天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终4465号上诉人（原审原告）：李嘉诚，男，1999年2月1日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：李明（李嘉诚之父），男，1973年4月5日出生，汉族，住天津市津南区。被上诉人（原审被告）：天津龙湖睿海置业有限公司，住所地天津海河教育园区新慧路1号管理中心二区301-4。法定代表人：辛甜，董事长。委托诉讼代理人：焦爱芳，泰和泰（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王殿标，泰和泰（天津）律师事务所律师。上诉人李嘉诚因与上诉人天津龙湖睿海置业有限公司（以下简称龙湖公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服天津市津南区人民法院（2021）津0112民初3053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李嘉诚上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持李嘉诚的一审诉讼请求。2、本案的一、二审诉讼费用由龙湖公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误适用法律错误，主要理由如下：案涉双方于2017年4月27日签订了《房屋买卖合同书》，李嘉诚按照合同约定已向龙湖公司支付了全部购房款。依据该合同，龙湖公司应于2018年10月31日前交付李嘉诚入住，后龙湖公司要求李嘉诚于2018年6月30日至2018年7月3日到龙湖公司指定地点办理入住手续，李嘉诚便在指定时间内到达指定地点办理了相关入住手续，龙湖公司要求预交物业费，李嘉诚认为该款项并非购房合同内容，要求先交接房屋钥匙，办理了入住手续之后再预交物业费。然而，龙湖公司委托之龙湖物业服务有限公司以“不交预交物业费，不能给予李嘉诚品尚花园的入户钥匙”为理由，不予李嘉诚办理入住手续。后又经李嘉诚多次交涉仍然无法入住。李嘉诚父母准备于当事人考上大学后，于2018年春节前，一家人一起装修入住并把产权证交付给李嘉诚，但由于龙湖地产方一直明确拒绝履行合同义务，迟迟不予办理入住手续，更不交付李嘉诚房屋钥匙，导致李嘉诚至今无法取得房屋权属证书、无法办理房屋所有权登记、不能入住、购房目的至今未能实现，龙湖公司构成根本违约，李嘉诚做为非违约方有权解除合同。法律依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十八、十九条及《城市房地产开发经营管理条例》三十三条之规定以及《中华人民共和国民法典》563条第四款。龙湖公司辩称，不同意上诉请求，理由如下：一、双方签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》系双方真实意思表示，合法有效。二、《补充合同》第十条第三款约定：买受人在办理商品房的交接手续前，应当按时足额缴纳物业费等相关费用。否则，出卖人有权拒绝交房。李嘉诚未按约定足额缴纳物业费。三、《补充合同》第十条第四款约定：买受人未能按照出卖人发出的交房通知书中规定的交付时间、地点及要求与出卖人办理该商品房交接手续的，视为买受人逾期收房。李嘉诚向一审法院起诉请求：1、解除李嘉诚与龙湖公司签订的房屋买卖合同；2、本案诉讼费及相关费用由龙湖公司承担。一审法院认定事实：2017年4月27日，李嘉诚（乙方）、龙湖公司（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》，约定李嘉诚购买龙湖公司开发的坐落于天津海河教育园区同砚路与雅馨路交口西南侧品尚花园房屋，合同价款为2511443元。合同第三条约定：甲方于2018年10月31日前将验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的房屋交付乙方使用。同日双方签订附件六《补充合同》，补充合同第一条以加黑字体载明：在签署本合同及补充协议前，买受人已认真阅读了本合同及本补充协议，且对于可能限制买受人权利的条款，出卖人已采取合理的方式提请买受人注意并作充分说明，经与出卖人进行充分协议上，买受人明确理解本合同各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致，自愿平等的基础上订立本合同及本补充协议。第十条第3款约定：买受人在办理商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款、配套费（如有）、违约金（如有）、面积差价款、办理完毕面积差价款结算手续、偿还由出卖人代偿的按揭款及利息（如有），按时足额缴纳产权登记费、物业费、供热采暖费等相关费用，否则，出卖人有权拒绝交付，直至买受人按前述约定履行完毕全部义务，出卖人无须承担任何违约责任。第四款约定：在出卖人具备了本合同第三条约定的条件下，买受人就应在出卖人书面通知规定的交接时间办理房屋交接手续并履行接收房屋的义务，买受人未能按照出卖人发出的交房通知书中规定的交付时间、地点及要求与出卖人办理该商品房交接手续的，视为买受人逾期收房。第九款约定买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交房的责任，自交房通知书规定的交付期限届满之日起，开始计算该商品房的保修期，与该商品房有关的财产风险及费用（包括但不限于各项税费、物业服务费用以及任何其他与房屋相关的杂费及房屋毁损灭失的风险）即转由买受人承担，因此造成出卖人损失或者给出卖人增加的其他费用，也应当由买受人承担。李嘉诚在该补充合同逐页进行签字并按手印确认。2018年6月11日，涉案房屋取得《天津市建设工程竣工验收备案书》，2018年6月26日，涉案房屋取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。2018年6月26日向李嘉诚邮寄送达入住通知书及需缴纳费用清单，龙湖公司书面通知李嘉诚可于2018年6月30日起办理收房手续。李嘉诚曾于2018年7月至涉案房屋现场验房，双方因诉争房屋物业费缴纳问题未达成一致意见，李嘉诚未办理诉争房屋的收房手续。后李嘉诚及其家人多次与龙湖公司协商收房，均因物业费缴纳问题未达成一致意见。诉争房屋于2018年12月20日办理了首次登记，登记权利人为龙湖公司，预告登记权利人为李嘉诚。2019年3月13日，李嘉诚向龙湖公司邮寄2份催告函，要求龙湖公司限期为其办理诉争房屋的入住手续，否则追究其相应违约责任。该两份催告函未妥投被退回。李嘉诚至今未办理诉争房屋的收房手续。2019年10月31日，一审法院曾做出（2019）津0112民初9146号民事判决书，判决认定与本案诉争房屋同小区同期间签订的商品房买卖合同中补充合同第十条第三款有效（与本案商品房买卖合同中条款约定一致），该民事判决书已生效。一审法院认为，双方签订的《天津市商品房买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，且该合同并不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人均应按照合同约定的内容履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案的争议焦点为：1、龙湖公司是否存在违约行为使李嘉诚的合同根本目的无法实现；2、致使本案诉争房屋李嘉诚无法办理收房手续的责任是否在龙湖公司；3、双方的商品房买卖合同是否应该解除。结合争议焦点及李嘉诚的诉讼请求一审法院评析如下，李嘉诚签订《天津市商品房买卖合同》的根本目的是通过支付房屋对价款，获得诉争房屋的所有权，从而享有对诉争房屋占有、使用、处分、收益、转让的权利，现诉争房屋取得了《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，符合相关法规及双方合同约定的交付条件，龙湖公司亦通知李嘉诚可以办理诉争房屋的收房手续，其合同根本目的可以实现。双方签订的商品房买卖合同补充合同第十条第三款的亦明确约定买受人应缴纳物业费用后再行办理收房手续，同时补充合同的第一条明确以加黑字体载明对于上述协议内容已经进行了充分说明，买受人对于该条款知悉并理解，且该相同内容的合同条款已由生效法律文书确认有效。现李嘉诚主张诉争房屋未办理收房手续系龙湖公司存在违约行为导致合同根本目的不能实现，无事实及法律依据，对于李嘉诚要求解除双方商品房买卖合同的诉讼请求一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“驳回李嘉诚全部诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由李嘉诚负担。”二审中，各方均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。案涉《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》订立后，龙湖公司就涉案房屋取得《天津市建设工程竣工验收备案书》及《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，并向李嘉诚邮寄送达入住通知书及需缴纳费用清单，书面通知李嘉诚可于2018年6月30日起办理收房手续，李嘉诚按照合同约定缴纳相关费用后，即可实现其与龙湖公司签订《天津市商品房买卖合同》的根本目的。《补充合同》明确约定买受人应缴纳物业费用后再办理收房手续，且补充合同第一条以加黑字体载明：“在签署本合同及补充协议前，买受人已认真阅读了本合同及本补充协议，且对于可能限制买受人权利的条款，出卖人已采取合理的方式提请买受人注意并作充分说明，经与出卖人进行充分协议上，买受人明确理解本合同各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致，自愿平等的基础上订立本合同及本补充协议。”李嘉诚主张龙湖公司存在违约行为，导致其合同目的无法实现及案涉合同应予解除无事实及法律依据，对其上诉请求，本院无法支持。综上所述，李嘉诚的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由李嘉诚负担。本判决为终审判决。审判长  常静审判员  郭矗审判员  刘睿二〇二一年七月二十八日书记员  周磊天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终4465号上诉人（原审原告）：李嘉诚，男，1999年2月1日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：李明（李嘉诚之父），男，1973年4月5日出生，汉族，住天津市津南区。被上诉人（原审被告）：天津龙湖睿海置业有限公司，住所地天津海河教育园区新慧路1号管理中心二区301-4。法定代表人：辛甜，董事长。委托诉讼代理人：焦爱芳，泰和泰（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王殿标，泰和泰（天津）律师事务所律师。上诉人李嘉诚因与上诉人天津龙湖睿海置业有限公司（以下简称龙湖公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服天津市津南区人民法院（2021）津0112民初3053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李嘉诚上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持李嘉诚的一审诉讼请求。2、本案的一、二审诉讼费用由龙湖公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误适用法律错误，主要理由如下：案涉双方于2017年4月27日签订了《房屋买卖合同书》，李嘉诚按照合同约定已向龙湖公司支付了全部购房款。依据该合同，龙湖公司应于2018年10月31日前交付李嘉诚入住，后龙湖公司要求李嘉诚于2018年6月30日至2018年7月3日到龙湖公司指定地点办理入住手续，李嘉诚便在指定时间内到达指定地点办理了相关入住手续，龙湖公司要求预交物业费，李嘉诚认为该款项并非购房合同内容，要求先交接房屋钥匙，办理了入住手续之后再预交物业费。然而，龙湖公司委托之龙湖物业服务有限公司以“不交预交物业费，不能给予李嘉诚品尚花园的入户钥匙”为理由，不予李嘉诚办理入住手续。后又经李嘉诚多次交涉仍然无法入住。李嘉诚父母准备于当事人考上大学后，于2018年春节前，一家人一起装修入住并把产权证交付给李嘉诚，但由于龙湖地产方一直明确拒绝履行合同义务，迟迟不予办理入住手续，更不交付李嘉诚房屋钥匙，导致李嘉诚至今无法取得房屋权属证书、无法办理房屋所有权登记、不能入住、购房目的至今未能实现，龙湖公司构成根本违约，李嘉诚做为非违约方有权解除合同。法律依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十八、十九条及《城市房地产开发经营管理条例》三十三条之规定以及《中华人民共和国民法典》563条第四款。龙湖公司辩称，不同意上诉请求，理由如下：一、双方签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》系双方真实意思表示，合法有效。二、《补充合同》第十条第三款约定：买受人在办理商品房的交接手续前，应当按时足额缴纳物业费等相关费用。否则，出卖人有权拒绝交房。李嘉诚未按约定足额缴纳物业费。三、《补充合同》第十条第四款约定：买受人未能按照出卖人发出的交房通知书中规定的交付时间、地点及要求与出卖人办理该商品房交接手续的，视为买受人逾期收房。李嘉诚向一审法院起诉请求：1、解除李嘉诚与龙湖公司签订的房屋买卖合同；2、本案诉讼费及相关费用由龙湖公司承担。一审法院认定事实：2017年4月27日，李嘉诚（乙方）、龙湖公司（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》，约定李嘉诚购买龙湖公司开发的坐落于天津海河教育园区同砚路与雅馨路交口西南侧品尚花园房屋，合同价款为2511443元。合同第三条约定：甲方于2018年10月31日前将验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的房屋交付乙方使用。同日双方签订附件六《补充合同》，补充合同第一条以加黑字体载明：在签署本合同及补充协议前，买受人已认真阅读了本合同及本补充协议，且对于可能限制买受人权利的条款，出卖人已采取合理的方式提请买受人注意并作充分说明，经与出卖人进行充分协议上，买受人明确理解本合同各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致，自愿平等的基础上订立本合同及本补充协议。第十条第3款约定：买受人在办理商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款、配套费（如有）、违约金（如有）、面积差价款、办理完毕面积差价款结算手续、偿还由出卖人代偿的按揭款及利息（如有），按时足额缴纳产权登记费、物业费、供热采暖费等相关费用，否则，出卖人有权拒绝交付，直至买受人按前述约定履行完毕全部义务，出卖人无须承担任何违约责任。第四款约定：在出卖人具备了本合同第三条约定的条件下，买受人就应在出卖人书面通知规定的交接时间办理房屋交接手续并履行接收房屋的义务，买受人未能按照出卖人发出的交房通知书中规定的交付时间、地点及要求与出卖人办理该商品房交接手续的，视为买受人逾期收房。第九款约定买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交房的责任，自交房通知书规定的交付期限届满之日起，开始计算该商品房的保修期，与该商品房有关的财产风险及费用（包括但不限于各项税费、物业服务费用以及任何其他与房屋相关的杂费及房屋毁损灭失的风险）即转由买受人承担，因此造成出卖人损失或者给出卖人增加的其他费用，也应当由买受人承担。李嘉诚在该补充合同逐页进行签字并按手印确认。2018年6月11日，涉案房屋取得《天津市建设工程竣工验收备案书》，2018年6月26日，涉案房屋取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。2018年6月26日向李嘉诚邮寄送达入住通知书及需缴纳费用清单，龙湖公司书面通知李嘉诚可于2018年6月30日起办理收房手续。李嘉诚曾于2018年7月至涉案房屋现场验房，双方因诉争房屋物业费缴纳问题未达成一致意见，李嘉诚未办理诉争房屋的收房手续。后李嘉诚及其家人多次与龙湖公司协商收房，均因物业费缴纳问题未达成一致意见。诉争房屋于2018年12月20日办理了首次登记，登记权利人为龙湖公司，预告登记权利人为李嘉诚。2019年3月13日，李嘉诚向龙湖公司邮寄2份催告函，要求龙湖公司限期为其办理诉争房屋的入住手续，否则追究其相应违约责任。该两份催告函未妥投被退回。李嘉诚至今未办理诉争房屋的收房手续。2019年10月31日，一审法院曾做出（2019）津0112民初9146号民事判决书，判决认定与本案诉争房屋同小区同期间签订的商品房买卖合同中补充合同第十条第三款有效（与本案商品房买卖合同中条款约定一致），该民事判决书已生效。一审法院认为，双方签订的《天津市商品房买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，且该合同并不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人均应按照合同约定的内容履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案的争议焦点为：1、龙湖公司是否存在违约行为使李嘉诚的合同根本目的无法实现；2、致使本案诉争房屋李嘉诚无法办理收房手续的责任是否在龙湖公司；3、双方的商品房买卖合同是否应该解除。结合争议焦点及李嘉诚的诉讼请求一审法院评析如下，李嘉诚签订《天津市商品房买卖合同》的根本目的是通过支付房屋对价款，获得诉争房屋的所有权，从而享有对诉争房屋占有、使用、处分、收益、转让的权利，现诉争房屋取得了《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，符合相关法规及双方合同约定的交付条件，龙湖公司亦通知李嘉诚可以办理诉争房屋的收房手续，其合同根本目的可以实现。双方签订的商品房买卖合同补充合同第十条第三款的亦明确约定买受人应缴纳物业费用后再行办理收房手续，同时补充合同的第一条明确以加黑字体载明对于上述协议内容已经进行了充分说明，买受人对于该条款知悉并理解，且该相同内容的合同条款已由生效法律文书确认有效。现李嘉诚主张诉争房屋未办理收房手续系龙湖公司存在违约行为导致合同根本目的不能实现，无事实及法律依据，对于李嘉诚要求解除双方商品房买卖合同的诉讼请求一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“驳回李嘉诚全部诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由李嘉诚负担。”二审中，各方均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。案涉《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》订立后，龙湖公司就涉案房屋取得《天津市建设工程竣工验收备案书》及《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，并向李嘉诚邮寄送达入住通知书及需缴纳费用清单，书面通知李嘉诚可于2018年6月30日起办理收房手续，李嘉诚按照合同约定缴纳相关费用后，即可实现其与龙湖公司签订《天津市商品房买卖合同》的根本目的。《补充合同》明确约定买受人应缴纳物业费用后再办理收房手续，且补充合同第一条以加黑字体载明：“在签署本合同及补充协议前，买受人已认真阅读了本合同及本补充协议，且对于可能限制买受人权利的条款，出卖人已采取合理的方式提请买受人注意并作充分说明，经与出卖人进行充分协议上，买受人明确理解本合同各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致，自愿平等的基础上订立本合同及本补充协议。”李嘉诚主张龙湖公司存在违约行为，导致其合同目的无法实现及案涉合同应予解除无事实及法律依据，对其上诉请求，本院无法支持。综上所述，李嘉诚的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由李嘉诚负担。本判决为终审判决。审判长  常静审判员  郭矗审判员  刘睿二〇二一年七月二十八日书记员  周磊