山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁03民终2527号 上诉人（原审被告）：高青冠兴置业有限公司，住所地山东省高青县田镇街道黄河路903号。 法定代表人：李英，经理。 委托诉讼代理人：张保龙，男，1977年12月14日生，汉族，高青冠兴置业有限公司经理，现住山东省高青县。 被上诉人（原审原告）：邢小艳，女，1984年4月27日出生，汉族，现住山东省高青县。 被上诉人（原审原告）：阮守朋，男，1985年2月17日出生，汉族，现住山东省高青县。 上诉人高青冠兴置业有限公司因与被上诉人邢小艳、阮守朋商品房预售合同纠纷一案，不服山东省高青县人民法院(2021)鲁0322民初212号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人高青冠兴置业有限公司的委托诉讼代理人张保龙到庭参加诉前调解调查，被上诉人邢小艳、阮守朋经本院依法通知未到庭参加诉前调解调查。本案现已审理终结。 高青冠兴置业有限公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审。二、一审、二审诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、一审判定高青冠兴置业有限公司逾期办证系出卖人原因导致，（一审法院认为《竣工验收备案表》仅为单体验收，与市政配套工程无关，档案资料也系单体验收的相关资料，应该承担违约责任），系认定事实不清，导致明显判决错误。根据双方签订《商品房买卖合同》第12页第八章第二十条第二小项约定：因出卖人原因，买受人未能如期取得房屋产权证书的，出卖人承担违约责任。现实情为逾期办证并非因出卖人原因造成，而是由市政配套无法验收备案造成的，故我方不应承担违约责任。住建部颁布的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》中第六条明确规定：住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求：第二款：住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全。由以上可以看出，住宅小区的竣工及综合验收不仅仅是住宅的单体验收还包括公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程验收；有一项验收不合格，即不为全部合格，资料不齐全，亦无法完成整体备案。小区住宅及小区内公共配套设施为我方责任主体范围，而市政公用基础设施为政府行为，与我方无关，故因市政公用基础设施无法验收原因造成的无法备案，则不属于“出卖人原因”，所以，我方不承担任何违约责任。二、有相关证据链一宗［为倒推顺序，为终点（办证）往起点（准备相关备案资料）的推演流程，推导出最终导致延期办证的根源所在］，足以证实小区整体备案验收与市政公用配套验收备案有关。证据链如下：证据1：高青县自然资源局出具的不动产登记操作规范一份，第9条法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。此内容即为证据2中的第4条。证据2：高青县自然资源局出具的初始登记资料明细一份，清单内容第4条需要竣工验收备案表。此表详细内容见证据3。证据3：高青县住建局印发的服务指南一份，其中建设工程竣工验收备案所需内容清单中第10条档案馆验收合格证，所有相关资料备案完成后才能有此合格证。相关资料内容详见证据4和证据4-1，4-2。证据4：山东省住房和城乡建设厅印制的《山东省建设工程档案合格证》一份，此合格证为申办房屋产权初始登记的必备文件，合格证中的归档内容由证据4-1体现。证据4-1：淄博市住房和城乡建设局发布的《工程文件归档标准》一份，归档标准第10页第13条：环保、消防、人防、防雷、墙改、园林、市政、文物、交通教育、卫生、水利、河湖等部门审查文件、有关协议、备案意见书。证据4-2《淄博市建设工程文件归档、接收清单》一份，其中第11条即有市政内容，所以说市政验收备案为归档内容的必备项目，归档标准全部合格后才会有合格证，另涉及到市政验收的还有证据5。证据5：住建部颁布的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》官网截图一份，其中第六条住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求：第二款约定：住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全。市政公用设施验收不合格，即住宅小区验收不合格。市政工程包括内容详见证据5-1。证据5-1：住建部颁布的《市政公用工程施工图设计文件技术审查要点》截图一份。其中第9页第六条内容：城市道路工程审查内容要点。此内容即证明市政配套工程包括城市道路，涉及到本××就××大道与××路工程，两条道路工程开工与竣工时间详见证据6和证据6-1。证据6、证据6-1：建委出具的工程竣工验收证明书一份，证明国井大道开工和竣工时间为2019年3月15日和2019年12月27日。此仅为验收日期，备案日期无，因为一直未移交到执法局。具体原因详见证据7。证据7：高青县综合行政执法局出具的证明一份，时间为2021年3月25日。证明内容：高青县南部新区市政配套工程目前尚未移交验收，故京华园小区无法完成市政配套设施功能核验及市政配套设施备案。由以上证据链可以看出，市政配套验收备案为办证环节中必不可少的一环，此环节不完备则办证无法进行。 邢小艳、阮守朋未作答辩。 邢小艳、阮守朋向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金60080元；2.判决被告为原告办理房屋产权登记证书，并支付逾期办证违约金3165元（截止2021年1月7日），2021年1月7日之后至原告取得产权证之日按万分之0.1支付违约金；3.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：1、原、被告于2017年6月29日签订《商品房预售买卖合同》，原告购买被告出售的位于高青县房屋。合同总价款为848596（房款＋车库款＋储藏室款）元，办理产权证费用25955元。合同约定被告于2018年12月30日交付房屋，于2019年12月30日前为原告办理房屋产权证书。同时合同第十二条约定若逾期交房超过30日，买受人继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之4的违约金；第二十条约定逾期办证出卖人按日向买受人支付全部房款万分之0.1的违约金。原告在合同上签字摁印确认，被告在合同上盖章确认。原告已于2017年12月20日、2018年4月25日将房款848596元全部付清（包括首付及银行贷款）。2、被告高青冠兴置业有限公司开发的京华园小区位于高青县南部新区国井大道以西、济水路南。涉案楼房（京华园7＃住宅楼）的工程竣工验收证明书显示：涉案楼房建设单位为高青冠兴置业有限公司，开工日期为2015年9月10日，竣工日期为2019年4月20日，验收日期为2019年5月29日，同意竣工验收。建设单位、设计单位、施工单位及监理单位均在竣工验收证明书上盖章签字确认。3、被告于2019年6月16日通知交房，原告于2019年6月16日领取房屋钥匙，并于同日将办证费25955元付清，同时向物业公司交纳了物业费及垃圾清运费。4、庭审时被告主张在其施工过程中，因客观原因导致逾期交房，提供淄博市生态环境局下达的通知一宗及高青县住房和城乡建设局出具的说明。淄博市生态环境局官网发布的重污染天气橙色、黄色预警启动应急响应的通知显示：淄博市因重污染天气及雾霾原因，要求停止所有建筑（有土石方作业的）、道路、拆迁工地的施工作业。被告公司按上级指示停止施工作业，自2015年10月至2019年4月，总计200天左右（其中自2017年7月至2019年5月，总计104天）。5、2021年3月12日，高青县住房和城乡建设局出具《情况说明》显示：2017年以来，高青县建筑工地严格按照淄博市重污染天气应急指挥部办公室发布的重污染天气应急响应通知，落实停工减排措施。6、2020年8月28日及2021年3月25日，高青县综合行政执法局先后出具的《证明》显示：因高青县南部新区市政配套工程目前尚未移交验收，故高青冠兴置业有限公司开发的位于高青县南部新区国井大道以西、济水路南的京华园小区房地产项目现无法完成市政配套设施功能核验及市政配套设施功能备案。另查明，该栋住宅楼的产权证尚在办理过程中。 一审法院认为，合法的合同关系受法律保护，合同当事人均应按照约定全面履行各自权利和义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方在平等自愿的基础上签订，系当事人双方的真实意思表示，一审法院对该合同的合法性予以确认。原告提供的合同、发票、收款收据及当事人双方陈述能够证实原告已交付涉案房屋全部购房款，被告于2019年6月16日交付房屋（逾期），涉案房屋产权证尚在办理过程中的事实，一审法院对上述事实予以确认。原告主张被告逾期交房和办证，应当支付相应违约金，被告辩称逾期系客观原因，按照合同约定不承担逾期违约责任，故本案的争议焦点是被告是否存在违约行为。一、关于被告逾期交房是否违约的问题。双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定的交房时间是2018年12月30日，交付房屋时间是2019年6月16日，相差六个多月的时间，如果没有法定或约定事由，被告则应当承担违约责任。根据《商品房买卖预售房合同》第11条第1、2款约定：“1.因政府外围配套设施不能按期交付导致的延期，出卖人不承担任何责任。2.受国家法律规定及政府的重大调整与变化造成工程延期的，因实施政府通知、命令或因房屋配套设施的批准安装引起的工程延期，买受人提出变更造成的工程延期，可据实予以延期”。被告主张因政府市政配套工程不到位，影响了涉案小区的建设，影响了涉案楼房的交付，属于“因政府外围配套设施不能按期交付导致的延期”；因雾霾等原因造成200余天的停工（合同期内的停工104天），是客观事实，属于“实施政府通知、命令”事由，并提交了相关主管部门的网站通知、情况说明、证明等证据，原告对证据真实性无异议，但主张不能证实被告的逾期系客观原因。一审法院认为，原告提交的上述证据所证实的事实，属客观真实的存在，应属于“实施政府通知、命令”事由及“因政府外围配套设施不能按期交付导致的延期”的情形，故被告主张的逾期交付原因符合合同约定的条款，亦不违反法律规定，其逾期交房不存在违约。原告主张被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。二、关于被告逾期办证是否违约的问题。涉案房屋的产权证书至今尚未办理，原告主张被告应支付逾期办证违约金。被告辩称因该小区的市政配套未能完工，不能提交档案资料，导致不能取得《竣工验收备案表》，从而不能办理产权证书，该原因系因政府行为导致，属客观不能，不应归结于“因出卖人的原因”。原告对此不予认可。经核实，该《竣工验收备案表》仅为单体验收，与市政配套工程无关，档案资料也系单体验收的相关资料，而楼体的单体验收及资料的准备系被告方即出卖人的责任，故被告该意见不成立。且原被告双方在合同的第二十条也约定了“因出卖人的原因，买受人未能在2019年12月30日前取得房屋所有权证书的，应支付违约金”违约条款，并无其他特殊约定，综上，被告方逾期办证存在违约。原告主张被告为其办理产权证及支付逾期办证违约金的诉讼请求，符合双方合同约定，事实清楚，理由充分，一审法院予以支持。三、关于逾期办证违约金的计算及数额。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；......”的规定，原告主张双方合同中约定的办理房产证时间为2019年12月30日，按照合同约定“逾期出卖人按日向买受人支付全部房款万分之0.1的违约金”的标准，违约金应为3165元（2019年12月31日至2021年1月7日373天×848596元×每日万分之0.1计算），其计算符合双方的合同约定，且不违反法律规定，故对原告主张被告支付逾期办证违约金3165元（截止2021年1月7日）及至实际办证之日，按照全部总房款的日万分之0.1计算的违约金，一审法院予以支持。综上，经一审法院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告高青冠兴置业有限公司于判决生效之日起十日内为原告邢小艳、阮守朋办理涉案房屋（位于高青县）的房屋产权登记证书；二、被告高青冠兴置业有限公司支付原告邢小艳、阮守朋逾期办证违约金3165元（截止2021年1月7日）及至实际办证之日的违约金（按照全部总房款、按日万分之0.1计算），于判决生效之日起十日内付清。三、驳回原告邢小艳、阮守朋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费691元，已减半收取，由原告邢小艳、阮守朋负担641元，由被告高青冠兴置业有限公司负担50元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据一：淄博市住建局官网截图一份。内容：房地产开发项目竣工综合验收备案说明。说明内容：房地产开发企业根据《山东省房地产开发项目竣工验收备案办法》相关要求准备材料，经行业管理部门受理、审核、勘验现场、审批备案后颁发《房地产开发项目竣工综合验收备案表》，未取得《房地产开发项目竣工综合验收备案表》的开发项目不得交付使用，房管登记部门不予办理房屋产权登记。提交证据二：山东省住建厅官网下载《房地产开发项目竣工综合验收备案表》一份。在此表第6页《房地产开发项目竣工综合验收备案审查意见表》中明确规定：市政基础设施验收合格证明材料（道路、绿化、路灯、排水）为综合验收必须提供的证明材料。提交证据三：高青县国井大道南延建设工程竣工验收证明书（出本小区东大门的必经之路），证明此工程开工日期2019年3月15日，竣工日期：2019年9月15日，验收日期2019年12月27日。证据3-1：高青县小清河路建设工程竣工验收证明书（本小区北邻主干道，为入学山师幼儿园的必经之路，现命名济水路），证明此工程开工日期2019年3月15日，竣工日期：2019年9月15日，验收日期2019年12月27日。提交证据四：高青县综合行政执法局出具的证明一份,证明内容：截至2021年3月25日，高青县南部新区市政配套工程依旧未移交验收，故京华园项目无法完成市政配套设施功能核验及备案。证据4-1：国井大道南段工程未竣工部分现场照片，拍摄时间：2021年7月13日上午。通过以上证据（证据1-证据4-1）可以看出在本小区内所有工程已完工达到交付条件的情况下，以上市政配套工程还未竣工、验收，截至2021年3月25日依旧未完成备案验收，按照淄博市住建局和山东省住建厅下发的房地产开发项目竣工综合验收备案说明规定：由于市政配套未完工、验收，未取得《房地产开发项目竣工综合验收备案表》的开发项目不得交付使用，房管登记部门不予办理房屋产权登记。由此，京华园小区逾期办证实属事出有因（并非出卖人原因造成），故我方不承担逾期办证违约责任。 被上诉人未予质证。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人四组证据证明，因市政配套工程未竣工验收，导致无法取得《房地产开发项目竣工综合验收备案表》，导致房管登记部门不予办理房屋产权登记。但根据上诉人提交的证据一载明，房地产开发企业根据《山东省房地产开发项目竣工验收备案办法》相关要求准备材料，经行业管理部门受理、审核、勘验现场、审批备案后颁发《房地产开发项目竣工综合验收备案表》，未取得《房地产开发项目竣工综合验收备案表》的开发项目不得交付使用，房管登记部门不予办理房屋产权登记。客观上，涉案房屋已交付使用，上诉人提交的证据自相矛盾，不能证明其证明目的，因此对于该四组证据，本院依法不予采信。 二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为上诉人高青冠兴置业有限公司是否应当支付被上诉人邢小艳、阮守朋逾期办证违约金及利息。双方签订的商品房买卖合同不违反法律法规等强制性规定，系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。双方当事人在商品房买卖合同第二十条约定“因出卖人的原因，买受人未能在2019年12月30日前取得房屋所有权证书的，出卖人按日向买受人支付全部房款万分之0.1的违约金”。客观上，被上诉人至今仍未取得涉案房屋所有权证书，按照合同约定，上诉人应承担逾期办证违约责任。上诉人上诉主张逾期办证非因自身原因，《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》（鲁建房字〔2019〕34号）第四条规定，房地产开发项目建设单位（以下简称开发企业）对所开发建设的房地产开发项目竣工综合验收负主体责任。第六条规定房地产开发项目综合验收应当主要包括以下内容：……4．红线内市政基础设施（道路、绿化、路灯、环卫、排水等）是否按照要求建设，并达到使用条件……根据上述规定，上诉人有确保开发项目红线内市政基础设施符合竣工综合验收标准，并及时向主管部门办理竣工综合验收手续的义务，因此上诉人主张因开发项目未办理综合验收导致逾期办证非因自身原因于法无据。综上，上诉人应当支付被上诉人逾期办证违约金及利息。 综上所述，上诉人高青冠兴置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1381元，由上诉人高青冠兴置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈燕萍 审 判 员 徐连宏 审 判 员 王 娜 二〇二一年七月二十六日 法官助理 杨晓宇 书 记 员 周京京