贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2724号上诉人（一审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城购物中心。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：赵方，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：方洪伟，贵州本芳律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：曾镜宇，女，1997年2月18日出生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：吴发琴，贵州神兽律师事务所律师。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称：招商商置）因与被上诉人曾镜宇商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院(2020)黔0502民初1743号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人招商商置上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：根据法律规定，承担办理涉案房屋权属登记义务的主体为被上诉人，上诉人仅负有协助义务。根据双方补充协议约定，上诉人代被上诉人办理产权登记的前提条件是被上诉人提交全部办证所需资料，而被上诉人拖延提交办证资料的行为构成违约，此种情形下，不论是根据法律规定还是双方合同约定，上诉人均不应承担违约责任。上诉人于2017年9月24日至9月30日期间通过设置办证资料收取点的方式针对整个项目小区所有的业主收取办证所需资料，但被上诉人并未提交资料，上诉人于2018年8月23日再次通过邮寄的方式，通知被上诉人提交办证所需资料。被上诉人收到通知后才将办证所需资料提交上诉人，并向上诉人出具委托书。而在被上诉人提供相关材料之前上诉人无法向登记机构提交办证所需材料，无法完成办证工作。因此，上诉人与被上诉人之间，直到被上诉人出具委托书之日才形成委托代办关系，在双方形成委托代理关系之前，上诉人不负有办证义务，也无法完成代为办证任务，不应承担违约责任。被上诉人曾镜宇二审未作答辩。原审原告曾镜宇一审诉讼请求：1、判令被告支付原告从2013年11月1日至2019年2月23日逾期办理商品房转移登记且移交证书文本违约金109536.14元；2、本案诉讼费由被告承担。一审认定事实：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的招商花园城商品房，商品房总价款为377586.00元。原告依约支付了全部房款，完全履行了自己的付款义务。根据《商品房买卖合同》第二十二条第二款的约定，被告应当在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，未约定办理转移有关文书并交付原告的时间，也未约定被告未按期为原告交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的计算方式。被告至今未向原告交付任何办理房屋权属登记的有关文书。被告于2014年12月20日交房给原告使用，2018年7月12日取得所有权的初始登记，被告未在该期限内向原告办理商品房产权证书，交付给买受人。2018年8月23日，被告按合同约定向原告邮寄了办理产权证的告知函，通知原告准备相应办证资料。另查明，涉案房屋已经符合办理不动产转移登记的条件。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告应于2015年3月21日前办理转移有关文书并交付原告，被告未在该期限内向原告办理，交付给买受人。关于被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金。综合全案来看，被告确实存在违约情形，未在约定的时间内将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，已构成违约，该当支付违约金，违约金的起算时间从2015年3月22日开始计算。2018年8月23日，被告按合同约定向原告邮寄了办理产权证的告知函，通知原告准备相应办证资料，被告履行了办证资料通知义务，被告提出诉讼时效抗辩。原告于2020年1月17日主张，经审查原告违约金的请求应当从2017年1月17日算至被告履行通知义务之日止即2018年8月23日。原告与被告签订的《商品房买卖合同》并未约定逾期办理房屋产权手续违约金的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数领难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”故原告请求的办证违约金及计算方法，符合法律规定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，一审判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告曾镜宇支付逾期交付办理商品房不动产权证书违约金，违约金以购房本金377586.00元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的1.3倍计算，时间自2017年1月17日起计算至2018年8月23日止；二、驳回原告曾镜宇的其他诉讼请求。案件受理费1245.00元（已减半收取），由原告承担871.00元，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司承担374.00元。本案审理期间，上诉人招商商置向本院提交于2016年6月份办理的毕节市南部新区百里杜鹃路招商花园城D3幢9层6号及7层3号商品房的房屋产权证，用以证明：涉案房屋所涉楼栋在2016年已经具备办证条件，上诉人于2017年9月24日至9月30日设置现场办证资料收集点向被上诉人收集办证资料时，已尽到通知义务，且已具备办证条件，即便上诉人应承担违约责任，违约金截止时间计算至2017年9月24日。被上诉人质证意见：对证据的真实性无异议，与本案无关，达不到上诉人的证明目的，该产权证系小产权证书，房屋所有权人不是本案当事人，根据一审查明的事实，本案上诉人是于2018年7月12日具备办证条件，于2018年8月23日按合同约定邮寄告知函，因此一审认定违约金起止时间无误。经审查，该证据能证明上诉人在设置办证资料收取点时已经具备办理房权证的条件，其已于2017年9月24日履行通知提交办证资料的义务，本院予以采纳作为本案证据。被上诉人曾镜宇未向本院提交证据。经审理查明：上诉人于2015年5月8日取得案涉商品房所在的毕节市百里杜鹃路招商花园城D3幢的商品房备案证明书，且同楼幢的部分业主已于2016年6月取得房权证。上诉人招商商置于2017年9月24日通过设置办证资料收取点的方式履行通知被上诉人提交办证资料的义务。其余认定事实与一审认定的一致。本院认为：根据双方《商品房买卖合同》的约定，上诉人应当在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，以及上诉人未按期为被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的计算方式。但未约定办理转移有关文书并交付被上诉人的时间。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，上诉人应于商品房交付之日起90日内即2015年3月21日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。上诉人未将商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，构成违约。依据合同约定，上诉人招商商置应当限期办理商品房初始登记，并限期向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，鉴于上诉人已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责上诉人再向被上诉人交付有关文书已无实际意义。此时上诉人依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人代为办理转移登记。在案证据显示，上诉人于2017年9月24日在案涉招商花园城D区曦园门口设置“办理《不动产权证书》资料收集处”，通知业主提交办理商品房转移登记所需资料，且有多名D区业主前来提交办证资料，因案涉D3-17-4号商品房已实际交付被上诉人，上诉人发布办证通知的地点招商花园城D区曦园门口为被上诉人可知悉的范围，上述通知方式可以有效到达被上诉人，故对上诉人主张其于2017年9月24日向被上诉人尽到通知义务的事实，本院予以确认。故上诉人实际违约时间自2015年3月22日至2017年9月24日已超过180个工作日，但双方未在合同中约定逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金计算方式，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以按照被上诉人已付购房款总额377586元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。上诉人在一审中主张被上诉人诉请超过诉讼时效，自被上诉人向一审法院交诉状主张权利之日2020年1月17日回溯3年，即2017年1月17日起的违约金应予保护，超过3年的部分已超过诉讼时效期间，不予保护。故上诉人应按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍向被上诉人支付自2017年1月17日至2017年9月24日期间的违约金。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审认定事实错误，判决结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1743号民事判决第二项，即“驳回原告曾镜宇的其他诉讼请求。”二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1743号民事判决第一项为：上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人曾镜宇支付逾期办理商品房转移登记的违约金（违约金以377586元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年1月17日计算至2017年9月24日止）；三、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1245.00元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担155元，由被上诉人曾镜宇负担1090元；二审案件受理费772元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担325元，由被上诉人曾镜宇负担447元。如果义务人未按本判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 郭少华审判员 胡伟科二〇二一年七月六日法官助理张艳书记员高进