上海市闵行区人民法院执 行 裁 定 书（2021）沪0112执异166号异议人(被执行人)：上海市闵行区平阳六村业主委员会，住所地上海市闵行区古美西路XXX弄XXX-XXX号。负责人：徒振强，主任。钱玉林、程慰华，副主任。申请执行人：上海中星集团申城物业有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：孙膑。本院在执行申请执行人上海中星集团申城物业有限公司(以下简称中星公司)与被执行人上海市闵行区平阳六村业主委员会(以下简称平阳业委会)物业服务合同纠纷一案中，被执行人平阳业委会提出执行异议，请求中止执行、并解除对上海银行市南分行账户(账户号：XXXXXXXXXXX)的查封冻结。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。平阳业委会要求对上述银行账户解除查封冻结的事实及理由是：该账户系其为小区业主开立的住宅专项维修资金账户，账户内的所有款项为全体业主的维修资金。根据相关法律规定，该笔资金属于业主所有，并专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新改造，不得挪作他用。因此，该账户的资金不能用于清偿本案系争债务，应予解除查封冻结。经审查查明：中星公司与平阳业委会物业服务合同纠纷一案中，本院于2020年7月30日作出(2019)沪0112民初35812号民事判决，判决主文：一、被告上海市闵行区平阳六村业主委员会于本判决生效之日起十日内返还原告上海中星集团申城物业有限公司垫付的物业服务亏损366,013.22元；二、被告上海市闵行区平阳六村业主委员会于本判决生效之日起十日内返还原告上海中星集团申城物业有限公司垫付的公司管理费154,369.85元。判决书另载明：“本院经审理认定事实如下：中星公司(签约乙方)曾分别于2014年2月28日、2015年1月8日与上海市闵行区平阳六街坊业主大会(签约甲方)签订了《托管协议》，期限分别为2014年1月1日起至2014年12月31日止，2015年1月1日起至2015年12月31日止。上述两份协议均约定：鉴于平阳六街坊小区原物业公司终止该小区物业服务工作，小区业委会正值换届，亦无法正常履行职能。经街道协调及前期业主大会书面表决，同意委托中星公司临时应急托管平阳六街坊小区物业服务工作。乙方以按实结算的方式确定物业服务费用(物业服务费用包括但不限于员工的工资保险福利、外包作业费用、设备设施日常运行维护费用、办公费用、固定资产折旧、公司管理费、法定税费等)。业主应按约定标准向中星公司支付物业服务费用，亏损部分甲方同意从小区公益性收入甲方所得中予以补足，如甲方公益性收入仍不足以弥补乙方亏损的，甲方应向业主大会征询决定弥补方法。……诉讼中，经平阳业委会申请，本院依法委托众华会计师事务所(特殊普通合伙)对中星公司在为平阳业委会所在小区提供物业服务期间垫付的资金金额进行审计。该事务所于2020年6月22日出具审计报告，载明：2014年、2015年物业费收费合计分别为1,346,579.30元、1,740,817.80元，审计结论为：中星公司接受平阳业委会所在小区物业服务临时应急托管期间，物业服务亏损1,633,907.41元，小区公益性收支结余1,267,894.19元。物业服务亏损尚有366,013.22元无法弥补。……中星公司与平阳业委会均认可上述审计报告中有关物业服务亏损金额的结论。另查明，2017年9月，上海市闵行区古美路街道房管办事处出具《证明》，载明：为了统一管理小区名称，原业主大会名称“上海市闵行区平阳六街坊业主大会”(业主大会代码：XXXXXXXXXX)，现更名为‘上海市闵行区平阳六村业主大会’(以下简称平阳业主大会)。……本院认为，关于第二项中星公司垫付的公司管理费，双方在两份《托管协议》中均约定了公司管理费为物业服务费用的一部分，按实结算，此后，上海市闵行区平阳六街XXX委员会在《收支汇总表》中确定了该费用的金额比例。现中星公司以2014年、2015年物业服务费的5%主张公司管理费，于法不悖，本院予以支持。……”判决生效后，平阳业委会未按期履行义务，中星公司遂向本院申请强制执行，本院立(2021)沪0112执2997号案件执行。执行过程中，本院执行部门冻结了开立于平阳业主大会名下，账户号为316984-XXXXXXXXXXX的上海银行账户，冻结金额152,960.83元。另根据众华会计师事务所在(2019)沪0112民初35812号一案中出具的审计报告载明：中星公司在该案系争的物业服务合同履行期间，自2014年至2017年累计产生的物业服务成本和费用所包含的项目为设备运行费用(房屋养护费、绿化养护费、设备养护费、电费)、保安费用、保洁费用、管理费用。再查明，开立于平阳业主大会名下，账户号为316984-XXXXXXXXXXX的上海银行账户内业主大会收益户余额49,820.40元，另有大量维修资金1,400余万元。根据闵行区住房保障和房屋管理局工作人员说明，上述账户为平阳业主大会账户，账户内通过内设子账户同时管理着平阳业主大会所在小区的公益性收入与维修资金，故两笔钱款在该账户内部可以明确区分。以上事实，由本院(2019)沪0112民初35812号民事判决书、(2021)沪0112执2997号执行裁定书、众华会计师事务所(特殊普通合伙)(2020)第6274号司法专项审计报告、与闵行区住房保障和房屋管理局工作人员曹文俊谈话笔录、执行案件材料等证据在案佐证。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第二百八十一条，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有，经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。本案中，(2019)沪0112民初35812号民事判决确定的平阳业委会的付款义务来源于其业主大会与中星公司签订的《托管协议》中所涉物业服务亏损费用和公司管理费用的拖欠，根据众华会计师事务所在该案中出具的审计报告，两笔费用均不包含对小区共有部分的维修、更新和改造产生的支出。其中，物业服务亏损费用所包含的房屋养护费、绿化养护费、设备养护费等，参照《上海市商品住宅维修基金管理办法》、《上海市房屋土地资源管理局关于实施若干问题的通知》的意见，应纳入日常物业管理服务收费范围。因此，平阳业委会所在小区的维修资金不应用于清偿本案系争债务。但本案中，平阳业主大会账户内尚有公益性收入49,820.4元，该收入可以和维修资金相互区分，且以公益性收入清偿本案系争债务符合《托管协议》的约定，对该部分收入应当予以执行。综上，本院执行部门对该账户内现有的以及将来可能产生的公益性收入采取强制执行措施并无不当，但对维修资金的执行应当停止。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款第(一)项、第十七条第一款第(二)项之规定，裁定如下：撤销对开立于上海市闵行区平阳六村业主大会名下账户号为316984-XXXXXXXXXXX的上海银行账户中维修资金的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向上海市第一中级人民法院申请复议。审判长  徐昺颢审判员  钟益青审判员  胡汇哲书记员  李晓芸附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查：（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；……第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。