广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10533号上诉人（原审原告、反诉被告）：谌其军，男，1973年4月3日出生，汉族，身份证住址四川省广元市利州区。委托诉讼代理人：谢玉良，广东正诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾斐，广东中汉律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：邓新林，男，1970年11月13日出生，汉族，身份证住址广州市黄埔区。委托诉讼代理人：张凯，广东卓信律师事务所律师。原审第三人（反诉被告）：童文举，男，1977年8月15日出生，汉族，身份证住址湖南省汉寿县。原审第三人：彭有彪，男，1990年4月4日出生，汉族，身份证住址湖南省娄底市娄星区，现羁押于广东省武江监狱。原审第三人（反诉被告）：贺小兵，男，1989年1月13日出生，汉族，身份证住址湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：蔡舟，广东骤韵律师事务所律师。上诉人谌其军、上诉人邓新林与原审第三人童文举、彭有彪、贺小兵租赁合同纠纷一案，因上诉人谌其军、邓新林均不服广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初3313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谌其军上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判驳回邓新林全部反诉请求；2.改判邓新林返还谌其军押金的利息（以500000元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计算至全部清偿之日止）；3.改判邓新林赔偿谌其军违约金875164.32元；4.改判邓新林赔偿谌其军损失984843.42元及利息（以1545641.22元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计算至全部清偿之日止）；5.本案受理费由邓新林负担。事实和理由：一、谌其军已对（2020）粤01民终13006号民事判决书提出再审申请。二、邓新林就涉案房屋的财产损失不应由谌其军承担。1.谌其军与邓新林所签订的租赁合同中已经明确约定如谌其军租赁案涉房屋满两年，房屋内物品可视为已经损耗灭失；2.自2019年11月1日由邓新林单方收回至本案反诉前邓新林均未曾就涉案房屋内物品损失向谌其军提出任何异议，另该损失已经在谌其军使用后由第三人贺小兵、童文举、彭有彪，案外人广州科城恒骏投资有限公司使用，损失已与谌其军无直接的关系；3.（2020）粤01民终13006号民事判决书系判决第三人童文举向邓新林返还案涉房屋、土地以及屋内物品；4.案涉评估报告所采用的基准日为2015年12月2日，而直至2019年11月1日谌其军都是支付租金合理合法使用案涉租赁房屋的（含合同内物品），相隔四年间的折旧评估报告未能如实计算反映，对谌其军极不公平。评估基准日系邓新林单方选定的，即系其要求评估公司就2015年12月2日这一时间点的价值进行评估，故此该份评估报告仅能证明2015年12月2日时的价值，而非2019年11月1日谌其军与邓新林租赁合同解除之日的价值，评估报告未能反映的真实损失，故此邓新林应对其所选定的评估基准日承担应有的责任；5.即使最终法院仍认为谌其军需承担相应的责任，亦应按照过错原则予以分配责任。三、邓新林作为主要过错方反而获利与立法精神不符。邓新林至今仍未退还案涉房屋的租赁押金，其必然产生相应的法定孳息，而邓新林在本案中系过错程度占60%的（主要过错），其自2019年11月1日与谌其军解除租赁合同关系之日起应予以退还租赁押金，计算到上诉之日的利息已达三万元。四、谌其军与邓新林之间的租赁合同无效不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力，邓新林应承担相应的违约责任。邓新林上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判邓新林向谌其军支付装修价款20万元；3.谌其军承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一审判决邓新林向谌其军支付装修价款所依据的《评估结论书》存在多处明显错误，依法应当予以重新鉴定。第一，《评估结论书》所记载的评估项目已使用年限明显错误。谌其军在合同签订后不久便完成了对涉案租赁物业的装修，从其2016年年初完成装修至邓新林2019年11月1日重新将涉案租赁物业出租给贺小兵，评估项目已使用年限应确定为3.83年，而并非评估报告所确定的1.91年及2.33年，评估报告所确定的1.91年及2.33年缺乏事实及法律依据。第二，《评估结论书》所记载的评估项目规定使用年限明显错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条及第十二条的立法原意可知，装修物品剩余价值应当根据租赁双方所约定的承租年限来进行确定，而不能机械适用装修物品的可使用年限。涉案《租赁合同》约定租赁期限为十年，至邓新林2019年11月1日重新将涉案租赁物业出租给贺小兵之时，谌其军剩余未承租年限为6年2个月。因此，应将《评估结论书》所记载的评估项目规定使用年限统一变更为约定使用年限10年。第三，《评估结论书》所记载的部分评估项目价值严重虚高，与市场价格严重不符。对于有争议的项目，邓新林在本案提起上诉时已前往涉案租赁物业进行确认，相关物品目前均保存完好，存在对部分物品的客观公允价值进行重新鉴定的条件。综上所述，一审判决邓新林向谌其军支付装修价款所依据的《评估结论书》存在多处明显错误，依法应当予以重新鉴定，以准确界定邓新林应向谌其军支付装修价款金额。谌其军辩称，谌其军需要向第三人支付装修赔偿的直接损失就是基于邓新林所出租的房屋没有合法产权，并且对比第三人装修投入的评估报告以及谌其军装修评估报告明细明显没有重合，不认可邓新林称谌其军将第三人的装修投入重复主张的这一说法。若邓新林认为需要剔除，那么需要剔除的部分，以及哪一部分存在重合需要明确。2.邓新林所主张谌其军进行赔偿的部分应按照双方过错，即邓新林占60%谌其军占40%，不能划分谌其军要求其赔偿的部分，而不划分邓新林要求谌其军赔偿的部分。3.根据双方租赁合同第九条第3点，谌其军需要赔偿的前提是场内属于邓新林的设备在两年内损害或灭失，但在邓新林移交场地给第三方使用时，租赁期超过两年，完全不符合谌其军需要向其赔偿的条件，按照约定是视为设施设备已经灭失，也就是双方明确约定以两年为限，对设施设备的使用、灭失作出约定，所以邓新林也应当遵循约定。邓新林辩称，一、涉案房屋租赁合同纠纷是由于谌其军未按时足额向邓新林缴纳租金所引起，因此，无论涉案租赁合同是否有效，谌其军向邓新林主张押金利息及违约金均缺乏事实及法律依据。在邓新林因谌其军所造成的租赁房屋相关物品损失尚未确定，且谌其军未支付欠付租金的情况下，邓新林有权拒绝向谌其军返还租赁押金。二、谌其军提出的上诉请求第四项所主张的损失金额缺乏事实及法律依据，且鉴定报告鉴定的项目中已包含第三人童文举及彭有彪原主张部分损失，该部分与本案没有直接的关联性，理应予以扣除。三、谌其军在邓新林向其发出《解除房屋租赁合同通知书》以后，并未将涉案租赁合同附后所列物品返还给邓新林，因此，其理应承担相应物品的赔偿责任。因相关物品已损毁灭失，因此，只能按照交付的时间来评估相关物品的价值。四、邓新林向谌其军所交付物品所产生的损失，与租赁合同是否有效并无直接的关联性，因此，不应对相关物品损失的承担划分责任比例。原审第三人贺小兵述称，同意谌其军的上诉请求，本案与贺小兵无关。童文举、彭有彪经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。谌其军于2020年3月11日向一审法院起诉请求：1.判令邓新林返还谌其军押金500000元及利息（以500000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自起诉之日起计算至全部清偿之日止）；2.判令邓新林赔偿谌其军违约金875164.32元；3.判令邓新林赔偿谌其军损失1545641.22元（装修费1144936元+赔偿给童文举、彭有彪的装修费389018.22元+261号案件一审诉讼费2992元+261号案件二审诉讼费8695元）及利息（以1545641.22元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自起诉之日起计算至全部清偿之日止）；4.本案受理费、评估费由邓新林负担。邓新林向一审法院反诉请求：1.确认2019年11月1日邓新林解除与谌其军于2015年12月2日签订的《租赁合同》的效力；2.确认2020年5月10日邓新林依法从童文举、贺小兵手中收回租赁房屋；3.判令谌其军向邓新林支付逾期支付租金所产生的资金占用费95854.8元（以104190元为本金，按每天1%，从2019年8月1日计算至2019年10月31日止共92天）；4.判令谌其军向邓新林赔偿租赁物的财产损失130112元；5.判令童文举、贺小兵支付租金195000元至返还租赁房屋之日止（以65000元/月为标准，从2020年2月8日至2020年5月10日止）；6.本案诉讼费、评估费由谌其军承担。一审法院经审理查明：1997年3月16日，广州市镇龙镇国土管理所向邓某祥颁发集体土地建设用地使用证，面积为180平方米，地址位于镇龙镇××村邓屋社横坑龙。后邓某祥及其儿子邓新林先后在上述位置上建设房屋、加建围墙，经营餐饮。2015年12月2日，邓新林（甲方）与谌其军（乙方）签订《租赁合同》，租赁期限自2016年1月1日至2026年12月31日止。租赁合同约定“甲方将属于其所有、使用的坐落于黄埔区××村水库道3号田基美食出租给乙方使用、经营。租赁物占地总面积7800平方米，其中建筑面积为5600平方米，租赁物包括房屋、鱼塘、绿化树木（有名贵树木）、餐饮设备设施一整套等。具体以所附清单为准。”双方约定押金为500000元，乙方于签订合同时先缴纳100000元，其余押金在三年内不多于三次付清。涉案房屋第一年租金为每月30000元，自第二年起每月租金在上一年度基础上递增5%，每年递增一次至合同结束；乙方应于每月10日前向甲方交付当月租金。乙方在租赁期间负责租赁物内所有建筑物及构筑物、附着设施的维护保养，有权在不损害主体结构和外观的形象的基础上进行施工；甲方负责建筑物主体结构的维修费用，乙方负责日常房屋维修（如天面或棚顶雨漏、墙体剥落等）；如乙方需改变房屋内部结构、装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方同意，所需费用由乙方自行负担。如因发展需要，乙方可以在甲方现有基础上进行新建和加建，加建和新建临时建筑所有投入费用由乙方自行负担，加建新建的房屋或设施在合同期满后归甲方所有。若乙方存在拖欠租金累计达3个月、利用房屋进行违法活动、故意损坏房屋的情形，甲方可以终止合同并收回房屋。若乙方逾期未交付租金，每逾期一日，甲方有权按月租金1%收取滞纳金，若乙方连续三个月未交租，甲方有权回收租赁物并解除合同，并以押金补齐租金，剩余租金退回乙方。合同有附件《资产入册表》一份，该表载明涉案房屋内在租赁时有黄花梨、茶几等财物，邓新林和谌其军均在该表上签字捺印。合同签订后，谌其军向邓新林缴纳了押金100000元，邓新林向其交付了租赁物。2017年4月24日，涉案房屋门前进行加建围墙建设和内走廊进行铁皮棚建设，原九龙镇政府发现后认定前述建筑物为违法建筑并责令其自行拆除。2018年3月18日，谌其军（甲方）与童文举、彭有彪（乙方）签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2018年6月1日至2026年12月31日。《房屋租赁合同》约定“甲方将坐落于广州市黄埔区××村金坑××路3号院出租给乙方使用、经营。租赁物占地总面积7800平方米，租赁物包括房屋、鱼塘、绿化树木（有名贵树木）、餐饮设备设施一整套等。具体以所附清单为准。”双方约定押金为300000元，每年年底前支付不少于30%，三年内付清；租金按季度支付，第一次在合同签订3日内一次性缴纳3个月租金，此后每季度提前10天交纳本季度租金；其中2018年6月1日起每月租金75000元，2019年起每月租金80000元，2020年租金在上一年的基础上递增5%，合同期内每年递增一次至合同期满，另前院白色小楼及旁边三间小屋及彩钢棚每月租金4000元至合同期满；乙方自合同签订之日至2018年6月1日前可提前进场办公、施工，但需一次性支付50000元作为补偿；乙方在租赁期间负责租赁物内所有建筑物及构筑物、附着设施的维护保养权利，有权在不损害主体结构和外观的形象的基础上进行施工；如乙方需改变房屋内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方同意，投资由乙方自理；乙方可以在甲方现有基础上进行新建和加建，甲方要积极进行协助报建相关审批手续，加建和新建临时建筑所有投入费用由乙方自行负责；合同期满或乙方中止合同的，乙方不能拆除和损毁院内装饰装修和建筑物。若乙方存在拖欠租金、利用房屋进行违法活动、故意损坏房屋或不按约定使用范围改变房屋用途的，甲方可以终止合同并收回房屋；若乙方逾期交付租金，每逾期一日，甲方有权按月租金1%收取资金占用费；乙方在租赁期内由于经营不善或其他原因中止租赁，甲方在租赁期内无故提前终止合同的，以最近2年（24个月）租金作为违约金。合同签订后，谌其军向彭有彪、童文举交付了租赁物。后童文举、彭有彪对租赁物进行了装修。因童文举、彭有彪自2018年12月起未付租金，谌其军于2019年1月7日诉至一审法院，案号为261号案。鉴于涉案金坑水库路3号内房屋未办理建设工程规划许可证，亦未取得主管部门的建设批准等原因，一审法院于2020年3月31日作出261号民事判决书，判决结果为：一、确认谌其军与邓新林于2015年12月2日签订的租赁合同无效；二、确认谌其军与童文举、彭有彪于2018年3月18日签订的房屋租赁合同无效；三、确认童文举与邓新林于2019年11月1日起与邓新林之间的房屋租赁合同关系无效；四、童文举向邓新林返还坐落于广州市黄埔区××村××道3号房屋、土地以及屋内物品；五、谌其军向邓新林支付房屋使用费10.5万元；六、童文举、彭有彪向谌其军支付房屋使用费86.9万元；七、谌其军支付童文举、彭有彪装修装饰价款190646.88元以及清理费和运输费9249.23元；八、驳回谌其军其他诉讼请求；九、驳回童文举、彭有彪其他反诉请求；十、驳回邓新林其他诉讼请求。谌其军、童文举不服该判决向广州市中级人民法院（以下简称广州中院）提起上诉，案号为（2020）粤01民终13006号。广州中院于2020年10月30日作出民事判决书，判决结果为：一、维持广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初261号民事判决第一、二、三、四、五、十项；二、变更广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初261号民事判决第六项为：童文举、彭有彪向谌其军支付房屋使用费77.9万元；三、变更广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初261号民事判决第七项为：谌其军支付童文举、彭有彪装修装饰价款以及清理费和运输费共计389018.22元；四、撤销广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初261号民事判决第八项、第九项；五、驳回谌其军其他诉讼请求；六、驳回童文举、彭有彪其他诉讼请求。2019年7月24日，谌其军向邓新林出具《关于暂时中止支付房租及提出房屋质量及装修费用异议的函》，告知邓新林其将于2019年8月起暂停支付房租，待261号案宣判后再确定房租结算事宜。此后，谌其军未再向邓新林支付房租。2019年11月1日，邓新林向谌其军出具《解约通知书》，称解除双方签订的《租赁合同》并要求谌其军腾退涉案房屋、付清费用。同日，邓新林（甲方）与贺小兵（乙方）签订《场所使用协议》，乙方租赁涉案房屋作为艺术传播（经营性）场所使用，租期自2019年11月1日起至2020年3月1日。租金为每月65000元，应在每月1日支付。如有租金逾期一个月未支付，房东有权收回该租赁物和要求支付所欠租金。在本案审理期间，谌其军申请对涉案房屋院内建筑物的装修费用进行评估。2020年7月8日，广州市安衡价格事务所有限公司作出穗安价鉴［2020］初ZC023号《关于广州市黄埔区××村××路3号院内建筑物的装修费用评估结论书》（以下简称《装修费评估结论书》），该鉴定报告第七条第（一）款载明：“……评估人员参考申请人谌其军提交的《××水库3号房屋评估项目清单》结合谌其军、邓新林双方共同确认，对由申请人投入装修、改造的项目进行丈量并拍摄记录。另据申请人介绍，由于《评估项目清单》中部分项目已被拆除，且各项目改造完成时间不一致，我们根据申请人提交至法院的证明材料进行了整理。经确认，本次评估基准日为2019年10月31日。”鉴定结论为涉案房屋的装修费用在评估基准日为982792元，其中前院外围墙的评估价格为26286元，内围墙的评估价格为21843元。一审法院于7月13日收到前述鉴定报告后，于同日送达各方当事人质证。谌其军于7月18日发表质证意见，认为评估费用与实际价格有差异。邓新林认为该报告将部分未经其同意的评估项目计算入内，亦将童文举、彭有彪的装修费用包含在内，评估基准日亦不准确。在本案审理期间，邓新林申请对涉案房屋的财产损失进行评估。2020年8月20日，广东证诚价格评估有限公司作出粤证价估［2020］J209号《案涉租赁房屋财产损失价格评估报告》（以下简称《财损评估报告》），该报告评估基准日为2015年12月2日。第6页第三段载明：“……现场勘查人员有我司工作人员2人、法院工作人员2人、原告、被告2人（共计6人），一同见证了我司实地查勘工作过程。”鉴定结论为涉案房屋的财产损失的现有价值为130112元。谌其军认为该报告评估基准日应为2019年10月31日。邓新林认为该报告不准确，邓新林在涉案房屋的财产损失远超过鉴定的数额。另查，涉案房屋已于2020年8月交付广州科城恒骏投资有限公司（以下简称恒骏公司）装修并使用。以上事实，有集体土地建设用地使用证、《租赁合同》、《房屋租赁合同》、询问通知书及责令限期整改通知书、《关于暂时中止支付房租及提出房屋质量及装修费用异议的函》、《解约通知书》、《场所使用协议》、261号民事判决书、13006号民事判决书、《装修费评估结论书》、《财损评估报告》以及当事人庭审陈述等佐证，以上证据经庭审质证，一审法院予以采信。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实发生在2021年1月1日以前，故本案应当适用当时法律、司法解释进行裁判。关于两份鉴定报告的证明力问题。谌其军和邓新林对于两份鉴定报告的证明力均有异议，一审法院评析如下：首先，两份鉴定报告均载明评估项目、评估基准日得到各方的确认，如对前述项目存在异议，应当在现场勘查时向鉴定机构提出。其次，如当事人对鉴定结论存在异议，应当提交足以推翻鉴定结论的证据予以证明。现谌其军以261号案童文举、彭有彪对其装修费用的鉴定报告来否定《装修费评估结论书》的证明力。一审法院认为，261号案的鉴定报告是针对童文举、彭有彪装修部分而出具的鉴定报告，与《装修费评估结论书》中针对谌其军装修部分的情况并不相同，该证据不足以推翻《装修费评估结论书》的鉴定结论。邓新林未提交证据否定《财损评估报告》的证明力，亦未指出《装修费评估结论书》中包含童文举、彭有彪装修费用的项目，对于其提出的异议主张，一审法院不予采纳。最后，涉案房屋已于2020年8月交付恒骏公司装修并使用，评估对象已非原来状态，重新启动鉴定程序已无现实可行性。综上所述，一审法院采信《装修费评估结论书》和《财损评估报告》的鉴定结论。关于本诉的第1项诉讼请求。押金一般是用于担保合同的履行，如承租人未向出租人缴纳租金，出租人可在押金中扣除相应款项用作冲抵租金。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现《租赁合同》已被13006号生效判决确认无效，谌其军与邓新林之间的房屋租赁关系事实上亦已终止，谌其军主张邓新林返还房屋押金500000元，于法有据，予以支持。谌其军请求邓新林支付押金对应的利息损失，无合同和法律依据，不予支持。邓新林主张因谌其军存在违约行为，依据《租赁合同》第五条的约定应没收全部押金。一审法院认为，首先，《租赁合同》已被确认无效，该合同第五条亦为无效条款，对签订双方没有法律约束力；其次，该合同第五条并未约定如谌其军存在违约行为需没收全部押金。故对于邓新林的抗辩意见，不予采纳。关于本诉的第2项诉讼请求。如前所述，因谌其军与邓新林所签订的《租赁合同》为无效合同，该合同所约定的违约金条款为无效条款，故对谌其军主张的违约金诉求，不予支持。关于本诉的第3项诉讼请求。谌其军主张的损失诉求包含：邓新林造成其损失的装修费1144936元、13006号判决书判决其赔偿给童文举、彭有彪的装修费389018.22元、261号案诉讼费2992元、13006号案诉讼费8695元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释［2009］11号，以下简称《租赁合同解释》）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”结合《合同法》第五十八条规定，提供取得建设工程规划许可证的租赁物是出租人的应尽义务以及收取租金的前提条件。邓新林作为《租赁合同》的出租人，未能向谌其军提供合法合规的租赁物，存在主要过错且过错在先，结合261号案、13006号案中对合同无效各方当事人的责任划分，一审法院确定邓新林应就《租赁合同》的无效承担60%的过错责任。而谌其军作为《租赁合同》的承租人，在知道或者应当知道所承租的房屋、土地应办理相应证照或者手续的情况下，未严格审查出租人提供的证照，存在一定的过错，应就合同无效承担40%的过错责任。《装修费评估结论书》结论为涉案房屋的装修费用在评估基准日为982792元，谌其军主张的装修费用1144936元是重置价格，未经折旧，其装修费用应以评估价格即982792元为准。谌其军建设的门前围墙系违法建筑，被九龙镇政府责令拆除但谌其军拒不履行，邓新林主张扣除违法建筑的装修费用，合情合理。经扣减后，谌其军受法律保护的装修费用为934663元（982792元-外围墙26286元-内围墙21843元）。邓新林主张扣除的鉴定项目第1、4、12、13项与违法建筑无关；第22项属于院内门楼，未被认定为是违法建筑；第51-54项属于1号楼公共浴室，未被认定为是违法建筑；第101-107项属于水库坝树脂瓦房，未被认定为是违法建筑。前述项目与九龙镇政府认定的违法建筑无关，不在装修费用中予以扣减。《租赁合同解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时……已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照合同无效的过错分担现值损失。”邓新林与谌其军实际存在房屋租赁关系近四年，邓新林对于谌其军使用涉案房屋的情况理应知晓。邓新林主张谌其军未经其同意即装修装饰，但并未提交证据证实其曾反对后者装修装饰，故一审法院认为谌其军的装饰装修行为已得到邓新林的允许，故对邓新林主张的该项事实不予确认。因谌其军与邓新林所签订《租赁合同》无效，且邓新林不同意利用谌其军所添加的装饰装修物，结合《租赁合同》中双方在合同无效中过错程度，一审法院确定邓新林承担装修费用934663元的60%即560797.8元，谌其军应承担装修费用934663元的40%即373865.2元。谌其军主张的389018.22元损失是因其在《房屋租赁合同》中存在过错导致合同无效，经法院判决应当支付给童文举、彭有彪的装修装饰价款，并非邓新林因《租赁合同》无效对其造成的损失，两者之间不具备因果关系，故对于谌其军主张的该部分损失，一审法院不予支持。谌其军主张的2992元和8695元损失是261号案反诉案件受理费和13006号案案件受理费。《诉讼费用缴纳办法》第二十九条第一、二款规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”诉讼费用属于谌其军的败诉成本，并非他人造成的损失，故对于谌其军主张的该部分损失，一审法院不予支持。谌其军主张第3项诉讼请求相对应的利息损失，没有合同和法律依据，一审法院不予支持。关于本诉的第4项、反诉的第6项诉讼请求。根据《诉讼费用缴纳办法》第六条以及第十二条规定，诉讼过程中因鉴定、评估发生的费用不属于诉讼费用的范畴，上述费用根据谁主张、谁负担的原则由当事人向有关机构或者单位支付，故谌其军、邓新林所缴纳的评估费应自行承担。关于邓新林提出的第1项反诉诉求。《合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始至终没有法律约束力。”合同解除是基于合同成立生效，而《租赁合同》为无效合同，不具备合同解除的条件，故对邓新林要求确认解除合同效力的请求，一审法院不予支持。关于邓新林提出的第2项、第5项反诉诉求。《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第二款规定：“反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。”本案的本诉系基于谌其军与邓新林之间的房屋租赁关系。邓新林提出的前述反诉请求系基于邓新林与贺小兵之间的房屋租赁关系，该请求与本诉并非基于相同法律关系、诉讼请求之间不具有因果关系，故对于邓新林的前述反诉请求，本案不予调处，邓新林可另行起诉进行维权。关于邓新林提出的第3项反诉诉求。《租赁合同》约定，若谌其军逾期未交付租金，每逾期一日，邓新林有权按月租金1%收取滞纳金。因《租赁合同》为无效合同，前述条款为无效条款。261号案已判决谌其军向邓新林支付2019年8月至10月期间的房屋使用费，故对邓新林该项诉求，一审法院不予支持。关于邓新林提出的第4项反诉诉求。谌其军在承租涉案房屋的过程中对房屋内财产造成损失，经鉴定价值为130112元，邓新林主张谌其军赔偿前述损失，于法有据，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释［2009］11号）第二条、第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十三条以及《诉讼费用缴纳办法》第六条、第十二条以及第二十九条第一、二款的规定，于2021年3月1日判决如下：一、邓新林向谌其军返还房屋押金500000元；二、邓新林向谌其军支付装修价款560797.8元；三、谌其军赔偿邓新林财产损失130112元；四、驳回谌其军的其他诉讼请求；五、驳回邓新林的其他反诉请求。上述义务人应当在本判决生效之日起十日内履行上述义务。如未按本判决的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30166元，谌其军负担19306元，邓新林负担10860元。反诉案件受理费减半收取计3807元，邓新林负担2627元，谌其军负担1180元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审另查明：邓新林、谌其军签订的《租赁合同》中约定：“租赁期间，乙方必须保护好甲方原有的餐饮设备及设施（如空调、风扇、厨房炉具、餐台橙等），如前述设施、设备在两年内损坏或灭失的，由乙方负责赔偿。”本案所涉《装修费评估结论书》中记载“本次评估对象为广州市黄埔区金坑村水库路3号院内建筑物的装修。……评估人员参考申请人谌其军提交的《金坑水库3号房屋评估项目清单》结合邓新林、谌其军双方共同确认，对由谌其军投入装修、改造的项目进行了丈量并拍摄记录。另据申请人介绍，由于《评估项目清单》中部分项目已被拆除，且各项目改造完成时间不一致，我们根据申请人提交至法院的证明材料进行了整理。”《装修费评估结论书》附表《广州市黄埔区金坑村水库路3号院内建筑物的装修费用评估明细表》中项目分为：前院、三间老房、小白楼、1号楼2楼、1号楼一层前厅、1号楼院内、1号楼1楼、1号楼公共浴室、2号楼2楼、3××楼××12间房、4号楼1楼大厅、4号楼顶楼、山边树脂瓦房、水库坝树脂瓦房、其他项目。其中1号楼公共浴室包括砖砌墙体、彩钢瓦墙面、彩钢瓦棚顶、不锈钢门、固定玻璃窗。13006号案件中的《关于广州市黄埔区金坑村金坑水库路3号院内建筑物的装修费用价格评估结论书》记载：“本次评估对象为位于广州市黄埔区金坑村金坑水库路3号院内建筑物的装修费用。……价格评估依据：……实物勘查的情况……价格评估结论：广州市黄埔区金坑村金坑水库路3号院内建筑物的装修费用价值为648364元。”附表《广州市黄埔区××村××水库3号院内建筑物的装修费用评估明细表》中项目分为：停车场围墙建造、院内建造、院内围墙改造、男生宿舍楼、接待室楼上宿舍、接待室建造、公共浴室、二楼女生宿舍、餐厅改造、厨房加建、画廊、其他费用。其中公共浴室部分包括公共浴室框架建造、地面水泥砂浆找平、铁彩瓦墙、公共浴室贴墙砖、铝合金窗、不锈钢门。谌其军在13006号案件中曾对上述评估明细表初稿提出异议，认为上述评估费用明细表中部分项目不属于童文举、彭有彪建造，但评估报告终稿及一审法院未采纳谌其军的该部分异议。二审庭询中，谌其军称其将涉案租赁物转租给童文举、彭有彪时，场地内的物品是齐备的，对此没有相关证据证实。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1.谌其军要求邓新林支付押金利息损失是否有相应依据；2.邓新林应向谌其军赔偿的装修费损失数额应如何认定；3.谌其军是否应当向邓新林赔偿财产损失及财产损失数额如何认定；4.谌其军要求邓新林支付违约金有无依据。对此，本院分析如下：一、关于是否需要支付押金利息的问题。生效判决已认定邓新林与谌其军于2015年12月2日签订的租赁合同无效，谌其军对租赁合同无效存在过错，故谌其军上诉主张应自合同解除之日支付押金的利息损失，缺乏法律依据，本院不予支持。二、关于装修费损失数额的认定问题。本院认定如下：（一）关于本案《装修费评估结论书》是否包括部分13006号案件中认定的童文举、彭有彪出资装修的项目的问题。首先，谌其军主张本案《装修费评估结论书》中所列装修项目均系其本人出资装修，但其未提交其出资装修的充分证据；其次，本案《装修费评估结论书》中记载“本次评估对象为广州市黄埔区××村××路3号院内建筑物的装修”，13006号案件中的评估结论书也记载：“本次评估对象为位于广州市黄埔区××村××水库路3号院内建筑物的装修费用”，本案评估报告记载评估机构主要是依据谌其军提交的《××水库3号房屋评估项目清单》，以及结合邓新林、谌其军共同确认、现场测量作为评估基础，13006号案件评估报告记载价格评估依据为实物勘查的情况，即两份评估报告均以现场测量为主要评估依据，而评估机构现场测量客观上无法有效区分谌其军出资建造部分与童文举、彭有彪出资建造部分；再次，谌其军在13006号案件中曾主张该案中评估的装修项目中部分不属于童文举、彭有彪建造，故其在本案中将主张该部分装修项目属于其本人建造并将其纳入本案装修项目的可能性较大；最后，虽然本案评估报告所列的装修费用评估明细表与13006号案中评估报告的装修费用评估明细表对项目的列举方式不同，但从项目的内容来看，比如两份评估报告中均显示有一处公共浴室的评估，而两份评估报告中公共浴室的评估项目明显存在重叠的情形，其他项目也存在类似的情形，故本院有理由相信本案的《装修费评估结论书》中包含部分13006号案件中认定的童文举、彭有彪出资装修的项目；综上，基于上述事实，本院合理认为本案《装修费评估结论书》中包括了部分13006号案件中认定的童文举、彭有彪出资装修的项目。谌其军主张本案《装修费评估结论书》中的装修项目均系其本人出资建造，缺乏依据，本院不予采纳。一审法院认定《装修费评估结论书》中包含未包括童文举、彭有彪的装修项目不妥，本院予以纠正。（二）关于谌其军自行出资装修部分的价格认定问题。由于两份评估报告采用的项目列举方式不同，无法准确区分出重叠部分的具体项目及金额，且本案与13006号案件的价格评估时点不同，本应对谌其军自行装修部分的价值重新委托评估。但由于涉案租赁物现已由案外人重新装修后承租使用，租赁物不具备重新评估的客观条件。考虑到评估机构出具的价格评估结论系对装修价值的估算，从解决当事人争议的目的出发，本院依据本案及13006号案件的查明事实及对装修费的评估结论，对谌其军自行装修部分的价值酌情进行认定。本案装修评估报告结论为982792元，13006号案件的装修评估报告结论为648364元，结合考虑一审法院认定的外围墙、内围墙的违法建筑问题，两份评估报告的评估时点以及装修的成新率等问题，酌情认定谌其军自行装修部分的价值为300000元。（三）关于邓新林应向谌其军支付的装修费损失数额问题。一审法院认定双方对合同无效均有过错，且邓新林对合同无效承担60%的责任，谌其军对合同无效承担40%的责任，该责任比例认定并无不当，本院予以确认。虽然邓新林在2019年11月1日与童文举签订租赁合同，但单从该事实无法认定邓新林同意利用涉案租赁物中的装修，而邓新林在诉讼中明确表示不同意利用，故谌其军主张邓新林同意利用涉案租赁物中的装修理据不足，本院不予采纳。因此，对于涉案装修费用损失，应由双方各自按照合同无效的过错分担现值损失。对于谌其军自行装修部分的300000元，根据双方的过错比例，邓新林应赔偿谌其军装修费损失180000元（300000元×60%）。对于童文举、彭有彪出资装修的部分，邓新林在租赁期间对谌其军转租未提出异议，对童文举、彭有彪对涉案租赁物的装修亦未提出异议，应视为其对童文举、彭有彪的装修行为知情并同意，在合同无效后该部分装修的价值已随房屋一并交还给邓新林，且13006号案件已判决谌其军按照其过错比例向童文举、彭有彪赔偿装修损失389018.22元，该部分款项属于谌其军因涉案租赁合同无效导致的损失，对谌其军的该部分损失389018.22元，应由邓新林、谌其军按过错比例分摊，即邓新林应按60%的比例向谌其军赔偿该部分损失233411元。综上，邓新林应向谌其军赔偿装修费损失共计413411元。谌其军上诉请求邓新林赔偿其损失984843.42元、邓新林上诉主张应赔偿200000元，均缺乏理据，本院不予支持。一审法院对装修费损失的金额认定不当，本院予以纠正。谌其军要求邓新林支付装修损失的利息损失，缺乏法律依据，本院不予支持。三、关于谌其军是否应当向邓新林赔偿财产损失及财产损失数额如何认定的问题。（一）根据涉案租赁合同约定，邓新林将租赁合同附件《资产入册表》中的财物交付给谌其军，虽然合同未约定谌其军在合同期满后需要返还上述财物，但现租赁合同在履行期限未届满的情况下被依法认定无效，根据无效合同的处理原则，双方基于无效合同取得的财产应当相互返还。因此，谌其军应当向邓新林返还《资产入册表》中的财物。在谌其军无法实际返还的情况下，应当承担折价赔偿财产损失的义务。13006号案件虽然判决童文举应向邓新林返还房屋、土地及屋内物品，但并未明确物品内容。同时，虽然谌其军在承租涉案租赁物后又将其转租给童文举、彭有彪，但谌其军未举证证实其将涉案租赁物转租给童文举、彭有彪时，《资产入册表》中的财物仍存在且已交付给童文举、彭有彪，故谌其军应承担无法返还上述财物的相应法律后果。因此，一审法院认定谌其军应向邓新林赔偿财产损失，并无不当，本院予以认同。该部分财产损失属于谌其军无法返还财产的对价，并非因租赁合同无效导致的损失，谌其军主张应由双方按照过错比例分担缺乏依据，本院不予采纳。（二）关于财产损失数额的认定问题。一审法院对财产损失虽委托评估价格进行评估，但对于财产损失的评估基准日认定不当。谌其军基于涉案租赁合同自邓新林取得《资产入册表》中的财物，在合同未被认定无效，且场地未被收回之前，谌其军并不负有向邓新林返还财产的义务。在交还场地之前，谌其军应邓新林支付租赁物的占有使用费，而该占有使用费中实际已包含了对《资产入册表》中的财物的使用对价。因此，一审法院将财产损失的评估基准日确定为2015年12月2日不妥，谌其军主张评估基准日应为2019年10月31日合理，本院予以采纳。根据一审法院委托评估机构出具的《财损评估报告》所确定的财物购买时间及规定使用年限，核算成新率后，部分财产已超过规定使用年限，除花木、盆栽、果树以外的财产损失金额为23157元。对于花木、盆栽、果树虽有自然死亡的可能，但谌其军未举证证实涉案房屋的花木、盆栽、果树已自然死亡，故本院对《财损评估报告》中有关花木、盆栽、果树部分的财产损失评估数额予以确认，该部分金额为41000元。因此，谌其军应向邓新林赔偿财产损失共计64157元。四、关于谌其军主张的违约金875164.32元，生效判决已认定涉案租赁合同无效，而谌其军未提交证据推翻上述生效判决有关合同效力的认定，故其要求邓新林支付违约金缺乏法律依据，本院不予支持。一审法院对违约金的处理并无不当，本院予以维持。综上所述，谌其军、邓新林的上诉请求部分成立。一审法院查明基本事实清楚，适用法律正确，但对于装修费损失及财产损失的认定不当，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初3313号民事判决第一项；二、撤销广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初3313号民事判决第四项、第五项；三、变更广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初3313号民事判决第二项为：邓新林向谌其军支付装修费损失413411元；四、变更广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初3313号民事判决第三项为：谌其军赔偿邓新林财产损失64157元；五、驳回谌其军的其他诉讼请求；六、驳回邓新林的其他诉讼请求。上述义务人应当在本判决生效之日起十日内履行上述义务。如未按本判决的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉案件受理费30166元，谌其军负担22459元，邓新林负担7707元。反诉案件受理费减半收取计3807元，邓新林负担3227元，谌其军负担580元。二审案件受理费29423元，由谌其军负担19983元，邓新林负担9440元。本判决为终审判决。审 判 长 白小云审 判 员 莫 芳审 判 员 余 盾二〇二一年七月二十日法官助理 熊盈颖书 记 员 叶小琳