上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终2078号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海丰澍商业管理中心(普通合伙)，住所地上海市崇明区。法定代表人：苏英，执行事务合伙人。上诉人(原审被告、反诉原告)：上海山林互联网上网服务有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：苏英，执行董事。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：张靖雯，上海君赛律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：中铁二十四局集团上海铁建工程有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：刘建东，执行董事。委托诉讼代理人：左建华，上海孚安律师事务所律师。委托诉讼代理人：薄珺，上海孚安律师事务所律师。上诉人上海丰澍商业管理中心(普通合伙)(以下简称“丰澍中心”)、上海山林互联网上网服务有限公司(以下简称“山林公司”)因与被上诉人中铁二十四局集团上海铁建工程有限公司(以下简称“中铁上铁建公司”)租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初13730号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丰澍中心、山林公司共同的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回中铁上铁建公司一审全部诉请，并支持丰澍中心、山林公司的反诉请求。事实与理由：一、一审认定事实有误。上海市宝山区新二路XXX号的房屋及场地(以下简称“涉案租赁物”)上所有的租户及场地设备，都是丰澍中心、山林公司从中铁上铁建公司处原状承接而来，而且有证据表明在场地交给丰澍中心、山林公司前，中铁上铁建公司就已经收到整改通知书，却未告知丰澍中心、山林公司。场地上的房屋被查封，完全是中铁上铁建公司的过错。丰澍中心、山林公司已经提交租赁地点现场照片，证明目前场地上只剩7栋房屋。而中铁上铁建公司只是口头上说场地上还有集装箱，场地仍被继续使用，却未提供相应的证据。关于装修，丰澍中心、山林公司所述一直维持租赁物的原状，是指丰澍中心、山林公司对租赁物未增加造成安全隐患的违章搭建等设施，并不否定合作方对租赁物进行装修，不能仅仅因为租赁时间短，就说装修不符合常理，且丰澍中心、山林公司在一审中已举证《装修合同》，一审以“与常理不符”予以否认，属认定事实不清。二、一审适用法律有误。1．中铁上铁建公司没有在租赁期间，保持租赁物符合约定的用途，违反《合同法》以及《租赁合同》的约定，构成违约。在租赁物已经不能使用的情况下，中铁上铁建公司不但不积极与丰澍中心、山林公司商讨对策，甚至向丰澍中心、山林公司隐瞒租赁物即将被整改拆除的信息。中铁上铁建公司构成严重违约，应当承担违约责任。2．关于合同中涉及约5，000平方米临时建构物、构筑物的条款，一审判决其无效，却没有对无效的法律后果进行处理。无效的法律后果应当是自始无效，中铁上铁建公司应当返还丰澍中心、山林公司的租金应当从合同签订之日起计算，而非被从查封之日起计算。3．根据最高院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第一条第6款解释，中铁上铁建公司应给丰澍中心、山林公司免除租金，对已收租金应全额返还。4．另因临时建构物、构筑物被查封导致丰澍中心、山林公司与30家租户的租赁合同解约，安置租户所遭受的损失应由中铁上铁建公司予以赔偿。一审判决将租金下调和赔偿两个法律关系混为一谈。5．租赁物现在上海百晨环保科技发展股份有限公司的掌控之中，若要腾退，必须有上海百晨环保科技发展股份有限公司的配合，丰澍中心、山林公司要求追加上海百晨环保科技发展股份有限公司作为第三人参加诉讼，却未予准许。6．不存在丰澍中心、山林公司故意不返还租赁物的情形，不适用双倍支付房屋使用费的条款。7．中铁上铁建公司隐瞒租赁物上存在大量违章建筑，中铁上铁建公司应向丰澍中心、山林公司返还双倍押金。中铁上铁建公司辩称：不同意丰澍中心、山林公司的上诉请求。丰澍中心、山林公司正常使用租赁物，且进行了装修，并将房屋出租给30多家小商户，其收益额远远大于应当支付给中铁上铁建公司的金额。故不存在因查封不能使用租赁物的客观事实，请求二审驳回上诉，维持原判。中铁上铁建公司向一审法院提出的诉讼请求：1．确认双方之间签订的《租赁合同》于2020年6月17日解除；2．判令丰澍中心、山林公司搬离涉案租赁物，并向中铁上铁建公司返还涉案租赁物；3．判令丰澍中心、山林公司支付自2020年4月1日起至2020年6月17日止的租金人民币(以下币种均为人民币)470，136.99元(按合同约定的半年110万元的标准计算)；4．判令丰澍中心、山林公司支付自2020年4月1日起至2020年6月17日止的逾期支付租金违约金42，900元(以470，136.99元为基数，按日万分之五的标准，自2020年4月1日起算至2020年6月17日止)；5．判令丰澍中心、山林公司支付自2020年6月18日起至2020年8月31日(暂计)止的房屋占有使用费904，109.59元(按合同约定的半年租金110万元的2倍计算，算至实际返还之日止)。丰澍中心、山林公司向一审法院提出的反诉请求：1．继续履行双方签订的《租赁合同》，并免除丰澍中心、山林公司的租金；2．要求中铁上铁建公司退还自2019年12月26日起至2020年3月31日止因系争房屋被查封而无法正常使用的租金586，164元(按年租金220万元计算)；3．要求中铁上铁建公司赔偿丰澍中心、山林公司因涉案租赁物被拆除而安置租户的损失20万元；4．确认双方签订的《租赁合同》中涉及违章建筑的部分无效。一审法院经审理查明，认定事实如下：1.2018年7月1日，中铁上铁建公司(甲方)与丰澍中心、山林公司(乙方)签订《租赁合同》，约定，甲方将宝山区新二路XXX号厂房、场地、附属设施出借给乙方。其中，第三章对租赁标的物约定，产证号：沪房地宝字(1997)第004279中部分即新二路XXX号；占地面积：约23亩(按照新二路XXX号场地现状交付)；建筑面积：1，517.72平方米(不含无证建筑物、构筑物)；附属设施：临时建构筑、构筑物约5，000平方米。第四章约定，土地用途为建筑业用地。第五章约定，租期自本合同签订日起至2020年9月30日止，自本合同签订日起至2018年9月30日止期间为免租期，今后每年的10月1日至9月30日为1个租赁年度。第六章约定，每个租赁年度的租金为220万元／年，合同签订时，乙方支付甲方20万元押金，租赁期满后，在扣除乙方应缴但未缴的费用后，甲方退回乙方租赁押金；乙方每半年支付一次租金，并于每半年开始的第5日前支付该半年的租金；乙方在租赁期内使用的水、电、煤气等发生的费用和向地方政府缴纳的包括社会治安费等费用，由乙方按照规定及时支付。第八章约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满十日内返还租赁标的物；乙方逾期返还租赁标的物的，每逾期一日，乙方应按本合同约定的日租金的两倍向甲方支付占有使用费。第十一章约定，租赁期间，乙方逾期支付租金，按应支付租金的每日万分之五向甲方支付违约金，累计超过60日的，甲方有权单方面解除合同。上述合同签订后，丰澍中心、山林公司支付押金20万元。丰澍中心、山林公司承租上述涉案租赁物后，除留有几间自用办公房外，其余大部分均转租他人。2.2019年11月19日，宝山区高境镇人民政府发宝高府函﹝2019﹞29号文件《上海市宝山区高境镇人民政府关于新二路XXX号地块中铁二十四局集团上海铁建工程有限公司出租厂房仓库存在重大安全隐患的通知函》，内容为：新二路XXX号地块存在彩钢板结构，建筑物耐火等级差；大跨度厂房，无防火分隔；存在违章搭建；存在“三合一”住宿现象；消防措施缺失；电气线路私拉乱接六项重大安全隐患问题，现专函告知厂房仓库不符合消防安全要求，在现有安全设施下，不具备继续生产经营使用条件，立即采取有效措施，清退所有承租企业，消除安全隐患。同年12月26日，相关政府部门对约5，000平方米的违建物进行了查封。一审理中，双方确认有证建筑物未被查封。中铁上铁建公司表示，查封期间，违建物无法正常使用，有证建筑物可正常使用。同年12月27日，丰澍中心、山林公司发函，指出同年12月26日，宝山区消防支队以及宝山区高境镇政府工作人员前往租赁地点，对厂房以及仓库进行了查封，所有物品被查封在房屋内，要求中铁上铁建公司就涉案租赁物无法正常使用的问题，商量后续处理事宜。同年12月31日，中铁上铁建公司回函，指出因丰澍中心、山林公司违规使用涉案租赁物导致涉案租赁物被查封，要求丰澍中心、山林公司妥善处理与次承租人之间纠纷；按照主管部门要求整改到位，获得主管部分认可，解除对涉案租赁物的查封；到期不再续租，丰澍中心、山林公司须按时返还涉案租赁物。2020年4月27日，宝山区高境镇拆违控违领导小组办公室向新二路XXX号业主、租赁户发出《拆违通知书》，通知经核查发现新二路XXX号内东西向通道南侧存在的违法建筑，决定2020年5月7日由执法部门开始拆除，务必在此之前清理、搬移。次日，宝山区高境镇拆违控违领导小组办公室向中铁上铁建公司发出《拆除违法建筑通知书》，通知新二路XXX号内东西向通道南侧的违法建筑，存在安全隐患，根据《关于开展无违建居村(街道)创建工作的实施意见》，属于“六必拆类型”违建整治范围，函告要求在2019年8月31日前自行整改拆除，经复核在规定期限内未整治拆除，现决定2020年5月7日前采取强制措施拆除。同年5月6、7日，相关政府部门对违建物进行了拆除。同年6月6日，中铁上铁建公司发函，函告丰澍中心、山林公司应于同年4月5日前支付该半年租金，直至同年6月5日仍未支付，正式函告合同解除，并于收函后7日内腾空搬离返还租赁场地。同年6月23日，丰澍中心、山林公司回函表示，涉案租赁物已不能正常使用，中铁上铁建公司违约在先，且疫情期间，中铁上铁建公司应当免除租金，综上，不同意解除《租赁合同》。3．关于涉案租赁物。根据沪房地宝字(1997)第004279号房地产权证，中铁二十四局集团有限公司是张庙火车站南房屋的权利人，土地总面积44，690平方米，地上建筑共17幢房屋，总面积6，435.03平方米。一审审理中，双方一致确认，涉案租赁物为上述房地产权证中的部分，为新二路XXX号约23亩土地，上有有证建筑物1，517.72平方米，违章建筑物约5，000平方米，丰澍中心、山林公司承租后，未搭建新的建筑物。4．一审审理中，丰澍中心、山林公司另提供了下列证据：证据1．与次承租人之间的租赁合同、收据、终止合同，证明系争房屋查封后，30户租户和丰澍中心、山林公司解约；证据2．光盘及照片，证明场地上大部分房屋全部都已被拆除，目前场地上只剩下7栋房屋，全都是空关的；证据3．案外人上海百晨环保科技发展股份有限公司的装饰工程施工合同，证明丰澍中心、山林公司的合作方上海百晨环保科技发展股份有限公司进行了装饰装修，花费180万元，施工内容主要是修墙、外围和道路。中铁上铁建公司发表如下质证意见：对证据1，出租方不是丰澍中心、山林公司，系案外人陈某某，收据或收条也无从确认真假；对证据2，真实性无异议，丰澍中心、山林公司不同意解除租赁合同说明违建的拆除行为不影响租赁合同的经济收益，涉案租赁物上现仍有大量集装箱，场地仍在被继续使用；对证据3，真实性无法确认，也没有关联性，租赁合同约定装修方案需经中铁上铁建公司同意，丰澍中心、山林公司是按现状承租并使用，没有进行过装修。5．一审审理中，丰澍中心、山林公司表示，合同约定时只确定了年租金的金额，后丰澍中心、山林公司又认为合同约定的租金是按房屋实际面积计算。中铁上铁建公司表示，合同约定的租金是按23亩土地计算，约10万元1亩地。关于押金，同意一并处理，予以抵扣欠付租金。关于拖欠期间的租金，鉴于部分面积被拆除，考虑到拆除面积占比，且中铁上铁建公司希望尽快清场，同意租期内租金按合同约定标准的30％主张。对次承租人，中铁上铁建公司知晓风险，自行处理。一审法院认为，中铁上铁建公司与丰澍中心、山林公司就新二路XXX号场地、房屋签订的《租赁合同》，其中约5，000平方米的临时建构筑、构筑物经查属违章搭建，故涉案租赁合同中关于上述无证房屋部分，违反了法律、行政法规的强制性规定，当属无效，其余部分有效。针对有效部分，丰澍中心、山林公司客观上确实逾期支付了2020年4月至2020年9月的租金。但涉案租赁物中大部分房屋于2019年12月26日被查封，后丰澍中心、山林公司曾发函要求商讨后续租赁事宜，在此情况下，中铁上铁建公司仅以丰澍中心、山林公司逾期付租为由行使单方解除权，依据不足，法院不予认可。一审审理中，丰澍中心、山林公司明确要求继续履行涉案租赁合同至租期届满，期间，丰澍中心、山林公司也拒绝腾退系争场地及房屋，因此，可以认定涉案租赁合同中其余有效部分于2020年9月30日终止履行。合同无效或终止履行后，丰澍中心、山林公司应当及时搬离并将租赁场地及房屋返还给中铁上铁建公司。本案中，导致双方就租赁合同的履行发生争议的实质原因是涉案租赁物中的部分厂房仓库被相关政府部门查封并拆除。法院认为，中铁上铁建公司作为出租方，其提供的房屋本身大部分不具合法性，存在一定过错。同时，丰澍中心、山林公司作为承租方，明确知晓其租赁的房屋大部分系违建物，并且在承租后转租给三十余家租户，疏于管理监督，致厂房、仓库区域存在“三合一”住宿、电气线路私拉乱接等违规现象，安全隐患严重，也存在一定过错。综上，法院认为，双方均有过错，应各担责任。在处理相关后果时，法院将结合双方各自过错考虑，酌情予以认定。关于2020年3月31日前的已付款项。一审审理中，双方均确认有证建筑未被查封，丰澍中心、山林公司也未提交有证建筑及其余场地无法正常使用的证据，故丰澍中心、山林公司要求全额返还2019年12月26日至2020年3月31日期间的租金，依据不足。鉴于违建部分确自2019年12月26日起被查封，无法正常使用，法院结合整体案情，综合考虑房地面积、查封面积、各自过错程度及疫情影响等因素，酌情认定中铁上铁建公司向丰澍中心、山林公司返还2019年12月26日至2020年3月31日期间部分租金及占有使用费共计40.5万元。关于2020年4月1日起的租金及占有使用费。涉案租赁物除违建物外，还有有证建筑及大量场地。一审审理中，丰澍中心、山林公司虽抗辩涉案租赁物均已无法使用，但未提供证据充分证明，且丰澍中心、山林公司明确要求合同履行至租期届满，并在租期届至后仍拒绝返还系争场地及房屋，可见，涉案场地及现有房屋具有租赁利益，因此，丰澍中心、山林公司应当支付占有使用期间的租金或占有使用费用。丰澍中心、山林公司要求应予免除，无事实和法律依据。对租期内的租金。中铁上铁建公司同意按原租金标准的30％主张，法院结合整体案情，综合考虑面积占比、各自过错等因素，认为属合理范畴，可予采纳，酌定丰澍中心、山林公司向中铁上铁建公司支付自2020年4月1日起至2020年9月30日止的租金33万元。对租期届至后的占有使用费。根据约定，逾期返还涉案租赁物的，占有使用费加倍计算，上述约定系双方真实意思表示。且，丰澍中心、山林公司在租期届至后仍拒绝返还系争场地及房屋，明显具有过错。故法院结合整体案情，综合考量后酌定丰澍中心、山林公司按年租金132万元的标准，向中铁上铁建公司支付自2020年10月1日起至涉案场地及房屋实际返还之日止的占有使用费。关于逾期付租违约金，部分厂房仓库被查封后，丰澍中心、山林公司因此未按约定期限支付下期租金，而诚如上文所述，双方对此均具有过错。故对中铁上铁建公司的该项本诉请求，法院不予准许。关于押金，法院结合中铁上铁建公司的意见，对押金一并予以处理，中铁上铁建公司应于系争房屋及场地实际返还之日，向丰澍中心、山林公司返还押金20万元。至于水电煤等费用，中铁上铁建公司未明确作出主张，本案不作处理，双方可待丰澍中心、山林公司实际返还系争房屋及场地时另行结算。关于安置租户损失，丰澍中心、山林公司并未提供充分证据证明因安置租户造成的损失。且丰澍中心、山林公司对涉案租赁合同的无效、终止履行，具有过错。退一步讲，即使存在安置租户损失，鉴于中铁上铁建公司对租期内的租金主张已作出了让步和下调，足以弥补相关损失。故对丰澍中心、山林公司的该项反诉请求，法院不予准许。关于丰澍中心、山林公司提到的合作方装修施工合同，法院认为，首先，丰澍中心、山林公司在提出反诉请求时未作相应主张，其次，中铁上铁建公司否认涉案租赁物在租赁期间有进行过装修。一审审理中，丰澍中心、山林公司也多次强调一直维持租赁房屋的现状。再次，丰澍中心、山林公司除提供该份合同外，未提供其他证据佐证。且该份合同约定的开工时间为2019年10月，此时离租期届满已不到一年，在此情况下，丰澍中心、山林公司仍花费180万余元进行装修，与常理不符。况且，现涉案租赁合同租期也已届至。综上，法院对丰澍中心、山林公司的该部分意见，不予采纳。一审法院据此判决：一、中铁二十四局集团上海铁建工程有限公司与上海丰澍商业管理中心(普通合伙)、上海山林互联网上网服务有限公司就上海市宝山区新二路XXX号场地、房屋签订的《租赁合同》中的涉及约5，000平方米临时建构筑、构筑物的条款无效，《租赁合同》中的其余有效部分于2020年9月30日终止履行；二、上海丰澍商业管理中心(普通合伙)、上海山林互联网上网服务有限公司于判决生效之日起十日内，搬离上述场地及房屋，并将上述场地及房屋返还给中铁二十四局集团上海铁建工程有限公司；三、上海丰澍商业管理中心(普通合伙)、上海山林互联网上网服务有限公司于判决生效之日起十日内，向中铁二十四局集团上海铁建工程有限公司支付自2020年4月1日起至2020年9月30日止的租金33万元，以及自2020年10月1日起至上述房屋及场地实际返还之日止的占有使用费(按年租金132万元的标准计算)；四、中铁二十四局集团上海铁建工程有限公司于判决生效之日起十日内，向上海丰澍商业管理中心(普通合伙)、上海山林互联网上网服务有限公司返还2019年12月26日至2020年3月31日期间的部分租金及占有使用费共计40.5万元；五、中铁二十四局集团上海铁建工程有限公司于上述房屋及场地实际返还之日，向上海丰澍商业管理中心(普通合伙)、上海山林互联网上网服务有限公司返还押金20万元；六、驳回中铁二十四局集团上海铁建工程有限公司的其余诉讼请求；七、驳回上海丰澍商业管理中心(普通合伙)、上海山林互联网上网服务有限公司的其余反诉请求。二审中，丰澍中心、山林公司主张中铁上铁建公司恶意隐瞒涉案租赁物内存在违章建筑，应当承担全部责任，并提交了信访回复等作为证据。丰澍中心、山林公司另持调查令向有关部门调取了2015年7月、2017年1月及5月共计四份有关部门向涉案租赁物内承租户发出的违章整改或处罚通知。中铁上铁建公司表示相关证据不属于法定新证据，真实性由法院审核。从关联性而言，发生时间距本案合同签订时间较远，且并非针对中铁上铁建公司或其关联公司，故不能证明丰澍中心、山林公司的观点。中铁上铁建公司进一步述称，根据合同约定涉案租赁物以现状交付，丰澍中心、山林公司当时就已知晓存在无证构建物的情况，客观上也是因为存在丰澍中心、山林公司承诺进行整改投资所以才会有三个月的免租期，故涉案租赁物未能合法、安全使用的后果应由丰澍中心、山林公司承担。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理中，丰澍中心、山林公司仍述称自2019年12月26日有关部门查封后即无法进入，故客观上无法腾退且不承担在此之后的费用。丰澍中心、山林公司为此提交了部分照片作为证据。中铁上铁建公司表示丰澍中心、山林公司所述不能使用不是事实，根据一审庭审笔录显示丰澍中心、山林公司在一审中坚持继续履行合同的诉求，如果涉案租赁物无法使用丰澍中心、山林公司拒绝返还显然不合常理。此外，丰澍中心、山林公司一审中提交的装修合同、与次承租人的租赁合同等也反映出客观上不存在不能使用的情况，反而可以证明其收益大于应付租金。中铁上铁建公司进一步述称，一审判决后由于丰澍中心、山林公司相关人员在现场将大门换锁等方式阻挠，导致混乱，鉴于现场仍存在安全隐患，镇政府于2021年2月1日再一次进行整治，赶走了丰澍中心、山林公司安排的门卫，之后要求在内的小租户搬离。中铁上铁建公司称截至2021年3月11日现场仅剩部分货物存放，并确认2021年3月底其已收回涉案租赁物。本院认为，一审法院基于查明的事实及在案证据，对涉案合同的效力所作认定及相关法律问题的分析认定，并无不妥，本院予以认同，不再重复。如一审判决所述，丰澍中心、山林公司作为承租方知晓其涉案租赁物中存在无证建筑的情况，应当预知使用违章建筑可能发生的后果，至于“三合一”住宿、电气线路私拉乱接等违规的安全隐患，即使客观上如丰澍中心、山林公司所述在其承租前已经存在，其在承租后也理应承担对次承租人的管理监督职责。一审法院鉴此认定中铁上铁建公司与丰澍中心、山林公司均有过错，应各担相应责任，并无不妥。本院对丰澍中心、山林公司关于中铁上铁建公司恶意隐瞒涉案租赁物存在违章及安全隐患，应当承担因政府部门整改导致的全部后果的主张，不予采纳。根据一审庭审笔录显示，丰澍中心、山林公司在庭审中确认政府部门查封的为无证部分，其亦认可有证建筑还有七栋，加之租赁合同约定的面积为23亩，故除约6，500平方的建筑物外还有大面积场地可以使用。现丰澍中心、山林公司提交的证据尚不足以证明其无法使用全部涉案租赁物的主张。需要指出的是，现丰澍中心、山林公司主张无法使用涉案租赁物的原因是政府部门的查封而非中铁上铁建公司的强行收回或阻挠，故若其主张属实则应当向实施机关主张其合法权利。此外，丰澍中心、山林公司在一审庭审中明确表述未拆除的房屋由其控制并拒绝返还，故一审法院判令其承担直至返还之日止的租金及占有使用费，并无不当。应付金额及计算标准，一审法院已经综合考虑了双方过错、房屋及土地比例、违章整改的影响及疫情因素酌情判定，并无明显不公之处，本院予以维持。二审中，中铁上铁建公司自认2021年2月1日政府部门再一次对涉案租赁物现场采取措施并驱离了丰澍中心、山林公司的相关人员，故可以认定涉案租赁物在此之后已不在丰澍中心、山林公司控制之下。加之中铁上铁建公司之后通过自行清退租户的方式收回了涉案租赁物，故丰澍中心、山林公司应付占有使用费应计至2021年1月31日止。综上所述，一审判决并无明显不公之处，可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10，911.64元，由上诉人上海丰澍商业管理中心(普通合伙)、上海山林互联网上网服务有限公司共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 张常青审 判 员 姚 跃审 判 员 成 皿二〇二一年七月十六日法官助理 朱丹丹书 记 员 胡佳捷附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……