山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终5513号上诉人（原审被告）：宋连显，男，1959年8月22日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：济南诚成物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：王希苹，总经理。委托诉讼代理人：刘继柱，山东统河律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭蕊，山东统河律师事务所律师。上诉人宋连显因与被上诉人济南诚成物业管理有限公司（以下简称诚成物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2021）鲁0104民初1093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月8日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理了本案。本案现已审理终结。宋连显上诉请求：1.撤销（2021）鲁0104民初1093号判决，并依法改判驳回诚成物业公司的一审全部诉讼请求；2.上诉一切费用由诚成物业公司承担。事实和理由：原审判决事实不清，适用法律错误，具体理由如下：1.物业在本小区业主不知情的情况下进入小区，并没有给业主签订物业合同。当业主被起诉后才在法庭上看到所谓的物业合同。2.居委会，城中城开发商，还有所谓五个小区业主物业监督员，在小区已经入住的前提下没有通知业主，没有召开业主大会，就与诚成物业公司签订了所谓的物业服务合同，这纯属剥夺了全体业主的权利。3.诉讼期间我们要求诚成物业公司提供相关的物业服务资质和相关手续文件。诚成物业公司并没有提供，法院说调查并告知我们，在我们没有看到的情况下，法院提前判决。4.法官让我们提交物业不作为的证据也没有采纳。5.我们认为居委会和城中城开发商与诚成物业公司之间签订的物业合同不属于前期物业合同，因为诚成物业公司入驻时，小区业主已经入住3年有余，并我们和银河伟业签的有前期物业服务合同，所以这份合同对全体业主不具有约束力。6.小区饮用水为自备井，我们对物业收取每立方3.15元水费的行为完全无法理解。7.物业强行侵占绿化面积及消防通道规划车位，并向业主收取车位租赁费。我们是安置房，小区空闲地都归全体业主所有，不允许物业收取车位租赁费。8.小区所有收益应归业主所有，但物业没有做公示，小区收益去向不明。例如：小区商业用房出租。诚成物业公司辩称，原审裁判认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。诚成物业公司向一审法院起诉请求：1.判令宋连显向诚成物业公司支付拖欠物业服务费2824.1元；2.判令宋连显向诚成物业公司支付拖欠水费463元；3.判令宋连显向诚成物业公司支付本案拖欠物业费和水费共计3287.1元自起诉之日至实际清偿之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价LPR计算；4.判令宋连显承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2017年8月初，为世纪中华城二期安置小区提供物业服务的原物业服务公司撤出该小区停止提供物业服务。经业主代表、小区开发商济南城中城房地产开发有限公司（以下简称城中城公司）、辖区居委会济南市槐荫区张庄路街道办事处世纪中华城社区居民委员会（以下简称世纪中华城居委会）与诚成物业公司几方协商一致，暂时由诚成物业公司接替原物业公司为小区提供物业服务，试用期3个月（2017年8月1日至10月31日），试用期收费标准为：物业费0.7元，供水运行维护费按原标准收取，并对车位费、临时停放车辆收费标准等进行了约定，并对上述内容进行了公示，同时约定试用期满后签订正式物业服务合同。2017年12月25日，由世纪中华城居委会作为甲方与乙方城中城公司、丙方诚成物业公司签订物业服务合同，约定由诚成物业公司为世纪中华城二期安置小区提供物业服务，物业收费标准为0.7元/平方米/月，合同期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止。合同还对各方权利义务、物业的经营管理、违约责任等进行了约定。五名业主代表作为物业服务监督员在合同落款处签字。2019年1月1日，世纪中华城居委会作为甲方与乙方城中城公司、丙方诚成物业公司再次签订物业服务合同，约定由诚成物业公司继续为世纪中华城二期安置小区提供物业服务，物业收费标准仍为0.7元/平方米/月，合同期限自2019年1月1日起至2021年12月31日止。合同亦对各方权利义务、物业的经营管理、违约责任等进行了约定。同样由五名业主代表作为物业服务监督员在合同落款处签字。宋连显为世纪中华城二期安置小区27号楼1单元501室业主，其于2014年1月27日签字领取了房屋钥匙并签署了入住声明。诚成物业公司主张宋连显拖欠自2017年8月1日至2020年8月31日的物业费计2824.1元，并拖欠水费463元。另查明，2017年8月1日，城中城公司与诚成物业公司签订《水井委托管理协议》，约定为保障世纪中华城小区居民用水问题，城中城公司将位于世纪中华城二期7号楼西水井一口委托给诚成物业公司管理使用，诚成物业公司负责该水井维护、维修、保养、使用汲水、水质监测等工作，参照市政自来水收费标准。诚成物业公司有权按3.15元/立方米向世纪中华城小区的居民收取水运行费，以保证水井正常工作时人工、质检、维修维护等方面的支出。如诚成物业公司撤出该小区或小区接入市政自来水管网后，协议终止。因世纪中华城小区尚未接入市政自来水管道，至今仍使用前述协议中的水井供水。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕8号)第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，诚成物业公司与城中城公司、世纪中华城居委会签订的《物业服务合同》即系前期物业服务合同，该合同系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对物业服务企业和小区业主均有约束力。诚成物业公司需依前期物业服务合同为案涉小区的业主提供符合约定的物业服务，宋连显作为该小区业主亦应依照约定支付物业费。虽然宋连显主张因对诚成物业公司提供的物业服务不满意等原因才拒交物业费，但物业服务企业主要依靠业主交纳的物业服务费维持运营，如果业主动辄以物业服务企业提供的服务存在瑕疵为由拒交物业费，则物业服务企业将难以正常运营，物业服务企业对小区整体的管理、服务质量亦会大打折扣，全体业主的利益将会受到损害。因此，小区整体环境的维护，需要物业服务企业与全体业主相互配合、互相支持、共同努力，业主须按时足额交纳物业费，而物业服务企业也要不断提升服务质量，两者才能形成良性循环。此外，本案中宋连显未交纳自2017年8月1日至2020年8月31日的物业费（此期间其仍然接受着物业服务），而小区其他多数业主按时交纳了物业费，其拒交物业费的行为实际上也损害了其他按时交纳物业费业主的利益。综上所述，诚成物业公司主张宋连显支付拖欠的物业费2824.1元，依法予以支持。关于诚成物业公司主张的水费，案涉小区采用自备井进行供水，小区开发商城中城公司与诚成物业公司签订了《水井委托管理协议》，约定为保障案涉小区居民用水问题，城中城公司将位于案涉小区的水井一口委托给诚成物业公司管理使用，诚成物业公司负责该水井维护、维修、保养、使用汲水、水质监测等工作，并参照市政自来水收费标准，按3.15元/立方米向案涉小区的居民收取水运行费，以保证水井正常工作时人工、质检、维修维护等方面的支出。诚成物业公司进驻案涉小区进行试用公示时，公示中亦有“供水运行维护费按原标准收取”的内容。作为小区业主的宋连显亦实际使用了案涉自备井的供水，享受了相应的供水服务。综上，诚成物业公司主张宋连显支付欠付的自2017年8月1日至2020年8月31日的水费463元，于法有据，予以支持。关于诚成物业公司主张的利息，综合宋连显的答辩意见，双方当事人的陈述及提交的证据，诚成物业公司提供的物业服务确有一定瑕疵，对业主不积极交纳物业费的行为也负有一定责任，所以对于诚成物业公司要求宋连显支付利息的诉讼请求不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕8号)第一条、第六条规定，判决：一、宋连显于判决生效之日起十日内向济南诚成物业管理有限公司支付2017年8月1日至2020年8月31日的物业费2824.1元；二、宋连显于判决生效之日起十日内向济南诚成物业管理有限公司支付2017年8月1日至2020年8月31日的水费463元。三、驳回济南诚成物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由宋连显负担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。宋连显提交2018年、2019年、2021年3月份拍的照片一宗，拟证明物业不作为。经质证诚成物业公司对该证据的真实性和证明目的均不予认可。诚成物业公司提交如下证据：证据一，城中城公司出具的关于世纪中华城二期小区综合整治改造方案的公告，拟证明关于小区一些硬件设施开发商有修整的计划，经费预算大约540万元，诚成物业公司积极与开发商沟通取得了对小区维护的效果，关于业主反映的绿化地面硬化等问题，责任在开发商，诚成物业公司仅起到沟通协调的作用。证据二，业主送给诚成物业公司锦旗的照片，拟证明诚成物业公司受到广大业主认可。经质证宋连显对该宗证据的真实性和证明目的均不予认可。一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案中，涉案小区至今尚未成立业主委员会，世纪中华城居委会作为涉案小区所在地居委会，根据上述规定，代行业主委员会职责，为了涉案小区的物业管理，与诚成物业公司签订涉案物业服务合同，符合法律规定，合同合法有效，对涉案小区业主具有约束力。宋连显应当按照该物业服务合同交纳有关费用。对于自备井费用的收取问题，宋连显二审中补充提交了山东省物价局鲁价费发[2009]86号《关于调整济南市自备井水资源费征收标准的批复》，该批复中第一项规定，居民生活用水自备井水资源费征收标准调整为每立方米2.1元。但是诚成物业公司一审中提交了济南市发展和改革委员会济价格字[2015]26号《关于调整济南市城市供水价格的通知》，该通知第六项自备水源供水价格规定，“为保持全市供水价格的统一，经营性自备水源供水价格执行城市供水价格，即居民到户水价执行每立方米4.2元，非居民到户水价执行每立方米5.95元”。作为小区业主的宋连显在实际使用了案涉自备井的供水，享受了相应供水服务的情况下，诚成物业公司该项收费不超过济南市发改委文件的规定标准，一审法院判决宋连显支付欠付的水费正确，本院予以确认。对于宋连显主张的诚成物业公司并未履行全部合同义务，应当扣减物业费的问题，根据宋连显提供的照片等证据，一审法院认定诚成物业公司提供的物业服务确有一定瑕疵，对业主不积极缴纳物业费的行为也负有一定责任，所以对于诚成物业公司要求宋连显支付利息的诉讼请求不予支持。业主宋连显自2017年开始拖欠物业费及水费，一审法院判决不支持逾期付款利息，属于对于物业费用裁量的合理范畴，本院予以确认。宋连显以此为由拒不缴纳物业费的理由亦不能成立。宋连显上诉主张的诚成物业公司强行侵占绿化面积及消防通道规划车位及公共收益问题，涉及有关财产权属的确认问题，与本案物业费及水费的诉讼请求并不属于同一性质的法律关系，本院在本案中不予处理。综上所述，宋连显的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人宋连显负担。本判决为终审判决。审判员 韩 梅二〇二一年七月二十八日书记员 郭凯旋