湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0304民初2227号原告：陶学成，男，汉族，1985年7月15日出生，住湖南省邵阳市双清区。委托诉讼代理人：向芳，湖南昌言律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：唐成，湖南昌言律师事务所实习律师。被告：湘潭恒泽置业有限公司，住所地湖南省湘潭市高新区晓塘路**创新大厦**。法定代表人：李一萌。委托诉讼代理人：周艳，女，1989年3月10日出生，住湖南省新邵县，该公司员工。原告陶学成与被告湘潭恒泽置业有限公司（以下简称恒泽公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陶学成的委托诉讼代理人向芳、唐成及被告恒泽公司委托诉讼代理人周艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶学成向本院提出诉讼请求：1.判令解除陶学成与恒泽公司之间签订的关于湘潭恒大华府商铺商业C1-1104、2102房、商业C1-1102房、商业C1-1108房的《湘潭恒大华府商品房认购书》;2.判令恒泽公司返还陶学成已支付的湘潭恒大华府商铺商业C1-1104、2102房房款392620元，商业C1-1102房房款325280元，商业C1-1108房房款295250元，以上房款共计1013150元；双倍返还未与陶学成订立《商品房买卖合同》的三商铺定金合计120000元；并按同期银行贷款一年期利率向陶学成支付自2020年6月27日起至恒泽公司实际清偿之日止的资金占用利息，暂计至2021年5月12日，为23709.15元(其中213240元自2020年6月27日起计算，224032元自2020年9月21日起计算，202176元自2020年11月29日起计算，103155元自2021年3月9日起计算，330275元自2020年12月30日起计算)。被告恒泽公司辩称：1、双方在平等自愿的基础上签订了《湘潭恒大华府商品房认购书》，上述协议合法有效，恒泽公司无任何违约行为，陶学成因其自身经济原因单方毁约，拒绝继续履行商品房认购书以及签订商品房买卖合同，故应驳回陶学成的全部诉讼请求，判令陶学成签订商品房买卖合同并继续履行房款支付义务，且按未交房款的万分之一每天向恒泽公司支付违约金；2、陶学成拒绝签订正式的商品房买卖合同，按照认购书约定，视为其放弃购买该房屋，恒泽公司有权另行销售且陶学成无权要求恒泽公司承担资金占用利息以及支付双倍定金；3、陶学成所购湘潭恒大华府上述房屋已享受公司优惠，优惠款28639元应从涉案房款中予以扣除；4、涉案房屋恒泽公司已实际支付C1-1104、2102购房佣金款30946元，C1-1102购房佣金款17264元，C1-1108购房佣金款15762元，因陶学成单方毁约，其应承担恒泽公司已支付的购房佣金损失。原告陶学成为支持其诉讼请求，向本院提交原被告身份信息，Pos签购单三张（共计金额60000元），《湘潭恒大华府商品房认购书》三份（商业C1-1104、2102房，商业C1-1102房，商业C1-1108房），湖南增值税普通发票12张（共计金额1073150元），湘潭恒大华府商铺C1-1104房照片、恒大华府户型平面图，作为证据，对于上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的，本院均予以认可。被告恒泽公司为支持其答辩意见，向本院提交陶学成所购四个商铺的优惠款明细单三页（共计金额28639元），对于上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的本院均予以认可。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：2020年6月23日，陶学成向恒泽公司分别支付定金各20000元共计60000元用于定购湘潭恒大华府楼盘商业C1幢1104、2102号，C1幢1102号，C1幢1108号商铺。2020年6月27日，陶学成（乙方）与恒泽公司（甲方）签订四份《湘潭恒大华府商品房认购书》。C1幢1104、2102号《湘潭恒大华府商品房认购书》约定：“该商品房建筑面积为112.84平方米，套内面积109.86平方米，按建筑面积单价为9142元，按套内面积单价为9390元，总价为1031549元。房款采取分期付款方式，于2020年6月29日前支付首期款83155元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2020年9月27日前付清103155元，于2020年12月27日前付清103155元，于2021年3月27日前付清103155元，于2021年6月27日前付清103155元，于2021年9月27日前付清103155元，于2021年12月27日前付清103155元，于2022年3月27日前付清154732元，于2022年6月27日前付清154732元。”。C1幢1102号《湘潭恒大华府商品房认购书》约定：“该商品房建筑面积为37.96平方米，套内面积36.96平方米，按建筑面积单价为15159元，按套内面积单价为15570元，总价为575452元。房款采取分期付款方式，于2020年6月29日前支付首期款37545元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2020年9月27日前付清57545元，于2020年12月27日前付清57545元，于2021年3月27日前付清57545元，于2021年6月27日前付清57545元，于2021年9月27日前付清57545元，于2021年12月27日前付清57545元，于2022年3月27日前付清86318元，于2022年6月27日前付清86319元。”。C1幢1108号《湘潭恒大华府商品房认购书》约定：“该商品房建筑面积为37.96平方米，套内面积36.96平方米，按建筑面积单价为13841元，按套内面积单价为14215元，总价为525402元。房款采取分期付款方式，于2020年6月29日前支付首期款32540元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2020年9月27日前付清52540元，于2020年12月27日前付清52540元，于2021年3月27日前付清52540元，于2021年6月27日前付清52540元，于2021年9月27日前付清52540元，于2021年12月27日前付清52540元，于2022年3月27日前付清78810元，于2022年6月27日前付清78812元。”。上述三份《湘潭恒大华府商品房认购书》皆约定：“如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。乙方需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修资金，并将已缴款凭证在签署《商品房买卖合同》时交予甲方。乙方需在约定的付款方式和期限内到湘潭恒大华府营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。”。于上述三套房屋签订认购书当天，恒泽公司向陶学成开具发票三张共计213240元，于2020年9月21日开具发票三张共计224032元，于2020年11月29日开具发票三张共计202448元，于2020年12月30日开具发票两张共计330275元，于2021年3月9日开具发票一张共计103155元，总计发票金额为1073150元（包定金）。恒泽公司在诉讼中称，陶学成实际交付房款应减去优惠款28639元，陶学成认可其在恒泽公司实际交付房款金额为1044511元，案涉房屋未签订《商品房买卖合同》，亦未进行电子备案，但在恒泽公司系统内仍登记在陶学成名下，因出卖给陶学成未出售给他人。陶学成认为恒泽公司迟迟未按《湘潭恒大华府商品房认购书》约定，按时与其签订《商品房买卖合同》，导致陶学成权益无法得到保障遂向法院提起诉讼，提出诉称所述之请求。另查明，恒泽公司在答辩意见中请求判令陶学成签订《商品房买卖合同》并继续履行房款支付义务，且按未交房款的万分之一每天支付恒泽公司违约金。因该项主张独立于陶学成诉求之外，属于反诉请求，本院就此向恒泽公司释明是否提起反诉与本案合并处理，恒泽公司未提反诉主张。判决的理由与结果本院认为，陶学成与恒泽公司于2020年6月27日签订的涉案三份《湘潭恒大华府商品房认购书》，系双方的真实意思表示，属合法有效的预约合同。根据双方在《湘潭恒大华府商品房认购书》中的约定，陶学成支付首期房款后，双方应于2020年6月29日签署正式的《商品房买卖合同》。本案中，陶学成支付首期房款后，双方并没有签订正式的《商品房买卖合同》。依照预约合同与本约合同的关系，预约具有先于本约且以订立本约为合同目的的法律性质。本案双方当事人在签订《湘潭恒大华府商品房认购书》之后，均负有进一步协商签订《商品房买卖合同》的义务，陶学成在交纳多期房款后一直未向恒泽公司积极主张要求签订《商品房买卖合同》，恒泽公司亦未向陶学成发出要求签订《商品房买卖合同》的相应函告，陶学成与恒泽公司皆有过错。综上根据本案案情，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、定购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，本院对陶学成主张解除C1幢1104、2102号，C1幢1102号，C1幢1108号三商铺的《湘潭恒大华府商品房认购书》的请求予以支持，对陶学成主张恒泽公司双倍返还定金120000元及支付资金占用利息的请求不予支持。《湘潭恒大华府商品房认购书》解除后，恒泽公司收取陶学成商铺款1044511元（包定金）应全额退还给陶学成。恒泽公司辩称涉案商铺，恒泽公司已经支付部分购房佣金，应对佣金损失进行抵扣，但未提交证据证明，对此辩论意见本院不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除陶学成与湘潭恒泽置业有限公司于2020年6月27日签订的关于认购湘潭恒大华府楼盘商业C1幢1104、2102号，C1幢1102号，C1幢1108号商铺《湘潭恒大华府商品房认购书》三份；二、湘潭恒泽置业有限公司于本判决生效后十五日内一次性退还陶学成定金及购商铺款共计1044511元；三、驳回陶学成的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15210元，减半收取计7605元，由陶学成负担505元，湘潭恒泽置业有限公司负担7100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  徐雅玲二〇二一年七月十九日书记员  段旭佳