贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2699号上诉人（原审原告）：毕节亿安居市场管理有限公司，住所地：毕节市鸭池镇营脚村。统一社会信用代码：91520500590758849J。法定代表人：毛召庆，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：陈阳萍，贵州伍尊律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：赵炼丹，贵州伍尊律师事务所律师。上诉人（原审被告）：曾钟，男，穿青人，1983年1月10日出生，贵州省织金县人，住贵州省织金县。上诉人毕节亿安居市场管理有限公司（以下至判决主文前简称亿安居公司）与上诉人曾钟物业服务合同纠纷一案,双方均不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初14531号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年4月8日立案后,依法组成合议庭公开开庭进行审理。上诉人亿安居公司的委托诉讼代理人陈阳萍、赵炼丹及上诉人曾钟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人亿安居公司上诉请求：撤销原判，改判由曾钟支付6栋201-230号商铺物业管理费92,432元（2018年6月1日至2021年5月31日），逾期付款违约金以实际所欠租金为基数，自2018年6月1日按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部费用支付完毕止。本案诉讼费由曾钟负担。主要事实及理由：一、2020年6月1日至2021年5月31日的物业费应按2013年5月8日签订的《租赁合同》中每平方米每月2元计算。二、一审认定上诉人管理不达标和管理混乱属事实认定错误，使用证据不足。三、双方就物业费的收取时间已经作了明确约定，上诉人已经按照约定履行了合同义务，而被上诉人未支付物业费的行为已经违反了双方约定，构成违约，应当向上诉人支付逾期付款违约金。上诉人曾钟上诉请求：撤销原判，依法改判驳回亿安居公司的全部诉讼请求；本案诉讼费由亿安居公司负担。主要事实及理由：一、一审法律关系认定不清，将两个法律关系当做一个法律关系来看待。本案双方之间涉及的法律关系包括租赁合同及物业服务合同关系。一审已经查明，商铺的租赁期限自2013年6月1日起至2016年5月31日。期限届满后双方未重新签订新的租赁合同，上诉人至今仍使用租赁商铺并不意味着对被上诉人所提供的物业服务的认可。上诉人没有对被上诉人单方面提供的物业服务支付物业费的义务。二、一审证据认定有误。被上诉人提交的证据注明的是商铺租赁通知单，与物业服务没有任何关系，只能证明合同期满后被上诉人以不向上诉人提供水电作为要挟，要求上诉人在此单上签字，不能以此认定双方的物业服务关系继续存在。同时，被上诉人的服务存在严重质量问题，一审认可了上诉人提交证据的内容，却仅判决被上诉人承担20%的责任是自相矛盾的。三、被上诉人已不再是该商贸城合法的物业服务部门，不具有向该商贸城的业主收取物业费的权利。原审原告亿安居公司向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告曾钟向原告支付万丰国际商贸城6栋201-230号间商铺物业管理费92,432.00元（2018年6月1日至2021年5月31日）和逾期付款违约金，违约金以实际所欠租金为基数,自2018年6月1日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部费用之日止。2、本案诉讼费用由被告曾钟承担。一审法院认定事实：原告亿安公司与被告曾钟于2013年5月8日签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于毕节市（北侧）万丰国际商贸城6号楼、二层201-230号商铺（共1171.18平方米）出租给被告曾钟使用。商铺租赁期限自2013年6月1日起至2016年5月31日止，并约定了涉案商铺的物业管理费从2013年6月1日起开始计算，按商铺面积，每月2元／平方米计算，共计28108.00元。合同签订后，原告交付涉案门面给被告曾钟使用。合同期限届满后，原被告双方没有继续签订书面合同，但被告曾钟继续使用涉案门面，原告继续管理涉案门面区域的物业。2019年7月至10月期间，被告曾钟预交物业费共计20000.00元和部分公共设施设备分摊费、水费等。2019年8月18日，原被告双方在《万丰国际商贸城商铺租赁通知单》上签字确认，被告曾钟欠付2018年6月1日至2020年5月31日的物业费77297.00元（未扣除已预交金额），并在该单据上注明预交金额为20000.00元（5000.00元＋10000.00元＋5000.00元）。后双方因物业费缴纳问题协商未果，原告诉至法院。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷案件，应当适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定，本案中，原告毕节亿安居市场管理有限公司与被告曾钟于2013年5月8日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，对原被告均具有法律上的约束力，双方均应当按照合同约定履行各自义务。虽然在该合同约定期限届满后,双方未续签书面合同，但原告毕节亿安居市场管理有限公司继续管理涉案商铺小区的物业，被告曾钟也继续承租涉案门面并接受原告提供的物业服务，视为双方继续存在事实物业服务关系,根据权利义务对等原则，原告毕节亿安居市场管理有限公司有权收取相应的物业费。结合原告提交的《万丰国际商贸城商铺租赁通知单》也能证明原被告之间继续存在物业服务关系和双方就2018年6月1日至2020年5月31日期间的物业收费标准（分别按照3元/平方米及2.5元/平方米的标准计算）达成一致意见,故被告曾钟应当支付原告毕节亿安居市场管理有限公司2018年6月1日至2020年5月31日期间的物业费，因被告抗辩原告的服务有瑕疵即消防通道经常被车辆占道、卫生不达标和管理混乱等，并提交照片及微信聊天记录予以印证,对其抗辩理由予以采纳。经综合全案考虑，一审法院酌情认定原告承担20%的责任,故对原告诉请被告支付物业服务费的请求，一审法院支持被告曾钟支付原告毕节亿安居市场管理有限公2018年6月1日至2020年5月31日欠付物业费41,837.60元（77,297.00×80%-20,000.00），超出部分不予支持。对于原告毕节亿安居市场管理有限公司诉请的被告曾钟应当支付2020年6月1日至2021年5月31日的物业费的诉讼请求，因其未提交证据证明该期间的双方协议的物业费收费方式和标准，故对该诉请不予支持。对于原告毕节亿安居市场管理有限公司主张的违约金，因其未提交证据证明原被告双方于2018年6月1日之后约定有违约金，故对该项诉请，不予支持。被告曾钟抗辩涉案物业费系原告毕节亿安居市场管理有限公司在其签名捺印后，补上去的数额，因经一审法院释明后,其未向法院申请鉴定且未提交相应证据予以佐证，故对该抗辩理由，不予支持。被告曾钟抗辩其已将物业费缴纳完毕，因其提供的收据上明确载明缴纳的是“办卡费、充水费、水费公摊和公共设施设备分摊费”，不能证明上述费用系物业费,故对该抗辩理由不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下:一、被告曾钟于本判决生效之日起十日内支付原告毕节亿安居市场管理有限公司自2018年6月1日至2021年5月31日的物业费41,837.60元。二、驳回原告毕节亿安居市场管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1,055.00元,由被告曾钟负担475.00元，由原告毕节亿安居管理有限公司负担580.00元。双方当事人二审均未向本院提交新证据。二审查明的事实与一审无异，对一审认定事实本院予以确认。本案二审争议焦点：曾钟是否应向亿安居公司支付物业服务费，支付比例及期间如何认定。本院认为,曾钟与亿安居公司2013年5月8日签订的《商铺租赁经营合同》中约定了商铺租金以年收付，同时该合同中还约定物业管理费从2013年6月1日起开始计算，按商铺面积每月2元/每平方米计算，共计28,108元，支付方式按年缴纳。该《商铺租赁经营合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，涉案《商铺租赁经营合同》对双方当事人具有法律约束力，双方均应当按照合同约定履行各自义务。虽然在合同约定期限届满后，双方未续签书面合同,但曾钟继续承租涉案门面并接受亿安居公司提供的物业服务，双方事实上继续成立租赁及物业服务合同关系，曾钟应当根据约定向被上诉人支付相应的物业服务费。但根据一审查明的事实，被上诉人在提供物业服务期间服务不到位，存在消防通道经常被车辆占道、卫生不达标和管理混乱等情况，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。”之规定，一审法院酌定被上诉人自行承担20%物业服务费用并无不当。亿安居公司2019年8月18日向曾钟下发的虽然是《租赁通知单》，但该通知单上明确注明了物业服务费，曾钟在该通知单上签名确认。故上诉人认为其不应向亿安居公司支付物业服务费的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。对于亿安居公司要求曾钟支付2020年6月1日至2021年5月31日物业费的诉请，本院认为，曾钟继续租赁涉案门面并接受亿安居公司的物业服务，亿安居公司有权向曾钟收取相应的物业服务费。虽然双方当事人于2019年8月18日通过在《租赁通知单》上签字确认的方式明确了2018年6月1日至2020年5月31日期间的物业服务费金额，但仅凭该通知单尚不足以证明双方对2020年6月1日以后的物业服务费用有变更的意思表示，双方仍应当按2013年5月8日《商铺租赁经营合同》的约定履行各自的义务。故曾钟应向亿安居公司支付2020年6月1日至2021年5月31日的物业服务费22,486元（28108元×80%），即曾钟共计应支付2018年6月1日至2021年5月31日期间物业服务费64,323.6元（41,837.60元+22,486元）。一审不支持亿安居公司请求的2020年6月1日至2021年5月31日期间物业费不当，本院予以纠正。至于亿安居公司主张违约金问题，因亿安居公司本身存在管理不到位的情形，且双方对物业服务费交纳标准等不能形成一致意见，曾钟未及时交纳物业服务费事出有因，故对上诉人亿安居公司的违约金请求本院不予支持。综上，上诉人亿安居公司的上诉请求部分成立，对请求成立部分应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初14531号民事判决；二、上诉人曾钟于本判决生效之日起十日内支付上诉人毕节亿安居市场管理有限公司2018年6月1日至2021年5月31日期间的物业服务费64,323.6元；三、驳回上诉人毕节亿安居市场管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回上诉人曾钟的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,055元，由上诉人毕节亿安居市场管理有限公司负担321元，上诉人曾钟负担734元。上诉人毕节亿安居市场管理有限公司预交的二审案件受理费1,160元，由上诉人毕节亿安居市场管理有限公司负担353元，上诉人曾钟负担807元；上诉人曾钟预交的二审案件受理费950元，由上诉人曾钟负担。本判决为终审判决。审判长 朱 莉审判员 曹建军审判员 吴 丹二〇二一年七月六日书记员 向 旭