青海省大通回族土族自治县人民法院   民事判决书   （2021）青0121民初1886号   原告：青海天麒置业有限公司。   统一社会信用代码：XXX。   住所地：青海省桥头镇园林路付X号。   法定代表人：戴朝恩，系该公司董事长。   委托诉讼代理人：颉世君，该公司法务   委托诉讼代理人：陈启萍，该公司员工。   被告：谢自明，公民身份号码XXX，男，1985年12月25日出生，回族，青海省西宁市城东区居民。   第三人：丁宝贵，公民身份号码XXX，男，1992年1月2日出生，回族，大通回族土族自治县新庄镇吉仓村村民。   原告青海天麒置业有限公司与被告谢自明、第三人丁宝贵租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告青海天麒置业有限公司委托诉讼代理人颉世君、陈启萍到庭参加诉讼，被告谢自明到庭参加诉讼,第三人丁宝贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告青海天麒置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠缴租金共计119408元，并收回铺面；2、判令被告支付延迟支付租金的利息16945.4元（按年利率15％暂计至起诉之日，实际要求计算至被告履行之日）；3、判令被告承担本案的全部诉讼费。   事实与理由：2017年9月28日，原告与被告签订了《场地租赁合同》租赁天麒·花儿步行街55号楼地上第四层部分场地，坐落于青海省大通县三号桥八一路与园林路十字（园林路付13号）。该商铺租期为2017年12月1日起至2023年2月28日止。计租日期为2018年3月1日。自第四年开始每两年调整一次，调整幅度为在上一期缴纳租金基础上上浮6％（百分之陆）。自2021年3月1日至2023年2月28日起，每年租金为89345元，（大写：捌万玖仟叁佰肆拾伍元整）。合同签订后，被告缴纳计租期第一年租金及保证金人民币14000元后，原告交付使用。被告自2019年3月1日至2020年2月29日，欠租金额为42144元。2020年3月1日至2021年1月31日欠租金额77264元，被告累计欠租119408元。原告多次向被告催缴租金，但均无果，且被告不予理睬。根据与被告签订的《场地租赁合同》约定，原告有权要求被告偿还所欠缴的租金并收回铺面，并要求被告支付延迟支付的利息,为维护自身合法权益。原告认为，被告的行为已经违反了合同的约定。   被告谢自明辩称，根据商场有关规定：商户在租赁期内转让商铺，仅需要向被答辩人支付20%转让费用，答辩人和第三人丁宝贵签订转让合同后，因忙于其他事物，没有及时向被答辩人支付商铺转让费，但被答辩人作为管理部门是知晓的。答辩人和第三人丁宝贵签订《转让合同》后，丁宝贵已经代替答辩人承担了承租人的权利义务，是真正的实际使用人。被答辩人在主张权利时，应依据转让协议，直接向实际使用人主张。因此，答辩人并不是该合同的当事人，被答辩人起诉答辩人于法无据，即答辩人不是本案适格的被告。答辩人和被答辩人签订《场地租赁合同》后，答辩人依照合同约定，按时交付了租金、水电费等各项费用，本案被答辩人诉请的租金是在答辩人将商铺转让给第三人丁宝贵期间，第三人已代替案答辩人变成了实际承租人，承继了合同的相关权利义务。因此，答辩人不存在违约行为，第三人才是涉案商铺的实际承租人，因此，被答辩人应当向第三人主张的解除合同、支付租金的诉求。另外，当时答辩人承租商铺的楼层没有取暖设备，在被答辩人催收物业费过程中，很多商户拒绝支付物业费用，导致商户和出租方矛盾增加，以至于后来物业处于无人管理状态，商户也无法办理过户手续，因此被答辩人存在一定过错。   第三人丁宝贵述称，2019年2月6日,这个商铺我从谢自明手里转让的，2019年2月开始经营商铺至2020年9月份，因经营不善，把商铺钥匙又于2020年9月交还给了谢自明，商铺从2020年9月份我在没有使用。   根据原、被告的诉辩意见及当庭质证的证据证明，本院查明事实如下：2017年9月28日，原告与被告签订了《场地租赁合同》租赁天麒·花儿步行街55号楼地上第四层部分场地，坐落于青海省大通县三号桥八一路与园林路十字（园林路付13号）,面积为280.96平方米,该商铺租期为2017年12月1日起至2023年2月28日止,租赁期限为5年,月租金为7024元,租金为递增租金,2018年3月1日至2021年2月28日,每年租金为84288元。2021年3月1日至2023年2月28日，每年租金为89345元。场地用途1、餐饮。2、乙方若将租赁场地用于本合同约定之外的用途，因甲方事先书面同意后方可实施。如未经甲方同意乙方擅自改变用途和转租的，则视为乙方违约。并签订了合同的其他条款。合同签订后，被告缴纳第一年租金为84288元及保证金14000元后，2019年2月6日,被告谢自明将商铺转让于第三人丁宝贵经营,双方签订了转让合同。为此，双方为案涉款项发生纠纷,诉来本院。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的《场地租赁合同》真实性无异议,本院予以确认并在卷佐证。   当事人争议焦点为：1、被告谢自明与原告签订的《场地租赁合同》是否解除？2、原告主张的租金及利息被告是否承担？3被告谢自明认为租金和利息应当由第三人丁宝贵承担是否成立？   本院认为,原、被告签订的《场地租赁合同》,系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。双方均应按照合同约定全面履行自己的合同义务,原告按照合同约定将涉案房屋交付被告使用,被告未按照合同约定支付原告租金已构成违约,应依法承担违约责任。   关于双方签订的《场地租赁合同》是否解除的问题？原告认为,根据与被告签订的《场地租赁合同》约定，原告有权要求被告偿还所欠缴的租金并收回铺面，并要求被告支付延迟支付的利息,被告的行为已经违反了合同的约定,应当解除。在庭审中,被告谢自明申请追加第三人丁宝贵,认为原告的租金由第三人来承担,第三人已代替我变成了实际承租人，承继了合同的相关权利义务。因此，我不存在违约行为，第三人才是涉案商铺的实际承租人，因此，原告应当向第三人主张解除合同、支付租金的诉求。本案中,根据双方的合同约定,该商铺租期为2017年12月1日起至2023年2月28日止,租赁期限为5年,双方在租赁期限内解除合同,根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第三项和《中华人民共和国民法典》第七百一十六条第二项,第七百二十二条之规定,被告谢自明作为承租人未经原告出租人的同意将商铺转让于第三人丁宝贵,未提交出租人同意转让商铺的证据证明,转租行为不符合双方合同约定,其原告主张的诉求解除《场地租赁合同》,本院予以支持。被告谢自明申请追加第三人丁宝贵,认为原告的租金由第三人来承担,房屋转租协议的问题不宜在本案中一并处理,当事人可就此另行主张,被告抗辩原告的租金由第三人来承担的辩解理由,本院不予采纳。   关于原告要求被告支付租金119408元的诉请,庭审中,原告称被告于2019年3月1日至2020年2月29日欠交租金42144元,2020年3月1日至2021年1月31日欠交租金77264元,共计为119408元。被告谢自明认为,《场地租赁合同》的真实性无异议，就是对于合同中的免租期有异议，我的合同里面没有备注3个月，我的免租期是5个月，三楼所有的商户都是4个月，因为漏水后面开业后我停业了十多天，原告这边的主管又给我续了一个月的免租期，即5个月的免租期。   双方争议的免租期,本院认为，应当按照合同约定免租期为4个月,自2017年12月1日起至2018年3月31日,按照3个月计算后期减免一个月租金7024元,欠租金共计119408元减去一个月租金7024元,共欠租金为112384元,并扣除被告已交纳的保证金14000元,被告应支付原告的租金为98384元,并支付延迟支付租金的利息,本院予以支持。因被告辩解5个月的免租期无证据证明,其辩解理由不予采纳。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第三项和《中华人民共和国民法典》第七百一十六条第二项,第七百二十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,第一百四十二条之规定,判决如下：   一、解除原告青海天麒置业有限公司与被告谢自明签订的2017年9月28日《场地租赁合同》；   二、被告谢自明于本判决生效之日起十日内给付原告青海天麒置业有限公司租金98384元及利息(利息的计算标准为:以98384元为基数,按中国人民银行同期同类贷款利率自2021年1月31日起计算至租金付清之日止)。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理3028元，减半收取1514元，由被告谢自明负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审判员 王吉祥   二〇二一年七月二十七日   书记员 李文峰   本案引用的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。   《中华人民共和国民法典》   第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。   《中华人民共和国民法典》第七百一十六条第二项承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。   最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二项民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。