广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8156号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市番禺区东环街蔡边三村股份合作经济社，住所地：广东省广州市番禺区东环街蔡边三村。法定代表人：蔡煊淇，职务：理事长。委托诉讼代理人：林伟锋，广东品济律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨思邈，广东品济律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁国攀，男，1977年3月22日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：诸智武，国浩律师（广州）事务所律师。委托诉讼代理人：钟静宜，国浩律师（广州）事务所律师。上诉人广州市番禺区东环街蔡边三村股份合作经济社（以下简称蔡边三村经济社）因与被上诉人梁国攀租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初15268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。蔡边三村经济社上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判梁国攀按照《场地使用合同》约定的标准向蔡边三村经济社全额支付2020年2月、3月的场地占有使用费及2020年7月至2021年4月17日的场地使用费1540233元、2020年7月至2021年4月17日的卫生费5000元；2.梁国攀承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定蔡边三村经济社在2020年9月收回租赁场地，属于事实认定错误。蔡边三村经济社实际收回场地时间应当为2020年12月17日（即一审法院组织双方当事人查看现场的当日），且蔡边三村经济社收回租赁物另行对外出租需约四个月时间，故梁国攀向蔡边三村经济社支付计至2021年4月17日止的场地使用费及卫生费。（一）一审法院仅依据“蔡边三村经济社在2020年9月对涉案租赁物外墙进行清洗”这一行为即认定“蔡边三村经济社应当清楚梁国攀未再使用涉案租赁物”，属于事实认定错误。1.梁国攀承租涉案场地的目的在于转租获益，而从2020年9月4日梁国攀还在涉案场地外墙张贴对外招租广告的行为可以证明2020年9月梁国攀还在实际使用场地。2.清洗外墙本是承租方的工作，蔡边三村经济社及时通知梁国攀要按照东环办事处的要求，做好清理老化剥离的外墙装饰物及乱张贴招租广告以排除安全隐患、做好“创文”常态工作，但梁国攀一直不予理会和配合，蔡边三村经济社只能应相关部门要求先对外墙进行清理，一审法院不应据此认定蔡边三村经济社此时应当清楚梁国攀未再使用涉案租赁物。（二）2020年12月17日，在一审法官的主持及见证下，梁国攀才把租赁物交还蔡边三村经济社，故其应当支付2020年7月至2020年12月17日的场地使用费用896233元、卫生费2783元。（三）蔡边三村经济社收回场地后另行出租以避免损失扩大的期间应为四个月，因此梁国攀应当支付2020年12月17日至2021年4月17日的场地使用费644000元、卫生费2000元。蔡边三村经济社收回场地后重新上区“三资”平台招标，需要村两委按照“四议两公开”工作要求经过一系列程序方能进行，若流标还需重复招标流程。参照2019年10月30日蔡边三村经济社与上一手承租人解除合同后走流程招投标直至2020年2月1日与梁国攀签订合同，期间长达四个月。二、梁国攀应按照《场地使用合同》约定的标准足额支付2020年2月、3月的场地使用费及卫生费，一审法院判令该期间的场地使用费折价收取，适用法律错误，亦缺乏事实依据及法律依据，有失公正。（一）根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，即便房屋租赁合同无效，承租人亦应按约定的租金标准支付占有使用费。（二）梁国攀并未请求法院对场地使用费、卫生费的计算标准进行调整，更没有以新冠疫情为由请求减少或者免除上述期间的占有使用费，一审法院主动以新冠疫情为由将梁国攀应支付的2020年2月的占有使用费标准酌情调整为约定标准的50%、将2020年3月的调整为70％，违反了民事诉讼法第十三条规定的“不告不理”原则，超出了梁国攀一审本诉诉讼请求范围和其主张的事实理由范围，超出了法官自由裁量权的必要限度和范围，系适用法律错误。（三）从合同目的和现实经营的角度来讲，亦不应减免。梁国攀承租场地的目的在于转租牟利，其接收租赁物后并非马上可以找到次承租人、并非立即可以产生收益，必然存在一定的空置期间，梁国攀对此应当明知且也应当承担经营风险。2020年2月1日梁国攀签订合同并接收场地，不论有无新冠疫情影响，2020年2月、3月本就应是承担经营风险的空置期间，前述期间很大可能无法找到次承租人、无法产生经营收益。在此情况下，梁国攀并无权利以疫情为由拒付场地占用费及卫生费，其亦未在2020年2月、3月期间提出减租申请。三、本案一、二审全部诉讼费用应当由梁国攀承担。根据《场地使用合同》第一条第三款、第四款的约定，证实蔡边三村经济社签约时明确告知梁国攀标的物权属情况，没有隐瞒，梁国攀知悉标的物现状并自愿承担因标的物权属问题引起的责任，故蔡边三村经济社对案涉合同无效不存在过错，一审法院错误认定双方对导致《场地使用合同》无效具有同等过错。梁国攀在明确知悉标的物现状并自愿承担因标的物权属问题引起的责任的情况下，仍然以标的物权属及合同效力问题要求蔡边三村经济社返还已缴纳的场地使用费，甚至要求蔡边三村经济社承担违约责任的行为极不诚信，违反民事行为中“禁止反言”的基本原则。本案是因梁国攀不诚信行为导致的诉讼，蔡边三村经济社无须承担诉讼费用。综上，一审处理损害了蔡边三村经济社的合法权益，请求二审法院予以纠正。被上诉人梁国攀二审答辩称：蔡边三村经济社的上诉请求均缺乏法律事实及法律依据，请求驳回。具体理由如下：一、案涉租赁物早于2020年8月9日交还蔡边三村经济社，但蔡边三村经济社一直拒绝接收并导致损失持续扩大，一审法院才不得不依职权于2020年12月17日要求蔡边三村经济社进行接收确认。2020年7月28日，梁国攀在案涉租赁物发现由广州市番禺区东环街查违办下达的要求于“2020年8月16日前自行拆除该违法建筑物”的《限期清拆通知》。2020年8月3日，梁国攀按照《场地使用合同》所载明地址，向蔡边三村经济社快递了《合同无效告知书》，明确由于合同无效，请蔡边三村经济社于收到快递三日内完成资产交接（备注：由于案涉租赁物没有实际经营使用，故三日是交接物业的合理期限），妥投单证明蔡边三村经济社于2020年8月6日签收。按照《场地使用合同》第六条第（五）款约定：“邮寄通知以对方收到之日为送达日，但如对方变更地址而未通知或拒绝接受或其他事由未能接受者，以邮寄之后(以邮戳为准)第三日为通知送达日，不论退回或收到，均作对方已收到并知悉文件内容。”可见，蔡边三村经济社依法依约早于2020年8月6日已充分知悉梁国攀因合同无效而要求交还案涉租赁物的主张。一审法院按照蔡边三村经济社自行提出的因创文需要，曾于2020年9月4日组织对案涉租赁物进行清理的时间，认定蔡边三村经济社此时方清楚梁国攀未再使用案涉租赁物并在此时应收回租赁物以避免损失扩大，确认梁国攀应支付场地占用费直至2020年9月30日，上述认定是对蔡边三村经济社利益最大限度的维护，对梁国攀则显失公平。根据前述事实，梁国攀本只需支付场地使用费至2020年8月9日而非9月30日。二、案涉场地建筑物为违章建筑，法律禁止违章建筑投入使用及对外出租，蔡边三村经济社多次主张在收回场地后继续对外出租有违法律规定，该行为应当予以制止。一审法院查明，案涉建筑物未取得建设工程规划许可证，且现有证据未能显示案涉建筑物经相关部门许可建设或许可临时建设，因此认定《场地使用合同》无效。据此，蔡边三村经济社收回案涉场地后不应当继续对外出租，因此根本不存在所谓“另行出租的合理期间为4个月”之说。退一步讲，即便是合法建筑，在租赁合同解除终止后，出租方要求原承租方继续支付租赁费用直至其另行出租给他人缺乏事实及法律依据，蔡边三村经济社该项主张没有理据。三、梁国攀请求一审法院结合合同无效的过错责任以及新冠疫情不可抗力因素，综合认定蔡边三村经济社应当返还已收取场地使用费及卫生费的80％，一审法院对此进行查明及认定，不存在蔡边三村经济社所指的违背“不告不理”以及缺乏事实及法律依据的情形。（一）在2020年7月28日收到限期清拆通知前，梁国攀因疫情影响而无法使用租赁物对外经营。即便如蔡边三村经济社所言，梁国攀考虑转租赚取租金差价，但在疫情不可抗力下，转租经营与自主经营同样无法实现。因此蔡边三村经济社理解只要梁国攀意欲对外转租非自己拿来使用、经营，就不能依据疫情原因要求减租，实属错误理解。由于不可抗力事件，法律认可依据公平原则对当事人的权利义务进行调整。（二）梁国攀请求一审法院结合案涉合同无效的过错责任以及新冠疫情不可抗力事件，综合判定蔡边三村经济社返还已收取场地使用费及卫生费的80％，一审法院仅依据新冠疫情对经营产生的影响，酌情判定蔡边三村经济社返还2020年2月占有使用费的50％以及2020年3月占有使用费的30％，上述认定是对蔡边三村经济社利益最大限度的维护，对梁国攀则是显失公平。案涉合同无效是因蔡边三村经济社交付租赁物为违章建筑所致，加之疫情原因，各地政府倡导减免租金不少于2个月。四、一审中，梁国攀起诉主张案涉合同无效，蔡边三村经济社反诉主张继续履行合同，一审判决支持确认合同无效，故一审本诉及反诉受理费全部应当由蔡边三村经济社承担。另，如前所述，蔡边三村经济社作为出租方提供的案涉租赁物为违章建筑，其应对合同无效承担全部过错责任，依法不能通过格式合同及条款进行免责。五、为节约司法资源、尽快了结诉讼，梁国攀没有就一审判决其显失公平之判项提起上诉。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院维持一审判决，驳回蔡边三村经济社全部上诉请求。2020年8月17日，梁国攀向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认梁国攀已于2020年8月9日将“番禺区东环街蔡三村开发区大北路539-555、555-1、555-2号商铺及附属场地”的物业交还蔡边三村经济社；2.蔡边三村经济社向梁国攀返还合同保证金483000元；3.蔡边三村经济社向梁国攀支付483000元违约金；4.蔡边三村经济社向梁国攀返还2020年2月-6月的场地使用费（即租金）及卫生费合计645600元；5.本案诉讼费用（受理费等）由蔡边三村经济社承担。在一审审理过程中，经一审法院释明，梁国攀明确增加诉讼请求为要求法院确认涉诉合同无效。蔡边三村经济社一审答辩称不同意梁国攀的诉请，并反诉请求判令：1.梁国攀向蔡边三村经济社支付场地使用费和卫生费（按照《场地使用合同》的约定，场地使用费按照每月161000元的标准，卫生管理费按照500元/月的标准，从2020年7月1日计至梁国攀把租赁物交还给蔡边三村经济社之日止，暂计至2020年10月23日为608316元）；2.梁国攀承担本案的反诉费用。经一审法院释明，蔡边三村经济社表示：若法院认定合同无效，其诉请不变更。一审法院经审理查明：根据穗集有（2012）第02000774号土地所有权证书记载：地址为广州市番禺区东环街蔡边三村，地号为440113009005JA00002的土地所有权人为广州市番禺区东环街蔡边三村股份合作经济社农民集体，土地面积3.5449公顷。2020年1月2日，广州市番禺区农村集体资产交易管理中心发布交易预告，载明定于2020年1月17日对番禺区东环街蔡三村开发区大北路539-555、555-1、555-2号商铺及附属场地（以下简称涉诉物业）项目组织竞投。2020年1月13日，梁国攀向广州市番禺区农村集体资产交易管理中心支付100万元作为涉诉物业的竞投保证金。2020年1月17日，梁国攀以16.1万元/月的价格竞得涉诉物业的使用权。2020年2月1日，梁国攀作为乙方（承租人）与蔡边三村经济社作为甲方（出租人）签订《场地使用合同》，约定：合同标的物面积为商铺首层面积522.64平方米，二楼办公室面积608.34平方数，附属场地厂房面积1820.68平方米，商铺空地面积1006.8平方米；合同标的物有《集体土地所有证》（证号：[穗集有（2012）第02000774号]）。乙方已知晓合同标的物的所有现状，不因土地、物业本身包括但不限于权属问题要求违约、解约及要求出租人赔偿以及追诉甲方的法律责任。交付标准为按现状进行交付。乙方在竞标前以及签订本合同前已亲临现场查看并无异议，已了解并接受合同标的物的现状、瑕疵及各项现场情况。租赁期限为10年。甲方在收到乙方交付的履约保证金及合同标的物首月的使用费后，移交合同标的物给乙方使用。因乙方原因，合同标的物未能使用的，乙方仍需按合同的租赁期限缴纳合同标的物的场地使用费。签订合同时，乙方应向甲方缴纳合同保证金483000元。在合同终止时，若乙方没有违约且已经结清应缴使用费及各种费用并按合同约定交还合同标的物后，合同保证金在10日内无息返还给乙方。每月场地使用费为161000元/月，另收取卫生管理费500元/月。乙方须在每月五号前向甲方如数缴付当月的场地使用费及卫生管理费。月场地使用费递增方式为第一、二年不设递增期。乙方逾期向甲方支付使用费的，乙方每逾期一日应按拖欠使用费总额的0.08%向甲方支付滞纳金。若乙方逾期30日没有缴齐使用费的，甲方有权解除本合同，没收合同保证金并重新招租。甲方在2020年2月1日将标的物移交给乙方使用。乙方自行申请办理装修、环保、排水、排污、消防报建等手续，以及办理有关营业执照、税务等证照，费用由乙方自行承担，甲方可予以协助办理，但批准与否与甲方无关。在合同期满后或者因乙方原因造成违约解除本合同后，乙方继续非法占用上述场地的，甲方有权按照本合同第三条第（二）款约定的收取场地占用使用费。本合同标的物的土地性质是集体用地，乙方须依法经营，并自行办理按规定应领取的经营所需的有关证照（许可证或合格证），甲方给予协助，费用由乙方支付，且乙方对在合同标的物内的活动及其后果承担全部经济及法律责任。乙方有以下行为之一者视为违约，甲方有权没收乙方的保证金，并有权要求乙方向甲方支付相等保证金额的违约金，终止本合同，收回合同标的物：1.乙方在签订本合同之日后单方解除合同的；2.逾期缴交使用费及水电费等三十天以上……如甲方在试用期内无故收回该标的物和违反合同规定，作甲方违约处理，甲方应将保证金无息退回给乙方，并向乙方支付相等保证金额的违约金。除本合同另有约定外，任何一方对于他方之通知，均应以信函或有回执之快递信函书面方式通知。通知的地址为本合同所载明地址或他方事后以书面通知的其他地址。邮寄通知以对方收到之日为送达日，但如对方变更地址而未通知或拒绝接受或因其他事由未能接受者，以邮寄之后（以邮戳为准）第三日为通知送达日，不论退回或收到，均作对方已收到并知悉文件内容。合同中约定的甲方法定地址为广州市番禺区东环街蔡边三村杠木坊大街8号。上述合同签订后，蔡边三村经济社在当日将涉诉场地交付梁国攀使用。梁国攀确认在2020年7月28日收到限期清拆通知前，主要是因为疫情原因导致客观上没办法对外经营。2020年3月5日，蔡边三村经济社出具收据确认梁国攀已缴纳涉诉合同保证金483000元、2月份至5月份的场地使用费各161000元、2月至5月的卫生费各500元。2020年5月15日，梁国攀向蔡边三村经济社的指定账户转账支付129310元。2020年6月22日，梁国攀向蔡边三村经济社的指定账户转账支付161000元。涉诉物业的建筑物及停车场系1996年-1999年期间建成，1996年后多次对外出租。至涉诉合同前，蔡边三村经济社与广州市物建实业有限公司于2014年8月1日签订的租赁合同，于2019年11月27日协商终止，由蔡边三村经济社将涉诉物业重新公开发包。双方均确认涉诉建筑物未取得建设工程规划许可证，但对涉诉合同效力存在争议。蔡边三村经济社提供了证明一份拟证明涉诉物业经上级主管部门确认可出租使用。证明中载明涉诉场地为1996年期间建设的历史建筑物，其中大北路539-555号为二层框架结构商铺，大北路××、××555-2为一层简易星瓦厂房。根据《广州市人民政府办公厅关于广州市村级工业园整治提升的实施意见》（穗府办规[2019]9号）和《广州市村级工业园整治提升三年行动计划（2019-2021年）》《广州市村级工业园整治提升实施指引》《番禺区村级工业园整治提升工作方案》（番府办[2020]13号）及《东环街关于村级工业园整治提升工作方案的通知》（[2020]24号）的文件精神，上述建筑物被列为东环街村级工业园整治提升对象，要求在大北路××、××555-2原有简易星瓦面上加盖一层厚约3MM的树脂瓦，其他不变，不会影响出租行为。该证明的打印落款单位为东环街城市服务建设中心，但未有工作人员签名或加盖公章。蔡边三村经济社还提供了原番禺市国土局文件予以佐证。该文件载明，1998年12月7日，原番禺市国土局作出番国土字[1998]第292号行政处罚决定书，以未批先用为由对蔡边三村经济社进行处罚，责令其补办用地手续，并对违法占用的3506平方米土地以每平方米罚款10元共处罚款35060元。梁国攀提供了限期清拆通知予以佐证。落款时间为2020年7月28日，编号为[2020]00133号限期清拆通知上载明，涉诉场地违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，限令于2020年8月10日前自行拆除违法建（构）筑物，逾期不拆除的，将强制停电处理。限令于2020年8月16日前自行拆除违法建（构）筑物，逾期不拆除的，将强制拆除处理。落款单位为东环街查违办，但未有工作人员签名或加盖公章。此外，双方对场地交还时间存在争议。梁国攀主张在2020年8月9日已交还，蔡边三村经济社认为截至第一次开庭2020年10月23日时仍未交还。梁国攀提供了合同无效告知书及邮寄单据、签收成功通知、2020年9月的现场照片予以佐证。上述材料显示，2020年8月3日，梁国攀向蔡边三村经济社位于广州市番禺区杠木坊大街8号的地址邮寄《合同无效告知书》，载明涉诉物业未依法办理建设工程规划许可证及乡村建设规划许可证，系违法建筑，双方签订的《场地使用合同》自始无效，要求蔡边三村经济社返还已付的合同保证金及已付房屋租金，并于收到本通知三日内安排人员接收标的房产，逾期接收标的房产，则视为本人8月9日已交付完毕相应房产。投递情况显示，该邮件于2020年8月6日10:01:11被签收。蔡边三村经济社对此不予确认，并称未收到上述告知书。蔡边三村经济社另称照片是案涉物业因广州市创建文明城市的需要，由蔡边三村经济社组织对案涉物业进行清洁清理。蔡边三村经济社提供了2020年9月4日的现场照片予以佐证。经质证，梁国攀对照片的真实性确认，但是对证明内容不予确认。梁国攀认为，该组证据恰恰反映了在2020年9月4日梁国攀在案涉物业并没有开展任何的经营活动，案涉物业内部没有任何的人员等经营状况，但蔡边三村经济社却仅以外墙所谓的招租广告来认定未交还租赁物，与事实严重不符。梁国攀实际已经通过书面及其它多种沟通方式要求蔡边三村经济社接收案涉物业，蔡边三村经济社的拒收行为不能认定为梁国攀仍在使用案涉物业，事实上梁国攀也在发出合同无效告知书后即已腾退搬离，蔡边三村经济社可以随时接收物业。经蔡边三村经济社的委托诉讼代理人当庭拨打2020年9月4日的照片上面的招租电话139××××8005，接通后没有人接听并被挂断。另外，一审法院于2020年12月17日组织双方实地查勘，案涉建筑物未有拆除的情况，现场空置。双方称2020年8月份曾共同到东环办确认过涉诉场地可以使用，但梁国攀认为该场地从法律上来说不可使用，梁国攀一方再次明确即日起场地可由蔡边三村经济社收回。一审法院认为，梁国攀和蔡边三村经济社在本案中均确认案涉场地中的建筑物未取得建设工程规划许可证，且现有证据未能显示案涉建筑物经相关部门许可建设或许可临时建设，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，《场地使用合同》中涉及案涉建筑物的部分应属无效。至于案涉空地部分（面积1006.8平方米），从现场地形来看，该空地主要服务于建筑物，在使用功能上不具备单独出租的价值；从合同内容来看，场地使用合同中亦未将案涉建筑物及空地的租金分别进行计价，因此，该《场地使用合同》涉及的建筑物及空地的效力认定应保持一致为宜，一审法院确认蔡边三村经济社、梁国攀于2020年2月1日签订的《场地使用合同》整体无效。关于《场地使用合同》无效的责任归属问题。蔡边三村经济社作为案涉场地的出租人，对于案涉场地的案涉房屋相关规划报建情况理应知悉；梁国攀作为承租人，在相关文件明确案涉房屋无证的特殊情形下，对案涉房屋的相关规划报建情况未尽审慎审查的义务。因此，涉诉《场地使用合同》无效，蔡边三村经济社、梁国攀双方均有过错，且过错相当。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。蔡边三村经济社应将保证金483000元退还给梁国攀。关于案涉场地的交还问题。梁国攀提供的证据显示其在2020年8月3日向《场地使用合同》中约定的蔡边三村经济社指定地址邮寄《合同无效告知书》要求交还场地，且该函件于2020年8月6日10:01:11被签收。蔡边三村经济社称未收到该函件，但未提供证据予以推翻。结合双方在案件处理过程中确认的在2020年8月共同到东环办咨询场地使用相关问题的情况，可确认2020年8月梁国攀曾与蔡边三村经济社协商沟通交还涉诉场地的事宜，但双方未对此达成一致意见。梁国攀请求确认其在2020年8月9日已将涉诉场地交还蔡边三村经济社的主张，与事实不符，一审法院不予确认。梁国攀自认在2020年7月28日看到拆除通知前并不存在使用不能的情况，故占用涉案场地期间应当支付占有使用费。梁国攀主张退还已缴纳的2020年2月至6月的场地使用费及卫生费，缺乏依据，不予支持。另据梁国攀提供的照片显示，蔡边三村经济社在2020年9月对涉诉建筑物的外墙进行清洗，故蔡边三村经济社对此时梁国攀未再使用案涉租赁物的情况应当清楚，蔡边三村经济社也应及时收回场地避免损失扩大。综合本案的实际情况，一审法院确认梁国攀应向蔡边三村经济社支付至2020年9月的占有使用费。同时考虑到2020年1月底开始的新型冠状病毒感染××疫情对经营产生的影响，2020年2月的占有使用费，一审法院酌情支持合同约定标准的50%即80500元，2020年3月的占有使用费，一审法院酌情支持合同约定标准的70%即112700元，2020年4月至9月的占用使用费参照合同约定的标准161000元计算。2020年2月至6月期间梁国攀共向蔡边三村经济社支付租金805000元，故梁国攀仍需向蔡边三村经济社支付占有使用费354200元及2020年7月至9月的卫生费1500元，对蔡边三村经济社主张的超出部分，不予支持。因本案双方对合同无效均有过错，梁国攀主张蔡边三村经济社支付483000元违约金，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2021年3月5日作出如下判决：一、确认梁国攀与广州市番禺区东环街蔡边三村股份合作经济社于2020年2月1日签订的《场地使用合同》无效；二、梁国攀应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市番禺区东环街蔡边三村股份合作经济社支付占有使用费354200元及2020年7月至9月的卫生费1500元；三、广州市番禺区东环街蔡边三村股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起十日内向梁国攀退还保证金483000元；四、驳回梁国攀的其余诉讼请求；五、驳回广州市番禺区东环街蔡边三村股份合作经济社的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费137720元，由梁国攀负担68860元、广州市番禺区东环街蔡边三村股份合作经济社负担68860元；反诉案件受理费4942元，由梁国攀负担2878元，由广州市番禺区东环街蔡边三村股份合作经济社负担2064元。二审中，蔡边三村经济社、梁国攀均未提交新的证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。经本院主持调解，双方当事人未能达成协商一致意见。本院认为，本案争议系基于梁国攀与蔡边三村经济社于2020年2月1日签订的《场地使用合同》所引起，该合同性质上属于租赁合同，故本案案由应为租赁合同纠纷。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案争议发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，故本案适用当时的法律规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。一审法院在查明涉案租赁场地中的建筑物未取得建设工程规划许可证，且现有证据未能显示案涉建筑物已经相关部门许可建设或许可临时建筑，而案涉空地主要服务于建筑物，不具有单独出租的价值，双方亦未约定对空地及建筑物分别计租等事实的基础上，认定涉案《场地使用合同》整体无效，并基于合同无效的后果清理原则，认定梁国攀应承担场地交还前的占有使用费及卫生费，判令蔡边三村经济社向梁国攀退还保证金，双方当事人对此均无异议，本院予以确认并维持一审判决第一项、第三项。梁国攀虽对一审部分处理存有异议，但鉴于梁国攀并未提出上诉，故其异议均不属于本案二审审查的范围，本院对此不作审处。针对蔡边三村经济社的上诉，本案二审争议焦点为：一、一审法院酌情减免梁国攀应支付的2020年2月、3月的场地占有使用费的处理是否正确；二、蔡边三村经济社要求梁国攀支付2020年10月至2021年4月17日期间的场地占用费、卫生费的理由能否成立。对此，具体分析如下：关于2020年2月、3月的场地占有使用费。虽然涉案《场地使用合同》被认定为无效后的场地占有使用费的标准可参照合同约定，但考虑到该合同签订于2020年2月，而众所周知，自2020年1月底开始的新型冠状病毒感染××疫情确实对经营产生客观影响，且梁国攀亦提出了要求蔡边三村经济社返还2020年2月至6月场地使用费的诉讼请求，一审据此酌情确定梁国攀分别按合同约定标准的50%、70%支付2020年2月、3月的场地占用使用费，亦属公平合理，并未超出当事人诉请的范围或法院自由裁量权的幅度。蔡边三村经济社对此的上诉缺乏理据，本院不予采纳。关于2020年10月至2021年4月17日的场地占用费、卫生费。由于双方均确认涉案场地自梁国攀承租后一直空置，故蔡边三村经济社提出不能以其于2020年9月清洗外墙的行为认定其应当清楚梁国攀未再使用案涉租赁物的情况的上诉意见，并据此上诉请求梁国攀应承担场地占有使用费、卫生费至一审法院组织双方实地查勘之日（2020年12月17日），且蔡边三村经济社以其另行招租需要4个月时间为由，上诉主张梁国攀还应承担此后至2021年4月17日前的占有使用费及卫生费。对此，诚如一审分析，梁国攀已于2020年8月3日向蔡边三村经济社在涉案《场地使用合同》中指定地址邮寄了要求交还场地的告知书，蔡边三村经济社并不能举证推翻梁国攀提交的妥投证明，且双方均在一审中确认曾于2020年8月共同前往东环咨询场地使用相关问题，在此情况下，一审认定蔡边三村经济社也应及时收回场地避免损失扩大，并综合考虑本案实际情况，酌定梁国攀应向蔡边三村经济社支付占有使用费等费用至蔡边三村经济社自行组织清洗涉案建筑物外墙的2020年9月止，亦属合理有据。一审法院在诉讼过程中组织双方查勘现场，目的是为了确认涉案场地有无被拆除或被人使用的现状，双方并未在当天交接场地。蔡边三村经济社认为梁国攀于一审法院2020年12月17日查勘当日交还涉案场地，并要求梁国攀计付相关费至该日止，依据不足，本院不予支持。在此情况下，蔡边三村经济社还要求梁国攀再承担2020年12月17日之后至2021年4月17日止共四个月的场地占用费、卫生费，没有事实及法律依据，本院不予支持。至于本案诉讼费用的承担。虽然蔡边三村经济社认为其已在合同中披露了涉案物业的权属情况，没有隐瞒，但一方面，提供合法适租标的物系作为出租方的蔡边三村经济社的主要合同义务，该义务并不因其主动披露标的权属情况而免除；另一方面，一审法院亦已充分考虑到作为承租人的梁国攀亦应审慎审查涉案租赁标的产权情况，故最终认定合同双方当事人对于涉案《场地使用合同》无效具有同等过错，并无不当。再者，根据《诉讼费用交纳办法》第十三条、第二十九条的规定，财产案件根据诉讼请求的金额或者价额，按比例分段累计交费；诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外；部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额，故一审法院按照双方胜负比例计算，决定一审本、反诉受理费由双方当事人各自负担一部分，合法有据。同理，在蔡边三村经济社的上诉请求不能成立的情况下，本案二审案件受理费应由蔡边三村经济社负担。蔡边三村经济社认为一、二审全部诉讼费用均应由梁国攀承担的上诉意见，与事实不符，亦无充分依据，本院不予采纳。综上所述，蔡边三村经济社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实基本清楚，处理结果并无不当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15505.8元，由上诉人广州市番禺区东环街蔡边三村股份合作经济社负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 戴俊英二〇二一年七月六日书记员 李逸丹