重 庆 市 北 碚 区 人 民 法 院民  事  判  决  书 （2021）渝0109民初4655号 原告：重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司，住所地重庆市北碚区歇马镇歇马支路5号附22号，统一社会信用代码915001097935470567。负责人：彭振华，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋宜均，重庆市渝北区两路法律服务所法律工作者。被告：雷拥，女，汉族，1968年4月1日出生，住重庆市北碚区。原告重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司（以下简称兴旺物业分公司）与被告雷拥物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告兴旺物业分公司的委托诉讼代理人蒋宜均，被告雷拥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴旺物业分公司诉称,原告与所涉小区开发商签订了《前期物理管理服务合同》，原告按照合同约定对小区进行了物业服务，但被告自2016年2月至2021年1月拒交物业服务费1855.2元,故请求判令被告支付物业服务费1855.2元,并支付滞纳金1000元,本案诉讼费由被告承担。被告雷拥辩称，我房顶出现严重起层、脱灰，物管公司不解决；小区消防安全存在严重问题，物业公司曾被有关部门责令整改，并被罚款；小区有业主将液化汽瓶长期停放在小区内；小区保安工作不规范，偷盗事件时有发生；小区环境脏乱差，乱搭乱建，绿化维护差，公共设施损坏不修；外来人员随意进出小区张贴广告，摆摊设点；小区公共收益未公示；未收到过催费通知；原告的诉讼请求已超过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明,2010年2月4日，重庆兴旺物业发展有限公司（甲方）与原告重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司（乙方）签订《鼎雅心语琚前期物业委托服务合同》，合同约定由兴旺物业分公司为位于重庆市北碚区歇马镇缙星路鼎雅心语琚小区实施物业管理服务。物业服务收费标准：按建筑面积计算向业主收取，多层住宅：0.60元/月·平方米(不含公共能源)，高层住宅(二层以下,含二层): 0.65元/月·平方米(不含公共能源)，高层住宅(二层以上,不含二层): 0.85元/月·平方米(含电梯费，不含公共能源)，商业门面：1元/月·平方米，地下停车库管理费：50元/月·车位；业主逾期不交纳物业服务费的，按日加收应交纳费用的千分之三的滞纳金。委托服务期限暂定二年，以房屋交付业主使用之日起计算。双方还约定了其他权利义务和违约责任等。合同签订后，原告向包括被告雷拥在内的鼎雅心语琚小区业主提供了基本的物业服务。合同到期后未重新签订物业服务合同，仍由兴旺物业分公司为该小区提供物业服务至今。该小区未成立业主委员会。2018年7月19日，兴旺物业分公司擅自停用消防设施、器材，北碚区公安消防支队对旺物业分公司作出碚公（消）行罚决字（2018）0141号行政处罚决定书，对兴旺物业分公司处罚款人民币5000元的行政处罚。2019年6月17日，重庆市北碚区消防救援支队对该小区进行监督检查，发现楼梯间和合用前室自然排烟窗被占用，6号楼首层未做防火门、应急照明灯未保持完好有效、楼梯间内堆放杂物、消防报警主机瘫痪、气体灭火系统瘫痪、无维保单位、消防车道被占用等消防隐患，并于2019年6月19作出碚公消即字[2019]第F152号《责令立即改正通知书》以及碚公消限字[2019]第0383号《责令限期改正通知书》，要求兴旺物业分公司进行整改。2019年2月22日、2月25日、8月27日，兴旺物业分公司向北碚区消防支队作出《关于鼎雅心语琚小区消防整改情况的报告》，表示已对楼梯间杂物进行清理、消防器材检修、防火门关闭、疏通消防通道、排除消防隐患，但消防控制室和地下管网等问题需要动用专项维修资金，需要业主签字。2019年7月19日，北碚区消防支队对兴旺物业分公司管理的鼎雅心语琚小区因于2019年6月17日被发现该场所内消火栓泵不能正常启动，管网内无水，报警主机瘫痪，气体灭火系统瘫痪的问题，作出了碚公（消）行罚决字[2016]0136号行政处罚决定书，给予兴旺物业分公司罚款人民币5000元的行政处罚。2020年5月20日，兴旺物业分公司向北碚区消防支队作出《关于鼎雅心语琚小区消防整改延期的报告》，表明签字业主未达到2/3，不能动用专项维修基金，加上新冠疫情等影响，还需整改的项目要延期至10月进行整改。被告提供照片显示兴旺物业分公司服务的鼎雅心语琚小区存在公共设施损坏、车辆乱停乱放、液化汽瓶置于小区内等情况。兴旺物业分公司曾于2020年4月9日、12月1日向北碚区人民法院起诉雷拥物业服务合同纠纷，后兴旺物业分公司撤诉。本案被告雷拥系重庆市北碚区房屋业主，其房屋产权面积为48.41㎡，物业服务费按照0.6元/㎡/月收取,雷拥欠交2016年2月至2021年1月物业服务费1742元。2021年1月20日，原告兴旺物业分公司在雷拥居住房屋门上粘贴了催费通知书，催收2016年2月至2020年12月所欠的物管费。上述事实，有《鼎雅心语琚前期物业委托服务合同》、房产信息查询、照片、催费通知、行政处罚决定书、《责令限期改正通知书》、《关于鼎雅心语琚小区消防整改情况的报告》、视听资料等以及原被告在庭审中的陈述等载卷为据，足以认定。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。兴旺物业分公司与建设单位重庆兴旺物业发展有限公司签订的《鼎雅心语琚前期物业委托服务合同》合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力。《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”。第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”兴旺物业分公司作为雷拥居住鼎雅心语琚小区的物业管理公司，已按照合同的约定履行了基本物业管理职责，雷拥作为该小区的业主，接受了兴旺物业分公司的物业服务，理应按照合同的约定支付物业服务费。对于兴旺物业分公司要求雷拥支付2016年2月至2021年1月所欠物业费，因兴旺物业分公司未对2021年1月所欠费用发出书面催收通知，故本院依法驳回兴旺物业分公司要求雷拥支付2021年1月所欠费用的请求。雷拥提出消防问题，兴旺物业分公司在提供物业服务期间，确存在消防安全隐患等问题，但兴旺物业分公司也在积极整改，且大修基金的使用决定权不在物业公司，物业公司已依其服务等级对应的服务标准尽到了一定的物业服务义务。雷拥提出物业公司服务内容、质量方面存在的问题，可与物业公司协商，要求予以改进，解决，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业费。雷拥辩称未收到过催费通知，因被告居住于鼎雅心语琚小区3幢1单元5-5房屋，原告提交了相应证据证明在该房屋门上张贴了催费通知，故被告的辩称理由与本院查明的事实不符，为此，对被告的辩称意见不予采纳。关于雷拥提出诉讼时效的问题，兴旺物业分公司于2020年4月起诉过雷拥物业服务合同纠纷，后兴旺物业分公司撤诉，故2017年4月之前的物业服务费用超过诉讼时效。本院根据兴旺物业分公司提供服务的瑕疵情况，酌情调减物业服务费，其调整比例为实际应当交纳物业费的90%，并不予支持原告要求支付违约金的请求。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条,最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条, 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告雷拥于本判决生效之日起十日内支付原告重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司2017年4月至2020年12月物业服务费1176元。二、驳回原告重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告雷拥负担。本判决为终审判决。   审  判  员    缪友梅                         二〇二一年七月十四日 法 官助 理   杨用艳                              书  记  员   刘丽娟 1