西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2021）陕0104民初1505号原告：于某，男，汉族，1992年11月18出生，住陕西省宝鸡市岐山县尚品名筑于某。委托诉讼代理人：孔洁，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙清，陕西丰瑞律师事务所律师。被告：西安新杰尚置业有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：汪某，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邹颢，陕西增瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：何丽媛，陕西增瑞律师事务所实习律师。原告于某与被告西安新杰尚置业有限公司（以下简称“新杰尚公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于某的委托诉讼代理人孔洁、孙清，被告新杰尚公司的委托诉讼代理人邹颢、何丽媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于某向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2020年1月2日至2020年9月29日的违约金32710.72元（以总房款1202606元为基数按每日万分之一计算），并支付2020年9月30日至满足合同约定的交房条件之日的违约金（以总房款1202606元为基数按每日万分之二计算，暂计至2021年5月31日为58686.88元）；2.判令被告向原告支付未按约定交付学位产生的预期利益损失28740元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年11月11日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发建设的位于西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房，总房款1202606元，被告应于2020年1月1日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告以及具有《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》的房屋交付给原告。双方另签订《德杰·状元府邸学位协议》，约定被告应于2019年9月1日向原告交付“北京师范大学基础教育实验学校”的小学及初中学位，但被告目前仅能交付“莲湖区德杰实验小学”，未建设初中，与约定内容不符，应向原告承担未按约定交付学位产生的预期利益损失，故诉至法院。新杰尚公司辩称，涉案项目暂未取得竣工验收备案证明文件，但有房屋测绘报告，供水、排水、供电、供暖基础设施设备齐全，实际能够交房。合同约定被告应于2020年1月1日前交付商品房，但项目施工过程中，受政府启动重污染天气二级、一级响应管控措施影响，累计停工75天，属于不可抗力因素，工期应予顺延。2020年初，受新冠肺炎疫情影响，政府启动突发公共卫生事件一级响应，造成项目停工，后经批准于2020年3月9日复工，停工44天，属于不可抗力因素。外加必要的复工准备时间，项目实际顺延155天，故应当自2020年6月4日起按总房款日万分之一计算违约金。被告未承诺日万分之二的赔付标准；学位协议系被告向原告承诺未来赠与学位的从合同，未约定对价及具体开学时间，未约定学位无法交付的违约责任。目前小学已经开学，中学已经开工建设，但教育部门口头拒绝批准学校设立，属于不可抗力因素，中学学位无法交付。当事人围绕其诉讼请求依法向本院提交了证据。本院组织双方进行了证据交换和质证。对各方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月26日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同备案号：Y17208101），约定原告购买被告开发的位于西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房，预测建筑面积116.86平方米，总房款1202606元，原告应于2017年12月12日前支付首付款362606元，余款840000元办理按揭贷款；被告应当在2020年1月1日前向原告交付商品房，该商品房达到合同第九条、第十条约定的交付条件即取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、供水及排水配套设施齐全并与城市公共管网连接、供电纳入城市供电网络并正式供电、供暖系统符合供热配建标准（使用城市集中供热的纳入城市集中供热管网、完成室内燃气管道敷设并与城市燃气管网连接保证燃气供应），被告应在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的地点以及应当携带证件资料的通知书面送达原告，原告未收到交付通知的，以合同约定的交付日期届满之日为准；除不可抗力外，被告未按照约定时间将商品房交付原告的，逾期90个工作日以内，被告按日计算向原告支付全部房价款日万分之一的违约金;逾期超过90个工作日后，原告有权解除合同，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还购房款，并自原告付款之日起按照4.35%计算利息，同时按照总房款的0.1%支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。原告支付购房款后，原告作为乙方、被告作为甲方，就“乙方子女就读北京师范大学基础教育实验学校（暂定名），乙方子女入学享有学位事宜”签订《德杰·状元府邸学位协议》，约定原告作为已在德杰·状元府邸成功购买了住宅、签订《商品房买卖合同》并付完首付款、办理完银行按揭手续、银行贷款到达被告指定账户的业主，其合法婚生直系子女可享受（限两名）小学或初中学位，名额在规定期限内一经使用，无论已使用一个或两个名额，无论是否持续上完小学至初中学段，均视为学位名额已使用完；房屋再次交易后，原名额没有使用的，新业主仍可享受入学名额；业主子女入学、初中转入均可免试入学，无需交赞助费、择校费和借读费，对户口所在地无要求，小升初同等条件下优先录取；德杰·状元府邸一期业主子女入学学费享受9折优惠；学位有效期十年，逾期未使用视为作废。2020年1月1日，合同约定的交房期限届满，被告未能如约向原告交房。2020年7月1日，被告发布《公告》称，按照2020年6月30日业主代表在协调会上提出的诉求，被告答复项目延期交付至2020年9月30日，9月30日前解决正式用水、采用国家电网、天然气管道入户，7月31日前完成热力交换站建设，正式交付前完成室内管道安装，正式交房前被告将取得建设工程竣工验收备案证明文件，同时提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，被告将严格按照合同约定进行赔付，按总房款日万分之一计算，届时将提供现金、物业费折抵、后期销售优惠等多种赔付方式，由业主选择；如出现9月30日以后再次延期，被告将按照合同约定的两倍标准进行赔付，并提供现金、物业费折抵、后期销售优惠等多种赔付方式，由业主选择；关于教育入学问题，小学计划于2020年9月1日正常开学，初中学段暂缓办学，符合条件的学生可按照教育部门学区划分至西安市远东一中就读。2020年8月22日，被告再次发布《补充公告》称，按照2020年8月22日业主在协调会上提出的诉求，结合其在7月1日的公告作补充答复：东区定于9月30日交付，9月20日前达到正式用水、电力设备进场，9月25日完成电力备案，9月20日达到天然气公司规定的交房标准并同时进行验收，正式交房前公司将取得建设工程竣工验收备案证明文件，同时提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；关于违约金赔付，9月30日交房时按照合同约定的标准计算延期交房违约金，如9月30日以后再次延期交房，从10月份开始产生的违约金将按合同约定的两倍标准进行计算。《公告》发布后，被告仍未能按照承诺的时间交房。小区业主通过媒体、信访等多种方式反映被告逾期交房的问题。目前，涉案房屋仍未向原告交付。另查，至2021年6月，涉案小区未取得竣工验收备案证明文件，也未申报消防验收。《学位协议》记载的“北京师范大学基础教育实验学校”未能获批，被告现仅能提供“莲湖区德杰实验小学”的上学资格，中学现正在建设中且未通过莲湖区教育局批准，无法交付。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有约束力。被告作为出卖人理应根据合同的约定在2020年1月1日前将符合条件的房屋交付原告，但至2021年6月，其仍未取得该商品房的建设工程竣工验收备案证明文件，明显违反双方合同约定，构成违约，应当向原告承担逾期交房的违约责任。根据合同约定，违约金应按总房款日万分之一，自约定交房的次日即2020年1月2日起算。考虑到2020年新冠肺炎疫情不可抗力的影响，基于公平原则，在计算违约金时应将2020年1月25日陕西省启动突发公共卫生事件一级响应至2020年3月9日被告复工期间扣除。被告辩称受政府启动重度污染天气管控措施影响施工，属于不可抗力，不承担该期间的违约责任。但不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,被告所提供证据不能认定上述情形应属于不可抗力的事实，本院不予采信。被告逾期交房后曾发布公告，承诺延期至2020年9月30日前交付房屋，交房时按照合同约定的标准计算延期交房违约金，如再次延期交房，从10月份按合同约定的两倍标准支付违约金。庭审中被告否认发布过类似公告，实际认为违约金日万分之二的计算标准过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，本院参考同地段同类房屋租金标准，将2020年10月1日之后的违约金调整为按总房款日万分之一计算，暂计算至本判决作出之日。原告主张被告承担未按约定交付学位产生的预期利益损失28740元，证据不足，本院不予支持。综上，被告应向原告支付以总房款为基数、按每日万分之一计算自2020年1月2日至2021年6月30日期间（扣除疫情影响天数44天）的违约金，共计59890元。依照《中华人民共和国民法典》第一百三十九条、第一百八十条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告西安新杰尚置业有限公司向原告于某支付2020年1月2日至2021年6月30日的逾期交房违约金59890元；二、驳回原告于某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费2085元，由被告西安新杰尚置业有限公司负担（原告已预交，被告应在履行本判决时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审    判    长      周  强  审    判    员      赵海涛  人民陪审员     张扣利   二○二一年六月三十日 书    记    员      浦鑫玫     1