新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新4002民初2007号 原告：伊宁市昌辰商业投资有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 法定代表人：宁福斌，系公司总经理。 委托诉讼代理人：马世龙，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：付守欣，新疆天骄律师事务所律师。 被告：乌鲁木齐市合兴小额贷款股份有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 法定代表人：赵敦文，系公司董事长。 委托诉讼代理人：马遥，新疆衡方律师事务所律师。 原告伊宁市昌辰商业投资有限公司（以下简称昌辰公司）与被告乌鲁木齐市合兴小额贷款股份有限公司（以下简称合兴公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告昌辰公司的委托诉讼代理人马世龙、付守欣，被告合兴公司的委托诉讼代理人马遥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告昌辰公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告自2018年11月1日起至2020年12月31日止的物业费726,831元；2、请求判令被告支付原告2018年度、2019年度的暖气费166,512元；3、请求判令被告支付原告迟延付款占用资金利息损失（以893,343元为基数，自2018年12月1日起至2019年8月20日按中国人民银行同期月贷款利率4.75％计算，自2019年8月21日至实际付款完毕之日按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算）;4、本案涉诉费用由被告承担。事实和理由：原告系被告所有房产的物业服务公司，自2018年10月，被告从伊犁阜新房地产开发有限公司获得原告所提供物业服务的房屋产权，具体由伊犁州人民法院（2017）新40执42号之一、（2017）新40执4043号之一执行裁定书，获得原告所提供物业服务的××小区××楼35套房屋所有权，被告已确认于2018年10月30日上述房产所有权已发生转移给自己，因此，自2018年11月1日起上述房屋的物业管理费、暖气费由被告向原告支付，其中×××面积为2,608.56平方米，2018年11月至2020年12月应缴纳物业费为3,111,984元，2018年、2019年应缴暖气费为92,865元；×××办公楼）面积为1,935.62平方米，2018年11月至2020年12月应缴纳物业费为231,500元，2018年、2019年应缴暖气费为68,908元，×××办公楼）面积为1,935.62平方米，2018年11月至2020年12月应缴纳物业费为231,500元，其中×××已交物业费70,200元，2018年、2019年应缴暖气费为68,908元，已交物业费为××面积为266.27平方米，应缴纳物业费为31,846元，已交物业费9,799元，2018年、2019年应缴暖气费为9,479元，已交4,740元，综上，被告尚欠物业费7,999元，暖气费166,512元至今被告未予缴纳，多次催促未果，为维护原告的合法权益，特起诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告合兴公司辩称，原告昌辰公司诉请缺乏依据，请求依法驳回其诉请，理由为：第一、合兴公司是通过执行抵债获得案涉房屋权利，抵债后开发商阜新房产公司未交付房屋、合兴公司也未占用房屋，且因该房手续问题无法办理不动产登记，根据规定原告诉请费用应由阜新房产公司承担。首先，伊犁阜新房地产开发有限公司是案涉房屋的开发商，因其未清偿合兴公司到期债务，新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院对案涉房屋进行网拍。2018年9月18日，流拍后新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院就抵债事宜向双方核实情况，因该房屋楼盘存在超规划建设、出租出售情况，合兴公司明确表述“法院送达以物抵债裁定的执行裁定书、帮助办理完过户手续、交付房产之后，同意抵债。”伊犁阜新房地产开发有限公司对此未提出异议。据此，双方约定的抵债房屋交付条件是实际交付，办结产权过户手续。2018年10月30日，新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院据此作出（2017）新40执42号之一、43号之一以物抵债执行裁定，将案涉房屋抵债给合兴公司。2019年3月6日，新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院向伊宁市住建局发出（2017）新40执42号、43号协助执行通知书，因阜新房产超规划建设未处理完毕，仅能将案涉房屋预售备案（合同备案非预告登记）至合兴公司名下，但无法办理房屋过户手续，且截至2020年12月31日，案涉房屋中14层、15层仍由他人占有使用。依据抵债时《中华人民共和国合同法》第135条、第183条、第184条（民法典第598条、第655条、第656条）、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条（2020年修改后第8条）以及相关规定，案涉房屋未转移至合兴公司占有，且未办结过户手续，案涉房屋费用与合兴公司无关。第二，据了解，案涉房屋物业管理是前期物业性质，依据《物业管理条例》第41条第2款、《物业管理条例》（2017年自治区人大常委会41号公告）第65条规定，建设单位未交付房屋前的物业费由建设单位承担。案涉房屋的开发商是伊犁阜新房地产开发有限公司，因其至今未交付房屋，案涉房屋的物业费、采暖费依法应由伊犁阜新房地产开发有限公司承担。抵债时伊犁阜新房地产开发有限公司并未向合兴公司告知前期物业合同收费事宜，根据规定物业费用的主体和标准应按政府指导价执行，原告其主体不适格并超出规定收费无依据。案涉房屋拍卖时、抵债时，伊犁阜新房地产开发有限公司未公示或说明前期物业收费等事项，请求法院对物业收费主体、标准按前期物业的规范进行审查、核定。案涉房屋坐落在商住混合楼盘之内，依据国务院《物业管理条例》第40条、发改委建设部《物业服务收费管理办法》（发改价格［2003］1864号）第6条和第8条、《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》（新发改法规（2016）1189号）第12条规定，案涉物业收费的主体、标准均应按政府指导价执行。经核实，案涉楼盘备案的前期物业公司是伊犁阜宁物业服务有限公司，原告不具有主体资格，请求法院依法审查后，驳回其起诉。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定，物业服务人违反法律、法规、部门规章规定，提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。《伊犁州直属县市物业服务收费管理实施办法》第11条及《关于发布〈伊犁州直属县市普通住宅物业服务收费指导价及相关收费标准〉的通知》第1条第2款规定，物业公司应按其评级后等级对应的指导价收费。依据该指导价3级服务标准的高层收费来看，指导价仅为每平方1.35元，住宅与商业、写字间混用物业收费按住宅收费加收50％。原告每平方按4.6元收取物业费，于法无据。此外，2020年1月新冠疫情发生，在当地采取防控期间物业服务企业不可能按照标准提供物业服务，根据最高人民法院关于新冠疫情民事案件指导意见（一）第3条规定，物业收费应当减免。最后，经检索，2011年，夏振盈独资设立伊犁阜新房地产开发有限公司，2013年其与朱永忠、宁福斌分别设立了伊犁阜宁物业服务有限公司、新天地公司对案涉楼盘进行长期经营，其中夏振盈持股95％、朱永忠、宁福斌各持5％。朱永忠、宁福斌、马世龙是伊犁阜新房地产开发有限公司或伊犁阜宁物业服务有限公司的职员，受夏振盈领导管理。2018年7月12日，宁福斌、朱永忠、马世龙等设立本案原告昌辰公司，与伊犁阜宁物业服务有限公司、新天地公司同在案涉楼盘22层办公。从原告的股东身份、管理关系、经营业务、办公地址等可以证实，原告受伊犁阜新房地产开发有限公司控制，两公司人格混同。原告诉请的费用应由伊犁阜新房地产开发有限公司承担，因二人人格混同，债权债务归于一人，根据当时得到法律《中华人民共和国合同法》第106条（民法典第576条）规定，其所诉债权并不成立抑或成立也当即终止。原告以独立法人地位通过诉讼方式向合兴公司主张应由控制人阜新房产公司承担的债务，有悖诚信，请求驳回。综上，请求法院驳回原告对合兴公司全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 2016年3月1日，伊犁阜新房地产开发有限公司与伊犁阜宁物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，由伊犁阜宁物业服务有限公司提供××前期物业服务，并在伊宁市住房和城乡建设局办理物业服务备案登记，该合同明确约定了收费标准、服务质量等内容。 2018年6月30日，伊犁阜新房地产开发有限公司与伊犁阜宁物业服务有限公司签订《合同终止协议》，双方协议约定于2018年7月30日终止前期物业服务有限公司，债权债务由伊犁阜新房地产开发有限公司承担。 2018年7月30日，原告昌辰公司（乙方）与伊犁阜新房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业委托服务合同》，双方约定物业区位：1、XXX住宅小区；2、XX国际综合楼；3、×××综合楼。委托期限为2018年7月30日至2025年12月30日止。合同中约定了物业管理内容、甲方的权利义务、乙方的权利义务、合同更改补充与终止以及其他事项，并未明确约定物业服务质量、物业服务费用等主要内容。该合同在第六条乙方的权利义务中约定“乙方承担以前公司所遗留的债权债务”。 2020年4月23日，原告昌辰公司在伊宁市住房和城乡建设局办理了物业企业备案。且企业信息采集表中对企业信息、企业董事会人员信息、企业管理人员、企业从业人员信息、物业管理项目经营信息进行了登记，其中物业管理项目经营信息中对亚欧国际物业管理项目经营信息载明住宅物业服务费1.35/平方米、非住宅物业服务费4.6元/平方米。 庭审前被告合兴公司向伊宁市住房和城乡建设管理局调取亚欧国际前期物业服务备案登记情况，依据伊宁市住房和城乡建设局登记×××备案登记的前期物业服务公司为伊犁阜宁物业服务有限公司。 在本案第一次庭审结束后，原告昌辰公司于2021年6月12日在伊宁市城市管理局办理×××前期物业服务备案登记。 原告为证实其为该小区的前期物业服务公司，且实际为涉案小区提供物业服务向本院提交了其与×××商户之间物业服务合同四份以及物业费缴纳回单、凭证、发票四组，其中合众人寿保险公司股份有限公司伊犁中心支公司的物业服务合同显示物业公司为伊犁阜宁物业服务有限公司，且合众人寿保险公司股份有限公司伊犁中心支公司也是向伊犁阜宁物业服务有限公司履行缴纳物业服务费的义务。 原告主张涉案小区2018年、2019年由其提供供暖服务，为证明该主张向本院提供煤炭采购合同，拟证实2018年、2019年涉案小区由其提供供暖服务并采购煤炭，经本院审查，原告向本院提交的证据中显示2018年10月8日，伊犁阜宁物业服务有限公司向伊犁凯平金瑞煤炭销售有限公司采购煤炭，送货地点为亚欧国际。2019年12月30日为原告昌辰公司向伊宁市郎多煤炭销售公司签订煤炭销售合同，送货地点为×××小区。 另查明，2018年10月30日，新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院做出（2017）新40执42号之一、（2017）新40执43号之一执行裁定书将伊犁阜新房地产开发有限公司××小区××楼共35间房产抵偿被告合兴公司，以上房产所有权自本裁定送达合兴公司时转移。2018年10月31日，（2017）新40执43号结案。 2020年8月2日，被告合兴公司将伊犁阜新房地产开发有限公司、刘璐起诉至本院要求将伊宁市××小区××楼共九间房屋腾空并交付，并支付2018年10月30日至实际交付期间的租金收益，经本院审理后作出（2020）新4002民初795号民事判决书，由刘璐向腾空上述九间房屋并向原告交付，伊犁阜新房地产开发有限公司向原告支付自2018年10月30日至实际交付之日止的租金收益（按每年伍万元计算）。 2021年4月8日，被告合兴公司（甲方）与刘璐（乙方）、原告昌辰公司（监收方）签订房屋移交确认书将伊宁市××小区××楼共九间房屋腾空并交付事宜达成协议，在协议中三方确认乙方已结清标的房屋交付前的所有费用（包括但不限于物业费、水费、电费及其他公共费用等）。原告昌辰公司认可其在该协议中“交付前”是指自刘璐承租上述房屋（2018年之前）至搬离期间。 2019年6月13日，被告合兴公司与张杰签订房屋租赁合同，将×××房屋出租。 2021年4月8日，原告昌辰公司收取×××物业费每平方米按3元计取。 原告昌辰公司因此次诉讼申请保全花费保全担保申请费5,000元。 涉案××室面积为2,608.56平方米，房屋性质为商铺；XX-XX房屋面积为2,608.56平方米，房屋性质为办公楼。XX1-XX2房屋面积为266.27平方米，房屋性质为办公楼。XX1-XX6房屋性质为办公楼，对于上述事实原被告双方无争议，对于XX1-XX6房屋面积原被告双方有争议，原告主张系1,935.62平方米，被告主张系1,935.85平方米。 本院认为，原告自行向本院提交的证据中亚欧国际商户合众人寿保险公司股份有限公司伊犁中心支公司2018年6月20日租赁建设方的房屋后，2018年9月20日与伊犁阜宁物业服务有限公司签订物业服务合同，且向伊犁阜宁物业服务有限公司履行缴纳物业服务费的义务。伊犁阜宁物业服务有限公司于2018年10月8日，向伊犁凯平金瑞煤炭销售有限公司采购煤炭，送货地点为亚欧国际，而原告昌辰公司与伊宁市郎多煤炭销售公司于2019年12月30日签订煤炭销售合同，送货地点仅为郁金香小区，上述事实与原告昌辰公司主张其自2018年7月30日为亚欧国际前期物业服务公司的主张明显不符。加之，截止本案庭审前，亚欧国际在伊宁市住房和城乡建设局备案登记的前期物业服务公司系伊犁阜宁物业服务有限公司，以及原告昌辰公司其在工商登记时虽然在营业范围内有物业服务的范围，但其在伊宁市住房和城乡建设局办理物业企业备案登记时间为2020年4月23日，在伊宁市城市管理局对其亚欧国际前期物业进行备案登记时间为2021年6月12日，与其主张其自2018年7月30日为亚欧国际前期物业服务公司的主张亦明显不符，综上，本院对原告昌辰公司主张的其为亚欧国际前期物业服务公司的主张不予采信。 其次，本案中2018年7月30日，原告昌辰公司（乙方）与伊犁阜新房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业委托服务合同》并未明确约定物业服务质量、物业服务费用等主要内容，原告昌辰公司对其主张的物业服务费单价计取办法并未向本院提交证据证实，原告主张其与建设方签订的前期物业服务合同第六条乙方的权利义务中约定“乙方承担以前公司所遗留的债权债务”，因此应当按照伊犁阜宁物业服务有限公司的物业费收费标准计取费用，且其认为物业企业备案登记时该标准也已登记。本院认为，原告向本院提交的前期物业服务合同第六条仅对双方对前期债权债务的处分，并不当然包括之后双方仍沿用伊犁阜宁物业服务有限公司的物业费收取标准，物业企业的备案登记表中对登记的管理项目、收费信息仅为登记信息，该收费单价既不是原告与建设方在前期物业合同中约定的单价，也不是原告与被告之间的约定单价，对被告不具有约束力。且物业服务企业的物业费收费标准应与物业服务企业提供的物业服务内容、质量、标准相对应，原告既无证据证实其作为前期物业服务企业经物价部门核准的收费依据，也无证据证实其与建设单位合同约定的取费依据，同时原告对其物业服务内容、质量、标准等事实也无相应证据证实，综上，本院认为，原告对其主张应承担举证不能的法律后果，对其要求被告给付物业费的诉讼请求本院不予支持。 对于原告主张的采暖费，其主张2018年、2019年由其采购煤炭为×××供暖，并向本院提交了两份煤炭采购合同及付款凭证等证实，经本院审查原告提交的采购合同一份2018年10月8日伊犁阜宁物业服务有限公司向伊犁凯平金瑞煤炭销售有限公司采购煤炭签订，送货地点为×××，另一份为2019年12月30日原告昌辰公司与伊宁市郎多煤炭销售公司签订的煤炭销售合同，送货地点仅为×××小区，因原告提交的上述两份证据载明的送货地点、订货人与原告主张的事实明显不符，故本院对原告该项主张亦不予采信。退一步讲，原告昌辰公司与建设方签订的前期物业服务合同的内容中并未约定供暖服务，其向收取物业费也于法无据，故对其该项诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告伊宁市昌辰商业投资有限公司的诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13,051.68元，减半收取6,525.84元，由原告伊宁市昌辰商业投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审判员 田  玉  琴 二〇二一年七月一日 书记员 萨妮耶姆吾舒尔