四川省西充县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1325民初1597号 原告：何向阳，男，汉族，1978年9月1日出生，住四川省西充县。 原告：潘海林，女，汉族，1986年7月29日出生，住四川省西充县。 委托诉讼代理人（特别授权）：何晏，重庆立万律师事务所律师。 被告：成都友豪置业有限公司，住所地四川省成都市。 法定代表人：邹正良，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）:蒋鹏，女，汉族，生于1993年4月28日，住四川省邻水县，系公司员工。 原告何向阳、潘海林与被告成都友豪置业有限公司（下称友豪公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何向阳、潘海林委托诉讼代理人何晏，被告友豪公司的委托诉讼代理人蒋鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告何向阳、潘海林向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房的违约金28987.04元（以购房款466780元为基数，按照每日万分之三的标准，从2019年12月31日计算至2020年3月31日为12603.06元，以466780元为基数，按每日万分之一的标准，从2020年4月1日计算至2021年3月17日为16383.98元，共计28987.04元）；2、判令被告向原告开具购买房屋的增值税发票；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：被告系四川省西充县友豪领秀城小区的开发商。2018年6月20日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于四川省西充县；预测建筑面积111.67平方米，单价为每平方米4180元，总价款466780元；交房时间为2019年12月30日，并明确约定了逾期交房的违约责任。合同签订后，原告按约支付了购房款466780元（首付176780元，商业贷款290000元），但被告一直未通知原告接房。直到2021年3月初，原告才从朋友处得知友豪领秀城5＃、9＃楼项目于2020年9月1日通过竣工验收。2021年3月17日，原告要求被告按合同约定承担逾期交房的违约金并向原告出具购买房屋的增值税发票，但被告均以各种理由拒绝。为维护原告合法权益，特诉至贵院，望依法判决。 被告友豪公司提交答辩状辩称：对自2019年12月30日起计算交房违约金无异议。案涉楼栋于2020年9月1日通过竣工验收已达到交房条件，2020年9月10日我公司在《南充日报》第17627期报纸刊登了案涉房屋的交房公告，公告通知案涉楼栋全体业主办理交房手续，此时我方的交房义务已履行完毕，本案交房违约金的截止日期为2020年9月10日。且2020年10月我公司再次通过短信通知业主办理接房手续；违约金不应分段计算，应按合同约定自2019年12月31日起以日万分之一计算，且该计算标准过高，已超过原告实际损失，若法院认定我方应承担违约责任，请求调低违约金，按照有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准间降低违约金；2020年1月24日后的新冠肺炎疫情，影响了案涉房屋的验收，延长了逾期交房的时间，属于不可抗力，疫情期间的逾期违约责任应予以扣除；开具发票属于税法上的义务，不属于民商事受案范围；违约金应按照已付购房款为基数计算，按揭部分金额不应作为计算基数。 本院经审理认定如下事实，二原告系夫妻关系。2018年6月20日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，《商品房买卖合同》主要内容为：原告购买被告开发的位于四川省西充县；房屋预测建筑面积111.67平方米，单价为每平方米4179.99元，总价款466780元；交房时间为2019年12月30日前；逾期交房按照逾期时间分别处理［（1）和（2）不作累加］：（1）逾期在90日内自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之3的违约金。（2）逾期超过90日后，合同继续履行的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，《补充协议》主要内容为：买受人采用按揭付款，合同签订当日付清首付款176780元及申请银行贷款290000元；出卖人在商品房达到合同约定的交付使用条件后，既可以书面形式通知买受人，也可以电话、短信、报纸报告等任何一种形式通知买受人办理房屋的交付手续。无论出卖人的通知在客观上是否能够送达买受人，买受人均应于合同约定的交房日或其他相关补充协议约定的交房日届满前到往项目现场或约定的地址办理房屋交付相关手续。逾期未办理或未按出卖人指定时间、地点办理完毕房屋交付手续的，则以合同约定的交房最后期限届满日，视为出卖人的实际交付之日。后续针对该房屋的所有责任、权利由买受人全权承担。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付首付款176780元，中国农业银行股份有限公司西充县虹溪支行向被告友豪公司付款290000元。 另查明，2020年9月1日，西充县住房和城乡建设局出具建设工程竣工验收备案登记表【西住建竣字（2020）009号】，内容为：四川相如建设集团修建友豪领秀城5＃、9＃楼项目，规划核实面积111,891.00平方米。工程质量、安全保证体系等资料具备，符合备案条件，准予备案。2020年9月10日，被告在《南充日报》第17627期报纸刊登了案涉房屋的交房公告。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案商品房买卖合同成立、履行及争议发生时间均发生在民法典施行前，应适用当时法律、司法解释的规定。 原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方具有约束力，原、被告均应按照约定履行各自义务。被告未能按照合同约定的时间即2019年12月30日向原告交付案涉房屋，构成违约，应当承担违约责任。根据《商品房买卖合同》的约定，逾期交房违约金的计算起点应为交付期限届满之次日即2019年12月31日。被告辩称按揭贷款部分金额不应作为逾期交房违约金的计算基数，原告向中国农业银行股份有限公司西充县虹溪支行按揭贷款290,000元，此款已由银行支付给被告，加上原告支付的首付款，被告已按照合同约定收到房屋价款466,780元，故被告的该项辩称意见本院不予采信，逾期交房违约金的计算基数为已交付房款即466,780元。原、被告双方对逾期交房违约金计算的截止日期有争议，原告主张截止日期为2021年3月17日，被告则辩称截止日期应为2020年9月10日，并提交了2020年9月1日西充县住房和城乡建设局出具的建设工程竣工验收备案登记表和2020年9月10日被告在《南充日报》刊登的案涉房屋交房公告,旨证明案涉房屋于2020年9月1日通过竣工验收已达到交房条件，以及2020年9月10日被告在《南充日报》刊登了案涉房屋的交房公告的事实，《商品房买卖合同补充协议》第七条约定了“被告在商品房达到合同约定的交付使用条件后，可以通过报纸等形式通知买受人办理房屋的交付手续”，被告在案涉房屋通过竣工验收达到交付使用条件后在《南充日报》上刊登交房公告，符合双方合同的约定，对被告的该项辩称意见本院予以采信。而原告主张被告应在省级报纸上刊登交房公告，因《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对刊登交房公告报纸的等级作出约定，故原告的该项主张本院不予支持，逾期交房违约金计算的截止日期应为2020年9月10日；被告辩称2020年1月24日后的新冠肺炎疫情，影响了案涉房屋的验收，延长了逾期交房的时间，属于不可抗力，疫情期间的逾期违约责任应予以扣除。本院认为，新冠肺炎疫情发生时，被告已处于逾期交房的违约状态，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，被告的该项辩称意见本院不予采信。 原告主张按逾期交房违约金从2019年12月31日起以已付购房款466,780元为基数按照每日万分之三计算至2020年3月31日，并自从2020年4月1日起以已付购房款466,780元为基数按照每日万分之一计算至2021年3月17日，本院认为，合同按照逾期交房时间是否超过90日分别约定了不同的违约金计算标准，并明确不作累加，非分段计算，对原告要求分段计算逾期交房违约金的诉请不予支持。被告辩称违约金计算标准过高，已超过原告实际损失，请求调低违约金。鉴于违约金主要体现为损失填补性，原告也未提供其他损失的证据，本院参照当地租金标准，酌定以已付购房款为基数，按0.05‰的标准计付自2019年12月31日起至2020年9月10日的逾期交房违约金，通过计算为5,951元。 原告主张被告为其开具购买案涉房屋的增值税发票。根据《中华人民共和国发票管理办法》的规定，税务机关负责发票管理工作，发票及税收管理是相关行政机关的行政权范畴，不属于人民法院职权调整范围。且《中华人民共和国发票管理办法》第三十五条也规定了税务机关对拒不开具发票的义务人有相应的行政执法权，对被告友豪公司不开具发票的行为，原告可要求税务机关依法处理。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十七条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释【（2020）17】号第十二条、第十三条，《中华人民共和国发票管理办法》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告成都友豪置业有限公司于本判决生效后十日支付原告何向阳、潘海林逾期交房违约金5,951元； 二、驳回原告何向阳、潘海林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费262元（原告已预交），由被告成都友豪置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 向萍 二〇二一年七月十六日 法官助理 周林 书 记 员 李凌