北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终8325号上诉人（原审被告）：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466。法定代表人：熊林，总经理。委托诉讼代理人：李玲，女，该公司法务。上诉人（原审原告）：赵佳聪，女，1990年3月27日出生，满族。上诉人北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）、上诉人赵佳聪因双方房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初4213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。自如公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回赵佳聪的全部诉讼请求或全案发回重审；本案一、二审诉讼费用由赵佳聪承担。事实与理由：一、自如公司系基于合同约定解除权合法解除合同，一审判决在认定居室数量，优化间拆除的基础上仍认为自如公司解除合同的行为是违约行为，属于事实认识不清，法律适用错误。自如公司依据合同约定行使单方解除权，通知赵佳聪于2020年11月18日解除合同后，不应再向其支付租金。二、本案合同属于委托合同而非房屋租赁合同，受托人有权依法解除合同，一审判决对此基本事实认定错误。房屋租赁合同与委托经营合同的核心区别在于管理方是否实际使用房屋。案涉房屋由第三方租户直接使用、自如公司并不实际使用，租金发票由对方自行开具，自如公司仅基于管理案涉房屋、提供增值服务取得一定收益。自如公司作为委托合同中的受托人一方，对《管理合同》本就享有法定的任意解除权。赵佳聪辩称：不同意自如公司的上诉请求和理由。赵佳聪上诉请求：撤销一审判决，依法变更原审判决第二项，应付租金计算至开庭日即3月8日，由10300元变更为27743元；自如公司向赵佳聪支付2个月合同违约金15450元；本案一、二审诉讼费用由自如公司负担。事实和理由：在损失完全由自如公司制造和引起，赵佳聪已经及时起诉前提下，一审法院不及时对合同的继续履行或解除予以裁断，反而认为赵佳聪要求自如公司继续依约履行合同的行为是扩大损失的行为，是对合同法第一百一十九条的错误理解。自如公司辩称：不同意赵佳聪的上诉请求和理由。赵佳聪向一审法院起诉请求判令：1.解除赵佳聪与自如公司签订编号BJGYWLD189304073的《资产管理服务合同》；2.自如公司向赵佳聪补齐租金至判决作出之日，并依据合同7.3条支付两个月租金标准的违约金且支付利息；3.诉讼费由自如公司承担。一审法院认定事实：赵佳聪系407号房屋的登记所有权人。2018年8月17日，赵佳聪（甲方）与自如公司（乙方）签订《资产管理服务合同》，约定：甲方委托乙方管理运营的房屋为407号房屋，标的资产的用途为居住；甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住；本协议管理期限自2018年8月22日起至2021年12月9日止；甲方应当在本合同约定的交付日即2018年8月22日交付标的资产；双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为7725元/月；乙方运营标的资产所实际代收的租金为实际收益，乙方应根据本协议规定在每个结算周期结束后从实际收益中扣除乙方应得的增值收益分成及各项甲方应付费用，将剩余收益部分支付给甲方；管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏房屋的承重结构，并符合国家的安全管理规范。合同第6.2条（2）部分约定了因乙方违约，甲方有权单方解除合同的几种情况；合同第7.3条约定，乙方违反本合同6.2（2）约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。合同附件一约定：407号房屋建筑面积78平方米，居室数量为3室1起居室。合同签订后，赵佳聪向自如公司交付了407号房屋，自如公司将客厅打了隔断，将房屋变成三居室对外出租。自如公司向赵佳聪支付了7725元服务质量保证金且支付租金至2020年11月18日，并结算支付了至该日的水、电、燃气等生活费用。庭审中，自如公司提交系统截图，证明该公司收到居委会要求拆除隔断墙的通知后，于2019年6月6日将由客厅改造的03卧室租客清退，并称居委会于2019年7月8日将隔断墙拆除；此后，自如公司从01卧室和02卧室收取房租共6880元，但该公司每月向赵佳聪支付7725元，月亏损额845元。2020年10月14日，自如公司通过顺丰速运向赵佳聪的户籍地址发送了解约通知函，大致内容为合同履行过程中，房屋内一间居室被拆除，导致双方服务合同中约定的3居室出租条件客观丧失，且经沟通，双方无法就房源出租价格调整事宜达成一致，自如公司决定于2020年11月18日与赵佳聪解除服务合同。赵佳聪称其以地址有误拒收了该快递。2020年11月19日，自如公司通过系统小程序向赵佳聪发送解约结算协议，并于2020年12月4日向赵佳聪支付了解约结算协议所结算至2020年11月18日的租金及生活费用。赵佳聪称其未打开小程序查看协议内容。2020年12月29日，自如公司向赵佳聪发短信：自如网二次提示，您尾号为BJGYWLD189304073的合同已解约完成，房屋电子锁密码为XXXXXX，请您及时收回房屋，避免造成损失，祝您生活愉快。赵佳聪认可收到密码，但其并未收房。一审法院认为，赵佳聪与自如公司签订的《资产管理服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。自如公司单方向赵佳聪发送解约通知函并要求解除双方合同行为，不符合双方之间关于合同解除的相关约定，亦不符合合同法定解除的情形，其单方解除合同的行为已经构成违约，该行为亦不发生解除合同的法律效力。然自如公司要求解除合同等一系列行为的起因，一是自2019年7月起407号房屋不具备双方合同约定以三居室出租的条件，二是该公司以收取房租共6880元但每月向赵佳聪支付7725元的状态坚持到2020年11月18日，三是2020年疫情确实对出租行业造成重大影响，存在经营困难。可见自如公司虽然作为违约方，但其不存在恶意违约的情形，继续履行合同，对其显失公平。且双方所签租赁合同作为长期性合同，履行过程需要双方之间的相互配合，在自如公司已经实际腾退房屋的情况下，租赁合同项下债务标的不适于强制履行。赵佳聪作为守约方，起诉要求解除双方签订的《资产管理服务合同》，法院予以支持，因赵佳聪于2021年3月8日当庭提出解除合同，法院以开庭当日作为解除合同之日。但在自如公司反复告知解除意愿、腾退房屋并告知赵佳聪房屋密码的情况下，赵佳聪应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。故法院对赵佳聪主张自2020年11月19日至2020年12月29日的租金10300元予以支持，超出部分，不予支持。赵佳聪主张自如公司支付2个月租金标准的违约金，符合合同约定，法院予以支持。赵佳聪主张利息，不符合合同约定，法院不予支持。一审法院判决：一、赵佳聪与北京自如生活企业管理有限公司签订的《资产管理服务合同》于2021年3月8日解除；二、北京自如生活企业管理有限公司于判决生效之日起7日内支付赵佳聪自2020年11月19日至2020年12月29日的租金10300元；三、北京自如生活企业管理有限公司于判决生效之日起7日内支付赵佳聪违约金15450元；四、驳回赵佳聪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是双方法律关系的性质、《资产管理服务合同》的解除时间和自如公司是否应该支付违约金的问题。赵佳聪与自如公司签订的《资产管理服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。《资产管理服务合同》中约定了交付房屋、支付租金的标准和方式，符合租赁合同的特征，故应确定双方之间的关系为房屋租赁合同关系。委托合同关系中是由委托人对所委托的事务承担法律后果，而自如公司在另行向第三方出租房屋后，所得收入盈亏自负，故对其公司关于双方系委托关系上诉意见，本院不予采纳。自如公司单方向赵佳聪发送解约通知函并要求解除双方合同行为，不符合双方之间关于合同解除的相关约定，亦不符合合同法定解除的情形，其单方解除合同的行为已经构成违约，不发生解除合同的法律效力。但是一审法院考虑到自如公司解除合同的三方面原因，认定自如公司不存在恶意违约的情形，如果继续履行该长期性合同对自如公司显失公平，鉴于赵佳聪在诉讼中主张解除合同，故认定双方合同解除并以赵佳聪认可收到解约通知的时间作为自如公司支付租金的截止日期，所作处理并无不当，本院予以维持。2020年12月30日起赵佳聪具备了收回房屋的条件，其未采取适当措施致使损失扩大，不应就扩大的损失请求赔偿，故一审法院对其此后的租金请求未予支持，并无不当。在自如公司单方违约的情形下，赵佳聪主张自如公司支付2个月租金标准的违约金，符合双方合同约定，一审法院予以支持并无不当。自如公司在签订合同时明知该房屋原结构为两居室，现主张新增的一间居室被拆除其公司不存在过错，不能成立，其公司据此请求不承担违约责任，本院不予支持。综上所述，自如公司、赵佳聪的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费680元，由北京自如生活企业管理有限公司负担444元（已交纳），由赵佳聪负担236元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张玉贤审 判 员 耿燕军审 判 员 刘 洁二〇二一年七月三十日法官助理 马赫擎书 记 员 岳国英