山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）晋08民初38号 原告（申请执行人）：山西新翔建筑安装工程有限公司。 被告（案外人）：许长有。 被告（被执行人）：运城市光信房地产开发有限公司。 原告山西新翔建筑安装工程有限公司（以下简称新翔公司）与被告许长有、被告运城市光信房地产开发有限公司（以下简称光信公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 新翔公司向本院提出诉讼请求：一、判决准许对房产继续执行；二、判令许长有、光信公司负担诉讼费。 事实与理由：新翔公司与光信公司建设工程合同纠纷一案，在仲裁审理中，运城市中级人民法院根据新翔公司的财产保全申请，2018年10月31日作出（2018）晋08财保5号民事裁定：“冻结光信公司的银行存款4400万元或查封、扣押其相应价值的其他财产。”中院2018年11月19日作出（2018）晋08执保41号《协助执行通知书》并送达给运城市不动产登记中心，协助“对运城市光信房地产开发有限公司开发的房产子以查封，其中包括许长有的房产。查封期限三年。”新翔公司与光信公司建设工程合同纠纷案，2019年3月2日双方达成《调解书》。调解书生效后，光信公司没有履行调解书约定的付款义务。2020年7月15日，新翔公司向运城市中级人民法院申请执行。在执行期间，运城市中级人民法院2020年7月22日作出（2020）晋08执256号执行裁定：“冻结光信公司的银行存款2500万元或查封、扣押其相应价值的其他财产，或查封、扣押其相应价值的财产。期限分别为银行存款一年、动产两年、不动产三年。”在执行过程中，许长有提出执行异议。运城市中级人民法院在审查后作出（2020）晋08执异76号执行裁定：中止对房产的执行。新翔公司认为，许长有、光信公司签订的合同是《内部予留认购合同书》，所签合同不属合法、有效购房合同。许长有没有证据证明支付了光信公司的购房款，没有转账凭证，不足以证明付款情况。许长有不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，运城市中级人民法院（2020）晋08执异76号执行裁定实属错误，损害了新翔公司的合法权益，使新翔公司的确定债权无法得到保障。依法起诉，望判如所请。 许长有辩称，许长有与明珠房地产开发有限公司签订的《内部予留房认购合同书》是合法有效的商品房买卖合同。许长有在2002年从原单位内退后，直到2014年底在通宝集团公司（该集团公司2000年3月20日设立明珠房地产开发有限公司，2008年7月3日在明珠公司的基础上设立光信房地产开发有限公司）就职，具备购买该公司内部予留房的资格。该份《内部予留房认购合同书》签订于2015年7月2日，早于2018年11月19日运城市中级人民法院对该批房屋的查封行为。《最高人民法院》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。该份内部予留房认购合同书，属合法有效商品房买卖合同。新翔公司在起诉状中所称：“二被告签订的合同是《内部予留房认购合同书》，所签订的合同不属于合法、有效的购房合同”，与事实不符。许长有已经就本案中涉及房产支付足额的购房款。本案购房款，并不是通过支付现金或者转账的方式支付，而是通过借款转房款方式完成交付。事实上，许长有早在2010年和2014年就职于通宝集团公司时，就通过交纳现金的方式，向通宝集团公司出借20万元和18万元现金。本案中购房款419460元，正是许长有通过与公司主管协商，将38万元公司集资款加迟延付款利息转化而来，而且，公司向员工集资这一事实涉及一批通宝公司员工。本案中多个证人均可证实这一点。新翔公司在起诉状中称：“许长有没有证据证明支付了光信公司的购房款，没有转账凭证不足以证明付款情况”与事实不符。根据2020年10月19日运城市不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果，许长有在本市区内名下无其他能够用于居住的房屋，即许长有购买该涉案房屋的目的是为了满足其家庭生活居住需要。综上，针对本案中讼争的房产，许长有已于2015年7月2日与明珠房地产开发有限公司签订了合法有效的购房合同。根据该份购房合同，支付了足额购房款。最后，许长有购买该处房产的目的是为了满足家庭生活居住需要。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房用于居住且买受人无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十。”据此，本案中新翔公司的诉求，于法不通。请法院驳回新翔公司的诉讼请求。 光信公司辩称，许长有与光信公司签订的合同真实合法有效，运城中院（2020）晋08执异76号执行裁定正确，对新翔公司的执行异议之诉，应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据起诉请求及答辩意见，当事人无异议的事实为：一、在新翔公司与光信公司建设工程合同纠纷一案仲裁审理过程中，本院2018年10月31日作出（2018）晋08财保5号民事裁定：冻结光信公司的银行存款4400万元或查封、扣押其相应价值的其他财产。本院2018年11月19日作出（2018）晋08执保41号《协助执行通知书》，送达运城市不动产登记中心，协助项目：对光信公司开发的129套房产予以查封，其中包括：许长有的房产；查封期限三年。二、2019年3月2日，新翔公司与光信公司签订调解书；调解书生效后，光信公司没有履行调解书约定的付款义务。2020年7月15日，新翔公司向本院申请执行。三、本院在执行期间，2020年7月22日作出（2020）晋08执256号裁定：冻结光信公司的银行存款2500万元或查封、扣押其相应价值的其他财产，或查封、扣押其相应价值的财产；期限分别为银行存款一年、动产两年、不动产三年。四、在执行过程中，许长有提出执行异议。本院作出（2020）晋08执异76号执行裁定：中止对房产的执行。 根据起诉请求及答辩意见，本案争议焦点为：应否准许执行继续执行本案讼争房产？ 针对争议事项，新翔公司起诉主张，应判决准许对本案讼争房产继续执行；《内部予留认购合同书》不属合法有效购房合同，许长有没有提供转账凭证，不足以证明已经付款，不享有足以排除强制执行的民事权益。许长有反驳主张，《内部予留房认购合同书》是合法有效的商品房买卖合同，签订于2015年7月2日，早于2018年11月19日的查封，应驳回新翔公司的诉讼请求。光信公司反驳主张，合同真实合法有效，运城中院（2020）晋08执异76号执行裁定正确。 针对争议事项，新翔公司提供本院（2020）晋08执异76号执行裁定书一份；内容：中止对房产的执行。许长有、光信公司质证意见：无异议。 针对争议事项，许长有提供以下证据： 第一组：拟证明：许长有于2015年7月2日以419460元的价格购买房屋，并签订了购房合同，光信房地产开发有限公司向其出具419640元销售收据。 1.落款时间2015年6月22日的《项目房屋意向书》复印件一份。新翔公司质证意见：对真实性没有异议，意向书不是合法有效合同，且是和明珠公司签订，不是和光信公司签订，不予认可。 2.2015年7月2日《明珠公司房款收据》复印件一份；记载：427849.20元，摘要：退许长有借款转房款。新翔公司质证意见：对真实性没有异议，对是否交款有异议，不予认可。 3.2015年7月2日所签《内部房认购合同书》复印件一份。新翔公司质证意见：不是合法的买卖合同，对真实性没有异议，合同是之前和明珠公司签订，后来改成和光信公司，不合法。 4.2015年7月2日《光信房地产开发有限公司商品房销售收据》复印件一份。新翔公司质证意见：收据是真的，但是没有实际交款。许长有质证意见：房款由集资款转化。 5.2016年12月19日所签《地下室买卖合同书》复印件各一份。新翔公司质证意见：合同属实，没有付款。 6.2016年12月11日《光信房地产开发有限公司商品房销售收据》复印件各一份。新翔公司质证意见：合同属实，但是没有实际交款。 7.光信公司2015年7月2日出具的《收据》复印件一份；内容：人民币：8389元，收款事由：维修基金。新翔公司质证意见：合同属实，没有实际交款。 8.光信公司2016年6月6日出具的《逾期交房补偿单》复印件一份。新翔公司质证意见：真实性没有意见。 第二组：拟证明：许长有的购房款是通过2010年和2014年其向明珠房地产公司交纳的集资款转化而来，即许长有已经以全款价格购买本案涉及的房产。 9.《运城市明珠房地产开发有限公司2009年12月份》工资表复印件一份；拟证明：许长有曾经在光信任副总。新翔公司质证意见：对真实性没有异议，不能证明交款情况，不予认可。 10.《运城市明珠房地产开发有限公司2013年01月份工资表》复印件一份。新翔公司质证意见：对真实性没有异议，不能证明交款情况，不予认可。 11.落款署名、落款时间2021年3月15日的书面《证明》复印件一份；拟证明：通宝公司2010年至2014年向许长有借款的情况。新翔公司质证意见：没有证据予以认证，对借款事实不认可。 12.身份证复印件一份。新翔公司质证意见：没有异议。 13.落款署名、落款时间2021年3月14日的书面《证明》复印件一份；拟证明：公司动员全员集资。新翔公司质证意见：不予认可。 14.身份证复印件一份。新翔公司质证意见：没有异议。 15.明珠公司2014年9月15日出具的集资款《收款收据》复印件一份。新翔公司质证意见：复印件不予认可，没有关联性。 16.落款时间2015年7月31日、题目《通宝企业集团总部关于集团公司人事任免及岗位调整的通知》复印件一份；内容：任命马双虎为明珠房产副总。新翔公司质证意见：没有公司盖章，不认可。 17.书面《证明》复印件一份；拟证明：集团公司2014年召开集资会。新翔公司质证意见：不予以认可。 18.身份证复印件一份。新翔公司质证意见：没有意见。 19.落款时间2014年9月27日、题目《通宝企业集团总部关于有关人员岗位调整的通知》复印件一份；新翔公司质证意见：没有盖章，不予以认可。 20.落款时间2021年3月16日的书面《证明》复印件一份；拟证明：许长有集资款的来源。新翔公司质证意见：无法证明是借款。 21.身份证复印件一份。新翔公司质证意见：没有异议。 22.《中国农业银行银行卡/活期存折交易明细清单》复印件一份。新翔公司质证意见：只能证明取款，不能证明借款，与本案没有关联。 23.落款签章“运城市盐湖区北城办事处圣惠北路社区居民委员会”出具的《证明》复印件一份；拟证明：许长有与徐亚菊为父女关系。新翔公司质证意见：证据形式不合法。 24.落款签章“运城市明珠房地产开发公司”、时间2010年2月1日的《收款收据》复印件一份。新翔公司质证意见：对真实性没有异议，是否存在借款18万元有异议，不予以认可，没有相关转账记录。 25.账户名许长有的《中国银行存款历史交易明细清单》复印件四页；拟证明：许长有向通宝公司交款18万元。新翔公司质证意见：取款属实，没有关联性。 26.明珠公司2014年7月11日《收款收据》复印件一份。新翔公司质证意见：对真实性没有异议，是否存在借款18万、20万有异议，内容看不清，名字不像是许长有，无法认证。许长有质证意见：名字冯长水，是许长有同母异父哥哥。 27.时间2015年6月30日《付款凭证》复印件一份。新翔公司质证意见：名字是冯长水，不是许长有，且是复印件。 28.运城市盐湖区村委委员会2021年3月14日书面《证明》复印件一份；内容：冯长水2015年7月29日死亡，生养病死由弟弟许长有承担。新翔公司质证意见：形式不合法，公民之间的亲属关系应该由派出所出具。 29.孟桂花的户口簿复印件三页。新翔公司质证意见：没有异议。 30.许长有的结婚证复印件一份。新翔公司质证意见：没有异议。 31.冯长水的身份证复印件一份。新翔公司质证意见：无异议。 32.冯长水的《山西省人力资源和社会保障厅银行卡》复印件一份。新翔公司质证意见：无异议。 第三组：拟证明：许长有在本市无房产。 33.运城市不动产登记中心2020年10月19日出具的《不动产登记资料查询结果证明》复印件一份；内容：无不动产登记信息。新翔公司质证意见：无异议。 光信公司质证意见：对许长有提供的上列证据无异议。 光信公司没有提供证据。 本院审核认为：根据许长有所举证据材料，运城市明珠房地产开发有限公司与许长有之间，原系集资与被集资关系。 本院综合认定以下事实：一、在新翔公司与光信公司建设工程合同纠纷一案仲裁审理过程中，本院2018年10月31日作出（2018）晋08财保5号民事裁定：冻结光信公司的银行存款4400万元或查封、扣押其相应价值的其他财产。本院2018年11月19日作出（2018）晋08执保41号《协助执行通知书》，送达运城市不动产登记中心，协助项目：对光信公司开发的129套房产予以查封，其中包括：许长有的房产；查封期限三年。二、2019年3月2日，新翔公司与光信公司签订调解书；调解书生效后，光信公司没有履行调解书约定的付款义务。2020年7月15日，新翔公司向本院申请执行。三、本院在执行期间，2020年7月22日作出（2020）晋08执256号裁定：冻结光信公司的银行存款2500万元或查封、扣押其相应价值的其他财产，或查封、扣押其相应价值的财产；期限分别为银行存款一年、动产两年、不动产三年。四、在执行过程中，许长有提出执行异议。本院作出（2020）晋08执异76号执行裁定：中止对房产的执行。五、运城市明珠房地产开发有限公司与许长有之间，原存在集资与被集资关系。六、本案在审理期间，经本院组织调解，当事人就本案纠纷未达成一致调解意见。 本院认为，根据当事人主张的民事法律关系的性质，本案讼争的法律关系是申请执行人执行异议法律关系；依据最高人民法院《民事案件案由规定》第471条第（2）项的规定，本案案由为申请执行人执行异议之诉纠纷。一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，运城市明珠房地产开发有限公司与许长有之间，原存在集资与被集资关系，是金钱债权；后转化为以房屋抵顶集资款的以物抵债关系。以物抵债系原金钱之债的履行方式。根据上述司法解释条款内容，结合最高人民法院对该条款的相关释义与理解，该条款保护的对象是商品房消费者，保护的权利是物权期待权。许长有在本案中不是消费者身份，许长有原享有的权利不是物权期待权；所以，许长有依据上述条款主张权利，理据不足。二、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”案外人许长有就讼争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依据上述司法解释，应判决准许执行讼争房屋。三、关于诉讼费负担。《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：诉讼费用由败诉方负担；部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。依据前述规定，根据当事人胜诉、败诉的具体情况，决定本案案件受理费由许长有负担。综上所述，新翔公司主张的执行异议之诉，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下： 准许执行运城市中级人民法院（2018）晋08执保41号《协助执行通知书》查封的房产。 案件受理费7591元，由许长有负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。 本院（2020）晋08执异76号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审判长  毛松伟 审判员  靳 彦 审判员  卫文学 二〇二一年七月五日 书记员  续亚茹