03贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终5069号上诉人（原审原告）：王燚，女，1997年4月27日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。委托诉讼代理人：饶鑫，贵州山一（绥阳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：遵义天时利房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区海尔大道永生庭瑞苑永城楼负****。统一社会信用代码：91520300569235584B。法定代表人：张进锐，公司经理。委托诉讼代理人：赵发攀，贵州抱一律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁超。上诉人王燚、遵义天时利房地产开发有限公司（以下简称遵义天时利房开公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2021）黔0302民初1051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王燚上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判由被上诉人退还多收取上诉人购买遵义市南部新区共青大道遵义碧桂园一期综合楼2-1商业用房购房款170719.38元。2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.商品房不管是按照建筑面积的单价计价还是按照套内面积计价，只是计价方式的不同，但是不能因此改变该商品房面积的组成。无论是总建筑面积出现误差，还是套内建筑面积出现误差，单价应以合同约定的总房价款除以合同约定的总建筑面积来确定。2.根据《商品房销售管理办法》第十八条“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其相应权利、承担义务”规定，上诉人在购买该商品房时，支付的总价款中不仅包含了套内建筑面积部分的价款，同时还包含了还有分摊的共有部分建筑面积的价款。套内建筑面积不变，但分摊的共有面积减少，也现实地损害购房人的利益。3.上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》明确约定该商品房的建筑面积为146.74平方米，套内面积83.43平方米，被上诉人就应该严格按照合同约定交付标的物。遵义天时利房开公司未针对王燚的上诉请求及理由作书面答辩。遵义天时利房开公司上诉请求：1.依法撤销一审判决并依法改判驳回原审原告的全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实及理由：1.上诉人已具备商品房交付条件，未违反双方约定。2.被上诉人未按合同约定自行未前往办理交接手续，上诉人不存在逾期交房。根据《补充协议》第五条第3款，买卖双方一致同意不按合同第十四条第（一）款履行，同时买受人明确知悉且自愿同意按如下约定履行该商品房的交接手续：出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，买受人于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续。据此，在合同约定的交付日期届满之日即2018年12月30日起，被上诉人即可自行前往商品房所在地办理交接手续，商品房交付通知书并非买卖双方办理房屋交接手续的必要条件，无论上诉人是否发出书面通知书，被上诉人在约定期限届满之日起即可前往办理房屋交接手续。因此，交房的时间由被上诉人自行决定，在上诉人具备交房条件的情况下，被上诉人未在约定的交付日期届满之日起前往办理交房手续的，因此上诉人不存在逾期交房，更不应承担相应的逾期交房违约金。此外，上诉人也多次通知了被上诉人前来办理商品房交接手续，被上诉人由于自己的原因而未前往办理商品房交接手续。王燚未针对遵义天时利房开公司的上诉请求及理由作书面答辩。王燚向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令遵义天时利房开公司立即退还多收取的购房款170719.38元。2.请求判令遵义天时利房开公司支付逾期交房违约金61049元。3.本案诉讼费由遵义天时利房开公司承担。一审法院认定事实：2018年10月19日，双方当事人签订碧桂园遵义1号认购书，由王燚认购遵义天时利房开公司开发的遵义市南部新区共青大道遵义碧桂园一期综合楼2层2-1商业房，建筑面积146.74平方米（其中套内建筑面积83.43平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积63.31平方米，该物业的最终实测面积以产权登记面积为准），建筑面积单价为5699.30元/平方米，合同套内超标单价为10024.16平方米。同日，双方签订《商品房买卖合同》，合同编号：2018445328。该合同约定：由王燚购买遵义天时利房开公司开发遵义碧桂园一期综合楼2层2-1号商业用房，建筑面积146.74平方米，套内建筑面积83.43平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米10024.16元，总房款836316元，同时约定遵义天时利房开公司应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。2020年5月10日，遵义天时利房开公司向王燚出具贵州增值税普通发票，发票载明的面积为130.55平方米。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示、合法有效，双方均应按约履行合同约定的义务。对于王燚第一项诉讼请求，合同约定按套内面积计算房屋价款，王燚按此支付了房屋价款，虽然实际建筑面积小于合同约定建筑面积，但王燚并未举证证明套内面积小于合同约定套内面积的证据，王燚主张遵义天时利房开公司多收房款的证据不充分，对该项诉讼请求，不予支持。对于王燚的第二项诉讼请，合同约定遵义天时利房开公司应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房，遵义天时利房开公司辩解王燚拒绝接房，但遵义天时利房开公司未提交涉案房屋具备交付条件、通知接房的证据，应当承担举证不能的法律后果，对遵义天时利房开公司的辩解，不予采纳。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，遵义天时利房开公司应承担从2018年12月31日起至涉案房屋实际交付之日止的违约责任。关于违约金计算标准，王燚主张按合同中约定的已付购房款的日万分之二计算，结合涉案房屋系商业用房可产生收益的客观情况，遵义天时利房开公司关于违约金计算标准过高的辩解，不予采纳。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，对王燚诉请遵义天时利房开公司支付违约金61049元的诉讼请求，予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条的规定，判决：一、由被告遵义天时利房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内支付给原告王燚违约金61049元；二、驳回原告王燚其他诉讼请求。案件受理费2390元（已减半收取），由原告王燚负担1720元，被告遵义天时利房地产开发有限公司承担670元。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，双方在涉案商品房买卖合同中关于面积差异处理方式中约定，面积差异按照套内面积差异处理，王燚提交的证据不足以涉案房屋存在套内面积差异，一审据此驳回王燚的该项诉讼请求并无不当，本院予以确认。关于逾期交付违约金的问题，遵义天时利房开公司未提交涉案房屋具备交付条件、通知买受人接房的证据，应当承担举证不能的法律后果，一审结合双方合同约定，判决遵义天时利房开公司承担从2018年12月31日起至涉案房屋实际交付之日止的违约责任符合法律规定，本院予以确认。综上所述，王燚、遵义天时利房开公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6100元，由王燚负担4780元，由遵义天时利房地产开发有限公司负担1320元。本判决为终审判决。审判长  施正高审判员  谭应勇审判员  杨恩高二〇二一年七月十二日法官助理王薇书记员冯滢