新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新0102民初5704号 原告：新疆师范高等专科学校（新疆教育学院），住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区光明路**。 法定代表人：哈布都拉黑沙比亚，该学校校长。 委托诉讼代理人：王峰，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被告：张昆，男，1972年6月17日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。 原告新疆师范高等专科学校（新疆教育学院）（以下简称新疆教育学院）与被告张昆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月16日公开开庭进行了审理，原告新疆教育学院等委托诉讼代理人王峰、被告张昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新疆教育学院向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原、被告签订的《门面房租赁合同》；2．请求判令被告向原告支付欠付的租金25,093元；3．请求判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金7,527.9元（合同约定违约金为每日2%，原告仅按欠付租金的30%主张，即25093×30%=7,527.9元）；4．请求判令被告向原告支付欠付的2021年1月份的清雪费185元，保洁费74元、暖气费271元，共计530元；5．请求判令被告向原告支付房屋空置期间（1个月）的租金损失24,653元。以上费用合计：57,803.9元。6．请求判令被告承担本案的诉讼、送达费用。事实与理由：原、被告于2020年1月1日签订了《门面房租赁合同》，约定由被告承租原告位于乌鲁木齐市天山区光明路333号新疆师范高等专科学校光明校区厚德楼一楼，租赁期限为三年（自2020年1月1日起至2021年1月25日止）。被告应于租期开始前15日内支付当年租金295,833元及其他费用28,279元（押金24,653元、保洁费888元、清雪费1,110元、暖气费1,628元），共计324,112元。合同签订后，原告依约将房屋交由被告使用，被告在支付合同押金及2020年度的保洁费等相关费用后，仅向原告支付租金98,171元。后因疫情原因，原告先后减免被告8个月的房租，共计197,222元，减免后被告仍欠付原告2020年度租金440元。截至2021年1月31日，被告仍未向原告支付2020年度欠付租金440元、2021年度1月份租金24653及其他相关费用，且已搬离承租房屋。经原告多次催缴，被告拒不履行付款义务，原告为维护自身的合法权益，故起诉至人民法院。 张昆辩称，承认双方有租赁合同关系的事实，但合同虽然是2020年签订的，我从2018年开始使用涉案房屋；另因疫情期间原告擅自关闭校门，造成客流量锐减，导致我无法经营是解除合同的原因。承认2021年1月租金数额为25,093元的事实，但我已向原告支付2020年的租金126,450元，相当于5个月的租金，根据国家关于疫情期间租金减免规定，我应当支付4个月的租金即可，这样正好折抵到2021年1月的租金，故我不欠原告租金。承认欠付清雪费、保洁费、暖气费的事实，欠付原因是房子在供暖期间的温度不达标，所以让我支付暖气费是不合理的；2020年的疫情期间，涉案房屋有两个月是无法正常使用的，故此期间原告已收取的清雪费、保洁费、暖气费应当予以退还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。张昆当庭提交其于2021年1月29日收到原告向其出具的《新疆师范高等专科学校关于履行合同的通知书》照片打印件，证明原告要求其于1月31日之前清场并向原告移交涉案租赁房屋。原告经质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，且认为该证据系通知被告履行涉案租赁合同，而非解除涉案租赁合同。本院认为，原告虽对该证据的真实性不认可，认为该证据不符合证据形式要求，但根据原告的质证意见，可以认定原告对该证据的内容知晓，只是认为该证据意在继续履行合同而非解除合同。另，该证据载明的付款金额、期限均可与涉案《门面房租赁合同》相互印证，且庭审中双方对被告于2021年1月31日搬离涉案房屋均无异议。综上，本院对该证据的真实性予以确认，对其证明目的予以采纳。 经审理查明，原、被告于2020年1月1日签订《门面房租赁合同》，该合同的第一条约定，原告将位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市光明路333号新疆师范高等专科学校光明校区厚德楼一楼提供给被告使用；第三条约定，合同有效期为三年，自2020年1月1日起至2023年1月25日止，租金从2020年1月1日开始计收；第四条约定，被告签订合同的同时应当向原告交纳合同押金合计24,653元，被告申请提前终止合同或者因被告违约导致合同提前解除的，合同押金不予退回。第五条租金标准约定，2020年度租金为295,833元；2021年度租金为295,833元；2022年度租金为295,834元；第五条租金缴交方式约定，被告须在每年度租期开始前15日内缴纳当年租金，如被告未按时足额缴纳当年租金，原告有权按照每逾期1天加收欠缴租金2%的标准向被告加收违约金，从应计算租金当日开始计算；第六条水、电费及相关费用约定，水、电计收办法：按被告每月发生的水、电使用量，以供水、供电部门规定用途的单价标准或原告制定的水、电单价标准计缴，水、电、暖气、物业费等费用由被告自行缴纳。合同期间涉及的其他法定应缴费用，按照有关政府职能主管部门等规定执行；第十三条合同的解除约定，如有下列情形之一的，原告有权单方提前解除合同和收回资产，并不给予任何赔偿或补充，以及合同押金不予退回，同时，被告必须赔偿原告应此产生的一切经济损失。（1）被告未按合同约定及时足额交纳租金及相关费用的（超过30日的）……原、被告于2020年4月30日签订《新疆师范高等专科学校与张昆乌鲁木齐市天山区瑶瑶服装店〈租赁合同〉租金减免补充协议》约定，原告根据政策要求对涉案房屋租金进行减免，双方对减免租金及已付租金均无异议。被告于2021年1月29日收到原告向其出具的《新疆师范高等专科学校关于履行合同的通知书》载明，“2020年1月1日，你与我校签订了《门面房租赁合同》第四条约定，你应在2021年1月1日前15日向我校缴纳2020年度租金共计295,833元，截至今日未交。经催缴你方已告知我校自本月不再租赁。因此通知你在1月31日之前清场并向我校移交租赁房屋……”。被告于2021年1月31日搬离涉案房屋。另查明，原告第五项诉讼请求，判令被告向原告支付房屋空置期间（1个月）的租金损失24,653元，系主张2021年2月至3月涉案房屋因空置而产生的租金损失。 本院认为，关于涉案《门面房租赁合同》是否应当解除。涉案《门面房租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，合法有效。涉案合同约定，被告未及时足额交纳租金及相关费用超过30日的，原告有权单方提前解除合同和收回资产。《新疆师范高等专科学校关于履行合同的通知书》载明，经催缴被告已告知原告自本月不再租赁，因此通知被告在1月31日之前清场并向原告移交租赁房屋。可以认定原、被告之间于2021年1月29日关于解除涉案房屋租赁合同达成合意，该解除权的行使亦符合涉案租赁合同的约定，且被告根据该通知书要求于2021年1月31日搬离涉案房屋。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”根据该规定，当事人一方依法主张解除合同的，自通知到达对方时解除。本案中，涉案《门面房租赁合同》于被告收到《新疆师范高等专科学校关于履行合同的通知书》之日，即2021年1月29日解除。被告认可其欠付原告2020年1月期间租金25,093元，本院对原告主张被告向其支付租金25,093元的诉讼请求予以支持。 关于原告主张被告按逾期支付租金25,093元的30%即7,527.9元向其支付违约金的请求能否成立。涉案合同约定，被告须在每年度租期开始前15日内支付当年租金，被告未如期支付涉案租金构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据该规定，当事人认为违约金过分高于造成的损失等，可以请求人民法院予以适当减少。本案中，原告主张被告按逾期支付租金7,527.9元的30%即7,527.9元向其支付违约金虽低于涉案合同约定，但仍高于原告实际损失，被告认为原告主张的违约金过高应予以减少的理由应予以采纳。涉案逾期支付租金的损失应为逾期支付租金的同期贷款利息损失。依据合同约定被告应于2020年12月16日支付2021年租金，被告应当按照2020年11月全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率年息3.85%计算，向原告支付自2020年12月16日起至2021年7月16日期间的违约金。 关于被告是否应当向原告支付欠付的2021年1月份的清雪费185元，保洁费74元、暖气费271元，共计530元。应涉案合同对上述款项约定由被告承担，被告虽认为对室内温度未达到16摄氏度且居家隔离两个月不应缴纳上述费用，但均未提交证据予以支持，故对张昆的辩解本院不予采纳，对原告的该项诉讼请求予以支持。 关于原告请求被告向其支付2021年2月至3月期间一个月涉案房屋空置的损失24,653元的诉讼请求能否成立。如前所述，涉案《门面房租赁合同》自2021年1月29日解除，被告根据原告的要求于2021年1月31日搬离涉案房屋，现原告要求被告向其支付2021年2月至3月期间一个月涉案房屋空置的损失24,653元，本院不予支持。 综上所述，原告部分诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百八十五条规定，判决如下： 一、原告新疆师范高等专科学校（新疆教育学院）与被告张昆签订的《门面房租赁合同》于2021年1月29日解除； 二、被告张昆于本判决生效之日起三日内向原告新疆师范高等专科学校（新疆教育学院）支付2021年1月期间的租金25,093元； 三、被告张昆于本判决生效之日起三日内向原告新疆师范高等专科学校（新疆教育学院）支付违约金563.55元（25,093元×3.85%÷12个月×7个月，自2020年12月16日至2021年7月16日）； 四、被告张昆于本判决生效之日起三日内向原告新疆师范高等专科学校（新疆教育学院）支付2021年1月份的清雪费185元，保洁费74元、暖气费271元，以上合计530元； 五、驳回原告新疆师范高等专科学校（新疆教育学院）其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（没有金钱给付义务的，不写） 案件受理费1,245.1元，减半收取计622.55元﹝新疆师范高等专科学校（新疆教育学院）已预交﹞，由新疆师范高等专科学校（新疆教育学院）负担311.55元、由张昆负担311元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员 张  东  迪 二〇二一年七月三十日 书记员 热依莎阿里木