湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1002民初2515号原告（案外人）：胡叶敏，女，1986年12月24日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。委托诉讼代理人：阳倩，湖南大问律师事务所律师。被告（申请执行人）：黄娅萍，女，1963年9月9日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。被告（被执行人）：黄下芽，男，1951年1月9日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。被告（被执行人）：周璟旭，男，1964年9月2日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。被告（被执行人）：郴州市振华房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区五岭大道43号。法定代表人：魏志国，该公司总经理。委托诉讼代理人：王柏茂，男，1958年9月25日出生，汉族，系该公司员工，住湖南省郴州市北湖区。原告胡叶敏与被告黄娅萍、黄下芽、周璟旭、郴州市振华房地产开发有限公司（以下简称振华房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年5月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡叶敏及委托诉讼代理人阳倩、被告黄娅萍、被告振华房地产公司委托诉讼代理人王柏茂到庭参加了诉讼。被告黄下芽、周璟旭经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡叶敏向本院提出诉讼请求：1、依法判决不得执行原告购买的位于郴州市××路××号××小区××栋××层××室房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。2、依法判决确认原告胡叶敏于2014年12月4日与被告郴州市振华房地产开发有限公司签订的《影苑小区商品房认购协议书》合法有效，并确认位于郴州市××路××号××小区××栋××层××室房屋归原告所有。3、本案的案件受理费用由被告承担。被告振华房地产公司答辩要点：根据执行异议裁定驳回后胡叶敏提供的资料。认购协议书，黄下芽是认可的，21余万的收条其也是认可的，但收条上的章已经忘记是否是公司所盖，公司的法人代表魏志国对认购协议书有异议，认购协议书的章是项目部的，不是售房专用章，收条的意见系欠款入了个人账户，未进入公司账户，2009年-2020.9.14的账本上查不到此笔入账，公司不认可收到该款，故此公司不认可该购房协议，协议无效，公司并未认可其入住。被告黄娅萍答辩要点：认可振华房地产公司的答辩意见。被告黄下芽、周璟旭未予答辩。查明的事实一、2014年12月4日，振华房地产公司（甲方）与胡叶敏（乙方）签订《影苑小区商品房认购协议书》，协议约定被告振华房地产公司将位于郴州市××路××号××小区××栋××层××室的房产出售给原告胡叶敏，建筑面积115㎡（最终面积以房产局测绘为准），单价4880元／㎡，折后单价4530元／㎡，折后总价520950元，在签订本订购单时，原告应支付定金150000元，定金在首期款中扣除。协议签订后，原告胡叶敏于2014年12月18日通过银行转账方式向被告振华房地产公司付款150000元，被告振华房地产公司向原告胡叶敏出具盖有公司影苑项目专用章的《收据》，《收据》内容为：“收到胡叶敏交来影苑小区Ａ栋1507房房款壹拾伍万元”。2015年2月10日，原告胡叶敏又通过银行转账方式向被告黄下芽（系收款时被告振华房地产公司实际控制人）付款210905元，被告振华房地产公司就该笔款项向原告胡叶敏出具盖有公司印章的《收条》，《收条》内容为：“今收到胡叶敏购买影苑小区Ａ栋1507房房款人民币贰拾壹万零玖佰伍拾元整（210950.00元）是实。收款人：郴州市振华房地产开发有限公司黄下芽，账号开户行工行，收款人黄下芽，账号：6222××××2767”。2019年9月，被告振华房地产公司将案涉房屋交付给原告胡叶敏。之后，原告胡叶敏对案涉房屋进行了装修。2020年7月，原告胡叶敏搬入案涉房屋居住至今。认购协议书签订后，被告振华房地产公司未通知原告胡叶敏办理网签手续和不动产登记手续。二、2020年11月18日，被告黄娅萍因与被告黄下芽、周璟旭、振华房地产公司民间借贷纠纷一案向本院申请财产保全，请求冻结被告黄下芽、周璟旭、振华公司银行存款24300000元，或查封、扣押相应价值的其他财产。2020年11月20日，本院作出（2020）湘1002执保702号执行裁定，冻结被告黄下芽、周璟旭、振华公司银行存款24300000元，或查封、扣押相应价值的其他财产。三、2020年12月13日，本院向郴影苑小区遗留问题办公室送达（2020）湘1002执保702号执行裁定书、协助执行通知书，要求协助：1.查封被告振华房地产公司名下位于郴州市栏杆塘影苑小区内三层楼老住宅二栋；地下车库50个、A栋架空层车库8个、B栋架空层车库17个；A栋1402、1404、1502、1504、1505、1506、1507、1508、1602、1606、1702、1705、1708房；B栋1103、1203、1303、1503、1603、1701、1703、1704、1705、1706、1707、1809房；2.查封期间未经本院许可，不得为其办理转移、更名、过户、抵押等变更所有人的事项；查封期限为三年，从2020年12月9日至2023年12月8日。四、执行过程中，胡叶敏以案外人身份向本院提出书面执行异议申请，要求解除对案涉房屋的查封，本院于2021年4月25日作出（2021）湘1002执异115号执行裁定书，裁定驳回胡叶敏的执行异议请求。原告胡叶敏不服该执行裁定书，向本院提起案外人执行异议之诉。五、根据2021年5月10日，郴州市不动产登记中心出具的《郴州市不动产登记信息查询证明》，在郴州市不动产登记中心业务系统内，未查询到原告（案外人）胡叶敏有房产信息。六、庭审过程中，原告胡叶敏表示就剩余房款支付问题出具《承诺书》，承诺将房屋余款按法院执行部门指定的期限内交付法院执行账户。判决的理由和结果本案系案外人执行异议之诉。本院认为：一、被告黄下芽、周璟旭经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本院依据查明的事实依法作出裁判。二、案涉的《影苑小区商品房认购协议书》系原告胡叶敏与被告振华房地产公司签订，双方虽未签订正式的商品房买卖合同，但双方在协议书中就房屋基本状况、销售方式、房价确定方式、总价款、付款方式等条款均作了明确约定，被告振华房地产公司也按照约定收受了大部分购房款，在此情况下，该协议系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效的商品房买卖合同，可以认定胡叶敏与振华房地产公司之间建立了商品房买卖合同的基础法律关系。故本院对原告要求确认该协议书合法有效的诉讼请求，依法予以认定。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，原告（案外人）胡叶敏在本院查封案涉房屋之前已经与振华房地产公司签订了《影苑小区商品房认购协议书》，胡叶敏已实际按照该合同的约定，履行支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，并已经实际入住该房产，且郴州市不动产登记中心出具的《郴州市不动产登记信息查询证明》证明原告（案外人）胡叶敏名下无其他用于居住的房屋。因此，基于对购房人居住权、生存权这一更高价值的保护，胡叶敏作为房地产开发商的商品房消费者享有物权期待权，其所提供的证据能够证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求停止执行郴州市栏杆塘路43号郴影苑小区A栋1507号房屋的诉讼请求，符合上述法律规定，本院予以支持。至于原告请求解除对房屋的查封，应在执行程序中申请，本案不予涉及。四、关于房屋所有权。本案原告阻却执行的请求权基础，是原告对案涉房屋基于合同关系享有的物权期待权，本质上为具有物权期待的债权，而房屋的所有权属于物权范畴,两者的权利内容及实现权利的途径均不相同。本案是执行异议之诉纠纷,并非胡叶敏与振华房地产公司之间的商品房买卖合同纠纷，该合同尚未履行完毕,且因房屋被法院查封而不能履行,执行异议之诉确认的是执行标的当前的权利状态,而非执行标的的最终权利状态,故原告以其享有债权权利为由请求确认案涉房屋的所有权归其所有,于法无据,本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告胡叶敏与被告郴州市振华房地产开发有限公司签订的《影苑小区商品房认购协议书》合法有效；二、停止对登记在郴州市振华房地产开发有限公司名下位于郴州市××路××号××小区××栋××号房屋的执行；三、驳回原告胡叶敏的其他诉讼请求。案件受理费8299元，由被告黄下芽、周璟旭、郴州市振华房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  郭 蓉人民陪审员  王当生人民陪审员  王华勇二〇二一年七月二十日法官助理李亚奇书记员李悠附法律条文如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定,案外人、当事人对执行异议裁定不服,自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的,由执行法院管辖。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理:(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的,人民法院可以在判决中一并作出裁判。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定中止对该标的的执行;理由不成立的,裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。