甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终1336号上诉人（原审被告）：金伟，男，1986年10月14日出生，汉族，住陕西省宝鸡市岐山县。被上诉人（原审原告）：李中亚，男，1976年12月4日出生，汉族，现住兰州市西固区。上诉人金伟因与被上诉人李中亚房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市西固区人民法院（2020）甘0104民初2642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金伟上诉请求：1.请求撤销一审判决书，依法改判或将本案发回重审；2.判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》第4条约定房屋租赁期限为一年，从2017年11月25日开始至2018年11月24日止。本案中，上诉人与被上诉人在上述《房屋租赁合同》履行期满自然终止后再没有续签书面的《房屋租赁合同》原因是石化公司在这期间严查像被上诉人一样将承租房屋再次转租的情况，石化公司在查处过程中发现被上诉人将承租房屋转租给了上诉人进行营利，石化公司遂决定不再与被上诉人签订租赁合同，并于2019年12月、2020年1月分别向所有商户进行了告知，因此自2018年11月25日至今，是被上诉人违背其与石化公司的合同约定进行转租，被上诉人为了避免与上诉人签订书面租赁合同后石化公司收房，其对上诉人必然违约且还将承担违约责任，所以才拒绝与上诉人签订书面租赁合同。事实上，是被上诉人违法违约在先，这点通过上诉人与被上诉人的聊天记录足以证明，同时在2019年、2020年被上诉人还曾企图通过向石化公司进行虚报材料称上诉人所开铺面是与其联营的方式经营来骗取和石化公司签约。故此，首先，根据法律规定，上诉人与被上诉人自2018年11月25日开始事实上是形成了事实租赁合同关系，一审法院直接判决解除本案中上诉人与被上诉人签订且已履行完毕的《房屋租赁合同》明显存在认定事实错误、适用法律错误的情况；其次，上诉人在本案开庭时是明确表示不同意解除租赁关系的，且被上诉人在起诉前也并未书面通知要求解除事实租赁关系（上诉人从未收到被上诉人解除租赁关系的通知）,在此情况下，一审法院无权直接判决解除租赁关系；再次，一审法院在一审判决书中判决上诉人于判决生效之日起五日内腾退案涉租赁房屋明显存在没有给予合理腾退期限的问题，一审法院明显偏私被上诉人，请求二审法院主持公道。二、本案中，是被上诉人在2018年11月24日租赁合同期满后拒不与上诉人签订书面租赁合同，上诉人由于前期已投入了大量的装饰装修，花费较大，为了减少损失只能继续使用，继续向被上诉人缴纳租金，在上诉人有优先承租权的情况下是被上诉人违约导致没有签订书面租赁合同，被上诉人违约在先，上诉人不存在任何违约行为，更不存在逾期向被上诉人支付租金的情况。2019年11月25日，上诉人向被上诉人支付了2020年度的房屋租金95000元，支付租金后在2020年1月全国就爆发了新冠疫情，疫情期间基本无人到店内就餐，损失惨重，直到2020年6月才慢慢恢复，为此为响应国家号召，石化公司针对新冠疫情向被上诉人减免了2020年期间的3个月租金，根据国家相关政策文件精神要求，被上诉人也应当将减免政策继续往下落实，即也向上诉人减免3个月租金，但事实上，被上诉人不仅没有向上诉人减免租金反而以石化公司为借口于2020年6月要求增加2020年租金的收取标准即由原来的每月每平方米100元增加至每月每平方米124元，为此上诉人与被上诉人发生争议（发生争议后被上诉人曾采取断水、断电、强行锁门等恶劣行径强制要求上诉人按照每月每平方米124元的标准支付2020年租金）,为维护合法权益，上诉人根据法律规定在2020年6月初要求被上诉人按照石化公司的政策也对其减免三个月的租金，同时，针对被上诉人所述的2020年租金要按每月每平方米124元计取，上诉人也要求被上诉人提供石化公司增加租金收取标准的相关文件，但被上诉人收到上诉人的上述要求后不仅拒不减免，而且也拒不提供石化公司增加租金收取标准的文件。鉴于此，在被上诉人无法提供每月每平方米124元租金收取依据的情况下，上诉人便没有向被上诉人缴纳剩余租金，上诉人在本案中有先履行抗辩权，不存在违约。在国家针对此次疫情大力倡导减租、支持民营企业发展的情况下，一审法院就本案的特殊性没有到石化公司进行核实，就听信了被上诉人的一面之词，并采信了被上诉人并不全面、充分的证据，严重损害了上诉人的合法民事权益，故此，请求二审法院查明本案事实，将石化公司因新冠疫情减免租金的政策对上诉人也予以落实，并改判上诉人按照每月每平方米100元的标准向被上诉人缴纳2020年11月30日前的剩余租金（一审法院在一审判决书中判决上诉人向被上诉人支付房租及占有使用费83080元存在表述不严谨，一审法院在判决书的第三页既然认定2020年11月30日之前上诉人向被上诉人支付的是租金，那么又何来占用使用费一说，明显存在表述不当）。另外，一审法院在一审判决书中判决上诉人按照每日496元的标准自2020年12月1日至实际腾房之日向被上诉人支付房屋占有使用费明显不当，房屋占有使用费一般是按照租金标准进行支付，一审法院判决上诉人按照496元的标准向被上诉人支付房屋占有使用费明显高于了租金标准，且一审法院在判决书中也未说明高于租金标准的依据。三、一审法院在一审判决书中判决上诉人向被上诉人支付5000元违约金没有从客观事实出发，没有计算依据。本案中，违约方事实上是被上诉人,上诉人没有违约行为，且自2018年11月25日开始上诉人与被上诉人事实上是形成了事实租赁合同关系，对于租金的缴纳期限等没有进行书面约定，上诉人在租赁期结束前缴纳依法都是允许的（鉴于被上诉人于2020年10月16日起诉，故上诉人只能等法院判决生效后进行缴纳，法院审理期间不能算是上诉人违约）,另外，被上诉人在2020年6月要求上诉人按照每月每平方米124元的标准计算和支付2020年度租金，但被上诉人并没有向上诉人出示按照124元收取的相关文件，上诉人据此享有先履行抗辩权，在被上诉人无法提供收取按照每月每平方米124元的标准计算和支付2020年度租金的相关文件的情况下，上诉人有权拒绝支付。故此，一审法院判决上诉人向被上诉人支付5000元违约金根本没有任何事实和法律依据。四、2021年已经开始，案涉房屋的产权人石化公司为了制止被上诉人不良转租行为给其造成的恶劣影响，就案涉房屋已经在和上诉人协商签约事宜，鉴于此上诉人根本不需要进行腾退，一审法院在没有核实被上诉人在2021年是否还享有出租权的情况下直接判决上诉人向被上诉人支付2020年12月1日至实际腾房之日的占有使用费与客观情况不符，与法律规定不合，严重损害了上诉人合法权益。五、被上诉人向上诉人所出租的案涉房屋实际面积为90平方米左右，被上诉人存在故意隐瞒案涉房屋面积的情况，在此次上诉人应当缴纳的剩余租金中应首先扣除2019年11月25日前上诉人向被上诉人多缴纳部分的租金，且2019年11月25日至今也应按照房屋实际面积计取租金。上诉人恳请二审法院主持公平正义，查明本案事实，依法维护上诉人的合法权益，支持上诉人的全部上诉请求。李中亚辩称，一、一审判决解除答辩人与上诉人之间签订的《房屋租赁合同》，案件事实清楚、证据确凿、法律适用正确，保障了答辩人的正当权益，充分维护了社会公平正义。首先，答辩人与上诉人2018年5月22日签订《房屋租赁合同》，房屋租赁期限为一年，合同到期后，上诉人持续占有使用案涉房屋，答辩人对此无异议。根据《中华人民共和国合同法》第236条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”答辩人与上诉人之间存在合法有效的租赁合同关系。答辩人多次向上诉人讨要租金未果，讨要租金过程中，上诉人的员工将答辩人打伤，在上诉人存在根本违约前提下，一审法院据此判决解除租赁合同，认定事实正确、法律适用正确。其次，一审法院审理过程中，上诉人向法庭明确表示同意解除合同，该行为表明上诉人对双方租赁关系表示认可。在金伟上诉状中，金伟不承认双方存在租赁合同关系，一审审理过程和上诉行为前后矛盾。再次，上诉人在上诉状中阐明“一审法院无权直接判决解除租赁关系”，上诉人时而表明双方不存在租赁合同关系、时而要求法院维持租赁关系，前后矛盾；另外，在上诉人存在根本违约的前提下，上诉人竟然说“一审法院无权直接判决解除租赁关系”，实属藐视法庭权威。最后，一审法院判决上诉人5日内腾空案涉房屋，法庭已经给予上诉人充分时间搬离自身财产，判决无误，一审法院有力维护了社会公平正义。二、一审法院在一审判决上诉人向答辩人支付房租及占有使用费83080元（计算至2020年11月30日），并按照每日496元支付自2020年12月1日至实际腾房之日的房屋占有使用费，法院认定事实正确，法律适用无误。首先，上诉人拒绝履行缴纳租金义务，答辩人多次向上诉人讨要租金，上诉人屡次拖延，分多次才共交付95000元，在上诉人最后一次讨要租金过程中，上诉人指示其员工将答辩人打伤住院，司法鉴定为轻微伤。上诉人危及答辩人人身财产安全、存在合同根本违约行为，一审法院判决解除合同、判决上诉人按期搬离于法有据。其次，石化公司房租减免时存在条件，即按期缴纳全部租金，上诉人拒不履行租金缴纳义务、严重危及答辩人人身财产安全，不符合房租减免条件。再次，石化公司2020年1月1日将案涉房屋租金每月每平方米上涨24元，一审过程中，答辩人已经向法庭出示相关证据，法庭对此证据已经审查采纳。最后，一审判决按照每日496元支付自2020年12月1日至实际腾房之日的房屋占有使用费，“496元”为每日租金标准，事实清楚。三、一审法院在一审判决上诉人向答辩人支付5000元违约金，法庭通盘考虑了新冠疫情给上诉人带来的影响，该数额已经是最小违约代价。《房屋租赁合同》对双方违约责任做出了约定，在上诉人存在根本违约的情况下，法庭从社会大局出发，通盘考虑新冠疫情给上诉人带来的影响，降低上诉人的违约金，5000元已是最小代价，答辩人虽然对此金额持保留意见，但是亦尊重法庭判决。四、答辩人与石化公司之间存在真实、合法、有效的租赁合同关系，该法律关系与答辩人和上诉人之间的法律关系实属不同，答辩人对案涉房屋拥有合法使用权、合法承租权，该等权利受《中华人民共和国民法典》保护。上诉人搬弄是非，混淆视听。五、建筑面积与实际使用面积并非同一概念，《房屋租赁合同》约定了答辩人与上诉人之间的房屋计算标准为建筑面积而非实际使用面积。综上所述，上诉人金伟的上诉请求无事实和法律依据，请求贵院依法驳回其诉讼请求，维持原审判决。李中亚向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，被告于2020年11月24日之前搬离所租赁的房屋；2.请求依法判令被告给付拖欠租金52920元，并按照124元每平方米每月支付租金至被告实际搬离租赁房屋为止；3.请求依法判令被告按照拖欠租金的30%承担违约金15876元（以上合计68796元）；4.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第2向诉讼请求变更为“依法判令被告给付拖欠的租金80100元，并按照124元每平方米每月支付租金至被告实际搬离租赁房屋为止”，第3项诉讼请求变更为“请求依法判令被告按照拖欠租金的30%承担违约金24030元”。一审法院认定事实：被告于2017年起租赁原告承租的位于兰州市西固区庄××路××小区××楼××楼××＃，面积为120平方米的房屋用于餐饮经营，2018年5月22日双方补签《房屋租赁合同》，约定自2017年11月25日至2018年11月24日，被告承租上述房屋，每月租金12000元，如遇石化公司租金调整，按照调整幅度相应上浮。2020年1月1日中国石油兰州石油化工有限公司将涉案房屋租金每月每平方米上调24元，现被告仍占用上述房屋，但仅缴清2019年11月25日之前的所有租金，2019年11月25日至今被告仅支付95000元租金，下剩租金未付，故原告诉至法院请求判如所请。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方认可租赁合同关系成立，本院不持异议，现被告自2019年11月25日至今的房租仅支付95000元，其行为已违约，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同规定，现原告要求与被告解除合同，本院予以支持。被告所欠房租及房屋占有使用费应当及时给付，因原、被告约定如遇石化公司租金调整，双方租金相应调整，且原告举证证明，石化公司就涉案房屋租金确自2020年1月1日起每月每平方米上涨24元，故原、被告之间的房租亦应相应调整，故截止2020年11月30日，被告应当支付的租金为14400元（2019年11月25日至2019年12月31日，按每月租金100元计算）+163680元（2020年1月1日至2020年11月30日，按每月租金124元计算），即178080元，被告已支付租金95000元，故被告应当向原告支付的租金为83080元，并按照日租金496元承担自2020年12月1日至实际搬离之日的房屋占有使用费。另，原告诉请要求被告支付违约金，根据《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，本案被告确存在违约行为，但原告主张违约金过高，综合今年疫情防控期间被告无法正常开业相关情况，综合考虑本院认为违约金为5000元适宜。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、解除原告李中亚与被告金伟签订的《房屋租赁合同》；二、被告金伟于本判决生效之日起五日内向原告李中亚腾退位于兰州市西固区庄××路××小区××楼××楼××＃，面积为120平方米的房屋；三、被告金伟于本判决生效之日起五日内向原告李中亚支付房租及占有使用费83080元（计算至2020年11月30日），并按照每日496元支付自2020年12月1日至实际腾房之日的房屋占有使用费；四、被告金伟于本判决生效之日起五日内向原告李中亚支付违约金5000元；五、驳回原告李中亚的其他诉讼请求。已减半收取的本诉案件受理费760元，由被告金伟负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人金伟提交以下证据：1.聊天记录截图。证明房屋11月24日到期，房东却未能与兰石化续约，致使此事拖至元月份，并告知我们要签委托协议；李中亚亲口说石化公司不会与他签订第二年合同，我交房费给李中亚就不合理，有风险；2.商品销售统计单。证明店内营业额断崖式下滑；3.通知书。证明我方未按时交纳租金的缘由以及李中亚并未与石化公司签订任何关于2020年本商铺的任何有效合同。李中亚质证认为，聊天记录是真实的，证明目的有异议；通知书是真实的，但跟上诉人无关；营业流水和本案无关。李中亚提交以下证据：房租减免协议。证明目的是石化公司说承租房屋不能拖欠房租，拖欠房租不能减免。金伟质证认为，真实性无异议，我方无拖欠房租，证明目的有异议。被上诉人李中亚提交《新冠疫情房租减免协议》，证明拖欠房租的不能减免。本院对以上证据综合认定，对证据的真实性予以认定，金伟提交的证据能够证据因新冠疫情确给其造成营业损失。李中亚提交的证据与本案无关联性，本院不予确认。一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，双方当事人签订的《房屋租赁合同》，约定自2017年11月25日至2018年11月24日。后虽未继续签订《房屋租赁合同》，但金伟继续占用使用租赁房屋，李中亚未提出异议，并收取房屋租赁费，故双方之间形成了不定期房屋租赁关系，金伟应参照《房屋租赁合同》的约定向李中亚支付租赁费。关于金伟欠付房屋租赁费数额的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”根据上述法律规定，李中亚主张解除双方之间的房屋租赁关系，应予以支持。双方租赁关系解除后，金伟继续占有使用该租赁房屋，故应参照租赁费标准支付占有使用费至搬离租赁房屋。现双方当事人均认可2019年11月24日之前房屋租赁费已缴清。因石化公司就涉案房屋租金确自2020年1月1日起每月每平方米上涨24元，根据双方当事人约定，房租亦应相应调整，自2020年1月1日起，金伟应当支付的租金为每月每平方米124元。据此，依照双方合同约定，截止2020年11月30日，金伟应交纳的租金为175680元（2019年11月25日至2019年12月31日，按每月每平方米租金100元×120平方米+2020年1月1日至2020年11月30日，按每月每平方米租金124元×120平方米）。因双方未约定租金缴纳日期，故应参照《房屋租赁合同》的约定，半年为一个结算周期。据此，金伟应于2020年6月30日支付上半年租金。金伟于2020年5月30日前支付租金95000元，不构成违约。案涉租赁房屋用于餐饮经营，且在2020年上半年，因新冠疫情原因，餐饮业实际存在经营损失，且金伟已向李中亚支付了2020年5月之前的租金，参照《国家发展改革委关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导见》（发改投资规〔2020〕734号）文件精神，可免除3个月房屋租金。据此，截止2020年6月30日，金伟应支付的房屋租金为44640元。2020年7月1日至2020年11月30日，金伟应支付租金为74400元。因金伟已支付租金95000元，截止2020年11月30日，金伟应向李中亚支付租金36040元。综上所述，金伟上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持兰州市西固区人民法院（2020）甘0104民初2642号民事判决第一、二项；二、撤销兰州市西固区人民法院（2020）甘0104民初2642号民事判决第三、四、五项；三、上诉人金伟于本判决生效之日起五日内向被上诉人李中亚支付房租及占有使用费36040元（计算至2020年11月30日），2020年12月1日起按每月每平方124元支付占有使用费至实际腾房之日；四、驳回李中亚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费2637元，上诉人金伟负担1240元，被上诉人李中亚负担1397元。本判决为终审判决。审 判 长 张煜枫审 判 员 石 林审 判 员 王锡东二〇二一年七月十八日法官助理 冯照阳书 记 员 孟丹丹