广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5058号上诉人（原审被告）：广州银行股份有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江东路30号。法定代表人：丘斌，职务：董事长。委托诉讼代理人：倪晓亮，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙峰，广州金鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许木兰，女，1992年3月1日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：葛超，广东连越律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄雅丽，广东连越律师事务所律师。原审被告：广东省农垦华侨实业总公司，住所地广州市天河区燕岭路120号金燕大厦12楼1201房。管理人：北京市君合（广州）律师事务所。委托诉讼代理人：裴坤，北京市君合（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林仰滕，北京市君合（广州）律师事务所实习人员。原审第三人：黄飞，男，1994年1月5日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。原审第三人：郑灿烽，男，1992年11月20日出生，汉族，住广东省潮州市湘桥区。原审第三人：邱良深，男，1958年3月4日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区。原审第三人：林培春，女，1969年2月17日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原审第三人：黄喜强，男，1977年11月16日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原审第三人：广州市翼云互联网服务有限责任公司，住所地广东省广州市黄埔区科学大道182号创新大厦C1区903。法定代表人：张涌。原审第三人：翼云（广州）环保能源有限公司，住所地广东省广州市番禺区市桥街大北路192号二层208。法定代表人：张涌。上述七原审第三人共同委托诉讼代理人：黄秋敏，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上述七原审第三人共同委托诉讼代理人：徐伟良，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原审第三人：张涌，男，1975年9月12日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人广州银行股份有限公司（以下简称广州银行）因与被上诉人许木兰、原审被告广东省农垦华侨实业总公司（以下简称农垦公司）、原审第三人黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、广州市翼云互联网服务有限责任公司（以下简称翼云互联网公司）、翼云（广州）环保能源有限公司（以下简称翼云环保公司）、张涌房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初10277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。广州银行上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回许木兰的全部诉讼请求；2.许木兰承担本案的一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、根据涉案《转让协议》约定，广州银行转让的是瑕疵物业的权益，不保证全部物业权益可过户，不能过户的风险由买受人自行承担。1.《转让协议》第一条第1款约定：“甲方（广州银行）将甲方及其下属机构持有的东莞庄路侨源阁虹桥楼D座首层（1号商铺除外）等34套房产权益资产包按现状转让给乙方（即八原审第三人黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云互联网公司、翼云环保公司、张涌，以下简称联合体）。”2.《转让协议》第七条第4款约定：“因法律法规、政策变化和交易标的相关法律瑕疵以及交易标的的实体瑕疵问题，或乙方不满足现行政策规定的受让条件或其所提供的文件资料不能满足现行政策要求而导致交易标的成交后，交易标的的对应资产权属不能过户至乙方名下，使乙方不能全部或部分实现受让交易标的权益和权利的，乙方应自行承担所有相关风险和损失，甲方及广州产权交易所不承担任何责任，乙方对此知悉且无异议。”二、广州银行通过公开拍卖形式将包括涉案物业在内的资产包转让给由各原审第三人组成的联合体，并作为资产处置方与联合体签订《转让协议》。根据《转让协议》第四条第（六）款第2项约定：“甲方协助过户义务仅指甲方为协助乙方办理标的对应房产、土地至乙方名下的产权证手续而提供其现有所能提供的必要支持性文件，甲方不承担协助过户至除乙方之外的任何第三方的义务。如甲方现有的支持性文件仍不能达到过户要求的，乙方应当自行解决相关问题，甲方不承担任何责任。”即广州银行的协助义务仅限于为联合体办理相应房产、土地的过户手续提供现有所能提供的必要支持性文件。对于许木兰与张涌签订的《资产包权益团购合同》，广州银行并不知情也不可能知情，故广州银行与许木兰间无任何法律关系，不承担协助过户至许木兰的义务。许木兰的诉讼请求不符合《中华人民共和国合同法》规定。三、根据《拍卖法》第三十四条、《拍卖管理办法》第二十九条、《广州产权交易所交易项目拍卖实施办法（2019年第一版）》第四条规定，拍卖活动中并不禁止委托代理，但是应在拍卖活动中予以披露。由于联合体在拍卖时并未披露相关委托关系，故一审法院判决广州银行将涉案物业协助过户至许木兰名下，属于改变拍卖结果，违反上述《拍卖法》禁止性法律规定。四、已生效判决与本案类型一样，但一审法院作出不同判决，二审法院应当统一裁判尺度，并指导审判工作。一审法院对陈茵、梁俊明、何嘉图、潘筱琴提起的（2019）粤0106民初39396-39399号四案，认为无证据证明广州银行在和联合体签订《转让协议》时知悉张涌是受陈茵等人委托购买涉案房屋，虽然陈茵等人和联合体均确认代理关系，但根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款、第三款有关委托人对第三人的权利及第三人选择相对人的权利的规定，以及《转让协议》中广州银行不承担协助过户至联合体之外第三方义务的约定，判决驳回原告陈茵等人的全部诉讼请求。虽然陈茵等4人提起上诉，但何嘉图在二审期间申请撤回了上诉及起诉，其余三人申请撤回了上诉，二审法院均已同意并作出了（2020）粤01民终20665-20668号民事裁定书，故陈茵、梁俊明、潘筱琴三案一审判决已经生效。本案与上述四案均属于联合体外的人员向联合体成员购买涉案物业之后，起诉广州银行要求过户的案件，除实际买受人和所购房产不同外，其他均相同，但一审法院却作出了截然不同的判决，二审法院应统一裁判尺度。被上诉人许木兰二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。理由如下：一、根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《广东省高级人民法院印发的通知》第三十四条之规定，广州银行协助办理涉案房屋的过户手续为其法定义务，不因约定而免除。二、本案最大争议点是广州银行坚持认为依据《转让协议》第四条第六款的约定，每一处物业均必须过户到全部联合体名下，而许木兰认为依据《中华人民共和国合同法》中规定的委托人的介入权，并参考最高人民法院（2015）民申字第956号案例，许木兰有权要求过户至自己名下。实际买受人许木兰委托张涌以自己名义与广州银行签订《转让协议》并足额付款，履行了全部义务。广州银行作为出卖方，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定负有法定过户义务。因银行怠于履行过户义务，致使许木兰无法实现过户目的，许木兰依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款的规定，行使委托人介入权，突破合同相对性，取代受托人张涌在涉案房屋买卖合同关系中买方主体的地位，受托人退出合同关系，应将委托人许木兰视为联合体成员之一，这与广州银行主张的其仅承担将涉案房屋过户至联合体名下的义务并不矛盾。联合体范围包括其成员及行使介入权替代某一成员的委托人，而广州银行配合过户义务的履行对象亦由受托人替换为委托人，故许木兰要求银行履行过户义务合法有据。三、应当正确区分广州银行应当履行过户义务及许木兰购买瑕疵物业的风险。虽然《转让协议》第七条第4款约定涉案房屋若存在客观障碍而无法过户的风险由买受人承担，但涉案房产办理过户并不存在任何障碍，只需广州银行履行协助义务即可。广州银行据此认为其无需履行过户义务，是对该条款的错误适用。四、一审判决并未违反《拍卖法》禁止性法律规定。《拍卖法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第三百九十七条并未禁止许木兰委托张涌购买涉案物业。《拍卖管理办法》第二十九条及《广州产权交易所交易项目拍卖实施办法（2019年第一版）》第四条规定的是许木兰以显名代理方式委托购买涉案物业时应提供的相关材料，而本案是隐名代理，法律并未禁止隐名代理行为。五、本案并不存在“同案不同判”的问题。虽然本案属于系列案，但是每案所涉物业情况有差异，案件结果因此而不同。目前不支持过户的案件均为物业本身存在过户障碍，比如（2020）粤01民终5783、5784号、（2019）粤0106民初39396-39399号、（2019）粤0106民初39377、39378号案的涉案物业均未办理初始登记，故被判令驳回诉讼请求；而（2019）粤0106民初41521号案的涉案物业被其他案件查封并进入执行程序，导致无法处理，故被裁定驳回起诉。而包括本案在内的本批系列案件，在一审中已经广州市规划和自然资源局回函表示办理了初始登记，并无过户障碍，故一审法院均判令广州银行协助过户。本案所涉物业均不存在过户障碍，二审法院应判令驳回广州银行的上诉、维持原判。六、许木兰已在一审中承诺自行承担过户税费，并没有增加广州银行的负担。原审被告农垦公司述称：一、根据广州银行当庭提交的抵债协议，农垦公司并非抵债协议的当事人，而且广州银行在第一次庭询过程中已明确陈述，就其与农垦公司签订的房屋买卖契约，广州银行并未支付契约项下的房款支付义务。因此广州银行实际上对涉案房屋并不享有权益。根据民法典规定，不动产的物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。截至目前涉案房屋仍然登记在农垦公司名下；依据《中华人民共和国企业破产法》的规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，为债务人财产。因此涉案房屋目前仍登记在农垦公司名下，应属于农垦公司的破产财产，由管理人在破产程序中予以依法处置，广州银行对涉案房屋不享有任何权益。二、广州银行所述农垦公司与广州银行之间存在抵债协议，但双方之间的协议仅为广州银行与另外一家公司签订。一审法院虽判决广州银行与农垦公司应承担办证的义务，但一审法院并未对广州银行与农垦公司之间抵债协议的真实性以及广州银行实际的付款事实进行查明。即便综合多种因素，法院认为农垦公司与广州银行之间存在抵债的事实，但农垦公司截至目前仍未将房产办理过户至广州银行名下，相当于农垦公司并未履行其办证义务，财产仍然登记在农垦公司名下。根据广东省高级人民法院关于审理企业破产案件若干问题的指引，破产受理之前成立，债务人未履行完毕，对方当事人履行完毕的合同自破产受理之日起解除。同时因为农垦公司已进入破产程序，即便农垦公司曾因欠债问题而与广州银行存在债权债务纠纷，在尚未履行抵债事实的前提之下，债权人应首先向管理人申报破产债权，其债权应通过破产程序予以处理。如果直接将登记在农垦公司名下的财产变更登记至广州银行名下，并由广州银行过户给许木兰，实际上即涉及对广州银行的债权的个别清偿，严重损害了农垦公司众多债权人的合法权益，也不符合破产程序公平清偿债务的宗旨，有关该问题也在最高人民法院多个案件中予以明确认定。综上，农垦公司认为一审法院并未查明相关的事实情况，同时广州银行与本案第三人之间签订的协议中约定的是广州银行在向资产包买受人完成拍卖之后，由买受人自行办理相关的过户手续，农垦公司也不应承担相关的过户义务。原审第三人黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云互联网公司、翼云环保公司共同述称：一、上诉人广州银行知悉被上诉人许木兰与原审第三人张涌的委托关系，涉案房屋系张涌受许木兰委托购买，房屋买卖双方为广州银行和许木兰，与张涌无关。张涌自始对涉案房屋不享有任何权利，亦不承担任何义务。二、许木兰已支付购房款并控制占有涉案房屋，该房屋权属已发生转移，应尊重已发生的交易事实。广州银行认为应将房屋过户给联合体，与事实不符，且将导致涉案房屋的名义归属和实际归属不一致。三、涉案房屋应归许木兰所有，七原审第三人同意履行必要的过户协助义务，但不同意承担过户税费。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求驳回广州银行的上诉请求。原审第三人张涌述称：同意上述七原审第三人的意见。本系列案件涉及数百宗刑事、民事、行政、执行案件，均是因广州银行不履行法定义务所引起的，如支持其上诉，将导致上百名小业主失去物权，激化矛盾，导致恶劣的社会效果。许木兰一审法院起诉请求：1.广州银行涂销广州市天河区燕都路56号侨怡苑B704房的抵押登记；2.广州银行、农垦公司及第三人协助许木兰办理上述房产的过户登记手续，将房产过户登记至许木兰名下；3、广州银行、农垦公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：广州市商业银行黄埔支行是广州市商业银行股份有限公司的分支机构，广州市商业银行股份有限公司（广州市商业银行）于2009年11月6日经核准名称变更为广州银行股份有限公司（即广州银行）。1999年10月1日，广州市商业银行黄埔支行（乙方、买方）、农垦公司（甲方、卖方）签订《房地产预售契约》，约定：甲方将座落在天河区燕都路56号侨怡B704房的房地产（建筑面积85.86平方米）出售给乙方，成交价格为340006元，乙方由1999年10月1日前一次付清给甲方，甲方应于1999年10月1日将上述房产建成并正式交付给乙方等。合同经广州市房地产交易所于2000年4月7日监证。2019年3月15日，许木兰（甲方）、张涌（乙方）签订《资产包权益团购合同》，约定：乙方及其他投资人组成的联合体拟参与广州银行挂牌交易的东莞庄路侨源阁虹桥楼D座首层（1号商铺除外）等34套房产权益（交易编号GR2018GD0000846-3）资产包，起拍价为89172240元；甲方知悉上述情形，在充分了解交易情况的基础上，拟委托乙方购买资产包中第8项资产权益“天河区燕都路56号侨怡B704”（以下简称“目标房产”），现就甲方委托乙方团购目标房产等相关事项签订本协议。甲方同意以383006元向广州银行购买目标房产，在乙方的联合体以不超过起拍价115%的成交价竞拍成功的前提下，本协议正式生效并继续履行，如竞拍不成功，则乙方全额无息退回甲方定金，双方互不追究违约责任。甲乙双方共同确认，资产包中目标房产所有权益归甲方个人所有，乙方应在资产包成交后及时依照本协议为甲方办理相关过户登记手续。乙方应在广州产权交易所发出资产包成交确认书之日起30天内，将目标房产过户至甲方名下，并办理不动产登记证等相关手续。因本协议履行产生任何纠纷，协议各方应先友好协商解决；协商解决不能的，应向广州市天河区人民法院提起诉讼。2019年5月7日，广州银行（转让方）、众第三人（受让方）、广州产权交易所（交易机构）签订《成交确认书》，内容为：受让方已认真审阅该项目所涉公开文件资料（包括但不限于项目的信息公告、交易条件、交易合同以及交易标的权属证明等资料），并完全接受项目已公开的全部内容、要求及约定，对项目设定的交易程序无异议；三方共同确认，在本次交易中受让方以89172240元受让交易标的；受让方承诺于签订本《成交确认书》之日内与转让方签订《转让协议》，并按《转让协议》约定支付交易价款，同时按约定支付交易服务费。否则，愿意承担因违约而造成的一切经济和法律责任等。2019年5月7日，众第三人（乙方、受让方）、广州银行（甲方、出让方）签订《转让协议》，约定：甲方将甲方及其下属机构持有的东莞庄路侨源阁虹桥楼D座首层（1号商铺除外）34套房产权益资产包按现状有偿转让给乙方；该权益的转让对价为89172240元，不含本协议第三条所述的税、费、金。三、该权益对应资产过户至乙方的所有税费，包括但不限于资产从第三方确权或过户至甲方，以及从甲方确认或过户到乙方等环节所涉及的一切税、费、金（交易双方需向广州产权交易所支付的交易服务费除外）全部由乙方承担。四、交易条件。（三）因法律法规、政策变化和交易标的相关瑕疵问题，或乙方不满足现行政策规定的受让条件或其所提供的文件资料不能满足现行政策要求而导致交易标的成交后，交易标的对应资产权属不能过户至乙方名下，使乙方不能全部或部分实现受让交易标的权益对应资产和权利的，乙方应自行承担所有相关的风险和损失。甲方及广州产权交易所不承担任何责任。交易标的对应房产及土地过户的所有手续由乙方负责，甲方依有关规定协助据实提供其所能提供的必要支持性文件。甲方协助过户义务仅指甲方为协助乙方办理标的对应房产、土地至乙方名下的产权证手续而提供其现有所能提供的必要支持性文件，甲方不承担协助过户至除乙方之外的任何第三方的义务。如甲方现有的支持性文件仍不能达到过户要求的，乙方应当自行解决相关问题，甲方不承担任何责任。甲方在乙方付清交易价款之日起的15个工作日内，把该权益对应资产的权证相关文件交付给乙方。该资产权证相关文件的交付即视为资产的交付，自资产权证相关文件的交付之日起，乙方享有该资产的所有权益，并承担该资产的所有义务。乙方应在本协议签订之日（含当日）起的3个工作日内，按广州产权交易所（广东联合产权交易中心国有资产交易业务子平台）要求，将剩余应付交易价款（具体金额以广州产权交易所通知为准）通过转账方式一次性足额付清，并同意广州产权交易所在收到乙方支付的全部转让价款之日起的2个工作日内向甲方划转相应交易价款。甲方应在全额收齐本协议第四条约定由乙方支付给甲方的所有款项之日起的十五个工作日内，把交易标的对应资产的权证相关文件交付给乙方。乙方应在收到权证相关文件当日向甲方出具收据。该资产权证相关文件的交付即视为资产的交付，自资产权证相关文件的交付之日起，乙方享有该资产的所有权益，并承担该资产的所有义务，并自行承担资产毁损、灭失的风险。该资产符合国家规定的产权过户条件的，乙方应在接收该资产权证原件之日起的十五个工作日内启动过户程序。甲方应在收到乙方关于协助过户的书面请求后，为乙方过户提供必要的协助，包括提供以下资料：甲方的营业执照、机构代码证以及甲方能够提供的过户所需的相关证明。除因甲方原因导致外，乙方超过六十日仍未启动过户程序的，甲方有权不再予以配合，相关风险由乙方自行承担。如资产的所有权登记在第三方名下，但第三方拒绝办理过户、需通过诉讼、仲裁等方式从第三方处获取资产的产权，或因各种原因无法办理过户的，乙方应自行进行并自行承担所有的风险及全部费用，甲方及广州产权交易所不承担任何责任，乙方对此充分知悉且无异议。甲、乙双方在履行本协议过程中，如发生任何争议，应协商解决。协商不成，应向甲方住所地的人民法院提起诉讼等。附件为《东莞庄路侨源阁虹桥楼D座首层（1号商铺除外）等34套房产权益资产包明细表》，其中有：8、天河区燕都路56号侨怡B704。其余资产包括房产、商铺等。2019年5月28日，广州银行出具《收款收据》，收到东莞庄路侨源阁虹桥楼D座首层（1号商铺除外）等34套房产权益资产包公开挂牌交易款89172240元。2020年11月20日，一审法院现场勘查，涉案房屋目前空置。现场勘查日，一审法院张贴限期申报权利公告，未有案外人向一审法院申报权利。一审审理期间，许木兰出示《购房资格证明》（查询时点2020年11月24日），不存在限购限制。鉴于广州市存在限购政策，一审法院进行释明，就《转让协议》是否继续履行，广州银行及众第三人均表示愿意继续履行协议。广州银行表示其出售资产包是净收款，不承担全部过户期间产生全部税费；许木兰表示由其承担过户期间产生的全部税费。另查：广州市天河区燕都路56号已办理大确认，建筑面积5046.403平方米，使用性质住宅，所有权人为农垦公司。一审法院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。涉案房产为由广州银行下属分支机构广州市商业银行黄埔支行于1999年10月1日与开发商农垦公司签订《房地产预售契约》购买所得，该预售合同经广州市房地产交易所监证，现房产所在楼宇已办理大确权手续，办证不存在障碍，按当时的交易政策，广州市商业银行黄埔支行可自行办理房产登记手续或要求农垦公司办理权属转移。广州银行依法享有处分权利，其经公开场合通过委托广州产权交易所公开出让包含涉案房产的资产包，众第三人与广州银行签订《转让协议》，支付交易对价，对包括涉案房产在内的34套房产标的进行交易，《转让协议》未违反强制性法律规定，合法有效。资产包涉及合计34套房产，多数房产位于本市限购区域，当事人均知悉交易政策并应予遵守。经释明，广州银行与众第三人均愿意继续履行《转让协议》，众第三人对许木兰诉讼主体无异议亦同意其诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定，许木兰基于委托权的介入权提起本案诉讼，诉讼主体符合法律规定，现其具备购房资格，其表示愿意承担过户期间的全部税费，并未增加广州银行负担，并无不当。涉案房产的过户登记为合同履行事项，许木兰的起诉未对《转让协议》作出实质变更，广州银行已收取包括涉案房产在内的全部购房款并实际交付房产，应予协助办理转移登记手续，该协助义务为附随义务，不因合同约定而免除，从而方可实现各方合同目的，体现等价交换原则。现涉案房屋不存在交易障碍，《转让协议》、《资产包权益团购合同》可继续履行，许木兰请求广州银行协助办理过户登记手续，应予支持。鉴于房产目前存在预售登记状态，房产所在楼宇已大确权，许木兰请求开发商农垦公司予以协助办理，并无不当，予以支持。需要指出的是，鉴于涉案房屋存在预售登记、交易等流转行为，流转过程产生的税费应遵照有关行政主管部门的政策执行，交易期间产生的全部税费由许木兰负担。现未有证据显示涉案房产存在抵押登记，许木兰请求涂销登记缺乏事实依据，不予支持。许木兰通过诉讼方式请求办理权属转移登记，本案诉讼费用由其负担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百零三条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年12月4日作出一审判决：一、广东省农垦华侨实业总公司、广州银行股份有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内协助许木兰到广州市房地产交易登记部门办理天河区燕都路56号侨怡B704房的过户登记手续，将房屋登记过户至许木兰名下；过户期间产生的全部税费均由许木兰负担。二、驳回许木兰的其他诉讼请求。本案受理费7045元，由许木兰负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，许木兰为证明其已付清购房款，向本院提交了银行转账凭证复印件一页，其中显示许木兰于2020年1月10日向张涌转账支付了315000元；张涌确认许木兰已向其付清购房款；其余各方当事人对此均表示不清楚，且无需开庭质证，由法院认定。二审诉讼中，广州银行提交了三份证据：证据一《债权债务抵偿协议书》、证据二发票，拟共同证明涉案房屋由广州国际华侨投资公司以物抵债给广州银行；证据三是《3号包物业，档案，锁匙交接清单》，拟证明《债权债务抵偿协议书》原件已移交给联合体。广州银行表示上述三份证据形成时间均在一审之前，因一审未涉及该问题，所以并未在本案一审中提交；关于发票，农垦公司只是开具发票，抵偿广州国际华侨投资公司的债务，没有实际付款；证据一的原件因已移交给联合体，故广州银行无该协议书原件；证据二的原件没有找到；证据三的原件并未带来。对此，农垦公司表示：由于三份证据均无原件，且农垦公司并非协议当事人，故对于三份证据的真实性、合法性、关联性均不予确认；即便上述证据均有原件，农垦公司也因不清楚相关事实和协议中的甲方广州国际华侨投资公司与农垦公司的关系而无法确认证据的真实性；虽然发票上有农垦公司的公章，但因无原件且出具日日期为2001年，管理人并未接管到农垦公司的相关发票资料，无法判断发票的真实性，但不申请鉴定，清楚相应的法律后果。许木兰对三份证据的真实性、合法性和关联性均予以确认，并表示其并无协议书的原件。张涌对三份证据的真实性、合法性和关联性予以确认，认为协议书上的广州国际华侨投资公司和农垦公司均是农垦局的下属企业。联合体对三份证据的真实性、合法性和关联性均予以确认，并表示证据一、三的原件在其手中，农垦公司一审委托其员工出庭表示农垦公司是涉案房屋的开发商，且将涉案房屋抵债给银行，故房产的实际权利已经转移至广州银行；农垦公司已经自认用于抵销广州国际华侨投资公司的债务；不清楚广州国际华侨投资公司与农垦公司之间的关系，只清楚农垦公司与广州银行签订了预售契约并出具发票，承认以物抵债给银行，应当构成农垦公司对广州国际华侨投资公司与银行之间的债务构成了债务承担。二审另查明：广东省高级人民法院于2020年2月28日作出（2019）粤破终19号民事裁定书，指令本院受理鹤山市森基投资有限公司对农垦公司破产清算一案。本院于2020年8月17日作出（2020）粤01破202号指定管理人决定书，指定北京市君合（广州）律师事务所担任农垦公司管理人。广州市规划和自然资源局提供的2020年4月20日和6月10日《广州市不动产登记查册表》显示，包括涉案房屋在内的天河区燕都路56号房屋目前首次确权在农垦公司名下，占有部分为全部，房产登记号为繁字××号。经本院询问：一、关于农垦公司与广州市商业银行黄埔支行所签《房地产预售契约》的情况。1.广州银行表示：广州银行与农垦公司签署预售商品房预售合同，是为了后续办理房产证的需要，双方之间不存在债务关系；涉案物业是广州国际华侨投资公司以物抵债给广州银行的，广州银行不清楚广州国际华侨投资公司与农垦公司之间的关系；后续广州银行也按照房管局的要求缴纳了包括涉案物业在内的八套房产的印花税税费，当时没有办理产权证的原因是农垦公司不愿意支付属于农垦公司方的税费，以至于一直都没有办证；广州银行无法单方办理产权证，需要农垦公司的配合。2.农垦公司管理人述称：其向农垦公司一审参与庭审的代理人及农垦公司工商登记的法定代表人了解，两人对签订预售契约及出具发票等相关事宜均不知情，同时该二人表示已向相关主管单位也咨询过情况，但均未获得任何反馈信息。3.许木兰和联合体、张涌均表示不清楚相关情况，联合体、张涌表示农垦公司在本案一审中已明确涉案物业是用于抵债给银行，结合预售契约的签订、鉴证及发票，表明农垦公司知晓广州国际华侨投资公司之间的债务关系，并同意以其作为开发商开发的涉案物业作为财产抵债，构成债务承担，且事实上涉案物业已不属于农垦公司的财产，农垦公司无权取回。二、关于许木兰与联合体（即众原审第三人）之间的关系。1.许木兰、联合体均确认许木兰只是委托张涌个人代购房屋；2.许木兰、张涌均确认双方只签订了涉案《资产包权益团购合同》，没有签订其他协议或委托书；3.广州银行称其不清楚许木兰与张涌之间存在委托代理关系；许木兰表示其委托张涌是为了避免手续麻烦，其没有去过广州产权交易所，故不清楚广州产权交易所是否接纳其参与交易；张涌确认其无法以委托人的名义参与涉案交易，并称因广州银行及广州产权交易所均不受理相关资料，故其没有向广州银行成功披露其与许木兰之间的委托代理关系；除张涌外的七原审第三人均表示其不存在类似张涌这样的委托代理情况，亦不清楚张涌有无向广州银行披露该委托代理关系。三、关于广州银行、农垦公司对涉案房屋的交付及协助办证的问题。广州银行表示：1.关于涉案房屋的交付问题。其已在收款后于2019年5月左右向联合体交付了涉案房屋；2.广州银行在出售前已经如实向竞买者披露了物业瑕疵及风险情况，故不能过户的风险由竞买者自行承担；3.签约购房人为广州市商业银行黄埔支行，如要办证应办到广州市商业银行黄埔支行名下，广州银行作为广州市商业银行黄埔支行的上级单位，可以代表广州市商业银行黄埔支行履行过户义务，无需由广州市商业银行黄埔支行过户到广州银行名下；根据转让协议，即便要过户也是过户至联合体名下，不同意过户到许木兰名下。对此，农垦公司表示：一审判决农垦公司协助办证，农垦公司并未上诉并不等同于愿意协助办证，农垦公司未提起上诉的原因是农垦公司一审判决后才将一审判决提供给管理人，由于尚未接管农垦公司的任何财产且债权人不同意垫付破产费用及诉讼费用，故无法支付上诉费用；根据民法典及破产法的规定，物权经登记生效，涉案房屋目前仍登记在农垦公司名下，应属于农垦公司的破产财产，基于维护债权人的权益，农垦公司不能也不愿意协助办证；因现破产财产调查工作尚未结束，管理人尚未将农垦公司的财产情况汇报给本院破产庭。许木兰、联合体庭后提交书面材料表示，根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第六项及《广东省高级人民法院关于审理企业破产案件若干问题的指引》第一百一十一条的规定，涉案物业虽未办理过户手续，但早已交付，不属于破产财产。经本院主持调解，各方当事人未能达成协商一致意见。本院认为，被上诉人许木兰依据其与原审第三人张涌于2019年3月15日签订的《资产包权益团购合同》、广州银行与联合体（即众原审第三人）于2019年5月7日签订的《转让协议》提起本案诉讼，请求确认涉案房屋归其所有，广州银行及众原审第三人协助助其将房产过户登记至其名下。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”由于引发本案纠纷的上述涉案协议均签订于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，故本案应适用当时的法律规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件应当围绕当事人上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。一审法院认定广州银行对涉案房屋依法享有处分权，其与联合体签订的《转让协议》合法有效，论理清晰有据，各方当事人对此均无异议，本院对此予确认。许木兰基于上述涉案协议，要求办理涉案房屋的过户手续，一审法院据此认定本案属于合同履行争议，并非权属争议，并判令驳回许木兰要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，处理上并无不当，各方当事人对此亦无异议，本院予以确认，并不再赘述。针对广州银行的上诉主张及被上诉人许木兰的答辩意见、原审被告农垦公司及原审第三人的陈述意见，二审争议焦点为广州银行应否协助许木兰办理将涉案房屋过户至许木兰名下的手续，即许木兰能否基于其与张涌之间的委托代理关系，对广州银行行使委托人的介入权，从而主张广州银行将涉案房屋过户登记至许木兰名下。对此，经充分审查现有证据，本院认为：广州银行并无将涉案房屋直接过户登记至许木兰名下的义务，许木兰主张行使委托人介入权的条件亦不成就，一审法院对此的认定及处理均有误，应予纠正。具体理由如下：一、广州银行并无将涉案房屋直接过户登记至许木兰名下的义务。许木兰与原审第三人张涌于2019年3月15日签订的《资产包权益团购合同》、广州银行与联合体于2019年5月7日签订的《转让协议》均系签约相对方的真实意思表示，各方均应依约全面履行。而根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，合同的履行应遵从相对性原则、严格履行及诚实信用原则，当事人在没有法定理由或经协商一致的情况下，均不得随意或擅自变更合同。首先，从许木兰与张涌于2019年3月15日签订的《资产包权益团购合同》约定的内容来看，对于张涌与其他投资人组成的联合体拟参与广州银行挂牌交易的包括涉案房屋在内的34套房产权益资产包，许木兰委托张涌以固定价格购买该资产包中的涉案房屋，并约定“乙方（张涌）应在资产包成交后及时依照本协议为甲方（许木兰）办理相关过户登记手续。乙方应在广州产权交易所发出资产包成交确认书之日起30天内，将目标房产过户至甲方名下，并办理不动产登记证等相关手续。”由此可见，对许木兰负有办证过户义务的主体为该合同相对方张涌，并非广州银行。其次，从广州银行与联合体于2019年5月7日签订的《转让协议》约定的内容看，广州银行转让给联合体的是包括涉案房屋在内的34套房产权益，且是按现状、有偿、整体转让，而广州银行的协助过户义务“仅指甲方（广州银行）为协助乙方（众原审第三人）办理标的对应房产、土地至乙方名下的产权证手续而提供其现有所能提供的必要支持性文件”，并明确约定“甲方不承担协助过户至除乙方之外的任何第三方的义务。”由此可见，广州银行的协助过户义务仅限于向买受人即联合体提供其现有所能提供的必要支持性文件，并不负有将涉案房屋协助过户登记至非合同相对方即许木兰名下的义务。最后，目前并无证据显示农垦公司、广州银行与许木兰、张涌就涉案房屋的过户手续的办理达成协商一致意见，农垦公司、广州银行亦明确提出不同意办理将涉案房屋产权登记至许木兰名下的手续的主张，在此情况下，许木兰要求农垦公司、广州银行协助办理涉案房屋过户登记手续，缺乏合同依据，本院不予支持。二、许木兰主张行使委托人介入权的条件并不成就。首先，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”涉案《转让协议》系包括张涌在内的众原审第三人以自己名义与广州银行签订，而经本院询问，广州银行明确表示其不清楚许木兰与张涌之间的委托代理关系，且张涌亦确认其未向广州银行成功披露该委托代理关系，目前亦无证据证明广州银行在订立涉案《转让协议》时知道张涌与许木兰之间的代理关系，故此，许木兰与张涌之间因签订涉案《资产包权益团购合同》而形成的委托代理关系，并不符合上述法律规定的隐名代理情形，涉案《转让协议》并未对许木兰产生直接约束力。其次，《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”由此可见，在受托人与第三人的合同关系中，当满足特定条件时，委托人可以取代受托人的地位，从而行使介入到原本是受托人与第三人合同关系的权利，即委托人取代受托人，成为与第三人合同关系的相对方。据此，委托人行使介入权应满足以下四条件：第一，受托人以自己名义与第三人订立合同；第二，第三人在订立合同时，不知道受托人与委托人之间有代理关系；第三，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务；第四，受托人已向委托人披露了第三人。并且，基于维持受托人与第三人之间合同关系的稳定性和预见性，即对第三人利益保护的考虑，委托人的介入不得明显违背第三人的意愿，故前述法条还规定了委托人行使介入权的例外情形，即第三人与委托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。本案中，虽然广州银行在订立合同时不知道许木兰与张涌之间的委托代理关系，张涌亦系因广州银行尚未办妥涉案房屋产权登记手续且拒绝直接办证至许木兰名下等原因而无法履行对许木兰的办证义务，而张涌早在《资产包权益团购合同》中明确向许木兰披露了涉案房屋系拟向广州银行交易而来，但一方面，涉案《转让协议》是以包括张涌在内的众原审第三人组成的联合体的名义与广州银行签订，而许木兰仅是委托张涌一人购买涉案房屋，并未委托除张涌外的其余原审第三人购房；另一方面，广州银行与联合体签订的《转让协议》中亦明确约定“甲方（即广州银行）不承担协助过户至除乙方（即众原审第三人）之外的任何第三方的义务”，即明确排除了许木兰的介入，且转让标的为包括涉案房屋在内的34套房产权益，并非涉案房屋一套，张涌亦在二审中向本院表示其无法以委托人的名义参与交易，广州银行及广州产权交易所均拒绝接收许木兰的相关资料，由此可见，许木兰主张行使委托人介入权的条件并不成就。许木兰据此要求广州银行协助其办理涉案房屋的产权过户登记手续的诉讼请求，缺乏充分理据，应予驳回。一审法院认定许木兰基于委托人的介入权提起本案诉讼符合法律规定，并据此判令支持了许木兰请求广州银行协助办理过户手续的诉请，与事实不符，且适用法律错误，从而导致处理结果错误，本院依法予以纠正。此外，虽然广州银行持有广州市商业银行黄埔支行与农垦公司签订的《房地产预售契约》，但广州银行至今尚未办妥涉案房屋的产权过户登记手续，涉案房屋目前仍登记在农垦公司名下。而联合体依据其与广州银行签订的《转让协议》所享有的是要求广州银行继续履行该协议约定的相应办证义务的合同权利，且涉案房屋位于本市限购区域内，联合体亦确认其中还有部分成员不符合限购资格，因此，涉案房屋能否过户至联合体名下，均存在不确定性。同理，张涌作为联合体中的一员，亦无法直接据此取得涉案房屋的物权。在此情况下，张涌显然无法按照《资产包权益团购合同》的约定，履行协助许木兰办理将涉案房屋过户登记至许木兰名下的合同义务。基于前述分析，许木兰要求张涌及其余原审第三人协助办理涉案房屋的过户手续，尚存在上述现实障碍，本院目前亦难以支持。至于许木兰在二审中提交的银行转账凭证，形成于本案一审立案之前，且仅能证明其向张涌付款的情况，并不影响本案事实认定及处理，故该证据不属于本案二审新证据，本院不予采纳。综上所述，广州银行的上诉请求成立，予以支持；一审处理有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百零三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初10277号民事判决；二、驳回许木兰全部诉讼请求。一审案件受理费7045元、二审案件受理费7045元，均由许木兰负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二一年七月二十七日书记员  黄咏欣吴敏玲