四川省阿坝藏族羌族自治州中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川32执异3号 案外人：梁平，男，1979年6月14日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：罗雪峰，四川润方律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶明军，四川润方律师事务所律师。 申请执行人：西部资产管理(深圳)有限公司,住所地：广东省深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室。 法定代表人：林毅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李家权，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周春旭，泰和泰律师事务所律师。 被执行人：四川西蜀恒盛投资有限公司,住所地：四川省成都市郫县古城镇古城村二社。 法定代表人：何**，该公司董事长。 被执行人：四川天太实业有限公司,住所地：四川省大英县经济区花园干道。 被执行人：何**,男,住四川省遂宁市船山区。 被执行人：郑红军,男,住四川省成都市金牛区。 被执行人：王家春,男,汉族,住四川省蓬溪县。 被执行人:郭素华,女,住四川省蓬溪县。 本院执行已经发生法律效力的四川省成都市蜀都公证处（2020）川成蜀证执字第1505号执行证书，作出（2021）川32执3号执行裁定，案外人梁平对查封四川西蜀恒盛投资有限公司（以下简称西蜀公司）所有的位于阿坝县洽唐东街7号房产7套不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人梁平称：阿坝州中级人民法院受理的（2021）川32执3号案件，在执行过程中，将属于案外人所有的位于四川省阿坝县房屋当作西蜀公司财产予以评估拍卖。案外人依法提起执行异议，排除执行。请求：依法停止对案外人所有的房产（房屋备案信息：阿坝县洽唐东街7号1栋10单元1楼、阿坝县洽唐东街7号1栋5单元1楼、阿坝县洽唐东街7号1栋6单元1楼、阿坝县洽唐东街7号1栋9单元1楼、阿坝县洽唐东街7号1栋8单元1楼、阿坝县洽唐东街7号1栋7单元1楼、阿坝县洽唐东街7号1栋4单元1楼）的执行，包括强制进行评估、拍卖等。事实与理由：因西蜀公司开发的位于四川省阿坝县大量滞销，案外人为购房投资需求，与西蜀公司于2017年1月21日签订《四川省商品房预售合同》、于2017年1月22日签订《商品房大宗买卖协议》，约定由案外人全款购买西蜀公司开发的位于四川省阿坝县共计5607平方米的商业4至10层（含酒店接待大厅使用权力）的商品房与车位，购房总款为1200万元。同时协议约定将所购商品房指定备案至梁平（备案房屋信息：阿坝县洽唐东街7号1栋10单元1楼、阿坝县洽唐东街7号1栋5单元1楼、阿坝县洽唐东街7号1栋4单元1楼）杜朝贵（备案房屋信息：阿坝县洽唐东街7号1栋6单元1楼、阿坝县洽唐东街7号1栋7单元1楼）、容中泽仁（备案房屋信息：阿坝县洽唐东街7号1栋9单元1楼、阿坝县洽唐东街7号1栋8单元1楼）名下。上述预售合同协议签订后，案外人严格按照协议约定于2017年1月23日将购房总款1200万元支付至协议约定的西蜀公司账户，西蜀公司于当日向案外人出具《收据》，明确表示已收到案外人全部购房款，并盖章确认。同日，西蜀公司将上述购房合同完成备案登记，由阿坝县城乡规划建设和住房保障局备案盖章确认。当日，西蜀公司协同案外人完成阿坝县商品房预售合同备案登记，并明确注明案外人所购上述房屋无抵押、查封、重复预售等情况，上述情况由西蜀公司及阿坝县房产开发管理所盖章确认。综上，案外人与西蜀公司签订了合法有效的《四川省商品房预售合同》、《商品房大宗买卖协议》，并支付全部购房总款，且上述所购房屋已完成备案登记，上述备案房屋系案外人所有。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，应当依法排除对案外人所有的上述房屋的执行，停止评估、拍卖程序。 申请执行人西部资产管理(深圳)有限公司（以下简称西部公司）辩称：1.（2021）川32执3号执行案涉及阿坝县洽唐东街7号1栋的执行标的为7号1栋2至10楼的1号房和3楼2号房共10套房产，执行标的不包含7号1栋1楼的房产。梁平要求法院停止对异议房产即阿坝县洽唐东街7号1栋10至4单元1楼共7套房产的执行，上述异议房产均属7号1栋1楼的范围，不在（2021）川32执3号执行案的执行标的内。2.梁平与西蜀公司签订的《商品房大宗买卖协议》（以下简称“《买卖合同》”）名为房屋买卖合同实为借款合同关系，该《买卖合同》应属无效。3.即使认定《买卖合同》有效，梁平尚未取得相关执行标的的所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，其享有的物权期待权属于一般债权，也不满足对物权期待权的特殊保护条件，不能对抗西部公司对执行标的享有的抵押权，不能阻却对执行标的的执行程序。 被执行人西蜀公司辩称：1.梁平所述的申请事项不存在，西蜀公司并没有与梁平有阿坝县洽唐东街7号4-10栋1楼的房屋买卖关系，更没有相应的房屋备案信息和不动产权利证明及备案。2.梁平所述的《商品房大宗买卖协议》事实上属于：名为买卖投资实为民间借贷，应当按照《民法典》146条的相关规定处理。3.《商品房大宗买卖协议》所涉的房屋西蜀公司是已经办理了不动产权利证书的（见阿坝县不动产权证书），房屋所有权至今任然属于西蜀公司所有，并没有发生物权变动。4.关于《四川省商品房预售合同》备案信息，“预售”其实并不是正式销售，备案也只是“合同备案”属于房地产销售的一种行政管理措施，它与房屋所有权（物权）的登记备案有本质的区别。 本院查明,2020年12月4日，四川省成都市蜀都公证处作出（2020）川成蜀证执字第1505号执行证书。被执行人为借款人西蜀公司，保证人为四川天太实业有限公司、郭素华、王家春、郑红军、何**。执行标的：1、借款本金人民币5820万元；2、截止2018年6月29日的利息、顾问费、违约金总计人民币601518.91元；3、自2018年6月30日起至全部债务结清之日止的违约金【违约金＝尚欠本金×15.4%／360天×逾期天数，按照《融资协议书》的约定借款人逾期支付任意款项的，每逾期一日，应向债权人支付违约金50万元，现债权人依据法律的规定，按年利率15.4%计收违约金】；4、公证费人民币11000元，律师费人民币50000元。申请执行人对四川西蜀恒盛投资有限公司名下位于阿坝县洽唐东街5号、7号不动产共37处不动产享有抵押权，申请执行人对前述抵押物的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。2020年12月10日，西部公司向本院申请强制执行。2021年3月18日，本院作出（2021）川32执3号执行裁定，与本案有关的内容为：查封被执行人西蜀公司所有的位于阿坝县，不动产权证号：川（2016）阿坝县不动产权第××号、（2016）阿坝县不动产权第××号、（2016）阿坝县不动产权第××号、（2016）阿坝县不动产权第××号、（2016）阿坝县不动产权第××号、（2016）阿坝县不动产权第××号、（2016）阿坝县不动产权第××号、（2016）阿坝县不动产权第××号、（2016）阿坝县不动产权第××号、（2016）阿坝县不动产权第××号。 本院认为，本案案外人梁平既对执行标的提出排除执行异议，又作为利害关系人提出执行行为异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查”。本院依照民事诉讼法第二百二十七条规定对本案进行审查。 梁平称，其与西蜀公司签订了合法有效的《四川省商品房预售合同》、《商品房大宗买卖协议》，并支付全部购房总款，且所购房屋已完成备案登记，该案涉房屋系其所有。西部公司、西蜀公司均称案涉房屋所涉名为买卖投资实为民间借贷，该房屋西蜀公司已经办理了不动产权利证书，房屋所有权至今任然属于西蜀公司所有，并没有发生物权变动，西部公司对该房屋享有抵押权。上述各方对执行标的存在权属实体争议，对实体权利争议，各方应当通过民事诉讼获得解决。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，梁平没有证据证明在人民法院查封案涉不动产之前已合法占有了该不动产，其排除执行的异议理由不符合上述司法解释第二项的规定。 综上，梁平的异议请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人梁平的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  王代华 审判员  张 英 审判员  杨君志 二〇二一年七月二日 书记员  郭 莉