山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终6121号 上诉人（原审原告）：胡蕊萍，女，1973年4月4日出生，汉族，现住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：张志雷，山东融信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛市城阳区惜福镇街道西葛家社区居民委员会，住所地青岛市城阳区。 法定代表人：黄聿青，系该社区主任。 委托诉讼代理人：朱士燚，山东青凯律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛盛汇德商贸有限公司，住所地青岛市李沧区。 法定代表人：宋永修，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李延伟，山东胶澳律师事务所律师。 上诉人胡蕊萍因与被上诉人青岛市城阳区惜福镇街道西葛家社区居民委员会（以下简称西葛家居委会）、被上诉人青岛盛汇德商贸有限公司（以下简称盛汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初5339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人胡蕊萍及其委托诉讼代理人张志雷，被上诉人盛汇公司的委托诉讼代理人李延伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡蕊萍上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判西葛家居委会、盛汇公司共同赔偿胡蕊萍装修损失350000元(与一审判决差额为270000元)；2.本案诉讼费用由西葛家居委会、盛汇公司承担。事实和理由：一、胡蕊萍在本案中不存在过错，胡蕊萍的装修损失应当由西葛家居委会、盛汇公司全部承担。西葛家居委会、盛汇公司在出售胡蕊萍购买的房屋时，并未告知涉案房屋的产权存在瑕疵，在《房屋销售协议》中，西葛家居委会、盛汇公司承诺胡蕊萍在全部购房款付清后十日内，给胡蕊萍发放房屋产权证。胡蕊萍是在得到西葛家居委会、盛汇公司的上述保证和承诺后，才购买涉案房屋并付清了全部购房款，因此，胡蕊萍在本案中不存在过错。涉案房屋交付后，胡蕊萍因房屋装修而支出的装修费用350000元，应当由西葛家居委会、盛汇公司全部承担。二、胡蕊萍在一审时已经向法院提交了装修合同及照片等房屋装修证据，胡蕊萍的实际装修损失应当可以通过评估鉴定的方式进行确定。为确定胡蕊萍的实际装修损失数额，胡蕊萍在一审时，申请法院委托评估机构对胡蕊萍的装修损失进行评估，根据一审法院的要求，胡蕊萍向一审法院提交了《装饰装修施工合同》、预算结算清单、装修费支付收据及房屋装修不同阶段的现场照片一宗，胡蕊萍的上述证据可以正确反映涉案房屋的装修现状，但一审法院委托的评估机构却以现场已经灭失，无法进行现场勘查等理由退案，对胡蕊萍的装修损失没有进行评估。胡蕊萍认为，根据本案胡蕊萍提供的证据材料，应当可以具备评估条件，胡蕊萍请求二审法院另行委托评估机构对本案胡蕊萍的装修损失进行评估。 盛汇公司辩称，一审判决的装修8万元损失不应支持，且对房款110万元应当区分双方的过错，合理分配，不应当将全部的购房款支付给胡蕊萍。一审以其装饰损失无法鉴定予以认定是正确的，但又酌情给予8万元自相矛盾。 西葛家居委会辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。2.胡蕊萍在一审时提交的装修合同及照片只是其单方制作的，西葛家居委会不认可真实性。现场确已灭失，无法进行现场勘察，西葛家居委会认为另行委托评估机构进行评估也无法进行现场勘察，评估是不现实的。3.胡蕊萍购买案涉房屋存在过错，未对案涉房屋土地使用权的性质进行考察，未审验拟购房屋规划许可、销售许可等证件，应对损失承担责任。 胡蕊萍向一审法院起诉请求：1.确认胡蕊萍和西葛家居委会、盛汇公司签订的《房屋销售协议》无效；2.判令西葛家居委会、盛汇公司返还购房款110万元；3.判令西葛家居委会、盛汇公司赔偿胡蕊萍装修损失等全部损失35万元（以评估为准）；4.本案全部诉讼费用由盛汇公司、西葛家居委会承担。 一审法院认定事实： 2017年7月胡蕊萍（乙方）与西葛家居委会、盛汇公司（甲方）签订《房屋销售协议》，约定一、经甲乙双方友好协商，根据国家法律法规和现有规定，本着平等互利的原则达成如下协议：1.乙方自愿购买西葛社区静湖山庄(原青岛赢利花卉示范基地)房屋，用于自营。2.项目地址青岛市城阳区xx路xx号惜福镇街道西葛社区静湖山庄项目xx区xx号楼xx户，该房屋赠送院落面积约120平方米。3.房屋总建筑面积280平方米，共三层。4.房屋单价3928.57元/平方米，总价110万元。5.该房屋赠送车位一个，乙方享有使用权且服从物业管理。二、本房屋销售协议面积为最终交付的产权办理面积，不存在多退少补。三、土地与房屋性质：房屋所占用土地为农村集体土地，土地使用年限为50年，期限自政府批准该项目之日起，若后期国家办理土地使用权手续或者续期，甲方协助办理，所需费用由乙方自行负担。地上房屋为所有权，乙方享有房屋的全部产权，甲方出具房屋所有权证，除去政府拆迁外，居委会（土地所有人）不征用、拆除房屋，不阻止妨碍房屋正常使用。四、付款方式：1.乙方应于本协议签订之日向甲方支付5万元。2.乙方应于2017年8月12日前向甲方支付17万元。3.乙方应于2017年9月12日前向甲方支付44万元。4.乙方应于2017年10月12日前向甲方支付44万元。六、交付日期2017年10月31日前。……。十一、房屋配套及产证办理情况：1.甲方保证能够取得本项目的相应证明文件，保证项目配套的水、电、天然气入户到位一户一表，保证正常开通使用，并承诺不再收取客户房款之外的任何配套费用。2.甲方保证项目水、电、天然气配套完整，由客户自行到相关职能部门缴纳费用，若因本项目配套、权属或资格之瑕疵而引致的纠纷由甲方承担全部责任。3.甲方负责客户全款付清后，保证十日内给乙方发放惜福镇街道西葛社区盖章认可的《青岛市城阳区惜福镇街道办事处西葛社区居委会房产证》正本。……。合同落款处加盖盛汇德公司印章、西葛家社区售房专用章。 2017年7月12日胡蕊萍支付房款定金5万元，2017年8月13日支付房款17万元，2017年10月9日支付房款9万元，2017年11月2日支付房款20万元，2018年3月31日支付房款35万元，2018年6月4日支付24万元。上述款项共计110万元，均由盛汇德公司收取并出具收据。胡蕊萍已接收案涉房屋，并进行了部分装修。 2019年4月6日城阳区违法建设治理工作领导小组办公室作出城治违办字［2019］32号《关于对青岛民生花木种植示范园项目内大棚和2处住宅进行拆除的通知》，载明“盛汇德公司：你公司在西葛社区西、青岛民生花木种植示范园内，位于王沙路北建设的花卉大棚、位于王××路南建设的2处住宅，均改变了土地用途。按照《青岛市城阳区人民政府关于严厉打击非法占地行为的通告》要求，现责令你公司在2019年4月7日24时前自行拆除，逾期不拆除，区相关部门和街道将组织集中拆除。”2019年4月8日案涉房屋被拆除。 2012年3月22日，西葛家居委会（甲方）与盛汇德公司（乙方）签订《协议书》，约定双方经协商同意以甲方名义在甲方辖区内，利用拆迁后的农用地从事农业、林业开发建设、农产品销售及与之配套的办公设施建设。第一条项目建设内容，该项目位于西葛××××沙路两侧，共占地约90余亩，建设智能连栋温室大棚20000平方米，共需投资3200万元，主要从事林木花卉业发展。第二条双方责任义务一、甲方负责办理项目立项批文、土地预审意见书、项目选址意见书等。二、甲乙双方负责组织编制建设工程设计方案和施工图，图纸审批由甲方负责。三、甲方负责项目土地腾地工作，在签订协议7日内，将土地全部清理完，并将土地补偿及附着物拆迁补偿明细提供给乙方。四、乙方在签订本协议，且在政府正式批复的各项文件全部下达齐全后三日内，将拆迁补偿款付给甲方。五、上述三、四项经甲乙双方确认和认可后，由甲方负责拆迁及拆除工作并按照乙方的交地时间和标准要求报给乙方。六、甲方负责办理建筑工程施工许可证费用由甲方负责，综合验收等在内的全部手续和文件，涉及的费用由乙方承担。七、乙方负责该项目投资、施工及监理工作，在施工过程中，工地安全生产问题由乙方负责，因政策、手续等原因造成停工情况，损失由甲方负责。八、甲方负责该项目建设相关手续，项目基础配套设施，硬化、绿化、水电配套设施由乙方承担。九、……第三条合作方式一、甲方按照乙方的要求负责提供以甲方名义盖章签字的空白合同文本和销售（租赁）收据。二、甲乙双方同意以甲方名义开发，乙方负责该项目的销售、经营、管理，甲方不得以任何形式擅自降低统一价格销售，按本协议约定的方式各负其责，投资建设，并按本协议约定的方式和比例进行房屋和损益分配。第四条收益分配，该项目甲方出地，乙方负责土地和附着物补偿款，该项目建设完成并验收合格后，所建大棚以实测占地面积、房屋以实测建筑面积为准，每平方米乙方付给甲方400元，乙方按以物抵款形式给甲方大棚及房屋，大棚价格、房屋价格按每平米市场价计算，管理由甲方自行负责，大棚与房屋的分配比例1:0.094851。第五条大棚分配方案，大棚建成后，进行协商，以补充协议为准。 根据胡蕊萍的申请，一审法院依法委托青岛海德资产评估事务所对案涉房屋装修费用进行鉴定，2019年11月27日该事务所以“因涉案建筑物已拆除，当事人提供的材料不完整，我单位无法对相关项目价值做出评估”退案。 一审法院认为，本案争议的焦点问题：一、案涉《房屋销售协议》是否有效；二、若案涉合同归于无效，西葛家居委会是否应与盛汇德公司共同承担返还胡蕊萍购房款及数额的认定；三、西葛家居委会、盛汇公司是否应赔偿胡蕊萍装修损失及数额的认定。结合当事人陈述、提交的证据，分析评判如下： 关于第一个焦点问题，案涉房屋所占用土地为农村集体土地，胡蕊萍非该农村集体组织成员，且案涉房屋的建设改变了土地用途，系违法用地，故双方签订的《房屋销售协议》因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效，一审法院对胡蕊萍该项诉讼请求予以支持。 关于第二个焦点问题。首先，涉及《房屋销售协议》甲方主体的认定。纵观本案的事实，案涉房屋所在的项目即青岛赢利（民生）花木种植示范园系西葛家社区以惜福镇街道办事处名义办理批复，为该项目的建设西葛家居委会（甲方）与盛汇德公司（乙方）签订《协议书》，约定：甲方负责办理项目立项批文、土地预审意见书、项目选址意见书等；甲乙双方负责组织编制建设工程设计方案和施工图，图纸审批由甲方负责；甲方负责办理建筑工程施工许可证费用由甲方负责；甲方负责该项目建设相关手续。甲方按照乙方的要求负责提供以甲方名义盖章签字的空白合同文本和销售（租赁）收据；甲乙双方同意以甲方名义开发，乙方负责该项目的销售、经营、管理；该项目甲方出地，乙方负责土地和附着物补偿款，并约定了具体收益分配。故案涉房屋所在的静湖山庄（原青岛赢利花卉示范基地）系西葛家居委会、盛汇公司共同开发建设。结合《房屋销售协议》载明甲方为西葛家居委会、盛汇德公司，落款处加盖盛汇德公司印章、西葛家社区售房专用章的事实，一审法院认为《房屋销售协议》的甲方应为西葛家居委会、盛汇公司。对西葛家居委会“《房屋销售协议》与其无关”的抗辩主张，一审法院不予采纳。其次，根据《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，案涉《房屋销售协议》无效，胡蕊萍为购买案涉房屋所支付的购房款110万元应予返还，案涉房屋因系违法占地而被拆除，导致胡蕊萍不能返还案涉房屋，其责任不应由胡蕊萍承担。案涉房款虽由盛汇德公司收取，但因《房屋销售协议》的甲方既有盛汇德公司也有西葛家居委会，故胡蕊萍要求西葛家居委会、盛汇公司共同返还购房款110万元，一审法院予以支持。 关于第三个焦点问题，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉《房屋销售协议》明确载明“涉案房屋所占用土地为农村集体土地；甲方负责客户全款付清后，保证十日内给乙方发放惜福镇街道西葛社区盖章认可的《青岛市城阳区惜福镇街道办事处西葛社区居委会房产证》正本”，故胡蕊萍对案涉房屋系占用农村集体土地系明知的，胡蕊萍非西葛家社区居民，其仍与西葛家居委会、盛汇公司签订《房屋销售协议》，因此，胡蕊萍与西葛家居委会、盛汇公司对合同无效均应承担相同的过错责任，案涉房屋的装修损失应由双方共同承担。因案涉房屋已被拆除，鉴定单位无法根据胡蕊萍提供的照片进行鉴定，而未能作出评估报告，但根据胡蕊萍提交的现场装修照片等，胡蕊萍确实已进行了部分水、电、暖等基础装修，根据公平原则，对胡蕊萍的装修损失由西葛家居委会、盛汇公司酌情赔偿8万元为宜。 综上所述，胡蕊萍要求西葛家居委会、盛汇公司返还购房款110万元，理由正当，一审法院予以支持。胡蕊萍要求西葛家居委会、盛汇公司赔偿装修损失35万元，一审法院予以部分支持。经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、确认胡蕊萍与西葛家居委会、盛汇公司于2017年7月签订的《房屋销售协议》无效；二、西葛家居委会、盛汇公司于判决生效后10日内返还胡蕊萍购房款110万元；三、西葛家居委会、盛汇公司于判决生效后10日内赔偿胡蕊萍装修损失8万元；四、驳回胡蕊萍的其他诉讼请求。 二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，二审双方诉争焦点为，胡蕊萍主张的装修损失350000元，应否由西葛家居委会、盛汇公司全额支付。胡蕊萍非西葛家居委会农村集体组织成员，其与西葛家居委会、盛汇公司签订《房屋销售协议》买卖的房屋，所占用土地是农村集体土地，且建设房屋改变了土地用途，双方签订《房屋销售协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。双方签订的《房屋销售协议》第三条载明“房屋所占用土地为农村集体土地”，第十一条载明“甲方负责客户全款付清后，保证十日内给乙方发放惜福镇街道西葛社区盖章认可的《青岛市城阳区惜福镇街道办事处西葛社区居委会房产证》正本”，由此可以认定双方签订合同时，胡蕊萍即明知案涉房屋所占用的土地是农村集体土地的事实。胡蕊萍非西葛家社区集体组织成员，亦明知案涉房屋占用的土地属于农村集体土地，仍与西葛家居委会、盛汇公司签订买卖合同，应当认定胡蕊萍对于合同无效具有过错，一审法院认定胡蕊萍与西葛家居委会、盛汇公司对合同无效承担相同的过错责任并无不当。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”当事人应当对自己提出诉讼请求所依据的事实承担证明责任，未能完成证明责任的，需要承担不利的后果。胡蕊萍主张其装修案涉房屋花费350000元，要求西葛家居委会、盛汇公司赔偿，胡蕊萍有义务举证证明其主张的该事实。胡蕊萍在诉讼中申请对其装修费用进行鉴定，一审法院依法委托鉴定机构进行鉴定，鉴定单位以“因涉案建筑物已拆除，当事人提供的材料不完整，我单位无法对相关项目价值进行评估”退案。胡蕊萍上诉要求本院另行委托鉴定机构对其装修费用进行评估，其二审中并未提交新的证据，即本案鉴定条件与一审并无变化，盛汇公司亦明确表示不同意二审中另行委托鉴定机构进行评估，本院对胡蕊萍要求另行委托鉴定机构进行评估的上诉主张不予支持。诉讼过程中，胡蕊萍提交的照片等证据亦不足以直接证明其装修花费350000元的事实，胡蕊萍应当承担举证不能的法律责任。一审法院根据胡蕊萍提交的现有证据显示的装修情况，及双方对于合同无效应分担的过错责任，酌定西葛家居委会、盛汇公司赔偿胡蕊萍装修损失80000元，属于一审法院在自由裁量权范围内对案件作出的合理裁判，本院予以确认。胡蕊萍上诉要求改判西葛家居委会、盛汇公司赔偿其装修损失350000元的主张，不能予以支持。 综上所述，胡蕊萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5350元，由胡蕊萍负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 齐 新 审判员 甘玉军 二〇二一年七月十三日 书记员 王冉冉