湖南省湘潭市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘03民终1044号 上诉人（一审被告）：李迪亮，男，1968年2月9日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。 被上诉人（一审原告）：杨竹明，男，1956年12月24日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。 上诉人李迪亮因与被上诉人杨竹明房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2021）湘0302民初322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，经过阅卷后决定不开庭审理本案，并通知各方当事人到庭接受询问调查。上诉人李迪亮与被上诉人杨竹明到庭接受了询问调查。本案现已审理终结。 李迪亮上诉请求：不服一审要求李迪亮搬离并承担诉讼费50元的判决，杨竹明私自更改了户名停了电费希望法院处理。对一审法院私自做的谈话笔录记录不服，请求改判。希望按照当初李迪亮与买房人的承诺，作价36万元结算。事实与理由：房屋原产权属李迪亮所有，一审法院没有深入追究该合同历史原因，只看表面现象，认定事实不清，适用法律错误。原有的租赁合同不是公平公正有效的合同。当初承诺的房屋价格与现实不符。房屋办理变更次数频繁，有欺诈行为。 杨竹明辩称，对一审判决无异议，房屋是杨竹明的，已经买下来过户了，当时是20万元买的房屋，现在只要李迪亮拿出18万元把房屋买回去，要么给18万元现金，要么给房子，亏2万元都可以。房屋2019年过户，至今快三年了，因为疫情去年没有找李迪亮。关于停电的问题，房屋是杨竹明的，想停电就停电，是正当的。 杨竹明向一审法院起诉请求：1.请求李迪亮支付杨竹明租金9000元；2.李迪亮承担本案的诉讼费用。庭审中杨竹明变更第一项诉讼请求为：不要求李迪亮支付租金，请求判令李迪亮搬离租赁的房屋。 一审法院认定事实：（一）2019年11月8日,杨竹明与李迪亮签订《房地产租赁契约书》一份，约定甲方（即杨竹明）自愿将坐落于万人新村的四楼二室一厅（即湘潭市雨湖区××街道××村××栋××单元××号房屋）房屋出租给乙方（即李迪亮）使用。租赁期限暂定3个月，自2019年11月8日至2020年2月7日止，每月租金1000元，租金按三个月结算，先付款后住。李迪亮向杨竹明支付房屋租赁押金2000元，甲方保证上述房屋产权清楚，乙方保证承租上述房屋仅做居住使用。任何一方不能履行本契约规定的条款，另一方有权提前解除本契约，所造成的损失由责任一方承担。后李迪亮仅支付了杨竹明3个月的租金3000元，其后的租金未再支付。期间，杨竹明应李迪亮的要求将2000元押金退还给了李迪亮。合同到期后，因李迪亮拒不退还租赁的房屋，也未再支付租金，故杨竹明诉至法院。 （二）杨竹明自2019年11月8日通过湘潭市雨湖区诚信房产信息服务公司从案外人石军处以217000元的价格购买了涉案房屋，双方签订了《买卖合同》，并与石军、李迪亮、湘潭市雨湖区诚信房产信息服务公司的严建军一同到房产部门办理了房屋产权变更登记手续，变更登记在杨竹明名下。庭审中，双方当事人均陈述杨竹明购买涉案房屋前，该房屋的登记产权人是石军，李迪亮居住在该房屋内。 （三）李迪亮陈述该房屋系其父亲的遗产，因办理过户手续需交税，其便向一个姓杨的女人借了5000元钱，后来李迪亮的朋友齐斌替其偿还了6000元（包括利息1000元），李迪亮便将该房屋抵押过户登记在齐斌名下，要求齐斌给他10万元，但是齐斌只给了他27000元。后李迪亮又将该房屋以36万元的价格抵押过户登记在案外人石军名下，但石军只给了15万元给齐斌，齐斌给了李迪亮7万元。后李迪亮又找到湘潭市雨湖区诚信房产信息服务公司的严建军，要求将房屋抵押给严建军，严建军给李迪亮20万元，但是严建军只给了李迪亮3万多元，另外的15万多元给了石军，房款217000元就算到李迪亮的身上，严建军要李迪亮每个月付4000元利息，于是严建军与李迪亮签订了《房地产租赁契约书》，把利息写成了租金1000元，约定3个月要归还20万元给他，所以就写成租期3个月，严建军当时直接扣了5000元作为利息。李迪亮称杨竹明在《房地产租赁契约书》签字的情况，他不清楚，严建军拿了《房地产租赁契约书》给李迪亮签字时，杨竹明还没有签字。在房产局办理过户手续的时候，有严建军、石军、杨竹明、李迪亮，还有一个女的在场。李迪亮称他只是将房屋抵押在严建军手里，不是真正的出卖，要算卖也可以，房价要36万元。严建军没有给他钱，他不愿意搬走。至于石军与杨竹明签订的《买卖合同》，李迪亮称其不清楚。杨竹明陈述其是通过湘潭市雨湖区诚信房产信息服务公司的严建军，从案外人石军处以217000元的价格购买了涉案房屋，当时房屋产权登记人是石军，房款也是支付给石军，办理过户手续的时候，李迪亮也在场。至于李迪亮所称其与齐斌、石军之间的关系，杨竹明称其不知情。 一审法院认为，一、关于涉案房屋的权属问题。双方当事人均陈述涉案房屋原登记产权人为案外人石军。杨竹明与石军签订了《买卖合同》，杨竹明向石军支付了房款，并与石军、严建军、李迪亮一同到房产部门办理了房屋过户手续，登记到杨竹明名下，因此李迪亮参与了涉案房屋过户登记到杨竹明名下的过程，现涉案房屋登记在杨竹明名下，故杨竹明系涉案房屋的登记产权人。李迪亮辩称其与齐斌、石军之间的关于涉案房屋产权的过户只是抵押，不是买卖，以及其与严建军之间关于涉案房屋的约定，与本案杨竹明无关，故对李迪亮的辩称主张不予采信。 二、关于杨竹明、李迪亮于2019年11月8日签订的《房地产租赁契约书》的法律效力。本案2019年11月8日签订的《房地产租赁契约书》有杨竹明、李迪亮双方的签名，是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应严格履行合同约定义务。《房地产租赁契约书》约定的租赁期限截止至2020年2月7日，到期后双方未续签租赁合同，李迪亮未再向杨竹明支付租金。该《房地产租赁契约书》到期后，李迪亮应当搬离租赁的涉案房屋。故对杨竹明要求李迪亮搬离涉案房屋的诉讼请求予以支持。李迪亮辩称涉案房屋只是抵押过户给齐斌、石军，并不是真正的买卖，《房地产租赁契约书》是应湘潭市雨湖区诚信房产信息服务公司的严建军的要求签订的，至于严建军与杨竹明之间的关系，他不知情。但是李迪亮对于其辩称主张未提供相关证据予以证明，不予采信。庭审中李迪亮称其想继续租住涉案房屋，并愿意继续支付租金，但杨竹明坚决不同意。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十五条规定，判决：被告李迪亮于本判决生效之日起三十日内搬离原告杨竹明名下的坐落于湘潭市雨湖区××街道××村××栋××单元××号房屋。案件受理费50元，由李迪亮负担。 二审中，李迪亮提交了如下证据：证据一，（2019）湘潭潭证内字第4446号公证书一份，拟证明李迪亮合法继承了涉案房屋。杨竹明质证认为，对该证据无异议。 本院认证：该证据真实性、合法性、关联性当事人无异议，本院予以采信。 二审审理查明：经（2019）湘潭潭证内民字第4446号公证书公证，湘潭市雨湖区××街道××村××栋××单元××号房屋原为李某某所有，李某某去世后，该房屋由李迪亮继承。 其他事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为：杨竹明是否有权要求李迪亮搬离房屋。《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”杨竹明与石军签订了房屋买卖合同，支付了约定的价款后办理了不动产登记，合法取得了房屋所有权。李迪亮虽曾为不动产权利人，但其将房屋过户登记给石军，石军将房屋过户登记给杨竹明，该房屋所有权早已转移，李迪亮以其曾为不动产权利人主张权利无法律依据。李迪亮与杨竹明签订了《房地产租赁契约书》，该合同合法有效，双方均应严格履行合同约定。《房地产租赁契约书》约定的租赁期限至2020年2月7日止，到期后双方未对续租达成一致，未续签租赁合同，李迪亮亦未向杨竹明支付租金，故双方的租赁关系已结束。《房地产租赁契约书》约定的租赁期限到期后，杨竹明作为房屋所有人，有权要求李迪亮搬离案涉房屋。李迪亮称房屋变更频繁有欺诈行为、承诺房屋价格与现实不符、租赁合同不合法有效的上诉理由均无相应证据。杨竹明并非从李迪亮处购买案涉房屋，而是从石军处合法转让，进行了房屋登记，合法取得了房屋所有权。如李迪亮认为此前的房屋变更登记存在问题，应向转让相对方主张权利。本案审理范围系杨竹明起诉李迪亮的房屋租赁合同纠纷，李迪亮作为一审被告上诉提出要求恢复供电、支付36万元的上诉请求超出了本案的审理范围，本院不予处理。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人李迪亮负担。 本判决为终审判决。 审判长  颜文军 审判员  张雪强 审判员  马 兰 二〇二一年七月三十日 法官助理何霖 书记员曾庆琼 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。 一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。