山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终4566号上诉人（原审被告）：邹福奎，男，1975年1月1日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：娄本娟（系上诉人之妻），女，1980年2月1日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：邹延茂（系上诉人叔叔），男，1955年9月3日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：孙国洋，男，1971年1月1日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：贾怀志，山东尽善律师事务所律师。原审第三人：济南市槐荫区段店北路街道刘家场社区居民委员会，住所地济南市。法定代表人：孙永河，主任。上诉人邹福奎因与被上诉人孙国洋及原审第三人济南市槐荫区段店北路街道刘家场社区居民委员会（以下简称刘家场居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初5987号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邹福奎上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回孙国洋的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用，均由孙国洋负担。事实和理由：一、（2020）鲁01民终6650号民事裁定书发回重审要求重审法院查明相关事实，但重审法院均未查明。二、邹福奎不欠孙国洋案涉门头房的房租。孙国洋明知邹福奎和刘家场居委会签订了自2019年3月13日起至2020年9月30日止的租赁协议，共计租金144241.30元（有租赁协议、缴款收据为证）的情况下，孙国洋再向一审法院起诉要邹福奎向其缴纳2019年3月13日起至2020年3月13日的租金93075元，无事实依据。一是孙国洋明知自己对案涉门头房没有使用权及转租权，无资格、无理由跟邹福奎要2019年3月13日之后的房租；二是邹福奎不欠案涉门头房的房租。因邹福奎已将2019年3月13日之后的房租144241.30元交给了刘家场居委会，邹福奎租赁一处房屋交纳多次租金，不符合法律规定。三是邹福奎跟刘家场居委会签订租赁协议，是因为刘家场居委会已与孙国洋解除了《人民调解协议书》，刘家场居委会对案涉门头房既有所有权、使用权，又有租赁权，邹福奎应该将房租交给刘家场居委会。三、邹福奎在签订合同时就知道孙国洋对案涉门头房无所有权、使用权及转租权。因孙国洋是刘家场居委会居民，之前邹福奎因为不同意跟孙国洋签订租赁协议，孙国洋给邹福奎停水停电，使邹福奎遭受了好几万元的经济损失，再加之刘家场居委会正赶上换届选举，没人出面给予处理。迫于无奈，才与孙国洋签订了房屋租赁协议。四、孙国洋和刘家场居委会签订的所谓的《人民调解协议书》，首先，这不是一个调解协议，也还没有达成调解协议，只是仅仅具有意向性质。因刘家场居委会并未在该调解协议上盖章，也没有其法定代表人的签字，仅有刘家场居委会委托调解的胡坤英的签名，刘家场居委会并未授权其代表刘家场居委会签订该调解协议书，更没有注明签订时间。严格的说，该《人民调解协议书》不成立的。五、根据刘家场居委会和孙国洋等15人于2018年7月20日签订的协议，刘家场居委会依约在2018年9月30日前，向济南农村商业银行股份有限公司槐荫支行（以下简称农商行槐荫支行）偿还了贷款本息332.57万元（有农商行槐荫支行出具的偿还贷款本息为证）；孙永正等15人中的于传海、于长征、吕存美、孙国建、郭柏荣、张文娟、许峰、陈富华（共8人），依约将其名下的门头房，也于2018年9月30日前返还给了刘家场居委会。只有孙永泰、于恭财、孙永军、孙国洋、孙惠萍、孙永正、孙永民（共七人）的门头房，未依约退还给刘家场居委会。刘家场居委会多次催促上述七人交还案涉门头房，但至今仍拒不交房，继续对外转租渔利，是造成本案纠纷的唯一原因。孙国洋对案涉门头房，既没有所有权，也没有使用权，更没有转租权，据此，应依法驳回孙国洋的诉讼请求。孙国洋辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。二、关于邹福奎所提到的2018年7月20日签订的协议书，该协议书经过槐荫区人民法院、济南市中级人民法院、山东省高级人民法院作出了认定，其中槐荫法院（2019）鲁0104民初7号民事判决载明“本院认为，本案的争议焦点为2018年7月20日协议书的效力问题，首先，该协议书第8条约定本协议一式17份，甲方两份，乙方15份，甲乙双方签字盖章后生效。经本院审理查明，协议书签订之时孙永正等15人已签字盖章，刘家场居委会未加盖公章，2019年3月8日由于秀芝对协议书第8条作出变动“本协议一式3份，账管中心留存一份，于秀芝2019.3.8，并加盖公章”，但未经孙永正15人追认或认可。本院认为，协议书原第8条明确约定甲乙双方签字盖章后生效，刘家场居委会未及时加盖公章，该协议书尚未生效。其次，该协议书第3条约定“甲方归还完银行借款10日内，归还乙方接手颐景园一楼15间门头房前付给曹洪利的投资及投资利息”。本院经审理查明，协议书第4条并未对甲方履行何种义务进行明确约定，本院认为，该条款系对协议书整体义务的履行，故刘家场居委会主张协议书已经终止的意见本院不予采信，综上孙永正与刘家场居委会签订的人民调解协议继续有效，孙永正对案涉房屋有合法的使用权。”而济南市中级人民法院（2019）鲁01民终8143号民事判决书载明“关于2018年7月20日的协议书能否导致孙永正与屈国斌转租协议解除的问题，首先，协议书原第8条明确约定甲乙双方签字盖章后生效，刘家场居委会未及时加盖公章，协议书尚未生效，后于秀芝于2019年3月8日对协议书作出变动，但未经孙永正等15人追认或认可，协议书对孙永正等人没有拘束力。其次，根据协议书第2条约定的内容，刘家场居委会归还完银行贷款及利息之日，孙永正腾还案涉房屋，双方解除租赁关系，根据法庭查明事实，结合当事人的陈述，孙永泰、孙永军、于恭才为刘家场居委会所贷款项，其中部分数目系由孙永正等15人偿还，不能视为刘家场居委会已按协议书的约定完全归还贷款本息，刘家场居委会与孙永正解除租赁关系的客观条件未成就，因此刘家场居委会请求确认孙永正、屈国斌转租协议解除无事实及法律依据，承前所述，在人民调解协议继续有效的前提下孙永正对案涉房屋继续享有合法使用权，依法受法律保护”。山东省高级人民法院（2020）鲁民申2820号民事判决书载明“本院审查认为，本院审查重点内容为案涉协议书是否生效，刘家场居委会与孙永正解除租赁关系的客观条件是否成就，孙永正与屈国斌的租赁关系应否解除，以上三个审查重点问题亦是二审审理的焦点问题，二审判决对该三个问题进行了详细的分析与阐述，并无不当，本院予以确认不再进行赘述。”济南市中级人民法院（2020）鲁01民终6653号、6660两个案件当中对于2018年7月20日协议书的效力也作出了与上述三份判决书相同的认定，上述5份判决及裁定均已生效，根据最高人民法院民事诉讼证据若干规定第八条第六款，已被人民法院发生法律效力的裁判确认的基本事实，属于当事人无须举证证明的范围，所以关于2018年7月20日协议书的效力已经有诸多的判决认定，孙国洋不再赘述。三、关于2016年11月8日人民调解协议是否解除的问题，发回重审是要查明2018年7月20日协议书书是否导致人民调解协议解除，而生效判决及裁定均认定了2018年7月20日协议书未生效，对孙国洋等15人不具有约束力，不能够起到人民调解协议解除的条件，而邹福奎却说一审法院未审查相关事实，明显是在混淆视听。四、关于邹福奎在上诉状中所提到的停电的问题，1、停电的行为是刘家场居委会进行的，和孙国洋无关。2、停电的行为是在6月份，总共停了28天，邹福奎给村里签了协议交了钱才恢复营业，也就是说邹福奎给村里签订协议交钱的时间最晚也就在7月份。结合以上可以确定，邹福奎在上诉状中所陈述的是孙国洋停的电，因为停电才被迫与孙国洋签订协议的说法明显与事实不符。客观事实是邹福奎先与孙国洋签订租赁协议，刘家场居委会为了催促邹福奎交钱，采取了堵门及停水停电28天的行为。五、邹福奎提到发回重审要查明的第三个问题，即2019年3月13日之后孙国洋是否还有承租权的问题。2019年3月13日前，孙国洋是享有承租权的，邹福奎向法庭提交的证明还有刘家场居委会的协议载明2018年10月1日就租给邹福奎，这只能解释为刘家场居委会和邹福奎恶意串通，损害了孙国洋的利益。六、关于孙国洋对案涉房屋享有使用权、承租权、收益权的问题。三级法院五份生效判决及裁定都写的很清楚，2018年7月20日协议书不能导致15份人民调解协议的解除并且对15人也不具备约束力，该15人当中包括本案的孙国洋。刘家场居委会述称，邹福奎与刘家场居委会已签订租赁协议，邹福奎已将租金交至刘家场居委会，不欠任何房租，同意邹福奎上诉的意见。孙国洋向一审法院起诉请求：1.请求判令邹福奎支付自2019年3月13日至2020年3月12日的租金93075元；2.请求判令解除孙国洋与邹福奎签订的《刘家场商住楼门头房租赁合同》；3.请求判令邹福奎将坐落于本市槐荫区段店北路街道刘家场社区高层商住楼一层12号门头房腾空，交付于孙国洋；4.保全保险费500元由邹福奎承担。一审法院认定，2016年11月8日，孙国洋（申请人）与济南市槐荫区段店北路街道刘家场社区居民委员会（被申请人）（以下简称刘家场居委会）签订编号2016031的《人民调解协议书》，载明“纠纷主要事实、争议事项：申请人因被申请人拖欠银行贷款本金450万元，申请人与被申请人签订借款合同，约定由申请人向农商行槐荫支行作为担保人贷款用于偿还居委会部分贷款本金，合同中约定如出现申请人未能按约定期限偿还农商行槐荫支行贷款本金及利息或出现明显缺乏偿还能力，而导致申请人将要或已经垫付贷款本金及利息的，双方另行协商还款方式及期限。申请人称被申请人之前一直口头承诺将被申请人所有的刘家场社区高层商住楼（颐景园11号楼）一层东起第十二间门头房（面积：74.69平方米）租赁给申请人，然后以租金抵偿申请人垫付的贷款本金及利息，但一直未与申请人签订书面合同，所以申请人申请人民调解。经调解，自愿达成如下协议：居委会简称‘甲方’、申请人孙国洋简称‘乙方’。1、刘家场居委会将自有的坐落在济南市槐荫区段店北路街道刘家场社区颐景园11号楼一层东起第十二间门头房（面积：74.69平方米）及门前至张庄路场地租赁给乙方，租金按照每平方米1.7元/天计算，租期自2024年3月3日至2037年3月2日止，租期13年，租期开始当日，甲方应立即向乙方交付上述房屋。2、租金每年交付一次，先租后用，每次提前一个月缴纳，如在此之前，居委会未按照《借款合同》约定偿还乙方的贷款本金及利息，乙方有权要求就乙方自行偿还银行的贷款本金及利息的金额向甲方提出抵销租金。3、如甲方与曹洪利的租赁合同提前解除或终止，乙方有权要求在合同解除或终止之日起立即执行本协议，本协议所约定的租赁期限变更为曹洪利合同解除或终止之日起至2037年3月2日。如曹洪利逾期3个月未缴纳租金，乙方有权要求甲方在30日内按照与曹洪利之间的租赁合同的约定，解除与曹洪利的租赁合同。4、如甲方未在本协议约定的时间内解除与曹洪利的合同，逾期一日按照本协议约定的租赁总面积每天每平方米1.7元支付违约金。如曹洪利合同到期后，甲方未按照本协议约定的时间交付房屋，甲方应当按照本协议约定的租赁总面积每天每平方米2.3元支付违约金。5、曹洪利合同到期或提前解除后，甲方不得将上述房屋租赁给第三人，如甲方出租给第三人或者不履行本协议，甲方应当按照协议约定的以13年租金总额为基数，向乙方支付20%的违约金，并且之前按照《借款合同》约定的由乙方自行偿还贷款的本金及利息，乙方仍有权要求甲方偿还。6、如上述房屋在甲方交付乙方前或本租赁协议履行期间遇到政府征收、不可抗力、房屋灭失等情形导致协议无法继续履行，甲方应当按照协议约定的以13年租金总额为基数，向乙方支付10%补偿金，并且之前按照《借款合同》约定的由乙方自行偿还贷款的本金及利息，乙方仍有权要求甲方偿还。7、甲方同意乙方在租赁期间内可以对上述房屋进行转租。8、其他条款按照甲方与曹洪利的租赁合同履行。9、如乙方在本协议签订后死亡，其继承人有权继承乙方在本协议中的所有权利及义务，有权要求甲方按照本协议继续履行。本协议经人民调解委员会调解达成调解协议后，双方当事人自调解协议生效之日起三十日内共同向人民法院申请司法确认，依法确认本调解协议的效力。本协议一式三份，当事人、人民调解委员会各持一份。”申请人为孙国洋，被申请人为刘家场居委会。孙国洋（出租方、甲方）与邹福奎（承租方、乙方）于2018年3月份签订《刘家场商住楼门头房租赁合同》一份，载明“......一、房屋座落、面积：甲方将坐落在济南市槐荫区段店北路街道刘家场社区高层商住楼一层12号门头房。甲方出租给乙方使用的房屋建筑面积75平方米。二、租赁用途：乙方租赁该房屋享有居住、经营、生产等使用权。不得转租他人，如乙方转租、需经甲方同意。三、租赁期限：该房屋租赁期为壹年。自2018年3月13日至2019年3月12日。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，甲方提前30天通知乙方，乙方如要求续租，应当在租赁期满前30天内向甲方提出书面意见，双方可以协商后重新签订新的租赁合同，提前30天缴纳下年度房屋租金及押金，到期不交视为自动退房，退房时，甲方检查房屋无损坏，水、电、管理费付清，房屋内卫生清理干净，退还押金。四、租金及支付方式：租赁房屋的年租金合计为：93075元，押金一元，乙方一次性支付给甲方”。另查明，刘家场居委会（出租方，甲方）与邹福奎（承租方，乙方）于2018年10月10日签订《房屋租赁合同》，载明“......一、租赁位置：刘家场颐景园门头房12号。二、①租赁使用期限：自2018年10月1日起至2020年10月31日止。（含优惠延期1个月）②租金实际缴纳期限：自2019年3月13日起至2020年9月30日止（共568天）。三、房屋建筑面积及按平方收取租金、付款方式：1、房屋建筑面积：74.69平方米，每平方米3.4元/天。七、此协议一式三份，甲方两份，乙方一份，双方签印后生效。八、此协议生效之日，刘家场居委会与孙国洋签订的《人民调解协议》作废。九、若因甲方与原租赁合同承租人之间的纠纷导致乙方所受损失，由甲方负责赔偿。审理过程中，邹福奎提交《证明》一份，载明“今证明济南市槐荫区段店北路街道刘家场社区高层商住楼（颐景园小区）一层12号门头房，由刘家场社区居委会出租给邹福奎，时间为2018年10月1日起至2020年10月31日止。”另查明，孙永正与屈国斌房屋租赁合同纠纷一案，一审法院于2019年1月2日立案后，刘家场居委会于2019年3月11日申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼。经审理，一审法院于2019年6月26日作出（2019）鲁0104民初7号民事判决，判决如下：“一、屈国斌于本判决生效之日起十日内支付孙永正租金68400元。二、驳回孙永正的其他诉讼请求。三、驳回第三人济南市槐荫区段店北路街道刘家场社区居民委员会的诉讼请求”。该民事判决载明“......一审法院经审理认定事实如下：刘家场居委会因欠农商行槐荫支行贷款450万元，与孙永正等人签订借款合同，约定由孙永泰、孙永军、于恭才为贷款人分别向农商行槐荫支行贷款150万元，孙永正等其他人为上述三人提供担保。孙永正称刘家场居委会之前口头承诺将其所有的刘家场社区高层商住楼（颐景园11号楼）一层东起第七间门头房（面积：74.69平方米）租赁给孙永正，然后以租金抵偿孙永正垫付的贷款本金及利息，但一直未签订书面合同。后孙永正向济南市槐荫区段店北路街道人民调解委员会申请人民调解，2016年11月8日，孙永正与刘家场居委会签订《人民调解协议书》约定：1、刘家场居委会将自有的坐落在济南市槐荫区段店北路街道刘家场社区颐景园11号楼一层东起第七间门头房（面积74.69平方米）及门前至张庄路场地租赁给乙方（即孙永正），租期自2024年3月3日至2037年3月2日，租期13年。3、如甲方（即第三人刘家场居委会）与曹洪利的租赁合同提前解除或终止，乙方有权要求在合同解除或终止之日起立即执行本协议，本协议约定的租赁期限变更为曹洪利合同解除或终止次日起至2037年3月2日止。如曹洪利逾期3个月未缴纳租金，乙方有权要求甲方在30日内按照与曹洪利之间的租赁合同的约定，解除与曹洪利的租赁合同。7、甲方同意乙方在租赁期间内可以对上述房屋进行转租。2017年6月23日，刘家场（社区）会议决议：1、解除与曹洪利的租赁合同。2、将15间门头房立即交付孙永正等15人，并开始履行《人民调解协议书》。3、曹洪利预收租金的损失由孙永正等15人自行承担，如果非因孙永正等15人原因导致《人民调解协议书》无法继续履行，曹洪利预收租金的损失由居委会向孙永正等15人补偿，然后再按照《人民调解协议书》约定承担违约责任。4、由孙永正等15人代为管理张庄路二层门头房租赁协议，代收的租金代还银行贷款及利息，还清银行贷款及利息后，剩余款项另行协商。孙永正称因屈国斌与曹洪利签订的租赁协议尚未到期，孙永正遂按照屈国斌与曹洪利的租赁协议继续将租赁物转租给屈国斌，并签订协议，租期为2016年9月7日至2018年9月6日止。2018年7月20日，刘家场居委会与孙永正、孙国洋等15人签订《协议书》，约定：一、本协议签订后，甲方（即本案第三人刘家场居委会）于2018年9月30日前偿还银行剩余贷款（330万元）及利息，解除乙方（包含孙国洋、孙永正在内的15人）的银行贷款合同。二、甲方归还完银行贷款及利息之日，乙方无条件将颐景园一楼15间门头房全部还给刘家场居委会，每逾期一日乙方承担1000元。自此甲、乙双方之间的代偿贷款、担保、租赁关系等全部解除。三、甲方归还完银行贷款10日内，归还乙方接手颐景园一楼15间门头房前付给曹洪利的投资及投资利息（月息2%），以付款单据为凭。计算时间自交款时间算起，至甲方偿还完贷款本息之日止。四、如甲方在规定时间内，不能履行本协议，本协议将自动终止。五、本协议签订之日10日内，乙方与第三方的租赁协议继续有效，甲方保证乙方使用，乙方须向甲方提供贷款、担保及与曹洪利协议（含付款单据）、还贷及利息、租金押金条、收取电费等的全部文字资料，以供甲方梳理核实。待甲方核实乙方偿还贷款本息、个人投资及投资利息、收取房租、收取水电费、车位费等后，甲方与第三人重新签订租赁协议，乙方与第三方的租赁协议全部作废。八、本协议一式十七份，甲方两份，乙方十五份，甲乙双方签字盖章后生效。但该《协议书》并未有刘家场居委会的盖章，刘家场居委会于2019年3月8日对该《协议书》第八条更改为“本协议一式三份，账管中心留存一份，于秀芝2019.3.8”，并加盖刘家场居委会公章。2018年10月12日，刘家场居委会（综合治理）与屈国斌签订《房屋租赁合同》约定：二、租赁使用期限：自2018年9月7日起至2020年10月31日止。八、此协议生效之日，刘家场居委会与孙永正签订的《人民调解协议》作废。九、若因甲方与原租赁合同承租人之间的纠纷导致乙方所受损失，由甲方负责赔偿。屈国斌于当日一次性向刘家场居委会付清租金。现孙永正以其系涉案房屋的合法权利人，要求处理。一审法院认为，本案的争议焦点为：2018年7月20日签订的《协议书》的效力问题。首先，该《协议书》第八条约定“本协议一式十七份，甲方两份，乙方十五份，甲乙双方签字盖章后生效”。经一审法院审理查明，《协议书》签订之时，孙永正等15人已签字盖章，刘家场居委会未加盖公章，其于2019年3月8日，由于秀芝对《协议书》第八条作出变动“本协议一式三份，账管中心留存一份，于秀芝2019.3.8”，并加盖公章，但未经孙永正等15人追认或认可。一审法院认为，《协议书》原第八条明确约定甲乙双方签字盖章后生效，刘家场居委会未及时加盖公章，该《协议书》尚未生效。其次，《协议书》第三条约定甲方归还完银行贷款10日内，归还乙方接手颐景园一楼15间门头房前付给曹洪利的投资及投资利息（月息2%），以付款单据为凭来计算时间，自交款时间算起，至甲方偿还完贷款本息之日止。刘家场居委会提交8份许峰等8人还款明细，证明其已按协议履行完毕。刘家场居委会称剩余7人经居委会多次催促到居委会对账结算，该7人（包括孙永正）无正当理由拒不到居委会结算。经一审法院审查，刘家场居委会提交的8份还款明细不包括孙永正签署的明细，其称多次催促孙永正在内其余7人至居委会结算，但并未提交相关证据，应承担举证不能的不利后果。再次，刘家场居委会称其已于2018年9月30日将银行贷款还清，案涉房屋租赁关系的解除系与其是否还清贷款为条件，与偿还投资款无关。一审法院经审理查明，《协议书》第四条并未对甲方履行何种义务进行明确约定，一审法院认为，该条款系对《协议书》整体义务的履行。故刘家场居委会主张《协议书》已终止的意见，一审法院不予采信。综上所述，孙永正与刘家场居委会签订的《人民调解协议》继续有效，孙永正对案涉房屋有合法的使用权，其要求屈国斌支付2018年9月至2019年2月的租金68400元，符合法律规定，一审法院予以支持。孙永正要求屈国斌支付利息，无据，一审法院不予支持。屈国斌在《人民调解协议书》有效的前提下与刘家场居委会签订租赁合同并支付租金，屈国斌可另案处理。刘家场居委会要求确认孙永正与屈国斌签订的房屋租赁协议于2018年9月30日解除，并要求孙永正、屈国斌腾交案涉房屋不符合法律规定，一审法院不予支持。屈国斌、刘家场居委会不服上述7号民事判决，向济南市中级人民法院提起上诉，济南市中级人民法院于2019年11月12日作出（2019）鲁01民终8143号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该民事判决载明“......一审查明的事实属实，一审法院予以确认。一审法院认为，孙永正与刘家场居委会签订的《人民调解协议书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。孙永正基于《人民调解协议书》，对该房屋享有使用、收益权利，其将案涉房屋转租于屈国斌，转租关系成立，事实清楚，各方均无争议。刘家场居委会请求法院确认孙永正、屈国斌的租赁协议于2018年9月30日解除，依据的是《协议书》的第二条。关于《协议书》原第八条明确约定甲乙双方签字盖章后生效，刘家场居委会未及时加盖印章，《协议书》尚未生效，后于秀芝于2019年3月8日对《协议书》第八条作出变动，但未经孙永正等15人追认或认可，《协议书》对孙永正等人没有拘束力；其次，根据《协议书》第二条约定的内容，刘家场居委会归还完银行贷款及利息之日，孙永正腾还案涉房屋，双方解除租赁关系。根据法庭查明事实，结合当事人陈述，孙永泰、孙永军、于恭才为刘家场居委会所贷款项，其中部分数目系孙永正等15人偿还，不能视为刘家场居委会已按《协议书》约定完全归还贷款本息，刘家场居委会与孙永正解除租赁关系的客观条件未成就。因此刘家场居委会请求确认孙永正、屈国斌的转租协议解除，没有事实及法律依据。承前所述，在《人民调解协议书》继续有效的前提下，孙永正对案涉房屋继续享有合法使用权，依法受法律保护。孙永正请求屈国斌支付房屋租金，于法有据，应予以支持。刘家场居委会向山东省高级人民法院申请再审，2020年5月8日，山东省高级人民法院作出（2020）鲁民申2820号《民事裁定书》，载明“..本案审查的重点问题为，涉案协议书是否生效；刘家场居委会与孙永正解除租赁关系的客观条件是否成就；孙永正与屈国斌的租赁关系应否解除。以上三个审查重点问题亦是二审审理的焦点问题，二审判决对该三个问题进行了详细的分析和阐述，并无不当，一审法院予以认定，不再进行赘述。综上，刘家场居委会的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回济南市槐荫区段店北路街道刘家场社区居民委员会的再审申请”。另外，刘家场居委会与孙永正确认合同无效纠纷一案，一审法院立案受理后，刘家场居委会自愿撤回对孙永正的起诉，一审法院于2019年12月5日作出（2019）鲁0104民初5258号民事裁定，准许刘家场居委会撤回起诉。一审法院认为，原《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，孙国洋、邹福奎自愿签订《刘家场商住楼门头房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，租赁合同合法有效，一审法院予以确认。孙国洋主张解除其与邹福奎签订的《刘家场商住楼门头房租赁合同》，邹福奎辩称双方不存在租赁关系无需解除。经审查，原《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，孙国洋与邹福奎之间的租赁合同已于2019年3月12日到期，到期后邹福奎继续使用案涉房屋，双方之间的租赁合同继续有效，但双方建立不定期租赁关系。双方当事人均可随时解除合同，合同解除权系形成权，意思表示到达时即发生效力。本案中，孙国洋提起本案诉讼，主张解除租赁合同，一审法院于2020年2月18日将起诉状送达邹福奎，故双方之间的租赁合同于2020年2月18日解除。孙国洋主张邹福奎将案涉房屋腾空交付，邹福奎不予认可。经审查，依照《人民调解协议书》，孙国洋就案涉房屋的租赁期限截止至2037年3月2日，租赁期限尚未到期。孙国洋与邹福奎的租赁合同已于2020年2月18日解除。原《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，孙国洋在已与邹福奎解除租赁合同的情况下，主张邹福奎腾交案涉房屋符合上述法律规定，一审法院予以支持。孙国洋主张邹福奎支付自2019年3月13日至2020年3月12日的租金93075元，邹福奎不予认可。经审查，该期间内邹福奎在使用案涉房屋，双方之间的租赁合同于2020年2月18日解除，孙国洋主张2019年3月13日至2020年2月18日期间的租金合法有据，一审法院予以支持；自2020年2月19日起至2020年3月12日止，邹福奎占有使用案涉房屋应支付房屋占有使用费，而非租金。因租赁合同约定的年租金为93075元，而孙国洋主张的上述期间恰为一年，故孙国洋的该项诉求，一审法院予以支持。孙国洋主张保全保险费500元，提交保单保函、保险费发票佐证，邹福奎对此不予认可。经审查，孙国洋申请保全系对自身合法权利的处置行为，未违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院予以准许。上述费用为孙国洋申请保全而支出，为合理、必要费用，故孙国洋的该项诉求合法有据，一审法院予以支持。一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、孙国洋与邹福奎签订的《刘家场商住楼门头房租赁合同》于2020年2月18日解除；二、邹福奎于判决生效之日起三十日内腾退坐落于本市槐荫区段店北路街道刘家场社区高层商住楼一层12号门头房，交付于孙国洋；三、邹福奎于判决生效之日起十日内向孙国洋支付租金、房屋占有使用费共计93075元（自2019年3月13日至2020年3月12日）；四、邹福奎于判决生效之日起十日内向孙国洋支付保全保险费500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2339元，保全费1020元，均由邹福奎负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。1、刘家场居委会提供了农商行槐荫支行于2019年3月12日出具的证明证实，刘家场居委会副主任孙永河及会计于娜于2018年8月至2018年9月期间，分多次到该行通过存现金（6次，金额合计272.57万元）及转账方式（1次,合计金额60万元）将款项332.57万元分别存入孙永军、孙永泰及于恭才在该行开立的结算账户中。经该行与借款人本人核实后，于当日归还相应贷款本息。同日，三人名下贷款本息全部结清。在此过程中，该行多次与孙永河、于恭才沟通，经三方同意后办理具体还款事宜。刘家场居委会还提供了加盖有济南农村商业银行股份有限公司老屯支行业务讫章的贷款还款通知单18份，可以证实刘家场居委会共计分18次偿还孙永军、孙永泰及于恭才的贷款本金及利息共计3306804.74元，已经履行了2018年7月20日协议书所约定的于2018年9月30日前向农商行槐荫支行偿还剩余贷款330万元及利息的义务。经质证，孙国洋对2019年3月12日证明的真实性不予认可，认为，(1).根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条规定，单位向人民法院提出的证明材料应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章并加盖单位公章，首先该证明并不符合证明形式，不能作为认定案件事实的依据。(2).根据其载明的内容及此前刘家场居委会法定代表人孙永河及其特别授权代理人的陈述可以确定的一点，该证明中所载明的6次金额合计2707370元，数额明显错误，与证明里的数额不符。在2018年7月20日协议书签订之前，刘家场居委会尚拖欠孙国洋在内的15人垫付的659812.56元，至今刘家场居委会并未支付。该2018年7月20日协议书及后续的还款情况达不到解除《人民调解协议书》的条件。邹福奎对农商行槐荫支行出具的证明及18份还款通知单都无异议。2、刘家场居委会的法定代表人孙永河提供了刘家场（社区）会议记录、2018年9月30日中国农业银行卡交易明细清单，证实，因银行贷款到期，还有60万元的差额，为能偿还银行贷款，减轻刘家场居委会的负担，经三委会研究，向孙永河借款60万元。后孙永河向母亲刘玉香借款60万元，打入于恭才的账户上，330万元就包括这60万元。经质证，孙国洋称，对交易明细清单无异议，确实打到于恭才的账户上，但对刘家场的会议记录不予认可。邹福奎对上述证据无异议。3、刘家场居委会提供了2018年9月28日，孙永河向孙永正发内容为“正哥你手机一直关机，71万准备好了抓紧对下账了接，大差不差就行啊！开机回电”的短信及手机原始载体。另提供了于2018年11月5日在“邹记意满福”房屋门口张贴了内容为“颐景园高层商户孙国洋收到此通知十五日内，到刘家场居委会办理交房对账手续，过期后果自负”的通知，拟证实其在2018年9月30日前后，向孙国洋等人催促办理交房对账手续。关于短信中的71万元，刘家场居委会解释称，按照协议，在还完贷款之前，就先把账对出来，剩余贷款330万元的最后一笔筹款71万元在给银行送去之前，短信通知让孙永正抓紧来对账。孙国洋质证称，一、对短信的真实性不予认可，第一，根据该页面所载明的时间为2018年9月28日，当时案涉330万元的贷款本金及利息尚未归还，根本不存在对账问题。第二，孙永正在（2019）鲁01民终8143号案件当中陈述为：该内容体现为71万元，不能证实居委会所陈述的证明内容，在此之前，孙永正和居委会还有大量的民间借贷案件，现已向法院申请强制执行，与居委会之间的借款本息合计200余万元。而且该条短信中并未提及2018年7月20日的协议书，不能作为定案依据。另外，居委会不能证明孙永正已收到该短信，且内容明显与本案的2018年7月20日的协议书无关联性。另外，居委会称孙永正为该15人的代表，对于该自述，孙国洋并不认可。二、对于照片中的门头房是否是邹福奎的门头房代理人不清楚，但是从照片的内容来看，第一，该通知并未加盖居委会的公章，并且虽在照片内容中体现了2018年11月5日的报纸，但并不能证明该通知张贴的时间就是2018年11月5日。第二，孙国洋就居住在刘家场社区内，居委会刚刚也陈述，其曾多次通知孙国洋，但孙国洋自始至终没有接到过上述通知。第三，2018年7月20日的协议书第三条载明，居委会应当在贷款偿还十日内，向孙国洋等15人返还曹洪利的投资款180万元及利息。如贷款的偿还时间是2018年9月30日，而居委会自述张贴该通知的时间为2018年11月5日，明显是在十日之后而非十日之内。结合2018年7月20日的协议书第4条之约定，如居委会无法按期履行该协议，本协议将自动终止。邹福奎质证称，对两份证据的真实性无异议，照片中的“邹记意满福”房屋就是邹福奎的门头房，通知也是贴在邹福奎的门头房上，邹福奎看到了该通知，也告知孙国洋最好与刘家场居委会去结账。本院认为，本案审理的是孙国洋与邹福奎之间的房屋租赁合同纠纷，刘家场居委会所提供的上述证据及拟证明的事实与本案缺乏关联性，本院不予采信。经审理本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。另查明，1、2018年7月20日协议书签订后，于长征、吕存美、于传海、陈富华、许峰、郭柏荣、孙国建、张文娟等八户居民均已经将案涉门头房交还给了刘家场居委会，并无诉讼。2、刘家场居委会称于秀芝是其居委会的委员。以上事实有二审调查笔录在案为凭。本院认为，孙国洋诉至法院请求解除其与邹福奎签订的《刘家场商住楼门头房租赁合同》、判令邹福奎支付自2019年3月13日至2020年3月12日的租金93075元并要求邹福奎向其返还案涉门头房。经查，孙国洋与邹福奎于2018年3月份签订的《刘家场商住楼门头房租赁合同》已于2019年3月12日到期，而房主刘家场居委会已与邹福奎签订了《房屋租赁合同》，约定刘家场居委会将案涉门头房租赁给邹福奎使用，邹福奎自2019年3月13日之后向刘家场居委会交纳租金。合同签订时，刘家场居委会向邹福奎表明其与孙国洋的《人民调解协议书》已作废并在上述《房屋租赁合同》中予以明确载明。合同签订后，刘家场居委会已经收取邹福奎交纳的租金。刘家场居委会作为案涉房屋的所有权人有权对外租赁案涉门头房，其与邹福奎签订的《房屋租赁合同》并未违反法律及行政法规的强制性规定，应受法律保护。邹福奎于2019年3月12日之后继续占有使用案涉门头房系基于其与刘家场居委会签订的《房屋租赁合同》，具有合法依据。在此情形之下，孙国洋再行要求解除其与邹福奎签订的《刘家场商住楼门头房租赁合同》并要求邹福奎向其支付合同到期之后的租金及要求邹福奎将案涉门头房返还给他的诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于2016年11月8日《人民调解协议书》的效力问题、关于刘家场居委会收回孙国洋的租赁使用权是否合理、合法的问题，非本案审理的范围，当事人可以另案解决。综上所述，邹福奎的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：撤销济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初5987号民事判决；驳回被上诉人孙国洋的诉讼请求。二审案件受理费各2339元，一审保全费1020元，均由被上诉人孙国洋负担。本判决为终审判决。审判长 李 杰审判员 刘继英审判员 郭维敬二〇二一年七月二十二日书记员 韩 雪