贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔06民终1297号 上诉人（原审被告）：铜仁市江灵房地产开发有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区共青路90号。 法定代表人：郑松江，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈友进，贵州锦江河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘江，贵州锦江河律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：代久金，男，1958年4月28日出生，土家族，住贵州省江口县。 上诉人铜仁市江灵房地产开发有限公司（以下简称江灵房开公司）因与被上诉人代久金商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省江口县人民法院（2021）黔0621民初138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人江灵房开公司的委托诉讼代理人陈友进、被上诉人代久金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江灵房开公司上诉请求：1．撤销贵州省江口县人民法院（2021）黔0621民初138号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉未在约定时间内履行合同义务是因为第三人原因，并非上诉人的过错。上诉人没有在合同约定的时间内为被上诉人办理房产证，并非是上诉人不积极主动为符合办证条件的业主办理房屋产权证书，而是行政机关特殊期间的三证合一政策，致使上诉人未能为被上诉人办理房屋产权证。而办证需要双方相互协助，上诉人在履行过程中，一直在积极的履行合同义务，并告知了办证需要提交的材料，并且在业主群及小区内张贴公告通知房主提交材料办理产权证，上诉人是积极履行合同义务的。 代久金答辩称，合同签订后，已委托上诉人代为办理产权证，但至今仍然没有办理，业主群成立是在2018年，合同约定的办证的时间概念上与上诉人所称三证合一的时间上没有任何关联，上诉人提出的上诉理由不成立，恳请二审法院维持原判。 代久金向一审法院起诉请求：1．请求人民法院判令被告按照合同约定将“水岸江南小区”10栋2单元501号商品房转移登记至原告名下，并协助原告办理不动产权证书；2．请求人民法院判决被告支付给原告到2021年1月11日止逾期办证违约金1,171.92元；3．请求人民法院判决被告退还原告代收费用1,334元；4．判决被告承担本案件产生的费用。 一审法院认定事实：原告代久金与被告江灵房开公司于2009年8月28日签订《商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告开发的水岸江南10幢2单元5-1号商品房，单价为套内面积每平方米1,531元，套内面积为127.58平方米，购房款共计195,325元，付款方式为分期付款，签订合同时已付房款58,600元，于2009年11月1日付116,725元，余款20,000元交房时付清。房屋交付时间为2010年6月30日前。该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告足额交付购房款195,325元。2010年10月9日被告向原告交付了房屋。但该房屋至今未办理房屋所有权登记手续。 另查明，原告代久金与被告江灵房开公司于2010年10月9日签订《委托协议书》约定，原告委托被告缴纳契税2,930元，房产证费用合计425元，土地证费100元，水电立户费809元，装修保证金1,000元，装修垃圾清运费128元，共计5,392元，被告代收了上述费用。双方委托合同签订后，2011年12月14日原告缴纳了契税2,929.88元（该款为被告退还给原告后，原告自行缴纳）。2015年6月23日原告自行缴纳房屋专项维修资金4,206元。 再查明2001年4月16日，国家计委、财政部下发了《关于全国整顿住房建设收费项目取消部分收费项目的通知》（2001）第585号文件，该文件中取消了水表立表费、供电入网费、房地产抵押管理费、房产交易管理鉴证费、新房进住手续费等多项行政事业收费项目。2009年5月1日贵州省施行了《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》，条例第三十一条第十四款第一项规定“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”。 还查明，江灵房开公司开发的江口县水岸江南小区现已完成房屋首次登记，已具备申请办理转移登记条件，不存在登记障碍。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容没有违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：一、被告是否应有义务将“水岸江南小区”10栋2单元501号商品房转移登记至原告名下，并协助原告办理不动产权证书；二、被告是否有权收取原告的房产证费、土地证费、水电立户费共计1,334元；三、原告要求被告承担违约责任的主张是否能够成立。 关于焦点一，按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照1、2项处理”。现涉案房屋已经交付多年，原告一直未取得房屋产权证书，经一审法院向江口县不动产登记中心函询，江口县水岸江南小区现已完成房屋首次登记，已具备申请办理转移登记条件，不存在登记障碍。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第二款“当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，原告作为房屋购买方已经履行了付款义务，被告作为房屋出售方应当协助原告办理不动产权证书。现涉案房屋已经由被告完成了初始登记，被告有义务将涉案房屋变更登记至原告名下，并协助办理不动产权证书，原告的该项诉讼请求于法有据，一审法院依法予以支持。 关于焦点二，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。但国家计委、财政部《关于全国整顿住房建设收费项目取消部分收费项目的通知》（2001）第585号文件取消了水表立表费、供电入网费、房地产抵押管理费、房产交易管理鉴证费、新房进住手续费等多项行政事业收费项目，《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》已将水、电等配套设施的建设安装费用统一并入城市基础建设配套费，归入房价。可以得出，被告收取的水、电立户费缺乏法律依据，且违反国家行政法规，构成不当得利。根据《中华人民共和国民法典》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”之规定，原告要求被告退还水电立户费809元的请求于法有据，一审法院依法予以支持。另外被告代收土地证费100元、房屋证费425元，现已二证合一，不动产登记费系购房户办理不动产权证需交纳给不动产登记机构的费用，因原告房屋至今未办理不动产权证，该笔费用被告尚未代交，应予全额退还原告，原告在今后办理不动产权证时可自行在不动产登记机构交纳不动产登记费。 关于焦点三，原告未按照合同约定协助原告办理产权证，已经构成违约，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条的规定，原告要求被告支付违约金的诉请于法有据，一审法院依法予以支持。关于违约金的计算方式，因双方在《商品房买卖合同》第十五条第二款约定“买受人不退房，出卖人按已付房价款0.5%向买受人支付违约金”，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款的规定，原告的违约金应为购房款总额195,325元×0.5%=976.63元，对原告主张的超过部分及以后的违约金依法不予支持。被告辩称逾期办证是因三证合一政策的影响，并非主观不愿意为原告办证，其未向一审法院提供证据证明，一审法院依法不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百二十二条、第五百零九条第一款、第二款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：一、被告江灵房开公司于本判决生效之日起三十日内将“水岸江南小区”10栋2单元501号商品房转移登记至原告代久金名下，并协助原告代久金办理不动产权证书。二、被告江灵房开公司于本判决生效之日起十日内退还原告代久金水电立户费809元、土地证费100元、房屋证费425元，共计1,334元。三、被告江灵房开公司于本判决生效之日起十日内支付原告代久金逾期办证违约金976.63元。四、驳回原告代久金其他诉讼请求。 二审中上诉人江灵房开公司提交了如下证据： 1、2021年4月2日水岸江南物业在小区张贴催促小区业主提交资料办理产权证件的通知照片，拟证明上诉人在积极履行合同义务。 代久金质证意见是：对该证据的三性不持异议，但该通知与合同约定时间相隔多年，不能证明上诉人不存在违约的事实。 本院认为，该证据虽然客观真实，但不足以证明上诉人已经按照合同约定及时履行了相关义务，对该证据不予采纳。 2、2020年9月8日和2021年1月“水岸江南”业主微信群聊天记录截屏图片。拟证明上诉人在积极履行合同义务，并不存在违约事实。 代久金质证意见是：对该证据的三性不持异议，该微信群成立于2018年，而且从时间上看，也达不到上诉人的证明目的。 本院认为，微信聊天记录显示的时间并非双方合同约定的“出卖人应当在房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”时间，该证据不足以证明上诉人不存在违约事实。故对该证据不予采纳。 3、《江口县城树林片区第二期开发建设合同》、《国有土地使用权出让合同（2006-001）》、《国有土地使用权出让合同（2006-002）》、协议、《国有土地使用权出让合同（2006-182）》、《国有土地使用权出让合同（2006-183）》、《国有土地使用权出让合同（2006-184）》、江口县政府在2008年的批复。拟证明案涉的房产项目上诉人在2006年已经取得了土地证，由于政府的原因由政府收回三证合一整体开发，其后政府一直没有颁发新的土地证。 代久金质证意见是：该组证据只能证明该项目是合理开发，承建方有资质办理手续，上诉人在合同约定时间内没有办理房产证，该组证据与我方起诉其逾期办理证件没有任何关系。 本院认为，该组证据并未能证明案涉房屋未办理产权证明的原因，故不能达到上诉人的证明目的，对该组证据不予采信。 代久金二审期间向本院提交了书面申请，要求调取上诉人缴纳案涉土地的出让价款依据，拟证明案涉房屋在2019年四季度，上诉人才向江口县自然资源局缴纳剩余的土地出让款。在缴纳案涉土地款之前，上诉人无法将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，本案中系上诉人存在违约的事实。 本院经审查，认为上诉人应当持有其缴纳案涉土地出让款的收据等相关证据，已经于开庭前，以书面方式责成上诉人提交其缴纳土地出让款的相关依据。上诉人收到本院通知后，直到开庭审理，其仍未向本院提交相关依据，也未向本院说明不能提交的事由。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十八条第一款“控制书证的当事人无正当理由拒不提交书证的，人民法院可以认定对方当事人所主张的书证内容为真实。”的规定，本院认定代久金主张的事实成立。 本院查明的事实与一审法院认定的事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：一、江灵房开公司是否应当承担协助代久金办理案涉房屋产权登记的义务；二、江灵房开公司是否应当退还预收的代久金水电立户费、土地证费、房屋证费；三、江灵房开公司是否存在逾期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的事实及应否承担违约责任。 关于焦点一问题，本院评析如下： 本案系商品房销售合同纠纷，案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，且合同主要内容不违反相关法律法规的禁止性规定，案涉房屋也已经实际交付使用，该合同系有效合同。对于依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力。本案当事人均应当按照合同约定各种履行相关义务。本案中，双方签订了《委托协议书》约定，由江灵房开公司代为办理房产手续，作为案涉房产的销售方，负有协助买受人代久金办理案涉房屋产权登记的义务，作为受托方，其也应按照约定为代久金办理房产手续。一审法院判决江灵房开公司于判决生效之日起三十日内将“水岸江南小区”10栋2单元501号商品房转移登记至代久金名下，并协助代久金办理不动产权证书的判项符合双方的约定，该项判决并无不当，上诉人江灵房开公司上诉请求对此改判，缺乏事实与法律依据。 关于焦点二问题，本院评析如下： 对于水电立户费用等收取是否合法的问题，一审已经进行了详细阐述，本院亦持相同观点，在此不再赘述，本院对上诉人该部分的上诉理应不予采信。 关于焦点三问题，本院评析如下： 双方合同约定“出卖人应当在房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”，在本案中，根据本院查明的事实，案涉房屋系2010年10月9日已经交付使用，按照双方所签合同的约定，江灵房开公司理应交付房屋的365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案上诉人未提交任何证据证明其已经在约定期限内完成了上述义务，本院认为江灵房开公司违反双方约定的事实客观存在，一审判决江灵房开公司按照双方约定支付违约金，符合双方的约定和法律的规定，也与本案中江灵房开公司应当承担的违约责任相符。上诉人主张不存在违约的理由与本院查明事实不符，其上诉称不承担违约责任的主张与法律规定相悖，本院均不予采纳和支持。 综上所述，上诉人江灵房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由铜仁市江灵房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 向 前 审判员 田 芳 审判员 唐正洪 二〇二一年七月二十二日 法官助理李正雷 书记员伍昊