河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初4444号原告：阎利苹，女，1979年12月24日出生，汉族，住河南省郑州市。委托诉讼代理人：龙瑞才，河南豫尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨许蕾，河南豫尊律师事务所实习律师。被告：田建中，男，1972年12月22日出生，汉族，住河南省开封市顺河回族区。原告阎利苹与被告田建中房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任审理方式，公开开庭进行了审理。原告阎利苹的委托诉讼代理人龙瑞才到庭参加诉讼。被告田建中经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阎利苹向本院提出诉讼请求（变更后）：1.依法确认阎利苹与田建中于2019年8月20日就郑州市龙湖镇××大道××.××楼××单元××号房屋签订的《房屋租赁合同》已于2020年4月9日解除；2.依法判令田建中向阎利苹支付自2020年3月21日至2020年4月9日的租金9041.09元，并支付房屋占用使用费64166.67元（自2020年4月10日至2020年8月31日，按每月13750元计算）；3.依法判令田建中向阎利苹支付自2020年2月21日至2020年8月31日的违约金6600元（以半年租金82500元的日万分之五为标准计算）；4.依法判令田建中向阎利苹支付自2020年3月21日至2020年8月31日的水费46元，电费5245元，物业费2333.33元（按每月500元计算）；5.依法判令田建中赔偿阎利苹房屋修复费用10000元；6.依法判令田建中将天然气过户至阎利苹名下；7.本案的诉讼费用由田建中承担。事实和理由：2019年8月20日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于龙湖镇××大道××.××楼××单元××号房屋作餐饮经营使用，租期3年；前1、2个租赁年度年租金为165000元，第3年在第1年租金基础上上涨5%；合同生效后被告支付半年租金82500元，其余半年租金在本合同生效5个月内支付，以后每半年提前一个月支付半年租金；被告在承租房屋期间，对房屋进行装修改造时，不得破坏房屋的结构及承重墙；被告在搬离房屋前应当结清所欠的租金、物业费、水电费等各种费用；被告逾期交付租金，每逾期1天按逾期金额的万分之五向原告支付违约金，如被告连续三个月欠付租金，被告除支付逾期付款违约金之外，原告有权解除合同；如合同租赁期满或租赁合同解除，被告未按合同约定将租赁房屋交还原告的，被告除按合同约定继续支付租金外，每逾期1天按逾期金额的万分之五向原告支付违约金。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，被告不但擅自加装传菜电梯，在门店右侧墙体开挖外卖档口，破坏了房屋结构，首期半年租金82500元也不按约定交付，经原告多次催要，被告才于2020年4月11日交清原本应在合同生效时，就应该支付的2019年9月20日至2020年3月19日期间的首期半年租金。此后，被告以各种理由不依约交纳第二期半年租金，经原告反复催要，被告于2020年4月9日明确表示解除合同，但却迟迟不腾退房屋，占有使用租赁房屋至今。被告不诚信的行为，导致原告不能对外出租房屋，给原告造成重大经济损失，为维护原告的合法权益，特向本院提起诉讼。田建中未作答辩，亦未向本院提交相关证据材料。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：阎利苹系新郑市龙湖镇双湖大道119号正力·龙湖御景40号楼2单元103房屋的所有人。2019年8月20日，阎利苹（出租方甲方）与田建中（承租方乙方）签订《房屋租赁合同》，双方在合同中约定：“第一条、房屋座落、面积、用途：甲方将自己的坐落于郑州市龙湖镇双湖大道119号正力·龙湖御景40号楼2单元103(房产证面积248.45平方米,不含赠送面积)出租给乙方作餐饮经营使用,乙方同意按合同约定的条款和条件承租上述房屋。未经甲方事先书面同意,乙方不得改变用途。第二条租赁期限：1.双方商定租赁期限为三年,从2019年9月20日至2020年9月20日止。自本合同约定的租赁期限开始之日起,每满12个月为一个租赁年度。2.本合同租赁期限届满后,如甲方继续将房屋出租时,乙方在同等条件下享有优先承租权,届时乙方应当在租赁期限届满前三个月向甲方提出续租要求。经双方协商一致并签订新的房屋租赁合同,否则,甲方有权将房屋收回另行出租他人。第三条、租金及结算，1.本合同项下前1、2个租赁年度的租金标准为每月每平方米元,(含现状交付的空调及装修计165000元租金为税后金额,所有税收由乙方承担。)；2.乙方在本合同生效后当时支付甲方半年租金82500元(捌万貳仟伍佰元整),其余半年租金在本合同生效5个月支付。以后租金每半年提前一个月支付半年租金。双方约定自本合同生效,第三年在第一年基础上上涨5%。3.乙方承租期间发生的水电费及天然气、小区物业管理费、公摊费用等全部由乙方自行承担,乙方按照有关部门制定的期限缴纳上述费用。如果乙方拖欠费用,使有关部门向甲方追索或索赔,则甲方实际承担上述费用后,可从乙方支付的租金押金中扣除或直接向乙方追偿。4.本合同生效后乙方应当向甲方支付租房押金壹万元，在租赁期满后，乙方付清全部租金、水电物业费等全部费用，并将房屋交还甲方后5日内，甲方将押金退还乙方。合同期满或合同终止或合同解除时，乙方欠付甲方租赁或其他费用时，甲方有权从押金内抵扣。乙方在承租房屋期间，对房屋进行装修改造时，不得破坏房屋的结构及承重墙。天然气安装费用由乙方承担，租赁期满后乙方应保证天然气及其设备正常使用，并无偿交给甲方，不得以任何理由向甲方主张天然气安装费用（因甲乙双方在约定租金时已考虑到该费用）。如乙方逾期支付租金，每逾期一天则按逾期金额的万分之五向甲方支付违约金，如乙方连续三个月欠付租金，乙方除支付逾期付款违约金外，甲方有权解除本合同（甲方同意延期交纳房租除外）；如本合同租赁期满或租赁合同被解除，乙方未按本合同约定将租赁房屋交还甲方的，乙方应按照本合同约定的租金标准继续支付租金，除此之外，每逾期1天应按租金标准的万分之五向甲方支付违约金…等”。该合同落款处阎利苹与田建中分别在甲乙处签名。阎利苹提交微信聊天记录、通话录音、律师函，用于证明合同签订后，首期半年租金82500元，被告不按约定足额支付，经多次催要，被告于2020年4月11日交清原本应在合同生效时就应该支付的租金；被告于2020年4月9日表示不干了，涉案合同即日解除；被告于2020年6月15日收到律师函，原告催促被告协商处理合同项下的相关事宜、支付拖欠的房租和违约金及赔偿损失；被告迟迟不腾退房屋，截止2020年6月24日，被告仍在恶意占用租赁房屋。其中，阎利苹与田建中微信聊天记录显示双方签订合同、催要租金、双方协商搬东西、注销营业执照、腾房等情况；通话录音显示就合同是否履行，何时搬运东西进行沟通。阎利苹提交郑州市华胜物业管理有限公司出具的收据一份，该收据显示：40-2-103商铺2019年6月1日至2020年5月31日期间物业费为5984元。阎利苹提交预付费缴费凭证三份、郑州市华胜物业管理有限公司收据一份，拟证明被告欠付电费5245元，水费46元；其中，预付费缴费凭证显示用户名广东小馆，缴费金额共计5245元，收据显示40-2-103交水费13吨，46元。阎利苹提交涉案房屋照片一组、视频资料，拟证明对比被告承租房屋前后的照片、视频，证明被告破坏房屋结构、损毁房屋的事实。另查，阎利苹庭审中陈述称，2019年8月13日，被告向原告支付定金20000元，其中10000元为押金；被告于2020年4月13日将涉案房屋钥匙交给原告，和原告一起到案涉房屋，但被告房屋内的物品没有拉走。直至6月23日，拉走部分大件物品。剩余物品拒不拉走。原告于2020年9月1日将案涉房屋出租给案外人。被告仅付清2020年3月20日以前的物业费3000元和水电费，2020年3月21日以后的物业费、水电费未支付。根据原告提供的证据显示被告欠付电费5245元、水费46元。被告未支付的物业费应按每月500元的标准自2020年3月21日后计算至2020年8月31日。上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、微信聊天记录、通话录音、物业费收据、预付费缴费凭证、照片、视频及本案庭审笔录等予以证明。本院认为，田建中未到庭参加诉讼，怠于行使法律赋予的权利，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等权利。本案中，阎利苹与田建中之间签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，依法为有效的合同，双方均应依约履行各自的义务。“当事人协商一致，可以解除合同”。根据阎利苹陈述及其提供的证据，可以证实双方于2020年4月9日经协商解除涉案《房屋租赁合同》，故对阎利苹要求确认涉案《房屋租赁合同》已于2020年4月9日解除，本院予以支持。“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”鉴于涉案的《房屋租赁合同》已经解除，故阎利苹应将收取的押金10000元返还给田建中。双方合同解除后，田建中不及时搬离所租房屋内物品，应按《房屋租赁合同》约定向阎利苹支付房屋占用费，且合同亦约定承租期间发生的水电费、小区物业管理费由田建中自行承担，故阎利苹主张自2020年3月21日至2020年8月31日期间的房屋租金及房屋占用费73207.76元、物业费2333.33元，欠付水费46元、电费5245元，符合双方约定及法律规定，本院均予以支持。双方约定“合同生效后当时支付甲方半年租金82500元,其余半年租金在本合同生效5个月支付”，但由于双方合同已于2020年4月9日解除，阎利苹据此主张自2020年2月21日至2020年8月31日的违约金6600元，本院不予支持，结合田建中的违约情况、违约时间及阎利苹的损失情况，对该项违约金，本院确认为1939元。合同中约定“租赁期满后乙方应保证天然气及其设备正常使用，并无偿交给甲方”，故阎利苹主张田建中将天然气过户至阎利苹名下，有事实及法律依据，本院予以支持。阎利苹主张房屋修复费用10000元，但未提供证据对自己的损失情况予以证明，对其该项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告阎利苹与被告田建中之间签订的《房屋租赁合同》于2020年4月9日已解除；二、被告田建中应于本判决生效之日起十日内向原告阎利苹支付房屋租金及房屋占用费73207.76元、物业费2333.33元、水费46元、电费5245元；三、被告田建中应于本判决生效之日起十日内向原告阎利苹支付违约金1939元；四、被告田建中应于本判决生效之日起十日内将案涉房屋天然气过户至原告阎利苹名下；五、原告阎利苹应于本判决生效之日起十日内返还被告田建中房屋押金10000元；六、驳回原告阎利苹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1986元，由原告阎利苹负担106元，被告田建中负担1880元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  吴云锋二〇二一年七月七日书记员  乔洋洋