安徽省黄山市屯溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1002民初1794号 原告：金科智慧服务集团股份有限公司黄山分公司，住所地安徽省黄山市屯溪区阳湖镇稽灵山社区居委会6楼，统一社会信用代码91341000MA2NH4UT3T。 主要负责人：任南军，总经理。 委托诉讼代理人：李雪，该公司员工。 被告：沈新武，男，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 原告金科智慧服务集团股份有限公司黄山分公司（以下简称金科服务黄山分公司）与被告沈新武物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告金科服务黄山分公司委托诉讼代理人李雪、被告沈新武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金科服务黄山分公司向本院提出诉讼请求：1.沈新武支付2017年7月1日至2021年3月31日物业管理服务费4068元，违约金1220元，共计5288元；2.本案诉讼费用由沈新武承担。事实和理由：沈新武系安徽省黄山市屯溪区房屋（及**车库）的业主，该房屋建筑面积为164.38㎡。2017年6月30日，金科服务黄山分公司与沈新武房屋所在业委会签订《物业管理服务合同》，自协议签订以来，金科服务黄山分公司依约对沈新武居住的某某小区提供物业管理服务，履行了协议约定的物业服务收费标准及服务质量。金科服务黄山分公司积极履行了物业服务管理职责，但沈新武拖欠2017年7月1日至2021年3月31日期间物业管理服务费共计4068元，一直未履行相应缴费义务。根据物业协议约定如沈新武逾期付款，应按应付金额每日万分之五向原告支付违约金。考虑违约金数额过高，金科服务黄山分公司按照欠费金额百分之三十计收违约金共计1220元。金科服务黄山分公司多次向沈新武催缴上述物业管理费均无果，为维护其合法权益，特诉至法院。 沈新武辩称，金科服务黄山分公司是2017年7月份开始进入小区提供物业管理的，开始认为其系一级资质，服务质量应该还比较好，后家里主次卧的外墙漏水，多次向物业反映，但物业一直推脱，至今都没有维修，直至第一次起诉后物业才上门查看，也没有进行任何的维修。2018年期间电瓶车放在单元门口被盗，后要求原告调看监控，被告知监控坏了无法查看。监控多处损坏，安保员工经常不在岗或不作为。小区内路面损坏严重，存在安全隐患。原告在小区内乱划分停车位，且未经过业委会或业主同意，导致安全隐患及出行不便，且停车位等公共收入据为己有。小区业委会已经全体业主一定比例投票同意更换金科服务黄山分公司，认为其没有履行物业服务职责，2020年9月份左右业主不信任投票达到80%以上。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，金科服务黄山分公司与某某小区业主委员会于2017年6月30日签订的《物业管理服务合同》，对某某小区内全体业主均有约束力。沈新武作为该小区*幢*单元*室房屋及**车库（建筑面积共计164.38㎡）的业主，于2007年9月9日接收了涉案房屋，在物业公司按照物业合同的约定提供某某小区相应物业服务的情形下，沈新武应当按照合同约定，按合同约定0.55元/㎡/月的收费标准向物业公司支付物业服务费，沈新武从2017年7月1日至2021年3月31日欠交物业服务费4068元（0.55元/㎡/月×164.38㎡×45月）。沈新武抗辩称金科服务黄山分公司在提供小区物业服务的过程中未按照物业服务合同履行，在公共区域修护、安全防范义务、车辆秩序管理、设备维修养护、绿化清洁卫生等义务方面存在服务瑕疵，并提供了相应的证据佐证。其中关于房屋外墙渗漏的问题，经查案涉房屋确存在墙面渗漏的情况，但并无证据证明系金科服务黄山分公司所造成，故关于渗漏所造成的损失，沈新武可在查明原因后向责任方主张权利。关于沈新武抗辩车辆剐蹭等问题，物业公司的服务内容中包含了公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，但不对小区内的人身、财产承担保险责任和保管责任，本案中经查金科服务黄山分公司确在公共秩序维护、安全防范等方面存在一定服务瑕疵，但与沈新武所述车辆被剐蹭不具有必然的因果关系，其直接原因系实际侵权人的侵权行为，因此，沈新武现不能据此拒缴物业服务费。但根据沈新武提供证据材料显示，金科服务黄山分公司提供物业服务的过程中确实在公共秩序维护、安全防范、共用设备维修养护、绿化清洁卫生等多方面存在服务瑕疵，结合本案实际情况，本院酌情确定沈新武以70%的标准向金科服务黄山分公司交纳物业服务费2848元，对金科服务黄山分公司诉请的违约金不予以支持。 综上所述，金科服务黄山分公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第五项、第十二条、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告沈新武于本判决生效之日起十日内支付原告金科智慧服务集团股份有限公司黄山分公司自2017年7月1日至2021年3月31日期间的物业管理服务费2848元； 二、驳回原告金科智慧服务集团股份有限公司黄山分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告沈新武负担。 本判决为终审判决。 审判员 张 怡 二〇二一年七月二日 书记员 陈进红 附本案法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条…… 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 …… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。