四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1602民初3415号 原告：伍胜利，男，生于1980年2月8日，汉族，住四川省广安市广安区。 原告：龙素琼，女，生于1982年8月14日，汉族，住四川省广安市。 被告：广安市美景置业有限责任公司，住所地广安市广安区方坪乡新民街11号。 法定代表人：伍国胜，总经理。 委托诉讼代理人：文岗，四川法雨律师事务所律师，系一般授权。 原告伍胜利、龙素琼与被告广安市美景置业有限责任公司（以下简称“美景公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员陈洪宁独任审理，于2021年6月4日公开开庭进行了审理。原告伍胜利、龙素琼，被告美景公司的委托代理人文岗均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告伍胜利、龙素琼向本院提出诉讼请求：1.判决被告卖给原告的商品房与买卖合同不相符存在违约，被告违约买卖合同的第四章第十二条、第五章第十四条，建筑面积误差比绝对值超出3%部分房价款由出卖人双倍返还买受人，共计318934元；2.本案诉讼费、律师费由被告承担。事实及理由：2019年2月25日原告购买了被告所开发的XXXX广场二期商业XXX路XXXX号的期房，并付清房屋全款。2021年4月7日接房，被告发现该房屋于实际的买卖合同层高5.1米不相符，实际只有3米高，相差巨大。按照本合同面积差异处理办法，被告按建筑面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人，按合同约定层高5.1米，实际层高只有3米，出卖人变更设计占用了买受人的合法权益，现在由于房屋已经建好，并且已经办理权属转移登记，无法再主张退房，故原告主张被告赔偿损失。原告购买的门市现状为门市后方4.5米深的部分高度仅为3米，故按照合同约定后4.5米房屋的容积为4.5米×5.5米×5.1米=126.2立方米，实际后4.5米房屋的容积为4.5米×5.5米×3米=74.2立方米，故被告交付给原告的房屋比合同约定的房屋的容积少52立方米，后4.5米房屋的总房价15637元/平方米×4.5米×5.5米=387015元，故立方单价为387015元÷126.2立方米=3066.6元/立方米，故按照本合同面积差异处理办法，被告按建筑面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人的约定，被告应该赔偿原告损失为3066.6元/立方米×52立方米×2=318934元。对于上述事实，原告多次找被告协商无果，故根据法律规定起诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。 被告美景公司辩称：请求驳回原告的诉讼请求，被告按照与原告的合同约定承建、销售的房屋均是按照政府规划修建，并未违反相关规定，案涉房屋的建筑面积是准确的，也不影响实际使用。 原告围绕其诉讼请求，依法向本院提交的证据有：《四川省商品房买卖合同（预售）》、门市现状照片；被告公司提交的证据有：接房通知和规划图，上述证据，经原、被告双方质证后，本院予以确认，并在卷佐证。 根据原、被告双方的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年3月11日，原告伍胜利、龙素琼（买受人）与被告美景公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》并备案登记，约定：1.原告购买被告开发的位于广安区××路××号××广场××期××路××号商业，预测面积97.23平方米，总价款1520392元；2.该商品房层高为5.1米。合同第四章第十二条约定：（一）出卖人按照批准的规划、设计建设商品房，该商品房销售后，出卖人不得擅自变更规划、设计；（二）经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人。（三）买受人有权在同时确立之日起15日内作出是否解除合同的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视为接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。合同第五章十四条约定：……1.（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人选择不解除合同的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；套内建筑面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。套内建筑面积误差比＝（实测套内建筑面积-预测套内建筑面积）÷预测套内建筑面积×100%。2.（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有意向超出3%时，买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，建筑面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。建筑面积误差比＝（实测套内建筑面积-预测套内建筑面积）÷预测套内建筑面积×100%。（二）以本合同补充协议第五条为准。《补充协议》第五条约定：1.双方同意按本合同约定房屋预测建筑面积与产权实测登记建筑面积计算确定面积误差，并作为双方结算房价款和处理面积误差的依据，对分摊建筑面积、套内建筑面积等所出现的误差不作为双方结算房价款和处理面积误差的依据，双方对此互不承担任何责任；2.本合同所指的“建筑面积”包括“套内建筑面积”和“分摊建筑面积”之和；3.该商品房交付时，实测建筑面积与预测建筑面积发生误差时，双方自行约定：按以下原则处理（1）公式：建筑面积误差比＝（实测套内建筑面积-预测套内建筑面积）÷预测套内建筑面积×100%。（2）、无论建筑面积误差比绝对值是否超过3%以内（含3%）的，均据实结算房价款，即双方以实测建筑面积（产权登记面积）为准，以本合同中约定的房屋单价进行据实结算，实行多退少补。 合同签订后，原告向被告付清了全部房款。2021年4月6日，被告美景公司将案涉房屋交付给二原告。二原告接房后发现房屋后方4.5米深度部分房屋的天花板明显低于前面部分，经原告测量：该房屋前面13米深度的房屋地板距天花板的高度为4.9米高，后面4.5米深度部分的房屋地板距天花板的高度为3米高，原告认为该房屋不符合合同约定的房屋层高5.1米，故起诉至法院。 庭审中，被告认可后面4.5米深部分的房屋没有梁的地方净高为3.7米，有梁的地方净高更低。但不认可原告自行测量的前面13米深的房屋净高为4.9米，后面4.5米深的房屋净高为3米。本庭当庭告知因被告不予认可原告自行测量的房屋高度，原告可向本院申请测绘，并给予其考虑时间，后本庭又再次询问原告是否申请测绘，原告明确表示不愿意申请测绘。 同时查明，案涉房屋现在已经办理房屋权属登记，该房屋现在登记在二原告名下。 本院认为，本案合同的成立发生在民法典施行前，但该合同约定的义务履行持续至民法典施行后，双方在民法典施行后因房屋交付时发现的问题发生争议，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》的规定，本案应适用民法典的规定。 原、被告双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，原、被告双方应按照合同约定履行各自义务。层高指上下两层楼面或楼面与地板之间的垂直距离，净高是指层高减去楼板的厚度或结构层的高度差，即净高=层高-楼板厚度。根据《高层建筑混泥土结构技术规程》JGJ3-2002中规定：高层建筑楼按厚度一般是100-120mm后，特别大的跨度可以用到150-180mm厚。，根据被告自认的后4.5米深度的房屋净高为3700mm，即便加上楼板高度的最大值180mm，也只有3880mm即3.88米，并未达到原、被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》中约定层高为5.1米，故被告交付给原告的房屋确实不符合合同约定。虽然合同并未约定交付的房屋层高未达到合同约定情形的违约责任，且原告并不能举证层高不足给其造成的损失大小，但该损失必然存在，故本院酌情认定被告因其交付的房屋不符合合同约定给原告造成的损失为30000元。原告的计算损失的方法并无事实依据，本院不予支持。原告主张的律师费没有证据证明，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十条第一款、第五百九十三条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条的规定，判决如下： 一、被告广安市美景置业有限责任公司在本判决生效后十日内向原告伍胜利、龙素琼支付因广安市美景置业有限责任公司交付的房屋未达到5.1米层高给原告造成的损失30000元； 二、驳回原告伍胜利、龙素琼本案其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，须履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；须履行其他义务的，应当支付迟延履行金，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案受理费6084元，减半收取3042元，由被告广安市美景置业有限责任公司负担300元，原告伍胜利、龙素琼自行负担2742元，并分别向广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时依法预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施。构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  陈洪宁 二〇二一年七月七日 书记员  李 欢 附判决书引用的相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 第五百九十条第一款当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 第五百九十三条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。