江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终2571号上诉人（原审被告）：常州金坛雅居乐房地产开发有限公司，住所地常州市金坛区茅山旅游度假区林场路1号。法定代表人：徐渊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邱晓龙，该公司员工。委托诉讼代理人：张伟伟，该公司员工。上诉人（原审第三人）：中国银行股份有限公司金坛支行，住所地常州市金坛区北门大街2号。负责人：王雄华，该支行行长。委托诉讼代理人：姚实，该公司员工。委托诉讼代理人：吴禹，该公司员工。被上诉人（原审原告）：汤跃庆，男，1967年6月25日生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈少杰，江苏日月泰律师事务所律师。上诉人常州金坛雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）、中国银行股份有限公司金坛支行（以下简称中行金坛支行）因与被上诉人汤跃庆商品房预售合同纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院(2020)苏0413民初4665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。雅居乐公司上诉请求撤销（2020）苏0413民初4665号判决，并依法改判：1.雅居乐公司与汤跃庆签订的《商品房买卖合同》未解除；2.雅居乐公司无需向汤跃庆返还首付款；3.雅居乐公司无需返还汤跃庆已支付的房贷利息；4.雅居乐公司无需向汤跃庆支付合同总价10%的违约金；5.以汤跃庆的实际损失为基础，降低雅居乐公司需支付的违约金；6.上诉人无需向中行金坛支行返还被上诉人所欠的剩余贷款本息、违约金;7.一、二审诉讼费用由汤跃庆承担。事实和理由：1.汤跃庆未在解除权行使期限内按合同约定地址向上诉人有效送达解除合同通知，同时案涉商品房买卖合同已经履行完毕，合同目的能够实现，不应随意解除，故案涉商品房买卖合同并未解除。上诉人雅居乐公司自愿承担自2019年10月1日起至2020年1月16日止共108天的违约金36178.5元。2.一审判决主文第二至八项均是以解除商品房买卖合同为基础的，在前述己经论证涉案合同不应当解除后，一审判决主文的第二至八项判决自然失去了基础，故应当予以改判。3.即使确认雅居乐公司与汤跃庆之间的商品房买卖合同解除，一审判决雅居乐公司既赔偿贷款利息损失又承担违约金，显属不当，应予纠正。中行金坛支行上诉请求：1.撤销一审判决第七项，改判汤跃庆与雅居乐公司共同返还《个人一手住房贷款合同》剩余的贷款本金、利息及违约金（最终数额以实际支付日上诉人出具的数据为准）。2.本案二审诉讼费由汤跃庆承担。事实和理由：一审法院适用法律错误，错误认定被上诉人汤跃庆无须承担案涉合同解除后贷款本息的还款义务。根据合同相对性原理，被上诉人汤跃庆才是贷款合同的借款人，剩余贷款本息的还款义务人仍应当是贷款合同的借款人，被上诉人的还款义务并非因此免除，其仍需承担剩余贷款本息的还款义务。被上诉人汤跃庆二审答辩称：1.被上诉人将律师函送达到雅居乐公司能够接收的范围内。且雅居乐公司也已经签收。被上诉人已经履行完毕合同解除程序。2.雅居乐公司已在商品房买卖合同中承诺了逾期交房产生的合同解除权与解除权的行使期限。则应严格按照合同约定履行自身义务，因自身原因不能履行合同义务的，应当承担不利后果。3.被上诉人购置的房屋为营业性用房，迟延交付已造成被上诉人无法经营的后果。原审判决支持的违约金符合商品房买卖合同的约定，也未违反法律规定，应当维持原判。4.商品房买卖合同被确认解除导致商品房担保合同目的无法实现，应一并解除。个人一手房贷款合同的约定是格式条款，中行金坛支行并未特别提醒，属于无效条款。汤跃庆向一审法院起诉请求：1.判令解除汤跃庆与雅居乐公司签订的《商品房买卖合同》。2.判令解除汤跃庆、雅居乐公司和中行金坛支行签订的《个人购房借款、担保合同》。3.判令雅居乐公司退还购房首付款本金1349865元及利息（暂计）107754.85元（以1349865元为基数，自2017年12月22日起至2019年8月19日按同期银行贷款利率计算，2019年8月20日起至实际付清之日止按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止，暂计算至2019年8月19日为107754.85元）。4.判令雅居乐公司向汤跃庆退还已支付按揭贷款本金319526.24元、银行贷款利息230953.22元（贷款利息暂算至2020年6月12日）。5.判令雅居乐公司退还中行金坛支行剩余贷款1680473.36元（剩余贷款暂算至2020年6月12日）。6.判令雅居乐公司向汤跃庆支付逾期违约金，暂计63982元（从2019年10月1日起至合同解除之日止，以3349865元为基数按照日万分之一计算逾期违约金，暂计算至2020年7月1日，191天）。7.判令雅居乐公司向汤跃庆支付违约金334986.5元（3349865元*10%）。8.判令雅居乐公司向汤跃庆支付律师费用150000元。9.本案诉讼费由雅居乐公司承担。上述3-8项共计4237541.17元。一审法院经审理查明，2017年12月22日，汤跃庆与雅居乐公司签订《商品房买卖合同》，由汤跃庆购买雅居乐公司开发的施工编号为山湖城花园临湖雅居-77幢-2号商品房，合同约定:商品房总价为人民币3349865元，首付款人民币1349865元，余款200万元由汤跃庆按揭贷款；商品房于2019年9月30日前交付，逾期交房超过90天，汤跃庆有权解除《商品房买卖合同》，雅居乐公司应按汤跃庆已支付购房款的10%支付违约金。雅居乐公司、汤跃庆保证在合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。补充协议第十八条买卖双方有效联系地址均为本合同首页所记载的地址。任何一方向另一方发送催告函、通知等文件均应以本款约定的有效联系地址为送达地址。合同签订后，汤跃庆依约支付首付款1349865元，并于2018年3月21日与中行金坛支行签订《个人一手住房贷款合同》《个人贷款抵押合同》，约定贷款200万元；贷款期限168月；还款方式等额本金；首期还款日为放款日在第一个还款周期对应日之前的最后一个12日，后续还款日为首期还款日在后续各期的对应日，则当期最后一日为当期还款日。后中行金坛支行发放贷款至《个人一手住房贷款合同》约定账户内。2020年1月8日，雅居乐公司向汤跃庆寄送《房屋交付通知书》，通知汤跃庆于2020年1月16日办理房屋交付手续。2020年1月22日，汤跃庆向雅居乐公司寄送《律师函》，通知雅居乐公司解除双方签订的《商品房买卖合同》并归还银行贷款本金及利息、违约金款项。截止到2020年6月12日，汤跃庆已归还贷款本金319526.64元、贷款利息230938.65元，尚欠第三人贷款本金人民币1680473.36元。截止到2021年1月12日，本金余额1597633.12元。一审法院认为，依法成立的合同合法有效，汤跃庆与雅居乐公司、中行金坛支行签订的《商品房买卖合同》《个人一手住房贷款合同》《个人贷款抵押合同》均属双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应予维护。关于《商品房买卖合同》是否予以解除的问题。汤跃庆与雅居乐公司约定了合同解除条件。汤跃庆在约定的解除权行使期间内向雅居乐公司寄送律师函要求解除合同，雅居乐公司在2020年1月向汤跃庆寄送交付通知书亦不影响汤跃庆行使解除权，故该院确认案涉《商品房买卖合同》已解除。汤跃庆虽然未按合同约定向合同载明的地址寄送律师函，实际向雅居乐公司注册地址寄送律师函，但是查询回执显示邮件已于2020年1月23日由“收发室”签收，故认定解除通知已到达雅居乐公司。雅居乐公司关于未收到律师函的辩解意见，该院不予采纳。同时，雅居乐公司通知汤跃庆于2020年1月16日前受领房屋，亦不属于雅居乐公司主张的轻微违约。因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。汤跃庆关于解除与中行金坛支行之间的《个人一手住房贷款合同》《个人购房担保借款合同》的请求，符合法律规定，该院予以支持。商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款及利息分别返还担保权人和买受人。汤跃庆要求雅居乐公司返还首付款1349865元、已支付的贷款本息（截止到2020年6月12日，本金319526.24元、贷款利息230938.65元）、雅居乐公司向中行金坛支行支付剩余的贷款本息及提前还款违约金的请求，符合法律规定，该院予以支持。中行金坛支行要求解除合同后汤跃庆与雅居乐公司共同或连带偿还贷款本息，于法无据，该院不予支持。雅居乐公司辩称违约金过高应予以核减，因其未提供相关证据证明违约金高于汤跃庆因雅居乐公司违约造成的损失，故对雅居乐的意见不予采纳，对汤跃庆请求雅居乐公司支付违约金人民币334986.5元的诉请予以支持。关于首付款的利息的请求，首付款的利息是属于因违约产生的损失应包含在违约金内，故对汤跃庆要求雅居乐公司支付首付款的利息的请求不予支持。关于诉讼请求第六项日万分之一违约金的请求，与诉讼请求第七项均是雅居乐公司逾期交付约定的责任，不宜重复评价，该项请求包含在违约金内，故对汤跃庆要求雅居乐公司支付该项违约金的请求不予支持。关于律师费15万元。汤跃庆与雅居乐公司之间仅约定出卖人追究买受人违约责任而产生的律师费等由买受人承担，汤跃庆据此主张按“对等原则”要求雅居乐公司支付律师费，于法无据，该院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，该院遂判决：一、确认汤跃庆与常州金坛雅居乐房地产开发有限公司于2017年12月22日签订的《商品房买卖合同》已解除（合同编号3577601AFE45497A8410）。二、解除汤跃庆与中国银行股份有限公司金坛支行于2018年3月21日签订的《个人贷款抵押合同》（合同编号2018年中银消字第076号）。三、解除汤跃庆、常州金坛雅居乐房地产开发有限公司、中国银行股份有限公司金坛支行于2018年3月21日签订的《个人一手住房贷款合同》（合同编号2018年中银消字第096号）。四、常州金坛雅居乐房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还汤跃庆支付的首付款人民币1349865元。五、常州金坛雅居乐房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还汤跃庆已支付的银行贷款本息（截止到2020年6月12日，汤跃庆已归还贷款本息合计550464.89元；2020年7月后的部分以第三人中国银行股份有限公司金坛支行出具的还款明细清单为准）。六、常州金坛雅居乐房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向汤跃庆支付违约金人民币334986.5元。七、常州金坛雅居乐房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向中国银行股份有限公司金坛支行返还汤跃庆就《个人一手住房贷款合同》剩余的贷款本金、利息及违约金（最终数额以实际支付日贷款银行出具的数据为准）。八、驳回汤跃庆的其他诉讼请求。若未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费40701元，由汤跃庆负担2201元、雅居乐公司负担38500元（该款汤跃庆已经预交，雅居乐公司于上述时间一并给付汤跃庆）。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。汤跃庆与雅居乐公司在案涉商品房买卖合同中约定，逾期交付超过90天的，买受人有权解除合同，并约定解除权行使期限为解除权发生之日起30日。上述约定系当事人双方真实意思表示，合法有效。据此，合同约定雅居乐公司应在2019年9月30日前向买受人交付商品房，但是雅居乐公司直至2020年1月8日才向汤跃庆寄送《房屋交付通知书》，已逾期交付超过90天，合同约定的解除条件成就，汤跃庆有权行使解除权。当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知达到对方时解除。汤跃庆在2020年1月22日向雅居乐公司寄送律师函要求解除案涉商品房买卖合同，系在合同约定的解除权期限内按约行使买受人的解除权，雅居乐公司于2020年1月23日签收律师函，故案涉商品房买卖合同于2020年1月23日解除。关于雅居乐公司主张汤跃庆未按照合同约定地址邮寄律师函，案涉商品房买卖合同尚未解除。虽然商品房买卖合同约定的雅居乐公司的通讯地址为“常州市金坛区茅山旅游度假区雅居乐房地产东方盐湖城开发指挥部”，而汤跃庆邮寄律师函的地址为“常州市金坛市金坛茅山旅游度假区林场路1号”，但是后者地址为雅居乐公司营业执照记载的住所地，而雅居乐公司亦已签收邮件且未提出异议，故汤跃庆的解除通知应认定为已经送达雅居乐公司，雅居乐公司的上述主张缺乏事实依据，不能成立。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，案涉商品房买卖合同解除后，雅居乐公司不再向汤跃庆交付房屋，但应返还汤跃庆已经支付的房款包括因房屋贷款产生的还款本息。与此同时，汤跃庆还有权要求雅居乐公司赔偿损失，承担相应的违约责任。故一审法院根据双方在合同中约定的违约金条款，判令违约方雅居乐公司同时应向汤跃庆支付违约金符合法律规定，上诉人雅居乐公司关于其在支付违约金的同时无需再向汤跃庆支付贷款利息的主张，缺乏法律依据，不能成立。因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，汤跃庆在解除案涉商品房买卖合同的时候，亦有权以合同目的无法实现为由，解除案涉《个人一手住房贷款合同》《个人购房担保借款合同》。商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人。据此，案涉《个人一手住房贷款合同》《个人购房担保借款合同》被解除后，房屋出卖人雅居乐公司为购房贷款的返还主体，中行金坛支行要求汤跃庆共同承担贷款返还义务缺乏法律依据。综上，雅居乐公司、中行金坛支行的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40701元，由上诉人雅居乐公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 仪审 判 员  罗希夷审 判 员  王 莹二〇二一年七月二十三日法官助理  骆云辉书 记 员  杨 青