山东省淄博高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0391民初2819号 原告（反诉被告）：淄博高新正承房地产开发有限公司。住所地，淄博高新区植物园（原南石社区菩林园）内南区。统一社会信用代码：91370303564075331Y。 法定代表人：王宏壮，董事长。 委托诉讼代理人：刘军平，女，1986年9月23日生，汉族，该公司员工，住淄博高新区。 委托诉讼代理人：王兆娜，女，1985年7月10日生，汉族，该公司员工，住济南市历下区。 被告（反诉原告）：台阿荣，女，1982年8月18日生，汉族，住山东省桓台县。 委托诉讼代理人：张育杰，山东博骏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘凯，山东博骏律师事务所律师。 原告淄博高新正承房地产开发有限公司与被告台阿荣商品房预售合同纠纷一案，于2020年10月15日向本院提起本诉；被告台阿荣反诉原告淄博高新正承房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2020年12月24日向本院提起反诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告淄博高新正承房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘军平、王兆娜，被告台阿荣的委托诉讼代理人张育杰、潘凯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 淄博高新正承房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告就淄博恒大正承世家楼盘住宅40幢104室签订的《商品房买卖合同(预售)》；2、依法判决被告向原告支付违约金240075元，被告需返还原告购房佣金48015元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：2019年3月27日，原、被告就淄博恒大正承世家楼盘住宅40幢104室房屋签订《商品房买卖合同(预售)》一份，约定被告台阿荣购买原告开发的涉案住宅总价款3200998元，被告采取分期付款方式支付购房款。并约定被告须于2019年3月23日前支付首期房款160050元(含定金)，于2019年6月17日前付清320100元，于2019年9月17日前付清480150元；于2019年12月17日前付清480150元，于2020年3月17日前付清480150元，于2020年6月17日前付清320100元，于2020年9月17日前付清320100元，于2020年12月17日前付清320100元，2021年3月17日前付清余款320098元。但被告至今未交付第三期款项。根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第二条第(二)款第3款约定：“......买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。……”综上，被告严重违反合同约定，为维护原告的合法权益,原告诉来本院，提出上述诉讼请求。 被告台阿荣辩称,原告虽然为淄博高新正承房地产开发有限公司，但是该项目的实控人为恒大地产集团，恒大地产集团作为我国全国性的房产开发公司，在经营活动中应当遵循诚实守信原则，不应利用自己公司的优势地位对购房者采用欺诈等手段损害购房者的利益。 本案中原告所述与事实不符，原、被告双方签订了商品房预售合同，但是我方手中并没有合同原件。另外造成今天这种局面的原因及过错并非在于被告，双方签订的合同为分期付款合同，在我们向开发商交纳第三笔购房款之前，接销售人员电话通知，提前交款有大额优惠，我方随即在第三笔购房款交纳之前前往售楼处进行交款。因我方购买的是现房，交款前我方发现所购买房屋存在大面积漏水情况，特别是地下储藏室、水印高度达1米至1.5米，所有房间均存在屋顶、外墙漏水的情况，并且该房屋被他人实际占用。该房地产项目漏水情况不单纯是原告一户，请求法院依职权向12345市长热线、质检站调取该项目因房屋漏水造成业主投诉的情况。发现房屋漏水的情况后，我方立即通过销售人员与开发商联系，但据销售人员说无人理睬，无奈之下我方通过12345市长热线和淄博市质检站反映该情况，需要说明的是此时已距交房日期不足十天，在政府的干预下，原告终于派出维修人员进行维修，但是维修人员进行的维修仅仅是进行了表面处理，我方通过与原告方的维修负责人巴工交流，得知该漏水和地下室渗漏无法通过小修处理，必须对该房屋进行整体和大面积的维修，短时间内无法解决，并且原告也未安排维修人员从事上述工作。同时维修人员也向我们说明了该项目漏水情况不止我们一户，需等开发商统一解决处理，在此情况下我方未向开发商交纳第三期的房款，在此情况下我方多次与销售人员联系，询问该房屋的维修进展情况，但非常遗憾，直至今日，原告未对涉案房屋存在漏水、五金件损坏的情况进行维修，因此我方认为原告的诉求无任何事实及法律依据，需要向法庭说明的是，为了积极配合此事，我方多次向开发商提出各种解决方案，包括换房、自行找他人购买该房屋，但是开发商以公司审批流程等各种理由拒绝原告的各种处理方案，因此今天向法庭提出，希望双方能够以合理的方式解决目前存在的所有问题。 我方请求法庭核实原告代理人身份，根据裁判文书网显示济南市长清区人民法院作出（2020）鲁0113号执2562号之一民事裁定书显示本案代理人王兆娜为济南恒大绿洲置业有限公司员工，其代理身份是否具备，请法庭予以审核。 被告台阿荣提出反诉请求：1、依法判令原告继续履行与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，并将涉案房屋维修至符合交付条件并予以交付；2、依法判令原告赔偿被告违约金64019.96元；诉讼费由原告负担。 事实与理由：2019年3月27日，原、被告就淄博恒大正承世家楼盘住宅40幢104室房屋签订《商品房买卖合同(预售)》一份，约定被告台阿荣购买原告开发的涉案住宅总价款3200998元，被告采取分期付款方式支付购房款，合同约定原告应于2019年9月30日前向被告交付房屋，同时约定了交付条件、通知方式及违约方式等。 2019年9月初，被告接原告销售人员电话通知称提前还款可享受大额优惠，被告在第三期交款时间前到原告处提前交付第三期购房款，但发现涉案房屋存在大面积漏水和地下室漏水的情况，被告立即与原告相关人员反映此情况，但多次反映无果，无奈被告于2019年9月21日拨打政府12345热线反映前述问题，但时至今日原告仍未维修房屋并向被告交付房屋。 原告淄博高新正承房地产开发有限公司辩称，被告自己严重违约，未按照约定支付房款，导致我司合同目的无法实现的情况下，要求我司维修并交付房屋、支付违约金无合法依据，应当依法驳回其反诉请求，具体事实和理由如下： 1、双方签订的商品房买卖合同附件十一补充协议第二条第（二）款第3款明确约定：若商品房买卖合同约定的交楼日期早于买受人应交最后一期款的日期，买受人需在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则出卖人有权不交付该房屋给买方，且出卖人无需承担任何违约责任。按照该条规定，因涉案房屋为现房销售，台阿荣应当交付全部购房款后方可有权要求我司交付房屋。合同约定交房时间为2019年9月30日，在此之前，原告仅仅支付480150元（其中含优惠款114元，实际支付房款480036元），剩余房款2720848元并未支付，且至今未曾支付，根据合同约定，其无权要求我司交付房屋；2、因台阿荣未按照约定支付剩余房款，我司尚未交房，即便涉案房屋存在质量瑕疵，被告在交房之前也会予以修缮，其不能以尚未发生的且并非无法解决的事件予以对抗其在先的付款义务，按照原告起诉状所述，其在2019年9月21日，即尚未达到合同约定的交付房屋的时间，且自己尚未交付2019年9月17日逾期房款480150元的情况下，拨打12345热线反馈我司尚未交付的房屋质量问题，属于其滥用政府资源，不能因此成为自己要求我司维修房屋并交付房屋的理由；3、鉴于台阿荣严重违约在前，根据合同约定和相关法律规定，我司享有合同解除权，其仅仅支付480000元占有我司价值3200000元的房源却迟迟不予支付剩余房款，已经严重损害我司合法权益，对自己欠付的房款只字不提，也未主动要求支付房款，却要求我司交付房屋并承担所谓的违约金违背诚信原则，本着公平公正的原则，应当对其反诉请求依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 2019年3月27日，原、被告就淄博恒大正承世家楼盘住宅40幢104室房屋签订《商品房买卖合同(预售)》一份，约定被告台阿荣购买原告开发的涉案住宅总价款3200998元，被告采取分期付款方式支付购房款。并约定被告须于2019年3月23日前支付首期房款160050元(含定金)，于2019年6月17日前付清320100元，于2019年9月17日前付清480150元；于2019年12月17日前付清480150元，于2020年3月17日前付清480150元，于2020年6月17日前付清320100元，于2020年9月17日前付清320100元，于2020年12月17日前付清320100元，2021年3月17日前付清余款320098元。合同签订后至2019年9月16日被告如约向原告交付前两期应付款，扣除优惠的114元，被告共计交纳480036元。根据合同约定交房日期为2019年9月30日，但若在此日期之前收房被告需在此日期之前将剩余房款全部交付。原告在此日期之前欲通过提前付清剩余款项后进行收房，在此之前到现场进行查看房屋，发现房屋存在质量问题，为此没有交纳剩余房款并就发现的问题与原告进行交涉，双方为上述事项发生纠纷，为此互相提起本次诉讼，提出了上述诉讼请求。 另查明，经被告申请和我院到现场勘查，涉案房屋的房间墙面上存在不同程度的漏水情况，地下车库存在倒灌雨水的情况。庭审中被告当庭同意解除合同，原告同意依法退还被告交付的购房款。 本院认为，涉案《商品房买卖合同(预售)》是双方的真实意思表示，双方对此均应予遵守。在本次诉讼中，原告提出解除合同，被告当庭同意，本院对此予以确认。合同解除后，原告应当依法向被告返还其已经交付的房款480036元。关于双方主张的违约金，被告确实存在延付房款的违约行为，同时在被告即将通过提前付款而收房时到房屋查看房屋情况符合常理，通过现场考察其发现了问题（经本院勘查确实存在一定的质量问题）并没有及时得到解决，其上述违约行为与原告不能依照合同约定的质量标准提供房屋且没有随之解决问题的行为有因果关系，因此本院依法确认双方互不承担违约责任。关于原告主张的要求被告返还购房佣金48015元，在合同中并未就此进行约定，即使原告实际支付了该款项，也属于自行确认的行为，无法要求被告对此承担责任，因此本院对该项诉求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及相关法律之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）淄博高新正承房地产开发有限公司与被告（反诉原告）台阿荣于2019年3月27日签订的《商品房买卖合同(预售)》。 二、原告（反诉被告）淄博高新正承房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）台阿荣购房款480036元。 三、驳回原告（反诉被告）淄博高新正承房地产开发有限公司与被告（反诉原告）台阿荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2811元，由原告（反诉被告）淄博高新正承房地产开发有限公司负担，反诉案件受理费1401元，由被告（反诉原告）台阿荣负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  李鸿飞 人民陪审员  刘庆榕 人民陪审员  毕健强 二〇二一年七月二十八日 书 记 员  彭 娟