广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0607民初2705号原告：中国农业银行股份有限公司佛山三水支行，住所地广东省佛山市三水区××××××××××××，统一社会信用代码914××××××××××××219。负责人：卢国健。委托诉讼代理人：郭高汉，广东安南律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘斌，广东安南律师事务所律师。被告：周根民，男，1973年3月6日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县××××××××××××，公民身份号码362××××××××××××814。被告：佛山市三水高富地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××877K。法定代表人：唐某1。委托诉讼代理人：周波，广东引力律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司佛山三水支行（以下简称农行三水支行）与被告周根民、被告佛山市三水高富地产开发有限公司（以下简称高富公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用简易程序于2021年6月4日公开开庭进行了审理。原告农行三水支行的委托诉讼代理人刘斌、被告高富公司的委托诉讼代理人周波到庭参加诉讼。被告周根民经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告农行三水支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告周根民向原告偿还暂计至2021年6月2日的全部借款本息，其中借款本金424666.52元，利息14779.39元，罚息177.09元，复利154.15元，以及自2021年6月3日起至全部本息实际清偿日止的罚息、复利（即五年期LPR加59个基点再上浮50%计收罚息；以尚欠应付未付利息为基数，按罚息利率计算复利）；2.判令被告高富公司对被告周根民的上述债务承担连带清偿责任；3.判令两被告承担原告为实现债权支出的律师费6800元；4.判令原告对被告周根民提供抵押的位于佛山市三水区××××××××3×御江南国际社区十八区41座3003折价或拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；5.判令本案的诉讼费、保全费由二被告承担。原告主张的事实与理由：2017年2月3日，被告周根民因购买位于佛山市三水区××××××××3×御江南国际社区十八区41座3003房地产与原告签订《个人购房担保借款合同》，向原告借款520000元，借款期限为2017年2月6日至2037年2月5日，借款利率采用浮动利率,以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定；逾期还款的罚息利率为合同约定的借款执行利率基础上上浮50%。还款方式为等额本金递减还款。被告周根民以位于佛山市三水区××××××××3×御江南国际社区十八区41座3003不动产提供抵押担保，担保的范围包括本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、律师费、诉讼费、保全费等，并于2017年6月7日办理了预购商品房抵押权预告登记。原告与被告高富公司于2009年3月28日，签订《个人住房按揭贷款差别化服务合作协议》，约定被告高富公司为原告向“御江南国际社区”项目的购房人发放的个人住房按揭贷款提供连带责任保证担保。担保范围为购房人与原告签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等原告实现债权的一切费用。被告高富公司的保证责任自原告向该购房人发放借款之日起，至办妥借款合同项下抵押财产的正式抵押登记手续之日止。被告周根民自2020年10月6日开始未按约定每月按时足额还款，截至2021年6月2日尚欠借款本金424666.52元，利息14779.39元，罚息177.09元，复利154.15元。原告曾多次向被告周根民催收，要求其偿还欠款本息，但其拒不偿还，其行为已构成违约。原告因本案聘请律师，约定支付律师费6800元。原告认为，被告周根民未按约定偿还借款，已经构成合同所约定的违约可提前收回已发放借款的情形，被告周根民应向原告偿还所诉金额，且原告对处分被告周根民所提供的抵押房产的价款享有优先受偿权。同时被告高富公司对被告周根民上述债务承担连带清偿责任。综上，原告提起本案诉讼。被告高富公司辩称，1.涉案房屋在2017年6月7日办理了预购商品房抵押权预告登记，2018年12月28日办理了房屋所有权首次登记，根据民法典担保制度的解释第52条规定，抵押权应该在2017年6月28日已经设立，因此原告应该对涉案房屋拍卖后所得价款享有优先受偿权。2.因为被告周根民提供涉案房屋作为担保且办理了抵押登记，根据民法典392条规定，由于双方在合作协议没有约定实现债权的顺序，因此原告应该先就周根民提供的抵押物实现债权在该抵押物拍卖的价款不能完全受偿的，答辩人才对剩余的债务承担连带保证责任。答辩人承担保证责任后有权向被告周根民追偿。被告周根民未提供答辩意见或者证据。原告与被告高富公司围绕各自主张提供了证据，本院依法认证后附卷在案，结合原告的陈述，本院对原告主张的上述案件事实予以认定。根据被告高富公司提供的证据及主张，本院确认涉案房产于2018年12月28日已首次登记确权。另查明，原告于2017年2月6日向被告周根民发放了贷款520000元，借款执行利率为年利率5.39%，逾期利率为年利率8.085%。根据原告与被告周根民签订的《个人购房担保借款合同》第十一条中11.4的约定，借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回发放贷款。2021年1月15日，原告向被告周根民发出《提前收回剩余贷款本息通知书》，要求被告周根民在2021年1月25日前归还本案全部贷款本息。2021年3月19日，原告与广东安南律师事务所签订《委托清收协议》，委托该律师事务所通过诉讼追收本案贷款，律师代理费为6800元。另查明，案涉房地产于2017年6月7日办理了权利人为原告的预购商品房抵押权预告登记手续，截至本案开庭之日未办理抵押权登记手续。原告与被告高富公司于2009年3月28日签订《个人住房按揭贷款差别化服务合作协议》，约定对于原告向“御江南国际社区”的购房人提供的购房贷款后，抵押物未办妥房地产抵押登记证明书或《房地产他项权证》期间，由被告高富公司对借款人的债务承担连带保证责任，保证期限从原告放款之日起至该笔贷款相应的抵押物办妥房地产抵押登记证明书或者《房地产他项权证》为止。本院认为，本案为金融借款合同纠纷。原告与被告周根民签订的《个人购房担保借款合同》是双方在自愿平等、协商一致的基础上签订的，是双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力。原告依约定发放贷款，被告周根民作为借款人应按约定归还借款本息。原告已依约发放贷款，在本案中主张被告周根民作为借款人存在未按期归还借款本息，已经逾期还款超过三期的事实，被告周根民没有提出异议或者可以与原告上述主张对抗的证据，本院确认原告所述的被告周根民的违约情况属实。原告主张全部贷款提前到期，要求被告周根民偿还截至2021年6月2日尚欠的借款本金424666.52元，利息14779.39元，罚息177.09元，复利154.15元,并支付以尚欠本金和利息为基数，从2021年6月3日起至款项实际还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价利率加59个基点再上浮50%计算的罚息，该主张符合双方合同约定，本院予以支持。原告主张被告周根民赔偿其律师费损失6800元，本院认为，原告因本案纠纷委托律师进行诉讼并约定支付律师费6800元，该金额未明显超出合理范围，属原告的实际损失，根据双方的约定，该费用应由被告承担，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。原告主张对被告周根民提供的位于佛山市三水区××××××××××御江南国际社区十八区41座3003的房地产享有优先受偿权，原告与被告周根民就该房地产签订了抵押合同，约定抵押担保的范围，办理了抵押权预告登记，且该房屋其后已经办理了首次登记。《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。根据上述规定，结合本地法院当前的通常做法，本院认定原告对案涉房产的抵押权自预告登记之日起设立，其关于对案涉房产经折价、拍卖、变卖后的所得款项在债权范围内享有优先受偿权的主张符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告高富公司对被告周根民的本案债务承担连带清偿责任，本院认为，根据原告与高富公司的约定，高富公司在原告取得对案涉房屋的抵押权之前对案涉债务承担连带保证责任，鉴于本院已认定原告对案涉房屋取得了抵押权，故被告高富公司不再对本案债务承担保证责任。被告周根民经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。由于本案是因2021年1月1日前的法律事实引发的纠纷，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，对于2021年1月1日前的法律事实引发的纠纷，适用当时的法律规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告周根民应于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司佛山三水支行偿还借款本金424666.52元，支付暂计至2021年6月2日的利息14779.39元，罚息177.09元，复利154.15元,并支付从2021年6月3日起至实际还款之日止以尚欠本金和利息为基数按全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价利率加59个基点（即加0.59%）后再上浮50%计得的罚息、复利；二、被告周根民应于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司佛山三水支行赔偿律师费损失6800元；三、原告中国农业银行股份有限公司佛山三水支行就本判决第一项、第二项债权对位于佛山市三水区××××××××××御江南国际社区十八区41座3003的房地产享有优先受偿权；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司佛山三水支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3998元，诉讼保全申请费2752元，合共6750元，由被告周根民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 廖连载二〇二一年七月二十六日法官助理 陈惠玲书 记 员 李洁文