广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11857号上诉人（原审被告）：曾俊辉，男，1975年9月2日出生，汉族，身份证住址广东省揭西县，委托诉讼代理人：王景彬，广东华商（揭阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江金炉，男，1936年1月28日出生，汉族，身份证住址广东省广州市花都区，委托诉讼代理人：江嘉琪，广东益航律师事务所律师。上诉人曾俊辉因与被上诉人江金炉合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初7863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。曾俊辉上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审；2.本案一审、二审诉讼费由江金炉承担。事实和理由：（一）一审法院违反民事诉讼法及相关司法解释的规定，剥夺曾俊辉的辩论权利，属于程序违法。本案为排除妨碍纠纷，属于物权保护纠纷，曾俊辉收到的传票和诉讼材料均载明本案为排除妨碍纠纷，而一审法院认定本案法律关系性质为合同纠纷，并据此作出与当事人主张的法律关系性质不一致的判决，变相剥夺了曾俊辉的辩论权利。江金炉诉请停止占用房屋并腾空交还房屋给其，该诉请明显属于物权保护纠纷，江金炉未提交任何涉及合同纠纷的证据。第一次庭审时，江金炉明确表示无需变更诉讼请求及事实、理由，而第二次开庭时，江金炉在未提交任何合同纠纷新证据的情况下，突然变更诉讼请求，主张确认双方之间的房屋买卖合同无效等，曾俊辉当庭表示反对，并表示排除妨碍纠纷与因合同无效应当承担的返还原物属于不同的法律关系，存在法律性质的根本不同，针对江金炉提起的物权保护纠纷不应在本案中处理，其应另案起诉。一审法院并未组织双方对本案争议所涉及的法律关系为何进行审理，也未释明引导当事人就合同效力和房屋造价补偿问题进行辩论，更没有重新指定举证期限，未充分保障曾俊辉的诉讼权利，在曾俊辉不知道本案已经转变为合同纠纷诉讼的情况下，直接判决认定本案为合同纠纷并确认合同无效，违反《民事诉讼法》第十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条的规定，属于程序违法。（二）一审法院判决曾俊辉将位于广州市花都区花山镇××路××的房屋腾空交还给江金炉没有事实和法律依据。根据《合同法》第五十八条关于合同无效的法律后果的规定，结合一审法院认定事实，双方是就宅基地使用权转让达成合意，曾俊辉通过合同取得的财产是宅基地的使用权，而非现有建成的房屋的所有权，因此即便合同无效，根据合同无效应当返还的规定，本案应该返还的是宅基地而非案涉房屋。此外，江金炉起诉状中也自认其持有的《土地房产所有证》所列明的房屋因严重浸水被其向相关部门申请拆旧建新，故案涉宅基地上旧房屋已经灭失，根据《物权法》第三十条的规定，旧房屋的所有权经拆除已经灭失，现有房屋系江金炉将宅基地出售给曾俊辉后，由曾俊辉在旧房屋原址上重新建造，曾俊辉因此取得宅基地使用权后在该土地上建造房屋，根据前述法律规定，曾俊辉依法取得案涉房屋的所有权。因此，案涉房屋的所有权人为曾俊辉而非江金炉。即便一审法院认定合同无效，本案应当返还的也是宅基地。（三）一审法院遗漏诉讼请求，违反法律规定。如前所述，本案江金炉提起的是排除妨碍纠纷诉讼，在一审法院未对本案法律关系性质及民事法律行为效力作为争议焦点进行审理的情况下，曾俊辉无法在排除妨碍的诉讼中反诉提出补偿房屋造价损失。且即便曾俊辉未提出对房屋造价损失进行补偿，但江金炉的诉讼请求中已明确包含对房屋造价进行相应补偿的事项，一审法院以曾俊辉未在本案提起反诉为由不予处理，明显属于遗漏当事人的诉讼请求。此外，曾俊辉在一审庭审期间明确向法庭提出，即便宅基地转让合同无效，因江金炉作为转让宅基地的一方，并未告知曾俊辉转让的土地性质为宅基地，故导致合同无效的过错方为江金炉，且曾俊辉已经花巨资建造五层建筑物，因江金炉的过错导致曾俊辉的损失应由江金炉赔偿。据此，本案并非如一审法院所述的曾俊辉未提出损失赔偿的主张。基于此，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十六条的规定，一审法院遗漏当事人的诉讼请求，本案应当发回重审。（四）一审法院未驳回江金炉的诉讼请求，直接对本案进行审理，有违法律规定。根据《土地管理法》的规定，宅基地属于集体土地，案涉宅基地上经规划批准建设为三层楼房，现已经由曾俊辉用于非农建设建有五层的楼房，根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第2条的规定：人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在村庄、集镇规划区和城市规划区内，虽然农村集体土地在起诉前已被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，但当事人未按规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，或者违反建设工程规划许可证的规定，建筑建筑物、构筑物或其他设施的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。据此，本案属于应当由行政主管部门处理而不应直接由人民法院进行审理判决的情况，依法应当驳回江金炉的起诉，一审法院直接对本案进行审理判决有违司法解释的规定。综上，恳请二审法院判如所请。江金炉二审答辩称，请求二审法院依法驳回曾俊辉的全部诉讼请求，维持一审判决。一、一审法院程序正当，曾俊辉已充分行使其辩论权，一审法院不存在江金炉上诉状所述的程序违法行为。二、曾俊辉不是案涉宅基地房屋所在集体组织成员，不具有该集体组织成员资格，无权取得该集体组织分配给成员的宅基地使用权，其占用案涉土地及地上房屋没有法律依据，一审法院判令其返还房屋正确。同理，因曾俊辉并非案涉宅基地所在集体组织成员，其与江金炉就案涉土地使用权转让所达成的买卖合同关系因违反《中华人民共和国土地管理法》的规定而无效，且其也并未按照双方达成的口头协议履行合同义务，其擅自将江金炉房屋拆除导致江金炉无家可归，也未向江金炉支付任何转让款，导致江金炉房财两空。三、对于是否应当补偿房屋造价损失的问题，一审法院在审理过程中已询问过双方意见，而曾俊辉明确表示因江金炉无证据证明房屋归属不同意对房屋造价损失进行评估，且曾俊辉也并未在本案中提出主张，故一审法院并未遗漏诉讼请求。四、本案为当事人因请求确认合同效力提起的纠纷，属于平等主体间的纠纷，法院在裁判时可对合同效力作出认定，一审法院依法进行立案审理并无不当。五、一审判决第二项存在笔误，案涉宅基地应为“广州市花都区花东镇××路××”，一审法院将“花东镇”写成“花山镇”，请二审法院予以更正。江金炉于2020年5月19日向一审法院起诉请求：1.曾俊辉立即停止占用广州市花都区花东镇××路××巷××号房屋，将上述房屋腾空并交还江金炉；2.本案诉讼费用由曾俊辉承担。诉讼中，江金炉变更诉讼请求为：1.曾俊辉立即停止占用广州市花都区花东镇××路××巷××号房屋，将上述房屋腾空并交还江金炉，由江金炉根据房屋造价对曾俊辉进行相应补偿；2.确认双方之间买卖合同关系无效；3.本案诉讼费用由曾俊辉承担。一审法院认定事实：江金炉为广州市花都区花东镇象山村村民，其持有的《土地房产所有证》显示江金炉拥有东至江显耀、南至禾场、西至江保基、北至巷的宅基地及地上房屋。该宅基地上江金炉原有住房一处（现已被拆除，以下简称旧房）。案涉房屋位于上述宅基地上，现门牌号为××。曾俊辉并非广州市花都区花东镇象山村村民。2014年7月11日，江金炉提交《申请书》，申请对旧房拆旧建新；广州市国土资源和房屋管理局花都区分局于2014年9月10日盖章，同意拆建80平方米；江金炉于2014年8月29日取得《广州市花都区农房建设规划许可证》。根据江金炉、曾俊辉的陈述，双方于2014年达成口头协议，约定江金炉将其拥有的案涉宅基地的一部分卖给曾俊辉建房，转让款为30万元；上述协议达成后，曾俊辉于2014年10月在上述土地建设了一栋五层房屋，但至今未支付转让款给江金炉。江金炉在庭审中表示，双方口头约定转让的土地面积为60平方米，并不包括旧房的占地面积；并认为，曾俊辉并非象山村村民，双方之间的土地转让合同无效，且曾俊辉一直未支付转让款给其，案涉房屋应归江金炉所有。曾俊辉陈述，因案涉房屋建设完成后，江金炉一直骚扰其家人，甚至断水断电，故其一直未向江金炉支付转让款，其愿意支付转让款给江金炉；曾俊辉认为双方转让土地的面积为批准拆旧建新的80平方米，包括旧房的面积在内。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。本案中，双方就土地使用权转让达成的口头合同的买卖标的物是宅基地，江金炉将宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人员曾建辉出售，双方就案涉土地使用权转让所达成的买卖合同关系违反国家法律及行政法规的强制性规定，依法应属无效。合同无效，且曾俊辉也未实际向江金炉支付转让款，其占用案涉土地及地上房屋没有法律依据，江金炉要求曾俊辉返还案涉房屋合理合法，一审法院予以支持。关于江金炉向曾俊辉补偿房屋造价损失问题，因曾俊辉在本案中并未就此提出主张，对此本案不予处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条,《中华人民共和国物权法》第一百五十三条,《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2021年4月6日判决如下：一、确认江金炉与曾俊辉于2014年就转让位于广州市花都区花东镇象山村东至江显耀、南至禾场、西至江保基、北至巷宅基地所达成的口头合同无效；二、曾俊辉于判决发生法律效力之日起十五日内，将位于广州市花都区花××路××的房屋腾空交还给江金炉。三、驳回江金炉的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由江金炉负担50元，曾俊辉负担50元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审审理过程中，双方当事人均同意本案进行书面审理。本院二审另查明，一审期间，江金炉为证实其为案涉土地权属人，提供广州市花都区花东镇象山村民委员会（以下简称为象山村委会）、广州市花都区花东镇象山村第十七经济合作社（以下简称为象山村经济合作社）2016年1月17日出具的江金炉宅基地四至图，以及3月29日出具的《证明》，内容为：兹有我广州市花都区花东镇象山村××队村民江金炉，因当时办理宅基地使用证期间本人外出工作，未能办理，现江金炉到有关部门将所持有的《土地房产所有证》更换为宅基地使用证，希有关部门给予办理。2020年5月18日，象山村委会、象山村经济合作社出具《证明》，写明江金炉持有《土地房产所有证》登记的家庭房产因其家属已全部去世，上述家庭房产现属于江金炉个人所有。再查明，一审中江金炉原以其土地房产被侵占为由提起本案诉讼，第二次开庭期间江金炉变更、增加诉讼请求，要求判令曾俊辉腾空交还房屋，由江金炉根据房屋造价对曾俊辉进行相应补偿，并要求确认双方之间的买卖合同关系无效。一审法院就其变更、增加的诉讼请求进行了开庭审理。庭审中，经法庭询问双方对房屋造价费用如何计算，江金炉表示由双方确认或申请鉴定机构进行评估鉴定，曾俊辉则认为江金炉对案涉房屋没有所有权和使用权，无权要求其腾空交还房屋。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.曾俊辉是否应当向江金炉腾空交还案涉房屋；2.一审法院对讼争法律关系性质的认定是否恰当及是否存在程序违法等情形。现评析如下：关于曾俊辉是否应当向江金炉腾空交还案涉房屋的问题。本案中，根据江金炉所提供《土地房产所有证》以及象山村委会、象山村经济合作社出具的《证明》及确认的宅基地四至图，结合江金炉一审所提供拆旧建新《申请书》《广州市花都区农房建设规划许可证》等一系列证据，可充分证实江金炉对案涉房屋所在土地享有宅基地使用权的事实。江金炉虽与曾俊辉达成口头协议就该项土地使用权进行转让，但因曾俊辉并非本村集体经济组织成员，双方达成的集体土地使用权转让协议因违反国家土地管理法的强制性规定而归于无效，在此情况下，曾俊辉并不具备占有使用该土地的合法依据。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。现江金炉作为案涉宅基地权属人有权要求曾俊辉交还土地，同时根据房地一体的原则，对于该土地上已建造的房屋亦应当一并腾空交还予江金炉。曾俊辉以其出资建造房屋为由抗辩认为不应交还案涉房屋，明显有悖于我国物权法律规定及相关法律原则，本院不予采纳。对于曾俊辉因建造房屋所造成的损失，其可另循法律途径主张权利。关于一审法院对讼争法律关系性质的认定是否恰当及是否存在程序违法等问题。经审查，江金炉原以其为案涉土地房屋权属人而主张行使物权请求权，要求曾俊辉腾退房屋，此后基于双方达成口头转让协议的事实变更诉讼主张为确认合同无效及腾退房屋，故一审法院根据江金炉变更后的诉讼请求确定本案案由为合同纠纷并无不当。另一审法院已针对当事人变更、增加的诉讼请求再次进行开庭审理，曾俊辉亦充分行使举证、质证、辩论等诉讼权利，现曾俊辉上诉认为一审法院剥夺其诉权有违事实，本院不予认定。至于一审中江金炉提出由其根据房屋造价对曾俊辉进行相应补偿的诉讼主张，因该项损失赔偿请求权属于曾俊辉所享有的权利，而曾俊辉并未就此提出反诉主张，且在江金炉表示可对进行损失评估时坚持认为无需腾退房屋。故一审法院根据当事人的诉辩意见未予处理房屋造价补偿问题，并不属于遗漏当事人诉讼请求，亦不影响曾俊辉另行主张相关权利。故本院对曾俊辉提出的该部分上诉意见均不予采纳。至于曾俊辉认为案涉房屋可能存在违法建设、应先由行政部门处理等问题，因江金炉是基于转让合同无效而主张返还土地房产，至于该房产是否按规划建设与案涉合同效力及法律责任的认定并无关联，曾俊辉主张应先予行政处理依法无据，本院亦不予支持。综上所述，曾俊辉的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5800元，由上诉人曾俊辉负担。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二一年七月十九日法官助理杨希书记员叶小琳