重庆市黔江区人民法院   民事判决书      (2021)渝0114民初4275号      原告：重庆市江瑚红砖有限公司，住所地重庆市黔江区舟白街道路东居委，统一社会信用代码91500114075691088E。   法定代表人：温景胜，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：温江瑚，该公司职工。   被告：滕首松，男，土家族，1985年9月9日出生，住湖北省利川市。   被告：何波，女，土家族，1986年12月12日出生，住重庆市彭水县。   被告：重庆市黔江区犇钜建材有限公司，住所地重庆市黔江区舟白街道路东居委12组，统一社会信用代码91500114MA5U5HMA9A。   法定代表人：甘立成。   原告重庆市江瑚红砖有限公司（以下简称江瑚公司）与被告滕首松、何波、重庆市黔江区犇钜建材有限公司（以下简称犇钜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月18日立案后，依法适用简易程序于2021年7月5日公开开庭进行了审理。原告江瑚公司的委托诉讼代理人温江瑚、被告滕首松到庭参加诉讼，被告何波、被告犇钜公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   江瑚公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令三被告立即偿还所欠原告房租费32750元；2.请求判决原、被告双方签订协议有效，被告设备及办公设施归原告所有，可处置；3.判决被告赔偿原告违约金(按合同约定计算)。4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月1日，原告与被告签订的房屋租赁合同，约定将原告位于黔江区舟白街道路东居委的3号仓库出租给被告使用。租期从2018年1月1日至2020年12月31日，租金每年61800元，租金实行一年一缴，次年租金提前一个月交纳。前两年租金已交清，2020年1月1日到2020年12月31日的租金，由于被告资金周转困难，租金没有按合同约定提前一个月一次性缴纳，而是分几次交缴了合计34500元，还欠27300元。2021年1月1日至2021年3月31日又产生租金15450元，被告尚欠租金共计42750元，期间被告多次书面承诺还款，但未还。2021年3月19日，被告向原告出具欠条一张载明被告欠原告房租费合计42750元，2021年4月底前付清所有房租费。2021年3月19日被告与原告签订协议书，约定被告于2021年3月22日前无条件腾退所租房屋，被告所有设备及办公用品必须在2021年3月22日前搬出甲方的房屋，若逾期未搬，经双方协商约定，被告的所有设备及办公用品全部折价为10000元，用于抵扣所欠原告的部份房租费，若被告未在2021年4月底前付清所有房租费，原告向被告追偿的一切费用均由被告承担。由于被告再次违约没有腾退所租房屋，原告在不得已的情况下，于2021年3月25日将被告的所有设备全部搬出所租房屋，放在原告的另外场地内。目前还未处理。综上所述。被告严重违反了双方签订的房屋租赁合同的相关约定，根据房屋租赁合同第十二条约定，违约责任，双方约定违约金为本合同实际已缴纳租金总额的20%计算。已缴纳租金为2018年度61800元，2019年度61800元，2020年度34500元，合计已缴纳租金158100元，违约金为已缴纳租金的20%。原告认为，被告严重违反了双方签订的房屋租赁合同，一直拖欠原告房租费，又不腾退房屋，侵犯了原告的合法权益。特提起诉讼，请依法判决。   原告江瑚公司围绕其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.租赁合同书；2.欠条；3.承诺书两份；4.协议书。   被告滕首松辩称，被告尚欠原告的租金为42750元，被告的机械设备在原告处作抵押，要求还钱之后把设备归还被告。   被告何波、犇钜公司未作答辩。   被告滕首松、何波、犇钜公司未提交证据。   本院经审理认定事实如下：2018年1月1日，原告江瑚公司（甲方）与被告滕首松、犇钜公司（乙方）签订《租赁合同书》，约定甲方将位于黔江区舟白街道路东居委的3号仓库出租给乙方使用。租期从2018年1月1日至2020年12月31日，租金每年61800元，租金实行一年一缴，次年租金提前一个月交纳，违约金为本合同实际已缴纳租金总额的20%。被告滕首松、犇钜公司尚欠原告2020年1月1日到2020年12月31日的部分租金27300元，2021年1月1日至2021年3月31日的租金15450元，共计42750元。2021年3月19日，被告滕首松向原告出具欠条一张，载明被告滕首松欠原告房租费合计42750元，2021年4月底前付清所有房租费。2021年3月19日被告滕首松与原告签订协议书，约定被告于2021年3月22日前无条件腾退所租房屋，被告所有设备及办公用品必须在2021年3月22日前搬出甲方的房屋，若逾期未搬，经双方协商约定，被告的所有设备及办公用品全部折价为10000元，用于抵扣所欠原告的部份房租费，若被告未在2021年4月底前付清所有房租费，原告向被告追偿的一切费用均由被告承担。2021年3月25日，原告将被告的所有设备全部搬出所租房屋，放在原告的另外场地内，被告未按协议支付房屋租金。庭审中被告滕首松陈述，与原告签订以物抵债协议中的机器设备及办公用品为其个人所有。被告滕首松、犇钜公司已缴纳租金为2018年度61800元，2019年度61800元，2020年度34500元，共计158100元。   本院另查明，被告何波系被告犇钜公司的股东，与被告滕首松系夫妻关系。   本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告江瑚公司与被告滕首松、犇钜公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，合法有效。原告按约将房屋交由被告滕首松、犇钜公司使用，被告滕首松、犇钜公司未按合同约定及时、完全的交纳租金已构成违约。本案的争议焦点为：一、被告尚欠原告的租金为多少，即是否扣除原告与被告滕首松于2021年3月19日签订的以物抵债协议的10000元；二、双方合同中约定的违约金是否应当进行调整；三、被告何波是否应当承担支付责任。现就焦点作以下评述。   一、被告滕首松、犇钜公司尚欠原告的租金为多少。被告滕首松于2021年3月19日向原告出具的欠条中载明，尚欠原告的租金为2020年度未付的租金为27300元，2021年1月1日至2021年3月31日的租金15450元，合计42750元。同日，被告滕首松与原告签订协议书，约定被告于2021年3月22日前无条件腾退所租房屋，被告所有设备及办公用品必须在2021年3月22日前搬出甲方的房屋，若逾期未搬，经双方协商约定，被告的所有设备及办公用品全部折价为10000元，用于抵扣所欠原告的部份房租费，若被告未在2021年4月底前付清所有房租费，原告向被告追偿的一切费用均由被告承担。该以物抵债协议系滕首松与原告的真实意思表示，不违反国家法律规定，不损害第三人利益，应为有效约定，且该协议中的抵债物品为动产，一直由原告进行保管，在2021年3月23日之后，该协议实际上已经履行，即双方的租赁期在2021年3月23日已结束。故被告尚欠原告的租金应减去以物抵债的10000元外，还应减去2021年3月24日至2021年3月31日期间的租金1373元（61800元/年÷12月÷30天×8天），被告尚欠原告的租金为31377元。   二、双方合同中约定的违约金是否应当进行调整。原告江瑚公司与被告滕首松、犇钜公司所签订的房屋租赁合同中，约定的违约金为合同实际已缴纳租金总额的20%。被告滕首松、犇钜公司已支付的租金总额为168100元（含以物抵债10000元），若按合同约定，则被告还应支付的违约金为33620元，该违约金明显过高，且显失公平。本院酌情支持以被告尚欠的租金31377元的20%计算违约金，即6275.4元。   三、被告何波是否应当承担支付责任。被告何波虽系被告犇钜公司的股东，但被告犇钜公司为有限责任公司，股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任，原告在庭审中举示的证据，无法证明被告何波具有应对公司债务承担义务的法定事由，应承担举证不利的责任。被告何波与被告滕首松为夫妻关系，但在本案中，何波非签订房屋租赁合同的相对方，不应承担支付租金的责任。故对原告请求被告何波承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。   被告何波、犇钜公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，其自行承担相应的法律后果。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：   一、被告滕首松、重庆市黔江区犇钜建材有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告重庆市江瑚红砖有限公司支付房屋租金31377元，违约金6275.4元，共计37652.4元；   二、驳回原告重庆市江瑚红砖有限公司的其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费776元，减半收取计388元，由原告重庆市江瑚红砖有限公司负担17元，由被告滕首松、重庆市黔江区犇钜建材有限公司共同负担371元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。            审 判 员 林凌星             二〇二一年七月十二日      法 官 助 理 王瑞霞   书 记 员 王 双      -1-