安徽省芜湖市湾沚区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0221民初737号原告：中国长城资产管理股份有限公司安徽省分公司，住所地安徽省合肥市庐阳区寿春路40号，统一社会信用代码91340000711775638A。法定代表人：鲁振宇，职务：负责人。委托诉讼代理人：唐晨，安徽金鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：王爽，男，汉族，1987年7月23日出生，系公司员工。被告：芜湖华盛典当有限责任公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区黄山中路镜街西街，统一社会信用代码91340200754883073X。法定代表人：於帮平，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈合生，男，汉族，公司员工。委托诉讼代理人：杨阳，男，汉族，公司员工。第三人：芜湖金伟房地产开发有限公司，住所地：安徽省芜湖市芜湖县湾沚镇，统一社会信用代码91340221788565292U。法定代表人：韦金华，职务：执行董事。诉讼代表人：芜湖金伟房地产开发有限公司管理人。委托诉讼代理人：后雪芹，安徽平衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，安徽平衡律师事务所实习律师。原告中国长城资产管理股份有限公司安徽省分公司（以下简称长城资产管理公司）与被告芜湖华盛典当有限责任公司（以下简称华盛典当公司）、第三人芜湖金伟房地产开发有限公司（以下简称金伟房地产公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2021年2月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，后因案件复杂，本案转为普通程序后于2021年5月28日进行第二次公开开庭。原告长城资产管理公司的委托诉讼代理人唐晨，被告华盛典当公司委托诉讼代理人陈合生、杨阳，第三人金伟房地产公司的委托诉讼代理人后雪芹、王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决确认被告芜湖华盛典当有限责任公司与第三人芜湖金伟房地产开发有限公司之间签订的编号YS0016747《商品房买卖合同》无效；2.判令被告芜湖华盛典当有限责任公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年3月22日，被告芜湖华盛典当有限责任公司（以下简称华盛公司）与第三人芜湖金伟房地产开发有限公司（以下简称金伟公司）签订《典当借款合同》一份，约定第三人金伟公司向被告华盛公司借款300万元，同时双方签订《抵押典当合同》、补充协议、《商品房买卖合同》（案涉合同编号为YS0016747,其他合同已经生效判决确认无效，以下简称案涉《商品房买卖合同》），以其开发的东湖华庭23-1幢1603室等房屋（以下简称案涉房屋）作为借款担保。签订案涉《商品房买卖合同》后，双方就案涉房屋办理了备案登记，但未办理正式产权变更。安徽省芜湖县人民法院根据芜湖市企融典当有限公司的申请于2019年6月12日裁定受理第三人金伟公司破产清算一案，并于2019年7月2日指定安徽平衡律师事务所担任管理人。在破产债权中报期内，原告向管理人申报了债权，并经管理人审核，确认原告享有优先权债权156946202.08元，抵押物为东湖华庭土地使用权（他项权证号芜他项【2011】第70号，上述债权由原告从中国工商银行处受让），同时，案涉房屋系建造在该土地上。2017年5月26日，经芜湖市中级人民法院审理，作出（2017)皖02民终806号《民事判决书》，认定除案涉《商品房买卖合同》外的其他《商品房买卖合同》无效，案涉《商品房买卖合同》因在案件中未予列入诉讼请求中，故判决未予处理。原告认为，被告华盛公司与第三人金伟公司之间真实的基础法律关系系借款合同关系，所签订的案涉《商品房买卖合同》系为担保借款合同的履行而签订的买卖型担保合同，双方之间并不具有商品房买卖的真实意思表示，因此案涉房屋物权变动的基础是借款合同、抵押合同中关于以房抵债或以买卖代抵押的约定。借款合同、抵押合同中以房抵债或以买卖代抵押的约定以及案涉的《商品房买卖合同》，违反了物权法中的“禁止流押”条款，侵犯了第三人金伟公司以及包括原告在内的众多债权人的利益，应当认定为无效合同。被告华盛典当公司答辩称：1、我司与金伟公司签订的商品房预售合同、抵押典当合同属于买卖型担保，不违反相关法律规定；2、上述签订的合同不满足合同无效的情形，属于有效合同；3、上述合同的签订系双方真实意思表示；4、虽然合同中有流质条款但并非合同无效；5、我司在（2017）皖02民终806号判决书中阐明不予以采纳我司与金伟公司恶意串通的主张，同时我司与金伟公司签订的商品房买卖合同并未损害工商银行城建支行利益。第三人答辩称，被告与第三人的商品房买卖合同无效，同意原告的诉请。双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对查证与原件核对无异的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2013年3月21日，甲方金伟房地产公司与乙方华盛典当公司签订《抵押典当合同》，金伟房地产公司欲向华盛典当公司借款300万元，言明以芜湖县东湖华庭小区23幢803室、1303室、1603室、1702室，24幢101室、1202室、1303室、1602室、1702室设定抵押，并约定甲方如不按期付息还本，乙方亦可向乙方所在地的人民法院申请拍卖抵押物，用于抵挡典当贷款本息，若有不足抵偿部分，乙方仍有权向甲方追偿。双方还就抵押期限、权利义务等方面作了约定。次日，被告华盛典当公司（乙方）与第三人金伟房地产公司（甲方）签订《典当借款合同》一份，载明：“因经营需要，甲方以其芜湖县东湖华庭区23幢、24幢中九套商品房作为抵押向乙方典当借款...1、借款金额：人民币参佰万元整。2、借款期限：从2013年3月22日至2013年9月17日共计180天。...3、借款费用：按月费率2.7%计收典当综合费，合计人民币捌万壹仟元整。4、付款方式：借款本金由乙方打入甲方指定账户。5、担保方式：甲方以其芜湖县东湖华庭小区23幢、24幢中九套商品房作为抵押，具体事宜详见双方2013年3月21日签订的2013年房字第003号《抵押典当合同》。”签约当日，华盛典当公司即依合同履行了自己的义务，向金伟房地产公司发放了借款300万元，合同中双方还就借款本金、利息及费用的支付等作出了约定。在签订《典当借款合同》的前日即2013年3月21日，金伟房地产公司与华盛典当公司签订了数份《商品房买卖合同》，约定将东湖华庭23幢1603室、24幢101室、1202室、1602室、1702室五套住宅分别出卖给华盛典当公司，同日，上述房产在原芜湖县地产管理局均办理了预售备案手续。本院根据芜湖市企融典当有限公司的申请于2019年6月12日裁定受理第三人金伟公司破产清算一案，并于2019年7月2日指定安徽平衡律师事务所担任管理人。在破产债权申报期内，原告向管理人申报了债权，并经管理人审核，确认原告享有优先权债权156946202.08元，抵押物为东湖华庭土地使用权（他项权证号芜他项【2011】第70号，上述债权由原告从中国工商银行处受让），同时，案涉房屋系建造在该土地上。2017年5月26日，经芜湖市中级人民法院审理，作出（2017)皖02民终806号《民事判决书》，认定除案涉23幢1603室（编号YS0016747）《商品房买卖合同》之外的其他《商品房买卖合同》无效，23幢1603室（编号YS0016747）《商品房买卖合同》因在上述案件中未予列入诉讼请求，故判决未予处理。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。本案争议的焦点在于案涉《商品房买卖合同》的效力应如何认定。一、关于意思表示真实性问题。从双方签订的合同可以看出，华盛典当公司显然并无购买该房产的意思。华盛典当公司与金伟房地产公司签订《典当借款合同》，明确将300万元借款交付给金伟房地产公司，根据买卖合同的定义，买受人负有义务支付价款，出卖人负有义务移转所有权占有，本案中，从卖方金伟房地产公司的角度考察，其真实意思是如不能按期还债则以商品房抵债，而不是出卖商品房以获得价款作为对价；从买方华盛典当公司的角度考察，其并没有出于买受目的而支付价款的意思表示，上述行为不符合买卖合同履行的基本规则，可见华盛典当公司与金伟房地产公司之间实际为借款关系，并非买卖房产关系。金伟房地产公司与华盛典当公司虽签订《商品房买卖合同》，但并无房屋买卖合意，房屋买卖系虚假的意思表示，双方真实意思表示系通过买卖形式将所涉房屋备案至被告华盛典当公司名下作为金伟房地产公司履行债务的担保。二、关于是否涉“禁止流押”问题。抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有，这是法律规定的“禁止流押”条款。本案中，华盛典当公司为保障《典当借款合同》的履行而与金伟房地产公司签订《商品房买卖合同》并办理预售备案登记的行为系属非典型担保，从实质上看对案涉借款合同发生担保作用的并不是商品房买卖合同的债权而是该合同的标的物房屋，当事人请求履行商品房买卖合同的实质结果即是取得房屋的所有权，民法典“禁止流押”的原则应一并适用于这种非典型担保。华盛典当公司通过商品房买卖合同在债到期之前就固定了担保物的价值，而由于预售备案登记的存在，金伟房地产公司不可能另行通过交易途径实现担保物的市场价值，且双方在《典当借款合同》、《商品房买卖合同》及补充协议中均无明确的在华盛典当公司请求金伟房地产公司为房屋所有权的移转时进行清算的意思表示，双方之行为事实上达到了流押契约的效果，有违法律规定，应属无效。再者，诉请确认案涉《商品房买卖合同》无效的主体非签订该合同的双方当事人，而是具有利害关系的第三人，当第三人的合法利益受到侵害时，更多的应当倾向于对第三人利益的保护，也是对交易秩序与交易安全的保护，契约自由的理念亦不能对抗第三人的合法权益。综上，原告主张案涉《商品房买卖合同》无效的请求具有事实依据和法律依据，本院予以支持。为维护市场经济秩序，保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十六条、第四百零一条之规定，判决如下：确认被告芜湖华盛典当有限责任公司与第三人芜湖金伟房地产开发有限公司之间签订的编号YS0016747《商品房买卖合同》无效。案件受理费用11222元，由被告芜湖华盛典当有限责任公司承担5611元，第三人芜湖金伟房地产开发有限公司承担5611元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 长  李 颖人民陪审员  胡水花人民陪审员  陈小妹二〇二一年七月八日书 记 员  唐金阳附本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民法典》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理第四百零一条抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。附：当事人提供的证据：原告提供的证据：一、《商品房买卖合同》、预售登记申请书，证明：被告与第三人之间签订《商品房买卖合同》并就案涉房产向芜湖县房管局申请备案登记；二、典当借款合同、抵押典当合同、补充协议、房源清单。证明：第三人向被告借款300万元并以案涉房产作为让与担保，双方系借款合同关系；三、破产债权表。证明：经第三人管理人确认，原告系第三人破产优先债权债权人；四、芜湖市中级人民法院民事判决书。证明：被告与第三人之间因借款而签订的其他商品房买卖合同已经芜湖市中级人民法院生效判决确认无效，案涉合同因起诉时未列入诉讼请求，故未予以处理。