青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2021）青0102民初41号原告：青海汇鑫食品有限公司（统一社会信用代码91630000595042735A），住所地青海省西宁市城东区互助中路92号。        法定代表人：马孟德，该公司董事长。        委托诉讼代理人：杨晓飞，青海同一律师事务所律师。        委托诉讼代理人：冶万军，青海同一律师事务所律师。        被告：张学兵，男，1994年11月7日出生，回族，住甘肃省定西市安定区。        原告青海汇鑫食品有限公司（以下简称“汇鑫公司”）与被告张学兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告汇鑫公司委托诉讼代理人冶万军到庭参加了诉讼，被告张学兵经本院公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。        原告汇鑫公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令依法解除原、被告双方签订的《青海汇鑫市场商铺租赁经营合同》；2．请求判令被告支付拖欠原告的租金：110617元、物业费：1352元、取暖费2955元，上述费用共计：114924元；3．请求判令被告支付逾期支付租金的违约金16707元；4．本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方就租赁汇鑫市场商铺签订《青海汇鑫市场商铺租赁经营合同》，合同约定，原告将其所有的位于青海汇鑫市场内的商铺号为11-29的商铺出租于被告，租金为47.4元／平方米／月，缴纳租金按照商户租赁实际面积核准，租赁期限为6年，自2016年3月1日起至2022年2月28日止；商铺租金于租赁期上年度12月20日前一次性缴纳，超过一天按每天2‰缴纳滞纳金。合同中还约定，乙方未能按时缴纳商铺租金及其他各项费用的情形下，甲方有权解除合同。合同履行期间，原告依约向被告交付承租房屋，但被告自2018年起拖欠商铺租金及物业费、取暖费，截止原告起诉之日止，被告累计拖欠近三年租金、物业费、暖气费共计114924元。经原告多次催缴，被告仍拒绝支付上述费用。原告认为，被告作为承租人，拖欠租金等行为已严重违反合同约定，构成违约。为保护原告的合法权益，特诉至贵院，望贵院判如所请。        原告汇鑫公司为证明其主张成立，向本院提交证据如下：        第一组证据：《青海汇鑫市场商铺租赁经营合同》，欲证明：1．被告承租原告位于青海汇鑫市场11-29号商铺；2．商铺租赁期限为六年，自2016年3月1日起至2022年3月1日止；3．商铺租金价格为47.4元／㎡／月；4．逾期缴纳商铺租金，需缴纳滞纳金，标准为每天2‰；5．乙方未能按时缴纳商铺租金及其他各项费用的，甲方有权解除合同。        第二组证据：西宁房屋测绘所面积图，欲证明本案标的物即案涉租赁房屋的实际面积为76.84㎡。        第三、四组证据：宁发改价格［2019］701号和通知，欲证明取暖费标准为6.41元／㎡／月。        第五组证据：收据，欲证明原告缴纳46000元房租的事实。        第六、七组证据：欠缴房租催缴通知单和短信通知，欲证明：1．被告未缴纳2018年3月至2020年2月的房屋租金；2．如被告未在通知的期限内缴纳上述房屋租金，原告有权收回房屋或转租他人。        第八组证据：承租人张学兵缴纳房租、物业费、暖气费一览表，欲证明：在本合同履行期限内，被告应缴纳房租、物业费、取暖费和实际缴纳房租、物业费、取暖费的情况。        被告张学兵经本院公告送达开庭传票后未到庭参加诉讼，亦未进行答辩。        经审查，对原告汇鑫公司提交的上述证据中第一组证据经与原件核对无异，本院对其真实性予以确认；对第二组证据系第三方测绘所得，本院予以采信；对第三组证据，虽为复印件，但经与政府相关部门公布信息核对无异，本院予以采信；对第五证据，虽为复印件，但系原告自认与己不利的事实，本院予以采信；对第四、六、七组证据仅为复印件，在无原件核对的情况下，本院无法判断其真实性，本院不予采信；对第八组证据为原告自行制作，对其自认与己不利的事实，本院予以确认，即原告已经支付2016年3月至2017年2月租金46000元，免租一年，已经支付2016年3月至2020年2月物业费及2016年度至2018年度取暖费的事实。        根据原告的陈述及本院确认的有效证据，本院查明事实如下：        2015年9月12日，被告张学兵向原告汇鑫公司交纳2016年度房租46000元。        2016年4月23日，原告汇鑫公司作为出租方（甲方）与被告张学兵作为承租方（乙方）签订《青海汇鑫市场商铺租赁经营合同》，合同约定：商铺结构为上下两层的租金为47.40元／平方米／月，商铺约70平方米年租金约为39816元，缴纳租金按照商户租赁实际面积核准，合同期签订六年，合同期满后商户与市场协商优先续签；乙方租用11-29号商铺，建筑面积为70平方米；甲方免去2016年3月1日至2017年3月1日一年房租；甲方承诺2017年3月1日至2019年3月1日租金不变，2019年3月1日至2022年3月1日商铺租金根据市场行情调整，不超过20％，商铺租金于租赁期上年度12月20日前一次性缴纳，超过一天按每天2‰，缴纳滞纳金；入场经营商户，免除2016年全年物业费；有下列情形的，甲方有权解除合同，并不退还保证金，同时乙方向甲方支付违约金，支付的违约金不足抵付甲方损失的，还应赔偿由此造成的损失与违约金的差额部分……（6）乙方未能按时缴纳商铺租金及其他各项费用；在租赁期内，物业管理费、取暖费、水电费等由物业部统一收取，费用的缴纳按照西宁市物价局规定的收费标准及收费方式。后经第三方测绘，案涉租赁房屋的实际面积为76.84㎡。2020年10月，原告汇鑫公司收回案涉商铺。在案件审理中，原告自认被告已经支付2016年3月至2017年2月租金46000元，免租一年，2016年3月至2020年2月物业费及2016年度至2018年度取暖费的事实。        另查明，根据西宁市发展和改革委员会关于调整西宁地区天然气集中供暖价格历年来的通知可知：2016年1月1日起居民天然气集中供暖每月每平方米4.93元，非居民集中供暖价格以居民供暖价格为基准价，允许上浮30％（含）以内；2018年12月1日起上述收费标准变更为居民天然气集中供暖每月每平方米5.22元，非居民集中供暖价格以居民供暖价格为基准价，继续实行政府指导价管理；2019年10月15日起上述收费标准变更为居民天然气集中供暖每月每平方米5.51元，写字楼和营业性商业等其他非居民集中供暖价格上浮幅度最高不超过居民供暖价格的30％，继续实行政府指导价管理；2020年2月22日至2020年4月15日期间，上述收费标准变更为居民天然气集中供暖每月每平方米4.87元，写字楼和营业性商业等其他非居民集中供暖价格上浮幅度最高不超过居民供暖价格的30％，继续实行政府指导价管理。        本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告汇鑫公司与被告张学兵签订的《青海汇鑫市场商铺租赁经营合同》，系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，应属有效。原告汇鑫公司按照合同约定向被告张学兵交付案涉商铺后，被告理应按照合同约定向原告支付租金及其他各项费用，然被告张学兵在租赁期限未届满前，擅自中断履行，显属无理，应承担相应民事责任。合同签订及履行过程中，被告仅向原告交纳46000元租金后，未按时支付商铺租金，原告依据案涉租赁合同第8条第（6）项解除合同，符合双方合同约定，且2020年10月原告已经收回案涉房屋，案涉合同已无履行的可能性与必要性，故对原告主张解除原、被告签订的《青海汇鑫市场商铺租赁经营合同》的诉讼请求，本院予以支持；依据双方合同约定及原告收回房屋时间可确定，被告应支付各项费用的时间节点为：2016年3月1日至2020年9月30日（原告主张2020年10月收回房屋，不包含当月），故对原告主张的各项费用具体金额，本院分别认定为：        一、租金数额。根据案涉合同约定及案涉房屋实测面积，2016年3月1日至2017年3月1日免租，2017年3月1日至2020年9月30日期间应付租金总额为76.84㎡×47.4元／㎡／月×43个月=156615.29元，被告张学兵实际支付租金46000元，故欠付租金数额为110615.29元。        二、物业费数额。原告虽未提供物业费收费标准为2.2元／㎡／月的依据，但结合考虑被告在租赁案涉商铺期间必然产生物业费且原告主张收费标准亦符合一般市场关于商铺物业费的定价标准，故对原告主张的2020年3月至2020年10月期间的物业费核算为：76.84㎡×2.2元／㎡／月×7个月=1183.34元，予以支持。        三．取暖费数额。根据本院核查的历年取暖费收费标准，原告自认自2016年3月至2019年3月每年均已经收取2955元取暖费，该费用未超出西宁市发展和改革委员会公布的收费标准，本院予以确认，对2019年10月15日至2020年4月15日期间产生的取暖费，依据采暖费收费标准，应分段进行计算，2019年10月15日至2020年2月21日，原告主张采暖费收取标准为6.41元／㎡／月未超出西宁市发展和改革委员会公布的收费标准，以此计算该区间采暖费为76.84㎡×6.41元／㎡／月×4.2个月=2068.69元，2020年2月22日至2020年4月15日，因原告主张采暖费收取标准为6.41元／㎡／月超出西宁市发展和改革委员会公布的收费标准，故调整标准为6.331元／㎡／月，核算该区间采暖费为76.84㎡×6.331元／㎡／月×1.8个月=875.65元，故应付采暖费为2068.69元＋875.65元=2944.34元。        另，对于原告主张的逾期支付租金的违约金，原、被告在案涉租赁合同第一条第3款中明确约定：“……商铺租金于租赁期上年度12月20日前一次性缴纳，超过一天按每天2‰，缴纳滞纳金……”，此处约定滞纳金实际即为违约金，现原告自认上述标准较高主动降低调整为年利率15.4％，分段计算得出违约金为16707元，符合法律规定，本院予以支持。        综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条之规定，判决如下：        一、解除原告青海汇鑫食品有限公司与被告张学兵于2016年4月23日签订的《青海汇鑫市场商铺租赁经营合同》。        二、被告张学兵于本判决生效之日起十日内向原告青海汇鑫食品有限公司支付租金110615.29元、暖气费2944.34元、物业费1183.34元。        三、被告张学兵于本判决生效之日起十日内向原告青海汇鑫食品有限公司给付违约金16707元。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费2932元，由被告张学兵负担（随上述款项一并给付）。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。        审判长    郭海山审判员    苏金秀人民陪审员    马晓涛二〇二一年七月十二日法官助理    胡晓艳书记员    谢婉喻《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。