山东省临清市人民法院民 事 裁 定 书（2021）鲁1581民初3014号原告：李树茂，男，1987年10月5日出生，汉族，住临清市。委托诉讼代理人：唐恒伟，聊城高新鼎晟法律服务所法律工作者。被告：聊城市兴淮置业有限公司。住所地：聊城市东昌府区古楼办事处北大街6-5-2号。统一社会信用代码91371502MA3NW4EAXF。法定代表人：丁承兵，经理。委托诉讼代理人：马建洋，山东众星为民律师事务所律师。原告李树茂与被告聊城市兴淮置业有限公司（以下简称“兴淮置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐恒伟，被告兴淮置业公司的委托诉讼代理人马建洋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。李树茂向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即向原告交付验收合格具备法定交房条件的位于临清市；2.判决被告向原告支付逾期交付商铺违约金暂定50000元（违约金按照商铺总价款470000元日万分之一计算自2020年9月1日起至被告实际交付验收合格具备法定交房条件的涉案商铺之日止）；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2020年7月14日签订《温泉花园房屋买卖合同》一份，约定原告购买被告位于临清市，房屋用途为商业用房，房屋总价按套计算为人民币47万元，房款分二期支付。合同签订后原告向被告支付了24万元房款；原告通过银行贷款方式于2020年7月18日支付了剩余的23万元，同日被告向原告出具了兴淮置业公司专用收款收据，加盖了兴淮置业公司温泉花园营销中心专用章，自此原告履行了全部合同付款义务。合同第六条约定了涉案商铺被告应当于2020年8月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定将房屋交付原告使用。合同第七条约定了被告逾期交房的违约责任为自最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。现原告已支付全部购房款，原告认为被告需要按约向原告交付满足法定交付条件房屋，但被告至今未履行合同约定的法定义务。我国多部法律、法规以及地方性法规对此均做了相应的规定，《建筑法》第61条也规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产管理法》第26条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，具有验收合格的确认文件《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《消防验收合同格证》等证书是现行法律法规中对房屋交付使用的强制性规定，是商品房交付的最基本的质量条件。实际情况原告至今从未见到过能够证明涉案商铺具备交付法定条件的证明。根据合同约定，被告至今未完成向原告交付房屋的法定义务，被告的行为构成合同违约，原告购买涉案商铺的目的是为了出租商铺，以获得商铺的租赁费用，现原告无法实现合同目的初衷，给原告造成了经济损失，期间原告多次要求并向被告追讨违约金未果，根据《合同法》第一百一十二条、一百一十三条规定，被告应承担违约责任，赔偿原告损失。为了维护原告的合法权益，故依法向贵院提起民事诉讼，请求法院判如所请。兴淮置业公司辩称，一、原告诉称要求被告交付具备法定交付条件的的商铺，即原告诉状中所称的《竣工验收备案表》等由政府相关部门出具的证书，被告无法满足原告的上述要求。对于这一点，原告应该是明知的。因为被告出售给原告的临街商铺系小产权房(包括住宅楼在内主要出售给楼房所在地老赵庄村村民，是为改善村民的居住条件而建设)，正常的大产权房临街商铺(也就是各种手续包括房产证齐全)的商铺不可能以每平方米3700余元的价格进行出售，即便是住宅楼也没有这个价格，这是众所周知的事实。原告明知是小产权房却要求被告提供其所不能提供的各种证书，实属无理要求。不仅是原告，包括其他购买商铺和住宅楼的村民均知道所购买的楼房为小产权房。二、被告出售给原告的临街商铺系农村小产权房。这种小产权房不仅没有原告要求的各种法定证书，也没有商品房预售许可证，因此，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(之一)(法释[2020]17号)中第二条之规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，…”因此，本案被告在未取得商品房预售许可证明的情况之下与原告所订立的商品房买卖合同因当认定为无效合同。既然依法应当认定为无效的合同，原告诉请违约金就无法律依据。综上所述，既然涉案合同为无效合同，因此，原告的诉求就不能成立。因此，被告认为应当依法判决涉案合同无效并驳回原告的其他诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷为凭。本院认定事实如下：原告李树茂（买受人）与聊城市兴淮置业有限公司温泉花园营销中心（出卖人）于2020年7月14日签订《温泉花园房屋买卖合同》一份，约定原告购买被告位于临清市，为老赵庄镇新农村建设项目，房屋用途为商业用房，地上二层，房屋总价按套计算为人民币47万元，原告分二期支付房款47万元，出卖人为其出具收据。原告称，合同第6条约定了被告应于2020年8月31日前依照国家和地方政府的有关规定将符合合同约定的房屋交付给原告使用，合同第7条约定了被告逾期交房的违约责任，被告从应交付期限的第二天起到实际交付之日止按房屋总价日万分之一承担违约金，合同继续履行；根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第6条之规定，涉案合同为有效合同，被告应依法承担逾期交房的违约责任。被告提出异议认为，合同项下的5号商铺系小产权房，因此无法满足原告要求的各种证件，这一点原告也是明知的。被告同时提交涉案商铺交房钥匙领取表，依据表中记载，原告于2020年10月20日正式接收了该房屋，并领取了该商铺的钥匙，并由原告签字按手印，该证据证明原、被告已于2020年10月20日对于被告出售的涉案商铺进行了交接。原告对证据真实性有异议，因原告本人未到庭，代理人回去向本人核实。该证据即便为原告本人所签，也不能证明被告将涉案房屋实际交付给原告、实际履行了房屋的法定交付义务，被告未提交涉案房屋验收的材料、证件、竣工证明等能够证明房屋具备交付条件的手续，也没有房屋交付时双方会签的交付材料，因此被告的证据不能证明房屋是否交付的事实，原告至今未收到被告交付的涉案房屋。关于被告提交的涉案商铺交房钥匙领取表中是否是原告签字按印，原告方在本院规定的时间内没有书面答复。庭审中，原告要求被告支付违约金5万元，根据合同第7条约定的违约金计算标准较低，根据最高院关于商品房买卖司法解释第12条之规定，总额不超过30%，主张5万元违约金，按照商铺总价款470000元日万分之一计算，自2020年9月1日起至被告实际交付验收合格具备法定交房条件的涉案商铺之日止。被告对此不予认可，被告认为按照合同约定的交房日期以及被告提交的原告签字按手印的接收房屋的日期之间是50天，这50天时间原告诉状中请求按日万分之一计算，被告认为过高，基于本合同无效性，也就不存在违约金的问题，原告要求支付违约金缺乏法律依据。本院认为，涉案房屋是兴淮置业公司在老赵庄村集体所有的土地上开发建设的，为老赵庄镇新农村建设项目，参考法院审理类似案件的处理意见，本案涉案房屋建设于集体所有土地之上，属于“小产权房”，李树茂既非拆迁安置户，亦非所占土地的集体经济组织成员，对涉案房屋享有何种权利难以通过现行法律法规确定。在目前针对“小产权房”没有新的法律法规规定之前，原告诉求不属于人民法院受理民事案件的范围。故，对原告李树茂的起诉应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定,裁定如下：驳回原告李树茂的起诉。如不服本裁定，自裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审 判 员 王禄生二〇二一年七月二十七日法官助理 黄萌萌书 记 员 张 昕