山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终7878号 上诉人（原审原告）：陈志义，男，1955年9月10日出生，汉族。 上诉人（原审原告）：郭增萍，女，1958年9月22日出生，汉族。 委托诉讼代理人：陈志义（郭增萍之夫）。 被上诉人（原审被告）：青岛四方房地产开发有限公司。 法定代表人：王晓东，董事长。 委托诉讼代理人：曹婷，国浩律师（青岛）事务所律师。 委托诉讼代理人：段凌云，国浩律师（青岛）事务所实习律师。 上诉人陈志义、郭增萍因与被上诉人青岛四方房地产开发有限公司（以下简称四方房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初12767号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈志义，被上诉人四方房地产公司的委托诉讼代理人曹婷、段凌云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈志义、郭增萍上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由四方房地产公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审未查清承诺书与“市北区政府阜新路街道办事处《关于的复函》形成事实及时间和内容。2019年7月15日，陈志义在四方房地产公司提供文本的承诺书签字，该承诺书由四方房地产公司保存，未给予陈志义、郭增萍，事后陈志义要求签订补充协议，但被拒，郭增萍自始至终未见到该承诺书。承诺书内容记载“本人清楚知道房屋系安置房剩余房源的情况”，是2019年7月15日陈志义、郭增萍真实表示意思，但“市北区政府阜新路街道办事处《关于的函复》是2019年12月10日下文，即4个月后确定为安置房剩余房源。故陈志义、郭增萍签署承诺书时是陈志义、郭增萍受四方房地产公司欺诈故意做出错误的意思表示。根据合同法第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益......”该意思表示应视为无效。以上事实一审未查清，请求二审法院予以核实，依法确认该承诺书无效。二、一审认定郭增萍全程参与了涉案房屋，认定错误事实。因承诺书仅有一份，由四方房地产公司保管，陈志义、郭增萍未见到承诺书，对其内容不知晓不认可，符合常理和客观事实。另外《房屋认购协议》只约定陈志义、郭增萍一方承担违约责任等，显然不公平，其内容符合格式条款规定，违反《民法典》第四百九十七条第（二）、（三）项规定。本案起诉期限是2020年7月14日在山东法院电子诉讼服务网上登录成功，网签商品房买卖合同是2021年1月29日，支付购房款是陈志义一人完成，收取发票和产权登记是诉讼过程中（2021年2月2日）完成，陈志义、郭增萍是按照网签合同与华融纺联（青岛）置业有限责任公司（以下简称华融公司）办理相关手续，故一审认定陈志义、郭增萍存在明显陈述不实的情况是错误的认定，恳请二审予以审查。三、关于承诺书和《房屋认购协议》签署时涉案房屋从拆迁安置房转换商品房时间认定。承诺书和《房屋认购协议》签署时间分别是2019年7月15日和24日，市北区政府阜新路街道办事处《关于的复函》是2019年12月10日下文将涉案房屋退回四方房地产公司与华融（开发商）对接处置，前者在4个月后从违法转变为合法。法律依据是《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一导致合同无效或者被撤销解除的......（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房的事实”之规定。四、关于市北区政府阜新路街道办事处《关于的复函》与陈志义、郭增萍网签合同的关联性。市北区政府阜新路街道办事处《关于的复函》2019年12月10日下文将涉案房屋退回四方房地产公司与华融公司对接处置，2021年1月29日陈志义、郭增萍与华融公司网签合同，应视为本案合法有效合同，其对接价格1103360元合法有据。五、四方房地产公司不是房屋中介机构，无权收取中介费（涉案房屋差价款）。涉案房屋四方房地产公司于2016年以安置房价格购买华融公司24套房源，其2019年12月10日依照政府文件变更为商品房，其转让应符合《城市房地产管理法》第五十八条规定，但四方房地产公司不具备房屋中介资质，为此四方房地产公司无权截留该房差价款465518.45元，应予以返还。六、陈志义、郭增萍对一审法律认定的理解。合同法第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。承诺书在2019年7月15日陈志义、郭增萍签字时该房仍是安置房，而不是安置房剩余房源，故四方房地产公司提供承诺书条款存在欺诈行为，是以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；如“因房屋情况特殊”表述。同理，双方签署《房屋认购协议》时间该房也是安置房，四方房地产公司也违反《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项规定。 四方房地产公司辩称，陈志义、郭增萍在购买涉案房屋时已明确知晓房屋特殊情况，自愿购买并签署承诺书及购房协议，接收房屋，案涉合同已履行完毕。陈志义、郭增萍的上诉请求无事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求依法判决驳回陈志义、郭增萍的上诉请求。 陈志义、郭增萍向一审法院提出诉讼请求：1.确认陈志义、郭增萍给予四方房地产公司签订的2019年7月15日的承诺书无效；2.木案诉讼费用由四方房地产公司承担。 一审法院认定事实：2016年，四方房地产公司与案外人华融公司签订协议，四方房地产公司向该公司购买24套房屋用于鞍山路北片棚户区改造项目居民异地房屋安置，四方房地产公司向华融公司支付了该24套房屋的购房款。后市北区政府阜新路街道办事处向四方房地产公司复函，要求四方房地产公司预留部分房源用于安置居民，将其中两套房屋退回四方房地产公司，不再用于鞍北片拆迁使用，退回的两套房屋之一坐落于青岛市市北区户（以下简称涉案房屋）。 2019年7月15日，陈志义、郭增萍向四方房地产公司出具承诺书，主要内容为：本人自愿购买青岛四方房地产开发有限公司所售房屋，房屋位置为青岛市市北区户，本人清楚知道房屋系安置房剩余房源的情况，对房屋现状无异议；本人应一次性支付给四方公司购房款1568878元，因房屋情况特殊，本人同意华融纺联（青岛）置业有限责任公司为本人开具13965元／平方的购房发票；本人承诺交付全部购房款后10日内按照四方公司要求与相关单位办理网签手续，所购房屋符合交房条件10日内办理收房等购房相关手续，并承担相关税费；本承诺系本人真实、自愿的意思表示，一经作出立即生效，不得撤销、撤回。该承诺书落款处有“陈志义、郭增萍”签字、捺印。庭审中，陈志义、郭增萍称，“郭增萍”签字捺印系陈志义代为之，郭增萍本人未见过该承诺书，对承诺书也不追认，郭增萍对购房价格亦不清楚。 2019年7月24日，陈志义、郭增萍与四方房地产公司签订房屋认购协议，约定四方房地产公司将青岛市市北区户建筑面积80.87平方米房屋出售给陈志义、郭增萍，双方确定交易房屋单价为19400／平方米，总价为1568878元，协议还对付款时间、方式、房屋交付、违约责任等事项进行了约定。 上述房屋认购协议签订后，陈志义、郭增萍分期向四方房地产公司支付购房款，至2019年8月2日陈志义、郭增萍向四方房地产公司付清全部购房款1568878元。陈志义、郭增萍提交的陈志义建设银行交易明细显示，2019年7月25日郭增萍向陈志义账户转账201830.11元，陈志义账户余额为202072.66元，当日陈志义以该账户向四方房地产公司转账支付购房款200000元。 2019年8月16日四方房地产公司将涉案房屋交付陈志义、郭增萍。 2021年2月2日案外人华融公司向陈志义、郭增萍开具金额为1103360元的增值税发票。 2021年2月2日，陈志义、郭增萍办理了涉案房屋不动产权证书，登记为陈志义、郭增萍共同共有。 一审法院认为，陈志义、郭增萍称郭增萍对2019年7月15日承诺书不知情、不追认，又称郭增萍对涉案房屋购买价格亦不清楚，而2019年7月24日陈志义、郭增萍共同与四方房地产公司签订的房屋认购协议上对房屋出售价格进行了明确约定，显然陈志义、郭增萍关于郭增萍不清楚房屋价格的陈述不实。郭增萍全程参与了涉案房屋包括签署认购协议、支付购房款、收取发票、产权登记等全过程，且有关支付购房款数额、开具发票金额等事项陈志义、郭增萍均是按照承诺书的内容与四方房地产公司、华融公司等单位办理的相关手续，再结合陈志义、郭增萍在本案中存在明显陈述不实的情况，其陈述可信度较低，对其所述的郭增萍对承诺书不知情，一审法院不予采信。该承诺书系陈志义、郭增萍真实意思表示，清楚表明陈志义、郭增萍对涉案房屋的出售背景情况已然知晓，并自愿按照承诺书内容履行，该承诺书内容并不违反法律、法规强制性规定，陈志义、郭增萍在自愿出具承诺并已履行的情况下，要求确认承诺书无效，没有法律依据，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条规定，一审判决：驳回陈志义、郭增萍的诉讼请求。案件受理费500元，由陈志义、郭增萍负担。 本院二审期间，陈志义、郭增萍提交涉案房屋网签备案的商品房买卖合同原件（质证后退回）、复印件各一份，证明2019年12月10日政府回函将涉案房屋转变为商品房，陈志义、郭增萍按照网签合同履行的购房手续，双方之间应以网签备案的合同为准。 四方房地产公司质证称，对上述证据的真实性无法核实，但是陈志义、郭增萍与华融公司签署网签合同、办理网签手续系四方房地产公司履行双方的认购协议协调华融公司为陈志义、郭增萍办理的，是双方履行认购协议的约定。关于陈志义、郭增萍提到的政府回函时间，实际上在此之前该拆迁项目经过4年时间政府早已同意四方房地产公司处置部分房屋，该函件仅为四方房地产公司备案之用，且四方房地产公司所购房屋性质为商品房，只不过是用于安置，在不用于安置后该房屋仍归商品房，不能改变房屋性质。不能以政府的回函来界定房屋的性质，且陈志义、郭增萍在签署认购协议时签署的承诺书已明确知晓房屋为安置房剩余房源的特殊情况。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，2019年7月15日，陈志义向四方房地产公司签字出具承诺书，对涉案房屋的位置、总价款（1568878元）、购房发票金额及出具单位、办理网签手续、缴纳税费等事项作出承诺。该承诺书落款处虽然只有陈志义签字，但在之后的2019年7月24日，陈志义、郭增萍与四方房地产公司签订涉案房屋认购协议，对涉案房屋位置、单价、总价款（1568878元）、房屋交付、违约责任等事项予以约定，陈志义、郭增萍以实际行为对承诺书的相关内容予以确认。涉案认购协议、承诺书不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陈志义、郭增萍是否持有涉案承诺书，不影响本院对该承诺书效力的认定。该认购协议签订后，陈志义、郭增萍依约履行了支付购房款的合同义务，四方房地产公司亦交付了涉案房屋，案外人为陈志义、郭增萍出具了购房款发票，涉案认购协议已经实际履行。陈志义、郭增萍系夫妻关系，四方房地产公司有理由相信陈志义在该承诺书上代郭增萍签字的行为系代表郭增萍的行为，且郭增萍事后亦以共同签署认购协议、支付购房款、接收房屋等实际行为予以确认，陈志义之行为构成表见代理，对郭增萍具有法律效力。陈志义、郭增萍要求撤销涉案承诺书，缺乏事实与法律依据，本院不予支持，对陈志义、郭增萍二审中提交涉案房屋网签备案的商品房买卖合同不予采信。 综上所述，上诉人陈志义、郭增萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费500元，由上诉人陈志义、郭增萍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  马 喆 审 判 员  齐 新 审 判 员  甘玉军 二〇二一年七月二十日 法官助理  于遨洋 书 记 员  贾 立 书 记 员  于国英