广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13685号上诉人（原审被告）：广州巽盈信息科技有限公司（原广州本贵通汽车服务有限公司），住所地广州市天河区华强路1号20层（部位：2001室自编2001D房）。法定代表人：欧德涵。委托诉讼代理人：侯康，该公司员工。被上诉人（原审原告）：陈晓伦，男，1969年1月29日出生，汉族，住广州市萝岗区。委托诉讼代理人：潘镇梁，广东君直律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭嘉豪，广东君直律师事务所律师。上诉人广州巽盈信息科技有限公司（以下简称巽盈公司）因与被上诉人陈晓伦房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初20499号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人巽盈公司上诉请求：撤销一审判决中2020年3月至6月的租金7500元，不应当由巽盈公司承担，请求改判。事实与理由：一、双方已经于一审开庭当天确认微信聊天信息的真实性、聊天记录也展示了陈晓伦协助巽盈公司办理了工商注册地址的变更登记，双方已于2020年3月前明确知悉巽盈公司不再使用涉案租赁房屋的法律事实。二、陈晓伦独立控制涉案房屋外部大门，房屋在巽盈公司于2020年3月之前撤出后，陈晓伦即可对涉案租赁房屋进行控制，其他人员无法进出。一审法院判决巽盈公司承担2020年3月至6月的租金不符合法律规定。被上诉人陈晓伦二审答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，巽盈公司的上诉主张不能成立，请求驳回上诉，维持原判。一、陈晓伦在一审中虽对巽盈公司提交的微信聊天记录的真实性予以确认，但并不代表陈晓伦已经同意解除涉案租赁合同关系。二、巽盈公司称其已于2020年3月之前撤出涉案房屋，且涉案房屋一直由陈晓伦独立控制，其他人员不能使用，并非事实。巽盈公司未能提供证据证明其实际撤场移交涉案房屋，一审法院认定巽盈公司应向陈晓伦支付租金，并无不妥。陈晓伦于2020年6月30日向一审法院提出诉讼，请求判令：1.巽盈公司向陈晓伦支付2019年12月22日到2020年8月21日共8个月的房屋租金20000元；2.巽盈公司以未付租金为基数向陈晓伦支付2019年12月29日暂计2020年10月20日止的违约金为95700元，按每日百分之三计算至巽盈公司实际付清租金为止；3.陈晓伦没收巽盈公司缴纳的保证金5000元；4.本案受理费由巽盈公司承担。一审法院经审理查明：据房产证记载，海珠区X号X房的产权人为陈晓伦，房屋用途办公，建筑面积215平方米。2017年8月22日，陈晓伦（甲方）与巽盈公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》约定：甲方同意将海珠区X号X房自编之二房出租给乙方作办公用途，面积20平方米，租赁期限自2017年8月22日至2020年8月21日止；每月租金2500元，租金按月结算，由乙方在每月的第28日前按银行转账的付款方式缴付给甲方；乙方向甲方交纳5000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的3%向甲方支付违约金；乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；等。2020年3月24日，巽盈公司的工商登记注册地由涉案房屋迁出。陈晓伦为证明其主张，提供了2020年4月13日向巽盈公司天河区工商注册地邮寄的《律师函》，载明：巽盈公司已拖欠四个月租金，巽盈公司应履行合同义务，按时交纳租金，要求巽盈公司继续按约定履行合同。上述邮件无人签收被退回。巽盈公司质证认为真实性、合法性、关联性不予确认。巽盈公司为证明其主张，提供了与陈晓伦的微信聊天记录作为证据。微信记录显示：陈晓伦于2020年1月15日、1月19日均催促巽盈公司支付1月租金2500元未果，陈晓伦于1月19日要求巽盈公司迁出，巽盈公司表示可否给个时间迁出，因为年尾了；陈晓伦于2月7日催缴1-2月租金5000元，巽盈公司3月3日答复其司1月份决定要迁出，要求用押金抵扣1、2月租金，陈晓伦表示押金不可以抵扣租金，最后答复说巽盈公司3月内迁出，补一个月租金2500元；陈晓伦于3月8日再次向巽盈公司表示3月内迁出，补一个月租金，如果巽盈公司不理会将走法律程序，3月10日陈晓伦要求巽盈公司发最新营业执照副本复印件（街道办理解除租赁需要）及补租金2500元，3月17日陈晓伦再次催收租金，3月24日陈晓伦通过微信向巽盈公司发出催告函，但巽盈公司未能回复。陈晓伦质证表示：上述微信记录真实性确认，巽盈公司在2020年1月份开始拖欠租金。陈晓伦、巽盈公司的确存在协商的过程，但是协商不一致，关于是否履约还是解除，该微信记录是没有结论的。陈晓伦提出要巽盈公司补一个月租金然后搬走，但是巽盈公司只是迁出工商地址，没有补交租金，也没有搬走。在四月份的时候基于巽盈公司没有向陈晓伦移交，陈晓伦按照网上查询巽盈公司新的地址，要求巽盈公司履约，巽盈公司并没有回复要交房或者解除，当时巽盈公司是两个场地都在使用，而且一直霸占场地到今年9月份。一审诉讼中，双方确认巽盈公司支付租金至2019年12月21日，巽盈公司租赁的部位有独立间隔，巽盈公司使用过房屋。陈晓伦表示：房产证的其余部位其用来自用，没有对外出租；合同没有明确约定巽盈公司违约陈晓伦可没收保证金，但是陈晓伦认为巽盈公司违约，可以没收保证金，因为巽盈公司迟延支付租金，若法院认为没收保证金和违约金不能同时主张，陈晓伦主张违约金；巽盈公司一直没有交接房屋，至租赁合同期满陈晓伦自行收回房屋，故租赁合同于租赁期限届满解除；房屋收回后已于2020年9月另行出租；因巽盈公司没有主动提出解除合同，故陈晓伦仍向巽盈公司发出律师函要求履行合同，且合同约定巽盈公司拖欠六个月租金陈晓伦才可以解除合同；当月28日支付当月22日至下月21日的租金，故违约金从29日起算，每日按百分之三的标准。巽盈公司表示：房屋交接手续已经在三月前办理完毕，因为1月份所有员工都没有回来，三月疫情结束就回来交接了，现在暂无证据能证实，但是交接的方式并没有钥匙，因为房屋内的物品在三月前早已清空，涉案房屋无需保密；整个建筑物两百多平，有一个大门是陈晓伦控制的，陈晓伦可以控制巽盈公司能否进出。陈晓伦通过大门监控完全可以知悉巽盈公司是否使用；巽盈公司在何时迁出或者巽盈公司在迁出之后涉案房屋的状况，陈晓伦都可以自行查看。一审法院认为：陈晓伦与巽盈公司签订《广州市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。上述合同约定：“租赁期限自2017年8月22日至2020年8月21日止；每月租金2500元，租金按月结算，由乙方在每月的第28日前缴付给甲方；乙方向甲方交纳5000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的3%向甲方支付违约金；乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。”现双方确认巽盈公司支付租金至2019年12月21日止。根据合同约定，巽盈公司应于2019年12月28日前支付2019年12月22日至2020年1月21日止的租金，巽盈公司逾期未能支付租金，巽盈公司已构成违约。且陈晓伦多次在微信中对巽盈公司进行催收，巽盈公司迟迟未能缴付。从微信记录中可看出，陈晓伦一直催缴租金，巽盈公司一直未能缴付租金，陈晓伦并未就解除合同事宜及押金抵扣租金事宜与巽盈公司达成一致意见，陈晓伦提出的协商方案3月内迁出巽盈公司补缴一个月租金，巽盈公司也没有答复且没有履行该协商方案。故巽盈公司辩称其已于陈晓伦协商一致于2020年3月正式解除合同，且押金抵扣1、2月租金的意见无理，一审法院不予采纳。双方之间的租赁合同约定巽盈公司拖欠六个月租金，陈晓伦可解除合同。巽盈公司自2019年12月22日至2020年6月21日期间已拖欠六个月租金，且涉案场地其余部位陈晓伦自认是其自用，陈晓伦更有及时收回场地的便利，应按照合同及时履行合同解除权和收回场地，不应由自身损失继续扩大。故2020年6月22日至2020年8月21日期间的租金损失陈晓伦应自行负担，巽盈公司应向陈晓伦支付2019年12月22日至2020年6月21日期间的租金即2500元/月×6个月=15000元。巽盈公司抗辩房屋于3月份交回给陈晓伦并无证据证实，一审法院不予采纳。关于保证金5000元，合同并未约定巽盈公司违约的情况下陈晓伦可以没收，故陈晓伦要求没收保证金并无合同依据，一审法院不予支持，陈晓伦应将保证金退回给巽盈公司。为方便结算，上述应退回的保证金与巽盈公司应支付的租金可予以抵扣，抵扣后巽盈公司向陈晓伦支付租金10000元。关于迟延支付租金的违约金问题。合同约定的违约金标准为每日百分之三，该标准明显过高，对于陈晓伦而言巽盈公司迟延支付租金的实际损失应为租金的利息损失，故一审法院将租金违约金的标准调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。陈晓伦要求巽盈公司按照每日百分之三的标准支付违约金一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院于2020年11月20日判决如下：一、被告广州巽盈信息科技有限公司在本判决生效之日起十日内向原告陈晓伦支付2019年12月22日至2020年6月21日期间的租金10000元（每月租金2500元，总计15000元，用保证金5000元予以抵扣）及迟延支付上述期间租金的违约金（当月22日至下月21日期间租金即月租2500元的违约金从当月29日起算，每日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止，违约金总额以租金总额15000元为限）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2714元，由原告负担2352元，被告负担362元。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，各方当事人均未提交新证据。另外，巽盈公司明确其办理工商登记地址变更手续并不需要陈晓伦协助。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：巽盈公司上诉主张不应向陈晓伦支付2020年3月至6月期间的租金7500元能否成立。对此，本院认定如下：涉案《广州市房屋租赁合同》合法有效，对双方均具有约束力。双方合同约定“租赁期限自2017年8月22日至2020年8月21日止；每月租金2500元，租金按月结算，由乙方在每月的第28日前缴付给甲方；乙方向甲方交纳5000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的3%向甲方支付违约金；乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失”。现双方确认巽盈公司支付租金至2019年12月21日止，巽盈公司逾期支付后续租金构成违约。陈晓伦多次在微信中催促巽盈公司付租，巽盈公司一直未能付租。双方并未就合同解除以及押金抵扣事宜达成一致意见。巽盈公司上诉主张其已与陈晓伦协商一致于2020年3月正式解除合同，以押金抵扣1、2月租金，依据不足。巽盈公司也没有提供充分证据证明其于2020年3月前实际撤场并向陈晓伦交回涉案商铺。一审法院综合全案案情认定巽盈公司应向陈晓伦支付2019年12月22日至2020年6月21日期间的租金及迟延付租违约金，并以押金抵扣欠付租金，判决巽盈公司仍需向陈晓伦支付租金10000元及迟延付租违约金，公平合理。巽盈公司未对其上诉主张提供证据证明，理应承担举证不能的法律后果。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当，依法应予维持。上诉人巽盈公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人广州巽盈信息科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二一年七月六日书记员  纪惠敏黄晶晶