广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14683号上诉人（原审被告）：韦朱强，男，1992年7月6日出生，汉族，身份证住址广东省阳西县。委托诉讼代理人：黎凌锋，广东莞信律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶建平，广东莞信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭婉，女，1988年1月8日出生，汉族，身份证住址河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：龙英，广东正平天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：包懿庆，广东正平天成律师事务所律师。上诉人韦朱强因与被上诉人彭婉房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初35862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月15日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年7月21日公开开庭审理了本案。上诉人韦朱强委托代理人黎凌锋、被上诉人彭婉委托代理人包懿庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。韦朱强上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第三项，并改判韦朱强无需向彭婉支付违约金36750元；2.请求依法判令本案的一审、二审诉讼费由彭婉承担。事实和理由：本案中，韦朱强没有要求提前解除案涉合同，一审法院认定韦朱强向彭婉支付提前解除合同违约金36750元，属于事实认定错误、适用法律不当。《房屋租赁合同》第J条约定：“承租方在租赁期未满前解除合同，需提前60日通知出租方，并赔偿出租方2个月租金作为违约金，在通知期间，承租方需照常缴纳租金。”彭婉根据该条款主张韦朱强单方提前解除合同，要求韦朱强支付36750元违约金。但是，韦朱强没有主张解除合同，且彭婉亦未提供证据证明韦朱强单方要求解除合同。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金，即违约金应由双方约定。本案中，单方要求解除案涉合同的一方为彭婉，一审法院却认定韦朱强向彭婉支付提前解除合同违约金36750元，明显是事实认定错误、适用法律不当。综上，恳请二审法院全面查清事实，支持韦朱强的上诉请求。彭婉二审答辩称，我方不同意韦朱强的全部上诉请求。一、案涉租赁合同的解除是由韦朱强方向彭婉方提出，事实上，合同解除的最根本原因是由于韦朱强拖欠租金这一违约行为。二、从一审判决书第九页判决内容可以看出，一审法院认定韦朱强违约提前解除合同的情况下，要求韦朱强支付提前解除的违约金，足以弥补彭婉的损失，所以一审法院根据公平合理原则未支持彭婉在一审时所要求的不予归还保证金的相关诉求。因此，实际若涉及执行过程，韦朱强的提前解除合同的违约金与保证金已经可以相互抵扣。韦朱强仅需要向彭婉支付拖欠租金以及垫付的管理费、水电费。基于韦朱强违约解除合同的这一事实，若韦朱强不需要承担任何违约责任，显然对于彭婉一方不公平、不合理。彭婉于2020年8月4日向一审法院起诉请求：1.判决韦朱强向彭婉支付2020年5月1日至7月6日拖欠的房屋租金共计31931.50元（2020年5月1日至2020年5月31日按10000元计算，2020年6月1日至2020年6月31日按18375元计算，7月1日至7月6日按3556.45元计算）；2.判决韦朱强向彭婉支付逾期交租违约金，每日违约金按当月租金总额的百分之一标准计算，计算日期从2020年5月1日起至实际交付租金之日止；3.判决彭婉不予返还韦朱强已支付的保证金人民币35000元；4.判决韦朱强向彭婉支付提前解除合同违约金36750元；5.判决韦朱强赔偿彭婉垫付的管理费、水电费10740.11元。一审法院认定事实：据2019年1月16日的粤（2019）广州市不动产权第00035246号《不动产权证》记载：彭婉是环市东路372号3613房的权利人，建筑面积228.21平方米，用途为办公。2018年5月9日，彭婉（出租方）与韦朱强（承租方）签订《房屋租赁合同》。其中约定：B.承租位置：广州市越秀区xx路xx号3613房、建筑面积222.7平方米。C.租赁期限，2018年5月9日至2018年5月31日为免租期；2018年6月1日至2020年6月1日租金为17500.00元/月；2020年6月1日至2021年6月1日18375.00元/月，租金不包含：租赁税、物业管理费、水费、电费、空调费、热水费、电梯公摊费、公共用电分摊费、公共用水分摊费、电话费、网络费等。D.租金按C.租赁期限内标准按月进行结算，由承租方在每月的1日前按银行转账付款方式缴付给出租方。E.承租方需于2018年5月9日前向出租方交纳（人民币）35000.00元保证金，承租方于租赁期满前结清所有相关费用后，出租方应在租赁期满之日保证金无息退回承租方。（如承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除）。F.承租方逾期支付租金或逾期支付租赁期所产生的相关费用超过10日，出租方可解除合约，并没收押金，收回房屋，并要求赔偿损失，逾期交付租金的，每逾期一日，承租方须按当月租金额的1%向出租方支付违约金。租赁税、管理费、水电费、空调等杂费应当按时向相关部门缴纳，逾期或欠缴的，视为承租方违约，且由此产生的违约金及相应损失由承租方承担。J.如出租方提前解除合同，需提前60日书面通知承租方，出租方需退还35000元保证金给承租方，并赔偿出租方2个月租金作为违约金。如承租方在租赁期未满前解除合同，需提前60日通知出租方，并赔偿出租方2个月租金作为违约金，在通知期间，承租方需照常缴纳租金，等。合同签订后，韦朱强支付了35000元保证金给彭婉，彭婉将案涉房屋交给韦朱强使用。2020年7月10日，彭婉的代表戴佑涵与韦朱强的代表谭永勇签订《物业交接确认》，其中内容为：承租方韦朱强指定代表谭永勇，现将所有私人物品全部搬离地址：广州市越秀区xx路xx号正佳东方3613单位，搬离点交物品如下清单。承租方尚有积欠未结清管理费，水电费：人民币10740.11元，等。本案诉讼过程中，彭婉提供其代理人戴某涵与韦朱强的短信记录，其中内容为：2020年6月12日，戴某涵：今天给你机会双方出来处理合约事宜，你合约当事人不出面处理，我收回物业，找律师走法律程序，之后一切按法律办理。2020年7月6日，戴某涵：致韦朱强，现通知请于2020/07/10号前，处理租约单位3613房里面的全部物品，逾期我将全数当作你不要的废弃品处理。韦朱强：不知道你什么意思，你让我们自行处理那些物品?戴佑涵：2020/07/10号前，3613房里面的全部物品，你们不来处理搬走，逾期我将全数当作你不要的废弃品处理。2020年7月9日，韦朱强：委托谭某勇先生，身份证号处理3613房的器械物品。戴某涵：致承租方韦朱强，承租方违反合约，根据之前通知于2020/07/06号正式解除双方租约。承租方尚有积欠未履行的租金，管理费水电费，违约金及对其物业复原责任。承租方需于2020/07/10号前搬离所有物品，如超过期限当自行放弃。韦朱强对该证据真实性、合法性、关联性均无异议，但韦朱强仅是委托谭永勇办理物品交接，并无委托办理其他事项。另并非韦朱强不处理案涉房屋的物品，而是彭婉将案涉房屋上锁导致韦朱强无法进入房屋处理相关物品。彭婉、韦朱强一致确认：韦朱强按照合同约定的租金标准足额支付租金给彭婉至2020年4月30日。之后韦朱强在2020年5月15日支付了5月的部分租金7500元，6月份后没有继续交租。彭婉否认于2020年6月10日停了案涉房屋的水电，并于6月12日对案涉房屋上锁。韦朱强对此未能提供证据予以证明。彭婉为证明其代韦朱强垫付了管理费、水电费10740.11元，提供了1.广州市洲际物业管理有限公司（以下简称洲际公司）开出的《收费通知单》（复印件），其中内容为：楼栋名称为东方国际公寓，客户名称为彭婉，资源代码为东方国际3613，打印日期为2020年6月23日，2020年2月16日至2020年6月15日的水费、2020年2月16日至2020年6月15日的电费、2020年2月16日至2020年6月15日的空调费、热水、2020年2月16日至2020年6月15日的电梯分摊费、2019年9月1日至2020年7月31日的管理费、2019年8月1日至2020年6月15日的公共用电分摊、2019年8月1日至2020年6月15日的公共用水分摊10740.11元（其中滞纳金884元）。2.洲际公司于2020年7月10日开具给彭婉的《发票》，金额为9856.11元。彭婉表示：2020年6月，物业公司通知彭婉称案涉公寓共欠缴2020年2月16日至2020年6月15日水电费用605.1元，空调费用700.57元，电梯分摊费用192.69元。2019年9月1日至2020年7月31日管理费用5933.49元，2019年8月1日至2020年6月15日公共用电分摊费用1707.01元，公共用水费用分摊717.25元。上述费用合计为9856.11元，因未缴上述费用产生的滞纳金共计884元。总计为10740.11元。彭婉代理人戴佑涵于2020年7月10日与韦朱强代理人谭永勇交接房屋当日缴清上述全部费用，物业公司向彭婉开具金额为9856.11元发票（未包含滞纳金）。因截至案涉公寓交接当天，2020年6月16日至2020年7月10日产生的水电、空调以及分摊费用等费用明细未出，彭婉同意将2020年6月16日至2020年7月10日之间的水电、空调以及分摊费用与2020年7月11日至7月31日的管理费用相抵扣，以上述单据所载费用金额作为韦朱强拖欠的水电、管理费的总计金额，其余金额不予追讨。韦朱强代理人谭永勇也对此确认并在物业交接单上签字。韦朱强对于证据1的真实性、合法性、关联性有异议，理由如下：第一，彭婉主张发票的款项是支付案涉房屋的物业费、水电费，但发票和收费通知单的款项不一致，两份证据明显相互矛盾。第二，彭婉主张双方的租赁关系于2020年7月6日终止，但该收费通知单显示管理费的缴费区间为2019年9月1日至2020年7月31日的费用，即使法院支持彭婉的主张，彭婉亦无权要求韦朱强支付2020年7月7日至2020年7月31日的物业费。第三，根据本案的实际情况，双方的租赁关系应于2020年6月12日终止，故案涉物业管理费应计算至2020年6月12日。对于证据2的真实性、合法性确认，但不确认其关联性。彭婉没有提供相应的支付凭证，不能证明其是否实际支付该款项。退一步讲，即使彭婉已实际支付，支付的款项也仅仅是9856.11元。但是，该发票没有显示房屋信息，故不能证明与本案有关。一审法院认为，彭婉与韦朱强自愿签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。韦朱强没有向彭婉支付2020年5月1日起的租金已构成违约，彭婉据此要求韦朱强清付租金及支付逾期给付租金的违约金合法有理，一审法院予以支持。经审查，违约金彭婉要求按每天1%计算显属过高，根据公平合理原则，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。关于彭婉要求韦朱强所交付保证金归其所有及韦朱强支付提前解除合同违约金的问题。经审查，在韦朱强违约提前解除合同的情况下，彭婉要求韦朱强支付提前解除合同违约金已足以弥补彭婉的损失，故根据公平合理原则，彭婉再要求韦朱强所交付的保证金归其所有一审法院不予支持。关于彭婉要求韦朱强赔偿垫付的管理费、水电费10740.11元的问题。首先，韦朱强只是委托谭永勇处理案涉房屋的器械物品，并没有委托其与彭婉结算管理费、水电费。其次，滞纳金彭婉并没有证据证明其已代韦朱强垫付，管理费彭婉也是计算至2020年7月31日，而韦朱强于2020年7月10日已交回房屋给彭婉。综上原因，如按彭婉与谭永勇的结算结果要求韦朱强支付管理费、水电费10740.11元，必定损害韦朱强的合法权益，因此，彭婉要求韦朱强赔偿垫付的管理费、水电费10740.11元缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。韦朱强支付给彭婉的管理费、水电费应减去彭婉没有证据证明其已代垫的滞纳金884元及2020年7月11日至2020年7月31日的管理费772.97元（即1141.05元÷31天×21天），故韦朱强支付给彭婉的管理费、水电费为10740.11元-884元-772.97元=9083.14元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，于2021年4月12日判决如下：一、韦朱强应于判决发生法律效力之日起五日内，向彭婉支付2020年5月1日至2020年7月6日的房屋租金31931.50元；二、韦朱强应于判决发生法律效力之日起五日内，向彭婉支付逾期交纳租金的违约金（以同期应付而未付的租金为本金，从2020年5月1日起至实际清偿租金之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），违约金的总额以同期应付而未付的租金总额为限；三、韦朱强应于判决发生法律效力之日起五日内，向彭婉支付提前解除合同违约金36750元；四、韦朱强应于判决发生法律效力之日起五日内，向彭婉支付2019年8月1日至2020年7月10日期间代垫的管理费、水电费9083.14元；五、驳回彭婉的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为1626元，由彭婉负担338元，韦朱强负担1288元。经审查，本院对一审判决认定的事实予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审期间，彭婉表示同意在韦朱强应支付的违约金中扣除其缴纳的保证金35000元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，综合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：韦朱强是否应当向彭婉支付违约金36750元。本案中，因韦朱强从2020年5月起拖欠租金并经催缴后仍未按期缴纳，彭婉依据合同约定行使解除权于2020年7月6日通知解除合同。故该合同系因韦朱强的单方违约行为而予以解除。虽《房屋租赁合同》第J条关于赔偿2个月租金的违约金系适用于“承租方在租赁期未满前解除合同”的违约情形，但该合同第F条亦有约定在承租方逾付租金超过10日时，出租方可没收其保证金35000元并要求其支付每日1%的违约金。即韦朱强在本案违约情形下实际应承担的违约责任更重于单方提前解除合同的情形。故一审法院在对逾期缴纳租金的违约金作出调减的情况下判令其另行支付违约金36750元，并未超出韦朱强所应承担的违约责任范围。据此，本院对韦朱强提出不予支付违约金的上诉请求不予支持。至于韦朱强所缴纳的保证金35000元，彭婉已在诉讼中明确表示可于执行过程中直接与违约金进行抵扣，本院不作处理。综上所述，韦朱强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费718元，由上诉人韦朱强负担。本判决为终审判决。审判员  莫芳二〇二一年七月二十三日本法官助理杨希书记员叶小琳