湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终8626号上诉人（原审原告）：湖南中业物业服务集团有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区桔子洲街道潇湘大道中段283号大学科技园创业大厦F5038房A24号。法定代表人：侯兴廷。委托诉讼代理人：彭果阳，女，1984年12月6日出生，汉族，住长沙市天心区，系湖南中业物业服务集团有限公司员工。委托诉讼代理人：王海亮，男，1984年6月27日出生，汉族，住长沙市天心区，系湖南中业物业服务集团有限公司员工。被上诉人（原审被告）：李柏林，男，1980年10月6日出生，汉族，住湖南省新宁县。上诉人湖南中业物业服务集团有限公司（以下简称中业物业公司）因与被上诉人李柏林房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2021）湘0104民初2238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月30日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中业物业公司向本院提出上诉请求：1.撤销（2021）湘0104民初2238号民事判决第二项中关于自2020年6月1日起至实际搬出之日止的房屋占用费标准的判决，改判被上诉人向上诉人自2020年6月1日起至实际交还之日止按原约定租金标准支付占用费；2.判决被上诉人向上诉人支付自2020年1月16日至2020年5月31日期间的租金24000元；3.判决被上诉人向上诉人支付逾期支付租金的滞纳金16000元；4.判决由被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：1.原审判决第二项关于自2020年6月1日起至实际搬出之日止的房屋占用费按原租金30%支付没有法律依据，且导致上诉人损失持续扩大。2.原审判决对上诉人给予被上诉人疫情免租期的案件事实认定不清，导致重复计算疫情免租期，上诉人在《解除租赁合同通知函》中已经给予被上诉人一个半月的疫情免租，原审法院再判决给予两个月免租期缺乏事实和证据依据，给上诉人造成了损失，依法应予纠正。3.原审判决未支持上诉人关于逾期滞纳金的诉讼请求缺乏法律依据，被上诉人在上诉人通知减免租金后拒绝支付租金属于严重违约行为，二审应改判被上诉人承担违约责任。被上诉人李柏林辩称，其于2019年与中业物业公司签订《门面租赁合同》租赁的门面系房顶漏水、没电、破烂不堪的房子，其接收后立即对房屋进行了近两个月的装修、防水处理，花费36.5万元，至2020年1月共营业了3个多月，期间所有费用都是正常交付给中业物业公司。2020年春节后因疫情不能营业，一直到5月中旬才接到社区准予营业的通知，其准备恢复营业后将门面转租，但中业物业公司不能提供产权证。2020年5月27日，中业物业公司发函要求解除合同，其在双方面谈两次中都表示不再经营了，随时可把钥匙交还给中业物业公司，但中业物业公司无人对接此事，因此不存在其占用门面的情况。后来，在其不知情的情况下，门面门锁被更换、招牌被拆除，其是最大的受害者，如今已负债累累。中业物业公司向一审法院起诉请求：1.判决中业物业公司、李柏林2020年5月31日解除双方签订《门面租赁合同》并交还租赁房屋；2.判决李柏林向中业物业公司支付租金24000元及逾期付租滞纳金384000元（暂计算至2020年11月20日）;3.判决李柏林向中业物业公司支付租金12000元及逾期付租滞纳金103800元（暂计算至2020年11月20日）;4.判决李柏林向中业物业公司支付2020年6月1日起至实际交还之日止按原约定租金标准支付占用费；5.判决租赁押金10000元归中业物业公司所有；6.判决李柏林承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年8月26日，中业物业公司（甲方、出租方）与李柏林（乙方、承租方）签订一份《门面租赁合同》。该合同第三章“租赁方式及付款方式”中约定：第三条甲方将长沙市岳麓区桔子洲街道办事处综合楼（即枫林路145号）1楼最西边门面租赁给乙方经营使用。第四条以上门面租赁期从2019年8月27日至2024年5月31日止，合同到期后自动终止……第五条甲方给予乙方50天免租期，即自2019年8月27日至2019年10月15日止。免租期结束后，关于房屋租金的约定如下：1、2019年10月16日至2020年8月31日期间，每月租金为8000元；2、2020年9月1日至2021年8月31日期间，每月租金为9000元……租金每3个月支付一次。租金不因乙方的经营状况而改变，实行先交费后使用原则，乙方应于签订合同日起3个工作日内支付给甲方，后续各租期的租金乙方应当于上一周期租金到期前10日一次性支付给甲方。合同到期后自动终止，如乙方续签合同，租金由甲乙双方协商确定。本合同签订后乙方在签订本合同后3个工作日壹次性付给甲方第一年前3个月租金人民币贰万肆仟元以及押金10000元整，合计人民币34000元，以上费用不含税，如因为政府政策须缴纳相关费用将由乙方自行负责。乙方须支付人民币10000元作为押金，此押金不保值不计息，在合同终止后乙方将按来装去丢的原则把租赁房屋完好交给甲方。若乙方无任何违约及欠费行为，甲方按给乙方开具的押金条将押金不计息退还给乙方。乙方单方面中途要求终止合同此押金不退……合同第七章“其它约定事项”中约定：第十九条乙方需提前10日缴纳租金。在约定提前10日内未交租金的，乙方每天按应交未交租金金额的5%作为滞纳金交付给甲方。在租金到期30天后还未交租金的甲方有权解除本合同并收回房屋，乙方应按当年度租金标准支付房屋占用费，押金作为违约金不予退还。若乙方要求继续履行本合同的，乙方每天按应交未交租金金额的5%支付滞纳金交付给甲方……该合同签订后，中业物业公司向李柏林交付了案涉房屋，李柏林对该房屋装修后用于餐饮经营。2019年8月28日，李柏林向中业物业公司转账支付了2019年10月16日至2020年1月15日期间租金24000元及押金10000元。2020年5月28日，中业物业公司向李柏林短信送达一份《解除租赁合同通知函》，主要内容为：“根据租赁合同约定房屋租金实行先交费后使用的原则，您应当于上一周期租金到期前10日一次性向我司支付下一周期租金。故您应当于2020年1月5日支付2020年1月16日至4月15日的租金。然而，截至2020年5月27日，您却始终未支付，并拖欠了2020年4月16日至今的租金，共计四个半月租金36000元。我司工作人员多次上门敦促您支付所欠租金，但您均拒绝支付，您的行为已经构成严重违约。鉴于上述情况，现正式通知您，我司将按照租赁合同第七章第十九条之约定于2020年5月31日与您解除租赁合同。考虑到新冠疫情的影响，我司给予您一个半月租金的免除，请您于2020年5月30日之前支付所欠租金免除后共计24000元，同时清空房屋向我司进行腾退交接。否则，我司将自2020年1月5日起至实际支付之日止每日按未支付金额的5%向您收取滞纳金并按约定收取房屋占用费，且押金不退还。为了避免您的损失扩大，请您按照本通知载明的日期足额支付前述租金，办理好房屋腾退手续。如您逾期仍未支付租金，我司将于5月30日收回房屋，清空所有遗留物品，由此产生的一切法律后果由您自行承担。”另查，1、2019年5月30日，中业物业公司与案外人长沙市岳麓区桔子洲街道办事处签订《房屋租赁合同书》，长沙市岳麓区桔子洲街道办事处将位于枫林路以南（枫林宾馆旁）的橘子洲街道枫林路综合物业楼整体房屋租赁给本案中业物业公司，租赁期限为5年，自2019年6月1日起至2024年5月31日止。2、经庭审询问，李柏林明确表示不再使用案涉房屋继续进行经营活动。另据李柏林陈述，因新冠肺炎疫情影响，其自2020年农历新年以后一直未开门营业。目前案涉房屋内的大部分东西已经搬走，但还留有部分在房屋内，房屋门锁由李柏林掌控。一审法院认为，案涉《门面租赁合同》是合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，依法成立并生效，对双方均具有约束力。关于中业物业公司的各项诉讼请求，评析如下：一、关于案涉合同应否解除的问题。根据双方的合同约定，李柏林本应于2020年1月5日前支付2020年1月16日至4月15日三个月租金，但其一直未支付，后中业物业公司于2020年5月28日向李柏林送达《解除租赁合同通知函》，告知其于2020年5月31日解除租赁合同，且在本案庭审中，李柏林亦明确表示不再使用案涉房屋从事经营活动，可见双方的合同确已无法继续履行，故该院确认双方签订的《门面租赁合同》于2020年5月31日解除。关于李柏林提出的案涉房屋系违章建筑的辩称意见，其未提交充分证据予以佐证，该院不予采信。二、关于合同解除后的法律责任承担问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。首先，关于拖欠租金的金额认定问题。李柏林就案涉房屋已经交纳租金至2020年1月15日，后本应向中业物业公司交纳自2020年1月16日至合同解除之日即2020年5月31日期间的租金，但考虑到李柏林经营的系餐饮业，受新冠肺炎疫情及疫情防控措施影响较大，故该院在本案中酌情减免2个月的租金，同时，考虑李柏林自2020年新年后一直未营业，没有营业收入，该院酌定2020年3月16日至2020年5月31日这一期间的租金由李柏林承担50%，即李柏林还应向中业物业公司支付租金10000元，对于中业物业公司该项诉讼请求中的超出部分，该院不予支持。其次，关于押金应否归中业物业公司所有及李柏林应否支付滞纳金的问题。本案中，李柏林确实存在拖欠租金的行为，但同样基于新冠肺炎疫情的影响，李柏林长时间没有营业，按时交付租金确实存在一定的现实困难，故结合双方合同的实际履行情况，并基于公平及诚实信用原则的考量，该院对中业物业公司在本案中主张的押金归其所有及其主张的滞纳金诉求均不予支持。李柏林已向中业物业公司交纳的押金1万元，中业物业公司应予以退还。该院在本案中将该1万元押金直接抵扣被告应交纳的租金，折抵之后，被告无需再向中业物业公司支付租金。第三，关于李柏林应否交还涉案房屋及应否支付房屋占用费的问题。经庭审询问，李柏林自认该房屋的门锁现仍由其掌控，且房屋内仍有部分物品未搬离，而据前所述，案涉合同已经解除，李柏林继续占有涉案房屋无事实与法律依据，故李柏林应当向中业物业公司返还房屋，并向中业物业公司支付自2020年6月1日起至实际搬出之日止的房屋占用费。关于房屋占用费的标准，该院酌定参照合同约定月租金标准的30%计算，即为2400元每月，对于中业物业公司主张的超出部分，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十五条、第五百六十六条、第七百二十一条之规定，原审判决如下：一、确认中业物业公司与李柏林于2019年8月26日签订的《门面租赁合同》于2020年5月31日解除；二、李柏林立即腾空并向中业物业公司返还位于长沙市岳麓区桔子洲街道办事处综合楼（即枫林路145号）1楼最西边房屋，并按每月2400元的标准向中业物业公司支付自2020年6月1日起至实际搬出之日止的房屋占用费；三、驳回中业物业公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取4824元，由中业物业公司负担2824元，李柏林负担2000元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、李柏林应向中业物业公司支付的案涉房屋租金及房屋占用费的金额该如何确定；二、李柏林应否向中业物业公司支付逾期付租滞纳金。关于焦点一。案涉《门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，该合同对双方当事人均具有约束力。在该合同履行过程中，因李柏林未按合同约定向中业物业公司支付租金，中业物业公司于2020年5月28日向李柏林送达《解除租赁合同通知函》，告知其于2020年5月31日解除案涉《门面租赁合同》，李柏林对此未提出异议，且未在案涉门面继续营业，故可确认案涉《门面租赁合同》于2020年5月31日解除。经审查，李柏林自2020年1月16日起未再向中业物业公司支付租金，一审法院认定李柏林须向中业物业公司支付2020年1月16日至2020年5月31日期间的租金，符合法律规定和双方约定。对于应付租金的金额认定，因2020年春节后新型冠状肺炎疫情暴发，李柏林经营的餐馆受疫情防控措施影响无法营业，一审法院结合案涉门面所在辖区疫情防控形势及李柏林门店未营业无经营收入的实际情况，对欠租期间的租金酌情减免2个月、其余应付租金按合同约定50%计算，其处理符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》和相关法律规定。案涉租赁合同解除后，李柏林应向中业物业公司返还房屋，虽然李柏林并未在合同解除后继续在案涉房屋从事经营活动，但其不腾退房屋势必给中业物业公司的房屋收益造成影响，故其应向中业物业公司支付自2020年6月1日至实际搬出房屋之日的房屋占用费，一审法院对房屋占用费按案涉租赁合同约定的租金标准的30%计算，符合法律规定。关于焦点二。李柏林拖欠租金的行为与新冠肺炎疫情的影响具有直接关联，其经营的门店因长时间无法营业而无经营性收入，一审法院结合双方履约情况，基于公平和诚信原则的考量，对中业物业公司主张的逾期付租滞纳金不予支持，其处理并无不当。综上所述，上诉人中业物业公司的上诉理由不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。本案二审受理费3260元，由中业物业公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  何 鑫审判员  黄红萍二〇二一年七月三十日书记员  胡颖超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。