四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终3258号 上诉人（原审原告）：刘江，男，1971年2月4日出生，汉族，住四川省崇州市。 上诉人（原审原告）：马芸，女，1980年4月12日出生，汉族，住四川省崇州市。 共同委托诉讼代理人：聂志强，四川彰正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：崇州市胜通实业有限责任公司。住所地：四川省崇州市崇阳街道文化东街29号。 法定代表人：何克均，董事长。 委托诉讼代理人：李晨，男，1985年1月23日出生，汉族，住四川省都江堰市。系公司员工。 上诉人刘江、马芸因与被上诉人崇州市胜通实业有限责任公司（以下简称胜通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省崇州市人民法院（2020）川0184民初1719号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员进行了独任审理。本案现已审理终结。 刘江、马芸上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判胜通公司按每日50.68元的标准向刘江、马芸支付违约金至刘江、马芸取得不动产权证时止（从2015年3月1日起至2020年4月24日，违约金为95227.27元）；2.维持原审判决第一项；3.一、二审诉讼费用由胜通公司承担。事实及理由：原审认为因刘江、马芸未将办证资料交付胜通公司而导致至今未能办理不动产权证书、胜通公司无违约行为，系认定事实不清，适用法律错误。1.胜通公司是一家专业的房地产开发企业，有丰富的办证经验，刘江、马芸仅为普通购房者，对于房产产权证办理流程毫不知情。胜通公司称2015年、2016年曾通知过刘江、马芸交办证资料无证据支持。在既无法律规定也无合同约定，且没有得到胜通公司通知的情况下，一审法院强行赋予刘江、马芸主动向胜通公司交齐办证资料的义务是“强人所难”。2.由于胜通公司与税务机关存在纠纷导致长期无法办理包括刘江、马芸在内的众多小区业主的权属证书，涉诉案件多达数十件，足以证明错不在刘江、马芸。3.《房屋信息查询记录》可以看出胜通公司2016年才取得案涉房屋的初始登记，不可能在合同约定的2015年2月28日前完成“转移登记”。4.合同约定刘江、马芸委托胜通公司办理权属转移登记，但胜通公司对办证之事不闻不问，已经构成违约，2018年9月，刘江、马芸按胜通公司要求提交资料，但此后“石沉大海”，刘江、马芸多次沟通无果，才提起诉讼。 胜通公司辩称，对刘江、马芸主张的违约金不予认可，胜通公司通知过对方交资料，第一次通知所有人统一办证时，对方说暂时不办，所以胜通公司没有责任。胜通公司与税务机关没有纠纷，时代爵岭小区项目是崇州市政府的遗留问题，土地拍卖时不具备修建条件，后面有一个导航站，只能修5米多，胜通公司协调了2年，最后多方面配合、协调才可以修到21米，后面给崇州市委打了报告，纳入历史遗留项目。住宅的税，开发商已经交完了，包括刘江、马芸的住宅2016年4月都已交完。后面没有交税的商铺，作为开发商的挂账处理，办理产权是无障碍的。胜通公司同意配合办产权，但是不认可违约金，因为对方有重大责任，胜通公司通知其交时，其没有交手续，没有完善其手续。对方称毫不知情是不可能的，双方有短信交流，对方是知情。对方称小区案件达10多件，是因为小区商业部分办理产权，税务局需要接到法院出具的文书，现在很多办产权的业主起诉胜通公司，内容是协助其办产权，不办产权就执行，都是胜通公司帮其写的诉状，这是流程的问题。 刘江、马芸向一审法院起诉请求：1.判令胜通公司办理崇州xx号房屋的不动产权证；2.判令胜通公司按每日50.68元的标准支付违约金至刘江、马芸取得不动产权证时止（从2015年3月1日起至2020年4月24日止共计95227.27元）；3.诉讼费由胜通公司承担。 一审法院认定事实：2013年5月18日，刘江、马芸与胜通公司签订《商品房买卖合同》，约定：刘江、马芸向胜通公司购买位于崇阳镇××时代××单元××号房屋，并约定了案涉房屋交付时间及违约责任。刘江、马芸向胜通公司支付了购房款。2016年6月16日，刘江、马芸缴纳了案涉房屋的维修基金，2018年9月6日，缴纳了案涉房屋的契税和印花税。刘江、马芸要求胜通公司将办理房屋产权证的相关材料交给他们自行办理，但因政策原因，个人无法自行办理。刘江、马芸陈述将材料退还了胜通公司，但未提交相关证据予以证明，胜通公司称未收到刘江、马芸退回的材料。现刘江、马芸未取得案涉房屋产权证。 一审庭审中，胜通公司同意协助刘江、马芸办理案涉房屋的不动产权证书，一审法院予以确认。 一审法院认为，关于刘江、马芸违约金的主张，《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。本案争议焦点在于刘江、马芸是否将办理案涉房屋产权证所需的包括完税证明、维修基金缴纳收据等全部资料退还胜通公司，根据刘江、马芸在庭审中陈述胜通公司将案涉房屋相关材料交付他们，因无法自行办理，故已将材料退还胜通公司。胜通公司称并未收到退回的材料，刘江、马芸也未提供相应证据证明将材料退回了胜通公司。故应当认定现有证据不足以证明刘江、马芸将案涉房屋相关材料退还胜通公司。故胜通公司不存在违约事实，一审法院对刘江、马芸要求胜通公司支付延期办证违约金的主张不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款之规定，判决：一、胜通公司应于判决发生法律效力之日起十日内协助刘江、马芸办理位于崇阳镇××时代××单元××号房屋的不动产权证书；二、驳回刘江、马芸的其他诉讼请求。一审案件受理费1090元，由刘江、马芸承担。 二审中，刘江、马芸提交证据：1.2020年4月24日崇州市时代爵岭酒店业主对崇州市人民法院的感谢信照片，证明同一小区有大量业主起诉胜通公司要求办理产权证，胜通公司存在违约行为；2.刘江和案涉小区物业经理的对话录音，证明案涉房屋的材料交给了胜通公司代理人李晨；3.案涉房屋信息查询记录，证明案涉房屋所有权登记在胜通公司名下。胜通公司质证意见：对证据1、3真实性认可，但不认可刘江、马芸的证明目的；对证据2真实性不予认可。 胜通公司提交证据：1.销售不动产统一发票，证明胜通公司2016年已经交过契税；2.房地产交易税收审查表，证明刘江、马芸2018年8月28日才交齐税金；3.房屋所有权证书，证明案涉楼栋于2015年6月1日已经办理初始产权登记。刘江、马芸质证意见：认可证据1、2的真实性，但仅能证明胜通公司交了契税，不能证明胜通公司通知刘江、马芸办理产权，刘江、马芸多次催促胜通公司办证，一直没有结果，刘江、马芸就尝试自己交税；针对证据3，无法看清该证据，且无法确认该证据与本案诉争的房屋是否具有同一性，对关联性无法确认。 本院审查认为，刘江、马芸提交的证据1仅能证明胜通公司与其他业主存在违约纠纷，与本案没有关联性；刘江、马芸提交的证据2系电话录音，因胜通公司不认可其真实性，本院亦无从核实其真实性，故对该份证据的真实性不予确认；对刘江、马芸提交的证据3和胜通公司提交的证据1、证据2真实性予以确认，对其证明目的综合认定；对胜通公司提交的证据3，因未显示具体的房屋地址，是否是案涉房屋楼栋的权属证明无法确认，故对其关联性不予确认。 二审另查明，双方当事人签订的《商品房买卖合同》（载于一审卷宗内）第10页、第11页缺失，本院于2021年7月5日电话通知双方在2021年7月9日补正，逾期未补正视为没有相关约定。2021年7月9日，本院再次致电双方当事人，双方均表示时间久远，没有找到合同文本，无法提供。从现有的合同内容来看，《商品房买卖合同》第二十条第二款约定：1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记……2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人不退房，出卖人按日计算向买受人支付已支付房款的万分之一的违约金，起算日为逾期之日起至买受人实际取得房屋产权登记之日止。审理中，刘江、马芸确认胜通公司按照合同约定的交房日期即2014年2月28日交付房屋。案涉房屋信息查询记录显示，胜通公司于2016年5月12日取得案涉房屋所有权。其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，刘江、马芸与胜通公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人具有法律约束力，双方当事人均应遵循诚实信用原则，严格按照合同约定履行各自义务。本案二审争议焦点为：胜通公司是否应就逾期办理案涉房屋权属转移登记向刘江、马芸承担违约责任及违约金数额如何确定。本院对此评判如下： 在案涉房屋买卖合同中，没有约定胜通公司有代缴房屋契税、专项维修基金的义务，刘江、马芸也没有另行委托胜通公司代为缴纳相关税费，在此情况下，刘江、马芸应当自行向行政机关缴纳相关税费。虽然按照合同约定，胜通公司应当在2015年2月28日前协助刘江、马芸办理取得案涉房屋所有权证书，但因刘江、马芸2018年9月6日才缴纳案涉房屋契税和印花税，不管此前胜通公司是否办理了案涉房屋的初始登记，在刘江、马芸未按行政机关要求完成办证前的税费缴纳之前，胜通公司都无法为其办理房屋权属转移登记。2018年9月6日刘江、马芸缴纳完毕相关税费收后，根据刘江、马芸的陈述，其于2018年9月将包括完税证明在内的办证资料通过时代爵岭物业经理转交胜通公司代理人李晨，并称李晨因无法办理，在2020年就将资料退给了刘江、马芸，但刘江、马芸所提交的证据不足以证明胜通公司已收到或者应当收到其提供的办证资料，且刘江、马芸也未提供证据证明其在缴纳完相关税费后就办证事宜向胜通公司进行过沟通，在未收到刘江、马芸提交的案涉房屋完税证明等办证所需资料前，胜通公司亦无法为其办理房屋权属转移登记，故刘江、马芸主张胜通公司承担逾期办证违约责任的理由不成立。 综上，刘江、马芸的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2180元，由刘江、马芸负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人釆取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 白福群 二〇二一年七月十九日 法官助理 周玲萍 书 记 员 夏玉荣