四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终10648号 上诉人（原审原告）：成都章台建材有限公司，住所地：四川省成都市金牛区花牌坊街新16号。 法定代表人：杨勋秀，执行董事。 委托诉讼代理人：李欢，广东华商（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：四川联达源商贸有限公司，住所地：四川省成都金牛高新技术产业园区蜀西路46号盛大国际7栋1单元11栋。 法定代表人：王江。 委托诉讼代理人：王辉，四川鑫天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王江，男，1972年4月20日出生，汉族，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：王辉，四川鑫天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴秀珍，女，1960年6月30日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：王辉，四川鑫天律师事务所律师。 上诉人成都章台建材有限公司（以下简称章台公司）因与上诉人四川联达源商贸有限公司（以下简称四川联达源公司）、被上诉人王江、吴秀珍房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初5831号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 四川联达源公司上诉请求：1.撤销成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初5831号民事判决，改判驳回章台公司的全部诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由章台公司承担。事实和理由：一、《租赁合同》自始无效，无需解除。首先，章台公司以合法形式与四川联达源公司签订《租赁合同》，掩盖其恶意取得租金的非法目的；其次，章台公司诉请收取租金，严重损害将来可能取得所有权的案外人的利益，所以《租赁合同》自始无效。四川联达源公司基于对生效判决的信任，和章台公司签订租赁合同。章台公司最终丧失所有权，而且将来也不可能取得所有权，所以如果法院判决将租金支付给章台公司，必然会损害将来取得该房产所有权的案外人的利益。因此，《租赁合同》无效。二、不应当向章台公司支付租金。本案中，物权人四川盛大天府投资管理有限公司（以下简称盛大公司）有权请求章台公司退还已经收取的租金，对于章台公司尚未收取的租金，盛大公司直接跨过章台公司，要求四川联达源公司直接向其支付，符合《中华人民共和国物权法》规定，四川联达源公司没有任何可以拒绝的理由。况且，盛大公司是基于对将来的权利人负责，清楚明确的说明盛大公司是“暂收租金，该租金待相关权利人取得法院确权后，由我司转付给相关权利人”。其用意也在于停纷止争，维护各方当事人利益。如果将来章台公司可以取得所有权，章台公司可以要求盛大公司转付租金。四川联达源公司已经和物权人盛大公司达成一致，不应当再向章台公司支付租金。三、四川联达源公司没有违约，相反是章台公司构成根本违约。四川联达源公司保留追究章台公司违约责任的权利。章台公司首先通过伪造的《房屋买卖合同》，欺诈成都市金牛区人民法院，再欺诈成都市中级人民法院，取得二审判决，再用欺诈所得的二审判决欺诈四川联达源公司签订《租赁合同》。签订合同后，二审判决又被撤销，丧失房屋所有权，导致四川联达源公司不知道向谁支付租金，曾玉书、同瑞公司、盛大公司、章台公司均向四川联达源公司主张租金。四川联达源公司本想搬走远离是非，但已经投入大量装修成本，骑虎难下，左右为难，正常经营被章台公司的行为严重影响，损失巨大。四、章台公司无权主张房屋占用费。四川联达源公司已经和盛大公司达成一致，由四川联达源公司向盛大公司支付，盛大公司是物权人，其权利大于章台公司。如果章台公司认为盛大公司侵权，应当以盛大公司为四川联达源公司主张权利的对象。五、章台公司属于无权占有、恶意占有，对于恶意占有人，没有权利要求支付租金、占用费、违约金。六、本案审判程序违法，因涉案房屋正在通过诉讼确认产权，现并未作出生效判决，房屋权属存在争议，而确认房屋权属，是确认涉案房屋租金归属的重要依据，一审中已经向一审法院提交中止审理的申请，但一审法院并未中止审理。 章台公司辩称，一、案涉租赁合同合法有效。四川联达源公司对案涉合同的真实性、合法性予以了认可。章台公司基于其与四川皇家财富投资有限公司（以下简称皇家公司）签订合法有效的房屋转让协议而取得了案涉房屋的相应权益，并据此与四川联达源公司签订了案涉房屋的《租赁合同》，租赁合同是当事人的真实意思表示，且不违反法律和法规的强制性规定，故为合法有效，加之四川联达源公司也向章台公司支付了部分租金，进一步证明四川联达源公司知悉且认可章台公司为案涉房屋的出租人，因此，四川联达源公司以章台公司非产权人而无权出租来拒绝支付租金和腾退是于法无据的。即使有案外人主张权利也与四川联达源公司毫无关系，四川联达源公司也从未与任何案外人签订租赁合同、建立租赁关系。因此，章台公司合理怀疑四川联达源公司就是为了不承担义务而与所谓的案外人串通损害章台公司的合法权益。二、盛大公司并非案涉房屋的所有权人。盛大公司早在2013年11月28日就与四川皇家财富投资有限公司（以下简称皇家公司）签订转让合同，并收取了皇家公司支付的房屋转让价款，并向皇家公司、章台公司转移交付了案涉房屋，那么盛大公司早就不是案涉房屋的所有权人，其无权对案涉房屋的使用、占有提出任何意见或者主张，而且盛大公司也从未主张过案涉房屋的相应权益，四川联达源公司以案涉房屋登记在盛大公司名下为由拒付租金的行为，于法无据。三、章台公司也从不存在伪造或者欺诈四川联达源公司的情形。 王江、吴秀珍述称，同意四川联达源公司的意见。 章台公司上诉请求：1.依法撤销成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初5831号民事判决第一项，改判为章台公司与四川联达源公司签订的《租赁合同》于2020年4月16日解除；2.依法撤销成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初5831号民事判决第三项，改判为四川联达源公司向章台公司支付自2017年7月31日起至2020年4月16日止的房屋租金937026.54元及违约金(以328860元为基数，按照每日1‰的标准，自2017年8月1日起计算至实际付清之日止；以345303元为基数，按照每日1‰的标准，自2018年8月1日起计算至实际付清之日止；以262863.54元为基数，按照每日1‰的标准，自2019年8月1日起计算至实际付清之日止）；3.依法撤销成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初5831号民事判决第四项，改判为四川联达源公司向章台公司支付房屋占有费(以30214.21元/月为标准，自2020年4月17日起计算至2020年7月31日止；以31724.92元为标准，自2020年8月1日起计算至房屋实际腾退之日止）；4.依法撤销成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初5831号民事判决第五项，改判为王江、吴秀珍对上列第二项、第三项四川联达源公司对章台公司的给付义务承担连带担保责任；5.判令王江、吴秀珍共同协助四川联达源公司向章台公司腾退返还租赁房屋；6.本案一、二审案件受理费由王江、吴秀珍、四川联达源公司共同负担。事实和理由：一、一审法院认定合同解除时间错误，合同解除时间应为2020年4月16日。《租赁合同》约定租期于2018年7月31日到期，四川联达源公司继续使用租赁物的，原《租赁合同》有效，租赁期为不定期。2020年4月15日，章台公司向四川联达源公司邮寄送达了书面的《律师函》，函告解除双方的租赁合同，并要求限期腾退返还租赁物，然而，四川联达源公司为了拖延承担腾退义务而故意拒收快递，恶意阻碍律师函所达到的合同解除之法律效力。因此，律师函应于邮寄后第2天视为送达，此时律师函已发生法律效力，那么合同解除时间应为2020年4月16日。二、租赁合同已明确约定租金每年递增5%，但一审法院却无视合同的约定作出“2018年8月1日以后的租金应参照上一年度月租金27405元支付租金”之认定是错误的。因租赁合同于2020年4月16日解除，那么四川联达源公司欠付章台公司房屋租金的期间为2017年7月31日起至2020年4月16日止，合计欠付房租租金为937026.54元。三、房屋占有使用费的标准应按当年度（2020年度）的租金标准计算，一审法院却认定按照“2018年度的月租金标准计算”是错误的。房屋占有使用费的标准仍应按照合同约定每年度递增5%的标准计算，因此，2020年4月17日起至2020年7月31日止的租金标准为30214.21元/月，2020年8月1日起至2021年7月31日止的租金标准为31724.92元/月。四、《租赁合同》已明确约定违约金的计算标准，且四川联达源公司也从未请求适当减少违约金计算标准，但一审法院无视合同约定和法律规定，径行调整违约金支付日期和计算标准是错误的。《租赁合同》第五条第2款明确约定违约金按照每天1‰的标准支付。违约金起算日期应为2017年7月31日，而非2020年7月16日。五、一审法院未查清王江、吴秀珍系代表四川联达源公司出具《承诺书》的真实性、关联性。虽然王江、吴秀珍出具的承诺书中出现的企业名称是江西建工第四建筑有限责任公司成都分公司（以下简称江西四建分公司），但从承诺的内容来看，王江、吴秀珍是对租赁合同履行的事实予以确认，且是对租赁合同背后的真实租赁行为和欠付租金的事实进行的承诺，一审法院已查明欠付房屋租金的真实主体是四川联达源公司，那么当然可以认定王江、吴秀珍真实的担保主体是四川联达源公司，加之，四川联达源公司的股东又是王江和吴秀珍二人，进一步证明王江、吴秀珍是对真实欠付租金的主体即四川联达源公司承担的担保责任。因此，应当作出王江、吴秀珍应对四川联达源公司对章台公司的给付义务承担连带担保责任之认定。 四川联达源公司、王江、吴秀珍辩称，答辩意见与四川联达源公司上诉意见一致。 章台公司向一审法院起诉请求：1.判令确认章台公司与四川联达源公司的租赁关系已于2020年4月16日解除；2.判令四川联达源公司向章台公司支付自2017年8月1日起至2018年7月31日止的租金272488.85元及逾期违约金576112.7元；3.判令四川联达源公司向章台公司支付租期届满后至腾退之日止的房屋占有使用费(从2018年8月1日起，暂计至2020年7月31日止为690606元)；4.判令四川联达源公司向章台公司腾退归还租赁房屋，并交还钥匙；5.判令王江对第二项、第三项诉讼请求中四川联达源公司对章台公司的给付义务承担连带担保责任；6.判令吴秀珍对第二项、第三项诉讼请求中四川联达源公司对章台公司的给付义务承担连带担保责任；7.判令王江、吴秀珍共同协助四川联达源公司向章台公司腾退归还租赁房屋，并交还钥匙；8.本案案件受理费由四川联达源公司、王江、吴秀珍承担。 一审法院认定事实：2013年11月28日，盛大公司与皇家公司签订《盛大国际房屋转让合同》，共签订4份，1.成都市金牛区xx号房屋，房屋建筑面积为573.94平方米，单价为每平方米6937.20元，总价款为3981537元；2.成都市金牛区xx号房屋，房屋建筑面积为573.94平方米，单价为每平方米6937.20元，总价款为3981537元；3.成都市金牛区xx号房屋，房屋建筑面积为573.94平方米，单价为每平方米6937.20元，总价款为3981537元；4.成都市金牛区xx号房屋，房屋建筑面积为573.94平方米，单价为每平方米7031.5元，总价款为4035659元。 2014年6月3日，皇家公司（转让方）与章台公司（受让方）签订《房屋转让协议》，约定与本案争议有关的主要内容：1.皇家公司将位于成都市金牛区盛大国际的下列房屋和车位转让予章台公司，其中包括xx号。2.章台公司应于2014年7月20日前付清全部购房款18590000元。2014年7月20日，皇家公司向章台公司出具收据，载明收到章台公司“盛大国际房屋及车位转让款共计1859万元”。2014年10月20日，章台公司向成都致和物业服务有限公司（以下简称致和物业）缴纳“房号7-xx”的水电费、物业服务费。 2016年7月，章台公司（出租方，甲方）与四川联达源公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定与本案争议有关的主要内容：1.章台公司将其位于成都市金牛区平方米的房屋及车位租赁给四川联达源公司办公；2.租赁期为2年，自2016年8月1日起至2018年7月31日止；3.每月租金标准为每平米45元（含家俱5元），其他如物管、水电、垃圾处理费等由四川联达源公司负责，租金每年递增5%；租金按季支付，每季度租金应在上一个租赁期满前30日期限内一次性付清，后续租金缴纳方式以此类推；4.章台公司如违反本合同约定提前解除合同或因章台公司产权权属瑕疵导致本合同目的不能实现的，章台公司退还已预收的租金以返还四川联达源公司缴纳的保证金；四川联达源公司租赁期间须按本合同约定按时足额向章台公司交纳约定的租金及各项费用。逾期未缴纳部分，章台公司有权要求四川联达源公司立即缴纳，同时四川联达源公司以应缴款项为基数，按照1‰每天的标准向章台公司支付违约金；5.四川联达源公司违反本合同约定未足额缴纳租金或相关费用，逾期时间合计届满15天，章台公司有权解除合同，章台公司要求解除合同时，不退还四川联达源公司所缴纳的各项费用，不足以弥补章台公司损失的，四川联达源公司应承担相应的赔偿责任。王江在乙方处签字。后附家具清单，交接人杨勋秀签字，接收人张孝君签字。 2018年4月23日，王江作为江西四建分公司的代表人向章台公司出具《承诺书》载明主要内容：章台公司和承诺人江西四建分公司于2016年7月30日签订《租赁合同》，自2016年8月1日起承诺人租用案涉房屋至2018年7月31日；截止2018年4月30日，承诺人共欠租金260000元。承诺人承诺在2018年5月10日前付清；担保人王江提供连带责任担保，担保期限为2016年7月30日至《租赁合同》到期后两年。 2018年8月14日，吴秀珍作为江西四建分公司的代表人向章台公司出具《承诺书》，载明主要内容：章台公司和承诺人江西四建分公司于2016年7月30日签订《租赁合同》，自2016年8月1日起承诺人租用案涉房屋至2018年7月31日；截止2018年7月31日，承诺人共欠租金333660元。承诺人承诺在2018年10月31日前付清；担保人吴秀珍提供连带责任担保，担保期限为2016年7月30日至《租赁合同》到期后三年。 2019年2月22日，王江作出《回复函》，载明王江截止到2018年7月31日，欠付房屋租金金额为212444元，但由于2018年8月开始，无法正常办公，故要求暂不交2018年8月至11月的房屋租赁费，待能正常使用后再进行协商；对于致和物业、罗建告知函中称截止到2018年7月31日，尚欠60000元的物管费、水电费，需双方核对，核对清楚后，在3个工作日内将其结清。若双方现重新签订租赁合同后能保证办公秩序，王江承诺在2019年5月31日前将前期所欠租赁费及其他相关费用全部结清。 2019年6月3日，致和物业、罗建向盛大公司作出《关于盛大国际7-xx房屋委托管理的情况说明》，说明内容为：鉴于1:本人罗建拥有对成都同瑞资产管理有限公司(以下简称同瑞公司)及徐亚飞的债权3100000元。2014年9月11日，何贵恒、曾玉书、徐亚飞三人分别与皇家财富公司、盛大公司签订了《三方协议》，约定皇家财富公司将盛大国际7栋xx号及其他几处房产抵偿给上述三人以冲抵约16000000元债务，故上述三人对该涉案房屋有处置权。同瑞公司作为何贵恒、曾玉书、徐亚飞三人的共同特别授权代表，代为处理盛大国际7栋xx号房屋的权属争议以实现上述三人的债权，因此同瑞公司及上述三人均同意将7栋xx号房屋抵偿给本人以了结债务。鉴于2:该房屋因受皇家财富案件影响仍有查封限制，未能办理过户手续。房屋所涉权属和房屋管控权存在纠纷，根据2018年1月2日已经生效的四川高院判决（2017）川民再387号民事判决书，确认章台公司与皇家公司虚构房屋买卖合同，之间的款项往来系集资诈骗的赃款，故章台公司无权主张7栋xx号房屋。鉴于3:现上述涉案房屋仍登记在贵单位名下，暂时无人管理。但章台公司却一再无理纠缠，后又向金牛法院起诉江西四建分公司、王江、吴秀珍关于上述涉案房屋的租金管控权，最后金牛法院驳回了章台公司的诉讼请求(案号:(2019)川0106民初3002号)，再次证明章台公司要想管控上述涉案房屋于理于法无据。针对上述情况，为了避免因上述涉案房屋出现更多纠纷乃至不必要的冲突矛盾，也为了避免物业管理公司向贵单位主张物业管理费，更为了能实现不动产价值、保障物业等各项费用的收取及保障我本人的经济利益，本人在此提出申请，由贵单位以房屋产权人的名义同意本人罗建管控该房屋。同日，盛大公司向盛大国际7-xx租户出具《委托书》，载明鉴于该房屋目前权属现状及使用情况，同意委托罗建对该房屋现状维护、出租和欠租事宜进行管控，并同意将该房屋租金暂收至我公司账户，该租金待相关权利人取得法院确权后，由我司转付给相关权利人。 2020年4月15日，四川衡平律师事务所接受章台公司的委托，并指派李欢律师向四川联达源公司、王江邮寄发出《律师函》，要求：1.解除租赁关系；2.限期支付租金、违约金和房屋占有使用费等；3.向章台公司腾退归还租赁房屋。2020年4月20日，该快递被退回妥投。 一审另查明，一、四川联达源公司于2016年8月24日成立，其主体类型为有限责任公司（自然人投资或控股），王江、吴秀珍系四川联达源公司的股东，王江系四川联达源公司的法定代表人。 二、《成都市不动产登记信息摘要》显示，盛大公司系xx号房屋所有权人，房屋建筑面积为580.1平方米。 三、2018年1月2日，四川省高级人民法院作出的民事判决【案号：（2017）川民再387号】，已产生法律效力。该判决作出认定：皇家公司与章台公司之间不存在房屋买卖法律关系，章台公司以指定账户向皇家公司指定账户转款19390000元涉嫌非法吸收公众存款犯罪。 四、一审庭审中，四川联达源公司称案涉房屋系其在使用，自2017年7月31日起未向章台公司支付租金。 一审法院认为，章台公司与四川联达源公司签订的《租赁合同》，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属有效，即使案涉房屋的产权存在争议，但不影响租赁合同的效力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。一审法院对本案争议焦点作如下评述： 一、关于王江、吴秀珍应否承担责任。 一审法院认为，案涉《租赁合同》虽系王江与章台公司签订，但四川联达源公司成立后确以王江为法定代表人，并以案涉房屋为营业场所。依据《中华人民共和国民法总则》第七十五条的规定，应由四川联达源公司承担案涉合同项下的义务。另，王江、吴秀珍系代表江西四建公司出具《承诺书》，与四川联达源公司不具关联性。故章台公司主张王江、吴秀珍腾退房屋、交还钥匙的诉请，于法无据，一审法院不予支持。 二、关于合同解除。 一审法院认为，双方签订的《租赁合同》约定于2018年7月31日到期，但章台公司并未在合同到期后对于四川联达源公司继续使用租赁物提出异议，故双方在合同期限届满后，原《租赁合同》继续有效，租期为不定期。2020年4月15日，章台公司虽发出律师函，但该函件在2020年4月20日被退回妥投，四川联达源公司一审庭审中称未收到该函件，章台公司发出的此《律师函》未发生法律效力，故一审法院对章台公司认为双方之间的租赁关系于2020年4月16日解除的观点不予采纳。但四川联达源公司未按合同约定支付租金，且至今未支付租金，故双方的租赁关系应予解除。结合一审法院于2020年7月15日向四川联达源公司送达起诉状副本，故合同解除时间应确定为2020年7月15日。 三、关于腾退、交还钥匙。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，腾退并返还租赁房屋属于合同解除之后发生的效果。故合同解除后，章台公司主张四川联达源公司腾退归还案涉房屋的诉讼请求一审法院予以支持。本案中，章台公司未举证向四川联达源公司交付了钥匙且腾退已支持，故要求其交还钥匙的诉请，一审法院不予支持。 四、关于租金及逾期违约金金额。 在案涉合同解除前，章台公司主张的部分房屋占用费应视为租金。本案中，四川联达源公司自2017年7月31日起未支付租金，拖欠租金的时间应从2017年8月1日起，截至本案判定双方解除合同之日即2020年7月15日，按照合同约定租金标准，案涉租赁房屋2017年8月1日至2018年7月31日的月租金为27405元（45元/月/平方米×580平方米×1.05）元，2018年8月1日以后的租金应参照上一年度月租金27405元，四川联达源公司应向章台公司支付租金共计972877.5元。关于逾期违约金。四川联达源公司未按照合同支付相关费用，存在违约，理应向章台公司支付违约金。按照合同约定“四川联达源公司逾期未缴纳租金，应以应缴款项为基数，按照1‰每天的标准支付违约金。”一审法院认为，四川联达源公司违约给章台公司造成的损失主要是租金损失，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度等因素，本着公平原则，一审法院酌定以拖欠房屋租金972877.5元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场利率，自2020年7月16日起计算至实际款项付清之日止。 五、关于房屋占有费。案涉房屋每月租金为27405元，故房屋占有费应以27405元/月为标准，自2020年7月16日起计算至房屋实际腾退之日止。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、章台公司与四川联达源公司签订的《租赁合同》于2020年7月15日解除；二、四川联达源公司于判决生效之日起十日内向章台公司腾退位于成都市金牛区房屋；三、四川联达源公司于判决生效之日起十日内向章台公司支付房屋租金972877.5元及违约金（以972877.5元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场利率，自2020年7月16日起计算至实际款项付清之日止）；四、四川联达源公司于判决生效之日起十日内向章台公司支付房屋占有费（以27405元／月为标准，自2020年7月16日起计算至房屋实际腾退之日止）；五、驳回章台公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的资金利息。一审案件受理费（减半收取）9767元，由四川联达源公司负担。 二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议。四川联达源公司、王江、吴秀珍没有提交新证据。章台公司提交新证据：（2019）川0106民初8085号民事判决书一份。证明目的：盛大公司答辩其对案涉房屋不享有任何的权益，案外人对案涉房屋主张所有权的主张也被驳回了。故不论是盛大公司还是案外人都不存在对案涉房屋的权利。四川联达源公司、王江、吴秀珍质证认为，认可其真实性，但该案尚处于上诉期间，尚未生效。本院经审查认为，认可该证据的真实性，且从盛大公司的陈述来看，盛大公司并不主张案涉房屋的所有权。 二审另查明，1.案涉房屋至今仍由四川联达源公司使用。2.四川联达源公司陈述其尚未向盛大公司支付租金。3.二审中，四川联达源公司主张违约金过高，应当予以调低。 本院认为，本案争议事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典实施前的法律、司法解释予以处理。 本院认为，根据各方当事人的上诉意见和答辩意见，本案二审的争议焦点有六个，本院分述如下。 一、案涉《租赁合同》的效力 四川联达源公司主张案涉《租赁合同》无效，其理由为两点，一是章台公司以合法形式与四川联达源公司签订《租赁合同》，掩盖其恶意取得租金的非法目的；二是章台公司无案涉房屋所有权。对此本院分述如下，1.对于合法形式掩盖非法目的的问题。首先，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。章台公司作为出租人签订案涉《租赁合同》的目的即为取得租金，并未恶意掩盖取得租金的目的，且取得租金也不是非法目的。其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。”，而民法典并未规定以合法行为掩盖非法目的为合同无效的事由。2.对于章台公司无案涉房屋所有权的问题。本案中，四川联达源公司主张案涉房屋权属存在争议，章台公司不享有案涉房屋的所有权，对此本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释［2009］11号）第八条：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”，根据以上司法解释规定，租赁房屋权属存在争议，为法定解除事由而非合同无效事由。综上，四川联达源公司关于合同无效的主张不能成立，案涉《租赁合同》为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格依照案涉合同履行自己的义务。 基于上述认定，本院对四川联达源公司的其他上诉理由一并评判如下：（一）四川联达源公司主张其不应向章台公司支付租金和房屋占用费，其理由为四川联达源公司已经和物权人盛大公司达成一致，由四川联达源公司向盛大公司支付。本院认为，盛大公司并未主张自己为案涉房屋的所有权人，虽然案涉房屋的产权可能存在争议，但是根据前述认定，租赁房屋权属争议并非无效事由，四川联达源公司与章台公司之间的房屋租赁合同应为有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”。本案中，并不存在四川联达源公司因第三人主张权利而无法对案涉房屋进行使用、收益的情况，从盛大公司出具的《委托书》来看，盛大公司也并没有对案涉房屋主张权利，故四川联达源公司仍应向章台公司支付租金。（二）四川联达源公司主张章台公司根本违约。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条，章台公司作为出租人，确有权利瑕疵担保义务，违反该义务即构成违约，但本案中并不存在案外人对案涉房屋主张权利而导致案涉房屋无法使用的情况，故本院对四川联达源公司上述主张不予采纳。 关于合同解除和腾退 本案中，虽然《租赁合同》于2018年7月31日到期，但是四川联达源公司继续使用案涉房屋，章台公司并未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”在2018年7月31日之后章台公司和四川联达源公司之间形成不定期租赁合同关系，原租赁合同继续有效。本案中，四川联达源公司仅支付租金到2017年7月31日，之后就未支付过租金。根据案涉《租赁合同》：“四川联达源公司违反本合同约定未足额缴纳租金或相关费用，逾期时间合计届满15天，章台公司有权解除合同”之约定，章台公司享有合同解除权，有权解除案涉合同。章台公司主张案涉合同于2020年4月16日解除，理由为2020年4月15日章台公司向四川联达源公司、王江发出律师函，律师函中要求解除案涉合同。对此本院认为，该邮件于2020年4月20日被退回妥投，且四川联达源公司认为并未收到该函件，因此，一审法院将合同解除时间确定为向四川联达源公司送达起诉状副本的2020年7月15日并无不当，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，四川联达源公司应向章台公司腾退案涉房屋。 关于租金的问题 根据本院以上认定，在2018年7月31日之后章台公司和四川联达源公司之间形成不定期租赁合同关系，原租赁合同继续有效，故双方的租金计算应当以案涉《租赁合同》为依据进行计算，因案涉《租赁合同》约定：“每月租金标准为每平米45元（含家俱5元），其他如物管、水电、垃圾处理费等由四川联达源公司负责，租金每年递增5%”，故租金应当分段进行计算，具体如下：1.2017年8月1日到2018年7月31日。根据合同约定，该期间的租金标准应为47.25元/平方米/月（45元/平方米/月×1.05）。故该期间应付租金共计为328860元（47.25元/平方米/月×580平方米×12月）。2.2018年8月1日到2019年7月31日。根据合同约定，该期间的租金标准应为49.6125元/平方米/月（47.25元/平方米/月×1.05），故该期间的应付租金共计应为345303元（47.25元/平方米/月×1.05×580平方米×12月）。3.2019年8月1日到2020年7月15日。该期间的月租金标准应为30214元/月（45元/平方米/月×1.05×1.05×1.05×580平方米）。故该期间的租金共计应为346973.68元。（30214元/月×11月＋30214元/月÷31天×15天）。综上，四川联达源公司应向章台公司支付2017年8月1日到2020年7月15日期间的租金为1021136.68元。 关于房屋占有使用费 根据本院认定，案涉《租赁合同》已经于2020年7月15日解除，合同解除后，四川联达源公司应当向章台公司返还案涉房屋，但案涉房屋至今仍由四川联达源公司占有使用，故四川联达源公司应当向章台公司支付房屋占有使用费自2020年7月16日至实际腾退之日止。关于房屋占有使用费的标准，本院认为，结合双方合同约定，房屋占有使用费应当以2019年8月1日到2020年7月15日期间的租金标准作为房屋占有使用费的标准。综上，四川联达源公司应以30214元/月的标准向章台公司支付房屋占有使用费自2020年7月16日至实际腾退之日止。 关于违约金的问题 章台公司主张四川联达源公司应以应缴款项为基数按1‰每天的标准支付违约金。一审法院综合考虑合同履行情况、当事人过错程度等因素，本着公平原则，酌定以拖欠房屋租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场利率，自2020年7月16日起计算至实际款项付清之日止，该酌定并无明显不当，本院予以确认，但由于本案二审认定四川联达源公司欠付的租金为1021136.68元，故违约金应当以1021136.68元为基数予以计算。 关于王江和吴秀珍是否承担责任的问题 本院认为，案涉《租赁合同》的出租方为章台公司，承租方为四川联达源公司，王江是作为四川联达源公司的时任法定代表人签字，《租赁合同》所产生的权利义务应由四川联达源公司承受。对于王江和吴秀珍出具的《承诺书》，从承诺书的内容来看，王江和吴秀珍是作为江西四建分公司的代表人出具，并非对四川联达源公司的义务承担连带担保，故本院对章台公司要求王江、吴秀珍对四川联达源公司给付义务承担连带担保责任、协助腾退房屋等主张不予支持。 综上，章台公司和四川联达源公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初5831号民事判决第一项、第二项； 二、撤销成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初5831号民事判决第五项； 三、变更成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初5831号民事判决第三项为“四川联达源商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向成都章台建材有限公司支付房屋租金1021136.68元及违约金（以1021136.68元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场利率，自2020年7月16日起计算至实际款项付清之日止）”； 四、变更成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初5831号民事判决第四项为“四川联达源商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向成都章台建材有限公司支付房屋占有费（以30214元/月为标准，自2020年7月16日起计算至房屋实际腾退之日止）”； 五、驳回成都章台建材有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费按照一审确定的方式负担；二审案件受理费27936元，由成都章台建材有限公司负担12968元，四川联达源商贸有限公司负担14968元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  王 果 审 判 员  何广智 审 判 员  赵 韬 二〇二一年七月二十日 法官助理  余海洋 书 记 员  袁 敬