湖南省沅陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1222民初1140号 原告：沅陵县天宇物业管理有限责任公司，住所地湖南省沅陵县沅陵镇. 法定代表人：钟剑云，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李国展，湖南兴沅律师事务所律师，执业证号：14312200010266291，代理权限为特别授权。 被告：姚绍生，男，1968年6月30日出生，汉族，湖南省沅陵县人，居民。 原告沅陵县天宇物业管理有限责任公司（以下简称天宇物业）与被告姚绍生物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月6日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天宇物业的委托诉讼代理人李国展及被告姚绍生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天宇物业向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付所欠物业服务费11841.852元，并支付违约金4145元；2.本案的诉讼费用由被告承担。在开庭审理过程中原告当庭变更诉讼请求为判令被告支付所欠物业服务费10398元，其他诉讼请求不变。事实与理由：原告系依法成立的物业服务企业，从2008年4月起为龙兴花城小区提供物业服务管理工作。2016年12月17日原告与该小区业主委员会签订了《沅陵县龙兴花城小区物业服务合同》，按照合同约定由原告为沅陵县龙兴花城小区提供物业服务。被告系该小区3栋403住宅（建筑面积186.78㎡）的业主，应以其建筑面积0.6元/㎡（2014年1月1日前为0.4元/㎡）的标准每月向原告缴纳物业服务费，逾期交纳的，从逾期之日起每日按所欠金额千分之三支付违约金。合同签订后，原告依约为被告及其小区所在的业主提供了物业服务管理工作。但被告自2011年1月1日至2020年8月31日止共拖欠原告物业服务费11841.852元。为此，原告多次催收未果，被告因其违约行为还应当向原告支付违约金4145元。故诉至法院，请求法院公正判决。 被告姚绍生辩称：1.因房屋屋顶漏雨、横梁断裂造成其房屋两个卧室墙面渗水，全部损坏，针对这个情况其多次向物业公司打报告请求物业公司予以维修；2.其皮卡车停在小区的停车位但被物业收取停车费，物业公司应当退还这笔费用；3.物业需要赔偿其因房屋漏雨、横梁断裂造成的损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人无异议的证据，即原告天宇物业提交的原告营业执照、资质证书、湖南省服务价格登记证；被告身份证复印件；沅陵县私房房屋所有权登记申请表；沅陵县龙兴花城小区物业服务合同（2010年1月31日签订）、沅陵县龙兴花城小区物业服务合同（2016年12月17日签订）、龙兴花城业委会《关于天宇物业公司签订物业服务合同及相关物业费的说明》（附：关于合同期满后及时移交物业管理资料的函）；龙兴花城小区保安巡查记录、化粪池清理记录表、保安值班记录表、物业对龙兴花城小区进行维修费用的发票、小区健身器材安装费用的发票、维修派工单、龙兴花城小区物业服务费收款收据、部门明细账；物业管理交接协议书；沅价（2013）8号文件及附表；沅陵县住房保障服务中心的《沅陵县物业专项维修资金缴款凭证》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告天宇物业提交的寄给被告催缴物业费的邮寄单一份，欲证明2019年12月14日，通过邮寄方式向被告寄出催缴物业费的事实。被告姚绍生说其没有收到催缴物业费的通知。经审查，该份证据仅能证明原告天宇物业向被告姚绍生曾寄出过邮件，但无法证明邮件内容及被告姚绍生是否收到，故本院对该份证据不予采信。 2.原告天宇物业提交的照片一组，欲证明物业服务用房情况，公司对小区提供了物业服务活动情况及该小区的现状。被告姚绍生说物业服务根本就没有做到位。经审查，该组照片可以客观反映原告天宇物业在合同履行期间内提供物业服务的事实，故本院对该组证据予以采信。 3.被告姚绍生提交的房屋防水补漏协议一份，欲证明被告所住的龙兴花城小区房屋有漏水现象，并且被告自行出资防水补漏。原告天宇物业对该份证据的关联性、合法性、真实性均有异议，理由如下：其认为被告提交的房屋防水补漏协议系被告私下签订，业主委员会、物业公司对此毫不知情，故对该证据的真实性存疑；被告房屋若需要维修，按照相关的规定应当向小区的业主委员会或者是物业公司提出利用维修基金来维修，而被告在没有通报小区业主委员会或物业公司的情况下，擅自进行维修，公司对此并不知情，故该协议上的费用与原告没有任何关系；该证据与本案没有关联性，原告起诉的内容是关于被告未交物业费，而被告提出的需要原告支付该补漏费用系另一案件，被告可以通过合法的途径来维护自己的权益，故该份补漏协议与本案缺乏关联性。经审查，本院认为该份证据与本案没有关联性，故对该份证据本院不予采信。 4.被告姚绍生提交的照片一组，欲证明被告房屋横梁断裂导致房屋顶层漏水、房间有渗水、地面爆裂现象的事实。原告天宇物业对该份证据的关联性、合法性、真实性均有异议，理由如下：原告不清楚这组照片拍摄时间以及拍摄物是否系被告的房屋；被告房屋漏水、墙面渗水的原因是如何造成的，没有质量报告，不能证明造成该问题的主要原因是什么。如果房屋质量出现问题，应当向业主委员会或者物业公司提出相应的报告；本案是物业服务合同纠纷，被告房屋墙面渗水以及房屋质量问题，与原告起诉的物业服务合同纠纷没有关联性，故该证据不能作为本案证据。经审查，本院认为该份证据与本案没有关联性，且该份证据并不能达到足以证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，故对该份证据本院不予采信。 根据当事人陈述及采信的证据，本院确定如下案件事实： 被告姚绍生系沅陵县龙兴花城小区业主，其所有的沅陵县龙兴花城小区3栋403住宅建筑面积为186.78㎡。2010年1月31日，沅陵县龙兴花城业主委员会（甲方）与沅陵县天宇物业服务有限责任公司（乙方）签订了《龙兴花城小区物业服务合同》，合同主要约定：自2010年2月1日起至2013年1月31日止，沅陵县龙兴花城小区全体业主委托乙方实施物业服务，物业费为住宅0.4元/月/㎡，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按所欠金额总数每日3‰的标准向乙方支付违约金。原告当庭陈述物业服务费一般都是按年度收取。2010年1月31日签订的《龙兴花城小区物业服务合同》履行期限届满后，沅陵县龙兴花城业主委员会与沅陵县天宇物业服务有限责任公司续签物业服务合同，继续为龙兴花城小区提供物业服务，但该合同现已遗失。2013年7月23日，沅陵县物价局、沅陵县房产管理局联合下发了《关于规范居民住宅小区物业服务收费项目和标准的通知》（沅价[2013]8号）。根据该文件规定，沅陵县龙兴花城业主委员会与沅陵县天宇物业服务有限责任公司协商，将小区物业收费标准进行调整，住宅收费标准由0.4元/月/㎡上调为0.6元/月/㎡，该标准自2013年8月起开始实行。2016年12月17日，沅陵县龙兴花城业主委员会（甲方）与沅陵县天宇物业服务有限责任公司（乙方）签订了《龙兴花城小区物业服务合同》，合同主要约定：自2017年1月1日起至2019年12月31日止，沅陵县龙兴花城小区全体业主委托乙方实施物业服务，物业费为住宅0.6元/月/㎡，甲方业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按所欠金额总数每日3‰的标准向乙方支付违约金。2020年9月15日，沅陵县天宇物业服务有限责任公司（甲方）与沅陵县龙兴花城业主委员会（乙方）签订了物业管理交接协议书，该协议书约定：解除甲乙双方于2016年1月1日签订的《物业服务合同》，解除合同关系的时间确定为2020年9月1日，即自2020年10月1日起，甲方不再为龙兴花城小区提供物业管理服务。被告姚绍生未付2011年1月1日至2020年8月31日期间的物业管理费。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。物业服务具有一定的公共性，若因个别业主的主观评价而不交费，则势必会损害到其他按时交费业主的利益。被告姚绍生应按照约定的标准交纳物业服务费。被告姚绍生未能举证证明原告存在履行物业服务合同有重大瑕疵的情形及其已经交付了2011年1月1日至2020年8月31日期间物业服务费，因此被告姚绍生应承担举证不能的法律后果。被告姚绍生欠付原告天宇物业的物业服务费应为：2011年1月1日至2013年7月31日的物业服务费为0.4元/㎡/月×186.78㎡×31个月=2316.07元；2013年8月1日至2020年8月31日的物业服务费为0.6元/㎡/月×186.78㎡×85个月=9525.78元，即2011年1月1日至2020年8月31日的物业服务费总计为11841.85元。但原告当庭变更诉讼请求，仅要求法院判令被告支付所欠物业服务费10398元，视为其对诉讼权利的处分，故对原告要求法院判令被告支付所欠物业服务费10398元予以支持。 关于原告要求被告支付拖欠物业费违约金的问题。2010年1月31日及2016年12月17日，沅陵县龙兴花城业主委员会（甲方）与沅陵县天宇物业服务有限责任公司（乙方）签订的两份《龙兴花城小区物业服务合同》均对违约金作出了约定，被告姚绍生未及时支付物业服务费，且未提交证据证明原告没有依约履行物业服务及履行存在重大瑕疵，故被告姚绍生应向原告承担违约责任。但2010年1月31日签订的《龙兴花城小区物业服务合同》履行期限届满后，沅陵县龙兴花城业主委员会与沅陵县天宇物业服务有限责任公司续签物业服务合同，该合同现已遗失，无法确定该合同是否约定了违约金，且按原告当庭陈述物业费按年度收取，故违约金应分段计算，第一阶段自2012年1月1日起至2013年1月31日止；第二阶段自2017年1月1日起至2020年8月31日止。按照两份《龙兴花城小区物业服务合同》约定的违约金计算标准过高，原告诉请要求被告承担违约金4145元，虽已经适当对违约金进行调整，但由于原告未提交证据证明其实际损失，故本院酌情支持违约金按拖欠物业费的10％支付，即11841.85元×10％≈1184元。 关于被告姚绍生提出的答辩意见，本院认为，物业公司若确不履行或不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据相关法律规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告姚绍生作为业主若认为物业公司侵犯了其合法权益，应根据法律规定另行诉讼。被告姚绍生以原告提供物业服务不到位等为由拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，且被告姚绍生并未提交证据证明原告提供的物业服务存在严重瑕疵，故对被告姚绍生提出的答辩意见本院不予支持。 本案原告天宇物业主张的物业服务费截止日期为2020年8月31日，系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，除法律、司法解释另有规定的外，应适用当时的法律、司法解释的规定。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告姚绍生在本判决生效之日起三十日内支付原告沅陵县天宇物业管理有限责任公司2011年1月1日至2020年8月31日期间的物业服务费10398元及违约金1184元； 二、驳回原告沅陵县天宇物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费200元，减半收取计100元，由被告姚绍生负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员 万新华 二〇二一年七月二十一日 法官助理 张英侠 书 记 员 周芝任 附本案所适用法律条款： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 4.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。