四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终35号 上诉人（原审原告）：成都汉安瑭璜餐饮管理有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区交子大道500号L2栋209号、210号。 法定代表人：魏巍，总经理。 委托诉讼代理人：王洪星，四川科信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李霞，四川科信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：蒋庆蓉，女，1969年10月3日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：王娅雯，四川善嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋星，四川善嘉律师事务所律师。 原审第三人：广州市君兆物业经营有限公司成都分公司，营业场所：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区交子大道300号。 负责人：蔡风佳。 委托诉讼代理人：刘英，女，公司员工。 上诉人成都汉安瑭璜餐饮管理有限公司（以下简称汉安瑭璜公司）因与被上诉人蒋庆蓉、原审第三人广州市君兆物业经营有限公司成都分公司（以下简称君兆物业）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初1421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，根照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。 汉安瑭璜公司上诉请求：1、维持四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初1421号民事判决第一项,撤销第二项,并改判支持汉安瑭璜公司一审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由蒋庆蓉承担。事实与理由：一、蒋庆蓉蓄意隐瞒其与君兆物业之间约定的案涉物业用途为“美容”,且事后未能就物业用途变更与君兆物业协调好,是导致本案租赁合同解除的根本原因,一审法院应当据此判令《租赁合同》解除,并判令蒋庆蓉赔偿汉安瑭璜公司违约金344718元。(一)一审已经查明,君兆物业与蒋庆蓉签订的《租赁合同》约定案涉物业用途为“美容”,而蒋庆蓉与汉安瑭璜公司约定案涉用途为“餐饮”。(二)汉安瑭璜公司一审提供的、自工商部门调取的蒋庆蓉与君兆物业签订的《租赁合同》,系蒋庆蓉提供给汉安瑭璜公司以便用于公司工商注册。该事实有双方《租赁合同》第2.3条约定加以佐证,一审法院认为汉安瑭璜公司和蒋庆蓉均有可能制作该合同,进而对汉安瑭璜公司主张的该事实不予确认,既不符合双方约定,也不符合商业常理。(三)蒋庆蓉一审申请证人出庭作证,该证人可以证实蒋庆蓉在与汉安瑭璜公司签订《租赁合同》后,才与君兆物业协调物业用途变更事宜,但一直未获得君兆物业的同意。因物业用途不符,君兆物业多次要求(其中2019年9月6日、2019年11月1日以发函形式)蒋庆蓉整改经营范围,要求其与汉安瑭璜公司解除租赁合同,并将整改通知文件在汉安瑭璜公司经营场所门口玻璃门上进行张贴,多次带“买家”到汉安瑭璜公司经营场所进行看房,给人以汉安瑭璜公司经营不合法、即将倒闭关门的印象,对汉安瑭璜公司企业形象及正常经营造成了非常恶劣的影响,导致汉安瑭璜公司无法继续经营。一审法院认为可能是汉安瑭璜公司自身经营困难导致闭店,进而认为汉安瑭璜公司关于闭店系蒋庆蓉违约所导致的主张没有依据的认定没有事实依据,也不符合日常商业经验。(四)根据一审中君兆物业提交的证据显示,蒋庆蓉在未通知汉安瑭璜公司的情况下,已经与君兆物业就合同解除达成一致,且约定2019年11月30日前迁出案涉物业,将物业恢复原状。这一方面说明蒋庆蓉最终未能就用途变更与君兆物业协调好,另一方面也必然导致其与汉安瑭璜公司之间的合同不能继续履行。一审法院认为该事实对汉安瑭璜公司与蒋庆蓉之间的《租赁合同》事宜没有影响,不视为蒋庆蓉在《租赁合同》履行过程中的违约行为,明显不符合事实,也不符合日常生活经验和商业常识,不能成立。根据汉安瑭璜公司与蒋庆蓉签订的《租赁合同》第4.2条、第9.6条之约定,蒋庆蓉的行为已经构成严重违约,汉安瑭璜公司有权提前解除合同。汉安瑭璜公司闭店后,紧接着搜集、固定案涉证据并于2020年2月4日提起诉讼,一审诉请第一项要求判令解除《租赁合同》、第四项要求判令蒋庆蓉双倍赔偿租赁保证金具有事实和法律依据。一审法院应予支持。 二、一审法院以蒋庆蓉主张的解除事由作为认定双方合同解除的事由与事实不符,不能成立。(一)一审法院认为蒋庆蓉向汉安瑭璜公司注册地址发送了解除通知,邮件送达进入了汉安瑭璜公司控制范围,进而推定汉安瑭璜公司在2020年1月17日收到了解除通知。但一审法院已经同时查明2019年11月23日汉安瑭璜公司已经闭店,由此可以知晓案涉场所已无汉安瑭璜公司工作人员,汉安瑭璜公司并没有收到解除通知,一审法院的推定和认定,没有法律依据,也不符合客观事实。(二)蒋庆蓉的严重违约行为,导致汉安瑭璜公司于2019年11月23日闭店,并开始证据搜集、固定等诉讼准备工作,加之君兆物业此前多次要求蒋庆蓉与汉安瑭璜公司解除合同,汉安瑭璜公司不继续依约交纳物业服务费、水电费等费用,系因蒋庆蓉严重违约在先,属于避免损失继续扩大的合理决定。故,一审法院应当以蒋庆蓉在先的严重违约行为作为本案《租赁合同》解除的事由,而不是以蒋庆蓉主张的解除事由作为事由。 三、一审法院认为双方都违反合同,进而对汉安瑭璜公司主张违约金的主张不予支持不能成立。(一)一审法院忽略了蒋庆蓉严重违约在先的事实,该严重违约行为不仅将导致双方之间的《租赁合同》处于不稳定的状态,还将导致汉安瑭璜公司巨额的经济损失。在此情形下,汉安瑭璜公司的相关行为均是在行使后履行抗辩权,不应当被视为违约行为。(二)在蒋庆蓉与君兆物业达成解除协议前,蒋庆蓉从未向汉安瑭璜公司主张解除合同。可见,即便汉安瑭璜公司的行为有所不当,也并未导致合同的解除。退一步讲,即便汉安瑭璜公司违约,也应当由蒋庆蓉提起反诉,一审法院审查后再决定是否相互冲抵,而不是对汉安瑭璜公司请求完全不予支持。(三)汉安瑭璜公司与蒋庆蓉约定的租赁期限是2017年9月1日至2023年7月31日,共计71个月,投入了巨额的资金和人力物力,蒋庆蓉的违约行为,导致汉安瑭璜公司实际经营期限远低于预期,严重影响了汉安瑭璜公司对案涉房屋的正常使用,最终导致汉安瑭璜公司闭店,损失巨大。一审法院认为蒋庆蓉的违约行为并未影响汉安瑭璜公司对案涉房屋的使用、实际经营超过18个月、期间君兆物业未提出异议,进而对汉安瑭璜公司主张违约金的请求不予支持,枉顾事实于法无据。 四、一审法院对汉安瑭璜公司的装修损失不予支持,事实上不公平,程序上不合法。(一)一审法院已经查明汉安瑭璜公司入驻案涉商铺并进行了装修,装修共计花费2219750元。本案导致合同解除的过错方是蒋庆蓉,蒋庆蓉应承担汉安瑭璜公司损失的全部责任。一审法院认定了汉安瑭璜公司损失,也认定蒋庆蓉有违约行为,却对汉安瑭璜公司损失分文不予支持,事实上严重不公平。(二)考虑到汉安瑭璜公司对案涉物业经营使用过一定期限的事实,一审法院可以酌情确定汉安瑭璜公司的损失,即:2219750元*(71个月-18个月)/71个月,这也是房屋租赁合同纠纷案件中确定装饰装修残值的常见算法。一审法院以未提出鉴定为由不予支持,明显偏袒蒋庆蓉,不能成立。(三)装饰装修残值损失如何确定属于专业性很强的专门性问题,如果需要鉴定,一审法院也应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条之规定,本着公平、公正、查明事实的原则先向汉安瑭璜公司予以释明,并释明不申请鉴定的法律后果。一审法院在一审判决中认为需要鉴定,却从未释明,在未释明的情况下,径行以当事人未申请鉴定为由对汉安瑭璜公司主张的装修损失全部驳回,程序上不合法,事实上也不公平。 蒋庆蓉辩称，原审认定事实清楚，适应法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、汉安瑭璜公司称案涉物业用途变更事宜未协商好是导致其与蒋庆蓉下家合同解除的根本原因，无事实和法律依据。（一）一审查明的证人证言已经体现：蒋庆蓉于2018年1月（汉安瑭璜公司装修期间）向君兆物业客户经理申请变更租赁用途为餐饮。自蒋庆蓉与汉安瑭璜公司签署上家合同后，作餐饮用途直至2019年11月。巡视店铺为君兆物业日常管理工作且其办公地点毗邻案涉商铺，餐饮业态与美容业态具有显著区别，甚至消防手续等均需君兆物业配合办理，故君兆物业有理由、有条件在合理时间内知道或应当知道209号商铺转租和租赁用途变更的事实。其在2019年9月前都未对此表达过异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，君兆物业对转租行为的异议权消灭。出租人对改变租赁用途的异议权丧失情况可以参照适用。（二）汉安瑭璜公司无证据证明君兆物业将整改通知文件在其经营场所张贴，且多次带“买家”到其经营场所看房导致其无法继续经营问题，即使存在前述行为也不必然导致其陷入经营困难，且汉安瑭璜公司一直持续使用案涉房屋，其拖欠租金、擅自停业离场的行为导致蒋庆蓉与君兆物业的解约协商。（三）基于合同相对性原理，汉安瑭璜公司仅有权依据其与蒋庆蓉之间的合同主张是否解除合同，蒋庆蓉与君兆物业之间签订的合同的履行状况不应成为其主张解除合同的正当理由。即使需要关联看待蒋庆蓉与君兆物业之间的履约情况，也应注意到：一审法院查明蒋庆蓉与君兆物业的上家合同《解约协议书》签署时间是在2020年2月25日，即上家合同于汉安瑭璜公司2019年11月23日闭店前仍未终止，反而因为上家合同的出租人变更，逻辑上不会再发生第三人可以去解除/终止它的余地。既然上家合同未终止，则下家合同更无被解除的依据。汉安瑭璜公司所称的“君兆物业要求蒋庆蓉与汉安瑭璜公司解除租赁合同”，仅仅是君兆物业提出一种要求，不足以认定上家合同被终止的。君兆物业只是案涉房屋所有权人成都市中天盈房地产开发有限公司的受托经营方，涉案房屋巳经在2019年10月由房屋所有权人成都市中天盈房地产开发有限公司出售给案外人阮六琴，故2019年10月之后君兆物业巳经无权利在2020年2月25日再与蒋庆蓉签订上家合同的《解约协议书》。 汉安瑭璜公司称原审法院以蒋庆蓉主张的解除事由作为认定双方合同解除的事由与事实不符。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三条之规定，在汉安瑭璜公司2019年11月23日擅自闭店后，蒋庆蓉多次联系汉安瑭璜公司工作人员和法定代表人希望与其沟通协商后续事宜，但无果。汉安瑭璜公司所称没有收到解约通知书属于典型的抵赖行为。其要求蒋庆蓉知晓汉安瑭璜公司当时真实所在地不符合一般逻辑。蒋庆蓉发送解约通知书的行为符合法律依据。汉安瑭璜公司故意拒收解约通知书的行为不影响解约效果的产生。 汉安瑭璜公司所述一审法院认为双方违反合同，对其主张违约金不予支持不能成立。关于此点，蒋庆蓉已经另案起诉要求汉安瑭璜公司承担违约责任。 汉安瑭璜公司关于装修损失的诉请，无法律和事实依据。1、针对装修损失，一审中汉安瑭璜公司无充分证据证明其真实存在。即使真实存在，也未就其租用的209和案外人所有的210两个商铺的装修成本进行明确划分。 君兆物业述称，君兆物业在得知蒋庆蓉擅自改变经营用途及擅自转租后，多次发函要求蒋庆蓉整改。君兆物业和蒋庆蓉的解约协议书明确约定租赁合同的终止期限是2019年11月30日。 汉安瑭璜公司向一审法院起诉请求：1.判令汉安瑭璜公司与蒋庆蓉于2017年8月30日签订的《租赁合同》解除；2.判令蒋庆蓉因违约赔偿各类损失2219750元；3.判令蒋庆蓉返还房屋押金172359元；4.判令蒋庆蓉支付违约金344718元。 一审法院认定事实：2017年4月13日，君兆物业与蒋庆蓉签订《租赁合同》，主要约定：（1）出租方为君兆物业，承租方为蒋庆蓉；（2）蒋庆蓉承租位于成都市高新南区；（3）租赁期限自2017年8月1日至2023年7月31日止；（4）经营范围为美容使用；（5）租金标准为月租金90元／平方米，租金不包括物业服务费及其他费用；（6）蒋庆蓉擅自改变租赁物业用途，变更租赁物业经营范围或经营品牌的，且在十日内未能纠正该等违约的，君兆物业有权解除本合同，收回物业，不予退还租赁保证金；（7）其他事项。 2017年8月30日，蒋庆蓉与案外人黄波签订《租赁合同》，主要约定：（1）甲方为蒋庆蓉，乙方为“成都汉安瑭璜餐饮管理有限公司（筹）”；（2）乙方承租位于成都市高新南区；（3）租赁期限自2017年9月1日至2023年7月31日止；（4）经营范围为餐饮使用；（5）租金标准为月租金140元／平方米，物业服务费、水电费等由乙方承担。租金按季度支付，每个季度末最后10日内支付下一季度的租金。2017年9月1日至2017年11月30日租金为零；（6）乙方应支付租赁保证金172359元；（7）乙方办理完毕本物业现场查验手续并退场，且已办理完毕以本物业为注册地址或营业地址的批准、执照、许可证的注销或变更手续满3个月后，无任何客户向甲方提出关于乙方的投诉或索赔的情况下，甲方扣除乙方应付未付款项、违约金和赔偿金，将租赁保证金剩余部分在10个工作日内无息退还乙方；（8）乙方未按约定交纳或补足全部或部分租赁保证金、租金、物业服务费、水电费等费用并逾期超过30日的，甲方有权解除本合同；（9）因甲方蓄意不履行开发商对该商铺的要求，或蓄意违约，乙方有权要求提前解除合同，并要求甲方双倍赔偿租赁保证金；（10）因乙方原因导致本合同解除的，甲方有权不予退还租赁保证金，同时乙方应向甲方支付合同期内平均月租金的三倍作为违约金，并应当自行将本物业恢复原状完好交还甲方；（11）租赁期内，乙方明确表示或以其行为表明将不履行本合同，或未经甲方书面同意擅自撤场，应视为乙方的重大违约行为，甲方有权解除合同；（12）合同落款处，甲方为蒋庆蓉签字捺印，乙方为案外人黄波签字捺印。 合同签订后，汉安瑭璜公司向蒋庆蓉支付了租赁保证金172359元。随后汉安瑭璜公司入驻案涉商铺并进行了装修。装修共计花费2219750元。随后汉安瑭璜公司在案涉商铺位置经营瑭璜会所。 2018年1月，蒋庆蓉向君兆物业提出申请，要求变更经营范围。君兆物业未予回复。在瑭璜会所经营期间，君兆物业清楚案涉商铺已经用于餐饮经营的情况。 汉安瑭璜公司于2019年4月15日支付2019年4月房租，2019年5月7日支付2019年5月房租，2019年6月10日与2019年6月11日分两次付清2019年6月房租，2019年7月9日支付2019年7月房租。 2019年8月23日，蒋庆蓉向汉安瑭璜公司发送《关于要求贵司按时交付房租的告知书》，主要载明：（1）汉安瑭璜公司2019年4月至2019年8月房租缴纳不及时，未按照合同约定以季度支付租金；（2）请求汉安瑭璜公司按时支付租金。 2019年9月6日，君兆物业向蒋庆蓉发送《限期整改通知函》，主要载明：（1）蒋庆蓉擅自变更案涉商铺用途并转租；（2）不同意转租行为，要求蒋庆蓉解除与第三方签订的租赁合同，并将商铺的经营范围恢复至原租赁合同约定的范围。 2019年11月1日，君兆物业向蒋庆蓉发送《限期整改的告知函》，主要载明：（1）蒋庆蓉擅自变更案涉商铺用途并转租；（2）不同意转租行为，要求蒋庆蓉解除与第三方签订的租赁合同，并将商铺的经营范围恢复至原租赁合同约定的范围。 2019年11月23日，瑭璜会所闭店。 2019年12月10日，蒋庆蓉收到律师函，要求其支付案涉商铺拖欠的物业费（2019年10月1日至2019年11月30日）、生活垃圾清运费（2019年10月1日至2019年11月30日）、电费（2019年1月6日至2019年11月5日）及相关违约金共计50914.82元。 2020年1月15日，蒋庆蓉向汉安瑭璜公司邮寄发送《解约通知书》，要求解除与汉安瑭璜公司在2017年8月30日形成的房屋租赁合同。汉安瑭璜公司于2020年1月17日收到该份通知。 2020年2月25日，君兆物业与蒋庆蓉签订《解约协议书》，主要约定：（1）双方于2017年4月13日签订的《租赁合同》于2019年11月30日解除；（2）截至2019年11月30日，蒋庆蓉尚欠君兆物业租金39150.25元，该欠款在租赁保证金中直接扣除；（3）蒋庆蓉应当在2019年11月30日前迁出案涉商铺；（4）落款处蒋庆蓉签字时间为2020年1月15日，君兆物业盖章签字时间为2020年2月25日；（5）其他事项。 一审另查明，汉安瑭璜公司成立时间为2017年11月23日。案外人黄波在2017年11月23日至2019年1月29日期间，系汉安瑭璜公司的法定代表人、投资人。 一审法院认为，民事合同系当事人订立权利义务关系的自由意思表示，依法成立的合同关系受法律保护，合同相对人均应按照合同享有权利、履行义务，未能履行合同规定义务的，依法承担违约责任。蒋庆蓉与案外人黄波签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合同自双方签字盖章即成立生效。结合汉安瑭璜公司的成立时间与案外人黄波的身份，应当认定租赁合同主体为汉安瑭璜公司、蒋庆蓉。 一审法院对本案争议焦点分述如下： 1.合同解除。汉安瑭璜公司主张，因蒋庆蓉的行为导致案涉合同已经无法实际履行，请求依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定解除与蒋庆蓉的租赁合同。蒋庆蓉主张，与汉安瑭璜公司的租赁合同已经在2020年1月17日通知解除，本案中不应当再判令解除。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据汉安瑭璜公司与蒋庆蓉签订的《租赁合同》约定，汉安瑭璜公司未按约定交纳物业服务费、水电费并逾期超过30日的，蒋庆蓉有权解除本合同。截至2020年1月15日，汉安瑭璜公司拖欠案涉商铺的物业服务费、水电费已经逾期超过30日。蒋庆蓉有权解除租赁合同。主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。汉安瑭璜公司在2020年1月17日收到蒋庆蓉的解除通知，合同自此解除。故汉安瑭璜公司要求判令解除合同，一审法院不予支持。 2.违约情形。蒋庆蓉向汉安瑭璜公司提供的案涉房屋用途没有符合汉安瑭璜公司的需求，存在违约。汉安瑭璜公司未能按照约定支付租金、物管费、电费，存在违约。汉安瑭璜公司在收到君兆物业的整改通知后，未与蒋庆蓉进行任何沟通或协商即闭店。结合汉安瑭璜公司需要分期交纳2019年4月至2019年8月房租的事实，蒋庆蓉主张的汉安瑭璜公司自身经营困难导致闭店具有可能性。汉安瑭璜公司主张闭店系蒋庆蓉违约所致缺乏依据，一审法院不予支持。蒋庆蓉在2020年2月25日与君兆物业签订《解约协议书》，对蒋庆蓉、汉安瑭璜公司的《租赁合同》事宜未产生影响，不能视为蒋庆蓉在《租赁合同》履行过程中的违约行为。 3.违约金及损失。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。蒋庆蓉的违约行为并未影响汉安瑭璜公司对案涉房屋的使用，汉安瑭璜公司实际经营超过18个月，期间君兆物业均未对房屋使用提出异议。故一审法院对汉安瑭璜公司要求蒋庆蓉支付违约金344718元不予支持。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，同时因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。汉安瑭璜公司、蒋庆蓉均未对装饰装修残值金额提出鉴定，案涉商铺的装饰装修必然存在贬值，故一审法院对汉安瑭璜公司要求蒋庆蓉承担装修损失2219750元不予支持。 4.保证金。蒋庆蓉收取了汉安瑭璜公司租赁保证金，现合同已经解除，双方均具有违约情形。汉安瑭璜公司要求蒋庆蓉退还租赁保证金172359元，一审法院予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项之规定，判决：一、蒋庆蓉于判决生效之日起五日内向汉安瑭璜公司退还租赁保证金172359元；二、驳回汉安瑭璜公司其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费29906元，减半收取计14953元，由蒋庆蓉负担。 二审中，汉安瑭璜公司和蒋庆蓉均提交了新证据，本院组织各方当事人进行了举证、质证。汉安瑭璜公司提交了责令君兆物业提供案涉商铺的买卖合同等资料的申请书，拟证明君兆物业欲出售案涉房屋，故想提前收回房屋，以物业用途整改要求蒋庆蓉与汉安瑭璜公司解除合同，对汉安瑭璜公司经营造成影响。蒋庆蓉质证认为，其得知案外人和君兆物业于2019年10月签订案涉房屋买卖合同，阮六琴与君兆物业欲把蒋庆蓉踢出故以经营范围为理由主张解除合同。君兆物业对此表示不清楚。 蒋庆蓉提交了（2020）川0193民初4584号民事判决书，拟证明汉安瑭璜公司确实存在违约。汉安瑭璜公司质证认为，对该判决真实性无异议，但是是否生效由当事人核实后回复法院，判决书第一项确认合同已经解除，如果各方都存在违约，那么蒋庆蓉也存在违约情形下也应当审查并承担违约责任。一审判决认定汉安瑭璜公司承担2019年11月1日之后的租金，但汉安瑭璜公司在11月已经闭店，不支付租金有正当的理由。君兆物业认为该份判决与其无关，不发表意见。 本院对此认为，蒋庆蓉提交的（2020）川0193民初4584号民事判决书，经查该案正在二审审理过程中，故该判决尚未发生法律效力，对此不予采信。对于汉安瑭璜公司提出的责令君兆物业提供案涉商铺的买卖合同等资料的申请书是否能达到其证明目的，本院将在“本院认为部分”作综合认定。 二审中，汉安瑭璜公司对一审查明事实部分“汉安瑭璜公司于2020年1月17日收到该份通知”有异议，认为没有收到该份通知。蒋庆蓉对一审查明事实部分“装修共计花费2219750元”有异议，表示不认可该金额。 对一审审理查明的其他事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。 二审中，君兆物业表示从汉安瑭璜公司开始经营时即已清楚经营范围发生变更，便口头通知整改，在口头通知无效后才于2019年9月发出书面整改通知并在商铺张贴。 二审另查明，汉安瑭璜公司主张装修费等各项损失共计2219750元，但一审中仅提供了60余万元的清单流水，二审中仍未提交相关凭证。 本院认为，蒋庆蓉与汉安瑭璜公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效。根据双方的诉辩意见，二审主要的争议焦点为：1.案涉《租赁合同》何时解除；2.蒋庆蓉是否应当赔偿装修等各项损失共计2219750元；3.蒋庆蓉是否应当支付违约金344718元。对此，分别评议如下： 关于第一个争议焦点。首先，按照双方签订的《租赁合同》第3.1.1条“……租金按季度支付，每个季度末最后10日内将下一季度租金以现金或转账的方式付至甲方指定银行账户内”及9.4条“乙方未按本合同的约定交纳或补足全部或部分租赁保证金、租金及其他应付费用……，逾期超过三十（30）日的，甲方有权单方面解除本合同……”之约定，汉安瑭璜公司应当在每季度末的最后10天内提前交纳下一个季度的租金，根据在案证据显示，汉安瑭璜公司从2019年4月起就没有及时足额的交纳房租，蒋庆蓉已发出按时交租的通知，且截至2020年1月15日，汉安瑭璜公司欠付租金及其他费用已逾期30日，蒋庆蓉享有合同约定的解除权，其于2020年1月15日发出的《解约通知书》具有解除合同的效力，案涉合同自汉安瑭璜公司收到解约通知之日解除。其次，君兆物业于2019年9月在案涉商铺张贴整改通知，汉安瑭璜公司在看到通知后并未与蒋庆蓉进行过协商，而是径直闭店。再次，君兆物业虽于2019年9月在店铺张贴整改通知，但在此之前，君兆物业并未对汉安瑭璜公司的经营造成任何影响，汉安瑭璜公司也未举证其经营受到阻挠或不利影响。综上，即使案涉商铺收到整改通知，但汉安瑭璜公司违约在前，应当承担违约的不利后果。一审认定案涉合同于汉安瑭璜公司收到解约通知书即2020年1月17日解除并无不当，本院予以维持。故对于汉安瑭璜公司上诉提出的判令解除案涉合同的请求不予支持。 关于第二个争议焦点。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；”之规定，案涉合同系因汉安瑭璜公司违约导致解除，故对其要求蒋庆蓉赔偿装修损失的请求不予支持。 关于第三个争议焦点。案涉合同系汉安瑭璜公司违约导致解除，故汉安瑭璜公司要求蒋庆蓉支付违约金的请求无法成立，本院对此不予支持。 综上所述，汉安瑭璜公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决虽部分说理不够周延，但判决结果正确，可予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费27316元，由成都汉安瑭璜餐饮管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  杜玉兰 二〇二一年七月五日 书记员  何浩铭