四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终4836号 上诉人（原审原告）：杨**，男，1982年4月13日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：李思呈，上海秦兵律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都龙湖西城置业有限公司，住所地：成都市金牛区西华街道跃进社区二组。 法定代表人：陈序平，总经理。 委托诉讼代理人：鞠虹阳，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯思然，泰和泰律师事务所律师。 上诉人杨**因与被上诉人成都龙湖西城置业有限公司（以下简称龙湖公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初6709号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 杨**上诉请求：成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初6709号民事判决，改判支持杨**全部一审诉讼请求。事实与理由：一、龙湖公司违约，应当赔偿杨**损失204377元。根据案涉合同第4条第6款的约定，龙湖公司向杨**交付的房屋装修标准应为2996元／平方米。但杨**收房后，发现房屋的装修存在多处质量问题，装修价格未达到合同约定，遂委托鉴定机构对涉案房屋的装修造价进行评估，评估结果显示案涉房屋的装修造价仅为1463.25元／平方米，远低于《买卖合同》约定的标准，造成杨**装修差额损失204377元，根据合同法第107条的规定，龙湖公司构成违约，应当赔偿杨**损失204377元。二、龙湖公司应当向杨**支付逾期交房违约金56109元。根据案涉合同第18条第1款约定，龙湖公司应在2019年7月15日前向杨**交付案涉房屋。而根据建筑法第61条第2款以及《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第11条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格，并已在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案。因此，房屋的交付完成，经过竣工验收合格的同时，还应当办理了竣工验收备案。但《成都市房屋建筑工程竣工验收备案表》（备案编号：×××76）显示，案涉房屋的备案时间是2019年9月20日，龙湖公司构成逾期交房67天，应当承担逾期交房的违约责任。三、案涉房屋的实测面积存疑，应当进行司法鉴定。杨**通过政府信息公开，调取了案涉房屋的《房屋建筑面积测绘成果报告》（下称《实测报告》）和商品房预售方案附件中关于产权面积的《房屋建筑面积测绘成果报告》（下称《预测报告》），通过比对，发现两份报告的数据完全一致，但是按照常识，《预测报告》是根据图纸计算、预测出来的，在房屋实际建造过程中，必然会产生误差，《实测报告》数据不可能与《预测报告》完全一致。因此杨**向一审法院递交了鉴定申请书。一审法院以杨**未提供证据证实测绘公司及测绘人员有违法及违反相关程序的行为为由，认可并采纳《实测报告》的数据内容，不支持杨**的鉴定申请，显然缺乏依据。 龙湖公司辩称，一、根据2020年7月27日最高人民法院发布的《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》，本案所涉的完全同一小区、完全同样合同约定的案件，已经存在生效判决，故，应当结合该等类案的情况，同样驳回业主的诉讼请求。而本案杨**所称的“返还”请求权，并无法定和约定依据。且本案杨**所称的“装修差价款”概念错误。首先，房屋作为不动产，装修构成了不动产的添附，买卖双方系就整个房屋在进行交易，房屋交易的价格是整体的，双方是以买卖合同第八条作为计价方式的，并非单独购买清水部分或装修部分。其次，商品价格，不等于造价成本。本来就不应该用造价来衡量，买卖关系与建设成本无关。其三，整个项目的开发成本乃至企业品牌、供需关系等各种无法单一衡量的因素，都会成为自由交易定价的因素，并不是某个局部的造价成本作为交易因素。法院不应单独对某一部分作出价格高低合适与否的评价，只应该涉及是否合法的问题。因此，龙湖公司不存在违约，也不应当赔偿装修差价损失。二、买卖双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》，封面即注明了是由四川省建设厅、四川省工商行政管理局制定的范本，全成都也都是在用该文本。对于什么情况下可以交付，是在第十五条约定的，且该条本身设计就是并列了【竣工验收备案证明】和【竣工验收合格证明】两种可选，而当事人选择了后者，没有选择前者，没有问题。同时双方还在补充协议中对何为【建设工程竣工验收合格证明】做出了约定。《补充协议》第六条第2款约定，建设工程竣工验收合格证明指加盖五方（建设、监理、设计、施工、勘查）公章的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告；故应该以竣工验收为交付条件，而非杨**主张的竣工验收备案。因此，龙湖公司是在双方约定的交付期限和交付条件下内向杨**交付的房屋，不存在逾期交房，也不应当承担逾期交房违约金。三、根据双方签订的《商品房买卖合同》第二条约定，房屋面积测绘单位为四川准量行测绘有限责任公司，第四条第（五）款约定预测建筑面积共133.34平方米，其中套内建筑面积110.84平方米，公摊的共有建筑面积22.5平方米，案件审理中龙湖公司提交四川准量行测绘有限责任公司出具的《房屋建筑面积测绘成果报告》，该报告载明的房屋面积与双方合同约定一致。龙湖公司取得了合同约定的测绘机构作出了测绘报告，且案涉房屋实测面积与约定面积相符合，因此不存在杨**所认为的面积差，杨**就该诉讼请求的事实与理由部分是凭心理认知和怀疑，并不具备除此以外的证据。因此，在龙湖公司对杨**的该心理怀疑予以否认并提供了实测报告证据的情况下，应认定为龙湖公司具有优势证据，本案也不应当因杨**的心理怀疑，就启动鉴定。 杨**向一审法院起诉请求：1.判令龙湖公司返还涉案房屋的装修款差价204377元及利息损失（自2017年6月30日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期同档贷款利率计算）；2.判令龙湖公司支付逾期交付案涉房屋的违约金56109元；3.诉讼费由龙湖公司承担。一审庭审中，杨**增加诉讼请求为：判令龙湖公司返还房屋实际面积（套内面积）的差价，具体以相关司法鉴定（套内面积）为准。 一审法院认定事实：2017年6月30日，杨**（买受人）与龙湖公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》）及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）。《买卖合同》约定的主要内容：1.合同第二条约定：房屋面积测绘单位为四川准量行测绘有限责任公司；2.杨**购买龙湖公司开发的位于成都市金牛区××街道××组××幢××单元××层××号房屋，预测建筑面积133.34平方米，套内建筑面积110.84平方米，分摊共有建筑面积22.5平方米；3.装修水平是“简装”，装修标准是2996元／平方米；4.计价方式与价款：按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米18888.68元，总价款为2093621元；签订本合同前杨**已支付300000元，该款项于本合同签订时抵作商品房价款，杨**于2017年6月30日前支付首期房价款643621元，余款1450000元向中国工商银行股份有限公司成都春熙支行申请贷款支付；5.第十五条第（一）款商品房交付条件：该商品房交付给杨**时已取得建设工程竣工验收合格证明及房屋面积实测报告书；龙湖公司在2019年7月15日前向杨**交付该商品房；6.第二十条第（三）款装饰装修及设备标准：该商品房使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量符合国家的强制性标准及双方约定的标准；不符合前项标准的，杨**有权要求龙湖公司及时更换、修理；7.杨**在合同尾部手写添注“本人已知晓并认同所购商品房的装修水平、设施设备档次和装修标准”。附件六对商品房装修的材料及附属设施进行了列明，并约定交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第二十条第（三）款约定处理。 《补充协议》第三条第1项约定：《买卖合同》所约定的商品房单价、总价款均为含增值税价款，税率为11%，杨**认可此价税合计总额为购房所需支付的商品总价款；第七条第4项约定：合同第二十条第（三）款第1项所称的“双方约定的标准”，以双方合同附件列明为准。凡是未作具体列明的要素，均以龙湖公司自定为准。合同所约定的【全装】或【简装】均不在任何意义上适用国家、行业、地方等任何涉及到该等词语的非强制性规范标准，而仅以双方在合同附件中明示的为限；第六条第2项关于交付条件和交付手续的补充约定：双方在此明确，本合同第十五条第（一）款中的【建设工程竣工验收合格证明】系指加盖五方（建设、监理、设计、施工、勘察）公章的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告。第七条第5项约定：本合同约定的【简装】是指附件六所示的装修内容。 2019年1月2日，案涉房屋取得《房屋建筑面积测绘成果报告》，载明案涉房屋建筑面积为133.34平方米，套内面积为110.84平方米，分摊面积为22.5平方米，与《买卖合同》约定的面积一致。 2019年5月7日，《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》载明案涉房屋验收合格。 2019年6月14日，龙湖公司向杨**发出《交房通知书》，2019年6月27日杨**接收案涉房屋。 上述合同已于2017年8月14日办理网签，网签合同信息查询记录显示的房屋价格、建筑面积与上述合同约定一致。 一审法院另查明，一、杨**与龙湖公司签订《买卖合同》当日，签订了《委托装修协议》，协议主要约定：1.杨**全权委托龙湖公司聘请第三方施工单位对杨**所购房屋进行装修，具体装修事宜由龙湖公司与第三方协商处理，杨**对此不持异议；2.双方同意：在接收该房屋时，杨**对委托龙湖公司按照本协议及相关附件约定进行的装修不持异议，因装修原因导致该房屋与购房合同约定的交付标准不一致的，杨**同意接受该房屋现状，并不因此向龙湖公司追究任何责任；3.在正常使用条件下，本装修工程保修期限为2年，自装修工程接收之日起计算，由龙湖公司承担保修责任；4.本协议项下的装修费用已包含在杨**向龙湖公司支付的该房屋总价款中，杨**无须另行支付。 二、杨**于2017年6月30日向龙湖公司出具的《声明与承诺书》中载明：杨**知晓《商品房买卖合同摘要》、《商品房买卖合同》、附件及补充协议中“装修成交价”、“装修标准”并非龙湖公司装修部分的直接成本价，杨**承诺不因任何事由要求龙湖公司举示价格构成。 三、诉讼中，杨**申请对案涉房屋装修价格及面积进行鉴定。 一审法院认为：杨**与龙湖公司签订的《买卖合同》、《补充协议》及《委托装修协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。本案争议的主要焦点为：1.杨**主张返还装修款差价应否支持；2.龙湖公司是否存在逾期交房的违约行为；3.杨**主张房屋面积差价应否支持。 关于返还装修款差价。一审法院认为，根据《买卖合同》第四条“商品房基本情况”和第八条“计价方式与价款”的约定，以及《委托装修协议》第八条关于“本协议项下的装修费用已包含在杨**向龙湖公司支付的该房屋总价款中，杨**无须另行支付”的约定，能够证明案涉房屋系按套内建筑面积计算购房总价款，购房总价款没有针对装修部分单独计价或拆分销售，并非在毛坯房之外由龙湖公司另行提供装修服务。因商品房本身属于交易商品，在销售中必然包含开发商的可得利润，合同约定的装修价值应是开发商综合交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等因素后，经交易双方自愿平等协商达成的合意，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加。本案中，龙湖公司出售的系精装房，并将装修价包含在购房总价款中一并作价，龙湖公司作为出卖人根据市场因素享有自主定价权，杨**作为买受人享有自主选择权，因此，双方对案涉房屋装修标准的约定，应是基于合同附件六《关于装饰装修及相关标准的约定》就案涉房屋精装修总价达成一致的意思表示，而非基于合同附件六约定的装修标准所计算的装修工程造价。不论《商品房买卖合同（预售）》中是否对装修标准的具体金额有约定，也不论合同备案信息中是否分别载明清水价与装修成交价，购房人以房屋的实际装修工程造价与约定装修成交价之间存在差价为由要求出卖人退还，均缺乏事实和法律依据。故，杨**关于对案涉房屋实际装修工程造价进行鉴定的申请所对应的待证事实，与本案中其要求退还装修差额款的主张能否成立之间，不具有关联性。如果杨**认为龙湖公司未按合同附件六的装修标准交付房屋，可依约要求龙湖公司按此标准履行，但即使龙湖公司对案涉房屋装修使用的设备、材料不符合约定的事实客观成立，该事实亦不构成杨**在支付包含装修款在内的购房总价款后要求龙湖公司返还装修价差的依据。故其主张龙湖公司赔偿实际装修价值与约定装修价值差价的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于逾期交房违约金。一审法院认为，双方签订的《买卖合同》约定交付条件为交付给杨**时已取得建设工程竣工验收合格证明及房屋面积实测报告书。案涉房屋于2019年1月2日取得建筑面积测绘成果验收合格证明，于2019年5月7日取得竣工验收合格。杨**于2019年6月27日收房，未超过合同约定的交付时间（2019年7月15日），故杨**主张逾期交房违约金的请求，一审法院不予支持。 关于返还房屋实际面积（套内面积）的差价。一审法院认为，《四川省商品房买卖合同（预售）》约定的房屋面积测绘单位为四川准量行测绘有限责任公司，该测绘公司及测绘人员具有相关的测绘资质，杨**未提供证据证实测绘公司及测绘人员有违法及违反相关程序的行为，四川准量行测绘有限责任公司出具的《房屋建筑面积测绘成果报告》一审法院予以采纳，故杨**主张对案涉房屋面积进行鉴定，进而主张面积补差的诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回杨**的诉讼请求。一审案件受理费4360元，减半收取计2180元，由杨**负担。 本院二审对一审法院审理查明事实依法予以确认。二审另查明：案涉项目取得初始产权登记的时间为2019年12月25日，案涉房屋取得不动产权证书的时间为2020年5月12日。龙湖公司陈述案涉项目的《房屋建筑面积测绘成果报告》已在住建部门备案。杨**于2020年10月20日领取了不动产权证书。 本院认为，本案争议的焦点为：1.杨**主张龙湖公司返还装修差价及利息损失的诉讼请求是否成立；2.杨**主张龙湖公司支付逾期交付案涉房屋违约金的诉讼请求是否成立；3.杨**主张面积补差的诉讼请求是否成立。本院对此评述如下： 关于杨**主张龙湖公司返还装修差价及利息的诉讼请求是否成立的问题。杨**主张双方在合同中对装修价格进行了约定，后经其委托鉴定机构进行评估发现装修价值未能达到约定的装修标准，因此龙湖公司应当返还其装修差价。本院认为，杨**与龙湖公司签订的案涉《买卖合同》、《补充协议》、附件及《委托装修协议》不违反法律、行政法规的禁止性规定，系双方真实意思表示，对双方具有约束力。因此，案涉《买卖合同》、《补充协议》、附件及《委托装修协议》，应作为确定双方权利义务的依据。首先，案涉《买卖合同》中，虽有装修标准的约定，但合同中，双方对商品房的装饰装修及相关设备标准还通过附件六的形式进行了详细约定。此外，案涉《买卖合同》第八条关于计价方式与价款约定，案涉房屋以套内建筑面积计算价款，《补充协议》也明确约定交易标的为带装饰装修的房屋。故案涉房屋系成品住宅，龙湖公司系将装修价包含在房屋总价中一并计价。装修款显然并非指房屋装修的造价或成本，亦非仅指装修材料价格人工价格之和，而是房屋装修的销售价。按照不包括商品房在内的所有的商品交易惯例，交易价格除商品成本之外，至少还应包括税金规费、管理成本、利润等应予合理考虑的计价因素。其次，双方在《委托装修协议》中的约定即“双方同意：在接收该房屋时，杨**对委托龙湖公司按照本协议及相关附件约定进行的装修不持异议，因装修原因导致该房屋与购房合同约定的交付标准不一致的，杨**同意接受该房屋现状，并不因此向龙湖公司追究任何责任；”以及杨**出具的《声明与承诺书》中的内容，可知杨**对房屋交易价格情况知晓且作出相应承诺。据此，该价款系经双方磋商达成的合意成交价，不应当单独拆分。本院认为，一审法院对杨**主张龙湖公司应向其返还装修款差价的请求不予支持并无不当，本院依法维持。 关于杨**主张龙湖公司支付逾期交付案涉房屋违约金的诉讼请求是否成立的问题。杨**主张案涉房屋在交付时并未进行竣工验收备案，本院认为，龙湖公司在交房前已根据合同约定取得了建筑面积测绘成果验收合格证明以及案涉工程的竣工验收报告，已达到合同约定的交付条件。且杨**于2019年6月27日收房，未超过合同约定的交付时间。此外，本案中并未存在相关行政部门对案涉项目竣工验收合格报告作出不符合规定的认定。故一审法院对杨**要求支付逾期交房违约金的请求不予支持并无不当，本院依法予以维持。 关于杨**主张面积补差的诉讼请求是否成立的问题。本院认为，当事人对于其主张，应当提供证据予以证明，杨**在龙湖公司提供了具有相应鉴定资质的测绘机构所出具的有效测绘报告，案涉房屋已经取得了不动产权登记证书。故一审法院对杨**提出的鉴定不予准许，对于杨**主张龙湖公司向其返还案涉房屋面积差价的请求不予支持，并无不当，本院依法予以维持。 综上所述，杨**的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费5208元，由杨**负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  冯 璐 二〇二一年七月十三日 法官助理  刘 杨 书 记 员  何佳林