吉林省白河林区基层法院民 事 判 决 书（2021）吉7503民初276号原告：李长青，男，汉族，1964年5月13日，无职业，住吉林省榆树市。委托诉讼代理人：吕福娟，吉林金可（海口）律师事务所律师。被告：吉林森工房地产开发有限责任公司，住所地吉林省长春市宽城区建设街甲1号。法定代表人：王晓明，职务董事长。委托诉讼代理人：张琨，男，1967年5月15日生，汉族，吉林森工房地产开发有限责任公司财务总监，吉林森工梅河房地产开发有限责任公司董事长，住吉林省长春市。被告：吉林森工房地产开发有限责任公司长白山保护开发区池北分公司，住所地吉林省长白山保护开发区池北区白河路9号。负责人：郑愚，男，1968年1月29日生，汉族，吉林森工房地产开发有限责任公司池北分公司负责人，住吉林省长春市。被告：吉林森工梅河房地产开发有限责任公司，住所地吉林省梅河口市松江路1227号。法定代表人：张琨，职务董事长。第三人：吉林森工集团建筑工程有限责任公司(申请破产程序中),住所地长春市二道区自由大路6451号6楼601室。现公司管理人：吉林功承律师事务所，住所地长春市净月开发区银杏路500号伟峰领袖领地1号楼2层。负责人：迟日大，职务吉林功承律师事务所主任。委托诉讼代理人：段军，吉林功承律师事务所律师。原告李长青与被告吉林森工房地产开发有限责任公司（以下简称吉森房地产）、吉林森工房地产开发有限责任公司长白山保护开发区池北分公司（以下简称吉森池北分公司）、吉林森工梅河房地产开发有限责任公司（以下简称吉森梅河房地产）、第三人吉林森工集团建筑工程有限责任公司（以下简称吉森建工）确认合同无效纠纷一案，本院于2021年7月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李长青，被告吉森房地产的委托诉讼代理人张琨、吉森池北分公司的委托诉讼代理人郑愚、吉森梅河房地产的法定代表人张琨、第三人吉森建工的委托诉讼代理人段军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李长青向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告吉林森工房地产开发有限责任公司与第三人吉林森工集团建筑工程有限责任公司签订的《建设工程施工合同》无效；2、依法判决确认原告为吉森•长白山”二区（标段）项目的实际施工人；3、依法判决确认被告吉林森工房地产开发有限责任公司、吉林森工房地产开发有限责任公司长白山保护开发区池北分公司应向原告支付工程款150万元人民币；4、依法判决被告吉林森工房地产开发有限责任公司长白山保护开发区池北分公司、吉林森工梅河房地产开发有限责任公司履行2018年11月7日签订的《抵账协议》，向原告交付吉森•柏丽城10号楼1-3号房屋；5、依法判决被告吉林森工梅河房地产开发有限责任公司协助原告办理吉森．柏丽城10号楼1-3号房屋的更名过户手续；6、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年4月，李长青借用第三人吉林森工集团建筑工程有限责任公司的名义与被告吉森池北分公司签订了关于“吉森•长白山”二区（标段）项目的《建设工程施工合同》，并于2014年4月15日原告与被告池北分公司签订了《建设工程施工合同补充协议》约定：由原告李长青施工关于“吉森，长白山”二区（标段）项目所含全部工程内容，包括但不限于基础工程、土建工程、装饰工程、给排水工程、电气工程、采暖工程（部分分包）、弱电工程（部分分包）、消防工程（部分分包）等，案涉工程施工地点在安图县二道白河镇，发包方为吉林森工房地产开发有限责任公司。现“吉森•长白山”二区（标段）项目原告已全部施工完毕并竣工验收，工程亦全部移交投入使用。双方于2016年10月13日进行了工程结算，总价款为25305665元。后发包方又要求原告进行了围档施工，工程价款为66054.92元。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十四条之规定，发包人在欠付建设工程价款范围内对实际施工人承担责任。原告作为吉森•长白山”二区（标段）项目的实际施工人有权利与发包人就案涉工程的工程款直接进行结算。2018年11月7日，发包人吉森池北分公司确认在扣除第三人的管理费及税费后尚欠原告工程款150万元未给付。同日，李长青与池北分公司、梅河公司签订了抵账协议：池北分公司用梅河公司所有的吉森·柏丽城10号楼1-3号，建筑面积为122.21平方米的房屋抵顶上述所欠工程款，房屋差额款91835元由原告支付给被告梅河公司。2019年9月29日，原告将房屋差额款支付给梅河公司，但至今被告池北分公司、梅河公司仍不履行抵账协议。为此，特诉至贵院，请求依法判决。吉森房地产辩称，池北分公司欠原告150万工程款是事实，但是不是扣除管理费和税费我们不清楚。其他事实均无异议。总公司和第三人的账还没清楚，结清了之后就把房子给原告了。第三人是把工程总包给原告的。吉森池北分公司辩称，我们已经以房子抵账了，不存在欠原告150万的问题。税费不清楚。吉森梅河房地产辩称，合同有效无效我们无意见，实际施工人是原告，抵账协议无异议，是我公司签的，但现在实施不了过户。吉森建工辩称，1、建筑合同依法成立合法有效；2、案涉工程款应该由第一被告向第三人进行结算。本案经审理查明如下事实：2014年4月，第三人吉森建工与吉森池北分公司签订了《建设工程施工合同》，双方约定：工程名称：吉森．长白山。工程地点：吉林省延边朝鲜族自治州安图县二道白河镇。资金来源：企业自筹。工程工程承包范围：土建、装饰、水暖、电器、图纸内相关工作内容。合同计划工期：2015年11月6日至2017年8月30日。合同价款：1591046876元。通用合同条款、专用合同条款等进行约定。李长青与吉森池北分公司签订了《建设工程施工合同补充协议》约定：甲、乙双方于2014年4月15日签订了关于甲方开发的“吉森·长白山”项目二区（标段）的《建设工程施工合同》，现双方经协商一致，达成以下补充协议：第一条合同的组成本工程合同的文件及其解释顺序为：（1）本补充协议及其附件；（2）《建设工程施工合同》协议书、专用条款：（3）《建设工程施工合同》通用条款：（4）标准、规范及有关技术文件；（5）图纸。承包范围：“吉森•长白山”二区（标段）项目所含全部工程内容，包括但不限于基础工程、土建工程、装饰工程、给排水工程、电气工程、采暖工程（部分分包）、弱电工程（部分分包）、消防工程（部分分包）等，案涉工程施工地点在安图县二道白河镇，发包方为吉森房地产。总工期为150个日历日，开工日：2014年5月1日；竣工日：2014年9月30日。双方同时对合同价款、工程预结算、竣工结算等项进行了约定。2014年7月16日，施工总承包单位吉森建工与李长青签订“吉森．长白山”二区项目施工合作协议，双方约定：经双方共同协商，就“吉森·长白山”二区项目，承包单位除了必须执行吉林森工房地产开发有限责任公司长白山保护开发区池北分公司与总包单位签订的建设工程施工协议以外，双方另作下列协议：承包范围：1、“吉森·长白山”二区9#楼、10#楼、13#楼、14#楼及相邻附属商业施工图中所含的全部内容，总建筑面积：20841.15m，包括但不限于基础工程、土建工程、装饰工程、给排水工程、电气工程、采暖工程（部分分包）、弱电工程（分包）、消防工程（部分分包）等，以及招标文件及投标报价补充说明中约定的其他工程内容，并包括施工图未列明但乙方为完成合同约定工程所需的其他全部工作内容。工程款的支付与结算：1、承包单位按工程结算总价款（含甲供材价款）的7.5%向总包单位上缴费用（包括管理费、所得税、营业税、城市建设维护税及教育附加税），总包单位每次在业主拨付工程款时，将所拨进度工程款额度的7.5%费用扣回。若承包单位开具的发票额大于结算总价款，则总包单位按开具发票额的7.5%收取费用。双方同时对安全生产管理、项目管理人员、工程质量和进度进行了约定。现工程完工，经竣工验收并投入使用。2016年10月13日，吉森房地产与吉森建工、李长青对吉森•长白山B区工程进行结算，工程总价款为25162515元。2018年11月17日，吉森池北分公司、吉森梅河房地产与李长青签订抵账协议一份，约定：兹有人民币150万元往来三方对抵事项，现经甲乙丙三方共同协商，就债权债务问题达成如下协议：一、甲方欠丙方工程款150万元（大写：壹佰伍拾万元整），经三方确认，同意丙方购买乙方吉森•柏丽城10号楼1-3号房屋，面积122.21平米，单价13025.40元，总价1591835元（大写：壹佰伍拾玖万壹仟捌佰参拾伍元整），用于抵顶上述款项，差额91835元由丙方支付给乙方。甲方与乙方是同一公司两家房地产企业，各方债权债务关系以抹账方式进行账务处理。双方同时对保证条款、房屋产权登记手续、物业管理费、税费、交易费用及房屋销售、违约责任等事项进行了约定。2019年9月29日，李长青通过长春发展农村商业银行股份有限公司繁荣路支行向吉林森工梅河房地产开发有限责任公司给付房屋差价款91835元。同日，吉森梅河房地产公司将房屋交付李长青使用。另查明，李长青在庭审中承认，其未取得建筑施工企业资质。认定以上事实的证据有：《建设工程施工合同》一份、《建设工程施工合同补充协议》一份、《吉森•长白山二区项目施工合作协议》一份、工程结算汇总表一份、《抵账协议》一份，大额支付系统来账单一份等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，依照【最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释】第一条第一项、第二项的规定：“建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；（二）没有资质的实际施工人借用资质的建筑施工企业名义的；（三）、建设工程必须招标而未招标或者中标无效的。”依据审理查明事实，第三人吉森建工在原告李长青无资质的情况下，将其承建的吉森房地产公司《建设工程施工合同》中吉森·长白山”二区中8栋楼房中的4栋楼房（包括9#楼、10#楼、13#楼、14#楼）的建设工程转包给李长青，违反法律、行政法规的强制性规定，其转包行为无效。直接导致吉森建工与吉森房地产签订的《建设工程施工合同》中关于吉森·长白山”二区中的4栋楼房（包括9#楼、10#楼、13#楼、14#楼）合同部分无效。依照【最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释】第二条的规定，“建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付价款的，应予支持”。依据审理查明事实，现工程已实际施工完毕,并经竣工验收合格,且交付使用。李长青作为实际施工人有权向吉森房地产、吉森池北分公司申请给付工程款。依照《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中，李长青在索要工程款过程中，与被告吉森池北分公司、吉森梅河房地产三方签订《抵账协议》，将工程款150万元用于购买吉森梅河房地产公司吉森•柏丽城10号楼1-3号房屋，李长青向吉森梅河房地产交付房屋差价款后，吉森梅河房地产公司将房屋交付李长青。系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。综上，三方履行债权债务关系完毕。李长青主张被告吉森房地产、吉森池北分公司给付工程款150万元的情形已灭失，李长青主张被告吉森房地产、吉森池北分公司、吉森梅河房地产履行《抵账协议》，向原告交付吉森•柏丽城10号楼1-3号房屋的请求，本院不予支持。李长青要求吉森梅河房地产公司协助办理吉森•柏丽城10号楼1-3号房屋的更名过户手续的请求，本院予以支持。综上所述：依照【最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定】第一条第二款的规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、【最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释】第一条第一项、第二项、【最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释】第二条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：一、被告吉林森工房地产开发有限责任公司与第三人吉林森工集团建筑工程有限责任公司签订的《建设工程施工合同》中关于吉森·长白山”二区中的4栋楼房（包括9#楼、10#楼、13#楼、14#楼）合同部分无效；二、位于吉森•柏丽城10号楼1-3号房屋，面积122.21平米，产权归原告李长青所有；三、被告吉林森工梅河房地产有限责任公司应协助原告办理吉森•柏丽城10号楼1-3号房屋的更名过户手续。四、驳回原告李长青的其他诉讼请求。案件受理费18300.00元，原告已预交，现减半收取9150.00元，由原告李长青负担9150.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边林区中院。审判员  陈琳清二〇二一年七月二十九日书记员  苏方译