广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10243号上诉人（原审原告）：旷昌华，男，1969年10月21日出生，汉族，身份证住址湖南省衡山县。委托诉讼代理人：袁良平，广东南天星律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖巧玲，广东南天星律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李勇恒，男，1994年4月29日出生，汉族，身份证住址广东省罗定市。委托诉讼代理人：廖忠安，北京盈科（广州）律师事务所律师。上诉人旷昌华与上诉人李勇恒租赁合同纠纷一案，上诉人旷昌华、上诉人李勇恒不服广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初12111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。旷昌华上诉请求：一、变更一审判决第一判项为：李勇恒向旷昌华支付2020年1月1日至2020年8月31日的租金160000元；二、撤销一审判决第二项；三、判令李勇恒向旷昌华支付违约金14053.33元；四、判令李勇恒向旷昌华支付2019年8月1日至2019年9月30日期间的租金40000元；五、判令李勇恒向旷昌华支付旷昌华垫付的2020年1月1日至2020年9月22日的物业管理费6687元；六、判令李勇恒向旷昌华支付2020年9月1日至2020年9月21日的占用使用费14000元；七、本案一审、二审的诉讼费用由李勇恒承担。事实与理由：一、一审程序违法，遗漏了旷昌华提交的关键证据。旷昌华在庭审结束后按照一审法院庭审时的要求提供了案涉商铺105铺被加装楼梯的现状照片及视频，用于证明案涉商铺在李勇恒管理期间虽被第三人加装了楼梯，但该楼梯在商铺的最里端墙角处，离地面两米多高，且该楼梯并非从案涉105商铺进出，并不影响李勇恒的使用。一审法院在收到该关键证据后，却未组织双方进行质证。判决书详细记载了双方各自提交证据，却未将旷昌华根据法庭要求庭后提交的该关键证据在判决书进行载明和认定，认定的证据清单中也没有该证据和视频，就作出对旷昌华不公的判决，程序明显违法。二、一审认定事实明显错误。一审判决书第16页称该楼梯明显影响了案涉房屋使用，与事实不符。1、从旷昌华根据法庭要求庭后提交的案涉商铺现状的图片和视频看，被加装的楼梯位于商铺最里边的墙角处，距离地面至少两米高且系从两米高的位置通向外面，并不从商铺里面出入，并不影响商铺的使用。一审不予认定，明显错误。2、从李勇恒于2019年11月18日、12月13日仍支付2019年11月和12的租金的事实也可证明，案涉商铺虽被加建了楼梯，但并不影响租赁物的使用，仍完全符合使用条件，否则，李勇恒不会在其自称的2019年10月6日发现被加装楼梯后，仍继续支付租金。一审法院对此事实不予认定，明显错误。3、对于被加建的楼梯并不影响使用的事实，李勇恒在微信聊天中也是予以认可的，只是其认为使用面积减少了，所以以拒付租金为由一直在试图达到减少租金的目的或试图单方解除合同而不承担相应的违约责任。（1）旷昌华一审提交的反诉证据P77页2019年12月30日下午16:21李勇恒与旷昌华的工作人员梁生的微信聊天内容看，李勇恒回复“我刚刚约了地产过来，地产告诉我，他说要把楼梯封起来，就相当你这个面积已经少了好多了，……”也说明，其认可案涉商铺是符合使用条件的，且对于被加装的楼梯无法拆除一事，李勇恒在2019年12月30日就已知晓。（2）旷昌华一审提交的反诉证据P87页2020年8月6日下午16:38，李勇恒向旷昌华的工作人员梁生提出“该房现在的情况是里面有条楼梯，我装修就要封起来，你这个铺面积就变小了，这样可以吗？”也说明了，李勇恒对于案涉商铺的使用条件并无异议，只是其认为装修要封楼梯，面积变小了。4、根据李勇恒的陈述，在被加建了楼梯后，其仍然于2020年3月6日申请装修备案，可见其也是认可虽加建了楼梯，但符合使用条件的。可见，加装的楼梯位于商铺最里端，距离地面两米多高，并不影响李勇恒对案涉商铺的使用，李勇恒在与旷昌华的微信沟通中，从未提出不能使用或严重影响使用，更未提出疫情因素，也只说面积变小了，要求降租金，一审法院却帮其找出一个严重影响使用的理由，既不符合事实，也有失公正，在李勇恒未提出疫情抗辩时，一审还提出一个疫情理由，更是只帮李勇恒考虑，明显偏袒李勇恒。三、即使被加装楼梯可能影响使用，但也只是105铺位，并不影响104铺位的使用，一审对104铺位的租金、违约金等也不予支持，明显不公。四、李勇恒以涉案商铺存在产权问题而拒付租金，而根据查明的事实，根本就不存在产权问题，因此，其拒付租金理由不能成立，李勇恒构成根本违约。五、一审忽略了李勇恒怠于装修，怠于积极使用商铺的实际情况，对责任划分有误。一审法院应该考虑以下几个时间点。1、旷昌华2019年7月19日既已将商铺交付李勇恒，直到李勇恒自称的2019年10月6日开始被加装楼梯，长达二个半月时间李勇恒未对商铺采取任何使用措施，无装修方案，更未申请装修备案。商铺交付李勇恒后，李勇恒也未尽善良管理义务，连门被他人撬开商铺被人加装楼梯，李勇恒都不知道。2、根据李勇恒陈述，其在2020年3月6日才申请装修备案，此时已距离签订租赁合同交付商铺的时间2019年7月19日已过7个半月，在长达七个半月时间里申请人既未提出装修图纸，更未装修备案，也不交管理费，也未申请营业执照，未办营业执照名称核准。明显是怠于使用涉案商铺。3、就算是2019年10月6日被加装楼梯后，是继续承租或不租，在旷昌华三番五次催告时，李勇恒既不向旷昌华明确，也不交回商铺，使商铺长期闲置，直至2020年8月14日、8月18日、9月1日旷昌华再次催促后，于2020年9月7日，李勇恒才明确回复同意交回商铺。很显然，李勇恒的这种回避问题，拖延处理，造成商铺长期闲置，当然应向旷昌华支付租金和违约金。由以上经过可知，李勇恒对商铺的装修和使用，一直是消极态度，哪怕是出了加装楼梯一事后，其以此为理由态度更加消极，致使商铺被长期闲置，因案涉商铺一直是在李勇恒的控制之下，李勇恒也拒不向旷昌华交回商铺，故对于案涉商铺长期闲置的损失，责任应由李勇恒自行承担，对于旷昌华诉请的2020年1月1日至2020年8月31日期间的租金16万元，一审仅支持2万元，仅为1/8，责任划分不公，应予以纠正。六、一审对于旷昌华诉请的支付2020年9月1日至2020年9月21日期间的占用费不予支持，缺乏事实理由，处理不公。就算双方对加装楼梯存在争议，旷昌华2020年8月18日就已致发律师函告知李勇恒解除合同并要求交回商铺和结清拖欠的租金等费用，李勇恒第二天即2020年8月19日收到，但至2020年9月7日李勇恒才明确答复同意交回，且直到2020年9月21日才交回商铺，从2020年8月19日至2020年9月21日，商铺闲置的责任全在于李勇恒，是其收到旷昌华解除合同通知后，拖延交回才导致闲置，对此期间的闲置损失，即租金和占用费损失，应由李勇恒承担，旷昌华诉请占用费合法有据，应予以支持。七、本案系李勇恒过错，拖欠租金致使合同解除，旷昌华主张免租期租金，符合合同的约定，应予以支持。租赁合同第一条第1点约定，如乙方单方提前退租无免租期。本案商铺的加装楼梯并不影响使用，即使有，作用也非常有限，李勇恒怠于使用商铺，恶意欠租，导致最终旷昌华提出解除，责任在于李勇恒，故对于旷昌华提出的补交免租期租金的诉请，既有事实依据，也有合同和法律依据，应予以支持。八、在李勇恒占用商铺期间，因李勇恒欠付管理费，致使旷昌华为取回商铺而帮其垫付相应的物业管理费，此款李勇恒应偿还旷昌华，一审不予支持，显然不公。九、如李勇恒在2019年10月6日发现被加装的楼梯致使其不能装修使用，则应由李勇恒及早提出解除合同，但李勇恒并未解除合同，而是分别在2019年11月18日和2019年12月13日支付了2019年11月和12月的租金，说明案涉商铺仍符合使用条件。十、如李勇恒认为案涉房屋因第三人原因致使不符合使用条件，法律也已赋予了李勇恒解除合同的权利，但李勇恒并未行使该解除权，又不使用涉案商铺，也拒不交回涉案商铺给旷昌华，最后是旷昌华提出解除而解除，故，对于李勇恒占用旷昌华商铺期间，李勇恒就应向旷昌华支付租金、占用费。十一、案涉商铺即使被加装了楼梯，但该楼梯在商铺的最里端，且该楼梯并未接地，而是在距离地面两米多高的地方伸向外面，楼梯出口也不经过案涉商铺，故，并不影响任何使用，李勇恒也从未提出不满足使用条件，而是认为应减少该楼梯占用面积的租金。一审认定不满足使用条件是完全错误的。十二、本案系因李勇恒拖欠租金又恶意占用商铺，拒不交还，导致合同解除。旷昌华追讨免租期租金，及追讨旷昌华垫付的物业管理费等，符合合同约定，应予以支持。李勇恒二审答辩称：一、一审程序合法，并未遗漏旷昌华提交的补充证据。旷昌华庭后补充提交的证据，一审法院已送达给李勇恒，李勇恒认可该证据的真实性和合法性，不认可其关联性，并已将质证意见提交给法院，旷昌华的补充证据已完成了质证过程。一审法院综合了本案全部证据进行裁判，且在裁判说理部分引用了商铺的现场照片内容，只是未在判决书中列明各项证据的采纳情况，该情形并不违反法律规定。二、一审判决认为加装楼梯严重影响了李勇恒对案涉商铺的使用，符合事实。根据双方的聊天记录可知，双方明确约定案涉商铺内没有消防楼梯，这是李勇恒承租案涉房屋的前提，也是合同履行的基础。这是双方达成的合意，而与楼梯的位置、高低等无关，李勇恒也从未有加建楼梯不影响商铺使用的陈述。实际情况是，该楼梯位于104铺与105铺的交接处，李勇恒承租时是计划将两间商铺打通使用的，故要求其拆除楼梯，但现有证据表明该处楼梯属于消防楼梯，无法拆除，使李勇恒的使用意图完全无法实现，严重影响了李勇恒对两间商铺的使用。一审判断认定正确，一审判决认定该楼梯严重影响商铺的使用符合事实。三、案涉商铺加装楼梯部分明显存在产权争议，导致李勇恒无法对案涉商铺进行使用、收益，旷昌华因此对李勇恒构成违约，应当向李勇恒承担违约责任。根据李勇恒提交的聊天记录，物业方已明确告知该部位属于公建配套的消防楼梯，无法拆除，业主已要求赔偿，而旷昌华提供给李勇恒的产权证并未注明存在消防楼梯，故旷昌华与开发商对于楼梯部分的产权是明显存在争议的。且旷昌华已主张侵权赔偿。因此，案涉楼梯存在产权争议是明确的事实。该楼梯的存在导致商铺不符合合同约定的使用条件，使李勇恒无法对商铺进行装修、使用，造成了旷昌华违约，旷昌华应对向李勇恒承担违约责任，至于旷昌华自身的损失，其应向第三人主张。四、李勇恒一直在积极解决问题，是旷昌华方怠于履行义务，一直拖延不予解决，案涉商铺问题久而不决，完全是旷昌华方的责任。合同签订后，实际于2019年8月21日才完成拆除楼梯工作，2019年9月3日才收到旷昌华寄回的合同，李勇恒在2019年10月6日准备进场装修时就发现了加建楼梯问题，中间仅有1个月，完全属于准备装修的合理期间。自从发现问题后，李勇恒一直积极与旷昌华方沟通，并提出解决建议，但旷昌华方均不予理会或者消极对待。2020年1月20日，李勇恒已正式函告了旷昌华方，要求其给出确切的解决时间，如果问题无法解决，则李勇恒要求解除合同。但旷昌华并未给予明确回复。故案涉租赁合同拖延到9月份才解除，完全是旷昌华方的责任。五、李勇恒对案涉商铺的损失，不存在过错，不应承担责任。李勇恒在发现案涉商铺存在加建楼梯问题后，已第一时间告知旷昌华方，并积极沟通解决问题，不存在过错。并且，李勇恒还在2020年1月20日书面要求旷昌华方给出具体的解决时间，如无法解决问题，则要求解除合同。因此，李勇恒在2020年1月20日就已经明确了关于案涉商铺是否解除的态度，但旷昌华方既未给出具体的解决时间，也没有告知是否同意解除合同。因此，案涉租赁合同最终在2020年9月才解除，责任在于旷昌华方，其商铺的损失应自行承担。李勇恒上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项，改判驳回旷昌华的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由旷昌华承担。事实与理由：一、一审判决错误认定案涉商铺首次交付时间，实际交付时间应认定为2019年9月2日。租赁合同约定商铺交付时间为合同签订当天，虽然合同落款日期为2019年7月19日，但李勇恒已提供证据证明，旷昌华的签署日期为倒签，其实际签署日期为2019年9月2日，一审法院对此也予以认可，故案涉租赁合同的签订时间即应为2019年9月2日，商铺交付时间也应认定为2019年9月2日。李勇恒虽然在2019年7月支付了押金，并在7、8月份与物业联系拆除楼梯事宜，但是商铺的交付条件即是已拆除楼梯，故商铺在2019年7月19日并未交付，也不应认定为交付。李勇恒支付押金是对旷昌华的履约保证，只是让旷昌华能够放心安排人拆除楼梯，至于联系物业拆除楼梯，本身是旷昌华的义务，李勇恒代为处理，也是积极履行合同的表现。一审法院不应因李勇恒积极履行合同的行为而作出不利于李勇恒解释。二、一审法院认定案涉商铺的空置期期间有误。一审判决认定商铺于2019年7月19日交付，免租期到2019年9月，则空置期从2019年10月起算，至2020年8月共计11个月，该事实认定有误。如上所述，案涉商铺实际于2019年9月2日才首次交付，免租期为2个月，故李勇恒应于2019年11月3日才开始计付租金，故案涉商铺空置期应从2019年11月起算，共计10个月，且李勇恒认为疫情期间无法装修、使用的时间应至少为3个月，故商铺空置期应计算为7个月。三、李勇恒不存在过错，案涉商铺的空置期损失应由旷昌华自行承担或向侵权第三人主张，李勇恒不应承担商铺空置期损失的责任。第一、案涉商铺被重新加建的楼梯已查明是由第三人擅自加建，该行为侵犯了旷昌华的权利，同时导致案涉商铺不符合约定的使用条件，导致案涉争议的发生，李勇恒对此不存在任何过错，在发现侵权行为的第一时间即已告知旷昌华，是旷昌华自身拖延、消极解决，才导致案涉商铺长期空置，其空置期损失应由其自身承担或向侵权第三人主张。第二、李勇恒一直与旷昌华协商解决问题，并且提出了合理的解决方案，但旷昌华均不同意。而旷昌华在无法提供符合约定用途的商铺时，也一直没有正式通知解除合同，旷昌华没有采取措施防止其损失扩大应自行承担责任，故未及时终止合同的责任不在于李勇恒。因此，李勇恒不应承担案涉商铺空置期的损失责任。四、即使李勇恒应承担部分责任，但一审判决李勇恒承担的责任明显过重。即使李勇恒对案涉商铺的空置期损失存在一定责任，应与旷昌华各自承担责任，但旷昌华承担其责任后是有权向侵权第三人主张赔偿的，那么最后旷昌华实际并未承担责任或者承担的责任远小于李勇恒。因此，即使李勇恒应承担部分责任，该责任也应综合考虑李勇恒、旷昌华与侵权第三人。现一审判决旷昌华在支付3个月租金的情况，还需支付1个月租金，共计4个月的租金，该责任已超过50%，明显对李勇恒不公，显失公平。五、案涉租赁合同实际签订时间为2019年9月2日，虽然李勇恒在2019年7月19日签署了合同，但现有证据已经表明旷昌华直至2019年9月2日才在租赁合同上签字盖章，故租赁合同应以后一方签订的时间为准。合同约定租赁物交付使用日期为合同签订当日，故案涉商铺首次交付时间应为2019年9月2日，李勇恒先行支付押金是要求旷昌华拆除原楼梯，该押金是作为履行合同的保证，一审法院对李勇恒交付押金的行为推定商铺为2019年7月19日是认定错误。六、李勇恒一审提交的证据证明105号铺的实际面积为77平方米，没有达到合同约定82.1825平方米，且商铺内存在消防楼梯，严重影响使用。旷昌华二审答辩称：一、依法驳回李勇恒的所有上诉请求。二、本案一审、二审的诉讼费用由李勇恒承担。一、坚持旷昌华在（2021）粤01民终10243号、（2021）粤01民终10244号案的上诉请求及事实和理由，及补充的上诉意见和理由。二、合同签订时间应以书面记载为准，并不存在倒签的问题，旷昌华邮寄合同给李勇恒的时间不代表是合同签订的时间，且合同签订后，李勇恒于2019年7月份支付了押金，一审认定双方合同签订的时间为2019年7月19日，并无不当。三、李勇恒在本案存在严重过错，应承担本案全部责任。1、李勇恒接收商铺后长达三个月不装修，连装修方案也没有，长期空置铺位，属不当使用。2、李勇恒接收商铺后未能善良管理，至商铺被第三人撬锁加装楼梯，属不当管理。3、对加装楼梯有异议却长期占有商铺拒不交还，致商铺长期空置。4、占有商铺却又不交租金，不交物业管理费，明显恶意。四、承租人称2020年1月2日提出解除合同，旷昌华并没有收到该函件，且即使提出，其又在3月4日申请装修备案，虽然由于没有提供图纸，备案未通过，可见其行为表明其是继续使用物业，不解除合同。2020年8月13日旷昌华催交租金时，其再次明确不同意解除合同。涉案房屋不存在产权争议。即使有争议也仅限于商铺的里端加装的小楼梯，该楼梯距地面两米高，未连接地面，根据原合同法228、231条，即使存在争议，要减少的面积也仅是加装楼梯的面积，旷昌华测量才两个平方左右，承租人即使要拒交租金，仅可以就有争议的不交，不应该全部不交，而且也不交回房屋。承租人2019年10月9日发函给旷昌华称等楼梯验收通过正式使用，即使其主张的有道理，其在2020年3月3日提交装修备案，足以说明楼梯验收早已通过，但其从2020年3月至2020年9月一直未交租金，又长期占用房屋过错非常明显。旷昌华向一审法院起诉，请求：1.判令李勇恒向旷昌华支付2020年1月1日至2020年8月31日拖欠的租金160000元（租金按20000元/月计算）；2.判令李勇恒向旷昌华支付因拖欠上述租金所产生的违约金（违约金从当月6日按每月2%计算至实际付清之日止，暂计至2020年8月31日为14053.33元）；3.判令李勇恒向旷昌华补交2019年8月1日至2019年9月30日期间的租金40000元；4.判令李勇恒向旷昌华支付旷昌华垫付的2020年1月1日至2020年9月22日的物业管理费6687元（104铺物业服务费140.92元/月，消防控制中心用电分摊0.52元/月，105铺物业服务费599.11元/月，消防控制中心用电分摊2.2元/月）；5.判令李勇恒向旷昌华交还涉案物业，并按20000元/月的标准支付自2020年9月1日起至物业实际交还之日止的占有使用费；6.判令本案诉讼费用由李勇恒承担（迳付）。一审法院经审理查明：2017年12月26日，广州市万卓置业有限公司（甲方）与衡山县永铭休闲农庄有限公司（乙方）签订两份《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方向甲方购买其开发的万科尚城御府自编A3、S4栋1层104房、105房，房屋地址为广州市黄埔区翠宇三街6号（自编A3、S4栋）104房、105房（以下简称涉案房屋），商品房的用途为商业，甲方应当在2019年6月30日将涉案房屋交付乙方使用。附件《房地产平面层图》中的图纸显示涉案104房、105房内无楼梯。2019年7月1日，衡山县永铭休闲农庄有限公司出具《声明》称：该司同意由旷昌华（该司的法定代表人）以其个人名义对外出租涉案房屋，并同意其以个人名义对外签订租赁合同并收取租金、保证金/押金等。2019年7月19日，旷昌华（出租方）与李勇恒（承租方）签订《租赁合同》，旷昌华将涉案房屋出租给李勇恒作商业使用。第一条约定：1.租期从2019年8月1日至2025年7月31日止，共6年，含免租期2个月（从2019年8月1日起至2019年9月30日止），如承租方提前退租无免租期。2.保证金40000元，保证金不能抵扣租金。3.租金每月20000元，从2019年10月1日起按约每月缴交。4.结算方式：租金按月结算，在每月的第5日前按银行转账付款方式付款。第二条约定：签订本合同当日，承租方须向出租方交付保证金和首月租金。第三条约定：双方同意出租方交付该物业予承租方使用日期为合同签订当日。第五条约定：在租赁期内，承租方承担下列责任：1.依时交纳租金及每月的管理费、水电费等一切费用。如承租方不按时交租，出租方应及时发出微信或书面催租通知函。逾期交付租金的，每逾期一日，承租方须按所欠租金的每日5%累计计算向出租方支付违约金。如果逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达十日，视为承租方违约，出租方有权单方解除合同，收回该房产，有权处理屋内一切物品，并没收保证金。第六条约定：违约责任：1.任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。4.因承租方违约而合同终止，出租方有权不经承租方同意单方有权收回该房产，承租方须无条件立即迁出该房产。如承租方逾期迁出时，则出租方在收回该房产时应由二名人员作证，并由该物业管理处进行见证作依据。第十三条约定：该商铺租金第一年、第二年不递增。承租方逾期交租的，按欠租总额每日百分之五计付违约金。2019年7月23日，李勇恒向旷昌华支付保证金40000元。李勇恒还分别于2019年8月26日、11月18日、12月13日向旷昌华支付10月至12月的租金共计60000元。租赁合同签订前后，双方的工作人员均有通过微信对涉案房屋租赁事宜进行沟通。2019年5月31日，李勇恒的工作人员询问：“你铺里面有个楼梯的，那个楼梯是要拆的吗？”旷昌华的工作人员在咨询物业公司工作人员后回复该楼梯承租人可在装修时拆除。2019年6月3日，李勇恒的工作人员提出该楼梯很厚很牢固，需要物业公司拆除，旷昌华的工作人员表示其去跟物业公司沟通该楼梯问题，并询问何时可以签合同。2019年6月27日，旷昌华的工作人员回复涉案房屋内的消防楼梯已和物业沟通，物业公司会负责拆除，并于2019年7月1日将物业公司工作人员的微信“梅蓝”推送给李勇恒的工作人员，让其与物业公司沟通。2019年7月19日，李勇恒在租赁合同上签字后将合同邮寄给旷昌华。2019年7月25日，旷昌华的工作人员催促李勇恒“要交二押一租，签了合同就要交上，尽快打款过来”。2019年9月2日，旷昌华在租赁合同上签字后将合同邮寄给李勇恒。7月至8月期间，李勇恒的工作人员联系物业公司工作人员让物业公司负责拆除涉案房屋内的楼梯，李勇恒确认该楼梯于2019年8月21日由物业公司最终拆除。2019年10月6日，李勇恒的工作人员告知旷昌华的工作人员涉案房屋内原楼梯拆除后，又重新建了一个楼梯。2019年10月9日，李勇恒发函给旷昌华称因涉案房屋被物业管理处加建楼梯，大量工程物料堆放在内，一直处于整改状态，未告知其具体加建工程完成时间，导致其至今未能使用该房产，要求暂停支付租金并要求就物业管理处加建楼梯工程验收通过，涉案房屋正式交付使用起，将免租期相应延后两个月。2019年10月11日，旷昌华的工作人员让李勇恒的工作人员尽快找物业或营销处理好此事，其已将涉案物业出租，承租方有权履行一切的使用权和管理权。同日，旷昌华还复函李勇恒，其已将涉案房屋交给李勇恒使用，在李勇恒承租期间出租方未收到相关任何加/改建消防梯的通知且完全不知情，也未同意加建，故不同意延长免租期的请求。2019年10月12日，李勇恒的工作人员告知已将涉案房屋上锁，旷昌华的工作人员告知其要跟进处理此事。2019年12月16日，旷昌华的工作人员告知李勇恒其已经与开发商协商，但还没达成一致意见。2019年12月30日，李勇恒的工作人员告知称其已与开发商沟通过，开发商称要把楼梯封起来，这样涉案房屋的面积就减少了很多。2020年1月20日，李勇恒发函给旷昌华，称因涉案房屋内加建楼梯的产权问题一直未得到解决，管理处及居委以此理由不予装修，故其至今未能装修投入使用，其希望出租方协助处理上述产权问题，并给一个确切的解决时间，如出租方无法处理，其要求解除租赁合同，退回租赁押金及已交付的租金。妥投证明显示邮件为他人代收，旷昌华称其未收到上述邮件。2020年3月3日，李勇恒的工作人员告知旷昌华的工作人员称物业公司因楼梯占用楼上面积，不给其装修。3月4日，旷昌华派人到涉案房屋重新丈量了房屋面积。3月6日，李勇恒的工作人员告知旷昌华的工作人员称因物业公司不允许拆除楼梯，故不同意给其办理装修备案，李勇恒为此提交了《装修备案表》，显示李勇恒向物业公司申请2020年3月6日至4月15日装修，装修施工项目包括拆除涉案105号铺内部楼梯一条，物业服务中心手写意见“此步梯为政府配套设施使用、不可拆除、装修图纸未提供、不能办理装修备案”。3月6日，旷昌华的工作人员告知李勇恒的工作人员，旷昌华购买涉案105房时平面图中是没有楼梯的，新建楼梯与其无关，让李勇恒的工作人员去找开发商。李勇恒的工作人员回复称其本来有上锁，现在锁都不见了，楼梯已经打通到隔壁。3月12日，李勇恒的工作人员称重新测量后涉案105房只有77平方，合同显示有82.1825平方。4月26日，李勇恒的工作人员询问旷昌华的工作人员开发商那边怎么回复，旷昌华的工作人员回复称“在催，还没有结果”，让李勇恒的工作人员去催催，李勇恒的工作人员提出“现在因你们产权方面不能营业，租金是不能要我交的。”7月30日，李勇恒的工作人员再次询问旷昌华的工作人员涉案房屋公司打算如何处理，旷昌华的工作人员回复称尚未处理。8月4日、8月6日，双方协商之前的租金如何处理，旷昌华的工作人员要求李勇恒支付全部拖欠的租金，李勇恒的工作人员称因为涉案房屋现在加建了楼梯，其无法拆除，如装修只能将楼梯封起来，这样商铺面积就会变小，而且之前是因为产权存在纠纷造成其无法使用，不同意支付租金。旷昌华的工作人员回复称其交付涉案房产时是无楼梯的，开发商加建楼梯是在承租期内，承租期内已将涉案房屋的管理权和使用权交给承租方，故加建楼梯一事，应由李勇恒承担责任，并让李勇恒明确是继续租用还是不租了，如果要继续租用需补足租金，如果不租了就终止合同。8月8日，旷昌华向李勇恒邮寄《催缴租金函》，要求李勇恒在2020年8月15日前支付2020年1月至8月的租金及管理费，逾期支付，旷昌华将按合同约定解除合同，没收保证金。李勇恒于2020年8月10日签收后，约旷昌华面谈，因旷昌华不在广州未碰面。8月13日，李勇恒向旷昌华发出《关于催缴租金的复函》，称不同意出租方解除合同、没收保证金的要求，并提出因物业加建了消防楼梯，占用了商铺面积，商铺面积已不符合租赁合同约定，要求按现有使用面积计算租金，重新商定租金标准，并要求免除商铺无法使用期间的租金。旷昌华称未收到该邮件。8月14日、18日和9月1日，旷昌华的工作人员再次催促李勇恒决定是继续租用、补齐租金还是不租、交回商铺。2020年8月18日，旷昌华向李勇恒邮寄《律师函》，告知李勇恒因其欠付2020年1月至8月的租金及管理费，构成违约，现通知解除租赁合同，并支付所有欠付的租金、管理费及违约金等。李勇恒于次日签收。9月7日，李勇恒明确答复要交回商铺给旷昌华，询问需要怎么办理手续。2020年9月21日，李勇恒将涉案房屋交还给旷昌华，双方办理了交接手续。李勇恒还提交了其工作人员与“梅蓝（万科尚城）管家”的微信记录拟证实加建的楼梯属于公建配套，需要业主出面才能处理，微信记录显示：2019年11月27日，“梅蓝（万科尚城）管家”告知李勇恒：“商铺要开门，给工程师清垃圾”“确定了是公建配套，公建配套是居委的，业主要求赔偿，你联系他过来吧”。李勇恒还提交了涉案房屋内原有楼梯和加建楼梯的照片，照片显示加建的楼梯从二楼延伸至一楼距离地面约2米处。旷昌华为证实其已支付涉案房屋的物业费，提交了涉案房屋所在小区物业公司出具的《物业收费通知单》和《收款证明》，《物业收费通知单》显示涉案104房物业费每月140.92元，涉案104房2020年1月至8月消防控制中心用电分摊共计4.37元，涉案105房物业费每月599.11元，涉案105房2020年1月至8月消防控制中心用电分摊共计18.61元。《收款证明》载明涉案105房从2020年1月至11月与涉案104房从2020年1月至10月的物业管理费及分摊费用合计8032.81元，由衡山县永铭休闲农庄有限公司对公账号转账进行支付属实。上述事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》《声明》、营业执照、《租赁合同》《物业收费通知单》《收款证明》、来往函件、邮寄单、妥投证明、支付凭证、微信聊天记录、照片、《装修备案表》《委托书》《商铺交接确认单》及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，旷昌华与李勇恒签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面、诚信履行。关于涉案房屋交付时间的认定。《租赁合同》第三条约定交付时间为合同签订当天，《租赁合同》下方载明的签署日期为2019年7月19日，虽然旷昌华于2019年9月2日才将签名捺印的《租赁合同》邮寄给李勇恒，但李勇恒在2019年7月已支付押金，并在7、8月间已与物业公司联系拆除原有楼梯事宜，视为其已经接收了涉案房屋，故一审法院认定涉案房屋已于合同签订当天交付给李勇恒。鉴于涉案房屋已于2020年9月21日交还给旷昌华，故一审法院对旷昌华主张的交还房屋的诉讼请求不再予以处理。关于欠付的租金。一审法院认为，旷昌华在将涉案房屋交付给李勇恒时，已明确表示原楼梯可以拆除，而在原有楼梯被拆除后，物业公司又在涉案房屋内加建了楼梯并且无法拆除，从照片上看，该楼梯已明显影响了涉案房屋的使用。李勇恒在2019年10月发现加建楼梯后，已及时通知旷昌华并多次要求其进行处理，但旷昌华迟迟未予处理，甚至要求承租方予以处理，而承租方亦按照出租方的要求多次寻求处理方式，但该事件明显属于出租方可以协商处理的范畴，出租方将该义务强加给承租方明显不合理。加建楼梯后的房屋并不符合租赁合同约定的使用要求，旷昌华作为出租方，在李勇恒长达8个月未支付租金的情况下，未及时要求解除合同，未及时采取措施防止损失的扩大，出租方对此存在过错。李勇恒在2019年10月发现涉案房屋加建楼梯后，虽积极与旷昌华沟通解决事宜，但直至2020年8月，仍未明确如何处理，如其认为不符合使用条件，应及时要求解除合同，防止损失的扩大。2020年8月，在旷昌华的多次催促下，李勇恒才在2020年9月明确同意解除合同、退还商铺，并于2020年9月21日才交还房屋，其对涉案房屋损失的扩大亦具有明显的过错。综合双方的过错程度，一审法院认为双方均应对涉案房屋空置期间的损失承担责任。鉴于李勇恒已实际支付3个月租金，扣除因疫情无法装修、使用的时间，一审法院酌情再支持旷昌华一个月的租金作为其损失，对于旷昌华主张的其他租金、占用费及物业费，本院依法予以驳回。综上，一审法院认定李勇恒还需向旷昌华支付一个月的租金20000元，剩余租金损失由旷昌华自行承担。关于违约责任。一审法院认为，本案起因是涉案房屋内加装了楼梯使涉案房屋不满足合同约定的使用条件，李勇恒并无恶意违约行为，且双方在合同履行过程中均存在过错，李勇恒无需承担违约责任，故一审法院对旷昌华主张的租金的违约金、免租期的租金均不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十九条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出判决：一、李勇恒于本判决发生法律效力之日起十日内向旷昌华支付租金20000元；二、驳回旷昌华的其他诉讼请求。案件受理费4611元，由旷昌华负担4193元，李勇恒负担418元。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。据此，针对李勇恒和旷昌华的上诉，本院认定如下：首先，旷昌华与李勇恒签订的《租赁合同》合法有效，双方均应全面、诚信履行。其次，关于涉案房屋交付时间问题。虽然旷昌华于2019年9月2日才将签名捺印的《租赁合同》邮寄给李勇恒，但双方此前已就合同内容进行了磋商，李勇恒也已经签署合同，《租赁合同》下方载明的签署日期为2019年7月19日，且李勇恒于2019年7月23日支付保证金40000元，而《租赁合同》第一条约定租期从2019年8月1日起算，第三条约定交付时间为合同签订当天，从上述当事人的行为、合同约定事实来看，一审认定涉案房屋已于合同签订当天即2019年7月19日交给李勇恒，并无不当。其三，关于合同权利义务终止的原因及责任认定问题。旷昌华在将涉案房屋交付给李勇恒时，明确表示原楼梯可以拆除，而在原有楼梯被拆除后，物业公司又在涉案房屋内加建了楼梯并且无法拆除，从本质上而言，旷昌华作为出租人，未能全面履行合同义务。但从现有照片证据来看，加建楼梯虽然对房屋使用造成一定影响，但根据比例原则，并不构成根本违约。李勇恒在通知旷昌华进行处理，却迟迟未能解决的情况下，暂停支付租金具有一定的正当性，但其没有提供充分证据证明物业公司加建的楼梯对合同继续履行构成实质影响，导致合同目的无法实现。在此情况下，李勇恒长达8个月未支付租金，也不及时要求解除合同，存在明显过错。旷昌华作为出租人，在已建楼梯无法拆除的情况下，未及时采取措施寻求妥善解决，而是任由损失扩大，亦有明显过错。因此，一审对旷昌华主张租金的违约金、免租期的租金不予支持，而认定双方均应对涉案房屋空置期间的损失承担责任，并无不当。但一审认为李勇恒还需向旷昌华支付一个月的租金20000元，剩余租金损失由旷昌华自行承担，处理欠妥。本案中，《租赁合同》文本中虽然提及104房、105房的建筑面积情况，但约定的租金每月20000元，未明确是按照面积计算单价而来，李勇恒在签订《租赁合同》前已对涉案房屋现状有所了解；《租赁合同》文本中也未约定拆除原有楼梯事宜；即使加建楼梯，也无证据证明构成根本违约。综合上述因素，本院认为双方均应对涉案房屋租赁期间的租金费用承担50%的责任为宜。经核算，自2019年10月份开始计付至2020年9月21日实际交还房屋期间的租金（占用费），应为：11个月×2万元/月+21/30×2万元/月=234000元，即各自承担117000元，李勇恒已付60000元租金，还应支付57000元。物业管理费6687元，李勇恒亦应支付3343.5元。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，但处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、变更广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初12111号民事判决第一项为：李勇恒于本判决发生法律效力之日起十日内向旷昌华支付租金（占用费）57000元；二、撤销广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初12111号民事判决第二项；三、李勇恒于本判决发生法律效力之日起十日内向旷昌华支付物业费3343.50元；四、驳回旷昌华的其他诉讼请求。一审案件受理费4611元，由旷昌华负担1886元，由李勇恒负担2725元。二审案件受理费4821元，由旷昌华负担2214元，由李勇恒负担2607元。本判决为终审判决。审判长  戴俊英审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇二一年七月十五日法官助理张家齐书记员黄咏欣