鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0304民初2716号原告：鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司，地址：鞍山市铁东区青年街鞍钢花园甲6-6，统一社会信用代码：912103007948350844。法定代表人：王**胜，系该公司经理。委托诉讼代理人：于潇，系该公司员工。委托诉讼代理人：喻娜，系该公司员工。被告：张武杰，男，汉族，1960年5月8日出生，住址：鞍山市立山区。原告鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司诉被告李真物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月7日、2021年7月9日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人于潇、喻娜、被告张武杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：被告为原告管理的鞍钢景园10号楼055号住宅业主，房屋面积为101.59平方米。2012年11月29日，原、被告签署一份《前期物业管理服务协议》及原告与业主委员会签订的《物业服务合同》，合同约定被告需缴纳物业费0.9元/月/平方米，电梯费30元/月，逾期未缴纳，从逾期之日起每日加收3‰的滞纳金。自2019年1月1日至2020年12月31日止，被告共拖欠原告物业服务费2914.34元，原告多次向被告催缴，但被告至今未缴纳物业费，故原告诉至法院，请求法院依法判令：一、被告支付2019年1月1日至2020年12月31日的物业服务费2194.34元、电梯费720元，合计2914.34元；二、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：物业费我不认同，因为原告物业公司违约在先，我认为物业服务不到位，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业费。原告违约行为如下：1、物业公司履行前期合同不尽职尽责，我十年前入住该小区，我的房子下雨时漏水，我每年都报修，至今仍未修好，修好后我交物业费；2、物业公司履行物业合同有瑕疵，小区环境脏乱差，化粪池恶臭扑鼻，狗粪无人清理；3、小区内车辆乱停乱放堵塞消防通道，违建现象多年存在；4、我认为原告所提的公告与本案无关，原告起诉我的前期物业服务合同，该合同五年前已经终止了，我不知晓也没有见过这个公告，前期物业服务合同解除后签的物业服务合同我不知道。经审理查明：原告系鞍山市立山区鞍钢景园小区的物业服务公司，被告系该小区业主，房屋建筑面积101.59平方米。2012年8月15日，被告与鞍钢房地产开发集团有限公司销售部签订鞍钢景园进户流程后，与原告签订了《前期物业管理服务协议》；2012年11月29日，原告与鞍钢房地产开发集团有限公司签订了《前期物业服务合同》；2017年11月22日，鞍山市立山区双山办事处双卉社区对鞍钢景园全体业主出具一份公告，在业主业委会与所选聘的物业服务企业签定正式物业服务合同之前，继续由原告延续前期物业服务合同的服务标准、收费标准等所有内容，从事物业服务工作；2020年12月9日，原告与鞍钢景园小区业主委员会签订的《物业服务合同》，合同主要约定：物业服务费标准为0.9元/月/平方米，电梯费30元/月。合同签订后，原告对小区实施了相应的物业管理及服务，被告自2019年1月1日至2020年12月31日止，共拖欠原告24个月物业服务费。上述事实，原告提供的证据有：前期物业管理服务协议一份、前期物业服务合同一份、物业服务合同一份、公告一份、进户手续单一份、催费通知单及照片、鞍钢景园报修登记表、电梯维保记录、电梯检测报告、消防检测报告、维修巡查记录、门岗外来人员登记表、中控室值班记录各一份及物业服务照片一组。以上证据，经庭审审查，所证事实足资认定，本院予以采信。被告提供的证据有：房屋漏水照片五张、小区内违停照片三张、化粪池井照片一张、小区内烧烤照片一张、小区内路板照片一张、小区内狗屎照片两张、小区内违建照片两张。关于被告所提证据，原告质证意见认为：1、漏雨问题是业主报修后由物业联系开发建设单位给业主维修，不是由物业进行维修；2、违停问题应该是属于业主临时停放的车辆，车辆进园区有登记，停留时间长的会给业主打电话；3、化粪池是一直都有的，与物业服务无关；4、业主在小区内烧烤保安会进行劝说，保洁人员在上班时会及时清理，但保洁不是24小时服务；5、道板是供暖公司因暖气渗漏才打开的，如果现在还没恢复我们会联系相关部门过来恢复，物业一直在与供暖公司协调；6、狗屎的问题保洁人员每天都是按照程序对园区进行清洁，看见了会及时清理，正常是上、下午各清扫一次，对园区进行不定期巡查，不会存在有垃圾好几天不清扫的情况；7、违建我们报过综合执法，综合执法也已对业主下达了整改通知，具体为什么没处理就是综合执法的问题了。本院认为，物业服务管理具有多面性、连续性的服务特点，被告提供的照片不能证明原告在履行服务过程中存在根本性违约，原告的服务虽在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到全体业主满意的程度，但原告在服务过程中针对存在的问题也在不断进行改进，基本上履行了《物业服务合同》约定的义务，故本院对上述证据不予采信。本院认为，依法自愿签订的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自义务。本案原、被告签订的《前期物业管理服务协议》、原告与鞍钢房地产开发集团有限公司签订了《前期物业服务合同》、原告与业主委员会签订的《物业服务合同》均系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自业主入住起按合同约定为立山区鞍钢景园小区提供了物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业服务费的义务。物业合同中明确约定物业服务费为0.9元/月/平方米，被告欠缴物业费时间为2019年1月1日至2020年12月31日，被告应缴纳物业费为0.9元/月/平×101.59平×24个月=2194.34元、电梯费为30元/月×24个月=720元，故本院对原告要求被告缴纳2019年1月1日至2020年12月31日拖欠的2194.34元物业费及720元电梯费，共计2914.34元的诉讼请求予以支持。关于被告辩称原告物业服务不到位而拒交物业费一节，本院认为，原告已实际提供物业服务，被告的抗辩及举证不能充分证明原告在履行物业服务合同过程中构成根本性违约。如原告在服务过程中存在瑕疵，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。同时，原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现被告以不缴纳物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥，故本院对被告该项辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下：被告张武杰于本判决发生法律效力后十日内一次性给付原告鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司自2019年1月1日至2020年12月31日止的物业费2194.34元、电梯费720元，共计2914.34元。以上被告应给付原告款项，如未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金”的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预缴），减半收取25元，由被告彭林承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  刘冬晨二〇二一年七月九日书记员  刘思琦