辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终230号上诉人（原审原告）：马树军，男，1972年7月2日出生，汉族，住辽宁省海城市。委托诉讼代理人：张洪士，辽宁亨轩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鞍山新长风房屋开发有限责任公司海城金欧分公司，住所地辽宁省海城市兴海管理区海昕明珠小区。负责人：苑桢林，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：苑桢林，男，1955年9月18日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁**。上诉人马树军因与被上诉人鞍山新长风房屋开发有限责任公司海城金欧分公司（以下简称金欧分公司）、苑桢林商品房销售合同纠纷一案，不服海城市人民法院（2020）辽0381民初4522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。马树军及其委托诉讼代理人张洪士到庭参加诉讼。金欧分公司、苑桢林经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马树军上诉请求：1.撤销一审判决；2.撤销马树军与金欧分公司签订的《商铺租售合同》；3.判令金欧分公司、苑桢林返还购房款人民币149,530元并支付购房款利息44,859元；4.本案诉讼费由金欧分公司、苑桢林承担。事实与理由：1.金欧分公司通过欺诈手段与马树军签订《商铺租售合同》。根据《商品房销售管理办法》第二十三条规定，房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》。金欧分公司并未向马树军明示，相反金欧分公司自行制订《商铺租售合同》。金欧分公司故意对马树军隐瞒法律规定，构成欺诈。2.依据《商铺租售合同》第十五条关于产权登记的约定，涉案商铺应当办理产权。因金欧分公司故意隐瞒法律规定，导致马树军无法办理房屋产权登记，马树军请求撤销该合同符合法律规定。3.金欧分公司未依据《商铺租售合同》约定出示证明文件交接房屋。金欧分公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，不符合交房条件，买受人有权拒绝交接房屋，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。4.根据金欧分公司的注册信息，该公司自2019年5月22日才有租赁资质，在2017年6月21日签订《商铺租售合同》时，金欧分公司并没有租赁资质。5.《商铺租售合同》“商业管理部分”约定，金欧分公司强制性向马树军收取租金，侵犯马树军物权，显失公平，违背公序良俗。该租金约定属于格式条款，且未向马树军进行说明，亦未使用足以引人注意的特别标识。金欧分公司、苑桢林未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。马树军向一审法院起诉请求：1.撤销马树军与金欧分公司签订的《商铺租售合同》；2.判令金欧分公司、苑桢林返还购房款人民币149,530元；3.判令金欧分公司、苑桢林支付购房款利息人民币44,859元；4.由金欧分公司、苑桢林承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年7月6日，马树军向金欧分公司交付壹万元，用于购买金欧分公司承建的位于海城市兴海管理区海昕明珠广场商铺。马树军与金欧分公司于2017年6月21日签订了《商铺租售合同》，约定出卖人(出租人)为金欧分公司，买受人(承租人)为马树军，出卖人应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件即该商铺经验收合格，并符合本合同约定的商铺交付买受人使用。合同第二十条对租金(物业费)标准和租金(物业费)支付进行了约定，合同第十一条对交接事宜进行了约定，即商铺达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，视为交付，房屋损毁灭失的风险归买受人，基于该房屋的物业管理费、空调费、取暖费等费用由买受人承担。马树军分别于2014年7月6日、2014年7月10月、2017年6月21日向金欧分公司交纳购买商铺的款项共计149,530元。2019年1月28日马树军与海城市海昕明珠商贸有限责任公司签订了《委托函》，约定：甲方为海城市海昕明珠有限责任公司、乙方为马树军，马树军在我司处购买的海昕商业广场1层1309号商铺签署了《商铺租售合同》，鉴于商场经营的整体需求，以及商场自身对市场的培育，马树军将该商铺委托甲方海城市海昕明珠有限责任公司统一经营管理。另查，金欧分公司于2017年6月21日在《千山晚报》发出通告：“尊敬的海昕商业广场小商铺业主：我公司于2017年1月1日起与业主沟通协商商铺交付事宜，对于迟迟未到现场沟通、解决商铺交付业主，现通告如下：1、请相关业主于2017年6月30日前来我售楼处办理完交付手续；2、因电话变更无法取得联系业主，速与我公司取得联系，办理交付事宜。2017年6月30日前未办理完毕业主，产生房产交付问题后果自负，特此公告。”于2017年10月25日《千山晚报》发出通知：“海城市海昕商业即将开业，特通知广大负一层、一层业主尽快进行自主经营及招商准备，现定于2017年10月23日至11月20日到海昕商业二层招商部办理铺位交接及装修手续，12月20日前业主装修全面结束，准备开业的备货工作，如过期未能办理以上手续将按照《商铺租售合同》的第十一条规定承担相关责任，特此通知。”一审法院认为，马树军要求撤销其与金欧分公司签订的《商铺租售合同》，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销：(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”之规定，马树军与金欧分公司签订的《商铺租售合同》系双方真实意思表示，双方均有义务全面了解合同约定的内容，马树军应举证证明系金欧分公司以欺诈手段使马树军在违背真实意思的情况下订立的合同。现有证据，不足以认定马树军所主张的欺诈情形存在，故对马树军的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回马树军的诉讼请求。案件受理费2094元，由马树军负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：马树军请求撤销其与金欧分公司签订的《商铺租售合同》是否具有事实及法律依据。关于马树军称其与金欧分公司签订《商铺租售合同》时受到了欺诈、合同显失公平一节。案涉《商铺租售合同》为双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。马树军作为完全民事行为能力人，其在从事民事活动时应尽到审慎的注意义务，全面了解合同约定的内容，其自愿与金欧分公司签订《商铺租售合同》，其应举证证明金欧分公司以欺诈手段使其在违背真实意思表示的情况下订立合同，但现有证据不足以证明欺诈情形存在。马树军主张根据《商品房销售管理办法》第二十三条规定，房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》，金欧分公司并未向马树军明示，相反金欧分公司自行制订《商铺租售合同》，金欧分公司故意对马树军隐瞒法律规定，构成欺诈。因《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》系相关国家机关制定并向社会公众公开发布，其内容具有公示性，《商品房买卖合同示范文本》亦是倡导性示范文本，而非强制性文本，故即使金欧分公司在订立商品房买卖合同之前没有向马树军明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》，与之签订《商铺租售合同》亦不构成欺诈。马树军称金欧分公司在《商铺租售合同》“商业管理部分”强制性向马树军收取租金，侵犯马树军物权，显失公平，违背公序良俗，该租金约定属于格式条款，且未向马树军进行说明，亦未使用足以引人注意的特别标识。因《商铺租售合同》“商业管理部分”第二十条约定的内容为租金(物业费)标准和租金(物业费)的支付，双方当事人对约定收取的是租金还是物业费存在争议，该合同由马树军签订，表明其接受合同约束，不存在强制性收取租金导致显失公平的情形。另外，案涉《商铺租售合同》签订于2017年6月21日，马树军二审中自认房屋于2017年交付，其于2019年1月28日与海城市海昕明珠商贸有限责任公司签订《委托函》，委托该公司对商铺经营管理。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”的规定，即便马树军主张欺诈和显失公平的事实成立，从案涉合同的签订、履行直至委托第三方经营管理，马树军对合同约定的内容应具有充分的认知和理解，如认为存在欺诈和显失公平情形，应自知道或者应当知道撤销事由之日起积极行使撤销权。但其于2020年6月27日方诉至法院请求撤销《商铺租售合同》，撤销权已因超过法定除斥期间而消灭，故本院对其该项上诉理由不予支持。关于马树军提出依据《商铺租售合同》第十五条关于产权登记的约定，涉案商铺应当办理产权，因金欧分公司故意隐瞒法律规定，导致马树军无法办理房屋产权登记，马树军请求撤销该合同符合法律规定一节，因法律内容具有公示性，不存在金欧分公司故意隐瞒法律规定的问题，且马树军是否能够办理房屋产权登记系《商铺租售合同》履行问题，如马树军不能依约办理房屋产权登记，其可追究金欧分公司违约责任，这不能成为其撤销《商铺租售合同》的理由。关于马树军提出金欧分公司未依据《商铺租售合同》约定出示证明文件交接房屋，金欧分公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，不符合交房条件，买受人有权拒绝交接房屋，由此产生的延期交房责任由出卖人承担一节，因马树军提出的此节问题亦系《商铺租售合同》履行问题，是否按期交付房屋及其违约责任不在本案审理范围，当事人可另行主张权利。关于马树军提出的根据金欧分公司的注册信息，该公司自2019年5月22日才有租赁资质，在2017年6月21日签订《商铺租售合同》时，金欧分公司并没有租赁资质一节，因签订《商铺租售合同》时金欧分公司是否具有租赁资质与本案无关，马树军以此为由要求撤销《商铺租售合同》，没有充分的法律依据。综上所述，马树军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4188元，由马树军负担。本判决为终审判决。审判长  曲涛审判员  王娟审判员  霍健二〇二一年七月二十八日法官助理徐波书记员王茜