甘肃省天水市中级人民法院民事判决书（2021）甘05民终460号上诉人（原审原告）：刘某1，男，汉族，农民，住甘肃省清水县，现住甘肃省清水县。委托诉讼代理人：刘某2，甘肃康台律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王某1，男，汉族，农民，住甘肃省清水县，现住甘肃省清水县。被上诉人（原审被告）：郑某（系王某1妻子），女，汉族，农民，住甘肃省清水县永清镇杨家林44号,现住甘肃省清水县。委托诉讼代理人：王某2（系王某1弟弟），住甘肃省清水县。原审第三人：清水县金河果品蔬菜综合开发部，住所地甘肃省清水县金水河西侧。法定代表人：李某，该开发部经理。上诉人刘某1因与被上诉人郑某、王某1，原审第三人清水县金河果品蔬菜综合开发部（以下简称金河果品开发部）房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省清水县人民法院（2021）甘0521民初231号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年5月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘某1及其委托诉讼代理人刘某2、被上诉人王某1、被上诉人郑某的委托诉讼代理人王某2、原审第三人金河果品开发部的法定代表人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘某1上诉请求：1.撤销甘肃省清水县人民法院（2021）甘0521民初231号民事判决，依法改判支持刘某1一审全部诉讼请求。2.一、二审案件受理费由王某1、郑某负担。事实和理由：1.刘某1与王某1、郑某之间的商铺转让合同签订后，刘某1依照约定支付了全部购房款70万元（包括办理产权证的5万元），但至今案涉房屋仍未办理至王某1、郑某名下，刘某1的购房目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民法典》第五百九十七条的规定，应当予以解除。并且，房屋的产权登记是确定房屋产权归属的依据，不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。王某1、郑某刻意隐瞒房屋真正的所有权人，在与刘某1签订的商铺转让合同中明确约定双方办理房产证的有关事宜，应视为王某1对刘某1承诺了涉案房屋可以办理房产证至刘某1名下。一审法院以出卖人不负有瑕疵担保义务为由驳回刘某1诉讼请求违反法律规定。2.一审法院认定刘某1已付购房款为65万元，系认定事实错误。刘某1共支付给王某170万元整，双方支付购房款的惯例是所有现金支付的部分均附有收款收据，转账部分均不出具收据，由于双方都对已付款项无清晰记载，导致记忆模糊，因此在2018年2月14日签订合同时出差错。一审法院认定刘某1已付购房款为65万元，违背了证据规则和当事双方的交易习惯，属认定事实错误。3.王某1、郑某刻意隐瞒涉案商铺权属不明，不能办理房屋产权手续的问题，违法欺诈出售涉案房屋，刘某1主张的经济损失应当由王某1、郑某全部承担。王某1、郑某作为房屋出售人，不能履行合同主要义务，且刻意隐瞒房屋产权的相关情况，导致合同目的不能实现，王某1、郑某应承担全部过错。4.法院应主动审查王某1与金河果品开发部签订的国有土地使用权转让合同及王某1、郑某与刘某1签订的协议、商铺转让合同、补充说明的效力问题，均应属无效合同。首先，根据《最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签定土地使用权转让合同的效力问题的答复》（法函[2004]24号）、《城市房地产管理法》第六十六条的相关规定,王某1与金河果品开发部签订的国有土地使用权转让合同无效，在无效合同的基础上，王某1、郑某和刘某1签订的三份协议自始无效。国有土地使用权转让合同签订于2009年9月，直到2020年11月23日，金河果品开发部才缴纳了案涉商铺的国有土地使用权出让金，在有明确司法解释规定其无效的情形下，一审判决回避国有土地使用权转让合同的效力，直接认定刘某1与王某1、郑某签订的协议、商铺转让合同以及补充说明违反的并非效力性强制性规定，从而认定涉案商铺转让合同有效错误。对合同效力的审查，属于人民法院裁判权范围，虽然刘某1未提起确认合同无效的诉讼请求，但人民法院仍应依职权进行审查。对合同无效的法律后果进行处理，不需要当事人另行提起诉讼。其次，天水市中级人民法院（2020）甘05民终786号民事裁定书认定王某1与刘某1之间的商铺转让合同应属效力待定的合同，金河果品开发部能否将争议商铺的不动产权过户至王某1名下决定了商铺转让合同的效力。本案重审过程中，金河果品开发部负责人李某明确表示该转让行为无效且不认可刘某1，明确表示办理房产登记时须交纳30万元左右的土地出让金才有可能办理房产证，在王某1未明确表示交纳该土地出让金时，本案王某1、郑某自始不能取得涉案房屋的产权证，且房屋买卖合同涉及土地使用权的转让，在未依法取得土地使用权证书之前，与他人签订国有土地使用权转让合同，违反了法律的强制性规定，应属于无效合同。一审法院以“现金河果品开发部已就涉案商铺办理了不动产权登记，刘某1可与金河果品开发部协商办理不动产变更登记手续”为由，驳回刘某1诉讼请求，违背了合同的相对性原则。王某1辩称，首先，合同缔约于2017年3月13日，现已过四年，民事权利的诉讼时效为三年，本案已过诉讼时效，刘某1已丧失胜诉权；其次，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定，是管理性强制性规定，不是效力性强制性规定，不能导致合同无效；再次，刘某1与王某1签订的房屋买卖合同是其真实意思表示，双方均应当按照合同约定继续履行合同义务；王某1已给金河果品开发部交清了全部购房款，不应再承担缴纳土地出让金的义务。此外，双方约定的购房款为65万元，2017年3月15日与3月16日的5万元为同一笔款，刘某1主张购房款为70万元与事实不符。故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，刘某1的上诉请求不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判。郑某的答辩意见与王某1的答辩意见一致。金河果品开发部述称，王某1与刘某1二人之间的房屋买卖合同，金河果品开发部的法定代表人李某并不知情，金河果品开发部只认可与王某1之间签订的房屋转让合同，王某1与刘某1之间签订的房屋转让合同与金河果品开发部无关。刘某1向一审法院起诉请求：1.判令解除王某1、郑某之间签订的房屋买卖合同；2.判令王某1、郑某夫妇立即返还刘某1购房款70万元；3.判令王某1、郑某承担刘某1上述款项的利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率计算，自上述款项支付之日起至实际返款之日止）；4.判令王某1、郑某承担刘某1商铺装修损失2万元；5.本案诉讼费、保全费由王某1、郑某承担。一审法院认定事实：2017年3月13日，王某1与刘某1签订协议，约定王某1以70万元的价格将位于金河果品开发部的8号商铺出售给刘某1，款项分三次付清，当日交5万元的定金，王某1保证向刘某1出示购房协议和土地使用证的复印件，待付清第二笔款项即付到60万元时，交付正式的文本和商铺经营权。2018年2月14日，王某1和刘某1签订金河果品市场（二马路西段）8号商铺转让合同（以下简称“商铺转让合同”），对商铺转让事项进行了再次约定，写明商铺的权利年限为2006年1月至2045年10月18日，将转让金额变更为65万元，并对已付款的数额及未付款的期限进行了确定，确认2017年3月13日和2017年3月15日刘某1两次共付款10万元，2018年2月14日付款40万元，约定剩余的15万元于2018年3月付5万元，2018年农历12月30日付10万元，同时约定王某1在刘某1第二次付款后交付手续复印件，付清全款后交付所有手续原件，未来在能办理商铺房屋使用证及其他证件的情况下，王某1必须协助。2019年1月26日，王某1和刘某1又签订了关于金河综合市场王某1铺面转让给刘某1所有补充说明（以下简称“补充说明”），主要内容为：本铺面由王某1、郑某夫妇以70万元价格转卖给刘某1，因办理房产手续有实际困难，从总价中减让5万元作为对办理此部分手续不足的补偿，最终以65万元成交，办理国有手续之事，再与王某1无关，王某1交给刘某1本铺面原始购买发票和协议手续，当面交清，双方确认。另查明，刘某1为购买金河果品开发部的8号商铺,给王某1于2017年3月13日支付定金5万元，2017年3月16日支付5万元（收条上将时间写为2017年3月15日），2018年2月14日支付40万元，2018年4月1日支付5万元，2019年1月25日支付10万元，共计支付65万元。再查明，案涉商铺为金河果品开发部所建，金河果品开发部与王某1于2009年9月签订国有土地使用权转让合同，将案涉商铺及土地使用权转让给了王某1。2020年11月23日，金河果品开发部向清水县有关部门缴清了案涉商铺的国有土地使用权出让金及税款后为案涉商铺办理了不动产权登记手续，权利人为金河果品开发部。一审法院认为，本案争议的焦点问题是：一、案涉协议、商铺转让合同和补充说明的效力问题；二、刘某1是否能以合同目的无法实现为由解除协议、商铺转让合同和补充说明。关于第一个争议焦点问题，协议、商铺转让合同和补充说明，均系王某1和刘某1的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，应当得到全面履行。刘某1诉称王某1在与其签订商铺转让协议时，未取得商铺所在地的土地使用权证书，故案涉三份协议均违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，应为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”由此，影响合同效力的须是效力性强制性规定，对管理性强制性规定的违反不导致合同无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条和第三十九条关于转让房屋时须已支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书的规定并非效力性强制性规定，不能作为否定案涉三份协议效力的依据。且案涉商铺已办理了不动产权登记，故对刘某1的诉请不予支持。关于第二个争议焦点问题，关于刘某1能否以合同目的无法实现为由解除协议、商铺转让合同和补充说明的问题。首先，王某1和刘某1在签订协议后，又对商铺无法办理产权证书的事宜进行了补充协商，最后在总价款中减让5万元作为对不能办理产权证书的补偿，同时约定办理“国有手续”之事再与王某1无关。据此可知，双方以补充协议的方式对前期订立的合同进行了变更，王某1不再负有交付商铺产权证书的义务，其不能交付商铺产权证书的情形也就不构成违约，所以刘某1不能以王某1无法交付商铺产权证书为由主张解除合同。其次，根据双方先后签订的三份合同的内容可知，签订协议时刘某1已明知商铺未办理产权证书的事实，此种情况下其仍然同意购买的行为，应当认定为对标的物权利瑕疵的认可。依据《中华人民共和国合同法》第一百五十条的规定：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国合同法》第一百五十一条规定：“买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第一百五十条规定的义务。”所以，在刘某1认可该权利瑕疵的情况下，就不能再以该权利瑕疵为由主张合同目的不能实现进而要求解除合同。而且，现金河果品开发部已就案涉商铺办理了不动产权登记手续，刘某1可与金河果品开发部协商办理不动产权变更登记手续。综上，刘某1的诉讼请求没有事实依据和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百五十条、第一百五十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定，判决：驳回刘某1的诉讼请求。案件受理费10500元，保全申请费3770元、保险费1860元，均由刘某1负担。二审中，当事人没有提交新证据。各方当事人对一审法院查明的事实除另查明部分中“2017年3月16日支付5万元（收条上将时间写为2017年3月15日）”以及“共计支付65万元”之外的其他事实均无异议，二审对一审法院查明事实中各方当事人无异议部分予以确认。另查明，2005年10月16日，金河果品蔬菜综合开发市场（现为金河果品开发部）与清水县国土资源局签订了国有土地使用权出让合同，2005年10月24日，金河果品蔬菜综合开发市场取得国有土地使用权证，该证“记事”栏载明：“1.……;2.依据2005年11月20日清水县工商行政管理局颁发的经过更名登记后的《企业营业执照》，清水县金河果品蔬菜综合开发市场更名为清水县金河果品蔬菜综合开发部（2005年11月26日）;3.该宗地经开发后办理了分割登记，此证收回后注销（水小妹，2005年12月6日）。”之后，因金河果品开发部未缴纳土地出让金，清水县国土资源局于2007年10月26日作出[2007]59号《关于解除〈国有土地使用权出让合同〉的决定》，解除该局与义坊村委会（金河果品综合开发市场）签订的国有土地使用权出让合同，对该合同涉及的土地将另行出让。2020年5月18日，清水县人民政府作出清政土字[2020]11号《关于出让给清水县金河果品蔬菜综合开发部国有建设用地使用权的批复》，同意将涉案国有建设用地使用权出让给金河果品开发部。2020年6月29日，清水县自然资源局出具了《关于金河果品蔬菜综合市场用地性质的情况说明》，内容为：金河果品蔬菜综合市场用地属于国有建设用地。2005年出让给清水县金河果品蔬菜综合开发市场，并办理了登记手续。目前因土地出让金未缴清，不具备办理过户手续条件。2020年11月23日，金河果品开发部向清水县有关部门缴清了土地使用权出让金及税款后取得了不动产权所有证书，权利人为金河果品开发部。还查明，王某1于2018年2月14日将涉案商铺交付给刘某1，因王某1将涉案商铺出租给他人的租赁期未满，故与刘某1协商，用2018年2月14日至2019年4月1日期间的租金为刘某1折抵购房款。2019年4月1日涉案商铺租赁期满后，已实际交付给刘某1。本院认为，本案争议焦点为：1.王某1与金河果品开发部签订的国有土地使用权转让合同、刘某1与王某1签订的协议、商铺转让合同以及补充说明是否有效，如有效，是否应予解除；2.刘某1给王某1支付的购房款是65万元还是70万元；刘某1诉请的利息损失与装修损失能否予以支持。关于第一个争议焦点问题。本案各方当事人之间存在两个法律关系，即王某1与金河果品开发部之间的商铺转让法律关系以及王某1、郑某与刘某1之间的商铺转让法律关系。刘某1主张金河果品开发部与王某1在转让商铺时，因金河果品开发部对涉案商铺所占土地不享有国有土地使用权，金河果品开发部与王某1之间的商铺转让合同无效，从而进一步主张其与王某1、郑某之间的商铺转让合同无效。首先，关于王某1与金河果品开发部之间的商铺转让法律关系的效力问题。根据一、二审查明的事实，金河果品开发部于2005年10月24日已取得国有土地使用权证，2005年12月6日，该宗地因开发后需办理分割登记，有关部门将此证收回后注销。之后，虽然清水县国土资源局以金河果品开发部未缴纳土地金为由，于2007年10月26日发文解除了与金河果品开发部之间的国有土地使用权出让合同，但又于2020年5月18日再次发文将该宗国有建设用地使用权出让给金河果品开发部。因此，在一审刘某1起诉前，诉争土地已具备了进入市场进行依法转让的条件。并且在诉讼期间，金河果品开发部已缴清了诉争国有土地使用权出让金和税款，并办理了不动产权登记证。因此，王某1与金河果品开发部之间国有土地使用权转让行为因金河果品开发部已取得了不动产权证书，转让行为溯及于行为成立时有效，应当认定王某1与金河果品开发部之间签订的国有土地使用权转让合同有效，刘某1以金河果品开发部与王某1签订国有土地使用权转让合同时未取得国有土地使用权证为由主张合同无效的理由不能成立。其次，关于刘某1与王某1签订的协议、商铺转让合同以及补充说明是否有效的问题。因本案刘某1起诉时间在民法典施行前，属于民法典施行前因履行合同发生的争议，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故土地使用权转让作为物权变更的一种形态，其转让行为适用物权法规定的物权变动原则，而王某1是否取得案涉土地使用权证书，属于物权转移问题，并非合同的生效要件。并且，上述协议均系各方真实意思表示，亦无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。故王某1、郑某与刘某1签订的协议、商铺转让合同以及补充说明，均自各方签字时成立并生效，未办理物权登记手续，不影响合同效力。刘某1以王某1、金河果品开发部在签订协议时均未取得土地使用权证书为由主张认定涉案协议无效于法无据，并且不利于解决当事人之间的争议和维护交易安全。再次，关于刘某1与王某1、郑某签订的案涉协议能否予以解除的问题。因王某1已于2018年2月14日将涉案商铺拟制交付于刘某1，并且2018年2月14日至2019年4月1日期间的租金为刘某1折抵了购房款，刘某1于2019年4月1日实际取得了争议商铺，故刘某1与王某1、郑某之间的商铺买卖合同已实际履行，各方均按协议约定履行了主要权利义务。此外，从王某1与刘某1于2018年2月14日签订的商铺转让合同第五条约定：“经双方协商，未来在能办理该商铺房屋使用证及其他证件的情况下，甲方必须积极主动协助乙方办理该房屋的一切手续。”以及王某1、郑某与刘某1签订的补充说明第三条，即“因办理本铺面国有房产手续暂有实际困难，故从出卖总价中减让伍万元，做为对办理此部分手续不足的补偿，最终以实际价陆拾伍万元成交。”以上约定均可证明刘某1在签订协议时，刘某1对受让诉争商铺暂无法办理不动产权证的情况是知情并认可的，且不存在受到欺诈、胁迫的情形，刘某1上诉关于合同目的不能实现且受到欺骗签订协议的主张，与刘某1与王某1、郑某之间签订的商铺转让合同、补充说明内容不符，且无证据予以证明，故不能成立。对于刘某1上诉认为依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款以及《中华人民共和国民法典》第五百九十七条规定，主张新旧法律、司法解释均认为如果因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人有权解除合同并请求出卖人承担违约责任。本院认为，虽然王某1、郑某与刘某1签订案涉协议时，直至二审审理过程中，王某1因未缴纳土地出让金，至今未取得案涉商铺的不动产权证书，但金河果品开发部已于2020年11月23日取得了不动产权证书，且法定代表人李某一、二审中均认可其与王某1签订的国有土地使用权转让合同的效力，一审庭审李某还陈述“原被告双方之间的房屋买卖合同我不管，现在他们谁给我交钱，我就给谁能办证。”因此，金河果品开发部作为案涉商铺的不动产权所有权人，明确表示认可与王某1之间的房屋转让合同效力，并愿意办理所有权转移登记手续。故王某1与刘某1之间的商铺转让合同并不存在诉争商铺所有权不能转移等合同目的无法实现的情形，至于土地出让金应当由谁缴纳以及应缴数额为多少的问题，不属于本案审理范围。故刘某1在诉争商铺具备办理不动产权证的条件下主张解除与王某1、郑某之间的商铺转让合同于法无据，且有悖诚实信用原则，不利于维护交易稳定，该主张不能成立。关于第二个争议焦点问题。首先，对当事人二审争议的事实，即刘某1共给王某1支付的购房款数额是65万元还是70万元的问题，刘某1上诉主张其与王某1之间支付购房款的惯例是所有现金支付的部分均附有收款收据，转账部分均不出具收据，双方之所以在2018年2月14日签订合同时未提出该问题，是由于双方都对已付款项无清晰记载，导致记忆模糊；王某1则主张2017年3月15日之所以给刘某1出具收条是因为双方之前协商由刘某1给王某1支付现金，但由于刘某1未向银行预约取款，当天无法取出5万元现金，王某1仅写了收条，但未实际收到5万元，在第二天（即2017年3月16日）刘某1通过银行给王某1转账5万元。双方对此各执一词，本院结合王某1、刘某1的陈述以及签订的协议、商铺转让合同、补充说明综合分析如下：王某1与刘某1签订的协议、商铺转让合同以及补充说明均为本人所签订，不存在胁迫、欺诈等情形，应当认定为真实意思表示。从三份证据的内容来看，可以证明王某1与刘某1在2017年3月13日签订协议中约定刘某1购买王某18号商铺的购房款为70万元，2018年2月14日二人协商将房屋转让金额变更为65万元，并在2019年1月26日，通过补充说明对变更后的购房款进行了确认，之所以变更购房款是“因办理本铺面国有房产手续暂有实际困难，故从出卖总价中减让伍万元，做为对办理此部分手续不足的补偿，最终以实际价陆拾伍万元成交。”虽然根据刘某1交款的情况来看，现有证据显示双方之间交款惯例是转账支付购房款不出具收条，现金支付购房款时由王某1给刘某1出具收条。但2017年3月15日王某1给刘某1出具的5万元收条与2017年3月16日刘某1给王某1转账的5万元不仅在时间上仅间隔一天，且数额相符。如刘某1所主张其于2018年2月14日双方签订商铺转让合同变更购房款为65万元之前，已支付了15万元购房款的事实属实，则刘某1在2018年2月14日之后仅需再给王某1支付50万元购房款即可，但本案事实是刘某1在2018年2月14日之后又给王某1支付了55万元购房款，共计支付了70万元购房款，这与双方协商变更购房款为65万元的事实不符。因此，刘某1虽然反驳王某1的主张，但其未提供证据予以证明，应当认定王某1与刘某1之间通过协商，已于2018年2月14日将70万元购房款变更为65万元，2017年3月15日王某1给刘某1出具的5万元收条与2017年3月16日刘某1给王某1转账的5万元为一笔购房款具有高度盖然性，刘某1共给王某1支付购房款65万元。其次，因刘某1上诉主张解除案涉协议的请求不能成立，故刘某1诉请的利息损失与装修损失亦不予支持。此外，对于王某1、郑某辩称本案已过诉讼时效的问题，因王某1、郑某与刘某1之间签订的协议、商铺转让合同、补充说明中均未明确约定办理不动产权证的时间，因此，刘某1于2020年6月15日起诉未超过法定诉讼时效。综上所述，刘某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10500元，保全申请费2270元，由刘某1负担。本判决为终审判决。审判长 丁建文审判员 石 岚审判员 张碧霞二〇二一年七月七日法官助理 柳 樱书记员 张海闻