吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2021）吉24民终1189号上诉人（原审第三人）：交通银行股份有限公司延边分行，住所地吉林省延吉市光明街172号。    负责人：徐明，该公司负责人。    委托诉讼代理人：金珍玲，女，1986年1月22日出生，朝鲜族，该公司职员，住吉林省延吉市。    委托诉讼代理人：元浩，男，1972年5月29日出生，朝鲜族，该公司职员，住吉林省延吉市。    被上诉人（原审原告）：张建军，男，1965年9月29日出生，汉族，无职业，住吉林省延吉市。    委托诉讼代理人：麻百平，延吉市依兰法律服务所法律工作者。    被上诉人（原审被告）：常利华，女，1954年11月30日出生，汉族，无职业，住吉林省延吉市。    委托诉讼代理人：赵鹏（常利华儿子），男，汉族，1979年7月15日出生，无职业，住吉林省延吉市。    被上诉人（原审被告）：赵鹏，男，1979年7月15日出生，汉族，无职业，住吉林省延吉市。    被上诉人（原审被告）：赵巍，女，1976年7月30日出生，汉族，无职业，住吉林省延吉市。    委托诉讼代理人：赵鹏（赵巍弟弟），男，汉族，1979年7月15日出生，无职业，住吉林省延吉市。    上诉人交通银行股份有限公司延边分行（以下简称“交行延边分行”）因与被上诉人张建军、常利华、赵鹏、赵巍房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2021）吉2401民初2211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人交行延边分行的委托诉讼代理人金珍玲、元浩，被上诉人张建军的委托诉讼代理人麻百平、被上诉人赵鹏、被上诉人常利华、赵巍的委托诉讼代理人赵鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。    交行延边分行上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2．本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1．一审法院认定事实的证据中“原告提供的购房协议书复印件”与被上诉人张建军提供的实际购房协议书不符，一审庭审中被上诉人张建军称提供的购房协议书是原件，实际是由赵文柱签名的购房协议复印件基础上用笔填写案涉房屋信息、购房金额、日期及张建军签字完成。上诉人认为该份证据无法证明真实性，该份购房协议应视为无效协议。2．被上诉人张建军在一审中未提供已缴纳购房款的缴款凭证。3．被上诉人张建军在一审中提供的水费明细、电费明细、取暖费明细相关凭日期均为2005年上诉人办理案涉房屋他项权证之后的日期，且部分缴费户名也不是被上诉人张建军名下，不能证明被上诉人自2001年以来一直居住案涉房屋的事实。因此，被上诉人张建军在一审中提供的证据均不能证明被上诉人张建军购房入住案涉房屋的时间早于上诉人办理案涉房屋他项权证的日期，也不能证明上诉人在贷前调查时未尽到贷款人的审慎审查义务。二、一审法院适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》属于适用法律错误。上述批复解决的是房地产纠纷案件中建筑工程承包人的优先受偿问题，以及承包人承建的商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗交付全款或大部分款项的商品房买受人的问题，且该批复并未确定消费者享有的权利优先于第三人享有的抵押权。而本案的上诉人既不是案涉工程的承包人，也不存在索要工程款的情形，且被上诉人张建军在一审中提交的证据均不能证明购房入住案涉房屋时间早于上诉人获得案涉房屋抵押权的前提下，不应适用上述批复。依据《民法典》第二百零九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”被上诉人张建军的诉讼请求侵害了上诉人的合法权益。    张建军辩称：1．一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决合理合法，根据上诉状中的上诉请求，房屋买卖合同从2001年6月26日起，虽合同书原件与复印件混淆没有查清，但已经形成了房屋买卖事实上的合同关系，装修入住达20年之久。2014年10月17日，赵文柱因病去世，赵文柱生前未向张建军提出过异议，至今上诉人也未向被上诉人主张过权利，涉案房屋已经形成了事实上的买卖合同关系。根据民法总则第188条、民法通则第137条和民法典第188条，已超过诉讼时效。2．案涉房屋部分的抵押合同无效，2001年6月26日，被上诉人已占有使用案涉房屋，2005年2月4日赵文柱与常利华因案涉房屋设定抵押贷款时，明知案涉房屋被被上诉人占有、居住使用，根据相关法律规定，银行应当进入室内调查，应当按照评估鉴定规则，对各房间内进行拍照，履行评估的法定程序和审慎审查义务。上诉人未履行法定程序，属虚假设定抵押贷款，责任在于上诉人。房屋买受人占有使用在先，优先于抵押权，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外，张建军具有法定的优先权，抵押贷款合同无效。被上诉人购买了案涉房屋，常利华、赵鹏、赵巍均认可张建军与赵文柱签订的合同有效，同时延吉市骄阳社区出具了证明，证明被上诉人从2000年购买房屋后居住、占有、使用，明确表述了被上诉人购买案涉房屋居住，占有使用的时间为2000年，至2010年出具证据的时间段一直居住占有使用的事实。张建军提交的原始合同与一审提交的合同不同，是因为张建军原名叫张建波，后来因为二次身份证办理的时候，名字改为张建军。3．案涉房屋是小营镇光明村八组的集资房屋，被上诉人居住期间，因光明村未办理分户变更登记手续，所以将业主的水、电、暖费等当时都记录在了赵文柱的名下，与本案有着直接的因果关系。上诉人所谓的评估照片是室外照的，不明确照片的拍照时间，不能作为证据使用。综上，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。    常利华、赵鹏、赵巍辩称：没有意见。    张建军向一审法院起诉请求：1．确认被告与第三人涉及原告房屋部分的抵押无效，并依法撤销；2．确认原告与赵文柱签订的集资购房协议有效；3．判令被告与第三人协助原告立即办理延吉市小营镇光明四队2单元501号房屋的产权证；4．诉讼费由原告承担。事实与理由：2001年6月26日原告与赵文柱（已故）签订了位于延吉市光明村光明四队安居工程3号楼2单元5层84.25平方米房屋买卖合同，房款75，000元，当日原告一次性缴付全部购房款，并居住占有使用至今，体现了双方真实意思的表示，并没有违背法律、法规和行政法规的强制规定，应属于合法有效。赵文柱现已故。赵文柱生前与妻子常利华在原告不知情的情况下将案涉房屋在第三人处设定抵押货款，违反了相关法律规定，属于欺诈行为。故原告提起诉讼。    一审法院经审理查明：位于延吉市小营镇光明四队，丘（地）号2-8，幢号282，产权证号为房权证延字第XXXX号、面积为2，295.4平方米住宅楼为赵文柱开发建设。2001年6月26日，赵文柱（甲方）与原告（乙方）签订购房协议书，主要约定：“乙方以集资方式购买甲方建的3号楼2单元5层南84.25平方米的住房，每平方米集资购房价900元，房款共计75，000元，乙方于2001年6月26日将集资购房款73，000元付给甲方，余款于交工后交齐。甲方负责给乙方办理房照，办理房照款由甲方承担。”签订协议后原告向赵文柱支付了全部房款。2001年被告将房屋交付给原告后，原告一直居住使用至今。2005年2月4日，赵文柱及妻子常利华与第三人签订了个人借款合同及抵押合同，将赵文柱开发的上述住宅楼整体抵押给第三人，并在房产部门办理了房延他字第63919号房屋他项权证。赵文柱于2014年10月17日去世，其继承人为三被告。另查明，多年来第三人一直未能行使上述抵押借款合同的抵押权。案涉房屋现在房产部门的编号为延吉市小营镇光明四队2单元501号。    一审法院认为：原告与赵文柱签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反相关法律及行政法规的强制性规定，合法有效。根据庭审查明的事实，赵文柱已将房屋交付给原告，原告居住使用多年，赵文柱应按合同约定履行协助原告办理房屋产权变更登记。赵文柱与常利华隐瞒房屋已出售的事实，又与第三人签订借款抵押合同。第三人主张在签订借款抵押合同前进行了贷前调查，但未能提供证据予以证明。第三人与赵文柱签订借款抵押合同时，未尽到贷款人的审慎审查义务，导致原告购买的房屋被抵押。赵文柱、常利华及第三人均有一定过错。虽然赵文柱、常利华与第三人的借款抵押合同也为有效合同，第三人的抵押权成立，但《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据以上规定，承包人的优先受偿权优于抵押权，但工程价款优先受偿权不得对抗买受人，即已支付全部或者大部分房款的买受人的权利优于抵押权。本案中原告的买卖合同先于第三人的借款抵押合同，又有法定的优先权，应优先予以保护，故原告要求撤销案涉房屋抵押登记的诉讼请求，本院予以支持。因赵文柱已死亡，三被告作为赵文柱的法定继承人应承担继续履行合同的义务，即协助原告办理房屋产权过户登记手续。办理产权变更登记的费用，本院酌定由原告负担。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，判决：一、被告常利华、赵鹏、赵巍、第三人交通银行股份有限公司延边分行协助原告张建军撤销房延他字第63919号房屋他项权证中3号楼2单元2层北84.25平方米房屋（现编号为延吉市小营镇光明四队2单元501号）部分的抵押登记；二、原告张建军与赵文柱签订的购房协议有效；三、被告常利华、赵鹏、赵巍于本判决生效之日起十日内协助原告张建军办理位于延吉市小营镇光明四队2单元501号房屋的产权变更登记手续，所需费用由原告张建军承担；四、驳回原告张建军的其余诉讼请求。案件受理费1675元（原告张建军已预交），减半收取837.50元，由原告张建军负担。    二审中，张建军为证明其主张向本院提交购房协议书一份，证明张建波与张建军是同一个人，张建军在这个时间段购买了房屋，并当天交购房款，占有居住至今。    交行延边分行质证称对该证据的真实性有异议，该份协议乙方为张建波并不是被上诉人张建军，无法证明张建军与张建波为同一个人，且该协议并无写明当天已交纳全部房款的事实。    本院将结合案件事实对张建军提交的上述证据予以综合评判。    本院对一审查明的事实予以确认。    本院认为：虽本案张建军一、二审提交的购房协议书均不一致，一审时提交购房协议书，交行延边分行质证称实际是在赵文柱签名的购房协议复印件基础上用笔填写案涉房屋信息、购房金额、日期及张建军签字完成，二审时提交的购房协议书原件，交行延边分行质证称该份协议乙方为张建波并不是被上诉人张建军，无法证明张建军与张建波为同一个人，但考虑到赵文柱已经去世，基于赵文柱的继承人主张案涉房屋已经出售给了张建军，结合赵文柱已将房屋交付给张建军且张建军占有居住案涉房屋多年的事实，能够认定张建军与赵文柱存在案涉房屋买卖合同关系，该房屋买卖协议系双方真实意思表示，不违反相关法律及行政法规的强制性规定，合法有效。赵文柱自愿将登记在其名下的房屋进行抵押，并在行政主管部门办理抵押物登记，该抵押符合《中华人民共和国担保法》的相关规定，亦合法有效。但交行延边分行在抵押权设立后，并没有生效判决确认其对案涉房屋享有优先受偿权，同时，考虑到交行延边分行与赵文柱签订借款抵押合同时，未尽到贷款人的审慎审查义务，导致张建军购买的房屋被抵押，基于价值衡量考虑，房屋购买者的居住权与抵押权相比，居住权具有优先性，据此，交行延边分行应协助张建军办理案涉房屋涂销抵押登记手续。一审判项第一项“被告常利华、赵鹏、赵巍、第三人交通银行股份有限公司延边分行协助原告张建军撤销房延他字第63919号房屋他项权证中3号楼2单元2层北84.25平方米房屋（现编号为延吉市小营镇光明四队2单元501号）部分的抵押登记”中，房屋坐落应为“3号楼2单元2层南侧”，一审对此表述有误，本院予以纠正。    综上，交行延边分行的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：    一、维持吉林省延吉市人民法院（2021）吉2401民初2211号民事判决第二项；    二、撤销吉林省延吉市人民法院（2021）吉2401民初2211号民事判决第一、三、四项；    三、交通银行股份有限公司延边分行于本判决发生法律效力之日起十日内协助张建军办理房延他字第63919号房屋他项权证中3号楼2单元2层南84.25平方米房屋（现编号为延吉市小营镇光明四队2单元501号）的涂销抵押登记手续；    四、常利华、赵鹏、赵巍于本判决生效之日起十日内［上述第一项判决内容履行完毕（以交通银行股份有限公司延边分行涂销抵押登记为准）之日起十日内］协助张建军将登记在赵文柱名下的位于延吉市小营镇光明四队房延他字第63919号房屋他项权证中3号楼2单元2层南84.25平方米房屋（现编号为延吉市小营镇光明四队2单元501号）所有权变更登记至张建军名下，办理产权移转登记发生的一切费用由张建军承担；    五、驳回张建军的其他诉讼请求。    一审案件受理费1675元，减半收取837.5元，二审案件受理费1675元，共计2512.5元，由张建军负担837.5元，由交通银行股份有限公司延边分行负担1675元。    本判决为终审判决。    审判长池东波审判员崔玉审判员蔡银实二〇二一年七月二十九日书记员裴夕红