山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁06民终4559号上诉人（原审原告）：李某，男，2009年8月10日出生，汉族，户籍所在江苏省沛县，现住海阳市。法定代理人：王某（系李某父亲），户籍山东省平度市经济开发区，现住。委托诉讼代理人：翟超，山东双华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海阳市福泰广场置业有限公司，住所地海阳市旅游度假区迎宾路19号。法定代表人：郭祥波，总经理。上诉人李某因与被上诉人海阳市福泰广场置业有限公司（以下简称福泰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2020）鲁0687民初4471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月21日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李某上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判福泰公司赔偿李某购房损失费1221670.96元（自2014年11月14日至2020年7月13日，按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的9.825%标准计算，2193000元×9.825%×5.67年＝1221670.96元）；2.一、二审案件受理费由福泰公司承担。事实和理由：李某因福泰公司严重违约起诉要求福泰公司赔偿李某的损失，而一审法院按照合同约定的违约金进行判决明显错误，法律适用错误。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条之规定，违约金请求权和损失赔偿请求权是两个独立的请求权。违约金是以实际损失为基础，违约金不足以弥补实际损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，二者并不矛盾。因此李某主张福泰公司赔偿因其未办理产权登记而造成的损失是正确的。李某根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2021年）第十四条之规定主张权利，向福泰公司主张损失是正确的，应该得到法律的支持。福泰公司未作答辩。李某向一审法院起诉请求：1.依法判决解除李某与福泰公司之间于2013年8月13日签订的商品房买卖合同（合同编号：201308140032）；2.依法判决福泰公司返还李某购房款2193000元；3.依法判决福泰公司赔偿李某购房损失费1221670.96元（自2014年11月14日止2020年7月13日，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的9.825%标准计算，2193000元×9.825%×5.67年＝1221670.96元）；4.依法判决福泰公司赔偿李某装修款300000元；5、本案的保全费、保全责任保险费均由福泰公司承担。一审法院认定事实：李某与福泰公司于2013年8月13日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201308140032）。合同约定：李某购买福泰公司开发的位于海阳旅游度假区，建筑面积270.92平方米，总金额2193000元。李某应于2013年8月13日付购房款1000000元，余款1193000元于2013年9月10日前一次性付清，福泰公司于2013年11月30日将涉案房屋交付给李某。合同第十五条约定，福泰公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由其提供的材料报产权机关备案。若因福泰公司责任导致李某不能在规定期限内取得房地产权属证书的，李某不退房，福泰公司按已付房价款的0.05%向李某支付违约金。合同签订后，李某于当日向福泰公司付购房款1000000元,2013年9月23日,付清尾款。后期福泰公司将涉案商品房交付李某，李某对房屋进行装修并投入使用。李某主张其装修花费300000元，未提交相应证据。关于保全相关费用，李某未提供保全及缴纳保全费用相关证据。李某主张，合同解除后，福泰公司应赔偿其购房损失应自2014年11月14日至2020年7月13日，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的9.825%标准计算为1221670.96元，因合同约定的违约金过低。李某称若根据合同约定不能解除合同，其主张福泰公司承担违约损失，因合同约定的违约金过低，要求法院予以调整，按照贷款利率自2014年11月14日计算至2020年7月13日。另，一审法院依法到房管部门查询，涉案房屋于2013年8月13日网签至李某名下，因福泰公司原因导致李某无法办理房屋不动产权证。本案争议焦点是应否解除李某与福泰公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及福泰公司因不能办理房屋不动产权证应承担的责任。一审法院认为，李某与福泰公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201308140032）系双方真实的意思表示，合同内容未违反法律、行政法规禁止性规定，不违背公序良俗，应为合法有效，双方均应依据合同约定履行各自义务。福泰公司经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其已放弃了一审中举证、质证的抗辩权利。因涉案房屋已经交付李某，李某已投入使用，并不影响李某拥有并使用房屋的合同目的，且合同并无因逾期未办理房屋不动产权证可解除合同的约定，故李某要求解除合同，福泰公司返还其购房款，理由不成立，不予支持。对于李某主张的违约损失，双方签订的合同第十五条明确约定因福泰公司原因导致李某不能办理房地产权属证书的，李某不退房，福泰公司按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。故福泰公司应当支付李某违约金10965元（2193000元×0.05%）。李某要求福泰公司按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的9.825%标准自2014年11月14日至2020年7月13日计算其损失，于法无据，不予支持。因李某未提交装修花费300000元的证据且无法证明因福泰公司违约导致其无法办理房屋不动产权证对其装修造成损失，故对李某主张要求福泰公司赔偿其装修款300000元于法无据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2020年11月3日作出判决：一、福泰公司于判决生效之日起十日内支付李某违约金10965元；二、驳回李某其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计18259元，由李某负担18222元，福泰公司负担37元。二审中，李某提交如下证据：一、2016年2月16日王某向青岛农商银行出具的个人借款申请书。二、2017年3月21日，李某父亲王某个人独资公司青岛绿家园商贸有限公司向青岛浩嘉置业有限公司借款2000000元的借款协议书，载明借款用于企业资金周转，利息按照每月一分五厘计算。三、2017年3月21日王某向青岛浩嘉置业有限公司出具的收到条复印件。四、中国建设银行2017年3月21日的转账客户回单两份。以上四份证据均用于证明因福泰公司逾期办理房产不动产权登记证明导致王某资金周转困难，向银行金融机构贷款被拒后向青岛浩嘉置业有限公司借款进行资金周转的事实。二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点问题为：李某要求福泰公司赔偿其购房损失费1221670.96元能否支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2003］7号）第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，李某主张福泰公司逾期办理不动产权证已经超过了八年，由此导致李某无法就涉案房屋进行抵押贷款而造成损失，其损失应按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的9.825%标准计算。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2003］7号）第十八条规定，违约金数额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算是在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情况下，而涉案《商品房买卖合同（预售）》中已明确约定因福泰公司原因导致李某不能办理房地产权属证书时，福泰公司按已付房价款的0.05%向李某支付违约金。且李某因福泰公司逾期办理涉案房屋不动产权属证书而无法就涉案房屋进行抵押贷款所造成的损失，并不属于逾期办证所带来的必然损失，李某主张福泰公司承担该损失于法无据，本院不予支持。综上所述，李某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2003］7号）第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15795元，由上诉人李某负担。本判决为终审判决。审 判 长 王守远审 判 员 侯伟平审 判 员 张婷婷二〇二一年七月十二日法官助理 孙 晓书 记 员 孙嘉慧