湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0302民初1174号原告：胡友泉，男，1986年3月15日出生，汉族，湘潭县人，个体工商户，身份证住址湘潭县，现住湘潭市岳塘区。被告：李慧，女，1985年2月28日出生，汉族，湖南省衡山县人，身份证住址湖南省衡阳县，现住湖南省株洲市荷塘区。被告：赵阳，女，1978年6月12日出生，汉族，湖南省株洲市人，身份证住址湖南省株洲市石峰区，现住湘潭市雨湖区。被告：钟澜，女，1977年5月14日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市石峰区。原告胡友泉与被告李慧、赵阳、钟澜合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，依法适用普通程序，于2021年4月13日、2021年7月22日公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告胡友泉、被告李慧到庭参加了诉讼。第二次开庭时，原告胡友泉，被告李慧、赵阳到庭参加了诉讼。被告钟澜经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告胡友泉向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告2017年2月18日签订的《门面联营合同》，并认定被告违约：2.判令被告赔偿原告被迫提前解除合同造成门面装修损失38871元，因临时撤店店内货物重新清理、拆除、搬运等费用5000元，营业损失29400元（2个月），共73271元；3.判令被告退还原告租赁押金10000元，返还2020年10月租金8500元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年2月18日，被告李慧代表其合伙人赵阳、钟澜将其合伙租赁的房东为唐某某、陈桂芝所有的位于湘潭市雨湖区××路××号门面中的180㎡转租给原告用于经营服装卖场。租赁期限5年，自2017年3月1日至2022年2月28日。原告缴纳店面押金10000元。原、被告双方签订的《门面联营合同》中第五条明确约定，必须保证出租给原告的门面能够从事商业经营。原告租赁后，经装修后开始经营“夏娃之秀”内衣店。因租金是按季度提前支付，原告向被告缴纳租金至2020年10月31日。但原告自2020年10月1日就收到第三人周碧凤的通知，要求原告尽快搬离门店，此后经常干扰原告经营。原告经询问得知，租赁给原告的店面抵押在前，租赁在后，房屋因房东的原因被法院拍卖，但被告租赁给原告时一直未告知。自2020年10月1日起，原告被迫重新寻找新的营业场地并进行装修。新场地定于2020年12月1日开业，造成原告停业损失。经湘潭市锦宏价格评估事务所评估，原告门面装修损失为38871元，月营业损失为14700元，店内物品重新清理、拆除、搬运等损失5000元，损失合计73271元（其中营业损失2个月）。另外，因租金是按季度提前支付，原告已支付租金至2020年10月31日，被告应退还原告一个月租金8500元，同时退还原告押金10000元。双方因协商无效，请求法院支持原告诉请。被告李慧口头辩称，原告经营的店铺是11月底才搬离。原告提出的押金1万元，原告在疫情期间有一笔5500元未给。原告提出需要赔偿，说我没有告知，本人在出租房屋之前也不知道房屋有抵押，也是受害者。本人已经向人民法院起诉了原房东，原房东拍卖房屋造成了本人的损失，如果得到赔偿，会按面积比例赔偿给第三方受害者。被告赵阳、钟澜未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。原告胡友泉为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1：原、被告身份信息，拟证明原、被告主体适格；证据2：《门面联营合同》，拟证明原告租赁被告场地经营内衣销售，被告在合同中约定保证能够正常营业；证据3：周碧凤给原告的《函》，拟证明自2020年10月1日原告租赁被告的门面无法正常经营；证据4：湘潭市锦宏价格评估事务所《价格评估报告》，拟证明原告租赁被告门面合同未到期造成损失进行评估，造成原告门面装修损失价格为38,871元，月营业损失14,700元，店面内的物品需要重新清理、拆除、搬运等损失5000元；证据5：房屋租赁合同，拟证明原告被迫寻找其他场地，装修完毕开业时间定在2020年12月1日，经营损失2个月；证据6：《收据》，拟证明原告交给被告押金10,000元未退。证据7：照片3张（第二次开庭提交），拟证明自2020年10月1日起无法营业；证据8：微信截图（第二次开庭提交），拟证明钟澜与李慧、赵阳是合伙关系。被告李慧质证认为，对证据1、2的三性均无异议；对证据3真实性无异议，但是当时店面还在经营，门面一直使用到10月底，她们是10月11日搬出，原告晚一点搬出；对证据4不认可，我方的店面装修也花了五、六十万元，也没用满10年；对证据5营业损失我没有办法，如果原房东有赔偿，同意按比例赔偿；对证据6的真实性无异议，但是原告疫情期间少给了5500元，只认可欠4500元押金；对证据7的真实性无异议，但造成门面关门非我方责任造成；对证据8不予认可，未见过，达不到原告的证明目的。被告赵阳第一次开庭时未到庭，对原告第二次开庭时提交的证据（即证据7、8）质证认为，对证据7，2020年10月1日周碧凤锁门是事实，但后来又将门打开了，原告搬离时未告诉我们；对证据8没有见过，钟澜只是店里的员工。被告李慧为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：被告1：《承诺书》，拟证明出租方承诺，在贷款期内所发生属贷款引起的经济纠纷和法律纠纷全部由出租方负责承担及赔偿所有经济损失；证据2：公拍网《拍卖公告》，拟证明被告是受害方，不得已搬离，我方投入大量资金装修，租期为10年；证据3：民事诉状、受理通知书、诉讼费发票等，拟证明已起诉原房东要求赔偿；证据4：转账记录，拟证明胡友泉少给付租金5500元。证据5：微信聊聊天记录（第二次开庭提交），拟证明原告尚欠被告租金5500元。原告胡友泉质证认为，对证据1的真实性不认可，原房东已经去世，真实性无法核对，我的房东是被告李慧，从签约到交付租金都是给被告李慧，该《承诺书》与原告无关；对证据2、3的三性无异议；对证据4的真实性无异议；对证据5的真实性无异议，未付是2020年新冠疫情原因导致无法营业，减小的租金。被告赵阳第一次开庭时未到庭，对被告李慧第二次开庭时提交的证据（即证据5）质证认为，对证据5无异议。被告钟澜未到庭质证，亦未提交相关证据。对原告胡友泉所提交的8组证据，本院认定如下：对证据1、2、6，本院对其三性予以确认；对证据3、4、5、7，本院对真实性予以采信，但对部分证明目的不予采信；对证据8，系复印件，且被告否认，本院不予采信。对被告李慧所提交的5组证据，本院认定如下：对证据2、3，本院对其三性予以确认；对证据1、4、5，本院对其真实性予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，结合已生效的本院作出的（2018）湘0302民初330号民事判决书，本院认定事实如下：2015年12月4日，李慧（乙方）与唐某某、陈桂芝（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于湘潭市雨湖区××路××号，面积约322㎡的房屋提供给乙方经营，租赁期限为十年，自2015年12月10日至2025年12月10日，租赁押金为35000元，租金付款方式；每年分四个季度支付。每月10日支付，第一年租金为336000元，从第二年起按2%递增。合同还就双方的其他权利、义务进行了约定。赵阳以李慧合伙人身份在该合同上签字。2017年2月18日，经出租人唐某某同意，被告李慧（出租方、甲方）与原告胡友泉（承租方、乙方）签订《门面联营合同》，合同主要约定：甲方将租赁经营的位于湘潭市雨湖区××路××号门面中的约130㎡（其中：一楼约30㎡、二楼约100㎡）房屋转租给乙方用于经营内衣、服装、饰品。租赁期限五年，自2017年3月1日至2022年2月28日。租赁押金10000元。租金标准为：第一年96000元，即每月8000元；第二年97200元，即每月8100元；第三年98400元，即每月8200元；第四年102000元，即每月8500元；第五年103200元，即每月8600元。租金支付方式：每年分四个季度支付，每月25日付款。合同还就双方的其他权利、义务进行了约定。合同签订后，原告对其租赁部分房屋进行了装修改造，随后经营“夏娃之秀”内衣店。原告向被告支付租金至2020年10月31日（按季度提前预付）。2020年10月10日、10月12日，案外第三人周碧凤（新房东）向原告胡友泉、被告李慧发出《函》件，要求原告等经营者在三日内搬离店面。庭审中，原告胡友泉陈述自2020年10月15日起陆续搬运财产，10月20日全部搬离租赁门店。2020年10月23日，原告委托湘潭市锦宏价格评估事务所就“解放南路197号门面租赁合同未到期临时撤店造成的损失进行评估鉴”。2020年11月5日，湘潭市锦宏价格评估事务所作出锦宏价评［2020］57号《价格评估报告》，其结论为：门面装修损失价格为38,871元，月营业损失为14,700元，其他损失5000元。庭审中，原告主张营业损失为2个月，合计73,271元。被告李慧对该《价格评估报告》不予认可并当庭口头申请重新鉴定，但在本院规定的期限内未提交书面鉴定申请。双方因协商无效，为此，原告诉至本院。另查明，（一）位于湘潭市雨湖区××路街道××路××号的房产，原登记在唐某某一人名下。2008年6月24日，唐某某与湘潭市雨湖区农村信用合作联社长城信用社（以下简称长城信用社）签订《最高额抵押合同》，唐某某以其名下位于湘潭市雨湖区××路街道××路××号房产作抵押（产权证号：潭房权证字第0××4号），在长城信用社自2008年6月24日至2013年6月23日止办理各项业务，所实际形成的债务的最高额余额人民币280万元，并在湘潭市房产管理局办理了抵押登记（房屋他项权证号：潭房湘潭市他字第0××4号）。2013年4月8日，长城信用社与唐某某、唐超强（唐某某儿子）、陈桂芝再次签订《最高额抵押权变更协议》，约定对2008年6月27日设定的他项权证号034604号的最高额抵押登记作出变更，抵押权人由湘潭市雨湖区农村信用合作联社更名为湘潭农村商业银行股份有限公司长城支行（以下简称长城支行）；债权确定期间由原来的2008年6月24日至2013年6月23日变更为2008年6月24日至2018年6月23日；增加唐超强为债务人，唐超强、唐某某在2008年6月24日至2018年6月23日期间在抵押权人处所实际形成的债务由唐某某、陈桂芝承担抵押担保责任，最高债权额由280万元变更为260万元；房屋产权证号由原来的063684号变更为2013011121、2013011120，陈桂芝由原隐性共有人变为显性共有人。2017年3月29日，长城支行与唐超强签订《个人借款合同》，约定：借款用途为以贷还贷；借款金额为259.9万元；借款期限为12个月；贷款利率为月利率5.8‰；利息按日计息，按月结息，借款到期，利随本清；逾期罚息在原借款利率基础上加收50%；借款为抵押贷款，担保合同编号为（1883040400）抵字（2017）第00000057号。同日，长城支行与唐某某、陈桂芝签订《抵押合同》，明确以前述抵押房产为唐超强的该笔贷款提供抵押担保。唐某某、陈桂芝分别向长城支行出具了《担保书》，自愿对唐超强在长城支行处的借款259.9万元承担连带责任保证担保，保证责任期间为两年。2017年8月13日，唐某某去世，长城支行于2018年2月6日诉至本院。本院于2018年5月14日作出（2018）湘0302民初330号民事判决，其主要内容为：一、唐超强偿还长城支行借款本金259.9万元、利息10.407141万元，并按照《个人借款合同》约定向长城支行支付自2018年4月27日起至借款清偿之日止的利息、罚息等；二、陈桂芝对判决主文第一项债务承担连带清偿责任；三、长城支行对产权证号为潭房权证雨湖区字第2××0号、潭房权证雨湖区字第2××1号房产的变价款在涉案债权范围内享有优先受偿权。该判决发生法律效力后，因唐超强等人未履行生效法律文书所确定的义务，长城支行向本院申请强制执行。执行过程中，本院依法对涉案抵押财产予以拍卖。2019年8月7日，案外人周碧凤在本院司法拍卖网络平台上以3,412,365.04元的价格取得上述房屋，并于2019年8月20日成为该房屋的所有人和出租人。（二）2017年3月15日，根据长城支行的要求，唐某某（出租方、甲方）向被告李慧、赵阳（承租方、乙方）出具《承诺书》一份，其内容如下：“经甲、乙双方协商如下，因甲方在湘潭农商银行贷款，按有关规定需要办理的手续，湘潭农商银行要求甲方的出租方，要有承租方与银行的承诺签字，因在农商银行的规定及原则的承诺上有非常严厉的字语和责任，应出租方所在贷款期内所发生属贷款引起的经济纠纷和法律纠纷全部由出租方（甲方）负责承担及赔偿乙方所有经济损失，承租方不承担本交贷款中的责任”。（三）李慧与唐某某、陈桂芝于2015年12月4日签订的《房屋租赁合同》以及李慧与胡友泉于2017年2月18日签订的《门面联营合同》中，其出租人均未告知出租房屋已抵押的事实。本院认为，原告胡友泉与被告李慧于2017年2月18日签订的《门面联营合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法、有效。本案纠纷发生在《中华人民共和国民法典》实施前，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，适用当时的法律及司法解释。本案双方的争议焦点为：一、被告是否应承担向原告赔偿损失的民事责任；二、本案中原告主张的损失金额如何确定。对此，本院评判如下：对于争议焦点一，即被告是否应承担向原告赔偿损失的民事责任的问题。根据查明的事实，案涉房屋在双方签订《门面联营合同》前，早已抵押给了债权人长城支行，因长城支行通过诉讼方式实现抵押权并优先受偿，原告胡友泉、被告李慧不得不于2020年10月从租赁房屋中搬离，从而导致被告李慧与原房东唐某某、陈桂芝于2015年12月4日签订的《房屋租赁合同》以及李慧与原告胡友泉于2017年2月18日签订的《门面联营合同》，均无法继续履行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担”之规定，本案中，原房屋出租人唐某某、陈桂芝与李慧签订《房屋租赁合同》时，未书面告知李慧涉案出租房屋已抵押，李慧与原告胡友泉签订《门面联营合同》时，李慧亦未书面告知胡友泉涉案出租房屋已抵押的事实，首先，原房东应当承担其赔偿责任，同时，作为承租人的李慧、次承租人胡友泉，在承租房屋前未尽到合理的审查注意义务，亦应承担相应的责任。根据合同相对性原则，本案原告胡友泉的损失应由被告李慧承担，故原告胡友泉有权主张因《门面联营合同》提前被解除而导致产生的损失。同时，作为次承租人的胡友泉亦应承担一定的责任，本院确认由原告胡友泉自负20%。对争议焦点二，即本案中的损失金额如何确定的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，本案中，原告的损失经湘潭市锦宏价格评估事务所评估，其门面装修损失为38,871元，月营业损失为14,700元，其他损失5000元。故本院对原告诉请门面装修损失38,871元、其他损失5000元，予以确认。原告提出的“营业损失29,400元”的诉请，因原告提交的2020年12月28日与湘潭市邮政分公司签订的《房屋租赁合同》中，并不能确定新的营业场所开业时间，结合原告庭审中“2020年10月15日起陆续搬运财产，10月20日全部搬离租赁门店”的陈述，本院确认原告的营业损失为一个月，金额为14,700元，以上共计损失金额为58,571元。原告提出的“被告退还原告租赁押金10,000元，返还2020年10月租金8500元”的诉请，基于本案原告于2020年10月15日搬离门店以及原告自认之前尚欠租金5500元，本院确认由被告退还原告租赁押金4500元，返还2020年10月15日至2020年10月31日租金4661元（计算式为：8500×17÷31≈4661元）。本案被告李慧、赵阳系合伙关系，赵阳应对被告李慧应承担部分承担共同赔偿责任。原告未提交相关证据证明被告钟澜系李慧的合伙人，被告赵阳陈述只是店内员工，原告要求钟澜共同承担赔偿责任的请求，无事实依据和法律依据，其诉请本院不予支持。综上，本院对原告胡友泉的诉讼请求，部分支持。依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告胡友泉与被告李慧于2017年2月18日签订的《门面联营合同》；二、被告李慧、赵阳在本判决生效之日起十日内赔偿原告胡友泉门面装修损失、营业损失、其他损失共计58,571元的80%，计币46,856.8元，原告自负20%，计币11,714.2元；三、被告李慧、赵阳在本判决生效之日起十日内退还原告租赁押金4500元，返还原告2020年10月15日至2020年10月31日租金4661元；四、驳回原告胡友泉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2090元，由原告胡友泉负担420元，被告李慧、赵阳负担1670元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  周清溪审 判 员  左 斌人民陪审员  杨平安二〇二一年七月二十六日书 记 员  蒋梁燕附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。