辽宁省抚顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽04民终1809号 上诉人（原审原告）：刘明贤，男，1974年1月12日出生，满族，住清原满族自治县。 委托诉讼代理人：翟文斌，辽宁数典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翟月，辽宁数典律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：清原满族自治县住房和城乡建设局。住所地清原满族自治县清原镇长岭街。 负责人：于峰，该局局长。 委托诉讼代理人：姚宇，该局工作人员。 委托诉讼代理人：赵纯东，辽宁满诚律师事务所律师。 原审第三人：清原满族自治县四方房地产开发有限公司，住所地清原满族自治县清原镇站南街（白云16a-4-102）。 法定代表人：贾震，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张孝忠，清原满族自治县明鉴法律服务所法律服务工作者。 上诉人刘明贤因与被上诉人清原满族自治县住房和城乡建设局（以下简称清原住建局），原审第三人清原满族自治县四方房地产开发有限公司（以下简称四方公司）案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省清原满族自治县人民法院（2020）辽0423民初1624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 刘明贤上诉请求：撤销一审判决，依法改判对清原镇站东街旭晨家园8-3、9-4两套房屋停止执行，解除对两套房屋的查封；确认上述两套房屋的所有权为上诉人所有；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由是：原审法院认定事实正确但是适用法律明显错误。1、抚仲字（2015）第160号裁决书具有案涉房屋所有权为上诉人的既判力。武亚秋于2014年6月6日和6月18日和四方公司签订了案涉房屋《商品房买卖合同》，约定出售价格每平方米4000元，武亚秋分别于2014年6月6日、2014年6月19日到清原满族自治县房产管理处对两套房屋进行了预告登记。预告登记证明书为：清原县房清预字第预告20140558、清原县房清预字第预告20140620。2016年5月31日经抚顺仲裁委员会抚仲字（2015）第160号裁决书第二项裁决：四方公司配合武亚秋办理案涉房屋的产权过户手续。显然是仲裁机关确认案涉房屋的产权为上诉人所有，否则不会裁决四方公司配合过户。根据《物权法》第二百二十九条规定因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。仲裁裁决已经生效，案涉两套房屋自仲裁生效之日发生物权变化，案涉房屋归武亚秋所有，不再属于四方公司。原审法院应当适用《物权法》第二百二十九条规定，认定仲裁裁决已经对案涉房屋权属进行了确定。而不应该适用《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）》第七条的规定。民法典物权编的解释一，是指人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或动产案件中作出依法生效的改变原物权关系的情形。可见原审法院“仲裁裁决书未作出对执行标的权属的确认。”是法律适用错误。2、解释第八条规定：“民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的权利人，依据民法典第二百三十五条至第二百三十八条的规定，请求保护其物权的，应予支持。”3、武亚秋基于买卖合同和仲裁裁决将案涉房屋出售给上诉人，四方公司为上诉人开具商品房销售发票一节，证明四方公司认可案涉房屋是武亚秋的事实，也再次印证四方公司认可案涉房屋的所有权归武亚秋的事实。4、原审法院适用《最高法关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条第三项的规定，上诉人的民事权益不足以排除法院对案涉房屋的执行，适用法律错误。本案是二手房交易，武亚秋是从四方公司购买，上诉人是从武亚秋手中购买，武亚秋基于仲裁裁决将案涉房屋出售给上诉人，根据合同相对性原则，武亚秋和四方公司存在合同关系，武亚秋已经完成了付款的义务，上诉人和武亚秋存在合同关系，向武亚秋履行付款义务。武亚秋将案涉房屋出售给上诉人，上诉人支付了部分房屋款，剩余款项待房屋过户后一次性支付给武亚秋，武亚秋认可与上诉人的交易方式。基于上述事实二十八条规范的是武亚秋和四方公司之间的买卖合同关系，二十八条第三项也是考察武亚秋和四方公司款项交付的事实。本案上诉人和武亚秋签订了买卖协议，上诉人交付了50万元的定金，约定过户时支付剩余价款，上诉人已经缴纳了税金，还替四方公司缴纳了销售不动产的增值税，上诉人完全具有案涉房屋的期待物权。 清原住建局辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉人上诉请求，维持原判。其他意见坚持一审答辩意见。 四方公司述称，四方公司同意上诉人主张的上诉请求，其上诉事实及理由依法成立，原审法院查明事实正确清楚。上诉人享有足以排除法院对案涉房屋执行的民事权益。一、案涉房屋初始交易时间2014年6月，案外人武亚秋与四方公司签订商品房买卖合同并结清全部房屋价款，同时办理了预告登记。2016年5月，抚顺仲裁委员会作出裁决书，裁决四方公司为武亚秋办理九套房屋（包括案涉房屋）的产权过户手续。据此，案涉房屋完全合法控制在武亚秋名下，武亚秋与上诉人之间对案涉房屋合法处置符合房屋市场交易习惯，不违反法律和行政法规禁止性的规定，该交易行为完全发生在法院查封之前。二、上诉人购买案涉房屋的实际所有人为武亚秋，而非四方公司。也就是说案涉房屋早在2014年6月业已通过不动产登记机构依法办理预告登记，登记证书记载房屋预告权利人为武亚秋，预告义务人四方公司，故四方公司对案涉房屋产权完全失去了所有及控制的权利。上诉人购买武亚秋案涉房屋签订合同支付价款配户占有一节与四方公司之间存在结算房款意义上的民事法律关系。武亚秋与四方公司初始购房已完全支付全款，上诉人购买二手房，在垫付四方公司税款后其房款结算单价、总额均与武亚秋个人之间结算。为此，上诉人购买案涉房屋的行为属于善意取得，应当受到法律保护，未办理过户登记与武亚秋、上诉人无关。因四方公司与政府之间费用未结，由税务机关采取微机锁屏措施所致。上诉人的原审诉讼请求、二审诉讼主张成立，其购买案涉房屋的行为均在法院查封之前，且实际占有控制至今，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，能够排除案涉房屋的执行。 刘明贤向一审法院提出诉讼请求：1、不得执行清原镇站东街旭晨家园8-3、9-4两套房屋，解除对两套房屋的查封；2、确认上述房屋为原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2019年3月15日，新宾满族自治县人民法院作出（2019）辽0422行审58号行政裁定书，裁定如下：对申请执行人清原满族自治县城乡建设管理局作出的清城建发【2018】149号收缴建设费决定，准予强制执行。因四方公司未能履行生效裁定确定的义务，清原住建局向一审法院申请执行。2019年10月12日，一审法院以（2019）辽0423执511号执行裁定，查封清四方公司名下74处不动产，其中包含案涉清原镇站东街旭晨家园8-3、9-4房屋。执行过程中，刘明贤作为案外人就案涉门市的执行提出异议。一审法院于2020年8月14日作出（2020）辽0423执异52号执行裁定，驳回刘明贤的异议请求。理由为：刘明贤没有提交转款凭证以及在一审法院查封之前未办理过户登记是由于刘明贤与武亚秋之间的个人原因。刘明贤于2020年9月9日向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，四方公司先后于2014年6月6日、6月18日与武亚秋就案涉门市签订了《商品房买卖合同》，约定出售价格每平米4000元，并于2014年6月6日、6月19日办理了预购商品房预告登记。2015年11月24日武亚秋向抚顺市仲裁委员会申请仲裁。抚顺市仲裁委员会于2016年5月31日作出抚仲字（2015）第160号裁决书，裁决（一）申请人武亚秋与被申请人四方开发公司签订的《和解协议书》有效。（二）被申请人四方开发公司自2016年5月8日起六个月内为申请人武亚秋办理8-1、8-2、8-3、9-2、9-3、9-4、9-5、9-6、9-7九套房屋的产权过户手续。2017年3月31日，武亚秋与原告刘明贤签订房屋买卖合同，以每平方米7300元的价格将案涉房屋卖给刘明贤，总计房款3,111,114元。合同约定协议签订之日乙方支付给甲方500,000作为房屋买卖的定金，由乙方汇入甲方指定账户，剩余房款待房屋过户时一次性将支付。办理配户后，刘明贤占有使用案涉房屋。 一审法院认为，原告刘明贤享有的民事权益不足以排除法院对案涉房屋的执行，理由如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案涉房屋产权登记在四方公司名下，刘明贤欲排除案涉房屋的执行，需同时符合该条规定的情形。虽刘明贤提供证据证明从武亚秋处购买案涉房屋，买卖合同签定于一审法院查封之前，并且已实际占有房屋。但关于是否已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行一节。原告应当向一审法院提供价款转账证明或现金提取证明以及房屋出卖方的收款证明。鉴于案涉房屋买卖合同中约定的房屋价款金额较高，根据原告提交的现有证据，在没有转款凭证、收条等证明材料的情况下，一审法院无法认定原告已实际支付房屋价款。因此，原告的主张不符合上述法律规定，原告的民事权益不足以排除执行。关于刘明贤主张的要求确认案涉房屋归其所有一节的认定。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或动产案件中作出依法生效的改变原物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定，以物抵债裁定，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立变更转让或消灭的人民法院仲裁委员会的法律文书。”。案涉房屋登记在四方公司名下，经抚顺市仲裁委员会裁决后，武亚秋将案涉房屋转让给原告刘明贤，但抚顺市仲裁委员会作出的仲裁裁决书是对武亚秋与四方公司《和解协议书》合同效力的确认，并未作出对执行标的权属的确认，不符合因仲裁文书生效导致案涉房屋物权变动的规定。故一审法院对刘明贤该项请求不予支持。综上，原告刘明贤的诉讼请求不成立，应予驳回。一审法院据此判决：驳回原告刘明贤的诉讼请求。案件受理费20142元，由原告刘明贤负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实有相关证据佐证，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为刘明贤对案涉房屋是否享有所有权、是否享有足以排除执行的民事权益、根据查明的事实，与四方公司之间成立案涉房屋买卖合同法律关系的系案外人武亚秋，虽然抚顺市仲裁委员会裁决武亚秋与四方公司签订的和解协议书有效，四方公司协助办理房屋产权过户手续，但案涉房屋仍然登记在四方公司名下，其所有权人为四方公司。抚顺市仲裁委员会的裁决书并没有导致案涉房屋物权的变动。故刘明贤主张其为案涉房屋的所有权人的上诉请求，本院无法支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。如前述，案涉房屋所有权人系四方公司，与四方公司成立买卖合同关系的是武亚秋，预告登记权利人亦系武亚秋。刘明贤系与武亚秋签订的案涉房屋买卖合同。据此，刘明贤对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益。 综上所述，刘明贤的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20142元，由刘明贤负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 史汉营 审 判 员 王 爽 审 判 员 王 炜 二〇二一年七月二十日 法官助理 朱 彤 代书记员 孙 悦