湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终1827号上诉人（原审原告）：刘鹏，男，1966年10月18日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：李斌辉，湖南碧灏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：岳阳时尚莱迪商业管理有限公司，住所地岳阳楼区步行街北辅道花生茂商业广场六楼602室。法定代表人：朱少虹，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘律宏，湖南岳州律师事务所律师。委托诉讼代理人：高少博，湖南岳州律师事务所律师。原审第三人：岳阳市翔丰商业有限公司，位于岳阳楼区步行街北辅道电信大楼东侧花生茂商业广场七楼。法定代表人：刘水，该公司执行董事。刘鹏与岳阳时尚莱迪商业管理有限公司（以下简称时尚莱迪公司）、岳阳市翔丰商业有限公司（以下简称翔丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2018）湘0602民初6872号民事判决，时尚莱迪公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，于2020年9月23日作出了（2020）湘06民终1942号民事裁定书，裁定撤销原判，将本案发回原审法院重审。原审法院重审后于2020年11月30日作出了（2020）湘0602民初8012号民事判决。刘鹏不服，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘鹏上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判租赁合同继续履行；3.改判时尚莱迪公司返还刘鹏各项费用共计394560元;4.由时尚莱迪公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由:一审法院认定事实不清，法律适用错误。一、刘鹏与时尚莱迪公司签订的《补充协议》约定2018至2019年租金应为30000元。2017年11月30日，刘鹏与时尚莱迪公司签订《商铺使用合同书》，约定由刘鹏租赁时尚莱迪公司拥有经营使用权的印巷里文化美食广场编号为A50的商铺，租期自2018年1月1日起至2019年12月31日止，租金600000元/年，保证金10000元，综合服务费5000元，综合广告推广费50000元。2017年12月1日刘鹏与尚莱迪公司签订补充协议，确定将A50租金变更为2018年至2019年租金为30000元…。同日刘鹏向时尚莱迪公司支付455000元。而本案诉争的商铺所有权系案外人翔丰公司所有，翔丰公司将包括本案诉争商铺在内的物业出租给案外人岳阳兴润商贸有限公司(以下简称兴润公司)，而后兴润公司又转租给了案外人长沙甲骨文商业管理有限责任公司(以下简称甲骨文公司)，甲骨文公司股东与法定代表人组建了时尚莱迪公司,将本案诉争商铺所在地的步行街交由刘鹏管理。一审诉讼中，时尚莱迪公司提出了另一份《补充协议》。一审法院将时尚莱迪公司提供《补充协议》中约定的租金来计算损失错误。因一审法院没有考虑租金发生变化的原因系时尚莱迪公司弥补在装修时所花费的费用和刘鹏替时尚莱迪公司所经营的商铺进行招商引资所作的鼓励。刘鹏提供的《补充协议》中租金数额系大写加小写，两遍的确认也不存在笔误或者数额书写错误。故刘鹏与时尚莱迪公司签订的《补充协议》内容应为2018年至2019年租金为30000元。一审法院基于认定事实错误，导致判决中认定时尚莱迪公司返还的数额也相应错误。综上，根据一审法院的认定时尚莱迪公司实际使用涉案商铺的时间为9个月零20天(2018年5月1日至2019年2月21日止)按照30000元/年的标准，刘鹏应当向时尚莱迪公司支付租金24140元，扣除刘鹏已经支付的租金310000元，履行保证金100000元，时尚莱迪公司应当返还刘鹏租金385860元，涉案合同因无法履行而实际解除后，时尚莱迪公司应向刘鹏返还商铺装修保证金1000元，电卡200元，以及广告推广费7500元，共计394560元。二、一审法院不应判决解除案涉租赁合同。刘鹏在一审中并未提出要求解除案涉租赁合同，时尚莱迪公司也同样在答辩中并未提及解除合同，一审法院应根据“不告不理”的原则，在刘鹏一审诉讼请求范围内裁判本案，即便需要解除合同，也应当由刘鹏或时尚莱迪公司诉至法院，才由人民法院依法判决，故刘鹏与时尚莱迪公司商铺租赁合同并未解除。时尚莱迪公司辩称，一、补充协议约定的2018年-2019年租金是30万，刘鹏说的3万元与事实不符，一审中已经查明刘鹏初次支付租金与刘鹏主张的3万元差距大，结合租金总数案涉商铺总数以及刘鹏提供的证据，足以说明案涉商铺2018年-2019年租金是30万元，此外，刘鹏并没有提供其他证据佐证租金是3万元的依据；二、一审法院的判决有两点：1、要求时尚莱迪公司限期向刘鹏支付各项费用；2、驳回刘鹏其他诉讼。一审判决并没有判决解除租赁合同，案涉合同是因为实际无法履行而自动解除。第三人翔丰公司未答辩。刘鹏向一审法院起诉请求：1、时尚莱迪公司返还租金345000元；2、时尚莱迪公司返还综合服务费4166.67元；3、被告返还广告推广费50000元；4、时尚莱迪公司赔偿经营损失50000元；5、签订的租赁合同顺延至2030年4月30日；6、时尚莱迪公司按岳阳步行街北辅道临街门面通常价格确定合同期内租金；7、第三人承担连带责任。一审法院认定事实：一、涉案商铺的所有权人为第三人翔丰公司，所有权证号为383233号。2016年8月14日，第三人翔丰公司与案外人兴润公司签订了《商业广场租赁合同》，约定第三人翔丰公司将包括本案诉争商铺在内的物业出租给兴润公司经营使用，租赁期限自2016年9月16日至2026年9月15日。二、2017年9月30日，兴润公司（承租方、甲方）与案外人长沙甲骨文商业管理有限责任公司（转承租方、乙方）签订《岳阳花生茂商业广场物业租赁合同》，约定兴润公司将其承租自第三人翔丰公司的岳阳花生茂商业广场的负一楼及地上一至五层及其附属设施、设备转租给甲骨文公司，租赁期限为2017年9月30日至2029年12月29日。合同签订后，兴润公司按约定向甲骨文公司移交了租赁物业及其附属设施、设备。甲骨文公司接手花生茂商业广场后便对该物业进行装饰装修，将该物业更名为“印巷里”商业广场进行经营、管理。2017年11月2日，甲骨文公司股东、法定代表人朱少虹与该公司其他股东组建时尚莱迪公司，接手印巷里商业广场的经营管理。但甲骨文公司与时尚莱迪公司没有按照合同约定支付租金。2018年7月13日，兴润公司委托湖南金州（岳阳）律师事务所致函甲骨文公司，要求该公司及时支付租金，但甲骨文公司、时尚莱迪公司均未支付租金。2019年8月13日，一审法院作出（2019）湘0602民初1612号民事判决书判决：“一、解除岳阳兴润商贸有限公司与长沙甲骨文商业管理有限责任公司签订的《岳阳花生茂商业广场物业租赁合同》；二、长沙甲骨文商业管理有限责任公司于判决生效后十日内向岳阳兴润商贸有限公司支付截止至2019年2月21日的欠付租金651万元，并按日万分之五的标准承担自2019年2月22日起至债务清偿之日止的逾期付款违约金（已支付的100万元保证金可抵付违约金）……”。上述民事判决书现已发生法律效力。三、2017年11月30日，刘鹏（乙方）与时尚莱迪公司（甲方）签订《商铺使用合同书》，约定时尚莱迪公司将其拥有经营使用权的坐落于湖南省岳阳市岳阳楼区××街（原花生茂商业广场）印巷里文化旅游美食广场编号为Ａ50的商铺出租给刘鹏经营“新百伦”鞋类销售，该商铺建筑面积约为80.55平方米，租赁期限自2018年1月1日至2029年12月31日止，商铺使用费为600000元／年，该使用费每12个月一付，乙方应当在本合同签订时应当支付首期使用费。合同还约定了甲方向乙方收取合同履约保证金100000元，综合服务费15998元／年，空调费7999元／年，灭三害费500元／年，综合广告推广费100000元／年。四、在庭审中，刘鹏与时尚莱迪公司各自提供一份双方于2017年12月1日签订的《商铺使用合同补充协议》（以下简称《补充协议》）刘鹏提交的《补充协议》将涉案租金、综合服务费及推广费变更为：2018年至2019年年租金为30000元，2020年至2022年年租金为315000元，2023年至2025年年租金为330750元，2026年至2028年年租金为347288元，2029年年租金为364652元，2018年至2019年综合服务费5000元／年，2020年至2029年综合服务费10000元／年，综合广告推广费为50000元。时尚莱迪公司提交的《补充协议》将涉案租金变更为：2018年至2019年年租金为300000元，其他与刘鹏提交的《补充协议》内容一致。五、合同签订后，时尚莱迪公司按约定向刘鹏移交了涉案商铺。2017年12月1日，刘鹏向时尚莱迪公司支付租金260000元、2017年12月31日，刘鹏向时尚莱迪公司支付租金50000元。2017年12月26日，刘鹏向时尚莱迪公司支付商铺装修保证金1000元（可退），电卡押金200元（可退）。2018年2月7日，刘鹏向时尚莱迪公司支付履约保证金100000元。2018年10月5日，刘鹏向时尚莱迪公司支付2018年的综合广告推广费45000元。2018年1月1日，刘鹏开始对涉案商铺进行装修，并于2018年5月1日开张试营业，涉案商铺所在的印巷里文化旅游美食广场于2018年10月16日取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，但在涉案商铺试营业至取得上述证件期间，消防部门没有对刘鹏下达停止营业的相关通知。现涉案商铺已由案外人兴润公司收回。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。涉案商铺的所有权人翔丰公司、案外人兴润公司、甲骨文公司分别就涉案商铺所在的相关物业签订租赁合同，将包括涉案商铺在内的物业层层转租给甲骨文公司，甲骨文公司相关人员成立时尚莱迪公司经营上述物业后，将涉案商铺再次转租给刘鹏经营使用，商铺所有权人翔丰公司、兴润公司均未在知道或者应当知道商铺转租给刘鹏之日起六个月内提出异议，即刘鹏与时尚莱迪公司之间的转租行为不违反法律法规的规定，涉案转租合同为有效合同。本案的焦点为：一、涉案转租合同是否能够继续履行；二、涉案商铺租金的支付标准问题。三、涉案商铺租金的支付起算时间问题。关于第一个焦点，该院认为，承租人经出租人同意而将房屋转租，从合同的相对性来看，形成两个完全独立的合同，即租赁合同与转租合同。出租人和次承租人之间并不发生直接的联系。但是，由于出租人出租房屋行为和承租人转租房屋行为处分的是同一标的物，因此两者之间难免互相影响。本案中，根据（2019）湘0602民初1612号民事判决书，案外人兴润公司与甲骨文公司（时尚莱迪公司）的租赁合同于2019年2月21日已经解除，时尚莱迪公司已经丧失了对于包括涉案商铺在内的相关物业占有使用和对外出租的权利，在这种情况下，时尚莱迪公司已经无法依照其与刘鹏签订的转租合同约定的内容向刘鹏交付租赁标的，转租合同客观上已经没有实际履行的可能，故案外人兴润公司与时尚莱迪公司（甲骨文公司）解除租赁合同后，刘鹏与时尚莱迪公司之间转租合同因实际无法继续履行而解除。关于第二个焦点，刘鹏与时尚莱迪公司各自提供《补充协议》中对2018年至2019年年租金分别作出不同的约定，双方对对方提供协议的文本真实性均无异议，但刘鹏认为时尚莱迪公司提供协议为已作废被变更替代的协议，时尚莱迪公司认为刘鹏提交的协议内容为虚假内容，结合刘鹏签订合同之初即支付租金金额总数、涉案商铺所处位置、面积等相关因素，该院认为，时尚莱迪公司提供《补充协议》中所约定的“2018年至2019年年租金为300000元”更加符合客观实际情况和公平原则，刘鹏对此虽有异议，但没有提交其他证据予以佐证，故对时尚莱迪公司提交的《补充协议》予以釆信，涉案商铺2018年至2019年年租金应为300000元；关于第三个焦点，案涉《商铺使用合同书》虽约定租赁期限自2018年1月1日起算，时尚莱迪公司认为应当依合同约定时间确定起算时间，但刘鹏主张，直至2018年10月16日涉案商铺所在经营场所的消防工程才验收合格，期间交付的标的不符合合同的约定，故案涉租赁合同应从2018年10月16日起算。该院认为，2018年5月1日，刘鹏对涉案商铺已经装修完毕并且已经开张试营业，2018年5月1日至2018年10月16日期间，消防部门没有对其下达停止营业的相关通知，故该期间涉案商铺所在的经营场所虽不符合消防要求，但并不影响刘鹏对涉案商铺的正常经营使用，故涉案商铺租金的支付起算时间应当为2018年5月1日。综上，刘鹏实际使用涉案商铺的时间为9个月零20天（2018年5月1日至2019年2月21日止），按照300000元/年的租金标准，刘鹏应当向时尚莱迪公司支付租金241666元，扣除刘鹏已经支付租金310000元、履约保证金100000元，时尚莱迪公司应当返还刘鹏168334元。涉案合同因无法履行而实际解除后，时尚莱迪公司向刘鹏收取的商铺装修保证金1000元、电卡押金200元亦应当一并向刘鹏退还，另刘鹏多支付的综合广告推广费45000元，该院酌情支持时尚莱迪公司向刘鹏退还7500元（45000元÷12个月×2个月）。涉案转租合同因时尚莱迪公司的过错导致实际无法履行，刘鹏诉请时尚莱迪公司赔偿其经营损失，但没有提交明确证据予以佐证，故对该诉讼请求不予支持。第三人翔丰公司作为涉案商铺的所有权人，与刘鹏与时尚莱迪公司均无直接合同法律关系，刘鹏主张第三人翔丰公司承担连带责任的请求，没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、限岳阳时尚莱迪商业管理有限公司于判决生效之日起十日内退还刘鹏各项费用177034元（其中租金168334元、商铺装修保证金1000元、电卡押金200元、综合广告推广费7500元）；二、驳回刘鹏的其他诉讼请求。如果时尚莱迪公司未按判决指定的期间履行上述第（一）项确定的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。本案案件受理费8037元，由刘鹏负担4902元，由岳阳时尚莱迪商业管理有限公司负担3134元。二审期间，刘鹏提供了下列四组证据：第一组证据：证据一、岳阳印巷里文化旅游美食广场一楼定价单，证据二、几份附加协议，证据三、领条，拟证明，临街门面都没有收取综合广告推广费，故广告费应返还。时尚莱迪公司答应给刘鹏劳务招商费5万元，但实际没有给而是抵扣了作为广告推广费。第二组证据：2017年11月10日刘鹏与范洪星的合作协议、室内装修承包合同以及微信聊天记录、U盘等，拟证明，刘鹏为时尚莱迪公司在案涉商业广场租赁经营合同项目提供了商业信息、引荐、推介等居间服务，最终促成了时尚莱迪公司等签约经营该项目。时尚莱迪公司还有很多门面是刘鹏垫资帮忙进行了装修，故同意优惠租金只要3万元一年。第三组证据：证据一、申请时间为2019年3月18日的刘鹏等人向岳阳市电业局的报告、证据二、印巷里维权业主要求协调会议记录要求实事求是减免临街门面租金的报告、证据三、维权业主签名的书面材料，证明目的：在消防没有验收合格之前整个门面无法经营，刘鹏租赁的门面和其他的门面都没有正常经营。第四组证据、装修之前的两张照片，兴润公司将刘鹏的装修砸坏的照片，拟证明：兴润公司名义上协调让刘鹏退租，但实际上并没有人来协调，并且还把租赁门面砸毁。经质证，时尚莱迪公司对定价单的三性均有异议，认为并没有时尚莱迪公司加盖的公章，同时该份证据来源不明，也没有原件予以核实，对于其证明目的无法佐证。对于附加协议的三性均有异议，该三份证据均是复印件，无法核实原件，同时该份证据与时尚莱迪公司和刘鹏签订的附加协议无任何关系，无法证明刘鹏所要达到的证明目的。同时证据恰好说明该商铺租金不可能是30000元。对于领条的三性均有异议，认为无法核实原件，并不能证明案涉商铺租金到底是3万还是30万，仅能说明刘鹏收到兴润公司的劳务招商费用5万，该证据与本案无关且达不到证明目的。对第二组证据的三性有异议，首先刘鹏所陈述的垫资进行装修属于虚假事实，并不存在。此外，时尚莱迪公司认为即使该份协议是真实的，刘鹏最近进行了涂改，该份证据是伪造的。合作协议的真实性不确定，该协议跟本案无关。对第三组证据的三性均有异议，首先，该份证据上面的签字署名的真实性无法核实，同时该份材料均是由刘鹏自己书写形成，无法反映当时消防的真实情况。对于2019年3月18日的报告材料，认为该报告虽然是原件但是该份报告是否已经提交给了岳阳市电业局以及是否有相关回复无法核实，故该报告相关内容无法核实。一审查明消防验收时间，也查明完成装修的时间为2018年5月1日，在此期间消防部门并没有给尚莱迪公司下达停业整改的通知，对刘鹏的正常经营没有影响。对第四组证据，认为刘鹏门面闲置了没有交租金，刘鹏要么将门面返还，要么交租金，但刘鹏均未做到。所以贴了一个告示，告知了刘鹏，公司要收回门面，半个月之后，公司组织人员将门面打开并清空，准备重新处理。本院二审查明，经现场勘验，案涉门面现进行了部分装修，尚未装修完毕。兴润公司收回案涉门面之前，时尚莱迪公司提前停过案涉门面电，具体停电时长，各方均未提供证据证明。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案二审争议的焦点主要是：一、刘鹏和时尚莱迪公司各提供了一份《补充协议》，哪一份可作为认定事实的依据；刘鹏要求时尚莱迪公司返还各项费用394560元有无依据；二、案涉合同是否应当解除，刘鹏要求继续履行合同有无依据。关于第一个焦点，刘鹏与时尚莱迪公司各自提供了一份于2017年12月1日签订的《补充协议》，两份《补充协议》对2018年至2019年年租金分别做出不同的约定，双方对对方提供《补充协议》的真实性均无异议，但刘鹏认为时尚莱迪公司提供《补充协议》是已作废被变更替代的《补充协议》，时尚莱迪公司认为刘鹏提交的《补充协议》内容为虚假内容。《补充协议》对支付租金的时间没有进行约定，但2017年11月30日的《商铺使用合同书》约定刘鹏在合同签订时支付首期使用费。如刘鹏陈述其提供的《补充协议》是最终有效的协议，则其仅需支付2018年至2019年的租金30000元，但其却于2017年12月1日向时尚莱迪公司支付租金260000元、并于2017年12月31日，再次向时尚莱迪公司支付了租金50000元，明显违背常理。刘鹏提供的证据，部分没有原件，部分条款内容有修改，时尚莱迪公司对证据的三性均有异议，本院对上述证据不予采信。刘鹏提供的其他证据，虽能证明其为时尚莱迪公司在案涉商业广场租赁经营合同项目提供了商业信息、引荐、推介等居间服务，但尚不能实现时尚莱迪公司同意为其减免租金的证明目的。故一审法院结合刘鹏签订合同之初即支付租金金额总数、涉案商铺所处位置、面积等相关因素，认为时尚莱迪公司提供《补充协议》中所约定的“2018年至2019年年租金为300000元”更加符合客观实际情况和公平原则，并对时尚莱迪公司提交的《补充协议》予以釆信，并无不当。刘鹏上诉认为，应返还其394560元的理由如下：时尚莱迪公司实际使用涉案商铺的时间为9个月零20天(2018年5月1日至2019年2月21日止)按照30000元/年的标准，刘鹏应当支付租金24140元，扣除刘鹏已经支付的租金310000元，履行保证金100000元，时尚莱迪公司应当返还租金385860元，涉案合同因无法履行而实际解除后，时尚莱迪公司应返还商铺装修保证金1000元，电卡200元，以及广告推广费7500元。即刘鹏对一审判决认定案涉商铺使用的期间及应返还的装修保证金1000元，电卡200元，以及广告推广费7500元均无异议，本院予以认定。因本院已经认定2018年至2019年的年租金为300000元，故对刘鹏要求按照30000元/年的标准计算租金及按此标准要求返还394560元的上诉请求，不予支持。关于第二个焦点，虽然出租人与承租人之间的合同及承租人与次承租人之间的合同系两个独立的合同，但因两份合同的租赁标的物系同一标的物，因此两者之间存在牵连关系。本案中，根据（2019）湘0602民初1612号民事判决书，案外人兴润公司与甲骨文公司（时尚莱迪公司）的租赁合同于2019年2月21日已经解除，时尚莱迪公司已经丧失了对于包括涉案商铺在内的相关物业占有使用和对外出租的权利。时尚莱迪公司已经无法依照其与刘鹏签订的转租合同约定的内容向刘鹏交付租赁标的，且案涉门面现实际已被兴润公司收回，转租合同客观上已经没有实际履行的可能。故一审法院认为，案外人兴润公司与时尚莱迪公司（甲骨文公司）解除租赁合同后，刘鹏与时尚莱迪公司之间转租合同因实际无法继续履行而解除，并无不当。刘鹏要求继续履行合同，客观上已无法实现，故本院对刘鹏该意见不予采纳。另外，一审判决中并无解除案涉合同的判项，故一审并未违反“不告不理”原则。综上，刘鹏的上诉请求不能成立，应予驳回。本案一审认定基本事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4562元，由刘鹏负担。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  胡铁霞审判员  程 鹏二〇二一年七月二十八日书记员  刘 珂