云南省祥云县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）云2923民初1093号 原告：云南祥云农村商业银行股份有限公司。统一社会信用代码：91532900MA6K99G95C。住所地：云南省大理白族自治州祥云县祥城镇清红路西侧彩云路北侧。 法定代表人：王家禄，董事长。 委托诉讼代理人：闻颖、芮刚，云南展腾律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：杨增贵，男，1976年11月26日生，汉族，云南省祥云县人，初中文化，农民，住云南省大理白族自治州祥云县。 被告：赵家丽，女，1982年3月6日生，汉族，云南省祥云县人，高中文化，农民，住云南省大理白族自治州祥云县。 被告：祥云融兴房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91532923577273038J。住所地：云南省大理白族自治州祥云县祥城镇龙凤街北侧。 法定代表人：邹子全，总经理。 委托诉讼代理人：王莉莉，云南正圣律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 原告云南祥云农村商业银行股份有限公司（以下简称“祥云农商行”）诉被告杨增贵、赵家丽、祥云融兴房地产开发有限公司（以下简称“融兴公司”）金融借款合同纠纷一案，本院2021年3月31日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人闻颖，被告杨增贵、赵家丽，被告融兴公司的委托诉讼代理人王莉莉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告祥云农商行向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告之间签订的合同编号为1003010473160608510000020的《个人购房借款合同》；二、判令被告杨增贵、赵家丽立即归还原告借款本金341903.33元及截至2021年03月01日止的利息、罚息16328.16元；三、判令被告杨增贵、赵家丽向原告支付自2021年03月02日起至借款本息还清之日止的罚息、复利（利率按合同约定计算）；四、判令被告杨增贵、赵家丽向原告支付为实现债权而承担的律师费5000.00元；五、判令被告融兴公司对上述四项诉讼请求承担连带清偿责任；六、确定原告对被告杨增贵、赵家丽所购的位于祥云县房产及国有土地使用权享有抵押权，并有权对该房屋及土地使用权折价或拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；七、本案案件受理费全部由被告承担。事实与理由：被告杨增贵、赵家丽系夫妻关系，二人于2016年4月20日与被告融兴公司签订《商品房购销合同》【合同编号：ＲＸ住071】，约定被告杨增贵、赵家丽向被告融兴公司购买位于祥云县房产，房屋总价款为609800.00元，其中首付款189800.00元，按揭贷款420000.00元。被告杨增贵、赵家丽为履行上述《商品房购销合同》的约定，于2016年6月8日向原告申请按揭贷款。同日，原告与被告杨增贵、赵家丽签订《个人购房借款合同》（合同编1003010473160608510000020号），合同约定原告为被告杨增贵、赵家丽提供借款420000.00元，借款期限为180个月，自2016年6月8日至2031年6月8日止，借款年利率为⒋9%，还款方式为：按月等额本息还款。此外，合同对调息方式、罚息、费用承担、违约责任等进行了明确约定。其次，《个人购房借款合同》约定：被告杨增贵、赵家丽以其二人所购买的祥云县房屋及土地使用权为上述借款提供抵押担保，担保范围包括借款本金、利息、罚息、违约金、抵押权人为实现债权而发生的费用及其他应付费用等。原告对抵押物享有优先受偿权；一切实现抵押权所需费用（包括但不限于评估费、律师费等）由担保人承担，担保人承诺若不按时偿还贷款，同意原告处置其房产。同时，原告与被告杨增贵、赵家丽依法对抵押物办理了抵押预登记。另外，《个人购房借款合同》约定：被告融兴公司对上述借款提供附条件连带责任担保。担保范围包括借款本金、利息、罚息、违约金、抵押权人为实现债权和相关从权利而发生的费用及其他应付费用等，同时还对保证方式、保证期间等做出详细约定。 2016年6月8日，原告根据前述借款合同向被告杨增贵、赵家丽发放贷款。借款后，被告杨增贵、赵家丽偿还了部分款项。但从2020年3月起，被告杨增贵、赵家丽未按期还款，截止至2021年3月1日被告尚欠原告本金341,903.33元和罚息16,328.16元。经原告多次催要，被告至今仍未履行还本付息义务，严重侵犯原告的合法权益。 被告杨增贵、赵家丽辩称：对原告起诉的事实以及签订借款合同等事实无异议。从2020年3月开始断断续续没有按时还款，对原告主张尚欠借款本金为341,903.33元及相应利息、罚息、复利无异议。因答辩人承包做工程过程中借了部分民间借贷，加之工地上出了工伤事故，所以无法还款。现在请求原告宽限一个月时间。 被告融兴公司辩称：一、对被告杨增贵、赵家丽向答辩人购买房屋且以按揭贷款的方式向原告贷款的事实无异议。按照个人购房借款合同，答辩人作为附条件连带责任担保人，保证期间为贷款到期之日起两年。本案的贷款尚未到期；二、本案购房合同约定的房产同时也作为抵押担保，在借款人未按时偿还贷款的时候，应该优先以其抵押的房产拍买价款对原告方予以归还。请法庭查明事实依法判处。 为支持自己的诉讼主张，原告向法庭提交了下列证据：A1、营业执照复印件1份、金融许可证复印件1份、法定代表人身份证明原件1份、《中国银监会云南监管局文件》复印件1份；A2、杨增贵、赵家丽身份证复印件各1份、杨增贵、赵家丽户口册复印件各1份、杨增贵、赵家丽结婚证复印件各1份；A3、商品房购销合同【合同编号：RX住071】复印件1份；A4、个人购房借款合同【合同编号：10030104731608510000020】复印件1份；A5、借款借据原件1份、贷款帐原件1份；A6、房屋他项权证复印件1份；A7、个人逾期催收通知书复印件2份、督促履行担保责任通知书复印件3份；A8、民事委托协议书原件1份、云南增值税电子发票原件1份，证明原告为实现债权支出律师费5000元。 经法庭质证，被告杨增贵、赵家丽和融兴公司对上述证据均无异议。本院审查认为，上述证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联，本院予以确认。 三被告未提交证据。 根据当事人的陈述及本院认定的证据，本院确认以下案件事实：原告系经相关部门许可经营吸收公众存款、发放人民币短期、中期和长期贷款等业务的股份有限公司。被告杨增贵、赵家丽系夫妻关系，二人于2016年4月20日与被告融兴公司签订《商品房购销合同》【合同编号：ＲＸ住071】，约定被告杨增贵、赵家丽向被告融兴公司购买位于祥云县房产，房屋总价款为609800.00元，其中首付款189800.00元，按揭贷款420000.00元。被告杨增贵、赵家丽为履行上述《商品房购销合同》，于2016年6月8日向原告申请按揭贷款。同日，原告与被告杨增贵、赵家丽签订《个人购房借款合同》（合同编1003010473160608510000020号），合同约定原告为被告杨增贵、赵家丽提供借款420000.00元，借款期限为180个月，自2016年6月8日至2031年6月8日止，借款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础上／下浮0%，即年利率为⒋9%，合同期内，如遇中国人民银行调整贷款基准利率，则本合同项下借款利率将按年进行调整，本合同利率调整确定日期为利率调整之次年的1月1日，如遇人民银行在一个日历年度内进行两次或两次以上利率调整的，以该日历年度最后一次调整的利率为基础，利率浮动比例不变；还款方式为：按月等额本息还款。借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利息按本合同约定的利率基础上加收50%确定。合同还对违约责任等进行了明确约定。《个人购房借款合同》同时约定，被告杨增贵、赵家丽以其二人所购前述房产为上述借款提供抵押担保，担保范围包括借款本金、利息、罚息、违约金、抵押权人为实现债权而发生的费用及其他应付费用等。同日，原告与被告杨增贵、赵家丽依法对抵押物办理了抵押预登记（至今未办理正式抵押登记手续）。《个人购房借款合同》还约定，被告融兴公司对上述借款提供附条件连带责任担保，担保范围包括借款本金、利息、罚息、违约金、抵押权人为实现债权和相关从权利而发生的费用及其他应付费用等，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人根据合同约定宣布贷款提前到期的，则保证期间为贷款提前到期之日起两年。如果同时满足下列条件的，保证人对该等条件同时满足之日起至借款到期的借款人债务免除保证责任：1.案涉抵押房产正式抵押登记手续办理完毕；2.贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证。 前述合同签订后，原告根据合同约定向被告杨增贵、赵家丽发放了相应的贷款。借款后，被告杨增贵、赵家丽偿还了部分款项。但从2020年3月起，被告杨增贵、赵家丽未按期还款，截止至2021年3月1日，尚欠原告本金341,903.33元和罚息16,328.16元。经原告多次催要，被告至今仍未履行还本付息义务。 原告于2021年3月31日向本院起诉。原告与云南展腾律师事务所律师签订《民事委托协议书》，约定原告应支付本案律师代理费5000元，并已经实际支付。 本院认为：合法的借款关系应受法律的保护。原告与被告杨增贵、赵家丽、融兴公司签订的《个人购房担保借款合同》，系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。当事人应依照合同约定履行义务。本案中，被告杨增贵、赵家丽在贷款合同期内连续三个付款期以上未按时偿还贷款本息，已构成违约，应承担相应的违约责任。依照合同约定，原告有权解除合同，要求被告提前清偿全部贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用。经原告催收后，仍未履行还款义务，因此，原告关于要求解除与被告签订的《个人购房借款合同》的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。合同解除后，借款人杨增贵、赵家丽应及时归还借款本息，原告要求被告杨增贵、赵家丽归还本案所涉贷款本息（含罚息、复利）的诉请，本院予以支持。 原告与被告签订的《个人购房借款合同》约定“由于借款人、担保人和共同还款人没有按照合同约定履行各自的义务，应承担贷款人为实现债权和从权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费……律师代理费等……”，因此，原告要求被告支付律师费5000元的诉请，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 被告融兴公司自愿为本案案涉贷款提供附条件连带责任保证担保，担保的范围包括全部贷款本金及利息、逾期利息、罚息、复利和律师费等贷款人实现债权的一切费用。现案涉抵押房屋仅办理了抵押预告登记，至今未能办理正式抵押登记手续。被告融兴公司保证担保责任尚未终止，故原告要求被告融兴公司对前述贷款本金、利息、罚息、复利和律师代理费承担连带清偿责任的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告融兴公司承担保证担保责任后，有权向杨增贵、赵家丽追偿。 被告杨增贵、赵家丽所购买的案涉房产，虽然办理抵押预告登记，但至今未能办理不动产权证，未能办理正式抵押登记，至今未设立抵押权。因此，原告作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并不享有抵押担保物权，原告请求确认其对案涉房产享有优先受偿的权利的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，案经合议庭评议，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第一款、第四百零二条、第五百零九条、第五百六十二条第二款、第五百七十七条、第五百八十四条、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告云南祥云农村商业银行股份有限公司与被告杨增贵、赵家丽签订的《个人购房借款合同》（合同编号1003010473160608510000020）； 二、被告杨增贵、赵家丽于本判决生效后十五日内偿还原告云南祥云农村商业银行股份有限公司贷款本金341,903.33元以及截止2021年3月1日止的利息、罚息16,328.16元，并支付自2021年3月2日起至款项清偿之日止按照合同约定给付的罚息和复利； 三、被告杨增贵、赵家丽于本判决生效后十五日内偿还原告云南祥云农村商业银行股份有限公司为实现债权而发生的律师代理费5000元； 四、被告祥云融兴房地产开发有限公司对上述第二、三项确定的清偿义务承担连带清偿责任； 五、被告祥云融兴房地产开发有限公司承担保证担保责任后，有权向债务人杨增贵、赵家丽追偿； 六、驳回原告云南祥云农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6748元，由被告杨增贵、赵家丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。 审 判 长  李福荣 人民陪审员  蔡兴亮 人民陪审员  和丽琼 二〇二一年七月五日 书 记 员  杨靖龙