辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终1455号上诉人（原审被告）：王敏光，女，1959年2月1日出生，汉族，住辽宁省黑山县。委托诉讼代理人：苏坤，王敏光之夫，1954年10月10日出生，汉族，住辽宁省黑山县。被上诉人（原审原告）：黑山县凯旋一号物业管理有限责任公司，住所地辽宁省锦州市黑山县黑山镇一街北外环中段南侧龙城御锦园****楼门市**（**）。法定代表人：陈春雨，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱特，该公司员工。委托诉讼代理人：朱洪勋，锦州市凌河区菊园法律服务所法律工作者。上诉人王敏光因与被上诉人黑山县凯旋一号物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案,不服辽宁省黑山县人民法院（2020）辽0726民初2724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王敏光上诉请求：1.依法撤销原审判决第一项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。2.一审案件受理费、二审上诉费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实不清，证据不足。1.上诉人并不知道签订了物业管理委托合同，只是在办理入住时有一些必须签字的材料，不签字不给办理入住，继而拿不到门市楼的钥匙，所以为拿到门市楼的钥匙，就在一些材料上签了字，当时也没看，在本案开庭时才知道有这份合同，所以该合同并不是上诉人的真实意思表示，故不应认定有效。2.被上诉人没有对上诉人的门市楼进行服务、管理。上诉人的门市楼系独立的一顶二门市，只有正门，面向道路，没有侧门和后门，从上诉人门市楼不能进入到住宅小区院内，整个门市与小区是隔离开的。上诉人门市的生活垃圾直接扔到环卫公司设立的垃圾箱内，门口的卫生也在环卫清扫的范围，门市内卫生由上诉人自己负责，门市前面没有小区可服务的任何项目，水、电、气费用均由上诉人自己去缴纳，被上诉人没有对上诉人进行任何的管理、服务，因此判决上诉人缴纳物业费没有事实依据。尽管有下水道排污，但下水道系统也是在建楼时建筑商建筑安装的，并不是现在的物业公司安装的，排污费也是上诉人缴纳水费时一并缴纳的，因此下水道排污也与被上诉人无关。上诉人办理门市入住前，其水表、电表、暖气均是建筑商在建筑施工中完成的；入住后，被上诉人对上述设备没有进行过任何更新、改造，即没有进行过管理、服务。综上，上诉人在办理入住时并不知晓签订了物业服务合同，退一步讲，即使知道也得无奈签字，否则就办不了入住。但即使签订了物业管理服务合同，在履行中，被上诉人没有对上诉人进行任何物业的管理和服务，因此依据我国《民法典》第九百三十七条：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。”的规定，上诉人的物业不在物业服务区域，上诉人的建筑及附属设施的维修养护均不需要被上诉人管理及维护，上诉人如需维护养护建筑物，可自行申请公维资金，无需被上诉人与其他业主协调，公维资金不足，上诉人可自行支付维护养护费用，这些都不需要被上诉人管理服务，至于其他环境卫生和相关秩序如上述上诉人所讲根本不需要被上诉人管理服务，事实上被上诉人也没有对上诉人进行过管理服务。上诉人入住后，对门市前边自己花了6000元进行整修，被上诉人根本没有管理服务过，因此，上诉人不应缴纳任何物业费，故请二审法院依法支持上诉人上诉请求，驳回被上诉人的诉讼请求。黑山县凯旋一号物业管理有限责任公司辩称，一审法院判决程序合法，认定事实清晰，被上诉人受黑山建泰房地产开发有限责任公司凯旋一号分公司的委托管理，并与业主委员会签订了《物业管理服务合同》，上诉人为该小区门市楼的财产所有人，该委托管理行为对上诉人具有约束力，被上诉人按照约定和物业使用性质，妥善的进行了维修养护、清洁、绿化服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区内基本秩序，采取合理措施保护业主的人身和财产安全，已经尽到了物业服务人一般的义务，根据物业管理条例第七条规定，业主在物业管理协议中，履行下列义务其中第五项是按时交纳物业服务费用，上诉人应该及时交纳物业费，不得以未接受，或者无需接受相关物业服务为由，拒绝交纳物业费。综上，原审判决是正确，请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。黑山县凯旋一号物业管理有限责任公司向一审法院起诉请求：1.请求被告支付拖欠的物业费4360元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2018年购买的门市楼，以前的物业费都以结清，但自2020年起被告没有缴纳物业费，虽经多次催要，但被告拒绝交物业费，无奈诉至法院，请支持原告的诉讼请求。一审法院认定事实：黑山县凯旋一号小区系由黑山建泰房地产有限责任公司凯旋一号分公司开发，小区建成后黑山建泰房地产有限责任公司凯旋一号分公司委托原告自2020年1月1日起对凯旋一号小区提供物业服务并收取物业费，门市物业费每月为0.6元/平方米。原告亦与凯旋一号小区业主委员会签订物业管理服务合同，按黑山县发展和改革局黑发改发﹝2019﹞109号文件、黑山县物价局黑价发【2018】17号文件收取物业费，原告按一级小区物业费指导价格每平方米1.2元/月的一半即每平方米0.6元/月收取门市楼物业费，另加120元微机上水费。被告系原告所管理小区门市楼（面积572.29平方米）的财产所有人，尚未缴纳该门市楼2020年的物业费。一审法院认为，原告物业公司受黑山建泰房地产有限责任公司凯旋一号分公司委托管理并与业主委员会签订物业管理委托合同，是双方真实意思表示，被告为该小区门市楼（面积572.29平方米）的财产所有人，该委托管理行为对被告具有约束力。被告在享受物业管理服务的同时，应当向原告交纳相应的物业费。关于物业费的具体数额问题，根据黑山县发展和改革局文件黑发改发﹝2019﹞109号规定，物业费（电梯费）实行一费制，不再收取其他费用，根据原告提交的物业管理委托合同及黑山县发展改革局文件，原告按照每月每平方米0.6元收取物业费，2020年物业费总计为4120.49元，于法不悖，本院予以支持。原告收取120元微机上水费违反了上述文件的规定，本院不予支持。被告辩称原告没有为其提供服务，但未提供确切证据证明，本院不予采信。对于被告所述已支出的6700元问题，因涉及案外人，与本案物业服务合同纠纷没有直接关系，如有争议，被告可另行告诉。综上，依照《物业管理条例》第七条、第十七条、第二十二条、第二十五条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告王敏光于本判决书生效之日起5日内一次性支付原告黑山县凯旋一号物业管理有限责任公司2020年物业费共计4120.49元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告王敏光负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了照片和光盘各一张，拟证明上诉人的房屋是独楼，与物业公司没有关系，门前的卫生由环卫工人打扫。被上诉人质证称，照片显示并不是独楼，和小区其他楼都是连着的，这个楼是黑山建泰房地产有限责任公司凯旋一号分公司委托被上诉人管理的，楼体和其他楼是连接的，都是房地产公司委托被上诉人管理的，在服务区域内；录像反映不出具体问题，这个录像从哪来的，录的哪个位置不清楚，与本案物业管理没有关系。本院认为，上诉人提交的证据不足以证明上诉人拟证明的问题，故对上诉人提交的证据本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是上诉人是否应支付被上诉人2020年物业费4120.49元。上诉人主张并不知道业主委员会与黑山县凯旋一号物业管理有限责任公司签订的物业管理服务合同，该合同并不是上诉人真实的意思表示，不应认定有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。根据上述法律规定，黑山县凯旋一号物业管理有限责任公司业主委员会与黑山县凯旋一号物业管理有限责任公司所签订的物业管理服务合同对上诉人具有约束力，对上诉人的该项上述理由本院不予支持。上诉人主张被上诉人没有对上诉人的门市楼进行服务、管理，上诉人不应交纳任何物业费。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，上诉人仅以未享受或者无需接受相关物业服务不能作为上诉人不交纳物业费的抗辩理由。因此，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人王敏光的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王敏光负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 梅审 判 员  姜 岩审 判 员  王争妍二〇二一年七月二十二日法官助理  刘 微书 记 员  姚 旸