山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0112民初6943号 原告：济南信立高物业管理有限公司，住所地济南市历城区。统一社会信用代码：913701125537049993。 法定代表人：龙海，总经理。 委托诉讼代理人：张俊亭，山东舜元律师事务所律师。 被告：王秀军，女，1976年8月8日出生，汉族，住济南市历城区。 被告：孙志刚，男，1970年12月29日出生，汉族，住济南市历城区。 原告济南信立高物业管理有限公司（以下简称信立高物业公司）与被告孙志刚、王秀军物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月12日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2021年7月21日公开开庭进行审理。原告信立高物业公司的委托诉讼代理人张俊亭,被告孙志刚、王秀军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 信立高物业公司诉称：1.请求判令被告王秀军、被告孙志刚支付物业费16741.2元、水费195.2元、电费1056.2元，违约金5397.78元；2.请求判令被告王秀军、被告孙志刚承担律师费3000元；3.请求判令被告王秀军、孙志刚承担本案全部诉讼费用。事实和理由：王秀军、孙志刚系夫妻关系，为历城区华龙路1825号嘉恒商务大厦1-2405室的所有权人。信立高物业公司为嘉恒商务大厦业主提供物业服务，服务期自2013年3月23日至2019年3月22日、2019年3月23日至2022年3月23日。信立高物业公司提供物业服务期间，兢兢业业，尽职尽责，服务质量获得了绝大多数业主的好评。自2018年10月1日起，王秀军、孙志刚开始欠付物业费，迄今已达32个月，物业费共计16741.2元，另欠水费195.2元、电费1056.2元。信立高物业公司与王秀军、孙志刚多次沟通，催交其所欠付的物业费及水电费，王秀军、孙志刚拒绝交纳。信立高物业公司于2021年1月7日、2021年4月7日等多次以催交函的方式向被告催交所欠费用，但王秀军、孙志刚置之不理。综上，王秀军、孙志刚拖欠物业费、水电费等费用共计23390.38元。为维护信立高物业公司的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 王秀军、孙志刚共同辩称，不交物业费的原因如下：1.信立高物业公司为了多收停车费，占用业主的公共区域，将原有的电动车停车位划成汽车停车位，停放的车辆常年堵着办公楼的大门，导致进出不方便，业主的电动车都没有地方存放，多次找物业公司解决，但物业工作人员态度蛮横；2.保洁人员打扫不到位；3.电梯频繁损坏，物业怠于维修，影响职工正常上下班；4.物业安保不到位，孙志刚的笔记本电脑在大厦丢失，物业公司对外部人员进出未进行询问登记；5.公共区域收益未公示；6.物业合同约定停车费按月交纳，每月200元，但是现在却按照4元每小时收取。 本院基于庭审查明的事实，王秀军、孙志刚系济南市历城区华龙路1825号嘉恒商务大厦1-2405室业主，建筑面积165.29平方米。2013年2月5日，山东嘉恒商务大厦业主委员会（委托方、甲方）与信立高物业公司（受委托方、乙方）签订《嘉恒商务大厦物业服务合同》，合同期限自2013年3月23日至2019年3月22日；2019年3月20日，山东嘉恒商务大厦业主委员会（委托方、甲方）与信立高物业公司（受委托方、乙方）签订《嘉恒商务大厦物业服务合同》，上述两合同均约定信立高物业公司为嘉恒商务大厦提供物业服务，合同期限为三年，自2019年3月23日至2022年3月23日。约定信立高物业公司对嘉恒商务大厦提供物业服务，物业管理服务标准为三星级服务标准，物业服务费收费标准及车位使用费的收费标准执行市场调节价，商务办公楼暂时按2.30元/平方米/月、同时收取电梯维护运行费0.35元/平方米/月、自动消防控制设施维护运行费0.20元/平方米/月；供水、供电公司实行预收费方式集中向乙方预收水费、电费，业主（商户及使用人）须向乙方预交水费、电费等。2019年3月20日，山东嘉恒商务大厦业主委员会与信立高物业公司签订的《嘉恒商务大厦物业服务合同》另约定,双方同意并约定在上述物业费收费标准的基础上从本合同执行第二年起按10%比例上调物业费收费标准，第三年收费标准在第二年的基础上上调10%，以此类推；对不交纳物业服务费、水费、电费等费用的业主或租户，经催交后仍不交纳的，乙方采取停止服务措施，并通过法律途径进行催交，除应足额交纳外，另应承担欠交物业费、水费、电费等费用总额的30％违约金。并承担乙方维权所产生的所有费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、交通费等费用；本合同履行中发生争议，双方应协商解决，协商不成时，应提请主管部门调解，调解不成的，提交属地人民法院依法裁决。 信立高物业公司在合同履行期间对嘉恒商务大厦提供了物业服务，王秀军、孙志刚未向信立高物业公司支付2018年10月1日至2021年5月31日期间的物业服务费（含电梯维护运行费、自动消防控制设施维护运行费）以及信立高物业公司垫付的2021年5月、6月水费195.2元、电费1056.2元。2021年4月7日，信立高物业公司以张贴催交函的方式，向王秀军、孙志刚催交欠付物业服务费、水电费，王秀军、孙志刚未予以支付。信立高物业公司于2021年6月7日与山东舜元律师事务所签订《委托代理合同》，支出律师费3000元。 庭审中，信立高物业公司称其主张物业费的计算方式为：2018年10月1日至2020年3月31日：165.29平方米×2.3元/平方米/月×18个月=6843元、165.29平方米×0.55元/平方米/月×18个月=1636.4元，两部分相加共计8479.4元；2020年4月1日至2021年5月31日：165.29平方米×2.3元/平方米/月×14个月=5323元、165.29平方米×0.55元/平方米/月×14个月=1272.7元、（公用设施维护费）165.29平方米×0.72元×14个月=1666.1元，三部分相加共计8261.8元。上述欠费期间共计欠费16741.2元。 案件审理中，王秀军、孙志刚提交视频、照片各一宗，拟证实其答辩观点。经质证，信立高物业公司对王秀军、孙志刚提供的证据真实性关联性不予认可，称照片、视频中的拍摄地点无法证实为信立高物业公司的服务区域，信立高物业公司严格按照物业合同履行服务义务，获得了物业内绝大多数业主的认可。 本院认为，山东嘉恒商务大厦业主委员会与信立高物业公司签订的《嘉恒商务大厦物业服务合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效。业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同，对业主具有约束力。信立高物业公司对嘉恒商务大厦提供了物业服务，王秀军、孙志刚作为业主享受了信立高物业公司提供的物业服务，应按照《嘉恒商务大厦物业服务合同》的约定交纳物业费用。王秀军、孙志刚称因为信立高物业公司的服务不到位，存在卫生水平差、安保不到位、物业占用公共区域等问题拒交物业费。因小区内的物业管理服务是一个动态过程，王秀军、孙志刚提供的证据无法反映信立高物业公司整体的、一贯的物业服务水平；其主张的信立高物业公司存在的问题，有小区配套设施规划设计、管理维护、业主不文明习惯、其他人不法行为等多种产生原因；另外物业费的交纳以业主接受物业服务为条件，与公共区域收费情况是否公示不存在对价关系。综上所述，王秀军、孙志刚提供的证据可以证实信立高物业公司在物业管理区域环境卫生、车辆秩序等方面存在服务瑕疵，但不足以证实该瑕疵已经造成整个管理区域的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化并影响业主的正常生活，致使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现。本院对信立高物业公司要求王秀军、孙志刚支付2018年10月1日至2021年5月31日期间的物业费（含电梯维护运行费、自动消防控制设施维护运行费）及欠付水费、电费的诉讼请求予以支持。信立高物业公司主张王秀军、孙志刚支付2020年4月1日至2021年5月31日的公用设施维护费，但未提供证据证实存在相应收费依据及数额，本院对其该项主张不予支持。信立高物业公司在服务中存在一定瑕疵，需要进一步提升服务质量，本院对其要求王秀军、孙志刚支付违约金的诉讼请求不予支持。信立高物业公司与王秀军、孙志刚长期存在物业服务合同关系，双方应本着互相谅解、协商解决的原则处理双方纠纷，涉案《嘉恒商务大厦物业服务合同》亦约定：合同履行过程中发生争议，双方应协商解决，协商不成时，应提请主管部门调解，调解不成的，提交属地人民法院裁决。信立高物业公司提交的证据不能证实其在提起诉讼前，为了促进纠纷的解决双方曾进行协商以及曾向主管部门提请过调解，故本院对其主张王秀军、孙志刚支付律师费的诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百八十条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、限被告王秀军、孙志刚于本判决生效之日起十日内支付原告济南信立高物业管理有限公司2018年10月1日至2021年5月31日期间的物业费（含电梯维护运行费、自动消防控制设施维护运行费）15075.1元及垫付的水费195.2元、电费1056.2元； 二、驳回原告济南信立高物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费230元，由被告孙志刚、王秀军负担。 本判决为终审判决。 审判员  张本荣 二〇二一年七月二十六日 书记员  王志宇