广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8777号上诉人（原审原告）：广州水泥股份有限公司，住所地广州市荔湾区西湾路148号。法定代表人：蔡利梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：何如，广东经纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：关颖茵，广东经纶律师事务所实习人员。上诉人（原审被告）：广东剑凯建筑装饰工程有限公司，住所地广州市荔湾区xx号南楼首层。法定代表人：袁春凤，该公司总经理。委托诉讼代理人：张剑平，该公司职员。原审第三人：广东关爱老兵创业服务有限公司，住所地广州市荔湾区xx号二层办公区自编216（仅限办公）。法定代表人：张剑平，该公司总经理。上诉人广州水泥股份有限公司（以下简称水泥公司）、广东剑凯建筑装饰工程有限公司（以下简称剑凯公司）及原审第三人广东关爱老兵创业服务有限公司（以下简称创业公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初13102号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。水泥公司上诉请求：1.改判一审判决第三项，剑凯公司一次性向水泥公司补缴2020年6月1日起至2020年12月31日的占有使用费123927.40元（即涉案物业中700平方米空地占有使用费的标准由3840元/月的标准调增到11200元/月）；2.改判一审判决第四项，剑凯公司自2021年1月1日起至其与创业公司实际交还南楼场地之日止，期间涉案物业占有使用费的标准由20880元/月的标准调整为28600元/月（即涉案物业中700平方米空地占有使用费的标准由3840元/月的标准调增到11200元/月）；3.撤销一审判决第五项，判令剑凯公司向水泥公司支付逾期腾房违约金100100元（暂计至2020年12月31日，应计付至实际交还涉案物业之日止）；4.剑凯公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院将涉案物业中的户外空地达700平方米面积的场地占有使用费调整为每月3480元无依据，损害水泥公司合法权益。每月3480元的标准与水泥公司多次发函明确主张的户外空地按每月11200元（700平方米×16元/平方米）使用的额度相差甚远。涉案物业位于广州市荔湾区xx号，该物业地处广州老城区，交通方便，人流密集，停车需求旺盛。涉案场地设置40个车位绰绰有余，以周边悦汇城停车位月保收费600元为例，每月可预期收入至少在24000元以上（还未计算临保车辆停车收入）。再从长租的角度考虑一定的空置率，以及适当的让利，水泥公司按市场价格主张700平方米的户外空地按每月11200元之标准收取占有费，完全符合市场规律及事实情况。另外，水泥公司在租赁合同到期后已多次通过书面函件等方式向剑凯公司告知占用费的标准。但是，剑凯公司收函后始终没有提出异议，还以继续占用的方式拒绝交还场地，其行为已构成对占用费标准的默认。因此，一审认定的使用费标准损害了水泥公司的合法权益，纵容违约行为的发生，不当减轻了违约后果。为维护水泥公司的合法权益，水泥公司依法就涉案物业户外空地部分（面积700平方米）向二审法院申请司法评估，请予准许。二、就剑凯公司恶意占用南楼场地的行为，水泥公司有权要求剑凯公司按合同约定支付违约金。一审法院认为对剑凯公司逾期交还涉案物业已经计算占有使用费，则水泥公司无权要求按合同标准计算违约金，从而驳回水泥公司主张逾期腾房违约金的诉请是适用法律错误。双方在2011年1月1日签订的《租赁合同》第六条第四点约定，租赁期届满，双方未续订合同且水泥公司要求收回房屋的，剑凯公司应在收到通知的10天内交出承租房，否则，水泥公司除限期剑凯公司迁出和补交占用期租金外，有权按占用期内租金总额的50%收取违约金，该约定是双方的意思自治，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。上述条款明确了在剑凯公司租赁期满后恶意占用涉案物业的情况下，水泥公司有权向剑凯公司收取占有使用费和违约金。从该条款的内容分析，双方约定的是惩罚性违约金，剑凯公司就自身恶意占用涉案物业的行为既要承担赔偿责任即支付占有使用费，也要就长期恶意不履行交还物业的合同义务承担一定的惩罚。水泥公司从2020年5月起多次书面告知剑凯公司租赁期满后交还涉案物业，其拒不交还存在过错，水泥公司根据合同约定向其主张逾期腾房违约金并无不妥。请求二审法院依法改判，支持水泥公司的上诉请求。针对水泥公司的上诉请求，剑凯公司、创业公司二审答辩称：一、涉案物业户外空地面积700平方米，但预留车辆进出通道和八个仓库门口进出所需面积后，实际只能停放六台车辆，对此可见剑凯公司、创业公司二审提交的现场照片，因此不同意水泥公司上诉要求空地租金增加至每月11200元的主张。二、双方于2011年1月1日签订了租赁合同，又于2013年10月17日签订了补充协议，租赁合同及补充协议均合法有效，至今仍在租赁期限内，双方均应按合同行使权利和履行义务。现水泥公司主张剑凯公司在合同期限内支付占用费和违约金及认为双方签订的合同不能继续履行无依据，剑凯公司无需支付占用费和违约金。事实上，在合同签订后，剑凯公司按时缴纳租金，在履行合同义务的同时，也应享有使用场地的权利，水泥公司无故解除租赁合同于法不符，水泥公司在剑凯公司依合同约定合理合法使用场地的情况下，主张占用费和违约金，明显不当。剑凯公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回水泥公司的诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费用由水泥公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，双方签订的租赁合同合法有效，应当按照约定履行协议。首先，双方于2011年1月1日签订《租赁合同》，后又于2013年10月17日在前述合同的基础上签订《补充协议》。租赁合同及协议自双方签字之日起即成立且合法有效。剑凯公司一直按时足额缴纳租金，积极履行协议约定的义务，现水泥公司无故解除租赁合同，于法不符。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，解除租赁协议一是双方协商一致或约定解除合同的条件成就时，二是符合法定解除事由。对于水泥公司单方行使解除协议的情形，双方并无协商一致或在上述合同或补充协议中约定，更不存在法律规定的情形，水泥公司单方解约无事实与法律依据。二、一审判决剑凯公司补缴占有使用费缺乏法律依据。如上所述，涉案物业补充协议第一条约定，原幼儿园南楼租赁合同终止时可顺延至幼儿园北楼租赁合同及补充协议、补充协议（2）同期约满，即2024年6月30日止，涉案物业仍在租赁期内，租赁合同及补充协议均存续有效，故应严格按照合同约定的“租金单价25元/平方米（建筑面积），月租金额为7500元；户外空地月租金额1500元，月租金总额9000元”来履行，而实际上剑凯公司已依约履行按时足额交付租金的义务，不存在任何违约行为。一审判决忽略合同约定的租金条款、依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条要求剑凯公司按新的租金单价补缴占有使用费，明显不当。综上，请求二审法院依法改判，支持剑凯的上诉请求。针对剑凯公司的上诉请求，水泥公司二审答辩称：一审法院已经依照本案事实作出正确的裁判，即双方之间的租赁关系已于2020年5月30日解除，具体的事实理由已由一审法院在一审判决中作出了详细的分析及论证，剑凯公司第一项上诉的事实和理由不符合事实和法律规定。二、剑凯公司认为不应补缴租赁物业的占用费，这点与水泥公司的上诉事实和理由是相对的，水泥公司已在其上诉状中就700平方米空地需支付占用费的理由进行了详细的论述，因为涉案全部物业的租赁关系已于2020年5月30日解除，但剑凯公司、创业公司至今仍占用涉案物业，因此需向水泥公司支付场地占用费，对于占用费的计算标准，除了700平方米空地外的其他物业，水泥公司认可一审判决认定的计费标准。水泥公司上诉要求变更的700平方米空地的占用费标准，请求二审法院依法审查并支持水泥公司的上诉请求。针对剑凯公司的上诉请求，创业公司二审答辩称：对于剑凯公司的上诉请求及事实与理由无异议。水泥公司于2020年10月20日向一审法院起诉，请求：一、确认讼争双方之间签订的《租赁合同》[合同编号SP-20110106-030]及《补充协议》[合同编号SP-201101060-030-1]已于2020年5月30日解除。二、判令剑凯公司立即向水泥公司交回广州市xx号南楼场地。三、判令剑凯公司向水泥公司支付房屋占有使用费￥76263.7元(暂计至2020年9月30日，应计付至实际交回房屋之日止)。四、判令剑凯公司向水泥公司支付逾期腾房违约金￥57200元(暂计至2020年9月30日，应计付至实际交回房屋之日止)。五、判令剑凯公司向水泥公司支付电费￥18960元和抄表手续费￥6元。六、判令剑凯公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：广州市荔湾区xx号登记的产权人是广州水泥厂，在房地产权证记载：用地面积为4702.50㎡，建筑结构及层数：混合结构2层，建基面积476.40㎡，总建筑面积966.27㎡。2011年1月1日水泥公司（出租人、甲方）与广州市xx装饰工程有限公司（承租人、乙方）签订合同编号：SP-20110106-030《租赁合同》，约定甲方将广州市荔湾区xx号南楼场地的物业出租给乙方作经营使用（建筑面积为300平方米，户外空地面积为700平方米，其中水表1个、电表1个），租赁期限为9年5月，从2011年1月1日起至2020年5月30日止。租金单价为25元/平方米（建筑面积），月租金额为7500元；户外空地月租金额1500元；月租金总额9000元。租金按月结算，由乙方在每月的10号前或收到交款通知书3天内按一次性付款方式缴付当月租金给甲方。每年从9月1日起递增一次租金（包括合同期满后再续期的算为连续期限）递增计算租金基数8250元×5%＋上年度月租金数。乙方在签订合同时须向甲方交纳16500元保证金。合同期限届满，或因法定、约定的事由提前终止的，乙方依约定退出租赁物业，甲方对物业验收，在乙方缴清全部租金和其他费用且无其它违约行为及提交保证金票据原件的条件下，甲方在受理乙方申请之日起三十天内将保证金退还乙方。在合同第四条第5款第4项约定：未经甲方同意，乙方将房屋转租或分租的。乙方违反规定的，甲方有权解除合同并收回房屋（场地），保证金不予退还。租赁期届满，甲、乙双方未续订合同且甲方要求收回房屋的，乙方应在收到通知的10天内交出承租房。否则，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，有权按占用期内租金总额的50%收取违约金。同日，广州市xx装饰工程有限公司与广州市xx物业管理有限公司签订《租赁合同补充协议书》，约定：广州市xx物业管理有限公司在行使物业经营与管理的制度性文件除合同外还有《业主公约》《装修指南》《物业服务指南》、临时《通告》等…。剑凯公司还应承担室内电费1.5元/度，室内水费4.2元/立方，抄表手续费2元/表，以上均为每月收取一次。上述合同签订后，水泥公司依约将房屋交广州市xx装饰工程有限公司使用。2013年10月17日，水泥公司与广州市xx装饰工程有限公司签订合同编号：SP-20110106-030-1《补充协议》，约定：水泥公司与广州市xx装饰工程有限公司双方于2011年1月1日签订原幼儿园南楼租赁合同（编号：SP-20110106-030）…。为便于物业的整体经营管理、原幼儿园南楼租赁合同终止时可顺延至与幼儿园北楼租赁合同（编号：CD-20110609-104）及补充协议、补充协议（2）同期约满，即至2024年6月30日止，而顺延期间（即原合同约满后至合同终止日）租金单价另行协商（其他内容略）。2020年1月10日广州xx物业管理有限公司以广州市xx装饰工程有限公司临街商铺存在17项隐患为由，向广州市xx装饰工程有限公司发出《安全隐患整改通知书》。水泥公司委托广州xx物业管理有限公司对包括广州市xx装饰工程有限公司租赁物业进行管理，经该公司巡查发现广州市xx装饰工程有限公司存在多个安全隐患，要求广州市xx装饰工程有限公司进行整改。鉴于上述情况，2020年4月14日水泥公司以《关于荔湾区xx号南楼场地物业安全整改事项的函》，函告广州市xx装饰工程有限公司在4月30日限期前完成安全隐患的整改。否则，水泥公司有权依租赁合同约定解除与广州市xx装饰工程有限公司的租赁合同…。因荔湾区xx号南楼场地租赁合同将于2020年5月30日期满，如广州市xx装饰工程有限公司能及时完成整改，在广州市xx装饰工程有限公司不违约的情况下，水泥公司根据租赁合同《补充协议》相关约定，将按新的租金单价（建筑物58元/平方米/月，场地16元/平方米/月）出租原物业建筑物及场地给广州市xx装饰工程有限公司。2020年4月22日广州市xx装饰工程有限公司经工商行政部门核准名称变更为广东剑凯建筑装饰工程有限公司（即剑凯公司）。广州市xx装饰工程有限公司于2020年4月23日以《关于荔湾区xx号南楼场地物业安全整改事项的复函》给水泥公司回复，剑凯公司组织专业人员对水泥公司就广州市xx装饰工程有限公司提出的问题进行落实和整改…。对于合同续期：南楼和北楼同一个出口，同一套消防系统，当时双方签订《补充协议》将南楼租期延续到北楼同期的目的，就是为了盘活北楼物业和增设安全通道，所以南楼和北楼是一个整体的存在，是不可分拆的联合体。关于租金问题：水泥公司来函提出物业租金升到58元/平方米/月，场地升到16元/平方米/月。广州市xx装饰工程有限公司认为因疫情爆发，经济普遍低迷…。广州市xx装饰工程有限公司要求继续维持南楼现有租金标准至合同期满为妥。2020年5月15日水泥公司向剑凯公司发出《关于解除租赁合同并收回荔湾区xx号南楼场地物业的通知》，认为剑凯公司没有按2020年4月9日《关于荔湾区xx号南楼场地物业安全整改事项的函》进行整改，且不接受水泥公司提出的新租金单价，要求继续维持南楼物业现有租金标准至预约期满。由此可见，水泥公司、剑凯公司对新租金单价未能协商一致，《补充协议》预约续期的条件不能成立，水泥公司、剑凯公司之间就广州市荔湾区xx号南楼场地物业之租赁关系，将于2020年5月30日合同期满终止。水泥公司将在2020年5月30日解除《租赁合同》及《补充协议》，收回南楼物业，不再租给剑凯公司。2020年7月16日、2020年7月24日、2020年9月3日水泥公司分别以自己名义及委托代理人名义向剑凯公司发出《关于收回荔湾区xx号南楼场地物业及追缴费用的通知》《律师函》等函件，但剑凯公司没有将场地交还给水泥公司及支付水泥公司所要求的场地占用费、电费。自2020年6月起至11月止，剑凯公司每月向水泥公司支付使用费12712.10元，2020年10月13日支付6至8月水电费18966元，2020年11月23日支付水电费41256.56元。水泥公司确认收到剑凯公司2020年10月13日支付6至8月水电费18966元。一审法院于2020年12月4日在涉案房屋外张贴通知，限期要求涉案房屋相关权利人向一审法院进行权利登记并申请参加作为本案第三人，但在期限内只有创业公司申报权利，创业公司与剑凯公司的租赁合同自2018年9月1日起至2024年6月30日止。另查，2018年一审法院受理广州水泥股份有限公司与广州市xx装饰工程有限公司租赁合同纠纷一案，广州水泥股份有限公司以广州市xx装饰工程有限公司并未按整改要求限期完成整改，承租房屋存在巨大安全隐患为由。请求判决解除水泥公司与剑凯公司签订的《租赁合同》等。案件经一审法院审理认为：广州水泥股份有限公司与广州市xx装饰工程有限公司于2011年1月1日签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、法规强制性规定，是合法有效的合同。关于上述合同是否存在解除的情形。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“谁主张，谁举证”的原则，广州水泥股份有限公司应举证证明广州市xx装饰工程有限公司在合同履行期内存在改建、加建、改变房屋主体和承重结构，没有按照规定配置消防器材、对消防隐患拒不整改的行为，但其没有提交证据证明广州市xx装饰工程有限公司改建、加建、改变房屋主体和承重结构的行为发生在合同签订后，其提交的证据也不足以证明广州市xx装饰工程有限公司存在安全隐患且拒不整改安全隐患，相反，广州市xx装饰工程有限公司在广州水泥股份有限公司发出《关于对物业消防系统进行维保的函》的当月已与案外人签订了《消防系统维护保养合同》。综上，广州水泥股份有限公司主张的上述事实依据不足，应承担举证不能的不利后果，广州水泥股份有限公司依据上述事实主张解除合同，一审法院不予支持。一审法院据此于2018年10月25日作出（2018）粤0103民初4609号民事判决书，判决：驳回广州水泥股份有限公司的诉讼请求。该法律文书现已发生法律效力。另查，2019年广州市住房和城乡建设局和广州市房地产租赁管理所发出《广州市房屋租金参考价》，其中广州市荔湾区西村街其他区域租金单价为58元/平方米/月。一审法院认为：水泥公司与广州市xx装饰工程有限公司所订立的《租赁合同》（合同编号：SP-20110106-030）、《补充协议》（合同编号：SP-20110106-030-1）、广州市xx物业管理有限公司与广州市xx装饰工程有限公司的《租赁合同补充协议书》是当事人的真实意思表示，上述合同合法有效。在《补充协议》约定为便于物业的整体经营管理、原幼儿园南楼租赁合同终止时可顺延至与幼儿园北楼租赁合同（编号：CD-20110609-104）及补充协议、补充协议（2）同期约满，即至2024年6月30日止，而顺延期间（即原合同约满后至合同终止日）租金单价另行协商。在租赁合同期满前，水泥公司提出《补充协议》约定顺延期间南楼月租金单价为58元/平方米/月、场地的租金单价为16元/平方米/月，而剑凯公司不予接受认为租金单价应按原租赁合同标准继续执行。由于《补充协议》中对顺延期间南楼月租金单价没有约定，且水泥公司、剑凯公司对《补充协议》约定顺延期间南楼月租金单价无法达成一致意见，未能形成南楼及场地的新的租赁关系。故水泥公司要求确认水泥公司、剑凯公司之间签订的《租赁合同》[合同编号SP-20110106-030]及《补充协议》[合同编号SP-20110106-030-1]已于2020年5月30日解除及交还南楼及场地的诉讼请求，一审法院予以支持。但应给剑凯公司及上述第三人一定的时间搬迁。对第三人关于涉案房屋的租赁关系，可另循法律途径解决。关于水泥公司要求剑凯公司按同地段房屋租金参考价58元/平方米/月及场地按16元/平方米/月支付2020年6月1日至实际交还场地之日场地占有使用费的诉讼请求。根据上述认定水泥公司、剑凯公司对《补充协议》未能形成新的租赁关系，水泥公司所主张的南楼房屋按58元/平方米/月标准计算占有使用费与广州市住房和城乡建设局和广州市房地产租赁管理所于2019年12月发出《广州市房屋租金参考价》同地段房屋租金标准相符，本院予以采纳。南楼房屋占有使用费为每月17400元，场地占有使用费可酌情调整为每月3480元，水泥公司要求场地占有使用费按每月11200元计算没有合理依据，一审法院不予采纳。由于剑凯公司已按原合同标准支付每月12712.10元占有使用费，剑凯公司应将欠付的占有使用费补足给水泥公司。另剑凯公司已于2020年10月13日将欠付6至8月水电费18966元支付给水泥公司，一审法院对此不作重复处理。对于水泥公司要求逾期腾房违约金的问题。在租赁合同的第六条第4款约定“租赁期届满，甲、乙双方未续订合同且甲方要求收回房屋的，乙方应在收到通知的10天内交出承租房。否则，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，有权按占用期内租金总额的50%收取违约金”。该约定是针对承租人在合同到期后，逾期交还房屋给出租人，给出租人造成损失的赔偿约定。现本案已根据目前行政管理部门对市场出租房屋的市场定价，对剑凯公司逾期交还涉案房屋和场地进行计算占有使用费。故水泥公司要求剑凯公司按合同标准计算违约金，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第六十一条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年12月30日作出如下判决:一、确认广州水泥股份有限公司与广东剑凯建筑装饰工程有限公司签订的《租赁合同》[合同编号SP-20110106-030]及《补充协议》[合同编号SP-201101060-030-1]已于2020年5月30日解除。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，广东剑凯建筑装饰工程有限公司及第三人广东关爱老兵创业服务有限公司迁出广州市荔湾区xx号南楼场地，将该南楼场地交还给广州水泥股份有限公司。三、自本判决发生法律效力之日起三十日内，广东剑凯建筑装饰工程有限公司一次性补缴2020年6月1日起至2020年12月31日止的占有使用费69887.40元给广州水泥股份有限公司。四、自本判决发生法律效力之日起三十日内，广东剑凯建筑装饰工程有限公司支付2021年1月起至广东剑凯建筑装饰工程有限公司及第三人广东关爱老兵创业服务有限公司实际交还南楼场地之日止的占有使用费给广州水泥股份有限公司（按每月20880元标准计付）。五、驳回广州水泥股份有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1674元，由广东剑凯建筑装饰工程有限公司司负担1474元，广州水泥股份有限公司负担200元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，剑凯公司、创业公司提交：2021年5月10日上午拍摄的700平方米空地的现场照片，拟证明涉案700平方米空地只能停放六台车辆，而非水泥公司上诉所称的可停放40台车辆。水泥公司质证称：无法确认照片即为涉案场地700平方米空地的面积，该照片显示的是700平方米空地的一部分，照片显示的区域仅有200多平方米，不能完整的呈现700平方米空地整体的情况，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院对剑凯公司、创业公司提交的前述资料审查认为，该资料并非二审新证据，亦不足以推翻一审法院认定的事实，本院不予采纳。二审另查明，一、一审开庭审理时询问水泥公司和剑凯公司，鉴于双方对租赁单价不能达成一致意见，双方是否需要进行摇珠评估，双方表示不申请评估鉴定。二、针对水泥公司二审中主张应以涉案700平方米空地面积可停放车辆的台数和同地段的停车费月保价格作为认定该场地使用费的标准，剑凯公司和创业公司陈述，涉案700平方米空地面积并非是全部用于停放车辆等经营使用的，该空地的主要功能是供八家仓库进出、卸货、安全通道使用，除此之外，足以提供停放车辆的面积只能保障六台车的停放面积，这也是一审中水泥公司之所以不申请评估鉴定的原因。三、水泥公司、剑凯公司均确认双方签订的合同中没有约定涉案700平方米空地面积的具体用途。二审期间，水泥公司提交物业使用价值评估申请书，申请本院依法委托专业评估机构评估本案位于广州市荔湾区xx号南楼户外空地（面积700平方米）物业使用费（租金）价值，评估期间为2020年6月1日起到至今，以证明该空地的物业使用费标准。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：一、剑凯公司上诉主张其无需向水泥公司支付占有使用费，能否成立；二、涉案物业中户外空地700平方米面积的场地使用费标准问题；三、水泥公司主张剑凯公司向其支付逾期腾房违约金，能否成立。针对前述争议焦点，本院认定如下：关于争议焦点一，剑凯公司上诉主张其无需向水泥公司支付占有使用费能否成立的问题。一审认定水泥公司与广州市xx装饰工程有限公司所订立的《租赁合同》（合同编号：SP-20110106-030）、《补充协议》（合同编号：SP-20110106-030-1）、广州市xx物业管理有限公司与广州市xx装饰工程有限公司的《租赁合同补充协议书》合法有效，理据充分，各方当事人均无异议，本院不再赘述，予以确认。尽管《补充协议》约定将原幼儿园南楼租赁合同的租赁期限顺延至2024年6月30日，但同时约定顺延期间，租金单价另行协商，并未对租金单价进行明确的约定，租金单价是租赁合同的重要条款之一，双方经过协商对此无法达成一致，一审据此认定双方未能形成南楼及场地的新的租赁关系，双方之间关于原幼儿园南楼的原租赁合同及补充协议已于2020年5月30日终止，剑凯公司及创业公司应交还南楼及场地给水泥公司，于法有据，应予支持。剑凯公司主张应按照原租赁合同约定的租金单价继续履行与上述《补充协议》约定不符，也无法律依据，不予支持，其主张其已按照原合同约定的租金标准支付租金，因此无需再按照新的租金单价支付应补缴的占用使用费不能成立。关于争议焦点二，涉案物业中户外空地700平方米面积的场地使用费标准问题。如前所述，双方经过协商无法就租金支付标准达成一致意见。一审中水泥公司要求剑凯公司按照同地段房屋租金参考价支付涉案南楼房屋的租金，一审认定水泥公司主张的标准与房管部门于2019年发出的同地段房屋租金参考价相符，对水泥公司主张的标准予以采纳，并无不当，对一审据此认定的南楼房屋占有使用费每月17400元，本院予以确认。一审考虑水泥公司主张的700平方米场地使用费的标准没有同类同地段使用费参考价可以比对和参考，在双方均表示对租金单价不申请评估的情况下采用酌定的方法进行处理有利于尽快解决当事人的纠纷，并无不妥。虽然水泥公司二审中主张应以该场地面积可停放车辆的台数和同地段的停车费月保价格作为认定场地使用费的标准，但该场地系与涉案房屋构成一个整体使用，并非是市场化经营的停车场，水泥公司该主张无合同依据，也不具有较大的合理性，一审考虑南楼房屋和该场地是作为一个整体使用，既然双方原合同约定的租金标准是双方当事人的真实意思表示，原合同约定的房屋租金和场地租金的比例亦是当事人的真实意思表示，如前所述，一审认定南楼房屋占有使用费为每月17400元合理有据，一审按照双方在原合同中约定的两部分租金体现的比例对该场地使用费酌定为每月3480元公平合理，并无不当，应予维持。水泥公司在一审中表示对租赁单价不申请评估鉴定，应自行承担相应的法律后果，且如前所述，一审对上述场地使用费标准进行酌定公平合理，水泥公司二审中提交的物业使用价值评估申请书拟主张证明的内容不影响本案实质处理结果，故对其该申请本院不予接纳。关于争议焦点三，水泥公司主张剑凯公司向其支付逾期腾房违约金能否成立的问题。正如一审查明和认定，尽管原租赁合同约定，租赁期届满，双方未续订合同且出租人要求收回房屋，承租人应在收到通知的10天内交出承租房。否则，出租人除限期承租人迁出和补交占用期租金外，有权按占用期内租金总额的50%收取违约金。该约定是针对承租人在合同到期后，逾期交还房屋给出租人，给出租人造成损失的赔偿约定。但如前所述，本案双方之间本来约定要对租期顺延，由于双方对顺延期间的租金单价经协商未达成一致意见导致无法形成新的租赁关系，双方对合同应否继续履行及占用期间费用的支付问题等均有争议导致未能腾退房屋，且本案已根据目前行政管理部门对市场出租房屋的市场定价，对剑凯公司逾期交还涉案房屋和场地进行计算占有使用费，故水泥公司主张剑凯公司应依照上述约定向其支付逾期腾房违约金依据不足，不能成立。另外，一审判决书载明的水泥公司第一项诉讼请求中的《补充协议》[合同编号SP-201101060-030-1]和一审判决第一项载明的《补充协议》[合同编号SP-201101060-030-1]存在笔误，应纠正为《补充协议》[合同编号SP-20110106-030-1]，但该笔误不影响本案的实体处理。综上所述，水泥公司、剑凯公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决存在瑕疵，但认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不妥，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3348元，由广州水泥股份有限公司负担400元，由广东剑凯建筑装饰工程有限公司负担2948元。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二一年七月五日书记员 冯 韵彭诗敏