山东省济宁市中级人民法院山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁08民终3854号上诉人（原审被告）：张**，男，1995年9月11出生，汉族，住山东省济宁市任城区。委托诉讼代理人：王文华（系张**之母），女，1969年1月6日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。被上诉人（原审原告）:陶军华，男，1980年4月26出生，汉族，住山东省济宁市。被上诉人（原审原告）:袁冉冉，女，1982年2月4出生，汉族，住山东省济宁市。上诉人张**因与被上诉人陶军华、袁冉冉商品房销售合同纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院（2021）鲁0811民初2926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张**上诉请求：1.撤销（2021）鲁0811民初2926号民事判决书依法改判或发回重审；3.诉讼费用由陶军华、袁冉冉承担。事实和理由：陶军华、袁冉冉自2019年11月24日购买张**位于济宁市房屋一套，分三次共支付定金10万元，2020年3月12日因在严重的疫情期间，陶军华、袁冉冉通过微信的方式签订了购房合同。袁冉冉是如意集团公司职工，当时购买时，袁冉冉声称自愿购买此房，房屋的实际情况了解，房屋的手续及现状全都能接受，将原购房合同张**的名字改成袁冉冉自己的名字，她自己能办成所有手续。2020年3月12日通过微信的方式双方签订了购房合同，合同中包括位置、定金、总房款85万元、双方违约责任。如意四季花城是如意集团公司内部职工认购房，袁冉冉是如意集团公司职工。因是在严重的疫情期间，她知根知底，了解全部该房实际情况，通过网络自愿购买。判断民事合同的效力，其法律依据是民事法律法规，是《民法通则》、《合同法》，而不应该是行政法律法规《城市房地产管理法》。该房屋是单位职工内部认购房，双方交易是袁冉冉做为内部职工，她保证自己能交易成功的，去公司自愿并能将张**名字改在自己名下。一审法院“原告被告的房屋买卖行为违反了上述法律强制性规定，属无效行为”。《城市房地产管理法》并未明确未依法登记领取权属证书的转让合同无效，该行政法律法规属于强制性规定，但不是效力性强制性规定。综上，一审法院判决适用法律错误，《城市房地产管理法》是行政法律法规。民事合同的效力，其法律判断依据是民事法律法规，是《民法通则》、《合同法》。陶军华、袁冉冉一审诉讼请求理由是“未签订购房合同”，事实是双方2020年3月12日是通过微信的方式签订了购房合同。陶军华辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，费用都是由成本的，张**的上诉是故意拖延时间。袁冉冉辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，张**说的购买房屋我们一直都没有达成一致。陶军华、袁冉冉向一审法院起诉请求：1.判令张**返还陶军华、袁冉冉10万元及利息（计算方式：2020年11月2日起至付清之日按照同期银行贷款利率计算）；2.判令张**承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2019年11月24日，陶军华、袁冉冉购买张**位于济宁市房屋一套，陶军华、袁冉冉先后分三次支付张**定金10万元，张**于2020年3月12日向陶军华、袁冉冉出具收条一张，该收条载明内容为：“今收到袁冉冉、陶军华购房定金壹拾万元正（100000），房屋位置（如意四季花城18号楼1单元9层901户）2020年3月12日收款人张**”。当天上午9点55分张**向陶军华发微信一条，其内容为：“2020.3.12日陶老师转沈菲菲名下银行卡里3万元，因肺炎疫情无法见面填写收据此次收据为微信文字，彼此保留银行转账记录截图陶老师三次转定金，第一次现金2万元，第二次银行卡转账5万，第三次银行卡转账3万，共转10万押金诚意购买如意四季花城双方不得违约买卖约定，买房如先有违约定金无法退还，卖家如先有违约双倍赔偿。剩余款75万元人民币”。随后，张**与陶军华、袁冉冉通过微信于2020年8月18日、19日、21日对购买房屋相关事宜进行多次沟通，其中：18日张**发给陶军华、袁冉冉微信内容为：“你还要不，你别耽误我卖房子”。19日，陶军华、袁冉冉发给张**的微信内容为：“张老师，最后一次改名机会，我的方案，请再考虑”。张**微信回复为：“你在考虑我的方案吧要么就等到动土吧到时候我卖150万”。8月21日，陶军华、袁冉冉微信回复内容为“今天所以材料提交，不再接受改名，既然彼此方案不接受，我们就了清吧，请退定金十万，谢﹗我与此房无缘，请退10万，给你收据，了清彼此”。2020年11月24日，陶军华向一审法院提起诉讼，要求张**返还陶军华、袁冉冉10万元及利息。一审法院于2020年12月7日作出（2020）鲁0811民初12962号民事判决书，判决：驳回陶军华的诉讼请求。2021年2月9日，陶军华、袁冉冉共同向本院起诉，要求被告返还定金10万元并支付利息。庭审中，被告自认其出卖给陶军华、袁冉冉的房屋为济宁如意四季花城房地产有限公司开发房产，目前该房屋未开始建设、没有取得房屋产权证书。一审法院认为，张**三次收取陶军华、袁冉冉购买其位于如意四季城18号楼1单元901室房屋定金10万元双方无异议，予以认定，涉案房屋系未建无房产证的事实张**与陶军华、袁冉冉是明知的。本案争议焦点为：陶军华、袁冉冉交付被告购房定金10万元是否应当返还、利息是否应当支持。张**认为根据疫情双方通过微信签订了房屋买卖合同，陶军华、袁冉冉先违约定金不应退还，陶军华、袁冉冉认为双方对75万元房款及付款时间未协商一致，故要求退还定金、支付利息。一审法院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定”，本案张**与陶军华、袁冉冉之间纠纷的法律事实发生于民法典施行前，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的；（七）、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。该法第四十一条规定:房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效。（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案涉案房产属未建房屋，亦无房产证，属法律禁止转让的房产，原被告的房屋买卖行为违反了上述法律强制性规定，属无效行为，对涉案房屋未建无证的事实原被告是明知的，对此双方均存在过错，因此，陶军华、袁冉冉所交定金的利息损失应由其自行承担，对被告收取陶军华、袁冉冉定金10万元依法应予以返还。《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项、第四十一条的规定，判决：一、张**于本判决生效后十日内返还陶军华、袁冉冉购房定金100000元；二、驳回陶军华、袁冉冉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由陶军华、袁冉冉负担50元，张**负担1100元。二审查明的事实与一审相一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”房地产开发企业将未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同无效。参照该规定，涉案房屋在起诉时并未建设，没有商品房预售许可证明，一审法院认定张**与陶军华、袁冉冉订立的合同无效，并无不当。张**与陶军华、袁冉冉对涉案房屋未建无证的事实均是明知的，对此双方均存在过错，一审法院判定陶军华、袁冉冉所交定金的利息损失由其自行承担，张**依法返还陶军华、袁冉冉定金10万元，并无不当。综上所述，张**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人张**负担。本判决为终审判决。审 判 长 张思平审 判 员 扈 琳审 判 员 史海洋二〇二一年七月二十日法官助理 曾宪峰书 记 员 尹 波