广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13874号上诉人（原审被告）：来永强，男，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：陈祥文，北京观韬中茂（广州）律师事务所。被上诉人（原审原告）：方丹，女，住广州市白云区。委托诉讼代理人：窦胤，广东金轮律师事务所律师。上诉人来永强因与被上诉人方丹物权保护纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初8543号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人来永强代理人陈祥文、被上诉人方丹代理人窦胤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。来永强上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回方丹的上诉请求；2.判令方丹承担本案一审、二审费用。事实和理由：一、广州市天河区法院拍卖公告明确案涉广州市黄埔区××房（原509房）拍卖现状是与原510房为打通的整套房屋，因此，案涉房屋没有间隔前来永强无法交付。根据广州市天河区法院拍卖公告，案涉房屋502房是与原510房整套打通房屋，法院明确对于案涉现状房屋不予清场交付，方丹在拍卖前已经清楚知悉该房屋现状，应该属于对房屋使用权利限制予以同意，因此，方丹对案涉房屋使用权是不完整的，行使对案涉房屋完全使用权应该在整套房屋间隔后。目前整套房屋没有间隔前，来永强不存在侵占方丹案涉房屋的事实，因此，来永强无须向方丹交付案涉房屋。另，该案涉房屋（拍卖前）是来永强在1996年购买的夫妻房产，因为当时房产市场秩序不规范，后房屋因消防等问题一直没有取得合法验收资料，一直到被拍卖前都没有办理合法房屋产权证书。因来永强是基于个人担保他人债务未能清偿被拍卖房产，但是该房产实际属于来永强夫妻共同财产。二、由于案涉房屋502并非独立空间，不具备完全独立使用价值和独立出租的条件和价值，因此，来永强无须支付占用期间租金。基于天河区法院公告载明，现场勘察案涉房屋502房和原510房是同一整套房屋，实际目前至今也没有进行分割，案涉502房屋并非独立封闭空间，虽然可以拍卖，但是目前无法正常使用，尚不具备完全使用价值，自然就不是合法能够出租的房屋，因此，案涉房屋不符合《商品房屋租赁管理办法》、《广州市房屋租赁管理规定》规定的能够合法出租的房屋，因此，不能参照广州市房屋租赁管理所发布的租金参考核算占用期间租金。综上所述，来永强请求二审法院依法予以改判。方丹二审答辩称：涉案房屋现在的所有权人为方丹，来永强应将房屋交付方丹，来永强提出的夫妻共同财产的问题，因拍卖时法院提供的拍卖公告上载明涉案房屋为来永强单独所有，且也只登记在来永强一人名下，不属于夫妻共同财产。在方丹取得房屋所有权后，来永强一直在占用方丹房屋，应向方丹支付占用期间的租金。方丹于2020年7月20日向一审法院起诉请求：1.判令来永强停止侵权，立即搬出方丹所有的位于广州市黄埔区××房；2.判令来永强配合方丹将方丹所有的广州市黄埔区××房与来永强所有的501房进行重新间隔；3.判令来永强向方丹支付侵权期间的租金，从2019年7月23日起至来永强搬出上述房屋之日止（按每月2800元计算，暂计至2020年6月23日为30800元）；4.来永强承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：广州市天河区人民法院于2019年7月3日发布拍卖公告（第二次），于2019年7月22日上午10时至2019年7月23日上午10时（延时的除外）在京东网司法拍卖网络平台上拍卖广州市黄埔区大沙东路以北、体育馆西北侧乐苑小区7号楼509房。该拍卖公告载明：“据现场勘查，该标的与广州市黄埔区大沙东路以北、体育馆西北侧乐苑小区7号楼510房打通，竞买成功后，买受人需自行与510房业主协商重新间隔。”“本拍卖品按现状拍卖，房屋的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题由买受人自行解决，法院不负责标的物的清场交付。”2019年7月22日，方丹在广州市天河区人民法院于京东拍卖平台举行的拍卖，通过公开竞价，以1378907元最高价竞得广州市黄埔区大沙东路以北、体育馆西北侧乐苑小区7号楼509房，并足额支付上述款项。2019年12月9日，广州市天河区人民法院作出（2017）粤0106执10204号之三执行裁定书，裁定：一、注销登记在开发商即广州市黄埔区骏鸿开发公司名下的广州市黄埔区大沙东路以北、体育馆西北侧乐苑小区7号楼509房的预购登记【登记预购人：来永强，预售合同编号：95063506】；二、解除对上述房产的查封【查封案号：（2017）粤0106执10204号】；三、涂销上述房产的抵押（登记抵押权人：广州城市合作银行黄埔支行），并注销他项权证；四、上述房产所有权及相应的其他权利归买受人方丹所有，上述房产的所有权自本裁定送达给买受人方丹时起转移；五、将上述房产过户登记至买受人方丹名下，买受人方丹可持本裁定书到房管部门单方办理上述房产过户登记手续和产权证。上述执行裁定书于2019年12月17日送达至方丹。广州市规划和自然资源局于2020年1月19日颁发的粤（2020）广州市不动产权第00202797号不动产权证载明，坐落于黄埔区××房的权利人为方丹，系单独所有，房屋面积（建筑面积）67.81平方米。附记处载明，该房产系依据（2017）粤0106执10204号之三《协助执行通知书》予以登记。该不动产权证后附不动产附图。方丹主张其在取得不动产权证之后，与来永强电话沟通了收楼的事项，但来永强不予配合；由于501房及502房打通，只有502房的门可以出入，故其于2020年5月10日在502房门口张贴《通知函》，载明其已和物业管理处报备，将行使所有权人的合法权益，限收到通知后10日内与方丹取得联系确定房产分割的时间，否则方丹将在发出通知后10日内按照不动产权证上的图纸对双方的房产进行分割，即在原先打通的地方重新砌墙，完成分割……。方丹在落款处留了联系方式。方丹提交了黄埔区乐苑小区的在租房平台的出租信息，主张按照2800元/月的标准计算来永强侵占房屋期间的租金。其中，2020年9月的房天下网站的两房一厅租金有2400元/月、2600元/月，其他租房平台的分别为2300元/月、2600元/月。另查，广州市房地产租赁管理所于2020年2月发布的2019年广州市房屋租金参考价的通知，显示大沙北路地段的居住用房楼梯楼租金为24元/㎡·月。方丹主张其竞买涉案房屋时，涉案房屋系楼梯房，其于2020年5月收到加装电梯的通知，现电梯正在建设中。上述事实有拍卖公告、拍卖成交确认书、执行裁定书、不动产权证和附图、通知函、及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，来永强经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，一审法院将在全面审查现有证据的基础上依法判决。方丹通过公开拍卖竞买得涉案房屋，其是涉案房屋的合法所有权人，对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。来永强因未履行生效判决确定的义务，而被强制执行，导致涉案房屋被司法拍卖，其在得知涉案房屋被拍卖后理应无条件的搬离房屋，将涉案房屋交付给买受人方丹。关于房屋间隔的问题。首先，方丹提交的现有证据无法证明来永强是黄埔区大沙北路90号501房的产权人。其次，拍卖公告已载明涉案房屋与广州市黄埔区大沙东路以北、体育馆西北侧乐苑小区7号楼510房打通，按现状拍卖，买受人在竞买成功后需自行与510业主（即方丹所称的501房业主）协商间隔，即方丹在竞拍时已知晓房屋现状，其应自行与510房业主协商重新间隔的事宜。故方丹要求来永强配合其将黄埔区大沙北路90号501房与502房间隔，缺乏依据，一审法院不予支持。关于租金。来永强在得知涉案房屋被拍卖后仍占有、使用涉案房屋，现方丹要求其支付侵权期间的租金，合法有据，一审法院予以支持。关于支付租金的时间，（2017）粤0106执10204号之三执行裁定书载明涉案房屋的所有权自裁定书送达给方丹时起转移，该裁定书于2019年12月17日送达给方丹，故方丹要求来永强支付的租金应自2019年12月17日开始，计算至来永强实际搬离之日。关于租金的标准，根据2019年广州市房屋租金参考价核算，涉案房屋的租金应按1627.44元/月计算（24元·平方米·月×67.81㎡）。方丹超出上述部分的主张缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于适用的时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告来永强于本判决发生法律效力之日起三十日内搬离广州市黄埔区××房，将上述房屋交还给原告方丹；二、被告来永强于本判决发生法律效力之日起十日内向原告方丹支付占用房屋的租金（按每月1627.44元的标准计算，自2019年12月17日起计算至实际搬离之日止）；三、驳回原告方丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费570元，由原告方丹负担382元，由被告来永强负担188元。案件受理费已由原告方丹预交，被告来永强应负担的案件受理费由其在履行本判决时向原告方丹迳付，一审法院不作退回。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。另查明，二审庭询中，来永强自认曾提出涉案房屋是夫妻共同财产的执行异议，但被法院驳回。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：一、来永强是否应将涉案502房腾空交还方丹？二、来永强是否应向方丹支付占用房屋的租金？对此，本院具体分析如下：关于焦点一、从广东省广州市天河区人民法院作出（2017）粤0106执10204号之三执行裁定书可知，2018年4月10日，该院依法启动对涉案502房的拍卖程序，2019年7月22日，涉案502房由方丹竞买成功，此后方丹成为该房屋的所有权人。据此，因涉案房屋拍卖程序于广东省高级人民法院2019年6月27日发布《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》的通知》前已启动，法院可受理竞买成功人提起的物权保护诉讼。因方丹已成为涉案房屋的合法所有权人，其对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，故其要求来永强腾空交还房屋于法有据，一审法院予以支持并无不当，本院予以认可。对来永强上诉提出其无须向方丹交付案涉房屋的上诉理据，本院不予采纳。关于焦点二、从一审方丹提交《通知函》来看，来永强已得知涉案房屋被拍卖，其仍占有、使用涉案房屋，现方丹要求其支付侵权期间的租金，合法有据，一审法院予以支持并无不妥。至于支付租金的时间，（2017）粤0106执10204号之三执行裁定书载明涉案房屋的所有权自裁定书送达给方丹时起转移，该裁定书于2019年12月17日送达给方丹，故方丹要求来永强支付的租金应自2019年12月17日开始，计算至来永强实际搬离之日。至于租金的标准，根据2019年广州市房屋租金参考价核算，涉案房屋的租金应按1627.44元/月计算（24元·平方米·月×67.81㎡）。来永强上诉提出502房屋并非独立封闭空间，其不需支付租金等理由缺乏依据，本院不予采纳。至于房屋间隔的问题。方丹对一审法院驳回其要求来永强配合其将方丹所有的广州市黄埔区××房与来永强所有的501房进行重新间隔诉求，未向本院提起上诉，本院不予调处。鉴于方丹已取得广州市规划和自然资源局颁发的粤（2020）广州市不动产权第00202797号不动产权证，方丹可依该不动产权证附图与现打通使用的相邻房屋使用人协商进行间隔。综上所述，来永强的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》（2007年10月1日施行）第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年7月1日施行）第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费188元，由来永强负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二一年七月二十六日书记员  吴浩正徐毅敏