江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏02民终3073号上诉人（原审被告）：上海德予房地产经纪事务所，住所地上海市奉贤区新杨公路1800弄2幢2385室。投资人：杜旺旺，该所业主。委托诉讼代理人：徐姣娇，北京尚公（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：严钧，北京尚公（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡恒廷实业有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区安镇街道东兴路198号。法定代表人：丁建明，该公司总经理。委托诉讼代理人：张海涛，江苏云崖律师事务所律师。上诉人上海德予房地产经纪事务所（以下简称德予事务所）因与被上诉人无锡恒廷实业有限公司（以下简称恒廷公司）租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2021）苏0205民初325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。德予事务所上诉请求：维持原判第一、三项。撤销原判第二项，依法改判驳回被上诉人第二项诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、《无锡智汇港房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)为双方合意解除。因上诉人在经发局的清退名单内，被上诉人自2019年起陆续通过微信和面谈的方式，要求上诉人搬离承租房屋，上诉人一直未予配合。2020年9月30日上诉人终以微信的方式通知被上诉人，将于次月中旬退租，并于2020年10月13日将钥匙交予物业后搬离，故为双方合意解除租赁合同。即便认定上诉人违约解除，解除的日期应认定为2020年10月13日上诉人搬离之日，一审法院认定为2021年1月14日被上诉人签收民事诉状等诉讼材料之日是事实认定错误。而上诉人的房屋租金已支付至2020年10月15日，被上诉人要求上诉人支付拖欠租金和滞纳金的诉请不成立，且日千分之一的滞纳金过高。二、疫情期间房屋无法使用，不应由上诉人承担全部损失。2020年疫情期间，智汇港房屋被实施了封闭式管理，任何人员不得进出，上诉人亦无法在承租房屋中办公，租赁合同的根本目的无法实现。该情况属于不可抗力，被上诉人应当根据公平原则适当减免被上诉人疫情期间的房屋租金。无论是否有上级政府机关批文，全部租金损失都应由上诉人与被上诉人共同负担。一审判令全部租金损失由上诉人一人承担有失公平。三、违约金过分高于被上诉人损失，应予调整。租赁合同约定租期共60个月，截至2020年10月13日，上诉人已履行40个月，仅剩三分之一的租期未履行。在此种情况下，即便认定上诉人违约解除合同，在判令上诉人支付二个月租金的违约金的基础上，还要求上诉人支付全部四个月免租期的租金，明显过分高于被上诉人的实际损失，应当根据租赁合同已履行的期限予以酌情按比例调整。综上所述，一审法院事实认定不清，有违公平原则。请求依法改判。被上诉人恒廷公司辩称：一审认定事实清楚，适用程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。恒廷公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方于2017年5月24日签订的租赁合同；2.判令德予事务所支付迟延租金3959元及滞纳金59元、违约金16056元（按第四年租金标准计算2个月）及免租期租金30011.52元（按第1年租金标准计算4个月）。事实和理由：德予事务所与无锡中科启明孵化器有限公司（以下简称启明公司）于2017年5月24日签订租赁合同。后德予事务所、启明公司与其签订《合同主体变更三方协议》（以下简称三方协议），由其全面承接启明公司的合同主体地位，并对房屋租赁协议部分内容进行修改。案涉租金，德予事务所已付至2020年10月15日，德予事务所亦于当日搬离案涉房屋。然按照合同约定，德予事务所应于2020年10月16日缴纳下一期房租，德予事务所违约未交，且在未办理任何退租手续的前提下搬离租赁房屋。其于2020年10月22日向德予事务所发送了租金催缴通知，德予事务所未有任何回复，也未办理任何退租手续。现其为了维护自身的合法权益，依法向法院提起诉讼，恳请在查明事实的基础上，支持其诉讼请求。德予事务所一审辩称：其不同意恒廷公司的诉讼请求，双方于2020年10月15日合意解除了租赁合同。其已于2020年10月15日搬离案涉房屋，租金已支付至2020年10月15日。即便其需要支付免租期租金或者违约金，因租赁合同已履行大部分，仅剩余8个月未履行，期间还涉及疫情减免租金，其还有保证金在恒廷公司，且违约金过高，故其认为无需再支付费用。其对恒廷公司对各项费用的计算方式和金额无异议，要求在本案中一并处理其缴纳的保证金15005.76元。一审法院认定事实：2017年5月24日，启明公司（甲方）与德予事务所（乙方）签订租赁合同，约定乙方承租无锡市锡山区翠山路488号B座504室，租期自2017年6月16日至2022年6月15日，免租期为4个月（自2017年6月16日至2017年10月15日），月租金为7502.88元，租金前3年不递增，第4年开始每年递增7%（第四年租金计96336.96元），以前一年的实际租金为基数进行递增，乙方在合同签订5个工作日内预付5个月租金，其中2个月的租金作为房屋租赁保证金，甲方收取保证金并出具收据，享有本合同项下保证金约定的保证权利，租赁期内按每3个月为一期支付租金，乙方应在每期租金到期日前10天向甲方提前支付下期租金。租赁合同第六条第1款约定除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满日期内应返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按当时租金双倍价格向甲方支付该房屋占用使用费。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。第七条第2款约定乙方未按合同约定支付租金的，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付未付租金的千分之一的违约金，累计超过十天未付租金，甲方有权采取断电、断水等相关措施。甲方有权直接在乙方的保证金中抵扣。乙方拖欠租金累计达一个月的，甲方有权提前解除合同，收回出租的该房屋，并追收拖欠的租金、违约金等全部费用。甲方发出书面解除函之日起五日内，乙方应当腾清、搬离并按合同第六条第2款约定恢复原状；第5款约定租赁期间，合同双方任何一方擅自提前解除本合同的，必须提前2个月以书面形式通知相对方，并承担2个月的房屋租金作为违约金。2019年，恒廷公司（甲方）、启明公司（乙方）和德予事务所（丙方）签订三方协议，载明乙丙双方签订的租赁合同正在履行中，现三方确认租赁合同的保证金15005.76元，已由丙方向乙方支付，三方协议生效后自动转为丙方向甲方缴纳的保证金；三方同时约定同意甲方取代乙方成为租赁合同的一方，乙方在三方协议生效前基于履行租赁合同对丙方所享有的权利和承担的义务由甲方享有和承担（各方另有约定的除外），租赁合同第七条第五、六项修改为“5、若乙方涉及违约或中途退租的，则乙方必须补齐免租期内的租金，并承担2个月的房屋租金作为违约金。”2020年10月22日，恒廷公司向德予事务所作出《主题：关于催缴房租欠费的通知》，载明要求德予事务所支付2020年10月16日至2021年1月15日的租金24282.19元，要求德予事务所收到通知后对租金进行确认并回复，5日内缴清欠租等。德予事务所称未收到上述通知，无法确认真实性。恒廷公司陈述因德予事务所搬离案涉房屋，无法直接送达上述通知，故其通过物业公司员工黄丽于2020年10月14日使用微信将通知转发给德予事务所财务人员李璐，其员工吴佳辉于10月26日通过微信将通知转发给德予事务所员工陈丽，物业公司另于10月27日将通知张贴在案涉房屋门上。恒廷公司提供了相关微信聊天记录及照片。一审审理中，恒廷公司提供：1.无锡锡东新城商务区管理委员会（甲方）与启明公司（乙方）签订的《合同解除协议书》，载明双方于2016年12月30日签订了《关于打造无锡“智汇港”的投资协议》等，双方均同意相关协议于2019年6月1日解除等。恒廷公司拟以此证明三方协议签订的时间早于2019年6月1日。德予事务所对此证明目的不予认可。2.无锡锡东新城商务区管理委员会经济发展局于2020年10月10日向商务区管委会作出的《关于给予东站停车场办公楼ＡＢ栋租户疫情期间租金减免的请示》，载明“……给予在商务区××停车场××楼××栋企业（房地产除外）同等单价和期限的租金减免。”德予事务所提供：1.其员工张培枝与恒廷公司员工吴佳辉的微信聊天记录，载明吴佳辉于2019年10月10日发送信息：“你现在变更经发那边通不过的，因为你们在经发局的搬迁名单里面”、“所以流程给你走了也没用，经发局不会通过的”，张培枝：“你的意思，就是上次约谈租赁事宜的对嘛”、“AB座90%要搬迁名单”，吴佳辉：“目前是到期不续租”，张培枝：“因为我们合同目前还没有到期，然后租赁的事情，我们正在沟通，如果沟通好了，可否变更名字呀”。2020年9月30日，张培枝发送信息：“吴总，你好，503和504我们过些时间准备退租。”吴佳辉：“具体时间准备几号”，张培枝：“具体哪天还没有定，月中可能性大点”，吴佳辉：“定了时间跟我说，然后自己有空看下合同的违约条款”。张培枝：“对了，疫情返租的事情下来了嘛”，吴佳辉：“定下来了，就是最近经发在开会，然后过了节吧，过了节，可能十个工作日左右会有疫情免租的具体说法吧，应该没什么问题。”2020年10月13日，吴佳辉发送信息：“你们不在免租范围内”……张培枝发送信息：“告知：本公司承租承租翠山路488弄b座503、504房租，2019年10月接到清退通知，本公司在清退名单内，因2020年来协调的变更手续及疫情期间拒不让办公期间租金无任何减免，故本公司于2020年10月13日决定接受清退，东西于2020年10月13日前搬走，物业费水电费已结清，钥匙交于物业。请贵司自行到物业拿钥匙。若有任何疑问于我司直接联系”。德予事务所拟以此证明：1.其在搬迁名单内，结合原告提供的《合同解除协议书》，可以看出是经发局要求90%的租户整体搬迁；2.其于2020年9月30日提前通知恒廷公司将于10月中旬搬离，并于10月13日通知恒廷公司正式搬离。恒廷公司陈述其当时告知德予事务所的搬迁仅是预期政策，并没有正式下文通知，吴佳辉已明确告知对方当时的政策是到期不续租，德予事务所在得知到期不续租的政策后仍提前搬走，构成违约；德予事务所仅是告知其10月中旬可能会搬离，但未确定，吴佳辉明确告知要求对方查看违约条款，说明其当时已经明确若德予事务所提前搬走，其将依约追究对方的违约责任，双方并未就解约达成合意。3.其员工张培枝与物业公司员工黄丽的微信聊天记录，载明张培枝于2021年1月15日发送信息：“公司钥匙是10月13号我同事给你的，当时你和你经理都在的”，黄丽：“钥匙已还”。德予事务所拟以此证明因和物业公司联系的较多，其当天找不到恒廷公司的人，就于2020年10月13日直接将案涉房屋钥匙交给物业公司。恒廷公司对该微信聊天记录的真实性表示无法确认，将于庭后核实。法院未收到恒廷公司的核实意见。3.无锡市人民政府国有资产监督管理委员会作出的《关于众志成城共抗疫情给予租户适度减免租金的倡议书》，其中第一条载明“各市属国有企业所有的商铺业主（房东），对未开业、开业期间经营困难的租户，根据实际情况，免收1-3个月租金。”德予事务所拟以此证明恒廷公司应当给予其疫情期间的租金适当减免。恒廷公司陈述锡东商务区于疫情期间专门出台了对商铺租赁户给予住房补贴的文件，但德予事务所不在政策支持的范围之内，且吴佳辉已明确告知德予事务所，并将商务区的文件交给德予事务所查看。关于德予事务所缴纳的租赁保证金15005.76元，恒廷公司确认收到，同意在本案中抵扣。上述事实，有双方当事人提供的租赁合同、三方协议、关于催缴房租欠费的通知、微信聊天记录、照片、合同解除协议书、关于给予东站停车场办公楼AB栋租户疫情期间租金减免的请示、关于众志成城共抗疫情给予租户适度减免租金的倡议书及当事人陈述等在案佐证。一审法院认为：租赁合同和三方协议是相关各方真实意思的表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：德予事务所是否违约？若违约，其应如何承担违约责任。关于上述争议焦点，法院认为德予事务所在租赁期限内搬离案涉房屋后未再支付租金的行为构成违约，其应依约承担违约责任，理由如下：启明公司和德予事务所在租赁合同中约定租期自2017年6月16日至2022年6月15日，免租期自2017年6月16日至2017年10月15日，德予事务所应按每3个月为一期支付租金，并于每期租金到期日前10天向甲方提前支付下期租金，故德予事务所应于2020年10月5日依约支付2020年10月16日至2021年1月15日的租金。现双方均确认德予事务所支付租金至2020年10月15日，此后未再支付租金，故德予事务所逾期未付租金的行为违反了上述约定。德予事务所主张其与恒廷公司已合意解除租赁合同等，并提供了其员工张培枝和恒廷公司员工吴佳辉的微信聊天记录拟证明其主张。然根据该聊天记录的内容来看，关于经发局的搬迁名单，吴佳辉已明确告知张培枝当时的政策是“到期不续租”，并未涉及提前解除合同，且张培枝亦称“因为我们合同目前还没有到期，然后租赁的事情，我们正在沟通……”由此可以看出双方于彼时尚未就提前解除合同达成合意。2020年9月30日，当张培枝告知吴佳辉可能于次月中期搬走时，吴佳辉明确要求对方查看违约条款。可以看出双方仍未就提前解除合同达成一致，且从吴佳辉的陈述可以看出恒廷公司亦未放弃追究德予事务所违约责任的权利。从德予事务所提供的上述聊天记录来看，张培枝于2020年10月13日告知吴佳辉德予事务所提前搬离后，未得到吴佳辉的反馈，据此亦不足以认定双方就提前解除合同已经达成一致。因此，德予事务所关于双方已合意解除租赁合同等的意见法院不予采纳。租赁合同约定“乙方所拖欠租金累计达一个月的，甲方有权提前解除合同”，截至德予事务所于2021年1月14日签收法院送达的民事诉状等诉讼材料时，其仍未依约支付欠付租金，恒廷公司关于解除租赁合同的主张符合合同约定，法院予以支持，因双方均未证明恒廷公司在本案立案前行使过解除权，故租赁合同应于德予事务所签收民事诉状等诉讼材料日，即2021年1月14日解除。恒廷公司要求德予事务所支付租赁合同解除前的租金3959元于法无悖，法院予以支持。租赁合同约定“乙方未按合同约定支付租金的，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付未付租金的千分之一的违约金”，三方协议约定“若乙方涉及违约或中途退租的，则乙方必须补齐免租期内的租金，并承担2个月的房屋租金作为违约金。”恒廷公司主张德予事务所支付应付未付租金的违约金（滞纳金），补足免租期租金，并承担2个月租金的违约金符合双方约定。关于恒廷公司主张的违约金是否应进行调整，德予事务所主张双方的租赁合同仅剩余8个月未履行，然根据租赁合同的约定，双方的租期自2017年6月16日至2022年6月15日，截至德予事务所已付至租金对应的期限2020年10月15日，其尚有20个月，即三分之一的租期尚未履行，德予事务所的上述主张与事实不符，法院不予采纳。关于涉及疫情期间的租金减免，德予事务所提供的张培枝与吴佳辉微信聊天记录和《关于众志成城共抗疫情给予租户适度减免租金的倡议书》均不足以证明其符合减免租金的相关条件，且恒廷公司未同意减免租金，故法院对德予事务所关于减免疫情期间租金的意见不予采纳。德予事务所提出的抗辩意见不足以证明双方约定的违约金过高，结合合同约定，考虑到德予事务所违约行为给恒廷公司带来的可能的房屋空置等损失，法院对违约金不予调整，故德予事务所应依约向恒廷公司支付违约金46126.52元。恒廷公司和德予事务所在庭审中均确认恒廷公司收到德予事务所缴纳的15005.76元租赁保证金，且同意在本案中一并处理，故扣除上述保证金后，德予事务所应向恒廷公司支付35079.76元。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决:一、解除无锡中科启明孵化器有限公司（后变更为恒廷公司）与德予事务所于2017年5月24日签订的《无锡智汇港房屋租赁合同》；二、德予事务所于判决生效之日起十日内支付恒廷公司35079.76元；三、驳回恒廷公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取526元，由恒廷公司负担158元，德予事务所负担368元。二审查明事实与一审已查明事实一致。本院认为：综合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、案涉租赁合同的解除日期是否应认定为2020年10月13日。二、疫情期间的房屋租金房屋是否应适当减免。三、违约金是否过高，应予调整。关于争议焦点一。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，当事人协商一致，可以解除合同。第五百六十五条第二款规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案中，根据查明的事实，虽然，德予事务所于2020年9月30日告知恒廷公司，可能于次月中期搬走，但恒廷公司并未同意且要求查看合同违约条款。由此，可以认定双方未就提前解除合同达成一致意见。2020年10月13日，德予事务所以发送信息的方式告知恒廷公司，决定接受清退，东西于2020年10月13日前搬走，钥匙交于物业。但恒廷公司对此告知未予答复，不能据此认定双方已协商一致，解除租赁合同。因此，德予事务所上诉主张案涉租赁合同的解除日期应为2020年10月13日，无事实依据，本院不予支持。一审法院以德予事务所签收民事诉状等诉讼材料日，即2021年1月14日为解除合同之日，符合法律规定，本院予以支持。关于争议焦点二。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定，承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。本案中，根据无锡锡东新城商务区管理委员会经济发展局于2020年10月10日向商务区管委会作出的《关于给予东站停车场办公楼AB栋租户疫情期间租金减免的请示》文件，德予事务所不符合减免租金的相关政策条件，且恒廷公司也未同意减免租金，故对上诉人德予事务所关于减免疫情期间租金的上诉请求，不予支持。关于争议焦点三。当事人请求人民法院减少违约金的，人民法院应当以民法典第五百八十四条规定的损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出裁判。本案中，德予事务所已构成违约，应依约承担违约责任。关于上诉人认为“在判令上诉人支付二个月租金的违约金的基础上，还要求上诉人支付全部四个月免租期的租金，明显过分高于被上诉人的实际损失”的问题，本院认为，根据恒廷公司（甲方）、启明公司（乙方）和德予事务所（丙方）签订的三方协议所明确的约定“若乙方涉及违约或中途退租的，则乙方必须补齐免租期内的租金，并承担2个月的房屋租金作为违约金。”，因德予事务所违约，德予事务所按约应予补足免租期租金。对于德予事务所另行承担2个月租金的违约金问题，因租赁合同约定的租赁期为2022年6月15日止，以一审判决2021年1月14日为解除租赁合同的日期，德予事务所尚有17个月未履行，因此，一审法院鉴于因租赁合同的突然解除，给恒廷公司带来可能的房屋空置等损失情况，酌定由德予事务所承担以二个月的租金作为违约损失，符合法律规定同时也符合双方的合同约定，并无不当。关于上诉人上诉称日千分之一的滞纳金过高的问题，本院认为，德予事务所因迟延支付租金，应承担违约责任，一审法院根据合同的履行情况、德予事务所的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚信原则，支持恒廷公司所主张的59元违约金，符合法律规定，并无不当。综上，上诉人“违约金过高，应予调整”的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，德予事务所的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1052元，由德予事务所负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 潘晓峰审判员 仓 勇二〇二一年七月二十六日书记员 徐冬晖