福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽03民终1441号上诉人（原审被告）：莆田亿豪房地产有限公司，住所地仙游县鲤南镇八二五南街351幢南第6-7坎店面，统一社会信用代码9135030079609323XN。法定代表人：詹开兴，董事长。委托诉讼代理人：郑凯泉，福建凌龙律师事务所律师，委托权限为特别代理。委托诉讼代理人：杨丽英，福建联合信实（莆田）律师事务所律师，委托权限为特别代理。被上诉人（原审原告）：黄志连，男，1963年12月25日出生，汉族，住福建省仙游县。委托诉讼代理人：温光忠，福建九雍律师事务所律师，委托权限为特别代理。委托诉讼代理人：郭剑斌，福建九雍律师事务所律师，委托权限为特别代理。上诉人莆田亿豪房地产有限公司（下称亿豪公司）因与被上诉人黄志连定金合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院（2020）闽0322民初5496号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。亿豪公司上诉请求：一、撤销福建省仙游县人民法院（2020）闽0322民初5496号民事判决，改判驳回黄志连一审全部诉讼请求;二、判令黄志连承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定事实与生效判决认定的事实相违背。根据生效判决认定，双方既不存在正式合同关系，也不存在“预售合同关系”。也即：在涉案商场买卖上，双方只有磋商，并未达成一致意见。不存在任何合同关系。2、一审认定双方未签订买卖合同的原因是因为亿豪公司在建设案涉商场时超出规划审批，属于认定事实错误，且与黄志连自认的事实相违背；双方未对商场签订买卖合同主要原因是对价格与购买面积不能达成一致。3、一审判决将《收款收据》等同于定金合同，属于一审法官违背法律常识的“独创”认定。二、一审判决适用法律错误。1、一审判决错误适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，该解释针对双方在签订“认购书”并交纳定金的情况下，如果不签订正式合同时，对定金的处理方式。本案不存在“认购书”，因此不存在适用司法解释第四条的前提条件。2、一审判决错误适用诉讼法，将黄志连的举证责任，错误分配给亿豪公司。3、一审判决计算利息没有法律依据，也错误适用诉讼时效规定。4、一审判决亿豪公司退还预付款，也与生效判决认定矛盾。亿豪公司诉黄志连“物权纠纷”一案，黄志连尚欠亿豪公司百万元占有使用费未付，且二审法院以黄志连在亿豪公司处还有一百多万元预付款为由，未判决“路易酒吧、张木森共同支付逾期腾房的占用费”。故在黄志连未付清占有使用费前，亿豪公司有权拒不退还该120万元。黄志连辩称：一、本案认定为定金合同没有任何问题，虽然双方之间不属于房屋买卖合同，是因为没有签订书面的买卖合同，所以买卖合同没有成立，但是定金合同是成立，亿豪公司确实收取黄志连的定金，也出具了收款收据，收款收据中注明定金还有价款及房屋位置，本案双方就定金形成合意，定金也已经交付，所以定金是成立且生效的。二、本案未能签订正式房屋买卖合同的原因在于亿豪公司，因为亿豪公司开发的房屋在建设过程超出规划面积，已经被行政部门认定为违法建筑，这样的房屋是不能交易的，包括不能网签，也不能取得房屋权属证书，所以双方一直无法签订正式的房屋买卖合同。超出面积属于违法建筑是亿豪公司的原因导致的，是亿豪公司可以提前预见的，不属于不可抗力的原因导致的，所以亿豪公司应承担违约责任。三、亿豪公司所谓的说双方因面积价格无法谈拢导致签订合同是不能成立，房屋买卖都是事先定好的，本案房屋是期房，预售的时候价格都是统一的，提前定好的价格，后面不可能发生变动，价格没有提前谈好的话，黄志连也不可能预付壹佰万元的定金。所以亿豪公司称因为价格没有谈好不能成立的。房屋买卖中开发商从来都是强势的一方，购买方都是弱势的，房屋没有谈判的余地，所以价格肯定是事先谈好的。四、本案中明显是亿豪公司违约，除了房屋是违法建筑外，亿豪公司目前也是不想卖该房屋，亿豪公司在2019年提起返还原物纠纷的诉讼，还否认双方存在买卖关系，主观上亿豪公司具有违约的恶意。相反的，黄志连一直要跟亿豪公司签订合同，作为购买方特别是在支付一百万定金的情况下，没有签订书面的房屋买卖合同是对黄志连权益的损害，而且黄志连在占有该房屋后对房屋进行装修后出租，所以黄志连没有理由不签订买卖合同。综上，亿豪公司作为收受定金的一方，由于自身的原因拒绝与黄志连签订合同，所以应当双倍返还定金。黄志连向一审法院起诉请求：1.解除黄志连与亿豪公司之间的商品房买卖合同关系；2.亿豪公司立即返回给黄志连支付的购房款597360元及资金被占有期间的利息（利息计算方法：以本金597360元为基数，自2012年11月16日起按年利率6%计至付清之日止）；3.亿豪公司双倍返还给黄志连购房定金1205280元；4.亿豪公司承担本案诉讼费用。诉讼过程中，黄志连同意对诉讼请求的第一项不予主张。一审法院查明，亿豪公司系仙游县鲤南镇八二五南街568号“亿豪名城”楼盘的开发商，包括涉案1#2层商场、2层封闭商场01、2层封闭商场02。黄志连意向亿豪公司购买涉案的1#2层商场，并于2012年11月16日支付给亿豪公司100万元定金，当日亿豪公司出具定金100万元《收款收据》一份交由黄志连收执，黄志连又于2012年12月7日支付给亿豪公司20万元购房款（通过银行转账方式汇款给亿豪公司原股东李玉叶），但双方至今未签订正式的商品房买卖合同。2013年初，黄志连未经交付将涉案商场出租给案外人张庆贤，张庆贤又转租给仙游县路易酒吧作办公室、员工宿舍和食堂之用。2016年6月7日，涉案商场经仙游县房地产管理中心作了商品房初始登记，确认1#2层商场建筑面积为603.19㎡，2层封闭商场01建筑面积为136.89㎡,2层封闭商场02建筑面积为274.26㎡，规划用途为商场，总面积为1014.34㎡。亿豪公司于2019年5月5日向法院提起诉讼，要求黄志连、张庆贤等人将涉案商场返还给亿豪公司并赔偿损失，法院于2019年12月30日作出（2019）闽0322民初2771号民事判决。黄志连、亿豪公司均不服该判决，提起上诉，莆田市中级人民法院于2020年7月3日作出（2020）闽03民终861号民事判决。亿豪公司已就该二审生效判决向法院申请强制执行。一审法院认为，黄志连与亿豪公司不存在商品房预售合同关系，但根据亿豪公司出具的收款收据可以证实双方存在定金合同关系，亿豪公司收取黄志连的款项120万元（其中定金602640元，余款597360元），双方当事人至今未签订商品房买卖合同的责任在于亿豪公司，黄志连请求亿豪公司双倍返还给黄志连定金1205280元以及余款597360元（其中2012年11月5日支付397360元，2012年12月7日支付20万元）的诉讼请求合理，法院予以支持；至于利息部分，法院调整为分别以397360元为基数自2012年11月5日起，以20万元为基数自2012年12月7日起，均按年利率6%（按2012年一年期中国人民银行同期同类贷款利率）计至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止。经法院释明，黄志连同意对第一项诉讼请求不予主张，其第二、三项诉讼请求合理的部分，法院予以支持，不合理的部分，法院不予支持。至于亿豪公司提出的本案超过诉讼时效问题，因黄志连支付本案的款项后即将涉案商场进行出租收益，其一直认为双方是存在商品房买卖关系，其是有权的，直至2019年5月5日亿豪公司诉至法院要求黄志连返还涉案商场，该案经本院一审及莆田市中级人民法院二审认定黄志连无权占有并判决应返还给亿豪公司，该案生效后黄志连于2020年8月4日诉至本案要求亿豪公司返还相关款项并未超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条有关诉讼时效3年规定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，判决如下：一、亿豪公司应在本判决生效之日起十日内双倍返还给黄志连定金1205280元。二、亿豪公司应在本判决生效之日起十日内返还给黄志连收取的余款597360元并支付利息，利息计算方法：分别以397360元为基数自2012年11月16日起，以200000元为基数自2012年12月7日起，均按年利率6%（即2012年一年期中国人民银行同期同类贷款利率）计至2019年8月19日；自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至还清款项之日止。三、驳回黄志连的其他诉讼请求。案件受理费23420元，由黄志连负担96元，亿豪公司负担23324元。本院二审期间，亿豪公司提供其起诉黄志连物权纠纷案的二审笔录复印件一份，欲证明，双方就买卖面积也未达到共识。黄志连质证认为，对该证据有异议，笔录上黄志连称买的时候价格、面积是确定的。如果价格没有确定，不可能进行交易，也不可能预付一百万的定金。本院审查认为，对亿豪公司提供的笔录真实性，予以确认。对于一审查明的事实，黄志连对“黄志连未经交付将涉案商场出租给案外人张庆贤”有异议，认为案涉商场交付给黄志连后，黄志连才出租给案外人。亿豪公司对一审查明的事实无异议。对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。对有异议的事实，将在下文中予以分析确认。主审人 认为，第二审人民法院应当围绕上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理。对于亿豪公司的上诉请求，分析如下：首先，涉案的收款收据上载明的是“1#2层商场定金”，而存在超出规划审批的违法建筑为“1#2层封闭商场01、2层封闭商场02”，并非收款收据上载明的房产范围。同时，虽然因“1#2层封闭商场01、2层封闭商场02”超规划而仙游县城管于2016年1月15日作出《行政处罚决定书》，但违规的“1#2层封闭商场01、2层封闭商场02”，亦于2016年6月7日经仙游县房地产管理中心作了商品房初始登记，可见1#2层封闭商场01、2层封闭商场02”违规被处罚并不必然导致双方约定的“1#2层商场”合同无法订立。其次，（2020）闽03民终861号案的询问笔录中黄志连也自认具体面积还没确定，所以也迟迟没有签订买卖合同，可见，双方就本案的商品房买卖所涉的面积并未达成一致意见，原审法院认定双方未能签订商品房买卖合同的原因在于亿豪公司不当。再次，根据生效判决（2020）闽03民终861号认定黄志连虽然支付了涉案商场的部分购房款，但其与亿豪公司自始至终均未签订正式的商品房买卖合同，其主张的双方存在商品房预售合同关系不能成立，且该生效判决也认定黄志连在亿豪公司处还有一百多万的预付款。故涉案合同未订立的原因并非单方原因，且涉案款项应为预付款，黄志连请求双倍返还定金，于法无据，不予支持。但亿豪公司应将涉案的预付款120万元返还给黄志连。关于资金占用费的问题，黄志连分别于2012年11月16日支付给亿豪公司100万元，于2012年12月7日支付给亿豪公司20万元，则资金占用费分别以100万元为基数自2012年11月16日起，以200000元为基数自2012年12月7日起，均按年利率6%（即2012年一年期中国人民银行同期同类贷款利率）计至2019年8月19日；自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至还清款项之日止。综上所述，上诉人亿豪公司的上诉请求有理部分，予以支持，无理部分，予以驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销福建省仙游县人民法院（2020）闽0322民初5496号民事判决；二、莆田亿豪房地产有限公司应在本判决生效之日起十日内返还给黄志连预付款120万元并支付利息，利息计算方法：分别以100万元为基数自2012年11月16日起，以20万元为基数自2012年12月7日起，均按年利率6%（即2012年一年期中国人民银行同期同类贷款利率）计至2019年8月19日；自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至还清款项之日止；三、驳回黄志连的其他诉讼请求。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书所确定的义务，逾期未履行的，应自觉主动前往一审法院申报经常居住地及财产情况，并不得转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨碍或逃避执行的行为；本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明确认的送达地址送达相关法律文书，并依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人依法采取纳入失信被执行人名单、限制消费令、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。本案一审案件受理费23420元，由黄志连负担6550元，亿豪公司负担16870元；二审案件受理费23420元，由黄志连负担6550元，亿豪公司负担16870元。本判决为终审判决。审判长林天明审判员林容萍审判员翁国山二〇二一年七月八日书记员余凰丹附：与本案相关的法律法规《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。