广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0881民初2274号原告：融通地产（广东）有限责任公司，住所地广东省广州市越秀区××××××××××××自编328室，统一社会信用代码91440101MA5CX73M5W。法定代表人：南艳良，该公司经理。委托诉讼代理人：危明兴，该公司员工。委托诉讼代理人：张美怡，北京市君合（广州）律师事务所律师。被告：湛江市恒龙种养有限公司，住所地广东省廉江市××××××××××××××，统一社会信用代码914××××××××××502XR。法定代表人：林国豪，该公司经理。委托诉讼代理人：陈德新，广东桂商律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖阮武，广东一粤律师事务所律师。原告融通地产（广东）有限责任公司与被告湛江市恒龙种养有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月26日公开开庭进行了审理。原告融通地产（广东）有限责任公司的委托诉讼代理人张美怡到庭参加了诉讼，被告湛江市恒龙种养有限公司的委托诉讼代理人廖阮武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告融通地产（广东）有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告的房地产租赁关系于2020年4月11日解除；2.判令被告立即向原告支付自2019年9月1日起至合同解除日止的租金（以2020年4月11日为合同解除日，暂计租金为164683.57元）；3.判令被告立即向原告支付自合同解除日次日起至腾空交还房地产之日止的场地占用费（以2020年4月11日为合同解除日、2020年6月30日为腾空交还房地产日，按348800元／年标准暂计场地占用费为76449.32元）；4.判令被告向原告支付逾期付款违约金（以逾期付款金额为基数，按千分之三每日标准，自逾期付款之日起计至实际支付之日；暂计至2021年3月2日为310030.44元）；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。原告融通地产（广东）有限责任公司诉称的事实与理由：广东省湛江市廉江石城区上县××××屋及场地（“涉案物业”）为军队房地产，原告受解放军部队委托经营管理涉案物业，涉案物业自2019年9月1日起产生的租金收入由原告收取。2019年9月，原告与被告签订《房地产租赁合同》，约定原告将涉案物业出租给被告使用，被告对涉案物业现状及周边经营环境己做充分了解并愿意承租涉案物业，租赁期限为不定期，原告有权随时解除合同，自原告解除通知送达被告之日起第三十日合同解除，被告应于合同解除之日无条件返还涉案物业。前述合同签订后，原告依约将涉案物业交付被告使用。2020年3月12日，原告向被告送达《＜房屋租赁合同＞终止通知书》，通知被告《房屋租赁合同》自通知送达被告之日起第三十日解除，并要求被告于合同解除之日无条件返还涉案物业并在合同解除日前结清租金及水、电、气、暖、设备、物业等费用。其后，原告通过发送《律师函》等方式多次敦促被告及时完成清退工作并缴纳欠缴的租金、占用费和水、电、气、暖、设备、物业等费用。然而，被告拖延至2020年6月30日才将涉案物业腾空交还，且至今欠缴2019年9月1日起至腾空交还涉案物业之日止的租金和占用费等。鉴于以上，被告迟延腾空返还涉案物业、拖欠租金等款项的行为己构成违约并侵害原告合法权益，被告应当立即向原告支付所拖欠的自2019年9月1日起至合同解除日止的租金、自合同解除日次日起至腾空交还涉案物业之日止的场地占用费；对于被告逾期拒不交还涉案物业和逾期付款的行为，按《房地产租赁合同》约定，原告有权按逾期付款金额的千分之三每日标准向被告加收违约金。综上，原告特依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，提起本案诉讼，恳请人民法院判如所请。被告湛江市恒龙种养有限公司辩称，1、原告主张的从2019年9月1日起被告没有支付租金，没有事实依据；2、原告主张的场地占用费计算标准不符合事实；3、原告主张的违约金明显过高，应往下调整至一个合理范围（参照银行的同期贷款的基准利率）。原告融通地产（广东）有限责任公司围绕诉讼请求依法提交以下证据并在庭上出示：1、《军队房地产委托经营协议》一份（有原件），证明位于广东省湛江市廉江石城镇上县×××的房屋及场地（“涉案物业”）为军队资产，融通公司受解放军部队委托经营管理涉案物业，涉案物业自2019年9月1日起产生的租金收入由融通公司收取。2、《房地产租赁合同》一份（有原件），证明2019年9月，融通公司与恒龙公司签订《房地产租赁合同》，约定融通公司将涉案物业出租给恒龙公司使用，恒龙公司对涉案物业现状及周边经营环境已做充分了解并愿意承租涉案物业；租赁期限为不定期，融通公司有权随时解除合同，自融通公司解除通知送达恒龙公司之日起第三十日合同解除，恒龙公司应于合同解除之日无条件返还涉案物业。3、《＜房屋租赁合同＞终止通知书》一份（有原件）及《邮政快递单截图》一份（网上打印），证明2020年3月6日向恒龙公司出具的《＜房屋租赁合同＞终止通知书》，通知恒龙公司《房屋租赁合同》自通知送达恒龙公司之日起第三十日解除，并要求恒龙公司于合同解除之日无条件返还涉案物业，双方租赁关系应于2020年4月11日解除。4、《交接确认书》一份（有原件），证明恒龙公司将物业交还给融通公司的日期为2020年6月30日。5、《律师函》一份（没有原件）及《邮政快递单截图》二份（网上打印），证明因恒龙公司拖欠租金、占用费和水、电、气、暖、物业等费用，融通公司多次敦促恒龙公司结清拖欠的费用。6、《竞得房地产承租权通知书》一份（有原件），证明经公开竞价招租，河南机械院于2020年5月18日竞得涉案物业承租权，竞得价为年租金34.88万元，年递增率为2%。7、《军队房地产使用许可证》一份（有原件）及《关于军队委托管理和保障社会化房地产使用许可和工商登记有关问题的通知》一份（没有原件），证明涉案物业属于合法委托经营管理涉案物业。经庭审质证，被告对原告提供证据的质证意见是：对证据1的三性无异议；对证据2、3的三性均有异议，该合同没有签约时间，还没有生效，不产生法律效应；对证据4的三性均有异议，因为该交接确认书需要经双方代表盖章或授权代表签字才生效，所以该交接确认书是没有生效的；对证据5的三性均有异议，因为该律师函所陈述的事实没有依据，所以也没有发生法律效应；对证据6的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，该通知书只是证明河南省机械院机械装备股份有限公司被确定为竞得人，但不能证明其原告实际签订的合同，也不能证明原告能以该通知书来确定占用期间费用的标准；对证据7的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，因为被告是在2019年承租了原告的物业，但该许可证是2020年3月27日才颁发的。被告湛江市恒龙种养有限公司未作举证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月28日，联勤保障部队第二储备资产管理局（委托方、甲方）与原告融通地产（广东）有限责任公司（受托方、乙方）签订《军队房地产委托经营协议》，联勤保障部队第二储备资产管理局委托原告经营管理位于广东省廉江市石城镇上县×的军队房地产（房屋建筑面积13761.18平方米、土地面积27747.9平方米），委托经营期限为长期委托，不设定委托期限，委托经营房地产自2019年1月1日起产生的租金收入由原告收取。该合同还载明上述房地产现已有被告湛江市恒龙种养有限公司作为承租方的租赁项目，租期自2018年9月1日起算。原告与被告签订《房地产租赁合同》，将位于广东省廉江市石城镇上县×××的上述部分房地产（房屋建筑面积13761.18平方米、场地面积9734.17平方米）出租给被告。该合同第三条约定“……租期：不定期，甲方有权随时解除合同，但应提前三十日通知乙方，本合同自解除通知实际送达乙方或依据本合同约定视为送达乙方之日起第三十日解除，乙方应于合同解除之日无条件返还租赁房地产”，第四条约定“年租金为人民币268346元……租金按季度结算，乙方于每季度的前十日内交付甲方”，第六条约定“……房地产租赁保证金人民币26835元……乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金……”，第七条约定“乙方认可本合同签订时承租场地内所有建筑物、构筑物，包括乙方新建、添建部分，权属全部归军队所有。租赁期限届满，乙方应将承租场地内所有建筑物、构筑物无偿交还甲方，甲方不负任何补偿赔偿责任”，第十二条约定“……乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期三十日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于军队的全部财产”，第十四条约定“在租赁期间，任何一方向对方发出通知、函件及其他法律文书等，可以通过当面递交或以快递或挂号信形式寄至本合同约定通信地址，在对方签收时视为送达，对方无人签收或拒绝签收的，在邮寄后第三日视为送达”。该合同没有记载签订合同的时间。2020年3月10日，原告向被告邮寄《终止通知书》,通知被告在收到通知书之日起第三十日解除双方签订的租赁合同并要求被告返还租赁的房地产。被告的法定代表人林国豪于2020年3月12日收到该通知书。原告委托北京德恒（广州）律师事务所向被告发出律师函要求被告缴纳欠缴的租金、违约金及清退等等，被告的法定代表人林国豪于2020年9月15日收到该函。原告提交的《竞得房地产承租权通知书》载明“河南省机械院机械装备股份有限公司：你单位于2020年5月18日在广东省湛江市廉江市石城镇上县××××地产公开竞价招租中，经竞价招租评价小组评审，确定你单位为竞得人，竞得价为年租金34.88万元，年递增率为2%……”。被告已于2020年6月30日将承租的房地产返还原告，但未付清租金。后双方引发纠纷，原告诉至本院请求处理。另查明，原告主张被告实际自2015年5月18日起向部队承租涉案物业，原告自2019年1月1日起受部队委托经营涉案物业并收取租金；被告抗辩开始承租的具体时间已忘记，约是2015年前后，但是租赁是定期（2018年9月1日至2023年8月31日）。被告主张原告已经收取履约保证金26835元没有退还，原告予以否认。原告主张被告尚欠2019年9月1日至2020年4月11日的租金共计164683.57元没有支付，被告抗辩已支付给部队。原告主张场地占用费按新承租公司每年租金348800元的标准计算以及违约金按每日千分之三的标准计算，被告抗辩不应按新承租公司租金标准计算以及违约金过高应下调。本院认为，本案是租赁合同纠纷。关于原告与被告的案涉房地产租赁关系是否于2020年4月11日解除的问题。联勤保障部队第二储备资产管理局委托原告对案涉房地产进行经营管理，原告将案涉房地产租赁给被告，原被告签订的租赁合同约定的租期是不定期，原告有权随时解除合同。根据双方合同的约定，被告的法定代表人林国豪于2020年3月12日收到解除通知之日起第30日（即2020年4月11日）解除双方签订的合同。因原、被告签订的《房地产租赁合同》没有具体签订时间，现原告主张原、被告的案涉房地产租赁关系于2020年4月11日解除合法有理，本院予以支持。关于被告应否向原告支付案涉房地产租金164683.57元的问题。原告根据与联勤保障部队第二储备资产管理局签订的合同有权自2019年1月1日起代收案涉房地产租赁给他人的租金，被告抗辩其已向部队支付租金，但其举证不能，故本院不予采纳。原告主张被告尚欠2019年9月1日至2020年4月11日的租金没有支付，在被告未作举证已支付且未作合理解释的情况下，本院采纳原告的主张。因原被告约定年租金是268346元，故被告尚欠原告自2019年9月1日起至2020年4月11日止（224天）的租金应按年租金268346元的标准计算结果四舍五入保留小数点后两位为164683.57元（268346元/年÷365天×224天）。被告主张原告已经收取履约保证金26835元没有退还，原告予以否认，故本院对被告该主张不予采纳。故此，现原告主张被告支付尚欠的租金164683.57元合法有理，本院予以支持。关于被告应否向原告支付案涉场地占用费76449.32元的问题。原告主张场地占用费按新承租公司每年租金348800元的标准计算，但原告未举证其已与新承租公司签订正式的书面租赁合同，原告亦未举证新承租公司实际支付租金情况，原告主张按照新租金标准计收场地占用费缺乏理据，故场地占用费应按年租金268346元的标准计算。自2020年4月12日起至返还房地产之日（2020年6月30日）止（80天）的场地占用费计算结果四舍五入保留小数点后两位为58815.56元（268346元/年÷365天×80天），故本院对原告主张场地占用费76449.32元超出的部分不予支持。关于被告应否向原告支付违约金及金额的计算问题。被告逾期交付租金，已构成违约，原告主张被告支付违约金合法有理，本院予以支持。虽然原被告合同约定违约金按每日千分之三的标准计算，但被告抗辩违约金过高应下调，违约金每日千分之三即月利率9%，已经超过法律保护的范围，本院调整为按同期一年期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算违约金，因双方约定“向原告支付违约金为租金按季度结算，乙方于每季度的前十日内交付甲方”，故此，违约金应以逾期付款的金额为基数，自2019年10月起每季度开始第一个月的11日为起算至该季度最后一个月的10日止，按同期一年期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计至付清欠款之日止，本院对原告主张违约金超出的部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条的规定，判决如下：一、确认原告融通地产（广东）有限责任公司与被告湛江市恒龙种养有限公司之间的房地产租赁关系于2020年4月11日解除；二、限被告湛江市恒龙种养有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告融通地产（广东）有限责任公司支付租金164683.57元；三、限被告湛江市恒龙种养有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告融通地产（广东）有限责任公司支付场地占用费58815.56元；四、限被告湛江市恒龙种养有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告融通地产（广东）有限责任公司支付违约金（具体计算方式：以逾期付款金额为基数，自2019年10月起以每季度开始第一个月的11日为起算至该季度最后一个月的10日止，按同期一年期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计至付清欠款之日止）；五、驳回原告融通地产（广东）有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4655.81元（原告已预交），由被告湛江市恒龙种养有限公司负担2469.93元，由原告融通地产（广东）有限责任公司负担2185.88元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员 梁海云二〇二一年七月十三日法官助理 黄秋玲书 记 员 张翠婷附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。