四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终11036号 上诉人（原审被告、反诉原告）：成都顺宇置业有限公司，住所地：成都高新区中和中柏路23号附2号3层。 法定代表人：刘翊，总经理。 委托诉讼代理人：罗珊，女，系公司员工。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈美儒，女，汉族，1987年2月12日出生，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：宁超，四川迪泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨**，四川迪泰律师事务所律师。 上诉人成都顺宇置业有限公司（以下简称顺宇置业公司）因与被上诉人陈美儒商品房预售合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初6109号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 顺宇置业公司上诉请求：1.改判陈美儒与顺宇置业公司签订的关于成都市高新区房屋的《商品房买卖合同》及补充协议继续履行；2.驳回陈美儒的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院基本事实认定不清。陈美儒与顺宇置业公司关于成都市高新区房屋的《商品房买卖合同》及补充协议应继续履行。首先，陈美儒与顺宇置业公司订立《商品房买卖合同》及补充协议的目的在于，在陈美儒按买卖合同约定支付足额购房价款后，顺宇置业公司按约定转移在建商品房所有权及相关权利给陈美儒。故陈美儒在支付全部购房价款后，顺宇置业公司按约定向陈美儒转移案涉房屋所有权后，即实现了合同目的。而一审法院却错误地认为，陈美儒与顺宇置业公司订立《商品房买卖合同》及补充协议的目的在于“使财富保值增值”，且强调“使财富保值增值永远才是市场交易主体的最终目的”，显然，一审法院将普通的物权交易行为与市场经济中的期权交易行为混为一谈；商品房交易与期权交易有着本质的区别，早在2015年12月24日，国家工商行政管理总局令第80号发布《房地产广告发布规定》第四条就明确规定，房地产广告信息不得含有“升值或者投资回报的承诺”的内容，这一规定充分证明，双方签订《买卖合同》的目的并非是“确保财富保值增值”，且房地产市场经济发展趋势属于国家经济调控的客观结果，非开发商能左右，而一审法院将陈美儒购买案涉房屋的个人目的（即投资升值）强加于顺宇置业公司，认为“在市场低迷的当下，陈美儒借购买商品房使自身财富保值增值才是其最终合同目的，解除合同以减少市场投资风险和损失，系任何一个理智建全的人都会采取的行为”，顺宇置业公司认为，正因为陈美儒系理智健全的人，理应对其个人投资行为有理性的认知，且理应承担其投资行为带来的各种后果，一审法院将陈美儒投资理应承担的不利后果转嫁由顺宇置业公司承担，这对顺宇置业公司而言是极其不公平的。此外，从案涉房屋呈现的情况来看，小区环境优美，房屋质量合格，案涉房屋可以正常交付，同时，继续履行合同，陈美儒既可以自己居住房屋，亦可对外出租，陈美儒的投资收益可以持续实现，一审法院关于合同解除可以降低市场投资风险和损失的理由也是无法成立的，继续履行合同对陈美儒实现合同目的并无任何障碍，故一审法院认定合同目的不能实现与事实严重不符。一审法院的上述事实认定极易误导市场主体，即一旦市场主体的投资目的无法实现，那么，投资者即可通过要求解除合同的形式来规避亏损，这与市场交易规则是严重违背的，将严重破坏市场交易的正常秩序。其次，即使陈美儒享有解除权，受新冠肺炎疫情不可抗力的影响，陈美儒行使合同解除权的时间应予顺延。案涉合同约定的交付日期为2019年12月30日，根据合同约定，陈美儒享有解除权的开始日期为2020年3月1日，其最晚应在2020年3月16日前行使解除权。但是2019年底新冠肺炎疫情爆发，四川省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，在疫情期间案涉房屋所在项目无法组织劳动力进行施工，相关竣工手续无法办理。若不受新冠肺炎疫情影响，顺宇置业公司可以在陈美儒解除权行使条件成就前（即2020年3月1日）交付案涉房屋。由此，陈美儒解除权行使条件受到不可抗力的影响后相应予以延缓成就，且顺宇置业公司在陈美儒解除权行使条件成就前，已通知陈美儒交付案涉房屋，陈美儒无权解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议。二、一审法院适用法律错误。首先，根据最高人民法院在2019年发布的《全国法院民商事审批会议纪要》第四十七条的规定“……人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持”，案涉房屋已达到法定的交付条件，并不影响双方合同目的的实现，且案涉房屋虽交付时间晚于《商品房买卖合同》约定的交付时间，一审法院已认定顺宇置业公司违约时间不长，违约程度轻微，在前述情况下，一审法院仍然判决解除合同，显属适用法律错误。其次，即使陈美儒享有解除权，一审判决要求顺宇置业公司自2017年11月4日起就定金50000元以年利率5.4%支付资金占用利息，不符合合同约定。陈美儒支付的定金50000元在签订《商品房买卖合同》时才转为购房款，因此定金在未转为房款之前并不属于购房款，不应计算利息。综上所述，一审法院基本事实认定不清，法律适用错误，请求依法进行改判，以维护顺宇置业公司的合法权益。 陈美儒辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案适用约定解除，本案中双方约定的解除条件已经成就，对于法定解除的事实并非本案解除的主要依据，因此在本案中不应予以考虑；案涉合同在疫情发生之前已经到达履行期限，不应适用《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，故请求驳回上诉，维持原判。 陈美儒向一审法院起诉请求：1.解除陈美儒与顺宇置业公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议；2.判令顺宇置业公司立即向陈美儒退还购房已支付的全部本金共计人民币660467元；3.判令顺宇置业公司立即赔偿陈美儒损失及违约金（其中，违约金以陈美儒支付购房款之日起算至全部款项退还之日止，暂计算至2020年8月18日为99958.99元）。 顺宇置业公司向一审法院反诉请求：1.要求判决陈美儒配合顺宇置业公司办理注销成都市高新区房屋的预购商品房预告登记手续；2.要求判决陈美儒配合顺宇置业公司办理注销成都市高新区房屋的预购商品房备案登记手续（合同签约备案号为3xx2）；3.要求判决在陈美儒配合顺宇置业公司办理注销预购商品房预告登记手续及预购商品房备案登记手续后60日内退还陈美儒相应款项。 一审法院认定事实：2017年12月9日，顺宇置业公司（出卖人）与陈美儒（买受人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议各一份。合同约定：1.买受人向出卖人购买位于成都市高新区中和组团地块项目商品房预售许可证100225号下第xx号房屋，房屋总价款为660467元，付款方式为陈美儒于2017年12月9日前一次性支付全部价款。2.出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付案涉房屋，交房时应符合下列条件：已取得建设工程竣工验收合格证明，建设工程竣工验收备案证明文件，房屋面积实测报告书。若因不可抗力或者政府行为需要延期交付商品房的，出卖人应当书面通知买受人。3.若出卖人逾期交房，逾期在60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年5.40％（不低中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。4.买受人依据合同和补充协议约定要求解除合同的，应当自开始享有合同解除权之日起15日内向出卖人发出书面的解除合同通知书，解除合同通知书到达出卖人之日，合同解除；否则，视为买受人放弃解除合同的权利，同意继续履行合同。5.无论何种原因导致合同及补充协议解除或终止，买受人均应当在合同解除或终止之日起3日内，配合出卖人到房屋管理部门办理注销《商品房买卖合同》网签、预售备案登记及预抵押登记手续。出卖人应向买受人退还的款项均在上述注销手续办理完毕之后的60日内退还。 2017年11月4日，顺宇置业公司收到陈美儒支付的购房定金50000元；2017年11月7日，顺宇置业公司收到陈美儒支付的购房款610467元。 2020年3月2日，陈美儒到顺宇置业公司当场送达了《解除合同通知书》，顺宇置业公司工作人员予以签收。 一审法院认为，合同是双方当事人意思自由、自主与自治的结果，合同一旦订立，即在双方当事人之间产生了一种类似于法律一样的拘束力。可以说，合同既是缔约主体自己对自己的立诺，亦是缔约主体自己对他人的立信。任何一方缔约主体违背合同的约定，即是违背了自己在立约时对合同相对人所许下的承诺。为使立约主体秉持诚信，严格履约，恪守承诺，法律特别规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中陈美儒与顺宇置业公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，系双方真实意思表示的体现，合法有效。《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议中存在部分条款无效的，不影响其他条款的效力。陈美儒与顺宇置业公司均应当遵守诚实信用原则，昭示信誉，恪守承诺，全面履行自己的合同义务。顺宇置业公司未在合同约定的时间内向陈美儒交付商品房，其行为已构成违约。 本案的争议焦点：一、合同是否应当解除；二、损失数额如何确定；三、注销预告登记、网签备案与房款返款的先后顺序。 一、关于陈美儒与顺宇置业公司签订的商品房买卖及补充协议是否应当解除的问题。根据原《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”陈美儒与顺宇置业公司在合同中约定，商品房交付时间为2019年12月30日前。若出卖人逾期交房，逾期在60日后，买受人有权解除合同。买受人应当自开始享有合同解除权之日起15日内向出卖人发出书面的解除合同通知书，解除合同通知书到达出卖人之日，合同解除。顺宇置业公司未按照合同约定交付案涉商品房已超过60日，陈美儒在合同约定的时间内行使合同解除权，向顺宇置业公司发送了《解除合同通知书》，顺宇置业公司于2020年3月2日收到《解除合同通知书》。故一审法院依法确认陈美儒与顺宇置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议于2020年3月2日已解除。 关于顺宇置业公司辩称案涉商品房已满足合同约定的交付条件，陈美儒不具有合同解除权的意见。一审法院认为，商品房是否达到交付条件与顺宇置业公司是否已经实际将房屋交付给购房者，是两个完全不同的概念。在本案中，顺宇置业公司既未向一审法院提供证据证明已将商品房实际交付给了陈美儒，亦未向一审法院提供证据证明其曾经通知过陈美儒收房。若如顺宇置业公司所辩称的，商品房已经满足了约定的交付条件，顺宇置业公司就应当及时将符合交房条件的情况及时告知买受人并通知买受人收房。然顺宇置业公司在明知其已经逾期交房的情况下，仍然放任自己的违约行为，不及时履行通知交房的义务和手续，以致持续违约时间达到合同约定的解除条件。顺宇置业公司应当对其自身持续违约且放任违约的行为，承担由此导致的合同后果。一审法院对顺宇置业公司提出的商品房已满足合同约定的交付条件，陈美儒不具有合同解除权的意见，不予支持。 关于顺宇置业公司辩称的自己违约程度比较轻微，合同能够继续履行且合同目的能够实现，根据《九民纪要》第47条的规定，陈美儒不享有合同解除权的意见。一审法院认为，首先，合同能够继续履行与陈美儒是否享有合同解除权没有直接的关系。即使合同可以继续履行，但是如果缔约一方违约符合约定或者法定的解除条件，守约方仍然可以解除合同。其次，关于合同目的能否实现的问题。诚如顺宇置业公司在答辩时所言，当前房地产市场商业用房行情处于低迷阶段，增值潜力较小。对顺宇置业公司来说，其已经足额收取了陈美儒支付的购房款，顺宇置业公司出卖商品房并获取房屋价款的目的已经实现。但是，对陈美儒来说，则未必如此。本案案涉商品房的规划用途系办公，具有较强的商业属性。作为商事主体，顺宇置业公司应当知道，购房者购买办公商品用房的目的，不仅仅是为了自己占有、使用办公用房，更多的是希望从中获取投资利益。在市场交易中，使财富保值增值并获取利益永远是市场交易主体的最终目的。对陈美儒来说，占有、使用商品房并非其最终目的，借购买商品房使自身财富保值增值才是其最终的合同目的。顺宇置业公司以自己违约程度较为轻微、陈美儒能够实现合同目的来抗辩的理由显然不能成立。当前房地产市场商业用房行情处于低迷的阶段，陈美儒依约行使合同解除权以减少其市场投资风险和损失，这是任何一个理智健全的人都会采取的行为。在出卖人违约符合解除权行使条件的情况下，否定买受人依约行使解除权以减少其投资风险，与法理、情理相悖，一审法院不予支持。顺宇置业公司一方面辩称商品房已经符合了交付条件，另一方面却在明知自身已经逾期交房的情况下，仍然放任其违约行为，不及时通知买受人收房。对于顺宇置业公司的这种明知其违约却继续放任其违约的行为，在法律上及商业道德上均应当予以否定评价。根据最高人民法院在2019年发布的《全面法院民商事审判工作会议纪要》第47条的规定：“合同约定的解除权条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”上述条文之目的，系从更高、更深程度维护诚实信用的市场交易原则，促进合同义务的全面履行，避免一方主体滥用契约自由随意解除合同，以致利益失衡，有违契约正义。此处的违约程度显著轻微，显然不包括违约方故意持续违约的情形；此处的不影响守约方合同目的实现，显然不包括继续履行合同会使守约方利益受损的情形。本案顺宇置业公司既然辩称商品房已经满足合同约定的交付条件，却迟迟不通知买受人收房，系明知其行为违约而故意放任之。尽管顺宇置业公司违约时间不长，可算违约程度轻微；但顺宇置业公司持续违约的故意明显，难谓违约程度显著轻微。对于由此引发的违约责任，顺宇置业公司应当自行承担。顺宇置业公司在故意持续违约导致合同符合解除条件，且明知市场行情下行的情况下，还要求守约方继续履行合同，将本该由违约方承担的市场风险转嫁于守约方身上，与公平原则和诚实信用原则相悖，一审法院不予支持。 二、关于损失数额如何确定的问题。一审法院认为，违约金以填补实际损失为主，兼具惩罚性的功能。本案顺宇置业公司逾期交房时间不长，案涉商品房并非客观不能交付。尽管顺宇置业公司存在逾期交房的违约行为，但违约时间不长，违约行为的程度轻微，给陈美儒造成的损失也主要是资金占用期间的利息损失。故一审法院在确定顺宇置业公司应当承担的违约责任时，主要考虑以填补守约方的实际损失为主。根据双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》的约定，出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年5.40％（不低中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。上述约定，系关于顺宇置业公司违约责任承担方式的约定，顺宇置业公司认为根据上述约定，已足以弥补其违约行为给陈美儒造成的实际损失。一审法院认为，购房款660467元的利息损失，应当按照合同约定的年利率5.4%计算。其中，50000元定金从2017年11月4日开始计算利息损失，610467元剩余房款从2017年11月7日开始计算利息损失。 三、关于注销预告登记、网签备案与房款返款的先后顺序的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议的约定，无论何种原因导致合同及补充协议解除或终止，买受人均应当在合同解除或终止之日起3日内，配合出卖人到房屋管理部门办理注销《商品房买卖合同》网签、预售备案登记及预抵押登记手续。出卖人应向买受人退还的款项均在上述注销手续办理完毕之后的60日内退还。一审法院认为，网签合同备案登记系保护买受人权利、避免出卖人一房多卖而设立的限制出卖人处分权的条款。在顺宇置业公司违约在先的情况下，应当由其先履行退还购房款的义务，然后再由买受人、担保权人配合其办理案涉房屋的相关注销手续，方符合相关法律、法规保护守约方权利、限制出卖人处分权的宗旨。补充协议规定：无论基于何种原因导致合同及补充协议解除或终止，买受人均应当在合同解除或终止之日起3日内，配合出卖人到房屋管理部门办理注销《商品房买卖合同》网签登记手续，然后出卖人再向买受人退还款项。上述规定系顺宇置业有限公司提供的格式条款，该条款使出卖人在违背主合同义务和诚实信用原则的情况下，依旧拥有优先于买受人的权利，使买受人的附随义务成为一种有风险的负担，而出卖人的主合同义务却居于买受人的附随义务之后，这显然颠倒了法律关于责任承担的先后顺序。对此，一审法院决定房款返款时间先于协助预告登记和备案登记注销手续的时间。 综上所述，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十九条第一款、第四十条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认陈美儒与顺宇置业公司签订的关于成都市高新区房屋的《四川省商品房买卖合同（预售）》《临时管理规约》《商品房买卖合同补充协议》已于2020年3月2日解除；二、顺宇置业公司于判决生效后十日内向陈美儒退还首期购房款660467元并按照年利率5.40%支付资金占用期间的利息至实际付清之日止（其中，50000元定金从2017年11月4日开始计算利息损失，610467元剩余房款从2017年11月7日开始计算利息损失）；三、顺宇置业公司于判决生效后十日内向陈美儒支付因逾期交房产生的违约金660.47元；四、陈美儒在收到判决确定的顺宇置业公司应当向其给付的款项后十日内，协助顺宇置业公司办理位于成都市高新区房屋的预告登记和备案登记的注销手续（合同签约备案号为3xx2）。五、驳回陈美儒其他诉讼请求。六、驳回顺宇置业公司其他诉讼请求。一审本诉案件受理费12204元，减半收取计6102元，由顺宇置业公司负担；一审反诉案件受理费100元，减半收取计50元，由顺宇置业公司负担。 二审中，双方均未向本院提交新的证据。 本院二审审理查明事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，陈美儒与顺宇置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。首先，根据本案一审查明的事实，顺宇置业公司未按照合同约定履行如期交付义务，存在违约行为。顺宇置业公司上诉提出案涉房屋现符合约定交付条件，但顺宇置业公司逾期交付案涉商品房已超过60日，陈美儒在合同约定的时间内行使合同解除权，陈美儒根据合同约定解除合同，具有合同依据和法律依据，应予支持。关于顺宇置业公司主张受新冠肺炎疫情不可抗力影响，陈美儒行使合同解除权的时间应予顺延的问题，本院认为，案涉房屋约定的交付日期为2019年12月30日，此时新冠肺炎疫情尚未全面爆发，根据原《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”之规定，对于顺宇置业公司该项上诉理由，本院不予支持。 其次，本院注意到在一审中顺宇置业公司提起了反诉，要求判决陈美儒配合顺宇置业公司办理注销案涉房屋的预告登记手续与备案登记手续。故顺宇置业公司在一审中提出的反诉请求系基于合同解除的条件，且一审法院也对陈美儒应在合同解除的条件下配合顺宇置业公司注销案涉房屋备案登记的行为予以确定。而顺宇置业公司现上诉请求合同继续履行，其上诉请求与一审提出的诉讼请求、请求权基础、事实及理由完全相悖。故本院对于顺宇置业公司在二审中上诉请求继续履行合同的请求不予支持。 关于顺宇置业公司提出一审法院对定金50000元计算资金利息错误的上诉请求。本院审查后认为，根据原《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，双方的权利义务都要恢复到没有形成合同关系之前的状态，不能恢复的进行补救和赔偿。本案中，陈美儒于2017年11月4日支付了定金，顺宇置业公司亦实际收取了该定金，后该笔定金根据合同约定转换为购房款，顺宇置业公司应当承担由此给陈美儒造成的资金利息损失，况且该笔款项不论作为定金还是购房款，每日产生利息，即法定孳息，基于“孳息随原物”的原理，也应当将占有该笔款项期间收取的利息一并返还。因此，顺宇置业公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费12204元，由成都顺宇置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  冯 璐 二〇二一年七月二十七日 法官助理  蔡诗言 书 记 员  何佳林