湖南省道县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1124民初1991号原告：蒋鹤，男，1990年9月12日出生，汉族，湖南省道县人，居民，住道县。委托诉讼代理人：蒋才飞，男，1963年10月8日出生，汉族，湖南省道县人，居民，住道县。被告：永州湘鹏房地产开发有限公司，住所地：湖南省道县道州北路（工业园大道北侧），统一社会信用代码：91431124670790005Y。法定代表人：周吉生，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘恩洪，湖南湘源律师事务所律师。原告蒋鹤与被告永州湘鹏房地产开发有限公司（下称“湘鹏公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年7月12日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月29日公开开庭进行了审理。原告蒋鹤的委托诉讼代理人蒋才飞、被告湘鹏公司的委托诉讼代理人刘恩洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋鹤向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告为原告办理“房屋不动产权证”，期限为2021年12月30日前办理交付；2、判令被告支付逾期办理房屋不动产证的违约金9523.2元，直至到办理房屋不动产证之日止；3、判令被告支付逾期交付房屋使用的违约金14532.8元；4、判令被告返还向原告收取办理房屋不动产证的一切费用2580元；5、本案诉讼费用由被告承担。在庭审中，原告自愿将第4项诉讼请求撤回。事实与理由：2019年4月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》、《锦绣花园车库销售合同》，原告购买被告开发的道县××花园小区××栋××单元××号商品房（现房购买）和锦绣花园锦绣苑Ｆ栋19号车库。其中707号房屋总面积126.08㎡，总价款为496000元；车库建筑面积31㎡，价格83000元。合同约定房屋交付时间均为2019年12月30日前，因出卖人原因而逾期交房的，应付给买受人总房款每日万分之一的违约金；合同还约定出卖人交付房屋后应在365日内办妥房屋不动产证，逾期未办证的出卖人按日支付已付房款的万分之一的违约金。但被告实际交房时间为2020年10月23日，逾期达293天，应付给原告逾期交房违约金14532.8元，支付原告逾期办理房屋不动产证的违约金9523.2元。原告向被告交纳了办证费用2580元，但被告未与原告办理任何登记手续，应予退还。被告违约后，原告多次要求被告办理不动产证，但被告以各种理由拖延。为此，原告向政府主管部门反映要求被告办证，未果。综上，被告至今未给原告办理房屋不动产权证，应承担违约责任。故原告诉至法院，请求依法支持原告诉请。被告湘鹏公司辩称，1、被答辩人诉请“判决被告为原告办理房屋不动产权证期限为2021年12月30日前办理交付”，不符合合同约定。双方合同约定出卖人应当在2019年12月30日前将符合验收标准的房屋交付买受人，出卖人在商品房交付使用后365个工作日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365个工作日内办好土地使用权证。答辩人于2021年4月29日完成案涉商品房栋楼不动产初始登记，按照“初始登记后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365个工作日内办好土地使用权证”的约定，为被答辩人办理房屋所有权证的最后时间为2021年11月中旬前。土地使用权证在房产证之后的365个工作日内；2、被答辩人要求支付逾期办理房屋不动产证的违约金9523.2元，缺乏事实依据。答辩人于2021年4月29日完成初始登记未违反合同约定。答辩人在完成初始登记后365个工作日为被答辩人办妥房屋所有权证的时间尚未到达，不存在因未办理产权证而且构成违约的事实；3、被答辩人要求答辩人支付逾期交房的违约金14532.8元，缺乏事实依据。案涉房屋已于2018年12月符合交房条件，被答辩人从2018年（实为2019年）8月10日起开始交付物业管理费，交付物业费起算日视为被答辩人的收房日，实际已在合同约定的交房时间提前交房。至于2020年10月23日才签订交房手续，是因为现房外墙面个别点存在渗漏现象，需要对外墙进行处理，处理好后应被答辩人要求延迟办理交房手续，2020年10月23日是完成交房手续办理时间，不是实际交房时间。综上，被答辩人的诉请不符合合同约定和法律规定，应予驳回。经本院审理质证认定事实如下：2019年4月10日，原、被告签订了《道县商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，合同约定被告将其开发的位于道××路××花园××＃幢××单元××层××号××商品房，以3934.01元／㎡的价格出售给原告蒋鹤，房屋总价款为496000元。付款方式为首付款加银行按揭。合同第十条约定被告应在2019年12月30日前将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的房屋交付给原告使用；合同第十一条还约定了房屋交接及违约责任：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起30天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2中方式处理：1、……。2、合同继续履行，出卖人按日向买受人按已付房款的万分之一支付违约金，违约金总计最高不超过总房款的1%；合同第十七条关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365个工作日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定的期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：1、……。2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。《商品房买卖合同补充协议》中“房屋交付使用相关事宜”中约定：1、《道县商品房买卖合同》第十条约定的交房条件“经验收合格”是指建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位的验收合格。合同签订后，原告蒋鹤于同年5月5日交付了首付款15.6万元给被告，其余购房款34万元通过银行按揭方式支付给被告。因案涉房屋存在外墙渗水现象，原告未予收房，渗水问题解决后，原告于2020年10月23日与案涉小区物业公司办理了收房交接手续。原告于收房当日向物业公司交纳了2019年8月1日-2020年12月30日的物业费1530元。2019年5月28日，原、被告双方签订了一份《锦绣花园车库销售合同》，原告购买了锦绣花园锦华苑F栋19号车库，该车库面积为31㎡，总价款83000元。合同约定车库的交付时间为2019年12月30日前。该合同第五条约定了出卖人延期交付的违约责任，若逾期超过30天未交付而合同继续履行的，出卖人按日向买受人支付总价款万分之一的违约金（赔付总额最多不超过已交付房价款的千分之五）。原告于合同签订当天支付车库款83000元给被告。另查明，案涉24#栋因未完成消防验收、竣工备案而一直未申请首次登记，后因该栋业主向有关部门进行信访，经主管部门组织相关单位会商，于2021年4月28日经道县住建局进行竣工备案，次日办理了首次登记。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》、《锦绣花园车库销售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。依法成立的合同对原、被告双方均有法律约束力。本案争议的焦点为：一、案涉房屋是否逾期交付及逾期交付的违约金如何计算？二、被告目前未办理产权登记是否构成违约？关于焦点一，双方在合同中明确约定房屋交付的前提是经验收合格，而所谓的“验收合格”在《补充协议》中明确约定为建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位的验收合格。被告未举证证明在双方办理收房交接手续日即2020年10月23日前案涉房屋已经过上述五方主体单位验收合格，亦未举证证明在2020年10月23日前向原告履行了通知交房义务和出示了相关验收合格的证明文件，应承担举证不能的法律后果。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。从双方所举证据亦证实案涉房屋存在外墙面渗漏现象、在2020年10月23日前消防未验收、未完成竣工备案。因此，在被告未提供案涉房屋验收合格的相关资料前，原告拒绝收房符合法律规定和合同约定。虽然原告向物业公司交纳了2019年8月1日-2020年12月30日的物业费，但不能以此视为原告已经收房。根据双方认可的办理交接房屋手续之日为2020年10月23日，故本院认定被告交付房屋之日为2020年10月23日，逾期交房293天。因双方在合同中约定逾期交房的违约金最高不超过总房款的1%，逾期交付车库的违约金最多不超过已付房价款的千分之五。因此，本案逾期交房的违约金应为4960元（496000元×1%）；逾期交付车库的违约金应为415元（83000元×5‰）。被告湘鹏公司应承担逾期交房违约金合计5375元。关于焦点二，因双方在合同中明确约定了办理产权登记的期限，即“出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365个工作日内办好土地使用权证”。被告于2020年10月23日交付房屋给原告，于2021年4月29日办理了案涉24#楼房屋的初始登记。根据上述约定，被告湘鹏公司为原告办理产权登记的期限并未届满，尚在合同约定的办证期限内，被告不构成逾期办证的违约。因此，原告提出由被告于2021年12月30日前办理“房屋不动产权证”，并承担逾期办证的违约金9523.2元的主张，无事实依据，亦不符合合同约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告永州湘鹏房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告蒋鹤逾期交房违约金5375元；二、驳回原告蒋鹤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。案件受理费466元，减半收取233元，由原告蒋鹤负担100元，被告永州湘鹏房地产开发有限公司负担133元（被告负担的案件受理费，原告已经预交，被告在给付本案判决款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  蒋汉国二〇二一年七月二十九日法官助理王红秀代理书记员  吴尔夫附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。