山东省济宁市中级人民法院山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁08民终3535号上诉人（原审被告）：宋来刚，1967年3月20日出生，汉族，住山东省济宁市梁山县。上诉人（原审被告）：张霞，女，1983年3月23日出生，汉族，住山东省日照市岚山区。二上诉人委托诉讼代理人：李纲，梁山鸿运法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：李学来，男，1970年12月29日出生，汉族，住山东省济宁市梁山县。被上诉人（原审原告）：孔玉芳，女，1968年8月28日出生，汉族，住山东省济宁市梁山县。二被上诉人委托诉讼代理人：李净净，系李学来之女。二被上诉人委托诉讼代理人：李德军，山东金正义律师事务所律师。原审第三人：梁山风之光房地产策划有限公司，住所地山东省梁山县凤凰城商业街北14号，统一社会信用代码：91370832MA3D6BG763。法定代表人：董玉坤，经理。委托诉讼代理人：张玉香，女，1982年5月15日出生，住山东省梁山县。上诉人宋来刚、张霞因与被上诉人李学来、孔玉芳及原审第三人梁山风之光房地产策划有限公司（以下简称梁山风之光公司）农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省梁山县人民法院（2021）鲁0832民初471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋来刚、张霞上诉请求：1.撤销山东省梁山县人民法院（2021）鲁0832民初471号民事判决，改判驳回李学来、孔玉芳的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由李学来、孔玉芳承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。涉案房产系现状出售，李学来、孔玉芳在购买涉案房产时明确知道车位尚欠开发商60,000元未付。补交房款（包括车位款）、收房、更名、过户等一切费用均应由李学来、孔玉芳承担，因此不存在李学来、孔玉芳垫付车位款的问题。宋来刚、张霞在本案中不存在违约行为，不应偿还李学来、孔玉芳车位款60,000元。首先、宋来刚、张霞在一审中提交的证据3张霞与梁山风之光公司的微信聊天记录二十二张、涉案车位款收据四张、储藏室收据一张、团购服务费收据一张，楼房款发票两张、银联商务交易凭证四张。提交的证据2在梁山风之光公司处复印的山东省新建商品房买卖合同（预售）、车位使用权转让协议、储藏室出售协议、梁山风之光公司出具的房屋权属证书代管收据。提交的证据1《房屋买卖合同书》。三组证据可综合证实，本案三方当事人在签订《房屋买卖合同书》前宋来刚、张霞已将涉案楼房的购房合同、车位协议、储藏室协议、车位款收据、楼房款发票等所有合同、票据等以微信的方式发给了梁山风之光公司。并将涉案楼房的商品房买卖合同（预售）、车位使用权转让协议、储藏室出售协议的原件交给了梁山风之光公司，现在仍然由梁山风之光公司保管。上述车位使用权转让协议中明确载明了涉案车位的价格、付款时间及付款方式。梁山风之光公司及李学来、孔玉芳是在充分了解涉案楼房、车位及储藏室的位置、价格、交费情况，车位尚欠开发商60,000元未付款情况下签订的《房屋买卖合同书》，该合同第六条第1项明确约定：“丙方（梁山风之光公司）应将甲方（宋来刚、张霞）提供的房屋信息如实向乙方（李学来、孔玉芳）披露，同时向甲乙双方详解本合同各项条款，然后有甲乙丙三方在本合同上签字”。由此从客观上、房屋交易习惯上也足以证明李学来、孔玉芳在签订上述《房屋买卖合同书》时，明确知道涉案车位尚欠开发商6万元未付，其购买该车位后应由其支付该款。其次、因梁山风之光公司在一审中出具的《关于宋来刚、张霞与李学来在我公司签订的房屋买卖合同的情况说明》不符合证据规则，不能作为认定案件事实的依据。依《房屋买卖合同书》第六条第1项约定可证实，梁山风之光公司负有将宋来刚、张霞提供的房屋信息如实向李学来、孔玉芳披露的义务，既其负有向李学来、孔玉芳披露涉案车位尚欠开发商6万元未付，签订《房屋买卖合同书》后，该6万元应由李学来、孔玉芳支付的披露义务。如其未向李学来、孔玉芳披露该义务，其应承担相应责任。由此也可证明梁山风之光公司系涉案利害关系人，其出具的上述情况说明不具有客观真实性。二、依据宋来刚、张霞提交的涉案车位款收据、储藏室收据、团购服务费收据，楼房款发票、银联商务交易凭证、商品房买卖合同（预售）、车位使用权转让协议、储藏室出售协议、《房屋买卖合同书》可证实李学来、孔玉芳尚欠宋来刚、张霞2万元房款未付。一审法院对该款未做认定，亦未做出判决是错误的。假设宋来刚、张霞应给付李学来、孔玉芳6万元车位款，也应扣除李学来、孔玉芳欠宋来刚、张霞的2万元房款。综上所述，开发商交接车位时应付的车位余款6万元理应由李学来、孔玉芳支付。李学来、孔玉芳辩称，一审判决认定事实清楚，判决符合法律规定，请求驳回上诉，维持一审判决。一、一审判决认定事实清楚。李学来、孔玉芳和宋来刚、张霞通过梁山风之光公司签订的《房屋买卖合同书》第一条约定非常明确，涉案房产的成交价格为860000元，此价格包括地下车位一个、储藏室一间。双方在合同中约定的“因此房是期房现状出售”是指的房屋当时的尚未状态，不是现房。与宋来刚、张霞方是否欠车位款无关。宋来刚、张霞欠开发商所有费用均属于宋来刚、张霞承担。二、宋来刚、张霞在上诉状中把一审提交的证据有罗列一遍，但上述证据根本不能证明宋来刚、张霞的主张，双方之间的权利义务是通过合同体现的，双方均应当按照合同约定履行。现在宋来刚、张霞还在阻止开发商向李学来、孔玉芳交房，其行为是继续违约，李学来、孔玉芳对此保留继续诉讼的权利。三、宋来刚、张霞在二审中认为一审对李学来、孔玉芳尚未支付的20000元房款没有判决是错误的，这一上诉理由不符合法律规定。本案是李学来、孔玉芳起诉的案件，人民法院审理的李学来、孔玉芳的诉讼请求是否成立，宋来刚、张霞一审没有反诉，当然不能对李学来、孔玉芳欠其房款20000元作出判决，况且该20000元的是附付款条件的，即双方产权变更完毕后支付，在产权没有变更完毕前，宋来刚、张霞无权主张。梁山风之光公司未作陈述。李学来、孔玉芳向一审法院起诉请求：1.判令宋来刚、张霞给付李学来、孔玉芳垫付的车位款60,000元并支付李学来、孔玉芳违约金；2.诉讼费由宋来刚、张霞负担。一审法院认定事实：2020年11月18日，李学来、孔玉芳（承购方、乙方）与宋来刚、张霞（出让方、甲方）通过梁山风之光公司（居间方、丙方）居间签订了一份《房屋买卖合同书》，合同第一条“委托事项”约定：“甲方自愿将座落在山东省济宁市梁山县名仕城小区85号楼1单元902室的房屋（以下简称该房屋）出售给乙方；乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋，同时甲方保证房屋在合同签订后的状况和看房时状况一致，遂同甲方协定房产实际成交价格为人民币捌拾陆万元整（￥860,000.00元）此价格包括口配房壹间口车位/车库壹处口阁楼壹套口√其他地下车位1个（1711号）储藏室1间”；第三条“付款方式”约定：“经甲、乙双方协商，决定以第（A）种方式为乙方付款方式：A、一次性付款乙方自本合同签订之日向甲方支付定金人民币_/元整（￥/元，此定金转作购房款暂由丙方保管，待甲方产权人签字且查档无异议后由丙方转交甲方）。在签约前三日内乙方将剩余房款捌拾肆万元整（￥840,000.00元）转入丙方账户，由丙方保管。甲、乙双方本合同签约完毕后当日丙方一次性支付给甲方（￥840,000.00元），剩余贰万元整（￥20,000.00元）作为房屋产权变更尾款，待甲、乙双方房屋产权变更完毕后由乙方转入甲方账户”......；该合同还约定了房产交接、违约责任、丙方义务等内容，同时增加了5条备注，其中备注5约定：“因此房是期房现状出售，房东没接房，签订合同后，接房办理、产权变更、过户等一切费用由乙方承担”。合同签订后，李学来、孔玉芳按合同约定向宋来刚、张霞支付了房款840,000元，剩余20,000元购房款按合同约定待房屋产权变更完毕后再予以支付。因宋来刚、张霞欠该房屋开发商梁山名时辉房地产开发有限公司车位款60,000元未支付，致使李学来、孔玉芳不能接收涉案房屋，李学来、孔玉芳于2021年1月8日先行垫付了该车位款60,000元。现李学来、孔玉芳诉至法院，要求宋来刚、张霞偿还其垫付的车位款60,000元并支付违约金。一审法院认为，李学来、孔玉芳与宋来刚、张霞经梁山风之光公司居间介绍，在平等、自愿的基础上签订的《房屋买卖合同书》，均系当事人的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，应当认定为合法、有效，对当事人具有法律约束力，均应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，李学来、孔玉芳即按合同约定向宋来刚、张霞支付了购房款840,000元，但因宋来刚、张霞未向开发商梁山名时辉房地产开发有限公司交清车位尾款60,000元，因此李学来、孔玉芳办理接收房屋手续时，垫付了该车位尾款60,000元，该60,000元应当由宋来刚、张霞给付给李学来、孔玉芳。故李学来、孔玉芳向宋来刚、张霞主张垫付的车位尾款60,000元的诉讼请求，有事实根据和法律依据，一审法院予以支持。但李学来、孔玉芳主张的违约金“以60,000元为基数，自2021年1月8日起计算至实际给付之日，按照中国人民银行公布的同业拆借利率的4倍计算”，合同没有约定，一审法院不予支持。虽然宋来刚、张霞辩解其已将涉案房屋的相关材料通过微信发送给了梁山风之光公司、李学来、孔玉芳充分了解涉案楼房、车位及储藏室的位置、交费情况等现状后才签订的涉案《房屋买卖合同书》，但微信中的聊天内容并未体现车位尾款的内容，且合同第一条“委托事项”明确约定涉案房产实际成交价格86万元包括“地下车位1个（1711号）、储藏室1间”，而第三条第（A）种“付款方式”也明确约定李学来、孔玉芳与宋来刚、张霞双方在合同签约完毕后当日一次性支付宋来刚、张霞840,000元，剩余20,000元作为房屋产权变更尾款，待房屋产权变更完毕后由李学来、孔玉芳转入宋来刚、张霞账户，并未注明或者体现车位尾款60,000元的字样，也未约定补交车位尾款60,000元的相关内容，故宋来刚、张霞的辩解没有事实根据，一审法院不予采纳。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、宋来刚、张霞于本判决生效之日起十日内偿还李学来、孔玉芳垫付的车位款60,000元；二、驳回李学来、孔玉芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取650元、诉讼保全费620元，合计1270元，由宋来刚、张霞负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审法院认定的事实相一致。本院认为，李学来、孔玉芳与宋来刚、张霞通过梁山风之光公司签订《房屋买和合同书》，该合同第一条“委托事项”明确约定涉案房产实际成交价格为86万元，包括“地下车位1个、储藏室一间”，“付款方式”也明确约定李学来、孔玉芳与宋来刚、张霞双方在合同签约完毕后当日一次性支付宋来刚、张霞840,000元，剩余20,000元作为房屋产权变更尾款，待房屋产权变更完毕后由李学来、孔玉芳转入宋来刚、张霞账户，并未注明或者体现车位尾款60,000元的字样，也未约定补交车位尾款60,000元的相关内容。宋来刚、张霞辩解其已将涉案房屋的相关材料通过微信发送给了梁山风之光公司、李学来、孔玉芳充分了解涉案楼房、车位及储藏室的位置、交费情况等现状后才签订的涉案《房屋买卖合同书》，但其在聊天内容中并未明确车位尾款等内容。宋来刚、张霞的主张没有事实根据，一审法院不予采纳，并无不当。关于李学来、孔玉芳未付房款2万元，因其付款条件未成就，一审法院未予处理，并无不当。综上所述，宋来刚、张霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，300元，由上诉人宋来刚、张霞负担。本判决为终审判决。审 判 长 张思平审 判 员 扈 琳审 判 员 史海洋二〇二一年七月五日法官助理 曾宪峰书 记 员 尹 波