四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川14民终757号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李莹，女，汉族，1968年8月29日出生，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：陈臻，四川康乾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：洪雅县长元房地产开发有限公司，住所地四川省洪雅县洪川镇月珠南街。 法定代表人：苏长元，董事长。 委托诉讼代理人：苏群英，四川上凯律师事务所律师。 上诉人李莹因与被上诉人洪雅县长元房地产开发有限公司（以下简称：长元公司）确认合同效力纠纷一案，不服四川省洪雅县人民法院（2020）川1423民初804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月14日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 李莹上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判为：（一）确认双方于2013年9月29日签订的备案号为10244、10245、10246三份《商品房买卖合同》有效；（二）判令长元公司立即向李莹交付备案号为10244、10245、10246所涉的位于洪雅县××镇广场××路××段××号××幢××单元××楼××号，××幢××单元××楼××号，××幢××单元××楼××号的三套房屋；（三）判令长元公司立即为李莹办理上述三套房屋的不动产权登记；（四）判令长元公司向李莹支付迟延交房的违约金暂计74万元（以1285091元为基数按每月0.9%从2014年6月30日起计算至交付房屋为止）。二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉三份《商品房买卖合同》是双方真实的以房抵偿剩余借款的意思表示，《商品房买卖合同》合法有效，一审法院将三份《商品房买卖合同》的性质认定为以买卖合同的形式为借款合同提供担保的合同，与本案事实不符，是错误的，并由此认定三套《商品房买卖合同》不是双方真实意思表示而为无效合同更是错误。二、一审法院适用的法律和引用的法理错误。应当适用《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十四条、第四十五条、第七十一条和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18号）第二十四条以及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定。 长元公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉人的全部上诉请求。一、长元公司在不到两年时间内向上诉人借了850万元，也在不到两年的时间内还了上诉人1800多万元，利息不是月息3分。二、长元公司从来没有和上诉人达成过以物抵债的合意，而上诉人也没有任何证据证明双方有过以物抵债的意思表示以及达成过以物抵债的协议。三、上诉人称所有票据是苏春荣所写，但上述票据的制票人均不是苏春荣，且苏春荣也不是苏长元之女。四、长元公司犯罪与上诉人是否能主张交付房屋无关，上诉人没有口头或书面形式向长元公司主张过任何权利。五、以物抵债与本案购房的形式相差甚远。两个合同不但名称不同，内容也不一样，案涉合同不是以物抵债的协议。刑事判决已经查明苏长元及长元公司是非法吸收公众存款，本案基础的法律关系即非法吸收公众存款不受法律保护，派生出来的法律关系也不应受法律保护。 长元公司向一审法院起诉请求：请求确认长元公司与李莹于2013年9月29日签订的签约备案号为10244、10245、10246《商品房买卖合同》无效，李莹协助长元公司解除上述网签房屋备案登记。 李莹向一审法院反诉请求：1．请求确认长元公司与李莹于2013年9月29日签订的备案号为10244、10245、10246《商品房买卖合同》有效；2．请求判令长元公司立即向李莹交付备案号为10244、10245、10246的三套房屋，并为李莹办理上述三套房屋的不动产权登记；3．判令长元公司向李莹支付迟延交房的违约金，违约金以1,285,091元为基数按每月0.9%从2014年6月30日起计算至交付房屋为止。 一审法院认定事实：长元公司系房地产开发公司，因在公司开发经营中资金周转困难，于2011年开始向李莹借款，2012年3月20日双方签订了《借款协议》，借款期限为2012年3月20日至2013年3月19日，确认借款总金额为850万元，其中2011年3月4日借款300万元，2011年3月16日借款200万元，2012年3月20日借款350万元，长元公司出具收条载明借款总金额为850万元。为了担保债权的实现，双方约定将长元公司开发的24套商品房网签备案在李莹名下，作为上述借款的担保。 长元公司非法吸收公众存款案已进行公开宣判，现判决已生效。该案中司法会计鉴定意见书认定，长元公司于2011年3月4日向李莹非法吸收公众存款500万元，于2012年3月20日向李莹非法吸收公众存款316万元，共计816万元，未见长元公司与李莹之间存在以房抵债的事实。 另查明，借款发生后长元公司陆续地向李莹归还了部分借款本息。2013年9月长元公司归还了李莹500万元后李莹配合长元公司解除了上述24套房屋的网签备案登记，2013年9月29日，长元公司与李莹签订的备案号为10244、10245、10246《商品房买卖合同》，三份商品房买卖合同的总价为1,285,091元，合同签订后李莹未支付过上述购房款。诉讼过程中一审法院向洪雅县住房和城乡建设局发函了解长元公司与李莹房屋网签备案情况及解除网签备案的情况，2019年11月25日，洪雅县住房和城乡建设局回函称：“根据我局房地产项目全生命周期信息管理平台查询，洪雅县长元房地产开发有限公司与李莹（身份证号：21110219680829102X）签订的商品房网签备案号为7885、7886的合同已被注销。曾经合同备案号为7885的商品房网签合同中网签房屋有12套，合同备案号为7886的商品房网签合同中网签房屋也有12套。在注销该网签合同时，系统自动对网签合同中的全部房源进行注销，不会只对其中的某套房屋进行单一注销”。 一审法院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。首先，本案中李莹主张与长元公司之间系以物抵债行为，以长元公司差欠的款项本息冲抵购房款。但李莹未提供充分的证据予以证实双方差欠款项已结算且长元公司有以物抵债的意思表示，同时长元公司对此也不予认可，李莹对此应当承担举证不利的法律后果。其次，长元公司与李莹之间的借贷行为已被认定为非法吸收公众存款，李莹出借资金是以获取资金利息为目的，双方在借款过程中网签了24套房屋在李莹名下作担保这一事实长元公司及李莹均予以认可。2013年在长元公司归还大额款项后李莹配合长元公司解除了24套房屋网签备案，解除后双方又网签了备案号为10244、10245、10246三套房屋在李莹名下，结合长元公司与李莹的借款性质、还款过程以及前期网签房屋作担保的先例，房管部门解除网签房屋备案登记的操作程序等因素，具有还款后减少担保物的特征，在李莹不能提供双方达成以物抵债合意或欠款本息抵房款的证据的情况下，对于双方于2013年9月29日签订的备案号为10244、10245、10246的《商品房买卖合同》更符合为非法吸收公众存款作担保的情形。民事法律行为的成立需要意思表示真实，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。故长元公司与李莹于2013年9月29日签订的备案号为10244、10245、10246的《商品房买卖合同》应当属于无效合同，李莹应当协助长元公司撤销上述三套房屋的网签备案登记。对于李莹的反诉诉讼请求因缺乏证据予以证实，依法应予以驳回。 综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，一审判决：一、本诉原告洪雅县长元房地产开发有限公司于2013年9月29日与本诉被告李莹签订的备案号为10244、10245、10246的《商品房买卖合同》无效。二、由本诉被告李莹在本判决生效之日起十五日内协助本诉原告洪雅县长元房地产开发有限公司撤销上述房屋（备案号为10244、10245、10246）的网签备案登记。三、驳回反诉原告李莹的诉讼请求。本案本诉受理费为16,366元，反诉受理费8,183元，共计24,549元，由李莹负担。 二审中，当事人没有提交证据。 二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、李莹与长元公司之间的借款是否属于长元公司刑事犯罪的事实认定范围；二、李莹与长元公司于2013年9月29日签订的三份《商品房买卖合同》的性质以及效力。 焦点一。长元公司非法吸收公众存款案中司法会计鉴定意见书认定长元公司于2011年3月4日向李莹非法吸收公众存款500万元，于2012年3月20日向李莹非法吸收公众存款316万元，共计816万元。本案中2012年3月20日李莹与长元公司签订了《借款协议》，借款期限为2012年3月20日至2013年3月19日，确认借款总金额为850万元，其中2011年3月4日借款300万元，2011年3月16日借款200万元，2012年3月20日借款350万元。虽该850万元与司法鉴定意见书中的借款总额不完全一致，但该《借款协议》是双方经结算后签订，与实际李莹向长元公司出借的款项可能存在差别，且该期间内双方之间除上述借款外无其他债权债务关系，故李莹与长元公司之间的借款属于长元公司非法吸收公众存款案的事实认定范围。 焦点二。李莹上诉主张双方于2013年9月29日签订的三份《商品房买卖合同》是双方之间达成的以房抵债合意，真实有效。但李莹未提供充分的证据证实双方之间有以物抵债的合意，同时长元公司也不认可有过以物抵债的意思表示，故李莹应当承担举证不能的法律后果。结合双方的借款性质、还款过程以及前期网签房屋作担保的先例，房管部门解除网签房屋备案登记的操作程序等因素，在李莹不能提供双方达成以物抵债合意或欠款本息抵房款的证据的情况下，案涉三份《商品房买卖合同》更符合为非法吸收公众存款作担保的特征。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”之规定，李莹与长元公司之间签订买卖合同的行为无效，双方之间不存在真实的买卖关系，至于隐藏的担保行为的效力则应当依照法律规定进行确定。李莹向长元公司出借的款项构成长元公司非法吸收公众存款罪的犯罪金额，双方之间的借款合同系以合法形式掩盖非法目的，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项之规定，应属无效合同。案涉三份《商品房买卖合同》系为上述借款提供担保，因主合同《借款协议》无效，依据《中华人民共和国担保法》第五条第一款“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。”之规定，双方之间的担保行为也应无效。综上，李莹与长元公司于2013年9月29日签订的三份《商品房买卖合同》无效，李莹提出的三份《商品房买卖合同》合法有效的上诉主张，本院不予支持。 综上，李莹的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16,366元，由李莹负担。 本判决为终审判决。 审判长 魏 东 审判员 罗卫平 审判员 覃 棱 二〇二一年七月二十一日 书记员 杨 静