山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）晋08民终215号 上诉人（原审原告）：申淑琴，女，汉族，住运城市盐湖区。 委托诉讼代理人：王奕波，山西瀛航律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：崔燕，女，汉族，住运城市盐湖区。 委托诉讼代理人：冯正平，山西融正律师事务所律师。 原审第三人：介文乐，男，汉族，住山西省运城市夏县。 上诉人申淑琴因与被上诉人崔燕、原审第三人介文乐执行异议之诉纠纷一案，不服山西省运城市盐湖区人民法院（2020）晋0802民初3276号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人申淑琴上诉请求：1、依法撤销（2020）晋0802民初3276号民事判决，并改判支持上诉人一审诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。（一）上诉人预付房款、签订购房协议并支付房款的行为符合交易习惯，认定《购房合同》无效事实错误。本案所涉房屋，在上诉人的父亲得知该房屋出售后，两次实地查看该房屋，在第三人向其出示经运城市建设局备案的《商品房买卖合同》及前往物业核实房主身份后，向其支付1O万元预付房款，因买卖房屋为已经装修入住的二手房，需要卖家充足的搬家及寻找住所的时间，且因上诉人农历新年后刚刚租住了房屋支付了租金，所以协商给其三个月的腾房期，在商议价格支付了预付款后，由第三人出具了房款收据和交付了《商品房买卖合同》原件，买卖过程保障措施充分且符合情理，完全符合民间二手房买卖的交易惯例。在经过第三人的腾房期及上诉人筹措购房款后，双方于2019年6月12日按照之前商议的价格签订了《购房合同》并约定房款62万元一次性付款，六月底付清。上诉人于6月18日、6月20日、6月23日分三次转账49万元，加之上诉人父亲支付的10万元定金，共计支付了足额59万元房款，剩余3万元为办理产权登记后支付的的契税及交易税费等费用。入住后距支付定金仅三月多月，一审法院查明时隔七个月不符合交易惯例明显是错误的。一审法院认为：“三次共计转账49万元，既未提供第三人的收款收据，也未有证据证实是支付购房款。无法认定上诉人已经对案涉房屋支付了相应价款。”上诉人在一审中己向法院递交了第三人介文乐出具已收取购房款的证明材料，证明上述49万元是上诉人向第三人支付的购房款，且购房合同与转账记录能够一一对应，10万元定金收条也明确载明了“购买房屋款”。一审判决认定上诉人无法证实已经支付了房款属事实认定错误。（二）上诉人在人民法院查封前已经合法占有该不动产并实际居住。上诉人在支付房款后稍作整理即搬入房内，并开始向物业等进行付费，一审中上诉人提供的物业收费票据及“微信支付账单”显示上诉人通过微信扫码分别给户名为“天泰”的账户多次转账等证据，且付款人均为上诉人及上诉人配偶，相互印证了上诉人已实际占有案涉房屋，并开始向案涉房屋所在小区天泰物业缴纳水、电、物业、采暖等各项费用，该房屋为二手房买卖，更名手续繁杂，一审法院仅以“收据”上的名字为介文乐的名字草率认定上诉人“证实不了已实际占有案涉房屋”，显属事实认定错误。（三）未办理过户登记非因买受人的自身原因。在支付房款后，第三人将《契税完税证明》、天泰房地产开发公司出具的《收据》、《销售不动产统一发票》等所有房产涉案票据收据均交付给了上诉人。涉案的房屋可以办理按揭、可以办理备案登记。而是由于开发商的原因该小区业主在正在统一办理中。涉案房产未过户登记至上诉人、第三人名下，并非上诉人个人原因所致。现办理产权登记的所有票据手续均已完备，取得房屋产权只是时间早晚的问题，不存在不能取得产权的法律障碍。原审判决武断认定“上诉人申淑琴在签订购房合同时就应当预见到第三人介文乐向其办理过户登记存在障碍"显属错误。二、一审法院适用法律错误。本案为案外人执行异议之诉，双方当事人的争议焦点是上诉人申淑琴作为案外人是否就执行标的即涉案的房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，上诉人在与第三人签订房屋买卖合同，支付全部购房款，占有使用涉案房屋后，该物权期待权的保护应优于被告的一般债权。上诉人完全符合上述情形，享有足以排除强制执行的民事权益。原审判决依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定的违反法律、行政法规的强制性规定认定《购房合同》无效明显。明显属于适用法律错误。综上所述，一审法院认定事实、适用法律错误，为维护上诉人的合法权益，保障购房者的利益，提起上诉，请求二审法院依法查明事实，改判支持上诉人的诉讼请求! 被上诉人辩称：一、上诉人与第三人之间的交易明显不符合常理，不能排除系相互串通、为逃避执行所实施的行为，且违反法律强制规定，当属无效。首先，上诉人与第三人之间的交易明显不符合常理。其表现为：1、上诉人一方面称2019年6月12曰与介文乐签订购房合同，介文乐将案涉房屋以62万价格转让给其，另一方面又称2019年2月13日通过父亲申海龙现金支付房款，明显矛盾。在2019年2月13日时还没有购买房屋的合意，双方对房屋总价尚未议定，根本不可能现金支付房款，明显存在虚假。2、一审中上诉人称其不认识介文乐，而上诉人向陌生人交付大额现金却不签订合同、不议定房价，也不采取有效的保障措施，明显不符合交易惯例。3、在一审庭审中，上诉人在起诉状中陈述是6月份入住，而其父亲出庭作证时又证明是8、9月份入住，明显矛盾。因此，上诉人对案涉房屋提出的执行异议，明显虚假，不能排除系上诉人与被执行人介文乐相互串通而实施逃避执行故行为。其次，在一审中已经查明，第三人介文乐至今未取得案涉房屋的权属证书。那么，根据《城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。也就是法律明确了在未取得权属证书的情况下，禁止房地产的转让。本案中上诉人与第三人的交易行为，明显违反法律强制性规定，当属无效。二、上诉人所提交证据，无法证实在查封前已合法占有不动产，明显不能排除执行。首先，无法证实占有不动产。上诉人依据“微信支付账单”想证实占有不动产，但该证据与占有并无本质的关联。即便交费属实，也仅仅能证明交费的事实，无法证实系上诉人入住和占有，且所提交的票据中的交款人均为“介文乐”而非上诉人。因此，上诉人所举证据完全与占有之间没有关联，无法证实。其次，法律规定所要求的不仅是占有，而且要求是合法占有。如上所述，案涉房屋尚未取得权属证书，本身是为法律所禁止转让的，那么即使是上诉人占有，亦为违法占有。因此，上诉人与介文乐的交易行为，根本不能满足“在查封前已合法占有不动产”的排除执行条件。三、上诉人在购买房屋时明知被执行人介文乐尚未取得案涉房屋的房产证，仍然签订《购房合同》，完全系上诉人自身原因未办理过户登记，依法不能排除执行。本案中交易的为不动产，价值高达数十万元，标的物过于贵重，上诉人负有高度的注意义务。上诉人负有审慎查验标的物详情及相关手续、查验房产能否办理过户登记等有能力尽到的最基本义务。且上诉人在诉状中自认案涉房屋未取得房产证，双方约定“待介文乐取得房产证，为原告办理过户手续时再付剩余3万购房款”。据此，上诉人在购买房屋时，就明知介文乐尚未取得案涉房屋的房产证，直至现在案涉房屋仍未取得房产证。既然介文乐都未取得房产证，那么给上诉人办理过户登记就更无从谈起。本案中，上诉人与介文乐签订购房合同购买房屋时，介文乐尚未取得案涉房屋房产证。直到一审诉讼中，介文乐仍未取得房产证。因此，上诉人在签订房屋买卖合同时就明知不能过户登记，且能预见到介文乐向其办理过户登记存在客观障碍，明显系因上诉人自身原因未办理过户登记。故本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形，依法不能排除执行。四、一审法院适用法律正确，判决结果于法有据。首先，上诉人上诉时所依据的系《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，而一审法院也是依据该条文作出的判决，显然不存在法律适用错误的问题。其次，一审判决是依据《城市房地产管理法》及《合同法》五十二的规定，认定合同无效，并非仅依据合同法的规定。因未取得权属证书是房地产管理法中明令禁止转让的，明显违反法律的强制性规定，一审法院据此判决无效，于法有据，因此上诉人的上诉理据不足。五、最高人民法院有类似案例，认定“买卖双方签订购房合同时，出卖人即尚未取得房产证的，认定系买受人自身原因未办理过户登记”，依法不得排除执行。最高人民法院在2020年作出过与本案类似的案例，案号为（2020）最高法民申1100号。该案中再审申请人刘路朋在被申请人王献召尚未取得房产证时，与之签订买卖合同。最高法审理后认定，刘路朋在签订合同时就应当预见王献召向其办理过户登记存在障碍，认定系刘路朋自身原因未办理过户登记，不享有排除执行的民事权益。综上所述，本案不能排除系上诉人配合介文乐逃避执行所实施的虚假交易，且系因上诉人自身原因未办理过户登记，依法不能排除执行。因此，上诉人提出的上诉于法无据，应驳回上诉，维持一审判决。 原审第三人未到庭亦未提交答辩状。 上诉人申淑琴原审起诉请求：1、请求对执行标的（即位于运城市盐湖区天泰嘉园临街3号楼3单元18层3181号房屋）停止执行，并依法确认3181号房屋为原告所有（房屋价值62万元）；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2010年3月10日，第三人介文乐作为买受人与中房集团山西天泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购得天泰嘉园临街3单元18层3181号商品房一套，付款方式为介文乐于2010年3月10日前付清首付款120196元，余款180000元向银行按揭贷款。2019年6月12日，原告申淑琴与第三人介文乐签订《购房合同》，合同约定：第一条乙方（申淑琴）同意购买甲方（介文乐）拥有的座落在天泰嘉园临街3单元18层3181拥有的房产住宅，建筑面积为130.52平方米。第二条上述房产的交易价格为62万元整。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币10万元整，作为购房定金。第三条甲乙双方同意以一次性付款方式付款。六月底付清。2019年2月13日，原告父亲申海龙向第三人介文乐现金交付10万元，2019年6月18日，原告向第三人尾号为3849账户转账时间为10万元，2019年6月20日25万元，2019年6月23日14万元。2019年7月30日、2020年2月19日、2020年3月20日，原告通过微信扫码分别给户名为“天泰”的账户转账501元、811元、601元。同时查明，2019年4月10日，该院作出(2018)晋0802民初7431号民事调解书，调解协议如下：1、被告介文乐欠原告崔燕借款本金1500000元及利息（按月利率1.5%计息，自2015年1月1日起计算至款付清止）；被告介文乐拖欠原告2014年12月31日之前的利息450000元。被告介文乐于2019年9月30日前归还10万元，2019年12月31日前归还10万元，2020年6月30日前归还60万元，2020年12月31日前归还70万，2021年8月31日前归还45万元。如被告介文乐按上述约定及时足额履行还款义务，原告崔燕放弃其余利息。2、如被告介文乐未能按上述任何一期约定及时足额向原告崔燕归还借款本金及利息，则被告介文乐应归还原告崔燕借款本金1500000元及利息（按月利率1.5%计息，自2015年1月1日起计算至款付清止），并向原告归还2014年12月31日之前的利息450000元。被告介文乐自调解协议生效后归还的款项按照先息后本的方式予以扣除，且原告崔燕有权自逾期之日起申请法院强制执行被告介文乐未归还的全部借款本息。介文乐未按法律文书确定的期间履行义务，崔燕向该院申请强制执行。该院于2019年10月25日作出（2019）晋0802执3526号执行裁定书，依法查封了预告登记在第三人介文乐名下位于运城市盐湖区天泰嘉园临街3单元18层3181号房屋。2020年5月6日，原告申淑琴提出书面执行异议，2020年5月15日，该院作出(2020)晋0802执异41号执行裁定书，裁定驳回申淑琴的异议请求。申淑琴对裁定不服，提起诉讼。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”第三人介文乐与原告签订购房合同时，原告尚未取得房产证，根据《中国人民共和国合同法》第五十二条第五款规定，第三人介文乐与原告签订的购房合同无效。同时，原告向第三人介文乐购房，其信息是由作为证人的申海龙从灵通资讯上获得，与第三人并不认识，在没有中间人和任何保障措施的情况下，向第三人介文乐预付房款10万元，而且在时隔七个月后才签订购房合同，其行为不合乎交易习惯。2019年6月18日、6月20日、6月23日三次共计转账49万元，既未提供第三人的收款收据，也未有证据证实是支付购房款。无法认定原告已经对案涉房屋支付了相应价款。原告提供的物业收费票据，也证实不了已实际占有案涉房屋。第三人介文乐按揭贷款，于2018年2月26日还清，抵押权已消灭。原告申淑琴于2019年6月12日与第三人介文乐签订购房合同购买案涉房屋时，第三人尚未取得案涉房屋的房产证。直到诉讼时，第三人介文乐仍未取得案涉房屋的房产证。原告申淑琴在签订购房合同时就应当预见到第三人介文乐向其办理房屋过户登记存在障碍。综合上述事实，原告申淑琴提交的证据不足以证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中国人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告申淑琴的诉讼请求。案件受理费10000元，由原告申淑琴负担。 二审中，上诉人申淑琴提交了两组证据，第一组：证据一是刘克臣付款记录银行流水明细。证明一审上诉人提交的微信记录支付给天泰的款项均是交给物业公司，且是实际支付的。第二组：证据二是2019年6月29日上诉人聘请家政人员打扫案涉房屋卫生的聊天记录及付款凭证；证据三是2019年6月30日上诉人购买窗帘并安装至案涉房屋的聊天记录及付款凭证；证据四是2019年8月8日上诉人购买家俱并安装到案涉房屋的购货清单、付款凭证及家俱现状照片；证据五是上诉人缴费发票及房屋宽带开户证明2021年1月份开户。以上证据证明，购房合同签订并足额支付房款后法院查封前，上诉人即对房屋进行打扫、装饰及购买家俱、安装宽带等，足以证实上诉人在人民法院查封前已经合法占有该不动产并实际进行了居住。 被上诉人崔燕质证认为，证据一与本案没有关联性，不予质证。第二组证据的真实性均持有异议，尤其是宽带安装记录，显示的时间为2020年1月份，能证实上诉人2020年1月份才开始实际居住，对于其他的家政、窗帘等证据，上诉人提交的与其起诉状的陈述明显不符，一审起诉状陈述6月份入住，现在的证据证明是8、9份才开始买房，不可能入住，上诉人前后所作不同的陈述，可以判定本案交易系逃避执行而实施，上诉人提交的证据均不属于新证据，如认定应对上诉人予以处罚。 审理期间，原审第三人介文乐在法庭询问时陈述，案外人申彩虹系其姨，是上诉人申淑琴的姑姑，其同申淑琴之间系表兄妹关系。同时承认因生意上的事用过一段时间申彩虹的银行卡。 庭审后，被上诉人崔燕向本院提交了一份材料，称根据与本案相关的执行案件中调取的银行交易记录整理的，证明根据交易记录可以明确看出申彩虹、介文乐、申淑琴三人之间交易频繁，本案中案涉2019年6月20日申淑琴向介文乐付款的25万元中有申彩虹转入申淑琴账户两笔款，共计15万元，另外提现10万元，交易时间和金额完全相符，根据介文乐向法庭所作的陈述，介文乐说之前一直用申彩虹的银行卡，可以确认申淑琴付的25万元就是介文乐的钱，本案房屋买卖是虚假的，就是为了逃避崔燕的执行。 上诉人质证认为，被上诉人提交的材料系手抄的转账记录，无法核实真实性，申淑琴与申彩虹系亲属关系，上诉人也给了介文乐的购房款，借款购房符合交易习惯，该房屋上诉人实际居住，不存在买卖合同虚假情况，双方签订的买卖合同真实有效也支付了购房款，仅3万元过户费未支付。 复庭后上诉人向本院提交书面情况说明，1、对上诉人与案外人申彩虹的转账记录的真实性没有异议；2、上诉人已经足额支付了案涉《购房合同》的应付款项；3、案涉所有款项的支付均在人民法院查封之前支付。 经审理查明：案外人申彩虹与上诉人申淑琴的父亲及原审第三人介文乐的母亲系兄妹关系，上诉人申淑琴与原审第三人介文乐系表兄妹关系，原审第三人介文乐曾使用案外人申彩虹的银行卡。2019年6月20日，案外人申彩虹转入上诉人申淑琴银行卡15万元，当天申淑琴的银行卡转入原审第三人介文乐银行卡25万元。 二审查明的其他事实与原审查明的事实相符。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，上诉人申淑琴同原审第三人介文乐2019年6月12日签订买卖合同时，原审第三人介文乐尚未取得案涉房屋的房产证，故上诉人在签订房屋买卖合同时就应当预见到原审第三人介文乐向其办理房屋过户登记存在障碍。且本案上诉人与原审第三人介文乐存在亲属关系，但在一审审理中刻意隐瞒该事实，其举证证明的购房款真实性存疑，上诉人目前虽实际居住本案所涉房屋，但上诉人所举证证据不足以证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故上诉人的上诉请求本院不予支持。上诉人与原审第三人介文乐的之间的纠纷可另行解决。 综上所述,上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10000元，由申淑琴负担。 本判决为终审判决。 审判长  李满良 审判员  杨云芳 审判员  孙雷青 二〇二一年七月二十六日 书记员  牛晓彤