江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)苏0585民初2299号 原告：禾庆机械（苏州）有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇浏太路，统一社会信用代码913205857481704131。 法定代表人：杨崇祯，总经理。 委托诉讼代理人：周心慈，江苏周瑞昌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翟嘉彬，江苏周瑞昌律师事务所律师。 被告：邢忠明，男，1961年5月13日出生，住江苏省太仓市。 委托诉讼代理人：邰飞，江苏广浩律师事务所律师。 被告太仓味然食品有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇陆渡镇朱泾村，统一社会信用代码91320585MA1N1N3NWTXR。 法定代表人：邢忠明。 原告禾庆机械（苏州）有限公司与被告邢忠明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用简易程序。在本案审理过程中，追加太仓味然食品有限公司为本案共同被告参加诉讼。于2021年4月28日公开开庭进行了审理。原告禾庆机械苏州有限公司的委托诉讼代理人翟嘉彬、被告邢忠明及其委托诉讼代理人邰飞，被告太仓味然食品有限公司的法定代表人邢忠明到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。 原告禾庆机械（苏州）有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付结欠原告的2018年12月1日至2021年5月30日的租金150000元、水电费9510.58元（原主张2018年12月1日至2021年2月3日的租金130536元，支付自2021年2月4日的占有使用费至实际腾退时止；2019年5月至2021年2月的水电费8080.54元，撤回要求被告立即腾退租赁房屋的请求）；2、请求判令被告支付违约金15000元。事实和理由：2016年6月起，被告开始租赁原告公司厂区内2#车间的二楼部分厂房，用于生产食品。2019年3月5日，原、被告签订《厂房租赁合同书》(以下简称“租赁合同”)一份，约定由被告承租原告上述厂房，租赁期限自2018年12月1日起至2020年11月30日止，年租金为60000元，每半年提前一个月一次性付清半年租金。但是，按照租赁合同的约定，被告应于2018年11月1日支付2018年12月1日至2019年5月31日的租金，被告未予支付。之后，被告也再未向原告缴纳过任何租金。另外，被告一直拖欠2019年5月起的水电费，至今也仍未支付。被告的上述行为均已构成违约。因此，原告迫于无奈，于2021年2月3日向被告送达了《律师函》一份，明确因被告违约，与被告解除租赁合同关系，并要求被告腾退，支付欠付的租金及水电费。被告收到律师函后，既未进行腾退，也未支付上述费用。根据租赁合同第七条第1款的规定，“如乙方违约，乙方已缴房屋租金不予退回，并一次性支付违约金1.5万元。”被告的行为已构成违约，原告有权要求被告支付相应违约金。 被告邢忠明、太仓味然食品有限公司辩称：原告起诉的是被告个人邢忠明，实际上履行租赁合同的是太仓味然食品有限公司。当时被告租赁厂房的目的就是为了他自己担任法人的太仓味然食品公司的经营，所以实际的被告的主体应当是太仓味然食品有限公司。2020年的年初，这种食品生产企业需要的原材料包括物流方方面面，新冠疫情对此造成了一个毁灭性的打击。所以在这里的还是恳请法庭根据疫情期间的一个审判精神所结欠的房租予以一定的减免，我们希望能够减免掉半年的房租。原告方在今年的3月份对被告所承租的厂房进行了停电停水。当时太仓味然食品有限公司在租赁的场地里还堆放大量的生产资料，价值6万多元。这些东西现在已经全部坏掉了。被告也没有办法进去，所有的生产资料已经全部坏掉了。所以这个损失是要原告予以赔偿。原告提供的租金及水电费数额签字是我本人签的，但是当时没有认真看，原告叫我签字。 本院经审理认定事实如下：原告禾庆机械（苏州）有限公司于2020年7月17日取得坐落于陆渡镇洙泾村不动产证，土地面积13519.10平方米，房屋建筑面积9201.72平方米。2016年6月起，被告邢忠明开始租赁原告公司厂区内2#车间的二楼部分厂房，用于生产食品。2019年3月5日，原告禾庆机械（苏州）有限公司（为甲方）、被告邢忠明（为乙方）签订《厂房租赁合同书》一份，载明主要内容：“一、甲方将位于禾庆公司厂区内的2车间的二楼部分厂房租赁给邢忠明用于生产食品，不得作其它用途。二、租赁期限自2018年12月1日起至2020年11月30日止，年租金为60000元，每半年提前一个月一次性付清半年租金。本合同乙方需支付房屋保证金1.5万元。七、违约责任：本合同生效后，如乙方违约，乙方已缴租金不予退回，并一次性支付违约金1.5万元。如甲方违约，甲方应向乙方退还剩余租金，并一次性支付违约金1.5万元”。合同签订后，被告邢忠明仍将租赁的厂房用于太仓味然食品有限公司经营，但未支付保证金和租金等费用。2021年2月3日向被告送达了《律师函》一份，明确因被告违约，与被告解除租赁合同关系，并要求被告腾退，支付欠付的租金及水电费。 另查明，江苏省人民政府发布自2020年1月24日启动突发新冠疫情一级响应，2020年2月24日调整为二级响应。 庭审过程中，2021年6月1日，原告禾庆机械（苏州）有限公司的杨凤琴与邢忠明签订了租赁厂房移交记录，该记录载明：“1、移交物品为冷藏库等；2、房租费自2018年12月1日至2021年5月31日的租金150000元，拖欠未支付。水电费自2019年4月至2021年5月27日的水电费9510.58元拖欠未支付。2021年5月27日的电表超表数17673，水表显示未使用。” 上述事实，由原告禾庆机械（苏州）有限公司提供的租赁合同、移交记录表及双方当事人庭审陈述等证据予以佐证。 本院认为，当事人应按约定履行自己的义务。原告禾庆机械（苏州）有限公司与被告邢忠明签订租赁合同后，被告邢忠明应按时支付租金。根据上述租赁合同的约定，双方的租赁合同至2020年11月30日止，之后，双方形成不定期租赁。原告禾庆机械（苏州）有限公司在2021年2月3日向被告邢忠明发送《律师函》，称终止双方的租赁合同关系，故在租赁合同终止后，被告邢忠明应参照合同约定的租金支付使用费。庭后，太仓味然食品有限公司已腾退了原告禾庆机械（苏州）有限公司的厂房，故双方腾退纠纷已解决。双方确认自2018年12月1日至2021年5月31日的租金150000元，自2019年4月至2021年5月27日的水电费9510.58元。被告邢忠明对移交记录表表示异议，认为自己并未认真核对，因此无法确认。本院认为被告邢忠明对于就移交的具体物品及水电金额如果存在怠于自己的义务，应承担相应的后果。关于被告邢忠明提出应减免六个月租金的问题。现根据双方租赁合同履行期间确存在新冠疫情的影响，故确定减免二个月的租金即10000元。被告邢忠明还应支付140000元及水电费9510.58元。关于原告禾庆机械（苏州）有限公司要求被告邢忠明支付违约金15000元的问题，被告邢忠明未作答辩意见，现根据双方合同中应每半年提前一个月付清半年租金的约定，2018年的60000元租金拖欠两年多，2019年的租金又拖欠一年多，故15000元违约金与实际造成原告的借款利息损失基本相当，也应予以支持。关于被告邢忠明、太仓味然食品有限公司在本案审理过程中提出赔偿损失问题，因未在规定期限内交纳反诉费用，也未提供相应的证据，本案不予审理。 综上所述，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、第二十一条，《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百三十条之规定，判决如下： 一、被告邢忠明于本判决生效之日起10日内支付原告禾庆机械（苏州）有限公司（2018年12月1日至2021年5月31日）的租金及使用费140000元、水电费9510.58元，合计149510.58元； 二、被告邢忠明于本判决生效之日起10日内支付原告禾庆机械（苏州）有限公司违约金15000元。 三、驳回原告禾庆机械（苏州）有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费3790元，减半收取1895元，由原告禾庆机械（苏州）有限公司负担109元，被告邢忠明负担1786元。该款原告禾庆机械（苏州）有限公司已预交，本院不再退还，由被告邢忠明在支付上述款项时一并付给原告禾庆机械（苏州）有限公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审判员  杨喜贤 二〇二一年七月二日 书记员  沈佳佳 附：《中华人民共和国民法典》相关条文 第七百二十一条【租金支付期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。 第七百三十条【租赁期限没有约定或约定不明确时的法律后果】当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百七十七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。