甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)甘01民终2613号上诉人（原审原告）：中信银行股份有限公司兰州分行，住所地甘肃省兰州市城关区民主西路9号。负责人：曲嵩，系该分行行长。委托诉讼代理人：贾海宁，甘肃众炀律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：永登昌晟商务酒店有限公司，住所地甘肃省永登县××镇××街××号。法定代表人：姜龙，系该公司经理。被上诉人（原审被告）：姜龙，男，汉族，1979年1月22日出生，住甘肃省兰州市安宁区。共同委托诉讼代理人：成震海，甘肃天马律师事务所律师。上诉人中信银行股份有限公司兰州分行（以下简称中信银行兰州分行）因与被上诉人永登昌晟商务酒店有限公司（以下简称昌晟公司）、姜龙返还原物纠纷一案，不服甘肃省永登县人民法院（2018）甘0121民初2683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。中信银行兰州分行的上诉请求：1.撤销原判，改判支持其诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用均由被上诉人负担。事实与理由：1.上诉人是案涉房屋的合法所有权人，对案涉房屋拥有合法的物权；2.被上诉人姜龙与永登县华悦实业有限公司的租赁关系应以上诉人提交的2011年9月1日的《房屋租赁合同》为准。上诉人所提交的租赁合同形成于被上诉人所提交的租赁合同，应以上诉人所提交的租赁合同为准；上诉人所提租赁合同从工商行政部门调取，更能客观真实的反映房屋租赁的相关事实；而且上诉人所提合同的约定也更符合实际情况；3.被上诉人姜龙提交的2014年9月份马和存、马化才等人的汇款凭证与本案无关，并且也无法证明所涉款项是缴纳的房租；4.上诉人诉请解除2011年9月1日被上诉人与永登县华悦实业有限公司签订的房屋租赁的请求，符合法律规定。被上诉人姜龙未按照合同约定交付租金，上诉人有权终止合同，收回房屋。被上诉人昌晟公司、姜龙辩称：1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判；2.本案事实已经甘肃省高级人民法院和最高人民法院确认，合同真实有效，上诉人的上诉请求不能成立。中信银行兰州分行向一审法院起诉请求：1.依法判令被告立即向原告腾交位于永登县××镇××大厦××层（建筑面积585.35㎡）房产、三层铺面1号（建筑面积1005.8㎡）房产；2.依法判令被告自2017年12月15日开始以1591.15平方米计算，按照每月每平米127元的标准向原告缴纳房屋占有使用费，缴纳至实际腾交之日止；3.依法判令被告缴纳实际腾交之前涉案房产所产生的物业费、供暖费、水费、电费等费用；4.本案诉讼费用由被告承担。立案后，原告增加诉讼请求：由于被告姜龙没有按照《房屋租赁合同》缴纳租赁费，现原告作为房屋产权人，要求解除被告姜龙与永登县华悦实业有限公司签订的《房屋租赁合同》。一审法院认定事实：2011年1月1日永登县华悦实业有限公司与姜龙签订《房屋租赁协议》，双方协商，永登县华悦实业有限公司将位于永登县城关镇大什字华悦大厦1层大厅、3层、4层、11层、12层、13层、14层共计4050㎡出租给姜龙，租赁期自2011年1月1日至2031年1月1日止，上述房屋自2011年1月1日交付给姜龙，20年租金共计500万元，姜龙分期向永登县华悦实业有限公司支付租金（五年内付清）。2012年4月27日永登县昌昇商务酒店有限公司成立，住所地永登县××镇××街××号，公司股东为姜龙与马和存，姜龙为法定代表人，马和存为公司监事。2012年6月20日永登县昌昇商务酒店有限公司任命马化才为昌昇宾馆经理一职。永登县昌昇商务酒店于2012年开始营业。为办理工商登记需要，姜龙与永登县华悦实业有限公司曾于2011年9月1日签订《房屋租赁合同》承租华悦大厦11至14层，租赁期自2011年9月1日至2021年8月31日。2014年永登县昌昇商务酒店有限公司马和存分四次向徐大云转账100万，马化才、马和存共向徐延邦指定收款人刘乐群转账400万。2012年5月28日，徐延邦以华悦大厦负一层、三层商铺1号及十三层第18幢向中信银行兰州分行抵押贷款，抵押期限1年，注销日期为2013年5月16日；后又于2013年5月17日再次设定抵押向该行贷款。后因徐延邦不能偿还借款，中信银行兰州分行向兰州市中级人民法院起诉，兰州市中级人民法院于2014年11月17日作出（2014）兰民二初字第133号民事判决：徐延邦偿还中信银行兰州分行借款11949932.97元及利息；徐延邦逾期未履行则拍卖、变卖华悦大厦负一层、三层商铺1号及十三层第18幢，予以清偿。后兰州市中级人民法院于2017年12月7日作出（2015）兰执字第129号之三执行裁定书，将华悦大厦负一层、十三层、三层商铺1号的抵押流拍房产，抵偿中信银行兰州分行全部债务。中信银行兰州分行于2018年1月19日向姜龙送达《告知函》要求承租人于2018年2月2日之前向该行提交原租赁协议、支付租赁费凭证。另查明，甘肃省高级人民法院于2018年11月5日作出（2018）甘民终525号民事判决书，判决确认姜龙与永登县华悦实业有限公司于2011年1月1日签订的《房屋租赁协议》有效并继续履行。中信银行兰州分行对上述判项提起撤销之诉，甘肃省高级人民法院于2020年1月19日作出（2019）甘民撤1号民事判决书，判决驳回中信银行兰州分行的诉讼请求。中信银行兰州分行上诉后，中华人民共和国最高人民法院于2020年12月30日作出（2020）最高法民终843号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述事实,有原、被告身份证明材料，原告提交的兰州市中级人民法院（2014）兰民二初字第133号民事判决书、（2015）兰执字第129号之三执行裁定书，告知函，企业信用信息公示报告；被告提交的《房屋租赁协议》，《房屋租赁合同》，永登县昌昇商务酒店有限公司营业执照、章程、任命书，水电费收据，税收通用完税证，转账凭证，电汇凭证，甘肃省高级人民法院（2018）甘民终525号民事判决书、（2019）甘民撤1号民事判决书，中华人民共和国最高人民法院（2020）最高法民终843号民事判决书，徐延邦询问笔录以及原、被告当庭陈述在卷佐证，予以确认。一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”，第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”即为“买卖不破租赁”规则。本案中，被告姜龙于2011年1月1日与永登县华悦实业有限公司签订《房屋租赁协议》，后将涉案房屋占有使用，并支付了合同约定的租赁费用，至于该《房屋租赁协议》的效力与姜龙是否缴纳约定租金的问题，已经甘肃省高级人民法院、中华人民共和国最高人民法院两级法院生效判决书予以确认。在姜龙占有涉案房屋之后，即2012年5月28日徐延邦为向中信银行兰州分行贷款将涉案房屋设定抵押，后因徐延邦逾期未履行偿还义务，经兰州市中级人民法院判决后执行，裁定将涉案房产抵偿债务。中信银行兰州分行自2017年12月15日起取得涉案房屋所有权。涉案房屋的所有权变动发生在姜龙按照租赁协议占有租赁物期限内，不影响租赁合同的效力。故原告要求被告腾交涉案房产、缴纳房屋占有使用费、解除姜龙与永登县华悦实业有限公司签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，于法无据。至于原告要求被告缴纳腾交之前涉案房产所产生的物业费、供暖费、水费、电费等费用的诉讼请求，因涉案房产尚在租赁期间，由被告占有、使用，因其占有使用产生的相关费用，应由承租人姜龙向提供相关服务的主体缴纳，原告并非向被告提供物业、供暖、水、电服务的主体。依据《中华人民共和国民法典》第四百零五条、第七百二十五条的规定，判决：驳回原告中信银行股份有限公司兰州分行的全部诉讼请求。案件受理费200元，减半收取100元，由原告中信银行股份有限公司兰州分行承担。本院二审期间，上诉人与被上诉人均未提供新的证据。本院经审理查明，原审查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的上诉请求及答辩意见，本案的争议焦点是：上诉人的上诉请求是否有事实和法律依据。根据最高人民法院《关于适用的解释》第九十三条（五）项之规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外。本案中，上诉人主张被上诉人姜龙与永登县华悦实业有限公司的租赁关系应以其提交的2011年9月1日的《房屋租赁合同》为准。而已生效的最高人民法院（2020）最高法民终843号民事判决书，已对其主张的租赁合同效力及支付的租金作出认定，上诉人再次对该事实提出异议，实属诉权滥用。根据民事法律“买卖不破租赁”的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。在上诉人取得案涉房屋所有权之前，被上诉人已按租赁协议使用该房屋，其租赁行为尚在租赁物期限内，上诉人取得案涉房屋所有权的法律行为，并不影响被上诉人租赁合同的效力。故一审法院未予支持上诉人要求腾交涉案房屋、缴纳房屋占有使用费的诉请，并无不当。至于上诉人要求被上诉人缴纳涉案房产所产生的物业费、供暖费、水费、电费等费用的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持；而其主张解除其所提交的房屋租赁合同的诉讼请求，因该租赁合同效力已予否定，一审法院予以驳回，亦无不当，本院予以支持。综上所述，中信银行兰州分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人中信银行股份有限公司兰州分行负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈杰文审 判 员 石 浩审 判 员 赵辉君二〇二一年七月九日法官助理 任 婧书 记 员 张红飞