广西壮族自治区梧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）桂04民终636号上诉人（原审被告、反诉原告）：石远军，男，1960年10月4日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：梧州市恒业物业管理有限公司，住所地广西梧州市中山路9号9楼。统一社会信用代码：91450400742057110U。法定代表人：李世明，该公司董事长。委托诉讼代理人：李子波，广西顺景律师事务所律师。委托诉讼代理人：林丽莉，广西顺景律师事务所律师。上诉人石远军因与被上诉人梧州市恒业物业管理有限公司（以下简称“恒业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院（2021）桂0403民初178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日受理本案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。石远军上诉请求：1.判令撤销一审判决；2.驳回被上诉人在一审时的一切诉讼请求；3.依照《中华人民共和国民法典》第九百四十八条规定，由上诉人向被上诉人支付60天物业管理补偿金共计1104.32元，双方之前订立的一切合同解除；4.判令被上诉人向上诉人返还830元合同押金；5.判令被上诉人向上诉人支付因追讨无中生有的物业管理费而诉讼，所产生的律师费3000元；5.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。在诉讼中，上诉人石远军变更第二项上诉请求为：不用支付被上诉人物业管理补偿金，之前双方订立的一切合同解除。事实与理由：1.被上诉人以无中生有的逻辑追讨物业管理费，为了适用小额程序，故意只追讨两个月的责任，一审法院在上诉人有理有据的反对下，才更改适用简易程序进行审理。但一审判决是不管合同的合法性、有效性、相对性的，也没有追究被上诉人是以哪一份合同向上诉人主张权利；2.案涉的两份合同都属于不定期合同，根据《中华人民共和国民法典》第九百八十四条的规定，双方随时可以向对方提出解除合同，只需要提前60天通知对方即可，不能提前60天通知的，只要作出60天的合理补偿也可以解除合同。至于合同解除后，如何管理恒业国泰广场不属于法律调整的问题，法院的判决不应受此类问题的束缚；3.被上诉人提出解除不定期合同，只需要按照合同第31条约定，提前30天向对方提出书面意见即可，不需要对方同意，只要解除合同的意思到达对方，并且做出合理补偿即可生效。因此从2020年9月1日起，双方不再存在任何合同关系，上诉人不欠被上诉人服务费，只是需要赔偿60天的补偿款，不存在其他任何费用。一审法院判令石远军向恒业公司支付物业费1104.9元是错误的，应该撤销；4.被上诉人以不存在的法律关系提起无中生有的诉讼，上诉人额外支出的律师费应由被上诉人承担。恒业公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，诉讼程序合法，请求二审法院维持原判。恒业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业费1104.9元（从2020年9月1日起，截止至2020年10月31日止）；2.判令被告向原告支付电梯维护费11.44元（从2020年9月1日起，截止至2020年10月31日止）；3.判令被告向原告支付物业费滞纳金45.3元；4.判令被告向原告支付电梯维护费滞纳金0.47元；5.判令本案的诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：石远军是梧州市中山路9号三层X号、X号商铺的所有权人。2013年1月1日，梧州市恒业国泰广场业主委员会与恒业公司签订《物业管理委托合同书》，约定：由恒业公司对坐落于梧州市中山路9号的恒业国泰广场进行物业管理服务，委托管理期限为5年，自2013年1月1日至2017年12月31日止，1-4层商铺物业费按铺内面积29元/㎡计收等内容。2013年12月3日，恒业公司张贴《公示》，《公示》载明：经超过2/3的业主同意，从2014年l月份起，梧州市恒业国泰广场的全体业主、经营户须各自承担按实用面积0.3元/月计收电梯维护费。2014年4月11日，恒业公司与石远军就x号商铺签订《梧州市恒业国泰广场服务合同》，约定：从2014年4月11日开始，由恒业公司对本商场内共有部分的设备、设施（上、下水管道、水池、加压泵、电梯、中央空调、供电线路、公共照明、消防设施设备等）的正常运行和维护管理等提供服务，x号商铺的物管费为279.52元／月，石远军需支付管理服务费830元作为责任保证金等内容。签订合同后，石远军即向恒业公司支付保证金830元。2017年12月31日，案涉《物业管理委托合同书》到期后，因梧州市恒业国泰广场未能选出新一届业主委员会，恒业公司未能签订新的物业管理委托合同，但其继续在梧州市恒业国泰广场提供物业管理服务。2020年9月4日，石远军向恒业公司发出《解除服务合同告知书》，以案涉《梧州市恒业国泰广场服务合同》属不定期合同为由，单方解除双方关于中山路9号三层x号商铺、x号商铺的物业服务合同，并告知不再缴付物业管理费。之后，因石远军未按时缴付2020年9月、10月的物业费、电梯维护费，恒业公司遂于2021年1月11日起诉至一审法院，并提出前述诉讼请求。另查明，恒业公司对梧州市恒业国泰广场提供物业服务期间，分别委托广西梧州南方电梯有限公司对商场共用电梯设备进行维护管理，委托广西森安消防工程有限公司对商场消防设施进行维护保养，并对商场卫生、垃圾清运、污水处理等进行管理。另查明，《梧州市恒业国泰广场服务合同》所载“x号商铺”即案涉x号商铺。一审法院认为，案涉《物业管理委托合同书》、《梧州市恒业国泰广场服务合同》系梧州市恒业国泰广场业主委员会、恒业公司及石远军的真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行。案已查明，案涉《物业管理委托合同书》虽于2017年12月31日到期，但合同到期后恒业公司事实上继续对梧州市恒业国泰广场提供物业管理服务，石远军作为梧州市恒业国泰广场x号、x号商铺的业主，亦与恒业公司签订了《梧州市恒业国泰广场服务合同》，双方依法成立物业服务合同关系。恒业公司依约向石远军提供物业服务，石远军作为业主却未能依约支付物业服务管理费及电梯维护费，其行为已构成违约，应依法承担违约责任。石远军虽以其于2020年9月4日通知恒业公司解除案涉《梧州市恒业国泰广场服务合同》为由予以抗辩，但该院认为，恒业公司为梧州市恒业国泰广场提供的物业管理是整体性的服务，不应将其分裂成仅为单个业主提供的独立服务，而石远军名下x号、x号商铺事实上也享受到恒业公司所提供的物业服务，故其该项抗辩，依据不足，该院不予采纳。恒业公司主张石远军支付拖欠的物业费1104.9元、电梯维护费11.44元（物业费及电梯维护费均从2020年9月1日计至2020年10月31日止）合理合法，该院依法予以支持。恒业公司主张石远军支付滞纳金，理据不足，该院不予支持。石远军反诉请求恒业公司返还押金830元，恒业公司并无异议，该院对此予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告（反诉原告）石远军应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）梧州市恒业物业管理有限公司支付物业服务费1104.9元及电梯维护费11.44元（物业费及电梯维护费均从2020年9月1日计至2020年10月31日止）；二、原告（反诉被告）梧州市恒业物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）石远军返还保证金830元；三、驳回原告（反诉被告）梧州市恒业物业管理有限公司其他的诉讼请求。二审期间，由于当事人未能提供充分的证据否定一审法院查明的事实，故本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，案涉《物业管理委托合同书》是梧州市恒业国泰广场业主委员会与被上诉人恒业公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”的规定，上诉人石远军作为梧州市恒业国泰广场x号、x号商铺的业主，《物业管理委托合同书》对其具有法律约束力。《物业管理委托合同书》虽然于2017年12月31日到期，但梧州市恒业国泰广场业主委员会没有依法另行选聘物业服务人，也没有另行订立新的物业服务合同，因此，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十八条第一款“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期”的规定，在被上诉人恒业公司继续对梧州市恒业国泰广场提供物业管理服务的情况下，案涉的《物业管理委托合同书》继续有效，对梧州市恒业国泰广场的全体业主继续具有约束力。上诉人石远军与被上诉人恒业公司签订的《梧州市国泰广场服务合同》属于业主与物业服务人就业主专用部分物业签订的专属合同，即使石远军与恒业公司解除了该专属物业服务合同，也不能否定《物业管理委托合同书》继续对石远军具有约束力。上诉人石远军作为梧州市恒业国泰广场的业主，接受了被上诉人恒业公司提供的物业管理服务，理应履行业主交纳物业服务费的义务。因此，一审法院根据本案的证据以及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决石远军应向恒业公司支付2020年9月1日至2020年10月31日的物业服务费1104.9元及电梯维护费11.44元是正确的，本院予以维持。上诉人石远军的上诉主张理据不足，本院不予采纳。综上所述，石远军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人石远军负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 超审 判 员  刘创祥审 判 员  林 远二〇二一年七月二十一日法官助理  杨玉萍书 记 员  黄诗媚书 记 员  林 涓