四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终3605号 上诉人（原审原告）：龙锦综合开发（成都）有限公司，住所地：四川省成都市锦江区大慈寺路17号。 法定代表人：徐耀祥，总经理。 委托诉讼代理人：邓舒丹，中豪律师集团（四川）事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都市善心无界餐饮管理有限公司，住所地：成都市金牛区交大路183号（凯德广场·金牛）（B）05层01/02/04A号。 法定代表人：王正云。 上诉人龙锦综合开发（成都）有限公司（简称龙锦公司）与被上诉人成都市善心无界餐饮管理有限公司（简称善心公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初2486号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 龙锦公司上诉请求：一、依法撤销一审判决第一项，改判为：善心公司向龙锦公司支付尚欠租金255926.56元、商场服务费300048元、推广费67032元、电费40689.84元、水费1920元、隔油池清掏费1392元、数据采集系统租赁费4000元；二、依法撤销一审判决第二项，改判为：善心公司向龙锦公司支付应付租金、商场服务费、推广费、电费、水费、数据采集系统租赁费、隔油池清掏费的违约金（以671008.4元为基数，按每日0.03%标准自2020年3月18日起至付清欠费之日止）。事实与理由：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。2020年1月新冠疫情爆发，省市政府采取相应的管制措施，龙锦公司所有的国金中心作为成都市的地标建筑之一，为保证市民的基本生活需求，根据政府的防控要求国金中心在疫情期间也一直坚持开门营业。为防控疫情，龙锦公司采取了增设体温检测、加强消毒频次、储备防疫物资、积极组织租户防疫抗疫等措施，由此导致疫情防控期间商场的管理成本大幅增加。此种情况下，龙锦公司对于正常履约的租户还给予了相应的减免政策，但对于疫情钱已经违约的租户不享有减免政策。本案中，善心公司2019年8月1日起开始欠费，其违约行为发生在新冠疫情之前，与疫情防控措施不具有因果关系，且金钱给付义务不因疫情导致履行障碍，依法不应免除其付款义务和违约责任。一审判决未考虑疫情期间龙锦公司商场的开业情况及管理投入，竟片面地以2020年2月1日至2020年2月29日为疫情期间且该期间会导致善心公司收入减少，从而直接全部免除该期间租金、推广费及商场服务费，有失偏颇且无事实和法律依据。 善心公司辩称，对龙锦公司的主张无异议，但善心公司不愿意支付相应款项。因为善心公司当时没有开门，而且因为也是在疫情期间。 龙锦公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求贵院判令善心公司向龙锦公司支付因租赁成都国际金融中心商场Lxx号商铺而欠付龙锦公司的费用671008.4元（其中租金255926.56元、商场服务费300048元、推广费67032元、水费1920元、电费40689.84元，数据采集系统租赁费4000元、隔油池清掏费1392元）并判令善心公司支付截止付清前述款项之日止的违约金（按每日0.03％的标准暂计至2020年2月29日为18514.33元）；2、请求法院判令善心公司向龙锦公司支付龙锦公司因催收欠费所产生的律师费30000元；3、本案诉讼费由善心公司承担。 一审法院经审理查明：龙锦公司系成都国际金融中心的产权人。龙锦公司（出租方、甲方）与善心公司（承租方、乙方）签订《租赁合同龙锦公司与善心公司成都国际金融中心商场Ｌxx号商铺》，约定：甲方将其合法拥有的坐落于成都市锦江区的该大厦商场七层Ｌxx号商铺［暂定为Ｌxx号铺］（下称［租赁场地］）租赁给乙方使用。租赁场地的实测面积为532平方米。租赁期自本合同约定的实际场地交付日起计七年。乙方应按以下规定向甲方每月支付［保底租金∕提成租金］。保底租金或提成租金的支付以较高者为准。保底租金为固定租金，租赁期第25个月至第36个月，每月租金定价160元∕平方米，每月租金总额85120元。甲方或甲方指定管理单位有权因应运作成本上升而调整商场服务费用、推广费及其它杂费，以维持该大厦之管理质量，但以不违反政府有关规定为限度。乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方支付保底租金。乙方必须按照甲方的规定，于每月首个工作天内或之前支付商场服务费、推广费，并于缴款通知单发出日期起计7天内缴付所有在租赁场地已使用或消耗的煤气、水、电、电讯费等其他费用（如适用）。逾期未付之租金、商场服务费、推广费或其它费用，乙方须从逾期的首个工作天起向甲方按日加付其欠款款项0.03%的滞纳金，直至付清所有欠付款项。甲方因向乙方催付租金、商场服务费、推广费或乙方须支付的其它费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费、保全费、调查取证费），或甲方因行使租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担，甲方有权把该等合理损失、费用、开支当作债务向乙方追讨。为使大厦的排污达到国家排放标准，甲方在乙方的租赁场外还设有大厦专用隔油池，无论乙方的排污是否经过了租赁场地内的隔油池处理，甲方均将对大厦所有餐饮商铺（包括但不限于咖啡店、面包店等轻餐饮、简餐）内用于加工，清洁设施设备（包括但不限于厨房、操作间、档口、吧台等位置）等产生的废水统一进行二次处理并排放至市政管网，该租赁场地外的专用隔油池及其配套设备由甲方负责统一检查及清洁，但费用由乙方承担，具体缴费标准以甲方或甲方指定管理单位核定并向乙方出具的缴款通知单为准（甲方或甲方指定管理单位有权因运作成本上升而调整此项费用，调整后的费用以乙方收到或甲方按本协议约定向乙方送达新的缴款通知单后执行），乙方应在缴款通知单发出日期起计七天内按甲方当期出具的缴款通知单向甲方支付大厦专用隔油池的清理费用。 2017年9月8日，龙锦公司将涉案商铺交付善心公司并签署《店铺交接表-商场》、《商铺交接清单》。2019年6月1日起，Lxx号商铺商场服务费上调至每月每平方米94元，推广费上调至每月每平方米18元。 龙锦公司（出租人、甲方）、善心公司（承租人、乙方）签订《实时数据采集外挂系统租赁协议》，约定：甲、乙双方经过友好协商，就乙方使用自有收银系统，并租赁甲方实时数据采集外挂系统相关事宜达成一致，甲方向乙方出租数据采集系统1套；数据采集系统限在成都国际金融中心7楼Lxx号商铺内使用；租赁期限自乙方签收数据采集系统之日起，至商铺之《租赁合同》所约定的租赁期结束日止，如该商铺租赁合同提前终止，则本协议项下租赁期同时终止；乙方应在此协议签订日起5个工作日内向甲方或甲方指定的管理公司缴纳2000元为数据采集系统押金，用于保证乙方妥善履行本协议项下各项义务；如乙方违反本协议，甲方有权（非义务）以押金金额抵付乙方应承担的各项费用，包括欠付使用费、违约金、赔偿金等；租赁期限届满或本协议提前终止时，乙方应向甲方交还数据采集系统，并保证系统处于完好和可使用状态（正常使用的合理损耗除外）。如有损坏，乙方应当承担赔偿责任。甲方收回并对数据采集系统验收合格之日起30个工作日内，将押金（如有）不计息退还给乙方；乙方应自计费日起向甲方支付数据采集系统租金，标准为4000元/台/年。善心公司已确认收到龙锦公司移交的数据采集系统状态良好，已经测试。 龙锦公司出具的《租户用电量统计表》载明的尚欠电费40689.84元与龙锦公司提供的电表照片、缴纳电费发票载明的涉案商铺的电费金额相互吻合。龙锦公司出具的《租户用水量统计表》载明的尚欠水费1920元与龙锦公司提供的缴纳水费发票载明的涉案商铺的水费金额相互吻合。龙锦公司出具的《隔油池清掏费账单》载明的尚欠隔油池清掏费1392元与龙锦公司提供的支付凭证载明的涉案商铺的隔油池清掏费金额相互吻合。 龙锦公司多次向善心公司出具《催缴函》，要求善心公司支付欠付费用。 龙锦公司因与善心公司租赁合同纠纷一案委托中豪律师集团（四川）事务所提供代理服务，支付本案律师代理费共计30000元。 以上事实有当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：龙锦公司营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件、善心公司企业信息查询单、龙锦公司与善心公司签订的《租赁合同》、店铺交接表－商场、商铺交接清单、《2019年度CDIFS商场服务费及推广费调整》通知及调整后2个月的付费凭证、实时数据采集外挂系统租赁协议、物品移交函、龙锦公司交付2019年租赁费用的凭证、2019年9月－2020年1月的水费统计表和龙锦公司已缴费发票、2019年7月－2020年1月用电量照片、用电量统计表、龙锦公司已缴费发票、2019年隔油池清掏费账单及支付凭证、2020年隔油池账单、委托代理合同、发票及付款凭证。 一审法院认为，龙锦公司作为成都市锦江区红星路成都国际金融中心的所有权人，龙锦公司将该中心商场第七层Lxx号商铺租给善心公司，双方签订了《租赁合同》，合同的签订系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。双方均应按约履行各自的义务。 关于租金、商场服务费、推广费。善心公司承租龙锦公司租赁场地后，应当按约定支付租金等相应费用。本案中，因善心公司承租涉案商铺用于经营餐馆，疫情及疫情防控措施会导致善心公司暂时没有营业收入或营业收入明显减少，综合考虑疫情及防控措施对善心公司经营收益产生的不利影响，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定由善心公司免于支付2020年2月1日至2020年2月29日的房屋租金、商场服务费、推广费。故善心公司应向龙锦公司支付2019年11月1日至2020年1月31日的租金170806.56元（566.56元＋85120元/月×2个月=170806.56元）、2019年9月1日至2020年1月31日的商场服务费250040元（94元/月/平方米×532平方米×5个月=250040元）、2019年8月1日至2020年1月31日的推广费57456元（18元/月/平方米×532平方米×6个月=57456元）。 关于电费、水费、数据采集系统租赁费、隔油池清掏费。2019年7月1日至2020年1月31日，涉案租赁场地用电产生电费40689.84元，一审法院予以支持。2019年9月1日至2020年1月31日，案涉租赁场地用水产生水费1920元，一审法院予以支持。2019年12月，案涉租赁场地产生隔油池清掏费1392元，一审法院予以支持。善心公司向龙锦公司租用数据采集系统，应按协议支付租金，协议约定租金标准为4000元/台/年，龙锦公司诉善心公司欠付2019年9月8日至2020年9月7日租金为4000元。 关于违约金。双方合同中有关于“乙方必须按照甲方的规定，于每月首个工作天内或之前支付商场服务费、推广费，并于缴款通知单发出日期起计7天内缴付所有在租赁场地已使用或消耗的煤气、水、电、电讯费等其他费用（如适用）。逾期未付之租金、商场服务费、推广费或其它费用，乙方须从逾期的首个工作天起向甲方按日加付其欠款款项0.03%的滞纳金，直至付清所有欠付款项”的约定，龙锦公司据此主张善心公司按照0.03%的标准支付欠付租金、商场服务费、推广费、电费、水费、隔油池清掏费的违约金，符合双方的约定，也不违反法律的规定，一审法院予以支持。一审法院酌定上述欠费（租金、商场服务费、推广费、电费、水费、隔油池清掏费共计522304.4元）违约金自本案立案起，即2020年3月18日计至实际付清之日止。至于数据采集系统租赁费的滞纳金，因双方单独就数据采集系统租赁费的支付问题签订了《租赁协议》，而该协议中并未约定违约金支付标准，故龙锦公司主张该部分欠费的滞纳金，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。 关于龙锦公司主张的律师代理费。根据双方合同中关于“甲方因向乙方催付租金、商场服务费、推广费或乙方须支付的其它费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费）”的约定，龙锦公司因本案催付所涉欠费等而支付的律师代理费30000元，系双方合同约定应由善心公司承担的费用，故龙锦公司要求善心公司支付律师代理费30000元的主张，符合双方的约定，不违反法律的禁止性规定，一审法院予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、善心公司应于判决发生法律效力之日起十日内向龙锦公司支付尚欠的租金170806.56元、商场服务费250040元、推广费57456元、电费40689.84元、水费1920元、隔油池清掏费1392元、数据采集系统租赁费4000元；二、善心公司应于判决发生法律效力之日起十日内向龙锦公司支付应付上述租金、商场服务费、推广费、电费、水费、隔油池清掏费的违约金（以522304.4元为计算基数，按每日0.03%标准自2020年3月18日起计至付清欠费之日止）；三、善心公司应于判决发生法律效力之日起十日内向龙锦公司支付律师费30000元；四、驳回龙锦公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10995元，由善心公司负担8440元，由龙锦公司负担2555元。 本院二审期间，龙锦公司提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。龙锦公司提交以下证据：一、成都IFS微信公众号《WelcomeBack！守护城市守护你》、2020年2月IFS商场营业期间内部照片。拟证明：龙锦公司在成都IFS商场在2020年2月期间均持续开门营业。二、COD商场保洁工作月报-02月、CDIFS餐饮租户虫控卫生检查报告、商场夜间灯光安全隐患、节能检查报告、施工现场消防安全巡查表（商场）。拟证明：龙锦公司指定的商场管理公司2020年2月提供了日常管理服务。三、新春装置制作安装合同、完成照片、发票、付款、印刷制作合同、发票、付款、照片。拟证明：龙锦公司按照商场的年度推广计划完成了2月的推广工作。四、防疫物资采购、物资照片、发票、付款凭证、CDIFS商场消毒工作报告。拟证明：因疫情影响，龙锦公司指定的管理公司加大了管理成本的投入。 善心公司发表质证意见称，一、对第一组证据真实性、合法性无异议，2020年2月商场确实有营业，但餐厅未营业，餐厅到2020年2月26日才开始营业。二、对第二组证据真实性、合法性、关联性无异议。三、对第三组证据真实性、合法性、关联性无异议，因为当时推广是在疫情期间，整个的推广对商家来说是没有意义的。四、对第四组证据真实性、合法性、关联性无异议，商场所做的都是公共区域，商家自己店内的防疫都是自己在做。 本院对龙锦公司提交证据认定如下：对龙锦公司提交证据的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明力在本院认为部分进行综合认定。 本院二审查明的事实与一审一致，本院对此予以确认。 本院认为，龙锦公司与善心公司签订《租赁合同龙锦公司与善心公司成都国际金融中心商场Lxx号商铺》《实时数据采集外挂系统租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、善心公司是否应当支付2020年2月1日-2月29日租金、商场服务费、推广费；二、一审认定违约金是否合理。 关于善心公司是否应当支付2020年2月1日-2月29日租金、商场服务费、推广费的问题。本院认为，首先，虽善心公司在疫情发生前即因欠付租金构成违约，不应免除其违约责任的承担。但是在善心公司承租案涉房屋用于经营餐饮的情况下，疫情的发生作为不可抗力事由确实会导致案涉租赁物使用功能的下降，因此产生的损失应由双方共同承担，故本院酌情认定善心公司按照应付租金50%的标准向龙锦公司支付2020年2月1日至2020年2月29日的租金。其次，根据龙锦公司二审提交新证据，其在2020年2月1日至2020年2月29日依然提供商场管理服务及推广，善心公司二审对龙锦公司提交新证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。故因龙锦公司确已经实际对上述项目进行相应投入，其要求善心公司按约支付商场服务费及推广费，本院予以支持。一审对此认定不当，本院予以变更。综上，善心公司应向龙锦公司支付2020年2月1日至2020年2月29日的租金213336.56元、商场服务费300048元、推广费67032元。 关于一审认定违约金是否合理，因龙锦公司对违约金的诉讼请求为：善心公司向龙锦公司支付应付租金、商场服务费、推广费、电费、水费、数据采集系统租赁费、隔油池清掏费的违约金（以671008.4元为基数，按每日0.03%标准自2020年3月18日起至付清欠费之日止），一审按照龙锦公司的主张支持了其违约金计算标准及期间。故龙锦公司应系仅对违约金计算基数存在异议。对此本院认为，善心公司与龙锦公司对数据采集系统另行达成《实时数据采集外挂系统租赁协议》，就租赁数据采集系统相关事宜进行约定。协议中并未对善心公司迟延支付租赁费所应承担违约责任进行约定，一审基于此对龙锦公司主张将善心公司欠付数据采集系统租赁费纳入违约金计算基数不予支持并无不当。而结合本院对第一个焦点的论述，善心公司应以624448.4元作为违约金计算基数。 综上所述，龙锦公司的上诉请求部分成立，应予支持。一审认定善心公司应付2020年2月1日至2020年2月29日租金、商场服务费、推广费数额不当，导致违约金计算基数认定存在不当，应予变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 维持第三项“成都市善心无界餐饮管理有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向龙锦综合开发（成都）有限公司支付律师费30000元”； 撤销第四项“驳回龙锦综合开发（成都）有限公司的其他诉讼请求”； 变更第一项“一、成都市善心无界餐饮管理有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向龙锦综合开发（成都）有限公司支付尚欠的租金170806.56元、商场服务费250040元、推广费57456元、电费40689.84元、水费1920元、隔油池清掏费1392元、数据采集系统租赁费4000元”为“一、成都市善心无界餐饮管理有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向龙锦综合开发（成都）有限公司支付尚欠的租金213336.56元、商场服务费300048元、推广费67032元、电费40689.84元、水费1920元、隔油池清掏费1392元、数据采集系统租赁费4000元”； 变更第二项“成都市善心无界餐饮管理有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向龙锦综合开发（成都）有限公司支付应付上述租金、商场服务费、推广费、电费、水费、隔油池清掏费的违约金（以522304.4元为计算基数，按每日0.03%标准自2020年3月18日起计至付清欠费之日止）”为“成都市善心无界餐饮管理有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向龙锦综合开发（成都）有限公司支付应付上述租金、商场服务费、推广费、电费、水费、隔油池清掏费的违约金（以624448.4元为计算基数，按每日0.03%标准自2020年3月18日起计至付清欠费之日止）”； 驳回龙锦综合开发（成都）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10995元，由成都市善心无界餐饮管理有限公司负担10225元，由龙锦综合开发（成都）有限公司负担770元。二审案件受理费3212元（已由龙锦综合开发（成都）有限公司10510元），由成都市善心无界餐饮管理有限公司负担2280元，由龙锦综合开发（成都）有限公司负担932元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 杜玉兰 审 判 员 赵 韬 审 判 员 王 果 二〇二一年七月一日 法官助理 郑 帅 书 记 员 何浩铭