重庆市渝北区人民法院      民事判决书      （2021）渝0112民初17362号      原告：朱坤强，男，汉族，1991年3月28日出生，住重庆市江北区。   委托诉讼代理人：喻鸿波，重庆合纵律师事务所律师。   委托诉讼代理人：古航，重庆合纵律师事务所实习律师。   被告：重庆广韵酒店管理有限公司，住所地重庆市渝北区金开大道355号1幢21-9，统一社会信用代码91500000MA5U7UU8XH。   法定代表人：范保华，执行董事。   委托诉讼代理人：李友志，重庆观新律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘芹，重庆观新律师事务所实习律师。   原告朱坤强与被告重庆广韵酒店管理有限公司（以下简称广韵公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱坤强委托诉讼代理人喻鸿波、古航，被告广韵公司委托诉讼代理人李友志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告朱坤强向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还装修费70 000元; 2、判令被告支付违约金50 000元; 3、判令被告支付下欠的截止2021年5月31日的租金14 175元；4、判令被告拆除房屋内的隔墙、电路、管道、地板、洗手池、吊顶、瓷砖、便池、修复外墙面等，恢复该房屋原状; 5、本案的诉讼费由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求：判决解除原被告之间签订的《房屋托管经营协议》，被告立即向原告返还恢复原状后的房屋。事实及理由：2017年11月1日，原告与被告(曾用名重庆泊家酒店管理有限公司、重庆泊家网公寓管理有限公司)签订《房屋托管经营协议》，约定原告将位于重庆市渝北区X路X号X幢X-X号房屋托管给被告进行管理、出租，协议还约定了托管期限、装修款金额、租金金额及支付时间。经催告后，被告仍然未按期支付租金。故原告诉至法院。   被告广韵公司辩称，被告不同意解除双方《房屋托管经营协议》，原告要求解除也无法律依据，理由是：1、原告请求解除协议没有合同依据。2、被告没有按约支付租金完全是由于疫情造成酒店经营收入明显减少所致，并非被告主观恶意违约。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》：因疫情原因，出租人以承租人未按约定支付租金为由请求解除租赁合同的，人民法院不予支持。因此，原告的主张也没有法律依据。3、案涉酒店有150余位业主，有150多套房屋，由于每户的建筑面积仅仅只有20余平方，套内使用面积更小，无法独立装修成一间独立的酒店客房，因此，大部分房间是3户房屋改造为2间酒店客房，酒店也是作为整体进行装修运营，部分房屋已经改变结构。因此就算解除一部分协议，收回房屋，也必将造成整个酒店无法运营。坚持要求解除协议收回房屋的业主仅是少数，大部分业主要求继续履行。所以请求驳回原告要求解除协议的诉求。针对欠付租金，请求免除被告三个月房屋租金，余下部分年底前付清。针对返还装修费和支付违约金、恢复原状的诉求，因案涉协议不应当解除，故不应支持。   双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对双方当事人举示的《商品房买卖合同》、《房屋托管经营协议》、收据、银行个人账户交易明细、律师函、EMS快递单、查询详情单、《关于进一步加强商贸行业新冠病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》等证据，因双方对前述证据真实性均无异议，本院予以采信。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：    2017年11月1日，原告为甲方（托管方），与重庆泊家网公寓管理有限公司为乙方（受托方）签订了《房屋托管经营协议》，主要约定：一、托管房屋基本情况 甲方将位于碧桂园嘉誉X幢X-X号商品房委托给乙方提供托管经营服务，房产建筑面积26.85平方米。托管物业的建筑装修及附属设施、设备安装配置所产生的一切费用按照70 000元的标准计算，该费用由甲方承担，建筑装修及附属设施、设备的所有权归甲方所有。二、托管物业的交付及验收 甲方委托乙方全权代为办理托管物业的接房及装修验收手续。甲方同意不可撤销不可解除地委托乙方代表甲方向本物业房地产开发有限公司和建筑装修公司交接及验收房屋；房地产开发有限公司直接将房屋钥匙交付给乙方，即视为甲方完成房屋交付。三、房屋用途为公寓出租经营。五、经营托管期限为10年4个月，自2019年6月3日至2029年10月2日止。六、经营收入分成及支付方式 租金按月支付，2019年10月3日至2021年10月2日期间月租金为2250元;甲方当月托管收入于次月15日前由乙方支付到甲方指定的银行账户。九、双方的权利和义务 1、甲方有权按约定及时收取经营托管收入，除非乙方有正当理由或征得甲方同意逾期支付的。十、托管物业返还的状态 托管经营届满而自然终止的，若双方不再续约，由乙方按届时现状无偿交给甲方；对于乙方自行购置的动产部分，乙方有权作出搬离的自由处分行为，亦可在乙方自愿的情况下，无偿赠与甲方。十二、违约责任 1.本协议生效后，一方未全面且适当地履行其约定义务的，以及其承诺或保证被证实存在虚假的，即构成违约，需向对方支付违约金伍万元；2.协议中对“违约金”标准有具体约定的，从其约定；若无具体约定的情况下，违约金为伍万元。违约方支付违约金后，还应当依法承担继续履行、采取补救措施等义务，如给对方造成损失的，还应依法承担赔偿责任；3.托管经营期内，任何一方违约解除本协议的，违约方应赔偿守约方为托管房屋投入的全部费用以及由此造成的所有损失，并支付伍万元违约金。十三、通知 1、本协议载明的甲乙双方的通讯地址及联系方式为有效联络方式，若任何一方联络方式发生变更的，变更的一方应在10日内书面通知相对方。在相对方收到有关通知之前，相对方根据未变更的联络方式所做出的联络应视为有效。该协议首部载明：乙方的联系电话：023-6250XXXX 6302XXXX，联系地址：重庆市渝北区X大道X号X幢X-X。   合同签订后，原告向被告支付了装修款70 000元。被告按照约定接收案涉房屋并装修使用。   重庆泊家网公寓管理有限公司后更名为重庆广韵酒店管理有限公司。   双方一致确认：案涉《房屋托管经营协议》实质就是房屋租赁合同。双方均认可：截止2021年5月31日，被告欠付原告租金14 175元。被告支付租金情况如下：2020年1月前足额支付；2020年2月未付；2020年3月至7月每月支付一半租金即1125元；2020年8月至12月均足额支付；2021年1月未付；2021年2月支付900元；2021年3月、4月分别支付一半租金即1125元；2021年5月支付1800元。被告陈述，由于疫情影响造成经营收入减少，部分月份未足额支付。被告没有根本违约。   原告举示的EMS邮单显示：2021年6月15日，寄件人喻鸿波向收件人（收件人：重庆广韵酒店管理有限公司 范保华 手机/电话：1892244XXXX 地址：重庆市渝北区X大道X号X幢X-X）邮寄品名为关于催收租金及保留合同解除权的律师函。根据物流详情单显示，该快递于2021年6月16日收寄，6月17日12:43显示派件异常，同日13:10显示已签收，邮件投递到：重庆渝北X店自提点。律师函主要载明：重庆合众律师事务所受碧桂园.嘉誉业主（下称委托人，附委托人具体名单及房屋号）委托，指派喻鸿波律师向广韵公司催收租金，并保留合同解除权。基本事实：委托人与广韵公司签订协议，约定委托人将位于重庆市渝北区X路X号X幢所拥有的房屋托管给被告进行管理出租，广韵公司按月通过银行转账支付租金。自2021年1月起，广韵公司未向委托人支付过租金，已严重违约，严重损害委托人权益。委托人委托本律师致函并声明：广韵公司在收到函件后7日内向委托人支付拖欠的房屋租金；委托人保留房屋托管经营协议的解除权。被告称其未收到该函件，且系诉讼过程中发送律师函，没有给予被告合理的履行期限。   庭审中，原告明确表示：本案中不主张被告因逾期支付租金而产生的滞纳金。   关于案涉协议解除。原告陈述，法律依据是合同法第九十四条、第二百二十七条明确规定，被告未按期支付租金，经合理催告后，被告仍未支付的，原告有权解除。原告按照协议约定的送达地址邮寄了催告函。被告未按期给予答复，原告享有解除合同的权利。同时，被告拖欠租金的时间已经长达1年之久，原告给予了被告足够多且长的支付期限，截止开庭以前，被告仍然拖欠原告租金，导致原告对被告彻底丧失信心。现因合同目的无法实现，被告应返还装修费7万元。原告根据案涉协议第十二条主张违约金5万元。   另查明，被告向150余名业主租赁了150余间房屋，按照酒店经营需要进行整体装修运营，部分房屋结构已被改变，统一装修成酒店接待大厅、会议室、健身房、酒店客房等。   今年以来截止2021年7月20日，本院受理以广韵公司作为被告的房屋租赁合同纠纷案件有53件，部分案件原被告已经达成继续履行房屋托管经营协议的调解协议。   本院认为：原被告签订的《房屋托管经营协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方认可该协议实质是房屋租赁合同，均应严格按照约定全面履行义务。   关于租金。被告作为承租人，应根据协议约定履行支付案涉房屋租金的义务，却未按约支付，应当承担支付租金责任。被告认可尚欠原告截止2021年5月31日的租金14 175元，但主张因疫情影响减免三个月租金。本院对该主张不予采纳。众所周知，2020年1月24日我市进入疫情一级响应，同年3月24日24时由二级响应调整为三级响应。基于公平原则，结合被告停业和恢复营业的情况，本院酌情认定因新冠疫情影响减免被告1.5个月的租金3375元，减免后被告应支付原告租金10 800元（14 175元-3375元）。   关于合同解除。原告主张其向被告发送了催收欠付租金的律师函，要求被告限期支付租金，被告至今未履行租金支付义务，故原告享有合同解除权。本院对该主张不予采纳，理由如下：第一，民法典第五百六十三条第一款规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”可见，针对履行期限对合同目的实现不具有实质影响类合同，法律适当限制解除权的行使，避免合同解除的任意性，造成不必要的财产损失和交易成本的增加。即使债务人迟延履行合同主要债务，也不允许债权人立即解除合同，应在履行期限届满后向债务人发出履行债务的催告，通过当事人合意或合同类型、交易习惯等因素合理确定宽限期。本案中，原告举示的送达律师函EMS邮单载明收件人电话号码是“1892244XXXX”，这与合同约定的被告联系电话“023-6250XXXX 6302XXXX”不一致，原告未对此作出合理解释，也未举证证明电话号码1892244XXXX的实际使用人与被告的关系。同时，原告举示的快递详情单显示，律师函最终投递到重庆渝北X店自提点，亦与合同约定送达地址不符。最后，被告明确表示未收到律师函，并提出诉讼中发送律师函没有给予被告合理履行期限。因此，根据现有证据，本院难以认定该律师函已送达被告，也难以认定原告已进行合理催告。第二，合同应当严守。根据诚实信用和鼓励交易原则，“不能实现合同目的”是合同法定解除的实质性条件，其判断标准是违约结果的客观严重性。本案中，被告确实存在未按时足额支付租金的违约情形，实属不该，应及时纠正。但从被告支付租金情况看，新冠疫情爆发之前，被告一直按约履行租金支付义务；新冠疫情发生后至今，被告存在2个月未付租金，其余月份或部分支付或足额支付，尤其在本案诉讼中，被告也部分履行支付租金义务，原告已经接受。本案现有证据不能证明被告迟延履行会导致不能实现合同根本目的。第三，被告按照酒店经营需要进行整体改造装修，部分房屋已经改变结构，不能识别原有物理隔离状况。且部分业主已与被告达成继续履行托管经营协议的调解协议，若解除案涉协议，难以实现对案涉房屋进行充分利用的目的。因此，双方签订的案涉协议应继续履行。故对于原告要求解除案涉协议的请求，本院不予支持。   案涉协议明确约定装修费由原告承担，所以原告理应向被告支付装修费，并由被告按照经营酒店需要进行整体装修。同时，案涉协议尚未解除，故原告要求被告返还装修费、拆除屋内装饰装修并将房屋恢复原状、立即返还恢复原状后房屋的诉请，本院不予支持。   关于违约金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，被告主张其不应支付违约金，本院不予采纳。原告按协议约定主张违约金五万元，却未举示有效证据证明被告的违约行为给其造成的损失及损失的具体金额。被告存在拖欠租金一万余元的违约行为，若支持原告主张违约金五万元的请求，则有失公平。同时，案涉协议未对被告拖欠租金约定具体的违约金标准。综合考虑到被告支付租金情况、新冠疫情对社会生活存在持续影响等因素，本院酌情主张违约金3000元。对原告主张违约金超出部分的诉讼请求，本院不予支持。   综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百七十七条、第七百一十五条、第七百二十一条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告重庆广韵酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告朱坤强截止2021年5月31日的租金10 800元；   二、被告重庆广韵酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告朱坤强违约金3000元；   三、驳回原告朱坤强的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取3607.56元，由被告重庆广韵酒店管理有限公司负担160元，由原告朱坤强负担3447.56元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。           审 判 员 叶 胜 利         二〇二一 年 七 月 二十二 日       法 官 助 理 马 泽 林    书 记 员   李 霞