重庆市巫溪县人民法院   民 事 判 决 书      (2021)渝0238民初2422号      原告：中国农业银行股份有限公司重庆巫溪支行，住所地重庆市巫溪县柏杨街道春申大道272号，统一社会信用代码91500238451905255T。   负责人：滕刚伟，系该行行长。   委托诉讼代理人：杨永志，重庆三真律师事务所律师。   被告：胡贵三，男，1986年4月6日出生，住重庆市巫溪县。   被告：周良吉，女，1987年12月28日出生，住重庆市巫溪县。   被告：重庆市诚和通实业有限公司，住所地重庆市巫溪县城厢镇凉亭街9号，统一社会信用代码91500238556773826R。   法定代表人：喻亮，系该公司董事长。   委托诉讼代理人：王发权，重庆浩志律师事务所律师。   原告中国农业银行股份有限公司重庆巫溪支行（以下简称农行巫溪支行）与被告胡贵三、周良吉、重庆市诚和通实业有限公司（以下简称诚和通公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年5月31日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告农行巫溪支行的委托诉讼代理人杨永志，被告诚和通公司的委托诉讼代理人王发权到庭参加诉讼，被告胡贵三、周良吉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告农行巫溪支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告胡贵三、周良吉立即清偿借款本金400893.86元及利息、罚息、复利（利息计算方式：截至2021年3月20日前的利息7711.39元、罚息20.9元、复利89.97元；自2021年3月21日起至清偿完毕为止，以400893.86元为基数按贷款执行利率上浮50%加收罚息，以7732.29元为基数按贷款执行利率上浮50%计收复利；本息暂计408716.12元），当庭变更：因2021年6月4日被告胡贵三归还了部分本金及利息，现截至2021年6月20日被告还欠本金397878.91元，利息1899.87元，自2021年6月21日至清偿完毕时止以397878.91元为基数按贷款执行利率上浮50%计收罚息，自2021年6月21日至清偿完毕时止以1899.87元为基数按贷款执行利率上浮50%计收复利;2.判令被告胡贵三、周良吉向原告支付律师代理费980元;3.判令被告重庆市诚和通实业有限公司为前述债务（第一、二项诉讼请求）承担连带保证责任;4.判令原告对被告提供的房屋折价或者拍卖、变卖，所得价款在前述债务（第一、二项诉讼请求）范围内享有优先受偿权;5.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年3月9日，被告胡贵三、周良吉与诚和通公司签订重庆市商品房买卖合同，购买房屋。2018年4月28日，原、被告签订了个人购房担保借款合同，合同约定借款金额、借款用途、借款期限、借款利率、担保责任、违约责任等。2018年5月15日胡贵三、周良吉用所购房屋为贷款办理了预购商品房抵押权预告登记。2018年6月2日原告向被告发放贷款414000元，借款期限从2018年6月2日至2048年6月1日，执行利率为5.88%，逾期利率为8.82%，还款方式为等额本息还款。截至2021年3月20日，被告胡贵三、周良吉欠到原告借款本金400893.86元，利息7711.39元、罚息20.9元、复利89.97元。原告认为被告胡贵三、周良吉从2020年11月21日开始逾期还款，根据合同约定，原告宣布提前收回贷款，行使担保物权，被告应按约定提前偿还本息，并承担原告主张债权产生的费用。涉案房屋没有办理正式抵押登记，被告诚和通公司应承担连带清偿责任。   被告胡贵三、周良吉未作答辩。   被告诚和通公司辩称，原告诉称本案涉案房屋没有办理正式抵押权登记与客观事实不符，该房屋于2019年7月29日取得房屋产权证并于同日将该房屋抵押登记给本案原告，原告的诉讼请求第三项有异议，对其余诉讼请求及事实理由均无异议，请求法院依法驳回原告要求被告诚和通公司承担连带保证责任的诉讼请求。   本院经审查认定事实如下：被告胡贵三、周良吉系夫妻。2018年3月9日，被告胡贵三、周良吉与诚和通公司签订《重庆市商品房买卖合同》，胡贵三、周良吉购买房屋。房屋总价518301元，胡贵三支付首付款104301元，剩余房款414000元办理银行按揭贷款。同日，胡贵三、周良吉向原告申请借款。2018年4月28日，原告农行巫溪支行与被告胡贵三签订《个人购房担保借款合同》，由第一部分通用条款和第二部分特别条款组成。合同通用条款对借款、先决条件、提取、还款、声明、担保、违约责任等一般事项进行了约定，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。合同特别条款约定了借款用途为购买住房，借款期限360月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入诚和通公司账户，还款方式为等额本息还款，还款日为每期末月的20日。借款采用阶段性保证+抵押方式提供担保，由阶段性保证人诚和通公司提供保证担保。抵押物为被告胡贵三、周良吉在诚和通公司处购买的房产，阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。合同第三十五条约定，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。被告胡贵三在借款人和抵押人处签名捺印，周良吉在抵押人处签名捺印，诚和通公司在保证人处盖章。   2014年2月11日，原告农行巫溪支行向被告胡贵三发放贷款414000元并存入诚和通公司账户。借款凭证载明借款日期为2018年6月2日，到期日期为2048年6月1日，执行年利率5.88%，逾期年利率8.82%。被告胡贵三、周良吉于2020年11月21日开始未能按照约定每月定期还款。2020年11月12月、2021年1月应还的贷款本息，被告胡贵三、周良吉在2021年3月23日才偿还。2021年2月3月应还的贷款本息，被告胡贵三、周良吉在2021年5月3日才偿还。2021年4月5月应还的贷款本息，被告胡贵三、周良吉在2021年6月4日才偿还。被告胡贵三、周良吉均是在逾期之后偿还部分贷款本息。2021年5月31日原告农行巫溪支行提起诉讼后，被告胡贵三、周良吉截至2021年6月20日，尚欠原告农行巫溪支行借款本金397878.91元，利息1899.87元。   另查明，2019年7月29日，诚和通公司为被告胡贵三办理了不动产权证书，并在登记机构办理了抵押登记。原告农行巫溪支行(甲方)于2020年10月13日与重庆三真律师事务所（乙方）签订《委托代理协议》，乙方接受甲方的委托，指派杨永志、刘凤山律师作为甲方的代理人，就甲方贷款诉讼为甲方提供代理一审、二审、再审、执行和其他工作的代理服务，并约定采取涉诉讼每笔980元支付代理费。原告于2021年6月3日支付了律师代理费980元。   本院认为，原告农行巫溪支行与被告胡贵三之间的金融借款合同成立并有效，原告农行巫溪支行向被告胡贵三发放了贷款，被告胡贵三应当按照合同约定及时归还贷款本息。被告胡贵三未按期归还贷款本息，原告农行巫溪支行有权按合同约定要求被告提前归还借款。被告周良吉与被告胡贵三系夫妻关系，两人为购买房屋共同向原告农行巫溪支行申请按揭贷款。故对原告农行巫溪支行要求被告胡贵三、周良吉归还下剩借款本金及资金利息的诉讼请求，本院予以支持。对借款执行利率，本院按双方签订的借款凭证予以确定，逾期还款利息和复利按年利率8.82%执行。原告农行巫溪支行主张被告胡贵三、周良吉偿还借款本金397878.91元、利息1899.87元，自2021年6月21日起至清偿完毕时止以397878.91元为基数按年利率8.82%计收罚息，符合合同约定且不违反法律规定，本院予以支持。原告农行巫溪支行主张的律师代理费系为实现债权而发生，符合合同约定，本院予以支持。被告胡贵三、周良吉以所购房产为本案借款提供抵押担保并签订抵押合同，该房产已办理房产抵押登记，故原告农行巫溪支行要求对房产进行拍卖、变卖，并以所得价款对本案债权优先受偿的诉讼请求，本院予以支持。按合同约定，被告诚和通公司承担阶段性保证责任，责任期间自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。本案中，胡贵三、周良吉已取得不动产权证书，亦办理抵押登记手续，故诚和通公司已完成阶段性担保义务，对原告农行巫溪支行要求诚和通公司承担连带保证责任的诉讼请求，本院不予支持。   综上所述，原告农行巫溪支行要求被告胡贵三、周良吉偿还借款本息的理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百零二条、第四百六十五条第一款、第五百零九条、第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：   一、被告胡贵三、周良吉于本判决生效后十日内，偿还原告中国农业银行股份有限公司重庆巫溪支行借款本金397878.91元，2021年6月20日之前利息1899.87元；   二、被告胡贵三、周良吉自2021年4月21日起，以397878.91元为基数，按年利率8.82%计算利息至本金清偿完毕之日止；   三、被告胡贵三、周良吉于本判决生效后十日内，给付原告中国农业银行股份有限公司重庆巫溪支行律师代理费980元；   四、原告中国农业银行股份有限公司重庆巫溪支行对被告胡贵三、周良吉房屋拍卖、变卖，所得价款在上述第一、二、三项范围内享有优先受偿权；   五、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆巫溪支行的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费7430.74元，减半收取3715.37元，由被告胡贵三、周良吉负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。         审 判 员 张世红             二〇二一年七月十二日      法 官 助 理 孟 祥   书 记 员 杜雅娴      -1-