贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2852号上诉人（一审被告）：毕节市广厦房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路29号。统一社会信用代码：915224005566150351。法定代表人：林登祥，该公司董事长。被上诉人（一审原告）：王奇峰，男，1965年10月26日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（一审原告）覃连媚，女，1978年7月13日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：袁艳，贵州百进律师事务所律师。执业证号：15205202011168503。二被上诉人委托诉讼代理人（一般授权）：石山，贵州百进律师事务所律师。执业证号：15205201110584909。上诉人毕节市广厦房地产开发有限责任公司（以下简称：广厦房开公司）因与被上诉人王奇峰、覃连媚商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2021）黔0502民初1323号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。原审原告覃连媚、王奇峰一审诉讼请求：一、被告立即为原告办理毕节“桂花苑”棚户改造安置小区组团一2-2-5号房屋不动产权证书并交付原告；二、被告支付原告逾期办理商品房不动产权证书的违约金暂定计35164.00元，具体金额以原告已付房款349915.00元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，从2019年2月21日起计算至被告为原告办理不动产权证书并交付原告之日止；三、被告返还原告各项开户费人民币3900.00元；四、本案诉讼费由被告承担。一审认定事实：原告覃连媚、王奇峰于2018年8月1日与被告广厦房开公司签订《商品房买卖合同》，约定购买被告广厦房开公司开发的位于毕节市七星关区，房号2-2-5，建筑面积108.81平方米，合同总价349915.00元，实际交纳总价款349915.00元，房屋总价款中包括维修基金8160.00元及三通费3900.00元。合同第三章第七条第二款约定：商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。合同第四章第十一条第（一）项约定：出卖人应当于2018年6月30日前向原告交付商品房；合同第十四条（四）双方约定按照下列第1种方式缴纳相关费用；1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列费用：（1）、（2）、（5）、（六）……项费用，并在签定本合同之日起，30日内交将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后10日内向买受人交付相应邀费凭证……。（1）、专项维修基金；（2）、契税……（5）、办理贷款及相关税费各代办费；（6）、办理房屋产权涉及相关税费及代办费。合同第八章第二十二条二约定：出卖人在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记、本条三（一）约定出卖人承诺于／前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；该项（二）还约定：出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理；1、约定日期起／个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房屋价款的／承担违约责任；2、约定日期／起个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方约定按下列第／项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人自收到退房通知之日起／日内退还买受人已付款，并按／支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款／的违约金。合同签订后，原告按约实际支付了房款以及办证所需的税费，被告于2018年11月23日向原告交付商品房。出卖人2020年12月15日取得办理涉案商品房转移的初始登记，至今原告未取得商品房不动产权证。一审认为：当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付了购房款及相关费用，根据合同第十四条（四）约定，双方形成事实上的委托代办房屋产权证关系。被告应按合同约定的期限向原告交付涉案商品房，取得该商品房所有权初始登记，并按合同约定如期将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，并完成委托办证事项，才履行完毕其合同约定的交付义务。被告未按合同约定的期限向原告交付涉案商品房，至今仍未交付涉案商品房产权转移证书，已构成违约，故对原告合理诉请应予支持。由于双方对办证时间、违约责任等事项均约定不明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告应当在房屋实际交付使用之日2018年11月23日起90日内即2019年2月23日前向原告交付房屋权属证书。关于办证违约金的计算标准，应当按照原告已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％”的规定，结合双方的履约情况，支持逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（ＬＰＲ），不再公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。据此，原告主张的逾期交付房屋权属证书的违约金计算方式，以原告已付购房款349915.00元为基数，自2019年2月23日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；自2019年8月20日起至交付商品房权属证书之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。原告所交房款与合同约定房屋总价款相同，未提交被告“广厦房开公司”司在收取涉案房屋总价款之外，另行收取原告的“三通费”的相关证据，对原告主张返还“三通费”3900.00元的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司于原告缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起，90日内为原告覃连媚、王奇峰办理并交付位于毕节市七星关区不动产权证书；二、被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司于判决生效十日内支付原告覃连媚、王奇峰逾期办证违约金，计算方式以原告已付购房款349915.00元为基数，自2019年2月23日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；自2019年8月20日起至交付商品房权属证书之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；三、驳回原告覃连媚、王奇峰的其他诉讼请求。案件受理费388.00元由原告覃连媚、王奇峰负担35元，由被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司负担349.00元。上诉人广厦房开公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审认定事实、适用法律均存在错误。首先，案涉房屋未通过消防验收，达不到交付条件，上诉人自然不可能向被上诉人交付房屋。一审认定上诉人已经向被上诉人交付房屋错误。《商品房买卖合同》明确约定房屋交付后90日内办理不动产权证，因房屋未交付。上诉人未办理不动产权证没有违反合同约定，被上诉人主张逾期办证违约金的请求不能得到支持。其次，一审认为上诉人不能提供证据证明房屋至今未交付，应当承担对自己不利的法律后果属于法律适用错误。根据“谁主张、谁举证”的举证原则，应由主张交房事实存在的被上诉人举证证明房屋已经交付，而不是由上诉人对不存在的事实承担举证责任，一审要求上诉人承担举证责任属于法律适用错误。第三，被上诉人所提供《物业合同》和物业收据的当事人是被上诉人和物业公司，与上诉人无实际联系，根据合同相对性，上诉人不应基于物业合同承担本案迟延办证的违约责任。第四，是否签订《物业合同》与房屋是否交付没有必然联系。上诉人未竣工验收不具备交付条件，也没有向被上诉人出具书面的房屋交接单，仅仅依据《物业合同》不能证明上诉人已经向被上诉人交付房屋。二、未办理不动产权证书未对被上诉人造成实际损失，上诉人不应支付迟延办理不动产权证书的违约金。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第五十条以及我国合同法违约金补偿性规定，违约责任以合同当事人的实际损失为依据，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则及诚实信用原则予以衡量。被上诉人无证据证明上诉人未办证对其造成任何损失，上诉人不应当承担被上诉人所主张的违约金。并且，不动产权证应当由行政机关负责办理，属行政行为，不属于本案的受理范围，上诉人不应当承担逾期办证的违约责任。三、双方已于2020年3月12日签订《办证补充协议》，约定被上诉人委托上诉人代为办理商品房转移登记。按照协议约定，上诉人于2021年6月12日前将办理转移登记所需资料提交办证部门即视为上诉人履行了合同义务，现双方约定的办证期限尚未届满，被上诉人向上诉人主张逾期办证的违约责任，缺乏事实依据。被上诉人王奇峰、覃连媚未作答辩。本案审理过程中，上诉人向本院提交证据：《办证补充协议》《委托书》，证明：根据双方《办证补充协议》的约定，上诉人于2021年6月12日前为被上诉人办理商品房转移登记的，不承担违约责任。被上诉人王奇峰、覃连媚质证认为：对证据三性均不认可，且达不到上诉人的证明目的。首先，该协议的形成时间是2020年3月12日，本案一审开庭时间为2021年2月19日，该证据不属于新证据。由于该证据是由上诉人保管，除上诉人故意不提供之外，不存在其他客观原因，故应视为上诉人对此放弃举证的权利，不应采纳作为本案定案依据；其次，补充协议约定的办证时间是手填内容，没有经被上诉人按手印确认，不排除系上诉人后期填写的可能，协议内容并非被上诉人的真实意思表示。同时，本栋楼其他业主签订的类似补充协议显示的办证时间处系空白，可以看出时间系上诉人自行填写，故协议约定内容对被上诉人不具有法律约束力。经审查，被上诉人对《办证补充协议》和《委托书》中本人签名的真实性不持异议，对两份证据存在的真实性亦予以认可，仅对《办证补充协议》中约定的特定内容提出异议，但未提供足以反驳协议内容的证据；虽然上诉人逾期提交证据，但该证据能够证实双方就涉案商品房办证事宜达成了补充协议的事实，与本案基本事实有关，故对其证明力本院予以确认，并依法采纳作为本案的定案依据。经审理查明：2020年3月12日，上诉人与被上诉人签订《办证补充协议》，协议内容为：“甲方：毕节市广厦房地产开发有限责任公司，乙方：王奇峰、覃连媚，双方于2020年3月12日签订《商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发建设的毕节“桂花苑”棚户改造安置小区组团一第2幢/单元2层5号房屋。合同签订时，双方对商品房权属转移登记相关事项约定不够具体明确，为便于甲方依法办理房屋权属转移登记及乙方尽快取得不动产权证书，甲乙双方在互谅互解的原则下经过协商，对合同约定的房屋权属转移登记办理事项达成如下补充协议，由各方遵照执行。一、乙方选择委托甲方代办合同项下房屋权属转移登记，合同约定由甲方提供的办理房屋权属转移登记的相关文书最终需要递交到不动产登记机关，甲方受乙方委托代办后不再交付相关办证文书。二、乙方依照《不动产登记暂行条例》的规定，于2020年3月12日向甲方提交办理合同项下房屋不动产权属转移登记的资料，即视为履行了合同约定的办证义务；甲方于2021年6月12日前将办证资料提交到不动产登记部门即视为甲方履行了合同约定的办证义务，如甲方逾期提交，应自逾期之日起按日万分之一比例向乙方支付逾期办证违约金。除补充协议约定处，因登记部门超过法定期限登记等其他原因导致乙方迟延取得不动产权证书的，甲方不承担责任（甲方将不定期催促登记部门办理，协助乙方尽快获得不动产权证书）。三、本补充协议一式两份，自甲、乙双方签字盖章之日起生效，由甲、乙双方各持一份。”双方签订《办证补充协议》后，按照协议约定于同日签署了办理商品房转移登记所需《委托书》。其余认定事实与一审认定的一致。本院认为：本案二审的争议焦点为：1.一审认定涉案房屋已交付的事实是否正确；2.上诉人应否承担逾期办证违约责任。被上诉人一审提交的证据显示，被上诉人于2018年11月23日与物业公司签订了物业服务合同并交纳了物业服务费，一审根据《贵州省物业管理条例》第五十四条“前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费，由建设单位承担。房屋交付给买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。房屋达到交付条件，买受人迟延接受房屋交付的，前款规定物业服务费发生的起始日期自建设单位催告房屋买受人接受交付的期限结束次日起算。建设单位与房屋买受人约定减免物业服务费的，减免部分由建设单位承担。”，结合自商品房交付之日起产生的物业服务费由买受人承担的商品房交易习惯，认定被上诉人入住的时间为2018年11月23日，据此进而认定2018年11月23日为案涉商品房交付之日，并无不当。根据本案查明的事实，双方当事人在2018年8月1日签订的《商品房买卖合同》中未就商品房转移登记办理事宜进行明确约定，为此双方于2020年3月12日签订《办证补充协议》，约定由上诉人依照《不动产登记暂行条例》的规定，于2021年6月12日前将办证资料提交到不动产登记部门即视为上诉人履行了合同约定的办证义务，如逾期提交，上诉人自逾期之日起向被上诉人支付日万分之一的逾期办证违约金。由此可知，《办证补充协议》系双方就《商品房买卖合同》未明事项进一步达成的补充协议，协议经双方当事人签字（章）确认且不存在法定无效事由，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照协议内容履行自身合同义务。被上诉人虽称《办证补充协议》中约定的上诉人履行办证义务的时间“2021年6月12日”系上诉人未征得其同意的情形下擅自填写，但被上诉人对其主张的该事实未提交充分有效的证据予以证实，故对其主张《办证补充协议》内容对其不具有法律约束力的抗辩意见不予采纳。如前所述，双方达成补充协议约定由上诉人于2021年6月12日前将办理商品房转移登记的有关文书提交到不动产登记部门即视为上诉人完成了合同约定的办证义务，但自被上诉人提起本案诉讼时，双方约定的办证履行期限尚未届满，被上诉人以上诉人违约为由主张逾期办证违约责任，缺乏事实依据，对其相应的诉讼请求，依法予以驳回。综上，上诉人主张不承担逾期办证违约责任的上诉理由成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定基本事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2021）黔0502民初1323号民事判决第一、三项，即“被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司于原告缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起，90日内为原告覃连媚、王奇峰办理并交付位于毕节市七星关区不动产权证书；驳回原告覃连媚、王奇峰的其他诉讼请求”；二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2021）黔0502民初1323号民事判决第二项，即“被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司于判决生效十日内支付原告覃连媚、王奇峰逾期办证违约金，计算方式以原告已付购房款349915.00元为基数，自2019年2月23日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；自2019年8月20日起至交付商品房权属证书之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算”；三、驳回上诉人毕节市广厦房地产开发有限责任公司的其他上诉请求。一审案件受理费388元，由上诉人毕节市广厦房地产开发有限责任公司负担35元，被上诉人覃连媚、王奇峰负担353元；二审案件受理费698元，由被上诉人覃连媚、王奇峰负担。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二一年七月九日法官助理任云娇书记员何曼青