福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0304民初2185号原告：林春荣，男，1966年4月14日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区镇海街道县。委托诉讼代理人：郑潮平，福建普阳律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：黄培锋，福建普阳律师事务所执业律师。被告：傅建，男，1987年9月6日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。委托诉讼代理人：蔡麟峰，福建云格律师事务所执业律师。原告林春荣与被告傅建因房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林春荣及其委托诉讼代理人郑潮平、黄培锋，被告傅建及其委托诉讼代理人蔡麟峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。林春荣向本院提出诉讼请求：1.解除林春荣、傅建于2011年10月签订的《房屋转让协议书》；2.傅建将位于荔城区；3.傅建向林春荣退还房款补差款425932元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付该款自2019年4月19日起至退还之日止的占用费；4.傅建向林春荣支付违约金1016280元；5.诉讼费用由傅建承担。事实和理由：2011年10月，林春荣、傅建签订一份《房屋转让协议书》，约定：林春荣将位于荔城区莆田市交通运输公司安置房××＃××房，以每平方米6千元价格转让给傅建，该房屋面积169.38㎡,价值1016280元，与傅建位于万科张镇安置区已安置的Ｃ××（面积142.3）、××（面积94.6）户型产权相互置换；林春荣的房屋置换时价格按每㎡6千元，傅建的房屋置换价格按每㎡5000元计算；林春荣××＃××房屋水、电已立户，并已中档装修，以现状交付给傅建，交付时间为2011年11月1日，其产权过户费用由傅建承担，同时，傅建与张镇拆迁指挥部签订安置协议书应交给林春荣保管；此协议自签订之日起生效，双方均不得违约，若一方违约，应按1016280元的一倍予以赔偿，若发生争议，由双方协商解决，协商不成，依法向人民法院起诉等内容。《房屋转让协议书》签订后，林春荣依法约将位于荔城区莆田市交通运输公司安置房11＃401房交付给傅建，并支付了房款补差款425932元，但至今傅建未能将位于万科张镇安置区已安置的Ｃ××、××交付给林春荣使用。傅建行为已构成严重违约。傅建辩称，一、林春荣诉求的返还位于荔城区莆田市交通运输公司安置房11＃401房没有事实依据。莆田市交通运输公司无工商登记信息，是不存在的公司，房产的权利主体不明。林春荣无法证实安置房××＃××房权属系林春荣所有。二、林春荣请求退还房款补差款425932元系案外人林某于2019年4月19日转账425932元，需案外人林某到庭制作笔录该款系受林春荣指示所汇。如果案外人林某确认款项是林春荣指示其汇款的，傅建同意返还。三、林春荣持有林某已签名的落款时点为2010年3月27日《房屋转让合同书》让吴文忠在乙方处签名。四、2011年10月签订的《房屋转让协议》是林春荣草拟后拿到安置房××＃××房处让傅建签名。五、傅建母亲一直让林春荣提供安置房××＃××房产权属证据，林春荣于2019年4月19日提供《套房转让合同书》给傅建，缔约主体是案外人福建莆田汽车股份有限公司与陈某签订，无法证明林春荣对安置房××＃××房产拥有权属。六、录音显示傅建多次要求林春荣处理安置房11＃401房权属事宜，林春荣保证能做到傅建名下，但林春荣一直拖延至今未能办理。七、福建莆田汽车股份有限公司不认可傅建是安置房××＃××房的所有人。八、基于林春荣抑或案外人林某交付傅建父亲的房产及案外人林某转款425932元属瑕疵履行不完全履行。九、傅建享有先履行抗辩权。基于林春荣抑或案外人林某交付傅建父亲的房产及案外人林某转款425932元属瑕疵履行不完全履行。根据《民法典》第五百二十六条“当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求”的规定，傅建享有先履行抗辩权。另，因本案中林春荣同一处房产签有数份合同，其中一份为傅建之父吴文忠与林春荣之弟林某签订，一份是林春荣与傅建签《房屋转让协议书》，一份是福建莆田汽车运输股份有限公司与陈某签订《套房转让合同书》，一份是陈某与林某签订《房屋转让合同书》等数份合同，导致极度混乱，交易风险极大，据此，傅建有享有抗辩权。十、林春荣至今无法提供安置房××＃××房产权属证明，根据《民法典》第五百九十七条“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定”的规定傅建享有解除权。十一、林春荣没有解除权。林春荣诉求解除林春荣、傅建于2011年10月签订的《房屋转让协议》不符合《民法典》第五百六十二条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”及第五百六十三条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:（一）因不可抗力致使不能实现合同目的;（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方”规定协商解除或单方可以解除的任一情形。十二、林春荣诉求的违约金没有约定依据、法律依据和事实依据。现在安置房××＃××房成划片为学区房，极度增值。若因该房交易未成，导致返还的，从房价来看不存在损失。十三、退一步来说，假设法院认为傅建存在违约，林春荣诉求的违约金过高，根据《民法典》第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定傅建有权请求法院调低。综上所述，驳回林春荣全部诉讼请求。林春荣围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织傅建进行证据交换和质证。对于傅建无异议的林春荣身份证复印件1份、《房屋转让协议书》复印件1份、《房屋征迁补偿安置协议书》（产权调换方式）复印件1份、《抄表、水费信息》（户名：傅建）复印件1份，本院予以确认并在卷佐证。对于林春荣提供的收条复印件1份、智慧柜员机业务回执复印件1份、《套房转让合同书》复印件1份、《房屋转让合同书》复印件1份、荔城区玉湖新城张镇安置房回迁结算一览表复印件1份、张镇结算说明复印件1份、差价结算单复印件1份、张镇水乡Ｃ区小区业主装修申请表复印件1份、情况说明复印件1份、地址详细信息复印件1份、答复函复印件1份、户籍资料查询结果复印件2份，上述证据来源合法，能形成完整的证据链，且与证人陈某的证言、证人林某的证言能够相互印证，故本院予以确认并在卷佐证。傅建围绕其答辩意见依法提交了证据，本院组织林春荣进行证据交换和质证。对于傅建提供的《房屋转让合同书》复印件1份，林春荣陈述该合同上的“林某”系其签的，该合同用于吴文忠办理交通安置房的水、电立户；但傅建未能举证证实吴文忠签订的该合同的用途及该合同有实际履行，故无法证实傅建欲证明的内容。对于林春荣无异议的申请复印件1份，本院予以确认并在卷佐证。对于傅建提供的录音4份，仅可证实双方就本案房屋纠纷的协商过程。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月，林春荣作为甲方与傅建作为乙方签订《房屋转让协议书》，约定：1.甲方将位于荔城区莆田市交通运输公司安置房11＃401房，以每平方米6千元价格转让给乙方，该房屋面积169.38㎡，价值1016280元，与乙方位于万科张镇安置区已安置的Ｃ63201（面积142.3）、3202（面积94.6）户型房权相互置换。2.甲方的房屋置换时价格按每㎡6千元，乙方的房屋置换价格按每㎡5000元计算。3.乙方安置房屋交付甲方使用时所负担的水、电及房屋办证费用由甲方自行负担。4.甲方11＃401房屋水、电已立户，并已中档装修，以现状交付给乙方，交付时间为2011年11月1日，其产权过户费用由乙方承担。同时，乙方与张镇拆迁指挥部签订安置协议书应交给甲方保管。5.由于户型面积的约束，甲方选房时所超过的面积每平方米以5千元价格由乙方转让。由此增加的金额和Ｃ××、××的层次差金额在交房之前三日内由甲方付清。若甲方不按时交纳，视为违约。6.乙方因拆迁所享有的奖励及过渡费用归乙方所有，与甲方无关。但因乙方所欠费用造成甲方无法如期拿到安置房，乙方应负违约责任。7.甲方若要过户，乙方应无条件配合。若乙方拖延原因，造成无法过户，乙方应负担全部损失。9.此协议自签订之日起生效，双方均不得违约，若一方违约，应按1016280元的一倍予以赔偿。后林春荣于2019年4月19日通过林某的账户向傅建转账425932元支付了案涉购房款，同日傅建出具收条一份，载明收林某房款补差425932元。另查，2006年12月1日，福建莆田汽车运输股份有限公司作为甲方与陈某作为乙方签订《套房转让合同书》，约定：福建莆田汽车运输股份有限公司在城市拆迁改造中由荔城建筑公司新建七层临街套房一幢（现房），对外转让。套房方位与结构为胜利路376号福建莆田汽车运输股份有限公司所在地临街新建七层框架结构。福建莆田汽车运输股份有限公司转让给陈某的套房房号为11号楼409号，套房面积为169.38平方米。2010年3月27日，陈某作为卖方（即甲方）与林春荣作为买方（即乙方）签订《房屋转让合同书》，约定：房屋坐落荔城区胜利北路南段××号楼××（莆田市运输公司拆迁安置房），住宅建筑面积169.38㎡。待开发商办理房产证时，甲方负责将上述房产上报更名为乙方。后陈某将房屋交付给林春荣使用。陈某陈述其实际将莆田市交通运输公司安置房××＃××房卖给林春荣，林春荣将买方暂挂在其弟弟林某名下，其实际与林春荣发生房屋买卖交易。林某亦表示其并非莆田市交通运输公司安置房××＃××房的买方，系林春荣借用其名字买该房屋。陈某陈述其曾于2010年9月6日向福建莆田汽车运输股份有限公司申请将上述荔城区莆田市交通运输公司安置房××＃××房更名为林某，以林某上报办理该房产权属及相关证件；但其并不清楚是否更名成功。2011年10月6日，莆田市荔城区人民政府作为征迁人（即甲方）、荔城区玉湖新城改造建设指挥部（张镇片区）作为受委托人与傅建作为被征迁人（即乙方）签订《房屋征迁补偿安置协议书》，约定：傅建因房屋坐落在莆田市荔城区玉湖新城改造建设项目征迁范围内，即位于荔城区拱辰街道张镇村，为该项目的征迁人。傅建同意选择产权调换安置方式，莆田市荔城区人民政府安置给傅建套房两套，在张镇安置区××#××、××#××。后该安置房于2019年2月19日交付傅建使用，后傅建通知林春荣支付房屋层次差及面积差价款共计425932元，后傅建于2020年8月为该安置房进行了水立户。2021年5月12日莆田市荔城区区划地名办公室出具《情况说明》，载明：后塘小区××号楼（原××＃楼）××梯××室与2010年10月由福建鑫焱集团建设发展有限公司提供门牌信息资料在其单位备案办理门牌证，其报送的户主名称为“市汽车运输公司”。2021年5月12日国网福建省电力有限公司莆田供电公司出具《答复函》，载明：莆田市荔城区后塘小区××号楼××梯××室用电客户姓名为吴文忠，立户受理时间为2012年5月11日，立户日期为2012年7月17日。现荔城区莆田市交通运输公司安置房××＃××房的门牌登记地址为莆田市荔城区。傅建陈述其与吴文忠系父子关系。林春荣陈述其于2011年10月将后塘小区2号楼1梯401室房屋钥匙交付给吴文忠，傅建陈述其一家于2011年11月左右搬入该房屋居住。林春荣于2019年4月29日起向傅建要求交付张镇安置区××#××、××#××的房屋，但傅建至今未将张镇安置区××#××、××#××交付给林春荣，致讼。现傅建认为其与林春荣签订的《房屋转让协议书》无法履行，故其同意解除其与林春荣签订的《房屋转让协议书》、返还购房款425932元。案经审理，因林春荣不同意调解，致本院无法组织调解。本院认为，林春荣与傅建签订的《房屋转让协议书》，系双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。林春荣已将后塘小区××号楼××梯××室交付给傅建使用，并已经按照合同约定向傅建支付了合同约定的差价款，张镇安置区××＃××、××＃××的房屋已于2019年2月19日交付傅建使用，但傅建至今未将张镇安置区××＃××、××＃××房屋交付给林春荣，现林春荣主张傅建的行为构成根本违约，故其诉讼请求解除双方签订的《房屋转让协议书》，并由傅建返还其房款补差款425932元，傅建同意解除合同、返还差价款，故本院对林春荣的上述诉讼请求予以支持。林春荣陈述其将后塘小区××号楼××梯××室的钥匙交付给吴文忠，傅建陈述吴文忠系其父亲，其一家于2011年11月左右搬入该房屋居住，故可以认定傅建已实际接收了该房屋，现双方同意解除《房屋转让协议书》，故林春荣诉讼请求傅建返还该房屋，具有事实和法律依据，本院予以支持。傅建辩称林春荣将案涉房屋交付给吴文忠，且案涉房屋涉及多份合同，吴文忠亦签订了《房屋转让合同书》，故应当由吴文忠交还该房屋；本院经审查认为，虽吴文忠签订了《房屋转让合同书》，但傅建未能举证证实该合同的履行情况及吴文忠支付了相应的房屋价款，故傅建无法证实该合同系双方实际履行的合同；而傅建与林春荣签订的《房屋转让协议书》已实际履行，林春荣已实际向傅建支付了房屋差价款，故案涉《房屋转让协议书》系实际履行的合同，且虽案涉房屋的钥匙系交付给吴文忠，但傅建陈述其与吴文忠系父子关系，且傅建于2011年11月左右搬入该房屋居住，傅建已实际占有使用该房屋，其上述辩解意见不能成立，本院不予采纳。傅建主张其不存在违约行为，且因林春荣无法提供后塘小区2号楼1梯401室的产权证明，故其未将张镇安置区××＃××、××＃××房屋交付给林春荣，导致案涉《房屋转让合同书》无法履行，本院经审查认为，林春荣已提供福建莆田汽车运输股份有限公司与陈某签订的《套房转让合同书》、陈某与林春荣签订《房屋转让合同书》及证人陈某、林某出庭作证，上述证据能够相互印证，可以证实林春荣系后塘小区2号楼1梯401室的买受人，故傅建的上述辩解意见不能成立，本院不予采纳。因傅建拒不将张镇安置区××＃××、××＃××房屋交付给林春荣，致使林春荣的合同目的无法实现，傅建已构成违约，应当承担违约责任，根据《房屋转让合同书》的约定，若一方违约，应按1016280元的一倍予以赔偿，但该违约金约定过高，根据坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，结合审判实践及因案涉合同解除林春荣的各项损失情况，本院酌定违约金按1016280元的20%计算即203256元。林春荣已诉讼请求傅建支付违约金，其再诉讼请求傅建支付房款补差款的占用费，系属于重复计算违约金，本院不予支持。傅建申请追加福建莆田汽车股份有限公司作为第三人参加诉讼，本院经审查认为，林春荣已提供福建莆田汽车运输股份有限公司与陈某签订的《套房转让合同书》，且陈某已出庭作证，本案事实已查清，故无需追加福建莆田汽车股份有限公司作为第三人参加诉讼，傅建的上述申请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、林春荣与傅建于2011年10月签订的《房屋转让协议书》予以解除；二、傅建应在本判决生效之日起十日内将位于莆田市荔城区返还给林春荣；三、傅建应在本判决生效之日起十日内退还给林春荣房款补差款425932元；四、傅建应在本判决生效之日起十日内支付给林春荣违约金203256元；五、驳回林春荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18077元，减半收取计9038.5元，由林春荣负担148.5元，傅建负担8890元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员  蔡琳琦二〇二一年七月九日书记员  关嘉兴附法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。