甘肃省张掖市甘州区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0702民初8676号原告：杨某，男，汉族，甘肃省甘谷县人，住甘谷县，公民身份号码×××。原告：尚某（原告杨某之妻），女，汉族，甘肃省民乐县人，住民乐县，公民身份号码×××。原告共同委托诉讼代理人：张某，甘肃正峰律师事务所律师。被告：张掖市和顺房地产开发有限公司。住所地：甘肃省张掖市甘州区杏林路西辰尚品。统一社会信用代码91620XXXXXXXXXXXXXX。法定代表人：梁某，系该公司经理。被告：甘肃华大房地产开发集团有限公司。住所地：甘肃省张掖市甘州区新墩镇花儿村。统一社会信用。法定代表人：雷某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：马某，系该公司员工。原告杨某、尚某诉被告张掖市和顺房地产开发有限公司（以下简称和顺公司）、甘肃华大房地产开发集团有限公司（以下简称华大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案，2019年11月13日，被告华大公司以类案正在上诉过程中为由，申请本案中止审理。本院审查后，依法裁定予以准许。2021年4月15日中止事由消除后，本案恢复审理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨某及原告杨某、尚某的委托诉讼代理人张某，被告华大公司委托诉讼代理人马某到庭参加了诉讼。被告和顺公司经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。因类案向甘肃省高级人民法院提出申诉并受理，于2021年4月26日再次中止审理，2021年7月12日中止事由消除后，本案恢复审理。本案现已缺席审理终结。原告杨某、尚某向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告签订的商铺认购合同无效；2、判令被告返还原告已付购房款287750元，承担利息48200元；3、判令被告承担287750元的赔偿责任；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年11月至2017年2月期间，原告与被告协商由被告将其开发的位于甘州区杏林南路华大国际广场项目住宅区/商业体壹层2间商铺（面积32.6平方米）出售给原告。并分别以原告杨某和尚某的名义签订《商铺认购合同》两份，合同约定了商铺价款、付款方式以及付款期限等内容。后原告按照合同如约履行了287750元的购房款。另外，2019年4月17日，案外人中国农业银行股份有限公司张掖分行（已以下简称张掖农行）向张掖市中级人民法院申请执行（2018）甘07民初152号民事判决书，该判决书确定张掖农行就其债权对被告和顺公司所有的张国用（2015）第151515号面积88258平方米国有土地使用权在拍卖、变卖后优先受偿。原告遂提起执行异议。在执行异议过程中，原告了解到被告和顺公司与华大公司合作开发的位于甘州区杏林南路西侧华大国际广场项目所使用的被告和顺公司所有的张国用（2015）第151515号面积88258平方米国有土地使用权早在原告与被告签订合同之前，也就是2015年12月14日，被告和顺公司就与张掖农行签订最高额抵押合同，约定被告和顺公司自愿为张掖农行与张掖市金利万头种羊养殖有限公司自2015年12月14日至2022年12月13日止的期间内所形成的债权提供最高额抵押担保，将张国用（2015）第151515号面积88258平方米国有土地使用权抵押给了银行。被告在与原告签订合同时故意隐瞒了所销售商铺土地使用权已经抵押的事实。另，原告了解到被告所开发的房地产项目，并未取得《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》等相关证件。原告认为，由于被告故意隐瞒相关事实，且将土地使用权进行抵押，且该宗土地即将被人民法院强制执行，致使原告与被告之间的商铺买卖合同目的不能实现。作为原告无法取得房屋，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，原告可以请求人民法院确认该合同无效并要求被告承担不超过购房款一倍的赔偿。原告为维护自己的合法权益，遂提起诉讼。被告和顺公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状。被告华大公司未提交书面答辩状，其委托诉讼代理人在庭审中口头辩称：对原告的第一项诉讼请求有异议，被告同意解除合同，但不认为合同是无效的。对原告的第二项诉讼请求被告无异议，被告愿意退还购房款并承担利息。华大国际项目由被告和顺公司与被告华大公司共同开发，但由被告华大公司对外销售。本案被告华大公司确实收到原告杨某交纳的287750元购房款，也与原告签订了《商铺认购合同》，但该合同不存在无效情形。针对原告诉称被告存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证的情况，被告认为，首先对土地进行抵押贷款是公司为项目开发进行的习惯性交易，是所有房地产开发公司资金来源的方式，在与原告签订认购合同时，被告对房屋的基本情况已向原告进行了告知，被告不存在故意隐瞒的事实，故被告不承担违约赔偿责任，请求驳回原告的该项诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告杨某、尚某系夫妻关系。2016年11月17日，被告华大公司、和顺公司作为出卖方（甲方），原告杨某作为认购方（乙方），三方签订了《商铺认购合同》，合同约定：乙方购买甲方开发建设的位于张掖市××区西侧华大国际广场商业体一层A033号商铺（建筑面积16.3㎡），商铺用途为商业，属框架结构；商铺单价为12270元/㎡，总价款为200000元，乙方签订本合同时支付总款的100%；乙方在本合同签订时，向甲方支付合同指定交付款，甲方收取款项后向乙方开具收款凭证，并注明收款时间；自甲方具备给乙方交付商铺条件时，乙方应与甲方签订《商品房买卖合同》，乙方交纳的认购金抵顶商铺款，乙方交清剩余商铺款后本合同终止；若甲方已具备交付商铺条件时，但乙方未按规定期限与甲方办理相关手续并支付剩余购房款，本合同自动终止，甲方有权将乙方购买的商铺另行出售，乙方属违约，需遵守甲方的相关规定办理退款手续；乙方签订本合同时缴纳认购金200000元；在签订本合同时，乙方已知悉并了解认可所认购的物业基本现状，乙方自愿签订；乙方在商铺交付使用时有权独立自主经营，亦可选择委托于甲方或者甲方指定的第三方运营公司（经营）；乙方若已经签订本合同后提出退铺申请须向甲方承担商铺总价款30％的违约金；甲方最迟于2020年10月底交付房屋；若甲方未能在约定期限给乙方办理产权证则甲方违约，为了保证乙方利益，乙方须与第三方运营公司签订转让合同，运营公司在15个工作日内一次性退还甲方所交纳款项。若乙方愿意继续履行合同，则双方可另行协商签订协议。2017年2月27日，被告华大公司、和顺公司作为出卖方（甲方），原告尚某作为认购方（乙方），三方签订了《商铺认购合同》，合同约定：乙方购买甲方开发建设的位于张掖市××区西侧华大国际广场商业体一层B020号商铺（建筑面积16.3㎡），商铺用途为商业，属框架结构；商铺单价为8282.25元/㎡，总价款为135000元，乙方签订本合同时缴纳认购金87750元；其他合同内容与原告杨某与被告签订的合同内容一致。上述合同签订前后，原告杨某于2016年11月16日、12月16日分两次缴纳认购款200000元。原告尚某于2016年12月16日、12月27日分两次缴纳认购款877750元。以上合计287750元，被告华大公司分别给二原告出具了收款收据两张。另查明，2015年12月15日，张掖市金利万头种羊养殖有限公司向农行张掖分行借款1.3亿元，贷款期限7年，贷款到期日为2022年12月21日。被告和顺公司以其张国用（2015）第151515号面积88258㎡的国有土地使用权提供抵押担保，并办理了抵押登记。庭审中被告华大公司对上述事实予以认可。再查明，华大国际广场商业综合体项目工程由被告和顺公司、华大公司联建开发，但至今未取得商品房预售许可证。又查明，张掖市华大房地产开发有限责任公司于2017年4月26日更名为甘肃华大房地产开发有限责任公司；后又于2017年6月22日更名为甘肃华大房地产开发集团有限责任公司。上述事实，有原告及被告华大公司委托诉讼代理人的当庭陈述、原告提交的《商铺认购合同》、收款收据，被告华大公司提交的（2019）甘0702民初5973号民事判决书、（2019）甘07民终1324号民事判决书等证据在卷佐证，足以证明。本院认为，关于二原告与被告和顺公司、华大公司签订《商铺认购合同》的性质和效力问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，二原告与二被告虽然就商铺买卖事宜签订了《商铺认购合同》，被告华大公司也收取了二原告的购房款，但该《商铺认购合同》不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，如对商品房基本状况、商品房的销售方式、交付使用条件及日期、房屋的装饰、设备标准承诺、公共配套建筑的产权归属、办理产权登记有关事宜以及供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任等均未作出明确约定，故该协议不应认定为商品房买卖合同，而应属于商品房预售合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”因本案二被告至今未取得商品房预售许可证，故二原告与二被告签订的《商铺认购合同》应属无效合同。关于原告要求被告退还已付购房款的诉讼请求。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因案涉《商铺认购合同》已被认定无效，被告应当退还所收原告的购房款，本院对原告要求被告返还购房款287750元的诉讼请求，依法予以支持。对原告主张利息，本院认为，原告的损失实际系资金占用期间的利息损失，原告现按照年利率6％主张利息损失48200元，未超出法律、法规及强制性规定的保护范围，本院予以支持。关于原告要求被告承担287750元赔偿责任的诉讼请求，其依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；”进行主张。对此，被告认为其不应承担赔偿责任。本院认为，被告应否承担赔偿责任的前提，主要看被告是否存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证和案涉房屋土地使用权已抵押的事实。根据庭审查明的事实，被告就案涉房屋未取得商品房预售许可证，并对案涉土地进行抵押的事实存在。但因我国采取土地、房屋抵押公示制度，从双方签订的商铺认购合同约定的内容看，双方并未提及涉案房产是否有预售许可。原告作为购房者是其自身利益的最佳判断者，在购买房屋、订立合同时，为保证其合同目的最终实现，其应就涉及购买房屋的相关信息做相应的了解并尽到一定的谨慎注意义务。对双方签订合同时涉案房屋是否取得预售许可证明，原告未能提供证据证明自己已尽到合理的注意义务。且其亦无证据证实和顺公司、华大公司存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可的事实。同时，2015年12月15日，被告和顺公司将案涉土地使用权为他人借款提供抵押担保，并进行了抵押登记，该抵押登记具有公示作用，现原告亦无证据证明被告对此事实故意隐瞒。加之，被告未取得涉案商铺的预售许可证及商业综合体项目工程占用范围内的土地使用权抵押的事实并未给原告造成利息损失之外的其他损失。故原告依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定请求被告承担赔偿责任与查明的事实不符，本院不予支持。被告和顺公司经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对法律赋予其在诉讼中相关权利的主动放弃，依法应承担由此引起的法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原告杨某、尚某与被告张掖市和顺房地产开发有限公司、甘肃华大房地产开发集团有限责任公司签订的《商铺认购合同》无效；二、被告张掖市和顺房地产开发有限公司、甘肃华大房地产开发集团有限责任公司退还原告杨某、尚某购房款287750元，承担利息48200元，合计335950元，限于本判决书生效后三十日内履行完毕；三、驳回原告杨某、尚某的其他诉讼请求。案件受理费10037元，减半收取5018.5元，由被告张掖市和顺房地产开发有限公司、甘肃华大房地产开发集团有限责任公司负担。原告已交纳，被告负担的案件受理费由被告直接给付原告，本院退还原告案件受理费5018.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 员 雷光雄二〇二一年七月十二日法官助理 万 英书 记 员 任秀娟