新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新42民终1075号  上诉人（原审原告）：吴伟，男，1983年11月6日出生，住新疆维吾尔自治区塔城市。 委托诉讼代理人：李志江，塔城市新城法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：马学智，男，1967年6月9日出生，住新疆维吾尔自治区塔城市。 委托诉讼代理人：杨飞，新疆鸿疆律师事务所律师。 上诉人吴伟因与被上诉人马学智房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区塔城市人民法院（2020）新4201民初1958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月18日立案后，依法组成合议庭通过阅卷、调查询问，认为事实清楚不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴伟上诉请求：撤销原判，改判支持吴伟一审诉讼请求。事实与理由：1.2017年12月31日马学智与塔城军分区停止租赁合同关系，双方的租赁合同也于同日无法履行；2.如果双方的租赁合同在2017年12月31日之后履行，也是吴伟与塔城军分区之间的租赁合同关系，因此对马学智提出的2018年1-3月的租赁费不应当支持；3.2018年4月18日马学智在塔城军分区负责人在场的情况下出具欠条，是双方结算的凭证，马学智应当支付22000元租赁费。 马学智辩称，双方在2017年4月18日算账，不是2018年4月18日，欠条落款应该是笔误，吴伟在民初1436号案和民初1958号案中民事起诉状均载明是2017年4月18日；双方租赁合同约定租期三年，自2016年4月1日至2019年3月30日，2017年军分区通知解除合同，并要求在2017年12月31日收回房屋。因吴伟一直到2018年6月才搬离房屋，2017年12月31日至2018年6月30日半年的租金是5万。欠条计算到2017年12月31日的租金是82000元，再扣除2018年半年租金5万元，马学智已经将剩余的租金全部返还完。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 吴伟向一审法院起诉请求：依法判令被告退还22000元的租赁费。 一审法院认定的事实，吴伟与马学智解除的于2017年2月14日签订的房屋租赁合同中约定租金及支付方式为“租金提前三个月交付于出租人现金交付或转账交付，均一次性付清（2016年4月1日至2019年3月30日为期三年第一年先付15万、2016年10月1日付5万元，2017年付完30万元）”。塔城军分区与马学智签订的分区南家属租赁项目终止移交补充协议约定“根据军委《印发5个行业全面停止有偿活动试点政策指导意见》相关要求，塔城军分区与马学智双方同意将合同履行到2017年12月31日”。塔城军分区保障部基建营房科于2017年10月1日出具关于终止门面房租赁的通知，分区南家属院空余房地产各承租户：根据新疆军区《转发军队和武警部队全面停止有偿服务工作领导小组〈印发5个行业全面停止有偿活动试点政策指导意见〉的通知》线管要求，你所租赁门面房属文件要求停止租赁项目，为此，分区计划于2017年12月31日前予以停止租赁。为此，各承租户必须于2017年12月31日前将门面房移交分区，请提前做好相关准备工作，提前清仓清货，按时交回房产。马学智于2018年4月18日出具欠条，内容为：今马学智欠吴伟房租款伍万元（50000元）在2018年4月21日还清。剩余32000元代清算暖气费后一次性付清。马学智提交的视频资料显示吴伟租赁的店面截止于2018年3月10日仍在经营。庭审中，吴伟认可马学智向其支付60000元的事实，并同意从剩余款项中扣除暖气费2500元。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告马学智与原告吴伟都认可双方签订的租赁合同已解除，合同解除后，被告马学智向原告吴伟出具欠条证实其欠吴伟租赁费82000元，因被告马学智陆续支付了60000元，剩余22000元被告马学智应当向原告吴伟支付。原告吴伟与被告马学智对合同的解除时间存在分歧，因双方的合同属于被告马学智与军分区租赁合同的转租合同，被告马学智与军分区签订的租赁合同于2017年12月1日解除，故原告吴伟与被告马学智签订的房屋转租合同也应当于2017年12月1日解除。被告马学智提交的光盘与其出具的欠条可以形成证据链证明双方合同于2017年12月1日解除后，原告吴伟从2017年12月1日至2020年3月10日期间仍在租赁的房屋内经营生意，原告吴伟应当向被告马学智支付2017年12月1日至2020年3月10日期间的租赁费24999元（300000元÷3年÷12月×3月）。被告马学智向原告吴伟退还的租赁费应当与原告吴伟支付的租赁费予以折抵，因双方主张的金额大致相当，故双方的费用已折抵完毕。综上所述，原告吴伟要求被告马学智退还租赁费22000元的诉讼请求，该院依法不予以支持。被告马学智的答辩意见，该院依法予以采纳。判决：驳回原告吴伟的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求向法庭提交了新的证据，本院依法组织双方当事人进行了质证。吴伟向法庭提交了新证据1.营业执照，证明吴伟经营的是比德文电动车行，注册日期2016年5月30日，租赁的时间是从2016年5月1日开始的，双方约定了一个月的装修的时间，不计算租赁费。马学智质证，不是新证据，证明目的不认可，租赁合同签订后，吴伟到工商部门办理营业执照，租赁合同上没有约定装修期限。新证据2.吴伟与杨连芳签订的租赁合同、产权证，证明吴伟2018年4月20日在原租赁的房屋西侧经营商行，不是在案涉房屋经营，一审庭审中马学智提交的吴伟在案涉房屋经营的视频资料是错误的。马学智质证，不属于新证据，证明目的不认可，不能证明房屋两个店面是相邻的，一审提交的视频显示的案涉房屋吴伟在使用，吴伟也一直承认其使用房屋至2018年4、5月份。新证据3.图片和视频资料，证明2018年4月18日晚上案涉房屋已经被封了，不能经营。马学智质证，一审法院租期计算到2020年3月10日应该是笔误，实际是到2018年3月10日。新证据4.微信聊天记录，证明吴伟多次要求马学智退还出具欠条之后剩余的钱。马学智质证，不属于新证据，真实性无法确认，该聊天里载明2018年1月18日吴伟都没有搬离，对证明问题不认可。马学智未提交新证据。认证，对于吴伟提交的新证据，由于马学智不认可，本案的争议焦点是马学智是否应当退还吴伟租金22000元，即租赁合同于2017年12月31日解除，2018年是否应当支付租金的问题，关于营业执照，双方未约定装修期，与争议焦点无关，不予采信；关于与案外人签订的房屋租赁合同、房产证、图片、视频资料，无法确定真实性，不予采信；关于微信聊天记录，与欠条可以相互印证，予以采信。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本案的争议焦点是：马学智是否应当退还吴伟租金22000元？ 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案事实发生在民法典施行前，故应适用当时法律法规的相关规定。 本案中，马学智与塔城军分区签订的房屋租赁合同由于政策原因于2017年12月31日解除，吴伟与马学智的房屋租赁合同也应当于2017年12月31日解除，马学智于2018年4月18日给吴伟出具的欠条，双方均认可是对截止2017年12月31日租金的结算，至于吴伟2018年1-3月是否使用了塔城军分区的案涉房屋，已经与马学智没有关系，如果使用了，也是塔城军分区向吴伟追索租赁费，马学智也没有提交证据证实塔城军分区已经从其租金中扣除2018年1-3月的租金，吴伟二审提交了新证据，证实其于2018年一直索要租赁费，因此，马学智应当退还吴伟22000元房屋租赁费。马学智辩称欠条于2017年4月18日出具，塔城军分区于2017年10月1日向各承租户发出终止门面房租赁的通知，马学智不可能于2017年4月18日出具欠条，因此该抗辩不符合本案的实际情况，也没有实际意义，不予确认。 综上所述，吴伟的上诉理由成立，应予支持；一审判决认定事实不清，应当予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区塔城市人民法院（2020）新4201民初1958号民事判决； 二、被上诉人马学智于本判决生效后十日内退还上诉人吴伟房屋租赁费22000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费175元、二审案件受理费350元，合计525元，由被上诉人马学智负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  范淑桂 审 判 员  张艳梅 审 判 员  马桂兰  二〇二一年七月二十三日  法官助理  杜慧杰 书 记 员  朱**孜