广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15893号上诉人（原审原告）：周珍学，男，汉族，1979年9月2日出生，身份证住址云南省昭通市镇雄县。上诉人（原审原告）：周洁琼，女，汉族，1998年10月18日出生，身份证住址云南省昭通市镇雄县。两上诉人共同委托诉讼代理人：张晓敏，广东环球经纬（白云）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈晓晨，男，汉族，1988年7月29日出生，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：朱建芬，广东海际明律师事务所律师。上诉人周珍学、周洁琼因与被上诉人陈晓晨房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初9033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用第二审程序，由审判员白小云独任审理，于2021年7月16日公开开庭审理了本案。上诉人周珍学、周洁琼的共同委托诉讼代理人张晓敏、被上诉人陈晓晨的委托诉讼代理人朱建芬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。周珍学、周洁琼共同上诉请求：1.撤销一审判决并支持周珍学、周洁琼的全部诉讼请求；2.陈晓晨承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决忽视陈晓晨直到2020年9月2日才完成涂销抵押手续，对周珍学、周洁琼已经构成违约。按照2020年4月12日签订的《房屋买卖合同》第十九条约定，卖方应当在交易过户完成前将有关该物业的产权瓜葛、债务、税项、租赁及还清抵押等清理完毕。结合合同附件D涂销抵押一次性付款的约定，陈晓晨也应该在2020年7月26日前完成偿还银行贷款、涂销抵押登记等过户前的全部准备工作，然而陈晓晨在2020年9月2日才完成涂销抵押手续，对周珍学、周洁琼已经构成违约。二、一审判决孤立的看待2020年9月14日签订的《房屋买卖合同》，把此合同与2020年4月12日签订的《房屋买卖合同》割裂开来，从而认为周洁琼退出了房屋买卖合同关系，周珍学与陈晓晨形成新的购房关系，而依据新的购房约定，陈晓晨没有违约的错误判断。事实上，前后两份合同是相互关联的，前者约定了陈晓晨配合周洁琼更名的合同义务，后者约定了除变更的条款外，按照前份合同履行的约定。三、一审判决忽视了周洁琼与周珍学之间的关系是父女关系，购房资格的转让不同于转给不具有父女关系等家庭关系以外的其他社会成员。实际上，从付款能力的角度看，周洁琼和周珍学之间的更名仅只是形式更名，实质履行主体完全可以看成一人。家庭是社会的一个独立单元，在周洁琼还未结婚与原生家庭分裂的时候，家庭的经济支柱是周珍学，周珍学要对周洁琼的购房承担实际的支付责任。前后两个合同的更名，从付款能力的角度看，仅仅具有形式意义。一审判决忽视周洁琼与周珍学之间是父女关系，仅仅只按照一般的购房主体变更后形成新的购房合同做形式判定，而忽视差异性判定，从而导致实质上不公平。四、一审判决忽略了周珍学、周洁琼多次要求陈晓晨办理过户手续，但陈晓晨拒绝过户，直到要收到31万元的违约金才过户的客观事实。陈晓晨在收到定金和楼款130万元后，迟迟不按约定及时涂销抵押登记并办理过户手续，也拒绝将定金和楼款130万元退回给周珍学、周洁琼，以此来要挟涨价，而一审法院忽略掉没有按照原合同约定时间过户的责任是陈晓晨的涨价冲动，而不是周珍学、周洁琼的责任，因而导致判决错误。综上，请求法院支持周珍学、周洁琼的上诉请求。陈晓晨二审辩称，一、陈晓晨从未否认周珍学和周洁琼的父女关系，但需要指出的是周洁琼已经年满18周岁，是完全民事行为能力人，并且正在接受高等教育，周洁琼本人应当非常清楚房屋买卖合同的重要性及意义。周珍学、周洁琼在上诉状称其系父女关系，履行主体完全可以看成一个人，与法律不符，与常理不符。二、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回周珍学、周洁琼的全部上诉请求。一审法院经审理查明：涉案房屋产权人为陈晓晨，登记时间为2016年12月21日，面积为280.9723平方米。2020年4月12日，陈晓晨（卖方）与周洁琼（买方）及经纪方广州市裕辉房地产代理有限公司就涉案房屋签订《房屋买卖合同》（编号：000380），约定成交价为3100000元，本次交易的税费由买方承担，房屋交付日期为卖方收齐楼款当天等。其中合同第十一条约定“1、卖方不能按本合同约定将物业售予买方，或因违约无法将物业售予买方的，应向买方支付物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。2、卖方逾期交付该物业，或未能按时履行合同规定的其他义务。每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。3、买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。”第二十条三方约定其他事项约定“……。2、买方如出现购房名额问题，卖家需积极配合买方转予符合购房资格的购房人，时效按原合同。”双方在合同附件中约定付款方式为涂销抵押一次性付款：1、签订合同时支付500000元作为定金；2、在2020年5月12日前支付楼款（含定金）1300000元，卖方收款当日即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续；4、交易过户完成当天（以付清双方税费为准）付清楼价余款1800000元，交易过户手续需在2020年7月26日前完成（以付清双方交易税费为准），如因房管局或银行原因导致延迟，则时间相应顺延。2020年9月14日，陈晓晨（卖方）与周珍学（买方）及经纪方广州市裕辉房地产代理有限公司就涉案房屋签订《房屋买卖合同》（编号：000408），双方在合同第二十条三方约定其他事项中约定“1、买卖双方同意按原合同继续履行交易；2、因购买方原因，现将购买人由周洁琼变更为其父亲周珍学，卖方同意配合买方办理相应的网签和过户手续等；3、签署补充协议时，买方先支付购房违约金310000元整，尾款1800000元过户当天一次性付清，逾期付款按日支付违约金；4、若发生纠纷原合同买方和新购房人共同向卖方承担法律责任。”该合同附件中约定付款方式为涂销抵押一次性付款：1、签订合同时支付500000元作为定金。2、在2020年9月14日前支付楼款（含定金）1300000元，卖方收款当日即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续，卖方须在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档手续7天内与买方到房管部门办理交易过户递件手续，提前偿还银行贷款所产生的一切费用由卖方支付。4、交易过户完成当天（以付清双方税费为准）付清楼价余款1800000元，交易过户手续需在2020年9月25日前完成（以付清双方交易税费为准），如因房管局或银行原因导致延迟，则时间相应顺延。该合同其他条款内容与上述编号000380《房屋买卖合同》一致。同日双方就涉案房屋办理了网签手续并签署了《广州市存量房买卖合同》。就涉案房屋交易签订上述三份合同的原因，周洁琼、周珍学陈述由于周洁琼为在读大学生，银行按揭难以办理，经双方协商以周珍学的名义签订后续的合同及网签合同。陈晓晨陈述系因为周洁琼一次性付款存在困难，对方要求更名是因为在签署第一份合同以后周珍学通过办理中级职称获得了广州市的购房资格，2020年9月对方与我方沟通，就转让过户周珍学在总价不变的情形下支付逾期付款违约金，故签订了后续的合同及办理网签。就上述交易，周洁琼、周珍学、陈晓晨共同确认房款已付清，2020年9月14日已办理过户登记手续，涉案房屋已登记至周珍学名下。涉案房屋房款具体支付情况如下：周洁琼于2020年4月12日转账200000元、4月13日转账300000元至陈晓晨名下建行指定账户；周珍学分别于5月11日转账200000元、5月15日转账600000元、9月14日转账310000元、9月15日转账1750000元、9月16日转账49466元至陈晓晨名下建行指定账户。陈晓晨分别在2020年4月13日、5月15日、9月14日、9月15日出具了金额分别为500000元（定金）、800000元（房款）、310000元（购房逾期违约金）、1800000元（部分房款）的《收款收据》，周洁琼、周珍学提供了其在5月11日、5月15日、9月14日、9月15日的转账支付凭证。其中9月14日的《收款收据》载明陈晓晨收到周珍学交来购房逾期违约金310000元，此违约金不计入到购房总额。周洁琼、周珍学为证明其是为顺利完成涉案房屋交易，在其未违约的情形下支付了上述310000元违约金，代办完过户手续后再对双方的行为是否违约进行司法认定，提交了证据《周洁琼关于违约金的声明》《快递单》《快递情况截图》。上述声明出具人为周洁琼，出具日期为2020年8月31日，内容陈晓晨在收到涉案房屋前期定金和楼款1300000元后，迟迟不按合同约定办理过户手续，也拒绝退还该款项，并要求周洁琼承担违约金310000元才配合过户或扣除310000元违约金后才退回余款，对此周洁琼要求现搁置争议，并同意暂时支付310000元的违约金，待办理过户手续后再对双方是否违约进行司法认定。《快递单》备注栏载明为退款函。《快递情况截图》显示该邮件在2020年9月1日于南沙收寄，9月2日本人签收。陈晓晨对上述证据不予确认，并陈述快递单注明是退款函，而周洁琼、周珍学提交的证据显示为声明，其从未有收到该声明。周珍学另提交证据《职业资格证书》证明其在2020年7月1月已获得购房资格。一审法院认为，就涉案房屋交易，周洁琼、周珍学分别与陈晓晨所签订的两份《房屋买卖合同》均是当事人的真实意思表示，在2020年9月14日，周珍学与陈晓晨就涉案房屋签订第二份《房屋买卖合同》时，周洁琼与陈晓晨就该房屋所签订的《房屋买卖合同》已经终止，结合当事人所陈述的合同签订及履行情况，可以认定就涉案房屋交易实际履行的是上述第二份《房屋买卖合同》，该合同未违反法律的强制性规定，为有效合同，当事人应自觉履行。结合双方的诉、辩意见，本案争议的焦点是周洁琼、陈晓晨所签订的《房屋买卖合同》终止责任如何承担，对此一审法院评析如下：首先，从签订第二份《房屋买卖合同》的原因看，根据周洁琼、周珍学自认，系因周洁琼无法办理银行按揭贷款，才由周珍学与陈晓晨就涉案房屋交易签订《房屋买卖合同》，结合第一份《房屋买卖合同》中约定周洁琼的付款方式为涂销抵押一次性付款，可知该合同终止系因周洁琼自身违约行为所致。其次，从合同约定看，虽然在第一份《房屋买卖合同》中约定所有的交易应在2020年7月26日前完成，但在第二份《房屋买卖合同》中，当事人已将合同履行的期间进行了变更，交易手续应在2020年9月25日前完成，结合当事人确认涉案房屋已在2020年9月14日办理了过户登记手续，可知陈晓晨并不存在违约行为。第三，从合同的履行过程看，周珍学在2020年9月14日向陈晓晨支付了违约金310000元，同日双方签订了第二份合同，双方在合同第二十条对该违约金有明确约定，周珍学亦依约支付了该笔款项。周珍学抗辩该款项系陈晓晨要挟其所支付，但其提交的证据仅能显示在2020年9月初有向对方邮寄退款函，不能证实对方存在要挟行为，且双方之后亦依据第二份合同约定完成了交易手续，故一审法院对该抗辩意见不予采纳。据此，周洁琼、陈晓晨所签订的《房屋买卖合同》未能最终履行系因周洁琼自身原因所致，且诉争的违约金是双方当事人真实意思表示，周洁琼要求陈晓晨承担违约责任、周珍学要求退还310000元违约金理据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2021年5月11日判决如下：驳回周洁琼、周珍学的全部诉讼请求。案件受理费4161元，由周洁琼、周珍学负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审另查明，根据中国建设银行个人信贷业务系统出具的《个人贷款结清证明》显示，陈晓晨在该银行的个人贷款已于2020年5月21日结清。周洁琼、周珍学主张因周洁琼本人在广州没有购房资格，故需要陈晓晨配合办理将购房人变更为周珍学。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审争议焦点为：1.周洁琼、周珍学是否有权要求陈晓晨退还违约金31万元；2.陈晓晨是否存在违约行为，以及是否应向周洁琼、周珍学支付违约金。对此，本院分析如下：关于周洁琼、周珍学是否有权要求陈晓晨退还违约金31万元的问题。周珍学与陈晓晨于2020年9月14日签订的《房屋买卖合同》约定，“买卖双方同意按原合同继续履行交易……签署补充协议时，买方先支付购房违约金310000元整，尾款1800000元过户当天一次性付清，逾期付款按日支付违约金……付款方式为涂销抵押一次性付款：……在2020年9月14日前支付楼款（含定金）1300000元，卖方收款当日即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续，卖方须在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档手续7天内与买方到房管部门办理交易过户递件手续……交易过户完成当天（以付清双方税费为准）付清楼价余款1800000元，交易过户手续需在2020年9月25日前完成……”。从上述合同内容及周洁琼、周珍学在本案一审、二审的陈述来看，系因周洁琼不具备购房资格、无法办理银行按揭贷款，才由周珍学与陈晓晨签订上述《房屋买卖合同》，周洁琼、周珍学主张陈晓晨以涨价为由要挟其签订上述协议内容，但未提交证据证实，本院对其该主张不予采信。因此，上述《房屋买卖合同》是买卖双方的真实意思表示，对双方均具有法律约束力。按照上述《房屋买卖合同》约定，周珍学应向陈晓晨支付违约金310000元，双方继续履行交易，并未约定双方需要对该违约金进行司法认定。至于周洁琼、周珍学在一审提交的《周洁琼关于违约金的声明》，因周洁琼、周珍学提交的证据无法证实该声明已送达给陈晓晨，且即使该声明已送达给陈晓晨，由于声明中的内容属于周洁琼、周珍学的单方意见，未经得陈晓晨的确认，声明的内容亦与此后周珍学与陈晓晨签订的《房屋买卖合同》约定不一致，故周洁琼、周珍学依据该声明主张为了搁置争议而向陈晓晨暂付违约金310000元，理据不足，本院不予采信。现周珍学已依约向陈晓晨支付违约金310000元，双方的房屋买卖交易亦已按上述《房屋买卖合同》约定履行完毕，周洁琼、周珍学诉请要求陈晓晨退还已付违约金310000元，有违诚实信用原则，本院不予支持。关于陈晓晨是否存在违约行为，是否应向周洁琼、周珍学支付违约金的问题。周洁琼、周珍学主张陈晓晨直至2020年9月2日才完成涂销抵押手续，构成违约。对此，本院认为，虽然周洁琼与陈晓晨2020年4月12日签订的第一份《房屋买卖合同》约定交易过户手续需在2020年7月26日前完成。但是，从周洁琼、周珍学在本案一审、二审的陈述来看，因周洁琼不具备购房资格、无法办理银行按揭贷款，周珍学在2020年9月14日与陈晓晨签订第二份《房屋买卖合同》，其中对完成过户手续的期限作出变更约定，即约定交易过户手续需在2020年9月25日前完成。因此，虽然第二份《房屋买卖合同》约定“买卖双方同意按原合同继续履行交易”，但在双方对第一份《房屋买卖合同》中有关完成交易过户手续的期限协商一致进行变更的情况下，应以变更后的内容认定陈晓晨的行为是否构成违约。周洁琼、周珍学主张陈晓晨应按第一份《房屋买卖合同》的约定在2020年7月26日前完成交易过户手续，明显与双方约定不符，缺乏理据，本院不予采纳。陈晓晨已在2020年9月14日办理了过户登记手续，符合第二份《房屋买卖合同》约定的交易过户手续办理期限，不存在逾期的情形，故周洁琼、周珍学要求陈晓晨支付违约金158100元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，周洁琼、周珍学的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8322元，由周洁琼、周珍学负担。本判决为终审判决。审判员  白小云二〇二一年七月二十八日法官助理熊盈颖书记员叶小琳