山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终4325号上诉人（原审原告）：济南金色摇篮教育科技有限公司，住所地济南市，现住山东省济南市历城区华能路17号科研楼1-201室。法定代表人：王鸿程，总经理。委托诉讼代理人：宋文亮，山东法冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：王非，男，1982年6月10日出生，汉族，该公司负责人。上诉人（原审被告）：伊善涛，男，1976年7月2日出生，汉族，住山东省济南市。上诉人（原审被告）：伊善伟，男，1971年9月26日出生，汉族，住山东省济南市。上诉人（原审被告）：伊善青，女，1971年3月8日出生，汉族，户籍地济南市，现住济南市历下区诚基中心4号楼2单元508号。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：韩毅，北京市京师（济南）律师事务所律师。王钰铭，北京市京师（济南）律师事务所实习律师。上诉人济南金色摇篮教育科技有限公司（以下简称金色摇篮公司）因与上诉人伊善青、伊善涛、伊善伟房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初8530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。金色摇篮公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判伊善青、伊善涛、伊善伟全额支付金色摇篮公司损失1,310,812.53元；2.撤销一审判决第三项，依法改判伊善青、伊善涛、伊善伟全额返还押金270,000元；3.撤销一审判决第四项，依法判决驳回伊善青、伊善涛、伊善伟的诉求。事实和理由：一、一审法院认定的部分事实不清，伊善青、伊善涛、伊善伟违约是本案实现不了合同目的的真实原因，金色摇篮公司不存在违约情形。1.金色摇篮公司租赁伊善青、伊善涛、伊善伟房屋开幼儿园，双方签订了《房屋租赁协议》，系双方真实的意思表示，应是合法有效的。其中，该协议中第十六条其他约定事项中第6款特别约定了：“甲方确认本出租房屋手续齐全、并且可以用作经营幼儿园使用”。伊善青、伊善涛、伊善伟在出租给金色摇篮公司时明确承诺并保证涉案房屋三楼可以使用，有房屋的相关手续。且伊善青、伊善涛、伊善伟当时确实实际占有着涉案房屋三楼，并将三楼的钥匙交付金色摇篮公司的，更为重要的是：金色摇篮公司在装修前1个月左右时间并没有受到任何阻挠，也没有发现其他的异常。然，因涉案房屋三楼最终在2020年由济南市中级人民法院认定不归伊善青、伊善涛、伊善伟所有，故此认定金色摇篮公司在签订《房屋租赁协议》时有责任是完全错误的。金色摇篮公司与伊善青、伊善涛、伊善伟签订了《补充协议》时间是2018年的7月，当时案外人口头表达其是涉案房屋的毗邻方，施工不能影响他们的地方，但这并不影响金色摇篮公司的装修。从案件的卷宗中明显看出，是金色摇篮公司在围院墙时第三人多次阻挠，报警，最终伊善青、伊善涛、伊善伟让金色摇篮公司停工的。一审法院认为，签订《补充协议》时就表明房屋有问题，就需要避免扩大损失，固金色摇篮公司对此有责任，显然是错误的。金色摇篮公司签订协议是为了更好的履行，实现合同目的的，不是签订为了起诉的。虽然伊善青、伊善涛、伊善伟是为了将房屋租赁出去，承诺了很多义务，但协议是有效的。不能将伊善青、伊善涛、伊善伟未履行，不能履行导致的不能实现合同的目的归责于善意的金色摇篮公司。此时的金色摇篮公司是投入巨资、缴纳押金的，而伊善青、伊善涛、伊善伟却是获益方。一审法院认为，签订《补充协议》时金色摇篮公司就知道涉案房屋有纠纷，故而对合同的解除有责任，显然是错误的。3.双方诉讼过程中在法院支持下签订《调解协议》，是为了更好的履行协议，是为了减少损失。但显然伊善青、伊善涛、伊善伟是为了拖延诉讼，为了达到金色摇篮公司违约的假象。金色摇篮公司第一次起诉期间，伊善青、伊善涛、伊善伟称涉案三楼正在诉讼中，结果迟迟未出来。我方并不知道最终的结果如何，更是没法继续等待，无奈，在法官的主持下放弃了三楼。第二次起诉时才知道，我们是3月11日签订的《调解协议》，伊善青、伊善涛、伊善伟是3月10日收到的判决书。并非一审法院认定的，双方知道了涉案三楼的权属才签订的《调解协议》。更何况，《调解协议》的起草到最终达成一致，经过了很多次磋商。二、一审法院证据适用错误。一审期间，伊善青、伊善涛、伊善伟恶意提供12345的录音，在签订《调解协议》后不但不履行义务，反而故意到各个部门投诉，以此来认定金色摇篮公司违约。据此，一审第一次开庭后，金色摇篮公司得到了12345的官方回复，现在的状态不影响我们开园，只要伊善青、伊善涛、伊善伟履行了自己的三项义务即可。但是，金色摇篮公司提交后没有质证审核，便下达了判决书。金色摇篮公司认为，12345的官方回复，能够直接证明，金色摇篮公司幼儿园的开班无需补所谓的手续，围院墙、接管道后正常经营就可以了。三、一审法院适用法律有误。双方签订了《调解协议》，明确约定了相关的赔偿事项，也是基于金色摇篮公司第一次起诉的相关实际情况，双方自愿签订达成的合意。但对于金色摇篮公司已经支付的家具款及诉讼费用的承担，违背协议内容，武断将上述费用扣除，明显是错误的，也是不公平的。《调解协议》中约定的条款，应综合认定其中的意义，关于60万元的房租，是在协议能够正常履行的情况下，金色摇篮公司能够开园的情况下才能支付的。金色摇篮公司不理解，第一次起诉，肯定能赢的案件，不用缴纳房租（当时有录音），为了减少损失，达成了一致，放弃了三楼。最终，金色摇篮公司却反而又要承担房租了呢!关于占用费用，金色摇篮公司认为一审法院应结合实际情况作出合理判断。涉案的房屋整个一座楼，没有租赁出去一间房屋。这是这么多年伊善青、伊善涛、伊善伟与案外人诉讼导致的，和金色摇篮公司无关。法院的判决不仅和情理，首先更应该符合事实。伊善青、伊善涛、伊善伟一直拖延诉讼，目的就是希望将自己租赁不出的房子的租赁价值抵销金色摇篮公司的实际损失。综上，祈求法院以事实为依据，依法律为准绳判决此案。伊善青、伊善涛、伊善伟辩称，一、本案诉讼是在履行《调解协议》期间发生的纠纷，审理的基础应该是以《调解协议》为准，在履行《调解协议》的义务中伊善青、伊善涛、伊善伟不存在违约行为，金色摇篮公司的主张没有事实及法律依据。首先，伊善青、伊善涛、伊善伟与金色摇篮公司于2020年3月11日签订《调解协议》一份，该协议是对《房屋租赁合同》及《补充协议》的变更，《调解协议》第五条明确约定“原告与被告同意变更租赁协议，只租赁一楼、二楼”，因此金色摇篮公司故意混淆事实，企图使用原《房屋租赁合同》中已经变更的内容将装修工程无法推进的责任转嫁给金色摇篮公司，以此掩饰其因违反法律规定未办理相应施工手续，导致被行政处罚勒令停工的事实。其次，根据（2019）鲁0112民初2433号伊善青、伊善涛、伊善伟与金色摇篮公司房屋租赁合同纠纷一案，于2019年5月9日开庭的庭审笔录第16页第10行“原委：我方认为原被告签订租赁合同时，就是因原告知悉被告的三楼暂时没有产权证书，才在协议中约定涉案房屋相关手续由被告来负责，且由被告来处理毗邻关系”可知，金色摇篮公司在签订原《房屋租赁合同》时就已明确知晓涉案房屋三楼没有产权证，并且《调解协议》是对原《房屋租赁合同》及《补充协议》的变更，应按新的协议履行即《调解协议》。最后，《调解协议》是金色摇篮公司在其律师的指导下，由伊善青、伊善涛、伊善伟和金色摇篮公司双方在法院的主持下共同签订的，且金色摇篮公司也陈述该《调解协议》是经过多次磋商后最终达成一致，因此该《调解协议》完全是出于金色摇篮公司自愿签订的，不存在金色摇篮公司主张的情况，伊善青、伊善涛、伊善伟也是为了维系并促进租赁关系的推进，才在租金上做出了大量让步。综上，本案诉讼是在履行《调解协议》期间发生的纠纷，审理的基础应该是以《调解协议》为准，在履行《调解协议》的义务中伊善青、伊善涛、伊善伟不存在违约行为，金色摇篮公司的主张没有事实及法律依据。二、12345的回复不能改变金色摇篮公司因违反法律规定未办理相应施工手续导致被行政处罚勒令停工的事实，伊善青、伊善涛、伊善伟并不存在任何违约行为。1.该证据不符合《关于民事诉讼证据的若干规定》中对证据形式的要求，且并不影响金色摇篮公司具有先履行义务的事实。伊善青、伊善涛、伊善伟对12345的回复的真实性有异议，无法证明是否是真实的12345官方回复。即使是真实的，也不符合《关于民事诉讼证据的若干规定》中对证据形式的要求。12345在仅凭金色摇篮公司描述，并未完全了解事实情况亦未进行实地勘验的情况下作出的回复“幼儿园开班无需补所谓的手续”明显与相关规定不符。根据《山东省幼儿园办园条件标准》规定，国家实行幼儿园登记注册制度，未经登记注册，任何单位和个人不得举办幼儿园。新建、改建、扩建的幼儿园项目，均应先规划后建设。幼儿园在建设前需要申请施工许可证，其中第六条规定：新建、改建、扩建的幼儿园项目，均应先规划后建设。即在新建幼儿园前办理装修、施工审批的相关手续（建设工程施工许可证），在装修完毕之后，才能进行办理幼儿园的其他手续的申报。更何况，12345的回复也并不能改变金色摇篮公司因违反法律规定未办理相应施工手续导致被行政处罚而停工的事实。根据行政处罚不能“以罚代管”的相关规定，即使金色摇篮公司交纳了罚款，也无法办理装修规划审批手续进而无法完成装修，更不可能按照规定办理幼儿园所需要的其他手续的申报。2.合同不能继续履行是因金色摇篮公司无证违规施工被行政处罚勒令停工因此未完成装修，伊善青、伊善涛、伊善伟并不存在任何违约行为。根据《调解协议》第二条、第三条、第四条、第五条、第八条之约定，应当由金色摇篮公司在涉案房屋一、二楼装修完毕并通知伊善青、伊善涛、伊善伟后，伊善青、伊善涛、伊善伟才应履行院墙建设义务，而金色摇篮公司并未完成装修。首先，根据历下区综合行政执法局于2020年9月1日向金色摇篮公司出具的济历下综执罚决字[2020]第249号行政处罚决定书载明，当事人“于5月8日，在济南市华能路17号科研楼一层、二层未取得施工许可证，擅自进行室内装修施工...”，可以证明金色摇篮公司在2020年5月8日并未完成装修，被历下区住房城市建设局勒令停工。行政处罚决定书还列明“主要装修项目是吊顶、墙面粉刷、隔断等...”，因此在吊顶、墙面粉刷、隔断均在施工中的情况下，不可能是大众普视认知下的装修完成。由此可知，金色摇篮公司在《调解协议》履行过程中并未完成装修，这是行政机关做出行政处罚时所认定的事实。其次，从一审法院于2021年1月29日进行的现场勘验情况亦可确认涉案房屋没有完成装修，不能达到交付使用的状态。在实地勘验中，通过录像视频可知，金色摇篮公司未完成的装修内容大致如下：未进行任何供暖设备安装；地面瓷砖除个别房间外并未全部铺设完毕；门窗均没有安装；没有任何厨房设备和燃气手续的申报；13.8万元的墙面装饰均没有完成；没有完成任何一件家具和设备的安装；众多电子设备（其工作人员陈述的多媒体设备）没有安装；除基础照明外没有其他管线的铺设；办公室没有装修；需要安装在墙上的大量橱柜均没有进行安装；幼儿园需要的基本监控设备和网络没有安装；老旧的暖气片各个房间均没有处理；部分墙面的涂料粉刷没有完成等（详见一审法院于2021年1月29日进行的现场勘验笔录）。因此,目前涉案的房屋根本没有装修完成,更没有达到交付使用的状态，不符合《调解协议》中伊善青、伊善涛、伊善伟应当履行义务的前提条件，因此伊善青、伊善涛、伊善伟不存在任何违约行为。三、合同不能继续履行是因金色摇篮公司的单方过错所致，与伊善青、伊善涛、伊善伟无关，金色摇篮公司应向伊善青、伊善涛、伊善伟全额支付签订《调解协议》后约定的租金。本案合同不能继续履行的唯一原因是金色摇篮公司未依法办理建筑工程施工许可证即擅自开始装修，最终导致无法办理消防许可和开园手续，与伊善青、伊善涛、伊善伟无关。根据《调解协议》的约定，自2018年9月1日至《调解协议》生效之日期间房租共计60万元，《调解协议》第九条约定“原告需在施工完毕后第四个月起，按半年一付及先付后用原则向上诉人交付房租，每次595092元”，本案金色摇篮公司无法装修完毕的原因不能归责于伊善青、伊善涛、伊善伟，是因金色摇篮公司未办理施工许可证被行政部门勒令停工处罚导致，其被从2020年5月8日被勒令停工至2020年9月1日被处罚之时始终没有办理相关的施工手续，是怠于行使自己的义务，故意拖延装修完成的时间，理应从其被处罚之日（2020年9月1日）按约定支付半年的租金595092元。退一步讲，结合前述证据，金色摇篮公司自认其于2020年7月1日装修完毕（实际并未完成），按约定即便给予其三个月免租期，也应于2020年10月1日支付半年租金共计595092元。综上所述，答辩人具有先履行抗辩权并未违反《调解协议》的约定，合同不能继续履行是因金色摇篮公司的单方过错所致，金色摇篮公司的上诉请求没有事实及法律依据，请求贵院依法驳回金色摇篮公司的上诉。伊善青、伊善涛、伊善伟上诉请求：1.撤销一审判决；2.认定伊善青、伊善涛、伊善伟没有违约，亦无过错，不应承担民事责任，依法驳回金色摇篮公司的诉讼请求；3.判决金色摇篮公司支付租金人民币1,195,092元；4.金色摇篮公司承担本案全部诉讼费。事实和理由：一审判决认定涉案租赁合同履行不能并判决解除合同是正确的。但是，一审判决在认定合同履行不能的原因系双方都有过错则是错误的。在本案中，导致合同履行不能而解除合同的原因是金色摇篮公司单方过错造成的，而与伊善青、伊善涛、伊善伟无关。第一、本案合同履行不能的唯一原因是金色摇篮公司无法办理建设工程施工许可证，而根据双方签订的《房屋租赁合同》第十六条（5）项规定，办理建设工程施工许可证是乙方（即金色摇篮公司）的义务，而不是伊善青、伊善涛、伊善伟的责任。由于金色摇篮公司在没有办理建设工程施工许可证的情况下擅自开工装修，即使装修完毕达到使用条件亦无法办理消防验收，最终导致幼儿园无法开园。因此，金色摇篮公司实施装修工程未办理建筑工程施工许可证是租赁合同履行不能的唯一原因，因而也是金色摇篮公司违规装修造成损失的单方过错，由于伊善青、伊善涛、伊善伟对办理装修手续不承担合同义务，伊善青、伊善涛、伊善伟没有过错，伊善青、伊善涛、伊善伟对此不应承担责任。第二、一审判决在认定“金色摇篮实施装修工程未办理建筑工程施工许可证是合同无法继续履行的原因”以及认定“因金色摇篮公司自身的原因，至法庭辩论终结，该装修尚未完成，其要求伊善涛、伊善伟、伊善青履行协议第二、三、四、五条义务的条件不成就”等方面是正确的，但一审判决在认定“伊善涛、伊善伟、伊善青不能履行合同约定的与科研楼其他产权人的协调义务，亦是合同无法履行的原因之一，”则是错误的。伊善青、伊善涛、伊善伟认为，一审判决的这一认定与事实不符。因为从本案事实上看，本案租赁合同履行不能（幼儿园不能开园）的唯一原因是金色摇篮公司未依法办理建筑工程施工许可证即擅自开始装修，最终导致无法办理消防许可和开园手续，而不是地下室出租、三层楼房无权出租以及与科研楼其他产权人的协调问题，也就是说，即使不存在地下室出租、三层楼房无权出租以及与科研楼其他产权人的协调问题，由于金色摇篮公司不能办理建筑工程施工许可证，本案的租赁合同也属履行不能。因此，本案履行不能的唯一原因是金色摇篮公司无法办理建设工程施工许可证。一审判决把“伊善涛、伊善伟、伊善青不能履行合同约定的与科研楼其他产权人的协调义务，亦是合同无法履行的原因之一，”显然是错误的。（更何况伊善青、伊善涛、伊善伟在金色摇篮公司装修期间已经有效的协调与其他产权人的关系，没有对金色摇篮公司的装修工作造成障碍）。第三、一审判决采取“各打五十大板”的手法，判令伊善青、伊善涛、伊善伟承担50%的损失，是错误和不公正的。如上所述，金色摇篮公司违反《房屋租赁合同》的规定，不经行政许可擅自装修房屋，此后又无法取得建筑工程施工许可，也不能取得消防许可和教育部门的开园许可，是造成其装修损失的唯一原因。伊善青、伊善涛、伊善伟依照《房屋租赁合同》的约定，履行了出租人应负的合同义务，虽然三楼房屋伊善青、伊善涛、伊善伟没有取得房产证，但在调解协议中与金色摇篮公司达成协议，金色摇篮公司不再承租三楼房屋，表明三楼的争议已经解决，且没有对金色摇篮公司造成损失，不应作为认定伊善青、伊善涛、伊善伟“责任”的事实依据。因此，伊善青、伊善涛、伊善伟没有违约，也没有过错。金色摇篮公司的损失是由于其自身的过错（违规装修）造成的。一审判决判令伊善青、伊善涛、伊善伟承担50%的责任，是没有事实和法律依据的错误判决，应当予以纠正。金色摇篮公司辩称，伊善青、伊善涛、伊善伟的上诉没有如实的陈述事实，伊善青、伊善涛、伊善伟称金色摇篮公司未办理建设工程职工许可证擅自开工进行装修是错误的，一是根据双方的房屋租赁合同第16条第六款约定，甲方即伊善青、伊善涛、伊善伟方对其出租的房屋要有相关的齐全手续，并且保证我方经营幼儿园使用，但是时至今日涉案房屋三楼至今的手续不完备，更为重要的是我方在装修时作为伊善青、伊善涛、伊善伟的房东，其提出要求我们进行装修，对三楼手续进行完备，但是，我们在租赁时，其提供了涉案三楼相关的手续以及相关的钥匙，并且我们多次进行了调查，也没有发现其有其他的纠纷，而且我们在装修时，伊善青、伊善涛、伊善伟一方一直在现场，所以不存在我方擅自开工的事实；其次，我方起诉是因为我方在正常施工过程中为院墙受阻、三楼进行装修受阻、消防改造受阻，涉案房屋土地与他人有纠纷，所以才提起的起诉。但是经过第一次起诉，一审法院的调解，双方达成了调解协议，但调解协议的目的和前提是我方继续进行经营，但是，伊善青、伊善涛、伊善伟明知当时我方没有办理施工许可证，但是在我方签订协议后伊善青、伊善涛、伊善伟多次举报致使金色摇篮公司处罚，由此看来，伊善青、伊善涛、伊善伟签订该调解协议的目的就是为了拖延诉讼，目的是想以此来用其房租抵我方的损失，亦想让我方造成违约未装修完毕的事实存在。所以，我们认为，伊善青、伊善涛、伊善伟严重违背诚实信用的原则和社会主义核心价值观，其从第一次起诉到上诉至今，把诚信及友善糟蹋的体无完肤，我方在申请调解时，在调解协议达成时，承办法官让双方去执法局去咨询是否能继续影响，是否对我方进行处罚的事情进行咨询，是在我们得到了执法局等部门的咨询后才签订的协议，目的是为了履行实现合同目的；再次，不论我方从双方的合同中还是补充协议中以及调解协议中，均约定了伊善青、伊善涛、伊善伟进行的围墙封堵地下室等义务，但，通过一审的调查可以认定的事实是伊善青、伊善涛、伊善伟一方对我方虚假承诺称地下室是出租的，但实际上伊善青、伊善涛、伊善伟向地下室已经出售，也从没有与购买方达成封堵的事宜和过程，所以，本案中幼儿园的经营只需要封堵地下室和围堵围墙，进而我方可以根据相关的流程继续经营，但是，伊善青、伊善涛、伊善伟一方至今未履行任何的义务，便预测我方不能继续经营，纯属是假想，所以请求依法调查相关的案件事实，驳回伊善青、伊善涛、伊善伟的起诉，庭后提交书面代理意见。金色摇篮公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2.依法判令伊善青、伊善涛、伊善伟共同赔偿装修等各项费用共计3,326,107.07元；3.依法判令伊善青、伊善涛、伊善伟支付违约金1,641,306元；4.本案诉讼费由伊善青、伊善涛、伊善伟共同承担。伊善涛、伊善伟、伊善青向一审法院提出反诉请求：1.依法判令金色摇篮公司支付2018年9月1日至协议签订生效之日期间租金60万元；2.依法判令金色摇篮公司支付自2020年10月1日起半年租金共计595092元；3.本案诉讼费、保全费等由金色摇篮公司承担。一审法院认定事实：金色摇篮公司为经营幼儿园，于2018年5月31日作为甲方，伊善涛、伊善伟、伊善青为乙方，双方签订房屋租赁合同。约定甲方承租乙方位于济南市历城区华能路17号一层501.9平方米、二层915.80平方米、三层537.4平方米房屋；租赁期限为15年，自2018年9月1日至2033年8月31日止。双方在合同中对于租金及支付方式、双方的权利义务等均予以约定。合同签订后，金色摇篮公司向伊善涛、伊善伟、伊善青交纳27万元房租作为押金，开始实施装修。因金色摇篮公司在装修过程中，有人出面阻挠，双方针对房屋租赁合同中未涉及乙方在施工过程中遇到的问题，又于同年7月12日签订一份补充协议。内容如下：一、甲方(伊善涛、伊善伟、伊善青)承诺并保证有权出租《房屋租赁合同》中约定的房屋且无任何纠纷，如因房屋产权的问题影响乙方经营的，因此给乙方(金色摇篮公司)造成的全部损失应由甲方承担。二、鉴于《房屋租赁合同》中约定的房屋与他人房屋均有毗邻等特殊关系且乙方装修时毗邻方多次进行威胁等原因，甲方承诺并保证-6-协调好与毗邻方的关系，无论毗邻方因什么理由影响乙方施工、经营的，甲方均应及时劝阻、解决，并承诺自愿承担因此给乙方造成的所有损失。三、鉴于《房屋租赁合同》中约定的房屋共7层，有地下室，且地下室现已出租其他人，现承租人将广告牌设立在了乙方承租的1层楼上面，严重影响了乙方的经营。甲方承诺没有授权地下室的承租人使用一层做广告，甲方保证在乙方装修完毕正常营业前提前通知承租人将广告牌挪走，甲方有责任和义务积极配合乙方处理一层广告牌清理的相关事宜。四、鉴于甲方占院落的55%份额，为了避免引起不必要的争端，甲方负责与占45%的产权人积极协商关于院落建立围墙进行施工的事宜。因院落的改造和使用直接关系到幼儿园的经营效益，甲方须在乙方改造前处理协调好，如院落改造非因乙方的原因不得进行下去或改造完毕后占45%的产权人闹事影响乙方经营甚者是有损生命财产安全的，如此给乙方造成的损失，乙方有权向甲方主张。五、现地下室承租人在院落内停车甚至于经营，甲方承诺院落及承租人在院落内使用的几十平方米的地方并未授权地下室承租人使用，为此甲方承诺院落内最南面紧挨着楼梯几十平方米的地方在乙方装修完毕后由乙方使用，并顺着楼梯的方向由西向东全部封死当作乙方的储物间。如因此，地下室承租人影响乙方施工、经营的，甲方须无条件负责处理，否则由此给乙方带来的损失应由甲方承担。六、甲方保证乙方施工及经营期内正常的使用水、电，甲方承诺为了避免将来乙方经营后同时使用48台三匹空调及其他用电设备困难，自愿出资单独上线变电站等设备以备乙方正常使用。如因水电问题影响乙方经营的，甲方有义务负责处理，并承诺因此给乙方带来的损失甲方自愿承担。七、本协议生效后。即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。本协议与原合同有相互冲突时，以本协议为准。八、本协议一式两份，甲乙双方各执壹份，具有同等法律效力，自双方签字后生效。该补充协议签订后，金色摇篮公司继续实施装修，为开设幼儿园做准备工作。2019年3月12日，金色摇篮公司以伊善涛、伊善伟、伊善青出租的房屋产权不明晰，伊善涛、伊善伟、伊善青不能解决周边邻里纠纷及不配合办理消防验收，导致装修无法验收，因伊善涛、伊善伟、伊善青违约，致使幼儿园无法开园，给其造成损失为由，提起诉讼。要求法院判令解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；判令伊善涛、伊善伟、伊善青共同返还金色摇篮公司房屋押金27万元；判令伊善涛、伊善伟、伊善青支付违约金1641306元；判令伊善涛、伊善伟、伊善青共同赔偿金色摇篮公司装修等各项损失30万元。伊善涛、伊善伟、伊善青提起反诉，要求：判令解除双方签订的租赁合同；判令金色摇篮公司支付逾期滞纳金131304.48元；判令金色摇篮公司支付伊善涛、伊善伟、伊善青逾期付款违约金82065.30元；金色摇篮公司承担诉讼费用。该案案号为(2019)鲁0112民初2433号。该案在审理过程中，双方达成一份调解协议。内容如下：双方于2018年5月31日签订的《房屋租赁合同》和2018年7月12日签订的《补充协议》约定的内容和原则的基础上，鉴于金色摇篮公司施工期间无法实现合同目的且已起诉到济南市历城区人民法院并进行了相关造价鉴定的事实，为了减少双方的损失，减少诉累，在法院主持下双方达成如下协议：一、双方确认认可金色摇篮公司为经营幼儿园已花去的费用：金色摇篮公司方向伊善青、伊善涛、伊善伟方支付押金27万元、鉴定的涉案房屋工程造价1042940.57元及消防设备25000元、金色摇篮公司的幼儿园加盟费513000元、金色摇篮公司已支付设计费220000元(合同价240000元)、金色摇篮公司已支付幼儿园家具220000元(合同价34万元)、金色摇篮公司已支付防火门、木门等58408元、空调管道辅材31180元、已支付招聘幼儿园教师等员工工资251096.50元和暖气改造工程及科来温达空气源热泵480000元，共计3111625.07元。确认金色摇篮公司未支付伊善青、伊善涛、伊善伟房租期限为18个月(2018年9月1日至2020年3月1日)，金额为1785276元。二、为了能实现双方的合同目的，伊善青、伊善涛、伊善伟承诺将涉案房屋的现有院落东墙至中间通道以东的部分，进行院墙建设，归金色摇篮公司经营幼儿园使用。伊善青、伊善涛、伊善伟承诺在金色摇篮公司一、二楼装修完毕通知伊善青、伊善涛、伊善伟后5个工作日内完成院墙的建设，且围墙内不得有车辆和危废物品，围院墙的所有事宜均有伊善青、伊善涛、伊善伟全权负责。三、因涉案房屋的北侧地下一楼进行封堵后金色摇篮公司幼儿园才能经营，故伊善青、伊善涛、伊善伟承诺在金色摇篮公司一、二楼装修完毕通知伊善青、伊善涛、伊善伟后5个工作日内，将伊善青、伊善涛、伊善伟约定的涉案房屋的北侧地下室地上部分全部封堵成墙，以便金色摇篮公司能开园，到期伊善青、伊善涛、伊善伟未履行或未完全履行的即为违约。四、涉案房屋的消防管道金色摇篮公司已基本施工完毕，伊善青、伊善涛、伊善伟承诺在金色摇篮公司一、二楼装修完毕通知伊善青、伊善涛、伊善伟后20天内负责与涉案房屋相邻方协商、处理好邻里关系将涉案房屋消防管道全部接通，伊善青、伊善涛、伊善伟与相邻方协调保证金色摇篮公司可以正常使用消防池(该消防池为违建，如城管等部门拆除，伊善青、伊善涛、伊善伟不承担责任但应负责另行建消防池)。如此，伊善青、伊善涛、伊善伟将现有的消防管道全部接通施工完毕后的消防验收工作则由金色摇篮公司去办理，伊善青、伊善涛、伊善伟需提供相关房屋手续的务必配合提供。五、为了幼儿园能如期开园，因伊善青、伊善涛、伊善伟邻里关系未处理好或涉案房屋产权不明确等问题致使金色摇篮公司无法正常装修经营的视为伊善青、伊善涛、伊善伟违约。金色摇篮公司与伊善青、伊善涛、伊善伟同意变更租赁协议，之租赁一楼、二楼，价格按原约定的价格，扣除三楼的面积计算，原租赁面积为1955平方米，每月租金136775.5元，每平方米每月为69.96元，扣除三楼537.4平方米，一楼二楼为1417.7平方米，合计每月租金为99182元。六、因上述条款中的第二条至第五条的约定任何一项未完成前金色摇篮公司幼儿园便无法经营，故伊善青、伊善涛、伊善伟任一条在截止日前未完成的，即为伊善青、伊善涛、伊善伟违约，金色摇篮公司可解除《房屋租赁合同》和《补充协议》，伊善青、伊善涛、伊善伟自愿承担金色摇篮公司本协议第一条双方已经确定的损失(3111625.07元)和本案金色摇篮公司已经支付的鉴定费及诉讼费等以实际交付法院或鉴定机构的金额为准，金色摇篮公司的装修归伊善青、伊善涛、伊善伟所有。七、伊善青、伊善涛、伊善伟将上述条款约定的内容完成交付金色摇篮公司后，关于金色摇篮公司幼儿园的验收手续由金色摇篮公司负责办理，需伊善青、伊善涛、伊善伟出具涉案房屋相关手续的，伊善青、伊善涛、伊善伟应积极配合。八、伊善青、伊善涛、伊善伟负责协调相邻方的关系，在金色摇篮公司装修期间如相邻方阻挠金色摇篮公司施工的，伊善青、伊善涛、伊善伟七日内负责解决，否则视为伊善青、伊善涛、伊善伟违约。同时双方明确伊善青、伊善涛、伊善伟在达到上述交付条件以后顺利交付金色摇篮公司的，金色摇篮公司日后经营过程中第三人与伊善青、伊善涛、伊善伟之间的纠纷不得影响金色摇篮公司正常经营。否则，由此带来的损失均由伊善青、伊善涛、伊善伟承担。九、本协议签订后，伊善青、伊善涛、伊善伟未履行或未完全履行本协议第二条至第五条的，金色摇篮公司便无法经营幼儿园，则金色摇篮公司无需向伊善青、伊善涛、伊善伟支付任何房租。签订本协议后到伊善青、伊善涛、伊善伟将本协议第二条至第四条施工完毕后的三个月之间的房租伊善青、伊善涛、伊善伟给予金色摇篮公司免除，如到期还为疫情期间的，还可以免除疫情期间百分之五十租金。金色摇篮公司需自第四个月起，按照半年一付及先付后用的原则向伊善青、伊善涛、伊善伟交付房租，每次595092元，到期不付自愿承担未支付部分30%的违约金。十、伊善青、伊善涛、伊善伟能够达到本协议约定的条件后，金色摇篮公司自愿支付伊善青、伊善涛、伊善伟认可的自2018年9月1日至本协议签订生效之日期间的房租共计60万元，此房租金色摇篮公司需从前述房租开始计算之月，每月30日前给伊善青、伊善涛、伊善伟支付，每月5万元，如金色摇篮公司到期未支付租赁费的，自愿承担未支付部分30%的违约金，并加速到期剩余租金。十一、伊善青、伊善涛、伊善伟承诺金色摇篮公司有转租权，如产生利益应归伊善青、伊善涛、伊善伟所有，但是转租时应由新承租人与金色摇篮公司和伊善青、伊善涛、伊善伟重新签订三方协议，租金差价由金色摇篮公司获得。十二、本协议自双方签字盖章后生效，一式五份，双方各执二份，交济南市历城区人民法院一份，具有同等法律效力。本协议为打印协议，手动修改无效。该份协议签订后，金色摇篮公司撤回本诉请求，伊善涛、伊善伟、伊善青撤回反诉请求，本院于2020年3月11日作出(2019)鲁0112民初2433号民事裁定书，准许双方撤诉。2020年7月1日，金色摇篮公司通过短信方式通知伊善涛、伊善伟、伊善青履行《调解协议》中第二、三、四、五条约定的围院墙、封堵地下楼等义务，伊善涛、伊善伟、伊善青未履行。金色摇篮公司主张因伊善涛、伊善伟、伊善青违约，导致其幼儿园不能如期开办，再次形成诉讼。双方对于幼儿园不能于2020年9月1日如期开园的原因产生争议。对此，经一审法院查明：双方在《调解协议》第二、三、四、五条约定了伊善涛、伊善伟、伊善青应履行的义务，前置条件是金色摇篮公司在一、二楼装修完毕后通知对方。金色摇篮公司提交2020年7月1日，向伊善涛、伊善伟、伊善青发送的短信通知。内容如下：伊善涛、伊善伟、伊善青新冠肺炎疫情在国内已经得到有效控制，我方对涉案房屋(一楼、二楼)早已装修完毕，基于你我双方在济南市历城区人民法院主持下签订的《调解协议》原则及约定：现我方正式通知你方开始履行协议中约定的你方负责的围院墙、封堵地下楼等义务。为了不影响幼儿园后续工作的进展，望你方在收到此通知后积极履行自己的职责。同年7月9日，又向三人发出上述通知。经质证，伊善涛、伊善伟、伊善青提出异议，辩称因金色摇篮公司未装修完毕，未达到《调解协议》中该方应当履行义务的条件，幼儿园不能如期开园，系因其装修未取得施工许可证，没有完成房屋装修所致。案件审理过程中，伊善涛、伊善伟、伊善青申请法院调取济南市历下区综合行政执法局对于金色摇篮公司对案涉房屋装修改造的处罚材料。经一审法院调查，2020年9月1日，济南市历下区综合行政执法局针对金色摇篮公司在济南市历城区华能路17号楼1-201无施工许可证实施装修工程，作出济历下综执罚决字(2020)第249号行政处罚决定书。在该处罚决定书中对于违法事实、理由部分载明：当事人于2020年5月8日，在济南市华能路17号科研楼一层、二层，未取得施工许可证，擅自进行室内装修施工。该工程装修面积1417.7平方米，主要装修项目是吊顶、墙面粉刷、隔断等，工程总价款人民币壹佰壹拾玖万柒仟玖佰肆拾元零伍角柒分。以上事实有调查询问笔录、影像证据单等证据证实，上述行为违反了建设工程质量管理之规定，构成违法行为。济南市历下区综合行政执法局作出对金色摇篮公司责令改正并处罚人民币壹万柒仟元整的行政处罚。伊善涛、伊善伟、伊善青以此证实，金色摇篮公司实施的装修工程未施工完毕，尚达不到其履行《调解协议》中约定义务的条件。经质证，金色摇篮公司对处罚决定书的真实性无异议，并认可已交纳罚款，对于证明目的有异议，反驳称在形成(2019)鲁0112民初2433号案件前，一、二层装修已基本完毕，因(2019)鲁0112民初2433号案件中对于涉案房屋的装修进行鉴定时有一定的破坏，需进行修补，《调解协议》中约定的“装修完毕”指按照装修图纸装修完毕；之所以在《调解协议》中约定“装修完毕”再通知对方，系因当时疫情还没有结束，只有疫情稳定后才能动工，才能找工人施工，故加以条件限制；再者双方签订《调解协议》的背景是金色摇篮公司承租房屋后，无法对涉案房屋的三层装修、无法对院落围墙、无法继续进行消防工程等，从而不能实现合同目的，才形成(2019)鲁0112民初2433号案件，在该案审理过程中，济南市中级人民法院判决伊善涛、伊善伟、伊善青对涉案房屋的三层无产权，双方达成《调解协议》，金色摇篮公司在完全可以胜诉的情况下同意调解撤诉，即是因为伊善涛、伊善伟、伊善青承诺围院墙、封堵地下室等施工内容，金色摇篮公司为实现经营幼儿园的合同目的，才签订该《调解协议》，因伊善涛、伊善伟、伊善青不履行协议约定的义务，作为房东不择手段，通过第三方肆意认定装修未完毕的假象，违背诚信原则。伊善涛、伊善伟、伊善青辩称，双方在签署《调解协议》时，尚没有装修完毕，因在《调解协议》第二、三、四、五条中均提出“装修完毕”后的问题，且在该协议第八条还约定了伊善涛、伊善伟、伊善青负责装修期间协调相邻方关系，如果装修完毕，双方协议中不会有上述条款的约定；且装修完成的基本标准，应是达到使用的基本条件，而从行政处罚决定书中可以看出，2020年5月8日时仍在装修，吊顶、墙面粉刷、隔断等均在施工中，不可能是大众普视的装修完成。伊善涛、伊善伟、伊善青为证实金色摇篮公司未完成装修，是因未办理施工手续被主管部门要求停工整改，提交2020年7月20日由公证处公证，伊善涛拨打12345的电话录音。经质证，金色摇篮公司对其真实性无异议，反驳称该公司被行政处罚是因伊善涛、伊善伟、伊善青多次实名到行政执法部门投诉及多次拨打12345投诉导致，双方产生争议是因伊善涛、伊善伟、伊善青违约，而非金色摇篮公司的施工手续问题。金色摇篮公司第二项请求要求伊善涛、伊善伟、伊善青赔偿装修等各项费用3326107.07元的组成如下：《调解协议》中确定已支出的费用为3111625.07元；(2019)鲁0112民初2433号案件中金色摇篮公司承担的诉讼费21882元、保全费5000元，及在案件审理过程中委托鉴定，支付的鉴定费23600元；双方达成《调解协议》后为清理一、二楼装修支出的155000元。(注三项合计应为3317107.07元)。2021年1月29日，一审法院组织双方现场勘验。案涉楼名称为科研楼，位于东西走向的华能路上，坐北朝南；该楼地上7层，半地下一层(负一层)，共计8层；双方签订的租赁合同约定金色摇篮公司承租的系该楼东侧一至三层(后在调解协议中去掉第三层)，楼北有一个院落，该院落东西长度与该楼东西长度一致，自一楼中间有通向院落的楼梯通道，供楼内人员出入；金色摇篮公司承租案涉房屋用于开办幼儿园，根据设计，幼儿园园门向南，学生及家长自楼南入园，教室及室内活动空间在一、二层，室外活动空间在该楼北院，需要封闭、独立的院落。伊善涛、伊善伟、伊善青承诺履行的院墙建设、地下室地上部分封堵成墙及接通消防通道，均需要在该院落内完成；伊善涛、伊善伟、伊善青进行院墙建设，系指自楼体中间通道砌一道南北方向的墙，将院落一分为二，分成东西两院，由金色摇篮公司使用东院。因该科研楼负一层为半地下状态，东侧的负一层现由济南正通汽车租赁有限公司用作经营场所，自该公司可直接到院落内，院落内停有车辆，伊善涛、伊善伟、伊善青如将负一层的地上部分封堵，济南正通汽车租赁有限公司将不能自由出入院内。伊善涛、伊善伟、伊善青负责与涉案房屋相邻方协商、处理好邻里关系将涉案房屋消防管道全部接通，0系指需要将消防管道沿院落的西墙，借道科研楼西侧北墙至科研楼东侧北墙，与金色摇篮公司安装的室内消防管道接通，目前金色摇篮公司已将院落西墙的消防管道安装好，需安装入室的消防管道已备好，现放置在院落西侧；金色摇篮公司承租的该楼东侧一至二层已按开办幼儿园的设计要求将一、二层根据功能所需隔设成数个房间，并按设计进行了不同的装修，各个房间的门、灯具、家具、家电均未安装，厨房设备尚未安装，被称作办公室的房间内存放部分物品，据金色摇篮公司陈述系尚未安装的门，每个房间的暖气片尚未包装，空调没有安装，部分墙面粉刷尚未完工，地面铺设的系地板革，三层亦进行了部分装修。金色摇篮公司对此陈述，装修行业中对装修分为硬装及软装，硬装就是对房屋的基础包括墙皮、吊顶、影视墙、厕所、暖气管道等，软装是指家具、家电、门、厨等，硬装完毕后才能进行软装，否则软装无法进行，主张硬装已完成；家具、门等已经购买，部分在涉案房屋内存放，订制的家具现在厂家存放；因开设幼儿园需要独立的空间，因伊善涛、伊善伟、伊善青不履行围院落的义务，所购置的娱乐设施、地毯等无法放入院内，至今在出售方仓库存放，每天都有仓储费。伊善涛、伊善伟、伊善青对此反驳称：从现场勘验来看，涉案房屋没有完成装修，不能达到交付使用的状态；涉案房屋装修没有规划审批手续，已经不能办理办园手续，金色摇篮公司是在推卸其违规装修的责任；从行政处罚决定书来看，在《调解协议》履行过程中金色摇篮并未完成装修，法院认定的事实应与行政处罚的事实一致。另查明，双方签订的《房屋租赁合同》在第十六条其他约定事项中第2项约定：此合同涉及房屋的北院自房屋北墙向北米，东墙向西米甲方同意给乙方免费单独使用并且可以使用围墙圈起设立单独院落，使用期限同本合同同步。第4项约定：此楼房北侧半地下室(一楼地平至地面处)全部封堵，由甲方处理。第6项约定：甲方确认本出租手续齐全，并且可以用作经营幼儿园使用。又查明，科研楼系伊茂良与济南华龙碳化硅特种制品有限公司(以下简称华龙公司)于2004年11月16日签订《合作建房协议书》及《补充协议》后所建。双方约定楼房建成后，楼房东部总面积55%的产权归伊茂良所有，楼房西部总面积45%的产权归华龙公司所有。伊茂良已取得科研楼1-101(501.9平方米)、1-201(915.8平方米)、1-401、1-402、1-403、1-404、1-405、1-406、1-501、1-601、1-701的产权，登记在伊茂良名下。伊茂良与华龙公司及济南正通汽车租赁有限公司达成三方协议，将伊茂良所分得的产权房屋1--101室即地下室部分，计514.33平方米出售并办理了产权过户登记手续。伊茂良于2013年9月10日去世，伊善涛、伊善伟、伊善青系伊茂良第一顺位的继承人。伊善涛、伊善伟、伊善青与金色摇篮公司签订《房屋租赁合同》时，没有三层的产权证明，只有平面图，双方在合同中约定的三层537.4平方米，涉及的房号为1-301、1-302、1-303、1-304、1-305、1-306。2019年1月16日，伊善涛、伊善伟、伊善青向本院提起诉讼，要求法院判决华能路科研楼1-301、1-302、1-303、1-304、1-305、1-306号房产归伊善涛、伊善伟、伊善青等五人按份共有，并由华龙公司办理过户手续。该案案号为(2019)鲁0112民初564号，本院作出判决后，华龙公司不服提起上诉。2020年3月2日，济南市中级人民法院作出(2019)鲁01民终7652号民事判决，驳回伊善涛、伊善伟、伊善青等五人的诉讼请求。遂双方在2020年3月11日《调解协议》中约定，金色摇篮公司承租的房屋由一至三层变更为一至二层。2021年3月5日，在法院主持下，金色摇篮公司将案涉房屋钥匙交付给伊善涛、伊善伟、伊善青，双方办理了交接手续。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》虽然是双方的真实意思表示，但伊善涛、伊善伟、伊善青只拥有一、二层房屋的产权，并不享有三层房屋的产权，双方签订的租赁合同及补充协议中关于一、二层房屋出租的内容有效，关于三层房屋，因伊善涛、伊善伟、伊善青无权出租，双方对于该部分的约定应为无效约定。金色摇篮公司在履行合同过程中因合同目的无法实现，形成（2019）鲁0112民初2433号诉讼案件，在该案审理过程中，为实现合同目的，双方达成《调解协议》，该调解协议应是对租赁合同的补充约定。在该调解协议的履行过程中，双方再次形成诉讼。金色摇篮公司与伊善涛、伊善伟、伊善青双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》实际已无法继续履行，且在案件审理过程中，双方已办理交接，现金色摇篮公司以诉讼的方式要求解除合同，一审法院向伊善涛、伊善伟、伊善青送达起诉状的时间为2020年11月2日，为此，一审法院确认双方的合同于2020年11月2日解除。本案争议的焦点为：一、合同无法履行的原因及双方对于合同解除的过错责任。二、因合同无法履行产生的损失，及损失的承担。三、伊善涛、伊善伟、伊善青的反诉请求，有无事实及法律依据。关于焦点一，合同无法履行的原因及双方对于合同解除的过错责任。金色摇篮公司与伊善涛、伊善伟、伊善青签订房屋租赁合同，系为开办幼儿园，对此双方在合同中明确约定。幼儿园的开设，需要特定的室内空间及室外活动空间。根据《房屋租赁合同》及《补充协议》约定，室内设计、装修由金色摇篮公司自行施工，室外活动空间即室外院落由伊善涛、伊善伟、伊善青负责与案涉科研楼的其他产权人协调办理。金色摇篮公司承租的房屋面积远远超出300平方米，其对室内实施装修，根据《山东省房屋建筑和市政工程施工许可管理办法》的相关规定，应当办理建筑工程施工许可证，金色摇篮公司并未实际办理建筑工程施工许可证。因其无建筑工程施工许可证，即使工程装修完毕，达到使用条件亦无法办理消防验收，最终导致幼儿园无法开园。为此，金色摇篮公司实施装修工程未办理建筑工程施工许可证是租赁合同无法继续履行的原因之一。关于幼儿园室外院落的围建，根据合同约定，与科研楼其他产权人协调，征得其他产权人同意将该楼东侧独立成院及借道安装消防管道，是伊善涛、伊善伟、伊善青的合同义务。科研楼东侧的地下室已出售给济南正通汽车租赁有限公司，伊善涛、伊善伟、伊善青对此是明知的，然而与金色摇篮公司签订《补充协议》时，却约定地下室系对外出租，并承诺院落及承租人在院落内使用的几十平方米的地方未授权地下室承租人使用。伊善涛、伊善伟、伊善青隐瞒地下室已出售，其不享有地下室产权的事实，以协议的形式告知金色摇篮公司地下室的经营商户无权使用院落，违背诚信原则。经现场勘验，科研楼北侧院落有科研楼产权人共同使用，济南正通汽车租赁有限公司在地下室（负一层）正常经营，由其商铺可自由出入院落，院落内还停放该公司的车辆，如果将地下室朝向院落的方向围挡砌墙，势必对济南正通汽车租赁有限公司产生影响。济南正通汽车租赁有限公司已取得地下室（负一层）的产权，其对该院落亦有使用权，伊善涛、伊善伟、伊善青在补充协议中对金色摇篮公司做出的承诺未经济南正通汽车租赁有限公司的同意是无法做到的。事实上，在两次诉讼中，伊善涛、伊善伟、伊善青亦一直未能提供证据证实其对于地下室的围挡与产权人做过有效沟通。同理，对于将科研楼原院落中间砌墙，一分为二，分成东西院落，东院落交由金色摇篮公司使用，及借道科研楼另一产权人华龙公司的北墙搭建消防管道，均需要与华龙公司协商沟通并征得对方的同意，因伊善涛、伊善伟、伊善青与华龙公司本身就科研楼东侧三层的部分产权存在争议，并形成诉讼，伊善涛、伊善伟、伊善青对于这两项内容的约定根据现实情况亦无法完成。为此，伊善涛、伊善伟、伊善青不能履行合同约定的与科研楼其他产权人的协调义务，亦是合同无法履行的原因之一。双方签订《房屋租赁合同》及《补充协议》后，在合同履行过程中，金色摇篮公司为开办幼儿园对承租房屋实施装修，但未办理建筑工程施工许可证，虽然金色摇篮公司主张，未能办理建筑工程施工许可证系因伊善涛、伊善伟、伊善青对外出租的三层没有产权证所致，但金色摇篮公司对此亦负有审查义务。另外，伊善涛、伊善伟、伊善青明知案涉三层房屋已与他人存在产权争议，仍与金色摇篮公司签订租赁合同，将该房屋对外出租。为此，对于租赁合同中关于三层部分内容无效的产生，双方均有过错。金色摇篮公司装修房屋未办理建筑工程施工许可证，虽并不必然影响租赁合同的履行，但因其未办理施工许可证致使装修工程无法继续施工，幼儿园不能如期开园，亦是不争的事实。如前所述，伊善涛、伊善伟、伊善青在履行合同过程中，亦存在违约。结合本案实际，综合分析，双方对于合同无法继续履行，各负50%的责任。关于焦点二合同无法履行产生的损失及损失的承担。一审法院认为，双方在合同中明确约定承租房屋的目的系为开办幼儿园，因双方签订的房屋租赁合同无法继续履行，对于金色摇篮公司为开办幼儿园所产生的损失应根据双方的责任比例承担。双方在2020年3月11日签订的《调解协议》中确定了金色摇篮公司为经营幼儿园已支出的项目，对于设计改造等装饰装修费用、幼儿园加盟费、支付的幼儿园教师等员工工资等费用为其实际损失，对于家具款220,000元，一审法院认为家具尚未安装，金色摇篮公司可另行处置予以减损，不应认定为实际损失。双方在调解协议中所列的支出款项中，扣除家具款及押金后金额为2,621,625.07元，该部分系金色摇篮公司的实际损失，伊善涛、伊善伟、伊善青应按50%的比例予以赔偿。对于金色摇篮公司支付的27万元押金，根据押金的性质，结合本案实际，由伊善涛、伊善伟、伊善青按50%的比例返还为宜。对于金色摇篮公司主张因（2019）鲁0112民初2433号案件支出的诉讼费、保全费、鉴定费及双方达成《调解协议》后又支出的费用，一审法院认为，金色摇篮公司在该案件中，提出撤诉申请，是对其民事权利的行使，因该案件产生的诉讼费用已由其自行承担，该项费用不属于房屋租赁合同中产生的必要损失。再者，调解协议第二、三、四、五条约定了伊善涛、伊善伟、伊善青应履行的义务，但同时约定伊善涛、伊善伟、伊善青履行义务的前提是“原告一、二楼装修完毕通知被告”，双方对于调解协议中关于“装修完毕”的理解产生争议，金色摇篮公司认为签订调解协议时，已经装修完毕，已具备通知伊善涛、伊善伟、伊善青履行围院墙、协调相邻关系的条件。但根据济南市历下区综合行政执法局出具的行政处罚决定书载明的违法事实，2020年5月8日仍在装修。经一审法院现场勘验，金色摇篮公司装修的幼儿园直观看尚未完成装修。虽然金色摇篮公司主张装修是指按照装修图纸装修完毕，但双方在已形成诉讼，金色摇篮公司已对其装修造价委托鉴定的前提下，与伊善涛、伊善伟、伊善青签订《调解协议》时仍一再表述“装修完毕通知被告”，充分说明该装修完毕并非金色摇篮公司解释的含义，装修完毕应是在以前装修基础上的完善，应具备使用条件。金色摇篮公司关于《调解协议》中“装修完毕”的解释不成立，在（2019）鲁0112民初2433号案件中，金色摇篮公司亦陈述涉案房屋因伊善涛、伊善伟、伊善青的原因导致装修无法验收，仍约定其装修完毕后，作为伊善涛、伊善伟、伊善青履行义务的前置条件，是对其民事权利的行使，该条约定对其有拘束力。因金色摇篮公司自身原因，至法庭辩论终结，该装修尚未完毕，其要求伊善涛、伊善伟、伊善青履行协议第二、三、四、五条义务的条件不成就。故对于金色摇篮公司就双方达成调解协议之后所产生的费用应由其自行承担，对于金色摇篮公司的该部分诉讼请求，一审法院不予支持。因合同不能继续履行，非伊善涛、伊善伟、伊善青一方原因形成，对于金色摇篮公司要求其支付违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院亦不予支持。关于争议焦点三，伊善涛、伊善伟、伊善青的反诉请求，有无事实及法律依据。一审法院认为，伊善涛、伊善伟、伊善青反诉的60万元租金，系根据《调解协议》的约定主张，根据该协议的约定，支付60万元租金是建立在合同得以继续履行的前提下，如上所述，合同无法继续履行，双方各占50%的责任，为此，对于伊善涛、伊善伟、伊善青的该项反诉请求，根据一审法院查明的事实，一审法院认为亦应按双方的责任按比例承担为宜。对于伊善涛、伊善伟、伊善青的第二项反诉请求，双方在调解协议中对于租赁面积及租金进行了变更，约定每月租金为99,182元，伊善涛、伊善伟、伊善青主张按金色摇篮公司自认2020年7月1日装修完毕，根据《调解协议》第九条第二款的约定，免除三个月租金后，自第四个月起按照半年一付的约定计算。对此，一审法院认为，金色摇篮公司虽以诉讼的方式提出解除合同，但至双方办理房屋交接，金色摇篮公司一直占用案涉房屋，金色摇篮公司应予支付在此期间的租金及占用费，双方于2021年3月5日办理交接，租金及占用费按5个月计算，如前所述双方分担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认济南金色摇篮教育科技有限公司与伊善涛、伊善伟、伊善青签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2020年11月2日解除；二、限伊善涛、伊善伟、伊善青于判决生效之日起十日内赔偿济南金色摇篮教育科技有限公司损失1,310,812.53元（2,621,625.07元×50%）；三、限伊善涛、伊善伟、伊善青于判决生效之日起十日内返还济南金色摇篮教育科技有限公司押金135,000元（270,000元×50%）；四、限济南金色摇篮教育科技有限公司于判决生效之日起十日内向伊善涛、伊善伟、伊善青支付租金及占用费547,955元{（60万元+495,910元）×50%}；五、驳回济南金色摇篮教育科技有限公司的其他诉讼请求；六、驳回伊善涛、伊善伟、伊善青的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费46,540元，减半收取计23,270元，由济南金色摇篮教育科技有限公司负担11,635元，伊善涛、伊善伟、伊善青负担11,635元，财产保全费5000元，由伊善涛、伊善伟、伊善青负担；本案反诉案件受理费7778元，由济南金色摇篮教育科技有限公司负担3889元，伊善涛、伊善伟、伊善青负担3889元。本院二审期间，金色摇篮公司提交了政府12345热线的回复意见录音三份。伊善涛、伊善伟、伊善青针对2021年1月7日的录音质证称，对录音的真实性不认可，因为该录音无法判断电话的相对方具体的身份；其次，即便对方为教育局的工作人员，从其聊天记录看，给出的答复是并不是确定的，而是个人感觉应该是，对于非专业执法部门人员的答复不能推翻行政执法部门的处罚决定，更不符合目前国家一直要求的不能以罚代管的方针政策，并且，在该聊天中，负责人明确表示，装修的部分是与教育局没有关系的，但从来没有表示装修不需要办理相应的许可手续。针对2021年1月11日的录音质证称，对于真实性不认可，无法判断电话相对方的人员情况，而且在电话录音中，金色摇篮公司一直是在回避其目前没有装修完成，停工待装修的状态，故意咨询的方向避重就轻，其向教育部门咨询装修手续，又向所谓的城建部门咨询幼儿园注册手续，因此，不可能得到正确的答复。针对2021年5月10日的录音质证称，对该录音的真实性不认可，因无法判断电话相对方的真实身份，即便该录音真实存在，在该录音中，王非故意回避了其装修没有完成的主要内容，仅仅挑选着安装门窗和添置家具进行询问，却没有将处罚决定书中的吊顶、墙面粉刷、隔断施工以及在现场勘验中存在的瓷砖的铺设、照明设备管线的铺设，全部暖气供暖设备铺设以及办公室没有任何装修等重要事项故意回避，因此，不可能得到一个正确的答复，并且从答复的意见来看，也仅仅说是处罚完毕，并没有其他的说任何其装修完毕的陈述。综上，上述三份录音均存在真实性不能认可，在录音中故意引诱回复人员的情况，并且隐瞒相关事实，而通过录音可以看出，其应当是多次拨打12345，因之前的回复不满意才有了2021年5月10日后续的回复，金色摇篮公司应当提交完整的回复情况来确定案件的真实状况，12345的回复不能改变相关行政法规的规定，更不能改变已经进行行政处罚确定的处罚事实和性质。经审查，一审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案二审争议主要焦点问题为，涉案租赁合同不能履行的过错原因及责任承担问题。经审理查明，双方已于2021年3月5日对涉案房屋进行了交接，涉案租赁合同事实上已经不能继续履行，因此，一审法院据此确认涉案租赁合同解除，并无不当，本院予以确认。关于涉案合同不能履行的过错原因及双方过错责任的承担问题，本院认为，应结合本案所涉全部案情，予以综合评价认定：纵观全案，双方合同的履行可分为两个阶段：第一阶段，双方第一次诉讼及达成调解协议前。在双方第一次诉讼前，因涉案楼房三楼产权不明，伊善涛、伊善伟、伊善青未能协调好毗邻方的关系，致使金色摇篮公司多次受到案外人胁迫干扰无法正常装修施工，且，伊善涛、伊善伟、伊善青作为出租人在与金色摇篮公司签订租赁合同时，故意隐瞒了地下室已出售其不享有地下室产权的事实，亦违背了民事法律中的诚信原则。因此，对于双方第一次诉讼前双方产生的纠纷，伊善涛、伊善伟、伊善青作为涉案房屋的出租人，对于合同的不能履行具有明显主要过错，金色摇篮公司作为承租人具有未对涉案产权进行审慎审查的较小过错。第二阶段，双方第一次诉讼及达成调解协议后。双方虽然在调解协议中，明确约定了双方的权利义务，但是，对于双方权利义务的审查，亦应从双方订立合同的目的及善意履行的角度去理解。首先，从双方订立调解协议的目的看，金色摇篮公司作为幼儿教育的专业机构，订立调解协议的目的应是继续履行租赁合同开办幼儿园，并意在保证当年9月份能够顺利开园；伊善涛、伊善伟、伊善青订立调解协议的目的，亦应是继续履行租赁合同，获取出租费用，承诺做好北侧地下室地上部分封堵、接通消防通道、协调好相邻关系等配合工作。因此，双方在产生第一诉讼后同的目的，均是继续善意履行涉案租赁合同，相互做好配合协调工作，此既为双方的合同目的，亦为此后履行中双方应遵守的基本原则。因此，双方在调解协议中，虽然约定了伊善涛、伊善伟、伊善青北侧地下室地上部分封堵、接通消防通道、协调好相邻关系等义务，系在金色摇篮公司一二楼装修完毕通知其若干日后再行实施，但是，从有利于双方合同目的的角度看，该条款并不限制伊善涛、伊善伟、伊善青在接到金色摇篮公司明确通知后，即应着手进行北侧地下室地上部分封堵、接通消防通道、协调好相邻关系等义务的履行，而非纠结于金色摇篮公司是否对一二楼完全装修完毕。且，金色摇篮公司一二楼是否装修完毕，实质影响的是金色摇篮公司自身利益，而非伊善涛、伊善伟、伊善青的租金获取利益。再，即使此后因金色摇篮公司装修迟延问题，导致金色摇篮公司无法正常开园等后果，由其自身负担外，金色摇篮公司亦应支付相应租金对价，并对伊善涛、伊善伟、伊善青因此造成的额外改造支出承担赔偿责任，因此，伊善涛、伊善伟、伊善青在接到金色摇篮公司通知后即履行北侧地下室地上部分封堵、接通消防通道、协调好相邻关系等义务，并不影响伊善涛、伊善伟、伊善青的租金收益和其他权益，且有利于双方继续履行合同的共同目的。其次，从民事合同善意履行的原则看。双方合同履行中即使出现了一定问题，双方亦应本着善意的原则，及时沟通，协商解决，而非采取损害共同利益违背常理的非善意方式。本案中，金色摇篮公司在调解协议签订后，在实施装修过程中虽未办理装修施工许可，伊善涛、伊善伟、伊善青作为出租人，应本着合作共赢、善意履行的原则予以及时提醒，协助其及时办理装修许可，以便于双方合同的继续履行，而伊善涛、伊善伟、伊善青作为涉案房屋出租人，在自身负有北侧地下室地上部分封堵、接通消防通道、协调好相邻关系等约定义务情况下，采取出租人举报投诉承租人装修违法的方式，不符合一般生活常理，结合本院司法审判实践经验，本院认为其行为并非完全出于维护全市装修施工正常行政管理秩序的公益目的，故伊善涛、伊善伟、伊善青的后续行为并不具有民事履行上的善意。综上，纵观全案，并结合双方合同履行的整体事实，本院认定伊善涛、伊善伟、伊善青对于双方租赁合同的最终未能履行，具有较大过错，应承担70％的过错责任；金色摇篮公司作为专业幼儿园经营机构，在承租涉案房屋前未对涉案房屋产权及周围环境安全进行严格审查，在进行大面积实施装修前未依法办理装修施工许可审批手续，对于双方租赁合同的最终不能履行亦存在一定过错，应承担30％的过错责任。一审法院认定双方具有均等过错和责任属于认定不当，本院予以调整。另，金色摇篮公司交纳的27万元押金，并不属于租金或损失的范围，不宜按过错责任比例予以区分，应一并返还。一审法院对此认定亦不当，本院一并予以调整。再，关于家具款争议及诉讼费用负担，一审法院在本案说理部分已进行了充分论证，认定并无不当，本院对此予以维持。综上所述，济南金色摇篮教育科技有限公司上诉请求部分成立、本院予以支持；伊善青、伊善涛、伊善伟上诉请求依法不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初8530号民事判决；二、确认济南金色摇篮教育科技有限公司与伊善涛、伊善伟、伊善青签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2020年11月2日解除；三、限伊善涛、伊善伟、伊善青于本判决生效之日起十日内赔偿济南金色摇篮教育科技有限公司损失1835137.55元（2,621,625.07元×70%）；四、限伊善涛、伊善伟、伊善青于本判决生效之日起十日内返还济南金色摇篮教育科技有限公司押金270,000元；五、限济南金色摇篮教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内向伊善涛、伊善伟、伊善青支付租金及占用费328773元{（60万元+495,910元）×30%}；六、驳回济南金色摇篮教育科技有限公司的其他诉讼请求；七、驳回伊善涛、伊善伟、伊善青的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费46,540元，减半收取计23,270元，由济南金色摇篮教育科技有限公司负担6981元，伊善涛、伊善伟、伊善青负担16289元，财产保全费5000元，由伊善涛、伊善伟、伊善青负担；一审反诉案件受理费7778元，由济南金色摇篮教育科技有限公司负担2333元，伊善涛、伊善伟、伊善青负担5445元。二审案件受理费46540元，由上诉人济南金色摇篮教育科技有限公司承担23270元，伊善青、伊善涛、伊善伟承担23270元。本判决为终审判决。审 判 员 刘继英二〇二一年七月八日法官助理 万振驰书 记 员 李姗姗