安徽省铜陵市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖07民终476号 上诉人（原审原告）：张辉，男，1981年12月2日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 委托诉讼代理人：余鲲，安徽景旺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨开国，安徽景旺律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：左克珍，男，1971年9月2日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 上诉人张辉因与被上诉人左克珍房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院（2021）皖0705民初1790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月8日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 张辉上诉请求：撤销一审判决，改判驳回左克珍的起诉或驳回左克珍的诉讼请求。事实和理由：1.张辉仅为代理人，不应当承担相应的民事责任。本案房屋为张辉祖母汪兴芝单独所有，故张辉仅为其代理人。根据法律规定，代理人张辉以被代理人汪兴芝的名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效果，民事法律后果应当由汪兴芝承担，故本案中张辉非适格被告。2.一审判决认定事实错误，适用法律错误。一审法院认定张辉未取得处分权导致房屋所有权不能转移系认定事实错误。本案房屋所有权不能转移并非张辉未取得处分权，且左克珍也仅支付了2万元的房款，委托人不同意出售房屋后，张辉立即将2万元房款返还给左克珍，此时房产转移登记的条件尚不成立。3.一审判决认为合同无法履行的责任在张辉系法律适用错误。虽本案委托人已经84岁高龄，但其为完全民事行为能力人，张辉即使是委托人的亲属，但其并没有义务也没有能力左右委托人的行为意思表示，本案的相关法律责任应当由委托人承担。4.一审判决超越了左克珍的诉讼请求。一审判决未按照张辉的诉请主张的违约金规则进行审理，而是适用了定金罚则进行裁判。5.一审判决2万元违约金显著过高。张辉在代收定金9日内即将定金退还给左克珍，并没有给左克珍造成实际损失，就算有实际损失也极其轻微有限。 左克珍向一审法院提出诉讼请求:1、判令解除左克珍与张辉签订的《存量房买卖合同》；2、判令张辉支付左克珍违约金2万元；3、判令张辉支付左克珍中介费4000元；4、判令张辉赔付左克珍因筹集购房款造成的利息损失1600元；5、本案诉讼费用由张辉承担。 一审法院认定事实：2021年3月17日，在安邦房产公司的居间介绍下，左克珍（乙方）与张辉（甲方）签订《存量房买卖合同》，约定：甲方自愿将坐落在铜陵市建设新村14栋101室房屋出售给乙方，为了表示乙方向甲方购房的诚意及保证购房合同的正常履行，乙方须于当时向甲方交纳2万元的购房定金，合同生效后，定金冲抵房款；该房屋买卖总价款为428000元，乙方应于2021年3月24日之前将首付款178000元（含定金2万元）付于甲方，剩余尾款25万元整以商业贷款方式支付；乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房屋价款千分之五的滞纳金；违约方承担本次中介费用；合同签订后，若甲方无法定事由不履行合同，甲方需退还乙方已交定金，并承担已交定金的相同金额作为违约金支付给乙方（三方同意定金中的一半用于支付丙方中介费用，由乙方支付给丙方）；合同签订后，若乙方无法定事由不履行合同，则甲方无需退还已收取的定金（三方同意定金中的一半用于支付丙方中介费用，由甲方支付给丙方）。该合同对其他事项亦作了明确约定。合同签订后，左克珍于当日向张辉支付定金2万元。2021年3月21日，左克珍将其定期存款8万元取出（存款时间为2020年7月9日，年利率为2.1%）。同时，左克珍也准备好了购房款，并通过安邦房产公司要求支付购房款，并要求张辉办理过户手续，但张辉以实际产权人又不同意出售涉案房屋等为由未接收购房款，也拒绝协助办理过户手续。此后，张辉通过安邦房产公司，将收取的定金2万元退还给了左克珍。因未能购买到涉案房屋，左克珍要求张辉承担其他违约责任但张辉拒绝承担，双方因此产生纠纷。 另查明，铜陵市建设新村14栋101室房屋登记的产权人系案外人汪兴芝。庭审中，张辉代理人称：“汪兴芝系张辉外祖母，委托张辉对外出售房屋，但现在明确表示不出售涉案房屋。合同实际已经不成立，张辉同意解除合同”。左克珍在庭审中称：“购房款全部准备好了，其中的8万元是提前取出，其余款项也已经准备好了。一开始准备商贷，后来准备一次性支付，我就把当时朋友还给我的钱，全部准备到了一个邮政的账户中，3月22日全部购房款已经准备到位。” 一审法院认为，左克珍与张辉签订的《存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方当事人均应当依据合同约定全面履行各自的义务。鉴于涉案房产并非张辉所有，而实际产权人又拒绝协助办理产权变更登记手续，《存量房买卖合同》无法继续履行，为此，《中华人民共和国民法典》第五百九十七条规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定”。而该法第五百六十五条也明确规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”。依据上述法律规定，左克珍有权依法解除合同，双方签订的《存量房买卖合同》于张辉收到本案应诉材料之日即2021年4月9日起解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。从本案查明的事实来看，左克珍在签订《存量房买卖合同》后，已经按照合同约定支付了购房定金，并准备好了相应的购房款，左克珍履行了合同约定的义务，虽然导致本案《存量房买卖合同》无法继续履行的原因在于实际产权人汪兴芝不愿再继续出售涉案房屋，但鉴于张辉与实际产权人存在亲属关系，张辉应当确保合同能够继续履行。按照张辉代理人在庭审中的答辩意见来看，其作为汪兴芝的代理人，完全可以代其履行《存量房买卖合同》，现合同无法继续履行，责任在于张辉，根据合同相对性原则，张辉应当向合同的相对方左克珍承担违约责任。 关于左克珍在本案中主张的违约金2万元性质。左克珍与张辉签订的《存量房买卖合同》明确约定：合同签订后，若甲方无法定事由不履行合同，甲方需退还乙方已交定金，并承担已交定金的相同金额作为违约金支付给乙方（三方同意定金中的一半用于支付丙方中介费用，由乙方支付给丙方）；合同签订后，若乙方无法定事由不履行合同，则甲方无需退还已收取的定金（三方同意定金中的一半用于支付丙方中介费用，由甲方支付给丙方）。而《中华人民共和国民法典》第五百八十七条明确规定：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。依据上述约定及法律规定，左克珍与张辉在《存量房买卖合同》中约定的“若甲方无法定事由不履行合同，甲方需退还乙方已交定金，并承担已交定金的相同金额作为违约金支付给乙方”的内容，该内容名为违约金，实际为定金罚则条款，即使双方没有定金罚则条款的约定，守约方仍然有权利依法向违约方主张适用定金罚则。同时，鉴于一审法院已对左克珍主张的定金罚则2万元予以支持，对于其主张的利息损失1600元，一审法院不予支持。关于中介费4000元，鉴于左克珍并未将安邦房产公司列为本案当事人，左克珍提供的“佣金确认书”不足以证明其实际向安邦房产公司支付了中介费，对此一审法院不予支持。张辉关于其不应承担违约责任及违约金过高等答辩意见违反了双方约定，也不符合法律规定，本院不予采信。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条第二款、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十八条、第五百七十九条、第五百八十四条、第五百八十五条、第五百八十六条、第五百八十七条、第五百八十八条、第五百九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认原告左克珍与被告张辉2021年3月17日签订的《存量房买卖合同》，于2021年4月9日起解除；二、被告张辉支付原告左克珍违约金2万元，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告左克珍的其它诉讼请求。案件受理费440元，减半收取计220元，由原告左克珍负担48元，被告张辉负担172元。 本院二审期间，左克珍围绕上诉请求依法提交了张辉与房产中介的微信聊天记录一组，以证明张辉违约在先。 张辉质证意见：对该证据的真实性合法性不予认可，对关联性予以认可，该证据能够证明张辉系代理人。 张辉围绕上诉请求依法提交了证据二组，1.汪兴芝口述记录证明，汪兴芝及2名见证人身份证明，以证明案涉房屋系汪兴芝所有，张辉仅为代理人，代理的后果不应当由张辉承担；2.左克珍民事起诉状一份，铜官区法院开庭传票一份，以证明左克珍已经向铜陵市安邦房产经纪有限责任公司主张损失补偿，该主张补偿已经足够弥补其损失，不得重复向张辉主张。 左克珍质证意见：对第一组证据的真实性、合法性、关联性均不予以认可，对第二组证据的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，且该组证据反映的案件已经调解结案，由安邦经纪公司返还其中介费4000元。 本院对上述证据将在本院认为部分综合予以评判。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为1.本案张辉是否为本案适格被告；2.若张辉承担违约责任，违约金的数额如何认定。 关于争议焦点1，《中华人民共和国民法典》第五百九十三条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。”本案张辉作为案涉合同当事人一方，因案外人汪兴芝的原因不能履行合同，依法应当向左克珍承担违约责任，张辉作为本案被告主体适格。 关于争议焦点2，本案并不存在当事人既约定违约金又约定定金的情形。本案双方当事人在合同中关于违约金的约定，具有担保合同履行的性质。虽然双方当事人在合同中未将违约责任明确表述为“定金罚则”，但在出现相关违约情形时所体现的惩罚性和损失补偿性与定金罚则一致，其规定的违约金性质实为违约定金。现张辉无法定事由不履行合同，应当依照合同约定向左克珍支付与定金相同金额的违约金，一审法院关于左可珍主张的违约金性质、数额的认定并无不当。 综上所述，张辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人张辉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 策 审 判 员  尹雪茗 审 判 员  管佳丽 二〇二一年七月八日 法官助理  盛华铭 书 记 员  杨采薇 附:本案适用的法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。