湖南省衡阳市蒸湘区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0408民初1257号 原告：曹雄羿，男，1999年5月26日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。 原告：廖新坡，男，1993年8月20日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。 原告：刘琼，女，1978年10月30日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区。 原告：袁惠茜，女，1988年7月25日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区。 原告：王祺伟，男，1987年12月21日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。 原告：赵应龙，男，1988年8月7日出生，汉族，住湖南省衡阳市石鼓区。 原告：王光明，男，1973年4月21日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。 原告：祝家艳，女，1972年7月23日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区。 原告：周军，男，1969年7月18日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。 原告：江**，男，1989年9月3日出生，汉族，住湖南省衡阳市石鼓区。 原告：罗青，女，1973年11月16日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区。 原告：向斌，男，1989年9月25日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。 上列原告共同委托诉讼代理人：曲朝晖，衡阳市石鼓区海天法律服务所法律工作者。 被告：李明，男，1985年9月12日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。 委托诉讼代理人：许小军，湖南君杰律师事务所律师。 原告曹雄羿、廖新坡、刘琼、袁惠茜、王祺伟、赵应龙、王光明、祝家艳、周军、江**、罗青、向斌与被告李明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。十二原告共同委托诉讼代理人曲朝晖与被告李明的委托诉讼代理人许小军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 十二原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《租赁合同》、判令被告立即搬离租赁房屋；2.判决被告向原告支付租金859947.64元（租金暂计至2021年3月，剩余租金计算至被告实际搬出租赁房之日止）；3.判令被告向原告支付违约金100000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年10月12日，原告方与被告签订了《租赁合同》,被告接手原承租人汤翠翠手中的位于衡阳市蒸湘区××路××号××商品房经营酒店，被告确认汤翠翠所欠租金60万元由其偿还，并向原告出具欠条。根据合同约定，被告应在每季度开始当天18日前向原告方支付租金，但自2020年11月份起，被告一直拖欠租金，至2021年3月止，已拖欠租金259947.64元。加上原欠租金共计859947.64元。原告方多次催收无果，2021年1月9日原告方依约向被告发出解除合同通知，要求被告于2021年1月16日前搬出，被告不予理会。原告为维护其合法权益，故诉至本院。 被告李明辩称，1.原、被告不存在诉请的民事法律关系，原、被告虽2020年10月12日签订了房屋租赁合同，但实际属于职务行为，非个人行为，原告对此是明知的，租赁的房屋用于湖南省恒翔月畔湾酒店管理有限公司经营使用；2.被告作为公司法定代表人，有权代表公司对外签订合同，因为法定代表人在法律上代表公司，对外签订的协议就是公司意志，在此租赁期间，公司向原告方支付租金一直用公司公账向其转付租金，故原告将被告个人作为本案被告，其主体不适格，请求法院依法予以驳回。 当事人围绕自己的诉讼请求依法各自提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提供的证据一：租赁合同，拟证明原、被告双方存在合同关系。被告质证认为，对该证据真实性无异议，但对关联性及证明目的有异议，只能证明被告作为公司法定代表人履行职务行为，不能证明是个人行为。本院经审查认为，该证据能够证明十二原告与被告李明之间存在房屋租赁合同关系，本院对该证据予以采信。 2.原告提供的证据二：欠条，拟证明被告原欠租金60万元。被告质证认为，该证据真实性、关联性、合法性均有异议，不能证明是被告方所欠原告租金，租金没写明是什么租金。本院经审查认为，该欠条注明：“今欠到原告赵应龙、曹雄羿、罗青、江**、王祺伟等人租金陆拾万整。欠款人：李明，落款日期2020年10月10日。备注：因新冠疫情影响待结清欠款时房东同意减免一个月租金。”被告未对欠条内容真实性提出异议，本院对该证据本身的内容予以采信。 3.原告提供的证据三：租金收付明细，拟证明被告欠租金25.99万元。被告质证认为，该证据可以证明是湖南省恒翔月畔湾酒店管理有限公司所欠，可以看出原告对所欠租金知道是酒店所欠，而并非李明个人。本院经审查认为，该证据仅是原告自行统计的租金收付明细计算表，不能单独作为证据使用，其计算方法可与其它证据综合认定本案事实。 4.原告提供的证据四：解除合同通知书，拟证明原告向被告发出书面通知，要求按租赁合同约定解除合同、支付租金、赔偿违约金。被告质证认为，被告未收到通知书。本院经审查认为，该证据结合原告送达被告文书时所拍照片可以看出，被告已知晓该通知内容，结合原告补充提交的证据可以看出2021年4月10日被告签收的事实。 5.原告提供的证据五：原房屋租赁合同及房屋租赁合同补充协议，拟证明被告对租赁房屋情况非常清楚，不存在不知情、误解等情形。被告质证认为，该证据上汤翠翠的签名不清楚是怎么回事，但补充协议确定是被告所签，恰好证明2014年至今一直是公司行为，不是被告个人行为。本院经审查认为，该证据本身具有真实性、合法性、关联性，也有被告李明及汤翠翠的签名，本院对证据本身的证明内容予以采信，至于被告是公司还是个人行为的定性，需结合其他证据综合予以认定。 6.被告提供的证据一：营业执照，拟证明被告系该公司法定代表人，其签订协议行为属于公司行为。原告质证认为，该证据真实性无异议，但对关联性和证明目的有异议，2020年3月16日颁发的执照与原、被告签订合同时间不相符，不能证明是公司与原告签订租赁合同。本院经审查认为，该证据可以证明被告李明系湖南省恒翔月畔湾酒店管理有限公司的法定代表人，但无法证明被告李明与原告签订租赁合同的行为是公司行为，对被告提出的该证明目的，本院不予采信。 7.被告提供的证据二：公司账户转账支付租金清单，拟证明被告与原告签订租赁协议后，原告交付租赁物给公司使用，公司向其支付租金的事实。原告质证认为，对证据真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，不能证明公司账户支付的租金就是公司租赁的。本院经审查认为，该证据可以证明湖南省恒翔月畔湾酒店管理有限公司使用公司账户向原告方支付房屋租金的事实，但仍无法单独证明该公司与原告方存在房屋租赁关系。 8.原告补充提交的解除合同及腾退租赁房屋通知书及送达照片，拟证明租赁为李明个人行为。被告质证认为，对该证据真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明是李明是个人行为，仅仅是代表公司，可以得知合同是李明个人签订，但公司予以认可，不属于李明个人行为，所欠款项并非李明个人所欠。本院经审查认为，该证据结合原告证据四能够证明原告方向被告李明送达解除合同及腾退租赁房屋通知书以及被告李明予以签收的事实。 9.被告补充提交的关于就曹雄羿诉李明租赁合同纠纷的情况说明及湖南省恒翔月畔湾酒店管理有限公司企业信用报告，拟证明被告李明签订合同行为是职务行为而非个人行为，报告拟证明公司从成立至变更经营期间的状况。原告质证认为，对证据三性均有异议，公司内部出具的说明对外没有约束力，法人和自然人是不同的主体，被告李明是以个人名义签订的租赁合同，公司是2014年成立的，如为公司租赁应以公司名义签订合同而不是个人名义。本院经审查认为，该证据虽证明湖南省恒翔月畔湾酒店管理有限公司愿意承担责任，但无法证明法定代表人李明与公司之间的财产相互独立、规范运营，无法达到被告的证明目的，故本院对被告提供的上述证据，依法不予采信。 根据双方当事人的陈述及经审查确认的证据，本院经审理认定的事实如下： 2014年10月18日，原告方代表曾与汤翠翠(湖南省恒翔月畔湾酒店管理有限公司前股东)等人签订房屋租赁合同。2016年8月1日，原告方代表又与汤翠翠、被告李明等签订了房屋租赁合同补充协议，对租赁面积进行了重新约定。 2020年3月16日，汤翠翠退出酒店经营，将被告李明确定为湖南省恒翔月畔湾酒店管理有限公司法定代表人。2020年10月10日，被告李明以个人名义向原告方出具欠条一张注明：“今欠到原告赵应龙、曹雄羿、罗青、江**、王祺伟等人租金陆拾万整。欠款人：李明，落款日期2020年10月10日。备注：因新冠疫情影响待结清欠款时房东同意减免一个月租金。”2020年10月12日，被告李明作为承租人（乙方）与原告等十二人作为出租人（甲方）签订一份《租赁合同》，约定原告方将位于衡阳市蒸湘区××路××号物业共计4329平方米出租给被告李明，合同对出租物业概况、租金、保证金、租期、租赁条件、保证责任、违约责任、其它等条款作出了明确约定，其中第2条2.1约定：“2020年租金按每平方16.2元计算为人民币841557.6元／年，季度租金为210389.4元／季；以后租金在此基础上按8%的比例逐年递增；即：2021年每平方17.5元／年计算租金；……”2.2约定：“租金按季度支付。即：签订合同时付当季的租金；以后每季度开始当月的18日前支付租金。”2.3约定：“乙方如逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的1%支付滞纳金，欠交租金超过30天，视同违约，甲方有权收回出租物业，并由乙方承担一切违约责任。”第3条3.1约定：“签约时，承租人须支付履约保证金，计人民币壹拾万元整。该保证金不冲抵房租。”3.2约定：“在合同到期或解约后，甲方在乙方不拖欠任何费用和保持室内设施设备完好等无违约事项的情况下不计利息返还。”第4条4.1约定：“乙方租用该房期限为6年，即自2020年3月1日至2026年2月29日止。提前解约或延期退场的以实际天数计算租金，不足一个月按一个月计算。……”第5条5.1约定：“乙方不得将出租房屋用作公司或代表处的注册地址。”第7条7.1约定：“甲乙双方须严格按照合同约定履行义务，任何一方违约，除按合同约定承担违约责任和赔偿损失外，还须向对方支付违约金计人民币100000元。”第8条8.1约定：“甲、乙双方就本合同如有未尽事宜，可另行协商签订补充协议。协商不成，可诉诸出租物业所在地法院。……”合同履行过程中，因被告李明未按约支付租金，原告方先后向李明送达解除合同通知书以及解除合同及腾退租赁房通知书，被告李明于2021年4月10日予以签收确认。原告自述，被告李明于2021年4月1日搬离涉案房屋。经原告核算，被告李明尚欠原告方租金859947.5元，具体包括：2020年10月12日之前所欠600000元租金加上2020年10月12日至2021年12月31日租金184675元（单价16.2元／㎡）加上2021年1月1日至3月31日租金227272.5元（单价17.5元／㎡）再减去被告方已交纳的租金152000元。截至本案起诉时，被告李明尚未支付十二原告上述租金，故酿成本案纠纷。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告双方签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按合同约定享有权利、履行义务。因被告李明未依约履行支付租金义务构成违约，根据合同约定十二原告享有单方合同解除权，在解除通知送达被告时合同即解除，本案李明于2021年4月10日签收通知，故案涉合同于2021年4月10日解除，十二原告诉请要求解除案涉合同的主张，符合合同约定，本院予以支持；因被告李明于合同解除前已搬离案涉房屋，十二原告诉请要求被告立即搬离租赁房屋的主张，已无处理之事实基础和必要，故本院不再处理。十二原告诉请要求被告李明支付租金859,947.5元的主张，因十二原告同意在疫情期间减免被告方一个月租金，故本院按2020年租金标准为被告减免一个月租金计70,129.8元，被告李明实际须向十二原告支付租金的数额为789,817.7元。因被告李明已于2021年4月1日搬离案涉房屋，不存在支付剩余租金的问题，故十二原告诉请要求被告支付剩余租金的主张，本院不予支持。因被告李明拒不支付租金构成根本违约，根据合同约定需向十二原告支付违约金100,000元，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，亦符合违约金之赔偿损失与惩罚违约的功能要求，故本院对十二原告要求被告支付违约金100,000元的诉请，依法予以支持。被告辩称其与原告方签订合同的行为均是公司职务行为而非个人行为的意见，与事实不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告曹雄羿、廖新坡、刘琼、袁惠茜、王祺伟、赵应龙、王光明、祝家艳、周军、江**、罗青、向斌与被告李明于2020年10月12日签订的《租赁合同》于2021年4月10日已经解除； 二、被告李明于本判决生效之日起十日内向原告曹雄羿、廖新坡、刘琼、袁惠茜、王祺伟、赵应龙、王光明、祝家艳、周军、江**、罗青、向斌支付租金789,817.7元; 三、被告李明于本判决生效之日起十日内向原告曹雄羿、廖新坡、刘琼、袁惠茜、王祺伟、赵应龙、王光明、祝家艳、周军、江**、罗青、向斌支付违约金100,000元； 四、驳回原告曹雄羿、廖新坡、刘琼、袁惠茜、王祺伟、赵应龙、王光明、祝家艳、周军、江**、罗青、向斌的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取6700元，由被告李明承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代理人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审判员  覃志平 二〇二一年七月十五日 法官助理杨海波 书记员刘佳 附本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。 第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》 第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。