甘肃省兰州市城关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0102民初980号 原告：孙喜模，男，1962年12月6日出生，汉族，住兰州市城关区。 委托诉讼代理人：杨晓宁，甘肃正鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许建梅，甘肃正鼎律师事务所律师。 被告：关仲义，男，1952年10月6日出生,满族,住兰州市城关区。 被告：张雪花，女，1954年12月17日出生，汉族，住兰州市城关区。 原告孙喜模诉被告关仲义房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，孙喜模以案涉房屋登记在张雪花名下为由，申请追加张雪花作为被告参加诉讼。本院准许后，因本案案情复杂，依法裁定转为适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告孙喜模及其委托诉讼代理人许建梅，被告关仲义、张雪花均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙喜模向本院提出诉讼请求：1、依法确认位于兰州市城关区××路××号××号楼××单元××室的房屋所有权归原告所有；2、依法判决被告立即将位于兰州市城关区××路××号××号楼××单元××室的房屋过户至原告名下；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告关仲义系中国兵器工业集团公司七三二三工厂（兰州北方机械厂）员工。2004年12月10日原告孙喜模和被告关仲义签署《协议书》，约定：乙方（孙喜模）一次性支付甲方（关仲义）集资权占用费5000元，乙方以甲方名义集资中国兵器工业集团公司七三二三工厂（兰州北方机械厂）15号住宅楼房一套（楼号15361），集资全部费用由乙方缴纳，乙方享有房屋所有权，待房产证可以进入市场交易时甲方将房屋过户给乙方。双方的见证人毋某也在该协议书上签字。同日，原告向被告支付了5000元占用费，被告出具《收条》。2004年12月15日原告支付房屋集资款43200元；2006年1月24日原告再次支付房屋集资款42059.5元，中国兵器工业集团公司七三二三工厂出具《收据》予以确认。原告第二次交款后即取得房屋并一直居住使用至今，房屋入住后至今的暖气费、水电费、物业管理费等因居住使用房屋产生的费用均由原告承担。2018年下半年，被告取得了上述房屋产权证，原告按照《协议书》的约定要求被告办理过户手续，被告却要求原告加价否则不办理过户手续。原告认为被告的行为侵犯其合法权益，遂诉至本院。 被告关仲义辩称，原告起诉不实，本案事实与原告起诉的事实不一致。关仲义不认识孙喜模，也未同任何人签订过任何协议，收到的5000元系毋某交给关仲义，并说明是他一个朋友的意思。毋某告知关仲义只需签字即可，其他事情包括房屋办证事宜都不需要关仲义再负责。关仲义签字后也从未告知其妻子张雪花。 被告张雪花辩称，其对毋某与关仲义签署的协议自始至终都不知情。2007年其发现单位收取的水费金额不对，经询问关仲义才得知多出的部分水费是15号楼集资房屋的，而该房屋给了别人。张雪花对此大有异议并要求关仲义通过毋某要回水费。该房屋办理产权证的时候，原告曾向关仲义、张雪花索要过身份证要求办理过户，张雪花已明确表示房屋不同意给孙喜模。2014年7月29日，毋某也来找过被告询问房屋产权过户的问题，张雪花再次告知毋某，关仲义签署的协议未经其同意，其不予认可，房屋要办至张雪花名下。2014年8月1日，张雪花支付了房屋办证的费用。此后，原告方又找人与关仲义、张雪花协商将房屋产权办理至孙喜模名下，张雪花言明只要原告愿意归还厂里的补助款就同意过户，但原告孙喜模拒绝。2015年，张雪花再次通过他人询问原告是否还要案涉房屋，但原告一直未与其联系。2016年单位通知张雪花、关仲义就房屋签订合同时，原告也未前来与二被告进行协商。2018年7月15日，张雪花通过毋某告知原告，要求原告再就案涉房屋支付10万元款项以及过户费用后，其就配合原告过户，但原告不同意。多年来，关于房屋过户等问题，都是张雪花主动找原告沟通协商，原告从未积极协商。现张雪花认为案涉房屋归其所有，原告应从案涉房屋中搬出。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的物业费、水费、天然气费收据、“三供一业”燃气表改造确认单、发票、兰州广播电视信息网络公司用户证、房屋所有权证、买卖合同、户籍证明，本院依法予以确认并在卷佐证。对原告提供、二被告有异议的协议书、收条两份、中国兵器工业集团七三二三工厂收据以及证人毋某的证言，本院结合证据的真实性、合法性、关联性进行了综合评议及审查，原告提供的上述证据能够证明关仲义经毋某介绍将其集资购买案涉房屋的资格转让给孙喜模并收到毋某转交的集资权转让费5000元的事实以及孙喜模向中国兵器工业集团七三二三工厂支付房款并占有、使用案涉房屋的事实，本院对原告提供的上述证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告关仲义、张雪花系夫妻关系，二人原系中国兵器工业集团公司七三二三工厂（兰州北方机械厂）职工。2004年，关仲义取得了该单位15号楼住宅房屋的集资权。后经其单位同事毋某介绍，关仲义同意将其集资权利转让给原告孙喜模。2004年12月10日，原告孙喜模（乙方）与被告关仲义（甲方）在毋某的见证下签署《协议书》一份，双方约定：一、甲方在本单位（7323工厂）以甲方本人的名义集资本单位的15号住宅楼房一套（楼号15361），甲方单位赋予的集资权利转让给乙方居住。由于乙方占用了甲方的集资权，由乙方一次性支付占用甲方集资权费用5000元。集资全部费用从集资之日起均由乙方交纳，交费凭据由乙方收存。入住后的暖气费、水电费、物业管理费等，根据单位所扣费用清单，全部由乙方及时交于甲方，不论何种理由乙方都不得拖欠。二、协议履行期间，乙方不得擅自将房屋转让他人。三、房产证办妥后，甲方应随即将房产证及相关手续全部交于乙方。待房产证可以进入市场交易时，双方应及时办理房产过户手续，任何一方都不得阻止房产过户手续的办理（办理过户所需费用均由乙方承担）。四、该房产虽然以甲方名义集资，房产证没有过户前，乙方仍享有该房所有权，可以作为本人的财产继承。甲方不得以任何借口收回和转让。楼房竣工后，在不影响甲方单位规定的情况下，乙方可以根据自己的需要和爱好进行内部装修。五、…。六、…。该协议签订后，孙喜模给毋某交付了5000元集资权转让费用，毋某将该款转交给了关仲义。2004年12月10日，孙喜模以关仲义名义给毋某支付了房屋第一次集资款43200元。2004年12月15日，兰州北方机械厂就该笔款项开具了付款单位为关仲义、收款项目为交15号楼房款的收据。2006年1月24日，孙喜模再次以关仲义名义向兰州北方机械厂支付了第二次房屋集资款42059.5元，兰州北方机械厂出具了收款收据。集资房屋建成后，孙喜模取得了内部编号为15361（15号楼3单元601室）的住宅房屋，并一直居住使用至今。2013年初，单位开始为案涉房屋办理产权手续，并于同年3月22日与被告张雪花签订了《经济适用住房买卖合同》。张雪花支付相应办证费用后，于2016年5月25日取得了案涉房屋的所有权证。房屋产权登记在被告张雪花名下，共有情况为单独所有，房屋坐落为兰州市城关区××街道××路××号××单元××层××室。此后，被告关仲义、张雪花与原告协商房屋产权过户等相关事宜未果，原告遂诉至本院。 本院认为,被告关仲义与原告孙喜模签订的《协议书》，实际是被告关仲义将其在单位集资购房的资格转让给了原告孙喜模。集资购房资格，是基于特定身份关系而取得的一种预期定购房屋的资格。购房资格转让的不是待交易房屋本身，而是对一种可期待利益的转让。这种可期待利益在交易中现实存在着独立的经济价值，符合法律上权利的标准，应属于一种可期待物权。我国现行法律、法规对于集资购房资格的转让，并无明确的禁止性规定，因此原告孙喜模与被告关仲义就集资购房资格转让签订的《协议书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效协议，原、被告双方应当按照《协议书》约定履行各自的义务。《协议书》签订后，原告孙喜模已经通过中间人毋某向被告关仲义支付了集资权转让款5000元，并向被告单位交纳集资款、取得案涉房屋并占有使用至今，被告关仲义对上述事实亦予以认可，故原告孙喜模已按照《协议书》的约定履行了自己的义务。而根据《协议书》第三条的约定，房产证办妥后，被告关仲义应将房产证及相关手续全部交于乙方。待房产证可以进入市场交易时，双方及时办理房产过户手续。现被告单位已于2016年5月21日将案涉房屋产权证办至被告关仲义配偶张雪花名下，房屋已经满足了经济适用房满五年方可上市交易的条件，被告关仲义就应当按照《协议书》的约定配合原告孙喜模办理房屋产权过户手续。而被告张雪花作为被告关仲义的妻子，案涉房屋产权又实际登记在其名下，其也负有配合原告办理房屋产权过户手续的义务，故本院对原告要求被告关仲义、张雪花将兰州市城关区××街道××路××号××单元××层××室房屋过户至原告名下的诉讼请求予以支持。但产权过户系房地产管理部门的职权，被告关仲义、张雪花仅负有配合原告办理产权过户手续的义务，原告该项诉讼请求的表述有误，本院予以纠正。关于被告张雪花辩称关仲义将房屋出售给原告孙喜模其不知情，且其不同意将房屋出售给原告的主张。首先，集资购房资格是基于特定身份关系取得的权利，被告张雪花并未提供证据证明案涉房屋集资购房资格是单位分配给其夫妻二人的，故关仲义的集资购房资格转让给原告孙喜模属于私权利范畴。其次，被告张雪花系关仲义的妻子，二人长期共同生活，庭审中其又自认与被告关仲义均系中国兵器工业集团公司七三二三工厂（兰州北方机械厂）职工，因此其对于单位给关仲义分配集资购房资格以及关仲义未交纳集资款、未取得案涉房屋的情况不可能不知情。最后，被告张雪花在答辩时已陈述其在2007年发现房屋水费金额有异时即已得知案涉房屋给了别人，此后其在取得房屋产权证前后又联系原告及中间人毋某协商产权过户事宜，被告张雪花在得知关仲义将集资购房资格转让给原告孙喜模后，并未向原告孙喜模提出过异议或主张过权利，原告孙喜模有理由相信被告张雪花对于关仲义转让集资购房资格的行为是同意的。综上，被告张雪花的该项辩称不能成立，本院对此不予采纳。 关于原告要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外，本案原告虽然支付了案涉房屋的集资款并实际占有、使用案涉房屋，但其对房屋的权利实际是与被告关仲义签订《协议书》受让取得。原告基于《协议书》享有的权利是债权请求权，其可以向被告关仲义主张履行合同，但不能直接基于《协议书》及支付房款等行为对案涉房屋享有物权。故本院对原告要求确认案涉房屋归其所有的主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告关仲义、张雪花于本判决生效后十五日内协助原告孙喜模办理兰州市城关区××街道××路××号××单元××层××室房屋的产权过户手续； 二、驳回原告孙喜模的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由原告孙喜模承担25元，被告关仲义、张雪花承担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审 判 长  祝 静 人民陪审员  关爱静 人民陪审员  杜建英 二〇二一年七月十三日 书 记 员  张燕冰