安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖13民终3046号上诉人（原审被告）：安徽省中通置业有限公司，住所地安徽省宿州市高新技术产业开发区拱辰路8号，统一社会信用代码913413000557716113。法定代表人：张伯福，该公司董事长。委托诉讼代理人：尹若亮，安徽德韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高珊珊，女，1987年5月13日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：潘维锋（系高珊珊之夫），男，1985年12月17日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。上诉人安徽省中通置业有限公司（以下简称中通置业）因与被上诉人高珊珊商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2021）皖1302民初4927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中通置业上诉请求：撤销一审判决，改判驳回高珊珊的全部诉讼请求或者裁定发回重审。事实和理由：1.一审认定中通置业存在逾期交房行为，构成违约错误。（1）双方签订的商品房买卖合同第十一条虽然约定中通置业应于2019年11月30日前交付商品房。但是在案涉项目施工过程中，因安徽省宿州市环保督查需要，导致其多次停工。该因素属于不可抗力，对由此造成的停工期间依法应当进行顺延。（2）因宿州市房屋管理部门政策调整，将单体验收改为整体综合验收，案涉房屋已于2019年11月符合实际交付条件，且中通置业于2019年11月通知全体业主办理交房手续，其他业主均在其通知的期限内办理完成交房手续，并早已实际入住。本案未能交房的实际原因是高珊珊拒绝收房，一审判决将逾期交房的期限认定至符合房屋交付条件之日，无任何事实依据。（3）2020年初，全国发生新型冠状病毒疫情，建筑工地及政府相关主管部门受到疫情影响，处于停工状态长达3个月之久，该疫情虽在约定的交房期限后，但对中通置业办理竣工验收等相关工作的影响客观存在，应当扣除逾期天数。2.一审程序违法。一审仅向中通置业送达了开通传票及起诉状，未向中通置业送达相关证据，且未依法告知其合议庭组成人员等，另外，中通置业收到开庭传票载明的承办人与实际开庭审理承办人不一致，且开庭审理后次日作出判决，违反常理。二审增加上诉理由为，一审按照每日万分之二标准计算违约金标准过高。高珊珊辩称，1.一审认定事实清楚，适用法律正确。2.中通置业作为专业从事房地产开发的公司，应对相关法律规定及政府可能采取的措施有所预期，并遵循环保要求及时采取措施，亦是企业应尽的社会责任。3.中通置业没有提供证据证明宿州市房屋管理部门改变了验收政策，应承担举证不能的法律责任。且案涉《商品房预售合同》真实、合法、有效，该公司应当按照合同约定的交付条件向其交付房屋。4.新冠疫情发生在约定的交房期限后，中通置业不能免除责任，其要求扣减逾期天数缺乏事实及法律依据。高珊珊向一审法院起诉请求：1.判令中通置业向高珊珊支付逾期交房的违约金51870.92元（以购房款594845元为基数，按照日万分之二的标准,自2019年12月1日起暂计算至2021年2月8日，实际计算至案涉商品房取得验收备案等证明文件并向高珊珊交房之日止）。2.诉讼费由中通置业承担。一审认定事实，2018年4月8日，高珊珊与中通置业签订《商品房买卖合同》，该合同约定，买受人高珊珊购买中通置业开发建设的拂晓新城二期B区10号2805商品房，房屋建筑面积115.28平方米，单价5160元/平方米，总价款594845元。合同第九条约定商品房交付条件为，1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。同时第十一条约定，出卖人应当在2019年11月30日前向买受人交付该商品房，并约定交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。第十二条逾期交付责任约定，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同签订后，高珊珊支付了房屋首付款并办理了银行贷款，该房屋至今尚未通过公安消防部门的验收。庭审中，高珊珊称中通置业通知其收房，但其至今未接收该房屋。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，合法有效。合同签订后，高珊珊已经支付了全部购房款，中通置业应当按合同约定将符合交付条件的房屋交付高珊珊。根据合同约定，中通置业应当于2019年11月30日前将验收合格的房屋交付给高珊珊使用，但中通置业并未按照合同约定的期限将该商品房交付给高珊珊，该行为构成违约，应当承担违约责任。该房屋至今尚未通过公安消防部门的验收，即未符合交房条件，中通置业应当承担违约责任，自2019年12月1日至2020年2月28日共90天，按照房款的日万分之一计算为5353.6元，自2020年3月1日至2021年2月8日共计345天，按照房款的日万分之二计算为41044.3元，合计46397.9元。2021年2月9日至房屋符合交付条件之日的违约金继续按照房款日万分之二计算。中通置业称因政策改变、环境治理、新冠疫情的原因造成案涉工程工期延误，其不应当承担违约责任，并提供了一定的证据支持其状主张，就其提供的证据，反映其在约定交房日期之前停工的原因中高考禁噪，停止夜间施工，加强建筑扬尘管控及重污染天气预警等，作为专业房产开发、销售企业，应知晓高考期间短暂停止施工规定，更应知悉近年来国家环境治理政策并严格按照规定规范施工，而新冠疫情发生在约定的交房期限后，其要求扣减逾期天数，缺乏事实及法律依据，不予支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、中通置业于判决生效后十日内向高珊珊支付违约金自2019年12月1日至2021年2月8日期间的逾期交房违约金46397.9元，并继续承担2021年2月9日至房屋符合交付条件之日的违约金（按照房款594845元的日万分之二计算）。案件受理费548元，由中通置业负担。二审中，当事人没有提供新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。另查明，《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为，1.一审程序是否违法。2.案涉工期应否顺延3.中通置业应否承担逾期交付责任。4.双方约定的违约金是否过高，应否予以调整。（一）关于一审程序是否违法的问题依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十九条规定，一审以简易程序独任审理本案，可以用简便方式送达诉讼文书。一审开庭传票载明的承办人与开庭审理当日宣布的承办人一致，且中通置业未提出异议。故中通置业以一审未向其送达证据、未告知合议庭组成人员，开庭后即作出判决为由，认为一审程序违法，本院不予采纳。（二）关于案涉工期应否顺延的问题《中华人民共和国大气污染防治法》第九十六条规定“县级以上地方人民政府应当依据重污染天气的预警等级，及时启动应急预案，根据应急需要可以采取责令有关企业停产或者限产、限制部分机动车行驶、禁止燃放烟花爆竹、停止工地土石方作业和建筑物拆除施工、停止露天烧烤、停止幼儿园和学校组织的户外活动、组织开展人工影响天气作业等应急措施……”。审理认为，建筑工地因涉及拆除、运输、土石方、混凝土作业等极易对环境产生污染，中通置业作为一家专业从事房地产开发的公司，其应当对上述法律规定及政府有可能依此作出一些措施有所预期，并遵循环保要求按照政府环保文件规定及时采取措施，也是其作为企业应尽的社会责任。中通置业在与购房者签订商品房买卖合同约定交房日期时应当充分考虑包括上述环保在内的因素，结合建设工程施工合同的履行情况，合理约定交房日期。因此，对中通置业的此节上诉理由不予采信。（三）关于中通置业应否承担逾期交付责任的问题根据查明的事实，中通置业与高珊珊约定的房屋交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，同时中通置业还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。因中通置业至今未能提供上述材料，其主张案涉房屋已于2019年11月符合交付条件，缺乏事实依据。因此，可以认定案涉房屋至今尚不符合交付条件，中通置业构成违约，高珊珊有权拒绝接收房屋，一审判决认定逾期交房违约金的计算终点为房屋符合交付条件之日，有合同依据。中通置业关于一审将逾期交房期限认定至符合房屋交付条件之日无事实依据的上诉理由不能成立，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》中约定交房时间为2019年11月30日。中通置业未能在约定的日期履行交付房屋的义务，且中通置业自认案涉工程至今未通过综合验收，致案涉房屋至今尚未交付，其行为已构成违约，而新型冠状病毒肺炎疫情发生在中通置业违约之后，依据上述法律规定，不能据此免除其承担支付逾期交房违约金的责任。故中通置业以全国发生新冠疫情为由，请求扣减逾期天数，无法律依据，本院不予采信。（四）关于双方约定的违约金是否过高，应否予以调整的问题《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的结算方法。只有在约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人方可请求人民法院予以适当减少。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。中通置业作为商品房销售合同的提供方，在签订合同时对于违约金如何约定处于主导地位，其在合同中对于违约金计算方法进行了明确，且购房者购买房屋用途及目的多样，有婚姻、就学、投资等需求。现在中通置业在违约的情况下又以违约金约定过高要求人民法院调整，作为合同的提供方及违约方其应当对于违约金过高承担举证责任。故，中通置业认为一审按照每日万分之二标准计算违约金标准过高的上诉意见无事实及法律依据，不予采纳，一审未予调整并无不当，予以维持。综上所述，中通置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1096元，由上诉人安徽省中通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 强审 判 员  姚 强审 判 员  赵 路二〇二一年七月二十七日法官助理  崔玉凤书 记 员  朱晶晶附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。