山东省临沂市河东区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁1312民初2388号 原告：潘俐君，女，1985年2月21日出生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：贺可芸，山东弘蒙律师事务所律师。 被告：刘丹丹，女，1993年10月10日出生，汉族，住临沂市河东区。 委托诉讼代理人：许金湘，临沂河东八湖法律服务所法律工作者。 第三人：临沂市河东区淘房地产91店，住所地河东区银桥金居9号楼1单元401室。 负责人：郑慧，店长。 原告潘俐君与被告刘丹丹、第三人郑慧商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘俐君及其委托诉讼代理人贺可芸、被告刘丹丹及其委托诉讼代理人许金湘、第三人临沂市河东区淘房地产91店的负责人郑慧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘俐君向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告于2020年11月4日签订的《房屋转让合同》并向原告返还涉案房屋；2、请求法院判令被告按照《房屋转让合同》违约条款的约定向原告支付总房价的20%的违约金336000元，同时判令被告向原告支付的首期房款150000元不予退；3、本案诉讼费、律师费等费用由被告承担。事实和理由：原、被告通过第三人居间于2020年11月4日签订《房屋转让合同》，约定原告将其名下坐落于临沂市河东区的使用权转让给被告，房产建筑面积约132.6平方米，总价款1680000元，被告在合同签订之日须向原告支付人民币40000元作为购方定金交由第三人（丙方）保管。双方签署上述合同后，约定被告在合同签订2个工作日内向原告支付首付款人民币150000元。剩余房款人民币1350000元在2021年1月4日前交付给原告，房屋尾款人民币180000元作过户押金在被告过户成功同时交付给原告，原、被告还约定了违约责任及补充条款。原告于2020年11月8日从开发商处收房后将房屋钥匙交付给被告，但被告仅支付30000元定金及150000元首付款后未在合同约定的期限内支付剩余房款，原告多次向被告催要、多次通过第三人的负责人郑慧通知被告付房款，但被告至今未按合同约定履行，《房屋转让合同》是原、被告双方在第三人的主持和见证下签署的，是原、被告双方的真实意思表示，现根据《房屋转让合同》中关于违约条款的约定，被告的行为已经构成根本违约，应依法按照合同及补充条款的约定承担违约责任。综上，为维护原告合法权益，根据《民法典》第五百六十三条第四款、第五百六十六条等規定向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求并依法处理。 刘丹丹辩称，一、购房合同的目的无法实现，买房子是为了孩子上学的，根据最新规划，涉案房屋的学区临时为凤凰实验小学，2021年9月就将划归为临凤小学。在被告购买房屋时，中介告知被告，该房屋学区房为凤凰实验小学。因此对该协议有隐瞒事实的情况存在；二、该合同为淘房地产中介提供的格式合同，合同约定的违约金过高，应予调整，原告要求首付款15万元不予退回，无事实及法律依据。请求人民法院依法驳回原告诉求。 临沂市河东区淘房地产91店辩称，我们中介的职责是提供真实房源，在合同签订过程中未提及学区问题，被告说买房子是用来结婚的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合庭审及质证情况，本院认定事实如下： 2020年11月4日，潘俐君（甲方）与刘丹丹（乙方）通过临沂市河东区淘房地产91店（丙方）居间签订《房屋转让合同》一份，编号：2000540。合同约定潘俐君将名下所有的临沂市河东区中粮壹号院小区2号楼1-701号房产及车位276号的使用权转让给刘丹丹，房产建筑面积132.6平方米，总价款1680000元，刘丹丹在合同签订之日支付40000元作为定金交付给临沂市河东区淘房地产91店保管，双方同意，丙方有权从保管的定金中优先扣除居间服务费。在合同签订之后2个工作日内向潘俐君支付首付款150000元。剩余房款1350000元在2021年1月4日前支付，房屋尾款180000元作为过户押金在过户成功同时交付给潘俐君。合同第七条约定，1、本合同签订后，乙方（刘丹丹）中途悔约（根本违约），则购房定金不予退还，并应按照总房价的20%对甲方（潘俐君）进行违约赔偿。甲方中途……。2、乙方如不能按期向甲方付清购房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方支付购房价款万分之叁的违约金。任何一方逾期20日以上未履约的，视为根本违约（悔约）。违约方应按本条第一款的规定承担违约责任，并应承担守约方主张权利过程中的诉讼费、律师费、中介服务费、交通食宿费等费用。3、合同签订后，甲方恶意将该房屋出卖于第三人或将房屋抵押给第三人，乙方可解除合同，并有权请求返还已付购房款及利息、并按乙方已付购房款一倍数额对乙方进行赔偿，或按违约对乙方进行赔偿。合同在补充条款还约定若乙方未按约定时间交付房款，甲方有权收回该房产，甲方不返还乙方首期房款对乙方该房屋装饰不给赔偿等内容。潘俐君在甲方处、刘丹丹在乙方处分别签字按手印并书写身份证号和手机号码，郑慧作为临沂市河东区淘房地产91店负责人在丙方（居间方）处签字并按手印。合同签订后，刘丹丹向第三人支付30000元定金，并于2021年11月7日支付首付款150000元后，未按合同约定时间支付剩余房款。潘俐君多次催要未果后，于2021年4月15日向刘丹丹微信发送《合同解除通知书》。2021年5月11日，潘俐君诉来我院。 另查明，原告潘俐君支出律师费用8000元。 本院认为，原、被告及第三人对签订《房屋转让合同》及缴纳首付款150000元的事实均无异议，本院依法予以确认。原被告之间的房屋买卖合同关系依法成立，受法律保护。在潘俐君多次催要剩余房款的情况下，刘丹丹未依约支付剩余房款并逾期20日以上，已构成根本违约，现原告潘俐君要求解除合同并依合同约定要求被告赔偿违约金，应予支持。刘丹丹庭审时辩称购买房产系为了孩子能够上凤凰实验学校，中介告知该房产系凤凰实验学校的学区房，后发现该房产于2021年将规划为凤临小学，该协议存在隐瞒事实的情况，但未能提交证据证实上述抗辩主张，且第三人临沂市河东区淘房地产91店对刘丹丹关于学区房的陈述不予认可，对刘丹丹的上述抗辩主张，本院不予采信。 本案的争议焦点为：1、原告诉求对被告已支付的首期房款150000元不退还是否合理，能否支持？原、被告双方约定的总房款20%的违约金是否过高，应否调整？ 关于焦点1，在原被告双方所签《房屋转让合同》补充条款其他约定事项中双方手写事项约定“乙方未按约定时间交付房款，甲方有权收回该房产，甲方不返还乙方首期房款，对乙方该房屋装饰不给赔偿”。该条款虽为双方合同约定，但本条款实质上是对乙方违约时的一种惩罚性约定，具有违约金性质；同时合同还约定了定金条款、违约金条款，故对于首付款应作为违约金一并调整。现原告诉求对被告已支付的首付款不再返还的前提下要求被告支付违约金，本院不予支持。 关于焦点2，《民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”庭审中，被告以约定的违约金过高，要求本院予以调整。实践中，判定违约金是否过高以及调整幅度时，一般应以对债权人造成的损失为基准，考虑预期利益损失、合同履行情况、当事人过错程度等因素综合判定。 本案中，根据双方所签合同约定，买方刘丹丹逾期20日以上未履行付款义务，构成根本违约，则原告潘俐君享有不返还首期房款150000元，不退还购房定金，并按照总房价的20%要求被告进行违约赔偿等权利。上述相关条款的约定均系对乙方违约行为的约定，本质均属违约金性质。庭审中，原告潘俐君举证与被告的聊天记录证实因被告的违约行为致其与他人所签购房协议无法履行给其造成损失，但未举证损失实际发生的证据。结合目前临沂房价现状，原告损失主要为资金占用损失，本案中，被告刘丹丹在交纳首付款后无故拖延交款时间，在其不能继续履行合同时，未及时向原告明示其解除合同的意愿，对合同的解除存在过错，故对原告潘俐君的违约金损失请求酌情支持100000元。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第一百七十九条一款（九）项、第四百六十五条、第五百六十四条、第五百六十六条、第五百八十五条、第五百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告潘俐君与被告刘丹丹于2020年11月4日签订的《房屋转让合同》，被告刘丹丹于本判决生效后十日内腾退并返还原告潘俐君位于临沂市河东区车位的使用权； 二、被告刘丹丹支付原告潘俐君违约金100000元； 三、被告刘丹丹于本判决生效后十日内支付原告潘俐君律师费8000元。 上述二、三项所列款项，与被告刘丹丹已付的首付款150000元抵扣后，余款42000元由原告潘俐君于本判决生效十日后返还被告刘丹丹。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。 四、驳回原告潘俐君的其他诉讼请求。 案件受理费8592元，减半收取计4296元，由被告刘丹丹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 员 庄桂芹 二〇二一年七月二十七日 法官助理 诸葛倩 书 记 员 何晓庆