广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10223号上诉人（原审原告、反诉被告）：梁惠珍，女，1957年7月12日出生，汉族，身份证登记住址广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：熊涛，广东佰仕杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王秋寒，广东佰仕杰律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：林翼飞，男，1988年5月18日出生，汉族，身份证登记住址广西博白县。委托诉讼代理人：唐乐诗，广东经国律师事务所律师。原审第三人：广州新星投资发展有限公司，住所地广东省广州市越秀区中山三路33号。法定代表人：何沛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张曦，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人梁惠珍、林翼飞因与原审第三人广州新星投资发展有限公司（以下简称新星公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初32044号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理，本案现已审理终结。上诉人梁惠珍上诉请求：1.撤销或改判一审判决第二项，判令180000元保证金、水电押金13953元不予退还林翼飞；2.撤销或改判一审判决第三项，判令林翼飞自判决发生法律效力之日起十日内，向梁惠珍支付2020年2月1日起至本判决发生法律效力之日止的承包金（其中2020年2月按9818元/月计，2020年3月1日至4月30期间按25772.6元/月计，2020年5月按31090.8元/月计，2020年6月按63000元/月计，2020年7月1日至2021年6月30日按66150元/月计，2021年7月1日至2022年6月30日期间按69458元/月计，2022年7月1日至2023年6月30日按72931元/月计）；3.林翼飞向梁惠珍支付逾期交纳2020年2月至2020年7月承包金的违约金（以每月应缴而未缴的承包金为基数，从应缴承包金的次日起计至实际清偿之日止，按年利率24％的标准计算）；4.一、二审全部诉讼费用由林翼飞承担。事实与理由：一、一审法院认定梁惠珍与林翼飞解除《承包经营协议书》及《补充协议》是在双方协商一致的基础上解除，进而认定梁惠珍应退还林翼飞保证金系认定错误。前述协议并非是在双方协商一致的基础上解除，因林翼飞违约导致合同解除。（一）梁惠珍是因林翼飞假借“疫情”故意拖欠租金，与新星公司恶意串通损害梁惠珍的合法权益，而林翼飞主张因梁惠珍无权转租而诉请解除《承包经营协议书》《补充协议》，两者解除合同的基础原因不同，不应认定双方属协商一致解除协议，更不能据此认定梁惠珍退还林翼飞保证金。（二）一审法院认定林翼飞应向梁惠珍支付的2020年2月至5月的承包金按新星公司给予梁惠珍的租金减免政策计付，计付方式梁惠珍无异议，但应以梁惠珍与林翼飞之间的《承包经营协议书》作为计付基础，即：2020年2月免租金管理费为9818元/月，2020年3月1日至4月30日期间租金为（63000-9818）元*0.3+9818元=25772.6元/月，2020年5月租金为（39036-9818)元*0.4+9818元=31090.8元/月。疫情造成的损失应由三方共同分担，但一审法院认定的减免租金基础及金额，变相将2020年2月至5月期间的损失全部转嫁由梁惠珍承担，显失公平。（三）一审法院认定新星公司于2018年7月1日与林翼飞签订备案合同时即知道或应当知道梁惠珍转租，其未在法律规定的期限内提出异议，故其以梁惠珍转租为由于2020年3月5日向梁惠珍发出解除合同的函件，不发生合同解除的法律效力，即认定梁惠珍的转租行为有效。同时，一审法院认定梁惠珍与林翼飞之间的《承包经营协议书》《补充协议》合法有效。据此，林翼飞恶意拖欠租金、串通新星公司共同损害梁惠珍合法权益，按照双方《承包经营协议书》的约定，梁惠珍有权没收林翼飞的保证金及水电押金。二、一审法院已经认定林翼飞在《承包经营协议书》及《补充协议》未解除的情况下不履行与梁惠珍之间的合同，迳行与新星公司签订租赁合同并向其交纳租金的行为属违约行为，但最终未让林翼飞承担任何违约责任，有违公平原则。因本案涉及“疫情”较为特殊，一审法院适用公平原则免除林翼飞迟延付款的违约责任并无不当，但只应免除林翼飞2020年2月至3月迟延付款的违约责任，不应当免除其2020年4月之后的迟延付款违约责任，也不应免除林翼飞在合同未解除的情况下迳行与新星公司签订租赁合同并交付租金的违约责任。三、梁惠珍认为一审法院对于案件受理费的分担的裁判比例有失偏颇，既然林翼飞存在违约情形，且本案纠纷皆因林翼飞违约而起，理应由林翼飞承担本案全部诉讼费用。综上所述，梁惠珍上诉请求二审法院依法改判，维护梁惠珍的合法权益。针对梁惠珍的上诉请求，林翼飞二审答辩称：不同意梁惠珍的上诉请求，请求二审法院予以驳回。理由如下：一、林翼飞并无违约，不应承担任何违约责任。2020年1月底疫情暴发，林翼飞所经营的餐饮店遭受严重打击，遂向梁惠珍申请减缓交租。但在2020年3月9日，林翼飞收到新星公司的通知，因梁惠珍无权转租违反了与其之间的租赁合同约定，被新星公司解除合同。林翼飞要求梁惠珍妥善处理与新星公司之间的解约纠纷。随后却收到了梁惠珍发出的《关于解除合同的函》及《收回场地的函》，理由是林翼飞恶意拖欠承包金。当时因疫情原因，林翼飞并非恶意拖欠租金，也已及时向梁惠珍提交了不可抗力的通知及无法按时履行合同的证明，梁惠珍要求林翼飞承担根本违约责任明显有违法理和常理。因当时新星公司告知林翼飞梁惠珍因违约，无权转租被解除租赁关系，基于对商场出租方的信赖，林翼飞有理由确信他们的合同已经解除，致使林翼飞丧失了合法承租商铺的基础法律关系。涉案《承包经营协议书》第八条第2款，甲方与第三方引起的一切商业纠纷，而导致乙方无法再进行经营，乙方有权解除（终止）本协议。因此，林翼飞遂与梁惠珍解除合同，但要求梁惠珍退回保证金，友好协商解除合同后的事宜，并在2020年4月27日再次书面致函梁惠珍沟通及说明此事。因此，对于后续租金，梁惠珍无权要求林翼飞支付。且当时梁惠珍已诉诸法院，双方对于合同解除后归责问题持不同意见，应待法院审查处理。二、林翼飞与新星公司无任何恶意串通损害梁惠珍利益的行为，反而是梁惠珍与新星公司之间产生实质纠纷，对林翼飞构成违约。（一）梁惠珍被新星公司解约，本应及时解决与新星公司的纠纷，但梁惠珍当即以林翼飞恶意拖欠承包金为由与林翼飞解除合同，要求林翼飞承担违约责任。从梁惠珍3月6日收到新星公司的解约函后，从发出解除通知到要求林翼飞搬离，只给了林翼飞1天时间。梁惠珍的上述行为，极有可能是想通过马上与林翼飞解除合同关系，不再存在对外转租事实，对新星公司就不构成违约。但该行为严重损害了林翼飞的合法权益，对林翼飞构成实质违约。（二）基于当时的实际情况，林翼飞被梁惠珍解除合同后，新星公司愿意与林翼飞重新订立合同，作为实际经营者，店铺得以继续稳定经营，减损了因疫情造成了打击，并无不妥。由于梁惠珍与新星公司之间的纠纷没有解决好，导致林翼飞陷入一系列诉讼纠纷中，梁惠珍应对林翼飞承担相应的违约责任。三、根据《中华人民共和国合同法》以及最高人民法院、广东省高级人民法院关于审理疫情案件的相关规定，一审法院对租金减免的认定，并无不妥。上诉人林翼飞上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判林翼飞和梁惠珍之间的《承包经营合同》《补充协议》于2020年3月12日解除；2.撤销一审判决第三项，改判林翼飞向梁惠珍支付2020年2月1日起至2020年3月12日止的承包金（其中2020年2月份按9818元/月计；2020年3月1日至4月30日期间按18583.40元/月计)；3.撤销一审判决第四项；4.梁惠珍承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院部分事实认定错误、遗漏审查关键证据，导致对合同解除时点认定错误。（一）一审法院查明“2020年2月1日，梁惠珍向林翼飞发出《催缴函》”、“2020年3月11日，梁惠珍再次向林翼飞发出《追缴承包费函》”，存在错误。林翼飞并未收到上述两份函件，该函件为梁惠珍事后制作，梁惠珍并未提交发出或寄出前述函件的证据。（二）2020年3月11日，梁惠珍仅向林翼飞发出《关于收回场地的函件》。（三）一审法院遗漏查明：2020年3月12日下午4点35分，梁惠珍向林翼飞发出《关于解除合同的函》，基于当时新星公司认为梁惠珍违法转租，并已经向梁惠珍发出解除合同的通知，要求即时与梁惠珍解除合同。考虑到新星公司才是商场的出租人，梁惠珍作为善意及租赁物业的实际使用人，基于对新星公司的信赖，林翼飞认为梁惠珍已无权转租给己方，因此，林翼飞同意与梁惠珍解除合同。作为善意的次承租人，法律不应严苛要求其验证出租方与一手承租人之间的合同是否产生法律上的解除效力。因此，基于上述事实，梁惠珍其实已经作出了同意解除合同意思表示。在双方当事人均要求解除合同的情况下，虽然双方对于解除的原因及后果存在争议，但解除合同的这个目的是认可且明确的。这样并不影响双方对解除合同达成一致意见，可视为特殊的合意解除。因此，一审法院遗漏了上述重要事实的审查，忽略了双方特殊合意解除的事实，作出了错误的判决。请求二审法院依法改判双方的解除时间是2020年3月12日。二、一审法院认定“林翼飞是基于梁惠珍的租赁合同关系而占有使用涉案物业，且在与梁惠珍签订的上述协议未解除的情况下，迳行与新星公司签订租赁合同并交纳2020年5月起的租金”是错误的。在2020年5月前，林翼飞已经同意与梁惠珍解除涉案合同，林翼飞能够继续使用涉案物业是新星公司与林翼飞达成租赁合意，同意林翼飞继续使用，并与林翼飞签订租赁合同。三、一审法院混淆了无独立请求权第三人在案件中的诉讼地位，新星公司与梁惠珍之间的合同关系是另一法律关系，不应在本案中处理。无独立请求权第三人参加诉讼，对当事人双方的诉讼标的没有独立请求权，只是案件处理结果同其有法律上的利害关系，其在诉讼中依附于本诉当事人一方而存在，并不享有独立的诉讼地位，在诉讼中的权利亦受到限制。四、一审法院忽略了引发本案纠纷的背景事实。梁惠珍是通过取得一手承租物业后高价转租而赚取利润差价谋生的中间商。基于梁惠珍破坏市场经营秩序的行为，新星公司维持商场经营秩序，杜绝恶意转租赚差价的行为，与梁惠珍解除合同，并愿意与林翼飞重新签署租赁合同，使得可以度过疫情难关，得以继续正常经营下去。梁惠珍针对林翼飞所作出的一系列行为，严重损害了林翼飞的合法利益。综上，林翼飞上诉请求二审法院依法改判。针对林翼飞的上诉请求，梁惠珍二审答辩称：一、林翼飞主张改判双方签订的租赁合同及补充协议于2020年3月13日解除，没有事实及法律依据，也与其一审庭审所作陈述相违背。林翼飞对其反诉主张的日期不明确，经一审法官释明，林翼飞当庭变更了反诉请求，诉请法院确认双方承包经营协议及补充协议于2020年3月6日解除，所主张的理由是认为梁惠珍丧失转租涉案场地的权利，构成违约，双方再无继续履行合同的可能，合同目的不能实现。二、一审法院认定梁惠珍对涉案商铺具有合法转租权，符合客观事实。三、梁惠珍与林翼飞至今仍未就双方签订的承包经营协议及补充意见达成一致的解除合意。2020年4月27日林翼飞向梁惠珍寄送了函件。梁惠珍已在2020年5月1日对此微信作出回复，具体内容如下“因你方长期拖欠承包费，我方多次委托管理人员何燕芳向你催告要求按照合同约定缴纳相应的承包费，而你寻找种种借口拒绝支付相关的承包费用，按照我们之间签订的合同，你已经严重违约，所以我方已经起诉法院寻求法律救助。同时，按照合同约定，我完全可以解除合同，没收保证金等，至于疫情期间承包费是否减租金，不是你说了算的，对于不按照合同履行义务的租户，我们可以拒绝减租金。同时你要求减租金也没有法律规定，根据你的态度和相关不道德行为，我再一次通知你尽快按照合同履行义务，不要再继续做任何损害我的利益”。四、林翼飞与梁惠珍签订的承包经营协议及补充意见合法有效，双方均应恪守履行。林翼飞不仅恶意拖欠租金长达九个月，更是与新星公司相互串通在2020年8月19日第一次庭审之日签订了租赁合同。林翼飞恶意违约行为严重损害了梁惠珍的合法权益。五、如果不是因为梁惠珍一直向新星公司支付租金保障新星公司对涉案商铺收益的权益，新星公司不可能愿意与长达九个月未支付租金的林翼飞签订租赁合同。因此，林翼飞与新星公司就同一涉案商铺另行签订的租赁合同是无效合同。林翼飞认为是梁惠珍在破坏市场经济秩序，不属实。综上，梁惠珍请求驳回林翼飞的全部上诉请求。原审第三人新星公司二审陈述称：不同意梁惠珍的上诉请求，同意林翼飞的上诉请求。一、一审判决对重大事实查明不清。一审法院认定广东海印集团股份有限公司（以下简称海印集团）与林翼飞进行合同备案，从而认定梁惠珍取得了转租权，并推断新星公司知道梁惠珍的转租行为是错误的。签订备案合同的是海印集团，而不是新星公司，新星公司不是合同当事人，一审法院将新星公司与海印集团混为一谈。新星公司承接场地时没有接受海印集团该份备案证明，海印集团也从未与新星公司提及该备案证明的存在，至一审庭审中新星公司才得知该份备案证明，一审法院对该项事实并未查明清楚。二、租赁合同备案证明不能证实梁惠珍取得了转租权，该备案合同中梁惠珍并非合同当事人，备案合同的内容没有反映出梁惠珍在合同中的身份及权利，该备案合同是单独的，恰恰证明了海印集团与林翼飞重新达成了新的租赁合同关系，即新星公司未承接涉案商铺海印集团已经直接与林翼飞签订了租赁合同，而该合同还备注仅供备案使用，也无法得知该合同是否真实，法院不应将该份真实性存疑的备案合同作为定案依据。三、新星公司于2020年3月5日已向梁惠珍发出解除函，新星公司在2月疫情发生后就交租的问题进行沟通的过程中才得知梁惠珍有转租行为，依据物业租赁合同的第8、9、11条，当中明确约定转租需要经过新星公司的书面同意，且转租的形式是梁惠珍退出合同，由新的承租人即林翼飞直接与新星公司签订合同，按照该转租方式，梁惠珍是明显违约的；如果承租人擅自转租，出租方可以没收押金、收回场地、解除合同。据此，新星公司享有合同解除权，新星公司与梁惠珍的租赁合同在2020年3月6日已经解除。另外，新星公司与海印集团对于涉案场地的管理是不一样的，新星公司不允许转租。梁惠珍于2020年7月14日向一审法院提出诉讼请求判令：1.解除梁惠珍、林翼飞签订的《承包经营协议书》及《补充协议》；2.林翼飞向梁惠珍支付2020年2月起至实际交还涉案房屋之日止的承包金（其中2月份至6月份按每月63000元计算，2020年7月1日至2021年6月30日按每月66150元计算，之后详见承包协议第四条的约定）；3.林翼飞向梁惠珍支付逾期交纳2020年2月至2020年7月承包金的违约金（以每月应缴而未缴的承包金为基数，从应缴承包金的次日起计至实际清偿之日止，按年利率24%的标准）；4.没收林翼飞缴纳的保证金180000元；5.本案的全部诉讼费含保全费由林翼飞承担。林翼飞反诉请求判令：1.确认梁惠珍、林翼飞签订的《承包经营协议》及《补充协议》于2020年3月6日解除；2.梁惠珍返还租赁保证金180000元以及水电押金13953元。一审法院经审理查明：梁惠珍（承租方）与海印集团（出租方）签订《物业租赁合同》，其中约定：租赁物业位于中华广场XX层XX号，建筑面积为169.28平方米，租赁物业期限自2018年4月1日至2019年7月31日止；租赁期间，承租方如需将其承租的物业转租给第三方使用，必须事先征得出租方的书面同意，并按出租方的要求办理有关的承租方变更手续并自行缴清应由承租方缴纳的所有费用，出租方可向承租方收取相应的变更手续费用。后，双方又续签《物业租赁合同》，其中约定：租赁期限为2019年8月1日至2023年6月30日止，除租金标准不同外，其余条款均与上一份合同约定的内容一致。2018年6月26日，梁惠珍（甲方）与林翼飞（乙方）签订《承包经营协议书》，其中约定：甲方与乙方协商，就乙方承包经营甲方位于广州市越秀区XX铺，建筑面积约为169.28平方米达成本承包经营协议书。一、甲方同意以现状将该商铺发包给乙方经营。二、承包形式为乙方向甲方按照本协议约定支付固定承包金包干形式，经营项目为心滋田。三、该商铺承包经营期限为自2018年7月1日至2023年6月30日止。四、1.本协议签订后一日内，乙方向甲方一次性支付保证金18万元；2.2019年7月1日至2020年6月30日，承包金为63000元，2020年7月1日至2021年6月30日，承包金为66150元。注：承包金缴交时间为每月的3号前交当月的承包金，每逾期一天须按拖欠款项总额的3%向甲方支付滞纳金；3.甲方在收到保证金、承包金后只开具收据凭证给乙方，不会提供发票凭证。七、2.乙方的其他权利和义务。（2）乙方应按时向甲方支付本协议约定的费用，如乙方未按照本协议约定承包金费用，则按本协议中第四条第2小点处理，乙方延期支付承包金，甲方向乙方发出催款通知（包括但不限于书面、口头、快递等方式）后，乙方在收到该催款通知超过5天仍未按本款约定付款的，则甲方有权单方解除本协议、终止乙方承包经营权，没收保证金，收回该商铺，并且保留追究乙方的法律责任及追缴乙方欠款的权利；（3）在承包期间，乙方对该商铺的经营活动拥有独立处理权，但不得在甲方不知情的前提下以任何理由及方式转让、转租、分租、变更经营项目或与第三方合作经营，否则视为乙方单方面违反协议条款，甲方有权单方解除本协议、终止乙方承包经营权，没收保证金，收回该商铺，乙方如需作转让该商铺的处理，必须先以书面通知甲方，并得到甲方书面同意方可进行，甲方为此有权保留向乙方额外收取费用的权利。八、其他规定。1.甲方必须要先合法取得该商铺的经营权，再以包干形式交由乙方经营；2.在承包期间，因甲方与第三方引起的一切商业纠纷，而导致乙方无法再进行经营，乙方有权解除（终止）本协议，甲方必须按已收取的保证金的200%向乙方承担赔偿金；7.在承包经营期间，乙方可选择以现金方式或转账方式支付每月固定承包金，若选择转账方式，则甲方向乙方提供指定的银行账户，乙方须按时汇款到该账户上。十一、本协议经甲乙双方签名，并在乙方缴纳以上全部款项后即时生效，本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等的法律效力；等。同日，梁惠珍向案外人何燕芳出具《委托书》，载明：6047铺租户，为配合做好对商铺的日常管理工作，特全权委托何燕芳负责办理6047商铺有关的一切租赁的签订和管理工作，特此委托。次日，梁惠珍出具《收据》，载明：兹收到林翼飞交来承租中华广场6047铺三个月的承包费押金18万元。2018年6月29日，梁惠珍（甲方）与林翼飞（乙方）签订《补充协议》，其中约定：甲乙双方于2018年6月26日签订的《承包经营协议书》，现经双方友好协商，就关于XX铺的办理租赁备案登记手续及工商税务登记手续之事宜，达成以下补充条款：一、应乙方要求，甲方同意配合向场地出租方提出以下申请，以乙方名义办理租赁备案登记手续及工商税务登记手续，因而产生的所有费用，由乙方自行承担。二、该租赁备案合同只作为乙方办理工商税务登记手续之用，其合同显示的金额并非乙方向甲方或场地出租方所缴纳的实际固定承包金，乙方仍须按照甲乙双方所签订的原协议里的条款支付固定承包金。四、本协议为原协议的补充协议，经甲乙双方签名后即时生效，本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等的法律效力；等。2019年9月1日，梁惠珍（乙方、承租方）与海印集团（甲方、出租方）、新星公司（丙方、新出租方）签订《租赁合同变更协议》，其中约定：甲乙双方就中华广场XX层XX号商铺签订《物业租赁合同》（以下简称原合同），约定乙方承租标的商铺用于乙方经营，标的商铺的租期自2019年8月1日起至2023年6月30日止，现甲乙丙就原合同出租方自甲方变更为丙方一事，经友好协商一致，签署本协议，共同遵守。一、梁惠珍合同履行情况。1.保证金（定金）：原合同约定117108元，乙方实际向甲方交付117108元；2.乙方最近已经支付的一笔租金为29218元，对应租期为自2019年8月1日起至2019年8月31日止。二、原合同后续安排。1.三方同意，自2019年9月1日含当日（下称“变更日”）起，原合同中的出租方由甲方变更为丙方，甲方自变更日起退出原合同关系；2.乙方应继续按原合同约定向丙方履行合同义务，包括但不限于支付租金、综合管理费等。本协议签订后乙方最近应支付的一笔租金为29218元，对应租期为2019年9月1日起至2019年9月30日止，本协议签订后乙方最近应支付的一笔综合管理费为9818元，对应期间为自2019年9月1日起至2019年9月30日止。3.乙方依原合同已经实际支付的保证金（定金）由甲方移交给丙方，乙方无需重新缴纳押金，甲方亦无需向乙方退回保证金；7.原合同中约定由出租方享有的权利，变更日之前由甲方享有，变更日之后由丙方享有。2020年2月1日，梁惠珍向林翼飞发出《催缴函》，主要内容为：截至2020年1月5日为止，新星公司仍未收到你方缴纳的任何费用，根据双方签订的协议第七条第2点的约定，你方须在2020年1月8日前缴纳当月所有应缴未缴费用，否则视为你方恶意拖欠梁惠珍承包金，构成单方面违约，梁惠珍将按协议约定终止你方的承包经营权，没收保证金，收回商铺等。2020年2月10日，林翼飞向梁惠珍发出《声明》，主要内容为：因疫情影响，经营困难，希望疫情过去营业正常后能把租金补上。2020年2月12日，梁惠珍向林翼飞发出《对二月十号声明的回复》，主要内容为：你的二月十号的声明，我已知悉，关于要缓交承包费的要求，梁惠珍不同意，面对疫情，我理解你的困难，也努力给予你方优惠，但梁惠珍此前已付出了投入。2020年2月20日，新星公司向梁惠珍发出《关于中华广场租金优惠的函》，主要内容为：因疫情影响，此前我司作出的10日（2020年1月24日至2月2日）临时租金减半措施取消，贵商户2020年2月整月租金（含管理费）调整为9818元。2020年3月5日，新星公司向梁惠珍发出《关于解除合同的函》，主要内容为：现发现6047号商铺并非由你经营、存在未经我司书面同意的转租行为，为此，依据法律法规和前述合同、协议，函告如下：1.前述合同立即解除，由我司收回6047号商铺物业；2.请在收到本函后与我司进行对接，于2020年3月13日前完成合同解除的后续相关手续。何燕芳于次日签收该函。2020年3月11日，梁惠珍再次向林翼飞发出《追缴承包费函》，主要内容为催缴林翼飞在2020年3月13日前缴清所拖欠的2、3月的承包费，否则将按承包协议的约定终止林翼飞的承包经营权，没收保证金、收回商铺等。同日，梁惠珍还向林翼飞发出《关于收回场地的函》，主要内容为：你方恶意拖欠承包费，已构成单方违约，现按合同约定终止贵方的承包经营权、没收保证金，收回6047铺，请你方须于2020年3月13日前撤离6047铺，交回本人经营使用。2020年3月12日，林翼飞向梁惠珍发出《声明》，载明：由于商场已向你发送了解约函件，我是生意人，该交的租金我肯定会交，但我希望你们先把与商场的关系搞好，我现在是行使法律赋予的不安抗辩权，如果我给了你租金，你却和商场解约了，我去找谁呢，希望你理解，而且疫情期间我也多次向你申请了缓交租金，商场也有给你缓交了，所以不要拿解约说事，要先把问题解决，希望大家能真诚合作。梁惠珍、林翼飞之间往来的以上函件，均由梁惠珍的代理人何燕芳及林翼飞通过微信发送。期间，双方通过微信进行了协商，林翼飞向梁惠珍申请缓交租金并表示梁惠珍可先用押金去向新星公司交纳租金。2020年4月27日，林翼飞向梁惠珍寄送《致出租方梁惠珍的函》，主要内容为：关于中华广场与你解除租赁合同一事以及你方以林翼飞拖欠2、3月租金为由向林翼飞发送的解除合同函件，现正式函告如下：一、关于你我双方解除合同的事宜。林翼飞基于信任向你方承租商铺，你方当时明确表示有转租权，并承诺由此产生的纠纷，林翼飞有权解除合同并追究违约责任；直至去年底，我才知悉你没有转租权，且也未取得中华广场的书面同意，你在收到中华广场的解约通知后，马上向我提出解除合同，因你方的违约行为，导致林翼飞丧失了商铺的承租权，导致合同目的无法实现；根据承包经营协议第八条的约定，林翼飞享有合同解除权。二、关于疫情期间因不可抗力导致无法缴纳租金事宜。鉴于林翼飞多次向你方反映及申请免除租金，且中华广场也给予你方2月租金全免、3月三折的优惠，现你以林翼飞不按期交纳租金为由主张林翼飞违约，没有依据，既然双方已解除合同，林翼飞不存在严重违约行为，你应退还林翼飞的保证金。该函于次日由“他人代收、签收”。2020年8月6日，林翼飞向新星公司共支付257182.20元，包含2020年5至8月的租金、管理费及履约保证金。2020年8月27日，林翼飞（承租方）与新星公司（出租方）签订《物业租赁合同》，其中约定：租赁物业位于广州市越秀区中山三路33号中华广场六层，物业的编号为6047号，建筑面积为169.28平方米，使用面积为84.64平方米，物业用于经营餐饮（异国餐饮），经营品牌“秋枫媚”；租赁期限为自2020年5月1日至2023年6月30日止；租赁物业租金自租赁期首日起计算，每月5日前向出租方交纳完毕当月应付的全部租金，其中2020年5月1日至2020年7月31日期间每月租金为29218元，2020年8月1日至2021年7月31日期间每月租金为30679元；综合管理费为每平方米每月58元，每月合计9818元；承租方在签订本合同时同意支付117108元（相当于三个月租金与应收综合管理费总金额）给出租方作为履行本合同的定金，并在本合同签订后7个工作日内向出租方交纳合同定金，出租方应于收到该合同定金后5个工作日内向承租方开具收款凭证；等。因本案纠纷，梁惠珍于2020年7月14日向一审法院提起诉讼，并提起诉讼保全，为此，其缴纳了财产保全费2560.70元。一审诉讼中，梁惠珍称：自梁惠珍、林翼飞签订两份协议后，林翼飞一直准时交租，在此情况下，鉴于双方良好合作，梁惠珍曾给过林翼飞租金优惠，正常履行至2020年1月，之后一直拖欠2020年2月起的租金至今；梁惠珍一直按时向新星公司缴纳租金和管理费至2020年9月，新星公司收取的租金包含管理费，其向梁惠珍发出的减免政策仅限于免租金，不免管理费，并且在2020年2月疫情期间新星公司多次变更减免方案，第一次于2020年1月27日通知梁惠珍减免政策为10天租金减半，后于2020年2月20日才发出减免租金的政策，故梁惠珍2020年2月28日向林翼飞提出只需缴纳9800元管理费，但林翼飞仍然拒绝；梁惠珍没有收到林翼飞交纳的水电押金，且水电费由林翼飞以梁惠珍的名字向物管部门交纳的。林翼飞称：林翼飞是于2020年8月6日一次性向新星公司缴纳2020年5-8月的租金，从9月开始按月缴纳，当时新星公司与林翼飞在3月份之后沟通对接重新签订合同手续的相关事宜，新星公司是国有企业，相应手续较多，因此在这过程中需要完善手续才能盖章，才会出现2020年8月17日才盖章的租赁合同；林翼飞确认没有向新星公司缴纳2-4月份的租金，但林翼飞认为可以向新星公司履行占有场地的相关费用；关于水电押金，林翼飞是向梁惠珍交纳的。新星公司称：新星公司确认梁惠珍与海印集团签订《物业租赁合同》仅限于期限是2019年8月1日至2023年6月30日这一份及其变更协议；新星公司于2020年8月17日与林翼飞签订书面的《物业租赁合同》，新星公司实际于2020年5月1日直接收取林翼飞的租金及管理费，但合同最终盖章时间是2020年8月17日；新星公司给予梁惠珍的减免租金政策为2月租金全免、只需缴纳管理费，3、4月租金享3折优惠，5月租金享4折优惠，管理费均不作减免，6月之后的租金正常缴纳；梁惠珍自行将相应款项转入新星公司账户，财务不清楚就例行向梁惠珍出具发票，新星公司确认在2020年5月向梁惠珍发出过催款单，新星公司表示可以向梁惠珍退回其缴纳的相应款项，从2020年6月起没有向梁惠珍发出催款单。梁惠珍、林翼飞及新星公司一致确认：现涉案场地由林翼飞作餐饮使用。梁惠珍主张新星公司知晓其将商铺转租给林翼飞，向一审法院提交了以下证据：2020年4月4日复印自广州市越秀区市场监督管理局的《广州市房屋租赁合同》（其中载明：海印集团为出租人、甲方，林翼飞为承租人、乙方，该合同于2018年7月1日签订，内容为甲方同意将坐落在越秀区中山三路33号六层6047号房地产出租给乙方作商业用途使用，租赁期限为2018年7月1日至2023年6月30日）及房屋租赁登记备案证明（该证明未盖公章，显示审核时间为2018年7月9日，出租人为海印集团，承租人为林翼飞）。林翼飞质证称：对上述合同的真实性、合法性、关联性均不予认可，林翼飞从未签订过该份租赁合同，该合同上的签名是梁惠珍冒充林翼飞签署的；对于备案登记证明的真实性确认，对其合法性、关联性不予认可，林翼飞并未办理房屋备案手续。新星公司质证称：是海印集团与林翼飞私下办理的，新星公司当时不知情，如今才得知，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。梁惠珍主张林翼飞在疫情期间正常营业有能力交租而不交租且梁惠珍已按时向新星公司交租，向一审法院提交了以下证据：1.美团APP截图、照片；2.新星公司向梁惠珍出具的2020年2至8月的《收费单》《现金交款单》《收据》及《发票》（其中载明：2020年2月租金为0元；3、4月租金均为8765.40元；5月租金11687.20元；2至8月的管理费均为9818元）；3.新星公司向北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司（以下简称仲量公司广州分公司）于2020年8月17日出具的《关于中华广场六层6047商铺出租事宜》（其中载明：兹有租户林翼飞承租中华广场六层6047商铺〈租赁面积67.5平方米〉，租赁期从2020年5月1日至2023年6月30日止，该租户已与我司办妥有关租赁手续，烦请贵处给予协助办理相关手续；每月由我司代付该租户的综合管理费3240元）；4.仲量公司中华广场管理处于2020年8月21日向梁惠珍发出的《关于索取水电费缴交明细的回复》（其中载明：中华广场6/F6047铺据我处财务记录显示，你已缴交的2019年8月至2020年8月期间的水电费，现随函附上该时段“实交费用明细列表”）。林翼飞对上述证据质证称：对证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，不能反映林翼飞经营的真实情况；对证据2不予认可，由此可见，新星公司免除了梁惠珍2月的全部租金，且不能证明新星公司同意梁惠珍转租。对证据3真实性、合法性、关联性均予以认可，从该函可以看出6047商铺的承租人为林翼飞，也可证明林翼飞与新星公司的租赁关系是真实的；对证据4的真实性、合法性、关联性不予认可，与本案无关。新星公司对上述证据的真实性均无异议，但认为不能证明其证明目的。林翼飞主张自解除合同后，新星公司已通知其不得再向梁惠珍交纳租金且其向梁惠珍交纳水电押金13953元，向一审法院提交了以下证据：1.林翼飞与新星公司工作人员（以下记录简称为新星公司）的微信聊天记录（其中显示：2020年3月9日：新星公司：“刚告诉通知已经发函给第三方，要求解约，等对方落实时间再回复我们，我们就可以落实最新的合同时间”；3月23日：新星公司：“公司已经与第三方沟通过，对方表示不想撤出经营，现在是你们这几个月一定不可以再交租给对方……”）；2.仲量公司广州分公司于2019年7月5日向梁惠珍出具的《收款收据》（载明金额为13953元）；3.林翼飞名下工商银行账户于2018年6月27日向梁惠珍及案外人潘超的转账记录；4.梁惠珍的代理人何燕芳与林翼飞之间的微信聊天记录。梁惠珍对上述证据质证称：对证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为新星公司的普通职工无权对合同的解除作出约定；对证据2予以认可新星公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据3、4不予认可。新星公司对上述证据均不予认可。一审法院认为，梁惠珍向海印集团承租涉案广州市越秀区中山三路33号中华广场六层6047铺后，又将该商铺转租给林翼飞，梁惠珍、林翼飞先后于2018年6月26日、29日签订《承包经营协议书》及《补充协议》。现梁惠珍已举证证明海印集团在知晓梁惠珍转租后并未提出异议，且与林翼飞另行签订备案合同并办理备案登记，林翼飞及新星公司虽均对该备案合同持有异议，但均无提交足以反驳梁惠珍主张的相反证据，故对林翼飞及新星公司的相关抗辩，一审法院均不予采纳。经审查，梁惠珍、林翼飞之间关于租赁涉案6047铺的《承包经营协议书》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”据此可知，租赁合同中支付租金是承租人的主要合同义务，而依约交付租赁物以及保证租赁物合于使用、收益状态则是出租人的主要合同义务。因此，上述两项义务是租赁合同关系中对等合同义务。本案中，梁惠珍依约将涉案商铺交付给林翼飞使用，林翼飞承认从2020年2月起即没有再交纳租金，理由是因疫情原因双方就租金标准未协商一致且新星公司已向梁惠珍发出《关于解除合同的函》。对此，一审法院分析如下：首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，新星公司于2018年7月1日与林翼飞签订备案合同时即知道或应当知道梁惠珍转租，其未在法律规定的期限内提出异议，故其以梁惠珍转租为由于2020年3月5日向梁惠珍发出的上述解除函件，不发生解除合同的效力。其次，不可否认，因新型冠状病毒××疫情影响，我国多省自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后，相关部门采取了积极有效的疫情防控及应急处置措施来限制人口流动，这确实对林翼飞正常使用涉案商铺及资金周转、营业收入造成一定影响，是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化。但是，林翼飞基于与梁惠珍的租赁关系而占有使用涉案商铺，且在与梁惠珍签订的上述协议未解除的情况下，迳行与新星公司签订租赁合同并向其交纳2020年5月起的租金，而不履行与梁惠珍之间的合同，现梁惠珍诉请解除上述《承包经营协议书》及《补充协议》，林翼飞同意解除，一审法院予以照准。林翼飞反诉要求确认梁惠珍、林翼飞之间签订的上述协议于新星公司向梁惠珍送达解除通知之日即2020年3月6日解除，于法无据，一审法院不予支持。基于梁惠珍、林翼飞协商一致解除合同，林翼飞反诉要求梁惠珍退还租赁保证金及水电押金，合法合理，一审法院予以支持。同理，梁惠珍主张没收租赁保证金的请求，一审法院不予支持。关于承包金的标准问题，如前所述，因疫情因素影响，应当适当减免。综合涉案商铺的实际用途、受疫情影响的严重程度及新星公司给予梁惠珍的减免政策，一审法院酌情认定2020年2月至5月的承包金按新星公司给予梁惠珍的租金减免政策计付，2020年6月之后的承包金按梁惠珍、林翼飞之间签订的协议约定的原标准计付。如前所述，林翼飞此前确实有与梁惠珍就承包金的减免问题进行协商，且最终未达成一致意见，一审法院根据公平原则免除林翼飞迟延付款的违约责任。鉴于林翼飞与新星公司已就涉案场地另行签订租赁合同，并正常履行，综合本案案情，一审法院认定林翼飞应向梁惠珍支付租金至上述《承包经营协议书》及《补充协议》解除之日即本判决生效之日止。至于林翼飞与新星公司之间的已付租金问题，双方可另循合法途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，于2020年12月21日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日，解除原告梁惠珍与被告林翼飞之间关于租赁广州市越秀区中山三路33号中华广场六层6047铺所签订的《承包经营协议书》及《补充协议》。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告梁惠珍将租赁保证金180000元、水电押金13953元退还给被告林翼飞。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告林翼飞向原告梁惠珍支付2020年2月1日起至本判决发生法律效力之日止的承包金（其中2020年2月按9818元/月计，2020年3月1日至4月30日期间月按18583.40元/月计，2020年5月按21505.20元/月计，2020年6月按63000元/月计，2020年7月1日至2021年6月30日按66150元/月计，2021年7月1日至2022年6月30日期间按69458元/月计，2022年7月1日至2023年6月30日按72931元/月计）。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告林翼飞向原告梁惠珍支付财产保全费2560.7元。五、驳回原告梁惠珍的其他诉讼请求。六、驳回被告林翼飞的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费减半收取3711.03元，由原告梁惠珍负担2246.03元，被告林翼飞负担1465元；反诉受理费减半收取2090元，由原告梁惠珍负担。本院二审经庭审调查确认一审查明事实。另外，一、梁惠珍因本案纠纷于2020年3月27日向法院递了诉讼材料，一审法院于2020年4月9日启动诉前联调，但未能调解成功，于2020年7月14日正式立案受理。二、梁惠珍二审期间向法院提交：梁惠珍与新星公司另案租赁合同纠纷庭审时，新星公司提交其向梁惠珍收取租金的明细表，拟证明梁惠珍与新星公司的合同仍处于合法有效的履行期内，新星公司一直在收取梁惠珍的租金至2020年10月。林翼飞质证称：对该证据内容不清楚，这是新星公司与梁惠珍之间的租金收款记录，但梁惠珍陈述因为其一直向新星公司交租，从而保障了林翼飞继续使用涉案商铺不是事实；林翼飞继续占有使用涉案商铺是因为林翼飞与新星公司达成了租赁协议、办理了承租手续，并且缴付租金至今，并非基于林翼飞与梁惠珍之间的合同关系而占有使用商铺。新星公司质证称：该证据的确是新星公司在另案中提交的，用作证明新星公司收取梁惠珍租金金额，但新星公司后续没有通知梁惠珍交租，是梁惠珍自行将租金转到新星公司账户，新星公司愿意退还租金给梁惠珍。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：一、涉案《承包经营协议书》《补充协议》解除时点及解除责任的认定；二、租赁保证金、水电押金应否退还的问题；三、承包金（租金）及逾期付款违约金的计付。对此，本院认定如下：一、关于争议焦点一，涉案《承包经营协议书》《补充协议》解除时点及解除责任的认定。梁惠珍向海印集团承租涉案商铺，并于2018年6月26日、29日与林翼飞签订《承包经营协议书》及《补充协议》，审查双方协议权利义务的约定，该《承包经营协议书》名为承包实为租赁。本案所涉纠纷为梁惠珍、林翼飞之间的租赁合同关系。梁惠珍已举证证明其对涉案商铺享有合同解除权，且已依约将涉案商铺交付给林翼飞使用，双方签订的《承包经营协议书》及《补充协议》合法有效，对双方均具有约束力。（一）因疫情影响，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集等。林翼飞租赁涉案商铺用作餐饮经营，疫情对其经营状况确实会产生一定影响，但双方可以通过延长租期、减免租金等方式友好协商解决纠纷。并且，我国国内疫情防控于2020年2月底已取得显著成效，各行各业陆续复工复产，社会生活和经济秩序逐步走上正轨。涉案《承包经营协议书》及《补充协议》期限至2023年6月30日届满，疫情及疫情防控措施并非致使前述协议后续无法履行，也不必导致合同目的无法实现。林翼飞并无证据证明因转租权导致林翼飞无法使用涉案商铺，其以梁惠珍不享有转租权为由主张解除合同，缺乏事实依据。因此，林翼飞不享有合同解除权，其于2020年4月27日发出《致出租方梁惠珍的函》，并不产生合同解除的法律后果。（二）因疫情影响，林翼飞从2020年2月起未向梁惠珍交纳租金，梁惠珍以此为由发出《关于收回场地的函》。依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。据此，梁惠珍发出的《关于收回场地的函》亦不发生法律效力。梁惠珍本案诉请解除《承包经营协议书》及《补充协议》，林翼飞予以同意。因此，一审法院认定双方《承包经营协议书》《补充协议》于本判决生效之日解除，且双方对于涉案合同的解除均不承担违约责任，并无不妥。林翼飞上诉主张涉案《承包经营协议书》及《补充协议》于2020年3月12日解除以及双方主张对方应承担合同提前解除的违约责任，均理据不足，本院不予采纳。二、关于争议焦点二，租赁保证金、水电押金应否退还的问题。如前文所述，本案双方均同意解除《承包经营协议书》及《补充协议》，一审法院认定《承包经营协议书》及《补充协议》于本判决发生法律效力之日解除，双方均无需承担违约责任。因此，双方合同解除，梁惠珍理应向林翼飞退还租赁保证金和水电押金。梁惠珍上诉主张没收林翼飞的租赁保证金、水电押金，不能成立。三、关于争议焦点三，承包金（租金）及逾期付款违约金的计付。（一）因疫情影响，一审法院综合涉案商铺的实际用途、受疫情影响的严重程度以及新星公司给予梁惠珍的减免政策，酌情认定2020年2月至5月的承包金（租金）按新星公司给予梁惠珍的租金减免政策计付，2020年6月之后的承包金（租金）按梁惠珍、林翼飞之间协议约定的原标准计付，公平合理。（二）逾期付款违约责任的问题。因如前文所述，林翼飞此前确实有与梁惠珍就承包金的减免问题进行协商，且最终未能达成一致意见，一审法院根据公平原则免除林翼飞迟延付款的违约责任，理据充分。一审判决充分体现了疫情期间风险共担、共渡难关的原则，亦公平保障了双方当事人的合法权益，可予维持。双方对此提起的上诉主张均不能成立。（三）林翼飞上诉主张梁惠珍不享有收取租金权利的问题。新星公司与梁惠珍之间以及新星公司与林翼飞之间的法律关系与本案均非同一法律关系，本院不作审查。梁惠珍、林翼飞的合同未经依法解除的情况下，林翼飞理应依约付租，其该项上诉主张不能成立。鉴于林翼飞与新星公司已就涉案场地另行签订租赁合同，并正常履行，综合本案案情，一审法院认定林翼飞应向梁惠珍支付租金至上述《承包经营协议书》《补充协议》解除之日即本判决生效之日止，合法有据。至于林翼飞与新星公司之间的已付租金以及梁惠珍、新星公司之间的合同权利义务的清结，各方可另循法律途径解决。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人梁惠珍、林翼飞的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3711.03元，由上诉人梁惠珍负担2246.03元，上诉人林翼飞负担1465元。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二一年七月十四日书记员  纪惠敏黄晶晶