安徽省巢湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0181民初4405号 原告：正荣物业服务有限公司巢湖分公司，住所地巢湖市向阳南路天巢广场物业服务中心(配电房二楼)，统一社会信用代码91340181MA2RU9HX1B。 法定代表人:沈维荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人:孙敬松，该公司员工。 委托诉讼代理人:朱玉田，该公司员工。 被告：马赟,男,1977年11月23日出生，汉族，住安徽省巢湖市。 原告正荣物业服务有限公司巢湖分公司（以下简称正荣巢湖分公司）与被告马赟物业服务合同纠纷一案。本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告正荣巢湖分公司委托诉讼代理人朱玉田，被告马赟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告正荣巢湖分公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付原告物业服务费1965.23元,违约金1314.74元,合计金额3279.97元;另2018年4月1日前物业服务费2496.14元,总计金额5776.11元。2、请求法院判令被告承担赔偿责任。3、本案诉讼费由原告承担。事实与理由：被告于2010年11月13日购买巢湖天巢广场22栋1单元1202室商品房，并与长安物业公司签订了《前期物业服务协议》，后因长安物业管理不善，在2018年3月10日撤场后由原告接管天巢广场园区物业，并与业主委员会签订《物业服务合同》。该合同约定，自2018年4月1日起，按年度收费，逾期之日起按每日3‰收取违约金，2020年8月31日止，被告已差欠物业费3279.97元；另2018年4月1日前差欠物业费为2496.14元。致成诉。 被告马赟辩称，1.业主委员会怎么成立及签订合同不清楚，不认可他们之间的合同；2.物业管理服务不到位，电梯脏及通风不好的、按钮问题一直得不到解决；3.小区乱停车并占用消防通道，我们单元一楼有垃圾堆放，并且顶楼有人种菜用粪水浇导致蚊蝇乱飞，与业主无关的人经常去顶楼开PARTY烧烤等存在安全隐患，并多次向物业反映都得不到解决；4.小区物业工作人员态度差，沟通不畅。 经审理查明：天巢广场小区最初提供物业服务的系案外人巢湖市长安物业管理有限责任公司（以下简称长安物业），该公司于2018年3月底退出天巢广场小区。2018年3月13日，正荣物业服务有限公司（以下简称正荣公司）与天巢广场小区开发商巢湖天乐房产开发有限公司（以下简称天乐公司）签订一份《前期物业服务合同》，合同约定：正荣公司受天乐公司的委托，为天巢广场小区的业主及物业使用人提供下列物业服务；物业服务费的标准为多层住宅：0.72元/月/平方米，高层住宅：1.32元/月/平方米，商业物业：2元/月/平方米，按年度缴纳，逾期缴纳的，从逾期之日起每日千分之三收取滞纳金等内容。当日，正荣公司与天乐公司签订一份《天巢广场前期物业服务合同补充协议》，约定：正荣公司必须自双方签订前期物业服务合同之日起三个月内在巢湖市成立分公司，且两年内牵头行业主管部门、街道、社区及业主筹建业主委员会；长安物业公司物业服务截止于2018年3月31日等。2018年3月13日，正荣公司、长安物业、天乐公司签订一份《三方协议》，协议约定：正荣公司与长安物业的物业交接点日期为2018年3月31日止；正荣公司与长安物业达成一致意见，将2018年度长安物业多收的物业费与2017年未收的物业费，双方抵过等；长安物业有义务把所有的年度财务明细及业主相关资料交于正荣公司。2018年4月1日，正荣公司正式入驻天巢广场小区提供物业服务。2018年6月28日，原告登记成立，并入驻天巢广场小区提供物业服务。2019年8月27日，原告与巢湖市天巢广场小区第一届业主委员会签订《天巢广场小区物业服务合同》，合同约定：合同期限自2019年9月1日起至2020年8月31日止；物业费收费的标准为：高层为1元/平方米/月，多层为0.5元/平方米/月，商业为1.2元/平方米/月；未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按银行同期利率标准向支付违约金等。 被告马赟系天巢广场小区22栋1单元1202室房屋的业主，房屋面积为77.8平方米。自2014年11月13日起，被告一直未缴纳物业服务费。2020年10月26日，原告将催缴物业服务费的通知单张贴于被告房屋的入户门上，催告函载明：被告自2014年11月至2020年8月31日共欠费4461元。2018年4月1日至2019年9月1日，原告对于高层住宅的物业费标准由1.32元/月/平方米调整为0.78元/月/平方米。 上述事实，有双方当事人陈述及提供的书证，在卷佐证，其事实清楚，足以认定。 本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院》第一条的规定，天巢广场小区开发商天乐公司在天巢广场小区业主委员会成立前，与正荣公司签订《前期物业服务合同》、《天巢广场前期物业服务合同补充协议》，符合法律规定，该合同合法有效，对包括被告在内的小区业主均具有约束力。正荣公司自2018年4月1日起为天巢广场小区提供物业服务，其于2018年3月13日与长安物业、天乐公司签订《三方协议》，由长安物业将对包括被告在内的业主享有的2018年3月31日前物业服务费的债权转让给正荣公司，正荣公司按照协议约定三个月内成立分公司，由正荣巢湖分公司提供物业服务，故正荣巢湖分公司以原告的身份起诉，合法有据。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告通过提起诉讼，本院在诉讼中向被告送达案件的应诉通知书等诉讼材料，原告已经通过提起诉讼的形式完成了通知义务，被告负有向原告支付拖欠物业管理费的义务。 本案的争议焦点是正荣巢湖分公司的物业服务质量问题。马赟辩称正荣巢湖分公司的物业服务存在各方面的问题，正荣巢湖分公司对予以否认。本案为物业服务合同纠纷，正荣巢湖分公司作为负有提供物业服务义务的一方，应对其已提供达标的物业服务承担举证责任。但正荣巢湖分公司针对该期间物业服务状况未提供证据，不能证明其在该期间的物业服务质量符合合同约定的标准，其应承担举证不能的不利后果。原告提供的证据可以反应，小区环境卫生服务不到位，相关公共设施设备维护、保养不及时，满意度低，可以认定原告及长安物业未严格履行物业服务义务，提供的物业服务质量存在瑕疵；综上，本院认定正荣巢湖分公司在2018年-2020年度在物业服务中存在明显不足，并对该期间的物业费进行相应酌减。另根据本院受理的案件可知，自2020年起至今原告正荣巢湖分公司在处理与业主的沟通问题上欠妥，且也未提交物业服务质量改善的证据，故本院酌情认定被告按合同约定标准的80%向原告支付物业服务费，2018年4月1日前的物业费按80%的比例向原告支付物业服务费。被告应支付的物业服务费分段计算为：1、2018年4月1日前的物业费为1974元；2、2018年4月1日至2019年8月31日的物业费为825.3元；3、2019年9月1日至2020年8月31日的物业费为746.9元，被告应支付的物业服务费共计为3546.2元，原告主张的物业服务费超过部分及违约金，本院不予支持。 审理过程中，本院注意到原被告双方矛盾较尖锐，需要向双方阐明的是，物业公司的经营范围主要是对其所管理的小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。当业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，可主动向物业公司反映并提出合理化建议，物业公司亦应就存在的问题认真整改，不断提高服务水平。如服务质量长期达不到相关标准时业主亦可通过合法途径向相关监管部门投诉，要求对物业服务活动进行监督和管理。业主也可积极成立业主大会并选举业主委员会，对物业服务质量进行长期有效的监督，对共用物权进行合法维权，或依法选聘并更换物业服务单位。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告马赟于本判决生效之日起五日内给付原告正荣物业服务有限公司巢湖分公司自2014年11月13日起至2020年8月31日止的物业综合服务费3546.2元； 二、驳回原告正荣物业服务有限公司巢湖分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，本院减半收取25元，由原告正荣物业服务有限公司巢湖分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 倪屏岚 二〇二一年七月二十七日 法官助理 唐 玉 书 记 员 刘庆子 附法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 三、《物业管理条例》 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。