上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初3864号原告：杨子航，男，1995年1月1日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：杨光，男。委托诉讼代理人：宗恺，上海正策律师事务所律师。被告：张帆，女，1981年9月6日生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：李晓茂，上海中夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁越华，上海中夏律师事务所律师。原告杨子航与被告张帆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序审理。被告张帆于2021年4月13日向本院提起反诉，本院依法受理后就本、反诉进行合并审理。诉讼中，反诉原告张帆向本院申请撤回反诉，本院已另行裁定予以准许。本院于2021年5月20日、6月18日二次公开开庭进行了审理。原告杨子航及其委托诉讼代理人杨光、宗恺，被告张帆及其委托诉讼代理人李晓茂、翁越华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨子航向本院明确诉讼请求如下：1.判令被告向原告支付上海市松江区九亭镇涞亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的维修费用人民币(以下币种同)15,000元；2.判令被告向原告支付以446万元为基数，按每日万分之五的标准，自2020年12月16日起计算至2021年4月13日止的逾期交房违约金263,140元；3.判令被告向原告支付因被告逾期交房产生的租房损失8,800元(自2020年12月12日起至2021年4月13日止，按照月租金2,200元计算)；4.判令被告向原告支付公证费4,000元、差旅费2,809元、律师费30,000元。事实和理由：2020年9月24日，原、被告双方签订中介版《房地产买卖合同》一份，约定原告向被告购买系争房屋，房屋总价款为446万元，该合同中明确载明系争房屋漏水损坏情况为未发生过漏水。2020年9月29日，双方签订网签版《上海市房地产买卖合同》一份，合同第四条约定被告应于2020年12月15日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，并在附件三付款协议的第九项房屋的交付中约定交付房屋的时间为出具以原告为权利人的不动产权证、且被告已收到除尾款(若有)和户口保证金(若有)外的其他款项后5日内将该房屋交付给原告。上述合同签订后，原告按照约定履行了付款义务，系争房屋于2020年11月19日被核准登记至原告名下。后原、被告双方协商于2020年12月12日办理房屋交接手续。原告在此前购房过程中有看过两次房，均未发现系争房屋存在渗水、漏水或开裂的情况，然而在2020年12月12日验房时，原告发现被告以遮挡、加贴墙纸等方式故意隐瞒了系争房屋内外墙开裂及渗水等情况。经原告要求，并征得被告同意，居间方德佑房地产公司委托上海历房检测技术中心及上海浦东房屋质量检测站对系争房屋开裂与渗水情况进行了检测，检测报告均载明系争房屋多处存在开裂和渗水现象，开裂最长达4米。因被告存在恶意隐瞒系争房屋渗水、开裂等问题，原告于12月12日验房当天拒绝收房，这导致被告未能按照合同约定如期向原告完成交房。此后，被告一直未直接出面联系原告，也未及时就系争房屋存在的开裂、渗水等问题与原告进行协商，提供具体解决方案。至原告起诉之日，被告仍未对房屋开裂、渗水等问题着手进行修复，按照合同约定，被告目前已逾期交房长达2个月之久，严重打乱了原告对系争房屋的装修、入住等安排。原告认为，原告已经按照合同约定履行了付款义务，但被告出售的房屋却存在漏水、渗水及开裂等问题，故被告对于交房前房屋存在的相关问题负有维修的责任，现原告要求被告承担相关维修费用合情合理。而且原告在验房当天即发现系争房屋存在上述问题并当场提出，因此12月12日双方并未完成交房手续。被告未按合同约定按时交房，已构成违约，应当承担迟延履行违约金。同时被告迟延交房的行为导致原告不能正常入住系争房屋产生额外的损失，被告应当按照合同约定向原告支付租金损失、公证费、差旅费、律师费等费用。现双方协商不成，原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告张帆辩称，原告所述的购买房屋的过程属实。原、被告协商确定在2020年12月12日进行房屋交接，在这之前原告对系争房屋进行多次验看，均未发现系争房屋存在漏水、开裂情况。被告2013年购买系争房屋后一直是自住，期间未发现房屋有漏水、渗水现象，也从未向物业报修过房屋的漏水、渗水问题。系争房屋建造年代较久，有一些表层小裂缝也是正常，不影响房屋安全和使用。2020年12月12日双方在验房的时候，被告已经搬走并将钥匙交给原告，所以已经完成了交房义务，虽然在验房的时候有发现西北次卧存在漏水、渗水情况，南次卧顶部存在裂缝，但西北次卧的漏水情况是撕开墙纸后才发现的，而南次卧顶部的裂缝也没有4米那么长。因此，对于原告所称的被告存在故意隐瞒房屋漏水、渗水问题的意见不予认可。即使2020年12月12日被告交付钥匙的行为不构成交房，根据双方签订的《交易信息留存表》中关于房屋漏水情况的约定，在验房时发现房屋存在漏水等情况的，也应当先维修再交房，交房时间相应顺延至专业机构完成实勘并出具书面报告后三日内。被告对于验房时发现的漏水、开裂等情况一直抱着积极解决的态度，愿意承担相应的责任。对于外墙的维修，被告积极协助原告向物业报修，帮助征得相应业主的同意以动用维修基金，后外墙于2021年3月14日维修完毕；对于内墙的维修，被告一直和原告还有中介人员沟通，但原告先要做鉴定，做完以后，被告根据大家沟通的意见陆续给出四个维修方案，都被原告以种种理由拒绝或者搁置，导致原告起诉时系争房屋内墙还未维修。因此被告并不存在不主动积极联系原告，不愿意维修受损部位的情况。最终，双方在法院协调下于2021年4月13日签订了《房屋交接书》，故根据合同约定，被告并不存在逾期交房的行为，不应当承担延迟交房的违约金。对于原告主张的租房损失，即使租房情况属实，该费用也缺乏必要性和关联性，不予认可。对于原告主张的公证费和差旅费，两者均无合同依据，差旅费与本案的关联性不认可，公证并非必须项目，因为原告已经委托链家去进行鉴定，而且公证的内容是房屋内的情况，并非逾期交房的公证，所以上述费用均不认可。对于原告主张的律师费，被告不存在逾期交房的违约行为，所以不同意承担律师费。对于原告主张的维修费用15,000元，被告同意承担。本院经审理认定事实如下：被告原是系争房屋的权利人。2020年9月24日，原告作为买受人(乙方)与被告作为卖售人(甲方)在居间方德佑房地产经纪有限公司(丙方)的居间介绍下，签订了《房地产买卖合同》一份，约定甲方将系争房屋出售给乙方，售房款为3,200,000元。合同第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于2021年1月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。第六条约定，甲、乙双方确认，在2020年12月15日之前甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该买卖合同的补充条款(一)第九条房屋交接中载明：甲乙双方同意按照不动产登记事务中心出具以乙方为权利人的不动产权证、且甲方已收到除尾款、户口保证金及第三方监管机构处的尾款外的其他款项后5日内将该房屋交付给乙方；该房屋交付时应当履行下列手续：1.甲乙双方根据《物业交割清单》(若有)共同对该房地产附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收交接，并记录水、电、煤气表的读数，结算相关费用；2.移交该房屋相关钥匙、密码、门卡(若有)；3.甲乙双方在《房屋交接书》上签字；本条约定若与合同主文第四条约定不一致的，以本约定为准。该买卖合同的补充条款(一)第十一条违约责任中载明：甲乙双方在合同履约过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张法律责任的，违约方需额外承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师费等。合同另对其他事项进行了约定。同日，原告作为买受方(乙方)与被告作为出售方(甲方)又签订《协议书》一份，该协议书约定甲乙双方一致同意按照已签订的《房地产买卖合同》之约定拟定《上海市房地产买卖合同》，并约定甲乙双方一致同意，乙方在过户之前另行支付甲方装修补偿款1,260,000元。该协议另对其他事项进行约定。同日，原、被告双方就购买系争房屋还签订了《交易信息留存表》一份，其中漏水损坏情况部分载明：“·该房屋未发生过漏水；·若在【交房前】房屋发生漏水等损坏情况，则由【出售方】负责在交房前修复并承担修复费用，双方可另行补充约定。·若在【交房时】核查房屋存在漏水等损坏情况，则双方同意【先维修后交房】，交房时间相应顺延至【专业机构完成实勘并出具书面报告后3日内】，维修费用由【出售方】承担。·出售方不配合实勘或不按时修复导致双方交房延期的，则出售方需按照买卖合同的约定承担相应的法律责任。若买受方已代出售方支付维修等款项的，则买受方可从尾款中扣除该费用。”(以下简称“漏水条款”)法庭审理过程中，原、被告双方对该《交易信息留存表》中漏水条款的效力及内容的理解产生较大争议。原告向本院提交了居间方对本案所约定的漏水条款所做的书面解释：(1)“若在【交房前】房屋发生漏水等损坏情况，则由【出售方】负责在交房前修复并承担修复费用，双方可另行补充约定。”所述意思为“若交易双方在合同约定的交房时间前发现房屋存在漏水等损害情况的，出售方需在交房之前维修好，并承担维修费用。交易双方也可另行签署补充协议约定该事项。”(2)“若在【交房时】核查房屋存在漏水等损坏情况，则双方同意【先维修后交房】，交房时间相应顺延至【专业机构完成实勘并出具书面报告后3日内】，维修费用由【出售方】承担。”所述意思为“若交易双方在进行房屋交接手续过程中发现房屋存在漏水损坏情况的，双方同意暂停交房手续，待出售方承担维修费用，完成维修后，专业机构出具房屋没有漏水损害情况的书面报告后3日内，交易双方再进行房屋交接手续。”原告认为，《交易信息留存表》中的漏水条款实质是格式条款，在原、被告签订合同时居间方并未尽到合理的提示和说明义务，漏水条款对房屋交接手续的顺延并非免除了被告的交房义务，与主合同中约定的交房日期并不矛盾。但按照居间方的解释，该漏水条款将免除被告交房的义务，不合理地减轻或者免除被告按时交房的责任，从而损害原告作为守约方按时获得合同约定中被告所保证的不漏水房屋的权利。因此该漏水条款应属于无效的格式条款，不应成为双方买卖合同的一部分。被告对于居间方关于漏水条款的解释予以认可。其认为，有关房屋漏水损坏情况的内容确实在居间方提供的买卖合同中事先就存在，但最终本案漏水条款是原、被告双方谈好具体内容后由中介勾选形成的，该条款并未免除或者减轻出售方的交房义务和维修责任，因此是合法有效的。庭审中，原、被告双方一致确认：上述《交易信息留存表》漏水条款中的括号和划线部分在拟定时有多个可选项，本案漏水条款中的括号以及划线部分内容的确定是原、被告双方互相沟通确认好以后由居间方勾选并形成最终的版本。另查明，2020年9月29日，被告张帆作为卖售人(甲方)与原告杨子航作为买受人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)一份，合同约定甲方向乙方转让系争房屋，建筑面积105.62平方米，转让价款为3,200,000元；合同第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于2020年12月15日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的5日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2020年12月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十二条约定，经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。该合同补充条款(一)第六条违约责任约定，甲方违约责任：(1)甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；……乙方违约责任：(1)乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。……在该合同附件三付款协议中约定，乙方已在甲、乙双方签订本合同前直接支付甲方定金100,000元，在签署本合同后，转为部分房价款。双方签订本合同当日，乙方向甲方支付部分房价款1,020,000元。在甲方出具该房地产抵押扣款凭证/结清证明后7日内，乙方向甲方支付房价款710,000元。部分房价款1,300,000元，乙方通过申请贷款的方式支付。交房尾款20000元，乙方应于双方签署《房屋交接书》后当日内自行支付给甲方。如该房地产上有户口，户口迁出保证金计50,000元。该笔户口迁出保证金由乙方自行保管，待甲方户口迁出之日起2日内支付户口保证金。在附件三关于房屋交付中约定：甲乙双方同意按照出具以乙方为权利人的不动产权证、且甲方已收到除尾款(若有)和户口保证金(若有)外的其他款项后5日内将该房屋交付给乙方；该房屋交付时应当履行下列手续：(1)甲乙双方共同对该房地产附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、煤气表的读数，并交接《家具家电清单》(若有)中所列物品，相关费用的结算日期以交接之日为准；2.移交该房屋相关钥匙、密码、门卡(若有)；3.甲乙双方在《房屋交接书》上签字；若与本合同主文第四条约定不一致的，以本约定为准。合同另对其他事项进行了约定。上述合同签订后，截至原告起诉时，原告向被告支付了除购房尾款之外的其他房价款(包括装修补偿款)。系争房屋于2020年11月19日被转移登记至原告名下。2020年12月12日，原、被告双方协商一致前往系争房屋办理交接手续。因原告方在交房核查时发现系争房屋存在漏水、墙壁开裂等损坏情况，原告当天拒绝接收房屋，双方未结算水、电、煤气等费用，亦未签订《房屋交接书》。在庭审中，原、被告双方均确认在2020年12月12日当天，被告有将系争房屋的钥匙交给原告一把，自己处仍留有系争房屋的钥匙。另，关于系争房屋交接前原告的看房经历，虽然双方对看房次数存在争议，但原、被告均向本院确认：原告曾于2020年9月21日以及9月23日同中介一起前往系争房屋看房，当时被告也在场，该两次看房原告和被告均未发现系争房屋存在漏水或者墙体脱皮的情况。再查明，2020年12月12日原告交房核查发现系争房屋存在漏水、墙壁开裂等损坏情况后，原告、被告及居间方关于系争房屋外墙、内墙漏水以及内墙墙壁开裂等损坏情况的处理进行了较为充分的沟通。关于外墙的处理，原告作为系争房屋的新业主于2020年12月12日当天向物业报修系争房屋外墙渗水的情况。物业公司于2020年12月15日进行现场技术勘查并出具报告。被告协助物业公司就系争房屋外墙渗漏维修工程需动用的维修基金向本幢楼16户业主征询意见，并取得三分之二以上业主的同意。2021年1月6日，系争房屋所在小区的业委会盖章同意施工。被告在原告、被告及居间方所在的微信沟通群内于2021年3月4日发微信称：外墙不是我个人能维修的，也不在本次买卖合同中，必须物业维修，过年前你们打电话跟物业说暂停维修外墙，需要你们作为现在的业主重新联系。原告父亲杨光称：还没完成交房，按合同约定权益还属于卖方，外墙修缮也是卖方的义务。所以外墙修复应当由你方妥善处理，我方会积极配合。被告称：关于外墙我方已经多次联系物业，维修人员已经排在议程上了，会根据天气情况进行修缮。原告父亲在2021年3月9日该群内称：上海这几天下雨，现在肯定不能施工，外墙维修要选择下雨后至少三天不下雨的情况施工。这几天九亭都在下雨，天气预报明天也会下雨，建议施工改到周日或周一，不然会影响施工质量。如不顾天气因素，强行施工，以后外墙出了质量问题，由你方负责，我方已建议在先。被告回复称：我会转达师傅的。后，系争房屋外墙渗水维修工程于2021年3月14日完工。关于内墙的处理，原告父亲在2020年12月13日与居间方的微信沟通中称：让你们找专业机构出，不行你们再找第三方单位进行查看，但必须出报告。后在居间方表示会对系争房屋外墙和内墙均一起维修的情况下，原告方同意让居间方维修，但要监督施工过程，并在完工后出具一个完工报告给原告。居间方工作人员于2020年12月14日微信告知原告父亲：叔叔，维修师傅周三过去维修。原告父亲当天回复居间方称：小秦，先不要维修，不要施工，我要找张老师协商退房或赔偿。居间方称：不买了？这个已经过完户了，估计退房很麻烦的，所以还是先帮您维修好吧，我们帮您修的。原告父亲称：一定不要维修。2020年12月21日居间方工作人员微信询问原告父亲：叔叔，咱们那个怎么样了？现在怎么处理呢？张老师一直在问我。原告父亲回复称：小秦，先鉴定一下裂缝再说吧。等对裂缝鉴定结果出来再说。居间方称：好的，行。因此，在原告的要求下，居间方委托上海历房检测技术中心对系争房屋裂缝损害情况进行专项检测咨询。该中心于2020年12月30日出具了系争房屋的裂缝专项检测咨询报告。在上述委托检测期间，原告于2020年12月21日申请上海市闵行区公证处办理保全证据公证，该处工作人员于2020年12月22日前往系争房屋，对房屋内部、墙面、地板等情况进行查看和拍照摄像，并于2020年12月30日出具了(2020)沪闵证经字第4381号公证书，原告为此支付了公证费4,000元。因对居间方委托的上海历房检测技术中心的资质、能力有异议，原告对上海历房检测技术中心出具的裂缝专项检测咨询报告不予认可。2021年1月6日，居间方工作人员微信询问原告父亲：叔叔，咱们这个事情需要怎么处理呢？你们总有一个需要解决的方案吧？这样拖着也不行呀。业主天天问我，我也需要给业主回复一下。原告父亲回复称：不是我们拖着，是房子出现问题，房子问题一天不解决，事情一天不会完了。隐瞒事实，交给人家这样差劲的房子，亏还有脸要尾款。居间方问：那需要怎么解决呢？原告父亲称：诸多的裂缝到底原因是什么？等着一个权威的鉴定。权威的鉴定下来之前一切免谈。居间方问：那也就是说，您现在还需要再找鉴定？那我就这样回复张姐吗？原告父亲称：是的。同日，被告在三方微信沟通群里告知居间方和原告：上周鉴定报告已经出来了，今天小秦说你们还要找鉴定，也不能确定时间。那可以，我有2个要求，第二次鉴定必须在三方都在的情况下，必须是经过国家认证的有专业资质的公司机构，第二，既然不愿意交房，那么上次给的钥匙建议放在第三方链家。原告父亲询问：张帆，你害怕鉴定吗？是不是心虚？被告回复称：你去鉴定吧，跟你们没话说。随后，居间方再次委托上海浦东房屋质量检测站对系争房屋进行裂缝专项检测，该站于2021年1月29日出具沪房鉴(201)证字第2021-0141号《房屋裂缝专项检测报告》，报告中检测结论部分载明：1、经现场检测、测量(1)经现场损伤检查，裂缝周边梁、墙等承重构件均无明显变形、裂缝等结构性损伤。西北卧室飘窗处墙体渗水严重。(2)所测墙体、板底裂缝宽度基本在0.06mm-0.35mm之间；内墙裂缝主要为竖向裂缝及斜裂缝，缝宽基本均匀，外墙靠窗洞处呈现少量龟裂缝；板裂缝无一定规律性，个别在板角出现斜裂缝；所测墙体、板底裂缝均属于非结构性贯通裂缝。2、根据现场检测数据及墙、板裂缝分布、形态、特征情况，所检裂缝产生原因可初步判断主要由于砂浆收缩并受温度变化引起。审理中，原、被告对该检测报告均予以认可。鉴定报告出具后，原告方于2021年2月25日三方沟通群内发微信给被告：张帆，现在新的鉴定报告已出，房屋存在内外墙多处严重开裂并渗水的现象，且房东在对此开裂及渗水现象知晓的情况下，于出售房屋时故意隐瞒，在约定交房日前也未采取补救措施。现我方因不能入住，已在外产生不必要的租房损失，希望房东能给出处理办法，妥善处理此事，尽早完成交房。我方保留通过法律途径维护自身合法权益的权利。被告于2021年2月26日回复称：1.我方不认可你的说法，所有的房屋情况在签买卖合同之前，你们已经到现场看过多次，均已了解。2.目前房屋是可以正常入住的。交房当天发生的问题我们也严格按照合同积极联系物业维修，是你们一直恶意拒绝，连续多次要求房屋检测，拖延交房时间，才导致现在不能交房。原告方问：张帆，那你们现在是不愿对交房问题给出解决方案吗？被告回复称：接下来相关交房事宜我都会委托中介处理。被告在群里对居间方称：小秦，关于交房我们一直是积极态度在处理的，既然报告已经出来了，接下来具体沟通委托你们。1、我要求看第二份检测报告。2、我方会根据合同要求完成我方应负的维修部位。居间方询问原告：现在张姐这里的意思就是帮助咱们这里尽快的维修好，你们觉得这个可以吗？原告方称：我们希望房东能对房屋内外墙的所有开裂进行维修，尽到自己的交房义务。确保交到我们手上的房屋不存在开裂、漏水等情况。尽早完成交房。居间方询问原告：行，那这个房子的问题，现在需要怎么处理？您是需要维修，还是需要怎么样？原告方称：我方已经明确要求房东维修房屋。房屋维修请卖方给出方案，一再问我们如何处理没有意义，不管房东如何处理，我们只要求交到手上一套一切正常的房屋。居间方称：那现在就是维修对吗？那如果维修的话，室内墙体由裂痕和漏水处进行维修，外墙我们找物业进行维修。维修好，可以交房？2021年2月27日，居间方又在该沟通群内称：经过沟通，目前出售方与买方，同意进行房屋各个裂痕处，漏水点，进行维修，同时出具维修方案，大家认可之后可以进行动工。被告方称：可以的，我和爱人商量了，都同意的话，我们下周就开始操作维修的事宜。2021年3月3日，被告在该群内发送了第一份施工方案，并告知原告：本周开始维修。原告方于2021年3月4日对被告提供的施工方案提出了较多修改意见，并告知被告：方案协商好，再施工。被告回复称：我方已经委托中介找相关专业公司进行维修，你们对方案提出的修改意见也已转达。居间方称：我们在与维修公司沟通，将上面所说的内容进行斟酌，重新在编辑发送出来。2021年3月8日，被告又在该沟通群内发送了第二版施工方案。原告方在2021年3月9日沟通群内发送微信给被告称：张帆，我方对你方3月8日的新施工方案的修改意见：方案需增加其他卧室和客厅天花板的裂缝和墙面裂缝的维修方案。随后，被告发送了第三版施工方案。在2021年3月19日，被告又在群内发送了第四版施工方案。原告方回复称：张帆，我方收到你方今天发来的施工方案，新方案做了修改和补充，我方基本同意按此方案进行施工。但原告方对该第四版施工方案没有体现的要求仍进行了重申，被告也将专业维修师傅对原告提出的要求进行的回应发送给原告，并询问原告方：杨光，周末动工吗？原告父亲于2021年3月20日在该沟通群内告知被告：张帆，都知道房子外墙渗水很严重的，外墙维修后，您能保证不再渗水吗？我方要求，等一场大雨后看看内墙是否渗水，确定不漏后，再对内墙施工。被告回复称：3月14日物业已经维修好外墙，最近这个礼拜都在下雨，你方可以自己去看。2021年3月23日，被告再次在沟通群内询问原告：请问内墙什么时候可以开始维修？原告方回复：张帆，我方20日已经说过等一场持久的大雨后看看外墙维修后是否渗水？确定不渗水后，再进行内墙维修。后在2021年4月2日，原告在沟通群内向被告发微信称：虽然外墙维修后没经过验证维修效果如何，为早日完成交房，我方先不等了，你方尽快安排室内维修。同时，原告对施工细节提出一些要求。在原、被告及居间方沟通系争房屋漏水及墙壁裂缝等损坏情况的处理过程中，原告于2021年3月3日向本院提起本次诉讼。还查明，原告为本次诉讼聘请律师，共花费律师费30,000元。法庭审理中，原告向本院提供了租赁合同、租金支付凭证、房东身份信息及房产证，用以证明因被告逾期交房导致其只能在外租房居住，从而产生租金损失8,800元，原告还向本院提供动车票，用以证明因系争房屋存在漏水、开裂等损坏情况导致双方产生纠纷，原告父母为解决纠纷往来上海和老家产生的差旅费损失。被告对上述证据真实性均认可，但认为差旅费没有合同依据，且非原告产生，不予认可。对于租房损失，原告提供的租房合同从2020年11月9日开始，说明原告此前就有租房，并不是为了本次房屋买卖逾期不能交房才去租房，对租房损失不予认可。另，被告为证明其一直在积极与原告和中介沟通房屋漏水、开裂等问题的处理事宜并积极履行维修义务，除向本院提交各方主体的微信聊天记录、系争房屋外墙维修的记录外，还申请了居间方经办本次房屋交易和后续漏水、墙壁裂缝处理事宜的工作人员秦某某出庭作证。原、被告对证人身份均予以认可。证人秦某某称，在2020年9月24日双方签合同前，证人有带原告看过三次系争房屋，看的时候只有南边次卧墙顶有小的裂缝，没有墙皮脱落，没有发现大的漏水渗水的地方。《交易信息留存表》中漏水条款在当时大家都有看过，中介人员也讲解过。验房当天卧室的墙纸都撕了下来，朝北次卧确实发现漏水的情况，该卧室墙面还有细小的裂缝，其他卧室没有。由于验房当天大家意见不统一，原告不愿意收房，所以当天未完成交房。验房发现漏水后，链家有一个内墙维修的承诺，证人一直在和原告沟通，被告也在和证人以及原告沟通，表示愿意维修，并提出了一些维修方案和建议，但原告一直说先不要动。原告对证人证言部分认可，对证人所述的三次带看房屋不认可。原告称，签合同时漏水条款中介也未向原告解释过。原告看房时没有发现裂缝，只是有一些脱落，直到验房的时候裂缝才显现出来。被告对证人证言均予以认可。诉讼中，经本院协调沟通，原、被告双方于2021年4月13日签署了《房屋交接书》完成交房手续，原告于当日将购房尾款20,000元支付给被告。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告双方对于2020年9月24日签订的《房地产买卖合同》《协议书》《居间服务合同》以及各种清单和《交易信息留存表》，2020年9月29日签订的《上海市房地产买卖合同》的真实性均予以认可，但对2020年9月24日《交易信息留存表》“其他信息”一栏内“漏水损坏情况”中所载漏水条款的效力及内容的理解存在较大争议。本院认为：关于该漏水条款的效力问题，一则根据法律规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。而根据本案中原、被告的庭审陈述，虽然《交易信息留存表》中“其他信息”一栏下“漏水损坏情况”这一项目确属居间方预先确定，但具体到“漏水损坏情况”项下最终形成的条款内容，则并非是居间方事先拟定好未与双方协商的。相反，原、被告在庭审中均确认该漏水条款括号和划线处有多个选项，在签约时由双方共同协商确认好选项再由居间方勾选，并形成最终的漏水条款版本。故本案形成的漏水条款并不符合格式条款“预先拟定”和“订立合同时未协商”的特征；二则本案形成的漏水条款根据“交房前”和“交房时”，将维修的义务均明确由出售方承担，同时还约定了因出售方原因导致交房延期时应承担的合同责任。因此，该漏水条款既未免除出售方的交房义务，也未免除其妥善维修的义务，即使是交房时间的顺延也是双方自行协商的结果，故原告在庭审中辩称该条款加重买方责任，免除出售方义务的意见，理据不足，本院不予采纳。综上，本案的漏水条款并非是格式条款，系由原、被告自行协商确定，不存在法律规定的无效情形，应属合法有效。关于漏水条款的内容理解问题，应按照条款所使用的词句、条款各部分内容之间的逻辑联系以及诚信原则进行解释，并结合居间方对条款的理解以及居住房屋漏水可能存在的隐蔽性特征进行综合考量。本案形成的漏水条款，在第一条中出售方承诺系争房屋未发生过漏水，这表明在签约前和签约时原、被告均未发现系争房屋存在漏水等损坏情况，否则将不存在接下来的两个假设性条款；第二条虽载明“若在【交房前】房屋发生漏水等损坏情况”的处理办法，但不能将该条简单地解释为只要交房前房屋发生漏水等损坏情况，就要求出售方在交房前维修好。因为房屋存在漏水等损坏情况是一个客观状态，该客观状态可能因居住房屋的墙壁、墙纸以及摆放的柜子、床等家具而不易觉察，该条款要将责任落实到位，则这一客观状态必须被当事人所发现，否则即使在交房前客观上确实存在漏水等情况，但原、被告均未发现具体的地点、面积等情形，显然难以让义务主体进行维修，也难以苛责义务主体还要在交房前维修好。故该第二条应解释为在合同签订后，房地产买卖合同约定的交房时间前当事人发现漏水等损坏情况的，则由出售方负责在主合同约定的交房时间前修复并承担相应费用；同样地，第三条则约定了如果在交房前当事人未发现漏水等损坏情况，但在交房核查时发现房屋存在漏水等损坏情况的，则原、被告双方同意先维修后交房，交房时间相应顺延至出售方维修完毕，待专业机构完成实勘并出具完工报告后的3日内，维修费用仍由出售方承担；第四条则是对出现上述第二、三条假设情形而出售方不履行相关义务导致交房延期所应承担的法律责任进行了特别加粗说明。综上，本案形成的漏水条款以当事人在签约时、交房前、交房时是否发现漏水等损坏情况进行区分，按照时间节点层层递进，并对不同时间点发现漏水等损坏情况规定了不同的处理方式，在最后一条加上违约条款进行制约。从整体而言，该条款内在逻辑连贯，不存在原告庭审中所称的相互矛盾的情形。综上所述，原、被告双方于2020年9月24日签订的《房地产买卖合同》《协议书》《居间服务合同》以及各种清单和《交易信息留存表》，于2020年9月29日签订的《上海市房地产买卖合同》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均属合法有效，各方均应恪守履行。现原、被告双方对于2020年12月12日验房时发现系争房屋存在漏水、墙壁开裂等损坏情况的事实均无异议，被告也愿意按照原告主张的数额赔偿维修费用，故对于原告的该项诉请，本院予以支持。本案的争议焦点在于：1.2020年12月12日被告交付钥匙的行为是否等同于交房；2.在系争房屋出现漏水、墙壁开裂等损坏情况下，房屋的交房时间如何确定；3.被告是否存在延迟交房的情形；4.原告主张的各项损失能否得到支持。本院根据庭审查明的事实，当事人提供的证据材料以及当事人的庭审陈述，详述如下：关于2020年12月12日被告交付钥匙的行为是否等同于交房的问题。本院认为，该行为不能等同于交房，理由如下：首先，无论是中介版的《房地产买卖合同》还是网签版的《上海市房地产买卖合同》中关于房屋交付的约定均要同时符合三个条件，即相关费用的结算、钥匙的交付以及《房屋交接书》的签订。而被告仅以交付钥匙就认为完成交房手续，显然理由不能成立；其次，原告是因为验房时发现系争房屋存在漏水、墙壁开裂等损坏情况，认为被告提供的房屋存在质量问题不符合交房条件，从而拒绝收房，原告不愿意办理交房手续的行为并无不当。被告虽在当天有交付一把钥匙给原告，但自身亦留有房屋钥匙，且在之后还给了居间方房屋钥匙，故不能仅以交付钥匙即认为房屋占有控制的权利完全由原告享有；最后，被告自身也多次在原告、被告及居间方的微信聊天中承认尚未完成交房，且愿意积极履行维修义务完成交房手续。关于在系争房屋出现漏水、墙壁开裂等损坏情况下，交房时间如何确定的问题。本院认为，中介版《房地产买卖合同》和网签版《上海市房地产买卖合同》中关于房屋交付时间的约定，属于正常交易流程下的一般约定条款，而《交易信息留存表》中对漏水损坏情况以及在此情况下交房时间的约定，则属于特定情况下的特殊约定，当房屋出现漏水、墙壁开裂等损坏情况时，应优先适用该漏水条款来确定房屋交接时间。根据前述对该漏水条款内容的解释，当在主合同约定的交房时间前当事人发现系争房屋存在漏水、开裂等损坏情况的，则交房时间仍然按照主合同确定的以出具原告为权利人的不动产权证、且被告已收到除尾款(若有)和户口保证金(若有)外的其他款项后5日内交付房屋，最晚不得超过2020年12月15日；当在验房时发现系争房屋存在漏水、开裂等损坏情况的，则交房时间相应顺延至专业机构完成实勘并出具完工报告后的3日内，此时不再适用主合同关于房屋交付的约定条款。关于被告是否存在延迟交房情形的问题。本院认为，首先，虽然原告庭审中辩称被告在交房前即发现系争房屋存在漏水、开裂等损坏情况，且有遮挡、隐瞒漏水事实之故意，但原、被告在庭审中均明确在签订买卖合同前原告至少有两次实地查看过系争房屋，却未曾发现系争房屋存在漏水等损坏情况，在查验房屋时之所以能发现漏水情形还是因为原告撕开了系争房屋所贴的墙纸，而该墙纸早在2018年即已购买并装饰在墙壁上。同时，原告目前尚无证据证明被告此前有因房屋漏水向物业报修而未如实告知的情形，证人秦某某的证言也能证实其在带看时未发现系争房屋存在漏水情形，被告亦未在出售房屋时提到房屋曾发生漏水情形。故结合被告在漏水条款中承诺系争房屋未发生过漏水这一情节，考虑房屋漏水的隐蔽性特征，在被告不认可，而原告证据尚不足以证明其主张的情况下，本院对原告的上述抗辩意见不予采纳。故本院确认系争房屋存在的漏水、开裂等损坏情况是当事人在交房核查时才发现的；其次，根据前述对漏水条款效力及内容理解的分析，本案符合漏水条款第三条规定的情形，即在因2020年12月12日被告交付的房屋存在漏水等损坏情况导致原告拒绝收房时，原告已同意被告先进行维修再交房，交房时间也相应顺延至专业机构完成实勘并出具书面报告后3日内。因此，被告2020年12月12日未完成交房手续并不必然导致其逾期交房；最后，根据本案当事人提供的外墙修复材料、各方主体的微信聊天记录以及证人证言可知，被告在验房核查发现系争房屋存在漏水等损坏情况时，一直在和原告、居间方沟通，力图解决房屋漏水、开裂等损坏情形。在外墙处理方面，被告积极协助原告动用维修基金进行处理，并最终在2021年3月14日修缮完毕；在内墙处理方面，被告配合原告对系争房屋进行两次裂缝检测，在第二次检测报告出来后又根据各方的沟通意见及时出具施工方案，并将原告方提出的修改意见反馈给施工方，三次进行施工方案的修改，形成四版施工方案。且在原告已于2021年3月3日提起本次诉讼的情况下，被告仍然在三方沟通群内与原告协商维修方案的确定事宜。综上，系争房屋在本案诉讼中尚未完成修复并非是被告存在不配合实勘、不积极沟通或者不按时修复的情形，而是原、被告一直在沟通试图确立一份令各方满意的施工方案以及原告担忧外墙修复结果、当地天气状况影响内墙修复效果等各种因素所导致的。既然系争房屋尚在被告维修过程中，还未符合漏水条款第三条关于交房时间的约定，被告起诉前未交付房屋的行为显然不属于迟延交房的情形。在本案诉讼过程中，原、被告双方在本院主持下对维修费用达成一致意见并于2021年4月13日完成房屋交接手续。该交房行为是原、被告双方在系争房屋维修过程中对漏水条款第三条约定的交房时间所进行的合意变更。故被告在2021年4月13日交房同样不存在迟延交房的情形。鉴于被告交房不存在延期的违约情形，原告要求其根据买卖合同的约定承担逾期交房违约金的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的各项损失能否得到支持的问题。本院认为，对于原告主张的2020年12月12日起至2021年4月13日止的租金损失8,800元，根据本院前述对漏水条款效力、内容的解释以及对被告是否存在延迟交房情形的分析可知，被告在对系争房屋维修过程中，在2021年4月13日与原告达成合意，将系争房屋早于漏水条款约定的交房时间交付给原告，该交房行为并不存在迟延交房的情形，属于正常履行交房义务。故原告在2021年4月13日收房之前在外居住产生的租金，本就应由其自身承担，现其要求被告承担该部分租金损失，于法无据，本院不予支持。对于原告主张的差旅费损失，原告庭审中称该费用是其父母往返上海和老家解决系争房屋纠纷事宜产生的损失，一则该费用并非原告自身产生，原告目前的证据也难以证明其父母的动车票支出与本案的关联性；二则差旅费的负担并未约定在合同内，故对该部分损失，本院亦不予支持。对于原告主张的公证费损失，根据庭审查明的事实，在验房发现系争房屋存在漏水、开裂等损坏情况下，居间方根据原告要求两次委托检测机构对系争房屋进行检测，通过各方的微信聊天记录可知，被告一直在沟通系争房屋的维修事宜，并在沟通群内与原告连续四次修改施工方案，被告并非否认或逃避自己的维修责任，故原告申请的本次证据保全公证并非必要，且该笔费用是其单方支出，买卖合同并无约定，现其要求被告承担该笔费用，同样没有事实和法律依据，本院不予支持。对于原告主张的律师费。在2020年9月24日原、被告签订的《房地产买卖合同》中明确载明“甲乙双方在合同履约过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张法律责任的，违约方需额外承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师费等”。虽然根据前述本院的分析，被告并不存在迟延交房的违约行为，但作为出售方，其不仅负有将系争房屋所有权转移给原告的义务，还负有将符合质量要求的系争房屋交付给原告的义务。而在本案验房核查时，系争房屋存在漏水、墙壁裂缝等损坏情况是不争的事实，被告准备交付的房屋并不符合通常二手房的质量标准，故被告应当承担系争房屋的质量瑕疵担保责任。庭审中，被告也愿意支付相应维修费用。故本院结合原告本案起诉的金额、律师费的金额以及维修费的金额，酌情确定应由被告承担律师费3,000元。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第二款、第一百一十一条、第一百二十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张帆于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨子航房屋维修费用15,000元；二、被告张帆于本判决生效之日起十日内支付原告杨子航律师费3,000元；三、驳回原告杨子航的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,156.24元，减半收取计3,078.12元，由原告杨子航负担2,953.12元(已付)，由被告张帆负担125元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 练 斌二〇二一年七月九日书记员 蔡丽萍附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条……格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。……三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。