重庆市潼南区人民法院民事判决书 (2021)渝0152民初359号 原告：重庆市潼南区八角房地产开发有限公司，住所地重庆市潼南区梓潼街道办事处书院街99号7幢1层05号，统一社会信用代码91500223MA5U83GQXJ。    法定代表人：莫智尧，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李慧枝，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：李一帆，重庆升正律师事务所律师。    被告：重庆丽泰房屋销售代理有限公司，住所地重庆市潼南区梓潼街道办事处卫星村8组57号，统一社会信用代码91500223MA5U7W6R8N。法定代表人：张昌华，经理。委托诉讼代理人：刘伟华，重庆市潼南区大佛法律服务所法律工作者。    被告：田达勇，男，1985年7月12日出生，汉族，住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：刘伟华，重庆市潼南区大佛法律服务所法律工作者。被告：蓝静，女，1988年2月16日出生，汉族，住重庆市潼南区。    原告重庆市潼南区八角房地产开发有限公司（以下简称八角房地产公司）与被告重庆丽泰房屋销售代理有限公司（以下简称丽泰销售公司）、田达勇、蓝静商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，先适用简易程序于2021年3月15日公开开庭进行了审理，原告八角房地产公司的委托诉讼代理人李慧枝、李一帆、被告丽泰销售公司的委托诉讼代理人刘伟华、被告田达勇及委托诉讼代理人刘伟华到庭参加诉讼，被告蓝静经传票传唤未到庭，本院依法进行了缺席审理。后因案情复杂，本案转为普通程序于2021年5月28日再次公开开庭进行了审理，原告八角房地产公司的委托诉讼代理人李慧枝、李一帆、被告田达勇到庭参加诉讼，被告丽泰销售公司、蓝静经传票传唤未到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告八角房地产公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房地产项目销售代理合同》；2、三被告返还原告收取的房款938628元；3、三被告连带支付原告违约金187725.60元。事实和理由：原告是XXXX的开发商，该小区位于潼南区XX街道办事处XXXXX号。原告于2017年8月4日与被告丽泰销售公司和田达勇签订《房地产项目销售代理合同》，约定由被告独家策划、销售XXXX。原告向被告提供销售中心，被告自行组织工作人员为该小区进行前台现场销售工作，原告方现场工作人员进行后台签约及办证工作，被告无权收取客户的定金、购房款等。被告在帮助原告销售部分房屋后，原告向被告支付了房屋销售款，其中与被告田达勇约定将XXXX小区X-XX-X号房屋用于抵扣销售款，并过户给了被告蓝静。被告与客户在完成买卖合同签订之后，未及时上报公司，私自将李诚、何金刚、刘沛等客户的购房款938628元收归自有，原告认为被告丽泰销售公司与田达勇之间存在挂靠、代理、合作等关系，应当承担连带责任。被告蓝静与田达勇系夫妻关系，共同经营、收益共享，应当承担连带责任。被告丽泰销售公司辩称，案涉合同已于2020年11月解除；丽泰销售公司与原告签订销售代理合同，但原告也自行委托他人进行分销，骆绍荣既与丽泰销售公司系分销关系，也与原告成立了分销关系，原告构成违约，案涉房屋买卖合同是骆绍荣经手办理，与丽泰销售公司无关，丽泰销售公司未收取938628元房款，请求驳回原告的诉讼请求。被告田达勇辩称，案涉合同已于2020年11月解除；其挂靠丽泰销售公司与原告签订销售代理合同，但原告也自行委托他人进行分销，田达勇未收取客户房款，而是蓝静收取客户房款64800元，骆绍荣收取客户房款873828元，请求驳回原告的诉讼请求。被告蓝静未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年8月4日，八角房地产公司（甲方）与丽泰销售公司（乙方）签订《房地产项目销售代理合同》，约定甲方委托乙方独家策划、销售甲方在潼南区的XXXX项目，在代理合同有效期内，乙方为甲方在潼南区委托的独家策划销售代理商，甲方不得在潼南区指定其他代理商。合同第二条代理权限约定：“乙方代理甲方对本项目的宣传、策划、销售等相关活动，必须以甲方名义进行，并在本合同约定或甲方批准、授权范围内行使代理权。”合同第四条代理期限约定：“自双方签字盖章合同生效之日起，至项目售罄为限。”合同第六条代理工作方式约定：“乙方自行组建销售人员队伍，在甲方提供的销售中心完成前台现场销售工作（即涉及房屋销售行为需与客户联系沟通的工作）。前台现场销售工作包括现场接待客户、引导客户前述《商品房购房协议书》、签署《商品房买卖合同》相关工作。乙方应委派不少于2名项目销售人员、1名项目管理人员到达现场办公，保证与甲方工作人员的沟通与协商，完善前台现场销售工作。甲方应委派不少于1名的工作人员完成后台签约及办证工作。后台签约工作包括收取订金、收取房款、签署相关银行按揭资料并协助银行办理按揭相关手续和房屋产权证等后续工作。”合同第十四条违约责任约定：“乙方及其人员在代理过程中，出现无代理权或超越代理权的行为，乙方应承担有关法律责任。乙方在销售过程中，若未经甲方同意擅自收取购房人的定金或房款，不入甲方账户的，除应立即向甲方退还款项外，还应按其已收取款项的20%向甲方支付违约金。”合同第十五条合同的终止、解除或变更约定：“本合同到期即自行终止。合同终止后，双方应协商妥善处理终止合同后的有关事宜，结清与合同有关的经济及法律等事宜。”合同尾部乙方签名盖章处有丽泰销售公司盖章及田达勇签名。田达勇与蓝静系夫妻关系。田达勇自认其系丽泰销售公司的实际出资人、经营者。2019年8月1日，八角房地产公司与田达勇达成销售款抵房协议书，约定八角房地产公司将XXXXX-XX-X号房屋作价402640元冲抵八角房地产公司应付田达勇的一部分XXXX1#楼房屋销售款。XXXXX-XX-X号房屋已经过户至蓝静名下。丽泰销售公司将上述合同约定的XXXX项目的销售工作委托给蓝静、骆绍荣等人进行销售。骆绍荣从中提取房屋溢价款。骆绍荣将XXXX项目的13套商品房分别出售给下列购房人，具体情况如下：1、李诚、唐三春与八角房地产公司于2019年2月13日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定八角房地产公司将XXXXX号市场及地下车库负X-X27商品房出售给李诚、唐三春，李诚、唐三春于2019年2月13日一次性付款200021元。同日，八角房地产公司与李诚、唐三春签订借款合同，约定李诚、唐三春向八角房地产公司借款80000元作为此房尾款，分六期还款，每期13300元，并约定了八角房地产公司的收款账号等。八角房地产公司认可李诚、唐三春于2019年8月至2020年4月向其支付三期房款合计39900元并由八角房地产公司出具收据，并主张骆绍荣于2020年1月至2月向李诚、唐三春收取房款13300元。2、杜萍萍与八角房地产公司于2019年2月21日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定八角房地产公司将XXXXX号市场及地下车库负X-X11商品房出售给杜萍萍，杜萍萍于2019年2月21日付首付款87160元，余款86000元向银行办理按揭贷款。八角房地产公司认可杜萍萍于2018年至2019年期间向其支付房款87160元并由八角房地产公司出具收据，另主张骆绍荣于2019年至2020年期间收取杜萍萍房款46000元、产权证费用852元，重庆绿雅房屋销售代理有限公司（该公司的法定代表人为骆绍荣）向杜萍萍出具了收据。3、周秀英与八角房地产公司于2019年2月19日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定八角房地产公司将XXXXX号市场及地下车库负X-X18商品房出售给周秀英，周秀英于2019年2月19日付首付款171380元，余款170000元向银行办理按揭贷款。八角房地产公司认可周秀英于2018年至2020年期间向其支付房款271380元并出具收据（其中100000元系骆绍荣收款后转交八角房地产公司），另主张骆绍荣于2020年4月向周秀英收取房款50970元后未转交八角房地产公司，重庆绿雅房屋销售代理有限公司向周秀英就部分房款出具了收据。4、陈菊花与八角房地产公司于2019年6月7日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定八角房地产公司将XXXXX号市场及地下车库负X-X09商品房出售给陈菊花，陈菊花于2019年6月7日负首付款322310元，余款300000元向银行办理按揭贷款。八角房地产公司认可陈菊花于2019年至2020年向其支付房款480000元并出具收据（含骆绍荣收款后转交的100000元），另主张骆绍荣收取陈菊花房款142310元未转交八角房地产公司。5、刘沛与八角房地产公司于2019年2月15日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定八角房地产公司将XXXXX号市场及地下车库负X-X94商品房出售给刘沛，刘沛于2019年2月15日付首付款112800元，余款111000元向银行办理按揭贷款。八角房地产公司主张刘沛向其支付房款221800元并出具收据，另主张骆绍荣收取刘沛房款20000元未转交八角房地产公司。6、王广、廖超丽与八角房地产公司于2019年1月30日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定八角房地产公司将XXXXX号市场及地下车库负X-X19商品房出售王广、廖超丽，王广、廖超丽于2019年1月30日付清房款279110元。八角房地产公司认可王广、廖超丽于2018年至2020年向其支付房款229110元并出具收据，另主张骆绍荣收取王广、廖超丽房款42224元未转交八角房地产公司，重庆绿雅房屋销售代理有限公司向王广、廖超丽出具了收据。7、何金刚与八角房地产公司于2019年2月6日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定八角房地产公司将XXXXX号市场及地下车库负X-X91商品房出售何金刚，何金刚于2019年2月6日支付首付款215710元，余款200000元向银行办理按揭贷款。八角房地产公司认可何金刚于2019年向其支付房款135710元（含骆绍荣收款后转交的95710元）并出具收据，另主张骆绍荣于2019年至2020年向何金刚收取房款89000元未转交八角房地产公司，重庆绿雅房屋销售代理有限公司就部分款项向何金刚出具收据。8、李诚、唐三春与八角房地产公司于2019年2月2日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定八角房地产公司将XXXXX号市场及地下车库负X-X88商品房出售给李诚、唐三春，李诚、唐三春于2019年2月2日付首付款128680元，余款128000元向银行办理按揭贷款。八角房地产公司认可李诚、唐三春于2019年向其支付房款128680元（含骆绍荣收款后转交的104500元）并由八角房地产公司出具收据，还主张骆绍荣于2019年至2020年向李诚、唐三春收取房款43000元未转交八角房地产公司。9、邹顺丽与八角房地产公司于2019年2月15日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定八角房地产公司将XXXXX号市场及地下车库负X-X12商品房出售给邹顺丽，邹顺丽于2019年2月15日支付首付款183340元，余款183000元向银行办理按揭贷款。八角房地产公司认可邹顺丽于2018年至2019年向其支付房款183340元并出具收据，还主张骆绍荣于2020年向邹顺丽收取房款183000元未转交八角房地产公司。10、何念春与八角房地产公司于2019年2月12日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定八角房地产公司将XXXXX号市场及地下车库负X-X70商品房出售给何念春，何念春于2019年2月12日支付首付款161800元，余款161000元向银行办理按揭贷款。八角房地产公司认可何念春于2019年至2020年向其支付房款211800元（含骆绍荣收款后向八角房地产公司转交的部分房款），并由八角房地产公司出具收据。何念春与八角房地产公司于2019年2月12日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定八角房地产公司将XXXXX号市场及地下车库负X-X86商品房出售给何念春，何念春于2019年2月12日支付首付款146600元，余款145000元向银行办理按揭贷款。八角房地产公司认可何念春于2019年至2020年向其支付房款196600元（含骆绍荣收款后向八角房地产公司转交的部分房款），并由八角房地产公司出具收据。八角房地产公司主张骆绍荣于2020年向何念春收取上述两套房屋的房款共计21326元未转交八角房地产公司。11、骆绍荣将X2号车位出售给唐才彬，双方未签订书面合同。八角房地产公司主张骆绍荣收取房款定金10000元并由重庆绿雅房屋销售代理有限公司向唐才彬出具收据，骆绍荣仅向八角房地产公司转交购房定金2000元（由八角房地产公司向唐才彬出具金额为2000元的定金收据），剩余购房定金8000元未转交八角房地产公司。12、骆绍荣将该XXXX项目XX6号摊位出售给陈荟茹、陈廷国，并于2020年2月24日以八角房地产公司的名义与陈荟茹签订订购合同，约定总房价为180000元。八角房地产公司未在该订购合同上盖章，而是由重庆绿雅房屋销售代理有限公司盖章。八角房地产公司认可其收到陈荟茹购房定金20000元（系由骆绍荣收款后转交八角房地产公司）并出具收据，并主张骆绍荣收取房款160000元未转交八角房地产公司，重庆绿雅房屋销售代理有限公司就向陈廷国出具金额为186856元的收据三张。田达勇、蓝静将XXXX项目的4套商品房分别出售给下列购房人，具体情况如下：1、黄刚强与八角房地产公司于2018年1月5日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定八角房地产公司将XXXXX号X幢X-3商品房出售给黄刚强，黄刚强于2018年1月4日付首付款81063元，余款321000元向银行办理按揭贷款。2018年1月24日，黄刚强与八角房地产公司签订借款合同，约定黄刚强向八角房地产公司借款80000元作为此房尾款，分十二期偿还，并约定了八角房地产公司的收款账号等。八角房地产公司认可于2018年收到黄刚强的前三期房款20600元并由八角房地产公司出具收据，另主张骆绍荣于2020年收取黄刚强房款14656元未转交八角房地产公司(2020年4月15日，重庆绿雅房屋销售代理有限公司给黄刚强出具了金额为10000元的首付款收据)。2、刘元元与八角房地产公司于2018年2月27日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定八角房地产公司将XXXXX号X幢XX-8商品房出售给刘元元，刘元元于2018年2月27日付首付款92916元,余款324000元向银行办理按揭贷款。八角房地产公司主张刘元元向其借款60000元作为房款，分期支付，八角房地产公司认可刘元元于2018年5月、2020年9月向其支付13000元房款并由八角房地产公司出具收据，另主张骆绍荣于2020年4月至8月期间收取刘元元房款22000元(2020年5月8日，重庆绿雅房屋销售代理有限公司给刘元元出具了金额为10000元的房款收据)。3、唐秋林与八角房地产公司于2018年2月24日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定八角房地产公司将XXXXX号X幢XX-3商品房出售给唐秋林,唐秋林于2018年2月24日付首付款68420元，余款263000元向银行办理按揭贷款。2018年2月24日，双方签订借款合同，约定唐秋林向八角房地产公司借款67896元作为房屋尾款，分十二期偿还，并约定了八角房地产公司的收款账号等。八角房地产公司认可唐秋林于2019年11月26日、2020年8月24日向其支付房款22632元（含骆绍荣代收后转给八角房地产公司的房款5686元）并由八角房地产公司出具收据，并主张骆绍荣于2019年至2020年期间收取唐秋林房款28334元未转交八角房地产公司。4、郭小林与八角房地产公司于2019年5月24日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定八角房地产公司将XXXXX号市场及地下车库负X-X02商品房出售给郭小林，郭小林于2019年5月24日付首付款285575元，余款220000元向银行办理按揭贷款。八角房地产公司认可郭小林于2019年至2020年期间向其支付房款415575元并出具收据。丽泰销售公司收取郭小林房款64800元，并由丽泰销售公司向郭小林出具收据。上述事实，有当事人陈述、房地产项目销售代理合同、商品房买卖合同、收据、借款合同、转账记录等证据在卷佐证，并经庭审质证和本院审查，足以采信。本院认为，本案的争议焦点为：一、八角房地产公司与丽泰销售公司之间签订的《房地产项目销售代理合同》是否应当解除；二、丽泰销售公司、田达勇、蓝静是否应当返还八角房地产公司房款938628元并赔偿违约金。关于八角房地产公司与丽泰销售公司之间签订的《房地产项目销售代理合同》是否应当解除的问题。八角房地产公司与丽泰销售公司之间签订的《房地产项目销售代理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。八角房地产公司要求解除合同，田达勇认为该合同已于2020年11月合意解除，但未提供证据予以证明。本院认为，田达勇虽未提供证据证明案涉合同已经解除，但丽泰销售公司在庭审中表示对解除合同没有异议，因原告不享有法定或约定的解除权，本院依法认定该合同在本案中由双方合意解除，合同解除时间为2021年3月15日。关于三被告是否应当返还八角房地产公司房款并赔偿违约金。本院认为，骆绍荣虽系丽泰销售公司的工作人员，但骆绍荣擅自收取客户房款的行为并非职务行为或代理行为，不能由丽泰销售公司承担责任，理由如下：一、骆绍荣的销售行为虽来自八角房地产公司与丽泰销售公司签订的委托代理销售合同的授权，但该合同明确约定八角房地产公司负责签订合同、收取订金、房款，八角房地产公司没有举证证明骆绍荣向客户收款的行为发生在工作时间和工作场所，且骆绍荣收款后没有将房款交付丽泰销售公司，其收款的利益并非为丽泰销售公司享有，因此骆绍荣的收款行为并非履行丽泰销售公司赋予的职务行为；二、骆绍荣在收取房款过程中没有向客户提供任何有丽泰销售公司授权的文件资料或者收款后开具丽泰销售公司的收据，八角房地产公司也未举证证明骆绍荣收取房屋是以丽泰销售公司的名义或者得到丽泰销售公司的授权进行，也不能证明客户是基于丽泰销售公司的销售行为而向骆绍荣付款，骆绍荣收款行为也不能对丽泰销售公司构成表见代理。三、八角房地产公司对上述房屋销售合同均知情，并且也直接收取了客户的房款，或者接受骆绍荣转交的客户房款，八角房地产公司未对骆绍荣收款行为进行阻止或者告知客户不能向骆绍荣付款，另外八角房地产公司与购房人签订的合同也约定了房款直接向八角房地产公司支付，客户没有按照合同约定向八角房地产公司付款或者未及时办理按揭贷款，八角房地产公司在较长的时间内不作为，不及时履行收款义务，对房款被他人收取的后果负有较大责任。综上，骆绍荣擅自收取房款并非基于丽泰销售公司的授权，丽泰销售公司也没有合同义务收取房款，因此对于八角房地产公司要求丽泰销售公司对骆绍荣的非职务行为承担责任的诉讼请求，本院不予支持。至于八角房地产公司主张蓝静收取的房款64800元，因有丽泰销售公司出具的收据为证，蓝静的收款行为应视为丽泰销售公司的职务行为，应当由丽泰销售公司返还八角房地产公司，并根据合同约定支付八角房地产公司违约金元12960元（64800元×20%）。至于被告田达勇、蓝静是否应当承担责任。本院认为，丽泰销售公司为一人有限责任公司，田达勇、蓝静并非该公司的股东，八角房地产公司要求被告田达勇、蓝静承担责任没有事实和法律依据。    依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告重庆市潼南区八角房地产开发有限公司与被告重庆丽泰房屋销售代理有限公司签订的《房地产项目销售代理合同》于2021年3月15日解除；二、被告重庆丽泰房屋销售代理有限公司于本判决生效后十日内返还原告重庆市潼南区八角房地产开发有限公司房款64800元；三、被告重庆丽泰房屋销售代理有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆市潼南区八角房地产开发有限公司违约金12960元；四、驳回原告重庆市潼南区八角房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14937.18元，减半收取计7468.59元，由原告重庆市潼南区八角房地产开发有限公司负担6952.98元，被告重庆丽泰房屋销售代理有限公司负担515.61元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。  审    判    长      张  娥人 民 陪 审 员      王宇明人 民 陪 审 员      李兴汉  二〇二一年七月五日 书    记    员    莫邹灵翎 1