广东省广州市南沙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0115民初4900号 原告：李新江，男，1974年8月1日出生，汉族，住广东省广州市花都区， 委托诉讼代理人：梁芳萍，广东恒博律师事务所律师。 被告：姚勇，男，1977年9月22日出生，汉族，住贵州省正安县， 委托诉讼代理人：马吉兵，广东鹏吉律师事务所律师。 第三人：广州市浩今职业高级中学，住所地广东省广州市南沙区黄阁麒龙东路47号，统一社会信用代码52440100C150406277。 法定代表人：姚岗。 原告李新江与被告姚勇、第三人广州市浩今职业高级中学租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》依法适用普通程序由审判员独任公开开庭进行审理。原告李新江的委托诉讼代理人梁芳萍，被告姚勇的委托诉讼代理人马吉兵到庭参加了诉讼，第三人广州市浩今职业高级中学经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李新江向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2018年10月1日至2021年3月31日的占有使用费105878元及资金占用损失【（1）2018年10月1日至2018年12月31日：以8690元为基数，从2018年10月8日起计至付清之日止；（2）2019年1月1日至2019年3月31日：以10395元为基数，从2019年1月8日起计至付清之日止；（3）2019年4月1日至2019年6月30日：以10395元为基数，从2019年4月8日起计至付清之日止；（4）2019年7月1日至2019年9月30日：以10914元为基数，从2019年7月8日起计至付清之日止；（5）2019年10月1日至2019年12月31日：以10914元为基数，从2019年10月8日起计至付清之日止；（6）2020年1月1日至2020年3月31日：以10914元为基数，从2020年1月8日起计至付清之日止；（7）2020年4月1日至2020年7月1日：以10914元为基数，从2020年4月8日起计至付清之日止；（8）2020年7月2日至2021年3月31日：以32742元为基数（每月占用费为3638元），从2021年4月1日起计至付清之日止；2019年8月19日前均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起均按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算】；2.被告向原告支付水电费46005元及资金占用损失（以46005元为基数，从2021年4月1日起计至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；3.被告承担本案的诉讼费（包括受理费、保全费等）。事实与理由：2011年1月22日，原告以自己所管理的广州市黄埔高技培训中心的名义，向第三人承租位于广州市南沙区黄阁镇麒龙东路xx号的场地，租期自2011年3月1日起至2021年3月31日止。2015年6月29日，原告征得第三人的同意，将该场地内大门口左侧约120平方米的场地（门卫室及小卖部之间的小餐厅旧址），转租给被告。双方签订《场地租赁协议书》，约定：1、租赁期限共5年，自2015年7月1日起至2020年7月1日止：2、保证金为9000元；3、租金为每个月3000元，按季度支付，于每季度的第一个月7日前缴纳；4、租金递增方式是每年递增百分之五。双方在履行合同过程中，一致同意：被告按场地内其他租户同等水电费标准即水费4元/立方米、电费1元/千瓦时向原告支付水电费用。双方签订《场地租赁协议书》后，原告随即将上述场地交付给被告作为洗车店经营之用。但被告取得场地的使用权后，除了前期向原告交纳租金及水电费之外，从2016年7月起，并未再向原告支付任何费用，导致原告极大的经济损失。原告认为，基于原被告平等自愿、协商一致的共识，将原告享有的场地使用权转让给被告，被告应按照双方约定的租金标准、水电费标准向原告支付场地占有使用费及水电费用。被告长期拖欠应付费用，除应完整支付应付费用外，还应向原告赔偿资金长期被占用所产生的经济损失。 被告姚勇辩称：原告并没有取得涉案租赁物的处分权，当被告知晓原告无权处分的事实后，便与租赁物实际所有权人即本案第三人的负责人姚岗达成一致口头意见，直接与姚岗签署租赁合同，因此，此后的租金均直接支付给姚岗本人。从原告提交的和解协议看，本案第三人的负责人姚岗除了确认收取89500元租金外，并将追索租金的权利转让给本案原告。这一点视为债权转让协议，被告是在收到该证据复印件内容时才知晓这一事实，被告与姚岗此前达成免予支付租金的口头协议，不受该债权转让协议的约束。因此，原告无权就被告知悉该协议内容前的租金主张权利。 第三人广州市浩今职业高级中学无陈述。 经审理查明：2011年1月22日，广州市浩今职业高级中学（出租方、甲方）与广州市黄埔高技培训中心（承租方、乙方）签订《学校场地租赁合同》，约定：甲方将位于广州市南沙区黄阁麒龙东路xx号的学校出租给乙方作教学使用，租赁期限自2011年3月1日起至2021年3月31日止，第一年年租金12万，第二年至第四年年租金18万，第五年至第七年年租金24万，第八年至第十年年租金30万；租金按月结算，由乙方在每月的10日前按现金一次性方式缴付给甲方；乙方应按时缴纳全校水、电费。 2015年6月29日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《场地租赁协议书》，约定：甲方将学校门卫室及小部之间约120平方原小餐厅出租给乙方作洗车店使用，甲方提供380V用电及供水；租赁期限2015年7月1日至2020年7月1日，租金季度缴纳，首先承租缴纳一个季度的租金作为押金（押金9000元），租金为每个月3000元(不含税)，租金应在每个季度第一个月7号前缴纳，租金按每年百分之五递增；电费每度元，水费每度元，水电费应在每月15日前按实际损耗缴纳，水电费如因国家管理部门相应收费调整，则乙方收费也做相应调整；乙方经营过程中应按时缴纳租金及水电费用，逾期违约金按天计算，每逾期一天按照年租金百分之五缴纳违约金；在租赁期限内因乙方违约造成的甲方及其他方损失由乙方完全承担。庭审中，双方确认被告已向原告支付2015年7月1日至2016年6月30日期间的租金及水电费；确认占用费标准如下：2015年7月1日至2016年6月30日：每季度为9000元，2016年7月1日至2017年6月30日：每季度为9450元，2017年7月1日至2018年6月30日：每季度为9900元，2018年7月1日至2019年6月30日：每季度为10395元，2019年7月1日至2020年7月1日：每季度为10914元，2020年7月2日至2021年3月31日：每季度为10914元。 2019年11月3日，广州市浩今职业高级中学（甲方）、姚岗（乙方）、广州市黄埔高技培训中心（丙方）及原告（丁方）四方签订《和解协议》，载明：一、《学校场地租赁合同》主体的变更：经甲、乙、丙、丁四方协商一致，甲、丙双方在2011年1月22日签订的《学校场地租赁合同》履约主体变更为乙方姚岗个人及丁方李新江个人，即：自本协议生效之日起，甲方在《学校场地租赁合同》中的权利义务由乙方继受，丙方在《学校场地租赁合同》中的权利义务由丁方继受。本协议涉及甲、乙双方的权利义务，视为乙方的权利与义务；涉及丙、丁方的权利义务，视为丁方的权利义务。二、《学校场地租赁合同》租赁范围的确定：四方均同意，本协议签订后，场地使用情况保持现状。即：甲、乙方继续使用目前居住区域及转租的加工厂区域（其中教学楼六层原出租给移动公司的部分由丙、丁方交接使用），其他xx号范围内的建筑物及场地均由丙、丁方继续使用。三、各方的权利与义务……10、甲、乙双方确认：至本协议签订之日止，除收取姚勇89500元租金外，没有收取姚勇其他租金或水电费用。甲、乙方同意由丙、丁方向姚勇行使追索权利，并给予丙、丁方必要的协助……庭审中，双方确认被告曾向广州市浩今职业高级中学支付租金89500元。 2021年3月25日，姚岗与原告签署《关于黄埔商技培训中心租赁浩今职业高级中学场地不再续签说明》，载明：黄埔商技培训中心租赁浩今职业高级中学位于南沙区黄阁镇麒龙东路xx号于2021年3月31日到期，经双方同意不再续租。被告在庭审中陈述因原告与第三人于2021年3月31日终止合同，被告与第三人直接继续租赁事宜，不需要向原告交还场地。原告亦确认因其与第三人合同到期后，原告不再主张由被告向原告返还涉案租赁物。 原告为证明被告使用涉案租赁物的水电用量，提交了水表读数照片一张，电表读数照片两张及xx号学校缴纳电费的发票，原告陈述被告承租涉案租赁物期间用水800立方米，上述照片电表读数显示46466度和53342度，原告陈述分别拍摄于2020年6月30日和2021年3月。经质证，被告对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予确认。 原告在庭审中陈述在被告承租后为被告设置新的水电表，读数均为0，被告对此不予确认。被告陈述其在承租后向原告支付一、两个月水费就自行安装水表，直接向供水公司缴纳了水费；原告则认为被告是在承租一年多后自行安装水表。 原告为证明被告支付水电费的标准为水4元/立方米及电1元/千瓦时，提交了其与被告手机号码134××××7323的短信记录截图一份。该短信载明：（2016年7月12日）原告：“本月水37度，电1325度，共计：1473元”；原告：“小姚，水电费及下季度租金你这两天有空的时候转给我！”；（2016年7月13日）被告：“李校可能要迟点给，最近没手里没钱了，见谅”；原告：“好的！”；（2016年7月18日）原告：“还没收到水电费！”经质证，被告对短信截图真实性、合法性和关联性均不予确认。原告在庭审中陈述被告未缴纳短信中的水电费，被告则陈述其不清楚有无缴纳。原告在庭审中陈述其一直通过口头形式向被告催缴水电费，被告对此不予确认。 庭审中，原告与被告均确认涉案租赁物未取得建设工程规划许可证和产权证。 诉讼中，原告向本院申请对被告进行财产保全，本院于2020年7月9日作出（2020）粤0115民初4900号《民事裁定书》，裁定：“冻结被申请人姚勇名下118244.73元的银行存款或查封其他等值财产。”原告为此预缴保全费1111.22元。 本院认为，涉案租赁物未取得建设工程规划许可证或房产证，原告与被告签订的《场地租赁协议书》因违反法律法规的强制性规定而无效。租赁合同无效，但出租人依法可以参照租赁合同约定的租金标准向承租人主张占用费。原告与被告确认被告已经缴纳第一年的占用费，根据原告与被告确认的占用费标准，涉案租赁物2016年7月1日至2021年3月31日的占用费为195378元，扣除被告已向第三人支付的占用费89500元，原告要求被告支付剩余占用费105878元的诉请，理据充分，本院予以支持。被告向第三人支付的占用费89500元，抵销被告应付占用费后，被告至今拖欠2018年10月1日至2018年12月31日占用费8690元及其后的占用费，对原告造成损失，应当承担相应的赔偿责任。涉案合同约定每季度第一个月7日前缴纳占用费，原告诉请被告以欠付占用费为基数，支付合同期内自每季度首月8日开始至付清之日止的利息，对超过合同期限的占用费自涉案合同终止次日起算至付清之日止的利息合理，本院予以支持。关于水电费部分，原告未能提供证据证实交付给被告使用时水电表读数，涉案合同未约定水电费的计算标准，除2016年7月12短信通知被告支付当月水电费1473元外，未提供证据证明其与被告确认每月水电费及对被告进行催告的证据，被告在短信中未对1473元水电费提出异议并要求迟延支付，而被告未能提供证据证实其已经支付上述1473元的水电费，因此被告应向原告支付上述水电费1473元，对原告超出上述部分的水电费用的主张，缺乏证据支撑，本院不予支持。因被告未按期向原告支付上述水电费1473元，现原告主张被告支付上述水电费资金从2021年4月1日起计至付清之日止的占用利息损失，有理有据，本院予以支持。利息以1473元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。 第三人广州市浩今职业高级中学经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力若干规定》第二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条、第五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号）第二条、第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告姚勇应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李新江支付占用费105878元及资金占用损失【计算方式：（1）2018年10月1日至2018年12月31日：以8690元为基数，从2018年10月8日起计至付清之日止；（2）2019年1月1日至2019年3月31日：以10395元为基数，从2019年1月8日起计至付清之日止；（3）2019年4月1日至2019年6月30日：以10395元为基数，从2019年4月8日起计至付清之日止；（4）2019年7月1日至2019年9月30日：以10914元为基数，从2019年7月8日起计至付清之日止；（5）2019年10月1日至2019年12月31日：以10914元为基数，从2019年10月8日起计至付清之日止；（6）2020年1月1日至2020年3月31日：以10914元为基数，从2020年1月8日起计至付清之日止；（7）2020年4月1日至2020年6月30日：以10914元为基数，从2020年4月8日起计至付清之日止；（8）2020年7月1日至2021年3月31日：以32742元为基数，从2021年4月1日起计至付清之日止；2019年8月19日前均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起均按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算】； 二、被告姚勇应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李新江支付水电费1473元及资金占用损失（计算方式：以1473元为基数，从2021年4月1日起计至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告李新江的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3473元，由原告李新江负担987元，由被告姚勇负担2486元；保全费1111.22元，由原告李新江负担44.45元，由被告姚勇负担1066.77元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 审判员 王 健 二〇二一年七月二十九日 书记员 陈洁莹