吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终1281号上诉人（原审原告、反诉被告）：李云霞，女，1961年3月8日出生，汉族，住吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：周韦志，吉林北豪律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：徐莉，女，1955年9月27日出生，汉族，住吉林市丰满区。委托诉讼代理人：秦舫，吉林市昌邑区诚城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人、反诉被告）：吉林链诚房地产经纪有限公司，住所地吉林市丰满区。法定代表人：左淇宇，该公司总经理。上诉人李云霞、徐莉因与被上诉人吉林链诚房地产经纪有限公司（以下简称链诚公司）房屋买卖合同纠纷吉林省吉林市昌邑区人民法院（2020）吉0202民初3929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李云霞上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三项；二、请求二审法院改判支持李云霞的一审诉讼请求；三、一、二审诉讼费由徐莉负担。事实和理由：一、一审法院对于证据的采信存在明显错误。1．李云霞举证的视频光盘系原审链诚公司于2020年6月18日在徐莉不予配合办理房屋更名过户当天，与其交涉过程的视频记录，该份证据未经任何截取、剪辑，内容完整、清晰。在长达2分34秒的视频记录中，徐莉明确表述“我现在不想卖了，更什么名啊”“我都不卖房子了，她等我有什么用啊”，故该份证据足以证明徐莉的违约事实，但一审法院却以“视频证据不完整”为由，对该份证据不予采信，明显与客观事实不符。2．徐莉举证的通话录音内容仅为徐莉请求链诚公司工作人员将案涉房屋中的热水器以6000元价格卖给李云霞，并非双方关于房屋更名过户事宜进行沟通，故该份证据与本案的争议焦点无关，依法不应采信。二、案涉合同已于2020年7月10日发生解除的法律效力。徐莉于2020年6月18日以实际行为明确表示拒绝履行合同义务，李云霞于2020年7月10日向徐莉发出解除合同通知。通知发出后，徐莉既未提出异议，亦未请求人民法院或仲裁机构对解除合同的效力予以确认，故案涉合同自该通知到达徐莉之时已被解除。合同既已解除，一审法院所认定的“庭审中徐莉同意继续履行合同，李云霞不同意继续履行合同”显然无事实及法律依据，亦不应被一审法院将案涉合同再次判令解除。此外，徐莉在反诉状中请求一审法院判令解除案涉合同的主张与其在庭审中又要求继续履行的主张自相矛盾，因此，一审法院据此认定“徐莉的行为不构成根本违约”显然是错误的。三、徐莉的行为已构成根本违约，本案应当适用定金罚则。双方未能在约定的时间内办理房屋更名过户，与疫情无关。吉林市不动产登记中心由于新冠疫情原因，于2020年5月13日不能正常办理相关业务，直至2020年6月15日恢复正常。该不可抗力事由消除后，链诚公司于2020年6月18日组织买卖双方办理变更登记，但徐莉拒不到场配合，并明确表示拒绝履行合同义务。上述事实足以证明合同目的不能实现是因徐莉的违约行为所致。一审法院却以“因疫情影响”为由，对本案不予适用定金罚则，该结论严重损害李云霞的合法权益，违背了司法公正原则，与客观事实不符，于法无据。四、一审法院针对案涉合同的解除适用法律错误。案涉合同系李云霞基于徐莉的根本违约行为而行使法定解除权，而非经双方协商解除，一审法院适用法律错误，应予纠正。综上，请求二审法院查明事实，依法支持李云霞的上诉请求。徐莉上诉请求：一、李云霞与链诚公司共同赔偿徐莉经济损失94，779元；二、李云霞与链诚公司共同承担违约金79，800元；三、李云霞与链诚公司共同承担一、二审诉讼费及反诉费；四、李云霞与链诚公司共同承担委托代理费用。事实和理由：一、一审法院关于李云霞是否交付3万元购房定金的事实认定不清。1．本案中李云霞交付3万元定金的事实是链诚公司与李云霞为骗取徐莉8万元钱财而虚构的。李云霞与链诚公司没有证据证明李云霞交付链诚公司3万元定金的事实，链诚公司也没有证据证明其收到了李云霞3万元购房定金的事实。链诚公司出具的“工商银行存款凭证”上的存款人不是李云霞，收款账户也不是链诚公司的账户（资金存管账户）。该存款凭证不能证明李云霞履行交付定金的客观事实。该“存款凭证”反而能够证明，李云霞与链诚公司恶意串通、弄虚作假，虚构李云霞交付3万元定金的事实。2．链诚公司让徐莉在《放弃办理资金监／托管声明书》签字后，又让徐莉在《定金收据》上签字，是链诚公司与李云霞恶意串通的障眼法，欺骗徐莉所签。李云霞已签《放弃办理资金监／托管声明书》，反而将1万元定金交付链诚公司，违背其常理。既然链诚公司收取了1万元李云霞交付的定金，应当由收取定金的链诚公司为李云霞出具收款凭证，而不应由徐莉所出具。该《定金收据》是链诚公司出具的格式收据，除徐莉所签的名字、电话号码及日期外，在该《定金收据》上的其他书写文字均非徐莉所为，该《定金收据》没有李云霞的签字认可，并没有对《放弃办理资金监／托管声明书》做任何变更，该《放弃办理资金监／托管声明书》其依然有效。3．李云霞自2020年3月14日至2020年7月10日之前没有通知刘莉其已经交付3万元定金，没有通知共同办理过户手续，没有交付购房尾款的任何意思表示。在2020年的6月18日徐莉依据链诚公司的通知到链诚公司办理过户登记手续，是李云霞没有到场，证明其拒绝支付购房尾款及办理更名过户手续，是李云霞的违约行为致使合同目的无法实现。自2020年3月14日至2020年7月10日李云霞及链诚公司的行为均已证明被上诉人构成实质违约。二、一审法院认定事实不清导致判决错误。1．一审庭审李云霞没有证据证明向徐莉交付过定金，也未在约定的期限内交付购房尾款，链诚公司没有证据证明其收到李云霞交付定金的证据。其《定金收据》不能认定是对《放弃办理资金监／托管声明书》的变更。一审法院认定“甲乙双方共同确认，乙方将定金存入资金存管账户时，即视为乙方已经实际完成定金支付义务并视为甲方已收取定金”是错误的。一审法院依据本案客观事实确认徐莉的行为不构成根本违约，驳回李云霞请求双倍返还8万元定金的判决是正确的。徐莉在该案涉房屋买卖合同的签订及履行过程中是受害者，并无过错，法院错误判决徐莉承担400元的诉讼费。2．一审法院对徐莉提供的吉林市不动产关于疫情期间的两份《通告》已经确认，证明疫情期间吉林市不动产没有停止办理二手房屋更名过户的业务。李云霞的行为已构成对《吉林市存量房屋买卖合同》的实质违约，链诚公司违背三方签订的《居间服务合同》第一条1款（5）（6）项、第三条2款、第四条3款及《保障服务合同》第一条1、2、3、6、7、9、10、11、12、13、14款的约定，没有尽职做到其应尽的义务，在一审诉讼中提供虚假证据，致使合同目的无法实现。李云霞与链诚公司的共同违约行为造成上诉人重大经济损失。一审法院却以此为由对李云霞的违约行为不予认定，以疫情为由判决驳回徐莉的反诉请求是错误的。三、本案名为房屋买卖合同纠纷，实质是一起恶意磋商损害当事人利益的恶意诉讼案件。李云霞及链诚公司提供的证据及本案客观事实，在案涉房屋买卖的过程中，李云霞在当日就添加徐莉的微信，随时可与徐莉进行沟通。自双方签订《吉林市存量房屋买卖》后至2020年5月20日前双方约定交付购房尾款及共同去办理房屋过户手续，再到2020年7月10日通知徐莉解除双方签订的《吉林市存量房买卖合同》，其间3个多月从未与徐莉有过任何沟通。李云霞明知徐莉分文未取其定金，其不向链诚公司主张未履行服务义务请求返还4万元定金，反而只将徐莉作为被告向徐莉发出解除合同的当日，就将徐莉诉至法院，要求徐莉双倍返还8万元定金。李云霞的行为不仅违反房屋交易习惯与常理，对双方签订的《吉林市存量房买卖合同》已经构成实质违约。一审法院受理该案件后，徐莉发现一审法院的曹旭参与李云霞与徐莉房屋买卖及本案件的诉讼，在李云霞与徐莉签订房屋买卖合同后的（3月15日）第二天曹旭曾2次拨打徐莉电话，说明曹旭、李云霞及链诚公司三方早有沟通，恶意设局，意图通过诉前调解达到诈骗徐莉钱财的目的。徐莉将此事实向一审法院投诉后，一审法院领导说一定调查处理，在该案一审开庭前回复上诉人：已经解除了曹旭调解员的身份，但是对曹旭参与该案涉房屋买卖的恶意诉讼问题如何处理没有回复。基于本案客观事实，在案涉房屋买卖过程中，因李云霞与链诚公司违背诚信、假借签订合同、制造徐莉违约的虚假事实，对徐莉进行恶意诉讼。李云霞的行为已构成对《吉林市存量房屋买卖合同》的实质违约，链诚公司违背三方签订的《居间服务合同》的约定，没有尽职做到其应尽的义务，在一审诉讼中提供虚假证据。李云霞及链诚公司的违约行为导致合同目的无法实现，造成徐莉重大经济损失。李云霞与链诚公司应当共同承担对徐莉的违约责任。因此，请求二审法院依法支持徐莉的上诉请求。李云霞向一审法院起诉请求：1．判令徐莉向李云霞双倍返还购房定金共计8万元（含由第三人代管的4万元）；2．本案诉讼费由徐莉负担。徐莉向一审法院提出反诉请求：1．李云霞与链诚公司共同赔偿徐莉经济损失暂计9.4779万元；2．依法判令解除《吉林市存量房买卖合同》；3．李云霞与链诚公司共同按《吉林市存量房买卖合同》第四条第（一）项约定赔偿房屋总价款20％的违约金7.98万元；4．判令李云霞与链诚公司共同按《吉林市存量房买卖合同》第五条第（一）项成交总价格约定支付反诉人购房款39.9万元的利息损失，（以39.9万元为基数自2020年5月20日起至2020年12月20日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率4.35％的1.5倍计算利息为6.525％计算利息损失暂计14，979元，利息计算方法399，000元＊6.525％／365天＊210天），自2020年12月21日起，违约金利息损失继续计算至该房屋出卖时止；5．本案诉讼费、律师费由李云霞与链诚公司被反诉人负担。一审法院认定事实：2020年3月14日买受人李云霞（甲方）与出卖人徐莉（乙方）、居间方链诚公司（丙方）签订《吉林市存量房买卖合同》，合同约定：甲方所售房屋为楼房，坐落为：昌邑区沈铁谐和里小区x号楼x单元x层x号，该房屋所在楼栋建筑总层数为6层，该房屋所在楼层为1层，产权证明所载建筑面积共54.07平方米。经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价格为人民币39万元整。定金：乙方于2020年3月14日以自行支付的方式向甲方支付第一笔定金人民币壹万元整，乙方于2020年3月16日以自行支付的方式向甲方支付第二笔定金人民币叁万元整，甲乙双方共同确认，乙方将定金存入资金存管账户时，即视为乙方已经实际完成定金支付义务并视为甲方已收取定金，乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。乙方于2020年5月20日前更名，将第一笔购房款人民币35.9万元以理房通支付的方式支付甲方。甲乙双方应当在房屋交付当日自行办理物业交割手续，居间方陪同，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币4万元整作为物业交割保证金；该保证金，乙方应当于交付当日以自行支付的方式支付甲方。在房屋交付日以前发生的物业管理费、水、电、供暖、燃气、有线电视、电信等费用由甲方承担，交付日以后（含当日）发生的费用由乙方承担。甲方与乙方双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1．提供的产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；2．房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3．逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4．将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5．房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向乙方支付违约金。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1．提供的产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；2．拒绝购买该房屋的；3．逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向乙方支付违约金；买受人向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。李云霞与徐莉在该《吉林市存量房买卖合同》上签字并摁手印。同日，李云霞与徐莉签订了《交易资金监／托管提示函》，二人签署放弃办理资金监／托管声明书，声明书载明：我们作为本次房屋买卖的交易双方，已充分理解交易资金监／托管服务的内容、作用，并明确知晓未选择资金监／托管将面临的相关风险。现我们双方协商一致，共同声明如下：就本次房屋交易资金中的人民币（大写）叁拾玖万玖仟元整，放弃选择办理房屋交易资金监／托管服务，双方自行交付，并承担因此产生的风险及损失。2020年3月14日买受人李云霞（甲方）与出卖人徐莉（乙方）、居间方链诚公司（丙方）同时又签订了《居间服务合同》以及《保障服务合同》。2020年3月14日李云霞交付1万元定金，徐莉在定金收据上签名并摁手印，定金收据约定定金支付方式：1．出售方／出租方授权吉林市链诚房地产经纪有限公司保管；2．甲方双方同意并认可，自愿行为将定金转为物业交割押金；3．通过吉林市链诚房地产经纪有限公司转付；4、买受方／承租方直接支付。同时，定金收据上手写：“3日内补缴定金叁万元整，甲乙双方已知晓。”2020年3月16日李云霞将3万元定金存入链诚公司的工作人员刘鸿博的银行卡内。2020年7月10日李云霞通过微信及手机短信的形式，向徐莉发出解除合同通知。一审法院认为，李云霞与徐莉签订的《吉林市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规相关规定，合法有效。关于合同的解除，庭审中李云霞与徐莉均要求解除合同，且李云霞于2020年7月10日向徐莉发出解除合同的通知，故李云霞与徐莉签订的《吉林市存量房买卖合同》应当予以解除。关于李云霞主张双倍返还定金8万元的诉讼请求，依据法律规定或当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立，或者订立后、履行前，按合同标的额的一定比例，给付对方一定数额的金钱作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。虽定金罚则是针对违约行为所设定，但并非任何违约均适用。从本案订立的违约条款性质看，该违约条款是双方为担保房屋买卖的目的实现，保证双方交易安全而订立。因疫情影响，本案涉案房屋并未在约定的时间内进行更名过户，但庭审中徐莉同意继续履行合同，李云霞不同意继续履行合同，同时李云霞举证的视频证据并不完整，基于协议的实际履行情况，徐莉的行为不构成根本违约，且李云霞未有证据证明实际的损失存在，故本案不适用定金罚则。李云霞向链诚公司已经交付4万元定金，庭审中链诚公司也承认该笔定金在其公司保管，现房屋买卖合同已经解除，链诚公司继续占有4万定金已无事实依据，应当将4万元定金予以退还，故链诚公司应当将4万元定金直接返还给李云霞。关于徐莉主张违约金及利息损失的诉讼请求，本案中因为疫情影响并未及时办理更名过户，涉案合同未能按照约定履行的责任不能归于原、被告任意一方，故对徐莉主张违约金及利息损失的诉讼请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除李云霞与徐莉于2020年3月14日签订的《吉林市存量房买卖合同》；二、吉林链诚房地产经纪有限公司于判决生效之日起五日内向李云霞返还定金4万元；三、驳回李云霞的其他诉讼请求；四、驳回徐莉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费898元，由李云霞负担498元，由徐莉负担400元；反诉费1248元，由徐莉负担。本院二审期间，双方当事人均没有新证据向本院提供。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，关于李云霞上诉主张双倍返还定金问题，因疫情影响，本案涉案房屋并未在约定的时间内进行更名过户，且李云霞举证的视频证据并不完整，基于协议的实际履行情况，徐莉的行为不构成根本违约，且李云霞未有证据证明实际的损失存在，故本案不适用定金罚则，李云霞的上诉请求本院不予支持。关于徐莉上诉主张的经济损失及违约金问题，本案中因为疫情影响并未及时办理更名过户，涉案合同未能按照约定履行的责任不能归于李云霞，且徐莉所举的证据不能证明李云霞存在违约行为，徐莉的上诉请求本院不予支持。综上所述，李云霞、徐莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，李云霞交纳的800元由李云霞负担，徐莉交纳的3792元由徐莉负担。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  李 炜审判员  郝振翔二〇二一年七月二十六日书记员  聂 力