贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔2601民初5465号原告：贵州省荣华物业服务有限公司，统一社会信用代码915226200570582622，住所地为贵州省黔东南州凯里经济开发区金源西大道2号经纬汽车城5栋1层商7号。法定代表人：雷强，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵良琴，女。委托诉讼代理人：杨秀芳，男。被告：黔东南州速美特汽车维修有限公司，统一社会信用代码91522600337356686F，住所地为贵州省凯里市金山大道小山高路1号。法定代表人：黄家能，系该公司总经理。原告贵州省荣华物业服务有限公司（以下简称“荣华公司”）与被告黔东南州速美特汽车维修有限公司（以下简称“速美特公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。本案当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荣华公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2019年4月1日至2020年1月31日物业管理服务费共计￥17600.00元。计算方式如下：2200㎡（建筑面积）×￥0.80元/㎡/月（物业费单价）×10个月（欠费时间）；2、判令被告向原告支付违约金￥5280.00元（计算方式为：欠费金额￥17600.00元×30%）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告通过依法选聘，于2014年4月22日与凯里逸景高山小区的建设单位凯里市新境界房地产开发有限公司签订了《黔东南州凯里市逸景高山前期物业服务合同》。至2020年2月2日，经与小区业主委员会协商一致，原告依法终止了逸景高山小区物业管理服务工作。在原告的管理服务期限内，2014年11月28日，被告与逸景高山小区的建设单位凯里市新境界房地产开发有限公司签订了《场地租赁合同》，租赁了由凯里市新境界房地产开发有限公司开发位于逸景高山小区2220㎡的场地用于汽车维修，合同还约定：场地租赁期自2015年1月1日起，至2025年12月31日止；物业服务费自被告进场之日起计算，计算标准按《前期物业服务合同》执行。被告进场后，原告按照合同约定为被告提供了物业管理服务，2015年5月8日，被告向原告交纳了2015年5月1日至2015年7月30的物业服务费（其中原告还减免了被告2015年1月1日至2015年4月30日期间的物业服务费），之后被告就再未按约按时向原告交纳物业管理服务费。经原告多次催缴无效后，于2019年5月向凯里市人民法院提起了诉讼，诉请被告向原告支付2015年8月1日至2019年3月31日物业管理服务费。2019年7月30日，凯里市人民法院依法做出判决，支持了原告的全部诉讼请求，后来被告拒不履行生效的法律文书，拒不支付其应当向原告支付的物业管理服务费，且言语嚣张、态度极其恶劣，不得已原告只得向人民法院申请强制执行，后经过法院的执行，被告才将欠付原告的2015年8月1日至2019年3月31日物业管理服务费向原告支付完毕。然而自2019年4月1日起至2020年2月2日原告退场，被告还是没有按约按时向原告交纳物业管理服务费，期间累计欠费金额为￥17600.00元。经原告多次催交，但被告一直拖欠不予交纳。根据《逸景高山前期物业服务合同》第二十九条约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应从逾期之日起按应缴费用每日千分之三的标准向乙方支付违约金”。但原告考虑到按此计算违约金，违约金数额会很大，为了减轻被告的负担，原告仅主张被告应付金额的30%，即￥5280.00元。速美特公司辩称，1、物业服务合同必须是以物业公司为业主提供了物业服务为前提，业主才支付报酬。本案中，虽然被告租赁了逸景高山小区的负一层门店用于经营汽车修理，但被告的经营场所并不在小区内，而在小区外且靠近公路，被告的经营场所是与小区完全隔离开，并非属于物业管理的区域或公共区域。2、被告自经营以来，从未享受过小区物业公司的任何服务，包括绿化、设备、安全保障、垃圾清理等，被告的场地维护、场地垃圾清理等都是被告的工作人员自己清理、运输至垃圾场处理。被告从未见过物业公司的工作人员巡逻、清理垃圾等服务行为。即被告自经营以来，并不知情物业公司是否提供过物业服务、提供的服务质量如何等。3、业主是在区分所有建筑物内或者在一个建筑区划内拥有一个或者一个以上专有建筑物空间或者房屋的所有权人。而被告只是承租人，并非物业公司管理区域的业主，被告也从未参与过该小区业主委员会的会议，包括选任、投票、提供建议等，而小区业主委员会也从未告知被告行使相关权利，因此，被告认为，被告只是租赁该小区的负一层门店经营，且该门店靠近市政公路，不在小区内，加之被告也从未参与过小区业主的相关活动，没有行使过相关权利，包括对物业公司服务的监督、对物业费开支情况的知情权等。因此，被告并不属于法律规定的交纳物业费的主体，原告起诉被告交纳物业费没有事实和法律依据。4、被告于2019年3月28日重新与凯里市新境界房地产开发有限公司（逸景高山小区开发商）签订了场地租赁合同，原租赁合同自动失效，故物业公司请求被告根据已失效的租赁合同(被告于2014年11月28日与凯里市新境界房地产开发有限公司签订的场地租赁合同）交纳物业费没有事实和法律依据。被告签订新的场地租赁合同后，未收到任何物业公司催缴物业费用的通知，故原告主张按照《前期物业服务合同》承担违约金没有事实和法律依据。且在原告撤出逸景高山小区后，被告也仍然未收到任何物业公司催缴物业费的通知，直至原告起诉后，被告才知原告已于2020年2月2日搬走。现在逸景高山小区有新的物业公司为业主提供服务，而被告经营的区域并非公共区域，故新的物业公司从未向被告主张物业费。因此，原告向被告主张物业费没有事实和法律依据。综上，被告并非原告管理区域的业主，也从未享受过原告提供的物业服务，被告也从未以业主身份对物业公司行使相关权利，现原告起诉要求被告承担义务，明显违背了法律规定，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年4月22日原告与凯里逸景高山小区的建设单位凯里市新境界房地产开发有限公司签订了《黔东南州凯里市逸景高山前期物业服务合同》，合同约定：由荣华公司对逸景高山提供前期物业服务管理并收取物业费，商业物业按建筑面积每平方米收费0.8元，逾期缴纳的，从逾期之日起按每天应缴纳费用的千分之三标准支付违约金。同年11月28日被告与凯里市新境界房地产开发有限公司签订了《场地租赁合同》。另查明，被告速美特公司于2014年11月28日租用凯里市新境界房地产开发有限公司位于黔东南州凯里市逸景高山2200平方米场地经营汽车维修经营使用，租赁期为2015年1月1日至2025年12月31日止。被告在租赁期间，已交纳2015年5月1日2019年3月31日物业费。2019年4月1日至2020年1月31日期间的物业费尚未缴纳。再查明，2020年2月2日原告退出凯里逸景高山小区，并于当日停止提供物业服务。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。凯里市新境界房地产开发有限公司与荣华公司签订了《黔东南州凯里市逸景高山前期物业服务合同》，荣华公司依照合同的约定向逸景高山提供了物业管理服务，速美特公司作为逸景高山的业主之一，在享受了荣华公司提供的物业管理服务后，应当履行支付物业管理费的义务。其中商业物业按建筑面积每平方米收费0.8元，未明显高于当地物业收费标准，不违反合同的约定和法律的规定，本院依法予以确认。速美特公司系租用逸景高山场地作为汽车修理经营使用，物业面积2200平方米，其自2019年4月1日起至2020年1月31日期间未向荣华公司缴纳物业管理费，根据合同的约定，速美特公司应当向荣华公司支付该期间的物业管理费为17600.00元（2200平方米×0.8元/平方米×10个月=17600.00元）。庭审中，原告自愿放弃违约金的诉请，符合当事人自愿原则，本院予以确认。对被告主张的辩称意见，于法无据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告黔东南州速美特汽车维修有限公司自本判决生效之日起十五日内支付原告贵州省荣华物业服务有限公司2019年4月1日起至2020年1月31日期间的物业管理费人民币17600.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取人民币186元，由原告贵州省荣华物业服务有限公司承担43.00元，由黔东南州速美特汽车维修有限公司承担143.00元。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  徐鹏飞二〇二一年七月二十八日法官助理潘旭书记员张梦杨