广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10345号上诉人（原审原告）：广州大吉领宾馆有限公司。住所地：广州市白云区京溪街沙太南路1023号综合楼。法定代表人：李恩利，总经理。委托诉讼代理人：黄桂霞，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁知洲，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东南方医大资产经营有限公司。住所地：广州市白云区南方医科大学科技楼附楼二层。法定代表人：迟德彪，总经理。被上诉人（原审被告）：南方医科大学。住所地：广州市沙太南路1023号-1063号。法定代表人：黎孟枫，校长。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：张文智，广东环球经纬律师事务所律师。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄煜梅，广东环球经纬（海口）律师事务所律师。原审第三人：广东大吉领能源集团有限公司。住所地：广东省清远市新城凤凰鸡仔岭二层1-3号（仅限办公）。法定代表人：曹晏堂，经理。委托诉讼代理人：李华元，广东正大联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：张璐，广东正大联合律师事务所实习人员。原审第三人：广州甜妈仔月子家政服务有限责任公司。住所地：广州市白云区京溪街沙太南路1023号A座501房（仅限办公用途）。法定代表人：吴文松，总经理。委托诉讼代理人：杨华红，广东领前律师事务所律师。上诉人广州大吉领宾馆有限公司（以下简称大吉领宾馆）与被上诉人广东南方医大资产经营有限公司（以下简称南方医大公司）、南方医科大学、原审第三人广东大吉领能源集团有限公司（以下简称大吉领集团公司）、广州甜妈仔月子家政服务有限责任公司（以下简称甜妈仔家政公司）租赁合同纠纷一案，因上诉人大吉领宾馆不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初31713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大吉领宾馆上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判南方医大公司、南方医科大学连带共同赔偿大吉领宾馆直接经济损失7688030.87元【包括员工遣散费68.43万元、固定资产及装修改造费用损失6346933.07元（包括装修损失4076510.27元＋设施设备损失2270422.8元）、欠付餐费及住宿费656797.8元】；2.撤销一审判决第三项，改判南方医大公司、南方医科大学连带共同赔偿大吉领宾馆间接经济损失即净利润损失634.91万元、承担本案公证费60000元；以上两项上诉请求共计14097130.87元；3.请求维持一审民事判决第一项；4.本案一审、二审诉讼费用（含测绘费140000元、评估费148000元）由南方医大公司、南方医科大学承担。事实和理由：一、因合同无效导致的损失，南方医大公司、南方医科大学应承担全部或大部分（80%)过错责任。一审判决认定大吉领宾馆与南方医大公司各承担50%的责任，属于认定事实错误。大吉领宾馆认为，合同无效完全是南方医大公司、南方医科大学造成的，南方医大公司、南方医科大学应承担全部或80%的过错责任。首先，南方医大公司、南方医科大学明知涉案房屋没有产权证却仍然将主楼、副楼“出租”给大吉领宾馆，违反了合同法第二百一十六条的规定。南方医大公司、南方医科大学作为租赁物提供方，具有更高的合规及注意义务；其次，南方医大公司、南方医科大学在将主楼、副楼“出租”给大吉领宾馆之前，自身已经在经营麒麟酒家，大吉领宾馆是在原基础上接手经营，并接收、聘请其全部老员工。大吉领宾馆有理由相信南方医大公司、南方医科大学有相关房屋权证或有相关规划建设手续。三是，大吉领宾馆在履约过程中没有任何过错。在另案（2017）粤0111民初11391号案成讼时，大吉领宾馆一直都没有拖欠租金，无过错行为。截止到11391号案开庭之日2018年10月31日止，法院认定的大吉领宾馆应付租金为1120097.26元，而实际上截至当日，南方医大公司、南方医科大学在大吉领宾馆处消费的506439.8元餐费、住宿费在冲抵租金后，大吉领宾馆未付租金仅为613657.46元。根据《合作协议书》约定，每季度的第二个月8号是应支付租金的时间，每季度约60万元，也即，2018年第四季度应付租金时间是11月8日。因此，大吉领宾馆从未违约，在履行合同过程中没有过错。四是，在《合作协议书》履行过程中，大吉领宾馆还缴交了高达1900万元的品牌使用费，而大吉领宾馆在经营过程中也从未使用过“南方医科大学”品牌。因此，此为南方医大公司、南方医科大学承担更大的过错责任的一个重要考量因素但一审判决未予置评，属于认定事实不清。最后是，2007年9月5日《合作协议书》签订时，大吉领宾馆并不知晓涉案房屋无产权证的事实。大吉领宾馆是在合同签订后的一个多月即10月23日需要办理相关证照时，南方医大公司、南方医科大学才提出无产权证问题。因此，大吉领宾馆不存在未尽审核义务一说，对合同无效无任何过错。对于该事实、过错比例的承担问题，另案判决并未作出认定，一审法院也未予查明。一审法院在南方医大公司、南方医科大学未能举证证明大吉领宾馆是否明知，何时知悉房屋无产权证的事实的情况下，直接认定双方均有50%的过错，属于举证责任分配不当，认定事实不清。大吉领宾馆相信南方医大公司、南方医科大学在履约过程中主动配合大吉领宾馆办理相关经营证照出具的证明，尤其是南方医科大学产业管理处于2012年8月28日出具的《情况说明》，明确南方医科大学于2004年8月由部队转地方后相关产权证明正在办理当中。在双方签订合作协议后，其仍以实际行为“误导”大吉领宾馆，让大吉领宾馆认为该问题可以修正，并最终造成大吉领宾馆更大的经济损失。南方医大公司、南方医科大学作为事业单位、事业单位法人独资企业，在市场交易中，更应遵守诚实信用原则。基于以上理由，同时参考大吉领宾馆与案外人王开林案[（2019）粤0111民初6430号、(2020）粤01民终21739号民事判决书，判决已生效。]。南方医大公司、南方医科大学应承担全部或大部分(80%）过错责任。一审判决认定大吉领宾馆与南方医大公司各承担50%的责任，属于认定事实错误。二、案涉《合作协议书》《关于麒麟酒家补充协议书》被认定无效，大吉领宾馆一审中要求南方医大公司、南方医科大学赔偿的损失合理、合法。（一）关于直接经济损失。1.关于装修损失。一审中，广州德高价格评估有限公司（以下称德高公司）评估得，涉案场地在评估时点2019年9月23日的装饰装修现值为4076510.27元。基于前述理由，大吉领宾馆认为南方医大公司、南方医科大学应承担全部或大部分（80%）过错责任。2.关于设施设备损失。一方面是，南方医大公司、南方医科大学并未拒绝利用该未形成附合的资产。一审中，德高公司评估得涉案场地在评估时点2019年9月23日的设施设备现值为2270422.8元。因涉案场地已于2019年11月1日归还南方医大公司、南方医科大学，包括场地及所有可移动的设施设备及已形成附合的装饰装修物，大吉领宾馆并未搬走场地中的任何可移动资产。一审法院对场地交接日期这关键事实不予查明，而直接适用城镇房屋租赁合同纠纷司法解释第九条的规定，驳回大吉领宾馆的该项请求，属于认定事实不清，适用法律错误。另一方面是，大吉领宾馆主张的该项设施设备损失，有合同依据，法律依据。根据《合作协议书》第十条第43项、第十条第50项约定，南方医大公司、南方医科大学造成大吉领宾馆的损失项目、计算依据，仍应按照合同约定来执行。大吉领宾馆自承租涉案场地后，历年来投入大量资金对场地进行装修、维护及升级改造，经大吉领宾馆统计，就固定资产及装修改造费用，投入已有25140591.56元。现因南方医大公司、南方医科大学过错造成合同无效，大吉领宾馆已停业，客观上无法将剩余资产投入酒店经营。该部分损失，南方医大公司、南方医科大学应当赔偿。退步讲，即便大吉领宾馆取走场地内所有设施设备，产生的仓储费、运输费损失，也应当是赔偿的范围。因此，大吉领宾馆主张赔偿设施设备损失，有事实和法律依据。3.关于员工遣散费。根据《合作协议书》第九条第36项的约定，对于甲方（南方医大公司）经营的原麒麟酒家工作的员工，乙方（大吉领宾馆）负责全员接收并与其建立新的劳动关系。此后，大吉领宾馆依约履行，至协议因无效，大吉领宾馆无法继续经营，不得已提前遣散员工，并支付遣散费。该部分经营损失，依约属于南方医大公司、南方医科大学应赔偿的范围。4.关于欠付餐费、住宿费。南方医大公司、南方医科大学拖欠大吉领宾馆用于抵扣租金的消费款合计656797.8元的事实清楚，证据确实充分。另案及本案一审判决均认定，大吉领宾馆、南方医大公司、南方医科大学之间存在消费款抵扣占用费的交易习惯。因大吉领宾馆已停业，客观上无法再与南方医大公司、南方医科大学进行繁复的对账工作。同时，因另案已认定合作协议无效，大吉领宾馆需支付占有使用费。为避免诉累，同时根据公平原则，大吉领宾馆的该主张应在本案中予以处理，大吉领宾馆的主张有事实和法律依据。（二）关于间接经济损失。根据双方约定，应赔偿的损失，包括预期利益损失。该条款对双方均有约束力。如前述，大吉领宾馆主张南方医科大学连带共同赔偿净利润损失634.91万元，有事实和法律依据。三、本案公证费60000元应由南方医大公司、南方医科大学承担。大吉领宾馆的公证行为与本案密切相关，属于必要支付的合理费用。一审法院未予支持，有违公平。四、类案应当同判。就涉案场地，大吉领宾馆与案外人王某林在另案中同样有类似的争议。该案中，王某林主张按“室内装修、外墙装修及未形成附合的声学灯光音视频项目、场内29台空调”的剩余价值的标准赔偿其损失。法院最终悉数支持王某林的该部分主张，且认为该案大吉领宾馆应承担全部的过错（按最终评估金额赔偿）。另外，王某林还主张用餐费冲抵租金。该案法院认为：“由于双方口头约定餐费可冲抵承包费用，且王某林主张的有关餐费均发生在经营期间，故其主张应在本案中处理餐费问题的意见有理。”而本案中，大吉领宾馆已将场地及资产全部交还给南方医大公司，南方医大公司同意接收利用。同时，法院已经认定双方有消费款抵扣占用费的交易习惯，大吉领宾馆的该主张应在本案中处理。但大吉领宾馆的相关主张均被驳回，同样的事实，截然不同的裁判结果，实在令大吉领宾馆难以息诉服判。五、南方医科大学是涉案主楼、副楼的产权方，也是实际收取租金的一方，是实际出租人，其应承担连带赔偿责任。1.南方医科大学是实际出租方。另案11391号案中，南方医大公司提供的证据《南方医科大学记账凭证》（注：包括记账凭证、消费明细、报销单据汇总表，均加盖南方医科大学财务处印章），实际上认可了大吉领宾馆与南方医大公司、南方医科大学之间部分租金是通过消费抵账方式支付的，该事实法院也已予以查明并认定。另外，该案中大吉领宾馆提供证据《发票》，显示租金、管理费等的收款方均系南方医科大学。提供的《学校应收账款盘点表》，消费单位均为南方医科大学的二级子单位。提供的《明细账查询》，也加盖南方医科大学财务章。因此，南方医科大学是是实际收取租金的一方。2.南方医科大学是涉案主楼、副楼的产权方。11391号案中，南方医科大学出具情况说明，明确大吉领宾馆主楼与副楼系该校物业。3.根据11391号案法院查明的事实及大吉领宾馆一审提交的证据3可知，在《合作协议书》履行过程中，南方医科大学积极为大吉领宾馆办理各项经营证照，尤其是出具“相关房产证明正在办理当中”的情况说明。可见南方医科大学是涉案物业的实际出租方。因此，南方医科大学虽未参与签订《合作协议书》，但其是实际履行协议的出租方，是导致合同无效的直接过错方，根据《合同法》第58条、《侵权责任法》第8条的规定，南方医科大学应当承担连带责任。综上，大吉领宾馆认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果错误，应予改判。南方医大公司、南方医科大学共同辩称，不同意大吉领宾馆的上诉请求，同意一审判决的处理。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。具体理由如下：1.关于双方过错问题，前案判决已经查明并且认定合同无效双方均有过错，一审法院根据前案判决以及大吉领宾馆没有履行审慎义务，拖欠租金，擅自转租，导致的损失情况认定双方各承担50%的责任合法合理。其次，南方医大公司、南方医科大学在签订合同时，已经明确告知房屋规划和产权的状态，大吉领宾馆签订时间跨度如此大、标的金额如此高的合同，应当尽到审查义务，大吉领宾馆明知该情况还签订合同并实际使用房屋多年，应当承担其行为的后果，南方医大公司、南方医科大学在此前是否经营过酒店，并不产生减轻免除大吉领宾馆义务的效果。品牌费用的主张与本案无关，前案判决已经认定按照约定的合作金标准认定占有使用费。2.关于损失赔偿问题，无效的合同自始无效，相关的约定不能援引使用。是否同意利用应当包括实际使用行为或书面承诺的形式进行明示的意思表示，而不以默示的表示为准。南方医大公司、南方医科大学从未同意利用任何装修装饰附和物或非附和物以及设施设备，对于装修装饰的赔偿根据司法解释第九条规定，合同无效而当事人不同意利用的附和物应当按照过错比例分担损失，不同意利用的非附和物应当拆除。设施设备不在赔偿范围，应做返还处理。所以一审按照评估确定的现有价值，判决按照责任比例分担损失合法合理。对于员工遣散费，大吉领宾馆依法享有自主经营权，如何选择员工与本案纠纷无关。大吉领宾馆自愿与该等员工建立劳动关系并由此获取经营利益，由大吉领宾馆对员工进行赔偿公平合理。此外需要指出的是，大吉领宾馆并未就该主张提供任何具体的员工名单或劳动合同证据。对于餐费住宿费，南方医大公司与大吉领宾馆之间没有直接的抵扣关系，相关的流程在9991号判决书法院查明部分已经载明，是南方医科大学与大吉领宾馆之间先进行报账确认，南方医科大学再根据内部审批流程审批并征得南方医大公司同意后，才能进行抵扣。大吉领宾馆主张抵扣的单据真实性以及是否属于公务消费尚存在争议，记账单位不是南方医大公司也不是南方医科大学，并且该主张的费用与本案涉及的房屋租赁关系并非同一法律关系，大吉领宾馆的主张没有依据，应予驳回。关于评估测绘以及公证费用，首先公证并非必须发生的，可以经过双方协商清点方式或拍照方式进行，且根据法律规定，设施设备不在本诉的赔偿范围内，没有必要取证。在南方医大公司、南方医科大学明确不同意利用的情况下，应当由大吉领宾馆清理搬走。而大吉领宾馆坚持进行公证，产生的费用不属于合理费用。其次，评估测绘因为大吉领宾馆的不合理扩大范围，导致发生了更多的费用，并且一审已经按照胜诉比例判决南方医大公司对该部分费用进行承担，一审判决合法合理。3.关于连带责任问题，本案纠纷与南方医科大学无关，南方医科大学既不是出租方或合同主体，也不是实际出租人。南方医大公司虽然是学校二级单位，但是属于独立的法人，可以独立承担责任。预期利润不属于合同无效的赔偿范围，不应当支持。关于同案同判的问题，大吉领宾馆提交的两份判决书与本案明显不属于同类纠纷，案由不同，本案系租赁合同纠纷，大吉领宾馆提交的案件是承包经营合同纠纷。本案租赁合同是无效的，大吉领宾馆提交的案件是合同有效的。关于设施设备是否应当赔偿，大吉领宾馆所提交的案件中承包的发包人是同意使用该案件的空调等设施。关于餐费能否抵扣租金，大吉领宾馆提交的案件租金或承包费结算方式仅有一种，用餐费抵充租金。本案并非唯一一种结算方式。大吉领集团公司述称，对于大吉领宾馆上诉请求没有意见，大吉领集团公司也认为一审判决没有以事实为基础，判决显失公平，合作协议书无效的原因在出租方南方医大公司、南方医科大学，起诉要收回场地的也是南方医大公司、南方医科大学。政府至今没有要求拆除涉案物业，是南方医大公司、南方医科大学要收回自用。收回场地，大吉领宾馆的装修以及设施设备只能由南方医大公司、南方医科大学使用，一审判决以合同无效责任各占50%，显然是没有针对本案事实。大吉领集团公司认为涉案场地的装修损失应当由南方医大公司、南方医科大学全部承担，若按照50%承担，实际上南方医大公司、南方医科大学还无偿取得了50%的财产，希望二审法院对此予以改判。甜妈仔家政公司述称，同意大吉领宾馆的意见。大吉领宾馆与南方医大公司、南方医科大学地位明显是有偏差，南方医大公司、南方医科大学享有是否解除合同的主动权，该情形不利于市场稳定，南方医大公司、南方医科大学承担的应当是绝大部分责任，在市场中应当保护弱方的大吉领宾馆，承担50%的责任对大吉领宾馆是不公正的，其他的赔偿数额与上诉状意见一致。大吉领宾馆于2019年9月23日向一审法院起诉请求：1.判令南方医大公司、南方医科大学共同赔偿大吉领宾馆直接经济损失19341097.8元【包括员工遣散费68.43万元、固定资产及装修改造费用损失1800万元（25140591.56元×72%）、欠付餐费及住宿费656797.8元】；2.判令南方医大公司、南方医科大学共同赔偿大吉领宾馆间接经济损失即净利润634.91万元；3.判令南方医大公司、南方医科大学返还大吉领宾馆保证金50万元；4.判令南方医大公司、南方医科大学承担本案公证费60000元、测绘费140000元、评估费148000元；5.本案诉讼费由南方医大公司、南方医科大学承担。一审法院经审理查明：根据已生效的（2017）粤0111民初11391号民事判决书及（2019）粤01民终9991号民事判决书查明及认定的事实，2007年9月5日，大吉领集团公司与南方医大公司签订《合作协议书》，大吉领集团公司向南方医大公司承租位于南方医科大学校内原麒麟酒家的房屋及附属设施，用于经营酒店及餐饮服务。租期15年，自2007年10月1日至2022年12月31日。总面积为7065平方米，其中主楼面积5507平方米，共8层。副楼面积1558平方米，共5层（以下简称涉案房屋）。大吉领集团公司向南方医大公司支付保证金50万元等。2007年10月30日，大吉领集团公司又与南方医大公司签订《关于麒麟酒家补充协议书》，双方就主楼后座两层附楼及部分原麒麟酒家资产达成本协议，南方医大公司将主楼和副楼租赁给大吉领集团公司。主楼北侧有两层附楼，面积为1800平方米提供给大吉领集团公司使用，但南方医大公司拥有随时收回的权利。南方医大公司于2007年10月1日将附楼交付大吉领集团公司使用。上述合同签订后，大吉领集团公司向南方医大公司支付50万元保证金。后大吉领宾馆登记成立。大吉领集团公司将涉案房屋及资产、设施设备交给大吉领宾馆使用。2014年，大吉领宾馆与广州甜妈仔投资管理有限责任公司合作，于2014年6月3日登记成立甜妈仔家政公司。目前，涉案房屋的主楼及资产设施设备由大吉领宾馆使用，副楼由甜妈仔家政公司使用。涉案房屋租金自大吉领宾馆成立后由大吉领宾馆支付，之前由大吉领集团公司支付。支付方式为现金、支票支付或南方医科大学在大吉领宾馆消费冲抵租金。南方医大公司与大吉领集团公司签订的《合作协议书》及《关于麒麟酒家补充协议书》名为合作，实为房屋租赁。南方医科大学已出具书面材料证实涉案房屋无规划许可证，南方医大公司亦明确涉案房屋无规划许可证。大吉领宾馆及大吉领集团公司陈述南方医大公司在交付房屋时仅告知无房产证但无告知无规划许可证。直至法庭辩论终结前，涉案房屋仍未取得建设工程规划许可证。故认定南方医大公司与大吉领集团公司签订的《合作协议书》及《关于麒麟酒家补充协议书》系无效合同。另，涉案房屋的实际使用人、交租人是大吉领宾馆，但《合作协议书》及《关于麒麟酒家补充协议书》中的权利义务并未由大吉领集团公司转移给大吉领宾馆，合同相对方仍为大吉领集团公司。一审法院于2018年11月30日作出（2017）粤0111民初11391号民事判决书，判决：一、于本判决生效之日起三十日内，广东大吉领能源集团有限公司、广州大吉领宾馆有限公司将涉案《合作协议书》第四条约定的涉案房屋交还给广东南方医大资产经营有限公司，同时将《现存资产清单》所列的现存资产、设施设备交还给广东南方医大资产经营有限公司；二、广东大吉领能源集团有限公司、广州大吉领宾馆有限公司向广东南方医大资产经营有限公司支付房屋占有使用费（分段计算：截止至2018年10月31日的占有使用费共1120097.26元，于本判决生效之日起五日内支付；自2018年11月1日起至实际交还涉案房屋之日止的占有使用费，由广东大吉领能源集团有限公司、广州大吉领宾馆有限公司在每月最后一日前逐月向广东南方医大资产经营有限公司支付）；三、于本判决生效之日起三十日内，广州甜妈仔月子家政服务有限责任公司将其实际占用涉案房屋中的副楼全部交还给广东南方医大资产经营有限公司；四、驳回广东南方医大资产经营有限公司的其他诉讼请求。二审维持了上述判决。2019年9月12日，大吉领宾馆向南方医大公司发出《关于移交房屋的函》，称广州市中级人民法院作出的（2019）粤01民终9991号民事判决书已生效。我司应于判决生效之日起三十日内即2019年9月4日前将涉案房屋交还给贵司。一、贵司应于2019年9月30日前与我办理好相关涉案房屋交接手续；二、我司自该判决书生效之日起，不再另行向贵司支付上述期限交接之日起的涉案房屋占有使用费。同年9月20日，南方医大公司向大吉领宾馆发出《关于移交房屋的函》的回函，称:一、根据法院判决，贵司已逾期交房，我司将于2019年9月30日上午十点前往大吉领宾馆与贵司办理涉案房屋移交手续，请贵司提前做好房屋移交工作等。同年9月29日，大吉领宾馆向南方医大公司发出《关于我司租赁场地退还的函》，称：1、自2019年11月1日起，我司现有员工移交贵司，由贵司接收，且自该日起员工工资由贵司发放。3、我司部分外租合作合同未到期，建议贵司继续履行，若强行解除合同，所造成的损失由贵司负责。4、我司现有所有设备物资等建议贵司按照市场价格回购，若不能回购，贵司应提供合适的免费场地给我司存放相关资产。7、由于合同无效造成我司直接经济损失1900万元，间接经济损失680万元，贵司应给予赔偿。另我司经营中没有使用“南方医科大学”品牌，故我司缴纳的约1400万品牌使用费贵司也需一并予以退还，我司缴纳的保证金50万元也应予以退还等。2019年10月30日，大吉领宾馆出具《公司结业通知》，因场地出租方广东南方医大资产经营有限公司需要收回场地，现定于2019年11月1日0时起正式结业。2020年1月6日，大吉领宾馆再次向南方医大公司发出《关于催促接收场地的函告》，称我司曾于2019年9月29日多次函告贵司前来办理相关涉案房屋的交接手续，但贵司怠于接收涉案房屋，现再次函告：一、贵司应于2020年1月10日前与我方办理好涉案房屋以及相关资产设施、设备的交接手续，防止损失扩大；二、鉴于贵司怠于办理涉案房屋的交接手续，我司不再另行向贵司支付判决书生效日之后的房屋占有使用费；三、根据生效判决书，涉案房屋中的副楼交接事宜，由贵司自行与广州甜妈仔月子家政服务有限公司协商处理，与我司无关。同年1月9日，南方医大公司复函称，根据已生效的判决书，贵司应于2019年9月4日前向我司腾退涉案房屋及资产设备，并支付房屋占用费至实际交还之日止。鉴于贵司未在生效判决指定的日期内履行上述义务，我司已于2019年11月13日申请强制执行。截至我司发函之日，贵司仍有遗留人员及物品，不符合交接条件。特回函：1、关于清场，请彻底清空场地上遗留人员及贵司物品再通知我司接收。建议在法院法官的主持下与我司完成场地交接。3、关于广州甜妈仔月子家政服务有限责任公司占用的副楼，鉴于该副楼系贵司擅自转租给广州甜妈仔月子家政服务有限责任公司，且贵司系广州甜妈仔月子家政服务有限责任公司的股东，请贵司自行与广州甜妈仔月子家政服务有限责任公司协调交还场地事宜。腾退副楼是贵司的责任。一审庭审中，大吉领集团公司对于将其向南方医大公司支付的保证金50万元退还给大吉领宾馆表示同意。根据大吉领宾馆申请，一审法院依法委托广州德高价格评估有限公司对位于广州市白云区南方医科大学校内原麒麟酒家中的设施设备等资产及《合作协议书》的第四条约定的房屋即主楼（大吉领宾馆）及副楼（甜妈仔家政公司）的装饰装修现值进行评估。评估结论为：在评估基准日2019年9月23日，广州市白云区南方医科大学校内原麒麟酒家中的设施设备等资产现值为1104262.4元（其中主楼大吉领宾馆中设施设备现值评估价为296865.4元，副楼甜妈仔家政公司的设施设备现值评估价为807397元）。《合作协议书》第四条房屋的装饰装修现值为2195882.33元（其中主楼大吉领宾馆装饰装修现值为1411488.32元，副楼甜妈仔家政公司装饰装修现值为784394.01元）。对于南方医大公司提出的评估价格依据不明确、折旧贬值计算不明确、其他依据材料具体如何未有明确，大吉领、甜妈仔提交的装修工程等合同是否引用作为依据、如何使用未有具体体现、未明确顶楼建筑面积计算方法并对防水隔热层所处位置、经济价值情况予以说明、设施设备不属于装饰装修工程，空调购置和维修、电梯维修、设备购买及安装等应当剔除赔偿范围之外的意见。评估公司复函称，对于评估价格依据不明确，根据中价协《价格鉴证评估执业规范》“市场调查资料、调查记录不作为价格鉴证评估报告的附件”，该部分工作底稿无需附于评估报告中。对于折旧贬值计算不明确，因涉案标的装饰装修部分已实际形成附合，难以区分覆盖部分，设施设备因在长达十多年的经营中，可能存在不断更新添置设备设施的情况，加之评估项目众多，无法查清其精确的购置时间。结合现场勘验情况（新旧程度、使用保养状况等），通过观察法（即具有专业知识和丰富经验的评估人员对资产的主要部分进行技术鉴定，并综合分析资产的设计使用年限、实际使用状态、维修情况、生产效用、技术进步等情况，判断成新率的方法）确定标的的成新率，较为客观合理。对于其他依据材料具体如何未有明确，大吉领、甜妈仔提交的装修工程等合同是否引用作为依据、如何使用未有具体体现，因本次评估是根据现场勘查及双方确认的《公证书》、《南方医科大学大吉领宾馆建筑面积及装修面积测绘报告》等数据进行评估。对于未明确顶楼建筑面积计算方法并对防水隔热层所处位置、经济价值予以说明，因现场勘验时，双方对装饰装修部分面积分歧较大，受现场勘查条件所限，无法对外立面装修部分面积进行测量。为此，经双方协商一致同意，将所有附合装修面积委托有资质的测绘公司进行测绘，我司按测绘数据予以评估。对于设施设备不属于装饰装修工程，空调购置和维修、电梯维修、设备购买及安装等应当剔除赔偿范围之外，该项目及数量系根据双方确认的《公证书》所载明的数据予以评估，且依据法院委托事项进行评估。大吉领宾馆对评估报告提出异议，称一、关于设施设备评估部分。1、评估公司仅评估625房、629房及603房，遗漏了大吉领宾馆主楼3层至5层其他93间客房的设施设备的评估。其中单人间16间，同603房配置一致；双人间72间，同625房配置一致；套房8间，同629房配置一致。2、遗漏了主楼大吉领宾馆一、二楼洞庭渔火酒家装饰装修的评估。3、遗漏了负二楼商务中心的停车场装饰装修及设施设备评估。4、遗漏主副楼电缆等隐蔽工程的评估。评估公司称，1、对于遗漏93间客房的问题。评估公司确认只对其中三间客房即625房、629房及603房内的设施设备进行评估，对于剩余93间客房的设施设备并未评估，但可以根据各房型已评估的价格算出93间客房的总价格。2、对于遗漏了主楼大吉领宾馆一、二楼洞庭渔火酒家装饰装修及负二楼商务中心停车场装饰装修及设施设备的评估问题。因南方医大公司对大吉领宾馆提交的公证书里载明的评估项目及范围有异议，经双方一致同意，共同委托广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司对涉案房屋的房屋建筑面积及装修面积进行测绘。鉴定人员依据广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司出具的测绘报告对主楼一、二楼洞庭渔火酒家的装饰装修进行评估鉴定，并未存在遗漏。关于负二楼商务中心停车场的评估。广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司出具的测绘报告中已对停车场的面积进行测量，鉴定人员亦根据测量结果对停车场的装饰装修就行评估，详见评估报告附表3中第十项其他地面的评估价值。3、对于遗漏隐蔽工程的评估问题。评估公司确认未对隐蔽工程的价值进行评估。理由为受现场勘查环境及技术条件的影响，由于停水停电等因素，加之大吉领宾馆提交的公证书中并未体现隐蔽工程需勘查的数量及电缆长度、水管直径，鉴定人员无法对隐蔽工程进行准确勘查，鉴定人员对此不负相关责任。在评估报告第5页的评估假设和限制条件中也有体现，即“评估人员对评估对象的现场勘查仅限于评估对象在勘查时的外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分不承担勘查责任”。为此，产生测绘费141852元（大吉领宾馆及甜妈仔家政公司预付），评估费148000元（大吉领宾馆预付），鉴定人员出庭费6170元（大吉领宾馆预付）。公证费6000元（大吉领宾馆预付）。一审庭后，评估公司提交《说明函》，对《评估报告》中重叠及遗漏的部分物品设施进行更正，变更结果为：广州市白云区南方医科大学校内原麒麟酒家中的设施设备等资产现值为1881604.7元（其中主楼大吉领宾馆中设施设备现值评估价为1131783.7元，副楼甜妈仔家政公司的设施设备现值评估价为749821元）。装修部分价值未有变动。大吉领宾馆庭后又补充提交关于隐蔽工程的施工图纸及遗漏部分评估物品清单，要求评估公司对隐蔽工程及遗漏物品再次进行鉴定。2020年12月14日，广州德高价格评估有限公司再次出具《补充说明函》，评估结论为：遗漏物品部分现值为388818.1元，隐蔽工程现值为1880627.94元。一审法院认为，根据已生效的（2017）粤0111民初11391号民事判决书及（2019）粤01民终9991号民事判决书查明及认定的事实，南方医大公司与大吉领集团公司签订的《合作协议书》及《关于麒麟酒家补充协议书》名为合作，实为房屋租赁。南方医科大学已出具书面材料证实涉案房屋无规划许可证，南方医大公司亦明确涉案房屋无规划许可证。大吉领宾馆及大吉领集团公司陈述南方医大公司在交付房屋时仅告知无房产证但无告知无规划许可证。直至法庭辩论终结前，涉案房屋仍未取得建设工程规划许可证。故认定南方医大公司与大吉领集团公司签订的《合作协议书》及《关于麒麟酒家补充协议书》系无效合同。根据合同无效后的相互返还原则，南方医大公司应向大吉领集团公司返还保证金50万元。庭审中大吉领集团公司表示同意由大吉领宾馆领取该保证金，故大吉领宾馆诉请要求南方医大公司返还保证金50万元于法有据，一审法院予以支持。南方医大公司已申请强制执行，要求大吉领宾馆及甜妈仔家政公司返还涉案房屋，现大吉领宾馆起诉要求南方医大公司赔偿装修损失的诉请，一审法院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同改无效的过错分担现值损失。根据已生效的（2017）粤0111民初11391号民事判决书及（2019）粤01民终9991号民事判决书查明及认定的事实，大吉领宾馆、南方医大公司对《合作协议书》及《关于麒麟酒家补充协议书》的无效均存在过错，双方各自应承担50%的责任。关于装修损失数额的问题。大吉领宾馆主张1800万元，但经评估公司评估鉴定，涉案房屋的装修价值为4076510.27元（其中装饰装修现值2195882.33元，隐蔽工程现值1880627.94元）。根据双方的过错责任，南方医大公司应向大吉领宾馆赔偿装饰装修损失2038255.14元（4076510.27元/2）。对于大吉领宾馆提出的评估报告中遗漏了部分装饰装修及设施设备的问题，因评估公司针对上述问题给出的答复较为客观、合理，一审法院对评估公司的答复内容予以采信。关于涉案房屋内的设施设备是否赔偿问题。根据评估报告中显示的涉案房屋内设施设备的评估均为未形成附合属于可移动物品的价值，大吉领宾馆可以搬走重复利用，因涉案房屋内的设施设备不属于大吉领宾馆的损失范围，故大吉领宾馆主张南方医大公司赔偿涉案房屋内的设施设备损失一审法院不予支持。关于员工遣散费68.43万元。因该费用系南方医大公司经营需承担的经营风险费用，应由南方医大公司自行承担，其主张南方医大公司支付于法无据，一审法院不予支持。关于欠付餐饮费及住宿费656797.8元。根据已生效的（2017）粤0111民初11391号民事判决书及（2019）粤01民终9991号民事判决书查明及认定的事实，大吉领宾馆、南方医大公司之间存在多种租金支付方式，消费款抵扣租金只是其中之一。虽然双方存在抵扣惯例，但对于哪些消费款可抵扣、哪些消费款不可抵扣，应由南方医大公司与南方医科大学之间进行核对确认，再由南方医大公司认可，不能由大吉领宾馆单方确认。因此，在方医大公司与南方医科大学之间未进行核对确认，并由南方医大公司认可的情况下，大吉领宾馆提供的餐饮及住宿单据为其单方制作，并未有南方医大公司、南方医科大学盖章确认，现大吉领宾馆要求南方医大公司、南方医科大学支付欠付的餐饮费及住宿费656797.8元，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于间接损失即净利润损失634.91万元。因该净利润属于大吉领宾馆的经营风险，具有不确定性，且大吉领宾馆对协议书的无效亦存在过错，大吉领宾馆主张南方医大公司、南方医科大学支付上述费用于法无据，一审法院不予支持。关于公证费60000元。因该公证行为系大吉领宾馆为证明其主张单方支付的费用，与本案租赁合同无关，且该费用并非大吉领宾馆必要支付的合理费用，故公证费60000元应由大吉领宾馆自行承担，其主张南方医大公司、南方医科大学支付的诉请一审法院不予支持。关于南方医科大学是否承担连带责任的问题。本案系租赁合同纠纷，租赁合同的相对方为大吉领宾馆、第三人大吉领集团公司与南方医大公司。即便南方医科大学存在收取租金的行为，并不代表其为实际的出租方。因南方医科大学并非租赁合同的相对方，现大吉领宾馆主张南方医科大学承担连带责任于法无据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年12月29日判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，广东南方医大资产经营有限公司向广州大吉领宾馆有限公司返还租赁保证金50万元；二、自本判决生效之日起五日内，广东南方医大资产经营有限公司向广州大吉领宾馆有限公司赔偿装修损失2038255.14元；三、驳回广州大吉领宾馆有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费174958元，由广州大吉领宾馆有限公司负担158282.8元，由广东南方医大资产经营有限公司负担16675.2元并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。测绘费141852元，评估费148000元，鉴定人员出庭费6170元,上述费用共计296022元，由广州大吉领宾馆有限公司负担267808.22元，由广东南方医大资产经营有限公司负担28213.78元并于本判决生效之日起五日内向广州大吉领宾馆有限公司支付。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，大吉领宾馆提交了（2019）粤0111民初6430号民事判决书、（2020）粤01民终21739号民事判决书，拟证明大吉领宾馆投入的资产设备应当由南方医大公司、南方医科大学赔偿。上述两份民事判决书系大吉领宾馆与案外人王某林之间的合同纠纷，其中（2019）粤0111民初6430号民事判决书查明：大吉领宾馆与王某林于2014年12月26日签订《餐饮承包协议书》，约定大吉领宾馆将位于广州市白云区沙太南路1023号南方医科大学的广州大吉领宾馆餐饮部承包给王某林经营，承包期限与学校租期相同。（2020）粤01民终21739号民事判决书认定：大吉领宾馆与王某林之间形成承包合同关系，《餐饮承包协议书》合法有效；虽然《餐饮承包协议书》约定每月8号之前支付承包金，但结合双方的陈述和提供的证据可知，在合同履行过程中该约定并未得到实际履行，双方以实际行为变更了承包金的支付方式，即用大吉领宾馆因消费而产生的餐费抵扣王某林应支付的承包金。而对于大吉领宾馆实际产生了多少餐费，双方直至本案诉讼依然存在争议，导致王某林应支付的承包金金额无法最终确定，故缺乏履行的前提条件，再结合王某林已经缴纳了保证金以及留存餐费等事实，王某林未支付承包金不构成违约；关于空调损失问题，该笔损失有评估报告为依据，且空调已经安装在涉案场地中，大吉领宾馆将涉案场地发包给新的承包人后，新的承包人也事实上使用了该设施，故一审判决大吉领宾馆赔偿王某林空调损失109077元，理据充分，二审法院予以维持。南方医大公司、南方医科大学、大吉领集团公司、甜妈仔家政公司均未提交新证据。经本院组织证据交换及质证，南方医大公司、南方医科大学的质证意见如下：大吉领宾馆提交的上述证据并非新证据，且与本案不具有关联性；该判决是承包合同关系，装修赔偿的前提是新承包人已经同意利用，餐费抵扣的情形对本案没有参考性。大吉领集团公司、甜妈仔家政公司对大吉领宾馆提交的上述证据无异议。经本院审查，（2019）粤0111民初6430号、（2020）粤01民终21739号民事判决书中认定双方当事人之间系承包合同关系，且合同合法有效，而本案系租赁合同纠纷，合同无效，两案法律关系、争议事实及合同效力均不同，该案判决对本案不具有参考性。二审另查明，《合作协议书》第43条约定：甲方应确保本协议15年期限的稳定性和不变性（除第38、39、40、45项规定的条款外）。在本协议有效期间，如甲方强行解约，则甲方应向乙方返还保证金，并向乙方赔偿由于甲方违约致使乙方受到的一切损失，包括乙方的房屋装修改造、设施更换和设备添置费用以及乙方酒店之经营损失。装修改造费用及酒店经营损失由双方认可的评估机构完成评估。如双方无法就选择一家评估公司达成一致，则甲方和乙方应各自指定一家有资格的评估机构按照双方认可的评估方法和评估程序进行评估，这两家评估机构的评估结果的平均值将作为最终的评估结果．这两家评估机构的评估费由甲方和乙方各自承担。第50条约定：如本协议中的任何规定在适用法律下无效、不合法或无法强制执行，则本协议中其他规定的有效性、合法性或强制执行性不应受到影响。（2017）粤0111民初11391号、（2019）粤01民终9991号民事判决生效后，南方医大公司向一审法院申请强制执行。2020年3月24日，南方医大公司收回涉案场地。大吉领宾馆主张在交回场地过程中，因疫情原因没有将场地内的可移动物品搬走，经南方医科大学同意通过公证测绘的方式对场地内的物品设备进行确认，并为此支付公证费及测绘费。南方医大公司、南方医科大学主张其于2019年9月20日即通知大吉领宾馆发函要求办理房屋移交手续，但大吉领宾馆一直未将其设备物品搬离，导致未能移交，大吉领宾馆主张因疫情原因导致未搬离的理由不成立；设施设备不属于法定赔偿范围，故公证费及测绘费属于其对自身权利判断错误导致；即使交接时有个别物品遗留涉案房屋，也应当按大吉领宾馆遗弃物品处理。大吉领宾馆主张按照《合作协议书》第43条、第50条的规定，南方医大公司应当对其设施设备损失进行赔偿。关于餐费和住宿费的支付流程，大吉领宾馆在二审庭询中表示：学校内的留学生在酒店居住消费后，大吉领宾馆将消费人员签字的单据送给南方医科大学各部门核对，后转给南方医科大学财务部，由于双方发生纠纷，故餐费和住宿费的确认流程没有继续进行。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1.租赁合同双方对合同无效的过错责任比例如何认定；2.南方医大公司是否应当向大吉领宾馆赔偿损失；3.南方医大公司是否应当承担大吉领宾馆主张的评估费、测绘费；4.南方医科大学是否应当承担共同赔偿责任。对此，本院分析如下：关于合同无效的过错责任比例如何认定问题。生效民事判决已认定涉案房屋因未取得建设工程规划许可证，南方医大公司与大吉领集团公司签订的《合作协议书》及《关于麒麟酒家补充协议书》系无效合同。对于合同无效的过错责任，首先，南方医大公司作为出租人，其应当知悉涉案房屋未取得建设工程规划许可证，但其仍将涉案房屋出租收益，对于合同无效存在过错。其次，大吉领集团公司作为承租人，其在承租涉案房屋时，应当对租赁物的合法性进行审查，但其明显未尽到谨慎审查义务，对于合同无效也存在过错。虽然大吉领宾馆主张涉案房屋在其承租前经营麒麟酒家、并主张支付了1900万元的品牌使用费，但是涉案物业是否曾用于经营酒店、大吉领宾馆是否支付品牌使用费，均与租赁物的合法性之间无直接关联性，不产生免除、减轻注意义务的法律效果，故大吉领宾馆以此为由主张其有理由相信南方医大公司有相关房屋权证或相关规划建设手续，理由不成立，本院不予采纳。南方医科大学出具《情况说明》称“相关产权证明正在办理中”，已明确涉案房屋尚未取得权属证明，且未承诺一定可以办理，故大吉领宾馆主张南方医科大学对其进行误导，理据不足，本院不予采纳。综上，南方医大公司、大吉领集团公司对合同无效均有过错，一审法院根据双方的过错情形认定双方各承担50%的责任，并无不当，本院予以维持。大吉领宾馆上诉主张南方医大公司应承担全部或大部分（80%）的过错责任，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。关于南方医大公司是否应当向大吉领宾馆赔偿损失的问题。大吉领宾馆上诉请求南方医大公司应赔偿其直接损失7688030.87元，包括员工遣散费684300元、装修损失4076510.27元、设施设备损失2270422.8元、欠付餐费及住宿费656797.8元，间接损失即净利润损失6349100元、公证费60000元。对此，本院分别认定如下：关于员工遣散费，虽然《合作协议书》约定大吉领集团公司应负责全员接收原麒麟酒家的员工，并与之建立新的劳动关系。但上述约定系大吉领集团公司基于其经营需要而作出，即使其不接收原麒麟酒家的员工，如正常经营仍需招聘员工，故员工遣散费的支付与是否接收原麒麟酒家员工之间没有关联性。员工遣散费并非合同无效导致的直接损失，应属于大吉领宾馆的经营风险，一审法院对大吉领宾馆主张的员工遣散费不予支持，并无不当，本院予以维持。对装修损失，一审法院经委托评估，确定装修价值为4076510.27元，并按双方的过错责任比例计算，认定南方医大公司赔偿大吉领宾馆装饰装修损失2038255.14元，并无不当，本院予以维持。对设施设备损失，至于《合作协议书》第43条及第50条的约定，约定内容系单方解除合同情形下的违约责任条款，现《合作协议书》依法无效，该条款对双方不具有法律约束力，大吉领宾馆依据该条款主张南方医大公司赔偿其设施设备损失，缺乏理据，本院不予支持。大吉领宾馆未提交证据证实南方医大公司同意利用其设施设备，亦无证据证实南方医大公司或南方医科大学已实际利用其设施设备，且设施设备未与涉案房屋形成附合，大吉领宾馆可自行搬走利用，一审法院对大吉领宾馆主张的设施设备损失不予支持，并无不当，本院予以维持。对于餐费及住宿费，首先，该笔费用与本案房屋租赁合同关系并非同一法律关系；其次，根据大吉领宾馆对餐费及住宿费确认流程的陈述，餐费及住宿费的支付需要经过南方医科大学的确认，现双方尚未对该笔费用进行核实确认，亦未经南方医大公司认可，在此情况下，大吉领宾馆在本案中直接要求南方医大公司、南方医科大学支付该笔费用依据不足，本院不予支持，双方可就餐费及住宿费自行协商解决或另行诉讼主张。（2020）粤01民终21739号案件系承包合同纠纷，双方之间的合同有效，案件事实与本案并不相同，故大吉领宾馆主张一审法院类案不同判，理由不成立，本院不予采纳。对于间接损失即净利润损失，在合同无效的情况下，过错方基于缔约过失责任应向对方承担损失赔偿责任，但赔偿的损失范围应限于信赖利益损失，不包括合同有效情形下通过履行合同可以获得的利益，且大吉领集团公司对于合同无效也存在过错，故大吉领宾馆要求南方医大公司赔偿其净利润损失缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于公证费，一审法院认定事实清楚，理由阐述充分，本院不再累述，予以维持。关于南方医大公司是否应当承担大吉领宾馆主张的评估费、测绘费的问题。一审法院已按照大吉领宾馆的胜诉比例认定由大吉领宾馆、南方医大公司分担，并无不当，本院予以维持。关于南方医科大学是否应当承担共同赔偿责任的问题。涉案《合作协议书》《关于麒麟酒家补充协议书》均由南方医大公司作为出租方与大吉领集团公司签订，南方医科大学并非合同约定的出租方。虽然南方医科大学出具情况说明称涉案房屋系其学校物业，在合同履行过程中存在收取租金的行为，但单凭上述事实，不足以认定南方医科大学系合同实际出租方，大吉领宾馆要求南方医科大学与南方医大公司共同承担赔偿责任，理据不足，本院不予支持。综上所述，大吉领宾馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费94153.25元，由广州大吉领宾馆有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  莫 芳审判员  余 盾二〇二一年七月十六日法官助理熊盈颖书记员叶小琳