贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0201民初643号原告：卿冠男，女，1996年1月23日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：张欢予（与原告卿冠男系夫妻关系），住贵州省六盘水市钟山区。被告：六盘水锦华房地产开发有限公司(以下简称“锦华房开公司”)，住所地：贵州省六盘水市钟山区碧云路与大连路交汇处锦华新时代一期商铺151号，统一社会信用代码：915202003374181704。法定代表人：张伯友，系该公司总经理。委托诉讼代理人：朱国艳，系贵州景沛律师事务所律师，执业证号：15202201820063068。原告卿冠男与被告六盘水锦华房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卿冠男的诉讼代理人张欢予，被告锦华房开公司的诉讼代理人朱国艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卿冠男向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《购房确认单》、《费用核算单》及《商品房定金协议》；2.判令被告向原告退还定金50000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告夫妇均系本市职工，欲购买被告六盘水锦华房地产开发有限公司开发的新时代二期5-611号房，多次看房后于2020年12月19日向被告交纳定金50000元，被告出具收据给原告，同日，原、被告签订《购房确认单》、《费用核算单》及《商品房定金协议》，约定原告以公积金贷款600000元、首付款158729元（优惠后房价758729元）支付房款，并于2021年1月5日签订商品房买卖合同。即双方约定本次购房的大部分房款需由原告夫妇公积金贷款600000元以支付，公积金贷款600000元是双方签订合同的基础，亦是以公积金贷款600000元、贷款年限30年及公积金贷款年利率3.25%计算等额本息得出月供为2611元。协议签订后原告随即准备首付款以签订商品房买卖合同（签订合同后才能贷款），但六盘水市住房公积金管理中心于2021年1月4日发布《六盘水市住房公积金管理中心关于调整住房公积金贷款流动性调节系数的公告》称：从2021年1月1日起，本市执行新区间贷款流动性调节系数，个人住房公积金贷款最高限额作相应调整，双职工贷款最高限额为480000元。原告遂与被告多次协商，但被告仅同意延期到年后3月左右签订购房合同，不同意退还定金。原告夫妇因政策调整造成的不可抗力或情势变更，无法向公积金中心贷款600000元，进而无法购买房屋，双方所签订的前述协议的基础已经不存在，并非原告不愿购买房屋，实是无力购买，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”、第十九条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，本案中，因不可归责于当事人双方的事由未能贷款、未能订立商品房买卖合同，被告应当向原告退还定金。综上所述，为维护原告的合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告锦华房开公司辩称，一、关于本案原告卿冠男未按《商品房定金协议》约定与被告签订《商品房买卖合同》的行为是否构成违约，其已缴纳的定金是否应退还的问题。1.原告与被告签订的《商品房定金协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应遵守该《商品房定金协议》的约定，该《商品房定金协议》已明确约定原告应在2021年1月5日前到被告处签署《商品房买卖合同》，否则已缴纳的5万元定金不予退还。本案中，因原告未按照该《商品房定金协议》约定履行义务，未在该《商品房定金协议》约定的时间内与被告签订《商品房买卖合同》，故原告已构成根本违约。同时，根据该《商品房定金协议》的约定，被告有权没收原告支付的定金，故原告要求被告退还定金的诉讼请求，无事实和法律依据。2.原告与被告签订的《商品房定金协议》是商品房买卖合同当事人在签署正式合同前所订立的文书，是对双方买卖房屋有关事项的初步确认，其性质是商品房买卖合同的预约合同，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应按约履行合同义务。《商品房定金协议》中已明确约定原告交纳5万元定金作为订立主合同《商品房买卖合同》的担保，现原告未能按照《商品房定金协议》中约定的时间与被告签订正式的《商品房买卖合同》，原告的行为属于违反的是商品房买卖合同的前期预约合同内容约定。如本案原告依约与被告签订《商品房买卖合同》后，即使因公积金管理中心的调整致使原告申请公积金贷款金额不足60万，那么原告应该根据六盘水市住建局备案的《商品房买卖合同》条款约定，在申请贷款金额不足或不能办理按揭贷款的情形下，原告才有权单方提出解除《商品房买卖合同》，要求退还已缴纳的预约合同定金，但本案原告拒绝履行《商品房定金协议》约定与被告签订《商品房买卖合同》的此行为已构成根本违约，其已违反诚实信用原则负有的先合同义务，导致双方预设的《商品房买卖合同》不能成立，致使被告一方的信赖利益受损，理应由原告自行承担缔约过失责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”规定，原告未履行《商品房定金协议》约定的义务，已丧失要求返还定金的权利，因此对其该诉讼请求不应予以支持。二、关于本案原告卿冠男未按《商品房定金协议》约定与被告签订《商品房买卖合同》的原因是否属于不可归责于双方责任的问题。1.《商品房定金协议》虽然约定原告以按揭方式支付房款60万元，但并未约定原告系用住房公积金办理按揭贷款，也并未约定原告购买被告商品房仅同意向住房公积金管理中心申请按揭贷款否则不购买协议约定的商品房（即原告购买被告商品房，用住房公积金贷款系其唯一同意的按揭贷款手段），故原告诉称住房公积金能否贷款60万元系双方签订《商品房买卖合同》的基础的理由不能成立。同时，原告作为购房人，支付购房款系其主要义务，按揭贷款仅系当事人购买商品房的一种付款方式，申请按揭贷款的主体是原告，其向住房公积金管理中心申请贷款还是向银行申请商业贷款系其自己的权利，而是否发放贷款及发放贷款的金额也是由银行或住房公积金管理中心审核决定，与被告并无关联，被告不可能知道或者应当知道住房公积金管理中心能批准给原告多少贷款，故原告拒绝签订《商品房买卖合同》应认定为系其自身原因所致。2.虽然六盘水市住房公积金管理中心于2021年1月4日作出《关于调整住房公积金贷款流动性调节系数的公告》，但2021年3月19日，六盘水住房公积金管理中心也作出《六盘水市个人住房组合贷款管理暂行办法》并专门召开了六盘水个人住房组合贷款政策解读新闻发布会，就关于纯公积金贷款已经达到本市最高限额的情况下可通过商业贷款补充解决资金不足的问题已作出明确解答也制定了配套的实施管理办法，同时六盘水住房公积金管理中心已明确解释职工办理公积金住房贷款相比纯公积金贷款，增加的利息支出实际是比较少的，故原告拒绝签订《商品房买卖合同》的责任应由其自行承担。三、关于本案原告卿冠男未按《商品房定金协议》约定与被告签订《商品房买卖合同》的原因是否属于情势变更或不可抗力的问题。所谓情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。情势变更原则的意义，在于通过司法权力的介入，强行改变合同已经确定的条款或撤销合同，在合同双方当事人订约意志之外，重新分配交易双方在交易中应当获得的利益和风险，其追求的价值目标是公平和公正。本案中，即使住房公积金贷款最高额度为48万元，根据《六盘水市个人住房组合贷款管理暂行办法》规定，剩余12万元购房款可以通过商业贷款支付，住房公积金贷款利率为年利率3.25%，商业贷款利率为年利率5.59%，以未获住房公积金贷款的12万元为计算基数，公积金贷款利息与商业贷款利息二者每年仅差别2613元，而原告选购的整套房屋的价格为800286元，相比而言2613元的年差额利息并不足以影响原告选择继续购房的决定，据此六盘水市住房公积金管理中心作出的《关于调整住房公积金贷款流动性调节系数的公告》，并不能导致双方签订《商品房买卖合同》合同之基础动摇或丧失，双方继续履行《商品房定金协议》也并不显失公平，故本案原告未签订《商品房买卖合同》的原因不应认定为情势变更。所谓不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力的来源既有自然现象，如地震、台风，也包括社会现象，如军事行动。作为人力所不可抗拒的强制力，具有客观上的偶然性和不可避免性，主观上的不可预见性以及社会危害性。本案中，如前所述，六盘水市住房公积金管理中心作出的《关于调整住房公积金贷款流动性调节系数的公告》后，也制定了配套组合贷款管理暂行办法，同情形下采用住房公积金贷款购房的职工也办理了公积金贷款与商业贷款的组合贷，依约顺利办理了相关购房手续，故本案原告未签订《商品房买卖合同》的原因不应认定为不可抗力。四、六盘水市住房公积金管理中心于2021年1月4日作出的《关于调整住房公积金贷款流动性调节系数的公告》，涉及全市几十家房开企业及职工家庭利益，致使部分职工家庭购房者以住房公积金贷款额度为由拒绝与房开企业签订《商品房买卖合同》，据此六盘水市住房公积金管理中心作出《六盘水市个人住房组合贷款管理暂行办法》并专门召开了六盘水个人住房组合贷款政策解读新闻发布会，在该暂行办法中明确了组合贷款的概念，即个人购房贷款可以同时申请公积金个人贷款及商业个人住房贷款，本次住房公积金贷款额度的调整虽然对原贷款利息作了调整，但其变化的系数很小，并达不到原告诉称的不可抗力和情势变更。同理，银行的商业购房贷款的利息也是按照人民银行公布的LPR进行浮动计算的，LPR的浮动也影响到广大住房贷款户的权益，但却不能以人民银行公布的LPR进行浮动作为不可抗力或情势变更以此拒绝履行合同义务的理由。五、本案中，被告不存在任何的责任及过错。原告与被告签订《商品房定金协议》时，被告已合法取得《商品房预售许可证》且备案通过的《商品房买卖合同》已在被告销售大厅予以公示及公告，应视为被告知道或者应当知道《商品房买卖合同》的条款内容。既然原告选择购买被告公司开发的房产并签订《商品房定金协议》，理应视为其知晓申请的按揭贷款金额如不足银行或公积金管理中心所审批的贷款金额的相应法律后果，故本案应由原告自行承担违约金不予退还的责任。综上所述，原告的诉请与事实不相吻合，被告对于其诉请返还5万元定金不予认同，请求人民法院依法驳回原告的该诉讼请求。对原告第一项诉讼请求中解除《商品房定金协议》的主张无异议，《购房确认单》及《费用核算单》因均无原、被告的签字和签章，被告认为无解除的基础关系。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据：原告提交的身份证复印件、企业信用信息公示报告、收据复印件、《六盘水市住房公积金管理中心关于调整住房公积金贷款流动性调解系数的公告》复印件，被告提交的营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，本院予以确认。对当事人有争议证据的分析及认定：原告提交的《购房确认单》、《费用核算单》、《商品房定金协议》，被告对《商品房定金协议》三性无异议，且前述证据能相互印证，能证明案外人胡国强、梅雪分别作为被告的置业顾问、销售经理与原告卿冠男签订《购房确认单》、《费用核算单》及《商品房定金协议》，对房屋首付款、房屋总价、按揭贷款金额及定金等进行约定的事实，故予以确认；原告提交的微信截图，结合该证据体现的内容及双方签订《购房确认单》、《费用核算单》及《商品房定金协议》的情况来看，能证明双方对购房贷款事宜进行协商，原告要求退还定金，但被告同意延期到2021年3月与原告签订商品房买卖合同，不同意退还定金的事实，故对该事实，予以确认；被告提交的《六盘水市个人住房组合贷款管理暂行办法》、2021年3月25日六盘水市个人住房公积金组合贷款政策解读新闻发布会内容，原告对三性无异议，故该组证据能证明本市公积金贷款虽进行了调整，但对于公积金贷款不足部分，购房职工可使用商业银行贷款进行补足的事实，故予以确认；被告提交的商品房买卖合同、个人住房（商业用房）借款合同、公积金借款合同复印件，并非本案原、被告双方所签订，与本案无关，故不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年12月19日，案外人胡国强、梅雪作为被告的置业顾问、销售经理与原告卿冠男签订《购房确认单》、《费用核算单》及《商品房定金协议》，约定：原告卿冠男认购被告锦华房开公司开发建设的新时代二期5号楼6层11号房，首付款为158729元，按揭金额为600000元，贷款年限30年，月供2611元，公共维修基金8941元，定金50000元。《商品房定金协议》还约定签署本《商品房定金协议》认购方即向出售方交纳50000元定金房款，此定金不退不换；本《商品房定金协议》签署后在2021年1月5日内认购方需签署《商品房买卖合同》，按《商品房买卖合同》约定支付购房款，逾期未交款者，此定金不退；备注：1.申请银行按揭的年限、金额最终以银行批复为准；2.上述《商品房买卖合同》己公示于出售方售楼部大厅，认购方己阅并充分理解《商品房买卖合同》所有条款。同日，被告锦华房开公司向原告出具收据一份，表明收到原告卿冠男定金50000元。2021年1月4日，六盘水市住房公积金管理中心发出《关于调整住房公积金贷款流动性调解系数的公告》，表明从2021年1月1日起，本市执行新区间贷款流动性调节系数，个人住房公积金贷款最高限额作相应调整，贷款最高额中单职工为400000元，双职工为480000元。此后，被告锦华房开公司表示可延期至2021年3月份左右签订商品房买卖合同。原告卿冠男向被告锦华房开公司表示不愿意使用商业贷款的方式购买房屋，且最高限额不是600000元的话，其无力支付300000元首付，并要求被告退还定金。被告锦华房开公司表示不同意退还定金，可以公积金贷款及商业贷款组合的方式处理。因双方未能协商一致，故原告诉至本院。审理中，六盘水市住房公积金管理中心于2021年3月19日印发《六盘水市个人住房组合贷款管理暂行办法》，规定：为促进我市房地产业健康发展，支持职工住房消费，六盘水市住房公积金管理中心（以下简称“市公积金中心”）联合受委托承办住房公积金贷款金融业务的商业银行（以下简称“受托银行”）开展住房公积金个人住房组合贷款业务（以下简称“组合贷款”）；合贷款是指住房公积金个人住房贷款和商业个人住房贷款两部分组合的总称；借款人申请的贷款额度超过本市住房公积金个人住房贷款最高限额的部分，由受托银行补充发放商业个人住房贷款；组合贷款总额最高不超过购房总价的80%，其中住房公积金个人住房贷款额度由市公积金中心确定，商业个人住房贷款额度由受托银行确定，两项贷款每月应还本息合计不得超过申请人（含配偶）住房公积金缴存基数的60%；组合贷款中住房公积金个人住房贷款部分按中国人民银行公布的住房公积金个人住房贷款利率执行，商业个人住房贷款部分按中国人民银行关于商业个人住房贷款利率规定执行；遇国家利率政策调整时，分别按合同约定调整利率。本院认为，原告请求解除双方于2020年12月19日签订的《购房确认单》、《费用核算单》及《商品房定金协议》，被告同意解除《商品房定金协议》，故对原告请求解除双方签订的《商品房定金协议》的主张，本院予以支持。对《购房确认单》、《费用核算单》，被告认为无双方的签字和签章，故无解除的基础关系。结合双方签订的《商品房定金协议》及案外人胡国强、梅雪分别作为被告的置业顾问、销售经理在《购房确认单》、《费用核算单》及《商品房定金协议》中签名的情况来看，前述证据能相互印证，能证明胡国强、梅雪分别作为被告的置业顾问、销售经理与原告卿冠男签订《购房确认单》、《费用核算单》，对房屋首付款、房屋总价、按揭贷款金额及定金进行约定的事实，且上述三份证据均载明定金50000元的内容，共同组成了本案预约合同，故《购房确认单》、《费用核算单》亦应与《商品房定金协议》一并解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，六盘水市住房公积金管理中心对公积金贷款最高额金额调整后，被告锦华房开公司表示同意延期至2021年3月签订商品房买卖合同，且原告可采取公积金贷款及商业贷款组合的方式处理600000元贷款；六盘水市住房公积金管理中心于2021年3月19日印发的《六盘水市个人住房组合贷款管理暂行办法》亦规定购房职工在满足条件的情况下，可根据该办法申请组合贷款，贷款额度超过本市公积金住房贷款最高限额的部分，由受托银行补充发放商业个人住房贷款，故原告卿冠男及其配偶在取得双职工公积金贷款最高限额480000元后，受托银行补充发放商业住房贷款120000元即可满足原告卿冠男600000元的贷款需求，且使用组合贷款并未提高原告应支付的首付款比例，组合贷款综合利率较之公积金贷款利率仅有细微提高，亦未加大原告及其配偶的还贷压力，而原告拒绝采取组合贷款的方式解决600000元贷款事宜，导致双方未能签订商品房买卖合同系原告卿冠男一方原因所致，并非本市公积金贷款政策调整后导致其无履约能力，不属于不可归责于当事人双方的事由，原告卿冠男无权请求被告返还定金，故对原告卿冠男请求被告锦华放开公司退还定金50000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十五条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百八十六条、第五百八十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：一、解除原告卿冠男与被告六盘水锦华房地产开发有限公司于2020年12月19日签订的《购房确认单》、《费用核算单》及《商品房定金协议》；二、驳回原告卿冠男的其他诉讼请求。案件受理费1050元，由原告卿冠男负担（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审 判 长  赵 用人民陪审员  刘绍元人民陪审员  蔡乾坤二〇二一年七月二十一日法官 助理  朱 鸣书 记 员  王 超