山东省成武县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1723民初998号 原告（反诉被告）：成武城投亚新置业有限公司，住所地：成武县经济开发区吕台路住建局三楼302室。 统一社会信用代码：91371723MA3N40W68T。 法定代表人：吕昊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕忠良，山东郭鲁涛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵晓建，山东郭鲁涛律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘云春，女，1986年10月15日出生，汉族，居民，住成武县，现住成武县。 委托诉讼代理人：贾明战，山东文亭扶正律师事务所律师。 原告（反诉被告）成武城投亚新置业有限公司与被告（反诉原告）刘云春商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）成武城投亚新置业有限公司委托诉讼代理人吕忠良、赵晓建，被告（反诉原告）刘云春委托诉讼代理人贾明战到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）成武城投亚新置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告（反诉原告）继续履行双方于2021年1月28日签订的《菏泽市新建商品房买卖合同》及《关于城投会馆商贸商品房买卖合同编号为20210128017的补充协议》，判决被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）购房款30万元及违约金3万元；2、诉讼费、财产保全费全部由被告（反诉原告）负担。事实与理由：原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方于2021年1月28日签订的《菏泽市新建商品房买卖合同》及《关于城投会馆商贸商品房买卖合同编号为20210128017的补充协议》。《菏泽市新建商品房买卖合同》第4页第一章约定：被告（反诉原告）的通讯地址是山东省成武县，电子邮箱：188×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，邮编：274200，联系电话：178××××0521。《菏泽市新建商品房买卖合同》第三条约定：被告（反诉原告）购买原告（反诉被告）开发的成武城投会馆商贸16号楼Ａ09号1间商铺，共计面积47.79平方米。《菏泽市新建商品房买卖合同》第六条约定：房屋单价12860元／平方米，合计价款614579.4元。《菏泽市新建商品房买卖合同》第七条约定：乙方交付首付款314579.4元，于签订本合同之日起3日内到出卖人指定的银行办理按揭贷款手续。《关于城投会馆商贸商品房买卖合同编号为20210128017的补充协议》第6条约定：如因买受人的原因导致按揭贷款不能完成，买受人必须采用一次性付款方式付款，如买受人不按一次性付款方式支付购房款，买受人应按按揭贷款金额的10%违约金赔偿。《关于城投会馆商贸商品房买卖合同编号为20210128017的补充协议》第27条约定：合同第二十五条补充条款：合同第4页记载的通讯地址、联系电话在诉讼时可以作为各级、各审及立案、执行程序中人民法院送达的地址、电话。人民法院向上述地址邮寄送达诉讼文书的，诉讼文书被退回之日即视为送达之日。 上述合同签订后，被告（反诉原告）交纳了首付款314579.4元，并于2020年12月28日到山东成武农村商业银行股份有限公司办理了房贷手续。2020年12月29日，银行工作人员告知被告（反诉原告）需要提供离婚证，但被告（反诉原告）拒不提供。当日，银行工作人员又让原告（反诉被告）工作人员电话催促被告（反诉原告）提供离婚证。2021年2月1日，原告（反诉被告）通过手机短信向被告（反诉原告）发送了告知书，于2021年2月2日通过邮政快递向被告（反诉原告）发送了告知书，告知被告（反诉原告）应当在2021年2月2日17时前向原告（反诉被告）或银行提交离婚证或相关证明，继续办理房贷，如果被告（反诉原告）不按照告知时间提供离婚证，则被告（反诉原告）应当在2021年2月3日17时前付清剩余购房款30万元。在原告（反诉被告）告知日期逾期多日后被告（反诉原告）向银行提交了离婚证，但又拒绝办理预告抵押登记等手续。现特具状起诉，请依法判决支持原告（反诉被告）诉讼请求。 被告（反诉原告）刘云春辩称，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）继续履行合同，并承担违约金不符合客观实际情况，即便前期未能及时办理贷款，原告（反诉被告）要求的违约金也过高，依法应进行调整予以适当减少。 被告（反诉原告）刘云春向本院提出反诉请求：1、请依法判令解除被告（反诉原告）与原告（反诉被告）于2021年1月28日签订的《商品房买卖合同》及《关于城投会馆商贸商品房买卖合同编号为20210128017的补充协议》；2、请依法判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）返还购房首付款314579.4元及资金占用利息（利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、反诉费由原告（反诉被告）承担。事实和理由：反诉原告与原告（反诉被告）于2021年1月28日签订了《商品房买卖合同》及《关于城投会馆商贸商品房买卖合同编号为20210128017的补充协议》，约定购买原告（反诉被告）开发的城投会馆商贸商铺1间，房屋面积47.79平方米，房屋单价12860元/平方米，房屋总价款614579.4元，首付款314579.4元，商业贷款30万元。在签订合同及补充协议后，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交纳了首付款，并在原告（反诉被告）工作人员的带领下去山东成武农村商业银行股份有限公司办理房贷，因未提供离婚证当天未能办成。后被告（反诉原告）再次到银行办理贷款，被告知因国家政策调控，目前银行不再办理房屋贷款业务。为此，被告（反诉原告）不能取得商业贷款，在客观上也无法继续履行合同。被告（反诉原告）将银行不能办理房贷的事实及时告知了原告（反诉被告），并要求原告（反诉被告）返还反诉原告已付的首付款，但原告（反诉被告）予以拒绝。被告（反诉原告）认为，导致合同无法履行的原因不能归责于被告（反诉原告），而是因为国家政策的原因，导致被告（反诉原告）无法获取贷款，进而导致合同无法履行，被告（反诉原告）的合同目的也无法实现。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，双方签订的合同应予解除，原告（反诉被告）应当返还被告（反诉原告）已支付的购房首付款。为维护被告（反诉原告）的合法权益，特提出反诉，请判如所请。 原告（反诉被告）成武城投亚新置业有限公司辩称，被告（反诉原告）已经超过解除合同的除斥期间，已经无权要求解除《菏泽市新建商品房买卖合同》《关于城投会馆商贸商品房买卖合同编号为20210128017的补充协议》。合同签订后，原告（反诉被告）如期履行了自己的义务，但经原告（反诉被告）多次催促，被告（反诉原告）拒绝配合办理预告抵押登记等手续。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，被告（反诉原告）的合同解除权在2021年5月2日后消灭。被告（反诉原告）所援引国家政策调控、银行目前不再办理房屋贷款业务的事由并不存在，也并非不可抗力。案涉合同补充协议并不属于格式条款，从该补充协议的名称上看，该补充协议仅是针对20210128017商品房买卖合同的补充协议，并非是反复使用的格式条款，该补充协议并不是免除原告（反诉被告）方的义务而排除被告（反诉原告）方的主要权利，被告（反诉原告）应按协议约定一次性支付剩余购房款。被告（反诉原告）的反诉没有事实和法律依据，应依法驳回被告（反诉原告）的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，经审查，该证据具有真实性、合法性，且与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2021年1月28日，原告（反诉被告）成武城投亚新置业有限公司（出卖人）与被告（反诉原告）刘云春（买受人）签订了《菏泽市新建商品房买卖合同》（商品房买卖合同）及《关于城投会馆商贸商品房买卖合同编号为20210128017的补充协议》。合同第4页第一章约定：被告的通讯地址是山东省成武县，电子邮箱：188×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，邮编：274200，联系电话：178××××0521。合同第三条约定：买受人购买出卖人开发的成武城投会馆商贸16号楼Ａ09号商铺1间，预测建筑面积为47.79平方米。合同第六条约定：房屋单价为12860元／平方米，合计总价款为614579.4元。合同第七条约定：买受人按贷款方式付款的，买受人交付首付款314579.4元，商业贷款300000元，于签订本合同之日起3日内到出卖人指定的银行办理按揭贷款手续。合同第十一条约定：出卖人应当在2021年12月31日前向买受人交付该商品房。补充协议第6条约定：如因买受人的原因导致按揭贷款不能完成，买受人必须采用一次性付款方式付款，如买受人不按一次性付款方式支付购房款，买受人应按按揭贷款金额的10%违约金赔偿。补充协议第27条约定：合同第二十五条补充条款：合同第4页记载的通讯地址、联系电话在诉讼时可以作为各级、各审及立案、执行程序中人民法院送达的地址、电话。人民法院向上述地址邮寄送达诉讼文书的，诉讼文书被退回之日即视为送达之日。补充协议第29条约定：合同与补充协议约定不一致的地方以本补充协议为准。上述合同、补充协议签订后，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）按约定支付了购房首付款314579.4元，在山东成武农村商业银行股份有限公司办理购房按揭贷款过程中，因被告（反诉原告）未按要求及时办理相关手续，原告（反诉被告）分别于2021年2月1日通过手机短信、于2021年2月2日通过邮政快递向被告（反诉原告）发送了告知书，告知被告应当在2021年2月2日17时前向原告（反诉被告）或银行提交离婚证或相关证明，继续办理房贷，如果被告（反诉原告）不按照告知时间提供离婚证，则应当在2021年2月3日17时前付清剩余购房款30万元。经原告（反诉被告）多次催告，被告（反诉原告）未按约定履行配合办理购房贷款手续义务，亦未支付剩余购房款，现原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）继续履行双方于2021年1月28日签订的《菏泽市新建商品房买卖合同》及《关于城投会馆商贸商品房买卖合同编号为20210128017的补充协议》，并支付原告（反诉被告）剩余购房款30万元及违约金3万元。本案审理过程中，被告（反诉原告）以国家政策调控、不能继续办理购房贷款、无法实现合同目的为由提出反诉，要求解除上述合同和补充协议，并要求原告（反诉被告）向被告（反诉原告）返还购房首付款314579.4元及资金占用利息。 另查明，被告（反诉原告）系山东成武农村商业银行股份有限公司在岗工作人员。原告（反诉被告）成武城投亚新置业有限公司开发建设的成武县城投会馆商贸商品房预售许可证为成房预售（2019）12号。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案原告（反诉被告）成武城投亚新置业有限公司与被告（反诉原告）刘云春于2021年1月28日签订的《菏泽市新建商品房买卖合同》及《关于城投会馆商贸商品房买卖合同编号为20210128017的补充协议》，对当事人名称、商品房基本状况、总价款、付款方式、违约责任、解决争议的方法等作出了约定，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同、补充协议合法有效。原告（反诉被告）所出售给被告（反诉原告）的房屋系商品房，按约定为银行按揭分期付款购买，且该房屋在出售前已取得《商品房预售许可证》，被告（反诉原告）按约定一次性支付购房首付款后，应依照合同约定配合原告（反诉被告）及时办理银行购房贷款手续。虽经原告（反诉被告）多次催办，被告（反诉原告）至今未按约定履行协议约定义务，故本案因被告（反诉原告）的原因，致使双方未能在约定时间内办理购房贷款手续，被告（反诉原告）亦未按合同约定支付剩余购房款，被告（反诉原告）应承担违约责任。现原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）继续履行上述合同和补充协议，并按约定交付案涉房屋剩余购房款30万元及违约金3万元，于法有据，本院予以支持。被告（反诉原告）认为违约金过高，应进行调整予以适当减少，但未提供证据予以证明，且该违约金不违反双方约定和有关规定，本院不予支持。 被告（反诉原告）主张因国家政策调控，案涉银行目前不再办理房屋贷款业务，双方签订的合同和补充协议无法继续履行，因不可抗力致使合同目的不能实现，反诉请求解除上述合同和补充协议，并要求原告（反诉被告）返还被告（反诉原告）已支付的购房首付款，但未提供证据证明其主张。被告（反诉原告）虽向本院申请调取银行系统目前不再办理房屋贷款业务的相关证据，但被告（反诉原告）作为案涉山东成武农村商业银行股份有限公司的工作人员，并非不可以取得相关证据，该证据不属于申请人民法院调取的范围。即使该证据存在，根据双方约定，被告（反诉原告）逾期办理五日以上就构成违约，且长期不予配合致使不能及时办理购房贷款手续，在无法证明存在不可抗力情况下，其违约的事实已经构成，应按约定承担违约责任并支付剩余购房款，因此亦无调取的必要，对此申请本院不予准许。综合本案案情，被告（反诉原告）未在法定期间内向原告（反诉被告）提出解除合同的要求，现其主张已超过了解除合同的除斥期间，且其诉请无事实和法律依据，本院依法不予支持。 本案审理过程中，经本院多次主持调解，双方当事人未达成调解协议。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条及其他相关法律规定，判决如下： 一、被告(反诉原告)刘云春于判决生效后十日内向原告(反诉被告)成武城投亚新置业有限公司支付剩余购房款30万元及违约金3万元。 二、驳回原告(反诉被告)成武城投亚新置业有限公司的其他诉讼请求。 三、驳回被告(反诉原告)刘云春的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6250元，减半收取计3125元，保全费2170元，共计5295元，由被告(反诉原告)刘云春负担。反诉费3009元，由被告(反诉原告)刘云春负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审 判 员 邱现春 二〇二一年七月二十二日 法官助理 刘 珊 书 记 员 王庆云