福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0304民初2024号原告：莆田市安居物业管理有限公司，住所地福建省莆田市荔城区拱辰办延寿中街1786号荔园小区会所。统一社会信用代码91350300729739838T。法定代表人：姚友松，董事长。委托诉讼代理人：刘亮亮，福建凌龙律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：徐佳佳，福建凌龙律师事务所执业律师。被告：陈银凤，男，1968年6月13日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。被告：陈慧卿，女，1974年12月21日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。原告莆田市安居物业管理有限公司（以下简称安居物业公司）与被告陈银凤因物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案，安居物业公司于2021年4月14日申请追加陈慧卿作为被告参加诉讼，本院予以准许，后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安居物业公司的委托诉讼代理人刘亮亮、被告陈银凤、陈慧卿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安居物业公司向本院提出诉讼请求：1.陈银凤、陈慧卿支付拖欠安居物业公司的物业费5494元及违约金(违约金以拖欠的物业费为基数，按月利率2%计自2016年1月11日起分阶段计息）；2.本案诉讼费用由陈银凤、陈慧卿承担。事实和理由：安居物业公司是荔园小区的物业管理公司，陈银凤、陈慧卿系安居物业公司管理的荔园小区B区2号楼508室的业主。安居物业公司与陈银凤双方签订一份《物业管理服务合同》，合同约定安居物业公司向陈银凤提供物业管理服务，陈银凤依照约定收费标准向安居物业公司缴纳物业费。若陈银凤未按合同约定的物业管理服务费标准和时间交纳费用的，安居物业公司有权要求陈银凤补交费用并从逾期之日起每日按应交服务费的千分之六交纳违约金。涉案房产属于陈银凤、陈慧卿的共有财产。合同生效后安居物业公司依约为陈银凤、陈慧卿提供完善的物业管理服务，陈银凤、陈慧卿开始还能依约向安居物业公司缴纳物业费，但自2016年1月起陈银凤、陈慧卿无故拒缴物业费，安居物业公司多次向其催缴，均无果。截止2019年12月，陈银凤、陈慧卿共欠物业费5494元。综上所述，陈银凤、陈慧卿拒不缴纳物业费的行为违反了双方的合同约定，严重侵犯了安居物业公司的合法权益。陈银凤、陈慧卿辩称，其不是不交物业费，是物业公司管理不到位，特别是在小区车辆管理方面存在问题，小区的公共车位是业主公共享有的，有的业主一户人家享有多个车位，有的业主车辆比其晚买，他们都可以进入小区，物业公司却把其车辆拒之门外。作为业主，按合同是必须要交物业费，但是，因为物业公司处理业主车辆问题采取不公平对待，导致其与物业公司产生纠纷。根据业主了解，物业公司提出的车辆管理措施，小区里的所有业主一家有两到三部车可以进入小区，作为业主都有小区公共车位共用权利，物业公司不能公平对待，不让其车辆进入小区。其车辆携带重的东西进入小区，偶尔停车一晚，物业公司派保安人员用锁头锁住车辆，给其生活带来很大影响。安居物业公司公正处理小车进入小区的问题后，其同意按时交纳物业费。安居物业公司围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织陈银凤、陈慧卿进行证据交换和质证。对陈银凤、陈慧卿无异议的《物业管理服务合同》复印件1份、《荔园小区业主委员会会议纪要》复印件1份、《荔园小区业主委员会关于同意调整物业服务管理费的决定》复印件1份及公示照片复印件1张、《证明》复印件1份、催缴通知单照片复印件3张、催缴物业费公告复印件1份及照片复印件2张、房屋登记簿复印件1份，本院予以确认并在卷佐证。陈银凤、陈慧卿围绕其答辩意见依法提交了证据，本院组织安居物业公司进行证据交换和质证。对于照片9张，因无法确认拍摄地点及拍摄时间，且无法证实陈银凤、陈慧卿欲证明的事实，故本院不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈银凤、陈慧卿系莆田市荔城区拱辰办××小区××区××号楼××梯位××室的业主，房屋建筑面积为152.62㎡，该房屋系陈银凤、陈慧卿于2005年7月31日共同购买的经济适用房。2005年7月31日陈银凤作为委托方（即甲方）与安居物业公司作为受托方（即乙方）签订了《物业管理服务合同》，双方就荔园小区的物业委托安居物业公司实行物业管理达成协议，主要约定：甲方将位于××小区××区××号楼××室（无电梯）的住宅委托乙方实行物业服务管理，委托管理服务事项为：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理及小区共用绿地、公共卫生、公共秩序的管理等；委托管理期限五年，无特殊原因合同到期后可自行延续。物业管理服务费，包括管理、房屋设备运行、维护公共秩序、小区安全、日常维修以及提供物业服务的其他公共性服务收费。甲方按其拥有的房屋建筑面积按时交纳物业管理服务费，交纳标准为：多层(无电梯)住宅0.65元/月·平方米。物业管理服务费在房屋交付使用时一次性预交六个月，服务费起算时间自物业交付使用次月起，以后每一个月交纳一次，每次交纳费用的时间为当月的1日至10日。甲方违反协议，未能按合同约定的物业管理服务费标准和时间交纳费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按应交服务费的千分之六交纳滞纳金。物业管理服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用，由该幢住户按各自所占有的房屋建筑面积比例分摊。车位使用费由车位使用人按下列标准向乙方交纳：露天车位：每日2元，包月50元/月，包年500元/年；临时停靠2元/次，过夜5元/次。车库：自家车位每月20元/月，每年240元/年；常年包租固定车位每月150元，每年1500元；临时车位每日3元，包月80元/月，临时停靠3元/次，过夜8元/次。本物业的房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的日常养护费用，由乙方在收取的物业管理服务费用中列支，其大修、中修、更新、改造费用，在本物业维修专项基金中列支。共用的专项设备运行的能耗，应设独立计量表核算，据实际用量合理分摊计收费用。合同自双方签字之日起生效。合同签订后，安居物业公司按约提供相关物业管理服务。2009年4月20日，荔园小区业主委员会以会议纪要形式研究同意安居物业公司提出的关于调整物业服务管理费的请求，并于同年4月26日作出《荔园小区业主委员会关于同意调整物业服务管理费的决定》，同意将小区多层住宅的物业服务管理费由原来的每月每平方米0.65元调整为0.75元、小高层住宅的物业服务管理费由原来的每月每平方米0.9元调整为1.05元，新标准自2009年7月1日起施行；同月29日，荔园小区业主委员会与安居物业公司联名在小区内发布《关于调整荔园小区物业服务管理费的公示》，公示期满业主没有提出异议。陈银凤、陈慧卿未支付自2016年1月起的物业费，安居物业公司通过在案涉房屋入户门上张贴催缴通知的方式向陈银凤、陈慧卿催讨物业费；2019年5月15日安居物业公司在小区公示栏内公告相关尚未交纳物业费的业主名单及尚欠的物业费金额。陈银凤、陈慧卿陈述其对案涉房屋的物业费收费标准为0.75元/平方米没有异议。现因陈银凤、陈慧卿至今未支付自2016年1月1日起的物业费，致讼。案经审理，因双方无法达成一致协议，致本院调解无效。本院认为，安居物业公司与陈银凤签订的《物业管理服务合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。安居物业公司为荔园小区提供了物业服务，陈银凤、陈慧卿作为该小区的业主接受其服务，理应支付物业服务相关费用。根据合同约定，业主按其拥有的房屋建筑面积交纳物业管理服务费，多层（无电梯）住宅的交纳标准为每月每平方米0.65元，陈银凤、陈慧卿的房屋系多层（无电梯）住宅，建筑面积为152.62平方米；2009年7月1日起的物业服务管理费因荔园小区业主委员会作出《荔园小区业主委员会关于同意调整物业服务管理费的决定》，同意将小区多层住宅的物业服务管理费由原来的每月每平方米0.65元调整为每月每平方米0.75元，并向小区业主发布《关于调整荔园小区物业服务管理费的公示》，公示期间无业主提出异议，荔园小区业主委员会调整收费标准针对的对象是该小区内的所有业主，对业主具有约束力，故自2009年7月1日之后的物业费标准应按每月每平方米0.75元计算，陈银凤、陈慧卿对该物业费收费标准没有异议；陈银凤、陈慧卿应当支付自2016年1月1日起至2019年12月31日的物业费（152.62平方米×0.75元/月·平方米×48个月）5494元。陈银凤、陈慧卿辩称安居物业公司管理不到位，特别是在小区车辆管理方面存在不公平问题，故其未支付物业费，但其提供的证据不足以证实安居物业公司提供的物业服务不到位，且本院经审查认为，对于小区内非私有车位的使用，应当由全体业主共同商讨，对于小区内车位使用的审批应当采用公平公正的程序，对于业主的车位使用申请应当进行公开透明审批，陈银凤、陈慧卿应当遵守小区内车位使用的相关制度，故对于陈银凤、陈慧卿的上述辩解意见，本院不予采纳。因《物业管理服务合同》仅约定逾期支付物业费的滞纳金，并未约定逾期支付物业费的违约金，且滞纳金是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体无权设立；安居物业公司作为服务型企业，应当按照合同约定为业主提供完善的服务，陈银凤、陈慧卿没有按时交纳物业服务费是因为与安居物业公司在服务义务履行上存在争议，安居物业公司应与陈银凤、陈慧卿进行即时有效的沟通，故安居物业公司请求陈银凤、陈慧卿按照双方签订的《物业管理服务合同》中约定的滞纳金支付违约金，没有事实和法律依据，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《物业管理条例》第七条、第十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、陈银凤、陈慧卿应在本判决生效之日起十日内向莆田市安居物业管理有限公司支付莆田市荔城区拱辰办荔园小区B区2号楼508室自2016年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费5494元；二、驳回莆田市安居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由陈银凤、陈慧卿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员  蔡琳琦二〇二一年七月二日书记员  关嘉兴附相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。