浙江省缙云县人民法院执行裁定书（2021）浙1122执异11号        案外人：李卫南，男，1971年7月3日出生，身份号码XXX，汉族，住缙云县壶镇镇宫前村前田路6号。                委托代理人：杨小峰、吕倩倩，浙江民晖律师事务所律师。                申请执行人：吕光，男，1933年9月2日出生，身份号码XXX，汉族，住缙云县。                被执行人：赵传亮，男，1962年8月25日出生，身份号码XXX，汉族，住缙云县。                被执行人：赵冬婉，女，1966年10月10日出生，身份号码XXX，汉族，住缙云县。                本院在执行申请执行人吕光与被执行人赵传亮、赵冬婉民间借贷纠纷一案中，案外人李卫南于2021年6月15日向本院提出书面执行异议。本院依法进行书面审查，现已审查终结。                案外人李卫南异议称：对缙云县人民法院查封坐落缙云县壶镇镇石牛小区7幢2-301室的房产的财产保全行为不服，请求解除该房产的查封。主要理由如下：一、2009年2月14日，赵传亮、赵冬婉与浙江正隆置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定以按揭的方式向该公司购买案涉房屋，2009年10月30日前交付。2011年1月14日，浙江正隆置业有限公司向赵传亮、赵冬婉交付上述案涉房屋。2012年9月3日，赵传亮、赵冬婉与吕安达签订《商品房买卖契约》，约定将案涉房屋以及161号地下车库作价118万元出售给吕安达。吕安达在买卖契约签订后，按约定将购房款支付给赵传亮、赵冬婉，同时偿还案涉房屋的银行按揭贷款。2018年12月1日，吕安达与李卫南协商一致后，将案涉房屋及车库以130万元的价格出售给李卫南，双方签订《商品房买卖契约》，约定订立契约时支付给吕安达86.5万元，银行按揭贷款23.5万元由李卫南偿还，余款20万元在2018年农历年底前付清。二、李卫南与吕安达签订协议后，即按约定向吕安达支付了购房款。同时从2018年12月起案涉房屋在银行的按揭贷款由李卫南支付至今。三、李卫南向吕安达支付购房款后，吕安达即向李卫南交付了案涉房屋，并将相关证件、资料全部交给了李卫南。虽然因客观原因李卫南一直未能办理案涉房屋的产权变更登记手续，但案涉房屋相关的物业费、水费、电费等都以李卫南名义缴纳，李卫南对案涉房屋也进行了装修，并使用居住至今。四、案涉房屋在出售给赵传亮、赵冬婉时，因逾期交房及未办理原始权属证书，导致案涉房屋一直未能过户给赵传亮、赵冬婉。赵传亮、赵冬婉在出售给吕安达后，因房屋存在违章建筑，导致未能过户给吕安达。李卫南在办理过户手续过程中，才得知案涉房屋存在违章建筑。综上，李卫南已向吕安达付清全部房款并占有该房屋，该事实发生在法院查封之前，虽然所有权尚未过户登记，但李卫南对此没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，李卫南对案涉房屋享有的民事权利足以排除保全措施。现李卫南为维护合法权益，特提出财产保全异议，请求解除对案涉房屋的查封。                本院查明，2021年4月8日，本院根据吕光的财产保全申请，以（2021）浙1122民初1095号民事裁定书裁定查封了赵传亮名下坐落缙云县壶镇镇石牛小区7幢2-301室预售商品房，该商品房的权证号为BY000193。                2021年4月7日，吕光向本院提起诉讼，要求赵传亮、赵冬婉归还借款本金110万元，支付利息72.02万元等。同月19日，本院作（2021）浙1122民初1095号民事判决书，判决赵传亮、赵冬婉于判决生效之日即归还吕光借款本金110万元，支付利息71.448万元，并以110万元为基数，支付自2021年4月7日起至款还清日止按年利率3.85％计付利息等。2021年5月12日，本院根据吕光的执行申请立案执行。                另查明，2009年2月14日，浙江正隆置业有限公司与赵传亮签订坐落缙云县壶镇镇石牛小区7幢2单元301室及161号车库的《商品房买卖合同》，约定该预售商品房及车库价款分别为48.2692万元、10.5万元，共计58.7692万元，付款方式为买受人在合同签订日支付预付款，余款银行按揭支付，房屋于2009年10月30日前交付。合同签订后，赵传亮支付购买商品房预付款18.7692万元。2009年9月28日，该商品房及车库办理了预告登记，权证号为BY000193号。预告抵押权人为中国工商银行股份有限公司缙云支行。                2012年9月3日，赵传亮、赵冬婉与吕安达签订《商品房买卖契约》，约定将上述商品房及车库转卖给吕安达所有，价款118万元，吕安达在签订契约时支付50万元，2013年2月8日前支付27.3854万元，银行按揭贷款35.6146万元由吕安达归还等。合同签订后，吕安达按约定支付了房款，并按期归还该房屋的银行按揭贷款，并对房屋部分进行了装修，导致该商品房部分违章。                2018年12月1日，吕安达与李卫南签订《商品房买卖契约》，约定将上述商品房及车库以130万元转卖给李卫南所有，李卫南在签订合同时付款86.5万元，银行按揭贷款23.5万元由李卫南归还，余款20万元在2018年农历年底前付清。合同签订后，李卫南付清了房款并入住，之后该房屋的物业费、水电费等由其交纳。                本案的主要问题有两个，一是本案为保全异议还是执行异议；二是应否停止对案涉房屋的执行。                关于异议性质问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百六十八条规定：“保全裁定未经人民法院依法撤销或者解除，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，期限连续计算，执行法院无需重新制作裁定书，但查封、扣押、冻结期限届满的除外。”本案中，房屋查封保全行为因2021年5月12日立案执行生效（2021）浙1122民初1095号民事判决书而转为执行程序中的执行行为，而李卫南于2021年6月15日向本院提出异议，即李卫南提出的异议发生在执行程序过程中，故本案应按执行异议进行审查。                关于应否停止对案涉房屋的执行问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”即不动产买受人排除执行的前提是该四项条件应同时满足，缺一不可。本案中，浙江正隆置业有限公司与赵传亮、赵冬婉，赵传亮、赵冬婉与吕安达，吕安达与李卫南签订的房屋买卖合同，均系自愿签订，应属有效。该房屋买卖行为均发生在本院查封之前，吕安达、李卫南在买卖过程中，各自履行了合同义务，买受人李卫南现合法占有了该房产，虽然至今尚未办理过户登记手续，但非李卫南自身原因所致，其行为符合上述规定之条件，应依法予以保护。                综上，李卫南异议其享有排除强制执行的民事权益，理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：                中止对坐落缙云县壶镇镇石牛小区7幢2-301室房产及附属车库的执行。                如不服本裁定，可以在本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。                本裁定送达即发生法律效力。                    审判长虞波            审判员卢建龙            审判员周灵芝    二〇二一年七月一日            代书记员杨程宇            《中华人民共和国民事诉讼法》            第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。            《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》            第一百六十八条保全裁定未经人民法院依法撤销或者解除，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，期限连续计算，执行法院无需重新制作裁定书，但查封、扣押、冻结期限届满的除外。            《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》            第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：            （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；            （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；            （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；            （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。