河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫05民终2958号上诉人(一审原告):马海军，男，汉族，1974年5月5日出生、住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：赵振兴，河南彰德律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖俊杰，河南彰德律师事务所实习律师。被上诉人(一审被告):安阳珠江村镇银行股份有限公司，住所地:安阳市兴泰路与建安街交叉口西北角。法定代表人:韩龙，职务董事长。委托诉讼代理人：孙静，女，1982年3月9日出生，汉族，住安阳市文峰区，系银行员工。一审第三人:刘勇，男，汉族，1982年8月9日出生、住安阳县。一审第三人:赵秀红，女，汉族，1982年8月22日出生、住河南省安阳县。上诉人马海军因与被上诉人安阳珠江村镇银行股份有限公司及原审第三人刘勇、赵秀红执行异议之诉一案，不服安阳市文峰区人民法院（2020）豫0502民初5807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马海军上诉请求：1.撤销安阳市文峰区人民法院（2020)豫0502民初5807号民事判决并依法改判停止执行安阳市××迎春东街与××交叉口东南角安阳大上海国际温泉广场4号商业住宅楼2单元8层801号房产;2.由被上诉人承担本案一二审诉讼费用。事实与理由：1.案涉房产买卖合同的签订和履行，均早于其查封执行时间。2.案涉房产查封前，上诉人已合法有效购买并实际居住在案涉房产内。3.上诉人已依法付清了第三人刘勇案涉房产的转让（购房）款。4.案涉房产虽未办理过户手续，但非上诉人马海军原因所致。安阳珠江村镇银行股份有限公司答辩称：一审判决合法有效。马海军在一审提交的证据不能证明其在法院查封前已签订合法有效的书面合同，无法证明查封前已经实际占有该不动产，并且没有支付全部价款。抵押期间，未经抵押权人同意不得转让抵押财产，所以刘勇和上诉人之间的房屋买卖属于无效买卖。珠江银行在刘勇贷款逾期后查封其名下房产合法有效。请求：驳回上诉，维持原判。刘勇述称：同意上诉人马海军的上诉请求和理由。房子不该查封，这个房子已经卖给马海军了。马海军向一审法院起诉请求：1、判决停止执行安阳市迎春东街与永明路交叉口东南角安阳大上海国际温泉广场x号商业住宅楼x单元x层x号房产，并解封该房产；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告珠江村镇银行因与第三人刘勇、赵秀红金融借款合同纠纷一案，向文峰区人民法院申请执行第三人刘勇、赵秀红。法院在执行该案过程中，查封了第三人名下位于安阳市××迎春东街与××交叉口东南角安阳大上海国际温泉广场x号商业住宅楼x单元x层x号房产，但该房产已于此前出售给了原告，并签订了书面买卖合同，且自2017年装修居住至今。据此，原告向文峰区人民法院提出执行异议，要求中止执行并解封该房产，文峰区人民法院作出（2020）豫0502执异144号执行裁定，驳回了原告的异议请求。为此，原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。一审法院查明：1、珠江村镇银行诉刘勇、赵秀红、沈某某、刘某某金融借款合同纠纷一案，于2017年10月28日作出（2017）豫0502民初2841号民事判决，判决：“一、刘勇于判决生效之日起十日内偿还珠江村镇银行借款本金30万元并支付所欠利息、罚息、复息（利息、罚息、复息按照合同约定和中国人民银行有关规定计算）；二、赵秀红、沈某某、刘某某对判决第一项所确定的债务承担连带清偿责任。”判决生效后，珠江村镇银行申请强制执行，一审法院于2018年5月17日查封刘勇名下位于安阳市××迎春东街与××交叉口东南角安阳大上海国际温泉广场x号商业住宅楼x单元x层x号房产（房屋预告登记证号：x号，共有人赵秀红）。案外人马海军以其与刘勇就涉案房产在法院查封之前已签订房屋买卖合同，其已占有并实际居住该房屋，该房产系其购买所得财产为由，向一审法院提出执行异议申请。一审法院于2020年11月17日作出（2020）执异144号执行裁定，裁定驳回案外人马海军的异议请求。马海军不服该裁定，向一审法院提起本案诉讼。2、原告马海军提交的房屋买卖合同主要内容为：甲方（卖方）：刘勇，乙方（买方）：马海军，甲方愿将永明路嘉宝广场4号楼2单元801号（案涉房产）私房一套，面积142.94㎡，室内包括水、电、气、暖等附着物（设施）不动，共折房款人民币30万元，卖给乙方所有；乙方当场一次性将款交清给甲方，甲方当场将房产证、土地证或大票、钥匙及有关手续交清给乙方。甲方保证卖给乙方的房产等权属清楚，如有纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担经济与法律责任。如乙方需要过户或公证时，甲方应提供相关证件，积极配合办理，直至办到乙方名下为止；该房以后贷款由乙方负责偿还；过户、办理不动产证的一切税费由乙方承担；不动产证办理完毕，乙方必须3个月内办理到乙方名下。2017年4月10日。该房屋买卖合同甲方为刘勇签名，乙方为马海军签名，买卖合同上无房屋共有人赵秀红签名。原告提交刘勇出具的房屋订金收据5份，时间分别为2017年3月26日、3月28日、4月3日、4月19日、5月10日，收款金额共计28万元。3、原告提交的安阳双鑫物业服务有限公司出具的证明内容主要包括以下几项：马海军是嘉宝华府小区4号楼2单元801室业主，入住时间2017年4月19日；案涉房屋水费自2017年4月起系马海军支付；该小区至今尚未办理不动产权证书。4、原告马海军提交的住房专项维修基金缴费票据、2016年12月1日至2017年11月30日物业费、装修垃圾清运及管理费、有线电视初装费缴费票据上缴费人显示为刘勇。原告出示的支付宝、微信付款记录显示2017年11月份开始有原告缴纳案涉房屋电费的记录。原告提交的2020年12月1日至2021年11月20日物业费票据上交款人为马海军。5、原告马海军提交个人贷款还款凭证、还款凭条显示，马海军代刘勇向中国建设银行偿还了案涉房屋2017年4月份之后的贷款。第三人刘勇对该事实无异议。6、一审法院执行局调取的案涉房屋预告登记情况记载表载明：抵押权预告信息：抵押权人中国建设银行股份有限公司安阳分行，债权数额47万元，起始日期2016年3月25日，终止日期2046年3月25日。7、刘勇与赵秀红于2004年12月17日登记结婚，于2016年10月14日登记离婚。一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，马海军与刘勇签订的《房屋买卖合同》仅有刘勇一人签名，无房屋共有人赵秀红签名；该房屋买卖合同签订时，马海军明知涉案房产有抵押贷款尚未还清，无法办理过户登记，却仍与刘勇签订房屋买卖合同，自身存在过错；案涉房屋存在抵押权人，还有30万元左右的贷款尚未结清。综上，原告马海军主张停止执行案涉房屋的主张，不符合法律规定，该院不予支持。案涉房屋是否应当解封，不属于执行异议之诉案件审查范围，本案不做处理。第三人赵秀红经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证、举证、辩论等诉讼权利。本院二审期间，马海军向本院提交四份证据：1.2017年12月1日至2018年12月30日物业费票据（交费人马海军）；2.2019年12月1日至2020年11月30日物业费票据（交费人马海军）；3.2018年4月30日水费单据一张（交费人马海军）；4.2021年6月29日嘉宝物业服务处出具的证明一份，内容为“安阳市文峰区兴业路嘉宝华府小区4号楼2单元801，从2017年5月开始装修至今是马海军交水费”。马海军主张这四份证据的证明目的为证明其在房屋被查封前已经入住。珠江银行对证据1.2.3的真实性有异议，对证据4的真实性无异议，但认为只能证明马海军交了水费，不能证明其在房屋被查封之前已经入住。刘勇对上述四份证据的真实性和证明目的均无异议。刘勇在二审期间提交书面材料一份，内容为“本人赵秀红同意把房卖给马海军”，署名为赵秀红，落款日期为2021年7月1日。珠江银行对该材料的真实性有异议，认为不能证明是赵秀红本人书写。马海军对该书面材料的真实性及证明内容均无异议。本院查明的其他事实与一审一致。本院认为：本案为案外人执行异议之诉，审理的焦点是案外人马海军对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”马海军与刘勇签订的《房屋买卖合同》并无房屋共有人赵秀红的签名，虽然二审中刘勇提交了赵秀红的书面材料内容为其同意卖房，但赵秀红在本案一、二审期间均未到庭，该书面材料的真实性无法核实，且该材料的提交时间距房屋被查封已经三年多时间。此外，案涉房屋存在抵押权人，还有贷款尚未结清。马海军明知房屋共有人赵秀红没有在买卖合同上签名，房屋还有抵押贷款尚未结清的情形下，仍然购买涉案房屋，其对未能办理过户登记存在过错，不全部符合前述规定中案外人对不动产排除执行应当符合的四项情形，其上诉请求依法不予支持。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:驳回上诉，维持原判。案件受理费10900元，由上诉人马海军负担。审判长  魏利平审判员  苏 斐审判员  段合林二〇二一年七月二十六日书记员  赵凌玉