上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终4311号上诉人（原审原告）：上海泉升停车服务有限公司，住所地上海市闵行区庙泾路66号。法定代表人：李军，执行董事。委托诉讼代理人：金雷，上海翰森律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：森德姆（上海）物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区川沙路151号1幢2160室。法定代表人：林龙国，执行董事。上诉人上海泉升停车服务有限公司（以下简称泉升公司）因与被上诉人森德姆（上海）物业管理有限公司（以下简称森德姆公司）合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初50879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案受理后，依法组成合议庭对案件进行了审理。本案现已审理终结。泉升公司上诉请求：撤销一审判决第四项，改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实错误。1．停车场存在违章建筑物是无法办理停车场备案手续的原因。2．泉升公司曾多次要求森德姆公司拆除违章建筑物。3．森德姆公司未履行其拆除违章建筑物的合同义务。二、一审判决显失公平，未顾及泉升公司的合法利益。《XX停车场改造投资报价审核汇总表》中所列项目包括固定资产及施工费用，一审未考虑该些项目中大部分单项均无法拆除，少部分项目即使拆除后所剩的残余价值也远低于泉升公司实际投资金额。泉升公司将该停车场交还给森德姆公司后一直由其经营使用，且合同无法继续履行系因森德姆公司违约，理应对泉升公司损失进行赔偿。三、新冠疫情不应成为森德姆公司不及时拆除停车场违章建筑物的理由。森德姆公司未作答辩。泉升公司一审诉讼请求：1．判令《停车场承包经营合同》于2020年2月29日解除；2．判令森德姆公司赔偿泉升公司停车场投资损失人民币（以下币种同）38万元；3．判令森德姆公司返还泉升公司停车场停业期间承包经营费用33，333元；4．判令森德姆公司赔偿泉升公司停车场停业期间人员工资损失7万元；5．判令森德姆公司返还泉升公司预收停车费44，990元及逾期付款利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计，自2019年10月1日计算至实际支付之日）；6．判令森德姆公司支付泉升公司停车费优惠补偿65，135元及逾期付款利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计，自2019年3月1日计算至实际支付之日）；7．本案诉讼费用由森德姆公司承担。一审法院查明事实：上海XX有限公司（以下简称XX公司）是上海市青浦区XX公路XX号的产权人。2016年10月21日，上海市青浦区交通委员会（以下简称青浦交通委）向XX公司出具《上海市机动车停车场（库）竣工验收意见单》，总体同意该停车场通过功能验收，可交付使用。2019年1月28日，XX公司出具《授权委托书》，全权委托森德姆公司对该停车场及以东紧邻的15亩空地进行经营管理，包括自营、出租或发包给第三方等。同日，泉升公司（乙方）与森德姆公司（甲方）签订《停车场承包经营合同》一份，约定甲方将位于上海市青浦区XX公路XX号的停车场的收费管理服务承包给乙方。承包期限为5年，自2019年3月1日起至2024年2月28日止。承包范围为整体承包经营，其中含地面停车位110个、地库车位190个，共计约300个车位；另含停车场所在物业地块以东紧邻约15亩空地。合同第四条第1款约定，由乙方对本合同约定的承包范围进行停车场经营管理活动，包括但不限于：停车场车辆管理、车位维护、停车场广告位出租、停车场车位转租等相关活动。乙方可以根据实际运营需要决定引进相关增值项目，包括但不限于：租车公司场地租赁、汽车美容馆场地租赁、停车库广告等项目，但是在引进相关增值项目前需要事先通知甲方并且经双方沟通并书面确认后方可执行。第四条第2款约定，整体承包经营费条款：乙方以保底承包费＋利润分成的方式向甲方支付停车场整体承包经营费。第四条第3款约定，其他收益分配条款：双方后期引进的如租车公司车辆、汽车美容馆、停车库的广告收益及其他与停车有关的收入均计入停车场收入内，适用本合同第五条第一款表格中第二列的利润分成比例进行利润分成。第四条第4款约定，停车场所在物业地块以东紧邻约15亩空地承包期限为2年，经双方协商一致可延期，延期后的承包期限最长不超过5年。乙方同意在合同期内根据运营情况，对该空地邻近主建筑的约1，000平方米空地进行平整以达到适合停车状态，平整费用由乙方承担。空地平整完工时间以上海A公司的XX温泉项目开业时间为准。具体平整时间经双方协商暂定于2019年5月1日。对于该空地其余部分的使用方式，由乙方根据实际运营情况决定，并经甲方书面确认后方可执行。因乙方需要对该空地进行改造、施工等项目支出，由乙方承担。对除去该空地邻近主建筑约1，000平方米空地的15亩面积空地剩余的空地面积，在该停车场整体停车率达到80％时，乙方需进行土地平整，对该空地进行改造、施工等项目支出，由乙方承担，费用计入停车场运营管理成本。第五条第1款约定，承包经营管理期间，乙方向甲方按以下方式支付承包经营费：第一合同年的保底承包金为20万元，利润分成（按季后付）为50％；第二合同年至第五合同年的保底承包金均为50万元，利润分成（按季后付）分别为55％、60％、65％、70％。利润分成根据当月的月报表为准，每季度结算一次，每自然月最后一天核对一次签字确认，双方现场负责人每天清点签字确认数量作为当月双方利润分成报表的依据。第五条第2款列乙方成本目录如下：项目面积／数量估价（万元）临时停车场用地建设1000平左右的空地以达到适用于停车的状态25地库灯光照明系统200套地库照明灯改造8车场导视标志标识系统若干7电子发票系统2台1高清网络视频监控设备系统工程8地上地下车位规划划线300只5停车库智能充电桩达到建交委充电桩安装要求24智能线上收费道闸2套（含基础施工，甲方提供线）12合计90第五条第3款列停车场月运营成本如下：项目金额（万元）备注停车场投资每月摊提1.5投资按5年摊提人力成本3.5共7人，做一休一，白班2人，晚班1人，配项目主管一人保底承包金4.17按50万／年算预估税金0.6按6％算办公及维保更换费用0.3合计10.07并约定，双方约定第一年的月运营成本为7.67万元，当停车场月收入在7.67万元以上时，收入超过7.67万元的部分为停车场利润，由甲乙双方按本条第一款约定的利润分成比例进行分成，利润分成根据每月双方签字确认的月报表为准，按季度结算；第二年起，当停车场月收入在10.07万元以上时，收入超过10.07万元的部分为停车场利润，甲乙双方按本条第一款约定的利润分成比例进行分成。利润分成根据每月双方签字确认的月报表为准，按季度结算。当乙方在实际经营管理过程中的经营成本明显上升时，乙方有权要求调整利润分成的成本基数，经双方协商一致后方可执行。第五条对支付方式约定为银行转账，并约定支付时间为：第一合同年（2019年3月1日至2020年2月29日）保底承包金20万元于本合同签订后乙方收到甲方增值税发票后一周内支付。第二合同年起，每年保底费用于每合同年第一个月（即每年3月）25日前乙方在收到甲方开具增值税发票的情况下支付。利润分成部分经双方协商一致，甲乙双方每个月月底对账一次，每季度第一个月25日前乙方在收到甲方开具增值税发票的情况下付上季度利润分成费用。自2019年3月1日起，乙方需按上海市停车收费标准执行收费。第六条第1款第3项约定，本合同期限内，甲方每月在乙方管理的该停车场免费停放车辆不得超过5辆（含本数，包括公司及管理层车辆）。甲方每月可以更新一次车牌信息，下一个月需更新的车牌信息应于当月25日前以书面形式提供给乙方。第六条第2款“甲方义务”第2项约定，本合同期限内，停车场实际使用产生的包括地库照明、收费系统、岗亭等水电费等成本费用，经双方协商一致，乙方承担停车场安装的设施设备实际使用产生电费费用的50％，由甲方按月与乙方确认签字，在乙方按季支付分成时统一由甲方开具发票，乙方支付给甲方。第六条第2款第4项约定，乙方接管停车场收费服务时，甲方应确保该停车场具备收费停车场经营的基本条件，其中：①地面停车场及车库内停车设施、设备、交通标识、标牌齐备完好。②消防设施齐备完好，符合相关消防安全之相关规定，且定期维护与及时维修。第七条第2款“乙方义务”第6项约定，乙方负责与建交委等部门的对接沟通，办理停车场的收费备案证等法律文件。甲方应协助乙方开展相关工作，包括但不限于：提供房产证、消防验收证明、停车场验收证明、产权方授权书等相关材料。第七条第2款“乙方义务”第8项约定，无论何种原因导致本合同无效、终止或解除，乙方均应在收到甲方书面通知之日起两日内将停车场管理权、甲方的附属设备设施、文件资料、管理信息及记录、第三方己交纳给乙方但义务尚未履行完毕期间所对应的管理费（价款）等移交甲方。移交工作完成以前所产生的赔偿、给付义务及移交前所发生的法律事实（包括法律事件和法律行为。其中，事件包括自然事件和社会事件，行为包括事实行为和法律行为）所产生的赔偿、给付义务乙方均应继续承担，甲方对此不承担任何责任。移交完成后新发生的赔偿、给付义务由甲方承担。第八条“停车优惠政策”约定：1．乙方提供给华适嘉酒店优惠停车券，该券由酒店提供给住宿客户使用，凭该停车券及酒店收银单住宿客户可按10元／24小时内7次的优惠标准支付，后期乙方可根据运营情况适当调整优惠政策。2．乙方提供给XX温泉3小时单次使用停车券，该券由XX温泉提供给温泉消费客户使用，凭该券消费客户可免费停车3小时。停放超过3小时的，由消费客户直接按临停收费标准付费给乙方。本项优惠停车条款仅限2019年5月1日-2019年12月31日实行，到期后3小时免费停车券停止供应，乙方可直接向消费客户按标准收取停车费，或由XX温泉经营单位按临停收费标准向乙方购买停车券。3．乙方针对甲方员工车辆按100元／辆／月的优惠标准收取，优惠上限为20辆，超过的按市场价格支付，甲方员工车辆名单如有更新，应提前10日书面告知乙方。4．乙方提供给XX教育机构共计免费停车位1个，1年后正常收费。5．B公司不享受优惠，目前40辆车，部分数量超停，总计40-80辆，现按300元／辆／月收费，该费用在合同期内由乙方直接向B公司收取。乙方可根据巿场价格与汽车租赁公司调整收费标准。6．业主或其他月租车辆停车包月现按300元／月／车收费，乙方可根据市场价格调整收费标准。7．除以上明确提及的优惠停车对象外，其他所有车辆均按标准收费。出于XX广场商业体整体规划运营需要，乙方所制定停车场相关政策、调整优惠幅度等均需事先与甲方沟通，经双方确认一致方可执行。第九条“违约责任”第1款约定，本合同一经签订，双方应忠实履行本合同条款。因考虑到本项目前期有亏损的可能性，任何一方在合同期限内不得单方面解除合同。如遇到重大问题，双方应以维护共同利益为准则，及时协商解决。除遇到不可抗力及本合同约定的合同解除情形外，不得随意解除或终止合同。如若一方违反约定，单方解除本合同，由此给守约方造成的实际经济损失应由违约方进行赔偿。第九条第5款约定，任何一方违反本合同约定的任何义务的，经对方书面催告后合理期间内仍未履行或未完全履行的，催告方可单方解除本合同。任何一方根据本合同之约定单方解除本合同的，自解除合同通知函寄交本合同注明的对方地址之日起本合同解除。第十条第1款约定甲方所在地有管辖权的法院为管辖解决。第十条第2款约定，重要通知和文件资料等如须以书面形式送达的，应釆用快递或直接送达的方式。如以快递的方式的，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第三日将被视为己送达另一方；如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为己送达。下述信息为合同双方确认的有效的联系信息，也是因本合同发生的争议、纠纷等提起诉讼或仲裁、申请公证执行时接受司法（仲裁、公证）机关送达司法（仲裁、公证）文书的地址。凡向下述地址投递寄送的文书，除能证明未送至该地址外，无论是否签收，均视为已送达。在对方接到一方发出的变更其地址的通知之前，该方地址仍以先前地址为准。甲方地址：青浦区XX公路XX号。乙方地址：徐汇区XX路XX弄XX-XX号XX园XX座XX室。合同签订后，泉升公司于2019年2月25日向森德姆公司转账20万元，备注“用途：2019.3.1-2020.2.29”。2019年4月1日，李军通过了森德姆公司员工沈某的微信朋友验证请求。4月3日，李军说：“地库建筑拆除时，尽量帮我留1-2扇拆下来的门备用，我周六带人过去看现场确认员工餐厅隔墙施工方案，以便尽早施工，不耽误员工就餐……员工餐厅的大小与位置是否由你这边先定下来？”沈某说：“可以，明天我下去看一下”。李军说“确定好告诉我一声，确定的位置可以拍个照，我们基本考虑用石膏板隔。”2019年4月10日，李军说：“……停车场为内部收费，备案证正在办理中，已递交办证材料。”2019年4月27日，沈某问：“李总，停车场证件什么时候能好？”李军回复：“原本本周能拿，但运管所单位集体去无锡体检了，所以要到下周……上周已催过多次，不方便再催，稍等两天看看”。沈某说：“好的，辛苦了”。2019年5月15日，李军说：“沈总，刚临时接徐汇交管中心电话让我下午过去参加一个重要会议……”2019年5月29日，李军向森德姆公司员工陈某发送电子邮件，称：“出于XX广场商业体整体规划运营需要，阶段性扶持现有商户，我司将配合贵司对商户制定停车优惠券政策，具体见补充协议及分配方案。另我司将汽车驾驶体验项目的补充约定及收入分成的最新核定也一并写入补充协议。贵司对该协议如无异议，双方签字盖章后即可实施停车券优惠方案。”同日，陈某回复邮件称：“对于1.2双方确定后再加以补充协议说明。目前我方对于贵司3．其中商户政策，双方无异议可执行补充协议，补充协议会在回复邮件后发送确认版，贵司确认如无异议回复邮件确认，我方即作为暂行办法，由我方物业先执行双方政策的通知，然后双方盖章签字确认。”2019年7月15日，李军与森德姆公司员工王某通过微信联系。王某发了一份《XX停车场改造投资审核表19.7.15》，并说：“我们汇报了领导，领导说你有合同的部分也就算了，就按你的价格，但是灯光照明这一块呢，有个一万八千多的差距，现在就按总价38万计算”。李军说“最近辛苦你了，或者先发个邮件给我……最好能出具一份盖章的”。2019年7月17日，王某通过电子邮件向李军发送《XX停车场改造投资报价审核汇总表》《灯光改造报价审核表》《标识标牌报价审核表》《停车场监控系统材料、安装清单审核表》《车位划线及交通辅助设施报价审核表》《车牌识别收费系统报价审核单》《柱面、墙体颜色分区部分审核表》《员工餐厅搭建工程清单审核表》。其中，《XX停车场改造投资报价审核汇总表》如下：项目上报金额审核投资金额（元）拟投资金额（元）实际投资金额（元）临时停车场用地建设25000000地库灯光照明系统8000073534.7921939车场导视标志标识系统700002960019815电子发票系统1000097409645高清网络视频监控设备800009551895518地上地下车位规划划线及辅助设施500006255038368停车库智能充电桩24000000智能线上收费道闸120000139035139035地下车库墙面、柱面分区03669729281员工餐厅搭建026579265799000004732543800002019年8月8日，李军通过微信向陈某发送“XX商家停车券优惠及分配方案20190529．xlsx”，说“B公司的当时没写条子”，陈某说：“好的”。该分配方案表格载明，对XX等7家商家在2019年6月1日至12月31日共优惠130，270元，对该优惠金额泉升公司和森德姆公司各承担65，135元。2019年9月6日，李军通过微信向陈某发送“停车补充协议-XX广场20190906．docx”，陈某说：“可行”。李军说：“走流程吧”，陈某说：“最终跟赵总确认下，她还在忙”。该补充协议第1条将《停车场承包经营合同》期限延长至2024年3月1日；第2条变更了原合同第五条第2款，记载因目前实际投资为38万元，故乙方同意调整将投资月摊提金额、管理人员配置、月运营成本等。第3条记载甲方对商户指定停车场优惠政策，乙方向商户出售停车券优惠至2元／小时，甲乙各承担优惠金额的50％，每月优惠购券总时长最高上限不超过5370小时，具体分配给各商户的方案依甲方为准，附件表格作为分配依据，上述优惠时长按1.5元／小时的价格由甲方补贴支付给乙方。优惠方案实施时间为2019年6月1日至2019年12月31日止。本优惠方案中，甲方共应承担65，135元，甲方须支付给乙方或从乙方下一付款周期的租金中扣除。第4条变更了原合同第五条第1款，对第二合同年至第五合同年的保底承包金调整为36万元、40万元、44万元、48万元。第5条记载森德姆公司在签订合同前预收的停车月租费用共计44，990元应返还给乙方，甲方于2019年9月30日支付给乙方。2020年2月12日，泉升公司向XX公路XX号通过EMS向森德姆公司寄出《关于立即纠正违约行为的催告函》，要求森德姆公司在2月27日前拆除停车场内全部违章建筑，并按泉升公司要求提供备案等相关证明材料。该函于2月13日被收发室签收。2020年2月28日，泉升公司又向XX公路XX号通过EMS向森德姆公司寄出《有关解除停车场承包经营合同的函》，声明合同于2020年2月29日解除，泉升公司于3月1日起不再负责停车场运营，要求森德姆公司尽快安排人员交接，森德姆公司拖欠费用应于3月1日前付清。该函于2月29日由“1818快递柜、他人代收”签收。2020年6月8日，李军与森德姆公司股东赵某、员工辛某。李军说：“我们的想法……我们的人都撤掉了，项目都已经交接掉了，这一块就是稍微给我们点补偿。”赵某说：“疫情期间你来个通知说要我们拆除，这显然不合理，疫情期间我所有项目都停着，我人都找不到，我还叫我去找人拆这个，这显然不现实是吧。”并询问泉升公司经营收入情况。李军说：“两个月没有经营，不止两个月，其实包括疫情也等于没经营，我们实际收费的可能在7、8两个月时间，毛收将近7万块一个月，这含到月租一次性付了几个月的，这个算上大概30万肯定有。”赵某说：“毕竟你给了我20万，你们也收了30多万……”李军说：“我成本没算啊。”赵某说：“我也可以不要这个，我原来的设备装回去也不是不能用，扯这些没意义……我还是希望合作继续下去，合作的条件我们可以商议，现在有困难大家顶一顶，那么明年好了我们重新做一个利润分配……”李军说：“我们要约定的本身应该是在补充协议里，实际补充协议没有签到。……第二点就是关键的变成这个问题的，长期没有证。”赵某说：“备案证……肯定我们当时已经拆除一部分了，另外一个部分汤馆这边只要餐馆的卫生证出来，那个部分我们也会拆除的。”李军说：“去年的时候……我去办这个证问题不是很大……但是现在我暂时不敢讲这一块，因为各方面原因我可能也不便多说。”赵某说：“我们把这块拆了，当时吴主任也来说了，你只要把这块拆了，对吧，他就能够帮我们把证办出来了是吧？”李军说：“这个东西没办出来之前，很多事情都不好说。”2020年7月10日，青浦交通委向森德姆公司出具No．5208120013、《责令改正通知书》及No．2202900026《行政处罚决定书》。通知书载明“你单位于2019年8月6日在青浦区XX公路XX号未在开业之日起15日内履行备案义务的行为，违反了《上海市停车场（库）管理办法》第十四条的规定，根据该办法第三十三条条第一款第一项的规定，责令你立即改正上述违规行为，具体整改要求：按规定履行备案义务。”决定书对森德姆公司的上述行为情节罚款200元。8月28日，青浦交通委又向森德姆公司出具No．2202900047《行政处罚决定书》，对森德姆公司的上述行为情节罚款200元。另查明，XX大厦物业服务中心出具《XX应付上海泉升停车月租车辆清单》，列共计37辆车，陆续自2018年8月1日起至最晚2019年11月30日，合计应付32，990元。2019年3月28日，该服务中心又出具《XX应付上海泉升停车费用清单》，载明“B公司2019年3月份停车费：共计40辆车＊300元（每辆），共计12，000元。最后合计应付12，000元”。泉升公司（及其关联公司）与森德姆公司签订的月度《XX停车场收入对账签字表》载明，2019年4月21日至2019年5月14日、2019年6月1日至2019年6月30日、2019年9月10日每日均备注“未收费”，其现金收入、线上支付、手工收费、商户购券、酒店购券、月租收入、收入合计均为0；2019年9月1日至2019年9月9日的现金收入、线上支付、手工收费为0，但其余有收入。再查明，2020年1月27日，上海市人民政府发布《关于延迟本市企业复工和学校开学的通知》，要求本市区域内各类企业不早于2月9日24时前复工，涉保障城市运行必需、疫情防控必需、群众生活必需及其他涉及重要国计民生的相关企业除外。2020年2月28日，上海市经信委与上海市应急管理局调整了企业复工指南，新版指南同意做好防疫条件准备的企业申请复工无需审批，只需通过“一网通办”的企业复工人员网上登记报备系统进行备案，即可复工。一审法院认为：合同性质应依内容及其设定的权利义务而确定。泉升公司、森德姆公司签订的《停车场承包经营合同》虽名为“承包经营”，但合同并无分离企业的所有权与经营权的意思表示。该合同主要内容为泉升公司将停车场交付森德姆公司进行使用、收益，森德姆公司支付“承包费”。根据合同第五条第1款，该“承包费”包括两部分：一部分为按年支付的固定金额，其实质为租金；另一部分为按季支付的利润分成，其实质为《中华人民共和国合同法》第二百二十五条规定的当事人约定分配承租人因占有使用租赁物而获得的收益。因此，该合同设立的主要权利义务与租赁合同的特征更吻合，其性质主要为租赁合同。涉案停车场的产权人是案外人XX公司，森德姆公司受其委托，将停车场出租给泉升公司，属于有权转租。《停车场承包经营合同》系泉升公司、森德姆公司真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现泉升公司以森德姆公司违约导致泉升公司的合同目的无法实现为由，要求解除合同。故本案的争议焦点在于：一、森德姆公司是否违约？合同是否解除？二、如合同解除，泉升公司主张的赔偿等主张能否得到支持？关于第一项争议焦点。首先，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。对此，《停车场承包经营合同》第六条第2款第4项约定了停车场交付时森德姆公司所应确保的租赁物基本条件，即“地面停车场及车库内停车设施、设备、交通标识、标牌齐备完好”与“消防设施齐备完好，符合相关消防安全之相关规定”。泉升公司未主张，更未证明森德姆公司交付停车场时不符上述条件。其次，根据《上海市道路运输管理条例》（2005年修订）第六条、《上海市停车场（库）管理办法》第十四条第一款的规定，公共停车场（库）经营者应当在工商登记后15日内，持有关材料向交通行政主管部门或者《上海市道路运输管理条例》规定的道路运输管理机构办理备案手续。本案合同第七条第2款第6项约定经营登记备案应由泉升公司办理，森德姆公司仅负有提供房产证、消防验收证明、停车场验收证明、产权方授权书等相关材料的协助义务。审理中，泉升公司承认森德姆公司已按约交付了办理备案所需材料，则森德姆公司的协助义务已履行完毕。且从森德姆公司能够提供消防验收证明该节亦可推知，森德姆公司向泉升公司交付停车场时其是符合消防安全相关规定的。而主管部门出具的《责令改正通知书》及《行政处罚决定书》，表明本案停车场的违规情节是未办理经营登记备案而从事经营收费，其未载明备案未办理或未能办理的原因。且该些文件的出具日皆在泉升公司向森德姆公司提出解约之后，从内容及时间上皆不能够达到泉升公司欲证明的备案未能办理系因森德姆公司违约导致的目的。再次，泉升公司主张停车场内存在两处违章建筑即员工更衣室、温泉锅炉房，导致泉升公司无法办理经营登记备案。然而，泉升公司未举证证明员工更衣室、温泉锅炉房是备案无法办理的原因。根据李军和沈某的微信聊天记录，李军曾表示2019年4月27日该周可领取备案证；在泉升公司、森德姆公司2020年6月8日的会谈中，李军亦称2019年办证问题不是很大，但“现在不敢讲”，森德姆公司问是否拆除就能办出证，李军又表示“不好说”，故现有证据不足以证明泉升公司主张的前述因果关系。退一步说，即使员工更衣室、温泉锅炉房是本案停车场经营登记备案无法办理的原因，泉升公司作为承租人，亦可要求森德姆公司在合理期限内维修更改，毕竟森德姆公司已应泉升公司要求拆除过员工餐厅等。而根据第四条第4款、第八条第2款提及XX温泉的条款可知，泉升公司缔约时明知XX温泉经营的事实，则森德姆公司称泉升公司当时即知晓温泉锅炉房存在具有高度盖然性。泉升公司无证据证明其曾要求森德姆公司拆除员工更衣室、温泉锅炉房。泉升公司称其曾于2020年2月12日发函要求森德姆公司拆除。对此，森德姆公司辩称当时其未复工，故未收到通知。一审法院认为，泉升公司虽系按合同第十条第2款的收件地址发函，但据疫情影响下的本市当时适用的企业复工指南，企业未经审批不能复工，森德姆公司的抗辩具有正当理由。泉升公司、森德姆公司间存在通过微信、电子邮件沟通交流的惯例；尤其在疫情期间，通过电子方式交流亦具有充分的安全、便利、及时性，泉升公司当时竟未采取任何电子方式通知或确认对方是否收到书面函件，其行为绝难谓合理。故一审法院综合历史条件和本案事实认为，泉升公司2020年2月12日的催告函并未送达森德姆公司。综上，泉升公司主张合同已解除，但未举证证明森德姆公司存在违约情形，则泉升公司在不享有法定或约定解除权的情况下发出解约通知，不发生合同解除的效果。且根据合同第九条第1款的约定，除遇不可抗力或合同约定的解除事由，任何一方不得单方解约，故泉升公司上述单方解约的行为已构成违约。但既森德姆公司于审理中表示同意解约，法院照准。关于第二项争议焦点。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就泉升公司要求森德姆公司返还、赔偿的主张，一审法院阐述如下：一、承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。根据合同第五条第2款所列泉升公司成本目录及王某与李军对《XX停车场改造投资报价审核汇总表》的微信聊天和电子邮件，双方确认泉升公司对停车场的投资建设金额为38万元。但泉升公司要求森德姆公司赔偿该38万元，未说明并证明其合同或法律依据。根据合同第五条第2款的附注，双方之所以确认该金额，是为便于计算第五条第1款的利润分成，而并无任何森德姆公司愿承担或分担泉升公司投资建设成本的意思表示。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（二）款规定，承租人经出租人同意进行装饰装修，合同解除时，未形成附合的装饰装修物可由承租人拆除；对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。根据本案泉升公司、森德姆公司2020年6月8日的会谈，森德姆公司不同意继续利用泉升公司的装饰装修物。则对《XX停车场改造投资报价审核汇总表》中所列项目，泉升公司对未形成附合的部分可自行拆除；至于泉升公司要求森德姆公司赔偿其装饰装修投入，一审法院不予支持。二、泉升公司要求森德姆公司返还泉升公司停车场停业期间的租金33，333元、停业期间人员工资损失7万元，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。三、泉升公司要求森德姆公司返还预收的停车费44，990元，森德姆公司亦表示同意，法院照准。泉升公司还要求对该费用自2019年10月1日起计收逾期付款利息，该主张系基于2019年9月6日补充协议文本第5条。然而，该文本是由泉升公司向森德姆公司发送，森德姆公司收到后双方未实际签署（对此李军在2020年6月8日会谈中亦认可），故该补充协议未成立。泉升公司据未成立的合同称森德姆公司构成逾期，缺乏依据，一审法院不予支持。四、泉升公司要求森德姆公司支付停车费优惠补偿65，135元，森德姆公司则辩称应付额仅53，680.50元。一审法院认为，关于停车优惠券的问题，在李军与陈某2019年5月29日的电子邮件、2019年8月8日的微信聊天及其停车券优惠及分配方案表、2019年9月6日的微信聊天及其补充协议中均提及。如前所述，补充协议未成立。然而，对停车券优惠及分配方案本身，陈某已在2019年5月29日邮件回复及8月8日的微信回复中表示无异议，故对该部分双方已达成约定。双方对至2019年12月31日前的商户停车费优惠金额已确认为130，270元，并约定各半负担65，135元。森德姆公司未举证证明此后双方达成过新的约定。审理中，森德姆公司自行统计为53，680.50元，未举证证明其统计依据，也未经泉升公司认可，一审法院对此不予采纳。一审法院确认森德姆公司应向泉升公司支付的停车券优惠补偿金额应为65，135元。泉升公司要求对该费用自2019年3月1日起计收逾期付款利息，该主张缺乏依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十三条第一款、第二百二十五条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（二）款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款、第七十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、解除泉升公司与森德姆公司于2019年1月28日签订的《停车场承包经营合同》；二、森德姆公司于判决生效之日起十日内向泉升公司返还停车费44，990元；三、森德姆公司于判决生效之日起十日内向泉升公司支付停车券优惠补偿65，135元；四、驳回泉升公司的其余诉讼请求。一审案件受理费9，734元，减半收取计4，867元，由泉升公司负担3，964元，森德姆公司负担903元。双方当事人均未在本院二审期间提交新证据。经审理查明，一审查明事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案双方目前对于解除《停车场经营合同》均不持异议，但泉升公司主张系争合同的解除系因森德姆公司违约，森德姆公司应赔偿其各项损失，故本案二审的争议焦点在于森德姆公司在履约过程中是否存在违约而需向泉升公司支付各项损失。泉升公司主张停车场存在违章建筑物是无法办理停车场备案手续的原因，泉升公司曾多次要求森德姆公司拆除违章建筑物。但森德姆公司未履行其拆除违章建筑物的合同义务，故森德姆公司存在违约。对此，本院认为，系争经营合同约定经营登记备案由泉升公司办理，森德姆公司负有提供房产证、消防验收证明、停车场验收证明、产权方授权书等相关材料的协助义务。事实上，森德姆公司已向泉升公司交付了备案所需材料。本案中，从相关部门出具的《责令改正通知书》以及《行政处罚决定书》来看，系争停车场被处罚系因经营收费前未办理登记备案手续，但无论是从该两份文件还是从泉升公司的举证来讲，均无法证明员工更衣室和温泉锅炉房是无法进行备案的原因。事实上，从本案双方工作人员的微信聊天记录来看，泉升公司曾于2019年4月表示“备案证正在办理中，已递交办证材料”、“原本本周能拿，但运管所单位集体体检，所以要到下周……”，上述多节事实均无法证明无法备案的原因系在于森德姆公司。此外，从双方所签订的系争合同来看，泉升公司在签订合同之时已知晓温泉锅炉房的存在，但其未提供证据证明要求森德姆公司拆除。泉升公司后续发送的补充协议中明确要求拆除，但双方并未签署该补充协议。至于泉升公司于2020年2月12日发函要求森德姆公司拆除的意见，一审法院对此已经做出阐述，本院在此不予赘述。综上，泉升公司关于系森德姆公司违约导致合同解除的主张，缺乏依据，本院不予采信。关于泉升公司主张的停车场投资损失38万元，泉升公司认为其对停车场进行了改造，且《XX停车场改造投资报价审核汇总表》已经过双方的确认，现因森德姆公司的违约行为导致合同被解除，故森德姆公司应向其赔偿改造投资的损失38万元。本院认为，根据法律规定，合同解除时，对已形成附合的装饰装修物的处理未约定的，因承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，泉升公司于合同承包期限未满时即提出解除合同，系违约解除合同，森德姆公司又明确表示不同意继续利用泉升公司的装饰装修物，故其要求森德姆公司赔偿38万元，缺乏依据，本院不予支持，泉升公司可将附合物自行拆除。关于泉升公司主张的停车场停业期间的租金33，333元、停业期间人员工资损失7万元，本院认为，因系争合同为泉升公司违约解除，其要求森德姆公司赔偿上述损失，缺乏依据，本院不予支持。至于泉升公司主张的停车费及停车费优惠补偿的逾期付款利息，于法无据，本院不予支持。综上所述，泉升公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9，734元，由上诉人上海泉升停车服务有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  成 阳审 判 员  徐燕华审 判 员  庞建新法官助理  宋 虹书 记 员  贺贤迪附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……