广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8101号上诉人（原审原告）：李忠智，男，1973年3月12日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：王云松，广东达熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹怀胜，广东达熙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张遇秀，女，1949年11月4日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：李娜，广东泽正律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨才辉，广东泽正律师事务所实习人员。原审第三人：广州市南北纵横酒店管理有限公司，住所地广州市越秀区北京路238号2516房。法定代表人：李忠智，该公司总经理。委托诉讼代理人：王云松，广东达熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹怀胜，广东达熙律师事务所律师。上诉人李忠智因与被上诉人张遇秀、原审第三人广州市南北纵横酒店管理有限公司（以下简称南北纵横酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初32016号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李娜独任审理，现已审理终结。李忠智向一审法院起诉请求：1.判决李忠智与张遇秀签订的《广州市房屋租赁合同》自2020年3月1日起解除；2.判决李忠智免予缴付自2020年2月1日起至张遇秀收回房屋止的租金（计至起诉之日免予缴付的租金为2020年2月、3月的租金12600元，实际租金免予缴付至张遇秀收回房屋止）；3.判决张遇秀退回李忠智2020年2月、3月份支付的管理费、公摊水电费共计1098.32元及保证金5500元、维修费8901.78元。一审法院于2020年12月28日判决如下：一、原告李忠智与被告张遇秀签订的《广州市房屋租赁合同》于本判决发生法律效力之日解除；二、原告李忠智及第三人广州市南北纵横酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，将广州市越秀区北京路238号2217房腾空交回给被告张遇秀；三、驳回原告李忠智的诉讼请求。一审案件受理费减半收取为251元，由原告李忠智负担。判后，李忠智上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持李忠智一审全部诉讼请求；2.张遇秀承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、李忠智因疫情不可抗力于2020年3月1日正式通知张遇秀解除《广州市房屋租赁合同》。李忠智共承租105套房屋用于南北纵横酒店经营公寓酒店，因疫情及疫情防控，南北纵横酒店的营业收入难以承担租金、人工成本的亏损，且市场需求剧烈下降，李忠智难以维持105套房屋的公寓酒店经营。不可抗力事由发生时，双方在充分协商的情况下无法达成一致，该情形属于合同成立后客观情况发生了当事人在签订合同时无法预见、因不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，应认定双方签订的《广州市房屋租赁合同》的合同目的无法实现，继续按合同约定履行将导致南北纵横酒店一直处于严重亏损直至破产。二、张遇秀拒绝收回房屋的行为属于恶意扩大损失，其应自行承担该部分损失。李忠智自2020年2月1日起停止使用涉案房屋，并于2020年3月8日提起诉讼，多次通过微信、电话、律师函、调解员、一审法院等方式通知张遇秀收回房屋重新出租，但张遇秀均拒绝收房。一审法院认定李忠智可以实现合同目的，并要求李忠智一直承担张遇秀未收回房屋的损失，明显对李忠智不公平。三、不可抗力事件出现时，李忠智穷尽办法，在张遇秀不予配合的情况下，依然无法及时止损。四、根据涉案房屋租赁合同第六条的约定，张遇秀应及时维修解决房屋问题并承担全部维修费用，维修停用期间免除租金、管理费等一切与物业有关的费用。一审法院未对李忠智维修房屋该部分事实予以认定，属于认定事实不清。综上所述，请求二审法院予以改判。被上诉人张遇秀二审答辩称：一、租赁合同第三条约定，租赁期限为2016年8月20日至2021年8月19日止。租赁合同是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方约定的租赁期限尚未届满，李忠智无权单方主张解除合同。二、已生效的（2020）粤0104民初33730号民事判决第一项即为李忠智需向张遇秀支付2019年12月-2020年6月的租金。三、涉案租赁合同明确约定物业管理费、水电费等应由李忠智承担，李忠智一直在占有使用涉案房屋，且李忠智一直都有支付该物业管理费、水电费等费用，且已经履行完毕。现在李忠智要求退回物业管理费、公摊水电费的主张并无事实及法律依据，请求予以驳回。原审第三人南北纵横酒店二审述称：依据租赁合同第十条约定，在租赁期内如遇不可抗力致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商。疫情的发生属于不可抗力，疫情发生后，南北纵横酒店亏损严重，李忠智承租涉案房屋已无法盈利，租赁合同因不可抗力合同目的无法实现，李忠智有权请求法院解除租赁合同，李忠智解除租赁合同的行为不属于违约。二审期间，李忠智、南北纵横酒店提交：1.企业注册信息，拟证明南北纵横酒店是小微企业，经营对外酒店；2.2020年1月租金及取消订单损失汇总；3.2020年1月疫情实付租金（100户）；4.租赁税情况；证据2-4拟共同证明小微企业存在巨额经营成本，在无订单收入的情况下小微企业无法承担；5.业主工程款欠款；6.2020年1月订单退款，证据5-6拟共同证明李忠智对疫情期间的旅客全额退房，在1个月内亏损严重，已无力承担100间房的租金；7.2020年5-10月公安系统入住记录；8.2020年5月复工复产后每月分配业主租金明细，证据7-8拟共同证明李忠智在复工复产后的营收情况，李忠智与协商一致的69位业主共担风险，由69位业主分配全部营收所得，基于客观情况李忠智无法继续履行涉案租赁合同；9.立案回执，拟证明李忠智为及时止损，在无法协商一致的情况下于2020年3月8日向一审法院起诉；10.水电记录，拟证明李忠智未使用涉案房屋；11.业主的沟通记录，拟证明李忠智穷尽沟通，双方无法达成一致，且已尽到不可抗力的通知义务，张遇秀拒绝收回涉案房屋，恶意扩大损失；12.物业公司提供的水电费记录，拟证明在2020年2月1日至张遇秀收房之日止，涉案房屋并无发生水电费，李忠智及南北纵横酒店并无使用涉案房屋。张遇秀质证称：对证据1的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，本案是李忠智提起上诉，南北纵横公司为本案原审第三人，与本案无关；证据2并非原件且该证据与本案无关，对真实性、合法性及关联性均不予认可；对证据3、4的真实性、合法性及关联性均不予认可，且认为证据4并非原件，若李忠智及南北纵横酒店已经缴纳了租赁税理应会有相应的税费票据原件予以证明；对证据5的真实性、合法性及关联性均不予确认，因为该证据所涉的是2323房，与张遇秀无关；证据6、7均为打印件，对真实性、合法性及关联性均不予认可；证据8并非原件，对真实性、合法性及关联性均不予认可；证据9为打印件，无法看出与本案的关联性，对真实性、合法性及关联性均不予认可；证据10没有拍摄时间，没有原件，对真实性、合法性及关联性均不予认可；对证据11的真实性、合法性及关联性均不予认可；且证据1-11均是为了证明南北纵横酒店的经营亏损问题，与李忠智无关；对证据12涉案房屋的水电读数的真实性不予认可，从2月10日的459度至5月28日的398度，至9月10日的818度来看，该电表读数不符合正常逻辑，该电表读数是伪造的。二审另查明，一、各方当事人确认已于2020年10月22日办理涉案房屋的交接手续，涉案房屋已腾空交还给张遇秀。二、一审法院于2020年12月28日作出（2020）粤0104民初33730号民事判决书，其中载明，对于张遇秀要求李忠智支付2019年12月起至2020年6月止租金的诉讼请求，一审法院认定李忠智应依约向张遇秀支付2019年12月至2020年1月的租金，2020年2月1日至2020年3月31日期间按原租金标准的50%即3150元/月计付，2020年4月至6月期间按原租金标准的50%即3150元/月计付，并据此作出判决，该判决因双方均未上诉，已发生法律效力。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：一、涉案租赁合同解除的时间及违约责任的认定；二、租金的减免及保证金的退还问题；三、物业管理费、公摊水电费的退还及维修费的支付问题。针对前述争议焦点，本院认定如下：关于争议焦点一，涉案租赁合同解除的时间及违约责任的认定问题。根据一审查明的事实，李忠智与张遇秀签订的租赁合同约定租赁期限从2016年8月20日至2021年8月19日，是为期5年的长期租赁合同。在双方租赁合同履行过程中，李忠智向一审法院起诉提出确认租赁合同自2020年3月1日起解除，免缴租金及退回相关款项等。依据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条规定，疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。虽涉案房屋的经营在2020年疫情严重期间受疫情和疫情防控措施影响，但国内疫情已经逐步得到有效防控，广东省于2020年2月24日调整重大突发公共卫生事件一级响应为二级响应，已逐步推进复工复产，疫情及疫情应急处置措施确实会对合同的履行造成影响，但这种影响尚不足以达到无法实现合同目的并解除合同的程度，换言之，涉案租赁合同并不存在后续履行障碍以及合同目的完全无法实现的情形，李忠智不享有涉案租赁合同单方解除权。因此，李忠智以受疫情影响导致其合同目的无法实现为由主张涉案租赁合同自2020年3月1日起解除，理据不足，本院不予支持。李忠智单方提出解除合同构成违约，应承担违约责任，一审对此认定并无不当，本院予以确认。因各方当事人确认已于2020年10月22日办理涉案房屋的交接手续，涉案房屋已腾空交还给张遇秀，涉案租赁合同于双方当事人办理交接手续之日实际上已经解除，因此，一审认定涉案租赁合同于一审判决发生法律效力之日解除不当，应予纠正。一审判决第二项李忠智及南北纵横酒店应履行的涉案房屋的腾空交还义务亦无需再履行。关于争议焦点二，租金的减免及保证金的退还问题。（一）李忠智主张其应免予缴付2020年2月1日起至实际交回房屋的租金，一审法院已经发生法律效力的（2020）粤0104民初33730号民事判决书已认定2020年2月至6月期间的租金李忠智应按原租金标准的50%即3150元/月的标准向张遇秀计付，李忠智本案中关于2020年2月1日起至2020年6月的租金应予免缴的主张已由生效判决处理完毕，本院不再调处，2020年7月起至张遇秀收回涉案房屋之日止的租金李忠智主张应予免缴无依据，不予支持。（二）依照一审法院已经发生法律效力的（2020）粤0104民初33730号民事判决书的认定，李忠智应依约向张遇秀支付2019年12月至2020年1月的租金，但李忠智未依约向张遇秀支付，其在疫情发生前已经拖欠该租金，构成违约，故一审未予支持其要求退回保证金的诉请并无不当，应予维持。关于争议焦点三，物业管理费、公摊水电费的退还及维修费的支付问题。（一）双方的租赁合同已明确约定物业管理费、水电费由李忠智承担，且其已实际履行完毕，李忠智主张张遇秀应向其退回管理费等费用无依据，一审不予支持，并无不当。（二）李忠智在本案中既未对涉案房屋的维修情况及费用产生情况提交充分的证据予以证实，也未对张遇秀已确认该维修费用的产生并同意支付举证证实，应承担举证不能的法律后果，一审不予支持其该项诉请，并无不当，应予维持。至于李忠智二审提交的证据，均不能证明其主张，本院不予采信。综上所述，李忠智的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，部分处理结果略有不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项、第二项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初32016号民事判决第三项；二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初32016号民事判决第一项、第二项。一审案件受理费251元、二审案件受理费502元，均由李忠智负担。本判决为终审判决。审判员  李娜二〇二一年七月八日书记员  冯韵彭诗敏