山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁16民终1110号上诉人（原审原告）：李霞，女，1963年4月18日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。委托诉讼代理人：宋彬，山东国曜（滨州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：滨州北海润华电子商务产业园有限公司，住所地山东省滨州市滨城区黄河五路338号102室，统一社会信用代码：91371600328328907H。法定代表人：张伟民，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：牛树猛，山东常盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建勇，山东常盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：滨州国贸置业有限公司，住所地山东省滨州市黄河五路滨州日报十二楼，统一社会信用代码：913716003343163124。法定代表人：夏振林，系该公司董事长。上诉人滨州北海润华电子商务产业园有限公司（以下简称北海润华公司）、李霞因与被上诉人滨州国贸置业有限公司（以下简称国贸公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2020）鲁1602民初4864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李霞上诉请求：1.撤销山东省滨州市滨城区人民法院（2020）鲁1602民初4864号民事判决第二项；2.判令国贸公司对一审判决第一项承担共同偿还责任；3.本案诉讼费用、保全费用等由北海润华公司、国贸公司承担。事实与理由：一审法院认定国贸公司不承担返还房款的义务错误。一、许多购房人对国贸公司、北海润华公司拒不交房的行为多次向政府反映，政府亦组成政府工作组协调处理国贸公司、北海润华公司与购房人的购房关系。对此，国贸公司最终均予以认可，并逐步办理了网签合同、支付了逾期交房违约金、并承诺尽快交房。通过以上信访途径反映问题后均由国贸公司最终承担责任的事实进一步证明双倍定金亦应由国贸公司、北海润华公司共同承担。因此依据民法通则及合同法规定，李霞要求国贸公司承担合同违约责任符合事实及法律。二、涉案商品房开发建设项目现由国贸公司开工建设中，包括整个工程的所有权自北海润华公司身份转换为国贸公司后至今都是国贸公司，这一事实也充分证明国贸公司是项目权利义务的承担者，也是涉案商品房买卖合同的违约责任承担者，应当承担双倍返还李霞定金的责任。在法律规则规定中，法律关系主体权利的享有与义务的承担永远都是均衡的，任何当事人都不能只享有权利而不履行义务，因此国贸公司、北海润华公司在庭审过程中的拒不承担责任陈述严重侵害了李霞的合法权益，违反法律规定且与常理不符，所作陈述均为无任何证据证实的单方陈述，不应予以支持。三、商品房买卖合同的签订与履行是以开发商即卖房人为主导的，买房人始终处于被动地位：合同如何签订、如何履行均以开发商即卖房人的意见为主导，所签合同为开发商提供格式合同，何时交款、何时交房、何时办理手续由开发商决定，因此涉案商品房买卖法律关系中合同及购房手续均是由国贸公司、北海润华公司提供的，李霞有理由相信国贸公司系涉案房屋的开发建设单位、出售人，且国贸公司和北海润华公司有权销售涉案房屋，国贸公司、北海润华公司均应承担双倍定金偿还责任。四、国贸公司虽然一再推卸应对李霞承担的违约责任，但其主张却没有事实与法律依据。涉案项目涉及法律责任为国贸公司、北海润华公司共同承担的事实不但是国贸公司、北海润华公司自行已经向大众公开的事实，特别是国贸公司针对本项目应承担的义务已经其他多个信访案件和诉讼案件所明确；并且涉案项目涉及的大部分商品房买卖合同纠纷，国贸公司已在市政府主持下与部分买房人签订继续履行合同或解除合同的协议，其承担继续履行合同或返还买房人购房款的义务。综上，国贸公司、北海润华公司在涉案工程项目中系共同开发，在开发过程中进行了开发主体的转换，并且根据北海润华公司销售房屋的事实，李霞亦有充分的理由相信北海润华公司有权向李霞销售涉案房屋，国贸公司亦认可北海润华公司的销售行为。因此，李霞特提起上诉，请求依法支持李霞的上诉请求。北海润华公司辩称，北海润华公司与李霞签订的商品房认购书系无效协议，解除协议适用的是有效的合同关系，李霞请求解除商品房买卖协议于法无据。北海润华公司收取的款项是订金，非定金，主张双倍返还没有事实及法律依据。根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释第四条最后一款规定，北海润华公司同意返还100万元订金。国贸公司未作陈述。北海润华公司上诉请求：1.撤销山东省滨州市滨城区人民法院（2020）鲁1602民初4864号民事判决，依法改判驳回李霞的诉讼请求或发回重审；2.判令李霞承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，判决错误。1.北海润华公司收取的款项是订金，并且收款收据明确载明为订金，且时间在后，故根据法律规定，不应双倍返还。2.北海润华公司以涉案商铺收取订金，既未得到授权也未得到追认，应为无效行为，是无效合同。并且涉案房屋并未取得商品房预售许可证，最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案北海润华公司未取得预售资格，预售行为无效，并且商品房买卖合同未能订立的原因并不是北海润华公司和李霞的事由所致，所以北海润华公司只需要返还订金即可。二、李霞是一种投资行为，双倍返还远超过其实际损失，根据民法的公平原则和损失填平原则，不应支持其双倍返还。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院查清事实，维护北海润华公司的合法权益。李霞辩称，一、本案中其与北海润华公司、国贸公司之间的商品房销售合同合法有效，北海润华公司和国贸公司应承担合同约定及法律规定责任与义务。依据一审判决认定事实及我方所提交的证据，可以确认北海润华公司和国贸公司在项目开发过程中均为涉案项目开发商，其与购房人签订合同均为有效合同。二、国贸公司应与北海润华公司共同承担涉案商品房买卖合同的违约责任。北海润华公司和国贸公司之间在涉案商品房项目上存在合同权利与义务的继承关系，国贸公司在项目开发建设过程中自北海润华公司处继承涉案房地产项目的全部权利和义务这一事实已通过在施工现场张贴公告面向社会公众进行了告知，已成为公众所明知事实，并被滨州市政府驻该项目工作组所确认。三、定金约定为双方共同确认的合同所约定，是双方共同认可的合同条款，具有法律规定效力。本案中双方签订的认购协议为北海润华公司出具格式条款内容，关于定金的记载为其所出具格式条款内容的约定，代表北海润华公司的真实意思表示，且为李霞与北海润华公司共同认可。而在北海润华公司单方出具的收款收据中手写所记载“订金”字样，为其工作人员的个人笔误行为，不具有合同约定的法律效力，更不能对抗双方共同确认的合同条款。四、李霞与北海润华公司、国贸公司之间为商品房买卖合同关系，李霞作为购房人，享有法律规定和合同约定的各项权利，作为商品房买卖合同购房人的合法权利应受法律保护，不存在因所购买房屋为商铺就不是商品房买卖合同关系，就不享有合同约定的双倍返还定金的权利。北海润华公司主张李霞购买商铺是一种投资行为，不享有双倍返还定金的权利明显错误。国贸公司未作陈述。李霞向一审法院起诉请求：1.判令解除李霞与国贸公司、北海润华公司签订的两份商品房买卖认购协议；2.判令国贸公司、北海润华公司双倍返还收取李霞的定金共计200万元及利息损失（以100万元为基数，自2015年9月10日起至付清之日止，按年利率9%计算。自2015年9月10日起至2020年6月10日，暂计427500元）；3.诉讼费用、保全费用、诉责险保险费用等由国贸公司、北海润华公司承担。一审法院认定事实：2015年9月10日，李霞向北海润华公司认购商铺两套，北海润华公司向其出具了商铺认购缴款确认单两份。一份载明，认购房号集中商业A17，主房款3020402元，定金50万元。另一份载明，认购房号集中商业C7，主房款2491380元，定金50万元。同日，李霞交付定金100万元，北海润华公司出具收款收据两份，均载明，订金50万元。北海北海润华公司（甲方）与浙江申泰建设有限公司（乙方）签订滨州颐高电子商务产业园项目商业区段工程施工补充协议，约定，甲乙双方根据乙方与国贸公司已签订的滨州颐高电子商务产业园项目商业区段工程施工协议，进行必要补充，并括注：北海润华公司与国贸公司联合开发、运营本项目。2016年6月1日，国贸公司与浙江申泰建设有限公司签订滨州颐高电子商务产业园项目商业区段工程施工补充协议（二），约定双方依据签订的滨州颐高电子商务产业园项目商业区段工程施工协议，进行必要补充和调整。另，涉案项目至今未完工。一审法院认为，北海润华公司向李霞出具两份认购交款确认单，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。北海润华公司主张确认单无效，不符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，不予支持。北海润华公司出售涉案商铺，既未得到授权亦未得到所有权人的追认，合同双方当事人合同目的均无法实现，依法应予解除。北海润华公司不能依约履行义务，构成违约，李霞主张北海润华公司双倍返还定金共计200万元，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，予以支持。李霞即主张双倍返还定金，又主张利息损失，但未提交证据证实双倍定金不足以弥补其实际损失。其利息主张，无事实及法律依据，不予支持。北海润华公司提出李霞交纳款项系订金的辩解意见，经审查认为，其向李霞出具的交款确认单明确记载款项性质为“定金”，该确认单由李霞签字确认。其向李霞出具的收款收据虽载明为“订金”，但其未提交证据证实对款项性质的变更与李霞达成了意思一致。综上，该项辩解意见，不予采信。李霞主张涉案项目系国贸公司与北海润华公司联合开发，应承担共同还款责任。经审查认为，李霞提交的补充协议，系北海润华公司及施工单位签订，国贸公司对其不予认可。国贸公司、北海润华公司均否认涉案项目系联合开发。李霞亦未提交证据证实，涉案确认书签订时，北海润华公司对国贸公司有代理权或构成表见代理。对李霞主张国贸公司承担还款责任的诉讼请求，不予支持。李霞主张诉责保险费由国贸公司、北海润华公司承担，未提交证据予以证实，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十五条、第四百零三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决：一、滨州北海润华电子商务产业园有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还李霞定金200万元；二、驳回李霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26220元，减半收取13110元，财产保全费5000元，共计18110元，由李霞负担2309元，滨州北海润华电子商务产业园有限公司负担15801元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李霞提交证据西城华府客户告知书打印件、看滨州公众号文章“滨州一开发商欲涨房价，数百名业主售楼处门前抵制”打印件，证明：第一、文章内容明确西城华府项目即为涉案颐高国际电子商务产业园项目。第二、《西城华府客户告知书》为国贸公司、北海润华公司共同以开发商名义出具，结合李霞一审提交的两份协议书，可以证实国贸公司在项目开发建设过程中自北海润华公司处继承涉案房地产项目的全部权利和义务，作为涉案项目开发商，针对涉案项目商品房销售行为，国贸公司、北海润华公司应共同向购房人承担合同约定及法律规定义务。北海润华公司质证称，对证据的真实性、证明目的不认可，一审未提交，不符合新证据范畴。并且证据中没有公司盖章，不具有说明性。本院经审查认为，上述证据来源于网络，均系打印件，西城华府客户告知书未加盖国贸公司、北海润华公司印章，故本院不予采信。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点问题是：1.李霞交纳100万元性质；2.国贸公司是否承担责任。关于焦点1，经审查，交款确认单载明为“定金”，收款收据载明为“订金”，二者均由北海润华公司提供，所载明款项性质不同，应由北海润华公司作出合理解释。北海润华公司称不清楚交款确认单、收款收据形成的先后顺序，即不能证实收款收据形成时间晚于交款确认单，且仅交款确认单有李霞签字确认，故一审法院认定涉案款项性质为定金并无不当。北海润华公司自认其并非涉案房产的房地产开发企业，其以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定主张涉案合同无效，不能成立。关于焦点2，涉案合同当事人为李霞与北海润华公司，根据合同相对性原则，应由北海润华公司承担相应责任。李霞主张突破合同相对性，由国贸公司与北海润华公司共同承担责任，应当提交相应的法律和事实依据，但李霞未提交有效证据证实国贸公司与北海润华公司之间系合同权利义务继承关系、联合开发关系或存在其他共同承担责任的情形，故其主张国贸公司承担责任，依据不足，一审法院不予支持并无不当。综上所述，李霞、北海润华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费52440元，由李霞负担26220元，滨州北海润华电子商务产业园有限公司负担26220元。本判决为终审判决。审判长  赵慧莲审判员  王正真审判员  张 珊二〇二一年七月八日书记员  战亚玲