四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终3407号 上诉人（原审被告）：四川佳年华置地有限责任公司，住所地：成都市金牛区蜀汉路359号10幢1-6楼。 法定代表人：蒲云辉，总经理。 委托诉讼代理人：陈瑞珍，女，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：张新平，男，1970年12月17日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。 委托诉讼代理人：陈伦，四川允知律师事务所律师。 上诉人四川佳年华置地有限责任公司（以下简称佳年华公司）因与被上诉人张新平商品房预售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初10597号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 佳年华公司上诉请求：1.撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初10597号民事判决，改判驳回张新平的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由张新平承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。《商品房买卖合同》及《补充协议》仅约定佳年华公司办理房屋所有权证书的义务，并未约定佳年华公司办理登记不动产证书的义务，一审法院判定佳年华公司为张新平办理不动产证书无法律依据。二、一审法院适用法律错误。根据案涉《商品房买卖合同》第十九条及《补充协议》第四条的约定，佳年华公司应在交付房屋验收手续（2016年7月6日）后900日内（2018年12月23日前）办理房屋所有权证，且佳年华公司承担的是逾期办理房屋所有权证书的违约责任，并非逾期办理不动产权证书的违约责任，在“二证合一”政策出台后佳年华公司已无法协助张新平办理房屋所有权证书，故佳年华公司不应承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。 张新平辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 张新平向一审法院起诉请求：1.判令成都市高新区天府大道南段1167号“城南晶座”xx号商品房所有权归张新平所有；2.判令佳年华公司立即为张新平办理成都市高新区天府大道南段1167号“城南晶座”xx号商品房不动产权证；3.判令佳年华公司向张新平支付逾期办证违约金（以824820元为基数，按每日万分之一，自2017年11月30日起计算至办理完毕案涉房屋不动产权证之日为止）；4.判令佳年华公司向张新平支付律师费20000元；5.判令佳年华公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：张新平与佳年华公司曾签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议》，其中《商品房买卖合同》显示签订时间为2013年8月30日，《商品房买卖补充协议》显示签订时间为2016年11月30日。《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议》载明：张新平购买佳年华公司开发的成都市高新区天府大道南段1167号“城南晶座”xx号的商品房一套，总价款为824820元，佳年华公司应在商品房交付之日起365日内取得案涉房屋所有权证书。《商品房买卖合同》第十九条“产权登记”第2款第2项载明，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照“合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金”。 合同签订前，张新平已于2016年6月2日先行向佳年华公司支付完毕全部购房款，并收到佳年华公司开具的收款收据，载明：抵中天时代晶座工程款。证明该房屋为工程款抵房款商品房，也就是案涉房屋交易时已是现房，故而佳年华公司于2016年11月30日合同签订当日即向张新平交付案涉商品房。自房屋实际交付365日后（即2017年11月30日后）至今，经张新平多次催告，佳年华公司始终未办理房屋不动产权转移登记手续。鉴于合同实际签订日期即为案涉房屋交付日期，而《商品房买卖合同》载明的合同签订时间与张新平主张的签订时间不吻合，一审法院另查明：第一，《商品房买卖合同》为开发商提供的格式合同，打印时间为2013年8月30日，其后没有进行及时修改；第二，张新平于2016年6月2日支付完毕全部房款并收到佳年华公司开具的房款收款收据，同期张新平交纳了2016年6月、7月物业费，可确定《商品房买卖合同》签订时间在2016年而非2013年，同时张新平与佳年华公司签订了《商品房买卖补充协议》和《物业服务合同》，签订时间均为2016年11月30日，故可判断实际签订《商品房买卖合同》时间应以《商品房买卖补充协议》签订时间为准，即2016年11月30日，该日期为逾期办证违约时间起算点的关键。 一审再查明： 1.为处理本次纠纷，2020年8月12日，张新平与四川允知律师事务所签订《民事代理合同》，同时支付代理费20000元。 2.通过张新平向一审法院提交的《网签合同信息查询记录》显示，案涉房屋现已办理网签备案，登记在张新平名下，案涉房屋无抵押、无查封。 一审法院认为，张新平与佳年华公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，对双方当事人均具有约束力。 关于第1项诉讼请求：本案双方依照意思自治原则签订合同并生效，属债权行为，而房屋不动产权权属变动问题采取登记外观主义，即非经由法定程序完成房屋所有权登记行为的，不发生物权变动效力。据此，依照原《中华人民共和国物权法》第九条之规定可知，案涉房屋未办理所有权过户登记，当事人虽已缴纳购房款，但其仅享有依据《商品房买卖合同》要求开发商履行相应合同义务的请求权，尚不享有房屋所有权。故对于张新平主张确认案涉房屋所有权为其所有的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于第2项诉讼请求：当事人双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议合法有效，佳年华公司应当按照合同约定在房屋实际交付后365日内办理不动产权证而至今尚未履行，应当继续履行。故对于张新平主张佳年华公司继续为其办理成都市高新区天府大道南段1167号“城南晶座”xx号商品房不动产权证的诉讼请求，一审法院予以支持。 关于第3项诉讼请求：《商品房买卖合同》第十九条“产权登记”第2款第2项载明，逾期办证违约责任为“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金”，依照原《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，不履行合同或者履行合同不符合合同约定，均应当承担违约责任。佳年华公司逾期办理案涉房屋不动产权属证书，应当向张新平支付违约金。故一审法院对张新平主张支付逾期办证违约金的请求予以支持。关于违约金的计算：基于前文所述，佳年华公司至迟应在2017年11月30日前办理完毕案涉房屋不动产权属证书，但至今未办理。故违约金应以824820元为基数，按照每日万分之一的标准，从2017年11月30日起计算至佳年华公司办理完毕案涉房屋不动产权证止。 关于第4项诉讼请求：双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议中，未就合同履行发生争议后寻求法律有偿服务所带来的费用支出进行明确约定，而此类法律有偿服务亦不是履行合同的必要支出，也不属于合同违约方给守约方带来的直接损失，故，对于张新平主张佳年华公司向其支付律师费的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照原《中华人民共和国物权法》第九条，原《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、佳年华公司于判决生效之日起十日内为张新平办理成都市高新区天府大道南段xx号房屋的不动产权证书；二、佳年华公司于判决生效之日起十日内向张新平支付逾期办理不动产权证书的违约金，违约金计算方式为：以824820元为基数，按每日万分之一为计算标准，自2017年11月30日起至办理完毕案涉房屋不动产权证书之日止；三、驳回张新平的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取1288元，由佳年华公司负担。 二审中，双方均未向本院提交新的证据。 本院二审对一审法院审理查明事实依法予以确认。 二审另查明，2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记业务，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记簿证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。 佳年华公司与张新平签订的《商品房买卖合同补充协议》第四条“关于权属办理的特别约定”约定：“4、出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的900日内，为买受人办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后的两年内为买受人办理分户的国有土地使用权证。”。 2017年3月20日，佳年华公司向张新平出具收据，载明：“项目名称：城南晶座，房间编号：3-1-2503，交款日期：2017.3.20，客户名称：张新平，交款金额：16176.55元，收款事由：契税12371.40元，维修基金3780.15元，产权登记费80.00元，印花税5.00元，补面差60.00元”。二审中，佳年华公司与张新平一致确认张新平于2017年3月20日交清案涉房屋办理权属证书所需资料及税、费。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为：张新平诉请佳年华公司办理不动产权证并向其支付逾期办证违约金是否应予支持。 首先，佳年华公司与张新平签订的《商品房买卖合同》第十九条约定，张新平委托佳年华公司办理案涉房屋的权属转移登记。虽因成都市双流区于2016年11月4日实施不动产统一登记政策后，不能再单独办理房屋所有权证及国有土地使用权证，但不动产权证具有房屋所有权证及国有土地使用权证的功能与属性，佳年华不能仅根据权属证书名称的变化免除自身根据合同约定办理案涉房屋权属转移登记证书的义务，故佳年华公司应当为张新平办理案涉房屋不动产权证书。 其次，根据本案查明的事实，张新平于2017年3月20日向佳年华公司支付委托办理权属转移登记所需税费，根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第四条“关于权属办理的特别约定”的约定，佳年华公司与张新平对于办理案涉房屋权属证书作出了相应的特别约定，即佳年华公司应在张新平交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的900日内，为张新平办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后的两年内为张新平办理分户的国有土地使用权证。从上述约定可知，办理案涉房屋所有权证的期限从2017年3月21日至2019年9月6日止；办理房屋分户的国有土地使用权证的期限从2019年9月7日至2021年9月7日止。如前所述，“二证合一”政策实施后，不动产权证具有房屋所有权证及国有土地使用权证的功能与属性，因此，本院认为，办理房屋不动产权证的最迟期限应以办理国有土地使用权证的期限的截止日期为宜，故佳年华公司应于2021年9月7日前办理案涉房屋不动产权证。现该履行期限尚未届满，张新平要求佳年华公司承担逾期办理不动产权证书的违约金没有事实依据，本院不予支持。 另，本院注意到，虽佳年华公司协助张新平办理不动产权证书的期限尚未届满，但在本判决作出之时已临近办证期限，本院考虑到一次性解决纠纷、避免增加当事人诉累及“二证合一”政策实施后合同签订及履行情况等因素，且案涉房屋不存在办证障碍的情形，故判令佳年华公司应当协助张新平办理案涉房屋不动产权证书。同时本案中，佳年华公司作为房地产开发企业，熟知相关政策规定，以协助大量业主办理了不动产权证书的情况下，以合同未约定佳年华公司办理登记不动产证书的义务为由拒绝办理权属证书，明显违反诚信原则，故本院决定由佳年华公司承担本案诉讼费用。 综上所述，佳年华公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初10597号民事判决第一项； 二、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初10597号民事判决第二项、第三项； 三、驳回张新平其他诉讼请求。 一审案件受理费减半收取1288元，由四川佳年华置地有限责任公司负担；二审案件受理费2158.42元，由四川佳年华置地有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  冯 璐 二〇二一年七月二十六日 法官助理  蔡诗言 书 记 员  何佳林