上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终5949号上诉人(原审被告)：意得(上海)教育科技有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：郭泽宇，董事长。委托诉讼代理人：柏又文，上海市华亭律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁文镒，上海市国鑫律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海宏仑房地产发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：刘毅，董事长。委托诉讼代理人：宫鹏宇，上海市江**律师事务所律师。原审第三人：上海宏仑物业管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：刘毅，董事长。委托诉讼代理人：宫鹏宇，上海市江**律师事务所律师。上诉人意得(上海)教育科技有限公司(以下简称“意得公司”)因与被上诉人上海宏仑房地产发展有限公司(以下简称“宏仑地产公司”)、原审第三人上海宏仑物业管理有限公司(以下简称“宏仑物业公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初48987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月4日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。意得公司上诉请求：1．撤销一审判决第一、二、三、四、五项，改判驳回宏仑地产公司一审诉讼请求，或发回重审；2．诉讼费用由宏仑地产公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，严重损害意得公司合法权益。自2020年3月起，上海市静安区愚园路XXX号环球世界大厦主楼701室房屋(以下简称“系争房屋”)被断水、断电、锁门，导致意得公司无法继续使用。意得公司与宏仑地产公司之间的租赁关系事实上已于2020年3月解除，意得公司无需支付之后的租金。双方之间租赁关系解除时，宏仑地产公司未要求意得公司将系争房屋恢复原状，应视为其接受房屋现状。宏仑地产公司未采取适当措施防止损失的扩大，无权就扩大的损失要求意得公司赔偿。宏仑地产公司对系争房屋进行断水、断电、锁门的行为无合同依据和法律依据。意得公司无需支付断水、断电、锁门期间的租金。宏仑地产公司辩称，不同意意得公司上诉请求及事实和理由。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。1．意得公司称，自2020年3月起系争房屋被断水、断电、锁门，该陈述是虚假的。2020年9月中旬，宏仑地产公司收到意得公司发出的书面解约函，为节省电费才进行断电。因意得公司使用的是电子锁，断电之后门禁失效。宏仑地产公司为保障物品安全而加装地锁。2．根据房屋租赁合同第8.6条约定，合同期满，意得公司向宏仑地产公司返还房屋，应保证租赁物业的原始状态，由此发生的费用由意得公司承担。因此，意得公司有义务将系争房屋恢复原状。系争房屋至今仍存放意得公司大量物品，意得公司也未将系争房屋恢复原状。3．意得公司称，宏仑地产公司存在违约行为，该陈述不符合事实情况。一审法院已查明，宏仑地产公司在合同履行中无任何违约行为。宏仑物业公司述称，意见同宏仑地产公司一致。宏仑地产公司向一审法院起诉请求：1．判令宏仑地产公司、意得公司签订的房屋租赁合同于2020年9月17日解除；2．判令意得公司将系争房屋恢复原状；3．判令意得公司支付自2020年2月1日至2020年9月17日欠付的租金共计人民币(以下币种均为人民币)330，313.4元；4．判令意得公司支付自2020年2月1日至2020年9月17日逾期支付租金的滞纳金(以月租金48，616.2元为基数，按日千分之五的标准计算，自每期租金应付之日起，计至实际清偿之日止)；5．判令意得公司支付违约金97，232.4元，与意得公司已经支付的租赁保证金予以抵扣。一审法院认定事实：2019年9月9日，宏仑地产公司(甲方)、意得公司(乙方)、宏仑物业公司(丙方)签订房屋租赁合同，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，租赁面积360.12平方米，租赁期限自2019年10月1日起至2021年9月30日止，每月租金48，616.20元，乙方需每月5日向甲方支付租金，如乙方逾期支付，甲方将每天按所欠款额0.5％向乙方收取滞纳金；乙方超过一个月未付，甲方有权视作乙方违约；乙方向甲方支付两个月的租金作为押金，共计97，232.40元；如因甲方原因致使乙方中途停止办公，甲方应无条件退还押金，并赔偿违约金；合同期内乙方如擅自终止合同、提前退租或解散、搬迁等，则视作违约，甲方、丙方有权没收全部押金，作为违约金；未经甲方书面同意，乙方不得对租赁物业改造或新添设施，合同期满，乙方向甲方返还房屋，应保证租赁物业的原始状态，由此发生的费用由乙方承担，但如乙方是按照甲方或丙方的要求改造，费用由甲方承担；如果乙方到期30天拖欠应付租金或其他费用，甲方除加收滞纳金外，甲方有权终止合约并没收押金；合同另对其他事项进行了约定。合同签订后，双方按约履行，意得公司支付押金97，232.40元，支付租金至2020年1月31日。除2020年5月支付10，000元外，意得公司自2020年2月1日起未支付租金。意得公司在2020年2月1日以后，多次致函宏仑地产公司要求减免租金、得到帮助等。其中一期函为要求解除合同的函件，在该函中，意得公司表示将会复原使用过的房屋，并尽力完成转租他人的可能性，该函只有意得公司盖章而没有落款时间，宏仑地产公司认为意得公司是在2020年9月17日发送，意得公司表示可能是2020年8月19日，后变更说法认为是在2020年3月5日发送。意得公司法定代表人郭泽宇在承租期间与宏仑地产公司工作人员周某进行沟通。2020年3月18日，周某向郭泽宇发送企业防控疫情方案及责任承诺书，郭泽宇表示收到。2020年4月24日，郭泽宇表示现在工程马上收尾。2020年7月27日，周某发送催款通知。2020年8月10日，周某发微信向郭泽宇讨要备用钥匙用于消防检查。2020年8月25日，周某发微信告知郭泽宇，“李总要你发个关于环球世界大厦7楼的终止协议什么时候给我们”。一审法院再查，根据意得公司提供的营业执照，意得公司为有限责任公司(自然人投资或控股)，经营范围为从事教育软件科技领域内的技术开发、技术咨询、技术转让、技术服务、企业管理、人工智能应用软件开发、人工智能基础软件开发、软件开发、营养健康咨询服务、体育咨询。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。意得公司逾期支付租金超过一个月，宏仑地产公司主张自2020年9月17日解除合同，并无不当，一审法院依法予以认可。意得公司主张，系争房屋在2020年3月17日被断电，在2020年5月8日被锁门，故不同意支付2020年3月1日以后的租金。宏仑地产公司表示自己从未断电，也未锁门。宏仑物业公司表示，自己管理期间系争房屋从未断电锁门。为证明自己的观点，意得公司提供租赁合同、企业信用信息公示报告、录像、通话记录、函件。宏仑地产公司对租赁合同真实性无异议，但认为宏仑地产公司没有断电锁门，对企业信用信息公示报告真实性无异议，认为与本案无关，对录像、通话记录真实性无法确认，对函件真实性无异议。宏仑物业公司对租赁合同、企业信用信息公示报告真实性无异议，但对证明目的不予认可，对录像、通话记录表示里面的人都不是物业的人，对函件表示不是交给物业的。一审法院认为，意得公司主张系争房屋被断电、锁门应提供证据予以证明，结合现有证据看，意得公司的主张依据不足，一审法院难以支持。意得公司对系争房屋进行了重新装修，且曾承诺对系争房屋恢复原状，意得公司也未举证证明改变原状是基于宏仑地产公司和宏仑物业公司的改造要求。由此，宏仑地产公司要求意得公司恢复原状的诉讼请求一审法院予以支持。意得公司认为，意得公司从事教育行业，给教育培训机构提供共享教室的服务，因为疫情，2020年2月1日至2020年6月1日的租金均应减免一半，宏仑地产公司表示同意减免2月份前半个月的租金，意得公司承租系争房屋可做其他用途，不符合市教委规定的培训机构的要求。一审法院认为，意得公司营业执照的经营范围并不包含教育培训，结合本案实际情况，意得公司要求减免租金至2020年6月1日的主张一审法院难以支持，宏仑地产公司要求意得公司支付2020年2月1日至2020年9月17日的租金330，313.4元(已扣减2月份前半个月的租金和意得公司2020年5月份支付的10，000元)的主张并无不当，一审法院予以支持。意得公司逾期支付房租，构成根本违约，宏仑地产公司要求意得公司支付违约金97，232.4元，并要求与意得公司支付的押金97，232.4元进行抵扣的主张尚属合理，一审法院予以支持。意得公司迟延支付，应支付迟延履行滞纳金，宏仑地产公司主张按日千分之五的标准计算，意得公司要求调低，一审法院酌情调整为按日万分之三的标准计算。一审法院判决：一、上海宏仑房地产发展有限公司与意得(上海)教育科技有限公司就上海市静安区愚园路XXX号701室房屋签订的上海环球世界大厦房屋租赁合同于2020年9月17日解除；二、意得(上海)教育科技有限公司应于判决生效之日起十日内将上址房屋恢复原状；三、意得(上海)教育科技有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海宏仑房地产发展有限公司租金330，313.4元；四、意得(上海)教育科技有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海宏仑房地产发展有限公司滞纳金(以10，000元为基数，按日万分之三的标准，自2020年2月6日起计算至2020年5月11日为止；以14，308.10元为基数，按日万分之三的标准，自2020年2月6日起计算至实际清偿之日止；以48，616.20元为基数，按日万分之三的标准，自2020年3月6日起计算至实际清偿之日止；以48，616.20元为基数，按日万分之三的标准，自2020年4月6日起计算至实际清偿之日止；以48，616.20元为基数，按日万分之三的标准，自2020年5月6日起计算至实际清偿之日止；以48，616.20元为基数，按日万分之三的标准，自2020年6月6日起计算至实际清偿之日止；以48，616.20元为基数，按日万分之三的标准，自2020年7月6日起计算至实际清偿之日止；以48，616.20元为基数，按日万分之三的标准，自2020年8月6日起计算至实际清偿之日止；以24，308.10元为基数，按日万分之三的标准，自2020年9月6日起计算至实际清偿之日止)；五、意得(上海)教育科技有限公司已经支付上海宏仑房地产发展有限公司的押金97，232.4元与应支付上海宏仑房地产发展有限公司的违约金97，232.4元进行抵扣。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，宏仑地产公司、意得公司、宏仑物业公司签订的房屋租赁合同系各方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，各方均应恪守履行。本案争议焦点在于房屋租赁合同的解除时间。根据现已查明的事实，除2020年5月支付10，000元外，意得公司自2020年2月1日起未支付租金。宏仑地产公司主张其于2020年9月17日收到意得公司向其发送的书面解除函，并据此请求确认房屋租赁合同于2020年9月17日解除。因意得公司在该函中明确表达要求解除房屋租赁合同的意思，宏仑地产公司亦同意解除，故房屋租赁合同已丧失履行基础，宏仑地产公司要求确认房屋租赁合同解除，可予支持。意得公司在二审中主张该函并非于2020年9月17日发送，而是于2020年3月5日发送。然，意得公司法定代表人郭泽宇与宏仑地产公司工作人员周某之间的微信聊天记录显示，周某于2020年8月25日要求意得公司提供“终止文件”，并于2020年9月8日再次与意得公司就该文件送达问题进行沟通。显然，意得公司主张的函件发送时间不合常理，而宏仑地产公司主张的函件发送时间具有高度可能性，故本院对意得公司该上诉主张不予采纳。意得公司在二审中还主张系争房屋自2020年3月起被断水、断电、锁门，并主张其在一审中提供的录像、通话记录等证据可予佐证。然，意得公司提供的录像、通话记录形成于2020年11月，内容并未涉及断电、锁门的具体日期，而意得公司法定代表人郭泽宇与宏仑地产公司工作人员周某之间的微信聊天记录显示，意得公司于2020年4月仍在正常进行装修，故对意得公司该上诉主张，本院实难采纳。此外，上述录像、通话记录显示意得公司至2020年11月本案涉诉后才发现系争房屋被断电、锁门的事实。对此，本院认为，意得公司虽主张疫情期间无法正常开展经营，但宏仑物业公司作为出租人亦受到疫情影响，此时双方应当友好协商，共担风险、共渡难关。然，意得公司在多次发函请求减免租金未获准许后，并未继续与宏仑地产公司就房屋租赁合同解除及系争房屋交接等事宜积极协商，而是在其物品存放于系争房屋的情况下任由系争房屋长期空置，故其理应继续支付系争房屋租金。另外，宏仑地产公司、宏仑物业公司在本案中主张其出于安全考虑对系争房屋采取断电、锁门等措施，该主张可与录像、通话记录内容互相印证，结合意得公司在本案涉诉前任由系争房屋长期空置的事实，本院对宏仑地产公司、宏仑物业公司该主张予以采纳。综合上述情况，宏仑地产公司在本案中要求意得公司支付2020年2月1日至2020年9月17日的租金330，313.4元(已扣减2月份前半个月的租金和意得公司2020年5月份支付的10，000元)，具有事实和法律依据，一审法院予以支持，并无不当，本院予以维持。至于宏仑地产公司要求意得公司将系争房屋恢复原状并承担违约责任等诉请，一审法院综合本案情况所作处理，均无不当，本院予以认同；意得公司相关上诉主张，无事实和法律依据，本院均不予采纳。综上所述，意得公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7，713.2元，由上诉人意得(上海)教育科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘海邑审 判 员 周刘金审 判 员 徐 庆二〇二一年七月十五日法官助理 沈 宸书 记 员 姜晓洁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……