江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终2444号上诉人（原审被告）：无锡大地彩印有限公司，住所地无锡市锡山区鹅湖镇圆通村。法定代表人：华水荣，该公司经理。委托诉讼代理人：周向明，江苏中智律师事务所律师。委托诉讼代理人：华海钢，该公司股东。被上诉人（原审原告）：华正新，1961年2月13日生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。被上诉人（原审原告）：郭永峰，男，1965年11月5日生，汉族，住山东省曹县。委托诉讼代理人：费凌云（受华正新、郭永峰共同授权委托），江苏神阙律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲍坊锋（受华正新、郭永峰共同授权委托），江苏神阙律师事务所律师。上诉人无锡大地彩印有限公司（以下简称大地公司）因与被上诉人华正新、郭永峰商品房预售合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2020）苏0205民初5041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大地公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回华正新、郭永峰的一审诉请。事实和理由：1.一审判决将华海钢出租厂房拆迁安置补偿款中的设备搬迁损失66665元、成品及半成品搬迁损失40000元作为华正新、郭永峰应得利益，全归华正新、郭永峰显失公平。华正新、郭永峰合计租赁其厂房面积约为14000平方米，剩余厂房面积约为500平方米由其使用。其也存在设备搬迁损失与成品半成品搬迁损失，为此，其理应分得部分利益。2.镇政府根据《无锡市国有土地上房屋征收与补偿办法》规定给予其拆迁补偿，该办法第三十条明确规定，给予停产停业损失补偿的被征收房屋应当同时符合以下条件：.....；第二，被征收房屋作为生产经营场所的，经营者应当持有合法、有效的工商营业执照、税务登记登记证以及其他有关许可文件。而华正新、郭永峰是以个人名义承租厂房经营。且停产停业损失105919元是依照被征收房屋评估价的7%计算得出，与华正新、郭永峰是否承租厂房无关，即使华正新、郭永峰没有承租厂房，其也将依据拆迁厂房的评估价格获得该停产停业损失105919元，其没有因为华正新、郭永峰承租厂房而多得到停产停业损失补偿。为此华正新、郭永峰不应享有该部分利益39187.79元。3.被征收和补偿对象是房屋所有权人，不涉及到承租户。即使华正新、郭永峰在拆迁过程中多拿到了自己利益之外的补偿款项，该笔补偿款也不应该由二人享有，应该退回给镇政府拆迁部门。华正新、郭永峰二审辩称：大地公司的上诉请求没有事实依据，也不符合法律规定，请求法院全部驳回。事实和理由：1.在2020年12月10日的庭审中大地公司法定代表人华水荣明确说了整个公司办公区域大概5000多平米，中间1800平米左右是小儿子华海钢出租的，华海钢出租的整个区域都是其二人承租，因此该区域属于其二人租赁使用，生产设备和成品、半成品也全部属于其二人所有。关于一审中陈述的各自租赁面积均是根据经验和目测等得出的数据，肯定会与拆迁部门实际测量的面积有差距。因此拆迁补偿中的设备搬迁及成品、半成品损失应当全部属于其二人。大地公司认为其有剩余厂房面积与事实不符，没有依据。2.根据无锡市人民政府办公室关于明确无锡市市区国有土地上房屋征收与补偿相关费用标准的通知第二条，根据该条规定本案所涉房屋如果没有其承租的话，那么大地公司最多只能拿到被征收房屋评估价格3%的停产停业损失补偿。而正是其二人承租使用该房屋用于生产经营才获得了被征收房屋评估价格7%的停产停业损失补偿。因此其二人应当获得大部分的停产停业损失补偿。而一审判决只将一小部分的停产停业损失补偿给其二人本不合理，但是考虑到诉讼成本和时间等因素，其二人才没有提起上诉。华正新、郭永峰向一审法院提出诉讼请求：1.大地公司支付拆迁安置补偿款257784元（其中设备搬迁损失66665元、成品及半成品搬迁损失40000元、停产停业损失105919元、三相电表6000元、电线及电力损失15000元、零星搬迁及其他补偿13200元、装修及附属物11000元）；2.本案诉讼费用由大地公司负担。一审法院认定事实：华正新自2012年起租用大地公司400余平方米的厂房进行生产经营，双方未订立书面租赁合同。郭永峰自2016年下半年起租用大地公司的厂房，双方逐年订立租赁合同，其中2017年7月8日的租赁合同约定：租赁期间一年，自2017年6月14日至2018年6月15日；......第八条免责条款：.....2、如因政府规划需要拆除或改造已租赁的厂房，使双方造成损失的，互不承担责任，由此而终止合同的，租金按实际使用时间计算，但大地公司应预先两个月告之郭永峰；合同另对其他相关事宜作出约定。华正新一方租赁期间内，2018年12月26日无锡市锡山区鹅湖镇人民政府（以下简称镇政府）与大地公司订立拆迁补偿协议，因大地公司的厂区分别由华水荣及其儿子华海峰、华海钢负责对外出租，故镇政府分别与大地公司订立三份拆迁补偿协议，其中涉及华海钢负责出租区域的拆迁补偿协议载明：房屋建筑面积1892.05平方米、相关补偿款中包含设备搬迁损失66665元、成品及半成品搬迁损失40000元、停产停业损失105919元、三相电表6000元、电线及电力损失15000元、零星搬迁及其他补偿13200元、装修及附属物11000元等明细。一审中，华正新、郭永峰与大地公司一致确认下列事实：大地公司厂区分别由华水荣及其儿子华海峰、华海钢负责对外出租；其中华海钢出租区域仅有华正新、郭永峰进行承租；郭永峰主张其租赁面积约为1000平方米，对此，大地公司亦未有异议。另，华正新、郭永峰明确相应的拆迁补偿安置利益属于其共同的，至于内部分割由其自己内部决定。另，郭永峰与大地公司就其合同约定的“第八条免责条款：.....2.如因政府规划需要拆除或改造已租赁的厂房，使双方造成损失的，互不承担责任”各自作出解释：郭永峰认为，根据该条约定，双方的真实意思表示是大地公司不需要自己拿钱出来补偿郭永峰，而本案中，华正新、郭永峰所主张的款项金额是拆迁部门补偿的华正新、郭永峰所产生的实际损失，并非华正新、郭永峰要求大地公司自己掏钱出来补偿；对此，大地公司则认为，根据该条款约定，即政府拆迁的话，如果存在损失，双方互不承担责任，大地公司不需要对华正新、郭永峰造成的损失承担责任，也就是说协议中没有对大地公司拆迁所得利益，要对华正新、郭永峰进行分享。一审法院认为，华正新、郭永峰与大地公司存在租赁关系，租赁期间大地公司的涉租厂房遇拆迁获得相应的拆迁补偿安置，事实清楚。现华正新、郭永峰主张大地公司应给付其拆迁安置补偿款257784元，法院注意到该部分拆迁安置补偿款系镇政府与大地公司区域中的涉及华海钢出租厂房区域的拆迁安置协议的相应补偿；而根据本案已查明的华海钢管理的厂房区域内仅有华正新、郭永峰承租之事实，故相应补偿款中的设备搬迁损失66665元、成品及半成品搬迁损失40000元，上述费用应属华正新、郭永峰的应得利益，归华正新、郭永峰所有；至于停产停业损失105919元，镇政府与大地公司（华海钢）所订的拆迁安置协议中约定该损失按照被征收房屋评估价的7%给予补偿；且相应的厂房拆迁之前本由大地公司用于出租经营，大地公司存在相应的收益；该厂房的拆迁亦对大地公司造成了相应出租利益损失，故该部分停产停业损失应由华正新、郭永峰与大地公司共同享有为宜；同时考虑到华海钢管理的厂房区域房屋建筑面积为1892.05平方米，其中华正新承租面积约为400平方米、郭永峰承租面积约为1000平方米，法院酌定按照华正新一方的承租面积，由华正新一方享有其中的39187.79元。至于华正新、郭永峰另主张的其他补偿费用，因华正新、郭永峰不能就其主张提供足够证据加以证明，且大地公司亦不予认可，故法院依法不予支持。综上，法院现认定大地公司应支付华正新、郭永峰安置补偿款合计145852.79元。至于大地公司提出的华正新、郭永峰作为两个不同的主体应分别主张权利的抗辩意见，鉴于审理中华正新、郭永峰已经明确表示相应的拆迁补偿安置利益属于其共同的，至于内部分割由其自己内部决定；考虑到本案的实际情况，因拆迁安置协议中涉及的设备搬迁损失、成品及半成品搬迁损失亦无法精准甄别属于华正新、郭永峰的各自金额，而大地公司（华海钢）出租区域内仅由华正新、郭永峰进行承租经营，故其二人现共同主张权利有利于顺畅解决其二人与大地公司之间的纠纷；且该意思表示也并不损害大地公司之权益，法院对大地公司该项辩称依法不予采信。涉及审理中，华正新、郭永峰与大地公司各自对合同约定的“第八条免责条款：.....2.如因政府规划需要拆除或改造已租赁的厂房，使双方造成损失的，互不承担责任”作出的解释，结合文意理解，华正新、郭永峰作出的解释更符合条文之本意，故法院对大地公司之解释不予采信。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出判决：一、大地公司于判决生效后10日内支付华正新、郭永峰145852.79元；二、驳回华正新、郭永峰的其他诉讼请求。一审案件受理费5166元，减半收取2583元，由华正新、郭永峰负担1122元，大地公司负担1461元（大地公司应负担的案件受理费于判决生效后10日内支付华正新、郭永峰）。各方当事人在二审中均未提供新证据，本院对一审认定的事实予以确认。本案二审争议焦点为：一、大地公司主张其自行使用的厂房面积应分得设备、成品及半成品搬迁损失补偿款，依据是否充分；二、一审认定华正新、郭永峰按照承租厂房面积享有39187.79元停产停业损失补偿利益是否正确。本院认为：关于争议焦点一，当事人针对自己的主张应当提供证据加以证明。本案中，大地公司上诉称除华正新、郭永峰承租面积外，还有剩余厂房面积也存在设备及成品搬迁损失，应由其提供证据加以证明。对此，大地公司二审中又称其公司两台机器设备系放置于出租给华正新的车间内，该事实并未得到华正新的认可，大地公司亦未提供任何证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果。故大地公司以其存在设备搬迁损失为由要求分得设备、成品及半成品搬迁损失补偿款的依据不足，本院对其该上诉主张不予支持。关于争议焦点二，根据《锡山区鹅湖镇征收土地涉及非住宅房屋及构建筑物补偿协议书》第3项停产停业损失的规定，其中列明了两种情形，一种为征收不生产或不营业的非住宅房屋，另一种为征收生产或营业中的非住宅房屋，二者分别采取不同标准计取停产停业损失补偿。大地公司将涉案厂房区域出租给华正新、郭永峰用于开展生产经营，属于第二种征收情形，依规定可按照被征收房屋评估价7%给予停产停业损失补偿。故大地公司认为其取得停产停业损失与华正新、郭永峰是否承租涉案厂房无关显然与上述协议内容相悖。此外，上述补偿协议第二条第3项其他约定中载明，“征收补偿范围内的所有承租户，乙方务必在规定的时间内，尽早尽快做好与征收工作相关的宣传及解释、承租户的清理、征收补偿腾迁工作”，并未否认承租户获得相应的拆迁安置补偿的权利。大地公司主张承租户不应享有拆迁利益补偿缺乏依据。一审考虑到租赁双方均存在损失的客观情况、结合华正新与郭永峰的承租面积，酌定华正新、郭永峰享有39187.79元停产停业损失应属合理，本院予以确认。综上，上诉人大地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3218元，由上诉人大地公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  谢 伟审 判 员  潘晓峰审 判 员  仓 勇二〇二一年七月十五日法官助理  杜凤君书 记 员  徐冬晖