文书内容江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终778号上诉人（原审被告）：江阴弘建置业有限公司，住所地江阴经济开发区临港新城夏港园区（江阴市西外环路89号）。法定代表人：曹建华，该公司董事长。委托诉讼代理人：甄扬，江苏博爱星（江阴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋静，江苏博爱星（江阴）律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：张陈炜，男，1989年5月7日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：马林娜，江苏普悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张蕾，江苏普悦律师事务所律师。原审被告：江阴弘建物业管理有限公司，住所地江阴市衡山路233号。法定代表人：赵佩华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：甄扬，江苏博爱星（江阴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋静，江苏博爱星（江阴）律师事务所实习人员。原审被告：江阴市祥和物业管理有限公司，住所地江阴市澄西路148号。法定代表人：闵熠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周益波，该公司员工。委托诉讼代理人：黄伟，该公司员工。上诉人江阴弘建置业有限公司（以下简称弘建置业公司）因与被上诉人张陈炜，原审被告江阴弘建物业管理有限公司（以下简称弘建物业公司）、江阴市祥和物业管理有限公司（以下简称祥和物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服江阴市人民法院（2019）苏0281民初12797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。弘建置业公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回弘建置业公司的诉讼请求；一审、二审诉讼费均由张陈炜承担。事实和理由：1.一审法院在认为存在两种保修期的情形下，应采用对张陈炜有利的情形，即给排水管道的保修期也适用5年，此认定显然是错误的。给排水管的保修期是两年。一审认定张陈炜在保修期内已提出漏水问题并非事实。张陈炜是在2016年4月18日才向祥和物业公司反映漏水问题，在这之前张陈炜从未反映过漏水问题。张陈炜并无证据证明案涉房屋在2013年、2014年及2016年4月之前存在渗漏水现象，张陈炜2016年4月份提出渗漏水早已超过了保修期。2.南京东南建设工程安全鉴定有限公司这样的专业鉴定机构都无法鉴定出漏水原因，一审判决却要求弘建置业公司应当“查明漏水原因”，实属向弘建置业公司强加了不应当由弘建置业公司承担且客观上也无法承担的义务。3.根据南京东南建设工程安全鉴定有限公司的鉴定意见，地下室返水只是与其相连的排污管变形等问题“有关”，并非是因排污管变形“导致”，鉴定报告并未说二者之间存在因果关系；即使与返水有关，也是排污管“变形”等问题，但排污管为何变形，鉴定报告并未涉及，鉴定报告并未说排污管变形与弘建置业公司有关。事实上，由于张陈炜自行改动、小区其他业主装修改动、装修车辆进出对路面压迫等多种原因，都有可能导致排污管变形，不能归责于弘建置业公司。根据案涉相关照片，排污管内有扫把等装修垃圾，此证据更加说明管道堵塞原因是业主装修，导致装修垃圾进入了管道，与弘建置业公司无关。张陈炜装修入住之后才发生渗漏水，故渗漏水原因应当不是房屋问题，而是装修入住问题。4.本案应采用举证责任的一般性规则，即“谁主张谁举证”，张陈炜负有举证证明自己主张的责任，张陈炜需要证明其损失与弘建置业公司的过错之间存在因果关系以及存在何种程度的因果关系。鉴定报告阐明渗漏水可能存在多种原因，无法确定，尤其是未排除业主自行改动的原因。张陈炜辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。祥和物业公司述称：一审判决是正确的，请求驳回上诉，维持原判。弘建物业公司述称：其意见与弘建置业公司一致。张陈炜向一审法院起诉请求：一、判令弘建置业公司、弘建物业公司、祥和物业公司赔偿其房屋地下一层返水造成的毁损价值1996000元（具体数额待鉴定后调整）；二、判令弘建置业公司、弘建物业公司、祥和物业公司赔偿其房屋一楼渗水造成的损毁价值20000元（具体数额待鉴定后调整）；三、判令弘建置业公司、弘建物业公司、祥和物业公司对房屋管道和房屋渗水、返水问题进行修缮；四、判令弘建置业公司、弘建物业公司、祥和物业公司承担本案的诉讼费、鉴定费、保函费。诉讼过程中，张陈炜根据鉴定结果将诉讼请求变更为：一、判令弘建置业公司、弘建物业公司、祥和物业公司赔偿张其房屋地下一层返水造成的损失387173元；二、判令弘建置业公司、弘建物业公司、祥和物业公司赔偿其房屋一楼渗水造成的损失17159元；三、判令弘建置业公司、弘建物业公司、祥和物业公司承担本案的诉讼费、鉴定费、保函费。事实和理由：张陈炜与弘建置业公司于2010年10月11日签订商品房买卖合同，购买位于江阴市××路××号××号房屋。2013年入住以后，逢至下大雨，涉案房屋地下一层就会渗水，造成室内装修以及家具均浸泡在雨水中。2013年时张陈炜母亲曾向弘建物业公司反映涉案房屋地下一层渗水问题，但弘建物业公司始终未进行任何修缮。2018年张陈炜母亲向祥和物业公司反映，祥和物业公司修理了小区公共区域管道，但涉案房屋仍然渗水。2019年五六月大雨，涉案房屋渗水情况越发严重，室内装潢、家具都霉变、墙体开裂、房屋内气味难闻。张陈炜多次与弘建置业公司、弘建物业公司、祥和物业公司协商管道修缮、房屋损害赔偿问题，均未给予积极回应。2019年7月中旬涉案房屋一楼墙体也开始大面积漏水，墙面出现潮湿、发霉，涉案房屋状况十分严重，给张陈炜及家人生活带来极度不适。为维护自身的合法权益，特诉至法院，请法院依法判如所请。弘建置业公司、弘建物业公司一审共同辩称，一、涉案房屋渗水、漏水的责任主体和漏水原因不明，弘建置业公司、弘建物业公司认为与其无关。张陈炜对涉案房屋进行了装修改造，周边邻居也进行了装修改造，装修改造工程可能对原有建筑及设备、设施造成改变或者损害，这些因素以及其他因素都有可能造成涉案房屋渗水漏水，不能认为发生渗水漏水就是弘建置业公司、弘建物业公司的原因。涉案房屋所在小区已经于2015年就过了质保期，弘建物业公司也于2016年撤出所在小区，所以张陈炜不应再向弘建置业公司、弘建物业公司主张权利。二、张陈炜在本案中主张的损失发生于2019年，此时距离向张陈炜交房有6年，在此期间各种情况都有可能发生，并且除张陈炜以外的小区其他住户并未发生同张陈炜一样的损失，所以不能认定弘建置业公司、弘建物业公司对该损失负有责任。三、张陈炜在诉状中陈述向弘建置业公司、弘建物业公司沟通后，弘建置业公司、弘建物业公司未有任何回应不是事实，在张陈炜反映情况后，出于负责任的态度，在已过保修期的情况下，还是联系了原建设施工方对张陈炜陈述的问题进行了检查，但经检查认为涉案房屋质量无问题，渗水漏水不是由于建筑质量或者物业维护不善造成。四、张陈炜主张的损失金额无具有证明力的证据予以证明，且其中可搬动的家具和设备等，张陈炜也不应任由其浸泡在水中，放任损失扩大，且装修本身也存在折旧。五、据张陈炜陈述，其在2013年就已经发现涉案房屋存在渗水漏水，但至今才起诉，已经超过诉讼时效。六、涉案房屋交付时间为2011年4月30日，在张陈炜装修入住之前并无渗水、漏水现象，相反正是在其对涉案房屋装修改造完成后才发现渗水漏水，原因不言自明。祥和物业公司一审辩称，一、祥和物业公司是2016年4月15日接管涉案小区物业管理；二、本案为何有三个被告且都存在损害事实，需专业权威的鉴定；三、在2011年至2016年4月15日之间发生的情况祥和物业公司不知晓，且本案涉及的赔偿属于历史遗留问题，请提供祥和物业公司损害张陈炜方的直接证据；四、张陈炜提供的证据不能证明其损失金额。一审法院认定事实：2010年10月11日,张陈炜与弘建置业公司签订《商品房买卖合同》，约定张陈炜购买弘建置业公司开发的弘建公园国际Ｂ11幢房屋，合同第十六条保修责任约定弘建置业公司自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。涉案房屋为地下一层、地上二层的别墅，于2011年1月26日通过竣工验收，于2011年4月26日取得交付使用备案证书。张陈炜于2011年4月30日接收涉案房屋，于2011年12月23日办理不动产登记，登记的房屋坐落为衡山路233-120号（现为江阴市）。交房时一并交付的《住宅质量保证书》中住宅质量保修说明记载：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限5年，保修期如因防水材料、设计或施工质量问题而导致屋面、墙面、厨房和卫生间地面漏水、地下室渗漏及管道开裂、渗漏渗水、滴漏，建设单位将无偿进行维修并满足有关规范和标准；给排水管道保修期2年。保修期以收房通知书上注明的收房日作起始时间。2013年4月19日至2016年4月15日期间涉案房屋所在小区由弘建物业公司提供物业管理服务，2016年4月15日至今由祥和物业公司提供物业管理服务。关于涉案房屋一、二层渗水、地下室返水问题，张陈炜陈述：2013年底装修后入住涉案房屋，2014年开始，涉案房屋在下暴雨时即发生地下室漏水问题，张陈炜向弘建物业公司反映后，弘建物业公司认为系张陈炜家装潢所致，只要把地下室管道封堵即可，未采取任何措施。2016年向祥和物业公司反映后，曾对一、二层渗水问题进行过维修，但维修过后渗水问题依然存在。祥和物业公司陈述：2016年4月17日祥和物业公司正式接管涉案房屋所在小区物业后，4月18日上门走访，了解张陈炜家渗水、漏水问题后立即上报弘建置业公司，4月19日弘建置业公司安排人员上门查勘并维修了一、二层楼梯转角处窗台渗水问题，但由于当时不是暴雨季节无法查出地下室漏水原因，也就无从修复。2018年12月15日，弘建置业公司安排挖机将张陈炜门前的主管道挖开，挖开后发现主管道存在堵塞、塌陷，当时更换了主管道并进行了修复。2019年5月，张陈炜又向祥和物业公司反映地下室返水，祥和物业公司通知弘建置业公司安排人员前往查看，确实是地下室渗水，后查明到张陈炜家的次主管道也存在塌陷、堵塞等问题。当时是挖机挖的，所以对于管道破裂原因不是很明确，但是管道中确实存在了装修垃圾。2019年7月份，对次主管道维修后，张陈炜陈述地下室没有漏水现象。弘建置业公司、弘建物业公司除了对祥和物业公司陈述的主管道塌陷、破裂有异议外，对其他陈述没有异议。审理中，张陈炜申请对涉案房屋一、二层渗水、地下室返水原因、修复方案进行鉴定，法院委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司进行鉴定，该公司于2020年1月20日出具鉴定报告。张陈炜支付鉴定费25000元。鉴定报告中返水、渗漏原因分析及鉴定意见为：1.检查结果显示，一层顶棚及二层对应位置的主卧室书房靠露台墙面涂层有明显渗漏现象。根据渗漏情况分析，二层书房露台相应位置防水功能失效导致一层顶棚装修受损。2.据当事人介绍2014年至2018年每遇暴雨季涉案房屋的地下室均有返水现象。后续2018年、2019年先后二次维修过程中，当事人曾发现部分管道已经变形，且经过2次维修后，地下室返水现象消失。综上分析，涉案房屋地下室返水与其相连涉案排污管存在变形等问题有关。3.由于导致涉案房屋地下室返水问题可能是多因，可能与小区排污管堵塞、涉案房屋排水管堵塞或改动等多种因素有关，我单位根据现场情况目前对于涉案房屋地下室返水问题是否还有其他原因，无法进一步分析。修复方案为：5.1修复原则根据调查、检查结果，对涉案房屋装饰装修受损范围进行修复，修复后标准不低于原装饰装修要求。5.2修复方法5.2.1墙面涂层修复范围：地下室、楼梯间、一层客厅、二层主卧室合计面积约55㎡。修复方法：铲除修复范围的木质踢脚线、涂层至抹灰层，待基层干燥后按原标准恢复腻子层、饰面涂层，更换木质踢脚线。5.2.2墙面砖修复范围：地下室活动室墙面砖面积约15㎡。修复方法：拆除修复范围内的墙面砖，待基层干燥后按原标准采购墙面砖重新铺贴。若无法采购与原先一致的饰面墙砖，活动室所有墙面砖需全部铲除，并按原标准恢复。5.2.3门扇（套）修复范围：地下室所有门扇（套）。修复方法：拆除地下室所有门扇（套），按原标准制作、安装。5.2.4酒柜、衣柜修复范围：所有酒柜、衣柜。修复方法：拆除地下室所有酒柜、衣柜，按原标准重新制作、安装。5.2.5露台修复范围：二层书房露台。修复方法：（1）拆除露台全部地面及墙面高度300mm范围内的饰面层至基体，恢复施工抹灰层、防水找平层及表面防水层。（2）按原标准恢复饰面层。张陈炜于2020年6月28日向法院申请补充鉴定申请，陈述涉案房屋地下室在2020年6月15日再次发生返水问题，要求补充鉴定返水原因等。南京东南建设工程安全鉴定有限公司答复认为，一、2019年12月13日现场勘察时，未发现涉案房屋地下室有返水现象，且“室外排污管现有变形，在维修、改道后返水现象消失”的事实当事人均签字确认，已完成本次鉴定工作。二、2020年6月15日再次返水问题，推测可能与涉案房屋内的排污管道、整个小区的排污管道出现（过）新的堵塞、损坏或改动等因素有关，该委托鉴定事项已超出本次鉴定范围，如需鉴定，需重新委托。三、由于这次返水，可能与诸多因素有关，检测鉴定难度较大，不能保证能够给出明确鉴定意见。根据答复意见，张陈炜表示本案中不申请再次鉴定返水原因并要求按原鉴定报告评估修复费用。根据南京东南建设工程安全鉴定有限公司出具的修复方案，法院委托无锡梁溪建设咨询事务所有限公司对修复工程的造价进行鉴定。2020年9月该公司出具工程造价咨询报告书及说明。经鉴定，造价为404332元，其中地下室部分387173元，楼梯间、一层客厅、二层主卧室、书房露台部分17159元。张陈炜支付鉴定费20000元。另查明，张陈炜因申请财产保全提供担保需要，购买了诉讼财产保全责任保险，支付了保险费4000元。以上事实，有商品房买卖合同、《住宅质量保证书》、房屋所有权证、鉴定报告、工程造价咨询报告书、付款凭证及当事人的陈述等在卷佐证。一审法院认为：因一方当事人的违约行为，损害对方人身、财产权益的，受损害方有权请求其承担相应的违约责任或者侵权责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。南京东南建设工程安全鉴定有限公司出具的鉴定报告以及无锡梁溪建设咨询事务所有限公司出具的工程造价咨询报告书均系法院依法委托后经过鉴定出具，各方均没有足以反驳的相反证据和理由，故法院对上述报告的证明力均予以确认。《住宅质量保证书》中住宅质量保修说明记载屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限5年，根据祥和物业公司陈述，在其公司接管涉案房屋所在房屋小区物业当月即2016年4月，张陈炜家已经向其反映过地下室渗漏水问题，其也将此问题反馈至弘建置业公司，证明张陈炜已经在保修期内提出了问题，但弘建置业公司未能查明漏水原因并按约定修复，致使地下室渗漏水问题一直存在。现根据鉴定报告，涉案房屋地下室返水原因与其相连涉案排污管存在变形等问题有关，虽然《住宅质量保证书》也约定给排水管道保修期为2年，但管道原因是导致涉案房屋地下室返水原因，在存在二种以上适用保修期情形下，应采用对张陈炜有利的情形，不能简单以给排水管道保修期已过为由免除弘建置业公司的责任，故本案中仍应认定系弘建置业公司的原因导致了涉案房屋地下室返水，虽然鉴定报告也载明返水可能与小区排污管堵塞、涉案房屋排水管堵塞或改动等多种因素有关，但弘建置业公司并没有提供证据证明涉案房屋返水存在其他原因，其应当承担不利后果。据此，弘建置业公司应当对涉案房屋地下室返水造成的损失承担赔偿责任。因地下室返水的原因经鉴定与排污管变形等问题有关，张陈炜未提供充分证据证明弘建物业公司、祥和物业公司在提供物业服务过程中存在违约或侵权行为导致其地下室返水造成损失，故法院对其要求弘建物业公司、祥和物业公司承担共同赔偿责任的诉讼请求不予支持。张陈炜反映一、二层渗水问题以后，弘建置业公司已在2016年4月19日安排人员对一、二层楼梯转角处窗台渗水问题进行了维修，证明在保修期内弘建置业公司已经履行了保修义务。虽然鉴定报告认定二层书房露台相应位置防水功能失效导致一层顶棚装修受损，但张陈炜在本案中提出渗水问题已经超过涉案房屋保修期，且根据张陈炜在诉状中陈述“2019年7月中旬一层开始大面积渗水”，其也未提供证据证明目前渗水问题系质保期内涉案房屋渗水问题的延续，因此即使渗水原因经鉴定为相应位置防水功能失效，涉案房屋目前一、二层的渗水问题也不能归责于弘建置业公司。2016年4月弘建置业公司履行保修义务至张陈炜提起本案诉讼已经超过三年，即使现评估的修复费用中包含因之前渗水造成的损失，也应超过诉讼时效而不应予以支持。故法院对张陈炜要求弘建置业公司赔偿涉案房屋一楼渗水造成的损失17159元的诉讼请求不予支持。张陈炜要求弘建物业公司、祥和物业公司承担共同赔偿责任亦无事实与法律依据，法院同样不予支持。张陈炜因申请诉讼保全担保支付的保险费4000元并非其必须支出的合理费用，法院对其相应的诉讼请求不予支持。综上，弘建置业公司应赔偿张陈炜因涉案房屋地下室返水造成的损失387173元，法院对张陈炜的诉讼请求部分予以支持。一审法院判决：一、弘建置业公司应于判决发生法律效力之日起10日内赔偿张陈炜387173元；二、驳回张陈炜的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1.案涉房屋地下室渗返水适用何种保修期（5年保修期或者2年保修期），张陈炜提起本案诉讼是否已经超过诉讼时效。2.如果本案未超过诉讼时效，对张陈炜的损失，弘建置业公司是否需要承担赔偿责任，张陈炜是否需要自担损失。关于争议焦点一。案涉房屋《住宅质量保证书》住宅质量保修说明记载：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限5年；案涉《住宅质量保证书》同时约定给排水管道保修期为2年。因此，案涉房屋地下室卫生间发生渗返水，应当适用5年的保修期。根据祥和物业公司陈述，张陈炜于2016年4月已经向祥和物业公司反映过地下室渗返水问题，祥和物业公司也将此问题反馈至弘建置业公司，上述证据可以证明张陈炜已经在保修期内提出了渗返水问题。但弘建置业公司未能查明原因并修复，致使地下室渗返水问题一直存在。因此，张陈炜提起本案诉讼并未超过诉讼时效。关于争议焦点二。案涉房屋地下室渗返水经过两次维修，第一次维修发现小区主管道堵塞塌陷，对主管道维修后，案涉房屋地下室卫生间即不再渗返水；再次发生渗返水后，第二次维修时发现案涉房屋次主管道塌陷堵塞，次主管道中有装修垃圾，经过修理疏通后不再返水。本案审理过程中，案涉房屋于2020年6月又发生渗返水。从上述事件的整个过程来分析，弘建置业公司的管道问题是导致漏水的根本原因。南京东南建设工程安全鉴定有限公司的鉴定意见亦载明：案涉房屋地下室卫生间渗返水可能与小区排污管堵塞、案涉房屋排水管堵塞或改动等多种因素有关。在弘建置业公司未提交证据证明张陈炜对案涉房屋的管道进行改动的情况下，弘建置业公司应当对张陈炜地下室渗返水产生的损失承担全部赔偿责任。综上，弘建置业公司的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4586元，由弘建置业公司负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 潘晓峰审判员 仓 勇二〇二一年七月二十一日书记员 庄茂根