安徽省安庆市大观区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0803民初962号原告:安庆市城市建设投资发展（集团）有限公司，住所地安徽省安庆市菱湖北路30号。法定代表人：沈军，董事长。委托诉讼代理人：张斌，公司员工。委托诉讼代理人：校飞，安徽中天人律师事务所律师。被告:黄文宣，男，1955年12月12日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。委托诉讼代理人：陈从元，安庆市大观区龙山法律服务所法律工作者。原告安庆市城市建设投资发展(集团)有限公司（以下简称“安庆城投公司”）与被告黄文宣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安庆城投公司的委托诉讼代理人张斌、校飞，被告黄文宣及其委托诉讼代理人陈从元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安庆城投公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令黄文宣停止侵害,立即返还非法占用的租赁房屋;2.依法判令黄文宣支付非法占用安庆城投公司房屋期间的占用费1539.25元（自2020年7月1日起至2021年4月10日止,按年1980元计算,并要求顺延至实际履行之日）;3.依法判令黄文宣支付违约金4618元（按占用费3倍计算）；4.由黄文宣承担本案诉讼费。庭审中，安庆城投公司明确第一项诉讼请求中的房屋地址位于安徽省安庆市大观区房屋。事实和理由:2018年7月24日,安庆城投公司与黄文宣签订合同编号为ＴＡＫＧ2018338《房屋租赁合同》一份,安庆城投公司将位于安庆市大观区，面积为25.845平方米的营业用房租赁给黄文宣作为洗车店使用。租赁期限为两年,自2018年7月1日至2020年6月30日。第一年租金为1800元,第二年年租金上浮10%,履约保证金为600元。同时,租赁合同的第七条、第八条对租赁期满后对租赁房屋的交付时间、交付状态和租赁期限届满后黄文宣在租赁期间所装饰、装修的归属及装潢、装饰费用的补偿问题均作出了约定。租赁合同期限届满后,安庆城投公司在2020年9月30日向黄文宣发出律师函,通知黄文宣腾出房屋,交还安庆城投公司。黄文宣在收到律师函后向安庆城投公司提出了不合理的补偿要求,为保证国有资产不流失,安庆城投公司在拒绝了黄文宣的不合理要求后,黄文宣拒绝腾出房屋,其行为严重侵害了安庆城投公司的合法权益。综上，为维护自身的合法权益，安庆城投公司诉至法院，请求判如所请。被告黄文宣辩称，一、原告在因房屋征收租赁合同解除的情况下,不与被告协议对承租人的补偿,而是诉求被告退出被征收的房屋与法相悖。原告本应自2018年2月22日征收通告之日起,依据征收补偿办法第六条第一款第三项的规定,解除租赁合同,实行货币补偿,原告不但没有解除合同,却仍与被告签订租赁合同，该合同是非法无效的,被告不能依据无效的合同向人民法院举张权利,即便合同有效，原告在履行对被告的货币补偿义务后,才能向被告举张权利。依据拆迁条例第二十七条规定,实施房屋征迁,应当先补偿后拆迁。原告的第一项请求与该条款相悖,法院应当驳回原告的该项请求。即便原、被告达不成补偿协议,或达成协议后不能履行,也只能由征收部门依据拆迁条例的第二十八条规定,由征收人申请法院强制拆迁,原告对已被征收的房屋没有诉权,法院应驳回原告的起诉。二、原告没有权利和依据收取已被征收房屋的占用费。1.原、被告自房屋征收公告之日起不再是房屋租赁合同关系,而是出租人与承租人之间的租赁房屋征收补偿关系；2.由于原告早已对涉案房屋实施了停水(属依法认定为暴办拆迁行为),因此该房屋自2020年7月1日之前已没有使用功能,原告收取该房屋的占用费,没有事实和法律依据；3.被告没有搬出涉案房屋,并不是占用该房屋,而是依据上述规定向原告请求补偿,但原告拒不履行补偿承租人停业损失费、搬迁费、装潢补偿费的义务。因此,原告收取被告房屋占用费及违约金没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的第二、三、四项的请求。三、被告于2014年前已是该房屋的承租户,2014年原告作为新的产权人与被告签订了房屋租赁协议,当时双方协议并没有征收不予补偿的条款。2020年2月22日发布征收通告后,原告不但不与被告依法解除合同,实行货币补偿，却在2020年6月30日合同终止后依据不予补偿的条款，拒绝同被告就承租房屋签订补偿协议。后被告依据相关规定就上述问题上访，原告迫于各方的压力,提出由政府委托第三方对承租人的房屋装潢予以评估,并逐户确认各项补偿金额。政府办理后,原告却不愿具体实施同各家签订补偿协议,却向法院起诉要求被告支付房屋占用费。综上，被告认为原告以房屋租赁协议对抗拆迁条例和政府征收规定及征收补偿办法，违背了《民法典》第四百九十六条和四百九十七条的规定,请求法院驳回原告的起诉或驳回原告的诉讼请求。另原告没有对被告减免疫情期间3个月租金以及对于违约金约定过高。原告安庆城投公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：营业执照、身份证、房地权证、《房屋租赁合同》、《关于安庆市大观立新圩二十五户商家的租赁房屋涉及征收产生纠纷的情况反映和诉求报告》。被告黄文宣提交了如下证据：身份证、安庆晚报、律师函、租赁合同、二十五户商家的诉请报告、征收补偿方案、征收通告、征收补偿安置协议书、估价结果一揽表、租户装潢汇总一揽表、安庆同安资产运营有限公司对承租户的上访回复。本院组织当事人进行质证，对安庆城投公司提交的证据予以确认，对黄文宣提交的租户装潢汇总一览表真实性无法确认，不予认定，对黄文宣提交的其他证据的真实性、合法性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月24日,安庆城投公司与黄文宣签订《房屋租赁合同》（合同编号：ＴＡＫＧ2018338）,约定：1.安庆城投公司将位于安庆市大观区，面积为25.845平方米的房屋租赁给黄文宣作为洗车店使用；2.租赁期限为两年,自2018年7月1日至2020年6月30日，第一年租金为1800元,第二年年租金上浮10%；3.履约保证金为600元，租赁期满后，承租方在缴清租金和水电费、出租方检查确认房屋完好、不影响继续出租后，该款项由出租方全额退还给承租方（不计息）；4.承租方逾期交付租金，除如数补交外，违约金应按租金总额的千分之一乘以逾期天数进行累计收取；合同届满，承租方应在3日内交付房屋，逾期一日按日收取违约金500元；5.租赁期间，如因城市建设须拆迁或改造及其他政府行为导致本合同不能继续履行的，本合同自行解除，出租方不做任何补偿。黄文宣的房屋租金已支付至2020年6月30日（含3个月疫情期间的房租），但安庆城投公司未减免黄文宣疫情期间3个月的房租。2018年2月22日，安庆市大观区人民政府发布《关于实施临江片区改造项目建设的通告》（观政﹝2018﹞23号），大观区人民政府决定实施临江片区改造项目，涉案房屋在该棚户区改造项目范围内。2018年8月28日，安庆城投公司向黄文宣发出《停租通知书》，称因大观区临江片区棚户区改造项目建设需要拆迁，根据双方签订的房屋租赁合同约定，该合同自行解除。2020年9月30日，安庆城投公司向黄文宣发出律师函，要求其收到律师函之日起10日内腾退承租的房屋，同时支付实际腾退前拖欠的租金（若有）及租金届满后房屋占有使用费（比照原租金），并缴清水电费等。2020年10月20日，黄文宣与其他24户商户一起向安庆市信访局提交了《关于安庆市大观区立新圩段二十五户商家的租赁房屋涉及征收产生纠纷的情况反映和诉请报告》，要求安庆城投公司给予装潢补偿款、停产停业损失费、搬迁费、厂房建设费等。因安庆城投公司与黄文宣就征收补偿未达成一致意见，黄文宣占用涉案房屋至今，故安庆城投公司诉至本院，请求判如所请。另查明，2013年6月22日，安庆城投公司办理了的位于大观区（安庆市水利局）房屋的房产证（房地权证宜房字第××号）。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。安庆城投公司与黄文宣签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。虽然安庆城投公司于2018年8月28日向黄文宣发出《停租通知书》，表示因涉案房屋需要拆迁该合同自行解除，但双方仍依照《房屋租赁合同》约定履行至2020年6月30日，故双方房屋租赁合同关系实际于2020年6月30日终止。根据合同约定，合同届满后承租方应在3日内交付房屋，故黄文宣应当在2020年7月4日前向安庆城投公司交付房屋。因黄文宣至今未腾退房屋，故对安庆城投公司要求黄文宣返还房屋的诉讼请求予以支持。黄文宣的房屋租金已支付至2020年6月30日（含3个月疫情期间的房租），但疫情期间3个月的房租应当予以减免，安庆城投公司应当在此后的房屋占用费中扣减该3个月的房租，故黄文宣应向安庆城投公司支付自2020年7月1日起至房屋返还之日止的房屋占用费（按照年租金1980元计算），并从中扣减三个月的房租495元（1980/12*3）。安庆城投公司要求黄文宣承担违约金，其主张的违约金过高，因黄文宣已支付了履约保证金，且保证金足以抵付违约金，故对安庆城投公司要求黄文宣支付违约金的诉讼请求不予支持。黄文宣辩称安庆城投公司未与其签订征收补偿协议并支付征收补偿款，无权要求其腾退房屋并支付房屋占用费，因本案系房屋租赁合同关系，黄文宣主张的法律关系与本案并非同一法律关系，黄文宣的辩解不能对抗安庆城投公司的诉讼请求，故对该项辩解不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告黄文宣于本判决生效之日起十日内将座落于安徽省安庆市大观区房屋返还给原告安庆市城市建设投资发展（集团）有限公司；二、被告黄文宣于本判决生效之日起十日内向原告安庆市城市建设投资发展(集团)有限公司支付房屋占用费（自2020年7月1日起，按照年租金1980元计算至返还房屋之日止，并从中扣减三个月的房租495元）；三、驳回原告安庆市城市建设投资发展(集团)有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告安庆市城市建设投资发展(集团)有限公司负担20元，由被告黄文宣负担5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  何晶晶二〇二一年七月十三日书记员  何俊慧附本案所适用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决，判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。