广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10201号上诉人（原审被告）：项举华，男，1965年1月4日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：李德文，男，1968年6月11日出生，汉族，身份证住址广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：孔少乐，广东道怡律师事务所律师。委托诉讼代理人：周惠珊，广东道怡律师事务所实习人员。上诉人项举华因与被上诉人李德文房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初9843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月14日公开开庭审理了本案。上诉人项举华、被上诉人李德文的委托诉讼代理人孔少乐、周惠珊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。项举华上诉请求：1.变更一审判决第一项，改判李德文向项举华支付多收的28511元；2.撤销一审判决第二项，改判李德文承担搬运费18850元；3.李德文承担全部案件受理费用。事实与理由：一审查明事实不清，适用法律不当。一、一审没有采纳李德文提供的2019年12月6日项举华的承诺书为租赁合同终止的依据，处理不当，本案租金应该计算到2019年12月底。项举华承租涉案场地用于经营广州市奔翔电子有限公司（以下简称奔翔公司），项举华是该公司的法定代表人。项举华于2019年12月6日代表该公司写承诺书给李德文，其中承诺放弃的物品不包括项举华本人的私人物品及奔翔公司的账本、与供应商客户签订的合同及对账单等文件。因奔翔公司经营困难、资金链断裂导致未能在承诺的交租日期即2019年12月14日之前未能支付租金，此后，李德文在涉案场地上另外上了锁，奔翔公司也未在涉案场地开工，故上述承诺书实际上已经实施了，不存在李德文还要向项举华收取租金的问题。由于新冠疫情的影响，涉案场地一直未能租出，李德文直至2020年6月才租出其中部分。项举华于2020年2月29日与案外人广东舒畅日用品有限公司（以下简称舒畅公司）签订了供货合同，了解到李德文还没有清理涉案场地生产设备，项举华就想短期租用涉案场地用来生产，遂于2020年3月7日与李德文的房屋管理人李嘉新沟通后达成口头协议，项举华同意接到订单赚了钱立即支付欠李德文的房租，故项举华于2020年3月8日支付了2万元给李嘉新的农行账号上。由于2020年4月1日国家出台了新的政策，导致舒畅公司的产品销售不出，间接导致项举华的订单没有了，故项举华无钱支付欠李德文的房租。由于李德文看到项举华在积极的努力找业务来赚钱支付房租，同时考虑到涉案场地内有项举华的财产，而李德文也没有办法处理变现抵房租，所以李德文的房屋管理人李嘉新先生受李德文委托打印了承诺书（其中项举华身份证号码打错了）。基于上述事实，项举华认为2019年12月6日的承诺书内容已经兑现了，涉案场地已经交还李德文了，故李德文的房租应该计算到2019年12月底，按照李德文提供的数据，到2019年12月底，项举华欠李德文的总租金是101904元，但是李德文从2019年8月开始每月就多收了项举华卫生费815元（1015元－200元），至2019年12月底共多收了卫生费4075元（815元/月×5个月），此外，项举华分别于2019年12月25日、2020年3月8日向李德文支付3800元、2000元，扣减掉项举华支付给李德文的租赁保证金102540元，李德文应该退回给项举华28511元（即102540元+4075元＋3800元+20000元－101904元）。二、一审判决项举华支付搬运费8850元属于事实不清。根据项举华2019年12月6日写的承诺书，李德文把涉案场地的物品搬迁到该址六楼所产生的搬迁费应由李德文承担。如果李德文同情项举华，愿意把涉案场地内的物品还给项举华，那么李德文将涉案场地内的物品搬迁到该址六楼所产生的搬迁费应由项举华承担，项举华也愿意承担由此产生的搬迁费。但项举华咨询过多家搬迁公司，实际搬迁费只需5000元左右。项举华恳请二审法院判决李德文归还项举华原放在涉巡查场地内的私人物品及奔翔公司的账本、与供应商客户签订的合同及对账单等文件。综上所述，一审判决对部分案件事实适用法律不当，侵害了项举华的合法权益，请求二审法院判如所请。被上诉人李德文二审答辩称：同意一审处理结果，不同意项举华的上诉请求，请求二审法院驳回项举华全部上诉请求。李德文没有多收项举华费用，项举华在一审中也没有提出该观点。项举华在上诉的时候才提出李德文多收的请求，已经超过了诉讼时效及举证期限，没有事实依据，二审不应处理。李德文于2020年7月6日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.项举华立即向李德文支付拖欠的租金303669元；2.项举华承担本案全部诉讼费用。李德文在一审时当庭变更诉讼请求为：1.项举华立即向李德文支付拖欠的租金283669元；2.项举华向李德文支付搬运承租物品的费用18850元；3.项举华承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2015年10月12日，李德文（甲方、出租方）与项举华（乙方、承租方）签订一份厂房租赁合同（以下简称涉案合同），约定甲方将位于广州市番禺区大石街石北大道北石北工业区大维段自编19号三楼厂房（以下简称涉案厂房）出租给乙方。租期五年，自2015年10月10日至2020年10月9日，其中2019年10月10日至2020年10月9日每月租金39006元。乙方交纳租赁保证金102540元。村垃圾费每月200元，电梯费每月1000元（含电费及维修费）。每月10日前交当月租金。甲方在2015年10月10日前交付建筑物给乙方。乙方逾期支付租金，每一天按租金的千分之二收取滞纳金，逾期支付租金达10天的视为乙方违约，甲方有权停水、停电，有权解除合同没收保证金，收回厂房。合同对其他事项也作了相关约定。李德文确认有收到项举华交纳的租赁保证金102540元，且尚未退还也未抵扣拖欠租金。2019年11月19日，项举华向李德文出具一份承诺书，内容如下：本人项举华保证在2019年11月23日之前将尚欠李德文的租金100588元（含电水费）付清，如到期未付清租金的，本人保证在2019年11月26日前将承租场地内的物品搬清，如到期未搬清物品的，本人同意放弃承租场地内的所有物品。特此承诺。承诺人项举华，2019年11月19日。2019年12月6日，项举华再次向李德文出具一份承诺书，内容如下：本人项举华保证在2019年12月14日之前将尚欠李德文的租金101904元（含电水费）付清，如到期未付清租金的，本人同意在2019年12月14日放弃承租场地内的所有物品。把广州市番禺区大石街大维村大维工业区一横路10号三楼交付给李德文先生，特此承诺。承诺人项举华，2019年12月6日。就上述第二份承诺书中的租金101904元（含电水费），李德文就其构成明确：2019年10月份租金19163元、11月份租金39006元、12月份租金39006元；11月份卫生费1015元、12月份卫生费1015元；11月份电梯费1000元、12月份电梯费1000元；11月份水费90元、电费314元，12月份水费66元、电费229元，合计101904元。李德文提供一份落款日期为2020年4月14日的通知，内容为告知项举华截至2020年4月14日，尚欠租金（含水电费）242368元，要求项举华三日内付清欠费，否则李德文将在2020年4月18日搬空涉案厂房内物品收回场地。项举华否认有收到该份通知。李德文提供的送达详情显示邮件于2020年4月15日由他人代收。李德文未能提供邮寄底单，无法确认收件地址及收件人，也无法确认邮寄详情与送达上述通知之间的关联性。2020年4月24日，项举华向李德文出具第三份承诺书，内容如下：本人项举华（身份证号码：）现把物品临时放置在李德文先生的广州市番禺区大石街大维村大维工业区一横路10号三楼的物业。请李德文先生正常招租，如有客户承租的，本人愿意在三天之内清空（如不清空则自愿放弃场内所有物品）场地交付给李德文先生并承担之前所欠李德文先生的租金。项举华确认承诺书为其出具，但表示承诺书为李德文打印好交给其签名的，且承诺书中的身份证号码并非项举华的。李德文提供一份落款日期为2020年6月20日的《解除租赁合同通知书》，内容为通知项举华，截至2020年5月，拖欠租金合计303669元，表示即日解除涉案合同，李德文将按照之前项举华的承诺内容搬走厂房内物品另行放置清空租赁场地，搬运费由项举华承担。李德文提供的邮寄详情显示2020年6月21日由他人代收。项举华对该证据未发表意见。李德文提供一份其与案外人广州易居搬家起重吊装有限公司（以下简称易居公司）签订的搬迁合同，及易居公司出具的两张日期为2020年7月1日的增值税普通发票，拟证实其为将涉案厂房内项举华物品搬至涉案厂房所在楼宇的六楼，支出搬运费18850元。搬迁合同显示，案外人易居公司为李德文提供搬迁服务，将涉案厂房内的办公用品、桌椅、货架、电子产品、空调卡位等搬迁至广州市番禺区大石街大维村大维工业区一横路10号六楼，计划搬迁开始时间2020年6月27日，3日内完成，包含人工搬运总承包价（含拆空调含普通发票）18850元。易居公司向李德文出具两张日期为2020年7月1日的增值税普通发票，金额分别为8850元、10000元。李德文表示将涉案厂房内物品打包后另行放置六楼。项举华抗辩不知道李德文要搬迁厂房内物品，搬迁是李德文单方面行为，对搬迁费有异议。一审法院询问项举华是否放弃原存放在涉案厂房内物品，项举华当庭表示不放弃，并表示如果李德文通知其就会搬走厂房内物品。李德文代理人经电话联系李德文本人，同意项举华自行搬走厂房内物品，否认不同意项举华搬东西。一审法院告知双方当事人，既然李德文同意项举华搬走原厂房内物品，项举华也想拥有原厂房内物品的所有权，责令双方当事人庭后3日内协商搬走原厂房内物品。在一审庭审后笔录签名时，项举华又明确表示不同意搬迁。一审法院另查明，李德文提供其与案外人广州市番禺区大石街大维村经济合作社签订的租赁合同及补充协议，拟证实涉案厂房为其向案外人广州市番禺区大石街大维村经济合作社承租而获得转租权利。截至一审庭审辩论结束，李德文未能提供涉案厂房的产权证书或建设工程规划许可证等证明文件。以上事实有项举华、李德文提交证据及庭审笔录为证。一审法院认为：李德文就涉案厂房与项举华签订厂房租赁合同，但在一审法庭辩论终结前未能提供建筑物的产权证书或建设工程规划许可证，应认定涉案合同为无效合同。合同无效的，因合同取得的财产应当予以返还。李德文收取项举华租赁保证金102540元应当返还给项举华。租赁合同无效，李德文仍有权请求参照合同约定的租金标准向项举华收取房屋占有使用费。根据李德文提供证据及陈述，李德文请求的项举华拖欠租金283669元，构成为项举华2019年12月6日出具承诺书中确认的欠款101904元；2020年1月至5月的租金每月39006元；2020年1月至5月的卫生费，每月1015元；2020年1月至5月的电梯费，每月1000元；2020年1月租赁税180元、2020年5月租赁税280元。上述费用中，李德文主张的每月卫生费1015元明显与涉案合同中约定村垃圾费每月200元相矛盾，对超出合同约定部分一审法院不予认可及支持。李德文主张的租赁税180元及280元，仅有陈述并无相应证据支持，应承担举证不能的不利后果，一审法院对上述租赁税不予认可及支持。至于项举华2019年12月6日出具承诺书中确认的欠款101904元，李德文陈述包含2019年11月、12月的卫生费各1015元。因该卫生费计算与合同约定不符，超出200元的部分不予认可及支持。项举华抗辩李德文超出合同约定标准收取水费，但其无法对其所出具承诺书作合理解释，一审法院对项举华的上述抗辩不予采信。综上，项举华自2019年10月至2020年5月31日期间拖欠租金及水电费等费用，合计为301304元。因李德文确认项举华于2019年12月25日支付3800元，2020年3月8日支付20000元，故剩余欠款为277504元。因李德文收取项举华租赁保证金102540元应予退还，为避免当事人诉累，应一并抵扣上述租赁保证金，抵扣后，项举华仍应向李德文支付租金、水电费、卫生费、电梯费共计174964元。李德文主张租金等费用超出上述金额的部分，一审法院依法予以驳回。李德文将水电费、卫生费、电梯费统称为租金，表述不准确，一审法院依法予以纠正。至于搬运费，项举华在长期拖欠租金等费用的情况下，反复向李德文出具承诺书，承诺及时支付欠款及放弃厂房内物品，以及在2020年4月24日针对李德文于4月14日出具的搬迁及收回场地通知，所作出的及时搬迁承诺，项举华负有及时将物品搬走清空厂房的义务。在项举华迟迟未能支付拖欠费用，也未主动搬迁时，李德文为了避免自身损失的进一步扩大，自行与案外人签订搬迁合同，将涉案厂房内物品搬至六楼放置，为适当的私力救济行为，具有正当性。李德文因此支付的搬运费，为项举华占用李德文场地拒不搬走产生的费用，应由项举华承担搬运费。项举华抗辩其会主动搬迁，却又在一审庭审中明确不同意搬迁，项举华在几次承诺书中同意放弃物品所有权，但又在一审庭审中主张原厂房内物品的所有权，项举华反复变化的主张也是导致李德文为避免损失进一步扩大而支出相应搬运费的重大事由。项举华应向李德文支付搬运费18850元。至于原厂房内物品的处置，双方均未在一审中提出相关主张，按照不告不理的诉讼原则，一审法院不予进行处理。双方当事人可通过协商或其他法律途径予以解决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条的规定，于2020年9月16日作出如下判决：一、项举华应于一审判决发生法律效力之日起七日内向李德文支付租金及水电费、电梯费、卫生费等共计174964元；二、项举华应于一审判决发生法律效力之日起七日内向李德文支付搬运费18850元；三、驳回李德文的其他诉讼请求。一审案件受理费2928元，由李德文承担1036元，项举华承担1892元。项举华在一审判决生效之日起七日内应向一审法院缴纳受理费1892元。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，李德文没有提交新的证据，项举华向本院提交如下证据材料：1.项举华与李德文的房屋管理人李嘉新在2019年7月25日至8月6日的微信聊天记录截图打印件共三页，拟证明李德文从2019年8月开始每月收取1015元的卫生费；2.载明日期为2020年2月29日的奔翔公司报价单及奔翔公司、舒畅公司签订的《供货合同》复印件各一页，日期为2020年3月3日的舒畅公司采购单复印件一份。项举华称上述材料均在李德文处（涉案场地内），其复印的是电脑扫描件，拟证明项举华上诉提出的舒畅公司订单情况属实；3.奔翔公司营业执照复印件一张，拟证明项举华为奔翔公司法定代表人；4.项举华、李德文于2020年5月19日至6月29日期间的微信聊天记录截图打印件两页、2020年6月29日的《邮件寄递事宜申明》复印件一页、尾数为8578的邮件的签收记录手机截图打印件一页，以及落款时间为2020年6月28日、盖有奔翔公司公章的《奔翔公司财产告知书》复印件一份，拟证明李德文签收了项举华向其邮寄的载明奔翔公司财产及项举华私人财产种类和数量的《奔翔公司财产告知书》。经本院组织质证，李德文发表如下质证意见：上述证据均是项举华一审能够提供但因其个人原因而未提交的证据，均超过举证期限，不属于二审新证据；确认证据1的真实性，但不确认关联性、合法性，项举华未在一审中对卫生费提出返还请求或反诉；项举华并未提交证据2的原件，这些原件也不在李德文处，不确认其真实性、合法性和关联性；确认证据3的真实性；确认证据4中微信聊天记录的真实性，但从聊天内容看，只能反映项举华将财产告知书单方发送给李德文，李德文未作出任何回应，不能证明李德文同意项举华所主张的财产情况；对证据4中其余材料，项举华没有提供原件，故不确认真实性、合法性和关联性。李德文收到了告知书的邮件，但不同意其主张的财产清单的内容。二审另查明如下事实：一、关于李德文将涉案场地内物品搬离的情况。经本院询问，李德文表示其于2020年6月27日将项举华放在涉案场地内的物品搬至六楼，对此口头告知了项举华；项举华表示其不清楚李德文搬运的时间，其也没有收到李德文的通知。二、关于涉案场地的交接问题。经本院询问，项举华表示：1.其于2019年12月14日已将外面门的钥匙交还给李嘉新，后续没有使用涉案场地，但其没有将涉案场地上项举华自己装的玻璃门的钥匙给李德文，当时其不想要涉案场地内的物品了；2.李德文于2019年12月14日后在涉案场地上另加了锁，需要双方同时开锁才能进去涉案场地。但对于李德文加锁事实，项举华没有证据证明，也没有因为李德文加锁而报警；3.项举华曾向李嘉新口头提出要搬东西，但被拒绝，对此没有证据证明。对此，李德文表示：1.其不清楚项举华何时停工，但项举华经常回到涉案场地；2.其并未在涉案场地上加锁，其随时欢迎并愿意配合项举华搬走物品；3.因项举华一直没有搬走物品，故其认为项举华一直占用涉案场地。三、关于涉案场地内物品的处理问题。经本院询问，李德文表示其随时欢迎项举华搬物品，也可以出运费帮项举华搬走，并同意项举华出钱评估后抵扣欠租。项举华则表示其暂时没有地方放，其要求取回其私人物品及财务账册；至于包括机器设备在内的其余物品，如果李德文同意抵扣房租的，项举华就不要了，否则项举华就要。至于抵扣房租，需要第三方评估，其愿意出钱评估。据此，本院于2021年5月14日当庭责令双方庭后三日内办理涉案场地内物品交接手续，并告知双方：若逾期未达成一致意见的，由双方另行主张物品交接及租金抵扣问题。项举华于2021年5月18日向本院提交了《情况说明》，称其与李德文的委托代理人孔少乐律师未能就物品处理问题达成一致意见；孔少乐律师不同意项举华提出的先去现场看后再定物品处理方案的要求；等。四、关于卫生费。经本院询问及释明，李德文确认其多收了项举华2019年8月至12月的卫生费4075元，并表示为免诉讼累，其同意在本案中将多收的卫生费抵扣项举华的欠租。经本院主持调解，双方当事人未能达成协商一致意见。本院认为：本案争议发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案适用当时的法律规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。对于一审法院在认定双方当事人之间签订的厂房租赁合同无效的基础上，作出的租赁保证金应予返还，且与欠租相抵扣的处理，双方当事人均无异议，亦无举证推翻，故本院予以确认，并不再赘述。针对项举华的上诉请求，本案二审需要处理的问题是：项举华是否应向李德文支付2019年12月底之后至2020年5月31日期间所拖欠的租金、卫生费、电梯费等，是否应向李德文支付搬运费18850元。对此，分析如下：关于欠费时间截点问题。虽然涉案合同被认定无效，但基于等价有偿原则，项举华仍应参照合同约定的租金标准支付其交还场地前的占用费，并应支付相应水电费、卫生费、电梯费等。虽然项举华依据其于2019年12月6日出具的承诺书，上诉主张租金应计至2019年12月底，其无需向李德文支付此后的租金等欠费。但首先，交还场地是承租人的义务，故作为承租人的项举华对于其交还场地的时间及情况负有举证责任。上述承诺书属于项举华单方承诺，并不足以据此认定场地交接的时间。从本案一审查明事实及二审庭询情况看，目前并无双方办理场地交接手续的书面证据，且项举华确认其未将自己安装的玻璃门钥匙交还出租方，亦确认其至今仍未搬离涉案场地内的物品，还曾向一审法院明确表示不同意搬迁。李德文则表示其于2020年6月27日才将涉案场地内的物品搬至六楼。因此，一审法院判令支持了李德文主张至2020年5月31日的欠租等费用，并无不当，本院予以维持。项举华对此的上诉理据不足，本院不予采纳。至于项举华二审提交的证据材料。首先，经审查，均形成于本案一审立案之前，不属于二审新证据。其次，对其中项举华与李嘉新的微信聊天记录所反映的卫生费收取情况，李德文不持异议，并表示同意将其多收取的2019年8月至12月的卫生费4075元与项举华本案欠费相抵扣，本院予以确认，但对一审判决第一项确定的金额不另作调整，双方可在履行判决时自行抵扣。再次，至于奔翔公司与舒畅公司之间的报价单、采购单、供货合同等材料，与本案项举华、李德文之间的房屋租赁合同关系并无直接关联，亦不影响本案事实认定，故本院不予采纳。最后，项举华二审提交的其余证据材料仅能证明项举华曾向李德文发出财产告知书的事实，并不足以证明项举华有关财产及物品的具体情况。鉴于双方当事人均未在一审诉讼中就相关物品的处理问题提出诉讼请求或反诉主张，且经本院主持调解，双方亦未就此达成协商一致的处理意见，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条之规定，本院对于物品问题暂不作处理，项举华可另循合法途径解决，李德文对此应予以配合。关于搬运费。在项举华长期拖欠费用，亦未及时搬离物品的情况下，李德文将涉案场地内的物品搬迁至六楼的行为，可避免损失进一步扩大，具有正当性。在项举华始终未能明确放弃对该些物品的所有权，而李德文已在一审举证证明其实际支出了搬运费的情况下，一审判令项举华向李德文支付搬运费18850元，合理有据。虽然项举华上诉主张搬运费过高，但其对此并无提交证据佐证，亦未能举证推翻李德文所提交的证据，故项举华对此的上诉缺乏依据，本院不予支持。综上所述，项举华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5856元，由上诉人项举华负担。本判决为终审判决。审判员 刘 卉二〇二一年七月九日书记员 李逸丹