青海省海晏县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）青2223民初225号 原告：王永明，男，藏族，1977年10月14日生，海晏县西海镇居民，住该镇**楼****。公民身份号码:XXX 委托诉讼代理人：魏斌，西海镇法律服务所基层法律服务工作者。 被告：山财林，男，汉族，1997年10月19日生，青海省湟中县海子沟村村民，现住海晏县。公民身份号码：XXX 被告：孔晓晶，女，藏族，1998年4月28日出生，青海省海晏县金滩乡村民，现住海晏县。公民身份号码：XXX 原告王永明诉被告山财林、孔晓晶房屋租赁合同纠纷一案，原告王永明于2021年6月24日向本院提起诉讼，本院于同日决定立案受理后，依法适用简易程序于2021年7月1日公开开庭进行了审理。原告王永明及其委托诉讼代理人魏斌，被告山财林、孔晓晶到庭参加诉讼。本院现已审理终结。 原告诉称，2017年7月15日，原告王永明与被告山财林、孔晓晶签订房屋租赁合同，合同约定原告将位于西海镇步行街45号楼3单元101室房屋一套以每月2100元的价格租赁给被告山财林、孔晓晶使用，租期为1年。到期后二被告要求继续以原租金租赁该房屋，经原告同意后由二被告继续使用该房屋，双方并未签订续租合同。从2020开始被告一直未将房屋租金交付给原告,并且未支付该房屋相应的水、电、暖、物业管理费等相关费用，后原告去找被告索要租金时发现被告并未在该房屋居住,也未将该房屋返还给原告并解除租赁合同，直到2021年3月原告到该房屋所在地检查时发现被告在未告知原告的情况下，已将自己的物品从该房屋内搬离，也未将该房屋钥匙交还给原告，现诉至法院请求:1、依法判令被告立即腾退所租赁的房屋;2、依法判令被告支付租金23100元;3、依法判令被告承担所拖欠的电、暖、物业管理费共计:暖气费2872.8元，电费100元，物业费192元;4、依法判令被告支付违约金5000元；5、依法判令二被告承担本案诉讼费。 被告山财林辩称，由于我没及时向原告支付房租，原告便将房屋换了新锁，我无法进入，因此对于原告主张的水、电、暖、物业费我只愿意承担我使用期间的费用；2020年10月13日我通过微信转账向原告支付了22000元的房租款，但原告未收款，原告自己也存在过错，对于违约金我不愿承担。 被告孔晓晶辩称，我与被告山财林已于2020年3月办理了离婚手续，并向原告电话告知了，因此对于房屋后期的事项我不清楚，我不愿承担房租及水、电、暖、物业费等相关费用和违约金。 原告为证明自己的主张，向法庭提交以下证据： 1、原告的身份证明、房产证复印件各1份，欲证实原告主体适格、租赁的房屋系原告所有的事实； 2、租房协议书复印件1份，欲证实原告与被告之间成立合法有效的合同关系，并在协议书中约定了房屋的租金、违约金等相关条款的事实； 3、代为缴纳供暖费发票1张，欲证实自2020年9月1日至2021年5月30日止二被告拖欠9个月的暖气费由原告缴纳的事实。 被告山财林对上述证据的真实性无异议，但认为原告未收被告转款的租金，并将房屋在被告未知的情况下更换了新锁，致使被告无法使用房屋，因此原告自己也有责任，故对违约金及暖气费被告不愿承担。 被告孔晓晶对上述证据的真实性无异议，其质证意见同被告山财林质证意见一致。 被告山财林向法庭提交以下证据： 微信转账记录复印件2份，欲证实2020年10月13日被告山财林通过微信向原告妻子的微信中转账22000元房租但是原告拒收并退回的事实。 原告王永明对上述证据的真实性无异议，但未接受是因为被告未全额支付。 被告孔晓晶未向法庭提交证据。 本院对上述证据分析认为，原告提交的证据1、2、3，二被告对其真实性均不持异议，能够证实原、被告之间存在租赁关系，有关租金的支付时间、方式、价款及代为缴纳的供暖费用亦足以据此认定计算；被告山财林提交的证据，原告对其真实性、关联性不持异议，本院予以认可。 经本院审理查明，2017年7月15日，原告王永明与被告山财林、孔晓晶签订了房屋租赁合同，合同约定原告将位于西海镇步行街45号楼3单元101室的房屋租赁给被告山财林、孔晓晶使用，租期为1年，自2017年7月15日至2018年7月15日，租金为每月2100元，押金1000元；合同到期后二被告继续租赁该房屋，但双方并未续签合同。 另查明，2020年10月13日，被告山财林通过微信向原告妻子转账22000元租金，原告以二被告未全额交付租金为由予以拒收。后双方就合同是否履行、解除未达成一致，导致房屋闲置至今。 再查明，2020年11月27日，原告向海晏县市政服务有限责任公司缴纳了租赁房屋2020年至2021年度供暖费2872.8元（自2020年9月1日至2021年5月30日止）。 本院认为，合法有效的房屋租赁关系受法律保护，原告王永明与被告山财林、孔晓晶订立的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，属于合法有效的民事法律关系，应当得到遵照和执行。双方未续签合同而继续使用的行为，为不定期租赁合同，故原、被告均具有任意解除权，结合庭审查明的事实及对涉案房屋的现场走访，房屋闲置较长其损失扩大部分均系原、被告的主观故意、放任所致。就原告而言，在收到被告支付的大部分租金后，理应按照最初合同的约定继续履行合同义务或得知搬离后及时止损；相对被告而言，原告的行为被推定为行使单方任意解除权时，理应履行相关附随义务，比如及时腾退、交还钥匙、保持房屋整洁等，而不是得过且过、听之任之。综上，双方的事实行为足以判定合同已经解除，就损失扩大部分（2020年10月至2021年6月，共计9个月）均存在过错，结合过错程度被告对上述9个月的损失承担30%为宜，对正常履约的3个月（2020年7月至9月）应足额支付租金。据此，对原告主张被告腾退房屋及支付5000元违约金的诉求，本院不予支持。 关于原告主张被告缴纳拖欠供暖费的诉求，在租赁合同履行期间内，原告已代为缴纳该笔费用且有发票原件佐证，事实上已形成无因管理之债，故本院予以支持，但支付金额以上述提及的过错承担标准执行，即：2020年9月1日至2021年5月30日止，为9个月供暖周期，1个月足额支付，8个月按30%计付；对原告主张的电费、物业费根据相关法律规定，电费及物业费的催收主体为履行相关职责的市政服务公司，本案中双方签订租赁合同后，约定由被告缴纳产生的相关费用，在未发生代缴的前提下，原告不属于该项诉求的适格主体，但可以督促履行，故本院对该诉求不予支持；二被告在婚姻解除过程中未就债权债务进行处理，本案系婚姻关系存续期间二被告为了共同生产生活所产生的债务，故二被告对上述债务承担共同责任。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十六第一款、第六百五十六条、第七百三十三条、第七百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告王永明与被告山财林、孔晓晶于2017年7月15日签订的《租房协议书》； 二、被告山财林、孔晓晶向原告王永明支付房屋占用费11970元； 三、被告山财林、孔晓晶向原告王永明支付供暖费1085元； 四、驳回原告王永明的其他诉讼请求。 案件受理费290.81元，由被告山财林、孔晓晶负担。 上述款项于本判决书生效后30日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海北藏族自治州中级人民法院。 本判决一经生效，义务人尚未履行义务的权利人可在2年内向本院申请对义务人强制执行。 审 判 员 索晓军 二〇二一年七月五日 法官助理 马千惠 书 记 员 马秀惠 法律链接： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 第六百五十六条供用水、供用气、供用热力合同，参照适用供用电合同的有关规定。 第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。 第七百三十四条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》笫一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”