沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0106民初5028号原告：马迎,女,汉族,1979年5月21日出生,住址沈阳市铁西区。委托代理人：许潇，系辽宁腾达律师事务所律师。被告：沈阳焱森房地产经纪有限公司，住所地辽宁省沈阳市铁西区景星南街100号（5门）。法定代表人：张金龙，系该公司总经理。委托代理人：王延山，系辽宁同方律师事务所律师。被告：于兰美，女，汉族，1964年1月2日出生，住址沈阳市苏家屯区。原告马迎与被告沈阳焱森房地产经纪有限公司、于兰美委托合同纠纷一案，本院于2021年4月30日立案后，依法适用简易程序，由审判员王洋独任审理，公开开庭进行了审理。原告马迎委托代理人许潇，被告沈阳焱森房地产经纪有限公司委托代理人王延山，被告于兰美到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告马迎诉称，2019年6月13日，原、被告双方签订了编号为20190613的《限时代理出售房产合同》，原告委托被告全权代售原告位于沈阳市铁西区的房产。双方在《限时代理出售房产合同》中约定：十三、双方签订的抵押合同和借款合同只为办理他项权证之用，并不存在真实的债权债务关系；在付款流程中约定，在他项权利证下发后5个工作日内，乙方向甲方支付总房款的50%即人民币（小写）285000,大写贰拾捌万伍仟元整。2019年7月11日，原告将房屋抵押给被告二于兰美。被告一按约定应于2019年7月18日前给付上述房款，但至今未履行付款义务，构成根本违约。第三人白宇哲负责该代售合同及居间合同的办理。后经原告多次催促要求解除合同及房产的他项抵押，被告一及被告二以各种理由推脱。现为维护原告自身合法权益，特诉至贵院，恳请法院依法判令：1、解除与被告一的限时代理出售房产合同；2、被告一支付逾期付款违约金11400元；3、二被告予以解除案涉房产抵押（铁西区保工南街71号271）；4、诉讼费二被告承担。被告沈阳焱森房地产经纪有限公司辩称，沈阳焱森房地产经纪有限公司因疫情所导致资金流转紧张无法履行与原告的合同，所以同意解除与原告的合同。被告于兰美辩称，我不同意原告的诉讼请求。张金龙是管我借的钱，借钱我得有保障，钱我是全款支付给张金龙的。经审理查明，2019年6月13日，原告马迎作为甲方，被告沈阳焱森房地产经纪有限公司作为乙方，双方经协商签订了一份《限时代理出售房产合同》，合同约定：甲方委托乙方全权代理出售其位于沈阳市铁西区，建筑面积为98.96平方米的住宅房屋一套。产权证编号为050106618。出售房产总价款伍拾七万元整，代理销售为自2019年6月13日起五个月。限时代理出售房产方式为独家委托有溢价方式；乙方代理出售房产实际交易价高于本合同约定的出售房产总价款时，溢价部分全部归乙方所有，甲方在收到第一笔购房款5日内，将溢价款支付给乙方。合同违约责任条款约定，合同签订后，任何一方毁约的，应承担违约金11400元（总房款2%），甲乙任何一方原因逾期未申请办理房屋交易、权属登记手续的，每逾期一日，违约方支付对方300元违约金等。合同第十三条约定，当事人自行约定的其它事项：双方签订的抵押合同和借款合同只为办理他项权证之用，并不存在真实的债权债务关系。双方关于付款流程的约定：在他项权利证下发后5个工作日内，乙方向甲方支付总房款的50%，人民币285000元整，剩余50%房款依据原合同条款执行。2019年7月11日，原告马迎与被告于兰美签订借款合、抵押合同各一份，约定原告马迎向被告于兰美借款67000元，债务履行期限自2019年7月11日起至2019年12月11日止，原告马迎用其名下位于沈阳市铁西区，房证号N050106618房产为上述债务提供担保。合同签订后，原告根据被告沈阳焱森房地产经纪有限公司的要求将案涉房产设置了抵押，抵押权人为被告于兰美，主债权数额67000元，并进行了抵押登记，他项权证号辽（2019）沈阳市不动产证明第0234291号。他项产权证下发后，被告沈阳焱森房地产经纪有限公司未按合同约定履行向原告支付50%购房款的义务，仅支付了50000元的房款。直至原告起诉之日，被告沈阳焱森房地产经纪有限公司也未能履行双方签订的限时出售房产合同，原告起诉来院。上述事实，有原、被告双方的陈述，原告提供的限时代理出售房产合同、付款流程、居间服务合同、沈阳市不动产登记中心出具的借款合同一式两页，抵押合同一式一页等证据材料，经双方当事人质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。双方当事人均应依据合同约定履行各自的权利义务。关于原告要求解除《限时代理出售房产合同》的诉请，被告沈阳焱森房地产经纪有限公司未在合同约定期限内向原告支付购房款，存在违约行为，且被告沈阳焱森房地产经纪有限公司同意解除合同，因此对于原告的该项诉请本院予以支持，同时原告收到被告给付的房款50000元应予以返还。关于原告主张被告支付违约金11400元，因被告未按合同约定付款，构成违约，《限时代理出售房产合同》约定一方毁约的，应承担总房款2%的违约金即11400元，被告同意从已付房款50000元中予以扣除，本院予以支持。关于原告主张判令二被告解除抵押登记的请求，根据《中华人民共和国民法典》相关规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的，担保合同无效，但是法律另有规定的除外。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。主债权消灭，担保物权消灭。本案中，《限时代理出售房产合同》约定原告马迎与被告于兰美签订的抵押合同和借款合同只为办理他项权证之用，并不存在真实的债权债务关系，原告马迎与被告于兰美均认可双方不存在借款的意思表示，原告称其根据被告沈阳焱森房地产经纪有限公司的要求将案涉房产抵押给被告于兰美，对具体原因并不知情。因此原告马迎与被告于兰美签订的借款合同、抵押合同因不存在真实的意思表示应属无效，原告基于借款合同、抵押合同设置的房产抵押也应予以撤销。因此，对于原告主张的解除案涉房产抵押的诉请，本院予以支持。被告于兰美辩称其与案外人张金龙之间存在借款关系，原告系为张金龙的借款做的抵押，但于兰美未能提供相关证据证明原告有为案外人张金龙与被告于兰美之间借款做抵押担保的意思表示，因此本院对此答辩意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十六条、第一百五十七条、第三百八十八条、第三百九十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告马迎与被告沈阳焱森房地产经纪有限公司签订的《限时代理出售房产合同》；二、被告于兰美、沈阳焱森房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告马迎办理解除辽（2019）沈阳市不动产证明第0234291号的抵押手续；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费减半收取4765元，由被告沈阳焱森房地产经纪有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在上诉期满七日内预交上诉案件受理费，逾期按自动撤回上诉处理。审 判 员 王洋二〇二一年七月二十九日法官助理 殷健书 记 员 王娜本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法典》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。第三百八十八条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的，担保合同无效，但是法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。第三百九十三条有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。