湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1003民初1822号 原告：郴州众达物业服务有限公司，住所地湖南省郴州市国庆南路与香雪路交汇处。 法定代表人：雷英炜，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘骏祥，湖南福城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘某，男，1983年11月5日出生，汉族，该公司员工。 被告：黄某某，女，汉族，住湖南省桂东县。 原告郴州众达物业服务有限公司（以下简称“众达物业公司”）与被告黄某某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告众达物业公司委托诉讼代理人刘骏祥、刘某到庭参加诉讼。被告黄某某经合法送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告众达物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付物业管理费10065元；2、请求判令被告支付滞纳金/违约金8434元；3、请求判令被告支付二次供水加压费0元，合计18499元；4、请求判令被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：原告自2016年7月01日起入住山水华庭小区,为该小区提供物业管理服务至今。被告黄某某为山水华庭小区2栋1102房的业主直享受原告提供的物业管理服务,但被告自2016年7月01日起至2020年9月30日止一直未缴纳过物业服务费,经原告多次催缴,仍欠原告10065元未缴纳。原告认为,被告在享受原告提供的物业管理服务的同时,应当及时、足额支付相应的物业管理费用,其故意迟延支付行为已经严重侵犯了原告的合法权益。在原告多次催促要求支付的情形下,仍未予以支付,因此,原告有权要求被告支付物业管理费、滞纳金(违约金)及迟延支付期间的相应利息。现原告为维护自身合法权益,故诉至法院,望判如所请。 被告黄某某书面答辩称，一、原告起诉事由多处不属实，原告诉称“被告自2016年7月01日起入住”,被告从交房后至今未实际入住(更没有2015年6月23日签订的《前期物业服务合同》第五条明确约定的“入伙”即“甲方交纳费用时间”的条件未成就。原告多次“催缴”不属实,被告在《前期物业服务合同》中载明的手机号码一直在正常使用,一直未收到催款通知,而且2020年上半年被告为了办理不动产登记手续到原告处复印资料时，原告也未提及此事。二、物业管理费用计算有误，签订《前期物业服务合同》时,约定前期物业服务费用为每个月每平方*1.5元(委托服务期限为叁年,即2015年1月28日起至2018年1月28日止),被告向原告实际支付12个月管理费为1495元,即实收物业费为每个月每平方米1.2元,原告诉请应按每个月每平方米1.2元计算。之后原告至今一直未通知更未与被告签订《物业服务合同》,根据2010年6月8日印发的《湖南省物业服务收费管理办法》(湘价服[2010]76号)第十九条规定,已办理交付手续但未使用的物业,物业服务费按照90%交纳;根据2020年11月20日印发的《郴州市物业服务收费管理细则》第十六条规定,已办理交付手续但未使用的物业,物业服务费按最高不超过80%交纳。因此,原告诉求的物业管理费10065元,计算明显有误。三、原告服务质量与收费标准不匹配，从原告所提供服务的物业小区基础设施、美化绿化公共服务起始时间和管理现状来看,被告合理质疑原告的资质等级和服务质量与收费标准不相匹配,请求法院依法酌情予以扣减被告应交纳的物业服务费。四、原告部分诉请已经超过诉讼时效，从2015年6月23日签订《前期物业服务合同》至今,已经将近6周年。在此期间,原告没有及时正确履行告知和催告义务,也没有通过正常途径与被告协商解决交纳物业管理费问题,导致原告已经超过法定的三年诉讼时效。对于原告超过诉讼时效的诉请,根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条之规定请求人民法院依法予以驳回。五、原告诉请支付滞纳金(违约金)8434元,无法律依据亦显失公平,请求依法予以驳回。请求法院依法判决1、被告支付合理的物业管理费;2、驳回原告要求被告支付滞纳金(违约金)的诉讼请求；3、判决诉讼费用由原告承担。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证,对有争议的证据本院结合全案证据进行综合判定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告黄某某系郴州市山水华庭小区的业主，其居住的2栋1102房建筑面积为131.57平方米。2015年1月1日，郴州市山水华庭小区业主委员会（甲方）与原告众达物业公司签订《郴州市山水华庭小区物业服务合同》，合同约定：“乙方提供的公共物业服务主要内容及管理服务标准执行；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅的物业服务收费标准1.5元/月/平方米，停车服务费为50元/位/月，空置房按90%收取物业服务费，逾期滞纳金从逾期之日起按缴纳费的千分之三缴纳滞纳金。”等内容。被告收房后未实际装修入住，第一年原告主动优惠按80%收取了物业管理费，被告交纳一年的物业管理费用后，后期物业管理费一直未交纳，原告采用电话催收和上门贴催收通知单（2018年和2020年两次）的方式催收，被告自2016年7月01日起至2020年9月30日止一直未缴纳过物业服务费，为此双方酿成本案纠纷，原告诉至本院。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案争议焦点为被告是否应交纳物业服务费及违约金。案涉物业服务合同系山水华庭小区业主委员会与原告签订，对该小区所有业主具有约束力。被告对原告为山水华庭小区提供的物业服务有义务交纳物业服务费，同时享有相应的物业管理服务权利。被告未交纳物业服务费应承担一定违约责任。按照合同约定“物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅的物业服务收费标准1.5元/月/平方米，空置房按90%收取物业服务费”，被告收房后未实际装修入住，物业服务费应按90%收取，故本案物业服务费应为131.57平方米×1.5元/月/平方米×90%×50个月等于8881元。滞纳金计算，合同约定“逾期滞纳金按缴纳费的千分之三缴纳滞纳金”,原告作为物业管理企业应按合同约定向被告提供符合服务质量标准的物业服务。本案中原告在履行物业服务过程中存在一定的瑕疵，亦应承担相应违约责任。被告称原告所提供服务的物业小区基础设施、美化绿化公共服务起始时间和管理现状来看,被告质疑原告的资质等级和服务质量与收费标准不相匹配，原告亦未提供相应的证据证实其资质等级和服务质量与收费标准相匹配。鉴于上述原因，被告并非无故拖欠物业管理费，故原告要求被告支付滞纳金的请求，本院不予支持。被告辩称原告部分诉请已经超过诉讼时效，因原告采用电话催收和上门贴催收通知单（2018年和2020年两次）的方式催收，且提供催收证据予以证实，故应当认定为诉讼时效的中断，对此项答辩意见，本院不与采信。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、限被告黄某某于本判决生效之日起十五日内向原告郴州众达物业服务有限公司支付物业服务费8881元； 二、驳回原告郴州众达物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费131.24元，减半收取计65.62元，由被告黄某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员  李 乐 二〇二一年七月二十八日 法官助理  肖丽君 书 记 员  张亚运 附相关法律条文 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民法总则》 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守管理规约、业主大会议事规则； (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金； (五)按时交纳物业服务费用； (六)法律、法规规定的其他义务。 第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。