广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8714号上诉人（原审被告）：广东承道实业有限公司（原名称：广东承道投资有限公司），住所地：广东省广州市黄埔区光谱西路3号研发厂房328房（仅限办公）。法定代表人：刘荣盛。委托诉讼代理人：许志成，广东法丞汇俊（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁超慧，广东法丞汇俊（白云）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州纽诺艾玛婴幼儿照护服务有限公司（原名称：广州纽诺艾玛教育科技有限公司），住所地：广州市黄埔区科翔路128号173房、174房。法定代表人：马力。委托诉讼代理人：陈婉君，北京市纵横律师事务所律师。委托诉讼代理人：林晓丹，女，该公司员工。上诉人广东承道实业有限公司（以下简称承道公司）因与被上诉人广州纽诺艾玛婴幼儿照护服务有限公司（以下简称纽诺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初7032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。承道公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判承道公司无须向纽诺公司支付违约金61150.8元；2.撤销一审判决第四项，改判承道公司无须向纽诺公司赔偿装修损失204076.7元；3.撤销一审判决第五项，改判承道公司无须向纽诺公司赔偿搬迁损失5128元；4.本案一、二审案件受理费均由纽诺公司承担。事实与理由：一、涉案场地因产权人恶意解除租赁合同而导致承道公司无法再对纽诺公司履行出租义务，并非承道公司存在过错或故意造成，另案生效判决对此已有认定。承道公司在承受巨大经济损失的情况下，仍积极解决并穷尽所有救济途径以保障涉案场地能继续出租给纽诺公司使用，在此情况下，一审法院却判决承道公司因此需支付违约金，显然加重了承道公司的责任。即使一审法院认定承道公司需支付违约金，也应根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，考虑到承道公司对合同无法继续履行是不存在过错，且自身受损严重，并一直尽力保证租赁合同能继续履行等情形，依法减少违约金。二、一审法院对纽诺公司主张的装修损失存在事实认定不清。（一）涉案场地的装饰装修残值并未通过司法机构进行评估，无法客观认定租赁现场的装修残值，纽诺公司主张的装修损失并没有充分的事实依据。一审法院仅以纽诺公司提交的合同及支付凭证作为计算装修残值的依据，没有考虑涉案现场是否存有纽诺公司所主张的装修物及装饰装修的实际损耗，错误认定承道公司出租给纽诺公司使用的租赁场地为毛坯状态，且纽诺公司没有举证证明租赁场地的现状，故根本无法查清涉案场地的装饰装修及家具安装在搬离前的实际情形。（二）纽诺公司未对涉案场地上是否仍留有其家具等事实进行充分举证。纽诺公司仅提供《家具订购合同》《供货安装合同》《家具购合同》及支付凭证，不足以证实涉案现场仍存有操作柜、窗帘及文件柜。一审法院并未依职权组织双方到现场核实纽诺公司的装饰装修物及家具安装情形，而纽诺公司主张租赁场地内是否留有操作柜、窗帘及文件柜则无法核实，且该物品均属于可以拆卸的物品，根本不属于已形成附合的装饰装修物，应由纽诺公司自行拆除上述物品，不应由承道公司承担该部分损失，承道公司也不可能利用该物品。故一审法院以上述物品为定做，且拆卸后无重复利用的价值为由，认定该部分的损失由承道公司承担，不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十条规定。退一步说，如前所述，涉案租赁场地无法再出租给纽诺公司使用的责任不应归咎于承道公司，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十一条规定，纽诺公司主张的装修损失也不应全部由承道公司独自承担。（三）纽诺公司主张的搬迁损失并不符合双方合同约定且无法律依据，在涉案场地无法再使用的情况下，纽诺公司有腾退义务，但纽诺公司却一直拖延交还场地及拒绝缴纳任何房屋占用费及水电费、管理费，导致承道公司的损失进一步扩大，但一审法院却错误支持纽诺公司所主张的搬迁损失。综上所述，请求二审法院查明事实，依法改判。被上诉人纽诺公司二审答辩称：一、纽诺公司不同意承道公司的上诉请求，并同意一审法院目前支持纽诺公司现有金额的判项。本案双方当事人解除合同是因为承道公司不再具有出租资格，承道公司应向纽诺公司承担违约责任并赔偿损失，一审判决并无不妥，故请求二审法院依法判令驳回承道公司的上诉请求。二、关于纽诺公司逾期交纳上诉费问题。纽诺公司是于2021年1月26日收到缴费通知书，并曾于2021年1月29日、2月2日两次转账支付上诉费，但均被退回，原因是纽诺公司的出纳没有写明缴费单的编号，这是纽诺公司的自身问题，因此导致纽诺公司最终于2021年2月3日才缴费成功。2020年6月16日，纽诺公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.纽诺公司与承道公司签订的《物业租赁合同》于2018年9月10日解除；2.承道公司向纽诺公司返还租赁押金86534.25元；3.承道公司向纽诺公司返还水电费押金5000元；4.承道公司向纽诺公司赔偿两个月租金共计76267元（根据租赁合同第8.3条规定，每月租金是2019年9月25日至2020年9月24日期间段的租金标准38133.5元/月计算）；5.承道公司向纽诺公司承担逾期支付第二、三、四项诉讼请求所述款项的滞纳金（自2019年10月15日起算，按照每逾期一日以上述款项的3%计算滞纳金，滞纳金性质为逾期支付违约金和赔偿金的违约金）；6.承道公司向纽诺公司赔偿装修损失306478.87元；7.承道公司向纽诺公司赔偿经营损失868867.32元（纽诺公司客户向纽诺公司取消服务的退费费用共计468743元及纽诺公司为找到新的租赁场地形成新租赁合同金额与原租赁合同金额的差额损失共计400124.32元；8.本案诉讼费用由承道公司承担。一审审理期间，纽诺公司再次明确第六项诉讼请求的装修损失包括装修物损失和搬迁费用损失。一审法院经审理查明：2020年7月9日，广州纽诺艾玛教育科技有限公司变更为广州纽诺艾玛婴幼儿照护服务有限公司。2016年9月25日，纽诺公司（乙方）与承道公司（甲方）签订物业租赁合同，甲方按现状将位于广州市开发区科学城科汇四街9号201B房（以下简称涉案房屋）出租给乙方做办公室（开设婴幼儿看护、教育所需的专业手续由乙方负责申请完善）使用，计租面积524.45平方米，租赁期限自2016年9月25日至2022年9月4日，其中2016年9月25日至同年10月24日为免租期；第一个租赁年度租金为55元/㎡/月，以后每个租赁年度的月租金在上一年度的基础上递增6%，2017年9月25日至2018年9月24日的每月租金为30575.4元、2018年9月25日至2019年9月24日的每月租金为32409.9元、2019年9月25日至2020年9月24日的每月租金为34354.5元；设备维修公摊费不含税价为1000元/月；物业管理费含税价为6.4元/㎡/月，协议期间按市场调整（参照所在园区统一收费）；乙方须在签订该协议时，向甲方支付首月服务费、押金费及公摊费用共计124735.48元（首月租赁服务费28844.75元+合同押金28844.75*3个月+设备维修公摊费1000+水电押金5000+管理费3356.48=124735.48）；该物业是先交租后使用的租赁方式，乙方必须于本月的25日以前向甲方支付下一月租金及管理费，本月水、电费等相关费用，甲方收取乙方的租金及其他费用以到账为准。第4.1条约定，在签订合同时，乙方向甲方支付合同押金作为承租该物业的履约定金为三个月租金共计86534.25元，水电按金5000元，履约定金不得抵扣租金，该押金甲方只开具收据收取。第4.2条约定，在合同期内，乙方不履行本合同及其相关协议、附件，甲方有权没收该履约定金，宣布合同作废；合同期满后，如乙方没有违约情况，履约定金（不计付利息）扣除逾期缴纳租金及其他费用的滞纳金后余额在5个工作日内退还给乙方。第5.3条约定，甲方将租赁物按现状租赁给乙方使用，甲方为乙方提供不大于40安培的市政用电负荷，提供独立电表，乙方代甲方缴纳二楼、三楼电费以及分摊费，甲方剩余电费按0.89元/度和乙方结算减扣。第8.3条约定，在租赁期内，甲方不得无故提前解除合同，若因甲方原因提前违约，甲方需退还乙方押金并赔偿两个月租金给乙方。第9.1条约定，租赁期内，甲乙双方不得提前终止合同，若甲、乙双方协商一致，可解除或变更合同，若协商未果却不履行合同的，按违约处理。解除或变更合同双方须书面通知对方，并签订相关的文件。第9.2条约定，如因不可抗力事件或自然灾害事件的因素导致本合同不能继续履行的，合同自然终止，甲、乙双方互不追究违约责任。2016年9月29日，承道公司向纽诺公司出具收据，收到其交来的三个月房屋押金86534.25元、水电押金5000元，共计91534.25元。在陈志永诉承道公司、第三人凯米拉（上海）管理有限公司（以下简称凯米拉公司）、纽诺公司房屋租赁合同纠纷一案中，一审法院于2019年3月11日作出（2018）粤0112民初6331号《民事判决书》，查明如下事实：一、坐落于广州开发区科学城科汇四街9号201房的权属人为陈志永，建筑面积为623.91平方米，规划用途为办公。2014年7月4日，陈志永（出租方、甲方）与承道公司（承租方、乙方）及广州正信房地产代理有限公司（经纪方）签订《写字楼租赁合同》,约定甲方同意将上述房屋出租给乙方作办公使用，合同期从2014年7月5日至2022年9月5日。二、承道公司承租涉案物业后，将涉案物业分租给纽诺公司和凯米拉公司。2016年9月25日，承道公司与纽诺公司签订《物业租赁合同》，约定：承道公司同意按现状将位于广州市开发区科学城科汇四街9号201B，计租面积524.45平方米（含公摊面积）的物业出租给纽诺公司作办公室使用，租赁期限自2016年9月25日至2022年9月4日止。三、承道公司将涉案物业分租给纽诺公司和凯米拉公司后，以陈志永为出租人、纽诺公司为承租人办理了涉案物业的租赁备案手续并由纽诺公司缴纳了相应租金税款。陈志永主张其发现被人冒用其名义办理了与纽诺公司租赁合同的备案后，于2017年10月23日单方到广州市黄埔区住房和建设局撤销了其与纽诺公司就涉案物业的租赁合同备案，并提交了《解除、终止房屋租赁合同申请表》予以证实。四、2018年4月3日，陈志永自行在网上办理了其与承道公司签订的租赁合同备案手续。同年6月19日，陈志永向承道公司寄送《关于租赁合同的函》，要求承道公司在2018年7月10日前，与其一起前往黄埔区联和街道办办好双方于2014年7月4日所签《写字楼租赁合同》的租赁合同备案登记及租金税收完税事宜，所有费用由承道公司承担；若承道公司没有按时履行，其将与承道公司解除合同，并追究其一切法律责任。承道公司收到《关于租赁合同的函》后，于2018年6月25日复函陈志永，载明：第一，承道公司自2014年7月起承租涉案物业，已多次向陈志永提出一同到租赁管理部门办理租赁合同备案等手续，但陈志永一直不积极配合，具体未办理租赁合同备案登记的事宜并非承道公司责任。第三，如租赁合同备案手续产生相关税费，则应当依照相关税法规定落实承担主体，陈志永无权单方面将全部税费强行要求承道公司承担。承道公司将会依据租赁管理部门的要求，依法与陈志永办理租赁合同备案手续，但陈志永无权以此为由单方面解除租赁合同等。五、2018年7月11日，陈志永向承道公司寄送《解除合同通知书》，载明：自该通知函发之日起第六十日后即2018年9月10日起解除陈志永与承道公司于2014年7月4日所签订位于广州开发区科汇四街9号201房的《写字楼租赁合同》，并要求承道公司将合同签订之日起至合同解除之日止的租金、应纳税项全部缴纳结清。承道公司于2018年7月12日签收《解除合同通知书》。2018年7月24日，承道公司向陈志永出具《关于要求继续履行的函》，载明陈志永在无任何法定事由的前提下，于2018年7月11日向承道公司发出《解除合同通知书》，单方面要求解除双方的合同关系，没有事实和法律依据，要求陈志永尊重契约精神，继续履行双方签订的租赁合同义务。六、涉案物业交付给承道公司时是毛坯房，由承道公司自行装修。一审法院在该案中认为，陈志永主张根据《写字楼租赁合同》第八条第四款的约定提前解除其与承道公司之间就涉案物业的租赁合同关系，该条款赋予了合同双方提前解除合同的权利，提前解除合同一方只需提前60天书面通知对方即可。陈志永于2018年7月11日向承道公司寄送《解除合同通知书》要求自该通知函发之日起第六十日后即2018年9月10日起解除双方的《写字楼租赁合同》，承道公司于2018年7月12日签收该通知，陈志永已履行了提前60天书面通知的义务，故陈志永请求一审法院判令其与承道公司就涉案物业的租赁合同关系于2018年9月10日解除，符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。双方的租赁合同关系解除后，承道公司理应腾退涉案物业交还给陈志永，一审法院对陈志永要求腾退涉案物业的诉讼请求予以支持。由于涉案物业现由凯米拉公司、纽诺公司使用，凯米拉公司、纽诺公司也应配合腾退涉案物业。判决：陈志永与承道公司之间就广州开发区科学城科汇四街9号201房的租赁合同关系于2018年9月10日解除，承道公司于判决发生法律效力之日起十五日内腾退广州开发区科学城科汇四街9号201房给陈志永。上述判决作出后，承道公司不服，提起上诉，广州市中级人民法院于2019年9月19日作出（2019）粤01民终13861号《民事判决书》，确认一审法院查明的事实，认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判。纽诺公司确认其于2019年9月21日收到上述二审判决书。2019年10月10日，纽诺公司向承道公司发出《致广东承道投资有限公司的违约函》：贵司与自然人陈志永（房屋所有权人）签订了房屋租赁合同（物业地址：广州市开发区科学城科汇四街9号201房；面积623.91平米；租期为：2014年9月5日至2022年9月5日）。2016年9月5日，贵司与我司签订了《物业租赁合同》（租赁期限为：2016年9月25日至2022年9月4日，租赁面积：524.45平方米）。因贵司与陈志永之间履约纠纷，双方于2018年11月开始使用诉讼方式解决纠纷。2019年9月19日，我司收到广州市中级人民法院的民事判决书【（2019）粤01民终13861号】，判令：贵司与陈志永的租赁合同关系于2018年9月10日解除，贵司要向陈志永腾退物业。2019年10月9日，陈志永在该物业门店张贴律师函要求马上腾退物业。针对本次事件，对我司经济及商誉产生了不同程度的影响，现向贵司主张如下：一、贵司应按照《物业租赁合同》第8.3条的约定向我司承担违约责任。请贵司于收到本函之日起5日内向我司退还租赁押金及两个月的租金。如贵司超过上述期限支付的，我司有权按照《物业租赁合同》第8.5条收取滞纳金（每逾期1日，按应付金额的3%收取）。二、贵司应向我司支付本租赁物业我司投入的装修成本费用。三、贵司应向我司支付由于我司场地搬迁产生的费用，我司重新租赁场地差价损失及其他损失。四、我司保留合同及法律项下所有的权利。纽诺公司提交了其与广州荣义装饰材料有限公司（以下简称荣义公司）于2016年11月26日签订的《PVC地板施工合同》，约定由荣义公司对涉案房屋进行PVC地板铺装施工，合同总价为36380元。同年12月20日，纽诺公司向荣义公司转账支付PVC地板二期款21828元，12月28日，纽诺公司再次转账支付PVC地板尾款7276元。荣义公司就上述付款开具四张金额合计为36380的增值税专用发票。2016年11月2日，纽诺公司与广州市大安消防实业有限公司第六分公司（以下简称大安公司）签订《工程承包合同》，约定大安公司承包涉案房屋的消防工程改造，承包范围为喷淋、消防报警系统、消防改造工程，工程造价为65000元。2017年3月13日，纽诺公司向大安公司转账支付消防工程款74750元。2016年（无具体日期），纽诺公司与广州市百鹤建筑装饰工程有限公司（以下简称百鹤公司）签订《装修工程合同》，约定由百鹤公司承包涉案房屋的室内及户外项目装修工程，承包范围为包工包料（纽诺公司采购主材除外），一切与本装饰装修工程项目相关的材料和劳务费用均由百鹤公司负责，工程总造价（暂定）为264198元，按本合同确认单价和双方实际测量确认的工程量为结算依据，装修中新增或调整的项目，以纽诺公司书面确认的单价双方实际测量确认的工程量为结算依据。工程完工后，双方最终确认的结算价为346800元。2016年11月14日案外人付永生代纽诺公司向百鹤公司的陈武成转账支付科汇金谷装修工程首付款50000元、29259.4元；同年12月8日付永生代纽诺公司向百鹤公司转账支付科汇金谷第二期装修款50000元、2839.6元；同年12月28日纽诺公司向百鹤公司转账支付装修第三期工程款71039.6元；2017年1月24日、3月9日，纽诺公司分别向百鹤公司支付第四期工程款50000元、结算款76321.4元；2019年1月30日，纽诺公司向百鹤公司转账支付装修质保金16840元。百鹤公司对上述付款均开具了增值税专用发票。2016年11月28日，纽诺公司与东莞斯固迈捷教育用品有限公司签订《家具订购合同》，合同总价为109345.4元；其中汽车图书架的含税价为1340.9元，桌椅的含税价为27088.3元，大号象和小号象的含税价为6572元，操作柜含税价为74344.2元。纽诺公司2017年1月13日转账支付“柜子第二期图书架”30567元，同年1月20日转账支付“柜子图书架第三期款”28021.4元，同年8月15日转账支付“家具尾款”8000元；其提交的东莞斯固迈捷教育用品有限公司2017年1月10日出具的收据写明收到“30%合同款项”30567元；上述转账凭证及收据的付款金额合计97155.4元。2017年2月9日，纽诺公司与广州美耐达遮阳技术有限公司签订《供货安装合同》，购买固定帘头的窗帘及安装服务，合同总价为2660元。纽诺公司与同年2月9日和24日分别向广州美耐达遮阳技术有限公司分别支付窗帘款1064元、1596元，广州美耐达遮阳技术有限公司开具了窗帘2660元的增值税发票。2018年6月28日，纽诺公司与广州恩尚家具有限公司签订《家具购合同》，纽诺公司购买按照涉案房屋设计和组装的嵌入式文件柜，合同价款为10000元。纽诺公司提交了增值税发票证实其已经支付了合同款项。2020年5月29日和30日，纽诺公司向滴滴出行科技有限公司在线支付运输费共计678元。同年6月9日，纽诺公司向广州市益能制冷设备科技有限公司转账支付空调拆卸搬运费2700元。同年7月6日，纽诺公司向宋**强转账支付搬迁费、人员劳务费1750元。上述搬迁费用共计5128元。2020年7月21日和22日，纽诺公司与三名出租人分别签订了《广州市房屋租赁合同》，承租开发区科翔路128号173号、174号、175号房屋做婴幼儿照护托育用途使用，总建筑面积340.02平方米。双方当事人确认，涉案房屋已于2020年5月29日交还。纽诺公司主张其已经缴纳2018年9月11日至2019年9月24日的租金，2019年12月的租金已缴纳34354.5元（不含税价格），其他月份的租金没有缴纳；2018年9月11日至2020年5月29日的水电费和物业管理费均已缴纳。承道公司主张2018年9月11日至2019年9月30日的租金已经缴纳，纽诺公司主张缴纳的2019年12月的租金已经抵扣2019年10月份的部分租金；纽诺公司没有缴纳2019年10月1日至2020年5月29日的水电费和设备公摊费用。承道公司在庭后未核实纽诺公司物业管理费的缴纳情况。纽诺公司确认，新冠疫情爆发期间，其处于停止营业状态，没有提供保育服务，其在搬离涉案房屋前没有收到政府部门允许教育培训部门开学的通知，故一直没有开学。承道公司提交了陈志永向其法定代表人刘荣盛支付解除合同违约金的中国工商银行转账回单，陈志永于2019年9月29日支付解除合同违约金36186.5元。上述事实，有如下证据证实：纽诺公司提交的物业租赁合同、（2019）粤01民终13861号《民事判决书》、致广东承道投资有限公司的违约函、快递存根、准予变更登记（备案）通知书、收据、PVC地板施工合同及付款申请书、银行转账回单、记账凭证、工程承包合同、装修工程合同、工程结算确认表、家具订购合同、供货安装合同、家具购合同、搬迁费用、支付凭证、发票、收据，承道公司提交的写字楼租赁合同、转账凭证照片，以及双方当事人的陈述等证据。以上证据经过庭审质证，一审法院予以采信。一审法院认为：承道公司从涉案房屋的产权人陈志永处承租了包括涉案房屋在内的广州开发区科学城科汇四街9号201房后，将其中部分面积分租给纽诺公司。因（2018）粤0112民初6331号《民事判决书》判决承道公司与陈志永的房屋租赁合同于2018年9月10日解除，并于判决发生法律效力之日起十五日内腾退广州开发区科学城科汇四街9号201房给陈志永，导致承道公司与纽诺公司的物业租赁合同已经实际履行不能。虽然双方当事人均未向对方发出解除物业租赁合同的书面通知，但因双方分别是（2018）粤0112民初6331号案的承道公司或者第三人，均已知悉本案的物业租赁合同不能继续履行的事实，故纽诺公司主张其与承道公司的《物业租赁合同》于2018年9月10日解除，有事实依据，一审法院依法予以支持，双方当事人签订的《物业租赁合同》于2018年9月10日解除。关于租赁押金、水电押金和违约金。双方当事人签订租赁合同后，均能依约履行各自的义务，但因涉案房屋的产权人解除与承道公司的租赁合同，导致承道公司与纽诺公司的物业租赁合同无法继续履行，属于因第三人的原因导致承道公司违约与纽诺公司解除租赁合同，纽诺公司在物业租赁合同解除中无过错，故承道公司依法应当向纽诺公司承担违约责任。物业租赁合同第8.3条的约定，在租赁期内，甲方不得无故提前解除合同，若因甲方原因提前违约，甲方需退还乙方押金并赔偿两个月租金给乙方。根据该条约定，承道公司应退还纽诺公司租赁押金86534.25元和水电押金5000元，并按照双方租赁合同解除时的租金标准支付2个月租金的违约金61150.8元（2017年9月25日至2018年9月24日每月不含税租金为30575.4元）。对于承道公司抗辩纽诺公司未缴纳2019年10月至2020年5月期间的房屋占用费、管理费、公摊费及水电费，因承道公司未提交相关证据证实上述费用实际发生情况包括管理费的缴纳情况、水电用量读数及费用金额等事实，故在本案中不予处理，承道公司可另行依法主张权利。关于装修损失和搬迁费用损失。纽诺公司主张其装修损失包括装修的损失和撤场时的搬迁费用损失两部分。一、装修物损失。物业租赁合同签订后，承道公司向纽诺公司交付的涉案房屋为毛坯房屋，纽诺公司承租后对涉案房屋进行装修。承道公司违约解除物业租赁合同，应当赔偿纽诺公司的装修损失。根据法律规定，纽诺公司应当拆除没有形成固定附着的装饰装修物，形成固定附着的装饰装修物应当作为其实际损失计算，但应扣除其实际使用期间的折旧成本。1.纽诺公司提交的《PVC地板施工合同》《工程承包合同》《装修工程合同》及相应的付款凭证可以证实该三项工程是已经形成固定附着的装饰装修物，应当计入装修损失内，其中《PVC地板施工合同》付款凭证虽然不全，但是从荣义公司出具的增值税发票和纽诺公司的付款摘要可以相互印证纽诺公司已经按照合同约定支付了全款；上述三份合同应当按照《PVC地板施工合同》《工程承包合同》的合同金额及《装修工程合同》实际结算情况计算装修损失，合计457930元（36380元+74750元+346800元）；2.《家具订购合同》中的操作柜属于按照涉案房屋的尺寸定做的、已经形成固定附着的装饰装修物，应计入纽诺公司的装修损失内；根据纽诺公司提交的付款凭证以及收据，纽诺公司实际付款金额为97155.4元，与合同约定总金额不符，由于付款凭证上未标明各类家具的付款金额，故一审法院根据操作柜金额占合同金额的比例计算操作柜实际付款金额为66056.2元（74344.2元÷109345.4元×97155.4元）。3.《供货安装合同》是按照涉案房屋的窗子尺寸定做的窗帘，虽然其不属于已经固定附着物，但其拆卸后无法应用于纽诺公司新租赁的场地，已经没有重复利用的价值，故该部分损失2660元应当作为形成固定附着物的装修计算装修损失。4.《家具购合同》中约定的家具是按照涉案房屋的格局和尺寸进行设计的嵌入式的文件柜，无论其是否可以二次使用，但因纽诺公司新租赁的场地与涉案房屋不一致，该文件柜已经无实际利用价值；虽然纽诺公司仅提交了增值税发票，未提交其他付款凭证证实实际付款情况，但综合考虑该合同金额相对较小，且与其经营内容相符合，一审法院确认纽诺公司已经实际支付该合同价款，故该价值应计入装修损失内。上述第一项至第四项的装修费用共计536646.2元（457930元+66056.2元+2660元+10000元）。按照纽诺公司未实际使用时间（2020年5月29日至2022年9月4日）占租赁期限的比例计算，承道公司应向纽诺公司支付装修损失204076.7元（2年3个月÷5年11个月×536646.2元）。纽诺公司主张的其他装修损失，分别为购买未形成固定附着的装饰装修物或者是对原有的装饰装修进行维修发生的费用，尤其是2019年7月9日纽诺公司与广州市旭盈装饰工程有限公司签订的维修/改造工程造价表，纽诺公司在明知存在腾退涉案房屋可能的情况下，仍在涉案房屋内加装风扇、增加电位和软包安装，故未形成固定附着的装饰装修物以及2019年7月9日的增加装修项目不应作为装修损失计算。二、搬迁费用损失，因承道公司解除合同，导致纽诺公司不得不另寻他处经营，在2020年5月29日至同年7月6日期间共发生搬迁费用5128元，应当由承道公司承担。关于经营损失。2019年3月11日，（2018）粤0112民初6331号《民事判决书》判决承道公司与陈志永的房屋租赁合同于2018年9月10日解除，承道公司于判决发生法律效力之日起十五日内腾退广州开发区科学城科汇四街9号201房，纽诺公司作为该案的第三人及涉案房屋的实际使用人，负有实际腾退涉案房屋的义务。2019年9月21日，纽诺公司收到该案的二审判决。故纽诺公司从2019年3月11日起应当预见其可能负有腾退涉案房屋的义务、该腾退房屋可能对其经营的业务造成的影响，其应从该日起着手处理腾退涉案房屋与其经营之间的关系，不应再签订履行地点为涉案房屋的其他协议，或者应当在协议中约定可能变更履行地点的条款；纽诺公司未妥善处理其经营业务与腾退房屋之间的关系，在明知无法继续使用涉案房屋的情况下，没有采取适当的措施防止损失的扩大，仍然与协议相对方签订课程时间、入园时间等均在一审判决作出之后的购买协议、入园协议等，对于该部分扩大损失，纽诺公司主张承道公司赔偿于法无据，一审法院依法不予支持。关于纽诺公司主张的涉案房屋与其后来租赁房屋之间的租金差价损失，由于租金的价格受市场价格波动、租赁物的面积大小、位置以及出租人的定价心理等因素影响较大，租金差价无法按照表面的价格衡量，且上文述及，承道已经依约承担了违约责任，故纽诺公司主张租金差价损失无法律和事实依据，该部分损失一审法院依法不予支持。关于租赁押金、水电押金和违约金的滞纳金，双方当事人在合同中约定的合同押金和水电押金属于履约保证金性质，在涉案租赁合同是否能够依约履行以及双方争议尚未解决的情况下，纽诺公司主张上述滞纳金于法无据，一审法院依法不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十九条第一款、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年12月9日作出如下判决：一、广州纽诺艾玛婴幼儿照护服务有限公司与广东承道投资有限公司签订的《物业租赁合同》于2018年9月10日解除；二、广东承道投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向广州纽诺艾玛婴幼儿照护服务有限公司返还租赁押金86534.25元、水电押金5000元；三、广东承道投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向广州纽诺艾玛婴幼儿照护服务有限公司支付违约金61150.8元；四、承道公司广东承道投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿广州纽诺艾玛婴幼儿照护服务有限公司装修损失204076.7元；五、广东承道投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿广州纽诺艾玛婴幼儿照护服务有限公司搬迁费用损失5128元；六、驳回广州纽诺艾玛婴幼儿照护服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18111元，由广州纽诺艾玛婴幼儿照护服务有限公司负担13680元，承道公司广东承道投资有限公司负担4431元。上述案件受理费已由广州纽诺艾玛婴幼儿照护服务有限公司预交，其同意由承道公司广东承道投资有限公司直接向其支付。二审中，双方当事人均未提交新证据。经二审庭询，承道公司表示对一审判决查明事实部分存在如下异议：1.对一审判决第15页第一段最后一句话“百鹤公司对上述付款均开具了增值税专用发票”，经承道公司核算，缺失了5万元的发票；根据纽诺公司向纽诺公司的转账记录，相加总数为346300元，与一审法院认定的346800元相差500元；2.对一审判决第15页第二段的家具款，经承道公司核算，纽诺公司一审提交的转账记录总额为66588.4元，并非一审法院认定的97155.4元；3.对一审判决第15页最后一段所涉及的文件柜，从纽诺公司一审提交的订购家具合同约定看，并无“嵌入式”三个字，该描述是纽诺公司对该证据的文字性表述，故该文件柜应当是可以拆除及移动的物品；4.对一审判决第18页最后一段，虽然在承道公司将涉案场地交付给纽诺公司承租后，纽诺公司存在对涉案场地另行自行装修的情形，但涉案场地在承道公司交付给纽诺公司时并非毛坯状，而是带装修的（有水电、墙纸、地面铺有地砖地毯、门窗、基本消防设备，并改造了厕所），确认纽诺公司主张的装修赔偿中不包括承道公司的原有装修。对此，纽诺公司表示对一审法院查明事实无异议，并对承道公司提出的上述异议作如下回应：1.对一审判决第15页第一段最后一句话有关装修费票据问题，经核实，纽诺公司提供的银行转账记录总额为346300元、发票总额为296299.4元。虽然纽诺公司没能提供支付346800元全款的凭证，但根据《装修合同》《工程结算确认表》及分项结算表显示，装修结算金额为346800元；且根据付款比例及摘要可知百鹤公司认可纽诺公司支付了全款，故装修价值及残值应按346800元计算；2.对一审判决第15页第二段的家具款，虽然纽诺公司一审提交的转账记录总额为66588.4元，但纽诺公司还以现金方式支付了30567元，且已在一审中提交了相应收据证明，一审法院在计算该项残值时也剔除了可移动的物品价值，一审认定正确；3.对一审判决第15页最后一段所涉及的文件柜，确认纽诺公司一审提交的订购家具合同约定中并无“嵌入式”三个字，但根据合同后附的报价明细表显示，产品名称为定制柜，是根据涉案场地所特别定制的，故纽诺公司认为定制与嵌入式的意思相同，纽诺公司搬到其他场所亦无法再使用这些文件柜，实际上纽诺公司也没有搬走这些文件柜；4.对一审判决第18页最后一段，虽然涉案场地在承道公司交付给纽诺公司时有简陋的装修，但纽诺公司是经营托育行业的，必须要再装修，故纽诺公司认为承道公司是毛坯交付房屋，且纽诺公司所主张的赔偿中不包括承道公司的原有装修。经审查，一审其余查明事实无误，本院予以确认。二审另查明如下事实：一、广东承道投资有限公司于2020年11月5日经工商部门核准登记，变更其公司名称为广东承道实业有限公司。二、关于装修问题。经本院询问，双方当事人均确认如下事实：1.在双方签订租约并进行场地交接时，没有对场地现状以拍照或其他形式固定下来；2.纽诺公司在本案中主张的装修损失赔偿不包含承道公司原有装修；3.在纽诺公司退场时，双方未作现场交接确认。对此，承道公司称因陈志永及物业公司不让其入场，故其当时没有进入涉案场地，不清楚纽诺公司搬走了多少东西；纽诺公司称其没有搬走定制的家具设备，因为新的场地无法使用，不清楚这些家具设备后续是如何处理的情况。三、关于交租情况。经本院询问，双方当事人均确认：1.纽诺公司已向承道公司付清了2019年9月及此前的租金，并在2019年12月支付了部分费用。至于搬迁前的欠付租金或占用费，纽诺公司没有支付，承道公司也尚未起诉；2.在双方合同解除前，纽诺公司没有欠租等违约行为。纽诺公司还表示：其于2019年9月21日收到了承道公司与陈志永的二审判决，但因其要求承道公司承担违约责任，且双方对于租金支付存在争议，故其没有在上述判决指定的15天内腾空交还场地，亦未继续付租。承道公司表示其打算结合本案判决结果再与纽诺公司协商解决，故其暂未对纽诺公司其余欠租提起诉讼。四、关于纽诺公司逾期缴纳上诉费问题。本院立案时因纽诺公司逾期缴纳上诉费而未将纽诺公司列为上诉人。纽诺公司在二审庭询后向本院提交书面说明并附其收到的《上诉费缴纳通知单》（其中载明“纽诺公司应于收到本通知后七日内向本院预交二审案件受理费18111元。逾期未交费，本院依法按自动撤回上诉处理。”）、招商银行付款回单及退款回单、2021年2月5日的《广东省非税收入（电子）票据》复印件。纽诺公司在上述书面说明中称：纽诺公司确认其于2021年1月26日收到一审法院邮寄的缴纳上诉费通知单，但因其通过银行转账缴纳被退费的原因，银行最终于2021年2月5日收到上诉费，希望法院考虑恢复其上诉人地位。对此，承道公司向本院提交书面答复意见，要求撤回其庭前提交的答辩状，并称：根据纽诺公司提交的附件显示，前两次缴费不成功原因均是“缺缴款书号”所致，并非银行系统原因致使纽诺公司未能成功缴费；纽诺公司在本案中有律师作为代理人参与诉讼活动，代理人理应知道缴纳上诉费的程序及要求，但纽诺公司未能在缴费期内成功缴纳上诉费，二审法院依法不将纽诺公司列为本案上诉人的依据充分，请法院依法处理。经本院主持调解，双方当事人未能达成协商一致意见。本院认为：本案争议发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案适用当时的法律规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十条有关“虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理”的规定，因纽诺公司收到上诉费缴纳通知单后，未在该通知指定的期限内交纳上诉费，依法应按其自动撤回上诉处理，故本院立案时未将其列为上诉人，并无不当。纽诺公司要求恢复其上诉人地位，缺乏充分理据，本院不予采纳。至于纽诺公司逾期交纳的费用，应予退回。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。对于一审判决第一项、第二项有关合同解除及押金返还的处理，双方当事人均无异议，本院予以维持并不再赘述。针对承道公司的上诉，本案二审需处理的问题是：承道公司是否应向纽诺公司支付解约违约金61150.8元，并赔偿装修损失204076.7元、搬迁费用损失5128元。对此，具体分析如下：一、关于解约违约金。从前案生效判决查明事实及双方当事人陈述可知，本案《物业租赁合同》的解除，系因上一手租赁关系即涉案房屋的产权人与承道公司之间的租赁关系解除所导致，纽诺公司作为次承租人，对此并无过错。一审法院据此判令承道公司应依约向纽诺公司支付解约违约金61150.8元，符合事实及《中华人民共和国合同法》第一百二十一条有关“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定。承道公司以其并非上一手租赁关系解除中的过错方为由，上诉主张其不应向次承租人纽诺公司支付解约违约金，缺乏理据，本院不予支持。二、关于装修损失。首先，虽然双方当事人对于涉案房屋是否毛坯状态交接存在争议，但经本院询问，双方均确认纽诺公司主张的装修损失赔偿并未包含承道公司交付场地时的原有装修，且双方均无举证证明涉案商铺交付时的状态，故此，涉案房屋是否毛坯状态交付，与本案处理并无直接关联。其次，虽然承道公司对于装修损失金额有异议，且以未对装修残值进行评估为由，上诉主张无法认定装修损失，但其一，纽诺公司在一审中已经提交相关装修施工合同、家具订购合同及相应付款凭证、发票等证据材料，证明其装修投入费用金额。其二，承道公司虽在二审中提出百鹤公司开具的发票金额不足，但纽诺公司对此提供的银行转账记录总额为346300元，与《工程结算确认表》及分项结算表中的结算金额346800元仅相差500元，纽诺公司表示该500元为现金给付，亦属合理范畴；其三，承道公司虽对纽诺公司支付的家具款有异议，但一审法院已在计算装修损失时，剔除了其中的可移动物品，而对于定制家具，则基于无法适用于新租赁场地的考虑，酌情判令由承道公司负担，并未超出一审法院合理自由裁量权的范围；最后，一审法院在承道公司没有举证推翻纽诺公司的举证，亦未对装修残值申请评估的情况下，对于剔除未形成固定附着的装饰装修物以及双方合同解除后2019年7月9日的增加装修项目后的装修费用，按照纽诺公司交还场地前的剩余租期占总租赁期限的比例，计算承道公司应向纽诺公司支付装修损失204076.7元，亦属公平合理。综上，承道公司不同意赔偿装修损失的上诉理由不充分，本院不予采纳。关于搬迁费损失。纽诺公司因承道公司的原因不得不提前解除合同，并另寻他处经营，且已在一审中举证证明其为此支付了搬迁费，一审法院据此判令承道公司承担上述搬迁费，亦属合理。承道公司对此没有提交反证推翻，其不同意承担搬迁费的理由不成立，本院不予采纳。综上所述，承道公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5355.33元，由上诉人广东承道实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 戴俊英二〇二一年七月八日书记员 李逸丹