贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终2863号 上诉人（原审被告）：黔南州富国置业有限公司，住所地贵州省都匀市斗篷山路2号，统一社会信用代码91522701095473141D。 法定代表人：肖坤富，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈利涛，贵州崇实律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张莉，女，汉族，1967年4月14日生，住贵阳市小河区。 被上诉人（原审原告）：王仕婕，女，布依族，1992年2月1日生，住贵阳市小河区。 上诉人黔南州富国置业有限公司（以下简称富国置业公司）因与被上诉人张莉、王仕婕商品房销售合同纠纷一案，不服都匀市人民法院于2021年4月22日作出的（2020）黔2701民初2211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月16日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。现已审理终结。 富国置业公司上诉请求：1、撤销原判，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：首先，一审认定的交房时间有误，一审法院认定涉案商品房在2019年12月4日达到交付条件的时间错误。本案涉案商品房早在2019年6月10日就已经达到交付条件。理由如下：1、建设单位、施工单位、项目监理、设计单位和勘察单位五方责任主体签署的《工程验收会议结论》于2019年4月3日完成，故涉案的《商品房买卖合同》第十一条第二款第一项的交付条件于2019年4月3日已经达成，一审以（2019）黔27民终1600号民事判决认定的事实作为本案的定案依据，即以备案登记作为交房的条件不当。2、根据一审法院认定的事实“案涉项目受电工程于2019年5月20日进行验收，给水工程于2019年5月24日进行验收，燃气工程于2019年6月6日进行验收，广播电视信息网络工程于2019年4月28日进行验收，电话通信工程于2019年6月2日进行验收，2019年6月10日黔南州水利水电勘测设计研究院针对案涉项目出具了《都匀市房屋建筑面积测绘报告》。”，由此可以看出涉案《商品房买卖合同》第十一条第二款第二、三项交付条件在2019年6月10日已经达成。综合上述1、2点，一审法院认定2019年6月10日涉案商品房已经符合《商品房买卖合同》第十一条约定的交付条件的事实，但却认为判决达到交付条件需涉案房屋经行政主管部门验收合格进行备案后才算达到，一审认定的事实与判决结果之间存在矛盾，因此上诉人迟延交付商品房的时间为2019年1月1日至2019年6月8日，而非一审认定的2019年1月1日至2019年12月5日。其次，2020年的新冠肺炎疫情属于不可抗力事件，因疫情原因导致政府职能部门数月无法办理相关手续，因此应扣除疫情期间的逾期办证的违约责任。第三，一审法院认定上诉人支付被上诉人逾期完成燃气工程违约金系法律适用错误，上诉人认为二审法院应当予以调整。理由如下：1、本案燃气工程术语涉案商品房的附属设施，其安装完成时间是2019年6月6日，此时上诉人并没有交付房屋给被上诉人，上诉人对此已经承担了迟延交房的违约金，一审再次计算燃气安装违约金就属于重复计算，不当。2、从《中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十九条的规定看，给付违约金的基础在于是否给守约方造成损失，而本案中的电视燃气工程的验收时间均在2019年6月8日前，此时被上诉人未收房，何谈给被上诉人造成损失，并且被上诉人在一审中也没有提交造成损失的证据，应当承担举证不能的后果。综上，一审在本案逾期交房、逾期办证及逾期交付燃气工程存在事实级法律认定错误，判决显失公平，恳请二审撤销一审判决，重新作出公正判决。 张莉、王仕婕口头辩称：迟延交房与迟延办证的违约金标准应严格按照合同的约定执行，一审根据上诉人的要求将其予以调整，不当，恳请二审对此予以纠正。 原审原告张莉、王仕婕向一审法院提出诉讼请求：一、判令按商品房买卖合同约定逾期交房违约金64132元；二、判决被告支付给原告因逾期办理转移登记证书违约金308405元；三、未按合同约定，负一层无围栏，无门关闭，导致甲方增加使用成本10000元由乙方承担；四、判令被告支付逾期交付电话通信、有线电视、宽带网络设施违约金1884元；五、判令被告赔偿逾期交房违约金64132元同期银行贷款利息付给利息3431元；逾期办理转移登记证书违约金308405元同期银行贷款利息付给利息16500元，合计199310元；六、判令被告承担本案诉讼费等全部费用。 一审法院认定事实：1、2017年8月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于都匀市，房屋总价款1021210元；2、被告应于2018年12月31日前向原告交付商品房，如逾期超过30日应从约定的交付次日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金；3、被告应于2019年12月31日前交付该商品房转移登记有关文书给原告，约定日期起90日以后应从约定的交付之日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款千分之一的违约金；4、合同约定交付房屋时电话通信、有线电视、宽带网络敷设到户，2019年4月28日贵州省广播电视信息网络股份有限公司都匀分公司对该项目进行验收，2019年6月2日黔南州通信联合建设办公室对该项目电信、移动、联通网络进行验收，逾期未交付按每项每日2元支付违约金；5、合同签订后，原告依约支付了全部购房款；6、2019年4月3日湖南省宇泰建筑工程有限公司、湖南建科工程项目管理有限公司、湘潭建筑设计院等相关单位对该项目做出竣工前检查验会议作出同意验收的结论；7、被告于2019年12月5日在黔南日报上刊登公告，通知业主办理交房手续，2020年10月31日，在黔南日报上刊登公告，通知业主办理交付相关文书手续；2019年6月10日黔南州水利水电勘测设计研究年对该项目所在楼栋的房屋建筑面积测绘报告。 一审法院认为：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，依法成立并生效；2、原告依照合同约定履行了交纳购房款的义务，被告未能依约如期交付房屋和商品房转移登记有关文书，构成违约，应依约支付逾期交付房屋及该商品房转移登记有关文书的违约金，但双方约定的违约金过高，根据被告申请及本案事实情况，一审法院调整逾期交房违约金按原告已付房款日万分之一计算，逾期商品房转移登记有关文书违约金按原告已付房款日万分之零点五计算，被告通过登报形式通知业主可以交房手续和交付商品房转移登记有关文书，故逾期交房时间为2019年1月1日至2019年12月5日，共338天，违约金为34517元；逾期商品房转移登记有关文书的时间为2020年1月1日至2020年10月31日，共305天，违约金为15573元；3、电视网络于2019年4月28日验收，违约金为236元（2＊118）；电信、移动、联通网络于2019年6月2日验收，违约金为306元（2＊153）；4、原告要求支付安装负一层围栏等费用，但未提供证据证明该款费用的支出，故对该诉讼请求，不予支持；5、原告要求支付逾期交付房屋及该商品房转移登记有关文书违约金利息的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告黔南州富国置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张莉、王仕婕逾期交付该商品房转移登记有关文书违约金15573元；二、被告黔南州富国置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张莉、王仕婕逾期交付商品房违约金34517元；三、被告黔南州富国置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张莉、王仕婕逾期交付电话通信设施违约金236元、逾期交付有线电视、宽带网络设施违约金306元；四、驳回原告张莉、王仕婕其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3683元，由告张莉、王仕婕负担3241元，被告黔南州富国置业有限公司负担442元。 二审中，上诉人提交了被上诉人于2019年11月10日签领涉案房屋钥匙的证据，拟证实2019年11月10日上诉人被上诉人已经收取涉案房屋，被上诉人对收房事实予以认可，本院予以认定涉案房屋的收房时间为2019年11月10日。 经审理，二审查明的其余事实与一审查明事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审争议焦点为：1、涉案房屋交房的时间如何认定；2、本案是否应扣除新冠肺炎疫情期间的逾期办证的违约责任；3、一审认定的迟延安装燃气工程的违约金是否属于重复计算。 本院认为：双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应严格按照合同的约定履行各自的权利义务。合同签订后，被上诉人已经按照约定支付完毕购房款，上诉人就应按照约定及时交房与办证，否则就要承担违约责任。 对于争议焦点1，双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。……查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.自出卖人通知（含登报通知）交付之日起，逾期超过30日，买受人应当承担物业管理费用；2.出卖人已书面通知或公告后，买受人在15日内不来办理房屋交接手续，视为自动交接完毕”。虽然涉案的房屋上诉人认为符合交房条件并在2019年6月8日张贴公告要求业主进行收房，但都匀市住建局对上诉人的此次交房行为强行叫停，并要求其尽快完善配套设施，办理竣工备案手续，并将整改情况于2019年6月21日前予以反馈。由于涉案的房屋在2019年12月4日才进行竣工验收备案，此时才具备合同约定的交房条件，其随即于2019年12月5日登报要求业主接收案涉房屋的公告，此时的房屋才符合双方合同约定的交房条件，此时上诉人的交房义务的完成才符合约定，故本案迟延交房时间依约可计算至2019年12月5日，但本案中，由于被上诉人在2019年11月10日已经实际签领涉案房屋的钥匙，导致上诉人对涉案已失去占用使用等控制权，因此逾期交房的截止时间应认定为其实际签领钥匙之日止，一审认定迟延交房的截止时间为至2019年12月5日，不当，本院予以纠正为2019年11月10日，故对于迟延交房的违约金应为31963.87元。 对于争议焦点2，上诉人提出2020年发生的疫情属于不可抗力对逾期办证产生了影响，要求疫情期间违约责任的主张，虽然2020年的疫情尽管属于不可抗力事件，但该事件是发生在上诉人违约后，依法已不能再作为免责或减轻责任的法定事由。故其要求扣除疫情期间的逾期办证的违约责任的主张，将于法无据，本院依法不予支持。 针对焦点3，由于燃气工程属于涉案商品房交付的约定条件之一，并且该工程是在涉案房屋交付前就已经完成，故迟延交房的违约金中已经包含了迟延完成燃气工程安装的违约金，一审再单独计算，属于重复计算，不当，本院依法予以纠正。 综上，上诉人的上诉理由部分成立，其上诉请求予以部分支持。一审认定事实清楚，但对迟延完成燃气安装的违约的认定有误，本院依法予以纠正，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持贵州省都匀市人民法院作出的（2021）黔2701民初2211号民事判决第一项； 二、撤销贵州省都匀市人民法院作出的（2021）黔2701民初1876号民事判决第二、三、四项； 三、由上诉人黔南州富国置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付被上诉人张莉、王仕婕逾期交付商品房违约金31963.87元 四、驳回上诉人黔南州富国置业有限公司的其余上诉请求； 五、驳回被上诉人张莉、王仕婕的其余诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3683元，由上诉人黔南州富国置业有限公司承担440元，由被上诉人张莉、王仕婕承担3243元；二审案件受理费1066元，由上诉人黔南州富国置业有限公司承担1000元，由被上诉人张莉、王仕婕承担66元,。 本判决为终审判决。 审 判 长 白桂刚 审 判 员 陈福江 审 判 员 朱代昀 二〇二一年七月三十日 法官助理 黄诗泽 书 记 员 陈彦淞