广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13136号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：广州市雄汇物流服务有限公司，住所地广东省广州市黄埔区宏远路6号之一101房。法定代表人：钟文超，职务总经理。委托诉讼代理人：汪少兵，广东格林律师事务所律师。上诉人（原审原告、原审反诉被告）：广州市黄埔区云埔街刘村社区双井经济合作社，住所地广东省广州市黄埔区云埔街刘村社区双井经济合作社。法定代表人：莫锦辉，职务社长。委托诉讼代理人：陈文胜，广东金桥百信（黄埔）律师事务所律师。上诉人广州市雄汇物流服务有限公司（以下简称“雄汇公司”）与上诉人广州市黄埔区云埔街刘村社区双井经济合作社（以下简称“双井经济社”）因租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初3714号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人雄汇公司向本院上诉请求：1.撤销广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初3714号民事判决，改判支持雄汇公司原审全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费用由双井经济社承担。事实和理由：1.双井经济社对合同无效应承担全部过错责任。根据生效判决书记载，租赁合同无效的原因是双井经济社在签订租赁合同时未履行民主议定程序，履行民主议定程序的义务人是发包方，承包方没有履行的义务和能力，因此对此应当由发包方承担举证责任，如发包方没有正当理由而未履行民主议定程序，应当由发包方承担相应的过错责任。从涉案合同的履行情况来看，2008年签订的租赁合同是2005年租赁合同的延续，自合同签订至双井经济社2018年2月23日发出《暂停收取租金告知书》，双方当事人之间的土地承包合同已经履行了十多年，是因双井经济社的原因没有交付土地，后按双井经济社的通知雄汇公司根据合同约定逐年向双井经济社支付租金，双井经济社收到雄汇公司的租金后已经向村民予以分配，故村民领取收益的行为应视为对合同的追认，雄汇公司有合理理由认为租赁合同有效。双方对于涉案土地未达到交付和开发的条件均无争议，而造成土地没有实际交付和不符合开发条件的责任在于双井经济社，雄汇公司没有任何过错。雄汇公司有合理理由信赖双井经济社在合同上加盖公章和签名的合法性，雄汇公司没有过错。前案证据莫镇基的讯问笔录等证据均可以证实，2005年家长会议后，陈镜辉与双井经济社签订了《土地租赁合同》，2008年3月31日重新签订的《土地租赁合同》是2005年陈镜辉《土地租赁合同》的延续。实际上，陈镜辉与秦锦添等人合伙成立了雄现物流公司共同承租该土地经营，合同主体和内容没有变化。前案二审判决认定双井经济社2008年3月31日重新签订租赁合同需要重新召开村民代表大会，但其没有召集，过错在于双井经济社。即使造成双井经济社成员损失，也应由对签订合同有过错的双井经济社的负责人承担责任，而不能由善意合同相对人承担责任。根据合同第八条约定，由于该土地登记在案外人黄埔东诚实业公司名下，必须转回双井经济社名下才能办理相应的一切用地手续，也才能以双井经济社的名义办理房产证，否则雄汇公司巨额投资后将面临违约并终止合同的后果，故在没有办妥土地权属更名之前，该土地不符合交付和使用的条件。正因如此，双方在2015年土地权属更名办妥后才开始有可能实际履行租地合同，双方签订补充合同延长租赁期限，是双井经济社对雄汇公司损失的补偿，之后雄汇公司开始交租金，但在补充合同签订后双井经济社却不协助雄汇公司办理规划、施工许可证等证件，导致雄汇公司至合同宣布无效前未能实际使用土地。2.双井经济社应赔偿雄汇公司的全部损失。雄汇公司实际支付的合同押金、租金均应退回，为履行租赁合同而支付的费用，包括办理土地更名等手续支付的费用，以及支付的押金、租金等产生的利息，均属于雄汇公司的损失，原审判决没有支持显属不当。原审法院如不支持雄汇公司起诉要求赔偿已实际产生的损失的诉讼请求，应向当事人释明是否对确定合同无效时的土地租赁市场租赁标准和合同有效情况下雄汇公司可获得的利益进行评估，并以评估结果作为认定损失的依据，原审判决仅退回押金和部分租金，让对合同无效有全部过错的双井经济社获取了巨大非法利益，明显违背公平原则，请二审对合同有效情况下雄汇公司可获得的利益进行评估，或将本案发回重审。首先，《合同法》第五十八条并未规定预期可得利益不属于损失的范畴。其次，所谓的预期可得利益就是在假设的前提下得出一个差额，即假设合同得以履行的利益状态和实际的利益状态的差额，从这个角度讲，合同有效（可以履行）但未履行与合同无效（不可以履行）而未履行没有本质的区别，至于两种没有履行的原因，其实就是合同当事人的过错问题或者过错比例问题，也没有本质的区别。再次，土地租赁合同无效，但是租金大幅上涨，如果不支持租金差价损失，就会造成双方利益严重失衡。反之，如果根据双方的过错比例支持租金差价，则会是双方利益得以平衡，符合公平原则，也符合裁判目的。自2005年至今，广州土地市场价格发生翻天覆地的变化，涉案地块价值上涨巨大，双井经济社未来将获得巨额利润和回报，如合同有效，均应归属雄汇公司。上诉人双井经济社辩称意见与其上诉意见一致。上诉人双井经济社向本院上诉请求：1.撤销广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初3714号民事判决第一、二、四项，改判雄汇公司支付土地使用费21161044元（从2012年10月17日起按照每月60029元计算至2016年10月30日）；2.本案一、二审案件受理费用由双井经济社承担。事实和理由：1.双井经济社与雄汇公司之间并未真正签订土地租赁合同，雄汇公司提供的2008年3月31日双方签订的《土地租赁合同》明显是雄汇公司通过行贿手段与双井经济社原正副社长恶意串通伪造的结果。雄汇公司成立于2012年8月16日，不可能在尚未成立的4年之前就与双井经济社签字盖章签订合同。既然不存在原合同，怎么来补充合同，故《土地租赁合同》及《土地租赁补充合同》是假合同。2.本案不是合同有效与无效的问题，是合同是否伪造的问题，是恶意串通损害集体利益的问题。有判决书、相关违法当事人的笔录等足以证明了雄汇公司的股东、法人向双井经济社员正副社长贿赂数十万元，该违法行贿行为导致双井经济社原正副社长与雄汇公司共同伪造、倒签了所谓2008年3月31日《土地租赁合同》以及补充合同，雄汇公司凭此获得低价甚至长期不需支付租金的土地租赁合同使用权，严重损害了双井经济社的村社集体利益，雄汇公司依法应当对其违法行为的全部后果负责。3.雄汇公司无权要求双井经济社向其返还与其无关的押金30万元，该押金不属于可以转让的债权。鉴于30万元押金是雄现公司向双井经济社缴纳，雄汇公司还提供证据证明雄现公司将其与双井经济社在2010年12月30日签订的《土地租赁合同》相关权益转让由雄汇公司承接，但雄汇公司没有提供雄现公司与双井经济社在2010年12月30日签订的编号为101230#的《土地租赁合同》，且该合同在时间上明显与雄汇公司提供的证据是自相矛盾的，同一地块存在多个主体不同时间不同的《土地租赁合同》，明显是收买双井经济社原社长而共同伪造的结果。故原审中双井经济社要求追加雄现公司参与诉讼以便查明事实，但原审不予采纳。4.雄汇公司要求赔偿的损失为992058元，但原审法院却判决双井经济社须支付140万元的损失，超过雄汇公司的请求，缺乏依据。且雄汇公司对其损失或未举证，或与本案无关。5.鉴于雄汇公司与双井经济社原社长恶意串通伪造合同，并自认从2012年10月17日接替雄现公司占有使用双井经济社出租的土地，故双井经济社应当从此开始按照每月60029元支付土地使用费至2015年10月30日。上诉人雄汇公司辩称，1.本案审查的租赁合同无效主要是基于前案认定的合同无效而衍生的案件，根据前案查明的事实，本案中两份租赁合同无效的理由不一致。2008年签订的合同是因无民主议定程序而无效，不牵涉行贿行为，该份合同无效与双井经济社意见无关。本案查明的合同无效是基于第一份合同，仅延长租赁期，无其他改变，故主要审查的是2008年3月31日合同效力，与补充协议无关。2.本案是因双井经济社未履行民主议定程序，对于相对人来说是有合理理由信赖合同有效，合同无效的过错均在对方。关于本案的损失数额，因黄埔区进行旧村改造，土地价格发生大的变化，故双井经济社主张合同无效，收回土地后又由此谋取巨大利益，应根据当时市场价格确定雄汇公司的损失。雄汇公司向原审法院起诉请求：1.判令双井经济社返还租赁合同押金300000元及利息（利息以30万元为基数，自2011年2月22日起计至实际清偿之日止，2019年8月19日前按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，暂计算至2020年3月22日为117450元）；2.双井经济社返还2015年11月10日至2018年1月3日租金1620788.40元（60029.2元×27个月）及利息（自每月交付租金60029.20元的第二天开始计付利息，2019年8月19日之前按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；3.双井经济社赔偿损失992058元；4.本案诉讼费由双井经济社承担。雄汇公司原审当庭变更第三项诉讼请求为：判令双井经济社赔偿损失992056.9元，并明确该费用包含筹备施工费495468.90元、工资337515元、管理费44105元、开办费6257元、其他杂费58711.8元、土地证件转名费用50000元。双井经济社向原审法院提出反诉请求：1.判令雄汇公司赔偿双井经济社租金损失（占用费）3481682元（从2010年12月30日起按照每月60029元计算至2018年2月，扣除已经支付的1620788.4元外，应付3481682元）；2.本诉及反诉的诉讼费用由雄汇公司承担。原审法院认定事实：已生效的（2018）粤0112民初2047号、（2019）粤01民终3554号民事判决书查明：2005年9月17日，双井经济社召开了全体家长会议，对自留用地下塱连塘出租地问题作了讨论表决，1.出租地是由租地方负责办理各项手续，所用资金全部由租地方负责；2.租地方自建厂房仓库到期全部归本社所有；3.本社负责三通一平，本次出租经过社委会研究同意，此地每平方2.8元出租。以上问题全体家长赞成。参会有80多户家长，本次家长会议无人签不同意。此后，双井经济社将上述土地以每平方米2.8元的价格出租给陈镜辉，2008年承租人陈镜辉与秦子威、秦锦添等人成立雄现公司承接该地块的租赁权开展物流业务。2011年11月8日广州云埔工业区东诚实业有限公司（甲方）与双井经济社（乙方）签订《备忘录》载明：双方就云埔工业区东诚片的自留用地事宜进行多次商榷，并对广州云埔工业区黄埔管理委员会与广州经济技术开发区东区街刘村经济联合社分别于2005年3月28日和2005年11月1日签订《征用土地补偿协议书》和《征地补偿补充协议书》的未尽事宜达成共识：一、甲方返还给乙方的自留用地中，以“广州云埔工业区东诚实业有限公司”名义与广州市国土局签订穗国地出合440112-2007-000024号《国有土地使用权出让合同》并取得穗府国用（2007）第01100180号《国有土地使用证》的20169平方米国有土地使用权属乙方所有；二、甲方返还给乙方的自留用地中，以“广州云埔工业区黄埔管理委员会办公室”名义与广州市国土局签订穗国地出合440112-2009-000001号《国有土地使用权出让合同》并取得穗府国用（2010）第01100033号《国有土地使用证》的7268平方米国有土地使用权属乙方所有；三、乙方筹集资金对上述两地块进行开发建设，甲方积极配合乙方办理上述两地块的各项报批及后续工作。2013年1月至4月期间，雄汇公司拟建设3栋厂房和设备房，委托有关单位进行勘察设计、工程报建咨询服务以及工程委托监理工作。2013年10月22日，广州云埔工业区东诚实业有限公司出具《证明》，2005年广州云埔工业区东诚实业有限公司征用双井经济社131.15土地，根据双方约定，在双井社新村前后保留村庄及经济发展用地88给双井经济社，由于广州市正调整自留用地审批程序，暂停自留用地手续办理。为配合双井经济社开发建设，东诚公司协助双井社于2007年以“广州云埔工业区东诚实业有限公司”名义办理该社新村北面20169平方米的《国有土地使用证》（穗府国用（2007）第01100180号），双井经济社对该20169平方米的土地有实际使用权。2013年11月14日，广州市萝岗区东区街刘村社区经济联合社向广州开发区国土资源和房屋管理局提交《关于确定A0205地块权属权的请示》。2015年10月12日，广州开发区规划和国土资源管理局受理广州云埔工业区东诚实业有限公司的申请，该局向广州开发区管委会办公室提交《关于理顺刘村双井经济社留用地产权手续相关事宜的再次请示》，该办公室于2016年5月3日复函：经开发区管委会、黄埔区政府研究，同意由你局无偿收回穗府国用（2007）第01100180号、穗府国用（2010）第01100033号国有土地，再按留用地返拨程序将上述41.1555亩用地返拨给刘村经济联合社，其中19.65亩为云埔管理委员会与东区街刘村经济联合社签订《征用土地补偿协议书》中核定的留用地，余下21.5055亩为我区预支给刘村双井经济社的留用地。今后我区征用刘村双井经济社涉及划留留用地时，按照比例从上述21.5055亩预支留用地中扣减相应留用地指标。2015年10月10日，双井经济社出具《双井社出租土地收租金情况》，双井经济社（甲方）与雄汇公司（乙方）于2008年3月31日签订土地租赁合同，根据合同约定，现定于2015年11月1日起计租，向乙方收取租金。2015年10月12日，双井经济社（甲方）与雄汇公司（乙方）签订《土地租赁补充合同》载明：根据2008年3月31日双方签订的合同内容,这期间办理用地手续、黄埔东城管委会改造细陂河、双井社“三通”一平，以上三种情况得以解决。现就租赁期限和租金缴纳时间达成补充协议，租赁期限从2015年11月1日至2040年10月30日止，租金缴纳时间由2015年11月1日起计租。同日，双井经济社（甲方）与雄汇公司（乙方）签订《土地租赁补充合同》（二）约定，根据2008年3月31日双方签订的《土地租赁合同》（简称“原主合同”）及2015年10月12日签订《土地租赁补充合同》（简称“原附加合同一”）内容，一、双方确认“原主合同”中租赁标的：双井北面地块面积为21439平方米；二、双方同意将“原主合同”第一款租赁期限修改为从2015年11月1日起至2040年10月30日止；三、双方同意在“原主合同”第二款租赁价格，增加租赁价格附表；四、双方同意将“原主合同”第八款修改如下，在租赁期内头十五年被征用，土地上所建厂房、仓库等用房及设施的补偿款归乙方。在租赁期内第十六年开始被征用，土地上的厂房、仓库等用房及设施的补偿款按年份比列分成。“原主合同”附表作废，以后附表二为准。2017年4月14日，中共广州市黄埔区纪律检查委员会作出《关于给予莫镇基开出党籍处分的决定》埔纪【2017】46号和《关于给予莫灿荣开出党籍处分的决定》【2017】47号。两份处分决定查明如下事实：2008年3月，莫镇基担任双井经济社社长主持全面工作、莫灿荣担任双井经济社副社长协助莫镇基工作期间，双井经济社与陈镜辉签订《土地租赁合同》，由陈镜辉承租该社位于双井北面地块，土地面积21439平方米，月租每平方米2.8元（从第六年起每三年递增10%）。之后，承租人陈镜辉与秦子威、秦锦添等人成立雄现公司（后乙方变更为雄汇公司）承接该地块的租赁权开展物流业务，由于该地块存在规划和产权问题，出租方、承租方未按照合同约定的时间交付土地和交纳定金、租金。2015年，该地块达到开发条件。同年10月，莫镇基、莫灿荣利用职务上的便利，为雄汇公司能够顺利与双井经济社按照原合同约定的租赁价格、期限继续租赁该地块签订补充合同提供帮助。事后，莫镇基、莫灿荣与雄汇公司秦子威、秦锦添等人在黄埔区南岗高盛鱼锅饭店吃饭，席间，莫镇基、莫灿荣分别收受秦子威、秦锦添送的好处费现金人民币10万元。中共广州市黄埔区纪律检查委员会决定给予莫镇基、莫灿荣开出党籍处分，将其涉嫌犯罪问题和线索移送司法机关依法处理；并建议依法罢免莫镇基双井经济社社长、莫灿荣副社长职务。2017年6月15日，莫镇基、莫灿荣申请辞去双井经济社社长、副社长职务。2018年2月23日，双井经济社向雄汇公司发出《暂停收取租金告知书》称，因双井经济社村民对合同有异议，决定于2018年2月1日开始暂停向雄汇公司收取租地租金，在合同暂停期间禁止雄汇公司进场作业，待双方合同事宜处理清楚后再另行决定。雄汇公司提交落款时间为2008年3月31日的《土地租赁合同》，显示双井经济社（甲方）与雄汇公司（乙方）签订该合同，合同约定，租赁期限25年，从2008年起至2033年，租赁价格：按面积计算，从第一年至第五年内每月每平方米2.8元/月，合计人民币60029.2元/月，从第六年起每三年递增一次，租金按上期基数递增10%，如此类推。租金缴纳时间：1.在平整土地完成之日起给乙方九个月时间作为基建期，在第十个月起开始计租金；2.租金按季度缴纳。甲方负责对此地块实施填土平整，乙方向甲方缴交30万元作为押金。雄汇公司确认该份合同实际上是2012年10月16日补签的，但主张双井经济社于2008年先与雄现公司签订租赁合同，之后成立了雄汇公司才变更了合同主体，并把2008年的合同重新签订了一次。雄汇公司还主张2010年时为了方便办理用地手续，雄现公司又签订了一份内容一样的合同，但因为被双井经济社收走了，故无法提交该合同。2011年2月21日，雄现公司向双井经济社缴纳租地押金30万元，双井经济社开具收据交由雄现公司收讫。雄汇公司提交雄现公司出具的证明，表示其支付的押金由雄汇公司向双井经济社主张权利。针对双井经济社与雄汇公司签订的《土地租赁合同》及《土地租赁补充合同（二）》的合同效力问题，广州市中级人民法院于2019年5月14日作出（2019）粤01民终3554号民事判决书，认定双方于2008年3月31日签订的《土地租赁合同》未履行民主议定程序，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》（1998年11月4日施行）第十九条的强制性规定，应认定为无效；《土地租赁补充合同（二）》对《土地租赁合同》的租赁期限和租金价格等合同重要条款进行了实质变更，双井经济社两位社长的受贿行为使得合同重要条款的变更规避了民主议定程序，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》（2010年10月28日施行）第二十四条的强制性规定，应认定为无效。据此判决：双井经济社与雄汇公司于2008年3月31日签订的《土地租赁合同》和2015年10月12日签订的《土地租赁补充合同（二）》无效。后雄汇公司因不服该判决，向广东省高级人民法院提出再审申请，该院于2020年3月9日作出（2019）粤民申6727号民事裁定书，驳回雄汇公司的再审申请。雄现公司与雄汇公司于2012年10月16日共同发出的《关于〈土地租赁合同〉乙方雄现物流变更申请函》显示，2010年12月30日，雄现公司向双井经济社租用双井北面地块，用于建设厂房、仓库等，双方签署了土地租赁合同（101230#合同）。雄现公司租赁接收该地块后，即积极筹备资金，开展业务，2012年底时，广州顺丰速运有限公司有意向与雄现公司合作……为规范经营管理，亦为公司独立核算的需要，雄现公司已另成立一家物流公司——雄汇公司，同时将雄现公司于经济社合作的101230#合同的权利和义务交由雄汇公司完全承接执行。双井经济社在该申请函下方批注“情况属实，同意申请”，并加盖公章。本案中，双方均未提交上述提及的2010年签订的合同。双井经济社主张其在2008年就已经交付涉案土地。雄汇公司主张因2008年时双井经济社不是涉案土地的使用权人，不能确定和承诺交付土地的具体时间，所以《土地租赁合同》未填写租赁期限的具体时间，虽然其在签订之后就开始进行“三通一平”，还进行了办证、前期勘察、设计、成立公司等工作，为新建厂房做前期准备，但其认为涉案土地是露天的公共场所，可以去进行地质勘查，无需交付，且涉案土地从未交付过。双方均确认雄汇公司自2015年11月起向双井经济社交纳租金，交纳至2018年1月，共计27个月，每月60029.2元。雄汇公司主张因双井经济社一直不到房管局那土地使用权证，未协助其办理施工手续，故直至涉案合同被认定无效之日止，其都未能在涉案土地兴建建筑物。为证明其损失的构成，雄汇公司提交了发票、工资表、收据等财务凭证。雄汇公司根据上述财务凭证自行统计的清单中显示，其主张的筹备施工费包含了晒图费、厂房勘察费、报建服务费预估、放线测理服务费、鸟瞰图制作费、劳务费等共计495468.9元；工资包含了三人从2012年12月至2019年12月的工资共计337515元；管理费包含了业务招待费、购买业务招待用酒费、业务餐费等共计44105元；开办费包含了注册资金印花税、验资款、筹备章、公章、办理组织机构代码证、国税数字证书等费用共计6257元，其他杂费包含了法院诉讼费、法律服务费、诉讼保全费共计58711.8元；土地证件转名费50000元。双井经济社对财务凭证的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为该证据系雄汇公司单方制作，且开办费用等与本案无关。另外，双井合作社认为该凭证中显示雄汇公司多次雇佣推土机，可以说明该公司在使用租赁的土地。2017年11月27日、2018年1月2日，广州市黄埔区人民检察院分别对莫灿荣、莫超华提起公诉，指控该二人在负责双井经济社工作期间，利用职务便利，为雄汇公司秦锦添、秦子威等人顺利承租双井社区自留地提供帮助，收受好处费。原审法院于2017年12月8日、2018年3月5日分别作出（2017）粤0112刑初1248号、（2018）粤0112刑初54号刑事判决书，认定该二人犯非国家工作人员受贿罪。雄现公司于2010年4月30日登记成立，雄汇公司于2012年8月16日登记成立。原审法院认为，已生效的裁判文书认定双井经济社与雄汇公司于2008年3月31日签订的《土地租赁合同》和2015年10月12日签订的《土地租赁补充合同（二）》分别因未履行及规避民主议定程序而无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，双井经济社已收取雄现公司的300000元押金应予返还，雄现公司明确表示同意由雄汇公司向双井经济社主张押金，故双井经济社应向雄汇公司返还押金300000元。雄汇公司要求双井经济社向其支付押金的利息，缺乏依据，原审法院不予支持。关于租金（占用费）的问题。首先，虽然雄汇公司确认在2008年签署合同之后就开始在涉案地块进行前期勘察、设计等筹备工作，但此时涉案地块的权属尚未清晰，且在2015年11月1日前应由双井经济社负责的“三通一平”工作尚未完成，即涉案土地实际上未达到交付条件。双井经济社于2015年10月10日出具《双井社出租土地收租金情况》，载明其从2015年11月1日起计租，雄汇公司亦从该时间点开始向双井经济社缴纳租金，原审法院对此予以确认，故双井经济社要求雄汇公司支付2015年11月1日前的占用费缺乏依据，原审法院不予支持。其次，双方确认雄汇公司缴纳租金至2018年1月，双井经济社于2018年2月23日向雄汇公司发出的《暂停收取租金告知书》中显示其于2018年2月1日暂停收取租金，且禁止雄汇公司再进场作业，可见此时涉案地块已不在雄汇公司的控制之下，故其要求雄汇公司支付2018年2月的占用费缺乏依据，原审法院不予支持。关于赔偿损失的问题。生效判决认定因双井经济社未履行民主议定程序而导致《土地租赁合同》《土地租赁补充合同（二）》无效，故双井经济社应根据其过错程度向雄汇公司承担赔偿损失的责任。雄汇公司的损失应仅限于其承租后为施工而进行的勘察、设计等前期准备工作而支出费用即雄汇公司主张的筹备施工费，其主张的工资、管理费、开办费、杂费等费用不属于雄汇公司的损失范围。雄汇公司缴纳租金后，因双井经济社未能办理土地使用权证等原因，雄汇公司尚未兴建建筑物对外经营或使用，则雄汇公司支付的租金亦应属于其损失的范围。虽然雄汇公司提交了财务凭证拟证明其筹备施工费，但其未提交相应的合同等证据，故其提交的证据不足以证明其主张，综合本案情况及双方提交的证据，原审法院酌定双井经济社应向雄汇公司赔偿损失1400000元。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、广州市黄埔区云埔街刘村社区双井经济合作社于判决发生法律效力之日起十日内一次性向广州市雄汇物流服务有限公司返还押金300000元；二、广州市黄埔区云埔街刘村社区双井经济合作社于判决发生法律效力之日起十日内一次性向广州市雄汇物流服务有限公司赔偿损失1400000元；三、驳回广州市雄汇物流服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回广州市黄埔区云埔街刘村社区双井经济合作社的全部反诉请求。原审本诉案件受理费30800元，由广州市雄汇物流服务有限公司负担13347元，广州市黄埔区云埔街刘村社区双井经济合作社负担17453元；反诉案件受理费17326.73元，由广州市黄埔区云埔街刘村社区双井经济合作社负担。二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，综合双方诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为因涉案合同无效押金是否应返还以及双方损失如何确定的问题。本院对此评析如下：关于涉案合同无效后的押金返还问题，原审已对此进行分析认定，合法合理，本院予以认同，不再赘述。双井经济社上诉认为不应返还押金的主张不能成立，本院予以驳回。关于因涉案合同无效双方损失如何确定的问题。首先应确定因涉案合同无效双方各有何损失。双井经济社在2005年9月17日召开的家长会议表决结果为其负责“三通一平”工作，在“三通一平”工作完成之前，涉案土地实际上未达到交付条件，而根据其负责“三通一平”工作的约定，对方在双井经济社完成“三通一平”工作之前不能实际占有使用涉案场地，实际租用的事实没有发生，双井经济社亦没有证据证明双方约定了租金从合同签订之日起算，故双井经济社并不能从签订合同之日就获取土地租金，其诉请雄汇公司支付该期间的土地占用费并认为该部分为双井经济社的损失，缺乏理据，本院不予支持。双井经济社在本案中的损失应为“三通一平”工作完成之日即实际交付之日起至合同被认定无效之日止的土地租金；而雄汇公司在本案中的损失为承租后的前期准备工作支出费用及未能实际使用土地而支出的租金，原审法院对于雄汇公司的损失范围认定并无不当，本院予以确认。其次，对因合同无效的损失如何承担责任。生效判决认定2008年3月31日签订的《土地租赁合同》和2015年10月12日签订的《土地租赁补充合同（二）》无效的原因是分别是未经过民主议定程序及双井经济社社长的受贿行为使得合同重要条款的变更规避了民主议定程序。《土地租赁合同》未履行民主议定程序的原因在于双井经济社，雄汇公司作为合同相对人对此有信赖利益，不能认定其对此有过错；而《土地租赁补充合同（二）》是因双井经济社社长的受贿行为使得合同重要条款的变更规避了民主议定程序而无效，虽合同重要条款变更需履行的民主议定程序未履行的重要原因仍为双井经济社，但雄汇公司作为直接受益人，其时任股东亦是行贿的主体之一，可见雄汇公司对于规避民主议定程序的事实也负有一定的过错责任。由此，涉案合同无效，双井经济社应负主要责任，对于“三通一平”工作完成之日起至合同被认定无效之日止的土地租金损失应由其自行承担，并赔偿因其存在主要过错而给雄汇公司造成的损失；而雄汇公司也应负与其过错相对应的次要责任，雄汇公司上诉认为双井经济社应承担全部过错责任，依据不足，本院不予采纳。合同无效后，如双方都有过错的，应各自承担相应的责任，本案应综合分析双方过错，以确定损失负担。原审法院综合双方提交的证据以及过错情况，酌定判令双井经济社向雄汇公司赔偿损失1400000元，符合公平原则，并无不妥，本院予以确认。至于双井经济社认为涉案存在恶意串通伪造合同以损害集体利益的事实，故雄汇公司应负全部过错责任的问题，因其主张该原因与生效判决认定合同无效的原因不符，本院对此不予支持。另，原审法院判决双井经济社向雄汇公司赔偿损失1400000元，是基于雄汇公司请求对方返还租金和赔偿直接投入损失的主张，并未超出其诉讼请求进行判决，双井经济社认为原审超诉讼请求判决的主张不能成立。综上所述，广州市雄汇物流服务有限公司、广州市黄埔区云埔街刘村社区双井经济合作社的上诉请求均不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费78872元，由上诉人广州市雄汇物流服务有限公司负担30800元、上诉人广州市黄埔区云埔街刘村社区双井经济合作社负担48072元。本判决为终审判决。审判长 韩 方审判员 丁阳开审判员 林旭群二〇二一年七月十九日书记员 吴煜伦