山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终8490号 上诉人（原审原告）：孙龙，男，1993年5月29日出生，汉族，住青岛市市北区。 被上诉人（原审被告）：青岛海上置业有限公司，住所地青岛市即墨区。统一社会信用代码：91xx6G。 法定代表人：孙平，经理。 委托诉讼代理人:李景峰，山东诚功（即墨）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:贾兆来，男，系青岛海上置业有限公司员工。 上诉人孙龙因与被上诉人青岛海上置业有限公司（以下简称海上置业）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2021）鲁0215民初3091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙龙上诉请求：1.撤销青岛市即墨区人民法院作出的（2021）鲁0215民初3091号民事判决书；2.改判上诉人与被上诉人签订的《青岛市商品房预售合同》自2020年1月25日起解除；3.一审、二审案件受理费等诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、现有证据不足以证明被上诉人变更建筑设计的行为系装修中进行的原审法院认定“涉案项目为装修交付，在装修过程中，因该户型房屋主卧室空间较小，且窗户的面积较小，被上诉人在装修时将该户型房屋主卧室和阳台的间隔均进行了拆除”，上诉人认为现有证据不足以证明涉案房屋的建筑设计变更是在装修时进行的，被上诉人未提供证据证明毛坯状态下的房屋结构情况，原审法院仅依据被上诉人的一言之词径直采信，证据不足，认定事实不清。二、上诉人有权依据合同第八条规定行使解除权，且约定解除的事由已成就。本案中，原审法院已认定被上诉人变更涉案房屋建筑设计的事实，被上诉人在答辩及庭审中亦予以认可。上诉人主张依据《青岛市商品房预售合同》第八条之约定解除条款解除合同，而原审法院偷换概念，无视上诉人在起诉状、庭审中的意见，最终以法定解除的事由作出判决，属于适用法律错误。1、约定解除事由属合同双方的意思自治、且具有权威性。《青岛市商品房预售合同》系被上诉人单方提供，且第八条系商品房预售合同示范文本的重要条款，合同条款经双方签字确认并已生效；合同第八条具有权威性，是住房和城乡建设部、工商行政管理总局为加强城乡规划管理、维护业主权益设置的重要条款，在全国、青岛示范文本中均存在；合同第八条与《商品房销售管理办法》第二十四条规定相符，符合管理办法的要求。2、合同约定的解除条件已成就《青岛市商品房预售合同》第八条约定“签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计（见附件二），确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划部门审核批准，在获得批准之日起30天内与乙方签订本合同变更协议。甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除本合同。”被上诉人、原审法院对被上诉人擅自变更涉案房屋建筑设计的事实均没有争议，被上诉人未征得上诉人同意，亦未依法履行审核或备案手续，依据《民法典》第五百六十二条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”双方约定解除合同的事由已成就，上诉人有权要求解除涉案合同。退一步讲，即使如原审法院认定，被上诉人在装修阶段改变了房屋的建筑设计，也未征得上诉人同意，合同解除权也已成就。综上，若本案中变更建筑设计导致涉案房屋结构已发生实质变动、已严重影响上诉人对房屋的使用、且变更建筑设计行为已构成严重违法的情况下都认定为约定解除事由未成就，那么该条款在合同中必将形同虚设，更进一步讲约定解除在法律中必将形同虚设。三、《商品房销售管理办法》第二十四条之规定亦赋予上诉人享有解除权针对被上诉人擅自变更案涉房屋建筑设计的行为，《商品房销售管理办法》亦赋予了上诉人解除权。《商品房销售管理办法》第二十四条规定“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”该条款并未考量违法情节，依据该条规定，上诉人享有的解除权已成就。四、被上诉人的违约行为不属于显著轻微。1、装修工程亦属于建设工程范畴根据《建设工程质量管理条例》第二条之规定“建设工程，是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。”本案中主体工程建设、精装修等均为被上诉人发包建设，均属于建设工程的范畴，被上诉人需对涉案房屋涉及的所有工程负责。2、被上诉人擅自变更建筑设计违反了《青岛市城市规划条例》第三十二条规定“设计单位应当按照城市规划和规划行政主管部门提出的规划设计要求和有关规范进行建设工程设计。建设、施工单位必须按照建设工程规划许可证及其附件、附图进行建设和施工，全面完成建设用地范围内的各项建设。任何单位或者个人不得擅自变更经批准的设计文件；确需变更的，必须按原审批程序办理变更手续。”被上诉人未经规划部门许可，擅自变更经批准的设计文件，将主卧室处开敞阳台变更为卧室的一部分，违反了上述规定，构成严重违法，为城乡规划管理、统筹协调城乡空间布局造成了严重的负面影响。3、被上诉人擅自变更建筑设计不符合《建设工程规划单体核实意见书》的要求被上诉人向原审法院提交的证据《建设工程规划单体核实意见书》（即规单核字[2020]LG04001号）明确载明要求被上诉人“后期应严格按照批准的功能使用，严禁私自将室外空间改为室内空间”，被上诉人在明知违法的情况下，仍未按青岛市即墨区自然资源局（青岛蓝谷）的规定建设、装修涉案房屋，私自将主卧室处的开敞阳台（室外空间）变更为卧室（室内空间），涉案房屋的部分结构及功能使用已发生实质变化。4、变更建筑设计的行为未经专业机构评估，对居住产生重大影响，且存在安全隐患根据《建筑法》第十三条规定“从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位……经资质审查合格，取得相应等级的资质证书后，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。”被上诉人在不具备设计单位专业资质的情况下，肆意变更涉案房屋的建筑设计，改变了建筑的外立面、日照、容积率等指标，违反了强制性规定。被上诉人所作出的设计变更，未经专业机构确认，开敞阳台和卧室作为完全不同的功能分区，在设计规范中的要求也不同，如卧室对隔音、保温、承重设计等具有更高的要求，被上诉人的行为已导致建筑外立面发生巨大改变，严重影响了卧室的日照环境，且存在安全隐患。被上诉人在构成重大违法的情况下，仍以为业主利益着想为理由，企图敷衍了事，试问此时业主对房屋的使用、使用过程中的安全是否得到保障。五、被上诉人擅自变更建筑设计的行为已影响合同目的的实现《青岛市房地产登记规则》第二十三条规定有下列情形之一的，应当不予登记：（四）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可建造的建筑物、构筑物申请登记的。《不动产登记暂行条例》第十八条规定不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致。根据上述规定，因被上诉人未按照规划许可建造建筑物，空间界限、面积发生实质改变，导致涉案房屋无法正常办理不动产登记，上诉人购买房屋的合同目的不能实现。综上所述，首先，被上诉人变更建筑设计的行为是严重的违法行为，不仅侵害了上诉人的合法权益，而且是对公权力的挑战，严重影响了规划管理的正常实施；其次，原审法院适用法律错误，在变更建筑设计的行为在被上诉人严重违约、严重违法的情况下，认定情节显著轻微，于法、于情、于理都不具有合理性；最后，原审法院过度使用自由裁量权，不利于法的可预测性及正当性。为维护上诉人的合法利益特提起上诉。 被上诉人海上置业辩称，本案的焦点问题在于被上诉人在装修时将主卧室的隔断拆除，上诉人是否有权解除双方房屋买卖合同，被上诉人认为双方合同不应解除，应判决驳回上诉人的上诉请求，具体事实及理由如下：一、涉案房屋在2020年4月10日已经经过单体验收，在2020年10月23日已经完成验收备案登记，因此涉案房屋已经验收合格。二、涉案房屋除主卧室隔断之外，均符合双方签订的《青岛市商品房预售合同》附件二该房屋建筑设计及平面图的规定，核心争议仅为主卧室隔断不符合合同约定。三、首先，被上诉人拆除的原因是为了更方便上诉人的居住，首先，根据建筑图纸涉案房屋的阳台并非全开放阳台，阳台南侧由两个宽度为70厘米宽的墙体和180厘米宽的窗户组成，隔断由两处墙体、一处门及窗户组成，如果不将隔断拆除势必会直接影响到上诉人主卧室的采光。其次，根据涉案房屋设计单位出具的情况说明来看，首先隔断的墙体并非承重结构，且该阳台的结构载荷设计不低于主卧室，因此根本就不会产生上诉人主张的导致危险的情形。再次，根据设计图纸如果不将主卧室阳台拆除，那么主卧室的南北长度只有310厘米，即使拆除后长度也仅为450厘米。因此，被上诉人的拆除确系为了上诉人的居住方便，在一审时也明确表示如果上诉人坚持，那么被上诉人可以将涉案房屋恢复原状。四、即使上诉人主张的合同解除权成就，那么依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持的规定，涉案合同也不应解除。首先，本案中仅存在交付标的轻微瑕疵。被上诉人的行为并不会影响到上诉人合同主要目的的实现，即使合同对于上述行为已经进行了解除约定，也应当采用其他方式救济，如及时修复、适当赔偿等方式，不能仅依靠合同约定解除的条款，即认定为守约方可以解除合同，否则会导致守约方滥用合同解除权从而导致经济流转秩序的破坏。五、若判令合同解除，客观上是会导致双方利益出现严重失衡。首先，是双方在合同缔约过程以及合同履行中，被上诉人为了上诉人居住的舒适，扩大了主卧室的面积，并因此额外增加了装修成本。其次，是涉案房屋所在地目前房地产市场疲软，房屋价格有一定程度的下降，特别是限售政策的实施，直接导致涉案房屋再次交易难度增大，上诉人以轻微瑕疵而解除合同的主要目的实际上是为了转移房屋价格下跌而导致损失，如果合同解除势必会导致双方利益出现严重失衡。 孙龙向一审法院起诉请求：1.判令孙龙与海上置业签订的《青岛市商品房预售合同》自2020年1月25日起解除；2.案件受理费等诉讼费用由海上置业承担。 一审法院认定事实：2018年6月20日，孙龙（乙方）与海上置业（甲方）签订了《青岛市商品房预售合同》，合同主要约定：第二条乙方向甲方购买即墨市户房屋，政府批准的规划用途为住宅。据甲方暂测该房屋建筑面积为102.39平方米。第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币8353元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为855263元，该房屋全装修总价为1223868元。第八条签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计（见附件二），确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划部门审核批准，在获得批准之日起30天内与乙方签订本合同变更协议。甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除本合同第十条该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：贰、交付的房屋已通过单体楼竣工验收，且乙方已按照约定付清了全部购房款及履行了其他约定义务。第十一条甲方定于2021年1月1日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十七条甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。合同附件二为该房屋建筑设计及平面图，显示客厅阳台东侧与设备平台之间设计为门，主卧南面设计为一开敞阳台。合同签订后孙龙按约定支付了房款。涉案项目为装修交付，在装修过程中，因该户型房屋主卧室空间较小，且窗户的面积较小，海上置业在装修时将该户型房屋主卧室和阳台的间隔均进行了拆除，增加了卧室的使用面积，客厅阳台东因为外部是空调外机存放处，且在墙上有水龙头，海上置业为了孙龙实际使用便利和安全，将该部分由门更换为两个窗户，海上置业并未对涉案房屋的主体结构进行更改。涉案项目于2020年10月15日通过了竣工验收。海上置业于2021年1月书面通知孙龙于2021年1月20日至1月30日期间前往办理查验交付手续。孙龙于2021年1月24日向海上置业发出关于三盛领海2.2期房屋的函，拒绝接受房屋，并通知海上置业解除商品房预售合同。 一审法院认为，孙龙与海上置业签订的《青岛市商品房预售合同》，不违反法律、行政法规的禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应全面履行各自的合同义务。海上置业在施工中对个别设计作出轻微变动，不影响安全，但该涉案项目已通过相关部门的竣工验收，符合交付条件，海上置业方违约程度显著轻微，不影响孙龙合同目的的实现，故孙龙请求解除合同，一审法院依法不予支持。综上，一审判决如下：驳回孙龙的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元由孙龙负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。证据一：网页截图、《商品房买卖合同（预售）示范文本》（GF-2014-0171）。证明事项：本案合同第八条约定解除权成就条件与示范文本15页第十五条约定解除权基本相符，是住建部为进一步规范商品房交易行为，保障交易当事人的合法权益，切实维护公平公正的商品房交易秩序而制定的，与《商品房销售管理办法》第二十四条规定的内容及立法精神亦相符。此外，上述约定及规定均未要求考量被上诉人违约的程度，本案约定解除的事项已成就，且双方对该事项没有异议，上诉人即享有合同赋予的约定解除权。退一步讲，被申请人擅自变更建筑设计，既未按《建筑法》等相关规定履行设计方案变更备案手续，亦未保障上诉人的知情权，已构成严重违法、违约行为。证据二：（2021）鲁0215民初7742号案件送达平台截图、民事起诉状。证明事项：被上诉人于2021年5月19日起诉上诉人，请求法院确认上诉人向被上诉人发送的《关于三盛领海2.2期房屋的函》无效，根据《民法典》第五百六十二、五百六十五条、《青岛市商品房预售合同》第二十一条规定，合同自解除函到达对方时解除，被上诉人未在90日内起诉，应视为其对解除函的认可。证据三：（2020）渝05民终6375号民事判决书。证明事项：房屋户型对购房人居住使用存在重大影响是符合社会大众认知的，被上诉人未经建设规划主管部门审批同意擅自变更户型设计属于重大违约事项。被上诉人质证称：证据一仅是示范文本，双方并未签字确认，双方的权利及义务应以双方共同签字确认的合同文本为准。对证据二的真实性无异议，被上诉人已经就上诉人发送的合同解除通知无效向即墨区人民法院起诉，办案法官也系乔婧，因此上诉人主张的证明事项不能成立。证据三，被上诉人认为该判决文书不能作为本案证据使用，与本案无关。 二审查明的其他事实与一审查明一致。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案中，上诉人主张被上诉人对其交付的案涉房屋作出重大设计变更，应解除双方签订的商品房预售合同。根据业已查明的事实，因案涉房屋主卧室空间和窗户面积均较小，被上诉人将案涉房屋主卧室与阳台的连接间隔进行部分拆除，客观上增加了卧室的使用面积和卧室采光，并未变动承重墙等房屋主体结构。客厅阳台东因为外部是空调外机存放处，且在墙上有水龙头，被上诉人为了上诉人实际使用便利和安全，将该部分由门更换为两个窗户。本院认为，案涉房屋已经通过了竣工验收，符合交付使用条件。因房屋约定为装修交付，被上诉人在装修时因考虑使用便利和舒适性的目的而对上述两部位作出轻微改动，并未对涉案房屋的主体结构进行重大更改，上诉人并无证据证明影响其居住安全，并不存在上诉人主张的影响合同目的不能实现的严重情形。故对上诉人的上诉主张，本院不予采纳。如上诉人坚持不同意被上诉人作出上述两处变动，完全可以要求被上诉人恢复原状，被上诉人在答辩意见中亦表示可以恢复原状，上诉人以此为由要求解除合同不当。 综上所述，被上诉人虽然在装修时对房屋进行了部分改动，但改动内容较为轻微，且未对入住使用造成重大影响，一审对上诉人解除合同的主张不予支持并无不当。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人孙龙负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 明 审 判 员  李晓波 审 判 员  王昌民 二〇二一年七月二十八日 法官助理  栾才玉 书 记 员  厉永军