四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终12903号 上诉人（原审原告）：李静惠，女，1971年3月26日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：何镖，四川蜀霖律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都广聚源投资有限公司，住所地成都市青白江区石家碾中路4号26栋268号。 法定代表人：刘存长，董事长。 委托诉讼代理人：王梦兮，女，系公司员工。 被上诉人（原审第三人）：金碧物业有限公司成都分公司，营业场所成都市龙泉驿区大面街道办银河路118号恒大绿洲53栋1楼。 法定代表人：蒲军，董事长。 委托诉讼代理人：谢宇，男，系公司员工。 上诉人李静惠因与被上诉人成都广聚源投资有限公司（以下简称广聚源公司）、金碧物业有限公司成都分公司（以下简称金碧物业公司）占有物返还纠纷一案，不服四川省成都市青白江区人民法院（2021）川0113民初393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李静惠上诉请求：1．撤销原判，改判广聚源公司、金碧物业公司按每平方米25元/月的标准，自2019年1月1日起向李静惠支付非法占用商铺期间的使用费，计至2021年3月5日止，共计163150元；2．本案诉讼费由广聚源公司、金碧物业公司承担。事实和理由：1．李静惠与金碧物业公司签订的《委托代管服务合同》已于2018年12月31日到期，到期后金碧物业公司无权继续使用案涉商铺，广聚源公司亦不可能基于金碧物业公司同意而占有使用。2．2019年7月，李静惠发现案涉商铺被占用后一直与广聚源公司、金碧物业公司协商处理方案，2020年11月11日向广聚源公司寄发的律师函未收到任何回复，广聚源公司应承担损失扩大的责任。3．广聚源公司堆放的沙盘展柜等均是具有使用价值，且可以循环利用的物品，直到一审庭审前该公司从未告知存放的物品属于废品，广聚源公司、金碧物业公司应当支付《委托代管合同》到期后至2021年3月5日庭审时非法占用案涉商铺的使用费。4．李静惠签署的《同意现状交付承诺函》属于格式合同，金碧物业公司未对其中有歧义的内容进行特殊标注和解释，也未明确案涉商铺堆放的物品如何处理，应承担不利后果。《同意现状交付承诺函》并非李静惠真实意思表示，应属无效。5．李静惠与广聚源公司销售人员的录音材料能够证明该公司自认存在过错，认可应与李静惠协商解决问题，因双方暂未达成一致意见，所以没有安排搬离物资。 广聚源公司辩称，1．广聚源公司依据《委托代管服务合同》在2014年1月1日至2018年12月31日期间合法使用案涉商铺。2018年12月27日，李静惠现场查验后签署《同意现状交付承诺函》同意现状交付，证明其认可广聚源公司将物料置于案涉商铺内，并未要求将商铺恢复原状。2．《同意现状交付承诺函》属于单方承诺，并非格式合同。即使是格式合同，亦只在符合法律规定的无效情形时才属无效。《同意现状交付承诺函》系金碧物业公司代管期间即将届满，李静惠现场确认后所签署，是其真实意思表示。3．广聚源公司为维护与客户的友好关系，愿意协助搬离案涉物品或由李静惠处理并保留所得价款，但李静惠一直要求获得足额赔偿后才愿意处理。结合其称2019年7月发现案涉商铺内有放置物品，但直到2020年3月才取回钥匙，足以证明物品一直存放在案涉商铺系李静惠自身原因导致。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。 金碧物业公司未发表答辩意见。 李静惠向一审法院起诉请求：1．判决广聚源公司立即停止对李静惠所有的位于成都恒大雅苑1号楼102号商铺的非法占有，并予以恢复原状；2．判决广聚源公司按每平方米25元/月的标准，自2019年1月1日起向李静惠支付非法占用商铺期间的使用费用，计算至广聚源公司实际停止非法占有商铺之日止，截至起诉之日的金额为138462元；3．一审诉讼费用由广聚源公司承担。 一审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了企业信息、商品房买卖合同摘要、不动产权证、《同意现状交付承诺函》等证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：李静惠购买了广聚源公司开发建设的位于成都市青白江区，面积为251.75平方米，总价3056089元，合同备案号为60511，所在楼盘名称为“恒大雅苑”。其后李静惠办理了案涉房屋不动产权证。 2013年6月18日，李静惠（甲方）与金碧物业公司（乙方）签订《委托代管服务合同》，约定李静惠委托金碧物业公司进行招商及运营管理，金碧物业公司可寻找实际经营人，并由李静惠、金碧物业公司及实际经营人签订三方租赁合同。合同第四条约定：“1、代管期限为5年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止。2、乙方保证：2014年1月1日至2014年12月31日，月租金为20373元；2015年1月1日至2015年12月31日，月租金为22920元；2016年1月1日至2016年12月31日，月租金为25467元；2017年1月1日至2017年12月31日，月租金为28014元；2018年1月1日至2018年12月31日，月租金为30560元。3、超出上述租金部分作为乙方的服务费收益，归乙方所有；不足部分由乙方赔偿差额部分。……”合同第五条约定“……4、甲方承诺在代管期限内不干预乙方招商、经营、管理等权利……”其后李静惠向金碧物业公司交付案涉商铺，金碧物业公司向李静惠按约支付了2014年1月1日至2018年12月31日的租金。 2018年12月27日，李静惠向金碧物业公司出具《同意现状交付承诺函》，载明：“根据我方与贵司签订的《委托代管服务合同》，我方委托贵司对成都市青白江区凤凰东四路恒大雅苑楼盘1-102号商铺进行招商及运营管理，委托期限2014年1月1日至2018年12月31日。我方同意：承租人和贵司无须对商铺恢复原状，贵方按现状返还我方，我方不会再向贵司及开发商提出任何异议及经济性诉求。” 一审庭审中，李静惠陈述：其于2018年12月27日到金碧物业公司位于案涉楼盘的物管中心收房时，仅签署《同意现状交付承诺函》等手续，未到商铺现场查验；物管中心与案涉商铺距离较近（楼上楼下）；因其平时不住在青白江区，中途从未关注商铺的情况，直至2019年7月方才发现案涉商铺内放置了物品，其于2020年3月从金碧物业公司处领取了商铺钥匙。广聚源公司陈述：其公司在金碧物业公司管理案涉商铺期间从2018年2月起在案涉商铺内放置物品，现商铺内物品对其公司已无使用价值，可由李静惠自行搬离并由李静惠取得案涉商铺内物品的价值，其公司也愿意配合李静惠搬离物品，但现商铺钥匙在李静惠处，其公司无法自行搬离物品；上述两种方式可由李静惠自行选择。金碧物业公司陈述：广聚源公司在金碧物业公司管理案涉商铺期间从2018年2月起在案涉商铺内放置物品，李静惠于2018年12月27日之后继续托管商铺钥匙在金碧物业公司处，金碧物业公司仅保管钥匙，若需使用则需经李静惠同意，保管钥匙期间金碧物业公司未私自使用钥匙开门；现案涉商铺钥匙已归还李静惠。李静惠、广聚源公司、金碧物业公司均对广聚源公司物品至今放置于案涉商铺内无异议。 一审庭审结束后，李静惠、广聚源公司均表示希望调解或和解，截至一审审理终结前，双方仍未能达成一致意见。 一审法院认为，本案系占有物返还纠纷。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 关于李静惠是否有权要求广聚源公司支付案涉商铺占有使用费。1．李静惠购买了案涉商铺并办理了不动产权证，享有的物权应受法律保护。李静惠委托金碧物业公司对其进行经营管理，并由金碧物业公司支付相应租金，构成租赁合同关系。李静惠于2018年12月27日《委托代管服务合同》约定的代管期限届满前，签署《同意现状交付承诺函》，承诺“承租人和贵司无须对商铺恢复原状，贵方按现状返还我方，我方不会再向贵司及开发商提出任何异议及经济性诉求”，金碧物业公司向李静惠支付了约定租金；案涉商铺钥匙亦继续放置在金碧物业公司处，李静惠陈述其于2020年3月从金碧物业公司处领回案涉商铺钥匙，金碧物业公司不持异议。金碧物业公司在经营管理案涉商铺期间，对于案涉商铺有运营管理、使用等权利，广聚源公司基于金碧物业公司的同意而占有使用案涉商铺，故2020年3月份前广聚源公司有合理的理由占有使用案涉商铺。3．李静惠陈述其在《委托代管服务合同》期限届满前未查验房屋情况，2018年12月27日签署《同意现状交付承诺函》时仅去物管中心签字也未查验房屋情况，此后也未关注案涉商铺情况，直至2019年7月才发现案涉商铺内放置了物品，李静惠于2020年3月份取回钥匙，直至2021年1月提起诉讼主张权利。李静惠作为房屋所有权人，应关注其不动产状况，及时主张其权利，在案涉商铺钥匙于2020年3月实际交由李静惠后，李静惠即可完全享有对案涉房屋的自主占有、使用、收益的权利，故2020年3月之后损失扩大的部分应由其自行承担。 关于李静惠主张广聚源公司立即停止对案涉商铺的非法占有，恢复原状的诉讼请求。因广聚源公司在庭审中表示，愿意配合李静惠搬离物品或由李静惠自行将案涉商铺内物品搬走并由李静惠取得物品价值，其上两种方式可由李静惠选择。由此可知，广聚源公司已放弃案涉商铺内物品的所有权，现案涉商铺钥匙已由李静惠自行持有，广聚源公司如需将案涉物品搬离案涉商铺，则需要李静惠的配合和支持。李静惠签署的《同意现状交付承诺函》，承诺“承租人和贵司无须对商铺恢复原状，贵方按现状返还我方，我方不会再向贵司及开发商提出任何异议及经济性诉求”，虽李静惠陈述其在物业服务中心签署《同意现状交付承诺函》时未查看商铺状况，但综合考虑全案，案涉商铺与金碧物业公司在案涉楼盘的物业服务中心距离较近，查看商铺状况并非难事，在案涉商铺钥匙于2020年3月份实际交由李静惠后，李静惠即可享有对案涉房屋的自主占有、使用、收益的权利。故对于李静惠主张广聚源公司立即停止对李静惠所有的位于成都恒大雅苑1号楼102号商铺的非法占有，并予以恢复原状的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回李静惠的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取1535元，由李静惠负担。 本院二审期间，金碧物业公司向本院提交《钥匙托管承诺书》，拟证明2018年12月31日金碧物业公司已将案涉商铺返还给了李静惠，并应李静惠要求为李静惠托管案涉商铺的钥匙。 李静惠质证认为，对该证据真实性予以认可，该证据恰好可以证明金碧物业公司具备打开案涉商铺的条件，纠纷发生后其有义务协助腾空案涉房屋及处理其他问题，但截止2021年3月5日，广聚源公司、金碧物业公司均未对李静惠有关要求表态，均应对损害后果承担责任。广聚源公司质证认为，对该证据的真实性、合法性和关联性均无异议。该证据可以证明案涉商铺已归还李静惠的事实，李静惠自2018年12月27日起对案涉商铺完全享有占有、使用、收益的权利。商铺钥匙是交予金碧物业公司托管，未经李静惠同意，金碧物业公司无权使用案涉商铺。 因各方当事人对该证据真实性均无异议，本院予以采信。 本院经二审查明的事实与一审查明的事实一致；本院对一审查明的事实予以确认。 根据当事人二审提交的新证据，本院另查明，2018年12月27日，李静惠向金碧物业公司出具《钥匙托管承诺书》，载明，因案涉物业需要装修，而李静惠无暇照顾，其将商铺钥匙交与恒大雅苑物业服务中心托管，请代为开启大门。托管期间，商铺内设备、物件遗失、损毁与物业服务中心无关，其在工程完工后亲自取回钥匙。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”因本案法律事实发生于民法典实施前，故适用当时的法律、司法解释。 本案中，金碧物业公司与李静惠建立有偿委托代管服务合同关系，在代管期间，李静惠对金碧公司的处分行为并无异议。李静惠亦认可，其在2018年12月27日委托代管服务合同即将到期时前往金碧物业公司收房，未经查验即行出具《同意现状交付承诺函》及《钥匙托管承诺书》的事实。鉴于案涉商铺与金碧物业公司上下相邻，作为具有民事行为能力的成年人，李静惠收房时怠于查看，对自己所有的财产未尽审慎注意义务，并通过书面方式对法律后果予以确认。对其上诉所称《同意现状交付承诺函》系格式条款，提供方金碧物业公司未对其中有歧义的内容进行特殊标注和解释，应为无效的主张，因相关承诺内容并非特殊专有名词，不具有言辞歧意及理解疑难，对承诺人应具有法律拘束力。结合《委托代管服务合同》到期后，李静惠未及时收回房屋，将钥匙交予金碧物业公司继续代管，且在2019年7月发现堆放物品后并未主张权利，对堆放物品亦未采取合理措施止损，至2020年3月才取回案涉商铺钥匙，即便如其所言，其于2020年11月，即发现堆放情况一年多后，向广聚源公司寄发了律师函，并于2021年提起本案诉讼，亦远远晚于其发现侵占的时间，对案涉房屋因此扩大的损失，应由其自行承担。 综上，李静惠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3070元，由李静惠负担。 本判决为终审判决。 审判长 邱 寒 审判员 陈丽华 审判员 孙 韬 二〇二一年七月二十九日 书记员 刘 逊