四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终1735号 上诉人（原审被告）：杜良琼，女，1973年7月7日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：彭庆，四川文典律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都祥泷科技发展有限公司，住所地：四川省成都市都江堰市科技产业开发区安达路。 法定代表人：陈映川，执行董事。 委托诉讼代理人：王亮，北京安博（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：包伟东，北京安博（成都）律师事务所律师。 上诉人杜良琼与被上诉人成都祥泷科技发展有限公司（以下简称祥泷公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2020）川0181民初3021号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任进行审理。本案现已审理终结。 杜良琼上诉请求：撤销四川省都江堰市人民法院（2020）川0181民初3021号民事判决；继续履行《商品房认购书》约定的义务。事实与理由：第一，祥泷公司起诉的事实与实际情况不符。杜良琼是通过亲家秦兰英得知都江堰有经济适用房出售，须有相关购房资格。于是杜良琼和杜良琼的女儿参与购房资格筛查，杜良琼经过都江堰市城乡房产管理局审查取得祥泷公司开发的“绿优城”购房资格，并于2018年2月24日与祥泷公司签订了《商品房认购书》，按约定签订认购书当日支付了150000元的认购定金。因秦兰英与该公司监事王培春熟识，并未在意《商品房认购书》内容的不完整及五证一书是否齐全和土地抵押具体情况。因两次接到不同销售人员的电话要求签订《商品房买卖合同》后，但又不能明确答复该项目的土地有抵押等影响商品房买卖合同签订的内容，杜良琼联系秦兰英于2018年11月17日一同前往“绿优城”，通过微信向王培春询问并协商签订商品房买卖合同的相关条款，但其一直未予答复。直到收到《告知函》后，杜良琼联系秦兰英于2018年11月17日上午一同前往“绿优城”，直至下午5点多，陈映川让交房款，杜良琼坚持要求签订商品房买卖合同，再支付款项，但陈映川未同意，并告知第二天就不用去了，过了时效了不能签合同，没有购房资格了。杜良琼在与陈映川沟通的过程中，秦兰英通过微信摄像和语音告知王培春。第二，祥泷公司起诉的理由不符合双方约定。祥泷公司所根据的《商品房认购书》第五条约定的认购人未在第四条第二款的期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的，出卖人有权解除。但第四条第二款约定：认购人同意在支付定金之日3日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款（本款月底给的期限为协商签约的起始时限，而非终止时限）。因此杜良琼与祥泷公司仍然有继续协商商品房买卖合同的权利和义务。第三，开发商第一次不诚实告知具体事宜，发出告知书后，杜良琼积极与祥泷公司联系协商，但是祥泷公司故意以不理睬不答复来拖时间，想达到转卖他人的目的。杜良琼愿意在原审法院已查清祥泷公司具有相关证照的前提下，签订《商品房买卖合同》并按照《商品房认购书》的约定一次性支付购房款。综上所述，根据双方《商品房认购书》的约定，杜良琼仍然有权利继续与祥泷公司协商商品房买卖合同的相关条款。希望法院维护诚实信用原则，尊重双方当事人当初的约定，撤销一审判决，并判决继续履行认购书的义务。 祥泷公司辩称，杜良琼的各项请求主张无相关事实依据和法律依据，原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持，杜良琼的上诉理由均不能成立。针对杜良琼第一项上诉请求，祥泷公司认为其起诉的事实与实际情况相符，与一审法院认定的事实一致。杜良琼未提交相关事实依据以及法律依据，不应当认同。针对第二项，祥泷公司起诉的理由符合双方约定和法律规定，与一审法院的法律适用相一致。针对第三项，祥泷公司依法经营属于诚实信用的社会主体，不存在杜良琼所说的任何恶意的目的。 祥泷公司向一审法院起诉请求：1．判令终止祥泷公司与杜良琼2018年2月24日签订的《商品房认购书》；2．判令祥泷公司已收取杜良琼定金150000元不予退还；3．判令杜良琼协助祥泷公司办理都江堰市xx号的商品房签约登记撤销手续，相关费用由杜良琼承担；4．本案诉讼费由杜良琼负担。 一审法院认定事实：一、关于预售合同的签订情况。2018年2月5日，都江堰市城乡房产管理局向祥泷公司颁发了商品房预售许可证（成房预售都江堰字第××号），祥泷公司取得了位于四川省都江堰市预售资质。2018年2月24日，祥泷公司（出卖人）与杜良琼（买受人）签订《商品房认购书》（认购书编号：146916），约定（与本案有关的内容）：“第一条、商品房预售许可证号为：1495。第二条、该商品房为第一条规定项目中的xx号房屋（以下简称案涉房屋），用途为公寓，测绘建筑面积131.68平方米，其中，套内建筑面积110.82平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积20.86平方米。该商品房为住宅的，出卖人与买受人约定按照下列第2种方式计算该商品房价款。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5830元，总价款柒拾陆柒仟陆佰玖拾肆元肆角零分元整。第三条、买受人采取一次性付款。第四条、认购人应当自签订本认购书之日起当日内，向出卖人支付认购定金150000元，出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间。认购人逾期未支付认购定金的，出卖人有权解除本认购书，并有权将该商品房另行出卖给第三方。认购人同意在支付定金之日起3日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款（本款约定的期限为协商签约的起始时限，而非终止时限）。第五条、认购人未在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的，出卖人有权解除本认购书。出卖人解除本认购书的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。第六条、认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届期之次日起超过Ｘ日的，本认购书自动解除；双方也可以协商解除本认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起30日内将已收取的定金退还认购人。第十条、本认购书经双方签字盖章后生效，双方签订的商品房买卖合同生效后本认购书自行终止。本认购书终止后，认购定金应当返还认购人”。在该认购书尾部签章处分别有祥泷公司公章章印与杜良琼签字捺印。 二、关于付款情况。2018年2月24日，祥泷公司出具收据一份，载明其收到杜良琼交纳的房号xx购房定金150000元。双方确认，杜良琼至今未支付案涉房屋余款。 三、关于预售合同的履行情况。杜良琼与案外人秦兰英是亲家关系，二人均向祥泷公司购买绿优城项目的房屋，杜良琼委托秦兰英就买房事宜与祥泷公司协商。秦兰英庭审中辩称，其于2018年11月16日通过微信，分别与微信号×××＿xx、昵称“王培春”、微信备注名“王培春辛绕王嘉”，以及与微信号×××、昵称“山止川行”、微信备注名“绿优城陈映川大莽”的账户进行聊天，旨在证明其与祥泷公司工作人员协商案涉商品房买卖合同事宜。但一审庭审中，当庭播放语音、视频录像均失败，显示该记录未下载已过期，祥泷公司对此微信证据三性均不予认可。2018年11月13日，祥泷公司向杜良琼寄送了《告知函》，要求杜良琼于2018年11月18日前到该公司签订《商品房买卖合同》，载明（与本案有关的内容）“您迟迟未按照《商品房认购协议》约定时间与我公司签订该商品房的《商品房买卖合同》。为此，我公司已经多次催告，并于2018年11月13日向您发出书面的《签约催告函》，要求您在2018年11月18日前到我公司签订《商品房买卖合同》。否则，我公司将没收上述定金，并将该商品房另行出售。上述期限已经充分考虑到您的时间安排，具有合理性，而您仍然未能按期与我公司签订《商品房买卖合同》。根据规定，我公司有权没收上述定金，并将该商品房另行出售。为此，我公司再次发函告知您如下事项：我公司没收您于2018年2月24日支付用于购买我公司开发的绿优城项目xx号房屋定金壹拾伍万元整，并将该商品房另行出售”。一审庭审中，杜良琼对收到上述《告知函》的事实予以自认。 四、其他查明的情况。根据2020年9月16日成都个人住房信息系统所显示的杜良琼现有和曾有房屋信息记录，杜良琼名下已登记的房屋清单中未见案涉房屋。根据祥泷公司提交的其在都江堰市住房和城乡建设局的电脑系统查询页面拍摄的照片显示，案涉房屋的合同状态为订购。 一审法院认为，一、依照原《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”、第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，本案中，祥泷公司与杜良琼所签订的《商品房认购书》属于约定在将来一定期限内订立商品房买卖合同的预约合同，合同双方在其上签字盖章，是双方真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，故该合同依法成立并有效，对双方有约束力。 二、关于案涉《商品房认购书》是否终止的问题。依照原《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条第三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之规定，本案中，首先，《商品房认购书》第六条所载明的“认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届期之次日起超过X日的，本认购书自动解除”，由此可知诉争双方未明确约定签署商品房买卖合同的具体时限，属于约定不明的情形，依照上述法律规定，结合双方的交易目的和意思表示，祥泷公司有权要求杜良琼在合理限期内履行签署商品房买卖合同之义务。对于杜良琼提出的双方未约定签署商品房买卖合同时间及催告时间的抗辩理由，与事实不符，一审法院不予采纳。其次，根据庭审查明的事实，祥泷公司与杜良琼在签订《商品房认购书》后，一直未签订《商品房买卖合同》，后祥泷公司在2018年11月13日向杜良琼寄送了《告知函》，再次要求其在2018年11月18日前签署商品房买卖合同，且杜良琼对收到此函的事实予以自认。一审法院认为，从2018年2月24支付定金之日，至《告知函》中催告的2018年11月18日，时长近九个月之久，根据一般交易习惯，在《商品房认购书》对案涉房屋的基本情况、房款总额、一次性付款的付款方式等核心条款已经达成协议的情形下，双方应当及时签署商品房买卖合同，而祥泷公司在《告知函》中也给予杜良琼与之签署商品房买卖合同的合理期限，符合上述法律规定的“必要的准备时间”，但杜良琼仍未与祥泷公司签订《商品房买卖合同》。再次，祥泷公司在与杜良琼签订《商品房认购书》并收取定金后，将案涉房屋在都江堰市住房和城乡建设局的电脑系统中将合同状态登记为“订购”，而无法另行出售给第三人，即祥泷公司已经为履行签署商品房买卖合同做了必要准备。以上，一审法院认为，杜良琼经催告后在合理期限内仍未履行与祥泷公司签署商品房买卖合同的事实足以认定，符合上述法律规定中关于合同法定解除的情形，故案涉《商品房认购书》应予解除，且《商品房认购书》解除的原因系杜良琼的行为所致。 根据原《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除；”之规定，如前所述，案涉《商品房认购书》应予解除，因此，《商品房认购书》的权利义务终止。 对杜良琼所提出的因《商品房认购书》中出卖人信息不全、无预售资质、可能逾期交房等导致其内心不安而不能签署商品房买卖合同的抗辩理由，无事实和法律依据，一审法院不予采信。 三、关于合同解除的法律后果。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”，原《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照原《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，一审庭审中，诉争双方对杜良琼已经交纳定金150000元的事实无争议，如前所述，导致《商品房认购书》解除的原因系杜良琼的行为所致，因此祥泷公司有权对杜良琼已付定金150000元不予退还。 四、关于祥泷公司要求杜良琼协助办理认购登记撤销手续并承担相应费用的主张，参照《成都市商品房买卖合同网签备案办法》[成住建发（2020）187号]第十六条“经人民法院、仲裁委员会生效裁判文书确认解除合同、合同无效或终止履行的，任一当事人可单方申请办理商品房买卖合同网签备案注销手续；生效裁判文书中明确由双方办理的除外。”之规则，案涉房屋尚未办理买受人为杜良琼的网签备案登记，祥泷公司所主张的“认购登记”亦可在一审判决生效后由其自行办理，故一审法院对祥泷公司的该诉讼请求不予支持。 一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第六十二条、第九十一条第（二）项、第九十三条、第九十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除祥泷公司与被告杜良琼于2018年2月24日就位于四川省都江堰市房屋所签订的《商品房认购书》；二、祥泷公司就位于四川省都江堰市房屋向杜良琼所收取的定金150000元不予返还；三、驳回祥泷公司的其他诉讼请求。一审案件受理费已减半收取5738元，由祥泷公司负担738元，杜良琼负担5000元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审另查明，杜良琼在上诉状中陈述“……因两次接到不同销售人员的电话要求签订《商品房买卖合同》后，但又不能明确答复该项目的土地有抵押等影响商品房买卖合同签订的内容”。 本院二审审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：祥泷公司诉请解除其与杜良琼签订的《商品房认购书》及确认定金不予退还是否成立。 本院认为，预约合同是指当事人约定为将来一定期限内订立合同而达成协议，是当事人在本约内容达成一致前作出的有约束力的意思表示。杜良琼与祥泷公司签订的《商品房认购书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定积极履行相应义务。 从案涉《商品房认购书》第四条第二款约定“认购人同意在支付定金之日起3日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款（本款约定的期限为协商签约的起始时限，而非终止时限）”可知，双方未明确约定协商案涉合同条款的最后期限。根据原《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，祥泷公司可随时要求履行，但应当给杜良琼必要的准备时间。根据查明的事实，杜良琼向祥泷公司支付定金后，其自认两次接到不同销售人员的电话要求签订《商品房买卖合同》，至《告知函》中催告杜良琼在2018年11月18日前签订《商品房买卖合同》，祥泷公司给了杜良琼足够的准备时间，杜良琼于本案中提供的证据来看，不足以证明杜良琼在长达近九个月的时间内与祥泷公司就商品房买卖合同相关条款进行了协商，也不能达到证明其未签约的原因系双方未能就签订本约的内容达成一致。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款关于“当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”之规定，本案应当以探究当事人真意为基础，考虑双方当事人是否已经为完成认购书签订时交易之承诺进行了诚实信用履约的行为。依据《商品房认购书》第五条的约定“认购人未在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的，出卖人有权解除本认购书。出卖人解除本认购书的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方”，作为出卖人的祥泷公司享有解除权。本案一、二审诉讼中，经法院多次询问，双方当事人均陈述该定金未予退还。一审法院对祥泷公司诉请解除案涉《商品房认购书》及确认定金不予退还予以支持正确，本院予以维持。杜良琼的上诉理由均不能成立，本院不予支持。 综上，杜良琼的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费10848元，由杜良琼负担。 本判决为终审判决。 审判员 冯 璐 二〇二一年七月十三日 书记员 何佳林