沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0106民初3558号原告于丹，女，锡伯族，1980年1月27日出生，住址沈阳市皇姑区委托代理人张伟君，男，汉族，1979年5月24日出生，住址沈阳市皇姑区，系原告丈夫。被告沈阳匠寓科技有限公司，住所地沈阳市沈河区市府大路262号2013室。法定代表人罗琼，系该公司总经理。委托代理人朱黎楠，男，汉族，1990年6月20日出生，住址沈阳市铁西区，系该公司员工。公民身份号码：2101061990××××××××。原告于丹诉被告沈阳匠寓科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员葛迪适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于丹及委托代理人张伟君，被告沈阳匠寓科技有限公司的委托代理人朱黎楠均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告于丹诉称，本人于丹在2018年11月10日将座落于铁西区兴华南街58-3号1717室万达公寓租给沈阳匠寓科技有限公司，签订《沈阳市房屋出租委托代理合同》，租赁期自2018年12月25日至2021年12月25日，房屋租金1257元/月，每年预留45天免租期，按季度交付租金共计每年13200元，租金方式为银行划账，收款账户为中国建设银行62×××10账户名于丹本人，出租代理期内，甲方或乙方提前单方终止合同的，需提前30天书面通知对方，并支付对方本合同期内租金总金额的15%作为违约金。被告自2020年3月24日以经营不善为由一直推脱不予缴纳房屋租金，多次催要房租被告均不予理会。被告在2020年3月24日至今的房租仍未缴纳，给原告造成了经济损失，故诉至法院，请求法院依法判决解除原告与被告签订的委托合同；判决被告向原告支付自2020年3月24日起至委托合同解除之日止的房屋租金（按每月租金1257元计算）以及违约金5950元；判令被告支付本案诉讼费。被告沈阳匠寓科技有限公司辩称，第一关于支付房屋租金的诉请，我公司已支付完毕截至2020年3月24日的租金，且已于2020年2月23日向原告发送书面解除合同通知短信，双方租赁合同关系已于2020年2月23日解除，我公司无义务支付解除日后的租金。此后我公司多次向原告取回钥匙，原告均拒绝。2021年1月20日长达一年之久之后，我公司认为房屋早已换锁，但又考虑原告可能不方便取钥匙，为避免造成麻烦，我公司向被告邮寄了钥匙，根据物流信息反馈，原告拒收钥匙说明原告不需要。此房屋早已换锁。另我公司2020年2月起与原告谈退并不再支付房租，根据《民法典》第563条，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。第591条，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。原告在收到解除通知后以及未收到租金的情况下，应当知晓我公司不再承租，故原告应当及时收回房屋以避免房屋空置造成损失扩大，因此原告对房屋空置造成的损失存在过错。退一步讲，双方合同早已于2021年2月5日到期终止，原告应当及时收回房屋，避免造成更大损失。第二关于违约金5950元的诉请。原告计算错误，其主张完全按合同规定，即合同期内总金额13200元/年*3年*15%计算得出应为5940元，这样计算下来违约金相当于近五个月的房租，属于违约金过分高于实际损失。考虑到原告房屋再出租的时间成本，正常出租周期为两个月左右也已足够，因而原告的实际损失至多两个月的另行出租的时间成本，换算成两个月的租金即2514元，而原告主张的近6000元的违约金远高于两个月租金的30%，属于过分高于损失，根据《最高法院关于适用合同法若干问题的解释》（二）第29条，法院应以原告的实际损失为基础，依法对其诉请违约金额予以降低。另根据《最高院关于适用合同法若干问题的解释》二第26条，2020年2月至今正处于新冠疫情期间，属于合同履行过程中发生的客观情况的重大变化。我公司生产经营受到重创，继续按原情况履行对我公司明显不公。因此按法律规定，我公司请求法院对合同违约条款违约责任条款予以变更，对违约金金额予以降低。综上，双方合同关系早已于2020年2月解除，我公司无义务支付解除日后的租金。原告主张的违约金过分高于实际损失，疫情期间应使用情势变更规定，法院应依法调整降低违约金。根据《民法典》第533条、第563条、第585条、第591条、《合同法》司法解释二第24条、《最高院关于适用合同法若干问题的解释》（二）第26条、29条，请法院依法支持我公司上诉答辩意见，依法驳回原告诉请中的无理部分。经审理查明，坐落于沈阳市铁西区，建筑面积24.11平方米房屋系原告单独所有。2018年1月7日原告与被告就房屋出租委托代理的有关事宜签订《沈阳市房屋出租委托代理合同》，原告为委托方（甲方），被告为受托方（乙方），合同约定甲方将坐落于沈阳市铁西区室，合计面积约为24.11平方米之房屋委托乙方对外出租，委托期自2018年12月25日至2021年12月25日止共计叁年，甲方同意预留每年45天作为乙方接洽承租的免租期，免租期于每年首次付款中扣除，免租期后从2019年2月10日开始计算租金，即自委托日起至委托期满给甲方每年拾个月零拾伍天的房租，无论房屋出租与否，房租都由乙方划到甲方账户上（遇节假日顺延，不再另行通知），房屋租金为1257元/月，按季度支付租金共计每年壹万叁仟叁佰元整（￥13200）。同时双方约定出租代理期内，甲方或乙方提前单方终止本合同的，需提前30天书面通知对方，并支付对方本合同期内租金总金额的15%作为违约金。另查明，在庭审过程中，原、被告均自认租金按季度支付，上打租，每个季度首月的24日支付租金，被告已向原告支付租金至2020年3月24日。又查明，被告主张2020年2月23日其以电话通知形式向原告提出解除合同，原告主张并没有接到被告电话通知。原告主张在被告未能按约定时间向其支付下一个季度租金时，其找到被告索要租金，但具体时间记不清楚了，被告告知其要与其解除合同，其要求被告支付违约金，因双方未能就违约金问题达成一致，其未与被告办理退房交接手续。再查明，除了案涉房屋以及另案诉讼的位于沈阳市铁西区房屋之外，原告还有一处房屋委托被告对外出租，双方签订的合同仍在履行过程中。上述事实，有当事人的陈述，原告提供的《沈阳市房屋出租委托代理合同》、不动产权证等证据在卷为凭，经开庭质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原告与被告签订的《沈阳市房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，本院予以确认。合同履行期间，被告提前单方提出解除合同，构成违约，原告依照合同约定要求被告支付违约金5940元，于法有据，本院予以支持。对于被告提出调整降低违约金的请求，因被告并未能提供证据证明合同约定的违约金过分高于因其违约行为给原告造成的损失，故本院对被告的该项主张不予支持。对于原告要求与被告解除《沈阳市房屋出租委托代理合同》的诉讼请求，被告主张2020年2月23日其以电话通知形式向原告提出解除合同，原告主张并没有接到被告电话通知，被告也未能提供证据证明其上述主张。现原告自认在被告未能按约定时间向其支付下一个季度租金，其找到被告索要租金时被告知要与其解除合同。根据合同约定以及双方的陈述，被告应于2020年3月24日向原告支付2020年3月25日至2020年6月24日期间的租金。原告于2020年3月24日未收到被告支付的租金而找到被告索要租金时，被被告告知要与其解除合同。因合同中已经明确约定了双方任何一方单方解除合同的权利，故在被告行使解除权后双方合同已解除，原告的该项诉讼请求，本院不予处理。对于原告要求被告支付自2020年3月24日起至委托合同解除之日止房屋租金的诉讼请求，因合同中明确约定任何一方提前单方终止合同的，需提前30天书面通知对方，现因被告未能提供证据证明其履行了提前通知义务，原告也未能提供证据证明其何时去向被告索要租金，何时被告知与其解除合同，故本院根据合同的约定以及双方陈述的租金给付时间，认定被告在行使解除权时仍应向原告支付2020年3月25日至2020年4月24日期间的租金1257元。至于原告主张2020年4月25日之后的租金，因原告在知晓被告提出与其解除合同后，却因违约金问题未能及时与被告办理退房手续，因此产生的扩大损失部分应由其自行承担，故本院对原告的该项诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一百零七条、第一百一十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告沈阳匠寓科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告于丹支付违约金5940元；二、被告沈阳匠寓科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告于丹支付租金1257元；如被告未在指定期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告于丹的其他诉讼请求。案件受理费232元，减半收取116元，由被告沈阳匠寓科技有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 员  葛 迪二〇二一年七月二日法官助理  谢秋晨书 记 员  刘浩洋本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。