河南省洛阳市孟津区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0322民初1443号原告：赵颜明，女，1988年6月22日出生，汉族，住孟津县。委托诉讼代理人：张永钢，河南乐观律师事务所律师，特别授权。被告：张隆隆，男，1984年10月29日出生，汉族，住洛阳市西工区。被告：史根龙，男，1989年4月4日出生，汉族，住孟津县。被告：王静，女，1991年8月27日出生，汉族，住洛阳市洛龙区。原告赵颜明与被告张隆隆、史根龙、王静房屋买卖合同纠纷一案，由原孟津县人民法院于2021年5月1日受理，后因行政区划调整，由新成立的洛阳市孟津区人民法院继续审理。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，上述原被告及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵颜明向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理房屋过户手续。2、如果不能过户，判令被告退回原告购房款46万元，自2019年6月20日至实际退回房款之日的同期银行贷款利息，利息暂计32470元（暂计至2021年4月20日）。原告主张的利息损失如果不足以弥补房屋的增值损失的话，以房屋鉴定后的增值损失为准。3、本案的诉讼费由被告承担。被告张隆隆、史根龙、王静共同辩称，张隆隆是史根龙哥哥，王静是史根龙妻子。原告要求房屋过户，现在不能办理过户，不能办理过户的原因是由于原告不要房子了，我将房子又卖给他人。原告要求退回购房款我们同意，但只同意退回本金，利息不同意承担。经审理查明：被告张隆隆委托被告史根龙售卖其所有的位于河南省洛阳市孟津县，2018年12月31日被告张隆隆（出卖人、甲方）和原告赵颜明（买受人、乙方）签订了《个人房屋买卖合同》，主要约定：甲方自愿将上述涉案房产售卖给乙方，房屋总价为46万元，房屋价款乙方分二期付给甲方。第一期，在双方签订买卖合同之日，付首付款人民币贰拾陆万元；第二期，在2019年5月31日前乙方一次性付清余款贰拾万元。甲方在乙方付清全部房款之后一个月之内将房屋过户至乙方名下，每期付款，甲方收到后出具收据。被告史根龙作为委托售房人，在甲方签名处后补签名。同日，被告王静、史根龙给原告出具收据，载明：今收到赵颜明购XXXX室，首付款贰拾陆万元整，本收据与买卖合同同效。2019年5月4日，被告王静给原告出具结清证明，载明：今王静收到赵颜明房款拾陆万元整，两次一共收到肆拾陆万元整，房款已结清，特此证明。另余伍仟元押金未付，从今日起45天内将房产证过户至赵颜明名下，若逾期不予退还。2019年9月15日，案外人张家冀给被告史根龙出具《房产退定归还证明》，主要载明：本人张家冀、赵颜明自愿放弃并退还本人于2019年5月购买XXXX室，建筑面积123.7平方米房屋一套，原房主张隆隆，原房主代理人史根龙、王静。因原房主个人原因致使该房产无法过户。现本人愿意放弃并归还该房产使用、拥有归属权，本人属自愿放弃。该房产购买时为独自出资购买，现自愿接受原房主以当初售价肆拾陆万元购房款以分付方式退还给自己。张家冀在退还人处签字，史忠海在见证人签字，被告史根龙在原房主代理人处签字。庭审中，原告赵颜明质证称该证明中的签名不是原告本人所签，涉案房屋系其婚前个人购买，张家冀没有权利处置。另查明，原告赵颜明与案外人张家冀系夫妻关系，双方于2020年4月22日登记结婚。三被告称涉案房屋已经出卖给了案外人郭治良，并且办理了房屋过户手续，提交了2020年12月1日张隆隆、史根龙与郭治良签订的个人房屋买卖合同、涉案房屋的不动产权证书、转账凭证等证据。原告质证后认为被告与郭治良签订的该合同是虚假的，没有提供证据证明，本院对原告该意见不予采纳。本院确认涉案房屋已于2020年12月18日登记在案外人郭治良名下，转售价款为50万元。原告庭审后，提交书面申请，撤回第一项要求被告立即为原告办理房屋过户手续的诉讼请求。为进一步查明案件事实，本院组织各方当事人到庭，对案件事实进行再确认，三被告称涉案房屋系被告史根龙购买，因银行贷款问题，将涉案房屋登记在被告张隆隆名下，原告赵颜明称知道该情况。原告赵颜明于2018年12月入住涉案房屋至2021年3月。原告称涉案购房款46万元都是从其账户支付给被告史根龙、王静的。经询问，原告认可与被告协商过，因张家冀刷原告的信用卡欠钱很多，其急需用钱，所以同意不要房子，退还购房款的。因原被告对还款期限及金额无法协商一致，导致本案未能调解结案。本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告张隆隆授权被告史根龙售卖涉案房屋，被告史根龙代表被告张隆隆与原告签订的涉案《个人房屋买卖合同》，对被告张隆隆产生法律效力，该合同系双方真实意思的表示，不违反法律强制性规定，合法有效。原告自愿放弃第一项诉讼请求，本院尊重其意愿，予以确认。关于原告的第二项诉讼请求。本院认为，原告已按合同约定，向被告史根龙、王静支付了全部房款46万元，履行了自己的义务。后因涉案房屋无法过户，原被告就涉案房屋的房款退还发生争议。关于本案承担责任的主体问题，依据本院查明的事实，原被告均认可涉案房屋虽登记在被告张隆隆名下，但实际房主为被告史根龙，涉案购房款系被告史根龙、王静收取，史根龙、王静也未该款转付给被告张隆隆，故本院依法认定原告所缴纳的房款系被告史根龙、王静收取并控制，在涉案房屋买卖合同无法继续履行的情况下，承担退款义务及承担违约责任的主体应为被告史根龙、王静。对于退还购房款46万元，原被告无异议，双方争议的焦点在于被告是否应当赔偿原告利息损失。依据查明的事实，本院认为，关于房屋无法过户的原因，双方说法不一，被告辩称不应赔偿利息的依据是，案外人张家冀给被告史根龙出具房产退定证明，张家冀承诺由原房主退还46万元购房款，但原告不认可该证明，认为涉案房产系其婚前个人财产，张家冀无权处理。本院审查后认为，涉案房屋买卖合同系原告与被告张隆隆、史根龙签订，被告史根龙、王静出具的收据中载明的付款主体也是原告，根据合同相对性原则，即便协商退房，也应由被告与原告协商。张家冀的退定证明在原告与案外人张家冀登记结婚之前，被告无证据证明张家冀出具退房证明系原告授权，在原告不认可的情况下，该证明对原告不发生效力。经本院询问原告，原告已同意不要房子，要求被告退回房款。故原告主张被告史根龙、王静返还购房款46万元并支付违约损失的主张有事实根据和法律依据，本院予以支持。根据被告王静给原告出具的结清证明，可以确认，被告应于2019年6月19日为原告办理过户手续。原告主张涉案房屋增值损失，按照原告支付被告价款46万元和被告又转售给郭治良合同约定的价款50万元的差额4万元予以确定。原告申请对涉案房屋增值损失进行鉴定，本院不予准许。自转售合同签订之日2020年12月1日以后，被告未及时退还原告购房款，给原告造成的利息损失，被告史根龙、王静仍应承担。故原告主张的利息损失，应以46万元为基数，自2020年12月2日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率算至被告实际返还购房款之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告史根龙、王静于本判决生效之日起十日内返还原告赵颜明购房款46万元，并支付应算利息（利息以46万元为基数，自2020年12月2日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率算至被告实际返还购房款之日止）。二、被告史根龙、王静于本判决生效之日起十日内支付原告赵颜明房屋增值损失4万元。三、驳回原告赵颜明其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4340元，由被告史根龙、王静共同负担。被告负担的部分，限其于本判决生效之日起七日内向本院缴纳，逾期不缴纳，本院移交强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  臧梦华二〇二一年七月七日书记员  盛晓静