江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏05民终366号 上诉人（原审原告、反诉被告）：周建全。 委托诉讼代理人：王伟，江苏法德东恒（苏州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：何志勇。 委托诉讼代理人：孙月娟，昆山市玉山法律服务所法律工作者。 原审被告：赵琴。 委托诉讼代理人：孙月娟，昆山市玉山法律服务所法律工作者。 上诉人周建全因与被上诉人何志勇、原审被告赵琴房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初9161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周建全上诉请求：撤销一审判决并依法改判被上诉人继续履行合同，将位于昆山市××浦镇心泊××楼××室房屋过户至上诉人名下；案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：案涉《动迁房买卖合同》约定房屋总价为44.8万元，并对购房款的支付作出了约定，上诉人部分款项需要向银行贷款。合同补充条款约定”首付款25万元，年付5万元，尾款在过户时一次性付清”，之所以如此约定，是因为在签订此合同时，被上诉人告知房屋不动产权证会在2018年办理进而完成过户，所以“年付5万元、尾款在过户时一次性付清”实际是指2017年付5万元，剩余房款14万元在2018年产证办理出来后，向银行贷款，尾款8000元在过户时支付，这样符合在合同条款中对房款支付方式及时间的约定。一审法院未考虑到上诉人需要向银行贷款的事实。涉案房屋产证于2019年1月25日才办理，此前不具备过户条件，但在签订合同时，被上诉人却告知上诉人2018年就可以办理产证，基于此才签订了补充条款。 何志勇辩称：原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法维持原审判决。首先，上诉人在履行合同过程中违反合同约定的主要付款义务，已构成根本违约。被上诉人何志勇依据合同约定有权要求与上诉人解除动迁房买卖合同。合同第4条第二款约定，签约后2016年5月8日前向被上诉人支付第二笔房款贰拾万元整，而上诉人周建全直到2016年5月14日才支付了完毕第一笔房款20万元，其中包括了2万元的定金，逾期六天。合同第16条做了补充约定，约定内容理解为：2017年5月2日应付5万元房款，2018年5月2日应付5万元房款，而上诉人仍未按照约定履行年付房款5万元的支付义务。上诉人仅在2017年5月31日支付了5万元，再次逾期支付房款29天。截止2021年2月19日上诉人仍未能支付2018年5月应付的房款5万元，证明上诉人存在违约事实。按照合同第10条第3款的约定，买受人逾期支付房款超过20日的，出卖人有权单方解除合同，并要求违约方承担房款总价20%的违约金。上诉人多次逾期支付房款，应承担违约责任，故原审法院认定正确。其次，被上诉人从未告知过上诉人办理过户时间，因涉案房屋为动迁安置房，何时交房，何时办理不动产权证不明确。居间方对此也是明知的，故在合同补充约定中约定了年付房款5万元的约定。再次，目前涉案的房屋仍在被上诉人何志勇的实际占用使用控制之下，上诉人也是认可的。被上诉人何志勇并没有交付房屋钥匙给上诉人。综上，上诉人多次逾期付款的行为已经构成根本违约，应按约支付违约金8.96万元。被上诉人已经对涉案房屋进行了实际控制和管理，被上诉人方有权行使解除权并要求上诉人承担违约金。按照约定，上诉人理应承担被上诉人聘请诉讼代理人而产生的费用3万元。综上，请二审法院依法维持原判。 周建全向一审法院起诉请求：1.判令何志勇、赵琴继续履行合同，将位于昆山市××浦镇心泊××楼××室房屋过户至周建全名下；2.诉讼费由何志勇、赵琴承担。 何志勇向一审法院提出反诉请求：1.判令解除与周建全签订的《动迁房买卖合同》，并判令周建全支付反诉何志勇违约金89600元；2.判令周建全支付何志勇律师费30000元；3.反诉诉讼费由周建全承担。 一审法院认定事实：何志勇、赵琴原系夫妻关系，双方于2001年3月7日登记结婚，于2006年7月19日协议登记离婚。2016年3月10日，何志勇与昆山市浦新房屋拆迁有限公司签订《张浦镇区域内动迁房屋安置协议书（表二）》一份，约定安置何志勇位于昆山市××浦镇心泊××楼××室增宅房一套。2016年5月2日，周建全与何志勇签订《动迁房买卖合同》一份，约定何志勇将位于昆山市××浦镇心泊××楼××室房屋以总价448000元转让给周建全，由周建全承担交易中产生的税费及中介费；周建全应于签约时支付购房定金20000元，于2016年5月8日前支付200000元，于2016年5月30日前支付30000元并办理交房，周建全在办理过户时支付50000元，周建全通过银行贷款方式支付140000元，尾款8000元；另双方补充约定首付款250000元（含定金），年付款50000元，过户时周建全一次性付清剩余尾款;若有任何一方未按照合同约定履行自己的义务,则每逾期一日向守约方支付总价款的万分之三作为违约金;逾期超过二十日,守约方有权单方解除合同,违约方另向守约方支付总价款的20%作为违约金。该份《动迁房买卖合同》中赵琴作为何志勇的委托代理人也一并予以签字。上述合同签订后，周建全于2016年5月2日支付购房定金20000元，于2016年5月14日支付购房款180000元，何志勇于2016年5月14日向周建全出具了200000元（含定金）的首付房款收条一份。周建全于2016年6月5日支付购房款50000元，该款由赵生根代收；周建全于2017年5月30日支付购房款50000元，该款由赵琴向周建全出具收条予以代收。何志勇对由赵生根和赵琴代为收取的购房款共计100000元确认收到。审理中，双方均一致确认涉案购房款周建全已经支付共计300000元（含定金）。何志勇提交了昆山金港湾物业管理有限公司于2016年3月10日开具给何志勇的垃圾清运费及物业服务费收据两份，证明涉案房屋目前由何志勇在实际占有控制中，并否认向周建全办理过交房的事实。周建全提交了江苏金港湾物业服务有限公司分别于2017年9月17日和2018年9月10日开具给周建全的物业费收据两份，证明涉案房屋何志勇曾向周建全办理了交房，但此后又被何志勇收回，现周建全确认涉案房屋由何志勇在实际占有控制中。涉案房屋于2019年1月25日经核准办理了不动产权登记[权证号：苏（2019）昆山市不动产权第0010×××号]，房屋坐落为昆山市××直路××心泊××楼××室，产权人为何志勇，共有方式为单独所有，房屋性质为商品房（增宅）。周建全还提交了《委托代理合同》一份及律师费发票一份，证明涉案诉讼周建全聘请律师并支付了律师费5000元。何志勇、赵琴提交了《委托代理合同》一份及代理费收据一份，证明何志勇、赵琴因涉案诉讼支付了代理费30000元。现周建全以何志勇未按约协助周建全办理房屋过户手续提起诉讼；何志勇抗辩合同履行过程中，周建全存在逾期付款的违约行为，在合同补充条款中约定周建全支付首付款250000元后，年付50000元，过户时一次性付清尾款，但周建全仅在2017年5月30日支付了50000元，且该款逾期超过29天，另周建全也未依约在2018年及2019年依约支付当年度应付款50000元，周建全构成严重违约，合同约定的解除条件成就，故何志勇提起反诉要求解除涉案合同。周建全抗辩合同补充条款约定的年付50000元，应当理解为首付款250000元每年支付50000元，但是有一个上限就是付完250000元即可，周建全不但支付了250000元，并提前将过户时候应支付的50000元支付何志勇，故周建全不存在违约，反而是何志勇在履约过程中多次要求加价。何志勇否认存在要求加价的事实。 一审法院认为，本诉部分，周建全与何志勇之间就何志勇安置的涉案增宅房屋，即位于昆山市××直路××心泊××楼××室的转让事宜，签订了《动迁房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，且该房屋属于何志勇、赵琴离婚之后何志勇的单独增宅安置房，房屋不动产权登记在何志勇一人名下，系何志勇单独所有房屋，故合同依法成立有效。合同签订后，周建全共计已支付何志勇购房定金20000元及购房款280000元共计300000元，何志勇确认收到，一审法院对此事实依法予以认定。合同条款中对购房款的支付作出了约定，但最终双方在合同补充条款中对购房款重新作出了约定，故涉案合同的房款支付方式及时间应以合同补充条款为准。合同补充条款约定周建全首付款250000元，年付50000元，尾款在过户时一次性付清。现截止2016年，周建全已支付房款250000元（含定金），且周建全于2017年支付了50000元，合计付款300000元。现何志勇抗辩周建全未能依约在支付首付款250000元后，即自2017年起每年支付购房款50000元，也即周建全未按约支付2018年的购房款50000元。周建全诉称首付款250000元应为每年支付50000元，付完250000元即可的意见，不符合合同补充条款约定本意，也不符合常理，更何况周建全在支付完250000元首付款后，还于2017年向何志勇支付了房款50000元，周建全支付的2017年50000元行为，即为合同补充条款约定的首付款250000元后每年再行支付50000元的合同本意，故何志勇抗辩意见成立，周建全未按约支付2018年房款50000元，逾期付款时间远远超出了合同约定的逾期付款20天的合同解除条件；同时依据房屋不动产权证显示，何志勇的涉案房屋于2019年1月25日才经核准办理产证，在此之前，依据合同约定尚不具备过户条件，何志勇不存在逾期协助过户的违约行为，周建全逾期付款构成违约，且违约在先。因何志勇以周建全违约行为符合合同约定的解除条件为由提起反诉要求解除涉案合同，故周建全诉请要求何志勇协助办理房屋产权过户及承担律师费的请求，一审法院不予支持。因涉案房屋系何志勇个人独有房产，赵琴非涉案房屋所有权人，现周建全已明确撤回对赵琴的诉请主张，一审法院予以支持。反诉部分，基于以上事实，周建全因未按约支付购房款，违约在先，且合同约定的解除条件已成就，现何志勇要求解除涉案房屋买卖合同的请求，一审法院予以支持。因何志勇就合同解除未发出过书面解除通知，故一审法院依法认定合同解除时间为周建全签署反诉状副本的时间即2019年7月9日。基于合同的解除，何志勇应将收取的涉案购房款300000元返还周建全。对于何志勇要求周建全承担合同约定的房款总价20%的违约金89600元的请求，一审法院予以支持。何志勇要求周建全赔偿因诉讼产生的律师费损失30000元的请求，因涉案房屋买卖合同就该损失部分有明确约定，该收费金额符合收费标准，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条规定，判决：一、驳回周建全的全部诉讼请求。二、驳回周建全对赵琴的诉讼请求。三、何志勇与周建全于2016年5月2日签订的《动迁房买卖合同》于2019年7月9日解除。四、何志勇于本判决生效之日起十日内返还周建全购房定金及购房款300000元。五、周建全于判决生效之日起十日内支付何志勇违约金89600元。六、周建全于判决生效之日起十日内赔偿何志勇律师费损失30000元。本诉案件受理费8020元，财产保全费2770元，合计10790元，由周建全负担。反诉案件受理费4010元,由周建全负担。 二审另查明，《动迁房买卖合同》第四条约定：本次交易流程时间和付款方式约定如下：1.签约时乙方向甲方支付定金贰万元。2.签约后2016年5月8日前乙方向甲方支付第二笔款贰拾万元。3.签约后2016年5月30日前乙方向甲方支付第三笔款叁万元，甲方将该房产实际交付给乙方，以实际交房确认书为准。4.甲、乙双方于办理好甲方房产证、土地证柒日内备齐所有资料，配合丙方到银行(或公积金中心)申请贷款(若有)。审贷通过后(如公积金为预审通过)柒日内甲乙双方办理过户手续。乙方在办理过户时支付甲方第四笔房款伍万元。5.第五笔房款(银行放货)壹拾肆万元整。6.尾款捌仟元。 二审中，周建全提交案涉房产中介公司昆山新开元房地产咨询有限公司出具的情况说明，“……约定付款方式为首付加贷款……因购买房屋为动迁房，签约时还没有取得房产证。房东说产证会在2018年办下来，签约时三方都接受了这个说法。房东为了2017年提前拿到一笔房款要求过户前支付5万元提前到2017年支付，得到了周建全的同意。于是在补充条款中添加了‘年付伍万元整’的一句对该情况予以确定。按照房东当时的说法2018年产证办理出来，2018年就可以办理过户手续，这样买家周建全剩下的14万元购房款通过办理贷款的方式支付给房东就可以了，并且待完手续后将剩余的8000元尾款支付给房东”，该情况说明反映了签约的事实以及双方在合同中补充约定的真实意思。 何志勇质证意见为：对该情况说明的真实性、合法性不认可。购房合同中补充条款已经作了明确约定，情况说明并没有真实的表述书面购房合同的意思表示，故对其内容不予认可。该份证据应属于证人证言，根据规定，由单位出具证人证言的，需要由单位的相关人员进行签字并出庭，接受法庭以及双方当事人的询问及质证，故该份情况说明的形式不合法，不应予以采信。 二审中，本院问及双方何志勇在一审提起反诉之前有无向周建全催款或者是提出过解除合同，何志勇表示2018年3、4及5月，即2018年应付款之前打电话催过款，后在何志勇要发解除合同通知时，收到了周建全诉状，所以何志勇就直接提起了反诉。周建全表示2018年年初确实有收到过何志勇电话，但何志勇并不是催款，而是要求加价，周建全不同意。 二审经审理查明的其他事实与一审相一致。 本院认为，案涉《动迁房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照执行。《动迁房买卖合同》第四条对房款支付方式作出约定，尾部第十六条补充约定处又手写补充款项，仅从字面理解，该两条约定的付款方式存在矛盾，从而导致双方就具体的付款方式产生争议。对于合同内容的文义理解产生分歧时，应当结合合同其他条款完整地理解合同意思表示，不能仅就文字进行扩充理解。本院认为，周建全主张的“年付5万元、尾款在过户时一次性付清”实际是指2017年付5万元的事实更为合理，何志勇主张的每年支付五万元不具有合理性，具体理由如下：一、合同内容系一次性形成，付款方式系合同主要条款，在居间方的参与下，签订合同时双方对此应充分协商过，合同中不会同时约定两种不同的付款方式。何志勇主张补充条款中“年付伍万”推翻了第四条合同的约定，但是《动迁房买卖合同》第四条付款方式各方并未删除，却仍保留在合同中，故何志勇该主张有违常理。合同虽系固定版本，但第四条付款方式并非格式条款，金额等均为手写，特别是约定14万元需通过贷款的方式支付，如第十六条补充条款约定的付款方式与第四条付款方式差异较大，应当对第四条付款方式作删除处理。二、第四条约定的付款方式为现金加商贷，房款中有14万元周建全需要银行贷款支付，这也与何志勇主张的每年支付五万元相矛盾。三、“补充条款”约定的内容应理解为对前述合同条款的补充，系在前述条款已经有明确约定的情况下，进一步作出说明或补充，而非重大或根本改变。四、补充条款中虽然有“年付”字样，但是如果按何志勇所述双方约定的是每年支付，则应当具体到每年的几月几日，而非简单的表述为“年付”。五、如何志勇主张的周建全在2018年、2019年均有各支付5万元义务的事实成立，则何志勇在此期间也应向周建全催讨或者通过居间方向周建全催讨款项，但何志勇未能举证在2018年、2019年曾向周建全催讨过房款或提出过解除合同，何志勇在周建全向一审法院提起诉讼要求继续履行合同时，何志勇才以反诉的方式表示周建全存在2018年、2019年房款未付。此点也可以说明何志勇主张的事实不合常理。综上，周建全主张的“年付5万元、尾款在过户时一次性付清”实际是指2017年付5万元的事实更为合理，具有高度盖然性，何志勇主张的周建全须每年支付五万元事实不成立。因此，何志勇主张周建全存在根本违约行为，要求解除《动迁房买卖合同》的理由不能成立。周建全主张要求何志勇继续履行《动迁房买卖合同》的请求应予支持。现周建全已将剩余未付房款148000元缴存至本院。 综上，因一审认定事实错误，周建全上诉理由成立，故对于一审判决予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初9161号民事判决。 二、何志勇于本判决生效之日起7日内协助周建全将坐落于昆山市××直路××心泊××楼××室[权证号：苏（2019）昆山市不动产权第0010×××号]的不动产产权变更登记至周建全名下。 三、周建全在上述房屋的不动产权登记至其名下后给付何志勇购房款148000元（该款周建全已汇缴至本院执行款账户内）。 四、驳回周建全其他诉讼请求。 五、驳回何志勇反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费8020元、财产保全费2770元，合计10790元，由何志勇负担。反诉案件受理费4010元,由何志勇负担。二审案件受理费12030元，由何志勇负担。 本判决为终审判决。 审判长  沈维佳 审判员  曾雪蓉 审判员  卞干国 二〇二一年七月十二日 书记员  山钰婷 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。