文书内容广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8667号上诉人（原审被告）：付建红，男，1976年8月23日出生，汉族，住江西省樟树市。委托诉讼代理人：寇淑霞，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙雪广，广东金桥百信律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：李文霞，女，1995年1月22日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：李海霞，广东永航律师事务所律师。原审被告：黄绮婷，女，1954年11月27日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原审第三人：黎素琼，女，1971年5月29日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。上诉人付建红因与被上诉人李文霞、原审被告黄绮婷、原审第三人黎素琼房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初8674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，适用独任制普通程序审理，本案现已审理终结。上诉人付建红上诉请求：1.撤销一审第一判项，改判支持付建红向李文霞支付租金差额1335.85元；2.付建红向李文霞交纳的滞纳金的计算基数应以当月应支付的租金减去管理费及税金，且租金违约金在与税费的滞纳金相互抵消后的差额才为付建红向李文霞支付的实际数额；3.本案一、二审诉讼费用由付建红与李文霞按比例承担。事实和理由：（一）付建红向李文霞支付了四个月的租金共计16560元，并非一审中李文霞所称的三个月费用12420元，因此付建红向李文霞支付的租金差额中应减除4140元，一审判决第一项是错误的，从付建红与李文霞2019年4月的聊天记录可以看出，李文霞已确认付建红向其支付了四个月的租金，付建红的银行流水也显示，于2017年5月6日通过光大银行向李文霞转款4140元，因此一审法院判决付建红向李文霞支付73580元的租金差额是错误的，应予以纠正。（二）付建红与李文霞之前约定，付建红在收取新租客的租金后，在扣除8％的管理费后，将剩余部分支付给李文霞，而付建红向李文霞实际支付的租金差额，也确实是扣除了8％管理费后的数额，因此付建红向李文霞返还的租金差额中，应为每个月扣除8％管理费后的数额，一审判决错误，应依法改判。付建红与李文霞签定的合同是按年收取租金，在转租给黄绮婷后改为按月收取租金，且需要付建红来对接黄绮婷，无形中既增加了付建红的工作量也增长了付建红收取租金的时限，因此付建红与李文霞双方约定，付建红在每月收取的租金中扣除8％的管理费后，将剩余部分支付给李文霞，且从付建红向李文霞支付的四期租金来看，确实是扣除了8％的管理费后的数额【4500元×(1-8％)=4140元】，因此付建红向李文霞支付的租金差额中应扣除付建红应收取的8％管理费共16560元，一审判决是错误的，因此应撤销一审判决第一项，并依法改判。（三）李文霞2017年2、3、4、6、7月的请求已超过诉讼时效，付建红不应支付这5个月的租金，一审判决错误，应当纠正。2017年5月付建红最后一次向李文霞支付租金，而2017年2、3、4、6、7月付建红都未向李文霞支付租金，李文霞2020年8月12日才起诉，那么2017年2、3、4、6、7月的租费共计22500元已过诉讼时效，应在付建红向李文霞支付的租金差额中扣除，一审判决错误，应予以改判。（四）付建红与李文霞口头约定，租赁费用由李文霞缴纳税费，但李文霞并未实际缴纳，税局会补征税费及滞纳金，李文霞应支付该税费及滞纳金。付建红与李文霞在签定合同时，按广州市租赁房屋的惯例约定由李文霞承担租金的税费，且在转租给黄绮婷后，双方也就税费问题进一步进行了确认，由李文霞承担税费，但在实际履行中李文霞并未缴纳租金税费共计29044.15元(其中包括付建红已缴纳的2362.49元税金及滞纳金)，因此李文霞需补交税费及滞纳金，付建红在向李文霞支付租金差额及滞纳金时，应予以扣除。付建红与李文霞的聊天记录显示，李文霞是确认由自己承担税费的，一审判决错误，应予以改判。（五）双方签订的合同有约定滞纳金，但是合同约定滞纳金不是双方合同约定规约，滞纳金是行政法的规定的，合同规定的滞纳金实则为违约金，因此违约金不应当超过30%，违约金不应当超过本金的30%。综上，请求判如所请。被上诉人李文霞答辩称：1.关于付建红是否已向李文霞支付四个月的租金差16560元问题。经查，2017年5月6日付建红确实向李文霞转账一笔4140元，四个月收租金差时间为：2016年11月16日、2016年12月16日、2017年1月19日、2017年5月6日，共向李文霞转账16560元；2.付建红主张：向李文霞返还租金差额中，应为每个月扣除8％管理费后的数额，该主张是付建红对微信聊天记录内容的理解错误，缺乏事实依据。首先，微信聊天记录中，李文霞说道：“之前您已经转给我们4个月的租金了，然后之前也答应您有百分之8是给您的。”通过转账记录证明，付建红向李文霞支付的四个月租金差额各为4140元，是在原来每个月租金4500元的基础上扣除8％(即：4500*8％=360)，后向李文霞支付剩余的4140。聊天记录所提及的仅仅是这四个月的租金差额扣掉的8％，并非是付建红所主张的应为每个月扣除8％后的数额。其次，李文霞同意将租金差的8％给付建红，属于个人的赠与行为，并非如付建红所称的管理费，聊天记录也并非显示是管理费相关的意思。付建红向李文霞支付的黄绮婷支付的租金差额，该行为也印证了付建红、黄绮婷、李文霞三人签订的《租赁合同》中手写部分的真实性，则付建红应以《租赁合同》的方式约定需向李文霞支付租金差额。付建红没有向李文霞支付《房屋租赁合作协议》与《租赁合同》之间的租金差额，违反了合同的约定，应承担相应的违约责任，故付建红应向李文霞支付租金差额及滞纳金符合《租赁合同》的约定；3.付建红主张2017年2、3、4、6、7月的请求已超过诉讼时效，付建红不应支付这5个月的租金，该主张缺乏事实和法律依据。《房屋租赁合作协议》签订后，李文霞向付建红支付押金13000元，付建红将房屋交付给李文霞使用。2015年5月8日，李文霞向付建红支付了第一年租金24000元，2016年9月2日，李文霞向付建红支付了第二年的租金30000元，即李文霞已向付建红支付了2015年6月9日至2017年6月8日期间的租金。2016年10月16日，李文霞转租给黄绮婷，租赁期间为：2016年11月16日至2020年6月9日。付建红在2016年11月16日、2016年12月16日、2017年1月19日、2017年5月6日分别向李文霞支付各月租金4140元。为何付建红是隔了几个月再支付第四个月的租金差，是因为付建红一直借故推托，所以中间2、3、4月没有支付过租金差给李文霞。李文霞中间一直有跟付建红要过租金差，付建红于2017年5月6日就转了一个月，之后又一直没有再支付过租金差。2017年5月支付的租金差额其实是补回2017年2月的租金差额。之后，付建红称黄绮婷每年支付的租金中应先扣除李文霞当年应向付建红支付的年度租金后，余额再支付给李文霞。于是，2017年3月之后，付建红再也没有将黄绮婷支付的租金转交给李文霞。即使按付建红所要求的，每年次承租人黄绮婷支付的租金先用以抵扣李文霞应向付建红支付的年度租金，则每年1月至10月次承租人累计支付的租金已足以抵扣李文霞应向付建红支付的年度租金；2017年3月至10月的8个月租金合计人民币36000元，用以抵扣李文霞应向付建红支付的第三年度租金(即2017.6.9—2018.6.9)。2017年11月、12月三个月的租金差，付建红应向李文霞返还。2018年1月至8月的8个月租金合计40000元，用以抵扣李文霞应向付建红支付的第四年度租金人民币42000元(即2018.6.9—2019.6.9)，剩余的2000元租金将在2018年9月租金中抵扣。2018年9月、10月、11月、12月四个月的租金差额，付建红应向李文霞返还。李文霞应向付建红支付的第五年度(即2019.6.9—2020.6.9)租金原为48000元，鉴于付建红实际免除次承租人2020年2月的租金，因此，李文霞应付的最后一年租金中也应减免一个月，即第五年度租金应为43000元。2019年1月至8月的8个月租金合计40000元，用以抵扣李文霞应向付建红支付的第五年度租金43000元中的40000元，剩余的3000元将在2019年9月的租金中抵扣。2019年9月至2020年6月的租金差额，付建红应向李文霞返还(2020年2月除外)。我方证据六显示李文霞在2019年4月通过微信向付建红催收次承租人支付的租金。李文霞多次通过微信要求付建红履行付建红、黄绮婷、李文霞三人签订的《租赁合同》的约定，将租金差额支付给李文霞，而付建红一直借故推托。李文霞于2020年8月12日向一审法院起诉，对于2017年11、12月以及2018年9、10、11、12以及2019年9月至2020年6月(2020年2月除外)的所有租金差额并未超过诉讼时效；4.付建红主张所有税费及滞纳金应由承租人李文霞承担，该项主张无法律依据。根据《营业税暂行条例》和《个人所得税法》的相关规定，对出租房屋获取租金所应缴纳的营业税、个人所得税的纳税人是出租人，且营业税的计税基数是出租人向承租人所收取的全部价款和价外费用。所以税费应由出租人付建红承担，并非承租人李文霞承担。出租人付建红在承租人李文霞对法律条款并不熟悉情况下，要求李文霞承担所有的税费及滞纳金，该约定明显有非法转移纳税义务的企图，且有非法降低计税基数逃避纳税的嫌疑，违反了税收征管规定，该约定无效。根据双方签订的《租赁合同合作协议》中并无约定税费及滞纳金应由承租人李文霞承担。付建红主张，该约定是口头约定，根据李文霞的陈述，其并不同意付建红的主张，是付建红的一面之词。该项费用李文霞一直不愿意承担，刚接手商铺时处于毛坯状态，李文霞需要花费24380元装修该商铺及购买的财产险500元，每年李文霞需要支付几万元的租金费用给付建红，以及开店时购买的空调，桌椅、冰箱、吊灯、油烟机、灶台、墙纸、宽带、等等所有支出费用，在转租给次承租人黄绮婷前是没有任何盈利的。李文霞自己先去缴纳垫付2015年6月至2016年5月共12个月的税费，刚好这段时间是李文霞在经营该商铺，但不代表是李文霞愿意承担这税费，如果李文霞不交税，付建红也不交税，李文霞生怕会被税局查而关闭商铺，无奈之下，只好先垫付。2016年11月至2018年3月24日，是次承租人黄绮婷在经营该商铺：2018年3月24日至2020年6月9日，是黎素琼在经营该商铺。《税收缴款书》上显示纳税人名称为：付建红、周志花，法律规定是出租人的义务。因此，房东付建红无权要求承租人李文霞承担其应缴纳的税费及滞纳金，而应返还前期李文霞2015年6月至2016年5月期间所缴纳的所有税费费用2163.96元。退一步来讲，即使李文霞作为转租人，从中获取了租金差的收益，即使需要承担税费及滞纳金，应以双方每个月收取的租金比例缴纳税费及滞纳金，而并非付建红所主张，让李文霞承担全部的税费和滞纳金。根据付建红提供的证据4微信聊天记录显示，李文霞说：“我们交我们该交的”，指的是付建红向李文霞转的四个月租金差中扣掉的8％，李文霞只承认这四个月的租金差额的8％，而并非是付建红所主张李文霞承担全部的税费及滞纳金。所以付建红的主张缺乏事实和法律依据。付建红所主张的租金税费29044.15元，缺乏事实和法律依据。根据付建红所提交的证据显示，无法证明该笔税费如何计算出来，李文霞对该笔费用的三性不予确认，李文霞对该笔税费及滞纳金无须承担。对于付建红的该主张，缺乏事实和法律依据；5.付建红主张诉讼费按比例承担的主张无事实和法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审被告黄绮婷提交书面意见称：一、李文霞将商铺转租给黄绮婷，并没有将李文霞与业主付建红先前所签的《房屋租赁合同》文本给黄绮婷看过，合同内容规定、约定，以及口头约定无法了解及知情，也无法打听到有关信息。二、李文霞将商铺转租给黄绮婷，黄绮婷是第二任租客，由于初学做生意，没有这方面的经历和经验，但对商铺所需交的费用还是十分谨慎地问清问楚。为了避免以后产生不必要的纠纷，黄绮婷在签合同前后及签合同时在不同场合多次问李文霞每月除了交铺租、物业管理费、水费、电费、清洁卫生费外还有没有其他费用，李文霞每次都明确回答说没有了。在黄绮婷接手经营的一年四个月中，黄绮婷遵照合同和约定，每月按时足额缴交铺租、水费、电费、清洁卫生费和物业管理费，从无拖欠，期间各方并无异议，各方都认可这是事实。三、在李文霞将商铺转租于黄绮婷的《房屋租赁合同》中，李文霞手写加插李文霞向业主付建红索偿每月租金的有关条款，黄绮婷不同意其在《租赁合同》中反映，应另有一个文书材料及约定，但其无搭理，终致产生租金纠纷。四、围绕商铺租赁经营有一个微信群，聊天记录，各人讲过的话、承诺各人都心知肚明，无形中被当作证据，事先没做过掩饰，可信度较高，群里的人只要没删除都可看到。原审第三人黎素琼未作陈述。李文霞向一审法院起诉请求：1.付建红向李文霞返还押金13000元及利息（从租赁合同期限届满次日即2020年6月10日起计算至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算）；2.付建红向李文霞返还自2016年11月至2020年6月9日期间的租金差额77500元及滞纳金（滞纳金从付建红收到次承租人支付的租金后第七天开始计算至实际清偿之日，每天按当期应付未付金额的1‰计算）；3.黄绮婷向李文霞支付欠付租金5000元及滞纳金（从租金支付期限届满后，第七天开始计算至实际清偿之日，每天按当期欠付金额的1‰计算）；4.本案的诉讼费用由李文霞、黄绮婷承担。一审法院认定事实：广州市荔湾区龙溪中路102号3栋115号商铺是付建红与案外人周志花共有的房屋。2015年5月8日，付建红（甲方）与李文霞（乙方）签订《房屋租赁合作协议》（以下简称《协议一》），约定如下：1、甲方将涉案房屋出租给乙方经营使用，租期自2015年6月9日至2020年6月9日。租金标准为第一年到第五年依次递增为24000元/年、30000元/年、36000元/年、42000元/年、48000元/年。租金每年一次性缴交。签订协议时，甲方收取乙方押金13000元，押金不能当作租金，租赁期满后，甲方立即无息将押金退回给乙方。上述《协议一》签订后，李文霞向付建红支付押金13000元，付建红将房屋交付给李文霞使用。之后，李文霞向付建红支付了第一年租金24000元、第二年的租金30000元，即李文霞已向付建红支付了2015年6月9日至2017年6月8日期间的租金。2016年10月16日，付建红（出租方，甲方）、李文霞（转租方，丙方）、黄绮婷（承租方，乙方）三方签订《租赁合同》（以下简称《协议二》），约定如下：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，丙方转租于乙方租赁期限自2016年11月16日至2020年6月9日。（第二条）房屋月租金为4500元，按月交付，每月16号前乙方向甲方支付当月租金。第一年租金每月4500元，第二年每月5000元、第三年每月5500元，以此类推。（第七条）合同期内乙方有权转让给另一家经营，但需告知甲丙双方。（第八条）签订协议合同时，丙方收取乙方押金1万元，押金不能当作租金，租赁期满后丙方立即无息将押金退回给乙方。上述《协议二》第二条有手写部分：第四年每月6000元。乙方向甲方交租金后，甲方必须立刻转账给丙方，不得拖欠，拖欠超过一个星期，拖欠方每天按千分之一收取滞纳金。上述《协议二》签订后，黄绮婷向李文霞缴纳了押金10000元。付建红与李文霞将商铺交付给黄绮婷使用。黄绮婷在2016年11月至2017年10月期间向付建红支付租金为每月4500元，2017年11月至2018年3月期间向付建红支付租金为每月5000元。具体支付租金时间详见后附的表格。付建红曾在2016年11月16日、12月16日、2017年1月19日分别向李文霞微信转账4140元。2018年3月24日，付建红（出租方，甲方）、黄绮婷（转租方，丙方）、黎素琼（承租方，乙方）三方签订《租赁合同》（以下简称《协议三》），约定如下：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，丙方转租于乙方租赁期限自2018年3月至2020年6月9日。第一年的月租金为5000元，第二年的月租金为5500元，每月16日之前支付。第二年以后租金2个月交一次，每年的11月16日为升租期。（第七条）合同期内乙方有权转让给另一家经营，但需告知甲丙双方。（第八条）签订协议合同时，丙方收取乙方押金1万元，押金不能当作租金，租赁期满后，丙方立即无息将押金退回给乙方。上述《协议三》签订后，黎素琼向黄绮婷缴纳押金10000元。付建红与黄绮婷将商铺交付给黎素琼使用。黎素琼按每月5000元的标准向付建红支付租金至2020年4月9日。付建红与黎素琼主张最后两个月付建红免收黎素琼的租金，至于黎素琼在2020年5月7日和6月6日各支付4000元，是黎素琼提前支付续租合同内的租金。李文霞对付建红与黎素琼的解释不予确认，要求按照付建红在2020年5月、6月实际收取的租金数额来计算《协议一》与《协议二》之间的差额。一审庭审中，李文霞主张付建红欠缴的租金的计算方式为：黄绮婷或黎素琼每年向付建红缴纳的租金总额，先行扣除李文霞在《协议一》中应缴纳的租金后，剩余部分作为付建红当年欠缴的租金。黄绮婷和李素琼均表示双方是按照《协议二》的调租时间进行调租。一审法院认为，付建红与李文霞签订的《协议一》，付建红、李文霞、黄绮婷三方签订的《协议二》，付建红、黄绮婷、黎素琼三方签订的《协议三》是各方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。对于李文霞是否已与付建红解除《协议一》的问题，1.《协议二》的内容约定李文霞是经过付建红同意将商铺转租给黄绮婷，且若黄绮婷转租需征求付建红与李文霞的意见，可见李文霞在《协议一》的剩余租赁期限内对商铺的使用权享有决定权；2.《协议二》手写部分的内容约定付建红需将收到黄绮婷的租金后转交给李文霞，李文霞对《协议一》的剩余租赁期限可享有租金收益；3.2016年11月、12月、2017年1月付建红曾三次向李文霞转账各4140元，付建红未能解释其原因，故一审法院认定付建红是向李文霞支付黄绮婷支付的租金差额，该行为也印证了《协议二》手写部分的真实性。综合上述因素，可反映付建红并无与李文霞解除合同，且双方以《协议二》的方式约定付建红需向李文霞支付租金差额。付建红没有向李文霞支付《协议一》与《协议二》之间的租金差额，违反了合同约定，应承担相应的违约责任，故李文霞要求付建红支付租金差额及滞纳金符合《协议二》的约定，一审法院予以支持。对于付建红应付的租金差额及滞纳金的起算时间，详见后附的表格。滞纳金的数额不得超过本金。对于2020年5月、6月的租金差额，李文霞主张按照付建红在2020年5月、6月实际收取的租金数额来计算《协议一》与《协议二》之间的差额并无增加付建红应支付的租金差额，一审法院予以准许。对于黄绮婷是否应该支付租金差额的问题，付建红、黄绮婷、黎素琼三方签订《协议三》后，付建红同意黎素琼按照每月5000元的标准支付租金至2020年4月9日，且最后两个月付建红同意免收黎素琼的租金，黎素琼在2018年4月后没有按照《协议二》的标准向付建红支付租金是得到付建红的同意，因此，黎素琼对于2018年4月之后的租金调低并无责任，故李文霞要求黄绮婷支付欠付租金及滞纳金缺乏事实依据，一审法院不予支持。对于押金问题，由于付建红出租涉案商铺时已向李文霞收取押金13000元，李文霞转租时已向黄绮婷收取押金1万元，黄绮婷转租时已向黎素琼收取押金1万元，鉴于本案转租合同的性质，一审法院视为李文霞已收到涉案商铺的押金1万元，余款3000元应由付建红返还。至于押金利息，因该请求无合同依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决：一、自判决发生法律效力之日起十五日内，付建红向李文霞支付自2016年11月16日至2020年6月9日期间的租金73580元及滞纳金。具体计算方式详见后面附表。滞纳金不得超过本金。二、自判决发生法律效力之日起十五日内，付建红向李文霞返还押金3000元。三、驳回李文霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1467元，由李文霞负担233元，付建红负担1234元。本院经审理查明的事实除了李文霞已收取付建红租金差额的事实外与一审判决查明事实一致。二审期间，上诉人付建红向本院提交证据：1.光大银行流水，证明付建红于2017年5月6日向李文霞转款4140元；2.聊天记录，证明双方约定付建红收取租金8%的管理费；3.税收缴款书，证明付建红代李文霞补缴2016年6月到2017年1月的租金税费及滞纳金；4.聊天记录，证明李文霞同意付建红按约定在转交的租金中扣除税款及滞纳金，且承诺该交的税金会承担。证据1是原件，证据2、4付建红本人在老家没有手机出示原件，证据3因时间久远没有原件。被上诉人李文霞发表质证意见称：证据1三性予以认可；证据2真实性、合法性无异议，关联性有异议，聊天记录所提及的也就是4个月的租金差额扣掉的8%，并非每个月扣除8%。证据3真实性、合法性无异议，关联性有异议，根据营业税暂时条例和个人所得税法相关规定对出租房屋获取租金所应缴纳的营业税个人所得税的纳税人是出租人，且营业税的计税基数是出租人向承租人所收取的全部价款和价外费用，所以税费应当由付建红承担，且该税书上显示纳税人为付建红、周志花。证据4三性不予认可，具体意见详见答辩意见。此外，被上诉人李文霞亦向本院提交证据：1.银行交易明细，证明2017年5月6日，李文霞已收到付建红转账支付的第四笔租金差4140元；2.微信聊天记录，证明聊天记录内容所提及的仅仅是2016年11月、12月及2017年1月、5月四个月的租金差额扣掉的8%，并非每个月租金差扣除8%。李文霞同意将租金差的8%给付建红，属于个人的赠与行为，并非管理费，聊天记录也并非显示是管理费相关的意思，是付建红个人理解有误；3.《房屋租赁合作协议》，证明李文霞向付建红租用龙溪中路102号3栋115号商铺；租期从2015年6月9日至2020年6月9日；租金按年交，第一年为2.4万元，此后每年递增6千元；押金1.3万元，租期满后退还；李文霞有权转租；4.《租赁合同》，证明付建红同意李文霞将商铺转租给黄绮婷，三人签订转租协议；租赁期限从2016年11月16日至2020年6月9日；第一年的租金为人民币4500元/月，此后每年增加500元/月，租金按月支付；租金由黄绮婷支付给付建红，付建红收到后应立即转账给李文霞；逾期付款应承担日1‰滞纳金；5.《租金情况统计表》，证明根据次承租人黄绮婷、黎素琼实际向付建红支付的租金情况统计，付建红应向李文霞支付租金差额的共68000元，滞纳金计算至2021年5月10日为47231元；6.微信聊天记录，证明李文霞多次通过微信要求付建红将租金差额支付给李文霞，而付建红一直借故推托；7.《合同书》，证明李文霞刚租的商铺处于毛坯状态，花费24380元装修该商铺；8.税收发票，证明李文霞为了装修该商铺，花费500元购买安装工程一切险；9.发票及收费凭证，证明李文霞为商铺安装空调花费2999元、宽带1119元，共支出4118元；10.《税收政策公告》、税收发票及《税收缴款书》，证明李文霞缴纳垫付了2016年3月至2016年5月租赁期间的税费，但纳税人名称显示：付建红、周志花；付建红要求李文霞缴纳所有税费，明显有非法转移纳税义务的企图；11.《李文霞付租金的情况说明及缴纳税费情况》，证明李文霞2015年6月至2016年5月租赁期间共缴纳税费金额为2163.96元。上诉人付建红发表质证意见称：证据1三性不予确认。证据2三性予以确认，这8%的管理费是交给付建红的管理费并非交给物业的管理费。根据证据3签订协议第6条，双方约定李文霞如果转租必须经我方同意，所以在李文霞转租的时候双方协商了交给李文霞多出来的租金由我方扣除8%之后才交给李文霞，根据我方交给李文霞的4次租金可以算出每个月已经扣除了8%。证据3、4三性予以确认。证据5三性不予确认。证据6三性予以确认。但是这只能证明从2019年4月份才开始催缴租金，并不能证明从2017年初就开始。证据7-9三性不予确认，与本案无关，这是租户应当自行承担的事情，与我方无关。证据10真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，证明内容不予确认。因为租赁市场的惯例都是由承租方缴纳税费，况且付建红与李文霞也是按照这个惯例来履行的，也就是由李文霞缴纳了相应的税费，从证据10可以证明李文霞就是按照惯例来缴纳税费。证据11的质证意见与证据10一致。证据12三性予以确认，但是证明内容不予确认。李文霞确实按照商业惯例缴纳了管理费，其交的管理费是给物业的管理费，而8%是交给付建红的管理费。原审被告黄绮婷、原审第三人黎素琼均未对付建红和李文霞的上述证据发表质证意见。二审查明，付建红还曾于2017年5月6日向李文霞转账一笔4140元。另查，付建红和李文霞的微信聊天记录显示：2019年4月9日20:11付：刚吃饭，怎么啦。你说，没听到。李：我的意思就说明天我们会拉一个群，然后把我们怎么算的发给您，然后如果你有什么问题的话都可以在群里面说。钱方面的话呢，建议您还是分开转，我想问一下，除了我来找您还有其他人来找您吗？付：拉吧，过了这么久，我都不记得了。李：明天拉哈。我们都是按合同的呢，之前您已经转给我们4个月的租金了，然后之前也答应您有8%是给您的，明天您就可以看到了。再查，二审庭审中，上诉人付建红称：关于诉讼时效的问题，一审中可能没有提出，因为付建红一审的代理人周志花不懂法；双方案涉租赁合同并没有约定税款负担的问题，是口头约定的，该8%的管理费，双方没有书面约定，是聊天记录反映该约定的；付建红、李文霞及黄绮婷签订的转租合同中没有对税款负担有约定，口头约定由李文霞支付，因为付建红将租金差额给到李文霞，因此应当由李文霞承担税款；实际上，付建红向李文霞已支付的租金差额第一笔到第三笔是从2016年11月开始连续支付的，都是按照扣除8%之后的数额转，李文霞没有提出任何异议。被上诉人李文霞则称：双方合同没有约定税款负担问题，也没有口头约定，确认付建红主张的8%管理费并不是物业管理费，两个款项性质不一样；李文霞在微信中确认收取付建红4个月的租金差额并且同意扣除8%的管理费的原因是当时转租时是全额要收租金差的，也跟付建红有商量过，原来约定由黄绮婷直接支付租金给李文霞，李文霞再将租金转给付建红，付建红不同意非要黄绮婷把租金全部转给他本人然后再将租金差转给李文霞，当时是这样的约定李文霞也同意了，到付租金差的时候，他们电话沟通李文霞让他把租金差转过来，付建红认为租金差很高不应该向李文霞转租金差，然后让李文霞给他8%，所以李文霞说给这4个月的管理费并非每月的8%，付建红因此没有再向李文霞支付租金差。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，相关的案件事实均发生在《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日施行前，故本案适用当时的法律及司法解释的规定。本案系租赁合同纠纷。付建红与李文霞签订的《协议一》，付建红、李文霞、黄绮婷三方签订的《协议二》，付建红、黄绮婷、黎素琼三方签订的《协议三》是各方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，故根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：付建红应向李文霞返还的租金差额的计付问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条规定：“当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，并依照民事诉讼法第六十五条、第一百一十五条第一款的规定予以训诫、罚款。当事人非因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院应当采纳，并对当事人予以训诫。”本案中，付建红二审提交的光大银行流水、聊天记录等并未在举证期限内提交，但并非因故意或重大过失逾期提交，故本院予以采纳，但应对付建红予以训诫。现付建红上诉主张其共向李文霞支付了四个月的租金差额共计16560元，并提供了银行流水等予以证明，现李文霞确认共收到付建红支付的4笔租金，故对该事实本院予以确认。关于付建红向李文霞支付的租金差额是否应扣除8%的管理费问题。经查，双方虽未就付建红向李文霞返还的租金差额需扣除8%的管理费签订书面合同，但从双方于2019年4月9日的微信聊天记录来看，李文霞称：“明天拉哈。我们都是按合同的呢，之前您已经转给我们4个月的租金了，然后之前也答应您有8%是给您的，明天您就可以看到了。”可以看出双方已就8%的费用进行了确认。再结合付建红已向李文霞支付的四个月租金差额金额均为4140元及黄绮婷第一年的租金每月系4500元的情况来看，可以认定双方已就付建红代收租金并扣除8%的管理费后将租金差额返还李文霞协商一致，故对付建红的该上诉理由，本院予以采信。综上，因付建红没有向李文霞支付《协议一》与《协议二》之间的差额再扣减差额的8%的租金差，违反了双方约定，应承担相应的违约责任。付建红上诉认为约定的违约金标准过高，但其并未提供证据证实，现一审法院已酌情限定滞纳金不得超过当月本金，公平合理，本院予以确认。另结合《协议二》第二条手写部分“第四年每月6000元。乙方向甲方交租金后，甲方必须立刻转账给丙方，不得拖欠，拖欠超过一个星期，拖欠方每天按千分之一收取滞纳金”的约定，故付建红应向李文霞支付的租金差额（扣除8%）及滞纳金的起算时间，详见后附表格。此外，因付建红并未就税费负担问题提起反诉，本院在本案中不予审查，当事人可另循法律途径解决。而根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条第一款的规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”付建红并未在一审期间提出诉讼时效抗辩，其在二审期间提出，本院不予支持。另，被上诉人李文霞在二审期间提交材料，不属于新证据，且不足以证实其主张，本院不予采信。综上所述，鉴于二审诉讼中上诉人付建红提交了新的证据，致对一审判决认定的事实作部分变更，上诉人付建红的上诉请求部分成立，对该部分本院予以支持，其余予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初8674号民事判决第二项；二、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初8674号民事判决第三项；三、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初8674号民事判决第一项为：自本判决发生法律效力之日起十五日内，付建红向李文霞支付2016年11月16日至2020年6月9日期间的租金差额62560元及滞纳金。具体计算方式详见本判决后面附表。滞纳金不得超过当月本金。四、驳回李文霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1467元，由李文霞负担334元，付建红负担1133元。二审案件受理费2884元，由李文霞负担217元，付建红负担2667元。本判决为终审判决。审判员  唐佩莹二〇二一年七月八日书记员  郭 俏古文娜附表：            根据次承租人黄绮婷、黎素琼实际向付建红支付的租金情况统计出付建红应向李文霞返还的租金差额及支付滞纳金的起算日情况统计表                  次承租人租金支付情况              付建红应向李文霞返还租金差额本金及滞纳金起算日                  租金周期              应付租金（元）              付款日期（元）              实付租金              付款人              备注              应付未付租金本金（元）              滞纳金计算标准(1‰)              起算日                  2016.11              4500              11.15              4500              黄绮婷              2016.11.16付建红将扣除360元（8%）余下的4140元支付给李文霞。                                                               2016.12              4500              12.16              4500              2016.12.16付建红将扣除360元（8%）余下的4140元支付给李文霞。                                                               2017.1              4500              1.16              4500              2017.1.19付建红将扣除360元（8%）余下的4140元支付给李文霞。                                                               2017.2              4500              2.15              4500              2017.5.6付建红将扣除360元（8%）余下的4140元支付给李文霞（就是补回2月的租金差）。                                                               2017.3              4500              3.16              4500              2017年3月至10月的8个月租金合计人民币36000元，用以抵扣李文霞应向付建红支付的第三年度租金（即2017.6.9-2018.6.9）。                                                               2017.4              4500              4.16              4500                                                               2017.5              4500              5.16              4500                                                               2017.6              4500              6.15              4500                                                               2017.7              4500              7.15              4500                                                               2017.8              4500              8.15              4500                                                               2017.9              4500              9.16              4500                                                               2017.10              4500              10.15              3000                                                               10.16              1500                                                               2017.11              5000              11.15              900              扣减400元（5000×8%）。              500              0.001              2017-11-22                  11.16              4100              4100              0.001              2017-11-23                  2017.12              5000              12.15              3300              扣减400元（5000×8%）。              2900              0.001              2017-12-22                  12.16              1700              1700              0.001              2017-12-23                  2018.1              5000              1.15              4000              2018年1月至8月的8个月租金合计40000元，用以抵扣李文霞应向付建红支付的第四年度租金人民币42000元（即2018.6.9-2019.6.9），剩余的2000元租金将在2018年9月租金中抵扣。                                                               1.16              1000                                                               2018.2              5000              2.14              2200                                                               2.15              2800                                                               2018.3              5000              3.15              2200                                                               3.16              2800                                                               2018.4              5000              4.16              5000              黎素琼                                                               2018.5              5000              5.16              5000                                                               2018.6              5000              6.16              5000                                                               2018.7              5000              7.16              5000                                                               2018.8              5000              8.16              5000                                                               2018.9              5000              9.16              5000              抵扣李文霞应向付建红支付的第四年度租金余额2000元及扣减240元【（5000-2000）×8%】。              2760              0.001              2018-9-23                  2018.10              5000              10.16              5000              扣减400元（5000×8%）。              4600              0.001              2018-10-23                  2018.11              5500              11.16              5000              扣减400元（5000×8%）。              4600              0.001              2018-11-23                  2018.12              5500              12.17              5000              扣减400元（5000×8%）。              4600              0.001              2018-12-24                  2019.1              5500              1.16              5000              ①李文霞应向付建红支付的第五年度（即2019.6.9-2020.6.9）租金原为48000元，鉴于付建红实际免除次承租人2020年2月的租金，因此，李文霞应付的最后一年租金中也应减免一个月，即第五年度租金应为43000元。②2019年1月至8月的8个月租金合计40000元，用以抵扣李文霞应向付建红支付的第五年度租金43000元中的40000元，剩余的3000元将在2019年9月的租金中抵扣。                                                               2019.2              5500              2.18              5000                                                               2019.3              5500              3.18              5000                                                               2019.4              5500              4.17              5000                                                               2019.5              5500              5.16              5000                                                               2019.6              5500              6.18              5000                                                               2019.7              5500              7.17              5000                                                               2019.8              5500              8.22              5000                                                               2019.9              5500              9.19              5000              抵扣李文霞应向付建红支付的第五年度租金余额3000元及扣减160元【（5000-3000）×8%】。              1840              0.001              2019-9-26                  2019.10              5500              10.19              5000              扣减400元（5000×8%）。              4600              0.001              2019-10-26                  2019.11              6000              11.19              5000              扣减400元（5000×8%）。              4600              0.001              2019-11-26                  2019.12              6000              12.21              5000              扣减400元（5000×8%）。              4600              0.001              2019-12-28                  2020.1              6000              1.25              5000              扣减400元（5000×8%）。              4600              0.001              2020-2-1                  2020.2              6000              2.16              0               减免一个月租金5000元。                                                            2020.3              6000              3.15              10000              扣减800元（10000×8%）。              9200              0.001              2020-3-22                  2020.4              6000                  2020.5              6000              5.7              4000              扣减320元（4000×8%）。              3680              0.001              2020-5-14                  2020.6              6000              6.6              4000              扣减320元（4000×8%）。              3680              0.001              2020-6-13                                                                                             付建红应向李文霞支付的总金额              62560