广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8224号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市景东物业管理有限公司，住所地广州市越秀区万福路293号2132房。法定代表人：丁首波，职务：执行董事。委托诉讼代理人：李昌全，广东法海律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘俊，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：林亮平，男，1986年12月17日出生，汉族，身份证住址广东省平远县。委托诉讼代理人：张巧红，北京昆泰（厦门）律师事务所律师。原审第三人：广州市万福酒店管理有限公司，住所地广州市越秀区万福路293号2132房。法定代表人：林亮平，职务：执行董事。委托诉讼代理人：张巧红，北京昆泰（厦门）律师事务所律师。上诉人广州市景东物业管理有限公司（以下简称景东公司）因与被上诉人林亮平、原审第三人广州市万福酒店管理有限公司（以下简称万福酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初1103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。景东公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项及景东公司承担诉讼费33805元的内容；2.判令林亮平向景东公司支付拖欠租金暂计3342200元，总金额为判决执行到账之日止；3.判令林亮平向景东公司支付违约金暂计33422元，总金额为判决执行到账之日止。4.本案一审、二审诉讼费用由林亮平承担。事实和理由：一、一审法院认定林亮平的装修免租期应至2019年7月31日(景东公司并不认同)，但假设即使免租期是该时间，景东公司与林亮平办理的租赁备案时间是到2019年10月，那么林亮平也应该要首先支付租金，因此，在先未履行义务方不是景东公司而是林亮平。一审法院把2020年4月23日前景东公司未向小业主支付租金作为林亮平可以拒绝支付租金的理由，把案外人的权利义务作为本租赁合同主体拒绝履行支付权利和理由，完全违反合同相对性原则，景东公司恳请二审法院予以撤销；二、景东公司二审提交的证据显示，万福酒店后续已经办理了开业所需的行政许可文件，目前已经开业。表明景东公司办理的一年期的租赁备案手续足以能够使万福酒店办理出开业所需的行政许可文件，景东公司不存在任何违约行为；三、一审法院遗漏查明事实，因果关系认定错误，应予纠正。林亮平及万福酒店辩称：不同意景东公司的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。景东公司于2020年1月2日向一审法院提出诉讼请求：1.判令林亮平向景东公司支付拖欠的租金（第一部分是5000平方米，每平方米65元，从2019年4月1日至2020年4月30日；第二部分是2000平方米，其中二楼1380平方米每平方米70元，夹层500平方米每平方米58元，一楼120平方米每平方米80元，从2019年8月1日至2020年4月30日）；2.林亮平向景东公司支付迟延支付上述租金的违约金（租金的违约金从每月的6日开始起算，每月按欠付租金额的1%，计至实际付清之日止）；3.林亮平承担本案全部诉讼产生的费用。诉讼过程中，景东公司明确第二部分租赁面积2000平方米中，一楼120平方米均按照每平方米70元计算租金。林亮平向一审法院提出反诉请求：1.解除《进场费保密协议书》；2.景东公司向林亮平返还以进场费名义收取的80万元；3.景东公司向林亮平承担违约责任，支付违约造成的装修方面的施工损失128600元；4.变更景东公司与林亮平签订的《房屋租赁合同》《补充协议》中的文福大厦含1楼、2-3-4-5层及夹层等总计租赁面积7000平方米为实际交付的5728.04平方米；5.景东公司向林亮平返还多收的租金60410.54元、押金181231.62元、管理费66446.31元；6.景东公司承担反诉案件受理费。一审法院经审理认定事实如下：2018年3月26日，景东公司（出租方、甲方）与林亮平（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》。其中载明：经甲乙双方共同友好协商，就甲方坐落广州市越秀区XX路XX号文福大厦1-3-4-5层的房屋部分出租予乙方做酒店用途的各项事宜达成如下协议：一、租赁面积：本大厦自1楼部分（大堂面积不少于200平方米）3-4-5层共3层做酒店客房用途，建筑面积约5000平方米（顶楼则免费给乙方做空调、热水泵位置）。二、租赁期限。租赁期自2018年4月15日起至2033年4月14日止，共15年。三、租金。租金按月租65元每平方米计算（含物业管理费不含税，如乙方需要开发票，税费要乙方承担）；乙方在每月5号前将当月租金和上月水电费一次缴予甲方，不得无故拖欠，逾期按缴付金额的1%缴付滞纳金，逾期三十天甲方有权无条件收回物业，乙方所付押金不予退还；每三年租金递增10%（即从2021年4月15日至2024年4月14日，每平方米每月租金为71.5元，从2024年4月15日至2027年4月14日，每平方米租金为78.65元，依此类推）。四、出租方与承租方的变更：1.租赁期间，若甲方将房屋的使用权转移给第三方，不必征得乙方同意，但应通知乙方，房产使用权转移后，该第三方自动成为本合同的甲方，享有原甲方的一切权利，承担原甲方的一切义务。2.租赁期间，若乙方将酒店配合乙方转租经营权予第三方，必须同意转租房屋使用权。取得经营权的第三方即自动生成为本合同的乙方，享有原乙方的权利，承担乙方的义务。五、甲方责任：3.甲方提供乙方办理许可供开业的各种证件和材料（商业房产证明、一级消防许可证、租赁备案合同等）协调乙方处理周边各部门之间的关系……6.甲方保证甲方对所出租物业拥有合法使用权，并提供合法证明，协助乙方办理酒店业所有证件，乙方承租期间该物业出现上访、拍卖、诉讼等情况，甲方负责处理；如影响乙方装修时间、开业经营时间的情况，经甲乙双方认可后，乙方可延长免租期限。九、其它约定：1.甲方应按照合同约定的标准将房屋及时交付给乙方使用。2.签订合同后，乙方缴付三押一租共4个月的租金额到甲方指定账户；乙方从进场装修起7月装修期甲方免收租金，合同期满后退回三个月保证金给乙方；拆铺装修期间乙方支付物管费5元每平方。3.乙方缴付20万元水电保证金给甲方，乙方酒店开业后甲方退回保证金。7.为保证双方租赁权益，乙方将物业租赁押金给业主代表方：工商银行文德路支行，账号36×××26，户名宋丽彩、梁美新。8.甲乙双方签订合同，业主代表方收到乙方交付的三押一租，此合同生效，款项不予退回等。2018年3月27日，景东公司的法定代表人丁首波（甲方）与林亮平（乙方）签订《进场费保密协议书》，约定甲方同意将自己位于广州市越秀区XX路XX号文福大厦1-3-4-5层场所租赁给乙方使用，建筑面积为5000平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；转让后场所现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等，营业设备等全部归乙方；乙方在2018年3月27日向甲方支付进场进80万元；乙方租赁前该场所所有的一切债权、债务均由甲方负责；租赁后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责；如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划，国家征用拆迁店铺，其有关补偿归乙方；本合同一式两份，双方同时应履行相应的保密义务，不得透露双方所有协议的相关细则，甲乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。2018年5月28日，广州市万福酒店管理有限公司成立，登记住所地为广州市越秀区XX路XX号2132房。林亮平拟将涉案承租场地作为万福酒店经营使用。该公司设立时登记的股东为陈巍友、李道辉、李毅强，法定代表人为李道辉；2018年7月25日变更登记股东为陈玉峰、林亮平，法定代表人为林亮平；2019年11月7日变更登记股东为林亮平、来兆强。2018年7月4日，景东公司（甲方）与林亮平（乙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方在2018年3月26日签订的租赁合同的基础上，增加二楼、一楼、夹层的租赁、经营、管理权转给乙方，乙方有权直接代表甲方和其租赁单位收款；同时乙方直接对应甲方对接的二楼、一楼、夹层业主，履行支付应付的业主每月租金及三押一租给甲方所开的应付业主款账户，并由甲方账户转给业主，乙方对接业主二楼租金为70元/平方（二楼的面积是1380平方）、夹层为58元/平方（夹层的面积为500平方）、一楼前级为90元/平方、后级为70元/平方，街铺需交涉后而定，在补充协议签订前，如甲方与一楼业主已签订合同的，甲方所缴纳的费用由乙方支付给甲方（大堂增加面积）。酒店大堂增加铺位公摊管理面积为258平方米（5元/平米）。装修免租期为10个月（免租日为2018年6月起）免租期的水、电、管理费、税费由乙方负责，管理费为5元/平米，由8月份开始支付。甲方负责以现在管理处对接管理费用；其他的约定按2018年3月26日所签订的合同执行。此补充协议双方签订并收到业主的三按一租后生效，此款项不予退回。并具有法律效力，需要补充的必需经双方协商并达成共识方可生效。2018年7月22日，景东公司（甲方）与林亮平（乙方）又签订《物业租赁补充协议合同》。其中载明：甲乙双方在2018年3月26日签订的租赁合同的基础上，乙方增加二楼、一楼、夹层的租赁。二楼月租金含管理费70元/平方（二楼的面积1380平方）、夹层月租金为含管理费58元/平方（夹层的面积为500平方）、一楼前级月租金为含管理费90元/平方、后级月租金为含管理费70元/平方，街铺甲方交涉无争议达到可交付乙方后而定。装修免租期为10个月（免租起止日2018年6月1日-2019年3月30日，如由于甲方原因导致场地无法正常交付使用的，从甲方场地交付乙方使用之日起计顺延），免租期的水、电、管理费、税费由乙方负责，管理费为5元/平方（乙方需支付面积为7000平方）。甲方负责文福大厦整栋物业管理方的对接工作，包括但不限于管理费的缴纳等。甲方将租赁、经营、管理权转给乙方，乙方有权直接代表甲方对其租赁单位收款。同时乙方直接对应甲方对接的二楼、一楼、夹层业主，履行应付业主方的每月租金及三押一租给甲方所开的应付业主款账户，并由甲方账户转给业主方，乙方对接业主方其他的约定按2018年3月26日所签订的合同执行。此补充协议双方签订并业主方（即文福大厦业主委员会）收到三按一租后生效，此款项不予退回。如还需补充必须经双方协商并达成共识方可生效。甲方授权委托乙方就位于广州市越秀区XX路XX号首层至5层的商业物业（以下简称该物业，总面积7600平方米）进行经营管理，现同意委托乙方提供物业管理服务，期限自2018年4月15日起至2033年4月14日止；免租期内乙方按每月5元/平方米的物业管理服务费向甲方进行缴纳，于每月5号前支付，免租期结束后该项物业管理费则无需再进行缴纳；以上所有涉及乙方需缴纳的各种费用均汇入万福大厦业主委员会共管账户等。2018年11月30日，万福酒店取得广州市越秀区珠光街道办事处出具的《广州市临时性建筑和限额以下小型工程开工建设信息录入管理证明书》，载明工程名称为更换玻璃幕墙；工程地址为XX路XX号；建筑规模为建筑面积286平方米，地上5层，总投资30万元；建设单位为万福酒店。2019年1月24日，广州市公安消防支队越秀区大队向万福酒店发出穗应急越消审字（2019）第0034号《建设工程消防设计审核意见书》，主要内容为：我大队对你单位报送的万福酒店装修工程消防设计进行了审核。经审核，认为该工程消防设计符合消防法规和国家工程建设消防技术标准要求，同意该工程消防设计等。2019年1月29日，景东公司（甲方）与林亮平（乙方）签订《补充协议》，约定甲方同意在原合同的基础上顺延四个月的装修免租期予以乙方；乙方万福酒店要按时交付租金和免租期间的管理费等各项相关费用，逾期交付的按3月26日有业主见证的原有合同约定的条款执行；今后甲方与乙方（万福酒店法人）所签订的任何协议必须由业主方代表宋丽彩、梁美新见证后方可生效等。该合同尾部乙方签章处除有林亮平签名外，还加盖了万福酒店印章。2019年3月4日，广州市城市管理综合执法部门向景东公司发出责令限期改正通知书，称其该日在XX路291-295号1-5楼进行装修建筑施工（第五层）未办施工许可，违反了建筑工程施工许可证管理办法第三条的规定，责令其立即停止违法行为，立即全部停止施工等。2019年4至7月期间，林亮平及第三人万福酒店一方通过微信等方式催告景东公司提交业主同意装修证明、产权证原件、土建设计单位签章的平面图等资料以便万福酒店办理施工许可。2019年8月8日，万福酒店作为建设单位取得《建筑工程施工许可证》。其中载明，工程名称为亚太精品交易中心室内改造，建设地址为XX路XX号，本次装修部位为首层、夹层、三层、五层局部和二层、四层全层，装修范围为5728.04平方米。2019年8月22日，第三人万福酒店及林亮平向景东公司发函，提出目前还有几十户未与景东公司签约，及原5728.04平方米的租赁备案即将到期，景东公司必须在一个月内完成新的租赁备案等。2019年12月23日，景东公司委托广东法海律师事务所律师向林亮平发出《律师函》，称林亮平拖欠租金总额达3208800元、滞纳金32088元，要求其在2019年12月26日将上述款项汇入景东公司银行账户，并告知自2019年12月23日起，取消对宋丽彩、梁美新的所有授权，同时要求林亮平提供租赁物业二次消防审核意见书以便确定景东公司与小业主之间租期起算时间等。2019年12月25日，第三人万福酒店向景东公司发出《律师函复函》，称：我司于2018年3月24日进场，因贵司未及时办理房屋租赁备案，且贵司与业主沟通问题，导致贵司无法及时向我司交付业主产权证原件，无法办理装修施工许可证，导致我司装修工程被迫停工527天，根据2018年7月22日签订的《补充协议》的约定，由于甲方原因导致场地无法正常交付使用的，从甲方场地交付乙方使用之日起计顺延，我司认为，双方约定的免租期应于2019年9月25日正式进场施工之日起计至2020年7月23日，目前仍在免租期内等。2020年1月13日，景东公司向第三人万福酒店发出《复函》，称根据合同相对性原则，我司租赁合同的相对方（乙方）是林亮平，万福酒店并非适格主体，有任何情况请以林亮平先生名义通知我方。2020年1月14日，第三人万福酒店及林亮平向景东公司再次发出《催告函》，称景东公司合同义务中的重要内容之一是提供租赁备案，没有租赁备案万福酒店无法进行消防及工程竣工验收，更无法取得经营许可证及开业，要求景东公司于2020年1月16日前将租赁备案所需的所有文件、材料提供给万福酒店并协助办理租赁备案等。据一审法院自广州市越秀区珠光街来穗人员和出租屋服务管理中心调取的涉案场地租赁备案明细显示，景东公司作为出租人、第三人万福酒店作为承租人办理了越秀区珠光街XX路XX号各商铺租赁面积共5989.24平方米、租赁期限为2018年10月22日至2019年10月21日的租赁备案登记。此后，双方至今未继续办理租赁备案登记。2020年11月3日，广州市越秀区建设和水务局向万福酒店作出穗越消验字[2020]第110301号《特殊建设工程消防验收意见书》，载明：你单位于2020年10月26日申请广州市万福酒店管理有限公司装饰装修建设工程[地址：XX路XX号首层至五层（含夹层）局部]的消防验收。项目装修部位为首层、夹层、三层、五层局部和二层、四层全层（见首至五层平面布置图），装修面积为5728.04平方米，装修后作酒店使用。该工程设计有室内外消火栓系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、机械防排烟系统等消防设施。根据建设单位提交申请材料，意见如下：一、该工程消防验收合格……另查明，景东公司在2018年3月28日、7月7日向林亮平出具收据，分别写明收到第一期业主三至五楼三押一租1300000元、第二期业主一夹二楼三押一租502400元。2018年3月至4月，林亮平分数次向景东公司支付了进场费80万元及水电押金20万元。此外，景东公司确认2018年5月15日至2018年12月31日期间的管理费已经收到，2019年1月1日以后的管理费双方存在争议，景东公司已另案起诉，案号为（2020）粤0104民初7676号，该案正在审理中。此外，该租赁场地张嘉玲等小业主亦另案起诉景东公司，要求解除租赁合同及景东公司向其支付2020年5月24日以后的租金、占用费、违约金等。该系列案审理过程中，张嘉玲等小业主称，根据业主与景东公司签订的租赁合同第3.1条，租赁日期是从所有业主与景东公司签订租赁合同并办理租赁备案率达95%或拿到消防审核之日开始计算，景东公司实际上是2019年1月24日拿到消防备案的[指广州市公安消防支队越秀大队向万福酒店发出穗应急越消审字（2019）第0034号《建设工程消防设计审核意见书》的时间]，所以租赁日期是从2019年1月24日开始，往后15个月为免租期，即到2020年4月23日，又因景东公司向业主支付了三押一租，故业主诉讼请求为2020年5月24日以后的租金等费用。景东公司认可按合同约定应自2020年4月24日开始计租，但因疫情影响及业主未继续办理租赁备案等原因，该司有权拒绝支付租金。2020年12月4日，一审法院组织双方当事人到现场查看，现场可见万福酒店已装修完毕。关于林亮平所称的景东公司未与业主签约也未与万福酒店办理租赁备案的未交付商铺（以下简称“未签约商铺”），林亮平及万福酒店称，由于其进场时商铺间隔已经拆除，无法准确判断“未签约商铺”的具体位置，只能结合平面图以及酒店使用的需要，在大致位置进行预留。现场可见万福酒店的预留方式有的为玻璃门间隔出来，有的为墙体间隔，有的只是走廊中留空一块未封闭；除首层约为175、176、167号商铺位置（无法准确判断）未纳入酒店范围使用外，其他预留空间均在酒店范围内；有些墙体间隔出来的预留房间正由万福酒店作杂物间使用，只有夹层的一间商铺保留原状；对比现场与涉案商铺原平面图，预留空间存在与林亮平主张的“未签约商铺”不对应或无法准确对应的情况。此外，景东公司表示，其会将“未签约商铺”的租金保管好，如该部分商铺业主与景东公司联系，景东公司可以按照与其他业主签订的租赁合同约定的租金标准支付给相应权利人。一审审理过程中，景东公司与林亮平共同确认，双方于2018年3月26日、2018年7月4日、2018年7月22日分别签订的《房屋租赁合同》《补充协议》及《物业租赁补充协议合同》均已生效。景东公司及其法定代表人丁首波共同陈述，涉案《进场费保密协议书》系丁首波代景东公司签署，进场费80万元也是丁首波代景东公司收取。林亮平认为进场费80万元就是景东公司收取的。为证明景东公司不配合继续办理租赁备案登记导致万福酒店无法在装修完成后取得酒店开业所必需的卫生许可证和特种行业许可证，林亮平向一审法院提交了其从广东政务服务网下载的公共场所卫生许可办理指南及旅馆业特种行业许可证核发指南作为证据。其中载明公共场所卫生许可证适用于宾馆、酒店等住宿场所，申请材料包括生产经营场地合法使用证明；旅馆业特种行业许可证所需申请材料亦包括经营场地房屋产权合法证明，“属租赁房屋经营的，应当提供房屋租赁合同及房屋出租人产权登记合法手续（租赁合同需要经政府租赁管理部门登记备案）”等。一审法院认为，综合各方意见，本案争议焦点主要为以下几个方面：一、林亮平主体是否适格。二、林亮平是否有权解除《进场费保密协议书》及应否退还进场费。三、租赁合同是否按租赁备案面积变更及租金、管理费、押金是否应按租赁备案面积占约定租赁面积的比例计算及退还。四、林亮平是否应向景东公司支付诉请时间段的租金。五、景东公司应否向林亮平赔偿施工损失128600元。对此，一审法院分析如下：一、关于林亮平主体是否适格的问题。林亮平是与景东公司签订《房屋租赁合同》的当事人，双方之后签订的《补充协议》及《物业租赁补充协议合同》均仍列明乙方为林亮平，仅有2019年1月29日《补充协议》尾部乙方位置除林亮平签名外还有万福酒店盖章，但该《补充协议》首部仍写明乙方为林亮平。至于景东公司与万福酒店所做租赁备案，并非双方之间真实履行的租赁合同，且仅为一年，无法据此认定15年租赁期限内承租人主体均已变更。故景东公司起诉林亮平并无不妥。二、关于林亮平是否有权解除《进场费保密协议书》及应否退还进场费的问题。根据各方陈述，《进场费保密协议书》为景东公司法定代表人代景东公司签署，林亮平亦认为进场费是景东公司收取，故可以认定景东公司与林亮平之间成立上述协议。该协议是双方基于涉案场地租赁而自愿签订，内容并无关于景东公司受业主委托而收取进场费的约定，现景东公司与林亮平之间的租赁合同仍在继续履行，林亮平反诉要求解除该协议及退还进场费于法无据，一审法院不予支持。三、关于租赁合同是否按租赁备案面积变更及租金、管理费、押金是否应按租赁备案面积占约定租赁面积的比例计算及退还的问题。一方面，景东公司与林亮平所签租赁合同及补充协议约定的租赁面积7000平方米本为约数，并非按每一间房屋面积精确计算得出。另一方面，争议的“未签约商铺”绝大多数均位于万福酒店经营范围内，难以独立使用，且万福酒店也没有严格按照房产证附图将“未签约商铺”逐一预留，部分预留的位置作为杂物间占用或者位于酒店内走廊等公共区域，即林亮平没有充足证据证明其实际仅占用租赁备案面积5989.24平方米，故对其该项反诉请求一审法院不予支持。四、关于林亮平是否应向景东公司支付诉请时间段即2019年4月1日至2020年4月30日期间的租金的问题。首先，双方2018年3月26日签订的《房屋租赁合同》约定租赁面积5000平方米，乙方进场装修起7个月装修期甲方免收租金；之后在2018年7月4日及同年7月22日签订的《补充协议》及《物业租赁补充协议合同》约定增加租赁面积2000平方米，装修免租期10个月，即2018年6月1日至2019年3月30日。上述各份协议约定的免租期均为装修免租期，而林亮平是整体承租7000平方米作为万福酒店经营使用，必然在整体装修完成后才能开业经营，故在后签订的合同中关于装修免租期的约定应视为对先签订合同相应内容的变更，即租赁场地整体均应按2018年6月1日至2019年3月30日计算装修免租期。2019年1月29日，双方又签订补充协议约定延长4个月免租期，即原本装修免租期应至2019年7月31日。其次，景东公司与林亮平签订的《房屋租赁合同》约定，“甲方提供乙方办理许可供开业的各种证件和材料（商业房产证明、一级消防许可证、租赁备案合同等）……甲方保证甲方对所出租物业拥有合法使用权，并提供合法证明，协助乙方办理酒店业所有证件……如影响乙方装修时间、开业经营时间的情况，经甲乙双方认可后，乙方可延长免租期限”。办理租赁合同备案及配合提供酒店业开业许可所需资料是景东公司的合同义务。由于景东公司未取得租赁范围内全部房屋的转租权及未及时提供业主同意装修证明等材料，万福酒店在2019年3月4日被行政主管部门责令停止装修施工，至同年8月8日才取得《建筑工程施工许可证》，根据合同约定，装修免租期应适当顺延。2019年10月21日以后，景东公司又未继续办理租赁备案登记，导致万福酒店在装修完成后无法办理开业所需的行政许可，故林亮平享有先履行抗辩权，有权暂不支付租金。同时，根据关联案件的诉讼情况，景东公司在2020年4月23日前亦未向小业主支付租金，而景东公司又存在未向林亮平全面履行合同义务的情形，在此情况下景东公司要求林亮平支付租金缺乏合理性及正当性。五、关于景东公司应否向林亮平赔偿施工损失128600元的问题。由于林亮平未能提交该项损失已实际发生的证据，且林亮平在未取得《建筑工程施工许可证》的情况下进行装修施工亦存在过错，故对该项请求一审法院亦不予支持。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回景东公司的本诉诉讼请求。二、驳回林亮平的反诉诉讼请求。案件本诉受理费33805元，由景东公司负担；反诉受理费7965元，由林亮平负担。本院二审期间，景东公司当庭提交：1.“万福酒店沟通群”微信聊天记录、“广州市亚太精品交易中心缴费通知单”，拟证明景东公司在租赁备案有效期内向林亮平催缴租金、管理费、水电费的事实；2.万福酒店取得各项证照的时间，拟证明万福酒店开业所需证照的办理与租赁备案并无关联；3.万福酒店于2021年4月17日出具的《广东省增值税电子普通发票》，拟证明万福酒店已于2021年4月17日开张营业；4.万福酒店在另案中的书面答辩意见，拟证明万福酒店已认可7000平方米租赁场地中包含了未签约的部分小业主的物业面积。林亮平、万福酒店对景东公司当庭提交的证据不予质证，认为已超过举证期限，不属于二审的新证据。林亮平、万福酒店二审中提交二组证据：1.《广州市房屋租赁管理规定》、广东省人民政府网的网页截图、《广东省旅馆业治安管理规定》，拟证明涉案租赁物用于开办经营酒店的用途，必须办理租赁备案手续；2.《微信群聊天记录》，拟证明林亮平对涉案物业已有巨额投入，万福酒店经营正常才能保障各方利益的实现。景东公司对上述证据未发表质证意见。经查，上述证据为林亮平、万福酒店在一审中已提交的证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合诉辩双方的意见，本案二审争议的焦点是：一、景东公司给予林亮平的免租期限应如何确定；二、林亮平应向景东公司缴纳租金的起始时间及应当缴纳的租金标准；三、林亮平应否向景东公司承担迟延缴纳租金的违约金。对此本院作如下分析：关于景东公司给予林亮平的免租期限应如何确定的问题。景东公司上诉称，依据合同的约定，林亮平应当自2019年4月1日起缴纳5000平方米场地租金，自2019年8月1日起，缴纳2000平方米场地租金。即便依照一审法院的认定，林亮平也应当自2019年8月1日起向景东公司缴纳租金。林亮平及万福酒店答辩认为，景东公司未能配合办理涉案物业的租赁备案手续影响酒店开业，依照合同的约定，免租期顺延。景东公司至今未能办理租赁备案手续，林亮平、万福酒店有权不支付租金。对此本院认为，根据2018年3月26日景东公司与林亮平签订的《房屋租赁合同》及2018年7月4日、7月22日签订的《补充协议》和《物业租赁补充协议合同》的约定，涉案5000平方米场地租赁免租期为7个月，涉案2000平方米场地租赁免租期为10个月。租赁期自2018年6月1日开始起算。一审法院认定涉案5000平方米场地及2000平方米场地均为万福酒店经营场地，属于整体装修，故免租期应当统一确定为10个月并无不当，本院对此予以认同。2019年1月29日，景东公司与林亮平签订《补充协议》，约定涉案租赁场地的装修免租期予以顺延4个月。至此，涉案场地装修免租期共计14个月，应至2019年7月31日止。景东公司对此虽不予确认，但其并无合理抗辩理由。在该装修免租期内，2019年3月4日，广州市城市管理综合执法部门以XX路291-295号1-5楼装修未办理施工许可证为由，责令停止施工。随后，就施工许可证的办理问题，林亮平及万福酒店多次通过微信方式催告景东公司提交办理施工许可证所需的文件及证明材料。2019年8月8日，万福酒店取得《建筑工程施工许可证》。可见，因缺少办理施工许可证所需的材料，林亮平被迫停工5个月。而依照双方合同约定，景东公司负有提供林亮平办理开业许可的各种证件和材料的义务。景东公司未能举证证明其已提供相关办证材料，故该5个月停工期限应在免租期限内予以扣除。因此，景东公司给予林亮平涉案场地的装修免租期应当计至2019年12月31日。2019年10月21日租赁备案到期，景东公司未能继续依约办理租赁备案登记构成违约。但景东公司与林亮平于2019年1月29日签订的《物业租赁补充协议合同》，未再将“如由于甲方（景东公司）原因导致场地无法正常交付使用的，从甲方场地交付乙方使用之日起顺延”作为装修免租期计算的条件，故林亮平不得再以景东公司未办理租赁备案手续为由，无限期顺延涉案场地的装修免租期。一审法院未明确确认免租期截止时间不妥，本院予以明确。至于林亮平于二审中提交的管理费支付说明，拟证明林亮平已向景东公司缴纳涉案场地管理费至2021年3月份管理费，表明该期间内仍为装修免租期，仅缴纳管理费而无需缴纳租金问题，因该支付说明仅为林亮平、万福酒店单方作出的说明，并未得到景东公司的确认。林亮平向业主代表宋丽彩以外的主体支付的费用，也不符合合同约定的付款方式，对林亮平的该抗辩意见，本院不予采信。关于林亮平应向景东公司缴纳租金的起始时间及应当缴纳的租金标准问题。如上所述，涉案租赁装修免租期应当计至2019年12月31日。林亮平自2020年1月1日起，应当向景东公司支付租金。现景东公司主张林亮平应向景东公司缴纳至2020年4月30日止的租金，本院予以支持。对于该期间林亮平应当依何标准向景东公司支付租金的问题，本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据查明的事实，涉案租赁物系由景东公司向600多位小业主承租后，再由景东公司转租给林亮平。景东公司已将涉案租赁物交付给林亮平占有使用，林亮平应当向景东公司履行支付租金义务。景东公司作为出租人，在涉案租赁备案手续到期后，有义务继续办理涉案物业的租赁备案手续。可见，在涉案合同履行过程中，景东公司亦未能严格依照合同的约定履行义务，也应承担相应的责任。因此，对该期间内租金支付标准，可参考同等情形下涉案租赁物小业主收取景东公司的租金标准，按双方合同约定的租金标准的50%计付{具体计算方式：①5000×32.5×4＝650000元；②（1380×35+500×29+120×35）×4＝268000元；①+②＝918000元}，直至景东公司配合完成涉案租赁备案手续时止。一审法院以该期间内，景东公司亦无需向小业主支付租金为由，认定林亮平无需支付租金不当，本院予以纠正。至于景东公司称，林亮平现已取得涉案酒店的开业所需资料，涉案租赁备案手续并未影响酒店开业问题，本院认为，办理租赁登记备案手续属于出租人履行法定适租义务的范畴。林亮平虽通过其他方式取得涉案酒店开业许可等相关证照，亦不能因此免除景东公司履行合同约定的办理租赁备案的义务和责任。景东公司该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于林亮平应否向景东公司承担迟延缴纳租金违约金的问题。本院认为，如上所述，林亮平及景东公司就免租期及继续办理涉案租赁物的备案问题产生纠纷，对于何时应当开始交付租金尚存在争议。在此前提下，一审法院认定林亮平享有先履行抗辩的权利并无不当，本院对该认定予以认同。故在本判决确定应当支付租金的期限前，林亮平无需就租金迟延支付承担违约责任。对景东公司该上诉主张，本院予以驳回。二审过程中景东公司及林亮平、万福酒店提交的证据所待证的事实，与判决结果均无关联，部分证据为一审中已经提交的证据，故本院对上述证据不作为二审新证据予以采信。综上所述，景东公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决部分事实认定有误，导致处理结果欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2020）0104民初1103号民事判决第二项；二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2020）0104民初1103号民事判决第一项；三、林亮平于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市景东物业管理有限公司支付自2020年1月1日起至2020年4月30日止的租金共计918000元；四、驳回广州市景东物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费33805元，由广州市景东物业管理有限公司负担24509元、林亮平负担9296元；反诉受理费7965元，由林亮平负担。二审案件受理费33805元，由广州市景东物业管理有限公司负担24509元、林亮平负担9296元。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  莫 芳审判员  白小云二〇二一年七月二十八日书记员  陈婷婷黄晶晶