长春市二道区人民法院民 事 判 决 书 （2021）吉0105民初2172号 原告：于淑英，女，1942年1月9日生，汉族，住长春市二道区。 委托诉讼代理人：郑洪森，吉林厚谊臻成律师事务所执业律师。被告：乔永梅，女，1964年5月25日生，汉族，户籍地吉林省抚松县，经常居住地：长春市经开区。第三人：吉林泰和房地产开发有限公司，住所地：长春市二道区远达大街10委91组。法定代表人：陈**，总经理。原告于淑英诉被告乔永梅，第三人吉林泰和房地产开发有限公司（以下简称泰和公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年6月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于淑英及其委托诉讼代理人郑洪森，被告乔永梅到庭参加诉讼。第三人泰和公司经本院依法传票无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于淑英向本院提出诉讼请求：1.准许对第三人泰和公司开发的坐落于长春市二道区远达大街87号东逸美郡小区一期11栋、丘地号为6-8/25-4/1304号房屋进行强制执行；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月18日，原告配偶刘新德以第三人为被告提起民事诉讼，并申请财产保全。长春市二道区人民法院对第三人开发的坐落于长春市二道区远达大街87号东逸美郡小区一期11栋、丘地号为6-8/25-4、1304号房屋采取查封措施。2019年4月28日，二道区人民法院作出(2019)吉0105民初719号民事判决，判令第三人向刘新德偿还借款本金168万元及利息。依据刘新德的执行申请，二道区人民法院于2019年6月3日立案执行。2020年10月27日，刘新德去世，二道区法院将继承人于淑英变更为申请执行人。在案涉房屋执行过程中，被告以案外人的身份提出执行异议。2021年5月8日，二道区法院做出(2021)吉0105执异21号执行裁定，裁定终止对案涉房屋的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”2010年被告与第三人签订的是房屋认购协议书，并非正规的商品房买卖合同。众所周知，认购协议书是商品房买卖双方在签署正式买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。简单说来，即是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的人，认购人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈。房屋认购协议书的性质属于意向书，一方不履行认购协议承担的是缔约过失责任，而承担缔约过失责任的方式是定金。如果在约定的时间与开发商签订商品房买卖合同，开发商就不能将认购协议书所确认的房子再出售给其他购房人。如果开发商在约定的签订合同日之前已经将认购书确认的商品房出售，则应当双倍返还定金，但认购人无权请求开发商必须将房屋销售给自己。被告与第三人签订的认购协议书并不具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的必备要件，诸如（六）（七）（八）（九）（十一）项内容均没有约定，认购协议书不应视同商品房买卖合同，不具备商品房买卖合同的效力。因此，被告的购房行为并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第一个必备要件。被告在执行异议庭审过程中出示的物业费及物业维修基金等缴费凭证均不能证明被告实际占用和居住在案涉房屋之中，被告出示的供热费缴费凭证能够证明被告每年仅缴纳20%的基础热费，水电费、垃圾清运费并不连贯，这些证据恰恰能够证明被告并没有实际占有和居住在案涉房屋之中。因此，被告并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第二个必备要件。第三人为被告开具的是购房款收据而不是购房款发票，被告仅出示了收据而没有出示银行转款凭证或取款凭证，不能合理排除由于以房抵债或以房抵押而开具收据的可能性，也就是说被告执行异议庭审中出示的购房款收据不足以证明被告向第三人支付了购房价款。因此，被告并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第三个必备要件。被告与第三人签订房屋认购协议的实际是2010年，但时至今日仍没有办理更名过户手续，而且被告自认没有向房产登记部门申请房屋更名过户登记，也就是说被告并不能证明没办理房屋更名过户手续自身不存在过错，因此，被告并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第四个必备要件。综上所述，被告从第三人处购买案涉房屋的行为并不同时具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的四个必备要件，被告对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。原告请求撤销(2021)吉0105执异21号执行裁定，准许对案涉房屋进行强制执行。乔永梅辩称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，基于答辩人合法占有长春市二道区远达大街87号东逸美郡小区一期11栋、丘地号6-8/25-4.1304号房屋多年的事实，其对该房屋享有的权益足以排除人民法院强制执行。1.答辩人在人民法院查封之前已签订合法有效的买卖合同。2010年8月11日，答辩人与泰和房地产签订了《认购协议书》，约定答辩人购买由泰和房地产开发的坐落于长春市二道区远达大街87号东逸美郡小区一期11栋、丘地号6-8/25-4、1304号房屋，买卖合同签订时间为2010年8月11日，早于人民法院裁定查封该房屋之日2019年3月25日，由此说明，在人民法院查封该房屋多年以前，答辩人已签订了合法有效的买卖合同，答辩人和泰和房地产签订的《认购协议书》应当认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，该《认购协议书》明确了房屋基本情况、总价款、付款方式、交付时间、办理产权登记事宜等商品房买卖合同的主要内容，应当将该《认购协议书》认定为商品房买卖合同。尽管双方未在《认购协议书》中约定《商品房销售管理办法》第十六条第（六）（七）（八）（九）（十一）项关于装饰和设备标准、公共配套建筑的产权归属、配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益和责任、面积差异的处理方式、争议解决方式等内容，但该等内容并非合同必须条款，且相关法律法规对该等内容亦有规定。双方未在《认购协议书》中约定，应当视为双方就上述未明确的内容，同意按照法律法规的规定执行。以上未约定的内容并未导致合同不能履行，不影响《认购协议书》被认定为商品房买卖合同。2.答辩人在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。2012年10月11日，答辩人交纳了契税、印花税、物业维修基金、公证费、产权证费、代理费、有线电视初装费、采暖费、煤气和防盗门安装费及其他杂费等相关费用，泰和房地产就每一项收款向答辩人出具了相应的收据，双方办理了收房及入住手续，同日，答辩人向物业公司交纳了物业费、电梯费、水电费、生活垃圾处理费、装修垃圾清运费、电梯使用费、装修保证金、智能卡费、声控灯照明费等费用，并前往物业公司领取了业主手册、装修施工许可证和房屋钥匙，物业公司亦出具了每一项费用对应的收据。由此可以证明，答辩人已经客观上支配和管理案涉房屋，合法占有、控制案涉房屋的事实。答辩人合法占有案涉房屋后，多次交纳了物业费、采暖费等维持房屋适居状态所必须的费用，物业公司和热力公司都出具了相应的收据。足以证明答辩人持续占有案涉房屋。至于答辩人是否长期居住在案涉房屋，并非占有的必要条件，不属于本案应认定事实的范围。3.答辩人已全额支付购房款。答辩人于2010年8月11日、2010年12月6日、2011年6月29日、2011年9月15日、2012年10月11日分五次向泰和房地产支付了购房款355394元。答辩人支付每一笔购房款后，泰和房地产均出示了对应金额的收据。以上足以印证答辩人全额支付了购房款。被答辩人主张答辩人和泰和房地产存在以房抵债或者以房抵押的可能性，却未能提供任何证据进行印证，该主张已经超出了合理怀疑的限度，且和事实严重不符。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，在被答辩人没有证据推翻答辩人提交的证据或证明其主张的情况下，其主张不应得到支持。4.案涉房屋非因答辫人自身原因未办理过户登记。答辩人购买的房屋未能办理过户，是由于项目规划变更导致，而非答辩人自身原因。答辩人曾多次向秦和房地产咨询办理过户事宜，均被告知办不了。由于案涉房屋所在的东逸美郡小区一迟不能办理过户手续，2019年3月27日，长春市人民政府在人民网“领导留言板”答复网友时回复，东逸美郡一期约700户均未办理产权，是由于该项目涉及规划变更等原因，相关手续办理进度缓慢。在规划变更完成，该小区业主可以办理更名过户手续时，案涉房屋已经被查封。自始至终，未能办理过户登记的原因不在于答辩人。答辩人无过错。综上，答辩人对案涉房屋享有的权益，足以排除强制执行。2021年5月8日，二道区人民法院对此执异作出了(2021)吉05执异21号执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行。恳请法庭驳回被答辩人全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年3月18日，本院受理了原告刘新德与被告泰和公司民间借贷纠纷一案，刘新德向本院申请财产保全，本院于2019年3月25日作出（2019）吉0105民初719号民事裁定书，裁定：“冻结被申请人吉林泰和房地产开发有限公司的银行账户存款300万元或者查封、扣押同等价值的其他财产。”2019年3月27日，本院在长春市房产档案馆预查封了案涉房屋的房籍，查封期限为三年。2019年4月28日，本院作出（2019）吉0105民初719号民事判决书，判决：“吉林泰和房地产开发有限公司于本判决生效后立即偿还刘新德借款本金168万元，并按年利率24%的标准支付利息（其中本金68万元的利息自2014年9月3日至本判决生效之日、本金50万元的利息自2015年5月22日至本判决生效之日、另一笔本金50万元的利息自2015年12月31日至本判决生效之日）。”该判决生效后，泰和公司未按生效法律文书履行给付义务，刘新德向本院申请执行，本院于2019年6月3日立案执行。2020年10月27日，刘新德死亡，刘新德的继承人于淑英申请变更申请执行人，本院于2021年4月9日作出（2021）吉0105执恢184号执行裁定书，变更于淑英为执行案件的申请执行人。在执行过程中，乔永梅作为案外人对本院查封的涉案房屋提出书面异议。本院受理后，于2021年5月8日作出（2021）吉0105执异21号执行裁定书，裁定中止本院对吉林泰和房地产开发有限公司开发的，坐落于长春市二道区远达大街87号东逸美郡小区一期11栋，丘地号为6-8/25-4,1304号房屋的执行。于淑英对该裁定不服，在法定期限内提起诉讼。2010年8月11日，乔永梅与泰和公司签订《东逸美郡认购协议书》一份，约定乔永梅以342185元价格购买泰和公司的位于长春市二道区东逸美郡小区11栋2单元1304号、建筑面积95.85平方米住宅，同日，乔永梅按合同约定交纳13万元购房定金，2010年12月6日交纳75311元房款，2011年6月29日交纳102656元房款，2011年9月15日交纳34218元房款，2012年10月11日交纳13209元房款差价。同时庭审中故，乔永梅另提交了2012年10月11日交纳契税、物业费、煤气安装及防盗门、有线电视初装费、水电费预存、装修期间电梯使用费、装修垃圾清运费、生活垃圾处理费、声控灯照明费、采暖费、代办费的收据，以及2016年10月20日、2018年9约5日、2020年10月27日缴纳取暖费的发票以及2021年3月10日缴纳物业费、电梯费、生活垃圾和声控灯费用的收据。 庭审中，乔永梅另提交人民网“领导留言板”截图一张，标题为《东逸美郡产权迟迟不下》，长春市人民政府市长公开电话办公室回复“东逸美郡项目位于东起远达大街、西至广德街，南起现状路，北至东荣大路，占地面积约5.3万平方米。有吉林泰和房地产开发有限公司开发建设，共5栋约700户，均未办理产权。由于该项目设计规划变更等原因，相关手续办理进度缓慢……”                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，人民法院是否判决许可对执行标的执行取决于案外人所提的书面异议中所称“对执行标的享有足以排除强制执行的权益”的观点是否成立。如果成立，则判决驳回申请执行人的许可执行请求，如果不成立，则判决许可对该执行标的的执行。本案被告乔永梅作为案外人提起异议，其负有举证义务证明其对执行标的享有所有权或者其他足以阻止执行标的继续执行、转让、交付的实体权利。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“ 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，乔永梅与泰和公司于2010年签订了《认购协议书》，该份认购协议约定了商品房买卖的主要内容，乔永梅也按照该份协议约定向泰和公司支付了全部购房价款，故关于于淑英称该《认购协议书》不是合法有效的书面买卖合同的主张，本院不予支持。本案中，根据庭审中乔永梅向本院提供的《认购协议书》可以认定其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，根据其提交的交纳物业费和取暖费、垃圾清运费等相关票据可以认定其在人民法院查封之前已合法占有该不动产，根据其提交的交纳购房款的收据可以证实其已支付全部价款，根据其提交的人民网截图可以证实非因其自身原因未办理过户登记。综上，乔永梅提供的证据可以证实其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，能够排除执行。综上所述，于淑英诉求无法律依据，应予驳回。依据《最高人民法院关于适用 时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回于淑英的诉讼请求。案件受理费6433元，由于淑英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。  审  判  长    赵  爽人民陪审员    时  伟人民陪审员    李鲁波   二〇二一年七月二十七日 书  记  员    李方旭