四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终8284号 上诉人（原审原告）：格登降措，男，1976年5月3日出生，藏族，住四川省若尔盖县。 委托诉讼代理人：廖其春，上海建纬（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：久麦三知布，男，1981年6月7日出生，藏族，住甘肃省合作市。 委托诉讼代理人：宋应旭，四川英特信（深圳）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：站尕机，女，1990年6月8日出生，藏族，住甘肃省合作市。 委托诉讼代理人：宋应旭，四川英特信（深圳）律师事务所律师。 上诉人格登降措与上诉人久麦三知布、站尕机房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初9819号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 格登降措上诉请求：1.改判久麦三知布、站尕机向格登降措支付违约金426784.5元。2.本案一审、二审诉讼费用由久麦三知布、站尕机承担。事实及理由：一审法院判决案涉《房屋买卖合同》有效正确，但是不支持违约金的诉求属于未查明客观事实导致判决错误。因案涉房屋是按揭房，双方签订案涉《房屋买卖合同》时明确约定了出售的房屋没有产权纠纷、权利瑕疵及关于房屋税费、抵押等未清事项或其他债权债务纠纷等，如因久麦三知布、站尕机的原因造成该房屋不能办理产权转移登记或存在债权债务纠纷的，久麦三知布、站尕机承担全部责任。久麦三知布、站尕机于2018年12月26日取得案涉房屋的产权证后，向案外人借款并将案涉房屋进行抵押登记。违反了合同约定，格登降措要求支付违约金的诉请具有事实和法律依据。 久麦三知布、站尕机辩称，案涉合同是无效合同，不存在需要支付违约金的情形。 久麦三知布、站尕机上诉请求：1.撤销一审判决第一项内容，即“确认格登降措与久麦三知布、站尕机于2017年4月11日签订的《房屋买卖合同》有效”；2.本案的一审、二审诉讼费用由格登降措承担。事实及理由：一、站尕机不是案涉《房屋买卖合同》的合同当事人，也未对案涉房屋的买卖予以追认，原审认定站尕机为案涉《房屋买卖合同》的卖方没有事实和法律依据。案涉《房屋买卖合同》载明，买卖双方以及买卖双方的签章只有久麦三知布、格登降措。格登降措明知案涉房屋还有共有权人站尕机并须取得其书面同意才能发生法律效力。根据《中华人民共和国民法典》第一百七十一条规定，行为人没有代理权实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。另外，格登降措没有举证证明案涉房屋的买卖已经站尕机追认，应当承担举证不能的后果。所以，站尕机不是案涉《房屋买卖合同》的合同当事人，案涉房屋的买卖也未经站尕机追认，对站尕机不发生法律效力。二、案涉《房屋买卖合同》因未取得站尕机的同意而不能继续履行；如继续履行，必然侵害站尕机的物权等合法权益。格登降措没有取得成都地区的购房资格，案涉房屋的买卖违反了成都限售政策。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为无效。三、原审法院适用2012年7月1日3日施行《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定已被2020年12月23日新修正的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》废除。 格登降措辩称：站尕机对案涉合同是知情并认可的。具体理由如下：双方在签订《房屋买卖合同》时，久麦三知布明确告知其征得了站尕机的同意，并在合同第三条明确约定，保证房产共有、产权共有人同意出售；签订合同后，格登降措与久麦三知布、站尕机共同前往公证处，办理了房产委托公证手续。久麦三知布、站尕机购买案涉房屋时，是按揭贷款方式支付的购房款，自将房屋出卖给格登降措后，其按揭贷款由格登降措偿还。由上述行为可知，站尕机对将案涉房屋出售给格登降措是知情并认可。案涉合同成立并生效。案涉合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，而限购政策不属于行政法规的强制性规定，限购政策的目的是坚持住房的居住属性，遏制炒房，格登降措购买案涉房屋只是居住，并未扰乱市场稳定，损害国家利益。 格登降措向一审法院起诉请求：1.依法确认格登降措与久麦三知布、站尕机签订的《房屋买卖合同》有效；2.依法判令久麦三知布、站尕机向格登降措支付违约金426784.50元；3.本案诉讼费用由久麦三知布、站尕机共同承担。 一审法院认定事实：久麦三知布、站尕机为夫妻，二人于2016年5月16日登记结婚。2016年6月5日，久麦三知布、站尕机作为共同买受人与案外人长旺公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定久麦三知布、站尕机以贷款的方式购买案外人长旺公司开发的位于成都市高新区xx的房屋，总价款1316615元。久麦三知布、站尕机于2016年6月5日前支付首期房价款336615元，余款980000元向中国建设银行股份有限公司成都第六支行申请贷款支付。 合同签订后，久麦三知布、站尕机支付了首付款并就剩余房款向中国建设银行股份有限公司四川省分行申请个人住房商业贷款。建设银行四川分行于2016年11月16日向久麦三知布、站尕机，发放贷款980000元，贷款期限30年，久麦三知布、站尕机须每月还款4995元。 2017年4月11日，久麦三知布作为卖方与买方格登降措签订《房屋买卖合同》，主要约定：1.久麦三知布将位于成都市高新区xx的房屋出售给格登降措，房屋价款为1422615元，付款方式为一次性付清；2.久麦三知布对所售房屋权属证件的合法性、真实性及有效性负责，久麦三知布保证向格登降措出售的房屋没有产权纠纷、权利瑕疵及关于房屋税费、抵押等未清事项或其他债权债务纠纷，权属无任何瑕疵，同户籍、相关亲及房产共有、所有权人同意出售，其书面同意文件本合同附件与本合同具有同等法律效力，如因久麦三知布原因造成该房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷的，久麦三知布应承担全部责任；3.久麦三知布应配合格登降措办理相关过户手续；4.久麦三知布及其亲属无偿无条件配合格登降措前往房屋所在地办理房产交易，向房屋所在区（县）房地产交易所申请办理房屋买卖权属过户手续，并按照有关规定申请领取《房屋所有权证》；5.在签订本合同之日起至房产证完全过户至格登降措名下期间，格登降措有对房屋的所有行使权；6.任何一方违约，守约方有权以书面通知的方式解除合同，并要求违约方双倍返还定金或按合同约定的总房价款30%支付违约金，由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任。 2017年4月12日，格登降措久向麦三知布转账支付房款466000元。此后，格登降措每月按照久麦三知布须向建设银行四川分行还款的金额向久麦三知布账户转账，用于支付剩余房款。 2018年12月26日，久麦三知布与站尕机取得案涉房屋产权证，案涉房屋不动产权由二人按份共有，二人各占50%的份额。不动产权证证书编号为川（2020）成都市不动产权第0xx5号、川（2020）成都市不动产权第0xx6号。 另，格登降措主张久麦三知布、站尕机将房屋出售给格登降措后将案涉房屋作为抵押物向小额贷款公司借款构成违约故主张违约金。 一审法院认定以上事实，有当事人的一审当庭陈述、《四川省商品房买卖合同（预售）》《房屋买卖合同》、不动产权证、中国农业银行银行卡交易明细清单、房屋信息摘要等证据在卷佐证。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、《房屋买卖合同》的效力问题。关于久麦三知布、站尕机认为案涉《房屋买卖合同》因违反限购政策应属无效的主张。一审法院认为，限购属于房地产政策并不属于国家法律或行政法规，久麦三知布、站尕机据此主张合同无效法律依据不足一审法院不予认可。关于久麦三知布、站尕机认为案涉房屋转让未经抵押权人同意应属无效的主张。一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第四百零六条第一款规定“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响”。久麦三知布、站尕机该项主张于法无据一审法院不予认可。关于久麦三知布、站尕机认为案涉《房屋买卖合同》未经共有人站尕机的同意应属无效的主张。一审法院认为，久麦三知布、站尕机的该项主张实质上是认为久麦三知布无权处分共有人站尕机的权利份额导致合同无效。对此，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款明确规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，久麦三知布该项主张于法无据一审法院不予认可。 二、案涉《房屋买卖合同》卖方的认定。案涉《房屋买卖合同》的合同文本卖方处虽仅载明久麦三知布，但合同第一条卖方声明明确载明“久麦三知布对所售房屋权属证件的合法性、真实性及有效性负责，久麦三知布保证向格登降措出售的房屋没有产权纠纷、权利瑕疵及关于房屋税费、抵押等未清事项或其他债权债务纠纷，权属无任何瑕疵，同户籍、相关亲及房产共有、所有权人同意出售，其书面同意文件本合同附件与本合同具有同等法律效力，如因久麦三知布原因造成该房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷的，久麦三知布应承担全部责任”，结合久麦三知布、站尕机为夫妻关系以及二人作为共同买受人向长旺公司购买案涉房屋且房屋不动产权之后登记在二人名下的事实，格登降措作为买受人有理由相信久麦三知布系作为其本人及站尕机的代理人对外作出销售房屋的意思表示。案涉《房屋买卖合同》对站尕机产生法律约束力，《房屋买卖合同》卖方应为久麦三知布、站尕机。综上，一审法院认为，久麦三知布、站尕机与格登降措签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按照合同履行各自义务。 三、久麦三知布、站尕机是否应向格登降措支付违约金426784.50元。一审法院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。格登降措主张久麦三知布、站尕机将房屋出售给格登降措后以案涉房屋作为抵押物向小额贷款公司借款构成违约，但并未提供证据予以证明，应由其承担举证不能的后果，故对其该项诉讼请求一审法院不予支持。 据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法典》第四百零六条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认格登降措与久麦三知布、站尕机于2017年4月11日签订的《房屋买卖合同》有效；二、驳回格登降措的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取8802元，由格登降措承担。 二审中，格登降措提交如下新证据：证据1.商品房预售合同，该原件已经交付给格登降措。证明站尕机对买卖合同是知情的。证据2.公证书，2020年5月18日站尕机、久麦三知布亲自到公证处委托格登降措办理税费的缴纳以及领取产权证的委托书。证明站尕机对房屋出卖给格登降措是知情的，也是认可的。证据3.不动产登记查询结果，证明格登降措在成都市没有房屋，不是购买房屋进行炒房的行为，格登降措购买房屋是自住。证据4.社保信息，证明格登降措在成都工作，单位为其缴纳了社保，在2021年12月，社保缴纳满2年，格登降措具有在成都市购买房屋的资格。证据5.不动产登记查询记录，房屋出售给格登降措后，久麦三知布未经格登降措的同意，擅自将房屋抵押，应当按照买卖合同第七条的约定向格登降措支付违约金。证据6.司法公开网查询记录，证明久麦三知布、站尕机违反与案外人的借款合同的约定，恶意不归还借款，案涉房屋至今抵押登记未撤销，导致合同无法继续进行交易，对格登降措造成了实质性的伤害。 久麦三知布、站尕机质证意见，对上述证据的三性均无异议，但不能达到其证明目的。 本院经审查认为，对上述证据的三性予以认可，对其证明力将结合其他事实予以认定。 久麦三知布、站尕机未提交新证据。 二审中，格登降措陈述，签订《房屋买卖合同》时，其在成都市不具有购房资格。 另查明，案涉房屋不动产权证证书编号为川（2018）成都市不动产权第0xx5号、川（2018）成都市不动产权第0xx6号。 本院二审审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：案涉合同是否无效；久麦三知布、站尕机是否应当向格登降措支付违约金。 关于案涉合同是否无效的问题。案涉合同是否无效，应审查该合同是否具有《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的情形。本案中，久麦三知布、站尕机并未提交有效证据证明案涉合同具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，其认为案涉合同无效无法律依据，本院不予支持，故一审判决认定案涉合同应属有效正确，本院予以维持。签订合同后，案涉房屋交付格登降措占有使用至今，且从2017年4月开始，且格登降措代久麦三知布、站尕机偿还案涉房屋按揭贷款，2020年5月18日久麦三知布、站尕机作为申请人，申请对其出具的《委托书》进行公证，由上述事实可以确认站尕机应当知道案涉房屋已出卖给格登降措，其主张对此不知情与常理不符。且在长达几年的时间里，站尕机并未对案涉房屋已出卖给格登降措提出异议，视为其对案涉合同进行了追认，故该合同对站尕机具有约束力。 另外，久麦三知布、站尕机的其它上诉理由经审查均不能成立，本院不予支持。 关于久麦三知布、站尕机是否应当向格登降措支付违约金的问题。虽然案涉合同有效，但根据查明的事实，签订案涉合同时，格登降措不具有购房资格，导致案涉合同自始不能履行。现格登降措依据《房屋买卖合同》第七条第一款“任何一方不按约定履行义务买受人有权以书面方式解除合同，并要求出卖人双倍返还定金或按本合同约定的总房价款30%支付违约金”的约定，主张久麦三知布、站尕机将房屋出售给格登降措后将案涉房屋作为抵押物向小额贷款公司借款构成违约，诉请久麦三知布、站尕机支付违约金。本院认为，《房屋买卖合同》第七条第一款约定的违约金适用条件为解除合同，但格登降措并未主张解除案涉合同，而是要求双方继续履行合同，因此，格登降措的该诉请不能成立，本院不予支持。 综上，格登降措及久麦三知布、站尕机的上诉请求均不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 格登降措预交的二审案件受理费7702元，由格登降措负担；久麦三知布、站尕机预交的二审案件受理费13758元，由久麦三知布、站尕机负担。 本判决为终审判决。 审判员  白福群 二〇二一年七月一日 书记员  夏玉荣