广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11798号上诉人（原审原告）：黄超洪，男，1962年1月2日出生，汉族，身份证住址广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：赵胤，广东中大圣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：粱雪玲，女，1962年8月17日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。被上诉人（原审被告）：郭苑媚，女，1992年10月25日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。被上诉人（原审被告）：郭志鹏，男，1995年2月8日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：刘柏纯，广东一粤律师事务所律师。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：左芷源，广东一粤律师事务所实习人员。上诉人黄超洪因与被上诉人粱雪玲、郭苑媚、郭志鹏合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初29929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月22日公开开庭审理了本案。上诉人黄超洪及其委托诉讼代理人赵胤、被上诉人粱雪玲及粱雪玲、郭苑媚、郭志鹏共同委托诉讼代理人刘柏纯、左芷源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄超洪上诉请求：1.改判粱雪玲、郭苑媚、郭志鹏按照评估价1307109元向黄超洪返还房屋款项；2.判令粱雪玲、郭苑媚、郭志鹏向黄超洪返还补贴35000元及利息（自1994年4月8日起计算至粱雪玲、郭苑媚、郭志鹏实际返还支付，利息年利息24%计算）；3.一、二审受理费由粱雪玲、郭苑媚、郭志鹏承担。事实与理由：根据双方签订的《合建房屋合同书》约定的出资方式是一方出地、一方出资的方式。一审法院没有考虑到双方的过错程度及双方利益的平衡，导致粱雪玲、郭苑媚、郭志鹏明显获利，双方的利益关系严重失衡，造成判决不公。全部款项均是黄超洪投入的，但粱雪玲、郭苑媚、郭志鹏不仅不用出钱，而且获得了巨大的经济利益。就本案房屋鉴定价格1307109元，地价685147元，仅判令黄超洪享有653554.5元，作为有明显过错的粱雪玲、郭苑媚、郭志鹏多分取了685147元，造成实质的不公平。各地法院均出台了相应政策，但结合各地法院的司法实践，本案没有考虑黄超洪的信赖利益损失，从判决结果来看，买受人承担了主要责任，明显有违公平原则。海南省高级人民法院于2011年下发的关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见中规定“城镇居民就农村集体土地上修建的小产权房与他人所签订的买卖合同无效，由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担”。山东省高级人民法院于2011年11月30日下发的全省民事审判工作会议纪要中亦明确“对于因买卖在集体土地上开发的小产权房而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认小产权房买卖合同无效，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡”。2004年12月15日北京市高级人民法院下发了农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要，明确要综合权衡买卖双方的利益，全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失。2006年9月14日，北京市高级人民法院下发关于农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件的处理原则问题，明确在合同无效的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任；在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。2013年4月，北京市高级人民法院整理当前民事审判中需要注意的几个法律适用问题，再次明确了在确定赔偿买受人损失时，如诉争房屋之后已处于拆迁程序之中，房屋重置和区位补偿价格可参照拆迁程序中的评估结果予以确定；如尚未进入拆迁程序，可通过委托鉴定的方式确定房屋重置和区位补偿价格。审判实践中，法院也基本按照上述指导原则确定出卖人的赔偿数额，出卖人返还原房款，支付房屋重置成新价与原房款的差额及装修添附残值，并支付宅基地区位补偿价的60%至80%，具体比例由法院根据不同案件中买卖双方的过错程度酌定。法律的基本原则是公平正义，损失填平原则。此类案件大多因出卖人违反诚实信用原则而主张买卖合同无效，若不给予买受人一定的经济补偿，将显失公平，尤其是在土地持续增值以及因土地征用、房屋拆迁将获得巨大经济利益的现实情况下。另外，若不给予买受人一定的经济补偿，也必然会掀起出卖人主张合同无效并腾退房屋的诉讼，在买受人得不到任何经济补偿的情况下加剧矛盾冲突，不利于社会稳定。本案一审法院没有考虑到相应的信赖利益的保护，没有考虑法益之间的平衡，在粱雪玲、郭苑媚、郭志鹏没有一分钱投入的情况下，不仅获得了高额利益，还因为背信弃义反而获得了法律的认可。涉案房屋属于黄超洪出资新建，粱雪玲、郭苑媚、郭志鹏零投入，但粱雪玲、郭苑媚、郭志鹏却拿到了涉案房屋一半的价款以及当初承诺出资的土地价款，有违公平。另外，就返还黄超洪补贴35000元及利息，粱雪玲、郭苑媚、郭志鹏已经承认了相应款项的收取，在合同无效的情况下，款项应当返还给黄超洪。粱雪玲、郭苑媚、郭志鹏二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意黄超洪的上诉请求。黄超洪于2020年8月21日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令粱雪玲、郭苑媚、郭志鹏按照评估价格1307109元返还黄超洪房屋款项；2.判令粱雪玲、郭苑媚、郭志鹏返还黄超洪补贴款3.5万元及利息（利息从1994年4月8日起即黄超洪向粱雪玲、郭苑媚、郭志鹏支付之日计至粱雪玲、郭苑媚、郭志鹏向黄超洪实际返还之日止，按照民间借贷利率即每年24%的利率计算）；3.判令粱雪玲、郭苑媚、郭志鹏承担本案评估费41800元及诉讼费。一审法院经审理查明：根据已生效的一审法院作出的（2020）粤0111民初16988号民事判决书查明及认定的事实，确认郭汝钿与黄超洪签订的《合建房屋合同书》无效，黄超洪需向粱雪玲、郭苑媚、郭志鹏返还位于广州市白云区石井同德鹅掌坦第十六队的首层北门套间、第四层、第五层房屋。根据黄超洪申请，一审法院通过摇珠选定广东证诚价格评估有限公司对位于广州市白云区鹅掌坦十五巷34号房屋的现值及土地价值进行评估。2020年12月9日，广东证诚价格评估有限公司出具《评估报告书》，称现场勘查可知涉案宅基地房屋一层至五楼（含夹层）均已出租，具有预期收益能力和剩余收益时间，房地产出租风险可货币化即可通过市场调查和经济形势分析选用适当的报酬率或资本化率量化风险，本案房地产具有收益法评估条件，故采用收益资本化法对本案房地产价值评估。经评估，在评估基准日2020年11月3日（现场查勘时间），位于广州市白云区鹅掌坦十五巷34号房屋建筑物价值（含内外装修）评估为1307109元，宅基地价值为685147元。黄超洪与粱雪玲、郭苑媚、郭志鹏双方对上述《评估报告书》均表示同意。由此产生评估费41800元。一审法院认为：《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条的规定，因本案纠纷系因民法典施行前履行合同发生争议，故应当适用当时的法律和司法解释的规定。根据已生效的一审法院作出的（2020）粤0111民初16988号民事判决书查明及认定的事实，郭汝钿与黄超洪签订的《合建房屋合同书》无效，根据合同无效后的相互返还原则，粱雪玲、郭苑媚、郭志鹏应向黄超洪返还分成房屋的现值。根据《合建房屋合同书》可知，黄超洪分得涉案宅基房屋一半的使用权，故粱雪玲、郭苑媚、郭志鹏应向黄超洪返还涉案宅基地房屋一半的价值653554.5元（1307109元/2），对于黄超洪主张超出的部分，一审法院不予支持。对于黄超洪主张粱雪玲、郭苑媚、郭志鹏支付补贴款3.5万元及利息的诉请，因黄超洪并未举证证实粱雪玲、郭苑媚、郭志鹏需向其支付该笔费用，应承担举证不能的法律后果，故黄超洪该诉请一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2021年3月23日作出一审判决：一、自本判决生效之日起五日内，粱雪玲、郭苑媚、郭志鹏向黄超洪返还房屋款项653554.5元；二、驳回黄超洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8627.59元，由黄超洪负担4426.29元，由粱雪玲、郭苑媚、郭志鹏负担4201.3元并于本判决生效之日起5日内向一审法院缴纳。本案评估费41800元，由黄超洪负担20900元，由粱雪玲、郭苑媚、郭志鹏负担20900元并于本判决生效之日起5日内径付给黄超洪。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，郭汝钿与黄超洪1994年4月8日签订的《合建房屋合同书》第十条载明，合同双方签字后，黄超洪（投资者、乙方）预支郭汝钿（业主、甲方）10000元，剩下25000元至房屋建好后一次性付清。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依本案一审判决和上诉人所提上诉的事实及理由，本案二审需要处理的问题是：上诉人所提依涉案房屋建筑物价值评估价1307109元返还款项、主张返还35000元及利息，是否应予支持。本案诉讼中，双方当事人对涉案房屋建筑物价值（含内外装修）1307109元的评估结论均无异议。在郭汝钿与上诉人所签《合建房屋合同书》已被法院生效判决确认无效、上诉人返还所分房屋的情况下，一审判决被上诉人返还上诉人分成房屋的现值，所作处理并无不当。涉案房屋是上诉人通过与郭汝钿签订《合建房屋合同书》确定一方出资、一方出地的方式建成而来的，建成后双方依协议分成实际使用房屋。这种方式与上诉人所提农村私有房屋、小产权房等现有房屋买卖并非同一概念，涉案1307109元房屋现值并不是上诉人购买房屋的对价，上诉人要求被上诉人按该评估价全额返还房屋款项，事实依据并不成立；上诉人有关多占分成的主张，与其建成房屋约定分成比例并不一致。至于上诉人所提补贴款35000元，依郭汝钿与上诉人所签《合建房屋合同书》约定，上诉人向郭汝钿支付35000元，是上诉人合建房屋合同内容，属于上诉人取得分成房屋的对价范畴，业已纳入上诉人取得房屋分成事项的处理。一审判决上诉人取得返还房屋款项时，不再支持上诉人对35000元所提诉讼请求，处理并无不当。综上所述，黄超洪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10685.55元，由黄超洪负担。本判决为终审判决。审判员  赵云川二〇二一年七月二十二日书记员  吴敏玲黄咏欣