四川省南江县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1922民初197号 原告（申请执行人）：任洲，男，1970年8月16日出生，汉族，住四川省南江县。 委托诉讼代理人：吕健君，四川洪援律师事务所律师。 被告（案外人）：王越，女，1983年8月20日出生，汉族，住四川省南江县。 委托诉讼代理人：廖海波，男，1966年7月11日出生，汉族，住四川省南江县。 委托诉讼代理人：雷旺勇，男，1986年11月29日出生，汉族，住四川省南江县。 被告（案外人）：张子龙，男，1984年8月7日出生，汉族，住四川省南江县。 委托诉讼代理人：王越，女，1983年8月20日出生，汉族，住四川省南江县。张子龙之妻。 被告（被执行人）：何献昭，男，1971年8月10日出生，汉族，住四川省南江县。 原告任洲与被告王越、张子龙、何献昭申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告任洲及其委托诉讼代理人吕健君，被告王越及其委托诉讼代理人廖海波、雷旺勇，被告张子龙的委托诉讼代理人王越，被告何献昭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告任洲向本院提出诉讼请求：1.撤销（2020）川1922执异13号执行裁定书，继续查封被告何献昭与王馨苹所有的位于南江镇××新区××别××楼××号住房（网签备案合同编号2015001990）；2.案件受理费由三被告共同承担。事实及理由：原告与被告何献昭、王馨苹民间借贷纠纷一案，南江县人民法院经开庭审理后，于2020年7月9日作出（2020）川1922民初1417号民事判决书，由被告何献昭30日内偿还原告借款本金500000元及相应利息。判决生效前，经原告申请财产保全，南江县人民法院于2020年7月16日作出对被告何献昭、王馨苹所有的位于南江镇××新区××别××楼××号住房（网签备案合同编号2015001990）予以查封的（2020）川1922民初1417号之二号民事裁定。被告何献昭在判决确认的履行期限届满后，仍然未偿还原告的借款，原告随即申请强制执行（2020）川1922民初1417号民事判决书。因案外人王越、张子龙对上述案涉住房提出执行异议申请，南江县人民法院认为被告人王越、张子龙已通过买卖合同受让了案涉住房，故异议成立，于2020年11月21日作出撤销对上述案涉住房查封的（2020）川1922执异13号执行裁定。原告认为，我国《物权法》已明确规定，不动产的物权变更未经登记，不发生物权变动的效力，案涉住房系登记在被告何献昭、王馨苹名下的不动产，且尚处在抵押状态，根本不具备物权变动的条件，应当认定为可被执行财产。原告不服（2020）川1922执异13号执行裁定，特提起诉讼，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告王越、张子龙辩称，1.南江法院作出的裁定是合法的，买卖合同是合法有效的；2.查封的时间晚于购房的时间，并且入住的时间早于查封；3.被告已全部支付了购房款；4.房屋没有过户不是被告的过错，是因为整栋楼都没有过户。请人民法院予以驳回。 被告何献昭辩称与二被告意见一致。 原告任洲向本院提交的证据材料：第一组证据：原、被告身份信息，证明目的：原被告均具备民事权利能力，诉讼主体适格； 第二组证据：房屋信息查询情况表，证据内容：被告何献昭和王馨苹将红塔新区香醍别苑8-3-1号住宅抵押给巴中市住房公积金管理中心并办理了抵押权预告登记。 第三组证据：住房贷款抵押合同，证据内容：2015年6月15日被告何献昭和王馨苹与巴中市住房公积金管理中心签订红塔新区香醍别苑8-3-1号住宅的抵押协议，在合同第七条约定未经抵押权人同意，被告何献昭和王馨苹不得赠与、出售、转让、在抵押或其他方式处分本合同项下的抵押物。证明目的：证明案涉房屋设立了抵押权，办理了抵押权预告登记，且抵押合同约定未经抵押权人同意，被告何献昭和王馨苹不得转让案涉房屋。同时证明了二被告只要在不动产登记中心查询，都会发现案涉房屋已设有抵押权，因此，被告三人买卖抵押物违反了《物权法》、《担保法》以及《民法典》的相关规定，转让行为无效，不发生物权变更效力。 第四组证据：证明，证据内容：2021年1月18日巴中市住房公积金管理中心出具证明，证明其至今未收到被告何献昭和王馨苹转让案涉房屋的通知，同时明确了，在贷款结清以前，不同意其二人出售、转让抵押物。证明目的：被告何献昭和王馨苹转让抵押物时，并未通知抵押权人，也未获得抵押权人同意。 第五组证据：（2020）川1922民初1417号民事判决书、（2020）川1922民初1417号之二民事裁定书、（2020）川1922执异13号执行裁定书。证明目的：原告以生效判决确认的债权向法院申请强制执行，2020年7月16日裁定查封案涉房屋，2020年11月21日南江县人民法院以被告王越、张子龙购买该房屋为由裁定撤销对案涉房屋的查封。 被告王越的质证意见：对合法性、真实性无异议，但对证明目的有异议，有抵押权只是不发生物权效力，不对合同效力产生影响。对证明目的有异议，涉案房屋只是备案登记，它还不是属于何献昭享有物权，只是物的期待权，原告适用物权法，是适用法律不当。虽然设立了抵押权，是不影响房屋的买卖的。 被告张子龙的质证意见：与王越的质证意见一致。 被告何献昭的质证意见：查封的时候，该房子早已经卖了；购房款我已经收了。 被告王越、张子龙向本院提交的证据材料：1.被告的身份证明，证明被告是适格的诉讼主体；2.房屋买卖合同；证明王越、张子龙购买何献昭、王馨苹房屋的事实；3.商品房买卖合同，证明何献昭、王馨苹在四川南江广域房地产开发有限公司购买房屋的事实；4.收条、借记卡账户明细清单、微信转转凭证，证明王越、张子龙向何献昭、王馨苹支付了购房款；5.装修合同、借记卡账户明细清单，证明王越、张子龙购买房屋后装修房屋的事实及支付了装修款；6.购买家具家电及支付凭证、证明一份，证明王越购买房屋并装修后入住前购买家具的事实，涉案香醍别苑2号楼C8-301房屋系王越、张子龙装修入住的事实；7.证明，证明该房屋未办理产权变动非王越、张子龙的原因；8.不动产权情况记载表，证明王越、张子龙因购买案涉房屋已出售的事实；9.民事起诉状，证明任洲诉何献昭的时间为2020年4月，而王越、张子龙在2016年4月就购买了该房屋。 原告任洲的质证意见：1.对买卖合同的形成时间有异议，是虚假的，若有必要，我方申请笔迹鉴定，对买卖合同第三条的约定，合同的价款还还没有达到过户的条件；2.对何献昭、王馨苹的房屋买卖合同不持有异议，但对收条的真实性有异议，支付的数目太琐碎；3.25万元是抵账，银行的交易明细中只有4笔与前面的收条相吻合，其他的都从时间上对不上，且交易记录中既有支出收入的往来，不能体现出交付的全部都是购房款；4.在微信的转账记录上，转账给兰婷的妈，不能核实转账的主体，且提供的都是打印件，不能与原物相核实，其真实性存疑。微信转账233000.00元及转账25万元，以及其他转账合计67万多，已大于合同约定的购房款，且支付的方式与合同的约定相背离；5.对装修合同的关联性存疑，是用于其他的用途；6.对购买橱柜这些，与本案无关联性；7.对香醍别苑物业项目部的证明，项目章的存疑，太过简单，没有经办人；8.目前房屋的确是预告登记，对民事起诉状没有异议。 被告何献昭的质证意见：对王越、张子龙的证据没有异议。 被告何献昭未向本院提交证据材料。 在审理中，原告任洲申请对被告出示的《房屋买卖合同》及对王馨苹出具的9张收条落款签名笔迹形成时间进行鉴定。经本院准许并委托西南政法大学司法鉴定中心进行鉴定。2021年6月，该中心出具西政司法鉴定中心[2021]鉴字第0697号鉴定意见：“1、无法判断送检的落款日期为‘二〇一六年四月七日’、甲方‘何献昭王馨苹’、乙方‘张子龙王越’的《房屋买卖合同》落款处签名字迹形成时间；2.依据送检样本字迹，送检的落款日期为‘2016年4月8日’及‘2016年12月20日’的两份《收条》收款的收款人处‘王馨苹’签名字迹不是其标称的落款时间书写形成，其形成时间明显晚于2016年10月同期样本字迹”。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告任洲与被告何献昭、王馨苹民间借贷纠纷一案，南江县人民法院受理后，南江县人民法院于2020年7月9日作出（2020）川1922民初1417号民事判决，由被告何献昭在判决生效后30日内偿还原告任洲借款本金500000.00元及相应利息。2020年7月13日原告任洲向本院申请财产保全，本院于同年7月16日作出对何献昭、王馨苹名下的位于南江镇××新区××别××楼××号住房（网签备案合同编号2015001990）予以查封的（2020）川1922民初1417号之二号民事裁定书。2020年7月21日，南江县不动产登记中心对案涉房屋进行了查封。判决生效后，被告何献昭未履行判决给付义务，原告申请强制执行。因案外人王越、张子龙对上述案涉住房提出执行异议申请，南江县人民法院认为被告王越、张子龙已通过买卖合同受让了案涉住房，故异议成立，于2020年11月21日作出撤销对上述案涉住房查封的（2020）川1922执异13号执行裁定，中止了对案涉房屋的执行。原告不服（2020）川1922执异13号执行裁定，以案涉房屋系登记在何献昭、王馨苹名下，且处于抵押状态，不具备物权变动条件，应当认定为可被执行财产，遂向本院提起诉讼。 同时查明：被告何献昭与王馨苹系夫妻关系。 本院认为，本案争议焦点为案外人王越、张子龙是否就执行标的何献昭、王馨苹名下的位于南江镇××新区××别××楼××号住房（网签备案合同编号2015001990）享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”。对买卖合同效力的认定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。2016年4月7日何献昭、王馨苹与张子龙、王越签订的《房屋买卖合同》，系其双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。该合同为打印件，尾页落款处签名及日期为手写体。原告任洲请求对落款处的签名字迹形成时间申请鉴定，经司法鉴定，无法判断落款处签名字迹的形成时间。无法阻却该合同签订于2020年7月21日（被人民法院查封之日）前。原告任洲提交的巴中市住房公积金管理中心出具的证明：因王馨苹、何献昭未结清贷款，根据约定该中心不同意二人出售、转让该抵押物。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”之规定，合同的约束具有相对性，即只对合同当事人发生，对合同以外的人不发生法律拘束力。王馨苹、何献昭与巴中市住房公积金管理中心签订的《住房贷款抵押合同》约定的不得转让并不对王越、张子龙不发生效力。 对占有事实的认定：2019年5月24日王越将其名下的位于四川省巴中市南江县住房出售后进行了转移登记。同年王越、张子龙入住案涉房屋。被告王越、张子龙的提供的装修合同、入住证明等能相互印证，对被告的辩称予以支持。 对付款事实的认定：王越、张子龙提交的通过银行转账、微信、现金、抵账等方式，其交易金额与合同约定价款基本相符，对二被告的证据予以支持。证明王越、张子龙已实际交付购房款。原告任洲请求送检“2016年4月8日及2016年12月20日”的两份《收条》书写时间。经鉴定中心鉴定：收条“收款人处‘王馨苹’签名字迹不是其标称的落款时间书写形成，其形成时间明显晚于2016年10月同期样本字迹。”。被告王越、张子龙递交该证据的证明目的系证实购房款交付情况。结合被告何献昭陈述案涉房屋购房款已收相关证据，原告任洲不能达到该证据为虚假证明的目的。 对未登记过户的认定：南江县不动产登记中心出具“证明兹证明网签备案在王馨苹（身份证号：5130261976××××××××）和何献昭（身份证号：5130261971××××××××）名下的位于红塔新区香醍别苑2幢8单元第3层8-3-1房屋，因未办理首次登记，不符合分户登记条件，至今未在我中心办理不动产权属登记。特此证明2021年1月18日”，并加盖该中心印章。根据《最高人民法院关于适用的解释》第四一百一十四条“国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。”之规定，该公文书证证明非因被告王越、张子龙的自身原因导致未过户登记。 综上，被告王越、张子龙就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其提出的执行异议符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规范内容，本院予以支持。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条（二）项之规定，判决如下： 驳回原告任洲的诉讼请求。 本案受理费9800.00元，由原告任洲承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  吴俐俊 人民陪审员  文仕忠 人民陪审员  郑荣华 二〇二一年七月三十日 法官 助理  朱晨瑜 书 记 员  王 娟