新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新0203民初2399号 原告：克拉玛依丰华物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市胜利路26号。 法定代表人：王纯江，该公司经理。 委托诉讼代理人：王静，女，该公司员工。 被告：郭兰标，男，1980年10月10日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 原告克拉玛依丰华物业服务有限公司（以下简称丰华物业公司）与被告郭兰标物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月11日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月29日公开开庭进行了审理。原告丰华物业公司之委托诉讼代理人王静，被告郭兰标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丰华物业公司向本院提出诉讼请求：被告支付克拉玛依市某城某区某栋某号、某号房屋的物业管理费23828元、逾期付款利息4769元（按年利率6%计算到2021年6月30日），共计28597元。事实和理由：被告是原告管理的克拉玛依市某城某区某栋某号、某号商铺的业主。2015年，原告与被告签订了《前期物业服务协议》，约定服务期限2015年3月1日至2018年2月28日，商铺每平方米每月物业费为2元，被告商铺223号面积为98.15平方米，每年应缴物业管理费为2356元；商铺224号面积为136.39平方米，每年应缴物业管理费为3273元。在2015年4月1日至2020年6月24日之间原告一直为被告提供物业安全、清洁及维修等物业管理工作。被告一直拒绝补缴支付物业管理费。为维护原告的合法权益，现向贵院提起诉讼，请予以支持。 被告郭兰标辩称，被告买商铺后和原告有一个代租协议，委托丰华物业出租，2015年至2018年期间的暖气费、水电费、卫生费均由原告承担。至于2019年以后的物业费，被告商铺所在楼栋环境自2015年来一直很差，进一楼的门口经常堆放杂物，有时封死，不易进门，楼道里有大小便，卫生间无法进。更换物业公司后，地面比以前干净些，但是仍然有堆放杂物。二楼防火门周围是毛坯墙，二楼走廊吊顶是空的，二楼电梯从来没有开过。因为原告未尽到服务义务环境不好导致被告的商铺一直未能租出，所以被告认为不应当支付物业费，且从未收到过原告催交物业费的电话。同时，由于原告履行服务不到位，导致被告商铺所处环境差无人承租，被告存在租金损失，应当由原告赔偿。 本院经审理认定事实如下：2015年4月27日，被告从新疆鑫茂投资发展有限公司（以下简称鑫茂公司）处购买位于克拉玛依市某城某区某栋某号、某号商铺2间，其中223号商铺建筑面积98.15平方米，224号商铺建筑面积136.39平方米。2015年4月1日至2020年6月24日期间，原告先后通过其与被告签订的《前期物业服务合同》、与鑫茂公司签订的《承包协议》为某城提供物业服务。其中原告与被告签订的《前期物业服务合同》载明服务内容“管理，保安，公共设施、设备维保工作，装饰装修管理，公共清洁卫生、消毒、垃圾清运及环卫设施的清洁完好，公共绿化养护、美观及景观布局，消防”，物业服务费用途“公共区域清洁、保洁、消杀服务，24小时保安服务费，公共设施、设备的养护服务管理费，建筑结构共用部位维修养护费，环卫及绿化场地、场所设施的养护费，弱电监控系统的维修养护费，公共文体娱乐设施、设备的维修养护费，各类生活商业垃圾的清运费，甲方管理费、员工薪酬及福利，固定资产折旧费，为公共利益发生的其他费用，法定税费，二次供水、供电、供暖费等”“物业服务费按建筑面积收取，商铺2元/平方米/月”。 2015年4月1日，被告与原告签订《商铺经营租赁合同（自营商户）》，约定：被告经营某城某区某栋某号、某号商铺，期限2014年9月1日至2017年8月31日，合同第九条、第十条载明“经管费取费内容租金＋物业服务费，取费标准2元/平方米/月”。 2015年4月27日，被告与原告就某城某区某栋某号、某号商铺签订2份《委托经营协议》，约定：XXX号、XXX号商铺由原告经营管理，期限为2015年10月1日至2018年9月30日，委托经营期间的水电费、卫生费、采暖费等其他费用由原告承担，免租金。该协议还对其他事项作了约定。 其后，原告要求被告支付2015年4月1日至2020年6月24日的物业费，被告认为不应当支付物业费且原告应当赔偿服务不到位造成的租金损失，双方发生争议，原告诉至本院。 另查，案涉商铺所在楼栋电梯未开通，二楼防火门周围是毛坯墙，二楼走廊部分吊顶未完工，一楼门口有堆放杂物，楼道内有大小便。 另查，原告为证明其履行了服务合同并向被告催收过物业费，提交以下证据：1．落款时间分别为2016年3月1日、2017年4月10日、2018年3月12日、2019年4月8日、2020年9月17日2021年4月22日、2021年5月22日催缴通知书照片打印件。2.2016年至2020年6月23日回访维修工作记录，2018年、2020年安保部交接班记录表、2017年、2018年外来车辆登记册、门岗检查记录表、2018年、2019年消防控制室值班记录表。 上述事实，有经当庭出示并质证的《商品房买卖合同》《前期物业服务合同》《承包协议》《工作记录》《催交通知书》《商铺经营租赁合同（自营商户）》《委托经营协议》、照片及原、被告陈述等证据在案予以证实。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实发生于民法典施行之前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。 原告和被告签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思，合法有效。原告与被告签订《商铺经营租赁合同（自营商户）》之后就案涉商铺又签订了《委托经营协议》，该两份协议均有原告公章和被告签名，均合法有效，但《委托经营协议》签订在后，在后的协议应视为对案涉商铺事务的新约定，双方权利义务内容应以新约定为准。原告述称“公司法定代表人变更后工作交接过程中未交接《委托经营协议》，被告实际亦未将案涉商铺交由原告经营管理，案涉商铺实际由被告自行经营管理，原告处没有相关交接手续和交房手续”，但无证据证实该《委托经营协议》确定的权利义务关系在履行期限届满前终止、已经解除或者由新的协议取代，故双方仍应按该协议履行。《委托经营协议》约定2015年10月1日至2018年9月30日期间的水电费、卫生费、采暖费等其他费用由原告承担，故原告要求被告支付2015年10月1日至2018年9月30日期间物业费的诉讼请求不符合《委托经营协议》的约定，本院不予支持。 关于2015年4月1日至2015年9月30日、2018年10月1日至2020年6月24日期间的物业费，一方面，被告作为案涉商铺业主，客观上和同区域的其他业主一同接受原告的物业服务，原告提交的催交通知单能够证实其已经催交过物业费，故被告应当支付物业费。另一方面，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。”原告主张全额支付物业费的前提是已经全面履行了符合合同约定质量的物业服务义务，但原告提供的证据仅证实其履行了安保、消防、维修义务，未提供证据证实其提供了公共绿化、景观布局、装饰装修管理、公共清洁卫生、消毒、垃圾清运等合同约定的服务。同时，被告提出的商铺所在环境问题，其中的电梯未通、防火门、走廊吊顶未完工均属于开发商鑫茂公司的责任。其中的门口堆放杂物、楼道卫生问题属于物业管理职责范围，对此，原告虽述称已经采取了一定措施，但上述问题的存在仍属原告的合同义务，原告负有积极改善的责任。综上所述，原告虽提供了物业服务，但服务内容和质量显然与合同约定有一定差距，鉴于此，应当酌减相应的费用，本院酌定按85%收费较为合理。关于金额，《前期物业服务合同》所载2元/平方米/月系双方约定，不违反法律规定，可以据此计算物业费，则2015年4月1日至2015年9月30日、2018年10月1日至2020年6月24日期间的物业费计算为12758.98元［（98.15平方米＋136.39平方米）×2元/平方米/月÷30天×816天］。被告应当向原告支付10845.13元（12758.98元×85%）。原告主张的物业费中超出部分，本院不予支持。被告述称原告环卫服务不到位致使案涉商铺所在环境差造成租金损失并要求用物业费抵偿该损失，但被告未提供证据证明其损失的具体情况，且案涉商铺所在环境差的原因不完全是原告环卫服务问题，故被告要求用物业费抵偿损失的抗辩意见本院不予支持，被告要求赔偿损失的诉求可待证据收集充分后另行主张。 关于原告主张的利息，根据查明的事实，被告不交物业费的原因主要是对物业服务质量有意见，并非恶意拖欠物业费，同时，原告自身未全面履行合同义务，服务质量和内容不符合合同约定，故本院对原告要求支付逾期付款利息的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告郭兰标向原告克拉玛依丰华物业服务有限公司支付物业费10845.13元，于本判决生效之日起三日内履行完毕； 二、驳回原告克拉玛依丰华物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费257.46元，由原告克拉玛依丰华物业服务有限公司负担159.46元，被告郭兰标负担98元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当依法按期履行判决，逾期未履行的，应当向本院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  雷晓霁 二〇二一年七月五日 书记员  刘 娟