山东省威海市环翠区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1002民初2444号原告：某某物业服务有限公司。法定代表人：冯某某，总经理。委托诉讼代理人：孙乐友，山东领威律师事务所律师。被告：王某某。委托诉讼代理人：丛某某，女，系王某某妻子。原告某某物业服务有限公司（以下简称“某某物业”）与被告王某某物业服务合同纠纷一案，某某物业于2021年3月15日提交诉讼材料，诉前调解未成，本院于2021年4月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。某某物业之委托诉讼代理人孙乐友、王某某之委托诉讼代理人丛某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。某某物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告王某某支付物业服务费2052元及违约金（以2052元为基数，自2021年1月1日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；2.本案的诉讼费用由被告王某某承担。事实和理由：2013年8月起，威海某某物业服务有限公司为宫松岭小区提供物业服务，王某某系该小区业主，房屋面积为107.09平方米。根据威海某某物业服务有限公司与该小区业主委员会签订的物业服务合同约定，物业管理服务费为0.50元/平方米/月，合同同时约定逾期交费需支付滞纳金。威海某某物业服务有限公司将宫松岭小区业主欠缴物业服务费的债权转让给案外人李某某，后李某某又将该债权转让给某某物业。在威海某某物业服务有限公司退出该小区后，某某物业与宫松岭小区业主委员会签订物业服务合同，开始为该小区提供物业服务。王某某欠缴2018年1月至2020年12月的物业服务费。为维护自身合法权益，某某物业诉至法院，请求处理。诉讼中，某某物业变更诉讼请求：要求王某某支付物业费1927.62元及违约金（以1927.62元为基数，自2021年1月1日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。）王某某辩称，收费不合理；无论是某某物业还是之前的某某物业都没有做到每周清扫卫生，有卫生死角；没有24小时执勤人员，只有两个门卫，有业主乱停车问题；维修工作是居委会负责的，由业主自己换灯，部分楼宇门损坏，不安全；已经收取物业费，不应再收取清理化粪池的费用；交物业费不出具发票只有收据；没有看过物业合同，不知道收费的依据；小区里有两个快递柜、一个水立方、多个广告牌、两个门市房，要求物业公司提供租金收费明细及资金用处；小区存在安全隐患，多个草厦子被盗，物业费应该减免；物业费的收费标准不一样，业主于某某家的物业费按照0.25元/平方米/月交纳；物业合同写明于2020年5月1日生效，但鲸园办事处贴在门上的告示写明业主委员会公章于2019年1月13日停用，业主委员会资格也停止了，某某物业提供的物业合同应为无效。本院经审理认定事实如下：威海某某物业服务有限公司分别于2014年1月26日、2016年12月10日与威海市宫松岭小区业主委员会签订物业管理委托服务合同，合同约定，业主委员会将宫松岭住宅区及统一路某某号楼委托给威海某某物业服务有限公司实行物业管理服务，物业类型：住宅区（多层住宅楼10栋）；物业管理服务费分别为：住宅房0.25元/平方米/月、垃圾清运费（代收）0.25元/平方米/月和住宅房0.50元/平方米/月；物业服务费等费用业主应按期交纳，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之五交付滞纳金或违约金。2020年5月1日，某某物业与威海市宫松岭小区业主委员会签订物业管理委托服务合同，合同约定，业主委员会将宫松岭住宅区及统一路412号楼委托给某某物业实行物业管理服务，物业类型：住宅区（多层住宅楼10栋）；物业管理服务费为住宅房0.50元/平方米/月；期限三年；小区配置二名公共秩序管理员，负责小区公共秩序维护，实行24小时执勤，包括安全巡视、门岗执勤、人员和车辆的出入、车辆停放秩序的管理（不负责车内物品丢失及车辆损失）；配置一名保洁员，公共环境、公共场所保持整洁，楼道每周清扫一次，保持楼道日常清洁；因小区的公共维修资金账户在威海市供电公司，在本小区的公共维修资金交付地方政府前，本小区所有维修项目均由威海市供电公司承担，待公共维修基金账户交付地方政府后，本小区的公共设备设施及业主住宅维修由业主委员会或业主向某某物业提交维修申请，某某物业报市公共维修基金办公室审批后方可维修；物业服务费等费用业主应按年度到物业办公室交纳，每年的1月1日至31日为交费时限；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交服务费的千分之五交付违约金。合同签订后，某某物业进驻小区提供物业服务。2020年7月20日，威海某某物业服务有限公司将其对威海市业主的欠付物业费形成的债权转让给李某某，转让的范围包括物业费本金、利息、滞纳金、停车费等与物业服务合同确定的威海某某物业服务有限公司享有的全部债权及利益。2020年7月26日，威海某某物业服务有限公司在威海晚报发布公告：威海某某物业服务有限公司将2014年1月1日起至业主委员会签订新的服务合同止，业主的欠付物业费形成的债权转让给李某某，要求业主向李某某履行交费义务。2020年8月3日，李某某与某某物业签订债权转让协议，协议约定，李某某将其对威海市业主的欠付物业费形成的债权转让给某某物业，转让的范围包括物业费本金、利息、滞纳金、停车费等与物业服务合同确定享有的全部债权及利益。2020年8月5日，某某物业在威海日报发布公告：李某某将业主欠付物业费形成的债权转让给某某物业，要求业主向某某物业履行交费义务。庭审中，某某物业提供了威海某某物业服务有限公司及其公司为宫松岭小区提供物业服务的出入登记表、报修记录表、保洁工作抽查汇总表等。王某某系威海市环翠区业主，房屋面积为107.09平方米，王某某称其房产面积为107平方米，双方均未提供证据证实，某某物业认可按照107平方米计算物业费。某某物业要求王某某支付自2018年1月至2020年12月欠付的物业服务费。诉讼中，王某某为证实其意见，向法庭提交“关于宫松岭小区业主委员会印章暂停使用及原业主委员会委员资格终止的通知”打印件，该通知载明原业主委员会于2019年1月份到期，未能选举出新一届委员，原业主委员会印章自2019年1月13日起停止使用，通知落款处有“威海市环翠区鲸园办事处物业管理办公室”印章，落款时间为2020年9月1日；向法庭提交了小区地面有纸屑、地面草木未拔除、楼宇门损坏、小区水泥墙面顶部有玻璃、业主草厦子门前堆放花草杂物、小区内公示栏和广告栏、饮水机、卫生死角、物业收费收据、与他人微信聊天的照片，拟证实物业公司的服务不到位，未公示租金费用情况等；另播放了与社区工作人员的谈话录音，拟证实该小区没有业主委员会，物业合同无效。经向涉案小区所在的办事处了解：宫松岭小区与统一路某某号都是原电力部门的住宅区，原为同一个业主委员会，但业主委员会于2019年到期，至今未能重新选举，故办事处于2020年9月下发通知，告知原业主委员会公章停用事宜；某某物业尚能配合办事处和社区的工作。本院认为，宫松岭小区及统一路某某号楼在2020年涉案物业合同签订时确实未成立符合规定的业主委员会，但某某物业在签订合同之后提供了物业服务，业主也接受了某某物业提供的物业服务，《物业管理委托服务合同》对某某物业、全体业主应具有约束力，王某某作为物业合同一方权利的享有者，也应履行合同设定的义务。按照合同约定，某某物业应当按约向包括王某某在内的所有小区业主提供物业服务，王某某等业主则应当履行相应的交费义务。威海某某物业服务有限公司系此前在该小区提供物业服务的企业，有生效判决书为证，后其将债权转让，某某物业作为债权的最终受让者，本院予以确认。关于王某某应给付物业费的金额。某某物业根据债权转让协议，要求王某某支付自2018年1月起的物业费，但威海某某物业服务有限公司诉王某某物业服务合同纠纷一案中，已经主张2018年的物业费用，某某物业不能重复主张。根据某某物业受让的债权、2020年签订的物业合同，自2019年1月至2020年12月的物业费金额为1284元（107平方米*0.50元/平方米/月*24个月）。关于违约金，根据某某物业的经济损失情况及王某某的违约情况，本院支持按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，某某物业未提供证据证实向王某某进行了催收，故本院支持自其通过诉讼主张权利之日即2021年3月15日起计算违约金。关于王某某提出某某物业、威海某某物业服务有限公司服务不到位的问题。物业服务企业确实存在一定的问题，但如果所有业主以物业服务企业服务有瑕疵为由拒不交纳物业费用，物业服务企业无法正常运营，不能为业主提供服务，最终受损失的还是所有业主。某某物业尚在服务期限内，应重视业主反馈的问题，及时对照改进，也应及时协调公共维修资金的申请工作，如在合理期限内未有任何改进，此后再通过诉讼解决业主交费问题，法院将视其整改情况作出裁判。综上所述，某某物业诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王某某于判决生效后十日内向原告某某物业服务有限公司支付物业服务费1284元及违约金（以1284元为基数，自2021年3月15日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；二、驳回原告某某物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，原告负担9元，被告负担16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  张雁飞二〇二一年七月十四日书记员  程 城