新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新23民终1396号 上诉人（原审被告）：张旭，男，1991年4月3日出生，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。 委托诉讼代理人：张明文（系上诉人张旭父亲），住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。 被上诉人（原审原告）：昌吉市纳瑞物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市建国西路全优农资市场10号楼3楼8号（126区1丘10栋）。 法定代表人：王德存，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李岳飞，新疆联明律师事务所律师。 上诉人张旭因与被上诉人昌吉市纳瑞物业服务有限公司（以下简称纳瑞物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2021）新2301民初572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月12日立案后，依法组成合议庭，于2021年7月27日公开开庭进行了审理。上诉人张旭的委托诉讼代理人张明文，被上诉人纳瑞物业公司的委托诉讼代理人李岳飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张旭上诉请求：撤销一审判决，改判为驳回被上诉人纳瑞物业公司的一审全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实不清。1.2013年4月上诉人张旭购买全优农资交易市场（有限公司）6,624.48平方米商业用房时，双方对后期物业签订了一份补充说明和补充合同，明确了上诉人张旭购买该房屋物业自理，不在被上诉人纳瑞物业公司管理范围之内。上诉人张旭接收该房屋之后产生的水、电、采暖、电梯维护、卫生、消防维保等费用均由其自行承担。2．被上诉人纳瑞物业公司未向上诉人张旭提供任何物业服务。上诉人张旭购买的房屋独立，与其他由被上诉人纳瑞物业公司提供物业服务的房屋没有关联性。一审时被上诉人纳瑞物业公司也未提供足够证据证明其向上诉人张旭提供了何种物业服务，一审法院仅扣减了电梯维保费和保洁费不当。本案双方当事人既无合同约定，被上诉人纳瑞物业公司也未向上诉人张旭提供相应的物业服务，一审法院判决上诉人张旭承担物业服务费明显不当。综上，为维护合法权益，请求二审法院依法支持上诉人张旭的上诉请求。 纳瑞物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 纳瑞物业公司向一审法院起诉请求：1．判令被告张旭支付物业管理费524，345.92元（2016年9月1日至2021年1月31日）；2．判令被告纳瑞物业公司支付逾期付款利息53，165.2元，合计：577，511.12元；3．判令被告纳瑞物业公司支付以524，345.92元为基数支付自2021年1月1日起至实际给付之日止的利息（按市场报价利率计算）；4．判令被告纳瑞物业公司承担保全费。 一审法院认定事实：2013年4月18日，被告张旭作为买受人与新疆全优农资交易市场（有限公司）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定张旭购买位于昌吉市建国西路126号小区全优农资市场，第126区1丘1栋1-6层3-6层号房屋，房屋建筑面积6,624.48平方米。2014年，新疆全优农资交易市场（有限公司）（甲方）与纳瑞物业公司（乙方）签订《物业服务合同》一份，合同约定甲方选聘乙方为其开发的新疆全优农资交易市场提供前期物业服务，物业类型：商铺，座落位置：昌吉市建国路与西外环路交叉口东南方，建筑面积：73，000平方米，物业管理区域四至：东至昌吉学院，南至六工庙村，西至外环路，北至建国路。乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1．共用部位的维修、养护和管理；2．共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3．共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4．公共绿化的养护和管理；5．车辆停放管理；6．公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7．装饰装修管理服务；8．物业档案资料管理等。按照商业、住宅物业管理服务的等级标准，实施一级服务。业主应于交付全部房款之日起交纳物业服务费用，按半年交纳一次，在每年4月、10月10日前履行交付义务。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按万分之一的标准向乙方支付违约金。本合同期限自2014年8月10日起至2019年8月10日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应当在本合同期满前选聘新的物业管理企业。甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。2020年8月31日，昌吉市中山路街道新城社区（甲方）与纳瑞物业公司（乙方）签订《物业服务合同》一份，合同约定甲方选聘乙方为其开发的新疆全优农资交易市场提供物业服务，物业类型：商铺，座落位置：昌吉市建国路与西外环路交叉口东南方，建筑面积：73000平方米，总栋数：12栋，总户数：266，物业管理区域四至：东至昌吉学院，南至六工庙村，西至外环路，北至建国路。乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1．共用部位的维修、养护和管理；2．共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3．公共区域环境卫生的维护；4．公共绿化的养护和管理；5．车辆停放管理服务；6．公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7．物业使用中对业主禁止行为的告知、劝阻、报告等；8．物业共用部位、共用设施的维修、更新、改造的组织及相关费用的账务管理服务；9．装饰装修管理服务；10．物业共用部位、共用设施设备的经营，收取、保管和使用收益资金；11．物业档案及物业服务档案保管。乙方提供的物业服务质量按商业执行，按照《住宅物业服务标准》规定的三级执行。合同期限：自今日至新疆全优农资交易市场业主委员成立之日起解除。业主半年交纳物业服务费，在每年4月、10月10日前履行交付义务。业主应当按照本合同约定按时足额支付物业服务费，逾期不支付物业服务费的，业主委员会应当督促其限期支付。业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业服务费的，从其约定业主负连带支付责任。业主未告知乙方并办理空置手续的，不视为空置物业，须全额支付物业服务费。此合同为中山路街道新城社区委托纳瑞物业公司对全优农资市场进行物业代管合同。2015年1月1日，昌吉市市容环境卫生管理局对全优种子市场各位商户发《通知》一份，通知载明垃圾清运费从2015年1月1日起由昌吉市市容环境卫生管理局委托纳瑞物业公司代收，1元/月/平方米。2016年7月11日，昌吉市价格监督检查局，对本案涉及房屋物业服务收费标准实行市场调节，每月1.5元/平方米。2020年10月24日，昌吉市市场监督管理局，对本案涉及房屋物业服务收费标准确认为1.5元/月/平方米。原告纳瑞物业公司为申请财产保全支出申请费5,000元，为提供担保支出保险费866.27元。一审法院认为，新疆全优农资交易市场（有限公司）与纳瑞物业公司签订《物业服务合同》，昌吉市中山路街道新城社区与纳瑞物业公司签订《物业服务合同》，均是当事人真实的意思表示，且未违反法律、行政法规禁止性规定，该两份合同均合法、有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故上述两份合同对被告张旭均有约束力，被告张旭应当向原告纳瑞物业公司支付物业费。2016年9月1日至2021年1月31日物业费计算如下：6,624.48平方米×1.5元/月/平方米×53个月=526,646.16元。对于原告纳瑞物业公司主张被告张旭支付垃圾清运费，昌吉市市容环境卫生管理局仅委托纳瑞物业公司代收垃圾清运费，并未将债权转让给纳瑞物业公司，纳瑞物业公司主张被告张旭支付垃圾清运费没有事实依据，一审法院不予支持。对于电梯维保费及保洁费，被告张旭提供的电梯维保合同金额存在修改，一审法院不认可，被告张旭虽提供与保洁人员签订的合同，但未提供付款凭证，故以原告纳瑞物业公司认可的金额扣减，其中电梯维保费：15，000元/年÷12个月×53个月=66，250元，保洁费：2，000元/月×53个月=106，000元。扣减后，被告张旭应当向原告纳瑞物业公司支付剩余物业服务费（526，646.16元-66，250元-106，000元=354，396.16元）。关于原告纳瑞物业公司主张被告张旭支付逾期付款损失的诉讼请求，根据合同约定“在每年4月、10月10日前履行交付义务”，原告纳瑞物业公司2016年9月1日至2021年1月31日期间的物业费，原告纳瑞物业公司主张按照月利率3.2‰计算，未超过同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，被告张旭每月应当缴纳费用如下：6，624.48平方米×1.5元/月/平方米-15，000元/年÷12个月-2，000元/月=6，686.72元。利息分段计算如下（均计算至2020年12月31日）：2016年10月10日（6，686.72元×4个月×3.2‰÷30天×1540天）=4，393.6元；2017年4月30日（6，686.72元×6个月×3.2‰×44个月）=5，648.9元；2017年10月10日（6，686.72元×6个月×3.2‰÷30天×1175天）=5，028.4元；2018年4月30日（6，686.72元×6个月×3.2‰×32个月）=4,108.3元；2018年10月10日（6,686.72元×6个月×3.2‰÷30天×810天）=3，466.4元；2019年4月30日（6，686.72元×6个月×3.2‰×20个月）=2，567.7元；2019年10月10日（6,686.72元×6个月×3.2%÷30天×445天）=1，904.4元；2020年4月30日（6，686.72元×6个月×3.2‰×8个月）=1，027元；2020年10月10日（6，686.72元×6个月×3.2‰÷30天×80天）=342元；以上合计28，486.7元，一审法院对于原告纳瑞物业公司主张被告张旭支付利息的合理部分予以支持。对于2021年1月1日至实际付清之日止的利息按照月息3.2‰计算。原告纳瑞物业公司为申请财产保全支出申请费5，000元，属于原告纳瑞物业公司为诉讼产生的合理费用，按照一审法院支持原告纳瑞物业公司的金额，由被告张旭负担2，434元，超出部分由原告纳瑞物业公司自行负担。原告纳瑞物业公司为提供担保支出保险费866.27元，不是原告纳瑞物业公司的必要、合理费用，由原告纳瑞物业公司自行负担。判决：一、被告张旭向原告昌吉市纳瑞物业服务有限公司支付物业费354，396.16元；二、被告张旭向原告昌吉市纳瑞物业服务有限公司支付逾期付款损失28，486.7元；三、被告张旭向原告昌吉市纳瑞物业服务有限公司支付以本金354，396.16元为基数、自2021年1月1日起至实际履行之日止按照月利率3.2%‰计算的逾期付款损失；四、被告张旭向原告昌吉市纳瑞物业服务有限公司支付申请费2，434元；五、驳回原告昌吉市纳瑞物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人张旭向本院提交以下证据： 一、采暖费专用收据11页，拟证实：该栋楼系上诉人张旭单独管理，与被上诉人纳瑞物业公司没有任何关系。 经质证，被上诉人纳瑞物业公司对该证据的真实性认可，关联性不认可，证明目的也不认可，采暖费属于业主自行缴纳的费用，与涉案物业费没有任何关系。本院对该组证据的真实性予以确认。 二、电费网上银行电子回单2页，水费网上电子回单1页，拟证实：电费、水费系由上诉人张旭单独管理，与被上诉人纳瑞物业公司没有任何关系。 经质证，被上诉人纳瑞物业公司对该组证据的真实性认可，关联性不认可，证明目的也不认可，该费用属于业主自行缴纳的费用，与涉案物业费没有任何关系。本院对该组证据的真实性予以确认。 三、采暖费网上电子回单3页，拟证实：采暖费是由上诉人张旭本人单独管理，与被上诉人纳瑞物业公司没有任何关系。 经质证，被上诉人纳瑞物业公司对该组证据的真实性认可，关联性不认可，证明目的也不认可，该费用属于业主自行缴纳的费用，与涉案物业费没有任何关系。本院对该组证据的真实性予以确认。 四、房屋预售协议书一份，拟证实：房屋属于上诉人张旭本人单独管理，与被上诉人纳瑞物业公司没有关系。 经质证，被上诉人纳瑞物业公司对该组织证据的真实性认可，对关联性和证明问题都不认可，所购房屋在被上诉人纳瑞物业公司的服务区范围内，且已经被正式签订房屋买卖合同所替代。因该协议书的一方签订主体并非本案当事人，未经合同相对人确认，本案中，本院对该证据的真实性不予确认。 五、关于全优农资种子市场供水设施责任划分情况说明一份、关于全优农资种子市场供热设施责任划分情况说明一份，拟证实：水主管道和热力主管道都与被上诉人纳瑞物业公司无关。 经质证，被上诉人纳瑞物业公司对该组证据的真实性、关联性、合法性均不予以认可。因该证据系复印件，上诉人张旭并未提供原件与之核对，故本院对该组证据的真实性不予确认。 六、2021年1月个人临时工资表一份，拟证实：上诉人张旭本人雇佣的保洁人员一个月工资金额。 经质证，被上诉人纳瑞物业公司对该组证据的真实性、关联性、合法性均不予以认可。因该证据系上诉人张旭自行制作，并无其他证据印证，且被上诉人纳瑞物业公司并不认可，故本院对该组证据的真实性不予确认。 被上诉人纳瑞物业公司未提交新证据。 二审查明事实与一审查明事实一致，对一审查明事实本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为，上诉人张旭是否应当向被上诉人纳瑞物业公司支付物业费及利息。 首先，新疆全优农资交易市场（有限公司）与纳瑞物业公司签订的《物业服务合同》、昌吉市中山路街道新城社区与纳瑞物业公司签订的《物业服务合同》均合法有效，上诉人张旭作为业主，应受该二份物业合同的约束。上诉人与新疆全优农资交易市场（有限公司）于2012年11月20日签订的《补充说明》不得对抗《物业服务合同》。故上诉人张旭与被上诉人纳瑞物业公司之间存在物业服务关系。其二，被上诉人纳瑞物业公司提交的证据可以证实，其按照合同约定对全优农资市场提供了公共卫生区域清洁与维护、冰雪清除、安保、秩序维护及共用部位设施设备（电梯、消防系统、电力系统、水泵系统、监控系统）的日常运行、保养及维修等服务，上诉人所购买的房屋是全优农资市场的一部分，且属于被上诉人的物业管理的服务范围，可以认定被上诉人尽到了物业管理服务义务。上诉人对其专有部分的管理和维护，及其支出的本应自行缴纳的水、电、暖等花费，不得成为其不支付物业费的理由。故上诉人应按合同约定支付物业费。上诉人逾期未支付，应承担相应的利息。一审对物业费及利息的计算并无不当，本院予以维持。 综上所述，张旭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7,080元，由上诉人张旭负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 周美蓉 审 判 员 刘 维 审 判 员 马翔馨 二〇二一年七月三十日 法官助理 王 新 书 记 员 史志亮