山东省德州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁14民终1302号 上诉人（原审被告）：德州市津德利商贸有限公司，住所地山东省德州市德城区大学西路1566号。 法定代表人：王宝军，总经理。 委托诉讼代理人：马文哲，山东涵诺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：山东佳居物业管理有限公司，住所地山东省德州市德城区天衢东路220号。 法定代表人：赵玉双，总经理。 委托诉讼代理人：姚佳艺，女，1981年12月8日出生，汉族，山东省德州市德城区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：杨儒，北京市京师（德州）律师事务所律师。 原审第三人：德州市鼎晖餐饮管理有限公司，住所地山东省德州市德城区广川街道办事处三八路889号东方明珠小区东沿街商业28号。 法定代表人：陶肖飞，总经理。 委托诉讼代理人：王绍朋，男，1984年11月2日出生，汉族，住山东省宁津县，系该公司员工。 原审第三人：德州市德城区康德大酒店，住所地山东省德州市德城区广川办事处三八路889号东方明珠小区便民市场*CG。 经营者:陶肖飞，男，1989年11月20日出生，汉族，住河北省沧州市吴桥县。 委托诉讼代理人：祁由雷，男，1972年1月27日出生，汉族，住山东省德州市德城区，系该酒店门店经理。 以上两原审第三人共同委托诉讼代理人：魏德辉，德州德城黄河法律服务所法律工作者。 上诉人德州市津德利商贸有限公司（以下简称津德利公司）因与被上诉人山东佳居物业管理有限公司（以下简称佳居公司）、原审第三人德州市鼎晖餐饮管理有限公司（以下简称鼎晖公司）、德州市德城区康德大酒店（以下简称康德大酒店）物业服务合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初7029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 津德利公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判上诉人不承担支付物业管理费387478元的法律责任或发回重审；2.涉及本案的费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院违反法定程序，剥夺了原审第三人的合法诉讼权利。原审第三人鼎晖公司、康德大酒店在一审期间作为无独立请求权第三人申请参与本案诉讼活动。原审第三人作为案涉建筑物的租赁方是实际使用人，审理结果直接关系到原审第三人的切身利益。为便于查清案件事实，原审第三人在一审期间提交《评估鉴定（物业费收费标准）申请书》，一审法院在收到该鉴定申请后未作出答复意见，损害了原审第三人的基本权益。鉴于案涉建筑物的独立性和被上诉人所提供物业服务的具体情况，物业收费标准问题应当经专业第三方确定，一审法院不予准许鉴定明显违反法律程序。2.一审法院认定事实错误，关于被上诉人所提供物业服务是否符合收费标准未做审查，一审判决未解决案件争议。一审法院对于案涉建筑物物业管理的独立性、特殊性、封闭性的基本事实不予认定存在明显错误。案涉建筑物区域为专有产权部分，为单独、封闭、独立的建筑物，原审第三人一直自我管理、自我维护，独自承担安保、消防、卫生保洁、建筑物维护、电梯维保等，被上诉人作为物业管理单位，从进驻小区时间、所能提供物业服务内容等方面均十分有限，一审法院重法律关系、轻案件事实，认定事实错误。上诉人津德利公司作为业主是物业合同的相对方，原审第三人鼎晖公司、康德大酒店是物业服务的直接承受人，对于物业服务的具体情况最了解。一审法院虽然已追加鼎晖公司、康德大酒店参与诉讼，但未厘清事实与法律关系，未在根本上解决案件纠纷，有可能引发新的纠纷。 佳居公司辩称，一审程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉请求，诉讼费由上诉人承担。1.一审程序符合法律规定，认定事实清楚，上诉人的陈述理由不成立，应当予以驳回。被上诉人与德州天宇房地产开发有限公司于2015年9月28日签订《东方明珠物业管理服务委托合同》，约定商业用房物业费收费标准为1.6元/月/平方米，与德州市东方明珠小区业主委员会于2018年1月6日签订《东方明珠物业管理服务委托合同》，约定商业用房物业费为1.5元/月/平方米。两合同均已约定物业服务价款。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十条规定：“人民法院在审理案件过程中认为待证事实需要通过鉴定意见证明的，应当向当事人释明，并指定提出鉴定申请的时间。”本案中，关于物业服务价格、平方米数等被上诉人均已提交充分证据证明，不需要进行鉴定，原审第三人主张申请价格评估鉴定，没有事实与法律依据。虽然原审第三人是实际使用人，具体物业费用如何交付等标准应与出租人或房屋所有权人协商，沟通内容对被上诉人不产生法律效力，不影响被上诉人向上诉人主张物业费的权利。无论有无第三人参加诉讼，均不影响案件事实的查明及判决结果的正确作出。2.一审适用法律正确，应当予以支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。被上诉人按合同提供了物业服务，并向上诉人书面催交，上诉人无正当理由，拒绝交纳。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”上诉人应当按照合同约定支付物业费用。 鼎晖公司、康德大酒店述称，同意上诉意见。1.本案审理结果与原审第三人具有直接利害关系，一审法院应就物业服务的标准进行审查确认。无独立请求权第三人参加诉讼的意义在于查清案件事实，分清责任是非，简化诉讼程序，有效利用审判资源。原审第三人就被上诉人提供的物业服务标准提出了进行司法评估鉴定的申请，一审判决回避了物业服务取费标准是否合理的问题，没有解决争议。2.关于案涉建筑物相对独立性问题及原审第三人自行承担物业服务问题，一审认定错误。一审期间原审第三人提出系列证据证实案涉建筑物为单独、封闭、独立的区域,上诉人提交的权属证书也证实了这一基本事实；在上诉人入驻小区之前，第三人一直自行承担安保、消防、保洁、垃圾清运、建筑物维护等一系列物业服务事项。一审法院认定案涉建筑物系相对独立、封闭的空间区域，同时认定第三人自行承担物业管理的情形不能对抗物业费缴纳义务，没有事实和法律依据。一审法院简单按照所谓物业委托合同确定的收费标准判决对原审第三人有失公允。 山东佳居物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判决被告立即向原告支付物业管理费共计520,601.1元；2.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年9月28日，德州市德城区东方明珠小区的开发商德州天宇房地产开发有限公司（甲方）与佳居物业公司（乙方）签订《东方明珠物业管理服务委托合同》，约定由佳居物业公司对东方明珠小区提供物业管理服务，合同期限为：2015年10月1日至2020年9月31日；或依法成立了业主委员会，重新与乙方签订委托合同约定的履行之日；或依法选聘了新的物业服务企业，与其签订委托合同约定的履行之日止；或双方对本合同履行无异议本合同自动顺延。该委托合同中约定了商业用房物业费收费标准为1.6元/月/平方米。2018年1月6日，德州市东方明珠小区业主委员会（甲方）与佳居物业公司（乙方）签订《东方明珠小区物业服务委托合同》，约定甲方委托乙方对东方明珠小区实行物业管理，期限自2017年7月1日至2022年7月1日，其中商业用房物业费为1.5元/月/平方米。以上两份合同中关于委托管理事项或物业服务的范围中均约定为公共部位、共用设施设备的维修、养护、管理、清洁卫生等，并约定了房屋自用部位、自用设备的维修、养护，产权人委托乙方维修时，乙方可以（第二份合同表述为“应当”）接收委托并合理收费。第一份合同中第六条第8项约定物业公司经委托可代收电费、水费、燃气费、房租、采暖费等。津德利公司于2014年10月27日办理了东方明珠小区东沿街商业27号、28号及便民市场房产的房产登记，房产面积分别为828.05平方米、1672.05平方米、3442.83平方米，共计5942.93平方米。在津德利公司购买该房产前，该房产一直由陶肖飞承租使用，津德利公司购买后继续交由陶肖飞承租，用于经营康德大酒店、银座佳驿酒店（中心广场店）及鼎晖餐饮公司。案涉房产系东方明珠小区的沿街楼，为相对独立、封闭空间区域，内设有专用的电梯设备，并有前后门，前门对着大街，后门通着小区，该房产的水电暖设施、消防设施都与小区属同一系统。佳居物业公司自2015年10月1日起对东方明珠小区实行物业管理。佳居物业公司对东方明珠小区进行了供水、供电、供暖、消防等公共设施的维护管理，对公共区域提供了保洁、保安、绿化等常规物业服务，还为第三人提供了代抄电表、代缴电费服务。第三人康德大酒店及鼎晖餐饮公司自行提供酒店保洁、保安，并对内设电梯设备、内部消防设施进行了维修保养，对酒店厨房下水管道进行清理。在佳居物业公司对东方明珠小区提供物业管理服务期间，津德利公司及第三人康德大酒店、鼎晖餐饮公司均未交过案涉房产的物业费。佳居物业公司曾向第三人康德大酒店、鼎晖餐饮公司发送过物业费催缴通知书。佳居物业公司提交的催缴通知书上载明的日期为2019年6月13日。佳居物业公司曾收到过第三人的物业协商价格告知函，函中载明“就山东佳居物业管理有限公司对德州市鼎晖餐饮管理有限公司和康德大酒店物业费收取催款通知及起诉我方法人代表的情况，经我方全体股东会议达成以下共识：……2019年12月19日”。另外，在佳居物业公司收到的第三人发送的另一份函件中载明：“自2019年12月以来，我方与贵公司函件往来沟通双方物业服务合同问题，至今未获实质有效之答复意见……2020年10月23日”。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号，2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案中，德州天宇房地产开发有限公司、德州市东方明珠小区业主委员会先后分别与佳居物业公司签订的物业管理服务委托合同，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对小区全体业主亦具有约束力。依据物业委托合同的约定，佳居物业公司仅负有对东方明珠小区公共设施、公共区域的维护管理义务，被告的涉案房产系相对独立、封闭空间区域，第三人作为房产使用人对其酒店内设专用电梯设备、内部消防设施进行维修保养，对酒店厨房下水管道进行清理，自行聘请酒店保安、保洁，并不能对抗物业费的缴纳义务。另外，案涉房产的水电暖设施、消防设施都与小区属同一系统，均在物业公司维护管理的受益范围内。况且，原告还为第三人提供了代抄电表、代缴电费服务，第三人也会经酒店面向小区的后门自东方明珠小区的大门出入，享受原告提供的保安服务。被告及第三人称原告服务不到位，证据不足，其以对物业公司入驻不知情、自行进行了管理未享受或无需接受物业服务作为抗辩理由，该辩称于法无据，一审法院不予支持。佳居物业公司依约履行了物业管理服务义务，津德利公司作为业主，根据合同相对性原则，依法应及时缴纳物业管理费用。关于时效问题，原告称一直在向被告及第三人主张权利，但其提交的催缴通知书载明的时间为2019年6月13日，但未提交有效证据证明该通知书送达至被告或第三人的证据。被告主张自原告向一审法院提交诉讼材料之日起作为诉讼时效中断的依据。但在第三人提交的发送给原告的函件中显示，原告最晚也在2019年12月份催收过物业费。综合全案证据情况，一审法院认定原告主张权利的时间为2019年12月。另外，关于本案诉讼时效适用普通诉讼时效（三年）的规定还是适用分期履行债务诉讼时效（从最后一期履行期限届满之日起计算）的规定，双方有争议。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释〔2008〕11号，2008年8月11日最高人民法院审判委员会第1450次会议通过）第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算。”该条适用于分期履行之债，而非定期履行之债。分期履行的债务是在债务发生后，当事人分批分期履行的债务。定期履行的债务是指基于同一债权原因，经常发生重复给付的债务。本案系定期履行之债，非分期履行之债，不适用该条款。因此，一审法院认定应适用普通诉讼时效三年期的规定，自2016年12月前的债权，因过诉讼时效，一审法院不予支持。被告应支付自2016年12月起的物业费，即2016年12月至2017年6月的物业费66,560元（5942.93平方米×1.6元/月/平方米×7个月）；2017年7月至2020年6月的物业费320,918元（5942.93平方米×1.5元/月/平方米×36个月）。合计387,478元。判决：一、德州市津德利商贸有限公司于判决生效后七日内支付山东佳居物业管理有限公司物业管理费387,478元；二、驳回山东佳居物业管理有限公司的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4503元，由原告负担947元，被告负担3556元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案当事人争议的焦点问题有两个：一、一审程序是否合法；二、一审判决上诉人支付被上诉人物业管理费387478元有无事实与法律依据。本院根据本案事实及有关法律，对当事人争议的焦点问题作如下分析认定： 关于第一个焦点问题，一审程序是否合法。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条第一款规定:“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。”被上诉人分别与德州天宇房地产开发有限公司和德州市东方明珠小区业主委员会签订有《东方明珠前期物业管理服务委托合同》和《东方明珠小区物业服务委托合同》，以上合同已对物业服务的收费标准作出明确约定，该约定可以作为认定本案物业服务收费标准的参考依据。各方当事人对被上诉人实际提供的物业服务范围存在争议，该争议属于事实认定问题，而不是专业技术问题。两原审第三人于2020年12月25日提交《评估鉴定（物业费收费标准）申请书》，申请对被上诉人对案涉建筑区域所提供物业服务的收费标准进行评估鉴定，该申请事项不属于必须通过鉴定程序解决的问题。因此，一审法院对两原审第三人提出的鉴定申请未予准许，具有事实与法律依据，并无不当。 关于第二个焦点问题，一审判决上诉人支付被上诉人物业管理费387478元有无事实与法律依据。对于这一焦点问题，从以下三个方面进行分析： 一、上诉人应否向被上诉人交纳物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”根据各方当事人在一审中提交的收款收据、银行交易记录、应收清单报表、保安服务协议书、房屋产权证书等证据，综合考虑被上诉人已实际提供公共设施维护管理、公共区域保安、保洁、绿化、代收代缴费用等物业服务的事实，应当认定案涉建筑物位于被上诉人的物业服务区域内，也实际接受了一定的物业服务，上诉人主张其不应承担支付物业费的责任，没有事实与法律依据。 二、合同约定收费标准是否适用于上诉人。国务院《物业管理条例》第四十条规定：“物业收费标准应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”根据以上规定，物业收费标准应当与服务水平和服务范围相适应，并应综合考虑物业管理相对独立区域的形成原因和物业服务现状。案涉建筑物在构造方面与同一小区的其他商业用房存在一定不同，多年来由原审第三人根据实际经营需要进行一定程度的自主维修和养护，属于相对独立的、较为特殊的空间区域。案涉建筑物存在特殊性，而物业服务合同中并未针对其特点作出特别约定，且双方对收费问题长期存在争议。因此，与普通沿街商铺和居民住宅相比，被上诉人对案涉建筑物提供的物业服务范围存在差异，在此情况下，一审判决按照合同约定的收费标准计算上诉人应当支付的物业费依据不足，且与权利义务相一致的原则冲突，依法应予调整。 三、案涉建筑物收费标准应当如何确定。关于物业费交纳标准问题的认定，应当全面对比约定物业服务范围和实际提供物业服务范围，综合考量其重合范围和差异程度。具体分析如下：1.楼房维修养护方面：被上诉人未提交证据证明曾在案涉建筑物屋顶、外墙、承重结构等的维修和养护方面提供物业服务，无论费用应由谁承担，但其确未提供办理相关手续方面的物业服务。2.公共设施方面：案涉建筑物的供水、供电、供暖和消防设施与同一小区其他建筑物的同类设施互相连接，组成同一套系统，被上诉人对案涉建筑物外的公共设施提供的物业服务使得原审第三人能够正常经营，相当于提供了相应的物业服务；原审第三人长期自行清理酒店内的下水管道，但同时应当考虑餐饮业经营与其他商业经营相比造成的厨余垃圾明显较多的实际情况。3.绿化保洁方面：案涉建筑物设置前后门，后门通向小区，被上诉人在小区内部公共区域所做的绿化和卫生保洁工作属于物业服务的一部分，原审第三人已经实际享受；通常情形下，其他沿街商业用房也不享受内部卫生保洁服务，在这一问题上不存在差异；原审第三人虽长期自行联系清运所产生的垃圾，但大量垃圾是餐饮业经营的产物，而普通商业经营所产生的垃圾数量有限。4.保安服务方面：被上诉人提供了小区整体的保安服务，两原审第三人的员工通过小区大门通行也属于接受保安服务的情形；原审第三人自行聘请酒店保安，主要作用在于维持其经营秩序。5.公共照明方面：小区内部的公共照明长期由被上诉人负责，视为其已经提供了相应的物业服务，关于原审第三人院内的照明问题，被上诉人未提交证据证明其已经提供维修服务，但上诉人也未提交证据证明其他沿街商业用房的小区外照明实际由被上诉人负责。6.内部电梯维护方面：案涉建筑物内部电梯是根据两原审第三人的经营需要设置的，目的在于方便顾客；同一小区其他商业用房多为二层结构，无证据证明内部安装有电梯且由被上诉人进行维修和养护。7.代收代缴方面：被上诉人长期在代收代缴水电暖费用方面提供服务，此种服务属于物业服务的一部分，但同时应当考虑案涉建筑物与其他商业用房面积差距较大而代收代缴费用的工作量差距不大的实际情况。综合以上分析，应当认定被上诉人对案涉建筑物已经提供了大部分的物业服务，而原审第三人也进行了大量的管理和维护，根据本案实际情况，以由上诉人向被上诉人支付合同约定物业费的60%为宜，数额为：387478元×60%﹦232486.8元。 综上所述，上诉人德州市津德利商贸有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、国务院《物业管理条例》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初7029号民事判决第二项； 二、变更山东省德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初7029号民事判决第一项为：上诉人德州市津德利商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人山东佳居物业管理有限公司物业管理费232486.8元； 三、驳回山东佳居物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取计4503元，由上诉人德州市津德利商贸有限公司负担2394元，由被上诉人山东佳居物业管理有限公司负担2109元；二审案件受理费7112元，由上诉人德州市津德利商贸有限公司负担3712元，由被上诉人山东佳居物业管理有限公司负担3400元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王玉敏 审 判 员 单仕东 审 判 员 杨 敏 二〇二一年七月十二日 法官助理 陶 颖 书 记 员 宋 鑫