四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终6269号 上诉人（原审被告）：成都西南电工有限公司。住所地：成都市新都区新繁镇文庙街。 法定代表人：刘家成，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：薛佳，四川博绅律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：张之富，男，1956年9月1日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：薛佳，四川博绅律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邬孝永，男，1976年9月17日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 委托诉讼代理人：李波，四川审是律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谢琴，女，1976年9月22日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：李波，四川审是律师事务所律师。 上诉人成都西南电工有限公司（以下简称西南电工公司）、张之富因与被上诉人邬孝永、谢琴商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2020）川0114民初9286号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 西南电工公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项、第二项，改判驳回邬孝永、谢琴的全部一审诉讼请求。2.二审的诉讼费用由邬孝永、谢琴承担。事实及理由：一、一审判决错误，混淆司法权和行政权，逾期办证并非因西南电工公司造成。1.《商品房买卖合同》第一条载明案涉房屋建设用地涉及两块土地，且在西南电工公司委托第三方进行不动产权籍调查后发现，两块土地的土地使用权终止期限分别为2072年8月23日及2080年11月5日。而不动产登记中心在办证时因《商品房买卖合同》中所约定的国有土地使用权终止时间与权籍调查报告有不同，且不动产登记中心仅以权籍调查报告确定的年限为准，故要求西南电工公司与邬孝永、谢琴就案涉房屋土地使用权期限签订《补充协议》，否则不予办证。2.不动产登记中心的要求属于行政机关的行政登记要求，具有强制性，只有邬孝永、谢琴与西南电工公司达成一致并签订补充协议后，西南电工公司才能够为其办理不动产权证。 二、逾期办证客观上受新冠疫情及新都区实施“二证合一”政策影响。成都市新都区国土资源局、房产管理局发布的《关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告》即“自2016年10月17日17:00至2016年10月24日17:00暂停受理土地、房屋等登记义务。自2016年10月25日实施不动产统一登记后，成都市新都区范围内的不动产登记《不动产登记暂行条例》《不动产登记操作规范（试行)》及四川省、成都市、新都区的有关规定办理”，以及参照成都市新型冠状病毒肺炎疫情指挥部发布成冠肺防指【2020】196号通知，即使西南电工应承担违约金，受新冠疫情影响的3个月时间与上述“二证合一”政策影响时间也均应从违约金计算期间中扣除。 三、邬孝永、谢琴未按要求向西南电工公司提交房屋信息查询记录，由此造成的逾期办证损失及损失的扩大，均应由邬孝永、谢琴承担。西南电工公司在通知业主办理不动产权证的所需资料清单中已载明需提交房屋查询记录，而该房屋查询记录具有一定的有效时限。由于不动产登记中心办证为分批次办理，故业主第一次提交的房屋查询记录在不动产登记中心开始为其办证时已经过期，西南电工公司就此情况进行了通知，要求业主提供最新的房屋查询记录。而邬孝永、谢琴在西南电工公司通知后并未及时提交该资料，且到一审起诉也没有提交。. 张之富上诉请求：一、撤销成原审判决第一项、第二项，改判驳回邬孝永、谢琴的全部一审诉讼请求；2.二审的诉讼费用由邬孝永、谢琴承担。事实与理由：一、张之富个人财产与西南电工公司资产没有混同，张之富不应对公司债务承担连带责任。（一）西南电工公司注册资金已全部实缴到位，不存在股东抽逃出资以及股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任逃避债务的情况。（二）西南电工公司建立了完整的会计账册，依法聘请会计师事务所进行相关审计工作，具有完备的财务管理制度。并且，西南电工公司与张之富之间没有发生过资金往来关系。（三）张之富于2015年4月成为西南电工公司股东，当时除张之富以外，西南电工公司还有另一位股东。邬孝永、谢琴于2015年2月12日与西南电工公司签订《商品房买卖合同》时，张之富并不是公司股东，且西南电工公司于2016年10月2日向邬孝永、谢琴交房，而张之富直至2016年12月才成为公司的唯一股东，故张之富不应承担连带责任。（四）购房人缴纳的房款打入公司账户，款项用于项目建设和公司经营。（五）一审法院未对张之富何时成为公司唯一股东以及其个人财产是否与西南电工公司进行了混同等情况进行审查，即判决张之富承担连带责任。综上，一审判决张之富承担连带责任，既无事实依据，也无法律依据。其他上诉事实与理由与西南电工公司的事实与理由一致。 邬孝永、谢琴对上述二上诉人一并辩称，1.根据公司法第63条对一人有限责任公司股东承担责任的规定，一审法院给了西南电工公司和张之富足够长的举证期限，但直到一审判决前其没有相关证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。2.西南电工公司和张之富强调不动产登记中心要求开发商与业主签订土地使用年限的补充协议，一审法院给了西南电工公司和张之富充分的举证期限，提供相关证据证明是行政机关的强制性要求，但其并没有提交实质证据，其以该理由延期办证、拒绝办证没有依据。3.成冠肺防治（2020）196号通知中载明的是商品房买卖合同约定交付时间在2020年1月24日以后的商品房项目，交付时间可顺延，而不是指逾期办证可以顺延。4.邬孝永、谢琴已经按照西南电工公司的要求提供了办理不动产证所需要的全部资料和缴纳了相关税费，不能办理不动产权证的原因是西南电工公司要求邬孝永、谢琴签订不平等的补充协议，而该补充协议又没有任何法律依据，西南电工公司应当承担逾期办证的违约责任。 邬孝永、谢琴向一审法院起诉请求：1.请求判令西南电工公司立即为邬孝永、谢琴办理位于成都市新都区房屋的不动产权证（当庭撤回该项诉讼请求）；2.请求判令西南电工公司为邬孝永、谢琴办理的不动产权证的住宅土地使用权终止日期为2080年11月5日（当庭撤回该项诉讼请求）；3.请求判令西南电工公司向邬孝永、谢琴支付逾期办理不动产权证的违约金（违约金计算方式为：以全部购房款385480元为基础，按照每日万分之一的标准，从2018年9月23日起计算至邬孝永、谢琴实际取得不动产权证书原件之日止），违约金暂计至2020年7月15日为25480元；4.请求判令张之富对西南电工公司上述第三项债务承担连带责任；5.本案全部诉讼费由西南电工公司、张之富承担。 一审法院认定事实：2015年2月12日，西南电工公司（出卖人）与邬孝永、谢琴（买受人）签订自编号Ａ0105的《商品房买卖合同》，约定邬孝永、谢琴购买西南电工公司开发建设的案涉房屋，合同第一条约定：出卖人取得位于成都市新都区新繁镇文庙街地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用证号为：新都国用（2013）第××号、新都区国用（2014）第13272号，出卖人经批准在上述地块上建设的商品房暂定名“东湖·郡”，建设工程规划许可证号为：建字第510114201430078、510114201330139号。第三条约定：案涉房屋用途为住宅，测绘建筑面积共96.37平方米，其中套内建筑面积79平方米，所在土地用途为住宅用地，土地使用年限自2013年10月17日至2080年11月5日止。出卖人与买受人约定按照套内建筑面积计算案涉房屋价款，单价为每平方米4879.49元，总价款合计385480元。第五条约定：买受人采取贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价的32.55%，其余价款可以向中国工商银行股份有限公司成都新都支行（以下简称工行新都支行）或住房公积金管理机构借款支付。第十条约定：出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付该商品房。第十九条第二款约定：“（二）转移登记1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用×元。2.如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”。同日，双方签订自编号为Ａ0105的《商品房买卖合同补充协议》，载明“本补充协议与《合同》（指代前述Ａ0105《商品房买卖合同》）有抵触之处，以本补充协议为准”，约定买受人于2015年2月12日前，向出卖人支付首付房价款125480元，除首付款之外的房价款260000元，由买受人向银行申请按揭贷款方式支付。补充协议第四条约定，“1.买受人委托出卖人办理《合同》项下商品房的权属转移登记及商品房抵押贷款他项权利登记时应无条件配合出卖人、贷款银行提交相关资料，并交纳相应税、费，否则出卖人有权拒绝买受人提出的交付商品房的请求，同时，不能及时办理商品房权属转移登记的后果由买受人自行承担。2.出卖人在买受人交清全部有效资料、税、费并办理完毕商品房面积补差手续、商品房验收交付手续后的365日内为买受人申请办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后2年内为买受人办理房屋分户的国有土地使用权证”。2015年2月12日，西南电工公司出具加盖该公司财务专用章的收据，载明收到邬孝永支付的“东湖·郡”项目3号楼2-17-1号房屋房款50000元，交款方式为：定金转房款20000元，ＰＯＳ刷现30000元。2015年3月16日，西南电工公司出具加盖该公司财务专用章的收据，载明收到邬孝永支付的房款260000元，交款方式为工行按揭回款。2015年6月12日、2015年10月10日，西南电工公司分别出具加盖该公司财务专用章的收据，载明收到邬孝永支付的房款50000元、25480元，交款方式均为ＰＯＳ刷现。2016年9月21日，西南电工公司出具加盖该公司财务专用章的收据，载明收到邬孝永、谢琴建行ＰＯＳ刷现支付的代收税费等7718.36元。西南电工公司在一审庭审中当庭确认以上收款事实。双方一致确认，案涉房屋已在2016年10月2日向邬孝永、谢琴交付。房屋信息查询记录显示，案涉房屋现登记地址为新都区新繁镇书院横街77号，于2015年3月15日为谢琴、邬孝永办理签约备案。2020年1月19日西南电工公司于取得案涉房屋所在楼栋的初始登记。2020年10月9日，邬孝永、谢琴取得案涉房屋不动产权属登记，证书编号为川（2020）新都区不动产权第0xx9号、第0xx0号。 一审法院另查明以下事实： （一）2016年10月13日，成都市新都区国土资源局、房产管理局发布《关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告》，载明：自2016年10月17日17：00至2016年10月24日17:00暂停受理土地、房屋等登记业务。自2016年10月25日实施不动产统一登记后，成都市新都区范围内的不动产登记按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记操作规范（试行）》及四川省、成都市、新都区的有关规定办理。 （二）2013年10月17日，西南电工公司取得新都国用（2013）第××号国有土地使用权证，记载地类（用途）为住宅用地，终止日期为2072年8月23日。2017年5月22日，西南电工公司取得川（2017）新都区不动产权第××号登记证书，记载：该宗地由新都国用（2014）第13272号，经新都府土发（2014）31号批准，并由抵押权人同意在有抵押的情况下办理整合，应符合新都规条自13058号、出让合同51010920170020（协）与变更协议。 （三）西南电工公司提交了《东湖郡二期（3栋1、2单元、4、5栋）不动产权证（分户）资料收集的通知》，通知二期业主分户产权办理资料收集工作将于2020年3月2日开始，请业主按照提供资料清单要求自行复印和下载附件表格按模板要求填写签字后交售楼部，附件1《客户提供资料清单》分别列举了需要复印的资料和需要打印或领取后填写（签字）的资料，其中并无关于国有土地使用权终止年限的有关《补充协议》等内容。 （四）2020年4月，成都市武测地理信息工程有限公司（以下简称武测公司）对案涉土地进行权籍调查并作出《不动产权籍调查表》，其中《调查审核表》记载：武测公司受西南电工公司委托，于2020年4月2日对西南电工公司出让取得的位于新都区新繁镇文庙街的宗地进行了地籍调查（全部竣工），经调查，该宗地为西南电工公司出让取得，并领有新都国用（2013）第××号、新都国用（2013）第14500号、川（2017）新都区不动产权第××号国土证，地类用途均为住宅用地，使用权类型均为出让，使用年限分别为2072年8月23日、2072年8月23日、2080年11月5日，该工程为全部竣工，并取得《建设工程规划合格证》、成都市新都区规划管理局建设工程规划核实意见书，该宗地3幢跨新都国用（2013）第××号国土证、（2017）新都区不动产权第××号不动产权证，7幢跨新都国用（2013）第14500号国土证、（2017）新都区不动产权第××号不动产权证。《基地面积分户幢信息表》记载3幢建筑基底总面积为3762.69平方米，其中新都国用（2013）第××号国土证对应2256.91平方米，（2017）新都区不动产权第××号不动产权证对应1505.78平方米。《国有土地使用权面积分摊表-3栋》记载，案涉房屋（房屋唯一号1384304）国有土地使用权终止日期为2072年8月23日。 （五）西南电工公司（甲方、出卖人）与邬孝永、谢琴（乙方、买受人）签订《商品房买卖合同补充协议（二）》（以下简称《补充协议（二）》），载明：鉴于甲乙双方签订的《商品房买卖合同》约定，乙方所购买房屋地块位于成都市新都区新繁镇文庙街，分别由两块土地组成，国有土地使用权证号分别为新都国用（2013）第××号（终止日期2072-08-23）、新都区国用（2014）第13272号（终止日期2080-11-05）。在签订《商品房买卖合同》时，合同标注土地使用权终止日期为2080-11-05。但在为乙方所购买房屋办理不动产权籍调查过程中，因该房屋位置横跨两块土地，且由于所在国有土地使用权终止日期不一致，按要求将涉及该横跨土地的房屋土地使用年限按新都国用（2013）第××号所标注日期（2072-08-23）作为土地使用权终止日期。为此，为尽快办理房屋不动产权证，双方同意签订本补充协议如下：1.《商品房买卖合同》第三条“买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所在土地用途为：住宅用地，土地使用年限自2013-10-17至2080-11-5止”变更为“买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所在土地用途为：住宅用地，土地使用年限自2013-10-17至2072-08-23止”；2.本《商品房买卖合同补充协议（二）》为《商品房买卖合同》之补充，所约定内容不一致的，以本《商品房买卖合同补充协议（二）》为准。3.本《商品房买卖合同补充协议（二）》在甲乙双方签字、盖章后生效。本协议一式叁份，甲方壹份，乙方壹份，不动产登记机构壹份。该协议上落款时间填写为“2020年月日”。 （六）打印日期为2020年7月9日的企业信息查询通知单记载，西南电工公司成立于2002年10月18日，经营期限至2052年10月17日，注册资本金4000万元，主体类型为有限责任公司（自然人独资），股东为张之富。邬孝永、谢琴提供的2016年12月1日《成都西南电工有限公司承诺书》记载：“本人张之富郑重承诺，本人在办理成都西南电工有限公司之前没有出资办理过一人出资的有限公司，在本公司注册后也不再出资办理一人出资的有限公司”，承诺人签字处有“张之富”签名捺印并加盖西南电工公司公章。 一审法院认定以上事实，有双方确认一致的证据及一审庭审当庭陈述在卷为证。 一审法院认为，邬孝永、谢琴与西南电工公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应诚信全面履行合同约定的义务。邬孝永、谢琴已向西南电工公司支付了合同约定的全部购房款，西南电工公司也已向邬孝永、谢琴交付案涉房屋，并为其办理了不动产权属登记。对应邬孝永、谢琴变更后的诉讼请求，围绕各方争议焦点，一审法院评述如下： 关于违约责任。双方所签订《商品房买卖合同补充协议》中明确约定如与《商品房买卖合同》有抵触之处以补充协议为准，则按照该补充协议约定，西南电工公司应在邬孝永、谢琴交清全部有效资料、税、费并办理完毕商品房面积补差手续、商品房验收交付手续后的365日内为其申请办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后2年内为其办理房屋分户的国有土地使用权证，邬孝永、谢琴已于2016年9月21日向西南电工公司支付委托办理权属转移登记所需税费，西南电工公司也于2016年10月2日向邬孝永、谢琴交付案涉房屋，结合补充协议中关于邬孝永、谢琴所提交资料、所支付代办税费不齐西南电工公司有权拒绝交付房屋的约定，足以认定双方约定的办理房屋所有权证的起算条件已经具备。西南电工公司提出按照行政主管部门要求需先与邬孝永、谢琴签订关于案涉房屋土地权使用期限的《补充协议（二）》方能为其办理不动产权属转移登记，但所举证据不足以证明该事实主张成立且构成事实或法律上的履行不能。西南电工公司自行提交的《东湖郡二期（3栋1、2单元、4、5栋）不动产权证（分户）资料收集的通知》通知从2020年3月2日开始收集资料，其中并无要求买受人与之签订有关土地使用权终止期限变更的补充协议的内容。双方已签订的《补充协议（二）》主要内容为将主合同约定的土地使用年限自2013-10-17至2080-11-5止变更为自2013-10-17至2072-8-23止，是基于2020年4月开展的地籍调查结果而由双方合意订立，则该《补充协议（二）》不应理解为包含于2015年2月12日订立的《商品房买卖合同补充协议》所约定的邬孝永、谢琴委托西南电工公司办理权属转移登记应提交的资料，西南电工公司主张的为邬孝永、谢琴办理不动产权证书的期限应自双方签订《补充协议（二）》之后起算的答辩意见，一审法院不予采纳。因《商品房买卖合同补充协议》约定的房屋所有权证办理期限届满前，新都区已开始实施“二证合一”政策，房屋所有权证客观上已无法办出，该情形不可归责于出卖人西南电工公司，而按照双方关于国有土地使用权证办理期限的约定，该期限至2019年10月2日届满，因不动产权证书兼具房屋所有权证和国有土地使用权证两证功能，西南电工公司应在约定的房屋所有权证和国有土地使用权证两证办理期限均届满前为邬孝永、谢琴办理案涉房屋的不动产权证书，但邬孝永、谢琴直至2020年10月9日才取得案涉房屋不动产权属登记，西南电工公司已经构成为违约，按照原《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应承担违约责任。（二）关于逾期办理不动产权证的违约金。一审法院根据本案查明事实，西南电工公司于2020年1月19日取得案涉房屋的初始登记，分户权属转移登记相应迟延办理。因补充协议约定的房屋所有权证和分户国有土地使用权证办理期限均在“二证合一”政策实施后届满，一审法院已按照约定的两证均届满时间认定西南电工公司应为邬孝永、谢琴办理分户不动产权证书的期限，对于西南电工公司主张的因政策变动导致的必要准备时间应从违约金计算期间中扣除的意见，一审法院不予采纳。西南电工公司另主张新冠肺炎疫情影响期间无法办理、应参照有关文件扣减3个月的违约金计算期间，但根据本案查明事实西南电工公司逾期为邬孝永、谢琴办理房屋权属转移登记的违约事实发生于新冠肺炎疫情发生前，违约金因违约事实持续存在而持续产生、按日计算，西南电工公司也未举证证明疫情及疫情防控措施对其履行合同义务所造成影响的具体情况，对于西南电工公司基于疫情原因提出的调减违约金意见，一审法院不予采纳。结合合同约定和对当事人权利义务的实际影响，逾期办理房屋不动产权证违约金计算至完成房屋不动产权属转移登记之日止（2020年10月9日）而非邬孝永、谢琴主张的其实际领取不动产权证书原件之日止为宜，对于邬孝永、谢琴所主张的逾期办理分户不动产权证的违约金，一审法院支持为14378元（385480元*0.0001*373天）。（三）关于张之富的责任承担。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，债权人以一人公司的股东与公司存在财产混同为由起诉要求股东对公司债务承担连带责任，实行举证责任倒置，即由股东对个人财产与公司财产不存在混同承担举证责任，股东可以提交证明公司建立了独立规范的财务制度、财务支付明晰、或已进行相应审计的有关证据。西南电工公司为自然人独资的有限责任公司，张之富作为唯一的全资股东，负有证明其个人财产独立于西南电工公司的举证责任，张之富虽在一审庭审答辩提出商品房预售合同具有特殊性、预售资金纳入专项监管，但仅以该主张不足以证明张之富的个人财产与西南电工公司财产已经严格区分并独立于公司财产，应承担举证不能的法律后果，对邬孝永、谢琴要求张之富对西南电工公司应支付的逾期办理权属转移登记的违约金承担连带清偿责任的请求，一审法院予以支持。 据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、西南电工公司于判决发生法律效力之日起7日内向邬孝永、谢琴支付逾期办理房屋不动产权证的违约金14378元；二、张之富对判决第一项确定的西南电工公司应向邬孝永、谢琴支付的违约金承担连带清偿责任；三、驳回邬孝永、谢琴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费318.5元（已因适用简易程序减半收取），由邬孝永、谢琴负担95.5元，西南电工公司、张之富共同负担223元（此款邬孝永、谢琴在起诉时已预交）。 二审中，西南电工公司、张之富向本院提交了新证据，1.章程修正案、股东名册，拟证明张之富于2015年4月通过受让股权成为西南电工公司股东之一，2016年12月通过受让股转成为西南电工公司的唯一股东。2.验资报告（原件），拟证明2009年7月，西南电工公司股东对注册资金已经实缴完毕，并进行了工商登记备案。3.西南电工公司关于股东张之富与西南电工公司资金往来情况专项审计报告、西南电工公司2016-2020年度审计报告，拟证明张之富个人财产与西南电工公司没有混同，公司财产独立于股东个人的财产。4.关于西南电工公司是否进行年检问题的和证明（含附件）；国务院企业信息公司暂行条例；国家工商行政总局发布的企业经营异常暂行办法；从国家企业信用信息公示系统查询的西南电工公司是否列入经营异常名录的截图；其他公司的截图。拟证明国家企业信用信息公示系统显示，西南电工公司已进行了年检；没有被列入经营异常的名录中。 邬孝永、谢琴质证认为，对第一组证据的三性无异议，也认可证明目的。对第二组证据的真实性、合法性无异议，不认可关联性。该证据只能证明在2009年7月的验资情况，不能证明张之富和西南电工公司之间财产没有混同。对第三组证据的三性不予认可。专项审计报告中审计的材料是西南电工公司单方提供的会计账簿、原始单据等，该相关材料西南电工公司并没有一并提交，不能保证相关材料的真实性、全面性、合法性。对2016年-2020年审计报告三性不予认可。对第四组证据的三性予以认可。 本院经审查认为，对一、二、四组证据的真实性、合法性予以认可，对第三组证据将结合其他证据予以认定，对上述证据的证明力将结合其他事实予以认定。 邬孝永、谢琴未提交新证据。 另查明，《商品房买卖合同》第三条：……买受人购买的商品房所在土地用途为：住宅用地，土地使用年限自2013-10-17至2080-11-5止。 本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：邬孝永、谢琴诉请西南电工公司向其支付逾期办理不动产权证违约金是否应予支持；若邬孝永、谢琴该诉请应予支持，张之富是否应当对逾期办理不动产权证违约金承担连带责任。 本院认为，邬孝永、谢琴与西南电工公司签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应履行合同约定的义务。 关于邬孝永、谢琴诉请西南电工公司向其支付逾期办理不动产权证违约金是否应予支持的问题。西南电工公司与张之富上诉认为，导致案涉房屋逾期办理不动产权证并非西南电工公司的原因，具体理由：1.案涉合同约定该项目涉及两块土地，其使用年限与地籍调查的不同，而不动产登记中心以地籍调查中确定的土地使用期限为准，只有就案涉房屋对应的土地使用期限重新签订协议后，才能办理不动产权证；2.客观上存在新冠疫情及成都市新都区实施不动产统一登记即“二证合一”政策的影响；3.邬孝永、谢琴未按要求向西南电工公司提交房屋信息查询记录，逾期办理不动产权证损失及损失的扩大应由邬孝永、谢琴承担。 本院认为，首先，双方合同约定，邬孝永、谢琴委托西南电工公司办理案涉房屋的权属转移登记，提交相关资料，交纳相应税、费，否则西南电工公司有权拒绝向邬孝永、谢琴交付房屋。根据查明的事实，邬孝永、谢琴于2016年9月21日向西南电工公司支付委托办理权属转移登记所需税费，西南电工公司于2016年10月2日向邬孝永、谢琴交付案涉房屋。据此可以认定，房屋交付之日，邬孝永、谢琴已交齐办理房屋所有权证的相关资料及各项税费等。同时，双方约定，商品房验收交付手续后的365日内为买受人申请办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后2年内为买受人办理房屋分户的国有土地使用权证。从上述约定可知，办理房屋所有权证的期限从2016年10月3日至2017年10月2日止。办理房屋分户的国有土地使用权证的期限从2017年10月3日至2019年10月2日止。因成都市新都区于2016年10月25日实施不动产统一登记政策后，不能再办理房屋所有权证及国有土地使用权证，只能办理房屋不动产权证，该情形不可归责于西南电工公司，而不动产权证具有房屋所有权证及国有土地使用权证的功能与属性，因此，本院认为，办理房屋不动产权证的最迟期限应以办理国有土地使用权证的期限的截止日期为宜，故西南电工公司应于2019年10月2日前办理案涉房屋不动产权证。实际上，西南电工公司未能在约定的期限内办理案涉房屋不动产权证，已构成违约，应承担违约责任。 其次，土地使用期限的问题。西南电工公司作为开发商，应为其提供的案涉合同的内容负责，并严格按合同的约定履行。案涉合同明确约定：邬孝永、谢琴购买的商品房所在土地用途为：住宅用地，土地使用年限自2013-10-17至2080-11-5止。直至2020年地籍调查发现案涉房屋涉及两个地块时，西南电工公司已逾期办理案涉房屋不动产权证。虽然西南电工公司主张按照行政主管部门要求需先与邬孝永、谢琴签订关于案涉房屋土地权使用期限的《补充协议（二）》才能办理案涉房屋不动产权证，但其所举证据不足以证明该主张成立且构成事实或法律上的履行不能的情形，其上诉只有就案涉房屋对应的土地使用期限重新签订协议后，才能办理不动产权证的理由不能成立，本院不予支持。 再次，受不动产统一登记政策及新冠疫情影响的问题。办理商品房转移登记的顺序，应是开发商取得案涉房屋所在楼栋的初始登记后，才能办理房屋的转移登记。而初始登记由开发商自行办理，并不需要买受人的参与。根据查明的事实，成都市新都区自2016年10月25日实施不动产统一登记，而西南电工公司在成都市新都区实施不动产统一登记政策后的2020年1月才取得案涉房屋所在楼栋的初始登记，导致西南电工公司逾期办理房屋不动产权证，显然是西南电工公司自身原因造成的，其上诉主张逾期办理房屋不动产权证受实施不动产统一登记政策影响无任何依据，不能成立，本院不予支持。另外，众所周知，新冠疫情于2020年初爆发，此时，西南电工公司已逾期办理不动产权证，在此情况下，不能免除西南电工公司的违约责任，故西南电工公司主张其逾期办理不动产权证受新冠疫情影响无事实与法律依据，不能成立，本院不予支持。 最后，邬孝永、谢琴未按要求向西南电工公司提交房屋信息查询记录的问题。因西南电工公司未提供有效证据证明要求邬孝永、谢琴向其提交房屋信息查询记录，西南电工公司应承担举证不能的法律后果。 综上，西南电工公司主张导致案涉房屋逾期办理不动产权证并非其原因的上诉理由均不能成立，本院不予支持。 关于张之富是否应对逾期办理不动产权证违约金承担连带责任的问题。二审中，西南电工公司与张之富提交的1.章程修正案、股东名册；验资报告；关于西南电工公司是否进行年检问题的和证明（含附件）；从国家企业信用信息公示系统查询的西南电工公司未列入经营异常名录。邬孝永、谢琴对上述证据的真实性、合法性予以认可，本院经审查认为，西南电工公司已通过年检，未被列入经营异常的名录，上述证据足以证明张之富的个人财产与西南电工公司财产已经严格区分并独立于公司财产，不具有《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”规定的情形，因此，张之富对西南电工公司的债务不应承担连带责任。 综上，西南电工公司上诉请求不能成立，应予驳回；张之富的上诉请求部分成立，应予支持。因二审中出现新证据，本院对一审判决予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持成都市新都区人民法院（2020）川0114民初9286号民事判决第一项，即“成都西南电工有限公司于判决发生法律效力之日起7日内向邬孝永、谢琴支付逾期办理房屋不动产权证的违约金14378元”； 二、撤销成都市新都区人民法院（2020）川0114民初9286号民事判决第二、三项，即“张之富对判决第一项确定的成都西南电工有限公司应向邬孝永、谢琴支付的违约金承担连带清偿责任”；“驳回邬孝永、谢琴的其他诉讼请求”； 三、驳回邬孝永、谢琴的其他诉讼请求。 一审案件受理费318.5元（已因适用简易程序减半收取），由邬孝永、谢琴负担118.5元，成都西南电工有限公司负担200元；成都西南电工有限公司二审预交的案件受理费637元，由成都西南电工有限公司负担；张之富二审预交的案件受理费637元，由邬孝永、谢琴负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 李 俊 审判员 冯 璐 审判员 白福群 二〇二一年七月十二日 书记员 夏玉荣