湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终1343号上诉人（原审被告）：湖南三鑫车业有限公司，住所地：湘潭市岳塘区河东大道**。法定代表人：谭凤强，总经理。委托诉讼代理人：谭智慧，女，1983年12月10日出生，汉族，公司员工，住湖南省株洲市天元区。被上诉人（原审原告）：谢剑辉，男，1992年8月27日出生，汉族，住湖南省益阳市安化县。被上诉人（原审原告）：刘茶平，女，1995年10月20日出生，汉族，住湖南省益阳市安化县。上诉人湖南三鑫车业有限公司（以下简称“三鑫公司”）与被上诉人谢剑辉、刘茶平商品房销售合同纠纷一案，湖南省湘潭市岳塘区人民法院于2020年4月21日作出（2020）湘0304民初984号民事判决，三鑫公司不服，提出上诉，本院于2020年8月5日作出（2020）湘03民终1038号民事裁定，发回重审。重审后，湖南省湘潭市岳塘区人民法院作出（2020）湘0304民初3322号民事判决。三鑫公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三鑫公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、合同约定的交房前，上诉人已履行了通知交房的义务，由于被上诉人的原因导致没有实际交房，责任在被上诉人。2019年6月17日湘潭市自然资源和规划局将湖南三鑫车业有限公司建设的火炬学府竣工公示，且公示期满无异议，说明合同约定的交房前即2019年6月30日前，被上诉人知道火炬学府的房屋符合居住条件，可以交房，被上诉人接到交房通知后应当及时办理交接手续，但被上诉人拒绝交房，由此产生的损失理应由被上诉人自己承担。二、火炬学府竣工验收备案滞后是政府的行政行为造成的，上诉人没有任何过错。上诉人没按合同约定在2019年6月30日前将火炬学府竣工验收备案应属于不可抗力的情形，上诉人应当免去其责任。2019年6月17日湘潭市自然资源和规划局对火炬学府竣工公示证实火炬学府竣工公示期满，火炬学府就符合竣工验收备案条件，但湘潭市住房和城乡建设局以湘潭市自然资源和规划局没将土地从商业变为商住为由迟迟不予备案。为此上诉人多次找政府相关部门，但问题仍不能解决。从上述情况来看，火炬学府竣工验收备案滞后是政府的行政行为造成的，对上诉人来讲应属于不可抗力的情形，上诉人不应承担责任。在市纪委领导强有力的督办下2020年9月14日火炬学府取得了竣工验收备案证。综上所述，上诉人不应承担逾期交房的违约责任，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。谢剑辉、刘茶平答辩称：1.根据合同约定的交房日期2019年6月30日，上诉人应当公示商品房竣工验收备案表等相关证书，但上诉人并不能提供，并且通过上访，湘潭市安全监督站和国土相关部门明确指示房屋不具备交房条件。2.上诉人明知房屋没有备案且不具备交房条件，却仍然通过手机和微信及公告通知广大业主收房，明显具有欺骗和违规违约行为。3.房屋备案迟迟不能办理，据了解，是上诉人没有补缴土地出让金所致，补缴土地出让金是上诉人应尽义务，与政府无关，更与购房者无关联，上诉人违约在疫情发生之前与本案无关。4.房屋备案的推迟对被上诉人的不动产权证的办理和商品房的交易产生重大的影响。综上所述，请二审法院依法判决。谢剑辉、刘茶平向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行合同约定的交房义务；2.判令被告因逾期交房向原告支付合同约定的总房款万分之一每日的违约金共计24970.68元（暂计至2020年10月31日，后续违约金计至实际交付房屋之日止)；3.判令被告实际履行完交房义务前，每月1号按时向原告支付上月逾期交房的约定违约金1531.94元；4.判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2017年10月9日，原告谢剑辉、刘茶平与被告三鑫公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买三鑫公司开发的位于湘潭市岳塘区××街道××路××号××广场××栋××单元××号房，建筑面积为104.13平方米，每平方米4903.95元，总金额为510648元；买受人于2017年10月9日之前将首付款125648元存入指定监管账户，余款385000元于2017年11月9日前办理银行按揭，将按揭款存入指定监管账户；出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，如遭遇不可抗力，出卖人在发生之日起15日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期；如出卖人未按本合同规定的期限交房，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90天后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后，两原告履行了交付购房款的义务。根据两原告庭审自述，涉案房屋至今未办理交房手续，双方多次协商解决未果，两原告遂向法院提起诉讼，提出如诉称所述之请求。一审法院认为，原告谢剑辉、刘茶平与被告三鑫公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方具有约束力，双方应按约定履行各自义务。两原告已向被告支付了全部购房款，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当在2019年6月30日前，将竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付两原告使用，但被告至今未能按约履行交房义务，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》的约定，逾期超过90日，两原告要求继续履行合同的，合同继续履行，因此，对于两原告要求被告继续履行交房义务的诉讼请求，法院予以支持。根据《商品房买卖合同》的约定，被告逾期交房超过90日，两原告要求继续履行合同，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向两原告支付已交付房款万分之一的违约金。因此，被告应自逾期交房之日（即2019年7月1日）起向两原告按已交付房款万分之一每日的标准支付违约金。但是，由于受新冠肺炎疫情影响，从2020年1月底开始，湘潭市的企业，包括被告三鑫公司，在一段时间内都无法正常生产经营。考虑到新冠肺炎疫情对被告正常办理项目验收的相关手续必定会造成一定影响，因疫情属于不可抗力，由于疫情影响而导致迟延办理项目验收手续的责任全部由被告承担，明显有失公平。因此，根据公平原则，法院酌情确定核减6个月的违约金。故原告要求被告支付自2019年7月1日至2020年10月31日的违约金24970.68元的诉讼请求，因需核减6个月（488天-181天=307天），具体计算金额为15676.9元（510648元×万分之一/天×307天），故法院对原告的该项诉讼请求部分予以支持。两原告要求被告按已付房款万分之一每日的标准支付从2020年11月1日以后至实际交付房屋之日止的违约金的诉讼请求，符合合同约定，法院予以支持。两原告要求被告每月1号支付上月逾期交房的违约金1531.94元的诉讼请求，不符合合同约定，亦无法律依据，法院不予支持。被告三鑫公司辩称涉案房屋已具备交房条件，且履行了通知义务，未实际交房是原告不接收的原因造成的，竣工房屋没及时备案是政府行政不作为导致的，被告三鑫公司未向法院提交证据予以证实，法院对该辩解意见不予采信。被告三鑫公司辩称新冠肺炎疫情属于不可抗力，原告要求被告承担违约责任不应支持的辩解意见，与法相悖，法院不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，遂判决：一、被告湖南三鑫车业有限公司继续向原告谢剑辉、刘茶平履行交房义务；二、被告湖南三鑫车业有限公司在本判决生效之日起十日内一次性支付原告谢剑辉、刘茶平自2019年7月1日起至2020年10月31日的逾期交房违约金15676.9元，并以总房款510648元为基数，自2020年11月1日起，按万分之一每日的标准支付违约金至交房之日止；三、驳回原告谢剑辉、刘茶平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费430元，由被告湖南三鑫车业有限公司负担。二审期间，三鑫车业公司向本院提交证据一：工程竣工验收备案表，拟证明三鑫公司于2020年9月14日取得了案涉工程的竣工备案。证据二：火炬学府一期房屋一览表，拟证明三鑫公司于2020年10月14日通知了被上诉人收房。被上诉人对上诉人出具的两份证据没有异议，本院对上述证据予以采信。被上诉人在二审期间没有提交新证据。对当事人二审期间争议的事实，本院认定如下：2020年9月14日，三鑫车业公司取得《工程竣工验收备案表》。2020年10月14日，三鑫公司打电话通知了被上诉人收房。此外，一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是上诉人三鑫车业公司是否应承担逾期交房的违约责任，如果需要承担，如何确定违约金的数额。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应履行各自的义务。被上诉人依约向上诉人支付了全部购房款，上诉人未按合同约定按时交房，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。上诉人称合同约定的交房日期前，房屋已符合交房条件，系被上诉人拒绝收房，损失应由被上诉人自己承担。根据《商品房买卖合同》第十条的约定：“出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经竣工验收合格”，故上诉人向被上诉人交付房屋的条件应当是房屋竣工验收合格。上诉人所称的房屋竣工公示仅表明房屋已施工完毕的情况，不表示房屋已经验收合格，其认为竣工公示期满房屋已符合交房条件与双方在合同中的约定不符，也与法定的交房条件不符，故该上诉理由不成立。上诉人还称导致竣工验收备案滞后是政府的行政行为造成的，属于不可抗力。本院认为，所谓不可抗力是指不能预见、不能避免以及不能克服的客观情况。本案中，上诉人作为房地产开发企业，在工程施工前及施工过程中，应当考虑到工程竣工验收所需要具备的条件，完善相关手续，因上诉人的原因，开工建设之后未能及时办理变更土地使用权性质的相关手续，致使项目不能完成竣工验收，不属于不可抗力，故上诉人认为应当免责的上诉理由亦不成立。因上诉人已于2020年9月14日获得了工程竣工验收备案证，此时房屋已符合《商品房买卖合同》约定的交房条件。且上诉人于2020年10月14日通过打电话的方式通知被上诉人收房，被上诉人应该在此之后的合理期间内收房。否则，之后的责任由被上诉人自行承担。根据本案的实际情况，本院酌情确定延期交房违约金计算至2020年10月14日往后延期一个星期即2020年10月21日止。另外，因新冠肺炎疫情对三鑫车业公司正常办理项目验收的相关手续造成了一定影响，而疫情属于不可抗力，由于疫情影响而导致迟延办理项目验收手续的责任全由三鑫车业公司承担，有失公平，故一审酌情核减部分违约金正确，但核减6个月违约金过长，与实际情况不符，本院酌情调整为核减3个月违约金。综上，上诉人应支付被上诉人的逾期交房违约金元19711元〔510648元×0.0001×（476天-90天）〕。综上所述，三鑫车业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初3322号民事判决第一、三项；二、变更湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初3322号民事判决第二项为：上诉人湖南三鑫车业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人谢剑辉、刘茶平逾期交房违约金19711元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费430元，由上诉人湖南三鑫车业有限公司负担；二审案件受理费460元，由上诉人湖南三鑫车业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱卫平审判员  任 莉审判员  周 粤二〇二一年七月七日法官助理周尧书记员胡佩佩