湖南省新田县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1128民初683号 原告（反诉被告）：新田县奕豪电子有限公司，住所地新田县龙泉镇***。统一社会信用代码****。 法定代表人：陈壹，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑玄（本诉一般授权、反诉特别授权），湖南火龙联合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：湖南省森瑞消防暖通设备有限公司，住所地新田县***。 法定代表人：郑土雄，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘高（特别授权），北京市盈科（长沙）律师事务所律师。 原告新田县奕豪电子有限公司（以下简称奕豪公司）与被告湖南省森瑞消防暖通设备有限公司（以下简称森瑞公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案受理后，森瑞公司于2021年5月27日向本院提出反诉，本院经审查受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑玄、被告委托诉讼代理人刘高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告奕豪公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金785295元；2、判令被告向原告支付水费4350元，电费23819元；3、判令原告没收被告交纳的保证金30000元；4、判令被告向原告支付违约金200000元；5、案件诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年7月18日签定《厂房租赁合同》，原告将在新田县***内的一栋厂房租给被告，租期五年。但被告并未按合同约定支付第二年及以后租金，损害了原告的合法权益。 被告森瑞公司辩称：被告并无违约行为，相反是原告存在厂房漏雨，道路未硬化等问题。同时原告因股东间的矛盾导致被告不能正常生产。因此，原告无权要求被告支付租金、违约金等。 反诉原告森瑞公司提出诉讼请求：1、解除反诉原、被告签订的《厂房租赁合同》及其《补充协议》；2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金200000元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告停业期间的损害赔偿金1500000元。事实和理由：反诉原、被告签订租赁合同后，因反诉被告股东之间存在尖锐矛盾，反诉被告股东骆贞化、谢解薪要求将租金支付至骆贞化个人账户，令反诉原告莫衷一是。同时反诉被告至今未将厂房左门钥匙交给反诉原告，提供的厂房漏水，道路一直未硬化，并且出现挖路阻工。以上种种致使反诉原告于2019年12月停产，遭受巨大损失。并且反诉被告不准反诉原告搬出，经工业园管委会协调，反诉原告才从反诉被告厂房搬出。综上，反诉被告租赁的厂房不符合合同要求，并且因内部股东矛盾，对反诉原告停水停电、挖路，致使反诉原告停产15个月，已构成根本违约，应承担违约责任。 反诉被告奕豪公司辩称：反诉原告至起诉前仅向反诉被告支付保证金30000元和租金230000元，欠付租金达785295元（已减除反诉原告修路的70000元）。反诉原告拖延拒付租金，还在反诉被告不知情时将大部分设备搬离。因此反诉被告认为，只要反诉原告将拖欠的租金支付后，反诉被告同意解除合同及补充协议，否则应继续履行合同。综上，反诉被告无违约行为，请求驳回反诉原告的诉请。 本院经审理查明事实如下： 1、2018年7月18日，原告奕豪公司与被告森瑞公司签订《厂房租赁合同》，约定原告将自有的位于新田县龙泉镇***的钢结构标准厂房一栋出租给被告，租期五年，从2018年10月12日起至2023年9月30日止；被告应交纳保证金30000元，第一年租金437400，从第三年起递增5%，第二年租金在第一年租期满前一个月交付；厂房出现漏水由原告维修，水电费由被告负担；如一方违约补偿守约方200000元，如遇不可抗力的政策调整，或自然灾害，双方互不追责，只按实际使用时间计算租费。合同签订后原告即开始使用厂房。2019年4月25日双方签订《厂房租赁合同补充协议》，约定原告如不及时履行合同约定的维护、养护责任致使房屋损坏造成被告财产损失或人身伤害，原告应承担赔偿全部责任；还约定从被告缴纳房租中预留70000元作道路硬化保证金，原告需在此协议签订之日起2个月内修缮完工，否则道路硬化就由被告全权负责施工完工，费用由原告承担。但之后原、被告均未对道路进行硬化，原告当庭表示可以从被告应缴租金中扣减70000元。被告共向原告支付260000元（230000元租金，30000元保证金），2019年12月被告停产。2021年2月22日，被告向新田县工业园管委会提出报告，称因原告的原因导致其无法生产，要求搬迁工厂，请求政府协调解决矛盾。同日被告向原告发出《解除合同的函》。2021年3月9日新田县工业园管委会就原、被告争议进行调解，原告股东骆贞化、被告法定代表人郑土雄参加。调解会议记录表明，被告于2019年12月因原告股东矛盾停产，原告租赁被告厂房年租金43.7万元，已支付260000元，欠17.7元未支付。原告股东之一骆贞化同意将剩余17.7万元租金支付新田县工业园管委会代管。被告支付剩余租金后，骆贞化同意被告搬出原告厂房。2021年3月15日被告向原告账户付款100000元，但被银行退回。2021年3月17日原告向被告发出《关于的回复》，表示被告解除合同理由不成立，要求被告结清所有租金。被告当庭确认已于2021年3月搬出原告厂房。 原告奕豪公司系有限责任公司，2012年9月15日登记设立，股东共有陈础来、谢解薪、骆贞化三人。因股东之间存在股权争议，2019年9月股东谢解薪、骆贞化向市场监督部门请求吊销原告营业执照。2020年9月新田县市场监督管理局作出新市监撤字[2020]1号《撤销公司登记决定书》。经原告申请复议，2021年1月20日永州市市场监督管理局作出行政复议决定书，撤销新田县市场监督管理局作出的新市监撤字[2020]1号《撤销公司登记决定书》。在被告承租期间，谢解薪、骆贞化以原告股东的名义要求被告将租金付至骆贞化的个人账户，而原告坚持要求将租金发至原告的对公账户。被告为此于2020年5月15日向原告发出《关于明确租金收款账户的函》，要求原告内部协商一致明确收款账户，以便履行合同。但原告并未复函。 3、被告承租期间，原告代缴水费4350元，电费23819元。 上述事实有《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同补充协议》、《关于明确租金收款账户的函》、《关于解除合同的函的同意》、《行政复议决定书》，被告向管委会的报告、会议记录、水电费缴费记录、转账凭证、微信记录及当事人的陈述予以证实。 本院认为，原、被告经协商达成的租赁合同符合法律的规定，是有效合同，双方均应依照合同切实履行合同义务。被告承租厂房后应依约向原告支付租金、水电费等。但原告因公司股东之间的争议，致使部分股东直接向被告主张权利，影响了被告对租赁厂房的使用。新田县工业园管委会在调解原、被告之间厂房租赁纠纷时亦明确被告于2019年12月因原告股东矛盾纠纷停产，但被告将其停产的全部原因归责于原告的理由和事实证据并不充分，故可酌情减少被告应缴纳的租金。同时鉴于被告已实际搬出原告厂房，结合原告部分股东行为与被告停业存在关联，双方之间的租赁合同已无履行必要，被告主张解除双方租赁合同和补充协议的请求应予支持。被告已支付的保证金可转为租金，原告代付的水电费被告应当给付。但双方各自以对方违约为由主张违约金的请求及原告主张没收保证金，被告主张赔偿金的请求，证据不足，理由不充分，均不予支持。被告应给付的租金，本院确定为：从2018年10月至2021年3月确定租期为2年5个月，年租金437400元，共计1057050元，原告承诺因未硬化路面给付被告的70000元应予扣除，剩余987050元，本院酌情由被告支付50%即493525元，核减被告已支付的260000元（含保证金30000元），被告还应向原告支付租金233525元。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第四项、第七百零三条、第七百二十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告新田县奕豪电子有限公司与被告湖南省森瑞消防暖通设备有限公司2018年7月15日签订的《厂房租赁合同》和2019年4月25日签订的《厂房租赁合同补充协议》； 二、被告湖南省森瑞消防暖通设备有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告新田县奕豪电子有限公司租金233525元。 三、被告湖南省森瑞消防暖通设备有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告新田县奕豪电子有限公司水费4350元，电费23819元； 四、驳回原告新田县奕豪电子有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告湖南省森瑞消防暖通设备有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费14726元，减半收取计7363元，由原告新田县奕豪电子有限公司负担5363元，被告湖南省森瑞消防暖通设备有限公司负担2000元;反诉案件受理费10050元，减半收取计5025元，由原告新田县奕豪电子有限公司负担1000元，被告湖南省森瑞消防暖通设备有限公司负担4025元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审判员  刘建国 二〇二一年七月二十九日 书记员  谢红花 附：本民事判决书所适用的法律条文原文如下： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第七百二十三条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。