广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初27870号原告：高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司，住所地广东省广州市天河区奥体南路12号花花世界购物中心建材馆西区A268号，统一社会信用代码91440101665905330H。负责人：吴健梅，总经理。委托诉讼代理人：姜平、宋芊慧，均系广东广之洲律师事务所律师。被告：金欢，女，1980年10月21日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。被告：夏荣强，男，1979年8月15日出生，汉族，住内蒙古赤峰市红山区。原告高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司（以下简称高成分公司）诉被告金欢、夏荣强物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告高成分公司的委托代理人宋芊慧，被告金欢到庭参加了诉讼；被告夏荣强经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高成分公司向本院提出诉讼请求：1、两被告向原告支付2020年2月1日至2020年5月31日的管理费17175.2元及迟延违约金（以各月欠付的管理费为本金，按照每日千分之五的标准，分别自当月的6日起计至实际付清之日止）；2、两被告向原告支付2020年4月的电费289.51元；3、两被告向原告支付律师代理费3000元；4、两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年6月24日，原、被告签订《物业管理服务合同》，约定由原告为两被告承租的广州市天河区奥体南路12号F222号商铺（以下简称涉案商铺）提供物业管理服务。物业管理期限自2019年6月24日起到2022年6月23日止，每月物业管理服务费4293.8元，电费单价为1.31元/度，水费单价为4.86元/立方米。两被告应在每月5日前以现金或转账缴纳当月管理费，并同时缴纳上月水费、电费等费用，如迟延缴交管理费和水电费，须向原告支付迟延违约金，从迟交之日起，每逾期一天两被告应向原告计付拖欠金额的千分之五的迟延违约金。由于两被告违约，应当承担原告因主张权利而产生的所有费用，包括发送律师函费用、律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等。上述合同签订后，原告严格履行了约定的责任和义务，两被告自2020年2月起未向原告交付管理费，两被告拖欠管理费及水电费的行为已严重损害原告利益，故原告提起本案诉讼。被告金欢辩称：1、涉案期间属疫情防控期间，商场人流基本为零，而两被告经营的是国家严令禁止营业的室内儿童娱乐项目，经营更为艰难。故请法院根据实际情况减免费用。2、原告起诉涉案期间的管理费与事实不符，原告于2020年5月10日解除合同，两被告已依约缴纳2020年2月的管理费，实际未支付的管理费为2个月零10天。3、关于原告诉请的电费，因两被告从疫情爆发的2月开始直至原告解除合同都一直未营业且关闭电闸，故不产生电费。4、原告单方解除合同，无权没收两被告的押金，但两被告现同意在本案中以管理费保证金和水电保证金抵扣欠费，剩余款项原告应予退还。5、原告就涉案商铺所在商场提供的管理服务存在严重瑕疵，原告常年违规将一楼消防通道及中庭通往二楼的电梯前空地出租给各类商户，影响被告的经营。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告夏荣强未答辩。经审理查明，2019年6月，高成分公司（甲方）与金欢（乙方）、夏荣强（保证人）就涉案商铺签订《物业管理服务合同》，内容为：涉案商铺物业管理期限自2019年6月24日起至2022年6月23日止，双方同意物业服务管理期限与租赁协议约定的租赁期限一致，并随租赁期限的提前终止而相应调整。物业管理服务费按计租面积计算，每月每平方米为35元，乙方承租物业计租面积为122.68平方米，每月管理费共计4293.8元。另电费单价为1.31元/度，水费单价为4.86元/立方米，如遇水、电单位对价格进行调整，甲方有权书面通知乙方进行相应调整。乙方应在每月5日前以现金或转账缴纳当月管理费，并同时缴纳上月水费、电费等费用。在乙方签订本协议之日，乙方向甲方支付物业管理费保证金12881.4元，物业管理费保证金在租赁期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止时且乙方无任何违约情况下无息返还乙方。在乙方签订本协议之日，乙方向甲方支付水电保证金2000元，水电保证金在租赁期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止时并且乙方无任何拖欠水、电费的情况下，由甲方在二十个工作日内全部无息返还乙方。乙方须按时向甲方缴付管理费和水电费。如乙方迟延缴交管理费和水电费，须向甲方支付迟延违约金。从迟交之日起，每逾期一天乙方应向甲方计付拖欠金额的千分之五的迟延违约金，直至实际付清之日；如乙方逾期缴付达三十日（无论是否已获甲方的正式通知催缴），视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止本合同并没收乙方的物业管理保证金及水电费保证金，不足部分甲方有权继续向乙方追偿。保证人同意：对甲乙双方签订的上述《物业管理服务合同》中乙方应支付给甲方的物业管理服务费、保证金及水电费用等全部款项均由保证人提供担保，本担保责任为连带保证责任，担保期限为上述款项到期之日起二年。由于乙方违约的，应当承担甲方因主张权利而产生的所有费用，包括但不限于发送律师函费用、律师代理费等。庭审中，高成分公司、金欢确认：1、金欢已依约缴纳了涉案商铺的物业管理费保证金12881.4元、水电周转金2000元。2、金欢已支付涉案商铺的管理费至2020年2月。金欢主张以物业管理费保证金、水电周转金抵扣其欠费，高成分公司表示不同意抵扣，且前述保证金依约应当没收。高成分公司称因金欢拖欠费用，其多次催收无果，故与涉案商铺出租方广州市高德花花置业有限公司（以下简称高德花花公司）共同向金欢发出了《解除合同通知书》，称金欢一直拖欠2020年3月1日至5月31日的租金、管理费、水电费、违约金等相关费用，已构成严重违约，故要求自2020年5月10日起解除双方的合同，但此后金欢并未按期迁出。高成分公司为证明其为实现本案债权支出了律师费3000元，向本院提交了《委托合同》、《中国建设银行单位客户专用回单》；另就其主张的2020年4月的电费，高成分公司表示无法提交证据证明。经质证，金欢对上述证据的真实性无异议，但表示其未能在合同解除后搬离系因高成分公司阻挠。另查，高德花花公司曾就金欢、夏荣强拖欠涉案商铺2020年2月至2020年5月的租金向广东自由贸易区南沙片区人民法院提起诉讼，该院以（2020）粤0191民初9770号案（以下简称9770号案）立案受理；经审理，该院于2020年11月17日作出9770号案民事判决，查明如下事实：2020年5月9日，高德花花公司向金欢发出《解除合同通知书》……金欢、夏荣强确认于2020年5月13日收到上述通知书，并表示同意解除合同，但是认为没有办理交接的原因是高德花花公司要求其全额支付租金并没收保证金，金欢、夏荣强没有同意，双方没有达成一致意见后高德花花公司于2020年4月份将涉案商铺的门锁住不让其搬走。高德花花公司不确认其有对涉案商铺进行上锁，其发出合同解除通知后，要求金欢及时缴纳拖欠的费用，但金欢没有缴纳，所以当日就没有让其搬走，之后也联系不上本人，并表示直到2020年8月才将涉案商铺通过用布和其他物品进行简单的遮挡。金欢、夏荣强没有进一步进行举证……该院认为：当事人对于合同解除没有争议，高德花花公司向金欢发出《解除合同通知书》，金欢、夏荣强确认于2020年5月13日收到上述通知书，亦同意解除合同，故双方租赁合同关系应于2020年5月13日解除……该案为涉疫情不动产租赁合同纠纷，应当秉持损失共担、利益衡平的原则进行处理。从该案查明的事实可知，金欢承租涉案物业用于经营儿童娱乐的沙池，因受疫情及其防控措施影响而无法正常经营。在此情况下，金欢与高德花花公司就减租事宜进行沟通，但未能达成一致意见，故金欢未能按时支付租金不宜认定违约。金欢认为高德花花公司在2020年4月份对涉案商铺进行锁铺处理，高德花花公司对此不予确认，结合金欢提供的涉案商铺现场照片可知，涉案商铺其实无法进行锁铺处理。高德花花公司陈述，其发出解除通知后，由于金欢未能缴纳拖欠的费用，所以当日没有让金欢搬走，故金欢应当支付租金至2020年5月13日止为宜。但如前所述，因受疫情及疫情防控措施影响，从公平合理的角度出发，结合本案案情，该院对涉案物业2020年3-4月份的租金酌情进行减免……本院认为：高成分公司、金欢及夏荣强签订的《物业管理服务合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，各方应依约履行。金欢接受了物业服务，理应依约支付物业服务费。现高成分公司主张金欢支付2020年2月1日至5月31日的管理费及违约金。根据《物业管理服务合同》中“双方同意物业服务管理期限与租赁协议约定的租赁期限一致，并随租赁期限的提前终止而相应调整”之约定，结合9770号案查明的事实，可知高成分公司、金欢、夏荣强之间的《物业管理服务合同》已于2020年5月13日终止；此外，高成分公司在本案庭审中确认金欢已支涉案商铺2020年2月的管理费；故此，本院判令金欢应向高成分公司支付涉案商铺2020年3月1日至5月13日的管理费10388.23元[4293.8×2+（4293.8÷31×13）]，高成分公司诉请超出部分，因依据不足，本院不予支持。根据合同约定，金欢应于每月5日前缴纳当月的物业管理费；金欢抗辩未能按时缴纳系因涉案商铺受疫情及其防控措施影响无法正常经营，其亦与高成分公司积极进行了沟通；综合考虑新冠疫情对金欢所经营的儿童娱乐沙池的影响，金欢对未依约支付物业管理费不存在主观恶意，而具有法律上的合理事由，本院对高成分公司要求金欢支付迟延违约金的诉请不予支持；同理，对于高成分公司要求金欢承担其支出的律师费的诉请，本院亦不予支持。又，高成分公司主张金欢欠付涉案商铺2020年4月的电费289.51元。因金欢对此提出异议，高成分公司亦未提交证据予以证实，故应由高成分公司承担举证不能的法律后果，本院对高成分公司的该项诉请不予支持。至于金欢主张以物业管理费保证金、水电周转金抵扣其欠费的主张，由于高成分公司明确表示不同意以保证金进行抵扣，故对案涉合同所涉的保证金，本院不予调处，当事人可另寻途径解决。高成分公司要求夏荣强对金欢的上述债务承担连带责任，符合合同约定，本院予以支持。夏荣强经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告金欢应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司支付2020年3月1日至2020年5月13日的物业管理服务费10388.23元；二、被告夏荣强对上述确定的被告金欢的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费312元，由原告高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司负担154元，被告金欢、夏荣强负担158元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈穗芳二〇二一年七月十三日书记员  邱莉晶王丽仪