沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0102民初4689号原告：李晓娜，女，1978年4月21日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人：崔博文、李百荣，辽宁若一律师事务所律师。被告:张梦明，女，1948年10月8日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人：金智海，辽宁弘鼎胜律师事务所律师。被告:吴博，女，1978年7月10日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人：金智海，辽宁弘鼎胜律师事务所律师。被告：吴朔，男，1972年7月29日出生，汉族，住沈阳市和平区。原告李晓娜与被告张梦明、吴博、吴朔房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法公开开庭进行了审理。原告李晓娜的委托诉讼代理人崔博文，被告张梦明、吴博共同的委托诉讼代理人金智海、被告吴朔均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告李晓娜诉称，2003年6月8日，原告与吴浦生签订房屋转让协议书，原告将位于沈阳市和平区南四马路141号2-1-2房屋以72000元出售给吴浦生，吴浦生交付买房款52000元，在原告的催要下，吴浦生又给付原告15000元买房款，至今吴浦生仍欠原告买房款5000元。因原告出售的该房屋为军产房改房，因此不能办理更名过户手续。根据合同法第51条规定，只有经其他共有人事后追认或转让人事后取得共同房产全部产权的，那么转让合同才能认定有效，否则认定无效。另外，该房屋属于在军队土地上，房产在军队不同意下，不能办理过户。该房屋转让协议书违反法律强制性规定，因此原告与吴浦生签订的房屋转让协议书无效。原告退还吴浦生买房款，吴浦生退还原告该房屋。因吴浦生已经去世，应由其继承人妻子张梦明、女儿吴博承担吴浦生所应承担的返还房屋的义务，请求法院依法判决。诉讼请求：1、判令《房屋转让协议书》无效，双方返还财物；2、诉讼费由被告承担。被告张梦明、吴博、吴朔辩称，原告在起诉状事实与理由部分，对案件事实的表述与实际情况不符。具体包括以下几点：一、起诉状第一页下方记载，“因原告出售的该房屋为军产房改房，因此不能办理更名过户手续”。没有任何法律、行政法规是绝对禁止军产房办理更名过户手续的，原告的该表述没有法律法规的依据。而且，答辩人提交的《不动产登记查询证明》能够证明，该房产的产权于2010年就变更到了原告名下，属于其个人合法产权，已不属于军队产权。且房屋没有任何包括司法查封、抵押登记等在内的无法完成变更过户的阻碍因素。因此，原告的陈述与客观事实不符、也没有任何法律依据。二、原告援引《合同法》第五十一条的规定，主张该房屋未经其他共有人追认，因此《房屋转让协议书》应被认定无效。答辩人认为，原告并非案涉房产的无权处分人，因此不适用《合同法》第五十一条的规定。根据原告提交的《军队现有住房出售协议书》可知，原告按照《军队现有住房出售管理办法》的规定，通过与军队支付房价款的方式，购买了房屋，成为案涉房屋的合法权益人。并且，根据该协议第三条，“乙方按房改成本价或经济适用房价格购买的住房，拥有全部产权”可知，原告对案涉房屋享有的是全部产权，不存在包括军队在内的其他共有权人。此项情况，同样也可以由答辩人查询提交的《不动产登记查询证明》充分证明。因此，原告是案涉房屋的合法且唯一权利人，不存在原告属于无权处分、存在其他共有权人的情况。因此，原告试图援引《合同法》第五十一条的规定，主张双方签订的《房屋转让协议书》无效，是不成立的。三、房产的所有权属、能否进行变更过户，是需要通过查询不动产登记记录才能认定的事项，相关的档案材料、证明等应由不动产登记中心出具，而非其他机关。原告作为证据提交的中国人民解放军65016部队出具的《证明》，其出具单位并非不动产登记中心，房屋的权属情况、能否更名过户也非其能够认定的事项。因此，中国人民解放军65016部队不具备证明案涉房产权属以及能否办理产权过户的主体资格，该证据不具有合法性、关联性。判断案涉房产的产权权属、能否办理过户登记等事项，应当依据不动产登记中心出具的《不动产登记查询证明》记载事项为准。四、没有任何法律规定、也没有双方约定，将‘房产能否过户登记’作为《房屋转让协议书》有效与否的要件。因此，原告试图主张因为房产不能办理过户登记，所以导致《房屋转让协议书》无效是没有任何法律依据、双方约定依据作为支持的。并且，《不动产登记查询证明》足以证明，案涉房屋是能够办理产权变更过户的。五、双方签订《房屋转让协议书》时，是基于真实的房产交易意思，买房人基于对原告能够为其办理房产过户登记的承诺的信任签订了协议。目前，买方人已经履行了大部分支付房款的义务，且一直实际占有、使用该房产。同时，房产所有权也早已变更至原告名下，在没有任何正式、有效证据（不动产登记中心出具的查询结果）能够证明案涉房产无法变更至答辩人名下的情况下，原告应当依据《房屋转让协议书》的约定，继续向答辩人履行房产变更过户义务。然而，原告非但没有如实履行义务，反倒在没有任何法律依据、客观事实能够证明《房屋转让协议书》无效的情况下，起诉主张协议无效，显然是违反了民法的诚实信用原则，其主张不应被支持。六、若原告认为协议无效的，应当自协议签订之日起3年内提起诉讼。然而，协议签订至今已有近18年之久，显然已经超过了诉讼时效保护期间，法院应当依法判决驳回原告的诉讼请求。为维护答辩人的合法权益，请求法院能够审慎参考答辩人的答辩意见，依法作出公正的判决。经审理查明，原告李晓娜就涉案房屋签订《军队现有住房出售协议书》，协议约定“根据《军队现有住房出售管理办法》，65016部队将坐落于沈阳市和平区南四马路141号1楼2门212号住房壹套出售给李晓娜，经双方协商同意，订立本协议……住房建筑面积37.37平方米；住房房价按每平方米经济适用住房价格2300元，和《军队现有住房出售协议书》规定的各项折扣，该住房所处地段、层次、朝向等调节系数及装修、设备标准等调价金额计算。经计算该住房的应交房价款为63148元。三、住房产权乙方按房改成本价或经济适用住房价格购买的住房，拥有全部产权……六、购后出租、出售乙方购房后，需要上市交易的，实行准入制度。上市交易时，在同等条件下，甲方（或甲方的上级单位）有优先购买权；所得售房款，在补交土地使用权出让金或所含土地收益，以及按照国家和地方人民政府规定交纳有交税费和收益分成后，其余收入归乙方所有……”2003年6月8日，原告（卖房人，甲方）李晓娜向案外人吴浦生（买房人，乙方）出售涉案房屋并签订《房屋转让协议书》，协议约定“房屋位于沈阳市和平区南四马路141号2-1-2，面积37.37平方米；卖房金额72000元，乙方将定金52000元交给甲方，同时交纳中介服务费1000元。协议自签订之日起，任何一方不得反悔，如单方反悔应作如下赔偿：（1）如甲方反悔，赔偿乙方经济损失双倍及中介费，退还定金。（2）如乙方反悔，不退定金，不退中介费及手续费。（3）上述房屋办理过户手续所需缴纳的税费由乙方承担。四、待办完更名过户手续后，乙方将剩余款额交付甲方……”当日，吴沛生向原告支付52000元。协议签订后，被告方入住涉案房屋并使用至今。2006年12月10日，甲方李晓娜与乙方吴浦生签订《补充协议》，约定“乙方于2003年6月8日买甲方位于三亚小区住宅壹套，价格72000元，当时乙付定金52000元，余款20000元商定更名过户后付清。由于甲方要买房子急需资金，因此双方商定乙方再付甲方15000元整，余款5000元待更名后再结清。”2010年10月22日，涉案房屋办理房屋产权证书，房屋所有权人为李晓娜，不动产证号为“沈房权证中心字第××号”。另查明，案外人吴浦生于2008年4月15日去世，其与被告张梦明系夫妻关系，育有被告吴朔、吴博二名子女。再查明，2019年8月27日，中国人民解放军65016部队出具证明一份，内容载明“根据相关文件要求，李晓娜已购的位于沈阳市和平区南四马路141号2-1-2门，建筑面积为37.37平方米的住房属于军产房改房，不能办理更名过户手续”。上述事实，有当事人提交的《房屋转让协议书》《补充协议》、房产证、不动产电子登记簿查询证明、军产现有住房出售协议书、证明等证据以及原、被告的当庭陈述笔录在卷佐证，已经庭审质证及审查，予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。故本案应依法适用当时的法律、司法解释的相关规定。关于《房屋转让协议书》的效力问题。本案中，原告李晓娜就涉案房屋与案外人吴浦生签订了《房屋转让协议书》《补充协议》，原告在收取了大部分房款后已将房屋交付被告方使用至今。庭审中，原告李晓娜提供的《军队现有住房出售协议书》载明“住房产权乙方按房改成本价或经济适用住房价格购买的住房，拥有全部产权……六、购后出租、出售乙方购房后，需要上市交易的，实行准入制度。上市交易时，在同等条件下，甲方（或甲方的上级单位）有优先购买权”，根据上述内容可知，原告李晓娜拥有涉案房屋的全部产权且拥有上市交易权，军队在拥有优先购买权的前提下，并未对李晓娜出售房屋的行为提出异议亦未主张行使优先购买权，故原告李晓娜出售房屋的行为未违反协议书的约定，亦不存在法定的合同无效情形，故对于原告提出的《房屋转让协议书》无效的诉求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：驳回原告李晓娜的诉讼请求。案件受理费1600元，由原告李晓娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张 伟人民陪审员  费秀云人民陪审员  赵 丹二〇二一年七月二十六日书 记 员  孙智萌本判决所依据的相关法律《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。