贵州省桐梓县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0322民初2281号原告：张怀银，男，汉族，1970年12月10日出生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。原告：张绍先，女，汉族，1972年12月15日出生，贵州省桐梓县人，住址；系张怀银之妻。委托诉讼代理人：唐一栋，桐梓县娄山关镇法律服务所法律工作者。被告：贵州省遵义新中成房地产开发有限责任公司，住所地桐梓县娄山关镇官渡河片区。法定代表人：李南黔。委托诉讼代理人：周德俊，贵州名城（桐梓）律师事务所律师。原告张怀银、张绍先与被告贵州省遵义新中成房地产开发有限责任公司（以下简称“新中成房开”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张怀银、张绍先的委托诉讼代理人唐一栋、被告新中成房开的委托诉讼代理人周德俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张怀银、张绍先向本院提出诉讼请求：一、请依法判令被告立即退还原告购房面积差额款3263.5元（0.87平方米×3750元／平方米）；二、请依法判决被告立即退还已违规收取的电户费、水户费、燃气费等入户费共计2000多元；三、案件受理费用由被告承担。诉讼中，原告确认其第二项请求中要求被告退还的费用为“水户费、电户费、燃气费、闭路费等五通费用”。事实与理由：原、被告于2016年3月16日签订《商品房买卖合同》，载明原告购买被告位于桐梓县，建筑面积118.07平方米，总价款442763.00元。合同第七条约定了“计价方式与价款”；合同第十一条约定了：“出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房”；合同第十五条约定了“面积差异处理”。但原告收到房产证后发现其建筑面积为117.2平方米，减少了0.87平方米。按照合同约定的计价方式计算被告应退还原告多交的房款即3263.5元。且被告在交房时还违规收取了原告电户费、水户费、燃气费等入户费共计6400元，后原告在向被告要求退还违规收取的前述费用无果后诉至法院。被告新中成房开公司辩称，本案纠纷是商品房销售合同纠纷，房屋的买卖过程中存在差异，出现差异根据合同计算退补就可以。关于水电燃气费等费用，2016年9月1日住建局有文件要求水电燃气费应当包含在房款里面，我公司收取这些费用是在文件出台之前，在这个时间之后的我公司就不再收取。水电开户费被告同意退还给原告；燃气费系被告代收后已向燃气公司交纳。涉案房产项目于2010年8月取得国有土地使用权，2013年1月取得建设工程规划许可证，2013年5月取得建筑工程施工许可证，2013年8月和9月分别取得《商品房预售许可证》，项目在规划设计时燃气不在市政设施之列，合同也未约定燃气在基础设施之列，不包含在房价中，该笔费用不同意退还。闭路费是被告收了费就代缴的，此费用被告收取后已经交给了广电网络部门。本院经审理认定事实如下：被告新中成房开开发建设的“溱水半岛”项目于2010年8月取得国有土地使用权，2013年1月取得建设工程规划许可证，2013年5月取得建设工程施工许可证，2013年8月和9月分别取得《商品房预售许可证》。2013年9月27日，被告与贵州燃气（集团）桐梓县燃气有限公司签订《管道气工程设计安装合同》，约定由该燃气公司为“溱水半岛”小区安装燃气，每户收取费用2990元。后燃气公司实际收取为每户2527元，该费用已在燃气设施安装完成后，被告向燃气公司缴纳。2016年3月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于桐梓县，合同第三条约定基本情况：“溱水半岛第十一号楼1单元6层1-6-4号房，建筑面积118.07㎡，套内建筑面积96.14㎡”；合同第七条约定计价方式与价款：“1．按套内建筑计算，该房单价4605.40元／㎡，总价款442763.00元。第七条第二款还约定“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”；合同第十二条第一款城市基础设施约定“1．上水、下水：交付时达到使用条件；2．供电：交付时达到使用条件；3．供暖：×年×月×日达到×；4．燃气：×年×月×日达到×；5．电话通信：交付时线路敷设到户；6．有线电视：交付时线路敷设到户；7．宽带网络：交付时线路敷设到户；以上×项需要买受人自行办理开通使用手续”。合同第十五条约定面积差异处理，“……实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按第1种方式处理。1、根据第七条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理……。原告依据合同约定缴纳房款后，被告已向原告交付了房屋。2016年3月11日，被告收取原告水、电、天然气闭路开户费6400元。后原告取得不动产权证书，黔（2019）桐梓县不动产权第0008285号记载建筑面积117.2㎡，专有建筑面积96.24㎡。现原告认为房产证上载明的建筑面积与合同约定的建筑面积减少了0.87平方米。原告即以被告应当退还购房面积差额款及违规收取的电户费、水户费、燃气费等费用为由诉至本院。另查明，被告认可本案中的水电开户费用同意退还给原告。被告认可“网络费用149元或150元是我公司向广电网络公司缴纳的外线铺设费用”。被告在向本院提交并经原告当庭质证的书面质证意见中写明“对于五通费，我公司收取的总额是6400元（其中天然气初装费3000元，水开户费1380元、电开户费合计520元，闭路及其他开户费1500元），对于天然气初装费，我公司已向案外人贵州天然气公司支付，每户交了2527元（有发票作为证据），闭路及其他开户费我公司向案外人电网公司每户按照150元缴纳，因此代收的该笔费用中应该优先扣除已经缴纳的款项（2527＋150=）2677元”。因此可以认定本案原告所缴纳的五通费用分别为：水开户费1380元、电开户费520元、天然气初装费3000元、闭路费及其他开户费用1500元。庭审中，原告自认被告已经退还水、电、闭路费3250元并举出写明“退水电、闭路费3250元已核现金领取，罗玉琴，2017.6.19”的收据一张，双方均认可被告已退款项为3250元。《管道气工程设计安装合同》、《质证意见》、本院认为，原被告签订《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，不违反法律行政法规的禁止性规定，合法有效，原被告应按约履行。面积退还原告购房面积差额款2000多元关于第一个争议焦点问题，本院认为，双方所签《商品房买卖合同》第十五条明确约定“实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按第1种方式处理。1、根据第七条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：……”，因此，双方已就面积差异的认定标准确定为依照套内建筑面积。原告方所主张的置业预算表以及税收缴款书载明为房屋建筑面积。本院认为，置业预算表系双方就购买房屋所做的预算表格，税收缴款书系证明房屋所缴纳的全部价款，该两份证据上所体现的房屋建筑面积只是一种计算方式及交易习惯，均不能否定双方所签订正式合同中对差异面积认定的明确约定。因此，本案面积差异的认定标准应为双方合同约定依照套内建筑面积计算。本案中房屋合同约定套内建筑面积为96.14㎡，不动产权证书记载套内建筑面积为96.24㎡，产权证上面积大于合同约定面积，因此按照合同约定被告不应退还原告面积差额款。本案中被告未对产权证上面积大于合同约定面积的情况向本院提出任何诉讼主张，因此本案不作处理。对原告所主张按照房屋建筑面积退还面积差额款的诉讼请求本院不予支持。关于第二个争议焦点问题，原告已在诉讼中确认其第二项请求中要求被告退还的费用为“电户费、水户费、燃气费、闭路费等五通费用”，本院确定其请求费用范围为“五通费用”。双方均在庭审中认可被告已退水电、闭路费款项为3250元，结合查明事实可以确认被告退款费用为水户费1380元、电户费520元及其他入户费用1350元总计3250元。而对于五通费用中剩余的3150元，即被告收取的3000元燃气费以及150元闭路外线铺设费未予以退还。针对原告所主张的退还所交3000元燃气费的请求，原告对被告提供的燃气设施建设一、被告贵州省遵义新中成房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即退还原告张怀银、张绍先多收取部分燃气开户费473元、闭路外线铺设费150元，共计623元；二、驳回原告张怀银、张绍先的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半），由原告张怀银、张绍先负担10元，被告贵州省遵义新中成房地产开发有限责任公司负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员 李 颖二〇二一年七月十三日书记员 周恩龙