上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0113民初10513号原告：俞光辉，男，1984年5月25日出生，汉族，现住上海市静安区。被告：张金疆，男，1975年10月21日出生，汉族。第三人：上海悦善房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区奉城镇东街XXX号XXX幢XXX室，实际经营地上海市普陀区曹杨路XXX号XXX楼。法定代表人：陈小强，总经理。委托诉讼代理人：陈孔。原告俞光辉与被告张金疆房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，根据原告俞光辉申请，本院依法追加上海悦善房地产经纪有限公司(以下简称“悦善公司”)作为第三人参加本案诉讼。原告俞光辉、第三人悦善公司的委托诉讼代理人陈孔到庭参加诉讼。被告张金疆经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告俞光辉向本院提出诉讼请求：1、被告退还定金10万元；2、被告支付违约金248,000元，按总房价款20%计算。事实与理由：原告于2020年9月21日与被告就上海市宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“1903室房屋”)签订上海市房地产买卖合同，合同价124万元，并约定于同年11月20日前双方办理交易过户手续，经多次催告，被告至今未按合同履约，原告认为双方买卖合同已经解除，故请求判如所请。被告张金疆未到庭，但提交了书面答辩状，辩称同意解除买卖合同，不同意返还定金和支付违约金。原、被告双方签订买卖合同之后，被告没有收到原告支付的定金10万元，原告违约在先，合同约定违约责任及房价款支付方式存在明显不合理。关于违约责任，定金10万元转为首期房款，不适用定金罚则；20%违约责任约定过高，应予调整；没有提供实际损失证明，没有退还定金的责任应由第三人承担。第三人悦善公司述称，目前定金是保管在悦善公司，没有继续交易主要还是因为抵押没有涤除，同意向原告返还定金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2020年8月20日，买受人俞光辉(乙方)与包括张金疆在内的6名卖售人(甲方)，以及居间方悦善公司(丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定，购买上海市宝山区陆翔路XXX弄XXX号1901+1902+1903+1904+1905+1906+1907室房屋共计7套；合同价款860万元；乙方向丙方支付意向金10万元；如甲方签署本协议，意向金转为定金等。同时，该份协议载明，1901室抵押金额197万元，1902室抵押金额50万元，1903室抵押金额110万元，1904室抵押金额110万元，1905室抵押金额110万元，1906室抵押金额110万元，1907室抵押金额109万元，同时载明1907室有查封。同年8月23日，买受人俞光辉与包括张金疆在内的6名卖售人，以及悦善公司、上海悦正房地产经纪有限公司(以下简称“悦正公司”)签订《补充协议》，内容为：双方同意由悦正公司作为网签备案居间方，合同其他权利义务仍由悦善公司享有和负担。同年8月24日，俞光辉向悦善公司支付1903室房屋定金10万元。悦善公司出具收款收据。张金疆出具《定金保管书》，确认已收到定金10万元，由居间方保管。同年9月21日，买受人(乙方)俞光辉与卖售人(甲方)张金疆签订《上海市房地产买卖合同》，约定，双方通过悦正公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的1903室房屋，转让价款共计124万元；双方在2020年11月20日之前办理转让过户手续等。补充条款(一)约定，甲方未按本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，视为甲方根本违约，乙方有权单方解除合同，甲方应退还已收到的全部房价款并支付相当于总房价款20%的违约金等。附件三约定，乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后当日内通过居间方转付或直接支付甲方首期房价款10万元；不动产登记事务中心出具以乙方为权利人的房地产权证当日内，乙方支付第二期房价款104万元；双方签署交接书，并由乙方支付尾款10万元等。同年12月9日，因甲方未按原买卖合同约定期限涤除房屋抵押权导致过户逾期，乙方俞光辉与包括张金疆在内的4名甲方就1901室、1903室、1904室、1905室房屋签订《补充协议书》，内容为：甲方在同年12月31日前仍未能涤除1904室房屋抵押权并配合办理过户，或在2021年1月15日前仍未能涤除1901室、1903室、1905室房屋抵押权并配合办理过户，应按原买卖合同约定的房屋总价的20%支付违约金。2、根据2021年5月25日不动产登记簿显示，1903室房屋上有抵押登记(债权金额121万元和110万元)和司法查封(受理时间2020年11月20日)。3、审理中，俞光辉确认悦善公司保管定金10万元就是涉案房屋买卖合同中约定的首期房款10万元，并自愿将违约金的金额调整至10万元。本院认为，俞光辉与张金疆签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。根据房屋买卖合同约定，双方在2020年11月20日之前办理转让过户手续；张金疆未按本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，视为张金疆根本违约，俞光辉有权单方解除合同。同时，根据双方之后签订的补充协议约定，张金疆在2021年1月15日前仍未能涤除1903室房屋抵押权并配合办理过户，应按原买卖合同约定的房屋总价的20%支付违约金。根据已查明事实，上述期限届至，张金疆仍未按约定清偿债务涤除抵押，1903室房屋后还被司法查封，张金疆显已构成根本违约，现双方均同意解除合同，本院予以确认。合同解除后，张金疆理应向俞光辉返还已收房款。鉴于定金10万元转为房款后，现仍由居间方悦善公司保管，为了一并解决纠纷，本院认定直接由悦善公司将上述款项返还给俞光辉。关于违约金。俞光辉请求张金疆支付违约金10万元，符合合同约定和法律规定，本院亦予准许。张金疆的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。张金疆经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院视为其放弃抗辩权利，应自行承担不利后果。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款以及《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十六条第一款、第五百八十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张金疆于本判决生效之日起十日内，向原告俞光辉支付违约金10万元；二、第三人上海悦善房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告俞光辉返还房款10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2,150元，由被告张金疆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  黄 蔚法官助理  董程程书 记 员  董程程附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第五百六十二条……当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。……第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。