广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14554号上诉人（原审原告）：文丽娜，女，1977年7月24日出生，汉族，身份证住址江西省，被上诉人（原审被告）：广州融都置业有限公司，住所地：广东省广州市花都区花东镇山前旅游大道3号九龙湖社区中心区门楼，统一社会信用代码91440114MA59DE2H5W。法定代表人：闫智，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟伟，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢珊，上海锦天城（广州）律师事务所实习人员。上诉人文丽娜因与被上诉人广州融都置业有限公司（以下简称融都公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2021）粤0114民初3497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年7月7日公开开庭审理了本案。上诉人文丽娜、被上诉人融都公司委托代理人钟伟、卢珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。文丽娜上诉请求：1.撤销一审判决；2.按文丽娜与融都公司开庭前调解的事实退回文丽娜定金20000元；3.融都公司承担本案所有费用。事实和理由：（一）本案所涉购房流程前后不一致，融都公司不停更换认购书混淆文丽娜，导致文丽娜不能按预约时间购房，且造成文丽娜与融都公司签订的合同最终总价为135.3196万元，此与文丽娜、融都公司销售代表周锦洋签字确认的《置业计划表》约定的总价125.74万元不一致。文丽娜定房时销售员称在案涉房屋原价135.3196万元的基础上有优惠10万元的促销价，可以通过链家地产确认该优惠政策，但最终签订认购书时没有该项优惠条款。该项优惠政策是公开、公平、公正的促销政策，各大房产网上、海报均有融都公司的广告，该事实从《置业计划表》、促销政策来看是符合法律依据的。因此，开发商对案涉房屋的实际促销价应为125.74万元。（二）本案一审开庭前，融都公司销售经理致电文丽娜，表示同意退定金，文丽娜回复表示可在开庭当天进行调解，达成调解协议后文丽娜撤诉，但融都公司律师不予调解，违背了双方开庭前达成协商的意愿，一审法院也据此直接进入开庭环节，有违正常审理程序。文丽娜与融都公司通电话确认退定金的真实性，该有通话录音为证，且法官与书记员均在场可作证。（三）融都公司律师当庭提供的编号0001299《认购书》原件均在融都公司手中，文丽娜从未见过该份认购书。即便按融都公司律师当庭陈述0001277《认购书》存在错误故重新签订0001299《认购书》的说法成立，但融都公司未将0001299《认购书》原件给予文丽娜，有违常理。融都公司上述行为明显存在诱导混淆文丽娜签订标准价135.3196万元的《认购书》，因0001299《认购书》并未载入售卖促销减10万元的优惠条款，由此导致案涉房屋销售总价与双方约定且经融都公司销售代表签字确认的总价125.74万元不一致。融都公司此种行为涉及虚假广告的违法行为，违反了《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定。综上，恳请二审法院判如所请。融都公司二审答辩称，我方不同意文丽娜的上诉请求。一、《置业计划表》没有形成时间，只是双方协商过程，本案权利义务应当以双方签订的《认购书》为准。二、1277号《认购书》明显存在错误，因此才签署1299号《认购书》，该认购书不仅有文丽娜签名更按有手印，应当为本案的依据。文丽娜同时还有一份申请，申请延期交付款项交易，该申请延期支付金额与1299号首付款金额是一致的，由此进一步说明双方履行的是1299号《认购书》。三、1299号《认购书》签署后，文丽娜仍不能按照该认购书以及申请的内容履行付款义务，根据认购书以及其本人签署的申请、承诺等文件，本案无需退还2万元定金。四、文丽娜签署认购书时还签署一系列文件，证明文丽娜对案涉房屋项目的状况有了解，文丽娜称不知道相关事实与此相违背。综上，文丽娜的上诉请求没有依据，恳求法院予以驳回。文丽娜于2021年1月22日向一审法院起诉请求：1.撤销文丽娜、融都公司签订的编号0001277的《认购书》；2.融都公司退还文丽娜定金20000元；3.融都公司按银行同期逾期贷款利率支付上述款项的利息，从2020年10月31日起计至实际清偿之日止；4.融都公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：融都公司为位于广州市花都区花都大道东228号北优花园项目的开发商，已取得该项目第22栋楼房的商品房预售许可证。文丽娜提供《置业计划表》、认购书复印件各一份拟证明其主张：1.《置业计划表》复印件一份，主要信息包括客户文小姐、房号xx栋xx房、成交总价1258244元、成交单价12574元、客户经理周经理等。该计划表没有人员签名或融都公司盖章确认。文丽娜认为该计划表证明买卖双方磋商的房屋交易价为125.74万元。融都公司对该证据不予确认，认为文丽娜没有提供原件核对，且该计划表仅为协商过程的部分信息，最终协议应以双方签署的正式文件为准。2.2020年10月31日文丽娜（认购方）与融都公司（出售方）签订的编号0001277的《金融街·北优花园商品房认购书》（以下简称0001277《认购书》）复印件一份。该认购书约定：文丽娜向融都公司认购北优花园项目xx栋xx房，成交总价为1367004元，认购方在2020年11月7日前准时签约的，在成交总价上额外享99折优惠，折后最终成交总价1353334元；本认购书签订当日，认购方需向出售方支付定金2万元作为双方订立《广州市商品房买卖合同》及其补充协议的立约担保。第四条、首期房价款（含定金）543334元，认购方须于2020年10月7日前支付，并到出售方指定地点签署《商品房买卖合同》及其补充协议等相关法律文件……。第五条、双方确认，认购有效期为7天，自本认购书签订之日起到2020年10月6日止，认购方应于上述认购有效期内持本认购书、定金收据等文件到出售方指定地点与出售方签订《商品房买卖合同》及其补充协议等文件……第六条、认购方未在本认购书第五条约定的认购有效期限内与出售方签订《商品房买卖合同》及其补充协议等文件，及/或未依照本认购书第四条约定足额支付该商品房房价款的……出售方有权另行处分该商品房，且出售方无须为此解除及/或另行处分行为向认购方发出任何形式的通知，认购方已支付的定金不予退还……。融都公司认为0001277《认购书》是一份有明显错误并经双方确认作废的认购书，不能作为本案事实的依据；在该认购书签订后，双方又重新签订一份编号为0001299的认购书，双方认购关系应以编号0001299认购书为准。融都公司并提供编号0001299的认购书予以证明。编号0001299的认购书显示：2020年10月31日，文丽娜（认购方）与融都公司（出售方）签订的编号0001299的《金融街·北优花园商品房认购书》（以下简称0001299《认购书》），该认购书约定：文丽娜向融都公司认购北优花园项目xx栋xx房，成交总价为1353196元；本认购书签订当日，认购方需向出售方支付定金2万元作为双方订立《广州市商品房买卖合同》及其补充协议的立约担保。第四条、首期房价款（含定金）543196元，认购方须于2020年11月7日前支付，并到出售方指定地点签署《商品房买卖合同》及其补充协议等相关法律文件……。第五条、双方确认，认购有效期为7天，自本认购书签订之日起到2020年11月6日止，认购方应于上述认购有效期内持本认购书、定金收据等文件到出售方指定地点与出售方签订《商品房买卖合同》及其补充协议等文件……0001299《认购书》其他内容的约定与0001277《认购书》一致。文丽娜认为0001299《认购书》是融都公司伪造的，但文丽娜对此并未提供相反证据反驳，也未申请对该认购书上签名及指模等的真实性进行鉴定。另查明，文丽娜于2020年10月31日向融都公司支付购买涉案房屋定金2万元。同日，文丽娜向融都公司提交书面《申请》书，载明：本人于2020年10月31日认购北优花园项目22栋1单元504房，应于2020年11月7日签署《商品房买卖合同》；因资金问题，现申请延期84天，于2021年1月30日前签署《商品房买卖合同》；此外，根据认购书约定，须于2020年11月7日前交付首期款543196元，因资金问题，现申请延期84天，须于2020年12月30日前交付14万元，于2021年1月30日前交付403196元，如未能如期交付，当挞定处理，放弃认购此套单位；同时，本人郑重承诺在2021年1月30日前依约签订买卖合同，否则视为本人严重违约，贵司有权将上述房产另行出售，并没收定金2万元。2020年10月31日，文丽娜同时在《购房承诺书》《北优花园购房须知》《北优花园二期商品房认购风险提示》等文件上进行签字，明确融都公司已依法向其公示《广州市房地产预售许可证》、《商品房买卖合同》及其补充协议等证书和文件，其对付款要求等均已知悉。文丽娜未在约定时间内与融都公司签订《商品房买卖合同》等文件及支付首期购房款。2021年3月5日，融都公司向文丽娜发出《挞定通知函》，载明：2021年1月22日，融都公司向文丽娜发出《催签约通知函》，要求其按照通知函列明的时间限期履行义务，但文丽娜至今仍未与融都公司签订涉案房屋买卖合同及/或足额支付该单元之首期房价款……通知自本函送达之日起，文丽娜与融都公司签订的认购书即告解除，文丽娜已支付的购房定金不予退还。庭审中，文丽娜明确其要求撤销0001277《认购书》的理由是双方约定的买卖价格为125万元，但该认购书上约定的价格是136万元，价格相差11万元。一审法院认为，本案文丽娜以0001277《认购书》约定价格与双方约定的交易价格不符等为由要求撤销0001277《认购书》，但文丽娜据以主张双方约定价格的证据仅为一份《置业计划表》，该计划表并没有双方的签字确认，且即使该计划表是真实的，该计划表也并非双方共同签订的正式的认购协议或买卖合同，最终交易价格应以双方签订的合同约定为准。另外，0001277《认购书》签订时间为2020年10月31日，但该认购书约定的支付首期款、签订商品房买卖合同时间均在2020年10月31日前，该认购书内容存在明显错误。融都公司主张0001277《认购书》已作废，双方认购关系应以之后签订的0001299《认购书》为准，合理有据，一审法院予以采纳。文丽娜要求撤销0001277《认购书》理据不足，一审法院不予支持。文丽娜与融都公司签订的0001299《认购书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。文丽娜签署的《购房承诺书》《北优花园购房须知》《北优花园二期商品房认购风险提示》等文件已明确其对融都公司公示的《广州市房地产预售许可证》、《商品房买卖合同》及其补充协议等证书和文件均已知悉。文丽娜作为完全民事行为能力人，对合同内容及签署文件内容均具有充分审慎的义务，其在签订上述认购书及相关文件后，又以对付款时间、合同内容等有异议为由不履行支付首期款、签订商品房买卖合同及补充协议等认购书约定义务，构成违约，其要求被告退还定金20000元及支付逾期利息理据不足，一审法院均不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2021年4月20日判决如下：驳回文丽娜的全部诉讼请求。一审案件受理费151元，由文丽娜负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，文丽娜向本院提交以下证据：1.融都公司《请柬》，该《请柬》中记载房屋均价1.3万/㎡、限时购房95折优惠券等内容，拟证实融都公司承诺的价格折扣情况均低于《认购书》价格；2.文丽娜与融都公司客户经理周锦洋以及销售陈经理的通话录音，拟证实融都公司此前已经与文丽娜协商达成一致退还2万元定金。录音中周锦洋提出“您撤诉30个工作日，会退到您打款定金的银行账户。”“就是先撤诉了就退定金，前提是30个工作日，集团公司审批时间长，需要时间走流程。”“撤了可以我帮您跟进这事”。陈经理的录音中称：“协议书法务带过去，到时跟法务这边沟通就好了。”文丽娜：“好吧，那九号跟法务沟通。”融都公司质证认为对证据的真实性无异议，不确认关联性。证据1的《请柬》仅是广告，仅有写明售房均价而没有具体房屋价格，不构成双方合同的主体内容，融都公司也未承诺案涉房屋的价格。证据2不确认，该录音不能证实通话双方的身份，也不能证实通话时间等信息，该录音是双方在诉讼前期协商调解的情况，融都公司退款前提是文丽娜撤回起诉，但因文丽娜坚持诉讼，公司不再同意协商调解，且本案中无证据证明文丽娜与融都公司达成了和解；此外，根据案涉认购书第七条第2款约定，未经书面授权和书面确认并加盖公章的文件不得作为该公司任何承诺的依据，故该录音不能作为认定本案事实的依据。本院二审另查明：文丽娜提供的《置业计划表》中载明房屋建筑面积为100.07㎡，面价1423224元，成交总价1258244元等内容，另折扣体系一栏写有“（特批）”内容。案涉两份《认购书》中均载明该商品房建筑面积为100.5837平方米。诉讼中，文丽娜主张其仅持有0001277《认购书》，并认为其在签署该认购书后发现价格并非双方协商的优惠价，其向融都公司销售人员提出质疑，对方称支付首付款后再按照优惠价格重新签署网签合同。融都公司对此不予确认，认为双方签署0001277《认购书》后发现该协议日期记载有笔误，就重新签订了0001299《认购书》，期间又协商调低了购房价格，文丽娜对价格条款签名打指模进行确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本院确定本案二审争议焦点为：文丽娜主张融都公司退还定金20000元是否成立。本案中，融都公司根据其与文丽娜签订的0001299《认购书》，在文丽娜未按约定履行其签约义务的情况下没收定金20000元，具有充分的事实和法律依据。现对于文丽娜就该《认购书》提出的各项异议，本院分析认定如下：其一，该0001299《认购书》已有文丽娜签名及指模，故对该《认购书》的真实性本院予以确认。其二，融都公司另行提供文丽娜同日签署的延期签约《申请》书，其中所约定的交付首期款时间、金额等事项与0001299《认购书》内容相印证，融都公司也对文丽娜持有的0001277《认购书》笔误情况作出合理解释，故一审法院以0001299《认购书》作为双方履行的依据并无不当，本院亦予以确认。其三，文丽娜所提供《请柬》所记载该项目销售均价、限时折扣优惠等内容并不能直接对应案涉房屋的交易价格和折扣情况，而文丽娜自行提供《置业计划表》中记载的房屋建筑面积与《认购书》中载明的建筑面积并不一致，且该《置业计划表》所列价格折扣已注明“特批”字样，融都公司并未在该《置业计划表》中加盖公章，因此文丽娜主张融都公司已与其确认该房屋交易价格，缺乏有效证据证实，本院不予认定。据此，文丽娜作为完全民事行为能力人应对其自行签署《认购书》的行为承担相应法律后果，在其并无证据推翻及否定该《认购书》效力的情况下，其上诉主张退还定金依法无据，本院不予支持。至于文丽娜所提供的其与融都公司工作人员的通话录音，仅能证实融都公司人员曾在协商过程中提出文丽娜撤诉后可向其退还定金的调解方案，但双方尚未签署协议，文丽娜也未撤回起诉，故文丽娜上诉以双方达成协议为由要求退款，理由亦不成立，本院不予采纳。综上所述，文丽娜的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费302元，由上诉人文丽娜负担。本判决为终审判决。审判员  莫芳二〇二一年七月十九日法官助理杨希书记员叶小琳