贵州省石阡县人民法院民 事 判 决 书(2021)黔0623民初1357号原告：杨昌英，女，1993年8月8日生，侗族，贵州省石阡县人，住石阡县。委托诉讼代理人：徐友锋，男，1983年6月2日生，苗族，贵州省石阡县人，住石阡县，系杨昌英之夫。被告：贵州佛顶山置业有限公司，统一社会信用代码：91520623099946823B。住所地：贵州省铜仁市汤山镇临江社区龙井路04号。法定代表人：张祥，该公司经理。委托诉讼代理人：黄可尧，石阡县龙井法律服务所法律服务工作者。原告杨昌英与被告贵州佛顶山置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨昌英及委托诉讼代理人徐友锋，被告贵州佛顶山置业有限公司的法定代表人张祥的委托诉讼代理人黄可尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨昌英向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原、被告于2019年5月4日签订的《商品房买卖合同合同》（合同编号：2019000651）。二、判令被告立即返还原告购房款及其他费用共计534531.72元（利息暂计算至2021年4月20日，之后的利息已银行实际产生的计算至被告全部返还原告的购房款为止）。三、判令被告支付原告违约金15009.84元（500328元×3%）。四、判令被告立即返还原告购房款首付款利息15927.6元（利息暂计算至2021年6月5日，之后的利息以已银行实际产生的计算至被告全部返还原告的购房款为止）。该笔利息计算方法按照石阡县信用社贷款年利率5.85％计算，2019年5月4日所付首付款为100328元；2019年7月5日所付首付款33000元。五、本案所产生的一切费由被告承担。事实及理由：2019年5月4日，原、被告签订《商品房屋买卖合同》（以下简称合同），约定原告购买由被告开发的位于汤山街道荆竹村××南侧××龙××单元××商品房××套。合同约定，房屋总价款为500328元，首付款为133328元，其余367000元以贷款方式支付。同年6月12日，原告在中国工商银行股份有限公司石阡支行贷款367000元，该贷款全部转至被告的账户。至此，原告已全部支付了案涉购房款。原告从2019年6月20日开始按月返还案涉借款本金并支付利息。截止2021年4月20日，原告共支付利息21174.17元。在原告履行合同过程中，原告还交纳购房其他费用348元，房屋维修基金5554元、房屋买卖契税7147.55元。根据案涉合同第十一条规定，被告应于2020年6月30日前交付诉争房屋，根据合同第十三条规定，若被告逾期交房超过90日，原告有权退房，被告应自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照劝告全部已付款的3％支付违约金。因被告逾期交房，原告多次向被告催促交房，但被告逾期交房时间太长，原告曾以书面通知的形式要求退房，但2个月了，被告不办理相关退房手续。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告贵州佛顶山置业有限公司辩称：一、我公司延迟交房是因新冠病毒疫情影响，不构成违约。我公司与原告约定的交房时间是2020年6月30日，2020年2月武汉暴发新冠病毒，波及全国，全国停产停业，我公司也无例外。我公司在2020年3月19日已向原告方邮寄了延期的通知。导致我公司开发的商品房无法按期完工交付，属不可抗力因素造成，属合同法的免责事由，原告以此要求解除合同，不符合法律规定。二、原告方两次到我公司领取钥匙，我公司不存在一直没有通知交房的情况。原告与徐友锋系夫妻，涉案房屋是徐友锋订购的，订购合同上是留的徐友锋的电话，后来签订合同时签的是原告的名字，但他们两个是一起来的。2020年8月3日，徐友锋来我公司拿了涉案房屋的钥匙去装修，因当时电梯不能使用，徐友锋又把钥匙还给公司了，同月10日，徐友锋又来公司拿了钥匙准备装修，因一楼当时有几步梯子（现已填平），装修师傅要加钱，我公司职工（原告的置业顾问）建议从地下室运材料，徐友锋又不同意，说是距离远了。后来，不知是什么原因，原告方至今没有装修入住。原告方说我公司没有交房，“原告多次向被告催促交房，但被告仍未交房”的说法不能成立。综上所述，我公司没有违约，原告要求退房的主张不能成立，为此请求驳回原告的诉讼请求。审理查明:2019年2月约10日徐友锋与贵州佛顶山置业有限公司签订《黔龙御园物业订购书》，认购物业：石阡县黔龙御园3栋2单元6层03号，建筑面积144.27㎡。选择银行按揭付款方式。2019年5月4日，出卖人贵州佛顶山置业有限公司与买受人杨昌英签订了合同编号2019000651《商品房买卖合同》，合同主要内容如下：第二章商品房基本情况第二条，买受人购买的商品房为预售商品房，土地使用权出让合同号201CR-002出让，建设工程规划许可证号520000201507206，施工许可证号为5206231710230124-SX-002，商品房预售许可证为（石）商房预字第2018-06；第三条，该商品房合同约定建筑面积144.27㎡，其中套内面积119.36㎡，该商品房位于【地上】第3幢6层，房号3-2-603；第四条抵押情况，与该商品房有关的抵押情况为1（该商品房占用范围内的土地使用权及在建工程均未设定抵押）；第七条，出卖人与买受人约定按套（单元）计算，该商品房总价款为500,328元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用,出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；第八条，买受人采取下列第3种方式付款。3、贷款方式付款。买受人以【银行按揭】付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款100,328元，余额400,000元以【公积金贷款】支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起10内，将申请办理银行按揭或公积金所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后10日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起30日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将房款付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第1种方式。……合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。因非归责于双方原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在30日内支付不足款项。逾期,任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。第十条，逾期付款责任。买受人如未按本合同规定的时间付款双方同意按照下列第1种方式处理。即1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三3的违约金，并于实际支付应付款之30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期在90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日按照累计的逾期应付款的1％向出卖人支付违约金。并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之4（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之30日内向出卖人支付违约金。第十一条，交付时间和条件（以）出卖人应当在2020年6月30日前向买受人交付该商品房。……第十三条，逾期交房责任2019年6月12日借款人杨昌英与贷款人中国工商银行股份有限公司石阡支行签订《个人购房借款/担保合同》，杨昌英作为抵押人，贵州佛顶山置业有限公司作为保证人，贷款人同意发放公积金委托贷款，金额367,000元。担保方式抵押，期限240个月。2020年3月23日贵州佛顶山置业有限公司向杨昌英邮寄2020年3月19日的《顺延交付期限通知书》，告知商品房交付时间可能根据疫情防控影响情况依法合理顺延。2020年8月3日徐友锋领取3-2-602房号钥匙，次日退还。2020年8月10日徐友锋峰申请装修房子，拿了钥匙去看房子，但是因为那个石梯步的问题发生了争执，杨昌英要求贵州佛顶山置业有限公司支付搬运工人的费用，公司不同意。2020年8月27日贵州佛顶山置业有限公司张莎通知徐友锋峰来领取钥匙交房。2021年3月2日杨昌英向贵州佛顶山置业有限公司发出《退房通知函》。后未见回复，杨昌英遂诉至法院，请求法院判决如前诉讼请求。2019年5月4日杨昌英分别向贵州佛顶山置业有限公司交付首付款100,328元、其它费用348元、住房维修基金5,554元，2019年7月5日向贵州佛顶山置业有限公司交付房屋款33,000元（监管账户），2020年8月18日杨昌英交纳契税7,147.55元（NO352065200800012911），2021年2月24日杨昌英交付贵州佛顶山置业有限公司购房款500,328元（NO36819889）。本院认为,原告杨昌英与被告贵州佛顶山置业有限公司签订《商品房买卖合同》系合法有效的，原告杨昌英按合同约定交付了首付购房款等，原告杨昌英已履行了合同的全部义务。被告贵州佛顶山置业有限公司未按时间约定交付房屋，系由于在履行合同过程中，出现不可抗力事件即新冠疫情。该疫情即使现在贵州电视台每天都在公布新情况。被告贵州佛顶山置业有限公司已经通知原告杨昌英收房，并已经交付钥匙，对此，被告在本案中，不具有过错责任。为维护石阡县城的整体开发价值，维护社会稳定，搞好城市发展，维护住房的稳定秩序，对原告的诉讼请求不予支持。如果原告杨昌英在收房后,该房出现《商品房买卖合同》第十五条套内面积误差比绝对值超出3％时，则买受人杨昌英有权退房。为此，根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第五十七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释[2003]第一条、第五条、第十四条，《最高人民法院关于时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告杨昌英的诉讼请求。案件受理费4,648元，由原告杨昌英负担4,648元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员 杜宏芳二〇二一年七月二十七日法官助理 杨 菁书 记 员 李治广贵州省石阡县人民法院民 事 判 决 书(2021)黔0623民初1357号原告：杨昌英，女，1993年8月8日生，侗族，贵州省石阡县人，住石阡县。委托诉讼代理人：徐友锋，男，1983年6月2日生，苗族，贵州省石阡县人，住石阡县，系杨昌英之夫。被告：贵州佛顶山置业有限公司，统一社会信用代码：91520623099946823B。住所地：贵州省铜仁市汤山镇临江社区龙井路04号。法定代表人：张祥，该公司经理。委托诉讼代理人：黄可尧，石阡县龙井法律服务所法律服务工作者。原告杨昌英与被告贵州佛顶山置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨昌英及委托诉讼代理人徐友锋，被告贵州佛顶山置业有限公司的法定代表人张祥的委托诉讼代理人黄可尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨昌英向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原、被告于2019年5月4日签订的《商品房买卖合同合同》（合同编号：2019000651）。二、判令被告立即返还原告购房款及其他费用共计534531.72元（利息暂计算至2021年4月20日，之后的利息已银行实际产生的计算至被告全部返还原告的购房款为止）。三、判令被告支付原告违约金15009.84元（500328元×3%）。四、判令被告立即返还原告购房款首付款利息15927.6元（利息暂计算至2021年6月5日，之后的利息以已银行实际产生的计算至被告全部返还原告的购房款为止）。该笔利息计算方法按照石阡县信用社贷款年利率5.85％计算，2019年5月4日所付首付款为100328元；2019年7月5日所付首付款33000元。五、本案所产生的一切费由被告承担。事实及理由：2019年5月4日，原、被告签订《商品房屋买卖合同》（以下简称合同），约定原告购买由被告开发的位于汤山街道荆竹村××南侧××龙××单元××商品房××套。合同约定，房屋总价款为500328元，首付款为133328元，其余367000元以贷款方式支付。同年6月12日，原告在中国工商银行股份有限公司石阡支行贷款367000元，该贷款全部转至被告的账户。至此，原告已全部支付了案涉购房款。原告从2019年6月20日开始按月返还案涉借款本金并支付利息。截止2021年4月20日，原告共支付利息21174.17元。在原告履行合同过程中，原告还交纳购房其他费用348元，房屋维修基金5554元、房屋买卖契税7147.55元。根据案涉合同第十一条规定，被告应于2020年6月30日前交付诉争房屋，根据合同第十三条规定，若被告逾期交房超过90日，原告有权退房，被告应自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照劝告全部已付款的3％支付违约金。因被告逾期交房，原告多次向被告催促交房，但被告逾期交房时间太长，原告曾以书面通知的形式要求退房，但2个月了，被告不办理相关退房手续。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告贵州佛顶山置业有限公司辩称：一、我公司延迟交房是因新冠病毒疫情影响，不构成违约。我公司与原告约定的交房时间是2020年6月30日，2020年2月武汉暴发新冠病毒，波及全国，全国停产停业，我公司也无例外。我公司在2020年3月19日已向原告方邮寄了延期的通知。导致我公司开发的商品房无法按期完工交付，属不可抗力因素造成，属合同法的免责事由，原告以此要求解除合同，不符合法律规定。二、原告方两次到我公司领取钥匙，我公司不存在一直没有通知交房的情况。原告与徐友锋系夫妻，涉案房屋是徐友锋订购的，订购合同上是留的徐友锋的电话，后来签订合同时签的是原告的名字，但他们两个是一起来的。2020年8月3日，徐友锋来我公司拿了涉案房屋的钥匙去装修，因当时电梯不能使用，徐友锋又把钥匙还给公司了，同月10日，徐友锋又来公司拿了钥匙准备装修，因一楼当时有几步梯子（现已填平），装修师傅要加钱，我公司职工（原告的置业顾问）建议从地下室运材料，徐友锋又不同意，说是距离远了。后来，不知是什么原因，原告方至今没有装修入住。原告方说我公司没有交房，“原告多次向被告催促交房，但被告仍未交房”的说法不能成立。综上所述，我公司没有违约，原告要求退房的主张不能成立，为此请求驳回原告的诉讼请求。审理查明:2019年2月约10日徐友锋与贵州佛顶山置业有限公司签订《黔龙御园物业订购书》，认购物业：石阡县黔龙御园3栋2单元6层03号，建筑面积144.27㎡。选择银行按揭付款方式。2019年5月4日，出卖人贵州佛顶山置业有限公司与买受人杨昌英签订了合同编号2019000651《商品房买卖合同》，合同主要内容如下：第二章商品房基本情况第二条，买受人购买的商品房为预售商品房，土地使用权出让合同号201CR-002出让，建设工程规划许可证号520000201507206，施工许可证号为5206231710230124-SX-002，商品房预售许可证为（石）商房预字第2018-06；第三条，该商品房合同约定建筑面积144.27㎡，其中套内面积119.36㎡，该商品房位于【地上】第3幢6层，房号3-2-603；第四条抵押情况，与该商品房有关的抵押情况为1（该商品房占用范围内的土地使用权及在建工程均未设定抵押）；第七条，出卖人与买受人约定按套（单元）计算，该商品房总价款为500,328元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用,出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；第八条，买受人采取下列第3种方式付款。3、贷款方式付款。买受人以【银行按揭】付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款100,328元，余额400,000元以【公积金贷款】支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起10内，将申请办理银行按揭或公积金所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后10日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起30日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将房款付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第1种方式。……合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。因非归责于双方原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在30日内支付不足款项。逾期,任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。第十条，逾期付款责任。买受人如未按本合同规定的时间付款双方同意按照下列第1种方式处理。即1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三3的违约金，并于实际支付应付款之30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期在90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日按照累计的逾期应付款的1％向出卖人支付违约金。并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之4（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之30日内向出卖人支付违约金。第十一条，交付时间和条件（以）出卖人应当在2020年6月30日前向买受人交付该商品房。……第十三条，逾期交房责任2019年6月12日借款人杨昌英与贷款人中国工商银行股份有限公司石阡支行签订《个人购房借款/担保合同》，杨昌英作为抵押人，贵州佛顶山置业有限公司作为保证人，贷款人同意发放公积金委托贷款，金额367,000元。担保方式抵押，期限240个月。2020年3月23日贵州佛顶山置业有限公司向杨昌英邮寄2020年3月19日的《顺延交付期限通知书》，告知商品房交付时间可能根据疫情防控影响情况依法合理顺延。2020年8月3日徐友锋领取3-2-602房号钥匙，次日退还。2020年8月10日徐友锋峰申请装修房子，拿了钥匙去看房子，但是因为那个石梯步的问题发生了争执，杨昌英要求贵州佛顶山置业有限公司支付搬运工人的费用，公司不同意。2020年8月27日贵州佛顶山置业有限公司张莎通知徐友锋峰来领取钥匙交房。2021年3月2日杨昌英向贵州佛顶山置业有限公司发出《退房通知函》。后未见回复，杨昌英遂诉至法院，请求法院判决如前诉讼请求。2019年5月4日杨昌英分别向贵州佛顶山置业有限公司交付首付款100,328元、其它费用348元、住房维修基金5,554元，2019年7月5日向贵州佛顶山置业有限公司交付房屋款33,000元（监管账户），2020年8月18日杨昌英交纳契税7,147.55元（NO352065200800012911），2021年2月24日杨昌英交付贵州佛顶山置业有限公司购房款500,328元（NO36819889）。本院认为,原告杨昌英与被告贵州佛顶山置业有限公司签订《商品房买卖合同》系合法有效的，原告杨昌英按合同约定交付了首付购房款等，原告杨昌英已履行了合同的全部义务。被告贵州佛顶山置业有限公司未按时间约定交付房屋，系由于在履行合同过程中，出现不可抗力事件即新冠疫情。该疫情即使现在贵州电视台每天都在公布新情况。被告贵州佛顶山置业有限公司已经通知原告杨昌英收房，并已经交付钥匙，对此，被告在本案中，不具有过错责任。为维护石阡县城的整体开发价值，维护社会稳定，搞好城市发展，维护住房的稳定秩序，对原告的诉讼请求不予支持。如果原告杨昌英在收房后,该房出现《商品房买卖合同》第十五条套内面积误差比绝对值超出3％时，则买受人杨昌英有权退房。为此，根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第五十七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释[2003]第一条、第五条、第十四条，《最高人民法院关于时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告杨昌英的诉讼请求。案件受理费4,648元，由原告杨昌英负担4,648元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员 杜宏芳二〇二一年七月二十七日法官助理 杨 菁书 记 员 李治广