山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁10民终1156号上诉人（原审被告、反诉原告）：王晓鹏，男，1977年3月22日生，汉族，住威海市环翠区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘洋，男，1972年1月1日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：吴晛，威海环翠天鸣法律服务所法律工作者。原审第三人：魏凡淑，女，1982年3月30日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。上诉人王晓鹏因与被上诉人刘洋、原审第三人魏凡淑房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院（2021）鲁1002民初322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王晓鹏上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回刘洋诉讼请求，支持王晓鹏反诉请求。2、刘洋承担一、二审案件受理费。事实与理由：2019年8月12日，王晓鹏经刘洋允许从他人手中接手并承租了涉案房屋用于房产中介经营。签合同时，王晓鹏主张需要长期租赁，刘洋明确表示同意，但考虑房租上涨因素，提出一年一签合同并保证合同到期后和王晓鹏续签。王晓鹏即与刘洋签订了为期一年王晓鹏享有优先承租权的租赁合同。为此，王晓鹏向上手承租方支付了6000元转让费并花费6万多元进行了装修，刘洋对此均参与并明知。合同到期前2020年8月12日、13日王晓鹏电话联系刘洋继续承租涉案房屋，刘洋以自己使用不再对外出租为由拒绝，但承诺王晓鹏使用至2020年9月30日。考虑到巨大投入和成本支出，之后王晓鹏多次找刘洋想争取续租，但刘洋均避而不见。2020年9月15日一个叫魏凡淑的人突然告知王晓鹏说该房屋其已经承租，要求王晓鹏搬离。经了解魏凡淑实际是隔壁房产中介的人员，为恶意竞争才和刘洋一起坑害王晓鹏。王晓鹏即明确告知在刘洋不自己使用的情况下，王晓鹏享有优先承租权，要求继续承租并向刘洋支付第二年租金15000元。刘洋开始不承认，后看到王晓鹏提供的证据后被迫承认，但主张三方协商解决，因双方差距太大，协商未成。魏凡淑方就聘请律师以刘洋名义起诉，形成本案。首先，一审判决适用法律错误。一审以民法典实施前，法律对承租人优先承租权并未明确规定为由适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，所以，一审仅以约定来判断承租方是否有优先承租权。但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，因此，本案系民法典施行前的租赁关系，但一直持续至今，至民法典实施之后，故本案不仅应适用双方的约定，也应同时适用民法典第七百三十四条的规定，王晓鹏依法享有优先承租权。其次，王晓鹏享有优先承租权，人民法院应当给予支持。合同到期前2020年8月12日、13日王晓鹏电话联系刘洋继续承租涉案房屋，刘洋以自己使用不再对外出租为由拒绝，后王晓鹏多次找刘洋想争取续租，但刘洋均避而不见。以上有录音证据证实。表明到期前，王晓鹏已向刘洋表示了继续承租的意愿，刘洋以自用为由拒绝，实际上却将涉案房产出租给王晓鹏的竞争对手，刘洋另行出租违约违法，严重不诚信。再次，一审认为相关录音均形成于2020年9月15日之后不足以证实合同届满之前的情况。王晓鹏认为虽然录音形成于2020年9月15日之后，但还原了2020年9月15日前刘洋谎称自己使用不让王晓鹏续租等事实。且刘洋已承诺王晓鹏使用至2020年9月30日，2020年9月15日王晓鹏又明确要求继续承租并向刘洋支付第二年房租15000元，即使根据《房屋租赁合同》第九条，王晓鹏也履行了通知和告知义务，王晓鹏仍享有优先承租权。第四，涉案房屋系经营性用房，从日常经验法则看，王晓鹏既向上家支付6000元转让费又花费6万多元进行装修，不可能就租赁一年，应当是长期租赁。从王晓鹏反复争取继续租赁及发现刘洋非自己使用而是继续对外出租时，强烈要求续租而不搬离涉案房屋直至成讼等事实来看，王晓鹏承租涉案房屋花费巨大，续租意愿非常强烈，不存在王晓鹏不愿续租的情况，一审判决断章取义、割裂事实并规避法律适用，明显错误。最后，诚信是做人做事的根本原则，也是法律和道德所大力提倡的。刘洋的行为违法违约，应当为其不诚信行为付出代价，才能彰显法律的公平正义，一审判决有失公平正义，应予改判。刘洋辩称，王晓鹏的上诉请求不成立，一审判决正确，应该维持。魏凡淑未作陈述。刘洋向一审法院起诉请求：1、判令王晓鹏搬出承租的位于环翠区房屋；2、王晓鹏支付欠付的租金3750元，并支付房屋占用费（从2020年12月12日至实际搬出之日止，按每月1250元计算）；3、王晓鹏支付欠付的水、电、物业费，共计500元。王晓鹏辩称，双方于2019年就案涉房产形成了租赁关系，双方在租赁合同明确约定，王晓鹏享有优先承租权，合同期满之后，刘洋在未征得王晓鹏同意，或王晓鹏明确放弃优先承租权的情况下，与他人就案涉房屋另行签订了租赁合同，刘洋的该行为违反了民法典第七百三十四条规定，侵犯了王晓鹏的优先承租权。2020年9月15日，王晓鹏已经将房屋租金转付给刘洋，而且一直主张向刘洋交纳租金，但是刘洋一直拒绝；只要刘洋同意王晓鹏继续承租涉案房产，王晓鹏同意向其支付租赁费。刘洋所主张的水电、物业费等，王晓鹏均已缴纳，不存在拖欠的问题。故刘洋的诉讼请求应依法予以驳回，并提出反诉诉讼请求：请求判令刘洋将位于威海市环翠区房屋优先出租给王晓鹏。针对王晓鹏的反诉请求，刘洋辩称，根据涉案租赁合同的约定，王晓鹏如需继续承租涉案房屋，应提前半个月与其协商续租事宜，但王晓鹏并未提前与其协商续租事宜，并且王晓鹏在承租期间，多次拖欠水电、物业费等，已违反合同约定，现租赁合同已期满，租赁合同已自动终止，故不同意王晓鹏的反诉诉讼请求。魏凡淑未述称意见。一审法院认定事实：2019年8月12日，刘洋（出租方、甲方）与王晓鹏（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将坐落于益海路1-9-3房产，建筑面积约40平方米；租赁期限自2019年9月13日至2020年9月12日止，乙方向甲方支付房租15000元；押金为2000元（租赁期满后退还，押金不能作为房租抵用）；在租赁期间内，乙方应负责水、电费、煤气费、电话费、有线电视费、卫生费、小区物业管理服务费；租赁期间，未经甲方许可，乙方不得擅自转租，本合同期满自行失效，乙方应按时将房屋归还甲方，如乙方需要续租须提前半个月，与甲方协商，在同等条件下，乙方有优先承租权，租赁期满后，乙方退出时，若有家具、杂物等布置不搬者，甲方视为废物，任由甲方处理，乙方不得有异议。上述合同签订当日，王晓鹏向刘洋支付房租15000元、押金2000元。王晓鹏承租房屋后用于经营房产中介业务，现涉案房屋仍由王晓鹏占有使用。2020年9月15日，王晓鹏通过银行转账方式向刘洋支付15000元，转账附言为房屋租金。同日，刘洋通过微信方式向王晓鹏退还该15000元，因王晓鹏未接收，该15000元转账于2020年9月16日又退回给刘洋。后刘洋与2020年11月20日通过支付宝转账方式将该15000元退还王晓鹏。刘洋提供其与魏凡淑就涉案房屋签订的《租房合同》一份，约定：租期自2020年9月16日至2021年9月15日，年租金18000元，押金2700元。刘洋称在其与王晓鹏的租赁合同到期前，王晓鹏并未与其协商续租事宜，双方租赁合同期满后其才与案外人魏凡淑签订了租赁合同，并称魏凡淑系其表妹。刘洋主张王晓鹏拖欠水费、电费、物业费，王晓鹏不予认可，刘洋对此并未提供证据予以证实。庭审中，王晓鹏提供其与刘洋通话录音一宗，其中在2020年9月15日通话中，王晓鹏问：我们租的好好的，凭什么不租给我了？刘洋回答称：我要自己用；在2020年12月9日通话录音中，王晓鹏问：在你出租之前，你也没问我这个房子租不租，我都告诉你价格可以谈，涨涨都没问题，是不是啊？刘洋回答：我就在威海，你也没找过我，我找过你两次，你在到期之前，你也没找过我。王晓鹏问：我怎么没找过你，我都上你单位去找过你？刘洋回答：那都是过期了以后啊；在2020年12月10日通话中，王晓鹏问：当时打电话的时候，你说那个房子给我半个月还是一个月时间？刘洋（一审判决误为李洋）回答：对，我原来说使用到10月份。王晓鹏另提供其与刘洋通话记录一份，显示在2020年8月12日、8月13日双方曾有电话联系。王晓鹏依据上述通话录音及通话记录主张，在双方租赁合同到期前，其曾多次找刘洋协商续租事宜，刘洋当时称其要自用涉案房屋，且同意让其使用房屋至2020年9月底，但2020年9月15日其得知刘洋与他人就涉案房屋签订租赁合同后，其与刘洋协商续租事宜，刘洋又以合同到期为由不同意由其继续租赁涉案房屋。刘洋对上述通话录音及通话记录的真实性无异议，但主张王晓鹏在租赁合同到期前并未与其协商续租事宜，其将房屋出租给其亲戚魏凡淑，等同于自用；其虽称允许王晓鹏在租期届满后再使用房屋半个月，是给王晓鹏半个月的时间搬离涉案房屋，并非是延长租期。王晓鹏则对魏凡淑是刘洋亲戚的事实不予认可，并主张魏凡淑系另一房屋中介的员工，魏凡淑系代表该房屋中介与刘洋签订租房合同。一审法院认为，刘洋与王晓鹏之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应遵照履行。双方争议的焦点为：王晓鹏在房屋租赁期限届满后，是否享有以同等条件优先承租的权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”因本案中引起纠纷的法律事实发生在民法典实施前，故应适用民法典实施前的相关法律、司法解释。在民法典实施前，对承租人的优先承租权并未有明确规定，故承租人是否享有优先承租权及优先承租权如何行使，应遵从合同双方的约定。本案《房屋租赁合同》虽约定，在租赁期满后，王晓鹏享有在同等条件下优先承租的权利，但同时约定，王晓鹏应于租赁合同到期前，提前半个月与刘洋协商续租事宜。在王晓鹏提供的其与刘洋之间的通话录音中，其虽多次表示要续租涉案房屋，但通话录音均发生在租赁期满之后，王晓鹏在通话中虽称在合同到期前其向刘洋提出过要续租房屋，但刘洋在通话中对此不予认可；王晓鹏另提供的通话记录，虽能证实在租赁合同到期前，其与刘洋之间有过通话，但无法证实双方之间通话的内容；王晓鹏虽于2020年9月15日向刘洋转付款项，但系发生在双方租赁期限届满之后，且刘洋于收款后第二日即通过微信方式向其进行退款，亦是以自己的行为表示不向王晓鹏续租涉案房屋。因此，王晓鹏提供的证据，不足以证实租赁合同届满前其与刘洋就继续承租涉案房屋进行了协商，在王晓鹏无证据证实租期届满前其向刘洋提出过继续承租房屋的情形下，其主张租期届满后在同等条件享有优先承租权，与双方合同约定不符，故不予支持。涉案租赁合同约定的租赁期限已于2020年9月12日届满，双方之间租赁合同关系因租期届满而自行终止，王晓鹏应于租期届满后及时向刘洋返还涉案房屋，刘洋应退还王晓鹏预付押金2000元。王晓鹏在租赁合同届满后，继续占有使用涉案房屋，刘洋要求其返还房屋并按照合同约定的租金标准支付占用期间的房屋占用费，理由正当，予以支持。刘洋未提供证据证实王晓鹏欠付房屋水、电、物业费，王晓鹏亦不认可其欠付相关费用，故刘洋要求王晓鹏支付水、电、物业费共计500元，缺乏依据，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（一）项、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决：一、王晓鹏于判决生效后十五日内，腾退并搬离位于威海市环翠区房屋，将房屋返还给刘洋；二、王晓鹏于判决生效后十五内支付刘洋房屋占用费（自2020年9月13日起至实际返还房屋之日止，按每月租金1250元标准计算）；三、刘洋于判决生效后十五日内返还王晓鹏押金2000元；四、驳回的其余诉讼请求；五、驳回王晓鹏的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元、反诉案件受理费50元，由王晓鹏负担。二审期间，王晓鹏提交其与刘洋于2021年3月21日的对话录音，称，在这里面我们详细的对续租的问题进行沟通，刘洋也认可在房子到期8月12日和13日，我们提出这个续租要求，但刘洋说要自用。在房子到期之后，刘洋单方面、未和我们沟通续租的事宜就出租给他人，严重损害了我方的合同中约定的优先续租权，给我们造成重大的经济损失。刘洋质证称，“我们之间有这个对话过程，但是具体日期记不清了，双方合同到期之前2020年8月我给王晓鹏打电话说过，房子我想自己用，让他准备一下搬走，但他不同意，后来还协商了几次，我说他可以用到10月1日之前，后来态度越来越恶劣，所以我们没法沟通，在房子到期之后把房子租给了别人。魏凡淑是我姨的女儿，我和她本来想合伙做生意，所以也不是租给别人的意思，就是我自己用”经审查本院对上述录音的真实性予以确认，对其与本案的关联性及其证明效力，将结合在案证据综合分析认定。本院二审查明，魏凡淑在本案一、二审期间经法院合法传唤，均无正当理由未到庭参加诉讼。二审期间，刘洋称其与魏凡淑协商准备合伙做旅游项目，由魏凡淑以承租刘洋的涉案房屋并向刘洋交纳租金的方式出资，但刘洋未能提供其与魏凡淑的合伙协议以及其二人用涉案房屋注册公司的相关资料，也未能提供魏凡淑到庭就其上述主张予以佐证核实。本院对一审认定的其他事实予以确认。本院认为，当事人二审诉讼的争议焦点是王晓鹏是否享有涉案房屋优先承租权，其要求改判驳回刘洋诉讼请求并判令刘洋将位于威海市环翠区房屋优先出租给王晓鹏，是否有事实与法律依据，应否予以支持。首先，从双方合同约定来看，涉案《房屋租赁合同》约定，在租赁期满后，王晓鹏享有在同等条件下优先承租的权利，同时也约定，王晓鹏应于租赁合同到期前，提前半个月与刘洋协商续租事宜。虽然王晓鹏提供的其与刘洋之间其表示要续租涉案房屋的通话录音发生在租赁期满之后，但王晓鹏在通话中主张在合同到期前其向刘洋提出过要续租房屋，并另提供了租赁合同到期前其与刘洋之间的通话记录，虽然刘洋否认王晓鹏的上述主张，该通话记录无法直接证实双方之间通话的内容，但综合分析在案证据，王晓鹏关于其与刘洋在租赁合同到期前的通话内容为协商继续承租涉案房屋的主张，具有高度的盖然性，也与在案其他证据内容相吻合，依法应予采信。相反，刘洋关于其“合同到期之前2020年8月我给王晓鹏打电话说过，房子我想自己用，让他准备一下搬走”，“魏凡淑是我姨的女儿，我和她本来想合伙做生意，所以也不是租给别人的意思，就是我自己用”等主张，既缺乏证据支持，也与《房屋租赁合同》等在案证据相悖，其所主张的上述做法有悖常理，本院不予采信。故根据涉案《房屋租赁合同》的约定以及王晓鹏的举证情况，依法应认定王晓鹏享有对涉案房屋的优先承租权。其次，一如王晓鹏上诉主张，“本案系民法典施行前的租赁关系，但一直持续至今，至民法典实施之后，故本案不仅应适用双方的约定，也应同时适用民法典第七百三十四条的规定，王晓鹏依法享有优先承租权。”根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案应当适用《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款的规定，即“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”，王晓鹏依法享有对涉案房屋的优先承租权。第三，王晓鹏虽然依法享有对涉案房的优先承租权，但租赁作为合同行为应以双方当事人达成合意为前提条件，即优先承租权是司法权保护的对象，但是否签订合同不是司法裁判的范畴，故王晓鹏关于判令刘洋将位于威海市环翠区房屋优先出租给王晓鹏的反诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。第四，鉴于王晓鹏对涉案房屋依法享有优先承租权，刘洋未能举证证实其关于与魏凡淑所签涉案房屋租赁合同系自用的主张，故双方之间就涉案房屋的相关权利义务关系可在涉案房屋优先承租权的行使过程中一并处理，故刘洋一审的诉讼请求，依法也不能成立。综上所述，王晓鹏的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第七百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省威海市环翠区人民法院（2021）鲁1002民初322号民事判决；二、驳回刘洋的诉讼请求；三、驳回王晓鹏的反诉请求。一审案件受理费75元，二审案件受理费100元，均由刘洋负担。本判决为终审判决。审 判 长 董光成审 判 员 赵 芳审 判 员 潘 慧二〇二一年七月八日法官助理 安姣姣书 记 员 刘珍琪