山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021）鲁01民终4382号上诉人（原审被告）：绿地地产（济南）有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：韩聪，山东康桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫艳艳，山东康桥律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王中强，男，1972年4月2日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：孙培英，女，1968年6月13日出生，汉族，住济南市。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：马祥印，山东盈德律师事务所律师。上诉人绿地地产（济南）有限公司（以下简称绿地公司）因与上诉人王中强、孙培英商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2021）鲁0104民初382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。绿地公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回王中强、孙培英全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由王中强、孙培英承担。事实和理由：涉案《商品房买卖合同》已明确约定逾期办证违约金及计算标准，一审法院未审查王中强、孙培英实际损失，违背双方合同约定，判决绿地公司应付违约金调高至以已付房价款为基数按照银行同期贷款利率的1.3倍计算，认定事实和适用法律存在明显错误。一、《商品房买卖合同》第十五条约定的逾期办证违约金合法有效，系双方当事人对自身权益作出的自由处分，应严格按照合同约定履行。《商品房买卖合同》第十五条约定“如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买房人不退房，出卖人按已付房价款0.5%向买受人支付违约金”，该约定清晰明确，经由双方同意选择第2项，该条款即为选择性条款，即买受人不解除合同，出卖人按房屋价款总金额的0.5%向买受人支付违约金，该约定对双方来讲是公平的，合同双方达成的合意是：只要绿地公司逾期办证，不论时间长短，即应按已付房价款0.5%向买受人支付违约金，假如购房人已付100万元房款，即绿地公司就应支付王中强、孙培英5000元违约金。事实上，该标准并不低于其他开发商与购房人签订的《商品房买卖合同》中违约金的支付标准。王中强、孙培英作为完全民事行为能力主体，在签署合同时对该约定既已知晓且未提出异议，说明其对该条款内容均是自愿接受的，且该条款亦不存在免除出卖人责任，加重买受人义务或排除买受人主要权利的情形，一审法院也已经认定涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》内容的合法有效性。根据我国契约自由及诚实信用原则，双方应严格按照合同约定履行义务、主张权利。二、《商品房买卖合同》已明确约定逾期办证违约金，一审法院判决绿地公司以已付房款为基数按照银行同期贷款利率的1.3倍支付违约金，适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本条款对如何承担违约责任作出了详细规定，即当事人双方有约定的，按约定的内容来处理；只有合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，参照金融机构计收逾期贷款利息的标准确定违约责任。如前所述，商品房买卖合同第十五条明确约定绿地公司逾期办证应承担违约责任为已付购房款0.5%的违约金。双方在合同中对逾期办理房屋权属证书需承担的违约责任有明确、具体、清楚的约定，该约定不存在歧义，对双方均有约束力。各方均应诚信守约，因此本案不适用上述规定。在合同合法有效且对违约责任已有明确约定的情况下，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条第2款的规定确定违约金标准，系适用法律错误。如果王中强、孙培英确实认为显失公平，按照合同法的规定，应当在签署合同后一年内行使撤销权或者变更权，而涉案合同签订于2013年，王中强、孙培英撤销权除斥期间早已经过，撤销权或者变更权已经灭失，王中强、孙培英主张按日支付违约金没有依据。三、一审法院认定合同约定违约金不足以弥补实际损失，应当调高逾期办证约金系认定事实缺乏证据证明，且适用法律错误。《中华人民共和国民法典》第585条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条也规定“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。从上述规定可以看出，违约金和赔偿损失均为违约责任的具体承担方式，当事人可择一约定，并且违约金系补偿性质，突破合同约定调高违约金的前提，应当举证证明其因逾期造成的实际损失明显高于合同约定违约金，且难以弥补实际损失的客观事实，但本案中，王中强、孙培英未提供任何证据证明其产生了实际损失，约定违约金标准更不存在极低的情形。一审法院仅以绿地公司逾期时间较长，认定应当调高违约金，显然缺乏事实和法律依据，显失公平。另外，现众多中院及高院对此类案件在合同有约定的情形下，均不支持调整违约金，判决按合同约定支付逾期办证违约金。四、绿地公司无法及时办理产权证书，确实存在非绿地公司可控的因素，且绿地公司一直积极、诚信履行合同义务，并未恶意违约，一审判决无视合同约定、片面理解和适用法律规定，违背公平原则和诚实信用原则。涉案项目未能及时办理产权证书，是因存在市政工程腊山热源站未正式运营，为保障大量业主权益及生活，修建供热锅炉等因素，致使办理延迟，非因绿地公司自身原因故意拖延。而且，绿地公司一直诚信履行合同义务，在无法正常履行协助办证义务时，积极采取补救措施，并积极为业主办理违约金的偿付工作。绿地公司违约过错程度较小，不应加重对绿地公司逾期办证的违约惩罚，且大部分业主已经按合同约定标准领取了逾期办证违约金。王中强、孙培英已经入住涉案房屋5年有余，其自购买、入住以来，房价持续上涨，涉案房屋的价值得到了巨大的提升，并未因逾期办证而给其带来任何损失。王中强、孙培英明知合同约定的违约金数额，在没有任何实际损失的情况下，其主张的违约金高达涉案总房款的13%，不仅不符合双方合同约定，更远远超出正常的资金投资收益。目前我国房地产行业调控形势严峻，很多开发商的资金链都在崩溃的边缘，如果业主不合理不合法的高额赔付请求得到法院的支持，房地产企业正常运营将难以为继。一审法院未审查王中强、孙培英是否存在实际损失的事实，也未审查王中强、孙培英主张违约金的公平、合理性，违背诚信和公平原则，错误判决王中强、孙培英承担高额违约金，亦将使绿地公司陷入严重的资金危机，引发更多社会不稳定因素。五、本案王中强、孙培英主张的逾期办证违约金系债权请求权，结合本案事实，按照诉讼时效的法律规定，已经超过诉讼时效。关于诉讼时效的相关法律规定很明确，《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第十八条规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”另外，《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第47条亦规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效”。而本案中合同约定的违约金数额为固定金额，且双方签署的《商品房买卖合同》第十五条明确约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。该约定清晰明确，一审法院一方面认定双方对此约定不明确，一方面又以合同约定的“出卖人应当在商品房交付使用后365日”即2017年2月26日为逾期办证违约金起算点，前后认定自相矛盾。王中强、孙培英自2017年2月26日就应当知道其合法权利受到侵害，其要求支付逾期办证违约金的诉讼请求应从此时起算诉讼时效，但其于2020年11月6日才向一审法院提起诉讼请求，且无证据证实此前已向绿地公司主张违约金，故其要求支付逾期办证违约金的诉讼请求超过三年的诉讼时效，一审法院关于诉讼时效的事实认定明显错误。本案由于诉讼时效已经届满，若王中强、孙培英无法证明存在诉讼时效中断的情形，违约金请求权显然已经丧失了胜诉权，因此，应驳回王中强、孙培英的诉讼请求。综上所述，一审法院认定事实不清、证据不足，适用法律错误，请二审法院在查明案件事实的基础上，依法纠正一审法院的错误判决，驳回王中强、孙培英的诉讼请求。王中强、孙培英辩称，一、一审法院按照银行同期贷款利率的1.3倍标准按日计算违约金有明确的事实和法律依据，应当驳回绿地公司的上诉请求。1.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定（民法典第585条），当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据最高院的司法解释，办理房产证的期限应当是90天，而本案中绿地公司已经对办理备案手续的时间宽限到交付房产后一年的时间，也就是说从时间上看，绿地公司完全有充足的时间办理备案手续，而绿地公司却一拖再拖，就是因为不管拖多久，根据格式合同的约定绿地公司仅仅支付王中强、孙培英固定金额的违约金（三年未办证违约金仅仅两三千元，根本无法弥补王中强、孙培英的损失）。逾期办证系一种持续性违约，现逾期违约时间达两年余，按合同约定的计算方式无法弥补王中强、孙培英的损失。2.王中强、孙培英购买绿地公司开发的房产除了居住以外，最重要的就是办理户口迁移以便进一步享受济南的社会福利待遇，包括绿地公司买房时宣传的所谓的外国语优质教育资源，在绿地公司逾期办理房产证的情况下，王中强、孙培英及家人无法完成户口迁移，影响入学，影响王中强、孙培英以济南市居民身份参加公务员和事业单位考试、转业，影响王中强、孙培英在济购买二套房产，上述各种对王中强、孙培英的影响，损失难以估算。3.我国关于房地产登记的效力采取的是成立要件主义。即房地产权利的转移和设定在登记之前只体现债权的存在，在登记之后才能认为是完成了产权转移或权利的设立。且在《商品房买卖合同》补充协议最后一条中绿地公司禁止买受人在取得房屋所有权前转让，绿地公司的逾期办证行为，对王中强、孙培英房屋转让、出租、处分，再次抵押融资等等产生了非常大的影响。因王中强、孙培英购买的是预售房产，绿地公司交付房屋后，王中强、孙培英发现房产的面积、格局以及小区配套等等，均不能满足王中强、孙培英的居住需求，迫切改善居住条件，但因房产证始终没有办理完毕，出售过程中遇到一定障碍，买受人均不愿意购买，即便有购买者所出的价格也明显低于有房产证的价格。另外根据当前的政策，下证两年内买卖不动产，需要交纳高额税费，这都对房产买卖造成了不利影响，给王中强、孙培英造成难以确定的损失。按照当前不动产市场价格，如果绿地公司2017年如期办证，王中强、孙培英出售房产每平方米约1.6万元左右，而现在王中强、孙培英出售房产仅1.2万元左右，绿地公司不能以房产持续上涨的理由认为王中强、孙培英没有损失，该逻辑不符合房地产价格变化的市场情况。4.绿地公司无法办理产权证存在多种因素，但从根本上说就是绿地公司交付王中强、孙培英的房产未达到交付使用的条件，没有取得综合验收证明，绿地公司为了不支付逾期交房违约金勉强将房产交付王中强、孙培英使用，王中强、孙培英的基本生活水平无法得到保障，绿地公司理应承担更高的违约责任。绿地公司交付房产之时，小区连路面都没有铺设完毕，水、电、暖存在严重的问题，对王中强、孙培英入住后长期居住产生了极为不利的后果。王中强、孙培英在绿地公司提供的临时电、水、暖气中生活，每年都会因为此事多次维权，小区内业主维权群多如牛毛，物业、售楼处均被维权业主砸坏。供暖季有一半的时间无法供暖，即便供暖也会经常深夜里停供，室内温度无法达到规定的标准。入住第一年供暖季来临的时候，临时锅炉都没有安装到位，后来安装到位又因外燃料问题导致更换。第二个供暖季因为燃气紧张、环保等原因直接导致长达一个半月的时间没有供暖，导致家人反复生病，生活质量严重受到影响。绿地公司延期办证只是表面现象，也不是绿地公司所说的因为考虑王中强、孙培英的利益导致的延期办证。延期办证问题实质是绿地公司交付给王中强、孙培英的房屋及配套设施存在不合格、不达标所致。涉案房屋交付两年后，也就是在2018年，绿地公司还在为消防、排放雨水等问题实施验收整改。5.违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，按照《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，提供格式条款一方免除其责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。既然合同约定买受人的违约责任是按日计算，绿地公司的违约责任也应当是按日计算，这才能体现真正的公平公正原则和合同双方当事人平等原则。根据双方商品房买卖合同对办证双方权利义务的相关约定明显违背公平原则。合同第十五条约定，绿地公司未按期办证的，王中强、孙培英不退房，绿地公司按照已付房款的0.5%向王中强、孙培英支付违约金。根据该条约定，无论绿地公司延期办证多长时间，都只是一次性支付已支付房款0.5%的违约金，而根据补充合同第五条的约定，对于王中强、孙培英逾期提交资料或者逾交税费，或者未按照通知要求重新提交材料的、文件，则每延迟一日向绿地公司支付总价款万分之一的违约金。这是绿地公司提供合同中的霸王条款，是规避己方违约责任、排除王中强、孙培英主要权利的条款。一审判决就是在纠正绿地公司的因为不公平、不平等所犯的错误，这也是法律赋予王中强、孙培英的权利。6.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及《济南市中院关于房屋买卖合同纠纷案件法律适用问题的意见》的相关规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额，损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍－1.5倍计算。一审判决适用法律正确，理应维持。二、绿地公司逾期办证是一个持续性的违约行为，应当从违约行为结束后起算。即便按照绿地公司的逻辑，一审中王中强、孙培英也已经提交证据证明诉讼时效中断，应当重新起算。1.根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。所谓权利被侵害既包括侵权行为的侵害，亦包括违约行为的侵害，不能单纯理解为侵权行为。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。合同违约方逾期履行义务的违约责任属于持续性违约，违约行为连续发生，违约之债亦当然连续产生。参照以上司法解释的规定，对于连续性违约责任的请求权，诉讼时效应当从违约行为终止之日起算。2.根据《商品房买卖合同》第十五条以及补充协议第五条第四项，关于逾期办证承担违约金的约定不明确，存在矛盾，合同先约定了出卖人应在房产交付后365日内办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。后又约定买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的承担违约责任。后又补充约定取得是指房地产权属证书办理完毕，并不是指王中强、孙培英取得房地产权属证书。在该约定不明确的情况下，无从谈起诉讼时效的起算时间。根据法律规定，从有利于接受格式条款合同的一方解释，诉讼时效应当从取得产权证时计算。2.绿地公司通过物业向王中强、孙培英发出通知，领取违约金需要等办理完不动产证书，携带不动产权证书领取违约金。该通知是绿地公司同意履行义务的行为，根据民法典第一百九十五条之规定“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（二）义务人同意履行义务”。一审中，王中强、孙培英提交的与绿地公司工作人员以及物业经理、楼助理的通话录音可以证实发布通知是绿地公司同意履行支付违约金义务的行为。该行为导致本案的诉讼时效中断，诉讼时效期间从发出通知时起重新计算。绿地公司发布的通知对王中强、孙培英主张违约金的时机客观上造成了影响。一方面，绿地公司向王中强、孙培英等业主发布通知，领取违约金需持不动产证书办理。一方面，又在诉讼中主张超过了诉讼时效，有违诚信。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，是对绿地公司有违公平和诚信行为的“纠正”，应予维持。王中强、孙培英向一审法院提出诉讼请求：1.判令绿地公司向王中强、孙培英支付截止起诉之日的延期办证违约金80892元；2.本案的诉讼费由绿地公司承担。庭审中，王中强、孙培英明确逾期办证违约金是以622165元为基数，自2017年2月25日至2019年3月2日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。一审法院认定事实：2013年8月31日，王中强、孙培英（买受人）与绿地公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》【合同编号：销售（字）20137030785】，约定王中强、孙培英购买绿地公司开发的绿地国际花都A2地块13号楼*单元***号房屋一套，房屋总金额为622165元。合同签订后，王中强、孙培英支付了上述购房款，绿地公司已履行交付房屋义务。关于产权登记的约定在合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。另查明，绿地公司于2016年2月1日作出《交房通知书》，告知王中强、孙培英于2016年2月3日办理交房手续，王中强、孙培英实际接收房屋的时间为2016年2月25日。绿地公司于2018年12月29日就案涉商品房向产权登记机关进行了备案。案涉小区物业公司于2019年8月20日在微信13号楼交流群发布办理违约金的通知。王中强、孙培英于2020年11月6日通过山东法院电子诉讼服务平台提起本案诉讼。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。王中强、孙培英与绿地公司签订的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，均合法有效。王中强、孙培英与绿地公司均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案当事人争议的焦点为：王中强、孙培英的诉讼请求是否超过诉讼时效以及违约责任的承担问题。关于诉讼请求是否超过诉讼时效的问题，王中强、孙培英主张绿地公司存在持续性违约，诉求未超诉讼时效，绿地公司辩称合同明确约定了违约金数额，为一时性债权，诉求已超诉讼时效。经审查，双方在合同中关于产权登记约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，但是《商品房买卖合同》及补充协议均未约定“规定期限”的具体内容，属于约定不明确，并且约定的也是“取得房地产权属证书”的情况下才适用上述违约金条款，而绿地公司作为《商品房买卖合同》格式条款的提供者，简单以实际交房日期后退365天即开始计算诉讼时效显然不能成立。另外，绿地公司未按照合同约定时间履行向产权登记机关备案义务，即已构成违约，违约存在持续性，则逾期办证违约金系以日计付的继续性债权，每个个别债权应分别单独适用诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”民法总则开始施行时间为2017年10月1日。本案中，根据合同约定，案涉商品房交付后365日内绿地公司即应履行备案义务，而王中强、孙培英在2016年2月25日接收房屋后，绿地公司于2018年12月29日才履行备案义务显然违约，结合王中强、孙培英于2020年11月6日提起本案诉讼的事实及诉讼时效三年的规定，王中强、孙培英主张的自2017年2月25日至2017年11月6日的诉求确已超诉讼时效；自2017年11月7日至2018年12月28日的诉求未超诉讼时效。自2018年12月29日起绿地公司已履行合同约定的备案义务，王中强、孙培英主张自2018年12月29日至2019年3月2日的违约金于法无据。综上，关于2017年11月7日至2018年12月28日期间的诉求未超诉讼时效，予以确认。另外，王中强、孙培英提交物业公司在业主群发布通知的截图及马祥印与绿地地产客服人员、薛原与物业经理刘露露（发布通知者）通话录音，拟证明物业公司接绿地公司通知后代为发布关于领取逾期办证违约金的通知应视为绿地公司同意履行支付违约金义务的行为，属于诉讼时效计算中断的情形，本案诉讼时效应从发布通知时重新计算且本案未超过诉讼时效。绿地公司对此不予认可，辩称本案不存在诉讼时效中断，即便存在中断也仅是针对按照合同约定已付房价款0.5%标准计算的违约金部分。根据《中华人民共和国民法典》第一百九十五条规定，义务人同意履行义务的，诉讼时效中断，从中断时起诉讼时效期间重新计算。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第十六条规定：“义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法总则第一百四十条规定的当事人一方‘同意履行义务’。”本案中，绿地公司通知物业公司代为发布的办理违约金的通知，应视为绿地公司同意履行支付逾期办证违约金义务的行为，属于诉讼时效中断的情形，因此，本案存在诉讼时效中断，诉讼时效从通知发布之日（即2019年8月20日）重新开始计算，至本案起诉之日（即2020年11月6日），诉讼请求未超诉讼时效。因此，王中强、孙培英主张的自2017年2月25日至2017年11月6日的诉求亦未超诉讼时效，本院予以确认。关于违约责任的承担问题。王中强、孙培英主张按照合同约定的已付房价款的0.5%支付违约金，显然不足以弥补其损失，申请法院予以调高，绿地公司辩称应按照合同约定标准予以计算。对此，一审法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，关于绿地公司逾期履行义务导致王中强、孙培英无法办理房屋产权登记造成的损失，应以实际损失为基础，王中强、孙培英在已支付全部购房款的情况下，绿地公司逾期履行义务时间较长，致使王中强、孙培英无法实现办理房屋产权登记的权利及获得登记产权人应享有的相关民事权益。对于违约责任，合同约定的已付房价款的0.5%的违约金，明显不足以弥补王中强、孙培英因此产生的损失，故王中强、孙培英申请法院调高违约金，于法有据，予以支持。关于逾期办证违约金的计算标准问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，王中强、孙培英的损失数额难以确定，依照上述法律规定，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。综合考虑绿地公司的相关违约事实及本案实际案情，王中强、孙培英主张以中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的1.3倍标准计算较为客观、适当，也符合上述法律规定，故一审法院支持按照该标准计算违约金。综上所述，一审法院支持绿地公司向王中强、孙培英支付逾期办证违约金，以622165元为基数，自2017年2月25日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的1.3倍的标准，计算至2018年12月28日。判决：一、绿地地产（济南）有限公司于判决生效之日起十日内支付王中强、孙培英逾期办证违约金（以622165元为基数，自2017年2月25日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的1.3倍的标准，计算至2018年12月28日）；二、驳回王中强、孙培英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1922元，减半收取计961元，由王中强、孙培英负担84元，由绿地地产（济南）有限公司负担877元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。绿地公司提交如下证据：1.济南热电集团有限公司腊山热源分公司的企业信用信息公示报告一份、济南热电集团有限公司官方网站公开的济南热电供热区域图一份，拟证明涉案小区属于济南热电腊山热源厂的供热范围，而腊山热源分公司在2017年8月23日才设立登记。腊山热源厂至2018年底才正常运营供热，因上述供热市政工程未能建成，绿地公司为了保障业主生活权益自建供热锅炉，才影响后期相关手续的办理，造成逾期办证的原因并非绿地公司的过错。2.（2021）最高法民申82号民事裁定书一份，生效裁判文书四份，拟证明最高人民法院、洛阳中院、常州中院均认可《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条中所规定的“参照人民银行规定的金融机构记收逾期贷款利息的标准”的前提是合同没有约定违约金或损失数额难以确定，在商品房买卖合同对违约金已经明确约定的情况下不应适用该条款，且买房人主张违约金低于实际损失请求调高违约金时也应当以其能够有证据证明的实际损失数额为限，而不应直接根据逾期贷款利率确定违约金计算标准。经质证，王中强、孙培英认为，对证据1的真实性无异议，但绿地公司逾期办证与腊山热源厂的设立及提供临时供热设备无关，绿地公司逾期办证是已经产生的事实，未能按照约定完成备案存在多种因素，均系自身原因导致。2018年，绿地公司仍在对小区消防及雨污排放进行整改。在小区一期、二期及泉景元小区也提供供热设备的情况下不存在逾期办证。对证据2的真实性不予认可，这不是证据只是判例，且与案件的根本事实不一致。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、绿地公司应否承担违约责任。二、如果承担违约责任，违约金的数额如何确定。关于争议焦点一，商品房买卖合同约定，绿地公司应于商品房交付后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。王中强、孙培英实际接收房屋之日为2016年2月25日，故绿地公司应当在2017年2月24日前履行上述义务。但绿地公司于2018年12月29日将案涉商品房办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，存在逾期提交办理不动产权属登记材料的行为。绿地公司虽辩称涉案项目未能及时办理产权证书，是因市政工程腊山热源站未正式运营，为保障大量业主权益及生活，绿地公司修建供热锅炉致使初始登记办理延迟，并非绿地公司自身原因故意拖延，不应承担逾期办证违约金，但绿地公司提交的证据不足以证实绿地公司逾期办理权属登记并非其自身原因导致，且商品房买卖合同并未约定因政府部门原因导致的逾期办证系其免责事由，故本院对绿地公司的该主张不予支持。因绿地公司未在商品房买卖合同约定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，应当承担相应的违约责任。关于争议焦点二，关于违约金的起止时间。将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案系绿地公司应当履行的协助办证义务。根据合同约定，绿地公司应于2017年2月24日前履行上述义务，但绿地公司于2018年12月29日才履行完毕上述义务，故一审法院认定绿地公司逾期办证期间为2017年2月25日至2018年12月28日并无不当，本院予以维持。《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”本案中，王中强、孙培英提交的微信截图及通话录音相互印证，形成完整的证据链，足以证实绿地公司委托物业公司于2019年8月发布办理违约金的通知。绿地公司发布办理违约金通知的行为系上述法律规定的“同意履行义务”，引起诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算，故王中强、孙培英于2021年1月14日起诉未超过诉讼时效，因此绿地公司应当向王中强、孙培英支付2017年2月25日至2018年12月28日期间的逾期办证违约金。关于违约金计算标准问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，涉案合同约定，逾期办证的违约金为已付房价款的0.5%。经计算，涉案合同约定的逾期办证违约金为3110.83元（622165元×0.5%）。绿地公司逾期办证近两年时间，合同约定的违约金显然过低，故一审法院对王中强、孙培英要求调高违约金的主张予以支持，并无不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”王中强、孙培英要求绿地公司按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍计算逾期办证违约金的主张未超过上述法律规定，故一审法院对王中强、孙培英该主张予以支持并无不当，本院予以维持。综上所述，绿地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1922元，由上诉人绿地地产（济南）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 静审 判 员  焦玉兴审 判 员  闵 雯二〇二一年七月十九日法官助理  刘绍琰书 记 员  李璐瑶