广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11487号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：广州市番禺区沙头街横江村股份合作经济社，住所地广州市番禺区沙头街横江村。法定代表人：黄巨泉，理事长。委托诉讼代理人：何树智,广东星凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：周桥贵,广东星凯律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：莫景民，男，1981年5月18日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：简业华,广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：何嘉懿,广东百健律师事务所实习律师。上诉人广州市番禺区沙头街横江村股份合作经济社（以下简称“横江村合经社”）与被上诉人莫景民租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初13952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月29日立案受理后，依法组成合议庭。本案现已审理终结。上诉人横江村合经社的上诉请求：1.判令撤销一审判决，改判莫景民向横江村合经社支付拖欠的租金，驳回莫景民的反诉请求；2.一、二审诉讼费用由莫景民承担。事实与理由：一、一审法院认为，横江村合经社虽然主张按照招标公告、招标文件的约定应由莫景民自行接收出租土地，但根据以上文件，未明确载明系由竞得人自行接收租赁土地，一审法院对此认定横江村合经社未向莫景民交付土地的认定错误。根据文件内容，土地接收是由莫景民自行办理接收手续的，在双方签订《土地租赁合同》后，莫景民付清相应款项后即可自行办理土地接收手续，横江村合经社已经履行土地交付的义务。二、一审法院认为横江村合经社在一审庭审中称按出租习惯涉案土地应由承租人自行接收并确认双方没有办理交接手续，在庭后又辩称已在签订合同时交付涉案土地给莫景民使用，一审法院对此理解为属于前后矛盾的认定是错误的。首先，横江村合经社在庭审中确认双方没有办理交接手续并不等同于确认没有交付涉案土地。其次，虽然涉案合同成立后双方没有签订书面的交接手续文件，但根据招标文件的规定，横江村合经社认为在合同签订时即交付土地的主张并无不妥，与双方没有办理交接手续并不自行矛盾。三、一审法院认为涉案土地目前仍有案外人在使用，因此涉案土地尚未达到由莫景民自行接收使用的条件，该认定是错误的。根据现场图片可知涉案土地是完全开放的，横江村合经社没有设置任何设施阻碍莫景民的使用行为。合同签订后，莫景民可以随时进入涉案土地，亦可以随时进行接收处理，不影响其正常使用土地。同时，在招租文件及双方的租赁合同中均有附图，明确标出所出租土地的界址和具体位置，莫景民不存在接收使用障碍。莫景民完全可以按照合同约定自行进行接收，不存在案外人侵占导致不能接收使用的情况。其次，涉案合同是双方于2016年6月28日签订的，至今已经三年多，现涉案土地被案外人使用也是因莫景民对土地管理的疏忽所致，与横江村合经社无关。即使在起诉之后存在案外人侵占土地的情况，侵占土地面积仅约1000平方米，而涉案土地合同总面积7212平方米，尚有约6000平方米土地未被占有，不影响莫景民接收使用。被上诉人莫景民辩称，莫景民认为一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回横江村合经社的上诉请求。横江村合经社向一审法院提出诉讼请求：1.判令莫景民向横江村合经社支付拖欠租金合计638680元；2.由莫景民承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2015年10月29日，横江村合经社在广州市番禺区农村基层廉情预警智能防腐信息系统发布了《西坑口7号（变电站大力岗边）招标公告》，载明：横江村合经社定于2015年11月6日上午10时00分在沙头街农村集体资源管理交易中心对包括横江村变电站大力岗边（西坑口7）土地（以下简称涉讼土地）在内的10处土地或商铺的使用权租赁进行竞投，其中涉讼土地面积为7212平方米，租赁年限为20年，投标保证金为259632元，交易底价为3元/平方米/月，递增方式为前10年3元/平方米/月，后10年6元/平方米/月，从第十年起每3年环比递增3%；个人进行投标时，必须以自费购买竞投资料（投标须知工本费100元，无论是否中标，该费用均不予以返还），且在招标报名截止前将有意向投标的保证金存入横江村合经社账户，凭横江村合经社出具的投标保证金收据进场投标并以自身名义投标，权属单位不接受转名投标；交易双方应在交易中心约定日期的3个工作日内签订合同，因竞得人的原因，逾期不签订合同的，视为竞得人放弃交易，其缴纳的交易保证金不予退回；竞投人必须在2015年11月4日下午5时前按照竞投文件约定方式交纳交易保证金；竞投会结束后，如竞得人不能如期签订合同的，当弃标处理，保证金将不予退回；本次竞投不组织实地查看资产具体位置，标的以实物为准，意向竞投人可自行查看资产的位置及了解基本情况。2015年11月4日，横江村合经社向莫景民开具《农村集体经济组织收款专用收据》（NO.0007005），确认莫景民缴纳了涉讼土地的2016年投标资料费100元。横江村合经社并向莫景民开具《竞投资格确认书（竞投人联）》，称通过审查，莫景民所提交的文件材料符合此次涉讼土地竞投的规定和要求，并已按规定交纳了投标保证金，确认莫景民具备参加本次竞投资格。2015年11月6日，莫景民在沙头街农村集体资产资源管理交易中心投标会竞得涉讼土地。2015年11月29日，横江村合经社发布《竞投文件》，主要就上述招标公告中所竞投的项目标的使用权租赁的竞投事项进行说明，其中第五点标的租赁要求载明：（一）标的移交以公告展示时现状为准，标的由招标单位交付给中标人，街交易中心不保证其品质，不承担瑕疵担保责任；（二）成交后，中标人不得改变资产用途；（三）中标人付清成交款后自行办理相关手续，所产生的费用等全部由中标人承担。2016年6月28日，横江村合经社作为发包方（甲方），与莫景民作为承租方（乙方）签订一份《土地租赁合同》，其中约定：乙方通过公平、公正、公开的方式竞投，投得土名为横江村变电站大力岗边的地块，该地块坐落在横江村××口××号（即涉讼土地），面积共7212平方米，乙方对甲方发租的土地情况已作充分了解，同意承租，仅用于种养生产经营活动；该地块承租期限为20年，从2016年7月1日起至2036年6月30日止；在签订本合同当天，乙方交纳合同履约保证金64908元；按租赁面积及有偿使用金标准计算，乙方每月应交纳有偿使用金总额21636元，有偿使用金递增方式为前10年3元/平方米/月，第10年起6元/平方米/月，并从第10年起每3年环比递增10%；有偿使用金按月收取，本合同生效当天内，乙方向甲方一次性全额交清第一个月的有偿使用金，以后每月10号前交当月有偿使用金，双方协商同意以现金、支票、银行转账形式支付；在租赁期内，每月的有偿使用金必须按规定期限缴交，凡拖欠有偿使用金者，按拖欠总金额每日罚滞纳金1%，如乙方拖欠甲方有偿使用金达到两个月的，则视作乙方违约，保证金归甲方所有，甲方有权单方解除合同，收回租赁物，并收回所欠有偿使用金；等等。2016年6月29日，横江村合经社开具两张《农村集体经济组织收款专用收据》（NO.008601、NO.0008602），确认莫景民缴纳涉讼土地的合同保证金64908元及2016年7月至2017年3月的租金194724元。2018年11月2日，莫景民委托广东明和理律师事务所向横江村合经社发出一份《律师函》，称签订合同后，莫景民在2016年6月29日向横江村合经社交纳了64908元的合同保证金，但横江村合经社一直未就涉讼土地与莫景民进行交接，未对承包土地进行放线划界，划定范围，到目前为止，该地块仍有村民在此耕种，致使莫景民一直未能使用该土地，虽经多次催促委托，后因时任村长去世，拖延至今；《土地租赁合同》合法、有效，双方应严格履行该合同，请横江村合经社尽快办理该土地的交接手续，以便莫景民履行合同，正常使用该土地。2018年11月16日，横江村合经社委托广东星凯律师事务所向莫景民发出《律师函》，称合同签订前，因莫景民是本村村民，故莫景民对该土地的情况非常了解，在签合同中莫景民也确认对土地的情况作充分了解，按村出租土地的交易习惯，均由中标人自行清理土地场地，故莫景民通过律师发函称双方没有对土地进行交接导致莫景民不能使用土地是不符合事实的；相反，莫景民自2017年4月至2018年10月，拖欠地租411084元，横江村扣减股份分红5200元后，莫景民仍尚欠横江村租金405884元；双方的《土地租赁合同》是双方的真实意思表示，双方应严格履行该协议，如莫景民仍拒不支付拖欠的租金及违约金，将根据横江村的授权通过诉讼方式维护横江村合经社的合法权益。2018年12月10日，横江村合经社委托广东星凯律师事务所再次向莫景民发出《律师函》，内容与2018年11月16日发出的《律师函》内容基本相同。2019年10月31日，横江村合经社以莫景民拖欠其土地租金为由，提诉至广东省广州市番禺区人民法院，引起本案纠纷。在答辩期内，莫景民提起反诉。一审庭审中，双方当事人均确认莫景民承租的涉讼土地是位于广州市番禺区横江村西坑村口7号的面积为7212平方米的土地，该土地是集体土地、农用地，使用权人为横江村合经社；并确认涉讼土地在招租前至双方签订合同时已经有他人在土地上进行耕种，双方在合同中没有约定交付涉讼土地的时间和方式；双方还确认莫景民已支付的投标保证金转化为合同保证金及相关租金，即莫景民已支付合同保证金64508元以及2016年7月至2017年3月的租金194724元。双方当事人对涉讼土地有否交付以及土地现状的问题存在争议。横江村合经社称签订合同后涉讼土地由莫景民自行接收，双方没有办理交接手续，合同中虽然没有明确交付涉讼土地的时间和方式，但按照村的出租习惯均是由承租户自行接收，莫景民是本村村民对涉讼土地状况是非常清楚的，招标文件明确土地移交是以公告现状作为标准；招租时在图纸上可以看出是有鱼塘，所以涉讼土地不是空地；涉讼土地现由莫景民在使用，土地四周没有围蔽。莫景民则认为投标后其发现土地上有人耕种，大部分土地被围蔽起来，而且耕种人说是村让他耕种的，所以不愿意离开，并要求其支付清表费，其方一直向横江村合经社反映，但横江村合经社协调后无法处理，招标公告和投标文件中并没有写明自行接收或不交吉接收，只是说对该土地的情况了解，应当认定为对土地位置、面积等情况了解；另外，涉讼土地现在的面积没有达到租赁合同约定的面积，其上述意见也向相关部门投诉，并在2019年4月23日向沙头街道办事处主持下双方和司法所及平台的工作人员进行会议，并有会议记录，该会议中横江村合经社明确一周内将涉讼土地可以交付给其使用，但事后横江村合经社没有兑现承诺，所以一直拖延无法解决；涉讼土地在招租前至双方签订合同时，土地上已有农作物，但全部招投标文件中均没有写明需要中标人对农作物及种植人员清偿后才可以取得土地使用；横江村合经社陈述的村出租习惯不存在，其也不清楚，其在村里也有承租其它土地，对其它土地横江村合经社均可以交付可以使用的土地并签订土地交接确认书，而涉讼土地是通过平台招投标的，横江村合经社亦应向其交付涉讼土地并签订土地交付确认书。莫景民另提交了涉讼土地照片以证实其上述主张。横江村合经社对照片不予确认，认为照片没有显示拍摄时间，不能证明2016年6月29日双方签订合同时的土地状况，照片反映的是现状，在莫景民承租土地后，管理使用土地的责任和权利由莫景民承担享有，现在土地上有其他农作物应由莫景民处理，照片可以显示涉讼土地四周是没有护栏的，合同附图可以看出土地的界限，所以不能证明其社没有将涉讼土地交付给莫景民。一审庭审后，关于涉讼土地上耕种的具体使用人情况，莫景民向一审法院提交《情况说明》，称涉讼土地上耕种的人为横江村的多户村民，根据村民的种植习惯，其分别于2020年4月8日下午三点、2020年4月9日下午四点前往涉讼土地请求正在耕种的村民提供相关耕种情况及其个人信息，均遭到拒绝。横江村合经社则表示其社已经履行交付土地的义务，在合同双方签订合同时已交付涉讼土地给莫景民使用；根据《招标文件》《竞投文件》的规定可知，莫景民了解涉讼土地的基本情况，以现状交付自行办理相关手续的；其社对莫景民主张的涉讼土地被第三方侵占情况不了解，也不知道，无法提供莫景民所主张的实际侵占使用人的具体信息资料，即使是第三方占用，也是莫景民对土地管理的疏忽导致。对于横江村合经社主张的租金问题，横江村合经社主张莫景民拖欠2017年4月至2017年12月的租金184324元，该租金是通过扣减莫景民股份分红10400元抵扣部分租金后的金额，2018年1月至2018年12月拖欠租金259632元，2019年1月至2019年9月拖欠租金194724元，合计638680元。莫景民则表示横江村合经社没有交付涉讼土地给其方使用，不存在支付租金的问题，而且横江村合经社无理扣押了其的股份分红。一审法院认为，横江村合经社与莫景民就涉讼土地所签订的《土地租赁合同》主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应遵照履行。合同签订后，莫景民已按照合同约定交纳了保证金，横江村合经社作为出租方理应负有交付涉讼土地给莫景民使用的义务。横江村合经社虽然主张按照招标公告、招标文件的约定应由莫景民自行接收出租土地，但根据以上文件内容，未明确载明系由竞得人自行接收租赁土地，故对于横江村合经社的该主张，一审法院不予采纳。横江村合经社在庭审中称按照村出租习惯涉讼土地应由承租人自行接收并确认双方没有办理交接手续，在庭审后又辩称已在签订合同时交付涉讼土地给莫景民使用，前后陈述矛盾，而横江村合经社未能提交证据证实已与莫景民办理土地交接，故一审法院对横江村合经社的意见不予采纳。从双方提交的证据及庭审中的陈述可知，涉讼土地目前仍有案外人在使用，因此涉讼土地尚未能达到由莫景民自行接收使用的条件。庭审中，横江村合经社在庭审中确认涉讼土地在招租前至双方签订合同时已有他人在土地上进行耕种。横江村合经社作为涉讼土地的使用权人，负有对涉讼土地进行管理、注意等义务，横江村合经社知道或应当知道涉讼土地的使用状况及使用人情况，基于横江村合经社未能提供涉讼土地使用人的身份资料，莫景民对此亦无法提供，故一审法院未能依法追加实际使用人参加本案诉讼。横江村合经社作为涉讼土地的使用权人未交付土地给莫景民使用的行为，致使莫景民在签订合同后至今仍无法使用涉讼土地，显属违约行为，应当承担继续履行合同的违约责任。莫景民诉请横江村合经社将涉讼土地交付给其使用，合法合理，一审法院予以支持。对于莫景民要求确认双方签订的《土地租赁合同》的租赁期间为自涉讼土地实际交付之日起20年。依照《土地租赁合同》约定“该地块承租期限为20年，从2016年7月1日起至2036年6月30日止”，鉴于双方已就涉讼土地的承租期限明确约定了起止时间，属于双方当事人自行约定，莫景民如主张顺延该承包期限，应经双方协商确定，不属于本案处理的范围，故一审法院不作处理。至于横江村合经社诉请莫景民支付租金638680元，如前所述，横江村合经社至今仍未向莫景民交付涉讼土地，莫景民未实际使用涉讼土地，故横江村合经社的该诉请，缺乏理据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第（七）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决如下：一、广州市番禺区沙头街横江村股份合作经济社应于该判决发生法律效力之日起十日内将位于广州市番禺区沙头街横江村西坑村口7号（变电站大力岗边）面积为7212平方米的土地交付给莫景民管业；二、驳回广州市番禺区沙头街横江村股份合作经济社的全部本诉诉讼请求；三、驳回莫景民的其余反诉诉讼请求。经审理查明，一审法院查明的事实有相应的证据予以证明，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。横江村合经社作为土地出租方，其取得租金的对价是将土地交付承租人使用，故交付涉案土地给承租人使用是其应当履行的主要义务。现双方在二审中对于横江村合经社是否已向莫景民交付涉案土地存在极大争议，对此本院分析如下：对于横江村合经社提出的根据招标文件的内容可以知道土地接收是由莫景民自行办理的上诉主张。本院认为，从涉案《竞投文件》中载明“标的移交以公告展示时现状为准，标的由招标单位交付给中标人”的内容来看，“标的移交以公告展示时现状为准”应是指标的物的位置、范围、现状以公告展示时的情况为准，系针对标的物的标准所作约定，而“标的由招标单位交付给中标人”则约定了交付义务仍属于招标单位，系针对标的物交付义务所作的约定。由此可知，上述内容并不能推出双方有由承租人即莫景民自行接收土地的约定，故本院对横江村合经社提出的根据招标文件的内容可以知道土地接收是由莫景民自行办理的上诉主张不予支持。对于横江村合经社提出的按出租习惯应由莫景民自行接收土地的上诉主张。对此本院认为，本案横江村合经社主张该村有由承租人自行接手土地的交易习惯，其首先应对交易方式存在习惯承担相应的举证责任，但横江村合经社对此确未能提供任何证据予以证实，其应承担举证不能的法律后果，故本院对横江村合经社提出的该上述主张不予支持。对于横江村合经社提出的莫景民能自行接手涉案土地的上诉主张。根据横江村合经社在一审庭审时的陈述意见，其确认涉案土地在招租前至双方签订合同时已有他人在涉案土地上进行耕种，而且根据一审法院查明的事实，目前涉案土地仍有案外人在使用。故横江村合经社提出的莫景民能自行接手涉案土地的上诉主张明显与事实不符，本院对此不予支持。综上所述，上诉人广州市番禺区沙头街横江村股份合作经济社的上诉理由不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10287元，由上诉人广州市番禺区沙头街横江村股份合作经济社负担。本判决为终审判决。审判长 李 琦审判员 庞智雄审判员 刘 欢二〇二一年七月二十日书记员 吴嘉茵