四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终635号 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈成，女，1984年6月8日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：方延龙，四川达民律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：曾林，男，1972年11月10日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：方延龙，四川达民律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈军，男，1969年1月6日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。 委托诉讼代理人：蔡钦顺，四川法典律师事务所律师。 原审第三人：四川蓉锦东房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市锦江区岷江路1680、1682号一层、二层。 法定代表人：朱晓刚。 上诉人陈成、曾林因与被上诉人陈军、原审第三人四川蓉锦东房地产开发有限公司（以下简称蓉锦东公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初4251号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任进行审理。本案现已审理终结。 陈成、曾林上诉请求：1.请求依法撤销原审判决第六项，改判陈军向陈成、曾林支付违约金300000元；2.请求由陈军承担本案全部诉讼费用。 事实及理由：一、陈成、曾林的反诉请求是根据原合同法第一百一十四条的规定及双方签订的房屋买卖合同第4条约定要求陈军承担违约金，陈军是否承担违约金，应审查陈军是否违约，只要陈军存在违约行为，就应当支付违约金。至于陈成、曾林的损失在签订合同时能否预见或者实际损失大小只是影响违约金高低的问题，不应该将该因素作为陈军是否承担违约金责任的评判依据。一审法院以原合同法一百一十二条、一百一十三条关于损失赔偿的法律规定来审理，属于适用法律错误。 二、2019年11月8日双方未能办理过户登记的原因并不是不可归责于双方的原因，而是因为陈军违约。在陈军存在违约行为，《商品房买卖协议》明确约定了违约金的情况下，陈军应支付违约金，一审认定事实错误。首先，一审法院判决前后矛盾，一审法院认定2019年11月8日双方未能办理过户登记的原因是因为限购政策，而又判决双方办理过户手续。其次，即使双方不能过户系因为限购政策，但限购政策并非不可抗力，更不是不可归责于双方的原因。陈成、曾林与陈军签订的房屋买卖合同第三条“在卖方成功领取房屋产权证可以过户的30日内，买卖双方必须协商配合该房过户，否则视为违约”，其目的就是尽快办理过户。合同法第六十条也明确规定当事人应当按照约定全面履行自己义务，同时也应当遵循诚实信用原则。限购政策自2017年3月实施至2019年11月，陈军在该期间有充足时间取得购房资格，陈军应当预见到可能存在违约行为而被要求支付违约金。因此限购政策并非不可克服的障碍，不属于不可抗力；违约责任也并非不可预见。最后，陈军未及时采取措施取得购房资格，明显存在违约的主观故意。并且从2019年7月开始，陈军就催促陈成、曾林去物业管理处领取房产证，一直到2019年10月陈成、曾林拿到房产证，双方约定11月7日前过户，陈军从未提出其不具备购房资格，在明知自己不具备过户条件的情况下仍然与陈成、曾林约定过户，有违诚实信用原则，其对未能办理过户手续存在不可推卸的违约责任。 三、因陈军违约给陈成、曾林造成的经济损失明显高于违约金，陈成、曾林有权请求调高违约金。根据双方签订的商品房买卖协议第4条b款约定，陈军故意拖延过户时间的，视为陈军违约，陈军应支付总房款30%即241500元的违约金。根据合同法一百一十四条规定，陈军违约造成陈成、曾林300000元定金损失，陈成、曾林有权请求对违约金予以增加。 陈军辩称，一、陈军无违约行为，不承担违约责任。1.根据《商品房买卖协议》第1条、第2条的约定，本次房屋买卖交易的标的有2个，一是住宅，一是车位；2.案涉房屋住宅取得了产权证书，但车位至今未取得产权证书。经查询，该车位仍然在开发商名下，陈军在本诉中追加开发商为本案第三人；3.合同第三条约定，在卖方领取房屋产权证可以过户的30日内，买卖双方必须协商配合该房过户，否则视为违约。该条约定包含两个内容，一是陈成、曾林的两个标的均已取得产权证书，二是双方达到可以过户的条件。从本案的客观事实来看，这两个内容均未达成。故关于办理产权过户的约定不存在违约的事实；4.根据国家对房屋买卖相关的法律法规规定，以及参照最高人民法院（2018）最高法民终462号判决案例，对涉案房屋享有请求过户登记的权利人为买方，而卖方只能是房屋过户登记的义务人。 办理案涉房屋过户登记的过程中，陈军没有故意隐瞒不具备购房资格的动机和行为。1.得知成都市出台商品房限购政策后，陈军于2017年11月开始购买社保。在案涉房屋住宅部分的产权证到小区物业公司后，物业公司先通知陈军，后陈军再告知陈成、曾林。如果陈军故意隐瞒没有达到购房资格，肯定不会及时告知对方产权证已经下来的情况，而应该尽量隐瞒、拖延办理产权过户时间。2.陈军主动去成都市不动产登记中心咨询办理房屋产权过户登记的程序及需要提交的资料，才知道其以个人名义买的社保不算，故没有达到可以过户登记的条件。 陈成、曾林与蓉锦东公司之间的房屋买卖合同与本案无关，无真实性。1.陈成、曾林若只有案涉房屋一套住宅，为解决其住房刚需，按照成都市的购房政策，完全有资格再买一套住宅，2.陈成、曾林与2019年11月12日委托律师发送律师函，要求解除合同，若合同解除，陈成、曾林仍然无其反诉所称的购房资格，仍会遭受定金损失。陈成、曾林与蓉锦东公司签订合同与其要求陈军解除合同的行为前后矛盾。 蓉锦东公司未到庭参加诉讼也未发表陈述意见。 陈军向一审法院起诉请求：1.陈成、曾林继续履行合同，协助陈军办理房屋（包括住宅和车位）产权过户登记；2.陈成、曾林支付违约金241500元；3.蓉锦东公司将案涉车位的产权过户给陈军。 陈成、曾林向一审法院反诉请求：1.陈军向陈成、曾林支付违约金300000元；2.陈军向陈成、曾林支付尾款161000元并按照6.22%的利率支付自2019年11月8日至付清尾款之日止的资金占用费。特别说明：鉴于本诉中陈军已主张继续履行合同，办理过户手续，反诉中陈成、曾林不再主张。 一审法院认定事实：陈成、曾林购买蓉锦东公司开发的位于成都市锦江区xx号的房屋及xx号、xx-2层xx号的车位，并分别于2014年11月13日、2015年11月2日进行了合同签约备案登记。 2016年7月18日，买方陈军与卖方陈成、曾林签订《商品房买卖协议》约定：陈军购买陈成、曾林上述房屋及车位，共计805000元（房款705000元、车位款100000元）；买方分三次支付，签订合同当日支付定金50000元，卖方交付钥匙给买方，并结清交房之前的水、电、气、物业管理费等，支付594000元，待该房房屋产权成功过户到买方名下时，买方向卖方支付尾款161000元；在卖方成功领取房屋产权证可以过户的30日内，买卖双方必须协商配合该房过户，否则视为违约；若买方故意拖延过户时间，则视为买方违约，买方向卖方支付总房款30%即241500元作为违约金。合同签订后，陈成、曾林交付上述房屋、车位，陈军支付款项644000元。 2017年3月23日，成都市人民政府办公厅发布《关于完善我市住房限购政策的通知》，内容为：将二手房纳入限购范围，在成都锦江区等区域内购买住房的，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上。 2017年11月起，陈军以灵活就业人员、自由职业人员身份缴纳社保。2019年3月起，陈军以成都誉锦丰商贸有限公司职工身份缴纳社保。 2019年7月30日，上述房屋登记所有权人为陈成、曾林。 2019年11月7日，双方协商次日办理房屋过户手续。后陈军告知陈成、曾林，因限购政策无法办理。陈成、曾林委托律师向陈军发送《律师函》，要求陈军在收到后5个工作日内与其协商协议解除事宜，否则协议自5个工作日后即告解除。陈军委托律师回函，称不同意解除协议。 截止2020年11月23日，上述车位登记所有权人仍为蓉锦东公司。 一审法院又查明，2020年7月6日，陈成、曾林以商品房销售合同纠纷为由提起诉讼，主张邱敏退还定金300000元。2020年9月27日，成都市武侯区人民法院作出（2020）川0107民初8800号民事判决，查明：2019年11月4日，陈成、曾林与邱敏签订《个人房屋买卖合同》，约定邱敏将其位于成都市武侯区××街××号××栋××单元××层××号房屋出售给陈成、曾林，房屋总价为1550000元；同日，陈成、曾林以现金方式支付购房定金300000元；后因陈成、曾林不符合购房资格，未在合同约定的时间内支付剩余房款，房屋亦未过户至陈成、曾林名下；双方以短信方式协商一致，解除购房合同。认定：陈成、曾林未按合同约定付清房款并办理房屋过户已构成违约，无权要求返还定金。判决：驳回陈成、曾林的诉讼请求。 一审法院认定以上事实，有陈军提交的双方身份信息、《商品房买卖协议》、省商务厅便函、个人或家庭房屋登记记录、收条、建行交易明细、工行电子回单、入住证明、收据、律师函、回复律师函、邮件单、个人参保证明、房屋信息查询记录等，陈成、曾林提交的《商品房买卖协议》、成办发［2017］10号文件、《个人房屋买卖合同》、收条、短信记录、起诉状、先行调解告知书、传票、受理案件通知书，以及民事判决书、当事人的陈述在案为证。 一审法院认为，陈军与陈成、曾林于2016年7月18日签订的《商品房买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规，合法有效，双方均应按合同约定履行相关义务。陈军主张陈成、曾林协助办理案涉房屋和车位产权过户登记，陈成、曾林对此无异议，且合同签订在前，限购政策出台在后，故一审法院予以确认。陈军已支付款项644000元，剩余尾款161000元未支付。根据房款和车位款占总款比例计算，尚余房款141000元、车位款20000元未支付。办理上述房屋产权变更登记手续当日，陈军应支付剩余房款141000元。案涉车位目前登记于蓉锦东公司名下，陈成、曾林应在登记为房屋权利人后，再将房屋产权变更登记至陈军名下，蓉锦东公司负有协助义务。办理上述车位产权变更登记手续当日，陈军应支付剩余车位款20000元。 根据合同约定，在卖方成功领取房屋产权证可以过户的30日内，买卖双方必须协商配合该房过户。本案中，双方约定于2020年11月8日办理房屋产权变更登记，因限购政策导致无法办理，不应归责于任何一方。故陈军主张陈成、曾林支付违约金241500元，一审法院不予支持。 关于陈成、曾林主张陈军赔偿定金损失300000元。陈成、曾林于2019年11月4日与案外人邱敏签订《个人房屋买卖合同》，此时案涉房屋产权尚未变更登记至陈军名下，限购政策已出台两年多，陈成、曾林应当知悉限购政策内容。陈成、曾林在明知其不具备购房资格的情况下，仍然与邱敏签订合同购买邱敏房屋，并支付定金300000元，应自行承担其行为后果。根据（2020）川0107民初8800号民事判决，陈成、曾林无权要求邱敏退还定金300000元，此款并非陈成、曾林必然产生的损失，也非陈军与陈成、曾林签订合同时所能预见的，故陈成、曾林此项主张缺乏依据。 关于陈成、曾林主张陈军按6.22%的利率支付自2019年11月8日至付清尾款之日止的资金占用费。限购政策导致案涉房屋于2019年11月8日无法办理产权变更登记，客观上也造成了陈成、曾林至今未收取房屋尾款141000元，陈军应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向陈成、曾林支付资金占用利息。陈成、曾林多主张部分，缺乏依据，一审法院不予支持。 综上所述，陈军的本诉请求，一审法院部分支持；陈成、曾林的反诉请求，一审法院部分支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、陈成、曾林应于判决发生效力之日起十日内协助陈军将位于成都市锦江区xx号房屋的产权变更登记至陈军，陈军应于办理上述房屋产权变更登记手续当日向陈成、曾林支付剩余房款141000元；二、陈成、曾林应于判决发生效力之日起十日内办理位于成都市锦江区xx号、xx-2层xx号车位的不动产权证，蓉锦东公司予以协助；三、陈成、曾林在取得上述车位的不动产权证后二日内协助陈军将上述车位的产权变更登记至陈军名下，陈军应于办理上述车位产权变更登记手续当日向陈成、曾林支付剩余车位款20000元；四、陈军应于判决发生效力之日起十日内向陈成、曾林支付资金占用利息（以141000元为基数，从2019年11月8日起至给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、驳回陈军的其他本诉请求；六、驳回陈成、曾林的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取3669元，保全费2533元，两项共计6202元，由陈成、曾林负担3741元，由陈军负担2461元；反诉案件受理费减半收取4153元，由陈军负担1103元，由陈成、曾林负担3050元。 二审中，当事人未提交新证据。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为，陈成、曾林反诉请求陈军向其支付违约金是否应予支持。 本院认为，案涉《商品房买卖协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律，行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。 根据查明的事实，2016年7月18日，陈军与陈成、曾林签订《商品房买卖协议》。2017年3月23日，成都市锦江区等区域内实施限购政策。案涉合同签订在前，成都市限购政策出台在后，所以，在案涉《商品房买卖协议》履行过程中，不受成都市限购政策的调整，陈军具有购房资格。因陈军与陈成、曾林对成都市限购政策理解有误，双方在履行案涉协议时产生分歧，此不可归责于双方当事人。在此情况下，双方当事人均没有违约行为，不应当承担违约责任。曾林反诉请求陈军向其支付违约金无事实与法律依据，不能成立，一审法院对陈成、曾林该反诉请求不予支持正确，本院予以维持。 另外，本院注意到，一审法院对陈成、曾林反诉请求陈军向其支付资金占用费部分支持有误，但陈军并未提起上诉，视为陈军对此认可。 综上，陈成、曾林的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费5800元，由陈成、曾林负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  白福群 二〇二一年七月七日 书记员  夏玉荣