辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终7513号上诉人（原审原告）：辽宁广城建设工程有限公司，住所地辽宁省大连经济技术开发区黄海西路371号。法定代表人：那新，该公司经理。委托诉讼代理人：刘梅，沈阳市皇姑区方城法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：项景库，男，1962年5月10日出生，汉族，该公司经理，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审被告）：沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司，住所地沈阳市法库物流经济区。法定代表人：刘敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙广宇，男，1973年2月10日出生，汉族，刘敏配偶，住法库县。上诉人辽宁广城建设工程有限公司（以下简称广城建设公司）因与被上诉人沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司（以下简称新鑫鼎鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服法库县人民法院（2020）辽0124民初2135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。广城建设公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第四、五、六、七项并依法改判；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.原审法院认定事实错误。上诉人是依据法院的相关文书获得案涉出租房屋的所有权。该门市在2006年10月就租赁给被上诉人，当时农业机械与被上诉人就协商一致，保留一间办公室给农业机械做留守办公使用，一直延续至今。上诉人取得案涉房屋所有权后，在2018年12月4日与被上诉人签订了《房屋租赁合同》，在第四条第五款中明确约定：乙方承认现有租赁的房屋、场地现状，租赁期间房屋、设备的维修费用自理。在该条款中被上诉人认可延续原与农业机械租赁房屋的状态，因此并不存在上诉人不能全部交付租赁房屋的事实。2.被上诉人从2018年开始拖欠租金，已经构成违约，一审法院不判令被上诉人给付违约金是错误的。3.因承租人违约导致的《房屋租赁合同》解除，承租人的装修损失，应由承租人自己承担。4.一审对案涉出租房屋装修评估没有依据该装修使用年限进行折旧，而是将评估值全额判令上诉人返还，违背客观事实，因为该装修是2006年进行的，自评估日已使用11年之久，依据房屋装修10年以上装修已无残值，一审法院判令错误，应改判。新鑫鼎鑫公司辩称，原审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。广城建设公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告给付原告房租款60，000.00元及违约金(自2019年1月1日至合同解除之日止，按逾期交纳租金部分的千分之一)；2.由于被告与原告签订的房屋租赁合同违约，请求法院判令被告立即停业撤出经营房屋，并解除与原告签订的《房屋租赁合同》；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实:2006年10月1日，辽宁省法库县农业机械公司(甲方)与孙广宇(乙方)签订《房屋租赁合同》，主要内容：“甲方自愿将原配件商店楼房一层全部、二层南侧345平方米及库房一栋和部分场地租赁给乙方，租期为十年，即2006年10月1日至2016年9月30日止。租金年50,000.00元，实行年上打租，即每年的10月份付清年租金。乙方承认现有租赁的房屋、场地现状，租赁期间房屋、设备的维修，费用自理。乙方有权对所租赁房屋进行装修或增加附属设施，但乙方应自行办理装修的相关手续，甲方应对此给予协助。租赁期满后，乙方所投入的装修，能拆除的由乙方自行拆除，不能拆除的作价后归甲方所有。”2015年9月7日，辽宁省法库县农业机械公司(甲方)与沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司(乙方)签订《房屋租赁补偿合同》，主要内容：“甲、乙双方同意房屋续租5年(自2016年9月31日至2021年9月31日)。年租赁费80,000.00元，缴纳方式按原合同执行。乙方要根据续租和今后经营需要，对房屋进行修缮，费用自行负责。乙方对房屋的修缮和装饰，甲方应按评估结果予以赔偿。”被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司租用的房屋系清水房，没有水、电、供暖设施等，门、窗均为木制材料。签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁补偿合同》后，被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司对房屋进行了装修，主要包括：门、窗、地热、地砖、水、电、棚、外墙涂料等，并将租赁房屋北侧第一间房屋东西侧两面墙及窗户拆除改为洗车通道。2017年12月4日，一审法院(2008)法执字第1046号之2、(2017)辽0124执1100号之1执行裁定书裁定如下：一、将被执行人法库县农业机械公司名下门市楼(位于法库县，房权证号为法晓房字第××号，建筑面积1061.40平方米)所有权和所占面积建设用地使用权(面积以行政主管部门实际测绘为准)作价4,476,937.29元，交付申请执行人辽宁广城建设工程有限公司，抵偿债务。二、以上门市楼的所有权和所占面积建设用地使用权作价款4,476,937.29元，用于抵偿【2006】沈中民(3)合初字第395号民事判决书中法库县农业机械公司偿还辽宁广城建设工程有限公司贷款1,760,400.00元、迟延履行期间的债务利息611，464.80元(2006年11月8日至2009年3月29日)、案件受理费18,812.00元(辽宁广城建设工程有限公司已预先交纳)、保全费5,510.00元(辽宁广城建设工程有限公司已预先交纳)、案件执行费47,169.37元(辽宁广城建设工程有限公司已预先交纳)、资产评估费16,190.00元、拍卖费2,400.00元，用于抵偿【2017】辽0124民初1403号民事判决书中法库县农业机械公司偿还辽宁广城建设工程有限公司贷款1,979,791.12元、案件受理费35,200.00元，共计抵偿4,476，937.29元；三、该门市楼所有权和建设用地使用权于本裁定送达申请执行人辽宁广城建设工程有限公司时转移；四、申请执行人辽宁广城建设工程有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续，后续与此标的物相关的权利义务由申请执行人辽宁广城建设工程有限公司享有和承受。一审法院(2008)法执字第1046号之2、(2017)辽0124执1100号之1执行裁定书中的“法库县农业机械公司名下门市楼”即为原配件商店楼房一层、二层。原告辽宁广城建设工程有限公司经一审法院(2008)法执字第1046号之2、(2017)辽0124执1100号之1执行裁定书裁定取得法库县农业机械公司名下门市楼(位于法库县，房权证号为法晓房字第××号，建筑面积1061.40平方米)的房屋所有权后，项景库代表原告辽宁广城建设工程有限公司(甲方)与孙广宇代表被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，主要内容：“甲方自愿将原配件商店楼房一层、二层共1061.40平方米出租给乙方。租期从2017年12月4日至2021年12月4日止。租金年60,000.00元，实行年上打租，即每年的11月4日付清年租金。乙方承认现有租赁的房屋、场地现状，租赁期间房屋、设备的维修，费用自理。乙方有权对所租赁房屋进行装修或增加附属设施，但乙方应自行办理装修的相关手续，甲方应对此给予协助。租赁期间，乙方自行解决供水、供电、供暖及公益性费用。费用乙方自理。租赁期满后，乙方所投入的装修，能拆除的由乙方自行拆除，不能拆除的协商作价后归甲方所有。”《房屋租赁合同》签订后，薛友一直占用一间房屋，原告辽宁广城建设工程有限公司未将该房屋交付被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司。2019年6月20日，一审法院作出的(2019)辽0124民初101号民事调解书载明：一、被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司给付原告辽宁广城建设工程有限公司2017年12月4日至2018年12月31日期间租金60,000.00元；此款于2019年8月31日前一次性给付；二、原、被告无其他争议。原、被告双方一致认可经(2019)辽0124民初101号民事调解书调解支付的租金60,000.00元是2017年12月4日至2018年12月3日一年的租金。被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司未向原告辽宁广城建设工程有限公司支付2018年12月4日之后的租金。2020年9月14日，被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司申请对租赁房屋的装修现值进行鉴定。2020年9月18日经沈阳市中级人民法院随机选定鉴定机构辽宁慧衡土地资产评估事务所(普通合伙)对被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司的装修现值进行评估。2020年12月7日，辽宁慧衡土地资产评估事务所(普通合伙)作出《资产评估报告》，评估结论：委托装修现值于评估基准日的评估价值为354,200.00元。被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司支出鉴定费10,400.00元。一审法院认为，合法的租赁合同关系受法律保护。原告辽宁广城建设工程有限公司与被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，予以确认。租赁合同成立后，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务，出租人负有交付租赁物的义务，承租人负有支付租金的义务。现原告辽宁广城建设工程有限公司要求解除《房屋租赁合同》，被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司同意解除《房屋租赁合同》，符合《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”双方属协商一致解除合同。原告辽宁广城建设工程有限公司要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《房屋租赁合同》解除后，被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司应将租赁房屋返还原告辽宁广城建设工程有限公司，原告辽宁广城建设工程有限公司要求被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司返还租赁房屋的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。根据本案实际情况，需要给被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司充分的腾房时间，故被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司在2021年4月3日前腾退并返还租赁房屋为宜。根据《中华人民共和国民法典》第七百零三规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司仅支付原告辽宁广城建设工程有限公司2017年12月4日至2018年12月3日一年的租金60,000.00元，自2018年12月4日起未向原告辽宁广城建设工程有限公司支付租金。《房屋租赁合同》解除后，被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司应按《房屋租赁合同》约定的租金数额向原告辽宁广城建设工程有限公司支付自2018年12月4日起至房屋腾退返还之日即2021年4月3日止的租金140，000.00元(2018年12月4日至2019年12月3日期间的租金60，000.00元；2019年12月4日至2020年12月3日期间的租金60，000.00元；2020年12月4日至2021年4月3日期间的租金20，000.00元)。原告辽宁广城建设工程有限公司要求支付2018年12月4日起至房屋返还之日止租金的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。原告辽宁广城建设工程有限公司要求被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司支付违约金的诉讼请求，《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保险租赁物符合约定的用途。”原告辽宁广城建设工程有限公司应将租赁房屋全部交付被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司，现原告辽宁广城建设工程有限公司一直未将薛友占用房屋交付被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司使用，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国民法典》第五百二十五条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司在原告辽宁广城建设工程有限公司未将薛友占用房屋交付之前有权拒绝支付租金，其未付租金行为不构成违约，不应支付违约金。故对原告辽宁广城建设工程有限公司该项诉讼请求，不予支持。关于原告辽宁广城建设工程有限公司主张“根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第二款之规定：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。原告辽宁广城建设工程有限公司不应承担赔偿责任，被告作为违约方无权请求赔偿。”如前所述，被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司不构成违约，故对原告辽宁广城建设工程有限公司上述主张，不予采信。被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司在《房屋租赁合同》签订后对租赁房屋进行了门、窗、地热、地砖等装修，这些装修不能拆除。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《房屋租赁合同》约定：“租赁期满后。乙方所投入的装修，能拆除的由乙方自行拆除，不能拆除的协商作价后归甲方所有。”合同解除后，上述不能拆除的装修应归甲方原告辽宁广城建设工程有限公司所有，根据《资产评估报告》。原告辽宁广城建设工程有限公司应赔偿被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司装修现值损失354，200.00元。原告辽宁广城建设工程有限公司要求被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司将门、窗恢复原状的诉讼请求，如前所述，门、窗属不能拆除的装修，应归原告辽宁广城建设工程有限公司所有，故对该项诉讼请求，不予支持。原告辽宁广城建设工程有限公司要求被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司支付北侧第一间房屋洗车通道恢复原状(西侧恢)复成木质结构窗户,东侧为承重墙标准)费用5，000.00元的诉讼请求，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。并有权要求赔偿损失。”原告辽宁广城建设工程有限公司该诉讼请求，符合法律规定，应予支持。根据实际情况，酌定恢复原状费用为3,000.00元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、五百二十五条款、第五百六十二条第一款、第五百六十六条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百零八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、解除原告辽宁广城建设工程有限公司与被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司于2021年4月3日前腾退并返还原告辽宁广城建设工程有限公司房屋(位于法库县，房权证号为法晓房字第××号，建筑面积1061.40平方米)；三、被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司于本判决发生法律效力后十五日内给付原告辽宁广城建设工程有限公司租金140,000.00元(2018年12月4日至2021年4月3日)；四、原告辽宁广城建设工程有限公司于本判决发生法律效力后十五日内赔偿被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司装修现值损失354,200.00元；五、被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司于本判决发生法律效力后十五日内赔偿原告辽宁广城建设工程有限公司北侧第一间房屋东西侧两面墙及窗户恢复原状费用3,000.00元；六、驳回原告辽宁广城建设工程有限公司要求被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司支付违约金及将门、窗恢复原状的诉讼请求；七、驳回原告辽宁广城建设工程有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费10,400.00元，由原告辽宁广城建设工程有限公司负担。案件受理费8,788.00元，由原告辽宁广城建设工程有限公司负担6,280.00元；由被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司负担2,508.00元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交照片和情况说明，用以证明一审法院认定的上诉人违约行为是原产权人与被上诉人用房屋进行置换而产生的后果，并不是上诉人没有依据租赁合同全部交付租赁物，因而上诉人没有违约，不应承担违约责任。被上诉人质证意见：房屋产权人已经变更，按照合同4.2约定，上诉人应将租赁房屋全部交付给我方。本院将结合案件事实，对上述证据予以综合分析认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，系基于双方真实意思表示，未违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。即在租赁合同中，出租人的主要义务是交付租赁物，承租人的主要义务系给付租金。关于上诉人主张保留一间办公室给农业机械做留守办公使用系延续原租赁状态问题。首先，2006年法库县农业机械公司与被上诉人签订的房屋租赁合同中并无关于为农业机械公司保留办公室的明确约定；其次，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》明确约定租赁内容为原配件商店楼房一层、二层共1061.40平方米，二审审理中上诉人自认该1061.40平方米包括薛友占用的一间办公室；第三，《房屋租赁合同》明确约定上诉人在签订合同之日清除房内的所有物品及租房户，即上诉人应将1061.40平方米（包括薛友占用的办公室）全部交付给被上诉人，然而案涉房屋中的一间办公室一直由他人占用，即使该办公室曾经由薛友使用，但在上诉人通过生效法律文书取得案涉房屋并与被上诉人签订租赁协议后，应按照合同约定，将全部1061.40平方米房屋交付被上诉人，因此在上诉人未全部履行给付租赁房屋的情况下，一审法院认定被上诉人不构成违约并无不当。关于上诉人所提一审评估结果未进行折旧问题。首先，上诉人一审中并未对鉴定结果提出异议，其次，二审审理中，评估鉴定机构向我院出具情况说明，本案评估报告结论为评估装修的重置成本与成新率的乘积，故对此理由亦不予支持。综上所述，上诉人辽宁广城建设工程有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8788元，由上诉人辽宁广城建设工程有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 濛审 判 员  单 立审 判 员  唐 屾二〇二一年七月十二日法官助理  史舒畅书 记 员  刘圆芳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。