四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终10671号 上诉人（原审被告）：朱顺东，男，1990年4月27日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：谢馥多，四川时来律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张妍熙，女，1996年7月5日出生，汉族，住四川省宣汉县。 委托诉讼代理人：钟家俊，北京东卫（成都）律师事务所律师。 原审被告：四川东力顺匠建筑装饰工程有限公司，住所地四川省成都市金牛区金府路666号1栋17层1709号。 法定代表人：朱顺东，总经理。 上诉人朱顺东因与被上诉人张妍熙、原审被告四川东力顺匠建筑装饰工程有限公司（以下简称东力顺匠公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初12830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 朱顺东上诉请求：1.依法撤销原审判决并改判；2.一审、二审诉讼费由张妍熙承担。事实与理由：一、一审法院对应付租金金额的认定存在错误。朱顺东与张妍熙签订租赁合同，对案涉房屋的租金进行了约定，后因新冠疫情爆发，双方协商减免3月28日至6月27日2个月的租金，一审判决认定朱顺东应支付2020年4月1日至2020年7月26日的租金43090.5元系事实认定错误，朱顺东仅应支付剩余租金22428元。二、朱顺东欲继续履行租赁合同，因资金周转困难迟延支付租金，张妍熙等人强制性对案涉房屋采取断电等干扰措施，影响公司正常办公，致使合同目的无法实现。依照合同约定张妍熙应当就其行为赔偿朱顺东违约金及装修损失。三、一审法院认定违约金过高，应予以调整。违约金的计算标准应当以应付未付租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。且朱顺东向张妍熙支付了租赁保证金，违约金应从保证金中抵扣。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判。 张妍熙辩称，1.朱顺东存在长期拖欠租金的行为，张妍熙同意减免两个月租金的前提是朱顺东第二天支付租金，但朱顺东至今未履行付款义务，故不符合减免租金的条件。2.朱顺东长期拖欠租金已严重违约，张妍熙依法享有单方解除合同的权利。3.合同分别约定了违约金和保证金，朱顺东应当依约履行合同，不能将两笔款项混为一谈。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回朱顺东的上诉请求。 东力顺匠公司述称，同意朱顺东的上诉理由。 张妍熙向一审法院起诉请求：1.确认张妍熙与朱顺东、东力顺匠公司签订的《写字楼租赁合同》已于2020年7月26日解除；2.朱顺东、东力顺匠公司立即连带向张妍熙支付租金44964元，并支付逾期付款违约金3642元（以11241元为基数，按照每日3‰的标准暂计至2020年8月1日，并应计至全部款项付清为止）；3.朱顺东、东力顺匠公司立即连带向张妍熙支付物业费23606.1元；4.朱顺东、东力顺匠公司立即连带向张妍熙支付违约金11241元；5.诉讼费由朱顺东、东力顺匠公司承担。 一审法院认定事实：2019年12月8日，张妍熙出具《委托书》，载明将案涉房屋委托蒋林出租，租金由蒋林收取，在此期间与房租租赁有关一切事宜由蒋林负责办理。 2019年12月9日，蒋林受张妍熙委托与朱顺东签订《写字楼租赁合同》，与本案争议相关的主要内容：1.张妍熙同意将其合法拥有的成都市金牛区人民北路168号金牛万达广场甲级写字楼B座xx室，建筑面积224.82平方米的房屋出租给朱顺东用于营业办公；2.租赁期为2年，自2019年12月28日起至2021年12月27日止；3.免租期为20天，自2019年12月9日至2019年12月28日，朱顺东在免租期内免付租金；4.租金为11241元每月，按季度支付，朱顺东应在应付款当月提前15日向张妍熙支付下期租金；5.租金不包含物业管理费、空调超时使用费、水、电、气以及其他费用，上述费用由大厦物业管理机构按实际耗用量结算，朱顺东按单缴付；6.朱顺东自本租约签订之日起3日内向张妍熙缴纳租赁保证金11241元；7.如租约双方任何一方提出解约，违约方应向守约方支付数额相当于1个月租金的租赁保证金作为违约金；8.朱顺东逾期十天未付租金且朱顺东在收到张妍熙发出书面通知五个工作日后，仍未支付租金即视为违约，合同自然终结，并以保证金的3‰为单位，按天赔付张妍熙滞纳金。 微信聊天记录显示，张妍熙多次向朱顺东催收租金。 2020年7月26日，张妍熙向朱顺东、东力顺匠公司发出《关于立即解除及相关事宜的通知书》，载明鉴于朱顺东、东力顺匠公司迟延履行合同主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行，现郑重通知如下：1.自本通知作出之日，我司立即解除与贵司签订的《写字楼租赁合同》，并没收贵司交付的押金；2.截至本通知作出之日，贵司拖欠我司租金费用款项79756.14元（租金44964元，物业费20233.8元，延期支付违约金14568.34元）。 一审另查明，2019年12月9日，东力顺匠公司向张妍熙支付租金44964元。 一审庭审中，双方确认朱顺东、东力顺匠公司自2020年4月1日起的租金未再支付。 一审法院认定上述事实主要采信了《写字楼租赁合同》《委托书》、微信聊天记录、交易记录、《解除通知书》等证据及当事人一审陈述。 一审法院认为，张妍熙与朱顺东签订的《写字楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。针对张妍熙主张解除合同的诉讼请求，因朱顺东、东力顺匠公司逾期支付租金，根据《房屋租赁合同》约定内容，张妍熙有权主张解除合同。张妍熙于2020年7月26日向朱顺东、东力顺匠公司发出《关于立即解除及相关事宜的通知书》（以下简称《解除通知书》），载明双方签订的《写字楼租赁合同》即行解除，结合朱顺东、东力顺匠公司在一审庭审中抗辩张妍熙将该《解除通知书》直接张贴在办公场所，影响员工正常办公，可以认定该《解除通知书》朱顺东、东力顺匠公司已知悉，已发生法律效力，故张妍熙主张双方签订的《写字楼租赁合同》于2020年7月26日解除的诉讼请求，一审法院予以支持。 关于欠付租金。朱顺东自2020年4月1日起未支付租金。根据合同约定内容及张妍熙主张的诉请，朱顺东应向张妍熙支付2020年4月1日至合同解除之日即2020年7月26日的租金43090.5元，张妍熙超出此部分的租金主张，一审法院不予支持。 关于欠付物业费。因张妍熙未提交证据证明其已垫付了物管费，应承担举证不能的不利后果，故张妍熙要求支付物管费的诉请缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于违约金及逾期付款违约金。朱顺东未按合同约定标准及期限向张妍熙支付租金，已构成违约。张妍熙主张按合同约定支付1个月租金作为违约金，且另以11241元为基数，按每日千分之三的标准支付逾期付款违约金。一审法院认为，张妍熙主张的违约金、逾期付款违约金，均是基于朱顺东逾期付款这一违约行为而产生的损失赔偿，结合合同履行情况，朱顺东的违约情形，一审法院根据案件实际情况，酌定由朱顺东向张妍熙支付损失赔偿以1个月租金为限。张妍熙超出部分的主张，一审法院不予支持。 关于张妍熙主张东力顺匠公司承担连带支付责任的诉讼请求。一审法院认为，合同具有相对性，张妍熙系与朱顺东签订的《写字楼租赁合同》，故其主张东力顺匠公司承担连带支付责任没有合同依据，于法无据，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、张妍熙与朱顺东签订的《写字楼租赁合同》于2020年7月26日解除；二、朱顺东于判决生效之日起十日内向张妍熙支付租金43090.5元；三、朱顺东于判决生效之日起十日内向张妍熙支付违约金11241元；四、驳回张妍熙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费943元，由朱顺东负担。 本院二审期间，朱顺东、东力顺匠公司均未提交证据。张妍熙提交了物业费发票一张，拟证明张妍熙已代朱顺东缴纳了2020年10月至11月的物业费共计23606.1元。朱顺东及东力顺匠公司对该证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。本院认证认为，该发票的出票单位非案涉租赁房屋的物业服务公司，也无法判断系由张妍熙交纳的该费用，且发票上未载明物业服务费的起止时间，故本院认为该证据与本案无关，不予采信。 本院二审查明的事实和采信的证据与一审法院查明的事实和采信的证据一致，对一审法院查明的事实，本院依法予以确认。另查明：1.《写字楼租赁合同》第十一条约定，乙方（承租方）逾期十天未付租金且乙方在收到甲方（出租方）发出书面通知五个工作日后，仍未支付租金即视为违约，本合同自然终结，并以保证金的3‰为标准，按天赔付滞纳金。租赁保证金不予退还。2.2020年7月6日，张妍熙发微信问朱顺东“请问什么时候可以转呢？”“3月28日至6月27日减两月租金支付1个月租金是11241元，6月28日至9月27日季度租金是33723元。租金共计44964元”。朱顺东回复“我明天回公司就转”。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点有二，一是张妍熙是否应当减免部分租金；二是一审法院认定的违约金数额是否合理、恰当。现就争议焦点评述如下： 首先，关于争议焦点一。根据张妍熙与朱顺东签订的《写字楼租赁合同》的相关约定，朱顺东应当在2020年3月13日前向张妍熙支付3月28日起的租金，但朱顺东未按时支付，故张妍熙于2020年4月6日开始多次在微信上通知朱顺东，要求其支付租金，朱顺东均以没有回款、钱未到账为由回复张妍熙，待钱到账后马上支付租金。2020年7月6日，张妍熙在微信上确认减免两个月租金，朱顺东回复明天支付租金。但经审理查明朱顺东并未在其承诺的期限内付款。本院认为，朱顺东违约在先，张妍熙在催收租金时考虑到朱顺东所称的资金困难等原因，在朱顺东承诺及时支付租金的前提下同意减免两个月租金。但事实上，朱顺东并未履行按时付款的承诺。故在张妍熙以朱顺东违约为由解除《写字楼租赁合同》后，朱顺东仍要求张妍熙减免两个月租金没有依据，本院不予支持。 其次，关于争议焦点二。根据《写字楼租赁合同》相关约定，若朱顺东逾期十天未付租金且在收到张妍熙发出书面通知五个工作日后仍未支付租金，即视为违约，张妍熙不退还租赁保证金并以保证金的3‰为标准按天向朱顺东收取滞纳金。此为双方约定的违约方应当承担的违约责任。张妍熙作为守约方，在解除合同后，可以要求朱顺东承担违约责任。而因朱顺东违约给张妍熙造成的损失情况，本院认为，双方签订的合同期限为2年，朱顺东仅支付了三个月租金后就未再支付租金，由此双方解除合同。解除合同后至张妍熙再行出租房屋之前将产生案涉租赁房屋的空置费用，此为张妍熙的主要损失。即便因疫情原因影响了在案涉租赁房屋办公的东力顺匠公司的正常经营，可以适当减免部分租金。但考虑到朱顺东的违约情节、合同履行情况等，将张妍熙的损失与因疫情减免的租金品迭后，一审法院酌定以一个月的租金即11241元为标准确定违约金，并不与租赁保证金抵扣是恰当、合理的，且低于《写字楼租赁合同》约定的违约责任的计算标准。故，本院认为，朱顺东称应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金并在租赁保证金中予以抵扣的主张没有依据，本院不予支持。另外，朱顺东称张妍熙采取断电措施系违约行为，致使合同目的无法实现。对此，本院认为，支付租金系租赁合同中承租人的基本合同义务，朱顺东在履行合同过程中，不履行基本合同义务，违约在先。张妍熙采取断电措施的目的是催告朱顺东及时支付租金。且朱顺东并未举示证据证明张妍熙断电的持续时间及对其造成的严重后果。在此情况下，本院认为，张妍熙所采取的行为并无不当，朱顺东的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上，朱顺东称一审认定事实不清，适用法律错误的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1158.29元，由朱顺东负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  何广智 审判员  王晓川 审判员  胡晓红 二〇二一年七月五日 书记员  罗 芳