甘肃省兰州市城关区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)甘0102民初2708号 原告：甘肃省机关事务管理局国有资产管理中心，住所地甘肃省兰州市城关区南昌路**。 法定代表人：周爱民，该中心主任。 委托诉讼代理人：王辉，甘肃勇盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王生儒，甘肃勇盛律师事务所律师。 被告:甘肃三寰信息技术咨询有限公司，住所，住所地甘肃省兰州市城关区曹家巷******div> 法定代表人：林鹏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：那朝明，甘肃金城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何雪，甘肃金城律师事务所实习律师。 原告甘肃省机关事务管理局国有资产管理中心（以下简称：国资中心）与被告甘肃三寰信息技术咨询有限公司（以下简称：三寰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国资中心委托诉讼代理人王辉,被告三寰公司委托诉讼代理人那朝明、何雪到庭参加诉讼,本案现已审理终结。 原告国资中心向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除中共甘肃省委办公厅原房产处与被告于2017年4月26日签订的《房屋租赁合同》；2、请求依法判令被告向原告立即腾交兰州市城关区××路省委家属院东门附属楼一、二层临街铺面；3、请求依法判令被告向原告立即支付拖欠房屋租金4300000元（租金计算至2020年12月31日）；4、请求依法判令被告按合同约定标准向原告支付自2021年1月1日起至实际腾房之日的实际占用费；5、本案诉讼费、保全费、保全担保险费等费用由被告承担。事实与理由：2017年4月26日，中共甘肃省委办公厅原房产管理处与被告中寰公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：省委房产处向被告出租平凉路省委家属院东门附属楼一、二层临街铺面，租赁期限5年，从2017年7月1日至2022年6月30日；年租金1600000元整。合同签订后，省委办公厅原房产处按约将房屋交付被告，被告用于经营牛肉面馆及茶楼。但被告仅支付了1300000元租金，至今拖欠将近三年的租金未支付。2019年6月甘肃省机构改革时，省委办公厅原房产处并入甘肃省机关事务管理局，新成立“甘肃省机关事务管理局国有资产管理中心”，涉案房产也划归原告管理。原告多次通知被告交纳房屋租金，但被告以种种理由拒付。综上所述，省委办公厅原房产处与被告中寰公司签订的《房屋租赁合同》系双方达成的真实意思表示，应为合法有效。被告中寰公司拒不缴纳租金的行为已构成严重违约。合同约定：乙方不交付租金达一个月以上的，甲方有权解除合同。现被告拖欠租金已达两年有余，原告有权解除合同，被告应当立即腾交房屋并支付拖欠租金及之后的实际使用费。为了维护自身的合法权益不受侵犯，原告特诉至贵院，望判如所请。 被告三寰公司辩称，1、国资中心未依照合同约定履行义务，三寰公司未能按时支付租金系国资中心违约在先导致。双方于2017年4月26日签订的《房屋租赁合同》第六条约定：“租赁期间，甲方必须向乙方提供房屋租赁业专用发票，如甲方不能提供合法税务发票，乙方可拒付租金”。三寰公司在房屋租赁期间，国资中心并未依照合同约定向三寰公司开具房屋租赁业专用发票。至付款期限届满时，三寰公司曾多次催促国资中心开具发票，但国资中心一直未能提供上述发票，致使三寰公司无法正常进行公司付款流程。2、案涉租赁房屋存在严重缺陷，国资中心未能及时解决，给三寰公司造成巨大损失。案涉租赁房屋由三寰公司承租后，在经营期间房屋即出现楼顶大量漏水的情况，在上述问题出现后，三寰公司及时向国资中心进行了报备，并要求其尽快解决，但国资中心至今未向三寰公司做出答复，也未积极解决。因楼顶漏水造成三寰公司装修及中央空调、电器设备严重损坏，严重影响了三寰公司的正常经营。3、国资中心未依照合同约定及其承诺严格履行义务，由此给三寰公司造成的损失应当由其承担。（一）案涉房屋至今未完整交付给三寰公司，应当由国资中心承担未完整交付租赁物的违约责任。依据《房屋租赁合同》第一条的约定，三寰公司承租的房屋位于兰州市城关区××路省委家属院东门附属楼一、二两层临街铺面，但该租赁房屋旁“静宁苹果专卖店”却占用了上述租赁房屋部分面积，三寰公司自租赁时即要求交付由“静宁苹果专卖店”占用的面积，但国资中心均以各种理由推诿，至今仍未交付给三寰公司使用，该部分房屋的租金应当从总租金中扣减。（二）国资中心未履行自身承诺，严重影响了三寰公司的正常经营。首先，双方签订合同时，国资中心承诺为三寰公司解决该租赁房屋停车场问题，但合同签订向三寰公司交付部分租赁房屋后，国资中心未能依照承诺解决停车场问题，造成了严重的营业损失。该损失应当由国资中心向三寰公司进行赔偿。其次，案涉租赁房屋交付三寰公司使用后，因物业管理不到位，存在多次有人从后窗向房屋内投掷脏污物的情况，严重影响三寰公司的正常经营，造成三寰公司客源流失的同时，三寰公司为此支付了大笔清理资金。以上损失也应当由国资中心承担。（三）国资中心主张的房屋租金不符合合同约定。《房屋租赁合同》第四条约定：“自第二年度起，租赁价格按相关部门指定的第三方评估机构评估价格执行”。但国资中心并未与三寰公司进行协商或委托鉴定机构进行评估，现国资中心仍按第一年房屋租金向三寰公司主张既不符合市场经济发展形势，更不符合双方的合同约定。应当对房屋租金评估后再行确定。 原告国资中心围绕诉讼请求依法提交的证据有：1、房屋租赁合同一份；2、银行收款回单三份；3、中共甘肃省委机构编制委员会办公室甘编办发（2019）49号文件、省委办公厅与省机关事务管理局资产移交协议各一份；4、原告委托律师向被告发送《律师函》一份、律师函邮寄单一份、被告回函一份；5、省委办公厅资产移交表。被告三寰公司提交的证据：1、照片17张；2、被告向省委办公厅房产处发送的函；3、兰州嘻嘻茶楼房屋漏水及维修登记表。上述证据已经开庭出示和本院的审查，对其相应证明力，本院结合本案实际情况综合予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年4月26日，中共甘肃省委办公厅原房产管理处（甲方）与甘肃中寰金融服务有限公司（乙方，以下简称中寰公司）签订《房屋租赁合同》,合同约定:“甲方向乙方出租位于兰州市城关区××路省委家属院东门附属楼一、二两层临街铺面，租赁期限为5年，从2017年7月1日至2022年6月30日，甲方承诺给乙方装修期3个月，即2017年4月1日至6月30日；年租金160万元，自第二年度起，租赁价格按相关部门指定的第三方评估机构的评估执行，如无评估，继续执行上一年度的租赁价格，乙方退房时，需提前两个月提出，经甲方验收后，方可退房；租金的支付按年支付，第一年应在合同生效后7日内交清，自第二个租赁年度开始，下一年度租费应在下一年度开始一个月交清；租赁期间，甲方必须向乙方提供房屋租赁业专用发票，如甲方不能提供合法的税务发票，乙方可拒付租金；乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，乙方也可以代为维修，费用由甲方承担或从房屋租金中扣减。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋主体及其附属设施损坏发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修的。甲方可代为维修，费用由乙方承担；合同解除的条件1、乙方不交付或者不按交付租金达壹个月以上；2、乙方违法本合同约定，不承担维修责任致使房屋或设备严重损坏；3、乙方在出租的房屋内进行违法活动的；合同还约定了其他事项。”合同签订后，中共甘肃省委办公厅原房产管理处将房屋交付给中寰公司，中寰公司对案涉商铺装修后开始经营使用。2018年1月15日、2018年6月21日、2018年6月29日，中寰公司分别支付租金80万元、30万元、20万元，共计130万元。后中寰公司再未支付过租金，2020年8月19日，原告向被告发函催要租金未果，遂酿成纠纷。 2019年6月24日，中共甘肃省委机构编制委员会办公室甘编办发（2019）49号文件，成立“甘肃省机关事务局国有资产管理中心”。2020年3月30日，《省委办公厅房屋土地及其他相关固定资产移交协议》，省委办公厅将管理使用的所有房屋及构筑物、土地固定资产和不动产权属，以及部分其他资产移交省机关事务局统一管理。中共甘肃省委办公厅将出租过程中形成的甘肃中寰金融服务有限公司拖欠应缴租费的事宜，确定由省机关事务管理局国有资产管理中心负责追缴。 另查明,甘肃中寰金融服务有限公司于2021年5月24日名称变更为甘肃三寰信息技术咨询有限公司。 本院认为,中共甘肃省委办公厅原房产管理处与被告签订的《房屋租赁合同》是双方协商一致建立租赁合同关系的真实意思表示,其内容也不违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效,涉案房产已移交原告管理，拖欠房租由原告负责追缴，故该合同对原、被告双方均具有约束力。本案的争议焦点在于,原告主张的合同解除事由是否成立,是否应当解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定,当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定,当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。根据本案查明的事实及合同中对解除合同条件的约定,因被告长期拖欠房屋租金的行为对原告构成违约。合同约定的解除条件已成就，故本院对原告要求解除原、被告2017年4月26日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求,本院予以支持。 关于原告要求被告腾交涉案房屋的诉讼请求,依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定,合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同解除后,原告作为涉案商铺的管理人,有权要求被告腾交涉案商铺,故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 关于原告主张请求支付拖欠房屋租金4300000元的诉讼请求,《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示,其内容符合法律规定,对双方均有法律约束力。原、被告均应依约履行各自义务。合同签订后,中共甘肃省委办公厅原房产管理处依约将商铺交付被告使用,已履行了合同义务,被告应按合同的约定及时支付租金。被告在合同承租期内仅支付租金1300000元，并长期拖欠租金至今,其行为已构成违约，原告主张被告支付拖欠的租金4300000元(截止2020年12月31日)的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称的其未付租金系国资中心未事先开具发票，属违约在先的答辩意见，经查《房屋租赁合同》内容中并未约定开具发票系付款的前置条件，故本院对该辩称，不予采信；关于被告辩称案涉房屋存在严重缺陷的主张，因被告未举证证明，对该辩称本院亦不予采信。 关于原告主张合同解除后的实际占用费的诉讼请求,因被告在租赁合同履行过程中迟延履行构成违约，案涉房屋尚未退还，且被告一直在占有使用中，案涉合同解除之后，本院酌定参考原合同约定的年租金1600000元的标准，支付至实际腾房之日的实际占用使用费。故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张保全担保险费的诉讼请求，因未举证证明，本院不予支持。 综上所述，依据、第九十三条《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除中共甘肃省委办公厅原房产管理处与被告甘肃三寰信息技术咨询有限公司2017年4月26日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告甘肃三寰信息技术咨询有限公司于判决生效后10日内将位于兰州市城关区××路省委家属院东门附属楼一、二层临街铺面腾交给原告甘肃省机关事务管理局国有资产管理中心； 三、被告甘肃三寰信息技术咨询有限公司于本判决生效后10日内向原告甘肃省机关事务管理局国有资产管理中心支付截至2020年12月31日拖欠的租金4300000元； 四、被告甘肃三寰信息技术咨询有限公司于本判决生效后10日内参照年租金1600000元向原告甘肃省机关事务管理局国有资产管理中心支付自2021年1月1日起至实际腾退之日的房屋实际占用费； 五、驳回原告甘肃省机关事务管理局国有资产管理中心的其他诉讼请求。 在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 减半收取的案件受理费20600元，保全费5000元，由原告甘肃省机关事务管理局国有资产管理中心负担7680元，由被告甘肃三寰信息技术咨询有限公司负担17920元（于判决生效后10内付清）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审判员  丁雨宁 二〇二一年七月二十一日 书记员  陈丽丽