广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3683号上诉人（原审原告）：广州市梅山物业发展有限公司。住所地：广州市南沙区黄阁镇亭角村（梅山电厂办公楼）。法定代表人：吴文具，职务：执行董事。委托诉讼代理人：周其俊，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市穗华房产开发有限公司。住所地：广州市越秀区越华路43号三楼。法定代表人：严飞虎，董事长。委托诉讼代理人：熊晓军，公司员工。委托诉讼代理人：董丽湘，公司员工。被上诉人（原审第三人）：广东生物技术联合公司。住所地：广州市白云区金钟横路38号306房。法定代表人：许卓雄。上诉人广州市梅山物业发展有限公司（以下简称梅山公司）因与被上诉人广州市穗华房产开发有限公司（以下简称穗华公司）、广东生物技术联合公司（以下简称生物公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初15522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梅山公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判穗华公司协助梅山公司将广州市海珠区晓港西马路15号802房（不动产权证号：1941848）的不动产权登记过户至梅山公司名下；3、穗华公司负担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决理由均不成立。一、本案应当适用《中华人民共和国合同法》第四百零三条并排除适用第四百零二条。第四百零三条规定的是间接代理中委托人及第三人的介入权与抗辩权，第四百零二条规定的是隐名代理直接约束委托人与第三人。两者最主要的区别在于适用前提不同：第四百零三条的适用前提，是第三人与受托人订立合同时，不知道委托人与受托人之间存在代理关系；第四百零二条的适用前提，是第三人与受托人订立合同时，知道委托人与受托人之间存在代理关系。由于两者的适用前提完全相反，两个条款必然不得同时适用。本案中，根据一审法院已查明的事实，穗华公司与生物公司签订《集资统建住宅合同》时，穗华公司并不知道梅山公司与生物公司之间存在代理关系，因此本案应当适用第四百零三条并排除适用第四百零二条。由于穗华公司未向生物公司履行产权过户义务，因此梅山公司依第四百零三条有权行使委托人的介入权，要求穗华公司履行产权过户义务。二、土地出让金负担问题亟待解决不构成驳回诉讼请求的理由。虽然穗华公司与生物公司签订《集资统建住宅合同》时没有约定土地出让金的负担，也没有明确房价中是否包含土地出让金，但是依据《合同法》第六十一条，合同约定不明时，可以采取补救措施，《合同法》第六十二条还规定了当采取补救措施后仍然无法确定时的履行规则。人民法院应当适用上述规定，依法确定土地出让金的负担问题，而不应搁置土地出让金负担问题，更不得以土地出让金负担亟待解决为理由驳回诉讼请求。三、取得房屋使用权是买方的权利而不是买方的义务在房屋买卖合同中，买方支付房款，卖方交付房屋并办理产权过户手续，是买卖双方的主要合同义务。取得房屋使用权是买方的权利，不是买方的义务。卖方履行产权过户义务不以买方取得房屋使用权为对价，而是以买方支付房款为对价。本案中，根据一审法院查明的事实，穗华公司承认已收齐全部房款，梅山公司的证据也足以证明已向生物公司付清用于购房的款项，因此买方的主要义务已经履行完毕，卖方应当履行产权过户义务。一审法院以梅山公司未能证明其已享有合同权利为理由驳回诉讼请求，不符合法律规定及合同对价原理。需补充强调的是，梅山公司已取得房屋使用权。穗华公司辩称：一审判决总体上合理公证，穗华公司不应将涉案房屋登记到梅山公司名下。一、穗华公司与梅山公司之间没有建立房屋买卖合同关系。一审法院已经查明，穗华公司与生物公司签订的《集资统建住宅合同》的时间在1988年1月23日，梅山公司与生物公司签订《委托代办购房协议》的时间在1988年1月25日，前者比后者早。穗华公司与生物公司建立合同关系时，梅山公司与生物公司的代理关系还不存在，30多年来，生物公司从未向穗华公司披露过“其与梅山公司的代理关系”，梅山公司也从未向穗华公司主张过任何权利。梅山公司与生物公司签订的《委托代办购房协议》对穗华公司没有效力；梅山公司自身也怠于行使权利；穗华公司如果知道购房人是梅山公司，则不会签订《集资统建住宅合同》。而《集资统建住宅合同》第六条也明确约定:“本合同不得出卖、转让和中途易主。”因此，穗华公司与梅山公司之间没有建立房屋买卖合同关系。二、涉案房屋的土地出让金应由生物公司承担。穗华公司与生物公司签订的《集资统建住宅合同》的时间为1988年1月23日，有关土地出让金的法律法规还未出台，该房屋在交易时未缴纳土地出让金。1988年4月12日第七届全国人民代表大会第一次会议通过宪法修正案，其中第二条为“宪法第十条第四款'任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”修改为:“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”宪法修正案通过后，才在1989年6月25日通过的《中华人民共和国土地管理法》第二条5款中规定:“国家依法实行国有土地有偿使用制度。”，而广州市人民政府直到1993年6月21日才首次确定国有土地使用权出让金标准(穗府【1993】58号)。上述法律及规范性文件的出台均晚于穗华公司与生物公司签订《集资统建住宅合同》的时间。因此,《集资统建住宅合同》中的房屋价格未包含土地出让金。在合同签订后，穗华公司曾通知生物公司来商议办理有关手续，但生物公司没来办理，生物公司也从未要求穗华公司办理相关手续。因此，涉案房屋的土地出让金应由生物公司承担。只有在生物公司缴清了土地出让金后，才能办理过户登记手续。生物公司未到庭陈述意见。梅山公司向一审法院提起本案诉讼，请求：1、判令穗华公司协助梅山公司办理广州市海珠区晓港西马路15号802房的产权过户登记手续；2、判令穗华公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：1988年1月23日，穗华公司（甲方）与第三人（乙方）签订《集资统建住宅合同》（穗华统字第329号），约定：甲方同意乙方购买座落在广州市小港西路15号楼第8层802号房，集资统建住宅单元二房壹厅壹套，建筑面积约60.9215平方米（包括厅，房，厨，厕，阳台、梯间，走道等）；购房款共人民币伍万柒仟捌佰柒拾伍元肆角叁分正；甲方收到乙方全部购房款后，应于1988年2月日完成上述住宅单元的建筑和室内水电安装工程；（如遇天灾或不属甲方主观原因影响工期除外）；待供水、供电部门接通室外水电后，即把房屋交给乙方使用；本合同不得出卖，转让和中途易主，合同执行期间，如乙方因病故，死亡等原因，其继承人应凭广州市公证部门证明向甲方办理易主续约手续；否则，甲方有权不交付住宅单元给乙方使用和不出具《申请产权登记证明书》给乙方；本房屋单元准确建筑面积，以产权部门勘测为准，房价不退不补；等。1988年元月23日，穗华公司向第三人出具广州市小港西15路楼八层802房购房款57875.43元的发票。1988年1月23日，穗华公司与第三人签订《房屋产权移交证明书》，双方确认穗华公司已将广州市河南小港西马路#15八楼802房移交第三人，产权归第三人所有。1988年1月25日，广东省梅山实业总公司（甲方）与第三人（乙方）签订《委托代办购房协议》，约定：甲方因需要在广州购房一套，委托乙方在广州代办购房手续，并以乙方名义向穗华公司签署了购房合同书（穗华统字第329号），购买坐落在广州市小港西路15号楼第8层802号房，两房一厅壹套，建筑面积60.9215平方米，第三人为甲方代收代付了购房款共57875.43元；所购房屋产权纯属甲方所有。1988年1月28日，广东省梅山实业总公司通过中国人民银行向第三人汇入代垫款57875.43元。1988年1月30日，第三人向广东省梅山实业总公司出具《收据》，载明收到其购房款57875.43元。另查，梅山公司原名为广东省梅山实业总公司，于1990年11月12日经番禺县机构编制委员会研究同意改称为广东梅山糖业总公司，于2009年4月29日经广州市工商行政管理局南沙分局批准更名为广州市梅山物业发展有限公司。穗华公司原名为广州市穗华房产开发公司，1993年更名为广州市穗华房产开发有限公司。据查册时间为2020年7月22日的广州市不动产登记查册表记载，海珠区晓港西马路15号802房的权属人为穗华公司，占用部分为全部（所有权人），产别为有限责任（国有独资），登记附注为土地未办有偿使用手续，来函摘要显示：广州市土地利用发展中心于2014年1月28日发出公函，执行明细为欠缴土地出让金、违约金及利息，缴清后方可办理相关业务；广州市土地利用发展中心于2014年3月24日发出公函，执行明细为该用地单位已缴清用地项目的拖欠款项，按照有关规定，现恢复办理其相关业务。诉讼中，梅山公司、穗华公司确认广州市小港西路15号楼第8层802号房现地址为广州市海珠区晓港西马路15号802房。梅山公司表示：当时番禺与广州在地理位置上有一定距离，第三人是由梅山公司投资的联营公司，所以梅山公司才委托第三人购买涉案房屋；90年代后，梅山公司退出联营，现联系不上第三人；不清楚《集资统建住宅合同》的签署时间是1988年1月25日还是23日，该合同写得既像“23日”，也像“25日”，分辨不出；第三人先替梅山公司垫付了房款，梅山公司再将房款支付给第三人;最近才发现涉案房屋没有过户到梅山公司名下。穗华公司表示：曾电话通知第三人办理过户手续，但第三人没有来办理，联系不上第三人；穗华公司与第三人签订合同时，土地出让金的法律法规还未出台，该房屋在交易时未缴纳土地出让金，交易价也未包含土地出让金；如果知道购房人是梅山公司，穗华公司就不会签订涉案合同。穗华公司为证实其抗辩主张还提交了如下证据：1、穗府[1993]58号《广州市人民政府批转市国土局、房地产管理局关于广州市国有土地使用权出让金标准的请示的通知》。2、穗办函[1984]204号《广州市关于组织个人购买住宅的试行办法》,内容：（第四条）个人申请购买住宅的手续：（一）有我市正式户口的居民……。证据1-2拟证明穗华公司同意将涉案房屋过户给第三人，第三人应补交土地出让金；番禺在上个世纪80年代不属于广州市管辖，当时梅山公司不具备购房资格，不同意过户给梅山公司。梅山公司质证表示：对证据1的真实性、合法性由法院核定，合同没有约定土地出让金由谁承担，出现出让金的问题在于穗华公司没有及时为梅山公司办理产权证，所以增加所有的成本和税金应由穗华公司承担。对证据2的真实性、合法性由法院核定，第四条只是规定个人购买住宅的条件，没有规定单位购买住宅的条件，所以不能证明梅山公司无权购买。一审法院认为：穗华公司辩称梅山公司无权起诉。梅山公司主张其委托第三人购买涉案房屋，提供了其与第三人签订的《委托代办购房协议》、付款记录等证据予以证明。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”；第四百零三条规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外”。因此，梅山公司有权提起本案诉讼。穗华公司的上述意见无理，一审法院不予采纳。关于《集资统建住宅合同》签署时间问题。穗华公司主张上述合同签署时间为1988年1月23日。梅山公司表示不清楚是1988年1月25日还是23日，该合同写得既像“23日”，也像“25日”。穗华公司与第三人签订的《房屋产业移交证明书》及穗华公司向第三人出具的购房款发票日期均为1988年1月23日，故穗华公司主张《集资统建住宅合同》签署时间为1988年1月23日更符合常理，一审法院予以采纳。关于办理产权过户登记手续问题。穗华公司辩称其不清楚梅山公司与第三人的委托关系，如果知道购房人是梅山公司，就不会签订《集资统建住宅合同》。第三人与穗华公司签订《集资统建住宅合同》后才与梅山公司签订《委托代办购房协议》，而《集资统建住宅合同》明确约定合同不得出卖，转让和中途易主。现无证据证明第三人在签订《集资统建住宅合同》时已告知穗华公司，其受梅山公司委托购买涉案房屋。穗华公司表示曾电话通知第三人办理过户手续，但第三人没来办理。梅山公司亦表示其最近才发现涉案房屋没有过户到其名下。穗华公司与第三人签订《集资统建住宅合同》及梅山公司与第三人签订《委托代办购房协议》至今已经超过30年，由于第三人及梅山公司怠于行使自身权利，导致涉案房屋需要缴纳土地出让金，该笔费用由谁缴纳亟待解决。另，梅山公司主张涉案房屋由其使用，未提交证据予以证明。据上，梅山公司要求穗华公司直接协助其办理涉案房屋的产权过户登记手续的诉请依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第四百零二条、第四百零三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，作出判决：驳回广州市梅山物业发展有限公司的全部诉讼请求。一审受理费100元，由梅山公司负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。据此，针对梅山公司的上诉，本院认定如下：根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条之规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同，委托人可以行使受托人对第三人的权利存在除外条款，即“第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外”，本案中，生物公司与穗华公司签订《集资统建住宅合同》后才与梅山公司签订《委托代办购房协议》，穗华公司辩称不知情，并表示如果知道购房人是梅山公司，则不会签订《集资统建住宅合同》，况且《集资统建住宅合同》明确约定合同不得出卖，转让和中途易主。因此，穗华公司与梅山公司之间没有建立房屋买卖合同关系，穗华公司对梅山公司不负有合同义务。一审认为梅山公司要求穗华公司直接协助其办理涉案房屋的产权过户登记手续的诉请依据不足，不予支持，并无不当，应予维持。梅山公司的上诉理由，属于对法律理解有误，不予支持。综上所述，梅山公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由梅山公司负担。本判决为终审判决。审判长  戴俊英审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇二一年七月二日书记员  张家齐黄咏欣