广东省广州市白云区人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）粤0111民初9459号 原告：广州市白云区钟落潭镇龙岗村民委员会，地址广州市白云区。 法定代表人：曾祥顶，村长。 委托诉讼代理人：罗桂琼，广东知先后律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖培亮，广东知先后律师事务所实习人员。 被告：谢秀德，男，汉族，身份证住址广州市越秀区。 被告：吴晶晶，女，汉族，身份证住址广州市越秀区。 被告：谢重辉，男，汉族，身份证住址广州市越秀区。 三被告共同委托诉讼代理人：许俭希，广东卓信律师事务所律师。 三被告共同委托诉讼代理人：王姜力，广东卓信律师事务所实习人员。 原告广州市白云区钟落潭镇龙岗村民委员会与被告谢秀德、吴晶晶、谢重辉合同纠纷一案，本院于2021年3月31日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市白云区钟落潭镇龙岗村民委员会的委托诉讼代理人罗桂琼、肖培亮，被告谢秀德、吴晶晶、谢重辉的委托诉讼代理人许俭希，均到庭参加诉讼。 原告广州市白云区钟落潭镇龙岗村民委员会称：1996年3月18日，原告与被告签订《土地有偿使用协议书》，约定原告将位于广州市白云区渡头岭脚海边空地给2.2亩土地给被告兴建住宅、耕种、饲养之用，期限为70年，从1996年3月18日至2066年3月18日，土地使用费为每亩90000元，即被告一次性付清198000元给原告。依据《中华人民共和国土地管理法》（1988年修订）第二条规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，而双方签订的《土地有偿使用协议书》属于非法买卖集体土地，违反了上述规定，属于无效合同，被告应立即向原告返还案涉土地，故请求法院判令：1、确认原告与被告在1996年3月18日签订的《土地有偿使用协议书》无效；2、被告将涉案土地交还原告；3、本案诉讼费由被告承担。 被告谢秀德、吴晶晶、谢重辉共同答辩称：一、原告与三被告签订的《土地有偿使用协议书》依法有效，原告主张缺乏事实和法律依据。《土地有偿使用协议书》于1996年3月18日签订，应适用《中华人民共和国土地管理法》（1987年1月1日实施）第四十一条“城镇非农业户口居民建住宅需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准”的规定。1999年1月1日实施的《中华人民共和国土地管理法》删除了该规定，但未明确规定是否禁止城镇居民购买农村房屋或宅基地。按上述规定，在此时期，城镇非农业户口居民可通过法定行政审批程序取得农村宅基地使用权进行住宅建造。直至1999年5月6日颁布并实施的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”，该通知未明确规定禁止性具有溯及力。依据“法不溯及既往”的原则，本案认定合同有消息不应适用1999年5月6日颁布并实施的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》。二、《土地有偿使用协议书》签订后，三被告依约向原告支付了合同费用，经依法报建，三被告在案涉土地上出资兴建了房屋并使用至今，且广州市白云区钟落潭镇人民政府已向三被告颁发了《农村（墟镇）宅基地使用证》（编号为穗郊201560号），与房管部门档案登记簿的存根一致，已确认三被告为案涉土地上房屋的权属人，物权已发生变动，故案涉合同以实际履行完毕，不存在无效及返还的情况。三、若法院支持原告的主张，原告需向三被告赔偿经济损失，三被告出资在案涉土地上兴建了一座三层框架结构建筑面积为385平方米的房屋，且装修使用至今。若原告认为合同无效，应承担全部过错责任，经评估，至2020年1月，案涉土地地上房屋价值15246000元，地上建筑物、构筑物、附着物价值2336435元，若要返还，原告需向被告赔付经济损失合计17582435元。四、本案并非民事纠纷，不属于民事案件，法院应驳回原告的起诉。被告经镇政府以及相关部门的批准下合法建造了房屋并取得了案涉土地的宅基地证，物权已经确立，如原告对案涉土地及房屋的产权有争议，根据1988年所颁布施行的土地管理法第13条的规定及原国土资源部在2010年所作出的《确定土地所有权和使用权若干处理办法》的相关规定，应当先由人民政府处理。本案物权已经确立，合同履行已经完毕，有不可逆转性。根据房屋一体的原则，原告的诉求并非民事案件的诉讼范围，请求法院予以驳回。五、根据广东省高级人民法院在2001年所颁布的《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》的第3条及第14条，因本案已经人民政府批准建设房屋，因此合同有效，被告提交的证据3、4均已表明案涉房屋经过合法建设并且原告收取相关款项，具有合法性。综上原被告双方合同有效，并且本案不属于民事纠纷，请求法院驳回原告的起诉。 经审理查明：1996年3月18日，原告（甲方）与谢秀德、吴晶晶、谢重辉（乙方）签订《土地有偿使用协议书》，约定甲方提供位于广州市白云区渡头岭脚海边空地给乙方兴建住宅、耕种、饲养使用，该地块东至龙岗水厂、南至流溪河、西至龙岗空地、北至龙岗过海公路（附四至图）；期限为70年，从1996年3月18日至2066年3月18日止；土地使用费为每亩90000元，按使用面积2.2亩计，被告一次性向原告支付70年起土地有偿使用款198000元；甲方负责办理乙方该地块的宅基地使用证及镇以下的有关手续；乙方在使用地所建住宅产权均属乙方所有，等等。该合同后附四至图显示该地块总面积为1470平方米，折合2.2亩，东西长24.5米，南北长60米，地处流溪河北岸和龙岗村过海公路中间，东临龙岗自来水厂，西边为空地。 该协议签订后，被告在1997年12月7日、1998年7月26日向原告支付土地款100000元、98000元，原告亦向被告交付了案涉土地。 1996年12月，广州市白云区钟落潭镇人民政府村镇建设国土管理办公室向三被告核发编号为穗郊字第NO201560号的《农村（墟镇）宅基地使用证》，载明四至面积为1470平方米，结构为框架，建筑层数为3层，建筑面积为385平方米。1996年12月15日，经广州市白云区钟落潭镇人民政府村镇建设国土管理办公室核准，上述土地报建住宅为1栋，框架结构3层，建筑面积为385平方米。 庭审中，被告确认其于1996年在案涉土地上建设一栋三层的框架结构房屋，建筑面积为385平方米，在该建筑物下方建设了一个地下室，另建有一个地下船库，建筑面积为26.72平方米。被告就此提交的《房地产估价报告》载明案涉土地上共有3栋建筑物，建筑面积分别为401.89平方米、70.53平方米及26.72平方米，其中第2栋建筑物为地下室，第三栋建筑物为地下船库，另建有面积为5.66平方米的凉亭一座，其提交的照片显示地下室上无建筑物。 以上事实，有《土地有偿使用协议书》《农村（墟镇）宅基地使用证》、私房报建表、照片及当事人陈述等证据证实。 本院认为：原告主张确认《土地有偿使用协议书》无效并由被告返还土地，现双方确认被告在案涉土地上进行建设，然被告建设的地下室、船库均未办理报建手续，该部分建筑物的合法性未经行政机关审批确定登记。因此，原告提出的权利主张，须先由行政主管机关依法处理后，法院方可就当事人之间的民事争议进行处理，在此之前，双方的民事关系缺乏处理的前提，本院对原告诉请暂不予处理，依法予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第三项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下： 驳回广州市白云区钟落潭镇龙岗村民委员会的起诉。 本案不收取受理费，广州市白云区钟落潭镇龙岗村民委员会预交的受理费2130元本院予以退回。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 审判员  任坤灵 二〇二一年七月十八日 书记员  林月好