重庆市江津区人民法院   民事判决书                 （2021）渝0116民初5515号      原告：重庆仁能投资有限公司，住所地重庆市江津区双福街道福云大道339号，统一社会信用代码915001165814590116。   法定代表人：蒲杰，执行董事兼经理。   委托诉讼代理人：陈卫东，重庆津舟律师事务所律师。   被告：重庆凤韵道文化传播有限公司，住所地重庆市江津区双福街道办事处福云大道401号附3号3－4号（仁能云的左岸1幢），统一社会信用代码9150016MA5YT5BD5Q。   法定代表人：金昭，执行董事兼经理。   委托诉讼代理人：朱世泉，重庆中世律师事务所律师。   被告：施伟烽，男，1993年11月8日出生，汉族，住广东省海丰县。   原告重庆仁能投资有限公司与被告重庆凤韵道文化传播有限公司（以下简称凤韵道公司）、施伟烽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案受理后，依法由审判员周思远独任审判，适用简易程序于2021年6月4日公开开庭进行了审理。原告重庆仁能投资有限公司的委托诉讼代理人陈卫东，被告凤韵道公司的委托诉讼代理人朱世泉到庭参加诉讼。被告施伟烽经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。   原告重庆仁能投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告凤韵道公司支付原告房屋租金166939元；2、被告凤韵道公司支付拖欠原告房屋租金的滞纳金3738.78元[12462.6元/月×2%×15个月（2020年1月1日至2021年3月31日）]；3、被告施伟烽对以上被告凤韵道公司应付原告的房屋租金中的114626元及滞纳金2492.52元[12462.6元/月×2%×10个月（2020年1月1日至2020年10月31日）]承担连带清偿责任；4、二被告承担本案的案件受理费。事实和理由：2020年1月1日，原告与二被告签订了租赁合同，合同约定了租赁期限、租赁用途、租金及支付方式、其他费用、违约及法律责任等。合同履行至2021年3月，二被告尚欠原告房屋租金166939元未支付，二被告的行为构成违约，应依约赔偿滞纳金。原告多次催收无果。原告根据《民法典》等相关法律的规定，特诉至法院，请求依法判决。   被告凤韵道公司辩称：1、被告公司在2021年1月初就向原告提出解除合同，并将房屋退还给了原告，因此租金在2020年1月后就不应计算；2、2020年2月至6月间由于疫情影响，被告凤韵道公司无法正常经营，营业收入明显减少，疫情属于不可抗力，根据公平原则，和《最高院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见》的精神，请求法院减免2020年2月至2020年6月期间的租金。另外，根据民法典第180条和上述指导意见第五条的规定，被告不应承担违约责任，因此原告要求被告支付滞纳金的请求不应得到支持。被告之前支付的履约保证金2万元应抵偿租金。   被告施伟烽未提交书面答辩意见。   经本院审理认定事实如下：2020年1月1日，原告（甲方，出租方）与被告凤韵道公司（乙方，承租方）签订《租赁合同》约定：甲方将其合法拥有的坐落在江律区双福街道XX大道XX号XX－XX和XX－XX号房屋出给乙方，总面积为623.13平方米（按建筑面积计算）；租期共60个月，自2020年1月1日起至2024年12月31日止；双方于2020年1月1日之前在现场交接房屋，同时办理交接手；租金按照建筑面积计算，2020年1月1日至2021年12月31日共计24月，租金标准为20元/平方米/月，月租金合计为12462.6元，2022年1月1日至2022年12月31日的租金标准为22元/平方米/月，月租金合计为13708.86元，2023年1月1日至2023年12月31日的租金标准为24.2元/平方米/月，月租金合计为15079.75元，2024年1月1日至2024年12月31日的租金标准为26.62元/平方米/月，月租金合计为16587.7元；租金按季度缴纳，乙方须于2020年1月1日前缴纳租金给甲方，之后租金每三月为一期，须提前30日以现金方式缴纳或到达甲方的账户（如遇节假日需提前至少一个工作日缴纳或到达乙方账户）；首次租金乙方须一次性缴纳3个月租金，如合同期间乙方提出终止合同的，租金不予退还；乙方须向甲方缴纳履约保证金20000元，须于本合同签署当日一次性缴清；若乙方违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金等费用，甲方有权每日向乙方按所欠缴的租金费用的2%计算收取滞纳金，双方另有约定的除外。除上述内容外，合同还就优先承租权、交接房屋手续的办理、水电等费用的承担、房屋修缮和安全责任、房屋的转租、变更和解除本合同的条件、履约保证金的退还等相关内容进行了约定。合同签订前，原告于2018年1月23日将房屋交付被告使用（含装修期），2018年1月23日至2019年12月31日为免租期。合同签订后，被告向原告支付了履约保证金20000元。2020年8月10日，被告凤韵道公司通过被告施伟烽的银行账户向原告支付租金10000元。同年11月3日，原告（甲方）与被告凤韵道公司（乙方）、被告施伟烽（保证人）签订《还款协议》约定：“甲乙双方于2020年1月1日签订了《租赁合同》（以下简称‘原合同’）。现甲乙双方经友好协商，在原合同基础上就乙方所欠租金等事宜协商，达成如下协议：一、已欠租金支付方式。2020年1－10月，乙方尚欠甲方房租共计114626元。双方协商乙方将所欠房租费按照每月22925.20元从2020年11月1日起至2021年3月31日止按月支付给甲方，支付时间为当月20日之前。二、违约责任。如乙方未按约及时足额缴纳所欠租金，甲方有权每月向乙方按所欠缴的租金费用的2%计算收取滞纳金。三、担保措施。施伟烽为乙方上述债务作担保，若乙方到期不能还款，承担连带责任。……”同年11月27日，被告凤韵道公司又通过被告施伟烽的银行账户向原告支付租金10000元。至今被告未再支付过原告租金，原告遂诉讼来院。   以上事实，原告与被告凤韵道公司无异议，也有原告提交的的《租赁合同》、《还款协议》等在卷佐证。   本院认为，原告重庆仁能投资有限公司与被告凤韵道公司签订的《租赁合同》合法有效。合同签订后，原告按约定将房屋交付被告凤韵道公司使用，被告凤韵道公司也应按合同约定支付租金。至今被告凤韵道公司仍欠原告2020年1月1日至2021年3月31日期间的房屋租金166939元，现原告请求被告支付，本院予以支持。对被告凤韵道公司辩称，合同已于2020年月解除的事实，因被告疫韵道公司公司提交证据予以证明，本院不予采信。对原告请求被告凤韵道公司支付的迟延支付租金的滞纳金，即迟延支付租金的违约金。按合同约定，被告凤韵道公司迟延支付租金，应支付原告滞纳金。但原告与被告凤韵道公司签订《还款协议》，变更了2020年1月1日至2020年10月31日租金的支付时间，双方并在《还款协议》中约定，“如乙方未按约及时足额缴纳所欠租金”，此处的“按约”应是指《还款协议》中关于期限和金额的约定，且仅是2020年1月1日至2020年10月31日租金的支付期限及金额。被告凤韵道公司不但未按《还款协议》支付2020年1月1日至同年10月31日的租金，也未按《租赁合同》约定支付2020年11月1日后的租金，因此原告请求被告支付的违约金，应从2020年11月1日开始计算。其计算标准，由于合同约定的计算标准过高，原告自愿调整为按月租金的2%/月收取（即每月249.25元），该标准以半年租金为计算基数，其计算标准仅为0.33%/月，因此原告自愿调整后的租金标准，本院予支持。对被告抗辩，履约保证金抵扣租金的问题。合同中约定履约保证的退还、抵扣乙方造成的损失或租金等，均是在合同履行期届满或合同解除时，现合同仍在履行过程中，因此被告要求履约保证金抵扣租金的理由，本院不予采纳。对被告要求，因新冠疫情爆发应扣减2020年2月至6月租金的问题。虽然新冠疫情的爆发属不可抗力事件，但在复工复产后，被告凤韵道公司与原告签订《还款协议》，确认了其所欠原告2020年1月至10月的租金，并制定了还款计划。因此被告凤韵道公司与原告签订《还款协议》的行为，表明被告凤韵道公司放弃了要求原告扣减新冠疫情爆发停工停产期间的租金的权利。至于被告辩称，因新冠疫情爆发，被告不应承担逾期支付租金的违约责任的理由，因被告凤韵道公司并无证据证明，其是因疫情或疫情防控防控措施导致不能按约定支付租金，特别是原告与被告凤韵道公司将2020年1月1日至同年10月31日租金的支付时间变更至2020年11月3日后，因此，被告凤韵道公司的此抗辩理由不能成立。   依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：   一、被告重庆凤韵道文化传播有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告重庆仁能投资有限公司2020年1月1日至2020年10月31日的房屋租金114626元；   二、、被告重庆凤韵道文化传播有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告重庆仁能投资有限公司逾期支付租金的2020年11月1日至2021年3月31日的违约金1246.26元（12462.6元/月×2%×5个月）；   三、被告施伟烽对被告重庆凤韵道文化传播有限公司应支付原告重庆仁能投资有限公司的上述款项承担连带清偿责任；   四、被告重庆凤韵道文化传播有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告重庆仁能投资有限公司2020年11月1日至2021年3月31日的房屋租金52313元；   五、驳回原告重庆仁能投资有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。   案件受理费4556元，减半收取2278元，由被告重庆凤韵道文化传播有限公司负担。此款原告已预交，被告重庆凤韵道文化传播有限公司在履行前述款项时直接支付原告。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。                      审 判 员 周思远                 二O二一年 七 月 二 日             法 官 助 理 白大行          书 记 员 王星皓