贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初9706号原告：贵阳景悦贸易有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区遵义路105号万象国际A栋1单元13层19号[兴关社区]。法定代表人：徐少保，该公司董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐军，男，1956年10月24日出生，彝族，住贵州省贵阳市花溪区，基层组织推荐人员。被告：贵阳众筹蔬菜种植农民专业合作社，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区金竹镇竹林村丫河寨。法定代表人：雷俊。第三人：贵阳市花溪区金筑街道竹林村村民委员会，住所地贵州省贵阳市花溪区竹林村竹林寨。法定代表人：肖万菊，系村委会主任。委托诉讼代理人：王信开，男，1986年10月6日出生，布依族，住贵州省贵阳市花溪区，系村委会人民调解员。第三人：贵州美置农业科技有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区小河竹林村。法定代表人：蒲云。委托诉讼代理人：杨福娇，女，1991年10月21日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。原告贵阳景悦贸易有限公司（以下简称景悦公司）与被告贵阳众筹蔬菜种植农民专业合作社（以下简称众筹合作社）、第三人贵阳市花溪区金筑街道竹林村村民委员会（以下简称竹林村委会）、贵州美置农业科技有限公司（以下简称美置公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告景悦公司法定代表人徐少保，第三人竹林村委会委托诉讼代理人王信开、美置公司委托诉讼代理人杨福娇到庭参加诉讼，被告众筹合作社经本院合法传唤未到庭参加诉讼。因疫情原因，本院依法扣除相应审限，本案现已审理终结。原告景悦公司向本院提起诉讼请求：1.认定原、被告双方签订的《厂房租赁合同书》有效，判令被告赔偿因违约给原告造成的损失80000元，两个第三人承担连带责任；2.判令被告退还原告房屋未使用的租金24022元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年9月10日，原被告双方签订《厂房租赁合同书》，约定原告租赁被告房屋，期限三年，期满优先续租，原告依约缴纳了租金和投入大量资金进行了室内外装修、平整，依法享有所租赁房屋的用益物权。但被告与竹林村委会突然于2019年5月6日向原告下发通知，称接上级政府通知，请原告等租赁人限期搬离租赁房园区，2019年6月28日又下发催促通知并采取停水停电手段。不得已，原告搬离了所租房屋，因此造成经济损失80000元及未使用的剩余租金24022元。事后，原告多次找被告及第三人协商处理，竹林村委会称房屋被拆是上级政府要求，其也是受害者，并将赔偿责任明确给了美置公司，办事处多次协调会中，美置公司也认可赔偿责任，但具体赔偿数额与实际损失相差甚远，原告不得已提起诉讼。被告众筹合作社未到庭参加诉讼，但提交了书面答辩意见：一、应当驳回原告的诉讼请求，不是被告不出租给原告，是政府要求拆除，属于不可抗力因素。二、原告租厂房时知道是违章建筑，租赁之后也加建了办公室，城管将办公室定性为违法建筑也属不可抗力。三、对原告主张的损失不予认可。原告在装修期间没有向被告报备，具体装了什么材料等等都没有经过被告认可，诉讼费由原告自行承担。四、对于原告所主张的房屋未使用租金24022元，被告予以认可，被告通知原告拆除房屋时就告知过退租金，但原告一直没有来退。第三人竹林村委会述称：原被告签订租赁合同时未经竹林村委会同意，村委会不知情，原告的损失与村委会无关。第三人美置公司述称：请求驳回原告的诉请，政府拆迁是不可抗力，是法律规定的免责事由，原告主张的损失没有事实和法律依据，据众筹合作社所说原告的损失是原告自身违建行为导致，与被告及第三人无关。本院经审理认定的事实如下：2018年9月10日，被告众筹合作社作为出租方（甲方）与原告景悦公司作为承租方（乙方）共同签订了《厂房租赁合同书》，约定甲方将其拥有的厂房出租给乙方使用，合同主要内容为：一、甲方出租给乙方的厂房在花溪区丫河寨，租赁建筑面积约为668平方米。厂房结构为砖砌围墙钢管支撑彩钢瓦结构。二、厂房租赁自2018年9月10日至2021年9月9日止，租赁期叁年。租用期内，三年内租金不变，每三年为一租金周转期。三年后甲方加收租金，按每三年每平方米递增10%计算。三、月租金为10688元，租金为每季度一付，每季度租金应在租金到期前10天内转至甲方指定的账户，该合同厂房的租赁期三年内租金保持不变。甲、乙双方签字和盖章完毕后，乙方必须在10日内向甲方指定账户转入租赁上述厂房的半年租金64128元。甲乙双方在签订该合同和收到定金后，按照乙方的书面要求，将水、电总开关安装至指定位置，排水沟、厕所化粪池等建造完成，并通知乙方验收，如验收通过即正式交付乙方使用。四、乙方需要装修或者增设附属设施时，在不影响厂房原有结构安全和不影响其他厂房正常运营的前提下，甲方不能以任何理由进行干涉和阻碍。五、租赁期间如政府拆迁导致无法继续生产的，涉及到政府或其他主体赔偿内容的，其中与承租人合同内容有关的赔偿、补偿归乙方享有，与土地房屋有关的赔偿归甲方享有。六、如因一方违约致使合同提前终止，应赔偿对方一年的租金，如有其他损失的还应赔偿损失。该合同还对双方的其他权利义务进行了明确约定。当日，被告在甲方处盖章并签名，原告公司法定代表人徐少保在乙方处签字捺印。原告陈述在合同签订时，不清楚该房屋是否是违章建筑，被告亦未向其出示相应的建设审批手续；被告陈述该房屋确为违章建筑，原告知晓违章建筑的事实。合同签订后，被告将该房屋交付原告使用，原告陈述其支付了一年半的租金192384元，其中24022元系未使用的租金。被告陈述记不清原告已支付的租金金额了，但认可剩余未使用的租金为24022元。2018年10月15日至2019年3月5日期间，贵阳市城市综合执法局及贵阳市花溪区金竹社区服务中心多次向被告下发关于责令自行拆除违建房屋的通知书。其中，2019年2月20日贵阳市城市综合执法局下发筑城综执罚告字【2019】第2002198号行政处罚告知通知书，对被告众筹合作社在花溪区拆除的处罚决定。2019年6月28日，第三人竹林村委会张贴通知书，要求租户在2019年6月29日前自行全部搬离。2019年6月30日，被告众筹合作社张贴通知要求该园区内各厂家、仓库在2019年7月8日前搬离，并定于2019年7月1日断水断电。同年7月15日，原告租赁的厂房被强制拆除，拆除前，原告已自行将厂房内能搬走的物品全部搬离。对原告诉请的损失，原告陈述按《厂房租赁合同书》约定违约金为一年的租金128436元，但原告考量实际损失后自愿主张80000元，包括原告对厂房进行改建和装修，以及搬离厂房的损失，原告为此提交了厂房被拆除前的照片9张、收据及收条共6张、微信转账截图：1.2018年9月17日装修款24500元。原告提交了微信转账截图，证明通过微信转账支付20500元，剩余4000元系装修前先支付的现金；2.2018年9月21日库房电路监控7800元，收据载明收款方式为现金；3.2019年7月4日搬运费1047元；4.2019年7月4日搬运费476.7元；4.2019年7月5日转货运费15000元；5.2019年7月5日搬运费21500元；6.2019年7月5日转运货物运费850元。以上收据及收条，均为个人在经办人处签字，除“2018年9月17日装修款24500元”，原告未提交其他收据相对应的转账凭证。经本院询问装修情况，原告陈述其铺设了水电、安装监控，对办公室进行了简装，并修建了一个卫生间。被告认可原告简单装修的事实，认可原告加建了一个办公室和厕所，铺了线和照明，装了几个监控，但认为原告装修未经被告允许，未向被告进行报备，且系原告自行加建的违章建筑。另查明，2019年11月7日，第三人美置公司、被告众筹合作社签订《补充协议书》，约定美置公司自愿替众筹合作社处理与第三方商户因政府强拆而引起的各类经济纠纷，但被告按照租赁合同需向第三方商户返还的租金应由被告负责返还。上述事实，有原被告及第三人营业执照、身份证、厂房租赁合同书、补充协议、搬迁通知、收款收据、拆迁视频及照片、责令改正的通知书、行政处罚告知通知书、整改通知书、当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案系《中华人民共和国民法典》施行之前的法律事实引起的民事纠纷案件，按照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》的规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定进行处理。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释”及第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉租赁房屋在一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可手续，且已经被政府强制拆除，故原被告签订的《厂房租赁合同书》属于无效合同。因无效的合同自始没有法律约束力，原告主张被告赔偿违约金的前提是合同有效，故原告依据《厂房租赁合同书》主张违约金没有依据，本院不予支持。关于租金，因租赁房屋被拆除，被告应当向原告返还多收取的租金，原被告双方一致认可剩余未使用的租金为24022元，故对原告要求被告返还租金24022元的请求，本院予以支持。原告的实际损失为搬运费及装修费损失。首先，对于搬运费，原告提交的搬运费收条没有相关付款凭证、发票、合同等予以佐证，本院对原告提交的搬运费收条不予认可。但合同解除后，原告将厂房内的物品搬离，必然会产生搬运费，本院综合考虑房屋的租赁用途、地址等因素酌情认定搬运费为4000元。其次，对于装修损失，原告主张的装修款24500元、电路及监控款项7800元，有原告提交的照片、收据及付款凭证为证，且被告认可原告进行简单装修、加建办公室和卫生间并安装监控的事实，结合案件的具体情况，本院对上述证据予以认定，以上装修金额共计32300元。因合同约定被告允许原告对房屋进行装修，故原告的装修行为视为经被告同意。双方签订的《厂房租赁合同书》属无效合同，故双方应当按照导致合同无效的过错分担装修物现值损失，因案涉房屋已经被拆除，无法对装修现值进行评估鉴定。本院根据原告使用房屋的用途和装修项目情况，认定原告的装修为已形成附合的装饰装修。原告实际支付的装修款32300元，应在合同约定的三年租赁期限内（1096天）进行平均分摊，装修物未能使用的期间为2019年7月15日至2021年9月9日（共计788天），故装修物现值损失为32300元÷1096天×788天=23223元。以上搬运费及装修费损失共计27223元。关于原被告双方导致合同无效的过错责任大小如何划分问题，本院认为民事主体在订立合同的过程中应当遵循诚实信用原则，并对合同内容和标的物尽到合理的审查义务,被告方违背诚实信用原则将未取得建设工程规划许可手续的房屋进行出租，原告方未尽到合理审慎义务，租赁了未取得产权手续的房屋并对房屋进行装饰装修，故原被告双方对《厂房屋租赁合同书》均存在相当程度的过错，对于原告的损失27223元，本院认定由原被告各承担50%的责任，即被告应当向原告赔偿损失13611.5元。对于原告要求第三人承担连带责任的主张，因竹林村委会并未与原告签订租赁合同，并非合同相对人，故本案中原告主张竹林村委会承担责任没有法律依据。美置公司与被告签订补充协议，仅对其双方产生约束力，原告无权依据该协议直接向美置公司主张权利。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条之规定，判决如下：一、被告贵阳众筹蔬菜种植农民专业合作社于本判决生效之日起五日内向原告贵阳景悦贸易有限公司退还房屋租金24022元，并赔偿搬运费及房屋装修损失13611.5元。二、驳回原告贵阳景悦贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1190元（已减半收取），由原告贵阳景悦贸易有限公司负担759元，被告贵阳众筹蔬菜种植农民专业合作社负担431元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴怔秋二〇二一年七月十四日法官助理高现现书记员邹玉玲