广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10580号上诉人（原审被告、反诉原告）：广东统一人力资源创富就业促进中心，住所地广州市白云区新市街黄沙岗八巷35号303房。法定代表人：李振清，该中心主任。委托诉讼代理人：卢艳仪，该公司职员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州农村商业银行股份有限公司白云支行，住所地广州市白云区黄石西路466号-472号一至三楼。负责人：李伟业，该行行长。委托诉讼代理人：朱志鹏，该公司职员。委托诉讼代理人：邱华娟，该公司职员。上诉人广东统一人力资源创富就业促进中心（以下简称创富就业中心）因与被上诉人广州农村商业银行股份有限公司白云支行（以下简称农商银行白云支行）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初37383号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理。本案现已审理终结。上诉人创富就业中心上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、五项判项；2.支持创富就业中心的全部反诉请求；3.驳回农商银行白云支行全部诉请；4.农商银行白云支行向创富就业中心退还2019年12月和2020年1月多收的租金共计18640元；5.农商银行白云支行向创富就业中心支付因多收2019年12月和2020年1月份租金产生的利息36720.8元，计至农商银行白云支行付清全部款项为止；6.本案全部诉讼费用由农商银行白云支行承担。事实与理由：一审法院认定电梯停用属于农商银行白云支行交付的物业附属设施不齐备的表现，农商银行白云支行负有及时维修或整改义务，但自2019年12月至今长达1年多的时间，电梯至今尚未重新开通使用，应视为农商银行白云支行未尽到出租人提供适租租赁物的义务。一、一审法院对租金的计算方法有误，电梯对于创富就业中心的工作环境不仅仅是便利工具，而且必须考虑电梯对租赁物商业价值的影响。一审判决完全忽略了因停用电梯导致创富就业中心承受无法开展日常业务和营业创收的事实。2021年1月，农商银行白云支行已经更新了2台电梯并自用，但至2021年3月仍禁止创富就业中心使用电梯，将电梯入口全部用木板封闭，不考虑自身作为出租人的义务和责任，构成恶意违约。二、创富就业中心一审庭审中多次明确2020年5月份每月向农商银行白云支行支付的5000元，其中3000元为租金，2000元为水电费，与农商银行白云支行沟通及书函中均有说明，并提供了转账水单证明。一审法院将该5000元款项全部认定为已付租金，创富就业中心对此不予认可。创富就业中心支付2020年5月至2021年1月租金27000元（3000元×9）、水电费18000元（2000元×9），尚欠租金3000元。三、一审法院认定2020年1月至2020年12月期间的水电费按照19205.3元计算，缺乏事实依据。根据农商银行白云支行提供的账单，创富就业中心自用电费为14342.9元。农商银行白云支行应公开涉诉期间的公摊总电费，剔除其自身对楼宇装修产生的额外电费，再按照创富就业中心实际承租面积重新计算公摊水电费。分摊电费而言，以2020年8月的108元作为最高公摊总费用计算2020年1月至7月的公摊总费用加上账单其他月份的公摊电费计算涉诉期间的总公摊电费为1051.9元。农商银行白云支行主张按照整栋大楼总表的用水量减去其余楼层水表用水总量，从而确认第10楼、11楼的用水量，再以各租户租赁面积统一分摊。创富就业中心认同该水费计算方法，账单上的公摊水费为2470.5元，第10、11楼共2000平方米，创富就业中心实际承租280平方米，按此计算创富就业中心应负担的公摊水电费为493.1元。综上，创富就业中心应付2020年1月至2020年12月期间的水电费共计14836元。另外，本案违约方是农商银行白云支行，且其不作为，直接导致双方就电梯停用期间租金减免的问题未能达成一致，一审法院判决创富就业中心支付逾期付款违约金，存在错误。四、一审法院遗漏创富就业中心反诉状中关于农商银行白云支行超范围违规经营，并承担违规赔偿责任（合同主体与房产证登记主体不一致，超营业执照范围经营租屋租赁业务）。五、一审法院对合同约定房屋租赁面积与实际面积不符方面事实判定有误。农商银行白云支行夸大涉案房屋租赁面积，创富就业中心多次测量证实涉案租赁建筑面积只有220平方米，与合同约定的租赁面积280平方米，相差60平方米。农商银行白云支行向创富就业中心多收租金及公摊水电费19740元，均应予返还。六、自2019年12月起，农商银行白云支行禁止创富就业中心使用电梯，并以各种理由拖延处理，诱导创富就业中心先行支付2019年12月和2020年1月租金。并且，农商银行白云支行于2021年1月更换新的电梯并自用，但至4月30日仍然禁止创富就业中心员工使用电梯，存在恶意阻挠创富就业中心日常经营活动的行为。农商银行白云支行于2021年5月起开放电梯主要用于其自身五楼装修使用。农商银行白云支行一直占用客梯搬运装修物资，创富就业中心依法无法使用电梯。电梯无法运营，涉案房屋位于11楼已经失去商业价值，自2019年12月至2021年创富就业中心不能无障碍使用电梯期间，农商银行白云支行不仅应免收租金还应当酌情赔偿创富就业中心的损失。如法院最终判决创富就业中心需补交租金，但创富就业中心认为造成未交付租金的责任在于农商银行白云支行，创富就业中心不应承担该期间逾期支付租金和水电费的违约金。七、农商银行白云支行超经营范围违规经营且不按约履行出租人义务构成违约，导致创富就业中心无法正常开展经营活动，造成重大经济损失。农商银行白云支行应赔偿创富就业中心电梯停用期间的经济损失534072元（按合同约定每月租金标准的三倍计算，自2020年2月暂计至2021年3月）。八、双方2019年签订的《房屋租赁合同之补充合同》是上一份合同的延续，从2013年租赁涉案房屋开始，均有以下与续约合同配套的物业服务电梯可供租户正常使用、人员正常进出正门通道、物业大楼前停车场可供使用。但农商银行白云支行依然未履行前述义务和责任。特请求二审判决农商银行白云支行履行作为出租人义务如下：1.恢复物业大楼正门通道供人员正常进出正门；2.开放物业大楼前停车场供创富就业中心使用；3.在合同期内，提供物业大楼营业执照及房产证复印件供创富就业中心办理营业执照地址变更。综上，综上所述，创富就业中心上诉请求二审法院依法裁判。被上诉人农商银行白云支行二审答辩称：一、农商银行白云支行不存在多收取公摊水电费问题。其在每月的水电费通知单里均有注明具体计收金额。二、农商银行白云支行不存在违规经营的问题。三、房屋租赁面积包括公摊面积，不存在多收取租金及公摊水电费的问题。四、一审法院将涉案租赁合同在电梯无法使用期间的租金调整为原租金标准的65%，已综合考虑涉案房屋电梯无法使用给创富就业中心带来的不便，创富就业中心要求按每月3000元的标准计算租金没有依据。五、一审法院将创富就业中心每月支付的5000元费用视为租金并无不妥，也未损害创富就业中心的利益。六、创富就业中心第四、五项上诉请求在一审中并未提出。另外，2019年12月至2020年1月，电梯仍在正常使用，不存在农商银行白云支行禁止创富就业中心使用电梯的情况，2020年2月因疫情原因电梯暂停使用，也不存在农商银行白云支行需退还租金或支付利息的情形。为此，请求二审法院驳回创富就业中心的上诉请求。农商银行白云支行于2020年9月17日向一审法院提交本案起诉状，一审法院启动诉前联调机制，但未能调解成功，故于2020年12月7日正式立案受理。农商银行白云支行诉请判令：1.解除双方签订的租赁合同，创富就业中心于合同解除后5日内搬离并交还房屋；2.创富就业中心向农商银行白云支行缴交2020年2月至返还场地之日的租金；3.创富就业中心向农商银行白云支行支付2020年1月至2020年12月的水电费共计19205.3元；4.创富就业中心向农商银行白云支行支付逾期支付租金及水电费的违约金（每逾期一日，按费用总额的0.5%支付违约金）；5.本案受理费由创富就业中心承担。一审法院经审理查明：2019年6月26日，农商银行白云支行（出租方，甲方）与创富就业中心（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同之补充合同》，约定：房屋基本情况：甲方向乙方出租位于广州市白云区XX路XX房，其中建筑面积为280平方米，使用面积为280平方米；房屋用途：该房屋用途为办公；租赁期限：租期自2019年7月1日起至2022年6月30日止；租金：约定如下：2019年7月1日至2020年6月30日期间12320元/月，2020年7月1日至2021年6月30日期间12936元/月，2021年7月1日至2022年6月30日期间13582.8元/月；租金按月计算，乙方应于每月的第20日前向甲方缴付租金；保证金：乙方在本合同签订之日起10日内向甲方交纳27500元的保证金；合同的变更、解除与终止：甲方不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用，经乙方催告后，甲方在合同期限内仍未履行的，乙方有权解除合同；房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，要求乙方承担赔偿责任……逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成损害的。拖欠房租或水电费累计2个月以上；乙方应在合同解除后5日内搬离该房屋，未能在约定期限内搬离的，甲方有权采取切断水电供应、处理房屋内乙方物件等必要措施，乙方不得因甲方上述行为提出抗辩；房屋交付及收回……甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态；在租赁期内，乙方逾期交纳租金及本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期1日，则应按上述费用总额的0.5%支付甲方违约金。在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金5%向甲方支付违约金。若支付违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任等。上述合同签订后，农商银行白云支行向创富就业中心交付了涉案房屋，创富就业中心将涉案房屋用于办公用途。2019年10月23日，创富就业中心向农商银行白云支行发出《致告函》，反映涉案房屋所在办公楼电梯反复故障、停用严重影响其日常办公，导致业务流失造成经济损失，希望农商银行白云支行正视电梯问题，并给予解决处理，如果农商银行白云支行对于电梯不能及时处理或者无故停用，其将从电梯发生故障停用后第二天开始计算租金的减免等。后电梯仍处于反复故障状态，并自2020年2月开始，涉案房屋所在办公楼的两台电梯完全停运，创富就业中心的员工通过走楼梯的方式上下班。2020年4月27日，创富就业中心向农商银行白云支行分别发出《电梯故障租金减免申请书》和《疫情租金减免申请书》。其中《电梯故障租金减免申请书》反映因受到疫情的影响和限制，其司自2月份以来长期处于停产停工状态，再加上电梯一直不能恢复正常使用，其租赁楼层比较高，对其公司员工的身心稳定及健康、日常工作开展等造成极大不便，申请对2月至5月的租金进行减免，6个月以后的租赁期间，租金减半收取。《疫情租金减免申请书》反映2月份以来，受疫情影响因办公场地使用受到限制，导致其公司长期处于停产停业状态，日常经营和业务发展变得异常艰难，面临一定的困难，故申请免收2020年2月至5月的租金。农商银行白云支行收到上述申请书后未同意创富就业中心的申请。2020年5月起，创富就业中心自行按每月5000元的标准向农商银行白云支行支付费用。后创富就业中心于2020年8月至10月期间，亦多次向农商银行白云支行提出解决电梯故障及租金减免的申请。农商银行白云支行均未同意创富就业中心的申请。另查明，农商银行白云支行于2020年9月17日向一审法院递交诉状。创富就业中心目前已办理注册地址为广州市白云区XX路XX号XX宾馆XX的企业登记证。因疫情原因，自2020年2月起，农商银行白云支行关闭了涉案房屋所在办公楼一楼大堂的进出通道，大楼的人员均通过后门出入。涉案房屋所在办公大楼的停车场现未向创富就业中心开放。再查，涉案房屋所在楼宇白云区XX路X号四至十三楼是有产权登记的房产，登记产权人为广州农村商业银行股份有限公司。2020年1月，新型冠状病毒感染的疫情（以下简称新冠疫情）暴发。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，自2月24日9时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为二级响应，自2020年5月9日零时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为三级响应。2020年2月7日，广州市人民政府办公厅出台《关于支持中小微企业在打赢疫情防控狙击战中健康发展的十五条措施》，措施第八条降低房租成本要求：对承租市属和区属国有企业物业用于线下商业实体店经营的中小微企业，减免2020年2月份和3月份物业租金。一审诉讼中，农商银行白云支行表示因电梯停用问题，其愿意将租金调整至按原租金的70%计付。创富就业中心表示其自2020年5月起向农商银行白云支行支付的5000元其中3000元为租金，2000元为水电费，农商银行白云支行对此不予认可，认为上述款项应均为租金。农商银行白云支行提交2020年1月至2020年12月的水电费通知单拟证明创富就业中心欠付水电费（包括公摊水电费）的情况。上述通知单显示，2020年1月至12月的水电费共计为19205.3元，并表示每月的水电费均是由其向创富就业中心送水电费通知单，创富就业中心根据通知单缴纳水电费的方式支付水电费。另农商银行白云支行提交《特种设备检验意见通知书》、《设备销售及安装合同》、《合同补充协议》、《白云支行联社办公楼更换电梯招标文件》、《中标通知书》等证据，拟证明涉案房屋所在楼宇的电梯因故障需要停止使用，且已对外招标更换电梯。一审法院认为，因引发双方纠纷发生的法律事实发生在民法典实施前，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应适用民法典实施前的法律、司法解释的规定。农商银行白云支行、创富就业中心签订的《房屋租赁合同之补充合同》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力。农商银行白云支行作为出租人有向创富就业中心交付适合租赁使用的租赁物及相应配套设施的义务，创富就业中心作为承租人有向农商银行白云支行依约缴纳租金的义务。现农商银行白云支行以创富就业中心逾期支付租金为由要求解除双方的租赁合同，创富就业中心以疫情期间应当减免租金和农商银行白云支行未尽出租人义务提供适租的租赁物为由提出抗辩意见。对于农商银行白云支行要求解除合同的理由是否成立问题，一审法院根据双方的陈述和举证，认定如下：（一）受疫情的影响，包括创富就业中心在内的中小企业的经营确实受到了一定的影响，农商银行白云支行作为国有企业，根据广州市人民政府办公厅出台《关于支持中小微企业在打赢疫情防控狙击战中健康发展的十五条措施》要求，应当为承租其物业的中小微企业减免2020年2月、3月的租金，结合疫情前创富就业中心并无欠付租金的情况和自2020年5月起，在农商银行白云支行对因电梯无法使用要求减租未有回应的情况下，创富就业中心主动缴纳部分租金费用的情况可反映，创富就业中心并无拖欠租金的主观恶意，故农商银行白云支行以创富就业中心欠付2020年2月至4月期间的租金为由要求解除合同依据不足。（二）农商银行白云支行向创富就业中心出租的房屋位于楼宇第11层，双方签订合同之时，电梯可正常使用运营。由此表明，双方对于租赁房屋的租金定价预期是包括涉案房屋所在楼层和涉案房屋所在楼宇有电梯作为便利通行工具的。但自2020年2月起，涉案房屋所在楼宇的电梯均停用，导致创富就业中心只能通过楼梯上下班，该情况势必造成创富就业中心办公日常的便利性造成影响，属于发生农商银行白云支行交付的物业附属设施不齐备的表现，农商银行白云支行负有及时维修或整改的义务，但自2020年2月至今长达1年多的时间里，电梯至今尚未重新开通使用，应视为农商银行白云支行未尽出租人提供适租租赁物的义务，创富就业中心抗辩应当减少每月收取租金的意见有据，一审法院予以采纳。农商银行白云支行在明知电梯停用影响涉案房屋使用便利性的情况下，对创富就业中心多次提出的减租申请不予回应，创富就业中心未继续履行合同，而先行按照自行确定的标准向农商银行白云支行支付租金费用，对于创富就业中心未按合同约定的标准支付租金的行为不应视为其主张存在违约的恶意。农商银行白云支行以创富就业中心欠付租金的行为构成根本违约，要求解除合同依据不足。综上，农商银行白云支行主张创富就业中心构成根本违约，要求解除合同的理据不足，一审法院不予支持。因农商银行白云支行要求解除合同的诉请依据不足，农商银行白云支行要求创富就业中心返还涉案房屋的诉请亦缺乏依据，一审法院不予支持。对于2020年2月起每月租金标准的认定问题。（一）前述认定因受疫情影响，农商银行白云支行作为国有企业应参照疫情期间广州市政府的相关政策要求，减免创富就业中心2020年2月、3月期间的租金，故农商银行白云支行要求创富就业中心缴交2020年2月、3月期间的租金一审法院不予支持。（二）涉案房屋所在楼宇的电梯停用导致创富就业中心使用涉案房屋的便利性受到影响，因电梯无法使用期间的租金应当减少，考虑到电梯作为便利通行的工具仅影响创富就业中心对涉案房屋使用的便利性，并未根本上影响创富就业中心对涉案房屋的使用。故一审法院认定自2020年4月至本案法庭辩论终结当月，即2021年1月期间的每月租金按原合同约定租金标准的65%计算。据此，2020年4月至2020年6月期间的租金应为8008元/月，2020年7月至2021年1月期间的租金应为8408.4元/月。因对于2021年2月起的租金双方未明确创富就业中心已缴纳数额，且无法确定电梯重新安装开通的时间，故对于2021年1月后发生的租金，本案中暂不予认定处理。因创富就业中心已按每月5000元的标准向农商银行白云支行缴纳费用，双方对该款项并未明确约定，在双方有争议的情况下，一审法院统一按创富就业中心已支付租金进行认定。故创富就业中心还需向农商银行白云支行支付2020年4月至2021年1月期间的租金共计为（8008×3+8408.4×7）-（5000×9）=37882.8元。驳回农商银行白云支行主张多出上述数额的诉请。创富就业中心反诉要求电梯停用期间月租金减少9000元的主张缺乏依据，一审法院不予支持。因前述一审法院已认定创富就业中心向农商银行白云支行缴纳的5000元费用为租金，故应视为创富就业中心尚未向农商银行白云支行缴纳水电费。现农商银行白云支行要求创富就业中心支付欠付水电费有据。农商银行白云支行提交2020年1月至2020年12月期间创富就业中心应缴水电费的水电费缴纳通知予以证明创富就业中心欠付水电费的数额，从农商银行白云支行陈述每月缴纳水电费的惯例，在创富就业中心未能举证水电费的实际发生数额，故一审法院对农商银行白云支行提交的上述通知单予以采信。结合农商银行白云支行提交的水电费通知单核算，农商银行白云支行要求创富就业中心支付2020年1月至2020年12月期间的水电费共计19205.3元一审法院予以支持。根据双方签订的租赁合同约定，创富就业中心逾期缴纳租金及合同约定应缴费用的，每逾期1日，则应按欠付总额的0.5%支付违约金。故农商银行白云支行要求创富就业中心逾期付款违约金有据，一审法院予以支持。考虑到农商银行白云支行对造成创富就业中心逾期缴纳租金及相关费用亦存在过错，农商银行白云支行主张按合同约定的标准支付违约金标准过高，一审法院认定违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。租金的违约金应以创富就业中心每月实际欠付的数额为基数，其中2020年4月至6月分别以3008元为基数，2020年7月至2021年1月分别以3408.4元为基数，自每月21日开始计付。水电费以欠付总额19205.3元为基数，自农商银行白云支行提起本案诉讼之日，即2020年9月17日开始计付。上述违约金均计至实际支付之日，并以本金为限。驳回农商银行白云支行主张多出上述数额的诉请。关于创富就业中心反诉要求立即恢复电梯使用的问题。由于电梯属于特种设备，其投入使用前须经严格的安装报批审手续才能投入使用，农商银行白云支行已举证证明涉案房屋所在楼宇的电梯确因故障需要更换，且已经启动更换程序，鉴于电梯安装和报批过程需要一定的时间，创富就业中心要求农商银行白云支行立即恢复电梯使用欠理，一审法院不予支持。前述一审法院已认定电梯停止使用期间，涉案房屋的租金标准调整为按原约定租金标准的65%计收，在电梯重新运行之前，创富就业中心均可按该标准向农商银行白云支行支付租金。关于创富就业中心要求农商银行白云支行提供营业执照和涉案房屋产权证复印件加盖公章用于办理营业执照的问题。现有证据表明，创富就业中心已取得注册地址为广州市白云区XX路X号XX宾馆二楼的企业登记证，现有证据无法证明创富就业中心因未取得注册地址为涉案房屋的企业登记证而无法经营，且双方签订的租赁合同中亦未约定农商银行白云支行负有协助提供上述资料的义务，故创富就业中心的上述诉请缺乏依据，一审法院不予支持。关于创富就业中心要求农商银行白云支行恢复一楼大堂使用的问题。根据双方的陈述，涉案房屋所在楼宇的一楼大堂并非创富就业中心进入涉案房屋的唯一通道，且该区域不属于创富就业中心承租场地范围，现农商银行白云支行考虑疫情防控需要，关闭一楼大堂，创富就业中心可通过后门的通道通往涉案房屋，未影响创富就业中心对涉案房屋的使用，现创富就业中心要求农商银行白云支行恢复一楼大堂的使用缺乏依据，一审法院不予支持。关于创富就业中心要求农商银行白云支行向其开放大楼停车场的问题。农商银行白云支行作为大楼的权利人有权决定车位的使用，双方签订的租赁合同中并未有关于农商银行白云支行应向创富就业中心开放车位使用的约定，且车位也非正常使用涉案商铺的必要设施，故创富就业中心要求农商银行白云支行开放大楼停车位缺乏依据，一审法院不予支持。如创富就业中心需使用车位，应与农商银行白云支行另行协商达成一致协议。关于创富就业中心要求农商银行白云支行赔偿因电梯使用和未协助办理营业执照导致的损失问题。（一）一方面，对于电梯停用的问题，一审法院前述已对创富就业中心每月应向农商银行白云支行支付的租金标准进行了调整。另一方面，电梯的停用虽对进入涉案房屋的通行有一定影响，但并不影响创富就业中心在涉案房屋内的使用经营，现有证据不足以证明电梯的停用对创富就业中心的经营造成了实际的损失。（二）如前所述，创富就业中心要求农商银行白云支行协助办理营业执照无据，且现有证据亦无法证明创富就业中心因营业执照问题有所损失。综上，创富就业中心的上述诉请缺乏依据，一审法院不予支持。关于创富就业中心要求农商银行白云支行返还因租赁面积与实际面积不符导致多收租金和公摊水电费，并赔偿三倍损失的问题。创富就业中心未能举证实际租赁面积与合同约定租赁面积不符以及农商银行白云支行多收公摊水电费的事实，且在租赁期间一直未对上述问题提出过异议，农商银行白云支行对于实际租赁面积还包括公摊面积的陈述亦符合常理，故创富就业中心关于实际租赁面积与约定租赁面积不符，农商银行白云支行多收公摊水电费的主张缺乏依据，创富就业中心的上述诉请缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，一审法院于2021年3月5日判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告广东统一人力资源创富就业促进中心向原告广州农村商业银行股份有限公司白云支行支付2020年4月至2021年1月期间的租金共计37882.8元；二、本判决生效之日起五日内，被告广东统一人力资源创富就业促进中心向原告广州农村商业银行股份有限公司白云支行支付2020年1月至2020年12月期间的水电费共计19205.3元；三、本判决生效之日起五日内，被告广东统一人力资源创富就业促进中心向原告广州农村商业银行股份有限公司白云支行支付租金和水电费违约金（其中租金违约金：2020年4月至6月分别以3008元为基数，2020年7月至2021年1月分别以3408.4元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自每月21日开始计至实际支付之日止。水电费违约金以19205.3元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年9月17日始计至实际支付之日止。上述违约金均以本金为限）；四、驳回原告广州农村商业银行股份有限公司白云支行的其他诉讼请求；五、驳回被告广东统一人力资源创富就业促进中心的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费1344元，由原告广州农村商业银行股份有限公司白云支行负担778元，被告广东统一人力资源创富就业促进中心负担566元；反诉受理费10045元，由被告广东统一人力资源创富就业促进中心负担。本院二审经庭审调查确认一审查明事实。另外，一、本院二审查明：（一）一审法院2020年11月2日诉前调解笔录载明：创富就业中心陈述称“电梯从2017年就开始坏了，农商银行白云支行从2017年就说更换电梯的了，但一直未履行更换义务……到了诉讼才又说去更换。我们办公在11楼，员工全是要走楼梯，有的同事还是怀孕的，给我们的工作带来了很大的影响……我们这八个月来都是不能使用电梯的”“我们已经给了5000元租金每月，我们在11楼，对我们的影响很大，我们是一个非盈利单位……”，双方分歧较大，法院未能调解成功。（二）创富就业中心在2020年11月6日向一审法院提交的反诉状中载明“2017年农商银行白云支行关闭了一台电梯，不开放给创富就业中心使用；剩下的第二台电梯经常发生故障，……几乎每隔一周就会发生故障一次不能使用……自2020年2月起，农商银行白云支行关闭剩下最后一台电梯，仅供其银行内部人员使用，禁止创富就业中心使用，对创富就业中心的影响很大，创富就业中心只需按每月3000元交付租金……创富就业中心自2020年5月份开始，每月按照5000元（3000元租金和2000元水电费）先行支付费用……”。（三）创富就业中心于2021年3月4日向一审法院提交2020年11月12日、12月10日、2021年1月9日、2021年2月8日的中国工商银行网上交易电子回单（即创富就业中心所称的“支付水单”），显示前述每天创富就业中心向农商银行白云支行转账两笔，附言载明2020年11月租金3000元、10月水电费预交2000元；2020年12月租金3000元、11月水电费2000元；2021年1月租金3000元、12月水电费等预交2000元；2021年2月租金3000元、1、2月水电费等预付款2000元。二、创富就业中心二审提交的《民办非企业单位登记证书》，载明“发证日期：2021年3月3日；名称：广东统一人力资源创富就业促进中心（即本案创富就业中心）；住所：广州市白云区新市街道黄沙岗八巷35号303房；业务范围：人才交流，组织活动、学习考察；项目对接；提供就业服务技术支持及指导，提供创富项目策划；研发系统；人事外包，社保代理服务；承接政府有关职能部门和社会有关服务”。三、创富就业中心二审期间向本院提交：1.2020年1月至2021年2月水电费汇总表，证明2020年1-7月电梯已经停用，但农商银行白云支行将自身装修使用电梯产生的额外电费转嫁到创富就业中心；2.《关于恢复电梯使用及因电梯停止使用原因租金减免支付的通知书》、3.2021年4月3日邮政快递送达记录、4.照片两张（拍摄时间2021年5月20日），显示2021年3月电梯已通过了特种设备的检验，农商银行白云支行作为出租人一直没有向创富就业中心公开电梯的安装及可使用的相关信息。农商银行白云支行质证称：对证据1的三性予以认可，农商银行白云支行在2020年8月后未向创富就业中心收取水泵的分摊电费，所以分摊电费与此前存在稍大差异，创富就业中心在诉前每月缴纳的公摊费也是几百元，创富就业中心从未对此提出异议；对证据2、3的真实性认可，但对该通知内容并不认可，这只是创富就业中心的单方主张；对证据4的真实性予以认可，但对创富就业中心根据照片载明电梯检验时间推测电梯开放时间为2021年3月的主张不予认可。本院认为创富就业中心提供的证据1为其单方制作，不足以证明其上诉主张；证据2-4为2021年1月之后的相关内容，一审法院仅调处2021年1月之前费用，二审对该证据不作审查。四、农商银行白云支行二审期间向法院提交2021年4月26日电梯移交资料明细单，拟证明涉案电梯在2021年5月才具备了正式的开通条件，且农商银行白云支行也已经提供给创富就业中心使用。创富就业中心质证称：对于电梯移交资料不清楚，对该证据的真实性不认可。本院认为农商银行白云支行所提交的证据为2021年4月之后的相关内容，对本案处理并无关联，二审对该证据不作审查。五、双方二审庭后分别向法院提供了系列材料。（一）创富就业中心提交：1.农商银行白云支行内部装修占用客梯照片（2021年5月21日拍摄）、2.农商银行白云支行占用客梯运送装修垃圾视频光盘，拟共同证明农商银行白云支行2021年5月份开启电梯目的是用于自身装修，电梯被装修占用，给创富就业中心使用造成极大不便；3.农商银行白云支行收款账号说明，拟证明农商银行白云支行一直不配合创富就业中心办理营业执照变更，影响日常经营及法人账号收支的合法性；4.民间非营利组织会计制—业务活动表2018-2020年度汇总表，拟证明农商银行白云支行禁止使用电梯期间对创富就业中心造成重大经济损失；5.2018年度民间非营利组织会计制度—业务活动表及账户历史明细清单流水清单、6.2019年度民间非营利组织会计制度—业务活动表及账户历史明细清单流水清单，拟证明电梯正常使用，创富就业中心的年度经营收支正常；7.2020年度民间非营利组织会计制度—业务活动表及账户历史明细清单流水清单、8.2021年1-5月份公账户存款对账单，拟共同证明农商银行白云支行违约，电梯禁止使用，创富就业中心无法正常经营，收入受到严重影响。农商银行白云支行对此质证称：对证据1、2真实性、合法性无异议，关联性有异议。两份证据证明目前电梯已正常投入使用，创富就业中心可以正常使用电梯，应按原租赁合同标准交付租金；对证据3的三性均有异议。该函件为创富就业中心单方制作，无法核实真实性；农商银行白云支行从未收到其要求协助办理营业执照申请，合同也无相关义务，创富就业中心使用法人账户进行收支，并未对业务产生影响；对证据4-8三性具有异议。《民间非营利组织会计制度-业务活动表》为创富就业中心单方制作，未经审计，无法核实真实性、准确性；2020年受疫情影响，不排除创富就业中心作为非营利组织采取免收会费，减免服务费等让利优惠措施导致其业绩下滑，该证据无法证明业绩下滑与无法使用电梯存在关联性。（二）农商银行白云支行提交：1.《电梯移交资料明细单》，拟证明电梯已于2021年5月正常进行使用；2.《创富就业中心2019年7月-12月水电费汇总》，拟证明创富就业中心在双方发生纠纷前，是认可水电费的计算方法，且与2020年1-8月水电费对比，每月金额变化幅度在合理范围内；3.《创富就业中心2019年7月-12月水电费通知单》，拟证明农商银行白云支行向创富就业中心出具的水电费依据。创富就业中心对此质证称：对证据1的真实性不予认可；该证据仅为农商银行白云支行与第三方的交接文件，创富就业中心对该证据来源及其内容的客观性无法查证；对证据2、3的真实性无异议，但关联性不予认可，（1）2019年7月-12月，此期间此楼物业10楼还有租户，公摊水电费计算应当按照各自承租面积承担，所产生的公摊水电费创富就业中心无法控制；（2）2019年12月后，农商银行白云支行将10楼租户赶走，仅剩下创富就业中心一家在合同期内，并且2019年12月至2021年4月，农商银行白云支行不但禁止创富就业中心使用电梯，还将自身装修、私自开启电梯使用产生的公摊水电费全部转嫁给创富就业中心，特别是2020年1-7月的费用，相差极大，足以证明农商银行白云支行乱收费，转嫁公摊水电费；（3）创富就业中心一、二审对承租面积存在虚报面积及多收租金及分摊水电费均已提出异议。本院认为双方二审庭后所举前述材料不符合举证期限的要求；其一，创富就业中心庭后提交的材料1-2为2021年1月之后内容，二审不予审查；材料4-8并非本案二审新证据，且不足以证明创富就业中心上诉主张。其二，农商银行白云支行庭后提供的材料1为2021年1月之后内容，不作审查；证据2、3并非二审新证据，二审不予接纳。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：一、涉案房屋租金的计付；二、创富就业中心主张租赁合同约定的面积与实测面积不符的问题；三、水电费的计付问题；四、逾期付租和水电费的违约金计付；五、创富就业中心要求农商银行白云支行赔偿因电梯使用和未协助办理营业执照导致的损失问题；六、创富就业中心反诉要求农商银行白云支行恢复电梯等诉请能否成立的问题。针对前述争议焦点，本院认定如下：一、关于争议焦点一，涉案房屋租金的计付。农商银行白云支行、创富就业中心签订涉案《房屋租赁合同之补充合同》合法有效，对双方均具有约束力。（一）依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，第二百二十一条规定“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合同期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修、维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。据此，农商银行白云支行作为出租人有向创富就业中心交付适合租赁使用的租赁物即涉案房屋的义务，创富就业中心作为承租人有向农商银行白云支行依约缴纳租金的义务。创富就业中心明知涉案房屋所在楼宇电梯于2017年起已多发故障，其于2019年6月26日与农商银行白云支行签订涉案租赁合同时应对此风险有所预知。农商银行白云支行作为出租人负有保障电梯尽快恢复正常运行供创富就业中心使用的义务，且农商银行白云支行也实际推进重新安装电梯的各项工作。自2020年2月起，涉案房屋所在楼宇的电梯均停用，导致创富就业中心只能通过楼梯上下班，对创富就业中心办公等造成影响。但本案租赁物为涉案房屋，电梯停止运行并不导致创富就业中心完全无法使用涉案房屋，或者其租赁合同目的完全无法实现。因此，一审法院综合自2020年2月疫情以及电梯停止运行对涉案房屋使用产生的实质影响等因素，酌情免除创富就业中心2020年2月、3月期间的租金；认定自2020年4月至本案一审法庭辩论终结当月即2021年1月期间每月按原合同约定租金标准的65%计算租金，据此核算创富就业中心应付2020年4月至2021年1月期间的租金共计82882.8元（8008×3+8408.4×7），对此后的租金本案中暂不处理，并无不妥。（二）创富就业中心2020年5月至2021年1月期间每月向农商银行白云支行支付5000元款项性质的问题。创富就业中心在2020年11月2日诉前调解阶段陈述其自2020年5月每月向农商银行白云支行支付租金5000元，在此后的反诉状及庭审中才陈述称其5000元包括3000元租金和2000元预付水电费，并从2020年11月12日起在其向农商银行白云支行转账中自行备注付当月租金3000元、预付上月水电费2000元，该行为对农商银行白云支行并不具有约束力，且不能构成双方就租金变更已经达成合意的法律效力。并且，一审法院认定创富就业中心自2020年5月至2021年1月期间每月所付5000元为租金，与前述应付租金冲抵，判决创富就业中心尚需向农商银行白云支行支付2020年4月至2021年1月期间的租金共计为37882.8元（82882.8元-5000元/月×9月），实则更有利于创富就业中心的权益保护，可予维持。对于2021年2月之后所付款项，双方另行结算，本案不作调处。（三）创富就业中心二审诉请农商银行白云支行应返还2019年12月及2020年1月多收租金18640元（12320元/月×2月-3000元/月×2月）及相应利息的问题。首先，创富就业中心一审未提出该项主张，其二审新增该反诉请求不予处理；其次，创富就业中心一审自述电梯自2020年2月起停止使用；再者，创富就业中心主张前述期间按每月3000元的标准计付租金亦缺乏事实和法律依据。因此，创富就业中心该项主张不能成立。二、关于争议焦点二，创富就业中心主张租赁合同约定的房屋面积与实测面积不符的问题。双方租赁合同对于租赁房屋面积及计租面积作出明确约定，农商银行白云支行对于实际租赁面积还包括公摊面积的陈述亦符合常理，创富就业中心在本案诉前履行合同义务的过程中也从未对此提出过异议。创富就业中心现以其单方测量结果主张涉案房屋实际租赁面积与合同约定租赁面积不符，要求农商银行白云支行返还因租赁面积与实际面积不符导致多收租金和公摊水电费，缺乏充分依据，不予采纳。三、关于争议焦点三，水电费的计付问题。农商银行白云支行提交2020年1月至2020年12月期间创富就业中心应缴水电费的水电费缴纳通知证明创富就业中心欠付水电费的数额，符合双方交易惯例，并且，创富就业中心对于农商银行白云支行提供的账单上载明的创富就业中心自用电费14342.9元、公摊水费总额2470.5及水电费分摊计算方法并无异议，只是认为农商银行白云支行将其安装电梯、自行装修的电费均列为公摊电费，应予剔除，并主张以其实际承租房屋面积所占第10楼、11楼面积比计付公摊水电费。因农商银行白云支行已经列明创富就业中心应负担公摊水电费的产生，举证证明前述期间的分摊水电费与涉诉之前创富就业中心每月分摊水电费，亦基本持平；且按照创富就业中心自述其每月预付水电费多达2000元亦可佐证农商银行白云支行并未超额收取创富就业中心水电费的事实。因此，一审法院按照农商银行白云支行提交的上述通知单核算创富就业中心应支付2020年1月至2020年12月期间的水电费共计19205.3元，依据充分，可予维持。因创富就业中心向农商银行白云支行自2020年5月至2021年1月期间每月支付的5000元已抵扣欠付的租金，一审法院判决创富就业中心向农商银行白云支行支付欠付水电费19205.3元，应予支持。四、关于争议焦点四，逾期付租和水电费的违约金计付问题。依照《中华人民共和国合同法》的前述规定，农商银行白云支行的主要合同义务是交付租赁房屋给创富就业中心租赁使用，而创富就业中心的主要合同义务是支付房租。虽农商银行白云支行存在涉案电梯故障和重新安装过程中，影响创富就业中心对涉案房屋的使用不便，但并不导致涉案房屋无法实际使用，且创富就业中心亦无证据证明其在涉讼期间未使用涉案房屋。双方租赁合同对于租金标准及支付期限、违约责任作出明确约定。依照合同约定，创富就业中心逾期缴纳租金及合同约定应缴费用的，每逾期1日，则应按欠付总额的0.5%支付违约金。创富就业中心逾期付租及支付水电费，属于未履行合同主要义务的违约行为。一审法院综合考量双方过错责任及具体案情，酌情调整违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，并限定违约金不超过欠款本金，已是减免了创富就业中心的部分违约责任，充分保障了双方当事人的合法权益，公平合理，可予维持。五、关于争议焦点五，创富就业中心要求农商银行白云支行赔偿因超经营范围、电梯使用和未协助办理营业执照导致的损失问题。（一）农商银行白云支行有无超范围经营不属于本案民事诉讼纠纷调处范围，且创富就业中心并无证据证明造成其损失。（二）对于电梯停用的问题，一审法院前述已对创富就业中心每月应向农商银行白云支行支付的租金标准调整为按合同约定租金标准的65%进行。并且，电梯停用虽对进入涉案房屋的通行有一定影响，但并不影响创富就业中心租赁使用涉案房屋，现有证据不足以证明电梯停用对创富就业中心的经营造成了实际经营损失。（三）创富就业中心未能提供证据证明其因营业执照问题有所损失。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，创富就业中心未能对其主张提供充分证据证明，理应承担举证不能的法律后果。本案为租赁合同纠纷，创富就业中心主张按照每月员工工资的双倍或者适用《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定，诉请农商银行白云支行按照涉案房屋租金三倍标准计付其损失赔偿金额，均于法不符，本院不予支持。六、关于争议焦点六，创富就业中心反诉要求农商银行白云支行恢复电梯等诉请能否成立的问题。创富就业中心本案反诉要求农商银行白云支行恢复电梯使用、提供营业执照和涉案房屋产权证复印件加盖公章用于办理营业执照、恢复一楼大堂使用、开放大楼停车场等问题，一审法院对此已予查明并作认定和充分阐述，本院不作赘述。创富就业中心并无证据推翻一审前述事实认定和处理，其上诉主张不能成立。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人创富就业中心的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21103元，由上诉人广东统一人力资源创富就业促进中心负担。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二一年七月二十六日书记员  纪惠敏黄晶晶