甘肃省兰州市城关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘0102民初2684号 原告：金碧物业有限公司兰州分公司，营业场所为甘肃省兰州市城关区高新飞雁街118号23层2301室。 负责人：陈萌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邱燕，甘肃锦荣律师事务所律师。 被告：郑姗姗，女，1989年8月26日出生，汉族，住兰州市城关区。 委托诉讼代理人：白彬，男，1986年12月9日出生，汉族，住兰州市城关区，与被告系夫妻关系。 原告金碧物业有限公司兰州分公司与被告郑姗姗物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金碧物业有限公司兰州分公司的委托诉讼代理人邱燕、被告郑姗姗的委托诉讼代理人白彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 金碧物业有限公司兰州分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠原告的物业服务费3521元，公摊电费164.32元，合计3685.32元；2、判令被告支付拖欠上述费用的违约金737元(按20%计算)；3、案件受理费由被告承担。合计：4422元。事实与理由：原告金碧物业有限公司兰州分公司承接“兰州恒大绿洲”的物业服务工作。根据原、被告双方签订的《前期物业服务协议》、《物业服务合同》约定：被告应当按照合同约定支付物业服务费，物业服务费按建筑面积收取，每月每平方米2元，于每月5日前缴纳当月费用。如被告不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，原告有权要求被告自逾期之日起按每日千分之一缴纳违约金。被告房屋面积125.97m，自2019年11月01日开始拖欠费用，截止2020年12月31日，累计拖欠物业服务费3521元，公推电费164.32元，合计3685.32元，经原告多次催要无果，故诉至法院。 郑姗姗辩称，一、原告所主张的物业费收费标准及违约金没有事实和法律依据，且违反了《兰州市物业管理条例》等文件相关规定。兰州市第十五届人民代表大会常务委员会第二十八次会议于2015年12月30日审议通过，甘肃省第十二届人民代表大会常务委员会第二十二次会议于2016年4月1日批准，自2016年7月1日起施行的《兰州市物业管理条例》第三十九条载明：物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。保障性住房、房改房、国家规定的老旧住宅小区和前期物业服务收费实行政府指导价，其他类型的物业服务收费实行市场调节价。政府指导价的适用范围和收费标准由价格主管部门制定；《兰州市物业管理条例》（2016）实施的细则文件：《兰州市物业服务收费管理实施办法（2016）》（兰价办发〔2016〕139号）第十五条载明：实行政府指导价的物业服务收费实行服务价格主管部门申请核定。案涉小区目前没有成立业主委员会，按照法律规定尚且属于前期物业阶段，依照《兰州市物业管理条例》第三十九条规定，前期物业收费执行政府指导价，依照《兰州市物业服务收费管理实施办法（2016）》（兰价办发〔2016〕139号）第十条规定实行政府指导价的物业服务收费实行服务价格核定制度，物业服务企业在收费前，应当向政府价格主管部门申请核定。要求金碧物业应该在取得关于案涉小区的政府收费核定文件并对案涉小区的业主公示收费文件及政府核定价格。但物业在案涉小区交房近三年的时间不仅没有公示物业费收费标准的政府核价文件，还以高于兰州市物业收费标准最高限价（1.9元/平方米）私自定价2元/平方米违法乱收费。业主代表多次与原告沟通要求纠正违规行为，但金碧物业敷衍了事、置若罔闻，违法乱收费的行为一直持续至今，被告为维护自身合法权益不得已暂停缴纳物业费，被告应在原告遵守《兰州市物业管理条例》《兰州市物业服务收费管理实施办法（2016）》（兰价办发〔2016〕139号）取得合法收费文件后按照政府核价文件缴纳物业费；二、被告涉嫌垄断侵害消费者权益。被告承接了恒大集团在兰州所开发所有楼盘的物业服务公司，其涉嫌利用和恒大集团的关联关系垄断恒大集团所有楼盘的物业服务，并且在其垄断基础上违法乱收费长达多年，严重侵害了所有恒大开发楼盘小区业主的消费者权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对当事人提供的证据进行了调查和审查。对于原告提交的《前期物业服务协议》等证据，被告对该证据的真实性无异议,对证明目的有异议;对于原告提交的兰州市物价局（2014）123号文件等证据，被告该证据的真实性、证明目的均有异议。对于被告提交的兰州市物价局文件等证据，原告对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议；对于被告提交的照片、微信聊天记录截图等证据，原告对上述证据的真实性、证明目的均有异议；对于被告提交的金碧物业违法乱收费举报材料等证据，原告对该证据的真实性、证明目的均有异议。本院经审查认为上述证据符合证据的客观真实性、关联性、合法性的特征，能够证明原告依照合同向被告提供了物业服务及被告未支付相应费用的事实，对原告需要证明的事实本院予以确认，并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本案的事实认定如下： 2018年11月2日，原告金碧物业有限公司兰州分公司（甲方、物业服务企业）与被告郑姗姗（乙方、业主）签订了《前期物业服务协议》，约定：“恒大地产集团兰州置业有限公司委托甲方对兰州恒大绿洲二号院开展物业服务。根据《物业管理条例》及有关法律、法规的有关规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《房屋买卖（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业服务达成如下协议：第一条双方的权利和义务。一、甲方的权利义务：1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目维护、修缮、服务与管理；2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度如《临时管理规约》、《住户手册》等并书面告知乙方；6、依据本协议向乙方收取物业服务费、公共水电分摊费、二次供水供电费等物业管理费用；7、编制物业管理服务年度计划；8、定期向乙方公布物业服务费用收支情况；10、经甲乙方协商后，甲方可为乙方提供房屋专有部位、专有设施设备维修养护等有偿服务；二、乙方的权利：1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；2、监督甲方的物业服务行为，就物业服务的有关问题向甲方提出意见和建议；3、遵守本物业的物业管理制度如《临时管理规约》、《住户手册》等；4、依据本协议向甲方交纳物业服务费、公共水电分摊费、二次供水供电费等物业管理费用；5、按时缴纳物业共用部位、共用设施设备专项维修资金并监督专项维修资金的管理费用……。第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位及共用设施设备大中修、更新、改造的费用）。一、乙方交纳费用起始时间：已交付给物业买受人的物业，物业服务费自物业交付或书面通知交付之日起次月计收。已符合交房条件，建设单位或物业服务企业已通知物业买受人，因物业买受人的原因未交付的，物业服务费自物业交付或通知之日起次月计收。二、收费标准：1、物业服务费（均按建筑面积计收）：高层：每月每平方米2.0（不含公共书费、电费分摊）；商业：每月每平方米3.5元（不含公共水费、电费分摊，不涉及内部管理）。2、公摊水电费：公摊水电费以实际用量每月按户向业主分摊。3、二次供水电费：供水二次转供能源费用纳入公共用电，由物业服务企业单独计量、其费用经公示后由业主分摊，分摊方式按业主实际用水量占总用水量的比例确定。按当期政府颁布的标准收取。七、交纳方式及每次交纳费用时间：1、交纳方式：乙方可采用现金、委托银行划扣等方式交纳物业管理服务费用。2、交纳时间：有房应于每月5日前交纳当月费用……。第十一条违约责任。一、甲方违反协议，未达到物业服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应的责任。二、乙方违反协议，使甲方有权要求乙方限期改正；逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方退还超出原标准部分的费用。四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按每天欠费总额的千分之一交纳违约金……” 另查，截止2020年12月31日，被告郑姗姗尚欠原告金碧物业有限公司兰州分公司物业服务费3521元，公摊电费164.32元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《前期物业服务协议》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，其合法、有效。当事人应当按约全面履行自己的义务。原告提供了基本的物业服务，业主理应按约交纳物业费，被告未予支付的行为，对酿成本案之争应承担相应责任。关于原告要求被告支付其物业服务费3521元、公摊电费164.32元的诉请，因原告提供的证据可以证明原告依约向被告所有的涉案房屋提供了物业服务，结合原、被告签订的《前期物业服务协议》的约定“第二条、收费办法，1、物业服务费（均按建筑面积计收）：高层：每月每平方米2.0元（不含公共水费、电费分摊）……；2、公摊水电费以实际用量每月按户向业主分摊”，故对于原告该项诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的违约金737元（按20%计算）的诉请，因被告未交纳物业费并非恶意，而是因为被告对缴费标准有异议，且原告提供的物业服务并非无瑕，故原告的该请求，本院不予支持。对于被告认为原告物业服务达不到标准、收费过高等的辩由，因被告并未提供相关证据对原告提供的物业服务是否符合标准予以证实，被告对此可向相关主管部门依法反映解决，其不是本案审理范围。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十八条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下： 一、被告郑姗姗于本判决生效后十日内向原告金碧物业有限公司兰州分公司支付物业服务费3521元、公摊电费164.32元； 二、驳回原告金碧物业有限公司兰州分公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告郑姗姗承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。 审 判 员  张 莉 二〇二一年七月七日 法官助理  王瑞涛 书记员白璇