湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1002民初1586号原告（反诉被告）：郴州市维利亚商业运营有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖区南湖路35号新贵华城3期A11。法定代表人：郭海建，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王身伟，湖南星河律师事务所律师。委托诉讼代理人：李靓，湖南星河律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：丁敏，男，1988年12月17日出生，汉族，湖南省常德市人，住湖南省郴州市北湖区。原告（反诉被告）郴州市维利亚商业运营有限公司（以下简称维利亚公司）与被告（反诉原告）丁敏房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）维利亚公司的委托诉讼代理人王身伟，被告（反诉原告）丁敏参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）维利亚公司请求本院判令：1、丁敏立即支付租赁费用（包括根据租赁合同约定的被告应支付的租金、商业运作费、品牌推广费）及物业管理费共计103368.77元（暂计至2020年10月31日，之后的租赁费用按实际产生支付）。2、丁敏立即支付逾期付款违约金12522.52元（违约金按欠付费用总额的月利率2%自2020年1月22日起暂计至2020年10月31日，之后的违约金计算至欠款本息付清之日止，附违约金计算清单）。以上共计115891.29元。3、解除原被告签订的《商铺租赁合同》；4、本案的诉讼费、保全费由被告承担。本案在审理过程中，维利亚公司将第一项诉请的金额“103368.77元”变更为“79944.48元”（租赁费用暂计至2020年11月30日）；将第二项诉请的金额“12522.52元”变更为“10507.65元”（违约金按欠付费用总额的月利率2%自2020年1月22日起暂计至2020年11月30日）。第一、二项共计90452.13元。庭审中，维利亚公司明确第一项诉请仅是租赁费用79944.48元，不包括其他费用。被告（反诉原告）丁敏针对本诉的答辩要点如下：1、维利亚公司违约在先，被告（反诉原告）有权拒付相关费用，且不应当计算违约金。根据双方签订的合同约定，维利亚公司应保证被告（反诉原告）能正常使用燃气，燃气主管道应入户。且根据《前期物业服务合同》约定，被告（反诉原告）应保证商场的水电、电梯、空调及照明的正常使用。但自2019年起，因维利亚商场整体运营不善，与业主纠纷不断。维利亚公司多次限制商户水电的使用，甚至在疫情期间，本就困难之际，关停电梯、不开空调、禁止商户充水电费、提前关闭商场大门，限制客人出入商场等行为，严重违反合同的约定，致被告（反诉原告）经营的餐厅无法正常运营，营业损失无法计算。2、被告（反诉原告）自2018年11月12日入驻至2020年1月22日，一直按时交纳相关费用，被告（反诉原告）曾多次与维利亚公司协商沟通燃气管道入户及油烟回流整个餐厅等事宜，但一直未果，致餐厅无法正常经营，迫于无奈，被告（反诉原告）才拒绝交纳相关费用。3、被告（反诉原告）店内被盗，维利亚公司无任何作为。2019年10月13日，被告餐厅被盗，丢失苹果平板电脑一台、苹果6手机一台，商场物业保安并未发现，被告（反诉原告）报警后也无任何作为，形同虚设。4、疫情期间，维利亚公司也没有减免租金。综上，维利亚公司违约在先，被告（反诉原告）有权拒交相关费用。且被告（反诉原告）支付的保证金及房租押金应抵扣。另外维利亚公司诉请的违约金也无法律依据，请求驳回维利亚公司的全部诉请。被告（反诉原告）丁敏提出反诉请求：1、维利亚公司退还反诉原告履约保证金33264元；2、维利亚公司赔偿反诉原告经济损失20000元（按照2020年3月至12月期间每月2000元计算）；以上合计53264元；3、本案的诉讼费全部由维利亚公司承担。原告（反诉被告）维利亚公司针对反诉的答辩要点如下：1、维利亚公司无需退还丁敏的保证金。因丁敏未按合同约定支付租金及物业费，维利亚公司有权按照合同约定提前解除合同并不予退还保证金。2、维利亚公司只负责燃气管道入户，入户是指主管道安装入商城。现燃气管理已安装至维利亚商城，丁敏可自行向燃气公司申请用气。综上，丁敏诉请退还履约保证金、赔偿经济损失无事实及法律依据，请求法院驳回其诉请。查明的事实经原、被告举证质证及本院认证，结合庭审中原、被告的陈述，本院确认以下案件事实：一、维多利亚中心即新贵华城三期为商业综合体，由郴州市湘惠房地产开发有限公司开发（以下简称湘惠公司）。段亚平、孙道兵、张秀珍分别从湘惠公司购买了该公司开发的新贵华城三期的商品房（商业用途），并与湘惠公司、维利亚公司签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定段亚平购买的商品房在2021年11月11日前使用权和收益权归湘惠公司，孙道兵、张秀珍购买的商品房在2022年10月1日前使用权和收益权归湘惠公司，在上述期限之前，湘惠公司委托维利亚公司对该商铺进行统一租赁、管理。二、2018年11月12日，维利亚公司（合同甲方）将段亚平、孙道兵、张秀珍购买的商铺出租给丁敏，并与丁敏（合同乙方）签订《商铺租赁合同》，主要约定：1、乙方承租甲方经营的维多利亚中心A11栋1层114号商铺，用于经营餐饮，面积100.8㎡，租期2年10个月自2019年1月22日至2021年11月10日止；2、租金支付方式和期限：第1、2年（2019年1月22日至2021年1月21日）月固定租金7761.6元；第3年（2021年1月22日至2021年11月10日）月固定租金8227.3元。租金按季支付，第一期租金进场装修时连同保证金一并支付，之后的租金应于上一期最后一个月的20日前向甲方支付下一期租金。逾期支付租金，每逾期一日按逾期支付费用的0.5%支付滞纳金；3、乙方于合同签订之日向甲方支付履约保证金33264元；4、乙方于商铺交付当日或之前，向甲方支付装修保证金3000元，装修完毕验收合同后一周内无息返还乙方；5、甲方保证乙方能正常使用燃气，甲方只负责燃气主管道入户。乙方不能私自对现有的燃气主管道进行改造，确有需要应报经甲方书面同意，改造费用由乙方承担。合同签订后，丁敏向维利亚公司支付了商铺履约保证金33264元及装修保证金3000元，并支付租金至2020年1月22日。维利亚公司安装了燃气管道至维多利亚商业综合体，但未安装至丁敏经营的商铺。三、2020年7月20日，维利亚公司向维多利亚中心的商户发出《水、电费充值通知》，通知内容为：自2020年7月21日至2020年7月31日期间，水、电费充值每次限额100元，限充值两次。同时，维利亚公司停开商场空调。维利亚公司与维多利亚中心承租商户发生激烈矛盾，经辖社区、公安部门多次处理未果。2021年1月，丁敏的商铺停止经营，但未腾空。庭审中，双方当事人均同意解除合同。四、维利亚公司于2019年8月12日将维多利亚中心部分承租商户诉至本院，诉请租赁费（含租金、商业运作费、品牌推广费）及违约金等，本院作出的（2019）湘1002民初4223、4224、6785号民事判决书，未予支持承租商户关于维利亚公司未履行商业运作及品牌推广义务应予扣减相应费用的抗辩理由，判定承租户全额支付租赁费用及部分违约金。部分承租商户上诉后，郴州市中级人民法院对一审判决予以维持，判定支持全额支付截至2019年11月4日的租赁费，并按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付违约金。2020年12月，维利亚公司共计起诉维多利亚中心承租商户19家，本案为其中之一。判决的理由与结果本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人应按约定全面履行各自的义务。原被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，真实合法有效。丁敏的商铺已经停止经营，双方当事人均同意解除合同，故对维利亚公司要求解除合同的诉请，本院予以支持。本案双方争议焦点主要有以下几点，本院作出如下判定：一、关于租赁费用应否减免，违约金应否支付的问题。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第六条第二款规定:“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解;调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”2020年2月后受“新冠”疫情持续影响，维多利亚中心整体运营不畅，维利亚公司与承租户在商场管理（包括供电、供水等）方面产生诸多矛盾，丁敏的营业收入亦明显减少，本院多次调解不成，结合实际情况，从公平角度出发，酌情免除丁敏2020年2月至4月的租赁费用，此后的租赁费用酌定按合同约定的70%缴纳。2020年2月之前的租赁费用，丁敏应按照经二审维持的生效判决，全额支付租金。同时，双方签订的《商铺租赁合同》明确约定：维利亚公司负责燃气主管道入户。但是，维利亚公司并没有安装燃气管道至丁敏的商铺，维利亚公司存在违约。维利亚公司辩称入户是指将燃气管道安装至商城，并不是丁敏经营的商铺，该解释不符合常理，且合同明确丁敏的商铺用途为餐饮，必然要求燃气安装入户，对其辩解本院不予采信。因原、被告双方均存在违约行为，故对维利亚公司要求支付违约金的诉请，本院不予支持。二、丁敏应支付的具体款项金额及保证金是否应当退还。丁敏支付租金至2020年1月22日，之后就未再支付租金。虽然2021年1月该店铺就停止经营，但丁敏仍占有房屋，至今仍未将房屋腾空，故其仍应支付租金。从2020年1月23日至2020年1月31日的租赁费用共计7761.6÷30×9=2328.48元。从2020年5月1日至2020年11月30日的租赁费用共计7761.6×7×70%=38031.84元。以上合计40360.32元。因丁敏还欠租金，故其要求退还保证金的诉请，本院不予支持，扣减其已支付的保证金36264元，丁敏还应支付4096.32元。之后的房屋占有使用费按合同约定70%缴纳至商铺退场之日止。三、丁敏损失的认定。丁敏要求维利亚公司赔偿经济损失20000元，但未提交任何证据证实，对其该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第四百六十五条、第五百六十二条第一款、第七百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第二、六项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）郴州市维利亚商业运营有限公司与被告丁敏（反诉原告）签订的《商铺租赁合同》；二、被告（反诉原告）丁敏于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）郴州市维多利亚商业运营有限公司商铺租赁费4096.32元（租赁费用暂计算至2020年11月30日，之后的房屋占有使用费按合同约定的标准的70%支付至房屋腾空之日止）；三、驳回原告（反诉被告）郴州市维利亚商业运营有限公司其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）丁敏的全部反诉请求。如被告（反诉原告）丁敏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2061元，由原告（反诉被告）郴州市维利亚商业运营有限公司负担1968元，被告（反诉原告）丁敏负担93元；反诉案件受理费566元，由被告（反诉原告）丁敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  李阳春人民陪审员  邓艳娟人民陪审员  佘志莲二〇二一年七月二十七日书 记 员  张雨杏附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百六十二条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第二、六项、第二款下列事实，当事人无须举证证明：(二）众所周知的事实；(六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实;前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。