重庆市荣昌区人民法院   民事判决书      （2021）渝0153民初2767号      原告：成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司，住所地重庆市荣昌区汇宇建材市场1幢四楼，统一社会信用代码9150022669122183X8。   负责人：敖以露，总经理。   委托诉讼代理人：周清华，男，公司员工。   委托诉讼代理人：古方丽，女，公司员工。   被告：唐龙恩，男，1977年4月26日出生，汉族，住重庆市荣昌区。   原告成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司（以下简称和谐物业）与被告唐龙恩物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月9日立案后，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告和谐物业的委托诉讼代理人周清华、古方丽，被告唐龙恩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告和谐物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付所拖欠的2016年8月1日至2021年5月31日的物业管理综合服务费用7277.5元及违约金397元，合计7674.5元；2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告在天正·宏博华盛春天小区提供物业管理服务工作中，严格履行责任和义务，严格执行物价部门核定的收费标准，给业主提供了公共区域环境卫生保洁、绿化养护，小区公共秩序维护和交通管理，公共部位的维修和设施设备的管理等服务。被告以各种理由和借口拒不履行交纳物业服务费用的义务，经原告多次催交，被告仍然坚持拒交物业费用，被告的拒交行为，严重影响后期物业服务质量，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法判决。   被告唐龙恩辩称，对欠费时段无异议，物管公司服务不到位、监管不力、协调不到位，导致我家下水道因楼下业主擅改主水管道长期堵塞；因未享受原告的物业服务，不应交纳的物业费及违约金。   本院经审理查明，认定事实如下：原告和谐物业系重庆市荣昌区天正·宏博华盛春天小区的物业服务企业，被告唐龙恩原系该小区X幢XX号（建筑面积120.69平方米）房屋的所有权人，该房屋于2021年5月31日过户给案外人邓刚。2014年7月23日，华盛春天业主委员会（甲方）与和谐物业（乙方）签订《物业服务合同》，合同约定：甲方根据乙方前期物业服务质量，同意续聘乙方为华盛春天实施物业管理服务。物业服务费用为：高层住宅物业服务费0.60元/平方米；高层住宅日常维修养护费0.10元/平方米；电梯费实行按户收费，3-9层30元每户每月；公共能源费每户预收150元/年（设独立计量核算，多退少补），包括楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景等的用水、用电费用。甲方、业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费的，应按所产生的物业服务费总额每月千分之三的标准向乙方支付违约金，合同期限为2014年7月25日至2017年7月24日。2017年7月19日，华盛春天业主委员会（甲方）与和谐物业（乙方）续签《物业服务合同》，约定续聘乙方为华盛春天实施物业管理服务。物业服务各项收费标准与2014年7月23日签订的合同一致，2018年7月后公共能源费下调至120元/年/户；对于未能按时如数交纳物业服务费的业主或物业使用人，合同约定为按所产生的物业服务费总额每月千分之二的标准向乙方支付违约金。合同期限为三年，从2017年7月25日起至2020年7月24日止。2020年7月24日合同期满后，该小区业委会未与和谐物业续签《物业服务合同》，但原告和谐物业一直为华盛春天小区提供物业服务至今。   被告唐龙恩自2016年8月1日至2021年5月31日未交纳物业服务相关费用。期间，原告多次在重庆市荣昌区天正·宏博华盛春天小区X幢XX号房屋入户门张贴催交通知书，要求被告交纳所欠相应时间段的物业服务相关费用。最后一次张贴时间为2021年6月10日。   庭审中，被告举示U盘一份，拟证明因物管公司服务不到位、监管不力、协调不到位导致被告家下水道因楼下业主擅改主水管道长期堵塞，小区充电桩着火，雨棚脏乱差。对于上述问题，原告陈述，对于被告家中下水道堵塞的问题，是被告楼下同户型业主私自改管道造成的，原告向被告楼下业主送达了整改通知，并组织双方就下水道堵塞问题进行沟通协商，但楼下业主不配合不行动，原告也无执法权，且被告家中平时发生的堵塞问题都由原告组织疏通，充电桩着火后原告及时组织灭火及修复，雨棚脏乱差是某一户业主造成的，发现后原告也及时进行了清洁。   上述事实，有原、被告陈述、《物业服务合同》、《公共能源费账目公示》、通知、物业服务资料、催缴通知书、照片等证据予以证实，本院予以确认。   本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，华盛春天业主委员会与和谐物业签订的物业服务合同系双方真实意思表示且不违反法律、法规规定，该合同合法有效。被告抗辩物业服务合同未经小区业主过半数同意，认为系业委会私自与物业公司签订的合同，合同不合法。证明业主委员会与物业公司签订的合同，现在并无证据表明其不合法，故被告该项抗辩意见，本院不予采纳。被告作为小区业主，应当按照合同约定向原告支付物业费。虽然物业服务合同已于2020年7月24日期限届满且未续签，但和谐物业继续为小区提供物业管理服务至今，被告未交纳物业服务费用的行为一直持续至民法典实施后，故根据民法典的规定，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。   原告多次催告被告交纳所欠期间内的物业费用，但被告均未在合理期限内支付。原告于2021年6月10日在该小区X幢XX号房屋入户门张贴催交通知书，期间与被告父亲打电话催收物业费用。虽然被告房屋于2021年5月31日过户给其他人，但是被告卖房并未通知原告，而且原告与被告父亲通过电话催收物管费，被告应当知晓原告因物管费向被告进行了催告。被告在合理期限内仍未支付，原告请求被告支付2016年8月1日至2021年5月30日物业管理费用，本院予以支持。被告共计欠费58个月，应交纳的费用如下：   1.物业服务费，《物业服务合同》约定高层住宅物业服务费0.70元/平方米/月，被告房屋建筑面积120.69平方米，被告应支付的物业管理费用为4900元（0.7元/平方米/月×120.69平方米×58个月）；   2.电梯费，被告住房在4楼，根据合同约定，应按30元/月/户支付电梯费，被告应支付电梯费为1740元；   3.公共能源费，根据合同约定，该费用由物管公司每年向每户业主预收150元（设独立计量核算，多退少补）。2018年7月后该费用下调至120元/年/户。被告应支付2016年8月1日至2018年6月30日的费用为287.5元，2018年7月1日至2021年5月31日费用为350元。原告举示了《公共能源费账目公示》，本院认为原告请求该款项未超过合同约定的预收金额，故原告的该项请求，本院予以支持；   上述费用共计7277.50元。   对于被告抗辩家中下水道长期堵塞倒灌，小区充电桩着火，雨棚脏乱差等问题。根据庭审查明的事实可知，被告家中下水道堵塞系因被告楼下同户型业主私自改管道造成，原告也向被告楼下业主送达了整改通知，并组织双方就下水道堵塞问题进行沟通协商，因原告无执法权，故在楼下业主不配合的情况下无法完全解决下水道堵塞问题，且对于被告家中平时发生的堵塞问题原告也组织了疏通，原告已经尽到了物管公司应尽责任。因楼下业主的行为导致下水道堵塞倒灌，致使被告的财产受到损害，被告可以向法院起诉侵权人请求损害赔偿，被告以此为由拒交物管费无法律依据，本院不予支持。对于充电桩着火问题，可知原告平时对相关充电设备疏于维护管理，虽然事后原告及时组织灭火及修复，但应在平时工作中更加注重相关设备的维护保养。而被告所诉雨棚脏乱差的问题，原告也应就不同区域制定不同的清洁措施以维护雨棚长期的整洁。因原告提供的物业服务存在瑕疵，故原告请求被告支付违约金，本院不予支持。   因本案被告所欠物业费用所引发的民事纠纷发生，一直持续至民法典实施后，应适用民法典的规定。   综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条、第九百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：   一、被告唐龙恩于本判决生效之日起5日内支付原告成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司2016年8月1日至2021年5月31日物业服务费、公共能源费、电梯费共计7277.50元；   二、驳回原告成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司的其他诉讼请求。   如果被告唐龙恩未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取25元，由被告唐龙恩负担，此款已由原告成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司预交，由被告唐龙恩直付原告，本院不作退还。   本判决为终审判决。   当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。         审 判 员 周 阳             二〇二一年七月二十六日       法 官 助 理 李小玲   书 记 员 吴 茜         1