吉林省辽源市中级人民法院民事判决书（2021）吉04民终260号上诉人（原审原告、案外人）：鄂军，男，1968年7月13日出生，汉族，住吉林省辽源市龙山区。        委托诉讼代理人：于忠秋，辽源市龙山区新兴法律服务所法律工作者。        被上诉人（原审被告、申请执行人）：辽源市兴业建筑工程有限责任公司，住所地吉林省东辽县经济开发区。        法定代表人：纪长君，该公司执行董事、董事长。        委托诉讼代理人：王晓枫，吉林常春（辽源）律师事务所律师。        委托诉讼代理人：朱红军，吉林常春（辽源）律师事务所律师。        原审第三人（被执行人）：辽源市兴鹏房地产开发有限公司，住所地吉林省东辽县白泉镇东桥社区（赵家道口东侧）。        法定代表人：闫永臣，该公司经理。        委托诉讼代理人：臧志鹏，吉林达信律师事务所律师。        上诉人鄂军因与被上诉人辽源市兴业建筑工程有限责任公司（以下简称兴业公司）、辽源市兴鹏房地产开发有限公司（以下简称兴鹏公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省辽源市龙山区人民法院（2021）吉0402民初131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鄂军的委托诉讼代理人于忠秋，被上诉人兴业公司的委托诉讼代理人王晓枫、朱红军，兴鹏公司的委托诉讼代理人臧志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        鄂军上诉请求：一、撤销原判，依法改判不得对辽源市龙山区永晟园小区ABC幢3单元107-206号房屋进行查封并执行；二、一二审诉讼费用由兴业公司承担。事实和理由：原审法院认为（摘录原审判决书第9页第12行）：“本案中，鄂军与兴鹏公司虽然于人民法院查封前已经签订了《商品房买卖合同》并实际占有案涉房屋，但鄂军主张的已按照合同约定多次向兴鹏公司支付了共计886万余元，查封前尚有6万余元房款未支付证据不足．”鄂军认为原审法院认定事实错误、依据不足，导致错误判决。鄂军就此提出如下上诉意见：一、原审认为：鄂军与第三人在双方合同签订前（即2013年8月28日之前于8月14、15、16日）多次向第三人转账支付的钱款1，740，583.00元为购房款不合理，且对账单的摘要部分显示的为“材料、旅费”，交易类别体现多笔转账及多笔现金、交易对象无法体现，兴鹏公司法定代表人闫永臣个人账户明细对账单体现多笔现存，但无法确定收取的系国城建筑公司的款项，国城建筑公司于2013年11月22日向兴鹏公司转账1，000，000.00元的银行明细，同为国城建筑公司之间发生的交易往来，鄂军及证人均承认兴鹏公司与国城建筑公司存在工程合作关系，无法将此组证据认定为系鄂军向兴鹏公司支付的购房款。原审法院上述认定无视证据客观性、真实性、合法性，进而推定交付行为不合理、交付钱款不能认定为购房款是没有任何法律依据及事实依据的。一是2013年鄂军了解到第三人欲在琵琶学校东侧地块建设商品房，鄂军认为该地段较好意欲购买该地块的门市房，第三人告知800多万元，因当时资金紧张，就与第三人商定先预付一部分资金，然后由第三人出具《商品房买卖合同》，鄂军持《买卖合同》办理按揭贷款付购房款。鄂军从事建筑开发企业，有公司债权、有个人债权，为防止第三人将房屋出售他人，鄂军只要有钱款就马上向第三人付房款，所以部分付款行为发生在合同签订之前，又因为付款及签合同的事实，双方其后又补充了分期付款协议。鄂军认为无论是一次性付款还是先付部分房款后签合同，只要买卖合同合法真实，分期付款协议真实有效，付款行为存在，那么鄂军的买卖行为就合法有效，原审法院认定的“不合理”纯属凭空推断，没有任何法律依据及事实依据。二是对账单摘要填写为“旅费、材料”，是为了当时填写的需要，原审应当结合第三人出具的收据依法认定案件事实。在原审中证人已经出庭作证，证明当时之所以填写材料、旅费，是因为在取款时银行要求填写的固定目录中的项目，这一点我们完全可以从材料、旅费这两个名词进行分析，因为鄂军与第三人不存在给付旅费的事宜，也不存在向第三人付材料款的情况，而且我们从数额上看，无论是填写材料还是旅费，但数额却都是一致的，也足以见得是为了填写需要。另外从当年当月出具的收据也完全能够证明是购房款。三是原审法院认为交易对象无法体现，对账单及2013年11月22日向兴鹏公司转账1，000，000.00元的银行明细，无法确定收取的系国城建筑公司的款项，原审认定完全是不顾事实的凭空论断。鄂军所举证据其内容完全能够体现交易对象、能够体现钱款的具体往来，尤其是1，000，000.00元的银行明细完全是按照鄂军与第三人于2013年9月2日签订的分期付款协议履行的付款义务，证据内容清楚、真实、完整，能够证明鄂军付房款的事实，请二审明察，鄂军在此不再赘述。四是前述这些银行明细、对账单均有第三人与之对应的第三人出具的同年同月的收据佐证，能够证明钱款的真实性以及所付款项均为房款，原审法院对这些原始的、真实的购房款收据避而不谈，将证据的完整性割裂开来主观臆断，严重损害当事人合法权益。二、原审认为鄂军举证的支票存根133，124.00元只注明了“中心血站”，不能证明是向兴鹏公司支付的房款，原审法院对第三人于2018年2月8日向鄂军出具的与之对应的收据视而不见，导致认定事实错误。中心血站的支票存根证明的是中心血站给付鄂军的现金，也就是以这笔现金支付的房款，而第三人向鄂军出具的2018年2月8日的收据证明第三人收到了鄂军的以这笔现金支付的房款。如果说这一组对应的证据不能证明案件的事实，那么在现金借贷案件中出借人证明了现金的来源，借款人又出具收据的行为是不是也同样不能证明借贷关系的存在。支票存根与收据是一组完整的证据不能分裂开来，不能对收据的证明内容避而不谈、视而不见，而孤立地去评价某一单独的证据。三、原审认为宋玉英与闫永臣之间的银行对账单不能证明资金往来的原因，原审法院认定事实错误。宋玉英的银行对账单及闫永臣个人账户对账单等证据均能清楚地证明钱款的交易对象，如果说不能证明资金往来的原因，那么第三人于当年当月当日收到鄂军的房款后又于当年当月当日向鄂军出具的收据注明“购房款”的字样，又是什么呢。原审判定对购房收据的内容总是避而不谈，必然导致判决不公。四、原审认为鄂军主张的款项中出现一天连续多笔付款的行为且多为小数点，因而认定有悖交易习惯及常理，原审认定违法。对此，原审中鄂军已经向人民法院说明了为什么会出现如199，000.00元等多笔支付房款的行为，是由于银行规定每次转账不得超过200，000.00元造成的，另外对于出现所付房款有小数点的情况、所付房款不是整数的原因是由于鄂军只要有了钱款就马上向第三人付房款，鄂军认为无论怎样付房款只要付款行为符合《分期付款协议》的约定及《商品房买卖合同》的约定，鄂军的付款行为就应当被依法认定，民事法律行为多种多样，人民法院不能只是怀疑而不看证据。五、原审以有悖交易及常理而驳回鄂军请求没有法律依据。根据《民法典》第一百四十三条规定：具备下列条件的民事法律行为有效：1、行为人具有相应的民事行为能力；2、意思表示真实；3、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。我国民事法律行为多种多样，怎样的形式付款、什么样的额度付款只要不违背法律规定，合乎约定，都是当事人意思自治的行为，都是合法有效的法律行为。鄂军与第三人之间签订的《商品房买卖合同》及《分期付款协议》是双方的真实意思表示，不违背法律、行政法规及公序良俗，民事法律行为合法有效，双方也完全按照约定履行，事实清楚、证据确凿，应当依法认定。一切案件的审理都要重事实、重证据，怀疑不能作为判定案件的依据，尤其是本案中鄂军通过按揭贷款向第三人支付了400多万元的房款这一事实，更加有力地证明本案涉案房屋买卖的真实性，可惜原审却对此予以回避。综上所述，从原审法院的判决来看，通篇都是所谓的“有悖交易、不合乎常理……”，并据此理由驳回鄂军的诉讼请求。原审这种凭空推断的审判行为没有任何事实依据及法律依据，严重损害了鄂军的合法权益。为购买案涉房屋，鄂军付出十余年的时间与精力，按揭贷款购房、穷尽积蓄付款800余万元购买此房，每月还要付给银行5万余元的高额利息，如果鄂军的合法权益不能依法保护，一生的付出都将付之东流。鄂军认为不能将金钱债权执行人的执行风险转嫁于享有物权期待权的房屋买受人，不然买受人的合法利益谁来保护。本案中案涉房屋购买行为合法有效，鄂军也交付了房款且举证证明占有使用多年，之所以不能办理过户完全是由于第三人的原因造成，鄂军的权利依法足以排除人民法院的强制执行，故此鄂军请求二审人民法院依法审理，公正判决，以维护鄂军的合法权益。        兴业公司辩称，鄂军的上诉理由无法支持其上诉请求，应当依法予以驳回。首先，现有证据不能证明鄂军在人民法院查封之前已经支付全部购房款。根据民诉法解释第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第九十条第二款规定，“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中应当由鄂军承担举证证明责任，一审中鄂军提供的证据不但不能证明其已经支付全部购房款，相反，恰恰证明了其尚未支付全部购房款的事实。一是鄂军主张的部分购房款的付款时间与购房事实不符。鄂军与兴鹏公司之间的《商品房买卖合同》签订于2013年8月28日，《分期付款协议书》签订于2013年9月2日，而鄂军所主张的2013年8月14日、15日、16日，多次向兴鹏公司支付1，740，583.00元的款项，发生在双方合同签订之前，且账单上显示的是“材料”、“旅费”，这明显与购房行为无关，不能认定为购房款。二是向兴鹏公司付款的主体与鄂军不符。鄂军主张的所谓购房款，多为国城建筑公司向兴鹏公司支付，而在一审过程中，鄂军及证人均承认，兴鹏公司与国城建筑公司之间存在工程合作关系，在此情况下，不能将这些款项认定为购房款。三是付款方式与数额与商品房交易行为不符。鄂军主张的其向兴鹏公司支付的购房款，笔数众多，经常出现同一天连续多笔付款的行为，且多为“148，583.00元”、“133.124.00元”、“539，945.00元”、“145，497.29元”、“290，097.00”元等有零有整的金额，这样的付款方式和数额比较符合建设工程款的形式，恰恰证明了这些款项不是购房款的事实。鄂军在本案中负有举证责任，在其所提供的证据不足以证明其主张的情况下，一审判决驳回其诉讼请求，并无不当。其次，案涉房屋未办理登记手续实因鄂军自身原因造成。根据物权法以及民法典的有关规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。本案中，鄂军的确对案涉房屋办理过预告登记，而该预告登记的失效，恰恰可以证明，案涉不动产已经可以办理产权登记，且至预告登记失效之日止已经超过90日。从这个角度来看，刚好证明了案涉房屋并不是像鄂军所称的，由于兴鹏公司的原因而无法办理登记，而是鄂军本身怠于行使权利，迟迟未申请办理登记手续。综上所述，鄂军在人民法院查封之前未全部支付购房款，且因自身原因未办理房屋过户登记，依法不享有排除强制执行的民事权益。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以支持，鄂军的上诉理由不能成立，应当依法予以驳回。        兴鹏公司述称，兴鹏公司将永晟园小区ABC幢3单元107-206号房屋给鄂军是完全合法有效的，但鄂军未办理房屋过户导致被兴业公司执行查封不是兴鹏公司单方的过错，是由多种原因所导致，具体理由如下。兴鹏公司将房屋于2013年8月卖给鄂军，直到2016年才具备办理房屋登记的条件，兴鹏公司公司在当时由于资金紧张，考虑每开一张发票均要交税，而所领取的发票仅一百余张，所以虽然也想尽量给购房者提供发票，但由于鄂军购买的门市房金额巨大，总金额近800余万，而普通商品房才二三十万，当时考虑发票有限，才尽量给普通商品房购房者提供发票，对向鄂军这样的购买门市房的，也就拖延晚些提供，所以，不是故意不提供，而是考虑多数购房者的权利，临时决定的。另外，由于当时办理相关业务的人员也不是天天在岗，也有相关业务要办，所以谁想办理，就得多次找，或者在单位等候，虽然鄂军也多次来找兴鹏公司的法人，但也未向其他业主天天主动等候，如果天天来找也就可以领取发票，这也是鄂军未能及时领取发票的原因，综上，兴鹏公司未能及时将发票提供给鄂军，不是兴鹏公司单方的原因，是多种原因造成的，兴鹏公司请求法庭公正审理，查清事实。        鄂军向一审法院起诉请求：1．不得对辽源市龙山区永晟园小区ABC幢3单元107-206号房屋进行查封并执行。        一审法院认定事实：兴业公司与兴鹏公司合同纠纷一案，法院于2019年6月5日作出（2019）吉0402民初1182号民事裁定书，裁定查封了兴鹏公司所有的位于永晟园小区107室、206室。本案进入执行后，该查封转为执行中的查封。鄂军向法院提出执行异议，法院于2020年12月21日作出（2020）吉0402执异92号执行裁定书，驳回了鄂军的异议请求。鄂军在法定期间内提起案外人执行异议之诉。另查明，2013年8月28日，兴鹏公司与鄂军签订了《商品房买卖合同》，载明：鄂军以总金额8，921，344.00元的价格购买永晟园小区A、B、C幢4单元107-206号房，付款方式为：首付4，461，344.00元，贷款4，460，000.00元，交付期限2014年12月31日。2013年9月2日，兴鹏公司（甲方）与鄂军（乙方）签订《分期付款协议书》，载明：乙方首付款4，461，344.00元，余款446万元由乙方办理按揭贷款。乙方支付首付款方式为：2013年8月14日已支付59.7万元，2013年8月15日已支付59.7万元，2013年8月16日已支付54.6583万元；2013年11月23日前支付100万元，2022年12月31日前支付1，720，761.00元。2015年9月16日，鄂军办理了入住手续并交纳了相关物业费用。2013年9月17日，鄂军（借款人、抵押人）与吉林银行股份有限公司龙山支行（贷款人、抵押权人）、兴鹏公司（保证人）签订《个人房屋按揭借款合同》，按揭银行于2013年9月18日向鄂军支付了足额贷款。2013年9月18日，鄂军就案涉房屋办理了商品房预告登记。2018年3月26日，鄂军将案涉房屋出租给王玉刚，双方签订了租赁合同，租期五年。鄂军另向法院提交了户名为辽源市国城建筑有限公司（以下简称“国城建筑公司”）的对公账户对账单、银行流水两份，户名为闫永臣的银行账户明细对账单、交易明细四份，户名为宋玉英的银行账户明细对账单两份、个人转账业务、个人现金存款业务银行凭证两份，户名为鄂军的银行账户明细对账单七份，支票存根一份，兴鹏公司收款收据9份，拟证明鄂军按照合同约定向兴鹏公司支付了1，659，523.29元，尚有6万余元房款未支付。再查明，国城建筑公司为有限责任公司，鄂军为国城建筑公司的法定代表人、经理，国城建筑公司与兴鹏公司存在工程合作关系。        一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，鄂军与兴鹏公司虽然于人民法院查封前签订了《商品房买卖合同》并实际占有案涉房屋，但鄂军主张的已按照合同约定多次向兴鹏公司支付了共计886万余元，查封前尚有6万余元房款未支付证据不足。理由为：一，双方《商品房买卖合同》签订于2013年8月28日，《分期付款协议书》签订于2013年9月2日，鄂军主张2013年8月14日、15日、16日，即双方合同签订前，多次向兴鹏公司支付1，740，583.00元为购房款不符合常理。且该对账单系国城建筑公司的账户，账单摘要部分显示为“材料”“旅费”，交易类别体现多笔转账及多笔现金，交易类别不统一，且交易对象无法体现，虽然兴鹏公司法定代表人闫永臣个人账户明细对账单体现多笔现存，但无法确定闫永臣收取的系国城建筑公司的款项。鄂军提交的国城建筑公司于2013年11月22日向兴鹏公司转账1，000，000.00元的银行明细，同为国城建筑公司与兴鹏公司之间发生的交易往来。庭审中鄂军及证人均承认，兴鹏公司与国城建筑公司存在工程合作关系，在此情况下，无法将此组证据认定为系鄂军向兴鹏公司支付的购房款。二、鄂军提交的支票存根，欲证明鄂军于2018年2月8日向兴鹏公司支付购房款133，124.00元。但该支票存根并未体现兴鹏公司字样，且票据上注明了“中心血站”，无法据此认定此款系鄂军向兴鹏公司支付的购房款。三、鄂军提交的兴鹏公司的会计宋玉英的银行账户对账单及闫永臣个人账户对账单，欲证明宋玉英与闫永臣之间的银行交易往来系鄂军向兴鹏公司支付的案涉购房款，但宋玉英的银行对账单无法体现交易对象，即便闫永臣收到的款项系来自宋玉英，亦无法证明资金往来的原因。关于宋玉英的证言，因其系国城建筑公司的会计，与国城建筑公司的法定代表人鄂军存在利害关系，无法据此认定宋玉英与闫永臣的资金往来系支付鄂军的购房款。同时，本案中鄂军主张的其向兴鹏公司支付的购房款，笔数众多，经常出现同一天连续多笔付款的行为，且多为“199，000.00元”“148，583.00元”“550，860.00元”“133，124.00元”“539，945.00元”“145，497.29元”“290，097.00元”等有零有整的金额，明显不符合给付购房款的交易习惯，有悖常理，鄂军的主张真实性存疑。故根据现有证据无法认定鄂军主张的其已支付8，860，106.29元购房款的事实。故无法认定鄂军对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回鄂军的诉讼请求。案件受理费100.00元，由鄂军负担。        本院二审期间，当事人未提交新证据。本院依职权和兴业公司的申请，调取了兴鹏公司的记账凭证、预收账款明细账和鄂军偿还涉案房屋银行贷款银行卡交易流水明细清单，本院组织当事人进行了质证。本院经审核认为，在鄂军偿还贷款交易流水中虽有两笔闫永臣和一笔赵春荣的转款记录，在兴鹏公司与国城公司存在工程合作关系的情况下，不能以此三笔转款否认购买房屋的真实性。上述证据能够证明鄂军与兴鹏公司之间存在房屋买卖合同关系，双方已经按照约定履行，本院予以采纳。        本院对一审查明的相关事实予以确认。        本案的争议焦点为：鄂军对涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。        本院认为，国城建筑公司对账单记载2013年8月14日、15日、16日有9笔材料、旅费的现金和转账支出，且金额多为199，000.00元，对此数额鄂军称是由于银行规定，每次转账不得超过20万元造成的，账单摘要填写内容为材料、旅费，是银行要求填写的需要。根据《人民币银行结算账户管理办法》第四十条规定：“单位从其银行结算账户支付给个人银行结算账户的款项，每笔超过5万元的，应向其开户银行提供下列付款依据：代发工资协议和收款人清单……”，可见单位账户向个人账户支付款项是有数额限制的，账户转出的金额也与20万元的限制相对应，摘要中填写材料、旅费也符合银行正常交易习惯。该9笔款项的交易时间及金额，在兴鹏公司法人闫永臣的银行对账单中均有对应的记载。为防止涉案房屋出售他人，鄂军在签订《商品房买卖合同》前，向兴鹏公司支付部分资金，符合常理。上述9笔款项共计1，740，583.00元，以及国城建筑公司于2013年11月22日向兴鹏公司转账100万元，均应认定为鄂军向兴鹏公司支付的购房款。现金支票是存款人支付给收款人现金的一种票据，收款人到银行提示付款时，应在现金支票背面“收款签章”处签章。鄂军称注明“中心血站”的现金支票存根，为中心血站向其支付的现金，后又将该支票支付房款。在支票存根上未体现兴鹏公司字样，符合支票收取制度的规定，此支票存根133，124.00元，应认定为鄂军支付的房款。对宋玉英银行对账单中所体现的款项，2017年12月20日转出550，860.00元、2018年3月8日转出539，945.00元、2019年4月30日向闫永臣账户存入现金145，497.29元、2019年5月24日向闫永臣转账290，097.00元，部分交易虽未体现交易对象和款项往来原因，但交易时间及金额在闫永臣账户中均能对应，且有交易当日的收房款收据相印证，上述款项有零有整，鄂军称只要有钱就马上向兴鹏公司付房款，涉案房屋房款金额巨大，鄂军主张上述款项为其支付的房款符合常理。鄂军还房贷的账户交易记录中虽有三笔是闫永臣和赵春荣的转款记录，在兴鹏公司与兴业公司存在工程合作的情况下，上述转款符合常理，大部分记录体现的是鄂军偿还贷款以及兴鹏公司的财务账簿中有鄂军全部购房款的记录，佐证双方陈述的房屋买卖事实是真实的。兴业公司怀疑鄂军和兴鹏公司陈述的房屋买卖事实是虚假的，但没有提供任何证据和线索，只是一味地申请本院调查取证。鄂军共计已支付购房首付款4，400，106.29元，对涉案房屋办理了按揭贷款，银行已支付足额贷款，鄂军欠付的房款61，237.71元已于2021年7月23日向人民法院交付执行，鄂军已支付全部房屋价款。在人民法院查封之前，鄂军与兴鹏公司签订了《商品房买卖合同》，该合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。鄂军于2015年9月16日办理了入住手续并交纳了相关物业费用，在查封之前已合法占有涉案房屋。鄂军在与兴鹏公司签订《商品房买卖合同》后，立即办理了预购预告登记，鄂军并没有怠于行使权利。兴鹏公司对涉案房屋不能办理过户的原因进行了合理说明，系兴鹏公司原因导致不能办理过户，非因鄂军自身原因。鄂军满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的排除执行的条件，其对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。        综上所述，鄂军的上诉请求成立，应予支持。一审判决结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：        一、撤销吉林省辽源市龙山区人民法院（2021）吉0402民初131号民事判决；        二、不得执行辽源市龙山区永晟园小区ABC幢107号、206号房屋。        一审案件受理费100.00元，二审案件受理费74，250.00元，共计74，350.00元，由兴业公司负担。        本判决为终审判决。        审判长    李爽审判员    鲁银辉审判员    温桂杰二〇二一年七月二十九日书记员    杨赫卿