西安市碑林区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕0103民初2675号 原告：庄超，男，汉族，住西安市碑林区。 委托诉讼代理人：杨辉，上海申浩（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨阳，上海申浩（西安）律师事务所律师。 被告：陕西华龙建工集团有限公司，住所地：西安市碑林区。 法定代表人：白光磊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：丁锦安，陕西博硕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵蓓，陕西博硕律师事务所律师。 原告庄超与被告陕西华龙建工集团有限公司（以下简称华龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告庄超委托诉讼代理人杨辉、杨阳，被告华龙公司委托诉讼代理人丁锦安均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告庄超向本院提出诉讼请求：1、判令被告于判决生效之日起十日内将给原告办理位于西安市碑林区房屋权属登记需要由被告提供的材料报产权登记机关备案，并协助原告取得房地产权属证书；2、判令被告支付原告因被告责任导致原告未能在约定期限内取得房地产权属证书的违约金50883.01元（自2018年7月1日起，暂计算至2018年8月24日，实际数额计算至原告取得房地产权属证书之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2016年签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设开发位于西安市碑林区商品房。原告依约支付了购房款，且已办理完收房手续，但被告至今未能按合同约定办妥涉案房产权属证书，被告拖延办理房屋产权证的行为，严重侵犯了原告的合法权益，故原告提起本案诉讼。 被告华龙公司辩称，1、该公司未能在合同约定期限内向产权登记机关提交相应资料备案，系因政府行为造成DK-3项目设计方案变更，致使项目验收手续无法办理，并非该公司违约，原告要求被告支付违约金没有合同依据，应予驳回；2、XX村城中村改造项目DK1部分、DK3、DK4的1号楼属于同一工程规划许可证的范围，因政府命令导致DK3规划变更，导致该规划范围内的项目无法进行后续验收，责任不应由其承担；3、其已于碑林区城改办协调后续的验收手续办理，目前涉案的DK1项目已经通过消防验收；4、合同约定的违约金标准过高，应予以调整；5、关于办理产权证一节，配合原告办理并提交相应的资料备案，是其的合同义务。其在取得行政机关批准的各项补办手续后，将按照合同约定配合原告办理房屋产权证书。综上，原告未能取得房屋产权证书的责任并非其造成，不应承担违约金，请求驳回原告对违约金的诉讼请求，在行政部门批准各项手续后，其愿意配合原告办理房屋产权证书。故请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西安市碑林区商品房，该商品房建筑面积129.4平方米，房屋总价942278元。被告应当在2016年6月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用。同时，合同第二十条关于产权登记的约定部分载明：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。如因被告的责任，原告不能在该商品房交付之日起730日内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即原告不解除合同的，自原告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房价千分之一的违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告交纳购房款942278元。因被告至今未将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案，未能协助原告取得房屋所有权证，原告提起本案诉讼。庭审中，对于涉案房屋交付时间，被告提供物业处的《房屋、物品交接单》，认为交房时间应以原告领取入户门钥匙、水电卡时间为准，即2016年9月16日。原告虽认可该交接单真实性，但认为合同已经约定交房日，被告逾期交房本来已经构成违约，若按照违约交房日推算违约金的起算点有违公平原则，即让违约者获益，守约者反而损失扩大，与法律保护的法益相违背，故应以合同约定时间认定实际交房时间。 本案审理过程中，被告对于其抗辩涉案房屋房产证未办妥系政府行为造成的事实，提交《关于DK-3项目1、2、3号楼设计方案变更的函》、《关于XX村城中村改造项目加建问题处理的申请》、《西安市城改办主任办公室会议纪要》、《关于碑林区XX村城改项目DK-3加建面积办理手续问题的申请》、《关于碑林区XX村城改项目DK-3加建面积办理手续的情况说明》等证据的复印件，予以证明。 在本院审理的与本案同类案件即（2020）陕0103民初1109号安艳维与本案被告房屋买卖合同纠纷一案审理过程中，被告向本院提出调查取证申请，申请法院前往西安市碑林区城中村和棚户区改造事务中心对上述证据原件进行调查取证。经查证，被告提交的上述证据属实。2012年5月29日，西安市碑林区城中村改造办公室向被告出具《关于DK-3项目1、2、3号楼设计方案变更的函》，载明：“DK-3项目工程3号楼原设计方案为31层，2011年5月18日在贵公司召开的项目协调会上，我部要求将其变更为33层，而且提出桩基及主体结构设计按33层的荷载要求设计，贵公司与设计院均无异议。”2017年7月25日，西安市碑林区城中村改造办公室向市城改办提出《关于XX村城中村改造项目加建问题处理的申请》，申请对DK-3地块3号楼加建部分补办相关手续。2019年6月19日，西安市碑林区城中村和棚户区改造事务中心向碑林区政府作出情况说明，请碑林区政府协调有关部门，对DK-3加建部分补办相关城建手续。目前，关于被告规划变更致使项目无法验收的问题，西安市碑林区城中村和棚户区改造事务中心及有关单位正在积极协调解决。 以上事实，有双方当事人提交证据及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行合同义务。原告已依约履行交付房款的合同义务。根据合同约定，如因被告的责任，原告不能在商品房交付使用后730日内取得房地产权属证书的，被告按日向原告支付已付房价款的千分之一的违约金。对于交房时间双方存在争议，被告认为应以交接单时间认定交房时间，原告则认为应以合同约定时间认定。对此本院认为，应以实际交房时间即交接单时间为准。因被告原因，原告至今未取得涉案房屋的房屋权属证书，被告构成违约，原告有权要求被告支付违约金，但因涉案房屋已交付由原告居住使用，且原告也未能提交被告逾期提交资料给其造成损失的相关证据，故本院本着以实际损失为基数，兼顾合同履行的情况、当事人过错程度以及逾期利益等相关因素综合衡平的原则，酌情认定被告承担的违约金标准下调按已付房价款日万分之0.6计付为宜。现原告要求被告支付以已付房款942278元为基数，自逾期办证之日即2018年9月17日起按照每日万分之0.6的标准计算至被告将涉案房产办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理房产证书之日止的违约金之诉讼请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对于被告认为其未能履行办证义务系因政府行为造成，其不应承担违约责任的抗辩理由，首先，涉案房产项目规划变更始于2012年，被告与原告签订商品房买卖合同之时，理应充分考虑项目规划变更这一情节，与原告约定合理的办证时间，约定后，即应守约履行。其次，根据西安市碑林区城中村（棚户区）改造办公室文件，涉案DK-3地块3号楼之所以变更规划，是因为政府团购房房源紧张、不能满足分房要求所致，而西安市碑林区成改办要求变更规划是向开发商提出的要求，不应归属于政府的行政行为。故被告之抗辩意见，本院不予采纳。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告陕西华龙建工集团有限公司于本判决生效之日起六十日内将原告庄超购买的位于西安市碑林区房屋办理权属登记需要由被告陕西华龙建工集团有限公司提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告庄超取得房屋权属证书； 二、被告陕西华龙建工集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告庄超违约金（以942278元为基数，按照每日万分之0.6的标准自2018年9月17日起算至被告陕西华龙建工集团有限公司将涉案房产办理权属登记需要由被告陕西华龙建工集团有限公司提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告庄超取得房屋权属证书之日止）； 三、驳回原告庄超其余之诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1072元，由被告陕西华龙建工集团有限公司负担（此款原告庄超已预交，由被告陕西华龙建工集团有限公司在支付上述款项时一并支付原告庄超） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员 梁 媛 二〇二一年七月二十六日 书记员 樊宏慧