安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖13民终2939号 上诉人（原审被告）：安徽省乾通房地产开发有限公司，住所地安徽省砀山县东升北路55号，统一社会信用代码91341321559200513。 法定代表人：王厚君，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许贺，安徽张勇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张勇，安徽张勇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐超，男，1998年11月16日出生，汉族，住安徽省砀山县经济开发区。 委托诉讼代理人：徐百岗，男，1976年2月2日出生，汉族，住安徽省砀山县经济开发区,系徐超之父。 委托诉讼代理人：刘新华,安徽飞创律师事务所律师。 上诉人安徽省乾通房地产开发有限公司（以下简称乾通房地产公司）因与被上诉人徐超商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省砀山县人民法院（2021）皖1321民初2220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 乾通房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回徐超诉讼请求；2.本案诉讼费由徐超承担。事实与理由：1.案涉房屋所属楼栋2018年7月30日竣工验收，2019年4月12日办理竣工验收备案，完全符合商品房买卖合同交房条件。其多次电话通知徐超办理交房手续，但徐超无理由拒不收房，并非其乾通房地产公司不能按期交房。另根据案涉商品房买卖合同约定，徐超未收到交房通知书，应按照合同约定认定2019年5月31日找乾通房地产公司办理房屋交接手续，若其房屋不符合交付条件或不能办理交房手续，乾通房地产公司才应承担违约责任。徐通并未在2019年5月31日要求乾通房地产公司办理交房手续，系典型的逾期收房。（2021）皖13民终402号案件庭审笔录中，徐超承认在业主群内看到收房通知书。2.乾通房地产公司已于2019年9月19日办理初始登记，取得商品房房屋所有权证书，并不存在合同约定的逾期办证情形。合同第二十条仅约定双方同意共同向房屋登记机构申请办理商品房所有权转移登记，并没有约定办理商品房所有权转移登记时间及违约责任。并且，案涉房屋不能办理商品房所有权转移登记系因徐超未能提供单身证明，进而不能开具首套房证明，影响契税的缴纳。故，徐超要求乾通房地产公司支付逾期办证违约金的诉请，无事实和法律依据，应予驳回。 徐超辩称，1.乾通房地产公司逾期交房构成根本违约，应承担违约责任。乾通房地产公司并无证据证明其按照合同约定交付时间前十日向徐超通知交付，徐超至今没有收到任何交付通知，乾通房地产公司所举证明不能证明其履行了通知义务，更无证据证明徐超接到收房通知或电话告知后徐超拒收房屋。乾通房地产公司上诉主张买受人未收到交付通知的，以合同约定交付时间为办理交付手续时间，该约定前提为已履行通知义务，在未履行通知义务前提下，如此认定显然曲解合同本意，显失公平。已生效判决已认定乾通房地产公司构成逾期交付，判决效力明显高于合同条款的效力。2.乾通房地产公司未能及时履行办证义务是导致逾期办证的唯一原因。根据《不动产登记暂行实施条例》的规定，徐超应配合提交的材料为契税发票、办证费，且已于2020年3月19日由乾通房地产公司代收，2020年9月8日乾通房地产公司才为徐超向税务部门缴纳契税，责任在于乾通房地产公司。契税条例并没有规定缴纳契税应当提供单身证明，徐超提供的身份信息显示其未到法定婚龄，乾通房地产公司也在徐超未提交任何信息情况下成功的为徐超缴纳了契税，现其以徐超未提供单身证明不能办理契税为由主张系徐超一方原因，与事实不符。 徐超向一审法院提出诉讼请求：1.判令乾通房地产公司向徐超支付全部房款545416元的日万分之二的逾期交房违约金共计31852.29元（自2019年6月1日至2020年3月19日）；2.判令乾通房地产公司向徐超支付全部房款545416元的日万分之一的逾期办证违约金共计4963.28元（自2020年6月19日至2020年9月9日）；以上合计36815.57元。3.判令乾通房地产公司为徐超商品房存在的质量瑕疵承担维修义务；4.本案所有诉讼费用由乾通房地产公司承担。 一审法院认定事实：乾通房地产公司系有限责任公司（自然人投资和控股），经营范围：房地产开发、经营。2018年3月16日，徐超与乾通房地产公司签订商品房买卖合同，购买乾通房地产公司开发建设的砀山经济开发区××小区××＃楼××单元××层××号商品房一套，建筑面积126.12平方米，房屋价款计545416元。合同第十一条约定，出卖人应当在2019年5月31日前向买受人交付房屋。合同第十二条约定，关于逾期交付责任，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同第二十条约定，关于房屋登记，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。2018年3月15日，徐超向乾通房地产公司缴纳首付款145416元，剩余400000元在银行办理按揭贷款。 2018年7月30日，乾通房地产公司开发的涉案商品房（领袖城38#楼）竣工，经相关部门验收合格，并已完成建设工程竣工验收备案登记，具备交房条件。2020年3月19日，乾通房地产公司向徐超交付房屋。2020年9月8日乾通房地产公司代替徐超交纳房屋买卖契税，2020年9月9日乾通房地产公司为徐超办理了房屋所有权证。徐超接受乾通房地产公司交付房屋后，装修期间发现商品房存在质量瑕疵，并向有关部门进行投诉，物业管理部门为徐超的房屋出具了维修方案。 一审法院认为，徐超与乾通房地产公司签订商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制行规定，合同合法有效。双方当事人应当遵循诚实信用原则全面履行合同的义务。本案中，涉案合同签订后，徐超于2018年5月21日向乾通房地产公司支付了全部购房款项。乾通房地产公司开发的涉案商品房（领袖城38#楼）于2018年7月30日竣工，2018年9月30日经相关部门验收合格，并已完成建设工程竣工验收备案登记，具备交房条件。通常状况下，徐超在支付了全部购房款项后,乾通房地产公司应当按照约定时间向徐超交付房屋。《商品房买卖合同》第十一条第一款第二项约定，乾通房地产公司应该在约定交房时间2019年5月31日前10日内向徐超通知交房，但徐超至今并没有收到交房的通知，乾通房地产公司提交的证人证言及交房流程并不能证明向徐超履行了通知义务，且已经生效的宿州市中级人民法院（2021）皖13民终402号判决书认定乾通房地产公司存在逾期交房行为，因此，乾通房地产公司抗辩称，依据第十一条第二项约定买受人未收到交付通知的，以合同约定的交房时间为办理交付手续的时间，乾通房地产公司不存在逾期交房行为，不予认定。乾通房地产公司应按照合同第十二条约定，向徐超支付全部房款545416元的日万分之二的逾期交房违约金共计31852.29元﹝自2019年6月1日至2020年3月19日（545416元×2?/日×292日）﹞。 关于逾期办理房屋所有权证乾通房地产公司应否承担违约金的问题。本案中，双方签订的合同约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人主张出卖人承担违约责任。案已查明涉案房屋交房时间为2020年3月19日，办理房屋所有权证的实际时间为2020年9月9日，按合同约定办理房屋所有权证时间应为2020年6月19日前，因此该涉案房屋存在逾期办证的情形。乾通房地产公司辩称造成逾期办证的原因是徐超未按照乾通房地产公司要求及时提供单身证明，导致乾通房地产公司无法在收取徐超缴纳的契税时，及时交至税务部门，但乾通房地产公司并没有提供证据证明缴纳契税时需要提供单身证明的法律规定，且根据徐超的身份信息证明在缴纳契税时徐超不满22周岁，不达法定结婚年龄，足以证明其单身身份，在徐超没有提供单身证明的情况下，乾通房地产公司于2020年9月8日仍然为徐超缴纳了契税，乾通房地产公司的抗辩理由不能成立。造成徐超不能及时办理房屋所有权转移登记，乾通房地产公司存在过错，应承担逾期办证的违约责任，即4472.41元﹝自2020年6月19日至2020年9月9日（545416元×1?/日×82日）﹞。 关于乾通房地产公司应否就涉案商品房存在的质量瑕疵承担维修义务。乾通房地产公司辩称交付的商品房已经验收合格，不存在质量问题，但竣工验收报告仅能证明工程质量合格，符合交付条件，不能证明没有任何质量瑕疵。但徐超提交的工程质量投诉意见书、维修方案，不能充分证明涉案房屋存在质量瑕疵。涉案房屋依据合同约定仍在保修期内，徐超可在取得充分的房屋质量存在瑕疵的证据后，请求乾通房地产公司就房屋存在质量瑕疵承担维修义务。综上所述，徐超的诉讼请求部分成立，予以支持。依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、乾通房地产公司自判决生效之日起10日内赔偿徐超逾期交房违约金31852.29元；二、乾通房地产公司自判决生效之日起10日内赔偿徐超逾期办证违约金4963.28元；三、驳回徐超的其他诉讼请求。案件受理费360元，由乾通房地产公司安徽省乾通房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人均没有提交新证据。经审理查明，一审认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，归纳诉辩意见，本案二审争议焦点为：一审法院认定乾通房地产公司一方存在违约，并判决乾通房地产公司承担逾期交房及逾期办证违约金是否正确。 案涉《商品房买卖合同》第十一条第一款第二项约定，乾通房地产公司应该在约定交房时间2019年5月31日前10日内，将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证据材料的通知书面送达买受人。乾通房地产公司认可其并未以书面方式向徐超通知交付商品房，徐超亦不认可其知晓通知交付房屋事宜，现双方均认可实际案涉房屋实际交付时间为2020年3月19日，在乾通房地产公司无有效证据证明其已尽到履行通知义务情况下，上诉主张徐通属逾期收房，系徐通违约，本院不予采信。一审认定乾通房地产公司违约，并判决其承担逾期交付违约金具有事实和法律依据，本院予以维持。 案涉《商品房买卖合同》第二十条约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，受人有权解除合同，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。该条明确约定了违约责任及赔偿标准。乾通房地产公司主张该条未约定所有权转移登记时间及违约责任，显然与事实不符。另，乾通房地产公司并没有提供证据证明缴纳契税时需要提供单身证明的法律规定，且二审中乾通房地产公司亦认可，徐超的身份信息证明在缴纳契税时徐超不满22周岁，不达法定结婚年龄，并不需要提供单身证明，其工作人员存在工作失误。一审对此已作充分阐述。现乾通房地产公司上诉仍主张系因徐超未提供单身证明影响契税缴纳，无法办理房屋所有权变更登记的上诉意见，不予支持。 综上，乾通房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费720元，由安徽省乾通房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周亚丽 审 判 员 曹 志 审 判 员 刘 柳 二〇二一年七月二十六日 法官助理 刘素青 书 记 员 蔡 玲 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。