上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初8657号原告：程缨，女，1968年2月1日出生，汉族，现住上海市虹口区。委托诉讼代理人：刘登勇，上海市海燕律师事务所律师。被告1：上海天歌置业有限公司，住所地上海市浦东新区创新西路XXX号。法定代表人：陆彦臣，总经理。(未到)委托诉讼代理人：王小军，上海恰宝律师事务所律师。被告2：上海斯潘房地产营销策划有限公司，住所地上海市浦东新区书院镇船山街XXX弄XXX号XXX室。法定代表人：何贵玲,执行董事。(未到)委托诉讼代理人：周艺菲。原告程缨诉被告上海天歌置业有限公司(以下简称天歌公司)、上海斯潘房地产营销策划有限公司(以下简称斯潘公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序独任制，于2021年4月8日公开开庭进行了审理。原告程缨、两被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程缨向本院提出诉讼请求：1.判令天歌公司办理上海市浦东新区锦绣东路5111弄天歌商都4号楼203室预告登记；2.判令天歌公司支付逾期交房违约金(以已付房款为本金按日万分之二计算，自2019年7月1日起至实际交房之日止)；3.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2019年4月24日，原告与天歌公司签订了《上海市商品房预售合同》，同日与天歌公司授权代理销售的斯潘公司签订《销售服务协议》，原告以255万元房总价购买天歌公司开发的位于锦绣东路5111弄天歌商都4号楼203室的房屋。根据约定原告已经支付了155万元的房款，其中100万元支付给天歌公司，55万元支付给天歌公司指定的斯潘公司。尚余100万元的房款以商业贷款支付，办理贷款期间发现天歌公司资信及经营状况恶化，原告行使不安抗辩权并通知银行暂停办理贷款手续。因天歌公司至今未能交房。原告乃诉至法院，要求判如所请。被告天歌公司辩称，天歌公司确实存在延期交房的事实，愿意依合同约定承担逾期交房的违约责任，但违约金计算的基数应按预售合同约定的房款计付，本案中，天歌公司实际仅收到原告100万元的房款，故应按实际收到的房款计付。同时，由于房屋处于被查封状态，原告请求办理预告登记，天歌公司主观上愿意办理，但实际已无法实现。另外，原告所述天歌公司指定斯潘公司收取房款，没有任何依据。被告斯潘公司辩称，斯潘公司是依据销售服务协议约定，以服务费名义收取的签约转让金55万元，并非购房款。本院经审理确认如下事实：2017年2月23日，天歌公司与案外人上海小马过河投资管理有限公司(以下简称小马公司)签订《商业地产项目收购合同》一份，约定，小马公司拟收购天歌公司开发的天歌商都项目，收购标的坐落于锦绣东路XXX弄XXX号1011-1030、2001-2039、3001-3039；2号1001-1064、2001-2066、3001-3064(详见预售依靠可证和预测报告)；销售标的中1号楼的销售期限为2017年3月1日至2018年5月31日，2号楼销售期限为自小马公司支付2号楼50%收购款后开始销售；合同期内，双方不签订正式购房合同，小马公司有权将该项目的房源指定第三方购买，天歌公司应与指定第三方签订正式购房合同，指定第三方应支付购房款(含客户的货款金额)视为小马公司支付的购房款；超出底价部分的购房款(溢价房款)由小马公司直接向指定第三方收取，并承担相应税费……。该收购合同第三条第七款约定，小马公司以买断、独家销售代理的方式销售该项目所购房屋，即在本合同有效期内，天歌公司委托小马公司独家销售代理该项目的所购房源：2017年8月31日前，本项目其他房源(3-8号楼)的销售天歌公司拟指定小马公司以本合同约定的方式收购及销售，具体的合约条款由双方另行协商确定，若双方协商不一致，天歌公司可自行销售或委托第三方销售该项目其他房源。2017年12月26日，天歌公司与小马公司签订《商业地产项目收购合同》补充协议二，约定由小马公司对项目4号楼、6号楼、7号楼进行收购、销售。补充协议二为《商业地产项目收购合同》的补充协议，补充协议二未涉及的相关条款均按双方于2017年2月23日签订的《商业地产项目收购合同》执行。2018年11月22日，两被告与小马公司签订三方的《权利义务转让协议》，约定，天歌公司和小马公司同意，自2018年11月15日起小马公司将其在收购合同、补充协议、补充协议二及补充协议三项下的所有权利义务概括转让给斯潘公司，小马公司不再履行上述法律文件。2019年4月4日，原告程缨作为乙方(预购方)、斯潘公司作为甲方(卖方)签订《定金合同(供商品房预订时使用)》一份，约定，预定房屋地址上海市浦东新区锦绣东路XXX弄XXX号XXX室，购房总价255万元，定金100,000元，双方约定：乙方于2019年4月30日到甲方售楼处签订《上海市商品房预售合同》，原告同意签订本合同时，支付定金作为甲乙双方当事人订立商品房预售/买卖合同的担保，签订商品房预售/买卖合同后，原告支付的定金转为购房费用。房款支付方式：分期，原告于2019年4月25日前支付首笔购房款1,000,000元(含已支付的定金100,000元)，2019年4月30日前支付房款550,000元，余款1,000,000元以银行贷款方式支付。2019年4月24日，原告与斯潘公司签订《销售服务协议》，约定：斯潘公司在原告购房过程中，提供服务。原告向斯潘公司支付销售服务费550,000元。…本合同单独于原告因购买该房屋而签订的相关协议，与该等协议并无直接关联。同日，原告与天歌公司签订《上海市商品房预售合同》，约定由原告向天歌公司购买坐落于上海市浦东新区锦绣东路5111弄《天歌商都》4号2层203室房屋，政府批准的规划用途为商业，暂测建筑面积45.60㎡，每平方米房屋建筑面积单价43,859.64元，房屋总房价款暂定为2,000,000元。合同十一条、第十二条约定，天歌公司定于2018年9月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。天歌公司如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第三十一条约定，本合同自双方签字之日起生效。双方商定本合同生效之日起30日内，由买卖双方共同向房地产登记机构办理预告登记。其中一方逾期不配合办理预告登记的，另一方有权单方办理预告登记。合同附件一约定了付款方式和付款期限。上述合同和协议签订后，原告依约向天歌公司支付了100万元房款;向斯潘公司支付了销售服务协议约定的55万元，100万元贷款尚未支付。现因天歌公司未按时交房，原告向本院起诉，要求判如所请。以上事实，有原告提供的《上海市商品房预售合同》、发票等材料，被告斯潘公司提供的《商业地产项目收购合同》、补充协议、补充协议二、补充协议三、《权利义务转让协议》《定金合同》《销售服务协议》及原被告当庭陈述，在案佐证。本院认为：原告与天歌公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，各方均应恪守。根据预售合同约定，在合同生效之日起30日内，由买卖双方共同向房地产登记机构办理预告登记和天歌公司应于2019年6月30日前交付房屋,然至原告起诉，天歌公司仍未履行上述二项约定，构成合同违约，应继续履行和承担相应的违约责任。根据天歌公司与案外人小马公司的《商业地产项目收购合同》、补充协议及两被告与小马公司之间的三方协议约定,“超出底价部分的购房款(溢价房款)”由斯潘公司直接收取，据此足以认定斯潘公司向包括本案原告在内的购房者收取的“服务费”性质即为购房款。斯潘公司辩称是以服务费名义收取的签约转让金，因事先未向原告明示，事后原告也不予认可，且定金合同将该部分款项也一并列入房款中，故对其说法本院不予采信。按期向购房者交付房屋和办理权属证明系天歌公司作为开发商的基本义务，现天歌公司不能按期交房，也未依约办理相关产权证明，购房者有权按实际支付的购房款的总额作为逾期交房违约金的计算基数主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告上海天歌置业有限公司为原告程缨所购买的上海市浦东新区锦绣东路511弄天歌商都4号2层203室房屋办理预告登记；被告上海天歌置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告程缨支付逾期交房违约金(以人民币155万元为基数，按日万分之二的标准计算，自2019年7月1日起至实际交房之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3,139元，由被告上海天歌置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  谷丽云二〇二一年七月五日书记员  陆佳怡附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。