北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2021）京民终276号上诉人（原审原告）：王秋燕，女，1974年7月2日出生，汉族，住山西省临汾市尧都区。委托诉讼代理人：郑秋芳，山西中正平律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琴琴，山西中正平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中信富通融资租赁有限公司，住所地北京市通州区安顺北里18号楼安顺2街1号。法定代表人：张毅，董事长。委托诉讼代理人：王志强，北京市大嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓黎，北京市泽和律师事务所律师。原审第三人：临汾市洋洲房地产开发有限公司，住所地山西省临汾市尧都区新开路北口。法定代表人：郭月明，经理。委托诉讼代理人：郭宝平，北京市信格律师事务所律师。原审第三人：李太昌，男，1956年11月25日出生，汉族。原审第三人：李欣凯，男，1988年6月4日出生，汉族。上诉人王秋燕因与被上诉人中信富通融资租赁有限公司（以下简称中信富通公司）、原审第三人临汾市洋洲房地产开发有限公司（以下简称洋洲房地产公司）、原审第三人李太昌、原审第三人李欣凯案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2020）京02民初575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王秋燕上诉请求：1.撤销（2020）京02民初575号民事判决书，改判停止对山西省临汾市尧都区解放东路51号盛世华庭小区1号楼1单元903号房屋的执行；2.一、二审诉讼费由中信富通公司承担。事实与理由：1.案涉房屋的《盛世华庭-福苑认购协议书》（以下简称《认购协议书》）签署于2011年，一审判决以《房屋买卖协议》的签订时间来判定买卖合同的时间，存在不当。洋洲房地产公司就案涉房屋于2011年3月5日与李太昌签订了《认购协议书》，将房屋出卖给了李太昌。因案涉房屋尚未办理登记，李太昌暂未能取得房屋所有权，其所享有的仅是《认购协议书》中认购人的权利。故李太昌与王秋燕于2018年6月28日签订的《房屋买卖协议》实质上转让也仅是李太昌作为房屋认购人的权利，该权利的取得合法，且李太昌并非被执行人，其对案涉房屋权利当然也未被查封，因此该权利的转让合法有效，不因发生在查封之后而无效。王秋燕以受让权利的方式继受了李太昌对案涉房屋享有的足以排除执行的民事权益，因此应以《认购协议书》的签订时间来判定是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条、第二十九条第（一）项的情形，而不能仅以《房屋买卖协议》的签订时间来判定。2.一审判决仅以王秋燕未直接与洋洲房地产公司签订买卖合同为由排除《规定》第二十九条的适用，存在不当。《规定》第二十九条适用的前提是案涉房屋系商品房，且尚在作为被执行人的房地产开发企业名下。本案中，洋洲房地产公司虽未再就案涉房屋与王秋燕签订买卖合同，但并不影响案涉房屋系商品房，仍旧在洋洲房地产公司名下这一基本事实。因此，本案应适用《规定》第二十九条的规定进行审理。3.王秋燕对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。如上所述，案涉房屋的买卖合同《认购协议书》签订在查封之前，王秋燕名下无其他房屋，其对案涉房屋具有居住权益。同时，洋洲房地产公司收到了李太昌支付的全部房款，王秋燕也已向李太昌支付了全部房款。故而本案完全符合《规定》第二十九条规定的情形，应予排除执行。综上，一审判决认定不当，请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持王秋燕的诉讼请求。中信富通公司辩称，王秋燕的上诉理由不能成立，请求驳回上诉、维持原判。洋洲房地产公司述称，同意王秋燕的上诉请求，不同意中信富通公司的答辩意见。王秋燕向一审法院起诉请求：1.排除对山西省临汾市解放东路洋洲花园盛世华庭小区1号楼1单元903号房屋的执行，并解除查封；2.诉讼费由中信富通公司承担。一审法院查明事实如下：一、关于涉案房屋执行及执行异议的相关情况一审法院在审理（2018）京02民初70号中信富通公司与临汾市洋洲石油供应有限公司、临汾市亿鑫源混凝土搅拌有限公司、临汾市尧都区尧尔欣经贸有限公司、吉文杰、许六斤、郭亮芳、吕建斌、赵志芳、洋洲房地产公司、海南兴隆太阳河投资有限公司融资租赁合同纠纷一案中，依据中信富通公司的申请，作出了（2018）京02民初70号诉讼保全民事裁定书。一审法院据此于2018年6月21日保全预查封了洋洲房地产公司位于山西省临汾市解放东路52号洋洲花园盛世华庭包括涉案房屋在内的64套房屋。一审法院于2018年11月26日作出（2018）京02民初70号民事判决书，判决洋洲房地产公司、临汾市洋洲石油供应有限公司等承担相应的法律责任。临汾市洋洲石油供应有限公司不服该判决，向北京市高级人民法院提起上诉。本院于2020年4月21日作出（2019）京民终495号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。2020年6月17日，一审法院对涉案房屋进行续封。2020年8月，中信富通公司向一审法院申请强制执行。王秋燕向一审法院提出案外人执行异议，一审法院作出（2020）京02执异226号执行裁定书，裁定驳回了王秋燕的异议请求。后王秋燕提起本案诉讼。二、关于王秋燕主张其享有足以排除强制执行权益的情况（一）关于签订《认购协议书》情况王秋燕提交了落款时间为2011年3月5日，洋洲房地产公司作为出卖方，与第三人李欣凯作为认购方签订的《认购协议书》，其中载明：一、认购物业：认购方通过对出卖方所开发的“盛世华庭-福苑”项目充分了解后，选择购买该项目1号楼1单元9层903号。建筑面积约88.79平方米（注：最终面积以房产部门测绘数据为准）。二、房款：单价3928元/㎡；总价348767元。上述价格以建筑面积计算。三、付款方式：认购方按以下第1种方式付款。1.一次性付款：选择该付款方式，认购方须在签署本《认购协议书》时支付总房款的90%；剩余10%的房款应于签署《商品房买卖合同书》前付清。四、双方承诺共同遵守如下约定：4.本认购书为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订《商品房买卖合同》后，认购方须将本认购书交还给出卖方，协议书自动作废。王秋燕还提交了其与第三人李太昌于2018年6月28日签订的《房屋买卖协议》，载明：卖方：李太昌，买方王秋燕，经买卖双方协商一致，双方同意对李太昌现有产权，涉案房屋毛坯新房卖给王秋燕；王秋燕支付给李太昌的购房款为380000元；王秋燕负责收房拿钥匙，所产生的相关费用，由王秋燕全部承担支付给相关方，不包含在购房款380000元内；王秋燕于2018年6月28日前交付给李太昌购房定金20000元，其余购房款360000元在2018年8月30日前全部交付；李太昌负责协调李太昌现有产权，更名到王秋燕名下；李太昌承诺该房屋无任何纠纷，更名事宜本人无条件配合。在该协议落款处李欣凯还与李太昌共同签名捺印，时间为2018年8月27日。洋洲房地产公司与王秋燕均认可双方后续未签署正式的《商品房买卖合同》。王秋燕未能向一审法院提交李欣凯或李太昌向洋洲房地产公司支付购房款的具体付款凭证。中信富通公司对上述《认购协议书》的形式真实性认可，但是对其关联性、合法性和证明目的均不认可。《认购协议书》属于商品房预约合同，并非商品房预售或买卖合同。即使《认购协议书》被认定为《商品房买卖合同》，该《认购协议书》并未备案，也不具有合法性，且李太昌与王秋燕签订的《房屋买卖协议》上写明是毛坯新房，表明李欣凯在购买后没有实际居住。王秋燕主张当时洋洲房地产公司没有与其签订后续的《商品房买卖合同》，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，《认购协议书》已经具有了《商品房销售管理办法》第十六条规定的《商品房买卖合同》的主要内容，并且洋洲房地产公司已经按照约定收受了购房款，《认购协议书》应当认定为《商品房买卖合同》。洋洲房地产公司认可涉案《认购协议书》就是《商品房买卖合同》。（二）关于支付购房款情况王秋燕仅提交了洋洲房地产公司向李太昌开具的收款收据，未能提交李太昌或李欣凯向洋洲房地产公司支付购房款的具体付款凭证。王秋燕还提交了尧都农村商业银行结算业务委托（申请）书一份，载明时间为2018年8月27日，付款人为王秋燕，收款人为李太昌，金额为360000元，附加信息为“房款”。王秋燕还提交了由李太昌出具的金额分别为20000元和360000元的收条2张，证明王秋燕已向李太昌支付了全部购房款。中信富通公司对此认为，没有银行转账凭证来证明李太昌或李欣凯向洋洲房地产公司支付房款的事实，王秋燕仅向李太昌支付了360000元与约定不符。（三）关于涉案房屋占有使用情况王秋燕主张其自2018年8月28日收房，并提交了王秋燕于2018年8月28日向洋洲房地产公司交纳专项维修基金、转移登记费、物业管理费、电梯使用费、装修垃圾清运费、暖气接口费等收据4张、装修工程施工合同、购气流水，以及房屋室内照片若干张予以证明。中信富通公司对此认为，上述费用均发生在法院查封涉案房屋之后，不能证明王秋燕已在查封之前占有房屋。（四）关于未办理过户登记的原因经洋洲房地产公司申请，山西省临汾市建设局于2010年11月29日向洋洲房地产公司颁发了涉案楼盘的预售许可证，有效期限为2010年11月29日至2011年5月25日，又于2011年7月19日向洋洲房地产公司出具了商品房预售许可证延期决定书，将上述期限延期至2012年5月31日。后该预售许可期限未再延期。洋洲房地产公司、王秋燕均未办理涉案房屋的物权登记手续。对于未办理涉案房屋的物权登记手续的原因，王秋燕主张其始终要求洋洲房地产公司为其办理涉案房屋产权证，但是洋洲房地产公司一直以种种理由拖延。洋洲房地产公司主张由于山西省临汾市当地的房产局变更为不动产局，业务停办了很长时间，后来又因房产局移交业务，直至后来出现房屋查封，综合导致了涉案房屋未能办理网签，涉案房屋所属的楼盘至今未能竣工验收，因此未能办理物权登记手续。为此，一审法院于2020年11月17日至19日前往山西省临汾市就涉案房屋所属楼盘未竣工验收、涉案房屋未办理网签及未办理物权登记手续的原因等情况进行调查并就涉案房屋居住使用情况进行现场核实。山西省临汾市规划和自然资源局相关工作人员反馈，因2009年7月洋洲房地产公司未按照规划审批建设涉案楼盘，于2016年3月14日被规划执法部门处以72.94833万元的罚款，洋洲房地产公司缴纳了罚款，至今洋洲房地产公司未提交涉案楼盘的竣工验收规划方面的申请；山西省临汾市房地产服务中心相关工作人员反馈，2012年时确实存在过一次系统升级，但在很短的时间内就恢复相关网签业务办理，不存在洋洲房地产公司所述的很长一段时间未能办理网签的情况。同时根据网签登记系统显示，山西省临汾市自2011年至今，每月都有办理网签的记录；涉案楼盘当时可以办理网签，并且在2011年6月、9月查询到涉案楼盘大量办理网签的记录。洋洲房地产公司和王秋燕均认可，涉案楼盘已办理网签的房屋未在（2018）京02民初70号案件被查封房屋范围内。一审法院认为，李欣凯、李太昌经一审法院合法传唤无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响一审法院依据认定的事实作出判决。本案系王秋燕提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案争议焦点是案外人王秋燕对执行中查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。王秋燕对其享有足以排除执行的民事权益应负举证证明责任。王秋燕主张其符合《规定》第二十八条和第二十九条情形，享有足以排除中信富通公司基于其享有的债权对涉案房屋申请强制执行的权益。《规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。一审法院参照上述规定，进行具体分析。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。本案中，洋洲房地产公司与李欣凯签订了《认购协议书》，虽然《认购协议书》中约定了“本认购协议书为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订《商品房买卖合同》后，认购方须将本认购书交还给出卖方，认购协议书自动作废”，且洋洲房地产公司与李欣凯后续并未签署正式的《商品房买卖合同》，但《认购协议书》已经包含了当事人的名称、姓名、涉案房屋基本情况、购房款及付款方式等商品房买卖合同的基本内容，体现了李欣凯与洋洲房地产公司之间买卖涉案房屋的真实意思表示。根据本案查明的事实，洋洲房地产公司于2011年出具收据，认可李太昌（洋洲房地产公司称李太昌系李欣凯之父）支付了全部购房款，涉案《认购协议书》可以认定为《商品房买卖合同》。涉案《认购协议书》签署于2011年3月5日，系在2018年6月涉案房屋被查封之前。一审法院对中信富通公司关于涉案《认购协议书》系房屋预约合同及未备案不具有合法性的抗辩主张，不予采纳。但王秋燕于2018年6月28日与李欣凯、李太昌签订《房屋买卖协议》系在涉案房屋被查封之后，不符合《规定》第二十八条和第二十九条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”情形，且涉案房屋由洋洲房地产公司开发建设，王秋燕并未作为买受人直接与洋洲房地产公司签订涉案房屋买卖合同，因此王秋燕主张其享有足以排除对涉案房屋执行的权益，不能成立。综上所述，王秋燕提出的诉讼请求所依据的理由，缺乏事实和法律依据，本案现有证据不能证明王秋燕享有足以排除对涉案房屋执行的权益，一审法院对其诉讼请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决驳回王秋燕的诉讼请求。本院二审审理期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，洋洲房地产公司与李欣凯签订的《认购协议书》，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条以及《商品房销售管理办法》第十六条的规定。据此，一审判决认定《认购协议书》为商品房买卖合同是正确的，本院对此予以确认。故王秋燕关于李欣凯依据《认购协议书》仅享有认购人权利的上诉理由没有合同和法律依据，本院不予采信。因王秋燕与李欣凯签订《房屋买卖协议》的时间在涉案房屋被查封之后，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，王秋燕主张其享有足以排除对涉案房屋执行的权益，没有法律依据。王秋燕的此项上诉理由亦不成立，本院不予支持。综上所述，王秋燕的上诉请求及上诉理由均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由王秋燕负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  陈 丰审 判 员  魏 欣审 判 员  龚晓娓二〇二一年七月三十日法官助理  龚亚东书 记 员  张佳慧