山东省宁津县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁1422民初1372号 原告：山东金星房地产开发有限公司，住所地山东省宁津县城。 法定代表人：刘金星，总经理。 委托诉讼代理人:陈新生,山东德宁路通律师事务所律师。 被告：张从路，男，1965年10月14日出生，汉族，住山东省宁津县刘营伍乡。 法定代理人：杨秀凤，女，1960年9月30日出生,汉族，住山东省宁津县刘营伍乡,系张从路之妻。 委托诉讼代理人:冯智才、张云鹏,山东德宁路通律师事务所律师。 被告：刘莉莉，女，1983年11月7日出生，汉族，户籍地河北省沧州市东光县东光镇曲庄村112号，现住山东省宁津县宁津镇。 委托诉讼代理人:郑永锋,山东正敏律师事务所律师。 追加第三人：中国建设银行股份有限公司宁津支行,住所地山东省宁津县城中心大街17号。 负责人:刘玉坤,该行行长。 原告山东金星房地产开发有限公司与被告张从路、刘莉莉、追加第三人中国建设银行股份有限公司宁津支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月2日立案后，依法适用简易程序，依据被告张从路的申请,追加中国建设银行股份有限公司宁津支行为本案第三人参加诉讼,本案公开开庭进行了审理。原告山东金星房地产开发有限公司委托诉讼代理人陈新生、被告张从路的委托诉讼代理人冯智才、张云鹏、被告刘莉莉的委托诉讼代理人郑永锋到庭参加诉讼,追加第三人中国建设银行股份有限公司宁津支行经本院传票传唤,无正当理由,拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 山东金星房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告双方于2018年10月1日签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》；2.判决从应退还二被告的购房款中扣除原告代为偿还的银行按揭贷款本息、违约金后，余款退还给二被告；3.本案诉讼费用全部由被告方承担。事实和理由：2018年10月1日,被告张从路、刘莉莉共同作为买受人,与原告公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》,购买了原告公司开发建设的金星御府小区6号楼2单元1202室商品房,房款为1991390元,二被告同时购买了36号储藏室,价款为51704元,223号车库,价款为76500元。商品房及储藏室、车库总价款合计2119594元。二被告将首付款729594元交齐,在中国建设银行办理按揭贷款手续,贷款1390000元。原告公司为该按揭贷款提供了最高额阶段性还款担保。2020年初,被告张从路因意外伤害,导致长期昏迷,现属于植物人状态。该房源从2020年5月份开始断供,按揭银行开始从原告公司在该银行的担保保证金中逐月扣款,用以偿还二被告的银行按揭贷款。原告公司多次催促被告刘莉莉进行还款,但因房产归属问题未能划清,被告刘莉莉本人不还其月供。2020年10月17日,原告公司与被告刘莉莉达成协议,清退其购买的221号车库,车库作价96500元,其中清退的车库中有48339.65元为银行已从原告公司保证金中扣除的费用,剩余48160.35元,自2020年11月至2021年4月份代为偿还银行月供款,截止2021年5月份,清退车库款已全部用尽。据原告公司了解,被告张从路无任何好转,涉案房源归属也无任何进展,被告张从路已失去基本的生活能力,被告刘莉莉拒不承担月供还款,二被告的实际行为表明已经不再继续履行商品房买卖合同以及相关的银行按揭贷款合同。原告公司不得已才起诉到法院，要求解除双方签订的商品房买卖合同。对于应退还二被告的已付购房款，在扣除原告公司代为垫付的银行贷款本息及合同约定的违约金，扣除原告预交的本案诉讼费用以后，原告公司可在被告腾退交还商品房及储藏室后退还给二被告，以彻底解决双方的纠纷。 被告张从路答辩:卖车库不知情,没有其它答辩的,同意解除合同。 被告刘莉莉答辩:原告要求解除买卖合同,刘莉莉同意解除合同,但是该解除并不是刘莉莉一方违约解除,原告方在诉状中也列明解除的原因是张从路意外原因导致现在植物人状态,该解除是情形的变更,不属于违约,因此原告主张扣除违约金不能成立。对于原告交纳的银行按揭也不应当有二被告予以承担,合同解除后房子的所有权仍然归原告所有,该房屋的房款应当归买受人所有,解除的诉讼产生的费用也不应当由二被告承担。在解除前协商过程中,刘莉莉一方一直同意解除,因此要求刘莉莉承担相关费用没有事实依据,解除后退还的房款应当归二被告的女儿张赢方所有。 追加第三人中国建设银行股份有限公司宁津支行未提出任何书面答辩。 本案经审理查明事实如下:2018年12月20日,出卖人山东金星房地产开发有限公司与买受人张从路、刘莉莉签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》,买受人张从路、刘莉莉购买山东金星房地产开发有限公司开发建设的金星御府小区6号楼2单元1202号商品房,其价款1991485元,同时购买36号储藏室,价款51704元,2019年1月20日,双方又签订车库买卖合同,张从路、刘莉莉购买221号、223号车库,价款分别为96500元、76500元。张从路、刘莉莉向山东金星房地产开发有限公司支付商品房首付款及储藏室、车库款共计826094元。2019年3月25日,刘莉莉、张从路与中国建设银行股份有限公司宁津支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》,借款人刘莉莉、张从路借款1390000元支付该房款,同时约定以该房屋抵押,借款人还款方法为等额本息,山东金星房地产开发有限公司为该借款提供最高额保证担保,2019年4月30日中国建设银行股份有限公司宁津支行依约向山东金星房地产开发有限公司支付该贷款1390000元。借款之后,借款人依约每月偿还按揭贷款本息9667.93元至2020年6月30日。因刘莉莉、张从路未继续偿还按揭贷款,2020年9月28日贷款银行在山东金星房地产开发有限公司保证金账户扣款28700元偿还其二人按揭贷款。2020年10月25日刘莉莉申请退购221号车库,退购车库款96500元,其中归还山东金星房地产开发有限公司垫付的按揭贷款28700元,剩余款由山东金星房地产开发有限公司每月代为偿还按揭贷款至2021年4月。2021年5月31日贷款银行在山东金星房地产开发有限公司保证金账户扣款9100元偿还其二人按揭贷款,2021年6月28日,山东金星房地产开发有限公司一次性偿还银行借款本息1312160.91元,将张从路、刘莉莉的银行按揭贷款全部结清。 2020年初,张从路因意外伤害,现在属于植物人状态;山东金星房地产开发有限公司起诉请求解除涉案商品房买卖合同,二被告均同意解除合同。涉案商品房山东金星房地产开发有限公司未交付张从路、刘莉莉。 上述事实,有双方当事人的陈述、原告提供的证据,在卷佐证,本院予以确认。 本院认为，涉案商品房买卖合同及所属储藏室、车库买卖合同系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,涉案商品房及所属储藏室、车库买卖合同有效。原告山东金星房地产开发有限公司现在起诉,请求解除涉案商品房买卖合同,二被告均同意解除合同,根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致,可以解除合同的规定,涉案商品房买卖合同及所属储藏室、车库买卖合同予以解除。关于合同解除后退款的问题,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案原告收受二被告购房款共计826094元,收受第三人银行贷款1390000元。被告清退车库,原告退车库款96500元,原告代被告偿还贷款为28700元+9667.93元×7+9100元=105475.51元,该两项款相抵,原告代被告多偿还第三人贷款为8975.51元。二被告同意解除合同后,原告山东金星房地产开发有限公司一次性偿还了银行借款本息1312160.91元,将张从路、刘莉莉的银行按揭贷款全部结清,涉案个人住房借款合同结清终止。根据上述司法解释和款项支付的实际,原告山东金星房地产开发有限公司退还被告张从路、刘莉莉款项应为826094元+1390000元-96500元-8975.51元-1312160.91元=798457.58元。被告张从路、刘莉莉对该计算明细和数额均无异议。该计算数额客观真实,按其退还被告符合法律规定,本院予以支持。因为涉案商品房及储藏室未交付被告,不存在被告腾退商品房的问题。被告张从路抗辩应退还全款,理由不成立;被告刘莉莉主张解除合同后退还的房款应当归二被告的女儿张赢方所有,不是本案法律关系所审理的问题,本案不予审理。 关于本案诉讼费的负担,原告公司提出解除商品房买卖合同,二被告同意解除合同,属当事人协商一致,解除合同,此种情况下,诉讼费由双方当事人均担,合情合理。据此,二被告主张诉讼费原、被告均担,予以支持。 追加第三人中国建设银行股份有限公司宁津支行未到庭参加诉讼,不影响案件的审理。 综上所述,依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款、第五百六十六条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下： 一、原告山东金星房地产开发有限公司与被告张从路、刘莉莉签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》及所属储藏室、车库买卖合同解除。 二、原告山东金星房地产开发有限公司退还被告张从路、刘莉莉购房款798457.58元。（限本判决书生效后十日内履行） 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23144元，减半收取11572元，由原告山东金星房地产开发有限公司负担5786元,被告张从路、刘莉莉负担5786元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。 审判员  李新东 二〇二一年七月二十六日 书记员  刘颜菲