山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终4464号 上诉人（原审原告）：王秀兰，女，1963年5月4日出生，汉族，住山东省济南市历下区。 委托诉讼代理人：刘希承，山东鹏程万**律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晶，山东鹏程万**律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：郑志庆，男，1966年4月15日出生，汉族，住青岛市市北市区。 委托诉讼代理人：孙明业，山东文卓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈丽莉，山东文卓律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张美，女，1968年4月30日出生，汉族，住青岛市市北区。 上诉人王秀兰、上诉人郑志庆因与被上诉人张美合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初9332号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王秀兰的委托诉讼代理人刘希承、李晶，上诉人郑志庆及其委托诉讼代理人陈丽莉到庭参加诉讼。被上诉人张美经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 王秀兰上诉请求：1、变更一审判决第一项为：王秀兰与郑志庆、张美于2005年12月20日签订的《委托购房协议书》有效；2、撤销一审判决第三项，并改判张美对购房损失475.87万元与郑志庆承担共同赔偿责任；3、一二审诉讼费用、保全费用、鉴定费用均由郑志庆与张美承担。实和理由：1、一审判决对事实认定前后矛盾。《委托购房协议书》系王秀兰与郑志庆、张美三方共同签订，张美系该协议书的签订主体，一审却认定《委托购房协议书》签订主体只有王秀兰与郑志庆，明显错误，导致错误判决张美不承担赔偿责任，严重损害王秀兰的合法权益。2、一审认为《委托购房协议书》系合法有效，在该协议书中签字捺印的张美理应是该协议书的签订主体、理应承担与郑志庆共同赔偿责任。3、一审确认了张美在委托购房协议上亲笔签字捺印，也确认了部分购房款项是直接打入了张美的账户。足以证明张美不仅完全知晓委托购房的事宜，更加实际参与了委托购房的事宜，而一审却错误认定张美不是签订协议主体，没有办理过购买涉案房屋的事实，明显对事实认定严重矛盾和错误，理应依法改判。综上所述，一审在事实清楚的情况下，却对事实作出严重的错误认定，最终导致错误判决张美不承担赔偿责任，是对王秀兰利益严重损害，恳请二审依法变更原审判决第一项，改判张美承担共同赔偿责任！ 郑志庆答辩称，王秀兰的上诉请求无事实和法律依据，双方并不存在委托代买房屋协议，系为借贷法律关系，无论是从委托协议签订的时间、王秀兰支付给郑志庆的金额，同郑志庆购买房屋的时间以及房款的金额均不符。即使双方存在委托关系，本案的案由应为合同违约之诉，而非所有权确认之诉。根据王秀兰的一审陈述，其在2016年已经知晓涉案房屋被出卖，而其于2020年9月18日起诉，已经超过了诉讼时效，退一步讲，即使双方存在的是委托代买协议，根据协议约定甲乙双方为王秀兰与郑志庆，而与张美无关。根据协议的内容，该委托为无偿委托协议，根据民法典第933条的相关规定以及立法本意，即使造成王秀兰损失，也应当赔偿直接损失，对于因王秀兰本人扩大部分的损失。应由其自行承担。 郑志庆上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判；2、一二审诉讼费用由王秀兰承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决显失公平。一审法院认定郑志庆与王秀兰为委托关系，属于认定事实不清，适用法律错误。1、本案的基本事实是：郑志庆曾经于2005年3月4日和3月8日向王秀兰借款20万元（2005年3月8日的借款将利息先行扣除后支付98488元）。郑志庆2005年购买涉案房屋、与中国建设银行签订《个人住房借款合同》及《个人住房借款抵押合同》，借款57万元。因郑志庆资金周转困难，2005年12月10日向王秀兰借款503000元，双方约定以郑志庆购买的涉案房屋作为担保，因该房屋没有房产证无法办理抵押登记，郑志庆按照王秀兰要求签订《委托购房协议书》。郑志庆与王秀兰之间不是真实的委托关系，而是以案涉房屋为担保的借贷法律关系。案涉房屋郑志庆2005年3月已经购买，2005年12月签订《委托购房协议书》明显不符合常理。2、本案案由错误，本案是所有权确认纠纷，与王秀兰主张的法律关系性质不一致，一审法院不应作出实体判决，而应驳回王秀兰的起诉。3、退一万步说，即使委托协议是成立有效的，根据合同法的规定“委托人或者受托人可以随时解除合同”，根据《委托购房协议书》的约定，双方应在房地产权证书办理完毕后，将房产过户至王秀兰名下，涉案房屋2005年12月19日还清全部贷款，2010年12月涉案房屋办理房屋产权证书后已具备办理房产过户的条件。郑志庆在涉案房屋办理产权证后，曾经将涉案房屋用来抵押贷款。王秀兰在明知郑志庆将涉案房屋抵押，并且郑志庆将涉案房屋门锁更换，王秀兰无法居住长达五年的时间，没有主张自己的合同权利，已经超过法律规定的诉讼时效。4、就涉案经济损失的防范与控制而言，王秀兰只要及时主张自己的合同权利即可实现，王秀兰在郑志庆将涉案房屋门锁更换，无法居住后，就应该明知但其采取了放任态度，故其对损失的发生也有一定的过错。房产过户需要双方的配合，但王秀兰没有主张办理过户，其主观上显然具有放任其财产利益受损结果发生的间接故意，且该种委托项下的主观过错不因郑志庆对外法律行为的有效性而受到否定，王秀兰也应承担。5、关于王秀兰是否遭受了实际损失及损失数额，2015年12月郑志庆已经将涉案房屋出售给案外人张洁，2020年10月份的价值时点的评估价格不能作为确定损失的依据。6、本案的案由定性错误，应为合同违约纠纷之诉，而非所有权确认之诉，一审应驳回王秀兰的起诉。且王秀兰的诉讼请求已经超过了诉讼时效的要求。对于其自行扩大的损失，应由其自行承担。综上所述，一审判令郑志庆承担赔偿责任属于认定事实不清，判决显失公平，请求二审法院依法查明事实，维护郑志庆的合法权益。 王秀兰答辩称，1、郑志庆上诉理由不成立，一审法院对郑志庆应当赔偿王秀兰购房损失的认定没有错误，郑志庆应当承担赔偿责任。2、郑志庆声称双方存在借贷关系，但自始至终也没有提交过双方存在借贷关系的有关证据。本案事实就是王秀兰以郑志庆名义购买涉案房屋，2005年3月王秀兰先向郑志庆转账款项用于涉案房屋的购房首付款，之后从4月起至11月每月再由王秀兰或其夫向郑志庆或其妻张美账户转账款项用于偿还涉案房屋的每月银行贷款，直到2005年12月王秀兰又按照银行贷款所剩数额向郑志庆一次性转账剩余所有购房款用于偿还购房贷款，涉案房屋就此完全由王秀兰购买下来。此时，为了双方的权利义务，在郑志庆的安排下双方前往青岛市北君恒法律服务所，在法律工作者见证下签署了《委托购房协议书》，签署时郑志庆与其妻张美均到场对协议内容予以亲笔签字确认。3、一审诉讼中，郑志庆承认并认可双方签订的《委托购房协议》系其自愿亲笔签订，而上诉又主张与王秀兰之间不是真实委托关系，应依法驳回上诉。4、王秀兰曾多次与郑志庆协商过户，但郑志庆在王秀兰不知情的情况下，私自将房产证挂失，并将涉案房产多次抵押给案外人，所以不能过户的责任并非在王秀兰。综上所述，应依法驳回郑志庆的上诉。 王秀兰向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认王秀兰与郑志庆、张美签订的委托购房协议书有效；2.依法判令郑志庆、张美赔偿王秀兰各项经济损失共计500万元；3.本案诉讼费用、保全费用等由郑志庆、张美承担。 一审法院查明事实： 2005年12月20日，王秀兰与郑志庆签订《委托购房协议书》一份，约定，王秀兰委托郑志庆代为购买青岛海信房地产开发公司开发的金色慧谷小区15栋1单元1903室（面积146平方米）房产一处；王秀兰购买的该处房产系以郑志庆名义购买，房地产权证书先以郑志庆名义办理，在房地产权证书办理完毕后，再由郑志庆将该房产过户至王秀兰名下。王秀兰已经将全部购房款交付郑志庆，且郑志庆已经将全部购房款交付青岛海信房地产开发公司，全部收据已经交付王秀兰；并约定该协议自双方及郑志庆之妻张美签字之日起生效。该协议书落款处有王秀兰、郑志庆及张美签字捺印予以确认，代书人赵显鹍及见证人徐某均签字予以确认。 2005年12月20日，青岛市北君恒法律服务所出具青北君法见证（2005）第001号见证书一份，载明青岛市北君恒法律服务所接受委托人郑志庆的委托，指派赵显鹍、徐某就其委托为王秀兰购买房产事宜进行见证；见证人审查了如下材料：1、实际买房人王秀兰、名义买房人郑志庆、郑志庆之妻张美的身份证原件；2、委托人郑志庆于2005年12月20日委托青岛市北君恒法律服务所法律工作者赵显鹍、徐某两个无利害关系人为见证人，由赵显鹍代书委托购房协议书一份，经审查，材料1系原件；材料2系当事人亲笔签名、捺印形成。兹证：王秀兰、郑志庆、张美均为完全民事行为能力人，于2005年12月20日签订的委托购房协议书系真实意思表示，符合相关法律规定，真实、合法、有效。 2005年3月4日，王秀兰向郑志庆的中国农业银行账户存款10万元；2005年3月8日，王秀兰丈夫王绪国向郑志庆之妻张美账户转账98488元。 2005年3月18日，郑志庆与中国建设银行青岛市市北区支行签订《个人住房借款合同》及《个人住房借款抵押合同》各一份，约定郑志庆借款57万元，用于购买市南田家村247#金色慧谷15-1-1403户房屋，并将该房屋办理抵押登记。 2005年4月13日，王秀兰向郑志庆中国农业银行账户存款12840元；2005年6月1日，王秀兰丈夫王绪国向郑志庆之妻张美账户转账10000元；2005年7月13日，王秀兰向郑志庆中国农业银行账户存款10900元；2005年8月10日，王秀兰向郑志庆中国农业银行账户存款10850元。2005年12月18日，王秀兰向郑志庆中国建设银行转账503000元。2005年12月19日，郑志庆向中国建设银行还款本金及利息503633.13元。中国建设银行青岛市北支行于2005年12月19日出具还款证明一份，载明，郑志庆用于购买市南区贷款本息于2005年12月19日全部还清。 郑志庆于2010年12月22日取得市南区xx路xx号xx号楼xx单元xx户房屋房地产权证书（青房地权市字第××号），共有情况为单独所有，并于2010年12月27日办理房屋契税完税证明，计税金额为699053元。 2014年2月18日，青岛日报刊登公告，内容为“遗失郑志庆的青房地权市字第××号房产证，声明作废”。郑志庆于2014年4月21日，申请对市南区xx路xx号xx号楼xx单元xx户房地产权证书进行补发。2014年4月21日，青岛市不动产登记中心补发市南区xx路xx号xx号楼xx单元xx户房屋房地产权证书（青房地权市字第××号）。 2015年12月17日，郑志庆与案外人张洁签订《青岛市存量房买卖合同》一份，将市南区xx路xx号xx号楼xx单元xx户房屋出卖给案外人张洁，并办理房屋转移登记。 一审中，王秀兰申请对涉案房地产市场价值进行评估，经一审委托，青岛习远土地房地产资产评估咨询有限公司于2020年12月3日出具《房地产估价报告》一份，载明，估价对象在价值时点的市场价值为475.87万元。对该估价报告双方均称无异议。鉴定费用26000元，由王秀兰预交。 王秀兰称，购房款和贷款都是王秀兰支付，通过转账方式、现金方式支付给郑志庆、张美，郑志庆、张美又支付给开发商和贷款银行。房产证最初在王秀兰手里。王秀兰的购房合同分了两部分，第一部分是购房的总房价款699053元，第二部分是房屋全装修总价116752元，开出购房发票是按照699053元开的，装修款是海信地产开具的收据。一开始是王秀兰在居住，但是王秀兰在济南，有时候王秀兰在居住，有时候王秀兰的朋友在居住。后来郑志庆、张美将锁换了，王秀兰就无法再居住，后面的情况就不清楚了。因为买这个房子不是用来住的，是用来投资的，也没有想过要出售，后来因为听郑志庆、张美说已经将房子抵押，没有办法办理过户，所以就耽误了时间。后来一查询，郑志庆、张美不仅是把房屋办理了抵押，而且卖了，双方之间也通过其他形式处理过，但是一直没有结果，所以这才提起了诉讼。购房款通过王秀兰及其丈夫王绪国，有的是银行转账，有的是现金存款，还有的是直接给付现金，以多种方式支付了所有的房款和装修款还有契税。王秀兰的丈夫王绪国和郑志庆是朋友关系，而且当时郑志庆和海信有一定的关系，这个就比较便宜，当时买房子只是为了投资。所以不以王秀兰的名义买房，双方去做了一个委托合同，购房的时候是以郑志庆、张美名义购房的，但是所有的款项都是王秀兰及其丈夫支付的，所有的缴款凭证等都在王秀兰手中。 郑志庆称，购房款和贷款是我支付的，通过银行贷款、刷卡、现金支付的。房产证最初在王秀兰手里，后来通过登报挂失的方式重新办理了房产证。因为我在青岛有房子，王秀兰在济南，经常到青岛来出差，来的时候偶尔住个一两天。最后以227万元卖的，于2015年年底卖给了案外人张洁，现在是张洁实际占有该房屋。购房款不是王秀兰交的，是我交的，银行贷款也是我，所有的东西都是我办理的，在这期间王秀兰确实给我了一部分钱，但是借款。我和王秀兰没有关系，我和王绪国是朋友，王秀兰与王绪国是夫妻。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。双方于2005年12月20日签订的《委托购房协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，且该协议书亦经青岛市北君恒法律服务所指派赵显鹍、徐某进行见证，故，该协议书系合法有效。 同时，依据委托购房协议约定，王秀兰购买的涉案房产系以郑志庆名义购买，房地产权证书先以郑志庆名义办理，在房地产权证书办理完毕后，再由郑志庆将该房产过户至王秀兰名下。王秀兰已通过现金存款及转账方式向郑志庆支付购房相关款项，且王秀兰支付款项数额及支付时间与郑志庆缴纳购房相关费用的数额及时间基本一致，应认定为王秀兰已经按照约定履行支付购房款项的义务，郑志庆亦应按照协议约定履行过户手续。然，本案中，郑志庆违反诚实信用原则，擅自将涉案房屋转卖与案外人并办理过户手续，导致协议无法继续履行，王秀兰委托郑志庆购买涉案房屋并过户的目的已经无法实现，故，该《委托购房协议书》应予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”依据青岛习远土地房地产资产评估咨询有限公司出具的《房地产估价报告》，估价对象在价值时点的市场价值为475.87万元。该部分损失为郑志庆未履行委托购房协议及转卖涉案房屋给王秀兰造成的损失，该费用应由郑志庆支付给王秀兰。 此外，本案中《委托购房协议书》签订主体为王秀兰及郑志庆，办理购买涉案房屋事宜亦均为郑志庆，王秀兰诉请张美承担赔偿责任，于法无据，不予认可。 另，关于鉴定费用。本案中，为对涉案房屋现有价值进行评估，花费鉴定费用为26000元，由王秀兰预交，该部分费用应由郑志庆负担。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、王秀兰与郑志庆于2005年12月20日签订的《委托购房协议书》有效；二、郑志庆于判决生效之日起10日内赔偿王秀兰购房损失475.87万元；三、驳回王秀兰的其他诉讼请求。案件受理费46800元，减半收取23400元，由王秀兰负担1200元，郑志庆负担22200元；保全费5000元，鉴定费26000元，由郑志庆负担。 二审经审理查明，郑志庆在二审中称其已经将借款还清。 本院二审查明的其他事实与一审法院一致。 本院认为，王秀兰在本案中系要求确认《委托购房协议书》有效，并基于郑志庆未履行《委托购房协议书》约定的义务，要求郑志庆赔偿损失。本案应为合同纠纷，一审确认本案案由为所有权确认纠纷不当，本院依法予以纠正。一审确认案由错误，并不影响本案的审理，郑志庆主张应当驳回王秀兰的起诉，本院不予支持。 本案当事人争议的焦点问题是：王秀兰与郑志庆之间系借贷关系还是顶名购房关系。双方于2005年12月20日签订了《委托购房协议书》，明确约定王秀兰委托郑志庆代为购买涉案房屋，王秀兰已经将全部购房款交付郑志庆、郑志庆已经将全部购房款交付青岛海信房地产开发公司、全部收据已经交付王秀兰，并明确约定了该房屋应过户到王秀兰名下。该《委托购房协议书》显示双方系顶名买房关系。现郑志庆主张双方之间实际上是借款关系，郑志庆应当提供充分的证据予以证明。本案中，郑志庆未提交双方存在借款关系的充分证据，且根据郑志庆的陈述，其已将所借款项还清。对此，本院认为，根据郑志庆的主张，其系以涉案房屋作为担保借款，双方不仅签订了《委托购房协议书》，而且经过了青岛市君恒法律服务所指派赵显鹍、徐某进行见证。郑志庆在还款过程中理应会留有偿还借款的证据，或对双方的《委托购房协议书》进行处理。但其在偿还借款的过程中，却未留有任何书面的还款证据、亦未对双方的《委托购房协议书》做出任何处理，极其有悖于常理。综上，本院认为，双方在《委托购房协议书》明确确认双方系顶名买房关系、双方无任何有关借款的约定、郑志庆也未提交充分证据证明双方系借款关系、郑志庆关于还款的陈述完全不符合常理，因此，本院对郑志庆关于双方系借款关系的主张不予采信。 根据该《委托购房协议书》的约定，涉案房产系王秀兰以郑志庆名义购买，王秀兰已向郑志庆支付相关款项，王秀兰支付款项数额及支付时间与郑志庆缴纳购房相关费用的数额及时间基本一致，可以认定为王秀兰已经按照约定履行支付购房款项的义务，郑志庆亦应按照协议约定履行合同义务。本案中，郑志庆在办理房地产权证书后，未将房屋过户到王秀兰名下，而是私自将涉案房屋转卖与案外人，导致双方签订《委托购房协议书》无法继续履行、王秀兰购买涉案房屋的目的不能实现，郑志庆应当承担相应责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”依据青岛习远土地房地产资产评估咨询有限公司出具的《房地产估价报告》，估价对象在价值时点的市场价值为475.87万元。该部分损失为郑志庆未履行委托购房协议及私自转卖涉案房屋给王秀兰造成的损失，王秀兰要求郑志庆赔偿该损失，应当予以支持。 王秀兰在本案中系要求确认该协议书的效力，并基于郑志庆不能履行合同义务而要求赔偿。而双方在《委托购房协议书》中并未约定将房屋过户到王秀兰名下的具体时间，该协议书双方也未明确予以解除，郑志庆主张王秀兰的诉讼请求超过诉讼时效，理由不成立，本院不予支持。王秀兰未要求办理过户手续，不能成为郑志庆将涉案房屋出售给第三人的理由，郑志庆主张王秀兰造成了扩大损失，理由不成立，本院不予采信。 张美与郑志庆同时在《委托购房协议书》中签字，并且明确确认该协议书需要张美签字方能生效，而王秀兰支付的购房款也有部分实际支付到了张美的账户，鉴于张美与郑志庆系为夫妻关系，应当认定张美与郑志庆共同作为合同的一方主体。王秀兰要求张美与郑志庆共同承担赔偿责任，本院予以支持。 综上所述，王秀兰的上诉请求成立，本院予以支持。郑志庆的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十七条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初9332号民事判决； 二、王秀兰与郑志庆、张美于2005年12月20日签订的《委托购房协议书》有效； 三、郑志庆、张美于本判决生效之日起10日内赔偿王秀兰购房损失475.87万元； 四、驳回王秀兰的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费23400元，由王秀兰负担1200元，由郑志庆、张美负担22200元；保全费5000元、鉴定费26000元，由郑志庆、张美负担。二审案件受理费91670元，由郑志庆、张美负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  侯 娜 审 判 员  王化宿 审 判 员  盛新国 二〇二一年七月六日 法官助理  马文淑 书 记 员  胡浩东 书 记 员  李珊珊