江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终2736号上诉人（原审原告）：江玺，男，1984年11月21日生，汉族，户籍在江苏省苏州市虎丘区。被上诉人（原审被告）：袁长练，男，1986年1月23日生，汉族，户籍在安徽省宿州市萧县。上诉人江玺与被上诉人袁长练房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2020）苏0214民初1238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江玺上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉请。事实和理由：一、鉴于本案涉及合同多为口头及微信约定，需要双方当面提供证据，由于疫情的客观原因以及袁长练多次不参与庭审，双方提供证词不完整，影响一审综合判断。二、其认可的合同为双方通过微信确定的转让合同，袁长练将现有合同转让给其。其合同义务为：1.袁长练应付张红梅的剩余租金由其承担；2.其额外支付给袁长练一部分费用作为纯粹转让费用。袁长练的合同义务为：将合同转让给其，安排三方进行交接。实际上袁长练未履行任何转让义务且袁长练并不享有转让权。其履行了应承担的合同义务、支付了转让费，袁长练单方面更改合同内容，将转让改成转租，拒绝履行转让协议，导致其无法继续租赁涉案房屋。三、袁长练在提供的证词中对于答应其的优先租赁权多采用“不知道，没答应”予以否认，从整个交易过程看，双方订立的是转让合同。所谓转租系袁长练单方认定。当时其与袁长练、张红梅三人见面协商过，张红梅表示如果没有问题可以转给其，但是后来由于袁长练与张红梅之间发生矛盾，导致张红梅不同意在租期结束后再续租给其，所以袁长练没能保证其优先租赁权。四、袁长练擅自更改合同内容，在法庭提供不符合逻辑的不实证词。对双方订立的相关事项回避否认。且袁长练未能出庭进行充分答辩，无法提供完整的内容供法院判断，袁长练擅自更改转让合同为转租合同，违背了诚信原则。袁长练二审辩称：请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.江玺称其一审多次不参与庭审，如果被告不出庭应该是更有利于原告，江玺的该上诉理由简直是无稽之谈。2.其对房屋享有使用权，其转租的正是其合同部分，转租前江玺也跟张红梅协商过了，其合同义务已经履行完毕。3.江玺认为其提供虚假证词，实际上证词全部是对方提供的，其只提供了与张红梅的合同。4.其是将店铺转租给江玺，江玺称是转让店铺，按照无锡市的行情店铺转让费至少也要四、五万元，关于店铺内的设备，现在旧货市场买一个大的不锈钢四门冰箱800元肯定不够，其当时从张红梅手中受让这些设备也花了将近一万多块钱。江玺向一审法院提出诉讼请求：1.袁长练退还江玺房租20800元；2.诉讼费由袁长练承担。一审法院认定事实：张红梅承租了无锡市群星社区青石桥64-2商铺的房屋。2019年7月23日，张红梅将案涉房屋转租给袁长练，约定出租期限为1年，出租面积为50平方米，租赁期自2019年7月23日至2020年7月22日，年租金30000元，并约定若到期要继续租赁的，张红梅和袁长练应另行签订合同；该房屋归属权归张红梅，只能转租，不能转让归属权。后袁长练欲将案涉房屋转租，2019年8月，江玺欲承租案涉房屋，便与袁长练就案涉房屋的转租、转让费的数额、支付方式等进行磋商。在磋商过程中，江玺曾提出待袁长练与张红梅的租赁合同到期后，袁长练需保证江玺仍可以优先续租案涉房屋，即只要案涉房屋不拆迁，则江玺可以一直承租该房屋。2019年9月10日，江玺向袁长练发送微信：那个地方转让费12500元，我租了，你跟总房东确认好，只要不拆迁，我都要优先租，我不管中介和房东之间有什么纠葛，其他费用你自己给那个中介,水电费我不去付，那个中介估计是借了钱给房东，中间有很多不确定因素，这个你了解，我不了解。袁长练则回复：行啦，我知道啦，其实我也不知道，拜拜。江玺询问：这个价你接受不了？袁长练回复：算了。江玺回复：那就算了吧！袁长练又询问江玺：打算出多少？江玺称:那个地方转让费12500元，我租了，你跟总房东确认好，只要不拆迁，我都要优先租，我不管中介和房东之间有什么纠葛，其他费用你自己给那个中介。袁长练回复：没明白。江玺回复：你今天说11000元，水费、电费我去付，然后给中介500元。袁长练回复，你要我咋说我也没法说，你心不诚然后咱也没法谈。江玺又说：是你自己当时说的。袁长练回复：上次我当时说咱们谈，咱们谈了吗？算了吧，我不想费脑子，你说你能出多少钱，如果行我就干，不行就算。后江玺回复：转让费12500元。袁长练回复：可以，我还有房租呢。江玺回复，房租该是多少是多少，从拿钥匙那天算起。袁长练回复：四个半月，行。后双方就转让费为12500元，中介水电费都不用江玺承担、从2019年10月1日至合同结束的房租为11700元等达成了一致。袁长练称：违约不退啊，从今天开始我就不出租啦，给你留着啦。江玺回复：你也不能违约。后经过多次催讨，截至2019年10月10日，江玺向袁长练共陆续支付了转让费10300元以及2019年10月1日至2020年1月15日期间的房租10500元，合计20800元。2019年9月10日，江玺、袁长练及张红梅三方就案涉房屋的转租进行了商谈，张红梅同意袁长练将案涉房屋转租给江玺。也曾口头向江玺表示可以长期出租给江玺。2019年9月20日，袁长练和张红梅因发生纠纷报警，并在公安部门调解下出具人民调解协议书1份，载明双方按照2019年7月23日签署的合同协商一致，合同期间二房东张红梅不得干扰袁长练的正常生活。2019年10月10日，袁长练向江玺交付了案涉房屋的钥匙，同时将案涉房屋内的设备（一个四门冰柜、一个带冷藏冰箱的操作台、三张桌子、十二张桌子）一并交付给江玺。2019年10月11日，江玺向袁长练发送微信称：房东等你合同到期会重新转让，这个事情你出面解决一下。袁长练将其与张红梅的租赁合同以照片形式发送给江玺。后江玺又称：你跟那个女的说吧，合同到期他不租……。袁长练未予以回复。2019年10月12日，江玺向袁长练发送微信：房东明确说等你们合同到期就不会租给你，这事情你向我隐瞒了吧！袁长练回复：没有，我只是转租我合同的部分。江玺又称：房东的东西就是不搬走，而我付的是从前到后的房租，这件事，你解决了吗？袁长练回复：这房子和房东没关系，派出所有调解书，房子使用权是我的，我正常转租；我说了以后费用给你降，你打隔断……她的东西我无权处理，刚开始也明确告诉你，你说找他协商，给他点钱就解决啦，你说你自己解决。江玺回复：你们都已经到了公安调解的份上了，这事情你一直隐瞒着我，并且你在明知房东不同意你来年续租的情况，还答应我明年能用。袁长练回复：我没答应你，是那次房东答应你的。江玺回复：行，你没答应。袁长练又回复：房子使用权是我，我只履行合同约定。江玺称，那事后你们闹僵这事，你告诉我了？袁长练回复：这跟你没关系。江玺回复：房东明确说后面是给你住的，不是租给你的，你却租给了我。袁长练回复，她有这好心？江玺称：那她是这样跟我说的，你去找她吧。袁长练回复：所有房子使用权都我的。江玺回复：那房东东西怎么在里面。袁长练称：合同在手怕啥。江玺承租案涉房屋后并未实际使用。2020年4月，江玺将案涉房屋交还给张红梅。一审中，江玺称，其认为案涉合同确实成立，但因合同目的无法实现，故在2019年10月13日微信通知袁长练时解除，理由为：1、袁长练未能保障其优先续租权，其与袁长练、张红梅三方约定，只要房屋不拆迁，江玺都可以优先续租案涉房屋，但袁长练隐瞒了其与张红梅因为转让费产生矛盾的情况，导致张红梅要求江玺向张红梅缴纳一笔转让费，否则不同意江玺在前一份合同到期后继续承租案涉房屋，但其已经将转让费缴纳给了袁长练，其向袁长练缴纳的转让费应当是包括了设备、经营资格以及优先续租权的，故袁长练未能处理好其与张红梅之间的问题，导致其丧失了续租的权利；2、袁长练称可以向其交付三间房屋，但事实上其仅有两间房屋的出租权，最后一间房屋张红梅并未出租给袁长练。后其又撤回第二项解除合同的理由，并称回想了一下，自己说过会和张红梅自行协商，出钱让张红梅把东西搬走。诉讼中，江玺又变更陈述，认为第二项理由仍是其解除合同的原因，因为其是基于以为袁长练有最后一间房屋的出租权，才会做出愿意花钱让张红梅搬走物品的意思表示，但事后其才知道袁长练并无最后一间房屋的出租权。袁长练认为自己从没有答应过江玺有优先续租的事宜，其只是按照合同转租自己的合同权利，江玺缴纳的转让费除了设备款、装修费用还有其帮江玺代办营业执照的费用，并未包含其所谓的优先续租的费用，所谓的优先续租也是江玺和张红梅在谈，其从未对此有过明确的应允；关于最后面一间房屋，根据其与张红梅的租赁合同，其承租范伟包括了该件房屋，故其对该间房屋有转租权，至于里面堆放的物品，袁长练早就告诉是张红梅所有，是江玺称自己会和张红梅谈，花钱让张红梅清理掉占用的物品。张红梅陈述，案涉房屋其也是交付了转让费才承租到的，而出租给袁长练时因为出于同情没有收袁长练的转让费，但袁长练却从中赚取了转让费，因此这笔转让费应当由其来收取，否则不同意长期出租给江玺。之前其确实和江玺谈过长期出租给他的事，但是当时说的很简单，没有说明其他情况。目前如果江玺在合同到期后想继续与其签订租赁合同，需向张红梅缴纳转让费。江玺对张红梅的陈述无异议。袁长练对张红梅的陈述不予认可，认为张红梅是与江玺串通想反悔，由江玺和张红梅直接签订合同。2019年9月10日三方商谈的时候有没有谈到优先续租的事情其不记得了，后面是江玺和张红梅二人在商谈，不知道他们怎么谈的。江玺对与袁长练曾就合同到期后其优先续租的事宜已经达成一致意见未提供其他证据。张红梅后又称，其与袁长练的租赁合同载明的出租给袁长练的面积是50个平方，而案涉房屋的面积是40个平方，其中10个平方是旁边的巷子，实际张红梅只租给袁长练30个平方，这是张红梅与袁长练口头约定好的。但其对双方曾就此达成合意也未提供证据。上述事实，有江玺提供的聊天记录、付款记录，袁长练提供的其与张红梅的租赁合同、人民调解协议及当事人的陈述在卷佐证。一审法院认为：袁长练将案涉房屋转租给他人的行为得到张红梅的同意，且转租期限在租赁期限内，袁长练有权将所承租的房屋转租。在袁长练与江玺充分沟通的情况下，双方交付了约定的房屋和房租、转让款，故江玺与袁长练的转租合同有效、成立，并已得到履行。双方的争议焦点是：江玺是否有权以其提出的相应理由解除双方间的转租合同。目前根据双方的聊天记录及张红梅的陈述，可以看出江玺和张红梅曾就案涉房屋的续租达成过意向，因袁长练与张红梅之间的“矛盾”，导致张红梅现不同意续租，但袁长练并无保证江玺可以续租案涉房屋的合同义务，且江玺也未提供证据证明袁长练曾对保证江玺有“优先续租权”作出过明确的意思表示。双方的聊天记录中，虽然江玺两次强调要求袁长练保证其“优先续租权”，但在强调后，袁长练均回复“算了”、“不明白”，没有应允，之后双方仅就费用的数额进行协商，江玺未再提及确保优先续租的事宜。另外，在江玺提出退款后的聊天记录中，江玺说你在明知房东不同意你来年续租的情况下，还答应我明年能用；袁长练回复：我没答应你，是那次房东答应你的；江玺回复：行，你没答应；袁长练又回复：房子使用权是我，我只履行合同约定；江玺并未就此反驳，而是接着又表示，那事后你们闹僵这事，你告诉我了？从文义理解，江玺对袁长练并未应允过保证江玺有优先续租权的事实不持异议。综上，对江玺该解除合同的理由，法院不予采纳。另外，江玺认为袁长练并无三间房屋的出租权，但从袁长练和张红梅签订的房屋租赁合同可以看出，张红梅出租给袁长练的房屋面积是包含了三间房屋的，房屋租赁合同也未对袁长练的转租有所限制，张红梅虽称其与袁长练约定最后一间房屋仅是给袁长练使用并未出租给袁长练，但其对自己的陈述未提供证据；关于最后一间房屋内张红梅堆放物品的处理，江玺也自认曾表示过愿意“出点钱自己与张红梅协商”，故对江玺的该理由，法院亦不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，作出判决如下：驳回江玺的诉讼请求。一审案件受理费320元（此款已由江玺预交），由江玺负担。双方当事人在二审中均未提供新证据，本院对一审认定的事实予以确认。本案二审争议焦点为：江玺认为袁长练未能履行保证其租期结束后可从张红梅处优先承租的合同义务，依据是否充分。本院认为：依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，江玺与袁长练并未签订任何书面协议。江玺称袁长练系通过微信向其承诺在租期结束后可以优先承租涉案房屋，对此，根据双方的微信聊天内容，虽然江玺曾向袁长练表明了“只要不拆迁，我都要优先租……”的意愿，但袁长练的答复为“行啦”“我知道啦”“其实我也不知道”“拜拜”，该表述内容并不明确，无法认定袁长练已就江玺租期结束后还可优先承租作出了允诺。故江玺仅凭微信聊天内容主张袁长练未能履行合同约定的依据不足。关于江玺称袁长练擅自将转让合同更改为转租合同、且未能处理好与张红梅之间的纠纷，导致张红梅不再同意其优先续租的意见。虽然，张红梅与袁长练因租赁问题发生过纠纷，但双方已于2019年9月20日在旺庄派出所就张红梅在合同租期内不得干扰袁长练正常生活达成了调解协议。据此，无论袁长练与江玺达成的是转租还是转让协议，均在袁长练的合同租期内，并不违反上述约定。至于租期结束后，江玺是否还能从张红梅处继续承租取决于江玺与张红梅二人能否另行达成合意，并非袁长练个人能决定或保证。江玺将其无法从张红梅处优先承租的原因全部归于袁长练缺乏依据，本院对其该上诉意见不予采纳。因此，江玺以袁长练违约要求退还20800元的依据不足，一审未予支持并无不当。综上，江玺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费320元，由上诉人江玺负担。本判决为终审判决。审 判 长  谢 伟审 判 员  潘晓峰审 判 员  仓 勇二〇二一年七月二十一日法官助理  杜凤君书 记 员  徐冬晖