文书内容江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终2799号上诉人（原审被告）：毛新宇，男，1977年5月12日生，汉族，住无锡市新吴区。被上诉人（原审原告）：张华，男，1976年6月20日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：张爱民，泰兴市延令法律服务所法律工作者。原审第三人：江苏美好超市有限公司，统一社会信用代码913212820566213672，住所地靖江市新洲路128号城南人才公寓楼7001室。上诉人毛新宇因与被上诉人张华、原审第三人江苏美好超市有限公司（以下简称美好公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2020）苏0214民初4556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。毛新宇上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费用由张华承担。事实和理由：其与出租人张华之间的租赁合同在2019年6月就可以签订，但张华一再借故拖延，直到下半年支付房租时才签订，不然何至于产生1个月租金的分歧。张华辩称：双方于2019年11月20日签订的租赁合同明确约定了合同期限为六年，自2019年11月20日至2025年11月19日止。合同签订当日，毛新宇向其支付相关费用，其出具收条后，毛新宇仅对其中物业费的数额提出异议，对收条上的其他内容是认可的，双方之间并不存在1个月租金的分歧。请求二审法院驳回上诉，维持原判。张华向一审法院起诉请求：1、判令解除其与毛新宇在2019年11月20日签订的《商业用房租赁合同》；2、判令毛新宇将无锡市金科中心财富商业广场2-17号房屋迁让，支付2020年5月20日至实际迁出之日止的房租、水电费、物业费；3、判令毛新宇按每日100元的标准承担自2020年4月20日起至实际迁让房屋之日止的违约金；4、本案诉讼费用由毛新宇承担。诉讼中，张华、毛新宇、美好公司于2020年12月24日对案涉房屋进行了交接，案涉房屋交接给张华。故张华变更诉讼请求为：1、确认其与毛新宇在2019年11月20日签订的《商业用房租赁合同》于2020年12月24日解除；2、判令毛新宇支付自2020年5月20日起至2020年12月24日止的房租53500元、自2020年6月20日至2020年12月24日止的物业费3020元；3、判令毛新宇按每天100元的标准承担自2020年4月20日起至2020年12月24日止的违约金24400元；4、本案诉讼费用由毛新宇承担。一审法院认定事实：张华系坐落于无锡市××广场××号房屋的所有权人。2019年6月4日，毛新宇（甲方）与冯李斌（乙方）签订《商业用房租赁合同》一份，约定甲方将坐落于无锡市新吴区××广场××号房屋出租给乙方使用。合同还约定：1、租赁期为一年，自2019年6月20日至2020年6月19日；2、年租金为85000元，不含物业费；3、履行合同期满后，甲方有权用押金来支付在租赁期内由于乙方的责任所产生该房纠纷和所有相关费用，结清后方可退还剩余押金；4、任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权解除合同，由责任方向对方支付三个月的违约金。当日，冯李斌向毛新宇支付了押金10000元、半年的房屋租金42500元及预交的物业费5000元，共计57500元。2019年11月20日，张华（甲方）与毛新宇（乙方）签订《商业用房租赁合同》一份，约定甲方将无锡金科中心财富商业广场2-17号商业用房租赁给乙方，合同还约定：1、年租金为90000元，前两年不涨价，第三年涨5000元，第四年同第三年，第五年涨5000元，第六年涨6000元，租金半年交一次；2、付款方式为先付后用，于租金起算日前一个月支付租金给甲方，违约按每天100元计算违约金；3、合同期限为6年，自2019年11月20日至2025年11月19日；4、乙方缴纳10000元保证金给甲方；5、乙方落实好承租人后，与承租人签订合同，合同交一份给甲方备案；6、履行合同期满后，在甲方和乙方察看房屋完好的情况下，甲方有权用押金来支付在租赁期内由于承租方的责任所产生该房屋的相关费用后，可退还剩余押金，如乙方在中途毁约或违反规定，租赁押金归甲方所有。以上事实，有不动产登记证书、《商业用房租赁合同》、转账凭证以及当事人陈述等证据在卷佐证。诉讼中，张华提供了收条照片一份，内容为：张华在2019年11月21日向毛新宇出具，确认收到半年房租45000元（自2019年11月20日至2020年5月19日）、押金10000元、物业费5870元（自2019年6月20日至2020年5月19日），合计60870元。张华陈述，收条出具当日毛新宇便就物业费金额向其提出异议，认为应当结算至2020年6月19日，其表示同意；对于其余金额，其认为是和毛新宇协商一致，由于前承租人冯李斌提前退租，所收取的费用不再退还，因此，其与毛新宇签订的租赁合同的起租日期为2019年11月20日，对应的第二个半年期的租金支付日期为2020年4月20日之前。毛新宇对该份收条真实性认可，并提供了原件，其同时提供了支付凭证并说明如下：2019年6月5日，其向张华转账共计52500元，包括2019年6月20日至2019年12月19日的房租42500元以及押金10000元；2019年11月21日，其向张华转账共计50450元，包括2019年12月20日至2020年6月19日的房租45000元以及自2019年6月20日至2020年6月19日的一年物业费5450元。至于物业费为何实际交纳金额为5450元而不是5870元，毛新宇解释其要求张华减免一个月房租，但张华仅同意免除几百元物业费。张华对于毛新宇所述的付款情况认可，也认可收条上记载的押金包含在2019年6月5日毛新宇支付的款项中，但其认为因前租客冯李斌提前退租，其和毛新宇已经协商一致，不再退还房租，新的租赁合同从2019年11月20日起计算，少了几百元物业费，其并没有在意。一审法院认为：案涉租赁合同在2020年12月24日已经事实上解除。而本案的争议焦点为合同解除的违约责任应归责于哪一方。通过毛新宇与张华签订的租赁合同可以明确看出该份租赁合同的起租期为2019年11月20日，张华出具的收条上载明的租金对应租期也是2019年11月20日至2020年5月19日。毛新宇认为其在2019年6月5日向张华转账的52500元，系支付的2019年6月20日至2019年12月19日的房租42500元以及押金10000元，因此，其与张华在2019年11月20日签订的租赁合同的起租期应为2019年12月20日。该观点并不成立，因为张华与毛新宇签订的租赁合同系双方重新就租赁事宜达成的一致意见，系双方真实意思表示，合同成立、合法、有效，双方应当遵守，至于毛新宇认为此前多付的一个月房租能直接在后一份租赁合同中顺延使用，双方并没有达成一致，并不可以约束合同向对方。因此，按照合同约定，毛新宇应当在2020年4月20日之前支付半年房租45000元。而毛新宇逾期不支付的行为构成违约，经张华催告仍未履行，张华有权解除合同。综上，毛新宇还应向张华支付2020年5月20日至2020年12月24日的房租，2020年6月20日至2020年12月24日的物业费，经核算为53500元、3000元，合计56500元。合同约定毛新宇在中途毁约或违反规定，租赁押金归张华所有，该条系关于违约金的约定，但该计算标准过高，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定违约金金额为15000元，扣除押金10000元，毛新宇还应支付张华违约金5000元。综上，毛新宇应当向张华支付2020年5月20日至2020年12月24日的房租53500元，2020年6月20日至2020年12月24日的物业费3000元，共计56500元，并赔偿张华违约金5000元。故对于张华的诉讼请求，一审法院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决：一、毛新宇于判决发生法律效力之日起十日内向张华支付56500元并赔偿违约金5000元，合计61500元；二、驳回张华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1823元，由张华负担438元，由毛新宇负担1385元。本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。本院认为：2019年11月20日张华与毛新宇签订的《商业用房租赁合同》合法有效，相关合同内容应作为履行标准对双方行为予以衡量。合同明确约定租赁期限为6年，自2019年11月20日至2025年11月19日，租金半年交一次，提前一个月支付，先付后用，故毛新宇未按时于2020年4月20日前支付下半年度租金，构成违约，且经催告尚未履行，出租人张华享有合同解除权。诉讼中，双方当事人以及次承租人美好公司于2020年12月24日办理了房屋交接手续，故一审法院判令毛新宇支付结算至2020年12月24日的租金、物业费合计56500元，以及酌定由毛新宇承担相当于2个月租金的违约金计15000元，扣除押金10000元后实际应付5000元，均无不当，本院予以维持。关于毛新宇认为在合同签订前已多付了1个月租金的问题。毛新宇在2019年6月4日将案涉房屋出租给冯李斌使用，租期自2019年6月20日起算，年租金85000元。毛新宇收到冯李斌支付的半年租金、押金、物业费合计57500元之后，于2019年6月5日向张华支付了52500元，包括半年租金42500元及押金10000元。按此计算，房租确实付至了2019年12月19日，但本院注意到：1、2019年11月20日前张华与毛新宇为拟定案涉租赁合同的内容在微信上进行了多次沟通，毛新宇提出“合同从12月20号开始”，但张华不同意，现从双方签订的合同看，最终确定自2019年11月20日起算，应认为是双方对争议问题磋商之后达成一致，对租期的起算实际包含了对1个月租金的处理。2、2019年11月20日签订案涉租赁合同的当日，毛新宇向张华共支付50450元，张华出具收条载明收款明细为“半年房租45000元（自2019年11月20日至2020年5月19日）、押金10000元、物业费5870元（自2019年6月20日至2020年5月19日），合计60870元”，其中押金10000元延用了之前的已付押金，而对于新收费用50450元也载明了详情，包括金额和起止时间。毛新宇在微信上向张华发送收条照片，指明“物业费是一年的，是到6月19号啊”，张华回复表示同意，可见毛新宇对收条中有异议的部分已立即提出，对于租金部分应认为无异议，这与上述签订合同时的磋商结果也相符。3、张华一审称其没有同意将此前租金一直延续至2019年12月20日，是因为原给予了冯李斌一个月装修免租期，之后由于是冯李斌违约，所以其认为42500元租金仅应结算至2019年11月19日。毛新宇一审称，物业费少算了几百元是因为其要求张华退还1个月租金，但张华只同意减免几百元物业费。以上陈述可反映双方对1个月租金如何解决有过沟通协商，从毛新宇按减免几百元后的金额支付物业费的行为看，也可以进一步印证双方已达成处理方案并已履行。综上所述，毛新宇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1338元，由毛新宇负担。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  孙 宏审判员  吴晓东二〇二一年七月二十一日书记员  蒋 懿