上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初34535号原告：吴治飞，男，1977年4月6日出生，汉族，住上海市黄浦区。被告：陆云良，男，1960年5月9日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。原告吴治飞与被告陆云良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴治飞到庭参加了诉讼，被告陆云良经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。吴治飞向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告签订的租赁合同于2021年1月31日解除；2．被告支付原告2019年11月1日起至2021年5月23日止的租金及房屋占有使用费92，901元；3．被告支付原告拖欠的水、电、燃气费4，582.20元；4．被告支付原告违约金6，200元(以保证金6，200元抵扣)。事实和理由：原、被告于2019年7月9日签订了房屋租赁合同，约定原告将位于上海市浦东新区枣庄路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，租期自2019年7月15日起至2021年7月14日止，每月租金6，200元。合同签订后，至2020年4月原告考虑受新冠肺炎疫情影响，主动将房屋租金下调至每月5，800元。但自2019年10月15日以后的租金，被告不再按时支付。2021年1月22日双方签订补充协议，约定若被告不能在2021年1月30日前支付欠款中的11，600元，则原告有权解除合同，被告应于1月31日前搬出、并一次结清欠付费用。此后被告并未如约支付款项，也不搬离房屋，故提起诉讼。起诉后，原告于2021年5月23日自行更换了房屋钥匙，收回系争房屋。陆云良未作答辩。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权登记于原告名下。2019年7月8日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方居住使用。租赁期限自2019年7月15日起至2021年7月14日止。每月租金6，200元，先付后用，每3个月支付一次租金，每次须提前7天。乙方必须按时缴纳租金，乙方若未按约定日期支付租金，且逾期超过15日的，则甲方有权行使以下权利：解除合同；要求乙方支付所拖欠的租金及租赁期间产生的相关费用；将乙方所支付的租赁保证金直接抵作违约金；经催告三日内，乙方仍未搬离上述房屋的，则甲方有权打开房门，且房内物品、设备视作乙方遗弃物，甲方有权自行处置，同时甲方有权将房屋再行出租给第三方。乙方租赁期间房屋内发生的水、电、煤、有线电视、保洁费等费用由乙方承担。租赁保证金为6，200元。在合同履行期内，若任何一方单方面解除本合同，则应提前一个月告知相对方，并承担违约金6，200元。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用。被告支付原告租赁保证金(押金)6，200元，支付首期三个月租金18，600元。自2019年10月15日起的应付租金，被告于2019年10月16日支付14，000元、2020年9月24日支付5，000元、2021年2月10日支付5，000元。另查明，2021年1月22日，原告与被告签订《房屋逾期未付费用的补充协议》，约定在2020年4月房东(原告)考虑到新冠疫情的影响及承租人(被告)的实际困难，同意从2020年4月起将原合同的房屋租金从每月6，200元降低至5，800元。但截止2020年12月底，承租人已经拖欠了房租及水电燃气费共计68，118.10元。双方通过友好协商，关于拖欠费用的支付问题达成以下协议：一、承租人将在2021年1月30日前，先向房东支付部分拖欠费用11，600元。二、如承租人在2021年1月30日未能如约支付的话，房东有权立即解除合同，并不承担任何违约责任。承租人应在2021年1月31日搬出系争房屋，并一次性支付剩余拖欠房租63，918.10元以及水电燃气费。三、承租人若在2021年1月30日前如约支付11，600元的话，双方的房屋租赁合同继续履行，承租人从2021年3月1日起，每月月底前支付当月房租，并于2021年12月31日前支付完毕拖欠的2020年度房租及水电燃气的尾款。……本补充协议签订后，原房屋租赁合同仍然有效，本补充协议与原租赁合同不一致的，以本补充协议为准。2021年3月8日，原告向被告发送微信，告知因未收到约定的付款，被告无权再使用系争房屋，要求立即搬离、结清费用。3月10日，原告向本院提交了起诉状，提起涉案诉讼。2021年5月19日，原告在系争房屋门口张贴告知书，要求被告三日内搬离。5月20日，原告将前述告知书内容发送微信给被告。被告未回复。5月23日，原告更换了系争房屋门锁。此后被告发送微信给原告，称房屋内尚有被告的物品，缺失则由原告负责等内容。再查明，系争房屋2019年9月至2021年1月水费计731.40元，2019年8月至2021年3月电费计2，863.80元，2019年8月至2021年3月燃气费计987元，合计4，582.20元，前述款项已由原告垫付。审理中，原告称其主张的截止2021年5月23日的租金及房屋占有使用费，是依据2020年4月1日前按每月租金6，200元、4月1日以后按每月租金5，800元计算，扣除被告的已付租金，原告将请求金额由92，901元更正至89，903元。本院认为，原、被告就系争房屋签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。原告依约将系争房屋交付被告承租使用，被告理应按约支付租金。被告在支付首期租金后，即未按合同约定履行付款义务。在双方签订关于逾期未付费的补充协议后，被告仍未按照原告给予的宽限期限履行付款义务，显然已构成违约。原告于2021年3月8日通知被告立即搬离，系解除合同的意思表示，本院认定涉案租赁合同于2021年3月8日解除。合同解除后，被告应搬离并返还房屋以及结清相关费用。原告确认系争房屋于2021年5月23日收回，截止该日的租金及房屋占有使用费应由被告承担。原告在扣除被告的已付费用后计算的欠付租金及房屋占有使用费金额无误，本院予以支持。原告为被告垫付承租期间发生的水、电、燃气费，应由被告支付原告。由于被告违约致使涉案房屋租赁合同提前解除，原告要求被告承担违约金6，200元，以被告在原告处的保证金抵扣，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十六条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告吴治飞与被告陆云良签订的《房屋租赁合同》于2021年3月8日解除；二、被告陆云良于本判决生效之日起十日内支付原告吴治飞截止2021年5月23日的欠付租金及房屋占有使用费89，903元；三、被告陆云良于本判决生效之日起十日内支付原告吴治飞水、电、燃气费合计4，582.20元；四、被告陆云良于本判决生效之日起十日内支付原告吴治飞违约金6，200元(以被告在原告处的保证金6，200元折抵)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，364元，减半收取计1，182元，由被告陆云良负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二一年七月五日书记员  李 源附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国民法典》第五百六十二条……当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。