贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0302民初7541号原告：遵义实地房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市新蒲新区326国道管委会临时办公区旁，统一社会信用代码915203900533366240。法定代表人：王洪志，董事长。委托诉讼代理人：黄果，男，1990年5月8日生，汉族，住贵州省贵阳市小河区，该公司员工。委托诉讼代理人：周方伟，女，1996年7月11日生，汉族，住贵州省绥阳县，该公司员工。被告：王磊，男，1988年8月23日生，汉族，户籍地贵州省遵义市播州区。原告遵义实地房地产开发有限公司（以下简称实地公司）与被告王磊商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告实地公司的委托诉讼代理人黄果、周方伟到庭参加诉讼，被告王磊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告实地公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2017400246）。2．请求依法判令被告向原告支付违约金65332元，交通费135.47元。3．请求判令被告向原告偿付原告代其承担的利息2811.45元，罚息21.23元，复息12.57元，律师费20000元，诉讼费3690元，诉讼保全费2545元，从2020年7月1日起至付清本息之日止的逾期付款利息13923.89元，执行费6488元，共计49492.14元，如法院不支持第1项诉求，则请求法院判决被告支付原告代偿款本金404444.4元。4．请求依法判令被告于判决生效之日起七日内协助原告前往房管部门办理《商品房买卖合同》（合同编号：2017400246）登记备案注销手续和房屋预告登记【登记号：（黔）2017遵义市不动产证明第0007395号】。5．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月3日，原告与被告签订了编号为2017400246的《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定的付款方式为银行按揭支付，具体为：签订合同当日向原告支付首期房款133320元，余款520000元以银行按揭支付。合同签订当天，被告按约向原告支付了首期房款133320元。同时，原告向按揭银行招商银行股份有限公司遵义分行办理了银行按揭贷款，并签订了《个人购房借款及担保合同》，该合同约定被告向招商银行遵义分行贷款520000元，用于购买原告位于遵义市红花岗区房屋。根据原告与招商银行遵义分行签订的《个人购房贷款合作及担保协议书》第五条之约定，原告为此承担连带保证责任，担保期间为被告持上述房屋房产证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或／和房地产他项权证交由招商银行遵义分行保管之日止。2017年2月3日，被告向招商银行遵义分行申请的520000元成功放贷。《商品房买卖合同》及《个人购房借款及担保合同》已实际履行。由于被告王磊未按约向招商银行遵义分行履行还款义务，2020年2月至2020年10月期间，招商银行遵义分行从原告的保证金账户中共计扣除了1710.46元欠息，21.23元罚息，12.57元复息。2020年7月9日，招商银行遵义分行将原告及被告王磊诉至遵义市红花岗区法院，2020年9月30日，主审法院作出（2020）黔0302民初7584号判决书，判令：解除被告与招商银行遵义分行之间签订的《个人购房借款及担保合同》，被告王磊向招商银行遵义分行偿付本金404444.4元及利息1100.99元，律师费20000元，并支付从2020年7月1日起至付清本息日止的逾期付款利息，原告对上述债务承担连带清偿责任。2021年3月23日，由于被告王磊未按照判决书内容履行上述款项的偿付义务，招商银行遵义分行申请对原告进行强制执行，原告对上述款项承担了连带清偿责任，红花岗区人民法院作为执行法院，从原告账户扣划了利息1100.99元，律师费20000元，诉讼费3690元，诉讼保全费2545元，从2020年7月1日起至付清本息之日止的逾期付款利息共计13923.89元，同时，原告已于2020年4月2日将执行费6488元支付至红花岗区人民法院账户。根据原被告之间签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第九条“买受人（即：被告）未能按期偿还银行按揭款导致银行要求出卖人（即：原告）承担担保责任的，视为因买受人原因导致合同不能履行，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应书面通知买受人，合同自书面通知到达买受人时解除”之约定，原告为行使解除权，于2021年1月27日向被告送达了《关于解除通知》，故原被告之间的《商品房买卖合同》已于函件送达之日解除。同时，根据《补充协议》第十条“因买受人原因导致合同不能履行或者解除的，买受人应向出卖人支付总房款的百分之十作为违约金并承担解除合同的所有费用（包括但不限于：诉讼费、公证费、评估费、鉴定费、律师费、交通费等费用）”之约定，被告应按照涉案房屋总房款百分之十向原告承担违约金，共计65332元。另外，原被告之间签订的《商品房买卖合同》生效后，原告即按照约定为被告办理了商品房预售合同的登记备案手续及房屋的预告登记手续。根据《补充协议》第十一条“合同解除的，买受人应在合同解除之日起七日内配合出卖人办理解除合同的所有手续（包括但不限于出卖人共同到房地产主管部门办理相关注销手续等，且办理解除合同手续涉及的费用由买受人承担）”之约定，原被告合同解除的，买受人（被告）负有配合出卖人（原告）到房地产主管部门办理相关注销手续的合同义务，通过上述事实可知，原被告之间的买卖合同已于原告送达《关于解除通知》之日起解除，且被告应按照协议约定向原告承担总房款百分之十的违约金65332元，并配合原告办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续及房屋预告登记注销手续。综上，为维护原告的合法权益，现根据相关法律规定特向贵院提起诉讼，望依法判决如所请。被告王磊经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2017年1月3日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告购买原告开发的位于贵州省遵义市红花岗区房屋，房屋总价款为653320元，付款方式为首付加银行按揭贷款。被告于合同签订当日支付首期房款133320元，余款520000元向银行贷款后支付。合同附件十二《补充协议》第九条约定：买受人未能按期偿还银行按揭款导致银行要求出卖人承担担保责任的，视为因买受人原因导致合同不能履行，出卖人因此承担担保责任的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应书面通知买受人，合同自书面通知到达买受人时解除。该协议第十条约定：因买受人原因导致合同不能履行或者解除的，买受人应向出卖人支付总房款的百分之十作为违约金并承担解除合同的所有费用（包括但不限于：诉讼费、公证费、评估费、鉴定费、律师费、交通费等费用）。合同签订后，被告支付了首期房款，双方办理了商品房预售合同备案登记，涉案房屋原告已经交付被告。原、被告双方还与案外人招商银行股份有限公司遵义分行（以下简称遵义招行）签订《个人购房借款及担保合同》，约定被告因购买以上述房屋，向遵义招行贷款520000元，贷款期限180个月，按月等额本息还款，原告提供连带责任保证，保证范围包括但不限于贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、实现债权的费用（律师费、诉讼费、执行费、公告费）等。因被告逾期偿还按揭贷款，遵义招行在2020年3月10日扣划了原告的保证金共计1744.26元用于偿还被告逾期的按揭贷款。2020年7月9日，遵义招行向本院提起诉讼，本院于2020年9月28日作出（2020）黔0302民初7584号民事判决书，判决：1．解除遵义招行与原告、被告签订的《个人购房借款及担保合同》；2．被告王磊偿付遵义招行借款本金、利息、律师费合计425515.39元，并支付2020年7月1日起至付清本息之日止的逾期付款利息；3．原告对上述债务承担连带清偿责任。判决生效后，2021年1月6日，遵义招行依据该判决书向本院申请强制执行，本院于2021年3月23日在原告账户上扣划了各项费用合计445704.28元，原告于2021年4月6日向本院缴纳了执行费6488元。另查明，为本案诉讼，原告产生交通费145.48元，由相关行程单及电子发票为证。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应当按约定履行各自义务。关于原告请求解除商品房买卖合同的问题，在商品房买卖合同中，出卖人的主要合同义务是交付房屋、将房屋的产权转移登记在购房人名下，买受人的主要合同义务是支付购房款。本案中，被告已经按合同约定（首付+银行贷款）通过银行贷款的形式支付了全部购房款,房屋已经交付,商品房买卖合同实际已经履行完毕，不存在解除的基础及必要。对于原告因履行担保责任而造成的损失，完全可以行使追偿权保障自己的权利，如解除商品房买卖合同反而将严重影响已经形成的稳定社会关系，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对原告要求被告协助办理注销商品房预售合同备案登记手续及预告登记手续的诉讼请求，亦不予支持。关于原告请求被告支付代偿款的诉讼请求，根据已查明的事实可知，原告为被告代偿了本金、利息、罚息、复息、律师费、案件受理费、执行费等各项费用合计453936.54元（1744.26元+445704.28元+6488元=453936.54元），根据《中华人民共和国民法典》第七百条“保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。”之规定，本院对该诉讼请求予以支持，支持的金额为453936.54元。关于原告要求被告支付交通费的诉讼请求，协议中有约定，且费用合理，本院予以支持，因原告仅主张135.47元，故本院支持的金额为135.47元。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，《补充协议》中约定，违约金以总房价的10%计算，在本院已支持了原告各项损失的情况下，约定的违约金过高，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”之规定，本院对该诉讼请求酌情按如下方式进行支持：违约金以代偿款453936.54元为基数，从2021年3月23日起至被告实际付清款项之日止，按起诉时（2021年4月）的中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（年利率3.85%）进行计算，但以原告主张的65332元为限。被告王磊经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其对相关诉讼权利的放弃，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条、第七百条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：一、被告王磊在本判决生效后十日内支付原告遵义实地房地产开发有限公司代偿款人民币453936.54元及违约金（违约金以453936.54元为基数，从2021年3月23日起至款项实际付清之日止，按年利率3.85%进行计算，以65332元为限）；二、被告王磊在本判决生效后十日内支付原告遵义实地房地产开发有限公司交通费损失人民币135.47元；三、驳回原告遵义实地房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5740元（已减半收取），由原告遵义实地房地产开发有限公司负担2310元，被告王磊负担3430元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费。上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。审判员  陈果二〇二一年七月八日法官助理时玲玲书记员喻佳佳