山东省济宁市中级人民法院山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁08民终2636号上诉人（原审原告）：孔凡兴，男，1989年1月28日出生，汉族，住山东省泗水县。委托代理人：孟现祥，山东铭信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：相龙乾，男，1985年12月13日出生，汉族，住山东省泗水县。委托代理人：王霞，山东品誉律师事务所律师。上诉人孔凡兴因与被上诉人相龙乾房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省泗水县人民法院（2021）鲁0831民初471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孔凡兴上诉请求：撤销一审错误判决，改判支持孔凡兴的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定“被告主张违约金过高”根本错误。一审庭审时相龙乾仅主张不应承担违约金，根本未提出违约金过高的问题，判决书中相龙乾答辩部分对相龙乾的主张有充分的表述，其中根本没有主张违约金过高，要求予以调整的内容。依据“法院未经当事人请求不得依职权调整违约金的数额”，一审法院认定错误。二、按一审法院认定“孔凡兴应于2020年7月16日支付差价补偿款11万元，直至2020年9月1日才由第三方垫付5万元”，这期间亦属违约，但一审在未经相龙乾请求的情况下私自调整了违约金的数额，但对2020年7月16日至9月1日时间段的违约情况又未处理，明显错误。依据双方签订的购房差价补偿协议第三条，关于违约部分的约定，甲方需在累计逾期七个自然日内一次性支付乙方购房差价补偿款30%的违约金，在本案中相龙乾支付的款项（注：第三方垫付）明显超出了7个自然日，因此一审法院对30%的违约金不予支持明显错误。相龙乾辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、一审法院认定“被告主张违约金过高，要求予以调整”认定事实正确。在一审庭审中，相龙乾已提出孔凡兴要求以11.1万元的全部购房差价补偿款的百分之三十计算违约金明显过高，相龙乾请求依法调整降低违约金数额或不予支持孔凡兴的该项请求（详见庭审笔录第4页）。因此一审法院在查明事实的情况下，认定本案违约金过高，并予以调整降低是正确的。二、孔凡兴要求支持其全部诉讼请求明显无事实和法律依据。孔凡兴要求以111000元的全部购房差价补偿款的30%计算违约金明显超过造成损失的百分之三十。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”在一审庭审中，相龙乾已提出违约金的计算方式应以未付款部分6.1万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算逾期付款期间的利息。但一审法院认定孔凡兴的违约损失为以61000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算的四倍计算，也远远超过了逾期付款额的同期贷款利息损失。一审法院判决的违约金仍然过高，但为息诉止纷没有再上诉。在此情况下，孔凡兴要求支持其全部诉讼请求明显无事实和法律依据。孔凡兴向一审法院起诉请求：1.判令相龙乾立即支付购房差价补偿款111，000元；2.判令相龙乾支付违约金33，300元；3.诉讼费由相龙乾承担。一审法院认定事实：2017年孔凡兴从相龙乾处购买泗水县住房（主房：建筑面积为110.48ｍ2，单价为4200元／ｍ2）和29栋1单元113室储藏室（面积8.62ｍ2，单价为3000元／ｍ2），总房款为人民币489876.00元。2017年12月17日，孔凡兴向相龙乾缴纳首付款179876.00元，因相龙乾手续问题，导致孔凡兴无法通过按揭贷款方式支付剩余购房款。经协商，调整主房为盛世首府小区39栋2单元401室，建筑面积为110.14ｍ2，单价为5204元／ｍ2。2019年8月12日，孔凡兴、相龙乾双方达成《购房差价补偿协议》，相龙乾自愿支付孔凡兴房源调整前后的购房差价111000.00元，付款方式为分期付款：第一期：在孔凡兴购房贷款下达之日（以孔凡兴贷款银行放款单打印日期为准）起60个自然日内，相龙乾付给孔凡兴40000.00元；第二期：在孔凡兴购房贷款下达之日起60个自然日至120个自然日内，相龙乾再付给孔凡兴40000.00元；第三期：在孔凡兴购房贷款下达之日起120个自然日至180个自然日内，相龙乾再付给孔凡兴31000.00元。同时约定相龙乾如未按本协议约定时间支付孔凡兴购房差价补偿款，累计逾期在5个自然日以内（含5个自然日），相龙乾每日支付孔凡兴购房差价补偿款万分之四的违约金，如果相龙乾累计逾期达5个自然日，相龙乾须在累计逾期7个自然日内一次性支付孔凡兴购房差价补偿款30%的违约金。2020年1月16日，中国工商银行向孔凡兴发放了房贷。次日，孔凡兴将该房贷支付凭证通过微信发给了相龙乾。2020年8月28日，泗水县儒家房地产经纪有限公司人员牛长利与孔凡兴签订《购房差价补偿款垫付协议》，约定2019年8月12日，孔凡兴与相龙乾签订了购房差价补偿协议，现因相龙乾暂时无力支付购房差价补偿款，儒家房地产经纪公司同意先垫付伍万元，用于支付孔凡兴购房差价补偿款，同时约定如果相龙乾全额支付了孔凡兴购房差价补偿款壹拾壹万壹仟元，则孔凡兴须在相龙乾支付购房差价补偿款3日内（以支付凭证打印时间为准）偿还儒家房地产经纪公司垫付款资金伍万元，不计利息。如果相龙乾未全额支付孔凡兴购房差价补偿款总金额为壹拾壹万壹仟元，则孔凡兴不用偿还垫付款资金。2020年9月1日，泗水县儒家房地产经纪有限公司刘传启向孔凡兴转账5万元，备注为：首府39号楼2单元401差额。一审法院认为，孔凡兴、相龙乾2019年8月12日签订《购房差价补偿协议》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，系有效协议。按照该协议，相龙乾应按期向孔凡兴支付11.1万元购房差价，但泗水县儒家房地产经纪有限公司仅代相龙乾向孔凡兴支付了其中的5万元，剩余61,000元未支付。虽然相龙乾称其于2020年12月30日委托儒家公司支付剩余款项，系孔凡兴未接受，但根据双方签订的协议，最迟的支付时间为孔凡兴购房贷款下达之日起的180个自然日，即2020年7月16日，相龙乾违约在先。孔凡兴要求相龙乾支付违约金请求，合法有据，但相龙乾主张违约金过高，要求予以调整，按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中孔凡兴的损失为剩余款项的利益损失，按照民间借贷规定，其可得的利益最高为一年期贷款市场报价利率的四倍，从相龙乾逾期付款到法庭辩论终结时间为6个半月，其约定的违约金33,000元远超过该利益损失的30%，故相龙乾主张违约金调整的请求，一审法院予以支持。孔凡兴的违约损失为以61,000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算的四倍计算。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百八十五条的规定，判决：一、相龙乾向孔凡兴支付购房差价款61,000元，限于本判决生效后十日内一次性付清；二、相龙乾向孔凡兴支付逾期付款违约金，以61,000元为基数，自2020年7月16日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算的四倍计算至实际付清之日。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1325元，减半收取计662.5元，由相龙乾负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人有争议的事实，本院认定如下：一审庭审中，相龙乾在发表质证意见时，主张孔凡兴要求以11.1万元的全部购房差价补偿款的百分之三十计算违约金明显过高，请求依法调整降低违约金数额或不予支持孔凡兴的该项请求。根据相龙乾、孔凡兴双方签订的协议，最迟的支付时间为孔凡兴购房贷款下达之日起的180个自然日，即2020年7月16日。2010年7月16日至2020年8月31日，相龙乾未支付的购房差价款为111，000元。2020年9月1日，泗水县儒家房地产经纪有限公司刘传启向孔凡兴转账5万元，应认定为支付购房差价款5万元。2020年9月1日后，相龙乾未支付的购房差价款为61，000元。本院认为，认定约定违约金是否过高，一般应当以违约造成损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。违约金过高的标准，应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。本案相龙乾与孔凡兴约定房屋差价款11.1万元，与房屋调整后的单价与原购买房屋的单价的差乘以调整后房屋的面积110580.56元【（5204-4200）*110.14】基本一致，且调整前后的房屋面积基本一致。贷款下发之日是2020年1月16日，根据协议2020年3月16日前付款4万元，2020年5月15日前付款4万元，2020年7月16日前付款3.1万元。2020年9月1日泗水县儒家房地产经纪有限公司垫付5万元。一审时孔凡兴主张按照合同约定支付逾期付款违约金33300元，相龙乾在一审时已经主张调整违约金。相龙乾并未举证因孔凡兴逾期付款造成的损失情况，一审法院调整违约金从2019年7月16日起全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率的四倍计算孔凡兴的损失，并无不当，本院予以维持。综上所述，孔凡兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1883元，由上诉人孔凡兴负担。本判决为终审判决。审 判 长 张思平审 判 员 扈 琳审 判 员 史海洋二〇二一年七月六日法官助理 曾宪峰书 记 员 尹 波