四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终9637号 上诉人（原审原告）：张素芬，女，1955年1月15日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：苏银花，四川蜀文律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都鹏鼎置业有限责任公司。住所地：成都市成华区东三环路二段龙潭工业园航天路**。 法定代表人：魏伟，总经理。 委托诉讼代理人：丁波，男，1988年1月13日出生，汉族，住成都市天府新区。 上诉人张素芬因与被上诉人成都鹏鼎置业有限责任公司（以下简称鹏鼎置业）商品房预约合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初7521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 张素芬上诉请求：1.撤销原判决第二项；2.请求支持张素芬的一审诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费用由鹏鼎置业承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，导致判决错误。张素芬与鹏鼎置业于xx9年12月22日签订珑锦云花园项目商品房认购书，第三条明确约定：立约定金100000元，签订合同当日张素芬支付20000元，由于张素芬是退休人员，担心不能办理银行贷款手续，鹏鼎置业的工作人员承诺如果张素芬不能办理银行贷款则退还其定金。张素芬次日去银行咨询是否可以贷款，银行工作人员明确表示张素芬的年龄已经不符合贷款条件。张素芬又到房管局咨询，被告知由于该房屋没有经过摇号属于违规操作，所以张素芬没有继续缴纳后期款项。张素芬与鹏鼎置业签订的认购书因主合同目的无法实现，导致双方无法签订合同。 鹏鼎置业未发表答辩意见。 张素芬向一审法院起诉请求：1.请求判令解除张素芬与鹏鼎置业于xx9年12月22日签订的《珑悦锦云花园项目商品房认购书》；2.要求判令鹏鼎置业返还张素芬所支付的商品房认购意向款20000元；3.因本案产生的所有费用由鹏鼎置业承担。 一审法院认定事实：xx9年12月22日，张素芬（乙方、认购方）与鹏鼎置业（甲方、出售方）签订协议书，约定：张素芬认购鹏鼎置业开发建设的位于成都市成华区房屋，建筑面积160.14平方米，房屋总价优惠后为2934490元。合同第三条“定金”载明：本认购书签订当日乙方交付立约定金100000元，待《商品房买卖合同》及补充协议、附件签订后转为房款的一部分。第五条第1项载明：乙方应在认购书签订后七日内到鹏鼎置业签约中心签订《商品房买卖合同》、附件、补充协议、《前期物业服务合同》等，若逾期未与甲方签订买卖合同，经甲方催告后，超过七日仍未签署合同的，甲方有权解除并终止协议，将房屋另行出售，已收取定金不予返还；亦可由乙方支付按商品房总价每日万分之一的违约金后，双方另行签订买卖合同。第五条第3项载明：甲方已向乙方明示即将签订的《商品房买卖合同》、附件及补充协议、《前期物业服务合同》以及《临时管理规约》等签约文本等，甲方对相关条款作了充分合理的说明，乙方确认对以上文书的条款清楚而且无异议。第五条第5项载明：乙方承诺已充分了解到商业按揭贷款的办理条件、程序及需交纳的全部手续及费用，若因乙方自身的原因，导致无法获准项目合作银行的个人住房贷款或申请贷款的利率、额度与年限与本认购书不一致，则最终以银行核定为准。乙方不得以此为由拒绝签订买卖合同，否则乙方已付的立约定金甲方不予返还。上述内容，第五条中第1项、第3项和第5项中“乙方不得以此为由拒绝签订买卖合同，否则乙方已付的立约定金甲方不予返还”的文字部分，鹏鼎置业对字体进行了加粗处理。第9项载明，甲乙双方通讯联络以本认购书所载明的电话、传真、地址等为准，若甲方按上述电话、传真、地址等联系不到乙方，甲方按照上述地址寄出通知后三个工作日视为已送达……。 认购书签订当日，张素芬向鹏鼎置业支付20000元，同日，黄丽出具了《承诺书》，载明：“今客户张素芬于今日xx9年12月22日认购xx，客户申请办理中国银行接力贷。如发生无法办理贷款的情况，本人（黄丽）承诺所交房款原卡原退。”2020年1月2日，鹏鼎置业向张素芬在认购书载明的地址发出《催告函》，要求张素芬最迟在2020年2月9日前与鹏鼎置业签订商品房买卖合同。2020年3月7日，鹏鼎置业再次向张素芬发出《解除的通知》，表明按照《商品房认购书》第五条之约定，张素芬应当在认购书签订后七日内即xx9年12月29日前签订《商品房买卖合同》并按约定支付房款，鹏鼎公司已经以邮件形式进行了催促，但张素芬仍未按约履行，故通知张素芬解除《商品房认购书》，所付定金不予退还。 一审庭审中，张素芬陈述，承诺书的出具人黄丽系鹏鼎公司员工，双方对付款方式未达成一致意见，鹏鼎置业则表示黄丽并非其员工，双方对付款方式已经达成一致意见，张素芬诉状中也认可了剩余购房款以贷款方式处理。 一审法院认为，张素芬与鹏鼎置业签订的认购书系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，为双方真实意思表示，且协议内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。因双方已对解除认购书达成了一致意见，一审法院对于张素芬的该项诉讼请求予以支持。 关于鹏鼎置业是否应当退还张素芬20000元定金。一审法院认为，张素芬无权要求鹏鼎置业退还20000元定金。理由如下：第一，张素芬虽称认购书中未对付款方式进行约定，但从其提供的证据及张素芬起诉的理由（贷款无法办理）可以看出，双方已在签订认购书后对付款方式达成了合意，张素芬也未向法院提交证据证明双方对付款方式存在另行磋商的情形，故一审法院对于张素芬称仍未确定付款方式的陈述不予采信。第二，鹏鼎置业提供的认购书虽系格式文本，鹏鼎置业在定金条款、按揭贷款办理条件以及后果等地方以加粗字体的方式予以了特别说明，应认定鹏鼎置业尽到了合理的明示和说明的义务，张素芬作为完全民事行为能力人，在认购书落款处签名，表示其已查阅并理解正式的商品房买卖合同文本及其补充协议、阅读鹏鼎置业提供的《商品房买卖合同》附件及补充协议等签约文本内容，并对合同文本无任何异议，上述事实说明其已对该此条款详细了解并进行了确认。认购书第五条第5项明确载明“乙方承诺已充分了解商业按揭贷款的办理条件、程序及需交纳的全部手续及费用，如因乙方自身的原因，导致无法获准项目合作银行的个人住房贷款或申请贷款的利率、额度与年限与本认购书不一致，最终以银行核定为准。乙方不得以此为由拒绝签订买卖合同，否则乙方已付的立约定金甲方不予返还。”由此可以看出，张素芬是否符合贷款条件，贷款的具体金额是多少，取决于贷款银行的信贷审查标准和要求，应由贷款银行进行审查，鹏鼎置业无法决定，张素芬不能申请银行贷款的责任归责于鹏鼎置业的依据不足。第三，张素芬虽称鹏鼎置业向其承诺如果无法贷款就退还房款，但其提交的承诺书中并没有鹏鼎置业公章，也未提交证据证明承诺书的出具人黄丽系其员工，故黄丽个人出具的承诺书不能对鹏鼎置业产生法律效力。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，张素芬将其不符合按揭贷款条件的责任归责于鹏鼎置业，主张鹏鼎置业存在违约行为的理由事实依据不足，不能成为不履行和鹏鼎置业签订商品房买卖合同的合法理由。张素芬在签订认购书后，未能依约交纳剩余定金并与鹏鼎置业签订商品房买卖合同，且未能提供证据证明是因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，张素芬主张解除案涉认购书并返还20000元定金的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。鹏鼎置业的抗辩理由成立，其有权在张素芬不履行认购书约定的与鹏鼎置业签订商品房买卖合同的情形下，依约没收其定金。 综上所述，张素芬的诉讼请求部分成立。据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除张素芬与鹏鼎置签订的《商品房认购协议》；二、驳回张素芬的其他诉讼请求。一审案件受理费300元，减半收取150元，由张素芬承担。 二审中，各方当事人均无新证据提交。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：张素芬诉请鹏鼎置业向其返还商品房认购意向款是否应予支持。 本院认为，案涉《珑悦锦云花园项目商品房认购书》系双方当事人双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方当事人均应按合同约定履行各自的义务。 根据查明的事实，案涉认购书签订于xx9年12月22日，按合同约定，张素芬应当在本认购书签订后七日内即xx9年12月29日前到鹏鼎置业签约中心签订《商品房买卖合同》附件、补充协议等。本案中，张素芬并未提交有效证据证明其在上述期限内到过鹏鼎置业签约中心，并就《商品房买卖合同》等条款进行了协商。此后，鹏鼎置业于2020年1月2日向张素芬在认购书载明的地址发出《催告函》，要求张素芬最迟在2020年2月9日前与鹏鼎置业签订商品房买卖合同，但张素芬仍未按约履行。2020年3月7日，鹏鼎置业再次向张素芬发出《解除的通知》。综上，张素芬未按约定期限及宽限期限内签订商品房买卖合同，已构成违约，张素芬诉请鹏鼎置业向其返还商品房认购意向款无法律依据，不能成立，本院不予支持。 综上，张素芬的上诉请求成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由张素芬负担。 本判决为终审判决。 审判员  白福群 二〇二一年七月八日 书记员  夏玉荣