辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终12232号上诉人（原审被告）：沈阳市朴邻房产经纪有限公司第六分公司，住所地辽宁省沈阳市于洪区赤山路160号（1门（商业））。法定代表人：孙斌。委托诉讼代理人：杨宏宇，男，1991年11月9日出生，蒙古族，该公司员工，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：芮雪，女，1991年10月22日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市和平区。被上诉人（原审原告）：孙瑞，男，1995年4月6日出生，汉族，住沈阳市于洪区。原审被告：苏桂杰，女，1979年3月20日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：黄勇，沈阳市沈河区正阳律师服务所法律工作者。上诉人沈阳市朴邻房产经纪有限公司第六分公司因与被上诉人孙瑞、原审被告苏桂杰房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2021）辽0114民初827号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈阳市朴邻房产经纪有限公司第六分公司上诉请求：1.撤销原审判决第二项；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、上诉人不是适格被告。本案案由为房屋买卖合同纠纷，上诉人与被上诉人、原审被告之间是居间服务合同关系，两者是不同的法律关系，上诉人不是原审适格被告，被上诉人应当另行提起居间服务合同纠纷诉讼。上诉人已经履行中介人义务，导致合同无法履行的原因与上诉人无关，被上诉人应当支付中介报酬。《房屋买卖居间合同》于2020年8月25日签订，影响案涉合同履行的“个人住房转让增值税免征年限更改政策”为2020年9月6日出台，签订合同当时不存在该政策，上诉人中介服务不存在瑕疵。且在2020年9月2日沈阳市出台《房地产交易增值税免征年限调整政策补充解读》，依据该政策规定，案涉房屋在2020年10月31期前办理房屋过户的仍执行原税收政策，合同的履行不受影响。《补充解读》出台后上诉人多次提醒被上诉人及原审原告及时办理贷款手续及房屋登记手续。上诉人已经尽到谨慎义务，被上诉人应当支付中介报酬。原审认定上诉人口头通知贷款办理不符合事实且法律没有规定中介服务必须全部采取书面通知方式。上诉人于2020年10月30日以微信聊天方式通知原审被告贷款批复已下，可以办理房屋过户登记。上诉人咨询华夏银行工作人员后知悉因华夏银行要求，不下发纸质版批复，上诉人遂将此情况告知原审被告。上诉人作为一家提供中介服务的公司无法左右银行放款时间及批复方式。二、原审判决法律适用错误。1、《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”《合同法》第四百二十六条明确规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”关于中介人取得报酬权利《合同法》有明确规定，不应当适用于《合同法》总则的相关规定。上诉人已经尽到忠实义务，促成被上诉人与原审被告签订《房屋买卖居间合同》，合同自三方签字盖章之日起成立生效，被上诉人应当依据合同约定支付上诉人中介费4100元，原审法院依据《合同法》总则判决上诉人返还中介费用法律适用错误。2、依据《房屋买卖居间合同》第十一条、第十九条约定，买卖双方在合同签订之日应向居间方交纳房屋居家代理佣金4100元，合同签订之后，居间方工作即告完结，买卖双方出现任何合约纠纷不影响居间服务费的收取。《房屋买卖居间合同》是被上诉人、原审原告基于真实意思表示签订的合法有效合同，现合同签订完毕，上诉人将中介义务履行完毕，有权依据合同约定取得报酬，被上诉人主张返还中介费不仅违背合同约定，也违背诚实信用原则。孙瑞辩称，请求维持原判。苏桂杰辩称，请求维持原判。孙瑞向一审法院起诉请求：1.被告返还定金20000元；2.被告承担违约金82000元；3.被告返还中介费4100元；4.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，2020年8月25日，苏桂杰（甲方）与孙瑞（乙方）、中介公司签订《房屋买卖居间合同》，约定：甲方将位于沈阳市于洪区房屋（以下简称“涉诉房屋”），建筑面积为42.3平方米出售给乙方；出售价格为410000元；于合同签订时，乙方向甲方付定金20000元，二期房款110000元，于过户当日乙方向甲方支付，三期房款为贷款280000元；该房屋买卖过程中应当缴纳的有关税费，买卖双方各自按国家和省、市、相关规定分别缴纳；该房屋出卖人支付佣金4100元，买受人支付佣金4100元。该合同甲方签字人为苏桂杰代理人陶淑兰。又查明，2020年8月23日，原告向中介支付10000元。2020年8月25日，原告向中介支付14100元。2020年8月25日，中介向被告苏桂杰支付5000元，2020年8月28日，中介向被告苏桂杰支付10900元。又查明，中介公司通过微信照片形式于2020年11月2日，向原告、被告转发《贷款审批函》，该审批函载明：2020年10月31日，经华夏银行沈阳大东支行审查借款人孙瑞（身份证号：2206021995××××××××），符合我行贷款基本条件，我行同意在买卖双方办理交易过户后，并落实抵押登记手续，我行取得不动产权登记证明后，向借款人孙瑞发放个人住房按揭贷款，贷款金额为贰拾捌万元，贷款期限为30年，抵押房屋评估价值为肆拾壹万元，抵押率为68.29%。上述《贷款审批函》无相关单位公章。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。关于被告苏桂杰是否存在违约行为问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，房屋买卖合同不能履行的根本原因在于2020年10月31日前，被告苏桂杰一直无法核实原告贷款审批手续是否办理完毕，而该手续虽需要原告提供，但手续办理完毕的具体时间，原告不能左右，同时，该时间段中介公司亦是以口头形式通知双方贷款已经办理完毕，无相关书面材料。2020年10月31日后，房屋税收政策产生变更，增值税免征年限从2年变更为5年，属于客观情况发生变化，双方均无法预计，亦未达成一致意见，买卖合同无法继续履行，故原告主张被告存在违约行为，要求其支付房款20%违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于原告主张返还定金问题。本案中，因客观情况发生变化，合同无法履行，原告要求返还定金的诉讼请求，一审法院予以支持，虽原告主张违约金，一审法院未予以支持，但该期间被告苏桂杰占用原告定金产生的利息损失，一审法院予以支持，被告苏桂杰返还原告定金20000元及利息，利息从2020年8月28日起，至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。关于原告主张退还中介费问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告中介公司作为专业的居间服务机构，对于贷款审批完成时间虽无法控制，但在2020年10月31日前，仅以口头形式通知双方贷款已审批完毕，并未尽到谨慎义务，最终双方买卖合同无法继续履行，故原告要求其退还中介费4100元的诉讼请求，一审法院予以支持。一审法院判决：一、被告苏桂杰于判决生效之日起十日内返还原告孙瑞定金20000元及利息（利息计算方式：以20000为本金，从2020年8月28日计算，至被告实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；二、被告沈阳市朴邻房产经纪有限公司第六分公司于判决生效之日起十内退还原告孙瑞中介费4100元；三、驳回原告其他诉讼请求；如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2400元，由原告负担1175元，由被告苏桂杰负担1175元，被告沈阳市朴邻房产经纪有限公司第六分公司负担50元。二审中，上诉人提交微信截屏3张，证明上诉人于2020年10月30日通过微信聊天方式告知原审被告贷款审批已下，原审法院判决认定的上诉人没以书面方式告知无事实依据。被上诉人质证意见：真实性没异议，与我方无关。原审被告质证意见：真实性有异议，与原始载体记载不一致，是截取的，不是完整聊天记录。证明目的有异议，不是书面的。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人与原审被告签订的房屋买卖居间合同系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。因2020年10月31日后房屋税收政策产生变更，增值税免征年限从2年变更为5年，双方对新增加的税款承担问题未能达成一致意见，导致合同无法继续履行。上诉人作为中介机构，虽然促成了被上诉人与原审被告签订房屋买卖居间合同，但被上诉人与原审被告均认为上诉人存在赚取差价款的意图，影响了合同履行的时间，聊天记录对此亦有记载，一审认定上诉人仅以口头形式通知双方贷款已审批完毕，未尽到谨慎义务，判令上诉人退还中介费并无不当。关于上诉人主张法律没有规定中介服务必须全部采取书面通知方式的问题，被上诉人与原审被告一致认为上诉人在案涉合同履行过程中存在赚取差价款情形，且上诉人在银行贷款审批事项上未尽到谨慎的注意义务，即便法律未明确规定应全部采取书面通知方式，但结合上诉人提供服务情况，一审判令其退还中介费并无不当，对上诉人该项主张不予支持。综上，上诉人沈阳市朴邻房产经纪有限公司第六分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人沈阳市朴邻房产经纪有限公司第六分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  谢 宏审 判 员  吕长辉二〇二一年七月二十九日法官助理  李 春书 记 员  朱 琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。