北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终8645号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京昊成谷地传媒文化创意有限公司，住所地北京市朝阳区甘露园19号1号（平房）103室。法定代表人：刘继明，执行董事。委托诉讼代理人：王鹏，北京市华伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪蒙京，北京市华伦律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：东斓视觉科技发展（北京）有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：王峰，执行董事。委托诉讼代理人：黄长勇，北京元都律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔边宁，北京元都律师事务所实习律师。上诉人北京昊成谷地传媒文化创意有限公司（以下简称昊成谷地公司）与上诉人东斓视觉科技发展（北京）有限公司（以下简称东斓视觉公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方不服北京市朝阳区人民法院（2021）京0105民初10146号民事判决，均向本院提起上诉。本院立案后，依法适用独任制，开庭进行了审理。上诉人昊成谷地公司之委托诉讼代理人王鹏、缪蒙京，上诉人东斓视觉公司之委托诉讼代理人黄长勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昊成谷地公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项判决、第三项判决、第四项判决、第五项判决并依法改，支持上诉人一审提出的全部诉讼请求。2.本案一、二审（含反诉）全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：本案中一审法院适用法律错误，认定事实不清，应依法改判。本案合同签订于新冠疫情发生后，各方在签订时已经充分考虑新冠疫情影响，因此新冠疫情并非无法预测的不可抗力，更不能因不可抗力而对东斓视觉公司进行免责！东斓视觉公司故意拖欠租金，违反合同约定，理应承担违约责任。第一，本案实际情况与不可抗力相关法律规定不同。《中华人民共和国合同法》第117条规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”《中华人民共和国民法总则》第180条规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”上述法律均明确规定了不可抗力的性质，第一条就是不能预见。所谓预见，其内在含义就是必须合同签署在前，而不可抗力事件发生在后。只有合同各方在签订时无法预见的事件，才可能适用不可抗力进行免责。所有合同签订之前已经发生的事件，无论多么严重，由于各方已经能够充分进行考量、评估，对于事件的影响能够进行预测，对于相关风险如何分担可以在合同中进行处理，所以在合同签订之前已经被各方充分了解的事件从根本上就不能成为不可抗力！本案的《房屋租赁合同》双方签订于2020年7月1日，一审判决也认定这一事实。而新冠疫情爆发于2020年1月，在2020年2月到4月间对北京产生较为严重影响。2020年4月下旬随着疫情缓解，中央应对新型冠状病毒感染肺炎疫情工作领导小组颁发《关于在有效防控疫情的同时积极有序推进复工复产的指导意见》（2020年4月7日）。此后北京市也逐步复工复产，进入常态化防控阶段，为此北京市政府有关部门先后颁发《关于做好复工复产疫情防控常态化工作的通告》（2020年4月18日）等多份文件。随着防疫进入常态化，北京的整体商业秩序在5、6月间已经基本恢复正常。双方在2020年7月1日签约时，新冠疫情不但早已经爆发，而且疫情早已经缓解，双方对于新冠疫情爆发之后的市场情况等已经有充分认识和估计，能够进行充分的预见，此时将新冠疫情视为本租赁合同的不可抗力不符合法律规定！第二，本案中《房屋租赁合同》在2020年7月1日签订系由于东斓视觉公司的过错，且昊成谷地公司已经在续约时展现了巨大的善意，双方经协商签订的租赁合同已经充分考虑了东斓视觉公司因新冠疫情可能遭受的影响。东斓视觉公司此前多年租赁本案所涉房屋，但其未能按照2019年度房屋租赁合同及时缴纳房租，因此双方未能在2020年初续签新的房屋租赁合同。此时昊成谷地公司已经有权依照合同约定，要求东斓视觉公司腾退房屋并承担违约责任，但此时爆发的新冠疫情打乱了昊成谷地公司的正常工作。2020年5、6月间，昊成谷地公司恢复工作后，东斓视觉公司一再申请续约，并表示愿意补缴此前的房租。昊成谷地公司虽然本身就面临巨大经营困难，但是仍体谅东斓视觉公司因新冠面临的困境，最终同意续约并在2020年7月1日签订了2020年度房屋租赁合同。双方基于协商和真实意思表示签订的2020年度房屋租赁合同中，昊成谷地公司已经做出了巨大的让步，甚至同意租赁期限从2020年1月1日开始。具体优惠包括：按2019年房屋租赁合同约定，东斓视觉公司因延迟缴纳房租而产生的违约金已经超过150万元人民币。昊成谷地公司实际放弃了这一权利。按2019年房屋租赁合同约定，东斓视觉公司此前缴纳的押金应予以没收。昊成谷地公司实际放弃了这一权利。2019年房屋租赁合同期满后，截至2020年7月1日，东斓视觉公司已经在没有任何法律依据的情况下占用租赁房屋6个月。依照2019年房屋租赁合同的约定，东斓视觉公司应缴纳相当于双倍租金的房屋占用费。昊成谷地公司完全可以要求东斓视觉公司按上述标准支付房屋占用费，且要求双方从2020年7月1日起签订新租赁合同。昊成谷地公司同意签订从2020年1月1日起的房屋租赁合同，实际上放弃了要求相当于双倍租金的房屋占用费的请求，对应金额为60万元人民币。昊成谷地公司不仅放弃了上述要求东斓视觉公司承担违约责任的权利，而且考虑到东斓视觉公司的实际困难，在续约时仍保持租金价格不变，提供了非常优惠的续约条件。综上，双方在2020年7月1日续约时，已经对于各种新冠疫情的影响进行了深入协商，昊成谷地公司更是提供了极端优惠的续约条件，放弃了大量的民事权利。在《房屋租赁合同》中双方已经充分考虑了新冠疫情的影响，因此，一审法院认定本案中存在不可抗力不符合事实情况。本案中如果昊成谷地公司拒绝东斓视觉公司的续约申请，并在2020年7月向人民法院提起民事诉讼，由于东斓视觉公司欠缴房租的事实发生在2019年度，必然不受新冠疫情影响，则人民法院会认定东斓视觉公司违约。昊成谷地公司善意体谅东斓视觉公司的困难，提供了非常优惠的续约条件，但是东斓视觉公司却辜负这一信任，继续欠缴2020年度房租（至今仅缴纳了2020年1月份一个月的房租）！由此才引发了民事纠纷和本次诉讼。昊成谷地公司在疫情发生后善意续约的行为，怎么能成为昊成谷地公司依法维权的障碍？！此外，由于双方在2020年7月1日签约，昊成谷地公司此次基于2020《房屋租赁合同》约定要求东斓视觉公司支付违约金也是从2020年7月1日开始计算，而非从租赁期间开始的2020年1月1日开始。第三，本案一审法院错误理解并机械适用最高法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》（以下简称“指导意见一”），恰恰违反了指导意见一的真正要求。3.1指导意见一明确要求“依法准确适用不可抗力规则”，特别是要求“要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。”（参见指导意见一第2条）最高法院已经明确，不可抗力在审判中不能滥用、不能扩大适用，要严格遵守《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。本案中，一审法院将双方签约时早已经发生的事实认定为不可抗力，不符合上述法律规定，也不符合指导意见一严格把握适用条件的指导精神。3.2指导意见一中要求主张适用不可抗力的一方对于“不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任”。但本案中东斓视觉公司未提交任何有关被新冠疫情影响的证据，不能证明东斓视觉公司因新冠收到的影响程度。新冠疫情客观上在2020年5、6月间已经缓解，对于经济秩序的影响越来越小。一审判决中引用的北京市国资委颁布的《关于减免中小微企业3月和4月房租的实施细则》等文件，均仅要求在符合规定的情况下部分减免2、3、4等3个月的房屋租金，而不是要求减免或延迟缴纳全年租金。但一审法院却在没有任何证据的情况下，将受新冠疫情影响的范围扩大到2020年全年，将受影响的程度扩大到东斓视觉公司无需承担任何违约责任！一审法院此种认定即没有证据支持，也不符合法律规定，更不符合指导意见一的要求。3.3本案审理中，东斓视觉公司一方并未主动将不可抗力作为免责理由提出，因此在庭审中昊成谷地公司和东斓视觉公司并未就本案是否存在不可抗力等法律问题进行充分辩论。一审法院在东斓视觉公司未主动提出的情况下，不应背离公正且中立的裁判角色，直接认定本案存在不可抗力，并由此免除了东斓视觉公司的全部违约责任。3.4如本案适用不可抗力将树立极坏的典范，并可能对交易安全产生严重冲击。如果人民法院最终认可签订在新冠疫情爆发之后的合同，仍然可以适用不可抗力，不仅极大的扩大了不可抗力的适用范围，更可能严重侵害交易安全。指导意见一不仅明确要求“严格把握适用条件”而且就影响范围，适用方法等做出大量详细规定，就是为了避免扩大适用对于交易安全造成的冲击和破坏，保证各级人民法院能够在相关案件中正确适用不可抗力条款。第四，合同双方对于房屋占用费已经有明确约定，即“原租金标准的200%”。该约定即基于双方的平等协商，又符合常见市场标准，不存在过高的情况，不应进行调整，且房屋占用费应从房屋租赁合同解除之日起开始计算。在庭审中，东斓视觉公司并未主动要求对于房屋占用费进行调整。在东斓视觉公司认可房屋占用费相关约定，并未主张需要酌定减少的情况下，一审法院无权主动对于房屋占用费进行调整。此外，即使东斓视觉公司主张房屋占用费过高，也要提供相关证明，来说明涉案房屋的房屋占用费是否过高，具体过高多少等细节，各方要对于相关证据进行质证和辩论。但一审中，东斓视觉公司未提交任何关于房屋占用费标准的证据。一审法院在没有任何证据支持的情况下，违背双方的合同约定，强行臆断房屋占用费过高，并且将房屋占用费调整到相当于房屋租金的标准！法院明显超越审理范围进行裁判，没有法律和事实依据。在一审法院调整后，东斓视觉公司占用房屋的房屋占用费仅相当于原房屋租金，违反了双方的合同约定和真实意思表示。此时，东斓视觉公司一方面在2020年12月31日租赁合同到期后，无任何继续占用房产的理由，另一方面实际又无需承担任何无理占用房屋的不利后果！一审法院没有遵守侧重保护守约方的司法原则。即使一审法院认定，东斓视觉公司在租赁合同期内是由于不可抗力而不承担违约责任，难道在租赁合同期满后，东斓视觉公司拒不腾退房屋也无需承担不利后果么？！昊成谷地公司无法收回房屋，无法再次出租，一直为本案诉讼支出人力物力，一直在承受严重的经济损失，而一审法院却对此视而不见，这个判决对于昊成谷地公司是何等不公！综上所述，本案中一审法院未能遵循指导意见一的要求，错误扩大不可抗力的适用条件，在没有证据的情况下错误认定适用范围，将东斓视觉公司的严重违约行为认定为不构成违约，驳回了昊成谷地公司相关诉讼请求，极大的侵犯了昊成谷地公司的合法权益！同时由于错误认定本案为不可抗力，一审法院没有认定东斓视觉公司的违约事实，进而否认了昊成谷地公司依法提前解除合同，提前收回房屋并收取房屋占用费，没收押金，要求支付违约金等一系列的合法民事权利。望二审法院在查清事实的基础上依法予以改判。东斓视觉公司对此辩称，答辩意见以东斓视觉公司上诉意见为准。东斓视觉公司上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审，或改判为：1.确认双方于2020年7月1日签订的《房屋租赁合同书》无效；2.昊成谷地公司向东斓视觉公司返还租金10000元、押金200000元；二、本案一、二审诉讼费用由昊成谷地公司承担。事实及理由：一审判决事实认定不清。昊成谷地公司没有转租权，而一审判决竟然对此只字未提。涉案房屋的所有权人是北京公共交通控股（集团）有限公司，一审中昊成谷地公司作为证据提交的两份《资产有偿使用协议书》载明，甲方是北京公交广安商贸集团，而非涉案房屋的产权人，不能作为昊成谷地公司具有涉案房屋的转租权的证据。一审判决适用法律不当。一审判决第6页陈述“原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。”而根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》【法释（2009）11号】第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案昊成谷地公司的转租期限为2008年4月10日至2018年4月9日，2020年转租不在其权力范围之内。也就是说，一审法院没有考虑转租权期限作出判决，适用法律不当。综上所述，一审判决事实认定不清，适用法律不当，应予纠正。因此，恳请贵院依法查明事实，支持东斓视觉公司的上诉请求。昊成谷地公司对此辩称：首先，昊成谷地公司的承租基础行为均合法，昊成谷地公司有完全的转租权。涉案房屋所有权人是北京公交交通控股集团有限公司，公交公司将涉案房产交广安商贸公司运营，广安商贸是一家由北京公交集团独资设立，全部资产均归北京公交集团所有的全民所有制国有企业，直接接受北京公交集团的领导与管理，昊成谷地公司已经连续经营涉案房产及园区十余年，与北京公交集团保持了长期的良好合作关系，十余年来一直与北京公交集团下属企业签署租赁合同，依法获得了涉案房产的使用权。昊成谷地公司与北京公交之间对于合法承租事宜没有任何争议。北京公交集团从未对昊成谷地公司使用房产的权利提出过任何质疑，并且认可所有的转租行为完整覆盖双方的全部租赁期限。因此，昊成谷地公司没有转租权限与事实和法律不符。昊成谷地公司向一审法院起诉请求：1.要求判令昊成谷地公司、东斓视觉公司于2020年7月1日签订的《房屋租赁合同书》于2020年10月16日解除；2.要求东斓视觉公司立即腾退位于北京市朝阳区甘露园19号22号平房5号厅A号房屋（以下简称涉案房屋），并将上述房屋交还昊成谷地公司；3.要求东斓视觉公司向昊成谷地公司支付2020年2月1日至2020年10月16日的租金853333元；4.要求东斓视觉公司向昊成谷地公司支付房屋占有使用费（按照月租金200000元的标准，自2020年10月17日计算至实际返还房屋之日止）；5.要求东斓视觉公司向昊成谷地公司赔偿违约金500000元。东斓视觉公司向一审法院反诉请求；1.要求确认昊成谷地公司、东斓视觉公司于2020年7月1日签订的《房屋租赁合同书》无效；2.要求昊成谷地公司向东斓视觉公司返还租金100000元、押金200000元。一审法院认定事实：2020年7月1日，昊成谷地公司作为出租人（甲方）与东斓视觉公司作为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同书》约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，房屋用途为办公。租期一年，自2020年1月1日至2020年12月31日，年租金为1200000元，押金200000元，租金支付方式为押二付六，按半年度付租金，乙方应于本合同签订同时支付第一个半年度的租金600000元，于上一半年度房租到期前支付2020年7月1日至2020年12月31日租金600000元。乙方拖欠租金或其他费用的，视同为乙方违约导致的单方解除合同，甲方有权解除本合同。如乙方未依约按时足额交纳租金及各项费用的，每逾期一日，乙方应按应付未付款项总额的千分之五的标准向甲方支付违约金。如本合同终止或解除后，乙方未能如期交还房屋的，乙方应自逾期之日起，按照原租金标准的200%向甲方支付房屋占用费。乙方并应按末期租金总额的千分之三/日的标准向甲方支付违约金。如乙方违约造成合同解除的，乙方已缴纳的履约押金不予退还。合同签订后，东斓视觉公司支付押金200000元及2020年1月1日至2020年1月31日期间的租金100000元，此后未再支付后续租金。涉案房屋现由东斓视觉公司占有使用。庭审中，昊成谷地公司称其于2020年10月16日于涉案房屋门口张贴《解除〈718传媒文化创意园房屋租赁合同书〉通知》，故主张涉案合同于当日解除，昊成谷地公司据此提交照片打印件一份佐证。东斓视觉公司对此不予认可，表示其从未收到该通知，根据照片内容可以看出，该通知系被人用手按在了门上，东斓视觉公司有理由相信该通知并未进行张贴，只是为了拍照取证。东斓视觉公司称昊成谷地公司在涉案合同租赁期间不享有涉案房屋的出租权，故主张涉案合同无效；昊成谷地公司对此不予认可，并提交《资产有偿使用协议书》两份佐证，上述两份协议书载明：昊成谷地公司有偿使用公交集团管理的位于北京市朝阳区青年路甘露园19号面积共计11000平米的标的，使用期限分别为2020年1月1日起至2020年7月31日止、2020年8月1日起至2020年12月31日止。2020年4月20日，北京市人民政府国有资产监督管理委员会发布《关于减免中小微企业3月和4月房租的实施细则》，主要内容为：本次减免房租的租用房产的性质为京内市属国有企业房产，是指位于北京市行政辖区内且权属为市属国有企业的房产。减免时限及标准为承租京内市属国有企业房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收3、4月份两个月的租金。承租用于办公用房的，3月和4月给予租金50%的减免。适用范围为：1.符合我市城市功能定位、不在疏解整治范围且经营困难的在京注册的中小微企业及在京取得营业执照且在2019年有完税证明的个体工商户；2.受疫情影响严重且在京注册的餐饮、便利店、美容美发、家政4类生活性服务业企业以分公司形式设立的连锁直营门店，分公司或门店符合本条规定享受房租减免的中小微企业相关条件要求且承担房租费用的，参照中小微企业房租减免政策执行。关于转租行为的规定，转租方为中小微企业的，市属国有企业按租赁合同和减免标准向转租单位减免租金，并应要求和引导转租企业按政策向实际使用房产的符合条件的中小微企业、个体工商户、分公司、幼儿园进行减免，转租企业对最终承租人的减免金额不低于市属国企对其进行减免的相应租金金额。如转租方将房产转租给不符合减免条件的承租户，市属国有企业不对转租单位进行租金减免。2020年12月7日，北京市人民政府国有资产监督管理委员会、北京市发展和改革委员会共同发布《关于落实国务院大督查反馈结果进一步开展为服务业小微企业和个体工商户减免房租有关工作的通知》，主要内容为：国务院第七次大督查第一督查组督查意见和国家发展改革委等八部委《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，为承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营的服务业小微企业和个体工商户减免3个月房租。本次房租整改工作的实施主体为本市市属及区属国有及国有控股子企业，政府部门、高校、研究院所等行政事业单位。适用承租主体范围为2、3、4月份已享受租金50%减免的服务业小微企业及个体工商户。减免幅度为对已享受2、3、4月份租金50%减免的服务业小微企业及个体工商户实行全额减免。另查，涉案房屋系京内市属国有企业房产。东斓视觉公司称因疫情影响，国营企业都对租金进行了政策性减免，据其了解昊成谷地公司已为东斓视觉公司开具了2020年的租金发票，发票金额为1054794.76元，实际减免租金145205.24元。昊成谷地公司对此予以认可，称根据相关政策规定及昊成谷地公司从公交集团方面承租场地的具体情况计算，如东斓视觉公司不存在违约行为，其可以享受的租金减免金额为145205元。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。本案中，双方签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。东斓视觉公司主张昊成谷地公司不享有涉案房屋出租权，故涉案合同无效，于法无据，一审法院不予支持。昊成谷地公司主张其于2020年10月16日通过在涉案房屋门口张贴解除合同通知的方式行使单方解除权，东斓视觉公司不认可收到该通知，昊成谷地公司对此亦未充分举证，一审法院认定涉案合同于租赁期限届满之日自然终止。合同终止后，东斓视觉公司应当将涉案房屋返还昊成谷地公司，并向昊成谷地公司支付2020年2月1日至2020年12月31日的租金。东斓视觉公司主张返还租金，于法无据，一审法院不予支持。关于东斓视觉公司主张的租金减免一节，一审法院综合考虑北京市政府相关政策、昊成谷地公司实际享受到的租金减免情况、双方受本次疫情影响所产生的实际损失等因素，酌情认定昊成谷地公司对东斓视觉公司免收2020年2月至2020年4月期间的租金共计146000元。昊成谷地公司主张房屋占有使用费，有事实和合同依据，但合同约定的标准过高，一审法院调整为100000元/月。东斓视觉公司因不可抗力未能按期支付租金的行为不构成违约，故昊成谷地公司据此主张违约金，于法无据，一审法院不予支持。东斓视觉公司要求退还押金，于法有据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条之规定，一审法院判决：一、东斓视觉科技发展（北京）有限公司于判决生效之日起七日内腾退位于北京市朝阳区甘露园19号22号平房5号厅A号房屋，并将上述房屋交还北京昊成谷地传媒文化创意有限公司；二、东斓视觉科技发展（北京）有限公司于判决生效之日起七日内向北京昊成谷地传媒文化创意有限公司支付二〇二〇年二月一日至二〇二〇年十二月三十一日期间的租金九十五万四千元；三、东斓视觉科技发展（北京）有限公司于判决生效之日起七日内向北京昊成谷地传媒文化创意有限公司支付房屋占有使用费（按照每月十万元的标准，自二〇二一年一月一日计算至实际搬离房屋之日止）；四、北京昊成谷地传媒文化创意有限公司于判决生效之日起七日内向东斓视觉科技发展（北京）有限公司退还押金二十万元；五、驳回北京昊成谷地传媒文化创意有限公司的其他诉讼请求；六、驳回东斓视觉科技发展（北京）有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7800元，由北京昊成谷地传媒文化创意有限公司负担3900元（已交纳），由东斓视觉科技发展（北京）有限公司负担3900元（于判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费7800元，由北京昊成谷地传媒文化创意有限公司负担3900元（于判决生效之日起七日内交纳），由东斓视觉科技发展（北京）有限公司负担3900元（已交纳）。本院二审期间，双方均未提交新的证据。二审经审理认定的事实与一审认定一致，本院对此予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。本案中，昊成谷地公司、东斓视觉公司签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定。东斓视觉公司上诉主张昊成谷地公司不享有涉案房屋出租权，故涉案合同无效，但其对此未能充分举证，缺乏依据，本院不予支持。据此，《房屋租赁合同书》应认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。对于昊成谷地公司有关解除合同、不退还押金、东斓视觉公司支付违约金的主张，考虑东斓视觉公司欠付租金的期间为2020年2月1日至2020年12月31日，此期间涉及疫情的影响，结合政府的相关政策，一审对昊成谷地公司的上述请求未予支持，并无不当。关于东斓视觉公司主张的租金减免一节，一审法院综合考虑北京市政府相关政策、昊成谷地公司实际享受到的租金减免情况、双方受本次疫情影响所产生的实际损失等因素，酌情认定昊成谷地公司对东斓视觉公司免收2020年2月至2020年4月期间的租金共计146000元，处理正确，本院予以维持。昊成谷地公司主张房屋占有使用费，有事实和合同依据，但合同约定的标准过高，一审法院酌情调整为100000元/月，处理并无不当，应予维持。综上所述，昊成谷地公司、东斓视觉公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27860元，由北京昊成谷地传媒文化创意有限公司负担12260元（已交纳）；由东斓视觉科技发展（北京）有限公司负担15600元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 周艳雯二〇二一年七月二十六日法官助理 仵 霞法官助理 高玉珠书 记 员 席 颖