江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1324民初3169号原告：刘航，男，1992年8月5日出生，公司员工，住泗洪县。被告：王久义，男，1970年8月5日出生，教师，住泗洪县。委托诉讼代理人：王海燕，江苏立贤律师事务所律师。第三人：宿迁涵明房产经纪有限公司，统一社会信用代码91321324MA1Y5H6J77，住所地泗洪县青阳街道状元府106号。法定代表人：曹小敏，该公司执行董事。原告刘航与被告王久义及第三人宿迁涵明房产经纪有限公司（以下简称涵明公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月11日公开开庭进行了审理。原告刘航、被告王久义及其委托诉讼代理人王海燕、第三人涵明公司法定代表人曹小敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘航向本院提出诉讼请求：1.判令被告王久义双倍返还原告支付的购房定金共计40000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2021年2月28日，原告通过第三人居间介绍与被告签订了关于泗洪县青阳街道水木清华8幢1单元502室房屋买卖居间合同。当日，原告给付被告房屋买卖定金20000元，被告向原告出具了20000元定金收条。后原告一直与被告商量房屋买卖事宜。2021年3月10日，原告从第三人处得知被告不愿出售案涉房屋，原告向被告确认此事，被告回复不愿出售其房屋。被告的行为已构成违约，按照法律规定，被告应双倍返还原告支付的定金。原告多次找被告协商未果，故诉至法院。被告王久义辩称，定金的效力只有在合法有效的合同基础上才能产生。本案原告与被告签订的房屋买卖居间合同是效力待定合同，因该合同未能得到被告配偶确认，所以该合同为无效合同。无效合同的法律后果是恢复原状，被告收到原告的10000元定金同意退还给原告，但不同意双倍返还原告定金。若原告因合同无效主张赔偿损失，应对造成合同无效的过错承担举证责任。本案合同无效应属于原、被告及第三人三方过错所造成，且原告并无损失发生。现原告要求被告返还其购房定金40000元，无事实和法律依据。第三人涵明公司述称，2021年2月28日，原告通过涵明公司员工和另外一家中介公司员工去被告家看房，当日，原、被告达成协议，当时第三人询问被告能否代表其家属签订合同，并询问其家属姓名，被告告知其家属叫张某，其欲出售的房屋面积为99.07平方米，包括储藏室在内成交价604000元，原、被告双方遂签订了《泗洪县存量房买卖居间合同》，约定房产过户费由原告承担。当日，原告交给被告定金20000元，被告向原告出具了20000元定金收条，当时第三人帮被告无息托管10000元作为交房保证金，确保以后交房时水电费、物业费不欠费。当时签订合同时，原、被告均认真阅读了合同所有条款，确认无异议后双方签字按手印。2021年3月10日，被告以微信方式通知第三人，说房屋不卖了，请第三人通知买家。2021年3月15日，第三人通知原、被告到第三人处商谈违约金怎么支付，被告只同意退还10000元定金给原告，原告要求被告双倍返还定金，因此协商未果。根据房屋买卖居间合同约定，不论原、被告哪一方违约，造成房屋买卖不成，第三人均按房屋总成交价的1.5%正常收取中介费。原告围绕诉讼请求依法提交了《泗洪县存量房买卖居间合同》1份，被告及第三人对该证据真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的收条1份，证明原告交付给被告购房定金20000元；被告对该收条系其出具无异议，但认为其只收到原告10000元定金；第三人对该证据无异议。本院认为，原告虽未将20000元购房定金直接交付给被告，而是将20000元购房定金交付给第三人，由第三人转付给被告，原告作为合同当事人即房屋买受人，是按照居间合同约定“本定金协议签订时由乙方（指刘航）直接或间接支付给甲方（指王久义），甲方出具定金收条”和中介机构第三人的要求履行定金交付义务的；第三人收到原告交付的20000元购房定金后，虽只交付给被告10000元定金，第三人扣留的10000元定金，是按照居间合同约定“甲方向丙方（指涵明公司）交付人民币10000元为房屋交付押金及交易保证金，丙方出具押金收条，以防在房产交付过程中出现甲方未结清款项或水、电、气未完全交付现象，则从该甲方押金中扣除，不足部分另行追偿”。被告已签订了居间合同，对上述定金条款予以确认，并向原告出具了20000元购房定金收条，说明被告已同意第三人扣留10000元定金是作为被告房屋交付押金及交易保证金，且按约定第三人已向被告出具了押金收条，第三人所扣留的10000元定金应属于被告款项，原告已按约定完成了向被告交付20000元购房定金的义务。对该收条证明原告已交付给被告20000元购房定金的事实，本院予以认定。关于原告提交的银行存款短信通知2份、照片3张，证明原告在合同约定于2021年3月15日交付房屋首付款前已将186709元款项存至其银行账户；被告认为上述证据均是打印件，无法确认其真实性，即使真实，也与本案无关联性；第三人对上述证据所证明的事实表示不清楚。本院认为，2条银行短信信息只载明账户尾号2397在2021年3月3日和2021年3月4日分别存入43700元和40000元两笔款项及账户余额为186709元，该信息并未载明是原告本人银行账户存款；3张照片打印件，反映照片拍摄时间为2021年3月15日，地点为银行，不能证明照片内容与本案具有关联性。上述证据不具有证明效力，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2021年2月28日，被告王久义（甲方卖方）、原告刘航（乙方买方）、第三人涵明公司（丙方中介方）签订《泗洪县存量房买卖居间合同》。合同约定：甲、乙双方委托丙方提供房屋买卖相关事项的居间服务；甲方所售房屋座落于泗洪县，建筑面积99.07平方米，该房屋产权人为王久义、张某；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为604000元（包括储藏室）；合同签订当日，乙方向甲方支付定金20000元，于本定金协议签订时由乙方直接或间接支付给甲方，甲方出具定金收条，甲方向丙方交付10000元为房屋交付押金及交易保证金，丙方出具押金收条，以防在房产交付过程中出现甲方未结清款项或水、电、气未完全交付现象，则从该甲方押金中扣除，不足部分另行追偿；乙方于2021年3月15日前直接交付给甲方200000元购房首付款；本次交易税费、中介费由乙方承担，在甲乙双方各种违约的情况下，其中佣金为本合同房屋总价的1.5%，中介费在交首付款时交付；甲方或乙方的违约行为导致交易无法完成的，违约方应向守约方支付违约金；甲乙双方任何一方原因导致此合同不能正常进行下去的，丙方不承担任何责任，正常收取中介费，费用由违约方承担，中介费优先从定金中扣除，保证金自动转为丙方中介费。当日，原告按合同约定和第三人要求向第三人交付定金20000元，被告向原告出具了20000元购房定金收条，第三人当场向被告转付原告交付的定金10000元，另10000元，第三人在取得被告同意的情况下无息保管该款作为被告交付房屋押金及交易保证金，以防止在房产交付过程中出现被告存在水、电、气等未结清款项，则从定金中扣除，第三人向被告出具了10000元押金收条。房屋买卖居间合同签订后，因被告之妻张某认为案涉房屋售价低了，不同意出售，被告遂于2021年3月10日以微信方式通知第三人，要求第三人转告原告案涉房屋不卖了。后第三人将原、被告通知到其公司协商解决违约金事宜，协商未果，故原告诉至法院。本院认为：原、被告在第三人居间介绍下三方签订的《泗洪县存量房买卖居间合同》，系各方真实意思表示，该合同已依法成立并生效，原、被告双方均应按合同约定履行自己的义务。原告已按合同约定向被告交付了购房定金20000元，被告以其家属不同意出售案涉房屋为由中止与原告之间房屋买卖交易，致使案涉房屋交易未成功。本案房屋买卖交易未成系被告违约行为所造成，依法应承担违约责任。因被告的违约行为，致使原告的合同目的不能实现，现原告要求被告双倍返还定金计40000元，符合法律规定，本院予以支持。关于被告辩称其出售的房屋属于夫妻共同财产，其家属不同意出售案涉房屋，因此，原、被告所签订的房屋买卖合同属于无效合同，主合同无效，作为买卖合同的从合同定金合同也无效。无效合同法律后果是恢复原状，即被告只应返还已收取原告的10000元定金。本院认为，被告陈述在签订本案房屋买卖合同前二三个月，其与家属协商欲将案涉房屋出卖。签订合同当日，第三人询问被告能否代表其家属签字，被告当时未明确表示不能代表，也未告知原告及第三人其家属不同意出卖案涉房屋，被告只告知其房屋面积及出卖价格，原告有理由相信被告有权代表其家属签订案涉房屋买卖合同。合同签订后，被告通过第三人告知原告其家属因嫌房屋售价低不同意以合同价出售案涉房屋，致使房屋买卖交易未成功。被告以其家属不同意出售案涉房屋为由抗辩原、被告所签订的房屋买卖合同无效，无法律依据，本院不予采信。因为即使被告未征得其家属即共有人张某同意处分共有财产案涉房屋，并不必然导致被告与原告签订的房屋买卖合同无效，只是所签订的合同因未得到其他共有人追认，对其他共有人不发生效力，法律后果是影响物权转移。关于第三人扣留被告的10000元定金以及第三人的中介费，因被告及第三人在本案诉讼中均未就此主张权利，各方应自行协商解决，协商不成，可另行主张解决。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百七十七条、第五百八十六条、第五百八十七条规定，判决如下：被告王久义于本判决生效后十日内返还原告刘航购房定金40000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取计400元，由被告王久义负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并向该院预交上诉案件受理费800元。审 判 员  许 光二〇二一年七月八日法官助理  李 娟书 记 员  许聪颖附录一：本案证据目录一、原告刘航提交的证据如下:1.《泗洪县存量房买卖居间合同》、收条各1份；2.银行存款短信通知2份、照片3张。二、被告王久义未提交证据。三、第三人涵明公司未提交证据。附录二：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。