上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0114民初13999号原告(反诉被告)：上海欣百物业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：孙群，该公司经理。委托诉讼代理人：袁理嫚。委托诉讼代理人：马栋梁，上海市正大律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海骏丰嘉房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：关惠勤，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王金梁。委托诉讼代理人：陈旭，上海市华诚律师事务所律师。原告(反诉被告)上海欣百物业管理有限公司(以下简称欣百物业)与被告(反诉原告)上海骏丰嘉房地产开发有限公司(以下简称骏丰嘉公司)物业服务合同纠纷115案，本院于2021年7月1日立案后，依法适用简易程序(小额诉讼)，后被告骏丰嘉公司提出反诉，经审查，本院予以受理合并审理，于2021年7月27日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)欣百物业委托诉讼代理人袁理嫚及被告(反诉原告)骏丰嘉公司委托诉讼代理人王金梁、陈旭到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告欣百物业向本院提出诉讼请求：判令被告骏丰嘉公司给付位于嘉定区沪宜公路XXX-XXX号、银翔路XXX号、槎溪路833弄等共115套房屋自2019年3月1日至2021年2月28日期间的物业管理费人民币2,139,654.17元。事实与理由：2019年2月1日，原告与上海市嘉定区骏丰嘉天下、嘉峰汇业主委员会(以下简称嘉天下、嘉峰汇业委会)签订《物业服务合同》，合同规定自2019年3月1日起原告承担上海市嘉定区南翔镇骏丰嘉天下、嘉峰汇的物业管理；嘉天下商业用房物业管理费为10元/平方米/月，嘉峰汇商业用房物业管理费为5元/平方米/月，酒店式公寓物业管理费为2元/平方米/月，地下车库车位管理费为100元/车位/月。被告骏丰嘉公司系嘉天下休闲广场115套商业用房物业权利人。按照合同规定，物业服务费按半年度(6个月)缴纳，业主应在每半年最后一个月前缴纳下半年度物业管理费。在被告未按时交纳物业费的情况下，原告二次发函被告要求支付物业管理费，被告仍未履行交纳义务，原告遂向法院提起诉讼。被告骏丰嘉公司辩称，物业合同的物业费收费标准不合理、不公正，商区分5元和10元的收费标准，被诉的115套房屋均以10元标准来计算，没有任何的依据，且该收费标准没有区分空置物业的情形，以及电梯一层不使用的情况。如果物业空置则不存在保洁保安服务的需要，应当予以扣除。骏丰嘉公司系上海市嘉定区南翔镇骏丰嘉天下、嘉峰汇物业的业主。2019年2月1日，欣百物业与嘉天下、嘉峰汇业委会签订了《物业服务合同》，但该物业合同的签订不符合法定程序，即选聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。然涉案《物业服务合同》的签订未达到前述要求，明显不符合我国《物业管理条例》、《招标投标法》的强制性规定，侵害了骏丰嘉作为业主的合法权益，故该物业服务合同属于无效合同，欣百物业无权向骏丰嘉公司收取物业费。虽然签署了涉案物业服务合同，但欣百物业根本未提供符合要求的物业服务。小区环境脏乱差，地面和墙体没有进行养护维修，小区绿化无人管理，电梯久不运行且电梯扶手脏，三楼露台下雨积水严重，上述问题反诉原告反映后反诉被告却不予理会，未予修缮、整改，应当减免物业费，同时店铺一直处于空置状态，应减免一定比例的物业费。另因物业公司管理违约，造成骏丰嘉公司名下商铺难以出租，应当赔偿租金损失。另外，欣百物业在地面违规建设车辆进出道闸收取停车费，该费用应由小区业主所有，欣百物业应向骏丰嘉公司支付相应份额。被告骏丰嘉公司据此提出反诉请求，1、判令欣百物业与嘉天下、嘉峰汇业委会签订的《物业服务合同》无效；2、判令欣百物业违反《物业服务合同》的约定，减免物业费(按减免70%计算)；3、判令欣百物业返还自2019年3月1日至2021年6月30日期间的停车费收益。反诉被告欣百物业辩称，首先对于骏丰嘉公司的反诉不予认可，请求驳回反诉请求。理由如下：第一，反诉请求判物业合同无效，这个问题被骏丰嘉公司多次向法院提起过诉讼，并且法院有明确的判决。另外最主要的一点，这一项与本案无关。第二，关于物业费减免、打折，以及赔偿损失的问题，这个请求应该在本诉上进行抗辩，作为抗辩的理由并非是反诉的理由，且物业服务是否到位的问题，一审、二审已经有充分的判决。第三，关于公共收益部分，物业公司与业委会签有合同，物业公司已按约定将钱款汇至业委会银行账户。经审理查明，2019年2月1日，原告欣百物业与嘉天下、嘉峰汇业委会签订《物业服务合同》一份，约定骏丰嘉天下、嘉峰汇的物业由原告提供物业管理服务，服务区域总建筑面积112531.63平方米；物业服务费标准为嘉天下商业用房10元/平方米/月，嘉峰汇商业用房5元/平方米/月，酒店式公寓2元/平方米/月；物业服务费按半年度(6个月)缴纳，业主应在每半年最后一个月前缴纳物业服务费，逾期交纳违约金按应缴物业费月总额的每日万分之五计算；合同为期五年，自2019年3月1日起2024年2月29日止。合同签订后，原告欣百物业按约对骏丰嘉天下、嘉峰汇物业进行物业管理。被告骏丰嘉公司系骏丰嘉天下沪宜公路XXX-XXX号99弄等、银翔路XXX号、槎溪路833、855弄等涉诉115套房屋权利人。自2019年3月1日至2021年2月28日期间，被告骏丰嘉公司未按10元/平方米/月、5元/平方米/月、2元/平方米/月标准按时缴纳物业服务费，遂引起诉争。涉案115套房屋其中属嘉天下商业用房100套，属嘉峰汇商业用房14套，属酒店式公寓房1套。骏丰嘉天下商区共有自动扶梯16部，其中10部自动扶梯因需要全面维修和改造自原告接受物业管理时停止使用。本院对被告所有的坐落于沪宜公路XXX-XXX号899号1层店铺所欠物业费作出(2020)沪0114民初5418号民事判决后，停止使用的自动扶梯目前仍未进行维修和改造。庭审中，骏丰嘉公司确认欣百物业起诉的115套房屋欠费时间准确，按收费标准计算的物业费金额属实。本院认为，嘉天下、嘉峰汇业委会根据业主大会的授权，与原告欣百物业签订的《物业服务合同》没有违反法律的强制性规定，真实有效，对缔约双方以及业主、物业使用人均具有法律约束力。我国法律明确规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。结合本案，原告欣百物业依据《物业服务合同》对包括被告所有的物业区域提供了相应的物业管理服务，被告骏丰嘉公司既为物业建设单位，又为物业的原始产权登记人，理应按约支付相应的物业服务费用。欣百物业的管理确实存在不足之处，需要欣百物业在今后的工作中加强内部管理，并与业主进行沟通，提高物业服务水平；另一方面，被告骏丰嘉公司作为业主没有及时支付物业服务费，客观上造成原告资金紧张，没有足够的资金对公共设施、设备进行及时维护。原告欣百物业在对嘉天下商业用房物业管理中电梯保养管理不到位，本院在(2020)沪0114民初5418号民事判决书中对物业管理费收费标准进行了调整，故被告骏丰嘉公司应按照嘉天下商业用房9.50元/平方米/月、嘉峰汇商业用房5元/平方米/月、酒店式公寓2元/平方米/月向原告缴纳物业管理费。关于反诉原告骏丰嘉公司提出的反诉请求，本院认为骏丰嘉公司要求判令《物业服务合同》无效的反诉理由与本院受理的(2019)沪0114民初9372号骏丰嘉公司诉嘉天下、嘉峰汇业委会要求撤销选聘欣百物业作为骏丰嘉天下、嘉峰汇物业管理公司的决定一案相同，该案生效判决书中已认定“嘉天下、嘉峰汇业主大会及业委会依照规范流程进行了表决票的送达和投票工作，并于召开业主大会当天进行唱票、计票，最后发布表决结果公告，相关流程、程序均符合相关物业管理的法律法规和《业主大会议事规则》的规定”。一审判决驳回骏丰嘉公司的诉讼请求，且二审已驳回骏丰嘉公司的上诉，维持原判。减免物业费的反诉请求，系对本诉的抗辩，本院已针对欣百物业管理不到位所涉物业费进行调整。停车场属于全体业主共有共用，收益按物业合同约定由物业公司提取后属全体业主所有，嘉天下、嘉峰汇商区已成立业委会，因此骏丰嘉公司不能作为适格主体向欣百物业提出主张。综上，骏丰嘉公司提出的全部反诉请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告上海骏丰嘉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海欣百物业管理有限公司位于嘉定区沪宜公路XXX-XXX号99弄等、银翔路XXX号、槎溪路833、855弄等115套房屋的物业服务费合计人民币2,055,925.87元(详见清单)。二、驳回反诉原告上海骏丰嘉房地产开发有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1,150元，由被告上海骏丰嘉房地产开发有限公司负担(应于本判决生效后七日内交付本院)；反诉受理费1,150元，由反诉原告上海骏丰嘉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  诸建英书记员  沈 敏附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。三、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。涉案115套房屋应付物业费明细序号案号房屋坐落物业费期间物业费金额1（2021）沪0114民初13999号沪宜公路91-163号899号1层2020.3.1-2021.2.2812207.122（2021）沪0114民初14086号沪宜公路91-163号155弄2号240室2019.3.1-2021.2.2841613（2021）沪0114民初14087号沪宜公路91-163号155弄2号239室2019.3.1-2021.2.2841614（2021）沪0114民初14088号沪宜公路91-163号155弄2号238室2019.3.1-2021.2.2841615（2021）沪0114民初14089号沪宜公路91-163号155弄2号237室2019.3.1-2021.2.2849026（2021）沪0114民初14091号沪宜公路91-163号155弄29号1层2019.3.1-2021.2.2811865.127（2021）沪0114民初14092号沪宜公路91-163号155弄30号1层2019.3.1-2021.2.2842758（2021）沪0114民初14093号沪宜公路91-163号155弄31号1层2019.3.1-2021.2.284432.329（2021）沪0114民初14094号沪宜公路91-163号155弄32号1层2019.3.1-2021.2.284432.3210（2021）沪0114民初14096号沪宜公路91-163号159号1层2019.3.1-2021.2.2813094.0411（2021）沪0114民初14097号沪宜公路91-163号163号1层2019.3.1-2021.2.2819069.9212（2021）沪0114民初14098号沪宜公路91-163号155弄2号220室2019.3.1-2021.2.2823727.9613（2021）沪0114民初14099号沪宜公路91-163号155弄2号219室2019.3.1-2021.2.2811865.1214（2021）沪0114民初14100号沪宜公路91-163号155弄2号218室2019.3.1-2021.2.2823725.6815（2021）沪0114民初14101号沪宜公路91-163号155弄2号217室2019.3.1-2021.2.2825846.0816（2021）沪0114民初14102号沪宜公路91-163号155弄2号216室2019.3.1-2021.2.2815335.2817（2021）沪0114民初14103号沪宜公路91-163号169弄2号1层2019.3.1-2021.2.2811865.1218（2021）沪0114民初14104号沪宜公路91-163号169弄3号1层2019.3.1-2021.2.2823732.5219（2021）沪0114民初14105号沪宜公路91-163号169弄1号1层2019.3.1-2021.2.2823732.5220（2021）沪0114民初14107号沪宜公路91-163号91号1层2019.3.1-2021.2.2826739.8421（2021）沪0114民初14108号沪宜公路91-163号95号1层2019.3.1-2021.2.2812207.1222（2021）沪0114民初14111号沪宜公路91-163号99弄2号309室2019.3.1-2021.2.2821046.6823（2021）沪0114民初14112号沪宜公路91-163号99弄2号308室2019.3.1-2021.2.2831470.8424（2021）沪0114民初14113号沪宜公路91-163号99弄2号307室2019.3.1-2021.2.2824407.425（2021）沪0114民初14115号沪宜公路91-163号99弄2号210室2019.3.1-2021.2.2812207.1226（2021）沪0114民初14116号沪宜公路91-163号99弄2号209室2019.3.1-2021.2.2819254.627（2021）沪0114民初14117号沪宜公路91-163号99弄2号208室2019.3.1-2021.2.2831461.7228（2021）沪0114民初14118号沪宜公路91-163号99弄2号207室2019.3.1-2021.2.2824414.2429（2021）沪0114民初14120号沪宜公路91-163号99弄1号1层2019.3.1-2021.2.2812207.1230（2021）沪0114民初14121号沪宜公路91-163号99弄2号333室2019.3.1-2021.2.287225.3231（2021）沪0114民初14122号沪宜公路91-163号99弄2号332室2019.3.1-2021.2.288602.4432（2021）沪0114民初14123号沪宜公路91-163号99弄2号320室2019.3.1-2021.2.2824250.0833（2021）沪0114民初14127号沪宜公路91-163号99弄2号315室2019.3.1-2021.2.2822843.3234（2021）沪0114民初14128号沪宜公路91-163号99弄2号313室2019.3.1-2021.2.2831194.9635（2021）沪0114民初14129号沪宜公路91-163号99弄2号312室2019.3.1-2021.2.2821046.6836（2021）沪0114民初14130号沪宜公路91-163号99弄2号311室2019.3.1-2021.2.2813119.1237（2021）沪0114民初14131号沪宜公路91-163号99弄2号310室2019.3.1-2021.2.2813119.1238（2021）沪0114民初14132号沪宜公路91-163号139弄31号1层2019.3.1-2021.2.2825695.639（2021）沪0114民初14133号沪宜公路91-163号139弄3号313室2019.3.1-2021.2.2822453.4440（2021）沪0114民初14134号沪宜公路91-163号139弄3号312室2019.3.1-2021.2.2819758.4841（2021）沪0114民初14789号沪宜公路91-163号139弄3号306室2019.3.1-2021.2.2826069.5242（2021）沪0114民初14790号沪宜公路91-163号139弄3号305室2019.3.1-2021.2.2823372.2843（2021）沪0114民初14801号沪宜公路91-163号139弄3号202室2019.3.1-2020.10.3121724.644（2021）沪0114民初14802号沪宜公路91-163号139弄3号201室2019.3.1-2020.10.3114358.345（2021）沪0114民初14807号沪宜公路91-163号139弄3号222室2019.3.1-2021.2.2817229.9646（2021）沪0114民初14811号沪宜公路139弄3号296室2019.3.1-2020.9.246043.8247（2021）沪0114民初14812号沪宜公路139弄3号295室2019.3.1-2020.9.246043.8248（2021）沪0114民初14813号沪宜公路155弄2号339室2019.3.1-2020.9.2418544.0449（2021）沪0114民初14814号沪宜公路155弄2号338室2019.3.1-2020.9.2422271.4250（2021）沪0114民初14815号沪宜公路155弄2号337室2019.3.1-2020.9.2411200.0151（2021）沪0114民初14816号沪宜公路155弄2号336室2019.3.1-2020.9.2411396.4752（2021）沪0114民初14817号沪宜公路155弄2号308室2019.3.1-2020.4.1924511.0353（2021）沪0114民初14818号沪宜公路155弄2号305室2019.3.1-2020.4.199639.9354（2021）沪0114民初14819号沪宜公路155弄2号303室2019.3.1-2020.4.1912835.1055（2021）沪0114民初14820号沪宜公路155弄2号302室2019.3.1-2019.12.168958.9656（2021）沪0114民初14821号沪宜公路99弄27号1层2019.3.1-2020.8.163328.0757（2021）沪0114民初14822号沪宜公路99弄28号1层2019.3.1-2020.8.163209.9258（2021）沪0114民初14823号沪宜公路99弄29号1层2019.3.1-2020.8.168909.2359（2021）沪0114民初14824号沪宜公路99弄30号1层2019.3.1-2020.8.1617510.6160（2021）沪0114民初14825号沪宜公路99弄2号233室2019.3.1-2020.9.35449.1061（2021）沪0114民初14826号沪宜公路99弄2号216室2019.3.1-2020.9.39048.0162（2021）沪0114民初14827号沪宜公路99弄2号215室2019.3.1-2020.9.318094.3063（2021）沪0114民初14828号沪宜公路99弄2号213室2019.3.1-2020.9.323526.2064（2021）沪0114民初14829号沪宜公路99弄2号212室2019.3.1-2020.9.314521.1865（2021）沪0114民初14830号沪宜公路99弄2号211室2019.3.1-2020.9.39206.2066（2021）沪0114民初14831号沪宜公路143号1层2019.3.1-2020.8.1620033.2967（2021）沪0114民初14832号沪宜公路99弄2号316室2019.3.1-2020.9.248160.2368（2021）沪0114民初14833号沪宜公路139弄33号1层2019.3.1-2020.8.168909.2369（2021）沪0114民初14834号沪宜公路139弄35号1层2019.3.1-2020.8.1618753.6570（2021）沪0114民初14835号沪宜公路139弄62号1层2019.3.1-2020.8.1618753.6571（2021）沪0114民初14836号沪宜公路139弄63号1层2019.3.1-2020.8.1618806.8972（2021）沪0114民初14837号沪宜公路139弄3号320室2019.3.1-2020.9.2420421.1273（2021）沪0114民初14838号沪宜公路139弄3号317室2019.3.1-2020.9.2418308.2974（2021）沪0114民初14839号沪宜公路139弄3号365室2019.3.1-2020.9.2419951.4175（2021）沪0114民初14840号沪宜公路139弄3号363室2019.3.1-2020.9.2429926.2276（2021）沪0114民初14841号沪宜公路139弄3号359室2019.3.1-2020.9.2012934.7077（2021）沪0114民初14842号沪宜公路139弄3号357室2019.3.1-2020.9.2031393.3278（2021）沪0114民初14843号沪宜公路139弄3号356室2019.3.1-2020.9.2018178.4479（2021）沪0114民初14844号沪宜公路139弄3号355室2019.3.1-2020.9.2418961.9680（2021）沪0114民初14845号沪宜公路139弄3号353室2019.3.1-2020.9.2421880.2981（2021）沪0114民初14846号沪宜公路139弄3号352室2019.3.1-2020.9.2413496.8082（2021）沪0114民初14847号沪宜公路139弄3号396室2019.3.1-2020.9.246040.2583（2021）沪0114民初14848号沪宜公路139弄3号395室2019.3.1-2020.9.246040.2584（2021）沪0114民初14849号沪宜公路139弄3号378室2019.3.1-2020.9.246047.4085（2021）沪0114民初14850号沪宜公路139弄3号377室2019.3.1-2020.9.246047.4086（2021）沪0114民初14851号沪宜公路139弄3号376室2019.3.1-2020.9.2413496.8087（2021）沪0114民初14852号沪宜公路139弄3号375室2019.3.1-2020.9.2422885.8088（2021）沪0114民初14853号沪宜公路139弄3号373室2019.3.1-2020.9.2420421.1289（2021）沪0114民初14854号沪宜公路139弄3号372室2019.3.1-2020.9.2420421.1290（2021）沪0114民初14855号沪宜公路139弄3号371室2019.3.1-2020.9.2418308.2991（2021）沪0114民初14856号沪宜公路139弄3号369室2019.3.1-2020.9.2410210.5692（2021）沪0114民初14857号沪宜公路139弄3号253室2019.3.1-2020.9.221026.8093（2021）沪0114民初14858号沪宜公路139弄3号252室2019.3.1-2020.9.212970.3394（2021）沪0114民初14859号沪宜公路139弄3号278室2019.3.1-2020.9.246043.8295（2021）沪0114民初14860号沪宜公路139弄3号277室2019.3.1-2020.9.246043.8296（2021）沪0114民初14861号沪宜公路139弄3号276室2019.3.1-2020.9.2413496.8097（2021）沪0114民初14862号沪宜公路139弄3号275室2019.3.1-2020.9.2422885.8098（2021）沪0114民初14863号沪宜公路139弄3号273室2019.3.1-2020.9.2420421.1299（2021）沪0114民初14864号沪宜公路139弄3号272室2019.3.1-2020.9.2420421.12100（2021）沪0114民初14865号沪宜公路139弄3号271室2019.3.1-2020.9.2420421.12101（2021）沪0114民初14867号银翔路836号833弄8号401室2019.3.1-2021.2.283650.88102（2021）沪0114民初14878号银翔路836号833弄9号1_3层2019.3.1-2020.2.2935085103（2021）沪0114民初14887号银翔路836号855弄9号1_3层2019.3.1-2021.2.2849976.40104（2021）沪0114民初14890号槎溪路833弄6号1_3层2019.3.1-2020.7.2641904.81105（2021）沪0114民初14891号槎溪路833弄11号1_2层2019.3.1-2020.7.2924579.31106（2021）沪0114民初14892号槎溪路833弄12号1_3层2019.3.1-2020.2.2935835.60107（2021）沪0114民初14893号槎溪路833弄16号1_3层2019.3.1-2020.7.2743474.80108（2021）沪0114民初14894号槎溪路833弄18号1_3层2019.3.1-2020.7.2841858.30109（2021）沪0114民初14895号槎溪路855弄20号1_3层2019.3.1-2020.7.2821533.02110（2021）沪0114民初14896号槎溪路855弄10号1_2层2019.3.1-2020.7.2926611.57111（2021）沪0114民初14897号槎溪路855弄12号1_3层2019.3.1-2020.7.2933546.65112（2021）沪0114民初14898号槎溪路855弄16号1_3层2019.3.1-2020.7.2834011.83113（2021）沪0114民初14899号槎溪路855弄8号1_3层2019.3.1-2020.8.221845.99114（2021）沪0114民初14900号槎溪路855弄3号1_3层2019.3.1-2020.8.235004.44115（2021）沪0114民初14901号槎溪路855弄18号1_2层2019.3.1-2020.7.2816169.63合计2055925.87