广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8775号上诉人（原审被告）：广州市旭凯投资有限公司，住所地广州市海珠区新港中路397号自编76、77号。法定代表人：丁南南，该公司经理。委托诉讼代理人：黄京穗，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨凯，广东恒生律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京易车互动广告有限公司广州分公司，住所地广州市天河区华穗路406号之一5至32层（部位：9楼自编903房）。负责人：崔丽丽。委托诉讼代理人：蔡舟，广东骤韵律师事务所律师。上诉人广州市旭凯投资有限公司（以下简称旭凯公司）因与被上诉人北京易车互动广告有限公司广州分公司（以下简称易车广州分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初28860号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人旭凯公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判驳回易车广州分公司主张返还2020年2、3月租金94004.4元的诉请；3.一、二审诉讼费由易车广州分公司承担。事实与理由：一、易车广州分公司实际使用涉案物业，且经营未受疫情影响，不具备免交纳租金或使用费的条件。二、易车广州分公司正常实际使用涉案物业，未遭受不可抗力并已经交纳费用，一审法院判决旭凯公司退还租金，违背了双方当初的真实意思表示。三、政府政策没有规定民营企业应当且必须减免租金，旭凯公司收取自身出资兴建的物业使用费，既不违反政策规定，又未侵害易车广州分公司的合法权益。四、一审法院认定双方签订《T.I.T翡冷翠小镇项目租赁合同》无效，但易车广州分公司仍应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。综上，恳请二审法院支持旭凯公司的诉请，维护旭凯公司的合法权益。被上诉人易车广州分公司二审答辩称：一、易车广州分公司将承租的涉案物业用作办公用途，经营受到新冠疫情的影响，符合免交纳租金或者房屋使用费的条件。二、按照广州市国资委“穿透式”减免原则的情况公示，对2020年2、3月份租金进行全额减免，易车广州分公司在旭凯公司不同意租金减免政策的情况下，交租金是为了避免构成违约，这才是易车广州分公司的真实意思表示。三、政府政策减免的是园区内所有符合减免条件的中小微企业，按照“穿透式”减免原则，旭凯公司应根据政府政策规定对涉案物业的租金进行减免。四、本案中，对易车广州分公司进行租金减免更符合公平原则，也更符合国家保护中小企业渡过难关的政治方针。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。恳请二审法院驳回旭凯公司的上诉请求。易车广州分公司于2020年9月30日向一审法院提出诉讼，请求判令：1.双方签订的《T.I.T翡冷翠小镇项目租赁合同》已于2020年6月12日解除；2.旭凯公司向易车广州分公司返还2020年2月、3月租金94004.4元（每月47002.2元）；3.旭凯公司向易车广州分公司返还租赁保证金129166.4元；4.本案诉讼费由旭凯公司承担。一审法院经审理查明：2019年6月16日，易车广州分公司（承租方、乙方）与旭凯公司（出租方、甲方）签订《T.I.T翡冷翠小镇租赁合同》（合同编号：2019旭租赁字第B6号），约定：甲方同意将属下的位于广州市海珠区XX路X号T.I.T创意园翡冷翠小镇B6单元租赁给乙方使用，租赁面积303.24平方米（位置注明详见物业位置平面示意图标记所示，示意图只作位置识别之用，并不显示该物业的面积大小）；甲乙双方同意承租的物业建筑面积按303.24平方米计算；由于该租赁物业所属的T.I.T创意园翡冷翠小镇属于广州市政府规划的“退二进三”工程改造项目，有其特殊的产权和使用权状况，目前政策的情况下，园区内包括本租赁物业在内的房屋的使用性质为临时经营场所，且期限为每两年续期一次；乙方自愿承租该物业，双方约定该物业只能做办公使用；租赁期从2019年6月17日起至2021年5月4日止；甲方应在2019年6月17日将租赁物业按现状交付给乙方使用；乙方应按照以下的方式交纳租金、管理费给甲方：具体支付金额如下：2019年6月17日至2019年7月1日免租期；2019年7月2日至2020年6月16日每月租金47002.2元……；管理费为每月7581元，租金、管理费按月结算，乙方应于每月5日前向甲方以现金、支票、汇票或转账的方式支付当月租金、管理费；自本合同签订之日起5日内，乙方需向甲方缴交如下费用：两个月的租金保证金94004.4元、两个月的管理费保证金15162元、水电保证金20000元、首月租金47002.2元、首月管理费7581元；本合同终止时，如乙方已缴清全部租金、管理费及其他应缴费用且无其它违约行为，甲方应在乙方搬出物业并缴清所有费用之日起30天内将上述前三项保证金无息退给乙方；附件一：甲乙双方的营业执照及法人身份证复印件，乙方为个人的提供身份证复印件；附件二：物业权属及租赁证明文件；附件三：《租户手册》；等。上述附件中附有：1.××号《房地产权证》，记载海珠区XX路X号（自编X号）的权属人为广州第一棉纺织厂（以下简称“纺织厂”），建筑面积259.53平方米；粤房地证字第××号《房地产权证》，记载海珠区XX路X号（自编X号）的权属人为广州第一棉纺织厂，建筑面积915.66平方米，等。2.2017年11月纺织厂与广州新仕诚企业发展有限公司（以下简称“新仕诚公司”）签订的《广州市房屋租赁合同》，约定纺织厂将海珠区XX路X号的房地产建筑面积34382.2平方米出租给新仕诚公司使用；3.2018年9月1日新仕诚公司与旭凯公司签订的《广州市房屋租赁合同》，约定新仕诚公司将海珠区XX路X号自编X号出租给旭凯公司使用。易车广州分公司依约向旭凯公司缴纳租金保证金94004.4元、管理费保证金15162元、水电保证金20000元。旭凯公司依约将涉案房屋交付给易车广州分公司用于办公用途。2020年4月16日，新仕诚公司向园区各企业出具《广州T.I.T创意园应对新冠疫情租金减免情况公示》，内容：根据广州市国资委《关于坚决打赢新冠××疫情防控阻击战对承租市属国企物业减免租金的通知》穗国资规〔2020〕1号文件要求，园区已对T.I.T创意园签约租户安排落实租金减免工作，现对减免租金情况公示如下：减免主体：广州T.I.T创意园内与新仕诚签订租约、符合文件要求的线下经营实体中小微企业（含个体工商户）；减免租金期：全额减免2020年2月和3月的租金（不含管理费），对于已经收取当期租金的，顺延至下个租金缴纳周期进行；减免企业数：共50户符合减免条件（含翡冷翠小镇运营单位“广州市旭凯投资有限公司”）；按照国资委文件要求，对存在物业转租情形的，需按照“穿透式”原则落实到符合租金减免条件的最终承租物业的实际经营者；等。2020年5月7日，翡冷翠小镇物业管理处向各企业发出《针对翡冷翠区域实体经营中小微企业受新冠疫情影响提交租金减免申请的通知》，要求租户提出书面申请，具体减免租金额度以园区减免我司总额度为准，根据普惠性原则，按照2月、3月租金的一定比例进行适当的减免，最终解释权在旭凯公司；等。2020年5月11日，旭凯公司向易车广州分公司发出《T.I.T创意园翡冷翠小镇中小微企业受新冠疫情提交租金减免申请的通知》，内容：拟对易车广州分公司2020年2月及3月租金进行部分减免，减免金额共计9013.53元，于5月15日前提出减租书面申请，并提交相关证明材料，过期不提交视同放弃；具体减免租金额度以园区减免我司总额度为准，根据普惠性原则，按照2月、3月租金的一定比例进行适当的减免，最终解释权在旭凯公司；等。2020年5月28日，易车广州分公司向旭凯公司作出《关于“T.I.T创意园翡冷翠小镇中小微企业提交租金减免申请的通知”的回函》，认为旭凯公司的减免方案不符合文件要求，要求变更方案。易车广州分公司还提交申请函及租金减免申请资料，要求旭凯公司免收2020年2月、3月的房租。2020年5月28日，易车广州分公司向旭凯公司作出《解除告知函》，内容：《推进广州科学馆项目TIT创意园场地移交事宜的会议纪要》（海征办会纪〔2019〕33号）现场专题会议的指示精神及贵公司向我司出具的《关于配合广州科学馆项目拆迁工作的联系函》所示内容；疫情期间贵司未能按照政府及大园区物业要求，将减免租金落实到最终承租物业的实际经营者；贵司在疫情期间违约私自使用我司保证金抵扣房租等行为；我司决定在2020年6月20日，终止原合同并解除与贵公司的房屋租赁关系；贵司应在合同终止后15日内退还我司租赁保证金及剩余租金，并按政府及大园区要求免除我司2、3月份全部房租；等。另查，旭凯公司因涉案房屋租赁合同纠纷向一审法院起诉要求确认涉案《T.I.T翡冷翠小镇租赁合同》于2020年6月30日解除，以及要求易车广州分公司与北京易车互动广告有限公司支付2020年4月1日至2020年6月12日期间的租金、管理费、电费等，一审法院以（2020）粤0105民初27249号案立案审理，目前该案正在审理中。易车广州分公司为证明其主张还提交了以下证据：1.日期为2020年4月5日的《T.I.T创意园翡冷翠小镇租金减免确认书》。拟证明旭凯公司出具确认书对2020年2、3月租金进行部分减免共计7577.13元，易车广州分公司未予确认。2.日期为2020年5月15日的《T.I.T创意园翡冷翠小镇租金减免确认书》。拟证明旭凯公司发布通知，最终决定对2020年2、3月租金进行部分减免共计9013.53元，易车广州分公司未予确认。3.旭凯公司于2019年11月1日向租户作出《关于配合广州科学馆项目拆迁工作的联系函》，部分内容如下：“我司在2019年10月31日收到广州新仕诚企业发展有限公司发来《关于移交广州科学馆项目国有土地上房屋的函》（详见附件1），该函要求我司根据政府部门要求提前做好搬迁准备工作，并于11月15日前完成场地移交工作”。4.《关于移交科学馆项目国有土地上房屋的函》。证据3-4拟证明旭凯公司收到新仕城公司的通知，要求易车广州分公司提前做好搬迁工作，于2019年11月15日完成场地移交工作。旭凯公司质证表示：对证据1-4的真实性、合法性没有异议，但与本案无关。一审诉讼中，双方确认如下事实：易车广州分公司依约向旭凯公司支付占用费至2020年3月31日。易车广州分公司表示其使用涉案房屋至2020年6月12日。旭凯公司表示：涉案房屋没有房产证，也未经过合法报建，是其自行兴建的；旭凯公司获得的补贴应用于所有在实际使用的租户，旭凯公司作为中间承租人，不会截留所有费用，也不承担其中风险；旭凯公司获得租金减免份额494552元，按照所有租户的租金份额计算每个租户应减免的租金份额，易车广州分公司的租金占旭凯公司所收租金的3.45%，易车广州分公司获得的租金减免金额为9013.53元；易车广州分公司没有在旭凯公司给予的期限内提供相应资料办理租金减免手续，旭凯公司将易车广州分公司减免的份额于2020年8月再次分配给除易车广州分公司外的所有租户，易车广州分公司现在无权获得2020年2、3月的租金减免；其他租户对旭凯公司的减免原则没有异议，已经完成了租金减免手续，没有相关诉讼。经一审法院释明，易车广州分公司表示变更第1项诉讼请求为确认双方签订的《T.I.T翡冷翠小镇项目租赁合同》无效，其他诉讼请求不变。一审法院认为：关于合同效力问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。一审诉讼中，旭凯公司表示涉案房屋未办理合法报建手续。经一审法院向易车广州分公司释明，易车广州分公司表示变更其第1项诉讼请求为确认双方签订的《T.I.T翡冷翠小镇项目租赁合同》无效，上述变更是易车广州分公司对其诉讼权利的自主处分，一审法院予以准许。易车广州分公司要求确认上述合同无效的诉请，一审法院予以支持。关于租赁保证金问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，易车广州分公司要求旭凯公司退还保证金129166.4元合法有理，一审法院予以支持。关于2020年2月、3月租金的减免问题。考虑到新型冠状病毒疫情影响对于易车广州分公司经营造成了一定的影响，而新仕诚公司也已经减免旭凯公司2020年2月、3月的租金，从共担风险、共克时艰的角度出发，秉承公平合理原则，一审法院对易车广州分公司要求旭凯公司返还2020年2月、3月租金的诉请予以支持。旭凯公司关于其作为中间承租人不承担风险的意见无理，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院于2020年12月24日判决如下：一、确认原告北京易车互动广告有限公司广州分公司与被告广州市旭凯投资有限公司签订的《T.I.T翡冷翠小镇租赁合同》无效；二、被告广州市旭凯投资有限公司在本判决生效之日起十日内向原告北京易车互动广告有限公司广州分公司退还2020年2月、3月租金94004.4元。三、被告广州市旭凯投资有限公司在本判决生效之日起十日内向原告北京易车互动广告有限公司广州分公司退还保证金129166.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14149元，由被告负担。本院二审经庭审调查确认一审查明事实。二审期间，旭凯公司向法院提交：1.易车广州分公司的总公司北京易车互动广告有限公司企业信用信息公示报告；2.易车广州分公司的总公司的母公司北京易车信息科技有限公司的“发展历史”，拟共同证明易车广州分公司的总公司的主营业务是广告发布，易车广州分公司实际经营业务是在线上，不是“实体经营”，不符合广州市国资委关于减免租金的相关补偿政策；易车广州分公司的总公司的母公司在官网发布其2020年第一季度的财报，营收17.38亿元，核心业务稳健正常，易车广州分公司实际的线上业务受疫情影响不大。易车广州分公司质证称：对两证据三性不予认可，每个公司都有线上及线下业务，即使易车广州分公司的主营业务为线上业务，也不代表易车广州分公司没有线下业务；易车广州分公司承租案涉房屋就是为了办理线下业务，总公司或者总公司的母公司经营状况不能代表分公司受疫情影响的情况。本院经审查认为旭凯公司提供的前述证据并非二审新证据且与本案待证事实无关。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：2020年2月、3月租金（占有使用费）应否减免的问题。对此，本院认定如下：因2020年1月下旬疫情暴发，我国多省启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后，相关部门采取了积极有效的疫情防控及应急处置措施来限制人口流动，这对易车广州分公司承租物业从事经营产生的影响是显而易见的。经审查本案合同的履行情况，易车广州分公司在签约后一直有依约履行合同义务，疫情期间经营受到影响的情况下仍支付了2020年2月、3月期间的租金（占有使用费），此后出现迟延付款的情况非属恶意行为。并且，旭凯公司的上一手出租方亦给予了旭凯公司相应的租金减免优惠政策，一审法院适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条的相关规定，减免易车广州分公司在2020年2月、3月期间的租金（占有使用费），相应已付款项由旭凯公司退还，并无不妥。一审判决体现了疫情期间当事人风险共担、共克时艰的原则，充分保障了双方当事人的合法权益，公平合理，可予维持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人旭凯公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2150.11元，由上诉人广州市旭凯投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二一年七月五日书记员  纪惠敏黄晶晶