安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0603民初551号 原告：魏捷，男，1954年5月18日出生，汉族，户籍地安徽省淮北市相山区，经常居住地安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：蔡保惠，安徽启宇律师事务所律师。 被告：淮北师范大学，住所地安徽省淮北市相山区东山路100号。 法定代表人：姚佐文，该大学校长。 委托诉讼代理人：王继玲，安徽锦相邑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：祁立民，安徽锦相邑律师事务所律师。 第三人：田丽芳，女，1955年1月22日出生，汉族，户籍地安徽省淮北市相山区，经常居住地安徽省合肥市蜀山区。 第三人：张启航，男，1971年9月14日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 原告魏捷与被告淮北师范大学（以下简称淮师大）、第三人田丽芳、张启航确认合同无效纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用普通程序进行审理，于2021年2月19日第一次公开开庭进行了审理。第一次开庭原告魏捷的委托诉讼代理人蔡保惠、被告的委托诉讼代理人王继玲到庭参加诉讼。在第一次开庭后，发现田丽芳、张启航与本案的处理结果有利害关系，特依职权追加其为第三人参加诉讼。本案于2021年4月26日第二次公开开庭进行了审理。原告魏捷及其委托诉讼代理人蔡保惠，被告淮师大的委托诉讼代理人王继玲到庭参加诉讼。第三人田丽芳、张启航经本院送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏捷向本院提出诉讼请求：1、依法确认魏捷、淮师大的房屋买卖合同无效。2、本案诉讼费由淮师大承担。事实和理由：魏捷系淮师大单位职工，2001年8月参加房改，以49960元购得单位住房一套，位于相山区××路××幢××室，房产证号“淮房产私改004437号”。后来因工作单位调动，2015年3月10日，魏捷在学校院内交易，将房屋以60万元的价格卖给了淮师大单位职工。淮师大的内部制度要求魏捷要把房产证过户到淮师大的名下，魏捷不懂学校的房产相关规定，2017年8月23日，配合淮师大将房屋过户到淮师大的名下。魏捷到了新单位，新单位调查魏捷的住房情况，由于淮师大要求魏捷配合办理房产证转让手续，把房屋退给淮师大，导致淮北市房管部门在2017年12月7日出具一份《住房情况说明函》，证明“魏捷在淮北市××房××房，集资建房”。依据《中华人民共和国民法典》总则第146条之规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。魏捷并没有和淮师大实施房屋交易，只是把房屋出售给了学校的内部员工。所以魏捷、淮师大双方关于房屋买卖的合同无效。由于淮师大的内部制度及其虚假的交易行为造成了房管部门出具证明魏捷的住房情况与实际不符，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，特诉至本院，请依法裁决。 淮师大辩称，魏捷诉请无事实和法律依据，请依法驳回；魏捷、淮师大之间不存在房屋买卖合同关系，因此没有确定无效的前提基础，涉案房屋已经于2013年10月8日魏捷以公证的形式将其享有的房屋权利让与给田丽芳，田丽芳系涉案房屋的80%的权利人，魏捷对涉案房屋不享有任何权利，因此魏捷诉讼主体不适格；房屋过户给淮师大是魏捷的要求，不是魏捷诉请事实部分配合淮师大过户；过户淮师大名下并非是基于买卖关系，而是淮师大对房改房的一种管理模式；基于本案魏捷的起诉主体不适格，其诉请无事实依据，建议法院在驳回的同时确认本案的诉讼费用由魏捷承担；退房协议不能单独有效或者无效，应当结合原被告签订的优惠购买公有房住房协议书，院校规定退房协议签订的目的、第三人的利益保护，公平交易等综合考虑，本案追加的第三人张启航作为涉案房屋的买受人，不同意将房屋返还给出售人田丽芳，张启航与田丽芳签订的单位内部教职工房屋买卖协议，系双方真实意思表示，应当受到法律保护；该退房协议实质上是淮师大对本单位工作人员转让房改房的一种监督和管理模式，目的是避免本单位工作人员将其购买的房改房转让给非本单位其他人员，涉案房屋的出售人田丽芳及买受人张启航均是淮师大的工作人员，其非常明确淮师大的这种对房屋监管的管理模式，因此魏捷、田丽芳同淮师大签订的退房协议书不违反法律禁止性规定，不存在所谓的虚假意思表示，不应当确定无效。 田丽芳述称，同意魏捷的起诉请求事项，希望法院依法确认魏捷、淮师大签订的《淮师大教职工退房协议书》无效。 张启航述称，魏捷的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当依法予以驳回，理由如下：1、张启航与田丽芳签订的《淮师大校内住房转让协议》系双方真实有效的意思表示，依法应当受法律保护。首先，魏捷并非涉案房屋的所有权人，其诉讼主体不适格，其无权主张涉案协议无效。其次，张启航与涉案房屋的权利人田丽芳于2015年3月19日签订《淮师大校内住房转让协议》约定以60万元价款购得房屋，该协议系合同双方的真实意思表示，并未违反任何法律强制性规定，该协议自始合法有效。2、《淮师大教职工退房协议书》体现了张启航的意愿，张启航购买房屋后，无法从出卖人变更至张启航名下，作为淮师大的职工，张启航同意将房屋产权变更至淮师大名下，《淮师大教职工退房协议书》不仅是淮师大的管理手段，而且维护了张启航的利益，是合法有效的。张启航认为，作为房屋的所有权人认可《淮师大教职工退房协议书》的真实合法性，该份协议体现了各方主体的真实意思，不存在虚假交易问题，且该方式是维护张启航利益的最好方式，如果确认涉案协议无效，明显不符合协议双方及张启航的真实意思，且会严重损害张启航的合法权益，亦不符合市场交易规则。因此，张启航认为，涉案协议不具备确认合同无效的基础。综上所述，魏捷的诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请法庭依法予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2001年2月20日，淮北煤炭师范学院（现淮师大，以下简称淮北煤师院）收取魏捷缴纳的房改售房款49960元，并出具公有住房出售收入专用票据。2001年8月21日，淮北煤师院（甲方）与魏捷（乙方）签订《优惠购买公有住房协议书》，约定：甲方将位于淮北煤师院院内的31幢503室房屋的80%产权优惠出售给乙方，甲方保留该套房屋的20%的产权（乙方自住期间，不收取该部分的租金）；按照房改政策，售房款为54670元，乙方愿意一次性付款，扣除一次性付款折扣4710元，实付款49960元；乙方付清房款后，如因学院调整住房和其他原因需出售该住房，只能出售给甲方，甲方将按即时的政策收购等内容。后魏捷取得淮房改私产字第0××7号房产证书（产权80%）与淮北煤师院共同共有。 2013年10月8日，魏捷作出《声明》称：魏捷与田丽芳双方协商准备解除婚姻关系，位于相山区××路××幢××室住房（淮房改私产字第0××7号）系我们夫妻二人在婚姻存续期间通过单位房改取得，该房产属我们夫妻二人所有；魏捷与田丽芳离婚后，上述房产中魏捷享有的权利份额其自愿放弃，房产的全部权利归田丽芳享有。该声明书经安徽省淮北市国信公证处公证，出具（2013）皖淮国公证字第5030号公证书。同日，魏捷与田丽芳登记离婚，离婚协议中约定位于相山区××路××幢××室房屋（淮房改私产字第0××7号）归田丽芳所有。 2015年3月19日，田丽芳与张启航（淮师大职工）签订《淮师大校内住房转让协议》，田丽芳将位于相山区××路××幢××室××0万元的价格出售给校内职工张启航。淮师大国有资产管理处房屋管理科在该转让协议书及《煤师院校内住房出让申请表》上加盖印章，并批注“符合规定，同意转让”。同日，张启航向田丽芳支付购房款60万元后，田丽芳将涉案503室房屋交付张启航。 2017年8月21日，魏捷与田丽芳提出书面退房申请。同日，淮师大向淮北市房管局提交退房申请。2017年8月23日，淮北市房管局房改科向淮师大出具《关于同意魏捷房改退房的回复》称：同意办理魏捷、田丽芳退房，请尽快将办理完毕的产权变更手续来我单位进行备案。 2017年8月23日，淮师大（甲方）与魏捷、田丽芳（乙方）签订《淮北市师范大学教职工住房退房协议书》，约定：甲方向乙方一次性支付回购款54670元回购涉案房屋；回购款以冲抵调整住房集资建房款的形式支付；自本协议签订之日起，乙方对回购房屋不再相应任何产权。同日，魏捷向淮北市不动产登记中心交纳土地出让金3468元，向淮北市税务局交纳契税印花税7455.2元，淮北市税务局代开184080元的增值税普通发票。2017年9月1日，淮北市不动产登记中心为淮师大办理了涉案房屋相山区××路××幢××室的不动产权证（皖（2017）淮北市不动产第0××7号）。 淮北市房管局房改科于2017年12月7日出具《住房情况说明函》，载明：经查询，魏捷在淮北市××房××房××房。后魏捷持淮北市房管局房改科出具的说明函至新单位申请享受相关住房政策待遇，被相关部门认定该说明函载明的信息不属实。 2020年4月23日，由中共淮北师范大学纪律检查委员会、淮师大国有资产管理处、淮师大国有资产管理处房产科出具证明，内容为：兹证明魏捷原居住在淮师大教职工住宅B1-31幢503室，面积115.6平方米，该房为校公有房出售，出售价49960元，1999年8月入住，2001年8月参加房改；2014年魏捷将该房屋以高于49960元价格在校内交易，出售给教职工，魏捷已享受了房改房。但淮北市房管局房改科拒绝就魏捷是否已经享受房改房政策再出具新的证明。 以上事实，有魏捷提供的淮师大校内住房转让协议、安徽省政府非税收入一般缴款书、税收完税证明、安徽增值税普通发票、房产证、住房情况说明函、房地产权登记信息、关于同意魏捷房改房退房的回复、淮北煤炭师范学院优惠购买公有住房协议书、公有住房出售收入专用票据、淮师大教职工住房退房协议书、证明一份，淮师大提供的公证书、声明书、淮北煤炭师范学院校内住房出让申请表、淮北煤炭师范学院校内住房交易审批表，本院从淮北市房管局房改科调取的退房相关资料，以及当事人陈述在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，田丽芳（魏捷）于2015年3月将涉案房屋80%的产权转让给了张启航，且该房屋80%产权的转让经过淮师大的审批。但淮师大与魏捷、田丽芳于2017年8月23日签订《淮北市师范大学教职工住房退房协议书》，约定淮师大向魏捷、田丽芳一次性支付回购款54670元回购涉案房屋80%的产权份额。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”之规定，淮师大、魏捷、田丽芳在明知涉案房屋80%的产权已经转让的情况下，仍签订《淮北师范大学教职工住房退房协议书》，该行为系淮师大、魏捷、田丽芳以虚假的意思表示实施的民事法律行为，应为无效。魏捷请求确认其与淮师大签订的《淮北师范大学教职工住房退房协议书》无效，有事实和法律依据，本院予以支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，判决如下： 原告魏捷、第三人田丽芳与被告淮北师范大学于2017年8月23日签订的《淮北市师范大学教职工住房退房协议书》无效。 案件受理费80元，由被告淮北师范大学负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  陈永战 人民陪审员  曹红卫 人民陪审员  冯文广 二〇二一年七月十二日 书 记 员  张 莉 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。