山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁01民终5490号 上诉人（原审被告）：韩顺才，男，1962年9月4日出生，汉族，住济南市。 上诉人（原审被告）：王洪芬，女，1964年12月13日出生，汉族，住济南市。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：王升，山东漫森律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张宇帅，男，1982年6月25日出生，汉族，住济南市。 被上诉人（原审原告）：苗媛，女，1985年12月23日出生，汉族，住济南市。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：李嘉新，山东鲁明律师事务所律师。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：王凤英，山东鲁明律师事务所律师。 原审被告：中铁十局集团青岛工程有限公司，住所地青岛市。 法定代表人：赵吉友，执行董事。 委托诉讼代理人：李明、李学国，均系该公司职工。 上诉人韩顺才、王洪芬因与被上诉人张宇帅、苗媛及原审被告中铁十局集团青岛工程有限公司（以下简称中铁青岛公司）所有权确认纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2021）鲁0114民初83号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，由审判员明霞独任审理本案。本案现已审理终结。 韩顺才、王洪芬上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回张宇帅、苗媛的诉讼请求或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由张宇帅、苗媛承担。事实和理由：一审法院认定事实不清、适用法律不当，导致一审判决错误。一、涉案房屋系韩顺才、王洪芬按照当时的市场价格购买，并已支付了购房款，并非福利房，涉案房屋登记在韩顺才、王洪芬名下后，已属于两人的合法私有财产。一审法院认定韩顺才按照承诺退回单位涉案房屋，韩顺才、王洪芬以其行为表明对涉案房屋在退回后已归单位所有予以认可。该认定违反法律规定。首先，即使有韩顺才署名的承诺书是韩顺才书写，也是因中铁青岛公司故意隐瞒涉案房屋已经办理了房产证的事实，属于故意隐瞒重大事实，使韩顺才错误认识，才签的字，不应发生法律效力。该承诺对王洪芬不发生法律效力，不能认定王洪芬有退回涉案房屋的意思表示；其次，转让不动产（房地产）应当签订书面转让合同并办理不动产转让登记，否则不发生物权变动的效力。一审法院仅凭韩顺才一人将涉案房屋退回的行为就认定涉案房屋的所有权转让给了中铁青岛公司，该认定违背了法律规定。二、涉案房屋的房产证被中铁青岛公司私自扣押至今达10余年，在此期间房产证自始至终都没有到韩顺才、王洪芬手里，也没有人找二人要求办理房屋过户手续。即使韩顺才将涉案房屋退回原单位，原单位也应当将购房款或按照当时市场价格支付涉案房屋价款。退一步讲，即使按照一审法院认定的韩顺才、王洪芬在当时特定的历史条件下只能拥有一套房屋，那么韩顺才、王洪芬在以市场价格购买两套房屋后，需退回一套住房时，退回房屋行为本身应当是房屋的再次买卖，即由原买受人（韩顺才、王洪芬）将涉案房屋出售给原出卖人（中铁青岛公司），即使在本案中认定单纯的退腾房行为就是韩顺才履行了交房义务，那么现房屋买受人（中铁青岛公司）也应当履行支付房屋对价款的义务。而在本案中，只有韩顺才的交房行为，中铁青岛公司却没有履行付款义务，因此房屋买卖协议并未成立。且1998年7月3日国务院印发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》国发[1998]23号，已经明确规定自1998年下半年开始停止住房实物分配，即自1998年年底前停止所有的福利分房，而韩顺才、王洪芬购买第二套房屋的时间为2003年，此时国家早已取消了福利分房，韩顺才、王洪芬是完全按照市场价格购买的第二套住房，一审法院却错误的认定韩顺才、王洪芬购买的二套房屋属于福利分房。因此，不论从不动产登记角度还是合同履行角度，韩顺才、王洪芬与中铁青岛公司就涉案房屋都没有完成房屋买卖行为，进而中铁青岛公司无权将涉案房屋出售给张宇帅、苗媛。另外，韩顺才、王洪芬在不退还第一套房屋的情况下，完全有权按照市场价格购买并拥有第二套房屋。一审法院认定涉案房屋退回单位后已归单位所有，属认定错误，应当依法纠正。三、张宇帅、苗媛及中铁青岛公司在立案时提交的一份证据涉嫌造假。关于韩顺才签名的承诺书，一审第二次庭审中中铁青岛公司向法庭出具了一份该承诺书复印件，并称原件已经丢失无法找到。然而在第三次庭审中，中铁青岛公司又提交了该承诺书的原件，韩顺才、王洪芬当即要求中铁青岛公司对此进行解释，而法庭及中铁青岛公司均不做任何回应。四、一审中，张宇帅、苗媛和中铁十局青岛公司提交的多份证据涉嫌造假，如韩顺才、王洪芬专程找到在部分材料中签章的“赵益民”，赵益民称他的人名章并不是由其保管。韩顺才、王洪芬在庭审中多次要求张宇帅、苗媛及中铁青岛公司对有关与客观事实矛盾的证据作出合理解释说明，但未得到任何回应。另外，中铁青岛公司将涉案房屋出售给张宇帅、苗媛，二者之间的交易凭证涉嫌造假，如张宇帅、苗媛提交的《济南铁路局购买铁路住房申请表》中无审核人签字、签章，韩顺才、王洪芬所在公司在2003年前隶属于济南铁路局，然而在2003年年底已经与济南铁路局脱离，另行成立了中铁十局。加盖公章的公司在2003年底已经被注销，然而在该表中又出现了在2008年加盖了该公司公章，俨然造假。中铁青岛公司提供的购房款收据、工本费收据均无经办人，加盖的收款单位的公章也不能辨别，无法确定张宇帅、苗媛与中铁青岛公司之间有真实的买卖交易。张宇帅、苗媛在未办理登记结婚手续的情况下中铁青岛公司将涉案房屋先以租赁的形式交给其使用（在该案中无涉案房屋租赁给张宇帅、苗媛的任何凭据），等张宇帅、苗媛结婚后此时已经不存在所谓的单位分房买房政策，张宇帅、苗媛与中铁青岛公司又恶意串通规避国家规定买卖韩顺才、王洪芬所有的房屋。另外，张宇帅、苗媛在购买涉案房屋时明知涉案房屋登记在韩顺才、王洪芬名下，仍从中铁青岛公司购买涉案房屋，明显属于恶意。不排除双方之间存在涉嫌行贿受贿行为。 张宇帅、苗媛辩称，一审判决事实清楚用法律正确，请求法院二审法院依法驳回韩顺才、王洪芬的上诉请求，维持一审判决。本案涉案房屋是韩顺才、王洪芬在参与了济南的房屋集资建房，通过房改后主动交回的这个单位，然后由单位出售给张宇帅和苗媛。苗媛和张宇帅获得涉案房屋，事实清楚，程序正当，请求法院依法维护张宇帅和何苗媛的合法权益。 张宇帅、苗媛向一审法院起诉请求：1.判令位于济南市章丘区锦屏路79号1号楼4单元4层东1-437号房产归张宇帅、苗媛所有；2.判令韩顺才、王洪芬、中铁青岛公司协助办理位于济南市章丘区锦屏路79号1号楼4单元4层东1-437号房产的过户手续；3.诉讼费由韩顺才、王洪芬、中铁青岛公司承担。 一审法院认定事实：1.张宇帅、苗媛系夫妻关系，韩顺才、王洪芬系夫妻关系，张宇帅、苗媛与韩顺才、王洪芬（已退休）均系中铁青岛公司的职工。中铁青岛公司的历史沿革为1985年1月29日成立济南铁路局工程总公司第二机械化工程公司，1990年2月20日为济南铁路局工程总公司第二机械化工程段，1994年5月17日为济南铁路局工程总公司机械化工程公司，2001年2月6日为济南铁路工程集团淄博机械化工程公司，2004年9月20日为中铁十局集团有限公司第七工程公司，2005年12月22日为中铁十局集团有限公司青岛工程分公司，2013年2月1日成立为现公司名称。 2.涉案楼房位于济南市章丘区锦屏路79号1号楼4单元4层东1-437号，原系中铁青岛公司的公有住房。1997年1月由韩顺才、王洪芬夫妇购得该房（福利房）。2003年12月11日，章丘市房地产管理局为韩顺才颁发房屋所有权证，房屋所有权证书号为（章）房权证城字第15007号，载明为房改购房，该房产证现由中铁青岛公司持有。 3.2003年5月28日，济南铁路工程集团社会事业管理中心下发关于转发《铁路南苑小区集资建房集资款清算有关规定和组织实施措施》（房生改函[2003]20号）的通知及工作安排，该通知载明，根据房生改函[2003]20号文件精神，结合集团公司实际（参加南苑小区集资建房共127户，涉及淄博、明水、周村、济南等地区），其中第五条腾空旧房收缴工作规定：各单位在向职工发放入住通知书的同时，必须对职工重申《收回腾空旧房协议》的要求，在入住通知书的签发日开始的50天内交回腾空旧房钥匙。2003年9月，韩顺才、王洪芬向中铁青岛公司申请参加集资购买济南铁路南苑房产一处，2003年9月25日的济南铁路局职工集资建房集资款缴纳计算单显示：韩顺才、王洪芬工作单位为淄博机械化公司，集资建房为济南市区2（组团）3楼6单元202室，应交集资款118131元，已交集资款合计86210元，应交集资款差额31921元。 4.2003年9月28日，韩顺才填写济南铁路南苑小区集资建房职工腾空住房交房保证书，该保证书载明“交房职工韩顺才，职工所在单位淄博机械化工程公司，根据路局集资建房暂行办法和《集资建房合同》第六章双方的权利和义务第三条的规定，我参加济南铁路南苑小区集资建房，保证交出本人及配偶名下购买和承租的公有住房，交出住房的具体地址如下：章丘市锦屏路1号437室。本人承诺保证做到如下几点：1.自签订集资建房合同之日起，本人保证合理正常使用应交出的住房，不擅自出借、抵押，确保住房状态完好；2.在集资所建住房钥匙领取后50天内，将应交出的住房腾空，钥匙交给工程集团（房改办）；3.如在规定的期限内交不出应交出的住房，本人同意退出集资所建住房，按路局有关规定接受处罚。交房职工（签名）：韩顺才03年9月28日”。因按房改政策，每个单位职工不得享受两套房改房，韩顺才、王洪芬遂退出了涉案房产。现韩顺才、王洪芬居住于上述集资购买的济南铁路南苑房产，房产证号为鲁（2016）济南市不动产权第0027297号，权利性质为出让/房改房，坐落市中区铁路南苑小区八区2号楼6-202，附记房改购房，取得产权。 5.2008年5月，张宇帅、苗媛申请购得涉案房产，且经单位审核符合购房资格。2008年6月13日，济南铁路局核算张宇帅、苗媛需缴纳16485元。2008年6月16日，张宇帅将16485元房款和49元房产证工本费等费用交齐给单位。张宇帅、苗媛占有使用此涉案房产至今。中铁青岛公司通知韩顺才、王洪芬就涉案房产协助过户至张宇帅、苗媛名下，韩顺才、王洪芬不同意并就涉案房产申请补办房产证，房产证号为鲁（2019）章丘区不动产权第0017505号，权利人王洪芬、韩顺才，权利性质划拨/房改房，附记补证，原发证日期2002年12月11日。 一审法院认为，第一，房改房是特定历史时期的政策福利分房，出售对象的特定性、出售价格的非市场性、享受优惠政策的一次性与商品房的属性截然不同。依据国务院1994年7月18日发布的国发［1994］43号《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第（十八）条规定，“职工按成本价或标准价购买公有住房、每个家庭只能享受一次，购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行，超过标准部分一律执行市场价。”本案中，王洪芬、韩顺才申请购买的济南铁路南苑房产为单位集资新建房，与本案涉案房产均属房改房性质，两人已按福利分房政策购买了济南铁路南苑房产一套，不能同时享受福利分房政策取得讼争房屋的所有权。 第二，根据《中华人民共和国民法典》第二百一十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”本案中，韩顺才本人书具腾空住房交房保证书并依约搬出涉案房产，该房的产权证由中铁青岛公司保管至今，房屋也交由中铁青岛公司支配处理，故韩顺才夫妇仅为涉案房产的名义登记所有权人。中铁青岛公司于2008年将涉案房产出售给张宇帅、苗媛，并有两人实际占有使用该房至今已达十多年。因此，应当认定张宇帅、苗媛是涉案房屋的实际权利人，韩顺才、王洪芬与中铁青岛公司应协助张宇帅、苗媛办理涉案房产的过户手续。 第三，本案实际为房屋所有权确认纠纷，不属《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定的范围，应属于人民法院主管工作的范围。另，中铁青岛公司也非一房两卖，而系韩顺才夫妇依照房改房政策购新房退旧房后，公司依法享有涉案房产所有权，并有权予以处置。 第四，韩顺才、王洪芬关于应先申请更正登记或异议登记，未经该前置程序，不能提起诉讼的辩驳，根据《中华人民共和民法典》第二百二十条规定，“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”故申请更正登记或异议登记为当事人可以选择的程序，而非必经的前置程序，张宇帅、苗媛有权选择诉讼方式维护自身权益。 第五，韩顺才、王洪芬为改善居住环境，选择购买单位在济南铁路南苑小区的新建集资房，并按照房改房政策和个人的保证承诺退回单位涉案房屋，两人以其行为表明对涉案房屋在退回后已归单位所有予以认可，现仅以涉案房屋登记在其名下主张所有权，有违事实和法律依据。另，韩顺才、王洪芬与张宇帅、苗媛均系中铁青岛公司员工，且张宇帅、苗媛居住该房已达十多年，依照常理原房主对其退出房屋的现居住单位同事也应知晓，在单位通知韩顺才夫妇协助办理房产证时，理应予以配合。涉案房屋在韩顺才、王洪芬退回后，中铁青岛公司应及时办理房产的过户手续，但因单位的疏忽未办理并致本案之诉，该公司亦有不可推卸的责任。同时，韩顺才、王洪芬应理性对待涉案房产的归属，并应对自己的行为负责。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百一十七条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、位于济南市章丘区锦屏路79号1号楼4单元4层东1-437号房产归张宇帅、苗媛所有；二、中铁十局集团青岛工程有限公司、韩顺才、王洪芬协助张宇帅、苗媛办理上述房产的过户手续。案件受理费4300元，减半收取计2150元，由中铁十局集团青岛工程有限公司负担。 二审中，当事人均未提交新证据。 经审查，一审认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，涉案房屋虽登记在韩顺才、王洪芬名下，但自韩顺才、王洪芬签署腾空住房交房保证书并将房屋返还中铁青岛公司之日起，韩顺才、王洪芬即已丧失对涉案房屋的房屋权利。涉案房屋至今仍登记在韩顺才、王洪芬的名下，系因中铁青岛公司未及时要求韩顺才、王洪芬办理产权变更登记所致，但在中铁青岛公司要求韩顺才、王洪芬办理过户手续后，韩顺才、王洪芬拒不协助办理过户手续并补办了涉案房屋的房产证，有违诚实信用原则。中铁青岛公司已将涉案房屋出卖给张宇帅、苗媛，张宇帅、苗媛已支付了房款，一审判决认定涉案房屋归张宇帅、苗媛所有，中铁青岛公司、韩顺才、王洪芬应协助张宇帅、苗媛办理涉案房屋的过户手续，并无不当。综上所述，韩顺才、王洪芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人中铁十局集团青岛工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  明霞 二〇二一年七月七日 书记员  刘彤