云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0302民初997号原告：缪应稳，女，汉族，1988年8月17日生，住云南省宣威市。委托诉讼代理人：彭振兴，云南天外天律师事务所律师。（特别授权）被告：云南天骄房地产经纪有限公司。住所地：云南省曲靖市麒麟区瑞和新城36栋11号。（未到庭）统一社会信用代码：91530302MA6KBLND6R。法定代表人：孙在严。被告：耿红应，女，汉族，1990年4月25日生，住云南省曲靖市富源县，现租住曲靖市沾益区。原告缪应稳与被告云南天骄房地产经纪有限公司（以下简称天骄公司）、耿红应房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人彭振兴，被告耿红应到庭参加诉讼。被告天骄公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：一、确认原、被告之间签订的《房地产买卖合同》《补充协议书》于2020年10月20日解除；二、判令二被告共同支付原告违约金113600元；三、判令原告为维权而支出的律师费14000元由二被告共同承担；四、判令本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2020年8月7日，原告与二被告签订《房地产买卖合同》，约定由原告将位于曲靖市房屋以价款568000元卖与被告耿红应，被告天骄公司作为居间方。被告耿红应应于2020年10月8日前支付原告购房首付款148000元，剩余房款420000元在被告耿红应办理银行按揭贷款后支付给原告。支付期限到期后，被告耿红应未依约支付首付款。被告天骄公司于2020年9月25日与原告签订《补充协议书》，约定由被告天骄公司在2020年10月12日前支付赎证金240000元，剩余328000元尾款由被告天骄公司于2020年10月20日前支付给原告，逾期未支付，视为二被告违约，承担主合同相应的违约责任。协议到期后被告天骄公司未按约定支付相关款项，已构成违约，经原告再三催告，也未履行付款义务。综上，二被告未依约履行义务，严重损害了原告的合法权益，为维护自身权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国合同法》等相关法律法规诉至贵院，望判如所请。被告天骄公司未作答辩。被告耿红应口头辩称：《补充协议》是原告与中介机构在我不知情的情况下签订的，中介没有以任何方式告知我这件事情。关于原告要求支付违约金，我自始至终都没有说过不买这个房子，原告的损失是原告与中介沟通的过程中造成的。原告与中介沟通的过程中一直没有拿到房产证，中介跟我沟通说等原告把房产证从银行拿出来以后会通知我去交首付，办理过户。在此期间我不知道原告与中介是如何沟通的，但是中介一直没有通知我去交钱办理过户。之后我去找中介的时候，中介公司的老板就跑了，工作人员也没有在那里了，联系工作人员，工作人员说他只是个打工的，他也没有在那里上班了，他也管不了这个事。后经我了解，原告在没有与我解除《买卖合同》的情况下已经把她的房子卖掉了。《买卖合同》不能履行的原因就是原告跟中介没有把房产证从银行拿出来，没有通知我交钱办证造成的。原告针对其诉请，提交证据如下：1.《房地产买卖合同》《补充协议书》原件各一份，用于证明2020年8月7日，原告与二被告签订《房地产买卖合同》，约定由原告将位于曲靖市0元卖与耿红应，天骄公司作为居间方提供居间服务。耿红应应于合同签订之日支付定金5万元，于2020年10月8日前支付原告购房首付款148000元，剩余房款420000元在耿红应办理银行按揭贷款后支付给原告。天骄公司于2020年9月25日与原告签订《补充协议》，约定由天骄公司在2020年10月12日前支付赎证金240000元，剩余328000元尾款由天骄公司于2020年10月20日前支付给原告，逾期未支付，视为二被告违约，承担主合同相应的违约责任。2.中国建设银行还款明细打印件一份、不动产信息查询结果原件一份、借款合同节选复印件一份，用于证明截止2020年11月17日，原告仍欠银行涉案房屋贷款236853.11元，天骄公司并未按协议约定在2020年10月12日前支付赎证金240000元，已构成违约。截止2020年11月4日原告还欠银行236853.11元，尾号为2418的账号就是原告向房地产公司购买房屋的贷款账号。3.短信聊天记录截图打印件二份、微信聊天记录截图打印件十二份，用于证明耿红应在合同约定的支付期限到期后仍未履行支付首付款及尾款义务，原告多次催告，耿红应仍置之不理，拒不履行。天骄公司在承诺的期限内未支付赎证金及尾款，已构成根本违约，原告多次催告无果。4.《民事委托合同》原件一份、律师费发票原件一份，用于证明二被告的行为已经严重违约，根据《房地产买卖合同》第十一条第4款的约定，二被告除承担违约赔偿金外，还需承担原告为维权而支出的诉讼费、律师费、交通费等费用。经质证，被告耿红应认可证据1中《房地产买卖合同》是我签的，没有支付首付款是因为房产证没有拿到，房屋不能交易；定金是中介跟我沟通过，说不需要交定金，等房产证拿到后作为首付款直接支付给房东；定金也不是直接交给房东，而是交给中介，由中介保管，中介说等交首付的时候又要把定金退还给我太麻烦了，就不要交了。《补充协议书》是原告与中介在我不知情的情况下签的，这个事情我不知道；自始至终我与原告都没有解除买卖合同。证据2我不清楚。证据3短信聊天记录没有意见，是我跟原告的聊天记录，时间是2020年11月17日，原告告诉我交首付款的时间已经到了，我告诉她房子我要买，但是跟我签订合同的中介公司已经倒闭了，原告说她不相信；我还告诉她中介公司的门头还在，但老板和工作人员已经跑了，差了好多房东及客户的钱都去打官司了，但是原告说她不信；微信聊天记录是原告与中介聊的，我不知道情况；我是出信息费给中介，委托中介全权办理这个事，需要我到场签字中介才会通知我，至于中介怎么跟原告沟通的我不知道。对证据4，因为我没有违约，所以原告的律师费及损失与我没有关系。被告耿红应未提交证据。被告天骄公司未到庭质证，未提交证据。本院认证，原告所提交证据真实，来源合法，与本案具有关联性，能够证明本案事实，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2020年8月7日，缪应稳、耿红应、天骄公司共同签订《房地产买卖合同》，约定：“卖方（甲方）为缪应稳、买方（乙方）为耿红应、居间方（丙方）为天骄公司，由丙方居间介绍，甲方将下列房屋转让给乙方，乙方自愿购买，达成如下协议：一、房屋情况：坐落于曲靖市房屋。二、成交价格：人民币568000元，含该物业现有及所属的设施和装修，不含税费。三、税费承担：过户所产生的税费由乙方全部承担。四、信用保障：乙方交付甲方购房定金50000元，甲方指定由丙方代收并信用保管。五、产权过户：甲乙双方约定于2020年10月8日前办理《房屋所有权证》交易过户手续，并委托丙方协助办理，过户当日，甲乙双方必须保证所提供的材料真实、合法、有效、无误、齐全，如因任何一方提供的材料原因导致交易不成，给另一方造成损失的，应当给予赔偿，甲方或乙方逾期不来办理《房屋所有权证》产权过户手续的视为违约。六、付款方式：甲方同意乙方以商业贷款银行按揭方式支付房款，乙方于2020年10月8日之前支付购房首付款140000元至贷款银行甲方账户中，剩余房款428000元由乙方办理银行按揭后委托银行划至贷款银行甲方账户中。七、若该房的房产证处于银行按揭抵押中，则选择如下（三选一，实际未作选择）①甲方自筹资金还贷赎证，赎证后丙方带领甲乙双方办理房屋权属转移登记手续；②乙方同意过户前先出资协助甲方还贷赎证，该款项直付甲方可冲抵房款（首付款）；③由丙方垫资赎证，还贷赎证后甲方应将房产证交由丙方保管，直至房屋权属转移登记手续办理完毕。……。十一、违约责任：1.除不可抗力因素外，双方不可中途违约，如任何一方违约，违约方必须赔偿守约方成交价格的20%作为守约方的赔偿，违约方还应支付丙方佣金17040元；2.……；3.如甲乙双方协商解除合同，则由解除合同方承担成交价的2%的佣金给丙方；4.甲乙双方不得私下进行交易，否则，甲方应按房屋转让价的5%、乙方应按房屋转让价的10%向丙方承担违约责任；若拒付违约金，丙方有权提起诉讼，甲乙双方除承担违约赔偿金外，还需承担诉讼费、律师费、交通费、调查费等由此产生的费用。其他约定：……。”上述《房地产买卖合同》签订时，耿红应未向天骄公司交纳50000元的定金。合同签订后，缪应稳催促天骄公司业务员尽快办理。2020年9月25日，天骄公司（丙方）与缪应稳（甲方）签订《补充协议书》，内容为“因耿红应老公身份证过期办不了过户，丙方承诺于2020年10月12日支付赎证金240000元，剩余328000元于2020年10月20日前付清，由丙方支付给产权人缪应稳；如产权人到约定时间未收到尾款，有权解除和乙方、丙方三方买卖合同，视主合同乙方和丙方违约，承担主合同相应违约责任；……；该补充协议作为主合同的补充协议，与主合同具有同等法律效应。”补充协议签订后，天骄公司未支付缪应稳款项。缪应稳催促天骄公司无果，于2020年11月17日短信联系耿红应，要求耿红应三日内履行付款义务，若逾期将根据合同约定要求耿红应承担违约责任。耿红应告知缪应稳不是其不买房子，而是天骄公司倒闭了，中介的问题导致所有手续没有如期完成，合同无法履行，钱拿给天骄公司要不回来，有好多房东客户要不到钱打官司。缪应稳认为天骄公司还在营业，并未倒闭，且天骄公司只是居间方，不影响二人之间买卖合同的履行。至本案起诉前，原告已将其案涉该套房屋另行出卖给他人，过户手续已全部办理完毕。经查询，2020年10月起已有20余起案件诉至法院，起诉天骄公司中介合同纠纷或房屋买卖合同纠纷。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对各方当事人具有法律约束力。本案中，原告与二被告共同签订《房地产买卖合同》，该合同系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。该《房地产买卖合同》约定付款时间尚未到期，缪应稳即与天骄公司签订《补充协议书》，耿红应未在该《补充协议书》上签字，该补充协议约定内容对耿红应无法律约束力。按照《房地产买卖合同》的约定，耿红应需交纳定金50000元给天骄公司保管，但买卖合同未约定交纳定金时间，耿红应未交纳。另耿红应需在2020年10月8日之前支付购房首付款140000元至缪应稳银行账户，约定时间尚未到期，缪应稳即于2020年9月25日与天骄公司签订补充协议，在天骄公司未支付赎证金及剩余房款的情况下，缪应稳又要求耿红应履行《房地产买卖合同》，此时耿红应已得知天骄公司经营出现问题，陷于多起案件诉讼，继续履行三方签订的《房地产买卖合同》，或撇开中介天骄公司直接由买卖双方继续履行合同显然均不是恰当的解决办法，在此情况下耿红应未予支付购房款并无不当。根据《中华人民共和国民法典》第五百二十七条的规定，“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；……；（三）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”天骄公司符合上述情形，本案中不应认定系因耿红应的过错导致《房地产买卖合同》不能履行。而就因中介的原因导致《房地产买卖合同》不能履行时，原、被告并未约定中介应承担违约责任，《补充协议书》对耿红应无约束力，且该《补充协议书》并不必然成立缪应稳与天骄公司之间的房屋买卖合同关系，因此，对原告要求二被告支付违约金的请求，根据本案的实际情况及上述法律规定，本院不予支持。至本案诉讼时，案涉的房屋原告已转让给他人，本案《房地产买卖合同》《补充协议书》就原、被告而言，合同目的已经不能实现，且无履行的可能。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条的规定，“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同于通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。”原告于2020年11月27日短信告知耿红应，要求耿红应三日内按约定付款，否则将追究耿红应违约责任，虽未直接说明将解除合同，但原告以其行为表明其将解除合同并追究耿红应违约责任，应视为缪应稳通知耿红应解除合同，耿红应接到原告通知后，未在法定期限对解除合同的效力提起诉讼或申请仲裁，故原、被告签订的上述《房地产买卖合同》已于2020年11月30日解除，主合同解除，补充协议亦应随之解除，故原告要求确认《房地产买卖合同》《补充协议书》的解除时间应为2020年11月30日。原告要求二被告支付律师代理费，既不符合合同约定支付律师代理费的情形，也无法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百二十七条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告缪应稳与被告云南天骄房地产经纪有限公司、耿红应于2020年8月7日签订的《房地产买卖合同》及原告缪应稳与被告云南天骄房地产经纪有限公司于2020年9月25日签订的《补充协议书》于2020年11月30日解除。二、驳回原告缪应稳的其他诉讼请求。案件受理费2852元（原告已预交），由原告缪应稳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  杨 雁人民陪审员  赵芬芬人民陪审员  孙绍权二〇二一年七月十三日书 记 员  王珊婷