兰州新区人民法院民 事 判 决 书（2021）甘0191民初1559号原告：冯俊，男，1992年5月12日出生，汉族，甘肃省渭源县人，现住兰州市安宁区。委托诉讼代理人：裴孔燕（系冯俊妻子），女，1996年12月5日出生，汉族，甘肃省临洮县人，现住兰州市安宁区。被告：兰州新区南水房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市兰州新区泰山路北段西侧、海河街以北。法定代表人：王建勇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘和强，甘肃三自律师事务所律师。原告冯俊与被告兰州新区南水房地产开发有限公司（以下简称“南水公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯俊委托诉讼代理人裴孔燕，被告南水公司委托诉讼代理人刘和强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯俊向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方于2019年5月30日签订的《商品房买卖合同》；2.判令南水公司退还已付房款209431.14元；3.判令南水公司偿还未付银行贷款并承担违约责任；4.判令南水公司赔偿损失8500元；5.本案诉讼费由南水公司承担。庭审中，冯俊将第2项诉请中的首付款变更为164853元、已还贷款本息为50869.86元，并明确第4项诉请损失费8500元即为改造费。事实和理由：2019年5月30日，冯俊与南水公司在南水·巴黎阳光水岸营销中心签订编号为GF-2000-0171号《商品房买卖合同》，约定南水公司将南水·巴黎阳光水岸第C48001008幢1单元703号房屋出售给冯俊，建筑面积为94.79平方米，单价为5748元每平方米，总金额为544853元。2019年2月27日，冯俊支付首付款并办理了银行商业按揭贷款。合同约定交付时间为2020年8月30日，由于疫情原因，按政府文件通知约定交房时间延期3月，即2020年11月30日前交付。后南水公司逾期仍未交付，冯俊多次催促无果，2021年3月5日，冯俊向其发送《解除合同通知书》，南水公司于2021年3月6日签收后仍未交房，也未与冯俊联系。南水公司不按期交房行为属于根本违约，冯俊为维护其合法权益，诉至法院，望判如所请。南水公司辩称，南水公司已经在积极办理综合验收，已经取得分项验收证书，案涉房屋将具备交付条件，南水公司同意在继续支付延期交付违约金条件下由双方继续履行合同；根据双方合同第九条约定，南水公司认为冯俊起诉解除合同应自法院判决解除之日起才解除，南水公司在合同解除后120日内退还已支付的房款、支付违约金，南水公司享有合同约定的期限利益，有权在履行期限届满前拒绝冯俊的履行请求，冯俊在合同未解除诉购房款不符合双方约定，应予以驳回；冯俊起诉偿还未付银行贷款并承担违约责任，因系冯俊与银行之间的权利义务，故该项诉请无事实依据，应予以驳回；冯俊因自身原因选择按揭购房，因此产生的利息与南水公司没有因果关系，不应当认为是南水公司违约造成的损失。综上，请求法院判决继续履行合同，驳回冯俊的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年2月23日，冯俊在南水公司看中一套房屋，并预付了购房款10000元，2019年2月27日又支付了购房款30000元。2019年5月30日，冯俊又支付了首付款124853元，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：2019预26374）。约定：冯俊购买南水公司位于兰州新区经十二路以东、纬十路以南、经十三路以西、纬八路以北、编号为D62001047584地块内第C48001008幢1单元703号房；建筑面积94.79平方米；每平方米单价为5748元，总金额为544853元；付款方式为冯俊于2019年2月27日支付首付款164853元，剩余部分380000元以银行按揭商业贷款方式支付；南水公司应于2020年8月30日前交付经分期综合验收合格的商品房，逾期不超过90日的，自交付期限第二天起至实际交付之日止，南水公司按日向冯俊支付已交房款万分之贰的违约金；逾期交房超过90日后，冯俊有权解除合同，合同解除的，南水公司应自解除合同通知到达之日起120天内退还全部已付款，并按冯俊已付款的0.1%支付违约金。当天，冯俊在南水公司营销中心委托第三方改造房屋，改造费8500元由南水公司代收，南水公司承诺可以代退于冯俊。2019年6月12日，冯俊向上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行申请个人住房借款380000元，并付至南水公司账户，该借款保证人为南水公司，抵押物为冯俊购买的案涉房屋。后因疫情影响，交房时间顺延三个月至2020年11月30日，至2020年11月30日，南水公司仍未完成综合验收。2021年3月5日，南水公司仍未交房，冯俊向南水公司遂邮寄解除合同通知书，并载明自南水公司收到通知书之日起解除合同。2021年3月6日，南水公司收到该通知书。另查明，冯俊自2019年7月至2021年6月，累计偿还房贷本息50869.86元。认定以上事实的证据有：签约确认单、《商品房买卖合同》、发票、收据、小票、《个人购房担保借款合同》、解除合同通知书、人民网反馈材料、商品房局部改造委托书、银行流水及当事人庭审陈述等。本院认为，本案系民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。本案中，冯俊与南水公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同成立并生效，双方应按照合同约定全面履行自己的合同义务。合同签订后，冯俊已按照合同约定履行支付全部购房款的义务，根据双方合同约定，南水公司交付房屋的时间为2020年8月30日前，因为疫情顺延至2020年11月30日亦未交房，已构成违约。根据双方合同约定，逾期交房超过90日后，冯俊有权解除合同，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款规定，“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，南水公司于2021年3月6日收到解除合同通知书时已经逾期交房超过90天，故双方签订的《商品房买卖合同》应自2021年3月6日起解除。关于冯俊主张退还首付款164853元，已还贷款本息50869.86元的诉讼请求。因南水公司违约，该合同已解除，冯俊已支付的首付款164853元及已偿还的贷款本息50869.86元，南水公司理应退还，故冯俊该项诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于冯俊主张偿还其未付银行贷款并承担违约责任的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条规定“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷”，本案中，担保权人银行并未参加诉讼，该项诉讼请求涉及案外第三人，故本院不宜一并处理。关于冯俊主张赔偿改造费8500元的诉讼请求，由于案涉房屋仍未交付，该改造协议实际无法履行，该损失因南水公司违约造成，且庭审中，南水公司承诺代退给冯俊，故该项诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，冯俊的诉讼请求部分成立。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款、第五百八十四条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、兰州新区南水房地产开发有限公司与冯俊于2019年5月30日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2019预26374）自2021年3月6日起解除；二、兰州新区南水房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还冯俊首付款164853元、已还贷款本息50869.86元、房屋改造费8500元，共计224222.86元；三、驳回冯俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费2385元，由兰州新区南水房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 员  何 莉二〇二一年七月二十日法官助理  杨治彦书 记 员  鲁玉风