江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终2573号上诉人（原审原告）：胡启珍，女，1965年11月27日出生，汉族，住常州市金坛区，现住常州市金坛区。被上诉人（原审被告）：陆一平，女，1981年4月13日出生，汉族，住常州市金坛区。被上诉人（原审被告）：沈金锁，男，1953年11月16日出生，汉族，住常州市金坛区，现住常州市金坛区。上诉人胡启珍因与被上诉人陆一平、沈金锁房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院(2020)苏0413民初6326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。胡启珍上诉请求：1.陆一平赔偿我经营损失27784.5元，租金损失9000元，装修损失3200元，合计39984.5元。2.沈金锁赔偿我物品损失5000元。3.本案的一、二审诉讼费、评估费由被上诉人承担。事实和理由：我与陆一平签订的租房协议真实、合法、有效，且房东沈金锁也认可陆一平与我之间的转租协议。我一直在承租房屋中从事服装经营。2020年10月22日，在我不知情的情况下，店中物品被沈金锁强行处置，造成我较大损失。我与陆一平之间的租房合同期限约定至2022年10月17日止，沈金锁与陆一平解除合同，其在未通知亦未得到我同意的情况下，随意处置我的物品且将房屋另行租赁他人的行为造成了我各种损失，侵害了我的财产权益。对此，被上诉人作为侵权人应依法对我承担责任，赔偿我的直接财产损失及可得利益损失。我与沈金锁之间关于附房的租赁协议，约定的租赁期限至2022年12月1日。我没有主张解除该附房的租赁协议，沈金锁主张解除需提起反诉方可在本案中一并解决。陆一平、沈金锁均未作答辩。胡启珍向一审法院起诉请求：1.解除我与陆一平于2017年10月18日签订的租房协议；2.陆一平赔偿我经营损失27784.5元；3.陆一平赔偿我租金损失9000元；4.陆一平赔偿我装修损失3200元；（以上2、3、4项金额合计39984.5元）5.沈金锁赔偿我损失5000元；6.陆一平、沈金锁承担本案全部诉讼费。一审法院查明：2017年8月1日，沈金锁与陆一平签订租房协议，约定沈金锁将其所有的位于××镇××路××层楼房出租给陆一平使用，期限5年自2017年8月1日起至2022年7月31日止，年租金70000元于每年7月一次性交付，陆一平每月及时缴纳水电费，如不及时缴纳，造成一切后果由其承担等内容。陆一平承租上述房屋后将其中一间转租给胡启珍，双方签订一份租房协议，约定租期5年自2017年10月18日起至2022年10月17日止，房租每年18000元，于每年10月15日前付清，若不交清，租房合同终止；胡启珍每月及时缴纳水电费如不及时缴费，造成一切后果由其负责等内容。2018年11月30日，沈金锁与胡启珍签订一份房屋租赁协议，约定沈金锁将振兴南路75号后加建的附房出租给胡启珍，租期自2018年12月1日至2022年12月1日；房屋租金每年2000元于每年12月1日前一次性付清；沈金锁在出租期不得以任何理由终止该协议，但正房店面不出租或不付清房租的情况下，沈金锁有权终止租赁；房屋租赁给胡启珍后，胡启珍要确保房屋和人身安全下进行施工，如屋面防水，开门加固等，如出现意外事项均由胡启珍自行负责，一切费用也均由胡启珍承担。协议签订后，案涉房屋交胡启珍使用，胡启珍于2017年10月18日、2018年9月27日、2019年9月25日分别向陆一平支付租金18000元；并于2017年12月15日至2020年5月28日期间陆续向陆一平交付水电费5400元，金额自300至1000元之间，每次间隔两个月到四个月不等。胡启珍于2018年12月向沈金锁支付租金2000元，此后未支付租金。2020年9月起，沈金锁多次要求胡启珍腾让案涉房屋，胡启珍因此与陆一平、沈金锁产生纠纷并多次报警。2020年10月27日，沈金锁将案涉房屋内胡启珍的物品搬出。2020年11月2日，胡启珍诉至法院要求处理。一审法院另查明，陆一平向沈金锁支付租金至2020年7月底，因之后租金未按约支付，沈金锁自2020年8月初多次向其催要，陆一平仍未支付。双方于9月初达成解除房屋租赁合同的口头协议，陆一平于9月15日搬离租赁的房屋。因胡启珍和陆一平均未向供电供水部门交纳水电费，沈金锁支付了2020年8月和9月的水电费，并于9月中旬将租赁房屋停水停电。沈金锁于2020年12月20日将案涉房屋另租他人，现正处于重新装修中，胡启珍向现承租人收取店面的“门头费”500元。一审法院认为，胡启珍分别与陆一平、沈金锁签订的房屋租赁合同系各自真实意思表示，内容不违反法律规定，具有法律效力。但目前合同各方实际已终止履行，且均无继续履行的意愿和行为，故法院对胡启珍要求解除与陆一平签订的房屋租赁合同的诉讼请求予以支持。本案争议焦点为陆一平、沈金锁是否应承担违约责任及具体金额。一、关于陆一平是否构成违约及其责任承担。陆一平与胡启珍就正房店面房签订的租赁合同租期自2017年10月18日起至2022年10月17日止，在此期间，陆一平作为出租方应当将租赁物交付承租人即胡启珍，由胡启珍使用、收益，除非承租方存在违约行为并足以免除陆一平的上述义务。胡启珍已向陆一平支付租金至2020年10月17日，但陆一平在2020年9月15日已与沈金锁达成解除租赁合同的口头协议，表明其已不可能履行作为出租方应向承租方交付租赁物使用权的义务，陆一平的行为构成违约，应承担相应的违约责任。陆一平以胡启珍未交纳水电费作为抗辩，但从胡启珍以往向陆一平交付水电费的习惯来看，双方对于水电费交付时间并未按合同约定一月一付、金额约定不明，陆一平未举证证明胡启珍欠付水电费并就此向胡启珍催缴，一审中甚至不能明确胡启珍欠付水电费金额，法院对其抗辩意见不予采纳。胡启珍和陆一平在租赁合同中对出租方的违约责任承担方式未作明确约定。根据合同法的规定，当事人一方不履行合同义务，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。胡启珍有权基于法律规定要求其赔偿相关损失。关于胡启珍对陆一平提出的各项赔偿请求，其中，胡启珍主张的经营损失和装修损失的具体金额未举证证明，但考虑到胡启珍确因店面搬迁产生费用和搬迁期间经营损失，法院酌情支持6000元；胡启珍主张租金损失9000元，但胡启珍租金支付至2020年10月17日、实际经营至2020年10月27日被搬迁，并未产生租金损失，法院不予支持。二、关于沈金锁是否构成违约。胡启珍与沈金锁就附房签订的租赁合同中明确约定，在正房店面不出租或不付清房租的情况下，沈金锁有权终止租赁合同。胡启珍租赁沈金锁的房屋后仅支付了第一年（2018年12月1日至2019年11月30日）的房租，未按约支付房屋，且正房店面房的租赁合同已解除，沈金锁有权终止双方的租赁合同，要求胡启珍搬出租赁的附房，其行为不构成违约，不承担赔偿责任。胡启珍称租赁的房屋漏水造成其损失折抵房租，但双方的附房租赁合同中约定屋面防水由胡启珍自行负责、自担费用，胡启珍的该项意见无事实法律依据，法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出如下判决：一、解除胡启珍与陆一平签订的租房协议；二、陆一平于判决发生法律效力之日起十五日内赔偿胡启珍损失人民币6000元；三、驳回胡启珍其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取463元，由胡启珍负担401元，陆一平负担62元。二审中，胡启珍提交图片打印件十张，证明：我与沈金锁发生纠纷后，对方在房屋还未到期的情况下，锁门扔东西。2020年5月就让我不要租了，重新找房子。在2020年7月沈金锁与陆一平发生纠纷，沈金锁就开始张贴东西要求陆一平搬离，后来在我不知道的情况下陆一平与沈金锁达成协议，2020年9月陆一平就不经营了。2020年9月12日沈金锁带了几个人，说陆一平不做了，也不租给我了，要求收回房屋。二审中，胡启珍称，我给附房进行了装修，2019年5月26日因为房屋漏水导致了我巨大的损失，沈金锁开始承诺修最后也没有修，我多次报警，也没有让沈金锁赔偿，后来就去进行司法调解，司法调解员告诉我：沈金锁说如果不要租附房，就将2000元就退我，如果我要继续租赁，就不要我的房租。对于其主张的沈金锁不要其附房房租的事宜，胡启珍称没有书面证据。二审查明的其他事实与原审一致，二审依法予以确认。本院认为：一审判决结果正确，二审予以维持。理由及依据如下：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，胡启珍称因沈金锁与陆一平的租赁合同解除，沈金锁在胡启珍与陆一平的租期未满的情况下强行驱赶胡启珍并导致胡启珍遭受损失。根据举证责任的分配规则，胡启珍对其主张的损失具体构成及金额均负有举证义务，但纵观一审、二审胡启珍的举证情况，其均未能提交充分的证据证明其主张成立。二审认为，一审法院结合本案客观情况，充分考虑胡启珍的处境，酌定由陆一平赔偿其相关损失合计6000元，符合情理。另，关于胡启珍上诉称其未主张解除与沈金锁租赁合同的事宜。二审认为，胡启珍与沈金锁就附房签订了房屋租赁合同，约定了租金标准，但是并无证据证明胡启珍不缴纳后续租金系因沈金锁同意将附房给胡启珍无偿使用，故胡启珍二审中所持“沈金锁将附房给其无偿使用”的主张，二审不予采信。鉴于胡启珍要求沈金锁承担赔偿损失的责任，一审需确定胡启珍与沈金锁的房屋租赁合同履行过程中的违约主体，继而确认沈金锁是否需要承担相应的责任。经审查，一审法院认定胡启珍在与沈金锁的房屋租赁合同履行过程中存在不及时缴纳租金的违约事实，结合沈金锁已经实际收回房屋并另行出租的事实，认定胡启珍与沈金锁之间的租赁合同实际解除，与法不悖，并无不当。综上，胡启珍的上诉意见不能成立，二审不予支持。一审判决结果正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费925元，由胡启珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 袁海燕审 判 员 王 莹审 判 员 卢文忠二〇二一年七月五日法官助理 潘 军书 记 员 朱羲玲