盘锦市双台子区人民法院 民 事 判 决 书 (2020）辽1102民初2169号 原告：盘锦荣翔物业管理有限公司，住所地：辽宁省盘锦市兴隆台区天合新城小区。 法定代表人：李荣珍，职务：公司经理。 委托诉讼代理人：刘荣胜，辽宁国民律师事务所律师。 被告：丁立东，男，1974年7月24日出生，汉族，个体，住辽宁省盘锦市双台子区。 原告盘锦荣翔物业管理有限公司与被告丁立东物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盘锦荣翔物业管理有限公司委托诉讼代理人刘荣胜、被告丁立东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 盘锦荣翔物业管理有限公司向本院提出的诉讼请求：1、判令被告给付拖欠的物业费3468元（2018年9月30日-2020年9月30日），电梯费480元（2019年9月30日-2020年9月30日），合计3948元；2、滞纳金832元；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告居住的小区辽宁中珠房地产开发有限公司签订了前期《物业服务合同》，服务期限从2017年8月1日至2020年7月30日，同时约定了服务的内容及物业费收取的标准。被告住宅面积96.33m，收费标准分别为1.5元/平/月，电梯费40元/户/月，现被告已拖欠物业费3948元滞纳金832元，合计4780元。虽经原告多次催要，被告以各种理由拒绝缴费。为了维护原告的合法利益，诉至贵院，请求给予公正裁决。 被告丁立东辩称，第一，原告服务不到位、一楼乱堆乱放，引起火灾，说人车分流，封闭管理小区，未和业主有协商的情况下，收取停车费，收取停车费后还按照封闭小区收费标准收费，改变了封闭小区的管理方式和办法，这一点我不同意交物业费，因为收费标准高；第二，物业管理麻痹大意，工作失职，小区一楼大厅是所有人的公共大堂和消防通道，长期以来，自行车、电动车、杂物、易燃品随意堆放，不加以妥善管制，发生多次火灾和自行车丢失现象，其次还有园区草坪和树木管理不善，干旱浇水次数少，致使树木死亡，作为业主我们很痛惜；第三，不及时处理报修，处理不及时，垄断性封阳台，阳台漏雨，报修三年未修，后来自己找人维修，但效果始终不好；第四，垃圾不及时清理，有味腐化，有照片为证，今年春季外面下雨，导致几十户窗户漏水，至今未完全根治维修；第五，封闭小区人员管理混乱，保安与业主多次发生争执，这样一个封闭文明小区有这样的行为，作为业主我们很伤心，小区内卖沙石、水泥商户猖獗，超载电梯运料，造成多部电梯异常，造成极大程度安全隐患；第六，保安素质低，年龄偏大，服务态度野蛮，喝酒上岗，物业对工作不尽职尽责，业主财物丢失查无后果；第七，管理不规范，例如，门卡，只限业主，对于外来人员管控不严，园区内照明不能到位，不及时维修；第八，一楼消防通道，常年上锁，原因不明，消防公共器材无法使用，物业缴费不同等对待，同为业主有不公平待遇，对于上述服务，我认为收取物业费1.50元很不合理。 原告为支持自己的主张向本院提供如下证据： 证据1，营业执照、资质证书、物业服务合同、收款收据、催费通知书、入住通知书，证明：原告具有物业服务资质，并且与中珠地产签订了物业服务合同，被告丁立东系天琴湾小区业主，在此之前的物业费已全部缴纳，原告已经按照合同约定的内容完成了物业服务内容，并不存在服务不到位现象，被告拖欠物业费，经催要一直未付，原被告之间形成了事实上的物业服务合同关系。 被告丁立东的质证意见，当时我交的1.50元是一级物业费，现在是三级物业资质，中珠地产委托管理期限是三年，自2017年8月1日开始，到2020年7月30日结束，我是2015年交的物业费，时间段是否相符，有异议，2017年之前收取物业费是什么形式收取的。 被告为支持自己的主张向本院提交如下证据： 证据1，16张收款收据，证明：2015年12月2日至2017年10月9日交物业费了。 原告的质证意见，第一，此项证据与本案无关，我们索要的是2017年之后的物业费；第二，中珠地产与原告早在2015年就与原告签订物业服务合同，该服务合同到期后，由于天琴湾未成立业主委员会于是续签三年，本次起诉时是续签三年的物业费。 证据2，6张照片，证明：物业管理不到位。 原告的质证意见，第一，真实性存在异议，这些照片均没有拍摄时间，无法确认拍摄时间；第二，我们可以看出均为建筑垃圾，原告清理建筑垃圾需要时间；第三，原告曾与社区以及城建部门协商过如何清理，业主所堆放的物品，曾经进行大的清理，但随后业主继续堆放，经原告多次劝解无果，只能再次联系社区与城建，但社区与城建因业务繁忙，不能每次都来清理，原告对于堆放物品没有执法权，无权私自处理业主物品。 证据3，照片1张，证明：曾经使用过深圳大众物业牌匾，隶属于大众物业。 原告的质证意见，第一，该照片与本案无关，与本案不具有关联性；第二，其他业主曾经以此事向人民法院提起诉讼，在庭审中原告已经将其中缘由说明，其他业主均被驳回。 证据4，照片3张，证明：业主交费不一致。 原告的质证意见，第一，所发信息人是不是天琴湾小区业主存疑，因其他人也在天琴湾小区业主群之内，曾经发过不实信息；第二，原告严格按照合同执行，即每平每月1.50元，不存在其他的收费项目，也不存在其他收费标准。 本院经审理认定事实如下：中珠·天琴湾小区是辽宁中珠房地产开发有限公司开发建设。2017年8月3日，辽宁中珠房地产开发有限公司与盘锦荣翔物业管理有限公司签订了《中珠·天琴湾物业服务合同》，合同约定：“本物业的管理服务费按双方协商的标准向业主（主用户）收取，即每月每平方米建筑面积1.5元；商网物业服务费每月每平方米建筑面积2.00元，电梯费每月每户40元”。2015年12月2日，被告丁立东签署《中珠·天琴湾二期入住通知书》，该通知书中约定：“预交一年物业服务费（住宅：1.5元/㎡/月）。合计：1734.00元；电梯费每户：480元/年”。对物业服务费支付周期及履行期限没有约定。被告丁立东为该小区二期4号楼1单元2501室房主。房屋建筑面积96.33平方米。每年物业服务费为1734元（96.33平方米×1.5元/月×12月），电梯使用费480.00元（40元/月×12月），被告丁立东物业服务费缴至2017年9月29日，电梯费缴至2019年9月29日。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案应当适用《民法典》实施之前的法律规定。 被告丁立东居住在中珠·天琴湾小区二期4号楼1单元2501室，系该小区业主。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定。由辽宁中珠房地产开发有限公司与盘锦荣翔物业管理有限公司签订的《中珠·天琴湾物业服务合同》，对被告丁立东具有约束力。双方应当按照合同的约定全面履行权利和义务。每月每平方米建筑面积1.5元的价格是合同中约定的，且被告以前的物业费均按此价格缴纳。因此，对被告丁立东对物业费价格的抗辩理由，本院不予支持；被告丁立东认为原告的服务不到位，垃圾乱堆乱放，管理不到位，引起火灾，收费标准不一，仅提供了一些照片及微信聊天记录，该证据中没有具体时间，地点，起火原因，原告对此提出异议，根据法律规定，这些证据不能单独作为认定案件事实的根据，被告并没有提供其他证据进行佐证，因此，对被告的抗辩理由，本院不予支持。原告按合同约定为业主提供了服务，被告就应当按约定交纳物业费。被告房屋建筑面积96.33平方米。2018年9月30至2020年9月30日，共计24个月，物业服务费为3,467.88元（96.33方米×1.5元/月×24月），2019年9月30至2020年9月30日，共计12个月电梯使用费480.00元（40元/月×12月），合计3,947.88元。原告要求被告给付物业费及电梯使用费共计3,947.88元的诉讼请求，本院予以支持。因《中珠·天琴湾物业服务合同》及《中珠·天琴湾二期入住通知书》对物业服务费支付周期及履行期限没有约定，因此，原告主张的滞纳金，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告丁立东于本判决生效后十日内给付原告盘锦荣翔物业管理有限公司物业服务费3,467.88元（2018年9月30日至2020年9月30日）、电梯费480.00元（2019年9月30日至2020年9月30日），合计3,947.88元。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 二、驳回原告盘锦荣翔物业管理有限公司其他诉讼请求。 案件受理费50.00元，原告已预交，减半收取25.00元，由被告丁立东负担，于本判决生效之日起七日内向盘锦市双台子区人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。原告预交的案件受理费50.00元，应予退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。 审判员  张印强 二〇二一年七月二十七日 书记员  孟繁星