上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初55307号原告：刘恩华，男，1979年4月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张媛媛(系原告的妻子)，1980年2月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：上海欣周物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：毛逸清，总经理。委托诉讼代理人：苏展，上海利歌律师事务所律师。原告刘恩华与被告上海欣周物业管理有限公司(以下简称欣周物业公司)买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，于同年9月3日、2021年7月14日两次公开开庭进行了审理。审理期间，被告欣周物业公司的委托诉讼代理人变更为上海市汇盛律师事务所的朱宇峰律师、朱文慧律师。原告刘恩华(只参加第一次庭审)及其委托诉讼代理人张媛媛、被告欣周物业公司的原委托诉讼代理人苏展(只参加第一次庭审)、现委托诉讼代理人朱文慧(只参加第二次庭审)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘恩华向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿因公共管道堵塞反水造成原告的直接财产损失人民币94,000元、房屋空置费8,400元(2,800元/月×3个月)、误工费2,800元、人工费1,000元、垃圾处理费1,400元，合计107,600元；2.被告承担本案诉讼费、鉴定费。审理中，原告变更诉讼请求为：1.被告赔偿原告因公共管道堵塞反水造成的家具、家电损失30,030元、装修损失33,239元；2.被告承担本案的三笔鉴定费、评估费共计24,298元；3.被告赔偿原告租金损失8,400元(2,800元/月×3个月)。事实和理由：原告是上海市浦东新区惠南镇靖海南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)的业主，平日不住在涉案房屋内。2020年4月11日，原告家中出现漏水，污水从北卧室窗台向下滴落。次日早八点，楼下102室业主给物业打电话，告知楼上漏水，但物业工作人员无任何反馈。直到中午11点多，原告对门邻居201室业主发现电梯漏水，通知物业和原告，到下午1点，物业才赶到现场疏通管道，此时原告家中多处已经淹水，造成家具、家电、装修多出损坏。后原告得知，漏水原因是该楼栋的公共管道堵塞，污水从原告家厨房水槽倒溢出。原告认为，被告未按照物业管理服务协议的约定及时疏通公共管道，造成本次事件，应承担原告的全部损失，原告向被告索赔被拒，故向法院起诉。被告欣周物业公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。第一，本次反水事故是由于楼房建筑构造存在的固有瑕疵，是房屋承建时存在的隐患，不应由被告公司承担责任；第二，被告公司平时定期维护公共管道，此次事件发生后也及时对管道进行了疏通，发现了大量的固体垃圾，原告作为业主之一，对维护公共管道也有相应的义务；第三，事发时原告家中无人，所以未能及时对反水作出处理，原告也应承担责任；第四，原告主张的各项费用，工程造价评估结果由法院酌定，家具家电的评估价格不是实际损失，房屋租金没有法律依据，鉴定费中上海市房屋建筑设计院有限公司收取的18,000元金额过高。本院经审理认定事实如下：2011年4月1日，案外人上海良伟置业有限公司与被告上海欣周物业管理有限公司签订《富强新苑前期物业服务合同》，约定被告为绿地富强新苑(布鲁斯小镇)的业主、物业使用人提供物业管理服务；物业管理服务事项中包括物业共用部位的维护、共用设施设备的日常运行和维护等；其中对管道、排水沟、屋顶的服务内容为每月一次对屋面排水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通(6月至9月每半月检查一次)。2012年9月11日，原告刘恩华经核准登记为涉案房屋的权利人。2020年4月12日，被告欣周物业公司接到投诉称，涉案房屋出现漏水现象，被告遂派工作人员实地查勘，确认由于该楼栋公共管道堵塞，导致大量厨房管道废水倒溢至涉案房屋室内地面。根据被告提供的《雨、污水管道疏通记录表》记载，被告曾分别于同年2月9日、4月16日在西门岗附近进行管道疏通。审理中，原告申请对倒溢造成的涉案房屋内家具、家电、装修损失进行评估。上海市房屋建筑设计院有限公司于2020年11月16日出具鉴定意见书，鉴定意见为：1.涉案房屋地面木地板翘曲变形，地板下木龙骨受水污染、发霉；所有踢脚线发霉、变形；踢脚线处墙根涂饰层发霉；厨房、卫生间、主卧、北卧门套底部发霉、变形。2.对存在的渗漏损坏应予以修复。修复方案为：1.拆除全部踢脚线、全部木地板(含木龙骨)，铲除墙根底部装饰层；2.对铺设木地板的地面进行清理、消毒；3.清理干净墙根基层，批嵌腻子、涂刷涂料，一底二度；4.恢复敷设龙骨式木地板；5.更换门套，更换踢脚线；6.对墙面、顶板满刷涂料；7.对橱柜进行消毒、清洗。上海大华工程造价咨询有限公司于2021年6月1日出具鉴定意见书，根据上述修复方案评估修复工程造价为33,239元。上海众华资产评估有限公司于2021年3月3日出具评估报告，对涉案房屋中家具、家电的市场价值进行评估，确认涉案房屋内的一个实木衣柜、一张实木床、一套橱柜、一台美的牌微波炉、一台西门子牌电冰箱、一张餐桌、一个顾家牌沙发、一个鞋柜、一个装饰柜、一个实木电视机柜、一台博世立式空调、一个实木衣柜以及一张全友家私的高低床在评估基准日2021年2月4日的评估价值为30,030元。原告预付上海市房屋建筑设计院有限公司鉴定费18,000元，预付上海大华工程造价咨询有限公司鉴定费3,298元，预付上海众华资产评估有限公司3,000元。以上事实，由富强新苑前期物业服务合同、上海市房地产权证、雨污水管道疏通记录表、上海市房屋建筑设计院有限公司鉴定意见书、上海大华工程造价咨询有限公司工程造价鉴定意见书、上海众华资产评估有限公司家具、家电资产评估报告、发票，以及原、被告的当庭陈述等证据所证实。本院认为，公民的合法财产受法律保护，侵犯他人合法权益的，应当赔偿由此造成的损失。根据上海市住宅物业管理规定的有关规定，物业服务企业应当根据物业服务合同的约定，履行物业维修养护义务。本案中，被告欣周物业公司为涉案房屋所属小区提供物业服务，按照《富强新苑前期物业服务合同》的约定，被告公司的物业服务包括对物业共用部位、共用设施设备的日常运行、保养和维修，共用设施设备又包括由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道。本案中，发生堵塞的管道系事发楼宇内共用的排水管道，属于被告公司管理的共用设施设备范畴，相应维护疏通义务应由被告公司负责。被告公司辩称已履行了日常维护义务，且事发时原告家中无人以致未及时处置。对此本院认为，根据上述物业服务合同的约定，被告公司应每月对排水管道进行疏通、管理，而被告公司提供的疏通记录记载，距离本次倒溢事件发生时间最近的疏通记录为两个月前的2月9日，可见被告公司并未按照物业服务合同的约定履行维护义务。如果被告能及时对公共管道进行疏通，杜绝发生管道堵塞，则即便涉案房屋长期无人使用，也不会发生污水倒溢，且本案中被告无证据证明原告有拖延处置、扩大损失的行为，故本院对被告公司的抗辩意见不予采信。被告未按照物业服务合同的约定履行清理、维护公共管道之责，应对管道堵塞造成原告的合理财产损失承担全部赔偿责任。关于原告的合理损失，本院分述如下：1.家具、家电损失，原告主张该项损失金额30,030元，本院认为上海众华资产评估有限公司是按照成本法对涉案房屋内的家具、家电在评估基准日的公平交易的价值进行的估测，原告在庭审中确认家具、家电并未损坏，仍可继续使用，本院考虑到家具、家电泡水可能产生的价值贬损，故酌情判令被告公司赔偿原告该项损失5,000元；2.装修损失，原告主张该项损失金额33,239元，根据上海市房屋建筑设计院有限公司和上海大华工程造价咨询有限公司分别出具的鉴定意见书，涉案房屋因污水倒溢造成部分装修损坏，修复工程造价为33,239元，故原告的该项主张本院予以支持；3.三笔鉴定、评估费共计24,298元，被告抗辩其中上海市房屋建筑设计院有限公司收取的鉴定费18,000元过高，但未提供合理收费标准的相应依据，故本院不予采信，原告的该项诉请有发票为据，本院予以支持；4.租金损失，原告主张3个月租金共计8,400元，本院认为事发时涉案房屋并未实际出租，故原告不存在确定的租金收入损失，该项诉请本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告上海欣周物业管理有限公司赔偿原告刘恩华因污水倒溢造成的家具、家电、装修损失38,239元；二、被告上海欣周物业管理有限公司支付原告刘恩华本案鉴定费、评估费共计24,298元；三、驳回原告刘恩华的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,452元，减半收取计1,226元，由原告刘恩华负担546元(已缴纳)，被告上海欣周物业管理有限公司负担680元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 赵 茉书记员 傅海军附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。