江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终1956号上诉人（原审被告）：求臻（无锡）教育投资有限公司，住所地无锡市环湖路788号内迎宾楼D1幢。法定代表人：瞿利敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏仰平、焦彦龙，北京市时代九和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡涵一企业管理有限公司，住所地无锡市梁溪区锡沪东路8-1107。法定代表人：夏琴红，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周海刚，江苏神阙律师事务所律师。上诉人求臻（无锡）教育投资有限公司（以下简称求臻公司）因与被上诉人无锡涵一企业管理有限公司（以下简称涵一公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2019）苏0211民初8193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。求臻公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回涵一公司相应诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。涵一公司违反与中国电信股份有限公司无锡分公司（以下简称电信无锡公司）的合同约定，隐瞒禁止转租的事实，因涵一公司拒不提供电信无锡公司同意转租的证据，存在严重的欺诈行为，因此其不存在任何的违约行为，仅是依法行使不安抗辩权。即使其确有违约支付57天租金的违约行为且无有效抗辩的情形存在，仍属违约情节显著轻微且对合同目的的实现无任何影响，一审判决解除合同也根本违背了法律精神及最高人民法院相关指导意见。二、一审判决适用法律错误。1.租赁合同并未约定守约方解除合同向违约方主张违约金的标准，且涵一公司在履行合同时，即已与璞珵教育集团谈妥转租，根本不存在损失，一审判决酌定违约金为两个月租金，没有合同约定及法律依据。2.关于逾期付款的违约金标准认定错误。迟延付款违约金不应当超过租金30%，仍应以涵一公司的实际损失为基础，因此，调整后的迟延付款违约金仍然显属过高。被上诉人涵一公司辩称，求臻公司不存在不安抗辩权的条件，也没有行使不安抗辩权相关的形式；求臻公司逾期支付租金，符合双方合同约定的条件，其有权依法解除合同；一审法院酌定相应的损失在法律许可的范围之内。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回求臻公司的上诉。涵一公司向一审法院起诉请求：一、请求确认涵一公司与求臻公司于2018年3月30日签订的关于无锡市环湖路788号综合楼、四连体楼、迎宾楼D1幢的两份《房屋租赁合同》于2019年9月27日解除；二、判令求臻公司支付拖欠的房屋租金1271876元(自2019年8月1日至2019年9月27日)及逾期支付租金违约金1160586元、物业费75500元、水电费15767元；三、判令求臻公司支付解约违约金11755794元；四、本案的诉讼费用由求臻公司承担。一审法院认定事实：一、涵一公司与求臻公司合同签订和履行情况2018年3月，涵一公司与求臻公司签订两份租赁合同,涵一公司、求臻公司分别于3月29日、3月30日在合同上签字盖章。合同一：涵一公司将无锡市环湖路788号内综合楼、四连体楼的建筑及配套设施出租给求臻公司作开设培训教育类机构使用，房屋合计建筑面积9849.53平方米；租赁期间156个月，自2018年8月1日起至2031年7月31日止；房屋交付标志为双方签署房屋交接单；第一年（2018年8月1日至2019年7月31日）年租金为6686846元，第二年年租金为6887451元……租金采取先付后用原则，每六个月付一次，本合同生效后5个工作日内应支付第一期（即2018年8月1日至2019年1月31日）租金3343423元，第二期租金应于2019年2月1日前支付，支付金额为3343423元，第三期租金应于2019年8月1日前支付，支付金额为3443726元，以后以此类推；租赁期内的物业管理费、水费、电费等因使用房屋而产生的一切费用由求臻公司自行缴付，不计入租金中；求臻公司在签订本合同后5个工作日内须向涵一公司支付第一年租金标准的3个月房租，即1671712元作为履约保证金；协议期间综合楼和四连体（含楼间场地）的物业管理由求臻公司负责，物业管理费免；水电煤的接入双方确认目前的供给容量可以满足业态正常营运，涵一公司为代收代付费用，产生税费由求臻公司负责，收费标准分别为水5.2/立方米、电1元/KWH、液化气25元/立方米；任何一方无法定或约定的理由单方解除本合同的，另一方有权按尚未履行租赁期内租金总额的10%收取违约金，并要求对方赔偿损失；逾期交付租金的，每逾期一日，求臻公司须按当月租金的3%向涵一公司支付违约金，如果逾期30日仍不交付的，涵一公司有权解除本合同、收回房屋，求臻公司仍需支付违约金及赔偿损失；涵一公司依照本合同约定解除合同、收回房屋的，求臻公司应当根据要求搬迁完毕并交回房屋，否则，涵一公司有权要求限期迁出和补交期内租金，并有权按占用期内租金总额的10%收取违约金。本合同经双方签署盖章并交纳第一期租金及保证金后生效。合同二：涵一公司将无锡市环湖路788号内迎宾楼、D1幢的部分院内户外活动场地、绿地等配套设施出租给求臻公司作开设培训教育类机构使用，房屋合计建筑面积1797.62平方米；租赁期间156个月，自2018年8月1日起至2031年7月31日止；房屋交付标志为双方签署房屋交接单；第一年（2018年8月1日至2019年7月31日）年租金为1220404元，第二年年租金为1257016元……租金采取先付后用原则，每六个月付一次，本合同生效后5个工作日内应支付第一期（即2018年8月1日至2019年1月31日）租金610202元，第二期租金应于2019年2月1日前支付，支付金额为610202元，第三期租金应于2019年8月1日前支付，支付金额为628508元，以后以此类推；租赁期内的物业管理费、水费、电费等因使用房屋而产生的一切费用由求臻公司自行缴付，不计入租金中；求臻公司在签订本合同后5个工作日内须向涵一公司支付第一年租金标准的3个月房租，即305101元作为履约保证金；协议期间迎宾楼和D1别墅按照物业管理规定缴纳物业费（现行标准为3元/平方米/月），物业管理合同及缴纳方式，双方另行签订协议；任何一方无法定或约定的理由单方解除本合同的，另一方有权按尚未履行租赁期内租金总额的10%收取违约金，并要求对方赔偿损失；逾期交付租金的，每逾期一日，求臻公司须按当月租金的3%向涵一公司支付违约金，如果逾期30日仍不交付的，涵一公司有权解除本合同、收回房屋，求臻公司仍需支付违约金及赔偿损失；本合同经双方签署盖章并交纳第一期租金及保证金后生效。涵一公司于2018年4月1日向求臻公司交付涉案房屋。截止2018年4月2日，求臻公司向涵一公司支付完毕履约保证金1976812.5元和第一年租金7907250元。求臻公司随后对涉案房屋进行了装饰装修并置办教学用具。2019年4月1日，无锡市滨湖区教育局向求臻公司发出《关于暂缓筹设“无锡佛蒙特培训学校有限公司”的批复》，具体理由：1.申报材料中“课堂设置”部分包括包含有“语文（高中语文必修，苏教版）、数学、物理、化学、信息技术、科学基础”等学科，已超出无锡市教育局明确可举办“语言培训学校”的范畴；2.你公司拟用于办学的主教学楼以教育培训中心名义通过消防部门验收，使用性质为“教育培训”,其他建筑未经消防安全评估，且消防部门出具的审批上单位名称与市场监督管理局注册和向教育局身板办学许可的名称不一致；3.暂未查到你公司租赁用于办学的建筑的建设审批消息，也未见工程是否涉及建筑主体或者承重建构变动的审批资料。求臻公司未按约在2019年8月1日前支付第三期租金。2019年9月25日，涵一公司向求臻公司发送律师函，因逾期交付租金超过30日，涵一公司依法解除双方两份房屋租赁合同，求臻公司应自收到律师函后五日内将房屋内的物品全部及时搬迁，并将所欠的租金及约定的违约金全部支付给涵一公司。求臻公司于2019年9月27日收悉上述律师函。随后涵一公司控制涉案房屋。2019年11月11日，法院受理求臻公司诉涵一公司、第三人电信无锡公司租赁合同纠纷一案。求臻公司主张撤销涉案两份租赁合同，审理中变更诉讼请求为确认两份租赁合同无效。电信无锡公司认为涵一公司未经其同意擅自将涉案房屋进行转租，其与求臻公司之间签订的转租合同无效。二、电信无锡公司与涵一公司签订合同情况电信无锡公司与涵一公司在2018年3月达成租赁合意，电信无锡公司将无锡市环湖路788号内迎宾楼、D1幢别墅、综合楼等建筑和场地交付给涵一公司，并于3月26日向涵一公司提供了数份证明，内容为电信无锡公司将无锡市环湖路788号内迎宾楼、D1幢别墅等建筑及场地、绿化等配套设施从2018年8月1日起租赁给涵一公司，用于开设教育培训类机构使用，租期为13年。2018年5月3日，电信无锡公司与涵一公司签订房屋租赁合同一份，约定电信无锡公司同意将坐落于无锡市滨湖区环湖路788号迎宾楼、综合楼、四连体（含综合楼与四连体之间的部分绿地）、D1别墅部位的房屋出租给涵一公司做商业项目（高中学校及教育培训）；房屋建筑面积11647.15平方米；租赁期限自2018年8月1日起至2031年7月31日；租金为57384600元，租金按季结算，在每周期开始前预付本结算周期的租金；非经电信无锡公司同意，涵一公司不得将房屋转租、分租或以其他任何形式提供给第三方使用。三、审理中，涵一公司、求臻公司一致同意履约保证金一并处理，先抵扣租金再抵扣法院认定的其他项目。上述事实，有租赁合同、律师函、EMS快递单、物流信息、房产证复印件、证明及当事人陈述等在卷佐证。一审法院认为：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。涵一公司与求臻公司签订的两份租赁合同，根据约定，自双方签署盖章并交纳第一期租金及保证金后生效。双方分别于3月29日、3月30日在租赁合同签署盖章，求臻公司于2018年4月2日向涵一公司支付第一年租金和保证金，故涉案两份合同自2018年4月2日起生效。未经出租人同意，转租合同在承租人与次承租人之间有效，对出租人不具有约束力。求臻公司以涵一公司未经出租人同意转租为由，要求确认涵一公司与求臻公司之间的房屋租赁合同无效，不予支持。根据合同约定的租金支付期限，求臻公司应在2019年8月1日前支付第三期租金，求臻公司逾期超过30日仍不支付租金，涵一公司有权解除合同、收回房屋和主张相应的违约责任。求臻公司于2019年9月27日收悉涵一公司要求解除合同的律师函，法院确认涉案的两份租赁合同于2019年9月27日解除。根据合同约定的租金支付标准，求臻公司应向涵一公司支付2019年8月1日至2019年9月27日的租金为1271876元。根据合同二约定的物业费支付标准和实际使用时间，求臻公司应向涵一公司支付物业费74777元。涵一公司仅提供自行制作的明细表，未举证水电费的具体依据，对其主张水电费的诉讼请求不予支持。根据合同约定的租金支付期限，求臻公司应在2019年8月1日前支付第三期租金，预期不付，求臻公司应承担逾期付款的违约责任。根据合同约定，逾期交付租金的，每逾期一日，求臻公司须按当月租金的3%向涵一公司支付违约金，涵一公司主张逾期支付租金的违约金为8144467元÷12月×3%×57天=1160568元。求臻公司认为合同约定的违约金过高，不应当超过租金的30%。法院认为违约金应以实际损失为凭，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求适当减少。考虑本案合同履行过程中的具体情形，法院认为逾期支付租金的违约金确定为8144467元÷365×57天×30%=381563元为宜。涵一公司认为合同约定任何一方无法定或约定的理由单方解除合同，另一方有权按尚未履行的租赁期内租金总额的10%收取违约金并要求对方赔偿损失，据此延伸理解因求臻公司违约，涵一公司依法解除合同，求臻公司应当按照未履行部分租金的10%支付违约金。求臻公司认为合同未约定也不存在该笔违约金，且违约金明显过高。法院认为,涵一公司和求臻公司的合同约定如果逾期30日仍不交付的，涵一公司有权解除本合同、收回房屋，求臻公司仍需支付违约金及赔偿损失，考虑本案实际情况，法院酌定违约金为两个月租金即1357411元。综上，求臻公司应向涵一公司支付租金1271876元、物业费74777元、逾期支付租金的违约金381563元和解除合同违约金1357411元，合计3085627元。求臻公司向涵一公司支付了履约保证金1976812.5元，双方同意租金和其他项目抵扣，故求臻公司还需再向涵一公司支付1108814.5元。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、确认涵一公司与求臻公司于2018年3月30日签订的关于无锡市环湖路788号综合楼、四连体楼、迎宾楼D1幢的两份《房屋租赁合同》于2019年9月27日解除；二、求臻公司应支付涵一公司租金、物业费、逾期支付租金违约金和解除合同违约金合计3085627元，扣除求臻公司已支付的履约保证金1976812.5元，求臻公司于判决生效后十日内向涵一公司支付余款1108814.5元；三、驳回涵一公司的其他诉讼请求。一审案件受理费107477元，财产保全费5000元，合计112477元，由涵一公司负担88172万元，由求臻公司负担24305元。二审中，求臻公司提供以下证据：1.无锡市房屋结构改造安全评估报告、租赁房屋装修前后照片、无锡思哲教育科技有限公司企业信用信息公示报告、璞呈教育无锡丽湖学校照片，证明其按照办学要求对涉案房屋进行了大规模装修改造并置办了家具、教学设备及配套设施，涵一公司强制收回涉案房屋以后，将涉案房屋原样租赁给璞珵教育集团下的无锡思哲教育科技有限公司，实际利用了其的全部装修改造，并通过后续转租行为获得利益。2.其因房屋装修、购买设备、支付房屋租金所支出的相关费用合同及支付凭证，证明在该项目上投入四千余万元。3.（2019）苏0211民初8312号民事判决书，证明涵一公司在解除合同前，在2019年9月16日决定将涉案房屋租赁给璞呈教育集团，才于2019年9月27与求臻公司解约。4.冯永军Oldfeng-幼教微信聊天记录，证明其发现涵一公司无权转租涉案房屋，并在多次沟通无果的情况下，才被迫不再支付后续租金。5.2019年5月13日录音（与冯永军），2019年5月15日录音（与冯永军、陈帆）、与陈帆微信聊天记录、2019年6月8日录音（与陈帆）、2019年6月8日录音续（与陈帆），证明是涵一公司违约在先。涵一公司经质证，对证据1的真实性没有异议，但认为转租给案外人是在双方解除租赁关系以后，对证据2真实性无法确定，对证据3真实性没有异议，对证据4、5的真实性无法确定，并且与本案无关联，对求臻公司的证明目的不认可。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，涵一公司与求臻公司签订的两份租赁合同，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。合同约定的租金支付方式为先付后用原则，每六个月付一次，求臻公司应当在2019年8月1日前支付第三期租金。求臻公司认为涵一公司向其隐瞒了禁止转租的事实，其未支付系行使不安抗辩权，但未经出租人同意，转租合同仅对出租人不具有约束力，并不影响求臻公司与涵一公司之间的合同效力，仅此不能成为求臻公司不付租金的正当抗辩理由。故求臻公司提出涵一公司违约在先的上诉主张，本院不予采信。根据合同约定，逾期支付租金超过30日仍不支付的，涵一公司有权解除合同。求臻公司于2019年9月27日收悉涵一公司的律师函时，已超过合同约定的租金支付期限30日，故涵一公司解除涉案的两份租赁合同，有合同依据。即便求臻公司承租后有大额投入，支付租金系承租人应尽的主要合同义务，求臻公司逾期未付租金，且金额巨大，求臻公司称其违约情节属显著轻微不能成立，应当依法承担相应违约责任。租赁合同中对守约方解除合同，违约方承担违约金的标准未作出明确约定，但因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失。求臻公司提出涵一公司在解除合同前已与璞珵教育集团谈妥转租，不存在损失，涵一公司对此予以否认，并认为转租给案外人是在双方解除租赁关系以后。根据求臻公司二审提供的（2019）苏0211民初8312号民事判决书，虽能证明涵一公司在2019年9月16日决定将涉案房屋租赁给璞珵教育集团的事实，但电信无锡公司未同意转租，且涵一公司在收回案涉房屋前也不可能向璞珵教育集团交付房屋，同时结合双方合同约定的租期十三年，求臻公司在第二年即不付租金的实际情况，一审法院酌定由求臻公司承担违约金为两个月租金，并无不当。另据合同约定，逾期交付租金的，每逾期一日，求臻公司须按当月租金的3%向涵一公司支付违约金，一审法院考虑本案合同履行过程中的具体情形，已作出相应酌减，并在合理裁量范围内，求臻公司认为仍属过高，没有事实和法律依据，故求臻公司要求调整违约金数额的上诉主张，本院不予支持。综上所述，求臻公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费107477元，由上诉人求臻公司负担。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  杜伟建审判员  宁尚成二〇二一年七月二十八日书记员  李 睿