陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2021）陕01民终10255号 上诉人（原审原告）：西安市沙鑫物业管理有限公司，住所地西安市长安区西街十字北200米路西喜居园小区院内。法定代表人：伍卫刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：雷建普，陕西维恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：关益，陕西维恩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：毋耀锋，男，1950年10月19日出生，汉族，无业，住西安市长安区，现住西安市长安区。委托诉讼代理人:侯强，男，1976年5月16日出生，汉族，长安区第一小学教师，住西安市长安区。 上诉人西安市沙鑫物业管理有限公司（以下简称沙鑫物业公司）因与被上诉人毋耀锋物业服务合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2021）陕0116民初2145号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。沙鑫物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判为支持其全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由毋耀锋负担。事实和理由：毋耀锋逾期910天未交纳物业服务费、垃圾处理费、电梯费、公摊费，应当依照双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，从逾期之日起按每天欠费总额的千分之五交纳违约金，一审对此认定事实错误。本案中，一审判决适用《民法典》规定，不符合《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》的规定，本案应适用《合同法》的相关规定。毋耀锋辩称，沙鑫物业公司没有催费，直接向法院起诉欠妥。沙鑫物业公司存在许多损害业主利益的做法，因此有很多业主未按时交纳物业费，沙鑫物业公司只起诉一部分业主，不公平。沙鑫物业公司收费没有给其开具正式发票，存在偷漏税行为。沙鑫物业公司存在推迟办理房产证的情况，应支付业主违约金。沙鑫物业公司提供的催要物业费的照片，没有时间和门牌号，不能作为告知业主的依据。 沙鑫物业公司向一审法院起诉请求：1.判令毋耀锋向沙鑫物业公司支付自2018年1月1日至2020年6月30日（共10个季度）物业费2370元[237元（0.9元/㎡/月*87.78㎡*3月/季度）*10季度）]、垃圾费180元（每月6元*3月/季度*10季度）、电梯费600元（每月20元*3月/季度*10季度）、电费公摊费150元[5元（0.0567元/㎡/月*87.78㎡）*3月/季度*10季度）]（对于前述四项费用以下合称为“物业费用”），以上费用共计3300元，并支付迟延缴费违约金15015元（暂计算至立案之日，共910天，按每日千分之五计算）；2.诉讼费由毋耀锋负担。 一审法院认定事实：2011年12月5日，沙鑫物业公司作为甲方与毋耀锋作为乙方签订《前期物业管理服务协议》，约定：由甲方为乙方圣合家园（二期）9号楼1单元10304号房屋（87.78平方米）提供物业管理服务，乙方按约支付相关物业费用。该《前期物业管理服务协议》第四条约定：“一、乙方缴纳费用时间为每季度第一个月15日之前；二、高层、小高层按建筑面积每月每平方米0.9元；七、物业管理服务费用标准按《陕西省物业服务收费管理办法》收取”。该《前期物业管理服务协议》第十一条第四项约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天欠费总额的千分之五缴纳违约金。”《前期物业管理服务协议》签订时，沙鑫物业公司向毋耀锋告知小区服务收费标准：住宅物业服务费每月每平米0.9元；电梯费每月20元；垃圾费每月每户6元；居民生活用电公摊损耗0.0567元/平米。毋耀锋曾将物业费用交至2017年12月1日，后因故再未交纳。2020年5月6日，沙鑫物业公司向毋耀锋送达《催缴通知单》，要求毋耀锋交纳物业费。一审法院认为，沙鑫物业公司与毋耀锋签订《前期物业管理服务协议》合法有效，对双方均具有约束力，各方均应遵照执行。沙鑫物业公司已经按约提供了物业服务，毋耀锋理应按约支付相应的物业费用。现沙鑫物业公司诉请支付，理由正当，依法予以支持。沙鑫物业公司计算的物业费、垃圾费、电梯费、电费公摊费，符合双方约定，依法予以采信。至于迟延交费违约金，根据法律及相关司法解释规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持；同时，根据沙鑫物业公司提供的《催缴通知单》显示，沙鑫物业公司书面要求毋耀锋交纳物业费的时间为2020年5月6日，故违约金应自2020年5月7日起予以计算。另外，沙鑫物业公司主张每日按照千分之五计算违约金，计算标准过高，参照借款利率相关法律规定予以合理确定，具体为按照2020年12月1日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率的四倍予以计算。毋耀锋辩称开发商迟延办证违约金与物业费用顶抵，因开放商与沙鑫物业公司属于不同的民事主体，两者并无法律上的关联，且沙鑫物业公司明确表示不予顶抵，现毋耀锋单方要求顶抵，缺乏法律规定，不予采纳。毋耀锋辩称沙鑫物业公司选择性起诉，因诉讼权利系沙鑫物业公司享有的法定权利，其选择对象予以起诉符合法律规定，故不予采纳。毋耀锋辩称的发票问题，因物业服务合同的主要内容为一方提供服务，另一方支付对价，而开具发票仅属沙鑫物业公司提供服务后收费时的附随义务，毋耀锋将该附随义务作为其履行合同基本义务的抗辩理由，有悖法律规定，不予采纳。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十三条、第九百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，并参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用若干问题的规定》第二十五条规定，判决：一、被告毋耀锋在本判决生效后十日内支付原告西安市沙鑫物业管理有限公司物业费、垃圾费、电梯费、电费公摊费（自2018年1月1日计算至2020年6月30日，共10个季度）等费用共计3300元；并支付迟延交费违约金（自2020年5月7日起，以3300元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率的四倍，计算至实际付清之日）；二、驳回原告西安市沙鑫物业管理有限公司其余之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费257元，西安市沙鑫物业管理有限公司已预交，减半收取128.5元，由毋耀锋负担，毋耀锋在上述款项执行时，一并支付西安市沙鑫物业管理有限公司。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，沙鑫物业公司与毋耀锋签订的《前期物业管理服务协议》为有效合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。物业服务协议签订后，沙鑫物业公司为涉案小区提供了物业服务，而毋耀锋自2018年1月1日起未交纳物业费、垃圾处理费、电梯费、公摊电费。本案沙鑫物业公司要求毋耀锋支付2018年1月1日至2020年6月30日的物业费2370元、垃圾费180元、电梯费600元、用电公摊费150元，共计3300元，事实清楚，符合合同约定，依法予以支持。毋耀锋拖欠费用的行为，违反合同约定。对于沙鑫物业公司要求毋耀锋支付违约金的诉讼请求，一审根据沙鑫物业公司提供的函件所载其要求毋耀锋交纳物业费的最后期限为2020年5月6日，确定违约金应以3300元为基数，自2020年5月7日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率的四倍予以计算，于法有据，并无不妥。   综上所述，沙鑫物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由西安市沙鑫物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。 审 判 长  姜 亦  君                     审 判 员  赵  羽  嘉                     审  判  员  林      瀚                          二○二一年七月二十三日                                                            法 官 助 理  高 喜 平书 记 员   张  小  赛    1