新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新0203民初2182号 原告：赵军，男，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 原告：尤作兰，女，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 委托诉讼代理人：胡卫忠，克拉玛依区迎宾街道鑫辉花园社区推荐人员，男，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 被告：克拉玛依市保障性住房投资建设管理有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区友谊路36号。 委托诉讼代理人：刘思刚，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：盛洁，女，该公司员工。 原告赵军、尤作兰与被告克拉玛依市保障性住房投资建设管理有限责任公司（以下简称保障房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月28日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月21日公开开庭进行了审理。原告赵军、原告尤作兰之委托诉讼代理人胡卫忠，被告保障房公司之委托诉讼代理人盛洁、刘思刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵军、尤作兰向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告2016年8月5日签订的《克拉玛依市商品房买卖合同》（合同编号：KWJ2016-02084，申购编号：JJ2016-02499）第八条特殊原因第3款“市政配套系统（水、电、暖、燃气等）不能及时到位；由于以上原因造成的延期，具体交房日期以实际交房公告为准”无效；2．判令被告向原告支付购逾期交房违约金40,033.08元。事实和理由：原、被告于2016年8月5日签订了《克拉玛依市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于克拉玛依鑫辉花园14栋2单元102室房屋一套，房屋总价390,186元，合同约定2017年10月30日前交付房屋，实际2019年3月27日才交付本案房屋，逾期交房513天。合同第八条规定特殊原因第3款“市政配套系统（水、电、暖、燃气等）不能及时到位；由于以上原因造成的延期，具体交房日期以实际交房公告为准”，将全部延迟交房的风险转嫁给乙方消费者，属于有两种释义的格式条款，应当认定为无效条款。案涉地块原外配施工单位瑞基公司因自身原因无法继续履约于EPC总承包单位解除了地块外配施工分包合同，造成本项目延误。且被告2018年10月26日发布的回复不能代表了克拉玛依市政府，原告对该回复不予认可。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条、第四十一条及格式条款的相关规定，请求法院确认该免责条款无效。2．被告违约应承担违约责任。违约金计算依据为本案《克拉玛依市商品房买卖合同》第九条，“自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，向买受人支付房价款万分之二［该比率应不小于（1）项中的比率］的违约金。”，违约金额为40,033.08元（390,186元×513天×0.0002）。请求法院支持原告全部诉讼请求。 被告保障房公司辩称：1．被告逾期交房是因政府配套建设未到位客观原因导致，并非主观过错，符合合同约定的免责情形；2．该涉案房屋是克拉玛依市政府惠民工程，性质是保障性住房，且该条款的约定内容系双方真实意思。3．克拉玛依区人民法院（2020）新0203民初1019号民事判决书中涉及的房屋性质以及处所均为西南科技园项目的鑫辉花园，并驳回了该案原告的诉讼请求。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年8月5日，原告赵军、尤作兰（买受人）与被告保障房公司（出卖人）签订《克拉玛依市商品房买卖合同》一份（合同编号：KWJ2016-02084，申购编号JJ2016-02499），约定原告购买被告开发的位于克拉玛依区鑫辉花园14栋2单元102室房屋一套（面积138.03平方米，套内面积115.5平方米），房屋价款375,041元。合同第八条约定：“出卖人应当在2017年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1．该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1．不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2．因政策变动的影响，或非出卖人所能控制的重大设计变更及施工中遇到异常的困难；3．市政配套系统（水、电、暖、燃气等）不能及时到位；由于以上原因造成的延期，具体交房日期以实际交房公告为准（本项1、2、3条不视为出卖人违约）。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除通知到达之日起120天内退还全部已付款，并按累计已付款的百分之一支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二［该比率不小于第（1）项中比率］的违约金。”合同附件五：补充协议五第6条约定：“商品房交接的具体时间以出卖人刊登的报纸公告或销售中心的公告为准，买受人须在公告规定的期限内办理房屋交接手续，若买受人不接受该房屋，则出卖人无需承担延期交房的责任”。合同签订后，原告如约缴纳了房款，2017年10月27日，被告在克拉玛依日报刊登《鑫辉花园延期交房公告》，载明由于市政配套等原因，房屋交付期限将予以延期。2019年3月25日被告在克拉玛依日报刊登《鑫辉花园交房公告》，载明交房时间为2019年3月26、27日。2019年3月27日被告向原告交付房屋。原告认为被告延期交房侵犯其合法权益，双方协商无果，故原告诉至本院。 另查，2016年8月22日、12月15日，被告向克拉玛依市房产管理局提交《关于协调绿雅佳苑、鑫辉花园和美居花园小区内10KV电源对接大外配开闭所事宜的函》，载明：“鑫辉花园J、K、L地块属于经四路与纬二路交叉路口气东南角编号为GKZ10的10kv开关站供电范围，该三个地块已完成红线范围内电气施工图设计，计划2017年8月交工……西南科技园保障房工程美居花园、绿雅佳苑和鑫辉花园红线外的电气工程造价约600万元，请贵局协调按本项目各地块交工计划向有关部门申请立项”。 另查，2016年9月7日、12月15日，被告向克拉玛依市规划管理局提交《关于协调绿雅佳苑、鑫辉花园、美居花园小区内10KV电源对接大外配开闭所事宜的函》，请求协调有关部门按鑫辉花园等各地块交工计划就红线外电气工程申请立项。 另查，2017年2月17日，被告向克拉玛依市房产管理局提交《西南科技园保障房与市政配套系统对接情况》，就鑫辉花园小区反映问题如下：一、城市道路，鑫辉花园J、K、L地块：JK与L地块之间的城市道路纵八路正在建设，JK地块之间的纬二路还未建设，L地块东侧的经三路为建设，KL地块南侧横一支路未建设。K和L地块主入口和消防通道都受影响，J地块主入口受影响。二、给排水及消防系统，各地块附近均有接水点，还需要供水公司进一步确认。三、供热系统，鑫辉花园J、K、L地块周边拟建换热站在J地块，目前还未建设，已向国电公司提交建设需求。四、供电系统，新建1座10kv开闭所和电缆线路投资约185万，该部分属于鑫辉花园J、K、L地块红线外的工程量。……六、通讯系统，鑫辉花园J、K、L地块暂时无法确定其接入点。根据以上问题，被告保障房公司反应目前制约保障房建设的是城市道路建设和供电系统，道路建设不完善直接影响项目的消防验收及居民的出行，请求协调按鑫辉花园等各地块交工计划向有关部门申请立项。 另查，2017年2月28日，被告向克拉玛依市人民政府提交《关于协调西南科技园保障房项目市政系统建设的报告》，就红线外增加的投资，请求市政府协调相关部门申请立项。2017年4月27日，被告分别向克拉玛依市发改委、克拉玛依市规划局、克拉玛依市住建局提交《关于协调西南科技园保障房项目市政系统建设的报告》，就被告编制的西南科技园保障房大外配方案设计请求市政府协调相关部门申请立项。 另查，2017年6月29日，被告向克拉玛依市住建局提交《关于协调加快西南科技园保障房系统大外配建设的报告》，2017年7月11日，被告向克拉玛依市住建局提交《关于协调加快西南科技园保障房市政道路及系统建设的报告》，就西南科技园系统大外配建设请求协调加快相关部门的实施进度。 另查，2017年9月19日，克拉玛依市住建局就西南科技园保障房项目市政系统建设需求的有关事项召开协调会，并作出［2017］5号《西南科技园保障房项目市政系统建设需求协调会会议纪要》，原则上同意被告要求进一步优化鑫辉花园（J、K、L）地块的供配电方案，并将供电公司审核通过后的供配电方案报市规划局和市住建局审查，同时市发改委负责落实安排项目建设单位和建设资金。关于供热系统配套，由保障房公司按交工计划向国电提出鑫辉花园（J、K、L）地块的供热需求，国电负责于2017年10月15日前完成鑫辉花园（J、K、L）地块及周边区域所需一次供热管网和换热站的建设，确保以上区域年底的供热需求，二次供热管网由保障房公司与产权单位对接后自行接入。 另查，2017年9月30日，被告向克拉玛依市规划局提交《关于协调西南科技园保障房项目外配供电系统建设的报告》，就鑫辉花园等三个小区与城市外配供电系统对接过程中出现的问题请求克拉玛依市规划局牵头相关部门予以协调，并就西南科技园保障房项目市政供配电方案设计协调有关部分申请立项。2017年11月24日，被告向克拉玛依市住建局提交《关于协调加快西南科技园保障房系统大外配建设的报告》，请求就西南科技园保障房项目市政供配电方案设计协调相关部门加快实施进度。 另查，2018年3月13日，被告向克拉玛依区人民政府、克拉玛依区发改委提交《关于西南科技园区保障房供配电项目建设的情况说明》，反映鑫辉花园（J、K、L）地块1021套房屋由于外配供电不到位，已造成延期交房，会造成较大的负面影响，请求区政府、区发改委协调，推进项目进展，确保保障房工程顺利交付。2018年3月29日，被告向克拉玛依市住建局提交《关于西南科技园区保障房供配电项目建设的情况说明》，请求协调尽快落实项目资金，确保保障房工程顺利交付。 另查，鑫辉花园保障性住房工程L地块（L01-L09）于2014年9月6日开工，2018年11月20日竣工，2019年3月26日验收。西南科技园区保障房供配电项目于2018年9月22日开工，2018年11月17日竣工。 另查，被告出示克建发［2014］179号《关于进一步规范我市住宅工程项目竣工验收有关工作的通知》，载明因我市气候特点，冬季不宜开展室外整改施工，同时为避免住宅工程个别质量问题在冬季无法进行正常整改，要求各房地产开发单位组织住宅工程竣工验收必须于每年的11月5日前或者来年的3月20日后组织进行竣工验收。被告认为鑫辉花园保障性住房工程于2018年11月20日竣工后，系因政府要求才于2019年3月26日进行验收。 另查，被告出示工程进度支付单、工程进度款申报表、月度工程进度确认单、工程款支付证书、商品房预售款使用申请审批表证明2017年10月鑫辉花园（L）保障性住房工程已完成工程形象进度99.50%。 上述事实，经当庭质证有原、被告提交的《克拉玛依市商品房买卖合同》《保障房公司经济适用房选房确认单（申购人联）》《收据》《延期交房公告》《交房公告》《竣工验收交接证明书》《关于协调绿雅佳苑、鑫辉花园和美居花园小区内10KV电源对接大外配开闭所事宜的函》《关于协调西南科技园保障房项目市政系统建设的报告》《西南科技园保障房与市政配套系统对接情况》《关于西南科技园区保障房供配电项目建设的情况说明》《会议纪要》及原、被告陈述等证据在案予以证实。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，本案系房屋买卖合同纠纷，本案中原、被告签订的房屋买卖合同以及合同附件是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。本案争议焦点为：1．案涉《克拉玛依市商品房买卖合同》第八条特殊原因出卖人据实延期第3款是否构成格式条款；2．被告是否构成违约，是否应向原告支付延期交房违约金40,033.08元。 关于争议焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。是否认定为格式条款，主要考虑以下三个因素：（一）该条款是否为开发商预先拟定的；（二）该条款是否为开发商在商品房买卖合同中重复使用的；（三）该条款是否为开发商单方提出且在订立合同时未与购房者协商的。《克拉玛依市商品房买卖合同》虽系由开发商事先拟定打印的格式合同，也是开发商在商品房买卖合同中重复使用的合同，但商品房买卖合同说明第3条明确载明本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或者补充约定，双方当事人可以对文本条款内容进行修改、增补或删减，合同签订后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。第4条也提示合同文本中涉及的选择、填写内容以手写项为优先。原告作为消费者，在作出选购房屋等重大事项的决定之前，理应对所购买房屋的基本情况、合同重要权利、义务条款进行合理审查，并认真、慎重地审阅开发商提供的购房合同文本，在确认无异议后再作出是否购买的决定，原告并未提供证据证明开发商事先存在不让其审阅合同文本以及就合同文本事先未做告知说明等未与购房者协商情形，故该条款不构成格式条款，该条款合法有效。 关于争议焦点二。原、被告签订的《克拉玛依市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告保障房公司虽未按照合同约定的时间交付房屋，但根庭审查明的事实，克拉玛依区鑫辉花园小区工程作为克拉玛依市人民政府惠民工程，系保障性住房，根据国家保障性住房建设计划安排建设，以行政划拨的方式，按照政府指导价以保本微利为原则确定出售价格的房屋，具有社会保障性质。因系统大外配工程复杂，政府相关职能部门多次组织协调，积极推进系统大外配项目建设，但是在双方约定的交房时间到期后，相关供配电项目并未开工立项，原告提供的证据能够证实在双方约定的交房时间到期后，原告已经完成了工程形象进度99.50%的工作量，延期交房系因市政配套系统未及时到位的原因造成的，符合原、被告签订的合同第八条约定的据以延期交房情形。涉案工程供配电项目于2018年11月竣工并验收，根据克建发［2014］179号《关于进一步规范我市住宅工程项目竣工验收有关工作的通知》精神，因气候特点，冬季不宜开展室外整改施工，同时为避免住宅工程个别质量问题在冬季无法进行正常整改，房地产开发单位组织住宅工程竣工验收必须于每年的11月5日前或者来年的3月20日后组织进行竣工验收，考虑到冬季户外施工受限等综合因素，且配套设施问题解决后还需相应调试验收期方能进行分项验收、总体验收，亦需向买受人分批交付房屋，该项工程于2019年3月26日进行整体验收，被告于2019年3月27日向原告交付房屋并非其自身原因所致，被告并无主观过错。因此，被告不应当承担违约责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，判决如下： 驳回原告赵军、尤作兰的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费399.44元，由原告赵军、尤作兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当依法按期履行判决，逾期未履行的，应当向本院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李武君 二〇二一年七月十二日 书记员  秦 楚