湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0103民初3838号原告：长沙旷远房地产咨询有限公司，住所地长沙高新开发区麓谷大道627号麓谷新长海中心A1栋6层607号（集群注册）。法定代表人：刘胜全，总经理。委托诉讼代理人：高挺，湖南金厚律师事务所律师。被告：湖南三江仁禾企业管理有限公司，住所地长沙市天心区芙蓉中路三段600号玮苑6栋804房。法定代表人：侯旭，总经理。委托诉讼代理人：陈铭，湖南芙蓉律师事务所律师。被告：崔雷，男，1984年6月21日出生，汉族，住湖南省湘潭县。被告：黎丹，女，1988年2月6日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被告：赵梁，男，1982年8月26日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。被告：周慧慧，女，1986年9月29日出生，汉族，住湖南省新宁县。被告：范博，男，1989年12月15日出生，汉族，住长沙市天心区。第三人：雷云霓，女，1987年6月9日出生，汉族，住长沙市开福区。原告长沙旷远房地产咨询有限公司（以下简称“旷远公司”）与被告湖南三江仁禾企业管理有限公司（以下简称“三江公司”）、崔雷、黎丹、赵梁、周慧慧、范博及第三人雷云霓合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案受理后，依法适用简易程序于2021年5月20日、2021年6月17日公开开庭进行了审理。原告旷远公司及其委托诉讼代理人高挺、被告三江公司的委托诉讼代理人陈铭、被告崔雷、被告范博到庭参与诉讼。被告黎丹、赵梁、周慧慧及第三人雷云霓经本院传票传唤，无正当理由未出庭参与诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告旷远公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告三江公司向原告旷远公司支付分销佣金36.9万元、认购现金奖励8.5万元，共计45.4万元及违约金（违约金以45.4万元为基数，自起诉之日起按照日万分之一的标准计算至实际清偿之日止）；2.判令被告崔雷、黎丹、赵梁、周慧慧、范博对上述债务承担连带责任；3.本案全部诉讼费用由被告三江公司、崔雷、黎丹、赵梁、周慧慧、范博承担。事实与理由：2019年11月2日，旷远公司与三江公司签订《福晟·钱隆世家商铺分销合作协议》，约定由旷远公司对三江公司承接楼盘“福晟·钱隆世家”的28#29#商铺进行销售合作，旷远公司通过自己影响力及资源带客户到三江公司置业顾问处接待及讲解，客户成功认购后由三江公司按照成交总价的4.5%向旷远公司支付分销佣金。同日，旷远公司带客户崔雷到三江公司售楼部看商铺，崔雷当日便有意向购置钱隆世家29#二楼整层商铺，旷远公司法定代表人刘胜全当场与三江公司置业顾问王威签订了《钱隆世家分销转介客户确认单》。之后旷远公司一直跟进崔雷购买意向商铺的进展，三江公司与崔雷一起欺骗旷远公司称崔雷没有购买，是崔雷朋友购买了其选中的商铺。旷远公司后来了解到是崔雷串通赵梁、范博以崔雷妻子黎丹、赵梁妻子周慧慧名义购买了钱隆世家29#二楼整层商铺1480.39平方米（共17套商铺），总价约820万元，崔雷等人这一做法意图侵吞本应属于旷远公司的分销佣金。根据合同约定，三江公司应向旷远公司支付分销佣金36.9万元、认购现金奖励8.5万元，且三江公司在崔雷等人串通过程中存在不可推卸的责任，甚至也存在串通的嫌疑，崔雷、黎丹、范博、赵梁、周慧慧应为其串通侵吞分销佣金的行为承担责任。旷远公司多次找三江公司、崔雷等人商讨、催要分销佣金均无果，为维护自身权益，遂提起本案诉讼。被告三江公司辩称：1.本案如按照中介服务合同纠纷处理，本案所涉房屋交易并非通过旷远公司中介促成，旷远公司也没有履行合同所约定的相关义务，故旷远公司无权要求三江公司支付分销佣金和认购现金奖励。2.本案如按照一般服务合同纠纷处理，旷远公司在本案所涉房屋交易中从始至终仅带崔雷到三江公司一次，另在2019年11月4日分别和三江公司销售人员及崔雷联系一次，此外再没有任何促成交易的实质性工作，旷远公司主张的现金奖励亦没有合同依据。3.旷远公司明确本案是合同之诉，其合同相对方仅为三江公司，其他当事人均非合同相对方，不是本案适格被告。三江公司不存在和购房人之间的恶意串通，对崔雷和黎丹之间的夫妻关系亦是直至旷远公司起诉后才知悉，而提供带访人的夫妻证明本就是旷远公司的义务；三江公司已经向涉案房屋交易的介绍人范博履行了支付介绍佣金的合同义务，没有与他人恶意串通侵害旷远公司权益。被告崔雷辩称：1.崔雷在58网站上浏览到涉案房屋的多条出售信息，遂通过信息给各发布人留言询问，其中旷远公司的法定代表人刘胜全进行了回复，此后刘胜全带崔雷去了售楼部一次，崔雷询请刘胜全房屋议价时其表示没有太大降价空间，崔雷即表示了放弃。此后双方仅有一次电话沟通，不具有实质性价值。2.赵梁是崔雷的同学，范博此前就帮崔雷促成了多笔房产交易，赵梁从深圳到长沙时表示有购房意向，崔雷遂将赵梁介绍给范博，范博表示其可以去就涉案房屋谈价，赵梁遂授权范博去谈价。崔雷、赵梁作为购房者选择范博是因为对于购房者来说性价比是第一考虑要素，对于中介费用的考量占比极小，更没必要恶意串通分取中介费。3.在崔雷购房的交易过程中，刘胜全仅提供了非独有信息，涉案房屋的成交时间也在保护期外，而且崔雷是在纠纷发生后才知道所谓的保护期，此前对旷远公司与崔雷之间的协议并不知情。综上，崔雷、黎丹、赵梁、周慧慧不存在任何过错，不应承担任何费用。被告黎丹、赵梁、周慧慧未作答辩。被告范博辩称：范博与崔雷相识数年并曾为其促成多单房产交易，崔雷向范博提到过福晟项目但未表达出明确购买意向，赵梁是崔雷的朋友，在赵梁与范博联系过程中，范博向赵梁推荐了涉案房屋，并提供了带访、协商议价、陪同签约、税务缴纳和中途沟通协商等服务，赵梁也认可范博的服务成果，范博有权收取3%的佣金。第三人雷云霓未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年9月29日，三江公司与湖南福晟房地产开发有限公司（以下简称“福晟公司”）签订《福晟·钱隆世家商铺包销合同》，约定由三江公司对福晟公司开发建设的“福晟·钱隆世家”项目28#29#栋商铺进行包销，其中29#二层带租约底商底均价为5548元/㎡，总建筑面积1480.39㎡，包销总价为4500万元，双方约定在不低于包销总价的前提下，由三江公司对单个商铺拟定价格经福晟公司确认后形成“一房一价”的《签约底价表》，并以此为溢价结算依据，其中29#二层底总价为4997556元。此后三江公司对外发布了同行转介宣传信息，还曾于2019年9月10日发布《钱隆世家北金街2期28#29#阶段性合作政策》，执行时间为2019年10月1日开始，执行对象为政策期间分销公司带访成交的有效客户；客户带访奖励为周一至周五100元/批，周六、周日200元/批，带访客户在现场了解项目20分钟以上且意向符合视为有效客户；分销佣金标准采取单套成交总价的4.5%，认购现金奖励一楼二楼均统一按5000元/套为核算标准；认购现金奖励在分销带访客户认购并签约后现金结算，佣金在客户签约后结算100%。旷远公司获悉三江公司宣传方案后自行通过58同城等网络平发布了“福晟·钱隆世家”项目商铺销售信息。2019年10月23日，旷远公司法定代表人刘胜全通过微信向崔雷推荐该项目商铺。2019年11月2日，刘胜全将崔雷带至三江公司的“福晟·钱隆世家”营销中心，崔雷向三江公司置业顾问王威了解咨询后离开。同日，三江公司（甲方）与旷远公司（乙方）签订《福晟·钱隆世家商铺分销合作协议》，约定：甲方授权乙方参与“福晟·钱隆世家”项目28#29#栋商铺底商销售合作，合同时间至2020年2月29日；乙方应为甲方搭建客户认知渠道、分销渠道、提供有效客户资源、进行客户引导与维护服务并促成成交；乙方需积极寻找有能力且愿意与开发商签订买卖合同的客户，同时协助甲方对此类客户进行确认，后续客户维护若需乙方协助，乙方需积极配合；经过双方确认的客户成交《签订认购书》时，签字确认《客户成交确认单》，乙方不得以任何形式或名义向购房带访客户收取费用；乙方带客户自行做好登记存档，甲方置业顾问在接待完成后立即进行客户信息登记确认到《渠道带访登记表》，乙方客户归属判定以录入《渠道带访登记表》的先后为准，客户保护期30天，保护期满后该客户可被再次推荐则保护期重新起算，合同终止后乙方客户有效期为30个自然日，若乙方带访的客户在有效保护期内成交（签订认购书）甲方将予以结算，若乙方带访的客户超过有效保护期后被其他分销渠道再次带访则视为后者带访成交；乙方带访客户认购客户姓名不一致，但系夫妻及直系亲属，则视为同一组客户，需提供客户关系证明，若产生业绩以双方客户信息登记存档信息为判定依据，客户争议处理经当事方协商无果后最终以甲方判定确认为准；分销佣金标准采取单套成交总价的4.5%，2019年10月31日后分销佣金甲方根据不同推售节奏及分销政策在推售前进行书面确认，客户成功购房（履行完所有签约流程）且甲方收到乙方提交的齐全结佣资料后七个工作日内支付。三江公司置业顾问王威还开具了《钱隆世家分销转介客户确认单》，载明新客户崔雷的意向户型为29#二层，带看人为旷远公司刘胜全，后三江公司又向刘胜全微信支付“带看费”200元。同日晚21时许，崔雷向刘胜全表示价格太高资金受限。2019年11月4日，刘胜全约崔雷现场看房，崔雷表示无法接受价格不必去看房，刘胜全表示会再沟通后通知崔雷。当日及次日，刘胜全向王威询问了800万是否可以成交，王威表示价格太低无法成交。2019年11月9日，刘胜全又询问崔雷。2019年11月16日，刘胜全再次问崔雷，崔雷表示放弃购买。2019年11月23日，刘胜全开始向崔雷推荐其他房源。2019年11月24日，刘胜全向王威询问崔雷购房情况，王威表示出价太低没联系了。2019年12月25日，旷远公司置业顾问王威向刘胜全微信发送29#一层商铺特卖方案时，刘胜全询问崔雷购房是否还有可能，王威表示没有再跟进了。另查明，2019年11月2日，崔雷与范博通过微信联系，告知范博其有意向购买“福晟·钱隆世家”29#二层商铺，并将其与三江公司置业顾问王威联系的截图发给范博，范博告知其“你先拒绝那边，就说你现在有资金压力”并表示会为其谈价，崔雷表示目标价格800万不行就828万。2019年11月14日，范博要求崔雷发名字电话报备，崔雷遂发送了黎丹和赵梁的电话。2019年11月15日，范博向三江公司发送短信报备，表示其将于2019年11月16日带客户赵梁上访，要求安排置业顾问王威接待。此后通过范博议价及后续维护服务，黎丹与周慧慧购买了“福晟·钱隆世家”201、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212、213、214、215、216、217、218共17套房屋并于2020年7月24日办理了预告登记，预购房屋信息表显示房屋总价空白，首付款共计为610万元，无抵押权人。崔雷当庭陈述签订合同时黎丹的签字系由其代签。三江公司按照房屋成交价3%的比例并扣除相关费用后向范博支付了佣金，分别于2020年3月25日支付59730元，于2020年4月16日支付46602元，于2020年9月1日支付61118元，共计167450元。又查明，旷远公司2021年2月26日对三江公司提起诉讼，案号为(2021)湘0103民初1978号，并在该案诉讼过程中调取了崔雷与黎丹的结婚登记证明。再查明，长沙市开福区人民法院曾就三江公司与福晟公司合同纠纷一案作出（2020）湘0105民初10026号民事判决书，该判决书审理查明的事实载明：2020年9月8日，三江公司与福晟公司达成《福晟·钱隆世家28#29#商铺包销合同补充协议》，约定双方将28#29#栋报销总价变更为43565399元，三江公司已累计完成实际销售总价47122931元，已超额完成货值3557532元（包销溢价），未出售的9个商铺视为三江公司购买，湖南福晟房地产开发有限公司同意将包销溢价款扣除税点后付给三江公司。本院认为：原告旷远公司与被告三江公司签订的《福晟·钱隆世家商铺分销合作协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规规定，对双方具有拘束力。被告三江公司公布的《钱隆世家北金街2期28#29#阶段性合作政策》的执行时间为2019年10月1日开始，执行对象为政策期间分销公司带访成交的有效客户，原告旷远公司作为签约的分销公司符合政策执行对象的条件，而且从双方的合作过程来看，原告旷远公司在2019年11月2日带访客户崔雷后即获得了200元的“带看费”亦即带访奖励，双方事实上亦执行了该政策，故《钱隆世家北金街2期28#29#阶段性合作政策》亦应作为原告旷远公司与被告三江公司之间的协议内容，对双方亦具有拘束力。根据双方合作协议约定，原告旷远公司应提供有效客户资源、进行客户引导与服务并促成成交，被告三江公司则需按录入《渠道带访登记表》的先后设置30天客户保护期并对在保护期内成交的结算佣金。本案各方的争议焦点为被告三江公司与被告崔雷、范博等人是否存在恶意串通的行为。根据庭审查明的事实，被告崔雷在由原告旷远公司法定代表人刘胜全首次带访后当日即与被告范博联系表达涉案房屋的购买意向，该行为从原告旷远公司立场看似有不妥，但被告崔雷与原告旷远公司之间并无协议，其亦非获取信息告知被告范博后即拒绝原告旷远公司，而是在被告范博评估有降价空间而原告旷远公司自带看后半个月内仍无进展的情况下才明确回绝原告旷远公司，其作为意向购房者希望通过多渠道寻求更优惠的方案本就在情理之中；从在庭审过程中本院责令被告范博当庭提交的微信记录来看，被告崔雷与被告范博此前已相识，其联系被告范博希望谈价时才将其所留置业顾问的截图发给被告范博，可见并非被告三江公司工作人员在确定被告崔雷肯定会购房的情况下与其串通由被告范博取代原告旷远公司获取佣金；被告范博与被告三江公司置业顾问王威联系时虽未过原告旷远公司首次带访的保护期，但被告范博系以带访客户赵梁的名义登记，而被告赵梁与被告崔雷虽系朋友但非直系亲属，不属于原告旷远公司与被告三江公司签订的《福晟·钱隆世家商铺分销合作协议》中界定的“同一组客户”，而双方亦未约定在保护期内被告旷远公司不得将房产另行销售，被告旷远公司接受被告范博带访的客户不违背其与原告旷远公司之间的合同约定。经被告范博从中促成协调，被告三江公司最终将涉案房产出售并向被告范博支付了佣金，其在合同洽谈磋商过程中虽不存在恶意串通行为，但在涉案房屋合同最终签约时，系由被告崔雷代购房人黎丹签订，被告三江公司对于被告崔雷与被告黎丹的身份关系理应有明确认知，否则其不可能同意被告崔雷的代签行为，故按照《福晟·钱隆世家商铺分销合作协议》应确认被告黎丹与被告崔雷为同一组客户。该组客户由原告旷远公司首次带访，但此后原告旷远公司仅于2019年11月4日、9日、16日通过微信向被告崔雷询问意向，除此之外未作其他实质性维护客户及促成成交的行为，涉案房屋的交易主要靠被告范博促成，且被告三江公司亦已向被告范博按照3%的标准支付了佣金，故本院认定原告旷远公司就该组客户支付的佣金应为按照《福晟·钱隆世家商铺分销合作协议》约定的成交总价4.5%的比例扣除被告范博已按照3%比例领取后的部分，对于《钱隆世家北金街2期28#29#阶段性合作政策》中约定的认购现金奖励亦参照相应参与度比例领取1/3。对于涉案房屋的成交价格，根据涉案房屋的《预购商品房户室信息表》，涉案17套房屋总价栏空白仅标示了首付款，但该信息表中显示无抵押权人，该首付款应为房屋总价，另从（2020）湘0105民初10026号民事判决书中查明的事实可见，福晟公司与被告三江公司的包销溢价款结算方式系在满足相应条件后由福晟公司支付而非被告三江公司直接从购房者处扣取，故房屋成交价应为610万元。因涉案房屋系由被告崔雷的配偶黎丹与被告周慧慧共同购买，而被告周慧慧不属于被告崔雷的直系亲属亦即不属于同组客户，故被告崔雷、黎丹就涉案房屋的成交部分价格应为总成交价格的50%即305万元。被告三江公司应付原告旷远公司佣金应为305万元的1.5%即45750元，现金认购奖励5000元/套的标准计取50%后按照相应的参与度比例1/3支付14167元。双方未约定违约金及计算标准，原告旷远公司主张违约金，无合同依据，本院不予支持。被告崔雷、黎丹、范博、赵梁、周慧慧并非原告旷远公司的合同相对人，原告旷远公司要求其承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决如下：一、被告湖南三江仁禾企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告长沙旷远房地产咨询有限公司支付分销佣金45750元，认购现金奖励14167元；二、驳回原告长沙旷远房地产咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案因适用简易程序减半收取的案件受理费4055元，由被告湖南三江仁禾企业管理有限公司负担648元，由原告长沙旷远房地产咨询有限公司负担3407元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  董娟娟二〇二一年七月六日法官助理严梓豪书记员蔡资俐附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同依法成立的合同，受法律保护。