广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8733号上诉人（原审原告）：高炳城，男，1980年7月8日出生，汉族，身份证登记住址广东省惠来县。被上诉人（原审被告）：林宝珍，女，1963年5月10日出生，汉族，身份证登记住址广东省广州市海珠区。上诉人高炳城因与被上诉人林宝珍租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初21761号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人高炳城上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持高炳城的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由林宝珍承担。事实与理由：一、高炳城并不存在履行合同过程中未按时支付租金的情形。根据《租赁合同》第四条，租赁期间，乙方应在每月1号向甲方以现金或存款等方式支付当月租金。乙方如拖欠甲方租金将视为违约，拖欠时间超过5天，甲方有权采取相应的措施阻止乙方经营或使用。但林宝珍每月故意推迟收租时间，一审法院对该事实没有查清。二、房屋占用费计算有误。林宝珍自认2020年5月5日自行撬锁更换门锁，阻止高炳城清理场地。2020年5月8日至5月10日3天是经林宝珍同意后整理物品及清理卫生，故高炳城在2020年5月6日至10日期间不存在占用涉案房屋的事实，不应计付该期间的费用。三、2015年由林宝珍同时收取保证金、进场费，以后续签合同顺延使用。其中保证金有在合同中详细注明使用情况，进场费没有作具体描述。双方合同解除后，林宝珍应将进场费足额退回给高炳城，且林宝珍违约在先。四、双方《租赁合同》第九条约定，如因不可抗力因素（如天灾、国家政策改变等原因）导致本合同无法继续履行的，双方的损失由各自负责。任何一方提前解除合同时，需征得对方同意，否则视为违约。本案中，疫情属于不可预见、不可避免且不能克服的事件，符合《民法总则》第一百八十条第一款“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任”以及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”。林宝珍在发生不可抗力因素期间，没有及时通知高炳城，并单方提出解除合同，符合《租赁合同》约定违约行为。本案情况符合“不可抗力”的条件，故林宝珍无权收取相应的租金，损失应各自负责。五、林宝珍承认在疫情期间协助他人办理进出证件，称高炳城一直使用涉案房屋，却又称高炳城没有证据证明进出涉案房屋需要开具证明，林宝珍的陈述前后矛盾。六、2020年3月15日至3月29日，由于林宝珍不开具出入证明导致涉案房屋无法正常经营，该部分人为损失应由林宝珍承担，一审法院未对该事实认真审查，存在不当。综上所述，一审判决存在错误，请求二审法院依法改判。被上诉人林宝珍二审答辩称：不同意高炳城的上诉请求、事实和理由，林宝珍认可一审判决。高炳城提出本案诉讼，一审法院于2020年7月6日立案受理。高炳城诉请法院判令：1.林宝珍为高炳城免除2020年2月至4月的租金、林宝珍返还租赁保证金15000元、返还进场费20000元，赔偿高炳城2020年3月15日至3月29日因无法营业造成的经济损失18775元；2.林宝珍承担诉讼费。林宝珍反诉请求判令：1.高炳城支付2020年2月至4月的租金22500元；2.高炳城支付2020年5月1日至5月11日的房屋占用费2500元及逾期交房违约金（违约金从2020年5月1日计算至2020年5月11日，参照租金标准以每日5%计算）；3.诉讼费由高炳城承担。一审法院经审理查明：根据穗海新字第XXX号农村（墟镇）宅基地使用证记载，位于海珠区××××号宅基地房屋使用权人为何汉光，框架结构，3.5层，建筑面积373.2平方米。林宝珍与何汉光于2004年8月25日在广州市公证处办理了《离婚协议书》公证手续[公证书编号：（2004）穗证内字第10456号]，该《离婚协议书》载“男方何汉光，女方林宝珍……就离婚事宜经协商达成协议如下：……五、坐落在广州市海珠区XX村X巷X号房屋[农村（墟镇）宅基地使用证：穗海新字第XXX号]是以何汉光的名义登记使用权，现约定离婚后上述房屋归女方个人使用，由男方无条件协助女方转名手续，因转名所产生的费用由女方承担……”。2019年4月2日，林宝珍（甲方）与高炳城（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市海珠区XX巷X号第一层一半面积（下称涉案房屋）出租给乙方使用，合同期限为一年，合同时间从2019年5月1日至2020年4月30日止，租金起算日为2019年5月1日，每月租金7500元，乙方在签订合同当日，向甲方一次性支付租赁保证金15000元和一个月的租金7500元；其中，保证金15000元在合同期满无息归还乙方（保证金不能作为租金或其他任何费用抵扣）；合同期满，乙方将所有租金和水电费等一切所有应交纳的费用结清后，楼房等一切设施完好交回甲方后，经甲方确认二日内，甲方一次性无息退回保证金；租赁期间，租金按月结算，乙方应在每月1号向甲方支付当月租金；乙方如拖欠甲方租金视为违约，拖欠时间超过5天，甲方有权采取相应的措施阻止乙方经营或使用，拖欠达一个月（含一个月）则视为乙方自动承认放弃租权，甲方有权终止合同并有权转租给他人，乙方所交保证金不予退回，乙方应无条件将承租房屋连同附属物完整无缺地交回甲方；如因不可抗力因素导致本合同无法继续履行的，双方的损失由各自负责；任何一方要提前解除合同时，需征得双方同意，否则视为违约；合同期满如无重新签订续约，则乙方在到期之日必须无条件搬走，完好归还所租赁房屋楼房给甲方，如故意拖延则每月按月租金加收5%交违约金；等。双方均确认以下事实：1.双方的租赁关系起始于2015年4月17日，双方签订有多份租赁合同，本案合同为最后一份租赁合同；2.本案合同签订后高炳城支付了保证金15000元给林宝珍；3.合同履行期间，高炳城存在未按时支付租金的情况；4.高炳城承租涉案房屋用于经营餐饮店；5.高炳城从2020年2月起未支付租金。高炳城未提交证据证明进场费的支付情况及相关的书面协议。高炳城称因涉案房屋所在的瑞宝村在疫情防控期间需要办理出入证方能进出，而林宝珍不配合其办理出入证，其于2020年4月1日使用穗康码进入瑞宝村后才恢复营业，且只经营了2020年4月4日至4月6日三天，此后未再营业。林宝珍确认其未配合高炳城办理出入证，但认为未配合高炳城办证的原因是高炳城先拖延交租，且没有证据证明疫情防控期间需要出入证才能进出瑞宝村；对高炳城的营业情况表示不清楚。高炳城提交他人出入证，出入证抬头为“瑞宝村疫情防控点出入证”，并盖有“瑞宝出入证”字样印章。林宝珍对此不予确认。林宝珍于2020年2月5日向高炳城发出微信催收2020年2月租金，高炳城通过微信回复“现在门都不能开，没这么快给你”。高炳城提交2017、2018年的收据两张，拟证明双方在履行租赁合同过程中口头约定春节期间的租金在春节商铺恢复营业后才支付；林宝珍不确认高炳城的证明内容。林宝珍于2020年4月28日发出《通知》，载明“鉴于你租X巷X号的合同于2020年4月30日合同到期了，……请你在2020年5月1日之前将店内一切物品清空，以便另行出租。店铺内2020年5月1日后仍存放的物品将视为你放弃不要的垃圾杂物，一律以垃圾清理……”。高炳城确认收到该通知，但未按期腾空交还房屋。林宝珍于2020年5月5日自行更换了涉案房屋的门锁，并向高炳城发出《通知》，载明“……依合同规定，现声明如下：一、甲方没收租赁保证金；二、乙方须立即交清欠甲方的租金；……四、乙方须在2020年5月8日前搬出属于乙方之物品并确保租赁前商铺的完好齐全；五、2020年5月8日后甲方将自行接收”。高炳城收到该《通知》后于2020年5月11日腾空交还涉案房屋给林宝珍。高炳城确认双方没有约定入场费退回的条件。何汉光于2020年8月14日到一审法院接受询问，其表示涉案房屋在其与林宝珍离婚后一直由林宝珍使用，其对于林宝珍出租房屋并收取租金一事是知情并同意的，其不会以自己名义起诉高炳城要求其支付租金或房屋占用费。另查，高炳城于2020年5月28日起诉时第一项诉请为：判决林宝珍免除2020年2月至4月租金、返还租赁保证金15000元、进场费20000元、装修费40000元、赔偿2020年3月15日至3月29日无法营业的经济损失18775元。高炳城于2020年8月12日庭审当天变更诉讼请求第一项为：1.判决林宝珍免除2020年2月至4月租金、返还租赁保证金15000元、进场费20000元、赔偿2020年3月15日至3月29日无法营业的经济损失53775元。一审庭审后，高炳城未按诉讼费缴费办法补交变更诉讼请求后的受理费，故一审法院对高炳城新增的经济损失部分35000元（53775元-18775元）不予处理。一审法院认为：林宝珍将涉案房屋出租给高炳城作餐饮店用途使用，双方签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应遵照执行。高炳城主张因新型冠状病毒疫情及防控措施影响，涉案房屋所在的瑞宝村实行封闭式管理，因林宝珍未予以配合办理出入证导致其2020年4月4日前未能使用涉案房屋，林宝珍对未配合办理出入证予以确认，可见高炳城确实存在因新冠疫情及防控措施影响，无法使用涉案房屋的情况。另外，考虑到高炳城在履约过程中存在未按时支付租金的情况，根据合同约定，高炳城拖欠租金超过5天，林宝珍有权采取相应的措施阻止高炳城经营或使用。从共担风险、共克时艰的角度出发，秉承公平合理原则，综合考虑疫情发生时双方剩余的租赁期限、涉案房屋的实际用途、疫情及防控措施对高炳城经营的影响程度等，一审法院酌定高炳城支付2020年2月份至2020年4月份的租金共计15000元给林宝珍为宜。合同到期解除后，高炳城应及时交回房屋给林宝珍，林宝珍最后一次通知高炳城应于2020年5月8日交回房屋，但高炳城拖延至2020年5月11日才交还房屋，故高炳城应向林宝珍支付2020年5月1日至2020年5月10日期间的房屋占用费；林宝珍主张的房屋占用费计算方法缺乏事实依据，一审法院不予支持，酌定上述期间的房屋占用费为2500元（7500元/月÷30天×10天）。鉴于本案实际情况，林宝珍反诉主张其他租金、占用费及逾期交房违约金的请求，一审法院均不予支持。关于保证金及进场费。鉴于高炳城在履约过程中存在逾期支付租金的情形，且高炳城至今仍拖欠2020年2月至4月的租金，故林宝珍反诉要求没收保证金有理，但考虑到高炳城因新冠疫情及防控措施影响无法使用涉案房屋的情况，一审法院酌定林宝珍退回一半保证金即7500元。至于进场费，并无证据证明双方对进场费约定了退回条件，故一审法院对高炳城主张退回进场费不予支持。关于2020年3月15日至3月29日无法营业的损失18775元。高炳城的经营行为与林宝珍无关，且商铺能否盈利受多种因素影响，高炳城主张经营损失依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百三十五条的规定，一审法院于2020年12月9日判决如下：一、原告高炳城在本判决生效之日起10日内支付2020年2月1日至2020年4月30日的租金、2020年5月1日至2020年5月10日的占用费共计17500元给被告林宝珍；二、被告在本判决生效之日起10日内退回保证金7500元给被告；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费1559元（含本诉受理费1144元、反诉受理费415元），由原告负担诉讼费1130元（含本诉受理费878元、反诉受理费252元），被告负担诉讼费429元（含本诉受理费266元、反诉受理费163元）。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。另外，高炳城二审期间向本院提交：1.微信聊天记录、2.收款收据，拟证明高炳城要求林宝珍出具进村证明被拒绝；林宝珍收租时间与收款收据的时间不同，林宝珍实际收租时间是超过了合同约定的1-5日，高炳城在5日之后交租不违反合同约定，林宝珍一直都是不定时收租的，但没有出现过提前收租的行为；高炳城从2015年开始承租涉案房屋，一开始签的是三年期的合同，2018年开始一年一签。林宝珍质证称：确认高炳城提交证据的真实性，但合同约定每月1日交租，林宝珍每月都在5日前催租，但高炳城都是到了月底才支付当月租金，是高炳城每个月都拖欠租金，而不是林宝珍同意变更租金支付的日期。本院二审经对高炳城提供的前述材料审查认为前述材料并非二审新证据，不足以证明高炳城所述双方以实际履约行为变更了合同约定付租期限的事实。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：一、涉案租金和房屋占用费计付的问题；二、涉案租赁保证金和进场费退还的问题；三、高炳城诉请林宝珍赔偿2020年3月15日至3月29日无法营业的损失，能否成立。对此，本院认定如下：一、关于争议焦点一，涉案租金和房屋占用费计付的问题。涉案《租赁合同》合法有效，对双方均具有约束力。（一）租金计付的认定。因疫情影响，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集等。高炳城租赁涉案房屋用作餐饮经营，疫情对其经营状况确实会产生一定影响，但双方可以通过延长租期、减免租金等方式友好协商解决纠纷。因新型冠状病毒疫情及防控措施影响，涉案房屋所在的瑞宝村实行封闭式管理，林宝珍亦未配合办理出入证导致高炳城2020年4月4日前未能使用涉案房屋经营。一审法院认定高炳城确实存在因新冠疫情及防控措施影响，无法使用涉案房屋的情况，并无不妥。高炳城自认自2020年4月1日可以进入涉案房屋并自4月4日开始营业，但4月6日未再营业，这期间的租金损失属于高炳城自身原因所致，应自行承担相应法律后果。一审法院结合疫情发生时双方剩余的租赁期限、涉案房屋的实际用途、疫情及防控措施对高炳城经营的影响程度等，酌情认定高炳城支付2020年2月份至2020年4月份的租金共计15000元给林宝珍，体现了疫情期间当事人共担风险、共克时艰的原则，并充分保障了双方当事人的合法权益，公平合理。（二）房屋占用费计付的认定。高炳城上诉主张林宝珍于2020年5月5日已对涉案房屋更换门锁，高炳城于5月8日至10日期间对房屋进行清理腾空搬迁，不应计付5月6日至10日期间的房屋占用费。因涉案租赁合同于2020年4月30日期限届满双方合同关系终止，高炳城理应在此前腾空交还房屋给林宝珍，但高炳城未依约履行腾空交房义务。高炳城在林宝珍多次发函要求限期清空物品的情况下仍拒不腾空搬迁，林宝珍于2020年5月5日对涉案房屋采取更换门锁的行为也是迫于无奈，且高炳城也无证据证明此后其主动要求搬迁林宝珍拒绝开锁配合。高炳城拖延至2020年5月11日才交还涉案房屋给林宝珍，一审法院认定高炳城应向林宝珍支付2020年5月1日至2020年5月10日期间的房屋占用费2500元，理据充分。高炳城对此提起的上诉主张不能成立。综上，高炳城应向林宝珍支付2020年2月至4月的租金15000元、5月1日至10日的占用费2500元，合计17500元。一审法院对此处理合法有据，应予维持。二、关于争议焦点二，涉案租赁保证金和进场费退还的问题。（一）租赁保证金的退还问题。如前文所述，涉案租赁合同于2020年4月30日期限届满，双方合同关系终止。涉案《租赁合同》约定“保证金15000元在合同期满无息归还乙方（保证金不能作为租金或其他任何费用抵扣）；合同期满，乙方将所有租金和水电费等一切所有应交纳的费用结清后，楼房等一切设施完好交回甲方后，经甲方确认二日内，甲方一次性无息退回保证金……”。本案中，高炳城已于2020年5月10日将涉案房屋交还给林宝珍，对于高炳城在承租期间的欠费本案已作判处，故为减少当事人诉累，节省司法资源，林宝珍应将保证金15000元退还给高炳城。一审法院以高炳城欠付租金为由没收一半保证金缺乏合同依据。（二）至于进场费20000元退还的问题。因高炳城于2015年向林宝珍支付的进场费为前一份合同项下的款项，该合同早已经履行完毕。涉案租赁合同并不涉及进场费的问题，现高炳城诉请林宝珍退还进场费，依据不足，本院不予支持。三、关于争议焦点三，高炳城诉请林宝珍赔偿2020年3月15日至3月29日无法营业的损失，能否成立的问题。虽林宝珍曾因商炳城欠付租金拒绝协助高炳城开具进村证明，导致高炳城无法经营，双方均有过错，但商铺能否盈利受多种因素影响，一审法院已经在前述对租金减免的处理中综合考虑过这一因素。因此，高炳城诉请林宝珍赔偿其经营损失，本院不予支持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，但对保证金返还问题认定欠妥，本院予以纠正。高炳城其他上诉请求不能成立，应予驳回。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5、6条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项、第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条的规定，判决如下：一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初21761号民事判决第一、四项；二、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初21761号民事判决第三项；三、变更广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初21761号民事判决第二项为：林宝珍在本判决发生法律效力之日起十日内向高炳城退还保证金15000元；四、驳回高炳城的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费1559元（含本诉受理费1144元、反诉受理费415元），由高炳城负担诉讼费1080元（含本诉受理费828元、反诉受理费252元），被告负担诉讼费479元（含本诉受理费316元、反诉受理费163元）。二审案件受理费1144元，由高炳城负担1094元（高炳城多预缴二审案件受理费50元可向本院申请退回），由林宝珍负担50元（林宝珍于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳）。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二一年七月九日书记员  纪惠敏黄晶晶