江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏02民终2740号上诉人（原审被告）：无锡中邦房地产开发有限公司，住所地无锡新区江溪街道坊前新坊路32号。法定代表人：徐俊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐大伟，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中邦城市花园首届业主委员会，住所地无锡市新吴区中邦城市花园22-101。负责人：钱益鸣，该业委会主任。委托诉讼代理人：周文俊，江苏瀛恒律师事务所律师。上诉人无锡中邦房地产开发有限公司（以下简称中邦房地产）因与被上诉人中邦城市花园首届业主委员会（以下简称中邦业委会）修理、重做、更换纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2019）苏0214民初4526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。中邦房地产上诉请求：撤销原判，依法改判上诉人无需承担涉案工程尚未完成部分的费用；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人在收到中邦业委会消防设施改造函件后，已经就其中部分设施委托第三方做了部分改造、维修，一审认定的金额对应的工程量仍然包括上诉人已经完成的部分，存在事实认定不清的情形，依法应当予以改判。按照中邦业委会提交的《分部分项工程和单价措施项目清单与计价表》列明的工程清单，涉及的工程可分为报警系统维修、喷淋系统维修、应急照明系统维修、防火卷帘门维修、消火栓箱附件更换、脚手架搭拆，其中除报警系统维修外均已完成，且通知辖区消防工作人员前来检查。一审判决认定上诉人应当支付给中邦业委会的工程款明显超过实际剩余未完成的工程量，存在明显的事实认定错误，依法应当予以改判。二、上诉人并非全部涉案工程对应的消防设施的维修义务人，一审判决上诉人承担全部维修费用，事实认定不清，适用法律错误，依法应当予以改判。1.案涉地下室可区分为人防和非人防部分，人防部分自交付以来均由物业公司收费，自中邦业委会成立后，交付给中邦业委会，上诉人对此从未收费，该部分的对应收益已由中邦业委会实际享受。根据地下室实际占有使用情况，上诉人应当承担维修义务的面积为【50609】平方米，剩余地下室人防部分的【10495】平方米的权利人为中邦业委会(未做产权登记变更是地方政策不允许)。按照权利义务相一致的原则以及《江苏省人民防空工程建设使用规定》之规定，案涉工程中不包含消防报警系统的部分，依法应当由双方根据地下室实际占有使用面积承担对应维修费用，上诉人已经实际发生的345722元费用中的59379.95元应由中邦业委会承担或在其他费用中予以抵扣。2.案涉工程除地下室外，还有一部分是消防报警系统的维修，因该系统针对的是整个小区的消防报警，按照中邦业委会在一审提交的报价清单中该部分的维修费用合计为273407.88元，该部分费用同样应当由实际权利人承担。案涉小区中上诉人享有所有权及收益的部分仅为地下室非人防车位，其余均已交付给业主或中邦业委会，相应维修费用也应当由各方根据上述面积比例进行分摊(中邦城市花园小区地上建筑面积为308908平方米)，不能一刀切全部由上诉人承担，其中应当由中邦城市花园住宅专项维修基金承担的费用应为228257.14元，由中邦业委会以人防部分车位收益承担的费用为7754.93元，剩余37395.81元费用才是上诉人依法应当承担的部分。基于上诉人在地下室部分已为中邦业委会代付了59379.95元款项，故而涉案维修事项中的消防报警系统维修中上诉人无需支付任何其他费用，相反中邦业委会还需要支付上诉人21984.14元。一审判决由上诉人承担全部维修义务的认定，存在事实认定不清，义务人认定错误的法律适用问题，依法应当予以改判。三、一审判决认为基于《备忘录》及上诉人代理人的表述等于认可由上诉人承担全部维修义务或自认承担因维修产生的费用的认定，存在适用法律错误的情形，依法也应当予以改判。首先，《备忘录》第三条并未约定由上诉人承担全部维修义务，其仅明确了地下室消防设施的维修事项，需要由物业报维修方案，再由双方协商一致后由上诉人实施。上诉人仅是维修方案的实施人，并未约定是维修义务或费用的承担者。其次，上诉人在一审庭审中仅表示会对案涉工程进行维修，但从未表示应由上诉人一方承担该部分费用，具体责任仍应当根据各自权利所占比例来分摊。综上，一审判决存在严重的事实认定和法律适用问题，为小区消防工程的尽快进行，避免各方诉累的增加，恳请二审法院依法查明事实，依法予以改判。中邦业委会辩称：针对上诉人的上诉意见，被上诉人在一审庭审中也已经明确了被上诉人提供的相应的维修方案的报价仅是针对地下车库已经去除了相应的人防面积部分，并且也不含地上的任何公共区域。因地下车库是属于上诉人所有，并且也未进行过移交，所以对于地下车库的相应的维修并不能使用大修基金，相应的维修费用应该也是由上诉人自行承担。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。中邦业委会向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令中邦房地产支付维修费用513440.04元；2.承担本案诉讼费。事实和理由：其系2016年合法成立的中邦城市花园小区的业主委员会，成立后就小区开发商遗留问题进行处理，并与中邦房地产于2018年10月10日达成了相关协调方案，就中邦城市花园地下室及消防设施问题，其依法向中邦房地产报送了维修方案，但中邦房地产未予理会。为维护合法权益，遂诉至法院。中邦房地产一审辩称，其同意进行维修，并申请由其自行维修，但由于其内部股权进行了变更，导致维修工作的推进存在难度，故希望法院给予一定时间的宽限。一审法院认定事实：中邦房地产为无锡市中邦城市花园的开发建设单位,2018年7月25日，中邦城市花园成立并备案了中邦业委会。2018年10月11日，甲方中邦房地产与乙方中邦业委会在春阳社区会议室签订了《备忘录》一份，其中第三条约定“中邦城市花园地下室消防设施等问题。甲方表态需物业报维修方案，需与甲方协商一致后甲方实施”，落款甲方处有中邦房地产盖章并签字确认，乙方处有中邦业委会盖章并签字确认。2019年4月26日，案外人江苏南源消防工程有限公司苏南分公司（以下简称南源公司苏南分公司）接受中邦业委会的委托就中邦城市花园消防设施改造工程出具了投标报价并附有清单，投标总价为613440.04元。2019年5月7日，中邦业委会向中邦房地产寄送了《消防整改通知函》一份，中邦业委会在该通知函中提出已经多次要求中邦房地产按照备案录履行，但中邦房地产并未有任何实际修复行为，故中邦业委会聘请了南源公司苏南分公司出具了相应维修方案及报价，要求中邦房地产在收到函件后三日内依据该方案进行实施整改。中邦房地产确认收到该函件及相应报价方案，但对于南源公司苏南分公司的报价不予认可。上述事实，有双方当事人陈述及中邦业委会提供的备忘录、修复方案、函件、挂号信予以佐证。一审庭审中，鉴于双方均同意由中邦房地产组织人员自行进行维修，故一审法院于2020年5月20日要求中邦房地产在五日工作日内进场维修，在三十个自然日内完成维修工作，但中邦房地产并未能在法院指定的期限内完成；2020年8月3日，法院组织双方进行庭审，在庭审中，中邦房地产再次表示同意完成维修工作并请求给予一定宽限期，法院要求双方在庭后七个工作日内就维修的工期、内容及违约责任形成书面协议，否则由中邦业委会提交维修的审计申请；2020年11月17日，基于中邦房地产并未能完成维修且未能与中邦业委会达成相关协议，故中邦业委会向法院提出鉴定申请，要求就维修方案及相关费用进行鉴定，中邦房地产对于尚未完成维修且无法确认维修方案的事实均无异议，同意中邦业委会的鉴定申请且双方共同指定由南京东南建设工程安全鉴定有限公司（以下简称东南公司）进行鉴定；后法院依法委托东南公司进行鉴定，东南公司认为委托事项超过鉴定范围，故将此次鉴定退回；基于中邦业委会已经提供维修方案价款但中邦房地产不予认可，而本案鉴定亦无法进行的情况下，法院要求中邦业委会及中邦房地产各自提供剩余需维修部分的报价，中邦业委会于2020年12月26日向法院递交了案外人南源公司苏南分公司作出的报价，剩余需维修部分的造价为513440.04元，中邦房地产对于真实性无异议，但认为价格过高，经法院再一次要求中邦房地产提供报价的情况下，中邦房地产并未提供。上述事实，有双方当事人陈述及中邦业委会提供的修复方案，法院委托鉴定材料予以佐证。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，中邦业委会与中邦房地产共同签订的备忘录合法有效，双方均应遵照履行。备忘录中双方明确约定中邦房地产应当按照合同第三条约定完成地下消防设施的维修工作，中邦房地产在庭审中对于其应当按照合同约定完成修理的义务亦予以认可，但在实际履行过程中，中邦房地产并未能按约履行，在法院多次给予中邦房地产自行维修的机会下，仍未能完成相关维修义务。基于中邦房地产在已经不履行合同义务的前提下，仍然无法通过采取继续履行或采取补救措施的方式承担责任，故中邦业委会有权要求中邦房地产赔偿相应损失。现中邦业委会已经提供了案外人报价以证明损失的具体金额，中邦房地产不予认可该单方金额，法院依法启动了鉴定评估程序但仍无法确定价款，故双方对于维修费用均负有举证义务，基于中邦业委会已经提供相应维修费用的报价，中邦房地产亦应当提供其认可维修方案的报价以确定损失金额，但中邦房地产在法院多次释明下仍拒绝提供报价，应当承担举证不能的法律后果，故对于中邦业委会要求中邦房地产支付维修费用513440.04元的主张，法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:中邦房地产应于判决发生法律效力之日起十日内支付中邦城市花园首届业主委员会维修款513440.04元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9114元，由中邦房地产负担。二审查明事实与一审已查明事实一致。二审中，中邦房地产向本院提交：第一组证据：1.《无锡中邦房地产开发有限公司一期消防维修协议书》及付款凭证、发票，证明中邦房地产2020年6月29日已委托第三方对中邦城市花园一期喷淋系统进行了维修，喷淋系统的维修工程已由中邦房地产实际承担了224800元。2.《交通设施施工合同》及付款凭证、发票，证明中邦房地产2019年12月20日已委托第三方对中邦城市花园一期进行了地下停车场修复、防火门检修，地下停车场修复、防火门检修工程已由中邦房地产实际承担27500元。3.《加工定做合同》及付款凭证、发票，证明中邦房地产2017年3月29日已委托第三方对中邦城市花园一期进行了防火卷帘门的定作、维修工作，防火卷帘门的定作、维修工程已由中邦房地产实际承担93422元。该组证据证明：中邦房地产就小区消防设施维修已产生了部分费用，且该部分费用与中邦业委会提交的维修清单中存在部分重复。第二组证据：4.《防空地下室设计条件通知单》，证明中邦城市花园人防建筑面积不低于6620+3839=10459平方米。5.2010年《建设工程竣工验收备案凭证》，证明中邦城市花园一期交付时相关消防设施已经通过验收。6.2013年《建设工程消防验收意见书》，证明中邦城市花园二期交付时，相关消防设施已经通过验收，中邦城市花园二期实际建筑交付的防空地下室地下一层建筑面积为3841平方米，高于二期《防空地下室设计条件通知单》确定的3839平方米。7.2010年《建设工程竣工规划验收合格证》，证明中邦城市花园一期交付时已经通过相应竣工验收，中邦城市花园一期交付地上建筑面积为194657.96平方米。8.2013年《建设工程规划核实合格证》，证明中邦城市花园二期交付时已经通过相应竣工验收，中邦城市花园二期交付地上建筑面积为114250.77平方米。9.《无锡市房屋建筑面积测绘报告（实测）》，证明中邦城市花园一期交付时实测地下室总面积为46711.65平方米。10.《关于中邦城市花园2等房屋提交测报告的函》，证明中邦城市花园二期交付时实测地下室面积为18392.87平方米。该组证据证明：1.中邦房地产作为开发建设者已经向全体业主交付了通过消防验收的消防设施，在相关设施完成交付后，按照物权法第八十条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊等事项，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。2.中邦城市花园一期、二期实际交付面积大致如下：地下室实测总面积为43711.65+19392.87=65104.52平方米；人防地下室面积大于等于10459平方米；其他地下室面积（未能办理产证，由开发商收取车位租赁费部分）为65104.52-10459=54645.52平方米；小区地上建筑面积为194657.96+114250.77=308908.73平方米。对于中邦房地产提交的二组证据，中邦业委会质证认为，对于证据1、2、3、的真实性无法确认，由法庭依法认定。其认为该三份证据与本案不存在关联性，对于喷淋系统的维修相应费用，其已经在提供的方案中予以扣除。至于上诉人实际花费了多少费用维修，与其并无任何关系。对其中的证据3是2017年3月29日的合同，是在其起诉前两年进行的维修，明显与本案不具有任何关联性。如果上诉人认为该维修的相应费用需要由其进行承担，上诉人可以另行主张，不应在本案中进行处理。对于证据四至十，证据的真实性没有异议，但与本案没有任何关联性。首先，地下车库的所有权是属于上诉人的，并未移交给其，其也未主张人防部分的任何维修费用，所以，上述证据与本案并不具备任何关联性。另二审中，中邦房地产的代理人向本院提交补充意见：关于原审判决认定上诉人应当承担的维修事项包括六个分项工程，分别为报警系统维修、喷淋系统维修、应急照明系统维修、防火卷帘门维修、消火栓箱附件更换、脚手架搭拆，上诉人认为其中的四项全部或部分费用需要做调整。事实和理由如下：1.关于报警系统维修部分，上诉人在上诉状及庭审中已明确该部分的报警主机维修（费用报价为68973.8元）是为整个中邦城市花园小区报服务的，理应按照上诉人及业主、业委会所实际享有权利的面积比例（54645、308908、10459）进行分摊，实际应当由上诉人承担的费用应当为10070元，剩余58903.8元应由业主的大修基金及业委会承担，而非一概由上诉人一方承担。2.关于喷淋系统维修部分，上诉人一方已经于2020年9月完成维修，现场已经包括辖区消防机构在内的各方确认，2020年10月29日也向小区所在地街道报备并等到确认，故上诉人已经完成修理的部分，无需应该部分继续支付一审认定价款中的73332.66元，若再次支付将构成被上诉人的不当得利，给双方再次造成诉累。3.应急照明系统维修中装饰灯的更换（扣除配线、配管维修后该部分费用报价为24302.6元）已经由被上诉人聘请的物业公司完成，且该部分工作本就属于物业公司的义务。上诉人若再次向被上诉人支付该部分费用，但事实上没有发生，也将构成被上诉人的不当得利，给双方再次造成诉累。4.消火栓箱附件更换（费用报价为24302.6元）已经由被上诉人聘请的物业公司完成，且该部分工作本就属于物业公司的义务。上诉人若再次向被上诉人支付该部分费用，但事实上没有发生，也将构成被上诉人的不当得利，给双方再次造成诉累。另，根据被上诉人提供的《分部分项工程和单价措施项目清单与计价表》计算工程总造价为431410.93元，最终计算税费、管理费等费用后实际结算总价为513440.04元，其中存在19%的其他税费，故若认定前款4个分部分项工程中的全部或部分费用应当折抵的，也应当一并按19%的比例扣除相应税费。另二审中，中邦房地产向本院陈述，自2020年12月26日之后，中邦房地产没有对中邦业委会提出的维修项目进行维修。上述事实，有中邦房地产提交证据材料、庭审补充意见及双方当事人陈述再卷佐证。本院认为：综合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：对于中邦业委会所主张的维修费用是否予调整。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，中邦业委会与中邦房地产共同签订的《备忘录》合法有效，双方均应按约履行。《备忘录》明确约定地下消防设施的维修工作由中邦房地产实施，但中邦房地产未能按约履行，在一审法院多次给予中邦房地产维修的机会下，仍未能完成相关维修义务。一审法院基于中邦房地产怠于履行合同约定的义务，由中邦业委会代替中邦房地产来履行合同约定的义务前提下，判决中邦房地产向中邦业委会支付相应维修费用，符合法律规定，并无不当，本院予以支持。关于中邦房地产上诉称对于中邦业委会所主张的维修费用应予调整的问题，本院认为，首先，双方签订的《备忘录》明确约定地下消防设施的维修工作由中邦房地产实施，中邦房地产怠于履行合同约定的义务，由中邦业委会代位履行，中邦业委会代位履行的相关费用，理应由中邦房地产承担。至于该费用最终应由谁承担，中邦房地产可另行主张，但并不影响中邦业委会向中邦房地产主张代位履行的相关费用。其次，中邦业委会代位履行的相关项目及费用，在一审中中邦业委会提供了南源公司苏南分公司做出的《中邦城市花园消防设施改造工程投标总价》，该报价中有明确的分部分项工程项目清单与计价，中邦房地产对报价中的分部分项工程项目清单，并未提出部分维修项目已维修完毕的异议，只是对报价金额提出异议。二审中，中邦房地产上诉称喷淋系统维修部分、应急照明系统维修中的装饰灯的更换、消为栓箱附件更换，已完成维修，与一审中对于应维修项目的自认不同，对此，中邦房地产应提供相应证据予以证明，但中邦房地产在二审中所提供的证据材料，并不能推翻一审中的自认，且中邦业委会提出2020年12月22日南源公司苏南分公司做出的《中邦城市花园消防设施改造工程投标总价》中已对于部分已修复的项目费用予以扣除。因此，中邦房地产应承担举证不能的后果。最后，即使如上诉人所称，部分项目由物业公司完成的维修，物业公司可向中邦业委会主张该部分费用，但并不能免除中邦房地产向中邦业委会承担的维修费用。因此，中邦房地产“中邦业委会所主张的维修费用应予调整”的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，中邦房地产的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9114元，由中邦房地产负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 潘晓峰审判员 仓 勇二〇二一年七月三十日书记员 徐冬晖