四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终251号 上诉人（原审被告、反诉原告）：成都小六优选科技有限公司，住所地：四川省成都市武侯区领事馆路7号1栋2单元19层1907号。 法定代表人：向尚，总经理。 委托诉讼代理人：张艺凡，四川恒融律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：四川炜岸房地产开发有限公司，住所地:四川省成都经济技术开发区。 法定代表人：张魏平，董事长。 委托诉讼代理人：吴红斌，四川迪扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张玲玲，四川迪扬律师事务所律师。 上诉人成都小六优选科技有限公司（以下简称小六优选公司）因与被上诉人四川炜岸房地产开发有限公司（以下简称炜岸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初4038号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 小六优选公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，并依法改判支持小六优选公司的一审全部诉求，驳回炜岸公司的一审全部诉求；2.请求判令一审、二审诉讼费用由炜岸公司承担。事实和理由：一、一审判决基本事实认定不清，适用法律错误。1.关于租赁物业面积未查清的问题。本案中，案涉租赁物业实际面积属于关键事实，决定了案件定性与各方诉求能否得到支持。就小六优选公司租赁的两部分物业看，40栋只有整栋楼的大产权，没有分户的小产权；而41栋虽然有相应的分户产权，但小六优选公司并非是产权面积内唯一的租赁方，因此，现有证据根本无法直接证明小六优选公司实际租赁的面积。同时，在小六优选公司依据炜岸公司提供的CAD图等相关文件，认为炜岸公司交付的租赁房屋面积与合同约定面积严重不符的情况下，法院理应对租赁房屋实际面积进行司法鉴定，而不应仅仅依据所谓的实测报告，就认定小六优选公司的承租面积符合合同约定。本案第一次庭审时，小六优选公司即提出，有直接证据证明租赁物业实际面积与合同约定面积不符，请求法院同意进行司法鉴定；此后多次庭审中，小六优选公司一直不断提出该项申请，但一审法院均未予同意。小六优选公司认为一审法院在没有查清本案关键事实的情况下作出判决，违反了民事诉讼法的相关规定。2.关于备用电源未提供的问题。小六优选公司在一审中，已经提交了相应的音频、视频证据，证明炜岸公司未依照合同约定，向小六优选公司提供备用电源，导致小六优选公司在遭遇物业强行拉闸断电时无法自行供电，无法继续经营，损失惨重的情况。在多次庭审过程中，双方曾当庭对上述证据进行举证和质证。然而，一审法院在判决书中故意忽略上述关键性证据，偏向性地采纳有利于炜岸公司的证据，从而认定小六优选公司未提供相应证据证明没有备用电源，属于对案件具体事实审查不清。3.关于租金和占用费的问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”小六优选公司于2020年4月18日和2020年4月20日，分别采用邮寄和公证送达两种方式，向炜岸公司发送了《关于解除租赁合同的通知函》，通知函中已明确告知了解除租赁合同的时间。因此，案涉合同的解除时间最晚应计算至4月20日，租金也应计算至4月20日。然而，一审判决书却枉顾该事实，认定案涉合同解除时间为2020年6月2日，属于认定事实错误。此外，在一审中，小六优选公司已向法庭提供了相应的音频和视频证据，证明在合同解除后，小六优选公司曾多次派人前往租赁物业搬离物品、腾退房屋，但均被炜岸公司及物业管理方阻止；炜岸公司客户经理聂颖也于4月28日下午明确告知小六优选公司：“现在是不可能让你们搬走的……”。因此，合同解除后，房屋无法腾退移交的责任不在小六优选公司，小六优选公司不应支付4月20日以后的房屋占用费。但一审法院依旧忽略上述关键性证据，认为小六优选公司应支付房屋占用使用费至6月12日。4.关于中央空调的返还问题。本案中，小六优选公司提出了要求炜岸公司返还中央空凋的反诉请求。中央空调属于小六优选公司在租赁期间搬入的电器，不是形成了附合的装饰装修物，租赁合同解除后理应返还小六优选公司。一审法院未对该事实进行合理的审查，不当引用司法解释，简单将中央空调及其大部分设备认定为形成了附合的装饰装修物，仅仅判令炜岸公司返还4台中央空凋主机冷热泵机组，属认定事实不清，严重侵犯了小六优选公司的合法权益。二、一审诉讼程序违法，适用法律不当。1.小六优选公司在一审程序中提出了反诉，请求法院依法确认《房屋租赁合同》系小六优选公司合法解除，依法不应承担违约责任等多项诉讼请求。一审承办法官及其助理多次要求小六优选公司修改反诉请求，并威胁不予立案。此种行为严重违法，构成对小六优选公司诉权的不当限制。2.不当适用简易程序，且转为普通程序后审理不当。小六优选公司在第一次开庭中即申请变更为普通程序，然而一审法院却长期对该请求置之不理，一直按简易程序进行了两次开庭，直至案件庭审调查、庭审辩论均结束后，才在第三次开庭时告知已将案件转为普通程序审理，这属于典型的程序违法。案件转为普通程序审理后，合议庭在此后的补充开庭中未重新进行庭审调查、庭审辩论，也未就相关程序问题向当事人进行说明并征求当事人意见。小六优选公司认为，一审法院的做法背离了正当法律程序的基本要求，违反了民事诉讼法及其司法解释的相关规定，严重损害了小六优选公司的诉讼权利。3.拒绝小六优选公司申请司法鉴定的合理要求。4.对小六优选公司合理的反诉请求不予支持。小六优选公司在一审中请求法院判令炜岸公司依法向小六优选公司开具已缴纳房租4172818元对应的增值税专用发票。依据税法相关规定，支付价款后获取相应发票系小六优选公司的合法权益，一审法院简单以小六优选公司未支付税费为由不予支持，属于适用法律不当。5.小六优选公司在一审中提交了大量的视频、音频证据，证明本案发生背景及当事方交涉处理纠纷过程中的相关事实，庭审调查中，双方也对这些证据进行了质证。但一审法院在判决书中对小六优选公司提交的这些证据的证据资格与证明力均未提及，更没有进行采信和认证。严重侵害了小六优选公司的诉讼权利。三、一审判决未实现法律效果与社会效果的统一。小六优选公司开办生鲜超市，为所在区域带来规模性流量，极大改善了居民生活，同时在疫情期间为保障周边地区食品供应作出重要贡献。但是在小六优选公司对物业管理方违规收取电费进行质疑后，物业管理方采取包括拉闸断电、关闭通道等非法手段阻碍小六优选公司正常经营，导致小六优选公司损失惨重，停止营业。炜岸公司作为租赁物业的开发商、前期物业合同的聘用方，有义务在小六优选公司与物业管理方产生矛盾时，积极协助协调沟通，但是炜岸公司未采取任何行动，导致小六优选公司不得不解除合同、停止运营。因此，本案虽属于小六优选公司与炜岸公司之间的租赁合同纠纷，但合同解除的根本原因却源于小六优选公司无法控制的因素。因此，一审法院应对相关事实予以查明，并考虑双方当事人的过错程度进行判决，实现法律效果与社会效果的统一。综上，为维护小六优选公司的合法权益，请求二审法院撤销一审判决，支持小六优选公司的所有上诉请求。 炜岸公司辩称，1.关于租赁物面积的问题，合同约定是以成都市房管局备案的测绘报告的面积为准，40栋的面积是在房管局备案的测绘报告上显示的面积，不存在预测量的问题。关于面积的第二部分，小六优选公司租赁的房屋41栋房屋是和茶楼共同使用的，小六优选公司在租赁前是茶楼在使用，炜岸公司认可41栋2楼1号的房屋合同上约定的约为2000多㎡，小六优选公司入住后，茶楼认为面积不对，茶楼就请了有资格的测绘公司，即房管局备案报告上的测绘公司重新进行了测绘，测绘的结果是多给了小六优选公司150多㎡，炜岸公司想到小六优选公司已经进场了，就没有让小六优选公司补交房租。2.关于鉴定的问题，一审对鉴定问题进行过释明，小六优选公司要求对租房面积进行鉴定，一审法院认为xx1号是小六优选公司自己在使用，故一审认为这部分面积不需要鉴定，法院同意鉴定41栋2楼1号房屋，一审法院在最后一次开庭询问了小六优选公司是否同意，但小六优选公司表示不同意只鉴定41栋的房屋，并不是法院拒绝了小六优选公司的鉴定申请。3.关于备用电源的问题，实际上炜岸公司第一次得知小六优选公司认为炜岸公司没有给他提供备用电源是接到反诉状时，且小六优选公司是认为CAD图少算了面积，房屋交付时就具备备用电源，如果不具备备用电源是不会通过合格验收的，也不能办理产权证，在2020年4月23日炜岸公司进行了公证，通过公证可以看出是具备备用电源的。同时，在2020年7月31日，本案已发生时，炜岸公司拍摄的照片也显示存在备用电源，在诉讼过程中，小六优选公司要求法院给其出具调查令，小六优选公司向当地的派出所调取了6张接报警登记表，其中一张2019年6月19日就显示当时停电，小六优选公司发电了3个小时，同时在当时庭审中，小六优选公司的法定代表人向法庭陈述了6月19日当天发电1个半小时，如果没有备用电源是不可能发电的。4.炜岸公司认为小六优选公司无权依据合同法的规定主张合同解除，同时炜岸公司也不认可小六优选公司解除合同的主张，一审炜岸公司请求法院确认主张合同解除的日期是6月15日，法院认定解除时间为6月2日，为了减少诉累，炜岸公司也予以认可，故炜岸公司认为租金应当缴纳至6月2日。小六优选公司实际上是6月12日才搬离，法院认定小六优选公司从6月3日至6月12日支付占用费炜岸公司认为是合理的。5.关于小六优选公司提到的中央空调的问题，该空调本身不放在租赁的房屋中，无论如何炜岸公司都不可能是中央空调的返还义务人，同时，在租赁房屋以内和中央空调相关的东西不存在任何形成附合的装饰装修，因此炜岸公司没有什么东西可以返还给小六优选公司。6.关于小六优选公司提到的一审程序违法，适用法律不当，炜岸公司不进行答辩，希望二审法院依法予以认定。另需要补充：小六优选公司上诉状中称“炜岸公司提交起诉状后不到一周时间即获得立案，考虑到疫情的因素，基层法院就案件大量积压，该行为极不正常。”炜岸公司不存在有什么不寻常的行为，立案是代理人自己去的，当时法院工作人员表示要网上立案，炜岸公司询问了保安，保安就表示在大厅墙边的电脑上可以立案，炜岸公司可以选择的最近日期是第二天，当时炜岸公司点选后就立上案了，不存在不寻常的行为。 炜岸公司向一审法院起诉请求：1.确认炜岸公司与小六优选公司签订的租赁合同于2020年6月15日解除，小六优选公司向炜岸公司支付拖欠的房租1669127.61元；2.小六优选公司从延期支付租金之日起，每一日按照延期金额的万分之五向炜岸公司支付违约金至付清租金之日止，暂计算至2020年6月30日的违约金为142710.41元（2020年1月10日至2020年4月9日的房租是962958元，违约金以962958元为基数，从2019年12月11日起开始计算；2020年4月10日至2020年6月15日的房租是706169元，违约金以706169元为基数，从2020年3月11日起开始计算）；3.小六优选公司支付2个月的免租期房租641972.16元；4.小六优选公司支付撤场清洁费用9160元；5.小六优选公司承担与本案相关的一切诉讼费。 小六优选公司向一审法院反诉请求：1.确认案涉合同于2020年4月20日合法解除；2.炜岸公司退还租房押金321000元；3.炜岸公司按合同约定单价和实际租赁面积，向小六优选公司返还多收取的房屋租金共计584285元；4.炜岸公司依照合同约定，赔偿小六优选公司设计损失、装修损失、冷链柜损失、消防工程损失等共计1570578.14元（上述损失已按5年期折旧进行摊销）；5.炜岸公司向小六优选公司返还中央空调（空调主机风冷热泵机组4台、循环水泵2台、CF套件、膨胀水箱、柜式风机盘管10台、卧式暗装风机盘管1台、控制柜2个、消音箱9个等其他未附合的部件）；6.炜岸公司依法向小六优选公司开具已缴纳房租的增值税专用发票共计4172818元；7.本案本诉、反诉诉讼费用由炜岸公司承担。 一审法院认定事实：2018年9月30日，炜岸公司作为甲方，小六优选公司作为乙方，双方签订《炜岸城房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），合同约定：甲方将位于龙泉驿区房屋，建筑面积约为4124.82平方米，公安登记地址为龙泉驿区大面驿都西路3666号40栋附201号，以及炜岸城41栋2楼1号房屋部分面积，建筑面积约为2231.34平方米，公安登记地址为龙泉驿区大面驿都西路3666号41栋附202号出租给乙方使用。租赁房屋的详细建筑位置使用范围以附件一《租赁房屋红线图》红线圈定阴影部分为准，面积以成都市国土资源与房屋管理局认可的测绘报告所确定建筑面积为准，并以此建筑面积作为计算租金的面积，即计租面积。租赁期限从2018年10月10日起至2023年10月9日止，房屋装修期已包含在本租赁期内，不再单独计算。甲方同意在租赁期内提供共计4个月的免租期，租期内的前4年每年免1个月房租。本合同履行期间，若因乙方违约导致合同提前解除或终止的，乙方按首年度租金标准一次性向甲方赔付2个月免租期租金。租赁房屋为现房，乙方同意甲方于2018年10月10日前将符合《租赁房屋交付标准及验收确认书》（附件二）并通过了建筑工程消防验收的租赁房屋交付乙方。租赁房屋租金按建筑面积计租，租金（元／㎡／月）第一年50.5，第二年50.5，第三年53.03，第四年55.68，第五年58.46，前述租金为不含税租金价格。租金按先付租金后使用的方式，每期租金按3个月为一期缴纳，乙方须在每期届满30日前预付下一期租金。第3.3条，自本合同签订当日，乙方须向甲方支付321000元作为履行本合同的保证金（履约保证金主要用于保障设施设备和租赁房屋的完整，乙方按时足额交纳租金、水、电、气、视、讯使用费用，乙方按时撤场，以及承担乙方对中途撤租的风险等乙方根据本合同应承担的义务）；本合同期满或正常终止后，若乙方无违约行为，租赁房屋归还并经甲方和物业管理公司验收合格后，甲方在30个工作日内无息全额一次性退还（若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还，并承担因此给甲方造成的经济损失）；如果乙方有违约行为，或欠费情况，甲方和物业服务企业有权直接从履约保证金中扣除，不足部分向乙方追偿。第3.5条，乙方迟延支付本合同约定的各项费用，应按应付未付金额的日万分之五向甲方支付违约金并累加计算。第5.1条，租赁期间，乙方向甲方支付租金需要甲方开具增值税发票的，乙方须向甲方支付开具发票甲方需要交纳的税费，待乙方的租金及开具租金发票甲方需要交纳的税费支付给甲方后的十个工作日内，甲方按照乙方缴纳的租金金额开具相同发票金额的增值税专用发票。第5.2.1条，空调主机系统由乙方自行安装，甲方提供主机位置并将800ＫＷ动力电接至该处......第7.18条，因乙方违约导致本协议提前解除的，乙方不得要求甲方赔偿其装修残值。第10.4条，有下列情形之一，甲方有权解除本合同：Ａ.乙方没有按照合同约定，在一个租赁年度内逾期支付租金达45天以上的，或在一个租赁年度存在逾期支付相应费用现象三次以上……，甲方根据上述情形提前终止合同时，应书面通知乙方，乙方除应及时迁离并交回房屋，结算租金外，还应以当年2个月的租金总额为标准，向甲方支付惩罚性违约金，并承担违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失部分（如有）。同时甲方没收履约保证金，且甲方不承担给乙方所造成的相关损失（包括乙方对房屋进行装修的残值）。第10.5条，有下列情形之一，乙方有权提前终止本合同，并要求甲方赔偿其遭受的一切实际损失：Ａ.因甲方严重违约，导致乙方停止营业连续达3个月以上并给乙方造成合同权益受到实质的损害……，乙方根据上述情形提前终止合同的，应书面通知甲方。甲方应向乙方双倍返还履约保证金，赔偿乙方包括装修残值在内的实际损失，并赔偿当年2个月的租金总额为标准的惩罚性违约金，并承担违约金不足以弥补因此给乙方造成的损失部分（如有）。同时乙方向甲方交回房屋，并结算实际租金。第11.2条，租赁期满乙方不再续租或合同解除后，乙方应于10日内按下列标准返还租赁房屋，并进行善后处理：（1）乙方的物品已全部搬离租赁区域；（2）乙方的装修、自行安装的设施设备已全部拆除完毕，恢复原状，但甲方同意保留的除外；（3）因乙方使用造成的损坏已全部修改完毕；（4）租赁房屋区域内的垃圾已全部清理完毕……乙方为完成上述义务发生的全部恢复、修复、搬离费用由乙方自行承担，返还时未能达到前款标准的，甲方可代为修复和清理，所需费用在履约保证金中扣减。 租赁合同附件二《租赁房屋交付标准及验收确认书》载明约定：一、甲方须确保为乙方租用区域内提供800KW动力电以及200-250KW后勤保障动力电，如现有设施设备不满足前述需求，甲方应自费在房屋交付前完成电力增容等措施，确保满足乙方的用电需求…… 租赁合同签订当日，小六优选公司向炜岸公司交纳履约保证金321000元。 2020年4月20日，小六优选公司向炜岸公司发出《关于解除租赁合同的通知函》，载明：……近期租赁房屋所在的项目物业公司严重干扰我方正常生产经营（多次通过拉闸断电、围堵门口等方式），给我方经营造成恶劣影响和重大损失……今年突发的××，本就已经对消费市场的冲击巨大。而贵方提供的租赁房屋不符合合同约定，我方无法正常经营持续时间满足合同第10.5条，且我方已经不能实现合同目的，故此我方不得已作出如下决定：于2020年4月17日解除租赁合同，房租结算日止于2020年4月9日，我方于2020年4月28号之前返还租赁房屋，全部搬离我方物品……。后，小六优选公司陆续腾退房屋。 2020年6月2日，炜岸公司向小六优选公司发出《关于尽快付清租金及交还房屋的通知函》，载明：……你公司从2019年12月10日开始拖欠租金，并于2020年4月17日向我公司发出《关于解除租赁合同的通知函》，该行为属于违约解除合同。现你公司虽已停止在上述租赁房屋内经营，但仍未将租赁房屋交还我公司……现我公司要求你公司于2020年6月15日之前将拖欠的房租及费用交清，并将租赁房屋腾空清洁干净后交还我公司……在你公司交还租赁房屋之前，你公司仍然需要按原合同租金标准支付房屋占用费。 炜岸公司（甲方）与成都银星劳务有限公司（乙方）签订《炜岸城40#、41#楼“成都小六优选科技有限公司”垃圾处理合同》（以下简称垃圾处理合同），合同约定就炜岸城40#、41#楼“成都小六优选科技有限公司”6356.16平米的垃圾清理清运处理双方达成协议，金额共计9660元，工期要求为2020年6月13日至6月16日。 2020年6月30日，炜岸公司向成都银星劳务有限公司转账支付9660元。同日，成都银星劳务有限公司向炜岸公司开具关于“建筑服务*零星维修”的四川增值税普通发票，价税合计9660元。 小六优选公司已向炜岸公司支付截止2020年1月9日的租金。 炜岸公司提交的《商业2层分割面积表》显示：41栋的商业2层分割面积表显示总面积3008.25㎡，其中超市2389.61㎡（套内面积1653.37㎡，公摊面积736.24㎡）,茶楼618.64㎡（套内面积428.04㎡，公摊面积190.60㎡）。该表格加盖了“成都隆阳房屋测量服务有限公司（丙测资字5125159）测绘成果资料专用章（一）”的印章。 一审另查明，案涉41栋2层房屋是开设超市的小六优选公司与开设茶楼的案外人共用。 一审再查明，一审法院向成都市龙泉驿区不动产登记中心调取案涉房屋的备案的房屋测绘报告，该中心复函的附件中显示成都隆阳房屋测量服务有限公司作出的《房屋测绘作业日志》（编号：隆阳实测字第15002号）的房屋分户面积统计表载明炜岸城40栋2层1号房屋建筑面积为4124.82㎡，41号楼2层1号房屋建筑面积为3008.25㎡。 一审法院认定以上事实，有《租赁合同》及附件、函、收据、《垃圾处理合同》、发票、转账凭证、情况说明、《房屋测绘作业日志》、房屋信息摘要、接（报）警登记表及当事人当庭相关陈述在案佐证，一审法院予以确认。 一审法院认为，炜岸公司与小六优选公司之间的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据一审庭审查明的情况，一审法院将本案的争议焦点评判如下： 一、关于案涉合同解除以及租金计算的问题。双方均主张合同解除，仅是对合同解除时间有异议，实质争议是谁享有解除权。小六优选公司主张炜岸公司提供的房屋面积与约定面积不符，且未按约定提供备用电源而享受解除权，对此炜岸公司认为交付的房屋符合双方合同约定。小六优选公司申请对案涉房屋面积进行鉴定，一审法院认为，案涉租赁合同约定计租面积以成都市国土资源与房屋管理局认可的测绘报告所确定建筑面积为准，而龙泉驿区不动产中心回函附件中已显示案涉两套房屋的建筑面积分别为4124.82㎡、3008.25㎡，故无鉴定之必要，一审法院对小六优选公司的该项鉴定申请不予准许。炜岸公司提交的《商业2层分割面积表》以及图纸中显示41栋2层超市的合计面积为2389.61㎡（套内面积1653.37㎡、公摊面积736.24㎡），小六优选公司不认可该证据，经一审法院释明后，小六优选公司拒绝对与案外人共用的41栋2层1号房屋中其所使用部分的建筑面积申请鉴定。一审法院认为，炜岸公司提供的面积分割表格及图纸载明的总合计面积与备案的建筑面积一致，且与备案的案涉房屋分户面积统计表系同一房屋测绘公司所作，亦无其他证据或理由足以反驳该公司出具的意见，故能够证明炜岸公司主张的计租面积符合双方合同约定。租赁合同附件二《租赁房屋交付标准及验收确认书》中载明炜岸公司向小六优选公司提供后勤保障动力电，系双方房屋交付及验收的标准，该房屋交付已逾一年，小六优选公司未提供证据证明炜岸公司交房时未提供备用电源，而小六优选公司一审庭审陈述2019年6月19日停电后曾发电1.5个小时，同时，小六优选公司于2020年4月2日报警，报警记录中显示“.......报案人称物业将小六优选配电箱的电源拆除，造成无法正常营业......”。综上，小六优选公司主张的炜岸公司违约导致合同解除无相应的事实和法律依据，一审法院不予支持。小六优选公司未按期支付租金，根据双方合同约定，炜岸公司享有解除权，炜岸公司于2020年6月2日向小六优选公司发出的通知函载明的内容为合同解除的后果，故一审法院认定案涉租赁合同于2020年6月2日解除。炜岸公司主张租金计算至腾退之日，合同解除后，属于占有使用费，可参照租金支付。关于腾退日期，小六优选公司陈述炜岸公司曾阻拦其搬离，但并未提供证据证明在合同解除之后炜岸公司有此行为，同时，小六优选公司一审庭审中陈述6月去拿过物品，而炜岸公司认可是2020年6月12日腾退，故一审法院认定占有使用费计算至6月12日。欠付的租金共计1540733元[（4124.82+2231.34）㎡×50.5元×4个月+10699.54元×24日]，占有使用费106995元（10699.54元×10日）。 二、关于炜岸公司主张的各项诉请是否成立的问题。炜岸公司提交了垃圾处理合同以及转账凭证，证明清理案涉房屋实际产生的费用，炜岸公司主张该项费用符合合同11.2条的约定，一审法院予以支持，但该款项应在履约保证金中予以扣除。履约保证金性质是履约担保，与炜岸公司主张的逾期付款违约金、两个月免租期房租系相同性质，且均系同一违约行为所致，不应当重复计算，故炜岸公司主张的两个月免租期房租，一审法院不予支持。同时，履约保证金应当折抵炜岸公司主张的逾期支付租金的违约金，折抵后若有余额，该余额折抵租金。炜岸公司主张的违约金，小六优选公司认为过高，违约金兼顾弥补损失与惩罚的功能，一审法院结合合同的履行情况及过错程度，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，将逾期付款违约金酌情调整为以欠付租金为基数，从应付租金之日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率2倍计算至款项付清日止。租赁合同约定2020年1月10日至2020年4月9日的租金应于2019年12月10日前支付，则此期间的租金962958元的违约金从2019年12月11日开始计算。2020年4月10日至2020年6月2日的租金应于2020年3月10日前支付，则至6月2日的租金577775.18元的违约金从2020年3月11日开始计算。违约金均按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率2倍计算，计算至起诉之日即2020年7月2日的两段违约金共计57129元。其余逾期支付租金的违约金以欠付的总租金为基数从2020年7月3日开始计算。 三、关于小六优选公司反诉各项主张是否成立的问题。履约保证金性质为履约担保，小六优选公司违反合同约定，未按期支付租金，该款项应折抵清洁费、违约金和租金。小六优选公司主张退还多收取的房屋租金，上文已对房屋计租面积作出认定，不再赘述，该项诉请无相应的事实和法律依据，一审法院不予支持。案涉合同系小六优选公司违约而解除，故其主张的设计损失、装修损失、消防工程损失等诉请，于法无据，一审法院不予支持。小六优选公司主张返还安装的中央空调，双方对合同终止后此物品的处置未作特别约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除”之规定，合同解除后，由小六优选公司安装的中央空调未形成附合的主设备空调主机风冷热泵机组（型号分别为KMS030DR一台、KMS040DR三台）予以拆除，炜岸公司应提供必要的协助。小六优选公司主张拆除的其他部件，未提供证据证明符合拆除条件，故一审法院不予支持。小六优选公司主张开具增值税专用发票，根据双方合同约定，承租方须先行向出租方支付开具租金发票出租方需缴纳的税费，小六优选公司未提供证据证明其已将该费用支付给炜岸公司，故一审法院对其该项诉请不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、小六优选公司于判决生效日起十日内支付炜岸公司租金1540733.18元及违约金（2019年12月11日至2020年7月2日的违约金共计57129元，其余违约金以欠付的总租金为基数从2020年7月3日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率2倍计算至款项付清日止）；二、小六优选公司于判决生效日起十日内支付炜岸公司占有使用费106995.4元；三、小六优选公司于判决生效日起十日内支付炜岸公司清洁费9160元；四、上述第一、第三判项中的违约金57129元、清洁费9160元与履约保证金321000元折抵，折抵后余额254711折抵其余违约金，折抵后若仍有余额折抵租金；五、小六优选公司于判决生效日起一个月内拆除安装在案涉房屋所在地的未形成附合的中央空调的空调主机风冷热泵机组（型号为KMS030DR的1台、型号为KMS040DR的空调主机风冷热泵机组3台），炜岸公司予以协助；六、驳回炜岸公司其余诉讼请求；七、驳回小六优选公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费26504元，炜岸公司负担8674元，小六优选公司负担17830元；反诉案件受理费13303.5元，由小六优选公司负担。 二审中，小六优选公司提交了新证据，本院依法组织双方当事人进行了举证、质证。小六优选公司提交如下证据：四川时代建筑设计有限公司于2020年1月25日出具的情况说明、测绘图。拟证明实际建筑面积为5468.57㎡。 炜岸公司质证认为，对小六优选公司提交的证据真实性予以认可，合法性、关联性不予认可，不能达到小六优选公司的证明目的。 本院对该证据的证据资格及证明力将在“本院认为部分”进行综合认定。 二审查明案件事实与一审查明案件事实一致，本院对此予以确认。 本院认为，案涉《炜岸城房屋租赁合同》为当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自的合同义务。本案案涉租赁合同的订立、履行与解除等法律事实发生在2021年1月1日前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典实施前的法律、司法解释予以处理。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.小六优选公司是否有合同解除权；2.一审法院认定小六优选公司应向炜岸公司支付合同租金、占用使用费、违约金、清洁费及炜岸城公司应退还租赁保证金是否恰当；3.一审法院认定炜岸公司应向小六优选公司返还中央空调范围是否正确；4.一审法院不予支持小六优选公司开增值税发票的主张是否正确。本院对此分别评述如下： 关于第一个争议焦点。小六优选公司主张炜岸公司提供的房屋面积不符合合同约定，且不具备合同约定的备用电源，其根据《炜岸城房屋租赁合同》第10.5条约定具有单方合同解除权。案涉租赁房屋为40栋2楼1号房屋全部及41栋2楼1号房屋部分，小六优选公司在一审中对全部租赁面积申请鉴定，一审法院同意对41栋2楼1号部分房屋面积进行鉴定。小六优选公司坚持要对40栋2楼1号房屋全部及41栋2楼1号房屋部分面积进行鉴定，不同意只对41栋2楼1号部分房屋面积进行鉴定。 对此本院认为，首先，40栋2楼1号房屋在成都隆阳房屋测量服务有限公司作出并经龙泉驿区管局审核确认的《房屋建筑面积测绘成果报告》中“房屋分户面积统计表”上所登记的建筑面积4124.82㎡，根据案涉《炜岸城房屋租赁合同》中第1.1条约定“租赁面积为成都市国土资源与房屋管理局认可的测绘报告所确定建筑面积为准”，40栋2楼1号房屋建筑面积与租赁合同约定的该部分租赁面积一致，炜岸公司交付小六优选公司使用的40栋2楼1号房屋符合合同约定，无鉴定必要，一审法院仅对41栋2楼1号房屋进行鉴定并无不当。在此情况下，小六优选公司不同意只对41栋2楼1号部分房屋面积进行鉴定，是自身对举证权利的放弃。 其次，一审中炜岸公司提交成都隆阳房屋测量服务有限公司作出的《商业2层分割面积表》显示，41栋2楼1号房屋分作超市和茶楼使用，其中超市使用面积为套内面积1653.37㎡，公摊面积736.24㎡，共计2389.61㎡，符合合同约定。小六优选公司对此在一审中未提供证据予以反驳，虽然小六优选公司在二审中提交了四川时代建筑设计有限公司出具的情况说明、测绘图，但四川时代建筑设计有限公司在情况说明中注明“最终应以具有测绘资质的测绘公司核定面积为准”，该证据不足以推翻具有测绘资质的成都隆阳房屋测量服务有限公司所作出的测绘结果。故本院认定炜岸公司交付小六优选公司的40栋2楼1号房屋全部及41栋2楼1号房屋部分面积符合合同约定。 此外，案涉房屋已经交付小六优选公司使用一年多，小六优选公司此前从未对备用电源提出异议，且结合一审中小六优选公司调取的证据及小六优选公司当庭陈述，2019年6月19日停电后曾使用备用电源发电，故小六优选公司目前所提供的证据不能证明案涉房屋交付时不具备备用电源的主张。 综上，小六优选公司目前举出的证据既无法证明案涉租赁房屋面积不符合合同约定，也无法证明炜岸公司交付房屋不具有备用电源，故小六优选公司应当承担举证不能的不利后果，其该项主张不能成立。由此可见，小六优选公司不具有合同解除权，其单方解约及逾期未支付房租构成违约。 关于第二个争议焦点。炜岸公司于2020年6月2日向小六优选公司送达的《关于尽快付清租金及交还房屋的通知函》，该函载明内容为租赁合同解除后双方关于房屋腾退、房租结算等法律后果，应视为炜岸公司有解除租赁合同的意思表示。因小六优选公司通过发送《关于解除租赁合同的通知函》、未付租金等行为表明不再继续履行租赁合同义务，且炜岸公司作为守约方具有合同解除权，其解除合同的意思表示自到达小六优选公司时发生效力，即案涉《炜岸城房屋租赁合同》于2020年6月2日解除，故小六优选公司应向炜岸公司支付自2020年1月10日起至2020年6月2日合同解除之日止的欠付租金1540733元，一审法院对此认定并无不当，本院予以维持。 小六优选公司在二审中主张其于2020年4月20日发送《关于解除租赁合同的通知函》之后，在2020年4月份多次拟搬离物品、腾退房屋，但被炜岸公司及物业管理方阻止，无法腾退移交的责任不在小六优选公司。对此本院认为，因小六优选公司并不具有合同解除权，故其发送的《关于解除租赁合同的通知函》并不具有合同解除效力，案涉《炜岸城房屋租赁合同》实际解除时间为2020年6月2日，在合同解除后，小六优选公司并无证据证明其在搬离过程中受到炜岸公司阻拦，且一审中炜岸公司认可小六优选公司是在2020年6月12日腾退租赁房屋，因此小六优选公司应当按照案涉合同租金标准支付合同解除之后至实际腾退之日的占有使用费106995.4元，一审法院对此认定并无不当，本院予以维持。 关于履约保证金是否退还的问题。因履约保证金的性质为履约担保，在合同终止时应当予以返还，合同解除作为合同终止的一种形式，故在合同已经解除的情况下，履约保证金应当退还。一审法院对此认定并无不当，本院予以维持。 关于违约金的认定标准，根据原《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案一审中小六优选公司提出违约金金额过高，请求调减，一审法院根据合同履行情况及当事人的过错程度，酌情调整违约金并无不当，本院予以维持。 关于清洁费是否支持的问题，案涉《炜岸城房屋租赁合同》第11.2条中约定小六优选公司不再续租或者合同解除后，小六优选公司应将租赁房屋区域内的垃圾全部清理完毕，小六优选公司返还房屋时未能达到前款标准的，炜岸公司可代为修复和清理，所需费用在履约保证金中扣减。本案中小六优选公司在合同解除搬离案涉房屋后，未将案涉房屋内垃圾清理完毕，炜岸公司为清理租赁房屋内垃圾支付清洁费，根据合同约定，清洁费用应由小六优选公司负担，可从履约保证金中抵扣，一审法院对清洁费的认定并无不当，本院予以维持。 关于第三个争议焦点。小六优选公司在二审中主张中央空调并不是形成了附合的装饰装修物，租赁合同解除后炜岸公司应将中央空调返还给小六优选公司，一审法院认定由炜岸公司向其返还4台中央空调主机冷热泵机组错误。 对此本院认为，中央空调作为电器设备，同时也是小六优选公司为租赁房屋所安置的装饰装修物，根据原《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，在合同解除后，小六优选公司可将未形成附合部分的装饰装修物予以拆除。本案中小六优选公司应就中央空调部分部件未形成附合的基础事实进行举证，但小六优选公司在二审中仍未就一审法院认定可拆除的中央空调部件外其他部件未形成附合进行举证，故小六优选公司的主张不能成立，本院不予支持。 关于第四个争议焦点。根据双方合同第5.1条约定，小六优选公司须先向炜岸公司支付开具发票的税费，因小六优选公司未举证证明已将该费用支付给炜岸公司，应当承担举证不能的不利后果，该项主张不能成立。一审法院对此认定并无不当，本院予以维持。 综上所述，小六优选公司的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26607元，由成都小六优选科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 杜玉兰 审 判 员 赵 韬 审 判 员 王 果 二〇二一年七月五日 法官助理 黄 迪 书 记 员 何浩铭