重庆市潼南区人民法院民事判决书 (2021)渝0152民初3395号 原告：重庆市金潼工业建设投资有限公司，住所地重庆市潼南区梓潼街道办事处金潼大道123号，统一社会信用代码91500223576183348A。法定代表人：徐传喜，董事长。    委托诉讼代理人：董俊中，重庆俊中律师事务所律师。    被告：重庆市闽鑫智能科技有限公司，住所地重庆市潼南区梓潼街道办事处鸿图一路6号1、2号厂房，统一社会信用代码91500223MA5YUP5K4W。法定代表人：孙在飞，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：章朝灿，福建炜杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：辜志坚，福建炜杰律师事务所律师。原告重庆市金潼工业建设投资有限公司（以下简称金潼公司）与被告重庆市闽鑫智能科技有限公司（以下简称闽鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金潼公司的委托诉讼代理人董俊中、被告闽鑫公司的委托诉讼代理人章朝灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金潼公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告租金76574.16元；2、被告支付原告2021年5月10日前违约金11000元，2021年5月10日起至付清之日止，以欠付租金为基数，每日按万分之五计算。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为：被告支付原告违约金（以欠付租金14725.80元为基数按年利率15.4%的标准从2021年4月10日起至计算至付清之日止）。事实和理由：2019年4月10日，作为甲方的原告与作为乙方的被告签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将潼南工业园区X期安置房4套出租给被告作为宿舍，租赁期限自2019年10月10日起至2020年10月9日止，共计12个月，房屋建筑面积490.86平方米，月租金标准8元/平方米，月租金3926.88元，租金每6个月支付一次，首期租金在协议签订之日起7日内支付，以后每期租金在上一期届满前一个月内支付。逾期交付租金，每日按欠租总金额的万分之五承担违约金等内容。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用。2020年11月3日，双方续签《房屋租赁合同》，约定租赁期限12个月，自2020年10月10日起至2021年10月9日止，房屋建筑面积490.86平方米，月租金标准5元/平方米，月租金2454.30元，租金每6个月支付一次，首期租金在协议签订之日起7日内支付，以后每期租金在上一期届满前一个月内支付；逾期交付租金，每日按欠租总金额的万分之五承担违约金等内容。被告未按合同约定支付租金。被告闽鑫公司辩称，本案属于行政协议纠纷，不能通过民事诉讼程序进行审理，闽鑫公司系根据2017年嘉华公司与潼南区人民政府签订的项目投资合同而设立，该投资合同给予了税收、租金等政策支持，与本案的租赁合同不可分割；案涉租赁合同中关于金潼公司向闽鑫公司收取租金及违约金的约定因与项目投资合同中免除三年租金的承诺相违背，应为无效条款；因2020年新冠肺炎疫情影响，金潼公司应减免租金；闽鑫公司已支付2019年10月10日至2021年4月9日期间的租金。本院经审理认定事实如下：2017年，重庆市潼南区人民政府（甲方）与泉州市嘉华智能科技有限公司（乙方）签订《项目投资合同》，约定双方经过友好平等协商，就乙方在潼南工业园区投资建设智能制造基地项目事宜签订本合同，甲方为乙方提供的前期过渡标准厂房约8300平方米，过渡厂房前三年免租金。2019年1月8日，金潼公司（甲方）与泉州市嘉华智能科技有限公司（乙方）签订《补充协议》，约定潼南区人民政府已于2017年与乙方签订了智能制造基地项目的《项目投资合同》，现经进一步友好磋商，就项目推进等事项，《项目投资合同》中甲方指定主体金潼公司与乙方达成如下补充协议：甲方给予本项目厂房、办公用房及宿舍租金补贴，租金为每月每平方米12元，补贴面积不超过18700㎡（其中厂房建筑面积为12700㎡，办公用房及宿舍建筑面积不超过6000㎡），补贴标准为18700㎡以内实际产生的厂房租金金额的90%（企业自行承担10%），补贴期限为厂房交付之日起3年，乙方项目公司每年度缴纳一次租金，缴纳租金后提出租金补贴兑现申请，甲方核查确认后予以兑现；若项目公司前三年累计税收任务未达到0.8亿元的70%，则项目公司应在三年期满后1个月内将全部已付租金补贴退回，未付的租金补贴不再支付；若达到70%但未完成本协议第2条约定税收任务，应在三年期满后1个月以内按未完成比例将租金补贴退回。泉州市嘉华智能科技有限公司按照上述《项目投资合同》成立了闽鑫公司。2019年，金潼公司（甲方）与闽鑫公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将潼南工业园区X安置房XX-4-4-1、XX-4-4-2、XX-1-4-1、XX-1-4-2（权利人金潼公司）出租给被告，房屋建筑面积490.86平方米，租赁期限12个月，自2019年10月10日起至2020年10月9日止，用途为宿舍，租金标准为8元/平方米，月租金为3926.88元，租金按6个月为一期支付，自租赁起始之日起算，首期租金应于本协议签订之日起7日内向甲方支付，以后每期租金在上一期届满前一个月内向甲方支付。合同第11条违约责任约定，乙方逾期缴纳租金或其他费用的，每逾期一天，则应按欠付租金或其他费用总金额的万分之五向甲方承担违约金。金潼公司按照合同约定向闽鑫公司交付了租赁房屋。2020年11月3日，双方续签《房屋租赁合同》，约定租期自2020年10月10日起至2021年10月9日止，月租金标准为5元/平方米，月租金为2454.30元，关于违约金的约定与前述房屋租赁合同一致。闽鑫公司于2019年10月28日支付租金23561.28元。2020年12月25日，金潼公司制作《潼南区租金收费通知书》并向闽鑫公司送达用以催收租金。该通知书载明：“收费项目地址工业园区X期安置房XX-4-4-1、XX-4-4-2、XX-1-4-1、XX-1-4-2，收入项目租赁时间2020.4.10-2021.4.9，面积490.86，收费标准5元/㎡/月，金额29451.60（元）。” 闽鑫公司于2021年2月22日支付租金29451.60元。上述事实，有当事人陈述、厂房租赁合同、收据、不动产权证、潼南区租金收费通知书等证据在卷佐证，并经庭审质证和本院审查，足以采信。本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同履行义务。被告辩称本案为行政协议纠纷，与本院审理查明的事实不一致，对其辩解，本院不予采纳。被告未按合同约定支付租金，已经构成违约，因此应当按照合同约定承担给付租金及违约金的违约责任。被告还辩称因疫情影响应减免租金,且租金、违约金条款因与《项目投资合同》相违背，应为无效条款。本院认为，根据原、被告签订的《补充协议》，租金补贴为先付租金再申请补贴，被告辩称不应支付租金的辩解不予采纳，考虑到疫情因素，原告已自愿将2020年4月10日至2020年10月9日期间的应收租金由23561.28元降低为14725.80元，符合公平原则，对于被告请求再次减免租金，本院不予支持，但结合合同实际履行情况、双方的过错程度以及逾期利益等因素综合考虑，本院认为租赁合同约定的违约金标准过高，因原告主张的违约金实为逾期支付租金的租金占用损失，本院参照同时段一年期LPR的四倍将违约金标准调整为年利率15.4%。因被告已经付清2021年4月9日前的租金，因此被告还欠付2021年4月10日至2021年10月9日的租金应为14725.80元（2454.30元×6月）。关于违约金，根据合同约定并结合被告的主张，2021年4月10日至2021年10月9日的租金14725.80元应于2021年4月9日前支付，逾期应从2021年4月10日起计算违约金，被告应从2021年4月10日起至租金付清之日止，以欠付租金14725.80元为基数按年利率15.4%的标准给付原告违约金。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十二条、第七百零三条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条规定，判决如下：一、被告重庆市闽鑫智能科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆市金潼工业建设投资有限公司租金14725.80元；二、被告重庆市闽鑫智能科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆市金潼工业建设投资有限公司违约金（以欠付租金14725.80元为基数按年利率15.4%的标准从2021年4月10日起至计算至付清之日止）；三、驳回原告重庆市金潼工业建设投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1989.36元，减半收取994.68元，由原告重庆市金潼工业建设投资有限公司负担825.23元，由被告重庆市闽鑫智能科技有限公司负担169.45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。  审    判    员     张  娥  二〇二一年七月十六日 法  官  助  理   王 康 力书   记   员  莫邹灵翎 -1-