天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0115民初4717号原告：张迎东，男，1977年10月11日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。被告：米桂芬，女，1963年9月25日出生，汉族，住天津市宝坻区。被告：付志勇，男，1948年1月10日出生，汉族，退休工人，住天津市宝坻区。第三人：天津信承万家房地产经纪有限公司，住所地天津市宝坻区海滨街道凯瑞花园商业1-1030号。法定代表人：段亚杰，该公司经理。原告张迎东与被告米桂芬、付志勇、第三人天津信承万家房地产经纪有限公司（以下简称信承公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张迎东、被告付志勇、第三人信承公司的法定代表人段亚杰到庭参加诉讼。被告米桂芬经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张迎东向本院提出诉讼请求：1.解除张迎东、米桂芬、信承公司签订的房屋买卖合同；2.米桂芬立即返还购房款620000元及违约补偿金10000元，付志勇承担连带责任；3.张迎东对付志勇名下坐落于宝坻区绿色家园12-1-201房屋在抵押担保630000元范围内具有优先受偿权；4.米桂芬、付志勇以620000元为基数，按照年利率3.85%支付逾期利息（暂自2021年5月1日起算至2021年5月31日，计2027元）。事实和理由：张迎东、米桂芬于2019年2月27日签订房屋买卖合同，约定：“米桂芬将坐落于宝坻区房屋出售给张迎东，价款为720000元，2019年3月20日前给付620000元，剩余100000元于改名时付清。如米桂芬以任何理由违约，须赔偿双倍购房款1440000元。”张迎东按照约定支付了购房款，米桂芬拒绝配合办理确权登记，明确表示不再出卖涉案房屋。2021年3月10日，米桂芬、付志勇出具一份抵押合同，约定：“因米桂芬原因不卖，米桂芬愿意返还所付房款620000元和补偿100000元，共计720000元，双方同意在2021年4月30日前将720000元交付张迎东，付志勇愿为米桂芬做担保，并以付志勇在绿色小区（房地证津字第××）房产作为抵押，如果在4月30日前，720000元无法交付张迎东，付志勇愿意将抵押房屋过户到张迎东名下，张迎东有权对抵押房产处置，付志勇清楚明白所做的一切，愿为米桂芬720000元负连带责任。”2021年3月12日，付志勇配合张迎东办理了不动产抵押登记。2021年3月30日，米桂芬支付张迎东违约补偿金90000元，余款630000元至今未付。米桂芬未作答辩。付志勇辩称，其是本案的担保人，不同意张迎东的诉讼请求。理由如下：1.张迎东诚信问题，双方商量好了在3月30日前张迎东将有关房屋买卖协议资料还给米桂芬，也定好了地方，但张迎东没有去。2.签订担保协议后，其积极参与，已经给了90000元，因微信支付手续费问题产生了纠纷，后续还款就不好履行了。3.履行退款时，张迎东不时提出无理要求，双方有了抵触情绪，其工作做不下去了。4.在晚上10点多钟时，张迎东还去其家用力敲门。5.张迎东领着其去律师事务所签订的抵押协议，其怀疑协议不真实，签订协议后去房管局办理的抵押手续，怀疑房管局换了其抵押协议。基于上述原因，其不想再担保，要求退出抵押。本院经审理认定事实如下：2019年2月27日，米桂芬（甲方）、张迎东（乙方）、信承公司（丙方）签订房屋买卖居间合同，约定：第一条房屋基本情况：1.甲方自愿将坐落在宝坻区房屋出售给乙方……第二条成交价格：甲乙双方协商后的该房屋实际成交价格720000元……1.乙方于2019年2月27日向甲方交付该房屋购买定金20000元。第八条其他约定事项：……乙方在2019年3月20日之前将该房屋部分房款600000元交付给甲方，该房屋剩余部分房款100000元在该房屋改名时给清，甲方及家人必须无条件积极配合乙方更名到乙方或乙方指定人名下，甲方不得以任何理由或方式不卖或给乙方加价，如甲方以任何理由违约必须赔付乙方双倍房款共计1440000元……2019年2月27日，张迎东给付米桂芬定金20000元；2019年3月1日，张迎东给付米桂芬房款560000元；2019年3月19日，张迎东给付米桂芬房款40000元。后米桂芬未配合办理涉案房屋更名手续，并表示不再出卖涉案房屋。2021年3月10日，米桂芬、付志勇、张迎东签订抵押合同，约定：“2019年3月27日，米桂芬和张迎东在房屋买卖合同中，米桂芬一套大口巷还迁小区7号楼702室的房屋出售给张迎东，张迎东已付款620000元。后因米桂芬原因不卖，米桂芬愿意返还所付房款620000元和补偿100000元，共计720000元，双方同意在2021年4月30日前将720000元交付张迎东，付志勇愿为米桂芬做担保，并以付志勇在绿色小区（房地证津字第××）号房产作为抵押，如果在4月30日前，720000元无法交付张迎东，付志勇愿意将抵押房屋过户到张迎东名下，张迎东有权对抵押房产处置，付志勇清楚明白所做的一切，愿为米桂芬720000元负连带给付责任。”2021年3月12日，付志勇、张迎东就宝坻区绿色家园12-1-201房屋在天津市规划和自然资源局办理了抵押登记，载明：“抵押人付志勇，抵押权人张迎东，抵押范围101.04平方米，被担保债权数额720000元，债务履行期限2021年3月10日至4月30日。”2021年4月30日前，米桂芬已给付张迎东90000元，余款未给付。庭后，张迎东向本院提交财产保全申请，要求查封宝坻区绿色家园12-1-201房屋，保全费由米桂芬、付志勇承担。本院认为，米桂芬、张迎东、信承公司在协商一致基础上签订的房屋买卖居间合同，系其真实意思表示，合法有效。本案争议焦点为：一、涉诉房屋买卖居间合同的解除及责任承担问题；二、付志勇应否承担保证责任问题。一、涉诉房屋买卖居间合同的解除及责任承担问题张迎东按合同约定履行了支付房款的义务，米桂芬不予配合办理涉诉房屋更名手续并明确表示不再出卖涉诉房屋，导致合同目的不能实现，张迎东有权解除涉诉房屋买卖居间合同。关于合同解除节点问题，《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，当事人协商一致，可以解除合同。2021年3月10日，张迎东、米桂芬、付志勇就房款退还、补偿及担保问题签订的抵押合同，系三方真实意思表示，合法有效。该抵押合同内容的履行应以房屋买卖合同解除为前提，米桂芬亦按照约定返还了部分款项，能够确认该抵押合同具有解除涉诉房屋买卖合同的性质，故涉诉房屋买卖居间合同解除时间节点为2021年3月10日。关于责任承担问题，《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。涉诉房屋买卖居间合同解除后，米桂芬应按抵押合同的约定履行义务，其未按照约定返还全部房款给付补偿，构成违约，应按抵押合同的约定承担继续履行、赔偿损失的违约责任。二、付志勇应否承担保证责任问题《中华人民共和国民法典》第六百八十八条规定，当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。付志勇在其与张迎东、米桂芬签订的抵押合同中，自愿对米桂芬就房款退还、补偿数额及履行期限，以其所有的房屋予以担保，并在房管部门办理了抵押登记。现米桂芬未如期履行债务，付志勇应按照抵押合同的约定承担连带保证责任。其不再承担保证责任的意见无事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，张迎东要求米桂芬返还购房款支付补偿金630000元，事实清楚，证据确实、充分，本院予以支持；张迎东要求米桂芬赔偿利息损失2027元未超过实际损失，本院予以支持。张迎东要求付志勇对630000元债务承担连带保证责任符合法律规定，本院予以支持。张迎东要求付志勇支付利息损失无法律依据，本院不予支持。张东迎要求对付志勇名下宝坻区绿色家园12-1-201房屋在630000元抵押担保范围内具有优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持。米桂芬经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法典》第三百九十四条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十二条第一款、第五百六十六条第一款、第六百八十八条、第六百九十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、米桂芬、张迎东、天津信承万家房地产经纪有限公司2019年2月27日签订的房屋买卖居间合同于2021年3月10日解除；二、米桂芬于本判决发生法律效力之日起10日内返还张迎东房款、支付补偿款630000元；三、米桂芬于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿张迎东损失2027元；四、付志勇对上述630000元款项承担连带责任。五、张迎东对付志勇名下宝坻区绿色家园12-1-201房屋在630000元抵押担保范围内具有优先受偿权；六、驳回张迎东其他诉讼请求。（当事人可将执行款直接汇入本院账户，汇款时注明案号及承办法官姓名。户名：天津市宝坻区人民法院；开户行：天津农商银行宝坻中心支行；账号：90×××36）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10120元，减半收取计5060元，保全费3670元，合计8730元，由米桂芬负担，付志勇承担连带责任，于本判决发生法律效力之日起10日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  杨志强二〇二一年七月十六日书记员  李 爽附相关法条：《中华人民共和国民法典》第三百九十四条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。第六百九十二条债权人与保证人可以约定保证期间，但是约定的保证期间早于主债务履行期限或者与主债务履行期限同时届满的，视为没有约定；没有约定或者约定不明确的，保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。