湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1002民初889号原告：杨盛孝，男，1940年11月4日出生，汉族，现住郴州市北湖区。委托诉讼代理人：王汉彬，广东五羊律师事务所律师。被告：郴州三鼎房地产开发有限公司，统一社会信用代码91431000567673927X，住所地郴州市经济开发区招商广场大楼591室。法定代表人：张中，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黄亚梅，湖南问由律师事务所律师。原告杨盛孝与被告郴州市三鼎房地产开发有限公司（以下简称“三鼎房地产公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨盛孝及其委托诉讼代理人王汉彬、被告三鼎房地产公司委托诉讼代理人黄亚梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨盛孝请求本院判令：一、被告履行合同将龙泉名府1栋901房屋交付给原告，并办理该房屋的不动产权登记给原告；二、被告向原告支付自2016年1月起至房屋实际交付之日时止逾期交付房屋的补偿金（每月5万元，其中到诉讼之日为260万元）；三、被告承担本案有关诉讼费。被告三鼎房地产公司主要答辩意见：1.被告没有义务将901房交付给原告，该房屋目前状况尚未竣工验收，处于烂尾状态，属于事实上的履行不能，原告也没有进行过优先选房，其优先选房是在该30户拆迁户的组织下进行，原告没有参与，该901房目前被另一拆迁户已优先选走，该合同目的不能实现。2.原告所诉的260万元补偿金，按照双方签订的补偿协议，其所有的损失被告已经进行了补偿了，且未包含在该每月5万元之内，该约定也超出合同法保护范围内，应认定为无效条款。综上请求法院驳回原告诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：原告杨盛孝于1996年7月10日参加房改购买了原郴州柴油机厂家属区位于郴州市××路××号××栋××单元××号房（建筑面积67.13平方米）。原告等23栋的30户为了改善居住条件，一致同意拆除旧房建新房，2010年11月30日，考虑当时人员难以聚齐的情况，无法召集一起开会，就采取签字的形式通过，原告等都签字同意，于2010年12月30日成立了“郴柴30户拆建房工作管理小组”（以下简称“管理小组”），组长为刘文高，副组长为曹啟林、邓德轩，成员为周锦屏、汤鼎福、孙跃林、祝元坤、兰以梦。2011年1月12日被告（甲方）与30户住户代表（乙方）签订了《补充协议》约定，“甲方为了配合乙方更有效的协调事宜，甲方决定补偿给乙方拆建房工作管理小组50万元支配权。乙方现有房屋的装修及周边建筑的拆迁费共24万元，暂不在协议中体现。以上款项在甲方办好开工前各项准备工作后，通知乙方，乙方在30天内负责30户全部搬迁。甲方将上述存入乙方指定账户，与乙方双控。每搬迁一户即付一户的款项，具体付款金额和方式由乙方确定。如不能按时搬迁给甲方带来的损失和不便，乙方应承担相应的责任”。2011年9月30日被告（甲方）与拆迁户代表（乙方）曹啟林签订《关于郴柴集团家属区原22、23栋30户住房拆迁项目协议书》约定，“一、甲方责任1.甲方负责拆除现有的二栋旧建筑房屋，以及住宅旁边私自搭建的杂房及其它建筑。投资新建电梯楼。建设周期从搬走之日起计算为贰年半。如建设周期延长，甲方按5万元／月补偿给乙方。如遇特殊情况和不可抗力的因素须延长工期，双方应协商解决。2.甲方拆除旧建筑后，对30户有三证齐全的每户补偿115㎡的条件包干，如有个别住房要选面积大一点的房子，按市场价优惠20%，未达到115㎡的面积，按市场价补偿给住户。第3-第6条主要约定“确保30户每户115㎡；每月每户发给800元租金；进出两次搬家费用共计1000元；办理三证的费用由甲方负责等”7.物业管理问题再建设期间由甲方委托拆迁工作管理小组与甲方共同管理，甲方不付给拆迁工作管理小组报酬...11.为了保证工程顺利开工建设，乙方必须配合甲方办好土地揭牌手续，甲方土地揭牌成功后。壹佰万元保证金实行双控，保证三证办好再返回给甲方。12.为了使30户放心，甲方存入指定银行1500万，乙方派两名代表协管。二、乙方责任…3.为便于工作联系，协商解决问题，30户应成立拆建房改造管理工作小组，委托负责人，该负责人应德高望重，大公无私，履行职责，主要负责协调处理与留守处、国资委等部门的关系，获取相关文件及资料…5.本协议书协商同意后，待甲方摘牌成功，甲乙双方除按本协议条款执行外，还需与30户签订正式合同，正式合同中30户业主夫妇都必须签字盖章或指印。6.甲方在各项准备工作就绪并提前15天通知乙方后，对30户的搬家，乙方应逐户搞好落实，不得影响甲方的施工。7.拆建房工作管理小组负责将30户房屋层次分配到户…。”2011年11月23日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《住房拆建补偿置换协议书》约定，“…一、甲方拆除乙方现有就建筑房屋以及住宅旁边搭建的杂房及其他建筑，投资新建高层电梯楼，建设周期从乙方搬走之日起计算为贰年半（三十个月），如周期延长，甲方按5万元人民币／月补偿给乙方损失，如遇特殊情况和不可抗力的因素，须延长工期，双方应协商解决。二、为维护甲、乙双方的合法权益，甲方须向乙方交纳房屋建设周期住宅置换权益保证金人民币伍拾万元（￥500000.00元），该保证金中甲方为乙方置换新房并办理房屋产权证、契证、土地使用证等相关手续后予以退还。此项保证金中乙方配合甲方完成该建设项目摘牌成功当日，由甲方存入乙方指定银行账户。三、房屋置换以原地（即拆建项目红线范围内）的建成建筑内（高层电梯楼）进行，产权房屋置换以乙方产权证载明住宅面积置换甲方偿还住宅面积115㎡办理各项权证税费由甲方负担，乙方概不负责。乙方有自主优先选择楼层、户型、面积等等的权利，如乙方选择置换面积超额外的房屋，超额面积按1680.00元／㎡计算，未达到115㎡偿还面积的，不足部分面积按市场价补偿给乙方。四、在项目建设周期间由甲方发放给乙方人民币捌佰元／月（￥800.00元／月）临时搬迁安置房屋租金，必须在房屋搬迁前预付壹年（十二个月）临时搬迁安置租金（以搬迁之日开始计算），此后每次预付三个月的临时安置租金，当乙方拿到新房钥匙后，甲方再提供三个月的装修时间的租金等等”。2013年6月25日，原、被告又签订一份《住房拆建补偿置换协议书》约定内容与原合同基本类似但更具体，其中有变更的部分为：1.对建设周期的约定明确为从2013年6月30日至2015年12月30日；2.被告向原告交纳的房屋建设周期住宅置换权益保证金变更为人民币肆拾万元（￥400000.00元），该保证金（不计利息）在被告为原告置换新房并办理房屋产权证、契证、土地使用证等相关手续及被告付清各项赔付款项给原告后予以退还；3.被告对原告无产权的房屋、临时建筑、室内装饰、装修、搬家及其他的补偿金、款项数目、支付时间等等事项约定：Ａ、（旧房搬家前）前期被告支付给原告的各类补偿款项金额无产权证面积补偿46200元（30.8平方×1500元／平方），简易场棚、煤房补偿10000元，临时安置房屋租金9600元（30个月×800元／月），旧房搬家费600元。以上各类赔偿合计66400元，被告在原告旧房搬家前一次性支付给原告；Ｂ、后期（新房交付前）物管费补偿34500元，室内装饰、装修补偿92000元，新房搬家费600元，18个月租金14400元，三个月新房装修租金3000元。以上合计144500元，被告置换新房前一次性支付给原告等。合同签订当日，原告将拆迁房屋的产权证及契证交给被告，被告向原告出具收条。同时被告将400000元保证金交给原告，前期赔偿款66400元也交付原告。2013年4月1日被告在郴州市国土资源局交易中心通过公开挂牌取得了郴州市××路××号××号地块（原郴柴集团家属区危房改建一期项目）建设用地使用权，用地面积约3503平方米，项目名称为“龙泉名府”。2014年7月2日，郴州市房产管理局、郴州市发展和改革委员会、郴州市财政局联合发文将30个公租房项目、14个城市棚改项目6420户纳入为2014年度保障性住房项目第二批计划，其中包括郴柴集团22、23栋棚户区。故原告购买的房改房也纳入了棚户区改造范围。2015年4、5月被告以拆迁量大、与拆迁户沟通工作繁重为由，向郴州市人民政府及郴州市质量安全监督管理站申请提前开工，并承诺三个月办理好施工许可证，2015年6月30日郴州市质量安全监督管理站同意桩基础施工提前受监。开工几个月就停工至2017年10月。因拆迁户多次反映，2017年12月17日郴州市城乡规划局向郴州市人民政府出具《关于“龙泉名府”项目有关问题的请示》（郴规〔2017〕83号文件），主要内容为：“2012年，我局对该项目用地下达规划条件，主要规划指标为容积率≤4.2,总用地面积约3700平方米，包含两个地块，地块一约3500平方米，地块二约200平方米（项目内部道路）。2013年4月，三鼎公司取得该项目土地使用权，但土地出让合同不包括地块二用地，致使该项目用地为飞地，无通道与城市道路连接。2013年12月，市土地储备中心向我局申请新增约1.9亩用地与三鼎公司已摘牌地块进行整合规划并下达该地块规划条件，为确保地块完整性及可实施性，并加快推进东风路西段的建设，我局要求应对临东风路约3.9亩土地整体下达规划条件。2014年，三鼎公司在未取得相关许可的情况下擅自对地下室进行了开挖，致使现状形成了高度约8米的基坑，并停工至今。经与三鼎公司衔接，停工主要原因为：一是安置面积大而用地面积小，建筑容量低，若无法增加用地面积以提高建筑容量，将导致持续亏损；二是该项目用地无通道与城市道路连接，无法满足消防、通行要求。建议将该项目列入房地产历史遗留问题项目处理，多部门联动共同处理。”2018年8月14日，郴州市人民政府办公室向市城乡规划局作出郴政办函〔2018〕126号《郴州市人民政府办公室关于龙泉名府项目新增用地规划指标的批复》，主要内容为“同意龙泉名府项目新增用地规划指标，即新增地块总用地面积约641平方米（其中通道用地约210平方米，南面用地约431平方米）…”2019年2月27日，郴州市城乡规划局以《郴规审〔2019〕12号批复》，同意被告龙泉名府项目建设工程设计方案，用地面积约4141平方米（以土地权属登记为准），总建筑面积21876平方米，容积率4.2等。2019年7月24日郴州市城市管理和综合执法局作出《郴城执行罚北规字〔2018〕0035号行政处罚决定书》，认为被告未取得郴州市城乡规划主管部门核发的《建设工程规划许可证》于2017年11月开始建设龙泉名府至2019年3月21日已建成24层，行为违法，由于该项目为棚改工程，提前动工事出有因，责令被告改正违法行为，处以罚款。2019年6月28日被告办理了龙泉名府的《商品房预售许可证》，证号为：郴房售许字（2019）第0121号。2020年底，被告将预留的安置房交管理小组。其中龙泉名府1栋901房（建筑面积为111.94平方米）已被其他拆迁户选购。原、被告均未提交涉案房屋所在的龙泉名府小区办理了初始登记的证据。判决的理由与结果本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。原被告因棚户区改造于2011年11月23日及2013年6月25日签订的《住房拆建补偿置换协议书》是双方真实意思表示，合法有效。但合同中关于延长建设周期被告按每月5万元补偿原告损失的约定过高。本案审理过程中，本院找“郴柴30户拆建房工作管理小组”的组长刘文高、副组长为曹啟林了解情况时，他们表示被告与30户拆迁户签订合同后，只开工半年就停工了，拆迁合同中关于损失的约定是针对30户拆迁户共同的赔偿金额，不是每户每月赔偿5万元，且2017年管理小组已将该条款取消；另因原告未按时交房产证、契证，导致被告与原告另行签订合同，并且原告收取400000元保证金，管理小组认为原告已经脱离管理小组，故被告通知选房时管理小组就没有通知原告选房，除原告及另一户外，其余28户拆迁户于2020年12月26日通过抽签的形式选好房了。另给原告预留了的3套80多平方米的安置房，原告可自行与被告协商选房事宜。原告主张判令被告履行合同将龙泉名府1栋901房屋交付给原告，并办理该房屋的不动产权登记给原告的诉请，被告不予认可，认为该房已交管理小组经抽签由他人选购，无法交付原告，且涉案楼盘尚未办理首次登记，故无法将回迁房屋登记到原告名下。本院认为，被告抗辩理由成立，故对原告该诉请不予支持。原告主张被告向原告支付逾期交付房屋的补偿金260万元，被告不予认可，认为按照双方签订的补偿协议，原告所有的损失被告已经进行了补偿了，该约定也超出合同法保护范围内，应认定为无效条款。本院认为，根据原被告签订的《住房拆建补偿置换协议书》约定，如交房周期延长，被告按5万元人民币/月补偿给原告损失，因原告在签订补偿协议后，被告已就拆迁事项对原告进行了补偿，并在拆迁后仍需每月支付原告临时搬迁安置房屋租金，原告并未提交证据证实被告延期交房的损失超过临时搬迁安置房屋租金，结合管理小组关于损失条款制定本意的陈述，本院酌情认定被告逾期交房的损失应按每月1667元（50000元÷30户）计算。原告主张被告逾期交房，被告认为按照合同约定“如遇特殊情况和不可抗力的因素，须延长工期，双方应协商解决”，被告逾期交房原因存在不可抗力的因素，本院认为，根据原被告签订的《住房拆建补偿置换协议书》约定的交房时间为2015年12月30日，至2021年6月30日被告逾期交房期间为66个月，其中从2017年12月17日郴州市城乡规划局向郴州市人民政府出具《关于“龙泉名府”项目有关问题的请示》（郴规〔2017〕83号文件）显示三鼎公司取得该项目土地使用权时，土地出让合同不包括与城市道路连接的通道地块用地，致使该项目用地为飞地，无法建设，到2019年2月27日才经批准增加规划，期后才能正常建设，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。从2017年12月申请增加规划用地至新规划批准之日即2019年3月，共计15个月期间系因规划原因停工，属被告不能克服的客观情形，应从逾期时间中扣除，故被告逾期交房的期间应为51个月（66个月-15个月）。据此，截止2021年6月30日，被告应赔偿原告的逾期交房损失为85017元（1667元/月×51个月（以后损失，以每月1667元的标准，计算至被告实际交付房屋之日时止）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、被告郴州市三鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨盛孝损失85017元（暂计至2021年6月30日止，以后损失按每月1667元计算到房屋交付之日止）；二、驳回原告杨盛孝的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费32200元，由被告郴州市三鼎房地产开发有限公司负担1975元，原告杨盛孝负担30225元。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  卢晓淼人民陪审员  邝国清人民陪审员  黄 慧二〇二一年七月二十六日书 记 员  杨 柳附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第一百零七条因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。