山东省济南市市中区人民法院山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0103民再10号原审原告：济南市市中区人民政府二七新村街道办事处，住所地济南市市中区陈庄大街27-1号。法定代表人：刘冬，主任。委托诉讼代理人：林海，山东天俊律师事务所律师。原审被告：济南牛基食品有限公司，住所地济南市市中区魏家庄万达广场豪景苑5号楼121室。法定代表人：詹天保，执行董事。原审原告济南市市中区人民政府二七新村街道办事处(以下简称二七新村街办)与原审被告济南牛基食品有限公司(以下简称牛基公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院（2020）鲁0103民初43号民事判决已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2021年4月12日作出（2020）鲁0103民监2号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告济南市市中区人民政府二七新村街道办事处法定代表人刘冬的委托诉讼代理人林海到庭参加诉讼，原审被告济南牛基食品有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二七新村街办称，1、请求撤销济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初43号民事判决；2、依法支持原审原告诉讼请求；3、本案原审、再审费用及相关费用由原审被告承担。事实与理由：申请事由符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项规定，具体理由如下：原审被告在另案二审过程中出具新的证据，证明原审被告是涉案房屋的实际承租人。应当向原审原告支付欠付的租金。原审原告诉原审被告房屋租赁合同纠纷一案，原审被告出具案外人舒帅旺在涉案房屋地址注册成立个体工商户“市中区梦品牛基食品店”，证明舒帅旺租赁涉案房屋用于经营牛基食品系个人行为，并非职务行为。因此，原审原告的诉求被驳回。原审原告只得起诉舒帅旺。虽然舒帅旺抗辩其租赁涉案房屋系职务行为，但一审查明两次缴纳房屋租金都是舒帅旺个人付款，无法证明系代表原审被告的职务行为。但是在二审过程中，原审被告出具了说明，不仅证明舒帅旺租赁涉案房屋系代表原审被告的职务行为，而且原审被告已向舒帅旺报销了全部租金。而且，在租赁合同期满后，原审被告实际使用涉案房屋期间，由原审被告的时任法定代表人向代管房屋的第三方支付了三万元房租。原审被告在原审中进行虚假陈述，又在原审原告诉舒帅旺一案中，提交与原审相反的证据。不仅藐视法庭，还给原审原告带来诉累。望贵院结合两个案件中原审被告出具的相反证据，改判原审被告向原审原告支付欠付的租金并支付违约金。牛基公司未作答辩。二七新村街办向本院起诉请求：1.解除二七新村街办与牛基公司之间的《房屋租赁合同》并要求牛基公司腾房；2.判令牛基公司向二七新村街办支付2018年3月8日至2019年10月7日的房屋租金244000元，并自2019年10月8日起以每月租金18333元支付至实际腾房之日止；3.判令牛基公司向二七新村街办支付违约金（以220000元为基数、自2018年3月8日起按日千分之三计算至实际腾房之日止）。诉讼过程中，二七新村街办放弃第1项诉讼请求，变更第2项诉讼请求为判令牛基公司向二七新村街办支付自2018年3月8日起至2019年11月4日止的房屋租金333610.5元，变更第3项诉讼请求为判令牛基公司向二七新村街办支付违约金（以220000元为基数、自2018年3月8日起按日千分之三计算至2019年11月4日止）。本院原审认定案件事实：位于济南市市中区办。2017年3月8日，舒帅旺（承租人）与二七新村街办（出租人）签订的《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋坐落在二七新村××号，建筑面积164平方米；租赁期限从2017年3月8日至2018年3月7日；先付租金后用房，交租方式为每半年支付一次；租赁房屋的用途为经营；若承租人不按以上约定交付租金，则拖延日期每日按年租金3‰收取违约金。该合同的承租人处有舒帅旺签名捺印，并留有其身份证号码及联系电话。自2017年3月8日至2018年3月7日的房租已交纳，二七新村街办称舒帅旺交纳了一次，另一次不知是谁交纳的；二七新村街办认可2018年3月8日之后的房租已交纳了30000元，并称系在2019年催要房租时林红梅交纳的。2019年11月4日，涉案租赁房屋腾空并交付给二七新村街办，但二七新村街办不能说明具体的交接人员。2017年3月22日，舒帅旺以涉案房屋地址注册成立个体工商户“市中区梦品牛基食品店”。牛基公司注册成立于2017年5月10日，舒帅旺曾担任过牛基公司的董事、监事、联络员；2019年1月23日，牛基公司的法定代表人由林红梅变更为詹天保。本院原审认为，涉案房屋租赁合同所载明的承租人为舒帅旺，而二七新村街办无有效证据证实舒帅旺系代表牛基公司签订涉案房屋租赁合同，亦无有效证据证实涉案房屋租赁合同的实际履行人系牛基公司，故二七新村街办关于牛基公司支付涉案房屋租金并承担违约金的主张无事实和法律依据，本院不予支持。本院原审判决：驳回原告济南市市中区人民政府二七新村街道办事处的诉讼请求。案件受理费6350元，由原告济南市市中区人民政府二七新村街道办事处负担。本院再审认定案件事实如下：位于济南市市中区办。2017年3月8日，二七新村街办（出租人）与舒帅旺（承租人）签订了《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋坐落在二七新村××号，建筑面积164平方米；租赁期限从2017年3月8日至2018年3月7日；先付租金后用房，交租方式为每半年支付一次；租赁房屋的用途为经营；若承租人不按以上约定交付租金，则拖延日期每日按年租金3‰收取违约金。该合同的承租人处有舒帅旺的签名和捺印，并留有其身份证号码及联系电话。自2017年3月8日至2018年3月7日的房租已交纳，原审期间二七新村街办称舒帅旺交纳了一次，另一次不知道是谁交纳的；二七新村街办认可2018年3月8日之后的房租已交纳30000元，并称系在2019年催要房租时林红梅交纳的。2019年11月4日，涉案租赁房屋腾空并交付给二七新村街办，但二七新村街办不能说明具体的交接人员。2017年3月22日，案外人舒帅旺以涉案房屋地址注册成立个体工商户“市中区梦品牛基食品店”。牛基公司注册成立于2017年5月10日，舒帅旺曾担任过牛基公司的董事、监事、联络员；2019年1月23日，牛基公司法定代表人由林红梅变更为詹天保。原审判决二七新村街办败诉后，二七新村街办又以舒帅旺为被告向本院提起诉讼，要求：一、判令舒帅旺向其支付房屋租金366666元(自2018年3月8日计算至2019年11月8日止)；二、判令舒帅旺向其支付违约金(以年租金22万元为基数，按照每日千分之三计算至判决生效之日)；三、诉讼费用由舒帅旺承担。经审理本院于2020年9月24日作出（2020）鲁0103民初5811号民事判决，判令：一、舒帅旺于本判决生效之日起十日内向济南市市中区人民政府二七新村街道办事处支付房租366666元；二、舒帅旺于本判决生效之日起十日内向济南市市中区人民政府二七新村街道办事处支付违约金66000元；三、驳回济南市市中区人民政府二七新村街道办事处的其他诉讼请求。舒帅旺不服该判决并提起上诉，山东省济南市中级人民法院于2020年12月7日作出（2020）鲁01民终12202号终审判决，判决：一、撤销济南市市中区人民法院(2020)鲁0103民初5811号民事判决；二、驳回济南市市中区人民政府二七新村街道办事处的诉讼请求。在二审期间，舒帅旺提交报销凭证两张及报销凭证后附的二七新村街办所开具的收款发票(均为第四联)、牛基食品店的营业执照复印件八份及牛基食品店的注销资料两份、公司年终的合影照一份、电子银行回单及月饼送货单一份、关于舒帅旺与二七街道办事处房屋租赁合同纠纷的说明一份，以证明本案的租赁合同是舒帅旺代表牛基公司签订的，其系职务行为。二七新村街办对证据真实性无异议。再审期间，二七新村街办向本院提交了牛基公司2020年10月5日出具的《关于舒帅旺与二七街道办事处房屋租赁合同纠纷的说明》复印件一份，称该说明是牛基公司向济南中院出具的，用以证明房屋的实际承租人就是原审被告牛基公司。内容为：“舒帅旺系济南牛基公司的员工，负责店面选址、租赁合同的签订、证件办理、店面装修等。与二七街道办事处的房屋租赁合同，舒帅旺系代表牛基公司的职务行为而签订。房租也是牛基公司实际出资。当时因牛基公司尚未注册成立，舒帅旺根据公司的要求，以个人名义办理的租赁手续，该店面也是根据公司要求以个人名义注册的个体工商户。该店的收益属于牛基公司所有，与舒帅旺无关。”本院再审认为，舒帅旺在济南市中级人民法院二审期间提交的证据载明，舒帅旺系代表牛基公司负责涉案店面的选址、租赁合同的签订等一系列相关事宜。因此，舒帅旺与二七新村街办签订的《房屋租赁合同》是代表牛基公司所签，是履行职务的行为。《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定：企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。该房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同中约定租赁期限自2017年3月8日至2018年3月7日，房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间是2018年3月7日。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”通过二七新村街办提供的2019年3月18日清空房屋通知及2019年10月9日催缴租赁费的通知，再根据涉案租赁房屋2019年11月4日腾空并交付的事实，可以认定涉案合同自2018年3月8日继续有效，牛基公司已支付房租3万元，尚欠2018年3月8日至2019年11月4日的房租333610.50元，本院予以确认。关于违约金，合同第十三条约定：“若承租人不按以上约定交付租金，则拖延日期每日按年租金3‰收取违约金。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案双方约定的违约金过高，应予调整。合同第四条约定：“先付租金后用房，交租方式为每半年支付一次。”因二七新村街办诉求的违约金计算基数为22万元，故本院支持的违约金计算如下：以11万元为基数，自2018年3月9日起至2018年9月8日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算；以22万元为基数，自2018年9月9日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算；以22万元为基数，自2019年8月20日起至2019年11月4日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计算。对于违约金诉求的超出部分，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第二百条第一项规定，判决如下：一、撤销本院（2020）鲁0103民初43号民事判决。二、原审被告济南牛基食品有限公司于本判决生效之日起十日内向原审原告济南市市中区人民政府二七新村街道办事处支付房租333610.50元。三、原审被告济南牛基食品有限公司于本判决生效之日起十日内向原审原告济南市市中区人民政府二七新村街道办事处支付违约金：以11万元为基数，自2018年3月9日起至2018年9月8日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算；以22万元为基数，自2018年9月9日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算；以22万元为基数，自2019年8月20日起至2019年11月4日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计算。四、驳回原审原告济南市市中区人民政府二七新村街道办事处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费6350元，再审案件受理费6350元，均由原审被告济南牛基食品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  张来安人民陪审员  李顺利人民陪审员  李振之二〇二一年七月七日书 记 员  赵玉娇