广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11775号上诉人（原审原告）：吕练珍，女，1971年12月19日出生，汉族，身份证登记住址广东省丰顺县。委托诉讼代理人：陈聪明，广东连越律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡一舟，男，1985年4月29日出生，汉族，身份证登记住址湖南省南县。上诉人吕练珍因与被上诉人蔡一舟房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初15849号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理。本案现已审理终结。吕练珍于2020年10月13日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.确认吕练珍与蔡一舟双方于2018年5月1日签订的《商铺租赁合同》已于2020年5月17日解除；2.蔡一舟向吕练珍支付2020年2月至2020年4月的场地占用费按照20000元/月的标准计算，2020年5月份至今按照23000.5元/月的标准计算场地占用费，支付至实际将租赁场地退还给吕练珍时止；3.蔡一舟向吕练珍支付2020年2月至9月公摊水电费2240元(按280元/月标准计算)、物业管理费6480元(按810元/月标准计算)、生活垃圾餐余垃圾处理费4800元(按600元/月标准计算)。以上费用计算至蔡一舟实际将场地退还给吕练珍时止；4.蔡一舟向吕练珍支付电费3844.5元、水费705.6元；5.蔡一舟以未付款193072.6元为本金，自起诉之日起按照月利率2%的标准向吕练珍支付逾期付款违约金，违约金计算至实际清偿之日止；6.蔡一舟将租赁合同项下的场地退还给吕练珍；7.本案诉讼费由蔡一舟承担。一审诉讼中，吕练珍当庭申请撤销第1、5项诉讼请求，变更第2项诉讼请求为：蔡一舟按照23000.5元的标准支付2020年2月至实际交还场地之日止的场地占用费。一审法院经审理于2020年12月29日判决如下：一、确认原告吕练珍与蔡一舟于2018年5月1日签订的《商铺租赁合同》无效；二、被告蔡一舟于本判决生效之日起十日内向原告吕练珍支付2020年2月-4月的房屋占用费16890.1元；三、被告蔡一舟于本判决生效之日起十日内向原告吕练珍支付公共公摊水电费、物业管理费、生活垃圾餐余垃圾处理费共计5070元；四、驳回原告吕练珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2165.5元，由原告吕练珍负担1919.5元，被告蔡一舟负担246元。上诉人吕练珍上诉请求：1.撤销一审判决第二、四项，改判蔡一舟向吕练珍支付2020年2月至10月场地占用费144670元；2.本案一、二审诉讼费由蔡一舟承担。事实与理由：一、关于上诉请求144670元计算依据。蔡一舟在2020年10月30日才将场地退还给吕练珍，故其应当向吕练珍支付2020年2月至10月的场地占用费。场地占用费根据一审法院认定的金额21296.7元/月，扣除押金47000元，蔡一舟应当向吕练珍支付场地占用费144670元。二、一审法院未支持吕练珍主张的2020年5月至10月的场地占用费属于适用法律错误。（一）蔡一舟承租涉案场地用于餐饮服务，蔡一舟已对此租赁场地进行装修，且经营期间的设施设备均保留在原租赁场地。在蔡一舟未能将场地退还给吕练珍之前，其仍控制着租赁场地。且在此期间，吕练珍无法将场地对外出租、转让或者自行使用。同时，吕练珍作为二手承租人，仍需每月向涉案场地业主方缴纳租金。一审法院未考虑吕练珍的经济负担，全部驳回吕练珍此期间所主张的全部场地占用费。（二）在蔡一舟未能妥善办理退租手续前，吕练珍不敢贸然强行收回场地。通过一审庭审可知，蔡一舟只是单方口头告知不再承租涉案物业，但自2020年5月起，吕练珍通过催告函等多种方式向其催促支付租金，说明吕练珍并不同意蔡一舟单方主张的解除合同。（三）在蔡一舟明确不再承租后，吕练珍亦于2020年6月至8月期间通过微信等多种方式催促蔡一舟办理场地退还手续，蔡一舟既不在微信中明确回复不再承租涉案场地，也未根据吕练珍的合理要求办理退租手续。显然，蔡一舟存在重大过错，明显违约，由此产生的法律后果应由蔡一舟承担。且在蔡一舟未能明确将场地退还给吕练珍之前，未能履行完毕交接手续前，如吕练珍贸然强行收回场地，将蔡一舟的经营设备擅自处理完毕，将蔡一舟投入的装修全部拆除完毕，蔡一舟届时完全有可能要求吕练珍赔偿其损失。因此，吕练珍通过诉讼形式主张自身权利，要求蔡一舟支付相应的场地占用费，但蔡一舟收悉法院材料后，仍未向吕练珍沟通告知可直接收回场地，直至开庭时经吕练珍代理人向法院及蔡一舟再次确认后，方可在2020年10月30日同意吕练珍收回场地。三、一审法院仅凭蔡一舟在法庭上口头告知法院其向吕练珍告知退租时间为2020年4月，一审法院就此采纳蔡一舟的抗辩理由，但蔡一舟对此并未提供任何证据。并且，即使蔡一舟单方在2020年4月份口头告知退租，吕练珍也未能明确表示同意其退租。一审法院据此判定蔡一舟仅需支付至4月份租金，对吕练珍明显不公。综上，恳请二审法院依法改判。被上诉人蔡一舟经本院二审合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院二审经庭审调查确认一审查明事实。二审期间，双方当事人均无新证据提交。另外，吕练珍二审庭后向法院提交了吕练珍的内部合伙人徐国祥与蔡一舟2019年6月互加微信起至2020年6月期间的微信聊天记录截图。本院审查该微信聊天，其中蔡一舟于2020年1月27日、2月28日、3、12日、5月9日多次提到因疫情及疫情防控措施对其经营产生重大影响，请求减免租金；蔡一舟多次找徐国祥进行面谈，其中5月9日的聊天记录显示蔡一舟称吕练珍一方把大门也锁上了……，但聊天记录未有显示徐国祥对此提出异议；2020年6月9日，徐国祥向蔡一舟发出一份以蔡一舟名义拟定的《提前终止租赁合同申请书》照片。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：吕练珍上诉请求蔡一舟支付2020年2月至10月期间的场地占用费能否成立的问题。对此，本院认定如下：虽《商铺租赁合同书》无效，但蔡一舟实际使用了涉案房屋，亦应当依照合同约定的租金标准支付房屋占用费。因疫情影响，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集等。蔡一舟承租涉案商铺用作餐饮经营，疫情对其经营状况确实会产生严重影响。根据吕练珍二审所提供的微信聊天记录也恰恰证实了这一点。蔡一舟要求减免部分租金或占用费应予得到支持。即便吕练珍认为蔡一舟没有充分证据证明其单方于2020年4月提出解除合同，但因合同无效，吕练珍也于2020年5月20日发函要求蔡一舟于5月31日前撤场，吕练珍的合作伙伴亦于6月初拟定了一份《提前终止租赁合同申请书》。综合前述事实，双方于2020年6月前就合同不再履行的意愿是一致的，双方均负有及时对房屋进行交接避免损失扩大的义务。一审法院未考虑疫情及疫情防控措施对蔡一舟经营产生的实质影响，依照合同约定的租金标准判决蔡一舟支付3个月的房屋占用费，已实际弥补了吕练珍一定期限的占用费损失。吕练珍上诉主张蔡一舟按照合同约定租金标准支付自2020年2月至10月的房屋占用费，依据不足。另外，关于公共公摊水电费、物业管理费、垃圾处理费的问题，一审法院经审查认定蔡一舟应向吕练珍支付前述费用共5070元，各方均无异议，本院予以维持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人吕练珍的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3194元，由上诉人吕练珍负担。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二一年七月三十日书记员  纪惠敏黄晶晶