广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0106民初1680号原告：欧阳智，男，1984年3月21日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：郭坚生、陈海涛,均系广东新正律师事务所执业律师。被告：曾键，男，1995年5月24日出生，汉族，住广东省化州市鉴江区。原告欧阳智与被告曾键房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日受理后适用普通程序，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》由审判员独任审理。原告的委托代理人郭坚生到庭参加诉讼。被告曾键经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即将广州市天河区天河路490号818/819号房屋交还原告；2.被告支付原告从2020年11月5日至实际交还房屋之日的租金（租金按月25680元计算，减去被告2020年12月21日已支付租金5000元）；3.被告支付逾期缴纳租金的违约金（违约金从欠付月租金之日起算，计至付清当月租金之日止，每逾期一日，按欠付月租金额的1%计算）；4.被告支付原告至交还房屋之日止的未付管理费、水电费、空调费等费用（2020年12月前未付费用为11620.69元）；5.被告赔偿原告将出租房屋恢复原状的费用50000元；6.被告赔偿原告因其违约导致原告提起诉讼支付的律师代理费8000元；7.原告无须退还被告已支付的保证金51360元；8.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告于2020年5月26日向原告租赁广州市天河区天河区路490号818/819号房屋作办公之用，双方签订了《广州市房屋租赁合同》，并作了房屋租赁登记备案。合同签订后，被告从2020年10月30日起出现拖欠租金等，构成违约。2020年12月7日，原告委托广东正新律师事务所律师陈海涛向被告发《律师函》，要求被告于2020年12月14日前付清应交付的租金、物业管理费、水电空调费，否则，原告依法解除合同。被告收到《律师函》后，在2020年12月21日才支付了原告租金5000元，其余拖欠租金至今未付。原告认为，被告未在2020年12月14日前付清拖欠租金，双方合同已解除，原告多次要求被告交还房屋，但被告至今未交还租金房屋。未维护合法权益，原告根据相关法律提起诉讼，请求法院判如所请。被告未答辩。经审理查明：位于广州市天河区天河路490号818室、819室（下称涉案房屋）的房屋产权人为原告。原告提交的《房屋租赁登记备案证明》显示原告将涉案房屋出租给被告，租赁期限为2020年5月26日至2022年7月4日。2020年5月26日，原告（出租人/甲方）与被告（承租人/乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方作办公用途使用，租赁期限为2020年5月26日至2022年7月4日，其中2020年5月26日至2020年7月4日为免租期，2020年7月5日至2021年7月4日月租金为25680元；租金按月结算，由乙方在每月的第30日前支付；乙方交纳51360元保证金，保证金不能抵扣房租；逾期支付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%支付违约金；免租期期间免租金不免管理费等杂费，租赁期间乙方负责缴交该物业管理费、电费等费用；甲方按现状交予乙方，乙方在不改变房屋主体结构的前提下，可以按照自己的需求进行室内装修并承担一切费用，若乙方提前退租或者合同期满不续租的，则需要恢复原状为原本正常的写字楼标准装修（天花吊顶、白墙、地毯等以完整、清洁状态交付给甲方）；由于乙方的原因，提前终止合同，已收取保证金不予退还；甲方因向乙方催讨租金或其他费用而引起的损失，及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、公证费和交通费等），均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨等。2020年12月7日，原告向被告寄送《律师函》，称被告拖欠租金、管理费及水电空调费（计至2020年12月）共计24359.21元，要求被告于2020年12月4日前付清上述费用，否则依法解除合同、没收保证金、收回房屋恢复原状并追究被告的违约责任等。被告次日签收了该函件。2020年12月21日，被告向原告转账5000元，原告称这是被告向其支付2020年11月5日至2020年12月4日期间的部分租金，但此后的租金均未支付。2021年5月27日，原、被告双方共同签署《房屋交接确认书》，载明本人曾键现决定不再承租涉案房屋，现定于2021年5月27日先将房屋交还原告，房屋内的个人物品已清空。经双方确认，房屋交付现状是经营现状，并未恢复租赁前原状，818房电表数为43651度，819房电表数为64288度。原告为证明被告欠付管理费、电费、空调费，提交了《壬丰大厦综合收费通知单》（显示2020年12月1日至2021年5月21日期间物业管理费、2020年11月1日至2020年5月21日期间的洗手间空调费、2020年1月24日至2021年5月21日期间的电费、2020年10月24日至2021年2月23日空调费，上述费用的违约金加本金共计59210.08元）。原告表示其未缴纳上述费用。原告为证明律师费8000元的支出，提交了《民事委托合同》、发票、账户交易明细回单拟予以证明。庭审中，原告还发表以下意见：1.双方的交租习惯是按租赁月交租，即当月5日至次月4日，每月租金应在上月30日前支付，原告已付清2020年11月4日前的租金；2.原告称其认为租赁合同在2020年12月14日解除，理由是其通过向被告发出《律师函》，要求被告在2020年12月14日前付清拖欠款项，但被告仍未在指定期限内付清款项，故依据该函件的内容，双方合同应当在2020年12月14日已经解除，但除发出该函件外，之后再无向被告表达过解除合同的意思；3.2021年春节后被告可能就没有再使用涉案房屋，但也没有交还给原告，涉案房屋原来是用于搞密室逃脱，起诉前原告曾到现场查看，被告还是有在经营，但从物业水电费的产生来看，推测应该是在春节后没有再使用。本院认为：《广州市房屋租赁合同》系原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和举证的权利。关于原告诉请，本院分析如下：第一，被告拖欠租金，致使租赁合同目的不能实现，原告可行使合同解除权。但从原告发出的《律师函》的内容看，该函件的内容应是催款函而非解约通知，故原告认为合同在2020年12月14日已解除的意见，缺乏依据，本院不予采纳。鉴于原、被告双方已于2021年5月27日交接涉案房屋，本院据此认定双方租赁合同关系于当天解除，而对原告的第一项诉请则不再处理。第二，被告作为承租人，负有按时支付租金的义务。现原告主张被告欠付2020年11月5日起至实际交还房屋之日的租金，被告未能提供相关证据证明其付清上述租金，故本院对原告的主张予以采信。由于被告于2020年12月21日向原告支付了5000元作为2020年11月5日至2020年12月4日期间的部分租金，该款项应予以扣除，即被告仍欠付该月份租金20680元（25680-5000）。经计算，被告应向原告支付2020年11月5日起至2021年5月27日期间的租金168132.9元（20680+25680×5+25680÷31×23）。第三，原告关于交租日期的陈述符合合同约定，本院予以采纳。被告迟延支付上述租金，给原告造成损失，显属违约，原告依约诉请要求被告支付违约金，具有事实及合同依据，但合同关于违约金的计算标准约定过高，本院基于公平原则予以调整，酌情判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金（分期计算；第一期以20680元、第二至六期以25680元为本金、第七期以19052.9元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮50%的标准，分别自2020年10月31日、2020年12月1日、2021年12月31日、2021年1月31日、2021年3月1日、2021年3月31日、2021年5月1日计至付清之日，均以本金为限）。第四，合同约定租赁期限内由被告缴交管理费、电费及空调费等费用，原告表示其并未代缴上述费用，故原告诉请要求被告直接向其支付上述费用，缺乏事实和合同依据，本院不予支持。第五，虽被告在交接确认书中确认涉案房屋并未恢复原状，但原告主张的上述恢复费用尚未实际发生，现诉请要求被告支付该款项缺乏事实和合同依据，本院不予支持。第六，原告提供相应证据证明律师费的支出，合同对此亦有明确约定，故原告诉请要求被告支付律师费8000元，有事实及合同依据，本院予以支持。第七，合同中约定因被告导致的合同解除，原告可没收保证金，现因被告迟延支付租金，导致合同解除，被告违约在先，原告要求没收保证金51360元，合理有据，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告曾键于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告欧阳智支付2020年11月5日至2021年5月27日期间的租金168132.9元；被告曾键于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告欧阳智支付逾期支付租金的违约金（分期计算；第一期以20680元、第二至六期以25680元为本金、第七期以19052.9元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮50%的标准，分别自2020年10月31日、2020年12月1日、2021年12月31日、2021年1月31日、2021年3月1日、2021年3月31日、2021年5月1日计至付清之日，均以本金为限）；被告曾键于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告欧阳智支付律师费8000元；被告曾键已支付的保证金51360元归原告欧阳智所有。驳回原告欧阳智的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5940元，由原告欧阳智负担1160元，被告曾键负担4780元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 张 杳二〇二一年七月十三日书记员 梁怡筠