河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终3108号上诉人（原审被告、申请保全人）：刘德春，男，汉族，1951年3月2日出生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：马建基，南阳市卧龙区梅溪法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、案外人）：韩景亮，男，汉族，1973年5月22日出生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：郭凯歌，河南宛龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被申请人）：南阳中元阳光置业有限公司，住所地南阳市建设西路52号。上诉人刘德春因与被上诉人韩景亮、南阳中元阳光置业有限公司（以下简称中元公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫1303民初8788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘德春上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或驳回韩景亮的诉讼请求；2.诉讼费由韩景亮、中元公司承担。事实及理由：1.一审判决认定案涉房屋不属于中元公司的责任财产与事实不符，且违反法律规定。涉案房屋先后有三份商品房认购协议，一是2017年11月9日刘德春的认购协议，合同号0001169，面积128㎡，单价4200元/㎡，总价537600元；二是2016年4月17日曹春兰的认购协议，合同号0002928，面积128㎡，单价3500元/㎡，总价448000元（时间比刘德春早，合同编号却比刘德春的滞后1759号，每平方米价格也比刘德春少700元，有造假嫌疑）；三是2019年6月11日韩景亮的认购协议，面积130㎡，单价3310元/㎡，总价430400元（面积与前两个合同不符，每平方米价格也比刘德春少890元，比曹春兰少190元，存在造假嫌疑）。对上述疑点，韩景亮及中元公司未做出任何合理解释。因中元公司至今未取得预售证，刘德春的认购协议被南阳仲裁委裁决无效，曹春兰的认购协议已被中元公司收回，韩景亮的认购协议也是无效的。理由是：（1）中元公司至今未取得预售证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，应当认定无效。（2）该协议签订时间在刘德春、曹春兰的认购协议之后，属于开发商一房二卖。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。再者，刘德春与中元公司签订的认购协议被南阳仲裁委裁决无效，本案一审判决认定韩景亮与中元公司签订的认购协议有效，明显违背法律规定。对于无效合同，自始无效。所以，目前该房屋仍然是属于中元公司的责任财产。2.如果案涉房屋不属于中元公司的责任财产，则韩景亮购房属于二手房买卖，韩景亮、曹春兰及中元公司三方恶意串通，违反税收征收管理法，规避国家税收，损害国家利益。所以，韩景亮的认购协议无效。再者，无论刘德春或是曹春兰的认购协议上，第三项第五条均有明确约定“不得更名”，“更名”过户就是偷逃税费的行为，一审判决竟对偷逃税费的“更名”予以支持。3.韩景亮、曹春兰及中元公司三方恶意串通，以明显不合理低价转让财产，违背公序良俗。涉案房屋刘德春购价是4200元/㎡，曹春兰的购价3500元/㎡，韩景亮购价3310元/㎡，房价愈来愈低，可以看出韩景亮、曹春兰及中元公司三方恶意串通以明显不合理低价转让财产，损害刘德春利益。韩景亮举证的2019年6月11日中元公司给他出的证明，明显是相互串通的伪证。证明上只有公章没有签名，而且，证明称曹春兰可以对两套房屋自由处分，明显违反了认购协议不得更名的约定，曹春兰买房价格3500元/㎡，售给韩景亮却3310元/㎡，明显与市场价格相悖。4.韩景亮并非只有这一套房屋，该房屋也不是韩景亮生活性住房。一审已查明韩景亮仅这一次就购房两套，另一套就是和本涉案房屋相邻的101号，面积132㎡。5.韩景亮在人民法院查封该房前对该房屋并没有实际占有。韩景亮是在人民法院查封案涉房屋后，未经法院允许私自强行入住，藐视法律，对抗执行。涉案房屋2020年1月13日被一审法院查封，当日法院在涉案房屋的门上张贴了查封公告并拍照录像。该房屋门上未安装猫眼，可以看到室内并未装修。韩景亮称2020年1月13日晚上回家时发现涉案房屋被查封，那他应当知道法院查封的房子不能私自进入，然而韩景亮未经法院允许私自强行入住该房。韩景亮称2020年4月3日才提出执行异议是因疫情原因，明显不能成立。实际上，韩景亮在人民法院查封该房前根本不在涉案房屋内居住，而是在潦河镇吴集老家过年，南阳疫情限行解除后其才回来，其称在法院查封前已装修入住，与法院查封时的录像相矛盾。综上，韩景亮没有合法有效的商品房买卖合同，该房也不是韩景亮唯一的生活性住房，韩景亮在人民法院查封该房后未经法院允许私自强行入住该房，藐视法律，故韩景亮对涉案房屋没有足以排除强制执行的权利。韩景亮辩称，第一，一审法院认定案涉房产不属于中元公司的责任财产有事实和法律依据。2016年4月17日，中元公司将包括案涉房产在内的两套房产抵偿拖欠曹春兰的材料款，该房产已脱离中元公司的责任财产范围，中元公司在此之后已无权再将案涉房产偿付其所拖欠的债务。2019年6月11日，曹春兰以总款120万元将两套房产（含案涉房产）出售给韩景亮，中元公司在曹春兰的授意下与韩景亮签订了认购协议，并出具了房款收据。韩景亮提交的证据足以证明，在一审法院查封之前，韩景亮已与曹春兰存在真实的房产买卖关系，韩景亮自2019年6月11日起已通过中元公司办理交房手续开始对案涉房产进行持续、合法、有效的占有，对案涉房产享有物权期待权。关于认购协议编号问题，协议签订的早晚与合同号编号顺序之间没有必然联系。关于韩景亮签订的认购协议面积与前两份认购协议面积不符问题，曹春兰及刘德春与中元公司签订认购书时，案涉房屋均不具备测绘条件，2018年底，经测绘案涉房产面积为130平方米。2019年6月11日，曹春兰、韩景亮及中元公司办理交房手续时，中元公司要求针对多出2平方米按照4000元/平方米补足差价，韩景亮于交房当天向中元公司补足了面积差对应的价款。关于韩景亮与中元公司在认购协议中约定的单价低于之前的合同约定单价的问题，韩景亮在一审中出示了中元公司出具的证明，即为了后续统一办理房产证便利，韩景亮与中元公司之间并不存在真实的商品房买卖合同关系，中元公司出具认购协议书及收据仅仅是履行更名及交房手续而已，因此，案涉房产认购协议中约定的价格并不是真实的交易价格。第二，刘德春称韩景亮与中元公司之间签订的认购协议无效及恶意串通的理由不成立。韩景亮与中元公司签订了新的认购协议，但从实质上系中元公司为配合案外人曹春兰转让房产而签订，中元公司与韩景亮之间并不存在实质上的商品房买卖合同关系。商品房预售制度仅仅是管理性规范，并非效力性规范，不能以涉案房产无预售许可证来否定韩景亮的合法权益。刘德春提出的韩景亮、曹春兰及中元公司之间恶意串通没有任何证据证实，从抵偿之日起涉案房产已不属于中元公司的责任财产，至于之后中元公司又与刘德春签订认购协议问题，仅能说明中元公司违背了诚实守信原则，导致了一系列案件的发生。韩景亮在曹春兰已取得案涉房产物权期待权基础上，又与中元公司签订认购协议，这仅仅是曹春兰以电料款抵房产形式取得对案涉房产物权期待权的延续，韩景亮与中元公司之间并不存在真实的房产买卖关系。第三，2019年6月11日，韩景亮与中元公司之间办理认购手续之后，韩景亮当场交纳了物业费、装修押金、垃圾处理费及电梯维护费等各项费用，韩景亮自2019年6月11日交房当日即对案涉房产处于实际占有、控制状态。韩景亮于2019年7月15日与南阳瑞金机电设备有限公司签订中央空调购置及安装合同，并于当日交纳了30000元中央空调预付款，进一步说明了韩景亮的占有是合法、有效、持续的。刘德春诉请确认认购协议无效之后申请对案涉房屋的查封行为发生在韩景亮合法占有涉案房产之后，在韩景亮已经合法占有案涉房产的前提下，韩景亮要求将涉案房产归其所有的物权请求权应当优于刘德春的金钱债权。另外，从功能上来看，案涉房产有为韩景亮一家提供生活保障的功能，与刘德春的金钱债权相比，韩景亮的物权请求权在伦理上也具有一定的优先性。什么时间提出异议属于韩景亮自由权利，现有法律并没有明确规定案外人提出异议的时间节点，韩景亮于2020年4月3日提出异议申请也完全符合情理。综上，刘德春的各项上诉请求均不成立，请求驳回上诉，维持原判。中元公司未到庭，无答辩意见。韩景亮向一审法院起诉请求：1.终止对南阳市建设路与工业路交叉口向北100米路西（南阳家电大世界西侧约200米）中元阳光置业金域蓝郡5号楼中单元1层06号房产的执行，解除对该房产的查封；2.诉讼费由刘德春、中元公司负担。一审法院认定事实：关于本案的由来。南阳仲裁委员会审理刘德春与中元公司买卖合同纠纷一案中，刘德春于2020年1月2日向南阳仲裁委员会申请财产保全，南阳仲裁委员会将保全申请书、担保材料提交一审法院，一审法院于2020年1月3日作出（2020）豫1303财保3号民事裁定，2020年1月13日公告查封中元公司的案涉房产。南阳仲裁委员会于2020年7月20日作出（2019）南仲裁字第166号裁决书，裁决刘德春2017年11月9日与中元公司签订的中元阳光置业金域蓝郡认购书无效，中元公司返还刘德春购房款537600元，并支付相应利息。2020年4月3日，韩景亮以案涉房产归其所有为由，向一审法院提出执行异议申请，2020年11月16日，一审法院作出（2020）豫1303执异169号执行裁定，驳回其异议请求，韩景亮不服，向一审法院提起案外人执行异议之诉。关于案涉房产。韩景亮称，（一）曹春兰向中元公司供电料，中元公司欠付货款，双方协商以房抵货款。2016年4月17日，曹春兰与中元公司签订编号为NO.0002927、NO.0002928的《【中元阳光置业金域蓝郡】认购书》两份，载明曹春兰以455000元、448000元的价款分别认购位于南阳市建设路与工业路交叉口向北100米路西（南阳家电大世界西侧约200米）【中元阳光置业·金域蓝郡】5号楼2单元1层01、06号物业，面积分别为130平方米、128平方米。同日，中元公司为曹春兰出具了两份收款收据，分别载明收到曹春兰455000元、448000元，系“抵电料款”。以上所述事实有曹春兰的身份证复印件、曹春兰与中元公司签订的《【中元阳光置业金域蓝郡】认购书》、中元公司出具的收款收据予以佐证。（二）2019年5月20日左右，韩景亮为购房，去到中元公司的售房部，当时曹春兰正在售房部等候买家卖她的抵账房。曹春兰告诉韩景亮手里有两套房，最低价一套房子60万元、包更名。曹春兰带韩景亮去看房后，韩景亮相中房屋，觉得房屋单价每平方米4000多元，尽管手续不全，不能办房产证，但与附近房价相比不贵，较为便宜，遂决定买下该两套房产。（三）2019年5月27日，韩景亮与曹春兰商定韩景亮以120万元的总价款购买该两套房产，先交10万元定金。韩景亮用妻子李新瑞的浦发银行卡在曹春兰提供的POS上刷卡支付。因刷卡时没有出纸，双方误认为没刷上，就用曹春兰邻居郭蕊的POS机又刷了一次。故，2019年5月27日当日刷卡3次共计支付30万元。2019年6月11日，韩景亮再次用李新瑞的银行卡以POS机刷卡的方式支付70万元购房款；2019年6月27日，使用韩景亮的工商银行账户向曹春兰转账支付19万元，并向曹春兰交付现金1万元，至此，全部120万元购房款支付完毕。以上所述事实有韩景亮与李新瑞的结婚证、李新瑞的银行账户交易明细、韩景亮的银行账户交易明细、郭蕊的银行账户交易明细、郭蕊的身份证复印件、郭蕊出具的证明、曹春兰的银行账户交易明细予以佐证。（四）2019年6月11日，曹春兰带韩景亮夫妻一起到中元公司，中元公司将其与曹春兰签订的认购书及收款收据收回，与韩景亮夫妻二人分别签订了编号为5#-490、5#-491的《金域蓝郡认购协议书》，载明：李新瑞认购金域蓝郡小区5号楼中单元101户建筑面积为132平方米的房产，总价437000元，在签订协议时一次性付清全部房款；韩景亮认购金域蓝郡小区5号楼中单元106户建筑面积为130平方米的房产，总价430400元，在签订协议时一次性付清全部房款。两份认购协议书中均注明“此房是抵账房源，永不退房。”同日，中元公司出具收据，载明收到李新瑞认购的金域蓝郡5-中-101房款及后期费用461784元、收到韩景亮认购的金域蓝郡5-中-106房款及后期费用454860元。韩景亮夫妇当日清缴了两套房子自2018年6月1日-2019年5月30日的物业费并办理了预存水电、垃圾处理、电梯维护、装修押金，预交了2019年6月1日-2020年5月30日的物业费、公摊电费、卫生费各项费用，南阳市弘润物业管理有限公司出具了收款收据。当日房子进行了交付。以上所述事实有《金域蓝郡认购协议书》、中元公司出具的房款及后期费用收据、南阳市弘润物业管理有限公司出具的物业费等各项费用收据、中元公司2019年6月11日出具的证明、曹春兰2020年11月30日出具的情况说明予以佐证。（五）2019年7月15日，韩景亮与南阳瑞金机电设备有限公司签订《设备购置及安装合同》，载明为韩景亮“阳光花园5号楼”房产安装2套中央空调，合同价款6万元，签订合同当日支付3万元，下余3万元送货到现场付清。当日，韩景亮使用自己的中国农业银行卡刷卡支付3万元，2019年7月19日，又以微信扫码支付的方式支付尾款3万元，南阳瑞金机电设备有限公司分别出具了两份收款收据。以上所述事实有韩景亮与南阳瑞金机电设备有限公司签订的《设备购置及安装合同》、南阳瑞金机电设备有限公司出具的收款收据、韩景亮农业银行账户明细予以佐证。2020年11月23日，南阳市卧龙区房产管理所出具《证明》称，未查询到韩景亮、李新瑞在该区范围内有住房登记记录信息。2020年11月27日，南阳市不动产登记服务中心出具《不动产登记（房产）资料查询结果证明》，载明韩景亮、李新瑞名下有异地使用的5套“网签未备案商业”房屋登记记录。以上事实有南阳市卧龙区房产管理所出具的《证明》、南阳市不动产登记服务中心出具的《不动产登记（房产）资料查询结果证明》予以佐证。刘德春对韩景亮的陈述不予认可。刘德春称，案涉房产所在的金域蓝郡小区由张广利施工，由于中元公司欠张广利的工程款、张广利欠南阳市盛泰混凝土有限公司的混凝土款、南阳市盛泰混凝土有限公司欠刘德春的水泥款，四方协商由中元公司以房抵债。2017年11月9日，刘德春与中元公司签订《【中元阳光置业金域蓝郡】认购书》，约定以537600元的价款认购案涉房产。同日，中元公司为刘德春出具了537600元的收据，但一直未向刘德春交付房屋。2019年12月13日，刘德春作为申请人，以中元公司为被申请人，向南阳仲裁委员会提起仲裁申请，以案涉房产未取得商品房预售许可证为由，请求裁决认定刘德春与中元公司于2017年11月9日签订的认购书无效，并由中元公司加倍返还购房款1075200元。南阳仲裁委会员审理后，于2020年7月20日作出（2019）南仲裁字第166号裁决书，裁决：2017年11月9日刘德春与中元公司签订的认购书无效，中元公司返还刘德春购房款537600元及相应利息。以上所述事实有刘德春与中元公司签订的《【中元阳光置业金域蓝郡】认购书》、中元公司为刘德春出具的收据、南阳仲裁委员会（2019）南仲裁字第166号裁决书予以证实。刘德春认为，2017年11月9日自己认购案涉房产的价款为537600元，而韩景亮2019年6月11日签订案涉房产的认购书中载明的合同价款仅为430400元，时隔近两年，房子价格越卖越低明显不符合常理，且刘德春申请财产保全后，法院于2020年1月3日作出（2020）豫1303财保3号民事裁定书、2020年1月13日张贴查封公告、查封案涉房产。查封时进行了拍照、录像，当时案涉房产的大门上没有安装猫眼，通过安装猫眼的洞口向房屋内看，屋内空荡荡的，没有装修，而韩景亮直到2020年4月3日才提交执行异议申请。因此，韩景亮陈述不实，韩景亮并未实际入住、占有案涉房产，有恶意串通的嫌疑。一审法院认为，本案的焦点问题是韩景亮对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院从被执行人中元公司的责任财产范围，异议人韩景亮、申请保全人刘德春及被申请人中元公司对案涉房产各自享有的权利性质等方面进行综合判断评述。一、案涉房屋不属于中元公司的责任财产，不应纳入保全的范围。人民法院对被申请人所采取的保全措施，应当以其责任财产为限。如果有证据证明拟保全标的不属于被申请人的责任财产，则人民法院应当停止对该标的的保全措施。责任财产是指民事主体用于承担民事责任的各项财产及权利总和。民事主体以责任财产为限对外承担法律责任，债权人不能要求债务人用其责任财产之外的财产偿付债务。因中元公司拖欠曹春兰电料款，双方协商后，将中元公司开发的包含案涉房产在内的金域蓝郡小区的两套房产抵偿给曹春兰。2019年5月，曹春兰又与韩景亮夫妻二人达成协议，将两套房产以120万元的总价款出售给韩景亮夫妻二人，韩景亮夫妻向曹春兰支付了全部购房款，曹春兰带韩景亮夫妻到中元公司办理了“更名手续”（收回中元公司与曹春兰的认购协议、收据，由中元公司与韩景亮、李新瑞夫妻重新签订认购协议、出具购房款及后期费用收据，并清缴前期物业、预交后续物业），中元公司和曹春兰将案涉房产交付给了韩景亮。综上，曹春兰与中元公司签订认购协议的实质是以物抵债，且该以物抵债协议已经履行完毕，中元公司与曹春兰之间的该部分债权债务关系已消灭，中元公司作为案涉房屋的开发商，对该房屋不再享有任何法律上的实体权利，该房屋已经脱离了中元公司的责任财产范围。中元公司将房屋通过以房抵债的方式交给曹春兰的行为，虽然在客观上导致了其责任财产中的一部分从实物形态转化为货币形态，但其责任财产的范围并未因此而不当减损，因此，中元公司已无权再用该房屋偿付其所欠债务，否则有违公平、诚实信用的法律原则。刘德春通过四方协商，以以房抵债的方式认购中元公司开发的案涉房产，后又以案涉房产未取得预售许可证为由，向南阳仲裁委员会提交申请，请求裁决认定双方签订的认购书无效，并由中元公司加倍返还其购房款。南阳仲裁委员会审理后，作出（2019）南仲裁字第166号裁决书，裁决刘德春与中元公司之间签订的认购书无效，中元公司返还刘德春购房款并支付相应利息。由此，刘德春与中元公司之间经仲裁确认产生了金钱债权债务关系。作为债权人，刘德春原则上已不能请求以该房屋抵偿中元公司所欠债务，除非刘德春有证据证明中元公司与曹春兰、韩景亮之间存在恶意串通或者有其他利害关系，影响了对中元公司责任财产范围的认定。二、曹春兰将案涉房屋出售给韩景亮的行为不违反法律规定，韩景亮对案涉房屋享有的物权期待权应予保护。基于曹春兰与中元公司之间的以房抵债协议，曹春兰取得了对案涉房屋的处分权。2019年5、6月份，曹春兰以120万元的总价款将包含案涉房产在内的两套房屋出售给韩景亮夫妇二人，并由中元公司与韩景亮夫妇二人签订了认购合同、出具了购房款收据等相关手续，中元公司将曹春兰与中元公司之间的原合同收回。上述转让过程符合常理及交易习惯。韩景亮提交了其向曹春兰支付房款以及向物业公司清缴物业费等相关费用的收据、案涉房屋的水电气交费凭证等证据，还提交了为案涉房产购买、安装中央空调的合同、收据、转账支付凭证等证据，相关证据能够形成证据链，足以证明案涉房屋由曹春兰出售给韩景亮的转让过程真实存在。韩景亮通过购买的方式受让案涉房屋，向曹春兰支付全部购房款，曹春兰、中元公司也将案涉房屋交付给了韩景亮，韩景亮为案涉房产清缴水电、物业费，并购买安装中央空调，对案涉房产实施了占有。在上述情况下，韩景亮基于其与曹春兰的买卖合同享有的债权转化成为其对该案涉房屋享有的物权期待权，韩景亮可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为法律意义上的物权。而申请保全人刘德春对中元公司享有的权利为一般债权，刘德春申请法院查封案涉房屋并将其作为实现其债权的保障，不仅在客观上不当扩张了中元公司的责任财产范围，亦直接损害了韩景亮的合法权益。三、关于本案的法律适用问题。刘德春认为，案涉房产未取得预售许可证，韩景亮与中元公司签订的认购协议因之无效。首先，预售许可证是行政管理手段，未取得预售许可证而签订的购房合同无效属于管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，因此，不能以无预售许可证为由否定买受人的合法权益。其次，尽管韩景亮提交了其与中元公司签订的认购合同，但该合同系中元公司配合曹春兰转让房屋而签订，中元公司与韩景亮之间并不存在实际的商品房买卖合同关系。因此，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。再次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条系人民法院对执行异议的审查和判断标准，适用前提是“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”，本案中的被申请人为中元公司，在案涉房屋被中元公司已抵账给曹春兰的前提下，案涉房屋实际上已经脱离了中元公司责任财产范围，故本案没有该条规定适用的余地。综上，对被告刘德春的该项辩称理由，一审法院不予支持。四、关于韩景亮的诉讼请求是否应当支持的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案中，韩景亮请求排除对案涉房屋的查封措施，本质上系要求不得保全、执行案涉房屋，根据前述评析，该项请求符合法律规定，法院予以支持。五、关于诉讼费承担问题。因中元公司不能偿还债务，先以案涉房屋与曹春兰抵债，后又因与刘德春达成以房抵债协议、刘德春经仲裁确认中元公司向其返还购房款及利息，而中元公司未履行裁决义务，导致了刘德春对案涉房产的申请查封进而产生了执行异议和执行异议之诉，因此，中元公司对本案的产生存在过错，一审法院决定由其承担本案的案件受理费，以示惩戒。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条之规定，判决如下：不得执行南阳市建设路与工业路交叉口向北100米路西（南阳家电大世界西侧约200米）中元阳光置业金域蓝郡5号楼中单元1层06号房产。一审案件受理费7756元，由南阳市中元阳光置业有限公司负担。二审中，刘德春提交了以下证据：1.2019年6月南阳房屋价格表，证明韩景亮以明显不合理的偏低价格交易系恶意串通。2.南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初1288号民事判决书，证明未取得商品房预售证的合同应属无效。3.最高人民法院（2020）最高法民申5999号民事裁定书，证明方向同上。韩景亮的质证意见为：不属于新证据，与本案没有关联性，不能证明刘德春的主张。韩景亮提交了以下证据：1.浦发银行交易流水，证明2019年6月11日韩景亮、曹春兰及中元公司办理案涉房产交接手续时，韩景亮通过POS机刷卡向中元公司支付81444元，该款项含两套房产均多出2平方米面积差价（每套多出2平方米，按单价4000元/平方米，共计16000元）、补交及预交物业费、装修押金、大修基金、燃气初装费、契税、办证费。2.中国农业银行银行卡交易明细清单、业务凭证、手机银行支付截屏，证明2019年7月15日，韩景亮为装修案涉房屋，向南阳瑞金机电设备有限公司支付中央空调预付款30000元，尤其是手机银行支付凭证上面显示收款方为南阳瑞金机电设备有限公司，同时收款账户可以与另外两张单据上的账户对应。刘德春的质证意见为：证据1不属于新证据，时间是2019年6月11日，在一审开庭前就已经存在，一审没有提交，而且其内容与其购房协议相矛盾，其购房协议上房价为每平方米3310元，而这份证据显示，每平方米房价4000元，互相矛盾；证据2农行的交易时间是2019年7月15日，在一审开庭前已经存在，不属于新证据，其内容是交的预付款，预付款不等于实际装修，2020年1月13日，卧龙区人民法院查封该房时有录像，录像显示该房未装修，猫眼未安装，通过猫眼可以看到室内并未装修。本院在评理部分对上述证据予以综合评判。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的焦点问题是韩景亮对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据刘德春的上诉理由以及韩景亮的答辩意见，结合本案的事实和证据，本院逐一评述如下：一、关于认购书编号与时间先后顺序的问题。曹春兰与中元公司签订认购书的时间是2016年4月，刘德春与中元公司签订认购书的时间是2017年11月，时间相差一年以上，认购书编号大小与开具时间先后不具有必然联系。二、关于韩景亮与中元公司所签订认购书中载明的房屋面积与其他认购书中载明的房屋面积不同的问题。韩景亮已对此作出合理解释，案涉房屋经测绘，实际面积与原规划面积略有差别，并不违背常理及日常生活经验，而且，韩景亮提交了其补交房屋面积差价的转账凭证予以证实。三、关于认购书中载明的房屋价款偏低的问题。中元公司与韩景亮签订认购书，系中元公司为配合曹春兰与韩景亮之间的转让协议，系为案涉房产办理相关手续使用，韩景亮与中元公司之间并不存在真实的商品房买卖关系，不能以认购书中约定的房屋价款偏低为由认定中元公司与韩景亮存在恶意串通。至于刘德春称中元公司存在逃避税收的问题，如刘德春认为中元公司逃避税收，有权向税务主管部门举报，不属于本案审理范围。四、关于案涉房屋无预售许可证的问题。国家建立商品房预售行政许可制度，是为了规范房地开发产企业的销售行为，维护交易的秩序，保护消费者的利益，防止国家在国有土地上的利益受到侵害。因此，预售许可证是行政管理手段，认定合同无效的规定属于管理性规定，不能以此否定房屋买受人的合法利益。五、关于韩景亮是否占有案涉房屋的问题。占有应当以实际控制为标准，是否实际入住并非占有的必要条件。本案中，韩景亮在原审中提交了物业费、装修押金、垃圾处理费及电梯维护费等费用的收据，证实其自2019年6月11日即对案涉房产处于实际占有、控制状态。六、关于韩景亮提出执行异议的时间节点问题。韩景亮提出执行异议并未超出法律规定的期限。本院认为，中元公司将案涉房屋抵账给曹春兰后，其对案涉房屋便不再享有权利，中元公司与韩景亮签订认购书并出具收款收据，是为了后期办理相关手续，亦是对曹春兰、韩景亮之间转让行为的认可。一审法院认定案涉房屋不属于中元公司的责任财产，判令不得执行案涉房屋，并无不当。刘德春请求执行案涉房屋的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，刘德春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7756元，由刘德春负担。本判决为终审判决。审判长  侯大勇审判员  张朝阳审判员  陈 阳二〇二一年七月二十六日法官助理朱立波书记员牛志烨