广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11698号上诉人（原审被告）：李华，女，住湖南省常德市武陵区。上诉人（原审被告）：广州峰华影业有限公司。住所地：广东省广州市白云区。法定代表人：周立新，该公司经理。两上诉人共同的委托诉讼代理人：文耀国，广东谨然律师事务所律师。两上诉人共同的委托诉讼代理人：郑舜宾，广东谨然律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州健全物业管理有限公司。住所地：广东省广州市白云区。法定代表人：盛孝东，该公司董事长。委托诉讼代理人：林旭东，广东江盈律师事务所律师。上诉人李华、广州峰华影业有限公司（以下简称峰华公司）因与被上诉人广州健全物业管理有限公司（以下简称健全公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初28903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案受理后，采用独任制对本案进行了审理。上诉人李华、峰华公司委托诉讼代理人文耀国、郑舜宾到庭参加诉讼，被上诉人健全公司没有到庭。本案现已审理终结。上诉人李华、峰华公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回健全公司的起诉；2.由健全公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院审理程序缺陷，属程序违法。1.在一审庭审中一审法院省略了各方当事人的辩论环节和最后陈述环节，剥夺了当事人的辩论权和陈述权，属程序违法。2.一审判决书未附判决依据的法律法条，不符合最高人民法院关于审判文书格式规范要求的规定。二、李华不应被确定为本案合同履行的主体。一审判决违背合同相对性原则。李华、峰华公司在一审庭审中就李华只是代理公司成立时签订了房屋租赁合同，公司依法成立后，其合同履行的权利、义务都由成立的公司承担并实际履行。三、一审法院认定事实不清，采信证据不当。一审法院依据公平原则并结合案件的实际情况，酌情认定李华与峰华公司应向健全公司支付费用合计228500元错误。《房屋租赁合同》第14.9款中已对因不可抗力导致合同不能履行或者解除时的处理方式，一审法院没有采信而运用自由裁量权根据所谓的“公平原则”，违反了有约定依约定原则，故此一审判决李华、峰华公司支付2020年3月至2020年7月的租金合计228500元错误，应依法撤销并改判驳回健全公司关于主张租金的请求。四、一审法院认定2020年5月10日至2020年7月为李华、峰华公司实际占用期，应支付实际占用费用错误。一审中，李华、峰华公司就健全公司从2020年5月10日发出解除合同函以后至今将李华、峰华公司的租赁房屋上锁控制，不允许峰华公司工作人员进出和定期维修设备提交了相应证据并进行了质证，但一审判决书对此未作认定和解释，属漏审漏判，应予以改正。五、一审法院认定李华、峰华公司应向健全公司支付补充合同中办公室房屋租金错误。一审庭审中，李华、峰华公司就此补充合同的转租证据已提交一审法院并经质证，证明健全公司重复收取该房屋租金。六、一审法院认定双方《租赁合同》的解除错误。一审判决书中只认定双方合同中约定的违约解除权，没有综合认定不可抗力因素致使合同履行的免责条款，而认定健全公司有单独解除合同的权利错误，在一审中健全公司和李华、峰华公司均向法庭提交了关于2020年5月10日解除合同函及峰华公司以公司名义的回函，该回函明确三个事实：1.受疫情影响，影业公司全面停产，无力交齐租金。2.请求减免2020年3月至国家放开影业复产期间的租金。3.物业公司无权单方解除双方的租赁合同。故此一审法院认定双方已于2020年5月解除和应支付租金明显不公，应予以改判。七、李华并非租赁合同相对方，不应承担支付租金的法律责任。八、峰华公司与健全公司的租赁合同至今没有解除。（一）健全公司于2020年5月10日发出的《解除租赁合同告知书》不发生解除合同的法律效力。（二）峰华公司于2020年7月28日发出的商办函不能发生解除合同的法律效果。九、峰华公司愿意继续履行合同。被上诉人健全公司二审没有到庭，于2021年6月10日及2021年7月5日分别提交《答辩状》辩称：一、一审判决认定事实清楚，正确。一审法院考虑到疫情的影响，已经将健全公司起诉峰华公司拖欠租金从380707.84元调整到228500元，并且减免了所有滞纳金。健全公司响应国家号召，以大局为重，接受法院的判决，并未提出上诉。二、峰华公司上诉请求无事实和法律依据。1.一审诉讼程序合法，峰华公司毫无事实依据。2.李华是租赁合同的签订人，也是峰华公司的创建人和实际控制人。在整个合同履行期，李华都有与健全公司协商沟通，包括在一审判决后李华仍与健全公司协商处理，李华是本案的合同直接履行主体。3.一审认定事实清楚正确。健全公司实际上已经响应国家政策，减免了峰华公司两个月的租金。一审法院考虑到峰华公司的请求，给予的巨大的租金减免。事实上，健全公司本身需要向场地业主陈少君、刘启洪缴纳租金。峰华公司根本不符合合同约定的“不可抗力”条件，在疫情初期，峰华公司拒绝解除合同，霸占场地，致使损失扩大，依法应当承担违约责任，并赔偿损失。一审适用的“公平原则”事实上已经偏袒了峰华公司，对健全公司不公平。4.峰华公司称健全公司不允许其工作人员进出影院场地不是事实。在峰华公司已经无人留守电影院情况下，作为物业管理将房屋上锁是合理合法的。健全公司从来没有阻止峰华公司工作人员进入，事实上，峰华公司一直以来已经多次进入影院场地进行通风、维护。从2020年5月至7月产生的水电费，可见峰华公司是有进入场地通风和维护的。5.峰华公司称重复收取租金与事实不符，合同履行六年多，如果健全公司重复收取租金，峰华公司没有理由不提出。6.一审确认《租赁合同》解除合法有效，一审庭审中，峰华公司明确确认，同意解除合同，属于峰华公司的真实意思表示，一审法院确认双方解除合同完全正确。三、关于峰华公司愿继续履行合同。健全公司从开始至提起诉讼前一直与李华和峰华公司协商。但其不但拒绝支付租金，还要求健全公司承担其停业损失，完全违背租赁合同的法律关系，没有任何解决问题的诚意，并且导致损失的不断扩大。现健全公司已经解除了与其的租赁关系，不同意继续租赁场地给峰华公司。四、关于峰华公司提到涉案部分场地(办公室)转租的情况。健全公司与峰华公司一直履行2015年7月11日签订《来利大厦房屋租赁合同(补充协议)》，并未发生变更和解除。一审庭审已经对此进行审查，作出的判决是正确的，请予以维持。健全公司于2020年8月14日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除健全公司与李华签订的《房屋租赁合同》以及与峰华公司签订的《补充协议》，李华、峰华公司返还涉案物业给健全公司；2.李华、峰华公司支付拖欠2020年3月至7月租金380707.84元给健全公司，支付从欠租日起至付清欠租之日止每日千分之三的违约金，暂计至7月28日为92265.12元，合计472972.96元；3.峰华公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：涉案物业所在的来利大厦位于广州市白云区太和镇太和中路86-96号（原地址为广州市白云区太和南街13号，产权人为刘启洪）。2011年3月8日，健全公司（乙方）与案外人陈少君（甲方）签订《租赁合同》，约定乙方租用甲方从刘启洪处承租并享有出租权的来利大厦用于自营；租赁期限为20年，从2011年3月1日至2030年11月30日。2014年8月30日，健全公司（甲方）与李华（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由李华向健全公司租赁涉案物业，用途为电影院；租赁期限为10年，从2014年10月1日至2024年9月30日，租金每年递增，其中2019年10月1日至2020年9月30日为72930元/月。2015年7月11日，健全公司（甲方）与峰华公司（乙方）签订《补充协议》，约定乙方向甲方租用位于来利大厦第三层的物业进行办公，面积为38平方米，租赁期限为2015年8月1日至2024年9月30日，租金为1500元/月，递增方式为10%/3年；电费按1.3元/度，水费按6元/吨收取；该协议为《房屋租赁合同》不可分割的组成部分。2020年4月6日，健全公司向李华发出《通知书》，内容为：“李华女仕，你方承租我司位于广州市白云区太和中路86-96号来利大厦三楼的商铺，从2020年3月至今，共2个月未交租金，根据双方签订的租赁合同约定，你已经严重违约。现通知你，在收到本通知书五日内补交2个月租金，逾期仍未缴，我司将保留解除租赁合同，收回商铺权力……”。2020年5月10日，健全公司向峰华公司发出《解除租赁合同告知书》，内容为：“……从2020年3月至今，你方共拖欠租金及水电费共245146.11元、滞纳金共17601.59元，根据《租赁合同》第13条的规定，你方已严重违约，我方有权立即解除合同，收回场地。现告知你方，从本告知书送达之日起，你我双方的《租赁合同》即宣告解除，请你方立即清缴所有的租金及费用、支付违约金，并腾空交还场地，否则，我方将依照法律途径追究你方的一切法律责任……”。2020年7月28日，峰华公司向健全公司发出《终止场地租赁的商办函》，内容为：“我单位于2014年10月1日，与贵单位签定的房屋（场地）租赁协议；由于受疫情影响，损失惨重；已无力继续经营，经慎重考虑，决定终止贵我双方的租赁协议，现商函给贵公司，请准许为谢！”一审另查，峰华公司系成立于2014年10月24日的有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人为周立新，经营范围为广播、电视、电影和影视录音制作业。一审庭审中，健全公司主张2020年3月至同年7月的租金及水电费为380707.84元（其中，租金为364650元、办公室租金为8250元、垃圾处理为4000元、7月水电3807.84元）。对此，李华、峰华公司认为已在2020年7月11日对之前发生的水电费进行了补交，故对上述水电费不予确认；其已将办公室转租给案外人，故不应重复收取该部分物业的租金；根据国家电影局的要求，其经营的电影院在2020年1月23日至同年7月19日期间因疫情影响而停止营业，故应对租金予以减免；对上述租金金额没有异议，即使不予减免租金，由于健全公司于2020年5月10日单方解除合同，故其仅承担截至上述解除日期的租金。为此，李华、峰华公司提交了微信聊天记录、网上银行电子回执、照片、收费通知单以及国家电影局、广东省电影局、广州电影局的文件等证据予以证明。健全公司对上述证据没有异议，但认为其主张的水电费是7月份尚未缴纳的部分费用，李华、峰华公司在7月份缴纳的是6月份的水电费；其系根据合同约定收取办公室租金，案外人并未向其缴纳租金；受疫情影响不属于不可抗力，且上述通知文件并未明确要求减免租金以及减免的标准。健全公司在庭审中明确撤回要求李华、峰华公司返还涉案物业的诉讼请求，表示涉案物业的腾空及交还由双方自行协商即可。李华、峰华公司对此表示同意。上述事实，有《租赁合同》、《房屋租赁合同》、《补充协议》、房产证、证明、微信聊天记录、通知书、商办函、快递凭证、营业执照、网上银行电子回单、照片及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，健全公司分别与李华、峰华公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。根据本案现有证据及当事人陈述，峰华公司一直依照合同约定实际履行承租人的权利和义务，故其为涉案租赁合同的实际相对方，一审法院对此予以确认。由于李华、峰华公司未依约向健全公司支付涉案物业的租金，健全公司作为守约方于2020年5月10日向峰华公司发出《解除租赁合同告知书》要求解除合同，李华、峰华公司对此没有异议，故一审法院对涉案合同于2020年5月10日解除的事实予以认定。基于上述认定，作为合同实际相对方的峰华公司与李华仍应依约向健全公司支付拖欠的租金；同时，因涉案物业在合同解除后一直未交还给健全公司，故李华、峰华公司亦应向健全公司支付在合同解除后实际占用场地的占有使用费，一审法院对此予以认定。现健全公司要求李华、峰华公司支付2020年3月至同年7月的租金（其中，自2020年5月10日开始实为占有使用费）及实际产生的水电费开支合理合法，一审法院对此予以认定支持。但考虑到李华、峰华公司经营的电影院在2020年1月23日至同年7月19日期间因疫情防控措施影响而停止营业，如按原合同约定标准支付租金对其明显不公平，现李华、峰华公司要求予以适当减免，故一审法院根据公平原则并结合案件的实际情况，酌情认定李华、峰华公司应向健全公司支付上述费用合计228500元。由于李华、峰华公司提交的证据不足以证实案外人已向健全公司缴纳了办公室租金，且案外人并非涉案合同的相对方，故一审法院对李华、峰华公司就此提出的异议不予采纳。另，对于水电费，该费用为李华、峰华公司在实际占用涉案场地期间的实际支出，且健全公司有关水电费结算时间的陈述合理，故一审法院对李华、峰华公司就此提出的异议亦不予采纳。至于违约金，综合考虑李华、峰华公司的违约程度以及疫情防控措施对合同履行的影响程度，一审法院对健全公司的该项诉讼请求不予认定支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十六条、第一百零七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年11月20日作出判决：一、广州健全物业管理有限公司分别与李华、广州峰华影业有限公司签订的《来利大厦房屋租赁合同》以及《原补充协议》于2020年5月10日解除；二、自判决生效之日起三日内，李华、广州峰华影业有限公司向广州健全物业管理有限公司支付2020年3月至同年7月的租金（其中，自2020年5月10日开始实为占用使用费）及水电费，合计228500元；三、驳回广州健全物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4197.29元，由广州健全物业管理有限公司负担1833.29元，李华、广州峰华影业有限公司负担2364元（须于上述履行期限内支付给广州健全物业管理有限公司）。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，李华、峰华公司向本院提交以下材料作为二审证据：证据1.《关于立即停止侵权并解除广州峰华影业有限公司租赁房屋门锁的函告》；证据2.现场送达图片；证据3.微信记录截图，证据1-3共同拟证明峰华公司已书面申请延迟支付租金，根据双方合同约定，健全公司不享有单方解除权。证据4.民事起诉状；证据5.（2021）粤0111民诉前调字第16162号诉前调解预立案登记告知书；证据6.（2021）粤0111民诉前调字第16162号案传票，证据4-6共同拟证明涉案双方因租赁纠纷讼累不止，损失巨大，请求法院组织调解。证据7.《关于广州峰华影业租赁合同纠纷一案一审调解情况说明》，拟证明峰华公司并不同意解除双方租赁合同，愿意继续履行合同。证据8.收款收据，拟证明健全公司已将涉案部分场地（原办公室）转租给案外人并收取租金。健全公司质证表示：对证据1真实性，合法性没有异议，关联性有异议，李华、峰华公司拖欠租金三个月以上，并且仍然拒绝缴纳租金，严重违反合同约定，健全公司按照《租赁合同》第十三条约定提出解除合同，峰华公司的复函并非法律规定的不可抗力的原因，也没有继续履行合同。不能证明健全公司不享有法律规定的解除权。对证据2真实性没异议，合法性、关联性有异议，李华、峰华公司未经健全公司同意拍摄，而且拍摄的健全公司一方只是经理，并非公司股东和法人。不能证明健全公司不享有法律规定的解除权。对证据3的真实性、合法性、关联性不予认可，该微信是和谁的聊天记录不清楚。证据4-6的真实性，合法性没有异议，关联性有异议，峰华公司的起诉与本案无关。对证据7健全公司从没有收到一审法院或李华、峰华公司提出要求继续履行合同的电话，并且在一审庭审中，李华、峰华公司已经明确同意解除合同。对证据8的真实性，合法性没有异议，关联性有异议，证据提到的冰蓝芯网吧是由峰华公司投资开设的，案涉的办公室与网吧并非同一场地，峰华公司将办公室交给网吧使用并没有经过健全公司同意。2020年1月峰华公司停业并停止支付租金，但网吧仍然占用办公室，2020年9月，网吧为了继续使用办公室，开始向健全公司支付办公室2020年3至9月的场地占用费。另查明：健全公司与李华签订的《房屋租赁合同》第14.10.1条约定：本合同签订后，如乙方另组企业在租赁场地开展经营活动，应在该企业成立之日起15天内由该企业与甲方按本合同内容重新签订合同并向甲方提供营业执照副本及经营所需的批准文件复印件。如该企业不同意签订或不予提供，甲方有权拒绝企业使用租赁场地及不予协助办理任何手续，所产生的后果全部由乙方承担。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。本案争议焦点在于：1.李华应否承责；2.健全公司是否有权解除合同、解除时间的认定及李华、峰华公司应支付租金及占用费金额的认定。关于争议焦点一。涉案《房屋租赁合同》及《补充协议》的主体为健全公司与李华，双方并未约定峰华公司成立之后承租人由李华直接变更为峰华公司。根据《房屋租赁合同》第14.10.1条约定，如李华另组企业在租赁场地开展经营活动，应在该企业成立之日起15天内与健全公司按本合同内容重新签订合同等，但峰华公司并未在成立之日起15天内与健全公司重新签订《房屋租赁合同》。峰华公司成立后实际履行涉案合同，系债的加入，并未排除李华作为合同相对方的责任。故一审法院认定李华与峰华公司应共同承担合同责任正确，本院予以认可。李华主张其无需承责缺乏法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任”。该条第二款规定:“本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。新冠××疫情属于全国性突发公共卫生事件,不可预见、不能避免且不能克服,系不可抗力。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）款规定：“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持”。国家电影局、广州市白云区新闻出版局发布通知，要求自2020年7月20日起各电影放映场所在符合防控条件的前提下可复工复业。李华、峰华公司承租案涉商铺经营电影院在2020年2月至7月20日期间无法正常经营，但双方约定的租赁期限为2014年10月1日至2024年9月30日，在新冠疫情发生时,剩余租期尚有超过四年,李华、峰华公司因新冠疫情的影响只是暂时不能正常使用房屋,并未导致整个合同目的无法实现。根据上述司法解释的规定，双方当事人在2020年2月至7月20日期间均不享有合同解除权。但在健全公司发出解除通知后，峰华公司于2020年7月28日向健全公司发出《终止场地租赁的商办函》，提出终止双方的租赁协议，故可视为双方就解除合同达成一致。李华、峰华公司一审期间也答辩同意解除合同，因此，本院认定合同解除时间为2020年7月28日。二审中李华、峰华公司要求继续履行合同，属于新的要约，双方应协商一致，否则不应视为原租赁合同关系的延续或成立了新的租赁合同关系。新冠××疫情期间,执行政府相关规定暂停营业,既是承租人的义务,也是出租人的责任，双方理应对该期间的租金损失共担风险。新冠××疫情不能完全免除承租人支付租金的义务。且2020年3月至7月属于租赁期限内,李华、峰华公司并未腾空交还涉案商铺给健全公司，对占用涉案房屋的租金等费用应承担相应责任。一审法院根据疫情的影响等因素酌情判令李华、峰华公司承担约60%的责任，系行使自由裁量权，处理并无不妥，本院予以维持。李华、峰华公司以不可抗力为由主张无需承担该期间的全部租金或占用费,缺乏依据，本院不予支持。至于李华、峰华公司主张健全公司存在锁门的行为，不能排除是执行新冠疫情期间防控政策的因素，其亦未举证证明向健全公司要求使用涉案房屋而被健全公司拒绝或阻挠，故本院对其该主张不予采纳。李华、峰华公司二审期间提交健全公司向案外人出具的冰蓝芯网咖2020年3月至9月办公室租金11550元的收款收据，拟证明健全公司已将部分场地转租给案外人并收到该期间办公室的租金，健全公司对该证据的真实性、合法性予以确认，但质证认为该网咖是李华、峰华公司投资开设，其将办公室交给网咖使用没有经过健全公司同意，网咖为了继续使用办公室，向健全公司支付了办公室2020年3月至9月的占用费。因此本院对健全公司已收取办公室租金或占用费11550元的事实予以确认，并认定该金额应从李华、峰华公司应支付金额中扣减，故李华、峰华公司应支付的租金及水电费为216950元。但该证据产生于2020年10月21日，李华、峰华公司未在一审中提交，其举证行为有过错，且李华、峰华公司的主要上诉请求均不成立，故本院认定一审案件受理费仍按照一审判决负担，二审案件受理费均由李华、峰华公司负担。综上所述，上诉人李华、峰华公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审判决对合同解除时间认定有误，且二审发生新证据，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第九十三条、第九十六条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初28903号民事判决第三项；二、变更广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初28903号民事判决第一项为：广州健全物业管理有限公司分别与李华、广州峰华影业有限公司签订的《来利大厦房屋租赁合同》以及《原补充协议》于2020年7月28日解除；三、变更广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初28903号民事判决第二项为:自本判决生效之日起三日内，李华、广州峰华影业有限公司向广州健全物业管理有限公司支付2020年3月至同年7月的租金及水电费，合计216950元；四、驳回广州健全物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4197.29元，由广州健全物业管理有限公司负担1833.29元，李华、广州峰华影业有限公司负担2364元。二审案件受理费4728元,由上诉人李华、广州峰华影业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 闫 娜二〇二一年七月二十二日书记员 冯冠豪徐毅敏