贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终2947号 上诉人（原审被告）：贵州铁建房地产开发有限公司，住所地都匀市。 法定代表人：王玮，该公司经理。 委托诉讼代理人：郑春阳，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：黎徐沅，男，汉族，1978年5月2日生，住州省都匀市。 委托诉讼代理人：余安君，贵州黔匀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文忠春，贵州黔匀律师事务所律师。 上诉人贵州铁建房地产开发有限公司与被上诉人黎徐沅商品房销售合同纠纷一案，都匀市人民法院于2021年4月20日作出（2021）黔2701民初760号民事判决后，贵州铁建房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。本院于2021年6月21日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。现已审理终结。 贵州铁建房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原判第一项,并依法改判贵州铁建房地产开发有限公司承担逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金标准为已付房款的日万分之零点二；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。 上诉理由：第一、逾期交付办理商品房转移登记相关文书并未给被上诉人造成较大损失，并不影响买受人的居住、使用、出租。一审法院判决上诉人承担逾期办证的违约金按已付房款日万分之0.5计算明显过高，由于逾期办证涉及人数众多，严重超出了上诉人的承受能力。第二、上诉人未能按期交付办理商品房转移登记有关文书，是由于消防验收未通过造成。上诉人曾积极整改，但部分业主的不配合、用各种方式阻挠整改，导致整改未顺利完成。业主方阻挠整改是上诉人未能按期交付的一个重要原因，因此，业主方也存在一定过错。第三、《商品房买卖合同》中约定买受人逾期付款的违约金是日万分之0.2，与合同约定的逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金日千分之0.2相比，权利义务不对等。第四、因各方面的原因，逾期交房在房地产这一行业普遍存在，就都匀市楼盘来说，少则几百户，多则上千户，加上目前受疫情影响，无法正常生产经营。如果按照万分之0.5的标准来赔偿，出卖人面临的赔偿数额巨大，任何房开均无法承受，不利于当地经济社会和谐，健康有序的发展。第五、关于案件受理费，应按照被上诉人诉请金额与一审法院判决金额的比例，由上诉人与被上诉人按比例分担。一审法院判决均由上诉人负担有失公允。综上所述，一审判决的违约金严重高于实际损失，请求二审法院以实际损失为基础，考虑双方当事人的过错程度、上诉人的承受能力，依法下调逾期办证违约金至日万分之0.2。 被上诉人黎徐沅二审向本院作出书面答辩：一审判决认定事实清楚，适用法律正确；上诉人所提出的上诉主张及理由依法不能成立，依法应驳回其上诉请求。 原审原告黎徐沅向一审法院提出诉讼请求：1、判决贵州铁建房地产开发有限公司完成所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；2、判决贵州铁建房地产开发有限公司按《商品房买卖合同》约定支付因逾期交付办理商品房转移登记有关文书所产生的违约金共计137580元（自2017年12月31日起，按日计算已付房价款615848元的0.2‰至本状提起之日），及按上述方式计算并支付自本状提起日起因逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，至其实际交付上述文书之日止；3、判决贵州铁建房地产开发有限公司按《商品房买卖合同》约定支付因逾期交房所产生的违约金共计2242元（自合同约定交房日2015年12月31日起，按日计算已付房价款615848元的万分之零点二至2016年6月30日）；4、判决贵州铁建房地产开发有限公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年7月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同其中约定：1、黎徐沅以615848元的价格购买贵州铁建房地产开发有限公司开发的尚城一品1栋1单元27层2号商品房；2、贵州铁建房地产开发有限公司应于2015年12月31日前交付房屋，如逾期（超过90日的）应从约定的交付之日起至实际交付之日止，按日向黎徐沅支付已付房价款万分之零点二的违约金；3、贵州铁建房地产开发有限公司应于2017年12月31日前交付该商品房转移登记有关文书给黎徐沅，如逾期（超过90日的）应从约定的交付之日起至实际交付之日止，按日向黎徐沅支付已付房价款0.2‰的违约金。签订合同后，黎徐沅依约支付了全部购房款，但贵州铁建房地产开发有限公司于2016年6月30日将房屋交付，且至今未交付该商品房转移登记有关文书给黎徐沅。贵州铁建房地产开发有限公司尚未具备交付商品房转移登记有关文书的条件。 一审法院认为：黎徐沅与贵州铁建房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格履行合同约定的义务。黎徐沅依照合同约定履行了交纳购房款的义务，贵州铁建房地产开发有限公司未能依约如期交付房屋和商品房转移登记有关文书，构成违约，应依约支付逾期交付房屋及该商品房转移登记有关文书的违约金，双方约定的违约金过高，法院酌情按日万分之零点五计算，故黎徐沅主张贵州铁建房地产开发有限公司支付至交付商品房转移登记有关文书之日止的违约金，部分予以支持；逾期交房违约金合同约定为购房款的日万分之零点二，故按合同约定计算为2242元（615848元×0.002%×205天）；因贵州铁建房地产开发有限公司尚未具备交付商品房转移登记有关文书的条件，故黎徐沅主张贵州铁建房地产开发有限公司为其办理并交付商品房转移登记有关文书的诉讼请求，不予支持。综上所述，黎徐沅的诉讼请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、贵州铁建房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付黎徐沅逾期交付该商品房转移登记有关文书违约金（自2018年1月1日起以购房款615848元为基数，按日万分之零点五计算至实际交付商品房转移登记有关文书之日止）；二、贵州铁建房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付黎徐沅逾期交房违约金2242元；三、驳回黎徐沅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1549元，由黎徐沅负担1084元，贵州铁建房地产开发有限公司负担465元。 二审中，上诉人贵州铁建房地产开发有限公司向本院提交了购房收据、银行出具的逾期交房违约金支付凭证、黎徐沅商品房买卖合同三份证据，欲证明：双方签订的《商品房买卖合同》约定支付尾款时间为2015年12月31日，但被上诉人黎徐沅支付最后一笔尾款的时间为2016年3月20日，被上诉人未按期支付尾款属违约在先，逾期交房违约金的起算时间应以被上诉人支付尾款日期的第二天开始计算，且上诉人公司提交的银行凭证足以证明已支付被上诉人逾期交房违约金1244元，不应另行支付。经组织双方质证，虽然被上诉人黎徐沅对上诉人贵州铁建房地产开发有限公司提交的证据都不予认可，但是该证据与本案的事实具有关联性，且该证据客观真实，故本院予以采信；经审理，其他二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审争议焦点为：1、逾期交房违约金起算日期如何认定及逾期交房违约金是否支付完毕；2、一审法院对逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的调整比例是否适当。 本院认为：对于争议焦点一，双方签订的《商品房买卖合同》约定贵州铁建房地产开发有限公司应于2015年12月31日前交付房屋，如逾期（超过90日的）应从约定的交付之日起至实际交付之日止，按日向黎徐沅支付已付房价款万分之零点二的违约金，但鉴于被上诉人黎徐沅于2016年3月20日才支付完房屋的尾款，故逾期交房违约金的起算时间应为2016年3月21日，截至2016年6月30日逾期101天，共计1244元（615848元×0.002%×101天），故上诉人贵州铁建房地产开发有限公司对于被上诉人黎徐沅的逾期交房违约金已全部支付完毕，虽然被上诉人黎徐沅在本案二审审理过程中，辩称逾期交房违约金的计算标准过低，但其并未就逾期交房违约金计算标准过低的问题提出上诉，视为其对自身权利的放弃，故一审支持被上诉人黎徐沅的逾期交房违约金诉请错误，本院予以纠正。 对于争议焦点二，引起该民事纠纷案件的法律事实发生于民法典施行前，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用当时的法律、司法解释。根据《中华人民共和国合同法》及司法解释的相关规定，违约金具有督促、制裁、补偿当事人以确保债权实现的作用，具有补偿性为主、惩罚性为辅的双重性。因此，法律及司法解释才赋予人民法院或者仲裁机构基于当事人的主张或申请，提高或者降低当事人在合同中约定的违约金，以达到平衡合同双方当事人的利益，从而最大限度地实现合同的公平和正义。本案中，双方当事人在签订的《商品房买卖合同》中已经约定了逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金按照买受人已交付房价款日千分之零点二的标准计算，一审诉讼中，上诉人认为该约定的标准过高，请求一审法院予以调减，一审法院综合当事人的违约程度、主观因素、违约造成的损害后果等因素，根据公平和诚实信用原则，将双方约定的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金酌情调整为按买受人已付房价款的日万分之零点五计算，并无不当。二审诉讼中，上诉人主张未能按期交付办理商品房转移登记有关文书系业主的原因导致，一审法院调整后的违约金仍明显过高，但其并未提供相关证据予以证实，依法应承担举证不能的不利后果。另外，针对上诉人主张《商品房买卖合同》约定的权利义务不对等的问题，由于案涉违约金的比例是房开公司自己提供的格式合同条款，不存在双方约定的权利义务不对等的情形，因此，上诉人的此项主张的理由亦不成立。 综上所述，上诉人贵州铁建房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，应予部分支持；一审判决认定事实错误，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持都匀市人民法院（2021）黔2701民初760号民事判决第一项、第三项； 二、撤销都匀市人民法院（2021）黔2701民初760号民事判决第二项。 如义务人未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》的规定，另行支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。 一审案件受理费1549元，由被上诉人黎徐沅负担1184元，上诉人贵州铁建房地产开发有限公司负担365元；二审案件受理费50元，由上诉人贵州铁建房地产开发有限公司负担负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 白桂刚 审 判 员 陈福江 审 判 员 朱代昀 二〇二一年七月二十三日 法官助理 王 菲 书 记 员 刘 皓