山东省德州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁14执异31号异议申请人（案外人）：韩雪娇，女，1984年2月23日出生，汉族，住德州市德城区。诉讼委托代理人：王希平，德州开发进取法律服务所律师。申请执行人：德州振华房地产开发有限公司，住所地德州市经济技术开发区苹果园东路756号。法定代表人：张光栋，经理。被执行人：德州市德城区新华街道陈公社区居民委员会，住所地德州市德城区新华街道陈公村。负责人：张志河，社区党支部书记。本院在执行德州振华房地产开发有限公司（以下简称振华公司）与德州市德城区新华街道陈公社区居民委员会（以下简称陈公社区）房地产开发合同纠纷一案中，案外人韩雪娇对本院作出的（2019）鲁14执221号执行裁定书中查封振华星城5号楼106号房屋不服，向本院提出书面异议，请求停止对该房屋的执行，解除查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。异议人韩雪娇称，申请人于2017年4月，通过房屋中介佳家房产于海杰，购买坐落于振华星城门市商业房G5-6号，面积为203.77平方米，签订合同当日也支付了足额的购房款95万元和改名费1万元，被申请人德州振华房地产开发有限公司也为申请人办理了相关改名手续，也在G区回迁门市房安置协议上加盖了被申请人德州振华房地产开发有限公司单位的公章及法人手章。同时在2017年4月14日，德州振华房地产开发有限公司收取了申请人的改名费1万元后为申请人出具了证明，证明涉案5号楼106号门市属于申请人所有，也交了钥匙，目前申请人早已装修入住使用至今。2017年申请人通过中介购买的是王建峰的回迁门市房，2021年5月上旬，申请人的父亲接到被申请人德州振华房地产开发有限公司处工作人员电话，告知申请人的房屋被查封，还给了一份德州市中级人民法院的（2019）鲁14执221号执行裁定书。因此申请人针对（2019）鲁14执221号执行裁定提出执行异议，要求对申请人名下的振华星城5号楼106号门市商业房予以解封。异议人向本院提交了《兴河湾G区回迁门市房安置协议》、陈公社区兴河湾G区回迁门市证明、房屋买卖合同等证据，本院予以附卷。申请执行人振华公司辩称，申请执行人申请强制执行振华星城5号楼106号商业门市房屋，符合法律与事实，案外人提出的执行异议不能成立。1、根据德州市中级人民法院2019年1月31日作出的（2017）鲁14民初198号民事判决书，答辩人振华公司交付3858.4㎡商业房屋的接收主体为陈公社区，而并非王建峰或案外人韩雪娇。据案外人所述，其与王建峰签署安置协议的时间为2017年1月份，明显早于生效判决作出时间，但王建峰或案外人韩雪娇在生效判决中却并不是涉案房屋的权属人。直到2020年6月10日，陈公社区才向我公司出具收到条，收到我公司按照判决书向其交付的房屋，其中就包含涉案房屋，与王建峰或案外人无任何关系。2、振华公司与陈公社区之间因商业房屋权属纠纷，德州市中级人民法院在2019年1月31日才作出一审判决，将包括涉案房屋在内的部分房屋产权确权给了陈公社区，山东省高级人民法院于2019年7月2日作出终审判决，此时一审判决书才发生法律效力。而案外人称王建峰在2017年4月份前就与陈公社区签订了涉案房屋的回迁安置协议，明显与事实不符。在生效判决作出前，哪些房屋属于陈公社区还未确定，陈公社区无权对涉案房屋在内的所有商业门市进行处分，其与王建峰或案外人签订的回迁安置协议无论真实与否，都属无效。3、案外人或王建峰并非合法占有涉案房屋。2017年在我公司与陈公社区就振华星城项目商业房屋尚未达成一致且我公司还未向陈公社区交付房屋钥匙的情况下，部分号称是陈公社区居民的不明身份人员擅自破坏商业房屋门锁，强行非法侵占商业门市（王建峰或案外人是不是位列其中，我们不知情），当时我公司也及时向辖区派出所报警，有出警记录。不论案外人是否为其中参与者，对涉案房屋的占有方式都不是合法占有，而是非法侵入的方式，不符合排除强制实行的条件。4、我公司从未向王建峰及案外人办理过任何所谓的改名手续，也没有收取案外人的1万元改名费，更没有在所谓的回迁门市房安置协议上加盖公章及法人手章，案外人韩雪娇的陈述完全与事实不符。综上，案外人提出的执行异议与事实不符，于法律无据，不应得到支持。请求法院依法审查，驳回案外人的执行异议请求。被执行人陈公社区未作答辩。本院查明，我院在执行德州振华房地产开发有限公司与德州市德城区新华街道陈公社区居民委员会房地产开发合同纠纷一案中，2019年11月7日，作出（2019）鲁14执221号执行裁定书，裁定查封振华星城5号楼106号、5号楼107号、3号楼101号、3号楼102号共计4套商业房，查封期限三年，自2019年11月7日至2022年11月6日。2020年11月9日，双方当事人达成执行和解协议，因执行和解协议需要长期履行，2020年11月24日，本案终结执行。2021年3月25日，因被执行人未按照执行和解协议履行，根据申请执行人的申请，本案于2021年3月25日，立案恢复执行，案号为（2021）鲁14执恢11号。2011年11月4日，双方当事人签订《项目合作协议书》。2017年7月12日，双方当事人签订《兴河湾G区回迁住宅房源安置协议》，协议第8条约定，“甲乙双方商业安置部分及其他相关争议另行协商。”2020年6月10日陈公社区收到振华公司交付的振华星城商业房收到条，包含5号楼106号商业房。另查明，2017年4月13日，异议人与王建峰签订《房屋买卖合同》，第一条载明“甲方（王建峰）自愿出售位于振华星城门市房5-6的房产给乙方（异议人）……”。异议人韩雪娇与陈公社区于2017年4月30日签订的《兴河湾G区回迁门市房安置协议》第六条载明：“回迁楼号：5-6，实际安置面积459.25平方米”，有陈公社区公章及法人手章。2017年4月14日出具的《陈公社区兴河湾G区回迁门市证明》，由陈公社区盖章及负责人签字。本院认为，案外人韩雪娇对振华公司交付给陈公社区的振华星城5号楼106号商业房提出执行异议，主张享有所有权以排除执行，本院应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行审查。根据该规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”对该执行异议的审查，人民法院应当在外观和形式上进行。根据异议人的主张，《兴河湾G区回迁门市房安置协议》应视为合法有效的书面买卖合同。但是，通过异议人提交的《兴河湾G区回迁门市房安置协议》第六条载明的情况来看，其回迁楼号中并未明确指向本案争议的商业房。另外，陈公社区于2020年6月10日收到振华公司交付的振华星城5号楼106号商业房，在本院作出的（2017）鲁14民初198号民事判决书生效之前，双方当事人对是否交付案涉房产并不明确。基于以上事实，王建峰不可能出售没有确定的门市房给异议人，异议人韩雪娇与陈公社区签订的安置协议中不可能对存在争议的商业房予以确定，也不可能在振华公司向陈公社区交付房屋之前就合法占有。故异议人韩雪娇的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十八条规定，裁定如下：驳回异议人韩雪娇的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 罗 清审判员 赵宝栋审判员 包 磊二〇二一年七月八日书记员 吴 艳