四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终10019号 上诉人（原审原告）：姚新民，男，1950年10月25日出生，汉族，住四川省大邑县。 上诉人（原审原告）：李桂华，女，1950年4月27日出生，汉族，住四川省大邑县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：段文琪，北京金杜（成都）律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：于庆，北京金杜（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李民，男，1969年8月23日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：黄海坤，北京市天元（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梅怡悦，北京市天元（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都因明房地产有限公司，住所地四川省成都市大邑县晋康镇工业大道269号。 法定代表人：魏健，总经理。 上诉人姚新民、李桂华因与被上诉人李民、成都因明房地产有限公司（以下简称因明公司）第三人撤销之诉一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民撤9号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 姚新民、李桂华上诉请求：撤销成都市成华区人民法院（2020）川0108民撤9号民事判决，改判支持姚新民、李桂华的全部诉讼请求；诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、根据最高人民法院的相关类案判决，出售人将房屋出售后，虽未办理权属转移登记，但出售人对案涉房屋已无处分权，设立的抵押无效。姚新民、李桂华与因明公司签署了购房合同、支付了全部房款。2011年11月24日，因明公司向姚新民、李桂华交付了案涉房屋，姚新民、李桂华收房后进行了装修并将案涉房屋出租，实际占有房屋至今。姚新民、李桂华行使了所有权中的占有、使用、收益及处分职能，因明公司对案涉房屋已无处分权。案涉抵押设立时，因明公司法定代表人魏建已告知李民案涉房屋上存在抵押，并且李民在前期的房屋买卖合同纠纷一案中自认曾到案涉房屋现场查看，也看到房屋进行装修和出租，李民存在恶意或重大过失，其对案涉房屋不享有抵押权。 二、李民与因明公司之间同时签署两份《借款协议》，实际上履行的是无抵押担保的那一份，并非是对合同的变更，一审对此事实认定错误。有抵押担保的借款协议未实际履行，主债权债务未发生，李民行使抵押权的前提不存在。同时，李民与因明公司之间不存在真实的借款及抵押关系，双方之间的借款及抵押行为无效。 三、本案属于有相反证据证明案涉房屋的所有权人并非登记记载主体的情形，姚新民、李桂华为案涉房屋的真实所有权人，可以对抗非善意第三人设立的抵押权。1.有相反证据证明房屋登记权利人与实际权利人不一致时，不应当以登记之公信力否认真实权利的存在，应当保护真实权利人利益。姚新民、李桂华多次催促因明公司办理房屋权属登记，但因明公司以资金周转出现问题，没有资金交付相关税费为由，至今未为姚新民、李桂华办理房屋的备案及登记，姚新民、李桂华对房屋未过户不存在任何过错。2.李民未尽一般人的注意义务，系非善意第三人，甚至存在恶意，不能取得案涉房屋上的抵押权。3.因明公司为其实际控制人邓光伟提供担保，属于公司为其实际控制人对外提供担保的情形，未经股东会或董事会决议，该担保无效。 四、姚新民与因明公司之间签署房屋抵工程款协议是基于姚新民与因明公司之间的建设工程施工承包合同，姚新民作为承包人对涉案工程的变价款享有工程款优先受偿权，双方约定以房屋抵偿欠付工程款是法律允许的，实现工程款优先受偿一种方式，虽然没有及时办理过户登记，但是承包人享有的优先权并不因所有权的未办理登记而丧失其法律上的利益，该工程款优先权是当然优于抵押权的，因此本案应当优先保护姚新民的权利。 李民辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，一审判决应予以维持。 一、姚新民、李桂华并非（2018）川0108民初1085号案件的利害关系人。1.姚新民、李桂华并非李民与因明公司之间借款关系的利害关系人，无权请求撤销（2018）川0108民初1085号案件中判决因明公司向李民还本付息之相应判决。2.姚新民、李桂华并非李民与因明公司之间抵押关系的利害关系人，生效判决均已认定姚新民、李桂华对案涉房屋不具有所有权，仅因签订《房屋买卖合同》而对因明公司享有合同债权。姚新民、李桂华对因明公司享有的债权与李民对案涉房屋享有的抵押物权并不具有任何利害关系，因此姚新民、李桂华无权请求撤销（2018）川0108民初1085号案件中判决李民对案涉房屋享有抵押权及优先受偿权之相应判决。 二、即便姚新民、李桂华系提起第三人撤销之诉的适格主体，其上诉请求也不成立。 1.因明公司将房屋抵押给李民系有权处分，设立的抵押有效。四川省高级人民法院（2018）民再193号案认定“由于案涉房屋买卖合同并未办理备案登记，也未办理过户登记，案涉房屋的所有权并未转移，仍在因明公司名下，因明公司处分案涉房屋并不构成无权处分”。2.李民与因明公司之间的借款及抵押关系真实合法有效。李民与因明公司签署的两份《借款协议》具有明显的关联性和互补性，系同一借款事实，且各方从未否认过案涉借款与抵押之间的关联性。3.姚新民、李桂华并非案涉房屋的所有权人，不能对抗李民对案涉房屋享有的抵押物权。房屋买受人可自行前往房管局办理合同备案登记，姚新民、李桂华在住宅已经办理合同备案登记的情况下，怠于办理7间商铺的合同备案登记，应承担怠于保护、行使自身权利的不良法律后果。4.生效判决认可因明公司系案涉借款的债务人，因明公司以己方财产为己方债务提供抵押担保，不属于需要经过股东会或董事会决议之担保事宜。5.（2018）川0108民初1085号民事判决没有损害姚新民、李桂华权益，且姚新民、李桂华违反了一事不再理原则。相同事实相同理由相同证据已经在姚新民、李桂华诉因明公司、李民房屋买卖合同纠纷之中提起过，被多级法院驳回其请求。 三、姚新民、李桂华所称的建设工程款优先受偿权要优先于抵押权是基于类案判决，但是本案与案例情形并不一致。姚新民不是案涉工程承包人，承包人是成都市鑫宏建筑工程有限公司（以下简称鑫宏公司）。鑫宏公司和因明公司签署补充协议明确了姚新民提供的资金为垫付，在法律性质上属于借款，不属于有优先权的建筑工程款。 四、姚新民和李桂华在2015年之前所谓的商品房买卖是一种担保行为。姚新民和李桂华存在过错，其仅对住宅办理抵押，未对商铺办理抵押，系其怠于行使权利。 因明公司未作答辩。 姚新民、李桂华向一审法院提出诉讼请求：请求依法撤销成都市成华区人民法院（2018）川0108民初1085号民事判决第一项、第二项。 一审法院认定事实如下： 姚新民借用案外人鑫宏公司资质承建了因明公司开发的位于成都市大邑县“杜松雅韵”房地产工程项目。2011年姚新民、李桂华与因明公司约定因明公司将其开发的“杜松雅韵”1号楼xx1号至xx号7间商铺、xx1号住宅以总价8011130元抵扣应付姚新民的工程款。2011年9月23日，姚新民、李桂华与因明公司签订了八份《商品房买卖合同》，合同约定，因明公司将上述房屋及商铺卖给姚新民、李桂华，并与2012年6月30日前办理权属登记手续。2011年9月25日，因明公司向姚新民、李桂华出具了八份《收据》，列明了姚新民、李桂华已支付上述房屋对应的价款共计8011130元，且在收据上均注明“抵工程款”。因明公司出售给姚新民、李桂华的上述房屋，除住宅办理了备案登记，其余七间商铺一直未办理备案登记。 2014年7月10日，因明公司与李民签订了《借款协议》，协议约定，李民出借资金1500万元给因明公司，双方同时签订了《抵押合同》，合同约定，因明公司以“杜松雅韵”xx1号、xx2-xx7号七间商铺抵押给李民，并于2014年7月15日办理了他项权证。 因因明公司未偿还李民借款，2018年1月26日，李民向一审法院提起诉讼，要求因明公司偿还借款本金10000000元及利息，并要求确认其对“杜松雅韵”xx1号、xx2-x7号房屋享有抵押权，确认其就上述房屋变卖价款享有优先受偿权，一审法院于2018年6月13日作出（2018）川0108民初1085号民事判决书，判决确认因明公司应偿还李民借款本金10000000元及利息，同时确认李民对案涉房屋变卖价款享有优先受偿权。李民收到判决后，于2018年10月9日向包括成都鑫固建筑劳务有限公司（其法定代理人系姚新民）在内的案涉房屋的使用人发出通知函，告知成都鑫固建筑劳务有限公司等房屋使用人因为因明公司向李民借款，将案涉房屋抵押给李民，成都鑫固建筑劳务有限公司于2018年10月10日签收。 一审审理中，姚新民、李桂华表示，2011年底，因明公司将案涉房屋交付给了姚新民、李桂华，其将上述房屋出租收取租金至今。 一审法院认定上述事实，采信的证据有双方当事人身份信息、（2018）川0108民初1085号民事判决书、（2018）川0108民申983号民事裁定书、（2018）川0108n申5558号案件询问笔录、（2019）川民再193号民事判决书、借款协议及抵押合同、商品房买卖合同、收据、情况说明、通知函、EMS快递单等。 一审法院认为，姚新民、李桂华提起第三人撤销诉讼是否超过撤销期限的问题，成都市中级人民法院（2020）川01民终9901号民事裁定书已作处理，一审法院不再赘述。 因明公司在2011年9月将案涉房屋出售给姚新民、李桂华后，一直未为姚新民、李桂华办理备案登记和预告登记，也未将案涉房屋产权办理给姚新民、李桂华，该房屋产权一直登记在因明公司名下，因明公司于2014年7月向李民借款时，将案涉房屋抵押给李明，并办理了抵押登记，李民取得了案涉房屋的他项权证，本案姚新民、李桂华主张对案涉房屋享有所有权，而李民则主张对案涉房屋享有担保物权，本案争议焦点在于案涉房屋物权应归属于哪一方，《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”、第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，根据物权法上述规定，确定不动产物权原则上应当以登记为准，本案因明公司向李民借款时，将案涉房屋抵押给李民，李民取得了案涉房屋他项权证，姚新民、李桂华向因明公司购买案涉房屋时间虽在前，且实际使用了案涉房屋，但案涉房屋产权一直未转移登记至姚新民、李桂华名下，且也未办理预告登记，姚新民、李桂华实际占有使用案涉房屋的行为，不能对抗已登记的抵押权人；姚新民、李桂华主张李民与因明公司备案登记的借款合同与实际履行借款合同约定利息标准不一致，备案的借款合同未实际履行，以及李民出借的15000000元有5000000元系在抵押登记办理前的借款，办理抵押登记备案的借款合同实际未履行的主张，一审法院审查认为，因明公司向李民借款，将案涉房屋抵押给李明，即使双方对借款利息、借款金额有变更，并不影响抵押合同的效力，一审法院对姚新民、李桂华该项主张不予采信，姚新民、李桂华主张李民非善意取得抵押权，因李民取得抵押权时，案涉房屋产权仍在因明公司名下，李民也提交证据证明其实际出借了资金给因明公司，姚新民、李桂华未提交证据证明李民的债权不真实，未证明李民与因明公司存在恶意串通情形，一审法院对姚新民、李桂华关于李民非善意取得抵押权的主张不予采信；姚新民、李桂华主张因明公司将案涉房屋抵押给李民，未经公司股东决议无效，因借款合同约定的借款人本身系因明公司，股东是否形成同意担保决议，并不影响抵押合同效力，至于因明公司是否将所借资金交由他人使用，系公司内部管理，因此姚新民、李桂华关于股东未同意担保，抵押合同无效的主张亦不能成立。综上，一审法院认为，姚新民、李桂华在与因明公司签订《商品房屋买卖合同》后，长达三年时间未要求因明公司办理案涉房屋产权，也未要求因明公司办理案涉房屋预告登记，其怠于行使权利，因明公司得以将案涉房屋用于抵押借款，在债权人取得案涉房屋抵押权的情况下，应优先保护已登记的担保物权，姚新民、李桂华在不能取得案涉房屋产权的情况下，可另行向因明公司主张违约责任，一审法院对姚新民、李桂华的诉讼请求不予支持，据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、第六十四条第一百四十四条；《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百条第一款第（三）项，判决：驳回姚新民、李桂华的全部诉讼请求。案件受理费100元，由姚新民、李桂华承担。 二审中，当事人均未提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审一致，对一审法院经审理查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.姚新民、李桂华是否为本案第三人撤销之诉的适格原告；2.案涉抵押借款合同是否实际履行；3.姚新民、李桂华是否系本案房屋的实际所有权人，李民办理抵押登记时是否善意；4.姚新民是否对案涉商铺享有建设工程优先受偿权；5.本案是否存在一事不再理的情形，现评判如下： 姚新民、李桂华与因明公司签订了《商品房买卖合同》，但未办理房屋权属转移登记，姚新民、李桂华系对案涉房屋产生争夺、支配关系的非金钱债权人，不属于普通债权人的范畴，其系有独立请求权的第三人，有权提起第三人撤销之诉，具有提起第三人撤销之诉的诉讼主体资格。 关于案涉抵押借款合同是否实际履行的问题，李民与因明公司存在备案的和未备案的两份《借款协议》，两份协议的本金金额一致、出借时间一致，而未备案的《借款协议》借款期限更短，借款利率更高。因明公司与李民均未表示双方存在两笔1500万元的借款合意。虽然两份协议形式上存在不一致，但能够认定各方存在借款1500万元并由因明公司提供抵押担保的意思表示。姚新民、李桂华关于备案的借款合同没实际履行，各方履行的是没有办理抵押登记的借款合同的主张不能成立，本院不予支持。 关于姚新民、李桂华是否系本案房屋的实际所有权人的问题，案涉房屋登记在因明公司名下，姚新民、李桂华与因明公司仅就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，但不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，姚新民、李桂华关于其为房屋实际所有权人的主张不能成立，本院不予支持。 关于李民办理抵押登记时是否善意的问题，李民实际向因明公司出借了款项，因明公司以登记在自己名下的房屋为自身借款向李民提供了抵押担保，并办理了抵押登记。以自有房屋为自身债务提供抵押担保，并不因无股东会或董事会决议而无效。在无证据证明李民与因明公司存在恶意串通，亦无证据证明李民对案涉房屋已出卖给姚新民、李桂华明知的情况下，李民依据公示的房屋所有权信息办理了抵押权登记，李民作为自然人已尽到了普通债权人的合理的审查义务。故姚新民、李桂华关于因明公司与李民恶意抵押损害其利益的上诉请求不能成立，本院不予支持。 关于姚新民对案涉房屋是否享有建设工程优先受偿权的问题，姚新民与因明公司就双方之间的债权债务关系达成了合意，形成了房屋买卖合同关系，法律关系性质已经转化。故此时并不存在姚新民所主张的建设工程优先受偿权的问题。 关于本案是否存在一事不再理的问题，本案系第三人撤销之诉，本案诉讼与姚新民、李桂华之前提起的诉讼请求并不相同，本案不存在重复起诉的问题。 综上，姚新民、李桂华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费47625元，由姚新民、李桂华负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  陈正霞 审判员  魏云霞 审判员  李婧杰 二〇二一年七月七日 书记员  黄鑫程