贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0302民初3119号原告（反诉被告）：张明远，男，汉族。委托诉讼代理人：郭成，贵州宇辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：周兴娜，贵州宇辉律师事务所律师。被告（反诉原告）：遵义全富建材城房地产开发有限责任公司，住所地贵州省遵义市新蒲新区。法定代表人：艾航。委托诉讼代理人：李岳柱，贵州聚联律师事务所律师。原告（反诉被告）张明远与被告（反诉原告）遵义全富建材城房地产开发有限责任公司（以下简称全富房开公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日作出（2020）黔0302民初1446号民事判决，宣判后，原告张明远不服，提起上诉，遵义市中级人民法院经审理，于2020年9月4日作出（2020）黔03民终4504号民事裁定，以原判认定遗漏当事人诉讼请求为由，裁定撤销原判，发回本院重审。本院于2021年1月27日重新立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张明远及其委托诉讼代理人周兴娜、被告（反诉原告）全富房开公司之委托诉讼代理人李岳柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张明远向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告于2017年7月31日签订的东城国际智慧家居公园商铺租赁合同；2、请求判令被告返还原告商铺租金、保证金及垃圾清运费等各项费用40139元；3、请求判令被告承担原告商铺装修款88500元；4、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年被告为促进东城国际智慧家居公园的市场繁荣，以统一招商、统一运营、统一推广、统一管理、划区经营理念对外招租。2017年7月31日，原、被告双方签订《东城国际智慧家居公园商铺租赁合同》，约定原告承租东城国际智慧家居公园项目7-3-06#、7-3-14#、7-3-15#商铺。合同签订后，原告向被告缴纳了商铺租金、保证金及垃圾清运费等各项费用40139元，并投入88500元对商铺进行装修。根据合同第八条甲方职责第2条“对市场进行统一的规划和编制，由商业运营公司统一招商、统一运营、统一推广、统一管理、并负责市场整体形象的包装及对外进行宣传，商业运营管理过程中涉及收费标准以商业运营管理公司最终公布为准”之约定，被告的合同义务是要对商铺进行统一规划和编制，但至今商铺的外部环境混乱，路不通，建筑垃圾成堆，致使原告商铺至今无法开业。被告未按合同约定履行义务，已构成根本违约，并且亦因被告违约致合同目的不能实现。为维护原告合法利益，原告特提起诉讼。被告（反诉原告）全富房开公司辩称，案涉合同不具备原告诉称的解除条件，我方已履约将房屋交付原告使用，本案不存在约定解除或法定解除合同的情形，原告诉称的我方承担“对市场进行统一的规划和编制，由商业运营公司统一招商、统一运营、统一推广、统一管理、并负责市场整体形象的包装及对外进行宣传，商业运营管理过程中涉及收费标准以商业运营管理公司最终公布为准”的义务在合同里是用斜杠划掉的，里边相关费用亦载明由原告承担，原告不能基于此要求解除合同，且我方已着手进行推广。考虑到疫情影响，原告经营困难，我方同意解除合同，但不应当向原告返还租金、经营保证金、装修保证金及垃圾清运费和承担装修费用，原告应当支付欠付租金并赔偿我方损失。被告（反诉原告）全富房开公司向本院提出反诉请求：1、判决张明远向全富房开公司支付房屋租金66053元及利息（以66053元为基数，从2018年6月1日起至实际清偿之日止，按年利率6%计算）；2、判决张明远赔偿损失71833元；3、反诉案件受理费由张明远承担。事实和理由：2017年7月31日反诉原、被告签订《东城国际智慧家居公园商铺租赁合同》，约定：反诉原告将东城国际智慧家居建材城项目7-3-06#、7-3-14#、7-3-15#商铺出租给反诉被告，建筑面积125.1平方米，租赁期限为2017年9月1日至2022年5月31日，2017年9月1日至2020年8月31日租金为每月22元每平方米，2020年9月1日至2022年5月31日租金为每月24.2元每平方米。租赁期内，反诉被告不得提前退租，如提前退租，应赔偿损失。合同还就其他事宜进行了约定。现反诉被告要求解除合同属提前退租，应当承担后期租金损失71833元。为维护我方合法权益，特提起反诉。针对被告（反诉原告）全富房开公司所提反诉，原告（反诉被告）张明远辩称，1、本案系反诉原告违约，致使合同无法履行，并非反诉被告违约造成，关于反诉原告要求反诉被告承担赔偿损失，无法律依据，与租赁合同相悖；2、关于租金，现因反诉原告已经构成违约，合同无法履行，反诉被告才没有继续支付租金给反诉原告，并且本诉中，原告已诉请要求返还租金。综上，反诉原告的诉讼请求应当予以驳回。对反诉原告腾退房屋的诉讼请求，我方同意搬出房屋，返还房屋，但是，装修系双方约定，反诉原告同意反诉被告装修，我方无义务恢复原状。本院经审理认定事实如下：2017年7月31日张明远作为乙方与全富房开公司作为甲方签订《东城国际智慧家居公园商铺租赁合同》（以下简称合同），约定：1、甲方将东城国际智慧家居公园项目7-3-06#、7-3-14#、7-3-15#商铺（建筑面积合计125.1平方米）出租给乙方用于经营，乙方经营模式为自主投资、自主经营、自负盈亏；2、租赁期限为2017年9月1日至2022年5月31日，共计57个月；3、该商铺采取“先缴费、再使用、费完期满”的原则，乙方一次性向甲方交纳6个月租金，可享受9个月使用权，该物业租金为每月22元每平方米，6个月租金为16513.20元，该租金于合同签订日付清，2020年9月1日至2022年5月31日租金为每月24.2元每平方米，该物业所交租金使用权到期截止时间至2018年5月31日；4、乙方在签约时一次性缴纳经营保证金共计人民币10000元，此保证金是为了保证乙方遵循市场统一管理、合法经营和按时缴纳水电物业费用等方面正常运行，在租赁期满后乙方不违约或不欠费的情况下，房屋经甲方验收合格后60日内无息退还；5、在租赁期限内乙方不得提前退租或未经甲方书面同意擅自将物业转给第三方；6、在乙方履行相关手续并交清费用的情形下甲方在2017年8月1日将本铺面交付乙方使用；7、乙方必须按约缴纳租金、水电费、物业管理费和其他费用，如超过30天，甲方有权收回房屋，不予退还乙方的经营保证金，不足部分甲方有权另行追偿；8、乙方如需对房屋进行装修，需书面报甲方同意，并支付装修保证金3000元，垃圾清运费626元；9、乙方必须在合同期满后5日内将租赁房屋在清洁、完好状况下交还甲方；10、其他。合同签订当日，张明远向全富房开公司支付租金16513.20元、经营保证金10000元、装修保证金3000元、垃圾清运费626元。合同签订后全富房开公司将案涉标的物交付张明远装修使用，在张明远占有使用案涉标的物过程中，因全富房开公司经营纠纷致张明远在一定时间内不能正常使用房屋，现张明远已能正常使用案涉标的物。本院认为，结合双方当事人的诉辩及理由，归纳本案的争议焦点为：1、原、被告双方各自主张的损失及责任负担如何认定；2、合同解除后的法律后果。（一）原告（反诉被告）张明远与本案被告（反诉原告）全富房开公司于2017年7月31日签订的《东城国际智慧家居公园商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，依法成立并生效。原告张明远起诉要求解除合同，被告全富房开公司同意解除，故对张明远所提第一项诉讼请求，本院予以支持。（二）关于原、被告双方各自主张的损失及责任负担如何认定的问题。原告（反诉被告）张明远在承租涉案商铺时，理应就相应的经营风险和商业因素进行考量，其并未提供证据证明无法继续经营的原因系被告（反诉原告）的过错所致，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，故在原告（反诉被告）张明远已经使用了涉案商铺的情况下，对其要求垃圾清运费及赔偿装修损失的诉讼请求，本院不予支持。结合全富房开公司经营纠纷、疫情发生致张明远在一定期间内不能正常经营使用房屋的事实，本院酌情确定，被告返还原告经营保证金10000元及装修保证金3000元，并扣减12个月租金125.1×22×12＝33026.4元，共计46026.40元。（三）合同解除后的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”之规定，被告（反诉原告）可以在租赁合同解除后要求原告（反诉被告）返还商铺，故本院对被告（反诉原告）的该部分诉讼请求予以支持。其次，按照双方签订的《合同》的约定，张明远应在2018年6月1日向全富房开公司缴纳房租，但张明远至今仍占用涉案商铺的情况下，未向全富房开缴纳房租，必然给全富房开公司造成经济损失，故张明远应按照《合同》的约定向全富房开支付即从2018年6月1日起至实际返还清洁、完整的商铺之日为止的房屋占用费，每月为125.1×22＝2752.20元。关于被告（反诉原告）全富房开主张的剩余租期损失，因双方签订的合同已解除，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）张明远与被告（反诉原告）遵义全富建材城房地产开发有限责任公司于2017年7月31日签订的《东城国际智慧家居公园商铺租赁合同》；二、由原告（反诉被告）张明远在本判决生效之日起十日内将东城国际智慧家居公园项目7-3-06#、7-3-14#、7-3-15#商铺在清洁、完好的状况下返还被告（反诉原告）遵义全富建材城房地产开发有限责任公司，如有损坏由原告（反诉被告）张明远在本判决生效之日起五日内修复；三、由被告（反诉原告）遵义全富建材城房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张明远退还租金、经营保证金、装修保证金合计46026.40元；四、由原告（反诉被告）张明远在本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）遵义全富建材城房地产开发有限责任公司支付2018年6月1日起至原告（反诉被告）张明远实际返还东城国际智慧家居公园项目7-3-06#、7-3-14#、7-3-15#商铺日止的租金或房屋占用费每月2752.20元；五、驳回原告（反诉被告）张明远的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）遵义全富建材城房地产开发有限责任公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1435元（已减半收取）、反诉费1440元，共计2875由原告（反诉被告）张明远负担960元，由被告（反诉原告）遵义全富建材城房地产开发有限责任公司负担1915元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。审 判 长  卢 松人民陪审员  欧永强人民陪审员  宗艳萍二〇二一年七月三日法官助理罗跃谊书记员罗露露