辽宁省高级人民法院民 事 裁 定 书（2021）辽民申3481号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：大连辽渔建设集团地产有限公司。住所地：辽宁省大连市甘井子区大连湾街道李家村。法定代表人：姜福恩，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨婕妤，辽宁智库律师事务所律师。委托诉讼代理人：路菲，辽宁智库律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：郭强，男，汉族，1974年9月9日出生，住辽宁省瓦房店市。再审申请人大连辽渔建设集团地产有限公司（以下简称辽渔建设）因与被申请人郭强商品房销售合同纠纷一案，不服辽宁省大连市中级人民法院（2021）辽02民终118号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。辽渔建设申请再审称，其再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）、（六）项规定的情形。请求：撤销二审民事判决，驳回被申请全部诉讼请求；—审、二审案件受理费由被申请人承担。事实和理由：一、案涉车库系抵顶“大连双越通信网络工程有限公司”工程款，双越公司又将车库出卖给被申请人，即案涉车库系以房抵债，再审申请人与被申请人间并不存在商品房买卖合同关系，故被申请人不能依据其与再审申请人签订的《商品房买卖合同》主张逾期办证违约责任。二审判决对此节事实未予查明，应予撤销。根据2013年8月辽宁省高级人民法院民一庭《民事审判服务基层、服务群众热点、难点100问》第68题，有关债权人在没有取得房屋权属证书情况下将抵债房屋出售给第三人，第三人又与开发商签订房屋买卖合同，属于规避法律行为。第三人虽与开发商签订商品房买卖合同，但双方之间并不存在商品房买卖合同关系。当事人不能依据其与开发商签订的商品房买卖合同主张逾期交付或逾期办证的违约责任的规定，案涉房屋系抵债房，被申请人与再审申请人间并不存在房屋买卖合同关系，其无权依据《商品房买卖合同》向再审申请人主张逾期办证违约责任。二、假使认定双方存在商品房买卖合同关系，在被申请人未提供证据证明实际损失的情况下，二审判决调整违约金标准无事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二）》第二十八条、以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，本案被申请人并没有提供证据证明逾期办证给其造成损失，在此情况下，二审判决调整合同约定的违约金标准无依据。三、在被申请人持有案涉房屋期间，房屋升值收益幅度达60%,即被申请人不仅没有损失，而且获利，在此情况下，也不应调整违约金标准。四、2018年6月8日，大连市中级人民法院针对上诉人王登洋与被上诉人大连明和兆泰置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，作出《2018》辽02民终4694号民事判决书，针对同一类型案件应保持裁判的一致性。五、生效判决自房屋实际交付之日起算办证期限及违约金起始时间错误。1.《商品房买卖合同补充协议》第八条第1款最后一句约定：“出卖人提前交房的，买受人同意《合同》第十五条所述的该房屋“交付使用”的时间仍按《合同》第八条约定的交房时间计算”，即应按《合同》第八条约定的交房日期“2015年12月31日”计算。2.再审申请人提前交房，被申请人提前占有、使用案涉房屋，提前获益，在此情况，却加大再审申请人的责任，自实际交房时间起算办证期限，并自该期限届满日起算逾期办证违约金，显失公平。郭强提交意见称，一、再审申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》系合法有效的合同，二审判决认定事实清楚。首先，在一、二审庭审中再审申请人均认可其与被申请人签订的《商品房买卖合同》系合法有效的合同，且被申请人支付了全部房款，再审申请人申请再审提供的《以房抵款协议书》、《关于建筑物门牌号码的批复》及附图不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第(一)项规定的新证据，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百八十八条之规定，该两份证据均是在原判生效之前已存在，或是在判决生效前就应当知道的证据，故不属于新证据，其没有在原审判决生效前提交或是抗辩，应承担相应的法律后果。其次，再审申请人再审提供的《以房抵款协议书》、《关于建筑物门牌号码的批复》及附图与被申请人主张逾期办证违约责任没有必然联系。二、关于违约金的问题。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第九条之规定：民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定。本案再审申请人一审提供的证据三系再审申请人与其他购房者签订的《商品房买卖合同》，该合同几乎与案涉合同完全相同，可以认定涉案合同为格式条款，并且根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条之规定：提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，该条款无效，本案商品房买卖合同中第十五条约定的：自该二年届满之次日起，出卖人承担己收房款万分之一的违约金，直至可以办理。根据上述法律规定该条款不应成为合同的内容，为无效条款，一审法院忽略了合同的实质内容，属于认定事实错误，违约金具有补偿性和惩罚性，合同文本由再审申请人提供属于格式合同，合同中约定的违约金等于没有约定违约金，该条款等于免除了再审申请人的责任，应为无效。二审法院认为，根据双方《商品房买卖合同》中关于逾期办理产权证书的违约金约定，双方在合同中对逾期办证违约责任确有约定。但《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。房屋权属证书是买受人依法使用房产的重要凭证，无房屋权属证书势必造成买受人合理使用房产，但此类损失较难量化并与具体的损失数额相对应。本案，再审申请人于2015年11月23日交付房屋，但至2019年4月1日案涉房屋所在楼栋才完成产权初始登记，违约程度较为严重，如按合同约定的固定的违约金标准计算逾期办证违约金，违约金数仅为137元。即便被申请人未能提供充分证据证实因逾期办证产生的实际损失，但按一般普通民众的判断标准，该违约金确属过低。关于违约金调整的幅度，依据公平原则，二审法院酌定将再审申请人逾期办理产权登记手续的违约金调整为每逾期一日，按已付购房款的日万分之一支付违约金。关于逾期办理权属登记的起止时间，被申请人主张再审申请人最晚应于2017年ll月23日办理房屋所有权登记，但再审申请人直至2019年5月7日才为被申请人办理房屋所有权登记，逾期529天。对此，二审法院认为再审申请人应向被申请人支付逾期办理权属登记的违约金应为以购房款1，368，270元为基数，自2017年11月23日至2019年4月1日止，按日万分之一计算，即67，729.37元。本院经审查认为，再审申请人提出的再审请求及理由在一、二审审理过程中均作为其答辩意见及质证意见作出陈述，一、二审法院对上述答辩意见及质证意见均进行了审理，并根据双方当事人的诉辩意见及所提供证据归纳本案争议焦点为再审申请人因逾期办理产权证书应向再审申请人承担违约金的标准。因案涉合同明确约定了逾期办证违约责任的内容，故二审法院认定再审申请人最晚应于2017年11月22日办理案涉房屋权属登记，再审申请人逾期办理权属登记的时间应为自2017年11月23日至2019年4月1日，共计495天。判令再审申请人应向被申请人支付逾期办理权属登记的违约金应以购房款1，368，270元为基数，自2017年11月23日至2019年4月1日止，按日万分之一计算，即67，729.37元（1，368，270元×0.0001×495天）并无不当。再审申请人为支持其再审请求所提及的证据及主张不足以改变二审判决对本案事实的认定及法律适用，二审法院依据双方当事人的诉辩意见对案件事实的认定及法律适用并无不当。再审申请人的再审请求及理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）、（六）项规定的再审事由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回大连辽渔建设集团地产有限公司的再审申请。审 判 长  程 敏审 判 员  马 凯审 判 员  高山丹二〇二一年七月三十日法官助理  孙 璐书 记 员  孙天利