湖南省株洲市石峰区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0204民初1143号原告：株洲日盛房地产开发有限公司，住所地株洲市天元区泰山路232号广电局办公楼。法定代表人：周训根，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡楚解，湖南德信律师事务所律师。委托诉讼代理人：文斯，湖南德信律师事务所实习律师。被告：陈森华，男，汉族，1970年9月15日出生，户籍所在地株洲市芦淞区。原告株洲日盛房地产开发有限公司（以下简称日盛房地产开发公司）与被告陈森华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月15日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理，原告姚明日盛房地产开发公司委托诉讼代理人胡楚解、文斯到庭参加诉讼，被告陈森华经合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告日盛房地产开发公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告日盛房地产开发公司与被告陈森华于2015年4月3日签订的合同编号为ZC-TX-15-10、ZC-TX-15-13的两份《房屋租赁合同》；2、判令被告陈森华向原告日盛房地产开发公司支付租金人民币488812.5元（暂从2019年11月计算至2021年5月止，直至解除合同止）；3、判令被告陈森华向原告日盛房地产开发公司支付违约金人民币309526元（按2021年度租金计算）；4、判决原告日盛房地产开发公司不返还被告陈森华租赁保证金100000元；5、判令被告陈森华于本判决生效之日起30内将案涉房屋腾空交付给原告日盛房地产开发公司。事实与理由：2015年4月3日，原告日盛房地产开发公司（甲方）与被告陈森华（乙方）签订两份《房屋租赁合同》，合同编号为ZC-TX-15-10、ZC-TX-15-13，约定甲方将田心公馆7栋201-1号（建筑面积约738.89㎡）及201-2号房屋（建筑面积约564.99㎡）出租给乙方用于动力港健身俱乐部，租期十年。被告陈森华仅交纳了2019年10月底之前的租金，并于2020年11月以后停止经营，但没有将租赁的房屋交还给原告日盛房地产开发公司。截止2021年5月底，被告陈森华拖欠租金488812.5元。被告陈森华没有答辩。根据当事人陈述和本院采信的证据，本院认定案件事实如下：2015年4月3日，原告日盛房地产开发公司（甲方）与被告陈森华（乙方）签订两份《房屋租赁合同》，合同编号为ZC-TX-15-10、ZC-TX-15-13，约定甲方将田心公馆7栋201-1号（建筑面积约738.89㎡）及201-2号房屋（建筑面积约564.99㎡）出租给乙方用于动力港健身俱乐部，租期十年，自2015年5月至2025年4月止。第一年和第二年的租金15.5元/㎡/月并减半收取，从2017年5月起，逐年递增5%（2021年5月至2022年4月的租金为309526元/年，即25793.83元/月）。该合同第十三条第4款约定：乙方不按期交纳租金和费用，每延期一日，按5%支付违约金。如拖欠超过15日，甲方有权解除合同，乙方已交而未使用的租赁费用和保证金不退，乙方按当年度租赁费用向甲方支付违约金。被告陈森华在签订上述合同时，交纳租赁保证金100000元。在合同履行过程中，被告陈森华仅交纳了2019年10月底之前的租金，并于2020年11月以后停止经营，但没有将租赁的房屋交还给原告日盛房地产开发公司。原告日盛房地产开发公司主张截止2021年5月底，被告陈森华拖欠房屋租金共计488812.5元，没有超出合同约定的租金计算标准。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，被告陈森华应当依照房屋租赁合同的约定履行租金支付义务并承担违约责任。被告陈森华经传票传唤无正当理由未到庭诉讼，可以依法缺席审判。对于原告的各项诉请，本院分析如下：首先，关于房屋租赁合同的解除、房屋的交付及租金的交纳。原告日盛房地产开发公司与被告陈森华所签租赁合同第十三条第4款约定：如拖欠超过15日，甲方有权解除合同。被告陈森华自2019年11月开始拖欠租金至今，双方合同约定的解除条件已经满足，故原告该项诉请本院予以支持。合同解除后，被告应在合理期限内将案涉房屋腾空给原告并交纳合同解除前的租金。其次、关于违约金及保证金。原告日盛房地产开发公司与被告陈森华所签租赁合同第十三条第4款约定的违约金包括三种：每延期一日，按5%支付违约金；如拖欠超过15日，乙方已交而未使用的租赁费用和保证金（100000元）不退；乙方按当年度租赁费用向甲方支付违约金。本院根据被告拖欠租金给原告造成的实际损失（资金占用利息损失），结合涉案租赁合同的履行情况、当事人的过错程度、疫情影响、原告没有主张每延期一日按5%支付违约金、乙方按当年度租赁费用向甲方支付违约金的约定不明确等综合因素，酌定支持违约金为保证金（100000元）。综上，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条第二款、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告株洲日盛房地产开发有限公司与被告陈森华于2015年4月3日签订的合同编号为ZC-TX-15-10、ZC-TX-15-13的两份《房屋租赁合同》；二、被告陈森华于本判决生效之日起三十日内将田心公馆7栋201-1号、201-2号房屋腾空交付给原告株洲日盛房地产开发有限公司；三、被告陈森华于本判决生效之日起十日内支付给原告株洲日盛房地产开发有限公司2021年5月底及之前的房屋租金488812.5元，2021年6月起至解除合同之日（本判决生效之日的租金）按25793.83元/月计付；四、被告陈森华于本判决生效之日起十日内支付给原告株洲日盛房地产开发有限公司违约金100000元（合同签订时已经支付保证金100000元，该违约金100000元无需另行支付）；五、驳回原告株洲日盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12784元，减半收取6392元，由被告陈森华负担5000元，由原告株洲日盛房地产开发有限公司负担1392元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向华融湘江银行长沙分行营业部交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：×××81。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为两年。审判员  周运生二〇二一年七月十六日法官助理陈霆霆书记员陈思思附相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。