四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终10948号上诉人（原审原告）:成都晨辉汽车有限公司，住所地：四川省成都市高新区西部园区西北片区。法定代表人：陈明，董事长。委托诉讼代理人：曾许锋，男，系公司员工。上诉人（原审被告）：刘美渠，男，1965年3月18日出生，汉族，住四川省渠县。委托诉讼代理人：刘珊江，女，系其女儿。上诉人成都晨辉汽车有限公司（以下简称晨辉公司）因与上诉人刘美渠房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初10943号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。晨辉公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判刘美渠向晨辉公司支付欠付租金7465.3元、违约金1493.06元，并支付2个月的免租期租金13370.68元；2.一二审诉讼费由刘美渠负担。事实和理由：根据案涉合同第10.4条，若晨辉公司依据10.3条约定解除合同，或者刘美渠在租赁期间擅自解除或者终止合同的，刘美渠应当向晨辉公司补足免租期租金。刘美渠是在合同约定的终止日期前，单方面撤场并且拒绝继续缴纳租金，用行为表示终止双方的合同，故晨辉公司有权按照合同约定要求其补足租赁期间按比例计算的免租期租金13370.68元。刘美渠上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回晨辉公司的全部诉讼请求；2.一审、二审案件受理费由晨辉公司负担。事实和理由：刘美渠向晨辉公司缴纳了10000元的履约保证金，足以抵扣刘美渠的欠付金额，故应当驳回晨辉公司的全部诉讼请求。刘美渠针对晨辉公司的上诉辩称，本案系合同自然到期终止，不应支付2个月免租期租金。晨辉公司针对刘美渠的上诉辩称，根据双方合同约定，刘美渠违约保证金不予退还。2019年8月晨辉公司将案涉物业租赁给第三人，是以自己的行为行使了单方解除权。晨辉公司向一审法院起诉请求：1.刘美渠向晨辉公司支付2018年10月25日至2020年4月24日拖欠的租金73538.74元，支付7个月优惠期租金46797.38元；2.刘美渠向晨辉公司支付违约金14707.75元（73538.74×20%）；3.诉讼费由刘美渠承担。一审法院认定事实：一、合同的签订2018年4月13日，晨辉公司（甲方）与刘美渠（乙方）签订《物业租赁合同》，约定：1.刘美渠租赁晨辉公司位于成都市高新西区晨明·爱家居总部港第1Ｂ16号物业（物业含公摊建筑面积为175.93平方米）。2.租赁期限为24个月，即从2018年4月25日起至2020年4月24日止，租赁期间双方签订合同开始日期计租，同时双方约定合同期内总免租期为10个月，其中第一年免租期为6个月，第二年免租期为4个月（含装修期在内）。3.本合同签订当日，刘美渠应向晨辉公司支付10000元和合同履约保证金，合同有限期内，合同履约保证金不计息，且不能用于抵扣或抵冲租金及其它费用。4.租金支付标准：刘美渠须按前述约定的承租面积计算并按照38元／㎡／月的租金标准向晨辉公司支付该物业租金，年物业租金总计80224.08元。5.租金的支付方式：按半年（6个月）分期支付。6.租金的支付时间：第一年租金支付时间为本合同签订当日内刘美渠一次性向晨辉公司支付第一个半年租金20056.02元（即2018年4月25日至2018年10月24日租金），后半年租金20056.02元，刘美渠须于2018年10月25日到期前15日内按时向晨辉公司一次性交纳。第二年租金支付时间刘美渠须于2019年4月24日到期前15日内按时向晨辉公司支付租金26741.36元，于2019年10月24日到期前15日内按时向晨辉公司支付租金26741.36元。7.物业交付：刘美渠租赁晨辉公司的物业为现房，物业租赁合同签订时间即为该物业的交付时间。8.合同变更和终止：本合同签订后，刘美渠出现逾期支付租金（包括不足额支付）累计或连续超过三十日的情形，晨辉公司有权解除本合同，并不退还刘美渠已支付租金及合同履约保证金，给晨辉公司造成损害的，刘美渠应承担全部赔偿责任，晨辉公司若因此解除合同的，或者刘美渠在租赁期内擅自解除或终止本合同的，刘美渠应向晨辉公司补足“免租期”的租金，免租期的租金标准按当年度标准计取。另，在租赁期内，如刘美渠需提前解除合同，应提前三个月通知晨辉公司和四川爱家居商业管理有限公司。经晨辉公司书面同意并办好所有退租手续（已收租金和费用不退）、缴清所有费用（包括补交免租的租金），承担相应责任后，方可停止经营并退场。9.违约责任：刘美渠应按约向晨辉公司足额支付租金，刘美渠逾期交纳租金、运营管理费、物业管理费五天以上即为违约，每逾期一日，应向晨辉公司支付所欠当年租赁费总额千分之三的违约金，逾期（包括不足额支付）累计超过30日内，晨辉公司有权终止本合同，收回租赁物业，保证金不予退还，刘美渠自行承担装修损失及全部赔偿责任。本合同有效期内，除双方另达成约定外，任何一方单方终止、解除本合同，均视为违约，违约方应向守约方支付违约金，违约金按本合同的租金总额的20%计算及收取。除违约金外，如晨辉公司违约，晨辉公司退回刘美渠所交履约保证金（不计利息）；如刘美渠违约，刘美渠所交的履约保证金不予退还。二、合同的履行2018年4月13日，合同签订当日，刘美渠向晨辉公司支付了履约保证金10000元。刘美渠交纳租金的情况为：第一期从2018年4月25日至2018年10月24日足额交纳20056.02元，此后的租金未付过。一审庭审中刘美渠认可前述交纳保证金、租金的事实，同时认可2018年4月13日入驻案涉房屋。刘美渠出具《证明》《至晨明商场运营部及老总》，拟证明其2018年12月10日经营不下去了，向晨辉公司申请撤场。一审法院另查明，晨辉公司出具《情况说明》，载明经核实:1.刘美渠所租赁房屋的计租公摊面积是按40%计算;2.合同于2019年8月1日解除：因晨辉公司多次催促刘美渠交纳欠付租金未果，其于2019年8月1日出租给案外人，以默示的方式行使了合同约定的单方解除权；3.刘美渠撤场时间是2018年年底至2019年年初；4.现物品仍存放在案涉房屋内，刘美渠办完结算手续后可进行清点、搬离。一审法院认为，晨辉公司与刘美渠签订的《物业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。签订合同后，晨辉公司将案涉房屋交付给刘美渠使用，刘美渠向晨辉公司支付了部分租金，双方在履行合同中发生了本案纠纷，就晨辉公司的各项主张，一审法院作如下评述：关于欠付的租金73538.74元，晨辉公司主张应计算至2020年4月24日止。按照双方之间《物业租赁合同》的约定，作为承租人的刘美渠应当向出租人晨辉公司支付租金。刘美渠在合同约定的租赁期内，未按合同约定期限交付房屋租金，并在租赁合同有效期内，刘美渠作为承租人提前撤场，晨辉公司有权要求刘美渠支付租金。对于具体支付租金的数额，需评析刘美渠实际撤场时间。晨辉公司经核实认为刘美渠实际撤场时间为2018年年底至2019年年初，具体日期不清楚，刘美渠认为其撤场时间是2018年12月10日，二者之间差异不大，一审法院综合认定刘美渠实际离场时间内2018年12月31日。刘美渠在租赁合同有效期内，作为承租人不履行合同义务撤场，导致案涉房屋空置，晨辉公司有权合理要求刘美渠支付包括房屋空置期在内的租金。但同时，从刘美渠提交的《证明》《至晨明商场运营部及老总》等书面材料，以及晨辉公司在明知刘美渠不履行合同义务交纳租金，并实际撤场不可能继续履行合同的情形下，应当采取适当措施防止租赁房屋空置期损失的扩大，其造成扩大的租金损失部分，应由晨辉公司自行承担。另，刘美渠抗辩称晨辉公司交付的物业的面积（162.78㎡）与合同中约定的面积（175.93㎡）不一致，对此晨辉公司称就案涉房屋与上一租户签订合同时，公摊面积是按35%计算，是因为漏计算了楼顶和地下室等公共区域的公摊面积，故在本案案涉合同签订时，公摊面积是按40%计算，建筑面积是按60%计算，故总面积为105.81㎡（屋内建筑面积）÷60%=176.35㎡，而本案合同是按175.93㎡收租。考虑到晨辉公司作为出租人，其在对租赁物的管理过程中知晓案涉房屋的总面积更具准确性，且双方之间合同约定的建筑面积为176.35㎡，收取租金的标准也应按照合同约定的标准进行计算，晨辉公司与上一租户之间的协议与案涉协议并非同一份协议，对刘美渠不具有拘束力。故对晨辉公司主张按照案涉协议约定的面积和标准计算租金，符合双方约定，一审法院予以认可。综上，刘美渠应向晨辉公司支付2018年4月25日至2018年12月31日期间的租金，扣除其已支付的2018年4月25日至2018年10月24日的租金20056.02元，刘美渠还应支付7465.3元（2018年10月25日至12月31日合计67天应付20056.02元÷6个月÷30天×67天=7465.3元），予以支持。关于7个月免租期的租金，根据合同第十条第4款的约定，若晨辉公司依据第十条第3款约定解除合同的，或者刘美渠在租赁期内擅自解除或终止本合同的，刘美渠应向晨辉公司补足免租期的租金。根据上述约定，补足免租期租金的情形，一是晨辉公司以刘美渠逾期支付租金超30日行使合同解除权；二是刘美渠在租赁期内擅自解除或终止本合同。根据上文论述，本案合同并非晨辉公司行使约定解除权而解除，而是自然到期终止，也并非刘美渠单方解除或终止合同。因此并不符合合同约定关于补足免租期租金的约定情形，故对于晨辉公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于违约金的主张，刘美渠抗辩在其经营过程中晨辉公司对其门店的停电行为系晨辉公司违约，其并没有违约，不应承担违约金。但刘美渠未出示证据进行举证，故对刘美渠的该抗辩主张，没有相关证据佐证，一审法院不予认可。刘美渠未按合同约定足额支付租金，构成违约，按照合同约定，应当承担违约金。合同约定刘美渠逾期交纳租金5日以上即为违约，刘美渠每逾期1日，应向晨辉公司支付所欠当年租赁费总额3‰的违约金。根据实际情况，晨辉公司主动将违约金的标准调整为欠付租金的20%计算，对于该标准低于合同约定标准，系晨辉公司做出了对其自身不利的意思表示，一审法院予以认可，刘美渠应承担的违约金为欠付租金7465.3元的20%即1493.06元。同时，根据合同的约定，若刘美渠存在违约情形，则晨辉公司收取的保证金不予退还，已收取的保证金金额远高于违约金金额，但双方均未对保证金是否需要退还进行主张，故对保证金是否用于抵扣违约金，由双方另行处理，就本案而言，应由刘美渠对其违约行为承担违约金。综上所述，对晨辉公司的诉讼请求，一审法院部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、刘美渠于判决生效之日起十日内向晨辉公司腾退位于成都市高新西区的房屋；二、刘美渠于判决生效之日起十日内向晨辉公司支付欠付的租金7465.3元和违约金1493.06元；三、驳回晨辉公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1500元，由晨辉公司负担1475元，刘美渠负担25元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审查明事实无异议，本院予以确认。本院认为，晨辉公司与刘美渠签订的《物业租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。晨辉公司虽然认为案涉合同应于2019年8月1日晨辉公司将案涉房屋另行出租时解除，但在上诉中，并未对一审法院认定的刘美渠应当支付租金至其撤场之日的2018年12月31日提出异议。刘美渠亦认可一审法院认定的欠付租金及违约金金额，故本院对一审法院认定的欠付租金及违约金金额予以确认。因此本案二审的争议焦点是:1.刘美渠是否应当向晨辉公司支付2个月免租期租金；2.刘美渠支付的10000元保证金是否应当抵扣。关于第一个争议焦点，依据双方合同约定，若刘美渠在租赁期限内违约导致合同解除的，刘美渠应当补齐免租期租金，若刘美渠单方解除合同的，则需提前3个月通知晨辉公司并补齐免租期租金。也就是说，在合同非因晨辉公司原因提前解除的情况下，刘美渠应当补齐免租期租金。而在本案中，刘美渠于2018年12月10日向晨辉公司发出函件要求撤场，并于2018年12月31日实际撤场，至此以后并未再继续使用案涉房屋。但案涉合同约定的租赁期限为2018年4月25日至2020年4月24日，现刘美渠于2018年12月31日撤场，双方合同实际至2018年12月31日已经解除，合同约定履行期限尚未届满，合同系提前解除。那么按照合同约定，刘美渠应当补齐免租期租金。但本院认为双方合同约定第一年的免租期为6个月，而该年度刘美渠实际履行合同的时间为2018年4月25日至2018年12月31日，尚未履行的期间3个月零25天，对于承租人来说在合同已部分履行的情况下，要求其补足全部免租期租金缺乏公平性，但从出租人角度来说，免租期是出租人在合同正常履行情况下给予承租人的优惠，对于刘美渠已经正常履行部分，晨辉公司已经取得了租金收益，可以达到出租人签订合同时以合同正常履行弥补免租期租金优惠的合同目的。而对于刘美渠尚未履行部分，晨辉公司未取得对应的租金收益，也就无法达到以租金收益弥补免租期租金优惠的合同目的，且刘美渠未能提供证据证明案涉合同系因晨辉公司的过错解除，则刘美渠应当向晨辉公司补齐尚未履行期间对应的免租期。具体计算方式为第一年免租期租金175.93m2×38元/m2/月×6个月×（未履行的3个月零25天÷12个月）=12813.57元。晨辉公司的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。关于第二个争议焦点，晨辉公司认可刘美渠缴纳了履约保证金10000元，但认为因刘美渠违约，故履约保证金不应予以退还。对此本院认为，按照合同约定，刘美渠确实存在逾期支付租金达5天以上的违约行为，但一审法院已经认定刘美渠应当按照欠付租金金额的20%承担违约责任。而履约保证金不退亦是违约责任的承担方式，晨辉公司不应对刘美渠逾期支付租金这一违约行为苛责两次违约责任的承担，且一审认定的违约责任已经能够弥补晨辉公司的损失，为减少双方诉累，本院一并予以处理，故刘美渠已经缴纳的履约保证金10000元晨辉公司应予退还。刘美渠的上诉理由成立，本院予以支持。以上两项品迭后，刘美渠还应向晨辉公司支付免租期租金2826.76元。综上所述，晨辉公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；刘美渠的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实部分不清，适用法律不当，本院予以改判。依照原《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初10943号民事判决第一、二项；二、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初10943号民事判决第三项；三、刘美渠于本判决生效之日起十日内向成都晨辉汽车有限公司支付免租期租金2826.76元；四、驳回成都晨辉汽车有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1500元，由成都晨辉汽车有限公司负担1450元，由刘美渠负担50元；二审案件受理费408元，由刘美渠负担358元，由成都晨辉汽车有限公司负担50元。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长 何广智审 判 员 王 果审 判 员 赵 韬二〇二一年七月二十九日法官助理 黄 迪书 记 员 曹成香