四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终13256号 上诉人（原审原告）：李利，女，1969年2月2日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：植艳君，四川永靖律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川省简阳市红塔建设集团有限公司，住所地：简阳市简城街道五友路一段5号。 法定代表人：刘淼兰，总经理。 委托诉讼代理人：魏学东，四川法锐律师事务所律师。 原审第三人：魏霞，女，1945年2月26日出生，汉族，住四川省简阳市。 原审第三人：李林，男，1970年11月20日出生，汉族，住四川省简阳市。 原审第三人：李艳，女，1974年4月12日出生，汉族，住四川省简阳市。 上诉人李利因与被上诉人四川省简阳市红塔建设集团有限公司（以下简称红塔公司）及原审第三人魏霞、李林、李艳房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省简阳市人民法院（2019）川0180民初1828号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李利上诉请求：一、撤销原审判决，并改判支持李利一审的全部诉讼请求；二、本案一审诉讼费、评估费及上诉费由红塔公司承担。二审中李利撤回关于要求红塔公司向李利支付搬家费400元、临时安置补助费17766元、附属物及装饰装修补偿费1000元的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1.2019年8月12日，由卢怀德法官主持调解，李利、红塔公司、魏霞、李林、李艳及各位委托诉讼代理人参加，当庭写了庭外和解书，并且红塔公司的代理律师当时表示无法按照双方签订的《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》（以下简称“《拆迁协议》”）履行，可以采取货币赔偿的方式。卢怀德法官亦依法建议李利变更诉讼请求，由此李利才请求将原来的要求继续履行《拆迁协议》的诉讼请求变更为解除《拆迁协议》的部分条款及《房屋拆迁产权调换安置补偿协议（补充协议）》（以下简称“《补充协议》”），并赔偿损失，之后法官为查明案涉房屋的市场价格，要求李利提出房产价值评估申请，但当时开庭及调解均未制作笔录，导致一审法院未全面、客观认定本案事实。2.因红塔公司承诺能够予以办理单独的产权，李利一直要求履行《拆迁协议》，在一审法官释明无法办理权证之前，双方一直处于磋商状态，合同解除权并不当然成立，一审法院直接以交付房屋后6个月期满之日起计算法定解除权的除斥期间并未考虑前述情况；3.李利事先并不清楚事后亦不认可一审判决另查明部分所述红塔公司“默认拆迁户先占先用”，一审法院仅凭红塔公司的单方陈述即作为定案依据，违反法律相关规定；4.李利一直主张继续履行，双方协商未果的原因不是李利不同意与第三人共同使用门市，而是由于红塔公司承诺的为李利办理单独产权未果；5.一审法院忽视2020年3月25日的笔录中李利提到的“我本人没有去参加隔门市，只是听说魏霞去了”的事实。二、一审法院在归纳争议焦点、进行裁判说理时，未详细分析红塔集团的违约行为，忽略李利具备合同解除权的情况，直接认定解除权已过除斥期间，实属不当。1.李利作为独立的个体，并未授权第三人行使自己的权利，一审法院以魏霞采取先占的方式未损害李利的利益且因红塔公司的默认有利于化解纠纷为由，允许先占先用，这是对李利权利的侵犯。李利和红塔公司约定交付的门面是具有独立产权的80平米的门面，但红塔公司并未依约交付，却被一审法院认定交付合格，明显与事实不符；2.一审法院在对“关于门市办理房屋产权证问题”进行论述时，指明不能办理门市的房屋权证的原因是未完成消防验收，但在最后部分未认定红塔公司具有违约行为，进一步导致对争议焦点第三点进行说理时，未过对红塔集团是否构成根本违约进行认定，直接以交付房屋后6个月届满之日起计算李利合同解除权的除斥期间，混淆了一般违约与根本违约的区别。三、一审法院事实认定不清，法律适用错误。1.李利行使的解除权是法定解除权，系形成权。按照《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条的规定，解除权的存续期间起算标准是主观标准，应当从权利人知道或者应当知道解除权产生之日起计算，则李利享有的解除权应从其完全、清晰的知晓房屋状况之日起计算，一审法院直接从红塔公司向李利交房6个月期满之日起计算，属于事实认定错误，于法无据；2.一审法院认为红塔集团迟延履行办证义务，李利当然享有合同解除权，但李利真诚的希望红塔集团能为其办理产权，所以给予红塔集团合理期限，按照原《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，红塔集团在合理期限仍不履行的，李利才享有解除权；3.李利依据原《中华人民共和国合同法》第九十四条中“不能实现合同目的”的法律规定，向一审法院提出解除合同的请求，所以李利合同解除权的成立之日应当是合同目的确定不能实现之日，一审法院没有对逾期办证和不能办证进行区分，机械的认为逾期办证即会导致合同目的不能实现，进而导致判决错误；4.一审法院混淆交付与验收的概念，直接从交付之日起计算6个月的办理权证的期间，属于事实认定错误；5.按照原《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定，解除权在经催告后合理期限内不行使即告消灭，但是本案没有证据表明红塔公司进行了催告，故一审法院认为李利解除权消灭存在不当。四、即便作为形成权的解除权消灭，双方的《拆迁协议》和《补偿协议》应继续有效，双方应正常履行，那么李利就有权要求红塔公司依约交付房屋和按期办理产权。综上，一审法院认定事实错误，损害李利的合法权益，应依法改判、撤销或变更原判决。 红塔公司辩称，一审事实认定清楚，适用法律正确，请求依法驳回李利的上诉请求。 李利向一审法院起诉请求：1.判令红塔公司向李利交付拆迁80平方米的安置补偿门市，协助李利办理门市的产权登记手续，并承担全部税费及水、电、气、光纤电视宽带、电话等开户费用；2.判令红塔公司向李利支付安置补助费（安置补助费的计算方式为：截至止2019年4月15日的安置补助费45090元，从2019年4月16日起至实际交房之日的安置补助费按9元/平方米乘以80平方米乘以实际月份数）。一审诉讼过程中，李利变更诉讼请求为：1.判令解除李利与红塔公司于2007年12月6日签订的《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》第一条、第二条关于门市拆迁安置还房的全部条款；2.判令解除李利与红塔公司签订的《房屋拆迁产权调换安置补偿协议（补充协议）》；3.判令红塔公司赔偿房屋价款损失1155760元；4.判令红塔公司向李利支付搬家费400元、临时安置补助费17766元、附属物及装饰装修补偿费1000元，合计19166元；5.判令本案诉讼费、评估费23614元由红塔公司承担。 一审法院认定事实：2007年12月6日，李利与红塔公司签订《拆迁协议》，主要约定为“（1）红塔公司需拆除李利坐落于简阳市的房屋，其中住宅329平方米、门市80平方米（产权证号：简塔红集建1992字第0xx），李利自找过渡房过渡；（2）房屋安置：实行拆一还一，新旧补差，统建安置还房的原则；安置地点就地还房，还房结构为框架，还房标准为木制门、铝合金窗、白灰墙面、水泥沙浆地坪，分别为约80平方米／套、100平方米／套、120平方米／套，李利选择安置还房面积约3套80平方米和1套100平方米（以房屋产权部门确权为准）；门市新旧补差按800元／平方米计算，待安置还房竣工验收后，双方结清房款，红塔公司将房屋交付李利，红塔公司不得以任何理由借故拖欠安置房；（3）还房时间：从签订拆迁安置协议后18个月内还安置房，如因拆迁人的责任导致被拆迁人延长过渡期限的逾期不足6个月的，按月增加0.5倍临时安置补助费，逾期半年以上不足一年的，按月增加1倍临时安置补助费，逾期一年以上按月增加2倍临时安置补助费；（4）补偿项目及金额：搬家费400元，临时安置补助费按面积329平方米×3元／平方米×18个月计算为17766元，房屋附属物及装饰装修补偿费1000元，以上三项费用19166元，支付方式为移交房屋和两证时全部付清；（5）红塔公司承担李利住宅原建筑面积以内的房产证、土地证办证税费，超面积的两证税费由李利承担;（6）两证办理:房屋竣工安置后6个月内，红塔公司为李利办好房屋所有权证和国有土地使用证，如李利未及时提供有关办证资料和证件，导致的损失由李利承担等”内容。 同日，魏霞、李林、李艳分别与红塔公司签订了《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》，其中魏霞、李林、李艳拆迁的门市面积均为52平方米。当天，李利、魏霞、李林、李艳（乙方）与红塔公司（甲方）签订了《补充协议》，约定：乙方自愿用甲方补其的房屋过渡费及房屋附属物装饰装修补偿费共计75260.08元来补甲方门面的补差费用（甲乙双方互不补差），甲方就不再对乙方作其他补偿。 李利申请对魏霞占用门市的市场价值进行评估，经四川协合房地产资产评估咨询有限公司评估，于2019年10月25日出具《房地产估价报告》，载明“位于蓝色港湾一期2、3号楼一层农兴街52号商业用途房地产市场价值评估，设定建筑面积和评估面积均为256.33平方米，评估对象在价值时点满足本报告“估价的假设与限制条件”下的评估总价为37032000元，至评估价值时点，评估对象尚未办理不动产权证，评估条件为该房产取得合法产权，本次评估假设估价对象已取得合法产权证；评估结果不等于评估对象可实现的成交价，不应被认为是对评估对象交易成交价的保证。”。此次评估产生费用23164元。 一审另查明，红塔公司蓝色港湾项目部于2016年3月左右通知一期拆迁户安置门市，拆迁户因门市面积、位置变化等问题引发纠纷，出现部分拆迁户争抢门市位置、自行占用门市、自行隔离门市等问题，红塔公司解决纠纷时默认拆迁户先占先用。魏霞与李利、李林、李艳系母子女关系，均系案涉项目被拆迁户，魏霞于2016年4月在蓝色港湾一期一楼隔离了236平方米左右的门市，并砌了砖墙、安装了卷帘门，占用至今。现蓝色港湾一期2、3号楼因未通过消防验收，未办理综合验收和竣工验收备案，也未办理初始登记。红塔公司曾与李利就蓝色港湾拆迁还房安置过渡费和补差款进行结算，红塔公司支付过过渡费，未支付过搬家费和装饰装修费，红塔公司已按协议约定支付了拆迁还房的安置过渡费202988元，并于2015年将安置的住宅交付给李利使用。 一审诉讼过程中，李利陈述因蓝色港湾安置门市混乱，有拆迁门市的拆迁户都去占门市，因没有80平方米单独的门市，李利未占门市，后于2017年、2018年左右到蓝色港湾售楼部询问门市安置情况，因李利不同意与魏霞、李林、李艳等人共同使用门市，至今协商未果；李利未书面要求解除门市协议，曾口头提出如果不能办理门市的独立产权，就按照1:3的比例置换住房。红塔公司陈述拆迁户在占用门市和参与门市调解时有以户为单位参与，魏霞占用的236平方米左右的门市包含了魏霞、李林、李艳各52平方米和李利的80平方米，李利在2017年底就门市到售楼部进行了反映，红塔公司也曾多次通知魏霞等人结算门市费用，至今魏霞占用的门市未结算相关费用。 一审法院于2020年3月25日对李利、红塔公司、魏霞、李林、李艳询问笔录中，魏霞陈述被拆迁门市和房屋均有独立产权，李利、魏霞、李林、李艳4人安置的房屋门市应为独立产权，当时蓝色港湾项目部同意可以隔墙，也承诺可以办独立产权，把属于李利的门市拆迁面积80平方米一起围起来，魏霞通知过李利，具体时间和方式记不清楚。李艳陈述安置协议约定的就地还房，后来也花了1万多元把门市围起来。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。李利与红塔公司签订的《拆迁协议》《补充协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，上述协议合法有效，双方均应按协议内容履行各自的义务。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、李利的主张是否超过诉讼时效？二、红塔公司是否存在未按约定交付门市以及未办理产权证的违约行为？三、涉及门市的拆迁条款和《补充协议》是否应当解除？四、李利主张支付的损失和相关费用有无事实和法律依据？对此，一审法院评判如下： 李利的主张是否超过诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩……”的规定，诉讼时效适用于债权请求权，而解除合同的诉讼主张系变更之诉，不适用诉讼时效；李利主张赔偿损失、支付搬家费的诉讼请求，属于债权请求权，适用诉讼时效；而赔偿损失是基于合同解除而产生的权利，该项请求的诉讼时效应从解除合同时起算，现李利提起解除合同的诉讼，其主张赔偿损失的请求当然未超过诉讼时效。对于支付搬家费的请求，该项债权来源于《拆迁协议》中拆迁人对被拆迁人搬家补偿的约定，协议中约定搬家费的支付时间为移交房屋和两证时付清，李利移交房屋和两证的时间已超过三年，其主张支付搬家费的诉讼请求已超过诉讼时效。 二、红塔公司是否存在未按约定交付门市以及未办理产权证的违约行为？关于门市是否交付问题。红塔公司提出李利母亲魏霞占有的门市包含李利门市、红塔公司已完成交付门市的抗辩意见。魏霞与李利、李林、李艳系母女关系，魏霞于2016年4月隔离占用门市至今，其占用的门市面积包括李利在内的4人全部应安置门市的面积，且魏霞陈述其占有门市通知了李利。一审法院认为，首先，在蓝色港湾存在拆迁户抢占门市、安置混乱的情况下，魏霞采取先行占有门市的行为，是基于解决当时门市安置、维护家人拆迁利益的举措，对李利及其他家庭成员的利益并无损害，魏霞事后告知李利符合常理；其次，李利在取得房屋安置后，对涉及重大财产处理的门市安置进展理应更加关注，其称知晓蓝色港湾门市安置混乱、有拆迁户先占先用的情况下，却不知晓魏霞占用了超过魏霞自身安置面积共计240平方米的门市，与常理不符，且李利在起诉前对其母亲占用门市的行为从未表示明确反对；再次，蓝色港湾小区存在部分拆迁户以大家庭或户主代表占用门市、办理手续的客观情况，红塔公司为化解纠纷对拆迁户自行先占先用门市的方式予以默认，应当认定已完成了交付门市。 关于门市办理房屋产权证问题。《拆迁协议》约定房屋竣工安置后6个月内，红塔公司为李利办好房屋所有权证和国有土地使用证；因案涉门市所在的蓝色港湾一期未完成消防验收，该项目尚未竣工验收，不具备办理初始登记的条件，客观上不可能办理门市的房屋产权证。 三、涉及门市的拆迁条款和《补充协议》是否解除的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款“根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”、“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，法定解除权的行使有一定的期限，该解除权的行使期限系除斥期间。本案中，李利与红塔公司没有约定合同解除的情形，李利依据原《中华人民共和国合同法》第九十四条“合同目的不能实现”为由主张解除涉门市拆迁条款及《补充协议》，该解除权应当自李利知晓红塔公司修建的门市存在上述违约行为时行使。从上文阐述来看，双方已于2016年实际交付门市，《拆迁协议》约定房屋竣工安置后6个月内办证，即在交付房屋后6个月知晓或应当知晓未办理产权证，解除权从此时起算，直李利于2019年4月23日提起诉讼主张行使法定解除权的时间已超过一年。故对李利主张解除有关门市的协议和条款的诉讼请求，一审法院不予支持。 四、关于李利主张赔偿损失和支付临时安置补助费、附属物及装饰装修补偿费的问题。根据原《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，因双方有关门市的条款及协议未解除，其主张因解除合同而产生的赔偿损失，故对其主张损失的诉讼请求，一审法院不予支持。双方签订的《补充协议》中约定用房屋过渡费和房屋附属物装饰装修补偿费补门市补差费用，应按协议履行，故李利要求支付过渡费和房屋附属物装饰装修补偿费的诉讼请求，一审法院不予支持。关于李利主张的评估费，因该评估系其完成举证责任支出的，应由其承担，故对其主张红塔公司支付评估费的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回李利的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费15374元，由李利负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 二审另查明，2019年11月6日一审法院向红塔公司送达了李利的变更诉讼请求申请书。 二审中，李利与红塔公司均确认，李利被拆迁的住宅的补偿已经完成且支付了补偿差价，住宅和门市的拆迁与安置均相互独立，补偿面积不存在混同。 本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，李利与红塔公司签订的《拆迁协议》、《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。本案二审争议焦点为，李利与红塔公司签订的《拆迁协议》、《补充协议》中关于门市拆迁补偿的约定能否解除。本院评述如下： 首先，《拆迁协议》、《补充协议》明确约定了住宅及门市的拆迁面积、套数及安置方式，李利与红塔公司在二审中也专门明确，住宅的拆迁、安置均与门市的拆迁、安置相互独立，在补偿面积、安置上不存在混同情形。因此，双方虽然就李利住宅、门市的拆迁和安置签订于同一合同文本，但履行内容上住宅与门市相互独立，履行上具有可分性，故门市的拆迁、安置约定的解除与否不影响合同中关于住宅部分的履行，具备单独解除的条件。 其次，从合同约定来看，房屋竣工安置后6个月内，红塔公司应为李利办好房屋产权证书。而2016年时，红塔公司拟用于安置李利门市拆迁部分的房屋即已经被实际使用，至今红塔公司尚未能办理房屋产权证书，该情形已构成对合同主要债务的严重迟延履行，故李利有权主要求解除合同中关于门市拆迁安置部分的内容。因红塔公司的违约情形处于持续状态，且双方并非商品房买卖合同关系，故李利在2019年11月6日要求解除合同时未超过除斥期，一审法院适用法律不当，本院予以纠正。关于解除后果，本院认为，原《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因李利原有的门市已被拆除，故李利要求红塔公司赔偿损失的主张合法有据。一审中，经李利申请，对红塔公司拟向李利提供安置的房屋的价值进行了评估，该房屋价值系李利认可的拟补偿财产在合同解除时的实际价值，可以作为合同解除时的赔偿依据。根据该评估报告，拟向李利提供安置的商业用房的评估单价约为每平米14447元，李利被拆迁的门市面积为80平方米，按照双方合同约定的“拆一还一”约定，红塔公司应向李利赔偿实际损失1155760元。 综上所述，上诉人李利的上诉请求成立，应予以支持；一审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照原《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 撤销四川省简阳市人民法院（2019）川0180民初1828号民事判决； 确认四川省简阳市红塔建设集团有限公司与李利签订的《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》、《房屋拆迁产权调换安置补偿协议（补充协议）》中关于李利门市房屋拆迁安置补偿的约定于2019年11月6日解除； 四川省简阳市红塔建设集团有限公司于本判决生效之日十日内起向李利赔偿损失1155760元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费15374元，由李利负担173元，由四川省简阳市红塔建设集团有限公司负担15201元；二审案件受理费15201元，由四川省简阳市红塔建设集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 韬 审判员 廖 方 审判员 王 果 二〇二一年七月五日 书记员 袁雅丽