四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终4049号 上诉人（原审被告）：四川天汇卡瓦斯饮品有限公司，住所地：四川省彭州市致和镇东三环路三段389号。 法定代表人：李佳，执行董事。 委托诉讼代理人：李事衷，男，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：彭州鑫和投资有限公司，住所地：四川省彭州市致和镇东三环路三段389号。 法定代表人：杨德兵，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王欣，四川律治律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯浩伦，四川律治律师事务所律师。 上诉人四川天汇卡瓦斯饮品有限公司（以下简称天汇公司）因与被上诉人彭州鑫和投资有限公司（以下简称鑫和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服彭州市人民法院（2020）川0182民初3532号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 天汇公司上诉请求：撤销彭州市人民法院（2020）川0182民初3532号民事判决第一、二、三项判决，改判：一、免除2020年2月1日到2020年3月17日的租金112188元；二、电费在一审判决基础上扣减13606.67元；三、案件诉讼费用由鑫和公司承担。事实与理由：一、新冠肺炎疫情属于不可抗力，天汇公司有权申请免除租金112188元。如继续按照原租赁合同支付疫情防控期间租金，对天汇公司明显不公平。根据《四川省人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒肺炎疫情缓解中小企业生产经营困难的政策和措施》【川办发(2020)10号】、《成都市人民政府关于印发有效应对疫情稳定经济运行20条政策措施的通知》【成府发(2020)3号】文件精神，对受疫情影响严重的休闲娱乐、餐饮住宿、旅游商贸、康体美容及相关制造行业减免1-3个月租金，或2020年2月份租金全免、3月份及4月份租金减半。天汇公司属于小微企业，有权请求减免2020年2月1日到2020年3月17日的租金112188元。二、一审判决天汇公司承担鑫和公司断电以后到租赁期满之间产生的电费，该判决错误。租赁期限内因鑫和公司断电导致天汇公司无法继续用电生产，实际并未用电。即使产生分摊的费用，也是因鑫和公司断电所致，不应该由天汇公司承担。 鑫和公司辩称，一、天汇公司要求免除2020年2月1日到2020年3月17日期间的租金没有事实和法律依据。1.案涉租赁合同约定的天汇公司缴纳2020年2月1日到2020年3月17日租金的时间为2019年8月18日，在疫情爆发前。根据《四川省高级人民法院民事审判第一庭关于印发的通知》第五条第一款“......承租人的合同义务系金钱给付义务，没有因疫情导致的履行障碍，一般不得免除其违约责任，但承租人因出租人原因未能实际取得租赁房屋的除外。”本案中，鑫和公司早就将案涉厂房交付给了天汇公司，天汇公司应该支付租金的时间也早在疫情爆发前，天汇公司的主张不符合前述规定。2.天汇公司主张按照《四川省人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒肺炎疫情缓解中小企业生产经营困难的政策措施》【川办发(2020)10号】及《成都市人民政府关于印发有效应对疫情稳定经济运行20条政策措施的通知》【成府发(2020)3号】的规定减免租金，但前述两项政策中仅规定“承租国有资产类经营用房的中小企业”、“承租国有企业经营性物业的非国有中小企业（个体经营户）”两种情况可以减免，但案涉厂房并不属于前述两种情况。天汇公司据此要求减免租金于法无据。二、天汇公司无证据证明鑫和公司在租赁期间对其采取断电措施，其主张不承担“断电以后到租赁期满之间产生的电费”没有事实和法律依据。 鑫和公司向一审法院起诉请求：1、判令天汇公司支付房屋租金217365元和违约金（计算方法：以217365元为基数，自2019年8月18日起按照每日1‰，支付至租金付清之日止）；2、判令天汇公司支付2020年3月18日至2020年10月8日期间的房屋占用费481179元和资金占用利息（计算方法：以481179元为基数，自2020年10月13日起按照全国同业拆借中心贷款市场报价利率计算至房屋占用费付清之日止）；3、判令天汇公司支付水电费49849元；4、判令天汇公司支付拆除费330000元。 一审法院认定事实：2019年3月11日，鑫和公司与天汇公司签订《房屋（厂房）租赁合同》，约定天汇公司租赁鑫和公司鑫和产业园区E5厂房，租赁期限为2019年3月18日至2020年3月17日。合同约定，天汇公司在订立合同时须交纳保证金100000元，合同期满后双方结清相关费用，鑫和公司予以退还。房屋租金为每月每平方米8元，物业管理费每平方米每月7元，月租金为72455元，天汇公司每半年支付一次，先付款后使用，付款时间为到期前三十天，为434730元。水费需在收取时加收5%的损耗，电费按供电部门峰谷电价每度加收0.15,26元/千伏安基本电费和5%线路损耗，鑫和公司为天汇公司提供100KVA的动力用电。合同第十三条约定，天汇公司逾期未交付租金、物业管理费的，每逾期一日，鑫和公司有权按拖欠款额的1‰加收滞纳金。合同第十五条约定，合同履行期满后，天汇公司在鑫和公司出租的厂房内遗留的任何物品无故滞留达30日后，视为天汇公司放弃该物品的所有权，甲方有权进行处置。合同尾部手书载明：天汇公司在2019年8月17日前一次性付清下半年房屋434730元。合同签订后，鑫和公司将E5厂房交付天汇公司使用。天汇公司在交纳下半年租金时，尚余217365元未支付。租赁期限内，除每月基本电费2600元外，天汇公司欠付电费16837元、电损费用802元，合计17639元，欠付水费3425元、水损费用171元，合计3596元。自2020年1月10日起至租赁期限届满，未发生实际用电和用水。租赁期限届满后，天汇公司未搬离E5厂房，双方遂发生纠纷。2020年9月30日，鑫和公司与成都市雨萱建筑装饰工程有限公司签订《鑫和产业园E5厂房设备拆除施工合同》，约定由成都市雨萱建筑装饰工程有限公司对E5厂房内所有设备和管道保护性拆除，工期为2日，自2020年10月1日晚10:00开始施工，工程包干总价130000元。后鑫和公司又与广汉市双富建筑工程有限公司签订《鑫和产业园E5厂房设备拆除施工合同》，约定由广汉市双富建筑工程有限公司对E5厂房内所有设备和管道保护性拆除，工期为30日，工程总价200000元。 一审另查明：1、《房屋（厂房）租赁合同》系续签合同，天汇公司之前已向鑫和公司交纳保证金100000元，尚未退还；2、鑫和公司为保证园区工业用电，向电力公司申请安装工业用电3180千伏安，需按每千伏26元支付基本电费。 一审法院认为，依法成立的合同，对合同双方均具有约束力。本案中，鑫和公司依约向天汇公司交付约定厂房，天汇公司亦应依照合同约定支付房屋租赁费用和水电费用。现天汇公司未全部履行上述给付金钱义务，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，鑫和公司有权要求天汇公司支付欠付租金和水电费用。对于租金金额，根据天汇公司陈述，在支付下半年租金时，尚有三个月租金未支付，金额为217365元，故对鑫和公司主张的租金部分，一审法院予以支持。但上述租金应当扣减天汇公司缴纳的保证金100000元。 对于电费及水费，应分两阶段进行评述，合同期内和合同期外。对于合同期内所产生的电费和水费，分别为31245.67元（含2019年10月10日至2020年3月17日基本电费）和3596元，依照合同约定，此款应由天汇公司负担。对于鑫和公司主张的合同期外费用，基本为每月基本电费。关于基础电费的承担，系依照《房屋（厂房）租赁合同》之约定，由鑫和公司提供100KVA工业用电，系天汇公司使用100KVA工业用电所分摊的鑫和公司向电力公司支付的基础费用。但在租赁期满后，鑫和公司对天汇公司采取断电措施，天汇公司亦未继续用电，因此，鑫和公司要求天汇公司对基础电费予以分担，缺乏事实和法律基础，一审法院依法不予支持。 对于违约金，因天汇公司存在逾期支付房屋租金、水电费用之违约事实，故天汇公司应当依照合同约定赔偿违约金。但对于违约金的计算标准，根据《房屋（厂房）租赁合同》约定，系按每日1‰计算，年化标准为36.5%。《中华人民共和国合同法》第一百四十四条对于违约金的调整，体现出违约金以损失填平为主、惩罚性为辅之规则。因此，在确定违约金是否予以调整及如何调整前，应当考虑违约方违约行为所致损失。本案中，天汇公司逾期支付租金之行为，所致鑫和公司之损失主要为资金的孳息损失，而合同约定的违约金标准已远超合法借贷之利息标准，故对于该标准，一审法院调整为每日万分之三，对鑫和公司主张过高部分，一审法院不予支持。 对于房屋占用费，房屋租赁合同关系终止后，承租人负有腾退房屋之义务，天汇公司怠于腾退，已构成违约，依法应当对违约行为所致之损失予以赔偿。对于赔偿标准，鑫和公司主张按照《房屋（厂房）租赁合同》约定的租金确定，一审法院予以支持。对于赔偿时间，双方对计算截止时间存在争议。但根据鑫和公司提交之证据和天汇公司当庭陈述，至2020年10月3日，鑫和公司尚未实施完全腾退行为，故关于房屋占用费的计算时间为2020年3月18日至2020年10月3日，费用为480618.2元，对鑫和公司主张过高部分，一审法院不予支持。 对于房屋占用费的资金占用利息，首先，资金占用利息属资金孳息损失，系《中华人民共和国合同法》第一百一十三条所规定的违约损失。作为违约损失而言，其产生的基础在于对于合同义务的违反，即来源于合同之债。从其目的看，其为违约方所为违约行为致使守约方合同利益，包括直接利益和可预见的期待利益损失的弥补。回至资金占用利息，该项损失为违约方未履行合同约定金钱给付义务，所致守约方基于该金钱所预期的法定孳息利益落空而产生的违约损失赔偿。其次，鑫和公司主张该费用的基础，房屋占用费系天汇公司未依约返还租赁房屋之违约行为所负担之赔偿债务，该债务并非合同约定之主债务，其产生系基于违约事由之发生及损失之产生，不属双方在合同缔结之时所预见之合同履行利益或结果。再次，因房屋占用费系双方在合同缔结时约定之合同义务，也不可视为可预见之合同履行利益，故不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之适用基础。因此，对于鑫和公司该项诉讼请求，一审法院依法不予支持。 对于拆除费用，因双方未对该费用进行明确约定，在该费用发生前亦未得到天汇公司认可，故鑫和公司主张天汇公司承担该费用，缺乏法律依据，一审法院依法不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决：一、天汇公司于判决生效之日起十日内支付鑫和公司房屋租金117365元，并赔偿违约金（计算方法：以欠付房屋租金金额为基数，自2019年8月18日起，按每日万分之三，计算至房屋租金付清之日止）；二、天汇公司于判决生效之日起十日内支付鑫和公司房屋占用费480618.2元；三、天汇公司于判决生效之日起十日内支付鑫和公司房屋水电费用34841.67元；四、驳回鑫和公司的其他诉讼请求。一审案件受理费7655元，由鑫和公司负担2000元，由天汇公司负担5655元。 二审中，鑫和公司未提交新证据。天汇公司提交了以下新证据：1.成府发（2020）3号文及川办发（2020）10号文，拟证明根据上述文件，案涉租金应当予以减免；鑫和公司对该组证据的真实性和合法性予以认可，但认为案涉厂房不属于国有类资产，不属于两份文件中规定的减免范围。本院对该组证据的真实性予以确认； 照片1张，证明鑫和公司同意对天汇公司减免2020年2月、3月的租金；鑫和公司对该证据的真实性不予认可。因鑫和公司无法举示照片中的通知原件，且该通知本身亦无鑫和公司盖章或其工作人员签字，本院对该证据不予采信； “鑫和园区办苏姐”与天汇公司工作人员李事衷的短信截图2张，证明鑫和公司在合同期内采取了断电措施；鑫和公司对该证据的真实性予以确认，并认可该短信中“鑫和园区办苏姐”的电话号码为其工作人员的电话号码，但认为断电通知并不代表实际采取了断电措施。本院对该证据的真实性予以确认，对其证明力将在本院认为部分评析； “四川卡瓦斯股东群”微信聊天截图1张，证明鑫和公司在合同期内实际采取了断电措施，李事衷将鑫和公司的断电通知在卡瓦斯股东群内予以了发布。鑫和公司对该证据的真实性无异议，但否认其关联性，认为不能达到证明目的。本院对该证据的真实性予以确认，对其证明力将在本院认为部分评析。 本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明：2020年1月24日，四川省启动突发公共卫生事件一级响应；同年2月26日，四川省疫情防控应急响应调整为二级；同年3月25日，四川省疫情防控应急响应调整为三级。 本院认为，本案的主要争议焦点在于：一、案涉租金是否应当减免；二、一审判决天汇公司支付的电费是否恰当。本院分别认定如下： 关于案涉租金是否应当减免的问题，天汇公司上诉认为应当免除2020年2月1日至3月17日的租金，其依据为川办发（2020）10号文及成府发（2020）3号文。本院认为，川办发（2020）10号文和成府发（2020）3号文规定减免1-3月租金的条件分别是“承租国有资产类经营用房”、“承租国有企业经营性物业”，对由其他市场主体建设运营的物业，则是鼓励业主与承租方共度时艰、协商减免租金，而天汇公司并未举证证明鑫和公司系国有企业或者案涉房屋系国有经营性资产，故其要求按川办发（2020）10号文和成府发（2020）3号文规定减免1-3月租金的依据不足，本院不予支持。但考虑到天汇公司系从事饮品生产，新冠疫情确实会影响其生产及收入，结合四川省启动公共卫生一级响应及等级调整的时间、双方约定的租金标准等因素酌情减少租金40000元； 关于一审判决天汇公司支付的电费是否恰当的问题，一审判决天汇公司支付合同期内的电费31245.67元，天汇公司上诉主张鑫和公司在合同期内采取断电措施，故其不应当支付合同期内的电费。本院认为，从“鑫和园区办苏姐”与天汇公司工作人员李事衷的短信聊天记录（2页）来看，其中一页短信内容为“接彭州市开发区管委会环安部要求，企业需要复工的，需要报批……”，该内容与断电事项并无关联，不能证明鑫和公司采取了断电措施；另一页短信内容为“李总你好，接公司领导通知，请你企业在11月30日付清厂房租金及11月水电费。如明天17：00前未付清，我公司将对你企业进行停水停电处理。请在规定时间内付款”，可见鑫和公司只是以将采取停电措施作为催告天汇公司支付租金和电费的手段，但当时并未实际采取停电措施，而天汇公司工作人员李事衷回答“好的苏姐，我们正在努力办”，表明天汇公司并未对鑫和公司的催告和将要采取的措施提出异议，因天汇公司未能证明其按鑫和公司的催告按期支付了租金和11月的水电费，故即使鑫和公司之后采取了断电措施，亦无明显不当，不能因此免除天汇公司在剩余合同期间的电费支付责任。天汇公司要求免除合同期内电费支付责任的上诉请求依据不足，本院不予支持。 综上，天汇公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 维持彭州市人民法院（2020）川0182民初3532号民事判决第二、三项； 撤销彭州市人民法院（2020）川0182民初3532号民事判决第四项； 变更彭州市人民法院（2020）川0182民初3532号民事判决第一项“四川天汇卡瓦斯饮品有限公司于本判决生效之日起十日内支付彭州鑫和投资有限公司房屋租金117365元，并赔偿违约金（计算方法：以欠付房屋租金金额为基数，自2019年8月18日起，按每日万分之三，计算至房屋租金付清之日止）”为“四川天汇卡瓦斯饮品有限公司于本判决生效之日起十日内支付彭州鑫和投资有限公司房屋租金77365元，并赔偿违约金（计算方法：以77365元为基数，自2019年8月18日起，按每日万分之三的标准计算至房屋租金付清之日止）”； 驳回彭州鑫和投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7655元，由彭州鑫和投资有限公司负担4208元，由四川天汇卡瓦斯饮品有限公司负担3447元。二审案件受理费2816元，由彭州鑫和投资有限公司负担895元，由四川天汇卡瓦斯饮品有限公司负担1921元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 王 果 审判员 何广智 审判员 赵 韬 二〇二一年七月六日 书记员 袁 敬