四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终9059号 上诉人（原审被告）：成都微企科技有限责任公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段**********。 法定代表人：江莹，总经理。 委托诉讼代理人：刘利虹，四川明炬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都微光微品牌营销策划有限公司，住所地，住所地：成都高新区天府大道北段**********iv> 法定代表人：王颖，董事长。 委托诉讼代理人：余珺，四川法锐律师事务所律师。 上诉人成都微企科技有限责任公司（以下简称微企公司）因与被上诉人成都微光微品牌营销策划有限公司（以下简称微光公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初7110号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 微企公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者改判驳回微光公司一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由微光公司承担。事实和理由：一、一审判决认定微企公司合同解除权已消灭错误，微企公司享有合同解除权。首先，微光公司屡次拖欠租金，微企公司未对微光公司的违约行为予以追究，但并不表示微企公司放弃自身合法的合同解除权。其次，微企公司行使单方解除权未超过合理期间的问题。是否丧失合同解除权，应综合考虑本案中合同标的、合同类型、双方的履行情况、交易习惯，并结合诚实信用原则来综合认定。本案合同标的为财产权利型的租赁合同，微企公司有权通过出租房屋获取租金，并对承租人延付租金的情形予以经济利益和合同解除等方式的惩戒，在合同履行初期微光公司就存在延付租金的情形，微企公司出于善意的考量，考虑微光公司初始进驻办公，进行装修、购置办公器材、安排人员等因素，出于保障微光公司公司先期运营，对延付租金情形予以合理宽容也符合市场交易的一般惯例，但微企公司并未作任何意思表示放弃对微光公司违约行为的解除权行使。新冠疫情发生前，微光公司本应于2019年11月29日前支付的租金，实际于2019年12月17日、2020年1月10日、2020年1月15日才支付，微企公司在当时即已享有单方解除合同的权利。但恰值新冠疫情，为平衡双方利益，微企公司工作人员在复工期间于2020年2月20日在微信群中告知微光公司“因疫情原因，贵司可能需延期付款，支付时间只要不超过上次支付租金的时间3月13日，是可以减免滞纳金的”，此告知内容的实现系微企公司继续履行案涉租赁合同的前置条件，绝非意味着微企公司放弃解除合同及追究微光公司此前，尤其是2020年11月29日至疫情发生前这一阶段行为违约责任的合法权利。遗憾的是，微光公司并未在2020年3月13日前支付租金，故微企公司继续履行合同所附条件再次因微光公司的违约行为（微光公司实际于2020年3月20日支付10000元）而不复存在。此时，微企公司当然享有合法的单方解除权。在进行合理催告之后，微企公司依法行使了合同解除权，且并未超出合理期间。再次，合同的解除权为形成权，应适用1年的除斥期间。自微光公司出现2019年11月29日至疫情发生前这一阶段累计逾期支付达47天的违约行为时起算，至微企公司于2020年4月19日行使单方解除权，在法定除斥期间以内，且并未超出合理期间。最后，纵然司法审查对于涉疫情期间合同的解除需秉承公平原则，但结合本案的实际情况，既不宜偏向维护“表面”弱势的作为承租人的微光公司一方的利益，也不宜因为本案合同解除的时间发生于疫情期间而当然否定微企公司行使单方解除权的行为合法性。因为，纵使存在疫情原因导致微光公司营业收入减少的情形，但这并非是在微企公司给予的宽限期后仍可延付租金的合法事由。且需特别指出的是，微企公司并非案涉房屋的所有权人，仅是作为合法的使用权人，在取得房屋所有权人的许可之后将案涉房屋出租。微企公司的经营范围之一为“房地产经纪服务”，作为提供租赁服务的一方，微企公司同样是需要自负盈亏、负担经营成本的市场主体，疫情之下微光公司作为承租方经济受损，而微企公司作为出租方利益也同样在受损，司法裁量时应注重对二者的平等保护。二、一审判决对微光公司违约金的计算金额错误，损害了微企公司的合法权益。违约金应根据微光公司违约的实际情况，据实计算，为55101.1471元，具体如下：1.2018年11月6日，微光公司支付2018年9月14日至2018年12月13日的剩余房租100000元，此款应于2018年9月14日前支付，逾期53天。此期间，违约金为100000元×53天×0.003=15900元。2.2018年12月6日，微光公司支付2018年12月14日至2019年3月13日的房租124452元，此款应于2018年11月29日前支付，逾期7天。此期间，违约金为124452元×7天×0.003=2613.492元。3.2019年3月8日，微光公司支付2019年3月14日至2019年6月13日的房屋124452元，此款应于2019年2月27日前支付，逾期9天。此期间，违约金为124452元×9天×0.003=3360.204元。4.2019年6月13日、2019年6月21日、2019年6月27曰、2019一年7月5日，微光公司分别支付20000元、30000元、33088.3元、82968元，共计166056.3元，其中，含2019年6月14日至2019年9月13日的房租124452元。此款应于2019年5月30日前支付，实际于2019年7月5日才完全支付，逾期36天。此期间，违约金应根据付款情况分段计算：（1）2019年5月：30日至2019年6月13日，违约金为124452元×14天×0.003=5226.984元。（2）2019年6月13日至2019年6月21日期间，违约金为（124452元－20000元）×8天×0.003=2506.848元。（3）2019年6月21日至2019年6月27日期间，违约金为（124452元－20000元－30000元）×6天×0.003=1340.136元。（4）2019年6月27日至2019年7月5日期间，违约金为（124452元－20000元－30000元－33088.3元）×8天×0.003=992.7288元。5.2019年12月17日、2020年1月10日、2020年1月15日，微光公司分别支付41484元、41484元、41484元，共计124452元，为2019年12月14日至2020年3月13日的房租。此款应于2019年11月29日前支付，逾期47天。此期间，违约金应根据付款情况分段计算：（1）2019年11月29日至2019年12月17日，违约金为124452元×18天×0.003=6720.408元。（2）2019年12月17日至2020年1月10日，违约金为（124452元－41484元）×24天大0.003=5973.696元。（3）2020年1月10日至2020年1月15日，违约金为（124452元－41484元－41484元）×5天×0.003=622.26元。6.微光公司于2020年3月20日、2020年3月23日、2020年4月30日分别支付10000元、38418.05元、41484元，共计89902.05元。上述款项从未认可其性质包括2020年3月14日至2020年5月13日期间的租金82968。即使认可该款项为租金，且应于2020年2月28日前支付，逾期62天，在违约金的计算方式上，一审判决仍存在不妥，应计算如下：（1）2020年2月28日至2020年3月20日，违约金为82968元×21天×0.003=5226.984元。（2）2020年3月20日至2020年3月23日，违约金为（82968元－10000元）×3天×0.003=656.712元。（3）2020年3月23日至2020年4月30日，违约金为（82968元－10000元－38418.05元）×38天×0.003=3938.6943元。以上第1项-第6项违约金总额为：55101.1471元。 微光公司辩称，一、一审法院关于微企公司合同解除权已消灭的事实认定清楚且法律适用正确。（一）在新冠肺炎疫情发生前（即2020年1月底前），对于微光公司的逾期支付行为，微企公司因未在合理期间内行使合同解除权，该期间的合同解除权已消灭。理由如下：1.2020年4月19日前，微企公司都未行使合同解除权。2.2020年2月20日，微企公司表明“因疫情原因，贵司可能需延期付款，支付时间只要不超过上次支付租金的时间3月13日，是可以减免滞纳金的”。故微企公司已将租金支付时间变更为2020年3月13日，是允许微光公司迟延支付租金及按月支付租金等事项。3.微企公司不但不在合理期限内行使合同解除权，而且收取了微光公司截止至2020年5月13日的租金。4.根据《中华人民共和国合同法》第九十五条之规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满，当事人不行使的，该权利消灭法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后，在合理期限内不行使的，该权利消灭。当时的法律没有明文规定合同解除权的除斥期间，而双方也未就此作出约定，故本案中，在新冠肺炎疫情发生前微企公司应在合理期间内行使合同解除权，但因微企公司未在合理期间内行使合同解除权并且接受了微光公司迟延履行债务的行为而导致微企公司在该期间的合同解除权已消灭。（二）在新冠肺炎疫情发生后，微光企业的轻微违约行为，亦不能导致合同目的不能实现，微企公司不享有合同解除权，微企公司于2020年4月19日发出的解除合同的通知，不产生解除合同的效力。理由如下：1.微企公司于2020年4月19日发出的解除合同的通知后，又于2020年4月25日在微信群“茂业C1106客户群”中，微企公司表明“贵司如果明天中午十二点前还不能拿出任何诚意谈续租协议，我们就按照上次函件正常断电”。微光公司表明“已经在回复的合同里面做了标注和意见，意见还需协商就标注出来”。故微企公司于4月19日发出的解除合同的意思表示并非其真实意思表示，其真实意思表示是希望微光公司提前续签房屋租赁合同，解除合同通知仅是催促微光公司续签租赁合同的一个手段而已。因为由于受新冠肺炎疫情影响，房屋租赁市场极其低迷，除房屋租金普遍下降外，承租人还纷纷表示退租，在此情形下微企公司非常希望微光公司能够继续签订租赁合同，故以解除合同为手段来希望微光公司提前签订续租合同。2.根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定负有给付义务的一方在迟延履行主要义务后，守约方应给予一定的宽限期，该宽限期即为该条款第三项规定的合理期限，亦属于迟延履行中守约方解除合同的法定程序，即经过催告后违约方在合理期限内仍未履行，守约方才得行使法定解除权。并且，倘若对方在宽限期内履行了全部义务，那么守约方便不能行使解除权。但在本案中，一审法院查明新冠疫情之后，微企公司主动将履行期限变更为2020年3月13日，且微光公司已于2020年3月20日及2020年4月30日履行了支付房租至2020年5月13日的义务。故微企公司不能解除合同。3.根据四川省最高人民法院发布的《关于审理合同解除纠纷案件若干问题的指导意见》第八条之规定，当事人依据合同法第九十六条的规定向对方发送通知要求解除合同，必须具备合同法第九十三条第二款或者第九十四条规定的条件，即通知解除方必须享有合同解除权，才能发生通知解除合同的法律效力。而本案中，因为微企公司于2020年4月19日作出的解除合同的意思表示并非其真实的意思表示，并且微企公司收取了微光公司支付至2020年5月13日的房租，即微企公司接受了微光公司的全部履行，则解除合同的条件并不成就，微企公司不享有合同解除权。4.并且根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条之规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。二、一审判决对微光公司违约金计算正确。1.微企公司与微光公司于2018年11月13日签订的《房屋租赁合同》第11.3条关于违约责任明确约定：如乙方逾期交付租金，则每逾期一天，甲方有权按月租金的千分之三加收滞纳金。故双方对于违约金的计算方式予以了明确约定，而微企公司在上诉状中主张的应以欠付剩余房租为基数来计算违约金不符合双方的约定，故一审法院关于违约金计算的方式的认定属于事实认定清楚，适用法律正确。2.双方约定的每月的房屋租金为41484元，属于认定事实清楚。3.微企公司表示支付时间延期至2020年3月13日可以减免滞纳金，故一审法院认为微光公司新冠肺炎疫情后逾期天数为48天，属于认定事实清楚。故一审判决对微光公司违约金计算正确，二审法院应维持原判。 微光公司向一审法院起诉请求：1.判令房屋租赁合同因微企公司的侵权行为导致微光公司无法使用租赁房屋而解除；2.判令微企公司返还履约保证金82968.54元；3.判令微企公司赔偿微光公司各项经济损失共计34319.92元；4.判令微企公司承担本案的全部诉讼费用。2020年9月7日，微光公司将诉讼请求变更为：1.请求判令微企公司赔偿因其违法解除合同而给微光公司造成的各项经济损失共计56620.06元；2.请求判令微企公司返还履约保证金82968.54元；3.请求判令微企公司向微光公司支付41484元的违约金；4.请求判令微企公司承担本案的全部诉讼费用。一审庭审中，微光公司明确其第一项诉请为：剩余7天的房屋租金11297.23元、未开具发票抵扣的税款29935.7元、剩余电费350元、剩余网络费426.51元、断电当天的员工工资及社保7042.26元，以上合计49051.7元。 一审法院认定事实：2018年9月14日，微企公司（甲方）与微光公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：1.甲方将位于成都市高新区茂业中心C座1106号面积405.50平方米的办公用房转租给乙方；2.房屋租赁期为2018年9月14日-2020年9月13日，每月租金为41484元，租金支付方式为乙方按每三个月为一期支付的方式向甲方预交付租金124452元人民币，乙方应在2018年9月14日前预付第一租赁年度3个月的租金，该笔租金自动转为第一年度3个月的租赁费用，之后乙方的租金应每次提前15日支付给甲方下一期的租金；3.物业管理费、电费以及其他相关费用由乙方按实际发生的费用自行承担，在收到乙方每期租金后，甲方将租赁税票交付给乙方；4.乙方应于2018年9月14日前支付履约保证金82968元，租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋主体结构及固定装修无损坏，且无其他欠款，在乙方办理退房手续时退还，若因乙方提前违约导致合同解除或终止，履约保证金不予退还；5.租赁期满或者提前解除合同后，乙方应搬走属于自己的物品，完成房屋的清洁，否则甲方有权自行处理租房屋内的六只物品，并由乙方承担相应的费用；6.经甲乙双方协商一致，可以解除、变更合同，乙方拖欠租金达15天以上的，甲方可单方解除合同；7.乙方应按时交纳租金、物业费等费用，如乙方逾期支付租金，则每逾期一天，甲方有权按月租金的千分之三加收滞纳金，并有权收回该房屋。 2018年11月12日，案外人王颖就案涉房屋的剩余租金108270.8元转为微光公司应支付的履约保证金82968元和部分租金24452元。微企公司收到并予以认可。 合同签订后，微光公司支付房屋租金情况如下： 1.2018年11月6日，支付2018年9月14日至2018年12月13日的剩余房租100000元；（应于2018年9月14日前支付，逾期53天） 2.2018年12月6日，支付2018年12月14日至2019年3月13日的房租124452元；（应于2018年11月29日前支付，逾期7天） 3.2019年3月8日，支付2019年3月14日至2019年6月13日的房租124452元；（应于2019年2月27日前支付，逾期9天） 4.2019年6月13日、2019年6月21日、2019年6月27日、2019年7月5日，分别支付20000元、30000元、33088.3元、82968元，共计166056.3元，其中，含2019年6月14日至2019年9月13日的房租124452元;（应于2019年5月30日前支付，逾期36天） 6.2019年8月30日，支付2019年9月14日至2019年12月13日的房租124452元; 7.2019年12月17日、2020年1月10日、2020年1月15日，分别支付41484元、41484元、41484元，共计124452元，为2019年12月14日至2020年3月13日的房租;（应于2019年11月29日前支付，逾期47天） 10.2020年3月20日、2020年3月23日、2020年4月30日，分别支付10000元、38418.05元、41484元，共计89902.05元，其中，含2020年3月14日至2020年5月13日的房租82968元；（应于2020年2月28日前支付，逾期62天） 2020年2月20日，在微信群“茂业C1106客户群”中，微企公司表明“因疫情原因，贵司可能需延期付款，支付时间只要不超过上次支付租金的时间3月13日，是可以减免滞纳金的”。 2020年4月14日，微企公司向微光公司发送《乙方违约甲方收回房屋告知函》，载明：1.乙方拖欠甲方租金1382.8元，物业费231.13元；2.甲方不予退还履约保证金，并由乙方承担违约金82968元；3.乙方需在2020年4月15日内完成房屋交接，逾期未完成交接视为放弃上述房产内所有财产的权利，甲方可自行处置；4.因乙方违约导致的损失甲方将依法予以追究。 2020年4月19日，微企公司向微光公司发送《关于解除〈房屋租赁合同〉的通知》，载明：因微光公司未按期支付租金，双方签订的《房屋租赁合同》于2020年4月19日解除，甲方将于2020年4月20日中午12点对房屋进行断电，乙方于2020年4月20日前搬出所有物品，乙方承担违约金89902.05元、滞纳金1060.91元。 2020年4月20日，微光公司向微企公司发送《关于〈解除租赁合同通知〉的复函》，载明：微企公司突然来函解除合同，不符合合同约定，双方已于2020年4月20日达成共识，本季度剩下两个月房租将于4月30日和五一放假之后第一周支付。后续房租续约事宜，双方另行安排时间协商解决。 2020年4月25日，在微信群“茂业C1106客户群”中，微企公司表明“贵司如果明天中午十二点前还不能拿出任何诚意谈续租协议，我们就按照上次函件正常断电”。微光公司表明“已经在回复的合同里面做了标注和意见，意见还需协商就标注出来”。 2020年5月6日至2020年5月7日期间，在微信名为“茂业C1106客户群”中，微企公司表明“因逾期102天，将对贵公司采取断电处理，请贵司保存重要资料”。 2020年5月7日，微企公司对茂业中心C座1106房间断电。 2020年5月8日，微企公司向微光公司发送《违约告知函》载明，微企公司将于2020年5月8日早上9:00对茂业中心C座1106房间恢复供电，便于微光公司搬离房屋，微光公司于2020年4月13日和4月30日转账合计96836.1元，故冲抵滞纳金、违约金后还欠6934.05元未还。限定微光公司于2020年5月11日搬离房屋。 在一审庭审中，微企公司明确表示会按照租金金额开具相应发票。 一审另查明，微光公司的经营范围为企业营销策划、网络技术咨询、网上贸易代理、广告平面设计、大型活动组织服务、教育咨询、销售。微光公司2020年第一季度主营业务收入较去年同期收入减少。 一审再查明，微光公司已缴纳截至2020年5月13的物业费。 上述事实的证据有《房屋租赁合同》、转账凭证、微信聊天记录、《违约告知函》等证据材料在案佐证。 一审法院认为，微光公司与微企公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。合同约定微企公司将案涉房屋交付微光公司使用，由微光公司支付房屋租金。 一、关于微企公司是否享有合同解除权的问题。 首先，关于在新冠肺炎疫情发生前，针对微光公司逾期支付租金的行为，微企公司是否享有解除权的问题。微企公司诉称，从2018年起至新冠肺炎疫情发生前微光公司就存在逾期支付租金的行为，累计达15天以上。一审法院认为，在上述期间，微光公司确实存在逾期支付租金天数累计达15天以上的情形，但微企公司并未向其发出催缴通知和解除合同通知，在发生上述逾期支付租金的情形后，合同仍然继续履行，微企公司仍然在收取租金，亦未提出异议。虽然租赁合同未约定合同解除权的行使期间，但微企公司对于微光公司的在2020年1月底前的逾期支付行为在合理期间内没有行使合同解除权，该期间的合同解除权已消灭，微企公司以此主张解除合同的诉请，一审法院不予支持，但微光公司应当承担逾期支付租金的违约责任。 其次，关于新冠肺炎疫情发生后，针对微光公司逾期支付租金的情形，微企公司是否享有合同解除权的问题。2020年2月20日，微企公司表明“因疫情原因，贵司可能需延期付款，支付时间只要不超过上次支付租金的时间3月13日，是可以减免滞纳金的”。故微企公司已将租金支付时间变更为2020年3月13日，是允许微光公司迟延支付租金及按月支付租金等事项。后微光公司于2020年3月20日支付了2020年3月14日至2020年4月13日期间的租金，于2020年4月30日支付了2020年4月14日至2020年5月13日的房租48418.05元。虽上述支付租金的行为仍然系逾期支付，但考虑微光公司受新冠肺炎疫情的影响营业收入减少，上述轻微违约行为，亦不能导致合同目的不能实现，微企公司也收到了截至2020年5月13日的租金。故针对上述情形，微企公司不享有合同解除权，微企公司于2020年4月19日发出的解除合同的通知，不产生解除合同的效力。 二、关于合同解除和违约责任的问题。 微企公司发出解除合同的通知后，于2020年5月7日以断电的形式迫使微光公司搬离，后微光公司于2020年5月8日腾退搬离案涉租赁房屋。故双方的租赁合同于2020年5月8日解除。 微企公司的断电行为以及要求微光公司搬离的通知，导致租赁合同目的不能实现而解除，微企公司应当承担违约责任。微光公司既主张了违约金41484元，又主张了赔偿损失56620.06元，一审法院认为微企公司承担的违约责任应以实际损失为基础。微光公司诉称其实际损失为剩余房屋租金、未开具发票抵扣的税款、剩余电费、剩余网络费、断电当天的员工工资及社保，合计49051.7元。一审法院认为，合同解除后，微企公司应当退还未履行期间2020年5月8日起至2020年5月13日的租金6914元及剩余电费、网络费；微企公司应当赔偿断电导致的人工工资等损失；至于税费损失，微企公司明确表示会按照租金金额开具相应发票。综上，一审法院以实际损失为基础，考虑到合同履行情况，微企公司的过错程度，将违约金调减为20000元，其他损失赔偿金不予支持。 关于履约保证金的问题，根据合同5.2条的约定，租赁期满，经微企公司验收，若微光公司承租的房屋主体结构及固定装修无损坏，且无其他欠款，在微光公司办理退房手续时退还，若因微光公司违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还。微企公司辩称，首先，系微光公司违约导致合同解除，故履约保证金不予退还，其次，因微光公司存在逾期支付租金的违约行为，故履约保证金抵扣滞纳金，不予退还，不足部分另行主张。一审法院认为，首先，并非微光公司的违约导致合同解除，故微企公司辩称没收履约保证金的意见，一审法院不予采信；其次，租赁合同约定，如微光公司逾期支付租金，则每逾期一天，微企公司有权按月租金的千分之三加收滞纳金。一审法院认为，该滞纳金的性质为违约金。在新冠肺炎疫情发生前，微光公司已累计逾期支付租金达152天，故应当按照合同约定支付违约金18916.7元（41484元×0.003×152天）。新冠肺炎疫情发生后，考虑到微光公司受影响营业收入减少，微企公司也表示支付时间延期至2020年3月13日可以减免滞纳金，后微光公司分别于2020年3月20日、2020年3月23日、2020年4月30日，支付10000元、38418.05元、41484元，共计89902.05元，其中，含2020年3月14日至2020年5月13日的房租82968元，故一审法院认为微光公司逾期天数为48天，微光公司应当支付违约金5973.7元（41484元×0.003×48天）。综上，履约保证金抵扣上述违约金后，微企公司应当退还微光公司58077.6元。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、微企公司于判决生效之日起五日内向微光公司支付违约金20000元；二、微企公司于判决生效之日起五日内退还微光公司履约保证金58077.6元；三、驳回微光公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计1961元，由微企公司负担876元，由微光公司负担1085元。 二审中，双方当事人均未提交新证据且均未对一审查明的事实无异议。 本院二审查明的事实和一审查明的一致。 本院认为，本案争议事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典实施前的法律、司法解释予以处理。根据微企公司的上诉意见和微光公司的答辩意见，本案二审的争议焦点有三个，本院分述如下。 关于合同解除权的问题 微企公司主张因微光公司公司逾期支付租金，所以微企公司享有合同解除权。对此本院认为，（一）在新冠疫情发生前。从微光公司支付租金的情况来看，微光公司承租案涉房屋之后，到疫情发生前，多次迟延支付租金。根据案涉《房屋租赁合同》约定，微光公司拖欠租金达15天以上的，微企公司可单方解除合同。因此微企公司享有单方解除权。但2020年2月20日，在微信群“茂业C1106客户群”中，微企公司表明“因疫情原因，贵司可能需延期付款，支付时间只要不超过上次支付租金的时间3月13日，是可以减免滞纳金的”。从上述陈述来看，微企公司在享有解除权的情况下，未行使解除权而是要求微光公司继续支付租金。在合同约定的解除条件成就后，解除权人应当就解除合同抑或继续履行合同择其一行使，若解除权人又要求对方继续履行合同的，应视为以自己的行为放弃解除权，解除权消灭。本案中，从微企公司在微信群中的表述来看，微企公司在解除条件成就后，让微光公司支付租金，可以看出微企公司是选择继续履行合同，应视为其放弃解除权，故微企公司享有的解除权已消灭。（二）在疫情发生后。从微光公司的租金支付情况，可以看出，微光公司在2020年1月15日之前已经支付完了至2020年3月13日的租金，后因发生新冠疫情，微光公司2020第一季度主营业务收入较去年同期收入减少。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”在新冠疫情发生后，虽然微光公司有未按照约定的期限支付租金的情形，但是微企公司不能因此而享有合同解除权。综上，微企公司在2020年4月19日向微光公司发送《关于解除的通知》和2020年5月8日向微光公司发送《违约告知函》时，均无合同解除权，其发出的上述通知不产生解除合同的效力。 关于违约责任的问题 微企公司在不享有合同解除权的情况下，在2020年4月19日向微光公司发送《关于解除的通知》和2020年5月8日向微光公司发送《违约告知函》，并于2020年5月7日以断电的形式迫使微光公司于2020年5月8日搬离案涉租赁房屋，导致微光公司租赁合同的目的无法实现，微企公司应当承担违约责任。一审法院以实际损失为基础，考虑到合同履行情况，微企公司的过错程度，将微光公司主张违约金调减为20000元，对其他损失赔偿金不予支持，一审法院的上述认定并无不当，本院予以维持。 关于履约保证金的问题 根据案涉《房屋租赁合同》第5.2条的约定，租赁期满，经微企公司验收，若微光公司承租的房屋主体结构及固定装修无损坏，且无其他欠款，在微光公司办理退房手续时退还，若因微光公司违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还。本案中，微企公司主张因微光公司违约导致合同解除，故履约保证金不予退还。本院认为，本案中并未发生因微光公司违约导致合同提前解除或终止的情形，微企公司无权没收履约保证金。微企公司还主张微光公司存在逾期支付租金的违约行为，故履约保证金抵扣滞纳金。对此本院认为，根据案涉《房屋租赁合同》第5.2条的约定，退还履约保证金的前提是“无其他欠款”，微企公司主张用履约保证金抵扣滞纳金，符合合同约定，本院予以采纳。 根据案涉《房屋租赁合同》约定，如微光公司逾期支付租金，则每逾期一天，微企公司有权按月租金的千分之三加收滞纳金。该滞纳金在性质上应属于迟延支付租金的违约金，虽然本案中是因微企公司违约行为导致合同解除，但并不影响微光公司因其迟延支付租金的违约行为向微企公司支付违约金。滞纳金应根据合同约定和微光公司实际支付租金的情况，据实进行计算，根据合同约定，滞纳金应当按月租金的千分之三收取，微企公司在上诉意见中主张的滞纳金计算方式不符合合同约定，本院不予采纳。1.在新冠肺炎疫情发生前，微光公司已累计逾期支付租金达152天，故应当按照合同约定支付违约金18916.7元（41484元×0.003×152天）。2.新冠肺炎疫情发生后，考虑到微光公司受影响营业收入减少，微企公司也表示支付时间延期至2020年3月13日可以减免滞纳金，后微光公司分别于2020年3月20日、2020年3月23日、2020年4月30日，支付10000元、38418.05元、41484元，共计89902.05元，其中，含2020年3月14日至2020年5月13日的房租82968元，故一审法院认为微光公司逾期天数为48天并无不当，因此，新冠肺炎疫情发生后，微光公司应当支付违约金5973.7元（41484元×0.003×48天）。 综上，履约保证金抵扣上述违约金后，微企公司应当退还微光公司58077.6元。 综上所述，微企公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3922元，由成都微企科技有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 何广智 审 判 员 王 果 审 判 员 赵 韬 二〇二一年七月二十三日 法官助理 余海洋 书 记 员 罗 芳