四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终10433号 上诉人（原审原告、反诉被告）：魏文乐，女，1989年10月30日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：刘洋，四川荣恩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨勤，四川方舟达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘墨娇，女，1989年6月2日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：刘法，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江宇，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 上诉人魏文乐因与被上诉人刘墨娇房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初6652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 魏文乐上诉请求：1.依法撤销原审判决第一项，改判支持魏文乐的全部诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费由刘墨娇承担。事实与理由：一、合同解除事实认定错误。魏文乐与刘墨娇在2020年5月19日前就退租事宜进行了协商，双方虽未签订书面解除协议，但是此后有退还案涉房屋钥匙、出租人另行在租房平台发布出租信息等行为证明双方租赁合同至迟于2020年5月22日就已协商解除。刘墨娇收回钥匙后魏文乐已丧失对房屋的占有控制，从而也印证了租赁合同已解除。魏文乐于2020年6月3日向法院提起诉讼，刘墨娇在收到法院相关通知并参与调解后才向魏文乐发出解除合同通知，一审法院仅凭解除通知认定刘墨娇行使合同解除权的时间属事实认定错误。二、免租期期限认定错误。在案涉房屋的租赁期间，由于新冠疫情的影响，双方经多次协商一致确认案涉房屋的免租期为2020年1月1日至2020年5月20日，且无任何附加条件。一审法院未充分参考当事人意愿，从主观上揣测刘墨娇的心理状态，得出免租期延长是基于魏文乐续租行为的结论，为免租期成立设定了本不存在的条件，属事实认定错误。三、双方签订的《商铺租赁合同》对违约解除合同有明确的条款约定，免租期不存在收取租金的情形，且就此无任何附条件的约定，魏文乐在免租期届满后退还了案涉房屋，此前预交的租金应当得到返还，不能将疫情造成损失的原因全部归责于魏文乐。且法院计算双方各自损失欲按照共同承担原则分担责任的计算方式也存在错误。四、双方签订的案涉合同已协商解除，且魏文乐按照要求返还了案涉房屋的钥匙，等同于完成了房屋的退还。而魏文乐支付的租金对应的期间为2020年5月21日至2020年8月20日，未实际使用期间的租金刘墨娇理应进行退还。五、证人何某的证言自相矛盾，一审法院对证人证言予以采信，属认定错误。六、双方对押金条款进行了明确的约定，一审法院未按照双方约定而直接将押金认定为系疫情原因双方应共同承担的损失，属事实认定错误。魏文乐在签订了租赁合同后依约支付了押金，如今案涉合同解除，魏文乐未实际使用案涉房屋，且已完成了案涉房屋的交付，刘墨娇应当退还魏文乐已支付的押金。 刘墨娇辩称，一、刘墨娇系违约方，无论魏文乐告知刘墨娇不租了还是魏文乐起诉刘墨娇，在刘墨娇不同意解除合同的情况下均不发生合同解除的效果。因魏文乐未支付租金，刘墨娇于2020年7月20日行使约定解除权解除该合同，故租赁合同于2020年7月20日解除，一审法院认定事实正确。二、免租期为2020年1月1日至2020年4月15日，刘墨娇因混淆租客要求魏文乐提前支付租金，经魏文乐质疑后，刘墨娇才知晓自己把租客混淆了。后刘墨娇再次告知魏文乐免租期仅增加一个月，仅到2020年4月15日止，但魏文乐未同意。魏文乐认为刘墨娇混淆租客应该由其自己承担责任，刘墨娇为了长期合作，并且以长期合作为前提，同意从5月20日开始计算房租。故从5月20日开始计算房租是以该租赁合同全面履行为前提，现租赁合同因为魏文乐违约而解除，免租期赠与的条件不成就，免租期无法计算至5月19日。一审法院已就该部分事实进行详细论述，认定事实正确。三、魏文乐在租赁期间内实际控制房屋，其是否装修、实际使用房屋均应当支付租金。综上，刘墨娇承担了4个月的租金损失，但其自身无过错，魏文乐承担3个月租金和1个月押金损失系其违约所致，魏文乐租赁房屋后发生疫情，魏文乐不愿继续租赁房屋，其完全可以和刘墨娇协商后解除合同，避免损害扩大，但是魏文乐一直表达要长期合作，后又违约不履行合同，其对损失扩大有严重过错。刘墨娇认为，其在履行合同过程中无过错，让其承担损失是一审法院基于疫情考量，已经充分理解甚至偏向魏文乐，现魏文乐上诉要求刘墨娇退还租金和押金，即是要求刘墨娇承担因为魏文乐违约造成的全部损失，该上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院驳回其全部诉请。 魏文乐向一审法院起诉请求：1.判令刘墨娇返还已支付的3个月（2020年5月20日至8月20日）租金共计116634元；2.判令刘墨娇返还已支付的押金38878元。 刘墨娇向一审法院反诉请求：判令魏文乐赔偿刘墨娇3.5个月的免租期租金损失136073元。 一审法院认定事实：2020年1月1日，刘墨娇（出租方/甲方）、魏文乐（承租方/乙方）签订《商铺租赁合同》，主要约定：1.刘墨娇将位于成都市高新区xx1、xx2号商铺以现状出租给魏文乐使用，用途为幼儿艺术培训；2.租期5年，2020年1月1日至2024年12月31日，免租期为2020年1月1日至2020年3月15日；3.租金为第一年每月38878元，从第3年起，年租金按照5%递增；4.付款方式为转账，季付（押金1个月），魏文乐需在租金到期前15天向刘墨娇预付下季度租金，以转账记录为收付款依据；5.魏文乐逾期未支付租金的，以每日5‰支付刘墨娇违约金，超过7日仍未支付的，刘墨娇有权单方终止合同并追究法律责任；6.双方在经营过程中如因对方原因造成双方无法正常经营，所带来的一切损失由责任方承担，并负责损失的赔偿；7.若魏文乐在刘墨娇没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为魏文乐违约，刘墨娇将不退还魏文乐押金；8.刘墨娇收取魏文乐38878元履约保证金，合同到期如魏文乐不再续租，且该商铺与魏文乐无任何经济纠纷，刘墨娇在10天内无息退还所有履约保证金。 合同签订后，魏文乐分别于2019年12月27日、12月31日向刘墨娇支付5000元、150512元，交易附言为“天悦府3个月租金及押金”。 2020年2月4日，魏文乐通过微信告知刘墨娇因疫情影响导致装修停滞且校外培训机构暂停营业，希望刘墨娇帮助延长免租期帮助其渡过难关。双方经反复沟通后，刘墨娇于2020年2月10日同意增加1个月免租期。此后，双方通过微信对是否减少租金等问题进行了沟通。2020年2月19日，魏文乐告知刘墨娇，感谢刘墨娇主动提出给予魏文乐1个月免租期，魏文乐决定继续租赁，魏文乐本身的免租期是到3月15日，现在就还是按照刘墨娇之前说的免租期在成都中小学开学后延长1个月也就是至少延长至4月15号。刘墨娇未作答复。 2020年4月28日，刘墨娇催促魏文乐交房租，称4月20日刘墨娇的儿子就已经开学了，魏文乐应在5月20日付房租。魏文乐回复称，本来魏文乐是以为按照成都的开学时间来算5月6号，既然刘墨娇都这样说了也把免租期给魏文乐延长到了5月20号相差不大，那就按免租期到5月20号。刘墨娇回复“好勒，谢谢妹妹的理解”。 2020年4月29日，魏文乐质疑其已付3个月租金，为何刘墨娇要求5月20日付房租。刘墨娇回复魏文乐，双方是12月份签的合同付的3个月房租，按理说3月份就该付房租，但是疫情期间给魏文乐免了房租，现在开学了就应该付下3个月的房租了。之前双方商量的开学了的下1个月开始算，所以5月份应付5月20日至8月20日的房租。 2020年5月6日，魏文乐指出合同约定的免租期是2020年1月1日至3月15日，免租期内不计房租。因为疫情刘墨娇给予支持免租期延期到了5月20日，之前交的3个月租金应从5月21日开始计算至8月20日，因此下次交租时间应为8月份。 2020年5月11日，刘墨娇回复魏文乐，5月6日的信息其没来及看，今天仔细看了发现免租期不是到5月20日，魏文乐把时间打错了，刘墨娇之前的聊天记录反映出来给予魏文乐免租期是1个月，刘墨娇将魏文乐和另外一套商铺的承租人搞混了，魏文乐承租的商铺应该是从4月15日开始计算租金。 2020年5月14日，魏文乐告知刘墨娇，双方第一次达成共识是免租期在成都市中小学开学后延长1个月（至少4月15日），第二次是刘墨娇说的免租期在刘墨娇儿子开学后延长1个月，现在刘墨娇又说免租期改在4月15日，刘墨娇更改免租期，魏文乐无法向股东交待。刘墨娇回复因刘墨娇把魏文乐与另外一套商铺承租人搞混了，免租期第二次说的时间是错误的。刘墨娇2020年4月28日催促魏文乐交付房租是没有计算免租期的，是因为另外一套商铺承租人不存在免租期，刘墨娇搞混了，而与魏文乐签订的租赁合同是存在免租期的，刘墨娇发错了，希望魏文乐和股东好好说一下，疫情只是多给了魏文乐1个月的免租期。 此后，刘墨娇与魏文乐就免租期间问题反复进行沟通，双方各执一词。2020年5月16日，魏文乐告知刘墨娇希望按照约定好的免租期到期日5月20日来执行。刘墨娇回复由于疫情的影响，免租期在5月20号之前不算房租，5月20号后房租开始算起走。5月19日，魏文乐电话告知刘墨娇经股东商议后决定退租，刘墨娇微信回复魏文乐，疫情期间的免租是建立在魏文乐继续租赁的情况下，若魏文乐不租了还要求计算免租期，是不合理的。 2020年5月20日，刘墨娇告知魏文乐双方签订的合同是5年，在这个期间魏文乐有铺面的使用权，至于魏文乐有没有使用是魏文乐的事，魏文乐目前觉得生意没办法做了想终止合同，双方可以商量按照合同条件走，合同写清楚免租期是在3月15日止，至于疫情带来的市场恶化刘墨娇出于人道主义和魏文乐协商额外免租是在继续租赁条件下形成的，建议魏文乐尽快转租及时止损，既可以享受疫情额外的免租同时也可以让下一个租客向魏文乐支付押金。魏文乐未予回复。 2020年5月22日下午四时许，刘墨娇再次通过微信询问魏文乐就后续事宜作何打算，魏文乐当时未在微信中予以回复。刘墨娇又通过微信告知魏文乐何某的联系方式，并告知魏文乐可联系何某将钥匙拿给何某。当晚11时许，魏文乐回复刘墨娇称其一人无法做主，因此这两天无法回复刘墨娇，疫情导致损失惨重股东内部存在分歧，但5月19日电话告知刘墨娇退租是股东共同的决定，当务之急是尽快将商铺租出以降低损失，魏文乐也会尽量配合，关于房租问题魏文乐下周到眉山与刘墨娇当面商榷。 2020年5月25日，刘墨娇告知魏文乐将钥匙拿给何某。魏文乐回复已与何某取得联系约定下午交钥匙。当日，魏文乐要约刘墨娇次日见面协商房租事宜。刘墨娇告知关于房租问题其态度很坚决，因为疫情给予刘墨娇的免租期是建立在魏文乐续租的前提下，魏文乐提前退租刘墨娇就不会给予魏文乐涉疫情的免租期，要么魏文乐把铺子转租出去刘墨娇可协助转租，转租后刘墨娇把剩下转租的房租、押金予以退还。魏文乐仍坚持面谈。 2020年5月28日，魏文乐通过微信向刘墨娇发送《补充协议》一份，刘墨娇对协议内容不予认可，双方未协商一致。此后，双方一直协商未果。 2020年7月5日，刘墨娇通过微信向魏文乐催缴租金，刘墨娇告知魏文乐根据合同约定租金为季付，魏文乐需在租金到期前15天向刘墨娇预付下季度租金，因疫情原因刘墨娇口头同意下季度租金从2020年7月20日起算，至7月5日魏文乐仍未支付租金，已构成违约，若7日后魏文乐仍未支付违约金及下一季度房租，刘墨娇将不予退还定金并将商铺另行处置。 2020年7月20日，刘墨娇向魏文乐发出《终止商铺租赁合同通知》，告知魏文乐逾期未支付租金超过7天，刘墨娇依照合同约定终止该租赁合同，保留追究魏文乐逾期未付租金的法律责任的权利。 一审另查明，2020年5月25日，魏文乐向何某交付房屋钥匙并要求何某签署《收据》一份，载明：由于受新冠肺炎疫情影响，魏文乐无法正常开展商业活动，与刘墨娇经沟通决定将铺面钥匙归还刘墨娇指定的代收人何某，何某于2020年5月25日收到魏文乐归还位于成都市高新区天府一街天悦府13-201、13-202铺面钥匙共计2把，并检查铺面内部无损毁，未装修。 一审庭审中，何某作为证人出庭作证，陈述其系案涉商铺所属开发商公司（四川易成万基置业有限公司）的员工，前述《收据》是魏文乐打印好了让其直接签字的，签署《收据》仅是确认收到了钥匙，房屋门锁是由魏文乐更换过的，其从魏文乐处收取钥匙是其同事告知自己魏文乐要转租商铺，何某收到钥匙后，如有人有承租意向由何某带看房屋，其在收取钥匙前并不认识刘墨娇，也并非受刘墨娇委托收回房屋。何某陈述其签署《收据》时案涉商铺仍为清水状态，没有装修也没有存放装修材料。 一审再查明，刘墨娇于2020年8月18日向一审法院递交了反诉状，该反诉状事实和理由部分载明的合同解除时间为2020年7月20日，魏文乐当日即收到了该反诉状。案涉商铺已于2020年8月20日另行出租。 一审庭审中，双方当事人对第一次协商后免租期为2020年1月1日至2020年4月15日无异议，对魏文乐已付租金为116634元及押金38878元无异议。刘墨娇在庭审中明确其2020年7月20日发出的解除合同通知系行使合同约定解除权。 一审法院认定上述事实主要采信了当事人一审当庭陈述、《商铺租赁合同》、转账凭证、微信聊天记录、《收据》、证人何某出庭作证证言、《情况说明》等证据。 一审法院认为，刘墨娇、魏文乐签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按照合同履行各自义务。本案的争议焦点为： 一、魏文乐是否在2020年5月19日已经与刘墨娇协商解除《商铺租赁合同》。一审法院认为，根据双方的微信聊天记录，2020年5月19日魏文乐告知刘墨娇终止租赁关系，刘墨娇并未明确回复同意解除，且2020年5月20日至22日期间刘墨娇多次询问魏文乐考虑结果并建议其转租，同时魏文乐还通过微信、面谈等多种方式与刘墨娇继续协商，由此可以看出2020年5月19日魏文乐告知刘墨娇退租时双方并未就合同的解除达成一致意见，而是处于协商阶段，故对于魏文乐主张《商铺租赁合同》已于2020年5月19日经双方协商一致解除的意见，一审法院不予支持。 二、魏文乐向何某交付房屋钥匙的行为是否应视为向刘墨娇交还房屋。一审法院认为，根据双方的微信聊天记录，2020年5月22日刘墨娇向魏文乐提供了何某的联系方式，并告知其将钥匙交给何某，2020年5月25日魏文乐联系何某交钥匙，同时也在联系刘墨娇要求见面协商房租事宜，刘墨娇回复双方可以协商，要么将商铺转租出去，刘墨娇可以协助转租，据此可以看出刘墨娇并无终止合同、收回房屋的意思表示。结合何某出庭作证的陈述，其收取钥匙仅是其同事告知魏文乐要转租商铺，如有人有承租意向由何某带看房屋，并非接受刘墨娇的委托收回房屋。故，魏文乐主张何某系代表刘墨娇收回房屋证据不足，一审法院不予采信。 三、关于免租期时间的认定。一审法院认为，《商铺租赁合同》约定的免租期为2020年1月1日至3月15日，后双方通过微信就免租期进行了协商。一审庭审中，双方认可第一次协商后免租期为2020年1月1日至4月15日，就第二次协商的免租期时间双方存有争议，魏文乐主张免租期经刘墨娇同意延长至2020年5月20日，刘墨娇主张免租期延长至2020年5月20日系建立在魏文乐续租的基础上，魏文乐未续租的前提下，免租期应至2020年4月15日。对此，一审法院认为，2020年2月4日至2月10日经魏文乐、刘墨娇反复协商，刘墨娇考虑到疫情对魏文乐从事的培训行业的冲击给予了魏文乐1个月的免租期，免租期在原合同约定的基础上增加了1个月，即免租期自2020年1月1日至2020年4月15日。此后，双方就免租期是否再行延长产生争议，经反复沟通后，刘墨娇再次让步，在5月16日告知魏文乐由于疫情的影响，免租期在5月20号之前不算房租，5月20号后房租开始算起走。而魏文乐在5月19日就告知刘墨娇退租。从双方当事人整体沟通的过程而言，刘墨娇作为出租人给予了承租人充分的理解与宽容，其本意是为了租赁合同的长期继续履行，符合出租人不愿意随意更换承租人的主观心态。而反观魏文乐，其在承租人刘墨娇处争取延长免租期后立即提出退租，其本质上就不愿继续履行租赁合同。如认可魏文乐免租期延长到5月20日的主张，其结果对刘墨娇显然不公。因此，一审法院认为，免租期应自2020年1月1日至2020年4月15日止。 四、《商铺租赁合同》是否已在2020年7月20日解除。一审法院认为，根据《商铺租赁合同》第七条第1款的约定，魏文乐逾期未支付租金的，以每日5‰支付刘墨娇违约金，超过7日仍未支付的，刘墨娇有权单方终止合同并追究法律责任。本案中，一审法院认定免租期自2020年1月1日至2020年4月15日止，则租金应当自2020年4月16日起算。魏文乐已经交付的3个月的租金对应的租期本应为2020年4月16日至2020年7月15日。由于2020年7月5日，刘墨娇通过微信向魏文乐催缴租金，告知魏文乐需在租金到期前15天向刘墨娇预付下季度租金，因疫情原因刘墨娇口头同意下季度租金从2020年7月20日起算，至7月5日魏文乐仍未支付租金，已构成违约，若7日后魏文乐仍未支付违约金及下一季度房租，刘墨娇将不予退还定金并将商铺另行处置。按照该微信的内容，刘墨娇认可2020年7月15日之后的下一个季度的租金自2020年7月20日计算，那么魏文乐已经交付的3个月租金对应的租期应为2020年4月16日至2020年7月19日，同时微信中刘墨娇在原合同约定的付款期限上另行给予魏文乐7天的支付周期，魏文乐应当在2020年7月12日前支付下一季度租金，魏文乐未按期支付租金构成违约，刘墨娇享有合同约定解除权，有权解除租赁合同。2020年7月20日，刘墨娇向魏文乐发出《终止商铺租赁合同通知》，且该通知到达魏文乐处，因此一审法院认为《商铺租赁合同》于2020年7月20日解除。 五、魏文乐是否有权要求刘墨娇返还租金116634元及押金38878元。一审法院认为，已认定魏文乐支付的租金对应的租赁期间为2020年4月16日至7月19日。因《商铺租赁合同》已于2020年7月20日解除，该解除时间与魏文乐交付租金的时间相符，故魏文乐不存在多交付租金的情形，其要求刘墨娇返还租金116634元的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。租赁合同约定，若魏文乐在刘墨娇没有违反合同的情况下提前解除合同，视为魏文乐违约，刘墨娇将不退还魏文乐押金。于本案中，魏文乐提前提出退租，符合合同约定不退还押金的情形，因此押金不应当予以退还。 六、刘墨娇是否有权要求魏文乐赔偿免租期间的租金损失136073元。一审法院认为，由于案涉合同并未对合同提前解除情形下的免租期间租金的处理进行约定，因此免租期的租金是否应当由魏文乐支付应综合全案予以考虑。一审法院认为，刘墨娇、魏文乐签订租赁合同之后，因新冠肺炎疫情对培训行业的冲击，导致魏文乐、刘墨娇均受到了不同程度的影响。对刘墨娇而言，其仅收取了3个月的租金却交付魏文乐占有房屋长达7个多月，其收取的租金时间与房屋实际交付魏文乐占有时间存在4个多月的差距，该期间的租金即为刘墨娇的损失。而对魏文乐而言，其虽占有房屋时间长达7个多月，但从未真正使用该房屋以达到其开办培训机构的目的，其已交付的3个月租金和1个月押金即为魏文乐的损失。因此，双方本质上均未从该次房屋租赁中获益，而是均遭受到了损失。该种损失并非单纯的由一方的违约行为所致，而是由于新冠肺炎疫情带来的影响，因此从公平原则出发，该损失应当由双方共同分担。从本案目前的处理结果而言，双方的损失基本一致，达到了共同分担损失的结果。如果认为魏文乐应支付免租期租金，其结果是刘墨娇收取了全部租赁期限的租金，并且刘墨娇在2020年8月20日又将房屋另行出租，对刘墨娇而言基本不存在损失，该结果对魏文乐显然不公。因此，一审法院认为魏文乐不应当支付免租期租金。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回魏文乐的全部诉讼请求；二、驳回刘墨娇的全部诉讼请求。一审本诉案件受理费减半收取1705元，由魏文乐负担。一审反诉案件受理费减半收取1511元，由刘墨娇负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。 本院二审查明的事实和采信的证据与一审法院查明的事实和采信的证据一致，对一审法院查明的事实，本院依法予以确认。本院另查明：1.2020年2月4日，魏文乐发微信给刘墨娇，说因疫情原因导致其计划经营的幼儿培训机构无法装修营业，请求刘墨娇延长免租期并降低2020年的房租。双方对此进行了协商。2.2020年2月16日，刘墨娇微信告诉魏文乐“我们该给你优惠的优惠了，这个时候不止是你们在面对困难，全国人民都在面对困难，你们的要求我们办不到哈，如果不行就按合同来办，从我们签好合同那天起合同就已经生效了，钱我是不可能退给你们的哦，如果你们真的觉得做起来困难，我给你们提个建议，赶快转租及时止损”。3.2020年5月，刘墨娇和魏文乐就免租期是否延期到5月20日产生争议。5月16日，魏文乐向刘墨娇发微信说“我们抱着很大的诚意希望能和姐姐顺利的长期合作，但姐姐2次单方面更改约定好的免租期时间，让我们对于以后的稳定合作感到堪忧，所以我们希望姐姐还是按照上一次约定好的免租期到期日5月20日来执行”。刘墨娇回复“由于疫情的影响，免租期在5月20号之前不算房租。5月20号后房租开始算起走”。4.2020年5月19日，刘墨娇发微信给魏文乐，说不租是你们的原因造成的，疫情免租是在你们继续租才形成的，既然你们提前解约不租，这个免租期是不合理的，懂吗。魏文乐未回复。5月20日，刘墨娇又向魏文乐发微信，说你目前觉得生意没法做了想终止合同，我们可以商量，可以按合同条件走，合同上写明的免租期是到3月15日止，至于疫情带来的市场恶化，我和你协商的额外的免租期是在你继续租铺面的条件下形成的。你认为你们没有能力再租铺面，我给你提个建议，赶快转租，及时止损。这样你既可以享受疫情额外的免租期，同时押金也是可以让下一个租客支付给你们。魏文乐未回复。5.2020年5月22日，刘墨娇发微信给魏文乐，询问魏文乐考虑得怎么样了，若魏文乐还是不接电话不回微信，不管这个事，那自己也不管了，“请律师也不得虚”。随即，刘墨娇将何某的电话发给了魏文乐，让魏文乐联系何某，将钥匙给他。6.2020年5月27日，刘墨娇和魏文乐见面。5月28日，魏文乐向刘墨娇发送《补充协议》，刘墨娇不同意协议内容，说“我退还的押金是在我租出去了，才能退还的押金，这个押金不是我退还给你，你合同上面要写清楚是由第三方退还给你们，是由另外一个租客给你们，不是我退还给你们”。又说“第三方假如没有租出去的话，押金那些是不得退给你们的”。7.2020年6月3日，刘墨娇发微信给魏文乐，说按合同流程走，不然你就转租，合同怎么写的就怎么履行。6月17日，魏文乐回复，既然双方提出的方案对方都不同意，那就走司法途径。8.一审庭审中，魏文乐陈述，2020年5月19日、22日，其与刘墨娇在电话中商量退租事宜，刘墨娇同意并让魏文乐将案涉房屋钥匙交给何某。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.免租期限的认定；2.案涉租赁合同的解除时间；3.魏文乐是否应当支付免租期内的相应费用，刘墨娇是否应当退还已支付的租金和押金。现就争议焦点评述如下： 首先，关于争议焦点一。根据本案查明的事实，魏文乐和刘墨娇在履行《商铺租赁合同》中通过微信、电话、面谈等方式对相关事宜进行了协商，但因无法查实电话、面谈时双方商谈的具体内容，双方出示并能够查实的仅为微信聊天内容。从双方微信聊天内容可知，因疫情影响，魏文乐主动与刘墨娇联系，希望刘墨娇延长免租期并减少2020年的租金。在协商过程中，刘墨娇仅同意延长免租期。第一次双方商定免租期延长至2020年4月15日，第二次双方就是否将免租期延长至5月20日产生争议。5月16日，魏文乐说希望和刘墨娇长期、稳定合作，请刘墨娇按照免租期到5月20日来执行。刘墨娇遂同意将免租期延长至5月20日。5月19日，魏文乐提出解除合同。刘墨娇说疫情免租期的前提是魏文乐继续租用房屋，若其违约不租，则免租期是不合理的。从以上双方协商的前后过程来看，双方在商议是否将免租期延长至5月20日之前，魏文乐并未向刘墨娇提出要解除合同，反而是明确表明了希望长期合作。故本院认为，双方在签有5年租期的《商铺租赁合同》的情况下商量延长免租期事宜的前提理应是合同得以正常履行。若刘墨娇同意延长免租期后魏文乐随即提出解除合同并不承担免租期内的租金，显然有违诚信且显失公平。魏文乐称双方协商的免租期延至5月20日未附任何条件与事实不符，本院不予支持。一审法院以双方第一次商定的免租期为准并无不当。 其次，关于争议焦点二。评析合同解除时间，首先要分析魏文乐将案涉房屋的钥匙交给何某的行为性质。一审庭审中，魏文乐陈述5月19日、22日，刘墨娇同意其退租并让魏文乐将案涉房屋钥匙交给何某。随后，魏文乐将房屋退还给了刘墨娇，租赁合同解除。对此，本院认为，根据双方微信聊天记录显示，刘墨娇在5月20日建议魏文乐转租，及时止损。5月22日又微信联系魏文乐说希望双方协商，即使魏文乐请律师自己也不会害怕。随后告知了魏文乐何某的联系方式，让魏文乐将房屋钥匙交给何某。5月25日，刘墨娇再次微信告知魏文乐，魏文乐可以将房屋转租，自己可以协助转租。加之在2020年2月双方最初协商是否延长免租期、减少租金时，刘墨娇就提出若魏文乐经营困难，其可以转租。由此可见，刘墨娇的态度前后是连贯的、一致的，即若魏文乐不想经营了，刘墨娇同意魏文乐转租以减少损失。若魏文乐所说的双方在5月19日、22日就协商好了退租还钥匙的事宜，那刘墨娇就不会在5月25日态度坚决地表明魏文乐可以转租。故本院认为，魏文乐陈述的事实与本院查明的事实不一致，本院对魏文乐称通过向何某归还钥匙即归还了房屋的事实不予采信。虽在5月22日双方微信沟通时魏文乐提到了当务之急是将铺子租出去，自己会尽量配合。何某出具的收据上有魏文乐事先打印好的“将铺面钥匙归还房东”的内容。58同城网页上有案外人发布的“业主直租”的出租信息。但是，本院认为，在魏文乐主动提出解除合同的情况下，刘墨娇作为守约方，其是否同意解除合同并收回钥匙，应当以刘墨娇的意思表示为准。 综上，本院认为，何某收取案涉房屋钥匙的行为是刘墨娇、魏文乐双方在魏文乐无法经营培训机构的情况下减少租金损失所采取的合理措施。一审法院认定何某收取钥匙的行为不能视为刘墨娇收回房屋与客观事实相符。纵观刘墨娇与魏文乐的微信聊天内容，在魏文乐提出解除合同后，双方一直就对如何寻找新的承租人、租金及押金如何处理等问题进行协商，在协商未果的情况下，魏文乐应当按照合同约定履行支付租金的义务。即使魏文乐提起诉讼，也不产生解除合同的法律后果。刘墨娇在参与了调解的情况下，也不阻碍其作为守约方行使合同解除权。因此，本院认为魏文乐相关的上诉理由不成立，一审法院认定《商铺租赁合同》于2020年7月20日解除符合法律规定。 最后，关于争议焦点三。《商铺租赁合同》约定的租期为5年，刘墨娇作为出租方，免租期是在刘墨娇合理期待合同能够全面履行的情况下，给予承租人魏文乐一定期间内免收租金的优惠。在魏文乐违约并最终导致合同解除的情况下，魏文乐应当赔偿免租期内刘墨娇的租金损失。就本案而言，双方签订合同后爆发了疫情，致使魏文乐无法正常使用房屋，基于公平和诚信原则，可以适当减免部分免租期内的租金赔偿。但是魏文乐应当支付免租期后至合同解除期间的房租租金且应当承担部分案涉房屋再行出租前的闲置损失。一审法院综合考虑多种因素后，认可刘墨娇应当收取3个月租金及押金共计155512元。从结果来看，已经充分考虑了疫情对魏文乐造成的影响。故本院认为一审法院的处理结果并无不当。 综上，魏文乐称一审认定事实不清，适用法律错误的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3410元，由魏文乐负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  何广智 审判员  王晓川 审判员  胡晓红 二〇二一年七月九日 书记员  罗 芳