西安市莲湖区人民法院民事判决书  （2020）陕0104民初9993号原告：邢某，女，汉族，1988年12月8日出生，住西安市户县。委托诉讼代理人：孔洁，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙清，陕西丰瑞律师事务所律师。    原告：苗某，男，汉族，1988年9月20日出生，住西安市户县。委托诉讼代理人：孔洁，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙清，陕西丰瑞律师事务所律师。被告：西安某某置业有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：汪勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：乔圣斌，陕西增瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：訾佩佩，陕西增瑞律师事务所实习律师。原告邢某、苗某与被告西安某某置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，依法适用普通程序，由审判员王伟瑜独任审判，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人孙清，被告委托诉讼代理人乔圣斌、訾佩佩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邢某、苗某向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房的违约金23305.8元。（以1109767元为基数按日万分之一标准计算从2020年1月2日起至实际交付房屋时止，暂算至2020年7月29日）；2、请求贵院依法判决被告按照约定交付“北京师范大学基础教育实验学校”学位；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原、被告于2018年1月9日日签订商品房买卖合同（预售）（合同备案号Y18001984),约定由原告购买被告开发的德杰状元府邸项目3幢1单元21层12102号商品房，房款为1109767元。根据合同第11条约定，被告应于2020年1月1日前向原告交付商品房，第12条约定除不可抗力外，被告逾期交房，原告要求继续履行合同的，被告应以全部房款为基数按日万分之一计算违约金。现被告未能在2020年1月1日前按期交房，依照合同约定，被告应承担逾期交付商品房的违约责任。另外，根据原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》补充《学位协议》约定，被告应于2019年9月1日向原告交付“北京师范大学基础教育实验学校”的小学及初中学位，但被告目前仅能向原告交付“莲湖区德杰实验小学”，未建设初中，与协议约定内容不符，故提起诉讼，望判如所请。被告西安某某置业有限公司辩称，涉案的工程项目在施工过程中，因受政府启动重污染天气Ⅱ、Ⅰ级响应管控措施等影响，工程项目暂时停止施工超过75天，属于不可抗力及不可归责于被告责任的原因，所以被告不应当承担不可抗力产生期间的违约责任。2020年1月25日陕西省启动突发公共卫生事件一级响应，本次突发的疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，被告停工后经相关管理部门批准于2020年3月9日复工生产，因疫情造成的工程实际停工天数超过44天。综上所述，被告未按约定时间交付商品房应承担逾期交付责任，但涉案项目因不可抗力影响的时间段内被告不应向原告承担逾期交付责任。被告因不可抗力造成的项目停工天数总计超过119天，且建筑工程是一个紧密连接、有机配合的过程，停工后安排复工难度巨大，项目施工过程中实际顺延工期为155天，交付商品房的时间应自2020年1月1日起顺延155天。学位协议系被告向原告承诺未来赠与学位的赠与合同，未约定对价及具体开学时间，未约定学位无法交付的违约责任。目前小学已经开学，中学已经开工建设，但教育部门口头拒绝批准学校设立，属于不可抗力因素，中学学位无法交付。    原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据,本院认定事实如下：原、被告于2018年1月9日日签订《商品房买卖合同》（合同号：Y18001984），原告购买被告建设的位于莲湖区XX街道红XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号商品房一套，房屋总价款1109767元。合同第九条约定商品房交付条件为符合下列1、2项：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第11条约定，被告应于2020年1月1日前向原告交付商品房，第12条约定除不可抗力外，被告逾期交房，原告要求继续履行合同的，被告应以全部房款为基数按日万分之一计算违约金。合同签订后，原告向被告支付房屋总价款1109767元（首付459767元，贷款支付650000元）。2018年4月4日原告作为乙方与作为甲方的被告就“乙方子女就读北京师范大学基础教育实验学校（暂定名），乙方子女入学享有学位事宜”签订《德杰·状元府邸学位协议》，约定原告作为已在德杰·状元府邸成功购买了住宅、签订《商品房买卖合同》并付完首付款、办理完银行按揭手续、银行贷款到达被告指定账户的业主，其合法婚生直系子女可享受（限两名）小学或初中学位，名额在规定期限内一经使用，无论已使用一个或两个名额，无论是否持续上完小学至初中学段，均视为学位名额已使用完；房屋再次交易后，原名额没有使用的，新业主仍可享受入学名额；业主子女入学、初中转入均可免试入学，无需交赞助费、择校费和借读费，对户口所在地无要求，小升初同等条件下优先录取；德杰·状元府邸一期业主子女入学学费享受9折优惠；学位有效期十年，逾期未使用视为作废。2020年1月1日，合同约定的交房期限届满，被告未能如约向原告交房。另查，至2021年6月，涉案小区未取得竣工验收备案证明文件，也未申报消防验收。据部分业主反映，小区仅接通了临时的水、电。双方《学位协议》记载的“北京师范大学基础教育实验学校”未能获批，被告现仅能为原告子女提供“莲湖区德杰实验小学”的上学资格，中学现正在建设中且未通过莲湖区教育局批准，无法交付。目前，涉案房屋仍未向原告交付。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有约束力。按照双方合同的约定，被告应在2020年1月1日前交付案涉商品房，但至2021年6月，被告仍未取得该商品房的建设工程竣工验收备案证明文件，小区的水、电、气、暖等基础设施设备亦未达到合同约定的条件，明显构成违约，应当向原告承担逾期交房的违约责任。根据合同约定，违约金应自约定交付房屋的次日即2020年1月2日起算。被告虽辩称受政府启动重度污染天气管控措施影响施工，属不可抗力，不承担该期间的违约责任。但不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,被告所提供证据不能认定上述情形应属于不可抗力的事实，本院不予采信。考虑到2020年新冠肺炎疫情不可抗力的影响，基于公平原则，计算违约金时应将2020年1月25日陕西省启动突发公共卫生事件一级响应至2020年3月9日被告复工期间扣除。综上，原告主张自2020年1月2日至2020年7月29日，以1109767元为基数，按日万分之一计算违约金，扣除疫情期间2020年1月25日至2020年3月9日，共计18421元（每日110.97元×166日=18421元），本院依法予以支持。之后的逾期交房违约金原告可另案主张。关于原告要求交付“北京师范大学基础教育实验学校”学位的诉请，不属于人民法院民事诉讼的受案范围，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：本判决生效后十日内，被告西安某某置业有限公司向原告邢某、苗某支付截止2020年7月29日的逾期交房违约金18421元；如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费383元，由原告邢某、苗某负担81元，由被告西安某某置业有限公司负担302元（原告已预交，被告应在履行本判决时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审    判    员      王伟瑜 二〇二一年六月三十日 书    记    员      金  江   1