广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10264号上诉人（原审原告，反诉被告）：朱狄熊，男，汉族，1962年6月8日出生，住浙江省绍兴市越城区。委托诉讼代理人：黄锡峰，广东百高律师事务所律师。委托诉讼代理人：李家儿，广东百高律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：蔡佩利，女，1984年9月19日出生，汉族，住广东省雷州市。委托诉讼代理人：湛朝略，广东伯方律师事务所律师。上诉人朱狄熊因与被上诉人蔡佩利租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初5223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人朱狄熊的委托诉讼代理人黄锡峰、李家儿，被上诉人蔡佩利的委托诉讼代理人湛朝略到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱狄熊上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判押金294000元归朱狄熊所有，并判决蔡佩利向朱狄熊支付2020年2月1日至5月25日的租金156167.74元；2.一、二审诉讼费用由蔡佩利承担。事实和理由：一、在新中国大厦优惠方案出台之后，朱狄熊已经第一时间按照优惠方案将租金优惠给到蔡佩利，要求蔡佩利按照金穗丰公司的租金减免方案交租，但蔡佩利在可以正常营业及明知减租优惠方案的前提下，直至2020年5月仍不交租，且在2020年5月25日擅自退租撤场，显然构成违约，朱狄熊有权没收押金。一审法院认定蔡佩利不属于违约属于认定事实错误。二、朱狄熊在本案中并无过错，也是疫情的受害者，承租涉案商铺也支付了巨额成本，而蔡佩利是租金减免的最终既得利益者。一审法院在认可金穗丰公司减租方案的情况下，依然认定拖欠租金、违约撤场不属于违约，同时认为因租金产生争议，所以拖欠租金不属于违约。故一审法院在界定责任时偏袒蔡佩利，完全忽视朱狄熊的利益，显失公平。综上，请求二审法院予以改判。蔡佩利答辩称：蔡佩利在本案中不存在违约事由，朱狄熊无权没收押金。一审法院根据公平原则认定租金支付标准并无不当。综上，请求二审法院予以维持。2020年5月15日，朱狄熊向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除朱狄熊和蔡佩利于2019年8月8日签订的《联营协议书》；2、蔡佩利支付的294000元押金归朱狄熊所有;3、蔡佩利按98000元/月的标准向朱狄熊支付自2020年2月1日起至2020年5月31日的承包费392000元；4、本案全部诉讼费用由蔡佩利承担。蔡佩利向一审法院提起反诉，请求判令：1、朱狄熊立即向蔡佩利返还押金205483.87元。2、朱狄熊承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2019年8月8日，朱狄熊（甲方）与蔡佩利（乙方）签订《联营协议书》，约定甲方提供新中国大厦8楼113B档口与乙方承包经营服装生意：一、承包期从2019年8月8日至2020年7月31日，每月承包费金额为98000元整。乙方在承包前，先向甲方缴交三个月承包费作为押金和缴交一个月的承包费，共370000元整。每月一日提前三天缴交租金98000元，逾期不交或未交清的除应如数交清外，另应交付滞纳金，滞纳金按逾期天数，每天增缴欠总额的3%计算，逾期三天不交租金作自动弃权，押金不退还，并退出经营档口，乙方应自觉将档内物品搬离，如不按时搬离，甲方有权将档内物品作废品处理。二、承包期内，旺季不增、淡季不减，乙方不得以任何理由要求减少或延期缴交承包费，押金在合同期最后三个月扣除，当作承包费。五、承包期内，因商场改建或政府行为令本档口不能继续使用，但必须以收到商场正式通知为准，甲方按乙方已交的承包费和扣除乙方实际使用天数的承包费，将承包费余额、押金退还给乙方，甲方不作其他补偿，等等。上述协议签订后，朱狄熊将案涉档口交付蔡佩利使用，蔡佩利向朱狄熊支付了押金294000元，并支付承包费至2020年1月底,之后没有再支付过承包费。2019年12月12日，广州市仁柏杰物业管理有限公司（下简称仁柏杰物业公司）在账号主体是广东金穗丰实业有限公司的“十三行壹號”微信公众号发布新中国大厦2020年春节期间休市时间为2020年1月18日至2020年1月31日，开市日期为2020年2月1日的通知。2020年1月28日起，仁柏杰物业公司在上述微信公众号以新型冠状病毒感染的××疫情现况和广州市相关通知要求为由发布通知多次延迟新中国大厦启市时间，表示具体启市时间，视疫情情况另行通知；载明“十三行壹號”公众号为新中国大厦唯一官方认证公众号，一切通知均以此公众号发布的为准……2020年3月2日，该司发布新中国大厦的正式启市时间为2020年3月4日，并发布了相关入场指引。2020年3月4日，广东金穗丰实业有限公司在上述微信公众号发布《新中国大厦租金减免通知》，内容如下：一、与我司签订5年合同期商户送1个月租期优惠（即61个月）。其中9楼已签订5年合同期的商户送2个月租期优惠（即62个月）。二、2020年3月份以后尚与我司有租赁合同（除本方案第一条外）的商户：1.免去1个月租金和管理费；2.给予每月租金9折优惠1年（不足1年合同期的优惠至合同届满）。其中1楼A区商户免去1个月租金和管理费，并给予每月租金8折优惠。2020年3月17日，广东金穗丰实业有限公司在上述微信公众号发布《新中国大厦再出重大优惠方案》，内容如下：一、五年合同期的商户在原增加一个月的基础上，再增加两个月租金，即共计63个月租期。二、存在二手转租的商户，必须将金穗丰公司的优惠方案落实到终端商户（即2020年4月、5月、6月、7月租金减半）。三、合同期在一年半以内的商户，2020年4月、5月、6月、7月租金按原合同五折优惠；等等。2020年5月25日，蔡佩利通过微信向朱狄熊发送《告知函》及涉案档口已腾空的照片，《告知函》上记载蔡佩利多次与朱狄熊沟通租金减免事宜无果，后在2020年5月下旬收到法院寄来起诉状等材料，得知朱狄熊提起诉讼要求解除合同返还场地，故蔡佩利认为朱狄熊无继续履行合同的意愿，同意解除合同，但认为自己无需再向朱狄熊交付租金，且不存在任何违约事宜；并通知朱狄熊蔡佩利将于2020年5月25日将店铺内全部物品清空，搬离档口，请朱狄熊于当日接收档口等。同日，蔡佩利通过微信告知朱狄熊其已撤场完毕。一审庭审中，朱狄熊陈述，新中国大厦8楼113B档口（简称涉案档口）是其向广东金穗丰实业有限公司承租得来，租期从2018年至2022年；另陈述其未于2020年5月25日接收涉案档口的原因是档口在交付蔡佩利时有落地玻璃间隔，蔡佩利仅搬离档口而未将档口恢复原状。但朱狄熊未在其承诺的期限内向一审法院提交证据证明交付时档口存在落地玻璃间隔。蔡佩利陈述其于2020年5月23日收到一审法院的起诉状副本。朱狄熊认为《联营协议书》的解除时间为2020年6月1日，蔡佩利认为解除时间为2020年5月25日。经查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。一审法院认为：朱狄熊与蔡佩利签订的《联营协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。该协议书虽名为联营协议书，但双方实为租赁关系。关于《联营协议书》的解除问题。蔡佩利于2020年5月23日收到朱狄熊提起本案诉讼要求解除合同的起诉状副本并于2020年5月25日告知朱狄熊同意解除合同和腾空涉案档口，通知朱狄熊于当天接收店铺。朱狄熊知道蔡佩利在2020年5月25日撤场但以蔡佩利未将商铺恢复原状为由迟延至2020年6月1日才收回商铺。朱狄熊在本案中未能提交证据证明案涉商铺的原状，故一审法院对朱狄熊主张合同解除时间为2020年6月1日且要求计算租金至该日的诉请，不予支持。《联营协议书》在蔡佩利同意解除及搬出案涉商铺当日（2020年5月25日）已无法继续履行，故一审法院认定合同解除时间为2020年5月25日。由于2020年1月23日我省启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月9日我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。从响应级别来看，一级响应期间确实对蔡佩利的经营影响较大，但从二级响应开始各项经营开始逐步恢复。在此期间，蔡佩利以疫情防控影响其经营而要求按金穗丰公司出台的减免通知减免租金，朱狄熊对此提出异议，蔡佩利在协商变更租金期间拖欠租金系因其对租金标准有争议所致，并非恶意。故一审法院据此认为案涉商铺《联营协议书》的解除主要是受疫情防控影响，致使双方对减免租金产生争议，《联营协议书》的解除不可归责于双方。关于押金处理的问题。如前所述，《联营协议书》的解除不可归责于双方，朱狄熊以蔡佩利拖欠租金为由要求没收蔡佩利的押金依据不足，一审法院不予支持。朱狄熊应向朱狄熊返还押金294000元。关于租金的调整支付及退还问题。2020年1月23日至2020年2月24日9时，我省处于省重大突发公共卫生事件一级响应期间，实行最大限度减少公众聚集活动的管制措施，停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动；政府要求对于除农产品批发市场外的其它批发市场要审慎核实复工复产，报区疫情防控工作指挥部办公室同意后方可复市。结合仁柏杰物业公司2020年1月28日至2020年3月2日在新中国大厦官方微信发布的停市、休市、启市通知，可见，新中国大厦能否启市与新型冠状病毒感染××疫情的发展及政府的防控措施有关，新中国大厦复市需经政府部门审核。因此，一审法院对蔡佩利主张的涉案档口在2020年2月份无法经营使用的事实予以采信，认定涉案档口在此期间无法经营的原因是政府防控工作。蔡佩利租赁涉案档口的目的是经营服装生意，疫情防控措施导致其在2020年3月4日前无法开门营业产生了实际损失，双方应抱着疫情防控期间共担风险、共渡难关及公平原则，对于蔡佩利无法使用的2020年2月1日至3月3日期间的租金应酌定按原租金标准的30%支付租金，即32245.16元为宜。从开市（3月4日）起，蔡佩利具备使用涉案档口的条件，但整个市场处于复苏状态，我省处于省重大突发公共卫生事件二级响应期间，因此自开市之日至3月31日的租金，一审法院酌定蔡佩利应按原租金标准的40%支付租金，即35406.45元为宜；4月1日至合同解除之日5月25日的租金，一审法院参照广东金穗丰实业有限公司提供的优惠方案，确定蔡佩利按原租金标准的50%支付租金，即88516.13为宜。经计算，蔡佩利应向朱狄熊支付的2020年2月1日至5月25日的租金共计为156167.74元。因蔡佩利在反诉请求中主张退还的押金为扣除蔡佩利应付朱狄熊租金的部分，为减少诉累，一审法院认可该抵扣方式，朱狄熊须向蔡佩利退回的押金金额为137832.26元（294000-156167.74＝137832.26）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2020年12月24日作出判决如下：一、确认朱狄熊向蔡佩利于2019年8月8日就广州市荔湾区新中国大厦八楼113B档口签订的《联营协议书》于2020年5月25日解除；二、自本判决生效之日起十日内，朱狄熊向蔡佩利返还押金137832.26元；三、驳回朱狄熊的其他诉讼请求；四、驳回蔡佩利的其他反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费5020元，由朱狄熊负担3308元，蔡佩利负担1712元；反诉受理费2191元，由朱狄熊负担1528元，蔡佩利承担663元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。一审法院认定案涉双方之间签订的《联营协议书》名为联营实为租赁，合法有据，不作赘述。本院据此依法明确本案案由为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：一、朱狄熊上诉主张没收案涉全部押金能否成立；二、案涉商铺租金计付的问题。对此，本院认定如下：关于争议焦点一，朱狄熊上诉主张没收案涉全部押金能否成立。蔡佩利在2020年2月3日至3月4日期间受疫情防控措施影响，无法使用商铺经营，所遭受损失事实明显，2020年3月4日、3月17日金穗丰公司先后作出对包括案涉商铺在内物业租金减免优惠通知。在此情况下，蔡佩利在双方最终未能确定租金减免标准之前暂缓交纳租金，有其正当理由。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”故朱狄熊提起本案诉讼要求解除双方租赁合同，显然不符合法律规定。蔡佩利在接到本案起诉状副本后腾空商铺，双方合同至此解除。因此，朱狄熊主张蔡佩利违约，并要求没收蔡佩利的押金，依据不充分。一审法院结合本案具体事实，判令朱狄熊向蔡佩利退还全部押金，合法有据，本院予以维持。关于争议焦点二，案涉商铺租金计付的问题。2020年2月份因疫情影响，新中国大厦管理方为保障人民生命健康安全需要，严格落实政府相关疫情防控政策对案涉商铺所在商场采取休市措施，导致案涉商铺无法正常经营使用。一审法院结合具体案件事实，依据公平原则并参照金穗丰公司的优惠方案，酌定2020年2月1至3月3日期间按原租金标准30%支付，2020年3月4日至3月31日期间按原租金40%支付，2020年4月1日至5月25日期间按原租金标准50%支付，并无不妥，朱狄熊对此提起的上诉主张，不能成立。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人朱狄熊的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3423元,由朱狄熊负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二一年七月十二日书记员  张 旭彭诗敏