重庆市渝北区人民法院   民事判决书   （2021）渝0112民初20502号      原告：家利物业管理（深圳）有限公司，住深圳市福田区福中路黄埔雅苑会所，统一社会信用代码914403007261786338。   法定代表人：徐建东，董事长。    委托诉讼代理人：金川，重庆华栋律师事务所律师。   委托诉讼代理人：向海涛，重庆华栋律师事务所律师。   被告：甯红艳，女，1989年3月6日出生，汉族，住四川省成都市高新区。   原告家利物业管理（深圳）有限公司与被告甯红艳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案后，依法适用小额诉讼程序于2021年7月19日公开开庭进行了审理。原告家利物业管理（深圳）有限公司的委托诉讼代理人金川、向海涛，被告甯红艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。    原告家利物业管理（深圳）有限公司向本院提出诉讼请求： 1.判令被告立即向原告支付2020年2月1日至2020年9月30的物业服务费2367.67元（其中2020年2月欠费金额为243.19元）；2、判令被告立即支付原告2020年3月1日至2020年9月30日的公摊水费2.76元，公摊电费55.87元；3.判令被告立即向原告支付违约金。事实和理由：原告系为“××”小区提供物业服务的物业管理公司，被告系重庆市渝北区“××”小区的业主。根据前期物业服务合同及关于“××”前期物业服务和临时管理规约的承诺书的相关规定，被告应当按月交纳物业服务等费用，但被告未按约定向原告交纳物业费和水电公摊费。经原告多次催收无果，遂诉至法院。   被告甯红艳辩称，被告2020年9月之前的物业费已经交了，在2020年8月26日被告通过微信还交了2000元费用，2017年3月15日除渣费交了937.26元。被告之前未交费的原因是被告认为物业服务合同无效，物业费用标准过高，原告的物业服务质量达不到3.4元的标准。   经审理查明，被告系房屋的业主，该房屋的建筑面积为104.14平方米，系高层住宅。   2013年10月8日，原告与开发商和记黄埔地产（重庆两江新区）有限公司签订了一份以和记黄埔地产（重庆两江新区）有限公司为甲方、原告为乙方的《和记黄埔重庆照母山（重光水库）住宅项目（××）项目前期物业服务合同》，该合同主要约定由乙方为“××”提供物业管理服务，合同期限自2013年12月1日起至业主委员会成立并与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效日止。合同第十二条约定，物业服务费以物业的建筑面积为依据，高层住宅为3.4元/月·平方米（不含业主需承担的公摊水电费）；业主或非业主合法使用人应于每月5日前但不迟于每月最后一日交纳当月的物业服务费及上月的公摊水电费，如逾期交纳，将从逾期之日起每天按应交费用的0.2‰向乙方交纳违约金至付清时止。合同第十四条约定，公摊水电费根据重庆市相关规定按每户房屋建筑面积据实分摊。合同第三十一条约定，本合同的效力及于本小区内的全体业主及非业主合法使用人。该合同还对委托服务事项、双方的权利义务、物业管理服务要求和标准、违约责任等进行了约定。   合同签订后，原告对上述前期物业服务合同进行了备案登记。原告为被告所在的“××”小区提供了物业管理服务至今，但物业服务质量存在瑕疵，因被告未交纳物业服务费以及水电公摊费，原告经书面催收未果，诉至本院。审理中，原告针对水电公摊费举示了代缴水电费票据，公示照片等证据予以证实。   另查明：审理中，经询问，原告陈述，被告于2017年2月接房，被告物业费应当从2017年7月开始交纳。被告对接房时间无异议。被告陈述，其于2017年2月20日交了1062.23元，2017年10月7日交了381.56元，2017年11月2日交了368.27元，2019年3月15日交了624.84元，2020年8月26日交了2000元，2020年11月3交了1000元，2021年3月21日交了2000元，2021年5月14日交了4000元,上述金额共计11436.9元。原告陈述，上述金额属实，目前均已抵扣了之前的物业费。   上述事实，有《和记黄埔重庆照母山（重光水库）住宅项目（××）项目前期物业服务合同》及备案证明、档案查询结果、代缴水电费票据、公摊公示照片、邮寄快递单及催收函、小区照片、当事人陈述等证据随案佐证，足以认定。   本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，原告与和记黄埔地产（重庆两江新区）有限公司签订的前期物业服务合同不违反法律规定，合法有效，该合同对包括被告在内的小区全体业主均具有约束力。原告为“××”小区提供了物业管理服务，被告应向原告支付物业服务费等费用。被告的抗辩意见，不构成其拒绝交纳物业服务费本金的正当理由，本院不予支持。因原告物业服务质量存在瑕疵，对于违约金，本院不予支持。   物业服务费交费标准，根据《和记黄埔重庆照母山（重光水库）住宅项目（××）项目前期物业服务合同》的约定，结合原告陈述，被告应按3.4元/月.平方米的标准支付物业服务费。   关于被告辩称已交纳了物业服务费，经查，被告已共计交纳了物业服务费11436.9元，根据原告陈述，被告应从2017年7月开始交纳物业服务费，自2017年7月到2020年1月，被告房屋产生的物业服务费为3.4元/月/平方米×104.14平方米×31个月=10976.36元，抵扣之后，还剩余460.54元。   在2020年2月起至2020年9月期间，被告应支付的物业服务费为3.4元/月/平方米×104.14平方米×8个月=2832.61元。减去剩余的460.54元，被告还应支付原告物业服务费2372.07元，原告起诉要求被告支付2367.67元，未超过上述标准，本院予以支持。   根据《和记黄埔重庆照母山（重光水库）住宅项目（××）项目前期物业服务合同》的约定公摊水电费为据实分摊，现原告举示了代缴水电费票据、公示照片证实实际产生了公摊水电费，且原告请求支付的数额也属于合理范围，故本院对原告要求被告 支付公摊水电费的诉讼请求予以支持。   综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：   一、被告甯红艳立即支付原告家利物业管理（深圳）有限公司2020年2月1日至2020年9月30日期间的物业服务费2367.67元；   二、被告甯红艳立即支付原告家利物业管理（深圳）有限公司2020年2月1日至2020年9月30日的公摊水费2.76元，公摊电费55.87元；   三、驳回原告家利物业管理（深圳）有限公司的其他诉讼请求。   如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。   案件受理费36.51元（已减半收取），由被告甯红艳负担。   本判决为终审判决。         审 判 员   冉 阳          二○二一年七月二十七日         书 记 员  何 瑜          1