山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0211民初4909号 原告（反诉被告）：青岛布兰德文化传媒有限公司，住所地：山东省青岛市黄岛区。 法定代表人：纪鹏，总经理。 委托诉讼代理人：邢聪明，山东青大泽汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王媛，山东青大泽汇律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘忠洋，男，1984年10月19日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：王洪武，青岛西海岸易和法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）青岛布兰德文化传媒有限公司（以下简称布兰德公司）与被告（反诉原告）刘忠洋租赁合同纠纷一案，本院于2021年02月03日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）布兰德公司委托诉讼代理人邢聪明、被告（反诉原告）刘忠洋及其委托诉讼代理人王洪武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 布兰德公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2019年7月24日-2020年10月31日期间的租金94717.67元（暂定，以最终撤场当天为准）；2、请求判令被告向原告支付2020年4月2日-2020年10月31日期间欠缴的物业费27820元（暂定，以最终撤场当天为准）；3、请求判令被告从涉案租赁街区撤场搬走；4、请求判令被告承担本案的诉讼费、律师费、保全费用等费用。诉讼过程中，布兰德公司变更第一项诉讼请求，要求被告刘忠洋支付2019年7月24日至2021年3月20日的租金115500元。事实与理由：布兰德公司与刘忠洋于2019年7月24日签订《集装箱街区租赁合同》。合同约定，由刘忠洋承租布兰德公司位于青岛市开发区平方米），用于经营网红桥，租赁期限为自2019年7月24日起至2020年7月23日止，租赁费用40000元。双方约定，每12个月为一个计租期，刘忠洋应在每个计租期结束前60日向布兰德公司支付下一计租期的租金，合同生效期，租金年递增10%。双方实际履行过程中，变更了合同内容，租赁街区面积实际由30平方米变更为130平方米，租赁街区的物业费收取标准为1元／天／平方米，租金为173333元／年。自2020年4月2日起，刘忠洋拖欠物业费至今，现第一期合同已于2020年7月23日到期，刘忠洋即不交纳2020年7月24日至今的租金，亦不明确表示续租，但其拒不撤场搬离，构成违约，根据合同约定，保证金作为违约金的一部分先行扣除。为维护原告的合法权益，起诉至法院。 刘忠洋辩称，合同到期后，被告即撤离了现场，且通过微信与原告的法定代表人纪鹏进行了沟通，原告同意退还签署合同时缴纳的3万元押金，但协商至开庭前原告也未向被告返还该押金。另，原告诉状中称的物业费不属实，被告对租赁原告的集装箱改装的店铺对于该产权所属不清楚，请求法院查明原告对本案是否有诉讼的权利。 刘忠洋反诉称，1、判令反诉被告布兰德公司返还反诉原告刘忠洋押金30000元；2、判令反诉被告承担反诉费用。事实和理由：合同到期后，本诉被告即撤离了现场，且通过微信与本诉原告的法定代表人纪鹏进行了沟通，且本诉原告同意退还签署合同时缴纳的3万元押金，协商至开庭前也未向本诉被告返还该押金。 布兰德公司针对刘忠洋的反诉辩称，合同履行过程中，刘忠洋存在违约行为，根据合同约定，保证金作为违约金的一部分先行扣除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述及经本院审查认定的证据，本院认定事实如下： 2019年7月24日，布兰德公司作为出租方与刘忠洋作为承租方签订了《集装箱街区租赁合同》，合同约定，布兰德公司将位于青岛市开发区区其中（6号）商铺出租给刘忠洋用于经营（商品类别）网红桥，租赁期限为1年，自2019年7月24日起至2020年7月23日止，租金为每年40000元，每12个月为一个计租期，承租方应在每个计租期结束前60天前向出租方支付下一计租期的租金，合同生效后，租金年递增10%，其中，第一个计租期租金，承租方应当在合同签订之日当日向出租方支付。双方还对租赁期间的费用负担、经营管理、保证金、物业费的负担等事项进行了约定。 布兰德公司主张，合同签订后，刘忠洋于合同签订当日支付租赁费40000元并支付保证金30000元，双方实际履行过程中，变更了合同内容，租赁街区面积实际由30平方米变更为130平方米，租赁街区的物业费收取标准为1元/天/平方米，租金为173333元/年。案涉租赁合同履行至2020年7月23日，双方因对租赁合同的履行产生纠纷未再续签租赁合同，刘忠洋实际腾空房屋并交付给布兰德公司的时间为2021年03月20日，根据合同约定，2020年7月24日至2021年03月20日期间的租赁物占用使用费按每年173333元计算为115500元。为证明自己的主张，布兰德公司向本院提交了场地使用管理协议一份、集装箱街区租赁合同一份。刘忠洋对布兰德公司提交的集装箱街区租赁合同的真实性予以认可，但刘忠洋已经按照合同约定支付了租赁费40000元；对布兰德公司提交的场地使用管理协议的真实性及合法性均不予认可。同时，刘忠洋抗辩称，其实际租赁的面积为30平方米，租赁费为每年40000元，该款刘忠洋已经支付，案涉合同到期后，刘忠洋即于2020年7月24日通知布兰德公司不再续租，此后刘忠洋多次要求布兰德公司退还保证金30000元，但布兰德公司拒不退还，布兰德公司主张合同到期后的租赁费115500元，于法无据，另，布兰德主张的物业费问题，在布兰德公司未向实际所有人交纳物业费的前提下，布兰德公司无权向刘忠洋主张。为支持其抗辩主张，刘忠洋向本院提交了转账记录三份、押金条一份、刘忠洋与纪鹏的微信聊天记录一宗、租赁合同一份、物业费收据一份、行政处罚决定书二份，布兰德公司认可收到刘忠洋支付的租赁费40000元及保证金30000元，但对刘忠洋提交的其他证据均不予认可。 另查明，根据布兰德公司提交的其与青岛万博吾悦商业管理有限公司签订的场地使用管理协议，可以证实布兰德公司对案涉集装箱享有合法的出租权。 关于反诉原告刘忠洋主张的要求布兰德公司返还保证金30000元的反诉请求，布兰德公司认为，根据租赁合同约定，刘忠洋在履行合同过程中存在违约行为，该保证金30000元不予退还。 本院认为，本案系租赁合同纠纷，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点问题为：一、布兰德公司主张的案涉租赁合同的租赁费及物业费的数额问题；二、刘忠洋反诉要求布兰德公司返还保证金30000元是否应支持问题。关于争议焦点一，布兰德公司与刘忠洋于2019年7月24日签订的《集装箱街区租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同到期后，双方未就案涉租赁物达成续租协议，刘忠洋继续占有、使用租赁物应支付相应的占有使用费，刘忠洋虽然主张租赁物于2020年9月26日被实际所有人取回，但其未向本院提交证据证实自己的主张，应承担举证不能的法律后果。布兰德公司自认刘忠洋返还租赁物的日期为2021年3月20日，本院予以确认，故，刘忠洋支付租赁物占用使用费的期间应自2020年7月24日起至2021年3月20日止。关于布兰德公司主张的租赁费应按照130平方米收取即每年租金173333元的主张，本院认为，根据合同约定，案涉租赁物的租赁费为每年40000元，虽然刘忠洋自认租赁面积为130平方米，但双方未就合同到期后的租赁费用进行重新约定，因租赁物的性质为集装箱，面积为30平方米系固定面积，在刘忠洋与纪鹏的微信聊天记录中记载，“纪鹏称，房租面积从45平米调整到30平米，所以你的相应物业费核算从原来的145平米降到了130平米”，从上述微信聊天记录可以证实，布兰德公司主张的租赁面积130平方米系计算物业费的依据并非计算租赁费的依据。综上，刘忠洋应以合同约定的40000元/年的标准支付布兰德公司自2020年7月24日起至2021年3月20日止的租赁物占用使用费26338元，对于布兰德公司主张过高部分，本院不予支持。关于布兰德公司主张的案涉租赁合同的相关物业费问题，根据案涉租赁合同第十一条约定：“刘忠洋需按照相应的租赁面积缴纳物业费，物业费缴纳标准为30元/平米/月”，刘忠洋自认租赁面积为130平方米，其物业费应为每月3900元（30元/平米/月×130平米），根据刘忠洋提交的物业费收据，其已经向布兰德公司交纳自2019年10月24日至2019年12月31日的物业管理费8970元。布兰德公司主张刘忠洋应交纳2020年4月2日至2020年10月31日期间的物业管理费，符合法律规定，但数额应确认为27170元。布兰德公司的其他诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，案涉租赁合同第五条保证金条款约定，“刘忠洋应当在本合同签订同时向布兰德公司一次性交纳保证金30000元，如刘忠洋未能如约交纳租金和各项费用时，布兰德公司有权从履约保证金中直接予以抵扣或扣罚，不足部分仍有权向刘忠洋追索。当履约保证金不足时，刘忠洋应当在接到布兰德公司书面通知后7日内补足；逾期未予补足的，应按本合同第六条约定承担违约责任。”合同第六条约定，“刘忠洋延期向布兰德公司交纳其应付款项或费用，则布兰德公司或管理公司有权向刘忠洋收取延迟履行违约金，该违约金以延迟应付款项或费用金额每日千分之三计算，从应付之日起至实际全额付清之日止”。根据上述合同约定，案涉租赁合同已经到期，因刘忠洋尚欠物业管理费27170元，该款应从保证金中扣除，剩余2830元，布兰德公司应予返还，对刘忠洋主张过高部分，本院不予支持。 依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）刘忠洋于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）青岛布兰德文化传媒有限公司租赁物占用使用费26338元； 二、原告（反诉被告）青岛布兰德文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）刘忠洋保证金2830元； 上述第一、二项相互折抵后，被告（反诉原告）刘忠洋尚应支付原告（反诉被告）青岛布兰德文化传媒有限公司23508元。 三、驳回原告（反诉被告）青岛布兰德文化传媒有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）刘忠洋的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1583元（已减半收取），由原告（反诉被告）负担1316元，由被告（反诉原告）负担267元。反诉费275元（已减半收取），由被告（反诉原告）负担249元，由原告（反诉被告）负担26元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  公进庆 二〇二一年七月五日 二〇二一年七月五日 书记员  吴柯璇