安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0207民初2882号原告：安徽伟星物业管理有限公司，住所地芜湖市左岸生活社区D区4号楼101、201室，统一社会信用代码91340200738919160M。法定代表人：郑福华，总经理。委托诉讼代理人：李娟，北京隆安（芜湖）律师事务所律师。被告：凌俊，男，1990年11月8日出生，汉族，住芜湖市鸠江区。被告：谈婧，女，1995年7月27日出生，汉族，现住芜湖市鸠江区。两被告共同委托诉讼代理人：李明，安徽正伦律师事务所律师。原告安徽伟星物业管理有限公司（以下简称伟星物业公司）与被告凌俊、谈靖物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月17日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伟星物业公司的委托诉讼代理人李娟，被告凌俊、被告谈靖的共同委托诉讼代理人李明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告伟星物业公司向本院提出诉讼请求，1、判令被告立即支付物业费63404元、车位管理费8800元、垃圾清运费1441元、违约金9073元，合计人民币82718元。2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由:两被告于2017年5月15日与安徽伟星置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定两被告购买伟星公园大道××院××室，建筑面积为481平方米，房屋于2018年4月30前日交付，自房屋交付之日起同意由安徽伟星置业有限公司委托的物业管理企业统一管理。2017年8月20日，被告向安徽伟星置业有限公司申请提前办理房屋交付手续以便装修入住，后经批准。原告接受安徽伟星置业有限公司的委托为伟星公园大道壹号合院提供物业管理服务。原告按约定提供了物业管理服务，经原告多次催讨，被告拒不交纳其房屋交付至今的物业相关费用。为此，原告诉讼来院。被告凌俊、被告谈靖辩称，1、原告向被告主张交纳物业费没有事实和法律依据，被告并未与原告签订《前期物业服务协议》；2、原告在提供物业服务过程中存在服务不到位问题。本院经审理认定事实如下：被告凌俊、被告谈靖系芜湖市鸠江区伟星公园大道壹号合院3幢02室业主，房屋面积481平方米。2017年3月27日，安徽伟星置业有限公司与被告凌俊、被告谈靖签订《伟星公园大道壹号合院地下车位使用约定》，约定公园大道壹号合院地下壹层1355、1356、1357、1358、1359号地下车位由两被告使用；两被告向物业公司交纳40元/月/个的物业管理费用。2017年8月20日，两被告办理案涉房屋提前入住手续，居住至今。2021年2月8日，原告与城东社区公园大道壹号小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定联排别墅物业费按建筑面积3元/月/㎡收取；地下车库车位服务费按每个车位每月40元计收；物业费及合同约定的其他费用每年一次性向业主预收，交费时间为当年度1月之前；违约金以所欠交物业费的总额为基数按日千分之三计算；合同期限，自2021年1月1日至2023年12月31日；合同还对其他事项进行了约定。原告自2014年9月19日为伟星公园大道壹号小区提供物业服务，被告凌俊、被告谈靖未交纳2018年5月1日至2021年12月31日期间的物业费、车位管理费。上述事实，由原告营业执照复印件、被告身份证复印件、《商品房买卖合同》、提前交房申请及承诺书、《伟星公园大道壹号合院地下车位使用约定》、《物业服务合同》、微信聊天记录及原、被告当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，安徽伟星置业有限公司作为建设单位选聘原告提供物业服务，符合法律规定。原告与被告凌俊、被告谈靖虽未签订《前期物业服务协议》，两被告作为伟星公园大道壹号合院的业主，已经享受到了原告提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同法律关系。本案中，原告提供了物业服务，诉请两被告交纳2018年5月1日至2020年12月31日期间的物业费，合法有据，本院予以支持。参照伟星公园大道合院其他业主交费标准，本院酌定被告别墅物业费为3元/月/㎡收取，原告诉请两被告住房面积480.34㎡，故被告凌俊、被告谈靖应承担2018年5月1日至2020年12月31日期间的物业费为46112元（480.34㎡×3元/月/㎡×32月）。2018年5月1日至2020年12月31日期间的车位管理费为6400元（40元/月×32月×5个）。因原告与两被告并未约定支付时间及违约金等事项，故原告诉请两被告支付2018年5月1日至2020年12月31日期间物业费的违约金，本院不予支持。2021年2月8日，原告与城东社区公园大道壹号小区业主委员会签订《物业服务合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效协议。业主委员会与依法续聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，原告与业主均应按照合同约定行使权利，履行义务。现原告诉请两被告支付2021年1月1日至12月31日期间物业费及车位管理费，合法有据，本院予以支持，故被告凌俊、被告谈靖应承担的物业费为17292元（480.34㎡×3元/月/㎡×12月），应承担的车位管理费为2400元（40元/月×12月×5个）。《物业服务合同》中约定违约金（按日千分之三为标准）过高，现原告诉请自愿调整为按年利率10%支付违约金，未违反法律及合同约定，本院予以支持，故被告凌俊、被告谈靖应承担的违约金为433元（17316元×10%×0.25年）。原告诉请被告凌俊、被告谈靖承担垃圾清运费1441元，但原告并未提供证据证明该项费用实际已经产生，故对原告该项诉请，本院不予支持。被告凌俊、被告谈靖辩称，房屋存在质量问题，本院认为，若因房屋质量存在问题，给两被告造成损失的，两被告可另行起诉。两被告反映地下车库地面积水易发生危险，本院认为，被告所反映的问题是一个时间段的状况，物业服务是动态的持续的过程，对此，原告亦应不断加强管理，提供优质的物业服务。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百九十条第二款、第五百零九条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款之规定，判决如下：一、被告凌俊、被告谈靖于本判决生效后十日内支付原告安徽伟星物业管理有限公司物业服务费63404元、车位管理费8800元及违约金433元，合计72637元；二、驳回原告安徽伟星物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取934元由被告凌俊、被告谈靖负担820元，原告安徽伟星物业管理有限公司负担114元。原告安徽伟星物业管理有限公司已预交的820元，由本院予以退回。被告凌俊、被告谈靖在本判决书生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费820元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 员 秦文波二〇二一年七月二十日法官助理 党 勇书 记 员 谢 隽附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法典》第四百九十条第二款法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第三款人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。