甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终2433号上诉人（原审原告）：黄朝阳，男，1987年3月10日出生，汉族，城关区机器人编程学校老师，住甘肃省兰州市城关区。上诉人（原审被告）甘肃华韵房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区武都路329号。法定代表人:程立俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：王方，甘肃佳运律师事务所律师。上诉人黄朝阳因与上诉人甘肃华韵房地产开发有限公司（以下简称“华韵公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初3663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄朝阳上诉请求：1.撤销甘肃省兰州市城关区人民法院(2020)甘0102民初3663号民事判决，依法判决华韵公司立即协助为黄朝阳办理房屋产权所有证书并支付黄朝阳房屋买卖合同逾期办理房产证违约金29190.84元，并判令华韵公司自2020年4月16日开始计算以后的每个月支付违约金1680.85元，直至房屋产权证办结交付为止；2.本案案件受理费(含一审和二审)、以及黄朝阳为追偿欠款而支付的其他费用由华韵公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实有误。一审法院认定华韵公司未补交国有建设用地使用权出让价款导致无法办理房产证，属于违约，却因“新冠疫情”影响而判定从2021年2月10日开始计算违约日期无事实与法律依据，更与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定相违背。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条的规定，只要合同的一方发生违约，就需要给另一方支付违约金。二、一审法院适用法律错误。《商品房买卖合同》附件四第五条第三款明确约定了商品房交付后720个工作日，华韵公司协助黄朝阳代为办理完房产证。一审法院认定华韵公司构成违约，黄朝阳提起诉讼要求协助办理房产证和赔偿违约金是在2020年4月15日之前且从2020年4月16日开始按月计算后期的违约金，违约金应该按照时间节点对应的中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。依据《中华人民共和国诉讼费用交纳办法》第五章第二十九条规定，一审判决黄朝阳承担215元诉讼费无事实与法律依据。三、黄朝阳提起本案诉讼的主要目的是要求协助办理房产证，违约金是因华韵公司违约而应负的责任，一审判决对违约金的计算推迟了近两年，且驳回黄朝阳要求华韵公司协助办理房产证的诉讼请求，避重就轻，判处有失偏颇。华韵公司针对黄朝阳的上诉请求及理由辩称，黄朝阳的上诉请求无事实与法律依据，华韵公司同意撤销原判，发回重审。华韵公司上诉请求：1.撤销甘肃省兰州市城关区人民法院(2020)甘0102民初3663号民事判决，依法发回重审；2.本案一审、二审案件受理费等全部诉讼费用均由黄朝阳承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清、错误，华韵公司不构成违约，不应承担违约责任。当政府的规划(容积率)变更后，包括黄朝阳购买的房屋在内的“江南明珠”整个项目的设计都不符合规划，都应变更。华韵公司无法预见、无法避免且无法克服上述规划变更和政策变化带来的结果，属于法律规定和房屋买卖合同约定(附件四：《合同补充协议》第七条第2款)的不可抗力。因不可抗力的特殊情况，华韵公司协助办理权属登记的义务尚不应当产生。如果要说违约，也只应当以华韵公司应补缴土地出让价款日后的720个工作日之后开始视为华韵公司“违约”。一审对华韵公司“违约”的起算点未查清。二、一审判决适用法律错误，不符合情势变更原则和公平原则。自房屋交付之日起720个工作日协助办理房屋产权证已不符合政府规划、通知之后造成的情势变更情形，不适应合同的实际履行客观条件和履行能力的变化。仍以此作为华韵公司违约的起算点，是让华韵公司一方完全承担了本应由各方共同承担的政府的过错责任和不可抗力造成的后果。应按补缴土地出让价款之后720个工作日确定华韵公司应当完成履行协助办理权属登记的义务。造成本案在期限届满未能取得房屋权属证书的原因并不是华韵公司，不应由华韵公司承担违约责任。一审判决未考虑社会效益，华韵公司既要补缴四千多万元土地出让金，一千余套房屋的“违约金”又将是天文数字，华韵公司无力承担，更可能引发连锁反应。黄朝阳针对华韵公司的上诉请求及理由辩称，依据双方签订的《商品房买卖合同》附件四第七条第二款的约定，补缴土地出让金与设计无关，不属于不可抗力。华韵公司主张在补缴完土地出让金后的720个工作日开始计算违约金与双方合同约定相悖，应以合同约定为准。华韵公司补缴土地使用价款的截止日期在疫情之前，不存在疫情的影响。华韵公司上诉主张的公平正义及社会效益纯属无稽之谈。黄朝阳已经向华韵公司交纳契税等费用，完税证明应由华韵公司负责提供。黄朝阳向一审法院提出诉讼请求：1.判令华韵公司立即为黄朝阳办理房屋所有权证；2.判令华韵公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金29190.84元（从2018年11月12日开始计算至2020年4月15日，此处按照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算），并判令华韵公司自2020年4月16日开始计算以后的每个月支付违约金1680.85元，直至房屋产权证办结交付为止；3.本案诉讼费由华韵公司承担。一审法院认定事实：2014年11月22日，黄朝阳与华韵公司签订《商品房买卖合同》一份，约定黄朝阳购买华韵公司开发的位于兰州市城关区××路××幢××单元××号房屋一套，建筑面积65.34平方米，套内建筑面积49.04平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.3平方米。商品房单价为每平方5152元，房屋总价款336632元。合同签订之日买受人向出卖人支付首付房款101632元，余款由买受人向出卖人指定的银行申办取得按揭贷款方式支付。双方关于产权登记的约定为：华韵公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同时，该合同补充协议第五条约定：“1、买受人如委托出卖人办理该商品房所有权登记的，需按照本合同约定办理该商品房交付手续，在签署《房屋交接单》时提供办理权属的全部材料，并付清相关税费，办妥委托代办手续，结清面积差价款；若买受人违反本条约定，则房地产权属证书延期取得的责任及由此产生的相关损失由买受人自行承担，与出卖人无关。2、出卖人为买受人提供阶段性按揭贷款担保的，买受人必须委托出卖人或出卖人指定的第三方办理房地产权属证书，相关税费由买受人予以承担。3、买受人未委托出卖人办理该商品房所有权登记的，出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料按期报产权登记机关备案后，所有权登记手续由买受人自行办理，出卖人予以协助。若买受人委托出卖人办理该商品房所有权登记的，出卖人须在该商品房交付使用日起720工作日内为买受人代为办理完毕所有权登记手续，取得房屋所有权证书”。双方还约定了其他事宜。该合同成立后，黄朝阳向华韵公司交付全部购房款。2015年12月24日，黄朝阳向华韵公司（兰州江南明珠物业管理有限公司）交纳了房屋产权证代办费用，包括契税、印花税、测绘费、工本费、登记费、手续费。同日，华韵公司给黄朝阳办理了涉案住宅房屋的入住手续。2008年3月4日，华韵公司取得兰国用（2008）第Ｊ193号国有土地使用权证，证载地类为综合用地。2011年1月20日，兰州市城乡规划局向华韵公司作出的规划条件通知书中载明案涉住宅小区建设项目的建筑密度（%）≤25，容积率≤3.5。2011年6月14日，兰州市城乡规划局向“九州．江南明珠”住宅小区建设项目的用地单位华韵公司核发了地字第2011-067号建设用地规划许可证。2012年5月10日，华韵公司取得兰规建字第620100201200054号建设工程规划许可证。2013年10月28日，华韵公司取得编号为620102201310280101号建筑工程施工许可证。2014年8月28日，兰州市住房保障和房地产管理局向华韵公司核发了兰房商预字（2014）第51号兰州地区商品房预售许可证。2019年1月8日，兰州市人民政府作出兰政地［2019］4号文件，该文件是针对兰州市国土资源局《关于甘肃华韵房地产开发有限公司项目用地变更规划条件补收土地出让价款的请示》的批复。该批复载明：“经研究，现批复如下：甘肃华韵房地产开发有限公司“九州．江南明珠”项目用地位于城关区，原为出让的仓库、住宅、厂房等综合用地，现据《国有土地使用证》（兰国用（2008）第Ｊ193号）载明为出让的综合用地，面积为38112.4平方米。据《建设用地规划许可证》（地字第2011-067号）、《规划条件通知书》（城规2011-008号），该宗地建设用地面积为38112.4平方米，规划性质为居住用地、可兼容性质商业，容积率≤3.5。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院［1990］第55号令）、《兰州市人民政府办公厅关于印发兰州市贯彻国土资源部协议出让国有建设用地使用权规范（试行）的实施意见的通知》［兰政办发（2016）22号］等法律、法规和文件精神，同意补收国有建设用地使用权出让价款计人民币肆仟壹佰柒拾柒万柒仟捌佰伍拾贰元整（小写：41777852元）。该宗地商业、居住使用年限至2045年6月7日止。接此批复后，由你局与甘肃华韵房地产开发有限公司签订《国有建设用地使用权出让补充合同》，并由该单位持补充合同及支付凭据办理有关手续，同时核发《建设用地批准书》。”2019年1月9日，兰州市国土资源局与华韵公司签订《兰州市国有建设用地使用权出让补充合同》，其中第三条约定“乙方（华韵公司）须向甲方（兰州市国土资源局）支付国有建设用地使用权出让价款总额人民币肆仟壹佰柒拾柒万柒仟捌佰伍拾贰元整（小写：41777852元）”，第四条约定“乙方同意按照本补充合同签订之日起一年内付清国有建设用地使用权出让价款”。华韵公司尚未补交土地出让金。由于华韵公司未补交土地出让金，导致不能协助黄朝阳办理产权登记，遂酿成纠纷。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。华韵公司未按照《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案＂及该合同附件四补充协议第五条第3款约定“在商品房交付使用日起720工作日内为买受人代为办理完毕所有权登记手续，取得房屋所有权证书”的合同义务，构成违约。关于逾期办理房产证的原因，双方认可系华韵公司尚未全额补交甘让A（兰补［2019］1号）《兰州市国有建设用地使用权出让补充合同》约定的国有建设用地使用权出让金41777852元所致。为维护交易安全，保障购房人实现取得所购房产物权的合同目的，应当限定华韵公司在合理期限内，履行“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的合同义务。根据《兰州市国有建设用地使用权出让补充合同》约定的一年付款期限，考虑新冠肺炎疫情对华韵公司经营的不利影响，限定华韵公司于2021年2月10日之前协助黄朝阳办理所有权登记手续，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。黄朝阳关于请求华韵公司协助办理房产证的诉讼请求具备事实及法律依据，应予以支持。关于逾期办证违约金的诉讼请求，虽然双方未在《商品房买卖合同》中约定逾期办证的违约责任，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。为促使华韵公司按期履行协助办理所有权登记的义务，应按上述司法解释规定承担2021年2月10日之后逾期办证的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、甘肃华韵房地产开发有限公司于2021年2月10日前协助黄朝阳办理房屋权属登记（将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案）；二、若2021年2月10日之前甘肃华韵房地产开发有限公司未履行协助黄朝阳办理房屋权属登记的义务，则自2021年2月11日起以已付房款总额336632元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）一年期LPR为标准向黄朝阳承担逾期办证违约责任，至向产权登记机关提交办理权属登记所需资料备案之日止；三、驳回黄朝阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费265元（已减半收取），由黄朝阳负担215元，由甘肃华韵房地产开发有限公司负担50元，于本判决生效后十日内向黄朝阳支付。二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审判决认定的基本事实清楚，本院予以确认。本院经二审另查明，华韵公司于2020年8月19日补缴土地价款41777852元、滞纳金68600元，合计41846452元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，黄朝阳与华韵公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容约定合法，对双方当事人均具有法律上的拘束力。黄朝阳作为案涉房屋买卖合同的买受人一方，已经履行了支付房款和办理房屋产权证所需有关费用的义务。作为房屋买卖合同出卖人一方的华韵公司，应当依约将案涉房屋的产权登记相关资料提交产权登记机关。现华韵公司未依约履行代为办理房屋所有权登记手续的合同义务，存在违约行为，究其原因，系由于华韵公司未依照甘让A（兰补【2019】1号）《兰州市国有建设用地使用权出让补充合同》的约定全额补缴国有建设用地使用权出让金所致。而根据本案二审查明的案件事实，华韵公司于2020年8月19日全额补缴了国有建设用地使用权出让金，据此可以认定案涉房屋办理权属登记的条件已成就，一审判决认定黄朝阳要求华韵公司协助办理房产证的诉讼请求具备事实及法律依据并无不当，但限定华韵公司于2021年2月10日前将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案并办理完税事宜的认定缺乏相应的事实依据，本院结合向产权登记机关提交材料需要一定的时间且需经过相应程序的情况，依法酌定华韵公司于判决生效后六十日内协助黄朝阳办理兰州市城关区九州大道江南明珠小区第3幢第1单元903室房屋的权属登记手续（将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案）。对于违约金的起算时间一审认定是否妥当的问题。本院认为，华韵公司在政府相关部门对其作出补缴土地出让金的批复且与其签订了相关补充协议后，其应当依照约定的期限缴纳土地出让金。而华韵公司未在政府相关部门通知的期限内足额补缴土地出让金，其对于未依约向房屋登记机关提供权属登记相关材料的后果，负有一定责任，黄朝阳有权主张华韵公司支付一定数额的违约金以补偿其损失。但鉴于华韵公司逾期办证的后果与政府要求其补缴土地出让金具有一定关系，且补缴土地出让金的最后期限届满后，我国爆发了新冠肺炎疫情，该疫情对各行各业的正常生产、经营工作均造成了不利的影响，故本院酌定华韵公司自2020年9月1日起承担逾期办证的违约责任，一审判决华韵公司自2021年2月11日起承担逾期办证的违约责任欠妥，本院予以纠正。根据《九民纪要》（法[2019]254号）及中国人民银行公告[2019]第15号文件精神，自2019年8月20日起，人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，换言之，凡涉及中国人民银行同期同类贷款利率的合同约定或司法解释规定，自2019年8月20日起按贷款市场报价利率（LPR）作为同期同类贷款利率的适用标准，故逾期办证违约金数额应当以已付购房款336632元为基数，按全国银行间同业拆借中心于2020年8月20日公布的一年期贷款市场报价利率3.85%为标准计算。综上，黄朝阳的上诉理由部分成立，华韵公司的上诉理由部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初3663号民事判决；二、甘肃华韵房地产开发有限公司于本判决生效后六十日内协助黄朝阳办理兰州市城关区九州大道江南明珠小区第3幢第1单元903室房屋的权属登记手续（将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案）；三、甘肃华韵房地产开发有限公司向黄朝阳支付自2020年9月1日起至其向产权登记机关提交办理房屋权属登记所需资料备案之日止的违约金（以已付购房款总额336632元为基数，按全国银行间同业拆借中心于2020年8月20日公布的一年期贷款市场报价利率3.85%为标准计算）；四、驳回黄朝阳的其他诉讼请求。一审案件受理费265元（已减半收取），由甘肃华韵房地产开发有限公司负担。甘肃华韵房地产开发有限公司预交的二审案件受理费530元，由甘肃华韵房地产开发有限公司负担。黄朝阳预交的二审案件受理费530元，由甘肃华韵房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  靳文丽审判员  张海东审判员  王志娟二〇二一年七月一日书记员  杨 琦