长春净月高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0194民初1102号 原告：张忠依，男，1992年6月23日出生，汉族，住吉林省农安县。 委托诉讼代理人：刘丹丹，吉林创融律师事务所律师。 被告：长春嘉盛房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市净月开发区天泽大路1788号1栋201室。 法定代表人：张博，总经理。 委托诉讼代理人：聂菲，吉林华盟律师事务所律师。 被告：吉林大众置业集团有限公司，住所地吉林省长春市经济开发区世纪大街以东、珠海路以北长春总部基地D22栋103室。 法定代表人：陈建，总经理。 委托诉讼代理人：葛再影，该公司法务。 原告张忠依与被告长春嘉盛房地产开发有限公司（以下简称嘉盛房地产公司）、吉林大众置业集团有限公司（以下简称大众置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张忠依委托诉讼代理人刘丹丹、被告嘉盛房地产公司委托诉讼代理人聂菲、被告大众置业公司委托诉讼代理人葛再影到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 张忠依向本院提出诉讼请求：1.判令嘉盛房地产公司、大众置业公司立即向张忠依支付违约金226605.9元；2.诉讼费用由嘉盛房地产公司、大众置业公司承担。事实和理由：张忠依与嘉盛房地产公司于2016年9月30日签订编号：GF-2000-0171国家建设部、国家工商总局制定、吉林省建设厅、吉林省工商局监制的《商品房买卖合同》和附件四：《商品房买卖合同补充协议》，《商品房买卖合同》约定，张忠依以755353元购买嘉盛房地产公司以出让方式取得长国用（2010）第081004006号土地使用权上开发的、商品房预售许可证号为：长房售证（2016）第169号净月-上城（现小区名称为源山别院）A区二期A2-23栋3单元906号建筑面积为146.71㎡商品房，张忠依于2016年12月22日前将全部购房款支付给嘉盛房地产公司，嘉盛房地产公司于同日向张忠依开具吉林省增值税普通发票，2018年7月31日嘉盛房地产公司将该商品房交付张忠依。根据双方签订的《商品房买卖合同》第15条关于产权登记的约定：嘉盛房地产公司应于商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由嘉盛房地产公司提供的资料报产权登记机关备案。如因嘉盛房地产公司的责任张忠依不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照第2项处理，第2项：买受人不退房，出卖人按已付房价的0.05%（755353元×0.05%=377.68元）向张忠依支付违约金。根据双方签订的附件四：《商品房买卖合同补充协议》第九条对合同第十五条的补充约定第2条：“因买受人购买房屋用途为居住，买受人认可预期办理产权登记不影响其对房屋的占有、使用权利，对于合同约定的逾期办理产权登记的违约金标准，买受人予以认可，并承诺不以违约金标准较低为要求调整违约金标准”和第3条：“如买受人确需在约定的产权办理期限届满后处分房屋权利的，应向出卖人提出，出卖人将采取合法方式予以配合。买受人未提出相应要求的，视为买受人无实际处分需求，不得据此向出卖人主张任何损失。”2018年7月31日嘉盛房地产公司交付该商品房，双方约定嘉盛房地产公司为张忠依办理该商品房房屋产权证书期间自2018年7月31日-2020年7月31日，但截止至张忠依起诉日嘉盛房地产公司也没有为张忠依办理该商品房的房产证，且由于嘉盛房地产公司无法为张忠依房屋产权证书，导致张忠依商品房销售价格明严重低于比同区位、同条件小区销售的二手房售价，根据《合同法》第三十九条该《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》均为格式合同，并且相关嘉盛房地产公司办理房屋产权的约定属于格式条款，另根据《合同法司法解释二》第6条免除或者限制其责任的内容，嘉盛房地产公司并没有在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、宇体等特别标识，并按照张忠依的要求对该格式条款予以说明的，再根据《民法典》第496条格式条款、第497条格式条款无效的情形规定及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第九条格式条款效力认定适用《民法典》第496条规定，张忠依认为双方对《商品房买卖合同补充协议》第九条下第2条和第3条约定内容不成为合同的内容由于现该商品房同区位、同条件的小区有产权证的二手房均价在10000元/平方米，而没有产权证的二手房均价为7000元/平方米，房产价值相差近440130元，根据双方签订的《商品房买卖合同》第5条违约金条款约定严重低于造成张忠依的损失，故根据《合同司法解释二》第二十九条违约金调整比例规定，嘉盛房地产公司对张忠依应当按照总购房款的30%标准计算违约金，即违约金226605.9元（755353元*30%=226605.9元）。另大众置业公司于2016年9月30日张忠依购买该商品房日至2019年7月31日多次进行股权变更登记，2019年7月31日大众置业公司将其持有嘉盛房地产公司100%股权，其认缴出资期限2011年6月17日，并且已经是早已到期，另具张忠依所知，现嘉盛房地产公司的实际控制人仍为大众置业公司，由于张忠依多次通过向行政主管机关投诉及找大众置业公司均无法获得准确办理房屋产权证书的时间，且由于张忠依急于将该商品房出卖，张忠依多方投诉无门，且均无法解决张忠依诉求情况下，张忠依只能起诉嘉盛房地产公司与大众置业公司。综上，为维护张忠依的合法权益，向法院提起诉讼。 嘉盛房地产公司辩称，张忠依主张的违约金过高，违反了双方的合同约定，应按照合同约定来计算违约金。关于张忠依主张调整违约金计算比例的请求没有事实及法律依据。原合同法司法解释第二十九条约定的是降低违约金的法律规定，并且该司法解释也已经于2021年1月1日废止。张忠依主张调整违约金的比例应该先举证证明其损失的内容及具体的损失金额。目前，其房屋的市价已经比其购买时的单价高了将近一倍。所以不存在给张忠依造成损失的事实。另外，张忠依跟其他楼盘比价格的行为，不符合认定损失的惯例，因为每一个开发商的楼盘其售价是不同的，并且开发商的品牌价值也不同，所以不应该根据周边其他的二手房比售价来计算损失。另外法律规定的格式条款无效的情形是基于该条款的形成过程未能足以引起一方当事人的注意，可能侵犯了其知情权，导致其作出了错误的判断，所以才规定为无效条款，并非所有的条款存在自始便是无效的，这样会影响合同的稳定性，法律上更不存在格式合同的概念。本案关于违约金的约定，嘉盛房地产公司采取了单独签订合同附件的形式提示买受人，已经足以引起买受人的注意，但是在此情况下买受人仍同意签订商品房买卖合同。可以证明其对于违约金的约定是明知并认可的。所以不应该认为关于违约金的约定是无效的格式条款。 大众置业公司辩称，对本案张忠依与嘉盛房地产公司签订有商品房买卖合同。我方并非本案的适格当事人。嘉盛房地产公司和大众置业公司为两个独立的企业法人，依据合同的相对性，本案与大众置业公司无关。关于认缴出资的问题，与本案无关联，是否出资为行政机关予以认定，并非本案张忠依所述，故我方对张忠依的此说法，不予认可，并不予质证。 本院经审理查明，2016年9月30日张忠依与嘉盛房地产公司于签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。《商品房买卖合同》约定，张忠依购买嘉盛房地产公司开发净月·上城A区二期A2-23幢3单元906号房屋，建筑面积为146.71㎡，房屋总价755353元。第八条交付期限：出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合同的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同补充协议》第九条对合同第十五条的补充约定：1.买受人应按出卖人通知的时间提供办理产权登记所需的资料及有关费用，逾期不提供的，出卖人不承担任何违约责任。2.因买受人购买房屋用途为居住，买受人认可逾期办理产权登记不影响其对房屋的占有、使用权利，对于合同约定的逾期办理产权登记的违约金标准，买受人予以认可，并承诺不以违约金标准较低为由要求调整违约金标准。3.如买受人确需在约定的产权办理期限届满后处分房屋权利的，应当向出卖人提出，出卖人将采取合法方式予以配合。买受人未提出相应要求的，视为买受人无实际处分需求，不得据此向出卖人主张任何损失。 张忠依将全部购房款支付给嘉盛房地产公司后，嘉盛房地产公司于2016年12月22日向张忠依开具吉林省增值税普通发票，2018年7月31日嘉盛房地产公司将案涉商品房交付张忠依使用。截至本案开庭之日2021年7月6日开庭之日，案涉商品房仍未办理产权登记。 本院认为，关于违约金数额的认定问题，依据《中华人民共和国民法典》第一百一十九条的规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”，第五百零九条的规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。张忠依与嘉盛房地产公司于签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定为合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。张忠依履行了合同义务支付房价款后，嘉盛房地产公司未按照合同约定于2018年7月31日商品房交付后720日内为张忠依权属登记构成违约，应按照合同约定支付违约金377.68元（已付房价款755353元×0.05%）。 关于大众置业公司对于嘉盛房地产公司的违约行为是否应当承担给付责任的问题，张忠依与嘉盛房地产公司于签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，嘉盛房地产公司作为合同的相对方，且具有法人资格，应由嘉盛房地产公司独立承担违约责任。张忠依请求大众置业公司承担连带给付责任无事实及法律依据，不予支持。 综上所述，张忠依的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条的规定，判决如下： 一、被告长春嘉盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告张忠依支付违约金377.68元； 二、驳回原告张忠依的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2350元（已减半收取），由被告长春嘉盛房地产开发有限公司负担50元，由原告张忠依负担2300元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。 审 判 员  高 源 二〇二一年七月二十七日 法官助理  李 哲 书 记 员  邓清贺