辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终1913号上诉人（原审被告）：邵玉玲，女，1974年12月18日生，汉族，住抚顺市望花区。委托诉讼代理人：张玉琢，抚顺市东洲区诚铭法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：孟秋苓，女，1973年10月10日生，汉族，住抚顺市顺城区。上诉人邵玉玲因与被上诉人孟秋苓租赁合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院(2020)辽0404民初676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人邵玉玲上诉请求：1、请求撤销抚顺市望花区人民法院（2020)辽0404民初676号民事判决书，重新审理，予以改判上诉人承担次要责任，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：本案是租赁合同纠纷。上诉人依法依约认真履行合同义务，没有违约行为，被上诉人要求赔偿没有事实和法律依据。被上诉人的经济损失是被上诉人没有尽到自己应尽的管理义务而造成的。被上诉人孟秋苓辩称：一审评估的数额低于被上诉人的实际损失，要求发回重审，上诉人陈述的理由不成立。孟秋苓向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿因出租房漏水造成承租人财产损失38989.95元，具体包括：空调维修费100元，衣柜、书桌、床、书柜因水泡开裂损坏共计10000元，一件贵夫人皮草(水晶白色)处理费5000、一件KC皮草(深紫罗兰色)处理费5000元、白羽绒服清洗费40元、羊绒大衣清洗费320元、毛衣清洗费60元、被褥的清洗费640元、电瓷床垫17000元，误工费829.95元，2、判令终止房屋出租合同，要求被告返还租房押金1000元和剩余5日的房租18元×5=90元；3、本案鉴定费、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告孟秋苓（乙方）与被告邵玉玲（甲方）于2017年8月25日签订《房屋出租协议》，合同约定：“甲方**楼出租给乙方使用，租用三年，于2017年8月1日至2020年8月1日，共计19000元，为确保房屋设施不被破坏，另收押金1000元整。合同期满结算后返还押金。1、取暖费用由甲方负责支付。2、按承租当月算起，乙方负责支付每月的水、电、卫生费，乙方不得拖欠。3、室内有两张双人床、电视、热水器、排油烟机，乙方负责维护保养，如有损坏按市场价赔偿。4、乙方租期使用期间应保持房屋主体结构完好，不得擅自拆改，房屋发生设施损坏由乙方负责。……”合同签订后，孟秋苓依约向邵玉玲给付了房租19000元及押金1000元，邵玉玲将上述房屋交付孟秋苓使用。2020年2月21日，天降大雪，楼房顶棚的油毡纸被风掀开，雪水渗漏至楼房顶棚，导致上述房屋的南北屋棚顶和侧墙预制板连接缝隙处持续漏水4日，屋内由孟秋苓自己安装的空调、部分家具、衣物及被褥被水冲泡而不同程度受损。被告邵玉玲在接到原告孟秋苓关于房屋漏水的通知后，联系了维修人员到现场查看，被告知需要天晴后进行维修。2月24日邵玉玲雇佣的工人对漏水棚顶进行了维修。2020年7月29日邵玉玲接收了孟秋苓向其返还的房屋及钥匙，但因验收房屋时发现坐便垫破损及屋内卫生状况差，邵玉玲拒绝返还孟秋苓租房押金1000元。双方就房屋租赁期间的水电费已结清。现孟秋苓因返还押金及相关赔偿与邵玉玲协商未果，诉至法院。另查明，上述房屋位于抚顺市望花区，所有人为被告邵玉玲。审理过程中，经原告孟秋苓申请,本院通过抚顺市中级人民法院委托辽宁森奕房地产土地资产评估有限公司对案涉出租房屋内因屋顶漏水造成的物资损失进行评估。辽宁森奕房地产土地资产评估有限公司2020年8月8日出具辽森奕评字（2020）第39号《资产评估报告书》，对上述房屋中的物品损失评估为3020元。原告为此支付鉴定费2000元。一审法院认为，原、被告签订的《房屋出租协议》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，一审法院予以确认。邵玉玲作为出租人,其有义务保证其交付给孟秋苓的租赁物在租赁期限符合约定用途,以便承租人能通过使用租赁物实现合同约定的使用目的。本案中,邵玉玲交付给孟秋苓的房屋在遭遇雨雪后发生漏水，致使孟秋苓在该房屋内的生活物品受到损害,邵玉玲作为出租人,理应承担相应的赔偿责任。对于邵玉玲有关孟秋苓没有对相关物品及时采取必要措施，故孟秋苓应对自己物品的损失负有一定责任的辩解，通过原告提交的漏水时房屋内情况的视频可见，南北两屋棚顶和侧墙发生大面积漏水、墙皮脱落，而孟秋苓也已将家具等物品进行了适当的挪移和遮盖，无法认定孟秋苓对损失的发生和扩大具有过错责任，故邵玉玲的该项辩解本院不予采纳。关于应赔偿的物品，根据孟秋苓提供的受损物品照片和视频可以认定漏水造成出租房屋内孟秋苓的两件貂皮上衣、四件大衣、一件羽绒服、两件毛衣、两件毛毯、一件羊毛被、一张床、一台转角柜及空调受损，对于孟秋苓主张被告赔偿的电磁床垫损失，因该床垫为电子产品，在遭受此次漏水事故前的使用情况不详，故现有证据无法证明该床垫系因遭受漏水而损坏，一审法院不予支持。关于受损物品的赔偿数额，辽宁森奕房地产土地资产评估有限公司对受损物品出具了《资产评估报告书》，鉴定机构和鉴定人员均具备鉴定资质,程序合法,依据充分,一审法院予以采纳,作为本案认定损失的依据，共计3020元。孟秋苓和邵玉玲虽均对报告书中部分项目的鉴定数额提出异议，但未能提供相反证据推翻该评估意见,双方当事人提出异议的理由均不充分,一审法院不予采纳。关于孟秋苓主张的误工费一节，因无法律依据，一审法院不予支持。关于孟秋苓主张终止与邵玉玲签订的《房屋出租协议》并返还提前解除合同被告多收的5天房租90元一节，因孟秋苓已于协议到期前明确表示不再租赁案涉房屋，并在邵玉玲验收房屋后将房屋钥匙返还给邵玉玲，此后无继续占用房屋之情形，则双方已对《房屋租赁协议》的终止达成合意并实际终止了履行，一审法院予以确认，故对孟秋苓关于终止合同的请求在本案中无需再行处理。孟秋苓提交的搬家公司出具的证明材料仅能证明其搬离房屋的时间，不能证明双方对终止合同达成一致的时间，而邵玉玲自认其于7月29日对房屋进行验收，故一审法院确认《房屋租赁协议》终止的时间应为2020年7月29日，而非孟秋苓主张的7月28日，邵玉玲应在上述协议提前解除并收回房屋后返还孟秋苓4日的房屋租金，即19000元÷3年÷365天×4天=69.41元。关于孟秋苓主张返还租房押金1000元一节，邵玉玲辩称原告使用房屋期间造成屋内设施损坏及卫生状况差，自己收回房屋后维修和打扫卫生的费用应从押金中抵扣，但结合邵玉玲提交的照片证据和孟秋苓提供的交房时的视频录像，仅可以确认孟秋苓使用房屋期间坐便垫产生断裂，而邵玉玲在验收出租房屋时马桶的水箱盖并未缺失，也无法证明存在水盆下水堵塞和热水器水龙头及水管损坏事实，且验收房屋时邵玉玲也未提出除坐便垫和卫生以外的其他问题，而孟秋苓对房屋并未超出正常使用所损耗的程度，要求孟秋苓承担打扫卫生的费用于法无据，故此，邵玉玲应在收取的1000元押金中扣除购买坐便垫30元后，将其余970元押金返还孟秋苓。关于孟秋苓主张邵玉玲承担鉴定费2000元一节，该费用系孟秋苓为确定其遭受的损失而支出的合理且必要的费用,故一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告邵玉玲于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告孟秋苓因出租房屋漏水造成的各项财产损失共3020元；二、被告邵玉玲于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告孟秋苓租房押金970元及提前解除合同致多收取的4日房屋租金69.41元，共计1039.41元；三、驳回原告孟秋苓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费800元（原告已预交），其中750元由原告孟秋苓负担，剩余50元和鉴定费2000元由被告邵玉玲负担，随上述款项一并给付原告孟秋苓。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案上诉人对一审法院采信的评估结论并无异议，其争议的焦点在于赔偿责任的分担一节。上诉人主张其应承担次要责任的依据是其认为被上诉人在事发后并未及时采取措施避免损失扩大。因本案双方之间是租赁合同关系，上诉人亦自认对本案漏水部位其作为房主负有管理维护义务。同时，在事发后上诉人虽于当日到达现场，但其并未采取任何措施，且上诉人提供的证人王某（维修人员）亦陈述在案涉房屋确实存在漏水的情况。故一审认定上诉人应对被上诉人的损失承担赔偿责任并无不当，本院予以确认。此外，从评估报告内容看，被上诉人的损失是部分衣物的干洗费用及部分家具的修复费用，损失内容符合日常生活常理，并无扩大损失的情况。故在上诉人未能提供确凿证据证明被上诉人存在扩大损失行为的情况下，一审法院采信评估结论并无不当，本院予以确认。关于评估费一节，因该费用亦是被上诉人因此次事故发生的实际损失，亦应由责任人即上诉人负担。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人邵玉玲负担。本判决为终审判决。审判长 孟 丽审判员 韩 雪审判员 李雪慧二〇二一年七月二十八日书记员 刘 娟