安徽省滁州市南谯区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1103民初1750号 原告：滁州市不动产登记中心，住所地安徽省滁州市南谯区龙蟠大道99号，统一社会信用代码12341100486089382G。 法定代表人：周立凯，该中心主任。 委托诉讼代理人：许浩，该单位办公室副主任。 委托诉讼代理人：曾朝阳，安徽苏滁律师事务所律师。 被告：张云华，女，1990年7月15日出生，汉族，住安徽省来安县。 委托诉讼代理人：马艳，安徽永阳律师事务所律师。 第三人：刘永菊，女，1991年9月1日出生，汉族，户籍地安徽省来安县。 委托诉讼代理人：马小，安徽江安律师事务所律师。 第三人：张锦珊，女，1979年9月15日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。 原告滁州市不动产登记中心（以下简称不动产登记中心）与被告张云华、第三人刘永菊、第三人张锦珊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案受理，本院于2021年4月30日根据原告的申请追加张锦珊作为第三人参加诉讼，依法适用简易程序，于2021年4月19日第一次公开开庭进行了审理，原告不动产登记中心的委托诉讼代理人许浩、曾朝阳，被告张云华的委托诉讼代理人马艳，第三人刘永菊的委托诉讼代理人马小到庭参加诉讼。2021年5月19日第二次公开开庭进行了审理，原告不动产登记中心的委托诉讼代理人许浩、曾朝阳，被告张云华的委托诉讼代理人马艳，第三人张锦珊到庭参加诉讼，第三人刘永菊经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告不动产登记中心向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年3月9日签订的湖心西路127号、湖心西路129号《房产租赁合同书》；2.判令第三人刘永菊立即搬出其使用的滁州市南谯区湖心西路127号、129号门面房，将房屋交还给原告；3.被告支付原告房屋租金121508元（2019年1月1日计算至2021年3月31日），之后的租金、房屋占用费按每月5062.83元继续计算至房屋返还之日止；4.被告支付原告违约金17088元（计算至2021年3月31日），自2021年4月1日起，以121508元为基数，按年利率10%计算至款付清时止；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年2月4日，张云华通过公开竞价的方式分别取得原告位于滁州市的承租权，租金分别为每年29930元、30824元，租赁期间均为三年即从2016年1月1日起至2018年12月31日止，双方签订了《房产租赁合同书》，被告交纳了履约保证金4000元。2018年，张云华在原告不知情的情况下将承租的房屋转租给了第三人，第三人在此经营滁州市南谯区菡美美容店（现已注销）。合同到期后，原、被告未重新订立租赁合同，双方的租赁期限为不定期。因被告未支付自合同到期后至今的房租，原告经催要未果，故请求解除双方订立的《房产租赁合同书》，同时，第三人应搬离现在使用的房屋，并将房屋交还原告。另，根据合同约定，被告逾期支付租金应交纳滞纳金，逾期15日未支付租金的没收履约保证金；受疫情影响，2020年免除租金三个月。 被告张云华辩称，1.原告诉称有与事实不符的情况。2.被告不欠原告房租。3.原、被告之间在2017年5月24日原告同意被告转租时双方已解除了本案合同，双方之间不存在房屋租赁合同；被告在2017年5月24日已将房屋交付给原告同意的租赁人张锦珊，既不欠房租，也不存在什么房屋占用费；转租是经过原告同意的，双方不存在什么违约情况，更不应承担什么违约金。4.请求驳回原告诉请，详见书面答辩状。5、第一次庭审查明案涉两间房屋在2018年5月4日由原告和第三人张锦珊转租给了第三人刘永菊承租使用，在被告提供的工商登记材料中有明确记载，因为本案被告承租的到期的期限是2018年年底，到期后是由第三人张锦珊使用，到2018年5月4日经原告签字盖章后同意转租给了刘永菊，此次转租被告不知道，也没参与，更没有同意其转租，所以原告与第三人张锦珊转租后的房租和被告没有任何关系，原告没有任何理由向被告主张2019年至今的房租。 第三人刘永菊第一次庭审述称，1.2018年3月第三人刘永菊进入张锦珊经营的菡美美容店上班，后与张锦珊合伙经营该美容店，刘永菊现早已退出湖心西路127号、湖心西路129号门面房。2.湖心西路127号、湖心西路129号门面房原告可随时进入，无需由人民法院判令第三人返还。 第三人张锦珊述称，2017年5月份被告张云华把案涉南谯区菡美美容院转租给我经营，到2018年5月4日我就把案涉美容院转给了刘永菊，刘永菊自己申请了一个店面名叫南谯区菡美美容店，我跟原告没有签订任何合同，2018年11月16日由我姐张锦曼向原告转账了60754元，是2018年一年的房租，我有银行流水记录。 经审理查明：被告张云华于2016年2月4日通过公开竞价的方式分别取得位于滁州市的承租权。2016年3月9日，原告不动产登记中心（甲方）与被告张云华（乙方）签订《滁州市不动产登记中心门面房招租项目房产租赁合同书》2份，合同主要约定：乙方于2016年2月4日通过公开竞价的方式竞得位于滁州市的承租权，甲方将上述两间门面房出租给乙方使用；乙方租用合同标的物的用途为美容；租赁期限均为三年，即从2016年1月1日起至2018年12月31日止；租金分别为29930元／年、30824元／年，先付后租，第一年租金在签订合同时交纳，以后每年租金在该年度开始计算前一个月交纳（每年12月1日）；承租期内原则上不得转租，特殊情况下确需转租（让）的，须经甲方书面同意并由甲方和乙方共同商定转租相关事宜；租赁期满后，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满前2个月内书面通知甲方，经甲方同意后，按规定程序参加市场公开竞价招租，在同等条件下，乙方享有优先承租权，如乙方在规定期限内不通知甲方，视为放弃优先承租权。 被告张云华于2015年7月22日注册“滁州市南谯区函美美容店”，登记经营场所为滁州市南谯区湖心路127、129号，类型为个体工商户。2017年5月24日，该店注销，由第三人张锦珊于同日注册为“滁州市南谯区菡美美容院”；原告不动产登记中心在上述两份租赁合同末尾处备注“同意该铺面转由张锦珊经营至2018年12月31日”，并加盖单位公章；被告张云华与第三人张锦珊于同日签订《转迁合同》，载明：“2017年5月24日本人张云华将店面127号、129号让张锦珊经营，日期：2017年5月24日至2018年12月31日”。2018年5月4日，滁州市南谯区菡美美容院注销，由第三人刘永菊于同日注册为“滁州市南谯区菡美美容店”；原告不动产登记中心在上述两份租赁合同末尾处备注“同意该铺面转由刘永菊经营至2018年12月31日”，并加盖单位公章；第三人张锦珊（甲方）与第三人刘永菊（乙方）于同日签订《租房协议》，协议主要约定：“甲方将位于湖心西路127、129号店铺出租给乙方经营使用，租期暂定为7个月，租金为5000/月”；第三人刘永菊于当日占有经营使用涉案两间门面房至今。2021年3月16日，滁州市南谯区菡美美容店注销。 另查明，被告张云华于2017年2月9日向原告支付60754元。第三人张锦珊于2018年12月16日委托其姐姐向原告支付60754元，之后至今，被告张云华、第三人张锦珊、第三人刘永菊未向原告支付过案涉租赁费。本院于2021年4月16日向被告张云华送达诉状副本等诉讼材料。 上述事实，有原告、被告、第三人提交的各项证据及当事人的陈述在卷为凭，予以认定。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因双方租赁法律事实持续到持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。本案中，原、被告签订的房产租赁合同书，均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。原告在租赁期限届满后主张解除原、被告签订的两份租赁合同，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。本院于2021年4月16日向被告张云华送达了起诉状副本，案涉两份房产租赁合同书于2021年4月16日解除。原告不动产登记中心作为案涉门面房的合法出租人，有权收取租金、在租赁合同约定的租赁期限届满后收回租赁房屋等权利。租赁期限届满，出租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。租赁房屋被转租的，就出租人与次承租人的关系而言，次出租人的租赁权不能对抗出租人。房屋租赁合同约定的租赁期限届满，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋。本案中，被告张云华在租赁涉案商铺后将房屋转租给第三人张锦珊，张锦珊在转租后又将房屋转租给第三人刘永菊，现刘永菊在转租合同租赁期限届满后，至今未将两间门面房交还于原告，原告作为房屋的合法出租人，有权要求房屋的占有人返还租赁房屋，故对原告要求第三人刘永菊立即搬出其使用的滁州市南谯区湖心西路127号、129号门面房并将房屋交还的诉讼请求，本院予以支持。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2021年12月23日修正）第十三条规定，房屋租赁合同履行期限届满，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，第三人刘永菊在房产租赁合同书以及转租合同租赁期限届满后，仍实际占有、使用原告的房屋，故对第三人刘永菊逾期腾房给原告造成的房屋使用费损失，应当由第三人刘永菊承担。且次承租人张锦珊交纳的租赁费是直接支付给原告，原告对此亦无异议，张云华也从未向刘永菊收取过房屋占有使用费，故对原告主张被告张云华支付房屋租金及违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条，第七百零三条、第七百一十六条、第七百三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、第十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2021年12月23日修正）第十三条之规定，判决如下： 一、原告滁州市不动产登记中心、被告张云华于2016年3月9日签订的两份《滁州市不动产登记中心门面房招租项目房产租赁合同书》均于2021年4月16日解除； 二、第三人刘永菊于本判决生效之日起五日内腾空搬离位于安徽省滁州市南谯区房屋两间并将该房交付于原告滁州市不动产登记中心； 三、驳回原告滁州市不动产登记中心的其他诉讼请求。 案件受理费3232元，减半收取1616元，由原告滁州市不动产登记中心负担1456元，第三人刘永菊负担160元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  盛军 二〇二一年七月二十三日 书记员  李静 附本案适用法律、司法解释条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2021年12月23日修正） 第十三条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。