安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1802民初3465号 原告:陈亚培，女，1989年8月7日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 被告：宣城粤诚置业有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区。 法定代表人：孙佳，公司总经理。 委托诉讼代理人：张亚冰，公司员工。 原告陈亚培与被告宣城粤诚置业有限公司(以下简称粤诚置业公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈亚培，被告粤诚置业公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈亚培向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2019年签订的宣城市恒大御景项目的《商品房买卖合同》；2.判令被告退还原告购房款1069255元，并从2019年11月10日起，以购房款1069255元为基数，按照人民银行同期同类贷款利率支付原告资金占用利息至购房款本金退还完毕之日，其中已占用17个月利息为73467元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年7月5日,原告与被告签订商品房买卖合同,被告将位于宣城经济技术开发区卖与原告,商品房总价1069255元,原告于2019年10月12日将全部房款支付于被告，在约定期限内履行完义务并完成全部购房手续。此后原告由于对采光和参观一期交付房屋装修质量的不满,2019年11月10号,原告便向被告销售人员提出行使无理由退房权益,要求退房退款,但被告以不满足无理由退房条件为由拒以办理,并向原告索取10%违约金才能办理退房。被告的集团公司向全社会公开承诺“无理由退房”,并在销售时反复承诺无理由退房,构成达成房屋买卖的重要条件,该承诺应当纳入双方的合同内容。此外被告先是对外公开承诺“无理由退房”,到处广告宣传“无理由退房”,后又在认购书、合同签订手续中设置陷阱,限制甚至剥夺买房人的权利,该行为明显违背了诚实信用原则。原告从3月3日支付购房定金,到10月12日支付完全部购房款,按照被告的流程和手续签订、更换认购书、合同,整个过程中,被告有足够的时间告知原告无理由退房的相关手续事宜,应当秉承公开公正诚信的原则履行告知义务,但被告销售人员从未主动向原告提供其所谓的“无理由退房条件”,原告对无理由退房条件完全不知情,不应作为无理由退房的限制因素,是被告未尽其责，事后单方额外增加的限制条款,不应有效。在长达一年半的时间内,原告曾数次到访被告售楼处、办公处,与之协商退房事宜,被告一直以“公司规定”、“需要扣10%违约金”等不合理理由拒与办理,原告曾多次要求其先退还90%房款,另外被告单方面扣取的10%违约金,原告将寻求法律帮助,而被告以“公司规定”为由,要求原告在其准备好的退房手续资料签字,资料中写明“购房者接受扣取10%违约金退房,并承担一切法律后果,并且不再追究任何法律诉求”。其霸王行径,严重违反了契约精神和诚实信用原则,是利用其庞大的资本和资源优势,对普通弱势消费者的霸凌。本人已经多次通过在市长信箱留言、工商局调解、开发区管委会调解、信访局上访等方式,以求与被告协商解决,但被告坚持要收取10%无理违约金退房,并且退房手续至少需要6个月以上,不能保证具体时间,并以总部规定为由,不予平等合理沟通解决，不合理地占用普通购房者的购房款。 粤诚置业公司辩称，第一、原告在履行商品房买卖合同义务过程中存在违约行为。原告购买被告开发的宣城恒大御景小区某室，双方签订认购书、商品房买卖合同，约定总房款为1069255元，其中原告应在2019年3月5日前，支付首付款269255元，剩余80万元申请按揭贷款，后因原告自身原因，按揭贷款迟迟不能通过银行审核，从2019年3月3日至2019年10月14日，原告分七次陆续支付购房款，时间跨度超过半年，已经严重违反购房合同有关付款的约定内容，本着促进交易的原则，被告没有追究原告有关付款的违约责任，但不代表原告履行合同不存在违约行为。第二、案涉商品房买卖没有无理由退房，原告履约情形也不符合一般的无理由退房条件。首先，原告购买案涉商品房，销售现场没有做出无理由退房承诺，双方也没有签订任何有关无理由退房的协议，如第一点所述，原告履行购房合同存在违约行为，即使按照原告所理解的一般的无理由退房协议内容，原告的情形也不符合一般的无理由退房条件。因为无理由退房的前提是购房人不存在违约行为。第三、原告提供的外地法院判决书内容与其诉状内容完全不符合本案实际情况，原告无法律规定或合同约定的理由，要求解除双方之间的购房合同，理应承担相应的违约责任。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据质证，对双方均无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证，对双方有异议的证据，本院认定如下：1.原告为证明案涉房屋具备无理由退房条件，提交了民事判决书、恒大官网信息、微信聊天记录及无理由退房协议书、承诺书一组，被告对证据的证明目的均不予认可，并辩称案涉项目没有无理由退房政策，本院经审查认定，原告提交的民事判决书与本案不具有关联性，提交的恒大官网信息具备真实性，结合被告质证意见，原告提交的微信聊天对象张某超系其公司工作人员，无理由退房协议书与被告在案涉项目开盘时提供给购房人员的一致，在被告无其他证据反驳上述证据的前提下，对原告提交的证据真实性予以认定，即案涉项目享有无理由退房政策，但对原告是否满足无理由退房条件的证明目的以本院审查为准。2.原告为证明其已按约定履行案涉房屋的全部付款义务，提交了自制购房流程图、付款凭证一组，被告对购房流程图的真实性不予认可，对付款凭证的三性无异议，本院经审查认定，原告提交的购房流程图系其单方制作，将结合其他证据综合认定。3.被告为证明原告的付款行为不符合合同约定，提交了通知书一份，原告对该证据的证明目的不予认可，但述称其收到被告公司人员邮寄的类似材料，本院经审查对被告提交的该份通知书真实性予以认定，但证明目的以本院审查为准。 本院经审理查明的事实如下:2019年3月3日，陈亚培（买受人）与粤诚置业公司（出卖人）就宣城恒大御景某室房屋签订商品房认购书一份。2019年7月5日，双方就该房屋签订商品房买卖合同，对房屋价款、付款方式、违约责任等内容进行了明确约定，其中约定房屋总价款1069255元；交付期限为2021年12月31日；付款方式为：（1）买受人于2019年3月5日前付房款269255元；（2）余款800000元由买受人在2019年3月5日前内办理银行贷款或付款。后该合同中“269255”、“800000”部分被划除，并分别变更为“1069255”、“0”，且加盖了粤诚置业公司的公章。另查明，陈亚培于2019年3月3日至2019年10月14日期间已分期向原告支付全部购房款1069255元。2019年3月5日起，陈亚培与粤诚置业公司工作人员张某超就购房及付款事宜进行沟通，其中2019年7月3日聊天记录显示“···合同在你追加之前录的，等你尾款付清直接一次性贷款金额杠掉，我们会重新盖个章”。再查明，恒大官网信息栏中明确载明“无理由退房”。案涉项目开盘时，粤诚置业公司向购房者提供了无理由退房协议书，并在案涉楼盘现场公示了无理由退房政策，其中均涉及“购房者（乙方）已履行《商品房买卖合同》的各项义务，并支付总房款30%以上，无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，购房者（乙方）享有无理由退房的权利”等内容。本案中，陈亚培与粤诚置业公司未签订无理由退房协议书。 另原告于2021年2月2日向本院首次提起诉讼，但其在该案件中未明确要求解除双方间所签订的合同。 本院认为，民事主体的合法权益受法律保护。本案中，依据双方当事人提供的证据及庭审意见，本院依法认定案涉项目享有无理由退房政策。首先，双方当事人对房款交付方式虽进行了明确约定，但结合双方对合同金额部分的更改及原告与粤诚置业公司工作人员的聊天记录可知，合同签订后，双方通过购房者不断追加房款并将其并入首付款的方式已完成全部房款的给付义务，过程中，原告分期付款的时间虽已超出合同初始约定的期限，但结合粤诚置业公司在更改后的房款金额部分盖章的事实，应认为其对原告实际给付金额、时间的认可，双方已就房款给付达成新的一致意见。其次，案涉房屋不存在银行贷款的情形，粤诚置业公司未举证证明原告已签收其于2019年8月15日出具的通知书，即便如原告所述其可能收到类似文件，但该通知书仅载明原告未提供按揭放款所需材料及未按期付清房款可能承担相应的违约责任，结合本案原告实际给付房款的方式及粤诚置业公司在补充协议修改后的金额上加盖公章的情形，本院对粤诚置业公司主张原告存在违约行为故而不享有无理由退房政策的意见不予采纳。再次，无理由退房虽需要以双方签订《无理由退房协议书》为前提条件，但本案中，粤诚置业公司工作人员未能告知原告无理由退房的相关事宜，亦未主动出示《无理由退房协议书》，结合房屋销售过程中买方与卖方所处的地位，双方未签订《无理由退房协议书》的过错不可归责于买方即原告。同时，恒大集团在官方网站发布“无理由退房”信息、粤诚置业公司在案涉项目现场公示无理由退房承诺书，且其向不特定的公众所作的承诺应同样及于本案原告陈亚培。最后，原告依据“无理由退房政策”要求解除合同，系行使合同单方解除权，依法应当通知对方。原告未提交证据证明其前期已履行该项通知义务，结合粤诚置业公司不同意解除合同的意见及其收到本案起诉状副本的时间，本院依法认定双方当事人2019年7月5日签订的房屋买卖合同于2021年5月28日解除。同时，合同解除后，粤诚置业公司应当返还原告全额购房款及无权占用资金期间的利息损失，即利息起算日应为2021年5月28日，对原告诉请超出部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条、第五百六十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下： 一、原告陈亚培与被告宣城粤诚置业有限公司2019年7月5日签订的《商品房买卖合同》（编号：20*********1）于2021年5月28日解除； 二、被告宣城粤诚置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈亚培已付的购房款1069255元并支付利息损失（自2021年5月28日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告陈亚培的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费15085元，由原告陈亚培负担85元，被告宣城粤诚置业有限公司负担15000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  张 蓓 人民陪审员  赵春燕 人民陪审员  王明瑛 二〇二一年七月二十日 法官 助理  刘雪婷 书 记 员  胡雅慧 附法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。