上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终6755号上诉人(原审被告)：上海保源物业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：冀海周，总经理。委托诉讼代理人：张运红，女。被上诉人(原审原告)：武春红，女，1979年1月7日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托诉讼代理人：刘风略(系武春红丈夫)，男，1974年11月2日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。上诉人上海保源物业管理有限公司(以下简称“保源公司”)因与被上诉人武春红房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2020)沪0107民初22367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。保源公司上诉请求：1．撤销一审判决第二、三项，改判驳回武春红一审全部诉讼请求；2．本案诉讼费用由武春红承担。事实和理由：一审法院关于交房时间和违约责任的认定错误。1．关于交房时间。2020年7月，保源公司联系武春红要求提前解约，双方协商一致：保源公司于2020年7月31日前将上海市靖边路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)腾空，双方于2020年8月1日办理房屋交接。2020年8月1日，武春红称其要先验收房屋，保源公司就将系争房屋大门和三个房间的密码发送给武春红。一审中，武春红称2020年8月1日系争房屋内还有租客，该陈述不属实。保源公司一审中提供的租赁合同、退押金凭证等可以证明保源公司已于2020年7月31日将系争房屋腾空。2020年8月3日，保源公司将有效期一年的密码发送给武春红。2020年8月5日，保源公司将修改密码的流程图发送给武春红。一审中，武春红称2020年8月1日之后没有去过系争房屋，该陈述不属实。保源公司提供的开门记录显示2020年8月2日有武春红的开门记录。一审法院认定双方于2020年9月29日交接房屋，该认定错误。2020年9月29日，因密码锁电量不足导致无法开门，武春红才联系保源公司要求交接密码锁权限和钥匙。2．关于违约责任。2020年8月1日，双方就系争房屋租金及水电煤等能源费的结算也已达成一致。2020年8月18日，保源公司将解约协议发送给武春红，武春红以出差为由，要求保源公司先支付申请好的租金。2020年8月19日，保源公司就将申请好的人民币(以下币种均为人民币)1，558元转账支付给武春红。2020年9月23日，武春红又要求保源公司发送解约协议，看完协议后又没有作出回应。一审中，武春红称其通过电话联系保源公司要求修改，该陈述不属实。如果双方曾通过电话联系，武春红可以提供通话记录佐证，但武春红并未提供。正是因为双方已经谈妥解约事宜，保源公司才将系争房屋内的物品全部留给武春红。如果保源公司还需要承担违约责任，完全可以将系争房屋内的物品全部搬离。武春红辩称，不同意保源公司上诉请求。1．关于交房时间。2020年8月1日双方之间的微信聊天记录显示，保源公司称“到时候房子给你的时候我让后台管理员直接把权限给你”，可见双方并未交接房屋。2．关于违约责任。2020年6月22日，武春红就要求保源公司签署解约协议，并明确告知保源公司在解约协议中应当体现合同约定的违约责任。请求维持原判。武春红向一审法院起诉请求：一、租赁合同于2020年8月31日解除；二、保源公司支付2020年7月9日至2020年8月31日的租金(按月租金5，500元计，已付的租金1，558元可用于抵扣)；三、保源公司按支付违约金11，000元(按两个月的租金标准计)；四、本案受理费由保源公司负担。一审法院认定事实：系争房屋产权人为武春红。2018年4月8日，武春红、保源公司签订《物业管理服务合同》一份，约定武春红委托保源公司管理系争房屋并授权其签署与运营出租房屋有关的合同，期限自2018年4月9日起至2023年5月8日止，月租金5，500元，武春红有隐瞒房屋瑕疵或影响保源公司管理使用房屋等行为的、保源公司有延迟付租或其他违约行为的，相对方有权单方解约并由违约方按月租金的双倍支付违约金。上述合同履行期内，保源公司将房屋对外转租。2020年8月1日至2020年9月26日期间，武春红、保源公司为房屋退租、交接、结算事宜展开协商与接洽，从双方的网络通讯记录中得以体现的大致内容为：8月1日，保源公司告知房屋已腾空并在武春红的要求下发送了有效期为三日的启门密码，还告知将在编辑完成后向武春红发送解约协议文本；8月10日起，武春红提出付款要求，保源公司于8月18日发送了解约协议文本，并于次日通过电子支付的形式向武春红转款1，558元；9月17日，保源公司催促签订解约协议并在武春红的要求下于9月23日再次发送协议文本；9月26日，武春红表示需对协议进行修改，但未提及修改内容；9月29日，武春红以房门无法开启为由向保源公司索要钥匙，保源公司则回复称此为启门密码到期所致，双方约定当晚进行钥匙交接，保源公司还于当日通过电子支付的形式向武春红转款542元。2020年11月2日，武春红提起诉讼，请求判决如其诉请。一审法院另查明，武春红、保源公司确认就租房产生的水电煤等能源费已结清。一审法院认为，当事人对涉案《物业管理服务合同》中体现的租赁关系及关于租金的计费标准与给付期限、合同的解除条件、违约责任的认定等各项约定均不持异议，一审法院予以确认。根据目前查明的事实与证据——尤其是当事人于交涉过程中通过网络平台形成的文字记录可知，虽然武春红并未反对保源公司退租，但并无确凿证据证实武春红曾明示不再就此事追究保源公司的违约及付租责任，在此情形下，武春红作为履约的无过错方有权基于保源公司的退租行为解除合同并要求保源公司交还房屋、结清租金、支付违约金，保源公司的辩称则依据不充分，一审法院难以采信。同时，保源公司既主动要求退房，则其理应负有保障武春红及时收回并掌控房屋以避免房屋空置产生损失的义务，该义务中包括保源公司在房屋交接过程中必须保证启门密码这一等同于房门钥匙电子化形态的数据信息准确无误，而导致双方不得不再次进行钥匙的实物交接这一事实的发生可表明至少在钥匙交接前即2020年9月26日前武春红因保源公司交付密码的不完善无法完全掌控房屋，此为保源公司之责而不能视为其妥善履行了交房义务，现武春红自愿将解约日及房屋交接日定为2020年8月31日并无不当，一审法院予以支持，解约后，保源公司应将未付的租金按合同约定的付租标准结清，武春红自愿将保源公司在退租过程中支付的1，558元作为租金予以抵扣于法不悖，一审法院予以准许，至于违约金的计算标准与数额认定则由一审法院按当事人的诉辩称意见结合案情予以酌定。一审法院判决：一、武春红与上海保源物业管理有限公司就上海市靖边路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《物业管理服务合同》于2020年8月31日解除；二、上海保源物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向武春红支付自2020年7月9日至2020年8月31日租金(按每月人民币5，500元计，其中扣除已付的租金人民币1，558元)；三、上海保源物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向武春红支付违约金人民币7，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明以下事实：二审中，保源公司提供系争房屋开门记录八页，证明保源公司已于2020年8月1日向武春红交付密码。武春红发表如下意见：真实性认可，证明目的不认可，开门记录不是武春红的开门记录，恰好证明当时还有租客未离开。武春红提供武春红委托诉讼代理人刘风略与保源公司法定代表人冀海周之间的微信聊天记录一页，证明2020年6月22日保源公司提出解约时，刘风略就要求签署解约协议，还要求保源公司按照合同约定给予赔偿，但保源公司未予答复。保源公司发表如下意见：真实性认可，证明目的不认可，2020年8月1日双方约定时间进行现场面谈，面谈时就保源公司应当支付的具体金额达成一致。以上事实，有当事人提供的证据、当事人陈述、本院审理笔录佐证证实。本院认为，武春红与保源公司签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。合同履行过程中，保源公司向武春红提出退租并搬离系争房屋，《物业管理服务合同》丧失履行基础，现武春红要求确认《物业管理服务合同》解除，可予支持。本案争议焦点在于房屋交接时间及违约责任的认定。关于房屋交接时间。结合在案证据及双方陈述，保源公司虽于2020年8月间向武春红发送系争房屋大门及房间启门密码，也曾向武春红告知密码修改方式，但当时其仍然保留密码锁的后台设置权限，直至2020年9月29日，保源公司才将密码锁的后台设置权限和实体钥匙交付武春红。因此，武春红直至2020年9月29日才完全取得系争房屋控制权。保源公司上诉主张双方已于2020年8月1日交接房屋，但保源公司将启门密码发送给武春红仅意味着武春红能够进入系争房屋，而保源公司保留密码锁的后台设置权限则意味着尚不能完全控制系争房屋，武春红于2020年9月29日再次要求交接亦可印证上述情况，故保源公司该项上诉主张，本院实难采纳。现武春红自愿将解约日及房屋交接日定为2020年8月31日，故一审法院认定合同解除日期和房屋交接日期为2020年8月31日，并无不当，本院予以认同。关于违约责任。结合双方之间的微信聊天记录来看，武春红虽同意保源公司提前退租，但并未明确放弃追究相关违约责任。现《物业管理服务合同》因保源公司违约解除，保源公司理应结清租金并支付违约金。保源公司上诉主张双方已就解约事宜达成一致，但未提供充分证据予以证明，该项主张也与微信聊天记录中体现的内容不符，故保源公司该项上诉主张，本院亦不予采纳。基于上述分析，一审法院就武春红相关诉讼请求所作处理，均无不当，本院予以维持。综上所述，保源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海保源物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘海邑审 判 员 周刘金审 判 员 徐 庆二〇二一年七月二十八日法官助理 沈 宸书 记 员 王一飞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……