山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终4501号上诉人（原审原告、反诉被告）：山东恒生物业服务有限公司济南分公司，住所地济南市。法定代表人：董广峰，负责人。委托诉讼代理人：李子才，上海段和段（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王本存，上海段和段（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：任艳杰，男，1981年2月15日出生，汉族，住山东省济南市。上诉人山东恒生物业服务有限公司济南分公司（以下简称恒生物业济南分公司）因与被上诉人任艳杰物业服务合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初11339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月28日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月26日公开开庭审理了本案。上诉人恒生物业济南分公司的委托诉讼代理人李子才到庭参加诉讼，被上诉人任艳杰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒生物业济南分公司上诉请求：1.撤销济南市历城区人民法院(2020)鲁0112民初11339号判决书第三、四项，发回重审或改判驳回任艳杰该项诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用全部由任艳杰承担。事实和理由：原审法院事实认定不清，法律适用错误。1.恒生物业济南分公司并未违反5号楼相关区域的规划性质及用途，也无侵害业主文化活动权利之行为。案涉小区5号楼的文化活动站及物业用房，系在同一区域标注的两种规划用途，恒生物业济南分公司为更好的提供物业管理与服务，将该区域用于物业办公，符合规划性质及用途。而且经案涉小区所属天齐奥东居委会同意，恒生物业济南分公司在4号楼单独开辟面积更大的专门区域用于业主文化活动，系恒生物业济南分公司在履行管理及服务职能过程中对小区相关设施的合理调配，不仅没有侵害业主文化活动的权利，反而更有利于业主开展活动。因此，原审法院认定恒生物业济南分公司违反规划用途，进而依据《民法典》九百四十二条之规定判决恒生物业济南分公司恢复规划用途，系事实认定错误，法律适用错误。2.恒生物业济南分公司已经按照约定在小区公告栏内向业主公示了物业公共收支明细。原审法院认定恒生物业济南分公司未公示收支明细，侵犯业主的知情权和监督权，系事实认定错误。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院发回重审或依法改判支持恒生物业济南分公司的上诉请求。任艳杰未做答辩。恒生物业济南分公司向一审法院起诉请求：1.判令任艳杰支付自2017年8月1日至2020年12月31日期间的物业费用共计7383.7元；2.判令任艳杰支付违约金2013元(暂计算至2020年8月27日，最终以任艳杰实际支付之日为准计算)；3.判令任艳杰承担本案诉讼费用。任艳杰向一审法院反诉请求：1.判令恒生物业济南分公司公告所管理本小区近5年物业管理服务费用收支情况和共有部分收益的收支账目；2.判令恒生物业济南分公司依法开具正式物业费发票；3.判令恒生物业济南分公司违法出租的礼宾阁物业管理用房恢复原规划局批复功能，文化活动、居委会等公益用房恢复原规划局批复功能；4.判令恒生物业济南分公司对违法侵占的小区绿地进行恢复，满足原规划局批复小区绿地率；5.判令恒生物业济南分公司所取得的共有部分收益对任艳杰返还或减免相应比例物业费；6.判令恒生物业济南分公司维修任艳杰的房屋，并请判令任艳杰在恒生物业济南分公司维修任艳杰的房屋合格后再行支付物业费；7.判令恒生物业济南分公司按照恒生伴山前期物业管理服务协议约定服务质量进行整改，并对整改合格前的物业费进行50%折价支付；8.判令恒生物业济南分公司所请违约金无效；9.判令由恒生物业济南分公司承担本案相关费用。一审法院认定事实：淄博恒生物业管理有限公司济南分公司系济南市历城区恒生伴山花园小区的物业服务公司。任艳杰系恒生伴山花园小区7号楼2单元302室业主，房屋建筑面积100.05m。2013年5月29日，任艳杰(甲方)与淄博恒生物业管理有限公司济南分公司(乙方)签订《恒生?伴山前期物业管理服务协议》一份，载明淄博恒生物业管理有限公司济南分公司对其恒生?伴山花园的物业提供物业服务，收费标准为住宅1.8元/m'/月，物业服务费由甲方每六个月向乙方交纳一次，每年1月15日前交纳当年1-6月份的物业管理服务费用，每年7月15日前交纳当年7-12月份的物业管理服务费用；甲方应按时向乙方交纳物业服务费，对物业费的收取乙方有权进行催缴，对于物业使用人或业主不按时缴费的需承担延期一天按总费用3%缴纳滞纳金，并承担由此产生的全部损失及相应的法律责任。任艳杰已交纳2017年7月31日前的物业服务费，欠交2017年8月1日至2020年12月31日期间的物业服务费。本案庭审中，恒生物业济南分公司将任艳杰交纳物业费的发票交付任艳杰。2017年9月12日，淄博恒生物业管理有限公司济南分公司变更为恒生物业济南分公司。其他生效判决查明，2016年至2019年4月期间，恒生物业济南分公司虽然为业主提供了物业服务，但未达到合同约定的物业服务标准且服务质量存在瑕疵，服务中存在多处卫生死角，清洁不到位；小区大门夜间无人值班、巡逻，安保执勤人员未到岗，地下室房门多处被撬，未尽到安全保障义务；消防器材损坏、缺失问题严重。本案庭审中，恒生物业济南分公司提交2019年12月与案外人签订的《物业保洁委托服务合同书》、2020年4月与案外人签订的《绿化养护合同》、2020年9月与案外人签订的《绿化施工协议》、2020年9月与案外人签订的《空调百叶窗检修合同》，2020年6月与案外人签订的《恒生伴山项目外包保安服务合同》、2020年8月与案外人签订的《建筑消防设施维修保养合同》、2020年8月与案外人签订的《济南市环境卫生服务收费协议书》、恒生物业济南分公司提供物业服务及与业主恳谈会照片15张、2020年5月《公安派出所日常消防监督检查记录》，拟证明恒生物业济南分公司积极履行合同义务，全方位加强了保洁、绿化、消防、安保等服务质量，大幅提升小区环境，并召开业主恳谈会与业主沟通物业服务事宜。经质证，任艳杰对上述证据的真实性提出异议，称恒生物业济南分公司的物业服务并未达标。任艳杰提供照片一宗，拟证实其2018年1月向物业公司反映过其房屋漏水问题，2020年12月的小区的绿化、环境、保洁存在一定问题。经质证，恒生物业济南分公司对证据的真实性提出异议，称房屋质量问题的维修义务人为开发商，且小区现状照片拍摄时间为冬天，草坪枯黄正常，即使存在问题也属于一般瑕疵，且照片不足以反映小区整体情况。另，根据恒生伴山项目总图、恒生伴山园区综合平面图等记载，恒生伴山小区礼宾阁规划用途为物业管理用房，5号楼一层规划有文化活动站、物业用房，4号楼规划有居委会用房。双方庭审中提供的证据显示，恒生物业济南分公司营业执照登记的营业场所为济南市，恒生物业济南分公司实际在该处办公，另将该处部分区域出租；恒生物业济南分公司将恒生伴山小区5号楼规划用于文化活动站、物业用房区域均作为物业用房使用，并将恒生伴山小区4号楼部分区域用于文化活动站使用。一审法院认为，恒生物业济南分公司(原淄博恒生物业管理有限公司济南分公司)系案涉小区的物业服务公司，其与任艳杰签订的《恒生伴山前期物业管理服务协议》亦对双方的权利义务进行了明确，双方应依照约定行使权利、履行义务。任艳杰享受了恒生物业济南分公司提供的物业服务，应向恒生物业济南分公司交纳物业费。任艳杰所称房屋及配套设施损坏问题，需区分房屋及配套设施是否在质保期内，若在质保期内相应问题应由开发商保修，若超出质保期需按规定履行维修基金审批手续，故任艳杰不能以此为由拒交物业服务费。任艳杰在反诉中所称是否公示公共区域收益、对公共用房的使用是否恰当等均不能成为其抗辩不交物业费理由。根据其他案件查明，2016年1月至2019年4月期间，恒生物业济南分公司存在保洁、安保、消防等瑕疵行为，影响业主的正常生活，相应判决确定业主按照80%的比例支付上述期间的物业费。其他涉案业主提供的证据可以证实恒生物业济南分公司在物业服务中存在卫生、绿化等一定瑕疵，但不足以证实恒生物业济南分公司在2020年之后仍存在导致业主无法享受物业服务合同主要权利的违约行为。恒生物业济南分公司在本案中提供的证据可以证实，其公司对于物业服务中存在的卫生、安保、消防等问题进行了整改并积极与业主沟通服务事宜，同期开庭的其他涉案业主亦认可恒生物业济南分公司的2020年服务质量相比之前有所改善。物业服务具有整体性特征，业主对于物业服务中存在的问题应向物业公司提出意见和建议，物业公司对于业主的意见和建议应认真对待、积极整改，如业主仅以对物业服务质量不满为由拒交物业费，会导致物业服务公司经费不足，进而导致服务质量恶化，最终损害包括已经交纳物业费的业主在内的全体业主的利益。综上所述，一审法院确定任艳杰按照80%的比例交纳2020年6月30日之前的物业服务费、正常交纳2020年7月1日之后的物业服务费。因恒生物业济南分公司提供的服务中仍存在一定瑕疵，应积极进行改进，故一审法院对其要求任艳杰向其支付违约金的诉讼请求不予支持。根据法律规定，业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。案涉《恒生伴山前期物业管理服务协议》中亦约定了恒生物业济南分公司有将经营管理收支单独列账公示的义务，故任艳杰要求恒生物业济南分公司公示近5年物业管理服务费用和共有部分收益的收支明细有合同及法律依据。恒生物业济南分公司提交的证据不足以证实其相应内容的公示地点及公示时间。一审法院确定恒生物业济南分公司在涉案小区公示栏公示2016年1月1日至2020年12月31日期间物业管理服务费用及公共区域收支账目明细，公示期限不少于一个月。因恒生物业济南分公司已为任艳杰开具发票，一审法院对其要求恒生物业济南分公司开具发票的请求不予处理。根据一审法院查明事实，恒生物业济南分公司将物业用房礼宾阁的部分区域出租，将恒生伴山小区5号楼规划用于文化活动站区域作为物业用房使用，将恒生伴山小区4号楼部分区域用于文化活动站使用。《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。恒生物业济南分公司未按照的部分物业的使用性质进行经营管理，一审法院对任艳杰要求其将礼宾阁、文化活动站、居委会用房恢复规划用途的请求予以支持。任艳杰提供的证据不足以证实恒生物业济南分公司对案涉小区的绿化率进行了破坏且相应设施的设置亦是为了方便业主生活，一审法院对其要求恒生物业济南分公司恢复违法侵占的小区绿地的请求不予支持。物业服务人利用业主共有部分产生的收益，扣除合理成本后，属于业主共有。对有关业主共有财产的管理，应由业主共同决定，相应程序由法律规定，故一审法院对任艳杰个人要求恒生物业济南分公司将共有部分收益返还或减免相应比例物业费的请求不予支持。任艳杰的其他请求均系对本诉进行的抗辩，且并非不交纳物业费的合理理由。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、第九百四十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第六条、第四十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告任艳杰于判决生效之日起10日内支付原告山东恒生物业服务有限公司济南分公司2017年8月1日至2020年12月31日期间物业服务费6123.06元(100.05m２x1.8元/m2/月×35个月×80%+100.05m2×1.8元/m2/月×6个月)；二、驳回原告山东恒生物业服务有限公司济南分公司其他诉讼请求；三、反诉被告山东恒生物业服务有限公司济南分公司于判决生效之日起10日内对2016年1月1日至2020年12月31日期间恒生伴山花园小区的物业服务费及公共区域的收支明细在小区公告栏予以公示，公示时间不少于30天；四、反诉被告山东恒生物业服务有限公司济南分公司于判决生效之日起10日内将恒生伴山小区礼宾阁、文化活动站、居委会用房恢复规划用途；五、驳回反诉原告任艳杰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本诉案件受理费25元，由被告任艳杰负担；反诉案件受理费25元，由反诉被告山东恒生物业服务有限公司济南分公司负担。二审中，恒生物业济南分公司提交《情况说明》15份。以证明小区业主对于恒生物业济南分公司在其他地方置换文化活动站的做法表示同意并认可。本院认为，《情况说明》性质为证人证言，证人未出庭，无法核实其真实性，且15份《情况说明》不能证明小区大多数业主同意恒生物业济南分公司的做法，故上述证据不能证明恒生物业济南分公司的证明目的，本院不予采信。本院认为，《物业管理条例》第六条规定，业主在物业管理活动中，对物业共用部位的使用情况享有知情权和监督权，有权监督物业公用部位的管理和使用。恒生物业济南分公司改变恒生伴山小区礼宾阁、文化活动站、居委会用房的规划用途，且无证据证实相关行为已经取得小区内多数业主或居委会的同意，任艳杰要求恒生物业济南分公司将上述区域恢复规划用途，一审予以支持并无不当。根据双方签订的《恒生伴山前期物业管理服务协议》第九条约定，恒生物业济南分公司应将物业收支账目进行公布，恒生物业济南分公司主张已经按照约定在小区公告栏内向业主公示了物业公共收支明细，但提交的证据不足以证实其主张，本院不予采信。综上所述，恒生物业济南分公司的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人山东恒生物业服务有限公司济南分公司负担。本判决为终审判决。审判员  何菊红二〇二一年七月十九日书记员  马 晴