山东省济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0191民初1612号原告：常淑贤，女，1994年5月20日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：陈乐颖，女，1998年6月5日出生，汉族，住山东省东营市东营区。被告：城城不动产管理有限公司济南分公司，住所地山东省济南市天桥区小清河北路177-1号A座17楼1701号，统一社会信用代码91370105MA3QWOR968。负责人：孙洁。被告：城城不动产管理有限公司，住所地陕西省西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室，统一社会信用代码91610132MA6UAGH793。法定代表人：张智军，执行董事兼总经理。原告常淑贤与被告陈乐颖、城城不动产管理有限公司（以下简称城城不动产）、城城不动产管理有限公司济南分公司（以下简称城城不动产济南分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告常淑贤、被告陈乐颖到庭参加诉讼。被告城城不动产、城城不动产济南分公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常淑贤向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除常淑贤与城城不动产济南分公司于2020年6月10日签订的《房屋托管合同》；2.请求法院判令陈乐颖、城城不动产济南分公司腾退并返还位于济南市高新区的房屋，并按每月1700元的标准向原告支付房屋使用费，直至腾退房屋之日止；3.请求法院判令城城不动产济南分公司、城城不动产向常淑贤支付拖欠的房屋租金（暂计至立案日）3400元以及违约金5100元，并返还房屋维修费365元，以上合计8865元；4.本案的诉讼费由陈乐颖、城城不动产、城城不动产济南分公司负担。诉讼中，常淑贤将第二项诉讼请求明确为由陈乐颖向其支付自2020年11月9日起至2021年6月15日止按每月1700元计算的房屋使用费共计12240元；将第三项诉讼请求明确为请求判令城城不动产济南分公司、城城不动产向常淑贤支付拖欠的房屋租金16150元（自2020年9月1日起至2021年6月15日止，共计九个半月）以及违约金5100元，并返还房屋维修金365元。事实与理由：2020年6月10日，常淑贤与城城不动产济南分公司签订《房屋托管合同》。根据合同约定：1、甲方（常淑贤）将坐落于济南市髙新区的房屋托管给乙方（城城不动产济南分公司），托管期限合计36个月，自2020年7月10日起至2023年7月9日止，甲方实收租期33个月；2、租金支付时间及方式：自起租日起，每年第一个月租金作为管理费不支付，甲方自次月起每个月最后一天收取租金；3、房屋租金为1700元／月，乙方应在合同生效后三个工作日内向甲方支付1700元押金，如乙方有合同第十二条第三款约定情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。协议签订后，常淑贤依约向城城不动产济南分公司交付了房屋，城城不动产济南分公司于2020年6月15日支付押金1700元。2020年8月31日，城城不动产济南分公司仅向常淑贤支付房屋租金1335元，扣除了房屋维修费365元，而房屋在租赁期内并未产生任何需要维修的问题，故该笔费用应该返还给常淑贤。同时，城城不动产济南分公司并未给付常淑贤2020年9月和2020年10月的房屋租金，故城城不动产济南分公司、城城不动产应当支付拖欠的房屋租金3400元,截至立案日，城城不动产济南分公司未支付租金已超30日，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定以及《房屋托管合同》第十二条第三款的约定，常淑贤有权要求解除与城城不动产济南分公司之间的合同，城城不动产济南分公司、城城不动产应当向常淑贤支付3个月租金标准的违约金。鉴于常淑贤与城城不动产济南分公司签订的《房屋托管合同》已达到解除条件，且常淑贤已经起诉要求解除合同，涉案房屋基础租赁关系不复存在，然而目前陈乐颖一作为直接占有人仍在涉案房屋居住。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，常淑贤有权要求陈乐颖、城城不动产济南分公司腾退并返还涉案房屋。常淑贤认为，城城不动产济南分公司的行为已经严重违反合同约定和法律规定，违反诚实信用原则，损害了常淑贤的合法权益。现常淑贤依据相关法律规定，特向法院提起诉讼，请法院支持常淑贤的诉讼请求。陈乐颖辩称，其已于2021年5月底从涉案房屋搬离，其随时可以交付涉案房屋，因常淑贤一直不在济南所以无法交还钥匙，因此不同意支付房屋使用费。城城不动产、城城不动产济南分公司书面答辩称，请求法院依据相关证据及事实确定应退还租金数额。常淑贤主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋由常淑贤所有。2020年6月10日,常淑贤（甲方）与城城不动产济南分公司（乙方）签订《房屋托管合同》，双方约定：甲方将坐落在济南高新区大汉峪居委会凤凰路东侧中铁奥体26方XXX室的房屋托管给乙方；房屋面积25.87平方米。合同第六条约定：托管期限内甲方每年第一个月租金作为管理费支付给乙方；本合同托管期合计36个月，自2020年7月10日（以本合同起租日为准）起至2023年7月9日止；甲方实收租期33个月，管理费三个月；本合同生效日起30日后为起租日。合同第七条约定：托管期限内，乙方保证甲方每月租金收入为1700元/月（含物业费），收款方式为月付；押金数额为1700元，合同期最后1个月租金乙方将用此押金进行冲抵，不足部分由乙方补足；本合同起租日起，每年第1个月租金作为管理费不支付，甲方自次月起每个月最后一天收取租金。合同第十条约定：甲方向乙方支付1元/天“房屋维修费”，该费用按年收取每年总计365元，由乙方从甲方每年收取的第一笔租金中扣除。合同第十二条第三款约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）；2、乙方原因导致乙方两次以上拖欠各项费用达10000元的。合同第十三条第四款约定：乙方有本合同第十二条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。合同签订后，常淑贤按约交付房屋。2020年6月13日，城城不动产济南分公司（甲方）与陈乐颖（乙方）签订《代理出租合同》，双方约定：甲方受产权方委托将涉案房屋出租给乙方使用；租赁期限自2020年6月13日起至2020年6月12日止，共计1年。涉案房屋租金为1785元/月（含物业费），付款方式为年付，押金1785元。合同签订后城城不动产济南分公司将涉案房屋于2020年6月13日交付给陈乐颖使用，陈乐颖于合同签订当日向城城不动产济南分公司支付房屋租金16065元，押金1785元，共计17850元。常淑贤主张因城城不动产济南分公司逾期支付涉案房屋租金，其于2020年11月通过发微信的方式通知陈乐颖的母亲主张解除《代理出租合同》，于2020年11月通过向城城不动产济南分公司住所地邮寄律师函的方式主张解除《房屋托管合同》，但未提交证据予以证实。本院于2021年6月15日庭审当日组织了当庭过付，常淑贤收到陈乐颖交付的房屋钥匙。常淑贤自愿放弃第二项诉讼请求中腾退房屋的诉讼请求，但要求陈乐颖支付房屋使用费，且保留在房屋有损害的情况下另行起诉的权利。本院认为，常淑贤与城城不动产济南分公司签订的《房屋托管合同》及城城不动产济南分公司与陈乐颖签订的《代理出租合同》，均对租赁房屋的名称、用途、租赁期限、租金及支付期限和方式进行了约定,两份合同均是双方的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。因城城不动产济南分公司未及时向常淑贤缴纳房租，其行为已经构成违约。常淑贤主张解除与城城不动产济南分公司签订的《房屋托管合同》符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十条第二款的规定：当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。城城不动产济南分公司未按合同约定支付房租，常淑贤按照合同约定可以行使解除权。因常淑贤未提交证据证实在本案诉讼前已将解除合同的通知送达城城不动产济南分公司，且常淑贤本案中亦要求解除合同，故本院确认双方解除合同的时间为城城不动产、城城不动产济南分公司收到起诉状副本之日，即2021年4月7日。常淑贤自认城城不动产济南分公司已向其支付一个月租金，按照合同约定起租日为2020年7月10日，第一个月租金不支付，即城城不动产济南分公司已将房租支付至2020年9月9日。按照合同约定，押金1700元应抵1个月的房租，故城城不动产济南分公司应向常淑贤支付自2020年10月10日起至2021年4月7日止的涉案房屋租金。故本院确定总金额为1700元/月*5个月+1700元/天/30天*28天=10087元。常淑贤要求城城不动产济南分公司支付违约金5100元（数额为合同约定的3个月房租）的诉讼请求，该违约金系双方合同约定且属于合理的请求范围，不属于城城不动产济南分公司所称的过高情形，故本院予以支持。本案中城城不动产济南分公司实际租赁涉案房屋为自2020年7月10日起至2021年4月7日止，共计272天，产生的维修费用为272元，城城不动产济南分公司实际收取365元，故城城不动产济南分公司应当向常淑贤返还房屋维修费93元，超出部分本院不予支持。因分公司不具备法人资格，其民事责任由总公司承担，故合同解除后，常淑贤主张的未缴纳的房屋租金、押金及违约金等费用应当由城城不动产承担。本院对常淑贤行使的解除权予以确认后，城城不动产济南分公司已经丧失了对涉案房屋占用、使用、收益的权利，无法继续成为与陈乐颖签订合同的适格主体，其与陈乐颖的《代理出租合同》也丧失了履行基础。故于2021年4月7日收到起诉书时，陈乐颖已经知晓常淑贤向城城不动产济南分公司主张解除《房屋托管合同》。陈乐颖应在解除通知到达后搬离涉案房屋，但其未搬离涉案房屋，并至本次庭审时才交接了房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，本院酌定陈乐颖3日的腾房期限，陈乐颖逾期腾房应支付逾期腾房期间即自2021年4月11日起至2021年6月14日止的房屋占有使用费，参照常淑贤与城城不动产济南分公司签订的《房屋托管合同》约定的房租1700元/月为标准，按照两个月零四天计算，即1700元/月*2个月+1700元/月/30天*4天=3627元。城城不动产、城城不动产济南分公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为放弃质证和答辩的权利，不利后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七十四条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告常淑贤与被告城城不动产管理有限公司济南分公司签订的编号为3701SJ2006100191408号《房屋托管合同》于2021年4月7日解除；二、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告常淑贤房屋租金10087元;三、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告常淑贤房屋维修金93元;四、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告常淑贤违约金5100元；五、被告陈乐颖于本判决生效之日起十日内支付原告常淑贤自2021年4月11日起至2021年6月14日止的房屋占有使用费3627元；六、驳回原告常淑贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计323元，由原告常淑贤负担140元，由被告城城不动产管理有限公司负担148元，由被告陈乐颖负担35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  王 卉二〇二一年七月七日法官助理  安春蓉书 记 员  韩 菁