甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)甘01民终1775号上诉人（原审原告）：甘肃温商物业管理有限公司，住所地兰州市城关区武都路3号第4层1室。法定代表人：单晓东，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵和康，甘肃赛莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨骞，甘肃赛莱律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：燕云峰，男，汉族，1978年9月4日出生，住兰州市城关区。被上诉人（原审被告）：兰州家百味食品有限公司，住所地兰州市城关区九州主食厨房食品工业园区A区2幢2层。上诉人甘肃温商物业管理有限公司（以下简称温商公司）因与被上诉人燕云峰、兰州家百味食品有限公司（以下简称家百味公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初8905号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。温商公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项、第四项、第五项，并依法改判二被上诉人家百味公司、燕云峰向上诉人支付截止2019年6月4日的厂房占用费251049.6元及截止2020年11月17日的厂房占用费；2、本案一审、二审阶段的诉讼费用全部由二被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院事实认定不清，以被上诉人燕云峰履行职务行为为由认定被上诉人燕云峰不是共同承租人、不承担合同义务，没有法律依据和事实基础，认定事实违反法律规定，理应予以撤销。首先，上诉人与二被上诉人之间签订的《租赁合同(A区)》(以下简称“租赁合同”)合法有效，承租人确为二被上诉人兰州家百味食品有限公司及燕云峰，被上诉人燕云峰是否系兰州家百味食品有限公司的员工，与燕云峰是否能够免除合同义务并无直接关系。并且被上诉人燕云峰提供的证据，只能够证明其为兰州家百味食品有限公司的员工，并不能证明其不是实际承租人，亦无法推定被上诉人燕云峰不用承担合同支付义务。一审法院事实认定存在严重错误。其次，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条的规定，“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”一审法院以被上诉人燕云峰履行职务行为为由认定燕云峰不用承担合同义务，显属违反了上述法律的相关规定。不能以法律规定的出租人的“权利”，为承租人免责。即，无论被上诉人是否存在发起行为，都不能以发起公司为由逃避合同约定的义务，这明显违背了相关司法精神。最后，根据《合同法》第八条的规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”以及第三十条的规定，“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”上诉人与二被上诉人依法签订了《租赁合同》，在未予明确变更的前提下，理应依法有效的约束合同相对方，被上诉人燕云峰并无证据证明其能够免除合同约定的义务。应认定二被上诉人系共同承租人，共同承担租金支付义务。二、上诉人要求二被上诉人支付租金不违反现行法律规定，一审法院事实认定不清，法律适用错误。根据《合同法》第二百三十六条的规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”一审法院已查明二被上诉人在租赁期间届满后仍然继续使用租赁物至2020年11月7日，上诉人要求二被上诉人支付租金(资金占用费)至实际腾交之日止(2020年11月7日)不违反现行法律规定，理应予以支持。并且，上诉人作为民营企业，一无法获知二被上诉人是否仍在实际使用，二出于规避侵权等法律风险等因素，上诉人根本不具备单方收回租赁厂房的能力。并且，在一审诉讼期间，上诉人也是经得一审法院批准，才收回了涉案厂房。一审法院以此为由，认定上诉人不作为并导致损失扩大，显属事实认定不清，法律适用错误。综上，请求贵院依法改判支持被上诉人的诉讼请求。燕云峰辩称，驳回上诉，维持原判。家百味公司未到庭答辩。温商公司向一审法院起诉请求：1、依法解除温商公司与燕云峰、家百味公司签订的《租赁合同（A区，合同编号：A0053）》；2、依法判令燕云峰、家百味公司给付截止2019年6月4日的厂房租金251,049.60元及实际腾交厂房之日止的占用费（按20.80元/平方米/月计算）；3、依法判令燕云峰、家百味公司给付物业费、暖气费76,469.60元及实际腾交厂房之日止的物业费、暖气费；4、依法判令燕云峰、家百味公司支付截止2019年7月8日的违约金66,663.83元（按照年利率24%计算，2017年12月6月至2019年7月8日期间所欠租金145,766.40元之违约金和2018年12月6日至2019年7月8日期间所欠租金72,883.20元的违约金）以及自2019年7月9日起至厂房返还之日止所欠全部占用费的违约金（按年利率24%计算）；5、诉讼费由燕云峰、家百味公司承担。一审法院认定的事实：2014年12月15日，家百味公司尚未设立时，由燕云峰与温商公司签订房屋租赁合同1份。双方约定：家百味公司承租温商公司位于兰州市城关区九州“主食厨房”食品工业区A区2幢楼二层2－15至2－23/2－D至2－F的厂房经营使用。建筑面积584平方米，租房保证金175,200元。租赁期限为2014年12月15日起至2017年12月15日。每月租金9344元。第4年至第6年的租金在第3年的基础上根据市场行情上下浮动，但上下浮动幅度最高不超过第3年的30%；第7年至第9年的租金浮动不超过第6年租金的30%。免租期60日。家百味公司逾期支付租金及其他费用，每逾期一目，每日应支付租金总额5%的违约金。逾期一个月，出租人有权解除合同，保证金直接冲抵违约金。双方约定合同期满后如承租方不再续租，应提前6个月书面申报出租人，在租赁期满次日向出租人交还厂房，否则，承租人以日租赁费的两倍乘以实际占用天数支付占用费，且无权要求返还租赁保证金。双方还约定了其他事宜。该合同成立后，温商公司将合同项下的厂房交付给家百味公司的发起人进行装修。家百味公司于2015年9月18日登记成立，家百味公司遂在上文所述租赁合同上加盖了公章，家百味公司还租赁了温商公司提供的九州“主食厨房”食品加工园区的宿舍。2017年12月15日，租期届满后，家百味公司未与温商公司续租，亦未继续支付租金，但仍占用租赁的厂房。2018年5月，家百味公司再未经营，人去楼空。2018年7月5日，温商公司向家百味公司发出告知函1份。温商公司通知家百味公司双方间的租赁合同已解除，并要求收到告知函后返还租赁的厂房。家百味公司仍未返还租赁的厂房，并欠物业费21,967.20元及暖气费54,502.40元（3间宿舍暖气费）。由于家百味公司未依约返还租赁的厂房，故实际上形成了占用费，遂酿成纠纷。本案在审理过程中，经法院释明，温商公司将家百味公司遗留在租赁厂房内的物品清点并予以保管后自行收回了租赁厂房。一审法院认为，本案争议焦点为：1、燕云峰是否系共同承租人；2、温商公司与家百味公司是否形成不定期租赁法律关系，温商公司与家百味公司之间的租赁合同是否因履行期限届满而终止，家百味公司的履行行为是否构成违约，是否应向温商公司支付占用费及违约金。一、燕云峰是否系共同承租人。从家百味公司的注册地和经营范围分析，案涉厂房的使用人系家百味公司；从租赁合同履行的情况分析，向温商公司支付租金的当事人系家百味公司；另燕云峰提交的证人证言亦证明燕云峰系家百味公司的工作人员。故在家百味公司尚未成立之时燕云峰在案涉租赁合同上的签名应认定为法人工作人员的职务行为，燕云峰辩称其非案涉租赁合同的缔约主体，其非本案适格诉讼主体的理由，与事实相符，于法有据，予以采纳。二、温商公司与家百味公司是否形成不定期租赁法律关系，温商公司与家百味公司之间的租赁合同是否因履行期限届满而终止，家百味公司的履行行为是否构成违约，是否应向温商公司支付占用费及违约金。温商公司与家百味公司签订的租赁合同的履行期限截止至2017年12月15日，租期届满后未能续签合同，家百味公司亦未按原合同继续支付租金的事实表明，双方间未形成不定期租赁关系。依据合同法第九十一条规定：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行。依此法律规定，温商公司与家百味公司之间原本生效的租赁合同因履行期限的届至而终止，合同的终止意味着双方间权利义务的消灭，亦即温商公司与家百味公司之间的租赁合同自履行期限届满的2017年12月15日终止。之后，温商公司虽单方同意继续按原协议履行，但家百味公司即未允诺支付租金，亦未以实际履行行为表明愿意续租，故温商公司于2018年7月5日发出的解约通知已属无必要，温商公司以诉讼方式主张解除租赁合同亦无需再作出判处。温商公司其在通知中主张返还厂房并支付相关费用的要求，系基于对案涉厂房实际享有合法处分权而对家百味公司发出的债务催告，家百味公司人去楼空不返还厂房及支付相关费用的行为对温商公司构成违约，其应支付合同终止后继续占用温商公司厂房期间的占用费，该占用费参照原租金计算应为9344元/月/584平方米×18个月（2017年12月15日至2019年6月15日）=168,192元。温商公司主张占用费在原租金基础上上浮30%计算，由于该约定系温商公司与家百味公司约定的续租时的上浮上限，该条款因双方未续租而未生效，故温商公司以此上限为标准计算占用费不予支持。又因家百味公司在合同期满后未返还租赁的厂房，该行为构成对温商公司合法财产权益的严重损害，故温商公司主张占用费暂计算至2019年6月予以支持。但温商公司主张自2019年6月之后的占用费，因温商公司在家百味公司人去楼空的情况下，亦应为防止损失进一步扩大而采取必要的自力救济手段收回租赁的厂房，温商公司未积极作为，故该部分占用费不予支持。关于温商公司主张家百味公司还应支付相应的违约金，由于双方在合同中约定的违约金过高，酌定违约金按2020年10月20日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算，即168,192元×3.85%×2年（2018年12月至2020年12月）＝12,950元。温商公司主张的违约金超出此数额部分的不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第一项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第三款规定，判决：一、兰州家百味食品有限公司于判决生效后立即支付甘肃温商物业管理有限公司厂房占用费168,192元；二、兰州家百味食品有限公司于判决生效后立即支付甘肃温商物业管理有限公司物业费21,967.20元、暖气费54,502.40元；三、兰州家百味食品有限公司于判决生效后立即支付甘肃温商物业管理有限公司违约金12,950元；四、驳回甘肃温商物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回甘肃温商物业管理有限公司对被告燕云峰的诉讼请求。案件受理费7212元，甘肃温商物业管理有限公司负担2499元，兰州家百味食品有限公司负担4713元（于判决生效后立即付清甘肃温商物业管理有限公司）。二审经审理查明的案件事实与原审判决认定案件事实一致，本院予以确认。本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。关于上诉人温商公司上诉主张被上诉人燕云峰是否系共同承租人的问题，上诉人温商公司在一、二审庭审中均认可案涉房屋由被上诉人家百味公司承租使用，租赁费用也一直由家百味公司缴纳，同时燕云峰也提交证据证明系家百味公司职工，故原审判决认定在家百味公司尚未成立之时燕云峰在案涉租赁合同上的签名应认定为法人工作人员的职务行为并无不妥，应予以认定。上诉人温商公司的该上诉理由无事实及法律依据，不予支持。关于上诉人温商公司上诉主张要求支付租金，即资金占用费，至实际腾交之日2020年11月7日止的问题，温商公司与家百味公司签订的租赁合同的履行期限截止至2017年12月15日，租期届满后未能续签合同，家百味公司亦未按原合同继续支付租金，同时于2018年5月家百味公司再未经营，人去楼空的事实表明，原审判决认定双方之间并未形成不定期租赁关系并无不当，应予认定。但因家百味公司在合同期满后未返还租赁的厂房，该行为构成对温商公司合法财产权益的严重损害，原审判决对温商公司主张占用费计算至2019年6月予以支持，也应予以认定。自2018年5月之后家百味公司再未经营，人去楼空，原审判决认定因温商公司在家百味公司人去楼空的情况下，亦应为防止损失进一步扩大而采取必要的措施收回租赁的厂房，温商公司未积极作为，对温商公司主张自2019年6月之后的占用费不予支持并无不妥，应予以认定，故上诉人温商公司的该上诉理由不能成立，不予支持。综上所述，上诉人甘肃温商物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人甘肃温商物业管理有限公司预交的二审案件受理费2212元，由上诉人甘肃温商物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邵云和审判员  张建军审判员  冯 诚二〇二一年七月二十六日书记员  夏菁菁