上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0104民初1938号原告：上海招商局物业管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：石寒，董事长。委托诉讼代理人：刘一品，上海市锦天城律师事务所律师。被告：邓文兰，女，1953年8月25日出生，汉族，住上海市闵行区。原告上海招商局物业管理有限公司(以下简称招商局物业公司)为与被告邓文兰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用普通程序，本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》关于扩大独任制适用范围的有关规定，依法由审判员史某某独任审理。于2021年6月2日公开开庭进行了审理。原告招商局物业公司的委托诉讼代理人刘一品，被告邓文兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。招商局物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令邓文兰支付拖欠的自2018年11月1日至2020年6月30日的物业费23,892元；2、判令邓文兰支付违约金人民币4,778元(暂计至2020年7月15日,请求计算至实际支付日)；3、判令邓文兰承担本案的诉讼费用。庭审中，招商局物业公司变更诉讼请求为：1、判令邓文兰支付拖欠的自2018年11月1日至2020年3月31日的物业费20,308.2元；2、判令邓文兰支付违约金4,061.64元；3、判令邓文兰承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年10月，招商局物业公司与邓文兰房屋所在物业管理区域业主大会签订《物业服务合同》，约定由招商局物业公司对邓文兰房屋所在的物业管理区域提供物业服务。合同第二条约定，合同期限为2018年11月1日-2021年10月31日；合同第三条约定，物业费标准为1元/天·平方米；合同第五条约定,物业费按季度支付，业主应于每季度首月10日前支付，业主逾期支付的按欠付金额承担日千分之三的违约金。邓文兰系上海市徐汇区XX路XXX号XXX的业主，经招商局物业公司催告邓文兰至今仍未支付诉请的物业费，故诉至法院，要求判如诉请。邓文兰辩称，邓文兰将房屋出租给商家使用，经与商家沟通，商家告诉邓文兰系前物业在管理，所以物业管理费应该支付给前物业，2020年3月31日，招商局物业公司刚与前物业交接，因此招商局物业公司无权收取3月31日前的物业管理费，而3月31日之前的物业管理费邓文兰已经支付给了前物业，4月1日至6月30日的物业管理费也支付给了招商局物业公司，因此，邓文兰没有拖欠物业管理费，现愿意听从法院判决。本院经审理认定事实如下：邓文兰为上海市徐汇区XX路XXX号XXX房屋业主(建筑面积39.82平方米)，房屋类型为商场。2006年10月起，上海科拉胜一物业管理有限公司(以下简称科拉胜一公司)即为上海市徐汇区XX路XXX号金银岛商场的物业管理单位。2016年8月30日，上海市徐汇区住房保障和房屋管理局发布《关于调整上海市徐汇区金银岛建材商厦、XXX苑住宅小区物业管理区域的公告》，将上海市徐汇区金银岛XXX苑小区物业管理区域调整为：金银岛建材商场和XXX苑住宅小区两个物业管理区域。2016年10月，上海市徐汇区金银岛XXX苑业委会、上海市徐汇区金银岛XXX苑业主大会(甲方)与科拉胜一公司(乙方)签订物业服务合同，约定乙方对金银岛XXX苑物业实施物业管理；物业类型：商场、高层、小高层。商业用房：1、招商物业经营管理费，按建筑面积每平方米1.20元/天收取;2、受业主合理招商价委托的空铺，物业经营管理费按每平方米0.8元/天收取，三个月未招入商户空铺物业经营管理费按每平方米0.4元/天收取，商铺一经出租，物业经营管理费恢复至建筑面积每平方米1.2元/天收取；3、未受业主委托和业主非合理招商价委托造成空铺按正常每平方米1.2元/天收取物业经营管理费用；双方协商一致，可解除本合同，并在30日内办理交接手续；本合同为期10年，自2016年10月11日起至2026年10月10日止等条款。2017年10月12日，金银岛业委会召开新一届业主大会，选举产生新一届业主委员会委员。同时，会议上还通过了新的《业主大会议事规则》、《管理规约》、《专项维修资金管理规约》。2017年10月19日，上海市徐汇区金银岛商场业主委员会(以下简称金银岛业委会)在上海市徐汇区人民政府田林街道办事处备案。2018年5月，本院受理案外人金银岛商场业主郭某某诉金银岛业委会业主撤销权一案，郭某某请求：1、撤销2017年10月20日公告通过的《业主大会议事规则》、《管理规约》、《专项维修资金管理规约》；2、撤销2017年10月20日通过的《关于上海市徐汇区金银岛商场业主大会会议决议、业主委员会委员选举结果等事项公告》中选举产生的业主委员会委员的决议。本院2019年7月判决：驳回郭某某的诉讼请求。郭某某不服，提起上诉至上海市第一中级人民法院，上海市第一中级人民法院于2020年3月终审判决：驳回上诉，维持原判。2018年9月28日，金银岛业委会发出《关于解聘物业服务企业的表决结果公告》，金银岛商场业主大会作出如下决议：获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意解聘科拉胜一公司。2018年10月18日，金银岛业委会与招商局物业公司签订物业服务合同，合同期为三年，自2018年11月1日起至2021年10月31日止，业主根据1元/天·平方米按照建筑面积向招商局物业公司交纳物业服务费用，业主的物业服务费用按季度交纳，业主应在每季度首月10日前履行交纳义务，业主延期支付物业服务费用、停车费或者本合同约定的其他应缴费用的，按照每日千分之三计算违约金。合同还对双方的其他权利义务作了约定。2018年10月底，招商局物业公司欲进驻商场，与科拉胜一公司发生矛盾，无法正常开展物业管理工作。2019年1月8日，金银岛业委会曾经起诉科拉胜一公司，要求解除金银岛业委会与科拉胜一公司签订的物业服务合同。2019年2月12日，科拉胜一公司收到起诉状副本。2019年3月4日，金银岛业委会因金银岛商场业主郭某某向本院提出业主撤销权诉讼，以补充证据为由撤回起诉。2020年3月31日,金银岛业委会与科拉胜一公司签订物业资料移交清单，对涉及金银岛建材商城的设计工程、水电设施以及锅炉电气图纸等进行移交，并对水电总表读数进行结算。招商局物业公司自4月1日起正常开展物业服务工作。2020年5月21日，金银岛业委会向本院起诉要求解除金银岛业委会与科拉胜一公司于2016年10月签订的《物业服务合同》；科拉胜一公司移交金银岛商场共有部分的使用和收益情况。本院于2020年10月19日判决确认金银岛业委会与科拉胜一公司于2016年10月签订的《物业服务合同》于2019年2月12日解除；……。科拉胜一公司不服，提出上诉，上海市第一中级人民法院于2021年1月29日判决驳回上诉，维持原判。邓文兰自2019年10月1日起将XXX室房屋出租给案外人上海沁栩装饰材料有限公司，租赁期限至2024年9月30日。该公司于2020年6月9日支付了2019年10月1日至2020年3月31日的物业管理费给科拉胜一公司，于2021年5月10日支付给招商局物业公司2020年4月1日至2020年12月31日的物业管理费。现招商局物业公司诉至本院要求判如诉请，邓文兰则以辩称理由坚持自己的观点。审理中，邓文兰提供了支付物业管理费的凭证，招商局物业公司认可收到2020年4月1日至2020年12月31日的物业费，故变更了诉讼请求。上述事实，有双方当事人陈述、物业服务合同、不动产登记信息、业委会告知函、民事判决书、铺位租赁协议书、发票等证据证实，本院予以确认。招商局物业公司另提供秩序维护服务合同书、清洁保养承包合同书、业委会情况说明、巡查表、保洁月考核表、保洁工作检查表证明其对商场进行物业管理，对此，邓文兰不予认可，认为招商局物业公司未进行实际物业管理，邓文兰为证实其主张，提供了交接清单及已支付物业管理费的证明。对双方提供的上述证据中无异议部分，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。招商局物业公司与金银岛业委会签订《物业服务合同》，系合同双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，应予履行，该合同对金银岛商场内的全体业主均具有约束力。招商局物业公司按约定入驻商场时，由于与科拉胜一公司未能妥善处理相关交接，致使招商局物业公司未能正常入驻，也未能按约履行物业管理服务义务，且从双方提供的相关证据本院也难以认定招商局物业公司履行了合同义务，现邓文兰作为业主使用人，已经付清了相关物业管理费，因此招商局物业公司要求邓文兰支付2020年3月31日之前的物业服务费及逾期违约金，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下：驳回上海招商局物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费409元，由上海招商局物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  史建红二〇二一年七月十六日书记员  郜倩云附：相关法律条文一、1999《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。