广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0105民初23752号原告：广州大华物业管理有限公司，住所地广州市海珠区东晓路193号明珠花园牡丹阁首层（仅限办公用途）。法定代表人：冯标文。委托诉讼代理人：叶晓昆、吴涛，均系广东纬韬律师事务所律师。被告一：广州市广协房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区盘福路朱紫后街1号自编321房。法定代表人：李展鹏。委托诉讼代理人：刘罡，系广东诺臣律师事务所律师被告二：广州市规划和自然资源局，住所地广州市越秀区吉祥路80号。法定代表人：郭昊羽。委托诉讼代理人：孟飞，系广州市规划和自然资源局工作人员。委托诉讼代理人：丘计成，系广东华璟律师事务所律师。被告三：张景华，男，汉族，1963年9月3日出生，住山东省嘉祥县，被告四：广州市住房和城乡建设局，住所地广州市越秀区府前路1号大院3号楼。法定代表人：王宏伟。委托代理人：寇明茹、吴仲亨，均为该单位员工。原告广州大华物业管理有限公司（以下简称大华物业）诉被告广州市广协房地产开发有限公司（以下简称广协公司）、广州市规划和自然资源局（以下简称规划局）、张景华、广州市住房和城乡建设局（以下简称住建局）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李晓阳独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人叶晓昆、吴涛，被告广协公司的委托诉讼代理人刘罡，被告规划局的委托诉讼代理人孟飞，被告张景华，被告住建局的委托诉讼代理人寇明茹、吴仲亨均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令四被告广州市广协房地产开发有限公司、广州市规划和自然资源局、张景华、广州市住房和城乡建设局共同支付广州市海珠区新港中艺路11-33号103号、104号、201号和11号夹层2005年6月1日至2020年5月31日期间物业管理费654981.84元和逾期付款利息（从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；2、本案诉讼费由四被告承担。诉讼请求以当庭诉请为准，现变更诉请中的起始时间为2002年11月1日。事实和理由：1993年6月3日，被告广州市广协房地产开发有限公司与广东省建设发展有限公司签订《商品房购售合同》，购买了南丽苑A栋（即新港中艺路11-33号）103号、104号、201号和11号夹层约4133.66平方米的物业。原告从1996年开始为南丽苑小区提供物业管理服务。2002年11月8日，原告（甲方）和被告张景华（乙方）签订《管理协议》，协议第四条约定：“乙方严格按照有关物业管理规定向甲方缴交11-33号103、104、201和11号夹层商场的物业管理费及有关水、电、公摊费用。”2002年11月15日，被告广州市广协房地产开发有限公司（甲方）与被告张景华（乙方）签订《承包租赁合同》，约定甲方将艺苑路11-33号之103、104、201和11号夹层约4133.66平方米的物业租赁给乙方。被告张景华占有使用南丽苑103号、104号、201号和11号夹层物业至今。从2002年起至今，原告每月不断向被告广州市广协房地产开发有限公司和被告张景华催缴物业管理费等费用，两被告互相推诿。2004年和2005年，原告分别提起诉讼要求被告广州市广协房地产开发有限公司支付物业管理费等费用，法院作出(2004)海民三初字第1911号民事判决书和(2005)海民三初字第1329号民事判决书，认定被告广州市广协房地产开发有限公司是南丽苑A栋103号、104号、201号和11号夹层的产权人，判令其支付2002年11月至2005年5月的物业管理费等费用。原告申请法院强制执行上述两民事判决书，但均没有执行到财产。被告张景华从2011年9月8日起至2016年1月29日，连续向原告支付了109200元的费用。除此之外，被告广州市广协房地产开发有限公司和被告张景华没有支付其他费用。2020年1月，原告在向被告广州市广协房地产开发有限公司催缴物业管理费过程中偶然得知南丽苑A栋103号、104号、201号和11号夹层的产权人不是被告广州市广协房地产开发有限公司，而是广州市规划和自然资源局（原广州市国土资源和房屋管理局）。经再三追问，原告从被告广州市广协房地产开发有限公司得到东莞市人民法院于2008年1月2日作出的(1999)东法刑初字第1099号之三十二(2)号刑事裁定书和东莞市人民法院于2005年2月24日作出的《通知》复印件。东莞市人民法院在《通知》认定南丽苑A栋103号、104号、201号和11号夹层不是被告广州市广协房地产开发有限公司的物业，而是非法集资案件被告人简祖扬的物业。东莞市人民法院在刑事裁定书中同时提及被告广州市规划和自然资源局来函称南丽苑A栋首层819.403平方米、夹层367.758平方米、二层2159.5109平方米的物业属其所有，东莞市人民法院于是剔除该部分房产后将剩余的南丽苑A栋首层约641.86平方米的房产拍卖给案外人李沅。广州市海珠区人民法院和东莞市人民法院生效法律文书对南丽苑A栋103号、104号、201号和11号夹层的产权作出了不同的认定。被告张景华自2002年以来一直占有使用南丽苑A栋103号、104号、201号和11号夹层物业。因此，四被告应共同承担物业管理费等费用。四被告拒不缴纳物业管理费等费用的行为已经严重违法了《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律法规关于业主或物业实际使用人应履行支付物业管理费等费用义务的规定，给原告造成了经济损失。为维护自身合法权益．原告特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告广协公司辩称：一、我方不是本案物业服务合同的相对方。本案的涉案房屋由原告与张景华签订了《管理协议》，由原告向实际使用人张景华提供物业管理服务，由张景华向其支付物业管理费，案涉房屋自2002年11月起一直由被告张景华使用至今，我方无法进场使用，广州大华物业管理有限公司提供的证据5、8也反映了上述情况。广州大华物业管理有限公司与我方并未签订书面物业服务合同，且我方一直未享受过广州大华物业管理有限公司提供的物业服务，根据《物业管理条例》第三十四条以及《合同法》第三十六条的规定，物业服务合同关系并不成立，双方并不存在事实合同关系，原告亦确认目前涉案的物业系由被告张景华实际使用至今，原告自认其中2011年9月8日至2016年1月29日的物业管理费均由实际使用人张景华支付。因此，广州大华物业管理有限公司要求我方缴纳物业费并无法律和事实依据。另基于已经发生法律效力的广州市中级人民法院(2006)穗中法民五终字第2701号民事判决书所查明的事实以及认定的内容可见，被告张景华自认其与原告签订了物业管理协议，并且按照协议支付了部分的物业管理费，只是因为其对物业管理公司的物业服务等有意见故产生纠纷，没有支付余下的物业管理费，其认为不支付物业管理费合法且有依据，其也没有拖欠物业管理公司的水费，同时法院认为涉案的房产的产权人并非我方，而驳回我方要求支付租金的诉讼请求；按照法院的判决，那么我方既不是本案涉案物业的实际使用人又不是产权人，故本案的所涉的物业管理费更加不应由我方所承担。二、原告主张的物业管理费、逾期利息早巳经超过了诉讼时效，不应再受到保护。本案原告提出的物业管理费的主张已经超过了诉讼时效，本案当中原告并未向我方主张过起诉所要求的物业管理费，目前已经超过法律保护的诉讼时效。基于原告变更诉请，我方意见是海珠法院已经作出判决书处理过2005年5月31日前的物业管理费，原告再次主张2002年11月1日至2005年5月31日期间的管理费属于重复起诉，不应支持。被告规划局辩称：涉案房屋是由广州市住房和城乡建设局负责管理。根据相关规定，应该由业主进行选定物业公司，本案是被告住建局进行选定，原告不是业主选定。我方不应承担物管费，房屋所有权人才应该承担，根据相关规定，业主应按时交纳物业管理费用，庭前收到的查册表显示本案涉案房屋所有权人是广州市广协房地产开发有限公司，根据相关规定，应由其承担物业管理费。被告张景华辩称：1、涉案房产没有法律意义上的产权人，根据原告庭前提交的查册表上面没有产权人信息，是广州市规划和自然资源局盖章的，我认为广州市广协房地产开发有限公司也不是产权人，与其他文件即法院判决书否定查册表与东莞法院作出的裁定相冲突，今天庭审中广州市广协房地产开发有限公司也自认不是产权人；2、本人不清楚谁是真正产权人，国土局的档案之前查册表也有，显示产权人下落不明，广州市广协房地产开发有限公司明知自己不是产权人，还拿无效查册表说自己是产权人；3、关于房屋使用及本人与涉案房产的法律关系，在之前的判决书已经声明本人是无因管理人，所做的行为属于无因管理行为；4、本人并未实际有效使用房屋，房屋是没电的房子，无法使用，没电的原因是广州市广协房地产开发有限公司故意捣乱。5、关于物管费，本人自接手房屋后就开始按合同缴纳物管费，后由于广州市广协房地产开发有限公司说他是产权人，导致物业公司不为我提供服务，转而向广州市广协房地产开发有限公司收取管理费；6、物业公司没有根据合同提供服务，没按合同收费，也没提供车位；7、原告到处乱收钱，原告自己也不清楚向谁收钱，所以我方不缴纳物管费。被告住建局辩称：涉案房屋是广州市广协房地产开发有限公司拆迁越秀区的房子补偿给我方并应该移交给我方的，但一直没移交给我们，现在产权人还是广州市广协房地产开发有限公司的，所以我方是不应承担物管费的。经审理查明：广州市不动产登记查册表显示，位于海珠区××艺苑××号××房，11-17号夹层房屋登记在被告广州市广协房地产开发公司名下，建筑面积为4462.2583平方米，所有权来历为向广东省建设发展总公司购买，交易日期为1996年7月29日。2002年11月8日,原告（甲方）与被告张景华（乙方）签订《管理协议》，约定：关于新港中艺苑路11号-33号南丽苑103、104、201号和11号夹层共4133.66平方米的商场物业管理及31#802房的使用问题，经双方协商，达成如下协议；乙方接受甲方的物业管理服务；乙方严格按照有关物业管理规定向甲方缴交11-33号103、104、201号和11号夹层商场的物业管理费及有关水、电、公摊费用；考虑到该商场的空置率及乙方对物业的利用率等因素，甲方自双方签订协议之日起免除乙方上述商场物业的两个月物业管理费，乙方管理费暂按每月2480元的标准于当月10日前向甲方缴交。逾期缴交，按所欠费用金额每日千分之一的标准支付滞纳金；甲乙双方不得无故变更或终止协议，如需变更或终止协议以防，需提前30天通知对方，经双方同意后即可变更或终止协议，否则视为违约，因此所造成的一切责任、经济损失由违约方承担；等。另查，被告广协公司曾在本院起诉被告张景华，请求：1、确认双方签订的《承包租赁合同》于2005年11月26日解除；2、张景华立即交还广州市海珠区新港中艺苑路11号-33号之103、104、201号和11号夹层共4133.66平方米物业的经营管理权；3、张景华支付房屋租金、占用费、物业管理费、税费以及逾期付款违约金；4、张景华承担案件的诉讼费。本院于2006年8月4日作出（2006）海民三初字第268号民事判决书，驳回了广协公司的全部诉讼请求。后广协公司提起上诉，广州市中级人民法院于2006年11月24日作出（2006）穗中法民五终字第2701号民事判决书，驳回上诉，维持原判。上述判决查明以下事实：2002年9月16日，广东省东莞市人民法院作出(1999)东刑初字第1099号之三十二刑事裁定：立即查封被告人简祖杨以广州市广协房地产开发公司的名义所购买的位于广州市新港中路“南丽苑”，总建筑面积约4l33．66平方米的房屋，其中该楼A栋首层1615．77平方米，夹层364．97平方米，二层2152．92平方米，并将上述财产交由有关部门拍卖，得款用于退还受害人。上诉人对此不服，认为艺苑路11－33号房屋是其公司的物业，提出异议。东莞市人民法院于2005年2月24日作出《通知》，驳回上诉人的异议。2005年4月15日，根据东莞市人民法院送达的（1999）东刑初字第1099号之三十二刑事裁定书及协助执行通知书，房管部门查封了广州市新港中艺苑路11—33号之102—104、201房（查封期限二年）。2002年11月15日，广协公司（甲方）与张景华（乙方）签订《承包租赁合同》，约定甲方将艺苑路11—33号物业租赁给乙方，租赁房屋包括艺苑路11—33号物业之l03、104、201和11号夹层物业，约4133．66平方米；乙方第一年向甲方缴纳承租费10万元，每半年交纳一次，自签约30天交纳半年租金后开始计租；租赁期从签约之日起计算；乙方向甲方交纳押金2万元，合同期满甲方验收无乙方造成的结构损坏，水电、管理费结清后余额退还乙方；租赁期限为5年，第二年承租费15万元，自第三年起按上年租金每年递增10％；承租期限内乙方超出一个月不交纳租金，甲方有权终止合同，收回场地，乙方不得异议等。广州大华物业管理有限公司（以下简称大华公司）是广州市新港中路“七所”东侧南丽苑A栋103、104、201和11号夹层房屋所在楼宇的物业管理公司。大华公司曾向海珠法院提起诉讼，要求广协公司支付物业管理费等。海珠法院于2004年11月16日作出（2004）海民三初字第1911号民事判决：广州市广协房地产开发有限公司在判决生效之日起15日内付清2002年11月至2004年6月所欠的物业管理费（其中2002年11月至2003年9月、2003年12月至2004年1月、2004年4月至同年6月每月按4133．66元计，2003年10月、2004年2月每月按827．32元计)，及从2002年12月1日至清还之日止延付物业管理的滞纳金（每日按应付款项、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计）给大华公司，滞纳金以大华公司要求的物业管理费本金为限。海珠法院于2005年6月30日作出（2005）海民三初字第1329号民事判决：广州市广协房地产开发有限公司在判决生效之日起10日内支付拖欠的2004年7月至2005年5月的物业管理费（按每月4133．66元计付）给大华公司；广州市广协房地产开发有限公司在判决生效之日起10日内支付拖欠的2004年7月至2005年5月的物业管理费的滞纳金（滞纳金分月以每月4133．66元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，当月所欠物业管理费的滞纳金从次月1日起计算至广州市广协房地产开发有限公司付清该月物业管理费之日止，但均不得超过4133．66元)给大华公司，该款项与欠付的管理费一并支付；广州市广协房地产开发有限公司在判决生效之日起10日内支付拖欠的2004年6月至2005年3月的水费7698．6元给大华公司等。另查，2008年东莞市人民法院作出（1999）东法刑初字第1099号之三十二（2）刑事裁定书，载明：本院依据发生法律效力的（1999）东法刑初字第1099号之三十二刑事裁定书，依法查封了被告人简祖杨以广州市广协房地产开发公司名义购买的位于广州市海珠区艺苑路11-33号（南丽苑A栋）首层102、103、-104，二层201及夹层11-17号共4462.2583平方米。广州市国土资源和房屋管理局于2007年4月30日发函本院，称南丽苑A栋首层约首层819.403平方米，夹层367.758平方米，二层2159.5109平方米房产属其所有。本院剔除该部分房产后将剩余的南丽苑A栋首层约641.86平方米房产委托进行公开拍卖，由案外人李沅以2935419元竞投得。本案诉讼中，原告表示：本案我方撤回追加简祖杨作为被告的申请。另外，涉案物业的管理费标准应当为1元每月每平方米，在东莞法院拍卖涉案部分物业前，被告张景华是按照2480元的标准缴纳管理费的，拍卖之后是按照2100元的标准缴纳管理费的。确认涉案物业应当移交给住建局接管的面积为3346.6719平方米，实际上并未移交。被告张景华表示：原告的部分诉讼请求已经过了诉讼时效。其自2002年8月份开始使用涉案物业至今，其一直缴纳管理费至2016年，东莞法院拍卖前的房屋也是由其使用管理，之后其清空了部分物业给东莞法院拍卖。其与原告签订管理协议时管理费的标准为1元每月每平方米，但是双方约定的管理费是有折扣的。其愿意缴纳物业管理费，并同意按照3477.34平方米计算管理费。被告住建局表示：其在1998年接管了涉案房屋的首层、夹层、二层部分，其中首层为819.403平方米，夹层为367.758平方米，二层为2159.5109平方米，共计3346.6719平方米，但场地并未实际移交。另外，原告为证明其催缴过管理费提交了收费通知单予以证明。本院认为：涉案房屋现实际使用人为被告张景华，且根据被告张景华与原告于2002年11月8日签订的《管理协议》，张景华有义务向原告支付管理费。现张景华主张原告的部分诉讼请求已经过了诉讼时效，对此原告虽然提交了收费通知单以证明其催缴过管理费，但并未提交收费通知单的送达记录，本院对被告张景华的上述抗辩意见予以采信。原告于2020年7月21日提起本案诉讼，故本院认定2017年7月21日前的管理费请求已经超过诉讼，本院不予支持。被告张景华应当支付自2017年7月21日至2020年5月31日期间的管理费给原告。关于管理费的计算标准，原告主张按照1元/月/平方米的标准计算，对此张景华并无异议但认为实际履行是按照折扣后的价格支付的。根据管理协议的约定，物业管理费为每月2480元，现原告及张景华亦确认在东莞法院拍卖部分涉案物业前，被告张景华是按照2480元每月的标准支付管理费，在拍卖后是按照2100元每月的标准支付管理费。故本院认定2017年7月21日至2020年5月31日期间的管理费的标准应为2100元/月。经核算，上述期间管理费的数额为72145元（2100×34＋2100÷31×11），对原告主张的超出部分，本院不予支持。关于利息的问题。管理协议约定管理费应于当月10日前向原告缴交。逾期缴交，按所欠费用金额每日千分之一的标准支付滞纳金。原告现主张从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至管理费实际付清之日止，并无不当，本院予以支持。关于广协公司及住建局、规划局的责任问题。根据已经生效法律文书可知，广协公司并非涉案房屋的实际产权人。同时原被告均确认住建局并未实际接管使用涉案房屋，原告也未举证证明规划局有义务支付管理费，故原告要求广协公司及住建局、规划局承担支付管理费的义务，依据不足，本院不予支持。本案诉讼中，原告表示本案不需要追加简祖杨为本案的被告，属于原告对自身权利的处分，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张景华在本判决生效之日起10日内支付2017年7月21日至2020年5月31日期间的物业管理费72145元及利息（以72145元为本金，自2020年7月21日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）给原告广州大华物业管理有限公司；二、驳回原告广州大华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10350元，由原告负担9210元，被告张景华负担1140元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李晓阳二〇二一年七月五日书记员  李敏燕陈丹纯