成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0107民初15300号 原告：成都坤和物业咨询发展有限公司，住所成都市武侯区棕南公寓文锦楼******。 法定代表人：李方芳，总经理。 委托诉讼代理人：赖启东，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：李铁，四川岷山律师事务所律师。 被告：王西群，女，1964年11月27日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：黄河（王西群之夫），男，1965年8月16日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告成都坤和物业咨询发展有限公司（以下简称坤和物业公司）与被告王西群物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月29日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，于2021年7月1日公开开庭进行了审理。原告坤和物业公司的委托诉讼代理人赖启东、李铁，被告王西群及其委托诉讼代理人黄河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 坤和物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2012年2月11日至2020年9月30日的物业服务费10864.3元、垃圾清运费829.3元、水电费2227.3元、逾期付款违约金4981.19元，以上合计为18902.09元。事实和理由：被告系成都市西华大道608号“府河星城”91幢205号的物业使用人，原告系该小区的物业管理人。被告于2010年8月12日与成都青杠上府河投资发展有限公司签订《房屋使用权转让协议》，取得了上述房屋（建筑面积：87.33㎡）的使用权，并于同日办理了验房、交房手续，且与原告签订了包括《府河星城前期物业管理服务协议》在内的各项手续，根据《府河星城前期物业管理服务协议》的约定：住宅按建筑面积每月每平方米1.2元计收物业服务费，坤和物业公司还提供水费、电费、燃气费、光纤收视费等代收代缴服务；被告负有交纳物业服务费、垃圾清运费、维修费及其他由坤和物业公司代收代缴的水电费等义务。上述协议第9条第三款还约定，逾期付款的违约金从逾期之日起，按每日万分之三计算。被告入住以后，自2012年2月11日起，拖欠物业服务费10864.3元、垃圾清运费829.3元、水电费2227.3元及逾期付款违约金4981.19元。经原告多次催缴，被告以各种理由拒不交纳所欠费用，其行为严重损害了原告利益，故诉至法院。 王西群辩称，1.2011年3月，原告私自允许邻居206号业主安装一超大尺寸的空调外机在被告客厅窗户阳台上，造成该窗户被遮挡三分之一，且噪音和热气排放，致使家中老人无法忍受，只好在外租房居住。自2011年起，被告多次找到原告要求移机，直至2019年11月，此空调才移走。因移机时锯断了被告家的阳台护栏，被告还自行支付了维修费1180元。2.自2019年5月起，原告因要求补齐物业服务费，拒收被告交纳的水电费，并于2019年9月对被告家进行断电，导致家中冰箱里价值19万元的药物失效；3.原告未及时清理小区内的公共下水道，导致楼下被告的另一处房屋（91幢104号）被污水所淹，污水倒灌，地板、墙角发霉、鼠虫遍地、白蚁成堆，造成该房屋无法居住和出租，被告为此蒙受了巨大的经济损失；4.房屋外墙长期大量脱落，业主生命安全无法得到保障；5.消防通道常年堵塞，存在严重安全隐患；6.小区内汽车乱停乱放、乱鸣笛，严重影响了业主的生活；7.小区的车位、广告收益去向不明；8.原告从未与业主进行正面沟通，只是采取上门贴条，拒收水电费，发律师函等措施激化矛盾，业主多次向相关部门反映，但至今仍未得到解决。9.原告于2019年才开始向被告催收物业服务费，如果按照原告主张的从2012年2月起算物业服务费，早已超过了3年的诉讼时效，超过部分无效。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，坤和物业公司与开发商成都青杠上府河投资发展有限公司签订的前期《物业管理服务合同》以及坤和物业公司与王西群签订的《府河星城前期物业管理服务协议》，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。坤和物业公司作为物业服务提供者，为案涉小区提供了物业服务，并明确了收费标准，王西群作为该小区的业主，应当按约履行支付物业服务费的义务。根据协议约定，王西群每月应交物管服务费87.33平方米×1.2元≈104.8元，故坤和物业公司要求王西群支付2012年2月11日至2020年9月30日的物业服务费10864.3元（104.8元/月×103月+104.8元/月÷30天×20天）、垃圾清运费829.3元及水电费2227.3元的诉讼请求，本院予以支持。 关于王西群的抗辩意见，王西群作为业主，如认为坤和物业公司不履行或不完全履行物业服务合同约定或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求坤和物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，若造成其财产损失可另行主张权利，但王西群以此为由拒交物业服务费的做法欠妥，亦不符合法律规定和合同约定。故本院对王西群的抗辩理由不予采纳。 关于诉讼时效问题，依据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起算”。本案所涉及的物业服务费，其支付具有一定的独立性，但这一独立性不足以否定物业服务费作为同一合同项下债务的整体性。如果诉讼时效从每期物管服务费履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一物业服务合同的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利，动摇服务方与接受服务方之间的互信。因此，本案的诉讼时效应自最后一期物管服务费履行期间届满之日起开始计算。坤和物业公司至今未撤场，案涉物业服务费诉讼时效尚未起算。故本院对王西群的该项抗辩主张不予采纳。 关于违约金，王西群未按约定按时交纳物业服务费已构成违约，应当承担违约责任，坤和物业公司有权依据约定要求王西群支付违约金。现坤和物业公司主张依照《府河星城前期物业管理服务协议》的约定，从2013年1月1日起按每日万分之三计收违约金，已高于王西群逾期交纳物业服务费所造成的损失。本院充分考虑本案的实际情况，以坤和物业公司的实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则对坤和物业公司主张的违约金予以调整，酌定按王西群欠交物业服务费的10%计算违约金，即10864.3元×10%=1086.43元，故本院对坤和物业公司主张的违约金在1086.43元范围内予以支持，超出部分不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条、第三条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告王西群自本判决生效之日起五日内向原告成都坤和物业咨询发展有限公司支付2012年2月11日至2020年9月30日的物业服务费10864.3元、垃圾清运费829.3元及水电费2227.3元； 二、被告王西群自本判决生效之日起五日内向原告成都坤和物业咨询发展有限公司支付违约金1086.43元； 三、驳回原告成都坤和物业咨询发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费273元，本院减半收取计136.5元，由原告成都坤和物业咨询发展有限公司负担30元，被告王西群负担106.5元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  周熙媛 二〇二一年七月九日 书记员  方来冬