湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘05民终1497号上诉人（原审第三人）：李武源，男，1965年4月26日出生，汉族，住湖南省绥宁县。委托诉讼代理人：邓集跃，湖南绥强律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：段丁梅，女，1987年9月4日出生，侗族，住湖南省绥宁县。委托诉讼代理人：陈贵兴，湖南绥强律师事务所律师。原审被告：湖南乾峰环保科技有限公司，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉南路新时空1号1201房。法定代表人：唐晓峰，该公司董事长。上诉人李武源因与被上诉人段丁梅及原审被告湖南乾峰环保科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省绥宁县人民法院（2021）湘0527民初621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李武源上诉请求：1.撤销湖南省绥宁县人民法院（2021）湘0527民初621号民事判决，改判驳回段丁梅的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由段丁梅承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。1、绥宁某投资有限公司与段丁梅于2018年6月11日签订的购房合同中段丁梅所购房屋为17层住房一套，根本不是17楼C户型复合式住房一套。2、段丁梅对涉案房屋无所有权，其至今不能提供对涉案房屋拥有产权的任何证据，无权将涉案房屋出租，故涉案《房屋租赁协议书》系无效协议。3、涉案《房屋租赁协议书》系李武源与段丁梅签订的虚假协议，李武源在签订该协议时系湖南乾峰环保科技有限公司的员工，该公司董事长对此不知情。4、2020年5月7日，段丁梅与李武源之间的借条确认，段丁梅所购房屋为某小区17楼C户型单套房屋，不是复式楼。二、一审判决适用法律错误。一审判决错误认定涉案房屋系段丁梅的财产，认为李武源侵害了段丁梅的房屋所有权，导致适用法律错误。此外，因涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条规定，因涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证，故涉案《房屋租赁协议书》应属无效协议。段丁梅辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。请求驳回上诉，维持原判。湖南乾峰环保科技有限公司未作陈述。段丁梅向一审法院起诉请求：1、依法解除段丁梅、湖南乾峰环保科技有限公司签订的《房屋租赁协议书》；2、判令李武源立即搬出段丁梅租赁给湖南乾峰环保科技有限公司的房屋。一审法院认定事实：2018年6月11日段丁梅在绥宁县××镇××小区（原绥宁县运管所）以34.8万元的价格购买绥宁某投资有限公司开发建设的17楼Ｃ户型复合式住房一套，双方签订了《购房合同》，李武源代表绥宁某投资有限公司与段丁梅在《购房合同》上签名。17楼有ＡＢＣＤ户型住房四套，均为复式楼。2018年11月，段丁梅与李武源确定恋爱关系。2018年湖南乾峰环保科技有限公司在绥宁开办分公司需办公场地，决定与李武源合作，在绥宁开展业务，李武源便介绍湖南乾峰环保科技有限公司租赁段丁梅17楼Ｃ户型复式住房顶楼的阁楼，湖南乾峰环保科技有限公司到实地查看后，觉得场地比较理想，就与李武源口头达成了租房协议。2018年年底湖南乾峰环保科技有限公司装修完租赁房屋，2019年进行办公。因市场环境等因素，业务开展不理想，湖南乾峰环保科技有限公司于2020年退出办公室，不再进行办公，但没有将租房退还给段丁梅。段丁梅提出要对租赁的房屋补签合同，2020年4月13日，李武源拟好了《房屋租赁协议书》，找到湖南乾峰环保科技有限公司的员工褚某，加盖了湖南乾峰环保科技有限公司的印章，李武源在公司代表人一栏签上李某某（李某某系湖南乾峰环保科技有限公司的员工、李武源的侄子），然后要段丁梅在《房屋租赁协议书》签名。《房屋租赁协议书》约定：一、租赁位置：湖南省绥宁县××小区××楼××楼；二、租赁时间：自2018年12月1日起至2023年11月30日，共五年。三、租金：1、乙方（湖南乾峰环保科技有限公司）负责所租房屋的装修，并向甲方（段丁梅）承诺，租赁期满后，所有装修及屋内所有家具、空调免费赠与甲方，甲方则免除乙方前两年房屋租赁的租金。2、两年期满后，乙方按照10000元／年支付甲方租金……。2020年5月7日，段丁梅与李武源分手，但李武源至今居住在段丁梅租赁给湖南乾峰环保科技有限公司的房屋内。一审法院认为，湖南乾峰环保科技有限公司租赁段丁梅某小区17楼Ｃ户型复式住房顶楼的阁楼后，对该阁楼进行了装修，口头的房屋租赁合同已经成立，补签《房屋租赁协议书》只是完善合同手续。所以，段丁梅与湖南乾峰环保科技有限公司补签《房屋租赁协议书》合法有效。当事人协商一致可以解除合同，湖南乾峰环保科技有限公司在法庭上同意解除与段丁梅签订的《房屋租赁协议书》，其行为也表明实际不再租赁该房屋。因此，段丁梅请求解除其与湖南乾峰环保科技有限公司签订的《房屋租赁协议书》的诉讼请求，予以支持。李武源代表绥宁某投资有限公司与购房者签订购房合同，对需销售房屋的结构、户型了如指掌。绥宁某投资有限公司开发建设的“某小区”目前就一栋楼十七楼（层），十八层是阁楼。根据李武源在法庭上的陈述，十七楼有ＡＢＣＤ户型住房四套，四套房屋均为复式楼。李武源在与昵称为品（燕子）的微信聊天中陈述“段丁梅于2018年5月再次过来看房，看中了17楼Ｃ户型复式楼”。段丁梅与湖南乾峰环保科技有限公司补签的《房屋租赁协议书》是李武源拟稿，找湖南乾峰环保科技有限公司的员工褚某加盖公章，然后书写李某某的名字，《房屋租赁协议书》上也写明租赁位置是在湖南省绥宁县××小区××楼××楼。某小区17楼Ｃ户顶楼应属于绥宁某投资有限公司销售给段丁梅17楼Ｃ户型复式房屋的范围。所以，李武源提出“绥宁某投资有限公司卖给段丁梅的是17楼Ｃ房，而不是十八楼Ｃ房”的抗辩理由明显不成立，不予采信。李武源未经段丁梅允许，私自占有使用该阁楼，侵害了段丁梅的房屋所有权及使用权，其行为构成侵权，应当及时返还给段丁梅。故段丁梅要求李武源立即搬出段丁梅租赁给湖南乾峰环保科技有限公司的房屋的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第一款第四项、《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决：一、解除段丁梅与湖南乾峰环保科技有限公司签订的《房屋租赁协议书》；二、限李武源在判决生效后十日内搬出段丁梅租赁给湖南乾峰环保科技有限公司的房屋（即某小区十七楼Ｃ户型顶楼的阁楼）。本案受理费减半收取计275元，由湖南乾峰环保科技有限公司负担100元，李武源负担175元。本院二审期间，李武源围绕上诉请求向本院提交证据如下：1、绥宁某投资有限公司出具的证明，拟证明段丁梅购买的房屋仅限17层（约110平方米），不属复式楼，不含18层（顶层阁楼）；2、李武源的委托诉讼代理人对证人杨某1、杨某2、龙某、于某某所作的调查笔录，拟证明段丁梅所购房屋不含复式层18层；3、李武源出具的借条，拟证明段丁梅所购房屋系17层单套住房；4、涉案房屋现场照片，拟证明涉案某小区18层房屋现状及建筑面积情况；5、段丁梅、龙某、李某乙、张某某和向某某四户的购房合同，拟证明段丁梅所购17层房屋不含复式层（18层阁楼）；6、绥宁县人民法院2020年7月15日开庭笔录，拟证明段丁梅所购房屋仅限17层约110平方米，不含18层（复式层）；7、证人褚某出具的书面证明，拟证明段丁梅不是涉案租赁房屋的产权人。段丁梅的质证意见是：证据1不属新证据，且证明内容与事实不符，涉案房屋只有17楼，没有18楼；证据2不属新证据，且是言词证据，证明内容与事实不符，Ｃ户型的防盗门防盗网均由段丁梅安装；证据3、5、6，李武源已在一审庭审中提交，不属新证据；对证据4的真实性无异议，但不能达到李武源的证明目的，因涉案房屋虽在17楼，但与李武源占用的18楼房屋是连通的；证据7不属新证据，且证明内容与客观事实不符。湖南乾峰环保科技有限公司未发表质证意见。本院审理认为，李武源提交的上述证据均不属新证据，且不能达到其证明目的，本院不予采信。本院经审理查明的事实与原审查明的一致，对原判认定的事实本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是：一、涉案租赁房屋是否属段丁梅所购的17楼C户型复式楼房屋，段丁梅是否为涉案房屋的出租方；二、李武源占有涉案房屋是否妨害了段丁梅的权利，段丁梅要求李武源搬离涉案房屋的诉请应否得到支持。段丁梅与绥宁某投资有限公司签订购房合同，购买涉案某小区电梯楼顶楼17层C户型复式楼房屋一套，并支付了相应的购房款，后将该房屋的阁楼租赁给湖南乾峰环保科技有限公司。李武源在一审庭审中亦认可该电梯楼顶楼17层有ABCD户型的复式楼房屋各1套，段丁梅购买并出租的房屋即是涉案17层C户型复式楼房屋。虽然段丁梅没有取得涉案房屋的产权证，但因其出资购置行为而对涉案房屋享有占有、使用、收益等权利，其出租涉案房屋的阁楼是其依法行使收益权的行为，不因其未取得产权证而必然导致涉案租赁合同无效。因此，李武源提出段丁梅仅购买涉案电梯楼17楼C户型单套房屋，而不是含有阁楼的复式楼房屋，段丁梅不是涉案房屋出租方的上诉主张与查明的事实不符，本院不予支持。因湖南乾峰环保科技有限公司在一审庭审中同意解除与段丁梅签订的《房屋租赁协议书》，且该公司已退出该涉案房屋，其行为亦表明不再租赁该房屋，一审法院据此判决解除该《房屋租赁协议书》并无不当，应予维持。李武源不是租赁合同的相对方，亦未经段丁梅的同意，私自占有使用涉案房屋的阁楼，其行为已侵害了段丁梅的合法权益，应将涉案房屋的阁楼退还给段丁梅。退一步来说，即便该《房屋租赁协议书》无效，李武源私自占有使用涉案房屋的阁楼亦对段丁梅构成侵权，也应将涉案房屋的阁楼退还给段丁梅。故一审法院据此判决李武源限期搬出涉案房屋的阁楼于法有据，应予维持。李武源就此提出一审判决认定事实不清，适用法律错误的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，李武源的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人李武源负担。本判决为终审判决。审判长  朱红伟审判员  王文俊审判员  颜锦霞二〇二一年七月十九日法官助理刘毓娴书记员付璇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……