新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2021）新0103民初5703号原告：于永平，男，1988年7月13日出生，汉族，个体，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：妥晓倩，沙依巴克区天和法律服务所法律工作者。被告：新疆名城投资发展有限公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区黄河路1号富丽华大酒店1001室。法定代表人：刘继东，该公司总经理。被告：新疆诺亚方舟融资性担保有限公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区西虹西路980号绿城翡翠园一期16号楼9层。法定代表人：刘继东，该公司总经理。原告于永平与被告新疆名城投资发展有限公司（以下简称名城公司）、新疆诺亚方舟融资性担保有限公司（以下简称诺亚方舟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于永平委托诉讼代理人妥晓倩到庭参加诉讼，被告名城公司、诺亚方舟公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。于永平向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告名城公司向原告返还一次性优惠房款382,661元；2、依法判令被告诺亚方舟公司承担连带付款责任；3、本案诉讼费、邮件费、公告费由以上被告承担。合计：382,661元。事实和理由：2017年3月22日，原告在被告新疆名城投资发展有限公司购买其开发的位于沙区交警队周边棚户区改造项目绿城翡翠园B区13栋2单元1701室房屋一套，双方签订《商品房预售合同》，约定相关房款及权利义务，同日又签订一份《绿城·翡翠园团购优惠协议》，该协议约定：乙方（原告）购买上述房屋按照“团购活动”的优惠政策，合计优惠金额为433,201元，上述房款到达被告账户次日起，每月20日前，被告返还原告3,610元；返还期限为十年；如被告累计10个月未按期如数返还，则被告需将未返还的优惠房款一次性返还给原告，并由被告诺亚方舟公司为被告名城公司提供担保责任。上述两份协议签订后，原告依约向被告名城公司付清涉案购房款后，自2017年9月20日起至2018年10月30日期间，被告名城公司共向原告返还14个月的团购房屋优惠款，截止到2019年8月20日，被告已累计10个月未按时足额向原告返款。为此，经原告多次索要优惠房款，被告以各种理由久拖拒不给付，故，原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法判如诉请。被告名城公司、诺亚方舟公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。原告为证明其诉讼请求依法提交了证据，本院对原告出示的证据1、商品房预售合同；证据2、绿城翡翠园团购优惠协议；证据3、收据5份；证据4、完税证明、维修金专用收据；证据5、中国建设银行股份有限公司个人住房（商业用房）借款合同及贷款转存凭证；证据6、中国农业银行转账明细单的真实性、合法性、关联性综合全案予以考虑。被告名城公司、诺亚方舟公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。本院经审查认定事实如下：2017年3月22日，原告于永平（买受人）与被告名城公司（出卖人）签订了合同编号为2017预0115334号的《商品房预售合同》。合同约定，原告购买被告名城公司开发建设的位于乌鲁木齐市沙依巴克区沙区［暂定名］交警队周边棚户区改造（绿城·翡翠园B区）第13栋2单元17层1701号房屋一套，房屋代码为600234359，商品房预售许可证号为新建房许字2015070108号。建筑面积为111.43平方米，房屋总价款为1,083,002元。付款方式及期限为，买受人于2017年3月22日支付房款50,000元，于2017年4月10日前支付房款173,002元，剩余房款860,000元买受人办理银行贷款，应于2017年4月23日之前到达出卖人指定账户，若逾期买受人按照日万分之五向出卖人支付违约金。房屋交付期限为2017年8月31日前。原告于永平按照合同约定支付了购房款及房屋契税、维修基金费用。上述商品房预售合同签订后，被告名城公司（甲方）与原告于永平（乙方）及被告诺亚方舟公司（丙方）签订了《绿城．翡翠园团购优惠协议》。协议约定，原告于永平在购买“绿城翡翠园”B区13栋2单元1701号房屋，该房屋建筑面积为111.43平方米，与开发商签约总房价为人民币1,083,002元。按照本次“团购活动”优惠政策，合计优惠金额为人民币433,201元。此优惠金额于甲乙双方签订《商品房预售合同》后，银行按揭款项到达甲方账户次月起，每月20日前，甲方返还乙方3,610元；在本协议履行期间，甲方不再承担其他任何费用。返还期限为10年。甲方的权利和义务为，甲方有权指定账户向乙方账户按时如数返还优惠房款；甲方需在规定的时间内，按期如数返还乙方的优惠房款；如甲方累计十个月没有按期如数返还乙方，则甲方须将未返还的剩余优惠房款一次性返还给乙方；甲方指定账户向乙方汇款的凭证作为甲方向乙方付款的依据及乙方收款的依据。乙方的权利和义务为，乙方须在约定时间内交足首付款并签订《商品房预售合同》，如因乙方原因导致延期，则按照房屋交付首付手续及签订《商品房预售合同》的实际延期时间顺延团购优惠活动内容；乙方指定付款卡号为（此银行卡持卡人必须与签订《商品房预售合同》身份一致的银行卡）；本协议期间内，如乙方对该房屋进行买卖出售，则第三方与本协议无关。第五条丙方权利义务约定：1、甲方向丙方支付总房款的10%作为风险保证金；2、甲方向乙方支付总房款的3%作为担保费；3、丙方就该协议甲方所有义务向乙方承担连带保证责任即甲方任何一项本协议义务未履行时，丙方有义务代甲方履行。协议第六条约定，本协议有效期届满且协议各方主体权利义务行使履行完毕协议终止。《绿城·翡翠园团购优惠协议》签订后，自2017年9月20日开始，被告名城公司每月均向原告于永平支付团购活动优惠金额3,610元，累计向原告返还14期的优惠房款已支付至2018年10月，合计金额为50,540元。另查，2018年8月14日，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局向原告名城公司下发了乌房责停［2018］第58号《乌鲁木齐市住房保障和房产管理局责令停止违法行为通知书》，经查认为原告名城公司开发建设的“绿城翡翠园”项目，返本销售行为违反了《商品房销售管理办法》第十一条规定。依据《商品房销售管理办法》第四十二条规定，现责令原告名城公司立即停止该违法行为。2019年1月4日，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局下发乌房罚听告［2018］第58号《乌鲁木齐市住房保障和房产管理局行政处罚听证告知书》，拟对原告新疆名城公司处以警告，并处以2.9万元的罚款。2019年1月10日，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局下发乌房罚字［2018］第58号《行政处罚决定书》，认为原告名城公司“绿城翡翠园”B区11栋以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为，具有较大社会危害性，依据《乌鲁木齐市住房保障和房产管理局规范行为处罚自由裁量权办法》和《乌鲁木齐市住房保障和房产管理局行政执法行政处罚自由裁量权标准》对原告名城公司予以从重处罚，处以警告，并处以2.9万元罚款。再查，2018年12月27日，卜锋等人向乌鲁木齐市住房保障和房产管理局信访反映要求原告名城公司兑现团购优惠协议。经调查核实，2019年2月14日，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局下发乌房管信［2019］4号《关于卜锋等人反映新疆名城投资发展有限公司违背团购优惠协议承诺问题信访事项的处理意见书》，处理意见为，“我局责令其停止以返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房的行为，不涉及此前已销售部分，您们反映名城公司未按期返还购房款的问题，系双方合同纠纷，建议双方当事人协商，协商不成向法院起诉。”关于本案《绿城．翡翠园团购优惠协议》的效力问题，被告名城投资公司向本院提起诉讼，要求确认该协议无效，本院于2019年10月17日作出（2019）新0103民初7233号民事判决书，依法确认《绿城．翡翠园团购优惠协议》有效，该判决书已经发生效力。本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”结合上述规定以及本案庭审过程中查明的事实，本案原、被告之间的纠纷属《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，因此，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。依法成立的有效合同对双方均有拘束力，当事人应当依据约定履行。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。合法的民事权利受法律保护。被告名城公司与原告签订《绿城．翡翠园团购优惠协议》，该合同效力已经本院生效判决认定，因此，双方应依据该合同约定的权利义务予以履行，被告名城公司按照上述合同约定，自2017年9月开始，每月均向原告于永平支付团购活动优惠金额3,610元，已支付至2018年10月，共计14期，合计金额为50,540元，自2018年11月起至今未向原告支付优惠房款，《绿城．翡翠园团购优惠协议》明确约定“如甲方累计十个月没有按期如数返还乙方，则甲方须将未返还的剩余优惠房款一次性返还给乙方”，因此，原告要求被告名城公司支付剩余未付优惠房款382,661元（合计优惠金额433,201元-已付优惠金额50,540元）的诉讼请求符合合同的约定，本院予以支持。关于被告诺亚方舟公司的责任问题，《绿城．翡翠园团购优惠协议》第五条第三项明确约定“3、丙方就本协议甲方所有义务向乙方承担连带担保责任即甲方任何一项本协议义务未履行时，丙方有义务代为履行。”依据《中华人民共和国担保法》第二十六条规定：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。本案中，被告名城公司按照《绿城．翡翠园团购优惠协议》约定自2017年9月开始至2018年10月向原告支付优惠房款，自2018年11月之后再未支付，《绿城．翡翠园团购优惠协议》又明确约定“如甲方累计十个月没有按期如数返还乙方，则甲方须将未返还的剩余优惠房款一次性返还给乙方；”，因此，被告名城公司应自2019年8月21日起向原告支付剩余全部未返还的优惠房款，即被告诺亚方舟公司承担连带保证责任的保证期间自此开始起算，由于原告与被告诺亚方舟公司未对保证期间进行约定，依据法律规定，应为6个月，截至日为2020年2月20日前，原告未提供证据证明其在保证期间内向保证人被告诺亚方舟公司主张过保证责任，因此，本案中，原告要求被告诺亚方舟公司承担责任已经超过法定保证期间，本院不予支持。被告名城公司、诺亚方舟公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院视为其自行放弃在法庭上享有的各项诉讼权利，同时其应承担放弃前述权利所可能产生的对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告新疆名城投资发展有限公司向原告于永平支付优惠房款382,661元；二、驳回原告于永平对被告新疆诺亚方舟融资性担保有限公司的诉讼请求。以上被告新疆名城投资发展有限公司应付原告款项，应于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,039.92元，本院减半收取3,519.96元，邮寄送达费80元，合计3,599.96元（原告已预交），由被告新疆名城投资发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  马艳雯二〇二一年七月八日书记员  马 悦