广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11795号上诉人（原审被告、反诉原告）：孟利勇，男，身份证住址广州市白云区被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市时代物业管理有限公司。住所地：广州市越秀区。法定代表人：王萌，职务总经理。委托诉讼代理人：刘子良，该公司员工。委托诉讼代理人：何颖嘉，该公司员工。上诉人孟利勇因与被上诉人广州市时代物业管理有限公司（以下简称时代公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2021）粤0111民初466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案受理后，采用独任制对本案进行了审理。上诉人孟利勇本人，被上诉人时代公司委托诉讼代理人刘子良、何颖嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人孟利勇上诉请求：1.判令2019年4月30日由“广州市时代控股集团有限公司（以下简称时代控股集团公司）”作为甲方代表全体业主与乙方“广州市时代物业管理有限公司”签署的《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》为无效合同；且不能根据该合同作为依据进行收费，而应该重新与业主大会和业委会协商；2.判令时代公司退还2013年7月起至2018年12月调价多收的物业管理费共计1635.4元(按每平方0.2元，65个月)；3.判令时代公司在没有经过与业主大会和业委会协商同意新的物业管理委托协议前，免除孟利勇2019年1月至2020年9月的物业费；4.判令时代公司公示过去10年的账务，并提供合规的审计。特别是一审支持的利用小区公共场所和设施产生的公共收益的账务收支明细，进行公开公示。广告屏幕、饮水机等水电支出和收入依据；停车场和会所收入支出明细。并将属于业主的收益单独账户管理直至移交业主大会和业委会。事实和理由：一、《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》系时代控股集团公司与时代公司两个有着相同利益的关联公司私下签署。在业主完全不知情的情况下，将酬金制改为包干制，降低了服务标准、违规上调物业收费标准，加重了业主负担。且《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》亦未征求过业主意见，也从未进行公示说明。二、根据经广州市国土资源和房屋管理局白云区分局备案，有效期为2011年8月1日-2016年7月31日止的《物业服务合同》，其第五部分第五条第二款明确约定：在合同期间，盈余或亏损均由时代物业享有或承担，乙方不得以亏损为由，增加费用、降低服务标准或减少服务项目。但《广州玫物字[2013]第038号公示》通知中，就以物业公司出现了亏损，为弥补管理费不足的理由要求增加管理服务费用，将物业费用由每平方米1.8元调整至2元。因此《广州玫物字[2013]第038号公示》违反了《广州市物业管理暂行条例》第69条规定。三、调价方案经双过半表决通过，表决结果已经公示60日以上，公示的表决结果应当包括业主的房号，专有部分面积以及赞同、反对、弃权的意见，全体业主赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。时代公司的操作与规定相比，出现公示时间严重缩短，公示内容严重缩水，而且关键的投票结果公示涉嫌造假。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律法规、部门规章制度擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持，业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。四、根据《中华人民共和国物权法》第七十、七十四、八十条规定及《广州市物业管理暂行办法》第八十五条规定，时代集团公司司与物业管理方时代公司无权擅自对小区内的公共区域、共用部位、共用设施设备的经营及收益的处分进行私下约定。物业合同中第四章物业的经营与管理是在违法违规的条件下进行的约定，严重损害了时代玫瑰园全体小区业主的利益。另根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款规定，物业服务合同中免除物业服务企业责任，加重业主委员会或者业主责任，排除业主委员会或者业主主要权利的条款，业主委员会或业主请求确认合同或合同相关条款无效的，人民法院应予支持。被上诉人时代公司辩称：同意一审判决处理，不同意孟利勇的上诉请求。事实与理由：一、本案是物业管理费的纠纷，一审中孟利勇对时代公司的服务并没有提出异议，孟利勇是针对公共收益与管理费调价是否合理提出上诉，但公共收益不是本案的审理范围，时代公司对此不发表意见。二、关于时代公司是否有权收取管理费、调价是否合理的问题。时代公司是与开发商签订前期物业服务合同，时代公司是小区的管理者，对小区提供了物业管理，孟利勇应按前期物业服务合同的约定缴纳管理费。三、关于调价的问题，时代公司调整管理费有居委会作为见证人，并公开点票，是经过小区业主双过半同意后进行调价的。时代公司于2021年1月5日向一审法院提起诉讼，请求：1.判令孟利勇支付拖欠的2019年1月1日至2020年9月30日的管理费5311.32元以及违约金1237.08元，合计6548.4元给时代公司；2.判令孟利勇支付自2019年1月1日至2020年9月30日公摊水费58.59元，2018年10月1日至2018年11月30日的水费80.91元，2019年1月1日至2020年9月30日的垃圾处理费105元，2019年4月1日至2019年6月30日的公共分摊电费5.55元，合计250.05元给时代公司。（以上费用共计6798.45元，违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1%的标准收取，从发生之日起计至孟利勇实际付清之日止，暂计至起诉之日）；3.本案的诉讼费用由孟利勇承担。孟利勇向一审法院提起反诉请求：1.判令确认2019年4月30日由时代控股集团公司作为甲方代表全体业主与乙方时代公司签署的《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》为无效合同，且不能根据这份合同作为依据进行收费，应另外与业主协商；2.判令时代公司将过去10年的账务公开，并接受相关的审计，将侵占广大业主的利益全数返还；3.判令时代公司立即向孟利勇如实公开本应属于时代玫瑰园业主的2019年白云区政府征地补偿款和黄边北路地铁C出口的补偿资金金额及资金去向；4.判令时代公司免除孟利勇相应的物业管理费，到新的方案出来前均以免除。一审法院认定事实：时代控股集团公司（曾用名广州市时代名苑房地产开发有限公司、广州市时代地产集团有限公司）系时代玫瑰园小区的开发商。时代玫瑰园小区业主委员会及业主大会并未依法选聘物业服务企业并签署物业服务合同。时代公司曾用名为广州市信诚物业管理有限公司、广州市时代信诚物业管理有限公司，于2011年4月15日变更为现名。2019年4月30日，时代控股集团公司（甲方）与时代公司（乙方）签署了《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》，约定：甲方选聘乙方对时代玫瑰园提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。物业名称为时代玫瑰园，物业公司提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。本物业管理区域物业服务为包干制，高层住宅的物业服务费标准为2元/月/平方米。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务。关于物业管理区域内共用水、电费分摊问题，按照《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》执行。物业服务费用按季交纳，业主或承租人应在每季度首月10日前交纳当季费用。本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、共用设备设施统一委托乙方经营，乙方应单独立账，独立核算。经营利润（扣除经营成本、税费等开支）按下列约定分配：1.经营利润的50%作为支付给乙方的代理服务费；2.其余50%的经营利润作为物业管理区域内设备设施维护及维修费用；3.如业主与甲方另行协商并签署了《确认书》等相关文件的，以业主与甲方另行协商并签署的相关文件约定为准。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定、未能按时足额交纳物业服务费用的，应按1‰/天的标准向乙方支付违约金。本合同期限为本合同生效之日起至本物业管理区域内业主委员会成立并依法代表全体业主与新的物业服务企业签订物业服务合同之日止。一审另查明，时代公司自时代玫瑰园投入使用时就与时代控股集团公司签署前期物业服务合同，此后双方多次续签前期物业服务合同，最早的前期物业服务合同约定的住宅房屋物业管理费标准为1.8元/月/平方米，物业服务收费方式为酬金制。2011年8月1日，双方续签的前期物业服务合同中开始约定物业服务收费方式为包干制。2014年4月28日双方续签的《前期物业管理服务合同》约定物业管理期限自2014年5月1日起至2019年4月30日止，物业服务收费方式为包干制，高层住宅的物业服务费标准为2元/月/平方米等。时代公司一审提交《关于调整时代玫瑰园住宅物业服务费收费标准的公示》、《关于提升住宅管理费的业主意见征询公开点票的通知》、《关于提升住宅管理费的业主意见点票的结果》、《关于时代玫瑰园提升住宅物业管理费业主意见征询验票的通知》、《关于时代玫瑰园调整物业管理费收费标准的通知》，以上证据显示时代公司于2013年6月9日开始就提升住宅管理费上门进行业主意见征询，于2013年6月20日在广州市白云区嘉禾街时代玫瑰园社区居民委员会工作人员的见证下，就业主意见征询进行了公开点票，2013年6月23日，时代公司发布公告称其以书面征求意见的方式就调整住宅物业服务收费标准事宜进行咨询，并在时代玫瑰园社区居民委员会监督下进行表决结果统计，最终同意将住宅物业服务费提升至2元/平方米/月的业主有1860户，占住宅总户数的56.99%，同意调价户数的专有面积合共199055.283平方米，占住宅专有部分总面积的57.80%。时代公司决定自2013年7月1日起执行本次业主表决通过的住宅物业服务收费标准即2元/平方米/月。时代公司于2021年1月15日在时代玫瑰园小区公告栏公示了《关于云城西北延线涉及小区国有土地征收补偿的公示》及《广州市白云区云城西北延线（白云三线-华快三期）涉及的时代玫瑰园补偿结果明细表》。一审另查明，涉案房屋为时代玫瑰园J5栋301房，位于时代玫瑰园小区，孟利勇确认其系该房屋的产权人，并确认房屋建筑面积为126.46平方米。一审还查明，时代公司在为时代玫瑰园小区提供物业服务的同时，存在经营收益小区公共部位（包括停车场、会所、公共摊位出租、电梯广告、大堂广告、快递柜、自动售货机、泳池等）的情况。时代公司未曾向小区业主公示利用小区公共区域、公共部位经营的收益明细及处分。涉案小区2019年1月1日前水费由时代公司代收，收费方式为本季度缴纳上一季度的水费，2019年1月1日后由自来水公司直接向业主收取水费。孟利勇于2020年11月27日向一审法院提交反诉状，提起反诉。一审法院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条的规定，因本案纠纷系因民法典施行前履行合同发生争议，故应当适用当时的法律和司法解释的规定。关于时代控股集团公司与时代公司于2019年4月30日所签署的《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》是否有效的问题。孟利勇主张上述合同属于无效，根据其主张的合同无效的理由，一审法院逐条分析如下：1.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条的规定，由于时代玫瑰园小区业主委员会与业主大会并未依法选聘物业服务企业并签订物业服务合同，故时代控股集团公司作为该小区的建设单位，在该小区的业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业之前，有权与其委托的物业服务企业签订前期物业服务合同，该前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持，故孟利勇主张时代控股集团公司与时代公司签署前期物业服务合同主体不合法的意见不能成立。2.《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》已由时代控股集团公司与时代公司双方加盖公章，孟利勇以签约代表未获得法定代表人的授权为由主张合同无效的理由亦不能成立。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款”。本案中，根据时代公司提交的证据，时代公司将住宅物业服务费单价由1.8元提升为2元，已经获得小区“双过半业主”同意，广州市白云区嘉禾街时代玫瑰园社区居民委员会作为见证人对该提价事项进行了监督和指导，故一审法院确认时代玫瑰园小区物业管理费提价客观事实上已经符合了当时实施的《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的“双过半业主”的同意。同时，涉案前期物业服务合同中约定已对时代公司的义务作出明确约定，并不存在免除物业服务企业责任、加重业主责任、排除业主委员会或业主主要权利的情况，孟利勇以涉案前期物业服务合同内容显失公平为由主张该前期物业服务合同无效的理由不能成立。据此，一审法院认为时代控股集团公司与时代公司于2019年4月30日所签署的《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对小区业主具有约束力。孟利勇现要求确认上述《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》无效依据不足，其该项意见一审法院不予采纳。时代公司实际提供了物业服务，小区业主亦已实际享受了时代公司提供的物业服务，业主支付物业费是其基本义务，也是物业公司为业主提供必要服务的基本保障，业主拒交物业费对其他已交纳物业费的业主有失公平，物业费收缴不足将导致物业服务质量进一步降低，从而影响全体业主的利益。时代公司在提供物业服务过程中存在部分瑕疵，但尚未达到业主可以拒交物业费的情况，故时代公司要求孟利勇支付未付的2019年1月1日至2020年9月30日的物业管理费5311.32元的诉讼请求一审法院予以支持。孟利勇对时代公司主张的2019年1月1日至2020年9月30日的垃圾处理费105元无异议，一审法院予以支持。对于时代公司主张的水费，2019年1月1日前涉案小区的水费由时代公司代收，收费方式为本季度缴纳上一季度的水费，故时代公司现主张的水费实际是涉案房屋2019年1月1日前一季度发生的水费，时代公司已提供抄表记录证实涉案房屋实际发生的用水数量，孟利勇未能提供证据证实其已实际支付，时代公司要求孟利勇支付欠付的水费80.91元一审法院予以支持。对于公摊电费、公摊水费，考虑到小区绿化用水、清洁，以及公共区域维修用电等需要，一审法院认为公摊用水和用电实际存在，从公平角度出发，一审法院对时代公司要求孟利勇支付2019年1月1日至2020年9月30日的公摊水费58.59元、2019年4月1日至2019年6月30日的公摊电费5.55元的诉讼请求予以支持。对于时代公司主张的违约金，根据双方的意见，一审法院认为时代公司在物业服务过程中存在瑕疵，孟利勇拖欠物业管理费事出有因，一审法院对时代公司主张的违约金不予支持。孟利勇反诉要求时代公司免除其物业管理费的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。对于孟利勇要求时代公司将账务公开的诉讼请求，根据其主张，其要求公开的账务应当包括物业收支明细，及时代玫瑰园小区公共部位出租收益及支出明细。首先对于公示物业收支明细的诉讼请求，涉案小区现行有效的前期物业服务合同约定物业收费实行包干制，2020年12月31日前实施的《广东省物业管理条例》第四十九条、《广州市物业管理暂行办法》第七十五条中仅对物业收费实行酬金制的物业服务企业明确要求公布物业收支明细，对于实行包干制的物业服务企业并未作出规定。故在实行包干制的情况下，孟利勇要求时代公司公开物业收支明细依据不足，一审法院不予支持。需要指出的是，《广州市物业管理条例》于2021年1月1日起施行，根据该条例第七十条，自2021年1月1日起，无论物业收费是包干制还是酬金制，物业服务企业应当每季度公布物业服务费的收支情况，故时代公司在2021年1月1日后，应当依据上述条例的规定，每季度公布物业收支明细。根据上述规定，时代公司应当于2021年第一季度结束后公布第一季度的物业服务费收支情况，届时时代公司是否按规定公布物业收支明细现尚无法确定，本案对于2021年1月1日后的情况暂不予调处，孟利勇可在此后根据时代公司公布物业收支明细的实际情况，确定是否需要另行通过诉讼解决。孟利勇要求时代公司公示时代玫瑰园小区公共部位出租收益及支出财务账目的诉讼请求合理合法，一审法院予以支持。由于在一审法院审理的时代公司与时代玫瑰园小区另一业主孟利勇的物业服务合同纠纷一案中，一审法院对孟利勇要求时代公司向业主公开公示利用小区公共区域、公共部位、公共设备设施经营的收益及处分明细的反诉请求进行了审理，并于2021年1月15日作出（2020）粤0111民初37003号民事判决书，判决时代公司向时代玫瑰园小区的业主公开自入驻时代玫瑰园小区以来利用小区公共区域、公共部位、公共设备设施经营的收益及支出明细，故本案中对于孟利勇的该项反诉请求一审法院不再重复判决。对于孟利勇要求时代公司将共有收益予以返还的诉讼请求，小区共有部分属于小区全体业主共有，故使用小区共有部位产生的收益的处分属于业主共同决定的事项，在小区业主大会并未就此作出决议的情况下，孟利勇要求时代公司返还公共收益的诉讼请求缺乏法律依据，一审法院不予支持。对于孟利勇反诉要求时代公司公示政府征地补偿款及资金去向的诉讼请求，时代公司已于2021年1月15日在时代玫瑰小区公告栏公示了《关于云城西北延线涉及小区国有土地征收补偿的公示》及《广州市白云区云城西北延线（白云三线-华快三期）涉及的时代玫瑰园补偿结果明细表》，故孟利勇的该项诉讼请求已无判决的必要。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条之规定，于2021年3月12日作出判决：一、在判决生效之日起三日内，孟利勇向广州市时代物业管理有限公司支付2019年1月1日至2020年9月30日的物业管理费5311.32元；二、在判决生效之日起三日内，孟利勇向广州市时代物业管理有限公司支付2019年1月1日至2020年9月30日的公摊水费58.59元、垃圾处理费105元，2018年10月1日至2018年11月30日的水费80.91元，2019年4月1日至2019年6月30日的公共分摊电费5.55元，以上合计250.05元；三、驳回广州市时代物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回孟利勇的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费25元，由孟利勇负担；反诉受理费50元，由孟利勇负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。另查明，时代公司与何京蓉物业服务合同纠纷一案，何京蓉提出反诉请求“……3.判令时代公司公开小区公共事务和物业管理业主享有知情权部分，包括：（1）物业公司的营业执照，小区的建筑总平面图；（2）小区管理规约，服务人员的基本情况，职责分工、联系方式、投诉机制；（3）物业服务合同、物业服务等级、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费依据、收费方式，计费起始时间，价格举报电话；（4）安全生产应急预案；（5）利用小区公共区域、公共部位、公共设备设施经营的收益明细及处分；（6）公共区域部位及设备设施的养护记录、设施设备的年检手续；（7）建筑物及其附属设施的维修资金筹集使用情况；（8）小区停车管理方案人员配置，建筑区划内车位车库的处分情况；（9）物业公司业主满意度调查表、满意度明细；（10）对公共区域的绿化部位的养护记录；（11）对楼体外墙楼顶防水的养护记录；（12）物业服务用房的使用情况；(13)公摊水、电的标准与明细……”。一审法院作出（2020）粤0111民初37003号民事判决，判决“……四、在本判决生效之日起十五日内，广州市时代物业管理有限公司向时代玫瑰园小区的业主公开自广州市时代物业管理有限公司入驻时代玫瑰园小区以来利用小区公共区域、公共部位、公共设备设施经营的收益及支出明细……”。该案判后，何京蓉向本院提起上诉，本院于2021年6月25日作出（2021）粤01民终10251号民事判决，判决“驳回上诉，维持原判”。该案于2021年6月29日发生法律效力。二审中，上诉人孟利勇提交以下材料作为二审证据：证据1.孟利勇2006年购房时的前期物业服务合同；证据2.2011年的物业服务合同，证据1、2拟证明开发商与时代公司签订的前期物业服务合同是无效合同。2011年备案物业服务合同中第五条第2款约定盈亏由时代公司自行承担。之后的服务合同不再公示，业主对此均不清楚，时代公司也进行了涨价。2019年开发商又代表业主与时代公司签订了前期物业服务合同，业主对此也是不清楚，是在本案一审中出示的，之前是没有看到过的。合同将收益作为物业公司运营费用，这些约定没有经过业主的同意。小区在2017年成立了业委会，但居委没有备案。在成立了业委会后，签订的物业服务合同应通过业委会的同意，并要告知与公示，但时代公司均没有做到。证据3.调整收费标准的公示，拟证明调整收费不合规。时代公司发表质证意见：证据1没有日期，对真实性不确认，对证据2、3真实性予以确认。在业委会与业主大会选出新的物业公司前，开发商与时代公司签订前期物业服务合同是符合法律规定的，时代公司是根据前期物业服务合同为小区提供物业服务的。2017年成立的业委会，街道出具证明表示有业主实名举报业委会成立涉嫌造假，所以街道不同意备案。业委会也没有重新选出物业公司，时代公司作为小区唯一物业服务公司也是为小区提供了物业服务，合同对全体业主有约束力。2006年开盘以后合同是5年一签的，2003、2006、2011年分别与开发商签订合同，本来2011年的合同应该在2016年到期，因经过双过半业主的同意进行调价，所以在2014年5月1日重新与开发商签订合同，约定管理费从1.8元/㎡/月调整为2元/㎡/月。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。本案争议焦点在于：1.时代公司是否有权依据《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》收取物业管理费；2.时代公司物业管理费的调价程序是否合法，孟利勇是否应按照调整后的物业管理费标准缴纳；3.时代公司是否应向孟利勇退还物业管理费。关于时代公司是否有权依据《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》收取物业管理费的问题。孟利勇上诉主张，《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》是在业主不知情的情况下，由时代控股集团公司与时代公司两个有着相同利益的关联公司私下签署，并存在加重业主责任、降低服务标准、侵吞业主利益等条款，并且没有向业主公示说明，应为无效合同。对此本院认为，根据查明事实，时代控股集团公司为涉案小区的开发商，小区业主委员会及业主大会也未依法选聘物业服务企业，在此种情形下，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，时代控股集团公司有权与时代公司签订前期物业服务合同，并且该合同对全体小区业主具有约束力。至于孟利勇主张《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》存在加重业主责任、降低服务标准、侵吞业主利益等条款，但并未就此提供证据予以证明，故本院不予采信。时代公司作为小区物业管理者，为涉案房屋提供了物业管理服务，有权依据《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》收取物业管理费，而孟利勇作为受益人理应向时代公司交纳物业管理费。关于时代公司物业管理费的调价程序是否合法，孟利勇是否应按照调整后的物业管理费标准缴纳的问题。根据一审查明的事实，时代公司调整物业管理费有经过作为见证人的广州市白云区嘉禾街时代玫瑰园社区居民委员会的监督，并且公开点票结果显示已经获得小区“双过半业主”的同意，故一审法院认定时代公司物业管理费提价符合法律规定，处理正确。孟利勇虽上诉主张物业管理费调价程序不合法，公示时间缩短公示内容缩水，关键投票结果公示涉嫌造假等，但均未就上述主张提供证据予以证明，亦未另案提起业主撤销权纠纷要求撤销时代公司调整物业管理费的有关事项，故孟利勇该上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持，孟利勇应按照调整后的物业管理费标准缴纳物业管理费。关于孟利勇上诉请求时代公司退还2013年7月至2018年12月收取的物业管理费1635.4元以及孟利勇主张免除2019年1月至2020年9月的物业管理费的问题。孟利勇在一审反诉中并没有提出该诉讼请求，该诉请并不属于本案的审理范围，同时时代公司亦不同意其上诉请求，故本院不予调处。至于孟利勇上诉主张时代公司公示过去10年的账务，并提供合规的审计的问题。由于时代公司诉何京蓉物业服务纠纷一案中，该案已经本院作出（2021）粤01民终10251号生效民事判决，判决时代公司向时代玫瑰园小区的业主公开自入驻时代玫瑰园小区以来利用小区公共区域、公共部位、公共设备设施经营的收益及支出明细，故对于孟利勇的该项上诉请求不再重复判决，一审对此处理并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人孟利勇的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元,由上诉人孟利勇负担。本判决为终审判决。审判员 闫 娜二〇二一年七月十六日书记员 冯冠豪徐毅敏