广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初27621号原告：广东广弘华侨铝加工有限公司，住所地广州市花都区花东镇。法定代表人：杨文生，总经理。委托诉讼代理人：张美霞,广东瀛真律师事务所律师。被告：广州鸿木机械有限公司，住所地广州市花都区花东镇金田工业区永溪路26-102号。破产管理人：广东南国德赛律师事务所。原委托诉讼代理人：陈少青，北京市康达（广州）律师事务所律师。原委托诉讼代理人：伍林峰，北京市康达（广州）律师事务所律师。原告广东广弘华侨铝加工有限公司与被告广州鸿木机械有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭适用普通程序进行审理，原告的委托诉讼代理人张美霞与被告的委托诉讼代理人陈少青、伍林峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2020年2月1日至2020年4月30日期间彩涂厂房F4/F5、旧机修厂房F18、办公室的租金差额120346.17元及违约金（违约金以120346.17元为基数，自2020年6月21日开始计算至实际清偿完毕时止，按万分之五/天计算）；2.判令被告立即向原告支付2020年5月1日至2020年6月20日彩涂厂房F4/F5、旧机修厂房F18、办公室的占用费97216.4元及违约金（违约金以97216.4元为基数，自2020年6月21日开始计算至实际清偿完毕时止，按万分之五/天计算）；3.判令被告立即向原告支付2020年6月15日至2020年11月14日厂房F16租金50000元及违约金（违约金以50000元为基数，自2020年6月21日开始计算至实际清偿完毕时止，按万分之五/天计算）；4.判令被告立即腾空旧机修厂房F18并归还给原告使用；5.判令被告支付自2020年11月18日起至被告实际腾空旧机修厂房F18时止期间的占用费（占用费每月为5850元）和违约金（违约金以本项诉讼请求的占用费数额为基数，于欠款当月11日起计算至本项诉讼请求的占用费实际清偿完毕时止，按照万分之五/天计算）；6.被告支付自2020年6月21日起至2020年11月17日期间旧机修厂房F18的占用费28665元及违约金（违约金自2020年6月11日起，按每天万分之五计算至被告实际清偿之日止）；7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2019年4月28日签订《租赁合同》，约定原告将广州市花都区花东镇宝山大道37号（现花侨迎宾路5号）内原彩涂厂房、旧机修、办公楼一楼出租给被告使用，月租金68326元，垃圾清运费每月650元，于每月10日前支付，合同期限自2019年5月1日至2020年4月30日等。原告按约定将租赁物交付被告使用，但被告自2020年2月起开始拖欠租金等费用，经多次催收均未支付，原告已书面告知租赁合同终止。为处理好相关费用问题，双方于2020年5月15日签订《补充协议》，约定被告将彩涂厂房F4/F5、旧机修厂房F18、办公室腾空并将全部物品搬至厂房F16，厂房F16的租金为每月10000元，租赁期限自2020年5月15日至2020年11月14日，签订合同三日内支付10000元，一个月内付清余额50000元。但被告仅支付了10000元租金后未支付剩余租金，且彩涂厂房F4/F5、办公室拖延至2020年6月12日才腾空完毕移交给原告，旧机修厂房F18至今仍未腾空交还，遂诉至法院。被告辩称，对于原告所陈述被告租赁原告房屋的事实予以认可，对于房屋租赁的费用及占用费用，希望可以进一步明确计算方式及依据。经审理查明：2019年4月28日，原被告签订合同编号为201904-023的《租赁合同》，约定原告将公司厂区内原彩涂厂房、旧机修、办公楼一楼（位置详见附件平面图F4/F5/F18处）按现状出租给被告作为五金加工和仓库使用；租赁期限一年，自2019年5月1日至2020年4月30日；双方商定的租赁物单价详见附件合同租赁标的清单，其中租金每月40996元、管理费每月27330元，合计68326元，在每月10日前支付当月租金及费用；被告使用租赁物所产生的水电费按照独立的水电表使用，电费按每度1.2128元计收，水费按每方4.98元计收，原告每月5日前抄表确认并通知被告水电费金额，被告在每月10日前支付水电费给原告；垃圾清运费每月650元；被告支付107960元作为履行合同的押金，在合同租赁期满双方不再续约或合同提前解除后三日内，原告将押金退还被告（不计息）；被告逾期交付租金的，每逾期一日，按逾期缴纳租金额每日万分之五向原告支付违约金；被告逾期缴纳水电费或其他费用的，原告有权以被告缴纳的保证金支付，并在支付后要求被告补足保证金，逾期补足的，按逾期部分每日万分之五支付违约金，逾期超过三十天仍未补足的，有权单方解除合同等。附件《合同租赁标的清单》载明彩涂厂房F4/F5金额合计58726元，旧机修F18金额为5850元，办公楼一楼金额为3750元。原告自2020年3月至2020年5月多次向被告发函，催收尚欠租金等费用，其中2020年4月20日发出的《工作函》告知涉案合同在2020年4月30日期满后终止，请被告于2020年4月30日前搬迁完毕将房屋交还等，被告法定代表人陈天落于2020年4月21日签收该函件。2020年5月15日，原告与被告（清算组）签订《租赁合同补充协议》，载明被告同意立即腾挪厂房，将涉案租赁标的物内所有物品腾挪至F16集中存放，被告腾挪后原告不再收取后续租赁标的物的租金；被告将物品腾挪至F16区域后应向原告支付F16区域的租赁费用，租金为每月10000元，承租期限自2020年5月15日至2020年11月14日，协议签订时被告应一次性支付全部租金，如2020年11月14日后被告仍占用该区域场地须继续缴交租金，不足半个月按半个月计算，不足一个月按一个月计算，当月结算；协议签订之日起三日内先付1个月租金10000元，在1个月内交付其余租金5万元等。2020年6月15日，原被告签订《移交确认书》，载明2020年5月12日双方就合同涉及租赁标的物交接事宜达成一致：厂房F4、F5和F1办公室首层已经完成清空移交给原告；被告向原告租用的员工宿舍须在2020年6月20日前腾空交还原告；厂房F18未腾空，租金按照原租赁协议的标准计收；被告租用厂房F16用作存放物品设备，相关租金根据双方另外协商的协议计收租金或者占用费直至厂房F16清空交还原告为止；水电等费用按实际使用情况根据原协议约定进行清算等。原告提交的《2020年3月生产用水电收费通知单》载明3月总用电量2900度，收款额3517.12元，总用水量171方，收款额851.58元，总金额4368.7元，由“周明”签名确认；《2020年4月生产用水电收费通知单》载明4月总用电量1320度，收款额1600.9元，总用水量68方，收款额338.64元，总金额1939.54元，由“周明”签名确认；《2020年5月生产用水电收费通知单》载明5月总用电量1300度，收款额1576.64元，总用水量90方，收款额448.2元，总金额2024.84元，由“叶森”签名确认；《2020年6月生产用水电收费通知单》载明6月（计至2020年6月12日）总用电量400度，收款额485.12元，总用水量10方，收款额49.8元，总金额534.92元。原告表示上述周明为被告员工，叶森为被告清算组律师，被告对该两人签收事实予以认可。原被告均确认原彩涂厂房F4、F5以及办公楼一楼已于2020年6月12日交还给原告，旧机修F18以及《租赁合同补充协议》中承租的F16尚未交还给原告。原告在庭审中表示增加要求被告交还F16区域的诉讼请求，后表示因被告存放在F16的物品在另案中被法院查封，故不在本案中主张被告交还F16。原告表示除上述水电费外，被告未支付租赁期内2020年2月至2020年4月的租金、垃圾费，合同终止后的占用费计算至实际交还之日止，租金及占用费的违约金按每日万分之五的标准暂计至2020年6月20日，收取的保证金107960元在扣减水电费、垃圾费、违约金后的余款抵扣租金及占用费。被告则表示因新冠疫情影响，原告应减免1-3月期间租金，且合同中约定的管理费部分也不应计收，另保证金一直由原告持有，应当以保证金冲抵租金等费用后不足部分才计收违约金。被告因决议结案于2020年4月28日成立了清算组并于2020年5月7日进行备案，清算组负责人为陈文华。其于2020年5月6日向原告发出《债权申报通知书》，通知原告进行债权申报。另查，广东省广州市中级人民法院于2021年6月25日作出（2021）粤01破申237号《民事裁定书》，裁定受理被告的破产清算申请，并于2021年7月12日指定广东南国德赛律师事务所担任管理人。本院认为：原告与被告签订的涉案《租赁合同》以及《租赁合同补充协议》是双方当事人在自愿、平等、协商一致的基础上形成的合意，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合同依法成立生效，并对缔约双方产生约束力，原告与被告均应恪守遵行各自的权利义务。本案是原告与被告在履行租赁合同过程中产生的纠纷，争议的法律事实发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，故本院依法适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释对本案纠纷进行规制和裁判。双方合同中约定的租赁期限至2020年4月30日，租赁期限届满后未再续约，且原告已明确告知被告终止合同交还房屋，现合同项下的旧机修厂房F18尚未交还，被告也未再向原告支付租金或使用费，被告应将该房屋腾空交还给原告。关于原告主张的各项费用，本院确认如下：1.合同项下全部租赁标的物（彩涂厂房F4/F5、旧机修F18、办公楼一楼）自2020年2月1日起至2020年6月12日双方确认清空移交彩涂厂房F4/F5、办公楼一楼期间的租金（房屋使用费）。按合同约定的租金标准即每月68326元计算为300634.4元。但因新型冠状病毒××疫情影响，我国多省自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险，在此情况下如继续按照合同约定标准交租确实有欠公平，原被告应当互谅互让、共担风险、共渡难关。本院根据公平合理原则酌情确定2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金按原合同标准的50%计收，故被告就此部分尚欠原告232308.4元（300634.4-68326）。此外，根据合同约定，被告应在每月10日前支付当月租金，逾期支付的，应按欠付租金每日万分之五的标准计付违约金。2.旧机修F18自2020年6月13日至实际腾空交还原告之日止的使用费。根据原被告《移交确认书》所载，按照原合同租金标准即每月5850元计收。关于逾期付款违约金部分，与前述计算标准一致。3.F16房自2020年6月15日至2020年11月14日期间租金。根据涉案《租赁合同补充协议》约定共计50000元。且被告应在签订协议一个月内支付该50000元租金，逾期支付的付款违约金按原租赁合同标准计收。原告主张自2020年6月21日起按照每日万分之五的标准计付违约金符合约定，应予支持。4.水电费、垃圾费。根据合同约定，水电费按实计收，垃圾费每月650元自2020年2月1日至2020年5月31日共计2600元。原告就实际产生的水电费提交了相应收费通知单，并由被告工作人员签收，且未提出异议，本院对水电费总额8868元予以认可。5.保证金抵扣问题。原告同意以被告缴纳的保证金107960元抵扣被告欠付款项，并表示按照先抵扣各期水电费、垃圾费、租金违约金再统一抵扣租金。鉴于原被告在合同期限届满后没有结算，而合同标的物大多于2020年6月12日交接完毕，故本院以2020年6月12日为时间节点抵扣保证金。经核算，截至2020年6月12日，被告应付租金232308.4元、水电费8868元、垃圾费2600元、租金违约金7013.67元（34163*0.0005*123+34163*0.0005*94+68326*0.0005*63+68326*0.0005*33+27330.4*0.0005*2）。抵扣保证金107960元后，被告尚欠原告租金142830.07元。另，原告当庭增加要求被告交还厂房F16的诉讼请求，鉴于其庭后表示放弃该主张，系其自行处分权利，本院对此不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告广州鸿木机械有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内，腾空交还涉案旧机修厂房F18给原告广东广弘华侨铝加工有限公司；二、被告广州鸿木机械有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付租金及使用费142830.07元（截至2020年6月12日）给原告广东广弘华侨铝加工有限公司；三、被告广州鸿木机械有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付旧机修厂房F18自2020年6月13日起至实际腾空交还之日止的使用费及逾期付款违约金（使用费按照每月5850元的标准计收，违约金以每月使用费为基数，自当月11日起按照每日万分之五的标准计至实际支付之日止）给原告广东广弘华侨铝加工有限公司；四、被告广州鸿木机械有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付厂房F16自2020年6月15日至2020年11月14日期间的租金50000元及逾期付款违约金（违约金以50000元为基数，按照每日万分之五的标准，自2020年6月15日计至实际支付之日止）给原告广东广弘华侨铝加工有限公司；五、驳回原告广东广弘华侨铝加工有限公司的其他诉讼请求。本案受理费5313元（原告已预交），由原告广东广弘华侨铝加工有限公司负担1310元，被告广州鸿木机械有限公司负担4003元；财产保全申请费1858元（原告已预交），由原告广东广弘华侨铝加工有限公司负担458元，被告广州鸿木机械有限公司负担1400元。如不服本判决，原被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在接到人民法院缴费通知的次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求金额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵 咏人民陪审员  黄慧琦人民陪审员  蔡淑冰二〇二一年七月三十日法官 助理  蔡泳书书 记 员  李 锐