广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初23527号原告：张宗红，女，1979年12月10日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：郭杨，系广东恒运律师事务所律师。被告：赵惠萍，女，1977年9月1日出生，汉族，住广东省东莞市。被告：广州迎家房地产有限公司，住所地广州市天河区沙太南路316号113房自编01号。法定代表人：吴宇生。原告张宗红诉被告赵惠萍、广州迎家房地产有限公司（以下简称：迎家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员方洪立独任审理，公开开庭进行了审理。原告张宗红的委托诉讼代理人郭杨，被告赵惠萍，被告迎家公司的法定代表人吴宇生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张宗红向本院提出诉讼请求判令：1.被告赵惠萍按照定金赔付法则支付购房定金款185000元，被告迎家公司承担连带赔偿责任；2.被告迎家公司返还中介费用15500元（当庭撤回）；3.两被告共同支付原告为此支出的律师费1万元；4.诉讼费由两被告共同承担。事实与理由：原告与被告赵惠萍2020年5月28日在迎家公司签署的房屋买卖合同（编号：0001021）对粤房地产权证穗字第××号房屋的买卖达成约定，约定定金为10万元，原告在合同签订当天和第二天分两笔转账共计10万元，按照要求转入被告赵惠萍提供的银行账户。原告当天通过现金加微信转账的方式支付被告迎家公司中介费用15500元，至此原告己经履行完合同的初始义务。后原告在委托银行办理房屋抵押贷款的过程中发现天河区XXXXX房处于被查封的限制交易状态。买卖合同的第二条明确约定要求卖方对房屋拥有完全产权，保证该物业没有被司法机关查封。该买卖合同的第十九条三方约定的其他事项第：款明确约定如果一方违约，按照定金赔付原则进行赔付，第三款约定如果双方交易不成，则中介费全退。在后续查询中发现被告赵惠萍2019年8月19日对应案号（2019）粤1971执22498号和2020年3月25日对应案号（2020）粤0112执4318号开具的限消令，东莞市第一人民法院未履行金额高达1620286元，广州市黄埔区人民法院未履行金额344746元，在被告赵惠萍恶意隐瞒的情况下此合同已经无法继续履行。另外被告迎家公司作为中介专业机构，在撮合交易的时候应当尽到基本的审慎义务，对卖房人和交易房屋进行适合审查，首先房屋处于查封转态，属于重大过错；另按照产权证记录被告赵惠萍只有涉案房屋一半的产权，被告赵惠萍也未提供另一半权利人的授权委托书，中介在此中丧失了基本的职业操守；另外在后续交流中被告赵惠萍表示在合同签订前己经向被告迎家公司披露过房屋被查封的事实，据上述的事实情况，被告迎家公司存在故意隐瞒重要事实，对无法完成存在重大过错，故应当对原告要求的按照定金赔付法则支付购房定金款200000元承担连带赔偿责任，并无条件退回收取的中介费用15500元。而且自6月1日交涉至今，两被告都没有积极完成退费事宜，浪费了原告大量的时间也无结果。综上所述，为维护原告的合法财产权益，维护社会公序良俗，惩治失信行为，现根据相关法律的规定，向法院提起诉讼，请依法判决支持原告诉讼请求。被告赵惠萍辩称：当时卖房的时候已经告知中介房屋的查封状态，但都是电话联系的，现在中介也不承认该情况了。如果卖家有诚意，可以先支付定金10万元，之后我再找过桥公司解决相关的情况，签订合同的时候我也说明急需要钱，需要先支付定金10万元，第三天原告说不要的时候我也告知原告，查封的房屋也可以交易，但是合同已经签订了，无法退回定金。当时原告要求退回定金的时候，我也退回了1.5万元，我方只同意退回当时收取的定金，不同意按双倍原则退回。被告迎家公司辩称：签订合同之前有询问过业主房屋有无抵押状态，业主也说明有抵押，但没有告知有查封状态，可以解决。但如果当时业主已经告知房屋是查封状态，我们不可能会交易房屋，也不可能会签订合同，合同也约定如果交易不成功，会退回全部的中介费等，如果一开始就知道房屋已经是查封状态，无法交易，我们也不会继续这样操作。事情发生后，也一直在积极沟通让业主退回定金。定金不是我方收取的，我方一直在积极配合沟通，我方不承担退定金的责任。如果交易不成功，可以退回中介费，庭前也积极与原告沟通过，原告要求业主的中介费已退回。经审理查明：查册时间为2020年7月6日的广州市不动产登记查册表显示：案涉房屋位于广州市天河区XXXXX房，权证号码为XXX号、XXX号，所有权人为何林、赵惠萍（各占二分之一权属）。案涉房屋抵押给广州农村商业银行股份有限公司白云支行，债权数额1450000元，他项案号2015登记1386085；二次抵押给东莞市联胜非融资性担保有限公司，债权数额1350000元，他项案号2018登记1346682。广州市黄埔区人民法院于2019年9月24日查封案涉房屋属何林占有的产权份额，于2019年11月4日查封属赵惠萍占有的产权份额；广东省东莞市第一人民法院于2019年12月12日轮候查封案涉房屋；广东省深圳市龙华区人民法院于2020年1月3日轮候查封案涉房屋；广州市黄埔区人民法院于2020年4月3日轮候查封案涉房屋。2020年5月28日，赵惠萍（卖方）与张宗红（买方）在迎家公司的居间服务下签订《买卖合同》，主要约定：买卖之房屋地址为天河区XXXXX房。卖方保证对该物业享有完整处分权，有权出售该物业，保证该物业没有被司法机关查封，出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均为真实、合法、准确、完整，否则卖方应赔偿买方损失以及中介方的中介服务费损失。由于买方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，卖方需赔偿买方的全部损失。该物业按套出售，买卖双方同意该物业成交价为310万元。本次交易所产生的税费、土地出让金及房改房公用分摊面积费用（如有）以买方支付的方式交付。基于买卖双方独家委托经纪方买卖该物业，且经纪方已促成买卖双方签了本合同，买卖双方同意，卖方于本合同签订之日起向经纪方支付31000元作为咨询及中介服务费；买方于本合同签订之日向经纪方支付31000元作为咨询及中介服务。如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。买卖双方同意经纪方可自买方或卖方转交或代保管的款项中扣除相应金额用作支付咨询及中介服务费。卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的欠费之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。三方约定的其他事项：①买房贷款需以评估为准，业主总实收不变；②如因一方违约则按照定金赔付原则进行赔付；③如果交易不成，则中介费全退。付款方式：按揭付款：（1）签订本合同时支付100000元作为定金；（2）首期楼款1550000元应在房管部门办理交易过户递件当天内付清，银行同意贷款申请后15个工作天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在本合同签订后90天内完成（已付清双方交易税费为准）；（3）1550000元由买方以申请银行按揭贷款方式支付，买方应在签订本合同后10个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应权利协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等，该笔款项与买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账户，贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给卖方。同日，张宗红向赵惠萍转账支付3万元，次日转账支付7万元，用途均备注为“橡树园D1-206购房定金”，赵惠萍出具收款收据确认收到上述10万元“购房定金”。2020年5月28日，张宗红向迎家公司支付中介费15500元。赵惠萍主张已向张宗红退回15000元，张宗红对此予以确认。张宗红主张因本案支出律师费10000元，对此提供了委托代理合同、律师费发票为证，赵惠萍、迎家公司对上述证据无异议。本院认为：《房屋买卖合同》涉及买卖双方的房屋买卖合同关系以及买卖双方分别与居间人之间的居间合同关系，本案审理其中的房屋买卖合同关系。《房屋买卖合同》是当事人的真实意义表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，张宗红与赵惠萍均应切实履行。《买卖合同》约定“卖方保证对该物业享有完整处分权，有权出售该物业，保证该物业没有被司法机关查封，出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均为真实、合法、准确、完整，否则卖方应赔偿买方损失以及中介方的中介服务费损失”。案涉房产在《买卖合同》签订前已被司法机关查封，导致交易无法完成，赵惠萍作为卖方存在根本违约行为。张宗红、赵惠萍在《买卖合同》中同时约定了10%的违约金和定金100000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”张宗红选择适用定金条款符合法律规定，本院予以支持。因赵惠萍已退回15000元，故张宗红要求赵惠萍按照定金罚则支付185000元符合法律规定，本院予以支持。关于张宗红要求迎家公司承担连带赔偿责任的诉请，需审查张宗红与迎家公司的居家合同关系，属于另一法律关系，不在本案处理范围，故本院不予处理，双方应另循法律途径解决。关于张宗红主张的律师费，张宗红、赵惠萍并未约定违约时律师费的承担问题，故张宗红本节主张缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告赵惠萍于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告张宗红支付185000元；二、驳回原告张宗红的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4200元，由原告张宗红负担200元，被告赵惠萍负担4000元（原告张宗红已预缴2229元）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  方洪立二〇二一年七月七日书记员  郑苗璇