贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2695号上诉人（原审被告）：周训淑，女，汉族，1977年10月8日出生，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）:晏翎，贵州圣谋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：毕节亿安居市场管理有限公司，住址：贵州省毕节市七星关区鸭池镇营脚村。统一社会信用代码：91520500590758849J。法定代表人：毛庆召，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：陈阳萍，贵州伍尊律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：赵炼丹，贵州伍尊律师事务所律师。上诉人周训淑因与被上诉人毕节亿安居市场管理有限公司（以下至判决主文前简称亿安居公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初17500号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。上诉人周训淑的委托诉讼代理人晏翎、被上诉人亿安居公司的委托代理人陈阳萍、赵炼丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人周训淑上诉请求：撤销原判决第一项，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实及理由：一、一审不采纳（2019）黔0502民初4612号判决书的证明效力，属于认定事实错误。二、一审适用法律错误，没有同案同判。1、即使上诉人与被上诉人之间存在事实上的物业服务合同关系，但被上诉人没有履行该合同，没有向上诉人提供物业服务。2、同样的案件，毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初17506号案件驳回了亿安居公司的诉讼请求。3、被上诉人进驻万丰国际商贸城期间，没有向业主或者承租人提供合格的物业服务，业主联名向政府反映了此事。一审也认定被上诉人没有提供合格的物业服务，但仍然判决上诉人支付物业服务费，判决结果与认定事实相悖。综上，请求二审支持上诉人的上诉请求。被上诉人亿安居公司二审答辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，重新选聘的物业公司因业委会选聘不合法还在七星关区人民法院审理过程中，双方签订的合同因为出资人是同一主体，承租人与物业方也是同一主体，故在租赁合同中均进行了约定，一审一并处理符合法律规定。原审原告亿安居公司向一审法院起诉请求：1、判决被告周训淑立即向原告毕节亿安居市场管理有限公司支付位于毕节万丰国际商贸城19号楼210-215号、225-230号及5号楼202-211号、213-221号商铺的物业费共计51934元（19号楼210-215号、225-230号商铺物业费从2017年6月1日计算至2018年5月30日；5号楼202-211号、213-221号商铺物业费从2019年6月1日计算至2020年7月30日）和逾期付款违约金，违约金以实际所欠物业费为基数，自2017年6月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至支付完毕全部费用之日止；2、本案产生的诉讼费、保全费等由被告周训淑承担。一审法院认定事实：2013年5月24日，原被告签订《商铺租赁经营合同》，约定由被告承租原告经营管理的位于毕节万丰国际商贸城19号楼二层210-215、225-230号12间商铺，商铺面积共计468.86平方米，商铺租金以年收付。双方在该合同中约定：物业管理费从2013年6月1日起开始计算，按商铺面积每月2元/每平方米计算，共计11253元，支付方式按年缴纳，被告应于第一年物业费到期前的30天前向原告缴纳下一年度物业费。被告入住上述商铺后，依约向被告缴纳物业费至2017年5月31日。2017年6月6日，被告周训淑之夫张跃向原告提交《退租申请表》，原被告之间就19号楼210-215/225-230号门面的租金和物业管理费进行了结算，原告公司工作人员张如信在该申请表上签字确认：“交清所欠费用同意商铺由片区经理监督执行。”原告公司管理人员黄勇在该申请表上签字确认：“同意退铺，但按照李总的批示执行”。2018年7月30日，业主代表李雁与被告周训淑签订《协议》约定：“万丰国际商贸城5#202-211、213-221号商铺，经业主代表（李雁）、租赁人（周训淑）对2017年8月8日至2018年9月22日和2018年9月23日至2019年9月22日租金及物业费协议如下：1、租金由业主代表李雁向现租赁人周训淑直接收取，与亿安居市场管理公司无关，且管理公司不承担一切法律责任与义务。2……3、铺面所产生的物业费、水费、电费等相关费用由周训淑按亿安居市场管理公司相关条例足额缴纳，未按管理公司规定缴纳以上相关费用，毕节亿安居市场管理公司有权停止物业服务，一切经济损失及法律责任由租赁人（周训淑）承担……”该协议签订后，被告一直使用5号楼202-211、213-221号商铺至今。被告已缴纳万丰国际商贸城5#202-211、213-221号商铺的物业费至2019年5月31日。万丰国际商贸城19号楼二层210-215、225-230号12间商铺五号楼202-211、213-221号商铺的物业一直由原告公司从2013年管理至今。因原告在管理涉案商铺物业期间存在管理瑕疵，万丰国际商贸城业主委员会于2020年1月8日另选聘贵州康旭物业管理有限公司入住涉案商贸城管理其物业，但因该业委会与原告方未交接妥善，故贵州康旭物业管理有限公司未能入驻该商贸城，原告至今仍然对该商贸城的物业进行管理。另查明，2019年2月21日，被告租赁的万丰国际商贸城五号楼202-211、213-221号商铺旁边堆放垃圾，案外人汤顺毅点燃垃圾导致该商铺受损，被告于2019年4月24日向一审法院起诉原告及汤顺毅，要求汤顺毅基于侵权、原告基于物业合同对其损害进行赔偿，本院驳回被告的诉讼请求后，被告上诉，该案现仍在审理过程中。一审法院认为,本案为物业服务合同纠纷案件,应当适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释。根据《中华人民共和国合同法》第八条:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”、第六十条:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定,本案中,原告毕节亿安居市场管理有限公司与被告周训淑于2013年5月24日签订的《商铺租赁经营合同》系双方真实意思表示,对原被告均具有法律上的约束力,双方均应当按照合同约定履行各自义务。虽然在该合同约定期限届满后,双方未续签书面合同,但原告毕节亿安居市场管理有限公司实际继续管理涉案商铺小区的物业,被告周训淑也继续承租涉案门面并接受原告提供的物业服务,视为双方继续存在事实物业服务合同关系,根据权利义务对等原则,原告毕节亿安居市场管理有限公司有权收取相应的物业费。结合原被告提交的证据和双方的陈述，能够证明原被告之间就万丰国际商贸城19号楼210-215、225-230号门面的租金和物业管理费进行了结算后，被告周训淑退还了万丰国际商贸城19号楼210-215、225-230号商铺。原告未举证证明双方签订《退租申请表》后，被告继续使用上述商铺，故对于原告主张被告支付万丰国际商贸城19号楼210-215、225-230号商铺从2017年6月1日至2018年5月30日的物业管理费的诉讼请求，一审法院不予支持。根据一审法院查明的事实，被告已经缴纳万丰国际商贸城五号楼202-211、213-221号商铺的物业管理费至2019年5月30日，对于原告主张被告向其缴纳万丰国际商贸城五号楼202-211、213-221号商铺从2019年6月1日至2020年7月30日的物业管理费和逾期付款违约金的主张，因被告抗辩原告物业服务有瑕疵即消防通道经常被车辆占道、卫生不达标和管理混乱等,并提交照片、《反映材料》予以印证,对其抗辩理由予以采纳。经综合全案考虑,一审法院酌情认定原告承担20%的责任,故对原告诉请被告支付万丰国际商贸城五号楼202-211、213-221号商铺物业服务费的请求,一审法院支持被告周训淑支付原告毕节亿安居市场管理有限公司万丰国际商贸城五号楼202-211、213-221号商铺从2019年6月1日至2020年7月30日的物业管理费16821.28元（750.95平方米×2元/平方米×14个月×80%）,超出部分不予支持。对于被告主张的因被告与原告未签订万丰国际商贸城五号楼202-211、213-221号商铺的物业服务合同而拒绝支付这些商铺从2019年6月1日至2020年7月30日的物业管理费的抗辩主张，结合原告提交的收据及被告提交的民事判决书，能够认定双方存在事实物业服务合同关系，且被告明知，故对该抗辩主张不予支持。对于被告主张因原告的物业管理不当导致其商铺受损而拒绝支付物业费的抗辩理由，因被告提交的民事判决书未生效，被告起诉原告的损害赔偿案件仍在审理过程中，故对该抗辩理由，不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、一百零七条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下:被告周训淑于本判决生效之日起十日内支付原告毕节亿安居市场管理有限公司万丰国际商贸城五号楼202-211、213-221号商铺自2019年6月1日至2020年7月30日的物业费16821.28元。二、驳回原告毕节亿安居市场管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费549.00元（已按简易程序减半收取）,由被告周训淑负担179.00元,由原告毕节亿安居管理有限公司负担370.00元。二审中，上诉人周训淑向本院提交判决书两份，用以证明：被上诉人没有尽到管理的职责和义务，甚至还造成上诉人的财产损失，所以被上诉人要求支付物业费没有事实依据。被上诉人亿安居公司质证意见：真实性无异议，但达不到上诉人的证明目的，该判决书中认定的是我公司未及时清理的过程，并非完全是我公司的原因造成，并且一审判决我公司收取物业费已经减去百分之二十，一审判决认定事实清楚，证据充分。本院审查认为，上诉人所提证据属于另外的法律关系且上诉人的损失已经生效判决予以解决，该证据与本案并没有直接的关联性，本院不予采信。二审查明的事实与一审无异，对一审认定事实本院予以确认。本案二审争议焦点：上诉人应否向被上诉人支付物业服务费。本院认为，上诉人与被上诉人2013年5月24日签订的《商铺租赁经营合同》中约定了商铺租金以年收付，同时该合同中还约定物业管理费从2013年6月1日起开始计算，按商铺面积每月2元/每平方米计算，共计11,253元，支付方式按年缴纳。该《商铺租赁经营合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第八条:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”的规定，涉案《商铺租赁经营合同》对双方当事人具有法律上的约束力,双方均应当按照合同约定履行各自义务。虽然在合同约定期限届满后,双方未续签书面合同,但上诉人周训淑继续承租涉案门面并接受被上诉人提供的物业服务,双方事实上继续成立租赁及物业服务合同关系,上诉人周训淑应当根据约定向被上诉人支付相应的物业服务费。但根据一审查明的事实，被上诉人在提供物业服务期间服务不到位，存在消防通道经常被车辆占道、卫生不达标和管理混乱等情况，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。”之规定，一审法院酌定被上诉人自行承担20%物业服务费用并无不当。至于被上诉人物业管理不当导致上诉人商铺受损的问题，因属于另外的法律关系且上诉人的损失已经生效判决得以解决。故上诉人认为其不应向被上诉人支付物业服务费的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上，上诉人周训淑的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费358元由上诉人周训淑负担。本判决为终审判决。审判长 朱 莉审判员 曹建军审判员 吴 丹二〇二一年七月六日书记员 向 旭