山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0112民初3814号 原告（反诉被告）：邹永慧，女，1981年10月4日出生，汉族，住济南市历城区大辛街153号，身份证号码370112198110046861。 委托诉讼代理人：孙潍平，山东卓荦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李桂祥，男，1963年8月23日出生，汉族，住济南市历城区大辛庄新区13号楼3单元701号，身份证号码370111196308230431。 委托诉讼代理人：李南，山东圣义律师事务所律师。 原告（反诉被告）邹永慧与被告（反诉原告）李桂祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，李桂祥于2021年5月7日向本院提起反诉，本院予以合并审理。本院依法适用简易程序，于2021年5月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邹永慧及其委托诉讼代理人孙潍平，被告（反诉原告）李桂祥及其委托诉讼代理人李南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邹永慧向本院提出诉讼请求：1.请求解除邹永慧、李桂祥双方于2018年6月18日签订的《房屋买卖合同》；2.请求李桂祥返还邹永慧购房款65万元并支付利息，利息自本案立案之日起以65万元为基数按照按立案之日一年期贷款市场报价利率的四倍计算至实际支付之日止；3.请求李桂祥向邹永慧支付违约金65万元；4.本案的诉讼费、保全费、保全保险费、律师费由李桂祥承担。事实和理由：邹永慧、李桂祥均系济南市历城区王舍人街道大辛庄村民。2018年6月18日，邹永慧与李桂祥签订《房屋买卖合同》，约定李桂祥将位于大辛小区5号楼2单元1802室建筑面积60平方米的房屋出售给邹永慧，房产交易价格为65万元整。合同对双方的权利义务进行了约定，同时约定，如有违约，违约方向对方赔偿损失双倍购房款。合同签订后，双方按照合同约定交付房屋，支付房屋价款。2020年苏娜、李某某向济南市历城区人民法院起诉要求法院依法对属于李虎、李桂祥、王士云、苏娜、李某某共有的拆迁安置房屋进行析产、分割，其中120平的房产由苏娜、李某某居住、使用。庭审过程中，李桂祥恶意隐瞒该房产已经出售的事实，导致济南市历城区人民法院经审理作出（2020）鲁0112民初909号民事判决：一、位于济南市历城区大辛庄新区5号楼2单元1802房屋由李某某居住使用，限李虎、李桂祥、王士云于判决生效之日起30日内将房屋腾空交付给李某某；……。案件判决后，李虎、李桂祥、王士云提起上诉，济南市中级人民法院经审理作出（2020）鲁01民终9224号民事判决：驳回上诉，维持原判。后苏娜、李某某向济南市历城区人民法院申请强制执行。邹永慧与李桂祥签订的房屋买卖合同是双方真实的意思表示，内容不违反法律强制性规定，该合同真实有效，对双方均具有约束力。因为李桂祥故意隐瞒房产已经出售的情况，导致涉案房产经法院判决由李某某居住使用，致使邹永慧订立合同的目的不能实现，严重损害了邹永慧的利益。为此提起本案诉讼。 李桂祥辩称，1、李桂祥于2021年1月14日已经与案外第三人苏娜、李某某达成和解，历城法院于2021年1月21日作出执行结案通知书，并且李桂祥立即将该执行完结的事情通知邹永慧，并告知不会对其房屋产权及双方的买卖产生任何影响，而邹永慧在知道该事实的前提下仍然恶意诉讼，属于明知李桂祥没有任何违约情形、买卖合同合法有效，隐瞒事实通过向法院诉讼达到因为房产价格下降而故意想违约解除达到自己不正当目的的情形，属于邹永慧违约而非李桂祥违约。2、双方均系济南市历城区王舍人街道大辛庄村民，2018年6月18日，邹永慧与李桂祥签订《房屋买卖合同》，约定李桂祥将位于大辛小区5号楼2单元1802室建筑面积60平方米的房屋出售给邹永慧，房产交易价格为65万元整。合同签订后，双方按照合同约定交付房屋，邹永慧已经实际入住该房屋达三年之久，并支付房屋价款，房屋买卖合法有效，暂时无法办理过户手续也是邹永慧所认可的。且该合同第七条房屋过户明确写明：本合同自签定时，该房屋为小产权房，暂时不具备过户条件，但本合同为甲乙双方平等协商自愿达成财产及财产权交易协议，并未违反相关法律法规。双方约定今后政策允许过户时，甲方应及时无偿协助乙方办理房屋过户手续，房屋过户等相关费用由乙方承担。第八条本合同签订后，乙方应服从大辛庄集体管理。大辛庄集体办理房产证时，甲方应及时协助乙方办理，一切费用由乙方承担。3、该房屋李桂祥从始至终愿意积极配合邹永慧履行过户手续并未出现过任何妨害房屋买卖交易的不利因素，且李桂祥积极消除任何影响房屋产权的问题，从未给该房屋及邹永慧带来不便，也一直愿意随时配合邹永慧办理过户手续。4、现邹永慧在明知该房屋没有任何房屋瑕疵的情况下，却因为房价下降而滥用司法资源，想通过诉讼途径达到自己不正当的目的，属于明显的恶意违约，邹永慧应当承担因诉讼而产生的一切费用并自行承担恶意诉讼而产生的违约责任。5、关于房屋买卖合同案件，邹永慧因房价降落解除合同是不合法不合情。一是邹永慧对案涉房屋作了充分了解，自愿向李桂祥购买，而且合同系邹永慧自己起草、证明人也是其寻找的。大辛庄所有的买卖房屋的都是这样办理的，你买我卖正常交易，合同是合法有效的，且水卡、电卡、煤气卡均已交给邹永慧，都改到了邹永慧的名下；二是房屋买卖合同中明确规定房屋过户，邹永慧一直未过户，故房屋在李桂祥名下。之后因李桂祥家庭成员发生变故（李虎与苏娜离婚）及财产分割问题，是每个家庭需要面临的问题，故不存在隐瞒事实的情况，本房屋涉案属于正常现象。自从李虎离婚、房屋分割官司至今，李桂祥一家人均是为邹永慧着想，本着不影响其生活、不给其带来不必要的麻烦，李桂祥一家人在2021年1月14日与苏娜、李某某经过协商，和平妥善解决了此事，李桂祥一方与苏娜、李某某在和解协议中明确表示（2020）鲁0112民初909号判决事项中所有执行权利全部处理完毕（包括但不限于李某某享有的大辛庄新区5号楼2单元1802室的居住使用权及苏娜、李某某因此案件而产生的一切执行权利），即苏娜、李某某不再追究此房屋的任何权益。且历城法院在2021年1月21日下发了结案通知书，（2021）鲁0112执104号案件执行完毕。李桂祥一方积极通知案件已与邹永慧购买的房屋没有任何牵扯，故不存在买受人订立合同目的不能实现的情况，更没有损害邹永慧一分一毫的利益。综上，邹永慧的诉求不合法不合情，请求法院驳回邹永慧的诉讼请求。 李桂祥向本院提出反诉请求：1.请求邹永慧支付李桂祥违约金65万元；2.本案的诉讼费、律师费由邹永慧承担。事实和理由：邹永慧、李桂祥均系济南市历城区王舍人街道大辛庄村民，2018年6月18日，邹永慧与李桂祥签订《房屋买卖合同》，约定李桂祥将位于大辛小区5号楼2单元1802室建筑面积60平方米的房屋出售给邹永慧，房产交易价格为65万元整。该合同第七条房屋过户明确写明：1、本合同自签定时，该房屋为小产权房，暂时不具备过户条件，但本合同为甲乙双方平等协商自愿达成财产及财产权交易协议，并未违反相关法律法规。2、双方约定今后政策允许过户时，甲方应及时无偿协助乙方办理房屋过户手续，房屋过户等相关费用由乙方承担。第八条本合同签订后，乙方应服从大辛庄集体管理。大辛庄集体办理房产证时，甲方应及时协助乙方办理，一切费用由乙方承担。合同对双方的权利义务进行了约定，同时约定，如有违约，违约方向对方赔偿损失双倍购房款。合同签订后，双方按照合同约定交付房屋，邹永慧已经实际入住该房屋，并支付房屋价款。2020年李桂祥的儿子、儿媳因离婚而产生诉讼，李桂祥积极消除一切有可能与房屋有关的不利因素，从未给该房屋及邹永慧带来不便，也一直保证该房屋产权明晰并愿意随时配合邹永慧办理过户手续。现邹永慧在明知该房屋没有任何房屋瑕疵的情况下，却因为房价下降而滥用司法资源，想通过诉讼途径达到自己不正当的目的，属于明显的恶意违约，邹永慧应当承担违约责任，为维护李桂祥的合法权益，为此提起反诉。 邹永慧对李桂祥的反诉辩称，李桂祥违约在先，具体理由同本诉的意见，邹永慧没有违约行为，不应承担违约责任，李桂祥支付的诉讼费、律师费是李桂祥自行扩大的损失，不应由邹永慧承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此认定事实如下： 2018年6月18日，邹永慧作为买受人（乙方）与作为出卖人（甲方）的李桂祥签订了《房屋买卖合同》，合同约定，第一条房屋的基本情况：甲方自愿将位于大辛小区5号楼2单元1802室的房屋，建筑面积60平方米，出售给乙方。乙方对甲方所要出售的房屋做了充分了解，愿意购买该房屋。第二条该房屋没有产权纠纷：不存在房屋抵押，一房多卖，债权债务，以及其他权利瑕疵。交易后如因权属问题有上述事项，由甲方承担，乙方不负任何责任。第三条房产的交易价格为人民币￥650000.00元整，(大写：陆拾伍万元整)。第四条付款时间与方式：乙方一次付清，乙方支付给甲方陆拾伍万元整，甲方一周内搬离该房屋。第五条甲方承诺及权力和义务：1、甲方享有按照约定的日期收取房屋款项。2、甲方保证并承诺对上述房屋拥有所有权。并没有任何出租情况，对于该房屋的出售，不存在任何享有优先购买权的人，该房屋没有任何诸如抵押等他项权力，该房屋也不存在任何诸如法院查封等权利处分受到限制的情况。3、甲方承诺乙方房款交付后，本合同项下房产实际所有者为乙方，甲方将此房产上的一切权力同时转让给乙方所有；甲方仅因自身及房产问题暂时无法与乙方办理过户更名手续，房屋暂时为甲方名下，但甲方对房产不享有任何权力，乙方对该房产享有完全的权利。4、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的问题。甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。第六条乙方承诺及权力与义务：1、乙方承诺拥有良好履行合同的经济能力和信誉，能够按照合同约定按时交付购房款。2、乙方给付房款后，甲方将该房屋钥匙、水电暖相关手续及其他附着于房屋上相关手续交给乙方，表明甲方完全转让本合同项下房产及附属其上的一切权利。乙方对该房产享有权利包括不限于转让、出租、使用等所有权基础上的附属权利。第七条房屋过户：1、本合同自签定时，该房屋为小产权房，暂时不具备过户条件，但本合同为甲乙双方平等协商自愿达成财产及财产权交易协议，并未违反相关法律法规。2、双方约定今后政策允许过户时，甲方应及时无偿协助乙方办理房屋过户手续，房屋过户等相关费用由乙方承担。第八条本合同签订后，乙方应服从大辛庄集体管理。大辛庄集体办理房产证时，甲方应及时协助乙方办理，一切费用由乙方承担。如果大辛庄不下房产证时，如能办理过户手续，甲方无条件协助乙方办理，一切费用由乙方承担。第九条违约责任：1、乙方没有按照约定的期限内将房款交付给甲方，甲方有权解除本合同。2、以上条款双方均以认同，如有违约，违约方向对方赔偿损失双倍购房款……李桂祥、邹永慧分别在合同上签名捺印。傅玉荣、王秀芳分别在证明人、见证人处签名捺印。 2018年6月19日，邹永慧向李桂祥银行账户转账支付65万元。同日，李桂祥出具《收条》一张，载明“收到人民币650000元（房款），大写陆拾伍万元整，银行转账。”李桂祥在收款人处签名捺印。同日，李桂祥将房屋交付给邹永慧。 2020年1月16日，本院受理了苏娜、李某某与李桂祥、李虎、王士云共有纠纷一案，苏娜、李某某在该案中向本院提出以下诉讼请求：1.请求法院依法对属于李虎、李桂祥、王士云、苏娜、李某某共有的拆迁安置房屋进行析产、分割，其中120平的房产由苏娜、李某某居住、使用；2.诉讼费由李虎、李桂祥、王士云承担。经审理，本院查明：苏娜与李虎原系夫妻关系，双方于2012年2月14日登记结婚，于2019年9月6日经济南市历城区人民法院判决离婚，婚生子李某某由苏娜抚养。李桂祥系李虎之父、王士云系李虎之母。2015年，李虎、李桂祥、王士云、苏娜、李某某户口所在地的大辛庄村进行旧村改造安置，李桂祥住宅用地面积为261.2平方米，2015年11月李桂祥代表其家庭户分房抽签抽取了房号为大辛庄新区的5号楼3单元2604（120平方米）、13号楼1单元701（120平方米）、5号楼2单元1802（60平方米）。上述三套房屋面积共计300平方米，已于2015年底交付使用，但未办理不动产权登记。李虎、李桂祥、王士云述称，济南市历城区大辛南路172号户主及宅基地使用人均系李桂祥，家庭成员为李虎、李桂祥、王士云、苏娜、李某某五人；分房抽签的三套房产共计300平方米，宅基地共计261.2平方米，因此补了38.8平方米的购房款，每平方米500元，共计补了19400元，系由李桂祥支付；在该案中苏娜、李某某述称大辛庄新区5号楼3单元2604房屋现由李虎居住使用，13号楼1单元701房屋现由李桂祥、王士云居住使用，5号楼2单元1802房屋向外出租。李虎、李桂祥、王士云述称，13号楼1单元701房屋现由李桂祥居住使用，5号楼2单元1802房屋现由王士云居住使用。本院经审理认为：大辛庄村于2015年进行旧村改造安置，苏娜、李某某、李虎、李桂祥、王士云的户籍均在该村。李桂祥家庭户共计安置面积300平方米，系包含了苏娜、李某某、李虎、李桂祥、王士云的总共安置面积。共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割，因苏娜已与李虎离婚，李某某由苏娜抚养，苏娜、李某某、李虎、李桂祥、王士云共有的基础发生了重大改变，可以进行分割。综上所述，本院作出（2020）鲁0112民初909号民事判决，判决：一、位于济南市历城区大辛庄新区5号楼2单元1802房屋由李某某居住使用，限李虎、李桂祥、王士云于判决生效之日起30日内将房屋腾空交付给李某某；二、位于济南市历城区大辛庄新区的5号楼3单元2604房屋和13号楼1单元701房屋由李虎、李桂祥、王士云共同居住使用；三、限李虎、李桂祥、王士云于判决生效之日起10日内支付苏娜房屋折价款301400元。李桂祥、李虎、王士云不服该判决，向山东省济南市中级人民法院提起上诉。山东省济南市中级人民法院于2020年10月30日作出（2020）鲁01民终9224号民事判决，认为苏娜、李某某请求分割家庭共有的拆迁安置房屋，系平等民事主体之间因家庭共有财产分割而产生的纠纷，属于人民法院受理民事案件的范围。根据《大辛庄村旧村改造、保障和拆迁办法》，苏娜、李某某作为该村集体经济组织成员，安置面积为每人60平方米，李桂祥代表家庭户抽取的三套安置房屋面积共计300平方米，其中包含苏娜、李某某每人60平方米的份额，李虎、李桂祥、王士云主张苏娜不享有任何安置权益的理由不能成立。苏娜、李某某在一审审理中明确请求拆迁安置房屋中济南市历城区大辛庄新区5号楼3单元2604房屋由苏娜、李某某居住使用，或济南市历城区大辛庄新区5号楼2单元1802房屋由李某某居住使用，同时由李虎、李桂祥、王士云按照6700元/平方米的价格补偿苏娜40万元。苏娜、李某某的该诉讼请求具体明确，一审法院综合李虎、苏娜已离婚、大辛庄村拆迁安置办法以及各方当事人陈述等事实证据，判决济南市大辛庄新区5号楼2单元1802房屋（60平方米）由李某某居住使用，苏娜享有的份额由李虎、李桂祥、王士云折价补偿301400元，并无不当，亦未超出苏娜、李某某的诉讼请求。涉案拆迁安置房屋由李桂祥、王士云、苏娜、李虎、李某某五人共同共有，李桂祥、王士云、李虎主张承担涉案房屋分配及补偿主体的是李虎，与李桂祥、王士云无关，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，李虎、李桂祥、王士云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，判决驳回上诉，维持原判。 2021年1月5日，苏娜、李某某向本院申请强制执行。2021年1月14日，苏娜、李某某、李桂祥、李虎、王士云达成和解，签订了《和解协议书》。该协议书第一条载明“申请人苏娜、李某某共同同意被执行人李虎、李桂祥、王士云对判决事项中所有执行权利全部折抵现金，共计支付案款68万元（包括但不限于李某某享有的大辛庄新区5号楼2单元1802室的居住使用权及两申请人因此案件而产生的一切执行权利）。如期支付后，双方互不追究责任、申请人苏娜、李某某自愿放弃因该案而享有的一切执行权利及法律收益，本案执行程序终结，不再执行。”本院于2021年1月21日作出（2021）鲁0112执104号执行结案通知书，通知（2021）鲁0112执104号案件执行完毕。 李桂祥主张其在2021年1月14日晚已电话通知邹永慧上述纠纷已经处理完毕，案件已经终结，邹永慧对李桂祥一方主动告知一事不予认可，自认系其主动打电话询问的，在庭审中自认大约在起诉前一周询问案件处理情况，李虎告知其案件已经处理完毕，与其无关。 另查明，邹永慧因本案诉讼于2021年1月13日、2021年1月25日与山东卓荦律师事务所签订《委托代理合同》、《补充协议》，邹永慧向山东卓荦律师事务所支付律师代理费共计20000元。在诉前调解阶段，根据邹永慧的财产保全申请，本院于2021年1月29日作出（2021）鲁0112财保221号民事裁定，冻结李桂祥名下的银行存款134万元，冻结期限一年。邹永慧为此支付保全费5000元，保全保险费1608元。2021年5月7日，李桂祥因本案诉讼与山东圣义律师事务所签订《委托代理合同》，李桂祥向山东圣义律师事务所支付律师代理费8000元。 2021年5月17日，王士云、李虎向本院出具《证明》一份，载明“根据大辛庄的相关政策，大辛庄村民李桂祥在2015年根据拆迁分得60平米的房屋5号楼2单元1802室（大辛庄政策人均补偿面积为60平米）。该房屋虽在婚姻期间取得，但系其个人份额。”王士云、李虎在证明人处签字捺印。本院于2021年6月24日依法传唤李桂祥、王士云、李虎到庭接受询问，王士云、李虎、李桂祥皆认可上述证明中所记载的5号楼2单元1802室系李桂祥个人份额，归李桂祥个人所有；对于2018年6月18日李桂祥与邹永慧签订的《房屋买卖合同》系知情并认可，同意李桂祥将房屋出卖给邹永慧，认为案涉房屋买卖合同合法有效，不同意解除合同。李桂祥、王士云、李虎确保案涉房屋没有其他权利人，亦无其他权利瑕疵、债权债务，并保证案涉房屋不会再出现权利瑕疵以及其他权利人的情况。 本院认为，邹永慧与李桂祥签订房屋买卖合同，系双方均认为李桂祥具有合法处置案涉房屋的权利。后因苏娜、李某某对案涉房屋提起共有诉讼，法院判决判令案涉房屋由李某某居住使用，导致邹永慧对案涉房屋的权利处于不确定的状态，为此引发本案诉讼。虽然苏娜、李某某对案涉房屋提起共有诉讼，法院生效判决判令案涉房屋由李某某居住使用，但苏娜、李某某、李桂祥、王士云、李虎在本案诉讼前已经达成和解协议，根据协议内容，苏娜、李某某共同同意李虎、李桂祥、王士云对生效判决事项中所有执行权利全部折抵现金，李桂祥、王士云、李虎如期支付后，苏娜、李某某自愿放弃因该案而享有的一切执行权利及法律收益，不再执行。李桂祥、王士云、李虎已经如期支付相关款项，本院亦作出（2021）鲁0112执104号执行结案通知书，通知（2021）鲁0112执104号案件执行完毕。苏娜、李某某已自行放弃案涉房屋所有权利，故案涉房屋的权利人实际变更为李桂祥、王士云、李虎。因王士云、李虎自认案涉房屋系李桂祥个人份额、归其个人所有，认可由李桂祥对案涉房屋进行处置，同意李桂祥将案涉房屋出卖给邹永慧，并认可李桂祥与邹永慧签订的房屋买卖合同的效力，故本院认定李桂祥有权对案涉济南市历城区大辛庄新区5号楼2单元1802室进行处置。邹永慧与李桂祥均系济南市历城区大辛庄村民，系同一集体经济组织成员，双方对案涉房屋达成买卖的合意系其真实意思表示，李桂祥亦取得对案涉房屋进行合法处置的权利，故本院认定双方签订的《房屋买卖合同》合法有效。《房屋买卖合同》签订后，邹永慧向李桂祥支付了购房款，李桂祥向邹永慧交付了房屋、钥匙等其他附着于房屋上的相关手续，邹永慧对案涉房屋占用、使用并对外出租，本院认定案涉房屋由邹永慧占有。该涉案房屋虽因系小产权房，暂时不具备过户条件，不能进行所有权变更登记，但房屋买卖合同的效力不因此而受影响。邹永慧、李桂祥虽对案涉房屋纠纷已经处理完毕如何告知邹永慧一事存在争议，但邹永慧自认在本案诉讼前已得知案涉房屋纠纷已经处理完毕，本院对此予以采信，故本院认定邹永慧在本案诉讼前已经知晓影响案涉房屋的债权债务已经处理完毕。因此，基于新的法律事实的发生，该房屋买卖合同仍然具备继续履行的条件，不符合法定解除条件。另外，邹永慧已支付全部房款，且占有使用该房屋达三年之久，解除合同会导致当事人之间利益失衡，不符合公平原则和诚信原则。故对邹永慧要求解除合同并返还购房款以及利息、违约金的诉讼请求，本院不予支持。邹永慧因案涉房屋被法院生效判决排除其合法使用的权利导致对于其所享有的权利处于不确定的状态而提起本案诉讼，不属于故意违约，且李桂祥未举证证明其因此所遭受的损失，对李桂祥的反诉请求本院亦不予支持。邹永慧、李桂祥主张的律师代理费、邹永慧支出的保全保险费，未在双方签订的合同中作出约定，对于邹永慧、李桂祥的主张，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回邹永慧的诉讼请求； 二、驳回李桂祥的反诉请求。 案件受理费8250元，由邹永慧负担；反诉费5150元，由李桂祥负担；保全费5000元，由邹永慧负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  赵震 二〇二一年七月十三日 书记员  陶然