江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1283民初6514号原告：泰兴市佰易特商业管理有限公司，住所地泰兴市滨江镇瑞祥路农贸市场售楼处。法定代表人：徐美兰，执行董事。委托诉讼代理人：居爱峰、王小金，北京盈科（泰州）律师事务所律师。被告：泰州思元置业有限公司，住所地泰兴市通江路158-15号。法定代表人：越峰，执行董事兼总经理。被告：陈正兴，男，1967年10月30日生，汉族，住泰兴市。被告：王雪花，女，1969年2月11日生，汉族，住泰兴市。上述三被告共同委托诉讼代理人：何建军，江苏昶兴律师事务所律师。原告泰兴市佰易特商业管理有限公司（以下简称佰易特公司）与被告泰州思元置业有限公司（以下简称思元置业公司）、陈正兴、王雪花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告佰易特公司的委托诉讼代理人居爱峰、王小金，被告思元置业、陈正兴、王雪花的共同委托诉讼代理人何建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佰易特公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告思元置业公司之间的《定向设计开发合同》；2、判令被告思元置业公司向原告佰易特公司双倍返还定金200万元及支付相应利息，并赔偿原告损失1062587.8元；3、判令被告陈正兴、王雪花对被告思元置业公司的上述债务承担连带清偿责任；4、判令三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年9月3日，案外人丁一萍（原告法定代表人徐美兰之女）与被告思元置业公司就购买位于泰兴市西侧的泰兴经济开发区农贸市场达成了《定向购买开发合作意向书》。其后，徐美兰按丁一萍的指示向被告思元置业公司支付了100万元定金，并为此成立了佰易特公司即本案原告。为保障双方权益，经协商，原告与被告思元置业公司于2019年11月28日就购买上述案涉房屋签订了正式的《定向设计开发合同》，丁一萍为原告的签约代表；合同约定案涉房屋的建筑面积暂定为3200平方米，购买总价为2400万元，被告思元置业公司应于2019年12月31日前取得销售许可证或取得销售资格并向原告交付约定标准的房屋，否则视为违约，原告有权解除合同以及违约条款等。期限届满后，原告再三催促，被告思元置业公司却未能及时向原告交付约定标准的房屋，也无法与原告签订《商品房买卖合同》，其行为已构成严重违约，应当承担违约责任。被告陈正兴、王雪花作为被告思元置业公司的唯二股东，对被告思元置业的出资至今未到位，应对被告思元置业公司的债务承担连带责任。为维护自身合法权益，原告特依法提起诉讼，望判如所请。被告思元置业公司、陈正兴、王雪花共同辩称，原告诉称“2019年9月3日，案外人丁一萍（原告法定代表人徐美兰之女）与被告思元置业公司就购买位于泰兴市西侧的泰兴经济开发区农贸市场达成了《定向购买开发合作意向书》。其后，徐美兰按丁一萍的指示向被告思元置业公司支付了100万元定金，并为此成立了佰易特公司即本案原告。”实际上，原告并未支付购房定金，其支付的100万元为租赁泰兴经济开发区农贸市场内商铺的定金。双方在2019年9月3日签订的《定向购买开发合作意向书》中约定：丁一萍租赁商铺的暂测建筑面积为15000平方米，年租金约246万元；农贸市场定向购买面积约3200平方米，总价计2400万元。丁一萍在签订合同时一次性向被告思元置业公司支付租赁定金100万元，在合同签订后30日汇入被告思元置业公司指定账户，但未约定给付购房定金。此后徐美兰分三笔将100万元支付给被告思元置业公司，最后一笔是2019年10月10日（已超出合同约定的时间）。后原告于2019年11月28日与被告思元置业公司签订《定向设计开发合同》，明确原告购买房屋的建筑面积暂定为3200平方米，单价7500元/平方米，总价计2400万元，由原告向被告思元置业公司支付100万元作为定金，但未约定给付时间。由此可知，徐美兰在2019年10月10日前支付的100万元，是租赁房屋的定金，而不是购房定金。如被告思元置业公司认可徐美兰支付的100万元为购房定金，双方应在2019年11月28日合同中注明定金已在合同签订前给付。原告所谓已给付被告购房定金100万元，完全属于偷换概念。二、原告诉称“期限届满后，原告再三催促，被告思元置业公司却未能及时向原告交付约定标准的房屋，也无法与原告签订《商品房买卖合同》，其行为已构成严重违约，应当承担违约责任。”实际上，被告思元置业公司在2019年12月31日前就已告知原告，销售许可证会延迟取得，原告并未提出任何意见，被告思元置业公司在2020年1月17日取得销售许可证后，当即通知原告签订《商品房买卖合同》，原告一直借故拖延。在此期间，被告思元置业公司一直在与原告协商，原告均未提出被告思元置业公司违约，要求解除合同，一直承诺给付被告思元置业公司款项，双方一直联系到2020年8月5日。综上，对原告要求被告思元置业公司双倍返还定金200万元并赔偿损失，被告陈正兴、王雪花承担连带清偿责任的诉讼请求，无任何事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。三、被告不同意解除合同。原告方在签订合作意向书后，尤其是在注册佰易特公司后，就将租赁的农贸市场商铺对外招商，并收取了相应的摊位租金。由于其未能及时履行合同，导致大量商户找到被告思元置业公司要求解决问题，故原告要求解除合同，是不负责任的举动。本院经审理认定事实如下：原告佰易特公司法定代表人徐美兰与案外人丁一萍系母女关系。2019年9月3日，被告思元置业公司作为甲方（出租方）与案外人丁一萍作为乙方（承租方）签订《定向购买开发合作意向书》1份，就乙方向甲方定向购买、商铺租赁合作的事宜订立本意向书，以供双方遵照执行。其中约定，一、租赁物的状况。1.甲方拟出租的租赁物位于泰兴市泰兴经济开发区农贸市场内商铺；2.现甲乙双方确认该商铺的暂测建筑面积约为1.5万平方米，具体面积以国家颁发的不动产证计算，按该面积予以计算租金，本项目的所有物业服务由乙方统一管理。单价为0.45元/天；3.农贸市场定向购买面积约3200平方米，总价2400万元，具体面积以国家颁发的不动产证计算，实际价格进行同比例调整；4.交房时间：2019年12月31日。二、租赁期限自交房之日起23年止。三、租金、定金及其他费用的计付。1.该商铺的租赁期内年租金约为246万元（租金实际金额按租赁合同为准）；2.乙方再签订本合同时，应向甲方一次性支付租赁合同定金100万元。上述定金在双方签订本合同30日内汇入甲方账户。四、违约责任。如一方违约需承担另一方违约金500万元。五、甲乙双方以本意向书为基础，具体事宜另行商定。本合同共一式四份，甲乙双方各贰份，双方签章后即发生法律效力。本合同未尽事宜详见补充协议。同日，被告思元置业公司作为甲方（出租方）与案外人丁一萍作为乙方（承租方）签订《定向购买开发合作意向书》补充协议1份，约定：1.付款方式：按年结算，前陆年每年缴纳年租金的50%；2.免租期：三年，日期自交付之日起计算；3.房租的递增方式：每三年递增一次，每次递增3.5%；4.甲方无偿协助乙方办理贷款，提供相关材料给乙方办理营业执照；5.菜场内所有摊位由乙方提供施工图纸，其中摊位的土建部分由甲方完成施工，装饰部分与甲方无关。2019年9月9日，徐美兰向被告思元置业公司银行转账30万元，附言：付菜场定金及商业租金；2019年9月23日，徐美兰向被告思元置业公司银行转账20万元，附言：付菜场保证金；2019年10月10日，徐美兰向被告思元置业公司银行转账50万元，附言：买菜场保证金。2019年11月28日，被告思元置业公司作为甲方与原告佰易特公司作为乙方签订《定向设计开发合同》1份（案外人丁一萍作为乙方签约代表在合同上签字），约定甲乙双方经协商一致，就甲方在其泰兴市西侧的泰兴经济开发区农副产品交易中心项目所建设的农贸市场达成购买意向，并在获得预售许可证后按照本合同约定的价格等条件出售给乙方。具体事宜按国家商品房买卖合同和甲方开发本项目的政府要求的条款执行，供双方共同遵照执行。其中第二条：房屋定价和价款支付。1.根据政府有关部门批准的规划及设计方案测算，房屋的建筑面积暂定为3200平方米，买卖总价2400万元，单价7500元/平方米。若政府的国土房管部门最终核实的建筑面积（房产证实际面积）与此不一致的，甲、乙双方均承诺仍以上述买卖单价执行本合同及正式《商品房买卖合同》，买卖总价为上述单价与房产证实际面积测算所得；甲方按约定标准向乙方交付房屋；2.上述总房价包括房屋及其相应占有的土地使用权的总价格。双方确认，如暂测计价面积与实测计价面积不一致的，双方按《商品房买卖合同》的约定处理；3.日后取得销售许可证或取得销售资格后（甲方承诺不晚于2019年12月31日），甲方将定向出售该房屋给乙方，具体付款节点双方另行商定；4.日后双方签署《商品房买卖合同》时，如乙方需要贷款，甲方应无偿向乙方提供协助办理。第三条、房屋交付时间。甲方应于2019年12月31日前取得销售许可证或取得销售资格及向乙方交付约定标准的房屋，反之视为甲方违约，乙方有权解除本合同。若乙方未按房屋买卖合同约定时间缴纳首付款，则视为乙方违约，甲方有权解除本合同。第四条、定金、合作流程及违约责任。1.基于甲方在房屋所在项目前期策划之初，即根据乙方要求，为乙方定向设计开发房屋，相应规划已获批且甲方按照规划开工建设，甲方为此投入人力、财力等，故为巩固双方的合作关系，乙方同意向甲方支付100万元作为购买本物业的定金；2.在该房屋取得预售许可证7日内，甲方应通知乙方前往甲方处签署该房屋的《商品房买卖合同》（版本为政府标准合同版本，甲乙双方对相关条款知悉且无异议）。乙方应于收到通知后一周内前往甲方处签署该房屋的《商品房买卖合同》。该房屋《商品房买卖合同》的买卖单价将依据本合同确定，双方对此无异议。双方签署该房屋《商品房买卖合同》后，乙方基于本合同已支付的定金将自动转为乙方购买该房屋的房款；3.本合同生效后，除本合同另有约定外，乙方不得要求甲方退回已支付的定金；4.《商品房买卖合同》签署后，本合同自行终止，双方将按照《商品房买卖合同》的约定处理关于该房屋的各项事宜，包括购房税费、保修、物业管理等；5.鉴于该房屋使用功能为农贸市场，甲方应将原图纸未施工到位的项目费用补贴给乙方；6.鉴于该房屋的使用功能为农贸市场，乙方实现该房屋的价值在于有效的招商、推广与经营管理。甲方同意，在本合同生效后，甲方出于友好，免费提供乙方办公场所供乙方预先自行开展招商、推广等工作。如因甲方原因导致本合同最终未能执行的，甲方应赔偿乙方预先自行开展招商、推广等工作所投入的资金，如造成与第三方相关损失的，甲方也应相应赔偿。第五条其他。……3.任一方违约导致本合同解除的，违约方应赔偿守约方违约金500万元，并赔偿守约方以此遭受的实际损失。2020年1月17日，被告思元置业公司取得滨江农贸市场综合楼1、2幢共64套，建筑面积13570.85㎡的商品房预售许可证。但该预售许可证中商品房不包括案涉《定向设计开发合同》约定的商品房。另查明，被告思元置业公司的股东为被告陈正兴、王雪花，陈正兴认缴出资3750万元，认缴时间2028年12月31日；王雪花认缴出资1250万元，认缴时间2028年12月31日。2020年12月30日，陈正兴实缴出资3750万元，2020年12月31日，王雪花实缴出资1200万元。审理中，根据原告的申请，本院依法作出（2020）苏1283民初6514号、（2020）苏1283民初6514号之一民事裁定书，分别裁定查封、冻结被告思元置业公司名下330万元的财产、被告陈正兴、王雪花名下223万元的财产。本院认为，因本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，故本案应适用当时的法律规定。原、被告签订《定向设计开发合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。一、该合同约定，被告思元置业公司应于2019年12月31日前取得销售许可证或取得销售资格及向原告佰易特公司交付约定标准的房屋，否则视为被告违约，原告有权解除合同。现被告思元置业公司未能按此期限办理商品房销售手续，也未向原告实际交付房屋，已构成违约。原告据此在本案第一次庭审时（2020年10月28日）提出要求解除《定向设计开发合同》的诉讼请求，符合双方约定，本院依法予以支持。二、被告构成违约，应承担相应的违约责任。1、原告主张适用定金罚则。关于定金的确定。徐美兰于2019年9月9日，2019年9月23日，通过银行转账20万元、30万元合计50万元定金给被告，该50万元应认定为租赁合同的定金，理由是（1）2019年9月3日的《定向购买开发合作意向书》中约定在意向书签订30日内支付租赁合同定金100万元。上述两笔汇款发生在该意向书签订后30日内；（2）原告主张上述两笔合计50万元为《定向设计开发合同》约定的购买案涉菜场物业的定金，但转账时并没有备注是此目的，被告亦予以否认，原告也未能提交其他证据佐证，故本院对原告该主张不予确认。因原告在本案中未要求处理《定向购买开发合作意向书》所涉相关租赁事宜，故对该两笔合计50万元的定金，本案中不予处理，由双方另行解决。而徐美兰于2019年10月10日通过银行转账的50万元给被告的50万元定金，明确注明系“买菜场保证金”，且此后原被告签订的《定向设计开发合同》也约定了购买菜场物业的定金，故应认定为购买案涉菜场物业的定金。现因被告思元置业公司违约，故应按原告实际交付的50万元定金双倍返还100万元。原告主张的相应利息，本院不再予以支持。2.除了主张双倍定金外，原告还要求被告赔偿损失1062587.8元，具体包括（1）《定向购买开发合作意向书》签订后原告为农贸市场和商铺的营业准备，前期支出的设计费、招商费、推广费等计809000元、差旅费用29000元；（2）原告为进行农贸市场及商铺的招商、推广以及维系正常经营办公，原告支出了茶叶礼品费用49500元，环保袋费用12000元，保温杯费用12000元，办公用品费用4850元，电脑费用9500元，打印机费用3500元，公司代账费用15200元，员工宿舍租金19800元，电信通讯费用3237.7元，合计129587.7元；（3）被告违约给原告造成了巨大的经济损失，原告特委托律师向法院提起诉讼，造成律师费损失95000元。对此，本院分析如下，（1）根据原告提交的其与案外人杭州伟岸企业管理咨询有限公司签订的两份招商代理合同，原告所支付的相关费用也包含了欲租赁的菜场三、四楼及商业街酒店的招商、推广的佣金等费用，即不全是为案涉3200平方米物业的招商、推广等工作所投入的资金；另外，根据招商代理合同约定，原告委托杭州伟岸企业管理咨询有限进行招商，并由原告支付相应的招商服务月费和佣金，但原告转账至杭州公司指定账户的钱款中，有数笔注明的是“付设计费”、“泰兴菜场设计及规划费”，原告并未提供与委托该公司进行设计或规划的合同，该部分费用与本案的关联性尚不能确认；（2）原告转账给居乃林、王惠赞等人的费用，转账中未备注转账的原因或目的，时间大部分发生在2020年3月底以后，原告未能提供其委托居乃林从事招商、推广工作的相关合同等证据予以佐证，本院对该部分费用与本案的关联性难以确认；（3）原告为维系公司正常经营而支付的办公用品费、电脑费用、打印机费用3500元、公司代账费用、员工宿舍租金等费用，不能算作被告违约而给原告造成的损失；（4）原告主张被告赔偿其为诉讼而支出的95000元律师代理费损失，因案涉《定向设计开发合同》并无此约定，故本院对原告该项主张不予确认。根据上述分析，可以认定被告需支付的定金，足以弥补目前能够确认的原告在招商、推广费用等方面的损失，故对原告按要求被告赔偿其损失1062587.8元的诉讼请求，本院不予支持。三、关于被告思元置业公司股东陈正兴、王雪花的责任，因被告思元置业公司注册资本系认缴，被告陈正兴、王雪花的出资期限均为2028年12月31日前，截止本判决作出之前，认缴时限并未届满，且原告并未举证证明被告思元置业公司已经无法清偿到期债务，仅以其涉及诉讼为由而以公权力强制其加速出资，不免有侵害股东选择认缴出资而带来的期限利益；另外，即使被告思元置业公司对涉案确定之债无法实际清偿，本案作为买卖合同之诉，亦不宜对公司认缴准入制度作出积极介入，股东的尚需认缴资本及公司清偿能力应以清算为准，故原告要求被告陈正兴、王雪花承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十八条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国公司法》第三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（法释〔2000〕44号）第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、自2020年10月28日解除原告泰兴市佰易特商业管理有限公司与被告泰州思元置业有限公司所签订的《定向设计开发合同》；二、被告泰州思元置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告泰兴市佰易特商业管理有限公司返还定金100万元；三、驳回原告泰兴市佰易特商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费161800元，保全费5000元，合计166800元，由被告泰州思元置业有限公司负担（此款原告已预交，被告于履行上述义务时一并加付原告。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院审 判 长  刘世浩人民陪审员  虞金良人民陪审员  陈廷明二〇二一年七月十三日书 记 员  曹 丽附：本案引用有关法律规定《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。第十条民法典施行前,当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的,适用民法典第五百六十五条第二款的规定。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国公司法》第三条公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（法释〔2000〕44号）第一百一十九条实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…