辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0105民初9159号原告：陈力群。被告：邓金锁。原告陈力群诉被告邓金锁房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈力群，被告邓金锁均到庭参与了诉讼。本案现已审理终结。原告陈力群向本院提出诉讼请求：1、判决被告邓金锁返还原告陈力群多支付的租金22,500元（2021年1月1日至2021年3月31日）和被告邓金锁常年使用原告陈力群的电费3,000元。2、判决被告邓金锁承担本案全部诉讼费用。3、原告陈力群现已交双份房租，要求被告邓金锁返还。事实与理由：原告与被告签订房屋租赁合同，约定被告将位于皇姑区商业网点房产租赁给原告，租赁费每年90,000元人民币。租赁时间为每年1月1日到当年12月31日为止，每年应付租金人民币90,000元，原告向被告每季度交付人民币22,500元。在2020年12月份被告在没有2021年使用权的前提下又收取原告2021年一个季度的租金22,500元，现原告要求被告返还多支付的租金及电费，被告拒不偿还，其行为严重损害了原告的合法权益。一套房屋，原告现已支付两份租金。被告邓金锁辩称，一、原告诉求被告还多支付租金22,500元和常年使用原告电费3,000元，两项事实根本不存在。2018年3月8日被告与原告签订了皇姑区网点的租赁合同，时间是从2018年4月1日至2020年4月1日，每年租金为9万元，按季度缴纳22,500元，上打租。合同到期后，由于被告与租赁房屋产权单位沈阳市房产局在调整房价的问题上发生分歧。因此与原告口头约定租赁合同再延期一年，被告共收到原告9万元租金，租赁时间为2020年4月1日到2021年4月1日。二、被告诉讼原告在没有使用权的前提下，多收原告一个季度租金，就是从2021年1月到4月的22,500元，这个情况是根本不存在的。被告的所使用的房屋是直管公房，1984年是由皇姑区政府网点办按计划分配给副食商店使用的，1998年企业转制带45个在职和退休人员，2020年沈阳市房产局要求解除租赁关系及调整租金，第一批为428家，2020年8月28日，经沈阳市皇姑区人民法院裁定：1、不支持解除租赁关系；2、按市房产局调整价格执行。根据裁定我们缴纳了三年房租55万，时间是从2018年1月1日至2020年12月31日，但是缴纳房租后，沈阳市房产经理责任有限公司（市房产局下属企业）于2021年1月15日，在没有与我们沟通的情况下，在网点玻璃上贴个通知，让我们在2021年1月23日将房子腾空，然后办理交接手续。2021年3月13日又在网点玻璃上贴出公告，说我们擅自加价转租牟取暴利，现在视我们公司放弃承租使用权，市房产经理公司是市房产局下属公司是没有执法权的，我们使用的直管公房属于历史遗留问题，我们使用了37年，转租了20年，2017年市房产局64号文件明确规定转租可以归类管理。但是房产经理公司却说我们转租牟取暴利，此网点整体调整价格后房租每年为18.5万，我们租赁价格为21万，差价为2.5万，可是我们45名在职和退休人员养老统筹采暖费等支出为10万，还缺7.5万元，另外差价2.5万还不够一个管理人员工资，怎能说牟取暴利？市房产经理公司的做法是错误的，他们单方面解除租赁合同的行为，我们是不承认的。我们认为我们按合同收取原告租金是正常合理的，原告说我们没有使用权是不正确的，我们的证据是：沈阳市房屋经理公司在2021年3月13日下达的公告，视为我们放弃网点承租使用权，2021年3月13日到2021年4月1日才有17天，何况我们不承认放弃网点承租使用权，我们认为市房产经理公司的做法是错误的，原告在交完被告租金后又交给市房屋经理公司租金，原告应该去找市房产经理公司主张要回多缴纳的租金。三、关于原告提出被告常年使用原告电费3,000元的问题是根本不存在的。综上所述，市房产经理公司在未与我们沟通的情况下单方面解除租赁关系的做法是错误的，我们正常收取原告的租金是合理的，因此原告要求被告返还多收的租金情况是不成立的，请法院查明事实，依法裁决维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院对事实认定如下：被告系沈阳市安顺商贸有限公司的董事长。2018年3月8日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同书》，约定被告将位于沈阳市皇姑区建筑面积为260平方米的房屋（即案涉房屋）出租给原告使用，租期自2018年4月1日至2020年4月1日，年租金为90,000元，为上打租，每季度交22,500元租金。该合同到期后，原、被告未续签书面合同，但原告继续从被告处承租前述房屋。2020年12月7日，原告支付了2021年1月1日至2021年3月31日期间的房屋租金22,500元，沈阳市安顺商贸有限公司为原告出具了收款收据。2020年，案外人沈阳市房产局将沈阳市安顺商贸有限公司诉至本院，要求解除其与沈阳市安顺商贸有限公司的房屋租赁关系，并支付陈欠租金及利息。本院于2020年8月30日作出（2020）辽0105民初9479号民事判决书，判决沈阳市安顺商贸有限公司向沈阳市房产局支付租金448,224元，并驳回了沈阳市房产局的其他诉讼请求。该判决现已生效。该判决作出后，案外人沈阳房产经理有限责任公司与沈阳市安顺商贸有限公司补签一份《非住宅房屋租赁合同》，约定沈阳房产经理有限责任公司将位于沈阳市皇姑区建筑面积为736平方米的房屋出租给沈阳市安顺商贸有限公司使用，租期为2018年1月1日至2020年12月31日，年租金为185,472元。2021年1月16日，沈阳房产经理有限责任公司向沈阳市安顺商贸有限公司发出一份《通知》，要求终止双方租赁关系，并要求沈阳市安顺商贸有限公司于2021年1月23日前将房屋腾空并交还，逾期视为默认交还。2021年3月13日，沈阳房产经理有限责任公司发布一份《公告》，载明：其多次向沈阳市安顺商贸有限公司发出解除租赁合同通知书，该公司在规定时间内未回复，视为该公司放弃承租使用权。有意承租沈阳市皇姑区房屋（面积736平方米）者可与其联系。2021年3月17日，原告与案外人沈阳房产经理有限责任公司签订一份《非住宅房屋租赁合同》，约定沈阳房产经理有限责任公司将位于沈阳市皇姑区建筑面积为300平方米的房屋出租给原告使用，租期自2021年1月1日至2021年12月31日，年租金为75,600元。2021年4月6日，原告交纳了房屋租金75,600元。庭审中，原告认可被告系沈阳市安顺商贸有限公司的经理,亦表明其明知案涉房屋系由沈阳市安顺商贸有限公司从他人处承租而来。被告主张其与原告签订《房屋租赁合同书》系属职务行为。本院认为，本案法律事实发生于民法典实施之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”规定，本案适用当时的法律。本案中，虽被告是以自己名义与原告签订的《房屋租赁合同书》，但从该合同的实际履行情况即原告向沈阳市安顺商贸有限公司支付房屋租金，以及原告明知被告系属沈阳市安顺商贸有限公司的管理人员、案涉房屋系沈阳市安顺商贸有限公司从他人处承租而来这一事实，以及原告自述其承租案涉房屋已十余年，可知原告在与被告签订《房屋租赁合同书》时，其明知被告与沈阳市安顺商贸有限公司的代理关系，故《房屋租赁合同书》直接约束原告与沈阳市安顺商贸有限公司。因此，原告应向沈阳市安顺商贸有限公司主张权利，而非向被告主张权利，本案中被告主体不适格，对原告的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈力群的诉讼请求。案件受理费438元，减半收取计219元，由原告陈力群承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 员  佟 铃二〇二一年七月二十六日法官助理  许慧聪书 记 员  张 泽