河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀08民终651号 上诉人（原审原告）：白海霞，女，1978年2月18日出生，汉族，住内蒙古乌海市海勃湾区。 委托诉讼代理人：王**民，男，汉族，1962年10月23日出生，住河北省承德市双桥区， 委托诉讼代理人：李凯，河北汇林律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：承德银城房地产开发有限公司，住所地承德市双桥区狮子沟镇上河新城新区****楼**201/**商业。 法定代表人：刘文保，经理。 委托诉讼代理人：于东兴，河北尚丰律师事务所律师。 上诉人白海霞因与被上诉人承德银城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初4565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人白海霞委托诉讼代理人王**民、李凯、被上诉人承德银城房地产开发有限公司委托诉讼代理人于东兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 白海霞上诉请求：一、请求依法撤销双桥区人民法院，（2020）冀0802民初4565号《民事判决书》第二项，改判被上诉人承德银城房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内返还上诉人购房款20120000元，并向上诉人支付资金占用期间的利息（对一审不服部分数额为5735000元）。二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定：双方2018年12月7日签署的《房屋买卖合同》无效，被上诉人实际收到购房款14265000元及电梯款120000元，合计金额14385000元。双方在签订合同时因被上诉人未取得商品房预售许可证明，双方均有过错，根据过错程度和损失情况，由被上诉人以14385000元为基数、承担银行同期贷款利率和市场报价利率计算资金占用期间利息至全部付清为止。一审期间，被上诉人承认5735000元借款利息是存在的，但同时又认为没有收到上述款项，故不属于返还财产的内容。一审判决书在“审理查明中”也认定：“原告支付的房价款由以下几部分组成：原告于2015年3月9日给付被告800万元按预付购房款800万元；期间发生利息折抵房价款5735000元；2018年12月7日转账支付购房款5695000元；案外人工程款抵顶购房款690000元。”上诉人认为，本案客观事实是上诉人于2015年3月9日给付被上诉人借款8000000元，双方办理了借款手续。因被上诉人不能按时还款。在2018年12月7日，双方又签署一份《房屋买卖协议书》，约定被上诉人将其开发的位于承德市双桥区河子上河新城**独栋建筑**楼出售给上诉人，上诉人先后分四次向被上诉人支付了购房款：2015年3月9日支付800万元；2018年12月7日支付购房款5695000元；2015年3月9日至2018年12月7日被上诉人应承担利息5735000元；案外人工程款抵顶购房款690000元以上四项购房款合计给付被上诉人20120000元。上诉人认为原审法院判决书认定事实不清、证据不足。既然庭审已经查明购房款5735000元是利息，就应该继续查明该借款数额及借款利率是否合法，如果合法就应该予以支持并可以作为本案购房预付款，或返还上诉人借款利息5735000元。一审法院无视5735000元利息客观存在，以上诉人未实际支付为由不支持上诉人返还主张属认定事实错误，已严重侵害了上诉人的合法权益，请求承德市中级法院依法改判支持上诉人的上诉请求。 承德银城房地产开发有限公司答辩称，被答辩人的上诉请求及事实理由均不能成立，请依法驳回上诉，维持原判。1、对于双方签订该合同时，答辩人尚未取得该房屋的预售许可证是知情并仍坚持同意购买的，对于无效的法律后果，答辩人本身亦具有过错，对于损失应由其自行承担；2、合同被宣告无效的法律后果是财产返还问题，答辩人认为答辩人只能返还房款本金部分即1426.5万元，利息573.5万元不应返还，理由是：因为双方在签约时，答辩人是基于考虑涉案出售房屋的利润和先交房款的情况才同意给被答辩人用部分利息抵销房款的，如果宣告无效，该部分利息573.5万元不属于返还财产的内容，被答辩人上诉所称民间借贷利息问题严重与事实不符，所谓该573.5万元利息不是民间借贷关系的利息，双方没有民间借贷的意思表示，而是被答辩人所预付购房款，在答辩人考虑因房屋买卖合同产生的利润和被答辩人交付购房款的时间而作出给被答辩人的让利，答辩人没有被答辩人实际交付的款项，而且该利息没有房屋买卖合同就不会产生，因此不应作为财产予以返还；3、合同无效的法律后果是返还财产和根据过错承担损失，双方因对买卖合同的无效均有过错，对于被答辩人所交款项，原审法院已按中国人民银行贷款率和市场报价利率判决支付利息，被答辩人的损失已由答辩人赔偿，已不存在其它损失，至于被答辩人所称的高息作为损失的数额，显然没有事实和法律依据。综上所述，原审审法院认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人的上诉请求及事实理由均不成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 白海霞向一审法院起诉请求：1.判决宣告原被告于2018年12月7日签订的《房屋买卖协议书》无效；2.判令被告返还原告购房款人民币20000000.00元，并自2018年12月7日起按照贷款市场报价利率向原告支付利息至付清之日止。 一审法院认定事实：2018年12月7日，原告白海霞与被告承德银城房地产开发有限公司签订《房屋买卖协议书》一份，双方约定原告购买被告开发的位于承德市双桥区，房屋编号为“Ｆ36”号房屋，总面积571.27平方米，其中地上面积433.25平方米，地下，地下面积138平方米。房屋总价款为20000000.00元。原告支付的房价款由以下几部分组成：原告于2015年3月9日给付被告的8000000.00元按预付购房款8000000.00元；期间发生的利息折抵房价款5735000.00元；2018年12月7日转账支付购房款5695000.00元；案外人工程款抵顶购房款690000.00元。上述款项包含电梯货款120000.00元。至本案开庭前，被告承德银城房地产开发有限公司仍未取得案涉房屋的商品房预售许可证明。另查明，原告白海霞与委托诉讼代理人王**民为夫妻关系，本案涉及的房屋买卖协议书由王**民签订，原告予以追认。庭审中，王**民明确表示由原告白海霞一人主张权利。 一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。具有违反法律行政法规强制性规定的情形的合同无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。在本案中，被告承德银城房地产开发有限公司在未取得商品房预售许可证明的情形下，与原告白海霞订立的房屋买卖协议书，为无效合同。被告因该合同收取的购房款，应当予以返还。被告实际收到原告购房款为14265000.00元及电梯款120000.00元，合计14385000.00元，故被告应当返还原告购房款及电梯货款14385000.00元。双方在协议书中约定以预付购房款利息5735000.00元抵顶购房款，但该部分购房款原告并未实际支付，被告不应返还。原告在签订房屋买卖协议书时已知被告未取得商品房预售证明；被告作为房地产开发企业明知未取得商品房预售许可证明，仍违反法律规定对外销售房屋，双方签订的合同无效，对此双方均有过错。被告在返还原告购房款同时，还应向原告赔偿利息损失。根据过错程度和损失情况，本院酌定应赔偿的利息损失按银行贷款利率计算。关于装修损失，原告未提交相应的证据，本院不予支持。综上所述，原告诉讼请求，事实清楚，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、原告白海霞与被告承德银城房地产开发有限公司于2018年12月7日签订的《房屋买卖协议书》无效；二、被告承德银城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告白海霞购房款人民币14385000.00元，并向原告支付资金占用期间的利息（其中以8000000.00元为基数自2015年3月9日起至2019年8月20日按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月21日至付清之日止按贷款市场报价利率计算；以6385000.00元为基数自2018年12月7日起至2019年8月20日止按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月21日至付清之日止按贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。另查明，《房屋买卖协议》第三条房价及房价款支付约定：“本房屋按套销售。本房屋房价总款为人民币贰仟万元整20000000.00元。买受人已于2015年3月9日预交了本房屋购房款8000000.00元，买受人提前交付的预订房价款利息为573.50万元，该利息款抵顶购房款。本合同签订后，买受人应于2018年12月10日一次性将剩余房价款陆佰贰拾陆万伍仟6265000.00元支付给卖受人”。被上诉人实际收到购房款、电梯款14385000元，再加上案涉争议利息5735000.00元，以上总计20120000元。二审查明其它事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人2015年3月9日将8000000.00元交付给被上诉人，2018年12月7日经双方协商一致签订《房屋买卖协议》，协议第三条约定上诉人交付的预订房价款8000000.00元利息为5735000.00元抵顶剩余房款，由于被上诉人未能取得商品房预售许可证明，与上诉人所订立的商品房买卖协议书，应当认定无效。关于协议无效应退购房款是否包括协议约定的利息5735000.00元问题。上诉人上诉称被上诉人在签订买房协议前双方系民间借贷关系，签订买房协议时对借款利息经双方核算为5735000.00元并用于抵顶购房价款，协议无效后被上诉人应当予以返还。上诉人将8000000.00元交付被上诉人长期占有使用，虽然庭审时上诉人没有提交民间借贷关系及约定利息相关证据，但是被上诉人作为地产开发公司经营性企业，长期无偿占有和使用上诉人巨额资金有悖常理，且被上诉人未能举证案涉利息5735000.00元系附条件的约定，故此，上诉人主张约定利息5735000.00元的事实成立，虽然上诉人没有实际支付该笔价款，但是，作为上诉人已经支付8000000.00元的利息，被上诉人应当予以支付。依照法律规定商品房买卖协议无效后，被上诉人应将实际收取购房款和约定利息总计20120000.00元返还给上诉人并支付利息。 综上所述，白海霞的上诉请求成立，一审判决认定事实不清楚，适用法律不当。本院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、撤销河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初4565号民事判决； 二、被上诉人承德银城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还上诉人白海霞购房款人民币20120000.00元及利息（利息计算方式以2012万为基数，自2018年12月7日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至付清之日止按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。 一、二审案件受理费总计215200.00元，由被上诉人承德银城房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  裴赤博 审判员  高伶丽 审判员  应春明 二〇二一年七月一十三日 书记员  包居正