上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初44441号原告：赵智锐，男，1999年6月19日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：王小从，女，1977年7月30日出生，汉族，户籍地江苏省。原告赵智锐与被告王小从房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵智锐到庭参加诉讼,被告王小从经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告赵智锐向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告房屋租金12,600元；2.被告返还原告押金6,300元；3.被告支付原告违约金6,300元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年9月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定，被告将上海浦东新区金晓路星晓家园9号901室(以下简称系争房屋)出租给原告使用，租期一年，自2020年9月7日至2021年9月6日，月租金6,300元，押金6,300元；以后每两个月结算一次，如被告违约，除退还给原告押金外，还需支付给原告6,300元的违约金。合同签订后，原告就支付了押金、房租，并居住在该房屋内，房屋租金支付至2021年5月7日。2021年3月6日，房屋主人任宇星告知原告，系争房屋系其所有，出租给吴作芝，租期两年，并向原告出示了相关材料。随后，吴作芝和郭小君在任宇星不知情的情况下，伪造了任宇星的签名，与桑海军(被告王小从配偶)签订房屋租赁合同，租期五年。随后被告又将房屋出租给原告。2021年3月11日，任宇星将系争房屋收回。经与被告协商退还房租、租房押金、支付违约金时，被告拒不退还。被告王小从提交书面答辩意见称，不同意原告诉请。系争房屋为被告的配偶桑海军从郭小君处转让承租而来，期限五年，自2020年7月20日至2025年7月20日，可以转租。原始房屋为毛坯房，桑海军为系争房屋的装修添置花费了6万元，租金均如数按时支付给郭小君，已支付至2021年7月20日。郭小君与房东任宇星之间如何交接，被告一概不知。原告无故自行终止与被告的租赁合同并与房东任宇星另签合同，且任宇星未解除与被告、桑海军的租赁关系又二次将房屋出租。在任宇星与被告、桑海军并未达成解除合同情况下，被告未拖欠任何费用，租赁关系应予维持，原告应继续履行合同，按时支付租金等。本院经审理认定事实如下：系争房屋为动拆迁配套商品房。任宇星为被拆迁安置对象及系争房屋购房人之一。2020年9月6日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)就系争房屋签订《房屋租赁合同》，合同约定租期为1年，自2020年9月7日至2021年9月6日。月租金6,300元，押金6,300元。甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前七日通知对方，等对方同意后，方可办理退费手续。如违约，则向对方支付违约金6,300元。合同签订后，原告支付了押金及截至2021年5月6日的租金。2021年3月11日，任宇星以发现案外人吴作芝违反合同约定、并且冒充其名义将系争房屋出租给了桑海军为由，终止了与吴作芝的合同，并收回房屋。原告及其他同住人为继续居住系争房屋，于2021年3月12日与任宇星签订了系争房屋租赁合同，租期自2021年3月12日至2021年9月11日。月租金6,000元，押金6,000元。至2021年7月4日，原告向任宇星共计支付42,000元。审理中，原告还提供了1.任宇星(甲方)与吴作芝(乙方)签订的系争房屋租赁合同，租期2年，自2020年6月22日至2022年6月21日。月租金4,000元，押一付三。合同约定未经甲方同意乙方不能将房屋转租或转借他人。2.2020年5月20日，吴作芝、任宇星为甲方、郭小君为乙方签订的系争房屋租赁合同，租期5年，月租金4,200元，押一付十二。补充条款约定“房屋可以转租给同事老乡”。3.2020年5月20日，署名郭小君的转让协议及收据，“今郭小君将浦东新区金晓路XXX弄XXX号XXX室转让给桑海军，后期违约赔偿与租金收益与郭小君无关”“今收到桑海军支付浦东新区金晓路XXX弄XXX号XXX室租金3万元，剩余租金明日支付”。2021年3月11日，原告与被告微信“房东应该给你说过现在的事情了”“王姐，可能要您退一下20号之后的房租和押金了”。3月12日，原告微信被告“您好之前跟你说的那个事情麻烦回复一下”，被告回复“别急啊我也在问”。原告告知“房东直接给我说要收房了”“王姐您就先把房屋租金和押金退给我们吧”“就是3.11号的房租和押金”。但被告未予回复。嗣后，原告微信联系被告，被告均未回应。本院认为，系争房屋由任宇星出租后，虽经承租人层层转租，但原、被告之间的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按2020年5月20日吴作芝与郭小君签订的租赁合同及郭小君的转让协议，原告在与被告签订案涉租赁合同时，有理由相信被告有权出租系争房屋，原告签订合同是善意的，不存在过失。被告作为出租人，在租赁合同存续过程中，被告作为出租人始终负有保证其所提供的租赁物能够被原告根据合同约定使用的义务，即出租人的权利瑕疵担保义务。2021年3月，任宇星终止了其与吴作芝的租赁关系并上门收回系争房屋，以致原告无法依其与被告间的租赁合同继续占用系争房屋。且原告在任宇星上门收房时即通知了被告，但被告并没有进行相应的救济以排除原告对系争房屋使用的影响。被告没有保证租赁物在租赁期间不被第三人追索，从而使承租人安全有效地使用租赁物，违反了权利瑕疵担保义务。原告的合同目的无法实现，原、被告间的《房屋租赁合同》难以继续履行。后原告不得已与任宇星签订了自2021月3月12起的系争房屋租赁合同，同时通过微信要求被告退还押金和剩余租金，意即通知被告合同解除，故原、被告租赁关系可确认于3月11日解除。合同解除后，原告已支付的2021年3月12日至5月6日的租金11,550元以及押金6,300元，被告应予返还。合同约定“需提前终止本合同，必须提前七日通知对方，等对方同意后，方可办理退费手续。如违约，则向对方支付违约金6,300元”，为双方对一方违约致合同解除所应承担责任的概括性约定，即因归咎于一方的事由致合同解除的，应向相对方承担违约金6,300元。出租人的权利瑕疵担保责任系法定义务，案涉租赁合同因被告未尽此义务而解除，解除事由应归责于被告，原告要求被告支付违约金6,300元，可予支持。被告认为其租金均如数支付给郭小君并对花费了6万元用于系争房屋的装修，系被告与郭小君之间租赁关系项下事宜，如被告认为因任宇星收回房屋遭受损失，也应向郭小君主张权利，与本案原告无涉。被告的抗辩意见，本院难以采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第(四)项、第五百六十六条第一、第二款、第五百八十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王小从于本判决生效之日起十日内退还原告赵智锐租金11,550元；二、被告王小从于本判决生效之日起十日内退还原告赵智锐押金6,300元；三、被告王小从于本判决生效之日起十日内支付原告赵智锐违约金6,300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费430元，减半收取计215元，由被告王小从负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  全炜琦二〇二一年七月二十三日书记员  卢念腾附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。……第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。……第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。