成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0108民初9716号 原告：刘艳，女，汉族，1979年2月25日出生，住四川省遂宁市船山区。 原告：王**，男，汉族，1977年11月6日出生，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人：刘艳，女，汉族，1979年2月25日出生，住四川省遂宁市船山区，系原告王**配偶，特别授权。 被告：成都市成华区危房改造开发办公室，住所地成都市成华区万年场上街东景丽苑B区二楼。 法定代表人：赵新。 委托诉讼代理人：尹文逸，四川善嘉律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：邹松，四川善嘉律师事务所律师，一般授权。 原告刘艳、王**与被告成都市成华区危房改造开发办公室（以下简称危房改造办）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘艳以及王**的委托诉讼代理人，被告危房改造办的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期办理产权初始登记违约金人民币5234.95元；2、判决被告向原告支付逾期办理产权转移登记违约金人民币3146.69元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由详见书面起诉状。原告明确诉讼请求中的违约金为逾期办理小产权转移登记违约金。 被告危房改造办辩称：1、原告所称的逾期办理产权证是不可抗力造成的，并非被告的原因，根据2015年3月1日实施的不动产登记暂行条例，明确不动产实行统一登记。原国有土地使用权证与不动产证双证合一，成都市房管局于2016年7月停止办理产权资料，是国家政策性调整，被告只能按照最新的不动产权证书的程序进行申请，从而导致2016年7月初到2016年11月底无法递交办理不动产权证。因此，该事件是不可预见的情况，属于不可抗力因素；2、即使被告应当承担由于房屋办证政策调整引起的办证迟延的违约责任，也应当扣除成都市国土资源局明确的2016年11月17日至2016年11月23日无法受理主城区土地登记，房屋交易登记各类业务的6天时间，因此原告主张的违约时间应当减去这6天；3、针对部分原告诉讼请求中的合同条款无效的诉讼请求，被告认为合同时双方真实的意思表示，不存在违法情形，因此合法有效。 经审理查明，原告和被告于2012年11月3日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告出售的位于成都市成华区房屋，购房款总额为588472元，现已支付完毕。2014年11月1日，原告接收案涉房屋。案涉房屋于2018年5月23日登记在原告名下。合同第十条约定：出卖人应当在2014年10月31日前向买受人交付该商品房。第十九条第一款约定：出卖人应当在2015年10月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本条款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按买受人已付房价款的同期中国人民银行活期存款利率支付违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。 第十九条第二款约定：如因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按买受人已付房价款的同期中国人民银行活期存款利率支付违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。”双方签订的补充协议第五条产权登记的特别约定：出卖人在买受人交清全部资料、付清全部房价款、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后，将买受人办理房屋所有权证所需的资料提交给产权办理部门。如因买受人原因导致未在房屋交付时办理上述委托手续，出卖人不承担逾期办理房屋权属转移登记的责任。因政策及政府主管部门原因、工作程序，造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办结产权登记相关手续的，出卖人不承担违约责任和其他任何法律责任。 被告于2018年3月6日取得案涉房屋所在楼栋的初始登记。2016年11月7日、8日，被告在案涉房屋所在小区公告栏处张贴收取办理分户产权证资料的通知。通知从2016年11月9日开始办理相关手续。2017年2月15日，原告向被告提交完整的办理分户登记的全部资料。庭审中，被告认可原告未逾期提交办理分户登记的全部资料。 原告和被告认可同期中国人民银行活期存款利率0.35%/年，均认可以2021年7月14日由原被告双方签字确认的《关于违约金的相关信息表》中记载的相关信息作为转移登记违约金计算依据，其中购房款总额为588472元、实际交房时间为2014年11月1日、合同约定办证期间为730天、合同约定办证截止时间为2016年10月31日、房屋实际办证时间为2018年5月23日。关于产权转移登记的计算标准，原、被告双方均认可补充协议与由原、被告双方签字确认的《关于违约金的相关信息表》中记载的相关信息不一致的，以《关于违约金的相关信息表》为准。原告认可起诉时计算的违约金与《关于违约金的相关信息表》时间段不一致时，以《关于违约金的相关信息表》记载内容确认计算出来的违约金为准。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系有效合同，双方均应按约定履行各自义务。原告已依约履行了交付全部房款的义务，被告逾期办理案涉房屋初始登记与转移登记系违约行为，应承担逾期违约责任。关于金额问题，经过计算（见附表）并结合原告的诉讼请求金额：1、关于楼栋权属证明即初始登记的违约金（附表一），被告应向原告支付逾期办理初始登记违约金4802元；2、关于转移登记违约金（附表二），被告应向原告支付逾期违约金为3177元。 关于被告逾期通知提交办证资料导致办证迟延的时间是否应在全部逾期时间中扣除的问题。双方签订的补充协议第五条产权登记的特别约定：出卖人在买受人交清全部资料、付清全部房价款、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后，将买受人办理房屋所有权证所需的资料提交给产权办理部门。如因买受人原因导致未在房屋交付时办理上述委托手续，出卖人不承担逾期办理房屋权属转移登记的责任。因政策及政府主管部门原因、工作程序，造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办结产权登记相关手续的，出卖人不承担违约责任和其他任何法律责任。鉴于被告仅在小区内张贴公告，并无直接证据证明在合同约定或实际交房后合理期限内及时通知业主本人提交办证资料，故系被告迟延通知原因导致案涉房屋办证存在迟延的责任应由被告自行承担，且被告认可原告未逾期提交办理分户登记的全部资料，相应期限不应扣除。 另，本案系本院受理的多名原告分别起诉同一被告的同类型民事简易程序案件，本案详细的查明事实及裁判理由参见（2020）川01民终17142号民事判决书。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告成都市成华区危房改造开发办公室于本判决生效之日起五日内向原告刘艳、王**支付逾期办理初始登记违约金4802元； 被告成都市成华区危房改造开发办公室于本判决生效之日起五日内向原告刘艳、王**支付逾期办理转移登记违约金3177元； 驳回原告刘艳、王**的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由被告成都市成华区危房改造开发办公室负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 张 丹 二〇二一年七月二十日 书记员 冯丹婷 附表一 购房款总额（元）年利率标准合同约定办证截止时间房屋实际办证时间扣除政策时间（天）实际逾期时间（天）逾期办证违约金(元）5884720.00352015/10/312018/3/668514802 附表二 购房款总额（元）年利率标准合同约定交房时间实际交房时间合同约定办证期间（天）合同约定办证截止时间房屋实际办证时间扣除政策时间（天）实际逾期时间（天）逾期办证违约金(元）5884720.00352014/12/222014/11/17302016/10/312018/5/2365633177 附件:成都市中级人民法院民事判决书（2020）川01民终17142号（示范案件裁判文书）