广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10240号上诉人（原审被告）：杨玲，女，1986年4月20日出生，汉族，住广东省廉江市。委托诉讼代理人：吴少玲，广东瀛双律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市荟城物业租赁管理有限公司。住所地：广东省广州市黄埔区鹤景路343号首层商铺。法定代表人：湛凤琦，职务：经理。委托诉讼代理人：陈峰，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。上诉人杨玲因与被上诉人广州市荟城物业租赁管理有限公司（以下简称荟城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初10598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。杨玲上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.本案诉讼费用由荟城公司负担。事实和理由：一审法院认为我方需要支付2019年12月1日至2020年3月9日的租金属于事实认定错误。我方庭前及庭后都向一审法院申请向城管执法部门调取涉案场所的执法记录，但一审法院都没有调取。因为涉案场地涉及多部门投诉，包括环保部门，故我方在2019年12月份的时候确实不清楚究竟是什么原因需要拆除场地。我方已经积极地多次与荟城公司沟通此事，从我方与周炳坚的录音以及城管的录音可以看出，是荟城公司一直存在侥幸心理，对此事闭口不谈。换言之，在12月份的时候，荟城公司明知涉案商铺有可能被拆除的情况下依然选择不告知我方，不出面处理此事，故该期间的租金不应支持。我方承租商铺是用作水果销售，但由于荟城公司的原因，一直未能开门营业，即我方一直无法正常使用商铺，且2020年1月由于疫情原因，到3月期间，我方也一直没有使用商铺。根据我国《合同法》第216条之规定，荟城公司作为出租方，应保证租赁物能够被正常使用，而不是单纯的处于承租人的占有状态。从电费使用情况也可以看出，在12月之前，我方每个月使用冷库的电费平均2500元左右，而2019年12月到断电前的电费才1127.5元，根本不是正常使用的状态。因此，在出租人未对此事与承租人作出协商之前，承租人贸然搬离根本不符合生活常理。且双方签订的租赁合同第8条第5款约定，租赁期满后承租人投资的设备不得拆除，归出租人所有，即承租人也不能在出租人未给予答复前自行拆除设备搬走。特提起本案上诉。荟城公司未提交书面答辩意见，亦未通过其他方式答辩。荟城公司于2020年8月26日向一审法院起诉请求：1.判令于2020年7月31日解除双方签订的《广州市物业租赁合同》；2.判令杨玲向荟城公司支付自2019年12月至实际交付之日止拖欠的租金及占用费（租金及占用费按照7500元/月计算，暂计至2020年7月31日的租金为60000元）、至2020年7月31日水电费1127.5元及租金的滞纳金（滞纳金按照拖欠租金每日3%的标准，当月租金的滞纳金从下个月的1日开始计算，从2020年1月1日起计算至实际付清租金之日止，暂计至2020年7月31日为47025元，占用费不计算滞纳金）；3.判令荟城公司无需返还杨玲租赁保证金15000元；4.判令杨玲马上腾空、清退广州市黄埔区鹤景路363号首层商铺场地并交还给荟城公司；5.判令杨玲承担本案诉讼费（迳付）。一审法院认定事实：粤房地权证穗字第××号不动产权证记载，房地产权属人为郑少宋，房屋坐落于广州市黄埔区鹤景路353-373（单号）首层商场，建筑面积372.64㎡，规划用途为商业。粤房地权证穗字第××号不动产权证记载，房地产权属人为郑少宋，房屋坐落于广州市黄埔区鹤景路341-373（单号）车库，建筑面积270.76㎡，规划用途为车库。郑少宋于2018年10月1日出具《授权委托书》，载明自签发之日起至2028年12月前，授权湛凤琦在鹤林苑1号楼首层商铺依据有关法规对上述商铺进行使用、出租及管理。郑少宋于2020年3月31日再次出具《授权委托书》，再次明确委托湛凤琦或其开办租赁公司自2018年10月1日起至2028年12月前对黄埔区鹤林苑341-373（单号）首层商场进行使用、出租及管理。2019年5月31日，荟城公司（甲方、出租人）与杨玲（乙方、承租人）签订《广州市物业租赁合同》，第二条约定：荟城公司将涉案商铺出租给乙方，建筑面积约95平方米（多于或少于面积乙方均予以确认，并且同意放弃申辩权），乙方承诺该物业仅用于合法的商业用途。第三条约定：租赁期限自2019年6月1日至2022年5月31日，其中2019年6月1日至2020年5月31日的租金为7500元/月，2020年6月1日至2021年5月31日的租金为7950元/月，2021年6月1日至2022年5月31日的租金为8427元/月，租金按月结算，由乙方在每月的第五日前支付。第四条约定：乙方向甲方交纳15000元租赁保证金和2000元水电保证金，甲方应在租赁期满或解除合同后将租赁保证金和水电保证金本金（不计利息）退回乙方。第六条约定：1.在签订本合同后的3天内按该物业的现状交付乙方使用。第七条约定：1.乙方需依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付滞纳金。如逾期十日作乙方违约处理，甲方可单方解除合同收回该物业，并没收乙方的保证金，同时要求乙方赔偿相关损失，乙方同意放弃申辩权。3.租赁期届满，应将该物业原好交回甲方。乙方在物业上安装的固定物件不能拆除，可移动的物业方可搬离。第八条约定：3.乙方须按时缴纳租金、水电费（水电费按实际用量及实际损耗分摊计收），若逾期10天未缴纳租金和水电费，或者所租赁的物业连续空置两个月以上的，甲方有权单方终止合同，收回物业，并且没收保证金，甲方不承担违约责任。4.乙方需对物业进行装修改造时，必须以书面形式将装修改造方案报甲方，经甲方同意才能进行施工。13.双方约定电费1.5元/度，水费6元/吨。其中，荟城公司的委托代理人周炳坚代表荟城公司在该合同上签名并加盖荟城公司的印章。租赁合同后附涉案商铺的平面图，双方在该平面中标注出杨玲实际租赁的地块及面积，杨玲签名确认对该标注面积无异议。租赁合同签订当天，杨玲向荟城公司支付涉案商铺租赁押金15000元、水电押金2000元及2019年7月的租金7500元，荟城公司在其向杨玲出具的《收据》中载明2019年6月为装修免租期。2019年6月1日，双方签订《场地移交书》，荟城公司将涉案商铺交付给杨玲，其中，移交当日的水表、电表读数均为0度。双方确认涉案场地包含了商铺和一小部分车库，商铺与车库连在一起，是一楼的架空层，交付给杨玲时只有几根柱子，双方在交付时只是指认了四至范围，交付后由杨玲进行砌墙、装修以及搭建阁楼。杨玲在涉案商铺修建了冷库，但未办理报建手续。涉案商铺交付后，杨玲依约向荟城公司支付了涉案商铺2019年8月至2019年11月的租金及2019年6月至2019年10月的水电费。2020年3月5日，荟城公司在涉案商铺张贴《通知书》，载明：因杨玲自2019年12月起一直拖欠租金、水电费未交，现已构成严重违约，根据合同约定，荟城公司不得不解除合同，收回场地，特此通知杨玲在2020年3月8日前将场地清理干净后交还荟城公司，逾期不交荟城公司将停止对铺位的水电供应。双方确认荟城公司自2020年3月9日起对涉案商铺进行断电，之后未再恢复通电。2020年7月31日，荟城公司在涉案商铺张贴《解除合同通知书》，载明：因杨玲自2019年12月起一直拖欠租金、水电费未交，已构成严重违约，根据合同约定，现荟城公司行使合同解除权，解除与杨玲的租赁合同，收回场地，要求杨玲在2020年8月5日前将场地腾空并清理干净后交还荟城公司等。同日，杨玲复函给荟城公司，载明：荟城公司向其出租涉案商铺时，隐瞒该场地部分是车库，不能用于商业用途，致使其被城管执法要求停止营业，且荟城公司在2020年3月8日将涉案商铺停电至今。在处理商铺能否继续营业过程中，是荟城公司要求其暂时停止交租，待上述问题处理好后才继续交租。因此其认为荟城公司违约在先，导致合同不能继续履行，导致其无法正常使用涉案场地，现其要求解除合同，并要求荟城公司承担因商铺停止营业导致其的损失。荟城公司还提交其自行制作的《费用通知单》，载明2019年12月1日至2020年7月31日期间的用电量为725度，电费为1087.5元，用水量为8吨，水费为40元，共计1127.5元。杨玲同意支付上述水电费。杨玲提交了涉案商铺外围的视频和小区出入口照片拟证实其承租涉案商铺后，涉案商铺外围被围栏封闭，小区出入口也安装了防盗门，只能凭卡进入，导致其无法对外经营。荟城公司对照片和视频的真实性予以确认，但主张小区可以自由进出。杨玲还辩称城管曾于2019年12月去查处过涉案商铺，但并未告知其具体是何情况，也未告知其不能使用涉案商铺，2020年3月15日城管再次来查处涉案商铺，告知其涉案商铺是车库，不能用于商业用途，禁止其使用并要求其拆除，城管还告知其早就通知过荟城公司此事，但荟城公司一直未告知其不能使用的真实原因，但城管均未向其送达书面文件，为证实其抗辩意见，杨玲提交了2020年3月城管执法的视频。视频显示：城管执法人员来到涉案商铺，告知杨玲涉案商铺部分为车库，不能用作商业用途，责令其在一周内拆除，并表示早已告知业主需要拆除事宜，亦表示上次过来已告知杨玲涉案商铺部分为车库，需要拆除。杨玲辩称是荟城公司告知其2019年12月先不用交租，等荟城公司解决城管责令拆除事件后再支付租金，之后就未再与其联系，也未开单给其交水电费，为此提交了杨玲与周炳坚的录音，录音中杨玲提及2019年12月荟城公司工作人员曾通知其暂缓交租，等城管的事情处理完再交租，周炳坚未予以否认。荟城公司确认周炳坚是该司的股东，但认为其与周炳坚不存在委托关系，其与杨玲的谈话不代表公司的行为。杨玲为证实其已于2020年8月16日搬离涉案商铺，提交了当日搬离的视频，荟城公司对此表示不清楚。杨玲还辩称其已于2020年8月告知周炳坚其已将涉案商铺清空，门没有锁，且涉案商铺租赁事宜其均是与周炳坚交涉。荟城公司主张其并未收到杨玲已将涉案商铺交还的通知。杨玲与荟城公司于2020年11月13日签订了《场地移交书》，显示杨玲已于2020年3月9日将涉案物业使用权移交给荟城公司。其中，周炳坚作为荟城公司的经手人代表荟城公司签名。杨玲辩称其与周炳坚协商以2020年3月9日作为涉案商铺交还的时间。案件审理过程中，一审法院传唤周炳坚接受询问。周炳坚对杨玲提交的录音和《场地移交书》的真实性均予以确认，但否认其是荟城公司专门处理涉案商铺租赁事宜的工作人员，其确认在杨玲承租期间城管执法人员有对涉案商铺进行查处，但原因是有业主投诉杨玲安装的空调有噪音，但杨玲未按城管要求移动风机，而是要求荟城公司去城管处处理该事并要求免租，荟城公司认为不是其原因造成故未同意，其中《场地移交书》中的“2020年3月9日”是杨玲书写，其并未同意视为杨玲已于2020年3月9日交还场地。上述事实，有不动产权证、《授权委托书》《广州市物业租赁合同》《收据》《场地移交书》《通知书》《解除合同通知书》、回函、《费用通知单》、照片、视频、录音及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，关于涉案《广州市物业租赁合同》的效力。涉案租赁物产权人郑少宋授权荟城公司、湛凤琦就涉案租赁物进行使用、出租及管理，荟城公司有权与杨玲就涉案商铺签订租赁合同。涉案租赁物虽然包含一部分车库，并非商业用途，但这并不影响双方租赁合同的效力认定。故双方签订的《广州市物业租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。关于合同解除。因杨玲对荟城公司提出的要求解除合同的请求无异议，一审法院予以确认。杨玲于2020年7月31日复函荟城公司亦要求解除合同，表明其当天已同意解除合同，故一审法院认定合同解除时间为2020年7月31日。杨玲已于案件审理过程中将涉案场地交还给荟城公司，故一审法院对荟城公司要求交还场地的诉讼请求不再予以重复处理。关于租金。其一，杨玲自述2019年12月城管执法人员已到涉案场地告知涉案场地需要拆除，其当时已与荟城公司工作人员进行协商，但直至2020年3月城管执法人员再次来到涉案场地要求拆除时，杨玲仍在使用涉案场地，未将涉案场地交还给荟城公司，直至2020年3月9日荟城公司采取断电措施导致其不能继续正常使用涉案场地，2019年12月至2020年3月9日期间的租金杨玲应当向荟城公司支付。杨玲辩称荟城公司从未告知涉案场地不能用作商业使用的真实原因，但其自行提交的城管执法人员的录像显示，城管执法人员已在录像中说明其在2019年12月时已告知涉案租赁物部分为车库、需要拆除，其在知晓该事实后应及时作出决断，而不是对此抱有侥幸心理、放置不理。且杨玲作为承租人，在签订租赁合同时，应审慎审查出租人的产权情况，如出租人拒绝提交相关资料，其可选择签约或不签约，其在签约过程中未尽审查义务，在其自行砌墙、修建阁楼前未办理报建手续，应自行承担相应后果。其二，2020年3月9日荟城公司采取断电措施后，杨玲作为承租人实际无法使用涉案场地，荟城公司未向杨玲提供符合正常使用条件的租赁物，应由荟城公司自行承担责任，且即便杨玲未向其支付租金，亦非恶意违约，荟城公司私自采取断电措施亦不应得到支持。荟城公司在采取断电措施后，怠于收回涉案场地，此段期间扩大的损失，应由其自行承担，故一审法院对荟城公司主张的2020年3月9日及以后的租金、占用费均不予支持。其三，荟城公司还要求杨玲支付租金的滞纳金，根据杨玲提交的其与周炳坚的录音显示，周炳坚对杨玲提出的2019年12月荟城公司工作人员告知其暂缓交租的事实并未予以否认。荟城公司主张周炳坚无法代表荟城公司，对此，一审法院认为，周炳坚作为荟城公司的股东，并作为荟城公司的签约代表与杨玲签订租赁合同，在交还场地时亦作为荟城公司的经手人与杨玲办理交接，足以认定周炳坚系受荟城公司委托处理涉案租赁事宜，其陈述对荟城公司发生法律效力。由此可见，杨玲未及时支付租金的原因是因为城管执法人员告知其涉案商铺需要拆除，荟城公司同意其暂缓支付租金，其并无拒绝支付租金的主观恶意，且荟城公司并未提交证据证实其有积极与杨玲协商处理该事宜，故一审法院对滞纳金均不予支持。综上，杨玲应向荟城公司支付2019年12月1日至2020年3月8日的租金共计24435.48元（7500元/月×3+7500元/月÷31天×8天），对于超出部分，一审法院依法予以驳回。关于水电费。荟城公司要求杨玲支付2019年12月1日至2020年7月31日期间的水电费共计1127.5元，杨玲对此予以确认，一审法院对该部分水电费1127.5元予以支持。关于租赁保证金。如前所述，涉案租赁合同解除的最终原因是涉案租赁物包含部分车库，被城管执法部门要求拆除，从而导致杨玲暂缓支付租金，杨玲并无主观上的违约恶意。荟城公司作为出租人，在知晓涉案场地部分为车库的情况下，应如实告知承租人杨玲，其对涉案租赁合同的解除亦存在过错。综上，一审法院对荟城公司要求没收租赁保证金的请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2021年1月27日判决如下：一、广州市荟城物业租赁管理有限公司与杨玲于2019年5月31日签订的《广州市物业租赁合同》于2020年7月31日解除；二、杨玲于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市荟城物业租赁管理有限公司支付2019年12月1日至2020年3月8日的租金共计24435.48元；三、杨玲于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市荟城物业租赁管理有限公司支付水电费共计1127.5元；四、驳回广州市荟城物业租赁管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2913元，由广州市荟城物业租赁管理有限公司负担2343元，杨玲负担570元。上述案件受理费广州市荟城物业租赁管理有限公司已预缴，杨玲在履行本判决义务时将其应负担的案件受理费迳付广州市荟城物业租赁管理有限公司。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方均未提交新证据，且均同意本案进行书面审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：“第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。”的规定，经合议庭决定，本院依法对本案不再开庭审理。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实均发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅对杨玲的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点为：杨玲是否应向荟城公司支付2019年12月1日至2020年3月8日的租金。对此，认定如下：荟城公司与杨玲签订《广州市物业租赁合同》，一审法院认定合法有效，并无不当。合同签订后，荟城公司将场地交付给杨玲，双方并于2019年6月1日签订《场地移交书》，杨玲依约向荟城公司支付商铺2019年8月至2019年11月的租金。现杨玲上诉主张其不应支付2019年12月1日至2020年3月8日期间租金的原因系荟城公司在2019年12月份明知涉案场地将被拆除，仍未出面解决该问题，导致杨玲损失。但首先，从2019年12月1日至2020年3月9日荟城公司采取断电措施期间，杨玲一直可以正常使用涉案场地，其也实际在使用涉案场地，故应支付该期间的租金。其次，杨玲称荟城公司在12月份明知涉案场地将被拆除，但从杨玲的自述及其提交的证据显示，2019年12月城管执法人员已到涉案场地告知其场地需要被拆除及拆除的原因。即杨玲在12月份也明知场地可能被拆除的情况下，未作出及时止损措施。再次，杨玲作为涉案场地的承租人，在承租前亦负有审查场地产权、规划等情况的义务，杨玲未尽上述审慎义务，其在自行砌墙、修建阁楼前未办理报建手续，应自行承担相应后果。综上，一审判令杨玲支付2019年12月1日至2020年3月8日期间的租金，并无不当，本院予以维持。综上所述，杨玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费411元，由上诉人杨玲负担。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  李 静审判员  唐佩莹二〇二一年七月九日法官助理眭翘书记员唐颖琪