广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0307民初14510号原告：雷泽恒，男，汉族，1976年8月20日出生，身份证地址：广东省深圳市福田区。委托代理人：张永鹤，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托代理人：李慧敏，北京大成（深圳）律师事务所律师。被告：杨康，男，汉族，1961年1月8日出生，身份证地址：广东省深圳市龙岗区。被告：黄锐，男，汉族，1985年2月14日出生，身份证地址：广东省深圳市龙岗区。两被告共同委托代理人：何松英，广东橙果律师事务所律师。两被告共同委托代理人：李星，广东橙果律师事务所实习律师。原告雷泽恒与被告杨康、黄锐合同纠纷，本院适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人张永鹤、李慧敏，两被告的委托代理人何松英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告共同向原告返还定金赔偿金280000元；2、本案所产生的诉讼费、保全费等全部费用由两被告共同承担。事实与理由：原告经中介介绍有意购买杨康位于深圳市龙岗区旧改物业权益，杨康全权委托黄锐办理相关转让事宜。2020年11月3日经中介安排原告与黄锐到中介机构（深圳市中兆基业地产顾问有限公司）办公室，黄锐出具了杨康的授权委托书，委托书明确由杨康独家委托黄锐转让位于深圳市龙岗区旧改项目范围内物业，委托权限包括授权黄锐收取所有款项、负责办理签约转让合同、带客户到开发商项目公司递件签约和盖章确权等后续手续；委托期限自2020年9月9日至2020年12月8日，鉴于此，在中介机构的见证下，原告与黄锐当场签订了《私宅拆迁赔偿权益转让合同》，明确约定杨康将其位于深圳市龙岗区旧改物业70平方米回迁受益权转让给原告，转让价格为287万元，定金28万元，定金分两笔支付，合同签订当日支付5万元，第二笔定金在和原业主见面后支付23万元，并且明确约定于2020年12月8日前安排到开发商处签署《回签协议》。若被告违约则需双倍返还原告已经支付的所有款项赔偿原告。2020年11月9日在中介的安排下，原告与两被告及两名中介人员罗曼章、吴敏共同至深圳市龙岗区杨康旧改物业旁，杨康与原告在此确定与开发商签订安置协议的时间等《私宅拆迁赔偿权益转让合同》重要细节，并且双方签订了《象角塘指标房补充协议》，杨康承诺2020年12月8日至佳兆业象角塘开发商处签署拆迁补偿安置协议，若未在规定时间内完成约定签署协议，则属杨康违约，应当双倍返还定金。原告于当日向黄锐支付了剩余定金23万元。协议期间，原告和中介多次联系黄锐要求按约办理开发商安置协议签订手续，黄锐一直推诿不办理。2020年12月8日原告和中介约定黄锐在中介机构办公室见面，黄锐当面明确告知无法办理。遂原告要求黄锐双倍返还定金，但黄锐却一直推诿拒不返还，后在原告多次严厉要求下，黄锐于当日返还了28万元，却拒不依约履行双倍返还义务，拒不支付定金赔偿金28万元。后原告多次向被告主张，均拒不返还。综上，原告认为被告未能依据约定完成拆迁安置协议的签署，属被告违约，应当依据合同约定双倍返还定金。原告为了维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民法典》等有关法律法规的规定向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。被告杨康辩称，一、双方签订的《私宅拆迁赔偿权益转让合同》为无效合同。1、该合同的签订违反了“住房不炒”之政策。原告向答辩人购买限制流转的涉案房屋的所有权及拆迁权益，原告购买目的实为炒房套利，该行为有违“住房不炒”之政策，严重影响了房地产市场的平稳健康发展。2、涉案房产为历史遗留的违章建筑，原告向答辩人购买的系涉案房产的所有权及拆迁权益，而该房产的本质为历史遗留的违章建筑，系不能进行自由买卖流转的。3、原告向答辩人签订该合同旨在逃避购房缴税，严重损害了国家利益。4、该合同的签订违背了深圳市规定的商品住房限购政策，原告并无购房资格，其向答辩人购买答辩人所有的历史遗留违章建筑及拆迁权益，本身即存在不能履行之情形。5、该合同的签订越过了开发商售房前的“预售、审批”阶段。6、若该合同为有效合同，势必会严重影响深圳市的房地产市场的平衡发展。综上所述，涉案合同不仅存在以合法形式掩盖非法目的，损害国家利益，还属于违背社会公序良俗的情形，故该合同应为无效合同，答辩人无需向原告返还定金赔偿金28万元。二、退一步说即使该合同为有效合同，那么答辩人也无需向原告返还定金赔偿金28万元。1、双方已于2020年12月8日就合同解除达成一致意见。2020年12月8日晚上8时至11时，原告的黄锐在新木警务室就解除合同事宜达成了一致意见，在答辩人告知原告因开发商原因导致不能如期签订《回签协议》时，原告即多次恶劣催促被告黄锐返款，甚至限制被告黄锐的人身自由，最终原告和被告黄锐一起去新木社区警务室协调。在警务室，原告与被告黄锐在该警务室两名警察面前协商，黄锐提出立即退还全部定金给原告后，双方之间签订的涉案合同即解除，原告再将其手上的涉案合同交还给黄锐。原告当即将涉案合同原件放在警务室的桌面上并称你把钱退还给我，我就把合同还给你。黄锐当即把定金28万元转账给原告，这整个过程中双方对于解除涉案合同的协商一致，双方已达成解除合同的一致意见，但原告收到退还的定金28万元后，随即将放在桌面的涉案合同抢走，原告的该行为已严重违反诚实信用原则。2、涉案合同不能履行并非答辩人之责任。3、在本案中涉案合同不能履行并未给原告造成损失。综上所述，在涉案合同无效的情形之下，应考虑合同无效之过错原因，双方均有过错，责任各自承担，即使涉案合同有效，答辩人也已与原告就涉案合同的解除达成一致意见。再者，在本案中答辩人向原告退还了28万元款项后，原告并未产生实质的损失，况且本合同并非答辩人原因不能履行，而是开发商根据现有的政策不能配合履行，该情形不能归责于答辩人，故答辩人请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告黄锐辩称，在签订《私宅拆迁赔偿权益转让合同》《象角塘指标房补充协议》及收取原告款项事宜中，答辩人系作为被告杨康的代理人，根据《中华人民共和国民法典》第一百六十二条之规定“代理人在代理权限内，以被代理人名义事实的明示法律行为，对被代理人发生效力”。答辩人以杨康的名义实施的民事法律行为，对杨康产生法律效力，应当由杨康承担相应的法律责任，答辩人在杨康授权的范围内行使代理权限，故答辩人不承担相应的法律责任，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理查明，2020年9月9日杨康（甲方）与黄锐（乙方）签订《委托书》，约定甲方委托乙方转让（出售）位于深圳市龙岗区旧改项目范围内物业，建筑物测绘编号：ｂ216,授权面积为500平方米。由乙方接受委托后积极为甲方联系客户，乙方联系之客户甲方应当积极配合乙方的客户完成此物业相关交易手续，不得无故拖延。甲方授权委托乙方收取所有款项，乙方负责办理签约房屋转让协议合同、带客户到开放商项目公司递件签约和盖章确权等后续手续，委托期限自2020年9月9日至2020年11月8日期间。2020年11月3日雷泽恒与黄锐签订《私宅拆迁赔偿权益转让合同》，杨康为甲方，黄锐为甲方代理人，雷泽恒为乙方，双方约定甲方是深圳市龙岗区单位之房产的权利人，甲乙双方均清楚该物业为私宅，甲方提供深圳市龙岗区旧村改造搬迁补偿安置协议（编号：ＢＴＸＪＴ-2017-02-0281）等证明文件，双方签订本协议，约定如下：1、在该物业旧改拆迁规划中，甲方同意将该物业因拆迁获得赔偿的回迁受益权转让平米指标给乙方，甲方转让给乙方的标的房地产权益包括：该物业现状中的70平米占有权、使用权、出租、转让及拆迁赔偿等过程中产生的受益权和处置权等一切所有权益、用益物权。2、甲乙双方同意该回迁房权益转让金额为贰佰捌拾柒万元整（2870000元），合同签订当日，乙方检查甲方提供的相关产权证明文件后，即向甲方支付贰拾捌万元（280000元），甲方收到定金同时即向乙方出具《定金收款收据》。3、双方约定于2020年12月8日安排到开发商签约，乙方在开发商签约当日向甲方支付全部剩余房款贰佰伍拾玖万（2590000元），甲方配合乙方到开发商处签署该物业《回迁协议》并提供开发商所需之文件，将该物业对应面积的拆迁赔偿权益更名至乙方名下。甲方保证对标的房地产拥有100%完整的处分权以及收益权，已征得所有家属的同意，并不存在隐瞒与该房产相关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用的行为，甲方应在交付该物业前将有关房产的产权纠纷、抵押、债务、税项、租赁以及水电等事项处理完毕，若开发商变更股权须在开发商从新签署《回迁协议》甲方将无条件配合乙方。甲方承诺如因其单方面违反本合同任何一条款或一房多卖等原因致使本合同不能履行，甲方需双倍返还乙方已支付的所有款项赔偿乙方，且乙方有权利要求甲方继续履行本合同。合同签订当日原告通过其名下平安银行尾号1552号账户向被告黄锐名下招商银行尾号0856号账户转账5万元。黄锐向原告出具《收据》一份，载明黄锐收到雷泽恒购买深圳市龙岗区其中拆迁指标70平方总定金28万，今日收到定金5万，余下定金23万于见到原业主后支付，以实际到账为准。2020年11月9日雷泽恒与黄锐签订《象角塘指标房补充协议》，杨康为甲方，黄锐为甲方代理人，雷泽恒为乙方。约定甲方承诺12月8日前，安排至佳兆业象角塘开发商处签署拆迁补偿安置协议，若没有规定时间完成约定签署协议，属于甲方违约，违约责任详见甲乙双方《私宅拆迁赔偿权益转让合同》，乙方在开发商签约当天向甲方支付全部剩余房款。同日原告通过其名下平安银行尾号1552号账户向被告黄锐名下招商银行尾号0856号账户转账23万元。同日黄锐在2020年11月3日向雷泽恒出具的《收据》后补充手书“11月9日补齐剩余定金23万元”。后两被告未能配合原告在开发商处办理更名手续，原告与两被告之间产生分歧，双方于2020年12月8日到龙岗区进行协商。当日黄锐通过其名下招商银行尾号0856号账户向原告名下平安银行尾号1552号账户转账28万元。庭审中被告主张原、被告双方已于2020年12月8日在龙岗新木警务室达成合意，双方一致同意解除《私宅拆迁赔偿权益转让合同》，原告则主张与被告并未就该合同达成一致解除的合意。被告向法院提交2020年12月8日原告与被告黄锐在新木警务室录音一份，根据该录音2020年12月8日双方因解除合同未能达成一致意见，故前往新木警务室要求调停，黄锐主张退还定金28万元给原告并要求原告出具相应的收据，同时要求退还定金28万元后与原告解除合同，原告并未直接同意解除合同而是要求黄锐先行退还定金28万元。后黄锐将定金28万元转款给原告，但原告并未在黄锐提供的收据上签字亦未将双方签订的《私宅拆迁赔偿权益转让合同》退还给黄锐。另查，杨康为深房地字第××号房产权利人，其于2002年12月23日就该房产向深圳市龙岗区布吉镇处理历史遗留违法建筑领导小组办公室进行历史遗留违法建筑申报并获得回执。另查，2017年3月3日案外人佳兆业左博置业（深圳）有限公司（甲方）与被告杨康（乙方）签订编号为ＢＴＸＪＴ-2017-02-0281《深圳市龙岗区旧村改造搬迁补偿安置协议》，约定乙方同意以产权置换作为办理乙方拆迁物业的补偿方式，乙方被搬迁物业位于深圳市龙岗区，房产证号为深房地字第××号，测绘报告建筑面积2423.69平方米。拆迁补偿后乙方获得回迁安置面积2323.14平方米并获得相应现金补偿。回迁安置房位于城市项目改造范围内，具体位置以政府最终审批为准。回迁安置房经甲方建设并竣工验收完成后，由深圳市象角塘股份合作公司组织抽签选房。本院认为，本案为合同纠纷，争议的焦点为两被告是否应当向原告返还定金28万元。两被告之间签订的《委托书》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。被告黄锐系被告杨康委托代理人，被告杨康应当对黄锐为其代理的委托事项产生的后果承担相应的责任。被告杨康的房屋被拆迁，其享有被安置的权利，该权利系被告杨康被拆迁而享有的一项财产性权利。涉案《私宅拆迁赔偿权益转让合同》签订于被告收到安置房之前，被告杨康与原告在协议中并未明确约定转让的70平米的物业的具体位置，被告杨康向原告转让的是其享有的安置补偿的财产权利，该项财产权利的转让并无法律上的禁止性规定，故原告与两被告双方签订《私宅拆迁赔偿权益转让合同》合法有效。在签订该《转让合同》前，被告黄锐代表杨康向原告出示相关《搬迁补偿安置协议》及《委托书》，原告相信被告杨康可以处置涉案财产，后因未能够完成协议中约定的于2020年12月8日到开发商处签约，故双方产生纠纷。原告主张与两被告并未达成合意解除合同，两被告主张已经向原告返还定金28万元并与原告达成一致解除合同的合意。但根据被告提交的录音，原告并未明确答复被告只要被告向其支付了28万元定金即与被告合意解除合同并放弃其他合同权利，故对被告主张双方合意解除合同无需向原告支付剩余28万元定金的主张，本院不予采纳。依据双方签订的《私宅拆迁赔偿权益转让合同》，被告承诺如因其单方面违反本合同任何一条款或一房多卖等原因致使本合同不能履行，被告需双倍返还原告已支付的所有款项，且依据被告黄锐向原告出具的收条，均确认收取的28万元为合同定金，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，原告诉请被告杨康向其支付28万元定金，本院予以支持。被告黄锐为杨康的委托代理人，其代理杨康行使委托事项产生的责任应当由委托人杨康承担，原告诉请被告黄锐向其支付剩余的28万元定金，本院不予支持。综上依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨康于本判决生效之日起十日内向原告雷泽恒支付定金28万元；二、驳回原告雷泽恒的其他诉讼请求。本案受理费2750元（原告已预交），由被告杨康负担2700元。原告预交的案件受理费，在本判决生效后，本院予以退还2700元；被告杨康应于本判决生效之日起七日内，向本院缴纳案件受理费2700元。逾期拒不缴纳，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  谢雅琴二〇二一年七月二十九日书记员  巫 杰