湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终600号上诉人（原审被告）：岳阳市鸿森宾馆有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区五里××路××号。法定代表人：陈景华，公司经理。上诉人（原审被告）：陈景华，男，1956年10月11日出生，住岳阳市岳阳楼区五里××路××号。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：徐航，湖南云盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：岳阳市宏盛房地产开发有限公司，住所地岳阳市华容县马鞍新区人民南路058号。法定代表人：刘玉容，公司董事长。被上诉人（原审原告）：岳阳市华宸房地产开发有限公司，住所地岳阳市华容县田家湖生态新区人民广场西侧。法定代表人：易杰，公司董事长。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：兰新富，湖南云盟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡卫峰，男，1971年1月31日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区五里××路××号上诉人岳阳市鸿森宾馆有限公司（以下简称“鸿森宾馆”）、上诉人陈景华因与被上诉人岳阳市宏盛房地产开发有限公司（以下简称“宏盛公司”）、被上诉人岳阳市华宸房地产开发有限公司（以下简称“华宸公司”）诉、被上诉人胡卫峰房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初1505号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人鸿森宾馆和陈景华的共同委托诉讼代理人徐航、被上诉人宏盛公司的法定代表人刘玉容、华宸公司的法定代表人易杰和其共同的委托诉讼代理人兰新富到庭参加诉讼，被上诉人胡卫峰经本院传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。鸿森宾馆和陈景华上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回宏盛公司的上诉请求，并由宏盛公司承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决严重违反法定程序，应当撤销原判，发回重审。案涉门面的权属尚存争议，鸿森宾馆已起诉宏晟公司和华宸公司，该案尚处于二审阶段，本案应以该案判决结果为依据，故本案应裁定中止诉讼，一审径行判决本案，严重违反法定程序。另一审超审限审理本案。二、宏晟公司未向一审提供鸿森宾馆收取租金的全部收款收据，租户亦未向一审提交其向鸿森宾馆交付租金的全部证据，一审仅凭租户一面之词判决鸿森宾馆返还租金，没有事实依据，属认定事实错误。三、一审举证责任分配错误，宏晟公司未提供收取租金的证据，应当承担举证不能的法律后果，一审将收取租金的证明责任分配给鸿森宾馆错误。综上，请求支持鸿森宾馆、陈景华的上诉请求。宏盛公司、华宸公司答辩称：一、本案是涉及谁有权收取门面租金的租赁合同纠纷，并不涉及门面的所有权，本案并非应以双方另案的合作开发房地产合同纠纷的审理结果为依据，本案没有中止诉讼的法律依据，一审审理程序合法；二、答辩人与多个承租人已经提供证据证明，上诉人采取停电的方式，胁迫承租人向其交纳了一审认定的全部租金。综上，答辩人认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，应当驳回上诉，维持原判。胡卫峰未予答辩。宏盛公司、华宸公司向一审起诉请求：1、三被告向两原告支付拖欠2019年12月31日前的房屋租金118000元，并支付自逾期日至付清日止按月利率0.78%计算利息；2、三被告承担全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2011年12月2日，宏盛公司书面委托鸿森宾馆法定代表人陈景华，代表参加湖南洞庭高科种业股份公司五里牌综合楼拍卖事宜。2011年12月18日，宏盛公司（甲方）与鸿森宾馆（乙方）为合作开发房地产建设项目，签订《岳阳市鸿森宾馆地段旧城改造项目房地产共同开发之合作协议》，约定：“由甲方全额出资参与竞拍，竞拍成功后按股份共有，过户在甲方名下；乙方负责协调宾馆后栋家属楼的购买和五里牌办事处及周边旧城改造范围内房屋的拆迁补偿事宜，此工作期限初定为八个月，即自2012年1月至8月；甲方筹集开发建设资金占旧城改造建设项目80%，乙方将鸿森宾馆折成股份占股20%（乙方在建设项目中不再另行支付其他资金）;甲方在没有办理完毕旧城改造项目的建设审批手续之前，即该项目未动工之前，乙方继续经营鸿森宾馆不变，由乙方盈亏自负，此期限至2012年8月。若上述工作进展不顺，宾馆仍继续经营，乙方则按甲方出资购买情况，向其交纳租金；如上述项目无法整体开发的情况出现，甲乙双方就宾馆改造开发再予协商，协商不成，甲方有权处理甲方名下资产”。签订合作协议后，陈景华受宏盛公司委托，于2011年12月23日以成交价826万元并支付佣金38.04万元拍卖成功，宏盛公司支付了全部竞拍款。2012年3月31日，陈景华代表宏盛公司与出卖人湖南洞庭高科种业股份有限公司办理综合楼资产移交，后宏盛公司与胡卫峰重新签订租赁合同，自2012年6月起由胡卫峰向鸿森宾馆支付租金至2019年12月，自2020年1月起因本案胡卫峰遂停止向鸿森宾馆支付租金。另查明，胡卫峰自房屋拍卖前在种子公司处承租案涉门面。根据宏晟公司向一审提交的鸿森宾馆向胡卫峰出具的租金及水电费用收据载明，胡卫峰于2019年3月17日交付一季度房租水电合计3531元，于2019年9月20日交10至12月租金及5-8月水电费用4081元。2019年4月28日，宏盛公司与华宸公司签订《岳阳市岳阳楼区五里××路××号买卖合同》，约定将上述综合楼以1180万元转让，并在岳阳自然资源和规划局办理了土地使用权出让批准手续。一审法院认为，宏盛公司参与拍卖取得原湖南洞庭高科种业股份公司五里牌综合楼，陈景华代表宏盛公司接受资产移交，陈景华与宏盛公司系委托合同关系，因拍卖取得的权益应归宏盛公司所有。结合双方当事人的诉辩意见，本案一审的争议焦点为：1、宏盛公司与鸿森宾馆的合作协议是否具有案涉门面的收益权；2、鸿森宾馆应向宏盛公司返还已收取租金数额的认定；3、胡卫峰是否承担租金支付义务。一、鸿森宾馆不具有案涉门面的收益权。宏盛公司、鸿森宾馆签订的《岳阳市鸿森宾馆地段旧城改造项目房地产共同开发之合作协议》，系基于旧城改造项目共同开发房地产的目的而签订，约定了如房地产合作开发则以鸿森宾馆的装修等投入及剩余租赁期限利益折成合作房地产项目的20%股份，该协议约定“自2012年8月后，如项目进展不顺，宾馆仍需继续经营，鸿森宾馆按宏盛公司出资购买情况，向宏盛公司交纳租金”，该条约定了鸿森宾馆经营应向宏盛公司交纳租金，根据该约定和日常经验法则可以推断该合作协议并未约定本案案涉门面收益、经营权归鸿森宾馆享有，其自2012年8月起收取胡卫峰租金应返还给宏盛公司。二、鸿森宾馆自2012年起与胡卫峰签订租赁合同，应当保存往年租赁合同并保留租金收取凭据，但鸿森宾馆在本案审理过程中不提交该证据，应承担举证责任不利后果，故对宏盛公司提出月租金标准应予以支持。但基于宏盛公司向一审提交了胡卫峰交租金给鸿森宾馆收据两张，上载明“交10至12月租金及5-8月水电费用4081元”，结合胡卫峰使用门面情况，根据日常经验可以确定月租金在1000元以上，故一审认定该门面月租金不低于1000元，一审按1000元／月计算自2012年8月1日起至2019年12月31日合计89个月，鸿森宾馆共收取并应返还租金89000元。故对宏盛公司要求鸿森宾馆返还案涉门面已收取租金89000元的诉讼请求，予以支持。宏盛公司诉求的逾期利息，因宏盛公司未举证证明其向鸿森宾馆主张返还的具体时间，一审酌定以宏盛公司提起诉讼之日（2020年3月16日）起算至实际偿清日止，利率标准按起诉时贷款市场报价利率一年期年利率4.05%计算。鸿森宾馆辩称其在另案诉讼中主张享有优先购买权，因案涉门面并非鸿森宾馆所承租门面，合作协议亦未约定对此门面优先购买权，故该答辩意见与本案不具有关联性，不予采信。鸿森宾馆与胡卫峰签订租赁合同，陈景华在租赁合同中的行为系代表鸿森宾馆的职务行为，返还租金的责任应由法人承担，故对陈景华辩称的该意见，予以采信。三、胡卫峰是否承担租金支付义务。胡卫峰在履行租赁合同过程中，并不知悉房屋拍卖及产权转让的真实情况，善意履行租赁合同并支付租金至2019年12月31日止，不应重复向宏盛公司支付该期间的租金。根据房地产合作开发协议第七条规定，宏盛公司在无法整体开发的情况下有权处理名下资产，且案涉门面系宏盛公司出资购买，将案涉门面出卖给华宸公司不违反双方约定；宏盛公司、华宸公司向一审提供了《岳阳市岳阳楼区五里××路××号买卖合同》，并在岳阳自然资源和规划局办理了土地使用权出让批准手续，故自2020年1月起华宸公司享有转让门面后收取租金的收益权应由宏盛公司、华宸公司另行协商处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十八条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条规定，判决：一、鸿森宾馆在判决生效后十日内向宏盛公司返还已收取租金89000元，并按年利率4.05%计算支付自2020年3月16日起至实际清偿日止的逾期利息。二、驳回宏盛公司、华宸公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1330元，由宏盛公司负担327元，鸿森宾馆负担1003元。二审期间，鸿森宾馆和陈景华向本院提交了本院作出的（2020）湘06民终4241号、4244号两份民事裁定书，拟证明本案与该证据中涉及的两案系相同案件，本案应发回重审。本院组织双方当事人进行了证据交换、质证。本院认证认为，该裁定书系本院作出，对其真实性应予采信，至于本案应否发回重审，应结合本院审理的鸿森宾馆诉宏盛公司等合资、合作开发房地产合同纠纷二审（2020）湘06民终3429号生效判决的结果予以认定。经二审查明：鸿森宾馆在其诉宏盛公司、第三人湖南洞庭高科种业股份有限公司、第三人华宸公司合作开发房地产合同纠纷案中向一审法院起诉请求：依法确认产权证号“岳阳楼字第244098号等房屋及土地使用权”，鸿森宾馆占20%份额；确认鸿森宾馆对岳阳市鸿森宾馆地段旧城改造项目房地产建设项目享有20%的股权；鸿森宾馆有权优先购买岳阳市岳阳楼区五里××路××号房屋（案涉租赁房屋）…。一审法院作出（2019）湘0602民初10277号民事判决，驳回鸿森宾馆全部诉讼请求后，鸿森宾馆不服该判决，向本院提起上诉，本院于2021年7月19日作出（2020）湘06民终3429号终审判决，驳回鸿森宾馆上诉，维持原判。本院二审查明的其他事实与一审查明的一致。本院认为，鸿森宾馆不享有案涉租赁门面所有权及土地使用权20%的份额的事实，已经本院（2020）湘06民终3429号生效民事判决予以确认，一审依据查明的本案事实和鸿森宾馆、宏盛公司签订的《岳阳市鸿森宾馆地段旧城改造项目房地产共同开发之合作协议》约定，认定鸿森宾馆应自2012年8月起将其收取胡卫峰的租金返还给宏盛公司，并无不当，本院予以确认。关于鸿森宾馆应返还租金数额的认定问题，根据查明的事实，案涉租赁门面系鸿森宾馆自2012年起租赁给胡卫峰，鸿森宾馆对胡卫峰已交租金至2019年12月的事实未提出异议，鸿森宾馆应对其收取胡卫峰租金数额的事实承担举证责任，鸿森宾馆在本案一审、二审中均未提交已收取胡卫峰多少租金的证据，一审认定鸿森宾馆应承担举证不能的法律后果，并依据胡卫峰交租金给鸿森宾馆的收据，按1000元/月计算自2012年8月1日起至2019年12月31日的租金，认定鸿森宾馆应返还宏盛公司租金89000元，并无不当，本院予以确认。鸿森宾馆、陈景华上诉称一审认定其已收取的租金数额错误的事实，没有提供证据予以证明，本院不予采信。综上，上诉人鸿森宾馆、陈景华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2025元，由岳阳市鸿森宾馆有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡铁霞审判员  余立根审判员  许 进二〇二一年七月二十六日书记员  荣晴瑶