甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2021）甘0602民初5740号原告:彭某，女，1991年1月19日出生,汉族，甘肃省金昌市人，住金昌市。被告：甘肃星光商业管理有限公司。住所地:甘肃省武威市凉州天丰街北侧红星时代广场1-3号楼负一层商业001号。法定代表人：陈某，系该公司总经理。被告：甘肃星泓房地产开发有限公司。住所地：甘肃省武威市凉州区新城区纬四路南侧经二路西侧。法定代表人：蔡某，该公司执行董事。共同委托诉讼代理人：阮某，系甘肃星泓房地产开发有限公司兼甘肃星光商业管理有限公司员工。原告彭某与被告甘肃星光商业管理有限公司（以下简称星光公司）、甘肃星泓房地产开发有限公司（以下简称星泓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。彭某、星光公司和星泓公司共同委托诉讼代理人阮某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。彭某向本院提出诉讼请求：一、判令星光公司向彭某支付拖欠的租金人民币83266.15元；二、判令星光公司向彭某支付逾期支付租金的违约金人民币8391.06元；三、判令星光公司向彭某退还以代扣税金为名收取的款项人民币3588.46元。四、判令星泓公司对上述款项承担直接给付责任。事实与理由：星泓公司于2014年开发建设位于武威市××区北侧红星时代广场项目。在开发建设中，彭某与星泓公司于2015年11月21日签订《商品房预售合同》，彭某购买了星泓公司开发建设的位于武威市××区，面积为32.27m，房号为C3074的非传统概念的所谓商品房（实为四面敞开的地皮）。预售合同签订后，在星泓公司安排下，彭某与星泓公司指定的星光商业管理有限公司于2016年9月11日签订了名为委托经营管理合同，实为房屋租赁的合同。合同签订后，彭某将与星泓公司签订的《商品房预售合同》交于星光公司，由星光公司直接与星泓公司对彭某购买的房产予以交接，由星光公司按合同约定向彭某支付租金；2018年7月，星光公司仅向彭某支付了2018年第二季度（4、5、6月）的租金5308.54元，少付租金3588.46元，星光公司称少支付的租金系代扣的税金，但星光公司未交付纳税凭证。2019年7月，星光公司向彭某仅支付了2019年第二季度（4、5、6月）的租金4590.85元，欠该季度租金4306.15元未付。自此后，星光公司再未向彭某支付过租金。经初步统计，自2019年7月起算，至本案一审审结，星光公司欠彭某租金为83266.15元。根据合同约定，因星光公司单方原因未按时支付租金，应按应付款项的日万分之三向彭某支付逾期付款的违约金。星光公司逾期支付租金逾60天，按合同约定，应由星泓公司承担直接支付租金和违约金的责任。经初步计算，自2019年7月往后推60日起，分段计算违约金，至2021年本案一审审结的2021年7月，星泓公司除应直接向彭某支付拖欠的租金83266.15元外，还应直接向彭某给付违约金人民币8391.06元，并应退还扣收款项。星光公司、星泓公司辩称；1、根据双方签订的合同，星光公司欠付彭某2019年7月1日至2021年3月31日的房屋含税租金为68951元；2、彭某所主张的诉请一中包含有2018年度的代扣税金，税票已经开具，请彭某自行到我公司领取完税凭证。彭某的第三项诉讼请求，系2018年度代扣税金，与第一项诉讼请求重复，请求驳回；3、2019年度完税凭证，我方已按照双方签订的委托经营管理合同代扣税金2509.26元；4、由于新冠肺炎的影响，2020年1月至3月底期间，星光公司经营的红星时代广场一直关门歇业，未获得任何收益，根据抗击新冠肺炎疫情的有关文件精神和新冠肺炎对本地相关行业的实际影响情况，我们人认为2020年2月至4月三个月期间租金应当由彭某自行承担27天的租金3002.7元及产生的违约金，故我方应承担含税租金65948.3元；5、彭某主张的违约金过高，请求予以调整。应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算；6、星泓公司只能在逾期60日后按照合同承担相应的担保责任。审理中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。彭某出示了武威红星时代广场商品房委托经营管理合同1份，证明涉诉房屋系彭某所有,彭某将商品房出租并委托星光公司经营管理，合同中对房屋租金及违约金进行了约定；彭某还出示欠付租金及欠付违约金统计表一份，证明星光公司共计欠付租金83266.15元、违约金8391.06元；经质证，星光公司对该委托经营管理合同的真实性和证明目的均无异议，对欠付统计表认为不真实且计算错误。星光公司出具了关于免除2020年2月份租金、物业费的公告1份，证明由于疫情影响，红星时代广场从2020年1月27日至2月22日停止营业，共歇业27天，租金应当减免。经质证，彭某对该证据提出异议，表示不予认可。本院经审查认为，彭某出示欠付租金及违约金统计表系自书证据，并未得到星光公司和星泓公司的确认，对其证明力本院不予确认，其余证据客观真实，来源合法，与本案事实具有关联性，本院对其证据效力均予以确认。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实:2016年9月11日，彭某与星光公司、星泓公司签订了武威红星时代广场商品房委托经营管理合同,该合同约定：彭某将其位于武威市××区面积为32.27平方米房号为C3074的房屋出租并全权委托给星光公司经营管理；该商品房的委托经营管理期限为10年，自2016年10月1日起至2026年9月30日止；房屋的租金2017年10月1日至2019年9月30日每季度为8897元，2019年10月1日至2021年9月30日每季度为10009元……上述租金按季支付,由星光公司在代扣彭某应承担的税费后于第二个收费季度的第一个月内将前一个季度的租金支付至彭某指定的银行账户，如星光公司不能按时支付租金，每逾期1日，按应付款项每日万分之三向彭某支付违约金。当星光公司逾期60日后，由星泓公司全权担保负责支付星光公司应付租金及所产生的违约金等。合同签订后，彭某将涉诉房屋交付给星光公司租赁并管理使用。从2019年7月起，星光公司未按约定向彭某支付房屋租金。彭某遂起诉要求星光公司支付2019年7月1日至2021年6月30日期间的房屋租金83266.15元及违约金，并要求退还以代扣税金为名收取的款项3588.46元。审理中，彭某并未就代扣税金3588.46元提交相关证据。本院认为，彭某与星光公司、星泓公司签订的房屋委托经营管理合同内容合法，意思表示真实，属有效合同，依法具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。星光公司租赁并全权经营管理彭某的房屋，理应按合同约定的期限、数额支付房屋租金及其违约金。从2019年7月1日起至2021年3月31日止，星光公司应付的房屋租金为68951元，但2021年4月1日至2021年6月30日期间的房屋租金10009元由于截止到法庭开庭辩论终结，给付租金的期限尚未届满，故对彭某主张的该部分诉求本院不予支持，彭某可以在期限届满后另行主张。鉴于2020年第一季度确属全国及我市新冠肺炎疫情爆发期，星光公司的公告中已明确免除其商户2月份的租赁费和物业费，且星光公司经营的星光购物中心红星时代广场于2020年1月27日至2020年2月22日暂停营业属实，本案存在新冠肺炎疫情的不可抗力因素，故应对星光商业公司应承担的租赁费酌情予以减免，结合当地商业经营状况实际，本院将C3074房屋减免的租赁费数额确定为3002.7元（2020年第一季度租赁费10009元÷90天×暂停营业期间27天）；据上，星光公司应当向彭某偿付2019年7月1日至2021年3月31日的房屋租赁费数额为65948.3元（68951元-3002.7元）。租金减免后违约金应作相应的减免，从2020年5月1日起至2021年6月30日共425天减免的违约金数额为382.84元（3002.7元×日万分之三×425天）。截止2021年6月30日，违约金总额确定为6410..96元（6793.80元-382.84元）。综上，星光公司拖欠彭某2019年7月1日至2021年3月31日期间的房屋租金65948.3元元及截止于2021年6月30日的违约金6410.96元的事实有确实充分的证据予以证实，其合理的诉讼请求本院予以支持；对于其余不合理的诉求，本院不予支持。对于后续违约金，应按合同约定继续计算。对于星光公司抗辩违约金明显过高，请求依法予以调整的辩解理由，因星光公司不能举证证明彭某诉请的违约金超过《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，故该辩解理由本院不予采信。星泓公司作为合同担保方，在合同中承诺了全权担保支付的保证责任，且尚在保证责任承担的期限之内，按照现行《民法典》的规定应按一般保证担责，但按照当时的法律规定应按连带责任保证承担保证责任，且适用当时的法律规定更有利于保护当事人的合法权益，维护社会和经济秩序，故星泓公司应当承担连带保证责任；彭某请求星泓公司承担直接付款责任并互负连带责任没有事实依据和法律依据，本院不予支持。对于彭某请求星光公司退还代扣税金3588.46元的主张，由于代扣税金的行为属于代理行为，属另一法律关系，且彭某没有提供代扣数额的具体证据，彭某可以在核实纳税金额后另行选择以欠付租金或者代理人违约之法律关系向星光公司主张权利，为此，对彭某的这一诉讼请求，本院不予论处。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第五百九十条、第七百零三条、第七百二十一条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国担保法》第三条、第十八条、第十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、甘肃星光商业管理有限公司支付给彭某2019年7月1日至2021年3月31日期间的房屋租金65948.3元；二、甘肃星光商业管理有限公司支付给彭某2019年11月1日至2021年6月30日期间的违约金6410.96元；2021年6月30日以后的违约金继续按合同约定计算；上述两项，限于本判决生效后30日内付清；三、甘肃星泓房地产开发有限公司对上述给付款项承担连带清偿责任；案件受理费2190元，减半收取1095元，由彭某负担295元，甘肃星光商业管理有限公司、甘肃星泓房地产开发有限公司负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审判员 盛 强二〇二一年七月二十五日书记员 任昱婧