云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0103民初6323号原告：昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司，住所地昆明市东风东路48号金泰大厦14楼。法定代表人：胡斌，公司董事长。委托诉讼代理人：杨凯翔、郭瑾璇，系北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：周萍，女，汉族，1963年9月25日出生，身份证住址云南省昭通市朝阳区。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告周萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月31日立案后，依法适用简易程序于2021年7月9日公开开庭进行了审理。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司委托诉讼代理人郭瑾璇到庭参加了诉讼。被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；二、判令被告于上述合同解除之日起30日内向原告腾还所租赁的公共租赁住房（每年租金为5904元）；三、判令被告向原告支付自2020年3月5日起至实际腾还房屋之日止的房屋租金及房屋占有使用费（房屋租金及房屋占有使用费按照每月492元的标准计算，暂计算至2020年11月5日为8个月，未缴租金为3936元）；四、判令被告向原告支付自2020年3月5日起至实际腾还租赁房屋之日止的违约金（违约金按照每逾期一日按月租金5%的标准计算，暂计算至2020年11月5日为245天，应付违约金为6027元）；五、判令原告不予退还被告交纳的全部履约保证金，用于抵偿被告应承担的违约金；六、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年8月20日，原告作为出租人与被告签订《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，双方约定：1、原告将其所有的坐落于昆明市盘龙区房屋出租给被告居住使用，租赁期限自2019年9月5日起至2020年9月4日止，房屋建筑面积为43.01平方米，月租金标准为492元，支付方式为每6个月为一期，被告于签订合同之日缴纳首期租金，下一期租金到期前30日内缴纳下一期租金；2、原告于2019年9月5日前向被告交付房屋；3、合同签订之日，被告按照6个月租金标准2952元向原告缴纳履约保证金，在租赁期限内，若被告有违约行为，原告有权从履约保证金扣除同等金额的费用及损失，不足部分原告有权继续追偿；4、租赁期限内，被告未按时缴纳租金的，每逾期一日按月租金的5%向原告支付违约金，拖欠租金累计达到6个月的，原告有权解除合同，收回房屋。上述合同签订后，原告依约将房屋交付给了被告使用。根据《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》约定，被告应于2020年3月4日前向原告支付下一期租金，然而截至起诉之日，经原告多次催要，被告没有按照约定向原告支付租金，故原告诉至本院请求判如所请。被告未作答辩，也未在本院指定的举证期限内提交证据。经审理，本院确认以下案件事实：2019年8月20日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，约定甲方将坐落于昆明市盘龙区公共租赁住房出租给乙方居住使用，该房屋建筑面积43.01平方米，月租金492元，租赁期限为36个月，自2019年9月5日起至2020年9月4日止，租金支付方式为每6个月为一期，乙方于签订合同之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金；合同签订之日，乙方按相当于6个月的租金标准缴纳履约保证金2952元，合同终止或者解除，乙方无违约事项、无对房屋损害行为并结清全部相关费用后，自乙方腾退出房屋交甲方验收通过之日起7个工作日内甲方无息退还履约保证金本金；在租赁期内，若乙方有任何违约行为，甲方有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分甲方有权继续追偿；乙方拖欠租金累计达到6个月的，甲方有权不予退还履约保证金，并解除合同，收回该房屋；乙方如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%标准支付违约金；乙方应自合同终止或者解除之日起30日内腾退该房屋。合同签订后，原告按合同约定将位于昆明市盘龙区的公共租赁住房交由被告使用，被告向原告交纳了履约保证金2952元，自2020年3月5日起拖欠租金。本案立案后，本院于2021年6月11日向被告送达了起诉状副本。以上事实，有原告提交的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》、《房屋设施设备移交表》、《非经营性收款收据》及原告的当庭陈述在卷佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用《中华人民共和国合同法》。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告在与原告签订《昆明市公共租赁住房租赁合同》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》后，搬入所租赁的房屋，在租赁期内拖欠租金，在租赁期到期后未搬离所租赁的房屋，也未向原告交纳租金及签订新的租赁合同。原告主张解除上述合同、由被告腾退所租住的房屋及按合同约定的每月492元标准支付所拖欠的租金、占用该房屋所产生的房屋占用费的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。关于解除合同的具体时间，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款的规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”因原告起诉前未通知被告解除合同，故本院认定向被告送达本案起诉状副本的时间2021年6月11日为合同解除时间。对于原告主张的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，原、被告在合同中明确约定了违约金的计算方式，被告主张每逾期一日按月租金的5%标准计算违约金，本院认为，以该计算标准获得的违约金数额过高，且原告未提交证据证明其损失，考虑到原告可能的损失应为欠付租金占用利息，而被告交纳的履约保证金已足以弥补因其逾期支付租金给原告造成的实际损失，故支持以被告交纳的履约保证金折抵违约金，对原告主张的超出履约保证金金额的违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告周萍于2019年8月20日签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》于2021年6月11日解除；二、被告周萍于本判决生效之日起三十日内将位于昆明市盘龙区的公共租赁住房腾还给原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司；三、被告周萍于本判决生效之日起三十日内向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司支付自2020年3月5日起至2021年6月11日止的租金及自2021年6月12日起实际腾还上述房屋之日止的房屋占用费（租金及房屋占用费按每月492元的标准计算）；四、原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司有权将被告周萍支付的履约保证金2952元冲抵违约金，不予退还；五、驳回原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取135元，由原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司负担41元，被告周萍负担94元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 员 张萍二〇二一年七月九日书记员代 芷菁