湖南省泸溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘3122民初517号 原告：王秋云，女，1963年10月3日出生，苗族，大专文化，湖南省长沙市人，住泸溪县。 原告：杜建国（王秋云之夫），女，1963年11月13日出生，土家族，湖南省长沙市人，住泸溪县。 二原告共同委托诉讼代理人：杨立新，湖南弘睿律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：陈雪梅，湖南弘睿律师事务所律师。 被告：杨广玺，男，1963年4月3日出生，土家族，湖南省泸溪县人，中专文化，教师，住湖南省泸溪县。 被告：杨支碧（杨广玺之妻），女，1963年11月13日出生，苗族，湖南省泸溪县人，小学文化，务农，住湖南省泸溪县。 原告王秋云、杜建国与被告杨广玺、杨支碧确认合同效力纠纷一案，本院于2020年5月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨立新、陈雪梅、被告杨广玺到庭参加诉讼，原告王秋云、杜建国、被告杨支碧经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王秋云、杜建国向本院提出诉讼请求：依法责令二被告在五日内协助原告办理泸房权证某某字第某某号房屋的不动产权证手续。事实和理由：被告以出让方式取得位于本县某某镇某某台地土地使用权，并在该地修建砖混结构八层楼房共16套。2009年6月原告以178000元购得被告所建房屋一套，并办理了泸房权证某某字第某某号房屋所有权证，由于被告建房超面积建设70.16平方米，未能及时给原告办理土地使用权证。2020年12月，被告补交了超面积土地出让金并将土地登记在自己名下，该土地应由房屋所有权人共同所有，被告以土地未转让为由一直拒绝协助原告办理不动产权证，导致原告无法办理不动产权证。 原告认为，原告已经取得房屋所有权，房屋占用范围内的土地使用权已经一并转让。由于不动产登记后，原有的国有建设用地使用权和房屋（构造物）所有权分开登记变更为统一登记，属登记制度的改革，根据“地随房走、房随地走”的原则，被告应当协助原告办理不动产权证手续，现被告拒绝配合，并要求原告单独支付土地款，损害了原告依法享有的权益。二被告协助办证是合同附属义务和法定义务。 被告杨广玺答辩称，1.涉案房屋买卖时，只卖房不卖地；2.现被告愿意协助二原告办理不动产权证，但二原告需分摊土地出让金、房屋维修费和签订今后房屋维护协议。 被告杨支碧未作答辩。 双方当事人围绕其主张向本院提交了证据，经质证互相对对方的真实性无异议，本院予以确认，并在卷佐证。 根据当事人的陈述和采信的证据，本院认定事实如下： 2008年1月30日，杨支碧以出让方式取得位于泸溪县武溪镇（原白沙镇）125台地（原屠宰场）土地使用权证为泸国用（2008）第19-483号的国有土地使用权，使用权面积为121.0平方米，用途为住宅，终止日期为2078年1月25日。后杨支碧、杨广玺在该地修建砖混结构八层楼房共16套。2009年5月3日，原、被告签订甲方为杨支碧、乙方为王秋云、杜建国的《房屋出让协议》，内容为：“……一、乙方认定购买甲方第八楼层02号住房一套。二、经协商房屋以总价壹拾伍万元整（人民币）成交。三、双方权利与义务:1、乙方在签定本协议时预交总房款约30%计人民币伍万元的预付款后，甲方为乙方办理房产证书。4、甲方负责为乙方办理房产证书，不负责办理国土证书。”2009年6月2日，被告杨广玺以立契约人甲方（转让方）杨支碧、杨广玺，乙方王秋云、杜建国为契约当事人，在房地产业管理局提供的格式《房地产转让契约》上填写相关内容，到泸溪县房地产业管理局登记备案，房地产业管理局于同日为王秋云、杜建国颁发了泸房权证某某字第某某号房屋所有权证。后被告将房屋交付给原告，但未办理涉案房屋的国有土地使用权证。原土地使用权证面积为121平方米，被告杨广玺、杨支碧实际建房占地面积为191.16平方米，超建面积70.16平方米。2020年12月22日，泸溪县人民政府签发审批单，同意杨支碧以出让地价1603元／ｍ2就超占70.16平方米国有土地补交11.25万元土地出让金。同日，泸溪县自然资源局与杨支碧对超占的70.16平方米签订《国有建设用地使用权出让合同》。2021年，被告已协助涉案楼房其中买受人杨戴天、申付兰办理了不动产登记。 本院认为，本案系原、被告因房屋买卖而引发的纠纷，故案由应为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案纠纷发生在民法典实施之后，房屋买卖合同签订、办理房屋所有权证的时间均在民法典施行前，而当时的法律对本案买卖合同纠纷的审理有法律规定，故本案应适用当时的法律、司法解释。本案争议焦点为1、涉案房屋占用范围内的土地使用权是否一并转让；2、被告是否具有协助二原告办理不动产权证义务；3、原告是否应向二被告交纳土地出让金、房屋维修费用以及物业管理等问题。 一、关于涉案房屋占用范围内的土地使用权是否一并转让的问题。 《城市房地产转让管理规定》第五条规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。物权法第一百四十七条规定，建设用地使用权随建筑物等设施的流转而一并处分。由此确立“房地合一”“地随房走”的房地一体转移原则。本案被告杨广玺主张当时买卖双方“卖房不卖地”，其所提供的证据《房屋出让协议》并不能证明其主张。即便约定“卖房不卖地”，该约定亦因违反房地一体转移原则，应认定无效。因此，按照房地一体转移原则，涉案房屋占用范围内的土地使用权亦一并转让。 二、关于二被告是否具有协助二原告办理不动产权证义务的问题。 1、本案应以《房屋出让协议》作为裁判的依据。根据本院查明的事实，本案双方当事人已经按照双方签订的《房屋出让协议》履行了支付购房款和交付房屋的主要义务，被告并负责办理了原告的房屋所有权证。《房地产转让契约》是登记机关提供、被告填写、目的是为原告办理房屋所有权证时所需，故本案应以《房屋出让协议》作为裁判的依据。原告主张本案应以《房地产转让契约》作为裁判的依据的理由不能成立，本院不予采纳。 2、《房屋出让协议》约定被告“不负责办理国土证书”有效。根据本院查明的事实，被告没有为原告办理国有土地使用权证的主要原因是被告违规超面积建房，不具备办证条件，故双方当时的约定符合案情实际，也没有违反法律的强制性规定，故《房屋出让协议》约定被告“不负责办理国土证书”有效。对原告主张该约定无效的理由不能成立，本院不予采纳。 3、二被告具有协助二原告办理不动产权证的义务 《房屋出让协议》约定被告不“负责”办理国土证书，不等于约定不转让土地，也不等于免除被告在办证条件具备时“协助”办证的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，按照房地一体转移原则，在办证条件具备时，被告“协助”办证也是其法定义务。现超占70.16平方米的国有土地已通过县政府审批，并交齐超占土地面积出让金，具备办理不动产权证的客观条件，且涉案房屋、土地权属清晰，被告应履行“协助”办理国有土地使用权证的义务。 我国在2014年11月24日颁布了《不动产登记暂行条例》，并自2015年3月1日起施行，房屋所有权证、土地使用权证，两证合一，土地的使用权证不再单独办理。原告因没有土地使用权证，无法单方按照二证合一的办法申请办理不动产登记证。不动产登记部门认为，原告办理不动产登记的情形，需要被告协助，才能办理。原告要求被告协助办理不动产权证手续，既符合法律规定，也有利于实现房地登记统一，有利于保护房地交易安全，有利于充分发挥房屋流转、抵押等权能。故被告负有协助原告办理不动产登记的义务。 三、关于二原告是否应向二被告交纳土地出让金、房屋维修费用以及物业管理等问题。 二被告交纳土地出让金，是基于与泸溪自然局签订的国有土地使用权出让合同，是其作为土地受让方的义务。被告提出二原告应支付土地出让金的抗辩意见，由于被告未提出反诉，本院不予审查。关于房屋维修费用和物业管理问题系属其他法律纠纷，本案不作处理。 综上所述，对原告的诉讼请求予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条,《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 限被告杨广玺、杨支碧于本判决生效后五日内协助原告王秋云、杜建国办理泸房权证某某字第某某号房屋的不动产权证。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告杨广玺、杨支碧负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员   李 书 良 二〇二一年七月二十八日 书 记 员   周  长 附相关法条： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 《中华人民共和国物权法》 第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。