江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终1227号上诉人（原审原告）：芮益民，男，1971年9月3日出生，汉族，住溧阳市。被上诉人（原审被告）：江苏福田置业有限公司，住所地溧阳市上兴镇公园路11-7号。法定代表人：易玉玲，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：饶金钢，江苏麒凯律师事务所律师。上诉人芮益民因与被上诉人江苏福田置业有限公司（以下简称福田公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（以下简称溧阳法院）（2020）苏0481民初3049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。芮益民上诉请求：1.二审法院驳回一审法院的判决；2.（2019）苏0481民初8884号案例对二审有误导性，二审应重新调查；3.福田公司应支付到期后不按合同约定单方委托不合法的第三方上海福创企业管理中心（普通合伙）（以下简称上海福创）所占有商铺的租金至2020年4月30日止计23533元，并继续支付后续占用租金至归还商铺为止，并就这一不负责任的行为承担合同约定的违约责任；4.二审应调查上海福创在溧阳是否依法办理分支机构，是否依法领取营业执照；5.二审应调查福田公司自身店面（不含主楼）房产证、土地使用证各有几本；6.驳回福田公司为了模糊感念称“系产权式商铺”的这一说法和理由；7.驳回一审法院在判决中说的福创公司同意支付物业协议销售价格的80%支付芮益民的这一说法；8.追加袁国强的连带责任；9.驳回对芮益民的判决依据。事实和理由：芮益民对一审法院的请求均没有得到调查和回复。二审中，芮益民补充意见:要求福田公司返还房屋，芮益民没有要求对方转租，也没有收到租金。福田公司辩称，一、芮益民出于投资目的购买的商铺，其商铺面积只是整个商铺中的极小的一部分面积，其在购买时就委托经营方统一经营，系产权式商铺，有别于独立式商铺，只有统一经营才能体现出商铺的最大商用价值。即使是业主自行经营，也应遵循市场规律，根据整体规划和统一管理经营。因此，双方合同到期后福田公司将商铺委托给上海福创、江苏福创房地产经纪有限公司（以下简称江苏福创）经营，符合投资和经营双方的商业目的，有利于实现产权商铺的价值。二、溧阳市人民法院（2019）苏0481民初8884号案件已经核实，福田公司将自有的120个商铺委托给上海福创经营，另外也有170多户业主与上海福创签订了租赁管理协议，说明绝大部分业主同意委托统一经营。在一审法院对其中约30户业主进行电话调查时，业主们都对已经与上海福创签订新的租赁协议的事实给予肯定，只是对于比原来签订合同的租金低表达了不满，但租金收益肯定会受到市场因素的影响，不能因为租金收益低就否认统一经营的模式。所以本案中芮益民虽有商铺的所有权，但其所有权应受到统一经营、服从全体业主利益的限制，对其出租的商铺不能返还。三、因为包括芮益民商铺在内的福田中心商铺在原先租赁协议到期后都已经与江苏福创（含之前的上海福创）建立租赁关系，案涉商铺在与福田公司租赁期限到期后，实际由江苏福创统一对外招租经营，目前都处于整体出租状态，故芮益民要求福田公司按照之前的租赁协议约定的标准支付到期之后的租金，缺乏事实和法律依据。四、经过了解，目前都是江苏福创向其使用的商铺的业主（含芮益民）支付相应租金，租金标准参照其他业主与江苏福创签订的租赁委托管理协议书中的约定，租金的计算方式为：整个物业租赁区域实际租赁金额除以整个物业租赁区域物业总销售金额乘以该物业协议销售价格的80%进行计算。请求驳回上诉，维持原判。芮益民向一审法院起诉请求：1.要求福田公司立即归还租用芮益民的到期的位于溧阳市××路××号××层××号商铺；2.要求福田公司支付超期占用芮益民商铺应支付的租金23533元（截止2020年4月30日），并继续支付后续占用商铺的租金直至归还商铺为止。一审法院认定事实：案涉芮益民的商铺房产证号为溧房权证溧阳字第7××8号，位于溧阳市××路××号福田中心二层Ａ2038,规划用途商业。甲方芮益民与乙方福田公司签订的《福田中心商铺租赁管理协议书》约定：甲方购买的“福田中心”商铺出租给乙方，本协议所指商铺为坐落于溧阳市××路××路××的“福田中心”，编号为二层Ａ2038号商铺（以下简称“该物业”），甲方同意将其购买的“该物业”出租给乙方，乙方同意进行承租，承租期为120个月。承租期满后，甲方可选择下列方式之一，以获得“该物业”相关收益：甲方自己经营“该物业”，由甲方自行招租，并与租赁户签订租约，由乙方提供新的招租经营条件供甲方选择，并另行签约；十年租赁期满前6个月内，乙方如根据商场经营情况，欲续租甲方该物业，应提前与甲方协商，续租二至五年，双方其他权利、义务不变，如甲方不同意续租的，但持有福田中心整栋楼商铺面积（不含主楼）超过50%的业主愿意续租的，甲方应无条件服从续租二年至五年，租金标准按持有福田中心整幢楼商铺面积（不含主楼）超过50%的业主确定的统一标准执行。合同到期后，福田公司不再租赁芮益民的商铺，目前由江苏福创实际管理经营。溧阳法院审理的案号为（2019）苏0481民初8884号，余洪兵、徐庚仙与福田公司、溧阳市溧城汤乐汇浴场、上海福创、江苏福创房屋租赁合同纠纷一案，该案查明以下事实：福田公司将自身拥有的福田中心商铺委托江苏福创经营管理，目前有超出70%的小业主（含福田中心自身商铺）与上海福创签订了委托管理协议，上海福创又委托江苏福创管理，福田中心实际由江苏福创在统一经营管理；小业主与江苏福创签订的租赁委托管理协议书中约定的租金计算方式为：整个物业租赁区域实际租赁金额除以整个物业租赁区域物业总销售金额×该物业协议销售价格的80%。该案判决：上海福创支付余洪兵、徐庚仙租金，标准为：整个物业租赁区域实际租赁金额除以整个物业租赁区域物业总销售金额*该物业协议销售价格的80%；驳回余洪兵、徐庚仙其余的诉讼请求。余洪兵、徐庚仙不服上诉，江苏省常州市中级人民法院作出（2020）苏04民终3114号民事判决书，判令：江苏福创支付余洪兵、徐庚仙租金，租金计算方式为:整个物业租赁区域实际租赁金额除以整个物业租赁区域物业总销售金额×该物业协议销售价格的80%，驳回余洪兵、徐庚仙的其余诉讼请求。主要理由为：余洪兵、徐庚仙虽然享有商铺的所有权，但其对商铺的所有权应受到“福田中心”统一经营、服从全体业主利益的限制，故其要求返还商铺，不予支持。一审另查明，案外人江苏福创同意按照统一标准（整个物业租赁区域实际租赁金额除以整个物业租赁区域物业总销售金额×该物业协议销售价格的80%）支付芮益民相应的租金。一审法院认为，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。本案芮益民虽享有案涉商铺的所有权，但其行使权利应受到“福田中心”统一经营、服从全体业主利益的限制，现“福田中心”由江苏福创统一经营，故其要求福田公司返还商铺的请求，依法不应予以支持。案涉商铺在与福田公司租赁期限到期后，实际由江苏福创统一对外招租经营，故芮益民要求福田公司按照之前的租赁协议约定的标准承担到期之后的租金，缺乏事实及法律依据，芮益民可自行与江苏福创办理租金支付事宜。判决：驳回芮益民的诉讼请求。案件受理费390元，由芮益民承担。二审中，芮益民提交物业票据一张，证明所涉是店面房，不是产权式商铺。福田公司质证认为，对票据的真实性没有异议，该票据所描述的店面房三字，只是对芮益民持有的A2038房屋进行的描述，但芮益民持有的该产权其性质是产权式商铺，是根据整个商铺产权性质以及现状来确定的，店面房实质上也是产权式商铺。二审查明的案件事实与一审一致。本院认为：芮益民与福田公司签订的《福田中心商铺委托经营管理协议书》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。合同约定的租赁期间届满后，福田中心向芮益民发出解除租赁关系的通知，符合约定。由于前述协议书中约定有关于“统一经营”的条款，即“承租期满后，甲方可选择下列方式之一，以获得‘该物业’相关收益：甲方自己经营‘该物业’，由甲方自行招租，并与租赁户签订租约，由乙方提供新的招租经营条件供甲方选择，并另行签约，无论上述何种方式，甲方或其租赁户均保证服从乙方的统一管理（如有不服从统一管理的视为违约），并须符合乙方指定的包括但不限于经营方式、经营业态、经营品种、经营形象、结算办法等方面的整体规划和布局要求（如有不符合整体规划和布局要求视为违约）”和“十年租赁期满前6个月，乙方如根据商场经营情况，欲续租甲方该物业，应提前与甲方协商，乙方可按每年10%的租金标准续租二至五年，双方其他权利、义务不变，如甲方不同意续租的，但持有福田中心整栋楼商铺面积（不含主楼）超过50%的业主愿意续租的，甲方应无条件服从续租二年至五年，租金标准按持有福田中心整幢楼商铺面积（不含主楼）超过50%的业主确定的统一标准执行”。而且，芮益民出于投资目的购买的商铺，在购买时就委托经营方统一经营，该商铺系产权式商铺，没有明确的四至，需要统一经营才能体现出商铺的最大商用价值，才能使产权人获得收益和实现其投资增值的目的，即便是商铺业主自主经营，也应遵循市场规律，根据整体规划和统一管理进行经营。因此，福田公司在与芮益民的合同到期后，将商铺委托给上海福创、江苏福创经营，符合投资和经营双方的商业目的，有利于实现产权商铺的商用价值。经过核实，绝大部分业主同意委托统一经营。芮益民虽享有商铺的所有权，但其对商铺的所有权应受到上述“福田中心”统一经营、服从全体业主利益的限制，故其要求返还商铺，二审不予支持。由于包括芮益民商铺在内的福田中心商铺，事实上已由江苏福创出租给他人经营。因此，江苏福创应向所使用商铺的业主支付相应租金。租金支付标准应当参照案外小业主与江苏福创签订的租赁委托管理协议书中的约定，即：租金的计算方式为：整个物业租赁区域实际租赁金额除以整个物业租赁区域物业总销售金额乘以该物业协议销售价格的80%。本案中，芮益民的商铺租金也应以此方式计算。因芮益民与福田公司在协议中约定可以续租的期限是二到五年，所以，该租金的计付最长期限不得超过该约定的时限。综上，芮益民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费390元，由芮益民负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢文忠审 判 员 王 莹审 判 员 袁海燕二〇二一年七月二十六日法官助理 潘 军书 记 员 邹 静