安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖13民终3260号上诉人（原审原告）：张健，男，XXXX年X月XX日出生，汉族，住安徽省泗县。上诉人（原审原告）：王巧，女，XXXX年X月XX日出生，汉族，住安徽省泗县。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：李李，安徽郑良付律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宿州龙大房地产开发有限公司，住所地安徽省泗县。法定代表人：王龙飞，该公司董事长兼经理。委托诉讼代理人：古延波，安徽皖光大律师事务所律师。委托诉讼代理人：李卫，安徽皖光大律师事务所律师。上诉人张健、王巧因与被上诉人宿州龙大房地产开发有限公司（以下简称龙大公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省泗县人民法院（2021）皖1324民初2685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张健、王巧上诉请求：撤销一审判决，依法改判，由龙大公司承担本案二审诉讼费。事实和理由：1.一审法院适用法律错误，双方之间的商品房买卖合同依法签订，合同关于逾期交房违约金标准的约定合法有效。一审判决认定合同约定违约金条款有效，却将违约金标准调整为日万分之二违反了同案同判原则。一期违约168天，违约金比例为购房款的8.39%，但本案中上限为7.3%，明显低于一期业主的相关判决。本案是合同纠纷，应当依据合同约定不应当参考住房租金的损失。违约责任具有惩罚性，除赔偿损失外，还应当承担违约赔偿责任。2.本案显失公平。一期违约168天，本案违约419天，即使扣除疫情期间52天，还余违约天数为367天，相同数额的购房款一期违约时间较短但违约金数额更高，明显显失公平。龙大公司辩称，1.最高人民法院关于审理涉疫情案件指导意见明确规定，疫情影响及防疫措施对合同履行有影响的，当事人可以要求变更履行期限以及请求减轻违约责任。另，疫情影响常态化，对工程施工进度影响持续，一审法院根据泗县当地情况扣除52天合情合理。2.最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定不超过实际损失的30%仍是判断违约金是否过高的标准。龙大公司一审已经举证证明了张健、王巧的实际损失，明显远低于约定违约金，张健、王巧主张存在其他损失也未能举证证明，应承担举证不能的法律后果。一审法院依据违约金补偿性为主、惩罚性为辅的原则调整违约金并无不当。3.受疫情影响当前国内经济形势不乐观，企业生产经营面临极大困难，一审法院考虑本案的社会影响，以及广大购房户的切身利益，将违约金调整至日万分之二是合理的。4.因为疫情影响的时间及后果不同，企业生产经营形式不同，适用法律法规也有变化，小区一期业主涉及的案件不具有参考性。张健、王巧向一审法院起诉请求：1.请求判令龙大公司支付逾期交房违约金118204元；2.本案诉讼费由龙大公司负担。一审法院认定事实：宿州龙大房地产开发有限公司成立于2017年2月24日，经营范围为房地产开发及物业管理，2018年开发泗县龙大尚品公馆项目并取得商品房预售许可。2018年7月21日原龙大公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定张健、王巧购买龙大公司开发的泗县龙大尚品公馆12#楼1403号房屋，建筑面积101.53平方米，房屋总价款565675元，约定交房时间为2020年1月30日前。第十二条约定“逾期在100日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五违约金，逾期超过100日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。”合同签订后张健、王巧依约支付了价款，龙大公司迟至2021年3月25日向张健、王巧交房。2021年3月30日张健、王巧向龙大公司补交房屋差价款9527元。另查，争议房屋同地段同类房屋的月租金标准为1000至1500元。2018年至2019年宿州市、泗县环境保护部门多次分别发布重污染天气红色预警、橙色预警、黄色预警，并对包括建筑行业等相关产业采取较为严格的防控措施。2020年1月24日安徽省卫生健康委员会启动重大公共卫生事件一级响应，2020年2月25日调整为二级响应，2020年3月15日调整为三级响应。一审法院认为，本案争议焦点一是环境污染防控措施是否导致迟延交房及能否成为免责事由；二是疫情防控措施是否导致迟延交房及能否成为免责事由；三是补交房屋差价款9527元是否计入违约金计算基数；四是约定违约金是否过高予以调整问题。关于环境污染防控措施是否系迟延交房免责事由问题。建筑企业从事生产经营必须遵循环保法规的要求，此为建筑企业应尽的法律义务，不属于不可抗力，亦不能成为免责事由。宿州龙大房地产开发有限公司对此提出的有关环保文件并非特定指向该公司，其主张因环境污染防控措施导致延期交房的事实未有举证证明，故上述免责理由不能成立。关于疫情防控措施是否导致迟延交房及能否成为免责事由问题。2020年春节前后爆发的新冠疫情系涉及全国的突发性公共卫生事件，对生产经营造成重大影响，属于不能预见、不能避免且不能克服的免责情形。宿州龙大房地产开发有限公司关于疫情期间免责的抗辩理由，一审法院予以支持。根据本县疫情防控实际情况，一审法院认定免责期为52天。关于补交房屋差价款9527元是否计入违约金计算基数问题。根据合同权利义务对等原则，补交房屋差价款时间为宿州龙大房地产开发有限公司交房之后，不应计入违约金计算基数。关于约定违约金是否过高予以调整问题。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第十二条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。一般来说，逾期交房给购房者造成的损失，可以用逾期交房期间同地段同类房屋的租金为标准计算损失。张健、王巧主张按合同约定的全部房价款日万分之五计算违约金，明显超过了龙大公司逾期交房给张健、王巧造成的租金损失的130%，依法应予调整。考虑到本案实际损失、当事人的过错程度以及房屋已经实际交付使用情况，根据公平原则和诚信原则予以衡量，违约金酌情调整以购房款为基数按照日万分之二计算较为合理，调整后违约金为41522.38元［565675元×0.0002×（419日-52日）］。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百八十四条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》（2020年12月23日修改）第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决：一、龙大公司于判决生效后十日内支付张健、王巧逾期交房违约金41522.38元；二、驳回张健、王巧的其他诉讼请求。案件受理费1333元，由张健、王巧负担874元，龙大公司负担459元。本案二审期间，当事人均未提交新证据。一审查明基本事实属实，本院予以确认。本院认为，张健、王巧与龙大公司签订的商品房销售合同系当事人真实意思表示，内容与形式均不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定该合同合法有效并无不当。对于逾期交房的违约金计算标准双方在商品房销售合同中进行了明确约定，龙大公司认为双方约定违约金标准过高，要求一审法院予以调整。审理认为，双方约定交房时间为2020年1月30日前，当时全国范围内新冠疫情防控形势非常严峻，各地均出台严格的限制出行措施。虽之后部分防控措施解除，但疫情防控出现常态化，且在“外防输入、内防扩散”原则的指导下，仍时有境外输入病例和本土疫情在一定范围和区域内传染、扩散的情形发生，对经济发展造成一定影响。为此，各地陆续出台措施促进经济发展，最高人民法院也相继出台关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见，对于合同及金融等涉新冠疫情民事案件要求法院从公平原则出发，对于当事人之间权利义务进行调整。从案涉合同约定交房时间及龙大公司实际交房日期显示，跨度较长，一审法院结合到当地经济发展水平、龙大公司逾期违约天数、双方约定违约金计算标准、案涉房屋总价款等因素综合考虑，将违约金计算标准调整为日万分之二并无明显不当，亦不存在显失公平的情形。张健、王巧认为一审法院调整违约金计算标准显失公平的上诉意见不能成立，不予采纳。另，本案与之前生效判决约定交房时间及疫情防控情形并不相同，张健、王巧认为应当依据之前判决确定违约金计算标准的上诉理由亦不能成立，不予支持。综上，张健、王巧的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律及裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1775元，由宿州龙大房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴昊彧审 判 员 张 奥审 判 员 李 震二〇二一年七月三十日法官助理 姚柳晴书 记 员 吕建荣附：本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。