山西省阳城县人民法院执 行 裁 定 书（2021）晋0522执异19号案外人：张建平。委托诉讼代理人：孙敏娟，山西君宜（阳城）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王威，山西君宜（阳城）律师事务所实习律师。申请执行人：常家惠（又名常家会）。委托诉讼代理人：李建福，阳城县智信法律服务所法律工作者。被执行人：张国林。被执行人：范不青（张国林之妻）。被执行人：张鹏波（张国林长子）。被执行人：张克敏（张国林次子）。被执行人：山西万木凌林业开发有限公司。住所地为沁水县中村镇白华村。法定代表人：张国林，任董事长。本院在执行申请执行人常家会与被执行人张国林、范不青、张鹏波、张克敏和山西万木凌林业开发有限公司民间借贷纠纷一案中，查封了张国林位于阳城县荣泽路2号住宅楼6单元201-301室房屋。案外人张建平以查封房屋为其合法财产为由，向本院提出书面异议，请求解除对阳城县荣泽路2号住宅楼6单元201-301室房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭，以公开听证的方式进行审查。案外人的委托诉讼代理人孙敏娟、王威和申请执行人的委托诉讼代理人李建福到庭参加了听证。本案现已审查终结。案外人张建平述称，2015年4月，案外人作为申请人与张国林、范不青、张鹏波、张克敏签订房屋买卖合同书，约定张国林及其家人将位于荣泽路2号底商住楼6单元楼中楼（201-301）房屋以40万元人民币出卖给申请人。申请人交付全部房款后，张国林为申请人出具收据。同时将房屋相关手续交付申请人，并将201室房屋交付给申请人使用，因此，荣泽路2号底商住楼6单元楼中楼（201-301）房屋系案外人的合法财产，请求法院依法解除对荣泽路2号底商住宅6单元201室的查封，维护案外人的合法权益。申请执行人的委托诉讼代理人述称，案外人以实体权利为由排除执行的事由不能成立，应裁定驳回案外人的异议请求。事实和理由，（一）就常家会与张国林的借款纠纷，本院在审理过程中已作出（2015）阳民初字第2208号民事裁定书，对张国林所有的荣泽路2号底商住宅6单元201-301室房屋予以查封，并于2015年10月0日作出（2015）阳民初字第2208号民事调解书，该调解书第二条确定在执行完毕前，双方签订的协议书中关于抵押担保的内容继续有效。裁定书和调解书均已发生法律效力。（二）异议人的一般债权文书不能对抗已经生效的执行依据，常家会享有优先受偿的权利。本院查明，原告常家会与被告张国林、范不青、张鹏波、张克敏、山西万木凌林业开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院在审理过程中根据原告的申请，于2015年10月10日作出（2015）阳民初字第2208号民事保全裁定书，将被告张国林所有的位于阳城县凤城镇西关村丰泽路2号楼6单元201-301室两处房屋予以查封，查封期间不得出售、转让和抵押。同年12月25日，本院作出（2015）阳民初字第2208号民事调解书，内容为：一、被告张国林、范不青、张鹏波、张克敏、山西万木凌林业开发有限公司截止2015年12月25日前共欠原告常家会150万元及利息。双方同意被告张国林、范不青、张鹏波、张克敏、山西万木凌林业开发有限公司在2016年1月1日前归还原告常家会本金70万元，在2016年5月1日前归还本金80万元及利息（150万元的利息，2015年3月18日前的利息按双方签订的协议书履行。2015年3月18日起按年息15%计算至执行完毕之日）。二、在执行完毕前，双方原签订的协议书中关于抵押担保的内容继续有效。三、其余事项互不追究。保全裁定和民事调解书现已发生法律效力。2008年10月19日，张国林与原军锋签订房屋买卖协议，从原军锋处以673000元购买坐落在荣泽路2号底商住宅6单元楼中楼201-301的房屋。2015年4月22日，张国林作为甲方和张建平作为乙方签订了房屋买卖合同书，约定甲方将坐落在荣泽路2号底商住宅6单元楼中楼201-301的房屋以40万元出卖给乙方。合同第五条约定：“本合同一经签订即行产生法律效力，如有甲方反悔，支付自收取租金之日起至反悔意图得到司法裁判支持确认之日止的利息外，还应向乙方承担租金总价款30%的违约责任。第七条约定“甲方要按本协议约定租赁期限的起始日期应通知承租人到场说明情况，将自己持有之外的全部房门钥匙及时交付乙方。”案外人除了能提供该买卖协议外，未提供支付房款的相应证据。（三）民事调解书生效后，常家会向本院提出执行申请，执行案号为（2016）晋0522执26号。2021年5月17日，本院作出（2016）晋0522执26号执行裁定书，裁定将被执行人张国林所有的位于阳城县凤城镇西关村丰泽路2号楼6单元201-301室两处房屋予以查封，查封期限为三年（2021年5月17日至2024年5月16日），查封期间不得出售、转让、抵押。并向阳城县丰泽房地产有限责任公司送达了协助执行通知书和执行裁定书。2021年6月3日，张建平作为案外人以案涉所查封的房屋系其所有为由，向本院提出书面异议，本院予以受理。(四)原告阳城县佳联投资管理有限公司与被告张国林借款合同纠纷一案，本院于2017年2月6日作出（2016）晋0522民初1929号民事判决书，判决一、被告张国林在本判决生效之日起10日内，清偿原告阳城县佳联投资管理有限公司借款400000元及利息（利息从2015年4月22日起按年利率24%计算至执行完毕之日止）。二、被告范不青、张鹏波、张克敏对上述债务承担连带清偿责任。（五）经向阳城县不动产登记中心查询，阳城县凤城镇西关村丰泽路2号楼6单元201-301室两处房屋至今在该中心未有登记。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……。本案中，1.案涉的阳城县凤城镇西关村荣泽路2号楼6单元201-301室两处房屋系阳城县丰泽房地产有限责任公司在西关村集体土地上开发的商住房，至今未在阳城县不动产登记中心办理登记。听证过程中，案外人张建平以其持有的与张国林签订的房屋买卖合同书主张案涉两处房屋归其所有，但已生效的（2015）阳民保字第2208号保全裁定已认定案涉房屋归张国林所有；（2015）阳民初字第2208号民事调解书也确认在执行完毕前，双方原签订的协议书中关于抵押担保的内容继续有效，故在生效法律文书未被相关部门依照法定程序撤销前，根据现有证据，尚不能确认案涉房屋归案外人所有。2.案外人虽与张国林签订了房屋买卖合同书并实际占有了201房屋，但未能提供支付房屋价款的相关凭证，且在签订购买合同时明知所购房是小产权房未进行登记更无法过户仍实施房屋交易，自身存在过错，不能以其实体权利主张排除法院的执行。综上，对于案外人在尚不具备物权的情况下，以其实体权利排除执行异议的理由依法不能成立，本院不予支持。依照《中华人民个共和国民法典》第二百零九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题解释》第十五条之规定，裁定如下：驳回案外人张建平的异议请求。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  张国旗审判员  裴育兵审判员  李 娜二〇二一年七月一日书记员  张丽平