重庆市巴南区人民法院民事判决书(2021)渝0113民初5822号原告：杨君，女，1980年7月19日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：唐云军，广东邦昊律师事务所律师。被告：重庆云鸥产业有限公司，住所地重庆市巴南区云计算产业园39栋1单元7层8号，统一社会信用代码91500105095338919W。法定代表人：徐耀华，总经理。委托诉讼代理人：刘孟凯，男，1986年3月27日出生，汉族，住重庆市巴南区，系公司员工。委托诉讼代理人：马小旺，男，1983年3月6日出生，汉族，住重庆市永川区，系公司员工。第三人：重庆铭新汇耀房产经纪有限公司，住所地重庆市正阳工业园区园区路白家河标准化厂房A栋5楼33号，统一社会信用代码91500108MA5U9CEP95。法定代表人：任巧巧，总经理。委托诉讼代理人：施刚，男，1985年12月17日出生，汉族，住贵州省六枝特区，系公司员工。第三人：重庆臻拓商业管理有限公司，住所地重庆市正阳工业园区园区路白家河标准化厂房A栋3楼，统一社会信用代码91500114MA5U7QJH2W。法定代表人：雷栩，总经理。委托诉讼代理人：颜嘉，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊锦红，重庆百君律师事务所律师。第三人：朱思川，男，1995年5月28日出生，汉族，住重庆市江津区。原告杨君与被告重庆云鸥产业有限公司(以下简称云鸥公司)、第三人重庆铭新汇耀房产经纪有限公司（以下简称铭新公司）、第三人重庆臻拓商业管理有限公司(以下简称臻拓公司)、第三人朱思川商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨君委托诉讼代理人唐云军，被告云鸥公司委托诉讼代理人刘孟凯，第三人铭新公司委托诉讼代理人施刚，第三人臻拓公司委托诉讼代理人樊锦红到庭参加诉讼。第三人朱思川经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨君向本院提出诉讼请求：1.判令被告云鸥公司赔偿原告经济损失145993元，并从2017年12月24日起按照同期银行贷款利率计算支付逾期利息至2020年8月19日，从2020年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付逾期利息至全部付清之日止，并由第三人铭新公司、臻拓公司、朱思川承担共同赔偿责任；2.本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2017年8月1日，被告云鸥公司在销售案涉商铺时对外公开出具承诺书，承诺不将商品房整体或部分转让给中介机构或其他经营单位，不委托第三方机构收取“会员费、团购费、信息咨询费”等任何费用。同年12月15日，被告云鸥公司与第三人铭新公司签订《渝洲地产新鸥鹏天地商铺购买协议》(以下简称购买协议)约定云鸥公司将案涉商铺在内的52个商铺一次性整体出售给铭新公司等相关内容。同日，铭新公司与臻拓公司签订《新鸥鹏天地商铺代理合作协议》(以下简称代理协议)，约定铭新公司委托臻拓公司代理销售案涉商铺等内容。2017年12月20日，云鸥公司售楼部现场置业顾问即第三人朱思川提供给原告《新鸥鹏拉菲公馆预算表》，显示案涉商铺总价814900元、折后成交价760000元，付款折扣价614007元、首付款460000元，仅限当天认购有效。同日，原告在朱思川的安排下与臻拓公司签订《新鸥鹏教育城“新鸥鹏天地”商铺认购协议书》（以下简称认购协议)，约定商铺购买成交总价为760000元，其中合同房款614007元，转让增值费145993元，转让增值费是原告购买商铺向臻拓公司支付的定金，该定金是通过臻拓公司优惠购买案涉商铺的转让增值费。朱思川在该认购协议上签字。2017年12月29日，朱思川提供给原告《组团供款时间表》，显示案涉商铺标准总价709839元、最终折扣86.5%，成交总价61407元等。同日，原告与云鸥公司就案涉商铺签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），约定商铺总成交价为614007元，已付房款314007元、向银行申请按揭贷款300000元。原告已付款具体为：2017年12月20日用POS机刷卡向臻拓公司转账50000元，臻拓公司当天向原告出具收据；2017年12月23日，原告用POS机刷卡向臻拓公司转账95593元，臻拓公司当天向原告出具收据；2017年12月27日，用POS机刷卡向臻拓公司转账61401元、向云鸥公司转账252606元，云鸥公司向原告出具收到原告314007元的房屋销售专用收据，其中定金20000元、首期294007元。原告认为，被告及第三人违反《承诺书》约定及相关法律法规规定，存在欺骗消费者、扰乱市场秩序、没有明码实价、牟取暴利等违法、违规行为，且存在共同合谋隐瞒欺诈原告企图以表面合法形式逃避法律制裁达到共同牟取暴利的非法目的，应当赔偿原告相关损失。遂提出以上诉讼请求。被告云鸥公司辩称：本案为商品房销售合同纠纷，原被告签订商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，被告只收取了原告购房款614007元以及代缴费用，未向原告收取其他费用，原告诉请的145993元并非被告收取；原告与臻拓公司签订认购协议，对案涉商铺的费用构成原告是明知的，不存在欺诈，认购协议也不存在可撤销的情形，因此145993元不应认定为原告的损失，原告要求被告及第三人承担共同赔偿责任没有事实和法律依据。原告的诉讼请求已过诉讼时效。第三人臻拓公司述称，臻拓公司与原告签订的认购协议不存在欺诈，在该认购协议未被撤销或认定无效的情况下原告没有依据向臻拓公司主张赔偿或退款，且原告的诉讼请求已超过了诉讼时效。第三人铭新公司述称，原告就案涉商铺签订的书面协议均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，且原告购房目的已经实现，其诉讼请求不应提到支持；同时，被告及第三人各属独立法人或自然人主体，原告请求共同赔偿无事实和法律依据。第三人朱思川未到庭，也未提交书面陈述意见。原告杨君围绕诉讼请求向本院提交了以下证据：销售公开承诺书、购买协议、代理合作协议、新鸥鹏拉菲公馆预算表、认购协议、组团供款时间表、买卖合同、转账记录及收款收据、名片、微信聊天记录、另案认购协议、照片、视频光盘、录音及文字整理资料、答复群众意见书、证人李某证言。原告拟通过以上证据证明被告云鸥公司未按承诺而将商铺出售给铭新公司，且在购买协议中约定佣金分配比例，双方存在勾结和欺诈行为；认购协议中的转让增值费事实上是信息服务费，违反价格法的规定，且臻拓公司并未提供服务，而自始是云鸥公司提供的服务；预算表违反了价格法的规定，属于虚假优惠促销，同时证明出售案涉商铺全程均是云鸥公司员工在操作，臻拓公司未提供任何服务；买卖合同是以表面合法的方式掩盖欺诈原告达到获取暴利的非法目的；转账记录证明云鸥公司和臻拓公司财务混同，共同恶意合谋逃避国家税收，损害国家利益；朱思川作为云鸥公司员工在认购协议和买卖合同的签订过程中，一直是由其带领原告办理；重庆市巴南区不动产登记中心在答复群众意见书中已认定云鸥公司通过大单销售方式将部分商铺销售给第三方公司，但未与第三方公司办理网签商品房买卖合同，违反了重庆市城镇房地产交易管理条例；证人证明在购买云鸥公司开发的商铺时均是由云鸥公司朱思川全程带领购买。被告云鸥公司提交了以下证据：《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、渝州地产新鸥鹏天地商铺购买协议、新鸥鹏教育城“新鸥鹏天地”商铺认购协议书。拟证明原被告签订合同、房款金额、付款方式，云鸥公司与铭新公司签订的购买协议合法有效，是包销法律关系，铭刻公司向客户收取的个人转让费不是购房款一部分，原告与臻拓公司约定了案涉商铺的价款，认购协议书已载明相关项目及金额，对价款明确知晓，不存在重大误解情况或者可撤销情形。第三人臻拓公司向本院提交了以下证据：商铺购买协议、代理合作协议、商铺认购协议书、情况说明。拟证明云鸥公司与铭新公司签订的购买协议事实是包销法律关系，因铭新公司的整体包销，云鸥公司对价格进行了大幅折扣，购买协议约定了铭新公司有权向购买人收取费用；代理协议证明臻拓公司代理本项目的销售工作；认购协议证明原告自愿支付转让增值费145993元，在合同中有明确约定，不存在欺诈；原告出具情况说明表明原告认可臻拓公司的推荐和协调而购买涉案商铺。第三人铭新公司、朱思川未提交证据。上述证据，相对方的质证意见以及本院的认定在本院认为中予以评述。根据原被告的诉辩称及提交的证据，本院确认本案以下事实：2017年12月15日，被告云鸥公司作为甲方与第三人铭新公司作为乙方签订购买协议，约定乙方向甲方购置社区商铺共计52件，总建筑面积2993.03平方米，并约定了单价；定金按标的物总金额的50%计算共计24908936元，分三次支付，除首笔定金需以现金转账方式足额支付外，其余定金款项均可由此协议期间乙方更名转让的成交客户所缴纳的购房款首付金额进行冲抵；乙方应于2018年4月15日前依照房源清单，完成所有商铺房源的《重庆市商品房买卖合同》签订，并须向甲方交清该部分标的物房源每套不低于50%的购房首付款；乙方有向其它意向性客户转让本协议项下一套或多套房屋的权利，甲方同意并将协助办理更名等有关手续；乙方向意向性客户收取的乙方个人转让费，应向该意向性客户出具合法票据，对该款项的性质，乙方应向意向性客户进行明示；甲方需派专人为乙方和购买人签订合同及办理相关购房手续等，乙方须支付此部分服务费；甲方渠道团队拓客成功的，乙方需与甲方渠道负责人约定以双方均认可的佣金比例支付渠道佣金至甲方渠道团队自行分配；违约责任约定甲方不同意乙方带客到售楼中心使用售楼部实现销售行为的乙方有权单方面解除本协议，并收取甲方违约金。2017年12月15日，第三人铭新公司作为甲方与第三人臻拓公司作为乙方签订代理协议，约定：甲方系新鸥鹏天地项目部商业房源独家销售代理方，委托乙方为甲方代理销售物业共52套，销售代理期自2017年12月15日起至2018年4月15日止，乙方可自行向客户收取购房服务费作为乙方营销费用，甲方无需支付乙方任何服务费用；甲方应协助乙方客户完成相关签约手续；乙方在销售代理过程中应告知客户应收取的具体的服务费金额，不得存有欺瞒等违法销售行为；并约定了违约责任等。2017年12月20日，第三人臻拓公司作为甲方与原告作为乙方签订认购协议，约定鉴于甲方拥有新鸥鹏天地部分商铺的相关权利，与乙方签订本认购协议书，乙方认购商铺位于重庆市巴南区××期××，建筑面积为66.91平方米；商铺成交总价为760000元，合同房款614007元，转让增值费145993元，转让增值费作为乙方购买该套商铺向甲方支付的定金；交易总价包括合同房款和转让增值费，但在交易过程中产生的相关税费等，由乙方另行向开发商缴纳；乙方选择按揭付款，于2017年12月27日支付合同房款50%作为首付款，并支付开发商相应税费等，剩余房款由乙方向被告云鸥公司指定的银行办理按揭贷款；乙方同意于2017年12月30日前本人携带本认购协议书、相关票据以及签约相关资料到甲方指定的新鸥鹏签订中心与云鸥公司签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议；甲乙双方达成一致，以上所有定金为乙方通过甲方优惠购买该套商铺的转让增值费，不作为乙方购买该套商铺的合同房款，相关税费由乙方承担等。该协议尾部有臻拓公司的盖章、“经办置业顾问”朱思川的签字、“销售经理”余继坤签名、原告签名。原告认为朱思川系云鸥公司员工，云鸥公司未予认可。同日，原告向第三人臻拓公司出具情况说明，表示是在臻拓公司的推荐、协调下购得案涉商铺，其承诺严格按照认购协议书履行相关义务，一旦签订《重庆市商品房买卖合同》，其不得以任何理由要求臻拓公司退还任何费用。认购协议签订后，原告于2017年12月20日支付现金50000元，由臻拓公司出具收据；2017年12月23日以POS机刷卡方式向臻拓公司转款95993元，臻拓公司向原告开具了收据；于2017年12月27日以POS机刷卡方式向臻拓公司转款61401元、向云鸥公司转款252606元，云鸥公司向原告开具销售专用收据一份，金额共计314007元，其中定金20000元、首期294007元另查明，重庆市巴南区不动产登记中心对“熊昌建”的答复群众意见书称，新鸥鹏教育城项目由云鸥公司开发建设，取得销售手续后与臻拓公司等多家公司合作，通过大单销售等销售模式销售新鸥鹏教育城项目非住宅，第三方公司在与购房人签订协议时收取了购房人几万元至十万元以上不等的服务费、转让增值费等费用，调查中，暂未发现云鸥公司存在违规收取合同价款以外费用的违规行为；经初步调查，云鸥公司通过大单销售方式将部分商铺销售给第三方公司，但未与第三方公司办理网签商品房买卖合同，该行为已违反了《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十九条之规定。本院认为，原告的诉讼请求为要求被告及第三人“共同赔偿经济损失145993元”，结合其诉请理由，原告提起的是合同损害赔偿之诉。在我国的合同法体系中，合同损害赔偿之诉的提起须以相应的请求权为基础，包括缔约过失损害赔偿请求权、违约损害赔偿请求权和违反后契约义务而产生的损害赔偿请求权。首先，缔约过失损害赔偿请求权的产生，以合同未成立、无效或被撤销为前提。本案中，原告称被告及第三人合谋隐瞒真相，对其进行了欺诈，被告收取转让增值费属于违法，但经本院释明，原告既不要求确认合同无效，也不要求撤销合同，原告仅要求被告“退还经济损失145993元”，该请求缺乏被告存在缔约过失的请求权基础，不予支持。其次，原告要求被告“赔偿经济损失145993元”的诉讼请求，是否可以被告、第三人存在违约作为其请求权产生的基础？对此，本院分析如下：首先，违约行为的产生需以合同关系的缔结为前提。本案中，原告与第三人臻拓公司、与被告云鸥公司分别签订了认购协议和《重庆市商品房买卖合同》，但与第三人铭新公司、朱思川之间并无合同关系，原告要求第三人铭新公司、朱思川退还费用，于法无据，本院不予支持。第二，第三人臻拓公司是否违反了认购协议的相关约定？本院认为，云鸥公司与铭新公司签订的购买协议、铭新公司与臻拓签订的合作协议，均系各方的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应属有效。臻拓公司依据前述两份协议获得了案涉房屋的销售权，臻拓公司据此与原告签订认购协议，该协议亦属有效。在协议履行中，根据原告向臻拓公司出具的《情况说明》，原告是在臻拓公司的推荐、协调下购得了案涉房屋，说明臻拓公司履行了合同义务。原告陈述其购房全程是由云鸥公司的朱思川安排，臻拓公司并未提供服务。经查，云鸥公司与铭新公司的购买协议中，明确约定了“甲方(云鸥公司)需派专人为乙方和购买人签订合同及办理相关购房手续”，虽本案中云鸥公司未确认朱思川是否系其员工，即使其系云鸥公司的销售人员，其接受云鸥公司指派参与到原告的购房流程中，符合协议约定。认购协议书上朱思川的确是以“经办置业顾问”的身份签名，结合云鸥公司与铭新公司关于派人办理相关手续的约定，朱思川的签字符合常理，而且臻拓公司在认购协议上加盖了公章，其销售经理余继坤也在协议上签字，原告仅凭朱思川的签字，并不能说明臻拓公司没有为其提供购房服务的事实。综上，原告因臻拓公司的推荐、协调最终获购案涉房屋，其合同目的已经实现，臻拓公司亦履行了对应合同义务，臻拓公司并不存在违约行为。第三，被告云鸥公司是否违反了《重庆市商品房买卖合同》的相关约定？原告与云鸥公司签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，符合法律规定，应当认定为有效，并不存在违约行为。至于原告诉称的云鸥公司违反承诺将整体或部分房屋转让给中介机构的行为，本院认为云鸥公司的承诺并非房屋买卖合同的内容，重庆市巴南区不动产登记中心也查明，云鸥公司与臻拓公司等多家公司合作，通过大单销售等销售模式售卖房屋，调查中并未发现云鸥公司存在违规收取合同价款以外费用的违规行为。至于云鸥公司未与第三方公司办理网签，属相关行政法规调整的范畴。该行为并不能说明云鸥公司在履行与原告的房屋买卖合同中存在违约。综上所述，臻拓公司、云鸥公司并无违约行为，原告诉请其“赔偿经济损失145993元”，缺乏法律依据，不应得到支持。原告作为具有完全民事行为能力的自然人，其自愿签订认购协议，并清楚的知晓获得案涉房屋最终需支付的价款为760000元，其在购买案涉房屋过程中签订的系列协议、合同均合法有效，其要求被告及第三人退还145993元费用，无法律及事实依据。综上所述，本院对原告的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告杨君的全部诉讼请求。案件受理费本院减半收取1610元，由原告杨君负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向本院预交上诉受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 员   余 兰二〇二一年七月三日                           法官助理       周  玉书 记 员   程雅伦1--