天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0119民初4363号原告：陈建新，男，1973年9月15日出生，汉族，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：耿丽，天津仁合律师事务所律师。被告：天津市嘉华兴业房地产开发有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇帕醍欧花园配建二104。法定代表人：索颢，执行董事。委托诉讼代理人：田亮，该公司职员。原告陈建新与被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司（以下简称嘉华公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月28日作出（2020）津0119民初8673号民事判决。嘉华公司不服该判决，向天津市第一中级人民法院提起上诉。天津市第一中级人民法院于2021年3月1日作出（2021）津01民终928号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2021年6月2日公开开庭进行了审理。原告陈建新及其委托诉讼代理人耿丽、被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司委托其诉讼代理人田亮，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈建新向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告自2015年7月1日至2016年6月24日（共计360天）的已付款利息64103.05元（1349538元×4.75%÷360天×360天）。2．诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2014年12月8日签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买天津市房屋一套，房屋总价款为1349538元。原告按约付清房款，被告应于2015年6月30日前将验收合格并具备《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的商品房交付给原告，但被告直至2016年6月24日才将具备《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》房屋交付原告。依据双方签订的《天津市商品房买卖合同》约定，原告有权按银行同期贷款利率向被告主张已付款利息，故原告为维护自身的合法权益，依法具状起诉，望法院判准其的诉求。天津市嘉华兴业房地产开发有限公司辩称，不同意原告提出的诉讼请求，请求法院予以驳回。事实与理由如下：涉诉房屋于2016年6月16日取得天津市建设工程竣工验收备案书，于2016年6月24日取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证，业主入住时，涉诉房屋未取得准入证乃小区共知的一个情况。原告于2015年6月30日办理了入住手续，取得涉诉房屋，在接到公司通知57号楼竣工验收手续已办理齐全后，于2017年8月3日取得了房产证。陈建新一审立案时间为2020年10月20日，已超过三年的诉讼时效。合同补充协议系原、被告双方之间共同签订的，系双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属于合法有效的。且补充协议不仅对被告逾期交房的违约责任进行了调整，同时也对原告延期付款的违约责任也进行了调整。补充协议变更内容从整体上来说是符合合同法的公平原则，并未单方免除责任，排除对方主要权利。原告充分阅读合同后进行签字，表示其对补充协议内容的认可。天津市商品房买卖合同第五条约定，逾期交房利息自合同约定甲方应支付商品房次日起至实际交付商品房之日止，违约金数额应以实际损失为基础，并结合公平、诚信的原则，综合考虑合同履行情况等因素加以认定。原告入住后享受了房屋的价值，从入住之日起便没有实际损失。关于利息，违约责任不超过20%，利息的计算方式应是自合同约定的交房次日起至实际交付商品房之日止。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月8日，陈建新（乙方）与天津市嘉华兴业房地产开发有限公司（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》及合同补充协议，乙方购买甲方开发的位于蓟州区房屋，建筑面积151.82平方米，每平方米价格为8889.07元，总价款为1349538元。合同第三条商品房交付及交付日期约定：“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2015年6月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。由于不可抗力影响的时间，造成房屋延期交付或无法交付的，甲方不承担违约责任。”第五条逾期交付商品房的处理约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究违约责任：3、见补充协议第四条。”双方签订的《合同补充协议》第四条约定：“双方同意本合同第五条变更如下：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日的，自合同第三条规定的最后交付期限次日起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限次日起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%。”另查明，陈建新于2014年12月10日支付购房款409538元，于2015年4月10日付清剩余房款940,000元。陈建新于2015年6月30日，就涉案房屋办理入住手续；于2017年8月3日取得涉案房屋的《不动产权证书》；于2020年10月20日起诉嘉华公司，主张因嘉华公司未在合同约定的日期前将验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的房屋交付与其，要求嘉华公司承担已付款利息。嘉华公司分别于2016年6月16日、2016年6月24日取得涉案房屋的《天津市建设工程竣工验收备案书》及《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。本院认为，本案的争议焦点为诉讼请求是否超过诉讼时效。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，陈建新于2017年8月3日取得涉案房屋的《不动产权证书》，应视为其此前已经知晓涉案房屋取得《天津市建设工程竣工验收备案书》及《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，诉讼时效期间应自该日起算，陈建新于2020年10月20日向法院主张权利，已超过三年诉讼时效期间。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条的规定，判决如下：驳回原告陈建新的全部诉讼请求。案件受理费1402元，由原告陈建新负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  刘文元审 判 员  张艳超人民陪审员  金红霞二〇二一年七月三十日书 记 员  李浩淼附：本判决所依据的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。