湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1002民初1579号原告：郴州市维利亚商业运营有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖区南湖路35号新贵华城3期A11。法定代表人：郭海建，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王身伟，湖南星河律师事务所律师。委托诉讼代理人：李靓，湖南星河律师事务所实习律师。被告：李海阳，女，1994年7月10日出生，汉族，湖南省桂阳县人，住郴州市。委托诉讼代理人：文伟军，男，1989年7月6日出生，汉族，湖南省株洲市人，郴州市，系李海阳之夫。原告郴州市维利亚商业运营有限公司（以下简称维利亚公司）与被告李海阳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告维利亚公司的委托诉讼代理人王身伟，被告李海阳及其委托诉讼代理人文伟军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告维利亚公司请求本院判令：1、李海阳立即支付租赁费用（包括根据租赁合同约定的被告应支付的租金、商业运作费、品牌推广费）及物业管理费共计1633339元（暂计至2020年10月31日，之后的租赁费用按实际产生支付）；2、李海阳立即支付逾期付款违约金20483.48元（违约金按欠付费用总额的月利率2%自2020年1月5日起暂计至2020年10月31日，之后的违约金计算至欠款本息付清之日止，附违约金计算清单）。以上共计183822.48元。3、解除原被告签订的《商铺租赁合同》；4、本案的诉讼费、保全费由被告承担。本案在审理过程中，维利亚公司将第一项诉请的金额“1633339元”变更为“140197.33元”（租赁费用暂计至2020年11月30日）；将第二项诉请的金额“20483.48元”变更为“18904.27元”（违约金按欠付费用总额的月利率2%自2020年1月5日起暂计至2020年11月30日）。第一、二项共计159101.6元。庭审中，维利亚公司明确第一项诉请仅是租赁费用140197.33元，不包括其他费用。被告李海阳的答辩要点如下：1、同意解除合同，维利亚公司存在违约，合同约定燃气入户，但是维利亚公司至今都没有为被告安装燃气。被告从事餐饮，因原告的原因至店面不能正常营业，造成营业损失无法估计。2、原告多次限制交纳水电费，致使被告无法正常经营。3、疫情期间，全国都属于封闭状态，原告并没有将疫情期间的租金扣除。综上，原告违约在先，被告有权拒交租金。查明的事实经原、被告举证、质证及本院认证，结合庭审中原、被告的陈述，本院确认以下案件事实：一、维多利亚中心即新贵华城三期为商业综合体，由郴州市湘惠房地产开发有限公司开发（以下简称湘惠公司）。段亚平、姜春燕分别从湘惠公司购买了该公司开发的新贵华城三期的商品房（商业用途），并与湘惠公司、维利亚公司签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定段亚平购买的商品房在2021年11月11日前使用权和收益权归湘惠公司，姜春燕购买的商品房在2022年10月1日使用权和收益权归湘惠公司，在上述期限之前，湘惠公司委托维利亚公司对该商铺进行统一租赁、管理。二、2018年11月12日，维利亚公司（合同甲方）将段亚平、姜春燕购买的商铺出租给李海阳，并与李海阳（合同乙方）签订《商铺租赁合同》，主要约定：1、乙方承租甲方经营的维多利亚中心A11栋1层116号商铺，用于经营餐饮，面积100㎡，租期4年，自2018年5月5日至2021年11月10日止；2、租金支付方式和期限：第1年（2018年7月5日至2019年1月4日）月固定租金8400元、（2019年1月5日至2019年7月4日）月固定租金10400元，第2年（2019年7月5日至2020年7月4日）月固定租金12400元，第3年（2020年7月5日至2021年7月4日）月固定租金13520元，第4年（2021年7月5日至2021年11月10日）月固定租金14890元。租金按季支付，第一期租金乙方进场时连同保证金一并支付，之后的租金应于上一期最后一个月的20日前向甲方支付下一期租金。若乙方逾期支付租金，每逾期一日按逾期支付费用的0.5%支付滞纳金；3、乙方于合同签订之日向甲方支付履约保证金360000元；4、甲方保证乙方能正常使用燃气。合同签订后，李海阳向维利亚公司支付了商铺履约保证金36000元，并支付租金至2020年1月4日，维利亚公司给予李海阳不等折扣。维利亚公司安装了燃气管道至维多利亚商业综合体，但未安装至李海阳经营的商铺。三、2020年7月20日，维多利亚公司向维多利亚中心的商户发出《水、电费充值通知》，通知内容为：自2020年7月21日至2020年7月31日期间，水、电费充值每次限额100元，限充值两次。同时，原告停开商场空调。原告与维多利亚中心承租商户发生激烈矛盾，经辖社区、公安部门多次处理未果。2021年1月，李海阳的商铺停止经营，但未腾空。四、原告于2019年8月12日将维多利亚中心部分承租商户诉至本院，诉请租赁费（含租金、商业运作费、品牌推广费）及违约金等，本院作出的（2019）湘1002民初4223、4224、6785号民事判决书，未予支持承租商户关于原告未履行商业运作及品牌推广义务应予扣减相应费用的抗辩理由，判定承租户全额支付租赁费用及部分违约金。部分承租商户上诉后，郴州市中级人民法院对一审判决予以维持，判定支持全额支付截至2019年11月4日的租赁费，并按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付违约金。2020年12月，维利亚公司共计起诉维多利亚中心19家承租商户，本案为其中之一。判决的理由与结果本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人应按约定全面履行各自的义务。原被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，真实合法有效。被告的商铺已经停止经营，原、被告双方均同意解除合同，故对维利亚公司要求解除合同的诉请，本院予以支持。本案双方争议焦点主要有以下几点，本院作出如下判定：一、关于租赁费用应否减免，违约金应否支付的问题。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第六条第二款规定:“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解;调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”2020年2月后受“新冠”疫情持续影响，维多利亚中心整体运营不畅，维利亚公司与承租户在商场管理（包括供电、供水等）方面产生诸多矛盾，李海阳的营业收入亦明显减少，本院多次调解不成，结合实际情况，从公平角度出发，酌情免除李海阳2020年2月至4月的租赁费用，此后的租赁费用酌定按合同约定的70%缴纳。2020年2月之前的租赁费用，李海阳应按照经二审维持的生效判决，全额支付租金。同时，双方签订的《商铺租赁合同》明确约定维利亚公司保证被告正常使用燃气。但是，维利亚公司并没有安装燃气管道至李海阳的商铺，未保证被告正常使用燃气。营维利亚公司存在违约。维利亚公司辩称其已将燃气管道安装至商城，燃气系统的安装改造应由被告负责，该解释不符合常理，且合同明确李海阳的商铺用途为餐饮，必然要求正常使用燃气，故对其辩解本院不予采信。因原、被告双方均存在违约行为，故对维利亚公司要求支付违约金的诉请，本院不予支持。二、李海阳应支付的具体款项金额及保证金是否应当退还。李海阳支付租金至2020年1月4日，之后就未再支付租金。虽然2021年1月该店铺就停止经营，但李海阳仍占有房屋，至今仍未将房屋腾空，故其仍应支付租金。从2020年1月5日至2020年1月31日的租赁费用共计12400÷30×27=11160元。从2020年5月1日至2020年7月4日的租赁费用共计12400÷30×64×70%=18517.33元。从2020年7月5日至2020年11月30日的租赁费用共计13520÷30×148×70%=46689.07元。以上合计76366.4元。扣减被告已支付的履约保证金36000元，李海阳还应支付40366.4元。之后的房屋占有使用费按合同约定70%缴纳至商铺退场之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第四百六十五条、第五百六十二条第一款、第七百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第二、六项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告郴州市维利亚商业运营有限公司与被告李海阳签订的《商铺租赁合同》；二、被告李海阳于本判决生效之日起十日内支付原告郴州市维多利亚商业运营有限公司商铺租赁费40366.4元（租赁费用暂计算至2020年11月30日，之后房屋占有使用费按合同约定标准的70%支付至房屋腾空之日止）；三、驳回原告郴州市维利亚商业运营有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3482元，由原告郴州市维利亚商业运营有限公司负担2598元，被告李海阳负担884元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  李阳春人民陪审员  周治云人民陪审员  曹苏闽二〇二一年七月二十六日书 记 员  张雨杏附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百六十二条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第二、六项、第二款下列事实，当事人无须举证证明：(二）众所周知的事实；(六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实;前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。