苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0509民初241号原告（案外人）：浙江秀洲建设有限公司，住所地浙江省嘉兴市秀洲区新腾镇镇南工业园区。法定代表人：诸阿四，执行董事。委托诉讼代理人：凌巧荣，浙江红船律师事务所律师。被告（申请执行人）：沈志荣，男，1964年12月15日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：王大进，江苏江太律师事务所律师。委托诉讼代理人：王民荣，江苏江太律师事务所律师。被告（被执行人）：吴江金虹房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区盛泽镇舜湖西路88号（盛泽广场国际大厦）24-102。法定代表人：郭见高，执行董事。原告浙江秀洲建设有限公司（下称秀洲公司）与被告沈志荣、吴江金虹房地产开发有限公司（下称金虹公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月5日立案受理，依法适用普通程序，于2021年3月31日组织了庭前证据交换，于2021年6月11日公开开庭进行了审理。原告秀洲公司的委托诉讼代理人凌巧荣、被告沈志荣的委托代理人王大进到庭参加诉讼；被告金虹公司经本院公告送达起诉状副本及开庭传票等诉讼材料，公告期限届满未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。秀洲公司向本院提出诉讼称：1.请求确认位于苏州市吴江区盛泽镇××大道××桥××花园××室房屋归秀洲公司所有并停止对前述财产的执行；2.请求本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年6月24日，法院对沈志荣与金虹公司、何忠跃、何孝朋房屋买卖合同纠纷一案作出(2020)苏0509民初3006号民事判决书：被告金虹公司于本判决生效之日起十日内返还原告沈志荣购房款1133755.74元并支付利息。后,法院根据沈志荣的申请立案强制执行，案号为(2020)苏0509执5376号，并于2020年8月18日作出执行裁定书，查封金虹公司名下位于苏州市吴江区盛泽镇××大道××桥××花园××室房地产。2020年10月15日，秀洲公司对执行标的提出书面异议，法院于2020年12月12日作出(2020)苏0509执异173号执行裁定书：驳回秀洲公司的异议请求。秀洲公司认为，驳回秀洲公司提出的执行异议请求，缺乏事实与法律依据。秀洲公司系乌桥水岸项目施工单位，被执行人系该项目建设单位，项目按期竣工验收合格后，被执行人无力支付工程款，故双方约定被执行人将其位于乌桥水岸小区的一批房屋出售给秀洲公司(其中就含有案涉商品房，各商品房均签订有《苏州市商品房买卖合同》，持有购房发票并已缴清物业维修基金)，抵消应付的部分工程款。目前，前述房屋早已交付，实际由秀洲公司占有，但因被执行人的原因，房屋至今未办理登记过户。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议和复议规定》）第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财的规定》第十七条规定，秀洲公司系案涉房屋实际权利人，为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条之规定诉至法院，请求依法判决。沈志荣辩称：请求驳回案外人的异议请求，理由有四：第一，不动产物权变更、转让和消灭应经依法登记方能发生法律效力，未经登记不发生法律效力。案涉房屋现登记于被执行人金虹公司名下，因此所有权属于金虹公司所有，不属于案外人所有；第二，秀洲公司提起的《执行异议和复议规定》第二十八条以及《查扣冻规定》第十七条，以上法律均是保护相关主体物权期待权的规定，但是赋予相应主体特殊法益保护的同时应当有严格的界定，而不能任意的扩大和推演。认定案外人是否具备物权期待权，应当从严审查。因案涉房屋尚登记在被执行人即房地产开发商名下，因此本案只能适用《执行异议和复议规定》第二十九条不能适用第二十八条的规定；第三，因秀州公司是公司法人，注册地址位于浙江省而不是苏州市吴江区，并非商品房消费者，秀州公司无法排除执行；第四，经申请执行人现场查看案涉房屋，现属于无人居住的毛坯房，无法证明已为秀州公司实际占有。根据案号（2019）苏509民初7458号关联案件的相关证据显示，截止2019年6月底，案涉房屋尚未交房，但案外人却在执行异议中向法院提交了1份2018年12月份签字的交接确认书，由此可见交接确认书是虚假的或者后补的。因此案外人的诉请并没有事实与法律依据，请求法院依法驳回。金虹公司未作答辩。经审理查明：2020年6月24日，本院对原告沈志荣与被告金虹公司、第三人何忠跃、何孝朋房屋买卖合同纠纷一案，作出(2020)苏0509民初3006号民事判决书：一、被告金虹公司于本判决生效之日起十日内返还原告沈志荣购房款1133755.74元并支付利息。二、驳回原告沈志荣的其他诉讼请求。根据沈志荣的申请，本院于2020年8月13日立案强制执行，案号为(2020)苏0509执5376号。在本案执行过程中，本院于2020年8月18日作出(2020)苏0509执5376号执行裁定书，查封了金虹公司名下位于盛泽镇××大道××桥××花园××室房地产。案外人秀洲公司对执行标的提出异议后，本院于2020年12月12日作出（2020）苏0509执异173号执行裁定：驳回秀洲公司的异议请求。秀洲公司不服该裁定，于2020年12月29日向本院递交民事起诉状，提起执行异议之诉。另查明：案涉房屋坐落于盛泽镇××大道××桥××花园××室，建筑面积184.12㎡，首次登记于2018年12月4日，不动产权人金虹公司，权证号（2018）0××7号。2011年4月12日，发包人金虹公司与承包人秀洲公司签订《建设工程施工合同》1份，合同约定：工程名称：乌桥水岸花园（1#-4#、物业用房、配电间、开关站、门卫室、瓶组站等）；工程内容：施工图范围内土建（桩基）及安装等工程施工总承包；开工日期2011年4月18日，竣工日期2013年6月7日，合同工期总日历天数720天；合同价款138697964元。双方约定的工程款支付方式和时间：1.工程款付款时间为达到相应形象进度七天内；2.按工程形象进度节点，工程合同造价按比例支付；3.桩基工程完成付合同价的10%；4.+0.00线平付至合同价的30%；4.至五层、十层、十五层、二十层、二十五层、三十层结构完成各付5%；5.工程中验合格付至合同价的65%，粉刷完成付至合同价的75%；6.竣工验收合格付至合同价的80%；7.工程结算审定，工程竣工后两年内（时间、金额均分四次）付至结算价的95%；8.余5%保修金竣工验收合格后两年期满28日内付清。2016年9月30日，案涉工程经竣工验收合格。2016年12月28日，经发包人与承包人结算，工程审定金额为2222668018元。2017年1月11日，秀洲公司向金虹公司出具《工程款冲抵购房款联系单》1张，内容为：因发包人暂无现金支付工程结算款，经双方共同协商一致，拟将发包人结欠承包人的工程款38420538元，采用该项目商品房冲抵工程款。房屋共计39套，面积5583.66㎡，合计金额37420923元。秀州公司同意与房产公司签订购房合同后，视为已收到相应承包工程款；金虹公司同意上述商品房如销售时免费办理过户手续。后附《抵房联系单附件》中即包含案涉房屋，面积183.65㎡，单价6800元，合计金额1248820元。2018年11月15日，苏州市吴江区住建局开具了案涉房屋《住宅专项维修资金专用收据》1张，金额为22094元。秀州公司与金虹公司签订《苏州市商品房买卖合同》1份，编号:苏房商吴江合同20190122015。合同约定，买受人秀洲公司（证照号“91330411719563548”），向出卖人金虹公司购买公安门牌号为××幢××室商品房，建筑面积183.65㎡，商品房总价款1248820元。买受人一次性付款，出卖人定于2019年2月28日前将该商品房交付买受人。金虹公司在出卖人处盖章，秀州公司在买受人处盖章。2019年2月5日，甲方金虹公司与乙方秀洲公司签订《房屋交接确认书》1份，载明经双方确认，乙方购房款已经全部付清，自2019年2月5日起，该单元由甲方交付给乙方，乙方在此确认已收到该单元钥匙和相关材料。2019年11月22日，金虹公司向秀州公司开具了案涉房屋的增值税发票1张，金额为1252016元。2021年6月2日，金虹公司向本院出具《情况说明》1份，言明：编号为苏房商吴江合同20190122015号《苏州市商品房买卖合同》，约定秀州公司向金虹公司购买案涉房屋，该商品房之所以未能在法院查封前办妥产权转移登记，系因为金虹公司在网上备案商品房买卖合同时，将秀洲公司的统一社会信用代码“913304117195635842”错写为“913304117195635482”，导致无法办理网上备案。秀州公司发现该问题后即联系金虹公司要求修正，但因项目已经结束且备案合同修正手续复杂，故金虹公司未能及时予以修正，导致未能在法院查封前办理商品房过户登记。本案的争议焦点为案外人秀洲公司享有的民事权益是否足以排除强制执行。秀洲公司认为，无论通过《执行异议和复议规定》第二十八条或者是根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于建设工程优先受偿权的规定，案外人的异议请求都能够成立的。理由是：1.根据前者，秀洲公司完成了商品房买卖合同签订，通过工程款抵偿支付了全部价款，并且产权证没有过户并非自身原因。因此完全符合《执行异议和复议规定》关于无过错买受人物权期待权的规定。2.即使不符合物权期待权的规定，根据最高院判决，认为承包人以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿实现承包人就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权。承包人、发包人已按房屋折价抵偿欠付工程款，案涉房屋系工程款债权的物化载体，能够排除开发商普通债权人的强制执行。沈志荣认为，第一，截止2018年12月31日，执行异议案件中涉及的1幢1104号房屋是没有进行交付的，而秀洲公司提交的证据显示其在2018年12月14日交付了该房屋，说明秀洲公司曾后补证据，申请执行人有理由相信其他证据包括本案也存在这样的情况。也即秀洲公司实际上并未占有案涉房屋，所以根据《执行异议和复议规定》第二十八条，案外人不能够排除执行。第二，关于房屋办理过户的问题，第一次庭审中秀洲公司陈述因为合同网签备案时代码填错，后来无法联系到金虹公司进行网签备案更正；但是根据情况说明，显示系因为网签重新更改手续比较繁复。也即是秀洲公司自身原因导致了案涉房屋无法办理过户，同样也是不能适用《执行异议和复议规定》第二十八条。第三，秀洲公司主张的建设工程价款优先受偿权不能对抗执行。案外人并没有证据证明其在法律规定的期限内向金虹公司主张了建筑工程价款优先受偿权；即使主张了建筑工程价款优先受偿权，本案也应适用《执行异议和复议规定》规则，无法排除执行。本院认为:金钱债权执行中，被执行人为房地产开发企业，案外人作为被执行人开发的商品房买受人，其主张只要符合《执行异议复议规定》第二十八条或第二十九条规定任一条规定情形的，对其诉讼请求或抗辩主张应予以支持。本案中，案外人按照《执行异议和复议规定》第二十八条规定主张权利，本院予以支持。根据该规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。就本案而言：1、秀洲公司与金虹公司签订了编号为201901220155的商品房买卖合同,该合同系当事人真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。2、“占有”要件应理解为对不动产的管理和支配，与不动产内部状况无关。依据秀洲公司提供的房屋交接确认书、钥匙照片，可以证明秀洲公司在2019年2月6日起即拿到房屋钥匙，对案涉房屋享有事实上的管理和支配权，其在法院查封前已实际占有案涉房屋。而沈志荣抗辩，因其他查封房屋的交接手续与实际情况不符故而案涉房屋交接手续也为虚假的意见，没有事实和法律依据，本院不予采信。3、秀洲公司与金虹公司签订的建设工程施工合同、竣工验收记录、工程款审定单等证据已足以证明秀洲公司系建设工程承包人；双方存在真实的建设工程施工合同关系；金虹公司与秀洲公司于2016年12月28日进行工程款结算，根据施工合同约定，工程款债权清偿期已经届满；随后两方通过签订《工程款冲抵购房款联系单》以房屋抵工程款的形式消灭部分工程款债权，以房抵债协议合法有效；金虹公司亦开具了增值税发票，同时，工程款价值与抵债标的价值相当。本院认定，秀洲公司已完成案涉房屋价款支付义务。4、根据商品房买卖合同显示，秀洲公司的营业执照证照号码确实填写错误，对此金虹公司也出具了情况说明予以佐证。在情况说明中，金虹公司表明“秀州公司发现该问题后即联系金虹公司要求修正，但因项目已经结束且备案合同修正手续复杂，故金虹公司未能及时予以修正，导致未能在法院查封前办理商品房过户登记”。结合本案实际情况，尚无证据表明秀洲公司对于未办理过户登记手续存在过错。因此,本院认为秀洲公司对案涉房屋享有的民事权益符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定,足以排除强制执行。但是，秀洲公司对案涉房屋要求确权的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，因法律行为取得物权的，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，秀洲公司可依据其与金虹公司签订的商品房买卖合同，请求其协助办理案涉房屋的产权过户登记，即房屋登记之债权请求权，但不宜直接请求确认对案涉房屋享有所有权。故对该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款之规定，判决如下：一、停止对坐落于苏州市吴江区盛泽镇××大道××桥××花园××室房屋的执行，并解除查封。二、驳回浙江秀洲建设有限公司的其他诉讼请求。案件受理费19704元、公告费560元，共计20264元，由沈志荣、吴江金虹房地产开发有限公司负担，由其于本判决生效之日起十日内直接支付浙江秀洲建设有限公司（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××62）。浙江秀洲建设有限公司预交的诉讼费用，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将交纳上诉费的凭证提交本院。审判员 徐 倩二〇二一年七月二日书记员 钟晓石附录法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。