山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2021）晋0213民初912号原告：刘伦希，男，2000年3月6日出生，汉族，住大同市云冈区。        委托诉讼代理人：刘景湖，男，1958年7月17日出生，汉族，系原告刘伦希父亲。        委托诉讼代理人：苏欣，大同市云冈区新胜法律服务所法律工作者。        被告：山西亿丰置业有限公司，住所地大同市迎宾街迎宾园机关综合楼十五层一号。        法定代表人：郑桂荣，系该公司执行董事。        被告：蔡志荣，男，1956年5月13日出生，汉族，住大同市平城区。        原告刘伦希与被告山西亿丰置业有限公司（以下简称“亿丰公司”）、蔡志荣房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘伦希的委托诉讼代理人刘景湖和苏欣、被告蔡志荣到庭参加诉讼。被告山西亿丰置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。        原告刘伦希向本院提出诉讼请求：1、依法判决原告与被告山西亿丰置业有限公司签订的《商品房认购合同》无效；2、依法判决被告山西亿丰置业有限公司返还原告首付购房款800万元；3、判令被告山西亿丰置业有限公司赔偿原告利息损失874520.54元（以800万元本金为基数，从2018年11月15日至2021年3月15日），之后利随本清；4、依法判决被告蔡志荣在担保范围内承担连带担保责任；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年夏天，蔡志荣跟原告父亲说山西亿丰置业有限公司开发的魏都大道3331号“亿丰世贸中心”在市政府的多次协调及干预下，将在2019年3月中旬开工，因山西亿丰置业有限公司尚欠土地款近三千万元，目前公司资金十分紧张，需要资金，准备调整价格出售部分商铺。原告在蔡志荣的介绍下与山西亿丰置业有限公司对接后达成了购买意向，原告与山西亿丰置业有限公司在亿丰售楼部办公室签订了《商品房认购合同》，购买位于魏都大道3331号亿丰世贸中心第一期X层XX号房（地上三层，面积4402.95平方米），并约定原告首付购房款800万元，剩余购房款分批支付。2019年3月15日，原告及父亲等投资人并未见“亿丰世贸中心”开工建设，于是原告等人找到亿丰置业和蔡志荣落实情况，亿丰置业解释说内部有些问题达不成共识，应该很快解决并开工，不会延误交工。2019年10月，亿丰置业建设的“亿丰世贸中心”仍未开工，更谈不上交工。于是原告再次找亿丰置业负责人，亿丰置业称大同市政府工作组正在责成“四建”解决业主购房问题。2020年3月，原告在网上看到“亿丰世贸中心”拍卖，于是找到蔡志荣，蔡志荣说目前亿丰置业已资不抵债，评估拍卖“亿丰世贸中心”。原告担心自己的权益得不到保障，因此要求蔡志荣为原告与亿丰置业之间的《商品房认购合同》的已付房款作担保，蔡志荣自愿签署担保书，承诺承担连带保证责任。综上，原告与亿丰置业签订《商品房认购合同》并已支付首付房款，现合同根本目的不能实现，故启动诉讼程序，望贵院根据本案事实及相关法律规定，支持原告诉求为盼。        被告山西亿丰置业有限公司未应诉答辩。        被告蔡志荣辩称，对原告与被告亿丰置业之间的合同关系无异议，原告经答辩人介绍向被告亿丰置业购买房屋，原告的800万元首付款交给亿丰置业公司，对800万元首付款同意承担连带担保责任，对利息不承担担保责任。        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。        本院经审理查明如下事实：2018年11月15日，原告刘伦希与被告山西亿丰置业有限公司签订《商品房认购合同》，约定原告向被告亿丰公司购买位于魏都大道3331号亿丰世贸中心第一期X层XX号房，面积4402.95平方米，单价每平方米5000元，总价22014750元，约定被告房屋应在2020年12月31日前投入使用。同日，原告与被告山西亿丰置业有限公司签订《商品房认购合同》补充协议，约定被告山西亿丰置业有限公司（甲方）出售给原告（乙方）的商铺位于魏都大道3331号亿丰世贸中心第一期X层XX号房，就目前商铺情况，向乙方承诺“亿丰世贸中心”在2012年开始筹备立项，办理相关审批手续，同时开始筹建，在建设过程中，因种种原因资金链断裂，因曾经销售部分商铺却不能如期交房，导致部分业主起诉并查封、冻结公司账户，甲方委托本公司副总经理蔡志荣办理与乙方购房的相关手续，并指定乙方将房款打入受托人蔡志荣的个人账户，甲方以银行转账凭证及受托人收取现金收条、财务的收据为本公司收房款依据，确认交房款数额由公司财务出具收据为有效依据。另甲方承诺诉争房屋已经取得建设施工许可证、建设工程规划许可证，土地证仅差少部分税金便可办理，应该在竣工交付前完成预售许可证的办理。同日，被告山西亿丰置业有限公司给原告出具了22014750元的收据。        2018年11月16日刘景湖向蔡志荣转账支付160万元，2018年11月20日刘景湖向蔡志荣转账支付60万元；2018年11月16日刘景全分别向蔡志荣转账100万元、40万元；2018年11月17日任桂莲（刘景全妻子）向蔡志荣转账40万元；2018年11月18日苏欣向蔡志荣转账80万元，2018年11月29日苏欣向蔡志荣转账80万元；2018年11月23日段宏兵向蔡志荣转账100万元。蔡志荣收到刘景湖通过现金方式支付的140万元并出具收条2张。刘景湖、刘景全、任桂莲、段宏兵、苏欣五人代原告支付房款共计800万元。        2021年1月20日，蔡志荣出具担保书，自愿为原告刘伦希支付的800万元购房款承担连带担保责任。        关于本案争议的焦点问题，本院分析认定如下：        一、关于原告支付被告山西亿丰置业有限公司购房款数额的焦点问题，刘景湖、刘景全、任桂莲、段宏兵、苏欣五人代原告将购房首付款800万元转账至被告蔡志荣的个人账户，被告亿丰公司给原告出具了全款收据，被告亿丰公司对合同和收据均无异议；本院认为，根据原告与被告亿丰公司签订的商品房认购合同补充协议，被告亿丰公司指定原告将购房款打入受托人即被告蔡志荣的个人账户，故原告支付首付款至被告蔡志荣个人账户经过被告亿丰公司的明示授权；另结合被告蔡志荣陈述收到原告支付的800万元款项后，部分款项抵顶被告亿丰公司欠的债务，部分款项转账至被告亿丰公司，并提供借款合同、收据、个人结算业务申请书、山西亿丰实业集团有限公司的股东会决议、银行流水，欲证明被告亿丰公司欠其款项，被告亿丰公司亦认可欠被告蔡志荣款项，故本院确认原告支付被告亿丰公司首付款800万元。        二、关于本案争议的原告与被告山西亿丰置业有限公司签订的商品房认购合同是否合法有效的焦点问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案诉争房屋在起诉前仍未取得商品房预售许可证，案涉房屋认购合同依法应认定为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告主张被告亿丰公司返还购房首付款800万元，符合法律规定，本院予以支持。被告蔡志荣书面同意对原告支付的800万元购房首付款承担连带担保责任，故被告蔡志荣应对被告亿丰公司返还原告800万元购房款承担连带清偿责任。被告蔡志荣承担保证责任后，有权向被告亿丰公司追偿。        三、原告主张被告山西亿丰置业有限公司赔偿利息损失，以800万元为基数，按照银行同期贷款利率计算从2018年11月15日至2021年3月15日的利息874520.54元，本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条规定，民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案商品房认购合同无效，被告亿丰公司应承担主要责任，原告明知案涉房屋未办理商品房预售许可证仍然购买房屋，存在一定的过错，应承担次要责任。因无效合同造成的800万元的利息损失（2018年11月15日至2019年8月19日，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至购房款全部付清时止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），应当由被告亿丰公司承担70％的赔偿责任，原告自行承担30％的责任。诉讼费依法由败诉方承担。        据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第四十四条、《中华人民共和国民法典》第六百七十五条之规定，判决如下：        一、原告刘伦希与被告山西亿丰置业有限公司签订的《商品房认购合同》无效；        二、被告山西亿丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘伦希购房款800万元，被告蔡志荣承担连带清偿责任；被告蔡志荣承担保证责任后，有权向被告山西亿丰置业有限公司追偿；        三、被告山西亿丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘伦希800万元购房款的利息损失的70％，利息以应付购房款为基数，从2018年11月15日至2019年8月19日，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至购房款全部付清时止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费减半收取计37011元，由二被告共同负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。        审判员    周毅超二〇二一年七月三十日书记员    窦建芳