广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终9913号上诉人（原审原告，反诉被告）：东莞未来绿洲教育咨询有限公司，住所地为广东省东莞市虎门镇北面社区×××××××××。统一社会信用代码为91441900MA51DX3824。法定代表人：王伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：夏厚文，北京市天同(深圳)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李开宇，北京市天同(深圳)律师事务所实习律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：东莞市金贤房地产开发有限公司，住所地为广东省东莞市××××××××××。统一社会信用代码为914×××××××××××943T。法定代表人：刘任庭，该公司执行董事。委托诉讼代理人：方亚，广东名成律师事务所律师。委托诉讼代理人：许见欢，广东名成律师事务所律师。上诉人东莞未来绿洲教育咨询有限公司(以下简称未来绿洲公司)因与上诉人东莞市金贤房地产开发有限公司（以下简称金贤公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初3389号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第三款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认未来绿洲公司与金贤公司在2017年8月25日签订的《物业租赁合同》于2020年3月14日解除；二、限金贤公司在判决生效之日起三日内向未来绿洲公司赔偿损失4177910元；三、限未来绿洲公司在判决生效之日起十五日内向金贤公司腾空《物业租赁合同》涉及的租赁物（位于东莞市××镇白濠社区×××××世纪绿洲花园会所）；四、限未来绿洲公司在判决生效之日起三日内向金贤公司支付2018年8月1日至2018年12月31日的租金309260元；五、驳回未来绿洲公司的其他诉讼请求；六、驳回金贤公司的其他反诉诉讼请求。案件一审本诉受理费37552元，反诉受理费10602元，合计48154元，由未来绿洲公司承担21705元，金贤公司承担26449元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初3389号民事判决书。上诉人未来绿洲公司上诉请求：（一）撤销一审判决判第二项及第五项，改判金贤公司在判决生效之日起三日内向未来绿洲公司赔偿损失9238375.32元；（二）撤销一审判决第三项及第四项，驳回金贤公司全部反诉请求；（三）本案诉讼费由金贤公司承担。事实和理由：（一）一审法院事实认定错误。1.房屋交付确认书并非金贤公司签署，而是物业公司。2.《物业租赁合同》第三条已约定将案涉租赁物的规划用途界定为开办幼儿园，《物业租赁合同》第一条并不涉及物业规划用途，并且由于案涉租赁物没有办理规划验收手续，未来绿洲公司无从查明案涉租赁物的真实规划。3.广东小马奔腾教育发展有限公司（以下简称小马奔腾公司）并非未来绿洲公司的关联公司，在未来绿洲公司承租前，金贤公司就已经将案涉租赁物出租并做出案涉租赁物符合开办幼儿园需求的承诺，但历经两个承租人金贤公司均未实现其承诺。（二）一审法院认定金贤公司根本违约正确，但忽视了未来绿洲公司对合同继续履行的合理信赖。1.根据《物业租赁合同》，金贤公司申办规划变更义务的履行期限不明确，从2018年4月14日第一次催告至2018年8月9日最后一次催告，属于金贤公司履行义务的合理宽限期限，未来绿洲公司4月23日之后有权依约继续履行租赁合同，而且《关于创办东莞市××未来大脑实验幼儿园申请报告的回复意见》（以下简称《回复意见》）并未改变上述事实。2.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，2018年4月23日之前已经签订的合同、之后继续支出的费用属于未来绿洲公司为了减少损失而采取必要措施而支出的费用，金贤公司应当予以承担。从2018年4月14日至2018年8月9日，未来绿洲公司多次催告金贤公司变更案涉租赁物规划用途，金贤公司均未拒绝也未反馈规划用途无法变更，且双方商业合作关系并未破裂，教育部门的《回复意见》中未认定案涉租赁物无法办理规划变更。此期间未来绿洲公司对租赁合同的继续履行应当认定构成合理的减损措施。在2018年8月9日之后支出的费用也构成减损措施的合理费用，金贤公司应当全部承担。3.只要工程仍在进展，金贤公司也应当赔偿未来绿洲公司支付给段前锋全部的监理费用。4.至于未来绿洲公司尚未支付但相对方已经催告的款项，属于必然会发生的损失，也应予以支持。（三）未来绿洲公司已经撤场，完成了全部腾空工作，而在金贤公司根本违约又拒绝配合未来绿洲公司办理退租手续的情况下，金贤公司不应当向未来绿洲公司主张任何的租金损失。针对未来绿洲公司的上诉，金贤公司辩称：1.金贤公司已将小区全部物业交给物业公司管理，因此委托物业公司将案涉租赁物与未来绿洲公司签署交付确认书。未来绿洲公司在接受案涉租赁物时，已经在案涉租赁物上明确表示金贤公司交付的案涉租赁物符合合同约定，金贤公司已经完成了交付义务。2.金贤公司不存在未来绿洲公司所主张的办理规划变更的义务。根据合同的第九条第二款第五项，该义务应由未来绿洲公司承担。未来绿洲公司违反法律规定先建设后申报，导致的损失应当由其自行承担。3.金贤公司因未来绿洲公司扩大损失同样也遭受到了损失，金贤公司要求未来绿洲公司恢复原状合法合理，一审法院只判决了未来绿洲公司腾空场地是错误的。4.案涉合同已明确约定了合同解除时，未来绿洲公司应将案涉租赁物完整地返还给金贤公司，金贤公司是无须对未来绿洲公司做出装修补偿，该约定是双方真实意思表示，双方均应按照该约定履行。5.未来绿洲公司所起诉的损失金额是没有事实依据的，且未来绿洲公司已说明其将现场的部分设备拉走，对于该部分设备不应计入其损失的范围。上诉人金贤公司上诉请求：（一）撤销一审判决；（二）确认双方在2017年8月25日签订的《物业租赁合同》于2020年5月13日解除；（三）限未来绿洲公司在判决生效之日起十五日内将案涉租赁物恢复原状并交还给金贤公司；（四）限未来绿洲公司在判决生效之日起三日内向金贤公司支付2018年2月1日至实际交还场地之日止的租金及占用费（暂计至2020年9月3日为2122142.12元）；（五）未来绿洲公司向金贤公司支付违约金149681.84元；（六）驳回未来绿洲公司全部的诉讼请求或发回重审；（七）本案诉讼费用由未来绿洲公司承担。事实和理由：（一）案涉租赁合同因未来绿洲公司逾期支付租金而由金贤公司依据合同约定解除，合同无法继续履行的过错在于未来绿洲公司，未来绿洲公司无权解除合同及要求金贤公司赔偿损失。1.未来绿洲公司在签订租赁合同时就已经知晓租赁物的规划用途，未来绿洲公司现又以租赁物的规划用途不是幼儿园为由主张金贤公司违约，其行为前后矛盾。2.未来绿洲公司知晓租赁物的规划用途不符合开办幼儿园的要求仍签订租赁合同，且违反规定先建设后申报，全部损失应由其自行承担。3.出租人的义务只是将房屋交付给承租人，至于承租人因经营需要办理行政批准或者许可的，都是由承租人自行办理。未来绿洲公司在签订租赁合同时曾向金贤公司承诺由未来绿洲公司办理所有的手续，金贤公司只需提供协助，且双方已将责任的内容固定为《物业租赁合同》第九条第二款第五项。4.《房屋交付确认书》已经确认金贤公司所移交的房屋及配套设备、设施满足双方的租赁目的，因此金贤公司不存在未履行的义务。（二）一审判决认定的损失金额4177910元错误，属认定事实不清，适用法律错误。首先，租赁物是没有阳台的，不需要阳台加高栏杆工程。未来绿洲公司称委托何春连或程桂花、段前锋负责该工程，但其不可能作为施工合同收款人，且段前锋根本没有监理资质。其次，未来绿洲公司大部分工程合同并没有施工，设施设备购买合同中的设施设备也不在现场，这些合同都是没有履行的。再次，未来绿洲公司的装修超出了租赁合同约定的范围，且未征得金贤公司许可，该部分损失应由其自行承担。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，未来绿洲公司须对案涉租赁物恢复原状并赔偿金贤公司损失。最后，未来绿洲公司主张损失，但从签署单位、付款单位看，都不是未来绿洲公司，大部分合同是在未来绿洲公司成立之前签订的，其不可能委托案外人签订合同。（三）未来绿洲公司的行为导致租赁物破烂不堪，根本无法使用，未来绿洲公司依法应将租赁物恢复至金贤公司交付给其时的状态。（四）《东莞世纪绿洲小区幼儿园场地免租期延长申请》中关于延长免租期的约定己失效，未来绿洲公司应按租赁合同约定支付租金及违约金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，未来绿洲公司至今仍占用着案涉租赁物，理应向金贤公司支付租金及占用费直至其将租赁物交还给金贤公司之日止。针对金贤公司的上诉，未来绿洲公司辩称：（一）办理规划变更手续以使案涉租赁物得以正常使用是金贤公司的法定义务。现教育部门以租赁物规划不属于教育配套用途为由驳回幼儿园开办申请，已充分说明金贤公司根本违反其承诺和义务，并导致合同主要目的即开办幼儿园无法实现。因此未来绿洲公司有权解除合同并主张违约责任。（二）金贤公司对赔偿金额的异议没有任何依据，一审提交的租赁物业现状照片已清晰反映各项合同已基本得到履行，且未来绿洲公司的装修并未超出合同约定的范围，金贤公司不能提供证据证明其主张，应当承担举证不能的不利后果。（三）未来绿洲公司早已在2018年9月23日腾空租赁物业，在因金贤公司根本违约导致合同解除的情况下，依据《物业租赁合同》第九条第二款之规定，未来绿洲公司不承担任何恢复原状的义务。（四）在金贤公司根本违约且未来绿洲公司无法通过开办幼儿园实现任何经济目的的情况下，未来绿洲公司无需向金贤公司支付任何租金、占用费和违约金。本院二审期间，未来绿洲公司提交：（1）关于租赁物业规划变更的答复，该答复由东莞市××镇规划管理所于2020年6月9日于东莞政府服务热线网络答复，其内容包括：案涉租赁物已于2006年5月18日办理了该建筑的《建设工程规划许可证副证》，规划用途为会所；该建筑如要变更方案，需由地块权属单位向东莞市自然资源局申请变更《建设工程规划许可证》，通过审查后才可变更建筑现状及规划用途；拟证明案涉租赁物规划用途可变更；（2）情况说明，系陈冬生、李小望于2020年9月3日出具，内容为：陈冬生、李小望于2018年9月23日协助未来绿洲公司从案涉租赁物搬走钢琴、课桌椅、玩具、家具等设施设备；拟证明未来绿洲公司已于2018年9月23日腾空案涉租赁物，没有必要继续腾空，亦无必要支付租金和占用费；（3）（2020）粤1972民特1264号民事裁定书、生效证明书、企业信用信息公示报告，显示华弘建设集团有限公司（以下简称华弘公司）与深圳市百兽科技有限公司（以下简称百兽公司）、未来绿洲公司就欠付工程款事宜于2020年10月21日达成调解协议，内容为：百兽公司尚欠华弘公司工程款405930.08元……未来绿洲公司对百兽公司上述尚欠的款项承担连带清偿责任；拟证明前述工程款虽未支付，但属于必然会发生的费用与损失，金贤公司应当赔偿；（4）《关于政府信息公开申请的答复》[东建（公开）〔2020〕27号]，该答复由东莞市住房和城乡建设局于2020年4月15日出具，内容为：经查询，世纪绿洲花园会所工程未在本机关办理报建及竣工验收手续，本机关无相关材料可提供；拟反驳金贤公司关于其义务仅是提供现场状态符合用途的租赁物业的主张；（5）视频资料，拟证明案涉租赁物超一半以上的房间未上锁可自由进入，未来绿洲公司于2018年9月23日搬离案涉租赁物后已完成返还案涉租赁物的义务；（6）《清理搬运协议》、授权委托书、现场照片、付款凭证、发票、搬离物品清单及照片、工商登记信息，显示：未来绿洲公司与东莞市虎门久发搬家服务部（以下简称久发搬家服务部）于2021年1月11日签订《清理搬运协议》，约定久发搬家服务部负责案涉租赁物内外建筑垃圾清理、遗留物品搬运、危险物品清理等工作；同日，在东莞市世纪绿洲物业管理有限公司（以下简称世纪绿洲物业公司）及金贤公司相关人员监督下，久发搬家服务部完成了案涉租赁物的清理工作；未来绿洲公司与金贤公司签订了《搬离物品清单》以确定搬离物品情况，未来绿洲公司于该《搬离物品清单》中明确声明“本清单仅是客观记录可移动财产的搬离情况，不能作为认定未来绿洲公司法律上负有财产搬离义务以及退出案涉租赁物时间的依据，也不影响未来绿洲公司在本案中的权利主张与答辩理由”；未来绿洲公司为此向久发搬家服务部支付服务费9200元，久发搬家服务部亦已开具发票；拟证明未来绿洲公司早已返还案涉租赁物，案涉租赁物的装修符合双方约定不属于返还时需要拆除、清理的范围，未来绿洲公司无需再腾空案涉租赁物，未来绿洲公司同时保留向金贤公司追索前述服务费9200元的权利。金贤公司对前述证据的质证意见如下：（1）关于租赁物业规划变更的答复，该证据不是新证据；（2）情况说明，该情况说明实为证人证言，未来绿洲公司未申请证人出庭作证，不符合证人证言的证据形式，应不予采纳；（3）（2020）粤1972民特1264号民事裁定书、生效证明书、企业信用信息公示报告，确认真实性及合法性，但不确认关联性，前述证据未说明具体工程情况，不足以证明其所涉工程系与案涉租赁物有关的工程；（4）《关于政府信息公开申请的答复》，未来绿洲公司于一审期间已提交，与一审质证意见一致；（5）视频资料，不予确认，不能证明未来绿洲公司的主张，相反，其反映了未来绿洲公司迄今仍未履行返还案涉租赁物的义务，更未将案涉租赁物恢复原状；（6）搬离物品清单及照片（证据第62-108页）、工商登记信息，真实性确认，合法性及关联性不确认；《清理搬运协议》、授权委托书、现场照片（证据第3-58页）、付款凭证、发票，真实性、合法性、关联性均不予确认；该组证据不能证明未来绿洲公司早已返还案涉租赁物，反而证明其一直占用案涉租赁物，应向金贤公司支付占用费。本院二审期间，金贤公司提交：《关于政府信息公开申请的答复》（东自然资公开〔2021〕341号）及其附件《建设工程规划许可证》副证及相关规划报建图纸、东莞市建设工程报建管理跟踪表、施工图纸，拟证明案涉租赁物已取得《建设工程规划许可证》副证，属于经批准准予建设的房产。未来绿洲公司对前述证据的质证意见为：确认其真实性及合法性，但认为案涉租赁物已取得《建设工程规划许可证》副证，其建设经过放线查验等，案涉《物业租赁合同》应为有效。本院二审期间，本院就案涉租赁物《建设工程规划许可证》办理及规划核实等情况向相关部门发函调查核实，东莞市自然资源局及东莞市住房和城乡建设局分别于2021年2月25日、2021年4月29日、2021年5月10日函复本院，内容包括：案涉租赁物已办理《建设工程规划许可证》副证，属于经批准准予建设的房产；案涉租赁物未办理规划核实；经实地对比核查，案涉租赁物1-7~1-1立面由窗户改建为出入口、2-1~2-7立面的雨棚由原来的弧形雨棚改建为长方体雨棚、内部隔墙第二及三层轴线2-4~2-A到2-6~2-A处在中空处加建了墙体，综合上述情况，该项目（即案涉租赁物）未按照建设工程规划许可证副证要求的规定建设。金贤公司对前述证据的真实性、合法性均予以确认，但认为东莞市自然资源局所指出不符合建设工程规划许可证副证要求的部分均系未来绿洲公司装修施工导致，不能证明金贤公司在出租时案涉租赁物存在前述不符之处，案涉《物业租赁合同》应为有效。未来绿洲公司对前述证据的真实性、合法性确认，但对其关联性不予确认，认为案涉租赁物在建成后虽存在改建及加建情况，但其在建成时是符合建设工程规划许可证要求的，且改建后大部分场地及主体结构也仍然符合规划要求，因此，案涉《物业租赁合同》应为有效。本院经审理，对一审判决查明的事实予以确认。二审另查明，对于东莞市自然资源局所指出的不符建设工程规划许可证副证要求的部分，金贤公司于二审调查时主张全部系未来绿洲公司施工改建；未来绿洲公司二审调查时确认雨棚改建及墙体加建为其施工改建，但针对主张窗户改入口，其在接收案涉租赁物时该处已经不是窗户，系未来绿洲公司修缮本已存在的后门并重新做了后门的阶梯而形成窗户改入口的现状；未来绿洲公司主张前述改建均经过金贤公司同意。一审期间，未来绿洲公司于2020年5月18日收到金贤公司一审反诉状。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对未来绿洲公司、金贤公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。案涉《物业租赁合同》的签订及履行等均发生于《中华人民共和国民法典》施行之前，因此，本案应适用前述合同签订及履行时的法律法规及司法解释，即《中华人民共和国合同法》及其相关司法解释。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本院具体分析如下：关于合同效力。双方均确认东莞市自然资源局及东莞市住房和城乡建设局于二审期间就案涉租赁物《建设工程规划许可证》办理及规划核实等情况的回函的真实性，本院依法予以采纳。案涉租赁物已办理《建设工程规划许可证》副证，属于经批准准予建设的房产，其虽存在窗户改建出入口、雨棚改建、加建墙体的不符合建设工程规划许可证副证要求的改建行为，但金贤公司及未来绿洲公司二审期间一致确认雨棚改建、加建墙体系未来绿洲公司承租案涉租赁物后改建形成，双方对窗户改建出入口系何人实施虽意见不一致但从未来绿洲公司的陈述来看至少大部分为其实施完成，即现有证据并不足以证明金贤公司与未来绿洲公司签订《物业租赁合同》将案涉租赁物出租给未来绿洲公司时，案涉租赁物已存在前述不符合建设工程规划许可证副证要求的改建行为而属于未按照建设工程规划许可证副证要求规定建设的建筑物。双方签订的《物业租赁合同》是双方当事人在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，且签约时案涉租赁物不属于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，因此，《物业租赁合同》属合法有效的合同。一审法院对此认定正确，本院依法予以维持。双方于《物业租赁合同》履行过程中均未通知对方解除合同，而双方于一审起诉及反诉时均提出解除合同的诉请，一审法院据此依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定认定《物业租赁合同》已解除正确，本院依法予以维持。但未来绿洲公司系于2020年5月18日收到金贤公司一审反诉状，应视为金贤公司表达解除合同的意思表示于2020年5月18日到达未来绿洲公司，且该时间晚于未来绿洲公司表达解除合同的意思表示到达金贤公司的时间，因此，双方协商解除合同的时间应为2020年5月18日。一审法院认定合同解除时间为2020年3月14日不当，本院依法予以纠正。关于《物业租赁合同》的履行。案涉租赁物规划用途为会所，属于非教育配套用途，未来绿洲公司以案涉租赁物为场地申请创办幼儿园因此而无法获得批准，由此可见，《物业租赁合同》无法继续履行的根本原因在于案涉租赁物的规划用途事宜。本案中，案涉《物业租赁合同》第三条虽约定：“金贤公司同意及承诺……案涉租赁物在租赁期间满足未来绿洲公司及其指定主体作为幼儿园、中小学教育辅导场所的用途”，但其用途前未加“规划”二字，其第九条第二款第5项亦约定：“未来绿洲公司负责自行办理在案涉租赁物经营的各项手续；自行办理二次消防、环评等相关设施和手续，如需金贤公司协助办理，可向金贤公司提出书面申请，所发生的相关费用由未来绿洲公司承担”，且案涉租赁物符合申办幼儿园的规划用途属于在案涉租赁物进行创办幼儿园的经营活动而应具备的条件，因此，金贤公司于前述第三条中承诺案涉租赁物在租赁期间满足作为幼儿园、中小学教育辅导场所的用途应理解为：金贤公司从案涉租赁物本身的物的使用来讲，其承诺同意未来绿洲公司将案涉租赁物用作幼儿园使用，而非保证案涉租赁物符合用作幼儿园的规划用途，否则，在无合同约定的情况下，将申办幼儿园的经营活动中作为经营者未来绿洲公司应履行的义务（核实案涉租赁物是否符合用作幼儿园的规划用途）交由案涉租赁物的出租人金贤公司承担，违反公平公正原则。双方签订《物业租赁合同》时，案涉租赁物的规划用途已确定，即案涉租赁物在签订《物业租赁合同》时其“规划用途为会所，属于非教育配套用途”属于客观存在的客观事实。由上可知，《物业租赁合同》系因案涉租赁物未能变更规划用途而客观上无法继续履行，在案涉租赁物“规划用途为会所，属于非教育配套用途”系客观事实的情形下，双方未于《物业租赁合同》中就变更规划用途事宜进行约定，因此，双方对于案涉租赁物未能变更规划用途从而导致《物业租赁合同》客观上无法继续履行均不存在违约行为。一审认定《物业租赁合同》无法继续履行过错在于金贤公司不当，本院依法予以纠正。如前所述，双方对于《物业租赁合同》客观上无法继续履行均不存在违约行为，因此，金贤公司诉请未来绿洲公司应向其支付违约金149681.84元，理据不足，本院依法不予采信。金贤公司确认真实性的搬离物品清单及照片显示未来绿洲公司已于2021年1月11日至案涉租赁物搬离剩余物品并完成对案涉租赁物的清理工作，应视为未来绿洲公司已于2021年1月11日完成腾空案涉租赁物的义务，无需再腾空。一审法院判决未来绿洲公司腾空案涉租赁物后，未来绿洲公司已完成该腾空义务，属一审判决后出现新的事实，本院据此对一审判决依法予以改判。金贤公司主张除腾空外未来绿洲公司还应对案涉租赁物恢复原状后返还，不足以发挥物的效用，理据不足，本院依法不予支持。关于损失。如前所述，《物业租赁合同》因案涉租赁物未能变更规划用途而客观上无法继续履行，且双方均不存在违约行为，但《物业租赁合同》无法继续履行给双方造成的损失系客观存在的，结合（1）未来绿洲公司已实际接收并使用案涉租赁物；（2）未来绿洲公司作为在案涉租赁物场所创办幼儿园的经营者未尽核实案涉租赁物规划用途是否符合用作幼儿园规划用途的审慎审查义务；（3）东莞市××镇人民政府宣传教育文体局已于2018年4月13日向未来绿洲公司发送《关于创办东莞市××未来大脑试验幼儿园申请报告的回复意见》（未来绿洲公司实际于2018年4月23日收到该回复意见）责令未来绿洲公司立即停止校区会所改建幼儿园的施工；（4）金贤公司依据《物业租赁合同》第九条第二款第5项约定对未来绿洲公司在办理经营所需各项手续时有协助义务，而金贤公司未能说明其履行协助义务的具体情形；因此，本院认为，未来绿洲公司因履行《物业租赁合同》截至2018年4月23日而产生的装修损失及其他损失由未来绿洲公司自行承担60%而由金贤公司承担40%为宜；自2018年4月23日后的装修损失及其他损失属于因未来绿洲公司行为而导致的扩大损失，由未来绿洲公司自行承担。未来绿洲公司主张其损失为9238375.32元，包括2018年4月23日后的装修损失及其他损失2309678.10元及2018年4月23日前的损失6928697.22元（含未来绿洲公司主张的监理费损失31520元）。对此，本院具体分析如下：（一）2018年4月23日后的装修损失及其他损失2309678.10元。如前所述，该损失由未来绿洲公司自行承担。未来绿洲公司以合同继续履行合理信赖为由主张该损失应由金贤公司承担，理据不足，本院依法不予采信。（二）2018年4月23日前的装修损失及其他损失6928697.22元（含未来绿洲公司主张的监理费损失31520元）。一审法院认定监理合同造成的损失为7880元正确且论述详尽，本院不再赘述并依法予以维持。未来绿洲公司二审期间提交的（2020）粤1972民特1264号民事裁定书虽显示华弘公司与百兽公司、未来绿洲公司就欠付工程款事宜于2020年10月21日达成调解协议，但该民事裁定书未说明具体工程情况，不足以证明其所涉工程系与案涉租赁物有关的工程；未来绿洲公司据此主张前述调解的款项应全部由金贤公司赔偿，理据不足，本院依法不予采信。金贤公司确认真实性的搬离物品清单及照片虽显示未来绿洲公司于2021年1月11日至案涉租赁物搬离部分设施和物品，但一审法院在计付相关装修损失时已考虑残值而按实际支付金额的60%计算相关损失，该计付方式并无不妥，本院依法予以维持。即，未来绿洲公司2018年4月23日前的装修损失及其他损失（含监理费损失7880元）为4177910元。如前所述，按金贤公司承担40%计算，金贤公司应赔偿未来绿洲公司前述损失4177910元×40%=1671164元。一审判决对此处理不当，本院依法予以纠正。关于租金计付期间。如前所述，《物业租赁合同》因案涉租赁物未能变更规划用途而客观上无法继续履行，未来绿洲公司虽然实际占用案涉租赁物但未能产生合同预期效益，且双方知悉《物业租赁合同》不能继续履行后均怠于行使解除合同的权利，未组织腾空或接收案涉租赁物，放任损失扩大，一审法院据此认定案涉租赁物的租金应计付至2018年12月31日、2018年12月31日后因案涉租赁物空置而造成的损失由金贤公司自行承担，并无不妥，本院依法予以维持。金贤公司主张案涉租赁物的租金及占用使用费计付至实际返还案涉租赁物之日，理据不足，本院依法不予采信。综上所述，一审判决认定事实部分清楚，适用法律部分不当，未来绿洲公司及金贤公司的上诉部分有理，本院依法对有理的部分予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初3389号民事判决第四项。二、撤销广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初3389号民事判决第三项、第五项、第六项。三、变更广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初3389号民事判决第一项为：确认东莞未来绿洲教育咨询有限公司与东莞市金贤房地产开发有限公司在2017年8月25日签订的《物业租赁合同》于2020年5月18日解除。四、变更广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初3389号民事判决第二项为：限东莞市金贤房地产开发有限公司在判决生效之日起三日内向东莞未来绿洲教育咨询有限公司赔偿损失1671164元。五、驳回东莞未来绿洲教育咨询有限公司的其他诉讼请求。六、驳回东莞市金贤房地产开发有限公司的其他反诉诉讼请求。如双方未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费37552元，由东莞未来绿洲教育咨询有限公司负担30759元，由东莞市金贤房地产开发有限公司负担6793元。本案一审反诉受理费10602元，由东莞未来绿洲教育咨询有限公司负担1799元，由东莞市金贤房地产开发有限公司负担8803元。本案二审东莞未来绿洲教育咨询有限公司上诉受理费49388元、财产保全申请费5000元，合计54388元（东莞未来绿洲教育咨询有限公司均已预交），由东莞未来绿洲教育咨询有限公司负担37461元，由东莞市金贤房地产开发有限公司负担16927元。前述东莞市金贤房地产开发有限公司应负担的受理费16927元，东莞未来绿洲教育咨询有限公司已预交且同意由东莞市金贤房地产开发有限公司向其迳付，因此，东莞市金贤房地产开发有限公司应负担的受理费16927元由其迳付给东莞未来绿洲教育咨询有限公司。本案二审东莞市金贤房地产开发有限公司上诉受理费54783元（东莞市金贤房地产开发有限公司已预交），由东莞市金贤房地产开发有限公司负担29660元，由东莞未来绿洲教育咨询有限公司负担25123元。前述东莞未来绿洲教育咨询有限公司应负担的受理费25123元，东莞市金贤房地产开发有限公司已预交且同意由东莞未来绿洲教育咨询有限公司向其迳付，因此，东莞未来绿洲教育咨询有限公司应负担的受理费25123元由其迳付给东莞市金贤房地产开发有限公司。本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 胡文轩审判员 张 莹二〇二一年七月三十日书记员 刘敏超