四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终1548号 上诉人（原审原告、反诉被告）：董文，男，1967年9月22日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：曹俊，四川法邦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都杜甫草堂博物馆，住所地：成都市青华路37号。 法定代表人：刘洪。 委托诉讼代理人：胡锋，国浩律师（成都）事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：成都杜甫草堂博物馆服务部，住所地：成都市青羊区青华路37号。 法定代表人：黄萍。 委托诉讼代理人：胡锋，国浩律师（成都）事务所律师。 上诉人董文因与被上诉人成都杜甫草堂博物馆（以下简称草堂博物馆）、成都杜甫草堂博物馆服务部（以下简称草堂服务部）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初3599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 董文上诉请求：1.请求发回重审或查明事实后依法改判支持董文的一审中的全部本诉诉讼请求，驳回草堂博物馆、草堂服务部的全部反诉诉讼请求；2.一、二审案件受理费均由草堂博物馆、草堂服务部承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误，且严重违反法定程序。1.一审法院传票通知2020年9月23日开庭审理，却在未组织开庭审理、庭审尚未结束、未依法宣判的情况下，违反审判程序作出了判决。同时，本案为简易程序，2020年4月7日立案，9月29日才作出判决，超审限办案亦属程序违法。2.一审认定合同主体错误。董文提交的合同原件抬头为成都杜甫草堂博物馆，且租金、保证金均是支付给草堂博物馆账户，草堂博物馆也出具了相关票据，一审错误认定草堂服务部为合同相对方。3.案涉租赁合同应属无效。草堂博物馆并未取得涉案房屋的产权证、建设工程规划许可证，也未提供涉案房屋经规划部门许可建设或许可临时建设的证据，其提供的相关政府文件并不足以证明案涉场地经过规划审查和批准。一审法院偷换概念，认为是否取得房屋所有权并不必然导致合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的合同应为无效合同，且主要责任在草堂博物馆一方。4.董文并未占有案涉场地。2018年5月8日后，董文未占有使用案涉场地，案涉场地已处于草堂博物馆方面的控制下，草堂服务部的反诉无任何事实和法律依据，不应得到支持。董文向一审法院提交了2018年5月8日博物馆设置的停业公告、5月9日向市政府12345热线投诉举报的截图、9月29日浣花溪公园管理委员会张贴的浣花茶园升级改造施工公告等证据，再结合彭某和周某的证人证言，足以证实草堂博物馆、草堂服务部于2018年5月7日采取了断电断水措施，又于5月8日张贴了封条，董文被迫停止经营，此后再未进入过案涉场地。一审先是认可了董文用于证明5月7被断电断水、5月8日被封门的证据三性，却最终又认为董文没有提供证据予以证明。一审关于不予采纳施工公告、聊天记录、市政府网络理政内容、证人证言的证据三性的认定明显不当。一审判令董文按照合同约定租金承担2018年5月7日至12月11日的房屋占有使用费，没有任何事实和法律依据。5.草堂博物馆应承担董文的损失。正是在草堂博物馆可长期经营的许诺下，董文才受邀返场经营。在董文投入巨资经营、未拖欠租金、事先未接到通知的情况下，草堂博物馆单方面径行采取断水断电封门等措施的行为明显违法，给董文造成的损失其应当赔偿。董文的损失远不止自制清单内容，原始证据经草堂博物馆搬走无法提供，既然草堂博物馆通过公证员制作了《搬运清单》，法院就应进行核实。 草堂博物馆、草堂服务部共同辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，董文提出的上诉请求、事实及理由均不能成立，依法应当全部驳回。 董文向一审法院起诉请求：1.董文与草堂服务部签订的场地租赁合同无效，由草堂博物馆、草堂服务部返还履约保证金及租金75600元；2.草堂博物馆、草堂服务部赔偿经济损失200000元；3.草堂博物馆、草堂服务部承担本案诉讼费、保全费。 草堂服务部向一审法院反诉请求：1.董文向草堂服务部支付房屋占有使用费922755元；2.董文向草堂服务部支付财产损失3000元；3.董文将其堆放在草堂服务部的物品搬离；4.本案诉讼费、反诉诉讼费由董文承担。 一审法院认定事实，2018年2月12日，草堂服务部（甲方）与董文（乙方）签订《第九届诗圣文化节配套服务项目场地租赁合同》，主要约定：甲方将位于浣花溪公园内浣花苑出租给乙方经营使用，租赁场地面积为室内面积577平方米，相邻露天面积605平方米；租赁场地的经营范围为茶品、棋牌等，禁止油腻、带有污染、烟火和影响环境卫生的食品经营，乙方必须严格按照上述经营范围自主经营，否则甲方有权随时收回场地并解除合同。租赁期限为2018年2月11日至2018年4月10日止，租赁期限内，若甲方根据浣花溪公园建设需要收回租赁场地（提前1周通知乙方），乙方须无条件终止本合同并按时撤场。场地租金为24000元/月，水电费按实际用量另计。签订合同后三日内缴纳全部租金，水电费按实际用量每月结算。乙方签订合同时须向甲方缴纳履约保证金10000元，若乙方违反本合同约定，甲方有权从保证金中扣除相应罚金作为处罚，合同终止时，双方交接手续办理完毕后，甲方无息退还乙方保证金。合同终止，乙方必须于终止之日搬走其自有物件，如有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方自行处理。甲乙双方应保证在交付和收回时，租赁场地及附属设施、设备处于能够正常使用的状态。乙方未按合同约定时间交纳租金或水电费等相关费用的，甲方每日按逾期未缴金额的1%收取滞纳金，逾期达15日的，甲方有权解除合同，保证金作为违约金不予退还；租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，保证金作为违约金不予退还；租赁期满，乙方逾期归还场地，每逾期1日应向甲方支付原日租金5倍的罚金，同时承担因逾期归还给甲方造成的损失。甲方不能提供租赁场地、未尽房屋大修义务严重影响使用的，乙方有权解除合同。租赁期满合同自然终止。落款处，草堂服务部签字盖章确认，董文签字予以确认。 合同签订后，董文于2018年3月19日向草堂博物馆交纳了保证金10000元，租金48000元。 2018年1月10日，草堂博物馆出具《委托授权书》载明：草堂博物馆第九届诗圣文化配套服务项目，全权委托草堂服务部对浣花苑、南亭、川西民俗广场观演台三处场地进行招租及管理，委托有效期：2018年2月1日至2018年5月31日。 2018年12月13日，董文向草堂博物馆发送了《律师函》，草堂博物馆于2018年12月14日签收该函件。 2018年12月11日草堂服务部向成都市蜀都公证处申请保全证据公证，成都市蜀都公证处于2019年1月24日作出（2019）川成蜀证内经字第20348号公证书载明：2018年12月11日14时30分，公证员杨某公证员助理李明与草堂服务部的法定代表人黄萍及草堂派出所工作人员沈小龙来到位于青羊区房屋现场，成都蚂蚁物流有限公司工作人员当公证员之面开始搬运房屋内的物品，草堂服务部的工作人员宋介伏、江文明对搬运过程进行了摄像，公证员助理对现场情况进行了拍照，草堂服务部的工作人员郑妮将搬运物品的详情登记在“搬运清单”上，同时公证员核对了搬运清单，上述工作完成后，草堂服务部工作人员对该房屋上锁并张贴封条，封条上由沈小龙、成都蚂蚁物流有限公司工作人员、草堂服务部工作人员签字，公证人员对张贴封条时进行了拍照。在草堂服务部工作人员的指示下，成都蚂蚁物流有限公司车辆来到浣花溪公园北门地下停车场，成都蚂蚁物流有限公司工作人员将刚清点的相关物品搬移至停车场室内，上述工作完成后，草堂服务部工作人员对该房屋上锁。2018年12月12日上午8时，草堂服务部工作人员、成都蚂蚁物流有限公司工作人员、公证员再次将“浣花茶苑”内物品进行清点及登记，并搬运至地下停车场存放。2019年1月18日，草堂服务部向成都市蜀都公证处缴纳了公证费3000元。 一审另查明，董文与草堂服务部均认可对租赁期限进行了延长，从2018年4月10日延长至5月6日，董文就该延长期间向草堂服务部缴纳了租金17600元。 对双方有争议的事实和证据，一审法院认定如下：1.董文提交《2012年浣花苑经营项目租赁合同》、《2015年及2016年场地临租合同》，拟证明双方曾有长期合作，合同到期后，草堂博物馆诚意邀请董文返场经营，并承诺可长期租赁经营，董文遂决定投资返场继续经营茶馆。草堂博物馆、草堂服务部对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可，该三份合同与董文的诉讼请求没有任何关系，与本案的争议也无关，只是之前合作过的事实，不能达到草堂博物馆及草堂服务部承诺将案涉房屋长期租赁给董文使用的证明目的。一审法院认为，该两份合同的签订主体均不是董文，对该组证据的真实性予以认可，对关联性不予采纳。 2.经营期间的照片及2018年5月8日停业照片，拟证明草堂博物馆、草堂服务部在2018年5月7日断水断电，5月8日锁门，阻止董文经营。草堂博物馆、草堂服务部对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性与证明目的有异议。一审法院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认可。 3.董文提交施工公告、与草堂博物馆工作人员何芳的聊天记录、市政府网络理政内容，拟证明草堂博物馆强行关停及交涉情况，草堂博物馆于2018年5月7日强行关闭茶楼未果后，董文于5月9日向政府热线投诉反映；草堂博物馆、草堂服务部对真实性、合法性不予认可，不能证明微信聊天中何芳的身份信息，对证明目的不予认可，也不能达到合同无效以及给董文造成损失的事实，也不能证明草堂博物馆、草堂服务部向其承诺要长期租赁的请求。双方本身只是两个月的临时租赁合同，有半个月的延期，草堂博物馆、草堂服务部也告知了按照合同约定进行撤场的义务。一审法院对该组证据的真实性、关联性、合法性及证明目的均不予采纳。 4.董文提交浣花苑茶园财物及损失清单，拟证明董文投入的损失，草堂博物馆已经将财务清走，但没有向董文出示财务清单。草堂博物馆、草堂服务部对该证据的真实性、合法性、关联性、证明力均不予认可。一审法院认为，该清单系董文单方制作，对真实性、合法性、关联性、证明力均不予采纳。 5.董文申请证人彭某、周某出庭作证，拟证明董文是为了返场经营，在2017年合同到期后，2018年草堂博物馆又要求董文返场，董文在前期租赁到期之后，已经处置了所有的资产；草堂博物馆在2018年5月7日采取断水断电、封门的方式，董文就没有去过茶楼；草堂博物馆、草堂服务部认为证人证言与本案无任何关联，两位证人都是曾经在董文处工作，与董文有利害关系。一审法院认为，证人都某系董文的员工，与董文之间存在利害关系，该证据不能单独作为认定案件事实的根据，一审法院将结合本案其他证据进行综合认定。 6.草堂服务部提交《研究“杜甫千诗碑”项目工作专题会纪要》（中共成都市委议事纪要第16期）、《浣花溪公园管理权移交协议书》、《业主单位更换备忘录》、《成都市林业和园林管理局关于浣花溪公园管理权异教的会议纪要》（成林业园纪要【2015】9号）、《成都市文化广电新闻出版局关于将浣花溪公园移交成都杜甫草堂博物馆统一管理的批复》（成文广新发【2015】246号），拟证明草堂服务部对案涉房产依法享有出租权及管理权。草堂博物馆对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议；董文认为对相关文件并不能证明案涉房屋的建设经过规划和审查批准，草堂服务部并未提供相关产权证明。草堂服务部提供的会议纪要及相关批复均是针对文艺之家及观鹭轩，并未针对浣花茶园。即使草堂服务部有管理权限，并不代表租赁关系合法。一审法院对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。 7.草堂服务部提交《租赁终止与撤场通知函》，拟证明签订租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，不存在任何缔约过失责任。草堂博物馆对该证据的真实性予以认可，董文认为该通知函的落款时间为2018年4月28日，该函件出具的时间双方尚在租赁期限内，函件的真实性无法确认，后董文陈述草堂服务部于2018年5月7日将函件交给自己。一审法院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可。 一审法院认为，本案的主要争议焦点为：一、《第九届诗圣文节化配套服务项目场地租赁合同》的效力问题；二、若合同无效是否应当返还保证金及租金；三、若合同有效，董文是否应当后续支付房屋占有使用费。一审法院对此作如下评析： 关于合同效力的问题。根据原《中华人民共和国合同法》第五十二条“下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法目的掩饰非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，本案中，董文主张租赁的场所未取得建设工程规划许可证、施工许可证的房屋，因此双方合同系无效的，一审法院认为，董文与草堂服务部签订合同后，草堂服务部按照合同约定向董文提供了租赁场所，且根据草堂博物馆出具的《委托授权书》可知，其已经将浣花苑的招租及管理事宜委托给草堂服务部，虽然董文主张合同无效是基于草堂服务部未取得案涉房屋的所有权，但是否取得房屋所有权并不必然导致合同无效，同时结合本案的实际履行情况，以及证人的一审陈述，董文在约定的租赁期限内实际占有使用了租赁物，并取得相应的收益，且董文也未提交证据证明草堂服务部在合同签订时或合同履行期间存在法律规定的无效情形，因此董文与草堂服务部签订的《第九届诗圣文化节配套服务项目场地租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故对于董文主张合同无效的诉讼请求，一审法院不予支持。对董文主张的返还履约保证金、租金以及赔偿损失的诉讼请求，一审法院亦不予支持。 关于房屋占有使用费问题。双方在合同中约定，租赁期满后董文应当向草堂服务部归还场地，逾期未归还的应当支付相应的罚金。本案中，董文与草堂服务部均确认租赁期限延长至2018年5月6日，即在租赁期满后董文应当履行向草堂服务部返还房屋的义务。虽然董文抗辩草堂服务部在5月7日就断水断电及封门，但其未提交证据予以证明，根据成都市蜀都公证处出具的《公证书》可知，草堂服务部于2018年12月11日在公证员的见证下，将案涉租赁房屋内的物品进行了清理和搬离，即在双方租赁期限届满后，董文仍占有使用案涉租赁房屋至2018年12月11日，给草堂服务部造成了逾期占用期间的房屋使用费损失，故草堂服务部主张董文支付房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院予以支持。董文应当向草堂服务部支付从2018年5月7日至2018年12月11日期间的房屋占有使用费171200元（24000元/月×7个月+24000元/月÷30天×4天），故对于草堂服务部主张的房屋占有使用费，一审法院在171200元范围内予以支持。 关于草堂服务部主张的公证费，该费用也是因董文逾期归还房屋给草堂服务部造成的损失，因此对草堂服务部主张3000元公证费的诉讼请求，一审法院予以支持。 关于草堂服务部主张董文将存放在其场地内的物品搬离的问题。双方在合同中约定，合同终止后，董文于终止之日搬走其自有物件，如果余物，视为乙方放弃所有权，由草堂服务部自行处理。现草堂服务部已经自行将案涉房屋内的物品进行了清理，故其要求董文搬离的主张，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条，第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、董文于判决发生法律效力之日起十日内向草堂服务部支付房屋占有使用费171200元、公证费3000元，共计174200元；二、驳回董文的全部本诉诉讼请求；三、驳回草堂服务部的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5434元，减半收取2717元，由董文承担；反诉案件受理费6529元，由董文承担1229元，草堂服务部承担5300元。 二审中，董文、草堂博物馆、草堂服务部均未向本院提交新证据。 本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 二审中，董文明确不再要求草堂博物馆及草堂服务部返还2018年5月7日前实际产生的占用费用。 本院认为，本案争议焦点为：1.案涉合同中董文的合同相对方；2.案涉合同的效力；3.2018年5月7日后董文是否应支付占用费；4.董文的合同相对方是否应承担赔偿责任。 关于案涉合同中董文的合同相对方。根据认定查明的事实可知，草堂服务部经草堂博物馆的授权就案涉房屋等进行招租和管理，草堂服务部作为独立的权利实施主体，在2018年2月12日与董文签订了《第九届诗圣文化节配套服务项目场地租赁合同》，结合合同中签字落款名字为草堂服务部和加盖的草堂服务部印章，故合同的签订主体为草堂服务部和董文。 关于案涉合同的效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，本案中，草堂服务部未提供任何证据证明案涉房屋已取得建设工程规划许可证，其应当承担举证不利的法律后果，故本院认为案涉合同应属无效。基于前述对案涉合同无效的认定，在合同无效的情况下，合同已不具备履行的可能性，董文为保证合同履行而交付的履约保证金10000元应予以退还。 关于2018年5月7日后董文是否应支付占用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，一审法院认为董文应向草堂服务部支付从2018年5月7日至2018年12月11日期间的房屋占有使用费，该费用的计算标准参照合同约定的租金标准支付认定事实清楚，于法有据，本院予以维持。 关于董文的合同相对方是否应承担赔偿责任。双方约定的租赁期间为2018年2月11日至2018年5月6日，董文主张的其遭受的包括直接投入、人工开支和财务损失等在内的巨额损失产生期间均在约定租赁期间外，不属于因合同无效导致的损失，故本院认为，草堂服务部对于董文的一系列损失，不应当承担赔偿责任。 综上所述，董文的上诉请求部分成立。一审判决的事实认定和法律适用存在部分错误，本院予以纠正。本院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 维持成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初3599号民事判决第一项“董文于本判决发生法律效力之日起十日内向成都杜甫草堂博物馆服务部支付房屋占有使用费171200元、公证费3000元，共计174200元”和第三项“驳回成都杜甫草堂博物馆服务部的其他反诉诉讼请求”； 撤销成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初3599号民事判决第二项“驳回董文的全部本诉诉讼请求”； 成都杜甫草堂博物馆、成都杜甫草堂博物馆服务部于本判决发生法律效力后十日内向董文退还履约保证金10000元； 驳回董文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费5434元，减半收取2717元，由成都杜甫草堂博物馆服务部承担100元，由董文承担2617元；反诉案件受理费6529元，由董文承担1229元，成都杜甫草堂博物馆服务部承担5300元。二审案件受理费5434元，由成都杜甫草堂博物馆服务部承担200元，由董文承担5234元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 韬 审判员 王 果 审判员 杜玉兰 二〇二一年七月二十三日 书记员 袁雅丽