山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁10民终1692号上诉人（原审被告）：威海白鲨体育文化有限公司，住所地威海经济技术开发区桥头镇江家口村北厂房。法定代表人：张铁，经理。委托诉讼代理人：姜胜阳，山东健华律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘祎伟，山东健华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：威海老田果品有限公司，住所地威海经济技术开发区桥头镇江家口村村北通双寺路西侧房屋。法定代表人：田志臣，经理。上诉人威海白鲨体育文化有限公司（以下简称白鲨公司）因与被上诉人威海老田果品有限公司（以下简称老田公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院（2021）鲁1002民初1773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。白鲨公司上诉请求：1.依法撤销（2021）鲁1002民初1773号民事判决第二项、第四项，改判白鲨公司无需支付房屋占用费及土地租赁费、违约金、平整壕沟的费用；2.一审诉讼费、鉴定费、二审上诉费由老田公司承担。事实和理由：一、老田公司严重违约，致使白鲨公司无法实现租赁合同目的，白鲨公司无需支付房屋占用费、土地租赁费、违约金费用。1.白鲨公司租赁案涉场地的目的是用于开展青少年户外军事拓展活动，打造集安全训练、快乐休闲于一体的活动基地。但老田公司违反合同约定，在未告知白鲨公司的情况下，私自将租赁合同约定的部分租赁场地（南面两个大棚）租赁给第三方。第三方在该部分场地及老田公司的场地建造洗砂场，该洗砂场带来噪音、沙尘、砂石堆积等严重污染环境的问题，白鲨公司活动基地中的训练场及通道被截断，致使无法实现租赁场地的目的，无法正常的开展经营活动。违约行为发生后，白鲨公司本着解决问题的态度，与老田公司多次沟通此事，但其都置之不理。之后，白鲨公司虽又开展了部分活动，但因场地被破坏及砂场的噪音及污染的影响，活动都得到极差的评价，白鲨公司与山东齐商集团将要开展的合伙事宜也因此被终止。但在此种情况下，白鲨公司还是向老田公司支付了部分租金，依然履行合同。白鲨公司没有违约，也没有任何过错，不应承担占用费用、土地部分的租金及违约金。2、老田公司私自将场地大门锁闭，导致白鲨公司无法使用租赁场地，也无法将设备搬离，导致租金继续增长，老田公司因此获益。由于疫情白鲨公司经与老田公司协商于2020年8月6日缴纳了一个季度的租赁费，租期截止到2020年10月31日。2020年11月1日，老田公司即阻止白鲨公司拉运厨房设备及其他设备，私自将租赁场地的大门锁上（宾馆门、厂房门之外），导致白鲨公司无法进入租赁场地。事实上白鲨公司己经无法使用租赁场地，该租赁场地己由老田公司实际收回并控制，因此，白鲨公司无须支付场地使用费。一审法院认为白鲨公司在不能实现合同目的的情况下，对租赁的宾馆、厂房一锁了之，与事实不符。二、白鲨公司无需支付平整壕沟的费用，原审法院判令白鲨公司承担该费用无法律依据。老田公司明知白鲨公司租赁场地的用途、目的，也同意白鲨公司将涉案场地进行改造、改建。合同解除前老田公司从未对白鲨公司挖掘壕沟提出异议，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第七条的规定，“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理，因此，在白鲨公司没有擅自变动租赁场地的结构或扩建的情况下，无需向老田公司支付平整壕沟的费用。三、关于场地房屋墙面修复费用的问题。一审法院认定事实不清，判决白鲨公司承担全部责任，显失公平。因水管爆裂导致房屋墙面受损，水管属于老田公司所有，其应承担水管年久失修的责任。该水管爆裂在2020年8月份左右，并非一审法院认定的系白鲨公司将宾馆关闭导致损失的发生。此外，由于老田公司的严重违约行为，致使白鲨公司无法实现合同目的，给白鲨公司造成了严重的经济损失（建设投入、广告投入、设备投入），白鲨公司将另案提起诉讼。老田公司辩称，一审判决正确，应予维持。理由如下：案涉租赁场地旁边的搅拌站在2012年已经成立。2019年双方签订租赁合同时，白鲨公司知道搅拌站有噪音，但经营了一年多时间，因为疫情人员招收困难，与老田公司无关。一审判决正确，应予维持。老田公司向一审法院起诉请求：1.解除双方于2019年4月29日签订的租赁合同；2.白鲨公司给付截止2021年4月29日租金17万元及从2021年4月30日起至返还租赁物止期间实际使用费（每年22万元计算）；3.白鲨公司支付违约金11万元；4.白鲨公司支付恢复原状的费用。一审法院认定事实：2019年4月29日，老田公司与白鲨公司签订《租赁合同》，约定老田公司将位于威海市环翠区租赁给白鲨公司经营使用，包括宾馆、厂房、靠南侧的两个大棚及园内相关植被。租赁期限5年，年租金22万元，如果白鲨公司逾期交纳租金，逾期30日，老田公司有权解除合同，白鲨公司应按6个月租金金额向老田公司支付违约金。如果老田公司违约，则应按6个月租金金额向白鲨公司支付违约金，合同还对其他事项进行了约定。《租赁合同》签订后，白鲨公司将租赁宾馆内设置宿舍、在院落西侧挖掘壕沟、南侧厂房内添置射击等设施、在大棚南侧场地设拓展活动所需设施后，开展青少年户外军事拓展活动，并按约定支付了第一年的租金22万元。2020年6月2日，老田公司与他人签订《租赁合同》将8个大棚所占土地出租给他人用于堆放砂子的场地，致使拓展场地之间的西侧通道被阻断、拓展活动的环境被破坏，在此情况下，白鲨公司又支付了截止至2020年10月30日的租金，开展了数期拓展活动，由于招收的学员数量不理想，自同年10月31日起白鲨公司将用于学员宿舍的宾馆及用于射击训练的厂房锁门后再未组织活动。白鲨公司将用于学员宿舍的宾馆关闭后，由于二层部分卫生间的自来水管破裂，自来水漏到一层房间，致使部分墙面被水浸泡及因宾馆的门窗紧闭，而使部分墙皮因受潮而脱落，经威海市恒信价格评估有限公司鉴定，墙皮脱落的修复费用为41597元；该鉴定机构还对壕沟的平整费用作出了需要3600元。的鉴定意见。另查，老田公司建设的宾馆及厂房未经过规划主管部门的审批。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案的租赁合同订立在《中华人民共和国民法典》实施前，但延续至《中华人民共和国民法典》实施后，应适用《中华人民共和国民法典》及修订后的司法解释。由于老田公司建设的宾馆及厂房既未经过规划主管部门的审批，也未在法庭辩论终结前取得建设工程施工许可证，因此，其与白鲨公司签订的《租赁合同》中涉及宾馆、厂房的部分无效，其他部分有效，对有效部分老田公司主张解除，白鲨公司也同意解除，应予准许。白鲨公司在不能实现合同目的的情况下，不按法律规定进行解决，而是对租赁的宾馆、厂房等一锁了之，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，白鲨公司应当按《租赁合同》约定的租金标准支付给原告老田公司宾馆、厂房占用费；但老田公司将部分土地租赁给他人用堆放砂子，对拓展活动的造成影响，对造成白鲨公司的关门停业也有责任，可减轻白鲨公司的债务及违约责任，一审法院酌定白鲨公司支付占用费用、土地部分的租金及违约金共计7万元。关于白鲨公司对老田公司宾馆所造成的损失问题。由于白鲨公司将所租宾馆关门上锁期间，部分卫生间中的水管破裂，所溢出的自来水致使部分房间的墙面破损及因门窗紧闭使未经漫水的墙面受潮而破损，其应承担41,597元的修复的费用。由于白鲨公司在租赁场地中挖掘壕沟，其将该场地返还老田公司后应恢复至原有状态，其所需费用3600元，应由白鲨公司承担。综上所述，原告的诉讼请求合理部分，符合法律规定，一审法院依法予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十二条、第七百零三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第四条之规定，判决：一、解除威海老田果品有限公司与被告威海白鲨体育文化有限公司签订的《租赁合同》中的有效部分；二、被告威海白鲨体育文化有限公司于判决生效之日起十日内支付威海老田果品有限公司房屋占用费及土地租赁费、违约金共计7万元；三、被告威海白鲨体育文化有限公司于判决生效之日起十日内支付威海老田果品有限公司房屋墙面修复费用41,597元；四、被告威海白鲨体育文化有限公司于判决生效之日起十日内支付威海老田果品有限公司平整壕沟的费用3600元；五、被告威海白鲨体育文化有限公司于判决生效之日起三十日内将所占用的宾馆、厂房及场地返还原告老田果品有限公司；六、驳回原告威海老田果品有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2750元，由原告威海老田果品有限公司负担1173元、由被告威海白鲨体育文化有限公司负担1577元；鉴定费3000元，由被告威海白鲨体育文化有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。白鲨公司提交2021年6月8日其法定代表人（张铁）与老田公司法定代表人（田志臣）电话录音一份，证实在2020年10月31日以后，白鲨公司多次向老田公司提出要拉走一些厨房设备，但老田公司法定代表人称事情没处理完，不能把东西搬走。双方实际上已经从口头上解除租赁合同，因此，白鲨公司不应该再支付费用。经质证，老田公司对该证据的真实性没有异议。此外，白鲨公司申请证人肖某出庭作证，肖某称疫情之后，其去过桥头白鲨公司，具体时间记不清楚，其但记得穿纱裙去的。去之前其跟张铁电话联系，告知要拉走餐厅的餐饮设备，张铁同意。其到白鲨公司的时候，门没有锁，其进去后就整理餐饮设备。之后房东（老田公司法定代表人）过来了，称墙上被破坏的地方需要修复，且老田公司和白鲨公司的事情没有处理完，不能拉走东西。经质证，白鲨公司认为，证人能够证实双方在2020年10月31日口头解除了租赁合同，白鲨公司租赁肖某的厨房设备，肖某去拉设备时，老田公司阻止其拉走设备。老田公司对肖某的证言没有异议。本院认为，白鲨公司提交的录音资料和证人证言，能够证明白鲨公司在2020年10月31日后向老田公司提出要求拉走部分厨房设备，但老田公司以双方事情未处理完毕等为由拒绝肖某等人拉走设备，但从证人肖某的证言看，其可以自由进出白鲨公司案涉租赁场地，并非白鲨公司主张的无法进入案涉租赁场地。且该两份证据不能证明双方口头上解除了案涉合同。二审中，白鲨公司称案涉租赁的两个大棚被拆除后用于堆沙，并非洗沙，其在上诉状中称建洗沙场有误。此外，白鲨公司认可老田公司在建堆沙场之前告知过该事实，但并未告知需要拆除案涉两个大棚。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的一致。本院认为，本案二审双方争议的主要焦点为白鲨公司应否支付老田公司房屋占用费、土地部分的租金、平整壕沟费用以及违约金。白鲨公司主张老田公司擅自将部分租赁场地出租给案外人用于建设沙场，致使其无法开展正常经营活动，租赁目的不能实现，老田公司严重违约。对此，本院认为，老田公司未经白鲨公司同意，拆除了包括案涉租赁合同范围内的大棚，用于案外人堆放沙子，一定程度上给白鲨公司开展拓展活动造成了影响，老田公司构成违约，其应承担相应的违约责任。对于老田公司主张的房屋占用费及土地部分租金，白鲨公司主张双方事实上解除了合同，其无需支付2020年10月31日之后的费用。老田公司对此不予认可。本院认为，白鲨公司虽然撤离案涉租赁场地，但其没有证据证明通知老田公司解除案涉合同，不能以此认定案涉租赁合同已经解除，因此，白鲨公司虽然没有继续经营，但仍占用案涉租赁场地，一审法院判决其承担一定的占用费并无不当。关于白鲨公司是否构成违约的问题，租赁合同中对租金交纳时间有明确约定，白鲨公司未按合同约定支付租赁费，一审法院认定其构成违约，并应支付相应的违约金，并无不当。对于平整壕沟的费用，合同解除后，作为承租人白鲨公司应将租赁物返还，并恢复原状。白鲨公司为经营所需挖掘壕沟，在案涉合同解除后，其理应恢复原状。一审法院判决其承担平整壕沟的费用并无不当。关于场地房屋墙面修复费用的问题，案涉房屋场地部分墙面因自来水管破裂等原因导致墙面受损，白鲨公司作为承租人，负有妥善保管和使用租赁物的义务，其保管使用不善给出租人造成损失的，理应赔偿，一审法院判决其承担相应的修复费用，并无不当。综上所述，威海白鲨体育文化有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1640元，由威海白鲨体育文化有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  于 晶审 判 员  蒋 涛审 判 员  郑华章二〇二一年七月十四日法官助理  李 伟书 记 员  姚玉娇