重庆市巫溪县人民法院  民事判决书       (2021)渝0238民初1659号  原告：李钟，男，1993年2月16日出生，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：刘凤山，男，重庆三真律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨永志，男，重庆三真律师事务所律师。被告：重庆旗开房地产开发有限公司，住所地重庆市开州区文峰街道南山东路**，统一社会信用代码91500234561627225H。 法定代表人：李兴永，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李祥，重庆四方律师事务所律师。原告李钟与被告重庆旗开房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李钟的委托诉讼代理人刘凤山、被告重庆旗开房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李钟向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付截止2020年12月31日前的违约金46,260.00元，2021年1月1日起至被告取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》为止的违约金被告每天按已付房款539,166.00元的万分之一向原告支付；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年12月20日，原告向被告购买位于巫溪县宁河街道先锋路×号学府商城×单元×号商品房，并签订了《重庆市商品房屋买卖合同》，合同约定购房款为566,981.50元，被告应当在2018年6月30日前将房屋交付给原告，交付条件为：商品房通过竣工验收备案登记，并取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。逾期交房的违约责任为：逾期90日内，被告每日按已付房款的万分之一向原告支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日，原告可以解除合同，也可以选择继续履行合同；若选择继续履行合同的，按前述标准支付违约金，直到交付房屋为止。2016年12月20日原告向被告支付房屋首付款162,894.00元，余下房款原告通过银行按揭贷款支付。2018年8月25日原告向被告补面积差价16,272.00元，原告所购房屋的实际购房款为539,166.00元，同日被告支付违约金2614.00元。2018年8月被告将商品房交付给原告后，至今没有取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。原告认为，被告交付的房屋不符合合同的约定，应承担违约责任，请求法院支持原告的诉讼请求。被告重庆旗开房地产开发有限公司辩称：一、原告购买房屋属实，签订合同的时间、支付房款的金额以合同记载为准；二、被告交付的房屋没有取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证属实，但是客观原因造成的，案涉房屋的建设用地与招标方的招标文件差面积，被告一直在与招标方进行衔接；三、房子属于拆旧房，在交付房屋时，被告对原告进行了延期交房违约补偿；四、原告以交付房屋时未取得备案登记证认为被告方违约而要求支付违约金的请求不成立，没有备案许可证，原告可以拒绝接房，买卖合同第八条和第九条并没有约定被告方未取得备案登记证要按照多少给违约金，被告交付的房屋已经经过单方验收，而且房屋是否合格不是以取得备案登记证为标准。综上，原告的诉讼请求没得法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告李钟接房的时间是2018年8月25日。本院经审理认定事实如下：2016年12月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订编号为CQ-319-00536099的《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定原告以单价4591.22元/㎡、总价款522,894.00元的价格购买被告销售的重庆市巫溪县宁河街道先锋路×号学府商城×单元×号房屋，还约定原告的付款方式为按揭付款：首付款为165,894.00元，其余房款以按揭方式支付给被告；该合同第七条第（一）款第2项约定：属预售商品房的，甲方应当在2018年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；第七条第（二）款约定：本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；第八条第1款约定：甲方应于确定交付日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》……；该合同第九条约定：甲方逾期交房的违约责任：……；（2）逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金……。该合同附件五为补充协议，补充协议第四条房屋交付第4项约定：按照……，因政府或相关职能部门的工作原因，导致甲方逾期交房的，不属于甲方违约；第八条其他约定中的第十二项约定：双方确认，买卖合同项下的不可抗力包括地震、风暴、洪水等自然灾害……，因不可抗力事件导致的损失双方在发生不可抗力事件后协商解决，并确定解决方案，双方均不承担违约责任，但是合同一方迟延履行合同后发生的不可抗力的，不能免除迟延履行方的相应违约责任。合同签订后，原告按约定向被告支付了首付款并办理了按揭贷款。2018年8月25日，原告在被告处办理接房手续，并向被告补交房款16,272.00元。庭审中，原告确认被告向原告已支付违约交房的违约金2614.00元，并从2018年8月27日起算后期违约金。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人双方应当按照约定严格履行自己的义务，不得擅自变更或者撤销。合同第七条约定，交付的房屋应取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，但被告至今未取得，故被告向原告交付的房屋不符合合同约定，不构成有效交付，应当承担逾期交房违约责任。合同约定逾期交房的违约责任按日万分之一计算，但被告已将房屋交付给原告占有、使用，这与被告未实际交付房屋的情形有所区别，结合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益、本地经济发展水平等因素，本着公平、合理的原则，本院酌情将逾期交房违约金调整为按已付房款每日万分之零点七的标准计算。原告在接房时向被告补交了房款16,272.00元，因此，原告共计向被告支付购房款539,166.00元，合同约定于2018年6月30日前交房，即应自2018年7月1日起算违约交房的责任，但被告已向原告支付了2018年8月25日前的违约金，且庭审中原告明确从2018年8月27日起算，故对原告起诉要求被告支付违约交房的违约金的诉讼请求，经本院计算截止2020年12月31日，被告已违约858天，违约金为32,382.31元（计算方式为：539,166.00元×0.00007×858天），对原告起诉超出的部分，本院不予支持。因被告至今未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，其违约行为仍在持续，故对原告起诉要求被告支付从2021年1月1日起至取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》之日止支付违约金的诉讼请求，本院依法调整为从2021年1月1日起至取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》之日止以购房款539,166.00元为基数按日利率万分之零点七的标准支付违约金。庭审中，被告辩称系因政府原因导致其未能通过验收，根据补充协议的约定，被告不应承担违约责任。本院经审查认为，无论是否有迟延交付土地的行为，该行为系发生在商品房买卖合同签订前，被告完全有能力在房屋预售前对工程的进度、交房时间等时间节点进行合理的预期、评估，并可在合同中约定将交付房屋的时间延后，但被告并未延后交付时间，同时，被告实际交付房屋距今已近三年时间，但至今仍未取得建设工程竣工验收备案登记，因此，由此造成的不利后果不应归责于政府行为，应由被告自行承担相应的违约责任。对被告的该辩称意见本院不予采纳。综上所述，原告主张被告支付违约交房违约金的诉讼请求，符合合同的约定，亦不违法律规定，本院依法支持部分，对超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、被告重庆旗开房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李钟支付截止2020年12月31日的违约交付重庆市巫溪县宁河街道先锋路×号学府商城×单元×房屋的违约金32,382.31元（539166.00元×0.00007×858天），并继续支付从2021年1月1日起至取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》之日止以购房款539,166.00元为基数按日利率万分之零点七的标准计算的违约金；二、驳回原告李钟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费478.25元，由被告重庆旗开房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。   审  判  员   屈超福                          二〇二一年七月八日 法 官助 理   何虹君                        书  记  员   杜秋蒙 1