安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1321民初3451号原告：蚌埠赛德物业管理有限公司，住所地安徽省蚌埠市东海大道金叶苑小区101-102号，统一社会信用代码913403007647629452。法定代表人：张朝霞。委托诉讼代理人：韩德兴，该公司员工。委托诉讼代理人：宋支斌,安徽梨苑律师事务所律师。被告：安徽省砀山新金利置业有限公司，住所地安徽省砀山县砀城镇金利大道28号，统一社会信用代码913413215621583875。法定代表人：周宏伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：仝汉杰，该公司员工。委托诉讼代理人：吴成龙，该公司员工。原告蚌埠赛德物业管理有限公司（以下简称赛德物业公司）与被告安徽省砀山新金利置业有限公司（以下简称金利公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赛德物业公司的委托诉讼代理人韩德兴、宋支斌，被告金利公司的委托诉讼代理人仝汉杰、吴成龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赛德物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决金利公司给付赛德物业公司物业服务费1079182元（具体为：空置房物业管理费547182元、2016年至2017年物业费52000元、2017年至2018年物业费240000元、2018年至2019年物业费240000元）并按合同约定支付违约金；2、诉讼费由金利公司承担。事实和理由：2016年2月赛德物业公司与金利公司签订梨都风景小区前期物业管理服务合同，金利公司将其开发的位于砀山县侧，金利大道西侧的梨都风景小区前期物业管理交于赛德物业公司管理。合同第六条约定了关于各种住宅、商业用房、空置房等物业费的收费标准及缴费主体。第三十条约定了双方违约情形及支付违约金的标准。赛德物业公司按照合同约定履行了自己的职责，由于金利公司的原因致赛德物业公司发生亏损，赛德物业公司与金利公司又于2016、2017、2018年签署三份补充协议，约定金利公司每月补贴赛德物业公司20000元直至2019年1月31日。现赛德物业公司经营困难多次向金利公司催要，金利公司均以各种理由拒不给付。赛德物业公司为维护自身的合法权益，诉至法院。金利公司辩称：一、赛德物业公司主张空置房物业费无事实和法律依据。首先，2016年2月29日，双方签订的前期物业管理服务合同约定的空置房的物业服务费依据的是2005年8月1日的《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》，该规定已被废止。被2014年11月1日《安徽省物业服务收费管理办法》取代，《安徽省物业服务收费管理办法》并没有规定空置房费。其次，《安徽省物业服务收费管理办法》第二十五条规定，物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费。业主、物业使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案，赛德物业公司没有依约履行合同义务，更未履行催收手续索要物业费，不符合法律规定。最后，赛德物业公司主张的空置房费无事实和法律依据，2#、3#、4#、5#、9#已经全部出售，该物业费由业主承担。商业部分尚未竣工验收，不符合空置房费的情况；二、赛德物业公司主张补贴款无事实和法律依据。首先，双方在补充协议中约定的“补贴”属于附条件的赠与，金利公司有权在赠与行为完成前随时撤销赠与。其次，赛德物业公司违约在前，不符合支付“补贴”的条件。赛德物业公司物业合同未向主管部门进行备案、办理收费许可证、且其服务标准严重不符合双方合同约定，致使服务标准差，未按照约定履行服务标准，金利公司更有权取消其“补贴”。最后，根据物业合同第四十二条约定，赛德物业公司取得补贴，必须履行下列义务：1、按照合同约定的服务标准进行服务；2、每月的管理成本、收入情况如实报给金利公司；3、金利公司对赛德物业公司的服务进行监督考察；4、双方每半年核算一次。在本案当中，赛德物业公司服务标准完全没有达到约定的标准，没有向金利公司报告收支情况，双方更没有进行核算，对于服务不到位的地方，金利公司要求其进行整改，赛德物业公司也未进行整改，所以，赛德物业公司主张补贴款不符合约定。综上，赛德物业公司的诉请无事实和法律依据，应依法驳回其全部诉讼请求。本院经审理查明如下事实：赛德物业公司于2004年7月9日成立，经营范围为物业管理、场地租赁、小区公共设施管理及维修、房屋维修、建材及装饰材料销售。2016年2月29日金利公司与赛德物业公司签订《梨都风景小区前期物业管理服务合同》，约定由赛德物业公司在梨都风景小区从事前期物业管理服务。前期物业合同第六条第三项约定了空置房的物业管理服务费的收取：“空置房的物业管理服务费根据2005年8月1日施行的《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》第十九条规定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因开发建设单位未按时交给物业买受人的物业，物业服务费由开发建设单位全额交工缴纳”等内容。同日，金利公司作为甲方、赛德物业公司作为乙方、王素华作为丙方签订《梨都风景小区前期物业管理补充协议》，协议约定：“由于梨都风景小区前期交付使用面积不具规模，遗留问题多，物业费难收，物业公司经营亏损，为保证乙方正常经营，甲方每月补贴乙方物业费20000元，支付日期为每月月初。由乙方出具税务正式发票，甲方签字，由丙方代为垫付……本合同有效期为2016年2月1日至2017年1月31日止。”等内容。2017年3月18日，金利公司作为甲方与乙方赛德物业公司签订《梨都风景小区前期物业管理补充协议》，协议约定：“为保证乙方正常经营，甲方每月补贴乙方物业费20000元，由于甲方资金短缺无法正常支付给乙方，经双方协商决定：甲方以1-2#楼606室商品房抵押给乙方，用作支付2016年所欠物业费4万元整及2017年全年物业费24万元的担保……本合同有效期为2017年2月1日至2018年1月31日止。”等内容。该补充协议签订后，金利公司至今未履行协议约定的给付义务。2018年1月30日，甲方金利公司与乙方赛德物业公司签订《梨都风景小区前期物业管理补充协议》，协议约定：“为保证乙方正常经营，甲方每月补贴乙方物业费20000元整……本合同有效期为2018年2月1日至2019年1月31日止。”等内容。该补充协议签订后，金利公司至今未履行协议约定的给付义务。2021年3月25日，赛德物业公司给金利公司发出解除物业服务合同通知，赛德物业公司于2021年4月2日离开案涉小区，双方终止了物业服务合同关系。本院认为，一、关于赛德物业公司主张金利公司支付空置房物业服务费547182元应否支持的问题:2005年8月1日起执行的《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》已于2014年11月1日废止，自2014年11月1日起执行的《安徽省物业服务收费管理办法》中已没有空置房物业管理服务费项目,故赛德公司与金利公司于2016年2月29日签订《梨都风景小区前期物业管理服务合同》中约定收取空置房物业管理服务费的情形，属于适用已废止的条款，不符合物业收费行为规范，且赛德公司未提供相应证据证明其向空置房实际提供了物业管理服务，对赛德公司向金利公司主张支付空置房物业服务费不予支持；二、关于赛德物业公司主张金利公司2016年至2017年欠物业费5.2万元的问题。金利公司与赛德物业公司在2017年3月18日达成的《梨都风景小区前期物业管理补充协议》中已明确2016年所欠物业费为4万元整，赛德物业公司未提供其他证据证明金利公司2016年所欠物业费为5.2万元，对赛德物业公司要求金利公司支付2016年拖欠物业费超出4万元部分的诉求不予支持；三、关于赛德物业公司主张金利公司2017至2018年，2018至2019年拖欠物业费48万元的问题。赛德物业公司与金利公司在2016年2月29日、2017年3月18日、2018年1月30日达成的相应补充协议中均约定了“为保证物业公司正常经营，金利公司每月补贴赛德物业公司物业费20000元”，故赛德物业公司向金利公司主张2017年2月至2019年1月物业费共计48万元，本院予以支持。金利公司辩称补充协议中的“补贴”属于附条件的赠与，但合同约定中补贴赛德物业公司物业费2万元是“为了保证乙方（赛德物业公司）正常经营”，其行为并非是让赛德物业公司纯获利益的赠与行为，而是为了让赛德物业公司继续在其开发的梨都风景小区开展物业服务的商业交易，本院对金利公司的该项辩称不予采纳；四、对于赛德物业公司要求金利公司支付违约金的诉讼请求，赛德物业公司与金利公司签订的补充协议中对补贴的物业费并未约定违约金，故对此诉求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、安徽省砀山新金利置业有限公司于本判决生效后十日内给付蚌埠赛德物业管理有限公司物业服务费520000元；二、驳回蚌埠赛德物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7257元，由蚌埠赛德物业管理有限公司负担3760元，由安徽省砀山新金利置业有限公司负担3497元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审 判 员  彭 岩二〇二一年七月十六日法官助理  王 标书 记 员  王炜皓附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条?当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1321民初3451号原告：蚌埠赛德物业管理有限公司，住所地安徽省蚌埠市东海大道金叶苑小区101-102号，统一社会信用代码913403007647629452。法定代表人：张朝霞。委托诉讼代理人：韩德兴，该公司员工。委托诉讼代理人：宋支斌,安徽梨苑律师事务所律师。被告：安徽省砀山新金利置业有限公司，住所地安徽省砀山县砀城镇金利大道28号，统一社会信用代码913413215621583875。法定代表人：周宏伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：仝汉杰，该公司员工。委托诉讼代理人：吴成龙，该公司员工。原告蚌埠赛德物业管理有限公司（以下简称赛德物业公司）与被告安徽省砀山新金利置业有限公司（以下简称金利公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赛德物业公司的委托诉讼代理人韩德兴、宋支斌，被告金利公司的委托诉讼代理人仝汉杰、吴成龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赛德物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决金利公司给付赛德物业公司物业服务费1079182元（具体为：空置房物业管理费547182元、2016年至2017年物业费52000元、2017年至2018年物业费240000元、2018年至2019年物业费240000元）并按合同约定支付违约金；2、诉讼费由金利公司承担。事实和理由：2016年2月赛德物业公司与金利公司签订梨都风景小区前期物业管理服务合同，金利公司将其开发的位于砀山县侧，金利大道西侧的梨都风景小区前期物业管理交于赛德物业公司管理。合同第六条约定了关于各种住宅、商业用房、空置房等物业费的收费标准及缴费主体。第三十条约定了双方违约情形及支付违约金的标准。赛德物业公司按照合同约定履行了自己的职责，由于金利公司的原因致赛德物业公司发生亏损，赛德物业公司与金利公司又于2016、2017、2018年签署三份补充协议，约定金利公司每月补贴赛德物业公司20000元直至2019年1月31日。现赛德物业公司经营困难多次向金利公司催要，金利公司均以各种理由拒不给付。赛德物业公司为维护自身的合法权益，诉至法院。金利公司辩称：一、赛德物业公司主张空置房物业费无事实和法律依据。首先，2016年2月29日，双方签订的前期物业管理服务合同约定的空置房的物业服务费依据的是2005年8月1日的《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》，该规定已被废止。被2014年11月1日《安徽省物业服务收费管理办法》取代，《安徽省物业服务收费管理办法》并没有规定空置房费。其次，《安徽省物业服务收费管理办法》第二十五条规定，物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费。业主、物业使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案，赛德物业公司没有依约履行合同义务，更未履行催收手续索要物业费，不符合法律规定。最后，赛德物业公司主张的空置房费无事实和法律依据，2#、3#、4#、5#、9#已经全部出售，该物业费由业主承担。商业部分尚未竣工验收，不符合空置房费的情况；二、赛德物业公司主张补贴款无事实和法律依据。首先，双方在补充协议中约定的“补贴”属于附条件的赠与，金利公司有权在赠与行为完成前随时撤销赠与。其次，赛德物业公司违约在前，不符合支付“补贴”的条件。赛德物业公司物业合同未向主管部门进行备案、办理收费许可证、且其服务标准严重不符合双方合同约定，致使服务标准差，未按照约定履行服务标准，金利公司更有权取消其“补贴”。最后，根据物业合同第四十二条约定，赛德物业公司取得补贴，必须履行下列义务：1、按照合同约定的服务标准进行服务；2、每月的管理成本、收入情况如实报给金利公司；3、金利公司对赛德物业公司的服务进行监督考察；4、双方每半年核算一次。在本案当中，赛德物业公司服务标准完全没有达到约定的标准，没有向金利公司报告收支情况，双方更没有进行核算，对于服务不到位的地方，金利公司要求其进行整改，赛德物业公司也未进行整改，所以，赛德物业公司主张补贴款不符合约定。综上，赛德物业公司的诉请无事实和法律依据，应依法驳回其全部诉讼请求。本院经审理查明如下事实：赛德物业公司于2004年7月9日成立，经营范围为物业管理、场地租赁、小区公共设施管理及维修、房屋维修、建材及装饰材料销售。2016年2月29日金利公司与赛德物业公司签订《梨都风景小区前期物业管理服务合同》，约定由赛德物业公司在梨都风景小区从事前期物业管理服务。前期物业合同第六条第三项约定了空置房的物业管理服务费的收取：“空置房的物业管理服务费根据2005年8月1日施行的《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》第十九条规定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因开发建设单位未按时交给物业买受人的物业，物业服务费由开发建设单位全额交工缴纳”等内容。同日，金利公司作为甲方、赛德物业公司作为乙方、王素华作为丙方签订《梨都风景小区前期物业管理补充协议》，协议约定：“由于梨都风景小区前期交付使用面积不具规模，遗留问题多，物业费难收，物业公司经营亏损，为保证乙方正常经营，甲方每月补贴乙方物业费20000元，支付日期为每月月初。由乙方出具税务正式发票，甲方签字，由丙方代为垫付……本合同有效期为2016年2月1日至2017年1月31日止。”等内容。2017年3月18日，金利公司作为甲方与乙方赛德物业公司签订《梨都风景小区前期物业管理补充协议》，协议约定：“为保证乙方正常经营，甲方每月补贴乙方物业费20000元，由于甲方资金短缺无法正常支付给乙方，经双方协商决定：甲方以1-2#楼606室商品房抵押给乙方，用作支付2016年所欠物业费4万元整及2017年全年物业费24万元的担保……本合同有效期为2017年2月1日至2018年1月31日止。”等内容。该补充协议签订后，金利公司至今未履行协议约定的给付义务。2018年1月30日，甲方金利公司与乙方赛德物业公司签订《梨都风景小区前期物业管理补充协议》，协议约定：“为保证乙方正常经营，甲方每月补贴乙方物业费20000元整……本合同有效期为2018年2月1日至2019年1月31日止。”等内容。该补充协议签订后，金利公司至今未履行协议约定的给付义务。2021年3月25日，赛德物业公司给金利公司发出解除物业服务合同通知，赛德物业公司于2021年4月2日离开案涉小区，双方终止了物业服务合同关系。本院认为，一、关于赛德物业公司主张金利公司支付空置房物业服务费547182元应否支持的问题:2005年8月1日起执行的《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》已于2014年11月1日废止，自2014年11月1日起执行的《安徽省物业服务收费管理办法》中已没有空置房物业管理服务费项目,故赛德公司与金利公司于2016年2月29日签订《梨都风景小区前期物业管理服务合同》中约定收取空置房物业管理服务费的情形，属于适用已废止的条款，不符合物业收费行为规范，且赛德公司未提供相应证据证明其向空置房实际提供了物业管理服务，对赛德公司向金利公司主张支付空置房物业服务费不予支持；二、关于赛德物业公司主张金利公司2016年至2017年欠物业费5.2万元的问题。金利公司与赛德物业公司在2017年3月18日达成的《梨都风景小区前期物业管理补充协议》中已明确2016年所欠物业费为4万元整，赛德物业公司未提供其他证据证明金利公司2016年所欠物业费为5.2万元，对赛德物业公司要求金利公司支付2016年拖欠物业费超出4万元部分的诉求不予支持；三、关于赛德物业公司主张金利公司2017至2018年，2018至2019年拖欠物业费48万元的问题。赛德物业公司与金利公司在2016年2月29日、2017年3月18日、2018年1月30日达成的相应补充协议中均约定了“为保证物业公司正常经营，金利公司每月补贴赛德物业公司物业费20000元”，故赛德物业公司向金利公司主张2017年2月至2019年1月物业费共计48万元，本院予以支持。金利公司辩称补充协议中的“补贴”属于附条件的赠与，但合同约定中补贴赛德物业公司物业费2万元是“为了保证乙方（赛德物业公司）正常经营”，其行为并非是让赛德物业公司纯获利益的赠与行为，而是为了让赛德物业公司继续在其开发的梨都风景小区开展物业服务的商业交易，本院对金利公司的该项辩称不予采纳；四、对于赛德物业公司要求金利公司支付违约金的诉讼请求，赛德物业公司与金利公司签订的补充协议中对补贴的物业费并未约定违约金，故对此诉求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、安徽省砀山新金利置业有限公司于本判决生效后十日内给付蚌埠赛德物业管理有限公司物业服务费520000元；二、驳回蚌埠赛德物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7257元，由蚌埠赛德物业管理有限公司负担3760元，由安徽省砀山新金利置业有限公司负担3497元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审 判 员  彭 岩二〇二一年七月十六日法官助理  王 标书 记 员  王炜皓附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条?当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。