上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0110民初8271号原告：钱福龙，男，1941年1月5日出生，汉族，户籍地江西省新余市。委托诉讼代理人：刘扬，上海肃澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亮，上海肃澜律师事务所律师。原告：钱俊，女，1972年8月27日出生，汉族，户籍地浙江省杭州市。委托诉讼代理人：王永强(系原告钱俊之夫)，男，1971年2月5日出生，汉族，户籍地浙江省杭州市。委托诉讼代理人：刘扬，上海肃澜律师事务所律师。被告：丁芳芳，女，1964年3月20日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：孙少华(系被告之夫)，男，汉族，户籍地上海市杨浦区。原告钱福龙、原告钱俊与被告丁芳芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钱福龙、钱俊的共同委托诉讼代理人刘扬，原告钱俊的委托诉讼代理王永强，被告丁芳芳及其委托诉讼代理人孙少华均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。钱福龙、钱俊向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾退并立即搬离上海市杨浦区榆林路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)；2.判令被告支付自2020年11月1日起至实际搬离之日止，按月5500元计算的房屋占有使用费；3.判令被告支付的5500元押金作为违约金没收。事实与理由：两原告为系争房屋的共有产权人，该房屋委托亲戚钱某某对外出租两年。2018年7月19日，钱某某与被告在上海明明房产经纪有限公司居间下，签订《租赁合同》，约定租期自2018年8月1日起至2020年7月31日，房屋仅用作居住使用，月租金5500元，每三个月一付，另收取押金5500元。合同到期后，双方未续签书面合同。因被告表示要购买该房屋，原告同意被告继续使用一段时间。原告未授权钱某某或其妻子与被告谈续租。被告于2020年7月31日按原合同标准转账支付了后续3个月的租金16,500元。最终因双方就购房未达成一致，原告通过钱某某告知被告，须于2020年11月底前搬离，但被告一直未予理睬，并继续占用房屋至今，也未再支付相关费用。2020年12月7日，原告及钱某某夫妻上门与被告协商，发现房屋内贴满灵芝保健品的广告。经了解，被告是将房屋作为灵芝保健品等各类商品经营场所使用。原告认为，被告合同到期后即不搬离，又不支付使用费，且擅自将房屋作为经营场所使用，存在明显违约。被告主张不须支付六个月的房租，但未提供证据证明。为维护自身合法权益，原告诉至法院作如上诉请。丁芳芳辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告未签订过合同，被告是与钱某某的妻子“宝儿”(微信名)签订的《租赁合同》。合同到期后，“宝儿”询问被告是否续租，双方约定续租两年。此后，被告一直按约支付租金。2020年10月，被告询问“宝儿”是否可以将房屋出售给被告，“宝儿”称需要询问上家。双方此后谈妥房价为679万元，“宝儿”遂让被告添加了原告钱俊的丈夫王永强的微信，但王永强说不接受被告提出的购房方案，要求被告搬走。被告再联系“宝儿”，她说原告出尔反尔，自己不再参与此事。被告和“宝儿”商量最迟到2021年8月搬走。2020年11月起，被告未再支付房租，原告处的押金可以抵扣一个月房租。“宝儿”曾口头承诺只要被告搬走，中间半年的房租由“宝儿”承担。被告可以在2021年7月31日前搬走，但应由“宝儿”承担半年的租金。如要求被告承担半年的租金，则被告要求住满两年。被告没有在房屋中从事经营活动或违法活动。被告喜爱养生知识，所以在房内墙上贴了些东西。被告搬进系争房屋后就如此装饰房屋了，“宝儿”也见过，并未向被告提出异议。至于架子上的计算机、产品，是因被告早年在许昌路开店，后来店关了，不想扔掉产品，就搬到系争房屋中了。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权人系原告钱福龙、原告钱俊，由二人共同共有。原告钱福龙、原告钱俊委托案外人钱某某办理系争房屋出租事宜。2018年7月19日，钱某某作为出租方(甲方)、被告丁芳芳作为承租方(乙方)签订《租赁合同》，约定乙方租用甲方位于上海市杨浦区榆林路XXX弄XXX号XXX室房屋，用途为居住使用。租期自2018年8月1日起至2020年7月31日止。租赁期满，甲方有权收回系争房屋，乙方应如期交还。月租金为5500元，租金为每三个月支付一次。签订合同时，乙方须向甲方支付租房押金5500元。乙方在租赁期内保证在该项租赁房屋内的所有活动均能合乎中国的法律及该地点管理规定、不作任何违法行为，不得妨碍和侵犯邻居，如果乙方违法，自行负责，甲方不承担任何法律和经济责任，同时甲方有权单方终止合同。乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他费用，如有违约拖欠，甲方有权收回该房屋，屋内设施按无主处理。甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如违约，则向对方支付违约金5500元。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。协议落款处出租方(甲方)由钱某某签署“钱某某代钱福龙”，承租方(乙方)由被告丁芳芳签字。居间方由上海明明房产经纪有限公司经办人武炯签字。被告丁芳芳于2018年7月19日向钱某某银行账户转账支付押金5500元及三个月租金16,500元，此后均按合同约定向钱某某银行账户转账房租。2020年7月31日上午09时32分，钱某某的妻子章慈艺使用名称为“宝儿”的微信号向被告丁芳芳发送信息，内容为：“小丁：从下个月开始的租房合同还是延续以前的合同，以2年为限、租金照旧，你看可以吗？如果可以请把下月开始的房租给我”。被告丁芳芳回复一段语音，并于当日下午向钱某某账户转账2020年8月1日至2020年10月31日的房租16,500元。2020年10月12日，被告丁芳芳为协商购买系争房屋产权，添加原告钱俊丈夫王永强的微信。双方此后就买卖房屋一事，未协商一致。2020年11月26日，王永钱通过微信告知被告丁芳芳，“我月底要来收房，你们哪天腾空”。被告丁芳芳于次日回复，“等我家房子卖掉，你买你这房子，就按这价钱，现在还是住着，房钱正常付”。王永钱回复不行，并要求被告月底前必须搬出。两原告至今未收回系争房屋，被告丁芳芳称系争房屋现由其丈夫孙少华租住使用。2020年11月1日起，被告丁芳芳未再支付租金。审理中，钱某某及其妻子章慈艺到庭陈述情况。钱某某称其根据原告钱福龙、钱俊委托，代为与被告丁芳芳签署《租赁合同》并代收租金。章慈艺表示因钱某某不太会用手机，均由其使用微信名为“宝儿”的微信号与被告丁芳芳联系、沟通。钱某某与章慈艺称在未和两原告沟通的情况下，先问了被告是否续租，此后被告丁芳芳提出要购买系争房屋，两人遂让原、被告自行沟通，但双方并未谈拢。钱某某与章慈艺又称，此后二人与原告钱俊、王永强一同前往系争房屋，当时被告提出如果立刻要搬走，家里的东西搬不掉，钱某某为了解决问题表示帮忙处理搬家问题，但双方随后发生了冲突，这次协商也未达成一致。钱某某、章慈艺表示，从未承诺过承担被告六个月的房租。审理中，原告为证明被告将系争房屋用于经营，提供系争房屋内照片若干。被告对照片真实性无异议，但否认将房屋用作经营场所。本院认为，依法成立并生效的合同受法律保护。案外人钱某某与被告丁芳芳于2018年7月19日签订《租赁合同》，原告钱福龙、钱俊对钱某某的代理行为予以确认，原、被告建立租赁合同关系。合同到期前，钱某某的妻子章慈艺与被告丁芳芳就续租两年、合同沿用、租金照旧，达成口头协定。虽两原告表示未授权钱某某或章慈艺与被告协商续租，但基于双方首份《租赁合同》即由钱某某代签，被告的所有租金亦由钱某某代收，而租赁期间一直是章慈艺与被告微信沟通，钱某某、章慈艺的行为已构成表见代理，由此产生的法律后果应由原告钱福龙、钱俊承担。故2020年7月31日章慈艺与被告达成的续租两年、合同沿用、租金照旧的口头协定对原告钱福龙、钱俊具有约束力。根据法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，未采用书面形式的，视为不定期租赁。不定期租赁合同的出租人可以随时解除合同，但应在合理期限之前通知承租人。2020年11月26日，原告钱俊的丈夫王永钱已通过微信通知被告搬离系争房屋，但被告至今未搬离系争房屋。鉴于双方首份《租赁合同》曾订有如需提前终止本合同，须提前一个月通知对方之规定，本院确认原、被告的租赁关系于2020年12月27日解除。租赁关系解除后，两原告要求被告腾退并立即搬离系争房屋，本院予以支持。被告自2020年11月1日起未再向两原告支付系争房屋的租金，两原告要求被告按合同约定的租金标准，支付自2020年11月1日起至实际搬离之日止的租金及房屋占用使用费，本院予以支持。至于押金，虽根据现有证据不足以证明被告将系争房屋用作经营场所，但根据原、被告首份《租赁合同》的约定，被告应按时支付租金及其他费用，如违约拖欠，则两原告有权不退还押金。被告已拖欠房屋租金及占用使用费至今，虽其辩称案外人钱某某、章慈艺曾承诺过负担六个月的租金，但未提供证据佐证。两案外人对某某的陈述亦予以否认，故本院对某某的辩称不予采纳。两原告要求没收被告押金5500元，予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条规定，判决如下：一、被告丁芳芳应于本判决生效之日起十日内腾退并搬离上海市杨浦区榆林路XXX弄XXX号XXX室房屋；二、被告丁芳芳应于本判决生效之日起十日内支付原告钱福龙、原告钱俊自2020年11月1日起按每月5500元的标准计算至实际搬离上述房屋之日止的租金及房屋占用使用费；三、被告丁芳芳支付的押金5500元归原告钱福龙、原告钱俊所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1175元，减半收取计587.50元，由被告丁芳芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  冯娇君书记员  王晓燕附：相关法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……1999年《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。