山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终6501号上诉人（原审原告）：济南市历城区锦绣泉城业主委员会，住所地济南市。负责人：杜小杰，主任。委托诉讼代理人：王军，泰和泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南齐华物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘进华，执行董事。委托诉讼代理人：韩同超，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王辉，山东瀛在豪才律师事务所律师。上诉人济南市历城区锦绣泉城业主委员会（以下简称锦绣泉城业委会）因与被上诉人济南齐华物业管理有限公司（以下简称齐华公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初10728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。锦绣泉城业委会上诉请求：1.撤销（2020）鲁0112民初10728号民事判决，依法改判支持锦绣泉城业委会一审诉讼请求或发回重审；2.一审、二审诉讼费用由齐华公司承担。事实和理由：一、原审法院对案件事实的认定不全面，仅是部分事实作为裁判依据，且关于锦绣泉城业委会与山东德尚行物业服务有限公司（以下简称德尚行公司）签订《锦绣泉城小区物业管理服务合同》无效的认定是错误的，《前期物业服务合同》是否解除和终止并不以锦绣泉城业委会与德尚行签订的合同是否有效为前提。1.本案中锦绣泉城业委会要求齐华公司撤离锦绣泉城小区依据的是两个事实。（1）第一个事实是第二次业主大会表决不与齐华公司续签合同的事实，锦绣泉城业委会依据锦绣泉城第二次业主大会不与齐华公司续签合同的表决结果，依法向齐华公司发出了解除《前期物业服务合同》的通知，该解除行为已经生效，即《前期物业服务合同》已经终止，因此，齐华公司应当撤出锦绣泉城小区。（2）第二个事实是第二次业主大会表决选聘新的物业公司的事实，锦绣泉城业委会根据业主大会表决结果及授权采用公开招标的方式选聘物业公司是合法有效的，齐华公司都参与了三次招标的投标，这本身就是对公开招标选聘新物业公司认可，据此选出的新物业公司与锦绣泉城业委会签订的合同是合法有效的。（3）齐华公司并非锦绣泉城小区业主，根据物权法规定，其无权对第二次业主大会的表决结果提出撤销权利。从第二次业主大会召开直到三次招标，齐华公司每个阶段都参与其中，最后却不认可撤场的后果，这是典型的违反诚实信用原则。（4）锦绣泉城业委会选聘新物业公司的行为是基于第二次业主大会的决议作出的，符合物权法及物业管理条例的相关规定；业主大会决定选聘或续聘物业公司，相关法律没有进一步的详细规定，也就是业主大会可以就选聘新物业公司进行表决，并非必须明确选聘的方式或者具体细节。而本案中，锦绣泉城业委会通过公开招标的方式进行选聘，并对相关选聘过程及结果及签订合同进行了公示，符合物权法和物业管理条例的规定，公开招标及与中标单位签订物业服务合同是第二次业主大会决定选聘新物业公司的具体操作内容，属于选聘新物业公司的工作范围。因此，锦绣泉城业委会通过公开招标选聘新物业并且与之签订合同是有效的，应当依法受到保护。（5）业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会执行第二次业主大会的决定就是其职责范围，是其授权范围之内，而非机械的理解在表决票里明确授权，就像公司的法定代表人从事对外工作一样，并非都是拿着授权，而是本身代表了公司，何况业主委员会本身就是业主大会的执行机构，难道执行业主大会决定不是其职责范围之内的事情吗？原审法院以表决票没有明确授权违反法律强制性规定为由作出《锦绣泉城小区物业服务合同》无效是适用法律错误。原审法院明显是曲解法律法规，错误理解和适用法律。2.原审法院机械的把表决不与齐华公司续签合同和选聘新物业公司理解为同一表决事项明显存在错误，这是两个表决事项，一个是否续签，一个选聘新物业，两者并不必然冲突，原审法院认定为同一事项是错误的，即便不选聘新物业，业主大会决定不续聘，那锦绣泉城业委会也有权解除和终止与齐华公司的合同。退一步讲不选聘新物业，业主委员会可以自管。二、业主委员会对外具有代表权，其代表业主大会与第三方德尚行公司签订的物业服务合同是有效的。另外，业主委员会根据第二次业主大会的表决结果在其职责范围内作出的解除和终止与齐华公司的前期物业服务合同的行为是有效合法的。一审法院并未查清该事实，认定事实不清。齐华公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，锦绣泉城业委会与德尚行公司签订的合同违反法律及行政法规的强制性规定。1.事实依据：1)锦绣泉城业委会与德尚行公司签订的《物业服务合同》并未经过全体业主总人数及总面积均过半的同意；2)锦绣泉城业委会与开发建设单位之间的合同约定：以业主委员会与新物业签订的合同生效为解除条件。2.法律根据：1)《物权法》第76条规定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半以上的业主且占总人数过半以上的业主同意。2)《物业管理条例》第二十六条规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。3）《民法典》第九百四十条规定，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。由于锦绣泉城业委会与第三人签订的合同违反法律的强制性规定，并未生效。因此前期物业服务合同并未终止。二、锦绣泉城业委会是通过欺骗政府、隐瞒有关事实备案的。备案并不能证明其合法，通过其成立的备案申请，可以看出其成立不符合我国《物权法》第七十六条的强制性规定，且经过相关的一、二审裁定及一审法院的司法建议书均已查明其成立不合法的事实。三、锦绣泉城业委会此次与德尚行公司签订的《前期物业服务合同》是无效的。其存在两大违法行为：1)未经过业主依法表决，侵犯了业主共有权及共同管理权，违反我国《物权法》第七十六条的强制性规定；2)其采用的招投标方式存在事先内定中标人，串通投标、欺骗业主的行为，违反我国《招投标法》的规定。四、锦绣泉城业委会违法使用业主大会印章且擅自使用业主大会名义从事活动，违法了我国建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十五条和第六十条的规定，应当受到法律的追究。锦绣泉城业委会向一审法院起诉请求：1.判令齐华公司退出济南市历城区锦绣泉城小区；2.判令齐华公司向锦绣泉城业委会移交济南市历城区锦绣泉城小区管理用房、相关设备设施、物业档案资料、预收代收的有关费用等全部资料；3.本案的全部诉讼费用由齐华公司承担。一审法院认定事实：锦绣泉城小区由山东中齐房地产开发有限公司（以下简称中齐公司）开发建设。2005年3月28日、2005年6月28日，中齐公司与齐华公司先后签订《锦绣泉城一至三期前期物业服务委托合同》《锦绣泉城四至六期前期物业服务委托合同》，约定中齐公司将锦绣泉城项目委托齐华公司实行物业管理，委托管理期限自合同签订之日起，于本物业管理区域成立的业主委员会与选聘的物业管理公司签订有效合同生效之日终止。2013年5月20日，中齐公司与齐华公司签订《前期物业服务委托补充合同》，对物业服务费等进行了调整。2018年9月19日，锦绣泉城第一届业主委员会成立；2018年10月18日，锦绣泉城业委会在济南市历城区住房和城乡建设委员会办理备案手续。2018年11月15日，锦绣泉城业委会发布《关于召开锦绣泉城小区业主大会通知》，载明：经锦绣泉城业委会研究决定，拟以书面征求意见的方式，就是否同意与齐华公司续签物业服务合同，以及是否同意选聘新的物业服务公司的问题召开业主大会，公开征集业主意见；根据锦绣泉城小区业主大会议事规定，本小区住宅业主以套（户）为单位，每套住宅为一票；召开时间为2018年12月1日至2018年12月9日，征求意见方式为在业主委员会办公室集中征集和业主家中流动征集。2018年11月26日，锦绣泉城业委会发布《关于锦绣泉城第二次业主大会的说明》，载明：表决权数的确定为住宅一户计算为一票，非住宅100平方米计算为一票，低于100平方米的有房屋所有权证的一证一票，建设单位未出售的专有部分计算为一票；委托表决采取书面委托、电话委托、视频委托的方式；表决表中的房屋面积需填写住房面积及地下室面积，表决表中的“同意与齐华续签合同与否”和“同意选聘新物业与否”两项选择中如一项选择“同意”则代表另一项“不同意”，一项选择“不同意”则代表另一项“同意”，两项同时出现“同意”或同时出现“不同意”则为无效票，统计时不统计意见，只统计表决权数。2018年11月30日，锦绣泉城业委会发布《关于锦绣泉城第二次业主大会的补充说明》载明：1.业主本人参加表决的，请携带本人身份证原件或复印件和房产证原件或复印件、电费发票、暖气费发票、物业费发票、充电卡等其中一项能证明业主身份的文件或物品参加表决，由工作人员核实；2.业主本人无法参加表决的，由被委托人携带本人身份证原件或复印件和房产证原件或复印件、电费发票、暖气费发票、物业费发票、充电卡等其中一项能证明业主身份的文件或物品及书面委托书或视频委托资料参加表决，如无书面委托书或视频委托资料的，可在表决现场与委托人电话或视频连线进行现场委托，由工作人员核实。2018年12月10日，锦绣泉城业委会以锦绣泉城业主大会和业委会的名义发布《锦绣泉城小区第二次业主大会表决结果公示》，载明：锦绣泉城小区第二次业主大会于2018年12月1日开始，至12月9日结束，经统计，本次业主大会共征集业主意见1601票，参与表决面积207358.7平方米；其中，同意与齐华公司续约122票，面积为16095.5平方米；同意选聘新物业公司1472票，面积为191263.2平方米；无效票7票。本公示期为2018年12月11日至12月15日，如对统计结果有异议，请在公示期内以书面形式向锦绣泉城业主委员会提出。2018年12月16日，锦绣泉城业委会以锦绣泉城业主大会的名义发布《锦绣泉城小区第二次业主大会决议公告》，载明会议决议如下：1.同意选聘新物业公司票数达到法律规定的“双过半”要求；2.由业主委员会按照《招投标法》以公开招标的方式选聘新物业服务公司；3.如对本次业主大会决议有异议，请于五日内（12月22日前）以书面形式向锦绣泉城业委会提出。2018年12月23日，锦绣泉城业委会以锦绣泉城业主大会的名义制作《授权书》，载明根据锦绣泉城第二次业主大会表决结果及决议，对锦绣泉城业委会作如下授权：1.授权锦绣泉城业委会与齐华公司解除《前期物业服务协议》，并负责处理协议解除过程中及解除后的其他一切相关事宜；2.授权锦绣泉城业委会按照《招投标法》以公开招标的方式选聘新物业服务公司，并负责处理招标过程中及招标结束后的其他一切相关事宜；3.授权锦绣泉城业委会与中标物业公司签订《锦绣泉城小区物业服务合同》，并负责处理合同签订过程中及签订后的其他一切相关事宜。2018年12月29日，锦绣泉城业委会发布《关于委托招标代理公司公开招聘物业公司的公告》，载明：经锦绣泉城业委会研究决定，委托山东蓝盾招标代理有限公司以公开招标方式为锦绣泉城小区物业服务项目进行招标。2019年1月2日，锦绣泉城业委会发布《关于锦绣泉城小区物业服务招标的公告》。2019年1月2日，锦绣泉城业委会以锦绣泉城业主大会名义向齐华公司发送《关于锦绣泉城小区物业服务项目公开招标的告知函》。2019年1月2日，锦绣泉城业委会以锦绣泉城业主大会和业委会的名义向齐华公司发送《关于与齐华公司解除〈前期物业服务协议〉的函》，载明：本次业主大会表决结果显示，“双过半”的业主不同意与齐华公司续签合同，故根据锦绣泉城第二次业主大会表决结果及决议，锦绣泉城业主大会与齐华公司解除《前期物业服务协议》。2019年1月25日，山东蓝盾招标代理有限公司发布《济南市历城区锦绣泉城小区物业服务招标项目废标公告》，载明废标原因为实质性响应投标文件要求的投标单位不足3家。2019年1月28日，锦绣泉城业委会发布《关于锦绣泉城小区物业服务重新招标的公告》。2019年1月28日，锦绣泉城业委会再次以锦绣泉城业主大会和业委会的名义向齐华公司发出《关于锦绣泉城小区物业服务项目公开招标的告知函》。2019年3月1日，山东蓝盾招标代理有限公司发布《济南市历城区锦绣泉城小区物业服务招标项目（重新招标）废标公告》，载明废标原因为实质性响应投标单位不足3家。2019年3月25日，锦绣泉城业委会再次发布《关于委托招标代理公司公开招聘物业公司的公示》，载明：根据锦绣泉城小区第二次业主大会决议，综合业主意见，经锦绣泉城业委会研究决定，委托山东国大招标有限公司以公开招标方式为锦绣泉城小区物业服务项目进行招标。2019年4月1日，锦绣泉城业委会再次发布《关于锦绣泉城小区物业服务招标的公告》。2019年4月1日，锦绣泉城业委会再次以锦绣泉城业主大会的名义向齐华公司发出《关于锦绣泉城小区物业服务项目公开招标的告知函》。2019年4月23日，山东国大招标有限公司发布《济南市历城区锦绣泉城小区物业服务项目中标公示》，公示结果为德尚行公司中标。2019年4月30日，锦绣泉城业委会与德尚行公司签订《锦绣泉城小区物业管理服务合同》。2019年4月30日，天齐公司的股东深圳市彩生活物业管理有限公司济南分公司向锦绣泉城业委会主任杜小杰发送《联系函》，载明为了保证锦绣泉城小区物业能顺利交接，现提出如下要求：1.鉴于齐鲁世纪园、泉印兰亭、锦绣泉城三个小区一直作为一个整体由一个管理团队进行管理，为让三个小区的业主能享受正常的物业服务，因此即将入场的物业服务公司应同时接管齐鲁世纪园、泉印兰亭、锦绣泉城三个小区，对现有员工应作出妥善安排，不应让员工下岗或失业，以免造成不稳定；快速完成财务交割（债权债务）。2.齐鲁世纪园、泉印兰亭小区自来水管网我公司自筹资金已经完成更换，大的隐患已经根除。我公司移交锦绣泉城、齐鲁世纪园、泉印兰亭小区物业管理权的同时，即将入场的物业公司应将自来水管网改造费用偿还，具体费用以合同和发票为准。3.2019年2月19日第二次招标时我公司已实际中标，具体怎么变成山东德尚行，大家都心知肚明。但我公司为响应标书内容确已投入改造资金，即将入场的物业公司交接前应按实支付改造费用。4.前期为及时解决锦绣泉城小区电梯故障，在未完成维修基金签字程序的前提下组织日立电梯维保公司维修，为此造成欠费，目前诉讼即将发生，即将入场的物业公司应承诺解决。2019年5月9日，锦绣泉城业委会向深圳市彩生活物业管理有限公司济南分公司发送《关于2019年4月30日“联系函”的回复》，载明：1.要求即将入场的物业服务公司同时接管齐鲁世纪园、泉印兰亭、锦绣泉城三个小区，此要求是极不合理的，2019年4月23日招标的是锦绣泉城小区物业服务项目，和泉印兰亭、齐鲁世纪园没有任何关系，且此两个小区的物业服务的移交应由这两个小区的全体业主做决定，而不是由贵公司代为决定。且至于即将入场的物业公司接管齐鲁世纪园和泉印兰亭与否，也是由中标物业公司决定，锦绣泉城业委会无权代为决定。2.快速完成财务交割（债权债务）问题，锦绣泉城业委会已于2019年4月1日给齐华公司送达了《关于锦绣泉城小区物业服务项目公开招标的告知函》，在此函中已向齐华公司提出自招标代理机构向中标人发出中标通知书三日内，按《山东省物业管理条例》第六十八条规定向锦绣泉城业委会交接，但齐华公司至今未做任何交接。3.要求即将入场的物业公司偿还齐鲁世纪园、泉印兰亭自来水管网改造费用问题，更是不合理的，即将入场的物业公司没有接管齐鲁世纪园和泉印兰亭的义务，更没有责任偿还贵公司在管理这两个小区期间花费的任何费用。4.要求即将入场的物业公司解决贵公司前期对日立电梯维护公司的欠费问题，即将入场的物业公司没有责任承诺该问题，前期贵公司对日立电梯维保公司的欠费，全部为2013年至2018年7月底之间齐华公司申报维修资金，因种种原因被维修资金管理中心退回后而齐华公司未及时处理的，此问题应由齐华公司负责解决，业委会也会积极协助齐华公司解决处理。5.现锦绣泉城小区的物业服务企业为齐华公司，全体业主也是和齐华公司签订的前期物业服务协议，和深圳市彩生活物业管理有限公司济南分公司没有任何关系。另查明，2019年5月13日，一审法院立案审理陈俊英、于俊伟与锦绣泉城业委会业主撤销权纠纷一案，陈俊英、于俊伟在该案中的诉讼请求为判决撤销锦绣泉城业委会与德尚行公司签订《锦绣泉城小区物业管理服务合同》的决定，判决锦绣泉城业主委员会与德尚行公司签订的《锦绣泉城小区物业管理服务合同》无效。陈俊英、于俊伟于2020年5月6日向一审法院提出撤诉申请，一审法院于2020年5月6日作出（2019）鲁0112民初4223号之一民事裁定：准许陈俊英、于俊伟撤诉。2019年6月3日，一审法院立案审理陈俊英等六名业主与锦绣泉城业委会业主撤销权纠纷一案，陈俊英等六名业主在该案中的诉讼请求为判令撤销锦绣泉城业主大会作出的选举成立第一届业主委员会决定。一审经审查于2019年11月27日作出（2019）鲁0112民初4846号民事裁定，认为业主大会和业主委员会选举过程中的纠纷不属于人民法院受理民事诉讼的范围，当事人应向有关行政主管部门申请解决。锦绣泉城业委会经过了政府房管部门的审查备案，陈俊英等六名业主以选举程序不合法、投票权数不合法、部分选票属无效票、未统计赞成票业主专有面积数、选举票数未达到《中华人民共和国物权法》第七十六条“双过半”为由提起民事诉讼，因该争议属于业主大会选举成立业主委员会过程中的纠纷，故不属于人民法院受理民事诉讼的范围，应予以驳回。据此，裁定驳回陈俊英等六名业主的起诉。锦绣泉城业委会不服该裁定，向山东省济南市中级人民法院提起上诉，山东省济南市中级人民法院于2020年4月15日作出（2020）鲁01民终2914号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。一审法院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为锦绣泉城业委会是否具备诉讼主体资格、锦绣泉城业委会与德尚行公司签订的《锦绣泉城小区物业管理服务合同》是否合法。（一）关于锦绣泉城业委会的诉讼主体资格问题。该问题实质为对业主委员会选举事宜产生的争议，而业主委员会选举过程中的纠纷不属于人民法院民事案件审理范围。锦绣泉城业委会成立后进行了登记备案，已经具备法律意义上的主体资格，对齐华公司关于锦绣泉城业委会不具备诉讼主体资格的主张，不予采纳。（二）关于锦绣泉城业委会与德尚行公司签订《锦绣泉城小区物业管理服务合同》的合法性问题。根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》的规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，即选聘和解聘物业服务企业是业主大会的法定职责。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。锦绣泉城小区第二次业主大会采取书面征求意见的方式，征求意见的表决事项为“同意与齐华续签合同与否”“同意选聘新物业与否”。上述表决事项中关于是否同意选聘新物业服务企业的内容，与是否同意与原物业服务企业续约实为同一表决事项的不同表述，业主大会书面征求意见中并没有关于新物业服务企业选聘方式、选聘程序等具体内容。业主大会对业主委员会的授权应当以会议决定的方式，业主大会书面征求意见中也没有授权锦绣泉城业委会选聘新物业服务企业的内容。锦绣泉城业委会于2018年12月23日以锦绣泉城业主大会名义制作的《授权书》，既不符合业主大会授权方式的形式要求，也与业主大会决定的内容不符。因此，一审认定锦绣泉城业主大会并未对选聘新物业服务企业的具体事宜作出决定。业主委员会是业主大会的执行机构，应当按照业主大会的决定履行职责。锦绣泉城业主大会既未对选聘物业服务企业作出决定，也未授权锦绣泉城业委会开展新物业服务企业选聘工作，锦绣泉城业委会与德尚行公司签订的《锦绣泉城小区物业管理服务合同》也未经业主大会作出决定，该合同的签订违反了《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》的强制性规定，一审认定该《锦绣泉城小区物业管理服务合同》无效。中齐公司与齐华公司签订的前期物业服务合同，约定前期物业服务合同于业主委员会与选聘的物业服务公司签订有效合同生效之日终止。故对锦绣泉城业委会要求齐华公司退出锦绣泉城小区、移交物业服务用房及有关设备和资料的诉讼请求，一审不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同》第五十二条第五项，《物业管理条例》第十一条、第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：驳回济南市历城区锦绣泉城业主委员会的诉讼请求。案件受理费50元，由济南市历城区锦绣泉城业主委员会负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。锦绣泉城业委会提交如下证据：一、齐华公司不作为的证据图片18页，证明齐华公司服务的锦绣泉城小区脏乱差，保安上班睡觉，大门形同虚设，其服务质量非常差。二、图片4页，证明齐华公司物业收费率低、服务差，业主对其服务极不满意。三、齐华公司管理不尽职尽责造成小区发生火灾，给业主造成损失的图片5页。四、7段视频，证明目的同证据一。以上证据共同证明，第二次业主大会决定不与齐华公司续签合同是民心所向，锦绣泉城业委会根据第二次业主大会的表决结果依法解除和终止与齐华公司的前期物业服务合同是合法的。齐华公司质证称，对以上证据除（2018）鲁0112民初8903号民事判决书真实性无异议外，对其余证据的真实性及所有证据的合法性、关联性均有异议，该证据与锦绣泉城业委会、德尚行公司签订的物业服务合同无关联性，也不能证明其合法。齐华公司提交（2019）鲁0112民初4846号司法建议书一份，证明锦绣泉城业委会成立不合法，已经过人民法院的裁定书依法查明，并通过司法建议书的形式发至其主管部门。锦绣泉城业委会质证称，对真实性无异议，对其证明目的有异议，锦绣泉城业委会的主体地位已在原审及其他判决或裁定中予以确认，主体身份合法，该司法建议书不能证明齐华公司的证明目的。对于以上证据，本院认为，与本案当事人的诉讼理由无关，本院均不予采信。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条规定，建筑区划内的重大事项由业主共同决定并享有表决权，对于选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，锦绣泉城业委会提交的召开业主大会通知、第二次业主大会说明及表决结果公示等证据表明，锦绣泉城小区第二次业主大会以采用书面征求意见的形式召开，其表决事项为“同意与齐华续签合同与否”、“同意选聘新物业与否”，并无选聘新物业服务企业的方式、程序等具体内容，即业主大会并未对前述内容进行表决，锦绣泉城业委会其后以业主大会名义制作《授权书》，以招标方式选聘物业服务企业，缺乏合法基础。此后，锦绣泉城业委会选聘德尚行公司作为锦绣泉城小区的物业服务企业并与之签订物业服务合同，也未经业主大会的表决，不能认定为系小区业主共同决定，因此，该物业服务合同不发生法律效力。《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。据此，锦绣泉城业委会与德尚行公司签订的物业服务合同尚未发生法律效力，齐华公司与中齐公司签订的前期物业服务合同尚未终止，故对于锦绣泉城业委会要求齐华公司退出锦绣泉城小区、移交物业服务用房等诉讼请求，一审法院不予支持，并无不当。锦绣泉城业委会以业主大会不同意与齐华公司续签合同并已向齐华公司发出解除通知，而主张前期物业合同已终止，不符合法律规定，本院不予采信。综上所述，锦绣泉城业委会的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人济南市历城区锦绣泉城业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  何菊红审判员  李逢春二〇二一年七月二十九日书记员  邢春艳