山东省郯城县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁1322民初1529号 原告：杨家启，男，1974年6月20日出生，汉族，居民， 住郯城县城区。 委托诉讼代理人：董艳勇，山东琅琊律师事务所律师。 被告：班元广，男，1967年4月16日出生，汉族，郯城县，居民。 被告：杜建芳，女，1968年9月24日出生，汉族，郯城县，居民。 原告杨家启与被告班元广、杜建芳农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨家启的委托诉讼代理人董艳勇到庭参加诉讼，被告班元广、杜建芳经传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨家启向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2010年10月9日签订的房屋买卖合同无效；2.判令被告返还原告购房款338000元；3.依法判令被告赔偿原告房屋增值部分损失20万元，评估后变更为45万元；4.本案诉讼费、保全费等费用由被告负担。事实和理由：2010年10月9日，原、被告就位于郯城县丘（地）35号（房权证郯房字第××号）签订房屋买卖协议，双方约定了权利、义务。协议签订后，原告按照约定支付购房款338000元。原告履行协议内容后要求被告协助办理过户时才知涉案房屋土地系村集体宅基地。后原告要求被告返还购房款未果。综上所述，原、被告签订的买卖合同违反法律规定，原告依法提起诉讼。 被告班元广未辩称。 被告杜建芳未辩称。 原告杨家启围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；2.房屋买卖协议书，证明原、被告于2010年10月19日签订房屋买卖协议，约定所有权证号为房权证郯房字第××的房产出售总金额为338000元；3.（2020）鲁1322民初3302号民事判决书，证明原告购买房产后 又转让给案外人王玉祥，后经法院确认王玉祥与杨家启签订的房屋买卖协议无效，杨家启返还购房款69万元、赔偿房屋增值部分价值损失136100元的事实；4.收条，证明（2020）鲁1322民初3302号判决书生效后，原告已按照判决内容履行义务；5.程兴武起诉班元广买卖合同纠纷一案的郯城县人民法院民事审判笔录，证明被告因欠货款导致房屋被查封的事实；6.（2020）鲁1322财保民事裁定书及保全费5000元发票、保险费1900元票据，证明原告因保全涉案房屋所支出的费用；7.评估费发票，证明原告申请评估涉案房屋支出评估费用7000元。被告班元广、杜建芳经传票传唤未到庭参加诉讼，视其放弃了到庭答辩、质证、举证等诉讼权利，经审查，本院确认原告提交证据的证明力。经原告杨家启申请，本院委托山东大普土地房地产资产评估有限公司评估案涉位于郯城县丘（地）35号（房权证郯字第××）房产在2020年4月20日价值时点的市场价值，该公司出具的鲁大普房估（2021）字第ＦＹ030号房地产评估报告载明案涉房产市场价值评估总金额为990500元。原告对该评估报告无异议。二被告未发表意见。经审查，本院确认该房地产评估报告的证明效力。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告班元广、杜建芳系夫妻关系，原告杨家启与被告班元广、杜建芳均不是郯城县郯城街道许庄街集体经济组织成员。2010年10月19日，被告班元广、杜建芳与原告杨家启协商达成房屋买卖协议，被告班元广、杜建芳将位于郯城县郯城镇许庄街丘（地）号35，所有权证号为房权证郯房字第××号的房屋出售给原告杨家启，登记在被告班元广名下，所售房屋建筑面积283平方米，房屋总金额为338000元，过户产生的交易税费由买方负担，买方于买卖协议签署当日一次性交清购房款，卖方收款后开出收款收据，双方在房地局交易所办理完过户手续后，卖方将房屋交付买方，协议还约定了违约责任等内容。协议签订后，原告付给被告购房款338000元，被告交付房屋（含房权证）。原、被告未办理房权变更登记。2016年3月31日，原告杨家启将该房屋以690000元的价格出售给案外人王玉祥，二人签订《房屋买卖协议》，约定涉案房屋位置、价格、付款方式、房屋交付、过户手续办理、双方责任等内容。案外人王玉祥交付购房款690000元。双方未办理房权变更登记，案涉房屋仍登记在班元广名下。案外人王玉祥于2020年5月26日向本院提起诉讼，请求确认2016年3月31日与杨家启签订的房屋买卖合同无效，杨家启返还购房款及利息、赔偿房屋增值部分损失200000元。王玉祥申请评估涉案房屋自2016年3月31日至诉讼期间的溢价，经评估增值部分价值为272200元。王玉祥不是案涉房屋所在村街集体经济组织成员，与被告班元广不是同村村民。本院于2020年10月19日作出（2020）鲁1322民初3302号民事判决，判决王玉祥与杨家启于2016年3月31日签订的《房屋买卖协议》无效；杨家启返还王玉祥购房款690000元、赔偿王玉祥房屋增值部分价值损失136100元（增值部分50%）；杨家启支付王玉祥评估费700元（全部费用的50%）；驳回王玉祥的其他诉讼请求。案件受理费10700元、保全费4270元、诉责险费2250元，合计17220元，由杨家启负担。2020年11月3日，杨家启付给王玉祥（2020）鲁1322民初3302号案件标的款共计844000元。本院收到原告杨家启递交的诉讼材料后，于2021年2月24日登记立案。被告班元广、杜建芳经传票传唤不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。经评估，以2020年4月20日为价值时点，案涉房产市场价值总金额为990500元。原告申请保全案涉房屋，支付申请费5000元、保函保险费1900元。 本院认为，本案立案时案由为确认合同无效纠纷，根据当事人诉争法律关系的性质，案由应为农村房屋买卖合同纠纷。案涉房屋买卖关系发生在自2021年1月1起施行的《中华人民共和国民法典》之前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》法释［2020］15号第一条第二款规定，本案适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原、被告签订的房屋买卖协议实质为房屋所有权及宅基地使用权一并转让的合同。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条等相关规定，城镇居民购买农村住房和宅基地的，违反国家有关规定，应当认定为无效；取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准，擅自转让农村住房和宅基地，未征得本集体经济组织同意的，应认定无效；向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效。原告杨家启作为房屋受让人不是郯城街道许庄街集体经济组织内部的成员，被告班元广、杜建芳将案涉房屋和宅基地转让给原告杨家启，违反了法律强制性规定，应认定原、被告于2010年10月19日签订的房屋买卖协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告杨家启应将案涉房屋返还给被告班元广、杜建芳，被告班元广、杜建芳应将购房款338,000元返还给原告杨家启，房屋增值部分652,500元（990,500元-338,000元）应根据双方过错程度分割，原告杨家启主张签订买卖合同时原、被告均不是郯城街道许庄街集体经济组织成员，但是被告承诺涉案房屋能够办理过户手续，原告无过错；被告没有按照判决履行还款义务导致涉案房屋被查封，存在重大过错，应当赔偿原告涉案房屋的全部增值部分。本院认为，案涉房屋及宅基地位于郯城街道许庄街，宅基地属于许庄街农村集体经济组织所有，原、被告均不是案涉房屋所在村街集体经济组织成员，转让房屋及宅基地使用权时知道该事实，房屋买卖协议约定双方办理完过户手续后交付房屋，协议履行情况说明双方知悉案涉房屋不能办理产权变更仍进行交易，应认定原、被告签订《房屋买卖协议》均存在过错，案涉房屋因被告债务纠纷被查封，不是导致房屋买卖协议无效的情形，不能作为分割房屋增值部分的依据。结合本案案情，应按原、被告同等过错程度分割房屋增值，原告杨家启在（2020）鲁1322民初3302号案件中赔偿案外人王玉祥房屋增值的136,100元应先扣除给原告，剩余增值部分516,400（652,500元-136,100元）由原、被告各按50%分得258,200元，被告应赔偿原告房屋增值部分价值损失394,300元（136,100元+258,200元）。 综上所述，原告杨家启诉请确认与被告班元广、杜建芳签订的房屋买卖协议无效、二被告返还购房款338,000元，本院依法予以支持，原告杨家启诉请被告班元广、杜建芳赔偿房屋增值部分损失450,000元，本院不予全部支持，酌定由二被告赔偿房屋增值部分损失394,300元，房屋评估费7,000元，由原、被告各担50%即3,500元。房屋买卖协议系双务合同，被告返还购房款和赔付房屋增值价值损失，原告应返还案涉房屋（含房权证）。被告班元广、杜建芳不到庭参加诉讼，应承担不利后果。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》法释［2020］15号第一条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告杨家启与被告班元广、杜建芳于2010年10月19日签订的房屋买卖协议无效； 二、被告班元广、杜建芳返还原告杨家启购房款338000元，原告杨家启返还被告班元广、杜建芳所有权证号为房权证郯房字第××号位于郯城县郯城街道许庄街丘（地）号35的房屋（含房权证）； 三、被告班元广、杜建芳赔偿原告杨家启房屋增值部分价值损失394,300元； 四、被告班元广、杜建芳给付原告杨家启房屋评估费3,500元。 上述第二、三、四项义务于判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11,680元，由原告杨家启负担680元，被告班元广、杜建芳负担11,000元，申请费5,000元、保函保险费1,900元，由原告杨家启负担1,000元，被告班元广、杜建芳负担5,900元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  张志刚 人民陪审员  郭立军 人民陪审员  颜廷志 二〇二一年七月八日 书 记 员  赵芸埼