四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终2567号 上诉人（原审被告）：张馨月，女，1987年2月19日出生，汉族，住成都市青羊区。 上诉人（原审被告）：潘羽，男，1983年3月27日出生，汉族，住成都市武侯区。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：何琳，四川弘齐律师事务律师。 被上诉人（原审原告）：宋思纬，男，1986年10月6日出生，汉族，住成都市郫都区。 委托诉讼代理人：练晓东，四川中沛律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：四川亿达房地产经纪有限公司，住所地：成都市郫都区郫筒镇创智南一路59号一层。 法定代表人：王泉容，总经理。 被上诉人（原审第三人）：华夏银行股份有限公司成都蜀汉支行，经营场所：成都市金牛区蜀西路20号。 负责人：李红波，行长。 委托诉讼代理人：孙霞，女，系银行员工。 委托诉讼代理人：李杨，男，系银行员工。 上诉人张馨月、潘羽因与被上诉人宋思纬、四川亿达房地产经纪有限公司（以下简称亿达公司）、华夏银行股份有限公司成都蜀汉支行（以下简称华夏银行蜀汉支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初4961号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张馨月、潘羽上诉请求：1、撤销成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初4961号判决，依法改判驳回宋思纬的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由宋思纬、亿达公司、华夏银行蜀汉支行承担。事实及理由：一、《房屋买卖合同书》已于2017年5月8日发生解除效力，一审判决事实认定错误。2017年4月至5月期间张馨月、潘羽多次就合同解除及后续赔偿问题与宋思纬进行协商，根据张馨月、潘羽提交的证据显示，宋思纬已对解除合同事实予以认可，合同解除后的赔偿问题尚未达成一致。合同解除后，张馨月、潘羽退还了宋思纬支付的20000元定金，宋思纬于当日接收。自张馨月、潘羽退还定金至起诉之日，宋思纬并未以任何形式表示不同意解除合同或拒绝领受定金。综上，法院应当确认案涉合同已于2017年5月8日发生解除效力。二、如案涉《房屋买卖合同书》继续履行，将造成双方利益严重失衡。在合同签订至今长达三年的时间里宋思纬未支付任何房款，合同本身并未实际履行。若判决继续履行，则宋思纬免费获得了三年期间房屋增值收益，而张馨月、潘羽却承担三年的资金压力一无所获，有悖公平原则。其次，在房屋买卖合同履行过程中，双方已形成合同僵局，如果此时宋思纬拒绝解除合同，不仅背离了张馨月、潘羽的意思自由，且将对张馨月、潘羽产生极大损失，造成双方利益严重失衡。因此案涉《房屋买卖合同书》继续履行合同对于张馨月、潘羽明显不公平，且不能实现合同目的，已不具备继续履行的基础。三、一审法院超越诉讼请求判决，严重违反法定程序。本案宋思纬的诉讼请求为“确认张馨月、潘羽继续履行《房屋买卖合同》，并协助办理房屋过户手续”，但一审法院却判决“宋思纬代张馨月、潘羽向华夏银行蜀汉支行偿还债务，剩余款项由宋思纬直接支付给张馨月、潘羽”、“张馨月、潘羽在华夏银行蜀汉支行解除抵押登记手续之日起三日内协助办理过户手续”。宋思纬在一审中并未变更诉讼请求要求行使涤除权，但一审法院却超出了其的诉讼请求进行判决，严重违反法定程序。 宋思纬辩称，一、张馨月、潘羽主张合同无效，没有法律依据。张馨月、潘羽主张房产是夫妻共同拥有，实际上其举示的证据显示案涉房屋是张馨月婚前财产，根据物权法定，潘羽没有获得房屋所有权，不是房产的共有产权人，因此张馨月、潘羽的主张没有事实依据和法律依据。此外，张馨月、潘羽主张合同已于2017年5月8日发生解除效力，该主张与其主张合同无效互相矛盾。而且张馨月、潘羽解除合同的请求权没有法律依据，既没有约定解除权，也不符合法定解除权的情形。张馨月、潘羽陈述协商一致发生解除，但是其提交的证据表明仅是张馨月单方提出解除合同，而宋思纬并不同意解除。且对于不动产交易这样的书面要式合同的解除，不可能仅凭当事人充满歧义的口头表述来推定宋思纬已经作出了解除合同的意思表示。二、关于张馨月、潘羽主张合同继续履行，将造成利益严重失衡的问题。宋思纬基于该买卖关系获得的收益是合法收益，不存在利益失衡。在这数年中实际上是因张馨月的违约行为造成长期拖延。在三四年的时间里房屋的价值变化属于商业风险，因此张馨月、潘羽主张的增值收益不符合常理。三、宋思纬认为原审判决没有超越其诉讼请求，没有违反法定程序。关于车位的请求权，宋思纬出示的证据、中介的证明，都可以证明案涉合同的价款就是包含车位款。 亿达公司辩称，当时产权登记在张馨月名下，是由其本人签字确认的。宋思纬是使用的公积金贷款购买案涉房屋，则需要卖方注销抵押登记才能办理贷款，然后再进行首付，再申请银行贷款。关于成交价格，当时是890000元，双方谈的时候确实包含了车位，但是车位没有下产权，后来约定在开发商那里更名，但后续因合同纠纷问题，一直没有办理车位的产权。 华夏银行蜀汉支行辩称，请求法院依法判决，对宋思纬代张馨月偿还银行贷款涤除案涉房屋抵押权无异议。 宋思纬向一审法院提出的诉讼请求：1、判令张馨月、潘羽继续履行《房屋买卖合同》，并协助宋思纬办理位于成都市郫县房屋（权20××47）及车位的不动产产权过户手续；2、判令张馨月、潘羽向宋思纬支付违约金人民币12000元；3、本案的诉讼费用由张馨月、潘羽承担。 一审法院认定事实：2017年2月22日，宋思纬（乙方）、张馨月（甲方）于成都友家乐房屋经纪有限公司（以下简称友家乐公司）（丙方）签订一份《房屋买卖合同》，约定：1、甲方的房屋坐落于成都市郫县，产权证号为权20××47，用途为住宅，目前按揭；2、该房屋已取得房屋所有权证并处于抵押状态，甲方应于签署本合同之日起60工作日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续；3、该房屋的成交价为890000元（此房价是按套定价出售，该房屋的附属设施详单见合同附件《房屋附属设施清单》）；4、付款方式：在本合同签订当日，乙方向甲方交付定金20000元；甲乙双方自行交接房款，签订买卖合同后在三方约定时间内到房管局办理过户递件，房管局受理后当日内，乙方将首付款490000元支付给甲方；剩余房款400000元由放贷银行直接支付给甲方，若银行实际贷款额不够支付房款，则由乙方在支付首付款时补足差额；5、乙方支付个人所得税、交易手续费、契税、转移登记费；6、在过户当天，甲方将该房屋交付给乙方，并负责结清交房当日之前该房屋的水、电、气、物管费及其他有关该房屋的使用费；7、甲乙双方约定：除第十一条外其他致使合同无法履行或合同解除的，违约方应按照房屋成交价的5%作为违约金支付给守约方，同时违约方支付本合同第八条甲乙双方应当支付给丙方的佣金，并支付本次交易已发生的所有费用。若实际损失大于违约金时，违约方还应承担赔偿责任；8、因不可抗力原因或者法律法规和相关政策变动导致合同不能正常履行的，甲、乙、丙三方均不承担责任；9、特别约定“银行按揭日起具体按银行通知为准签合同当天支付定金20000元，签银行贷款合同前一天支付470000元，剩余房款400000元由银行直接汇入甲方账户由甲方确定已收到尾款之后，直接通知丙方将不动产权证交给乙方甲方将车位以更名形式交予乙方”。合同还对各方的其他权利义务进行了约定。合同签订当日，宋思纬向张馨月支付定金20000元，向友家乐公司支付居间服务费22250元、贷款服务费6000元及评估费2100元。2017年5月初，张馨月通过微信告知宋思纬不愿继续履行房屋买卖合同，双方就是否解除合同、如解除合同如何承担违约责任等进行了磋商，但未达成一致意见。同年5月26日，向宋思纬支付宝账户退还20000元定金。现宋思纬不同意解除合同，故诉至一审法院。 一审另查明，张馨月于2010年10月28日以个人名义购买了位于成都市郫县房屋，并于2014年6月25日取得郫房权证监证字第××号不动产登记证书，登记为张馨月单独所有。为购买案涉房屋，张馨月与华夏银行蜀汉支行签订《个人房屋抵押借款合同》（编号：ＣＤ10Ｐ1011100215），贷款480000元，并将案涉房屋抵押给华夏银行蜀汉支行，双方办理了公证。2017年8月25日，华夏银行蜀汉支行出具《情况说明》，载明：我行按揭贷款客户张馨月于2017年2月向我行申请提前全部结清个人住房按揭贷款，根据我行提前还款进度安排，拟在2017年8月安排借款人办理提前还款。目前借款人因还款资金暂未到位，已取消预约申请。 至今，华夏银行蜀汉支行所享有的案涉房屋的抵押权未解除。2020年3月2日，华夏银行蜀汉支行向一审法院出具《情况说明》，载明：客户张馨月于2010年11月2日向我行申请个人住房按揭贷款480000元，用于购买位于郫都区郫筒镇凉水村2、3、4社“置信·逸都花园C区”xx号住宅，并于2010年11月8日与我行签订了合同号为CD1OP1011100215的《个人房屋抵押借款合同》，我行于2010年11月12日发放了该笔贷款。根据该合同12.5.6条约定，借款人并未书面告知我行其财产出售行为，我行可按合同约定宣布贷款提前到期，并要求借款人提前清偿未结清本金及相应利息、罚息。若贵院明确判决由第三人代为清偿该笔债务，我行可配合根据《民事判决书》中明确的判决结果进行款项的扣划，在相应债务全部清偿完毕后，办理抵押物的抵押登记注销手续。 一审再查明，2012年6月3日，张馨月取得位于成都市郫县车位（合同备案号：1xx9）。2014年12月15日，张馨月与潘羽登记结婚。案涉《房屋买卖合同书》签订时，潘羽未到场。2017年2月2日，成都富房不动产房屋经纪连锁有限公司授权友家乐公司特许经营权资格。2017年9月8日，友家乐公司更名为亿达公司。宋思纬向一审法院承诺其愿意一次性付清购房款。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点为：一、案涉合同的效力；二、案涉合同是否应当继续履行；三、案涉合同的买卖标的是否包含车位；四、张馨月是否应当承担违约责任。关于案涉合同的效力问题。张馨月、潘羽认为，案涉房屋系张馨月父母出资购买，张馨月不是实际所有权人，且案涉房屋属于张馨月、潘羽的夫妻共同财产，张馨月无权处分。根据一审法院查明的事实，案涉房屋系张馨月婚前以个人名义从开发商处购得，登记为张馨月单独所有。而不动产登记机构的登记具有公示、公信的效力，宋思纬作为善意买受人，与登记的所有权人签署买卖合同，尽到了审慎注意义务。张馨月作为登记的房屋所有权人也有权就案涉房屋的转让对外签署合同。因此，宋思纬和张馨月签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。张馨月、潘羽还主张案涉合同未生效。但案涉合同并非附期限或附条件生效的合同，根据原《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，对张馨月、潘羽的上述主张，一审法院不予支持。 关于案涉合同是否应当继续履行。如前所述，案涉合同合法有效，双方均应当按照合同约定履行。合同签订后，宋思纬依约支付了20000元定金。但张馨月在合同履行期间单方面提出解除合同，并于2017年5月26日退还了定金。张馨月认为，其提交的微信记录、录音能够证明双方已经就合同解除达成一致。但上述证据反映的仅是双方协商解除合同的过程，并不能证明双方已协商达成一致。结合宋思纬在收到退还的定金后，在合理期限内向一审法院提起诉讼，要求继续履行合同的行为，也可证明宋思纬并未认可合同解除，案涉合同并未协商解除。案涉合同并未对合同解除的条件进行约定，张馨月提出的合同解除也不满足原《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的条件。且抵押权人华夏银行蜀汉支行明确在收回贷款的情况下，可以解除抵押权，故案涉合同也无履行障碍。综上，案涉合同应当继续履行。根据案涉合同约定，张馨月应先偿还华夏银行蜀汉支行的贷款，解除抵押后，宋思纬应支付490000元，然后双方办理房屋登记过户手续。为保证案涉合同的继续履行，结合宋思纬向一审法院做出的承诺，宋思纬应向张馨月支付房款890000元，支付方式为宋思纬代张馨月偿还华夏银行蜀汉支行《个人房屋抵押借款合同》（编号：CD10P1011100215）项下的所有债务后，剩余款项由宋思纬直接向张馨月支付。此后，张馨月应当协助宋思纬办理不动产过户登记手续。 关于案涉合同的买卖标的是否包含车位问题。宋思纬认为案涉合同的特别约定“甲方将车位以更名形式交予乙方”，表明案涉合同的买卖标的包含车位。张馨月认为该约定只表明其有出售车位的意愿，但双方未协商价格，且合同未明确车位位置，也未明确买卖标的包含车位。一审法院认为，案涉合同约定的买卖标的并未明确包含车位，关于价格的约定也是“房屋的成交价”，车位位置也未明确，因此，双方关于车位的转让属于约定不明，对宋思纬提出的张馨月协助办理车位产权过户手续的主张，一审法院不予支持。 关于张馨月是否应当承担违约责任问题。张馨月在案涉合同约定的还清贷款、解除房屋抵押期间内，通知宋思纬解除合同，并在未达成协议解除的情况下，单方面退还定金，从而酿成了本案。张馨月的行为既违反诚实信用原则，也违反先合同履行义务，故应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任。因宋思纬未提交证据证明因张馨月违约导致的实际损失，综合考虑宋思纬的预期利益及当事人的过错程度，按照“补偿为主，惩罚为辅”的原则，对违约金酌情调整为2000元。 一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、继续履行宋思纬与张馨月于2017年2月22日签订的《房屋买卖合同》。二、宋思纬在判决生效之日起六十日内向张馨月支付房屋价款890000元，支付方式为：宋思纬代张馨月向华夏银行蜀汉支行《个人房屋抵押借款合同》（编号：ＣＤ10Ｐ1011100215）项下的所有债务后，剩余款项由宋思纬直接支付给张馨月。三、张馨月在华夏银行蜀汉支行解除抵押登记手续之日起三日内协助宋思纬办理位于成都市郫县房屋（产权证号：权20××47）的不动产产权过户手续。四、张馨月于判决生效之日起三日内支付宋思纬违约金2000元。五、驳回宋思纬的其他诉讼请求。本案案件受理费100元、保全费4970元，共计5070元，由张馨月负担。 二审中，各方当事人均无新证据提交。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实依法予以确认。 本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本院将本案二审争议焦点论述如下： 关于张馨月、潘羽上诉主张案涉合同已于2017年5月8日发生解除效力的问题。根据原《中华人民共和国合同法》规定，合同解除权是合同当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利，解除权作为形成权，首先当事人必须享有解除权，且合同相对方依照法律规定的方式行使。本案中证据仅能证明当事人协商解除合同，且宋思纬在收到退还的定金后在合理期限内即提出诉讼，故本案中张馨月、潘羽举示的证据不能证明双方当事人对解除合同协商达成一致，也不明证明其退还定金时享有相应的合同解除权。故本院对其该主张不予支持。 关于张馨月、潘羽上诉主张案涉合同因利益失衡不应当继续履行的问题。本院认为，案涉合同对付款金额及时间均有明确规定，本案中，宋思纬并未存在付款违约行为，且房屋交易时的价格系双方当事人协调确定并且也不存在低于市场价格的情形。故本院对其该主张不予支持。 此外，因案涉房屋存在银行贷款抵押，在抵押权人华夏银行蜀汉支行明确表示同意收回贷款即可解除抵押权的情况下，一审判决根据合同约定及法律规定确定履行顺序正确，并非判超所请。本院对张馨月、潘羽主张一审程序违法的上诉理由不予采纳。 综上，张馨月、潘羽的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费100元，由张馨月、潘羽负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 冯 璐 审判员 李 俊 审判员 白福群 二〇二一年七月十九日 书记员 何佳林