广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8732号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴建华，男，1958年8月31日出生，汉族，身份证登记住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：阮浩斌，广东盛博信成律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄家祺，广东盛博信成律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州迈势信息科技有限公司，住所地广州市番禺区小谷围街青蓝街26号1601。法定代表人：陈坚豪，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：广州优麦科技有限公司，住所地广州市天河区东圃一横路23号1栋522室。法定代表人：陈坚裕，该公司总经理。两被上诉人共同委托诉讼代理人：麦钰苑，广东太平洋联合律师事务所律师。上诉人吴建华因与被上诉人广州迈势信息科技有限公司（以下简称迈势公司）、广州优麦科技有限公司（以下简称优麦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初18169号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人吴建华上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四、六项；2.解除吴建华与迈势公司签署的《房屋租赁合同》、吴建华与优麦公司签署的《房屋租赁合同》；3.迈势公司、优麦公司共同向吴建华支付自2020年2月1日至2020年5月31日的租金228090.8元以及吴建华垫付的管理费7420元；4.吴建华没收迈势公司、优麦公司共同缴纳的保证金106000元；5.迈势公司、优麦公司共同向吴建华支付迟延缴纳租金违约金（以各月欠付的租金为本金，自2020年2月26日起计至租金清付之日止，按每月2%的标准计算，以本金为限）；6.迈势公司、优麦公司共同向吴建华支付提前解除合同违约金65505.88元[自迈势公司、优麦公司返还租赁物业之月后（2020年6月）起计至租赁合同租期届满之月止，每月租金59550.8元，按应缴租金总额10%的标准计算]；7.吴建华无需向迈势公司返还空调顶手费；8.迈势公司、优麦公司承担本案诉讼费。事实与理由：一、迈势公司依法不享有涉案场地租赁合同解除权，一审法院认定迈势公司单方撤离涉案场地之日（2020年2月22日）为合同解除之日，法律适用及事实认定错误，迈势公司应向吴建华支付2020年2月1日至5月31日的租金及管理费，并相应支付迟延缴纳租金的违约金。二、一审法院以公平原则为由调低吴建华没收的迈势公司50%保证金，收取的租金、提前解除合同违约金的50%，还要求吴建华向迈势公司退还部分空调顶手费。该判决偏袒违约方，显失公平。三、优麦公司基于其与吴建华直接签订的《房屋租赁合同》使用了涉案场地地址进行工商档案住所登记，享受了涉案合同的权利，依法应承担合同义务，与迈势公司共同就涉案合同承担责任。综上，恳请二审法院依法支持吴建华的上诉请求，维护吴建华的合法权益。被上诉人迈势公司二审答辩称：一、迈势公司与吴建华的租赁合同关系于2020年2月22日已解除，其主张迈势公司支付2020年3月至5月的租金及管理费，无事实依据和法律依据。双方事实解除了租赁合同关系，吴建华已收回涉案场地，迈势公司事实上也不可能在涉案场地实际办公，房屋租赁的合同目的无法实现。吴建华知晓迈势公司搬离涉案场地却以双方未结算款项为由拒绝收回，由此产生的扩大损失应由其自行承担。二、迈势公司并非临时起意退租，此前多次向吴建华提出转租，积极协商退租方案，吴建华要求违约金过高，且对此前承诺的空调处置方案反悔。迈势公司为避免损失加扩大，不得不退租。三、迈势公司受疫情暴发的不可抗力因素影响，经营愈加困难，多次要求吴建华减租，但吴建华不愿意减租，迈势公司不应承担2020年2月份全部租金以及过高的违约责任。四、吴建华主张的违约金过高，违反公平原则。迈势公司已向吴建华交付并清空办公场地，双方租赁关系已实际解除。综上，请求驳回吴建华的上诉。被上诉人优麦公司二审答辩称：一、优麦公司并未与吴建华建立实际的租赁关系，就涉案场地建立实际租赁合同关系的只有吴建华与迈势公司。二、吴建华与迈势公司签订的补充协议明确约定，迈势公司是涉案场地实际租赁方，相关费用及责任仅由迈势公司承担。三、除法定连带责任的情形之外，如主张两家公司承担责任，应当有明确的合同约定。本案中，吴建华要求优麦公司就涉案场地纠纷承担连带责任与事实不符，于法无据。四、吴建华在履行涉案场地相关租赁事项中，其实际履行行为都是向迈势公司进行的，吴建华从未向优麦公司主张过任何权利。五、吴建华基于迈势公司本案提出反诉后才申请追加优麦公司为被告，并利用诉讼保全超额申请查封优麦公司财产，其行为严重侵害了优麦公司的合法权益。综上，优麦公司请求驳回吴建华的上诉。吴建华提起本案诉讼，一审法院于2020年6月4日立案受理。吴建华请求判令：1.解除吴建华与迈势公司签署的《房屋租赁合同》、吴建华与优麦公司签订的《房屋租赁合同》；2.迈势公司及优麦公司向吴建华支付自2020年2月1日至2020年5月31日的租金228090.8元及吴建华代垫的管理费7420元；3.吴建华没收迈势公司、优麦公司缴纳的保证金106000元；4.迈势公司及优麦公司向吴建华支付迟延缴纳租金的违约金（以各月欠付的租金为本金，自各月26日起计至租金付清之日止，按每月2%的标准计算，以本金为限）；5.迈势公司及优麦公司向吴建华支付提前解除合同违约金65505.88元[自迈势公司、优麦公司返还租赁物业之月（2020年5月）起计至租赁合同租期届满之月止，每月租金59550.8元，按应缴租金总额10%的标准计算]；6.诉讼费用由迈势公司、优麦公司承担。迈势公司反诉请求判令：1.吴建华向迈势公司支付涉案场地内八台空调的价款共计30000元；2.吴建华退回水电费押金3000元；3.吴建华承担本案的受理费。一审法院经审理查明：吴建华持有房屋坐落为天河区XX路X号X单元（以下简称涉案场地）的房地产权证，显示房地产权属人为吴建华。2018年4月1日，吴建华（出租人，甲方）与迈势公司（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将涉案场地租给乙方使用，出租办公室建筑面积为530平方米，乙方愿意承租；租期从2018年4月15日起至2021年4月14日止；租金第一年每月租金53000元，往后在上一年租金的基础上按6%递增；乙方必须在每月25日前以银行转账的方式缴纳下月租金给甲方，每迟交一天按租金的3%作为滞纳金扣罚；乙方必须在每月25日前缴交下月管理费，每月共1855元；为保证本合同的遵守和履行，在签定本合同后，乙方向甲方交纳106000元作为合同保证金，3000元作为水电押金，一个月租金53000元，甲方开具相应的收据给乙方，甲方应在租赁期满解除契约之日起一个月内将保证金退回乙方，保证金不能作任何抵扣之用；任何一方未能履行本契约的规定条款，另一方有权提前解除本契约；合同期内，乙方提前解除合约，需提前90天通知对方，甲方可将乙方已交的保证金作为罚金不予退还，并需按违约总额10%补偿给甲方；合同期满，乙方交回办公室时，必须保证办公室原有供电、电器设备的完好、供水正常，并不得损坏楼房主体结构，包括乙方已装修门面及室内固定间隔设施，以及原转让的空调设备也属甲方的固定设施不准拆除，终止合同以甲乙双方办理书面交接手续签字确认之日为准；共八台空调，转让费共30000元等。同日，吴建华（甲方）与迈势公司（乙方）还签订有《补充协议》，约定：因乙方需办理一址多照，原甲乙双方所签订的租赁合同（广州市天河XX路X号X房，面积530平方米），另分为两个子合同签约，该房屋所产生的所有费用以及所有纠纷以迈势公司所签的合同为准。同日，吴建华（出租人，甲方）与优麦公司（承租人，乙方）签署《房屋租赁合同》，约定甲方同意将广州市天河区XX路X号X单元（部位：之二）（作办公室）租给乙方使用，出租办公室建筑面积为280平方米，乙方愿意承租等。上述合同签订后，迈势公司向吴建华支付租赁保证金106000元、水电押金3000元、空调顶手费30000元，并支付租金及物业管理费至2020年1月31日。2018年4月2日，吴建华（出租人，甲方）与优麦公司（承租人，乙方）签署《房屋租赁合同》，约定甲方同意将涉案场地出租给乙方使用，出租办公室建筑面积为530平方米，乙方愿意承租等。该合同条款与吴建华及迈势公司签署的上述《合同》一致，合同末尾乙方签章处未加盖优麦公司印章，法定代表人签章处显示陈坚裕签名及捺印。2020年1月30日及2020年2月6日，迈势公司通过微信向吴建华提出要求减免租金。吴建华于2020年2月6日回复“现在政府那里都没有说给我们一些什么补贴，所以我也很难答应你这个要求”。2020年4月8日，案外人广州佳地物业管理有限公司（涉案场地的物业管理方）出具《证明》，内容为位于广州市天河区高新技术开发区XX路X号所在的物业管理区域，是由我司提供物业管理服务；现根据业主吴建华的申请要求我司证明如下事实：XX路X号XX物业的所有人为吴建华，吴建华将该物业租赁给迈势公司作办公室用途，现依据新冠××疫情期间登记要求及出入登记记录截止至2月22日止，迈势公司下属员工入场地进入该物业内办公；专此证明仅作楼宇出入证明，与其他事项不作证明。2020年8月25日，广州市天河区住房建设和园林局出具《房屋租赁登记备案证明》贰份，分别载明：天河区XX路X号X单元（部位：之一）的承租人为迈势公司，租赁期限为2018年4月15日至2021年4月14日；天河区XX路X号X单元（部位：之二）的承租人为优麦公司，租赁期限为2018年4月15日至2021年4月14日。吴建华为证明其代垫物业管理费的情况，向一审法院提交显示由广州佳地物业管理有限公司出具的广东增值税普通发票（五张），显示购买方名称均为迈势公司，2020年3月物业管理费1855元、2020年5月物业管理费2550元、2020年6月物业管理费2550元、2020年7月物业管理费2320元、2020年8月物业管理费1855元。迈势公司为证明其与吴建华沟通退租事宜的情况，向一审法院提交迈势公司工作人员及吴建华之间的微信聊天记录，该记录显示如下内容：1.2020年2月27日，工作人员表示“吴总，你看看费用怎么结算？结算所有费用”，吴建华回复“好的”，随即发出一张图片（显示由吴建华向工作人员财务部发出如下内容：贵司2020年2月1日至2月29日租金56180元，2.1-2.29管理费1855元，2019.12.26-2020.1.21电表读数……942元，合计58977元，特此通知，烦请尽快安排付款。谢谢！），吴建华还发出“合同违约金2020年3-4月租金……＋2020年5月至2021年3月租金……＋2021年4月1日至4月14日租金……＋2020年3月至2021年3月管理费，2021年4月1日至4月14日管理费……合计820381.59元*10%=82038.16元”，工作人员表示“咁最后抵扣完我地2押加顶手费之后，退几多？”；2.2020年2月28日，工作人员向吴建华表示“我再次跟您说一下，我们2月份结束就不再租。疫情属于不可抗力，我们咨询过这样的情况下，退租不算违约，所以不能扣我们的押金和违约金。而且一开始我们租之前就确认过空调顶手费是会转回的哦！你当时的意思是这笔费用（空调顶手费）到时候我们不租的时候会折回钱退给我们的”；3.2020年3月23日，吴建华向工作人员发出电子版的律师函（落款时间为2020年3月10日，函称工作人员从2020年1月25日起便没有依约交纳2020年2月及其后的租金，虽然工作人员于2020年2月22日将租赁物业内的物品清空，但并未与吴建华办理租赁合同的变更或解除手续，目前租赁合同仍处于履行状态中，请工作人员在2020年3月底前将拖欠的租金等费用向吴建华予以清付等）并表示“请问你公司什么时候交二月和三月租金，我已经发了律师函给你老板了，如果还不按合同执行，我将通过法律途径来解决，麻烦你通一下你老板”；4.2020年3月26日，工作人员表示“吴总，我这边争取下来，同意补缴2月份租金和水电费，但是顶手费得退回给我们，在结算的时候抵扣掉~哎，公司最近在开始清算了。我觉得我们还是尽快和谐友好的解决掉吧”。经质证，吴建华对上述聊天记录的真实性予以确认。迈势公司为证明吴建华已对涉案场地大门进行上锁处理，向一审法院提交其工作人员与微信备注名为“清洁阿姨”之间的聊天记录，该记录显示对方于2020年2月28日拍摄一玻璃大门上加有一把U型锁的照片并发送给该工作人员。经质证，吴建华对该证据的真实性不予确认，但确认该照片所拍摄地点为涉案场地。迈势公司为证明其转租情况及涉案场地出现停水等问题影响其办公，向一审法院提交微信聊天记录（显示该微信持有人向吴建华表示“我地系一直放租，但系都冇人接手。所以都系讲放租。到期我地系唔续约的”）、停水漏水故障记录、对外转租信息、同一栋办公物业其他公司转租信息。经质证，吴建华对微信聊天记录予以确认，对其余证据的真实性无法确认或认为与本案无关。本案一审审理过程中，双方亦就相关问题发表如下意见：1.关于迈势公司腾空及交还涉案场地的情况，迈势公司表示其已于2020年2月22日腾空涉案场地，场地内可移动物品已经搬离，涉案场地只有一个大门进出，该大门系电子密码锁（密码由吴建华设置，迈势公司一直未更改），场地大门不存在实体钥匙，迈势公司已在搬离前告知吴建华搬离时间，但因为双方就合同解除的责任承担等问题未能达成一致，所以双方于当日未办理交接手续，迈势公司搬离后找了清洁阿姨到现场进行清洁工作，发现大门被U型锁锁住；吴建华确认双方均知晓涉案场地大门的密码，但因场地内的物品并不属于吴建华，其并未对大门进行上锁，双方也未办理场地的交接手续，迈势公司、优麦公司并未通过书面的文件向其表达解除合同及搬离场地的意思表示，迈势公司、优麦公司曾提及想要解除合同，但吴建华表示不同意，所以双方没有就解除合同的问题继续讨论，吴建华也是要求迈势公司、优麦公司继续支付租金的，但因为迈势公司、优麦公司自2020年2月开始没有再支付租金，所以吴建华在起诉前（2020年4月左右）曾前往涉案场地查看，当时场地内已经没有看到有工作人员在，但是场地内遗留有杂物（小桌子、小椅子一类），确认涉案场地只有一个大门进出，大门系电子门锁，吴建华认为迈势公司、优麦公司作为承租人，只要没有正式向其交还涉案场地、双方办理交接手续，就应视为场地仍由迈势公司、优麦公司占有使用，且吴建华并未对涉案场地的大门进行上锁处理，迈势公司、优麦公司也未将涉案场地清洁完毕，双方一直没有就解除合同达成最终的一致意见，吴建华实际于2020年5月31日自行收回了涉案场地；2.关于迈势公司、优麦公司所称优麦公司与吴建华签署的租赁合同仅用于备案，吴建华认为优麦公司也依据合同享受了相应的权利，虽涉案场地的租金由迈势公司支付，但优麦公司签署了合同则应与迈势公司共同向吴建华承担相应的合同义务；3.涉案各份租赁合同及补充协议的实际履行情况如何，吴建华表示其与优麦公司签订了两份面积分别为280平方米、530平方米的租赁合同，吴建华持有的为530平方米的租赁合同，280平方米的租赁合同应该是为优麦公司办理租赁备案而另行签署，双方实际履行的应为吴建华持有的租赁合同，吴建华与迈势公司签订的租赁合同面积也是530平方米（即为涉案场地的面积），上述两份530平方米的租赁合同以及补充协议是双方实际履行的合同，在2020年5月31日吴建华自行收回涉案场地后上述合同及补充协议均已实际解除；迈势公司及优麦公司认为吴建华持有的530平方米的租赁合同末尾承租人签章处仅有个人字体，且优麦公司成立于2018年3月，尚未与吴建华签署任何关于租赁房屋的真实意思表示，当时优麦公司的公章还没有刻制并备案，后来优麦公司与吴建华签署了280平方米的租赁合同仅仅是为了地址备案，并且租赁备案信息上也显示面积为280平方米，补充协议也明确了以迈势公司承担该租赁房屋的所有费用以及纠纷，所以就涉案场地实际履行的租赁合同是迈势公司与吴建华签订的租赁合同及补充协议，上述租赁合同及补充协议已于2020年2月迈势公司搬离涉案场地时实际解除，优麦公司与吴建华签署的租赁合同并没有实际履行，即使要解除也是在上述时间一并解除，吴建华主张迈势公司、优麦公司对涉案场地承担共同责任与常理不符，正常情况下如果是双方承担责任应当签署三方协议；4.吴建华要求迈势公司及优麦公司支付提前解除合同的违约金依据，吴建华表示依据《合同》中“合同期内，乙方提前解除合约，需提前90天通知对方，甲方可将乙方已交的保证金作为罚金不予退还，并需按违约总额10%补偿给甲方”的约定，违约总额是整个租赁合同剩余未履行期间的租金总额；迈势公司及优麦公司确认《合同》违约总额是整个租赁合同剩余未履行期间的租金总额，但不同意承担该违约责任；5.双方均确认迈势公司反诉请求第一项中所涉八台空调仍位于涉案场地内；6.关于迈势公司使用涉案场地的方式及经营范围，迈势公司表示其将涉案场地用为办公室使用，公司经营范围主要是外贸业务；吴建华表示根据迈势公司的工商登记信息，主要是经营网络经营；7.关于疫情期间迈势公司复工的情况，迈势公司表示涉案场地位于天河科技园范围内，过年之后，受疫情影响，企业复工需要报科技园审批，迈势公司实际在2020年2月17日才复工，2020年2月22日就搬离，实际的经营时间不超过一周；吴建华表示迈势公司在2020年2月17日的复工并不受政府的影响，其复工并不需要政府审批同意，只是需要进行备案登记，所以迈势公司的复工时间完全由其自行决定。一审法院认为：吴建华与迈势公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。根据一审法院查明事实可知，迈势公司系于2020年2月22日腾空及搬离涉案场地，虽因双方就合同解除的法律后果未能达成一致故双方未于当日办理涉案场地的交接手续，但吴建华作为出租人在明知迈势公司的搬离情况（可见吴建华通过微信向迈势公司工作人员发出的电子版律师函的相关内容）后应为避免损失进一步扩大而及时接收涉案场地，且其亦是知晓涉案场地唯一大门的电子锁密码，应视为其接收场地并不存在障碍，但实际上吴建华在知晓迈势公司的搬离情况后仍以双方未完成结算为由拒绝接收涉案场地，由此而产生的扩大损失应由其自行承担，故迈势公司应承担涉案场地的租金及物业管理费至2020年2月22日。且因为迈势公司已于上述日期搬离涉案场地，吴建华与迈势公司及优麦公司所签订的相关《房屋租赁合同》亦于同日实际解除，吴建华再行诉请解除相关合同缺乏依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。2020年初暴发的新冠××疫情确属于上述不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。吴建华及迈势公司通过订立《房屋租赁合同》就涉案场地成立租赁合同关系，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁合同项下出租人最主要的合同义务即为将租赁标的物交付给承租人占有使用，结合本案查明的事实，吴建华已于双方签订《房屋租赁合同》后履行了交付涉案场地的义务，迈势公司亦占有使用涉案场地直至2020年2月22日腾空搬离，迈势公司并未提供证据证明非因其自身原因导致其无法正常占有使用涉案场地，此外，迈势公司亦未提交证据证明因涉案场地所在辖区范围内采取相关疫情防控措施导致其无法占有使用涉案场地。为了应对新冠××疫情这一突发公共卫生事件，避免疫情扩大，相关部门采取了积极有效的疫情防控及应急处置措施来限制人口流动，积极效果已经显现，疫情正处于有效控制的局面，新冠××疫情对于迈势公司经使用涉案场地的影响程度存在一定的时效性，即迈势公司所受影响的程度可能会得到好转，且2020年2月17日已可复工，故新冠××疫情的影响未达到迈势公司无法实现合同目的并解除合同的程度。基于上述理由迈势公司在其不享有合同解除权的情况下单方撤离涉案场地构成违约，吴建华有权没收其已支付的租赁保证金。但根据查明事实可知，迈势公司在其于2018年4月签订《房屋租赁合同》后已按约定履行支付租金的义务至2020年1月31日，但广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集，新冠××疫情的暴发确实在很大程度上对于各个行业的经营造成了影响，故从公平原则出发，因新冠××疫情暴发所带来的风险应由租赁双方共同分担为宜。结合本案的审理情况，一审法院酌情对于吴建华可予没收的保证金比例进行调低，判令吴建华可按照50%的比例没收迈势公司已支付的保证金53000元（106000元×50%），对于吴建华超出上述金额的诉讼请求不予支持。如上所述，迈势公司应支付涉案场地的租金及物业管理费至2020年2月22日，结合迈势公司已付款情况，迈势公司应向吴建华支付2020年2月1日至2020年2月22日期间的租金，与上同理，一审法院酌情判令迈势公司按照28090元/月（53000元/月×106%×50%）的标准向吴建华支付2020年2月1日至2020年2月22日期间的租金共计21309.66元（28090元÷29日×22日），对于吴建华超出上述部分的诉请一审法院不予支持。至于迟延支付上述租金的违约金，根据《房屋租赁合同》的约定，迈势公司须于每月25日前缴纳下月租金，而2020年2月租金的约定支付期间恰逢中国传统农历新年假日期间，迈势公司已于2020年1月30日及2月6日向吴建华发出减免租金申请，对于上述情况，一审法院认为迈势公司于不可抗力事由发生后已经以合法形式及时向吴建华提出申请，相关政府部门决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应的时间亦在合同约定的2020年2月租金支付期限之前，迈势公司迟延支付租金并不具有违约故意，故从公平原则出发，对于吴建华要求迈势公司承担迟延支付租金的违约金的诉请不予支持。如上所述，一审法院已驳回吴建华要求迈势公司支付2020年2月23日至2020年5月31日租金的诉讼请求，故对于吴建华关于上述期间租金的违约金的诉请一并予以驳回。至于2020年2月1日至2020年2月22日期间的管理费问题，吴建华并未提交证据证明其已垫付上述费用，故对其要求迈势公司支付上述期间管理费的诉请不予支持。对于2020年2月23日及之后的管理费则无需迈势公司负担，故对吴建华相关诉请同样予以驳回。关于吴建华要求迈势公司支付提前解除合同的违约金的诉请，迈势公司在其不享有合同解除权的情况下单方撤离涉案场地构成违约，双方已就迈势公司应承担的相关责任于《房屋租赁合同》中进行明确约定，吴建华该项诉请具有合同依据及事实依据，与上同理，结合双方实际履行合同的情况，一审法院酌情调整该违约金数额至租赁合同剩余租期内租金总额的5%，即为40528.38元{[13560.69元（53000元×106%÷29日×7日）＋56180元（53000元/月×106%）＋26217.33元（53000元×106%÷30日×14日）＋714609.6元（53000元/月×106%×106%×12个月）]×5%}，对于吴建华超出上述部分的诉讼请求一审法院不予支持。关于吴建华要求优麦公司与迈势公司共同承担上述款项的支付责任的问题，虽吴建华已提交证据证明其与优麦公司签订《房屋租赁合同》的情况，但根据吴建华与迈势公司签订的《补充协议》的约定及承租涉案场地的各项费用实际均由迈势公司支付的事实，吴建华要求优麦公司与迈势公司共同承责理据不足，一审法院不予支持。至于迈势公司的相关反诉请求一审法院认定如下：1.空调顶手费30000元，《房屋租赁合同》中约定合同期满，迈势公司交还涉案场地时，原转让的空调设备属于吴建华的固定设施不准拆除，迈势公司就转让的八台空调向吴建华支付转让费（顶手费）30000元，双方均确认迈势公司搬离涉案场地时该八台空调亦存放于场地内部未有搬离。迈势公司支付的该30000元应为其使用八台空调至2021年4月14日的对价，从公平原则出发，吴建华应按照迈势公司未能使用空调期间（即2020年2月23日至2021年4月14日期间合计417天）占《房屋租赁合同》约定的使用空调期间（即2018年4月15日至2021年4月14日合计1096天）的比例向迈势公司退还顶手费合计11414.23元（即417天÷1096天×30000元）。故吴建华应向迈势公司返还空调顶手费11414.23元，对于迈势公司主张的超过上述金额部分，一审法院不予支持。2.水电费押金3000元，在《房屋租赁合同》未明确约定吴建华可没收迈势公司已支付的水电费押金的情况下，吴建华主张没收该款项理据不足，其应予以返还，对于迈势公司要求吴建华返还水电费押金3000元的诉请予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十四条第（一）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院于2020年12月22日判决如下：一、吴建华没收广州迈势信息科技有限公司已支付的保证金53000元；二、广州迈势信息科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向吴建华支付2020年2月1日至2020年2月22日期间的租金21309.66元；三、广州迈势信息科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向吴建华支付违约金40528.38元；四、吴建华于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州迈势信息科技有限公司返还空调顶手费11414.23元；五、吴建华于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州迈势信息科技有限公司返还水电费押金3000元；六、驳回吴建华的其他诉讼请求；七、驳回广州迈势信息科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费10351元，由吴建华负担7751元，由广州迈势信息科技有限公司负担2600元；本案保全费2589元，由吴建华负担1939元，由广州迈势信息科技有限公司负担650元；反诉受理费310元，由吴建华负担135元，由广州迈势信息科技有限公司负担175元。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。另外，吴建华二审期间向本院提交：微信聊天记录，拟证明吴建华与迈势公司职员万小姐曾经沟通协商解除合同的事宜，但双方始终未能达成一致意见。迈势公司、优麦公司质证称：迈势公司一审提交过公司员工与吴建华的部分聊天记录，与吴建华二审提交的部分聊天记录吻合。本院经对前述微信聊天记录审查认为该聊天记录不属于二审新证据，且相关内容在一审中已经审查认定。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：一、涉案租赁合同解除和责任的认定；二、保证金的没收及违约金的计付；三、租金、管理费及延迟付租违约金的认定；四、空调顶手费的返还问题；五、优麦公司应否对本案债务承担连带责任。针对前述争议焦点，本院认定如下：一、关于争议焦点一，涉案租赁合同解除和责任的认定。涉案《房屋租赁合同》合法有效，对双方均具有约束力。因疫情影响，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施及应急处置措施限制人口流动。迈势公司承租涉案场地办公使用，疫情对其正常使用涉案场地确实会产生一定影响，但双方可以通过延长租期、减免租金等方式友好协商解决纠纷。并且，我国国内疫情防控于2020年2月底已取得显著成效，各行各业陆续复工复产，社会生活和经济秩序逐步走上正轨。涉案《房屋租赁合同》期限至2021年4月14日届满，疫情及疫情防控措施并非致使案涉租赁合同后续无法履行，也不必导致合同目的无法实现。迈势公司不享有合同解除权，其于2020年2月22日腾空搬离涉案场地的行为并不产生合同解除的法律后果。但因吴建华已于2020年2月28日自行对涉案场地加锁，视为双方实际解除了涉案租赁合同。吴建华本案诉请解除涉案租赁合同，已无事实基础，本院不予支持。由于迈势公司不享有合同解除权，其单方撤场导致合同提前解除，理应承担相应的违约责任。二、关于争议焦点二，保证金的没收及违约金的计付。因如前文所述，迈势公司并不享有合同解除权，其单方提前解除合同应承担违约责任。涉案《房屋租赁合同》约定“合同期内，乙方（迈势公司）提前解除合约，需提前90天通知对方，甲方（吴建华）可将乙方已交的保证金作为罚金不予退还，并需按违约总额10%补偿给甲方”。但如前文所述，迈势公司系因疫情影响而提出解除合同，一审法院酌情减免迈势公司部分违约责任，认定吴建华没收迈势公司已付保证金的50%即53000元，并由迈势公司支付合同约定违约金的50%即剩余租期内租金总额的5%核算为40528.38元，公平合理。参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条的规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。据此，吴建华上诉主张没收迈势公司全部租赁保证金，并由迈势公司依约支付提前解除合同的违约金，本院不予采纳。三、关于争议焦点三，租金、管理费及延迟付租违约金的认定。根据一审法院查明事实可知，迈势公司于2020年2月22日腾空及搬离涉案场地，双方未办理交接手续。一审法院认定迈势公司应承担涉案场地的租金及物业管理费至2020年2月22日存有瑕疵。但吴建华作为出租人在明知迈势公司搬离的情况，自行于2月28日对涉案场地上锁控制涉案场地，吴建华诉请迈势公司支付租金和管理费至2020年5月31日止亦不能成立。鉴于本案已判决吴建华没收迈势公司50%的租赁保证金，并由迈势公司支付剩余租期租金的5%为违约金，现一审法院判决迈势公司应支付涉案场地的租金及物业管理费至2020年2月22日，并对租金减半收取，判决结果可予维持。（二）迟延付租违约金的认定。依照《房屋租赁合同》的约定，迈势公司须于每月25日前缴纳下月租金，而2020年2月租金的约定支付期间恰逢中国传统农历新年假日期间，迈势公司已于2020年1月30日及2月6日向吴建华发出减免租金申请。由于疫情影响，迈势公司未能及时支付租金不属于故意违约，一审法院不支持吴建华要求迈势公司计付迟延付租违约金的诉请，并无不妥。四、关于争议焦点四，空调顶手费的返还问题。《房屋租赁合同》中约定合同期满，迈势公司交还涉案场地时，原转让的空调设备属于吴建华的固定设施不准拆除，迈势公司就转让的八台空调向吴建华支付转让费（顶手费）30000元，双方均确认迈势公司搬离涉案场地时该八台空调亦存放于场地内部未有搬离。迈势公司支付的该30000元应为其使用八台空调至2021年4月14日的对价。为此，一审法院判决吴建华按照迈势公司未能使用空调期间比例计付空调顶手费给迈势公司，理据充分。五、关于争议焦点五，优麦公司应否对本案债务承担连带责任。虽然吴建华提交了其与优麦公司签订的《房屋租赁合同》，但吴建华与迈势公司签订的《补充协议》明确约定“因乙方（迈势公司）需办理一址多照……该房屋所产生的所有费用以及所有纠纷以迈势公司所签的合同为准”。该约定对吴建华具有约束力。吴建华要求优麦公司与迈势公司共同承担涉案债务，于约不符，本院不予支持。另外，一审法院判决吴建华应向迈势公司返还水电费押金3000元，各方均无异议，本院予以维持。综上所述，一审判决查明事实基本清楚，适用法律准确，虽对涉案租赁合同解除和租金、管理费计付时点认定存在瑕疵，但一审判决结果整体而言，体现了疫情期间当事人风险共担的原则，并充分保障了双方当事人的合法权益，可予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条、第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5466元，由上诉人吴建华负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二一年七月十二日书记员  纪惠敏黄晶晶