广东省深圳市龙岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0307民初2567号 原告（反诉被告）：钱某某，男，1988年3月3日出生，汉族，住址广东省深圳市南山区。 委托代理人：汪某某，广东晟典律师事务所律师。 被告（反诉原告）：深圳某某信息科技有限公司，住所地：深圳市福田区。 法定代表人：郭某。 被告：北京某某企业管理有限公司，住所地：北京市密云区经济开发区。 法定代表人：熊某。 两被告共同委托代理人：张某，万商天勤（深圳）律师事务所律师。 两被告共同委托代理人：梁某，万商天勤（深圳）律师事务所律师。 原告钱某某诉被告深圳某某信息科技有限公司（以下简称深圳某某公司）、北京某某企业管理有限公司（以下简称北京某某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日受理后，被告深圳某某信息科技有限公司在法定期限内提起反诉，本院予以受理并决定合并审理。本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告委托代理人汪某某，两被告共同委托代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告请求法院判令：1.两被告支付房屋租金18466.9元，并支付迟延支付租金的利息损失，实际要求计算房屋租金和利息损失至两被告履行之日止）；2.要求判令被告继续履行房屋租赁合同；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2018年5月27日，原告与深圳某某资产管理有限公司（深圳某某公司公司名称变更前的名称）签订了《资产管理服务合同》【合同编号：ＳＺＧＹＷＤ×××】，合同约定：原告同意将位于深圳市龙岗区委托给被告深圳某某公司管理出租，该房屋的管理期间为五年，从2018年6月1日起至2024年1月6日止，双方明确约定标的资产的用途为：居住，同时，在合同第6条明确规定了双方合同解除及续期的具体条件。此后，原告向深圳某某公司交付了房屋，深圳某某公司陆陆续续向原告支付所谓收益，实为房屋租金。然而，2020年10月6日，深圳某某公司的工作人员赵某某却突然告知原告公司经营有问题，在该区域不再经营房屋出租业务，要求退还房屋，并与原告沟通协商要求解约。原告不同意后，深圳某某公司告知会坚持强行解约并单方要求办理解约手续。2020年10月26日，深圳某某公司向原告发送了《解约通知函》，以“深圳某某公司就该房屋所在区位相关产品进行升级调整，无法继续经营”为由，强行要求解除合同。原告对此完全不能接受，坚决要求深圳某某公司继续履行合同。在原告不同意解约的情况下，深圳某某公司仍然不顾基本的契约精神，一意孤行，并拒不按照此前约定向物业服务公司支付水电费用，拒不向原告支付租金。从而导致物业公司向原告催交水电费，原告不得不与深圳某某公司和物业公司反复沟通，均无果而终，这给原告生活和工作带来了非常巨大的麻烦。深圳某某公司在租赁期间无故解除合同，毫无诚信，严重损害了原告的合法权益。双方的债权债务关系清楚，合法有效，应受法律的保护，故原告请求法院判令被告支付未付租金并继续全面、及时履行合同。另，深圳某某公司为一人有限责任公司，股东为北京某某公司一人。根据公司法相关规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。故请求贵院查明事实后，依法判令两被告承担连带责任。为维护原告合法权益，原告特提出上述诉讼请求，望贵院判如所请。 两被告辩称：1.根据《民法典》第五百八十条和《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48点可知，被告深圳某某公司与原告之间的《资产管理服务合同》属于长期性合同，如出现合同僵局，此类合同不适宜强制继续履行。因原告与被告之间已形成合同僵局，继续履行合同对被告明显不公平，被告已向原告发出《解约通知函》，通知原告《资产管理服务合同》于2020年10月29日解除。且被告已于2020年11月6日向原告归还涉案房屋，《资产管理服务合同》已事实上无法继续履行；2.原告与被告深圳某某公司之间的《资产管理服务合同》已于2020年10月29日解除，且被告深圳某某公司于2020年11月6日向原告发送房屋永久密码即返还了房屋，被告深圳某某公司无需支付2020年11月6日起的租金，被告深圳某某公司已支付完毕2020年11月6日前的租金，被告深圳某某公司不拖欠原告任何租金；3.《资产管理服务合同》解除后，被告深圳某某公司结清房屋水费、电费和燃气费，且已按照合同的约定，向原告支付了两个月租金标准的违约金。《资产管理服务合同》对于违约金的约定是原告与被告深圳某某公司签署合同时确认一致，表明双方认可被告深圳某某公司按此条约定支付违约金时原告可以接受；4.被告作为专业的租赁运营机构，在促进租赁市场发展的同时，至少需先让自己活下去，如果法院判决被告继续履行，被告的经营模式将无法继续，被告很可能将面临更多类似纠纷，直至被告无法继续经营，这对于整个租赁市场的秩序和发展来说弊大于利；5.被告北京某某公司虽然是被告深圳某某公司的唯一股东，但被告深圳某某公司与被告北京某某公司是两个独立的法人主体，北京某某公司无需对被告深圳某某公司的责任承担连带责任；6.2018年5月27日的时候，原告跟被告深圳某某公司签订资产管理服务合同，被告深圳某某公司认为双方之间的资产管理服务合同实际上是委托关系，在委托关系项下根据民法典第九百三十三条，委托人或者受托人可以随时解除合同，所以被告认为即使是基于这一点，被告有权解除资产管理服务合同，被告愿意按照资产管理服务合同约定的违约责任，支付违约金给原告。 被告深圳某某公司反诉请求法院判令：1.确认双方签署的《资产管理服务合同》于2020年10月29日解除；2.原告向被告支付装修及新配置设施损失费用41463.92元；3.案件诉讼费由原告承担。事实与理由：被告（乙方）与原告（甲方）于2018年5月27日就涉案房屋的经营管理事宜签订了《资产管理服务合同》，原告将涉案房屋出租给被告，由被告按月向原告支付固定预期收益（即租金），深圳某某公司使用涉案房屋对外运营某某公寓。双方约定合同管理期自2018年6月1日（“交付日”）至2024年1月6日止，每月深圳某某公司向原告支付预期收益标准为3350元每月，并按5%标准按年度递增。《资产管理服务合同》签订后，深圳某某公司接收案涉房屋后，为全面、妥善履行各项合同义务，及时组织专业人员对于房屋进行了必要的装修和改造，增设了大量的电器设备和家居设施，装修费用共计52883.14元及新配置设施费用共计19999.31元。《资产管理服务合同》自2018年5月27日履行以来，深圳某某公司一直按时向原告支付每月租金直至2020年11月17日，合同己正常履行了2年多，深圳某某公司作为一个经营企业还需承担装修和新配置设施成本、人力成本、为房屋提供24小时管家服务、保洁服务、宽带服务、税收等成本。深圳某某公司的运营成本过高但市场租金持续下降，深圳某某公司的经营形势持续恶化，亏损一直扩大。希望按照合同约定的违约条款向原告支付两个月租金的违约金，且将房屋现有的装修配置全部留给原告。深圳某某公司自始至终都没有故意违约的故意，双方之间己形成合同僵局。深圳某某公司在2020年11月6日将涉案房屋密码（电子智能锁）的管理权限转让给原告，深圳某某公司无法再查询及修改涉案房屋密码，且深圳某某公司己腾空房屋并将涉案房屋打扫干净，深圳某某公司归还房屋的条件和方式符合《资产管理服务合同》第6.5条约定的方式。深圳某某公司己以自身的实际行动表明了解除合同的意愿，即该合同己无法实际履行，如强制反诉原告继续履行合同将有违《民法典》的意思自治及公平原则，同时也会造成社会资源的浪费。此外，深圳某某公司自成立以来一直本分经营，没有采取高收低付、长收短付等手段恶意抢占房源，也不是因为前期的恶意抢占房源导致目前经营不佳。深圳某某公司按月收取租户租金，按月支付原告业主租金，一直以来耕耘长租市场，为租房群体提供便利的租赁服务。但是，自2020年新冠疫情爆发以来，整个长租市场遭受到巨大影响，在房屋空置率居高不下的情况下，深圳某某公司己艰难运营了很长一段时间，但市场上同区域的房屋租金下降，深圳某某公司还要继续按照《资产管理服务合同》约定支付递增租金，深圳某某公司己出现了严重的经营困难，深圳某某公司只能采取解除合同的方式控制损失以维持生存以及对现有租户做好服务。为维护被告合法权益，被告特提出上述诉讼请求，望贵院判如所请。 原告针对被告反诉辩称：1.被告深圳某某公司与原告双方签署的《资产管理服务合同》从未解除，被告以“房屋所在区位的公司产品升级调整”为由，单方发函要求解除合同，原告自始至终没有同意，并已向贵院提请要求被告遵守合同、继续履行合同义务。原告如期交付房屋，时至今日无任何违约行为。被告没有任何法律上规定或者合同里约定的理由可以向原告主张要求解除合同。被告向原告强行发出《解约通知函》并下发密码的行为仅仅系其预期违约的单方意思表示，对原告不产生合同解除的效果。被告所谓的“合同僵局”无法成立，继续履行合同毫无障碍，不会对双方都不利，原合同目的完全可以实现，“僵局”仅仅是其意图逃避继续履行合同义务的借口，被告单方解除合同将会给原告的利益带来严重损害，继续履行合同才能充分保护原告的合法权益2.被告要求原告支付装修及新配置设施费用更是无理取闹，没有任何事实和法律依据。 被告北京某某公司未发表答辩意见。 经审理查明，2018年5月27日，原告（甲方）与被告深圳某某公司（乙方）签署《资产管理服务合同》，约定：甲方同意委托乙方运营管理位于龙岗区；管理期间自2018年6月1日（交付日）至2024年1月6日止（包括首尾两日）；标的资产依据市场行情预期合理收益为3350元／月，从第2个管理周期起每个管理周期预期收益递增5%。甲方有（ａ）延迟交付标的资产达15个工作日的，或交付的标的资产不符合合同约定、隐瞒标的资产重大瑕疵或交验时无法发现的重大隐患（包括但不限于防水层不合格）及其他影响乙方经营标的资产的重大事件的（包括但不限于标的资产内发生过的非正常死亡事件等）；（ｂ）不履行本合同约定的各项义务，或因甲方或其他与甲方有关的任何第三方的行为，影响乙方对标的资产进行管理的或资产使用人使用的（因政府拆迁或征收征用导致的合同无法继续履行，甲方仅承担向乙方支付装修损失费和新配置设施损失费的违约责任；……情形之一的，乙方有权随时单方解除合同。甲方违反本合同约定导致乙方单方解除合同，甲方应向乙方支付等额于双倍当期月预期收益的违约金，并赔偿乙方相应损失（包括并不限于装修损失费、新配置设施损失费、乙方向资产使用人支付的违约金）。乙方有（ａ）迟延支付当期甲方应得收益达15个工作日的；（ｂ）乙方对本合同构成了严重违约，且在甲方催告后的15个工作日内仍未能纠正违约行为，致使甲方履行合同项下其相应的义务已经不可能或不公平的；……情形之一的，甲方有权随时单方解除合同。乙方应向甲方支付等额于双倍当期月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。 被告深圳某某公司提交的《付款计划表》显示2018年6月7日至2020年11月17日期间，被告深圳某某公司支付租金及服务质量保证金的具体情况。原告认可该份证据真实性、合法性，但认为不能以此主张被告深圳某某公司实际支付租金情况。 被告深圳某某公司提交《房源装修、新配置设施明细表》显示其支出新配置设施费用合计19999.31元、装修费用合计52883.14元。原告对证据真实性及合法性认可，不认可关联性。 2020年10月6日，被告深圳某某公司员工赵某某通过微信通知原告月底案涉区域社区不做了，没有管家在这边负责公司，也没办法给业主支付租金。另关于房子的租客，被告可以协商沟通。被告没办法再经营下去，需尽快将房子交接给业主。10月10日，该员工向原告发送“房屋我们没法再继续经营下去，提前告知您处理好这个事情，您也咨询考虑下吧”，原告回复“谢谢你的告知”并通知对方根据合同约定，被告深圳某某公司无权单方要求提前解约。 2020年10月18日，原告与赵某某在微信确认被告深圳某某公司应支付原告服务保证金3693.38元。 2020年10月26日，原告收到被告邮寄的《解约通知函》，通知函显示被告深圳某某公司决定于2020年10月29日与原告解除。 被告深圳某某公司提交的运营界面显示，被告深圳某某公司于2020年11月6日向原告发送解约结算款等事宜。被告深圳某某公司称当日已下发原告永久性密码，自该密码下发之日起被告深圳某某公司已失去对房屋的占有。 被告深圳某某公司提交的中国建设银行网上银行电子回执显示，2020年11月7日，被告深圳某某公司向原告转账10652.18元。被告深圳某某公司称自合同解除后，其将截至2020年10月30日的水电燃费及按两个月租金标准的违约金共计10652.18元支付给原告。 原告提交的某某小程序收益明细显示，2021年1月17至的2021年10月17的租金为3693.38元。 2021年3月10日，某某网向原告发送短信，通知原告合同已解约，房屋电子锁密码已发送，请原告及时收回房屋。原告答复“深圳某某信息科技有限公司：本人从未同意与贵司解除合同，无意提前收回房屋。” 另查，被告深圳某某公司为有限责任公司（法人独资），于2015年6月12日成立，被告北京某某公司是被告深圳某某公司唯一股东。2020年9月10日前，深圳某某信息科技有限公司企业名称为深圳某某资产管理有限公司。 本院认为，原告与被告深圳某某资产管理有限公司签订的《资产管理服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效合同，原被告应按约定履行合同义务。原被告签订合同后，双方依约履行合同项下义务。直至2020年10月26日，被告深圳某某公司向原告邮寄《解约通知函》显示，因案涉房屋所在区位相关产品进行升级调整，公司无法继续经营原告房屋，且双方未就合同变更或解除达成一致意见，决定于2020年10月29日与原告解除服务合同。被告深圳某某公司要求解除双方合同的行为，不符合双方之间关于合同解除的相关约定，作为违约方，该行为不发生解除合同的法律效力。被告深圳某某公司以疫情为由抗辩,虽然受疫情影响，但2020年10月，深圳地区均复工复产，被告深圳某某公司可继续经营案涉房屋并出租以实现合同目的，案涉合同未陷入僵局，达到法律上或事实上不能履行程度,深圳某某公司不享有相关法律规定的法定解除权。原告作为守约方，在被告深圳某某公司提前解约情形下，有权解除合同的权利，但现有证据表明，原告并未行使该权利，被告深圳某某公司亦未能举证证实双方曾协商一致解除案涉合同。故被告深圳某某公司单方向原告提出解除合同的行为没有事实及法律依据，故双方于2018年5月27日签署的《资产管理服务合同》依然成立且有效，被告深圳某某公司要求原告赔偿损失的要求无事实及法律依据，本院不予支持。 关于租金。《资产管理服务合同》依然成立且有效，被告深圳某某公司应继续履行合同项下义务。被告深圳某某公司拖欠原告2021年1月至2021年5月租金18466.9元（3693.38元/月×5月），被告应予支付。另延迟支付租金的利息，原告主张以18466.9元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2021年6月9日起计算至全部实际付清之日止，本院认为，该请求符合法律规定，本院予以支持。 关于损失。本案原告作为守约方，未违法合同约定导致被告单方解除合同，原告无需赔偿乙方相应损失。故被告深圳某某公司主张原告向其支付装修及新配置设施损失费用41463.92元的损失无事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、《中华人民共合同公司法》六十三条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）深圳某某信息科技有限公司继续履行与原告（反诉被告）钱某某于2018年5月27日签订的《资产管理服务合同》； 二、被告（反诉原告）深圳某某信息科技有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告钱某某（反诉被告）2021年1月至2021年5月租金18466.9元及迟延支付租金的利息，利息以18466.9元为基数，按年利率3.85%的标准，自2021年6月9日起计算至全部实际付清之日止； 三、被告北京某某企业管理有限公司对上述判决第二项承担连带清偿责任； 四、驳回原告（反诉被告）钱某某的其它诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）深圳某某信息科技有限公司的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费219元（原告已预缴)，由原告负担10元，被告负担209元，被告深圳某某信息科技有限公司、北京某某企业管理有限公司应在本判决生效之日起七日内向原告迳付209元；反诉案件受理费837元（被告深圳某某信息科技有限公司已预缴），由被告深圳某某信息科技有限公司自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。 审判员  孙镇碑 二〇二一年七月二日 书记员  曾靖寓