山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁1003民初3252号原告：山东文登农村商业银行股份有限公司文城支行，住所地威海市文登区龙山路68-1号。负责人：于旭峰，支行行长。委托诉讼代理人：迟志磊，山东昀明律师事务所律师。被告：李修杰，男，1971年10月13日出生，汉族，住威海市文登区。被告：廉翠云，女，1973年10月3日出生，汉族，住威海市文登区。被告：威海泰浩房地产开发有限公司，住所地威海市青岛中路188号。法定代表人：王浩，总经理。委托诉讼代理人：徐国荣，山东胶东律师事务所律师。被告：威海顺安进出口贸易有限公司（曾用名“山东慧缘融资性担保有限公司”），住所地威海市环翠区塔山中路-1-6号。法定代表人：殷永刚，经理。原告山东文登农村商业银行股份有限公司文城支行（以下简称“农商行文城支行”）与被告李修杰、廉翠云、威海泰浩房地产开发有限公司（以下简称“威海泰浩公司”）、威海顺安进出口贸易有限公司（以下简称“威海顺安公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，依法适用普通程序，于2021年7月2日公开开庭进行了审理。原告农商行文城支行的委托诉讼代理人迟志磊、被告威海泰浩公司的委托诉讼代理人徐国荣到庭参加诉讼，被告李修杰、廉翠云、威海顺安公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农商行文城支行向本院提出诉讼请求：1.判决被告李修杰偿还原告借款本金204921.91元，支付自2016年2月23日起至还清借款之日止，按照个人住房借款合同约定计算的利息、复利、罚息；2.判决被告廉翠云对被告李修杰的借款承担连带清偿责任；3.判决威海泰浩房地产开发有限公司、威海顺安进出口贸易有限公司对被告李修杰的借款承担连带保证责任；4.判决原告对坐落于威海市文登区折价或者拍卖、变卖上述房产所得价款优先受偿；5.由四被告承担本案的诉讼费及实现债权的费用。事实和理由：2011年8月11日，农商行文城支行（原文登市农村信用合作联社文城信用社）与各被告签订了《个人住房借款合同》，合同约定被告李修杰向原告借款230000元，被告廉翠云作为共同债务人，自愿为被告李修杰的借款承担连带清偿责任，被告威海泰浩房地产开发有限公司、威海顺安进出口贸易有限公司作为保证人，自愿为被告李修杰的借款提供连带责任保证。被告李修杰以坐落于威海市文登区为其借款提供抵押担保。2011年9月2日，原告按照个人住房借款合同约定将借款发放给了被告李修杰，但被告李修杰未按个人住房借款合同约定及时偿还借款本金和支付利息，被告的行为构成违约，原告有权提前收回已发放贷款并要求被告承担违约责任。威海泰浩公司辩称，对李修杰、廉翠云与农商行文登支行之间具体剩余贷款数额不清楚，请求依法裁判本案。李修杰、廉翠云、威海顺安公司未作答辩。农商行文城支行围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月11日，原文登市农村信用合作联社文城信用社作为贷款人与作为借款人、抵押人的李修杰、作为共同债务人的廉翠云、作为保证人的威海泰浩公司、山东慧缘融资性担保有限公司签订了《个人住房借款合同》一份，合同约定李修杰向银行借款230000元用于购房；借款期限240个月，以借款凭证记载的2011年9月2日起至2031年8月10日止；贷款利率执行月利率7.05‰，如遇国家法定利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起，按相应利率档次执行新的利率；还款原则为等额本息方式分期偿还，从李修杰在银行开立还款专用存款账户中扣款。合同约定，若存在借款人违反合同规定的任何条款、借款人连续三个月或者合同期限内累计六个付款期未按时偿还贷款本息等情形的，贷款人有权宣布合同项下的全部贷款到期。该合同项下借款担保方式为保证抵押；保证人承担连带保证责任，保证期间为自合同生效之日起至合同项下最后一笔（期）债务期限届满之日后两年止。保证范围包括合同所列的借款本金、利息（包括罚息和复利）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费等等）。李修杰以其购买的位于威海市文登区为案涉借款作抵押担保，抵押担保范围包括合同所列的借款本金、利息（包括罚息和复利）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费等等），并办理了预购商品房抵押预告登记手续，因该房产尚不具备办理正式产权登记手续，因此该抵押尚未办理正式抵押登记手续。合同还约定，借款人不按合同约定期限归还贷款本金的，贷款人有权对逾期贷款根据逾期天数按合同约定的利率上浮50%计收逾期罚息；对借款人贷款期内不能按期支付的利息按贷款合同利率计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利。2011年9月2日，农商行文城支行将230000元借款存入借款人指定的威海泰浩公司账户。李修杰自2016年2月23日开始欠息，截至2021年3月1日，李修杰的银行借款尚欠本金204921.91元、已产生利息75448.2元尚未偿还。另查明，2016年5月18日经中国银监会山东监管局批复同意农商行文城支行开业，文登市农村信用合作联社文城信用社自行终止，其债权债务由农商行文城支行承担。2019年12月16日，山东慧缘融资性担保有限公司更名为威海顺安进出口贸易有限公司，公司行业门类及经营范围均有变更。本院认为，借款人应当按照约定偿还借款本息。李修杰、廉翠云、威海泰浩公司、山东慧缘融资性担保有限公司与原文登市农村信用合作联社文城信用社签订的《个人住房借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，合同成立并生效。原文登市农村信用合作联社文城信用社已发放借款，李修杰接收并使用了借款，其理应按照合同约定及时偿还借款本息。李修杰自2016年2月23日开始欠息，根据合同约定，银行有权提前收回全部贷款本息。廉翠云作为案涉借款的共同债务人在合同中签字，其应对李修杰的债务承担连带清偿责任。威海泰浩公司、山东慧缘融资性担保有限公司为案涉借款提供连带责任的保证担保，其应当承担连带保证责任，但承担责任后，有权向李修杰进行追偿。李修杰虽以所购房产为案涉借款提供抵押担保，但该抵押并未办理正式抵押登记，抵押行为不产生物权的效力，原文登市农村信用合作联社文城信用社对抵押物不享有优先受偿权。因原文登市农村信用合作联社文城信用社已自行终止，其相应的权利义务由农商行文城支行承担。山东慧缘融资性担保有限公司在本案中的相应权利义务也由威海顺安公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、李修杰于本判决生效之日起十日内偿还山东文登农村商业银行股份有限公司文城支行剩余借款本金204921.91元，并支付该借款自2016年2月23日起至实际还款之日止，按照《个人住房借款合同》约定计算的利息（具体数额以实际还款日银行出具的贷款结清对账单记载的数额为准）；二、廉翠云对李修杰上述第一项中的债务承担连带清偿责任；三、威海泰浩房地产开发有限公司、威海顺安进出口贸易有限公司对李修杰上述第一项中的债务承担连带保证责任；四、威海泰浩房地产开发有限公司、威海顺安进出口贸易有限公司在承担保证责任后，有权向李修杰进行追偿；五、驳回山东文登农村商业银行股份有限公司文城支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4374元、保全费1570元，由被告李修杰、廉翠云、威海泰浩房地产开发有限公司、威海顺安进出口贸易有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  周 力人民陪审员  王德平人民陪审员  王少华二〇二一年七月九日法官 助理  时巾雁书 记 员  刘燕菲