四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终9057号 上诉人（原审原告）：蒋庆蓉，女，1969年10月3日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：王娅雯，四川善嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋星，四川善嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都汉安瑭璜餐饮管理有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区交子大道500号L2栋209号、210号。 法定代表人：魏巍，总经理。 上诉人蒋庆蓉因与被上诉人成都汉安瑭璜餐饮管理有限公司（以下简称汉安瑭璜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初4584号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 蒋庆蓉上诉请求：撤销一审判决第三项并改判汉安瑭璜公司支付蒋庆蓉其拖欠的物业管理费、垃圾清运费、电费、水费共计：40555.54元。事实和理由：一审判决认为：“关于物业管理费、垃圾清运费、水电费蒋庆蓉不享有收取该费用的合同权利，且蒋庆蓉亦未垫付上述费用（无证据证明巳支付），故该诉请，本院不予支持。”系法律适用错误。1.根据蒋庆蓉与案外人广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司（以下简称宁骏物业）签订的《物业服务合同》4.2.2条“物业服务费押金：相当于3个月的物业服务费总额，共计12311.4元…”；4.2.3水电备用款2000元；10.3条“如乙方违反合同约定的任何条款,甲方在出具相关书面通知后，可按本合同约定分别扣除全部或部分物业服务费押金，以抵偿由乙方违约行为造成的甲方的直接或间接损失…”；10.4条“乙方未按本合同约定缴纳物业服务费或其他费用的，每日应向甲方按应付未付金额的3%。支付违约金，如逾期达三十日，甲方有权单方面解除合同，不予退还乙方巳支付的物业服务费押金、水电备用款及其他已付费用”。另根据蒋庆蓉与案外人广州市君兆物业经营有限公司成都分公司（以下简称君兆物业）签订的《租赁合同》3.2.1.2条“租赁保证金：相当于本物业3个月月租金的金额共计110802.60元；3.2.2条“租赁期内，租赁保证金由甲方收取并保管，租赁期届满或本合同提前终止时，乙方清缴完租金且没有任何违约情形，交还租赁保证金的收款凭证原件给甲方…”11.2条如乙方违反本合同约定的任何条款，甲方在出具相关的书面通知后，可按本合同的约定分别扣除全部或部分租赁保证金…”。2.根据蒋庆蓉与汉安唐璜公司签订的《租赁合同》第3.5条“…在租赁期内，同意并遵守物业公司的相关规定及要求，并向物业公司支付本物业的物业服务费、水电费、公共分摊费等费用…乙方同意按照物业公司的标准支付本物业的物业服务费、水电费、公共分摊费等费用。”根据2019年12月宁骏物业发给蒋庆蓉的律师函，汉安瑭璜公司实际欠缴物业费、水、电费和违约金等费用共计50914.82元。鉴于合同的相对性，汉安瑭璜公司拖欠的物业、水电等费用将由蒋庆蓉支付给宁骏物业。故无论蒋庆蓉有无垫付此部分金额，实际上案外人宁骏物业将会从蒋庆蓉处收到此款项。3.在一审开庭前，案外人宁骏物业和君兆物业以案涉房屋正在进行诉讼为由，不肯与蒋庆蓉办理退场手续和退还物业服务费押金和租赁保证金。但蒋庆蓉在上诉之日前，已向案外人缴清上述费用，鉴于案外人主动放弃违约金部分，蒋庆蓉的实际缴纳金额为40555.54元。 汉安瑭璜公司辩称，同意支付该笔费用。 蒋庆蓉向一审法院起诉请求：1.判令确认蒋庆蓉与汉安瑭璜公司签订的《租赁合同》已于2020年1月17日解除；2.判令汉安瑭璜公司支付拖欠租金（自2019年11月1日起至2020年1月17日止）156310元、违约金36107.61元，合计192417.61元；3.判令汉安瑭璜公司支付拖欠物管费（自2019年10月1日起至2020年1月17日止）14773.68元、违约金4786.67元，合计19560.35元；4.判令汉安瑭璜公司支付拖欠电费（自2019年1月6日起至2019年11月5日止）27872.1元、违约金13595.6元；截止2019年11月27日水费952.45元；生活垃圾清运费（自2019年10月1日起至2019年11月30日止）215元、违约金26.3元；以上三项合计42662.45元；5.判令汉安瑭璜公司支付违约金177529.5元（计算公式：=（57453*12+60900*12）/24*3）；6.判令汉安瑭璜公司对租赁物恢复原状；7.判令汉安瑭璜公司承担本案诉讼费用。诉讼请求第2项至第6项金额合计432169.91元。一审庭审中，蒋庆蓉撤回第6项诉请。 一审法院认定事实：2017年4月13日，案外人君兆物业与蒋庆蓉签订《租赁合同》，主要约定：1.出租方为君兆物业，承租方为蒋庆蓉；2.蒋庆蓉承租位于成都市高新南区；3.租赁期限自2017年8月1日至2023年7月31日止；4.经营范围为美容使用；5.租金标准为月租金90元／平方米，租金不包括物业服务费及其他费用；6.蒋庆蓉擅自改变租赁物业用途，变更租赁物业经营范围或经营品牌的，且在十日内未能纠正该等违约的，君兆物业有权解除本合同，收回物业，不予退还租赁保证金；7.其他事项。 2017年8月30日，蒋庆蓉与案外人黄波签订《租赁合同》，主要约定：1.甲方为蒋庆蓉，乙方为“成都汉安瑭璜餐饮管理有限公司（筹）”；2.乙方承租位于成都市高新南区；3.租赁期限自2017年9月1日至2023年7月31日止；3.5.乙方向物业公司支付物业服务费、水电费、公共分摊费用等；4.经营范围为餐饮使用；5.租金标准为月租金140元／平方米，2019年9月1日至2020年8月31日的月租金为60900元。物业服务费、水电费等由乙方承担。租金按季度支付，每个季度末最后10日内支付下一季度的租金。2017年9月1日至2017年11月30日租金为零；6.乙方应支付租赁保证金172359元；7.乙方办理完毕本物业现场查验手续并退场，且已办理完毕以本物业为注册地址或营业地址的批准、执照、许可证的注销或变更手续满3个月后，无任何客户向甲方提出关于乙方的投诉或索赔的情况下，甲方扣除乙方应付未付款项、违约金和赔偿金，将租赁保证金剩余部分在10个工作日内无息退还乙方；8.乙方未按约定交纳或补足全部或部分租赁保证金、租金及其他应付费用的，每逾期一日，应向甲方支付应付未付款项的千分之三的违约金，逾期超过30日的，甲方有权单方面解除本合同；9.任何一方违反本合同的约定，均构成违约，违约方应依法承担违约责任并赔偿守约方因此受到的一切损失（含可预期的利益损失）；10.因乙方原因导致本合同解除的，甲方有权不予退还租赁保证金，同时乙方应向甲方支付合同期内平均月租金的三倍作为违约金，并应当自行将本物业恢复原状完好交还甲方，乙方在收到甲方的解除合同书面通知后十日内仍不恢复原状的，甲方有权予以恢复，因此产生的所有费用均由乙方承担；11.租赁期内，乙方明确表示或以其行为表明将不履行本合同，或未经甲方书面同意擅自撤场，应视为乙方的重大违约行为，甲方有权解除合同；12.合同落款处，甲方为蒋庆蓉签字捺印，乙方为案外人黄波签字捺印。 合同签订后，汉安瑭璜公司入驻案涉商铺并进行了装修，将案涉商铺用于经营餐饮，蒋庆蓉以及案外人君兆物业清楚案涉商铺已经用于餐饮经营的情况。 2018年1月，蒋庆蓉向案外人君兆物业提出申请，要求变更经营范围。君兆物业未予回复。 2019年9月6日，案外人君兆物业向蒋庆蓉发送《限期整改通知函》，主要载明：1.蒋庆蓉擅自变更案涉商铺用途（由约定的美容业态变为餐饮业态）并转租获利；2.不同意转租行为，要求蒋庆蓉解除与第三方签订的租赁合同，并将商铺的经营范围恢复至原租赁合同约定的范围。 2019年11月1日，君兆物业向蒋庆蓉发送《限期整改的告知函》，主要载明：1.蒋庆蓉擅自变更案涉商铺用途（由约定的美容业态变为餐饮业态）并转租获利；2.不同意转租行为，要求蒋庆蓉解除与第三方签订的租赁合同，并将商铺的经营范围恢复至原租赁合同约定的范围。 2019年11月23日，瑭璜会所闭店。 2019年12月2日，蒋庆蓉收到律师函，要求其支付案涉商铺拖欠的物业费（2019年10月1日至2019年11月30日）、生活垃圾清运费（2019年10月1日至2019年11月30日）、电费（2019年1月6日至2019年11月5日）及相关违约金共计50914.82元。 2020年1月15日，蒋庆蓉向汉安瑭璜公司邮寄发送《解约通知书》，要求解除与汉安瑭璜公司在2017年8月30日形成的房屋租赁合同。汉安瑭璜公司于2020年1月17日收到该份通知。 2020年2月25日，案外人君兆物业与蒋庆蓉签订《解约协议书》，主要约定：1、双方于2017年4月13日签订的《租赁合同》于2019年11月30日解除；2、截至2019年11月30日，蒋庆蓉尚欠君兆物业租金3915025元，该欠款在租赁保证金中直接扣除；3、蒋庆蓉应当在2019年11月30日前迁出案涉商铺；4、落款处蒋庆蓉签字时间为2020年1月15日，君兆物业盖章签字时间为2020年2月25日。 经一审法院查明，汉安瑭璜公司未缴纳2019年11月1日起的租金。 一审另查明，汉安瑭璜公司成立时间为2017年11月23日。案外人黄波在2017年11月23日至2019年1月29日期间，系汉安瑭璜公司的法定代表人、投资人。 以上事实有双方的当庭陈述、《租赁合同》2份、《限期整改的告知函》2份、律师函、缴租告知书、（2020）川0793民初1421号案件庭前会议以及庭审笔录，（2020）川0793民初1421号案件民事判决书等证据材料在案佐证。 一审法院认为，蒋庆蓉撤回主张汉安瑭璜公司对租赁物恢复原状诉请，系对自身权利的处分，一审法院予以准许。民事合同系当事人订立权利义务关系的自由意思表示，依法成立的合同关系受法律保护，合同相对人均应按照合同享有权利、履行义务，未能履行合同规定义务的，依法承担违约责任。蒋庆蓉与案外人黄波签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合同自双方签字盖章即成立生效。结合汉安瑭璜公司的成立时间与案外人黄波的身份，应当认定租赁合同主体为汉安瑭璜公司、蒋庆蓉。 对本案争议焦点分述如下： 1、针对案涉租赁合同解除以及汉安瑭璜公司是否应该缴纳租金等费用的问题。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据汉安瑭璜公司与蒋庆蓉签订的《租赁合同》约定，汉安瑭璜公司未按约定交纳租金、物业服务费、水电费并逾期超过30日的，蒋庆蓉有权解除本合同。截至2020年1月15日，汉安瑭璜公司拖欠案涉商铺的物业服务费、水电费已经逾期超过30日。蒋庆蓉有权解除租赁合同。主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。汉安瑭璜公司在2020年1月17日收到蒋庆蓉的解除通知，合同自此解除。故对蒋庆蓉提出的确认蒋庆蓉与汉安瑭璜公司签订的《租赁合同》已于2020年1月17日解除的诉请，一审法院予以支持。 关于租金。汉安瑭璜公司实际占有使用案涉房屋，应按照合同约定支付蒋庆蓉截至2020年1月17日的房租。故一审法院对蒋庆蓉主张汉安瑭璜公司支付自2019年11月1日起至2020年1月17日止拖欠的租金156310元的诉请，一审法院予以支持。关于逾期支付违约金的问题，违约金的主要功能系弥补损失，蒋庆蓉的损失主要是资金占用利息损失，蒋庆蓉主张按照日利率千分之三计算违约金，年利率高达109.5%，明显高于实际损失，故一审法院将违约金调减为7080.84元（以156310元为基数，按照每日万分之三的标准从2019年11月30日起计算至2020年4月29日）。 关于物业管理费、垃圾清运费、水电费。蒋庆蓉不享有收取该费用的合同权利，且蒋庆蓉亦未垫付上述费用（无证据证明已支付），故该诉请，一审法院不予支持。 2、针对违约金的问题。汉安瑭璜公司在收到案外人君兆物业的整改通知后，未与蒋庆蓉进行任何沟通、协商即闭店。结合汉安瑭璜公司需要分期交纳2019年4月至2019年8月房租的事实，蒋庆蓉主张的汉安瑭璜公司自身经营困难导致闭店具有可能性。汉安瑭璜公司未能按照约定支付租金、物管费、垃圾清运费、电费，存在违约导致合同解除，汉安瑭璜公司应当承担违约责任。对于违约金，一审法院综合考虑以下因素，首先，蒋庆蓉在2020年2月25日与案外人君兆物业签订《解约协议书》，虽对蒋庆蓉、汉安瑭璜公司的《租赁合同》事宜未产生实际影响，汉安瑭璜公司在2020年1月17日前仍正常占有使用案涉房屋，但是蒋庆蓉向汉安瑭璜公司提供的案涉房屋用途没有符合汉安瑭璜公司的需求，亦存在违约，对汉安瑭璜公司继续营业造成不安。其次，从蒋庆蓉与君兆物业的《解约协议书》上看，蒋庆蓉除向君兆物业补足租金外，也未产生其他实际损失。再次，一审法院已支持蒋庆蓉诉请主张的租金和部分逾期支付的违约金，足以弥补蒋庆蓉的主要损失。综上，一审法院对蒋庆蓉要求汉安瑭璜公司支付违约金的诉请不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十条的规定，判决：一、确认蒋庆蓉与汉安瑭璜公司签订的《租赁合同》于2020年1月17日解除；二、汉安瑭璜公司于判决生效之日起五日内向蒋庆蓉支付自2019年11月1日起至2020年1月17日止拖欠的租金156310元及违约金7080.84元；三、驳回蒋庆蓉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计3891元，由蒋庆蓉负担2107元，由汉安瑭璜公司1784元。 二审中，汉安瑭璜公司未提交新证据。蒋庆蓉提交新证据：第一组证据：收据、发票、水费缴费凭证（2020.2.12）、君兆物业企业信用报告、成都市中天盈房地产开发有限公司企业信用报告。证明目的：1.蒋庆蓉在上诉之日前，已向案外人宁骏物业缴清案涉209房屋欠付的物业管理费、电费、垃圾清运费合计：38025.50元；缴纳水费2530.04元，合计40555.54元。2.根据蒋庆蓉与汉安瑭璜公司的租赁合同，应由汉安瑭璜公司支付租赁期间房屋使用的费用（包括但不限于物业费、电费、水费等费用），蒋庆蓉垫付后对汉安瑭璜公司享有40555.54元债权，有权要求汉安瑭璜公司向蒋庆蓉支付40555.54元。3.蒋庆蓉向成都市中天盈房地产开发有限公司缴纳水费2530.04元，成都市中天盈房地产开发有限公司是案涉209房屋的开发商。第二组证据：微信聊天记录、客户进驻/退场查验记录表、EMS邮寄面单（2020.11.05）。证明目的：1.蒋庆蓉于一审判决后，因缴清案涉209房屋欠付的物管费、电费、水费、垃圾清运费后，故案外人宁骏物业才与蒋庆蓉办理退场交接手续。2.蒋庆蓉有权要求汉安瑭璜支付40555.54元。汉安瑭璜公司未到庭进行质证。本院经审查认为，以上证据能够证明蒋庆蓉已经垫付了物业管理费、垃圾清运费、水电费等40555.54元。汉安瑭璜公司质证认为，对以上证据真实性予以认可。本院经审查认为，以上证据真实，且能够证明蒋庆蓉垫付了案涉房屋2019年11月30日之前的物业管理费、垃圾清运费、电费、水费40555.54元。 二审另查明，蒋庆蓉已经垫付了物业管理费、垃圾清运费、水电费等40555.54元。 本院二审查明的其他事实和一审查明的一致。 本院认为，本案争议事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典实施前的法律、司法解释予以处理。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案二审的审理范围为汉安瑭璜公司是否应向蒋庆蓉支付其拖欠的物业管理费、垃圾清运费、电费、水费。 本院认为，根据蒋庆蓉与汉安唐璜公司签订的《租赁合同》第3.5条“…在租赁期内，同意并遵守物业公司的相关规定及要求，并向物业公司支付本物业的物业服务费、水电费、公共分摊费等费用…乙方同意按照物业公司的标准支付本物业的物业服务费、水电费、公共分摊费等费用。”汉安瑭璜公司应当根据合同约定按时支付物业管理费、垃圾清运费、电费、水费，但截至2019年11月30日，汉安瑭璜公司拖欠物业管理费、垃圾清运费、电费及违约金共计50914.82元，现蒋庆蓉已经垫付物业管理费、垃圾清运费、电费、水费40555.54元。蒋庆蓉主张汉安瑭璜公司支付物业管理费、垃圾清运费、电费、水费有合同依据和事实依据，本院予以支持。 综上所述，蒋庆蓉的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初4584号民事判决第一项、第二项； 二、撤销四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初4584号民事判决第三项； 三、成都汉安瑭璜餐饮管理有限公司与本判决生效之日起五日内向蒋庆蓉支付其拖欠的物业管理费、垃圾清运费、电费、水费共计40555.54元； 四、驳回蒋庆蓉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按照一审确定的方式负担；二审案件受理费813元，由成都汉安瑭璜餐饮管理有限公司负担。蒋庆蓉预交二审案件受理费7782元，应退还其6969元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 何广智 审 判 员 王 果 审 判 员 赵 韬 二〇二一年七月二十七日 法官助理 余海洋 书 记 员 罗 芳