安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1802民初5180号 原告：张言服，男，1952年10月15日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 委托诉讼代理人：何朝芳，安徽杰灵律师事务所律师。 被告：宣城新港房地产开发有限公司，住所地安徽省宣城市。 法定代表人：童梢青，公司董事长。 委托诉讼代理人：殷剑，安徽师阳安顺律师事务所律师。 原告张言服与被告宣城新港房地产开发有限公司（以下简称宣城新港公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月2日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。因本案需以（2020）皖18行初81号案件的审理结果为依据，2021年1月25日，本院依法裁定中止审理，2021年6月7日恢复审理。原告张言服的委托诉讼代理人何朝芳，被告宣城新港公司的委托诉讼代理人殷剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张言服向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告赔偿原告因被告虚假承诺一楼有院子给原告造成的损失22776元；二、判令被告给付原告延期交房违约金6111.47元；三、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告于2018年11月12日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于宣城市经济技术开发区××路××幢××室房屋，被告承诺一楼有院子，因为一楼有院子，一楼的房价比二楼贵500元左右一个平方，但到了约定的交房时间，原告没有拿到房，并且发现被告承诺的一楼院子没有了。原告多次找被告协商一楼院子的事情，并且整个小区几十位业主向市场监督管理局投诉，管理局经调查，认定被告涉嫌虚假宣传，并对被告作出了180万元的行政处罚，但原告一楼没有院子的事，被告至今没有给原告答复。综上，原告认为，被告虚假宣传承诺一楼有院子，但实际上没有院子，一楼因为有院子房价比二楼贵500多元每平方，被告应当赔偿给原告造成的差价损失。原告为维护自身合法权益诉至法院，请求判如所请。 宣城新港公司辩称，一、原告诉请的虚假承诺损失，及交房违约金均无事实依据，理由：1．原告在本案中未能提交被告向其虚假宣传的证据，而结合关联的市场监管局的处罚决定书或宣城市人民政府的行政复议决定书，均未提及本案的原告，上述两份决定书认定原告也并非是所谓的“受害人”，如原告确有证据证实我公司或外包的销售代理公司的相关人员，向其做过一楼有院子的虚假不当宣传，我公司在此情形下才认可其主张的第一项诉请；二、案涉楼栋竣工验收时间为2019年4月份，被告在五月份向该楼栋的所有业主通过电话、短信息、发函等各种形式催告交付房屋，原告所主张的交房违约金也没有提交相应的逾期交房的证据，因此，该项主张也不能成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提举的购房发票复印件、商品房买卖合同、合同补充协议复印件、宣城市市场监督管理局行政处罚决定书、宣城市人民政府行政复议决定书、宣城市市场监督管理局询问笔录（李宏伟、蒋梅、郎亮亮）复印件、三渡公司钱勇的询问调查笔录复印件，宣城新港公司对真实性均无异议，对于被告提举的单位（子单位）工程质量竣工验收记录复印件、短信复印件一组（2页）、业主催交房屋快递清单及清单信息复印件，张言服对上述证据的真实性无异议。本院经审查对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认定，证明目的结合本院查明事实综合认定。对于有异议的证据和事实，本院认定如下： 宣城新港公司提交2018年8月10日签订的剩余产品整合营销推广代理合同复印件拟证明2018年8月10日宣城新港公司与合肥和智联行房产销售代理公司签订房屋代销合同，自2018年8月10日起宣城新港公司的营销代理公司为合肥和智联行房产销售代理公司。经查邓彬系合肥和智联行房产销售代理公司、安徽三渡房地产营销策划有限公司的大股东，持股比例51%，两公司系关联公司。结合钱勇、郎亮亮、蒋梅等人在宣城市市场监督管理局询问笔录中称述，2018年8月10日后原三渡公司工作人员钱勇、郎亮亮蒋梅等仍在营销中心售卖宣城新港公司新港银湖湾小区二期项目住宅直至房屋售空。本院对宣城新港公司提交的2018年8月10日签订的剩余产品整合营销推广代理合同复印件不予认定。 本院查明事实如下：张言服与宣城新港公司签订《商品房买卖合同》，约定张言服购买宣城新港公司开发建设的位于宣城市经济技术开发区××路××幢××室房屋，建筑面积113.88平方米，单价5366.59元／平方米，总金额611147元，并约定宣城新港公司应在2019年6月30日前向张言服交付经综合验收并取得竣工验收备案的商品房，另注明“一层层高为3米，顶层为局部挑高，其他楼层层高均为2.9米。”。2018年10月25日，张言服向宣城新港公司缴纳购房款611147元。2019年4月4日案涉房屋综合验收合格并备案。宣城新港公司通过短信及快件方式通知包含张言服在内的6号楼业主于2019年5月20日办理房屋交接手续。另查明，安徽三渡房地产营销策划有限公司（以下简称三渡公司）系宣城新港国际城项目独家营销代理、行销代理及策划顾问单位，代理销售新港银湖湾小区二期项目住宅。2019年9月29日，宣城市市场监督管理局宣市监综执处字（2018）26号行政处罚决定书载明：“…三渡公司销售人员在销售房产过程中，向前来营销中心咨询的消费者介绍称：二期一楼住宅（除4、5、14、15栋外）是有院子的，有院子的含义为购买二期楼栋一楼住宅的业方可以利用房子外的空地围建院子，院子内业主可以自己规划，没有人干涉。…目前银湖湾小区二期住宅已陆续交付消费者，一楼住宅外空地已经被绿化，或是房子紧靠小区道路，消费者不可能像三渡公司销售人员宣传的那样可以围建院子。宣城市城乡规划局经开区规划分局提供的《建筑方案设计》及该局抄告给宣城市经开区城管局的《市开发区预防和查处违法建设工作联系单》都明确了新港银湖湾小区一楼住宅院子未经规划许可、一期一楼住宅的院子属于违建的事实。…当事人房产销售备案价格表显示：该小区住宅销售为一房一价，二期多层住宅有电梯，介绍有院子的楼栋各楼层价格从高到低依次为一楼、六楼（顶层）、五楼、四楼、三楼、二楼，一楼价格在每平米5400多元至5600多元，在各楼层中销售价格最高；介绍没有院子的4、5、14、15楼栋各楼层价格从高到低依次为六楼、五楼、四楼、三楼、二楼、一楼，一楼价格在每平米5200多元至5300多元，在各楼层中价格最低。”宣城市人民政府行政复议决定书载明：“从销售人员亲自带着部分拟购房户到新港银湖湾小区一期部分已经围建院子的住宅现场参观的客观事实看，宣城新港公司对一期地面一楼部分业主违规围建院子的事实在一期销售完毕后、二期销售完毕前应当是明知的，且宣城新港公司在接受调查询问时也明示在此过程中没有实施监管。此外，案涉消费者所投诉的新港银湖湾小区二期地面一楼部分已售房屋均系电梯房，除地面一楼房屋的层高略高于同单元其他楼层外，…尚未发现地面一楼房屋售价应当高于同单元其他楼层的房屋售价的其他因素。销售人员的上述宣传行为，根据一般购房消费者的社会普遍认知分析，消费者虽明知或应知上述‘可以围建院子’的宣传并不合法，但在销售人员亦明知不合法却故意顺着消费者的非法需求及预期，违反商品房经营者应恪守的诚实信用原则和基本的商业道德，默许、顺从甚至以亲自带着购房者到一期已经围建院子的部分一楼住宅现场参观的形式的促使和强化下，三渡公司的销售人员的上述宣传行为，足以误导消费者在其对案涉房产价格偏高的主观认识下的购买选择。…”。 本院认为，宣城新港公司的营销代理公司明知新港银湖湾小区一楼住宅院子未经规划许可、一期一楼住宅的院子属于违建的事实，仍然在销售房产时向消费者宣传“购买二期楼栋一楼住宅的业方可以利用房子外的空地围建院子，院子内业主可以自己规划，没有人干涉”甚至参观一期已经围建院子的部分一楼住宅，导致消费者在一楼房屋售价高于同单元其他楼层的房屋售价价格的情况下，选择购买了一楼房屋，营销代理公司的虚假商业宣传对消费者购买银湖湾小区二期一楼住宅的决策行为有重大实质性影响。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定，消费者因经营者利用虚假广告提供商品或者服务，其合法权益受到损害的，可以向经营者要求赔偿。因消费者购买该小区住宅的时间跨度较长，且新港银湖湾小区住宅销售为一房一价，同一楼层、同一方位的房屋在签订商品房买卖合同时约定的单价并不一致，故对于房屋差价无法进行精确的确定，张言服购买该房屋的单价为5,366.59元/平方米，考虑同小区销售人员介绍的无院子的一楼单价为每平米5,200多元至5,300多元，本院酌情认定宣城新港公司承担张言服3,000元的房屋差价损失。宣城新港公司在约定交房时间前即通知张言服办理房屋交接手续，张言服逾期未办理，故关于张言服要求宣城新港公司承担逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国消费者权益保护法》第三十九条之规定，判决如下： 一、被告宣城新港房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张言服房屋差价损失3,000元； 二、驳回原告张言服的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费261元，由原告张言服负担211元，被告宣城新港房地产开发有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审判员  聂永香 二〇二一年七月一日 书记员  赵 露 附：法律法规 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国消费者权益保护法》 第三十九条消费者因经营者利用虚假广告提供商品或者服务，其合法权益受到损害的，可以向经营者要求赔偿。广告的经营者发布虚假广告的，消费者可以请求行政主管部门予以惩处。广告的经营者不能提供经营者的真实名称、地址的，应当承担赔偿责任。