山东省郯城县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁1322执异39号 案外人：临沂建福房地产开发有限公司，住所地：临沂市兰山区。 法定代表人：马士民，该公司执行董事。 申请执行人：张雨薇，女，1988年3月27日生，汉族，住河北省唐山市路北区。 委托诉讼代理人：刘金栋，郯城星洋法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。 被执行人：杜念杰，男，1983年2月10日生，汉族，住郯城县。 被执行人：胡文方，女，1985年6月16日生，汉族，住郯城县。 本院在执行申请执行人张雨薇与被执行人杜念杰、胡文方民间借贷纠纷一案中，案外人临沂建福房地产开发有限公司向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人临沂建福房地产开发有限公司称，案外人临沂建福房地产开发有限公司是“一品尚都”小区的开发商。2015年4月4日，案外人将其开发的“一品尚都”小区的X幢X单元X室及配房，预售给购房人杜念杰和胡文方，双方签订了《商品房预售合同》及补充协议。杜念杰和胡文方选择了在山东郯城农村商业银行股份有限公司按揭贷款支付，案外人作为其担保人。2020年9月18日，案外人因杜念杰、胡文方从2018年8月份停止偿还银行按揭贷款，由案外人代为偿还后，案外人对杜念杰、胡文方提起诉讼，要求解除与其签订的《商品房预售合同》及补充协议、归还房屋等。在郯城县人民法院的主持调解下达成（2019）鲁1322民初5920号民事调解书。根据该调解书的约定（三）“如二被告未按上述第一条约定履行还款义务或房贷超过一个月未还，原被告双方签订的商品房预售自动解除，二被告无条件返还房屋，二被告所交房款及费用不予退还等”。该民事调解书已经生效，杜念杰和胡文方没有履行调解书的约定，涉案房屋的《商品房预售合同》及补充协议已自动解除，该房屋应归案外人所有。案外人已于2020年2月20日向郯城县人民法院提起了执行变更申请。该案在执行变更中，发现申请执行人张雨薇于2020年4月26日对涉案房产进行了诉讼保全查封。现涉案房产已不属于被执行人杜念杰、胡文方的财产，而是案外人临沂建福房地产开发有限公司的房产。现案外人临沂建福房地产开发有限公司提出执行异议，请求郯城县人民法院依法解除对涉案房产的查封。 案外人临沂建福房地产开发有限公司提供了如下证据： 一、（2019）鲁1322民初5920号民事调解书。二、2020年2月20日（2020）鲁1322执325号执行立案审批表。三、2020年4月24日（2020）鲁1322财保417号民事裁定书。 申请执行人张雨薇答辩称，郯城县一品尚都小区X幢X单元X室的房产所有权人仍为杜念杰、胡文方。案外人临沂建福房地产开发有限公司提出房产所有权人为该公司，异议理由不成立。虽然临沂建福房地产开发有限公司系郯城县一品尚都小区的开发商，其将该小区4幢3单元601室的房产一套出售给杜念杰、胡文方，并为其办理银行按揭贷款提供担保，但该房产的所有权人登记为杜念杰，案外人主张属于自己公司所有依据不足。（2019）鲁1322民初5920号民事调解书包含“如二被告未按上述第一条约定履行还款义务或房贷超过一个月未还，原被告双方签订的商品房预售自动解除，二被告无条件返还房屋，二被告所交房款及费用不予退还”等内容，但是案外人已将涉案房产出售给杜念杰、胡文方，并办理了不动产所有权的设立登记，无论双方当事人是否按照上述民事调解书履行义务，只要涉案房产未办理所有权变更登记，房产的所有权人仍为杜念杰。该调解书没有明确认定涉案房产归案外人临沂建福房地产开发有限公司所有。案外人与杜念杰、胡文方之间系商品房预售合同纠纷，并非债权债务纠纷，且（2019）鲁1322民初5920号民事调解书亦未对涉案房产的所有权进行处理，案外人的主张依据不足，于法无据。申请执行人在对涉案房产申请诉讼保全时，经查询郯城县不动产登记中心，涉案房产的所有权人登记为杜念杰，郯城县人民法院于2020年4月24日作出（2020）鲁1322财保417号民事裁定书，裁定“查封被申请人杜念杰所有的位于郯城县城区郯东路179号X幢X单元X室房产一套”，理由正当、合法有据，且已发生法律效力。综上所述，根据相关法律法规的规定，涉案房产为不动产，不动产所有权的设立、变更、消灭自当事人前往不动产登记部门登记时生效。截至目前为止，涉案房产所有权登记为杜念杰，并没有发生不动产所有权的变更登记，郯城县人民法院根据申请执行人张雨薇的申请查封涉案房产理由正当、合法有据，请郯城县人民法院依法驳回案外人临沂建福房地产开发有限公司的异议请求。 申请执行人张雨薇提供证据如下： 一、郯城县不动产登记信息查询证明。二、（2020）鲁1322财保417号民事裁定书。 被执行人杜念杰、胡文方未提交答辩意见。 本院经审查查明事实如下：申请执行人张雨薇与被执行杜念杰、胡文方民间借贷纠纷一案，2020年5月12日本院作出（2020）鲁1322民初2622号民事调解书。协议如下：“一、被告杜念杰、胡文方欠原告张雨薇借款100000元。被告杜念杰、胡文方自愿分2期偿还：1、于2020年7月1日之前一次性偿还原告张雨薇借款30000元；2、剩余借款70000元被告杜念杰、胡文方于2020年10月1日之前一次性偿还原告张雨薇借款70000元。如被告杜念杰、胡文方按时偿还借款，则原告张雨薇自愿放弃利息的诉讼请求。二、如被告杜念杰、胡文方未按时偿还借款则原告张雨薇有权就剩余标的款总额申请法院执行，并要求被告杜念杰、胡文方以剩余标的款总额为基数，按年利率6%自2020年4月20日起至实际履行之日止计算利息。上述协议，不违反法律规定，本院予以确认。案件受理费1150元，保全费1070元，保险费600元由被告杜念杰、胡文方负担。”该调解书已生效，并已立案执行。2020年4月23日，张雨薇向郯城县人民法院申请诉前财产保全。郯城县人民法院于2020年4月24日作出（2020）鲁1322财保417号民事裁定书，裁定查封杜念杰所有的位于郯城县城区郯东路179号X幢X单元X室房产一套。案外人临沂建福房地产开发有限公司以其系涉案房产的所有权人为由，向本院提出执行异议，请求依法解除对涉案房产的查封。 另查明，2019年9月10日，临沂建福房地产开发有限公司与杜念杰、胡文方商品房预售合同纠纷起诉至郯城县人民法院。2019年9月18日，郯城县人民法院作出（2019）鲁1322民初5920号民事调解书，协议如下：“一、被告杜念杰、胡文方自愿于2019年10月18日之前偿还原告临沂建福房地产开发有限公司代其支付的房款16300元。二、自2019年8月1日以后的房贷由二被告偿还，如逾期不偿还导致原告代其偿还房贷，二被告应偿还原告垫付款并以月息二分支付利息。三、原商品房预售合同和个人住房借款合同继续履行，如二被告未按上述第一条约定履行还款义务或房贷超过一个月未还，原被告双方签订的商品房预售合同自动解除，二被告无条件返还房屋，二被告所交房款及费用不予退还，所产生的费用和违约金由二被告承担。四、案件受理费5685元减半收取2842元，由二被告负担。”该调解书已发生法律效力。2020年2月20日，临沂建福房地产开发有限公司依据该民事调解书向郯城县人民法院申请强制执行。 另查明，2017年12月26日，临沂市兰山区人民法院（2017）鲁1302财保字第2283号民事裁定书对涉案房产进行预查封，查封期限自2017年12月26日起至2020年12月25日止。2020年4月26日，郯城县人民法院对涉案房产进行查封，系轮候预查封。 本院认为，本案争议的焦点为案外人临沂建福房地产开发有限公司对涉案房产是否享有阻却执行的权利。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。涉案房产预告登记在被执行人杜念杰的名下，应属于被执行人杜念杰的财产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”。本案中的执行标的系临沂市兰山区人民法院于2017年12月26日作出（2017）鲁1302财保字第2283号民事裁定书查封。而临沂建福房地产开发有限公司与杜念杰、胡文方商品房预售合同纠纷一案，该调解书作出时间系在对涉案房产查封之后。根据上述法律规定，对案外人临沂建福房地产开发有限公司的异议并不能排除本案的执行。对案外人临沂建福房地产开发有限公司的异议不予支持。本院依据生效的法律文书对被执行人杜念杰名下的财产作出的执行行为，符合法律规定，应当予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十六条第二款之规定，裁定如下： 驳回案外人临沂建福房地产开发有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  张 伟 审 判 员  张志森 审 判 员  张 波 二〇二一年七月二十日 法官助理  王影星 书 记 员  贾蒙超