新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）新42民终899号  上诉人（原审被告）：艾里·尼亚孜，男，1962年5月12日出生，住新疆维吾尔自治区沙湾县。 委托诉讼代理人：廖思益，沙湾县大泉北郊法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：冉多让，男，1969年4月14日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。 委托诉讼代理人：王天顺，新疆双信律师事务所律师。 原审第三人：丁黎亮，男，1972年3月11日出生，住新疆维吾尔自治区沙湾县。 原审第三人：沙湾县瑞祥房地产开发有限责任公司。住所地新疆维吾尔自治区沙湾县三道河子镇乌鲁木东路10号。 法定代表人：时新萍，该公司总经理。 上诉人艾里·尼亚孜因与被上诉人冉多让、原审第三人丁黎亮、原审第三人沙湾县瑞祥房地产开发有限责任公司排除妨害纠纷一案，原由冉多让于2019年10月29日向沙湾县人民法院提起诉讼，沙湾县人民法院作出（2019）新4223民初3365号民事判决，艾里·尼亚孜不服提出上诉，本院作出（2020）新42民终557号民事裁定，撤销原判并发回沙湾县人民法院重审。沙湾县人民法院重审后，作出（2020）新4223民初1350号民事判决。艾里·尼亚孜仍不服，向本院提起上诉。本院于2021年5月21日立案后，依法组成合议庭，因当事人未提出新的事实和证据，合议庭以阅卷、调查询问方式不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 艾里·尼亚孜上诉请求：1．依法撤销沙湾县人民法院（2020）新4223民初1350号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2．一、二审诉讼费、送达费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。（一）根据沙湾县不动产登记中心给上诉人出具的被上诉人办理涉案楼房的相关手续可证明：1．沙计字（2001）044号《关于下达基建计划的通知》，沙湾县人民政府主管部门确认的案涉楼房的开发权利人是上诉人。2．沙发改函字（2009）18号《关于变更基建计划的函》，沙湾县人民政府主管部门确认的案涉楼房的开发权利人是上诉人，上诉人与第三人沙湾县瑞祥房地产开发有限责任公司只是挂靠与被挂靠的关系。3．案涉楼房的土地使用权证是上诉人的，证明案涉楼房的权利人是上诉人。4．上诉人与第三人丁黎亮签订了《土地使用权转让协议》，该协议约定案涉楼房的土地使用权无偿转让给第三人丁黎亮继续使用。根据物权登记生效的规定和《合同法》第一百八十七条的规定，该转让协议未登记过户，土地使用权并未发生转移，土地使用权人仍是上诉人。至于上诉人、第三人丁黎亮、第三人瑞祥房地产开发有限责任公司签订的任何协议，只能对上诉人、第三人丁黎亮、第三人瑞祥房地产开发有限责任公司产生约束力。沙湾县不动产登记中心在明知有相关政府主管部门的文件，土地使用权人是上诉人的情况下，不应认定第三人瑞祥公司和第三人丁黎亮对案涉楼房有处分权，给被上诉人办理了不动产权证，造成房地分离的现状，显然违规操作，给被上诉人办理的不动产权证不合法。（二）根据《房地产管理法》第二条第二款、第三款的规定，房地产开发首先得取得土地使用权证，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款规定：“房屋等建筑物，构筑物和森林、林木等定着物应当与其依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致”。第二十条第二款规定：“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记”，不动产包括土地使用权，案涉的房屋，上诉人建好已居住多年，土地使用权人是上诉人，上诉人至今未办理首次不动产登记，被上诉人办理了房产证，显然不合法，结果是房地分离，一审认定房产属被上诉人所有，显然认定事实错误。二、一审判决程序不合法。沙湾县不动产登记中心给被上诉人办理了不动产权证，而不动产权证造成的现状是房地分离，应对被上诉人的不动产权证的合法性进行了合法的确认后，再行判决，因此，一审判决程序违法。三、一审判决适用法律错误。一审判决案涉房屋归被上诉人所有，可土地使用权人是上诉人，造成房地分离，被上诉人又侵害了上诉人的土地使用权，违反了房屋所有权和土地使用权不分离的原则和不动产权证两证合一的规定，显然适用法律错误。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 冉多让辩称，1．上诉人提出的土地使用权，只是在涉案土地前期开发过程中，有一个过程确实登记在上诉人名下，但之后瑞祥房地产公司依法取得了涉案土地，依法取得了涉案土地上开发的所有合法手续，涉案房屋建成后依法办理了房地产登记，自此瑞祥房地产公司拥有涉案房屋的合法产权。2．被上诉人从人民法院的强制执行程序合法取得涉案房屋，依法支付了相应对价，办理了合法的不动产登记，是合法的物权所有人，请求上诉人停止侵权行为合法有据，一审判决支持被上诉人的请求正确。3．上诉人的核心观点是认为不动产登记部门违法，这不是本案审理的问题，应当是针对行政机关的诉讼范围。瑞祥房地产公司在开发过程中取得土地使用权是上诉人明确同意的，被上诉人取得涉案房屋的物权是完全合法的，不动产登记合法有效，上诉人没有足够证据能够否定被上诉人的合法物权，一审判决就是正确的。请求驳回上诉人的上诉请求。 丁黎亮述称，与冉多让的答辩意见一致。我挂靠瑞祥房地产公司开发房屋手续齐全，程序合法有效，我与上诉人之间也写了土地转让协议交给了发改委，上诉人没有权利把涉案房屋占为己有，上诉人如有其他问题可以另行起诉我。 沙湾县瑞祥房地产开发有限责任公司述称，与丁黎亮的意见一致。 冉多让向一审法院起诉请求：请求判令被告立即停止非法占用原告位于沙湾县三道河子镇21区沙城北路35栋1层101室商业用房一套（不动产权号：6500117XXXX）的行为。 一审法院认定事实：2009年6月12日，第三人丁黎亮与第三人瑞祥公司签订《联合委托开发协议书》，其中约定第三人丁黎亮自筹资金，组织施工，独立核算，自负盈亏，在沙城北路原艾里综合楼建设综合楼一幢，面积1400平方米。2001年4月2日，沙湾县计划委员会向被告下发《关于下达基建计划的通知》（沙计字［2001］044号），同意将其新建综合楼一栋列入2001年基本建设计划。被告拟新建综合楼共计五层，总建筑面积750平方米，计划总投资50万元，资金来源为自筹。2009年8月11日，被告作为乙方与作为甲方的第三人丁黎亮、第三人瑞祥公司签订《协议书》，约定经甲乙双方协商同意，甲方由原沙湾县计划委员会下达的沙计字（2001）44号基建计划及2009年6月8日下达的沙发改函字（2009）10号变更基建计划的函，同意将原艾里拟建综合楼变更到丁黎亮（挂靠的沙湾县瑞祥房地产开发有限责任公司），由丁黎亮负责全部项目运作和销售。同日，被告与第三丁黎亮、瑞祥公司共同向沙湾县发展和改革委员会递交《申请变更基建计划的报告》，其申请内容为，为了更有利于沙湾县计划委员会下达的沙计字（2001）44号基建计划及2009年6月8日下达的沙发改函字（2009）10号变更基建计划的函，固定资产投资许可证规定项目变更要求的实施，特申请将原基建计划、基建计划变更的函变更至丁黎亮挂靠的沙湾县瑞祥房地产开发有限责任公司为项目总实施主体。亦于同日，沙湾县发展和改革委员会向被告下发《关于变更基建计划的函》［沙发改函字（2009）18号］，该函载明，艾里：我委于2001年以沙计字（2001）44号文件发给你的基建计划，现根据你个人的变更申请，经研究，同意如下变更：1、同意将以你个人名称下发的基建计划变更为沙湾县瑞祥房地产开发有限责任公司。2、建设地点、综合楼层数仍以沙计字（2001）44号文件和沙发改函（2009）10函为准。又查明，2009年8月22日，被告作为甲方与作为乙方的第三人丁黎亮签订《土地使用转让协议》，约定经甲乙双方协商同意，甲方同意将沙土证字第1830号、地号为030801的国有土地使用权中现艾里饭庄综合楼以西约220平方米空地无偿转让给乙方继续使用，由乙方挂靠沙湾县瑞祥房地产开发有限责任公司自主开发经营综合楼。同时，甲方积极为乙方办理土地使用证过户手续，期间所产生的费用全部由甲方承担。本协议自签字之日之前该地段所涉及的相关债务及一切经济纠纷均由甲方负责。2011年7月14日，被告依法办理了坐落于新疆维吾尔自治区沙湾县三道河子镇沙城北路0308号街坊的土地使用权手续，土地使用权证号为沙国用（2011）第00000XXXX号，使用权类型为出让，终止日期为2041年7月16日，使用权面积为232.16平方米，附记注明宗地四至：东：艾里·尼亚孜综合楼；南：巷道中心线8.78米；西：沙城北路中心线33.81米；北：艾里·尼亚孜综合楼、二小院内。备注：本宗地原国有土地使用者为艾里·尼亚孜，现申请宗地分割，原国有土地证1830号。原审法院认为，原告购买位于新疆维吾尔自治区沙湾县三道河子镇21区沙城北路35栋1层101室商业用房涉及的沙湾县瑞祥房产综合楼，系经项目立项、各个行政或者行业主管部门专项审批、项目实施及竣工验收等诸多环节方可交付使用。沙湾县瑞祥房产综合楼项目经审批获准上市交易，原告作为买受人，依法与第三人瑞祥公司签约，履行了合同义务即支付购房款，交纳了相关税费，且依法办理了不动产权属登记手续，不动产权证号为新（2019）沙湾县不动产权证第XXXX号。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。原告作为涉案商业用房所有权人，被告占有使用至今，已构成对其依法行使物权所有权能之妨害，其依法有权请求排除妨害，故原告于本案之请求，有事实依据且于法有据，法院予以支持。被告辩称其为沙湾县瑞祥房产综合楼占用范围内的土地使用权人，土地使用权人与房屋所有权人不一致，原告持有的不动产权证存在瑕疵，不能完全证明原告拥有涉案商业用房所有权。自沙湾县瑞祥房产综合楼立项审批、动工建设、竣工验收直至交付使用，被告在立项审批、原国土部门土地使用权变更等环节亦参与其中。原告购买的涉案商业用房系房地产开发项目的终端产品，该项目开发建设过程中各方参与人之间的纠纷以及各个行政或行业主管部门专业审批环节是否存在问题，均与原告无关，亦非本案考虑与审理之范围。故对被告前述辩解意见，法院依法不予采纳。综上所述，原告购买以第三人瑞祥公司名义开发建设的涉案商业用房且依法办理了不动产权属登记，该权属登记具有公示公信效力，被告仅以涉案商业用房涉及的沙湾县瑞祥房产综合楼的不动产所有权人与该综合楼占用范围内的土地使用权人不一致为由占有使用，构成了对原告行使其物权权能的妨害。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告艾里·尼亚孜于判决生效之日起立即停止妨害行为且搬离腾退位于新疆维吾尔自治区沙湾县三道河子镇21区沙城北路35栋1层101室商业用房［不动产权证号为新（2019）沙湾县不动产权证第XXXX号］。案件受理费70元，由被告艾里·尼亚孜负担。 本院审理查明的事实与一审认定的事实一致。 本案争议焦点：被上诉人冉多让对争议的房产要求排除妨害的请求能否得到支持？ 本院认为：上诉人艾里·尼亚孜与原审第三人丁黎亮虽然于2009年8月22日签订《土地使用权转让协议》，并共同向沙湾县有关房地产开发管理机关呈报审批，由丁黎亮挂靠瑞祥房地产开发公司进行房产开发，但丁黎亮与艾里·尼亚孜并未依法办理土地使用权变更登记。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第一款：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效”的规定，因沙湾县有关房地产管理部门未对艾里·尼亚孜所持有的沙国用（2011）第00000XXXX号土地使用权证权属主体进行变更登记，被上诉人冉多让未举证上诉人艾里·尼亚孜所持有的土地使用权证已失去效力的证据。故在沙湾县不动产登记中心2019年8月26日给冉多让办理了0XXXX号不动产权证后，涉案房屋所在土地上存在两个土地权属证书，本案当事人双方各持证书主张自己的权利，已构成土地使用权争议。根据《中华人民共和国土地管理法》第十四条：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状”的规定，发生土地所有权和土地使用权争议，首先应由人民政府处理，对处理决定不服，才能向人民法院起诉。故人民政府处理是解决涉案土地使用权争议的前置程序。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销沙湾县人民法院（2020）新4223民初1350号民事判决； 二、驳回原审原告冉多让的起诉。 一审案件受理费70元，退还被上诉人冉多让；上诉人艾里·尼亚孜预交的二审案件受理费70元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审 判 长  努斯拉提 审 判 员  茹 荷 娅 审 判 员  张 忠 峰  二〇二一年七月十九日  书 记 员  杨 晓 翠