广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15729号上诉人（原审被告）：广州市金桦悦商贸有限公司，住所地广州市番禺区市桥街禺山大道91号。法定代表人：廖旭芬，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘英莲，广东仁利律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋玉杰，广东仁利律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：广州市盈泰房地产有限公司（原广州市番禺区房地产联合开发总公司），住所地广州市番禺区市桥桥兴大道11号。法定代表人：曾书红，该公司总经理。委托诉讼代理人：霍紫红，广东仲衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈映而，广东仲衡律师事务所实习人员。原审被告：邱林，男，1963年4月7日出生，汉族，住广州市番禺区。原审被告：王凤，女，1979年6月23日出生，汉族，住广州市番禺区。以上两原审被告共同委托诉讼代理人：刘英莲，广东仁利律师事务所律师。以上两原审被告共同委托诉讼代理人：蒋玉杰，广东仁利律师事务所实习人员。上诉人广州市金桦悦商贸有限公司（以下简称金桦悦公司）因与被上诉人广州市盈泰房地产有限公司（以下简称盈泰公司），原审被告邱林、王凤房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初12322号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金桦悦公司上诉请求：1.撤销一审判决，并驳回盈泰公司的诉讼请求；2.本案诉讼费用由盈泰公司承担。事实与理由：一、金桦悦公司与物业公司之间的协议已经到期，经金桦悦公司向盈泰公司即物业公司多次发函催告，物业公司仍未与金桦悦公司重新签订物业管理协议；且现案涉物业并未有业主委员会，盈泰公司在一审中提交不知是否真实的《金悦大厦物业管理服务合同》服务期限也已经届满多年，故金桦悦公司没有缴纳相应管理费的义务。二、盈泰公司在一审中提交的发票，银行业务回单并无法证明盈泰公司代金桦悦公司缴纳物业管理费的事实，且盈泰公司也未提供证据证明案涉物业有成立过业委会，在盈泰公司提交的《金悦大厦物业管理服务合同》是否成立以及真实性均存在疑问的情况下，认定案涉物业管理费的缴费标准属认定事实不清。事实上金桦悦公司与盈泰公司及物业公司已有明确的合同约定，案涉物业管理费的缴费标准为2.4元/平方米/月。三、一审认定盈泰公司在本案中未能提供证据证明其向广州产权交易所委托发布公告以及与金桦悦公司签订的《物业租赁合同》时曾附涉讼场地示意图。如此就说明因盈泰公司的缔约过失造成本案关于房屋的面积产生争议。过错既然在盈泰公司，金桦悦公司因盈泰公司过错导致的多缴纳的管理费应当予以返还，故金桦悦公司认为多缴纳部分的物业管理费返还可与盈泰公司主张的物业管理费相抵扣。综上，请求判如所请。被上诉人盈泰公司答辩称：不同意金桦悦公司的上诉请求，请二审驳回上诉，维持原判。金桦悦公司与盈泰公司于2018年8月1日签订租赁合同第6.3条约定可见，金桦悦公司是需要每月按时到物业公司自行缴纳物业管理费，具体以物业公司确定的价格为准，而在签订该合同后，从2018年10月1日起直至2019年4月金桦悦公司也一直按照25元/月/平方米的标准向物业公司缴纳管理费，金桦悦公司接受了物业公司的服务是没有异议的。仅是金桦悦公司在2019年4月份以案涉物业存在面积差为由而拒绝缴纳物业管理费及租金，金桦悦公司提起的该面积差异的诉讼，一审法院已出具（2019）粤0113民初5126号案民事判决书驳回金桦悦公司就案涉物业提起的面积差异的全部诉讼请求。而且盈泰公司提起本案诉讼仅以金桦悦公司认可的面积来主张管理费，所以金桦悦公司是必须向盈泰公司支付代缴的管理费。盈泰公司向一审法院起诉请求：1.金桦悦公司向盈泰公司返还盈泰公司为金桦悦公司代付的位于广州市番禺区市桥街禺山大道91号金悦大厦首层之五商铺首层面积89.0587平方米、二层面积2187.8427平方米2019年5月至2020年9月的物业管理费96768.31元及利息（利息分笔计算：以34153.52元为本金自2019年11月7日，以11384.51元为本金自2019年12月26日起、以17076.76元为本金自2020年4月20日起，以17076.76元为本金自2020年7月17日起，以17076.76元为本金自2020年10月21日起，分别按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；2.邱林、王凤对上述第一项诉讼请求承担连带清偿责任；3.本案诉讼费用由金桦悦公司、邱林、王凤共同承担。一审法院认定事实：位于广州市番禺区市桥街禺山大道91号金悦大厦首层、二层的房地产登记权属人均为盈泰公司，其中首层建筑面积1940.92平方米、套内建筑面积1923.94平方米，二层建筑面积3046.03平方米、套内建筑面积2665平方米。金桦悦公司于2000年9月30日设立登记，公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人为廖旭芬，公司股东为邱林、王凤。盈泰公司（甲方）与金桦悦公司（乙方）分别于2000年9月20日及9月30日签订《金悦大厦首层租赁合同》及《金悦大厦二楼租赁合同》，约定甲方将位于番禺区市××山大道××号金悦大厦首层建筑面积1972.9平方米及二楼建筑面积为3046.3平方米，租赁给乙方作间隔式分租场地经营金融、商业之用；租赁期自2000年10月1日至2010年9月30日止。2010年5月12日，盈泰公司（出租方、甲方）与金桦悦公司（承租方、乙方）就前述物业续签《租赁合同》，租赁期为2010年10月1日至2018年9月30日止。2010年5月12日，盈泰公司作为甲方、金桦悦公司作为乙方与广州番禺美安物业管理有限公司（以下简称美安公司）作为丙方签订《金悦大厦一、二层商铺及五楼停车场物业管理服务协议》，约定甲方与乙方共同委托丙方为金悦大厦一、二层商铺及五楼停车场提供物业管理服务，其中一、二层商铺总建筑面积为5019平方米，五楼停车场小车位43个；一、二层商铺按建筑面积2.4元/平方米/月标准缴交物业管理费，共5019平方米即每月管理费为12045.6元，五楼停车场车位管理费为40元/位/月，共43个车位，即每月车位管理费为1720元，上述2项合计13765.6元/月，当月费用乙方必须于当月30日前向丙方缴交；本协议有效期从2010年10月1日起至2018年9月30日止；甲方有义务敦促乙方按时足额向丙方交纳相关物业管理费用，乙方每月所应支付的费用，甲方负担保责任。2018年8月1日，盈泰公司（出租方、甲方）与金桦悦公司（承租方、乙方）再次续签一份《物业租赁合同》，约定：本次出租物业为广州市番禺区市桥街禺山大道91号金悦大厦首层之五的商铺（以下简称涉讼商铺），建筑面积2816.88平方米（首层建筑面积268.83平方米，二层建筑面积2548.05平方米）；乙方已知悉并确认该物业之现状，以乙方依约足额缴纳租赁及水、电费保证金为前提，甲方于2018年10月1日或之前将该物业及设施按现状（原承租方拆除相关设施设备后退场之现状）交付给乙方，双方并办理交付手续；该物业租赁期限为自2018年10月1日起至2026年9月30日止；首年内租金标准为首层160元/平方米/月、二层65元/平方米/月，即首年月租金为208636.1元（不含物业管理费）；乙方须每月按时到物业公司自行缴交物业管理费，物业管理费具体以物业公司确定的价格为准，免租期内仍需缴交物业管理费，物业管理费发票由物业公司出具；本合同在履行期间如发生争议，甲方和乙方应协商解决，协商不成的，任何一方均可在该物业所在地法院起诉，违约方应承担守约方因处理本合同项下纠纷所产生的包括但不限于诉讼费、律师费等相关费用；在诉讼期间，对于双方没有争议的部分，双方仍须继续履行；等等。2019年4月18日，金桦悦公司向一审法院提起（2019）粤0113民初5126号诉讼，主张其向盈泰公司实际承租的涉讼商铺首层面积为78.26平方米，二层面积为2195平方米，均少于合同约定的面积，遂要求变更其承租物业的建筑面积及相应租金标准，盈泰公司并返还多收取的租金、保证金及其他费用等。在该案诉讼过程中，金桦悦公司为证明其主张自行委托广州龙博测绘科技有限公司（以下简称龙博公司）对广州市番禺区市桥街禺山大道91号之五首层、二层的面积进行测绘。龙博公司于2020年4月23日出具一份《房屋建筑面积测绘成果报告书》（测字：2020042303），测量结果显示：金桦悦公司租赁首层的面积为89.0587平方米，与禺山大道91号之二铺共用走火通道，共用面积为76.3159平方米，公共区域面积为40.264平方米，含消防走火通道及电房；金桦悦公司租赁二层含一个电梯在内的面积为2322.009平方米，电梯面积为134.1663平方米。一审另查明，美安公司分别于2019年6月13日、2019年8月1日、2019年10月29日向盈泰公司发出催缴物业管理服务费及车位管理费事宜的函件，称金桦悦公司是盈泰公司在金悦大厦首层之五的承租户，该租户自2019年5月起拒向其司缴交物业管理服务费及车位费，请盈泰公司清缴或协助其司催缴欠费，逾期则收取滞纳金。2020年7月27日，盈泰公司以其代金桦悦公司、邱林、王凤向美安公司支付涉讼商铺物业管理费为由诉至一审法院，引致本案纠纷。同日，盈泰公司另提起（2020）粤0113民初12324号诉讼，要求金桦悦公司、邱林、王凤支付拖欠的租金及利息等。本案中，盈泰公司称涉讼商铺所在金悦大厦曾成立过业主委员会，业委会在2013年8月与美安公司签订《金悦大厦物业管理服务合同》，将其与金桦悦公司、美安公司于2010年5月12日签订的《金悦大厦一、二层商铺及五楼停车场物业管理服务协议》中约定2.4元/平方米/月的物业管理费缴纳标准变更为2.5元/平方米/月，金桦悦公司自2018年10月至2019年4月期间一直按该标准缴纳物业管理费，仅系在对涉讼商铺面积提出异议后便拒付管理费用，盈泰公司遂按2.5元/平方米/月的标准代金桦悦公司缴交了2019年5月至2020年9月涉讼商铺的物业管理费，故金桦悦公司应向其返还无争议部分面积所对应的管理费。针对其陈述，盈泰公司提交了以下证据予以证明：1.金悦大厦业主委员会（甲方、委托服务方）与美安公司（乙方、受托服务方）签订的《金悦大厦物业管理服务合同》，约定乙方向业主或使用人收取物业管理费，其中商铺、写字楼管理费为2.5元/平方米/月（含公共水电费分摊55元/月/户），服务期限自2013年8月1日至2015年7月31日止；2.美安公司出具的《广东增值税专用发票联》5份，载明美安公司确认收取盈泰公司就金悦大厦首层之五缴纳的2019年5月至10月商铺及车位管理费49933.2元、2019年11月至12月管商铺及车位管理费16644.4元、2020年1月至3月商铺及车位管理费24966.6元、2020年4月至6月商铺及车位管理费24966.6元、2020年7月至9月商铺管理费21126.6元；3.广州农村商业银行客户业务回单3份、广州农村商业银行客户电子回单2份，载明盈泰公司向美安公司转账付款情况如下：2019年11月7日支付58739.82元，2019年12月26日支付16644.4元，2020年4月20日支付24966.6元，2020年7月17日支付24966.6元，2020年10月21日支付21126.6元。质证过程中，金桦悦公司认为金悦大厦业主委员会与美安公司签订的《金悦大厦物业管理服务合同》服务期限已届满多年，发票及银行业务回单无法证明盈泰公司代其支付物业管理费的事实，实际上，其一直系依据其与盈泰公司、美安公司于2010年5月12日签订的《金悦大厦一、二层商铺及五楼停车场物业管理服务协议》中约定2.4元/平方米/月的标准缴纳物业管理费至2019年4月，现该协议约定的管理期限亦已届满，其再无缴纳管理费的义务。关于涉讼商铺面积问题。金桦悦公司陈述其原向盈泰公司承租的是涉讼商铺所在首层整层、二层的整层及五层，2018年双方续签合同时，盈泰公司将其中涉讼商铺的部分出租给其使用，但未提供相应图纸，后其发现盈泰公司在合同中载明的总分租面积已超过实际产权面积，遂委托测量公司对其实际承租的面积进行测绘，测得涉讼商铺首层面积89.0587平方米，二层面积2187.8427平方米，与租赁合同中关于首层面积268.83平方米、二层面积2548.05平方米的约定内容存在巨大差异。因盈泰公司一直拒绝对其实际承租面积进行复核测绘，其并不存在违约行为，所多支付的管理费亦应抵扣盈泰公司所主张的管理费用。另外，邱林、王凤称其二人并非夫妻关系，仅系金桦悦公司的普通股东。一审法院认为：盈泰公司与金桦悦公司于2018年8月1日签订的《物业租赁合同》，主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对缔约双方均具有约束力。盈泰公司与金桦悦公司签订的《物业租赁合同》约定，金桦悦公司应每月按时到物业公司自行缴交物业管理费，物业管理费具体以物业公司确定的价格为准。故金桦悦公司租用物业期间的物业管理费，应由金桦悦公司承担。金桦悦公司自2019年5月开始未缴纳物业管理费，对于未缴纳的原因，其称因双方就涉讼商铺实际租赁面积争议产生的（2019）粤0113民初5126号诉讼案件尚未审结，其应缴管理费的计付标准尚未确定，其因面积差异多付的管理费亦应抵扣盈泰公司所主张的管理费用。但根据《物业租赁合同》约定，合同在履行期间如发生争议，双方应协商解决，协商不成，任何一方均可在该物业所在地法院起诉，在诉讼期间，对于双方没有争议的部分，双方仍须继续履行。现没有证据证明金桦悦公司无需支付管理费，金桦悦公司在（2019）粤0113民初5126号案件中主张其实际承租的涉讼商铺首层面积为89.0587平方米，二层面积为2187.8427平方米，则其应按其已确认的租赁面积向物业公司缴付相应管理费用，因盈泰公司代金桦悦公司支付了自2019年5月至2020年9月的物业管理费，故金桦悦公司应予以返还。关于管理费计付标准的问题。盈泰公司主张其按2.5元/平方米/月的标准代金桦悦公司向美安公司支付了物业管理费，并提交涉讼商铺所在金悦大厦业主委员会与美安公司签订的《金悦大厦物业管理服务合同》、美安公司出具的发票及转账回单予以证明，而金桦悦公司虽抗辩认为其在2019年4月前均系按2.4元/平方米/月的标准向美安公司支付管理费用，但其并未就此提供相关缴费依据予以证明，故对于金桦悦公司的该项答辩事由，一审法院不予采信，金桦悦公司应按2.5元/平方米/月的标准返还盈泰公司已代付的涉讼商铺首层89.0587平方米及二层2187.8427平方米自2019年5月至2020年9月物业管理费合计96768.31元[（89.0587平方米＋2187.8427平方米）×2.5元/平方米/月×17个月]。至于利息问题，金桦悦公司拖欠物业管理费起源于双方对涉讼首层及二层商铺的实际租赁面积及相应管理费给付标准存在争议，盈泰公司在本案中无举证其在向广州产权交易所委托发布公告以及与金桦悦公司签订的《物业租赁合同》时曾附涉讼场地示意图，即其在缔约过程中存在一定的瑕疵，故对于盈泰公司主张的利息部分，一审法院不予支持。关于邱林、王凤的连带责任问题。根据金桦悦公司的企业信用信息公示报告显示，该公司系自然人投资或控股的有限责任公司，法定代表人为廖旭芬，邱林、王凤系其公司股东。现盈泰公司并未提交任何证据予以证明邱林、王凤作为金桦悦公司股东，存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任逃避债务、严重损害公司债权人利益的行为，对于其要求邱林、王凤对金桦悦公司债务承担连带责任的诉讼主张，于法无据，一审法院不予支持。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、金桦悦公司于判决发生法律效力之日起五日内向盈泰公司支付广州市番禺区市桥街禺山大道91号金悦大厦之五商铺首层89.0587平方米及二层2187.8427平方米自2019年5月至2020年9月物业管理费96768.31元；二、驳回盈泰公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2219元，由金桦悦公司负担。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。盈泰公司与金桦悦公司于2018年8月1日签订的《物业租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，故根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：盈泰公司主张金桦悦公司支付代付的无争议面积对应的物业管理费是否成立的问题。金桦悦公司上诉认为其与物业公司之间的协议已经到期，且盈泰公司一审提供的代付物业管理费的发票、银行业务回单无法证明盈泰公司已代付相关费用及费用标准，故其无需向盈泰公司支付代付的物业管理费。经查，盈泰公司与金桦悦公司签订的《物业租赁合同》约定，金桦悦公司应每月按时到物业公司自行缴交物业管理费，物业管理费具体以物业公司确定的价格为准。盈泰公司一审提供了金悦大厦业主委员会与美安公司签订的《金悦大厦物业管理服务合同》、美安公司出具的发票及转账回单证明其已代付相关费用及费用标准，现金桦悦公司在承租案涉物业期间实际接受了物业管理服务，其虽抗辩认为其在2019年4月前均系按2.4元/平方米/月的标准向美安公司支付管理费用，但并未就此提供证据证明。鉴于盈泰公司提供的前述证据已基本形成较为完整的证据链条，一审法院据此判令金桦悦公司按2.5元/平方米/月的标准向盈泰公司支付无争议首层89.0587平方米及二层2187.8427平方米自2019年5月至2020年9月物业管理费96768.31元[（89.0587平方米＋2187.8427平方米）×2.5元/平方米/月×17个月]，处理并无不当，本院予以维持。至于金桦悦公司主张承租的案涉租赁物存在面积差异，应以面积差对应多付的物业管理费抵扣欠付的物业管理费，亦无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，金桦悦公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2219元，由广州市金桦悦商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐佩莹审判员  李 静审判员  李 民二〇二一年七月二十八日书记员  郭 俏古文娜