上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0120民初4757号原告：王玲娣，女，1954年2月14日生，汉族，住上海市黄浦区。原告：宋炜琳，男，1984年2月19日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：王玲娣(系原告宋炜琳母亲)，住上海市黄浦区。被告：左屋右盛(上海)投资有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：魏俭。第三人：金国平，男，1967年1月25日生，汉族，住上海市松江区新桥镇明兴路XXX弄XXX号。原告王玲娣、宋炜琳与被告左屋右盛(上海)投资有限公司(以下简称：左屋右盛公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序。后经两原告申请，本院于2021年4月9日依法追加金国平作为第三人参加诉讼，并于2021年4月28日公开开庭进行了审理。原告王玲娣(同时作为原告宋炜琳的委托诉讼代理人)、第三人金国平到庭参加诉讼，被告左屋右盛公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王玲娣、宋炜琳向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋预订协议书》并退还预付款50,000元；2.判令被告赔偿原告损失3,000元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年10月25日，两原告与被告就购买上海市奉贤区港阳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称：涉案房屋)签订《房屋预订协议书》，2020年10月27日，两原告向被告支付50,000元预付款。由于签订协议时被告未告知原告房屋的用途及使用年限，且当时原告也明确告知过被告，其需要贷款购房，如最后不能办理贷款的，原告将不再购买涉案房屋，被告答应并承诺会全额退还款项。现因贷款及房屋用途、使用年限等问题，原告与被告协商要求退还50,000元未果，故诉至法院。被告左屋右盛公司提供书面意见辩称：原告为涉案房屋的购房意向人，被告公司接受房屋所有权人金国平的委托协助销售涉案房屋，原告支付给被告的购房定金50,000元，被告已经转账给金国平，故本案的适格被告并非左屋右盛公司，而是金国平。第三人金国平述称，其是涉案房屋的所有权人，并将涉案房屋委托给被告销售。2020年11月27日，被告将定金50,000元支付给其，让其在2020年11月底前办理好产证给被告，故其在产证办理完毕后即交付给被告，其是在接到法院通知后才知道有本案诉讼。对于原告提出解除合同并返还50,000元的诉请，如果判决应当由其返还的，那也是谁给的，其退还给谁，且其自己也是有损失的。本院经审理认定事实如下：2020年10月25日，两原告(乙方)与被告(甲方)签订《房屋预订协议书》，约定：一、乙方向甲方定购“临港·公园里”港阳路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积50.97㎡，单价18,344.12元/㎡，总价935,000元。二、乙方在本协议签订当日，向甲方支付购房定金100,000元。由甲方出具收据为凭，定金不计算利息，如乙方违反本协议任何条款(如乙方逾期支付尾款或拒不签订《商品房买卖合同》)，甲方有权对所收定金予以没收，并有权将乙方预定的房屋重新预定或销售他人。三、乙方应于2020年11月30日前，就本协议确定的相关内容与房源产权方签订该房屋正式的《商品房买卖合同》，并且根据《商品房买卖合同》规定履行付款义务。必要时，甲方有权要求乙方配合产权方办理《商品房买卖合同》的网上备案手续或预告登记手续，具体以甲方的通知为准。四、乙方在签订《商品房买卖合同》后，应于2020年11月30日前向甲方指定的账户支付购房尾款375,000元。五、乙方知晓该房屋产权性质和年限，无法办理户口落户，甲方不负责为乙方办理该房源户口落户的相关手续。……。2020年10月27日，原告向被告支付50,000元，被告出具收据确认，并载明“港阳路XXX弄XXX号楼1510室定金”。2020年11月27日，被告将收到的50,000元转账支付给第三人金国平。2020年11月30日，涉案房屋办理不动产权登记手续，登记的权利人为金国平，土地用途：商用用地，房屋用途：办公，国有建设用地使用权使用期限：2020年11月20日起2048年11月4日止。2020年12月16日，被告向原告发出《催告函》，表示因原告未与房源产权方签订房屋正式的《商品房买卖合同》，请原告于收到催告函后5日内前往售楼处与房源产权方签订正式的《商品房买卖合同》。若未履行签订义务，按照约定被告有权对所收定金予以没收，并有权将原告预定的房屋重新预定或销售他人。2020年12月28日，被告向原告发出《解除函》，表示因原告逾期未与产权方签订正式的《商品房买卖合同》并支付购房款，且经被告2020年12月16日书面催告后仍拒绝签订。鉴于原告存在严重违约的行为，被告现通知原告，原告与被告签订的《房屋预定(订)协议书》已于2020年12月28日解除，被告将按照协议约定对收取的定金予以没收。后原告要求被告返还50,000元未果，遂诉讼来院。另查明，涉案房屋系由第三人金国平委托被告进行销售。庭审中，原告表示，签订协议前，被告确实曾带原告看过涉案房屋，但当时是看了多套房屋的，而且带看时原告并不知道涉案房屋是二手房。同时，2020年11月30日前，被告并未与原告商量付款事宜，被告是通知让原告2020年12月7日前去签订正式的合同。该日，被告将涉案房屋的产权证书拿给原告看，原告才知道涉案房屋的用途及使用年限，故当天未签订正式的买卖合同。《催告函》和《解除函》其分别于2020年12月20日和2021年1月3日收到。以上事实，有房屋预订协议书、收据、POS签购单、催告函、解除函、账户交易明细回单、不动产权证书以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，第三人金国平系涉案房屋的产权人，被告接受第三人的委托代为销售涉案房屋，并与两原告签订《房屋预订协议书》，内容合法有效，双方均应恪守履行。根据约定，两原告应于2020年11月30日前与房源产权方(即本案第三人)签订正式的《商品房买卖合同》并履行相应的付款义务。但在该协议书签订后两原告并未如约付款和签订《商品房买卖合同》，且在被告2020年12月16日致函催告后仍未与第三人签订《商品房买卖合同》，显然表示其拒绝继续履行《房屋预订协议书》，已构成违约，故两原告并不享有解除《房屋预订协议书》的权利。但鉴于被告已于2020年12月28日向两原告发函解除《房屋预订协议书》，两原告也表示于2021年1月3日收到《解除函》，且第三人对被告发出的《催告函》、《解除函》均予以认可，故本院依法确认两原告与被告签订的《房屋预订协议书》于2021年1月3日解除。对于原告要求返还50,000元的诉讼请求，因收据明确载明为定金，故本院依法认定该笔50,000元系两原告为购买涉案房屋支付的定金。根据约定，原告违反约定时，被告有权没收定金，故对该项诉请本院不予支持。至于两原告称在签订协议书时被告并未告知房屋用途、年限以及涉案房屋产权证办理时间晚于协议书签订时间，但原告在签约前已经实际看过涉案房屋，应注意到居住类房屋与商住类房屋外表有所不同，且《房屋预订协议书》已明确写明“乙方知晓该房屋产权性质和年限，无法办理户口落户，甲方不负责为乙方办理该房源户口落户的相关手续”，两原告作为完全民事行为能力人，在签订合同时应当尽到审慎义务，再加之原告支付定金的时间晚于签约时间，原告应有充足的时间详细阅读和理解协议书所约定的内容，故对原告的该项意见本院不予采纳。至于原告称被告承诺在未能贷款时可以全额退还定金，因对此未提供证据证明，故本院亦不予采纳。对于原告主张的损失3,000元，因缺乏事实依据，本院不予支持。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及2017年《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(三)项、第九十六条第一款、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告王玲娣、宋炜琳与被告左屋右盛(上海)投资有限公司于2020年10月25日签订的《房屋预订协议书》于2021年1月3日解除；二、驳回原告王玲娣、宋炜琳的其余诉讼请求。案件受理费1,126元，减半收取计563元，由原告王玲娣、宋炜琳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 唐祖峰法官助理 毛小利书 记 员 毛小利附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国民法总则》（2017年通过）第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。……三、《中华人民共和国合同法》（1999年通过）第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。