安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0603民初3203号原告：虎红超，男，1978年2月6日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。原告：马莉莉（系虎红超之妻），女，1985年2月3日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。以上二原告共同委托诉讼代理人：张社会，安徽进境律师事务所律师。以上二原告共同委托诉讼代理人：唐锡军，安徽进境律师事务所律师。被告：淮北凯玛置业有限公司，住所地安徽省淮北市相山南路东帝景翰园帝景大厦21层B号。法定代表人：张俊震，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：闫明星，安徽镜远律师事务所律师。委托诉讼代理人：付薇薇，安徽镜远律师事务所律师。原告虎红超、马莉莉与被告淮北凯玛置业有限公司（以下简称凯玛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马莉莉及其与原告虎红超共同的委托诉讼代理人张社会、被告凯玛公司的委托诉讼代理人闫明星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。虎红超、马莉莉向本院提出诉讼请求：1.判决确认虎红超、马莉莉与凯玛公司签订的《商品房买卖合同》无效；2.判令凯玛公司向虎红超、马莉莉返还购房款717585元及利息258330.6元（利息自2014年12月5日暂计算至2020年12月5日，年利率按6%计算，并要求支付利息至返还清房款之日止），共计975915.6元；3.本案诉讼费由凯玛公司承担。事实与理由：2014年12月5日，虎红超、马莉莉与凯玛公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：虎红超、马莉莉购买凯玛公司位于淮北市相山区房屋，商品房建筑面积为32.32平方米，套内建筑面积为15.12元，公共部位与公用房屋分摊面积为17.2平方米，单价每平方22202.51元，总房价717585元。虎红超、马莉莉按照合同约定2014年12月5日支付全部房款。2014年12月5日，虎红超、马莉莉与淮北永利商业运营管理有限公司（简称永利公司）签订《永利广场商铺委托运营管理合同》，合同约定：虎红超、马莉莉将其购买的以上店铺出租给该公司，由该公司统一招商、统一运营和管理。虎红超、马莉莉的商铺楼层的收益占比为4.8695‰，租赁期为10年。2014年12月25日至2024年12月24日，签订协议时，永利公司一次性支付虎红超、马莉莉五年的租金，第六年至第十年，租金收益按该楼层的年租金收益×该商铺的收益比例×应得比例（90%），商铺租金支付方式为每半年支付一次，支付时间为每一个委托半年度结束后一个月。后，因不归责于虎红超、马莉莉的原因，贷款未能办理，导致合同无法履行。实质上，该公司租赁时并未按约定向虎红超、马莉莉支付五年的租金，虎红超、马莉莉在与凯玛公司签订商品房买卖合同时，已经扣除了前五年的租金，虽然未在合同中书面体现，但实质上属于返本销售和售后包租的违法行为，凯玛公司采取欺骗的手段，以合法形式掩盖非法目的，符合合同无效的法定条件。现虎红超、马莉莉多次与凯玛公司协商未果，故虎红超、马莉莉为维护自己的合法权益，诉至贵院。请贵院依法支持虎红超、马莉莉的诉讼请求。凯玛公司辩称，应当依法驳回虎红超、马莉莉的诉讼请求。首先，案涉项目不存在售后包租，返本销售的问题，案涉合同合法有效。售后包租是指开发商在销售商品房时，与买受人约定在出售后的一定期限内，由该开发商以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。而本案中销售商品房的为凯玛公司，与虎红超、马莉莉签订委托管理合同的为永利公司。上述两个公司，系完全不同的民事主体，并非法定的售后包租的情形。至于虎红超、马莉莉提到的以房款折扣的形式给付租金的问题，该情形仅是永利公司支付租金的一种方式，亦是三方所认可的，亦不构成售后包租。另外截至目前凯玛公司也从未收到任何因售后包租的行政处罚，也从未存在将购房款返还给购房者的情形，故案涉项目并不存在售后包租返本销售的问题。其次，虎红超、马莉莉称凯玛公司采取欺骗手段，以合法形式掩盖非法目的，并无事实与法律依据。案涉买卖合同，是双方真实意思表示，并不存在所谓欺骗手段。双方签订合同的主要目的是为了销售购买案涉房产，真实意图明确，亦不存在非法目的。淮北市相山区人民法院、淮北市中级人民法院、安徽省高级人民法院在审理与案涉合同类似的相关案件过程中，皆认为案涉合同系合法有效的，并不存在合同无效的情形，具体详见（2019）皖0603民初2352号民事判决书第五页、（2019）皖06民终1075号民事判决书第十一至十二页。故虎红超、马莉莉称凯玛公司采取欺骗手段，以合法形式掩盖非法目的，并无事实与法律依据。另外目前案涉房产已具备办理分户产权，以及银行按揭贷款的条件，虎红超、马莉莉可与凯玛公司联系办理上述事宜。综上，案涉项目不存在售后包租返本销售的问题，案涉合同亦不存在其他法定无效的情形，虎红超、马莉莉诉请并无事实与法律依据，依法应予以驳回。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。虎红超、马莉莉提交的《商品房买卖合同》、《永利广场委托运营管理合同》、购房发票、（2019）皖06民终1061号民事判决书，凯玛公司提交的永利广场商铺委托运营管理合同、工商登记查询截图、（2019）皖0603民初2352号民事判决书、（2019）皖06民终1075号民事判决书、（2020）皖民申4898号民事裁定书等证据，均具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。虎红超、马莉莉提交的中共淮北市委办公室官方回复系复印件，达不到其证明目的，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月5日，虎红超、马莉莉与凯玛公司签订《商品房买卖合同》，约定：虎红超、马莉莉购买凯玛公司开发建设的位于淮北市相山区房屋；建筑面积32.32平方米，单价22202.51元／㎡，总价717585元；虎红超、马莉莉在2014年12月5日前支付全部房价款；凯玛公司应当在2016年9月30日前，将经综合查验备案的商品房交付虎红超、马莉莉使用等内容。当日，虎红超、马莉莉（甲方）与永利公司（乙方）签订《永利广场商铺委托运营管理合同》，约定甲方购买的永利广场XXXX号商铺收益占比4.8695‰，甲方同意并自愿委托乙方运营管理该商铺，乙方对永利广场进行整体规划，按照合理业态业种分布要求，以优惠的租金、优质的服务、规范的管理培育市场，甲方购买的商铺通过统一招商、统一运营和管理，委托运营管理期限10年，自2014年12月25日至2024年12月24日，签订本合同时，乙方已经一次性支付甲方前五年的租金收益，委托经营期内第六年至第十年，即自2019年12月25日起至2024年12月24日，商铺租金支付方式为每半年支付一次，年租金收益=该楼层的年租金收益×该店铺的收益占比×应得比例（90%）等内容。合同签订后，虎红超、马莉莉付清购房款717585元。2018年2月3日，涉案永利广场开业，现在营业状态。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。虎红超、马莉莉与凯玛公司签订的《商品房买卖合同》不存在上述情形，合法有效。虎红超、马莉莉称凯玛公司违反《商品房销售管理办法》的规定，存在售后包租的法定禁止情形。《商品房销售管理办法》系由建设部颁布，效力等级属部门规章，如凯玛公司违反该规定，相关部门可以给予其行政处罚，但并非合同无效的法定条件。虎红超、马莉莉以此主张《商品房买卖合同》无效，并要求凯玛公司返还购房款及利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回虎红超、马莉莉的诉讼请求。案件受理费13559元，减半收取6779.5元，由虎红超、马莉莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 员 潘红梅二〇二一年七月二十七日法官助理 周圆圆书 记 员 丁晶晶附法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。