甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终2269号上诉人（原审被告）：甘肃华韵房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区武都路329号。法定代表人:程立俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：王方，甘肃佳运律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔庆淩，男，1989年11月1日出生，汉族，甘肃子坤网络科技有限公司职工，住甘肃省兰州市城关区。上诉人甘肃华韵房地产开发有限公司（以下简称“华韵公司”）因与被上诉人崔庆淩房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初6066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。华韵公司上诉请求：1.撤销甘肃省兰州市城关区人民法院(2020)甘0102民初6066号民事判决，依法发回重审；2.本案一审、二审案件受理费等全部诉讼费用均由崔庆淩承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清、错误，华韵公司不构成违约，不应承担违约责任。当政府的规划(容积率)变更后，包括崔庆淩购买的房屋在内的“江南明珠”整个项目的设计都不符合规划，都应变更。华韵公司无法预见、无法避免且无法克服上述规划变更和政策变化带来的结果，属于法律规定和房屋买卖合同约定(附件四：《合同补充协议》第七条第2款)的不可抗力。因不可抗力的特殊情况，华韵公司协助办理权属登记的义务尚不应当产生。如果要说违约，也只应当以华韵公司应补缴土地出让价款日后的720个工作日之后开始视为华韵公司“违约”。一审对华韵公司“违约”的起算点未查清。二、一审判决适用法律错误，不符合情势变更原则和公平原则。自房屋交付之日起720个工作日协助办理房屋产权证已不符合政府规划、通知之后造成的情势变更情形，不适应合同的实际履行客观条件和履行能力的变化。仍以此作为华韵公司违约的起算点，是让华韵公司一方完全承担了本应由各方共同承担的政府的过错责任和不可抗力造成的后果。应按补缴土地出让价款之后720个工作日确定华韵公司应当完成履行协助办理权属登记的义务。造成本案在期限届满未能取得房屋权属证书的原因并不是华韵公司，不应由华韵公司承担违约责任。一审判决未考虑社会效益，华韵公司既要补缴四千多万元土地出让金，一千余套房屋的“违约金”又将是天文数字，华韵公司无力承担，更可能引发连锁反应。崔庆淩辩称，依据双方签订的《商品房买卖合同》附件四第七条第二款的约定，补缴土地出让金与设计无关，不属于不可抗力。华韵公司主张在补缴完土地出让金后的720个工作日开始计算违约金与双方合同约定相悖，应以合同约定为准。华韵公司补缴土地使用价款的截止日期在疫情之前，不存在疫情的影响。华韵公司上诉主张的公平正义及社会效益纯属无稽之谈。崔庆淩已经向华韵公司交纳契税等费用，完税证明应由华韵公司负责提供。崔庆淩向一审法院提出诉讼请求：1.判令华韵公司立即协助为崔庆淩办理房屋所有权证；2.判令华韵公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金17755.7元(从2019年9月16日开始计算至2020年4月22日,按人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算),并判令华韵公司自2020年4月23日开始计算以后的每个月支付违约金2412.2元,直至房屋产权证办结交付为止；3.本案诉讼费由华韵公司承担。一审法院认定事实：2016年6月10日，崔庆淩、华韵公司签订商品房买卖合同1份。双方约定：崔庆淩购买华韵公司开发建设的位于兰州市城关区××道××号楼××室××房屋一套，建筑面积90.30平方米，套内建筑面积66.36平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.94平方米。房屋总价款484911元。双方关于产权登记的约定为：华韵公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。补充协议中约定为：华韵公司须在该商品房交付使用日起720个工作日内为崔庆淩代为办理完毕所有权登记手续，取得房屋所有权证书。如因华韵公司的责任，崔庆淩不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方未约定华韵公司应承担的违约金计算方式。华韵公司应于2016年9月30日前交付房屋。双方还约定了其他事宜。该合同成立后，崔庆淩向华韵公司支付了房屋首付款。2016年10月25日，华韵公司向崔庆淩办理了入住手续。又查明，因兰州市政府将华韵公司开发建设的上述项目的容积率确定为2.5，对超出2.5的部分核定华韵公司在一年内补交土地出让金。因华韵公司未按期支付该部分补交的土地出让金，无法取得办理产权证必须具备的“会签单”，故不能为包括崔庆淩在内的业主办理产权证，遂酿成纠纷。在本案审理过程中，华韵公司于2020年8月19日交纳了该部分土地出让金。但据华韵公司陈述，其至今未向登记机构提交齐全的办理产权证所需资料。一审法院认为，合同法第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，崔庆淩、华韵公司签订商品房买卖合同，双方意思表示真实，内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力。崔庆淩作为买受人，负有按约履行支付房款和办理产权证所需有关费用的义务；华韵公司作为出卖人，负有履行协助崔庆淩办理案涉房屋权属登记的义务。华韵公司是案涉房屋的开发商也是出卖人，在其与政府签订《兰州市国有建设用地使用权出让补充合同》的履行期限届满后，仍未足额向政府交纳土地出让金，导致其无法取得相关部门“会签单”，故其无法向房屋登记机构提供完整的权属登记所需相关资料，因此华韵公司履行合同的行为对崔庆淩构成违约，应承担相应的违约责任。虽然华韵公司已于2020年8月19日向政府交纳了土地出让金，并在积极推进案涉项目的产权登记事宜，但其至今仍未向登记机构提交为崔庆淩办理房屋产权登记的资料，其行为已构成违约，故崔庆淩关于请求华韵公司立即协助崔庆淩办理房屋权属登记的诉讼请求，予以支持。关于华韵公司是否构成违约，崔庆淩能否主张违约金且数额是否合理的问题，华韵公司在政府相关部门对其作出补交土地出让金的批复且双方签订补充协议后，即应依约定期限交纳土地出让金，由于华韵公司在履行期限届满后仍未足额交纳，故华韵公司对尚无法办理案涉房屋产权证负有责任，其履行合同义务对崔庆淩构成违约，崔庆淩有权主张华韵公司支付一定数额的违约金以补偿其损失。鉴于华韵公司与政府签订《兰州市国有建设用地使用权出让补充合同》约定补交土地出让金的最后期限为2020年1月9日，综合考虑，酌定华韵公司自2020年9月1日起按全国银行间同业拆借中心于2020年9月1日公布的贷款市场报价利率3.85%（1年期）计算，以已付房款总额为基数向崔庆淩承担逾期办证违约责任，直至华韵公司向产权登记机关提交办理权属登记所需材料备案之日止。综上所述，华韵公司迟延办理涉案房屋权属登记等行为对崔庆淩构成违约，应承担相应的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第(一)项、第二款之规定，判决：一、甘肃华韵房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将办理崔庆淩房屋产权登记的资料提交登记机构并办理完税事宜；二、甘肃华韵房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向崔庆淩支付自2020年9月1日起，以已付房款总额484911元为基数，按全国银行间同业拆借中心于2020年9月1日公布的贷款市场报价利率3.85%（1年期）为标准的逾期办证违约金，直至华韵公司向产权登记机关提交办理权属登记所需材料备案之日止；三、驳回崔庆淩的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费244元，由甘肃华韵房地产开发有限公司负担（于判决生效后十日内向崔庆淩付清）。二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审判决认定的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，崔庆淩与华韵公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容约定合法，对双方当事人均具有法律上的拘束力。崔庆淩作为案涉房屋买卖合同的买受人一方，已经履行了支付房款和办理房屋产权证所需有关费用的义务。作为房屋买卖合同出卖人一方的华韵公司，应当依约将案涉房屋的产权登记相关资料提交产权登记机关。现华韵公司未依约履行代为办理房屋所有权登记手续的合同义务，存在违约行为，究其原因，系由于华韵公司未依照甘让A（兰补【2019】1号）《兰州市国有建设用地使用权出让补充合同》的约定全额补缴国有建设用地使用权出让金所致。而根据本案查明的案件事实，华韵公司于2020年8月19日全额补缴了国有建设用地使用权出让金，据此可以认定案涉房屋办理权属登记的条件已成就，一审判决认定崔庆淩要求华韵公司协助办理房产证的诉讼请求具备事实及法律依据并无不当，但限定华韵公司于一审判决生效后十日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案并办理完税事宜的认定缺乏相应的事实依据，本院结合向产权登记机关提交材料需要一定的时间且需经过相应程序的情况，依法酌定华韵公司于判决生效后六十日内协助崔庆淩办理兰州市城关区九州大道江南明珠小区1号楼3005室房屋的权属登记手续（将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案）。对于违约金的起算时间一审认定是否妥当的问题。本院认为，华韵公司在政府相关部门对其作出补缴土地出让金的批复且与其签订了相关补充协议后，其应当依照约定的期限缴纳土地出让金。而华韵公司未在政府相关部门通知的期限内足额补缴土地出让金，其对于未依约向房屋登记机关提供权属登记相关材料的后果，负有一定责任，崔庆淩有权主张华韵公司支付一定数额的违约金以补偿其损失。但鉴于华韵公司逾期办证的后果与政府要求其补缴土地出让金具有一定关系，且补缴土地出让金的最后期限届满后，我国爆发了新冠肺炎疫情，该疫情对各行各业的正常生产、经营工作均造成了不利的影响，故一审法院酌定华韵公司应自2020年9月1日起承担逾期办证的违约责任并无不当。根据《九民纪要》（法[2019]254号）及中国人民银行公告[2019]第15号文件精神，自2019年8月20日起，人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，换言之，凡涉及中国人民银行同期同类贷款利率的合同约定或司法解释规定，自2019年8月20日起按贷款市场报价利率（LPR）作为同期同类贷款利率的适用标准。故一审认定逾期办证违约金数额应当以已付购房款484911元为基数，按全国银行间同业拆借中心于2020年8月20日公布的一年期贷款市场报价利率3.85%为标准计算亦无不当。综上，华韵公司的上诉理由部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初6066号民事判决第二项及案件受理费负担部分；二、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初6066号民事判决第一项、第三项；三、甘肃华韵房地产开发有限公司于本判决生效后六十日内协助崔庆淩办理兰州市城关区九州大道江南明珠小区1号楼3005室房屋的权属登记手续（将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案）；四、驳回崔庆淩的其他诉讼请求。二审案件受理费244元，由上诉人甘肃华韵房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  靳文丽审判员  张海东审判员  王志娟二〇二一年七月一日书记员  杨 琦