广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10334号上诉人（原审原告）：林超仁，男，住广州市天河区。委托诉讼代理人：邓赶生，广东国鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：张恺茵，广东国鼎律师事务所实习人员。上诉人（原审被告）：广州市粤垦房地产开发有限公司。住所地：广州市天河区。法定代表人：王金，该公司经理。委托诉讼代理人：陈菁华，北京市君泽君（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：游文婷，广东天胜律师事务所律师。林超仁与广州市粤垦房地产开发有限公司（以下简称粤垦公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初14784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案受理后，依法组成合议庭,依法组成合议庭进行审理。林超仁委托诉讼代理人邓赶生、张恺茵，粤垦公司委托诉讼代理人陈菁华、游文婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林超仁上诉请求：1.撤销一审判决第三、四、五项；2.粤垦公司向林超仁支付30万元购房款的利息，利息计算至粤垦公司实际退还购房款之日止(以30万元为本金，自2003年9月24日至2019年8月19日期间的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准；自2019年8月20日至实际退款之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率标准)：3.粤垦公司向林超仁赔偿位于广州市天河区粤垦路的“粤垦绿苑”A幢第二十一层04单元(以下简称案涉房屋)的差价损失5712655元；4.粤垦公司赔偿林超仁律师费损失56000元，诉讼费损失24584元，保全费损失3980元；5.本案一审、二审诉讼费、鉴定费全部由粤垦公司承担。事实与理由：一、案涉合同无法履行的风险是粤垦公司引起的，其过错也在粤垦公司，林超仁选择继续履行合同不是他的过错。二、一审判决以原判决生效时间点的房价为标准，仅判决粤垦公司承担120万元差价损失属于事实认定和法律适用错误，导致结果显失公平，依法应以合同解除时间点的房价为标准认定房屋差价损失。(一)在合同未解除前，不存在损害赔偿问题，本案应以合同确认解除即2017年7月20日的房价作为参考标准，为避免诉讼资源浪费，按林超仁申请的2017年6月22日的鉴定价格作为参考是合理。(二)林超仁依法寻求救济，不属于“没有采取适当措施防止损失扩大”，该事实认定错误。(三)恰恰相反，粤垦公司在知悉合同无法履行后，未及时解除合同，应该承担损失扩大的责任。(四)林超仁已依法支付656627元，一审判决认定林超仁仅支付30万元，该事实认定错误。(五)本案应以2017年6月22日的鉴定价格为基础，按林超仁已付款项占总房款的比例折算损失为5712655元。(六)据了解，案涉楼盘工程款已执行到位，开售在即，案涉房屋保守估计价值700万元，一审在林超仁没有任何过错的情况下，仅判决支持120万元，明显显失公平。三、合同的解除溯及既往的导致林超仁购买案涉商品房的目的无法实现，林超仁早已于2003年9月23日《协议》签订当日支付购房款30万元，利息损失应从支付购房款之次日起计算。四、律师费、诉讼费和保全费等是林超仁为积极履行合同实际发生的直接损失，合计为84564元，应由粤垦公司承担。粤垦公司辩称：一、粤垦公司不存在任何违约行为，林超仁明知案涉《商品房买卖协议》暂无法实际履行的风险，暂无法实际履行的过错不在粤垦公司。（一）林超仁明知《商品房买卖协议》暂无法继续履行并愿意继续等待，其应自行承担相应的等待风险。（二）林超仁与粤垦公司签订正式合同后，还需要签订房管局版本的备案合同才能进行备案登记。在正式合同尚未签订且其签订条件未成就的情况下，粤垦公司未办理备案登记手续不属于违约。（三）林超仁明知公开发售存在极大不确定性，但主动要求签订《商品房买卖协议》补充条款，其应自行承担协议暂无法履行的后果。（四）案涉楼盘未公开发售是施工方违法行为所致，粤垦公司不存在任何阻止公开发售条件的行为。二、林超仁根本不存在房屋差价损失，所谓“差价”是林超仁自己制造出来的。三、林超仁关于30万元利息及律师费、诉讼费等主张，没有任何事实及法律依据。综上所述，本案是粤垦公司与林超仁协商一致解除案涉《商品房买卖协议》，在粤垦公司无任何违约行为、且林超仁无任何损失的情况下，粤垦公司仅负有向林超仁返还人民币30万元购房款的义务；林超仁超出此的上诉请求均违背法律规定和客观事实。粤垦公司上诉请求：1.撤销一审判决第三、四项；2.一、二审的诉讼费用、保全费由林超仁承担。事实与理由：一、一审判决关于粤垦公司“违约”的认定严重违背生效判决的认定、林超仁的自认以及合同约定，依法应予纠正。（一）生效判决驳回继续履行合同诉请的理由是尚未符合履行条件，而林超仁是在知晓案涉项目公开发售时间未定的情况下签订“手写条款”，不能将林超仁自愿承担风险签订的合同扭曲为粤垦公司“违约”。（二）一审判决将林超仁“自甘冒险”扭曲为粤垦公司“违约”，显然违背客观事实。1.林超仁早在2005年就知悉无法办证的风险，但几经考虑后“反悔”，并要求继续履行合同。2.广州市中级人民法院2005年再次书面告知林超仁风险，但林超仁仍然表示愿意自行承担巨大风险以及法律后果。3.林超仁早已知悉房产未能过户的风险，并在2012年就要求退还法院代管款356627元；但仍妄图通过“30万元讹诈房产巨额增值”。（三）合同未约定交付时间以及过户时间，粤垦公司不存在“违约”。二、一审判决在查明林超仁所谓“损失”是其自行制造出来的情况下，基于“公平原则”判决粤垦公司赔偿120万元差价严重违背客观事实、法律规定以及诚实信用原则，依法应予撤销。（一）林超仁根本不存在任何“损失”。（二）林超仁所谓的“损失”是其自行拖延造成的，其理应自担后果。（三）一审判决所谓的“公平原则”实际既不公平，也有违“诚实信用原则”，纵容消费者通过恶意诉讼进行以小博大的“投机行为”。林超仁仅投入30万却主张700多万的损失赔偿，纯属通过诉讼谋取非法利益的恶意诉讼，不符合诚信原则，不应得到支持。三、粤垦公司不存在违约行为，一审判决粤垦公司赔偿贷款利息缺乏事实依据，依法应予撤销。（一）粤垦公司不存在违约行为，一审判决粤垦公司支付“利息”缺乏事实依据。（二）林超仁早在2016年8月5日就应当知悉案涉协议无法继续履行，但其仍然选择“继续等待”，那由此造成的“利息”应当由林超仁自行承担。（三）一审判决的贷款利息也超出合同约定的范围。2005年1月10日双方签订“手写条款”时,同意暂不执行协议第五条。换言之，即便将来发生退款，粤垦公司也无需按照协议第五条的约定支付同期存款利息。举重以明轻，连同期存款利息均无需支付，又何来的同期贷款利息。故一审判决粤垦公司赔偿贷款利息损失缺乏事实依据。林超仁辩称：一、林超仁是依据（2016）粤民申6546号案提出诉讼，根据该裁定涉案合同不具备履行条件，属于事实上无法履行合同，林超仁不得已选择解除合同。二、不能履行的过错在粤垦公司。粤垦公司与其上级单位农垦集团发生借款纠纷，导致楼盘被查封，是所有案件的起因，该案件存在明显的虚假诉讼的嫌疑。粤垦公司与施工方的纠纷导致场地被占，无法竣工验收。未给林超仁办理合同备案登记手续，但给自己内部员工购买的23套房屋办理了备案登记手续，该23套房屋一直没有被查封，因此林超仁无过错，粤垦公司属于违约方。三、粤垦公司是将侵权之债中的自甘冒险规则，套用在合同纠纷之中，因此不适用自甘冒险的规则。四、关于购买协议的手写部分，具体的经过是2005年1月林超仁看到涉案楼盘贴着法院的查封告示，林超仁到售房部商谈。手写部分不是双方重新签订，而是粤垦公司对林超仁的单方保证和承诺。五、林超仁要求粤垦公司赔偿损失有事实和法律依据。事实方面，合同解除后，案涉房屋归粤垦公司，房价大涨，涉案房屋的价值在1000万元以上，粤垦公司因其违约行为已经获利。法律方面，林超仁通过诉讼途径进行维权是其权利，选择继续履行合同也是其权利，林超仁在穷尽一切手段后，在广东省高级人民法院指引下，提起损害赔偿之诉的诉讼。六、粤垦公司占用林超仁30万元的购房款至今应支付利息损失。林超仁于2017年9月27日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除林超仁与粤垦公司签订的《商品房买卖协议》（以下简称《协议》）；2.粤垦公司退还林超仁支付的购房款300000元并支付利息（以300000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2003年9月23日计至实际退还购房款之日止）；3.粤垦公司向林超仁赔偿位于广州市天河区粤垦路的“粤垦绿苑”（以下简称案涉楼盘）A幢第二十一层O四单元（以下简称案涉房屋）的差价损失6220683元；4.粤垦公司向林超仁赔偿律师费损失56000元、诉讼费损失24584元、保全费损失3980元；5.本案诉讼费用、鉴定费用全部由粤垦公司承担。一审法院认定事实：2003年9月23日，作为卖方（甲方）的粤垦公司与作为买方（乙方）的林超仁签订《协议》，约定：……第一条乙方要求购买甲方开发建设的位于天河区粤垦路的“粤垦绿苑”A幢第二十一层O四单元（即案涉房屋）（附该房屋位置平面图）；该单元建筑面积暂定为138.2374平方米（以后按政府有关部门实际测绘面积为准）；甲方同意乙方的要求；第二条甲乙双方议定：甲方届时按A幢21楼04单元同一朝向、同一位置的5至22楼的毛坯房的同一标准交楼，届时除单价、面积不同外，其室内外配套设备是一样的，其它所有杂项收费是一样的，甲方绝不以任何借口多收费；第三条甲乙双方协定：甲方售给乙方的案涉房屋建筑面积单价为5000元（此单价为最终定价，以后不变），总价为陆拾玖万壹千壹百扒拾柒元整（691187元）；届时如果建筑面积调整，总价则相应调整；第四条甲乙双方协定：乙方在双方签定本协议的当天支付房款中的300000元给甲方，在签定正式合同时支付总房款的90%（包括第一期的300000元），在甲方交付房屋前3天支付房款至总房价款的95%，余下房款待甲方通知办理房产证当日付清；甲乙双方应付的税费，按政府有关部门的规定由甲乙双方各自负担；第五条甲方在2005年3月31日前将房屋交付乙方使用；届时如果因甲方原因未能在该时间前将房屋交付乙方使用，甲方将乙方支付的房款退还乙方，并按银行同期存款利率计息支付给乙方；第六条本协议是双方签订正式商品房买卖合同前的协议，在签订正式合同除本协议的第一至第四条约定的内容写入正式合同外，其它本协议未约定的事项按甲方向社会公开发售项目时的规定予以约定（甲方公开的规定要符合政府有关的政策）；甲方在12月底前与乙方签订正式合同，乙方需在接到甲方通知七天内与甲方签订正式商品房买卖合同；第七条本合同一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力；本合同从甲乙双方签字（盖章）时生效。《协议》尾部甲乙双方签章处下方空白位置显示“该楼盘公开发售三日之内通知乙方按本合同签订《商品房买卖合同》。本合同第五条暂不执行。粤垦公司市场营销部林某某（注：此处名字无法辨认）2005年1月10日”的手写内容并加盖粤垦公司的印章。2003年9月23日，粤垦公司出具向林超仁收取案涉房屋的购房款300000元的《收据》。2006年4月30日，广州市中级人民法院向林超仁开具《代管款（物）收据》，显示：案号为（2005）穗中法执字第1865号，补交购房款粤垦绿苑，金额为356627元等内容。粤垦公司称其从来没要求林超仁支付上述款项356627元，也没有收取过该款项；林超仁也没有证据证明是粤垦公司要求林超仁向法院交纳上述款项；是林超仁自行将款项交到法院账户，粤垦公司没有管理控制该笔款项，该笔款项与本案毫无关联。林超仁作为案外人对申请执行人农垦集团公司与被执行人粤垦公司执行一案提出执行异议，广州市中级人民法院于2010年12月15日作出（2010）穗中法执字第1227号执行裁定书（以下简称1227号裁定书），查明：“……在执行本案过程中，本院查封了粤垦公司名下位于广州市天河区沙河燕塘橡胶厂地段（第二期）粤垦绿苑除已预售、过户之外的全部房产。案外人林超仁对案涉房屋的执行提出异议。案外人林超仁提交了2003年9月23日其与粤垦公司签订的约定林超仁以696627元购买案涉房屋的《协议》、2003年9月23日粤垦公司收到林超仁购房款300000元的《收据》及相对应的银行取款回单、2006年4月29日林超仁向本院支付356627元款项的电汇凭证和银行取款凭证及本院（2005）穗中法执字第1865号代管款收据、2007年2月24日本院（2005）穗中法执字第1865号案及林超仁交付356627元款项移送广东省清远市中级人民法院的函件等证据”，认定：“虽然案外人林超仁提出的证据证实其购买了案涉房屋并支付了大部分房款，但是并无证据证实案涉房屋已经实际交付其使用，故案外人林超仁认为其对案涉房屋有足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的理由不足。对其异议本院不予支持”，裁定如下：驳回案外人林超仁的异议。林超仁不服，向广州市中级人民法院提起林超仁与农垦集团公司、粤垦公司执行异议之诉，提出以下诉讼请求：1.案涉房屋所有权归林超仁所有；2.停止对案涉房屋的强制执行；3.本案诉讼费由农垦集团公司、粤垦公司承担。广州市中级人民法院以（2011）穗中法民五初字第5号案（以下简称5号案）立案审理，并于2011年4月29日作出5号判决书，查明：“……2005年1月28日，本院就农垦集团公司起诉粤垦公司借款合同纠纷一案作出9号判决书，判决粤垦公司向农垦集团公司清偿借款93621202.1元及利息。9号判决书生效后，农垦集团公司申请本院强制执行，本院予以立案执行，执行案号为（2005）穗中法执字第1865号。在该案执行期间，本院查封了案涉房屋，林超仁对此提出异议，并于2006年4月30日将房款356627元交至本院该执行案的代管款账户。此后，该执行案曾移交广东省清远市中级人民法院执行，后又交回本院执行，本院再次执行的案号为（2010）穗中法执字第1227号。因林超仁对本院查封案涉房屋提出异议，本院于2010年12月15日作出1227号裁定书，驳回林超仁的异议……粤垦公司在本案诉讼中表示因其与建设承包方就工程款结算发生纠纷目前正另案诉讼中，目前案涉房屋不具备交付给林超仁使用的条件”，判决如下：“驳回林超仁的诉讼请求。案件受理费10712元由林超仁负担”。判后，林超仁不服，向广东省高级人民法院提起上诉。广东省高级人民法院以（2011）粤高法民一终字第108号案立案审理，并于2011年9月8日作出108号判决书，确认原审认定事实属实，认定：“……本案争议焦点是：林超仁是否享有案涉房屋所有权以及是否能阻却法院的强制执行。2003年9月23日，林超仁与粤垦公司签订《协议》……经审查，《协议》为当事人自愿签订，是当事人的真实意思表示，无违反法律、法规强制性规定，依法应确认有效。原审判决认定《协议》合法、有效正确，本院予以维持。在《协议》签订当天，林超仁按约定支付了部分购房款300000元。之后，粤垦公司、林超仁没有继续履行合同中关于办理预售登记和交付房款等约定。直至原审法院查封了案涉房屋后，林超仁于2006年4月30日将房款356627元交至原审法院代管款帐户。……由于案涉房屋未办理预售合同登记备案手续，亦未被交付给林超仁使用，林超仁依据《协议》对粤垦公司享有的是债权。因此，林超仁上诉请求确认其对案涉房屋享有所有权并阻却原审法院强制执行案涉房屋，法律依据不足，本院不予支持。至于林超仁基于《协议》所享有的合同权利，可以另循法律途径解决”，判决如下：“驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10712元，由林超仁负担”。2010年10月29日，一审法院受理（2010）天法民四初字第2618号原告林超仁诉被告粤垦公司房屋买卖合同纠纷一案（以下简称2618号案）。林超仁提出以下诉讼请求：1.粤垦公司交付案涉房屋给林超仁；2.粤垦公司为林超仁办理案涉房屋的过户手续及房产证；3.粤垦公司向林超仁支付逾期交楼违约金；4.2618号案诉讼费由粤垦公司承担。一审法院经审理后于2012年5月18日作出2618号裁定书，认定：“……《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条规定：……根据上述规定，执行异议之诉应为优先并排除性地适用。林超仁已提起执行异议之诉，且执行异议之诉判决书已经发生法律效力，现林超仁提起普通确权诉讼，违反《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条的规定，应依法驳回其起诉”，裁定如下：“驳回原告林超仁的起诉”。林超仁不服，向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院以（2012）穗中法民五终字第2706号案立案审理，并于2012年8月14日作出2706号裁定书，认定：“本案二审当事人争议的焦点为：上诉人提起本案诉讼是否属于重复诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第（五）项规定：‘对判决、裁定已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告按申诉处理，但人民法院准许撤诉的裁定除外’。由此可知，所谓重复诉讼，是指案件的同一当事人基于同样的事实、理由就同一诉讼标的再次向法院提起诉讼，据此诉讼标的是法院用来判定是否允许当事人再行起诉的根据。本案中，上诉人与被上诉人就同一买卖合同法律关系，已经生效执行异议之诉判令驳回上诉人对于案涉房屋所主张的物权，因此，上诉人在执行异议之诉中的败诉表明其在本案中提出的交付案涉房屋、过户办证等基于物权所提出的诉讼请求被该生效判决所排斥，其请求权归于消灭，此即既判力的消极效力。因此，上诉人所诉请的标的受人民法院生效的法律文书所拘束，上诉人提起本案诉讼应当认定为重复起诉。原审法院据此驳回上诉人的起诉，该处理并无不当，应予维持。上诉人上诉认为本案应予实体处理，缺乏法律依据，本院不予采信”，裁定如下：“驳回上诉，维持原裁定”。2012年9月29日，一审法院就申请人林超仁与被申请人粤垦公司申请诉前财产保全一案作出（2012）穗天法立保字第297号民事裁定书（以下简称297号裁定书），裁定如下：“一、查封被申请人粤垦公司所有的案涉房屋。……”。2012年10月16日，一审法院立案受理（2012）穗天法民四初字第2436号林超仁诉粤垦公司商品房销售合同纠纷一案（即2436号案），林超仁提出以下诉讼请求：1.粤垦公司立即将林超仁与其在2003年9月23日签订的《协议》办理预售合同备案登记手续；2.粤垦公司交付案涉房屋给林超仁；3.粤垦公司为林超仁办理案涉房屋产权过户和房地产登记手续；4.2436号案受理费由粤垦公司承担。一审法院经审理后于2014年4月1日作出2436号判决书，查明：“……诉讼过程中，粤垦公司称案涉房屋未通过任何验收，不具备交付的条件；林超仁表示不清楚案涉房屋的竣工验收、消防验收等情况。林超仁表示同意将剩余5%的房款即34560元交付给粤垦公司，并由本院在本案中一并处理。另，一审法院于2012年11月15日向原广州市国土资源和房屋管理局调查案涉房屋的产权、预售、查封、抵押登记情况，该局于2012年12月5日函复一审法院，称案涉楼盘的预售证号为030146，申报单位为粤垦公司，暂无案涉房屋的预售合同备案、抵押登记记录；2012年9月29日，一审法院以（2012）穗天法立保字第297号《协助执行通知书》查封案涉房屋。一审法院又于2013年1月16日向原广州市国土资源和房屋管理局调查案涉房屋是否属于可预售房屋、案涉房屋在双方当事人未按该局颁布的《商品房买卖合同》文本签订正式的《商品房买卖合同》，仅凭双方当事人所签订的《协议》是否可以办理预售合同备案登记手续。该局于2013年2月21日函复一审法院称案涉楼盘是粤垦公司开发建设的项目，预售许可证号为030146，其中案涉房屋属于该预售许可证范围内，没有已办理预售备案的记录；2012年9月29日一审法院以（2012）穗天法立保字第297号《协助执行通知书》查封案涉房屋，期限至2012年9月28日等。一审法院于2013年11月13日向原广州市国土资源和房屋管理局核实案涉房屋及案涉楼盘的情况，该局回复称案涉房屋现没有抵押登记记录，由一审法院（2012）穗天法立保字第297号《协助执行通知书》所查封；对于庭审中粤垦公司提出的包括案涉房屋在内的案涉楼盘部分房屋已抵押的问题，原广州市国土资源和房屋管理局回复一审法院称该抵押登记已于2006年注销”，判决如下：“一、自本判决发生法律效力之日起5日内，原告林超仁向被告粤垦公司支付剩余房款34560元；二、自本判决发生法律效力之日起5日内，被告粤垦公司协助原告林超仁办理案涉房屋的产权过户和房产登记手续；三、驳回原告林超仁的其他诉讼请求。……本案受理费300元，由原告林超仁负担100元、被告粤垦公司负担200元；保全费3980元，由被告粤垦公司负担”。判后，粤垦公司不服，向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院以（2014）穗中法民五终字第2429号案立案审理，并于2014年9月30日作出2429号裁定书，认为：“本案是商品房预售合同纠纷，原审法院对于案涉楼盘的预售备案情况、是否公开发售及是否具备交付房屋、办理房产证等事实没有完全查清”，裁定如下：“一、撤销广州市天河区人民法院（2012）穗天法民四初字第2436号民事判决；二、发回广州市天河区人民法院重审”。2014年11月3日，一审法院以（2014）穗天法民四重字第8号案立案重审原告林超仁诉被告粤垦公司合同纠纷一案（以下简称8号案），林超仁的诉讼请求与其在2436号案中的诉讼请求一致。一审法院经审理后，于2016年2月24日作出8号判决书，查明：“粤垦公司是位于广州市天河区沙河燕塘橡胶厂地段‘粤垦绿苑’的开发商，领有20030146号预售许可证（有效期至2005年12月30日）。……关于案涉楼盘，林超仁、粤垦公司均确认未办理竣工验收手续（林超仁称主体已建好、水电管线已铺好；粤垦公司称主体已建好，但水电、煤气未完工，也未办理消防验收手续，楼盘处于烂尾状态）。……本案重审期间，一审法院再次向房管部门发函调查，要求就下列事项协助调查：1.案涉楼盘A幢（包括案涉房屋）的查封、抵押情况？2.案涉楼盘A幢是否已办理大确权手续及该楼盘是否已有小业主成功办理产权过户手续？3.在楼盘未办理竣工验收手续的情况下，案涉房屋办理产权过户手续是否存在障碍？如存在，是哪些障碍？如何补办手续？对此，原广州市国土资源和规划委员会复函称：一、案涉楼盘领有20030146号预售许可证（有效期至2005年12月30日），申报单位为粤垦公司。目前该项目尚未整体办理初始登记，暂无小业主办理产权过户的信息，查封情况详见2002登记124006号《不动产登记查册表》及预售证号030146号《预售证限制转移情况》。该项目以2011预登1000625号办理在建工程抵押登记，抵押部位为案涉楼盘A栋201-209、301-309、401-409、501-509、601-609、701-709、801-809、901-909、1001-1009、1101-1109、1201-1209、1301-1309、1401-1409、1501-1509、1606，B栋201-209、301-309、401-409、501-509、608房。二、该项目尚未办理规划验收，暂不具备产权登记条件”，认定：“本案为林超仁、粤垦公司之间的合同纠纷。林超仁与粤垦公司签订《协议》后，因粤垦公司与案外人的纠纷致使案涉房屋在内的房产被法院查封，林超仁对此提起执行异议及执行异议之诉，是针对法院对案涉房屋的查封而提起的。本案中林超仁提起的是合同之诉，区别于之前的执行异议及执行异议之诉，并非重复诉讼，林超仁作为合同相对方有权提起本案诉讼，一审法院对粤垦公司关于本案属重复诉讼的抗辩意见不予采纳。林超仁与粤垦公司签订的《协议》已经生效判决认定有效，本案不予赘述。关于林超仁的诉请应否支持的问题，首先，林超仁与粤垦公司并无签订正式的商品房买卖合同，双方《协议》约定原定的房屋交付条款暂不执行。其次，根据原广州市国土资源和规划委员会的复函，案涉楼盘的预售许可证已于2005年12月30日到期，案涉楼盘至今未办理大确权，至今未通过规划验收，不具备产权登记条件。综上，林超仁要求粤垦公司办理《协议》的预售合同登记备案手续、交付案涉房屋、办理案涉房屋的房地产权证的诉请，理据不足，一审法院依法不予支持”，判决如下：“驳回原告林超仁的诉讼请求。本案受理费300元、财产保全费3980元，均由原告林超仁负担”。判后，林超仁不服，向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院以（2016）粤01民终6607号案立案审理，并于2016年8月1日作出6607号判决书，查明：“……双方当事人对原审法院查明的事实部分均无异议，本院予以确认。另查明：林超仁、粤垦公司均确认案涉房屋已被林超仁申请诉讼保全查封，不存在其他交易障碍。林超仁提供盖有粤垦公司印章的《二-十四层十九-二十三层平面图》，拟证明粤垦公司向林超仁标示了案涉房屋的具体位置和楼层平面情况，将案涉房屋售予林超仁并盖章确认。粤垦公司称该平面图是孤件，不清楚林超仁从何处取得，对真实性、关联性、合法性不予确认，认为房屋买卖关系应以正式买卖合同予以确认而不能单凭一张**面图来证实。粤垦公司在本院规定的期限内未对上述平面图中该公司印章是否真实提出异议，也无提供相应证据予以否定。粤垦公司确认其未通知过林超仁签订买卖合同”，认定：“虽然林超仁、粤垦公司签订《协议》时，案涉楼盘取得了商品房预售许可证，但林超仁、粤垦公司至今未就案涉房屋办理预售合同备案登记手续。《城市商品房预售管理办法》第六条规定：‘商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售’，现案涉楼盘的预售许可证已经到期，且并无证据证明案涉楼盘已重新申领了有效的商品房预售许可证，在此情况下，原审法院据以驳回林超仁要求粤垦公司办理《协议》的预售合同登记备案手续并无不当，本院予以维持。林超仁在原审期间的部分诉讼请求为：粤垦公司交付案涉房屋给林超仁、粤垦公司为林超仁办理案涉房屋产权过户和房地产登记手续。林超仁上诉请求要求粤垦公司在案涉房屋办理大确权后为林超仁办理产权过户及房地产登记手续并在通过竣工验收后交付案涉房屋给林超仁，林超仁的该部分上诉请求实际上对其原审诉讼请求进行了变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条关于‘在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理’的规定，林超仁并未在原审法庭辩论结束前变更其诉讼请求，故其在二审期间对其原审诉讼请求予以变更，本院不予接纳。案涉楼盘至今未通过规划验收，未办理大确权，不具备产权登记条件，原审法院据此驳回林超仁要求粤垦公司交付案涉房屋、办理案涉房屋的房地产权证的诉讼请求并无不当，本院予以维持”，判决如下：“驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费300元，由上诉人林超仁负担”。6607号判决书于2016年8月5日发生法律效力。判后，林超仁不服，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院以（2016）粤民申6546号案立案审查，并于2017年5月4日作出6546号裁定书，认为：“本院经审查认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据林超仁申请再审理由和粤垦公司答辩意见，本案再审审查的主要问题是：1.《协议》是预约合同还是本约合同？2.粤垦公司负有的《协议》的合同义务能否继续履行？关于《协议》的性质问题。《协议》中虽包含将来另行签订正式合同的条款，但双方当事人在合同第一至第四条分别对案涉房屋的位置、面积、交房标准、单价及总价、付款方式、税费负担等事项作出约定，并于合同第六条明确双方未约定之事项按粤垦公司向社会公开发售项目时的规定予以约定，应认定双方已就合同主要条款达成合意，无另行磋商之意思表示。本案中，粤垦公司作为出卖人已依约收取林超仁支付的首期购房款300000元，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，应认定《协议》为商品房买卖本约合同。至于粤垦公司以交房日期等条款缺失为由主张《协议》为预约合同的抗辩，虽然案涉双方经合意变更，暂不履行《协议》第五条关于交房日期及逾期交房违约条款，但对上述内容没有约定或约定不明的，完全可以按照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条予以确定。本案中，《协议》所涉房屋特定、价款明确，具备商品房买卖基本条款，而且已经部分履行，应认定《协议》为本约合同，粤垦公司上述抗辩理由不能成立。关于粤垦公司负有合同义务能否继续履行的问题。本案中，《协议》系案涉双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，对合同双方均具有法律约束力，粤垦公司作为出卖人负有交付房屋等合同义务，但案涉房屋因故未能竣工验收，亦未办理房产初始登记手续，存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定之情形，二审判决据此驳回林超仁继续履行合同之诉请并无不当。林超仁可另循法律渠道主张损害赔偿责任”，裁定如下：“驳回林超仁的再审申请”。林超仁还提供以下证据：一、《二-十四层十九-二十三层平面图》（即6607号判决书查明的林超仁提供的证据之一），用于证明林超仁与粤垦公司约定了案涉房屋的位置。粤垦公司发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可；该证据属于孤件，来源不明，无法证明是《协议》的附图（没有加盖骑缝章），不排除是伪造变造的，同时该证据对应楼层是19-23层，而不是特指21层，即楼层不特定。二、《关于粤垦绿苑（20030146）的合同登记情况明细表》（出示的打印件已加盖印文内容包括“地产交易登记中心”的印章。显示：查询日期为2007年11月26日，房屋地址包括案涉楼盘的铺位1套和B栋房屋22套，卖方均为粤垦公司，买方分别为陈瑞平、林赛英、姚淑吟、陈庆勇，监证日期均为2004年8月6日等内容），用于证明粤垦公司在与林超仁签订《协议》的同时期还销售商铺1套和住宅22套，并办理了监证备案。粤垦公司发表以下质证意见：该证据加盖的印章不完整，对真实性、合法性、关联性均不予确认；该证据显示的四名购房人是粤垦公司的关系人员，属于内部购买，区别于林超仁，四名购房人签订了正式合同且已经办理监证备案。三、“日出观山苑（观山苑）”楼盘二手房信息（多份；均为打印件）、阳光家缘网站发布的关于2017年4月新商品房网上签约信息（打印件），用于证明案涉楼盘附近的“观山苑”楼盘同样是粤垦公司开发的楼盘，各大中介网站信息显示“观山苑”楼盘的二手房价格在50000元/平方米左右；天河区2017年4月新建住宅商品房的均价为53182元/平方米。粤垦公司发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可；《协议》属于预约合同，双方当事人不存在房屋买卖合同关系，且本案无法签订正式合同是因施工方拒绝办理竣工验收手续造成的，粤垦公司不存在任何违约行为，故无须向林超仁赔偿房屋差价损失。四、交款人均为林超仁的《人民法院诉讼收费专用票据（预收）》[共4张；均已出示原件。分别显示：2618号案的受理费为2560元；（2012）穗天法立保字第297号案件的受理费、申请费为3980元；2436号案的受理费、申请费分别为50元、250元等内容]、《广东省非税收入（电子）票据》（已出示原件。显示：林超仁于2016年3月3日向广州中院缴纳诉讼费300元等内容）、中国农业银行出具的《广州中院诉讼缴费回单》（已出示原件。显示：林超仁于2010年12月24日向广州中院缴纳诉讼费10712元等内容）、中国农业银行于2010年12月24日出具的《代收费凭证》（已出示原件。显示：收费单位代收广州中院诉讼费10712元，缴费人姓名为林超仁等内容）、中国农业银行股份有限公司广州同和支行于2011年5月30日出具的《银行进账单（回单）》[已出示原件。显示：出票人全称为林超仁，收款人全称为代收广东高院诉讼费，金额为10712元，“案号：（2011）穗中法民五初字第五号”等手写内容]，用于证明粤垦公司给林超仁造成诉讼费损失24334元、保全费损失3980元。粤垦公司发表以下质证意见：对该组证据的真实性均无异议，对合法性、关联性均不予确认；根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，诉讼费用（受理费、保全费）应由败诉方承担，故林超仁应当自行承担败诉的不利后果。五、作为甲方的林超仁与作为乙方的广东圣和胜律师事务所分别于2010年10月20日签订的《委托合同》（已出示原件。约定：乙方接受甲方委托，委派李春峰律师、王宏律师担任甲方的代理人；甲方委托乙方的事项为代理甲方与粤垦公司商品房买卖合同纠纷一案的一、二审诉讼及执行；甲方应于本合同签订之日起叁日内向乙方支付律师费20000元等条款）、于2010年10月23日签订的《补充协议》（已出示原件）、于2012年5月23日签订的《委托代理合同补充协议》（已出示原件。约定：乙方按照原合同约定退还甲方律师费9000元，甲乙双方没有其他任何债权债务关系，互不主张任何权利等条款）和作为甲方的林超仁与作为乙方的广东信利盛达律师事务所于2012年9月27日签订的《委托代理合同》[已出示原件。约定：甲方因与粤垦公司商品房买卖合同纠纷一案，委托乙方的律师代理诉讼……甲方应向乙方支付代理费60000元；乙方代理阶段包括诉前联调、诉讼（一、二审）及执行程序等条款]、作为甲方的林超仁与作为乙方的广东合众拓展律师事务所于2014年12月30日签订的《民事诉讼代理合同》（已出示原件。约定：甲方因委托乙方办理与粤垦公司商品房买卖合同纠纷，经双方协商一致达成合同条款如下：……甲方需支付乙方如下律师费用：本案采分期收费方式，前期一审律师代理费5000元，于本合同签订之日起三个工作日内付讫，二审律师代理费5000元，于递交上诉状之前或收到对方上诉状之日起三天内付讫；……第二期代理费：如果判决或调解的结果是按甲方与粤垦公司的购房协议到房管局备案……一审结案的，第二期代理费为75000元，二审结案的，第二期代理费为70000元，于法院出具协助执行通知书，房管局收件当天付讫等条款）、作为甲方的林超仁与作为乙方的广东国鼎律师事务所于2016年4月16日签订的《民事委托合同》（已出示原件。约定：因甲方与粤垦公司预售商品房合同纠纷一案……甲方决定委托乙方代理上述案件，乙方同意接受委托；……二审阶段前期基础律师费为20000元，甲方自本合同签署之日起三日内支付给乙方；……如本案因甲方申请进入再审阶段，则甲方自再审申请之日向乙方增加支付律师费20000元等条款）及发票（共6张；均已出示原件。分别显示：林超仁于2010年10月21日向广东圣和胜律师事务所支付律师服务费20000元，于2012年10月29日向广东信利盛达律师事务所支付律师费10000元，于2015年1月4日向广东合众拓展律师事务所支付律师服务费5000元，于2016年3月3日向广东合众拓展律师事务所支付律师服务费5000元，于2016年4月14日向广东国鼎律师事务所支付律师费20000元，于2016年11月16日向广东国鼎律师事务所支付律师费5000元等内容），用于证明粤垦公司给林超仁造成律师费损失56000元。粤垦公司发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可；律师费损失不属于《协议》约定的范围，是林超仁与律师事务所协商一致后自愿支出的费用，不是必然遭受的损失，该部分费用应由林超仁自行承担。六、最高人民法院就申请再审人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）广州市坤龙建筑安装工程有限公司（以下简称坤龙公司）、广东电白二建工程有限公司（以下简称电白二建）与被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）粤垦公司建设工程施工合同纠纷一案于2013年11月27日作出的（2013）民申字第521号民事裁定书[林超仁称该裁定书打印件来源于中国裁判文书网。包括：“……坤龙公司、电白二建与粤垦公司建设工程施工合同纠纷一案，该院于2012年12月6日作出（2010）民一终字第66号民事判决（以下简称66号判决书），已经发生法律效力。坤龙公司、电白二建不服上述判决，向该院申请再审。……申请再审人坤龙公司、电白二建的申请再审事由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条之规定。……裁定如下：驳回坤龙公司、电白二建的再审申请”等内容]及广东省高级人民法院就复议申请人（申请执行人）坤龙公司、电白二建与异议人（被执行人）粤垦公司复议审查案件于2016年10月20日作出的（2016）粤执复87号执行裁定书[以下简称87号裁定书。林超仁称87号裁定书打印件来源于中国裁判文书网。包括：“坤龙公司、电白二建因不服广州海事法院于2016年2月3日作出的（2015）广海法执异字第1号执行裁定，向该院申请复议。……裁定如下：一、撤销广州海事法院于2016年2月3日作出的（2015）广海法执异字第1号执行裁定。二、驳回粤垦公司的异议”等内容]，用于证明粤垦公司与案涉楼盘的施工方的纠纷于2005年9月27日起诉，最高人民法院于2012年12月6日作出66号判决书，施工方于2006年11月7日向粤垦公司提交竣工验收申请，法院认定上述工程已于2006年11月7日竣工；粤垦公司因存在拖欠工程款的违约行为被施工方起诉，属于粤垦公司自身过错，导致林超仁的预期利益无法实现。粤垦公司发表以下质证意见：对该组证据的真实性均无异议，对合法性、关联性均不予确认；该组证据证明施工方对66号判决书不服并提起申诉，清楚解释了为何施工方事后无理拒绝向粤垦公司提交工程技术材料及配合办理竣工手续；87号裁定书证明粤垦公司在案涉房屋被施工方查封后积极通过诉讼行为要求解除查封，不存在恶意迟延行为，实际上，由于施工方拒绝交还场地、拒绝提交施工材料，才导致案涉楼盘项目处于烂尾状态。粤垦公司还提供以下证据：一、广州市中级人民法院于2005年10月9日制作的谈话笔录（已出示加盖广州市中级人民法院档案科骑缝章的复印件。笔录记载：林超仁以其已于2003年9月与粤垦公司签订《协议》购买案涉房屋并付款300000元为由，向广州市中级人民法院提出执行异议，认为法院不能拍卖案涉房屋等内容），用于证明林超仁于2005年10月9日对广州市中级人民法院查封案涉房屋的行为提出异议。林超仁发表以下质证意见：该证据的真实性、合法性由法院审查认定，对关联性予以认可；该证据证明林超仁积极维护自己权利，促使合同履行。二、广州市中级人民法院于2005年10月19日制作的谈话笔录（已出示加盖广州市中级人民法院档案科骑缝章的复印件。包括：林超仁称：我现在要求粤垦公司返还我方已支付的300000元及相应利息，对方应一次性将全部款项退给我，请法院通知粤垦公司在本周内将全部款退给我等内容），用于证明林超仁于2005年10月19日向广州中院提出让粤垦公司退还300000元及利息的要求，但事后反悔。林超仁发表以下质证意见：该证据的真实性、合法性由法院审查认定，对关联性不予认可；粤垦公司在诉讼发生后，从未主动联系林超仁处理合同事宜，对林超仁的意见也一直不予理睬；双方在2012年至2017年期间发生的每一次诉讼，粤垦公司均不承认合同性质，更无诚意执行合同；林超仁多次提出调解意见，粤垦公司均不予回复；该笔录若是真实的，也反映粤垦公司没有接受林超仁的意见，林超仁有权选择要求粤垦公司继续履行合同；林超仁在2005年1月10日与粤垦公司达成补充协议之后，一直在等待粤垦公司通知继续履行合同。三、广州市中级人民法院于2005年11月16日制作的谈话笔录（已出示加盖广州市中级人民法院档案科骑缝章的复印件。包括：法院工作人员告知林超仁称：案涉房屋是否应归你所有，应按法律规定的程序确认，而不是说你想归你就归你，鉴于案涉房屋已在房管局办理抵押登记，抵押权人为广州市东沙农村信用合作社，故建议你与粤垦公司协商，要求其将已收的300000元退还给你并赔偿适当损失。林超仁称：我要求拿回房子，而不要求粤垦公司退钱，因为我与粤垦公司的协议在先，我先签协议，又交了300000元，按道理房子应该是我先买，信用社的抵押在后；我不要求退款，坚决要求将余款370000元交到法院，要求将案涉房屋交给我使用，余下的20000元在办到房产证后再交。法院工作人员告知如下：如你坚决不要求粤垦公司退款，而要求其继续履行交房义务，则存在可能既办不了案涉房屋的房产证，又可能要由你起诉粤垦公司退款的风险，也有可能存在其他各种不稳定因素风险，对于可能出现的情况，你是否知悉其后果的严重性并愿意自己承担后果？林超仁答复称：我知道一切后果及风险等内容）及于2012年9月25日作出的致清远市中级人民法院的（2005）穗中法执字第1865号文件[已出示加盖广州中院档案科骑缝章的复印件。包括：原由我院受理的农垦集团公司申请执行粤垦公司的（2005）穗中法执字第1865号一案，经广东省高级人民法院指定由贵院执行；该案在我院执行期间，查封了被执行人……“粤垦绿苑”除已预售的全部房产；在执行过程中，案外人林超仁向我院提出其是案涉房屋的买受人……其后林超仁将余款356627元付至我院账户，要求过户案涉房屋；上述款项356627元作为代管款随案件一并转至贵院账户；现因案涉房屋未能过户给林超仁所有，其多次至该院信访，要求退款；鉴于以上情况，我院认为因房屋未能转至林超仁名下，其交付法院的款项不应作为粤垦公司的执行款，应退回给林超仁；特函请贵院尽快将356627元执行代管款退回我院，以作处理等内容]，用于证明广州中院执行局于2005年已经明确告知林超仁，如果坚持要求取得案涉房屋产权存在较大的风险及不确定性，建议林超仁向粤垦公司领取300000元退款，但林超仁明确拒绝领取退款，并愿意承担一切后果及风险；林超仁于2012年主动要求广州市中级人民法院退还款项356627元，却拒绝粤垦公司向其退还300000元，证明林超仁应承担利息损失的相关风险。林超仁发表以下质证意见：该组证据的真实性由法院认定，对合法性均不予确认，且与本案无关；粤垦公司从来没有主动要求退还300000元，且粤垦公司也没有证据证明其该观点。四、2436号案的民事起诉状（未能出示原件）及2012年12月24日的开庭笔录（未能出示原件），用于证明林超仁分别在2436号案的民事起诉状、开庭笔录中承认双方需要根据《协议》另行签订正式的商品房买卖合同，表明林超仁明知《协议》的性质属于预约合同。林超仁发表以下质证意见：对该组证据的关联性均不予确认；6546号裁定书已认定《协议》是本约合同，林超仁在2436号案的二审程序中也已作出陈述。五、最高人民法院作出的66号判决书的第1至第7页（已出示原件），用于证明粤垦公司于2004年已撤出案涉楼盘项目现场，项目开始停滞；粤垦公司与施工方存在激烈矛盾，建设部调查组于2004年10月29日、广东省建设厅于2005年1月4日召集各方进行协调，但无法达成一致意见；施工方只向粤垦公司提交竣工验收申请书，但没有移交工程技术材料，粤垦公司无法对案涉楼盘组织竣工验收。林超仁发表以下质证意见：粤垦公司提供的该证据的复印件不完整，对真实性、合法性、关联性均不予认可；林超仁不是该案件的当事人，该证据与本案无关；粤垦公司为与林超仁同时期购买案涉楼盘其他房产的购买人办理合同监证备案，粤垦公司当时完全可以为林超仁办理合同监证备案。六、原广州市建设委员会于2005年2月4日作出的《关于处理广州市坤龙建筑安装有限公司拖欠农民工工资等问题的紧急报告》（已出示原件），用于证明在2003年至2005年期间，粤垦公司与施工方之间爆发激烈矛盾，施工方恶意拖欠农民工工资，并借农民工无端滋事，引发群体性事件，严重扰乱社会秩序；案涉楼盘不能达到公开发售条件是由于施工方的单方原因造成的，不应归责于粤垦公司。林超仁发表以下质证意见：该证据的真实性由法院依法认定，对合法性不予认可；该证据属于机关内部文件，不知道粤垦公司通过何种途径获取，粤垦公司将违约责任推卸给施工方，但矛盾原因是粤垦公司拖欠施工方的工程款，粤垦公司上述理由不合理。七、广东省广州市南方公证处于2007年2月7日作出的《公证书》[共2份；均含附件；均已出示原件。包括：申请人均为粤垦公司，委托代理人均为余耀强；公证事项均为保全邮寄行为；公证处工作人员会同余耀强于2007年2月6日在广州速递公司驻信德商务大厦受理点，在公证员的现场监督下，由余耀强以特快专递（EMS）的方式分别向电白二建、坤龙公司寄送《请坤龙公司和电白二建尽快按照法定程序对粤垦绿苑工程项目进行竣工验收并移交工程技术资料的函》各一份，取得《国内特快专递邮件详情单》各一份等内容]，用于证明粤垦公司主动联系施工方，请求施工方移交工程技术资料，并配合粤垦公司办理案涉楼盘的竣工验收手续，粤垦公司不存在恶意阻止案涉楼盘公开发售的行为。林超仁发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性均无异议，对关联性不予确认；该证据证明本案诉讼是因为粤垦公司与施工方存在纠纷引发的，由于粤垦公司违约和自身过错导致本案纠纷发生，与林超仁无关；粤垦公司提出要求施工方提供竣工验收材料的时间是2007年2月7日；但施工方已于2006年11月7日通过法院向粤垦公司提交竣工验收申请，最高人民法院认为上述工程在提交竣工验收申请之日即2006年11月7日已竣工，粤垦公司称施工方不配合办理竣工验收手续不成立。八、广东省广州市广州公证处于2013年1月4日作出的《公证书》（共2份；均含附件；均已出示原件。包括：申请人均为粤垦公司，委托代理人为陈菁华；公证事项均为邮寄送达；公证处工作人员以及陈菁华于2012年12月24日来到广东省邮政公司信源邮所，陈菁华以特快专递的方式分别向电白二建、坤龙公司寄送《关于履行终审判决的函》各一份，取得《国内特快专递邮件详情单》和《交寄邮件收据》各一张等内容）、电白二建于2012年12月29日作出的致粤垦公司的《复函》（已出示原件。包括：贵司发来的《关于履行终审判决的函》收悉；因该项目我司仅出名义，具体施工人为坤龙公司，相关诉讼及日常联系等工作均由坤龙公司负责，判决款项亦由坤龙公司收取，相关义务也由坤龙公司履行；为此，对贵司函中提及的相关事项，请贵司直接与坤龙公司联系；另外，坤龙公司对66号判决书不服……坤龙公司已委托代理人向最高人民法院提起了再审申请；……望贵司能考虑到施工单位在该项目中的实际损失，酌情在终审判决金额的基础上，适当调增部分停窝工费和利息，以便坤龙公司与我司能及时解决农民工工资拖欠问题及贷款的压力等内容），用于证明粤垦公司联系施工单位，要求主动履行生效判决，即根据66号判决书向施工单位支付工程款，但施工方不同意粤垦公司主动履行生效判决，粤垦公司对案涉楼盘达不到公开发售条件不存在任何过错。林超仁发表以下质证意见：对该组证据的质证意见与证据七的质证意见一致。另，林超仁还申请对案涉房屋的市场价格进行评估。一审法院经摇珠选定广州市建证房地产与土地评估咨询有限公司（以下简称建证公司）负责上述评估工作。经询问双方当事人关于评估时点的问题之后，一审法院向建证公司邮寄一审法院于2017年11月2日作出的《评估委托函》，委托建证公司对案涉房屋或案涉房屋的同地段同类型房屋的市场价格进行评估（评估时点包括：林超仁主张的其提起本案诉讼之日即2017年6月22日、粤垦公司主张的广州市中级人民法院向林超仁释明相关风险之日即2005年11月16日以及一审法院指定增加的6607号判决书发生法律效力之日即2016年8月5日）。建证公司于2017年11月7日作出《函》答复称其不具备评估2005年11月16日的房屋价值的相关数据资料，只能评估2017年6月22日、2016年8月5日的房屋价值；若法院同意其只评估上述两个时点的房屋价值，则需补充提供估价对象的《房屋平面图》及反映估价对象土地出让金情况的相关资料。此后，鉴于一审法院评估机构名册中具备房地产市场价值评估资质的机构均表示因故无法完成评估2005年11月16日的房屋价值的工作，一审法院多次组织双方当事人到庭协商选定负责2005年11月16日的房屋价值评估工作的机构，但双方当事人协商一致先后选定的深圳市世联土地房地产评估有限公司、广东联信资产评估土地房地产估价有限公司均表示因故无法接受委托。2018年5月28日，粤垦公司向一审法院邮寄《关于推荐评估机构的情况说明》及广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司（以下简称国众联行公司）的《营业执照》及《资产评估资格证书》等资料，推荐由国众联行公司负责2005年11月16日的房屋价值评估工作。林超仁表示同意由国众联行公司负责上述评估工作，但不视为其认可上述评估事项及评估结果。2018年6月20日，一审法院向国众联行公司邮寄《评估委托函（四）》，委托其对案涉房屋或案涉房屋的同地段同类型房屋2005年11月16日的市场价值进行评估。国众联行公司于2018年6月21日向一审法院邮寄《补充材料说明》，要求补充案涉房屋的权属证书或产权查册资料和原在建项目的建筑工程规划许可证、国有土地使用证、建设用地规划许可证，并要求明确评估范围是评估当时在建工程的价值还是评估完工交付使用后的现房房地产价值，若是评估完工交付使用的房地产价值，尚需明确评估对象交付使用时的装修标准。林超仁于2018年6月26日向一审法院邮寄《确认函》回复称：因《协议》约定案涉房屋按毛坯房标准交付，因此，其确认评估案涉房屋（毛坯房状态）在2005年11月16日的市场价值。粤垦公司于2018年6月28日向一审法院邮寄《关于评估对象的情况说明》及案涉楼盘的《国有土地使用证》《建筑工程施工许可证》《建筑工程规划许可证》，回复称：其明确申请评估案涉房屋在2005年11月16日的在建工程价值，因为在广州中院2005年11月16日制作的谈话笔录中告知林超仁相关风险时，案涉房屋处于在建工程状态，存在不能办理权属证书及其他风险。鉴于上述情况，一审法院通知国众联行公司对案涉房屋在现房及在建工程状态下2005年11月16日的市场价值分别进行评估。2018年7月12日，一审法院组织建证公司、国众联行公司及双方当事人到案涉楼盘进行现场勘查，现场所见情况如下：双方当事人指认的案涉房屋所在小区被其他人占用，进出口大门关闭；案涉房屋所在小区共两栋楼宇，每栋楼宇均为27层。当天，因小区进出口大门关闭无法进入案涉房屋开展现场勘查工作；林超仁指引一审法院工作人员和建证公司、国众联行公司的工作人员到案涉房屋所在小区的西南角，指明案涉房屋所在小区有A座和B座两座楼宇，西面为A座，东面为B座，案涉房屋在A座第21层（林超仁指认为案涉房屋的房屋南面为阳台）。粤垦公司对林超仁上述陈述没有提出异议。一审法院对林超仁指认的案涉房屋及案涉房屋所在小区外围拍摄照片留证。双方当事人均确认按照《协议》约定的建筑面积138.2374平方米对案涉房屋或案涉房屋的同地段同类型房屋的价值进行评估。建证公司表示其可以根据案涉房屋所在小区外围勘查情况完成评估工作，但需一审法院补充提供案涉房屋的商品房预售许可证及平面图；一审法院工作人员已于当天向建证公司提供上述资料。国众联行公司亦表示其可以根据案涉房屋所在小区外围勘查情况完成评估工作，但需法院补充提供相关资料，其于三个工作日内向法院提交补充材料清单。2018年7月19日，国众联行公司向一审法院邮寄《关于对评估补充资料的函》，表示因需对案涉房屋2005年11月16日在现房及在建工程状态下的市场价值分别进行评估，需要当事人补充以下资料：一、在建工程状态下的市场价值评估工作需要补充提交：1.案涉房屋在价值时点（即2005年11月16日）的工程监理报告，明确价值时点的工程进度，主要包括：主体框架完成情况，外墙装修、内墙间隔是否砌筑，门窗、水电、消防、通讯、电梯等是否已安装；2.交楼装修标准；二、现房状态下的市场价值评估工作需明确现房设定的实物情况，包括室内具体装修情况（门，窗，客厅、房间、厨房的地面、墙面、天花装修情况，并说明厨房是否配有橱柜）。在2018年8月30日的庭询中，林超仁与粤垦公司均确认以下事项：一、关于在建工程评估的问题。案涉房屋的主体框架已完成，外墙装修、内墙间隔均已砌筑，消防、通讯、电梯等均未安装；交楼装修标准按照《协议》中约定的毛坯房标准评估。二、关于现房评估的问题。《协议》中虽约定案涉房屋按照毛坯房标准交付，但是没有约定具体的装修标准，同意国众联行公司以毛坯房的一般装修标准进行评估。林超仁与粤垦公司就案涉房屋在建工程评估中门窗是否安装和是否通水通电的问题存在分歧，林超仁称案涉房屋只是阳台等开放性门窗没有安装好，室内门窗均已安装好，且已通水通电（注：林超仁无法举证证明其上述陈述）；粤垦公司称案涉房屋的门窗未安装且未通水电。2018年7月24日，建证公司作出价值时点为2016年8月5日的《房地产估价报告（初稿）》[以下简称《初稿（2016）》]和价值时点为2017年6月22日的《房地产估价报告（初稿）》[以下简称《初稿（2017）》]。《初稿（2016）》《初稿（2017）》均包括：“……四、房地产估价结果报告：……（四）估价对象：1.估价范围：本次估价范围为案涉房屋假定为现房状态下的房屋所有权及其相应的土地使用权，不含构筑物、树木、动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益”等内容。《初稿（2016）》《初稿（2017）》还分别包括：“（十一）估价结果：经深入的调查分析，缜密的测算估算，我们初步确定案涉房屋，评估建筑面积为138.2374平方米，框架结构，假定为现房状态下于价值时点2016年8月5日/2017年6月22日的房地产市场评估价值为：总价为3912118元/6704514元，单价为28300元/平方米/48500元/平方米”等内容。林超仁对《初稿（2016）》《初稿（2017）》发表以下质证意见：1.案涉楼盘附近于2014年开发的“九洲海誉”楼盘在交通、空气、环境等方面不如案涉楼盘，但其售价均价在2016年8月为46000元/平方米，在2017年2月为60000元/平方米……《初稿（2016）》的估价结果明显低于市场价，建议案涉房屋于价值时点2016年8月5日的房地产市场单价以40000元/平方米为准；2.《协议》第二条、第三条已约定案涉房屋的交楼条件和单价，如果不是粤垦公司拖欠施工方的工程款，在《协议》签订的2003年9月至《协议》第六条约定的“甲方在12月底前与乙方签订正式合同”的2003年12月期间，案涉房屋应是装好电梯、门铃通讯，案涉房屋依约要完全具备毛坯房交楼条件；3.案涉楼盘旁边的“观山苑”楼盘同样是粤垦公司开发的，在林超仁于2017年6月22日提起本案诉讼时，该楼盘的二手房价格在50000元/平方米左右，天河区新建住宅商品房的均价为53182元/平方米，因此，林超仁建议案涉房屋于价值时点2017年6月22日的房地产市场单价以50000元/平方米为准等。粤垦公司对《初稿（2016）》《初稿（2017）》发表以下质证意见：一、本案不能以《初稿（2016）》《初稿（2017）》作为判案依据；1.林超仁是在明知存在施工纠纷及相关风险的情况下签订手写补充条款的，其理应承担由此产生的等待风险；2.粤垦公司早已告知林超仁关于工程款纠纷的风险，并一直同意解除合同、退款，林超仁愿意继续等待也是其主观选择，由此产生的后果也应由其自行承担；林超仁不应将扩大的风险损失转嫁给粤垦公司，其以2016年及2017年的房产价值为依据主张赔偿毫无依据，属于恶意诉讼，侵害国有资产；综上，本案不能以《初稿（2016）》《初稿（2017）》作为判案依据，而应当对2005年11月16日的在建工程价值进行评估；二、《初稿（2016）》《初稿（2017）》均是在假定案涉房屋为现房状态的情况下进行评估的，但《初稿（2016）》《初稿（2017）》并未体现现房状态为毛坯房；三、《初稿（2016）》《初稿（2017）》的评估价格与同地段同时点的商品房单价相比，价格明显过高；本次评估采用的是比较法，但无论是在房产中介网站查询到的粤垦路的房产均价，还是对比同地段同时点毛坯房的价格，评估价格都明显过高，评估结果明显与市场价格不符等。建证公司分别对林超仁、粤垦公司的质证意见作出答复函，其中均包括：经过建证公司技术人员再次核查，认为评估结果符合估价对象于价值时点2016年8月5日及2017年6月22日的市场价值水平。林超仁未对上述复函提出异议。粤垦公司对上述复函发表的第一、二点质证意见与对《初稿（2016）》《初稿（2017）》发表的第一点质证意见一致，另补充第三点质证意见如下：在历年诉讼案中，粤垦公司再次向林超仁告知了风险；林超仁在历年诉讼案的审理过程中，粤垦公司均告知林超仁案涉楼盘存在的风险，并建议林超仁解除合同，及时止损（2436号案的开庭笔录可证实），历年的裁判文书也对相关风险进行记载和提示，林超仁对此是明知的，并选择承担相应的风险；林超仁在明知案涉房屋无法过户、备案的情况下，选择继续等待、自行承担风险，其等待10年以后表示不愿意继续等待，要求按照2016年、2017年的房地产市场价值赔偿，但林超仁总共仅投入300000元，其主张赔偿的金额比300000元的银行利息高出数百倍，若法院支持林超仁的诉请，无疑会增加房地产公司的讼累，助长不诚信行为；为此，粤垦公司再次恳请法院不予采纳《初稿（2016）》《初稿（2017）》。2018年10月9日，建证公司作出价值时点为2016年8月5日的《房地产估价报告》[以下简称《终稿（2016）》]和价值时点为2017年6月22日的《房地产估价报告》[以下简称《终稿（2017）》]。《终稿（2016）》《终稿（2017）》的估价结果分别与《初稿（2016）》《初稿（2017）》的估价结果一致。林超仁对《终稿（2016）》《终稿（2017）》发表以下质证意见：一、对《终稿（2016）》的真实性、合法性均无异议，对关联性不予确认；在林超仁提起本案诉讼要求解除合同之日即2017年6月22日，合同损失正式确定，应以此作为鉴定的时间节点；林超仁订立《协议》的目的在于取得案涉房屋的所有权，获得房屋升值等所有权益；林超仁经过长时间的维权，最终广东省高级人民法院于2017年5月4日作出6546号裁定书认定《协议》已无法履行，并指引林超仁可根据合同另循法律渠道主张损害赔偿责任；因此，林超仁在穷尽合同履行的一切救济途径之后，出于无奈提起本案诉讼，要求解除合同、赔偿损失；也即林超仁的合同损失在起诉解除合同之日被固定下来，林超仁从此丧失了合同履行的请求权，丧失了案涉房屋的物权请求基础，而案涉房屋的所有权益完全归属于粤垦公司；因此，应以林超仁起诉解除合同之日（即2017年6月22日）作为损失赔偿的时间节点；二、对《终稿（2017）》的真实性、合法性、关联性均无异议；按照市场实际情况，2016年8月5日的时点评估的案涉房屋的价格应以38000元/平方米为准，2017年6月22日的时点评估的案涉房屋的价格应以50000元/平方米为准。粤垦公司对《终稿（2016）》《终稿（2017）》的质证意见与其对上述答复函的质证意见一致。建证公司对林超仁、粤垦公司的上述质证意见分别作出答复函，与其上一次答复函的意见基本一致。2018年10月15日，国众联行公司作出《房地产估价结果报告》[以下简称《初稿（2005）》]，其中包括：“四、房地产估价结果报告：……（四）估价对象：1.估价对象范围：估价对象为案涉房屋住宅房地产，评估范围包括房屋及附属于房屋建筑物的供水、供电、电讯、排水、消防等辅助设施和土地使用权（分摊或自用），建筑面积为138.2374平方米。……4.建筑物基本状况：……（8）完损状况：估价对象于价值时点为在建工程，尚未完工，根据估价委托人的要求，评估估价对象在现房状态下的市场价值，故设定估价对象为完好房，外观成新度新。……（十）估价结果：估价对象案涉房屋住宅房地产，权属人为粤垦公司，规划用途均为住宅，建筑面积为138.2374平方米，在符合本报告价值类型和满足本估价报告假设和限制条件及特殊事项说明下，于价值时点2005年11月16日的市场评估单价为5300元/平方米，评估市场价值总额为732658元……说明：根据估价委托人提供的《协议》……设定估价对象交楼装修标准为毛坯，林超仁与粤垦公司均认为估价对象所在物业主体框架已完成，外墙装修、内墙间隔已砌筑，电梯、通讯、消防等设施均未安装，由于林超仁与粤垦公司对估价对象于价值时点的门窗、水电设施的安装情况存在意见分歧，故我司按照法院要求根据林超仁与粤垦公司提供的工程进度分别列示估价对象在建工程的市场价值：1.林超仁认为估价对象的门窗、水电设施均已安装，在此状态下估价对象的在建工程市场评估单价为4320元/平方米，评估市场价值总额为597186元；2.粤垦公司认为估价对象的门窗、水电设施均未安装，在此状态下估价对象的在建工程市场评估单价为4140元/平方米，评估市场价值总额为572303元”等内容。林超仁对《初稿（2005）》发表以下质证意见：对真实性、合法性均无异议，对关联性不予确认；2005年1月，粤垦公司与林超仁达成补充协议，说明粤垦公司在2005年仍愿意履行《协议》，所以，从2005年至广东高院作出6546号裁定书的2017年5月4日期间，双方的买卖合同关系是存在的、有效的，故在林超仁起诉要求解除合同之日即2017年6月22日，合同损失正式确定，应以此作为鉴定的时间节点等。粤垦公司对《初稿（2005）》发表以下质证意见：对形式上的真实性、合法性均予以确认，对关联性不予确认，理由如下:一、本案应以2005年11月16日案涉房屋在建工程状态的市场价值为判案依据；在法院告知林超仁风险之时，案涉房屋处于在建工程状态，存在着不能办理房产证及其他风险；案涉房屋在2005年11月16日仍处于在建工程状态，因此，本案应以2005年11月16日案涉房屋在建工程状态的市场价值为判案依据，而不应以假定2005年11月16日案涉房屋为现房状态的市场价值为依据；二、本案应以2005年11月16日案涉房屋在建工程状态且门窗、水电均未安装的市场价值为判案依据；在2018年7月12日对案涉房屋进行评估现场勘查之时，法院工作人员及评估机构人员均可见门窗未安装；经到案涉楼盘的供水部门及供电部门查询，亦无法查询到相应地址曾有供水及供电开户信息，因此，在2005年11月16日，案涉房屋在建工程的门窗、水电设施均未安装；自2004年至今，工程一直处于停工状态，故评估时点2005年11月16日的在建工程状态如上所述；另外，粤垦公司曾针对案涉楼盘的施工现状进行证据保全，广东省广州市广州公证处于2009年9月7日作出（2009）粤穗广证内经字151114号《公证书》（详见附件），该《公证书》所附照片可证实工程施工现状与粤垦公司上述说明一致；三、《初稿（2005）》的评估价格与同地段同时点的商品房单价相比，价格明显过高；无论是在房产中介网站查询到的2005年粤垦路的房产均价，还是对比同地段同时点毛坯房的价格，《初稿（2005）》的评估价格都明显过高，评估结果明显与市场价格不符等。国众联行公司对林超仁、粤垦公司的上述质证意见作出复函，答复称承接该项委托后，国众联行公司已严格按照房地产估价规范，严格履行房地产估价程序，遵循房地产估价原则，在充分市场调查的基础上，并考虑影响房地产价格的影响因素，运用适宜的方法对估价对象的价值进行了客观合理、公正的测算，并出具了《初稿（2005）》；《初稿（2005）》中的估价结果是国众联行公司经严格调查房地产市场后得出的，符合价值时点的市场价格水平，该价值客观、合理，能为本次评估目的提供价值参考。林超仁没有对上述复函发表质证意见。粤垦公司对上述复函的质证意见与其对《初稿（2005）》的质证意见一致。2019年8月22日，国众联行公司向一审法院邮寄《房地产估价结果报告》[以下简称《终稿（2005）》]，《终稿（2005）》的内容与《初稿（2005）》的内容一致。林超仁与粤垦公司发表的质证意见与上述质证意见基本一致。另，林超仁与粤垦公司还陈述以下意见：1.一审庭审中，因林超仁主张粤垦公司退还其已付购房款300000元，且粤垦公司亦表示同意退还上述款项，一审法院询问双方是否同意就上述款项进行交接。粤垦公司在2017年10月20日的庭询中称因为粤垦公司请款的报批程序比较复杂，需要20天的时间（即在2017年11月9日之前）才能向林超仁退还上述款项，但粤垦公司认为退还上述款项的前提是以林超仁与粤垦公司解除房屋买卖合同关系，林超仁收到上述款项后不得再要求粤垦公司继续履行《协议》。在2017年10月24日的庭询中，林超仁称其不同意粤垦公司提出的以解除合同为前提接受粤垦公司退还上述款项的意见，如粤垦公司坚持上述前提条件，林超仁不接受退款，林超仁只同意接受退款，但解除合同的问题由法院处理。粤垦公司则称林超仁以起诉方式要求解除合同，粤垦公司同意上述诉讼请求，双方已达成解除合同的合意，合同已经解除；鉴于林超仁的上述意见，粤垦公司暂不退款。2.林超仁解释称其于2003年9月23日将上述购房款支付给粤垦公司，因此主张粤垦公司从2003年9月23日起向其支付利息。粤垦公司则称林超仁关于利息损失的主张不具有合同依据，在2005年1月10日签订补充条款前，粤垦公司明确告知林超仁称案涉楼盘发生工程纠纷，存在无法公开发售的风险，后双方经协商一致签订补充条款，约定《协议》第五条暂不执行，第五条约定的是存款利息，既然暂不执行，粤垦公司就无须向林超仁支付2005年1月10日之前的利息；双方达成补充条款后便没有对利息作出任何约定，且林超仁在签订补充条款前也自认知悉案涉楼盘存在相关风险并同意承担一切后果，所以，粤垦公司无须支付利息损失。另，一审法院于2017年7月20日向粤垦公司送达起诉状、林超仁提供的证据副本等本案诉讼材料。一审法院认为，已发生法律效力的108号判决书已认定《协议》合法有效，广东省高级人民法院于2017年5月4日作出的6546号裁定书亦认定《协议》为商品房买卖本约合同，一审法院对《协议》的效力和性质不再赘述。已发生法律效力的6546号裁定书已认定：案涉房屋因故未能竣工验收，亦未办理房产初始登记手续，存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定之情形，6607号判决书据此驳回林超仁继续履行《协议》的诉讼请求并无不当。林超仁在合同目的无法实现的情况下提起本案诉讼主张解除《协议》，并无不妥，《协议》于本案诉讼材料送达给粤垦公司之日即2017年7月20日解除。从以往生效裁判文书查明的事实看，包括案涉房屋在内的“粤垦公司名下位于广州市天河区沙河燕塘橡胶厂地段（第二期）粤垦绿苑除已预售、过户之外的全部房产”是由于粤垦公司拖欠农垦集团公司借款及利息导致被广州市中级人民法院查封，且因粤垦公司与案涉楼盘的施工方存在工程款纠纷导致案涉楼盘至今未办理大确权、未通过规划验收、不具备产权登记条件，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，一审法院认定导致《协议》解除的责任在于粤垦公司，粤垦公司应承担相应的违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于林超仁主张粤垦公司退还已付购房款300000元并支付利息的问题。林超仁主张退还上述购房款，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于利息问题，合同解除后，粤垦公司负有退还林超仁的已付购房款的义务，且上述款项持续产生孳息，因此，一审法院认定上述利息应以300000元为本金，从2017年7月20日计至实际退还之日止，其中，2017年7月20日至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计付；2019年8月20日至实际退款之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付。对于林超仁主张的超过上述金额部分，一审法院不予支持。关于林超仁主张粤垦公司赔偿案涉房屋的差价损失6220683元的问题。如前所述，导致《协议》解除的责任在于粤垦公司，粤垦公司应承担相应违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条关于“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，林超仁作为守约方在粤垦公司违约的情况下亦应采取适当措施防止损失扩大。从林超仁提起的历次诉讼看，在案涉房屋被查封后，林超仁以案外人的身份向广州市中级人民法院提出执行异议，广州市中级人民法院经审查后作出1227号裁定书，裁定驳回林超仁的异议。林超仁不服，向广州市中级人民法院提出5号案执行异议之诉，广州市中级人民法院经审理后作出5号判决书，判决驳回林超仁的诉讼请求。林超仁不服，向广东省高级人民法院提起上诉，广东省高级人民法院经审理后于2011年9月8日作出108号判决书，判决驳回上诉、维持原判。上述案外人执行异议之诉的败诉，表明生效裁判文书已认定林超仁作为商品房买卖合同关系中的买方的权利无法阻却对案涉房屋的执行。但从2436号判决书中原广州市国土资源和房屋管理局作出的复函的内容看，案涉房屋当时的有效查封仅为一审法院依据林超仁的申请于2012年9月29日作出的297号裁定书项下的查封，即上述执行异议之诉指向的其他法院对案涉房屋的查封已不存在。在此情况下，林超仁提起主张继续履行《协议》的诉讼并非恶意拖延时间。但在广州市中级人民法院作出的判决驳回林超仁关于继续履行《协议》的相关诉讼请求的6607号判决书发生法律效力之日即2016年8月5日，林超仁应当知悉《协议》在法律上或事实上已无法继续履行。至于此后林超仁没有及时另循合法途径主张损害赔偿责任，属于没有采取适当措施防止损失扩大，因此，此后损失扩大的责任应由林超仁自行承担。结合本案中评估的2016年8月5日的时点案涉房屋的市场价值及林超仁仅向粤垦公司支付案涉房屋约定总价691187元中的300000元且在知悉相关风险的情况下仍选择继续履行合同等实际情况，一审法院从公平原则出发酌情认定粤垦公司应向林超仁赔偿6607号判决书发生法律效力之时的房屋差价损失1200000元。对于林超仁主张的超过上述金额部分，一审法院不予支持。关于林超仁主张粤垦公司赔偿律师费损失56000元、诉讼费损失24584元、保全费损失3980元的问题。以往相关诉讼方向是由林超仁自行选择的，诉讼请求能否得到支持应由林超仁自行承担诉讼风险和相应后果，律师费亦非诉讼必然发生的费用，因此，一审法院对林超仁上述诉讼请求均不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十九条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年12月31日作出判决：一、确认4林超仁与4广州市粤垦房地产开发有限公司于2003年9月23日签订的《商品房买卖协议》于2017年7月20日解除；二、广州市粤垦房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起10日内，向林超仁退还购房款300000元；三、广州市粤垦房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起10日内，向林超仁支付上述款项的利息（以300000元为本金；其中，2017年7月20日至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计付；2019年8月20日至实际退款之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付）；四、广州市粤垦房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起10日内，向林超仁赔偿房屋差价损失1200000元；五、驳回林超仁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费59870元，由林超仁负担41570元，被告广州市粤垦房地产开发有限公司负担18300元；保全费5000元，由林超仁负担3910元，广州市粤垦房地产开发有限公司负担1090元；评估费33514元，由林超仁负担19264元，广州市粤垦房地产开发有限公司负担14250元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均没有向本院提交新证据。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。本案争议焦点在于：粤垦公司是否构成违约；粤垦公司应承担何种违约责任。广东省高级人民法院已就林超仁主张继续履行《协议》作出（2016）粤民申6546号案裁定书，该裁定书已认定案涉房屋未能竣工验收，亦未办理房产初始登记手续，故林超仁继续履行《协议》的主张无法得到支持。在合同目的在法律上或者事实上不能履行的情况下，林超仁在本案主张解除双方签订的《协议》符合法律规定，本院予以支持，一审法院以一审诉讼材料送达粤垦公司之日为《协议》解除的时点并无不当，本院予以维持。已生效的（2016）粤民申6546号案裁定书认定涉案《协议》为商品房买卖本约合同，同时《协议》的解除是由于粤垦公司拖欠农垦集团公司借款及利息导致被本院查封，且因粤垦公司与案涉楼盘的施工方存在工程款纠纷导致案涉楼盘至今未办理大确权、未通过规划验收、不具备产权登记条件，最终导致《协议》的合同目的无法实现，粤垦公司已构成违约，粤垦公司主张合同未约定房屋的交付时间和办理过户时间以及认为林超仁对《协议》无法履行应当预见，因此应自行承担《协议》无法履行的风险，故无需承担违约责任的理由不能成立，本院不予支持。本案因粤垦公司违约所致，粤垦公司应承担相应的违约责任。关于林超仁主张粤垦公司赔偿房屋差价损失的问题。本院作出的（2016）粤01民终6607号案中，林超仁已知悉《协议》事实上无法继续履行，其应采取适当措施防止损失扩大。在案涉楼盘未通过规划验收，未办理大确权，不具备产权登记条件下，林超仁以再审程序主张粤垦公司交付案涉房屋、办理案涉房屋的房地产权证，其对再审结果应有所预判，在林超仁未及时另循途径主张损害赔偿责任的情况下，林超仁应自行承担对此后损失扩大的责任。一审法院结合（2016）粤01民终6607号案生效之日即2016年8月5日案涉房屋的评估价值及林超仁实际支付的购房款，酌情认定粤垦公司向林超仁赔偿房屋差价损失1200000元的处理并无不当，本院予以维持。关于林超仁主张粤垦公司退还已付购房款300000元及支付利息的问题。由于粤垦公司违约，林超仁已支付的购房款300000元，粤垦公司应予返还。关于利息问题，利息作为法定孳息具有补偿作用，本案中林超仁已针对粤垦公司的违约行为主张赔偿房屋差价损失，其获得房屋差价损失赔偿建立在其已支付价款的前提上，一审法院亦对房屋差价损失酌情予以支持，该赔偿金额已经涵盖《协议》解除前的利息，一审法院判决利息的计算从《协议》解除之日即2017年7月20日至实际退还购房款300000元之日止，符合公平原则，本院予以维持。至于林超仁主张的律师费损失、诉讼费损失、保全费损失，一审法院不予支持理据充分。林超仁主张上述费用无充分的合同和法律依据，本院不予支持。粤垦公司关于其不构成违约、不应承责的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人林超仁、粤垦公司的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费57170元,由上诉人林超仁负担41570元，上诉人广州市粤垦房地产开发有限公司负担15600元。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二一年七月十五日书记员 冯冠豪徐毅敏