安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖13民终2152号上诉人（原审原告）：张译心，女，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住安徽省砀山县。上诉人（原审原告）：王园园，女，XXXX年X月XX日出生，汉族，住安徽省砀山县。上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：陈磊，北京市卓智律师事务所律师。上诉人(原审被告)：砀山龙润置业有限公司，住所地安徽省砀山县。法定代表人：张婉婉，该公司经理。委托诉讼代理人：张勇，安徽张勇律师事务所律师。原审第三人：安徽砀山农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省砀山县。法定代表人：张磊，该行行长。委托诉讼代理人：张韧，该行工作人员。上诉人张译心、王园园与上诉人砀山龙润置业有限公司(以下简称龙润置业公司)、第三人安徽砀山农村商业银行股份有限公司(以下简称砀山农商行)因商品房销售合同纠纷一案，安徽省砀山县人民法院于2019年12月31日作出(2019)皖1321民初3906号民事判决，张译心、王园园不服该判决提起上诉，本院作出(2020)皖13民终1120号民事裁定，裁定撤销原判，将该案发回重审。安徽省砀山县人民法院作出(2020)皖1321民初268l号民事判决，张译心、王园园与龙润置业公司均不服，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张译心、王园园上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.一审法院认定部分事实错误。因张译心、王园园举债购买案涉商铺，故每次路过都要停下查看，知晓商铺一直未施工完毕。2018年9月收到交房通知后张译心、王园园到龙润置业公司询问未施工完毕为何通知交房。龙润置业公司接待人员称房屋已经符合交房条件。张译心、王园园要求看房，接待人员表示钥匙在工程部门当天无法看房，双方争执过程中，龙润置业公司保安进行劝解时将一把钥匙交给张译心、王园园，二人打开房门看后因房屋未施工完毕，且二楼无与三楼相通的楼梯，双方继续争执不欢而散。张译心、王园园走时忘记交还钥匙，这把钥匙至今还在张译心和王园园处。交房必须办理交付房屋的一套手续及资料，龙润置业公司需将商铺三个门至少12把钥匙全部交给张译心、王园园，其二人只是从保安手中拿到一把钥匙，也未办理交接等手续，一审法院认定龙润置业公司已经交付房屋错误。况至张译心、王园园第一次起诉过程中即2019年4月底房屋尚未施工完毕。2.一审判决认定案涉房屋内楼梯系张译心丈夫找证人设计并施工错误。证人张某与龙润置业公司有利害关系，龙润置业公司备案资料中房屋建筑工程和市政基础设施施工概况一览表显示张某系龙润置业公司项目负责人，而非张某出庭陈述系在案涉项目工地上承包部分工程施工。如张译心丈夫找其施工，其也从未向张译心夫妻主张过工程款。2018年9月接到龙润置业公司交房通知后，张译心等人与龙润置业公司接待人员发生争议，张译心丈夫仝斌电话联系龙润置业公司股东蒋总，告知房屋未施工完毕，二楼至三楼没有楼梯，蒋总称等验收完毕后安排工地负责人张工“砌”出到三楼的楼梯。后蒋总电话联系仝斌称楼梯施工完毕，张工等仝斌到现场看，仝斌夫妻到现场后看到了楼梯。故并非是张译心、王园园以房屋所有权人的身份找人施工。3.因房屋不符合交付条件，张译心、王园园第一次起诉要求确认房屋不符合交付条件，一审法院作出错误判决，张译心、王园园不服提起上诉。二审开庭当天，二审主审法官称该案不属于确认之诉，如继续审理可能驳回起诉，故张译心、王园园撤回上诉。后张译心、王园园向龙润置业公司发出书面解除合同告知，并根据对方答复提起本案诉讼。龙润置业公司辩称，1.关于案涉房屋是否交付一审法院认定事实正确。张译心、王园园在原一、二审期间均承认收到房屋钥匙，案涉房屋一楼是相通的，三个门仅有一扇门外加一把条形锁，其他两扇门都是在内部用铁丝拧上，不存在张译心、王园园陈述合计12把钥匙的情况。龙润置业公司提供的验收报告载明的时间能够证实房屋交付前已经施工完毕，张译心、王园园要求确认房屋不符合交付条件也被生效判决驳回。且龙润置业公司申请的证人张某陈述张译心、王园园领取钥匙后，找到张某对房屋进行装修，对室内加装楼梯，楼梯位置由张译心、王园园指定，钥匙也是由其二人交给张某。2.案涉房屋面积经龙润置业公司委托测绘公司重新测绘实际面积与商品房销售合同约定面积误差比绝对值并未超出3％。因张译心、王园园的干扰，不动产登记部门迟迟不能进行变更，但并不影响对房屋实际面积的认定。3.张译心、王园园在2019年4月12日已经收到龙润置业公司发出的面积结算通知书，其最迟应于2019年7月12日前提出解除合同，其实际于2019年9月中旬起诉，超出司法解释规定的三个月的期限，应视为解除权丧失。龙润置业公司上诉请求：撤销一审判决，驳回张译心、王园园的诉讼请求，并由二人负担本案一、二审案件受理费。事实和理由：1．一审判决认定事实错误。(1)案涉房屋实际建筑面积误差绝对值并未超过3％。由于测绘公司第一次测绘结果错误，导致房屋不动产权属证书登记面积错误，因张译心、王园园不予配合，导致不动产登记部门迟迟未予更改，一审法院以此为由解除合同错误。(2)如张译心、王园园请求解除合同的理由存在，龙润置业公司2018年9月24日书面通知交房，其二人也领取了一把钥匙，并对楼梯进行改造。2019年4月12日龙润置业公司书面通知张译心、王园园进行面积误差结算，其二人请求解除合同的最迟期限是2019年7月12日前，而其于2019年9月9日通知，于9月16日起诉超过三个月的合理期限，其解除权已经消灭，要求解除合同的诉讼请求应予驳回。2.一审法院适用法律错误。本案应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》第十五条第二款规定驳回张译心、王园园的诉讼请求，一审法院适用《中华人民共和国合同法》的相关规定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款规定判决解除合同错误。张译心、王园园辩称，1．案涉房屋面积有不动产登记中心颁发权属证书予以记载，龙润置业公司单方委托他人再次测绘，测绘出的结果不能对抗权属证书的登记。龙润置业公司主张张译心、王园园干扰不动产登记部门对面积进行变更，但未能举证予以证明，且自然人如何能干涉行政机关正常工作，该公司此节上诉理由不能成立。不动产登记部门及一审法院确实在一审判决前联系王园园一方进行测绘，王园园表示其并无房屋钥匙，一审法院之前到现场勘查也是龙润置业公司开门，不需王园园一方配合，如果听取王园园一方的意见，其认为一、二层为商铺，三层为规划的公寓，商铺与公寓应分别测绘，且不应登记在同一产权证上，并没有任何反对或者不配合测绘的情况。2.对于张译心、王园园为何持有一把钥匙，在上诉意见中已经阐述。且根据双方商品房销售合同的约定，房屋交接应当签署交接单，如果房屋进行交付，龙润置业公司应有相应的资料。龙润置业公司于2018年9月通知交房时张译心、王园园就提出了房屋不具备交付条件的异议，并于2019年上半年提起了解决争议的诉讼至今。一审法院认定张译心、王园园持有一把钥匙就认定接受房屋错误。即使在2019年4月12日龙润置业公司再次通知面积结算时，张译心、王园园到现场查看该房屋仍然在施工过程中，之前诉讼中，王园园提交了2019年5月9日房屋尚未施工完毕的视频资料和照片。3.张译心、王园园购买了三层商铺，二层至三层必然得有楼梯，如果卖方没有设置或施工完楼梯，买方不可能自行委托第三方替卖方完成施工。张某出庭时对于自己身份并未如实陈述，其陈述自己和龙润置业公司无利害关系只是包工头，作为中间方对楼梯进行了施工，但龙润置业公司提供的竣工验收资料清楚记载张某是龙润置业公司项目负责人且还是项目验收组组长。4.龙润置业公司虽2019年4月12日通知结算面积差价，但通知内容并非解除权的催告。张译心、王园园于2019年3月提出诉讼，至2019年7月底一审判决作出，其二人提出上诉，得到二审法官的释明，转而根据双方合同约定，向龙润置业公司发出解除合同书面通知，之后提起本案诉讼。张译心、王园园的诉讼行为均是行使解除权，本案并未超过解除权的行使期间。针对张译心、王园园及龙润置业公司上诉，砀山农商行述称与其无关。张译心、王园园向一审法院起诉请求：1.确认张译心、王园园与龙润置业公司签订的商品房买卖合同已经于2019年9月13日解除；2.确认解除张译心、王园园与砀山农商行签订的商品房按揭贷款合同；3.判决龙润置业公司应于2019年9月28日前返还张译心、王园园已付的房款(包括首付款2300000元和按揭贷款合同解除前已经归还的贷款本金与利息，迟延返还的应自2019年9月29日起按照同期银行贷款利率给付占用资金期间的赔偿)；4.按揭贷款合同解除后张译心、王园园尚未归还的贷款本息由龙润置业公司向砀山农商行返还；5.判决龙润置业公司支付违约金(92000元加上以1250000元为基数自2017年9月30日，以500000元为基数自2017年9月14日、以500000元为基数自2017年9月6日、以50000元为基数自2017年8月26日计算至实际给付期间，按同期银行贷款利率和年利率5％比较其中高的为标准计算)。一审法院认定事实：龙润置业公司系依法登记设立的其他有限责任公司，经营范围为房地产开发经营；物业管理、建筑装饰工程设计施工。2017年9月30日，张译心、王园园（买受人）与龙润置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》。合同主要条款约定：买受人购买出卖人开发的坐落于砀山县的商品房，该商品房预测建筑面积为552.28平方米，其中套内建筑面积541.07平方米，分摊共有建筑面积11.21平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8329.11元，总价款为4600000元，买受人采取贷款方式付款，买受人应当支付首付房价款2300000元，余款2300000元申请贷款支付；合同第九条规定“该商品房交付时应当符合下列第ｌ、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”；合同第十一条“出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房，交付该商品房时，出卖人应当出示第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”；合同第十二条“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，立当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）,并自买受人付款之日起，按照年利率5％计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的2％向买受人支付违约金”；合同第十三条“该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按第2种方式处理，即2.根据第六条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3％以内（含3％）的，根据实测建筑面积结算房价款；（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3％时，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率5％计算给付利息”。张译心、王园园分别于2017年8月26日、9月6日、9月14日和9月30日向龙润置业公司缴纳购房款共计2300000元。张译心与砀山农商行于2018年1月8日签订《个人购房借款合同》及《个人购房借款抵寸甲合同》，借款金额为2300000元，借款期限从2018年1月8日至2028年1月8日止。2018年9月，龙润置业公司向张译心、王园园寄送交房通知书，通知张译心、王园园于2018年9月30日前来办理交房手续，后龙润置业公司将案涉房屋钥匙一把交付张译心、王园园，现该钥匙仍由张译心、王园园持有。龙润置业公司开发的砀城中心农贸大市场工程（包含涉案商品房）于2018年10月31日完成竣工验收，于2018年11月15日取得砀山县地产测绘有限公司的实测报告，于2018年11月28日通过竣工验收备案，案涉商品房于2019年1月2日完成不动产权登记，房屋为1—3层，建筑面积531.58平方米，其中专有面积为519.942平方米，分摊面积为11.64平方米，权利人为砀山龙润公司。2019年4月12日，砀山龙润公司向张译心、王园园发出通知，告知案涉商品房根据房管部门出具的实测报告，面积为531.58平方米，与商品房买卖合同签订面积差为—20.70平方米，应退还面积差价款172412元，要求张译心、王园园及时到龙润置业公司办理相关手续。张译心、王园园接到通知后，认为案涉商品房楼梯、墙体部位仍未施工完毕，且面积也不相符，并不符合交付条件，故不同意接收，也未办理退款手续。2019年4月28日，张译心、王园园向一审法院提起诉讼，要求确认张译心、王园园购买龙润置业公司的商铺现不具备交房条件（没有施工完毕），一审法院经审理认为案涉房屋已经符合交房条件，于2019年7月22日作出（2019）皖1321民初2142号民事判决，判决驳回张译心、王园园的上述诉讼请求。张译心、王园园不服该判决提起上诉，后又于2019年8月19日撤回上诉，（2019）皖1321民初2142号民事判决已生效。2019年9月8日，张译心、王园园向龙润置业公司邮寄解除商品房买卖合同通知书，以“逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同”的约定，要求解除与龙润置业公司签订的商品房买卖合同。2019年9月10日，龙润置业公司向张译心、王园园进行了回复，回复函称张译心、王圆圆提出解除合同没有依据，解除合同的理由不能成立，龙润置业公司不同意解除合同及退款申请。为此，张译心、王园园诉至法院。张译心、王园园自2018年2月8日起按照借款合同约定逐月向砀山农商行归还购房贷款本息。因龙润置业公司对砀山县地产测绘有限公司的实测报告有异议，2019年10月30日，经龙润置业公司委托，安徽丽娟测绘服务有限公司对涉案商品房进行了测量并出具《不动产测量报告》，经测量，案涉商品房套内建筑面积525.13平方米，分摊面积12.84平方米，建筑面积537.97平方米。2019年11月5日，龙润置业公司向砀山县不动产登记局申请对涉案房屋不动产登记建筑面积予以更正，但砀山县不动产登记局至今没有更正。另查明，一审法院在重新审理该案时，证人出庭证明案涉房屋内楼梯是张译心的丈夫找其设计并施工建造。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力。张译心、王园园与龙润置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及张译心、王园园与砀山农商行签订的《个人购房借款合同》及《个人购房借款抵押合同》均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于案涉房屋是否逾期交付。本案中，从巳查明的事实可以认定，张译心、王园园与龙润置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的交房日期为2018午9月30日，案涉房屋在2018年9月30日虽未取得备案证明文件、房屋测绘报告，但龙润置业公司此时已将钥匙一把交付给张译心王园园，且有证据证明张译心、王园园在取得钥匙后已在房屋内建造了楼梯。因此，应当视为张译心、王园园在《商品房买卖合同（预售）》约定的交房期限内实际接受了房屋。案涉房屋虽于2018年11月15日才取得砀山县地产测绘有限公司的实测报告，于2018年11月28日通过竣工验收备案，于2019年1月2日完成不动产权登记，但上述情况不足以导致张译心、王园园合同目的的实现。故，张译心、王园园以逾期交房要求确认合同已解除的理由不能成立，不予支持。案涉商品房已完成产权登记，不动产权利证书记载商品房为1-3层，建筑面积531.58平方米，其中专有面积为519.942平方米，分摊面积为11.64平方米，该商品房预测建筑面积为552.28平方米，其中套内建筑面积541.07平方米，分摊共有建筑面积11.2l平方米。案涉房屋面积误差绝对比已超过3％，符合合同约定及相关法律规定解除合同的条件。因此双方约定的解除条件已经成就，张译心、王园园要求解除与龙润置业公司签订的《商品房买卖合同(预售)》请求成立，予以支持。诉讼过程中，龙润置业公司虽然提供了安徽丽娟测绘服务有限公司出具的《不动产测量报告》，但该报告不足以推翻不动产权证记载的面积，不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实观，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，因此，对张译心、王园园要求解除与砀山农商行签订的《个人购房借款合同》及《个人购房借款抵押合同》亦予以支持；案涉商品房预售合同解除后，龙润置业公司应按约将张译心、王园园支付的购房款返还给张译心、王园园，赔偿张译心、王园园因此所产生的利息损失，故对张译心、王园园要求龙润置业公司返还已付购房首付款及其己向砀山农商行所还贷款本金，并赔偿已付房款利息的诉讼请求，予以支持。因案涉商品房预售合同的解除系案涉房屋建筑面积误差比绝对值超过3％所导致，此种情形下的合同解除并没有约定违约金，故，在解除合同后，张译心、王园园要求龙润置业公司按约承担违约金的诉求，不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，因此对张译心、王园园要求龙润置业公司向砀山农商行返还自判决生效之日起剩余贷款的请求予以支持。龙润置业公司清偿剩余贷款本息等债务后，砀山农商行应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。龙润置业公司及砀山农商行的抗辩意见无法律依据，不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认张译心、王园园与龙润置业公司于2017年9月30日签订的《商品房买卖合同(预售)》于2019年9月13日解除；二、解除张译心、王园园与砀山农商行签订的《个人购房借款合同》及《个人购房借款抵押合同》；三、龙润置业公司于判决生效后十日内向张译心、王园园返还购房款2300000元及利息(利息按照年利率5％标准从2018年9月30日起计算至判决生效之日止)；四、龙润置业公司于判决生效后十日内向张译心、王园园返还自2018年2月8日起至判决生效之日止张译心、王园园已向砀山农商行归还的贷款本金和贷款利息(以砀山农商行于判决生效当月出具的还款明细清单为准)；五、龙润置业公司于判决生效后十日内向砀山农商行偿还张译心、王园园自判决生效之日起就《个人购房(商业用房)抵押借款合同》剩余的贷款。自龙润置业公司清偿上述贷款之日起十日内，砀山农商行力办理案涉房屋上抵押登记的涤除手续；六、驳回张译心、王园园的其他诉讼请求。案件受理费25200元，由张译心、王园园负担950元，由龙润置业公司负担24250元。本案二审期间，当事人均未提交新证据。一审查明基本事实属实，本院予以确认。本院认为，按照双方签订的商品房销售合同约定的面积及不动产登记中心载明面积，依据该合同约定的计算方式，案涉房屋套内建筑面积误差比绝对值超出3％，依据约定张译心、王园园有权解除合同。龙润置业公司单方委托测绘机构作出的测绘结论不能推翻不动产登记中心颁发的不动产权属证书，一审法院未予采纳并无不当。该公司主张张译心、王园园干扰不动产登记中心对记载面积进行变更，未能举证予以证明，对其该项上诉主张不予采纳。对于解除合同的期限商品房销售合同中并未进行约定。龙润置业公司虽通知张译心、王园园对房屋面积差产生的相应房款进行结算，但并未催告其二人按照合同约定行使解除权，故其二人于2019年9月提起本案诉讼，并未超出法律规定的解除权行使期限，龙润置业公司此节上诉理由不能成立，本院不予支持。从本案一、二审查明事实显示，张译心、王园园在收到龙润置业公司交付通知后，到现场查看房屋，龙润公司工作人员向其交付房屋钥匙一把，该钥匙能够打开案涉房屋大门。从现场照片显示，张译心、王园园购买房屋一楼相通，持有该钥匙能够进入案涉商铺，其二人持有该把钥匙至今，且至本案一审法庭辩论终结前，案涉房屋已符合约定交房条件，故一审法院认定龙润置业公司已将房屋实际交付给张译心、王园园并无不当。至于房屋内楼梯是谁找人建造不影响对龙润置业公司交付房屋行为的认定，且该争议事实涉及到其他权利义务关系，本案不予认定。另，张译心、王园园一审诉讼请求第三项要求龙润置业公司于2019年9月28日前返还已付购房款（包括首付款2300000元和按揭贷款合同解除前已经归还的贷款本金及利息），迟延返还应自2019年9月29日起按照同期银行贷款利率给付占用资金期间的赔偿。一审法院自2018年9月30日始按照年利率5%标准计算已付购房款2300000元利息超出当事人诉讼请求，本院予以纠正。虽二审张译心、王园园提出该判项对于2300000元利息应当自龙润置业公司实际收到款项分段计算，但该要求与其一审诉讼请求不一致，应以二人一审诉讼请求为准。综上，张译心、王园园及龙润置业公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，但部分判决内容超出当事人诉讼请求不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持安徽省砀山县人民法院(2020)皖1321民初268l号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；二、撤销安徽省砀山县人民法院作出(2020)皖1321民初268l号民事判决第六项；三、变更安徽省砀山县人民法院作出(2020)皖1321民初268l号民事判决第三项为“砀山龙润置业有限公司于本判决生效后10日内向张译心、王园园返还购房款2300000元及利息（自2019年9月29日起按照LPR标准计算至付清款项之日止）”；四、驳回张译心、王园园的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费32105元，由张译心、王园园负担7855元，由砀山龙润置业有限公司负担24250元。本判决为终审判决。审 判 长 吴昊彧审 判 员 吕庆龙审 判 员 李 震二〇二一年七月十二日法官助理 姚柳晴书 记 员 吕建荣附：本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖13民终2152号上诉人（原审原告）：张译心，女，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住安徽省砀山县。上诉人（原审原告）：王园园，女，XXXX年X月XX日出生，汉族，住安徽省砀山县。上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：陈磊，北京市卓智律师事务所律师。上诉人(原审被告)：砀山龙润置业有限公司，住所地安徽省砀山县。法定代表人：张婉婉，该公司经理。委托诉讼代理人：张勇，安徽张勇律师事务所律师。原审第三人：安徽砀山农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省砀山县。法定代表人：张磊，该行行长。委托诉讼代理人：张韧，该行工作人员。上诉人张译心、王园园与上诉人砀山龙润置业有限公司(以下简称龙润置业公司)、第三人安徽砀山农村商业银行股份有限公司(以下简称砀山农商行)因商品房销售合同纠纷一案，安徽省砀山县人民法院于2019年12月31日作出(2019)皖1321民初3906号民事判决，张译心、王园园不服该判决提起上诉，本院作出(2020)皖13民终1120号民事裁定，裁定撤销原判，将该案发回重审。安徽省砀山县人民法院作出(2020)皖1321民初268l号民事判决，张译心、王园园与龙润置业公司均不服，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张译心、王园园上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.一审法院认定部分事实错误。因张译心、王园园举债购买案涉商铺，故每次路过都要停下查看，知晓商铺一直未施工完毕。2018年9月收到交房通知后张译心、王园园到龙润置业公司询问未施工完毕为何通知交房。龙润置业公司接待人员称房屋已经符合交房条件。张译心、王园园要求看房，接待人员表示钥匙在工程部门当天无法看房，双方争执过程中，龙润置业公司保安进行劝解时将一把钥匙交给张译心、王园园，二人打开房门看后因房屋未施工完毕，且二楼无与三楼相通的楼梯，双方继续争执不欢而散。张译心、王园园走时忘记交还钥匙，这把钥匙至今还在张译心和王园园处。交房必须办理交付房屋的一套手续及资料，龙润置业公司需将商铺三个门至少12把钥匙全部交给张译心、王园园，其二人只是从保安手中拿到一把钥匙，也未办理交接等手续，一审法院认定龙润置业公司已经交付房屋错误。况至张译心、王园园第一次起诉过程中即2019年4月底房屋尚未施工完毕。2.一审判决认定案涉房屋内楼梯系张译心丈夫找证人设计并施工错误。证人张某与龙润置业公司有利害关系，龙润置业公司备案资料中房屋建筑工程和市政基础设施施工概况一览表显示张某系龙润置业公司项目负责人，而非张某出庭陈述系在案涉项目工地上承包部分工程施工。如张译心丈夫找其施工，其也从未向张译心夫妻主张过工程款。2018年9月接到龙润置业公司交房通知后，张译心等人与龙润置业公司接待人员发生争议，张译心丈夫仝斌电话联系龙润置业公司股东蒋总，告知房屋未施工完毕，二楼至三楼没有楼梯，蒋总称等验收完毕后安排工地负责人张工“砌”出到三楼的楼梯。后蒋总电话联系仝斌称楼梯施工完毕，张工等仝斌到现场看，仝斌夫妻到现场后看到了楼梯。故并非是张译心、王园园以房屋所有权人的身份找人施工。3.因房屋不符合交付条件，张译心、王园园第一次起诉要求确认房屋不符合交付条件，一审法院作出错误判决，张译心、王园园不服提起上诉。二审开庭当天，二审主审法官称该案不属于确认之诉，如继续审理可能驳回起诉，故张译心、王园园撤回上诉。后张译心、王园园向龙润置业公司发出书面解除合同告知，并根据对方答复提起本案诉讼。龙润置业公司辩称，1.关于案涉房屋是否交付一审法院认定事实正确。张译心、王园园在原一、二审期间均承认收到房屋钥匙，案涉房屋一楼是相通的，三个门仅有一扇门外加一把条形锁，其他两扇门都是在内部用铁丝拧上，不存在张译心、王园园陈述合计12把钥匙的情况。龙润置业公司提供的验收报告载明的时间能够证实房屋交付前已经施工完毕，张译心、王园园要求确认房屋不符合交付条件也被生效判决驳回。且龙润置业公司申请的证人张某陈述张译心、王园园领取钥匙后，找到张某对房屋进行装修，对室内加装楼梯，楼梯位置由张译心、王园园指定，钥匙也是由其二人交给张某。2.案涉房屋面积经龙润置业公司委托测绘公司重新测绘实际面积与商品房销售合同约定面积误差比绝对值并未超出3％。因张译心、王园园的干扰，不动产登记部门迟迟不能进行变更，但并不影响对房屋实际面积的认定。3.张译心、王园园在2019年4月12日已经收到龙润置业公司发出的面积结算通知书，其最迟应于2019年7月12日前提出解除合同，其实际于2019年9月中旬起诉，超出司法解释规定的三个月的期限，应视为解除权丧失。龙润置业公司上诉请求：撤销一审判决，驳回张译心、王园园的诉讼请求，并由二人负担本案一、二审案件受理费。事实和理由：1．一审判决认定事实错误。(1)案涉房屋实际建筑面积误差绝对值并未超过3％。由于测绘公司第一次测绘结果错误，导致房屋不动产权属证书登记面积错误，因张译心、王园园不予配合，导致不动产登记部门迟迟未予更改，一审法院以此为由解除合同错误。(2)如张译心、王园园请求解除合同的理由存在，龙润置业公司2018年9月24日书面通知交房，其二人也领取了一把钥匙，并对楼梯进行改造。2019年4月12日龙润置业公司书面通知张译心、王园园进行面积误差结算，其二人请求解除合同的最迟期限是2019年7月12日前，而其于2019年9月9日通知，于9月16日起诉超过三个月的合理期限，其解除权已经消灭，要求解除合同的诉讼请求应予驳回。2.一审法院适用法律错误。本案应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》第十五条第二款规定驳回张译心、王园园的诉讼请求，一审法院适用《中华人民共和国合同法》的相关规定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款规定判决解除合同错误。张译心、王园园辩称，1．案涉房屋面积有不动产登记中心颁发权属证书予以记载，龙润置业公司单方委托他人再次测绘，测绘出的结果不能对抗权属证书的登记。龙润置业公司主张张译心、王园园干扰不动产登记部门对面积进行变更，但未能举证予以证明，且自然人如何能干涉行政机关正常工作，该公司此节上诉理由不能成立。不动产登记部门及一审法院确实在一审判决前联系王园园一方进行测绘，王园园表示其并无房屋钥匙，一审法院之前到现场勘查也是龙润置业公司开门，不需王园园一方配合，如果听取王园园一方的意见，其认为一、二层为商铺，三层为规划的公寓，商铺与公寓应分别测绘，且不应登记在同一产权证上，并没有任何反对或者不配合测绘的情况。2.对于张译心、王园园为何持有一把钥匙，在上诉意见中已经阐述。且根据双方商品房销售合同的约定，房屋交接应当签署交接单，如果房屋进行交付，龙润置业公司应有相应的资料。龙润置业公司于2018年9月通知交房时张译心、王园园就提出了房屋不具备交付条件的异议，并于2019年上半年提起了解决争议的诉讼至今。一审法院认定张译心、王园园持有一把钥匙就认定接受房屋错误。即使在2019年4月12日龙润置业公司再次通知面积结算时，张译心、王园园到现场查看该房屋仍然在施工过程中，之前诉讼中，王园园提交了2019年5月9日房屋尚未施工完毕的视频资料和照片。3.张译心、王园园购买了三层商铺，二层至三层必然得有楼梯，如果卖方没有设置或施工完楼梯，买方不可能自行委托第三方替卖方完成施工。张某出庭时对于自己身份并未如实陈述，其陈述自己和龙润置业公司无利害关系只是包工头，作为中间方对楼梯进行了施工，但龙润置业公司提供的竣工验收资料清楚记载张某是龙润置业公司项目负责人且还是项目验收组组长。4.龙润置业公司虽2019年4月12日通知结算面积差价，但通知内容并非解除权的催告。张译心、王园园于2019年3月提出诉讼，至2019年7月底一审判决作出，其二人提出上诉，得到二审法官的释明，转而根据双方合同约定，向龙润置业公司发出解除合同书面通知，之后提起本案诉讼。张译心、王园园的诉讼行为均是行使解除权，本案并未超过解除权的行使期间。针对张译心、王园园及龙润置业公司上诉，砀山农商行述称与其无关。张译心、王园园向一审法院起诉请求：1.确认张译心、王园园与龙润置业公司签订的商品房买卖合同已经于2019年9月13日解除；2.确认解除张译心、王园园与砀山农商行签订的商品房按揭贷款合同；3.判决龙润置业公司应于2019年9月28日前返还张译心、王园园已付的房款(包括首付款2300000元和按揭贷款合同解除前已经归还的贷款本金与利息，迟延返还的应自2019年9月29日起按照同期银行贷款利率给付占用资金期间的赔偿)；4.按揭贷款合同解除后张译心、王园园尚未归还的贷款本息由龙润置业公司向砀山农商行返还；5.判决龙润置业公司支付违约金(92000元加上以1250000元为基数自2017年9月30日，以500000元为基数自2017年9月14日、以500000元为基数自2017年9月6日、以50000元为基数自2017年8月26日计算至实际给付期间，按同期银行贷款利率和年利率5％比较其中高的为标准计算)。一审法院认定事实：龙润置业公司系依法登记设立的其他有限责任公司，经营范围为房地产开发经营；物业管理、建筑装饰工程设计施工。2017年9月30日，张译心、王园园（买受人）与龙润置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》。合同主要条款约定：买受人购买出卖人开发的坐落于砀山县的商品房，该商品房预测建筑面积为552.28平方米，其中套内建筑面积541.07平方米，分摊共有建筑面积11.21平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8329.11元，总价款为4600000元，买受人采取贷款方式付款，买受人应当支付首付房价款2300000元，余款2300000元申请贷款支付；合同第九条规定“该商品房交付时应当符合下列第ｌ、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”；合同第十一条“出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房，交付该商品房时，出卖人应当出示第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”；合同第十二条“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，立当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）,并自买受人付款之日起，按照年利率5％计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的2％向买受人支付违约金”；合同第十三条“该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按第2种方式处理，即2.根据第六条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3％以内（含3％）的，根据实测建筑面积结算房价款；（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3％时，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率5％计算给付利息”。张译心、王园园分别于2017年8月26日、9月6日、9月14日和9月30日向龙润置业公司缴纳购房款共计2300000元。张译心与砀山农商行于2018年1月8日签订《个人购房借款合同》及《个人购房借款抵寸甲合同》，借款金额为2300000元，借款期限从2018年1月8日至2028年1月8日止。2018年9月，龙润置业公司向张译心、王园园寄送交房通知书，通知张译心、王园园于2018年9月30日前来办理交房手续，后龙润置业公司将案涉房屋钥匙一把交付张译心、王园园，现该钥匙仍由张译心、王园园持有。龙润置业公司开发的砀城中心农贸大市场工程（包含涉案商品房）于2018年10月31日完成竣工验收，于2018年11月15日取得砀山县地产测绘有限公司的实测报告，于2018年11月28日通过竣工验收备案，案涉商品房于2019年1月2日完成不动产权登记，房屋为1—3层，建筑面积531.58平方米，其中专有面积为519.942平方米，分摊面积为11.64平方米，权利人为砀山龙润公司。2019年4月12日，砀山龙润公司向张译心、王园园发出通知，告知案涉商品房根据房管部门出具的实测报告，面积为531.58平方米，与商品房买卖合同签订面积差为—20.70平方米，应退还面积差价款172412元，要求张译心、王园园及时到龙润置业公司办理相关手续。张译心、王园园接到通知后，认为案涉商品房楼梯、墙体部位仍未施工完毕，且面积也不相符，并不符合交付条件，故不同意接收，也未办理退款手续。2019年4月28日，张译心、王园园向一审法院提起诉讼，要求确认张译心、王园园购买龙润置业公司的商铺现不具备交房条件（没有施工完毕），一审法院经审理认为案涉房屋已经符合交房条件，于2019年7月22日作出（2019）皖1321民初2142号民事判决，判决驳回张译心、王园园的上述诉讼请求。张译心、王园园不服该判决提起上诉，后又于2019年8月19日撤回上诉，（2019）皖1321民初2142号民事判决已生效。2019年9月8日，张译心、王园园向龙润置业公司邮寄解除商品房买卖合同通知书，以“逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同”的约定，要求解除与龙润置业公司签订的商品房买卖合同。2019年9月10日，龙润置业公司向张译心、王园园进行了回复，回复函称张译心、王圆圆提出解除合同没有依据，解除合同的理由不能成立，龙润置业公司不同意解除合同及退款申请。为此，张译心、王园园诉至法院。张译心、王园园自2018年2月8日起按照借款合同约定逐月向砀山农商行归还购房贷款本息。因龙润置业公司对砀山县地产测绘有限公司的实测报告有异议，2019年10月30日，经龙润置业公司委托，安徽丽娟测绘服务有限公司对涉案商品房进行了测量并出具《不动产测量报告》，经测量，案涉商品房套内建筑面积525.13平方米，分摊面积12.84平方米，建筑面积537.97平方米。2019年11月5日，龙润置业公司向砀山县不动产登记局申请对涉案房屋不动产登记建筑面积予以更正，但砀山县不动产登记局至今没有更正。另查明，一审法院在重新审理该案时，证人出庭证明案涉房屋内楼梯是张译心的丈夫找其设计并施工建造。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力。张译心、王园园与龙润置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及张译心、王园园与砀山农商行签订的《个人购房借款合同》及《个人购房借款抵押合同》均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于案涉房屋是否逾期交付。本案中，从巳查明的事实可以认定，张译心、王园园与龙润置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的交房日期为2018午9月30日，案涉房屋在2018年9月30日虽未取得备案证明文件、房屋测绘报告，但龙润置业公司此时已将钥匙一把交付给张译心王园园，且有证据证明张译心、王园园在取得钥匙后已在房屋内建造了楼梯。因此，应当视为张译心、王园园在《商品房买卖合同（预售）》约定的交房期限内实际接受了房屋。案涉房屋虽于2018年11月15日才取得砀山县地产测绘有限公司的实测报告，于2018年11月28日通过竣工验收备案，于2019年1月2日完成不动产权登记，但上述情况不足以导致张译心、王园园合同目的的实现。故，张译心、王园园以逾期交房要求确认合同已解除的理由不能成立，不予支持。案涉商品房已完成产权登记，不动产权利证书记载商品房为1-3层，建筑面积531.58平方米，其中专有面积为519.942平方米，分摊面积为11.64平方米，该商品房预测建筑面积为552.28平方米，其中套内建筑面积541.07平方米，分摊共有建筑面积11.2l平方米。案涉房屋面积误差绝对比已超过3％，符合合同约定及相关法律规定解除合同的条件。因此双方约定的解除条件已经成就，张译心、王园园要求解除与龙润置业公司签订的《商品房买卖合同(预售)》请求成立，予以支持。诉讼过程中，龙润置业公司虽然提供了安徽丽娟测绘服务有限公司出具的《不动产测量报告》，但该报告不足以推翻不动产权证记载的面积，不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实观，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，因此，对张译心、王园园要求解除与砀山农商行签订的《个人购房借款合同》及《个人购房借款抵押合同》亦予以支持；案涉商品房预售合同解除后，龙润置业公司应按约将张译心、王园园支付的购房款返还给张译心、王园园，赔偿张译心、王园园因此所产生的利息损失，故对张译心、王园园要求龙润置业公司返还已付购房首付款及其己向砀山农商行所还贷款本金，并赔偿已付房款利息的诉讼请求，予以支持。因案涉商品房预售合同的解除系案涉房屋建筑面积误差比绝对值超过3％所导致，此种情形下的合同解除并没有约定违约金，故，在解除合同后，张译心、王园园要求龙润置业公司按约承担违约金的诉求，不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，因此对张译心、王园园要求龙润置业公司向砀山农商行返还自判决生效之日起剩余贷款的请求予以支持。龙润置业公司清偿剩余贷款本息等债务后，砀山农商行应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。龙润置业公司及砀山农商行的抗辩意见无法律依据，不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认张译心、王园园与龙润置业公司于2017年9月30日签订的《商品房买卖合同(预售)》于2019年9月13日解除；二、解除张译心、王园园与砀山农商行签订的《个人购房借款合同》及《个人购房借款抵押合同》；三、龙润置业公司于判决生效后十日内向张译心、王园园返还购房款2300000元及利息(利息按照年利率5％标准从2018年9月30日起计算至判决生效之日止)；四、龙润置业公司于判决生效后十日内向张译心、王园园返还自2018年2月8日起至判决生效之日止张译心、王园园已向砀山农商行归还的贷款本金和贷款利息(以砀山农商行于判决生效当月出具的还款明细清单为准)；五、龙润置业公司于判决生效后十日内向砀山农商行偿还张译心、王园园自判决生效之日起就《个人购房(商业用房)抵押借款合同》剩余的贷款。自龙润置业公司清偿上述贷款之日起十日内，砀山农商行力办理案涉房屋上抵押登记的涤除手续；六、驳回张译心、王园园的其他诉讼请求。案件受理费25200元，由张译心、王园园负担950元，由龙润置业公司负担24250元。本案二审期间，当事人均未提交新证据。一审查明基本事实属实，本院予以确认。本院认为，按照双方签订的商品房销售合同约定的面积及不动产登记中心载明面积，依据该合同约定的计算方式，案涉房屋套内建筑面积误差比绝对值超出3％，依据约定张译心、王园园有权解除合同。龙润置业公司单方委托测绘机构作出的测绘结论不能推翻不动产登记中心颁发的不动产权属证书，一审法院未予采纳并无不当。该公司主张张译心、王园园干扰不动产登记中心对记载面积进行变更，未能举证予以证明，对其该项上诉主张不予采纳。对于解除合同的期限商品房销售合同中并未进行约定。龙润置业公司虽通知张译心、王园园对房屋面积差产生的相应房款进行结算，但并未催告其二人按照合同约定行使解除权，故其二人于2019年9月提起本案诉讼，并未超出法律规定的解除权行使期限，龙润置业公司此节上诉理由不能成立，本院不予支持。从本案一、二审查明事实显示，张译心、王园园在收到龙润置业公司交付通知后，到现场查看房屋，龙润公司工作人员向其交付房屋钥匙一把，该钥匙能够打开案涉房屋大门。从现场照片显示，张译心、王园园购买房屋一楼相通，持有该钥匙能够进入案涉商铺，其二人持有该把钥匙至今，且至本案一审法庭辩论终结前，案涉房屋已符合约定交房条件，故一审法院认定龙润置业公司已将房屋实际交付给张译心、王园园并无不当。至于房屋内楼梯是谁找人建造不影响对龙润置业公司交付房屋行为的认定，且该争议事实涉及到其他权利义务关系，本案不予认定。另，张译心、王园园一审诉讼请求第三项要求龙润置业公司于2019年9月28日前返还已付购房款（包括首付款2300000元和按揭贷款合同解除前已经归还的贷款本金及利息），迟延返还应自2019年9月29日起按照同期银行贷款利率给付占用资金期间的赔偿。一审法院自2018年9月30日始按照年利率5%标准计算已付购房款2300000元利息超出当事人诉讼请求，本院予以纠正。虽二审张译心、王园园提出该判项对于2300000元利息应当自龙润置业公司实际收到款项分段计算，但该要求与其一审诉讼请求不一致，应以二人一审诉讼请求为准。综上，张译心、王园园及龙润置业公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，但部分判决内容超出当事人诉讼请求不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持安徽省砀山县人民法院(2020)皖1321民初268l号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；二、撤销安徽省砀山县人民法院作出(2020)皖1321民初268l号民事判决第六项；三、变更安徽省砀山县人民法院作出(2020)皖1321民初268l号民事判决第三项为“砀山龙润置业有限公司于本判决生效后10日内向张译心、王园园返还购房款2300000元及利息（自2019年9月29日起按照LPR标准计算至付清款项之日止）”；四、驳回张译心、王园园的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费32105元，由张译心、王园园负担7855元，由砀山龙润置业有限公司负担24250元。本判决为终审判决。审 判 长 吴昊彧审 判 员 吕庆龙审 判 员 李 震二〇二一年七月十二日法官助理 姚柳晴书 记 员 吕建荣附：本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。