广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13774号上诉人（原审被告）：广州市德骞实业有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：王竞业，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴佳琪，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎绍尘，广州金鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州祈乐源物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：刘伴浓，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵少伟，广东正大联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆惠婷，广东正大联合律师事务所律师。上诉人广州市德骞实业有限公司（以下简称德骞公司）因与被上诉人广州祈乐源物业管理有限公司（以下简称祈乐源公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初19854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人德骞公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回祈乐源公司的全部诉讼请求；3.本案一、二审的诉讼费由祈乐源公司承担。事实和理由：一、一审法院对本案的重要证据、事实未予查清。涉案的东湖凯柏轩A栋x层、xx层、x层商铺属于建筑工程。祈乐源公司提起本案诉请的前提是涉案工程必须满足交付使用的法定条件以及实际使用的价值。在涉案工程处于在建工程并且没移交的状态下，显然属于法律禁止不得交付使用的情形，涉案工程不属于“完整的物”，即连德骞公司自身的实际使用权利都不存在，更不存在祈乐源公司收取物业管理费的权利，且也不存在在建工程需要接受物业管理的情况。涉案工程的建设单位为广州市志联房地产开发有限公司（以下简称志联公司），该公司已被申请破产，涉案工程因此处于基本完成土建的毛坯半成品状态，从事实上来说无法投入使用，也无法接受所谓的商业物业服务。涉案工程无法竣工验收的主要原因在志联公司，德骞公司作为隐名合作方，无法掌握和直接推动相关竣工验收备案工作，至今涉案工程一直无法进行后续施工，没有通过法定验收项目和完成竣工验收备案，且由于志联公司停止经营，无力支付涉案工程的工程款，原施工单位强占场地并中途停止施工至今，其中的消防系统、电梯、排风管到线路、水电、接驳、监控、商铺间隔、地面以及四周装修等均未予以施工。可见，并非是德骞公司阻碍商场投入使用，德骞公司在主观上没有拖延办理竣工验收备案手续的故意，对涉案工程无法投入使用不存在过错。二、一审法院对祈乐源公司是否为本案的适格诉讼主体未予查清。自2017年9月15日开始，凯柏轩小区通过业主大会投票决定进入业主自治管理，小区的物业管理费应当由业委会负责收取，与祈乐源公司无关，祈乐源公司也并非适格的代业委会就物业费提起诉讼的适格主体。因此，即便涉案工程最终通过竣工验收备案并实际交付德骞公司投入使用，那么相关物业管理费用也应当支付给小区业委会而非祈乐源公司。三、一审法院无视《物业管理委托合同》违反法律以及相关规范性文件的事实。业委会与祈乐源公司签订的《物业管理委托合同》已违反《民法总则》《物权法》《物业管理条例》等法律法规的规定，更严重违背《关于全面加强业主组织建设规范业主组织行为的通知》（穗建物业[2019]640号）的规定及文件精神。越秀区房屋管理局也已依职权认定凯柏轩业委会与祈乐源公司签署的《物业服务管理合同》违反法律法规的相关规定，于2020年5月发函白云街道办指出相关违法情况并要求街道办监督整改，但街道办未有任何回复，祈乐源公司也没有进行整改。故一审法院认定祈乐源公司已合法进驻小区并有权收取相关物管费，明显与事实不符。此外，《物业服务管理合同》中关于商业物业的管理费收费条款明显是定向针对德骞公司，收费标准高达15元/月/平方米，对德骞公司来说明显不公平。四、一审法院遗漏查明祈乐源公司是否履行物业服务合同义务的事实，祈乐源公司应就其已依约完成物业管理服务提供证据予以证明。五、关于违约金问题。涉案合同约定的违约金高达每日千分之三，明显超出了合理范畴。综上，一审法院认定事实不清、适用及理解法律错误，请求二审法院判如所请。被上诉人祈乐源公司二审辩称：一、德骞公司事实上是凯柏轩小区项目合作开发方，涉案项目的商铺及其他案涉及的车库、房屋都由德骞公司控制及实际使用。德骞公司派人看管涉案商铺，一审法院进行现场勘查已予以查明。二、德骞公司派人侵占小区东南路面停车场进行收费，损害业主的利益。三、涉案项目实际上已经竣工验收，祈乐源公司在一审阶段提交的证据显示小区已经通过竣工验收和规划验收等，并且已经交付使用，项目的大多数房子均办理了房产证。四、德骞公司作为商铺的业主，如何使用及如何处分是其自身的权利，祈乐源公司无权干预，德骞公司是否空置商铺及是否装修、如何经营，与祈乐源公司无关，也不影响祈乐源公司对整个小区物业服务的正常进行。五、关于祈乐源公司主体合法性问题。凯柏轩小区第四次业主大会已经表决同意选聘祈乐源公司作为小区管理单位，并且涉及的业主大会决议存在撤销权纠纷，广州市中级人民法院已经在（2020）粤01民终12161号案驳回业主的请求，认定业主大会聘请祈乐源公司合法。六、德骞公司认为其车库未享受物业服务无事实及法律根据。根据《广东省物业管理条例》第九条规定：“一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业提供物业管理服务”，祈乐源公司是小区合法的物业管理服务企业，小区住宅、商铺与车库、公共设施设备均为一体，无法分割，祈乐源公司为小区（包括德骞公司的物业）提供了清洁、公共设施设备（包括地下车库的变电房、水泵房等）维护、安防等物业服务，德骞公司作为小区的业主，一直享受祈乐源公司提供的物业服务，德骞公司任何利用其专有部位进行经营，与祈乐源公司无关。德骞公司应该遵守管理规约及执行业主大会决议，缴纳管理费，承担违约责任。七、关于滞纳金标准问题。滞纳金标准属于业主大会表决通过的，而且德骞公司一直恶意拖欠管理费，祈乐源公司经多次催告后，其仍拒绝支付，实际上损害业主共同利益。小区滞纳金的违约标准，在生效判决书（2020）粤01民终12967号判决已经有合法认定。综上，请求二审法院驳回德骞公司的上诉请求，维持原判。因本案纠纷，祈乐源公司于2020年5月11日诉至一审法院，请求判令：1.德骞公司立即向祈乐源公司支付广州市越秀区xx路xxx号东湖凯柏轩x栋x层、xx层、x层物业50%权属份额自2017年9月16日起至2020年8月31日的物业管理费1943853.98元（按照7.50元/月/平方米×7300.86平方米计算）；2.德骞公司立即向祈乐源公司支付迟延支付第一项诉请商业管理费的违约金（2017年9月16日至2020年4月30日期间的管理费违约金从2020年4月25日起算至德骞公司实际支付之日止，以1724828.18元为本金，按照每日千分之三的标准；2020年5月16日之后的违约金，每两个月的管理费为一期，每期管理费的违约金从第二个月的11日起计至德骞公司实际支付之日止，以每期应付的管理费总和为本金，按照每日千分之三的标准计算，违约金总额以本金为限）；3.德骞公司承担本案诉讼费用（包含受理费、保全费）。一审法院经审理查明：根据广东省高级人民法院于2019年4月26日作出的（2017）粤民终587号民事判决书（已于2019年5月7日发生法律效力），确认德骞公司对广州市越秀区xx路xxx号（原地址：广州市越秀区xxx路xx-xx号地段）东湖凯柏轩x栋x层、xx层、x层共7300.86平方米商铺享有50%权属份额。2016年12月27日，广州市越秀区人民政府白云街道办事处出具《业主委员会备案回执》，其中记载：你会提交的业主委员会备案材料收悉，备案主要内容其中包括：1.管理规约、业主大会议事规则；2.业主大会的会议记录和会议决定；3.业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况；4.本届业主委员会任期2016年12月6日起至2021年12月5日止，业主委员会委员名单：陈碧玲（主任）、梁润冰（副主任）、易君瑜、李华、李启任。2017年8月22日，广州市凯柏轩小区业主委员会向凯柏轩小区全体业主发出《凯柏轩小区紧急自行管理方案》，主要内容为：根据法律规定，由于广州市凯柏轩物业管理有限公司因公司决定解散，解除与广州市凯柏轩业主委员会签订的《凯柏轩物业管理服务合同》，现为更好实现业主自治管理，业主委员会制定如下小区自行管理方案，请全体业主进行表决，形成业主大会意见，具体内容如下：一、同意授权业主委员会代表业主大会和业主聘请专业物业服务团队协助业主委员会实施凯柏轩紧急自行管理方案，协助业主委员会接管小区。二、凯柏轩物业管理费、垃圾费等规定，具体执行如下：1.所有住宅管理费分两类：x栋：商品房管理费为每月每平方米3.50元；x栋：回迁房（即回迁户）管理费每月每平方米1.50元；2.非住宅（即除住房、有产权车位之外的商业物业、自行车库、仓库等）管理费为每月每平方米15元，如果此类业主方或者物业使用方等按照业主委员会要求配合小区自行管理等，有益于提高业主休息生活舒适度，业主委员会可根据情况适当减少管理费；3.有产权车位的管理费按每个150元每月收取；4.垃圾费如政府部门有规定，按规定收取；5.公共水电分摊按建筑面积分摊计算。四、授权业主委员会收取小区上述所有管理费、垃圾费、公摊水电费、自用水费及公共收益（包括但不限于广告费、路面及地下公共建筑部分停车费；公共地方场地使用费等）。五、所有管理费及其他费用收取时间按每月缴纳一次，每月10日前支付本月管理费或其他费用。如业主或物业使用人拖欠向业主委员会支付上述管理费及其他费用，每日需按拖欠管理费或其他费用金额的1%支付滞纳金。十二、授权业主委员会对于违反上述规定、本方案、拖欠管理费或其他费用，损害公共设备（如拦车杆），侵占公共区域（包括架空层、公共停车区域等）或侵犯小区公共收益的个人或单位提起诉讼（诉讼权利包括提起诉讼、反诉、签署法律文件、申请变更、增加诉讼请求、参加庭审、撤诉、和解、申请诉讼保全、申请强制执行、申请评估、变更、增加执行请求、接受执行标的及办理诉讼费退费手续等），要求承担其支付管理费、广告费、支付违约金、赔偿金、恢复原状、地下停车位、架空层等本方案规定及法律规定的法律责任。十七、鉴于小区实行自行管理，因为业主委员会选聘服务团队（包括物业公司）协助管理，应该从在广州其他管理项目有协助自行管理经验的服务团队中选聘比如祈乐苑、辉煌大厦等。十八、第三次业主大会独立于第一、二次业主大会，三次大会所做的决议互相独立，互不影响。本方案约定如与其他业主大会决议有矛盾的，以本方案为准；等。2017年9月15日，凯柏轩小区业主委员会（甲方）与案外人广州市凯柏轩物业管理有限公司（乙方）签署《物业交接协议》，约定：乙方2017年9月15日下午2点依法向甲方移交小区x栋大堂的物业用房；2.2017年9月15日的管理费属于乙方所有，2017年9月16日起的管理费收费权归甲方所有；等。2017年10月18日，凯柏轩业主大会向凯柏轩小区全体业主发出《关于第三次业主大会会议决定的公告》，主要内容为：根据《广州市物业管理暂行办法》《凯柏轩业主大会议事规则》的有关规定，第三次业主大会会议表决了议题一“是否同意凯柏轩实行业主自行管理建筑物及其附属设施（即业主自治），同时同意授权业主委员会聘请及解聘物业服务人员（包括物业职业经理人、保安、清洁工、电工等人员）的权利，并授权业主委员会签署相关聘请、解聘等法律文件,决定及支付劳动报酬，并依法为聘请人员购买社保等因产生劳动关系或劳务关系而需履行的法律义务”和议题二“是否同意实行《凯柏轩小区紧急自行管理方案》”，两个议题的表决结果于2017年9月15日至2017年10月15日期间在本小区显著位置进行了公示，公示期间未收到业主对表决结果的异议。现将第三次业主大会会议作出的决定公告如下：一、依法表决通过了“同意凯柏轩实行业主自行管理建筑物及其附属设施（即业主自治），同时同意授权业主委员会聘请及解聘物业服务人员（包括物业职业经理人、保安、清洁工、电工等人员）的权利，并授权业主委员会签署相关聘请、解聘等法律文件，决定及支付劳动报酬，并依法为聘请人员购买社保等因产生劳动关系或劳务关系而需履行的法律义务”。二、依法表决通过了《凯柏轩小区紧急自行管理方案》。另查明：2018年12月25日，凯柏轩小区业主委员会向凯柏轩小区业主发出《凯柏轩小区公共管理方案〈表决草案〉》。2019年5月25日，凯柏轩小区业主大会向凯柏轩小区全体业主发出《凯柏轩小区第四次业主大会决议》，其中载明：公示期间未收到业主对第四次业主大会关于《凯柏轩小区公共管理方案》投票结果的有效异议。现将形成的业主大会决议公告如下：表决通过《凯柏轩小区公共管理方案》。《凯柏轩小区公共管理方案》其中第5点为：为维护小区的长期管理稳定性，同意业主委员会代表全体业主与目前协助管理的服务公司（即祈乐源公司）签订《物业服务合同》，其中合同约定的管理费标准为“其他物业类型管理费收费标准及公共区域停车的车辆收费标准按第二次业主大会决定第二、三条规定的标准执行”，由祈乐源公司负责小区的全面物业管理工作，业主委员会对物业服务进行监督。2019年10月21日，凯柏轩小区业主委员会向凯柏轩小区全体业主发出《第五次业主大会决议二公告》，其中载明：公示期间未收到业主对第五次业主大会投票结果提出有效异议，现将投票结果公告如下：表决通过《管理规约》（2019年修改版）。《凯柏轩小区管理规约》（2019年修改版）第六条规定：业主或物业使用人应在每双月（如2、4、6月等）10日前支付上月及本月物业服务费或其他费用，逾期交纳的，从逾期之日起，按每天应交而未交服务费的千分之三交纳违约金；A栋住宅按建筑面积每月每平方米3.50元收取，非住宅之外的商业物业按每月每平方米15元收取，标准车位每月每个150元，机械车位（或子母车位）每月每个200元。2019年12月1日，凯柏轩小区业主委员会（为甲方）与祈乐源公司（为乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：物业服务期限自2019年12月1日至2021年11月30日，物业服务费A栋住宅按建筑面积每月每平方米3.50元收取，非住宅之外的其他物业（包括商铺或其他，但车位除外）按每月每平方米15元收取，标准车位每月每个150元，机械车位（或子母车位）每月每个200元；每双月（如2、4、6月等）10日前支付上月及本月管理费或其他费用，逾期交纳的，从逾期之日起，按每天应交而未交服务费的千分之三交纳违约金。该合同第二十五条还约定，因该小区从2017年9月15日起实际是乙方协助甲方自行管理，甲方至今尚拖欠乙方2017年9月15日至2019年11月30日期间的服务费（按管理费等其他费用的10%比例提取），而本合同采用酬金制，为了解决甲方拖欠乙方之前的服务费问题及追讨业主拖欠的管理费问题，甲方同意从2017年9月16日至2019年11月30日期间管理费由乙方收取（但甲方已经收取的部分或者已经启动司法程序追讨的除外；从2019年12月1日起，对于从2017年9月16日至今尚未交纳管理费的业主（已经由甲方在2019年12月1日前提起诉讼的除外），乙方有权直接向业主收取，并且有权对拖欠管理费的业主提起诉讼，申请强制执行；根据2017粤民终587号判决，德骞公司属于小区业主，同意乙方追讨管理费时对于德骞公司及建设单位拖欠的管理费按各自所占份额（各占50%）比例分开追讨，分别起诉。2020年4月17日，祈乐源公司通过EMS全球邮政特快专递向德骞公司的相关地址寄送《缴纳管理费催告书》，要求德骞公司在2020年4月24日前，根据（2017）粤民终587号民事判决书支付2017年9月16日起的物业管理费及自2019年6月1日其逾期支付管理费的滞纳金。德骞公司确认已收到该份函件，妥投证明显示签收时间为2020年4月18日及2020年4月20日。又查明，2019年，案外人刘彦超曾就前述凯柏轩小区业主委员会于2019年5月25日作出的《凯柏轩小区第四次业主大会决议》提起业主撤销权之诉。一审法院经审理后作出（2019）粤0104民初24510号民事判决，驳回刘彦超的诉讼请求。刘彦超不服上述民事判决提起上诉，广州市中级人民法院作出（2020）粤01民终12161号民事判决：驳回上诉，维持原判。再查明，根据广州市规划和自然资源局越秀区分局穗规划资源越函[2020]120号《协助司法查询复函》显示，xxx路xx-xx号地段自编x栋商住楼即现xx路xxx号楼经原广州市规划局《建设工程规划验收合格证》（穗规验证[2011]xxx号）同意规划验收；广州市住房和城乡建设局已向一审法院作出《关于东湖凯柏轩竣工验收备案情况的复函》，载明：东湖凯柏轩项目未向该局申办竣工验收备案手续；经了解，该项目在竣工验收过程中，建设单位负责人被判刑，建设单位未付清工程款，无法完成竣工验收备案手续。诉讼中，祈乐源公司撤回了要求德骞公司支付案涉物业自2017年9月16日起至2019年11月30日期间的管理费及违约金的诉讼请求。德骞公司为证明案涉物业尚未登记至其名下，向一审法院提交了《单位名下房地产登记情况查询证明》1份，其中载明查无房地产情况记录。祈乐源公司对该证据的真实性无异议，但对其关联性有异议。德骞公司为证明其抗辩意见，还向一审法院提交了以下证据：1.照片、录音录像若干；2.缴纳电费通知单和电费发票若干；3.《凯柏轩小区公共管理方案》表决结果明细统计表；4.第四次业主大会表决票；5.《关于凯柏轩小区业主大会决定备案相关情况的回复》；6.《关于广州市德骞实业有限公司反映事项的答复意见书》；7.会议记录；8.《政府信息公开申请告知书》；9.《撤销授权通知书》；10.《关于蒋人爽同志反映事项的答复意见书》；11.《关于陈昶等同志反映事项的答复意见书》。祈乐源公司的质证意见为：确认证据1、2、7、8、10、11的真实性，但不确认其关联性；对证据3、4的真实性、合法性、关联性均予以确认，但不同意其证明内容；对证据5、7、9的真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据6的真实性予以确认，但不确认其合法性。经一审法院于2020年10月28日对广州市越秀区xx路xxx号东湖凯柏轩x栋x层、xx层、x层物业进行现场勘验，情况如下：（一）上址x栋x层物业没有进行实物分割出50%产权部分，全层是毛坯状态，可以通电，最东北角的位置有开门，由德骞公司聘请的2名员工在内看管；沿着小区外围往南行，x层中间、南边及西边房屋均有门但无法进入，透过玻璃可见均为毛坯状态，部分堆放了建筑材料；上址xx层及x层物业没有进行实物分割出50%产权部分，全层是毛坯状态，可以用电。一审法院认为，祈乐源公司撤回关于2019年11月30日前有关物业管理费及违约金的诉讼请求，是其在法律规定的范围内处分自己的诉讼权利，一审法院予以准许。祈乐源公司、德骞公司就2019年12月1日起至2020年8月期间的物业管理费等的支付问题产生争议，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案纠纷应适用当时正在施行法律、司法解释的规定。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院的法律文书、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力。本案中，广东省高级人民法院（2017）粤民终587号民事判决书已确认德骞公司对广州市越秀区xxx路xxx号（原地址：广州市越秀区xxx路xx-xx号地段）东湖凯柏轩A栋x层、xx层、x层共7300.86平方米商铺享有50%权属份额，故即使案涉物业至今尚未办理产权登记至德骞公司名下的手续，但在该民事判决生效之日即2019年5月7日起，案涉物业的物权已属于德骞公司所有。祈乐源公司与上述房屋所在凯柏轩小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属合法有效合同。德骞公司在本案中亦未能提供证据证明上述合同被依法予以撤销，故依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，上述合同对祈乐源公司及全体业主均具有法律约束力，双方均应遵守履行。如前所述，德骞公司自2019年5月7日起为案涉物业的业主，且经一审法院现场勘验可见，案涉物业内已由德骞公司聘请的员工进行看管，故德骞公司以案涉物业尚未登记至其名下，其未能占有使用案涉物业且未与祈乐源公司签订物业服务合同等为由提出的抗辩意见，一审法院均不予采纳。《物业管理委托合同》明确约定，物业服务期限从2019年12月1日起至2021年11月30日止。因此，祈乐源公司有权按照每月7300.86×50%×15=54756.45元的标准向德骞公司收取物业管理费，德骞公司应按该标准向祈乐源公司支付自2019年12月1日起至2020年8月31日止的物业管理费。关于祈乐源公司要求德骞公司支付迟延支付物业管理费的违约金问题。根据《物业管理委托合同》“每双月10日前支付上月及本月管理费或其他费用，逾期交纳的，从逾期之日起，按每天应交而未交服务费的千分之三交纳违约金”的约定，祈乐源公司有权按照上述标准向德骞公司收取违约金。祈乐源公司于2020年4月17日向德骞公司寄送《缴纳管理费催告书》，要求其于2020年4月24日前支付所拖欠的物业管理费及违约金，故祈乐源公司在本案中主张2019年12月1日至2020年4月30日期间物业管理费的违约金自2020年4月25日起算，及2020年5月1日至2020年8月31日期间的物业管理费的违约金自每双月的11日起算，符合合同约定，一审法院予以支持。本案纠纷是由于德骞公司逾期支付物业管理服务费所致，故案件受理费应由德骞公司负担为宜。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，于2021年2月9日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，德骞公司向祈乐源公司支付广州市越秀区xx路xxx号（原地址：广州市越秀区xxx路xx-xx号地段）东湖凯柏轩x栋x层、xx层、x层物业50%权属份额自2019年12月1日起至2020年8月31日止的物业管理费（按每月54756.45元的标准计付）。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，德骞公司向祈乐源公司支付迟延支付上述物业管理费的违约金（2019年12月1日至2020年4月30日期间物业管理费的违约金，以该期间应付的物业管理费总和为本金，自2020年4月25日起算至德骞公司实际支付之日止，按每日千分之三的标准计付；2020年5月1日至2020年8月31日期间的物业管理费的违约金，每两个月为一期，以每期应付的物业管理费总和为本金，自每双月的11日起算至德骞公司实际支付之日止，按每日千分之三的标准计付），违约金的数额以不超过同期欠付的物业管理费数额为限。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费25337元（案件受理费20337元、保全申请费5000元），由德骞公司负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，祈乐源公司在一审提交了涉案物业所在楼栋的《建设工程规划验收合格证》《工程竣工验收报告》《建设工程施工质量验收监督意见书》，其中发证日期为2011年4月26日的《建设工程规划验收合格证》载明越秀区xx路以西xx-xx号商业、住宅楼工程（自编x栋）1幢符合城乡规划要求，验收合格；验收日期为2011年3月30日的《工程竣工验收报告》载明，涉案物业所在楼栋的建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关专家组成验收小组进行工程竣工验收，对地基与基础工程、主体结构工程、装饰装修工程、屋面工程、给排水及采暖工程、电气工程、智能建筑工程、通风与空调工程、电梯工程均评定为合格，最终工程竣工验收结论亦为合格；广州市建设工程质量监督站于2011年4月8日作出的《建设工程施工质量验收监督意见书》载明，xx路商住楼（自编号x栋）1幢续建工程于2011年3月30日进行工程质量验收，经派员对工程质量验收工作进行监督，根据国家、省、市有关法律、法规、规范、标准，工程质量验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等符合国家工程质量验收有关规定，对于个别部位尚存在的质量缺陷，请继续组织整改完善并按照有关规定，及时办理工程竣工验收备案手续。二审再查明，广州市越秀区房屋管理局于2020年9月23日向祈乐源公司发出《物业服务合同备案回执》（越房物合备[2020]第2007号），备案主要内容是：选聘单位为凯柏轩小区业委会，物业项目名称为凯柏轩，物业项目类型为商住，合同期限为2019年12月1日至2021年11月30日。祈乐源公司于2020年10月13日签收上述备案回执。二审期间，德骞公司提交了证据1志联公司破产受理公告网页截图、证据2志联公司管理人出具的《关于东湖凯柏轩小区x层、xx层、x层的情况说明》，拟共同证明涉案物业因志联公司破产陷入停工、荒废，至今未建设完成，也未完成消防、人防、综合竣工验收备案等手续，无法投入使用，且涉案物业由施工方管理，尚未实际交付，处于完全封闭状态，内部堆积大量建材，可见涉案物业事实上处于毛坯状态，属于法律上未竣工验收、不具备合法使用条件的在建工程，故无需也无实际接受任何物业服务，此外，因涉案物业50%份额属于志联公司的破产财产，亦无法进行处置。祈乐源公司对此质证称：对证据1的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，与本案无关；对证据2中印章的真实性予以认可，对文件内容的真实性、合法性、关联性不予认可，凯柏轩项目在2011年已经通过质量验收、竣工验收、规划整体验收，并且由德骞公司实际控制、使用，不存在德骞公司和志联公司破产管理人所述的无法使用的情况，德骞公司和志联公司破产管理人之间就涉案物业如何处分、使用与祈乐源公司无关，也不影响祈乐源公司对小区共有部位、公共设施提供物业服务。祈乐源公司提交了证据1凯柏轩业委会出具的证明及2019年12月至2021年1月的《收支情况汇总表》，拟证明祈乐源公司为小区提供物业服务，收取管理费，并且支付相关工资及对公共设施设备进行维护、更新；证据2凯柏轩小区化粪池清理服务协议、证据3电梯维修保养合同和电梯日常维护保养合同、证据4门窗销售合同、证据5垃圾清运合同、证据6消防设施维护保养合同、证据7公共责任保险保单，拟共同证明祈乐源公司为小区共有部位和公共设施设备提供清洁、更新、维护等服务。德骞公司对此质证称：对证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，收支情况汇总表是凯柏轩物业服务处和祈乐源公司自行制作的，没有提供相应的支付凭证，无法确认是否是真实支出，且在2019年12月至2020年8月期间小区收支主体是凯柏轩物业服务处而非祈乐源公司，不清楚两者之间是何关系；因德骞公司并非合同相对方，故证据2至证据7的真实性、合法性由法院认定，但对关联性不予认可，上述证据仅能表明祈乐源公司提供的服务仅仅是针对凯柏轩小区整体，是无差别化提供的最为普通的物业服务，涉案商业部分独立于住宅等小区内其他物业，针对商业部分提供的物业服务也相应具有其自身的要求和特点，而祈乐源公司从未对涉案物业提供过任何商业物业服务。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，与纠纷相关的法律事实均发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前有效的相关法律法规及司法解释的规定。本案二审争议的第一个焦点是祈乐源公司是否为涉案小区适格的物业管理费收取主体。凯柏轩小区第四次业主大会作出决议，表决通过了《凯柏轩小区公共管理方案》，该方案同意业主委员会代表全体业主与祈乐源公司签订《物业服务合同》，虽然案外人曾就该次大会决议提起业主撤销权诉讼，但生效判决并未对此予以支持，同时，现有证据亦未能显示小区业主对凯柏轩小区第五次业主大会决议通过的《凯柏轩小区管理规约》提出异议，故凯柏轩小区业主委员会依据上述两次决议的规定与祈乐源公司签订期限从2019年12月1日至2021年11月30日《物业管理委托合同》并无不妥。该《物业管理委托合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。此外，广州市越秀区房屋管理局亦已于2020年9月23日对该合同进行了登记备案。该《物业管理委托合同》第十六条约定，“业主违反物业服务合同的约定，逾期不缴纳服务费用的，乙方（即祈乐源公司）应督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，乙方可向人民法院起诉”，由此，祈乐源公司依据该条款提起诉讼，要求业主缴纳物业服务费用，理据充分。德骞公司上诉认为祈乐源公司并非适格的诉讼主体，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。本案二审争议的第二个焦点是德骞公司是否应当向祈乐源公司支付涉案物业的物业管理费。首先，从《建设工程规划验收合格证》《工程竣工验收报告》《建设工程施工质量验收监督意见书》载明的内容及广州市住房和城乡建设局向一审法院作出的《关于东湖凯柏轩竣工验收备案情况的复函》来看，涉案物业所在工程已经获得规划验收合格和竣工验收合格，只是因为建设单位未付清工程款而无法完成竣工验收备案手续。德骞公司上诉认为涉案物业为在建工程，属于法律禁止不得交付使用的情形，该主张明显理据不足，本院不予采纳。其次，德骞公司自认其为涉案物业所在楼栋的隐名合作建设方，其已经通过生效判决取得涉案物业的所有权，该情形有别于一般的物业买受人，故德骞公司与施工单位的纠纷应另案自行解决，并不影响本案物业服务费的收取。德骞公司在二审期间提交的志联公司破产管理人出具的相关说明从证据种类来看属于证人证言，现志联公司破产管理人未到庭接受询问，且志联公司占有涉案物业50%的权属份额，志联公司明显与本案有利害关系，本院对上述证据不予采纳。再次，祈乐源公司在二审中提交的证据可以反映，其作为涉案小区的物业管理服务企业，对涉案小区提供的服务包括但不限于小区整体的安保、绿化、清洁、消防和公共设施的维护、保养等，德骞公司对其享有专有产权部位的涉案物业内部是否进行使用或者是否用于商业用途的使用，均不能否定祈乐源公司提供的整体物业服务。综上，德骞公司上诉主张其不应支付涉案物业的物业管理费，理据不足，本院不予采纳。本案二审争议的第三个焦点是违约金标准是否应当予以调整。《物业管理委托合同》约定，“每双月10日前支付上月及本月管理费或其他费用，逾期交纳的，从逾期之日起，按每天应交而未交服务费的千分之三交纳违约金”，祈乐源公司据此要求德骞公司承担迟延缴纳物业管理费的违约金，符合合同约定。一审法院予以支持并无不当，且一审法院也对违约金的总额进行了限定，本院予以维持。综上所述，上诉人德骞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25337元，由上诉人广州市德骞实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 谭红玉审判员 李光华二〇二一年七月二十七日书记员 莫善友区敏儿