贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终5882号上诉人（原审被告）：冉啟兰，女，汉族，1968年7月10日出生，汉族，贵州省遵义市人，户籍地址贵州省遵义市汇川区，现住遵义市播州区。被上诉人(原审原告)：贵州银龙物业管理有限公司。统一社会信用代码：915203303224906982。住所地：贵州省遵义市播州区龙坑街道共青社区红军路12号。法定代表人：武德祥，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张兴银，该公司监事。委托诉讼代理人：袁永容。上诉人冉啟兰因与被上诉人贵州银龙物业管理有限公司（下称银龙公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2021）黔0304民初2653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冉啟兰上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法予以改判或发回重审。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案遗漏当事人，根据上诉人提供的房屋出租协议，差欠物管费的是物业实际使用人张有勇。二、被上诉人未按合同约定提供相应的物业服务；也未按照《关于南湖之春小区存在的物业问题限期整改责任承诺书》进行整改。被上诉人物业服务存在电梯故障频发且进行控制使用、公共设施损坏未及时修复、垃圾清理不及时、车辆乱停放、无值班人员、小区停车广告收入不公布用途等问题。三、被上诉人没有证据证明2017年4月9日至2018年8月期间上诉人接房入住该小区，无权收取该期间的物管费。四、被上诉人主张我的物业属于特种行业服务,但并没有特种行业服务的体现，应以普通物业的收费标准进行收费。银龙公司辩称：一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。银龙公司向一审法院起诉请求：1.请求判令冉啟兰向银龙公司支付物业管理费21007.09元（按合同约定以2.2元/平米/月计算46个月）及违约金5797.95元（违约金以总金额款的日万分之二计算，从2017年4月9日起至实际偿清之日止）；2.案件受理费由银龙公司承担。一审法院认定事实：2017年4月8日，遵义中山房地产开发有限公司与银龙公司签订《前期物业管理合同》，由银龙公司对遵义中山房地产开发有限公司开发的位于贵州省遵义市南部新区（现遵义市播州区）龙坑街道共青社区红军路12号的南湖之春小区进行物业管理，该合同第十七条约定：“委托管理期限为：2017年4月8日起至业主委员会成立3个月内与业主委员会签订合同后本合同自然终止，签订本合同之日起正式提供物业服务”，合同第十三条约定:“前期物业费用开支由甲方业主和物业使用人或甲方项目部每月支付给乙方，由乙方收取下列费用。（1）物业管理费：按播州区商住房收费标准相关文件执行或与业主约定。1、物业管理费收费标准：步梯房1.00元/㎡，电梯房1.5元/㎡，商铺1.8元/㎡，特种行业2.2元/㎡按月向业主收取物业管理费。可向业主预收一年（12个月）的物业费……”，第二十一条约定：“物业管理服务费1、管理服务费标准的调整，按两年一次调整；2、对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金……”，合同签订后，银龙公司对冉啟兰买受的南湖之春物业开始进行管理。2019年5月12日，遵义中山房地产开发有限公司与银龙公司续签了《前期物业管理合同》，并经遵义市住房和城乡建设局备案，合同期限自2017年4月8日起至2021年4月8日止；约定在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止；其他物业服务费等约定内容、事项未变。南湖之春小区业主委员会于2020年8月成立，具体开展工作情况不明。冉啟兰系遵义市播州区龙坑街道共青社区红军路12号南湖之春小区物业2-1-8号、2-1-9号的业主。根据遵义中山房地产开发有限公司与冉啟兰于2015年6月5日签订的《协议书》载明：遵义中山房地产开发有限公司将南湖之春2-1-附8号和2-1-附9号两个门面（面积共200平方米左右，以房管部门实测数据为准）安置给冉啟兰，并在南湖馨城另行安置80-90平方米面积的住房一套。冉啟兰于2017年3月入住该小区，并于2017年3月9日利用该房注册成立了南部新区龙坑天豪水汇中心，该中心于2017年3月开始试营业，属于物业服务合同中特种行业范围。经银龙公司以书面等方式催收，冉啟兰未向银龙公司交纳物业管理费。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，2017年4月8日起银龙公司与遵义中山房地产开发有限公司签订的《前期物业管理合同》未违反法律和行政法规的相关规定，并经遵义市住房和城乡建设局备案，应为有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，冉啟兰系遵义中山房地产开发公司“南湖之春”小区的业主，《前期物业管理合同》对其应具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。银龙公司与遵义中山房地产开发有限公司的《前期物业管理服务合同》，属于建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对包括冉啟兰在内的南湖之春小区全体业主具有约束力。冉啟兰经银龙公司通过书面方式催收，一直未向银龙公司交纳物业费，银龙公司请求其按照合同约定支付物业费，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，予以支持。根据贵州省遵义市中级人民法院（2019）黔03民终7282号民事判决查明：“李永鸥系遵义市播州区龙坑街道共青社区红军路12号南湖之春小区商铺2-2-2号房（原房号为2-2-1）业主，于2017年3月入住该小区，并于2017年3月9日利用该方注册成立了南部新区龙坑天豪水汇中心，该中心于2017年3月开始试营业，属于物业服务合同中特种行业范围，其房屋建筑面积为1539.94平方米，经银龙公司以书面等方式催收，李永欧从未向银龙公司交纳过物业管理费”，经人民法院生效判决查明的事实，涉案物业经营天豪水汇中心，冉啟兰所购物业也系经营天豪水汇中心，性质相同，属于市场管理中特种行业的范围。冉啟兰为涉案物业的买受人，对涉案物业进行了使用，应向银龙公司缴纳必要的物业费用，但本案中银龙公司未能提交冉啟兰所属两套物业的房屋主管部门实测的数据或相关备案材料，根据遵义中山房地产开发有限公司与冉啟兰于2015年6月5日签订的《协议书》载明南湖之春2-1-附8号和2-1-附9号两个门面（面积共200平方米左右，以对当事人有利的原则，南湖之春小区物业2-1-8号、2-1-9号暂以200平方米的面积计算物业管理服务费；据庭审中银龙公司陈述，南湖之春小区业主委员会于2020年8月成立，但未进一步完善物业服务合同的签订等情况，依照遵义中山房地产开发有限公司与银龙公司签订《前期物业管理合同》及遵义市住房和城乡建设局对银龙物业公司对南湖之春小区进行物业服务管理的备案合同期限自2017年4月8日起至2021年4月8日止，本案中，冉啟兰暂应向银龙公司交纳物业管理服务费的期间计算至2020年12月止较为恰当，故对银龙公司主张冉啟兰交纳物业费自2017年4月9日起至2021年2月8日止的请求部分不予采纳。即南湖之春小区物业2-1-8号、2-1-9号从2017年4月9日起至2020年12月30日止,共44个月，应缴纳的物业服务费为19360.00元（200平方米×2.2元/平方米×44个月）。关于银龙公司请求冉啟兰支付滞纳金的问题，本案冉啟兰拒交物业服务费之原因主要是对法律规定及合同履行中产生的问题，为了双方后续更有效地履行各自的合同义务，对银龙公司请求冉啟兰支付滞纳金的诉讼请求不予支持。冉啟兰经传票传唤，无正当理由拒不到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案缺席审判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、限冉啟兰在本判决生效后十日内支付贵州银龙物业管理有限公司物业管理费19360.00元；二、驳回贵州银龙物业管理有限公司其余诉讼请求。案件受理费减半收取235.00元，由冉啟兰负担。双方当事人二审未提交新证据。二审另查明，“南湖之春”小区业主委员会已于2020年8月份成立。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，银龙公司与遵义中山房地产开发有限公司于2017年4月8日签订的《前期物业管理合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，上诉人系“南湖之春”小区的业主，案涉《前期物业管理合同》对其应具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，银龙公司为包括上诉人在内的小区业主提供了物业服务，上诉人未按合同约定向银龙公司交纳物业费，银龙公司经过书面催收后，上诉人仍未交纳，银龙公司请求上诉人支付物业费，一审予以支持并无不当。关于物业费的计算标准，上诉人的物业经营天豪水汇中心，属于市场管理中特种行业的范围。根据《前期物业管理合同》约定，物业费的计算标准为2.2元/㎡/月。上诉人主张按照1元/㎡/月的标准计算物业费的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于物业费的计算期限，根据本院（2019）黔03民终7282号民事判决查明的事实，天豪水汇中心于2017年3月开始试营业，上诉人所购物业也系经营天豪水汇中心，上诉人主张银龙公司无权收取2017年4月9日至2018年8月期间物管费的上诉理由不能成立，本院不予采纳。对于上诉人主张银龙公司在提供物业服务中存在服务不到位情形，一审按照2．2元/㎡/月标准计算,但未支持银龙公司主张的滞纳金公平合理。上诉人主张一审认定的物业费不公平的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于上诉人主张本案遗漏当事人问题。根据《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”，上诉人系案涉物业的业主，银龙公司有权选择请求上诉人承担支付物业费的责任，物业实际使用人并非必须参加诉讼的当事人，上诉人主张本案遗漏当事人的诉讼请求不能成立。综上所述，冉啟兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费470元，由冉啟兰负担。本判决为终审判决。审判长  张启飞审判员  施正高审判员  贺灿灿审判员  杨恩高审判员  谭应勇二〇二一年七月二十七日法官助理杨豪书记员王群惠