山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁05民终948号 上诉人（原审被告）：张园园，女。 委托诉讼代理人：于海生，山东崇义律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：尹苹，女。 委托诉讼代理人：张华平，北京市盈科（东营）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：屠建军，北京市盈科（东营）律师事务所实习律师。 上诉人张园园因与被上诉人尹苹房屋买卖合同纠纷一案，不服东营市垦利区人民法院（2020）鲁0505民初4037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张园园上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或改判驳回尹苹的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由尹苹负担。事实和理由：一、一审判决认定张园园与尹苹之间的付款方式约定不明，属于认定事实错误。根据双方的合同约定，尹苹先支付房款，张园园收到房款还清贷款解除抵押，然后办理过户手续、交付房屋。一审判决认定合同解押约定不明，即双方的付款方式约定不明，混淆了两者的区别。尹苹在一审中认可是先付款，再办理过户手续。主观上为了防控风险，主张同日打款同日办理过户手续，至于资金来源是张园园筹款还是收取房款后用于解押，其资金的所有权都属于张园园，不影响尹苹的任何利益。根据庭审中尹苹的陈述，是其不想购买房屋，尹苹应当对其毁约行为承担违约责任。二、一审判决认定付款方式不明，合同无履行基础，应依法解除合同，属于适用法律错误。（一）一审判决适用《合同法》解除合同，适用法律错误。本案中，尹苹主张张园园违约不成立，不符合法定解除的条件，支付方式不明不是法定的解除条件。其依据的《合同法》已经废止，不应作为裁判的法律依据。（二）假设本案中双方付款方式约定不明确，根据《民法典》第五百一十条、第六百二十六条的规定，应促成合同的继续履行。本案中，张园园与尹苹之间的付款方式，可以依法按照合同相关条款或者交易习惯确定，保证合同目的的实现，继续履行。 尹苹辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。张园园与尹苹之间的房屋买卖合同属于不能履行。针对该房屋存在的抵押贷款应当由谁出资解押的问题，合同中并无明确约定，经当事人协商无法达成一致。依据一审法院查明事实可以看出，虽然尹苹对于涉案房屋存在抵押的情况是知情的，但未明确表示由其出资解除抵押。依据一般房屋买卖交易规则，尹苹仅负有根据约定支付房屋对价的义务，而保证房屋交付、不动产权解押顺利过户的义务在于张园园一方。涉案合同交易涉及的标的额较大，尹苹因此基于不安抗辩权要求张园园先行解押再进行剩余房款支付及过户办理合情合理。本案中，在双方协商不成的情况下，应该按照合同相关条款或者交易习惯确定。目前东营市关于二手房交易习惯是：卖方保证房屋能够正常过户、买方负责交款。本案中，交付房屋与产权过户登记都属于张园园应当履行的主义务，而解除该不动产存在的抵押权属于张园园应尽的义务，尹苹仅负有支付对价的义务，张园园要求尹苹偿还借款解押于法无据，不符合当地交易习惯，二、诚实信用原则是我国民商法的基本原则，人民法院在认定约定解除条件是否成就时，不能机械的依据合同文本确定解除条件，在本案中，当事人的约定过于简单，一审法官在向房产中介人了解清楚合同签订、履行经过后，确认合同双方对谁出资解除抵押没有约定后，推定合同继续履行已无基础，判决解除双方的买卖合同符合法律规定。 尹苹向一审法院起诉请求：1.判令解除尹苹与张园园签订的《房屋买卖合同》，张园园双倍返还定金20万元；2.张园园承担本案的案件受理费等费用。 一审法院认定事实：2020年8月21日，尹苹（买方）与张园园（卖方）签订《房屋买卖合同》1份，约定：张园园将坐落于东营市垦利区育才小区23＃103、建筑面积327平方米、车库24平方米的房屋出售给尹苹，并将土地使用权同时转让给尹苹；买卖成交价为208万元，于2020年8月21日正式签署此房地产买卖合约；签订买卖合约时，买方支付卖方购房定金10万元；在清理物业中，卖方保证付清水、电、天燃气、暖气、闭路、物业等费用，清理完毕交房时由代理方退还给卖方；过户费用买方负责；交房时间为全款到账过户、交房；付款方式及其他事项为2020年8月21日交定金10万元，余款198万元过户交清。在上述《房屋买卖合同》背面载明：收到尹苹购房定金10万元整，张园园.。鲁（2020）垦利不动产权第××号《不动产权证书》载明：东营市垦利区育才路217号23幢103房屋，权利人张园园，本不动产于2020年10月13日通过［转移登记］（继承）颁发不动产权证，本不动产于2020年10月13日通过［抵押登记］抵押给［山东垦利农村商业银行股份有限公司］，抵押金额122万元，期限从2017年8月24日到2047年8月23日。日期为2020年10月28日和2020年11月9日的《不动产登记信息查询证明》均载明：涉案房屋抵押情况为已抵押。2020年10月20日，山东端航律师事务所受张园园的委托向尹苹发出《律师函》1份，要求尹苹在见函后30日内继续履行房屋买卖合同，支付剩余购房款壹佰玖拾捌万元，若在见函后30日内仍不交纳购房款，张园园将不予退还定金10万元，依法解除合同。2020年10月26日，北京市盈科（东营）律师事务所接受尹苹委托向张园园发出《律师函》1份，要求张园园在收到本函后7日内到银行办理还款解押手续，确保房屋能够办理过户，在解除抵押确保房屋具备即时过户条件时，双方共同到房产部门办理过户缴纳余款。 尹苹与张园园的通话录音内容，张园园陈述“不是，姨，我告诉你我欠银行106万的事了，你是知情的，咱俩同意了又签的合同，签的合同直接说的全款，所以说这个价格就是按全款敲定的，但银行贷款的事我是提前告诉你的，之后咱才签的合同，你想想我这个情况，要是说不给钱的时候，那一块我也结清不了”，尹苹陈述“你这个事结清不了，本来人家当天就想给你办，我就贷十来万、二十万块钱，我这么大年纪了要是贷不出来，弄出100多万块钱来，给她还上这一块，人家女婿就让我贷，贷出二十万算二十万，贷出三十万算三十万，一下来了这个，买个放心，他们是坚决不干了，我直接说不了了，坚决不干，她上银行交上钱，还上那一块，我就全款付给她，园园我买房子也是公平的，你卖我买都是公平的，不管是贵也好贱也好，这个价格都谈好了”，张园园陈述“姨，我知道咱买房子都不容易就看中房子咱想买，看不中也没有办法”，尹苹陈述“你说你交106万我和中介说的是行，先给园园交106万还上，我去贷点，人家孩子让我贷款我不能不贷，我贷的很少，贷个十万、二十万，你叫你哥来，叫律师来，这个事我说了不算了，人家就支上了，她交上那个钱，不管怎样我给她全款，交不上，这个事他就等着，我说了不算”，张园园陈述“但是你们都知道我欠银行106万”，尹苹陈述“想给你还来，从那天就和中介说先给你交上106万，我去贷，我贷不多，顶多贷个二三十万，我这个年龄贷不出来，我给你拍过去看看我弄得银行无贷款的证明，中介都拉着我上银行都打出来了，你找律师来威胁，咱俩的事你找你哥来说啥，我买这个房子买个舒心”，张园园陈述“我没有威胁”。 中介张某出庭作证时陈述：（一）涉案合同不是张某介绍签订的，是尹苹与张园园达成购买意向后，尹苹知道其以前干过中介，让其帮忙签订的合同；（二）合同内容是她们说着张某写的，签字是她们本人分别签的；（三）关于房款的交付和过户的约定：当时尹苹找到张某时说的是全款购房，并没有提到贷款的事情，过户就是只要尹苹是全款，通过查询房子没有问题就直接过户，付款和过户同时进行；（四）关于涉案房屋有106万的贷款如何处理的约定：一开始张某不知道房子有贷款，签完合同时张园园在现场说房子有106万元的贷款其才知道，当时尹苹在场并没有发表意见，双方就该贷款没有约定如何处理；（五）关于像涉案房屋有贷款的二手房的交易习惯：一般是两种处理方式，一种是卖方有条件的情况下自行偿还贷款并解押，这种情况双方都比较放心；再一种情况买方对卖方比较放心的情况下替卖方还上贷款并解押，因为贷款是卖方的，买方没有义务帮她还贷款，只有双方协商同意、买方放心的情况下，才会代其偿还贷款。 一审法院认为，尹苹、张园园签订的《房屋买卖合同》系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗，合法有效，各方均应按约履行，尹苹已按约支付购房定金10万元，担保双方合同的履行。 关于本案的违约问题。虽然《房屋买卖合同》约定剩余房款198万元过户交清，但因涉案房屋存在银行贷款抵押，如果不解除抵押，则无法过户，合同无法履行，因此由谁出资解除抵押成为本案的关键。尹苹主张应先由张园园出资解除抵押、保证能顺利过户后其再支付剩余房款198万元，张园园主张应先由尹苹支付剩余房款198万元，然后还清贷款解除抵押再过户。《房屋买卖合同》对具体由哪一方出资解除抵押并未约定。张园园主张签订合同时尹苹对涉案房屋存在贷款是知情的，但知情不能代表尹苹同意由其出资解除抵押，故即使尹苹对涉案房屋存在贷款知情也无法据此认定应由尹苹出资解除抵押。根据证人张某的证言，尹苹与张园园在签订合同时也未对此进行过口头约定或其他形式的约定。另外，张园园提交的其与张某的微信聊天记录、韩敏的微信聊天记录及其与张某的通话录音，因尹苹对其真实性不予认可，且张某与韩敏均非合同当事人，其所陈述内容不能代表尹苹，故上述证据与本案无关联性。张园园提交的其与尹苹的通话录音，录音中虽然尹苹陈述其之前想出资偿还银行贷款解除抵押，但付款方式变为按揭贷款，张园园对该付款方式并未接受，因此对由哪一方出资解除抵押双方并未协商一致。综上，具体由哪一方出资解除抵押合同约定不明，即双方约定的付款方式不明确。对约定不明确的事项，双方后期也未能协商一致，导致合同无法继续履行。因此，双方就约定不明的事项主张对方违约无法确认。 关于合同解除问题。鉴于《房屋买卖合同》对于付款方式约定不明且双方无法协商一致，合同继续履行已无基础，尹苹主张解除《房屋买卖合同》予以支持。 关于尹苹要求双倍返还定金问题。根据法律规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。但本案无法确认张园园存在违约行为，故尹苹要求张园园双倍返还定金，于法无据，不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案《房屋买卖合同》解除后，因合同取得的财产应予返还，故张园园应返还尹苹支付的定金10万元。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除尹苹与张园园于2020年8月21日签订的《房屋买卖合同》；二、张园园于判决生效后十日内返还尹苹购房定金10万元；三、驳回尹苹的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2150元，由尹苹负担1075元，张园园负担1075元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的案件事实与一审认定的事实一致。 本案的争议焦点为，双方签订的《房屋买卖合同》应否解除，一审判决依据《合同法》解除合同并由张园园返还尹苹定金10万元是否正确。 本院认为，涉案《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案双方当事人争议的焦点即由哪方出资解除银行抵押贷款。涉案合同对此约定不明，签订合同后因双方互不信任，对由谁出资解押发生争执，后期也未能协商一致，导致合同无法继续履行，合同继续履行已无基础，尹苹主张解除涉案《房屋买卖合同》，应予支持。双方依据约定不明的事项主张相对方违约不能成立。故张园园主张尹苹应就该合同无法继续履行应承担不予返还定金的违约责任证据不足。一、二审中尹苹已明确表示不再履行合同并请求解除，故一审判决认定张园园返还因合同取得的尹苹支付定金10万元并无不当。涉案房屋买卖合同签订于2020年8月21日，本案立案时间为2020年12月4日，均发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，一审判决适用《中华人民共和国合同法》并无不当。 综上，张园园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由张园园负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 翟玉芬 审 判 员 王 芳 审 判 员 李 静 二〇二一年七月二十日 法官助理 张丽颖 书 记 员 李志远