山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终4988号 上诉人（原审原告）：高华流，男，1973年9月16日出生，汉族，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：万德波，山东泽川律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：孙立合，男，1974年9月15日出生，汉族，住山东省昌邑市。 被上诉人（原审被告）：青岛永来铸造有限公司，住所地：山东省平度市南村镇。 法定代表人：孙泰山，执行董事。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：马瑞合，昌邑博宇法律服务所法律工作者。 上诉人高华流因与被上诉人孙立合、青岛永来铸造有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初4179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 高华流上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判孙立合、青岛永来铸造有限公司给付房屋租金14,000元及逾期利息，并按每月14,000元的标准支付自2010年7月1日起至实际搬离日的租赁费；2.改判孙立合、青岛永来铸造有限公司支付租赁占用厂地、房屋期间的城镇土地使用税105,395.54元；3.改判高华流不予承担孙立合、青岛永来铸造有限公司擅自搭建的钢结构棚及12间房屋的装修（价值90,000元）损失，由孙立合、青岛永来铸造有限公司自负；4.本案上诉费由孙立合、青岛永来铸造有限公司承担。事实和理由：1、2018年3月10日，孙立合与青岛永来铸造有限公司签订的厂房厂地《租赁合同》，合同的租赁标的物是“永来铸造公司厂房厂地”，该厂房实际是永来铸造公司于2012年开始承租高华流的，高华流在合同上签字，是以厂房产权人的身份对永来铸造公司对外转租行为的认可，但由于转租人永来铸造公司一方未签字，因此，该《租赁合同》并未生效。2018年3月30日，孙立合与青岛永来铸造有限公司重新签订了《出租协议》，三方签字生效。《出租协议》约定房租每月10,000元，由孙立合每月底付给房东高华流。（孙立合也并未履行2018年3月10日无效合同约定的每年递增5%，并且认可并履行2018年3月30日出租协议约定的月租10,000元）。自2019年1月份孙立合要求增加使用12间平房，双方同意，口头约定每月加房租4000元，孙立合在2019年1月31日付了10,000元房租后，又于次日如约付了4000元，于2019年2月28日付了月房租14,000元，于2019年4月3日付了月房租14,000元，因此，孙立合应支付尚欠的6月份的租金应为14,000元，而不是10,000元。2、2019年4月12日，孙立合受让了青岛永来铸造有限公司100%股权，并与永来公司股东于忠强、张海波签订了《股权转让协议》，该协议第一条明确约定：转让之后，所有权利义务均由孙立合承担，包括生产经营所产生的税费、欠款、房租、工资、电费等。城镇土地使用税在企业会计核算中是列为“税金及附加”科目的明细税种，由孙立合、青岛永来铸造有限公司承担自无任何争议。且2020年3月7日，孙立合已实际支付土地使用税20,000元，说明孙立合本人对其应支付永来铸造公司实际使用厂房的土地税也是认可的。一审法院以高华流与孙立合签订的《租赁合同》中无土地使用税的明确约定，不予支持，明显与股权转让协议和孙立合的履行合同行为相悖。3、孙立合扩建的钢结构棚及3间平房的室内装修在当时并未经过高华流同意，系擅自扩建、装修，且搭建的钢构大棚没有办理任何建设手续，系违法建筑。依据《城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人未经出租人同意，装饰、装修或扩建发生的费用由承租人承担。”故，装修、扩建费用应由孙立合自负。一审法院判令上述违建及装修归高华流所有，并支付孙立合装修物折价款90,000元系适用法律错误。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律不当。 孙立合、青岛永来铸造有限公司辩称，高华流的上诉请求不成立，请求二审法院驳回高华流的上诉请求。 高华流向一审法院起诉请求：1.判令孙立合、青岛永来铸造有限公司立即给付高华流房屋租金14000元及利息（按同期全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付，自应付之日起至实际付款日止），土地使用税105395.54元，以上共计119395.54元；2.依法解除高华流、孙立合、青岛永来铸造有限公司之间的租赁合同；3.本案诉讼费由孙立合、青岛永来铸造有限公司承担。事实和理由：2012年2月23日，青岛永来铸造有限公司原股东于忠强、张海波租赁高华流位于平度市处开办青岛永来铸造有限公司，后因公司经营难以为计，2018年3月30日，于忠强、张海波将青岛永来铸造有限公司的设备、租赁高华流的厂房一并出租给孙立合，并约定厂房租金每月10000元，由孙立合按月支付给高华流。2019年4月12日，于忠强、张海波又将青岛永来铸造有限公司的全部股权转让给孙立合，并约定公司转让前的债权债务由于忠强、张海波承担，转让以后的债权债务由孙立合承担。2019年1月，经高华流、孙立合协商，增加租赁房屋12间，每月租金4000元，自孙立合在该厂房经营至今，孙立合、青岛永来铸造有限公司分多次总共支付租金、税金195000元，至今尚欠租金14000元、土地使用税105395.54元。高华流多次找孙立合追要，孙立合闭门不见。综上所述，孙立合、青岛永来铸造有限公司不遵守双方约定，无故延付租金，拒不交纳土地使用税费，严重侵害了高华流的合法权益，为此，提起诉讼，请依法判决。 孙立合、青岛永来铸造有限公司共同辩称，高华流所诉无事实和法律依据，应依法驳回高华流诉讼请求。理由：第一，2018年3月10日，高华流、孙立合双方签订租赁合同，双方约定租赁期限自2018年4月1日至2027年3月30日，但高华流未按合同履行，高华流于2020年4月22日无故扰乱孙立合、青岛永来铸造有限公司生产秩序，阻碍孙立合、青岛永来铸造有限公司生产经营，双方另约定因环评问题停产整改期间免除房租，续开后续缴；第二，高华流承诺协助解决环保问题，但因环评问题2019年年初开始青岛永来铸造有限公司一直处于停产整改，经营无法续开，至今没有经营，因此高华流要求孙立合、青岛永来铸造有限公司支付租赁费无事实依据；第三，孙立合、青岛永来铸造有限公司给付高华流房屋租赁费至2020年5月，直至高华流起诉，孙立合、青岛永来铸造有限公司不欠高华流任何租赁费。高华流所主张的12间房屋租赁费每月4000元无事实依据，高华流、孙立合、青岛永来铸造有限公司签订租赁合同时，合同中明确约定租赁物包含该12间房屋。关于高华流主张的土地使用税，双方所签订的租赁合同中无任何约定，且该税费的缴纳义务人是高华流，并非孙立合、青岛永来铸造有限公司，因此高华流该主张无事实和法律依据，依法不应支持；第四，租赁合同解除问题，孙立合、青岛永来铸造有限公司认为导致租赁合同无法履行的原因完全在高华流，2020年4月22日上午，高华流将青岛永来铸造有限公司大门锁栓据断，闯进青岛永来铸造有限公司院内，将其车辆封堵住大门，并派人守住大门导致车辆及人员无法进入院内，青岛永来铸造有限公司无法再进行生产经营，合同目的无法实现，并给孙立合、青岛永来铸造有限公司造成巨大经济损失。 一审法院认定事实：2018年3月10日，青岛永来铸造有限公司与孙立合签订租赁合同一份，租赁物为：1、设备：250变压器一台、500公斤电炉两个、120装载机一辆、抛丸机一台、混砂机大小各一台、电动筛子一个、水柜一台。2、场地：东西车间一共17间，长50米，南北车间10间，长约40米，厂房1000米平，院内4800平方，含东北面12间平房。租赁费每月1万元，每年递增5%，租赁期限自2018年4月1日至2027年3月30日。高华流在该协议中签字。 2018年3月30日，于忠强、张海波、高华流、孙立合签订出租协议一份，甲方为青岛永来铸造有限公司、于忠强、张海波，乙方为孙立合，甲方将位于平度市青岛永来铸造有限公司的手续即所有设备出租给乙方使用，设备包含：250变压器一台套及配电盘、500公斤电炉两个、120装载机一辆、抛丸机一台套、混砂机大小各一台、电动筛子一个、水柜一台，总价值为17万元。房租每月1万元，由孙立合交给高华流。租赁期限自2018年4月1日至2019年5月30日。至2018年5月30日前，双方完成股权转让，该合同作废。 2019年4月12日，甲方青岛永来铸造有限公司、于忠强、张海波，与乙方孙立合达成股权转让协议一份，于忠强、张海波将其在青岛永来铸造有限公司的股权100%转让给孙立合，转让之前的债权债务由甲方承担，转让之后的由乙方承担，价值17万元的设备归乙方所有，该协议签署后双方在两个月内完成变更手续。高华流在该协议中签字。2019年5月20日青岛永来铸造有限公司的股东由于忠强、张海波、王显丽，变更为孙立合、孙泰山。 青岛永来铸造有限公司在经营期间，在涉案租赁场地内搭建钢结构棚一个，西北小屋内进行装修，并安装其他设备，经双方协商确认钢结构棚及西北小屋内进行装修添附物价值共计9万元，除航车、250变压器外2021年1月底孙立合及青岛永来铸造有限公司将相关设备拆走。因为环保问题，2019年期间青岛市生态环境局平度分局多次给其下达整改决定书、行政处罚决定书。 本案涉案所涉场地的国有土地使用权证为平国用（2012）第xx号，土地使用权人为高华流，房屋产权证为青房地权平房私字第××号，权利人为高华流。本案在诉讼过程中，高华流将涉案房产及土地使用权转让给他人。 一审法院认为，通过分析高华流、孙立合、青岛永来铸造有限公司双方的诉辩意见，双方所举证据及质证意见，本案双方的争议焦点是：1、高华流所主张的2020年6月份租赁费14,000元及土地使用税105,395.4元是否应当由孙立合、青岛永来铸造有限公司承担；2、青岛永来铸造有限公司所建的钢结构棚及十二间房屋装修添附物如何处置。 现对以上焦点问题分析如下： 关于第一个焦点问题。孙立合提交的2018年3月10日高华流与孙立合签订租赁合同中，双方约定了场地租赁费1万元，高华流在租赁场地的范围处加注“含东北面十二间平房”，且在2018年3月30日的出租协议中，关于房租部分再次明确租金为1万元，因此对高华流关于涉案场地西北角十二间平房每月租金4000元的主张不予支持。高华流主张的租赁费为2020年6月份租赁费，孙立合、青岛永来铸造有限公司辩称因高华流妨碍其正常经营，导致青岛永来铸造有限公司无法经营，以及因为环保问题无法正常经营，但未提交证据予以证明，因此对孙立合、青岛永来铸造有限公司的该辩解意见不予采纳，高华流要求青岛永来铸造有限公司给付2020年6月份房租的诉讼请求予以支持。高华流与孙立合所签的租赁合同中并无土地使用税的明确约定，因此对高华流要求青岛永来铸造有限公司承担土地使用税的请求不予支持。 关于第二焦点问题。本案在审理过程中，经一审法院主持调解，双方对青岛永来铸造有限公司在涉案场地加盖的钢结构棚一个及西北十二小屋装修形成添附物的价值达成一致意见，价值为9万元，因此上述钢结构棚及十二间小屋装修添附物折价9万元归出租方高华流所有。 本案诉讼过程中双方均同意解除租赁合同，并且青岛永来铸造有限公司已将相关设备拆除，高华流将涉案土地使用权及房屋出售给他人，因此高华流要求解除租赁合同的诉讼请求予以支持。 综上所述，高华流要求解除租赁合同，青岛永来铸造有限公司给付房屋租赁费的诉讼请求予以支持，要求给付土地使用税的诉讼请求不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第是十一条规定，判决：一、解除高华流与孙立合2018年3月10日、2018年3月30日所签租赁合同；二、青岛永来铸造有限公司于判决生效后十日内给付高华流租赁费10,000元；三、高华流于判决生效后十日内给付青岛永来铸造有限公司钢结构棚及房屋装饰装修物折价款90,000元；四、驳回高华流对孙立合的诉讼请求；五、驳回高华流的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费2688元，由高华流负担1344元，由青岛永来铸造有限公司负担1344元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 高华流提交证据：收取孙立合、青岛永来铸造有限公司房租银行流水明细，证明从2019年1月份开始因为口头协议加了12间房屋之后房租变为14,000元。 孙立合、青岛永来铸造有限公司质证称：对真实性无异议。通过证据看前期每月转款都是1万租赁费，通过整个流水可以看出大部分都是1万，其中4000元租金是对其他房屋一年的房租，与本案无关。对其中的14,000元，是在每月支付1万的房租上多支付4000元，是为了平衡的中间租赁费，因为有的时候没有交。流水上尾号9069的账户是孙立合的账户。针对租赁费的问题，孙立合在庭审过程中已对账，对2020年6月份之前所有租赁费均无异议，均已付清。 高华流提交证据：照片和录像，欲证明：三张照片、录像均证实当时孙立合、青岛永来铸造有限公司搭建了钢结构棚外部及内部情况，照片录像是2021年7月3日形成，拍摄的是钢结构棚外观和内部结构情况。装修只是铺了地面，换了门窗，目前房东未进行改造。以上都是目前涉案房屋现状。 孙立合、青岛永来铸造有限公司质证称，对照片和录像的真实性没有异议，这是目前钢结构车间的现状。在钢结构车间南侧以前还有8米宽的钢结构棚。现在已经被新的买主拆除。新的买主是在本案一审审理期间接手的高华流的上述厂房，高华流已经将钢结构棚、变压器、装修的地面和门窗全部进行了转让。这些照片证明高华流已对钢结构棚和装修地面等接收并进行了处分，现在不让孙立合、青岛永来铸造有限公司进入。在一审审理期间孙立合、青岛永来铸造有限公司和新买主协商过，新买主想要直接利用孙立合、青岛永来铸造有限公司搭建的钢结构棚，但双方就价款未达成一致，所以孙立合、青岛永来铸造有限公司没有直接转让。但没有保留相关证据。 本院认为，孙立合、青岛永来铸造有限公司对高华流二审提交的证据真实性均无异议，本院予以采信。 经审理查明，高华流本案的起诉请求为：1.判令孙立合、青岛永来铸造有限公司立即给付高华流房屋租金14,000元及利息（按同期全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付，自应付之日起至实际付款日止），土地使用税105,395.54元，以上共计119,395.54元；2.依法解除高华流、孙立合、青岛永来铸造有限公司之间的租赁合同；3.本案诉讼费由孙立合、青岛永来铸造有限公司承担。一审诉讼过程中，孙立合、青岛永来铸造有限公司曾提出过反诉，一审法院未予准许。本院二审查明的其他事实与原审一致。 本院认为，本案的争议焦点是：1.孙立合、青岛永来铸造有限公司欠付的2020年6月租赁费数额；2.孙立合、青岛永来铸造有限公司是否应当承担土地使用税105,395.4元；3.关于钢结构棚及房屋装饰装修物折价的问题是否应当在本案中进行处理。 关于焦点一，本院认为，根据相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一审中，孙立合提交的2018年3月10日的租赁合同中有高华流、孙立合的签字，合同约定厂房场地与设备的租赁费1万元整（每年递增5%），租赁期限自2018年4月1日至2027年3月30日。高华流在租赁场地的范围处加注“含东北面十二间平房”。2018年3月30日的租赁合同中约定厂房场地与设备的租赁费1万元整（每年递增5%）。高华流上诉主张双方口头约定每月增加租金4000元，但未提供充分证据予以证明，且其在房屋租赁期间对孙立合每月支付的租金数额10，000元并未提出异议，故对于高华流的该项上诉请求，本院不予支持。高华流在一审中明确其主张的房租为2020年6月的房租，一审判决并无不当，本院予以维持。 关于焦点二，本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷，高华流的请求权基础为双方的房屋租赁合同关系。高华流与孙立合在租赁合同中并未有关于土地使用税的明确约定，高华流上诉主张孙立合支付土地使用税所依据的《股权转让协议》系另一法律关系，与本案无关，故对于高华流的该项上诉请求，本院不予支持。 关于焦点三，本案高华流作为原告，起诉的诉讼请求范围并未包含钢结构棚及房屋装饰装修物折价，根据不告不理的原则，该问题不属于本案的审理范围。孙立合、青岛永来铸造有限公司一审中曾向一审法院提起过反诉，一审法院对此未予准许，孙立合、青岛永来铸造有限公司亦未提交反诉费，故本案对此不应予以处理。且，涉案房屋在租赁合同尚未解除时即已转售并交付他人，高华流本案明确表示其不同意继续利用该部分添附，而孙立合、青岛永来铸造有限公司二审中亦称，新业主曾欲利用钢结构棚但其双方就价格并未达成一致，以及部分钢结构棚现已被拆除，故其添附实际被利用的部分以及应当进行的折价独立于本案诉讼请求，孙立合、青岛永来铸造有限公司就此可以另案进行主张。 综上所述，高华流的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初4179号民事判决第一、二、四、五项； 二、撤销山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初4179号民事判决第三项。 一审案件受理费2688元，由高华流负担2463元，青岛永来铸造有限公司负担225元，二审案件受理费4440元，由高华流负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  孙 琦 审 判 员  谷林平 审 判 员  于 梦 二〇二一年七月十五日 法官助理  张 蕾 书 记 员  祁 康 书 记 员  王珩霖