贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2535号上诉人（原审原告）：勾朝敏，女，汉族，1968年6月13日出生，住贵州省大方县。委托诉讼代理人（特别授权）：赵波，贵州四立律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：何华，贵州四立律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：毕节市广厦房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路29号，统一社会信用代码：915224005566150351。法定代表人：林登祥，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：马应权，贵州贵浩律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：黄秋永，该公司员工。上诉人勾朝敏因与被上诉人毕节市广厦房地产开发有限责任公司（以下简称：广厦房开公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初18042号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人勾朝敏上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审；诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.涉案房屋款项未付清并非上诉人原因导致，不能作为阻却被上诉人承担逾期交房责任的理由。涉案房屋银行按揭贷款之所以不能办理，系被上诉人及银行政策调整，上诉人已经履行了提供办理按揭贷款资料及配合到银行面签等义务。据了解涉案房屋已完全不具备办理银行按揭的现实条件。2.裁判应当围绕诉辩双方的主张进行审查，被上诉人并未以上诉人未交清房款作为抗辩事由，一审法院以此判决不符合法律规定，3.合同第十条约定上诉人未按照第八条约定付清购房款时，不得向被上诉人主张逾期交房违约责任，被上诉人有权推延交付房屋。但该约定明确的是上诉人存在因自身原因导致不能获得银行按揭贷款且又不履行一次性付款义务时，不得向被上诉人主张逾期交房的违约责任，如果不是上诉人自身原因，被上诉人不能以此作为不承担逾期交房违约责任的抗辩理由。合同第八条也约定因被上诉人原因导致上诉人未能获得贷款的，上诉人有权解除合同；或非因双方原因导致上诉人不能获得贷款的，任何一方均可解除合同，因此上诉人可以主张解除合同。4.合同继续履行必须具有现实可能性，建立在双方自愿和具有现实履行可能的基础上。假设继续履行，上诉人需要支付剩余购房款，但面临按揭贷款办理困难，若要求上诉人变更付款方式一次性付款，先不说上诉人是否自愿的问题，是否具备履行能力也是关键。同时，根据被上诉人陈述，涉案房屋在十年租赁期内无法交付，上诉人的权利无法实现，强行要求履约必然会使合同履行陷入僵局。现因银行政策调整导致不能办理按揭贷款，被上诉人也无法交付房屋，合同目的不能实现，上诉人主张解除合同合理合法。被上诉人广厦房开公司答辩称：买受人采取贷款方式支付房款，仅仅支付了首期房款36093.00元，余款230000.000元未支付，支付剩余购房款是其应负的责任。同时，上诉人所述商铺购房款总价不属实，《商品房买卖合同》约定的房价款扣除了上海华厦伟业商业管理有限公司毕节分公司每年按总房款的百分之六计算的前三年返租款，该三年租金计算为百分之十八的折扣，该返租款是由上海华厦伟业商业管理有限公司毕节分公司支付给上诉人抵扣上诉人的购房款。销售时被上诉人已明确告知上诉人商铺属于统一管理、统一运营模式，并非独立经营，如今被上诉人已经将商铺交付给上海华厦伟业商业管理有限公司毕节分公司，上诉人已享受三年返租款抵扣相应的购房款，被上诉人没有任何违约行为不存在解除的法定事由，一审法院适用法律正确。上诉人在未举证证明已按合同约定支付了全部购房款的情况下，以被上诉人未按合同约定时间交房构成违约为由，主张逾期交房责任的约定，解除《商品房买卖合同》并要求返还已付购房款、工本费、维修资金和支付违约金，缺乏事实及法律依据。勾朝敏向一审法院起诉请求：1.判决解除原、被告于2019年5月7日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：GS-3-82）；2.判决被告在十日内退还原告交纳的购房款362,093.00元、工本费1,100.00元、维修资金5,010.00元，并以上述总款金额368,203.00元为基数，按照银行间同业拆借利率的1.3倍赔偿原告自2019年5月7日至全部款项返还完毕之日期间的违约金；3、本案受理费由被告承担。一审法院查明事实：2019年5月7日，原告勾朝敏作为买受人，被告广厦房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＧＳ-3-82），合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，建筑面积66.81平方米，套内建筑面积32.79平方米，总价款592093.00元。合同第八条付款方式及期限约定：买受人采取贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款362093.00元，余款230000.00元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后15日内将已付款退还买受人。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在7日内支付不足款项。逾期，任何一方均有权单方解除合同，合同解除后15日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。合同第十条逾期付款责任约定：买受人未按约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的0.2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起当日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第八条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第十一条交付时间和条件约定：出卖人应当在2019年8月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程要求。合同第十三条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（1）逾期在30日之内……（2）逾期超过30日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。此外，合同还约定了其他事项。2019年5月7日，原告向被告支付了涉案商品房首付款362093.00元及工本费1100.00元。2019年5月7日，原告向涉案商品房维修资金5010.00元。后原告以被告未按约定的时间将涉案商品房交付给原告构成违约为由，提起诉讼，要求解除合同，退还已付购房款、工本费、维修资金并支付违约金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》约定，买受人采取贷款方式付款，买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款362,093.00元，余款230,000.00元以银行按揭支付。原告作为买受人对购房款的支付负有举证证明责任，原告提交的证据能够证明原告已按合同约定支付了首期房款362,093.00元，但原告未提交证据证明已按合同约定支付了余款230,000.00元，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告应当承担举证不利后果。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”原告在未举证证明已按合同约定支付了全部购房款的情况下，以被告未按合同约定时间交房构成违约为由，主张依据《商品房买卖合同》第十三条逾期交房责任的约定，解除《商品房买卖合同》并要求被告返还已付购房款、工本费、维修资金和支付违约金，缺乏事实及法律依据，不予支持。关于本案法律适用问题。因本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案应当适用《中华人民共和国合同法》的有关规定予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告勾朝敏的诉讼请求。案件受理费3,411.00元，由原告勾朝敏负担。二审中各方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为:双方于2019年5月7日签订《商品房买卖合同》，合同第八条付款方式及期限约定采用贷款方式付款，买受人应于合同签订之日向出卖人支付首期房款，余款以银行按揭支付，对按揭贷款支付部分未约定具体的付款期限。上诉人按约支付了首期房款，向被上诉人提交了贷款所需资料，被诉人已将贷款资料送交贷款银行，但上诉人至今未获得贷款用于履行合同。因合同约定被上诉人应当于2019年8月31日向上诉人交付案涉房屋，但双方未约定余款的付款期限，且未能取得按揭贷款并非上诉人原因，被上诉人也未要求上诉人另行支付余款，故被上诉人应当按约交付房屋，一审以上诉人未支付剩余房款为由，认定被上诉人有权拒绝交房无事实依据。被上诉人另主张案涉房屋系委托租赁管理，总房款中已扣除上海华厦伟业商业管理有限公司毕节分公司支付的前三年租金，且已将案涉房屋交付给该公司管理，不存在违约，但未提交委托租赁合同等相应证据，也不能证实租金抵扣了部分购房款以及案涉房屋交付案外人管理系基于上诉人的意思等事实，应当承担举证不利的后果，其将案涉房屋交由案外人管理不能认定为已按约向上诉人交房。按照合同约定，上诉人可主张解除合同。同时，上诉人迟迟未获得按揭贷款，使案涉合同的权利义务长期处于未定状态，按照合同约定，被上诉人原因或非双方原因未获得贷款，上诉人也可以行使合同解除权。故上诉人主张解除案涉合同的上诉理由成立，本院予以采纳。上诉人向被上诉人支付了首付款362093.00元及工本费1,100.00元，按照合同约定，被上诉人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照全部已付款的0.2%支付违约金。故被上诉人应当退还上诉人首付款及工本费共计363193元，并支付违约金363193元×0.2%=726.38元。上诉人主张按照银行间同业拆借利率的1.3倍赔偿自2019年5月7日至全部款项返还完毕之日期间的违约金无事实依据，本院不予支持。另外，涉案商品房维修资金5,010.00元系上诉人向毕节市住房资金管理委员会办公室交纳，并非被上诉人收取，不应由被上诉人退还，对上诉人要求被上诉人退还维修资金的主张，不予支持。综上，一审认定事实清楚，判决结果不当。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初18042号民事判决；二、解除上诉人勾朝敏与被上诉人毕节市广厦房地产开发有限责任公司于2019年5月7日签订的《商品房买卖合同》；三、被上诉人毕节市广厦房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日内退还上诉人勾朝敏购房首付款及工本费共计363193元，并支付违约金726.38元。四、驳回上诉人勾朝敏的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3411元，由上诉人勾朝敏负担50元，被上诉人毕节市广厦房地产开发有限责任公司负担3361元；二审案件受理费6822元，由上诉人勾朝敏负担100元，被上诉人毕节市广厦房地产开发有限责任公司负担6722元。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二一年七月二日书记员 赵 莉