云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0103民初3875号原告：昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司，住所地云南省昆明市盘龙区金瓦路青惠园。法定代表人：胡斌。委托诉讼代理人：杨凯翔、郭瑾璇，系北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：张再斌，男，1988年8月21日出生，汉族，住址云南省昆明市禄劝彝族苗族自治县。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告张再斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月1日受理后，依法适用简易程序，于2021年7月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭瑾璇、被告张再斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；2.判令被告于上述合同解除之日起30日内向原告腾还所租赁的公共租赁住房（每年租金为7932元）；3.判令被告向原告支付自2020年5月10日起至实际腾还房屋之日止的房屋租金及房屋占有使用费（房屋租金及房屋占有使用费按照每月661元的标准计算，暂计算至2021年1月10日为8个月，未缴租金为5288元）；4.判令被告向原告支付自2020年5月10日起至实际腾还租赁房屋之日止的违约金（违约金按照每逾期一日按月租金5%的标准计算，暂计算至2021年1月10日为245天，应付违约金为8097.25元）（第二、第三、第四项诉讼请求合计21317.25元）；5.判令原告不予退还被告交纳的全部履约保证金，用于抵偿被告应承担的违约金；6.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年11月27日，原告作为出租人与被告签订了《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》《毘明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，双方约定：1.原告将其所有的坐落于昆明市盘龙区泓清惠园项目8栋1单元2001室房屋出租给被告居住使用，租赁期限自2018年7月10日起至2021年7月9日止，房屋建筑面积为43.01平方米，月租金标准为661元，支付方式为每6个月为一期，被告于签订合同之日缴纳首期租金，下一期租金到期前30日内缴纳下一期租金；2.原告于2018年7月10日之前向被告交付房屋；3.合同签订之日，被告按照6个月租金标准3966元向原告缴纳履约保证金，在租赁期限内，若被告有违约行为，原告有权从履约保证金扣除同等金额的费用及损失，不足部分原告有权继续追偿；4.租赁期限内，被告未按时缴纳租金的，每逾期一日按月租金的5%向原告支付违约金，拖欠租金累计达到6个月的，原告有权解除合同，收回房屋。上述合同签订后，原告依约将房屋交付给了被告使用。根据《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》约定，被告应于2020年5月9日前向原告支付下一期租金，然而截止起诉之日，经原告多次催要，被告没有按照约定向原告支付租金，已侵犯了原告的合法权益。原告现根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其他法律相关规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的全部诉讼请求。被告辩称，同意解除合同、腾房，对于欠付租金认可，但能否延长支付期限，违约金是否能够减免，对于履约保证金不退还无异议。原告围绕诉讼请求依法提交了证据材料，结合质证意见，本院认为，原告提交的证据材料形式合法，且与本案具有关联性，故本院予以确认并在卷佐证。被告未提交证据。经审理，本院确认以下案件事实：2017年11月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》和《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，约定原告将位于昆明市盘龙区公共租赁住房出租给被告居住使用。合同约定租赁期限为36个月，自2018年7月10日起至2021年7月9日止，月租金为661元，租金缴纳方式为每6个月为一期，被告于签订合同之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金；合同签订之日，乙方按相当于6个月的租金标准缴纳履约保证金3966元，合同终止或者解除，乙方无违约事项、无对房屋损害行为并结清全部相关费用后，自乙方腾退出房屋交原告验收通过之日起7个工作日内甲方无息退还履约保证金本金；在租赁期内，若乙方有任何违约行为（包括但不限于乙方欠付租金、物业费、违约金或其他应付费用等延期付款违约行为和其他违约行为的），甲方有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分甲方有权继续追偿；在租赁期间，非因乙方原因或合理损耗造成的房屋及附属设施设备损坏，甲方应当依法协调相关单位承担保修或维修责任。如乙方拖欠租金累计达到6个月的，甲方有权不予退还履约保证金，并解除合同，收回房屋。另外，乙方应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退该房屋，腾退期内租金按照合同约定的租金缴纳，超过腾退期未腾退该房屋的，乙方还应承担约定的违约责任。乙方逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%标准支付违约金。合同签订当日，被告按约定向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司缴纳履约保证金3966元。原告向被告交付了房屋。被告自2020年5月10日起拖欠租金。本案立案后，本院于2021年6月27日向被告公告送达了起诉状副本。本院认为，被告对解除合同、腾还房屋及支付原告主张的欠付租金的诉讼请求无异议，故本院结合已认定的证据，对该部分予以确认。本案的争议焦点为：原告主张的违约金是否成立？依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原被告签订的案涉合同约定了逾期支付租金的违约金计算方式，但被告提出按每逾期一日以月租金的5%标准支付违约金的标准过高，本院考虑该约定计算标准过高且在原告未提交证据证明损失的实际情况下，结合原告可能的损失应为欠租资金占用利息的实际，认为被告交纳的履约保证金已足以弥补因其逾期支付租金给原告造成的实际损失，支持违约金以被告交纳的履约保证金3966元折抵，对原告主张的超出履约保证金金额的违约金不予支持。对于被告抗辩认为其没有违约行为，系原告不收取租金的意见，被告并未提交证据予以证明，应承担举证不利后果，故对被告的该抗辩意见不予采信。另外，关于解除合同的具体时间，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款的规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”因原告起诉前未通知被告解除合同，故本院认定向被告送达本案起诉状副本的时间2021年6月27日视为合同解除时间。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第三条之规定，判决如下：一、原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告张再斌2017年11月27日签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》和《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》于2021年6月27日解除；二、被告张再斌于本判决生效之日起三十日内将位于昆明市盘龙区房屋腾还原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司；三、被告张再斌于本判决生效之日起三十日内向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司支付自2020年5月10日起至实际腾还上述房屋之日止的租金（按661元每月计算）；四、原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司有权将被告张再斌支付的履约保证金3966元冲抵违约金不予退还；五、驳回原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费216元（适用简易程序已减半收取），由原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司负担82元，被告张再斌负担134元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审判员  江丽二〇二一年七月十五日书记员  颜青