广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8783号上诉人（原审被告）：广州市恩宁悦筑物业管理有限公司，住所地广东省广州市白云区横滘货场路**。法定代表人：陈燕。委托诉讼代理人：雷建飞，广东正光明律师事务所律师。委托诉讼代理人：林碧晖，广东正光明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：衡阳市富宇物流有限公司，，住所地湖南省衡阳市石鼓区黄沙湾街道雅士林欣城安置房法定代表人：邱德政。委托诉讼代理人：邹文科，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李荣宁，广东法丞汇俊律师事务所律师。原审第三人：广州东盛投资有限公司，，住所地广东省广州市白云区机场东门综合楼右侧第三间法定代表人：李桂灿，该公司经理。委托诉讼代理人：赖雪何，广东纬国律师事务所律师。上诉人广州市恩宁悦筑物业管理有限公司（以下简称恩宁公司）因与被上诉人衡阳市富宇物流有限公司（以下简称富宇公司）及原审第三人广州东盛投资有限公司（以下简称东盛公司）合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初15441号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人恩宁公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回富宇公司全部诉讼请求；2.本案诉讼费由富宇公司承担。事实与理由：一、2019年1月9日，恩宁公司与富宇公司签订《转让协议》，约定富宇公司向恩宁公司转让其与东盛公司签订的《房地产租赁合同》，转让价为430万元（包括房屋租赁合同转让费和房内物品），恩宁公司应分四期付清，其中第三期在涉案房屋完成加装电梯后15天内支付100万元。合同签订后，恩宁公司依约按时向富宇公司支付了第一、二期共200万元转让费，因富宇公司不提交涉案房屋权属证明导致不能报建被行政机关强令停建至今，恩宁公司遂按约停付了第三、四期的转让费。恩宁公司租赁涉案房屋的目的是用作老年人公寓，这是富宇公司在签订转让合同前就已明知的，众所周知没有电梯的楼层不适宜老年人居住，电梯是老年公寓的必备设施，否则恩宁公司就不能实现合同目的。为此，《转让合同》中签订了“乙方（上诉人）在电梯加装工程完成后的15天内向甲方（被上诉人）支付壹佰万元整”条款，该条款设定了富宇公司对涉案房屋能否加装电梯的保证责任，也是恩宁公司签约的先决条件，正是基于富宇公司对涉案房屋加装电梯的保证承诺，双方才得以签订涉案合同。依约，只要涉案房屋未能加装电梯，富宇公司的保证责任也相应不能免除。恩宁公司基于不了解涉案房屋状况的顾虑，才签订了以完成加装电梯为支付转让费条件的条款，也就是约定了富宇公司负有协同完成加装电梯的先予履行责任，依法恩宁公司在富宇公司未履行先予履行责任的情形下，享有不履行后履行责任的权利。《转让合同》合法有效，对合同双方具有法律约束力，只要“完成加装电梯”这一约定事实未成就，恩宁公司再行付款的条件就未成就。富宇公司隐瞒涉案房屋存在违法建筑状况的事实，致令恩宁公司开业伊始就不能全部使用合同约定的房屋，恩宁公司依法行使不安抗辩权，合法有理。加装电梯事务与费用由恩宁公司负责，并未除斥富宇公司的保证责任和先予履行责任。二、恩宁公司已基本付清了富宇公司涉案转让财产的对价217.586万元，现在富宇公司所主张的只是转让房屋租赁合同的收益，富宇公司并没有实际的经济损失，但是恩宁公司对涉案房屋进行老人公寓经营、整改已经投入了161万元，现在，根据一审法院另案（2020）粤0111民初30390号民事判决书显示，涉案房屋即将被东盛公司收回。如依据本案一审判决，富宇公司可以实现合同目的，恩宁公司将蒙受巨额损失，对恩宁公司显失公平。被上诉人富宇公司二审答辩称：富宇公司同意一审判决的意见。原审第三人东盛公司二审述称：东盛公司同意一审判决查明的事实以及判决内容。另案一审判决判令恩宁公司需腾空并交还涉案物业给东盛公司的原因，主要是基于恩宁公司长达一年多未向东盛公司缴纳租金，并非是因为涉案物业存在违章建筑。富宇公司于2020年6月4日向一审法院起诉，请求：1.恩宁公司向富宇公司支付租赁等权益转让款230万元；2.恩宁公司按月利率2%向富宇公司支付欠付转让款的滞纳金，以230万元为基数，自2020年1月1日起计至恩宁公司付清全部欠付款之日止，暂计4个月金额为184000元；3.东盛公司就恩宁公司欠付的转让款及滞纳金向富宇公司承担连带清偿责任；4.恩宁公司承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2018年8月30日，富宇公司（承租方，乙方）与东盛公司（出租方，甲方）签订《房地产租赁合同书》，约定：甲方将位于广州市白云区xx楼右侧第三间及二、三楼的物业（以下简称涉案场地）租赁给乙方作为公寓使用；租赁期限自2018年8月28日起至2024年10月31日止，每月租金138888元，自2020年12月1日起每年递增5%等。2019年1月9日，富宇公司（甲方）与恩宁公司（乙方）签订《转让协议》，约定：甲乙双方经过友好协商，就甲方有偿出让：（1）甲方与东盛公司所签的《房地产租赁合同》约定的租赁权益的100%。（2）甲方在上述物业增置的室内装修、家具、电器等设备设施权益的100%；最终价格430万元，包括甲方交给东盛公司的三个月房租押金；付款方式及步骤：①乙方向甲方支付10万元作定金（甲方已经收到了）。②支付定金后的3天内签正式合同，签合同时乙方向甲方支付100万元，甲方即把与东盛公司签订的《房地产租赁合同》过户给乙方，甲方在收到乙方的上述款项后，2天内向乙方移交该物业并按清单交结家具清单等设备设施。移交后3天内乙方再向甲方支付人民币90万元；③乙方在电梯加装工程完成后的15天内向甲方支付人民币100万元。④余款130万元乙方在2019年12月31日前付清。以上款项乙方支付拖延一天，加付百分之叁的滞纳金给甲方；2019年元月份的房租由甲方负责，2019年2月1日起的租金由乙方负责；加装电梯的相关事务与费用由乙方负责，甲方不参与等。上述协议签订后，恩宁公司向富宇公司支付转让款共计200万元。2019年1月15日，恩宁公司与东盛公司就涉案场地重新签订了《房地产租赁合同书》。恩宁公司接收涉案场地后，以广州xx长者养老管理有限公司的名义经营老年公寓，并着手在涉案场地加装电梯。2019年2月27日，广州市城市管理综合执法局白云分局向广州xx长者养老管理有限公司发出《询问通知书》，要求提供加装电梯的电梯报建许可、房产证、施工合同、施工队资质、工程平面图等资料。后由于广州xx长者养老管理有限公司不能提供加建电梯规划报建许可，认定为新增违法建设，执法队对其加建电梯现场实施控停。后在广州市白云区人民政府三元里街道办事处联合相关部门开展联合执法检查行动中，检查发现涉案场地中的东南侧二楼、三楼不能提供房屋产权资料，认定为历史存量违法建设，城管执法队依法对涉案场地中东南侧二楼、三楼的房间采取了查封措施。另查，涉案场地属东盛公司向广东省xx实业发展有限公司承租的广州市白云区机场向云新街4号560栋东门综合楼物业中的一部分。根据广州市不动产登记查册表显示，白云区机场路向云新街4号560栋的建筑面积为3073.85平方米，总层数为2层。一审法院认为：涉案场地由富宇公司向东盛公司承租所得，在富宇公司与恩宁公司签订《转让协议》后，恩宁公司又与东盛公司签订租赁合同，该租赁期限覆盖富宇公司与东盛公司签订租赁合同的期限，且该转让内容还包括涉案场地内的设施、设备、装修等内容，可见，《转让协议》主要特征是承租经营权的转让协议。该协议是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述协议签订后，恩宁公司已接收涉案场地经营老年公寓，协议约定恩宁公司应在2019年12月31日付清转让款，现恩宁公司仅向富宇公司支付转让款200万元，故现富宇公司要求恩宁公司支付剩余转让款230万元及支付滞纳金有据，一审法院予以支持。富宇公司要求按月利率2%的标准计算滞纳金标准过高，一审法院酌情调整至按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。富宇公司主张自2020年1月1日起开始计付滞纳金的意见符合协议约定，一审法院予以采纳。东盛公司并非《转让协议》的合同相对方，富宇公司要求东盛公司对恩宁公司应承担的责任承担连带责任缺乏依据，一审法院不予支持。恩宁公司抗辩涉案转让协议约定的付款条件未成就的问题。虽涉案转让协议约定其中一笔款项100万元在电梯加装工程完成后的15天内支付，但由于安装电梯是恩宁公司为经营老年公寓的需求，且协议明确约定加装电梯的相关事务和费用由恩宁公司自行负责，现电梯因无法办理报建手续问题而无法安装，此无法安装的原因属非因富宇公司原因所致，故在最后一笔转让款的支付期限都已届满的情况下，恩宁公司以电梯尚未加装，付款条件未成就为由拒绝支付转让款欠理，一审法院不予采纳。另外，就富宇公司的转让内容看，恩宁公司在签订转让协议后，已经另行与东盛公司就涉案场地另行签订租赁合同，且富宇公司已向恩宁公司交付涉案场地内附属的相关装修、家具、家电，恩宁公司亦接收经营使用。关于恩宁公司抗辩其接收涉案场地后部分房间被查封，故富宇公司没有完整履行合同约定义务的意见。从广州市白云区人民政府三元里街道办事处复函的情况可反映，部分房间被查封的原因是因建筑物无法提供产权资料导致，此属恩宁公司在经营过程中因建筑物问题所致的纠纷，故恩宁公司的上述抗辩意见均依据不足，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年12月7日作出如下判决:一、本判决生效之日起五日内，被告广州市恩宁悦筑物业管理有限公司向原告衡阳市富宇物流有限公司支付转让款230万元；二、本判决生效之日起五日内，被告广州市恩宁悦筑物业管理有限公司向原告衡阳市富宇物流有限公司支付逾期付款滞纳金（以230万元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年1月1日起计至实际支付之日止）；三、驳回原告衡阳市富宇物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费26672元，由被告广州市恩宁悦筑物业管理有限公司负担并于本判决生效之日起五日内向一审法院缴纳。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，恩宁公司提交：1.（2020）粤0111民初30390号民事判决书，拟证明富宇公司未依合同约定，如实告知恩宁公司涉案房屋部分违章及涉案房屋承租人无权转租，富宇公司未按合同约定全面履行合同，至今尚有20间房屋不能使用；2.东盛公司与广东省xx实业发展有限公司于2016年10月19日签订的合同编号为HYSZ2016051的《房地产租赁合同书》，拟证明富宇公司隐瞒其无权转租涉案房屋的事实。富宇公司质证称：对证据1的真实性、合法性予以确认，对关联性及证明内容有异议，一审判决已对本案事实及涉案合同的真实性予以查明，涉案合同并无违反法律强制性规定，属于合法有效的合同；对证据2的真实性、合法性不予确认，富宇公司此前没有见过此合同，其属于东盛公司与广东省xx实业发展有限公司之间的合同关系，该证据与本案无关。东盛公司质证称：对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该判决书因恩宁公司提起上诉，尚未生效，该判决书第13页记载的内容也可证明恩宁公司可以正常使用该物业用于经营，且涉案场地实际使用的人员有33人，并与恩宁公司建立了租赁关系，所以，恩宁公司可正常使用所承租的物业；该证据也可证明恩宁公司存在长期不缴纳租金并无偿占用租赁物业进行经营的事实，因此一审法院判决认为恩宁公司存在违约行为，并判令解除恩宁公司与东盛公司的租赁合同，并腾退涉案物业；对证据2的真实性、合法性无异议，但富宇公司有无转租权并非是本案争议的焦点，并且广东省xx实业发展有限公司对东盛公司或富宇公司的转租行为也没有提出权利主张，应认定转租行为合法有效，并且广东省xx实业发展有限公司也未对恩宁公司实际使用租赁物业的行为提出异议，恩宁公司承租涉案物业后是可以正常使用的。恩宁公司提交的前述判决书尚未发生法律效力，《房地产租赁合同书》形成于一审期间，亦不足以推翻一审法院认定的事实，本院均不予接纳为二审新证据。二审另查明，在恩宁公司与东盛公司签订《房地产租赁合同书》当日，双方又签订《合同补充协议》，约定，东盛公司按房屋现状交付恩宁公司，东盛公司只提供原有房产证部分的一次消防，其他整体的二次消防文件等由恩宁公司自行负责办理；恩宁公司承担加装电梯后的安全使用及一切相关风险责任；恩宁公司自行负责申请加装电梯的相关报备及验收文件等；日后使用期间，房屋整体渗水或产生的其他安全隐患，由恩宁公司负责维修。二审中，一、恩宁公司与富宇公司陈述双方签订的合同中没有明确约定恩宁公司承租涉案物业用于经营老年公寓。二、恩宁公司与富宇公司确认恩宁公司已向富宇公司支付了200万元。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：恩宁公司是否需向富宇公司支付涉案合同的转让余款230万元及逾期付款滞纳金。针对前述争议焦点，本院认定如下：关于转让余款及滞纳金的支付问题。一审认定《转让协议》合法有效，理据充分，双方当事人均无异议，本院不再赘述，予以确认，该协议对双方具有约束力，双方应依约履行。协议签订后，恩宁公司已另行与东盛公司就涉案场地签订租赁合同，富宇公司已向恩宁公司交付涉案场地内附属的相关装修、家具、家电等设备设施，恩宁公司亦接收经营使用，恩宁公司理应按照协议约定支付转让款，双方确认恩宁公司已向富宇公司支付转让款200万元，按照协议约定尚有余款230万元未支付，根据协议约定，恩宁公司应在2019年12月31日前付清转让款，现付款期限已届满恩宁公司仍未支付，因此，一审认定恩宁公司应向富宇公司支付剩余转让款230万元及滞纳金于法有据，且一审考虑富宇公司主张的滞纳金标准过高，已酌情调整至按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付亦并无不当，一审的处理合法合理，应予维持。关于恩宁公司主张尚未完成加装电梯，转让余款的付款条件未成就问题。双方签订的协议中未约定恩宁公司承租涉案场地用于经营老年公寓，且约定加装电梯的相关事务与费用由恩宁公司负责，富宇公司不参与，根据一审查明的事实，电梯因无法办理报建手续问题而无法安装，恩宁公司未提交证据证实此无法安装系因富宇公司的原因所致，因此，在最后一笔转让款的支付期限都已届满的情况下，恩宁公司以尚未完成加装电梯为由主张转让余款的付款条件未成就，不能成立，本院不予支持。恩宁公司还上诉主张富宇公司隐瞒房屋存在违法建筑状况的事实，其可行使不安抗辩权，恩宁公司在签订协议前应尽审慎注意义务，应查看涉案场地的产权登记情况及场地现状等；从恩宁公司与东盛公司签订的《合同补充协议》的约定内容看，恩宁公司主张其对涉案场地的产权登记情况及场地现状等其并不知悉，依据不足。且从一审查明的事实看，部分房间被查封的原因是因建筑物无法提供产权资料导致，此属恩宁公司在经营过程中因建筑物问题所致的纠纷，恩宁公司据此主张其可行使不安抗辩权依据不足，本院不予采纳。综上所述，恩宁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26672元，由广州市恩宁悦筑物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二一年七月五日书记员 冯 韵彭诗敏