贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1905号上诉人（一审原告）：杨凤菊，女，1968年8月8日出生，侗族，住贵州省凯里市。上诉人（一审原告）：周尚明，男，1966年10月31日出生，侗族，住贵州省凯里市。上诉人周尚明、杨凤菊共同委托的诉讼代理人：吴海林，贵州财团律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：贵州筑和金网络科技有限公司，统一社会信用代码：91520115MA6E8CWK4A，住所地：贵州省贵阳市观山湖区林城路与长岭路西北角贵阳国际金融中心一期商务区第6号楼11层24号。法定代表人：王中涛。委托诉讼代理人：陈彦行，国浩律师（贵阳）事务所律师。被上诉人（一审被告）：贵州高投东南置业有限公司，统一社会信用代码：91522601577107216A，住所地：贵州省凯里市迎宾大道南侧体育馆旁凯里市公路枢纽组织管理中心大楼六楼。法定代表人：夏庆锋。上诉人杨凤菊、周尚明因与被上诉人贵州筑和金网络科技有限公司（以下简称筑和金公司）、贵州高投东南置业有限公司（以下简称高投公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2021）黔2601民初1018号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人杨凤菊、周尚明上诉请求：⒈请求撤销一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求；⒉一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由如下：一、一审认定事实错误。上诉人杨凤菊购房过程中与被上诉人筑和金公司没有接触，更不存在与该公司协商签订算价单的事实，所以不具有合同的性质。一审关于“原告杨凤菊与被告筑和金公司协商之后签订算价单具有合同的性质”的认定错误。首先，算价单以及团购咨询费120875元的收据并没有加盖被上诉人筑和金公司的印章，仅仅加盖了“未来城商铺公寓团购专用章”，其上面的“未来城商铺公寓团购专用章”印章并不能够说明系被上诉人筑和金公司的行为，且被上诉人筑和金公司与上诉人之间发生的交易行为一直没有以自己的身份且向上诉人进行披露，而完全是以被上诉人高投公司的身份与上诉人进行交易。其次，在一审诉讼过程中，上诉人是从高投公司的答辩意见中才知晓高投公司交换了其与筑和金公司签订的《认购协议》这一事实。再次，筑和金公司在答辩状中自认其与高投公司建立代理销售合作关系。第四，筑和金公司的行为构成表见代理。二、一审判决存在以下几点欠缺：1、没有对高投公司与筑和金公司签订的《认购协议》的性质作出认定。2、在筑和金公司已经自认系代理关系的情况下，一审仍将筑和金公司的代理行为视为筑和金公司的单独行为。3、“团购咨询费”应当属于物权的价值，算价单上的：优惠后总价=团购费+签约总价的描述也应当理解为筑和金公司和高投公司自行创造的一个名词，将本属于物权的价值进行分割而已。被上诉人筑和金公司答辩认为其收取的团购费合情合理，不违反法律等禁止性规定，答辩人不应退还团购费，应驳回上诉人杨凤菊、周尚明的上诉请求。具体理由如下：一、答辩人与高投公司签订的《认购协议》内容名为认购，实为销售代理，双方建立代理了销售合作关系，答辩人对楼盘进行包装增值，为购房人提供购房服务、优惠房价等事实均符合约定，答辩人因此收取“团购费”作为增值费、服务费应得到支持。本案不存在《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》第二条第一款第四项“通过更改预售合同、变更购房人等方式，投机炒作未交付的商品房”的炒房行为，答辩人与高投公司虽然约定认购人有权变更一次签约人主体，但该约定属于答辩人与贵州高投东南置业有限公司便于开展营销活动的内部商议条款，该约定并没有更改预售合同、变更购房人等情况，不属于文件禁止性规定，且文件试行地区在贵阳市，答辩人收取本案费用没有违反禁止性规定。二、上诉人通过答辩人购房服务，知晓各款项的组成，为了取得优惠房价而自愿缴纳了团购费，并最终签订《商品房买卖合同》，对此答辩人的服务履行完毕，所收团购费合情合理。上诉人在当初选房、看房过程中，享受了答辩人提供的购房服务，为了获取到增值房屋的优惠价格答辩人与上诉人签订《未来城商业销售中心算价单》，虽然算价单没有加盖答辩人的公章，但上诉人将团购费支付给答辩人，且算价单明确显示了团购费和各款项的组成，上诉人缴纳团购费时应明知上诉人的服务和团购费的存在，并且《商品房买卖合同》也显示首付款不包括团购费，所以上诉人缴纳的团购费、首付款是明知的、自愿的，该法律行为产生的法律后果应予以保护。通过答辩人获取到优惠的价格后，上诉人签订《商品房买卖合同》，其获取的利益大部分归于答辩人的一系列劳务和居间等服务，缴纳的团购费具有劳务费、居间费等性质。在其签订购房合同后，答辩人的服务即完成，答辩人收取该费用不应退还。三、答辩人购房服务完成后，上诉人与高投公司履行《商品房买卖合同》属于另外法律关系，《商品房买卖合同》的履行状态不能影响或否定答辩人在先已完成的法律事实。虽然本案《商品房买卖合同》已解除，但是答辩人履行的一系列服务，以及团购费的缴纳并不属于该合同内容，该合同的履行情况并不能影响或否定答辩人在先已完成的法律事实。并且，本案商品房买卖合同的解除在于杨凤菊等人无法办理贷款，是属于上诉人自身的过错无法履行该合同，如果本案因购房人过错解除商品房买卖合同，并用以否定答辩人所完成的增值、居间等服务，放任商品房买卖合同法律关系的解除影响在先的法律事实，势必会让该模式下的代理服务商无法获取基本的服务费，严重侵害答辩人基本权益。杨凤菊、周尚明向一审法院起诉请求：⒈判令二被告连带退还原告交付的团购咨询费120875元；⒉判令二被告承担一切诉讼费用。一审法院认定的事实：被告高投公司在凯里市开发未来城小区。2017年9月20日，被告高投公司与被告筑和金公司签订《未来城认购协议》，约定由被告筑和金公司认购未来城小区D地块D22栋至D25栋，B地块B10栋、B11栋、B13栋、B4栋、B3栋的部分商铺以及42幢、43幢部分公寓。商铺每套定金为50000元，公寓每套为20000元。协议中约定：“1.乙方（筑和金公司）在不改动物业原有结构及面积大小的情况下，可自行出资通过广告宣传、资产包装及运营的方式提升物业价值。……4.乙方于2018年6月31日前完成BD地块商铺剩余货值50%的商品房买卖合同签约，签约销售总额总计不低于9354961.52元。5.乙方于2018年12月31日前完成BD地块商铺剩余货值50%的商品房买卖合同签约，签约销售总额总计不低于9354961.52元。6.若以上约定的期限前未完成相应比例房源合同签约并办理缴款的，则剩余未签约房源乙方已缴纳的定金不予退还，甲方有权将剩余未签约的房源收回并出售予第三方，乙方投放宣传、包装或运营的相关费用我公司不承担，乙方可在不破坏物业原有结构的前提下将投入的装修或包装拆除运走。7.若在约定签约期限内甲方擅自将该批房源出售予第三方，则双倍返还乙方所付定金。……9.在签署《商品房买卖合同》时，甲方可根据乙方提供的签约名单以及认购房源明细雨直接对相应的定金收据免费进一次更名，乙方指定的签约人凭更名后的收据源件以及本人认购协议复印件签定《商品房买卖合同》。……”被告筑和金公司进驻未来城之后，依照其与被告高投公司的合同对所出售的商铺以及公寓进行包装和广告宣传。2018年4月1日，原告杨凤菊与被告筑和金公司签订《未来城商业销售中心算价单》，该算价单载明：杨凤菊购买23-400号房，建筑面积98.33平方米；原单价为每平米16660元，原总价为1638178元，优惠之后单价为120875元，签约总价1229125元，优惠后总价135万元，团购费为120875元。备注：“优惠后总价＝团购费＋签约总价”。2018年7月6日，二原告与被告高投公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买未来城第23幢-1-400号商铺，合同第七条裁明，总价款为1229125元；合同第七条约定首付款619125元，余款61万元以银行按揭支付。之后，因原告未能完成贷款，便于2020年3月30日向该院起诉被告高投公司，要求解除《商品房买卖合同》，并由高投公司退还首付款、团购咨询费及利息。案件审理过程中，经法院主持调解，于2020年5月27日达成(2020)黔2601民初3003号民事调解书，调解书载明原、被告双方当事人自愿达成如下协议：一、解除原告杨凤菊、周尚明与被告高投公司于2018年7月6日签订的《商品房买卖合同》（编号：2018005845）；二、被告高投公司于2020年7月30日前退还原告杨凤菊、周尚明购房首付款619125元；三、原告杨凤菊、周尚明关于团购咨询费的诉求另行主张；四、其他无争议。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，被告筑和金公司依照其与被告高投公司之间的合同约定，对案涉商铺进行包装和宣传，并且依照双方合同约定对案涉商铺进行销售。被告筑和金公司有权对于其出售的商铺进行定价并且选择营销的方式。原告杨凤菊与被告筑和金公司协商之后签订算价单具有合同性质，约定了购买商铺优惠之后的价格为1229125元，被告高投公司依约按此价格与原告杨凤菊、周尚明签订商品房买卖合同。为此，被告筑和金公司收取了杨凤菊的团购费120875元，但依照算价单上所载明的举例说明，买受人在交纳团购费之后，即享受较大幅度的打折，对于买受人来说，获得了更大的优惠，并未损害到原告的利益。同时，被告筑和金公司依约对所售商铺进行了包装和宣传，投入了一定的资金和精力，原告在购买商铺的过程中享受了该公司提供的服务，被告筑和金公司作为一家营利企业，收取相应的费用是合情合理的。被告高投公司与筑和金公司的商品房销售模式，未违反国家强制性规定，合法有效。本案的证据以及事实说明，原告对于其与筑和金公司之间算价单的内容是知晓的，且积极主动促成合同的签订，意思表示真实。虽然原告与被告高投公司的《商品房买卖合同》已解除，但被告筑和金公司已履行完毕其与原告签订的《未来城商业销售中心算价单》约定的义务，故原告主张筑和金公司退还团购咨询费于约于法无据，不予支持。另外，原告未能举证证明涉案《商品房买卖合同》的解除系被告高投公司的过错造成，故其主张高投公司退还团购咨询费证据不足，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决驳回原告杨凤菊、周尚明的诉讼请求。案件受理费减半收取1359元，由原告杨凤菊、周尚明负担。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审相同。本院认为：2017年9月20日，筑和金公司向高投公司认购部分房屋，并约定交纳认购金。同时认购协议约定：1、筑和金公司可以自行通过包装等方式提升物业价值；2、筑和金公司按约定日期完成房屋销售任务；3、在签署《商品房买卖合同》时，高投公司对筑和金公司提供的签约名单及认购房源明细对相应的定金收据免费进行一次更名。这种房地产开发商与销售商之间就特定商品房的销售进行协商，由销售商以一定的价格条件和付款条件，在规定的期限内向开发商买入约定商品房、完成全部包销范围内商品房的销售工作，从而取得销售差价作为报酬的经营行为，应认定为商品房包销行为。即筑和金公司与高投公司系包销关系，现行法律及相关法规并不禁止包销行为。本案中的“团购费”共120875元均汇入“未来城商业公寓团购专用”（筑和金公司账户），均应认定为筑和金公司收取团购费。上诉人与筑和金公司签订了《未来城商业销售中心算价单》，对案涉房屋的购房价格及团购费都进行了明确的约定，且在《算价单》上明确提示：“优惠后总价＝团购费＋签约总价”。该《算价单》具有合同性质，《算价单》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且上诉人未能提交证据证明《算价单》存在可撤销或无效的情形，故双方均应按《算价单》约定履行。因此，筑和金公司是否披露其“包销”商身份，其行为是否构成表见代理，对于双方应按《算价单》的约定内容来履行没有实质性影响。筑和金公司与高投公司签订《认购协议》后，为了“包销”所认购的楼房，花了一定的费用进行广告宣传、对资产进行包装、为购房人提供购房服务、优惠房价等服务，并把这些成本费用摊入到“团购费”中属于其商业运营行为，无可厚非。在双方签订《算价单》后，上诉人亦按约定向筑和金公司共支付了120875元的团购费。上诉人付清团购费后，按照上述《算价单》中明确约定的签约总价与高投公司（房开商）签订了《商品房买卖合同》，并支付了购房首付款。即筑和金公司已经按《算价单》的约定向上诉人履行了约定优惠购房的义务，上诉人也实际达到了以约定优惠价款购买房屋的目的。至于上诉人杨凤菊、周尚明后来又解除了购房合同，是因为上诉人自己的原因无法办理按揭房贷所致，并非筑和金公司或高投公司有违约行为。虽然上诉人杨凤菊、周尚明与高投公司的《商品房买卖合同》已解除，但筑和金公司已履行完毕其与上诉人签订的《未来城商业销售中心算价单》约定的义务，故对上诉人要求退还120875元的上诉请求，本院不予支持。另从杨凤菊、周尚明与高投公司签订的《商品房买卖合同》约定的购房价格来看，“团购费”也不包含在购房价款中，该费用的收取与高投公司无关，上诉人不能因解除购房合同而要求一并退还团购费。综上所述，上诉人杨凤菊、周尚明的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2718元，由上诉人杨凤菊、周尚明承担。本判决为终审判决。审判长  王山地审判员  王 莉审判员  龙集东二〇二一年七月二十六日书记员  杨绍鑫