辽阳市白塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1002民初3041号 原告：辽阳市三和物业管理有限公司，住所地辽阳市白塔区东兴路26-6号楼西2单元16号。 法定代表人：姜春革，该公司经理。 委托代理人：王丽新，辽宁德远律师事务所律师。 被告：庄某1，男，1950年1月9日出生，汉族，住辽阳市白塔区。 被告：庄某2，男，1978年6月23日出生，汉族，住辽阳市白塔区。 原告辽阳市三和物业管理有限公司（以下简称物业公司）为与被告庄某1、庄某2物业服务合同纠纷一案，于2020年9月21日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员曾玥独任审判，于2021年5月6日公开开庭审理了本案，原告物业公司的委托代理人王丽新，被告庄某1到庭参加诉讼，被告庄某2经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 原告物业公司诉称：2018年6月20日，辽阳市白塔区睿馨花园业主委员会与原告签订了物业管理服务委托合同，委托原告管理位于辽阳市白塔区住宅楼及供暖锅炉房一处，委托管理期限为2018年6月20日至2020年6月20日，物业管理费按每平方米0.50元收取。合同签订后，原告开始对该小区进行委托管理，被告系原告物业管理区域内的业主，其房屋建筑面积99.39平方米，经原告多次催要，被告未向原告交纳2018年6月20日至2020年6月19日的物业费。综上，原告为维护自己的合法权益，依据法律有关规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令被告立即交纳物业管理费1192.68元。诉讼请求：1、请求法院判令被告立即给付2018年6月20日至2020年6月19日的物业管理费1192.68元；2、诉讼费由被告承担。 被告庄某1辩称：一、三和物业公司与睿馨花园业主委员会签订的《物业管理委托合同》不具有法律效力，属无效合同。 1、根据国家发改价格[2003]1841号文件《关于印发物业服务收费管理办法的通知》（以下简称通知）精神，业主应该通过公平、公开、公正的市场竞争机制，选择物业管理企业，三和物业公司与我小区签订的合同，完全违背了公平、公开、公正的原则，只有胡德一一人代替，其他有关人员只是电话征求意见，胡德一不是经业主委员会选举产生的，只是前业主委员会辞职，把印章交给胡德一，实属暗箱操作，其他业主都不知道。 2、《通知》要求，物业管理企业应在物业管理区域内的显著位置将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示，而合同根本就没有公示，更不知道服务内容与标准。 3、《委托合同》的管理服务只有两项：一是服务费按平方米0.50元收费，并没有标明是年还是月，后篡改为每户600.00元，将170m2住房的收费缩减为每平方米0.30元。二是房屋建筑的共用部位，共用设备、设施的维修、养护，需根据《辽阳市维修资金使用办法》执行，言外之意，就是只收业主物业费，一切服务维修资金由业主分担，这样的霸王条款，笼统的内容，能具有法律效力吗？ 二、三和物业公司接管小区不作为 近年来，我市在创建文明城市进程中，为提升百姓的幸福指数，政府采取了一系列惠民政策，使弃管小区的环境面貌焕然一新，三和物业公司接管我们小区享受8个公益性岗位补贴，足以满足物业服务需要。而三和物业公司接管小区以来，除占用业主公共用地和道路划出100多个停车位，办个停车场进行收费外，管理和服务项目与弃管小区无异，甚至不如弃管小区。 1、小区大门按停车场设计，只设挡车杆，辽阳市物业小区独一份，小门常年开放，外来人随便出入。 2、在创城中，辽阳市弃管小区进户楼门都统一安装了防盗门，保障居民安全，而我小区的进户楼门五花八门，尤其是我现在居住的楼口防盗门，关不上常年开，失去了防效果，需要维修和更换，我们曾向物业提出，至今保持原样。 3、汽车管理混乱，我居住的楼门常常有汽车堵在楼门口，不仅给业主出行带来极大的不便，更给居住心情添堵。 4、我们园区内没有一块绿地，有的只是私人菜地，凡有空间的地方都划上了停车位。 5、园区内没有公共存自行车位，自行车都拥挤在楼道口。 6、业主活动空间全被汽车位占用，休闲娱乐无空地，健身器材更是为零，夏日自带板凳到楼下乘凉，都找不到地方。 综上所述，三和物业公司就是与园内有关人员暗箱操作，签订不负责任的条款牺牲业主利益，将小区办成开放式的停车场，出售停车位，赚取物业费和不义之财。 三、维护被告人合法权益 作为普通居民，小区业主，谁不希望生活在平安、幸福、环境优美的小区环境中，交物业费也心情舒畅，可三和物业公司随心所欲，既将物业费每平方米0.50元改为每户600.00元，又将合同没有规定的收取停车费，改为每车位600.00元，把我们业主的公共用地和道路变成捞钱的场地，尤其是我们没有汽车的业主和上了年纪的老人更是深受其害，对于物业费问题，我们不是说不交，而是要合理。三和物业公司既对业主提出问题不给解决，又不为业主服务，就是到我们小区办个停车场，还要受其害的人交物业费，还是成为你们的被告，是可忍孰不可忍。 为此，我希望法院进行司法调查，公平、公正、客观真实的了解实际情况，予以公正的判决。也希望法院对三和物业公司占用业主场地收取停车费的违规行为宣判返还广大业主，用以改善居住环境，最后此案由此产生的一切费用由原告承担，并赔偿被告精神和名誉损失费5000.00元。补充：我是原告小区的业主，在2019年原告也起诉庄某2了，当时法院认为原告起诉庄某2不合理裁定驳回起诉。原告诉状写的庄某2年龄36岁不属实，之前物业费都是按照每户600.00元收取，现在按照每平方米0.50元收取不合理，法院工作人员还去被告庄某2单位找他让他签被告送达回执也不合理，法院不应该去被告庄某2单位找他，原告起诉被告庄某2一点道理也没有，也不能想起诉谁就起诉谁，写多大岁数就写多大。我家院里有150.00平方米以上的都是按照每年物业费600.00元缴纳，这么大差距的房屋都交600.00元物业费很不合理。 被告庄某2未答辩，亦未到庭参加诉讼。 本院经审理查明：辽阳市白塔区睿馨花园业主委员会与原告物业公司于2018年6月20日签订《物业管理服务委托合同》约定物业管理范围为睿馨花园小区53-1、53-2、53-3、53-4、51-1、51-2共6栋住宅楼及供暖用锅炉房一处，该合同对委托管理内容及委托管理期限作出约定，双方约定合同签订后，辽阳市白塔区睿馨花园业主委员会对原告物业公司管理服务情况实施监督检查，如原告物业公司管理不善，造成损失或管理水平差，辽阳市白塔区睿馨花园业主委员会有权终止合同，物业管理服务费按每平方米0.50元收取，由原告物业公司收取，业主委员会协助。双方关于违约责任约定如原告物业公司原因造成未完成管理目标或造成损失的，辽阳市白塔区睿馨花园业主委员会应给予原告物业公司相应补偿，双方也可以要求终止合同。 被告庄某1、庄某2作为案涉小区的业主，房屋建筑面积为99.39平方米，其未缴纳2018年6月20日至2020年6月19日物业管理费1192.68元（0.5元/平方米/月*99.39平方米*24个月）。 本院确认的上述事实有原告物业公司提供的物业管理服务委托合同、情况说明、通知、照片及原、被告双方当庭陈述笔录在卷为凭，这些证明材料已经开庭举证、质证和本院审查，可以采信。 本院认为，房屋的所有权人为业主，被告庄某2作为白塔区睿馨花园7栋4单元31号房屋共有权人，是该案涉房屋业主，故庄某2是本案适格被告。 业主委员会作为业主大会的执行机构，具有代表业主与业主大会选聘物业管理企业签订物业服务合同的职权，且该业主委员会已经过物业管理部门的登记备案，故该业主委员会与物业公司签订的物业管理服务委托合同有效。 原告物业公司作为案涉小区的物业服务管理公司与辽阳市白塔区睿馨花园业主委员会于2018年6月20日签订《物业管理服务委托合同》对委托管理内容、委托管理期限、双方的权利和义务等问题进行了约定，原告物业公司实际上为该小区进行了物业服务管理。被告庄某1、庄某2作为该小区的业主理应按时缴纳物业服务费，被告庄某1、庄某2未缴纳2018年6月20日至2020年6月19日期间的物业服务费系违约行为，其应承担继续履行的违约责任，故原告物业公司的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。 物业服务企业应当按照物业管理服务委托合同的约定提供相应的物业服务，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。被告庄某1辩解原告物业公司没有履行好物业管理服务，其可依据辽阳市白塔区睿馨花园业主委员会与原告物业公司达成的《物业管理服务委托合同》所约定的违约责任另行主张权利。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第一款第五项、第十五条第一款第二项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 被告庄某1、庄某2给付原告辽阳市三和物业管理有限公司自2018年6月20日起至2020年6月19日期间的物业服务费1192.68元。 上述款项于本判决生效后十日内给付。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告庄某1、庄某2负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。 审判员  曾玥 二〇二一年七月二日 书记员  肖君