广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初5237号原告：刘超，男，1992年4月30日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：龙春江，广东合拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓诗祎，广东合拓律师事务所律师。被告：广州云梯地产开发有限公司（原名称为广州白云国际机场集团综合开发有限公司），住所地广州市白云区。法定代表人：梁国锋，总经理。委托诉讼代理人：李晓文，女，1973年1月17日出生，汉族，该司员工。第三人：广州颐和房产策划代理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：何建信，董事长。委托诉讼代理人：杨栩锋，男，1995年12月26日出生，汉族，该司员工。第三人：广州丰渡科技有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：张强。原告刘超与被告广州云梯地产开发有限公司（以下简称云梯公司）、第三人广州颐和房产策划代理有限公司（以下简称颐和公司）、第三人广州丰渡科技有限公司（以下简称丰渡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月9日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员王丽美独任审理，公开开庭进行了审理。原告刘超的委托诉讼代理人龙春江、邓诗祎，被告云梯公司的委托诉讼代理人李晓文，第三人颐和公司的委托诉讼代理人杨栩锋到庭参加了诉讼。第三人丰渡公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。本案现已审理终结。原告刘超向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签署的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》；2.被告向原告返还购房款108万元及利息损失（以人民币108万元为本金，按年利率6%为标准，自各笔款项支付之日计至全部返还之日止，暂计至2021年2月8日为158225.12元）；3.被告向原告赔偿损失合计69917元，包括维修资金17803元、房道网会员增值费5万元、国信信扬律师事务所代收律师费2114元；4.被告承担本案诉讼费用。事实与理由如下：2018年1月21日，被告云梯公司与原告及第三人颐和公司在花都颐和山庄售楼处签订《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》，约定原告向被告购买花都颐和山庄某房，总房价款175万元。同时，被告要求原告购房必须向第三人丰渡公司（原广州房道网络科技有限公司）支付5万元会员增值服务费，且该费用可抵扣购房款15万元，该项费用是购买涉案房屋的捆绑消费。后原告根据约定向颐和公司支付了购房款577957元。后在被告安排下，2018年9月11日，原被告签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》。当天，原告向颐和公司账户支付住宅专项维修资金17803元、向国信信扬律师事务所支付按揭代理费、合同印花税等共计2114元。2018年12月10日，原告向颐和公司支付房款251022元。2019年3月13日，原告向颐和公司支付房款251021元。在此期间，原告已根据被告的要求按时提交了办理银行按揭所需要的全部资料，并多次配合办理按揭，均不成功。直至2020年，经其他业主多次举报，查明由于被告至今未能办理涉案房屋预售合同登记备案，才导致原告的按揭贷款申请未被银行受理。同时，被告于2019年10月25日单方发函自认因被告方原因致无法按期交楼，擅自将交楼日期延期到2020年12月30日，并自愿承担违约责任。涉案房屋至今都未竣工验收合格，根本不具备交楼条件，被告已以事实行为表明无法履行合同。故诉至法院，望判如所请。被告云梯公司辩称：我司与广州市云梯山庄房地产开发有限公司、颐和地产集团有限公司、广州颐和发展集团有限公司是合作关系，我司只是涉案楼盘名义上的开发商，实际操盘是广州市云梯山庄房地产开发有限公司，因此我司对于房产的签约情况、缴纳房款的情况及房屋的建设程度、验收情况等均不了解相关情况。原告在诉状中所述向第三人丰渡公司购买增值服务费等事项，我司均不清楚。第三人颐和公司述称：1.我方不同意原告的诉讼请求。涉案商品房预售合同由于被告所述的合作期的问题，导致无法办理预售合同备案，导致后续无法办理贷款。如果合作方谈妥了，买方是可以继续办理贷款的，故涉案合同并无完全不可能履行。2.原告主张的利息损失没有合同依据。3.原告主张赔偿损失中包含第三人丰渡公司收取的5万元增值服务费，该费用与我方无关，是原告自行向第三人支付的。第三人丰渡公司未陈述意见。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对原告提交的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》《广州市商品房买卖合同（预售）》、收款收据、购房款发票、银行流水、微信聊天记录、关于花都颐和山庄E区K型住宅延期交楼的函、人民网“领导留言板”中关于“花都颐和山庄不备案导致银行无法放贷”问题的答复、竣工验收信息查询结果页面等予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：涉案房屋位于广州市花都区梯面镇花都云梯山庄某房，开发商为云梯公司（原名称为广州白云国际机场集团综合开发有限公司），涉案房屋所在楼盘已取得广州市商品房预售许可证。广州市住房和城乡建设局行业数据查询上述房屋现状态为已签约，未备案状态。2018年1月21日，云梯公司（发展商、甲方），刘超（认购方、乙方）及颐和公司（代理方）签订《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》，约定刘超向云梯公司认购花都颐和山庄某号住宅，付款方式为按揭，房价款175万元，住宅专项维修资金按规定由业主承担，标准为17803元。乙方于签署认购书时交付定金20000元整（在首期房款中抵扣），在签署认购书之日起七日内付清首期房款108万元，剩余67万元房款于2018年8月30日前办完全部按揭贷款手续并支付。乙方需在签署本认购书之日起7日内，带此认购书原件及个人有效身份证明文件等到甲方指定的地方签署《商品房买卖合同》。乙方在签署《商铺房买卖合同》3天即于2018年9月2日前与国信律师事务所签署合同及有关手续办理商业贷款。同日，刘超向颐和公司支付了20000元款项，颐和公司向刘超出具了《收款收据》，载明收到刘超交来代收涉案房屋订金20000元。此后，刘超又分别于2018年2月9日、2018年9月1日、2018年12月10日、2019年3月13日分别向颐和公司支付涉案房屋购房款270000元、287957元、251022元、251021元，颐和公司均向刘超出具了《收款收据》。2018年9月11日，云梯公司（甲方，卖方）与刘超（乙方，买方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方所购商品房为云梯山庄某房，房屋地址花都区某房，该商品房合同约定建筑面积共169.55平方米，总房价款958466元，付款方式为按揭付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内支付288466元，除首期款外，剩余房款金额670000元，须于2018年9月11日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是中国农业银行股份有限公司广州番禺支行，委托代理人国信联合律师事务所。甲方应当在2019年10月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方如未能按本合同规定的期限交房，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日或达到法定交楼之日止（二者以日期在前者为准），每日按乙方已付房款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。该合同附件七《本合同补充协议》第三条约定：甲方应当在主合同网上签订之日起30工作日内，将主合同送房地产登记机构办理预售合同备案和预购商品房预告登记手续。乙方应当及时提供登记机关要求的需乙方提供的证件资料。乙方同意预购商品房预告登记证明书原件由甲方收执，以便于甲方办理该商品房《房地产权证》，且乙方同意不要求甲方向其交付预购商品房预告登记证明书。第十四条约定甲方按照房管局要求代乙方已预交存首期物业专项维修资金给广州市国土资源和房屋管理局花都区分局，乙方应当在签署《商品房买卖合同》时将该专项维修资金交于甲方或甲方指定的代收款单位。本补充协议为《商品房买卖合同》的补充或修订，《商品房买卖合同》与本补充协议的约定不一致的，以本补充协议的约定为准。本补充协议从双方签章之日起生效。因云梯公司与颐和地产集团合作期终止后，双方因再续合作问题未达成一致意见，涉案房屋至今未能办理商品房预售合同登记备案和预购商品房预告登记手续，故刘超的按揭贷款申请未被银行受理，刘超至今未能支付剩余购房款。另云梯公司至今未将具备法定交付条件的房屋交付给刘超。为证明其损失，刘超提交了以下证据：1.广州房道网络科技有限公司（即丰渡公司）分别于2018年1月21日和2018年2月9日出具的《收据》，载明：今收到刘超交来会员增值服务费30000元和20000元。2.颐和公司于2018年9月11日出具的《收款收据》一张，载明：今收到刘超交来代收花都颐和山庄（云梯山庄）某单元维修资金17803元。3.国信信扬律师事务所出具的《交款收据》，内容为收到刘超交来的按揭代理费900元、代收合同印花税34元、代收合同公证费600元、代收委托公证费300元、代收抵押备案费280元，合计2114元。本院于2021年3月15日向被告云梯公司送达了本案的起诉书副本。刘超于2021年2月27日向本院提出财产保全申请，申请查封、扣押、冻结被告云梯公司名下价值1320298.26元的财产。本院于2021年3月12日作出（2021）粤0111民初5237号之一民事裁定书，裁定：查封、扣押、冻结被告云梯公司名下价值1320298.26元的财产。刘超预交财产保全费5000元。本院认为：颐和公司作为云梯公司的代理人与刘超签署《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》收取相应款项，其行为的后果由云梯公司承担。《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》、及《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件七《本合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依法、依约履行合同，行使合同权利，履行合同义务。《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《本合同补充协议》约定：甲方应当在主合同网上签订之日起30工作日内，将主合同送房地产登记机构办理预售合同备案和预购商品房预告登记手续。《城市商品房预售管理办法》第十条亦规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。由此可知，办理商品房预售合同登记备案手续系云梯公司的约定及法定合同义务。由于云梯公司与案外人存在的纠纷，云梯公司何时能办妥涉案商品房预售合同备案手续不能确定，导致刘超的按揭申请无法获得银行批准。此外，合同约定云梯公司应于2019年10月30日前将涉案房屋交付给刘超使用，但涉案房屋至今未取得竣工验收备案表，尚未具备法定交付条件，且何时具备尚无法确定。故刘超要求解除双方之间的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》、《广州市商品房买卖合同（预售）》本院予以支持，双方上述合同于本案刘超要求解除上述合同的起诉状副本送达被告云梯公司之日即2021年3月15日解除。合同解除，双方权利义务终止。云梯公司应将收取的所有费用退还给刘超，该费用应当包括已付首期款108万元以及颐和公司代云梯公司向刘超收取的维修资金17803元。双方合同由于云梯公司未办理商品房预售合同登记备案手续及按合同约定时间交付房屋而解除，云梯公司构成违约。刘超要求云梯公司赔偿其因合同解除造成损失应予支持。其中刘超支付给丰渡公司的增值服务费50000元及支付给国信信扬律师事务所的按揭代理费及各项代收费用合计2114元属于因刘超未能购买涉案房屋实际发生的损失，刘超要求云梯公司予以赔偿本院予以支持。因云梯公司占用购房首期款给刘超造成了利息损失，故刘超要求云梯公司赔偿其利息损失，本院予以支持。利息应当分段计算，计算方式为以20000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年1月21日起计算至2019年8月19日；以270000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年2月9日起计算至2019年8月19日；以287957元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年9月1日起计算至2019年8月19日；以251022元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年12月10日起计算至2019年8月19日；以251021元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2019年3月13日起计算至2019年8月19日；以108万元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止。刘超主张按照年利率标准计算利息损失，其主张的超出部分本院不予支持。第三人丰渡公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条、第二十条，判决如下：一、原告刘超与被告广州云梯地产开发有限公司之间签订的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》及《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》于2021年3月15日解除；二、在本判决生效之日起三日内，被告广州云梯地产开发有限公司向原告刘超返还购房款1080000元并赔偿利息损失（利息分段计算，计算方式为以20000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年1月21日起计算至2019年8月19日；以270000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年2月9日起计算至2019年8月19日；以287957元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年9月1日起计算至2019年8月19日；以251022元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年12月10日起计算至2019年8月19日；以251021元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2019年3月13日起计算至2019年8月19日；以108万元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止）；三、在本判决生效之日起三日内，被告广州云梯地产开发有限公司向原告刘超退还维修资金17803元；四、在本判决生效之日起三日内，被告广州云梯地产开发有限公司向原告刘超赔偿损失52114元；五、驳回原告刘超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15149.25元，财产保全费5000元，由被告广州云梯地产开发有限公司负担并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王丽美二〇二一年七月二十三日书记员  林嘉仪