山东省烟台市中级人民法院山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁06民终4558号上诉人（原审被告）：烟台市福山城镇房地产联合开发公司，住所地烟台市福山区西大街。法定代表人：张崇红，经理。委托诉讼代理人：张相光，山东助商律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢超群，山东助商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙刚，男，1973年1月9日出生，汉族，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：吴大鹏，山东新势力律师事务所律师。上诉人烟台市福山城镇房地产联合开发公司（以下简称福山城镇房地产公司）因与被上诉人孙刚商品房销售合同纠纷一案，不服山东省烟台市福山区人民法院（2020）鲁0611民初2323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月21日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。福山城镇房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判福山城镇房地产公司不承担逾期交房违约责任；2.本案一、二审诉讼费由孙刚负担。事实和理由：一、一审判决认定逾期交房的违约期限自2020年1月1日起算，对福山城镇房地产公司主张的因执行政府环保政策、通知、函等合同约定免责事由进行停工的期限不予认定，属于事实认定错误。2019年12月31日前，福山城镇房地产公司主张因政府环保政策、通知、函等停工的天数为400余天，且停工造成的影响远远大于上述文件的天数，一审判决对于停工天数不予认定。依据福山城镇房地产公司与孙刚签订的《商品房买卖合同》第八条，福山城镇房地产公司可据实延期交房。上述400多天的停工事由属于合同约定的免责条款，福山城镇房地产公司对此无需承担违约责任。福山城镇房地产公司因政府环保政策造成的停工天数已超出孙刚主张延期交房的时间，福山城镇房地产公司不应向孙刚承担逾期交房的违约责任。对于政府相关部门下发的停止一切施工行为的文件，应视为对福山城镇房地产公司施工进度产生直接影响且为不可归责于福山城镇房地产公司的客观因素造成的，该影响施工的天数应当在福山城镇房地产公司的责任范围内全部予以扣减；对于政府相关部门下发的停止土石方作业施工等部分停止施工令，根据福山城镇房地产公司具体施工等情况，可适当扣减相应的天数。一审法院未结合涉案项目的开工时间、交房时间、合同约定以及停止施工令和限制施工令对福山城镇房地产公司实际施工产生的影响，仅凭福山城镇房地产公司未及时通知孙刚这一点就判决福山城镇房地产公司承担前述逾期交付商品房的全部违约责任，与事实严重不符，亦与双方约定相悖。二、在福山城镇房地产公司据实延期交房后，又遭遇不可抗力，该不可抗力发生在福山城镇房地产公司据实延期后的合同履约期内并非逾期交房违约行为之后，一审判决适用《中华人民共和国合同法》第一百一十七条认定延期交房后遭遇不可抗力不能免责，系法律适用错误。2020年1月24日至2020年5月6日，属于全国范围防控××疫情期间。××疫情系不可预见、不能避免且不能克服的突发事件，属于不可抗力，福山城镇房地产公司受此影响延期交房，符合合同法规定的免责事由，不视为福山城镇房地产公司违约，故孙刚无权以此为由主张逾期交房违约金。虽然案涉房屋约定的交付日期为2020年12月31日，但是实际上因为合理的停工期导致交付日期推迟到2021年1月24日之后了。换言之，××疫情发生自2020年1月24日，该时间起点处于福山城镇房地产公司履约期，而并非一审判决认定的“福山城镇房地产公司延期交房后发生的不可抗力”，故对于福山城镇房地产公司履约期间内出现的不可抗力的情形，无须支付逾期交房违约金。另外，疫情期间烟台市住房和建设局也下发暂停建设工程消防现场验收业务的通知。可见，疫情对企业的影响并非单纯的一句“不可抗力发生在违约行为之后”可以概括的。无论出于何种考虑，一审判决以延期交房后遭遇不可抗力不能免责的言辞，一言以蔽之疫情对企业的影响，既未结合实际考虑到疫情发生在福山城镇房地产公司据实延期交房期限后的合同履约期内，也未准确适用法律相关规定。三、一审判决认定按照同地段同类房屋租金上浮30%的标准计算逾期交房造成的损失，缺乏法律及合同依据，亦不属于法官自由裁量权行使范围。一审判决对违约金的调整计算方式于法无据，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。一审判决在前述基础上又上浮30%，不合实际的自由裁量权严重损害福山城镇房地产公司的利益。本案一审判决认定孙刚在诉讼过程中未提供证据证明福山城镇房地产公司逾期交房给其造成损害的具体数额，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，理应由孙刚承担举证不能的法律后果，驳回其诉讼请求。在此情形下，福山城镇房地产公司仍同意依据司法鉴定的同地段房租标准确定，但一审判决采用鉴定报告同地段同类房屋租金上浮30%的标准计算违约金于法相悖。四、本案是当前市场经济体系下的典型案件，特别是疫情之下的企业陷于生存难题的现状，一审判决明显有失公允，单方保护了购房者的权益，损害了开发企业的利益，背离了烟台市市委市政府疫情之下促进企业健康发展的要求。一审判决罔顾社会影响与经济发展大局。在当前房地产市场恶劣的环境下，不公正判决不仅影响福山城镇房地产公司一家房地产公司，可怕的连锁反应后果将是灾难性的，因烟台市很多家房地产公司均存在逾期交房情况，在市场价格总体下行的情况下，本案的示范效果可想而知。福山城镇房地产公司已倾其所有，做出最大让步。为弥补因逾期交房给孙刚等业主造成的损失，福山城镇房地产公司已经仁至义尽，倾其所有。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，判处结果有失公允。为此，福山城镇房地产公司依据法律规定，提起上诉，望判如所请。孙刚辩称，福山城镇房地产公司应当按照与孙刚的商品房买卖合同所约定的违约金计算标准及方式向孙刚支付逾期交房的违约金。孙刚接收房屋钥匙时，房屋未达到双方约定的交付条件和标准，所以福山城镇房地产公司应继续支付逾期交房的违约金至房屋达到双方约定的交付条件标准之日止。福山城镇房地产公司的上诉请求无事实和法律依据，应当予以驳回。孙刚向一审法院起诉请求：1.判令福山城镇房地产公司支付自2020年1月1日起至2020年7月31日止逾期交房违约金51757.20元，并自2020年8月1日起至实际交付房屋之日止，按日向孙刚支付已付房款万分之三的违约金；2.诉讼费用由福山城镇房地产公司承担。一审法院认定事实如下：2018年9月8日，孙刚与福山城镇房地产公司签订了合同编号为福预字第180908110079号的《商品房买卖合同》及补充协议，孙刚购买由福山城镇房地产公司开发的位于烟台市福山区房屋，房屋建筑面积91.17平方米（套内面积67.03平方米），总价款为718850元。《商品房买卖合同》第八条约定：“卖方应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1、取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2、取得《建设工程竣工验收备案表》；3、取得《烟台市新建住宅项目配套设施交付使用证》……如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，卖方可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且卖方在发生之日起15日内告知买方的；2、为配合执行政府规定文件以及政策而延误的；3、非卖方所能预见、避免和控制的重大事件，如发生重大疫情、长时间停水、停电和政府有重大活动而造成工程延期的；4、遭遇上述一种或几种情况的，卖方应在发生之日起30日内告知买方”。第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，卖方如未按本合同规定的期限将该商品房交付买方使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买方有权解除合同。买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买方累计已付款的10%向买方支付违约金。买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之5的违约金”。补充协议第三条约定：“双方同意按以下程序处理房产交付事宜：1、具体的房产交付事宜应以出卖人向买受人发出的《交房通知书》内容为准，买受人应按照通知书所指定的期限和地点与出卖人或出卖人委托的物业管理公司办理相关房屋交接手续：如因买受人自身原因未能在指定的期限和地点办理完毕房屋交接手续的，则出卖人通知书指定的期限届满之日即视为房屋交接日，并视为符合合同约定的交付条件，出卖人已按照合同约定完全交付了房屋，且视为买受人验房合格，房屋风险及由此产生的所有费用（包括但不限于水费、电费、煤气费、暖气费、物业管理费、有线电视初装费及使用费等）全部买受人承担，买受人不得因此追究出卖人的任何责任。……6、买卖合同第十一条所述“商品房达到交付使用条件”和“出示证明文件”均指符合买卖合同第八条约定的交付条件。出卖人在交付房屋时具备了买卖合同第八条约定的房屋交付条件后，买受人不得以其他理由拒绝办理房屋交接手续……”。第十六条合同的生效：“买受人在签署《商品房买卖合同》和本补充协议前，已经详细阅读了全部条款并理解其含义，合同及补充协议的签署是买卖双方真实的意思表示。本协议如与《商品房买卖合同》条款有冲突之处，则以本补充协议为准”。上述合同签订后，孙刚已付清全部购房款。2020年5月6日福山城镇房地产公司通过EMS快递的方式向孙刚邮寄交房通知书，孙刚拒收退回。孙刚、福山城镇房地产公司均认可，孙刚于2020年5月24日取得涉案房屋的钥匙。孙刚主张福山城镇房地产公司逾期交房构成违约，要求福山城镇房地产公司支付逾期交房违约金。福山城镇房地产公司对此不认可。为证明自己的主张，孙刚提交《商品房买卖合同》为证，主张根据该买卖合同第8条约定福山城镇房地产公司应在2019年12月31日将符合合同约定的商品房交付孙刚使用，逾期交房则应向孙刚承担违约责任；截止到本案起诉之日，福山城镇房地产公司仍未向孙刚交付房屋，逾期超过30日应依合同约定自2020年1月1日起至实际交付之日，按日向孙刚支付已交房款万分之五的违约金。经庭审质证，福山城镇房地产公司主张对商品房买卖合同的真实性认可，对证明内容不认可；该合同第8条同时约定了涉案房屋的交付条件及免责事由，案涉项目自2018年4月开工至今执行政府相关文件、通知、函，受××疫情及恶劣天气影响，以上免责事由的天数长达403天，据实延长交房期限，截至今日依照约定的交付期限及免责事由，履行期限尚未届满，孙刚无权以此为由主张逾期交房违约金。福山城镇房地产公司为了证明自己的上述主张，向一审法院递交三组证据，证据一《商品房买卖合同》及补充协议；证据二2020年1月24日，山东省启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应截图、2020年5月6日，山东省委××疫情处置工作领导小组办公室关于调整××应急响应级别的公告截图、《关于××疫情防控期间暂停消防验收业务的通知》、福山城镇房地产公司处主要工作人员身份证复印件，证据三福山区气象局出具2018年4月至2020年5月恶劣天气统计表、《关于印发的通知》、《关于印发福山区住建领域重污染天气应急工作实施方案的通知》、山东省人民政府安全生产委员会办公文件，鲁安办发《2018》24号文、恶劣灾害天气预警函及紧急通知、停工日期统计表。福山城镇房地产公司主张涉案项目因疫情不可抗力导致延期交房，受此影响逾期交房的天数应当免责，依法不应承担逾期交房的违约责任；案涉项目自开工至今，受暴雪、暴雨等恶劣天气影响，也为响应上合组织峰会以及大气污染治理、扬尘管控、封土令等政策性指令、文件，导致案涉项目竣工时间后延，以上免责事由的天数长达403天已完全覆盖福山城镇房地产公司逾期交房的天数。经庭审质证，孙刚主张对证据一真实性无异议，但福山城镇房地产公司主张依据合同第8条应进行免责没有法律和事实依据，福山城镇房地产公司对其主张的不可抗力的免责事由并未履行告知义务，应承担违约责任。对证据二真实性有异议，福山城镇房地产公司并未提供有效的不可抗力的证明文件，其不可抗力的答辩没有法律和事实依据，根据孙刚、福山城镇房地产公司商品房买卖合同约定，福山城镇房地产公司应当在2019年12月31日前将符合合同约定的商品房交付孙刚使用，福山城镇房地产公司自2020年1月1日已经因迟延履行而违约，根据合同法第117条，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。所以福山城镇房地产公司应承担违约责任，不能免责；对福山城镇房地产公司提供的山西籍人员身份信息不予认可，只提供了身份证复印件，未提供相应的劳务证明或劳动合同，无法证明提交的身份证与福山城镇房地产公司的施工有关联性。对证据三中恶劣天气统计表真实性无异议，对其他证据的真实性不认可，福山城镇房地产公司在与孙刚签订合同时对相关情况就应予以考虑，政府在重污染天气下要求企业停工停产是早已有规定和政策依据的，并且已经形成了制度化，所以福山城镇房地产公司在明知这些规定的前提下，主张停工及不可抗力的理由是不能成立的，福山城镇房地产公司在与孙刚签订合同时，应该考虑到上述规定，将上述可能遇到的重污染及恶劣天气因素计算在内，对交付房屋的时间应当有合理的评估；福山城镇房地产公司提交的证据三未在举证期限内提交，所以不能作为认定案件事实的依据，且上述证据无法证明福山城镇房地产公司因上述文件，未开展施工。孙刚向一审法院提交福山城镇房地产公司施工的视频光盘，主张福山城镇房地产公司在疫情期间并未受到影响，在2020年3月7日已经开始施工。经庭审质证，福山城镇房地产公司对证明内容不予认可，该证据仅能显示现场存有一辆机器设备，但并不能证明福山城镇房地产公司未受××疫情影响，福山城镇房地产公司在疫情期间既不能复工也无法集中办理房屋交接手续，受此影响，系不可抗力应予免责。孙刚主张福山城镇房地产公司应支付自2020年1月1日起至2020年7月31日止逾期交房违约金51757.20元，并自2020年8月1日起至实际交付房屋之日止，按日向孙刚支付已付房款万分之五的违约金。福山城镇房地产公司对此不认可，主张其不存在违约情形，不应支付逾期交房违约金，根据补充协议第三条交付约定，如因买受人自身原因未能在通知书指定的期限和地点办理完毕房屋交接手续的，则出卖人通知书指定的期限届满之日即视为房屋交接日，并视为该房屋符合本合同约定的交付条件，出卖人已按照合同约定完全交付了房屋，且视为买受人验收合格。即买受人逾期未办理房屋交接的，视为已按期办理房屋交接。因买受人拒绝接房期间的损失由买受人自行承担。即使认定福山城镇房地产公司违约，计算违约金的截止期限也应计算至2020年5月24日。为证明上述主张，福山城镇房地产公司向一审法院递交御泰苑交房通知书、EMS回执等为证，主张2020年5月6日福山城镇房地产公司向孙刚发出交房通知书，依照福山城镇房地产公司的交房排期表，孙刚应在2020年5月24日接收房屋，根据补充协议的约定，孙刚未接收房屋视为房屋验收合格且已交付，因此即使计算违约金，也应计算至2020年5月24日。经庭审质证，孙刚主张对上述证据真实性不认可，孙刚从未收到该函件，且该函件并不能看出收寄时间。福山城镇房地产公司主张逾期交房违约金过分高于实际损失，本案中孙刚无具体损失，违约金数额的计算应予调整或驳回，主张按照同地段同类房屋租金标准确定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条约定，违约金过分高于造成损失的，当事人可请求人民法院予以适当减少，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少，应当以违约金造成损失的30%为标准适当减少，第十七条规定逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，即使认定福山城镇房地产公司逾期交房，孙刚在未接收房屋期限并未因福山城镇房地产公司的逾期交房行为遭受具体损失。另在福山城镇房地产公司购房房屋的同地段同类房屋月租金为1400元左右，远低于孙刚主张的违约金数额。孙刚对此不认可，双方签署的商品房买卖合同合法有效，系福山城镇房地产公司提供的文本，福山城镇房地产公司明知逾期交房，应承担违约责任，现反而提出违约金过高，明显有违诚实守信原则，同时根据合同双方当事人平等地位责任权利对等原则，孙刚、福山城镇房地产公司双方商品房买卖合同中第7条约定，买方的违约责任计算方式为，买方按日向卖方支付逾期应付款万分之五的违约金，同样福山城镇房地产公司违约金的计算方式为按日向孙刚支付已付房款万分之五的违约金同样合理，该条款是合法有效的，所以福山城镇房地产公司应依约履行。另查明，在一审法院审理的（2020）鲁0611民初2311号案件中，经福山城镇房地产公司申请，一审法院委托烟台博方达资产价格评估有限公司于2020年12月28日出具资产价格评估报告书，资产价格评估基准日为2020年1月1日至2020年7月31日，资产价格评估结果为：评定福山区城里街138号御泰苑16号楼2单元1201号房屋的租金于基准日的价格为人民币大写：玖仟壹佰元整（￥9100.00）（取整），折合单价为0.48元每天每平方米。经质证，孙刚主张对报告书真实性无异议，但对内容有异议。首先，鉴定租金价格过低；其次，本案孙刚、福山城镇房地产公司双方既然约定了违约金的计算方式和方法，孙刚要求福山城镇房地产公司依据双方合同约定支付违约金，不同意福山城镇房地产公司提议的同地段同类房屋租金计算标准。福山城镇房地产公司主张对评估报告书的真实性及内容均无异议。一审法院认为，孙刚与福山城镇房地产公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《商品房买卖合同》约定，福山城镇房地产公司应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合交付条件的房屋交给孙刚使用，福山城镇房地产公司未能在合同约定时间向孙刚交付房屋，依法应当承担自2020年1月1日起的逾期交房违约责任。福山城镇房地产公司主张因执行政府文件和新冠疫情不可抗力等导致停工，其可据实延期交房，但涉案《商品房买卖合同》中明确约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，卖方可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且卖方在发生之日起15日内告知买方的；2、为配合执行政府规定文件以及政策而延误的；3、非卖方所能预见、避免和控制的重大事件，如发生重大疫情、长时间停水、停电和政府有重大活动而造成工程延期的；4、遭遇上述一种或几种情况的，卖方应在发生之日起30日内告知买方”，福山城镇房地产公司在发生特殊情形后未按照合同约定履行及时告知义务，且根据福山城镇房地产公司提交的证据，××疫情开始于其逾期交房违约行为发生之后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”之规定，因此福山城镇房地产公司延期交房后发生的不可抗力亦不能免除其违约责任，故对于福山城镇房地产公司无需承担逾期交房违约责任的抗辩，不予采纳。涉案房屋已于2019年12月20日经建设、勘察、设计、施工、监理五家验收合格，取得工程竣工验收报告，达到法定最低交付条件。孙刚于2020年5月24日接收涉案房屋并占有使用至今，应视为双方以实际行为对合同约定的交房条件进行了变更，故城镇房地产公司于2020年5月24日已经完成了交付房屋的义务。综上，福山城镇房地产公司应当向孙刚支付自2020年1月1日逾期交房之日起至2020年5月24日止的逾期交房违约金。关于福山城镇房地产公司应向孙刚支付逾期交房违约金的标准问题。福山城镇房地产公司主张涉案《商品房买卖合同》第九条约定的违约金标准过高，要求予以调低。孙刚虽对此不予认可，但未能提交证据证明其实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”规定，当事人约定的违约金过分高于实际损失的百分之三十的，人民法院可以以实际损失为基础予以调低。孙刚主张违约金按照房屋总价款718850元按日万分之五计付，每日则为359.43元。孙刚提供不出具体损失，也未租房居住，违约金具补偿性与惩罚性，违约损害赔偿的目的是补偿受害方因对方违约而遭受的损失，而不是为使受害方因此获得过高利益。福山城镇房地产公司在履行合同过程中，并无重大过错和严重违约行为，本案违约金确属过分高于实际损失，应当予以调整，对福山城镇房地产公司申请调整违约金的请求应予支持。本案中，因福山城镇房地产公司逾期交房给孙刚造成的实际损失应为房屋租金损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算”，考虑到违约金惩罚性兼补偿性的原则，以同地段同类房屋租金上浮30%标准计算的逾期交房违约金。孙刚的涉案房屋与（2020）鲁0611民初2311号案件的房屋属于同一小区，属于同地段同类房屋，故2311号案件的评估报告书可适用于本案。根据一审法院（2020）鲁0611民初2311号案件的资产价格评估报告书，同地段同类房屋租金标准为每天每平方米0.48元，上浮30%为0.624元，故孙刚的逾期交房违约金以房屋建筑面积91.17平方米为基数，自2020年1月1日计算至2020年5月24日共计145天为：8249.06元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七第三款之规定，于2020年12月31日作出判决：一、福山城镇房地产公司于判决生效后十日内，给付孙刚逾期交房违约金8249.06元。二、驳回孙刚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1094元，减半收取547元、申请费570元，共计1117元，由孙刚负担939元，由福山城镇房地产公司负担178元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，福山城镇房地产公司与孙刚于2018年9月8日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。《商品房买卖合同》第8条约定，“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，卖方可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且卖方在发生之日起15日内告知买方的；2、为配合执行政府规定文件以及政策而延误的；3、非卖方所能预见、避免和控制的重大事件，如发生重大疫情、长时间停水、停电和政府有重大活动而造成工程延期的；4、遭遇上述一种或几种情况的，卖方应在发生之日起30日内告知买方”。一、二审中，福山城镇房地产公司均未提交发生上述情形后其于30日内告知孙刚的证据，故福山城镇房地产公司主张因政府环保政策、通知、函等停工的400余天应当扣除，其可据实延期，于约不合、于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。因××疫情发生于福山城镇房地产公司延期交房后，根据上述规定，不能免除福山城镇房地产公司的违约责任，故福山城镇房地产公司主张应认定其遭遇不可抗力，无需承担逾期交房违约责任，于法无据，本院不予支持。一审庭审中，福山城镇房地产公司主张合同中约定的逾期交房违约金过分高于实际损失，要求按照同地段同类房屋租金标准予以调整。一审判决根据已被生效判决认定的同地段同类房屋租金标准认定合同中约定的违约金高于孙刚的实际损失，并将福山城镇房地产公司应负担的逾期交房违约金标准调整为该租金标准上浮30%，符合法律规定，本院依法予以确认。福山城镇房地产公司关于一审判决确定的逾期交房违约金标准错误的上诉主张不成立，本院不予支持。综上所述，福山城镇房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人烟台市福山城镇房地产联合开发公司负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  侯伟平审判员  张婷婷二〇二一年七月十五日书记员  孙嘉慧