辽宁省喀喇沁左翼蒙古族自治县人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1324民初2044号原告：中国建设银行股份有限公司喀左支行，住所地朝阳市喀左县大城子街道青年街39号。法定代表人：任杰，行长。委托诉讼代理人：陈铁军，男，1970年6月22日出生，蒙古族，系中国建设银行股份有限公司喀左支行公司员工，住朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：李亚男，女，1993年6月7日出生，汉族，系中国建设银行股份有限公司喀左支行公司员工，住喀左县。被告：冉君龙，男，1990年1月26日出生，汉族，农民，住喀左县。被告：薛颖，女，1989年8月8日出生，蒙古族，农民，住喀左县。被告：辽宁东陆房地产开发有限公司，住所地辽宁省喀左县大城子镇青砂路B-4-4号。法定代表人：刘彦鹏，经理。委托代理人：邹宏波，辽宁邦合律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司喀左支行（以下简称建行喀左支行）诉被告冉君龙、薛颖、辽宁东陆房地产开发有限公司（以下简称东陆公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案受理。依法由审判员崔铁军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行喀左支行的委托诉讼代理人陈铁军、李亚男，被告冉君龙、薛颖、东陆公司的委托诉讼代理人邹宏波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行喀左支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告冉君龙、薛颖签订的借款合同；2.判令被告清偿截止至2021年4月12日所欠原告贷款本金余额215907.96元、利息4369.81元及罚息123.35元，合计220401.12元；3.判令被告给付从2021年4月13日起至实际结清全部借款金额之日止的利息和罚息；4.判令原告在借款合同约定的抵押担保范围内对被告的抵押房产享有优先受偿权；5.判令被告承担本案诉讼费、公告费、邮寄费等相关诉讼费用；6.判令被告东陆公司对冉君龙、薛颖的欠款及本案的全部损失费用承担连带责任。事实与理由：2016年11月4日，被告冉君龙、薛颖作为借款人与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定贷款金额为人民币250000元，用于购买位于喀左县[飞马凌河郡]20幢01061号房屋，借款期限为20年，约定借款期限起始日以贷款实际发放日为准，2016年11月7日原告向被告发放250000元贷款，期限自2016年11月7日起至2036年11月7日止，被告将所购买的房产抵押给原告，作为借款合同的担保，依法办理了抵押登记。同时，被告东陆公司承担连带保证责任。合同签订后，原告依约放款，但被告冉君龙、薛颖长期多次拖欠原告借款，虽经原告多次催要，被告却拒不偿还债务，故原告特诉至法院，请求法院支持我行的诉讼请求。被告冉君龙、薛颖均未提交书面答辩状，其在庭审时口头辩称，没有意见，暂时没钱还不上。被告东陆公司辩称，东陆公司不应承担连带还款责任，原告在诉状中说明冉君龙、薛颖将购买的房屋抵押给了原告，办理了抵押登记，在借款合同中作为保证人的东陆公司没有明确约定与冉君龙、薛颖承担连带的还款责任，根据《民法典》第三百九十二条，原告应先就本案的冉君龙、薛颖二位被告提供抵押的房产价值先予以追偿自己的债权，这是有法律依据的，东陆公司不应承担连带还款责任。经审理查明，2016年10月20日，被告东陆公司（作为甲方）与原告（作为乙方）签订《商品房销售贷款合作协议书》，该协议书第四条第四点内容为：甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处分抵押物费用等）；并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购房屋的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。2016年11月4日，原告作为贷款人，被告冉君龙、薛颖作为借款人，被告东陆公司作为保证人，三方签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号为210104033-2012-20160634453）。借贷条款约定：被告冉君龙、薛颖以其共同所有的位于喀左县[飞马凌河郡]20幢01061号房屋作为抵押担保，向原告借款250000元，借款期限是240个月（即从2016年10月31日起至2036年10月31日止），借款利息及罚息依合同约定的方式计算。还款方法为等额本息，还款方式为委托扣款方式。保证条款约定：保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证；保证人在本合同项下的保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用。保证责任约定：无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或者部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任。贷款人救济措施约定：出现上述任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：1.停止发放本合同项下的借款；2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3.解除与借款人的借贷关系；4.向借款人收取违约金，具体约定见本合同第四十条；5.…6.对于借款人未按时还清的任意一期借款本金（包括被贷款人宣布全部或者部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利……。合同签订当日，原告就涉案房屋申请了预购商品房抵押的预告登记，并办理了不动产登记证明。合同签订后，原告依约发放了借款250000元，被告冉君龙、薛颖按合同约定偿还借款本息至2020年2月7日。原告分别于2020年6月29日、9月29日扣划了被告东陆公司缴存至原告处保证金本息合计10855.39元。2020年10月28日被告冉君龙、薛颖偿还原告借款本息合计1554.56元，截止至2021年4月12日被告冉君龙、薛颖尚拖欠原告借款本息合计220401.12元。另查明，被告冉君龙、薛颖系夫妻关系。本院所查明的上述事实，有原告提交的《个人住房（商业用房）借款合同》、《商品房销售贷款合作协议书》、中国建设银行个人贷款对账单、中国建设银行个人贷款支付凭证、不动产登记证明在卷证实，并经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为：原被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《商品房销售贷款合作协议书》均系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。原告依约向被告发放了借款，已履行合同全部义务，被告冉君龙、薛颖应按合同约定期限按时足额履行偿还借款本金及相应利息的义务，否则构成违约，应按合同约定承担违约责任。依借款合同约定，借款人构成违约的，贷款人有权宣布借款合同及合同项下尚未偿还的贷款本息提前到期，解除贷款人与借款人的合同关系，并要求借款人立即偿还借款本息。合同解除后，与之相关的抵押、保证约定仍应履行，故原告要求解除与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、被告冉君龙、薛颖偿还借款本金并依借款合同约定给付利息、罚息及就冉君龙、薛颖二人提供的抵押房产享有优先受偿权的请求，本院予以支持。原告与被告东陆公司签订的《商品房销售贷款合作协议书》第四条明确约定：“保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购房屋的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止”，而被告东陆公司作为甲方只是为购房人办理了不动产预告登记证明，尚未向购房人办妥所购房屋的《房屋所有权证》手续，也未将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交原告保管，故本案保证期限并未届满。被告东陆公司依据《中华人民共和国民法典》相关规定主张，被告冉君龙、薛颖用自己的房屋提供了抵押担保，原告应当先就该抵押房屋实现债权，但被告东陆公司该主张成立的前提是双方对实现担保物权的顺序没有约定或者约定不明，而原告与东陆公司在借款合同中明确约定：“无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保……是否为借款人自己所提供……保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任”，故对被告东陆公司该项主张，不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法典》第三百九十二条、第三百九十四条、第三九十五条第一款第（一）项、第四百零二条、第五百六十二条第二款、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百九十一条、第七百条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条的规定，判决如下：一、解除原被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，合同编号为210104033-2012-20160634453。二、被告冉君龙、薛颖于本判决生效之日起30日内偿还原告中国建设银行股份有限公司喀左支行借款本金人民币215907.96元和截止至2021年4月12日的利息人民币4369.81元、罚息人民币123.35元，合计人民币220401.12元；并自2021年4月13日起至借款本息还清之日止，以尚欠借款本金215907.96元为基数，按借款合同约定的计息方法给付利息及罚息，利随本清。三、原告中国建设银行股份有限公司喀左支行在《个人住房（商业用房）借款合同》约定的抵押担保范围内，对坐落于喀左县飞马凌河郡20幢01061号的抵押房屋享有优先受偿权。四、被告辽宁东陆房地产开发有限公司对上述款项在借款合同约定的保证期间及保证范围内承担连带保证责任；被告辽宁东陆房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向被告冉君龙、薛颖追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4606元，减半收取2303元，由被告冉君龙、薛颖、辽宁东陆房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 员 崔铁军二〇二一年七月二十七日法官助理 田庆丽书 记 员 王洪达