山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0112民初3658号 原告：李成玉，男，1954年3月30日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市。 委托诉讼代理人：郜周斌、张丹，均系山东融冠律师事务所律师（特别授权代理）。 被告：杨玉荣，男，1960年4月6日出生，汉族，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：刘理阳，济南历城精诚至法律服务所法律工作者（特别授权代理）。 第三人：刘伟东，男，1972年11月8日出生，住济南市历城区。 原告李成玉与被告杨玉荣，第三人刘伟东房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案。后依法适用简易程序，分别于2021年5月7日、2021年5月20日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郜周斌、张丹，被告委托诉讼代理人刘理阳，第三人刘伟东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李成玉向本院提出诉讼请求：1.判令被告及第三人赔偿原告损失326353.3元；2.诉讼费及实际支出费用由被告及第三人承担。事实与理由：2010年12月24日，第三人与原告签订《转让协议》一份，约定第三人将位于济南市历城区董家镇谢家屯的院落一处有偿转让给原告，房屋转让价格44000元。合同签订后，原告将款项44000元支付给第三人。原告与第三人签订的《转让协议》在济南市历城区人民法院审理的（2018）鲁0112民初2594号案件中被判决确认无效。涉案房屋已经被拆迁，相应的房屋拆迁补偿政策为被告享用。按照法律规定，合同被确认无效后，无法返还的，作为过错方的被告及第三人应当赔偿原告损失。故原告诉至法院，望判如所请。 杨玉荣辩称，李成玉所述无事实和法律依据。李成玉从未与杨玉荣签订任何买卖协议，并且在（2018）鲁0112民初2594号民事判决书中确认李成玉与刘伟东签订的《房屋院落买卖谅解备忘录》无效、杨玉荣与刘伟东签订的《转让协议》无效，根据合同相对性原则，本案被告主体不适格。同时，法院也在民事判决书中认定，李成玉及刘伟东并非谢家屯村集体经济组织成员，无权享受该集体经济组织成员的拆迁安置补偿。杨玉荣是基于村集体经济组织成员的身份取得拆迁款，该款项具有特定性，应归杨玉荣及其家庭成员所有。案涉房屋买卖合同无效，即自始至终无效，故因合同取得的财产应予以返还。据杨玉荣所述，杨玉荣妻子谢洪芹在（2018）鲁0112民初2594号民事判决书生效后，积极返还刘伟东购房款，刘伟东不同意。在2003年，是刘伟东主动找到杨玉荣购买房屋，在2005年左右，杨玉荣及杨玉荣之妻谢洪芹多次找刘伟东，返还其购房款及利息，要回房屋，刘伟东不同意，也在杨玉荣不知情的情况，刘伟东将房屋转让给李成玉，并赚取了中间差价，因此对于李成玉起诉的损失，刘伟东也有不可推卸的责任。从（2018）鲁0112民初2594号民事判决书中可以看出，李成玉为退休工人，《转让协议》中李成玉的委托人李务胜、刘伟东均为单位职工，都具有高学历及丰富的社会经验，而杨玉荣是文盲，一年级都没有上完，不知晓法律。案诉房屋拆迁时，拆迁办找杨玉荣签字，杨玉荣才知晓农村房屋买卖是违法的，因此才到法院确认合同无效，因此，导致李成玉与刘伟东签订的《房屋院落买卖谅解备忘录》无效；李成玉与刘伟东签订的《转让协议》无效的主要原因在于李成玉及刘伟东。另李成玉所述不合法，所谓的既得利益损失是在法律许可的范围内所应得利益，本案李成玉诉求是基于农村房屋买卖无效产生的，不符合法律规定，不受法律保护，本案李成玉及刘伟东非谢家屯集体经济组织成员，不享受拆迁政策的补偿，李成玉所述违背客观事实，李成玉计算损失标准显然不正确，首先杨玉荣家庭拆迁安置是基于谢家屯村集体经济组织成员特殊身份取得的，与本案无关，涉案房屋已拆除，根据编号786地上物分户补偿明细表可以看出，原房屋面积×补偿标准=补偿金额，才是拆迁房屋的补偿价值，根据第4、6、7、8、10-19项，房屋补偿金为69327.30元。李成玉所述遗漏主体，李成玉既然按杨玉荣5口人分得的拆迁安置房计算损失，涉及其他四人的合法权益，请求法院驳回李成玉的起诉。 刘伟东辩称，杨玉荣可能识字不多，但经商多年，社会经验丰富，涉案房屋买卖合同无效，刘伟东对此方面的法律也不知晓。刘伟东购买房屋到杨玉荣起诉时间长达15年，期间杨玉荣从未谈及购房款返还事宜，刘伟东在购买房屋时，杨玉荣积极配合并带领刘伟东去村委会，并在集体土地使用证上添加了刘伟东的名字。杨玉荣自2018年起的起诉中均未露面，都是代理人也庭，代理人曾提出返还13000元的购房款，但未提及刘伟东对房屋的装修及其他付出；协议中补偿款中有线电视、电话线、暖气及附属设施的补偿都是刘伟东购买后添置的。不是刘伟东主动找杨玉荣购买房屋，从协议及三方备忘录、2017年的起诉状中可看出。涉案房屋拆迁政策出台后，杨玉荣基于拆迁利益的诱惑才提出买卖合同无效，有违诚信原则。刘伟东购买房屋用于居住，并非是为了拆迁利益，故购买后花费大量人力物力对房屋进行装修。2010年因需资金故将房屋出售，出售价格远低于市场价格。刘伟东与李成玉的房屋买卖均属自愿，李成玉的损失是因杨玉荣造成，刘伟东无过错。杨玉荣在2017年起诉状中称以1万元卖给案外人刘蒲，杨玉荣在2018年的起诉状中又称以13000元的卖给案外人，杨玉荣不诚信。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，认定事实如下： 一、杨玉荣系济南市历城区某集体经济组织成员，李成玉系黑龙江省鸡西某处退休工人，刘伟东系某职工。1984年，杨玉荣取得济南市历城区董家镇谢家屯村x号的《农村宅基地使用权证》，后该证于1993年变更为历城集建（93）字第xxxxxx号《集体土地建设用地使用证》。2003年4月15日，杨玉荣（作为甲方）、刘伟东（作为乙方）及案外人刘蒲（作为丙方）签订《房屋、院落买卖谅解备忘录》1份，约定：一、2001年11月19日，甲方将历城区董家镇谢家屯20号的房屋院落及宅地有偿转让给丙方，2003年4月15日，丙方因为急需资金将此房屋院落及宅地原价转让给乙方。二、甲、乙、丙三方经友好平等协商，甲方将购房款退还给丙方后，丙方将土地使用证等相关证件交还给乙方，由甲方和乙方签订房屋、院落买卖合同。自甲、乙双方所签订的房屋、院落买卖合同签字生效之日起，甲方和丙方所有关于历城区董家镇谢家屯x号房屋院落及宅地的协议、合同等文件全部作废。今后该房产及有关事宜均与丙方无关。 2010年12月24日，刘伟东（作为甲方）与李成玉（作为乙方）及李成玉代理人李务胜签订《转让协议》1份，约定：1.甲方将院落一处有偿转让给乙方。院落情况：宅基地：历城集建（93）字第xxxxxx号，宅基地使用证上土地使用者：杨玉荣，地号：xxxxxxxx，土地类别：50.用地面积：171㎡，建筑占地：72.6㎡，用途：住宅。2.房屋情况：北屋四间，前出厦，地面铺瓷砖，吊顶，墙体为白色粉刷墙，有自装土暖气管道，3个暖气片，东屋2间，铺瓷砖，北屋、东屋安装有防盗门、防盗窗，东屋有老田万友暖气炉一个，南屋一间，厕所一个，门楼一间。3.房屋转让价格：肆万肆仟元整。4、甲方承诺为乙方办理土地证更名提供一切便利条件。如发生拆迁，一切补偿归乙方所有。5.乙方承诺在2010年2月28号前付款肆万贰仟元，甲方在2010年12月31日前搬迁完毕并付清2010年度的一切费用，交房时乙方付清剩余的贰仟元房款。如一方违约，违约方按照每天200元向未违约方支付滞纳金。6.甲方在乙方付清肆万贰仟元时，将集体土地使用证壹份、甲方和土地使用证上土地使用者签订的协议壹份一并交给乙方。7.鉴于乙方本人不在济南，无法履行签字付款等手续，乙方委托李务胜全权代理包括付款、签字、房屋交接等一切事宜。由此发生的一切责任和义务由受委托代理人承担。后李成玉分三次支付给刘伟东购买房屋、院落的款项共计44000元。 二、2017年7月11日，济南市历城区人民政府董家街道办事处城中村改造项目建设指挥部（作为甲方）、杨玉荣（作为乙方）、济南市历城区董家街道谢家屯村民委员会（作为丙方）签订合同《郭董片区城中村改造拆迁安置补偿协议（房屋安置）》一份，约定：为实施历城区郭董片区城中村改造，根据相关规定，需拆（伐）除杨玉荣涉案宅基上的地上附着物，并对杨玉荣一家5口人房屋安置补偿，具体为：用涉案宅基地上的房屋抵扣，对杨玉荣家庭94平方米和141平方米房屋各1套；其他地上附着物补偿费8622.7元；一次性支付给杨玉荣家庭每人400元的搬家费；首期房屋安置过渡费发放自2017年7月起，计36000元；搬家费2000元。…… 同日，杨玉荣在编号为《地上物分户补偿明细表》签名确认，载明地上物补偿情况为：……房屋：砖混平房、原房屋面积26.41平方米、抵扣面积26.41平方米、补偿标准800元/平方米；房屋附属：厦子、原面积6.50平方米、抵扣面积6.5平方米、补偿标准800元/平方米；房屋：砖木平房、原房屋面积42.17平方米、抵扣面积42.17平方米、补偿标准700元/平方米；8、房屋：简易结构、15.18平方米、抵扣面积15.18平方米、补偿标准320元/平方米；10、围墙：2.5m以上砖墙、补偿数量4米、补偿标准300元/米，补偿金额1200元；11、地面：水泥地面、补偿数量15.43平方米、补偿标准40元/平方米，补偿金额617.20元；12、地面：花砖地面、补偿数量48.55平方米、补偿标准30元/平方米、补偿金额1456.50元；13、乔木：不于5cm乔木、补偿数量2棵、补偿标准30元/棵、补偿金额60元；14、乔木：大于20cm乔木，补偿数量4棵、补偿标准80元/棵、补偿金额为320元；15、房屋附属：檐子、补偿数量2.36平方米、补偿标准800元/平方米、补偿金额1888元；16、房屋附属：栏坑化粪池地窑、补偿数量12.01立方米、补偿标准100元/立方米、补偿金额为1201元；17、设备设施迁移：住宅宽带、补偿数量1口、补偿标准180元/口、补偿金额180元；18、设备设施迁移：空调挂机、补偿数量1台、补偿标准200元/台、补偿金额200元；19、设备设施迁移：暖气片含炉、补偿数量5组、补偿标准300元/组、补偿金额1500元，合计补偿金额8622.70元。 2017年7月13日，杨玉荣签署《董家街道城中村改造工程拆迁补偿审核验收单》一份，载明：家庭被安置住房人口5人、房屋建筑面积90.26平方米、地上附着物补偿费8622.70元（测绘清查实有地上附着物计算）、房屋拆迁奖励费9026元、过渡安置费36000元按照600元/月•人（一人户为800元/月•人计算。房屋安置，先期发放12个月】、搬家费2000元【按照400元/人（1人户为600元/人）计算】，合计55648.70元。 另查明，杨玉荣名下另一案外院落在这次拆迁中亦被拆迁，杨玉荣签订了《郭董片区城中村改造拆迁安置补偿协议》和《地上物分户补偿明细表》及对应的《董家街道城中村改造工程拆迁补偿审核验收单》，该院落的房屋面积未用于抵扣安置房面积，杨玉荣在拆迁中共得到地上附着物补偿费、搬迁费、奖励费共计536090.10元。 三、2017年11月，杨玉荣以农村房屋买卖合同纠纷为由将刘伟东、李务祥、蒲虹作为被告诉至本院，诉状中称杨玉荣将济南市历城区董家街道谢家屯x号住宅转让给刘蒲，价款为10000元……，后杨玉荣申请撤回起诉。2018年4月12日，杨玉荣又以农村房屋买卖合同纠纷为由将李成玉、刘伟东作为被告诉至本院，要求确认：1.杨玉荣与刘伟东之间签订的农村房屋买卖合同无效、刘伟东与李成玉之间签订的农村房屋买卖合同无效；2.判令李成玉将济南市历城区董家镇谢家屯20号《农村宅基地使用权证》返还杨玉荣；3.诉讼费由李成玉承担。该案起诉状的事实与理由中部分称杨玉荣将济南市历城区董家镇谢家屯20号住宅转让给案外人刘蒲，价款为13000元……。2018年5月23日，本院作出（2018）鲁0112民初2594号民事判决书，判决：一、确认杨玉荣与刘伟东及案外人刘蒲于2013年4月15日签订的《房屋、院落买卖谅解备忘录》无效；二、确认李成玉与刘伟东于2010年12月24日签订的《转让协议》无效；三、限李成玉于本判决生效之日起十日内将历城集建（93）字第xxxxxx号《集体土地建设用地使用证》返还给杨玉荣。现该民事判决书已生效。刘伟东认为杨玉荣前后两次诉至法院的起诉状事实与理由部分转让给案外人刘蒲的购房款前后不一致，杨玉荣称2017年起诉状中的购房款系笔误，2018年起诉状中进行了更正。 现李成玉主张涉案房屋买卖合同无效，杨玉荣、刘伟东均存在过错，应对其损失承担赔偿责任，其主张的损失具体为：根据《地上物分户明细补偿表》中显示杨玉荣用涉案房屋进行安置房抵扣，给李成玉造成的损失为60704.60元、根据《董家街道城中村改造工程拆迁补偿审核验收单》显示，杨玉荣通过涉案房屋拆迁获得补偿55648.70元；根据合同《地上物分户补偿明细表》，杨玉荣名下另一院落的房屋未用于抵扣拆迁安置房，若进行抵扣杨玉荣将少受益21万元（1050元/㎡×40㎡×5），故李成玉的损失为326353.30元（21万元+55648.7元+60704.6元）。杨玉荣、刘伟东对计算方式均有异议，杨玉荣认为《地上物分户明细补偿表》对涉案房产的面积及补偿标准进行计算得出该房屋在拆迁时的价值，李成玉所称的基于特定人身关系产生的40平方米的受益，与本案无关；根据拆迁安置补偿实施文件及济南市土地征收管理办法及谢家屯出具的证明，李成玉不属于拆迁安置补偿的人员，对上述李成主关于损失及抵扣面积的计算是重复的，审核验收单中过渡安置费也是按谢家屯集体组织成员家庭人口分得，也具有特殊的人身关系，该费用与李成玉无关；搬家费是按杨玉荣家5口人计算，李成玉家庭户为1人，杨玉荣同意将1人的搬家费退还给李成玉。 在诉讼过程中，杨玉荣认可自其出售后再未占有使用过涉案房屋；刘伟东亦认可自其出售后再未占有使用过涉案房屋；李成玉主张在涉案房屋拆迁时，其与家人在涉案房屋居住。 本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。杨玉荣与刘伟东及案外人刘蒲于2003年4月15日签订的《房屋、院落买卖谅解备忘录》、李成玉与刘伟东于2010年12月24日签订的《转让协议》均已经（2018）鲁0112民初2594号生效民事判决书确认无效，本院直接予以认定。李成玉非济南市历城区董家镇谢家屯村村民，不符合享受拆迁安置补偿待遇标准，杨玉荣根据拆迁政策获得的安置房待遇及过渡安置费待遇与李成玉无关，另李成玉主张杨玉荣“将少受益的21万元”系杨玉荣的拆迁收益情况，与李成玉无关，对李成玉主张的该21万元损失及过渡安置费损失本院不予支持。杨玉荣将涉案院落含地上物有偿出售，但因合同无效，致使李成玉无法就地上物得到补偿，给李成玉造成损失，对李成玉主张的地上物补偿损失本院予以支持，计款69327.30元；对房屋拆迁奖励费9026元和搬家费2000元，杨玉荣、刘伟东均认可自其将房屋出售后即不占有使用涉案房屋，不应有搬迁事实及费用，结合李成玉陈述涉案房屋由李成玉及家人共同居住的陈述，本院酌定房屋拆迁奖励费、搬迁费亦应系李成玉因合同无效造成的损失。综上，李成玉的损失应为80353.30元（69327.30元+9026元+2000元），上述损失均由杨玉荣领取，杨玉荣应负有赔偿责任，刘伟东不承担赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、杨玉荣于本判决生效后十日内支付李成玉80353.30元； 二、驳回李成玉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6196元，减半收取3098元，由李成玉负担2194元，杨玉荣负担904元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 高凤英 二〇二一年七月七日 法官助理 李雅楠 书 记 员 彭 鹏