山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0214民初4143号原告：周洁，女，1970年9月15日出生，汉族，住青岛市崂山区。委托诉讼代理人：朱祥庆，青岛市北程程法律服务所法律工作者。被告：李丙等，男，1969年6月4日出生，汉族，住山东省成武县。委托诉讼代理人：牛长舟，山东诚功（城阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宁，山东诚功（城阳）律师事务所实习律师。第三人：青岛安特家房产经纪有限公司，住所地青岛市市北区清江路1号-3。法定代表人：王珍珍，系该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：孙法赵，男，1990年11月30日出生，汉族，住山东省商河县，系该公司员工。第三人：青岛喜之利地产经纪有限公司，住所地青岛市李沧区黑龙江中路287号13栋287-32号。法定代表人：高喜，系该公司经理。原告周洁与被告李丙等、第三人青岛安特家房产经纪有限公司（以下简称“安特家公司”）、第三人青岛喜之利地产经纪有限公司（以下简称“喜之利公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周洁委托诉讼代理人朱祥庆、被告李丙等委托诉讼代理人牛长舟参加了第一次庭审。原告周洁委托诉讼代理人朱祥庆、被告李丙等委托诉讼代理人牛长舟、张宁，第三人青岛安特家房产经纪有限公司委托诉讼代理人孙法赵，第三人青岛喜之利地产经纪有限公司法定代表人高喜参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告周洁向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《青岛市存量房屋买卖合同》；2、被告支付原告违约金人民币32.6万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月11日，原告周洁与被告李丙等通过第三人青岛安特家房产经纪有限公司的居间服务签订《青岛市存量房屋买卖合同》，将原告所有的位于青岛市城阳区户房屋出售给被告，房屋价款为人民币173万元，被告于签到合同当日支付2万元定金后，未按照合同支付购房款，已构成严重违约。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告李丙等辩称：一、2019年8月11日，原、被告双方签订的《青岛市存量房屋买卖合同》系真实有效的合同，合同履行不能，被告主张解除该合同。买卖合同系双方真实意思表示，然在约定期限内，因房产政策限制，被告暂时无法在本市购房，该情况不可归责于任何一方，且被告也未实际占有、使用该房屋，亦属合理。根据《中华人共和国民法典》第五百三十三条，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。根据《中华人共和国民法典》第五百六十三条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同:因不可抗力致使不能实现合同目的。二、被告没有违约事实，合同履行不能，属于不可抗力，原告主张违约金32.6万元没有事实依据和法律依据。首先，被告主观上不存在故意，况且被告已缴纳定金，证明有买房的意愿，主观上无恶意。被告因房产政策丧失了购房资格，主观上此政策变化无法预见，客观上也没有其他办法规避，继续履行合同已无可能，而其责任无法归于任何一方，故被告无需承担违约责任。其次，根据青岛市人民政府办公厅发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展进一步加快住房建设的意见》第一条第二款，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款。因被告长期不在青岛市居住，不知相关政策亦属合理，其在签订买卖合同和居间合同时也均未被告知青岛市的购房条件。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。三、被告向原告支付的2万元定金，在合同解除后，原告应予以返还。涉案合同履行不能，不能归责于被告，因当事人存在违约行为致使合同解除的，定金才不予返还。而本案被告因房产政策无法实现合同目的，不存在违约行为，支付的定金原告应予以返还。根据《中华人共和国民法典》第五百八十七条，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。根据2020年最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，因不可归责于当事人双方的事由，未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。四、34600元居间费被告将依法向第三人另行主张返还。首先，被告已与第三人中介机构签订居间服务合同，委托中介购房，便是希望中介能提供专业化的服务，而第三人作为专业的房产中介机构，对市场行情、购房条件、买方情况均应知晓，中介却未尽提醒注意义务致使合同履行不能。其次，中介机构促成合同成立的，才应当收取居间报酬。而本案中既未促成合同成立，收取的还是居间费，不合理。故被告将依法向第三人，另行主张返还34600元居间费。根据《中华人民共和国民法典》第九百六十三条，中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。第九百六十四条，中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬。综上，被告无违约事实，对该案的发生不存在过错，原告要求被告承担违约金没有事实和法律依据，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。对34600元居间费，将依法另行向第三人主张予以返还。第三人青岛安特家房产经纪有限公司辩称，房屋买卖合同上安特家的电子公章不是我们盖的，公章与公章下面的名字也不符，我们公司没有签署过这一份合同。安特家是属于优铭家的加盟品牌，合同左上角表头应该是优铭家而不是德佑。第三人青岛喜之利地产经纪有限公司辩称，没有什么意见，相信法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2019年8月11日，原告周洁（甲方）与被告李丙等（乙方）签订《青岛市存量房屋买卖合同》（合同编号：100004099617），约定原告将其名下位于青岛市城阳区的房屋出售给被告，成交价格为1730000元。合同第三条约定“甲方与乙方通过青岛喜之利地产经纪有限公司居间介绍成交”。合同第五条约定“…乙方于2019年8月11日以自行支付的方式向甲方支付第一笔定金人民币20000元…乙方于2019年10月1日前将第一笔购房款／首付款人民币480000元…支付甲方…乙方拟贷款金额为人民币1210000元…于2019年12月1日前支付给甲方…”合同第十条第（三）款约定“乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：…4、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；买受人向甲方已支付全部款项冲抵违约金，多退少补。”涉案房屋系周洁单独所有，于2014年11月13日办理产权登记取得《房地产权证书》。二、2019年8月11日，被告向原告支付定金20000元，原告向被告出具收据。同日，被告向第三人青岛喜之利地产经纪有限公司支付居间代理费34600元，该公司向被告出具收据。三、经审查，涉案房屋未办理网签备案。四、2018年4月18日，青岛市国土资源和房屋管理局发布《关于持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知》，第一条规定“在市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区（包括高新区）范围内，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供从购房申请之日起前2年内在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购１套住房；对在上述区域内已拥有２套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有１套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供上述纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。补交、补办个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的不予认可。”被告自称2019年10月1日前，第三人喜之利公司要求被告提供社保缴纳满一年以上的记录，被告无法提供，才知道自己被限购。经查，被告在签订涉案合同前2年内在青岛市无社保缴纳记录。（个人所得税纳税证明？待查）五、案涉《青岛市存量房买卖合同》是经第三人喜之利公司提供居间服务签订的。以上事实，有原、被告提交的证据、当事人陈述及庭审笔录等在卷予以佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，本案争议的焦点为：一、被告是否构成违约？原、被告签订的涉案房屋买卖合同是否应予解除？二、被告如构成违约，如何承担违约责任？关于焦点一。本院认为，原告周洁与被告李丙等于2019年8月11日签订的《房产买卖合同》，系原、被告的真实意思表示，合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告在合同签订当日支付原告定金20000元、原告向其出具收据，其后被告未按照合同约定交纳首付款480000元，原告认为被告该行为构成违约，被告辩称系因房产政策导致其没有购房资格而无法实现合同目的，故涉案合同履行不能，系因不可抗力而非被告违约。本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，而本案原、被告于2019年8月11日签订涉案合同时，限购通知已发布1年有余，显然不属于不能预见、不能避免的客观情况，故对被告所称不可抗力的抗辩，本院不予采信。根据双方在涉案合同第十条第（三）款的约定，被告逾期且至今未履行付款义务已构成根本违约，原告以此为由要求解除与被告签订的涉案房屋买卖合同，事实清楚，于法有据，且被告亦同意解除该合同，故本院对原告该诉讼请求予以支持。关于焦点二。根据《最高人民法院关于适用司法解释》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据青岛市国土资源和房屋管理局于2018年4月18日发布的《关于持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知》第一条的规定，经本院审查，被告户口所在地为山东省武城县，且未在青岛市连续缴纳12个月及以上个人所得税或社会保险，不具备青岛市购房资格。原、被告与第三人喜之利公司签订《居间服务合同》，委托第三人喜之利公司作为交易居间人，提供居间服务。第三人喜之利公司作为专业房产中介机构，应按三方合同约定提供房屋买卖市场行情咨询、协助查看买受人身份情况等服务，第三人喜之利公司在被告不符合购房条件的情况下居间促成原、被告签订房屋买卖合同，导致合同实际履行不能，其中作为非青岛市户籍买受人的被告，过错程度较低，且主观并无恶意。本案中，被告依约于合同签订当日即2019年8月11日向原告支付20000元定金，至未按合同约定于2019年10月1日前向原告支付首付款，期间间隔不足两个月，且涉案房屋亦未办理网签备案手续，在此情况下，原告完全可以及时依照合同约定及时解除与被告间的涉案合同，另行出售房屋，故在原告未提交充分有效证据证实其实际损失的情况下，综合涉案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院认为，原告主张依照合同约定要求被告支付房屋总价款20%的违约金明显过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，被告违约无权要求原告返还定金，根据双方合同约定：“……被告（乙方）出现上述根本违约情形之一的，其向原告（甲方）已支付全部款项冲抵违约金，多退少补。”本院认为，该20000定金足以弥补原告因合同履行不能造成的损失，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用司法解释》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告周洁与被告李丙等签订的《青岛市存量房买卖合同》。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6190元，减半收取计3095元，由被告李丙等负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  景艳丽二〇二一年七月五日书记员  李光争