辽宁省黑山县人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0726民初976号原告：刘振宇，男，满族，1986年11月17日生，住辽宁省黑山县。委托诉讼代理人：张红，辽宁锦逸律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘光宇，辽宁锦逸律师事务所律师。被告：黑山福山时代购物广场有限公司，住址地辽宁省锦州市黑山县黑山镇七街解放南街27号福山时代购物广场A区商铺4-A02号，统一社会信用代码：91210726055697028T。法定代表人：王忱，该公司经理。委托诉讼代理人：杨慧，女，1986年11月14日生，满族，现住黑山县，公司员工。委托诉讼代理人：郑添圣，上海市海华永泰（沈阳）律所事务所律师。被告：黑山正大房地产开发有限公司，住所地黑山县黑山镇宽广街38号，统一社会信用代码：912107267746381716。法定代表人：曹洪，该公司经理。委托诉讼代理人：曹雷，锦州市黑山县黑山法律服务所法律工作者。追加被告：王正文，男，1966年10月19日生，汉族，辽宁省黑山县。委托诉讼代理人：王忱（王正文之子），男，1989年2月7日生，满族，住黑山县。原告刘振宇诉被告黑山福山时代购物广场有限公司、黑山正大房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，被告黑山正大房地产开发有限公司申请追加王正文为本案被告，本院依被告申请追加王正文为本案被告参加诉讼。原告刘振宇的委托诉讼代理人张红、刘光宇，被告黑山福山时代购物广场有限公司法定代表人王忱和委托诉讼代理人郑添圣、杨慧，被告黑山正大房地产开发有限公司法定代表人曹洪和委托诉讼代理人曹雷，被告王正文的委托诉讼代理人王忱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告黑山福山时代购物广场有限公司和黑山正大房地产开发有限公司，给付合同约定的店铺返租租金款人民币共计123867元并支付违约金；2、判令二被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告与被告于2013年11月13日签订《福山时代购物广场购房协议》（原告实际支付购房款206445元），原告与被告于2012年9月13日签订《“福山时代购物广场”返租协议书》，原告将从被告处购买的坐落于“福山时代购物广场”五层13号铺位（34.29平方米）返租给被告。租赁方式：以原告房款总额356445.00元作为基数，被告每年返还原告房款的10%作为返租回报，每年返还35645元，返租日期为2013年9月1日至2023年8月31日，期限10年。被告第一次返租日期为商场开业日期为准，每年固定日期向原告支付该年的返租款。被告如不能按时支付返租租金，每逾期一天，按每月租金的千分之八计算违约金。2014年3月2日支付租金35645元，2015年2月26日支付租金17822.5元，自2015年起，被告再未支付租金。自2015年9月1日至2021年3月31日被告共计欠原告租金20644.5元（按实际交款的10%计算）×6年=123867元整。在此期间原告多次要求被告继续履行返租协议，但对方拒不履行，对原告的要求置之不理。原告与被告签订的合同事实清晰、有效，被告违约事实清楚。请求法院依法维护原告的合法权益。被告黑山福山时代购物广场有限公司辩称，1、我方主体不适格不应成为本案被告。原告签订的购房协议及返租协议均是与被告黑山正大房地产开发有限公司签订的，我方与原告之间并不存在合同关系，所以不存在拖欠返租即我方不应支付原告任何费用及违约金。2、案涉房屋目前所有权归属是被告黑山正大房地产开发有限公司所有，黑山正大房地产开发有限公司作为房屋的所有权人，收取租金的权利由其享有，被告并不享有。3、据了解，案涉房屋一直处于空置状态，一直未有人承租，所以不存在租赁问题。4、即使原告诉讼，本案中原告的诉请案由也不正确，原告并没有诉讼房屋的所有权，其只是交付了部分购房款，并没有实际缴纳全部房款，也没有领取钥匙办理收房手续，没有占有该房屋，更没有备案登记，所以原告对房屋不享有所有权，其无法证明其对房屋享有出租的权利。与被告黑山正大房地产开发有限公司之间存在债权债务关系，原告应按照债权债务关系进行诉讼。被告黑山正大房地产开发有限公司辩称，黑山福山时代购物广场有限公司借用我公司资质进行房地产开发，该房屋的所有权由黑山福山时代购物广场有限公司所有，我公司并不享有该房屋的所有权。涉案房屋是原告从黑山福山时代购物广场有限公司购置，购楼款也交给了黑山福山时代购物广场有限公司。原告收取返租租金也是由黑山福山时代购物广场有限公司给付，所以原告的诉求与我公司无关。王正文是黑山福山时代购物广场有限公司的大股东，在法院诉讼的其他案件，王正文均已承认商铺由他们返租，并通过法院进行了调解。本案中合同的相对方是黑山福山时代购物广场有限公司，与我公司无关，原告无权向我公司主张权利。被告王正文辩称，与原告签订的合同是福山房地产开发有限公司，根据合同的相对性，应该由福山房地产开发公司承担责任，与被告王正文无关，所以要求驳回原告对王正文的诉讼。原告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：福山时代购物广场购房协议、收款收据、福山时代购物广场返租协议书及视频各一份，拟证明黑山正大房地产开发有限公司在购房协议上盖章，黑山福山时代购物广场有限公司收取了相应的房款，证实双方真实的买卖关系，房屋应归原告支配和处理。返租协议签订时是双方真实意愿，且不违反法律规定，被告应当按协议内容返租并承担违约责任，王正文是福山时代购物广场有限公司实际的控股股东，承认欠原告的租金。被告黑山福山时代购物广场有限公司提交公章和现金收讫章印模一份，拟证明当时收款时不是该公司所收。被告黑山正大房地产开发有限公司提交了黑山县人民法院2020年民初2661号民事判决书一份，2560号民事调解书一份。2020年2283至2288号民事调解书各一份，2618号民事调解书一份，2391号民事调解书一份，锦州市中级人民法院2021民终678号民事裁定书一份，以证明正大公司不是合同相对方，不应承担本案的返租租金和违约金；提交了挂靠协议一份，拟证明正大公司前身诚信公司公章的使用范围进行开发使用，不得从事其他行为。被告王正文未提交证据。依据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王正文原系黑山福山时代购物广场有限公司法定代表人。2013年11月13日，原告与福山房地产开发有限公司签订了《福山时代购物广场购房协议》，购买福山时代购物广场5层13号商铺（面积34.29平方米），商铺总价356445.00元，已交房款206445元，并于2012年9月13日签订《福山时代购物广场返租协议》，将商铺返租给被告，返租期限为10年，自2013年9月1日起至2023年8月31日止，返租租金为每年35645元。两份协议上均加盖了黑山县诚信房地产开发有限责任公司的公章，首付房款206445元由黑山福山时代购物广场有限公司收取。租金给付时间为：第一年返租日期以商场开业日期为准，每年固定同一时间进行返租。同时约定：被告如不能按协议规定时间向原告方支付返租租金，每逾期一天按每月租金的千分之八计违约金。合同签订后，原告自认在福山时代购物广场收到返租的租金35645元和20644元。自2015年9月1日起，原告未再收到租金。审理中原告同意按已交纳房款206445元的10％，主张租金和违约金。另查，黑山福山时代购物广场有限公司于2012年12月3日成立，黑山县诚信房地产开发有限责任公司现变更登记为黑山正大房地产开发有限公司，福山房地产开发公司没有在协议上盖章，返租协议上所盖的黑山县诚信房地产开发有限责任公司公章未经授权，事后现黑山正大房地产开发有限公司亦不追认。上述事实，有双方当事人陈述、购房协议、收款收据、租赁合同书在案佐证，足以认定。本院认为，原告刘振宇与福山房地产开发有限公司签订了《福山时代购物广场购房协议》，向被告黑山福山时代购物广场有限公司缴纳房款206445元，并签订返租协议，被告黑山福山时代购物广场有限公司已向原告支付返租租金，协议已实际部分履行，故被告黑山福山时代购物广场有限公司为返租协议的合同实际相对方。被告黑山福山时代购物广场有限公司在本案中虽否认原告与其签订购房协议和返租租赁协议，但原告交付房款和给付房屋租金的相对方均为被告黑山福山时代购物广场有限公司，故被告黑山福山时代购物广场有限公司否认为本案合同相对方的意见，本院不予采纳。被告黑山福山时代购物广场有限公司应按合同约定给付原告拖欠的房屋租金及违约金。本案中协议虽加盖了黑山县诚信房地产开发有限责任公司的公章，但事后变更后的黑山正大房地产开发有限公司对盖章行为既不认可，又不追认。被告黑山正大房地产开发有限公司与原告未实际发生房屋买卖和房屋返租关系，原告也从未向其主张过权利。因此，被告黑山正大房地产开发有限公司不承担本案民事责任。被告王正文原系被告黑山福山时代购物广场有限公司法定代表人，其签字行为系职务行为，应由被告黑山福山时代购物广场有限公司承担，被告王正文不承担本案民事责任。关于租金计算问题，原告在庭审中主张以其实际缴纳房款206445元的10%即20644.5元作为房屋返租租金，符合权利义务相一致的原则，本院予以支持。关于违约金计算，合同约定2013年9月1日起计租，此后每年的9月1日为本年度租金给付日。被告未按约定给付当年的租金，每逾期一日，按每月租金的8‰计算违约金，系双方自行约定，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告黑山福山时代购物广场有限公司于判决生效后五日内一次性给付原告刘振宇房屋租金123867元（自2015年9月1日至2021年8月31日，20644.5元×6年）；二、被告黑山福山时代购物广场有限公司于本判决生效之日起五日内一次性给付原告刘振宇违约金92838.72元（2015年9月1日至2021年3月31日共2037天28029.12元、2016年9月1日至2021年3月31日共1672天23006.72元、2017年9月1日至2021年3月31日共1307天17984.32元、2018年9月1日至2021年3月31日共942天12961.92元、2019年9月1日至2021年3月31日共577天7939.52元、2020年9月1日至2021年3月31日212天2917.12元，以每年9月1日作为计算违约金起始日，标准为每日20644.5元÷12个月×8‰＝13.76元）；三、驳回原告刘振宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2275元（已减半收取），由被告黑山福山时代购物广场有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 员 刘翠微二〇二一年七月十四日法官助理 贾丽娇书 记 员 黄佳莹