江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终4020号上诉人（原审被告）：刘某2，男，1975年10月11日出生，汉族，住无锡市锡山区。上诉人（原审被告）：罗玉芹，女，1980年1月20日出生，汉族，住无锡市锡山区。上诉人（原审被告）：刘子琨，男，2000年10月3日出生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人（受罗玉芹、刘子琨共同委托）：刘某2，男，1975年10月11日出生，汉族，住无锡市锡山区。上诉人（原审被告）：刘某1，男，2006年11月9日出生，汉族，住无锡市锡山区。法定代理人：刘某2，男，1975年10月11日出生，汉族，住无锡市锡山区，系刘某1父亲。被上诉人（原审原告）：上海景瑞物业管理有限公司无锡分公司，统一社会信用代码913202050879304532，住所地无锡市锡山区安镇街道锡东大道西、兴越路南。负责人：张岚，该公司总经理。委托诉讼代理人：李志辉，江苏玄博律师事务所律师。上诉人刘某2、罗玉芹、刘子琨、刘某1因与被上诉人上海景瑞物业管理有限公司无锡分公司（以下简称景瑞公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2020）苏0205民初6637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘某2、罗玉芹、刘子琨、刘某1上诉请求：对一审判决支付物业费29784元事项不服，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1.一审法院认为景瑞公司的物业服务符合《前期物业服务协议》的约定和符合相关法律法规及行业规范的规定是错误的。上诉人在一审中向法庭提交了大量的证据证明被上诉人物业服务存在瑕疵和不完善之处，包括上诉人在内的众多业主向被上诉人进行了多次反映，其总是采取推诿、拖延等不作为的方式进行处理。也正是因为被上诉人的不作为，才导致了包括上诉人在内的业主遭受损失，给生活等带来不便。被上诉人的行为实际上既违反了《前期物业服务协议》的约定，也不符合相关法律法规及行业规范的规定。2.一审判决上诉人全额支付物业费是不合适的。物业公司的物业服务行为，并不仅仅与上诉人一家有利害关系，而是与整个小区的众多业主生活息息相关，作为物业服务合同的相对方和物业服务的提供者，理应勤勉尽职，倾心、尽力为广大业主提供优质的服务，但被上诉人没有尽到一般正常物业服务企业应尽到的义务。物业服务虽有公益性，但物业服务企业也应遵守合同的约定。在本案中，鉴于被上诉人没有完全履行《前期物业服务协议》的约定，根据权利义务相一致的原则，原审判决上诉人给付全额物业费显然是不合适的，物业费至少应当打五折。3.一审中罗玉芹、刘子琨、刘某1均有委托书，法院认为无正当理由拒不到庭，与事实不符。景瑞公司辩称：被上诉人在涉案期间已经按照《前期物业服务协议》履行了约定义务，提供了物业服务，鉴于物业服务是一个全天候24小时服务，上诉人提供的证据不能证明被上诉人的物业服务有瑕疵；地下室进水是侵权责任纠纷，与本案服务服务合同纠纷没有关系，被上诉人已履行了通知、协调等义务。综上，要求驳回上诉，维持原判。景瑞公司向一审法院诉讼请求：1.请求判令刘某2、罗玉芹、刘子琨、刘某1支付2016年11月1日至2019年12月31日的物业公共服务费29784元，违约金58691元，合计88475元。2.诉讼费由刘某2、罗玉芹、刘子琨、刘某1承担。一审法院认定事实：2014年10月19日，刘某2作为瑞景望府43幢216室业主代表与案外人无锡景瑞置业有限公司及景瑞公司签订无锡瑞景望府《前期物业服务协议》，约定景瑞公司为瑞景望府小区提供物业服务，物业费收费标准为联排别墅住宅公共服务费为3.8元／月／平方米，公共能耗费为0.56元／月／平方米，电梯运行维护费为0.45元／月／平方米。物业管理费交纳时间为刘某2办理交房手续之日一次性预缴一年费用，之后，每年的1月5日前交纳当年的物业管理费。如刘某2不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求刘某2补交，并从逾期之日起每天加收应付款项千分之三的违约金。合同另约定了物业管理服务事项内容及物业管理服务质量。另查明，刘某2、罗玉芹、刘子琨、刘某1系瑞景望府43幢216室业主，该房屋建筑面积为206.26平方米。刘某2、罗玉芹、刘子琨、刘某1自2016年11月1日至2019年12月31日未交纳物业公共服务费合计29784元。2019年9月4日，无锡市锡山区安镇街道人民调解委员会出具人民调解记录，载明通过多次电话沟通，业主刘某2以车库被雨水淹为由，不交物业费，调解不成。一审审理中，刘某2提供照片打印件12张，以证明景瑞公司未按协议约定提供相应物业服务，小区内存在公共楼道未打扫、排水沟未清理、栏杆生锈未刷漆、乱停车、绿化管理不到位和地下室漏水等问题。景瑞公司认为照片仅能反映拍摄时刻点的情况，不能反映真实的物业服务状况，关于地下室进水问题系开发商原因所致，景瑞公司已协助刘某2多次与开放商沟通、调解，刘某2不能以此作为拒付物业费的理由。上述事实，有景瑞公司提供的《前期物业服务协议》、人民调解记录复印件、起诉通知书、催缴物业费短信打印件、不动产房屋登记簿证明、业主资料登记表复印件、无锡市物价局备案回复表复印件和刘某2提供的照片打印件，及一审庭审笔录等在案佐证。一审法院认为：刘某2与景瑞公司签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方理应恪守。根据协议约定的物业费收费标准，法院对刘某2、罗玉芹、刘子琨、刘某1结欠景瑞公司2016年11月1日至2019年12月31日间的物业公共服务费29784元予以确认，现景瑞公司要求刘某2、罗玉芹、刘子琨、刘某1给付上述款项，于法有据，予以支持。至于景瑞公司主张的违约金，虽合同约定违约金自逾期之日起按应付款项日千分之三计算，但法院注意到，刘某2、罗玉芹、刘子琨、刘某1家中确存在地下室进水的情形，且经与景瑞公司协商，就该问题尚未达成一致意见，在此情况下刘某2、罗玉芹、刘子琨、刘某1未及时缴纳物业管理费过错较小，故综合当事人的过错程度及合同约定酌定违约金按照29784元为基数自2019年9月4日景瑞公司委托人民调解未果之日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。至于刘某2辩称其系因受到欺骗而被迫签订了《前期物业服务协议》和物业费标准过高的意见，无事实及法律依据，法院不予采信。至于刘某2辩称因交房时地下室门是坏的，开发商承诺退800元充抵物业费及景瑞公司还有装修押金1500元未退还的意见，因不属于本案理涉范围，刘某2可另行主张权利。至于刘某2辩称景瑞公司未能按约提供物业服务的意见，法院认为，因物业服务企业的管理、服务行为指向的对象是整个物业管理区域内的公共秩序、绿化、环境卫生等，目标是为全体业主创造一个更适宜生活的外部环境，管理质量是否达到合同约定的要求不能仅依据个别业主的标准，况且要实现物业管理毫无瑕疵，达到全体业主的满意也是不客观的，因此双方应本着诚实信用及相互谅解的态度解决物业管理中出现的瑕疵。如果确系物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。物业管理费的收取是确保物业服务企业正常运行的前提，业主不能因对物业服务质量不满而不按时缴纳物业管理费用。同时，物业管理企业应倾听业主意见，修正服务过程中出现的瑕疵，不断提高管理水平，为小区的和谐发展作出不断努力。故法院对刘某2的该项辩称意见亦不予采信。至于刘某2主张的其地下室漏水事宜，因漏水原因尚不明确，故刘某2可另行主张权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、刘某2、罗玉芹、刘子琨、刘某1于判决生效后10日内给付上海景瑞物业管理有限公司无锡分公司2016年11月1日至2019年12月31日间的物业公共服务费29784元及该款自2019年9月4日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。二、驳回景瑞公司的其他诉讼请求。案件受理费2012元，减半收取1006元，由刘某2、罗玉芹、刘子琨、刘某1负担400元，由景瑞公司负担606元（景瑞公司同意其预交的诉讼费400元由刘某2、罗玉芹、刘子琨、刘某1于判决生效后10日内向其直接支付）。二审查明事实与一审已查明事实一致，本院依法予以确认。二审中，上诉人刘某2、罗玉芹、刘子琨、刘某1提交反映涉案小区垃圾桶、停车状况的照片三张以及“望府群聊邻居群”聊天记录截图三张，欲证明景瑞公司服务存在瑕疵和不完善之处。景瑞公司质证认为，照片和截图的真实性不能确定，即使是真实的，也只能反映拍摄时段的状况，不能反映涉案区间物业服务存在瑕疵，且部分业主观点不能代表整个小区业主观点。本案二审争议焦点为：上诉人是否应向景瑞公司支付涉案物业费？本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人与被上诉人签订《前期物业服务协议》，双方应当按照合同约定履行各自义务，上诉人提供的证据不足以证明景瑞公司违反合同约定以及法律法规、行业规范的规定，上诉人应按照《前期物业服务协议》约定向景瑞公司支付涉案物业费。至于上诉人提出“一审中罗玉芹、刘子琨、刘某1均有委托书，法院判定为无正当理由拒不到庭，与事实不符”的上诉理由，经查一审中原审被告并未提供相关授权委托书，一审作出相应认定并无不妥。综上所述，刘某2、罗玉芹、刘子琨、刘某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费545元，由上诉人刘某2、罗玉芹、刘子琨、刘某1承担。本判决为终审判决。审判长  张圣斌审判员  刘 芸审判员  顾 妍二〇二一年七月二十八日书记员  汪灵志