河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0192民初4210号原告：曹笑严，女，1994年6月11日出生，汉族，住安徽省界首市。委托诉讼代理人：张灿灿，河南国基律师事务所律师。被告：金驰生活服务（河南）有限公司,住所地郑州航空港经济综合实验区鄱阳湖路蓝山公馆312号。法定代表人：王二闯，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：高峰，男，该公司工作人员。原告曹笑严与被告金驰生活服务（河南）有限公司（以下简称金驰公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年7月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告曹笑严的委托诉讼代理人张灿灿、被告金驰公司的委托诉讼代理人高峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹笑严向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2021年2月26日签订的《郑州恒大未来之光商品房认购书》；2.被告退还原告缴纳的定金及购房款共计89516元，并按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款利率支付资金占用期间的利息；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2021年2月26日，原告与被告签订《郑州·恒大未来之光商品房认购书》，约定原告认购郑州·恒大未来之光楼盘金驰1幢2单元1402号商品房，并向被告支付购房定金2万元及首期房款2379元，又于2021年4月4日向被告支付房款67137元。由于被告在对原告推销该商品房时未提及购房者需要具备的条件，导致原告因不符合郑州市购房条件，而使该认购书无法履行。原告与被告协商解除认购书及退款事宜均未果。原告为维护自身合法权益，起诉至法院，望判如所请。被告金驰公司辩称：原告不享有合同解除权。被告所开发的楼盘已经明确告知客户限购政策。原告在诉讼中已自认是由于自身不符合购房政策导致无法购房，以及无法与被告签署商品房买卖合同，源于原告自身违约导致的合同无法履行，且原告亦无证据证明原告限购是被告原因导致，因此原告以不符合购房条件为由要求解除认购书无事实和法律依据。被告有权依照定金规则没收原告定金2万元。具体理由如下：一、原、被告签署的认购书为双方真实意思表示，原告应当在签署合同前对自己是否能够购房的资格问题负责，被告并无对原告是否为限购对象进行审查的法律或合同义务，且原告是否限购的信息为原告私人信息，被告事实上并无核查的可能；二、被告已经在楼盘显著位置以郑州市限购政策公示的形式对郑州市限购政策进行明确告知。认购书第九条已经明确约定，原告已经阅读并理解被告在销售中心公示的重要提示，原告作为完全民事行为能力人，在签订认购书时应当尽到审慎义务。既然签署认购书就证明其对被告在销售中心的以上提示明确知悉，并符合郑州市购房条件，因此原告作为违约方不享有认购书的合同解除权；三、原、被告签署的认购书作为商品房买卖合同的预约合同，其目的在于担保原、被告双方签署正式的商品房买卖合同。依据认购书第一条的约定，原告签署该认购书时缴纳的2万元为定金，法律性质属于立约定金。现由于原告自身原因导致未签署正式的商品房买卖合同，根据认购书及相关法律规定，原告作为支付定金的一方，因其违约行为导致未能订立商品房买卖合同，原告无权要求返还定金，被告有权扣除定金。综上，原告因自身原因无法签署商品房买卖合同，应当承担被告扣除定金2万元的违约责任。本院经审理认定事实如下：2021年2月26日，原告（乙方、买受人）曹笑严与被告（甲方、出卖人）金驰公司签订编号为G4482002的《郑州·恒大未来之光商品房认购书》，约定：乙方自愿向甲方认购郑州·恒大未来之光楼盘金驰1幢2单元1402号商品房，建筑面积共89.15平方米；乙方同意签署本认购书时，支付人民币2万元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款）；乙方须于2021年2月28日前支付首期房款2379元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款52万元由银行提供按揭贷款；乙方必须在约定的付款方式和期限内到郑州·恒大未来之光销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。次日，原告向被告支付定金20000元和首期房款2379元，共计22379元。2021年4月4日，原告向被告支付房款67137元。郑州市社会保险中心于2021年6月10日出具《2019年河南省社会保险个人参保证明》，载明原告曹笑严的社会保险自2019年11月起由河南京润人力资源服务有限公司缴纳。另查明，郑州市人民政府办公厅下发的郑政办[2016]75号文件规定，自2016年12月22日起，非郑州户籍家庭，在郑州市购买住房时，需提供在郑州市连续缴纳2年以上（含2年）个人所得税或社会保险证明。本院认为，原、被告签订的《郑州·恒大未来之光商品房认购书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告已经按照认购书约定按期缴纳购房房款（含定金）共计89516元，被告应与原告签署正式的《商品房买卖合同》，现原、被告并未按照约定的期限签订《商品房买卖合同》且因违反限购政策，该认购书无法继续履行，该认购书的合同目的在客观上已无法实现，现《郑州·恒大未来之光商品房认购书》因违反限购政策致使不能继续履行，故对原告主张解除该认购书的诉请，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案中，被告依据认购书收取的原告购房房款（含定金）共89516元应予退还，故对原告的该部分诉讼请求，本院予以支持。因原告不符合郑州市限购政策而无法签订商品房买卖合同系不可归责于双方当事人的事由，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，被告应当向原告返还定金2万元，被告辩称定金应当扣除的意见，本院不予采信。原告要求被告支付利息，因在双方签订该认购书之前郑州市的限购政策早已颁布，双方均应当了解政策的具体内容，被告作为专业的房地产公司，在签约之前应当充分向买受人释明限购政策的全部内容，并积极全面询问有可能属于限购情形的买受人有关信息，主动审查买受人是否具备购房资格，而非被动接受买受人提供的资料，买受人在签约之前也应充分了解限购政策，且其本人更清楚自己的身份，应主动向出卖人说明自己的特殊身份或者主动向有关行政主管部门咨询。本案中，双方在签约前均存在一定过失，对于合同因不能履行而解除的责任，不能全部归于被告一方，原告自身也存在一定过错，故对原告主张利息的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告曹笑严与被告金驰生活服务（河南）有限公司于2021年2月26日签订的编号为G4482002的《郑州·恒大未来之光商品房认购书》解除；二、被告金驰生活服务（河南）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告曹笑严返还定金及购房款共计89516元；三、驳回原告曹笑严的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2037元，减半收取计1018元，由被告金驰生活服务（河南）有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 刘 峰二〇二一年七月二十八日书记员 陈文霞