四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终8919号上诉人（原审原告）：李荣春，男，1968年1月23日出生，汉族，住成都市温江区。委托诉讼代理人：周唯，四川康健律师事务所律师。上诉人（原审原告）：张秀芝，女，1971年2月10日出生，汉族，住成都市温江区。委托诉讼代理人：周唯，四川康健律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川美丽家园房产有限公司。住所地：成都市温江区温泉大道四段213号。法定代表人：刑建军。上诉人李荣春、张秀芝因与被上诉人四川美丽家园房产有限公司（以下简称美丽家园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2019）川0115民初3512号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人李荣春、张秀芝的委托诉讼代理人周唯到庭参加诉讼，被上诉人美丽家园公司经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。李荣春、张秀芝上诉请求：撤销原审判决，改判支持李荣春、张秀芝的诉讼请求。事实及理由：一、关于办理70年产权的不动产证的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第三条约定，“土地使用权年限自1999年10月10日至2069年10月9日止”。一审判决认定双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，李荣春、张秀芝有权依据合同约定主张权利，一审判决却不予支持。美丽家园公司目前不但尚未完成土地年限变更的手续，而且土地使用权实际上是50年，却要卖70年，这是欺诈行为。二、关于支付违约金191083.15元的问题。一审判决认定合同未对违约金进行约定，故对李荣春、张秀芝请求判令美丽家园公司按每日万分之一的标准支付违约金的主张不予支持，与审理查明的事实矛盾。双方签订的《商品房买卖合同》第19条明确约定了“出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之一的违约金”。美丽家园公司违反合同约定，应承担违约责任，支付违约金。三、关于赔偿损失140000元的问题。一审判决认定李荣春、张秀芝尚未实际产生损失。一审判决对损失的理解与认定是错误的。商品房的价格构成，最基本的就是成本（包括土地出让金、建设成本等）和土地使用权年限的长短。美丽家园公司将50年使用年限按70年出售，导致李荣春、张秀芝所购房屋的价值大幅贬低，实属损失。美丽家园公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。李荣春向一审法院起诉请求：1.请求判令美丽家园公司立即为李荣春、张秀芝办理70年产权的不动产证；2.请求判令美丽家园公司按每日万分之一的标准向李荣春、张秀芝支付违约金至70年产权的不动产证办理完毕之日止；3.请求判令美丽家园公司赔偿李荣春、张秀芝损失140000元；4.请求判令美丽家园公司向李荣春、张秀芝支付律师费25000元；5.由美丽家园公司承担本案诉讼费、保全费等费用。一审法院经审理查明：2010年10月25日，李荣春、张秀芝与美丽家园公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定李荣春、张秀芝购买美丽家园公司开发的，位于成都市温江区，房价总额782166元。美丽家园公司以出让方式取得温泉大道213号地块的国有土地使用权，土地使用年限自1999年10月10日至2069年10月9日止。美丽家园公司应当在2011年3月1日前交付商品房。合同第十九条约定，“出卖人应当在2012年10月25日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，李荣春、张秀芝缴纳了购房款，美丽家园公司在2011年3月1日前交付了商品房。2013年10月16日，李荣春、张秀芝取得案涉房屋产权证书，后进行了不动产权登记，不动产单元号510115007002ＧＢ00020Ｆ00020007，国有建设用地使用权使用期限至2049年10月21日。一审法院另查明，美丽家园公司案涉房屋土地为温国用（2007）第557号，土地用途为办公、住宅及配套设施用地，出让年限50年。美丽家园公司于2012年申请对该宗土地使用权年限进行增补。2012年3月15日经温江区土地管理委员会审议同意，开发商补足土地出让款10483200元。截止目前尚欠8478000元，未完成土地年限变更的手续。一审法院认为，李荣春、张秀芝与美丽家园公司签订《商品房买卖合同》及补充协议时，行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，《商品房买卖合同》及补充协议合法有效。李荣春、张秀芝要求美丽家园公司立即为其办理70年产权的不动产证，因案涉土地出让年限50年，美丽家园公司目前尚未完成土地年限变更的手续，客观上无法履行，对此主张不予支持；案涉房屋土地用途为办公、住宅及配套设施用地，出让年限50年。虽然合同约定土地使用年限为70年，但合同并未对相关违约金进行约定，且原《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，依照此规定，李荣春、张秀芝尚未实际产生损失，故对李荣春、张秀芝请求判令美丽家园公司按每日万分之一的标准向李荣春、张秀芝支付违约金至70年产权的不动产证办理完毕之日止及赔偿损失140000元的主张不予支持。李荣春、张秀芝主张律师费25000元没有合同依据，也未提交相关票据，一审法院不予支持。一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第一百一十条、原《中华人民共和国物权法》第一百四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回李荣春、张秀芝的全部诉讼请求。一审案件受理费6200元，保全费3020元，公告费560元，由李荣春、张秀芝负担。二审中，各方当事人均无新证据提交。本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，李荣春、张秀芝与美丽家园公司签订《商品房买卖合同》及补充协议系双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，当事人双方均应按合同约定履行各自的义务。根据查明的事实，合同约定，案涉房屋对应的土地使用年限自1999年10月10日至2069年10月9日止。而实际上，案涉房屋对应的土地使用年限至2049年10月21日。美丽家园公司于2012年申请对该宗土地使用权年限进行增补。2012年3月15日，经温江区土地管理委员会审议同意，美丽家园公司补足土地出让款10483200元。截止目前尚欠8478000元，未完成土地年限变更的手续。基于此，李荣春、张秀芝要求美丽家园公司立即为其办理70年产权的不动产证，客观上无法履行，一审法院对李荣春、张秀芝的该要求不予支持正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条第一款规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”可知，虽然但可以在使用权期间届满后自动续期，同时，美丽家园公司已开始对该宗土地使用权年限增补至70年。目前来看，案涉房屋对应土地的使用期限短于合同约定的土地使用年限，尚不能对李荣春、张秀芝实际产生损失，且双方亦未对此约定相关违约金，在此情况下，一审法院对李荣春、张秀芝诉请的违约金、赔偿损失不予支持正确，本院予以支持。另外，李荣春、张秀芝主张律师费，但其并未提交证据证明该律师费的合同依据，也未提交相关票据证明该律师费实际产生，故对李荣春、张秀芝的该主张，本院不予支持。综上，李荣春、张秀芝的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费6200元，保全费3020元，公告费560元，由李荣春、张秀芝负担；二审案件受理费12400元，公告费560元，均由李荣春、张秀芝负担。本判决为终审判决。审判长  白福群审判员  李 俊审判员  冯 璐二〇二一年七月三十日书记员  夏玉荣