江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏02民终2614号上诉人（原审原告）：沈肇明，男，1971年11月9日出生，汉族，户籍地无锡市锡山区，现住无锡市锡山区。上诉人（原审原告）：潘六红（又名潘陆红），女，1977年6月25日出生，汉族，户籍地无锡市锡山区，现住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：董青、孙颖星(受沈肇明、潘六红共同委托)，江苏蘅远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈肇良，男，1969年9月19日出生，汉族，户籍地无锡市锡山区，现住无锡市锡山区。原审第三人：周惠星，女，1970年6月5日出生，汉族，户籍地无锡市锡山区，现住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：周晓波、颜健，江苏有言律师事务所律师。原审第三人：沈其林，男，1944年8月14日出生，汉族，户籍地无锡市锡山区，现住无锡市锡山区。上诉人沈肇明、潘六红（以下简称沈肇明一方）因与被上诉人沈肇良、原审第三人周惠星、沈其林房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2020）苏0205民初1720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。沈肇明、潘六红上诉请求：撤销原判，依法改判支持其一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决关于被上诉人和上诉人签订的房屋转让协议属恶意串通的认定，无事实依据。一、上诉人向被上诉人购买无锡市锡山区房屋（以下简称22号房屋）合情、合理、合法。1.正是因为被上诉人在1998年12月将牛囤圩的三间平房私自出卖，上诉人为了解决自己的居住问题，向被上诉人购买该22号房屋。2.根据第三人周惠星的陈述，她向钱巧逑购买22号房屋也只花了15000元。上诉人和被上诉人系至亲，被上诉人将该房屋以15000元出卖给自己弟弟、弟媳有何违背常理之处。一审法院将兄弟之间的房屋买卖价格以所谓的市场价来评判，没有法律依据。3.上诉人提供了房屋转让协议、收条，已尽到了举证责任。被上诉人虽然在法庭上否认收到上诉人的购房款，但没有提供任何证据予以证明，再结合被上诉人在法庭上对房屋转让协议、收条上的本人签名，都以种种理由来搪塞，足以证明被上诉人是缺乏诚信的。再根据周惠星在法庭上的陈述，她让女儿沈衣和被上诉人通话时，被上诉人明确告诉女儿房子已经卖给叔叔了，被上诉人和自己女儿说的话总是真的吧，和女儿说房子已经卖给叔叔了，到法庭上又说没收到购房款，这根本就是自相矛盾。被上诉人关于未收到购房款的抗辩意见不应予以采信。一审法院关于购房款未交付的认定违背证据规则，是完全是错误的。二、周惠星和沈肇良虽然在1992年举行过结婚仪式，并在当年生育女儿沈衣，但周惠星在1994年就离家出走一直未归，虽然她一直居住在荡口，但对自己女儿从不过问，沈肇良也是同样如此，沈衣的成长乃至结婚仪式都是由上诉人全力照顾并操办的。一审法官在庭上问沈肇良“你和沈肇明、潘六红谈转让房屋的时候，有无和周惠星谈过这个事情？”沈肇良回答“没有和周惠星谈过，她出走了这么多年了，我凭什么要和她说的。”。该房屋的土地证持有人是被上诉人，在2014年沈肇良和周惠星在法院打离婚诉讼之前，周惠星从未对该房屋主张过权利，上诉人和被上诉人早在2005年就签订房屋转让协议并无任何违背常理之处，一审法院认定双方系恶意串通没有事实和法律依据。三、关于在沈肇良和周惠星离婚诉讼中出现的村委会证明，沈肇良说是他去找村委会开的，沈其林说他不知道这张证明。那沈肇良和沈其林的上述说法，反而可以证明上诉人和被上诉人之间不存在恶意串通，因为如果上诉人和被上诉人签订的房屋转让协议是恶意串通的，沈肇良离婚诉讼时直接拿出房屋转让协议来不就行了，何必去找村委会开这张证明，再让沈其林来主张权利，这明显不符合逻辑。综上，一审法院关于被上诉人和上诉人签订的房屋转让协议属恶意串通的认定，明显错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人沈肇良辩称：上诉人的上诉没有证据证明，都是捏造的。请求维持原判。原审第三人周惠星陈述：上诉人与被上诉人签订的22号房屋买卖合同无效。1.上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同为恶意串通侵占其的份额。经一审查实，被上诉人与其从1995年开始分居。上诉人在一审庭审中自述明知其与被上诉人存在严重的家庭矛盾，长期离家出走，并且确认对于房屋买卖合同其不知情、不同意、未签字，然而继续与被上诉人达成房屋买卖合同。被上诉人也当庭自述签订房屋买卖合同目的是与上诉人恶意串通侵占其的房屋份额。上诉人不具备善意第三人的条件。上诉人与被上诉人恶意串通，对于上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同应认定为无效。2.本案中上诉人提供的房屋转让协议，本身存在很多问题和疑点。协议未标注签订时间，无法确定形成时间，合同本身未约定付款时间。出现的收条上注明2005年10月8日，金额15000元。上诉人在一审第一次庭审时陈述，付款在孙才良的办公室，由潘陆红当场给沈肇良15000元现金，孙才良现场看见这一情况。沈肇良在一审第一次庭审时陈述未拿到过15000元现金。法院在庭后向孙才良进行的调查，孙才良陈述未看见潘陆红向沈肇良支付15000元。上诉人在关键性问题存在陈述不实，并且约定的15000元明显低于市场价格，一审认定上诉人支付15000元并不属实。上诉人与被上诉人之间未支付合同对价，不符合善意第三人的构成要件。同时也是证明上诉人与被上诉人之间存在恶意串通、虚假交易侵占其的房屋权益，房屋买卖合同无效。3.22号房屋有土地证，根据法律规定，转让不动产应当进行登记。本案上诉人直到本案起诉前都未办理登记手续。该宅基地所在的村委会对于双方的转让不知情。该情况不符合善意第三人关于不动产应当变更登记要求。按照上诉人庭审陈述，该买卖合同达成很多年，但上诉人并未积极要求变更登记，也未向任何人透露买卖的情况。可见上诉人与被上诉人签订买卖合同的目的并不是真正为了交易，而是恶意串通侵占其的房屋份额。4.目前22号房屋已被征收，且与沈肇良签订了补偿安置协议，发放了部分补偿款给沈肇良。上诉人在一审中为此变更诉讼请求，主张拆迁补偿权益。其认为，上诉人与被上诉人之间签订的房屋买卖合同无效，上诉人不应享有22号房屋的补偿权益。5.被上诉人沈肇良在其不知情、不同意、未签字的情况下，擅自处分夫妻共同财产转让，为无效处分。被上诉人在一审和二审中均承认与上诉人签订房屋转让协议目的是恶意串通侵占其的房屋权益。综上，沈肇良与沈肇明、潘陆红恶意串通，达成房屋买卖合同，目的就是为了侵占其在22号房屋中的份额，其不知情且是受害方。沈肇明、潘陆红非善意第三人，上诉人与被上诉人之间未支付对价，房屋未进行登记变更，未经所在地村委会同意。一审认定房屋转让协议无效，驳回上诉人的诉讼请求，事实清楚，证据确实充分。请求二审维持原判，驳回上诉人的上诉请求。原审第三人沈其林未作陈述。沈肇明、潘陆红（以下简称沈肇明一方）向一审法院提出诉讼请求：1.确认沈肇明一方与沈肇良订立的房屋转让协议有效。2.判令沈肇良配合办理22号房屋过户手续。3.本案诉讼费用由沈肇良负担。审理中，沈肇明一方变更第二项诉讼请求为：判令沈肇明一方享有征收补偿安置协议载明的因征收22号房屋所形成的补偿安置权益。事实和理由：沈肇明一方系夫妻关系，沈肇良系沈肇明哥哥，2005年10月8日沈肇良与沈肇明一方订立房屋转让协议，约定由沈肇良将22号房屋转让给沈肇明一方，转让金额为15000元。沈肇明一方于协议订立当日将15000元现金交付沈肇良，沈肇良即将22号房屋交付沈肇明一方。沈肇明一方与沈肇良系同一集体经济组织成员，所订房屋转让协议系双方真实意思表示，符合农村房屋流转交易的条件，故沈肇明一方诉至法院。沈肇良一审辩称，沈肇良与沈肇明系兄弟关系，沈其林系双方父亲。22号房屋由沈肇明一方居住，沈肇明一方当初结婚时居住在22号房屋的南面房间，沈肇良与周惠星因夫妻关系不和睦，周惠星离家外出居住，沈肇良居住在22号房屋北面房间。为了离婚时不让周惠星分得房屋，故沈肇良与沈肇明一方订立了房屋转让协议，并由沈肇良出具了收条，但实际沈肇明一方并未支付转让款。22号房屋目前已经由政府征收，政府机关给付了沈肇良部分安置补偿款，但安置房屋尚未安置到位。第三人周惠星一审述称，沈肇明一方与沈肇良签订22号房屋转让协议为恶意串通侵占周惠星的份额，周惠星与沈肇良长期分居，周惠星对买卖合同不知情、不同意；沈肇明一方提供的房屋转让协议本身存在诸多疑点和问题，该协议并未标注签订时间，无法确定其形成时间、未约定付款时间。沈肇明一方所称的付款情况经法院调查核实亦存在不实情况，周惠星有理由相信沈肇明一方并未支付转让对价，故沈肇明一方不符合善意第三人的构成要件；22号房屋有土地证，根据物权法相关规定，宅基地使用权转让的应当及时办理变更登记，但沈肇明一方直到本案诉讼之前仍未办理转让登记手续，且当地村委会对转让情况亦不知情，可见沈肇明一方与沈肇良签订转让协议的目的并不是真正的为了交易，而是恶意串通侵占周惠星的房屋份额；22号房屋现已由政府征收，且已经向沈肇良发放了部分安置补偿款，现沈肇明一方变更诉讼请求，主张拆迁补偿权益，因沈肇明一方并非善意第三人、未支付转让对价、房屋转让未进行变更登记、当地村委会亦对转让不知情。沈肇明一方与沈肇良恶意串通达成的协议，其目的为了侵占周惠星之份额，故请求法院认定相应的房屋转让协议无效。第三人沈其林一审述称，沈其林与沈肇良、沈肇明系父子关系，当初在牛囤圩20号有老房3间，沈肇良与周惠星于1992年左右结婚，沈肇明与潘六红于2000年左右结婚；沈肇良在20号老房子里结婚、沈肇明在22号房屋里结婚。22号房屋在1994年左右购买，当时沈肇良在看守所服刑；沈其林、周惠星一起至22号房屋原房主钱巧逑处商谈购买22号房屋事宜，22号房屋购买价格15000元，沈其林出资7000元、周惠星出资8000元；沈其林将该7000元交付给周惠星，由周惠星一并支付给钱巧逑。该房屋应该是沈其林与沈肇良、周惠星共同所有。2018年，潘六红将房屋转让协议拿给沈其林看，沈其林才知晓沈肇良将22号房屋出卖给了沈肇明一方，在此之前，沈其林并不知道沈肇明一方与沈肇良之间的房屋买卖事宜。一审法院认定事实：沈肇良与沈肇明系兄弟关系、沈其林为二人之父；沈肇明、潘六红系夫妻关系、沈肇良与周惠星原系夫妻关系。沈肇良与沈肇明一方订立房屋转让协议，载明：沈肇良有偿将房屋转让给沈肇明一方；房屋坐落在××村××号的房屋一幢，二上二下，包括场地转让给沈肇明一方；转让金额为15000元；本协议自付清之日即行生效；本协议无其他任何争议；本协议一式二份，双方各执一份。沈肇良另出具收条，载明：兹有沈肇良收到潘陆红房屋转让金额15000元，并备注时间“2005、10、8”。围绕上述证据及22号房屋，沈肇明一方作出下列陈述：上述房屋转让协议与收条在无锡市锡山区鹅湖法律服务所法律工作者孙某某处达成，相关文字内容除了“沈肇良及收条日期、潘陆红”各自系二人分别用圆珠笔签字书写外，其余的黑体字均是孙某某书写；转让协议及收条均形成于2005年10月8日；转让协议和收条形成后，潘六红在孙某某的办公室将转让款15000元交付给沈肇良，当时孙某某也在场；涉及房屋转让的原因，沈肇明一方作出下列陈述：1998年左右，沈肇良因结欠他人款项，故将老宅牛囤圩20号房屋出卖；后沈肇明与父母共同居住至22号房屋；至2000年沈肇明与潘六红结婚时，将婚房定在22号房屋的南面一间，22号房屋的装修由沈肇明出资；当时周惠星已经离家外出居住；2005年沈肇良找到沈肇明，称愿意将22号房屋出卖，考虑到房屋买卖毕竟是大事，且沈肇明不懂，需要一个见证人，故找到法律工作者孙某某；孙某某并未参与房屋买卖的协商过程，纯粹只是书写了材料；从商谈房屋买卖到签订转让协议，仅间隔一天时间。对此，沈肇良则作出下列陈述：1994年沈肇良服刑期间，周惠星在探监时告知沈肇良，其要向钱巧逑购买22号房屋，买房的钱都是由周惠星一个人出的，沈其林肯定没有出资；沈其林没有钱的，1992年沈肇良结婚都是沈肇良自己花钱；至于订立22号房屋转让协议是沈肇明出的主意，目的是为了不分房屋给周惠星；当时沈肇良和周惠星夫妻关系已经闹僵，处于分居状态；沈肇明称其夫妻俩居住22号房屋已经这么久时间，房屋不要给周惠星；当时去孙某某做手续是沈肇明提出的，且说协议上要写其配偶潘六红的名字，不能写沈肇明的名字，因为沈肇明、沈肇良是兄弟关系；相应的房屋转让协议和收条是在孙某某处形成的，但沈肇良并未实际拿到15000元。第三人周惠星围绕22号房屋，则作出下列陈述：周惠星与沈肇良原系夫妻关系，钱巧逑房屋与沈肇良老宅间隔一户人家；1994年时，沈肇良正在服刑期间，钱巧逑因在镇上购置了房屋，故告知周惠星要将22号房屋出卖，后周惠星与钱巧逑商定20000元成交，周惠星向其亲友借款后支付了15000元给钱巧逑，剩余5000元至今尚未支付完毕；上述15000元中并无沈其林出资；周惠星于1995年左右离家外出居住；周惠星并不清楚沈肇良将22号房屋出卖给沈肇明一方的情况；周惠星向钱巧逑购买房屋时，转让价已经20000元，至2005年，时隔十年，房屋价值肯定增值，不可能缩水变成15000元；相关房屋转让协议和收条怀疑是沈肇良与沈肇明一方串通合谋伪造的证据。第三人沈其林作出下列陈述：大概2018年左右，潘六红给沈其林看了沈肇良出具的收条，当时潘六红告知沈其林，沈肇良将22号房屋卖给沈肇明一方了；1994年向钱巧逑购买22号房屋时，沈其林未出面和钱巧逑商谈，是由周惠星出面谈的，后来要去付钱了，沈其林才知道。另查明，沈肇良与周惠星原系夫妻关系，2014年5月29日沈肇良诉请离婚，该案查明：沈肇良与周惠星于1992年5月举行婚礼，以夫妻名义共同生活，1993年沈肇良被判处有期徒刑一年，1994年周惠星因夫妻矛盾，离家外出，一直未回。审理期间，周惠星提出分割22号房产的主张；沈其林到庭，提交无锡市锡山区鹅湖镇村民委员会盖章的证明（载明：兹有沈其林于1993年12月购买牛囤圩22号钱巧逑房屋，房屋给儿子沈肇良居住），主张22号房屋权利。据此，法院判令沈肇良与周惠星离婚；相应22号房屋因涉及案外人之权益，故未予一并处理。相应的（2014）锡法鹅民初字第0171号民事判决书现已发生法律效力。本案审理过程中，沈肇良称上述村民委员会出具的证明系由其经手办理；沈其林亦明确表示，其没有看见过该证明。2018年2月9日，鹅湖镇村镇规划建设管理办公室作为征收实施单位、鹅湖镇新桥村村民委员会作为委托实施单位、沈肇良作为被征收房屋所有权人订立补偿安置协议书，约定：沈肇良同意对坐落于××村××号的房屋及其附着物实施征收；协议另对其他相关征收补偿安置事宜作出约定。沈肇良亦按照协议约定，定期享有相应的补偿安置利益。一审审理中，为查清事实，法院向法律工作者孙某某调查，其作出下列陈述：沈肇明找到其，称沈肇明和沈肇良兄弟俩要买卖房屋；后沈肇明一方与沈肇良至法律服务所，其手写了房屋转让协议，让三人看后，三人即签字；收条也是由其代书，相应日期“2005、10、8”确为其代书协议和收条的日期；转让价15000元是三人商定好的，商定好至其办公室，就直接按照三人意见代书相关转让协议；其并不清楚15000元有无交付。周惠星分别提供其女儿沈衣与沈其林的对话录音资料，沈衣与沈肇良、沈肇良女友、钱巧逑的对话录音资料，欲证明22号房屋系周惠星举债后向钱巧逑购买的事实。对此，沈肇明一方、沈其林持有异议；沈肇良则不持异议。另，鉴于审理中沈肇良称房屋转让协议系其与沈肇明一方为了周惠星与其离婚纠纷而达成；结合周惠星认为房屋转让协议系沈肇良与沈肇明一方为了侵占周惠星在涉案房屋中的份额，属恶意串通达成的意见。法院向沈肇明一方进行法律释明：法院将结合相关法律规定及本案现有证据对房屋转让协议之效力依法进行审查，如法院依法认定房屋转让协议无效，是否需要变更诉讼请求。对此，沈肇明一方明确坚持要求确认房屋转让协议有效；并要求享有征收补偿安置协议载明的因征收22号房屋所形成的补偿安置权益。一审法院认为：根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，沈肇明一方要求确认房屋转让协议有效，并据此主张享有22号房屋的补偿安置权益，佐证其诉讼主张的证据为其与沈肇良订立的房屋转让协议及沈肇良所具收条。审理中，沈肇良否认其与沈肇明一方存在真实的房屋买卖关系，并就房屋转让协议的订立及收条向法院作出了相应的陈述；但沈肇良并不能提供相反证据足以否定沈肇明一方的诉讼主张，故法院现认定沈肇明一方与沈肇良之间存在房屋买卖关系。法院注意到，22号房屋购置于1994年期间，此时系沈肇良与周惠星夫妻关系存续期间；且现有证据足以证明房屋购置期间，沈肇良正处于服刑期间；周惠星现提供的相关证据中，22号房屋原房主钱巧逑所称的房屋转让过程、转让价格及交付细节等均与庭审中周惠星之陈述一致。此后沈肇良与周惠星夫妻关系不睦，周惠星离家外出，一直未回。沈肇良与沈肇明一方于2005年10月商谈房屋买卖事宜时，周惠星与沈肇良亦处于夫妻矛盾期间；房屋转让协议中约定的转让价格15000元明显低于当时的市场价格；且未有证据证明上述转让事宜征得周惠星同意。沈肇明一方与沈肇良至法律服务所签订房屋转让协议时，亦未通知周惠星到场；且沈肇明一方所称签订转让协议后，当场交付转让价款15000元的事实，现经法院核查，亦并不属实。加之考虑到，沈肇良与周惠星离婚诉讼期间，在周惠星对22号房屋主张权利时，沈其林持相关证明材料到庭同样主张房屋权利，导致离婚诉讼时未能就22号房屋进行分割；但本案审理期间，沈其林又明确表示其此前没有见过村民委员会出具的证明。故上述证据足以证明沈肇良在其与周惠星夫妻关系存续期间，就22号房屋与沈肇明一方订立的房屋转让协议显属恶意串通，损害了周惠星之合法权益，根据相关法律规定：恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。故法院现依法认定该房屋转让协议无效。根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力；合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。鉴于审理中，虽经法院释明，但沈肇明一方仍坚持其原有之诉请，故案涉房屋转让协议无效后的相关法律后果，可由沈肇明一方向沈肇良另行主张权利。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决:驳回沈肇明、潘六红的诉讼请求。一审案件受理费18066元、保全费1520元，合计诉讼费用19586元由沈肇明、潘六红负担。二审查明事实与一审已查明事实一致。本院认为：综合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：沈肇良与沈肇明一方订立《房屋转让协议》是否有效。《中华人民共和国民法典》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。对于沈肇良与沈肇明一方订立《房屋转让协议》是否有效，本院认为，首先，根据本案查明的事实，虽然，22号房屋的土地使用证登记在沈肇良的名下，但该房屋的取得是在沈肇良与周惠星婚姻关系存续期间，根据《婚姻法》的相关规定，属于夫妻共同所有，周惠星与沈肇良对22号屋享有共同共有的权利。其次，沈肇良与沈肇明一方在商谈房屋买卖事宜时，沈肇明一方明知周惠星与沈肇良亦处于夫妻矛盾期间。再次，从房屋的交易价格及过程看，周惠星与沈肇良在1994年22号房屋的交易价为15000元，至2005年10月沈肇良与沈肇明一方的交易价格仍为15000元，显然不合常理。沈肇明一方也并无充足的理由解释转让价格为何明显低于当时的市场价格。且沈肇良否认收到15000元房款，沈肇明一方并无其他证据证明已交付房款。最后，沈肇明一方在与沈肇良订立《房屋转让协议》后，并未将该房屋的土地使用证变更登记到其名下；在沈肇良与周惠星离婚诉讼中，也未主张该房屋属其所有；在2018年2月明知该房屋被征收时，也未以其是被征收房屋所有权人向征收单位主张权益。且沈肇明一方在与沈肇良订立《房屋转让协议》后也未进行公示，连沈其林在2018年之前也不知道沈肇明一方与沈肇良之间的房屋买卖事宜。综上分析，沈肇良陈述，与沈肇明一方不存在真实的房屋买卖关系，其与沈肇明一方订立房屋转让协议，是为了离婚时不让周惠星分得房屋，具有高度的可能性。因此，应认定沈肇良与沈肇明一方订立的《房屋转让协议》，属恶意串通，损害周惠星的合法权益，该协议应认定为无效。因此，沈肇明一方不能基于其与沈肇良签订的《房屋转让协议》，来主张因征收22号房屋所形成的补偿安置权益。综上所述，沈肇明、潘六红的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18066元，由沈肇明、潘六红负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 潘晓峰审判员 仓 勇二〇二一年七月二十二日书记员 徐冬晖