上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初36093号原告：马晓军，男，1979年6月28日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：马义龙，男，1964年4月18日生，回族，住上海市浦东新区。原告马晓军与被告马义龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月4日公开开庭进行了审理。原告马晓军，被告马义龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马晓军向本院提出诉讼请求：判令被告双倍返还原告定金人民币(以下币种同)38万元。事实与理由：2020年11月22日，经辰驿地产介绍，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，原告向被告购买上海市浦东新区杨新路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。原告当日转账支付被告19万元作为购房定金。因部分产权人未到场签合同，故约定一周内补签。之后被告以各种理由和借口称其他产权人不在上海，一拖再拖。经原告和中介工作人员上门多次沟通后得知其他产权人对于该买卖合同并不知情。2020年12月17日，原、被告签订补充协议，约定其他产权人于2020年12月25日前补签买卖合同，但被告仍违约，且拒不退还房屋定金。几个月后，房价大幅上涨，造成原告重大损失。综上，原告提起本案诉讼。被告马义龙辩称：仅同意向原告返还定金19万元，不同意双倍返还定金。被告并未违约，合同约定定金30万元，原告只支付了19万元。系争房屋产权人为被告及父、母、妻子四人，被告父亲已去世，但被告的兄弟姐妹均同意被告出售系争房屋。被告对《补充协议》内容不知情，是中介工作人员和原告让其先签名再打印内容的。本院经审理确认如下事实：系争房屋为被告以及马仁府、叶三妹、吴姝四人共同共有。2020年11月22日，原告(买受人、乙方)与被告(出卖人、甲方)就系争房屋买卖事宜签订《房地产买卖(含居间)协议》，约定定金总额为30万元，系争房屋权利人为马仁府、叶三妹、马义龙、吴姝，房屋出售总价为425万元等内容。同日，双方又签订了《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋房价款为425万元；甲、乙双方于2021年5月30日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲、乙双方于2021年1月30日之前至中介处以本合同及相关协议(若有)约定的交易条件，签订网上备案版《上海市房地产买卖合同》及相关协议(若有)；乙方于签约当日支付甲方房款30万元，于2021年4月30日之前支付甲方房款240万元，以购房贷款的形式向甲方支付房款150万元，于双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方房款5万元。签约当日，原告转账支付被告19万元。2020年12月17日，原告与中介工作人员一同前往被告家里。根据原告提供的录音，被告当时表示，其与妻子已经分居十几年，未办理离婚手续，其妻子对售房款分割比例还有异议，被告儿子会去找被告妻子谈并让她签字，其妻子应该会同意出售系争房屋的；其也已告知其母亲系争房屋出售事宜，已收部分定金，买方要付全部定金，但自己不要，等全部手续做好后再收取全部定金；十日内会让所有产权人签合同。原告表示，被告先将款项返还原告，几天后与其他产权人谈妥后，再签约付款。被告对此表示，钱款已用掉一部分，若原告确定不再购买系争房屋的话，被告会在几天内退款。最后，原告拿出事先准备好的补充协议并陈述了部分协议内容，中介工作人员当场填写了系争房屋地址，原、被告双方随即签署了两份，分别由原告以及中介方保留。该《补充协议》载明：“甲、乙双方签订关于浦东新区杨新路XXX弄XXX号XXX室买卖合同，现经双方友好协商，达成如下协议：经双方协商，甲方的另外两个产权人设定期限在2020年12月25日之前过来补签合同，如没有在约定的时间内履行此协议，甲方应立即归还乙方双倍所支付的房款定金。”审理中，本院至上海市浦东新区杨思派出所调查。原告于2020年12月17日前往该所报案称：“12月17日，我和中介到了马义龙家里，对方说等他老婆回来。我让他把钱先退给我，他说他用掉了，他说你房子不要的话要么再过个十天，我将钱还你，他还当场写了一个协议，协议上写到2020年12月25日前剩余产证上的人会来签合同。我感觉对方一直在欺骗我，对于他还我钱、剩余人来签合同这句话我不再相信了，于是就来派出所了。”2020年12月29日，被告经民警通知前往派出所称：“双方说好定金30万元，但当时对方只能付19万元，剩下的定金过两天就会转给我。后面我将19万元用来还债看病了。由于我老婆一直没在合同上签字，对方就找我。”“我老婆吴姝精神有问题，我是他的监护人，我可以替她做主。”当民警问及被告妻子精神病有无依据时，被告陈述：“有鉴定报告的，报告在我丈母娘那里。她现在有时候正常有时候不正常。”原、被告一致表示原告已付款19万元的性质为定金。原告称，因被告未按《补充协议》履行，故原、被告之间的房屋买卖合同无法履行，原告诉请的基础系建立在房屋买卖合同解除的基础之上。被告称，同意解除合同，但认为合同在原告报警之日就解除了。以上事实，有上海市不动产登记簿、《上海市房地产买卖合同》、转账凭证及收据、《补充协议》以及原、被告的当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告就系争房屋签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，属合法有效。系争房屋产权登记在四人名下，房屋买卖合同的履行有待于其他产权人或继承人的追认，在其他产权人或继承人不予追认的情况下，涉案房屋买卖合同无法切实履行，为此原、被告签订了《补充协议》。2020年12月17日的录音可以反映双方签署《补充协议》的过程，应当认定被告在签名捺印时已知晓该协议内容，对被告关于该协议内容系在其签名后再添上、其不知悉协议内容的陈述不予采信。被告未积极适当履行《补充协议》约定的义务，约定期限届满时仍未安排其余权利人与原告签约，原告要求被告双倍返还定金具有事实依据和合同依据，本院予以支持。对于被告关于原告未按约足额支付定金故被告不构成违约的抗辩，因定金合同属实践性合同，实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额，且根据上述录音内容，被告表示先收取原告部分定金，待全部手续办理完后再全额收取，故对被告的该项抗辩不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，判决如下：被告马义龙于本判决生效之日起十日内双倍返还原告马晓军定金38万元。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,000元，减半收取计3,500元，由被告马义龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  许瑞芬二〇二一年七月五日书记员  陈倩茹附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。