广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10296号上诉人（原审原告）:广州丰渡科技有限公司。住所地：广州市海珠区瑞宝瑞兴街一横街3号506.507。法定代表人：张强，职务：董事长兼CEO。委托诉讼代理人:邓宇，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人:宗扬，上海锦天城（广州）律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）:广州云梯地产开发有限公司，住所地：广州市白云区机场路航云北街自编339栋83号4-5层。法定代表人：梁国锋，职务：总经理。委托诉讼代理人：孔国锋，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州颐和房产策划代理有限公司。住所地：广州市越秀区环市东路416号6楼615房。法定代表人：何建信。上诉人广州丰渡科技有限公司（下简称丰渡公司）因与被上诉人广州云梯地产开发有限公司（下简称云梯公司）、广州颐和房产策划代理有限公司（下简称颐和策划公司）居间合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初21385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。丰渡公司上诉请求：1.撤销一审判决并改判；2.改判云梯公司继续向我方支付居间报酬1558149元；3.改判云梯公司向我方支付E区H2栋1602房业主吴欣房屋全部居间报酬65915.16元及其余28套房屋（详见28套房屋信息表）剩余50%居间报酬787617.54元，共计853532.7元；4.判令云梯公司支付上述应付未付居间报酬的违约金，以2411681.7元为本金，按日万分之一的标准自2020年6月19日计至实际清偿之日止；5.判令本案一、二审诉讼费由对方承担。事实和理由：一、一审法院认定事实有误，云梯公司举证的购房者黄志芬购买E区御山颐和九街2号H3-0703房，张志华、蔡敏购买E区御山G1-1204房支付的两套房款1558149元实际并没有给我方，因为该两套房屋没有完成交易，现房屋权属人是云梯公司。一审庭审中，云梯公司承认跟颐和策划公司的房款转账是内部走账流程，实际上我方也是应云梯公司要求签订《委托付款及确认收款函》（下简称确认函）配合走账流程，函件的支付理由缺乏事实依据，我方与云梯公司之间根本不存在函件所写工程款或广告款往来，且云梯公司也没有对该款项属于工程款或广告款进行举证。综上，上述确认函只是走账流程的虚假协议，我方没有收到购房款，一审法院认定上述款项抵充居间报酬有误，应予改判。二、E区H2栋1602房业主吴欣于2017年8月20日签订认购书的时间在《合作确认函》约定销售期限内，所以应认定为我方推介的客户，应向我方支付全部居间报酬65915.16元。三、一审法院认为双方签订的合作协议约定后佣在收到客户全部房款后支付，但云梯公司作为开发商有义务要求购房客户在买卖合同约定期限内支付房款，现买卖合同已经签订3年之久，已经超过合同约定的房款支付时间，云梯公司怠于履行其收取房款的义务不支付后佣，不合理，虽然后佣支付条款是附条件支付条款，但该条件是我方不可控的应该有合理期限，否则对我方不公平，故对方应将28套房屋后佣支付给我方。特提起上诉。云梯公司辩称，一、丰渡公司要求我方继续支付居间报酬没有事实依据。根据双方举证情况，一审法院查明丰渡公司于2017年9月26日、2018年7月9日分别向我方出具确认函，丰渡公司据此函委托我方将广告款（即本案所涉的推广费、居间报酬）751067元、807082元代实际购房人黄志芬和张志华、蔡敏支付其购买花都颐和山庄E区房产的应付房款。丰渡公司并在函件中承诺，只要我方代实际购房人支付上述房款给颐和策划公司，即视为丰渡公司已经收到等额广告款，后我方根据丰渡公司委托代实际购房人向颐和策划公司支付了上述款项，故我方已经完成向丰渡公司付款1558149元的义务，其要求我方继续支付没有事实依据。二、一审法院已经查明吴欣签订认购书在2017年8月20日，不在涉案合同约定的服务期和客户保护期内，故我方不需要支付该交易的居间报酬。三、丰渡公司要求我方支付28套房屋的后佣不符合合同约定。案涉合同明确的后佣即剩余50%的推介服务费在收齐按揭款后30日内支付，该28套房屋尚未收齐按揭款，不具备支付后佣条件。四、一审法院认定服务费金额错误。涉案合同约定推介服务费洋房60套以下按销售总额的6%收取，60套以上按7%收取，别墅10套一下按3%收取，10套以上按4%收取，但一审判决认定的佣金统计表基本上全是按7%计算的，违反了合同约定，多收了我方费用。颐和策划公司未到庭应诉，亦未通过其他方式发表意见。丰渡公司于2020年7月7日向一审法院起诉请求：1.判令云梯公司向丰渡公司支付居间报酬6694871元及逾期违约金（①以549904元为本金，以每日万分之一的标准，自2018年4月6日起计至云梯公司全部支付完毕之日止；②以1635331元为本金，以每日万分之一的标准，自2018年6月6日起计至云梯公司全部支付完毕之日止；③以1032902元为本金，以每日万分之一的标准，自2018年12月7日起计至云梯公司全部支付完毕之日止；④以2386195元为本金，以每日万分之一的标准，自2019年3月24日起计至云梯公司全部支付完毕之日止；⑤以1090538.59元为本金，以每日万分之一的标准，自2019年11月12日起计至云梯公司全部支付完毕之日止）；2.由云梯公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：丰渡公司【原名：广州房道网络科技有限公司】（乙方，受托方）与云梯公司【原名：广州白云国际机场集团综合开发有限公司】（甲方，委托方）签订《【花都颐和山庄】项目推广服务合同》，约定：一、委托项目名称：花都颐和山庄；二、乙方从2017年3月15日起至2017年6月30日止，对该项目进行推广联动服务。客户保护期2017年6月30日至2017年8月15日止。五、销售业绩归属界定2、乙方须在甲方建立的“微信报备群”报备客户信息，须提前一天报备。如遇特殊情况，需向甲方案场负责人提出申请，且在客户到达项目前的半小时报备，方算有效报备。若客户为甲方销售系统登记之旧客户，则该客户报备视为无效报备，客户归属为甲方所有。客户到访时须请甲方现场经理或甲方指定工作人员签署《客户确认表》确认客户到访情况，双方凭甲方出具的《客户购房确认单》界定乙方成交业绩。如果未经报备，即便该客户到场并填写到达确认单并最终成交，甲方有权不计算该笔成交的销售代理费。4、乙方报备客户后，如果两周内未成交，则该客户自动转为公共客源，可接受其他渠道的重新报备，该客户以最终最新报备确认归属。六、推介服务费收取标准：2、推介服务费：洋房60套以下，代理服务费按销售总额的6%收取，60套以上，代理服务费按销售总额的7%收取；别墅10套以下，代理服务费按销售总额的3%收取，10套以上，代理服务费按销售总额的4%收取。甲方于乙方成功购买之客户签订《商品房买卖合同》，收齐首期楼款后30天内，支付乙方约定的推介服务费50%，收齐按揭款后30天内，支付推介服务费的50%。七、推介服务费支付条件及结算方式1、合作收费支付标准：各项合作费用的核算、发放均建立在乙方客户与甲方签订《商品房买卖合同》的基础上，客户签订《商品房买卖合同》，收齐首期楼款后30天内，支付乙方约定的推介服务费50%，收齐按揭款后30天内，支付推介服务费的50%。2、合作收费支付流程：乙方需每日在报备群中提供当日报备、到访、成交的汇总信息，便于甲方相关工作人员及时核对。结算周期为成交后次月15日前，乙方提交成交客户确认单和明细，甲方校对无异议并经双方案场负责人签字确认后，甲方通知乙方开具发票。甲方在收到乙方及其下游联动企业发票的10个工作日内，支付相关合作费用。逾期支付的，每天按未付款的万分之一支付违约金至清偿之日止。3、客户违约的费用处理：客户在签署认购书后因客户违约而导致购买不成功的，甲方有权不予返还定金，罚没之定金归甲方所有，且甲方无须支付乙方任何费用。如已经支付乙方推介服务费，则乙方须退还给甲方。庭审中，云梯公司称只要签订《认购书》就视为签订《商品房买卖合同》，云梯公司依约支付服务费，且对于2017年3月15日至2017年8月15日成交的合同予以确认，超出该时间段的合同不予确认。其认为E区H1栋0604房业主张珊、赖常武及E区H2栋1602房业主吴欣与丰渡公司签订的《认购书》并未在2017年3月15日至2017年8月15日期间内成交，不同意向丰渡公司支付上述两房的服务费。对于丰渡公司提供的《颐和山庄项目佣金统计表》中E区G1栋1704房客户江尾妹、E区G1栋1801房客户黄永健、E区G3栋0801房客户翁雪琴、E区G3栋1802房客户曾亚妹、E区G6栋0404房客户黄浚健、E区H1栋0201房客户林达财、E区H1栋0202房客户黄婉维、E区H1栋0304房客户涂文菁、E区H1栋0403房客户陈国堂、E区H1栋0501房客户邝沛坚、张鸿燕、E区H1栋0702房客户沈巍、E区H1栋0803房客户刘穗仪、E区H1栋1003房客户李炳威、陈超仪、E区H1栋1102房客户谢锦荣、E区H1栋1104房客户曾建厚、E区H1栋1204房客户周锐杰、E区H1栋1301房客户李转欢、E区H1栋1402房客户曾琰山、E区H1栋1604房客户吴一玄、E区H1栋1704房客户黄志龙、E区H1栋1801房客户谢建交、E区H2栋0301房客户刘海锋、E区H2栋0503房客户李燕兴、钟金凤、E区H2栋0703房客户陈雨思、E区H2栋0802房客户万志江、E区H2栋0803房客户苏景铸、E区H2栋0903房客户朱沿桦、E区H2栋1101房客户张屹然、E区H2栋1102房客户石金明、王洁、E区H2栋1103房客户陈金沅、E区H2栋1401房客户李宏驿、E区H2栋1503房客户李浩权、聂启云、E区H2栋1803房客户刘郁华、E区H3栋0503房客户李翠平共计34套房屋有异议，称上述34套房客户仅支付首期房款，并未支付按揭款，云梯公司仅支付服务费的50%给丰渡公司，剩余房屋无异议。丰渡公司称，经核实，确认E区H1栋1204房客户周锐杰、E区H1栋1301房客户李转欢、及E区H1栋1704房客户黄志龙因与云梯公司解除房屋买卖合同，丰渡公司仅主张上述三套房屋的50%的首期房款佣金，对于剩余31套房的佣金，云梯公司应全部向丰渡公司支付。另查，E区H1栋0604房业主张珊、赖常武与丰渡公司签订《认购书》的时间为2017年4月12日，属于2017年3月15日至2017年8月15日期间成交的合同。E区H2栋1602房业主吴欣与丰渡公司签订《认购书》的时间为2017年8月20日，超出《【花都颐和山庄】项目推广服务合同》所约定的时间段。再查，丰渡公司曾向中国建设银行股份有限公司广州白云支行发出《律师调查令》，查询包括江尾妹在内的34名客户是否向云梯公司支付了剩余按揭尾款，2020年9月11日，中国建设银行股份有限公司广州白云支行出具《律师调查令（回执）》，称根据建行广州白云支行个贷中心反馈，包括江尾妹在内的34名客户未在我行签订按揭合同，亦未收到上述客户的按揭款。2017年9月26日，丰渡公司向云梯公司出具《委托付款及确认收款函》，称：“广州房道网络科技有限公司”委托“（开发商）广州白云国际机场集团综合开发有限公司”将应付未付我司的工程款或广告款751067元代（实际购房人）“黄志芬”支付其购买颐和山庄项目E区御山颐林九街2号H3-0703号房应付房款751067元。本公司承诺只要（开发商）“广州白云国际机场集团综合开发有限公司”代“黄志芬”支付购房款751067元给开发商指定策划代理公司后，即视为本公司已收到等额工程款或广告款，并须向“（开发商）广州白云国际机场集团综合开发有限公司”提供相应金额的工程款或广告款发票。同年10月26日，云梯公司将751067元汇入颐和策划公司。2018年1月31日，丰渡公司向云梯公司出具《委托付款及确认收款函》，称：“广州房道网络科技有限公司”委托“（开发商）广州白云国际机场集团综合开发有限公司”将应付未付我司的工程款或广告款768701元代（实际购房人）“梁世俊、王泽芳”支付其购买颐和山庄项目E区御山颐林九街3号H2-1003号房应付房款768701元。本公司承诺只要（开发商）“广州白云国际机场集团综合开发有限公司”代“梁世俊、王泽芳”支付购房款768701元给开发商指定策划代理公司后，即视为本公司已收到等额工程款或广告款，并须向“（开发商）广州白云国际机场集团综合开发有限公司”提供相应金额的工程款或广告款发票。同年3月7日，丰渡公司收到该笔768701元。2018年3月20日，丰渡公司向云梯公司出具《委托付款及确认收款函》，称：“广州房道网络科技有限公司”委托“（开发商）广州白云国际机场集团综合开发有限公司”将应付未付我司的工程款或广告款692270元代（实际购房人）“刘穗彤”支付其购买颐和山庄项目E区御山颐林九街4号H1-0801号房应付房款692270元。本公司承诺只要（开发商）“广州白云国际机场集团综合开发有限公司”代“刘穗彤”支付购房款692270元给开发商指定策划代理公司后，即视为本公司已收到等额工程款或广告款，并须向“（开发商）广州白云国际机场集团综合开发有限公司”提供相应金额的工程款或广告款发票。同年9月18日，云梯公司将692270元汇入颐和策划公司。2018年6月25日，丰渡公司向云梯公司出具《委托付款及确认收款函》，称：“广州丰渡科技有限公司”委托“（开发商）广州白云国际机场集团综合开发有限公司”将应付未付我司的工程款或广告款731450元代（实际购房人）“廖梅洁”支付其购买花都颐和山庄440亩-E区御山-G1-0603号房应付房款731450元。本公司承诺只要（开发商）“广州白云国际机场集团综合开发有限公司”代“廖梅洁”支付购房款731450元给开发商指定策划代理公司后，即视为本公司已收到等额工程款或广告款，并须向“（开发商）广州白云国际机场集团综合开发有限公司”提供相应金额的工程款或广告款发票。同年9月25日，丰渡公司收到该笔731450元。2018年6月25日，丰渡公司向云梯公司出具《委托付款及确认收款函》，称：“广州丰渡科技有限公司”委托“（开发商）广州白云国际机场集团综合开发有限公司”将应付未付我司的工程款或广告款833361元代（实际购房人）“何蕴盈”支付其购买颐和山庄E区御山颐林九街4号H1-1503号房应付房款833361元。本公司承诺只要（开发商）“广州白云国际机场集团综合开发有限公司”代“何蕴盈”支付购房款833361元给开发商指定策划代理公司后，即视为本公司已收到等额工程款或广告款，并须向“（开发商）广州白云国际机场集团综合开发有限公司”提供相应金额的工程款或广告款发票。同年10月12日，丰渡公司收到该笔833361元。2018年7月9日，丰渡公司向云梯公司出具《委托付款及确认收款函》，称：“广州丰渡科技有限公司”委托“（开发商）广州白云国际机场集团综合开发有限公司”将应付未付我司的工程款或广告款666547元代（实际购房人）“张良卫、张瑛”支付其购买花都颐和山庄项目E区御山-G4-1002号房应付房款666547元。本公司承诺只要（开发商）“广州白云国际机场集团综合开发有限公司”代“张良卫、张瑛”支付购房款666547元给开发商指定策划代理公司后，即视为本公司已收到等额工程款或广告款，并须向“（开发商）广州白云国际机场集团综合开发有限公司”提供相应金额的工程款或广告款发票。后云梯公司将666547元汇入颐和策划公司。2018年7月9日，丰渡公司向云梯公司出具《委托付款及确认收款函》，称：“广州丰渡科技有限公司”委托“（开发商）广州白云国际机场集团综合开发有限公司”将应付未付我司的工程款或广告款807082元代（实际购房人）“张志华、蔡敏”支付其购买花都颐和山庄项目E区御山-G1-1204号房应付房款807082元。本公司承诺只要（开发商）“广州白云国际机场集团综合开发有限公司”代“张志华、蔡敏”支付购房款807082元给开发商指定策划代理公司后，即视为本公司已收到等额工程款或广告款，并须向“（开发商）广州白云国际机场集团综合开发有限公司”提供相应金额的工程款或广告款发票。后云梯公司将807082元汇入颐和策划公司。庭后，经云梯公司核实，确认E区H1栋0202房客户黄婉维、E区H2栋1101房客户张屹然、E区H2栋0301房客户刘海锋已全部支付购房款。一审法院认为，丰渡公司【原名：广州房道网络科技有限公司】与云梯公司【原名：广州白云国际机场集团综合开发有限公司】签订的《【花都颐和山庄】项目推广服务合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该《【花都颐和山庄】项目推广服务合同》合法有效，双方应恪守履行。庭审中，云梯公司确认除对丰渡公司提供的《颐和山庄项目佣金统计表》中E区G1栋1704房客户江尾妹、E区G1栋1801房客户黄永健、E区G3栋0801房客户翁雪琴、E区G3栋1802房客户曾亚妹、E区G6栋0404房客户黄浚健、E区H1栋0201房客户林达财、E区H1栋0202房客户黄婉维、E区H1栋0403房客户陈国堂、E区H1栋0501房客户邝沛坚、张鸿燕、E区H1栋0304房客户涂文菁、E区H1栋0702房客户沈巍、E区H1栋0803房客户刘穗仪、E区H1栋1003房客户李炳威、陈超仪、E区H1栋1102房客户谢锦荣、E区H1栋1104房客户曾建厚、E区H1栋1204房客户周锐杰、E区H1栋1301房客户李转欢、E区H1栋1402房客户曾琰山、E区H1栋1604房客户吴一玄、E区H1栋1704房客户黄志龙、E区H1栋1801房客户谢建交、E区H2栋0301房客户刘海锋、E区H2栋0503房客户李燕兴、钟金凤、E区H2栋0703房客户陈雨思、E区H2栋0802房客户万志江、E区H2栋0803房客户苏景铸、E区H2栋0903房客户朱沿桦、E区H2栋1101房客户张屹然、E区H2栋1102房客户石金明、王洁、E区H2栋1103房客户陈金沅、E区H2栋1401房客户李宏驿、E区H2栋1503房客户李浩权、聂启云、E区H2栋1803房客户刘郁华、E区H3栋0503房客户李翠平共计34套房屋以及E区H1栋0604房业主张珊、赖常武及E区H2栋1602房业主吴欣有异议外，对《颐和山庄项目佣金统计表》中剩余146套房屋的服务费予以认可。故云梯公司应向丰渡公司支付146套房屋服务费共计8363770.56元。对于E区H1栋0604房业主张珊、赖常武及E区H2栋1602房业主吴欣是否应支付服务费？根据张珊、赖常武与云梯公司签订的《认购书》显示，签订时间为2017年4月12日，属于约定合同期限内签订的《认购书》，故该房屋服务费67818.45元云梯公司应向丰渡公司支付。根据吴欣与云梯公司签订的《认购书》显示，签订时间为2017年8月20日，超出约定合同期限内签订《认购书》，故该笔服务费65915.16元云梯公司不应向丰渡公司支付。对于包括江尾妹在内的34名客户是否应支付全部服务费还是支付50%的服务费？结合丰渡公司提供现有证据及云梯公司陈述，云梯公司确认34名客户中除黄婉维、张屹然、刘海锋三名客户已支付全部服务费外，剩余31名客户仅支付部分购房款，故云梯公司应向丰渡公司支付50%的服务费，共计877325.16元（1754650.32元/2）。黄婉维、张屹然、刘海锋三名客户应付服务费共计135045.1元（48959元+45085元+41001.1元）。上述34名客户应付服务费合计1012370.26元（877325.16元+135045.1元）。丰渡公司确认收到“梁世俊、王泽芳”购房款768701元、“刘穗彤”购房款692270元、“廖梅洁”购房款731450元、“何蕴盈”购房款833361元、“张良卫、张瑛”购房款666547元共计3692329元用于冲抵云梯公司应付服务费，但对于“黄志芬”购房款751067元及“张志华、蔡敏”购房款807082元不予确认，称未收到上述款项。一审法院认为，根据《委托付款及确认收款函》的内容可知，只要云梯公司代实际购房人支付了购房款给云梯公司指定的策划代理公司后，即视为丰渡公司已收到云梯公司支付的款项。又根据云梯公司提交的银行转账交易记录显示，云梯公司已代购房人向颐和策划公司支付了购房款，按照约定，视为丰渡公司已收到等额的购房款冲抵服务费，且其他购房款亦是由颐和策划公司代收，丰渡公司均予以确认，现丰渡公司又以代收公司不明、指代不清晰为由称未收到“黄志芬”购房款751067元及“张志华、蔡敏”购房款807082元的意见一审法院不予采信。一审法院推定丰渡公司已收到上述两笔购房款共计1558149元用于冲抵服务费。丰渡公司实际收到云梯公司支付的用购房款冲抵服务费合计5250478元，云梯公司还应向丰渡公司支付剩余服务费共计4193481.27元（8363770.56元+67818.45元+1012370.26元-5250478元）。关于利息。根据《【花都颐和山庄】项目推广服务合同》约定，逾期支付服务费违约金按每日万分之一的标准计算，现丰渡公司主张按该标准支付违约金合情合理，一审法院予以支持。违约金以4193481.27元本金，起算时间酌定为丰渡公司起诉之日即2020年6月19日起计至云梯公司实际清偿之日止。颐和策划公司经一审法院传票传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院于2020年11月30日判决如下:一、自本判决生效之日起五日内，广州云梯地产开发有限公司向广州丰渡科技有限公司支付剩余居间报酬4193481.27元及违约金（违约金以4193481.27元本金，按每日万分之一的标准自2020年6月19日起计至广州云梯地产开发有限公司实际清偿之日止）；二、驳回广州丰渡科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费61055元，由广州丰渡科技有限公司负担24674.06元，由广州云梯地产开发有限公司负担36380.94元并于本判决生效之日起三日内向一审法院交纳。财产保全费5000元，由广州丰渡科技有限公司负担2020.64元，由广州云梯地产开发有限公司负担2979.36元并于本判决生效之日起三日内向广州丰渡科技有限公司支付。本院对一审法院查明事实予以确认。本院二审期间,丰渡公司提供了云梯山庄颐林九街2号703房（下简称703房）和云梯山庄E区G1栋1204房（下简称1204房）的销控表，以及丰渡公司员工与云梯公司员工的微信聊天记录，拟证明上述两套房屋并未销售，房款不能抵充佣金。对上述证据，云梯公司质证认为，上述证据并非新证据，其确认上述证据的真实性，但不能证明丰渡公司想证明的事实。上述证据显示，根据广州市住房和城乡建设局的行业数据，703房处于预售可售状态，1204房则处于被查封状态。聊天记录则显示系丰渡公司员工与“颐和山庄小夏”“颐和山庄柳秀芳”的聊天记录，丰渡公司确认柳秀芳是其合作方工作人员，小夏则不清楚，但确认其没有其他工作人员与丰渡公司沟通上述703房房款抵扣佣金的沟通记录。上述聊天记录载明，2017年10月24日上午小夏：你好，之前那个H3栋703抵款我们这边财务转款已经走完流程了，您那边需要开发票给到我们财务这边；2018年5月15日小夏：我想问下H3栋703单元我们这边已经转齐全款给你们公司了，但是你们那边答应给客户分期半年，现在我们这边需要客户签手签合同，但是客户又没有给清全款给你们公司，现在我想问下，可不可以直接让那个客户过来签手签合同？丰渡公司：这个我要问领导，因为如果签手签合同，客户与你们之间的关系是清了，房子法律上也归客户了，但是对于我们公司来说没有任何保证的，我们没有同客户有任何协议合同的。2018年7月12日丰渡公司：小夏你好，请问我们有套抵佣房业主叫覃修材的，现在这个客户是什么情况你知道吗？原来是说分期付款的，但3月后好像一直就没有付过款了；小夏：他说他不想要了，但是又不能给他退，所以他就一直没过来交钱。丰渡公司员工并于同日向柳秀芳发送微信称：覃修材这个抵佣房的客户抵佣手续办完了，但是房款一直没有交齐，中介反馈说没有人追客户交房款。柳秀芳回复了一段语音，但丰渡公司无法提供该语音内容。2019年5月5日丰渡公司：我们还有一套覃修材也是这种情况，客户也是拖着不给齐房款，能不能以贵司名义或者销售人员名义发短信催客户交款呢？柳秀芳：我可以让销售那边催催。双方均确认上述703房原由黄志芬购买，后转给覃修材。关于1204房的聊天记录显示，2019年4月19日丰渡公司员工：张志华、蔡敏E区御山-G1-1204，这套贵司财务已办理了收款手续，你可以去贵司财务拿收据并通知客户网签了；柳秀芳：你查一下1204房还差多少房款没交；丰渡公司员工：房价827082，付了你们订金2万，交了228125，还欠578957；柳秀芳：好的，他的钱没那么快，应该要5月底6月份左右才能交钱；丰渡公司员工：啊，那现在不能网签哦。2019年6月11日丰渡公司员工：张志华、蔡敏1204房原来说5月底6月初付款的，现在情况怎么样了？柳秀芳：昨天我才问了他，他说本来5月底可以借到钱，出了点状况又不行了，他现在又想转名，你们有没有客啊，他说要退我说这个退不了；丰渡公司员工：这套可以直接收楼了吗？柳秀芳：我也很无奈，他之前天天催签约，转了款现在又没钱给，可以收楼，现房。因上述证据与本案二审争议焦点有直接关联，故本院对上述证据予以采纳。其中，针对丰渡公司提供的其员工与云梯公司员工或关联销售人员的聊天记录，虽然云梯公司不确认“小夏”的身份，但云梯公司确认其无法提供其他工作人员与丰渡公司员工就703房房款抵扣佣金问题的沟通记录，故本院采纳丰渡公司提供的上述微信聊天记录。至于上述证据能否证明丰渡公司的证明内容，则结合本案其他证据和当事人的陈述综合认定。云梯公司在一审期间提供的丰渡公司为“黄志芬”和“张志华、蔡敏”抵扣房款的《委托付款及确认收款函（直抵）》均载明：本公司承诺如由此产生任何法律纠纷、经济责任等均与贵司无关，将由本公司及实际购房人全权负责及承担。其中，为“黄志芬”抵扣703房房款的确认函上购房人签名处无人签名，为“张志华、蔡敏”抵扣1204房房款的确认函落款处则有购房人“张志华、蔡敏”的签名和指模。二审过程中，丰渡公司陈述，关于房款抵扣佣金的操作过程是，丰渡公司去寻找客户，客户跟开发商云梯公司签订合同，签订合同后向丰渡公司交纳定金，首期款和后面的款项需要开发商先与客户进行网签才会由客户支付给丰渡公司，丰渡公司需要就网签、付款、走账等在开发商和客户之间进行协调；由于所有购房款都是支付给丰渡公司的，所以云梯公司没有房款的流水，丰渡公司要配合出具确认函，配合云梯公司完成销售房款流水走账，所以丰渡公司才会出具案涉确认函。云梯公司确认丰渡公司陈述的上述房款抵扣佣金的过程，但认为丰渡公司什么时候收取业主的款项其不知道，丰渡公司出具的7份确认函的收款情况其均不清楚。丰渡公司称其在收取定金之后即出具确认函，因为需要推进走账流程，完成流程之后才通知客户去网签，才能收到后续的房款，如果客户不付款，只能联系云梯公司要求去催款或解除合同。云梯公司则述称，其收到丰渡公司的确认函之后，就会向丰渡公司或颐和策划公司支付全款，其认为房款已经付清，如果颐和策划公司开具收据后购房人未向丰渡公司付款，则是丰渡公司与购房人之间的事情。云梯公司并在庭询之后提供了四份收款收据，该四份收据收款人处均盖有颐和策划公司财务专用章，其中，2017年11月21日收据载明，代收张志华、蔡敏1204房订金2万元；2019年5月17日收据载明，代收张志华、蔡敏1204房房款807082元；2018年3月8日收据记载，代收覃修材703房定金20000元；2018年4月2日收据记载代收覃修材703单元房款751067元。丰渡公司在二审过程中确认其已经收取张志华、蔡敏购房款228125元，收取覃修材购房款28万元，并称该两套房的买方没有继续购买房屋的意愿，开发商也没有配合催款，故该已收房款需要退回，该两套房房款总计1558149元不能被抵扣佣金。云梯公司在二审庭询过程中述称，703房之所以处于可售状态系因网签需要业主配合，业主不配合故未进行网签，1204房则因另案作为云梯公司财产被查封，该两套房屋均未与购房人即覃修材、张志华、蔡敏解除买卖合同，也没有收到购房人交纳的房款，已经向购房人开具收据。关于丰渡公司主张云梯公司应支付全部佣金的28套房屋，丰渡公司将该28套房屋的情况附在上诉状之后，并在二审过程中确认该28套房屋系一审支持按照50%佣金计算的31套中的一部分，另外三套房屋因房屋买卖合同已经解除，故二审不再主张支付剩余50%佣金。云梯公司确认有3套房屋已经解除合同，并确认上述28套房屋中E区G1栋1801房（下简称1801房）客户黄永健的房款已经付清，应按7%计付代理费66500元，一审已经支持33250元，剩余33250元。丰渡公司对云梯公司陈述的该套1801房的代理费计付方式表示无异议。云梯公司并在二审过程中述称，其没有故意拖延追索购房款，因案涉房屋没有按照合同约定进行交楼和办证，故没有收齐购房款有客观原因。丰渡公司称其了解到有部分楼房不能交楼但不知是不是本案楼盘。另查明，丰渡公司主张客户吴欣签订认购书的时间在其与云梯公司的合作期内，证据系其在一审过程中提供的《合作进场确认书》，该确认书落款日期为2017年6月15日，系颐和策划公司向丰渡公司出具，载明颐和策划公司委托丰渡公司负责花都颐和山庄（云梯山庄）项目所有在售产品的渠道代理，合作有效期限为2017年7月1日至2017年10月31日，合作期内由贵司推荐购买颐和山庄在售产品的客户均可享受洋房5万元抵15万元，别墅30万100万的房道网络会员增值服务优惠，会员增值服务费由丰渡公司收取；代理服务费为洋房60套以下6%，60套以上7%；别墅10套以下3%，10套以上4%，客户网签及付清首付款后30天内由颐和策划公司统一支付。云梯公司称该函并非其出具，其不予认可，云梯公司并称其并未授权颐和策划公司代表其与丰渡公司签署上述函件或延长服务期限，颐和策划公司与云梯公司并无关联关系，系云梯公司合作方颐和地产集团有限公司的关联公司。关于2017年8月15日到2017年11月1日期间丰渡公司是否成交颐和山庄其他物业且与云梯公司结算佣金，丰渡公司称其回去核实但没有答复，丰渡公司并确认其与颐和策划公司之间没有其他协议。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案双方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条及双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点一是703房和1204房的购房款能否抵扣案涉佣金，二是2017年8月20日签订的认购书是否在云梯公司应支付佣金的范围内，三是丰渡公司主张的28套房屋的后佣是否符合支付条件的问题。对此，本院认定如下：第一，关于703房和1204房的购房款能否抵扣案涉佣金。根据双方当事人在本案的陈述可知，丰渡公司向云梯公司发函以购房款抵扣的“工程款或广告款”实为案涉合同项下的佣金，丰渡公司发出上述函件后，云梯公司已经按照函件要求向颐和策划公司支付了购房款，颐和策划公司亦开出了收据。现丰渡公司主张上述房屋并未进行网签未完成交易故不能进行抵扣，首先，是否网签与是否收齐购房款并无直接关系。其次，本案中，丰渡公司向云梯公司共出具7份确认函，丰渡公司现确认其中5份函件已经收齐房款，仅对703房和1204房提出异议，但在二审过程中亦自认已经收取703房28万元房款、收到1204房228125元房款，可见，对于上述确认函载明的购房款的支付情况，丰渡公司是否收取完全依据其单方陈述。丰渡公司提供的聊天记录中虽然有催收703房和1204房房款的内容，但该聊天记录中云梯公司一方也同样表明其已经向颐和策划公司付款，房款可以用来抵扣佣金的内容。再次，丰渡公司在确认函中均承诺由该函产生的任何纠纷均与云梯公司无关、由丰渡公司和实际购房人全权负责，其中涉及1204房的确认函上还有1204房的购房人签名确认。根据该函件，退一步而言，即使丰渡公司确实未收齐购房款，亦不能推翻该函件载明的抵扣内容。丰渡公司作为独立市场主体，完全民事行为能力人，应受其设计的交易模式和出具的函件内容的约束，在其出具上述函件后又以未收到购房人的购房款为由主张不予抵扣，于法无据，本院不予支持。第二，关于2017年8月20日“吴欣”签订的认购书是否在云梯公司应支付的佣金范围内，根据云梯公司和丰渡公司签订的案涉合同所约定的服务期限，客户“吴欣”签署认购书的时间并不在该服务期限内，丰渡公司称根据颐和策划公司向其出具的《合作进场确认书》，上述认购书的签署时间在该确认书记载的合作期内，但该确认书并非丰渡公司与云梯公司签订，云梯公司亦否认其授权颐和策划公司签署上述确认书，且本院责令丰渡公司提供该确认书确认的合作期内但在本案《项目推广服务合同》约定的服务期外达成的交易云梯公司有无支付佣金的情况，但丰渡公司未能提供，故对其关于2017年8月20日成交的交易应由云梯公司支付佣金的主张，本院不予支持。第三，针对丰渡公司上诉主张的28套房屋的后佣应否支付的问题，双方当事人在合同中明确约定收齐按揭款后30天内支付剩余的50%服务费，丰渡公司上诉主张的上述28套房屋中，除云梯公司在二审过程中确认的1801号房客户已经支付全部购房款，并确认应按照66500元支付代理费，双方当事人对此无异议之外，其余27套房屋云梯公司主张其并未收齐购房款，丰渡公司亦无证据证明上述房屋已经支付完毕房款，故案涉合同约定的支付剩余50%服务费的付款条件尚未成就，丰渡公司上诉主张云梯公司支付全部服务费不符合合同约定。至于云梯公司是否怠于收取剩余购房款导致上述支付服务费的条件无法成就的问题，本案并无证据表明云梯公司恶意阻止上述付款条件成就，故对丰渡公司该项上诉理由，除双方当事人在二审过程中确认无争议的1801房佣金之外，对其余部分本院不予支持。综上所述，因云梯公司在二审过程中确认1801房已经收齐房款故应支付剩余33250元佣金，本院据此新事实对一审判决进行改判，云梯公司应向丰渡公司支付服务费共计4226731.27元。除该笔佣金之外，丰渡公司的其他上诉请求均不能成立，本院应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初21385号民事判决第二项；二、变更广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初21385号民事判决第一项为：自本判决生效之日起五日内，广州云梯地产开发有限公司向广州丰渡科技有限公司支付剩余居间报酬4226731.27元及违约金（违约金以4226731.27元本金，按每日万分之一的标准自2020年6月19日起计至广州云梯地产开发有限公司实际清偿之日止）；三、驳回广州丰渡科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费61055元，由广州丰渡科技有限公司负担24380元，由广州云梯地产开发有限公司负担36675元，财产保全费5000元由广州云梯地产开发有限公司负担。二审案件受理费26093.45元,由上诉人广州丰渡科技有限公司负担25734元，广州云梯地产开发有限公司负担359.45元。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  李 静审判员  唐佩莹二〇二一年七月十六日法官助理眭翘书记员唐颖琪