湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终1030号上诉人（原审被告）：湖南福鑫投资有限公司，住所地湘潭市雨湖区建设北路69号15栋2单元18号。现住所地湘潭市雨湖区莲城大道19号福鑫源安置小区。法定代表人：孙福，该公司总经理。委托诉讼代理人：许利新，湖南湘牵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湘潭市亿发工贸有限公司，住所地湘潭市雨湖区解放南路208号。法定代表人：颜向伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：李启昊，湖南湘晋律师事务所律师。上诉人湖南福鑫投资有限公司（以下简称福鑫公司）因与被上诉人湘潭市亿发工贸有限公司（以下简称亿发公司）拆迁安置补偿合同纠纷一案，湖南省湘潭市雨湖区人民法院于2019年4月19日作出（2018）湘0302民初2366号民事判决，福鑫公司不服该判决，向本院提起上诉，本院审理后认为，原审庭审违反法定程序，于2019年6月25日以（2019）湘03民终1166号民事裁定将本案发回重审。湖南省湘潭市雨湖区人民法院于2020年11月20日作出（2020）湘0302民初1577号民事判决。福鑫公司不服该判决，向本院提起上诉，本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人福鑫公司的委托诉讼代理人许利新以及亿发公司的委托诉讼代理人李启昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福鑫公司上诉请求：一、本案被上诉人亿发公司的起诉明显已远远超过法定的诉讼时效。据亿发公司陈述，其承租的湘潭市××路××号门面于2009年8月15日由上诉人福鑫公司进行了强行搬迁，且未对亿发公司的损失进行补偿。而亿发公司直至2018年9月28日才提起诉讼。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。一审法院以“因在被告福鑫公司向湘潭市仲裁委员会对胡红缨拒绝腾房申请仲裁一案过程中，原告亿发公司向湘潭市仲裁委员会申请参与仲裁，之后原告亿发公司又向本院提起诉讼”为由，认定亿发公司的起诉未超过诉讼时效。首先，一审法院对亿发公司何时申请参与仲裁，以及申请是否被受理，何时作出裁决等均未查明，诉讼时效出现中断情形后，重新计算的诉讼时效在本案亿发公司向法院起诉时是否已经超过没有作出明确的认定。事实上，亿发公司申请参与福鑫公司与胡红缨一案仲裁的时间距亿发公司在2018年9月28日向法院提起诉讼的时间远远超过了3年。其次，被一审法院认定亿发公司曾向福鑫公司主张权利构成诉讼时效中断的诉讼，被告却不是福鑫公司，而是案外人胡红缨，案由是房屋租赁合同纠纷。二、案外人湘潭市雨湖房管所的房屋被拆迁时，与亿发公司之间不存在租赁关系，福鑫公司无需对亿发公司进行补偿。湘潭市××路××号门面的产权人为湘潭市雨湖房管所，原承租人为雨湖油漆美术工艺厂，次承租人为胡红缨。湘潭市雨湖房管所已于2008年10月通知胡红缨解除了房屋租赁合同，并于2009年4月15日通知实际占用房屋的亿发公司腾房。福鑫公司于2009年4月13日与湘潭市雨湖房管所签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，并根据协议约定将补偿款以货币的方式全部支付给了湘潭市雨湖房管所。亿发公司明知房屋的产权人湘潭市雨湖房管所已解除了与胡红缨的房屋租赁合同，仍依据与胡红缨签订的《房屋租赁合同》非法占用房屋拒不腾退，福鑫公司为此与湘潭市雨湖房管所签订拆迁协议并支付补偿款项后向一审法院提起诉讼要求亿发公司返还占用的房屋，亿发公司对湘潭市××路××号门面不享有合法的使用权，因房屋拆迁造成的所谓损失应自行承担或向胡红缨主张，与福鑫公司无关。一审法院对案件事实认定不清，应当依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。亿发公司答辩称：1.关于诉讼时效问题，一审法院在原一审上诉以后向二审中级人民法院作出了情况说明，亿发公司实际上是在诉讼时效内提起的诉讼，是因为一审法院一直没有作出裁决，而且亿发公司也要求参与了仲裁，因此答辩人认为亿发公司提起诉讼并没有超过诉讼时效，通过核查法院诉讼费的收缴凭证可以证实；2.雨湖房管所与胡红缨是存在租赁关系的，而胡红缨将其所租赁的房屋一并租赁给了亿发公司，根据当时拆迁适用的城市房屋拆迁补偿条例，拆迁人与被拆迁人与房屋承租人订立房屋拆迁补偿协议，双方并没有订立房屋拆迁补偿协议，而雨湖房管所仅是通知案外人胡红缨解除租赁关系，并没有依法履行相应的手续，并且胡红缨与亿发公司的拆迁补偿协议也只是经二审判定予以解除，并不是上诉人所陈述的合同自始无效的问题，上诉人在拆迁时明知该房屋存在租赁关系，在依然不给予承租人补偿的前提下，违法进行拆迁，依法应当承担赔偿责任。亿发公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告赔偿原告店面装修损失7万元；2.请求法院判令被告承担原告货品折扣削价损失58016元；3.请求法院判令被告赔偿原告另行租赁门面差价损失16万元；4.请求法院判令被告赔偿原告拆迁搬迁费、安置费、停产停业损失等费用共计10万元；5.请求法院判令被告支付强行终止合同赔偿金5万元；6.请求法院判令被告承担本案诉讼费。一审法院查明的事实：湘潭市雨湖区××路街道××路××号其中的50.18㎡为湘潭市雨湖房地产管理所（以下简称雨湖房管所）所有。1992年4月22日，雨湖房管所与湘潭市油漆美术工艺厂签订了《湘潭市公房租赁租约》，雨湖房管所将其在湘潭市雨湖区××路街道××路××号房屋（50.18㎡）租赁给湘潭市油漆美术工艺厂。2005年10月21日，湘潭市油漆美术工艺厂作出《关于湘潭市油漆美术工艺厂资产处置的分配方案》，该方案明确，该厂的厂址位于车站路27号，该厂现有固定资产四处，因诸多方面的原因，企业无法继续经营，面临破产倒闭，经全体职工大会集体讨论，一致通过，决定将湘潭市油漆美术工艺厂全部资产进行一次性处置，处置收入用于安置职工。胡红缨一次性完成出资。处置后，湘潭市油漆美术工艺厂四处房屋门面的所有权及使用权归胡红缨所有。2005年，在胡红缨出资购得湘潭市油漆美术工艺厂在车站路27号房产后，胡红缨将其出资购得及湘潭市油漆美术工艺厂租赁的雨湖房管所在车站路27号的房产一并租赁给亿发公司。房屋租赁合同约定：胡红缨、金继辉、张伟民将位于湘潭市××路××号××楼××室三间出租给亿发公司用于经营，临街门面面积约65㎡。办公室三间面积约80㎡。租赁期限自2005年11月1日止2015年10月31日，每月租金7000元。因实施建设项目，2009年4月13日福鑫公司(甲方)与雨湖房管所（乙方）签订《城市房屋拆迁补偿安置协议书》。协议约定福鑫公司以675700元的补偿价格拆除湘潭市雨湖房产管理所位于车站路27号门面。协议第七条明确约定：“1、房屋门面的装修及设施补偿由乙方（雨湖房管所）委托拆迁公司丙方与租赁户协商解决，按湘潭市当期评估价格（参考）执行，费用甲方（福鑫公司）负责……4、租赁户终止租赁关系的通知，由乙方自本协议签订后，当日下达通知第三方经营户……）”2009年4月22日至2010年1月26日，福鑫公司分三次支付了补偿款675700元。2009年11月4日福鑫公司（拆迁人、甲方）与胡红缨（被拆迁人、乙方）签订《城市房屋拆迁补偿安置协议书》，约定：乙方被拆迁房屋坐落在雨湖区××路××号，产权性质为私，该房屋合计建筑面积76.32㎡，其中住宅用房62.06㎡，营业用房14.26平方米，砖混结构。双方协定选择产权调换方式。甲方应付乙方房屋拆迁补偿安置费用共526661.26元，其中被拆迁房屋补偿金额460613.92元，附属设施及装饰装修补偿费24080.78元，临时安置补助费（过渡费）33135.36元，拆迁补助费1490.32元，其他补偿费7340.88元。乙方应付甲方安置房屋总额441560元。甲乙双方实行产权调换结算后甲方应付乙方差价款85101.26元。该协议尚未履行。2008年10月29日，因雨湖房管所就其在车站路27号的房产与福鑫公司达成拆迁协议，该所向湘潭市油漆美术工艺厂发出《终止租赁关系通知》，并要求湘潭市油漆美术工艺厂、亿发公司腾出房屋。因实际租赁使用该房产的亿发公司未腾房，2010年福鑫公司以亿发公司为被告，向一审法院提起诉讼，要求亿发公司返还其占有的雨湖房管所在车站路27号的房屋。在诉讼过程中，福鑫公司提出了先予执行的申请，一审法院于2010年7月21日作出（2010）雨法民一初字第284-1号民事裁定书，裁定限亿发公司在2010年7月31日之前将湘潭市××路××号门面腾空，并返还给福鑫公司。因亿发公司在该裁定指定的期间内未履行，一审法院对此采取了强制执行措施，于2010年8月17日强行腾空了亿发公司租赁的车站路27号的一楼门面，亿发公司将其租赁的一楼门面整体都进行了搬迁，其中包含雨湖房管所名下的50.18㎡及其从胡红缨处租赁的一楼其余部分房产。此后十日左右，亿发公司亦主动腾空了其从胡红缨处租赁的三楼房屋。另查明，福鑫公司未与亿发公司签订拆迁安置协议。店面装修经鉴定价值为60825元。2008年8月30日亿发公司另行租赁赵瑞兰名下的位于雨湖区××路××号门面进行经营。2020年7月27日，湘潭市中级人民法院作出（2020）湘03民终965号民事判决书，解除胡红缨与福鑫公司于2009年11月4日签订的《湘潭市城市房屋拆迁补偿安置协议书》。一审法院认为，1、本案应当适用《城市房屋拆迁管理条例》。《条例》明确被拆迁人为房屋的所有人，拆迁补偿的原则是对房屋所有人进行补偿，兼顾对房屋使用人的安置。根据该条例第十三条第二款规定，“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立补偿安置协议”。如果房屋所有人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议，为了保障房屋承租人的利益，《条例》第二十七条第二款进一步明确规定，对双方达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人订立房屋租赁合同。本案中，福鑫公司在进行拆迁时，虽分别与被拆迁人签订安置协议，但均未与承租人订立安置补偿协议，违反了该条例的规定。结合在福鑫公司与雨湖房管所签订的城市房屋拆迁补偿安置协议书第七条约定可知对于房屋门面的装修及设施补偿，双方约定由雨湖房管所委托拆迁实施单位与租赁户协商解决，费用由福鑫公司负责。故福鑫公司应当补偿亿发公司房屋装修补偿款60825元。2、亿发公司诉讼请求中，要求货品折扣削价损失58016元未提交充分证据予以证明，一审法院不予支持。3、要求支付另行租赁门面损失160000元，属于间接损失，一审法院不予支持。4、对于亿发公司主张的拆迁搬迁费、安置费、停产停业损失等费用共计100000元请求。结合福鑫公司与胡红缨于2009年11月4日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》中福鑫公司统一补偿胡红缨安置补助费、搬迁补助费。虽然该协议已于2020年7月27日被湘潭市中级人民法院解除，但是根据法院生效文书中载明的“胡红缨作为先履行义务一方在自己没有履行合同义务时无权要求后履行合同义务的福鑫公司先履行合同义务并承担违约责任”内容可以看出，协议未履行的原因在于先履行合同义务的一方。因此，对于亿发公司主张福鑫公司补偿搬迁费、安置费等费用，一审法院不予支持。对于停产停业损失，虽然福鑫公司未提交证据证明此费用，但因拆迁确给亿发公司造成了一定损失，此费用福鑫公司在安置协议中也未与雨湖房管所、胡红缨进行协商，故一审法院酌情认定福鑫公司补偿亿发公司依法公司停产停业损失30000元。5、对于亿发公司主张的判令福鑫公司支付强行终止合同赔偿金50000元，因此项目涉及政府拆迁，在亿发公司与胡红缨、金继辉、张伟民签订的房屋租赁合同第十条3.3款约定：在租赁期间，乙方（亿发公司）承租的门面被征收或被拆迁的，可以解除合同，但甲方（胡红缨、金继辉、张伟民）应按拆迁规定合理补偿乙方。故此项费用亿发公司应当向胡红缨、金继辉、张伟民主张。6、对于福鑫公司辩称亿发公司的诉讼请求已过诉讼时效的问题。因在福鑫公司向湘潭仲裁委员会对胡红缨拒绝腾房申请仲裁一案过程中，亿发公司向湘潭仲裁委员会申请参与仲裁，之后亿发公司又向一审法院提起诉讼。故对于福鑫公司的此项主张一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条，《城市房屋拆迁管理条例》第十三条第二款的规定，一审法院判决：一、湖南福鑫投资有限公司在本判决生效后十日内向湘潭市亿发工贸有限公司支付房屋装修补偿款60825元、停产停业损失30000元，共计90825元。二、驳回湘潭市亿发工贸有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7870元，由湘潭市亿发工贸有限公司负担3870元，由湖南福鑫投资有限公司负担4000元。本案本次二审期间，双方当事人未提交新证据。但亿发公司在本院（2019）湘03民终1166号案二审庭审中申请证人肖某和证人王某到庭作证，两证人证明在2016年4、5月份左右，两证人和亿发公司的诉讼委托代理人李启昊一起到护潭广场方向（现在的天元公司对面），碰到了雨湖区政府的彭某并问了福鑫公司地址，找到了福鑫公司老孙总（孙福的父亲）协商房屋安置补偿的事项。亿发公司以此拟证明一直在找福鑫公司协商补偿事宜，本案并未超过诉讼时效。福鑫公司质证认为，肖某是胡红缨的丈夫，王某是肖某的司机，两人与本案有利害关系，其证言不应当被采信。本院认证认为，两证人证言与本案不具有法律上的利害关系，且证言能够达到证明目的，本院予以采信。二审查明，亿发公司租赁车站路27号门面（一楼）作为安踏体育用品门市部。2011年9月15日，亿发公司向湘潭市仲裁委员会提交申请书，要求参与福鑫公司与胡红缨拆迁补偿安置合同纠纷一案的仲裁。2012年12月5日，朱培立在该申请书上批示：“经反复做工作，无法促成该公司达成仲裁协议参入，请仲裁秘书将此件复印件加盖本委公章告知该申请人”。2013年8月2日，亿发公司向一审法院起诉被告胡红缨、第三人福鑫公司房屋租赁合同纠纷一案，2014年9月21日向一审法院撤回该诉讼。对于一审判决查明事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、福鑫公司是否应当对亿发公司进行拆迁补偿？二、本案是否已经超过诉讼时效？首先，关于福鑫公司的拆迁补偿问题。福鑫公司（甲方）与雨湖房管所（乙方）签订《城市房屋拆迁补偿安置协议书》发生于2009年4月13日，因此，本案应当适用《城市房屋拆迁管理条例》，根据该条例第十三条第二款规定，“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立补偿安置协议”。根据福鑫公司与雨湖房管所签订的协议书，福鑫公司以675700元的补偿价格拆除湘潭市雨湖房产管理所位于车站路27号门面。协议第七条明确约定：“1、房屋门面的装修及设施补偿由乙方（雨湖房管所）委托拆迁公司丙方与租赁户协商解决，按湘潭市当期评估价格（参考）执行，费用甲方（福鑫公司）负责……”。雨湖房管所于2009年4月15日向房屋实际承租人亿发公司（安踏体育用品门市部）发出房屋腾空通知。2010年福鑫公司以亿发公司为被告，向一审法院提起诉讼，要求亿发公司返还其占有的雨湖房管所在车站路27号的房屋。在诉讼过程中，福鑫公司提出了先予执行的申请，要求法院将亿发公司实际承租的湘潭市××路××号门面腾空，一审法院对此采取了强制执行措施，并于2010年8月17日强行腾空了亿发公司租赁的车站路27号的一楼门面，返还给福鑫公司。而福鑫公司并未对房屋实际承租人亿发公司（安踏体育用品门市部）的装修及设施进行补偿。同时，2009年11月4日福鑫公司（拆迁人、甲方）与胡红缨（被拆迁人、乙方）签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议书》并未实际履行。因此，福鑫公司在进行拆迁时，虽与雨湖房管所签订安置补偿协议，但未与承租人订立安置补偿协议，既违反了《城市房屋拆迁管理条例》的规定，也违反了与雨湖房管所签订的协议约定，故此，福鑫公司应当对被拆迁的湘潭市××路××号门面（安踏体育用品门市部）的装修及设施承担补偿责任。一审法院通过委托相关机构对湘潭市××路××号门面（安踏体育用品门市部）的装修及设施进行评估，店面装修经鉴定价值为60825元，亿发公司之后另行租赁场地进行经营。一审法院判令福鑫公司向亿发公司支付房屋装修补偿款60825元、酌情认定停产停业损失30000元，共计90825元并无不当。福鑫公司提出无需对亿发公司进行补偿的上诉请求，理由不充分，依法不予支持。其次，关于诉讼时效问题。2011年9月15日，亿发公司向湘潭仲裁委员会申请参与福鑫公司与胡红缨仲裁一案。2013年8月2日亿发公司向一审法院提起诉讼，2014年9月21日撤回起诉。之后又采取协商方式主张权利直至向法院起诉，均显示是在诉讼时效内主张权利，故对于福鑫公司主张已过诉讼时效的上诉请求，依法不予支持。综上所述，上诉人湖南福鑫投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决程序合法、适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7870元，由湖南福鑫投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 静审判员 肖瑞芬审判员 唐 逊二〇二一年七月二十九日书记员 梁 莎附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。