广东省广州市海珠区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0105民初30905号 原告：朱森林，男，1993年5月14日出生，汉族，住江西省赣州市南康区， 被告：城城不动产管理有限公司广州分公司，住所地广州市海珠区江南大道中180号2513、2514房。 负责人：陈倩。 被告：城城不动产管理有限公司，住所地西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室。 法定代表人：张智军，总经理。 原告朱森林诉被告城城不动产管理有限公司广州分公司（以下简称城城广州分公司）、城城不动产管理有限公司（以下简称城城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李晓阳独任审判，公开开庭进行了审理。原告到庭参加了诉讼。两被告经本院传票传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告城城广州分公司所签订的《房屋服务合同》；2、被告退还原告剩余房租27774元（自2020年9月1日起算），押金4629元，支付违约金4629元；3、本案诉讼费由被告负担。庭审中，原告明确其主张被告退还租金的期间为2020年9月6日至2021年3月6日，每月租金为4629元。 事实和理由：2020年3月6日，原告与被告城城广州分公司签订房屋租赁合同，合同约定被告将其承接托管的海珠区越秀星汇海珠湾小区1-29层商栋0单元2318房出租给原告使用。2020年7月全国范围内大面积爆出被告跑路的负面新闻，2020年8月因长时间逾期未支付业主租金，且被告无法联系，案外人业主多次上门要求原告腾房，导致原告无法正常入住被迫在9月5日当天搬离。根据租赁合同约定，原告认为被告已经构成重大违约，应当按照约定退还原告剩余房租及押金，并赔付相当于一个月房租的租金我作为违约金。根据公司法之规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，故被告城城公司应当共同承担责任。 两被告共同辩称：一、恳请法院依据相关证据及案件事实确认被告应退还原告租金的具体数额。被告与原告签订《房屋服务合同》后，被告按照合同约定向原告交付了租赁房屋，原告亦实际租住在涉案房屋。受疫情影响，被告在2020年9月份经营出现困难，导致大量业主提前解除合同，并且要求原告搬离涉案房屋。因此，被告客观上可能存在未按涉案合同约定履行义务的情况。针对原告已经支付了租金但是未能实际租住的期限对应的租金及押金，被告同意解除涉案合同并且返还未实际租住的期限对应的租金及押金。但是由于被告经营异常无法核查原告实际租住日期及搬离涉案房屋的具体时间，恳请法院依据相关证据及案件事实确认被告应退还原告租金的具体数额。二、原告主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。原告主张的违约金远高于被告违约给原告造成的损失，加之受疫情影响，被告无力支付原告高额违约金，恳请法院依法进行调整。综上，恳请法院依据相关证据及案件事实确认被告应退还原告租金的具体数额，并依法调整原告主张的违约金数额。 经审理查明：2020年3月6日，被告城城广州分公司（甲方）与原告（乙方）签订《房屋服务合同》，约定：甲方受产权方委托将广州市海珠区星盈街2号越秀星汇海珠湾1-29层商栋0单元2318室出租给乙方使用；该房屋用途为纯住家；租赁期限从2020年3月7日起至2021年3月6日止，共计1年；月租金为4629元（含物业费）；乙方在甲方指定的房屋管理系统进行签约及缴纳租金、押金；付款方式为年付；本合同签订后一小时内，乙方支付首次房租及押金后，本合同自动生效，以后每次付款须提前30天支付，每期付租日为6号；为确保房屋及其附属设施的安全与完好，以及租赁期内相关费用的如期结算，乙方同意应自本合同签订时向甲方支付相当于一个月房屋租金作为押金，押金数额为4629元；合同期满后，在乙方无任何违约情形、不再续租，且甲方验收房屋无损坏、财产无丢失的前提下凭押金收据全额退还押金；第十三条第1款约定，在租赁期内，如甲方违反约定，发生乙方可根据合同约定单方终止合同情形或其他甲方应退还租金或押金情形时，甲方应按照原途径退还乙方剩余租期的所有房租及押金，另赔付相当于一个月房租的租金作为违约金；等。 2020年3月6日，被告城城广州分公司出具收款收据，载明收到原告押金4629元和租金46290元（一共五张收据，记载的租金期间为2020年3月7日至2021年3月6日）。原告表示：被告承诺租金年付的话有两个月的免租期。 另查，被告城城广州分公司隶属于被告城城公司。 诉讼中，本院依据原告的申请进行了财产保全，查封了被告名下的财产。 本案庭审中，原告表示：被告城城广州分公司在2020年3月6日当天将涉案房屋交付给我方使用，我方居住至2020年9月2日，在2020年9月5日搬离涉案房屋，搬离原因是业主多次上门要求我方腾退涉案房屋，业主说2020年8月份的租金没有收到，另外2020年7月份租金只支付了一半，所以想跟我方协商要求我补足剩余租金，我方不同意，之后我跟业主到被告城城广州分公司处理论，被告城城广州分公司就支付了2020年7-8月份的租金给业主，并且明确表示因为经营问题，之后租金不会支付，所以我方在2020年9月5日搬离涉案房屋。 本院认为：原告与被告城城广州分公司签订的《房屋服务合同》是双方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。 根据合同约定，在租赁期内，如被告城城广州分公司违反约定，发生原告可根据合同约定单方终止合同情形或其他被告城城广州分公司应退还租金或押金情形时，被告城城广州分公司应按照原途径退还原告剩余租期的所有房租及押金，另赔付相当于一个月房租的租金作为违约金。现原告主张其于2020年9月5日搬离涉案房屋，被告未予否认且未提交反证，故本院对原告该主张予以采信。原告与被告城城广州分公司之间的租赁合同于2020年9月5日起因被告城城广州分公司的原因无法继续履行，本院确认双方签订的《房屋服务合同》于2020年9月5日解除，原告据此要求被告城城广州分公司退还押金4629元及剩余租期租金、支付违约金4629元，合法有理，本院予以支持。关于剩余租期租金的问题。原告主张被告承诺租金年付的有两个月的免租期，结合被告出具的收据中所载明的租金期间，本院对原告上述主张予以采信，但现并无证据证明免租的具体月份，故根据公平原则，本院认定涉案房屋实际的租金金额3857.5元/月(46290÷12)，据此被告应当返还给原告的剩余租期租金为23145元（3857.5×6），对原告主张的超出部分本院不予支持。 根据《中华人民共和国公司法》第十四条“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告城城公司对被告城城广州分公司的本案债务应共同承担责任。 本案因被告违约引致成讼，故本案受理费全部由被告承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下： 一、确认原告朱森林与被告城城不动产管理有限公司广州分公司签订的《房屋服务合同》于2020年9月5日解除; 二、被告城城不动产管理有限公司广州分公司、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还租金23145元、押金4629元给原告朱森林; 三、被告城城不动产管理有限公司广州分公司、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付违约金4629元给原告朱森林； 四、驳回原告朱森林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。 本案受理费726元，由原告负担91元，两被告共同负担635元。保全费390元，由两被告共同负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审判员  李晓阳 二〇二一年七月二十六日 书记员  李敏燕