广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0607民初1358号原告：深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市三水区×××××××××××××××××××××××，统一社会信用代码914××××××××1320683。负责人：刘宏才，总经理。委托诉讼代理人：彭国强，广东翔途律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐旭，该公司职员。被告：陆靖霞，女，1989年12月20日出生，汉族，住广东省佛山市三水区×××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××124。委托诉讼代理人：杜秀梅，广东务正律师事务所律师。第三人：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地广东省深圳市光明区凤凰街道塘尾社区面前岭小区松白路4140号彩生活物管处，统一社会信用代码914×××××××××××011C。法定代表人：昌荣，总经理。委托诉讼代理人：彭国强，广东翔途律师事务所律师。原告深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司（以下简称彩生活公司佛山分公司）诉被告陆靖霞、第三人深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称彩生活公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，依法适用简易程序审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并于2021年6月4日公开开庭进行了审理。原告彩生活公司佛山分公司以及第三人彩生活公司的委托诉讼代理人彭国强，被告陆靖霞的委托诉讼代理人杜秀梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彩生活公司佛山分公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告立即向原告支付被告的物业佛山市三水区××××××××边广场“佛山市三水区××××××××××”2020年5-12月物业管理费合计105114元，并支付上述款项从起诉之日到实际支付之日止按照LPR计算的利息。2.本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2014年1月1日开始原告为佛山市三水区××××××××物业小区（包含广场）的物业服务企业，一向得到恒达花园广大业主、铺位租户和佛山市三水区西南街道桥头社区×委会的承认，并兢兢业业为各位业主、铺位租户提供优良的治安守护、巡逻、保洁等服务，受到大部分业主、租户的好评，大部分业主、租户按时缴交物业管理费。物业费单价为住宅1.2元/平方，商铺2元/平方。由于被告享受了原告提供的服务后，拒绝支付“佛山市三水区××××××××××”2020年5-12月物业管理费合计105114元。原告多次以电话等方式催收后，被告业主（租户）至今未及时缴纳上述物业管理费。根据《物权法》、《物业管理条例》的规定，被告与原告形成物业服务关系，原告曾经委托律师发函催收，但被告仍然拒绝。因被告逾期不支付，故起诉至法院要求被告支付欠款及利息。被告陆靖霞辩称，原、被告之间不存在物业服务合同关系。一、据《三水恒达花园物业管理服务项目物业管理服务合同》显示：2013年12月11日，佛山市三水区××××第一届业主委员会通过投标的方式确定了第三人彩生活公司对恒达花园一期物业进行管理并签订物业管理合同，约定由彩生活公司唯一管理三水恒达花园一期商住小区提供管理服务项目，服务期为三年，即彩生活公司服务期在2016年12月10日到期。服务合同签订后，彩生活公司并未与原告签订过任何物业管理合同。即使服务合同对原告有约束力，但恒达花园第一届业主委员会已在2015年解散，在合同主体消亡情况下，彩生活公司也没有与原告签订新合同，重新确定服务内容。故，原服务合同因恒达花园第一届业主委员会的解散而在2015年终止。二、在签订服务合同后，彩生活公司在没有经过三水恒达花园业主及第一届业主委员会的同意情况下，擅自于2014年1月1日期间，将三水恒达花园一期物业管理服务项目转让给彩生活公司佛山分公司经营，彩生活公司不再参与该物业的管理。彩生活公司上述转让行为已违反了《中华人民共和国民法典》第九百四十一条的规定：物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转让给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转让给第三人。故，彩生活公司擅自将物业管理服务项目转让给原告，属无效行为，即彩生活公司与恒达花园第一届业主委员会签订的物业管理服务合同无效，被告对物业管理项目的转让并不知情也不同意，因此被告也没有支付物业管理费的义务。三、原告起诉的编号为2069-2131的房屋所有权人是黄惠玲，并非原告的房产，不应由被告承担相应责任。第三人彩生活公司述称，从2014年1月1日开始，彩生活公司委托原告彩生活公司佛山分公司代表彩生活公司对恒达花园进行管理，并持续至今。原告彩生活公司佛山分公司在诉讼过程中提交了以下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明、身份证、被告人口信息表，证明原告、被告主体资格。2.桥头居委会证明、三水恒达花园物业管理服务项目物业管理服务合同，证明原告是合法管理恒达花园小区的物业公司，被告使用的房屋也有合法登记手续。3.恒达花园客户欠费明细、佛山市三水家兴物业管理发展有限公司企业信息，证明被告欠费计算方式明细以及被告把铺位给其父亲陆淦安开公司使用。4.物业管理费发票、电费发票、律师函，证明被告欠费计算方式部分明细及追款经过。5.原告公示的高层物业费、公摊水电费，证明原告物业费明细公示后被告并未提出异议。6.原告工作人员提供物业服务照片，证明原告公司已经为物业客户提供良好的物业服务。7.家私城建筑面积以及物业费明细，证明家私城物业费是按物业面积2元每平方米计算。8.增值税普通发票、租户转出成功交易记录，证明家私城物业费按照2元/平方收取。9.对商铺提供日常服务照片，证明原告已经对商铺进行完善的服务。10.消防栓照片，证明原告有定期检查消防栓。11.陆靖霞与黄惠玲各自铺位明细、恒达花园物业管理费明细，证明原告对陆靖霞、黄惠玲的铺位划分，陆靖霞、黄惠玲的铺位缴费均是以公司的名义缴费。12.电脑城商铺明细，证明电脑城收费标准与家私城不同。被告陆靖霞在诉讼过程中提交了以下证据：1.租赁合同一份，证明涉案属于黄惠玲商铺是在2013年5月开始出租给林冠雄，原告与业主委员会签订的物业合同是在2013年年底，被告对租赁期间林冠雄如何缴纳物管费不清楚。2.房地产权证，证明编号2069-2131房屋所有权人是黄惠玲，不是被告，且该部分房屋应交的物业管理费已经支付完毕。第三人彩生活公司在诉讼过程中未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对与本案有争议的主要证据和事实，本院认定如下：被告对原告提交的1无异议，依法予以确认。被告对原告提交的证据2的三性无异议，依法予以确认，至于证明目的，在下文中一并阐述。原告提交的证据3中的恒达花园客户欠费明细为单方制作，且被告不予认可，依法不予采信；原告提交的3中的佛山市三水家兴物业管理发展有限公司企业信息与本案无关联，依法不予采信。原告提交的证据4中的发票为税务部门所出具的，且被告对律师函的真实性无异议，故依法对该组证据的真实性予以确认，至于证明目的，在下文中一并阐述。原告提交的证据5、6、9、10的照片能对应涉案的恒达花园，且能够与原告提交的证据2相互印证，依法对其真实性予以采信。原告提交的证据7、11、12为单方制作，且被告不予认可，依法不予采信。原告提交的证据8中的发票为税务部门所出具，且转账金额与发票金额相对应，依法对其真实性予以确认。原告对被告提交证据的真实性无异议，依法予以确认，至于证明目的，在下文中一并阐述。根据当事人提供的证据以及当庭陈述，本院查明事实如下：2013年12月11日，佛山市三水区××××第一届业主委员会作为甲方与彩生活公司作为乙方签订《三水恒达花园物业管理服务合同》，甲方选聘乙方为三水恒达花园提供物业管理服务。合同期限：自2014年1月1日至2017年3月31日，其中试用管理期限自2014年1月1日起至2014年3月31日。服务费用：按照包干制方式收取，根据业主拥有物业的建筑面积交纳，带电梯高层住宅为1.2元/月/平方米，商铺2元/月/平方米，车位1.1元/月/平方米。物业管理服务费用由乙方按月向业主收取，或者按双方约定的时间、地点由业主向乙方交纳。业主与物业使用人约定由使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面通知乙方。物业产权转移时，业主应当与乙方结清物业管理费用。合同解除和终止：本合同期限未满，应乙方未按规定履行合同或严重侵害甲方利益，甲方经二分之一以上投票权的业主通过后可以解除合同；本合同期满，甲方决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方，乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方；本合同期满，甲方没有续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。违约责任：业主或物业使用人未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应按每日千分之一标准向乙方支付违约金。服务合同还对双方的其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，自2014年1月1日至本案起诉之日，彩生活公司委托彩生活公司佛山分公司履行三水恒达花园的物业管理服务义务和行使收取物业管理费（含收取物业费、公摊水电费、车位费等）权利。另查明，陆靖霞为佛山市三水区×××××××××恒达花园南2021-2027×、南2041-2068号商铺的所有权人；黄惠玲为佛山市三水区×××××××××恒达花园南2069-2131号商铺的所有权人。2013年5月8日，黄惠玲与林冠雄签订《租赁合同》，约定黄惠玲将其所有2069-2131号商铺以及陆靖霞所有的2021-2068号商铺出租给林冠雄；租赁期限自2013年5月10日至2020年5月9日；租赁期限内由承租人林冠雄承担物业管理费和公共使用部分分摊费。《租赁合同》签订后，林冠雄按照2元/月/平方米的标准向彩生活佛山分公司交纳物业管理费。租赁合同期满后，林冠雄未再续租。陆靖霞收回商铺后，亦未再支付物业管理费，所欠物业管理费用如下:房屋编号月数时间段建筑面积（平方米）欠付金额（元）南202172020年6月-2020年12月223.933140.76南202272020年6月-2020年12月227.473184.58南202372020年6月-2020年12月454.945613.16南202472020年6月-2020年12月475.346654.76南202572020年6月-2020年12月262.043668.56南202672020年6月-2020年12月256.193586.66南202782020年6月-2020年12月107.271501.78南204182020年5月-2020年12月82.41267.58南204282020年5月-2020年12月82.41318.4南204382020年5月-2020年12月80.711291.36南204482020年5月-2020年12月82.41318.4南204582020年5月-2020年12月80.911283.04南204682020年5月-2020年12月67.161074.56南204782020年5月-2020年12月40.75652南204882020年5月-2020年12月86.71387.2南204982020年5月-2020年12月66.631066.08南205082020年5月-2020年12月81.51304南205182020年5月-2020年12月40.75652南205282020年5月-2020年12月44.24707.84南205382020年5月-2020年12月49.22787.52南205482020年5月-2020年12月40.75652南205582020年5月-2020年12月46.32741.12南205682020年5月-2020年12月35.18562.88南205782020年5月-2020年12月40.75652南205882020年5月-2020年12月40.75652南205982020年5月-2020年12月40.75652南206082020年5月-2020年12月41.97671.52南206182020年5月-2020年12月51.48823.68南206282020年5月-2020年12月42.65682.4南206382020年5月-2020年12月39.94639.04南206482020年5月-2020年12月43.47695.52南206582020年5月-2020年12月60.31964.96南206682020年5月-2020年12月40.75652南206782020年5月-2020年12月40.75652南206882020年5月-2020年12月54.15866.4合计52019.76再查明，佛山市三水区××××第一届业主委员会于2015年解散。彩生活佛山分公司为彩生活公司依法设立的分支机构。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.彩生活公司与陆靖霞之间是否存在物业服务合同关系；2.彩生活佛山分公司的原告诉讼主体资格是否适格；3.陆靖霞是否应对黄惠玲所有的商铺承担物业管理费。关于争议焦点一。《中华人民共和国民法典》第九百四十八条规定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。《三水恒达花园物业管理服务合同》中约定，合同期满，佛山市三水区××××第一届业主委员会没有续聘或解聘彩生活公司的意见通知彩生活公司，且没有选聘新的物业管理企业，彩生活公司继续管理的，视为此合同自动延续。根据上述法律规定以及合同约定，虽然《三水恒达花园物业管理服务合同》约定服务期限至2017年3月31日以及佛山市三水区××××第一届业主委员会已于2015年解散，但服务合同到期后彩生活公司继续为恒达花园提供物业管理服务，且业主亦没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，故原物业服务合同继续有效。陆靖霞所有的商铺位于上述物业管理服务合同范围内，且林冠雄在租赁期期间代陆靖霞按照2元/月/平方米的标准向彩生活佛山分公司交纳相应物业管理费，陆靖霞作为商铺所有权人理应知情，故彩生活公司与陆靖霞之间存在物业服务合同关系。关于争议焦点二。彩生活佛山分公司是彩生活公司的分支机构，彩生活公司授权彩生活公司佛山分公司履行三水恒达花园的物业管理服务义务和行使收取物业管理费（含收取物业费、公摊水电费、车位费等）权利，未违反法律规定，合法有效，彩生活公司佛山分公司管理所引发的法律后果由彩生活公司承担。根据查明的事实，《三水恒达花园物业管理服务合同》签订后，彩生活公司佛山分公司一直履行物业管理服务合同义务，得到所在居委会认可，且林冠雄在租赁期间亦将物业管理费用交纳给彩生活公司佛山分公司，陆靖霞作为商铺所有权人理应知情，故彩生活公司佛山分公司有权代替彩生活公司向陆靖霞主张涉案的物业管理费。此外，《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条规定，依法设立并领取营业执照的法人分支机构可以作为民事诉讼的当事人。彩生活公司佛山分公司是依法设立并领取相应营业执照的法人分支机构，依法具有诉讼主体资格。综上，彩生活佛山分公司作为原告诉讼主体适格。关于争议焦点三。根据本院查明的事实，黄惠玲为佛山市三水区×××××××××恒达花园南2069-2131号商铺的所有权人，在彩生活佛山分公司未举证证明陆靖霞同有代黄惠玲履行该部分物业管理费的情况下，其要求陆靖霞支付黄惠玲所有商铺的物业管理费的诉请，依据不足，本院不予支持，彩生活公司佛山分公司可另案主张。另外，陆靖霞作为佛山市三水区×××××××××恒达花园南2021-2027号、南2041-2068号商铺的所有权人，其欠付2020年5月至2020年12月的物业管理费共计52019.76元，存在违约行为，故对于原告彩生活公司佛山分公司要求陆靖霞支付其所有商铺的物业管理费52019.76元及利息（从起诉之日2021年2月24日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）的诉请，依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百四十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条的规定，判决如下：一、被告陆靖霞应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司支付物业管理费52019.76元及逾期利息（以52019.76元为基数，从2021年2月24日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2402元（原告深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司已预交），由被告深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司负担1202元，由被告陆靖霞负担1200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判长  张孟春审判员  蔡月梅审判员  黄 灿二〇二一年六月二十二日书记员  蔡斯恩附相关法条：《中华人民共和国民法典》第九百四十八条物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第三条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第五十二条民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（一）依法登记领取营业执照的个人独资企业；（二）依法登记领取营业执照的合伙企业；（三）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业；（四）依法成立的社会团体的分支机构、代表机构；（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；（六）依法设立并领取营业执照的商业银行、政策性银行和非银行金融机构的分支机构；（七）经依法登记领取营业执照的乡镇企业、街道企业；（八）其他符合本条规定条件的组织。