广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10472号上诉人（原审原告）：广州市水投土地开发有限公司，住所地广州市海珠区阅江中路690号水博苑互动馆2楼。法定代表人：许群，该公司执行董事。委托诉讼代理人：卢楚晓，广东品泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟卓颖，广东品泓律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：广州中圣物业管理有限公司，住所地广州市黄埔区大沙东路黄埔儿童公园内。法定代表人：兰海卫，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄秀连，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢春雁，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人广州市水投土地开发有限公司（以下简称水投公司）因与被上诉人广州中圣物业管理有限公司（以下简称中圣公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初9587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序审理。本案现已审理终结。水投公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持水投公司的一审诉讼请求：改判中圣公司与水投公司签订补充协议，将原合同书约定的项目设备土地使用面积变更为9542.18平方米，设备使用绿地面积变更为34779.66平方米，并自2015年4月起中圣公司应当支付的月租金变更为71039.94元；改判中圣公司向水投公司支付拖欠的租金，计至2019年12月31日为2195721.01元；改判中圣公司向水投公司支付违约金（以拖欠的2195721.01元作为本金，每天1%计算违约金，暂计至2020年4月30日为658716.3元）；2.本案的诉讼费由中圣公司承担。事实和理由：一审法院对租金起算点、中圣公司实际使用绿地面积、租金递增的起算点及违约金的认定属于事实认定错误。（一）一审法院认为水投公司与中圣公司已在《关于白云湖游乐场新测量面积租金收取的会谈记录》确定租金的起算点为2014年2月，缺乏事实依据。根据该会谈记录第一条，双方已就2014年2月之前需要缴纳租金一事达成共识，只是由于双方对该部分租金数额存在争议，所以暂时搁置。水投公司从未明示放弃追缴2014年2月之前的租金，更不应视为中圣公司不需要缴纳。（二）2015年双方共同委托精益测绘公司对争议场地进行测绘，涉案场地计租面积应当以双方共同委托2015年测绘报告确认的面积为准。同时，中圣公司一直整体占用争议场地，从未交还所谓的“政策性不能使用面积”，既然存在事实占用，就应当足额缴纳租金。中圣公司从未要求水投公司收回场地，自场地交付以来，事实上一直使用全部涉案场地，其应按照合同约定及实际占用面积支付租金。（三）根据双方签订的补充协议第二条第三款约定，租金递增的起算点应为2015年6月1日，双方自此后对租金起算点从未进行协商或变更，一审法院仅凭主观臆断认为租金起算点为2017年2月是错误的，与双方签订的补充协议严重不相符。纵观一审判决，一审法院对于事实认定及相关证据采信存在双重标准：对双方签署《补充协议》确定租金递增时间不予理会；对双方2015年共同委托测绘报告确定月租金不予采信；对中圣公司按照2015年会议纪要确定部分计租面积支付租金行为不予考虑，却认定水投公司未函告追缴2014年2月以前的租金即视为放弃；2019年会议纪要已经明确双方应就会议内容签订补充协议，双方最终未能签订补充协议，却作为定案依据。综上，一审判决认定事实不清，依据不足，证据采纳标准对水投公司不公平，应予改判。二审期间另补充：1.中圣公司在2018年自行委托了广东省工程勘察设计工程勘察院对涉案地块的承租面积进行测绘，该测绘面积与水投公司提交的测绘图纸一致。这两张测绘图上，并无中圣公司所述的剔除面积的情况，所以中圣公司所谓的部分面积无法使用的上诉理由不成立，且中圣公司根据面积获得了全部的拆迁补偿，涉案物业至今全部由中圣公司使用掌握，没有返还给水投公司。2.关于租金递增时间的确认，双方从没有在诉前书面提出过对租金递增时间的异议，中圣公司在一审时也没有提出过该异议，双方签订的补充协议已经明确了租金递增的起算点，租金递增的时间与是否存在免租期及起租时间都没有关系。同时，2015年的会议纪要也明确了租金的递增时间，明确按照补充协议来确定，故一审法院变更了租金的递增时间是错误的，没有事实依据。中圣公司二审答辩称，（一）水投公司主张从2013年6月1日起计租金与双方约定及事实不符，一审法院认定租金起算点为2014年2月证据充分，既符合双方约定，也符合法律规定及常理。水投公司已在一审中自认租金起算点为2014年1月，其现在主张租金从2013年6月1日起算违反“禁反言”原则。水投公司已通过《关于白云湖游乐场重新测量面积租金收取的会谈记录》确认租金起算点为2014年2月，其实际履行合同的行为也证明租金起算点为2014年2月。从2014年2月即游乐场开业起计算租金符合权利义务对等原则以及免租期的应有之义。水投公司声称《关于白云湖游乐场新测量面积租金收取的会谈记录》中“存在争议事项的部分暂时搁置”指的是2014年2月之前的租金，这完全是对事实与文义的歪曲，此处的“争议”是指绿地实际使用面积的争议。退一步讲，假设应计收2014年2月以前的租金，该部分租金也已过了诉讼时效，一审法院未支持该段期间的租金并无不当。（二）关于绿地实际使用面积，中圣公司认为应以2020年5月的《白云湖游乐场实际使用面积项目报告》所载明的24201.32平方米为准，但因一审法院最终认定的计租面积24366平方米与该报告的测绘面积已较为接近，为尽快定纷止争，中圣公司自愿作出让步，未提起上诉，水投公司主张按照34779.66平方米计收绿地租金与事实严重不符且也违背了诚实信用原则。1.因双方对2015年的土地测绘结果有争议，双方已委托测绘公司于2020年5月重新作了测绘，该次测绘的绿地实际使用面积为双方最终确认的公允结果，可覆盖双方此前对绿地面积的全部意思表示。2.《白云湖游乐场实际使用面积项目报告》的结果与双方最初始签订的《合同书》约定的使用面积、《会谈纪要》确定的面积都十分相近，更充分说明了测绘结果是贴合实际的。3.水投公司主张绿地使用面积的依据是2015年测绘报告，但该报告因未经双方确认现场、未剔除无法使用的绿地面积已被双方否认，无法再作为认定使用面积的依据。4.争议差额部分的绿地中圣公司根本未使用，水投公司可随时对该部分绿地占有、使用并处分，水投公司称中圣公司一直整体占用游乐场、拒不返还场地与事实不符。（三）一审判决认定租金从2017年2月开始递增符合双方约定。（四）一审判决中圣公司承担违约金没有事实依据，计算违约金的方法也没有法律依据，显然已加重中圣公司的责任，但中圣公司为避免诉累、尽早结案而未提起上诉。（五）水投公司诉请判令双方签订补充协议违法且不具备可执行性，合同签订应遵循自愿、平等、合同自由等原则，现双方未就其他事项达成一致补充意见，水投公司该项诉请违反法律规定，该请求应予驳回。水投公司向一审法院起诉请求：1.中圣公司与水投公司签订补充协议，将原合同书约定的项目设备土地使用面积变更为9542.18平方米，设备使用绿地面积变更为34779.66平方米，并自2015年4月起中圣公司应当支付的月租金变更为71039.94元；2.中圣公司向水投公司支付拖欠的租金，计至2019年12月31日为2195721.01元；3.中圣公司向水投公司支付违约金（以拖欠的2195721.01元作为本金，每天1%计算违约金）；4.本案诉讼费由中圣公司承担。一审法院认定事实：2011年8月12日，水投公司与广州市白云湖水利工程管理处签订《广州市白云湖配套服务经营设施授权合同书》，取得白云湖湖区红线范围内的建设经营的配套服务的授权。2012年5月30日，水投公司（甲方）、中圣公司（乙方）签订《合同书》，约定：第一条使用场地的位置、用途：1-1乙方向甲方承租白云湖游乐场（项目设备使用土地面积约为7330平方米，设备使用绿地面积为23795平方米，具体面积最终按照实地测量为准。场地具体范围详见合同附件一《场地范围及平面示意图》，面积详见合同附件二《白云湖游乐场规划设计图》）。1-2乙方使用该场地作为游乐场使用。乙方必须按照政府有关规定办妥相应的经营执照和收费许可方可经营。第二条场地使用期限：场地使用期限自2012年6月1日起至2022年5月31日止，场地使用期限共计10年。另外甲方同意给予乙方免缴纳租金期限为6个月【自2012年6月1日起至2012年9月30日止，2013年1月1日起至2013年3月28日止】；第三条场地租金及支付时间：3-1第一、第二年、第三年项目设备使用土地月租金为3.8元/平方米/月，设备使用绿地月租金为1元/平方米/月。第一年租金为309894元，即每月租金51649元，第二年租金为619788元，第三年租金619788元，第四年租金在上一年每月租金的基础上递增8%，年租金为669371.04元，即每月租金为55780.92元，第五年租金为722920.68元，即每月租金为60243.39元，第六年租金为780754.32元，即每月租金65062.86元，第七年租金为843214.68元，即每月租金为70267.89元，第八年租金为910671.84元，即每个月租金为75889.32元，第九年租金为983525.64元，即每个月租金为81960.47元，第十年租金为1062207.72元，即每个月租金为88517.31元。合同正式生效之日起计付租金，乙方须于每月5日前，以当月租金以银行转账方式交纳给甲方。同时甲方开具合法有效等额发票给乙方。第五条交付和经营：甲方将场地按签约时的现状交付乙方使用。第十条违约责任：乙方未按照本合同第三条约定的金额和期限支付租金，甲方有权按应缴未缴额每日1%收取滞纳金直至清偿之日。逾期超过1个月，继续履行合同，乙方按1.2倍租金标准向甲方支付租金直至乙方清偿租金及按前述每日1%的标准支付滞纳金。合同附《场地范围及平面示意图》、《广州白云湖游乐园规划设计》显示绿化面积23795平方米。后双方又签订了《白云湖游乐场租赁合同补充协议》，达成如下补充条款：甲方同意免租期延长6个月，调整后的免租期为2012年6月1日至2012年9月30日，2013年1月1日至2013年8月31日，第一年（2012.6.1-2013.5.31）每月租金51649元，年度租金计154947元（第一年计租期3个月，免租期9个月）；第二年（2013.6.1-2014.5.31）每月租金51649元，年租金464841元（第二年计租期9个月，免租期3个月）；第三年（2014.6.1-2015.5.31）每月租金51649元，年租金619788元；第四年（2015.6.1-2016.5.31）每月租金55780.92元，年租金669371.04元；第五年（2016.6.1-2017.5.31）每月租金60243.39元，年租金722920.68元；第六年（2017.6.1-2018.5.31）每月租金为65062.86元，年租金780754.32元；第七年（2018.6.1-2019.5.31）每月租金为70267.89元，年租金843214.68元；第八年（2019.6.1-2020.5.31）每月租金为75889.32元，年租金910671.84元。2012年12月27日，水投公司向中圣公司致函，称其未缴纳2012年10月至12月的租金154947元，要求于2012年12月31日前缴清。2013年5月22日，水投公司向中圣公司发《市水投发公司关于要求白云湖陆上游乐场项目停工的通知》【穗水投土发[2013]42号】，记载：因前期规划、施工许可等报建手续不齐，不具备施工条件，要求你司立即停止该项目的施工，直到办齐报建手续完善后并报白云湖管理处批准后再组织进行施工。2013年7月2日，广州市水务局向水投公司发《广州市水务局关于白云湖游乐园项目建设报审的意见》，要求水投公司按相关法规要求，办理审批（核）手续。2013年8月5日，水投公司向广州市白云湖水利工程管理处发《市水投土发公司关于请同意白云湖陆上游乐场项目设备安装的函》，记载：由于该项目部分前期规划手续不齐，根据5月21日贵处关于白云湖陆上游乐场项目停工通知的要求，我公司于5月22日向经营建设单位下达了停工通知，要求经营建设单位完善有关手续后方可复工。至此，该项目已停工超过2个月。恳请管理处审批同意经营建设单位安装设备。2013年11月18日，广州市水务局向水投公司发《广州市水务局关于白云湖云湖游乐场复工的批复》，记载：一、对照《广州市水务局印发广州市白云湖经营性设施建设运营内部管理规定（试行）的通知》，具备开工条件，同意开工。二、该游乐场辅助性临时设施建设占地面积和建设面积须严格按照我局盖章确认的方案实施，方案见附件《临时建筑平面图》；三、由白云湖水利工程管理处代表我局负责对项目实施监督、管理。2013年11月20日，水投公司向中圣公司发《市水投土发公司关于白云湖陆上游乐场项目复工的通知》，记载同意复工，请严格按照市水务局批复的内容进行白云湖游乐场建设工作。2013年12月16日，中圣公司向水投公司发《关于白云湖游乐场延期的申请》，称合同签订后，迟迟不能交付场地，白云湖水利工程管理处阻挠，于2012年10月才得以接管场地，按照约定水电接口由水投公司提供，水投公司迟迟不能落实水电问题，致使我司无法正常开工，场地现状为低洼沟地，组织填土过程中，又受到国土、城管、规划及当地村民的阻挠，直至2013年2月平整土地才得以完工。水投公司以报建手续不完善为由，发来《停工令》，在我司递交相关材料后，2013年3月份发来了《开工令》，后再次以我司手续不完善为由，于2013年5月再次发放了《停工令》。从2011年至2013年11月已是两年，希望水投公司能增加两年的免租期。水投公司对该申请的真实性无异议。2014年1月23日，水投公司向中圣公司发《市水投土发公司关于白云湖云湖游乐场滑行龙等26宗游乐设施运营的批复》，同意部分游乐设施投入运营，部分设施未取得证照不得私自运营。2014年4月18日，水投公司向中圣公司致函，催收租金：白云湖游乐场项目从2012年至2014年，累计欠租516490元，小卖部项目2014年3月，欠缴租金4000元，白云湖水上项目2013年至今欠缴租金100000元。2014年4月20日，中圣公司再次向水投公司发《关于白云湖游乐场延期的函》，从2012年中标开始，几经停工复工，建设周期长达两年之久，加之水投公司提供的该场地没有水电接口给施工进度造成了影响。游乐场的建设理念根据白云湖管理处意见修改不定，重复建设造成经济损失及资金链的周转困难，今年二月份才得以正常开业。希望能在原有基础上将免租期延长至2014年2月1日，并将整体租期向后延续两年。同日，中圣公司复函水投公司，同意先行缴纳2014年2、3、4月游乐场租金154947元以及白云湖水上项目租金100000元，共计254947元从海珠湖水上项目押金中扣除。2015年1月，广州市精益测绘技术有限公司受水投公司与中圣公司委托，对白云湖游乐场进行测绘，并出具测绘报告：红线总面积为58265.53平方米，其中铁路安全距离内面积为13943.69平方米，游乐场实际使用面积44321.84平方米，其中经营面积为9542.18平方米，非经营面积为34779.66平方米。2015年4月3日，水投公司与中圣公司进行会谈并形成《关于白云湖游乐场新测量面积租金收取的会谈记录》：一、租金收取分为两个阶段，存在争议事项的部分暂时搁置，待认定后再结算。二、对无争议部分从2014年2月游乐场开业起按如下方式收取：1.游乐设施占地面积8437.77平方米，经营场所及摊档面积1023.35平方米、食堂面积81.06平方米，总计9542.18平方米，按3.8元/平方米/月收取，其中摊档类61.05平方米从2014年8月开始经营起计算。剩余面积34779.66平方米，暂按1元/平方米/月收取。2.2014年2月至2015年3月实际应交租金为922493.6元，现已按51649元/月缴交12个月共计619788元，仍需补交302705.6元。3.2015年4月起按新租金计缴，即暂按71039.94元/平方米/月缴交（争议事项部分待认定后再结算）；三、差额租金补缴及4月份租金须在4月10日前缴齐。等等。2015年4月13日，中圣公司致函水投公司，根据白云湖游乐场的测量结果，经营项目的面积为9542.18平方米，原合同面积为7330平方米，对于差额部分的租金从2014年2月开始补缴至2015年3月，共117688元，同意从海珠湖游船剩余押金331599.5元中转出117688元补缴白云湖游乐场的差额租金。从2015年4月起，游乐场经营项目的面积按9542.18平方米计算，其他存在争议的面积待双方协调解决后再据实补缴。2016年3月15日，水投公司致函中圣公司，称中圣公司只按新的设备使用面积缴交租金，绿地面积仍按旧面积缴交，差额为每月10984.66元，要求中圣公司七日内作出正式的表态，逾期将视为放弃意见表达，将依据合同及面积测量结果追收应缴的差额租金。2019年6月19日，中圣公司致水投公司《关于白云湖游乐园面积确认函》，称白云湖游乐场游乐设备使用面积9542.18平方米，按合同约定3.8元/平方米/月计收租金，游乐设备已按使用面积缴纳租金，测量结果余下（绿地）面积34779.66平方米，实际上绿地面积有10413.66平方米未曾使用，10413.66平方米属于公共绿地面积。应按照实际使用绿地面积24366平方米缴纳租金，按合同约定1元/平方米/月计收租金，即游乐场每月租金为60626.284元。2019年7月1日，水务资产公司与中圣公司就解决白云湖游乐场及游船项目补充协议签订事宜进行协商：一、游乐场绿地面积按24366平方米计收租金，差额的10413.66平方米的使用权归我方。中圣公司如需使用差额部分的场地，须征得我方的书面同意并按实计算租金……三、按上述要点，在2019年7月底前完成游乐场项目、游船项目的补充协议的签订。2019年11月19日，广州水务资产管理有限公司向中圣公司发《水务资产公司关于白云湖游乐场项目整改相关事宜的函》，记载：2019年11月14日，市水投集团对白云湖游乐场项目进行安全检查，发现部分游玩项目存在较大的安全风险。鉴此，聘请有资质的安全检测公司对游乐设施进行检测评估工作。请自发函之日起至2019年12月31日期间暂停游乐场项目内A、B级游乐设施的运营，免除游乐场租赁合同该段时间内的租金，并对游乐场租赁合同到期日作相应的时间顺延。2019年12月27日，中圣公司向水投公司发《关于白云湖游乐场补充协议的申请函》，记载：由于未能按合约如期交付用地且相关土地手续不完善，以及在建设过程中各种原因造成乙方工程进度延误等问题导致延期开业，申请：建议减免白云湖游乐场的租金递增作为对上述问题的解决方式。2020年5月，广州市精益测绘技术有限公司再次出具《白云湖游乐场实际使用面积项目报告》，测得红线总面积为58265.53平方米，其中铁路安全距离内面积为13943.69平方米，游乐场占地面积44321.84平方米，政策性原因导致无法使用面积其中游乐设施759平方米，绿地10923.75平方米，游乐场实际使用经营面积为8437.77平方米，实际使用绿地面积为24201.32平方米。其中白云湖游乐场实际使用面积测绘签到表有中圣公司法定代表人张国亮2020年5月11日的签名。水投公司向中圣公司提交了租金清单，确认截止至2019年9月30日，中圣公司共缴纳租金4242447.46元，中圣公司提交租金汇总表，记载缴纳租金4263924.88万元，双方确认差额部分21477.5元为中圣公司代水投公司支付的2015年测绘费用。一审法院认为：水投公司诉讼请求主张变更租土地使用面积、租金数额以及拖欠租金、违约金，其主要原因在于双方在实际土地使用面积及租金的起算日期产生分歧。关于租金起算点。水投公司认为《关于白云湖游乐场新测量面积租金收取的会谈记录》所记载的争议事项为2014年2月之前租金，双方对租金的起算日期存在争议一直未解决，中圣公司认为《关于白云湖游乐场新测量面积租金收取的会谈记录》已确认租金起算点为2014年2月，对此，一审法院认为：1.从文本上，水投公司于2013年5月22日向中圣公司发《市水投土发公司关于要求白云湖陆上游乐场项目停工通知》要求中圣公司立即停止该项目施工，2013年11月18日广州市水务局向水投公司发《广州市水务局关于白云湖云湖游乐场复工的批复》同意开工，为此中圣公司于2013年12月16日向水投公司发《关于白云湖游乐场延期的申请》申请增加免租期两年，水投公司称《关于白云湖游乐场新测量面积租金收取的会谈记录》中“存在争议事项的部分暂时搁置，待认定后再结算”是对租金起算点问题的处理显然不符合语意，租金起算点所涉及免租期问题是需双方协商问题，而认定通常指对某个事实的确认；2.从租金收取情况看，2015年4月3日达成《关于白云湖游乐场新测量面积租金收取的会谈记录》后，水投公司向中圣公司发过催缴租金函，但水投公司从未向中圣公司催缴过2014年2月前租金，向中圣公司开具的发票日期也是从2014年2月开始，不符合常理；3.从后续协商过程看，双方长达四年多的协商过程中从未提起租金起算点问题。据此，《关于白云湖游乐场新测量面积租金收取的会谈记录》中“对无争议部分从2014年2月游乐场开业起”理解为双方就租赁期限起算日调整至2014年2月达成一致更符合文本意思以及合同履行的实际情况，故双方已在《关于白云湖游乐场新测量面积租金收取的会谈记录》已确定租金的起算点为2014年2月。水投公司主张2013年6月1日至2014年1月31日的租金，一审法院不予支持。关于实际土地使用面积。水投公司认为《关于白云湖游乐场新测量面积租金收取的会谈记录》已对实际土地使用面积达成共识，中圣公司认为《关于白云湖游乐场新测量面积租金收取的会谈记录》中争议项为实际土地使用面积，双方一直就实际土地使用面积进行磋商，应以2020年的测绘报告为准。对此，一审法院认为，从《关于白云湖游乐场新测量面积租金收取的会谈记录》的内容看，该会谈记录记载“根据白云湖游乐场最新测量数据对游乐场租金的收取事宜进行商议并达成的共识。其中剩余面积34779.66平方米，暂按1元/平方米/月计算。即按71039.94元/月缴纳租金（争议事项部分待认定后再结算）”，可知该会谈记录基于最新面积测量数据形成，结合水投公司于2016年3月15日向中圣公司出具的《市水投土发公司关于尽快解决租金缴交事宜的函》中“贵司只按新的设备使用面积缴交租金，绿地面积仍按旧面积缴交，差额为每月10984.66元。我司多次提议与贵司解决办法，但贵司一直没有正式表态。请贵司在收文七日内向我司作出正式的表态，逾期将视贵司放弃意见表达，我司将依据合同及面积测量结果追缴贵司应缴的差额租金”，可以看出双方并未就实际土地使用面积达成一致，水投公司主张《关于白云湖游乐场新测量面积租金收取的会谈记录》已就实际土地使用面积达成共识一审法院不予采纳。广州市精益测绘技术有限公司于2015年出具测绘报告记载游乐场设备使用面积为9542.18平方米，中圣公司于2019年6月19日致水投公司《关于白云湖游乐园面积确认函》未提出异议，一审法院确认游乐场设备实际使用面积为9542.18平方米。至于绿地面积，经测量为34779.66平方米，双方无异议，但中圣公司认为实际使用的绿地面积为24366平方米，对于剩余10413.66平方米属于公共绿地面积还是中圣公司实际使用绿地面积，双方产生分歧。对此，一审法院认为双方在未确认实际租赁面积的情况下签订租赁协议，多次协商未果导致至今仍未确定绿地的使用界限，因实际使用绿地面积用于游乐设备配套，并无精确地参照标准，结合双方签订的《合同书》附件广州白云湖游乐园规划设计图中规划游乐场设备绿地使用面积为23795平方米，以及2019年7月1日会议纪要中水投公司同意按24366平方米计收租金，本着定纷止争的目的，中圣公司主张2019年11月18日前绿地实际使用面积为24366平方米，一审法院予以采纳。关于水投公司主张签订补充协议，变更土地使用面积以及月租金数额。双方已就游乐场设备实际使用面积为9542.18平方米达成一致意见，水投公司再主张变更为9542.18平方米已无必要；关于绿地使用面积，双方并未达成一致意见，一审法院仅酌定2019年11月18日前绿地实际使用面积按24366平方米计算租金，双方可参照上述面积标准签订补充协议，也可以进一步协商绿地的实际使用面积及租金，故水投公司主张就面积、月租金变更签订补充协议，一审法院不予支持。关于水投公司主张租金差额。自2014年2月起，按照游乐场项目设备实际使用面积为9542.18平方米，绿地实际使用面积为24366平方米，每月租金为60626.284元，按照合同约定第四年租金在上一年每月租金的基础上递增8%，虽中圣公司发函申请免租租金递增部分，但水投公司并未对此回应，2019年11月19日水投公司发函因需对游乐设备安全进行评估检测而暂停计算租金，故租金计算至2019年11月18日，租金总额应为4550004.74元（60626.284元＊36个月+60626.28元＊12个月＊1.08+60626.28元＊12个月＊1.08＊1.08+60626.28元＊9个月＊1.08＊1.08＊1.08+60626.28元/30天＊18天＊1.08＊1.08＊1.08）。因2015年评估费双方付一半，中圣公司实际已支付租金4263924.88元，故还需补交租金286079.86元（4550004.74元-4263924.88元）。水投公司主张其他超出的部分，一审法院不予支持。关于水投公司主张的违约金。因租金面积差额需补交的部分租金原因在于双方未就实际租赁面积达成一致，故水投公司主张该部分的违约金，一审法院不予支持。关于其它补交的部分租金，按照双方确定的设备实际使用面积为9542.18平方米以及《合同书》暂定的绿地实际使用面积为23795平方米，前三年每月租金为60055.28元（9542.18平方米＊3.8元+23795平方米＊1元），该部分补交租金为243226.29共计【60055.28元＊36个月+60055.28元＊12个月＊1.08+60055.28元＊12个月＊1.08＊1.08+60055.28元＊9个月＊1.08＊1.08＊1.08+60055.28元/30天＊18天＊1.08＊1.08＊1.08）-4263924.88元】，双方约定逾期支付租金每日按未缴额1%收取滞纳金，该违约金标准过高，超过本金的30%，水投公司主张按不超过本金的30%计算，符合法律规定，予以支持，中圣公司应支付水投公司逾期支付租金违约金72967.89元（243226.29元＊30%）。超出的部分，一审法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年11月26日作出如下判决：一、于本判决书生效之日起5日内，广州中圣物业管理有限公司向广州市水投土地开发有限公司补交租金合计286079.86元；二、于本判决书生效之日起5日内，广州中圣物业管理有限公司向广州市水投土地开发有限公司支付逾期支付租金违约金72967.89元；三、驳回广州市水投土地开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费14817.75元，由广州市水投土地开发有限公司负担12953.89元，由广州中圣物业管理有限公司负担1863.86元。本院二审期间，水投公司向本院提交：1.关于白云湖云湖游乐园建园接收现状的情况说明；2.白云站综合交通枢纽一体化项目拆迁涉及的云湖游乐场建构筑物、机器设备、绿化资产和停产停业损失拆迁补偿价值资产评估报告；3.测绘图（涉案地块测绘图由广东省工程勘察院测绘出具），前述材料拟证明中圣公司自行于2018年11月委托广东省工程勘察院对争议场地进行测绘，面积59508.10平方米，并以此测绘结果进行拆迁评估，获得了巨额补偿。在测绘及评估过程中，中圣公司无提出任何类似本案场地“政策性不能使用”的理由，广东省工程勘察院测绘2018年测绘结果与双方2015年测绘结果基本相近，中圣公司否定2015年测绘结果无事实依据。中圣公司通过占用水投公司物业并以此获利且获得赔偿，应按照其实际占用面积支付全部租金。中圣公司经质证认为，证据1没有原件，对该证据的真实性、合法性和关联性不予确认。假设该证据真实，也只能证明中圣公司在接收涉案场地时，土地现状是没有实现三通一平以及改良品种的，即中圣公司确实为了经营涉案游乐场投入了大量改造建设成本。且水投公司证据一里面所附的图纸来源不明，真实性不能确认，假设该图纸真实，也只能证明游乐场所在土地范围的情况，并不代表双方确认的中圣公司所使用土地的实际情况；对于证据2-3，水投公司称是在证据二里面找出来的，但经过对比发现，证据三和证据二所附的图连比例尺都不一样，明显不是同一份图纸。对于证据二中的征收补偿协议，对真实性、合法性和关联性不认可，因为该份合同并非双方最终签订的版本，该协议没有双方盖章，且该合同与本案没有关系；对证据二中的评估报告的真实性、合法性认可，但与本案无关，该评估报告显示，中圣公司所享有的征收补偿是指房屋、设备、绿化、树苗以及停产停业的损失补偿，这几项补偿的计算没有一项与土地面积挂钩，所以水投公司以此来主张中圣公司没有返还土地显然没有事实依据。涉案土地虽然有很多，但是实际使用的并不是全部，中圣公司无法使用的土地一直都是放置在现场，根本不存在占用的说法，水投公司可以随时对该部分土地进行占有、使用、处分，但是其却声称中圣公司一直占用游乐场，明显没有事实依据，也与其在一审庭审中自认的事实自相矛盾。证据3因为和证据2的附件不一致，对真实性、合法性与关联性均不确认。中圣公司庭后提交了：1.广州市林业和园林局关于白云湖设置云湖游乐园的意见，拟证明该单位同意中圣公司对云湖游乐园的立项申请，同意建设云湖游乐园，但要求及时办理和完善规划、建设的审批手续，证明涉案场地2013年1月14日仍不能正常建设；2.广州市水务局公文处理表，印证了中圣公司一审中所称的因政府部门阻扰，前期涉案场地无法正常施工使用的真实性；3.广州市发展和改革委员会文件，拟证明涉案场地内存在公共用地，并非全部用地均由中圣公司使用，该文件也足以证明水投公司主张据以计租的2015年测绘的面积不准确。水投公司经质证认为，真实性由法院认定，对合法性予以认可，对关联性不予认可。对于证据1、2的证明内容，正好印证双方已经充分考虑建设期困难，于2013年双方协商延长免租期，共计给予中圣公司1年免租期并签订书面补充协议。中圣公司辩称2015年会议纪要争议是指计租面积而非2014年2月前租金缴纳，无事实依据。对证据2的关联性不予认可，中圣公司2013年6月8日向广州市水务局领导了解白云湖工程属于免于申请建设规划工程许可证的范围，且其法定代表人、项目联系人均为张国亮，表明其熟知该游乐场报建、设计方案报批等事项，但中圣公司二审开庭时却称系水投公司不履行报建报批手续导致工期延误，显属矛盾。对证据3的关联性不予认可，该发改委文件在游乐场建成之前针对的是公共服务设施配套工程，与白云湖游乐场实际应计租面积没有任何关系，且文件提及总用地面积为36500平方米，但同时提及总建筑面积达81824平方米，中圣公司以此36500平方米小于2015年测绘报告意图推翻测绘报告无事实依据。对于二审期间提供的材料，各方当事人表示同意不再以开庭的方式进行质证。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，涉案《合同书》中所附《白云湖游乐场规划设计图》标示了白云湖用地红线范围、白云湖代征用地范围、防护绿地等信息，并列明了游乐园设备实际占地清单：设备占地面积共为31125平方米，设备使用面积为7330平方米，绿化面积23795平方米。一审2020年8月13日庭询期间，水投公司称：“我们认为就是篮球场这一部分确实是白云湖管理处承担公共职能，让出这一部分面积作为篮球场，被告也不能作为游乐设施场所，这一方面我方同意剔除。”并确认2015年1月的测绘报告并无将上述其同意剔除的面积部分予以剔除。2015年1月《白云湖游乐场测绘项目测绘报告》载明：“本次白云湖游乐场测绘项目，由广州市水投土地开发有限公司、广州中圣物业管理有限公司于2015年1月10日委托我公司进行测绘，此次测量项目主要内容：白云湖景区内游乐场测量，1：500数字化地形测量和分类统计出房屋、游乐设施和其他用地的占地面积。”2020年5月《白云湖游乐场实际使用面积项目报告》载明“本次白云湖游乐场测绘项目，由广州市水投土地开发有限公司、广州中圣物业管理有限公司于2015年1月10日委托我公司进行测绘，2020年5月对项目实际使用面积双方进行确认，此次测量项目主要内容：白云湖景区内游乐场测量，1：500数字化地形测量和分类统计出房屋、游乐设施和其他用地的占地面积。”2020年5月11日《白云湖游乐场实际使用面积测绘签到表》显示中圣公司、水投公司的人员均有签名。水投公司称涉案场地系2012年初交付给中圣公司使用，但没有相应的证据。中圣公司则认为其公司于2012年11月左右才进场，真正完善交给其公司正常施工是在2013年中段，中圣公司对其何时接收涉案场地亦无提供相应的证据。水投公司提供的穗规地证[2008]277号《建设用地规划许可证》没有载明用地的性质，穗规地证[2009]91号《建设用地规划许可证》载明的用地性质为：供水用地、道路用地。广州市规划局2011年11月7日向广州市水务局作出穗规函[2011]7694号《关于原则同意总平面规划方案的复函》，载明“……一、所报规划地块为穗规地证[2008]277号、[2009]91号《建设用地规划许可证》所指用地，用地项目名称为白云湖工程用地，用地性质为供水及道路用地……（十一）请你单位按照上述意见以及《广州市城市规划管理技术保准与准则——修建性详细规划篇》对公园修建性详细规划的要求以及有关文件要求修改完善所报总平面规划方案。考虑到该重点工程的实施需要，你单位可据本函开展有关工程设计深化和报建工作。”《白云湖修建性详细规划平面图》并无明确载明白云湖游乐园的实际规划情况，该图对应位置的标示为“文化娱乐区”。广州市林业和园林局于2013年1月14日向中圣公司作出穗林业园林函[2013]43号《广州市林业和园林局关于白云湖设置云湖游乐园的意见》，载明：“你司送来的白云湖设置云湖游乐园立项申请等相关资料已收悉，经对现场勘察，部分游乐设置正在建设当中，为完善白云湖公园的功能配套设施，突显公园的休闲、娱乐、游憩功能，原则同意你司在白云湖设置云湖游乐场。请你司按规划部门批准的修建性详细规划、《公园设计规范》、广州市地方技术规范《城市公园规划与设计规范》的相关要求做好规划设计工作，要充分考虑部分免费康体、游乐设施的设置；若涉及与原来修建性详细规划不相符合的，应报原有审批单位进行调整。同时根据《游乐园管理规定》及时办理和完善相关规划、建设的审批手续，按相关规定报质量技术监督部门及质量监理部门进行监督。”广州市规划局白云分局于2013年2月20日向广州市城市管理综合执法局白云分局发出穗规白云[2013]141号《关于核查白云湖云湖游乐园规划审批情况的复函》，载明：“一、经核查，该游乐园位于广州市白云区水利局穗规地证[2008]277号《建设用地规划许可证》用地范围内，该单位尚未向我局申领该游乐园项目的建设工程规划许可证。二、根据现行规划管理法规和规定，游乐设施及园林小品类项目属于免于申领建设工程规划许可证的范围，但是应当根据相关主管部门的要求进行建设，其余围闭及有上盖土建行为的建（构）筑物则不属于免于许可范围。”广州市发展和改革委员会于2013年7月19日作出穗发改[2013]244号《广州市发展改革委关于白云湖水务公共服务设施配套工程项目建议书的复函》，同意实施白云湖水务公共服务设施配套工程，其中一期工程建设主要包括东西湖北出入口及其停车场、湿地木栈道等公共服务类设施，以及游乐场等相关经营类设施。水投公司称游乐场整体由中圣公司占有、使用，在中圣公司不予确认的绿地上也有中圣公司安装的设施设备，包括电力设备。中圣公司称：其公司要求从计租面积中剔除的土地上有其公司安装的设施设备，但篮球场、雨棚等系水投公司要求中圣公司出资建设的公共服务的配套设施，此外还有因水投公司禁止中圣公司经营的三个游乐设施，该部分面积因没有实际使用故认为不应当计租；未使用部分是指未能为其公司所用的区域，包括公共篮球场等；其公司所主张未使用的绿地上包含其公司应要求种植的绿化植物，认为该部分绿化系用于公共服务，其公司平时无法出租或用于收取任何费用，其公司获得的绿地补偿中没有任何基建以及土地补偿，但其公司在公区种植及维护管养的树木，应予补偿；涉案场地外围有进行围蔽，项目场地本应由水投公司或者白云湖管理处围蔽，但由于水投公司没有专项资金做围蔽，故由中圣公司出资代水投公司围蔽，铁路沿线绿地等也包括在内，也有保护网，靠近白云湖则用施工铁皮进行了围蔽。水投公司确认收到中圣公司于2013年12月16日发出的《关于白云湖游乐场延期的申请》，称其公司应该没有作出回复，认为中圣公司受到的阻扰来自白云湖管理处而非其公司。水投公司称：白云湖管理处是涉案场地的管理方，其公司的上级集团是广州市水务投资集团，属于国企，基于这个关系，水投公司承接了白云湖的部分建设工作，也进行了投资，为了回收投资的建设资金，白云湖管理处以及相关的水务局的一些部门授权水投公司对白云湖游乐场的场地进行出租收益；白云湖管理处对中圣公司使用涉案场地进行阻扰是因为中圣公司的建设存在多项不合规之处。水投公司、中圣公司均确认涉案场地已经拆除。本院认为，本案是属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合本案一审判决和水投公司上诉的事实和理由，本案二审的争议焦点在于：中圣公司承租场地的起租时间、计租面积、递增租金起算时间的界定等问题。关于起租时间如何界定的问题。根据涉案《白云湖游乐场租赁合同补充协议》约定的租赁期限，水投公司应在2012年6月1日将符合合同约定用途的租赁物交付给中圣公司。中圣公司称其接收场地的时间为2012年底，水投公司称中圣公司于合同签订后即进场施工，水投公司、中圣公司并无办理场地交接手续，对于场地交付时间双方均无举证证明，因中圣公司于2013年12月16日向水投公司发出的《关于白云湖游乐场延期的申请》中自认于2012年10月接管场地，故本院认定中圣公司接收场地的时间为2012年10月。中圣公司接收场地后，曾多次因规划、施工许可等报建手续问题被要求停工，直至2013年11月18日，广州市水务局才向水投公司作出《广州市水务局关于白云湖云湖游乐场复工的批复》，同意开工并要求游乐场辅助性临时设施建设占地面积和建设面积须严格按该局盖章确认的方案实施。对于造成中圣公司停工的责任问题，现有证据均不足以证明应归咎于其中一方。虽然中圣公司、水投公司曾在2013年签订《白云湖游乐场租赁合同补充协议》合意将免租期延长6个月，如前所述，水投公司并无证据证明涉案租赁物在合同约定的租赁起始之日已交付给中圣公司，而中圣公司自认的接收场地时间已超过合同约定的租赁起始之日达4个月左右，结合中圣公司在2013年12月以及2014年4月多次发函给水投公司要求增加免租期来看，该《补充协议》并不足以证明该补充协议约定的免租期即为水投公司、中圣公司为解决前述停工造成的延误所达成的合意。水投公司、中圣公司在2015年4月3日进行会谈并形成的《关于白云湖游乐场新测量免交租金收取的会谈记录》，该会谈记录中对于双方就租金收取问题存在哪些争议并没有具体载明。结合该会谈记录关于“无争议部分自2014年2月游乐场开业起收取”的约定，水投公司在该次会谈后并无再向中圣公司主张2014年2月份之前的租金，中圣公司在2015年4月13日即向水投公司提出对于其它存在争议的面积协商解决后再据实补缴的要求以及仍一直按旧的面积缴纳绿地面积租金等事实来看，中圣公司关于租赁双方在该会谈记录所指争议事项应为绿地计租面积问题，租赁双方已合意变更租金起算日期为2014年2月的陈述更为合理、可信。水投公司认为该次会谈记录争议事项不仅包括绿地面积还包括起租时间，依据不足，本院不予采信。租赁双方已经合意变更租金起算日期，一审法院驳回水投公司要求中圣公司支付2013年6月1日至2014年1月31日租金的诉讼请求，并无不当，本院予以认同。关于计租面积的问题。根据涉案《合同书》的约定，中圣公司须缴交的租金构成包括设备使用土地租金以及设备使用绿地租金。纵观双方的合同以及往来函件，对于如何界定应纳入中圣公司计租范围的设备使用绿地面积，并没有明确的约定。为测量中圣公司的使用土地面积，中圣公司、水投公司于2015年共同委托广州市精益测绘技术有限公司进行测绘，广州市精益测绘技术有限公司先后于2015年1月出具《白云湖游乐场测绘项目测绘报告》，于2020出具《白云湖游乐场实际使用面积项目报告》。2015年1月的测绘报告作出后，租赁双方曾在2015年4月3日进行会谈并形成《关于白云湖游乐场新测量面积租金收取的会谈记录》。对比两份测绘报告以及租赁双方的意见来看，两份测绘报告关于白云湖游乐场的占地面积为44321.84平方米的结论一致，区别在于2020年5月的测绘报告将政策性原因无法使用的游乐设施、绿地的占地面积予以载明，可见双方对于游乐场占地面积扣除游乐设施占地面积后的其余面积应否纳入中圣公司计租面积之内存有争议。如前所述，租赁双方在2015年4月3日会谈中存有争议的事项为绿地计租面积,双方合意“存在争议事项的部分暂时搁置,待认定后再结算”，结合中圣公司在该会谈记录作出后不久即要求对于有争议的面积待双方协调解决后再据实缴交，中圣公司在此之后仍一直按旧面积向水投公司缴交绿地面积租金的事实，可见该会谈记录中关于“剩余面积34799.66平方米，暂按1元/平方米/月收取”的约定并非双方就绿地计租面积达成的最终合意，故该会谈记录尚不足以作为确定中圣公司应缴纳设备占用绿地面积的依据。涉案《合同书》约定，中圣公司应缴交的租金为设备使用土地租金以及设备使用绿地租金、并无明确约定中圣公司须按照白云湖游乐园的全部占地面积计算租金。涉案《合同书》约定，“场地面积详见合同附件二《白云湖游乐场规划设计图》”，而《白云湖游乐场规划设计图》对于游乐场占地标有清晰的四至范围，却无标明游乐园的占地面积。该规划设计图所列游乐园设备实际占地清单中载明的设备占地面积、绿化面积与合同约定的项目设备使用土地面积、设备使用绿地面积一致，现有证据并不足以证明该规划设计图所列游乐园设备实际占地清单中载明的设备占地面积、绿化面积即为白云湖游乐园的占地面积。虽然从各方陈述以及现有证据来看，在中圣公司不予确认面积的绿地上确实有中圣公司投入建设的篮球场等设施、设备以及绿化资产，但从水投公司一审期间关于白云湖游乐场内的篮球场属于白云湖公园管理方应承担的公共职能以及确认该部分面积不能被中圣公司用作游乐设施场所的陈述来看，白云湖游乐园内确实存在部分由中圣公司出资建设的公共职能配套设施，故仅凭中圣公司就其投入建设的设施设备、绿化资产获得补偿，亦不足以证明整个白云湖游乐园的占地面积均须纳入中圣公司的计租面积内。白云湖游乐园系为了完善白云湖公园的功能配套设施而建设的经营类设施，属于白云湖公园的组成部分。白云湖游乐园非设施设备占用区域与白云湖公园的其他区域相连且可自由通行，现并无证据证明中圣公司向进入白云湖游乐园区域的游客收取进园费用，可见进入白云湖游乐园区域无须经得中圣公司的同意，白云湖游乐园占地面积并非全部属于中圣公司排他使用的场地。根据水投公司的陈述可知，白云湖游乐场内确实存在部分属于公共配套的设施设备，而2015年1月的测绘报告并无剔除白云湖游乐场内属于公共配套设施的面积，故2015年1月的测绘报告不足以作为确定中圣公司计租面积的依据。水投公司并无充分证据证明白云湖游乐场占地面积中应予剔除的公共配套设施所占土地的具体面积，现双方均确认白云湖游乐场已经被拆除，对于应予剔除的公共配套设施所占土地面积无法再通过测绘的方式予以确定，中圣公司在2019年7月1日的会议纪要中同意按24366平方米计收设备使用绿地租金，一审法院对此予以采纳，合理可行，本院予以认同。水投公司要求按照34779.66平方米计算设备使用绿地租金，依据不足，本院不予支持。关于递增租金的起算时间界定问题。涉案《合同书》约定“第四年租金在上一年每月租金的基础上递增8%”。《白云湖游乐园租赁合同补充协议》在将免租期延长6个月后，约定：“从第四年开始每年月租金在上一年月租金基础上递增8%，具体如下：第一年（2021.6.1-2013.5.31）每月租金为人民币伍万壹仟陆佰肆拾玖元整……第四年（2015.6.1-2016.5.31）每月租金为人民币伍万伍仟柒佰捌拾元玖角贰分……”，可见补充协议并未变更《合同书》关于递增租金计付的约定，只是根据《合同书》以及双方关于免租期的变更合意对每一年的租金计付时段以及计租期进行了明确。如前所述，租赁双方已经合意变更了租金起算日期自2014年2月起计付，中圣公司应向水投公司支付的租金自2014年2月起按第一年的租金标准计付，合同约定的租金递增的起计时间也应依次相应顺延，更为符合租赁的交易习惯，亦相对公平、合理，水投公司认为应自2015年6月1日起递增计付租金，依据不足，本院不予支持。水投公司于2019年11月19日发函给中圣公司，表示“自发函之日起至2019年12月31日期间暂停游乐场项目内A、B级游乐设施的运营，免除游乐场租赁合同该段时间内的租金”，水投公司要求租金计付至2019年12月31日，依据不足，本院不予支持。如前所述，中圣公司须支付9542.18平方米项目设备土地使用面积以及24366平方米设备使用绿地面积的租金，一审法院根据中圣公司的计租面积以及租金、递增租金的起算时间，以及中圣公司已支付租金的情况，判令中圣公司向水投公司补交租金286079.86元，并无不当，本院予以维持。对于中圣公司所应支付的违约金，一审法院已作详细论述，本院予以认同，在此不再赘述。水投公司要求改判中圣公司支付违约金658716.3元，依据不足，本院不予支持。综上所述，水投公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。一审法院查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26763.12元，由广州市水投土地开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李静二〇二一年七月十九日书记员  贾妍古文娜