吉林省通化市中级人民法院民事裁定书（2021）吉05民终421号上诉人（原审被告）：通化宏禹塑材有限公司，住所：吉林省通化市秀泉路2589号。    法定代表人：孙有森，总经理。    诉讼代理人：杜伟，男，1977年12月13日生，汉族，该公司副经理，住吉林省通化市东昌区。    诉讼代理人：崔明华，辽宁东亚律师事务所律师。    被上诉人（原审原告）：通化市东昌区环通乡官道岭村村民委员会，住所：吉林省通化市东昌区环通乡官道岭村。    法定代表人：宋瑞国，主任。    诉讼代理人：迟泽东，吉林诚信律师事务所律师。    上诉人通化宏禹塑材有限公司（以下简称宏禹公司）因与被上诉人通化市东昌区环通乡官道岭村村民委员会（以下简称官道岭村委会）租赁合同纠纷一案，不服通化市东昌区人民法院（2021）吉0502民初64号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。    宏禹公司上诉请求：撤销东昌区人民法院（2021）吉0502民初64号判决第二项、第三项，改判宏禹公司承担租金从2018年1月1日起至2020年7月31日止，驳回官道岭村委会的其他诉讼请求；上诉费用由官道岭村委会承担。事实与理由：一、租赁合同形成过程及合同终止的原因。2002年，宏禹公司由通化市人民政府招商落户在通化市东昌区水泥厂地块建厂。2004年，宏禹公司为扩大企业经营规模进行EPS制品增项，租赁了官道岭村委会与宏禹公司主厂区比邻的废弃砖厂，并与主厂区连接成一体。通化市城乡规划设计管理处于2004年7月13日向宏禹公司出具了《选址意见书》。2004年7月21日，通化市城乡建设委员会经审核向宏禹公司发放了编号为2004041《建设用地规划许可证》。2004年8月18日，通化市国土资源局向宏禹公司发放了通市国土资（转）字（2004）02号《建设用地批准书》。2005年5月，通化市城乡规划设计管理处批准临时建设，并于10月25日收取临时建设费用11.7万元。宏禹公司凭以上批准文件投入巨资治理地下暗河，进行了场地平整硬化、绿化，修建围墙、鱼塘、消防水池和厂房等建设。2009年7月1日，双方续签5年期租赁合同至2014年6月30日止。2010年，该地块被列入拆迁地块，冻结一切建设手续，导致宏禹公司无法办理后续房屋建设手续。2014年合同到期后，因为此时全民健身中心及周围新建小区动迁工作均已完毕，双方的土地及地上附着物被征收已成必然，官道岭村委会不同意续签合同。2017年7月，宏禹公司所在厂区已被动迁部门丈量多次后，宏禹公司委托第三方机构对土地及地上投入等进行了评估。2018年12月19日，通化市人民政府发布通市房征字（2018）2号《征收决定》。2020年8月2日，官道岭村委会向宏禹公司发出《通知》，主要内容为：“出租的砖厂场地，我村已与征收部门达成补偿协议，承诺七日向其交付土地。现通知解除租赁关系，请交还土地。”由此可见，双方不能履行合同的真正原因，是政府因公共利益的征收行为引起，属于因不可抗力不能实现合同目的，而非一审判决认定的宏禹公司拒交租金不履行合同义务。二、关于双方的履约行为。双方合同第九条明确约定：“在土地租用期间如遇国家征用，宏禹公司只获得场地平整，自行投入的地上附作物及因停产造成的损失赔偿，其他补偿归官道岭村委会所有。”2014年后，官道岭村委会拒绝再与宏禹公司续签合同，原因就是约定条件出现，但必竟政府的征收决定还没有下达。2018年，双方达成共识，官道岭村委会在征收中向征收部门披露租赁协议中关于宏禹公司存在征收补偿权利的约定，官道岭村委会可从地上物补偿款中扣除之后发生的租赁费用。官道岭村委会从此就没有向宏禹公司主张过租金。2018年底，政府征收决定下达后，双方更没有任何争议可言。村委换届后，新任村领导罔顾事实与约定，私自与征收部门达成安置补偿协议并承诺七日内将土地交给征收部门，将宏禹公司的权利置之不理。宏禹公司认为，官道岭村委会既然可以依合同主张租金和利息，也应该依合同第九条保证宏禹公司获得约定的利益，而不应违背双方约定，私自签署安置协议。案涉标的物位置在宏禹公司厂区内，明显存在大量的地上投入。因此，官道岭村委会可能侵占了宏禹公司的合法权益，需要审理中予以查清。一审判决认定“现双方均认可官道岭村委会与征收部门签订补偿协议不包含宏禹公司投入及地上附着物部分，故官道岭村委会不存在违约”，宏禹公司从未见过安置协议，庭审调查中亦没有该份证据出示，何来双方均认可的事实认定，又如何做出官道岭村委会没有违约的判断。三、关于给付租金、返还土地的判项。宏禹公司拒绝交付土地的原因是官道岭村委会违约导致宏禹公司权利没有得到应有的保护所致，属法律上的自助行为应予保护。相反，从政府下达征收协议，官道岭村委会与征收部门签订征收协议之日起，土地权属已发生变更，官道岭村委会已无权依法、依约向宏禹公司收取之后的租金。故从征收补偿协议签订之日起，宏禹公司不应向官道岭村委会交纳租金和占用费。    官道岭村委会辩称，宏禹公司没有按约定履行给付租金的合同义务，官道岭村委会请求解除租赁合同、宏禹公司给付租金、返还厂房及土地，符合法律规定。一审认定事实清楚，适用法律正确。    官道岭村委会向一审法院提出诉讼请求：1．解除官道岭村委会与宏禹公司之间的租赁关系；2．宏禹公司返还租赁的厂房及占用的土地；3．宏禹公司向官道岭村委会给付尚欠租金30万元及利息29837元，合计379837元（截止至2020年12月31日）。并自2021年1月1日起按原合同约定的年租金10万元支付租金至宏禹公司返还厂房及占用的土地之日止；并自2021年1月1日起按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算利息至给付完毕止；4．诉讼费由宏禹公司承担。事实与理由：双方于2004年5月20日签订《租赁协议》，官道岭村委会将村办企业新兴制砖厂厂房及相应土地租给宏禹公司使用。协议约定租赁期限为2004年7月1日至2009年6月30日止，每年10万元租金，租金每年6月1日前交清。协议期届满后，双方没有重新签订新的租赁协议，但宏禹公司一直占有使用并缴纳租金到2017年6月30日。自2017年7月1日起，宏禹公司一直拖欠租金，经官道岭村委会多次催要，宏禹公司以种种理由拒绝履行，现宏禹公司已经严重违约。    宏禹公司一审答辩意见与其上诉意见基本一致。    一审法院审理查明：2004年5月20日，官道岭村委会（甲方）与宏禹公司（乙方）签订《协议书》，约定：村办企业新兴制砖厂因资源枯竭，无法正常生产。经甲乙双方协商，租用给乙方为企业生产用地，修建临时厂房。并达成如下协议：一、租用范围：南以该厂围墙为界；东以坯棚头为界。北以道为界，西以原小学校后围墙平行向北延伸至现有机械房头。（具体面积待平整完后实地测量）二、租用期限：从二〇〇四年七月一日至二〇〇九年六月三十日止，共计五年。三、租金每年人民币壹拾万元整。四、每年六月一日前交清本年度租金。……八、在租用期间因国家政策、地方法规的约束，及不可抗拒的自然灾害造成乙方的停产、停业，协议自然中止，甲方不承担任何责任。九、甲方不承担租赁期间所发生的任何费用。十、在租用期间如遇国家征用，乙方只获得自行投入的地上附着物损失的补偿，其它补偿甲方所有。2009年7月1日，双方签订了《协议书》，约定甲方与乙方签订的租用原砖厂场地协议已到期，按照原协议“租赁期满乙方有优先续租权”的规定，经甲乙双方充分协商，达成如下续租协议：一、租用范围：按乙方围墙圈定面积为准。原二层配电室楼房归甲方所有。二、租用期限：从二〇〇九年七月一日至二〇一四年六月三十日止，共计五年。三、租金每年人民币壹拾万元整。四、每年六月一日前交清本年度租金。……七、在租用期间因国家政策、地方法规的约束，及不可抗拒的自然灾害造成乙方的停产、停业，协议自然中止，甲方不承担任何责任。八、在租赁期间所发生相关费用均由乙方承担。九、在土地租用期间如遇国家征用，乙方只获得场地平整、自行投入的地上附着物及因停产造成的损失补偿，其它补偿甲方所有。另查明，宏禹公司占有使用案涉厂房及土地至今，并缴纳租金至2017年12月31日，之后租金尚未支付。宏禹公司租赁案涉厂房及土地后，把旧砖厂进行改造，将坑填平、周边界限砌围墙、地面做硬化，并建设相应的基础设施，建设了临时厂房、鱼塘、消防水池、树木绿化。2020年8月2日，官道岭村委会向宏禹公司发出《通知》，内容为：“我村与你公司签订合同出租给你公司的砖厂场地，因城市规划建设需要，政府已批准征收该地块，现我村与征收部门已达成集体土地征收补偿协议，我村承诺于7日后将土地交付给征收部门，为此，现通知你公司，从即日起，我村与你公司解除土地租赁关系，望你公司抓紧清理地上建筑物、构筑物以及物品等，于7日内将该土地交还给我村，以免到期后影响我村土地交付工作。”2020年8月6日，宏禹公司向官道岭村委会发出《回函》，内容为：“你村的通知已收悉，知道你村已与征收部门签订安置补偿协议甚慰。由于你村与我公司同为被征收对象，你村也了解我公司情况，我公司租赁你村土地，根据双方签订协议第九条约定：在土地租用期间如遇国家征用，乙方只获得场地平整、自行投入的地上附着物及因停产造成的损失补偿，其它补偿归甲方所有。我公司对租赁土地享有征收补偿权利，也是被征收土地权利人之一。此次征收是国家依法征收，征收部门至今没有就租赁土地征收补偿问题向我公司提出商谈或要求给予补偿。因此，在我公司权利没有实现前，暂不能如你村所愿，将土地及地上建筑物、构筑物交给任何人及部门。”    一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”官道岭村委会、宏禹公司于2004年签订合同，约定宏禹公司租赁官道岭村委会的案涉土地及厂房使用，租期五年；该合同到期后，双方又于2009年重新签订了租赁合同，租期五年；该合同到期后，双方未重新签订合同，但宏禹公司一直使用案涉土地及厂房至今，官道岭村委会亦未提出异议，故双方在第二份合同期限届满后形成了不定期的租赁合同关系。双方一致认可宏禹公司缴纳租金至2017年末，自2018年起欠付租金至今。现官道岭村委会主张因双方系不定期租赁关系，可随时解除，且宏禹公司逾期未缴纳租金，要求解除租赁关系，并由宏禹公司给付尚欠的租金及利息。宏禹公司抗辩称同意解除合同，但双方约定待征收补偿完毕后再缴纳剩余租金，故不同意给付尚欠租金及利息。该院认为，双方间系不定期租赁合同关系，官道岭村委会通知宏禹公司解除合同并留取了合理期限，且宏禹公司逾期未缴纳租金系存在违约行为，宏禹公司现亦同意解除双方间租赁合同，故双方间租赁关系应予解除。宏禹公司主张双方约定暂不缴纳租金，但未能提交证据予以证明，故其应承担举证不能的不利后果；宏禹公司主张官道岭村委会与征收部门签订征收协议之日起，已无权向宏禹公司主张继续收取租金。该院认为，宏禹公司一直占有使用案涉厂房及土地至今，即应按约定缴纳相应租金，故宏禹公司的该主张无事实及法律依据，该院不予支持。宏禹公司应按照双方约定，按照每年10万元缴纳2018年1月1日至今（计算至2021年3月15日）的尚欠租金，即10万元×3年＋10万元／12月×3.5月=329166.67元，并承担相应的违约责任。官道岭村委会主张宏禹公司承担从2018年至今欠付租金的利息，以全国银行发布的贷款利率计算。官道岭村委会主张的利率符合法律规定，但利息计算应以当年实际欠付租金数额为本金分段计算。双方合同约定每年6月1日缴纳租金，但实际双方为方便按年度结算，在第一年时已提前补足半年租金，之后按照整年计算缴纳租金，即每年1月1日缴纳租金。故宏禹公司应承担自2018年1月1日至2018年12月31日期间，以本金10万元计算，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；自2019年1月1日至2019年8月19日期间，以本金20万元计算，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；自2019年8月20日至2019年12月31日期间，以本金20万元计算，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；自2020年1月1日至2020年12月31日期间，以本金30万元计算，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；自2021年1月1日至偿清时止期间，以本金329166.67元计算，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，且返还的租赁物应当符合约定或者租赁物的性质使用后的状态。现双方间租赁合同解除，应终止履行，已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故宏禹公司现应将租赁使用官道岭村委会的厂房及土地予以返还。宏禹公司抗辩称官道岭村委会没有据实向征收部门说明情况存在过错，争议土地应由宏禹公司获得征收补偿后，向征收部门直接交付。该院认为，本案租赁合同双方系官道岭村委会及宏禹公司，现双方租赁关系解除，宏禹公司返还案涉厂房及土地亦应向官道岭村委会返还，如存在征收情况，亦应由官道岭村委会向征收部门进行交付。双方协议中约定如遇征收，宏禹公司投入部分的补偿归宏禹公司所有。现双方均认可官道岭村委会与征收部门之间签订的补偿协议不包含宏禹公司投入及地上附着物部分，故官道岭村委会不存在违约情况。综上，宏禹公司的主张该院不予支持，宏禹公司应将案涉土地恢复原状，将土地、厂房返还给官道岭村委会，并承担2021年3月16日起至返还完毕之日止期间的占有使用费用，按照每年10万元计算。宏禹公司投入及地上附着物的补偿或征收事宜，宏禹公司应另行主张权利。综上，依照上述法律规定，遂判决：一、解除官道岭村委会与宏禹公司间的不定期租赁关系；二、宏禹公司于本判决生效之日起十日内给付官道岭村委会租金329166.67元及利息（自2018年1月1日至2018年12月31日期间，以本金10万元计算，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；自2019年1月1日至2019年8月19日期间，以本金20万元计算，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；自2019年8月20日至2019年12月31日期间，以本金20万元计算，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；自2020年1月1日至2020年12月31日期间，以本金30万元计算，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；自2021年1月1日至偿清时止期间，以本金329，166.67元计算，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。）；三、宏禹公司于本判决生效之日起十日内将租赁的位于通化市东昌区官道岭村160平方米厂房及土地（南以该厂围墙为界；东以坯棚头为界。北以道为界，西以原小学校后围墙平行向北延伸至现有机械房头）返还给官道岭村委会，并承担2021年3月16日起至返还完毕之日止期间的占有使用费用，按照每年10万元计算。案件受理费3498元（系减半收取），由官道岭村委会负担455元，宏禹公司负担3043元。    本院认为，本案系因政府征收行为导致租赁合同能否履行、租金如何给付、租赁物能否返还、地上增加物如何补偿所引发的租赁合同纠纷。本院综合评判如下：一、根据2009年7月1日《租赁协议》第九条内容可知，官道岭村委会同意宏禹公司对租赁物进行改造并增加他物。宏禹公司对租赁物进行改造并在租赁物上增加他物的行为，并不违反合同约定。此外，双方对租赁物被征收后各自享有的补偿范围进行了约定。案涉租赁物于2018年被通化市人民政府列入征收范围，租赁合同解除的根本原因系政府征收行为导致合同目的无法实现，非因宏禹公司主观上拒绝给付2018年租金所致。二、2004年7月21日，通化市城乡建设委员会向宏禹公司下发2004041号《建设用地规划许可证》。2004年8月18日，通化市国土资源局向宏禹公司下发通化市（县）（2004）集字第016号《建设用地批准书》。嗣后，宏禹公司对租赁物（旧砖厂）进行整体改造，包括坑填、砌墙，路面硬化、建设临时厂房、修建鱼塘、消防水池、树木绿化，宏禹公司对地上增加物具有合法利益。案涉租赁物被征收后，宏禹公司享有获得相应补偿的权利。在宏禹公司未获得相应补偿前，案涉土地不宜恢复原状。三、租赁合同为双务合同，租赁合同解除后的法律后果是相互返还。官道岭村委会如果主张返还原物，应对宏禹公司的增加物进行折价补偿，否则显失公平。一审判决宏禹公司单方返还，属适用法律错误。虽然一审法院告知宏禹公司另行起诉，但结合实际，本案应一并审理，不宜分别审理，否则将导致法律关系混乱，矛盾激化。审理时应注重调解，如调解不能，应向宏禹公司释明是否提起反诉。四、2019年5月21日，吉林省自然资源厅下发吉自然资耕函（2019）235号《关于通化市人民政府2018年第14批次农用地转用和土地征收的批复》，案涉租赁土地性质是否由集体变更为国有、案涉土地所有权人是否发生变化、租金给付期限如何认定，一审没有查清。    综上所述，一审认定事实不清，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，裁定如下：    一、撤销通化市东昌区人民法院（2021）吉0502民初64号民事判决；    二、本案发回通化市东昌区人民法院重审。    二审案件受理费1779元，退还给上诉人通化宏禹塑材有限公司。    审判长吴兴彦审判员王立武审判员修勇二〇二一年七月十二日书记员李妍