广东省广州市黄埔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0112民初16754号 原告：李武汉，男，1970年7月16日出生，汉族，住广东省丰顺县。 委托诉讼代理人：李嘉森，住广州市黄埔区，系原告李武汉之子。 被告：吴选锋，男，1970年1月15日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。 原告李武汉与被告吴选锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告李武汉的委托诉讼代理人李嘉森到庭参加诉讼，被告吴选锋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告李武汉向本院提出诉讼请求：1.判令被告缴纳拖欠尚未缴清房租水电欠款8252.7元[包括房租7252.7元及水电费1000元（水费197.5元、电费802.5元）]；2.判令被告缴纳（2020年5月1日-2020年9月30日）房租13370元/月共计66850元；3.判令被告缴纳卫生费及停车位费（2020年5月1日-2020年9月30日）500元/月共计2500元；4.判令被告缴纳水电费（2020年5月1日-2020年9月30日）共计16557.8元；5.判令被告支付房屋租赁合同第五条约定的违约金110000元；6.判令本案诉讼费用由被告承担。原告李武汉当庭变更第四项诉讼请求为：4.判令被告缴纳水电费（2020年5月1日-2020年9月30日）共计27984.9元（水费3150元+电费24834.9元）。原告李武汉当庭变更第五项诉讼请求为：判令被告支付房屋租赁合同第五条约定的违约金40110元（月租金13370元×3个月）。事实和理由：2018年4月27日，李武汉与吴选锋签订房屋租赁协议，所租房屋位于广州市黄埔区双岗黄岗商业城A栋2楼整层作为棋牌及宾馆使用，并约定每月支付租赁费用11000元、水6元/度、电1.25元/度，租赁期限为2014年9月1日至2020年12月31日，每年递增5%租金，李武汉每月抄单并给联单吴选锋，通过微信、现金等方式收取每月租金及水电。2020年4月份，由于受疫情1-2月影响，李武汉体谅吴选锋经营难处，主动提出分期交租方式共度难关，一直至2020年6月，被拖欠3个月租金、水电费等情况下，李武汉仍然自掏腰包帮助吴选锋先行垫付水电费用并准许吴选锋继续经营让其资金流通顺畅，但是从7月开始，吴选锋生意明显好转前提下，李武汉向其要求支付所拖欠的房租、水电费时，吴选锋一拖再拖，直到8月1日前，4月份房租、水电费仍有8252.7元尚未缴清。在2020年8月缴纳部分4月份的房租后，吴选锋开始一直找各种理由无故拖欠李武汉房租、水电费用，自2020年5月开始一直欠租至8月底。在8月向吴选锋催收期间，吴选锋一直不接电话，躲避责任，直到李武汉通过停电等手段才使得吴选锋不得不向李武汉支付所拖欠费用，但每次都是给一小部分欠款请求开电后又无故消失，电话不接、微信不回，完全联系不上。2020年8月24日下午，李武汉再次向吴选锋通过微信、短信方式催讨租金、水电等欠款，吴选锋拒绝承认所欠款项。而李武汉在通过律师函、催告通知等方式向吴选锋催收时，吴选锋仍然耍无赖，让其搬出场所拒不搬出，并恶语对待，至此，吴选锋在违反合同约定的情况下，拒绝退场并无故拖欠房租、水电等款项，态度恶劣。故李武汉根据《中华人民共和国民事诉讼法》第108条的规定，特提起诉讼，请求法院支持李武汉的诉讼请求。 被告吴选锋未提交到庭参加诉讼，亦未提交答辩状及证据。 本院经审理认定事实如下：2018年4月27日，李武汉（甲方）与吴选锋（乙方）签订一份《租赁协议书》（以下简称“涉案协议”），约定：甲方二楼胜友棋牌（以下简称“涉案房屋”）已租乙方作公寓棋牌。租赁期为6年（2014年9月1日至2020年12月31日止）。乙方已交押金30000元，租金11000元/月，交租时间为每月1-5号。在合同期内每年租金增5%，水6元/吨，电1.5元/度。在租赁内甲乙双方违约十倍赔偿。在合同期内乙方租金、水、电费不得拖欠十五天，甲方可终止乙方租赁合同。乙方在合同期满后，甲方无息将押金退还乙方，如要续租可有优先权。 李武汉提交的穗集地证字第0062324号《广州市集体土地房产证》显示房地坐落为黄埔区大沙镇双沙村双岗黄岗大街D1615图3幅118地号的物业权属人为广州市黄埔区大沙镇双沙村第二经济合作社，权属来源为1989年新建，房屋所有权性质为集体，使用性质为非住宅。 李武汉提交国家企业信用信息公示系统查询的信息显示：广州市黄埔区胜友棋牌室经营场所为广州市黄埔区红山街黄岗大街1号A栋二楼。 李武汉主张吴选锋拖欠租金共计74102.7元［包括2020年4月1日至30日的租金7252.7元及2020年5月1日至2020年9月30日的租金66850元（13370元/月×5个月）］、2020年4月1日至2020年9月30日的水费3347.5元（197.5元+3150元）、2020年4月1日至2020年9月30日的电费25637.4元（802.5元+24834.9元）、2020年5月1日至2020年9月30日的卫生费及停车位费2500元（500元/月×5个月）。李武汉提交的5张收据予以证明此前按每月200元收取卫生费及按每月300元收取停车位费，并陈述双方对卫生费及停车费没有书面合同约定，只是口头约定按此金额收费。 2020年11月1日，李武汉向吴选锋发出一份《责令搬迁移交通知书》，载明：鉴于2020年10月12日给吴选锋发出通知后至今，房租水电仍未归还，限期搬出扔拒绝履行，在此再次向吴选锋通知告知，若在2020年12月1日前尚未搬出场地，李武汉将对场地内的所有物品当废品处理。 庭审时，李武汉陈述：因李武汉无法联系上吴选锋，而涉案房屋被开发商征收用于旧改，故李武汉已于2021年1月1日将涉案房屋交回给业主。 李武汉提交《物业租赁合同》显示如下内容：2007年3月28日，案外人广州市黄埔区双沙实业发展公司（出租方、甲方）与案外人陈结梅（承租方、乙方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将位于广州市黄埔区双沙黄岗大街一号租赁物范围内的物业按现状租赁给乙方使用，租赁面积为6288平方米，由甲方提供给乙方使用，作为配套该物业，本物业的用途为商业。北栋楼房首层于2007年4月1日交付乙方使用，面积为580平方米；南栋楼房首层于2007年4月1日交付乙方使用，面积为1346平方米（包括全部平房）；南栋楼房第二、三层2007年11月1日交付乙方使用，面积为2420平方米；北栋楼房第二、三、四层于2008年2月1日交付乙方使用，面积为1942平方米。本物业采取包租的方式，由乙方自行分配使用。第二条约定租赁期限从2007年4月1日起至2020年12月31日止。第十三条约定，本租赁物经甲方同意后，乙方可以分租，但分租部分的管理工作由乙方负责，包括向分租户收取租金等。 李武汉提交《补充协议》显示如下内容：2008年12月31日，案外人广州市黄埔区双沙实业发展公司（甲方）、陈结梅（乙方）与李武汉（丙方）签订一份《补充协议》，约定甲乙双方于2007年3月28日签订的《物业租赁合同》承包甲方位于黄岗大街一号物业后，其中一部分由原承租方陈结梅转租给李武汉经营，现乙、丙双方因合作经营意向发生变更，乙方要将其向甲方承租的全部物业转由丙方承租，并放弃在该物业上作为原承租方的一切权利义务。甲、乙、丙三方现就原合同承租方变更一事达成如下补充协议：一、从2009年1月1日起，《物业租赁合同》出租方不变，仍为广州市黄埔区双沙实业发展公司（甲方），承租方由陈结梅（乙方）变更为李武汉（丙方）。变更后甲、丙方同意履行甲、乙方在《物业租赁合同》中的全部权利义务……三、本补充协议签订后，乙、丙双方在黄岗大街一号物业的债权债务由乙、丙双方各自承担，自行解决。四、合同其他条款不变。五、本协议作为原合同的补充，与原合同具有同等的法律效力。 本院认为，吴选锋经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见和证据，视为其放弃抗辩权利，本院在审核李武汉提交的证据及陈述的基础上，对本案作出裁判。 李武汉与吴选锋签订的涉案协议已于2020年12月31日期满而终止。双方在涉案协议中约定租金为11000元/月，每年增5%，但双方未约定11000元/月系自2014年9月1日起的租金标准，故李武汉主张每月租金11000元系自2014年9月1日起的租金标准及每月按13370元的标准计算所欠租金无据，本院对此不予采信。本院认定双方签订涉案协议时约定每月租金11000元系从2018年4月27日起的首年的租金标准，自此每年递增5%，故2020年4月1日至2020年4月26日期间的租金标准为11550元/月，2020年4月27日至2020年9月30日期间的租金标准为12127.5元/月。2020年4月1日至2020年9月30日期间的租金共计71860.25元［11550元/月÷30天×26天+12127.5元/月×5个月+12127.5元/月÷30天×3天］，吴选锋未举证证实其已足额付清上述租金，对此应承担举证不能的不利后果，故吴选锋应向李武汉付清上述租金71860.25元。 关于水电费。李武汉主张吴选锋拖欠其水电费合计28984.9元［包括2020年4月1日至2020年9月30日期间的水费3347.5元（197.5元+3150元）及2020年4月1日至2020年9月30日期间的电费25637.4元（802.5元+24834.9元）］，吴选锋未举证证实其已足额付清上述水电费，李武汉要求吴选锋支付所欠水电费的诉讼请求于法有据，本院予以支持。 关于卫生费及停车位费。李武汉未举证证实双方对卫生费及停车位费的收取有作出约定，且了武汉提交的收据上并无吴选锋签字确认，故李武汉要求吴选锋支付卫生费及停车位费无据，本院不予支持。 关于违约金。李武汉未对吴选锋逾期支付租金的违约行为对其造成的损失予以举证证实，且双方在租赁协议书中只约定“违约十倍赔偿”，对赔偿基数没有进行约定，且李武汉主张的违约金过高，本院依法予以调整，违约金按照1个月租金12127.5元计付，该违约金足以弥补李武汉因吴选锋逾期支付租金的违约行为对其造成的损失。超过部分无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下： 一、被告吴选锋在本判决生效之日起十日内向原告李武汉支付租金71860.25元及违约金12127.5元； 二、被告吴选锋在本判决生效之日起十日内向原告李武汉支付水电费合计28984.9元； 三、驳回原告李武汉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3213.95元，由原告李武汉负担721.88元，被告吴选锋负担2492.07元。负有缴付义务的当事人应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审判员  梁宝姗 二〇二一年七月二日 书记员  张若玫