山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终8056号 上诉人（原审被告）：周希业，男，1975年11月14日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：屈希杰，山东海政律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：山东闽天豪实业有限公司，住所地山东省青岛市市北区。统一社会信用代码：91xxXN。 法定代表人：黄嘉贤，经理。 委托诉讼代理人：牟京亮，山东容达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马静，山东容达律师事务所律师。 上诉人周希业因与被上诉人山东闽天豪实业有限公司（以下简称闽天豪公司）土地租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初9969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周希业上诉请求：1.依法撤销（2020）鲁0282民初9969号民事判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间的合同有效。1.上诉人与被上诉人租赁合同第六条明确约定“租赁期间，乙方须遵守国家和地方的法律规定，保证安全生产、合法经营；甲方不得干涉乙方的使用和经营，也不承担乙方造成的责任”。第七条约定“乙方建设的，需双方签字清单”。可见，双方合同约定的是依法使用土地，并没有原审判决杜撰的承租用途。2.本案《土地租赁合同》系李京革与即墨市留村镇前北葛村民委员会签订《土地经营合同书》的从合同，系转租合同，该合同明确约定：租赁期内，乙方租赁的土地只能用于发展花卉、果菜、苗木等种植业。涉案合同对土地用途没有约定，应当参照主合同约定但仍然应当参照上述约定。3.涉案土地还有接近2万平方米不是基本农田，可以在村委允许下进行合法使用。二、原审判决认定占用期间为“2020年7月1日至2020年9月1日”无事实及法律依据，与事实不符，是错误的。被上诉人在第一次庭审中认可2020年6月份开始建围墙且围墙已经建成，足以证明上诉人已经于2020年6月份前交付涉案土地。上诉人在庭审时主张是2020年5月10日交付涉案土地，对此被上诉人无异议，应当认定被上诉人占用期间的起始时间为2020年5月10日。被上诉人至今没有将上述生产管理用房收回，因此在生产管理用房收回前，被上诉人不存在交付给上诉人涉案土地的事实，占用期间应当继续计算。涉案土地上有大量树木在被上诉人控制使用期间被砍伐，被上诉人既没有赔偿上诉人的损失，又没有恢复原状或重新种植。综上，上诉人已经于2020年6月份前交付涉案土地，被上诉人控制使用期间临时看护房屋及平整地面转租给第三方使用并收取租金，将土地上的树木砍伐并种植经济作物，没有将涉案土地交付给上诉人，合同合法有效，被上诉人应当按照合同约定支付租金。 被上诉人闽天豪公司辩称，一审法院认定事实正确，适用法律准确，一审判决并无不当。经一审法院查明，本案涉案土地为农用地，而上诉人与被上诉人签订《租赁合同》时并未告知被上诉人涉案土地仅可用于农业生产、不得改变土地使用性质，因此被上诉人根据合同约定使用承租的土地，经上诉人同意在其上堆放木材、钢材等，并建设集装箱或者简单的防晒、防雨棚，该约定违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条、第三十一条、第六十三条的强制性规定，一审法院认定双方就涉案土地签订的租赁合同无效是正确的。因合同无效被上诉人将涉案土地返还给上诉人，并向上诉人支付占用期间的使用费，事实清楚，于法有据，一审判决并无不当。 闽天豪公司向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告签订的土地《租赁合同》；2.判令被告返还原告租金人民币50万元并支付租金占用期间的利息（按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；3.判令被告赔偿原告损失13万元；4.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：1.涉案土地现位于青岛市即墨区。1999年4月26日，案外人即墨市留村镇前北葛村民委员会（甲方）与案外人青岛市华贵果菜科技示范基地（乙方）签订土地租赁经营合同一份，合同约定：甲方将村西约70亩耕地租赁给乙方经营，租赁经营期限自1999年7月至2029年7月，共30年；租赁期内，乙方租赁的土地只能用于发展花卉、果菜、苗木等种植业，不能改变使用性质（允许建设部分生产管理用房）；租赁价格为每亩、每年人民币400元，当年结算，30年不变；甲方承诺在土地租赁期间，不再向乙方收取任何税费，乙方应缴纳的税费已全部包括在租赁费中，由甲方负责缴纳；在租赁期间，乙方有权将租赁土地转租，乙方投资形成的一切设施，乙方可以买卖、转让或出租。此外，合同还就甲、乙双方的责任和权力、违约责任等进行了约定。乙方代表李京革在合同上签字。 2.2020年5月5日，案外人李京革、李民（甲方）与被告周希业（乙方）签订租赁合同一份，合同约定：甲方将位于即墨市亩（电动门道路以西全部及原合同租赁土地东南角约10亩）的土地、建筑物、构筑物及设施转租给乙方使用，期限为九年，自2020年7月1日起至2029年7月1日止；租金每年合计400000元，租金一年一付，乙方须在每年6月30日前，一次性向甲方交付下一年全部租金，本合同签订之日起生效，乙方须向甲方支付200000元保证金后，即可进场做前期工作，该保证金可用于抵顶第二年的一半租金；乙方负责缴纳原合同的租金；如甲、乙双方在九年内无故退租，应赔偿对方损失费1400000元。此外，双方还就权利义务、拆迁赔偿、纠纷解决方式等进行了约定。 3.2020年5月11日，被告周希业（甲方）又与原告闽天豪公司（乙方）签订土地租赁合同一份，合同约定：甲方将位于即墨市亩土地出租给乙方使用，期限为9年，出租起止时间以甲方交付使用时间为准；租金每年每亩8500元，每年租金以甲方交付的实际面积为准，租金合计600000元，租金一年一付，每年合同签订日前一个月交付下一年的租金；租赁期限为2020年7月1日起至2029年7月1日；甲方同意乙方在所租土地堆放木材、钢材等，并建设集装箱或者简单的防晒、防雨棚，并帮助协调当地关系，费用由乙方负担；2020年10月30日，乙方需一次性向甲方交保证金200000元，如乙方在三年内退租，则将保证金作为甲方的损失赔偿，不予退回；如乙方在三年内不退租并继续租用该土地，则将保证金转为第四年部分地租款；九年内，乙方如果无故退租，应赔偿甲方人民币1400000元损失费，以后每年递减200000元；甲方如果无故终止合同，则赔偿乙方搬迁费及违约金1400000元，每年递减200000元。此外，原、被告还就双方的义务、拆迁补偿、纠纷解决方式等进行了约定。2020年4月26日至5月12日期间，原告闽天豪公司通过银行转账共向周希业支付租赁费500000元。2020年6月，闽天豪公司开始在涉案土地上建设围墙，得知涉案土地为基本农田后，未实际使用。 4.2020年11月28日，一审法院到青岛市即墨区涉案土地处查看，发现涉案土地东侧原有的厂房被一姓名为程爱漠的出租方出租，承租方孙世华、李宝玉、陈永生、李玉才、黄志强等均与程爱漠签订了《厂房租赁合同》。原、被告均称对该出租事宜不知情，从未收到承租方的租金。 5.2021年1月19日，依原告闽天豪公司申请，本院作出（2020）鲁0282民初9969号调查令。2021年1月22日，青岛市即墨区自然资源局依法出具了调查令回执，经调查，涉案土地44972平方米，权属为即墨区龙山街道办事处前北葛村土地，其中，占用耕地38983平方米、农村道路578平方米、坑塘水面435平方米、沟渠545平方米、田坎406平方米、村庄4025平方米。该宗地占用基本农田27143平方米。 本案经一审法院多次调解，原、被告双方未达成一致意见。 上述事实，有原、被告的陈述及土地租赁经营合同书、租赁合同、中国农业银行转账明细、中国工商银行转账明细、围墙照片等证据予以佐证，经开庭质证，一审法院予以采信。 一审法院认为，民事活动必须遵守法律。原告闽天豪公司与被告周希业签订的土地租赁合同虽系双方的真实意思表示，但不得违反法律、行政法规的强制性规定。根据已查明的事实，涉案土地为农用地，仅可用于农业生产，不得改变土地使用性质，但原、被告签订的合同中约定的承租用途为“堆放木材、钢材等，并建设集装箱或者简单的防晒、防雨棚”，并非农业用途，且原告闽天豪公司承租后又在涉案土地上建设围墙，其在建设前并未办理农用地转用审批手续，上述行为均改变了涉案土地的农用地属性，故原、被告双方就涉案土地签订的租赁合同违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，应认定为无效。 关于合同无效的法律后果。无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，租赁合同签订后，原告闽天豪公司共向被告周希业支付租金50万，原告已进场建设围墙，即原告已实际占用涉案土地，至本案起诉前未将涉案土地返还被告，现因合同无效，原、被告双方应当互相返还，但因原告占用期间的土地使用权无法返还被告，故原告应折价补偿被告，涉案合同中土地的租金是双方当事人的真实意思表示，可参照年租金60万元作为上述折价补偿的计算标准，故原告应当向被告支付自2020年7月1日至2020年9月1日占用期间的费用10万元，被告扣除该费用后应向原告返还租金40万元。合同无效后，有过错的一方，应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告周希业作为土地出租方，明知涉案土地具有农业生产属性且不得改变土地用途，仍同意原告闽天豪公司改变土地用途的要求并约定在合同中，原告闽天豪公司作为土地承租方，在未全面核实租赁土地的性质、规划用途的情况下仍愿意承租该场地，在涉案土地上建设围墙，双方对租赁合同无效均存在过错，故原、被告应当对合同无效各承担50%的责任。因原、被告双方均未在本案中主张相关损失，亦未提交相关证据，故本案不予处理，双方均可另案主张。关于涉案土地东侧厂房被出租一事，合同无效后，原告可在确定具体侵权人后向侵权人主张相关权利。 综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第三十一条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告山东闽天豪实业有限公司与被告周希业于2020年5月11日签订的土地租赁合同无效；二、被告周希业于本判决生效之日起十日内向原告山东闽天豪实业有限公司返还租金40万元；如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告山东闽天豪实业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8800元，由原告山东闽天豪实业有限公司负担4400元（原告已预交10100元），由被告周希业负担4400元。 本院二审期间，上诉人提交以下新证据：一、涉案土地现状拍摄照片一份，证明涉案土地有临时看护房，可以堆放木材；二、和中间人蓝孝学的录音，证明临时看护房和场地是黄万章租赁给了蓝孝学使用9年，蓝孝学又向外转租的，转租给了程爱漠。被上诉人质证称，对证据一、二的真实性不予认可。 二审查明的事实一审一致。 本院认为，本案的争议焦点是上诉人周希业与被上诉人闽天豪公司签订的《租赁合同》是否有效。 关于涉案合同的效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家实行永久基本农田保护制度，永久基本农田经依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或者改变其土地用途。本案查明，涉案土地一共44972平方米，耕地占38983平方米，其中基本农田为27143平方米。涉案土地应严格依照农用地的用途依法使用，未经批准不得用于非农建设，但上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》约定“甲方：周希业乙方：山东闽天豪实业有限公司……四、甲方同意乙方在所租土地堆放木材、钢材等，并建设集装箱或者简单的防晒、防雨棚……”,该约定改变了农用地的农业用途，且双方均未提交有效证据证明涉案土地办理了农用地转用审批手续，故该约定违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条、第三十一条，《中华人民共和国农村土地承包法》第十八条规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规强制性规定”。综上，一审法院认定涉案合同无效，有充分的事实和法律依据，本院予以确认。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，涉案合同约定“租赁期限为2020年7月1日至2029年7月1日，每年租金合计60万元整”，故双方均认可从2020年7月1日起正式计算涉案土地使用时间。后因合同无效被上诉人起诉至一审法院，一审法院于2020年9月1日立案，一审法院认定被上诉人占用涉案土地的期间为2020年7月1日起至2020年9月1日并据此参照年租金60万元计算该时期的土地占用费10万元并无不当。另，上诉人未提交充分有效证据证明涉案土地东侧厂房由被上诉人对外出租并收取租金以及涉案土地的实际损失情况，故对于合同无效后双方返还财产的情况，一审法院认定上诉人周希业扣除10万元土地占用费后向被上诉人闽天豪公司返还租金40万元亦无不当。双方因合同无效受到的损失，可另案主张。 综上所述，周希业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7300元，由上诉人周希业负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李丰波 审 判 员 尤志春 审 判 员 刁培峰 二〇二一年七月二十八日 法官助理 张 旋 书 记 员 侯小凡 书 记 员 李 扬