安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖0111民初1901号 原告：万进光，男，1971年10月19日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人：胡光兴，安徽瀛格律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王**，安徽瀛格律师事务所律师。 被告：安徽铭硕科技咨询有限公司，住所地安徽省合肥市高新区望江西路539号鲲鹏国际广场6号楼418室，统一社会信用代码91340100MA2NOXJN04。 法定代表人：叶晓冬，经理。 被告：叶晓冬，男，1991年11月25日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 被告：崔龙，男，1986年10月26日出生，汉族，住浙江省海盐县。 原告万进光与被告安徽铭硕科技咨询有限公司（以下简称“铭硕公司”）、叶晓冬、崔龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万进光的委托诉讼代理人王**，被告铭硕公司、叶晓东到庭参加诉讼，被告崔龙经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告万进光向本院提出诉讼请求：1.请求判决三被告向原告支付租金、物业费及公摊费等共计151235.54元（截止到2020年10月22日欠付租金125760元，物业费及公摊费29486.31元）；2.请求判决三被告向原告支付违约金30247.11元;3.本案诉讼费、保全费用由三被告承担。 事实与理由：2019年5月8日，原告与铭硕公司签订《写字楼租赁合同》，约定：（1）甲方（原告）将坐落于合肥市马鞍山路130号合肥万达广场Ｃ区××幢××房屋壹间，建筑面积269.27平方米出租给乙方（铭硕公司）办公使用。（2）合同有效期自2019年6月8日至2021年6月7日止，期间所产生的水费、电费、空调费、物业管理费、公共能耗分摊费等费用由乙方承担。（3）该房屋季度净租金为48000元，每3个月支付一次。乙方应在已付租金到期前7日向甲方支付下期租金。（4）甲方交付出租房屋向乙方收取租赁保证金16000元。在租赁期内乙方拖欠水费、电费、空调费、物业管理费、公共能耗分摊费等费用，如物业公司向甲方主张相关费用，甲方有权直接从保证金中扣减、抵消该费用，由此造成的不足部分乙方将其补足。（5）乙方逾期、拖欠交付租金，除及时如数补交外，负责支付违约金贰倍日租金。自2019年9月8日起，铭硕公司开始拖欠租金。2019年12月30日，叶晓东和崔龙向原告出具一份协议，愿意共同承担铭硕公司自2019年9月8日至2020年3月8日的租金78000元及补偿金6000元，并在2020年1月25日之前支付30000元，在2020年3月8日之前支付48000元。同时，叶晓东和崔龙承诺如逾期未支付，共同承担一切房租与违约金，起诉期间一律收取房租，且于2020年3月8日不付房租（包括物业费）即退房。2020年3月8日后，三被告仍未支付租金。2020年5月16日，经三被告与原告协商，铭硕公司实际租赁的案涉房屋面积由269.27平方米减少为145.27平方米。因铭硕公司一再拖延交付租金，在多次催要无果后，原告于2020年10月24日在物业公司相关人员的见证下收回全部案涉房屋。 被告铭硕公司、叶晓冬辩称，我们没有办公到2020年10月22日，2020年疫情结束后，我们只开了10至15天时间，其余时间都被原告锁门了，我们没有在里面办公。物业公司给我们的物业费是8000元，原告给我们开具的单据是29486.31元，不知道原告是如何计算的，我方找过物业，物业说是原告要求他们开具的，2020年我们只开了十几天时间的门。2020年10月份左右，原告将案涉房屋出租给其他人，我们在里面的所有办公材料及用品由原告方出售给新的租户，后来新的租户不租了，新的租户留下办公材料及用品不要了，原告又将办公材料及用品给我了，现在我已经把办公材料搬走了。锁门是原告让物业公司锁门的，具体的数据在物业公司。1、原告主张的租金、物业费及公摊的数额我方不认可。2、租金计算到2020年10月22日不合理，因为原告将办公室的门锁着，我们无法办公。3、违约金的具体金额是崔龙与原告方协商的，具体的情况铭硕公司与叶晓东不清楚。 被告崔龙未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2019年3月1日，万进光委托王华云代表其出租万进光名下位于合肥市马鞍山路130号合肥万达广场Ｃ区××幢××室的房屋，因委托产生的一切法律责任由万进光承担。2019年5月8日，王华云（甲方、出租方）与铭硕公司（乙方、承租方）签订《写字楼租赁合同》一份，约定：1.甲方将位于合肥市马鞍山路130号合肥万达广场Ｃ区××幢××室的房屋出租给乙方用于办公；2.租赁期限为2年，自2019年6月8日起至2021年6月7日止，免租期自2019年5月8日起至2019年6月7日止；3.租赁期间所产生的水费、电费、空调费、物业管理费、公共能耗分摊费用由乙方承担；4.季度租金4.8万元，租金按季度支付，乙方应在已付租金到期前7日内向甲方支付下期租金；5.租赁保证金1.6万元，如乙方在租期内欠付水费、电费、空调费、物业管理费、公共能耗分摊费用，物业公司向甲方主张上述费用的，甲方有权从租赁保证金中扣除，租金保证金不足的，乙方应在接到甲方书面通知后三日内补足；6.乙方逾期、拖欠交付租金，除及时如数补交外，还应支付违约金二倍日租金。崔龙在合同乙方处签名。 合同签订后，王华云将房屋交付铭硕公司使用。此后，因铭硕公司欠付房租，2019年12月30日，叶晓东和崔龙出具协议一份，协议载明：铭硕公司欠付万进光2019年9月8日至2020年3月8日期间房租78000元，于2020年1月25日前支付3万元，2020年3月8日前支付4.8万元及补偿金6000元，由崔龙与叶晓东共同承担，如逾期未付，崔龙与叶晓东共同承担一切房租与违约金。2020年5月12日，崔龙、叶晓东再次出具书面材料一份，载明：截止2020年5月31日，铭硕公司共欠付房租12.1万元，铭硕公司于2020年5月31日前付5万元，余款于2020年6月30日前付清，如有违反自行退房，但所欠租金需要结清。2020年10月24日，万进光收回案涉房屋。 关于案涉房屋租金，万进光称2019年12月1日之前的租金铭硕公司已经全部付清，自2019年12月1日起至2020年10月24日期间，铭硕公司共计应付租金133749.23元，铭硕公司已付1.2万元，尚欠121749.23元。铭硕公司、叶晓东对上述金额不予认可，但当庭未提交证据，后经本院指定举证期限，仍未提交任何证据。 另查明，2020年11月17日，深圳市万象美物业管理有限公司合肥分公司向铭硕公司发出欠费缴费告知函一份，载明：铭硕公司欠付2019年11月8日至2020年5月15日物业费8499.54元，2020年5月15日至2020年10月24日物业费3904.7元，2019年6月21日至2020年5月15日公摊费12671.94元，2020年5月15日至2020年10月24日公摊费1248.15元。庭审中，万进光称前述物业费及公摊费其未予垫付。 再查明，在王华云催要租金过程中，崔龙于2019年7月16日向王华云称“12点前不办理你直接过来锁门”，“说了明天中午到不了直接锁门”，2019年7月19日，通过微信向王华云称“晚上7点不到你锁门，什么时候给什么时候开门！”2020年6月5日，通过微信向王华云称“收不到钱周一锁门我都没怨言。”2020年6月7日，通过微信向王华云称“给不了就锁。”2020年6月8日，通过微信向王华云称“周三看不到钱可以锁门。”2020年8月6日，通过微信向王华云称“3天内付不了我不会说啥主动搬走结算。”2020年10月22日，通过微信向王华云称“今天你收不到款我搬走吧！”庭审中，双方均认可崔龙系铭硕公司员工。 以上事实，除双方当事人当庭陈述外，还有原告提交的房屋产权证、《写字楼租赁合同》、房屋出租委托书、王华云身份证复印件、转账记录、微信截图、《协议》、《欠费缴费告知函》、说明等证据在卷佐证，以上证据符合法定的真实性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据。 本院认为，王华云代表万进光与铭硕公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效，对双方均有约束力。万进光如约提供房屋供铭硕公司使用，铭硕公司即应按时足额支付租金。 关于租金，叶晓东、铭硕公司辩称：1.万进光在租赁期间有锁门行为，致其无法正常使用案涉房屋，锁门期间不应计算租金；2.租赁期间崔龙陆续有分期支付租金，万进光计算的欠付金额有误。对于锁门行为，万进光锁门系因铭硕公司欠付租金在先，铭硕公司对锁门的发生存有过错，且万进光锁门前均取得了崔龙的认可，万进光为催要租金在取得承租人认可的前提下对案涉房屋采取锁门措施，未超出正常催要租金方式的范畴，故该锁门期间租金仍应由铭硕公司支付。关于欠付租金金额，万进光于庭审中认可已收到2019年12月1日之前的租金，案涉房屋于2020年10月24日取回，2019年12月1日至2020年10月24日期间被告共计支付了租金1.2万元。叶晓东、铭硕公司虽对该金额有异议，但未提交相应的证据予以证明，应承担举证不利的法律后果，故对该项辩称不予采信。综上，2019年12月1日至2020年10月24日期间，根据双方合同约定，案涉房屋共计产生租金133749.23元，扣除已付租金1.2万元，铭硕公司尚欠租金121749.23元，此款铭硕公司应予支付。 关于物业费及公摊费，根据双方合同的约定，该款应由铭硕公司支付给物业公司，万进光在铭硕公司欠付上述费用且物业公司向万进光主张该费用时可以从保证金中扣除该款。现物业公司未向万进光主张该款，且万进光亦未对该款进行垫付，故万进光向铭硕公司主张物业费及公摊费缺乏合同依据，不予支持。 关于违约金，铭硕公司欠付万进光租金，构成违约，应承担相应的违约责任。双方合同约定违约金过高，万进光起诉时自行调整为按照欠付租金的20%计算，该计算标准仍然过高，本院调整为按照欠付租金的10%计算，经核算，违约金为12174.92元（121749.23*10%）。 万进光要求叶晓东、崔龙支付租金及违约金，符合《协议》约定，应予支持。崔龙经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃行使答辩等诉讼权利，本院依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告安徽铭硕科技咨询有限公司、叶晓冬、崔龙于本判决生效之日起十日内支付原告万进光租金121749.23元及违约金12174.92元； 二、驳回原告万进光的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1965元、保全费1520元，合计3485元，由原告万进光负担485元，被告安徽铭硕科技咨询有限公司、叶晓冬、崔龙负担3000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员 周文生 二〇二一年七月九日 法官助理 陈 君 书 记 员 龚丽娟 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。