上海市宝山区人民法院执 行 裁 定 书（2021）沪0113执异245号案外人：唐某某，女，1962年11月2日出生，汉族，住上海市宝山区顾北东路XXX弄XXX号XXX室。申请执行人：大业信托有限责任公司，住所地北京市。被执行人：姜伟，男，1978年1月10日出生，汉族，住上海市宝山区。被执行人：王燕，女，1980年7月11日出生，汉族，住上海市宝山区。本院在执行申请执行人大业信托有限责任公司与被执行人姜伟、王燕公证债权文书一案中，案外人唐某某对本案执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人唐某某称，案外人得知本院于2019年7月3日在(2019)沪0113执2138号案件中查封了上海市宝山区顾北东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)。2015年4月8日案外人唐某某经上海海航房地产经纪事务所第三分所居间，与被执行人姜伟签订《上海市房地产买卖合同》，约定由案外人唐某某购买系争房屋，双方约定房屋价款145万元，交房时间为2015年4月10日。案外人按照合同约定支付了房屋价款125万元，并于2015年4月10日入住系争房屋，并按时缴纳水电、煤气和物业管理等费用。案外人认某，案外人与被执行人在该系争房屋被查封前签订了正式的房屋买卖合同，且合法占有该房屋，并已按照合同约定支付了房款，剩余20万元购房款愿意交付法院执行，房屋未办理过户非因买受人自身原因，故案外人向本院提出书面异议，请求解除对系争房屋的查封。本院经审查查明，系争房屋系动迁安置房，2016年4月6日系争房屋取得大产证，产权人登记为上海宝山西城区房地产发展有限公司，权证或证明号为宝XXXXXXXXXX。2019年5月16日，系争房屋过户登记至被执行人姜伟名下，房地产权证号为沪(2019)宝字不动产权第0XXXX7号。该房屋权利人为姜伟，建筑面积88.24平方米。申请执行人大业信托有限责任公司与被执行人姜伟、王燕公证债权文书一案，上海市杨浦区公证处于2019年1月2日作出(2018)沪杨证执字第366号执行证书，申请执行人大业信托有限责任公司于2019年4月18日向本院申请执行，本院以(2019)沪0113执2138号立案执行，但被执行人姜伟、王燕至今未能履行全部付款义务。本案在执行过程中，本院于2019年6月4日作出(2019)沪0113执2138号执行裁定书：一、冻结、划拨被执行人姜伟、王燕银行存款人民币XXXXXXX元。二、银行存款不足之数，查封、扣押、冻结或拍卖、变卖被执行人姜伟、王燕相应价值的财产。本院于2019年7月3日，向上海市宝山区不动产登记事务中心发出协助执行通知书，查封了系争房屋，查封期限：自2019年7月3日至2022年7月2日。2019年8月22日，本院作出执行裁定书：终结本次执行程序。又查明，案外人唐某某与被执行人姜伟于2015年4月8日经上海海航房地产经纪事务所第三分所居间，签订《上海市房地产买卖合同》，约定由案外人唐某某购买系争房屋，双方约定房屋价款145万元，双方约定定金为5万元，于2015年4月30日前支付30万元，于2015年6月30日前支付90万元，尾款20万元支付时间为过户当日。至2015年7月4日，案外人唐某某共支付被执行人姜伟购房款125万元，被执行人姜伟出具了收款收据。2015年4月10日，双方办理了房屋交接手续，案外人于当日入住系争房屋，并按时缴纳水电、煤气和物业管理等费用。再查明，案外人唐某某已将剩余购房款20万元交付本院执行。以上事实，有案外人唐某某提交的《上海市房地产买卖合同》、房屋交接收据、收款收据、催告书、上海市房地产权证、中国建设银行个人活期账户交易明细卡交易明细、上海增值税普通发票(物业费)、水电费、煤气费发票等；本院调取的上海市不动产登记信息、(2019)沪0113执2138号执行裁定书、协助执行通知书及回执、(2019)沪0113执2138号之一执行裁定书等证据予以证明，本院对此予以确认。本院认某，被执行人未履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。本案中，本院于2019年7月3日对系争房屋采取查封措施时，该房屋登记在被执行人姜伟名下，故本院的执行措施并无不当。本案的争议焦点为：案外人唐某某对系争房屋是否享有足以排除强制执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人符合在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记的，人民法院应支持其要求排除执行的异议请求。本案中，案外人唐某某在本院于2019年7月3日查封系争房屋之前已与被执行人姜伟签订了合法有效的买卖合同，并支付了大部分房屋价款，且已合法占有了系争房屋。根据《上海市不动产登记技术规定》(沪规土资籍规[2016]760号)第16.8.6条，关于“动迁安置房在取得不动产权证书后的3年内不得转让、抵押”规定中的3年的时限，按照以下规定进行认定：第16.8.6.1条，被动迁居民家庭取得不动产权证书满3年的动迁安置房可以转让、出租。凡自不动产权证书发证日期起至房地产交易合同网上备案时间满3年的，登记中心予以受理存量房地产买卖的转移登记或房屋租赁合同登记备案。第16.8.6.2条，未取得不动产权证书或取得不动产权证书未满3年的，但该动迁安置房的房地产开发企业取得不动产权证书满3年，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的，在办理不动产权证书后，可以转让、出租。登记中心在受理不动产转移登记或房屋租赁合同登记备案时，应当核验不动产权证书、拆迁补偿安置协议。本案中，系争房屋房地产开发企业取得不动产权证书的时间为2016年4月6日，故系争房屋限制交易期应至2019年4月5日止。目前，该房屋已不存在交易限制，现因系争房屋被本院查封而致使案外人仍无法办理产权过户手续，案外人对此并无过错。案外人已经将剩余房款20万元交付本院执行。综上，案外人唐某某所提异议情形符合上述司法解释条款的规定，依法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条的规定，裁定如下：中止对上海市宝山区顾北东路XXX弄XXX号XXX室的执行，解除对该房屋的查封。案外人、当事人对裁定不服，认某原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  须桃根审判员  葛宝琴审判员  姜玉芳二〇二一年七月十九日书记员  杨华华附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。