广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11638号上诉人（原审原告）：卓詠。委托诉讼代理人：马瑛，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹伟君，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：吴平高。被上诉人（原审被告）：马艳芳。上诉人卓詠因与被上诉人吴平高、马艳芳房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2021）粤0103民初748号民事判决，向本院提起上诉，本院已依法受理。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，现已审理终结。卓詠上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判确认上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议书》于2020年11月26日解除；3.改判被上诉人向上诉人返还广州市荔湾区带河路191号之三2402房；4.改判上诉人无需返还被上诉人押金6000元；5.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.被上诉人延迟支付租金，满足合同约定的合同解除条件。2.涉案房屋的实际面积确系100.34平方米，与《房屋租赁协议书》约定的房屋面积一致。虽然涉案房屋《不动产权证书》载明的房屋面积系92.13平方米，但同时也载明该房屋另有8.2133平方米未申请权属登记，该部分面积由卓詠、卓韵等人共同使用，故被上诉人的权利并未受损。综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律错误，应予以纠正。吴平高、马艳芳提交答辩意见称：1.维持一审判决；2.认可一审认定《房屋租赁协议书》合法有效、被上诉人对涉案房屋有租赁的合法权益、被上诉人向上诉人交纳6000元租房保证金，及房屋基础建设费在合同到期后必须全额返还；3.一审法院认定租金为每月3000元无法律依据，改判被上诉人每月租金为2754元。4.纠正一审法院未对逃税人员处理的行为；5.本案诉讼费均由上诉人承担。卓詠向一审法院起诉请求：1、判决确认卓詠与马艳芳签订的《房屋租赁协议书》已于2020年11月26日解除；2、判决吴平高、马艳芳立即向卓詠返还广州市荔湾区带河路191号之三2402房；3、判决卓詠无需返还吴平高、马艳芳押金6000元；4、判令吴平高、马艳芳负担本案全部诉讼费用。一审法院查明事实：卓詠是广州市荔湾区带河路191号之三2402房的共有权人。据该房屋的不动产权证书记载，该房屋建筑面积92.13平方米，附记另有8.2133平方米未申请权属登记。2009年5月11日，卓詠（出租方、甲方）与吴平高（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：租赁房产为荔湾区带河路191号之三2402房（建筑面积100.34平方米）（以房地产证面积或商品房买卖合同为准），甲方保证对该房产拥有合法出租的权利，同时乙方已实地察看该房产，对该放出的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况等均予以认可；租期为五年，从2009年6月1日至2014年5月31日止等。吴平高与马艳芳是夫妻关系。在上述合同租期届满后，卓詠（甲方）与马艳芳（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将广州市带河路191号之三2402房（建筑面积100.34平方米）租给乙方以作居住使用，期限为2019年6月1日至2022年5月31日；每月租金3000元在使用前5天交纳，押金为6000元；乙方必须安全交纳租金和上列各项费用，逾期超过半个月，当乙方违约论，甲方有权终止合约，收回房屋，押金不退，乙方弃置在房屋内的物品当放弃论处等。2020年8月5日，卓詠以吴平高、马艳芳未足额交纳2020年6月租金为由，向一审法院提起诉讼，要求解除上述租赁协议，吴平高、马艳芳返还房屋并支付拖欠租金等。一审法院于2020年10月23日作出（2020）粤0103民初8301号民事判决书，认为疫情期间，卓詠与吴平高、马艳芳曾对免租和减租进行过协商，但没有对减免租金至何时达成一致意见，卓詠在6月1日告知要求从6月起按3000元交纳租金，吴平高、马艳芳存在异议属合情，从其支付2500元租金的行为看，并非故意拖欠租金，况且吴平高、马艳芳后来也及时补足了500元租金，表达出希望继续履行合同的意愿，由于吴平高、马艳芳拖欠租金是因对租金标准由争议所致，不符合合同约定的解除条件，故判决驳回卓詠的全部诉讼请求。判后，双方均无提出上诉。2020年11月2日，卓詠向吴平高、马艳芳邮寄《致函》，内容有：涉案房屋系回迁安置房，根据惠城花园项目回迁安置工作办公室出具的《房源摇珠结果确认书》载明，建筑面积是100.34平方米，虽然该房屋的《不动产权证书》载明的房屋面积系92.13平方米，但也同时也载明该房屋另有8.2133平方米未申请权属登记，该部分面积由卓詠等人共同使用，房屋的总面积并未因未申请权属登记而有所减少；阁下至今未向本人支付2020年10月的租金，已逾期半月，阁下的行为已构成违约，请于收到本函之日起三日内，向本人付清房屋租金，否则依约解除与阁下的房屋租赁法律关系，收回房屋，押金不退。该邮件显示于2020年11月3日本人签收。2020年11月10日，卓詠向吴平高、马艳芳邮寄《致函》，内容有：2020年11月6日收到阁下转账的2020年10月的部分租金2754元，根据双方签订的《房屋租赁协议书》，房屋每月租金为3000元，每月发租金在前5天缴纳，但截止发函日，阁下未足额支付2020年10月的租金，亦未支付2020年11月的租金，现再次致函通知阁下，请阁下在2020年11月15日之前向本人缴纳2020年10月未支付的租金246元，并足额缴纳2020年11月的租金3000元，也再次敦促阁下此后严格按照约定每月按时、足额缴纳租金及各项费用，否则按违约处理，解除协议。该邮件显示于2020年11月15日本人签收。2020年11月25日，卓詠向吴平高、马艳芳邮寄《解除协议通知函》，内容有：截止发函日，阁下未足额支付2020年10月、11月的租金，因阁下多次违反合同约定，阁下的行为已经构成违约，现本人正式通知阁下，阁下与本人于2019年5月28日签订《房屋租赁协议书》自阁下收到本通知函之日解除，押金不退等。该邮件显示于2020年11月26日本人签收。本案中，卓詠主张按约定应在每月5号前交当月的租金，但两被告缴纳租金情况如下：2020年11月6日支付2020年10月租金2754元；2020年11月15日支付2020年11月租金2754元；2020年12月16日支付2020年12月租金2754元；2021年1月15日支付2021年1月租金2754元；2021年2月15日支付2021年2月租金2754元。吴平高陈述，在前案诉讼中才知道房产证登记的房屋建筑面积为92.13平方米而非100.34平方米，故租金应为2754元，另合同约定每月5日前交租，在20日前交租都不属于逾期半个月，且疫情当下，哪怕拖延几天缴纳租金也是情有可原的，故没有违约，不同意解除合同。一审法院认为：卓詠与马艳芳签订的《房屋租赁协议书》合法有效。本案争议的焦点集中于《房屋租赁协议书》是否解除，对此一审法院分析评判如下：一、吴平高、马艳芳使用该房屋多年，对于租赁物的使用范围和对价租金应有基本预判，《房屋租赁协议书》虽有载明出租房屋建筑面积100.34平方米，但并没有约定以面积作为计算租金依据，吴平高单方主张变更每月租金为2754元缺乏依据，该房屋每月租金应为3000元。二、根据卓詠的两份《致函》可见，双方因房产证与租赁协议书记载的面积不一致，从而对租金标准产生争议，马艳芳未足额支付租金事出有因，且马艳芳已交纳大部分租金，履行了合同的大部分义务，不属于恶意违约，没有达到根本违约的程度。三、根据《房屋租赁协议书》约定结合双方陈述可见，双方约定交租时间为每月5日前，逾期超过半个月才可以解除合同，从缴交租金的情况看，马艳芳2020年11月6日缴交2020年10月的租金虽然逾期超过半个月，但当时双方在前案诉讼中，且在2020年11月3日收到卓詠的《致函》催告后，马艳芳已在2020年11月6日支付2020年10月的大部分租金，而此后交租虽有延迟，但并没有逾期超过半个月，不符合合同约定的解除条件。综上，马艳芳在履约中虽有瑕疵，但没有达到根本违约的程度，不符合合同解除的法定事由，卓詠发出的《解除协议通知函》不发生合同解除效力，卓詠的诉讼请求因缺乏依据，一审法院不予支持。马艳芳经一审法院传票传唤，不到庭参加诉讼，一审法院依法作缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出如下判决：驳回卓詠的全部诉讼请求。一审案件受理费50元，由卓詠负担。本院经审理查明的事实与一审判决查明事实一致。双方当事人在二审中没有提交新的证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要审查的问题是：卓詠是否有权解除涉案《房屋租赁协议书》。双方当事人签订的涉案《房屋租赁协议书》虽有载明出租房屋建筑面积100.34平方米，但并没有约定以面积作为计算租金依据，且吴平高、马艳芳使用该房屋多年，对于租赁物的使用范围和对价租金从未提出异议，原审法院认定涉案房屋租金为每月3000元，并无不当，但涉案房屋房产证与双方签订的租赁协议书记载的面积不一致，卓詠作为涉案房屋的产权人之一，理应对此负有责任，原审法院认定马艳芳因此对租金标准产生争议，进而未足额支付租金事出有因，马艳芳已交纳大部分租金，履行了合同的大部分义务，不属于恶意违约，并未达到根本违约的程度，且结合涉案《房屋租赁协议书》对于缴交租金的期限约定以及，双方履约的具体情况，认定马艳芳在履约中虽有瑕疵，但尚未达到根本违约程度，卓詠发出的《解除协议通知函》不发生合同解除效力，并驳回卓詠的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。卓詠上诉要求解除涉案租赁合同等上诉请求，事实及法律依据不足，本院不予支持。至于吴平高、马艳芳在答辩状中提出请求对涉案房屋租金标准部分改判的问题，因其并未对此提出上诉，本院对此不予审查，其提出卓詠逃税的问题不属于法院职能范围，其可向相关行政部门反映。综上所述，卓詠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人卓詠负担本判决为终审判决。审判员 李 焕二〇二一年七月六日书记员 苏宏榴张朝婷