重庆市渝北区人民法院   民事判决书          （2021）渝0112民初15309号      原告：重庆融创物业管理有限公司，住所地重庆市北部新区经开园金童路100号，统一社会信用代码915000007659199831。   法定代表人：张琰，总经理。   委托诉讼代理人：熊俊涛，公司员工，男，汉族，1992年6月14日出生，住址重庆市南岸区。   委托诉讼代理人：胡羽平，公司员工，女，汉族，1987年9月21日出生，住址重庆市九龙坡区。   被告：孙林辉，男，土家族，1984年1月11日出生，住址重庆市黔江区。   原告重庆融创物业管理有限公司与被告孙林辉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆市长安物业管理有限公司的委托诉讼代理人熊俊涛、胡羽平及被告孙林辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告重庆市长安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告立即向原告支付2017年4月1日至2020年11月30日期间拖欠的物业服务费16 205.8元（2.5元/平方米/月×124.66平方米×24个月＋3.5元/平方米/月×124.66平方米×20个月，从2019年4月1日开始物业费是3.5元/平米）及违约金3012.41元（违约金原告按照万分之3计算，详见欠费明细表）；本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系房屋业主，原告系该小区的物业服务企业。根据该项目《前期物业服务合同》，原告一直对被告所居住的小区实施规范的物业管理，并提供完善的物业服务，履行应尽的合同义务。该合同第四章物业服务费用中约定“合同交房之日起三年内物管费按2.5元/平方米/月收取”，被告2017年4月1日至2019年3月31日期间应按照实际2.5元/平方米/月的标准，2019年4月1日至2020年11月30日期间应按照3.5元/平方米/月的标准向原告支付物业服务费。但被告在2017年4月1日至2020年11月30日期间，拖欠原告物业服务费共计16 205.8元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳上述费用。为维护原告合法权益，故起诉。   被告孙林辉辩称，被告不服原告起诉的原因主要是原告起诉的事实与理由不服，具体为原告收费主张没有法律依据，且实际物业服务中多种行为违法违规，且服务质量低劣，制定的物业费收费标准无法律依据，没有参照现行国家物业费收费管理办法。第一，原告违反与被告之间的物业管理服务合同，主要是原告与被告的服务合同关系时限与诉讼主张不服，原告的合约收费资格受限，原告与代表被告的开发商签订的前期物业服务合同，合同第八章第19条明确规定，合同时限为2014年12月15日至2017年12月14日止，第20条本合同期限届满一个月业主大会尚未成立，开发商与原告合同续期为3个月，事实证明开发商与原告在该合同期满后无任何记录显示续签前期物业服务合同，所以因开发商与原告未续期合同，原被告的物业服务合同关系最迟为2018年3月14日，此后原告对被告已无合约收费资格。第二，原告违反了前期物业合同第4条第一款约定，既不遵守国家新出台收费办法（依据现行收费办法文件，渝府办36号文、渝国土房（2017）309号文、渝价（2015）68号文），上述文件相关条款约定，高层住宅收费4个等级，最高标准为1.9元/平方米，现原告违反前期物业服务合同约定，不遵守前述国家收费办法，在本案中以私自订立的2.5/平方米、3.5/平方米收费标准，不分时间段拉通向被告主张收费，属于违法违规行为，同时违反民法典第7条，不遵守合同承诺。第三，原告在物业服务合同中，多种情形违反国家相关法律法规，1、原告违反物业条例第41条，没有遵循合理公开以及费用与服务水平相适应的原则。2、原告违反民法典第4-6条，原告的行为是属于没有合约的强行服务，之前在临时管理公约中订立霸王收费条款，并以单方强行为业主服务为由，逼迫业主接受不符合法规的收费标准，从根本上侵犯了被告自由选择其他物业服务企业的权利和经济利益，因此在此原告与被告呈现不平等法律地位现象，被告因此不接受如此不平等的合作关系。3、原告违反民法典944条规定，具体为原告多次野蛮上门催收期间，关闭业主水阀、拉电闸，并造成直接经济损失。4、原告违反民法典943条，物权法70、71条，物业管理条例55条，原告未经业主同意私自允准多家商户在小区公共区域及电梯内打广告，摆放自助售卖机，出租车库来销售五金建材，在小区投建移动、联通、电信等网络基站，等等诸多形式谋取收益，且公共收益从未按照国家相关规定进行公示，原告无奈于执法相关部门责令仅在2021年3月公示过一次，但无根无据，也没有明细，原告未设立专户对公共收益款进行管理，更未向业主分取应得部分资金，严重侵犯和占有了属于业主的经济权益。5、原告违反了消防法第28条和《汽车库、修理库、停车场设计防火规范GB50067-2014》第6.0.1条行政法规强制性条文，原告在案涉小区一期7、8栋下方环形车道上设置铁门并上锁，且没有落实紧急情况下立即开取铁门的措施，妨碍消防车通行，此事原告已收到两江新区消防支队行政处罚，有相关文件查询，原告将一期业主交通车站设置在2栋负二楼地下车库内，让业主长期行走于5栋、11栋、1栋地下车库，并在此等车候车，让业主的人身安全无法保障（该事实有小区联名签名为证），因此原告让业主在无任何安全防护措施下，长期出入地下车库的行为违反了前述行政法规强制性规定，此举原告作为前期物业合同订立的当事人，违反了合同法第52条第五款，其订立的合同应该无效。6、原告违反《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条规定，开发商与原告签订的前期物业服务合同，合同期满但并未续签，因此原告与被告目前是处于物业服务合同权利义务终止情形，而原告如今以单方强行提供的事实服务为由，向被告主张合同终止后的物业费，法院应不予支持。7、原告违反物业管理条例第47条，小区消防安全设施设备严重不合规，楼道及相关消防栓无水，消防通道时常堵塞，原告管理严重失职，2019年期间小区发生火灾，消防栓无法引水，原告工作人员束手无策，事故场面惊险无比，因此业主的生命财产安全在原告的物业服务下无从保障，8、原告违反《民用建筑设计防火规范GB50016-2014》第7.1.2条，和《高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005版）》第4.3.1条规定，《重庆市物业管理条例》第51、65条，以案涉小区一期情况为例，2018年4月1日前因星光隧道施工，一期高层大门前乱石林立，悬崖深沟，人车无法通行，导致小区无消防车道进入，因此存在消防车无法进入小区实施消防作业的严重安全隐患，业主多次要求原告向开发商反映并要求排除重大安全隐患，但原告始终不牵头不带头，闻而不动没有实际行动协调处理相关事宜，存在管理服务工作严重失职，9、违反物业管理条例第50条规定，以一期为例，原告违法擅自设置铁闸和铁门，侵害高层业主的出行权，使业主绕行长达4年之久，总之，原告的物业服务过程中多次多处违法乱纪，在此不一一列举。第四，原告物业服务质量低劣，管理混乱，不具备高标准收费资格，其管理水平和管理品质达不到自定的收费标准。1、清洁卫生打扫不干净、污物处理不及时，2、绿植档次低，原告护养经验极差，枯枝败叶随处可见，3、工作人员业务水平差，素质低，不尊重业主，辱骂甚至出手打业主，物业服务经理甚至有偷盗行为的嫌疑，4、强行收取物业费，骚扰业主，违法行事，5、占用公共区域谋取私利，6、开发商未按设计规划建设小区公共设施，小区配套服务设施不完善，房屋交验不达标，原告协调管理工作完全不尽责，7、消防设施严重不合规，原告在紧急事故发生时束手无策，管理水平极低，8、小区硬件建筑设施质量低劣，公共设施多处破旧，维修不及时，9、物业管理松散，工作人员常常无所事事。因此，在如此一个配套设施建筑不完整，且品质非常普通的小区，原告实施的物业管理服务更是低劣的情形下，其完全没有资格收取高标准服务费，被告也不认可按原告的主张缴费。上述相关所有事例均有图片、视频以及相关资料证据及证人支撑。第五，原告主张的违约金缺乏收费依据，因原告在诉讼中主张的物业费数据不切实际，同时物业管理条例等相关法律也未对违约金进行明确规定，所以原告主张违约金无法律支撑，无事实数据支撑，被告不予认可。综上，被告向法院作出如下请求，1、被告仅认可原告的合约收费权期限为2016年11月1日（原告提出的收费时间）至2018年3月14日，但对此期间原告自定的收费标准被告不予认可，对2016年11月1日至2017年5月1日前（国家物业新收费办法制定前）的时期应结合原告呈现的实际服务质量双方进行协商制定收费标准，对2017年5月1日后的物业服务费严格参照新的物业收费办法并结合原告的事实服务质量，双方也协商合理收费等级，2、对于原告在合约收费期限外的事实物业服务，被告姑且予以认可，但也需结合原告在事实服务中呈现的管理水平和服务质量并参照新的收费管理办法协商合理收费等级，3、原被告双方就上述收费标准协商达成一致后，被告缴纳物业费的时间节点为原告督促开发商按照设计规划修建完成所有基础配套设施并整改完善所有相关硬件设施且达到标准之日，4、请求法院驳回原告的诉讼请求，原告全额承担本次诉讼费。2018年4月1日至今，原被告无物业服务合同关系，因此对原告在本次诉讼中主张的收费不予认可，被告需结合原告呈现的实际服务质量并参照渝府办36号文件，双方协商合理的收费标准，被告再予以缴纳。   本院认为，关于物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆业晋房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，该合同对案涉小区全体业主均具有约束力。根据被告举示的证据，尽管能够证明原告在物业服务期间提供的物业服务确实存在安全管理不到位，公共设施、设备维护不及时等问题，但因物业服务具有履行周期长、服务项目多等特点，不能仅凭某时间、某方面的状态评价物业服务质量，故被告提出的上述物业服务质量问题尚未构成原告的重大违约行为，不足以成为被告拒绝交纳物业服务费的正当理由。此外，关于被告辩称的开发商欺诈营销、小区建筑品质低劣等，亦与本案不属同一法律关系，相关权利主体可另行依法主张。在原告为案涉小区提供了基本的物业服务后，被告应按照《前期物业服务合同》约定标准向原告交纳物业服务费，而在《前期物业服务合同》期限届满后，案涉小区成立业主大会或业主委员会前，由于原告依然在为案涉小区提供物业服务，被告实际享受了物业服务，故《前期物业服务合同》继续有效，对被告仍具有约束力，被告仍应按照《前期物业服务合同》约定标准缴纳物业服务费。被告案涉房屋建筑面积为124.66平方米，商品房买卖合同约定的交房日期为2016年5月19日，根据《前期物业服务合同》，被告在2017年4月1日至2019年5月18日期间应按2.5元/平方米/月的标准，在2019年5月19日至2020年11月30日期间应按3.5元/平方米/月的标准向原告支付物业服务费。因此，被告应当支付原告2017年4月1日至2020年11月30日期间的物业服务费共计16 008.76元（2.5元/平方米/月×124.66平方米×25个月＋2.5元/平方米/月×124.66平方米÷31天/月×18天＋3.5元/平方米/月×124.66平方米÷31天/月×13天＋3.5元/平方米/月×124.66平方米×18个月）。   关于违约金。鉴于原告提供的物业服务存在一定瑕疵问题，为平衡业主和物业服务企业双方利益，对原告主张的违约金，本院依法不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：   一、被告孙林辉于本判决生效后十日内支付原告重庆市长安物业管理有限公司2017年4月1日至2020年11月30日期间物业服务费16 008.76元；   二、驳回原告重庆市长安物业管理有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费280.46元，减半收取计140.23元，由被告孙林辉负担。   本判决为终审判决。       审 判 员  初攀东       二〇二一年七月九日      法官助理 孙 贤    书 记 员 谢 帆                   1