甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终2406号上诉人（原审被告）：绿地集团兰州新区置业有限公司，住所地甘肃省兰州市兰州新区环湖东路绿地智慧金融城。法定代表人：巴黎，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛轩，甘肃勇盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘有刚，男，1989年8月2日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：冯勇，甘肃天问律师事务所律师。委托诉讼代理人：包虽霞，甘肃天问律师事务所律师。上诉人绿地集团兰州新区置业有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人刘有刚房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州新区人民法院（2020）甘0191民初3110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。绿地公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由刘有刚承担。事实与理由：原审认定事实错误。绿地公司不存在逾期办证的行为，涉案房屋于2020年6月8日进行不动产登记系刘有刚未按照双方签订的商品房买卖合同履行义务的自身违约行为导致，与绿地公司无关，绿地公司不应支付违约金。绿地公司2015年12月30日向刘有刚交付房屋时，刘有刚未根据双方房屋买卖合同约定，付清相关税费，办妥委托代办手续，因此延期取得产权证的责任及由此产生的损失应由刘有刚自行承担。绿地公司只有在向绿地公司提交材料齐全，并付清相关税款、办妥委托代办手续的前提下，才能在180个工作日内为刘有刚办理完毕所有权登记手续，取得产权证。刘有刚于2018年9月17日才缴清契税和维修基金，于2020年6月8日才办理完毕委托代办手续，原审判决从2016年6月28日起开始计算违约金没有事实和法律依据。由于刘有刚未及时配合绿地公司在房屋产权登记申请表上签字是导致本案发生的主要原因。原审将房屋交付后的180天作为违约金起算点错误。合同约定的期限是180个工作日，而不是180天。原审将470394元作为违约金计算基数明显错误。商品房买卖合同中约定的是房屋预售面积，不动产证中记载的建筑面积比合同约定面积减少了0.44平方米，刘有刚实际支付的购房款为468086元。原审判决上浮30%错误。原审适用法律错误。刘有刚辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。绿地公司逾期办理产权证系违约行为，虽然商品房买卖合同并未约定违约责任，但绿地公司仍应承担违约责任。绿地公司存在逾期办证的违约行为。根据双方合同约定，2015年12月30日，绿地公司将案涉房屋交付刘有刚使用，绿地公司应于2016年2月28日前将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，于2016年9月7日前为刘有刚代为办理完毕所有权登记手续，并取得产权证，但是，刘有刚于2020年6月28日才实际取得产权证。未约定违约责任的，应按照法律规定承担违约责任。买卖合同中对逾期办理房产证的违约责任并未约定，但是仍应依法承担违约责任。刘有刚一直积极配合绿地公司办理房产证，不存在违约行为。2018年9月12日，绿地公司的工作人员才通知刘有刚可以办理房产证了，让刘有刚去办理手续，收到通知后，刘有刚于2018年9月17日缴清了契税和维修基金。后由于绿地公司要求刘有刚变更合同，变更的主要条款是房产证的办理时间，由原来的180个工作日变更为560个工作日，依此来免除自己的责任，侵害了刘有刚的合法权益，因此刘有刚没有同意，因此直到2020年6月28日，刘有刚才实际拿到房产证，刘有刚不存在违约行为。原审按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准上浮30%判决绿地公司承担违约责任符合法律规定。刘有刚向一审法院起诉请求：1.判令绿地公司支付违约金141667元（自2016年2月28日至2019年8月19日止共计1268天，以470394元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率4.75%的标准上浮50%即7.125%计算为118049元；自2019年8月20日至2020年6月28日止共计313天，以470394元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%的标准上浮50%即5.775%计算为23618元）；2.判令本案诉讼费由绿地公司承担。一审法院认定事实：2014年1月14日，刘有刚（买受人）与绿地公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014预LD244号），由刘有刚购买绿地公司出售的第A2幢1单元1902号房屋。双方约定，该商品房建筑面积89.22㎡，单价5246元/㎡，总金额为468086元。刘有刚于2013年10月31日前支付购房款150394元，余款32万元须在2014年2月25日之前办理完毕银行按揭贷款申请手续。绿地公司应当在2015年12月30日前将经分期综合验收合格的商品房交付买受人使用。根据双方签订的附件四：补充协议第五条规定：若买受人委托出卖人办理该商品房所有权登记的，出卖人须在该商品房交付使用之日起180个工作日内为买受人代为办理完毕所有权登记手续，取得房屋所有权证书。就案涉房屋，刘有刚依约付清首付款并办理了按揭贷款。2015年12月30日，绿地公司向刘有刚交付了房屋。2018年9月12日，绿地公司通知刘有刚办理产权证，2018年9月17日刘有刚交清税费和其他费用。2020年6月1日，绿地公司与刘有刚签订了协议书，约定双方同意按照2014年1月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2014预LD244号）约定履行，于2014年9月30日所签订的网签《商品房买卖合同》只用于办理业主刘有刚的房屋产权相关手续，该协议自双方签订之日起生效。后双方再次签订了内容基本一致的另一份《商品房买卖合同》（合同编号：2014预26846号），但在该合同附件四补充协议第五条中却将所有权登记办理期限变更为商品房交付使用之日起560个工作日。2020年6月8日，刘有刚取得了不动产权证书，现该房屋已经出售给他人。一审法院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，对于双方当事人签订的《商品房买卖合同》，不违反国家法律法规的强制性规定，系双方自愿达成，内容真实有效，应予以确认，双方均应依约履行。双方当事人合同约定办证时间为：“出卖人须在该商品房交付使用之日起180个工作日内为买受人代为办理完毕所有权登记手续，取得房屋所有权证书。”本案交房时间为2015年12月30日，故办证最晚不得超过2016年6月27日，而刘有刚实际取得不动产权证书的时间为2020年6月8日，在无其他不可抗力因素制约之下，绿地公司应当依约向刘有刚办理所有权登记手续，绿地公司未能依约办理，其行为已经构成违约，故刘有刚主张由绿地公司支付违约金的请求符合法律规定，依法予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。涉案房屋已付购房款为470394元，不动产权登记时间为2020年6月8日（原产权证号为第2226742号），因此违约金应按照470394元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2016年6月28日起计算至2019年8月20日，经核算为92627元（470394元×4.75%×1.3倍÷360天×1148天）；2019年8月21日起至2020年6月8日，经核算为19096元（470394元×3.85%×1.3倍÷360天×292天），共计111723元。绿地公司辩称因刘有刚未提供相关材料而导致办理产权证书迟延的辩驳理由并未提供相应的证据证明，故对其辩称理由不予采信。绿地公司提出的2014预26846号《商品房买卖合同》中补偿合同约定的560个工作日并不能推翻2014预LD244号《商品房买卖合同》中180个工作日的约定，且该补偿合同为格式合同，对该项特别约定绿地公司并没有向刘有刚明确说明，故对绿地公司证明560个工作日才办理房屋所有权证书的说法不予采信。综上，刘有刚的诉讼请求符合事实和法律规定，予以支持。判决：绿地集团兰州新区置业有限公司于判决生效之日起十五日内支付刘有刚逾期办理房屋所有权证违约金111723元。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。绿地公司提交不动产登记申请表一份，证明2020年6月8日，刘有刚才给绿地公司办理完毕办理不动产权证明所需的全部委托手续，此时绿地公司才能为刘有刚办理，违约责任不在绿地公司。刘有刚认为该证据不属于二审新证据。原审中绿地公司应当可以提交该证据但未提交，且该证据是复印件，真实性无法确认。2020年6月8日，刘有刚签字办理产权证，6月1日达成新的补充协议，同意将180天变更为560天，但是该变更不是双方的真实意思表示，只是为了配合公司办理产权证，刘有刚的权利义务还是按照2014年1月14日的合同履行。刘有刚提交其与绿地公司工作人员微信聊天记录一份、微信聊天视频光盘一份，证明绿地公司于2018年9月12日才通知刘有刚办理产权证及相关手续，收到该通知后，刘有刚于2018年9月17日缴清了契税和维修基金。后由于绿地公司要求刘有刚变更合同，将原合同约定的办理产权证时间进行变更，刘有刚不同意该变更，因此直到2020年6月28日刘有刚才实际拿到产权证，因此本案逾期办理房产证的违约方是绿地公司，而不是刘有刚。绿地公司质证认为对证据真实性无异议，但对光盘的证明内容和证明目的有异议。该份证据恰恰能证明绿地公司的工作人员在前期向刘有刚提供的网签商品房买卖合同的版本与刘有刚当庭提交的2014年1月14日签订的合同版本一致。办理产权证的期限为180个工作日，而刘有刚因为自身原因，未按照合同约定期限缴清契税和公共维修基金，也未签署网签商品房买卖合同，拖延办证。不动产权证延迟办理并非绿地公司原因导致，相应法律后果应由刘有刚自行承担。对双方当事人二审提交的证据及争议的事实，本院认定如下：双方当事人提交的证据来源合法，综合全案予以审查，其二审中提交的证据与本案有关联，本院予以确认。本院审理查明，原审认定本案双方之间因房屋买卖事宜签订了房屋买卖合同并进行了相关交易事实清楚，本院予以确认。另查明，根据房产证登记记载，房屋建筑面积为89.22平方米，双方当事人的房屋买卖合同约定的房屋建筑面积为89.66平方米，实际面积比约定面积少0.44平方米。绿地公司已经依据实际建筑面积于2018年9月17日向刘有刚退款2308元，即房屋价款总金额为468086元。再查明，双方签订的《商品房买卖合同》附件四第五条明确约定，若买受人委托出卖人办理该商品房所有权登记的，出卖人须在该商品房交付使用之日起180工作日内为买受人代为办理完毕所有权登记手续，取得房屋所有权证书。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点是违约主体及违约责任的承担。首先，本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》，不违反国家法律法规的强制性规定，系双方自愿达成，内容真实有效，应予以确认，双方均应依约履行。双方当事人合同约定办证时间为：“出卖人须在该商品房交付使用之日起180个工作日内为买受人代为办理完毕所有权登记手续，取得房屋所有权证书。”本案交房时间为2015年12月30日，故办证最晚不得超过2016年9月7日。刘有刚实际取得不动产权证书的时间为2020年6月8日，在无其他不可抗力因素制约之下，绿地公司应当依约向刘有刚办理所有权登记手续。绿地公司未能依约办理，其行为已经构成违约，故刘有刚主张由绿地公司支付违约金的请求符合法律规定，依法予以支持。其次，二审经审查本案房产证，房产证登记记载房屋建筑面积为89.22平方米，双方当事人的房屋买卖合同约定的房屋建筑面积为89.66平方米，实际面积比约定面积少0.44米，二审庭审中，双方当事人均认可绿地公司已经依据实际建筑面积于2018年9月17日向刘有刚退款2308元，即房屋价款总金额为468086元。原审对房屋价款总金额认定有误，本院予以纠正。再次，经审查本案合同约定，应对180个工作日与180个自然日予以区分，二审经审查，从交房日期2015年12月30日的次日起算，180个工作日应截止到2016年9月7日。原审以180个自然日予以认定错误，本院予以纠正。此外，计算违约金时应以一年365天计算，而不应以360天计算，原审计算有误，本院予以纠正。最后，绿地公司主张因刘有刚未提供相关材料而导致办理产权证书迟延，但并未提供相应的证据证明，二审中，绿地公司当庭认可双方当事人在2014预LD244号《商品房买卖合同》中180个工作日的约定。二审中，刘有刚当庭陈述于2018年9月绿地公司通知其办理相关手续时已经知晓签订第二份《商品房买卖合同》及合同中“560个工作日”的约定，但其陈述其并未同意，该合同的签订不是其真实意思表示，其于2020年6月1日签订该合同的原因是配合绿地公司办理房屋产权相关手续，双方的权利义务仍然按照2014年1月14日签订的《商品房买卖合同》履行。就其以上陈述，有双方于2020年6月1日签订的《协议书》予以佐证，绿地公司对此亦予以认可。因此，如前所述，本案中绿地公司应支付的违约金应以468086元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2016年9月8日起计算至2019年8月20日，经核算为85446元（468086元×4.75%×1.3倍÷365天×1079天）；2019年8月21日起至2020年6月8日，经核算为18742元（468086元×3.85%×1.3倍÷365天×292天），以上共计104188元。综上所述，上诉人绿地集团兰州新区置业有限公司的上诉请求部分成立。一审判决认定本案双方之间因房屋买卖事宜签订了房屋买卖合同并进行了相关交易事实清楚，但对违约金给付数额认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销兰州新区人民法院（2020）甘0191民初3110号民事判决；二、绿地集团兰州新区置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付刘有刚逾期办理房屋所有权证违约金104188元；三、驳回刘有刚的其他诉讼请求。一审案件受理费1567元，由绿地集团兰州新区置业有限公司负担；二审案件受理费3134元，由绿地集团兰州新区置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  徐晓曦审判员  关 涛审判员  邓代林二〇二一年七月十三日书记员  岳媛媛