四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民初4189号 原告（案外人）：冉一隆，男，1995年10月1日出生，汉族，住四川省宣汉县。 委托诉讼代理人：李玉华，北京市中盾（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李德凤，北京市中盾（成都）律师事务所律师。 被告（申请保全人）：浙江省建工集团有限责任公司，住所地浙江省杭州市西湖区文三西路52号5-8层。 法定代表人：曹伟，董事长。 委托诉讼代理人：沈勇，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师。 被告（被保全人）：成都尚岭置业有限公司，住所地四川省成都市武侯区机投桥街道万寿村2组。 法定代表人：王洪光，执行董事兼总经理。 被告：重庆金阳房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路68号。 破产管理人：重庆学苑律师事务所，住所地重庆市江北区江北嘴金融街3号15楼。 委托诉讼代理人：张鹏，重庆学苑律师事务所律师。 原告冉一隆与被告浙江省建工集团有限责任公司（以下简称浙建集团公司）、成都尚岭置业有限公司（以下简称尚岭置业公司）、重庆金阳房地产开发有限公司（以下简称金阳房产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年4月26日立案后，依法组成合议庭于2021年7月13日公开开庭进行了审理。原告冉一隆的委托诉讼代理人李玉华、李德凤，被告浙建集团公司的委托诉讼代理人沈勇，被告金阳房产公司的委托诉讼代理人张鹏到庭参加了诉讼，被告尚岭置业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告冉一隆向本院提出诉讼请求：依法解除对位于成都市武侯区××路××号××幢××单元××层513号房屋（以下简称案涉房屋）的查封，并停止执行。事实和理由：在案涉房屋查封前，冉一隆已经与尚岭置业公司签订合法有效的商品房买卖合同，并支付全部购房款，占有使用案涉房屋至今，且非因原告自身原因未办理过户登记，其请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的规定，可以排除对案涉房屋的查封和执行。浙建集团公司已经对其建设工程价款优先受偿权进行了处分，从而丧失了法定的“优先顺位”，其权利不能对抗买受人的物权期待权。同时生效法律文书已经认定重庆银行股份有限公司成都分行（以下简称重庆银行成都分行）的抵押权丧失，其债权已经变成了对价款优先受偿的普通债权，而被告浙建集团公司的工程款优先受偿权是居于重庆银行成都分行抵押权之后，更不能对抗买受人的物权期待权。 浙建集团公司辩称，一、冉一隆不是案涉房屋真实的买受人，尚岭置业公司将案涉房屋用于抵偿建筑装修的工程款，是以清偿债务而非买卖房屋为目的，尚岭置业公司与装修公司之间不是真实的买卖合同。装修公司与案外人冉崇军形成挂靠与被挂靠的关系，装修公司将案涉房屋抵偿给冉崇军，冉崇军将案涉房屋转让给冉一隆，最终在尚岭置业公司与冉一隆之间并不形成真实的买卖合同关系，因此，案涉买卖合同不是合法有效的买卖合同。二、冉一隆并没有充分证据证明没有办理过户登记不是其自身原因。冉一隆在明知有他人权利障碍的情况下购买案涉房屋且未将合同价款按照合同约定支付至抵押权人的账户，是导致不能办理过户登记的重要原因。买卖合同明确约定在合同签订之日起三十日内办理登记，冉一隆在前述期限内没有向尚岭置业公司主张权利，亦存在重大过错。 金阳房产公司辩称，请人民法院依法判决。 尚岭置业公司未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确定并在卷佐证。根据有效证据及当事人庭审陈述，本院查明如下事实： 案涉房屋所在房地产项目名称为“金阳不夜都”项目，现地址为成都市武侯区××路××号，国有土地使用权证号为成国用（2013）第222号，用地面积13524.98平方米，竣工时间2018年8月。 2016年7月25日，重庆银行成都分行出具两份《同意函》，该函载明，尚岭置业公司位于成都市武侯区××街道××村××组“金阳不夜都”项目在建工程已抵押给该行，该行同意办理该项目1号楼1单元3-19层办公，1号楼商业裙楼及2单元4-21层办公、地下室的商品房预售许可证，并同意尚岭置业公司销售该房屋，办理初始登记、转移登记，以及同意买受人办理预告登记、抵押登记。 2016年8月3日，浙建集团公司出具《承诺函》并在该函“承诺人（施工方）”栏加盖公章，该函内容为：“重庆银行股份有限公司成都分行：我方【浙江省建工集团有限责任公司】作为业主方（抵押人）成都尚岭置业有限公司的‘金阳不夜都’项目的施工方，而贵行作为该项目工程（含在建工程）的抵押权人【抵押合同编号（2016）年（重银成分锦支抵）字第010号】，现我方向贵行承诺如下：本公司自愿放弃对该项目工程（含在建工程）所享有的工程价款优于贵行抵押权的优先受偿权及其他留置权，即：当借款人成都尚岭置业有限公司未按与贵行所签《重庆银行固定资产贷款合同》【合同编号（2016）年（重银成分锦支贷）字第003号】约定归还贵行15000万元授信本息时，贵行对作为抵押物的该项目工程（含在建工程）的抵押权优先于我方的建筑工程价款。对抵押物折价或拍卖、变卖所得的价款只有在先偿还（满足）贵行的15000万元授信本息及相关费用后，其剩余价款才用于清偿我方的建设工程价款及其他欠款。”尚岭置业公司在“我方已经知悉并同意建筑方向贵行出具的上述承诺函内容”处作为工程业主方盖章。 2018年12月29日，尚岭置业公司（甲方）、四川博艺名居建筑工程有限公司（乙方，以下简称博艺名居公司）签订《抵房协议》，该协议载明：鉴于甲乙双方于2016年7月20日签订了《金阳不夜都项目铝合金门窗、百叶、栏杆制作、安装工程施工合同》（以下简称《施工合同》），乙方承担了《施工合同》工程施工，该工程已完工，尚有部分工程进度款未支付给乙方。现经双方协商一致，达成协议如下：截至2018年10月29日，甲方有工程进度款2107920元未支付给乙方，甲方自愿以自有房屋两套抵扣以上款项，由于前期乙方缴纳1栋1单元512号房定金10000元，1栋1单元513号房定金10000元，故抵扣金额共计730600元。用于抵扣工程款的房屋为“金阳不夜都”1栋1单元512号房、513号房，售价均为375300元。为便于乙方处置上述房屋，根据乙方要求，甲方将上述两套房屋分别过户至乙方指定受让人冉一隆与向剑峰、王炼，甲方直接与受让人签订《商品房买卖合同》并办理相关手续。甲方按照合同约定向乙方或受让人交付房屋，协助乙方或受让人办理上述房屋合同备案登记、房屋交付以及产权证等手续。 2019年1月7日，冉一隆与尚岭置业公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，购买案涉房屋，合同约定房屋总价款为375300元，规划用途为办公。与案涉房屋有关的抵押情况为存在在建工程抵押，抵押人为尚岭置业公司，抵押权人为重庆银行成都分行，抵押登记日期为2016年7月25日。冉一隆通过工程价款抵偿方式支付了前述购房款，2020年5月25日尚岭置业公司向冉一隆出具收据，载明收到冉一隆“金阳不夜1-1-513购房款”375300元。 2019年7月3日，冉一隆与碧桂园金阳物业服务有限公司成都分公司（以下简称金阳物业公司）签订《金阳不夜都碧桂园金阳前期物业服务协议》（以下简称《前期物业服务协议》），同日，金阳物业公司向冉一隆出具收据，载明收到冉一隆就案涉房屋缴纳的2019年7月至9月装修管理费。 2021年3月8日，冉一隆向成都市武侯区人民法院（以下简称武侯法院）提起诉讼，请求判令尚岭置业公司、重庆银行成都分行注销案涉房屋的抵押登记；判令尚岭置业公司为冉一隆办理预售合同登记备案手续。武侯法院于2021年4月20日作出（2021）川0107民初7144号民事判决，查明“2016年5月16日，尚岭公司与重庆银行成都分行签订《重庆银行抵押合同》，约定重庆银行成都分行向尚岭公司提供贷款1.5亿元，尚岭公司用其开发的位于成都市武侯区××街道××村××组‘金阳不夜都’在建工程为其债务提供抵押担保，并办理了抵押登记……合同签订后，原告向尚岭公司支付了购房款1万元，后因尚岭公司欠付工程款，故以案涉房屋剩余购房款抵扣所欠工程款。此后，尚岭公司并未将相关款项支付至约定的监管账户，导致重庆银行成都分行未能取得房屋价款，故未对原告购买的房屋办理解除抵押登记手续，导致无法办理预售合同登记备案”，认为“原告与尚岭公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，其内容不违反法律行政法规强制性规定，合法有效……重庆银行成都分行同意尚岭置业将抵押房产进行预售，并通过设立专门的预售资金监管账户对相应的销售回款予以监管，重庆银行成都分行在前述房屋上享有的抵押权已因抵押物的提前变现，转化为对出让房屋所得价款享有的优先受偿权，相关房屋受让人可以排除抵押权的追及效力，获得无抵押负担的完整权利”，判决尚岭置业公司、重庆银行成都分行在判决生效之日起十日内办理注销案涉房屋的抵押登记手续；驳回冉一隆的其他诉讼请求。（2021）川0107民初7144号民事判决已发生法律效力。 另查明，浙建集团公司与尚岭置业公司、金阳房产公司建设工程施工合同纠纷一案，依据浙建集团公司的诉讼保全申请，本院于2019年9月18日作出（2019）川01执保450号执行裁定，查封尚岭置业公司在成都市武侯区××街××村××组的房屋（预售许可证号：11434、10656），查封期限三年。案涉房屋在查封范围内。冉一隆向本院提出书面异议，本院于2021年4月12日作出（2021）川01执异529号执行裁定，驳回冉一隆的异议申请。冉一隆不服，遂提起本案诉讼。 2021年4月28日，本院作出（2019）川01民初4856号民事判决，判决“……五、浙江省建工集团有限责任公司在成都尚岭置业有限公司欠付工程款（含已到期质保金）25905805.63元范围内，享有对其承建的位于成都市武侯区××路名称为‘金阳·不夜都’工程折价、拍卖后的价款优先受偿的权利；……七、在重庆银行股份有限公司成都分行抵押权未消灭的情况下，其对成都尚岭置业有限公司用于抵押的位于成都市武侯区××路名称为‘金阳·不夜都’在建工程的抵押权顺位优先于浙江省建工集团有限责任公司享有的建设工程价款优先受偿权……”，目前该案在四川省高级人民法院（以下简称四川高院）二审审理阶段。 本院认定上述事实，采信了各方当事人的身份信息、《抵房协议》《四川省商品房买卖合同（预售）》《同意函》《承诺函》《前期物业服务协议》、收据、（2019）川01民初4856号民事判决书、（2021）川0107民初7144号民事判决书、(2021)川01执异529号执行裁定书以及当事人庭审陈述等证据。 本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是本院应否在（2019）川01民初4856号案件中保全案涉房屋？针对争议焦点，本院论述如下： 一、关于冉一隆是否享有案涉房屋权利的问题 根据已经发生法律效力的（2021）川0107民初7144号民事判决认定的事实，冉一隆在人民法院查封之前双方已经就案涉房屋签订了合法有效的书面买卖合同并按约支付了购房款。浙建集团公司虽对冉一隆签订房屋买卖合同和支付购房款的事实提出异议，但是不能提出相反证据予以反驳。《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定：“下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”故本院对冉一隆主张在本院保全案涉房屋之前已经签订合法有效的房屋买卖合同并按照合同约定支付了购房款的事实，予以确认。 依据冉一隆在本案中提交的《前期物业服务协议》、收据等证据，能够认定冉一隆签订前期物业服务协议并交纳了2019年7月之后的装修管理费，即冉一隆在查封之前已经合法占有了案涉房屋。因案涉房屋存在抵押登记无法办理过户手续，亦非因买受人自身原因未办理过户登记。 因此，冉一隆所举证据能够证明其符合《执行异议和复议规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定的法定情形，冉一隆有关对案涉房屋享有物权期待权的主张成立。 二、关于冉一隆对案涉房屋享有的物权期待权能否阻却本院保全的问题 浙建集团公司除认为冉一隆关于签订房屋买卖合同和支付购房价款的事实主张不属实外，还认为其关于享有案涉房屋物权期待权的主张即使成立，也不能对抗浙建集团公司享有的工程价款优先权的债权执行。对此本院认为，浙建集团公司主张确认建设工程价款优先受偿权的（2019）川01民初4856号案件，目前正在四川高院二审审理中，浙建集团公司是否享有建设工程价款优先受偿权尚未经生效判决予以确认。即使浙建集团公司主张的建设工程价款优先权能够成立，但依据本案查明的事实，浙建集团公司通过向重庆银行成都分行出具《承诺函》的方式已经自愿放弃了对尚岭置业公司“金阳不夜都”项目（含在建工程）所享有的工程价款优于重庆银行成都分行抵押权的优先受偿权。基于浙建集团公司出具的《承诺函》内容，浙建集团公司放弃建设工程价款优先受偿权相对于抵押权的优先顺位，包含了浙建集团公司同意抵押权人重庆银行成都分行优先实现抵押权的意思表示。而冉一隆在重庆银行成都分行出具《同意函》后向尚岭置业公司购买案涉房屋，实为重庆银行成都分行实现其抵押权的结果。对此，已经发生法律效力的（2021）川0107民初7144号民事判决书亦认定，重庆银行成都分行在案涉房屋上享有的抵押权已因抵押物的提前变现，转化为对出让房屋所得价款享有的优先受偿权，相关房屋受让人也已经据实支付了购房款，可以排除抵押权的追及效力，获得无抵押负担的完整权利。故在浙建集团公司同意抵押权人重庆银行成都分行优先实现抵押权的情形下，在本案中以其享有建设工程价款优先权为由认为冉一隆享有的物权期待权不能阻却本院对案涉房屋的保全，理由不能成立。 综上，冉一隆的诉讼请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条、第二百四十一条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 不得查封成都市武侯区××路××号××幢××单元××层513号房屋。 案件受理费6930元，由浙江省建工集团有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长 谷金霞 审 判 员 牛玉洲 审 判 员 陈丽华 二〇二一年七月十九日 法官助理 黄 霞 书 记 员 杨春容