四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1902民初5460号 原告：四川火炬物业管理有限公司巴中分公司，营业场所:四川省巴中市巴州区周家街55号凯悦名城小区3栋一楼。 负责人：张晓东，该分公司总经理。 被告：郭菊华，女，生于1988年8月21日，汉族，户籍地四川省南江县，住四川省巴中市巴州区。 原告四川火炬物业管理有限公司巴中分公司与被告郭菊华物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告四川火炬物业管理有限公司巴中分公司的负责人张晓东到庭参加诉讼，被告郭菊华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告四川火炬物业管理有限公司巴中分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付物业服务费等共计3732.48元、违约金186.62元；2.判令被告承担本案诉讼费。 事实与理由：被告系原告所提供物业服务的四川省巴中市巴州区周家街凯悦名城小区的业主、实际使用人。 原告于2019年12月，通过巴中市巴州区凯悦名城小区业主委员会的公开招标程序，成为巴中市巴州区凯悦名城小区物业服务商，于2019年12月19日签订了《巴中市巴州区凯悦名城小区物业服务合同》；并按照房地产主管部门要求，在巴中市巴州区房产管理局进行了备案，取得了《物业服务企业备案通知书》《物业服务项目备案通知书》。 根据合同约定，原告向被告提供物业管理服务，被告（业主）按建筑面积1.5元/㎡·月的单价向原告交纳物业服务费。协议生效后，原告按照合同约定为被告提供了完善的物业管理服务，但至被告一直未按约定向原告交纳物业服务费。合同履行期间，原告曾多次通过电话、短信、组织人员上门拜访、发放缴费通知书等方式提醒告知被告交纳物业服务费，均无效果。凯悦名城小区业主委员会也分别于2020年6月20日、2020年10月19日发布公告，号召敦促广大业主交纳物业服务费。 根据合同第六条（五）款及第十六条（二）款的规定，被告未按照合同约定交纳2020年度至2021年度的物业服务费3732.48元，应支付违约金186.62元。被告拒不交纳物业费的行为已严重违反了双方签订的《巴中市巴州区凯悦名城小区物业服务合同》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，同时给原告的正常物业服务工作开展造成了极大的不便。为维护原告合法权益，现依法诉至法院。 被告郭菊华作答辩亦未提交证据。 经审理查明：被告与巴中蜀东房地产开发有限公司就位于四川省巴中市巴州区房屋（建筑面积103.68㎡）的《商品房买卖合同》于2013年3月20日签约备案。 2019年12月18日，巴中市巴州区凯悦名城小区业主委员会向四川火炬物业管理有限公司发出《中标通知书》。2019年12月19日，巴中市巴州区凯悦名城小区业主委员会（甲方）与四川火炬物业管理有限公司（乙方）签订《巴中市巴州区凯悦名城小区物业服务合同》，合同就双方的权利义务等进行了约定。 其中约定：1.物业服务内容为制订物业服务有关制度、物业服务方案、工作计划并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；负责建筑物共用部位的维护和管理；负责共用设施设备的日常运行、维护和管理；负责物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；负责物业公共园林、景观及设施的养护和管理；负责本物业管理区域内的公共秩序维护、车辆停放、安全防范等事项；负责物业服务档案的建立和管理；装饰装修管理；根据业主委员会的委托组织开展社区文化娱乐活动；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事双方协商；对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告规劝、制止、如有需要业主委会员协助处理等措施。2.合同执行期限为五年，自2020年1月1日0时起至2024年12月31日24时止。3.物业管理服务费实行包干制。由业主、物业使用人向乙方交纳物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，未办理房屋所有权证的，按房屋测绘机构实测的房屋建筑面积收取。4.本物业管理服务费，住宅（含空置房）由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米1.5元向乙方交纳。5.物业服务费包括物业服务成本、法定税费和乙方的合理利润。物业管理服务费每年交纳一次，每次交纳费用时间为当年的1-2月份。逾期未交纳的，乙方以通知书、电子邮件、手机短信等书面形式催告业主、使用人在合理期限内交纳。经催告后无正当理由仍未交纳的，承担违约责任。6.车库的机动车辆停放服务费50元/个·月的标准向乙方交纳；占用业主共有的道路或其他场地停放机动车辆的，车位使用人按照100元/个·月的标准交纳车辆停放服务费。以上车辆停放服务费不包括车辆保管费用。7.利用小区公共部分经营收益，物业公司扣除成本后，物业公司与业主委员会按20%：80%的比例分配；小区游泳池经营收入在物业公司扣除水电耗能及相关管理费用后，归业主委员会所有。8.根据甲方招标文件第三章第二款第1条的内容要求，乙方承诺向甲方交纳286万元的前期小区改造费用；经双方协商一致，上述费用乙方以286万银行履约保函的形式提交乙方，甲方出具书面签收文件；银行履约保函到期日为2020年12月31日。相关改造方案以乙方投标文件为准。9.业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额的5%的违约金；有正当理由的除外。 2020年1月1日原告进驻四川省巴中市巴州区周家街凯悦名城并提供物业服务。 2020年1月5日，四川火炬物业管理有限公司授权四川火炬物业管理有限公司巴中分公司代表其公司全权负责《巴中市巴州区凯悦名城小区物业服务合同》的履行、结算事宜。同日，巴中市巴州区凯悦名城小区业主委员会（甲方）与四川火炬物业管理有限公司（乙方）及四川火炬物业管理有限公司巴中分公司（丙方）签订《巴中市巴州区凯悦名城小区物业服务合同补充协议》，约定：甲方同意乙方授权丙方作为《巴中市巴州区凯悦名城小区物业服务合同》的实际执行履约方，并承担《巴中市巴州区凯悦名城小区物业服务合同》约定的责任义务；乙方作为丙方母公司，承担《巴中市巴州区凯悦名城小区物业服务合同》合同履行中的连带责任。 2020年5月15日，巴中市巴州区房产管理局向四川火炬物业服务有限公司发出《物业服务企业备案通知书》及《物业服务项目备案通知书》。 2020年6月20日，巴中市巴州区凯悦名城小区业主委员会就物业服务的相关内容向广大业主进行了公告。2020年10月19日，巴中市巴州区凯悦名城小区业主委员会向广大业主倡议交纳物业费。 原、被告因物业服务费的交纳问题酿成纠纷，致使原告起诉来院，提出上列请求。 上述事实，有原告的陈述，原、被告的身份信息，《巴中市巴州区凯悦名城小区物业服务合同》等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据确实充分，足以认定。 本院认为，被告基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经入住案涉房屋，虽未依法办理所有权登记，但可以认定其为凯悦名城小区的业主。 本案争议焦点一，业主委员会成立是否合法的问题。根据《物业管理条例》的相关规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。若业主对业主大会和业主委员会选举中的事宜有异议，应当向有关行政主管部门申请解决，而并非属于本案审理范围。 争议焦点二，业主是否应当支付物业服务费的问题。依法成立的业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务合同作为一种持续性、服务性的合同，其提供的服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益。业主对物业服务企业的服务不满时，应当通过正常途径与物业企业沟通、协商解决或按法律规定维护自身权利，但不能成为业主拒交物业服务费的合理事由。被告作为业主虽然不是物业服务合同形式上的签订者，但其是物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者，理应履行交纳物业服务费的义务。 争议焦点三，物业服务质量及物业服务费交纳金额的问题。物业服务合同中业主与物业企业双方的义务均不是一次性给付即可完成，业主要定期交纳物业费并一直配合物业服务企业的管理工作；物业服务企业则应在合同约定的时期内持续不间断地对建筑物及配套的设施设备进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。原告作为物业服务企业在办理物业承接验收手续时知晓案涉小区部分楼栋为在建工程，部分楼栋的部分设施尚不完善，在一定程度上减少了物业服务合同约定的应由其提供物业服务的事项，其虽陈述就消防设施、电梯年检等问题履行了上报义务，但其作为物业服务企业应采取合理措施最大程度地保护业主的人身及财产安全，即原告在物业服务方面所采取的措施还有待加强与完善，其提供的物业服务存在一定的瑕疵，故本院对原告主张的物业服务费酌情进行调减。鉴于原告所提供的物业服务后期存在改善的可能，故本院认为，对原告主张的物业服务费计算至2021年6月30日为宜，被告应交纳的物业服务费为2519.4元【103.68㎡×1.35元/㎡/月×18个月（2020年1月1日至2021年6月30日）】。 争议焦点四，业主是否应当支付违约金的问题。物业服务合同虽约定了逾期交费应当承担的责任，但原告在加强与业主的沟通、改善物业服务关系上尚有需完善之处，在履行物业服务合同的过程中亦存在不足，故对原告主张的违约金本院不予支持。 需要说明的是，原告作为物业服务企业，应努力提高自身的物业服务水平，认真听取业主提出的意见和建议，改善物业服务过程中存在的不足；被告方作为业主，也应依约履行交纳物业费的义务，通过合法途径督促物业公司提高、改善物业服务质量，若仅以不交费表达异议，势必会影响物业企业的服务热情及物业服务资金的筹集和使用，进而影响小区整体环境和全体业主的利益，故本院希望双方均能够积极、全面的履行各自义务，构建和谐、美好的小区环境。被告郭菊华经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩及举证的权利，其引起的法律后果应自行承担。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告郭菊华于本判决生效后十日内向原告四川火炬物业管理有限公司巴中分公司支付2020年1月1日至2021年6月30日期间的物业服务费2519.4元； 二、驳回原告四川火炬物业管理有限公司巴中分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告郭菊华负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  石建明 二〇二一年七月三十日 书记员  李 倩