甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终2434号上诉人（原审原告）：张婕，女，1989年11月16日出生，回族，无固定职业，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：马冬梅（张婕母亲），女，1964年1月13日出生，回族，现住甘肃省兰州市城关区。被上诉人（原审被告）：赵瀚，男，1972年6月6日出生，汉族，兰州市政协干部，住甘肃省兰州市城关区。上诉人张婕因与被上诉人赵瀚房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初13681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张婕的委托诉讼代理人马冬梅，被上诉人赵瀚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张婕上诉请求：1.撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初13681号民事判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由赵瀚承担。事实与理由：一、赵瀚在未与张婕解除《房地产买卖合同》的情况下，就单方售卖涉案房产，导致涉案合同无法继续履行，赵瀚存在重大过错，一审判决未判令赵瀚承担违约责任错误。二、涉案定金是经赵瀚授权交由甘肃正丰房地产经纪有限公司（以下简称：正丰房产公司）保管的，现因所涉刑事案件未能追回全部赃款，给张婕造成巨大的经济损失，加之赵瀚在本案中存在的重大过错，一审判决未判令赵瀚承担任何民事责任，违背公平原则。赵瀚辩称，不认可张婕的上诉请求及理由，一审判决正确，应予维持。张婕向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法判决赵瀚履行2014年3月20日与张婕签订的《房屋买卖合同》,协助张婕办理过户手续;2.要求赵瀚承担本案诉讼费。在诉讼过程中，张婕将其诉讼请求变更为：1.请求判令张婕与赵瀚解除2014年3月20日签订的房屋买卖关系合同;2.请求判令赵瀚退还张婕定金20000元及利息(2014年至今按银行贷款利率20000元x0.06x6年=7200元);3.请求判令赵瀚返还张婕一倍的定金违约金20000元;4.请求判令本案诉讼费由赵瀚承担。一审法院认定事实：2014年3月20日张婕与赵瀚在正丰房产公司的居间下,签订了《房地产买卖合同》，该合同约定“出售方(甲方)：赵瀚;购买方(乙方)：张婕;居间代理方(丙方)：正丰房产公司……第一条、房屋位置及基本情况：1.甲方同意将坐落在兰州市城关区欣欣茗园小区8号楼1单元902室的房屋及该房屋所占范围的土地使用权(以下简称该房产出售给乙方)……第二条、房屋付款和交易方式：……2.在充分保证甲乙双方利益的前提下，为防止甲方将该房产二次出售，甲方将该房产的《房屋产权证》等相关原始文件交存丙方代为保管(本单位出具保管证明)，乙方同意于2014年3月20日交付贰万元作为购该房产的定金，需交由丙方代为保管(本单位出具保管证明)作为房屋交接保证金……”。合同签订后，张婕向赵瀚交付了定金20000元，赵瀚随即按合同约定将定金20000元交给正丰房产公司保管，正丰房产公司于当日出具《房屋出售定金收款收据》及《甘肃正丰房地产经纪有限公司保管条》一份，其中《房屋出售定金收款收据》载明“今收到张婕交来购兰州市城关区欣欣茗园小区8号楼1单元902室房屋购房定金贰万元。如在履行合同时中途反悔，将自愿承担此款项壹倍的违约金，并承担丙方(正丰房产公司)中介费用损失捌仟元”，在该收据下方收款人签字处签有“赵瀚”字样，在证明单位处盖有“甘肃正丰房地产经纪有限公司”字样的印章。《甘肃正丰房地产经纪有限公司保管条》载明“今收到赵瀚交来(房屋产权证原件/房屋产权证复印件/合同原件/合同复印件)一本，产权证号(合同编号)和张婕交来购兰州市城关区欣欣茗园小区8号楼1单元902室房地产房屋定金人民币贰万元，暂由甘肃正丰房地产经纪有限公司代为保管，待此房屋交易完成后冲抵房屋交接保证金，待房屋交接完毕后，交由甲方”。后正丰房产公司因合同诈骗罪被逮捕入狱，张婕与赵瀚无法就涉案房屋完成交易，遂酿成纠纷。另查明，2016年12月20日，兰州市中级人民法院作出的(2016)兰刑二初字第65号刑事判决书及2017年4月10日甘肃省高级人民法院作出的(2017)甘刑终43号刑事裁定书，均认定正丰房产公司的相关工作人员等构成合同诈骗罪，且(2016)兰刑二初字第65号刑事判决书中明确载明“经审理查明……骗取群众信任，诱使购房者将定金和购房首付款通过现金、转账或刷卡等方式打入吴秉麟或程利敏在兰州办理的个人银行卡，并承诺55天内办结过户及银行贷款。客户交纳首付款和定金后，该公司实际并未办理相关业务，而是将客户提交的材料封存，将购房者定金和购房首付款按照吴秉麟的要求，打入‘总部’吴秉麟等个人银行卡中，用于填补其他城市亏空”，并判决“查封、扣押在案的车辆、办公用品等依法变现后与扣押的现金89818477万元，依法按比例发还受害人，不足部分继续追缴，按比例发还受害人”，兰州市中级人民法院对上述判决已立案执行。一审法院认为，本案的争议焦点为涉案合同是否有效及定金是否应当由赵瀚返还。关于本案涉案合同是否有效的问题，签订合同作为纯私法活动，其无效的认定应以《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第五十二条的规定为依据。赵瀚以正丰房产公司从事了合同诈骗犯罪活动为由提出合同无效的抗辩。合同法第五十二条第三项规定，以合法形式掩盖非法目的的，合同无效，指当事人实施的行为在形式上是合法的，但是在缔约目的和内容上是非法的。当事人在以合法形式掩盖非法目的的合同中应有隐匿行为，且各方当事人应明知或应知该隐匿行为与外表行为的不一致，并故意规避法律以追求不法的效果。本案中，涉案合同是正丰房产公司为实施合同诈骗犯罪，在张婕与赵瀚之间居间介绍后三方签订的，张婕与赵瀚并不知正丰房产公司的隐匿行为，正丰房产公司所追求的违法犯罪效果亦非二人所愿。可见，涉案房屋买卖合同不是法律规定的以合法形式掩盖非法目的而无效的合同，故对赵瀚提出的合同无效的抗辩，不予采信。涉案合同虽是正丰房产公司的犯罪工具，但确属买卖双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定及禁止性规定，应为依法成立并生效的合同。但由于涉案房屋已由赵瀚于2016年5月25日转卖他人，涉案房屋已无法继续履行，故对于张婕解除2014年3月20日签订的房屋买卖合同的诉讼请求，予以支持。关于定金是否应当由赵瀚返还的问题，在张婕与赵瀚双方签订的房地产买卖合同中明确约定“在充分保证甲乙双方利益的前提下，为防止甲方将该房产二次出售，甲方将该房产的《房屋产权证》等相关原始文件交存丙方代为保管(本单位出具保管证明)，乙方同意于2014年3月20日交付贰万元作为购该房产的定金，需交由丙方代为保管(本单位出具保管证明)作为房屋交接保证金”，虽然张婕将20000元定金交予赵瀚，但张婕也在涉案合同中明确表示同意定金由正丰房产公司保管，且赵瀚也按照双方在涉案合同的约定将20000元定金交予了正丰房产公司，张婕作为付款义务人，对此是知情且同意。张婕因正丰房产公司的诈骗行为而遭受了财产损失，侵犯其财产权利的是正丰房产公司，赵瀚并无实施侵犯张婕财产权利的行为，且张婕支付的定金、购房款已经由兰州市中级人民法院于2016年12月20日作出的(2016)兰刑二初字第65号刑事判决书及甘肃省高级人民法院(2017)甘刑终43号刑事裁定书认定为甘肃正丰房地产经纪有限公司合同诈骗的数额，赵瀚不应当就涉案定金对张婕承担返还责任，故对于张婕要求赵瀚返还定金的诉讼请求，不予支持。综上所述，张婕的部分诉讼请求有事实和法律依据，应当得到支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，缺席判决：一、解除张婕与赵瀚于2014年3月20日签订的房地产买卖合同;二、驳回张婕的其他诉讼请求。案件受理费490元(已减半收取)，由张婕负担。二审期间，当事人没有提交新证据。一审判决查明的案件基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同对当事人均具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张婕与赵瀚签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同虽被案外人所实施的合同诈骗行为所利用，但张婕作为涉案房屋的买受人、赵瀚作为出卖人，对案外人实施的犯罪行为并不知情，因该刑事案件导致本案双方当事人之间正常实施民事法律行为受阻亦非当事人签订合同之初衷，且就合同内容本身来看，并不违反法律、行政法规的强制性规定，故涉案《房地产买卖合同》应依法认定为有效合同。经过一审庭审，张婕与赵瀚对解除涉案《房地产买卖合同》均无异议，争议的核心焦点在于赵瀚是否应当向张婕返还定金、利息及支付张婕主张的定金违约金的问题。关于张婕交纳的20000元定金的认定问题，根据双方签订的《房地产买卖合同》及正丰房产公司出具的保管条可知，该20000元定金系经张婕与赵瀚共同同意后，按约交由正丰房产公司暂为保管的，赵瀚并未实际收到该笔款项，且该笔款项亦被本院已发生法律效力的刑事判决书认定为正丰房产公司相关涉案人员的合同诈骗数额，故张婕主张由赵瀚返还该定金20000元及支付相应利息的上诉请求并无事实及法律依据，本院不予支持，一审法院驳回张婕该项返还定金及利息之诉求并无不当，本院予以确认。关于张婕主张支付的定金违约金问题，实际为其主张本案适用定金罚则的问题。经查，该《房地产买卖合同》中在违约责任部分，虽提及：“甲乙双方自本合同签订后，不买或不卖，居间费由违约一方双倍承担，如乙方违约定金不退，如甲方违约，双倍返还”，但如前所述，真正侵害张婕之财产权益的系正丰房产公司的相关涉案人员，赵瀚就该定金部分在本案中并未实际获益，不存在其返还定金的情形，定金罚则的适用更就无从谈起。综上，张婕主张的适用定金罚则的上诉请求不能成立，本院不予支持。如张婕确有证据证明赵瀚在履行涉案《房地产买卖合同》中存在违约行为，可另案主张相关违约责任。综上所述，上诉人张婕的上诉请求及理由依法不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费980元，由上诉人张婕负担。本判决为终审判决。审判长 陈 新审判员 张海东审判员 靳文丽二〇二一年七月十五日书记员 徐梦君