黑龙江省黑河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑11民终686号上诉人（一审被告）：黑河名典大公馆物业有限公司，住所地黑河市爱辉区龙科街。法定代表人：金峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟庆军，男，该公司物业经理。委托诉讼代理人：王劲林，男，该公司员工。被上诉人（一审原告）：黑河名典大公馆小区业主委员会，住所地黑河市爱辉区龙科街。责任人：金世龙，该委员会主任。委托诉讼代理人：郑茂兴，男，1968年11月10日出生，汉族，无固定职业，住黑河市爱辉区。委托诉讼代理人：王俊卿，男，1937年8月26日出生，汉族，退休干部，住黑河市爱辉区。上诉人黑河名典大公馆物业有限公司（以下简称名典物业）因与被上诉人黑河名典大公馆小区业主委员会（以下简称名典业委会）物业服务合同纠纷一案，不服黑河市爱辉区人民法院（2020）黑1102民初1837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，依法组成合议庭，采取了阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。上诉人名典物业的委托诉讼代理人孟庆军、王劲林，被上诉人名典业委会的负责人金世龙及其委托诉讼代理人郑茂兴、王俊卿到庭参加询问。本案现已审理终结。名典物业上诉请求：1.请求撤销一审法院判决第一项、第二项，并判决改判驳回名典业委会第一项诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由名典业委会承担。事实和理由：一审中名典业委会提交的废除名典物业的业主大会议事表决签字表系名典业委会伪造，2019年名典大公馆小区并未真实召开业主大会，签字表内容与时间均存在严重问题。该签字表中多人签名笔迹为同一人签字，系金世龙等人自行签署伪造。并且该签字表上并未记载签字时间，名典物业曾为催缴物业费将金世龙等人诉至法院，其曾在名典业委会成立前就多次出示过该签字表。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。名典业委会提交的伪造签名表无法证实名典大公馆小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主有同意解聘名典物业的真实意思表示，故名典物业向法院提起上诉。名典业委会辩称，不同意名典业委会上诉请求，同意一审判决。名典业委会向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令解除业主与名典物业签订的《前期物业服务协议》及解聘名典物业的物业服务，名典物业退出名典大公馆小区管理，名典物业与名典业委会办理名典大公馆小区移交手续；2.请求判令名典物业返还其收取的自2016年起至2020年止的广告费46,800元（10,400元/年×4年）；3.请求判令名典物业返还全体业主所共有的电梯配件；4.诉讼费用由名典物业承担。一审法院认定事实：一、名典业委会成立及换届认定。1.2016年3月23日黑河市房产管理局物业管理站出具《业主委员会备案证明》，根据该证明内容显示，黑河市名典大公馆小区业主委员会，经广大业主选举产生，由金世龙任主任，由李晓辉、郭岩任副主任，委员有刘刻伟、刘铁成、侯呈琪、张德友、张宏伟、张伟欣；2.2019年3月4日花园街道办事处向名典业委会出具《批复》，批复内容为“2019年3月2日，接到名典业委会换届选举申请，经花园街道办事处及武庙屯委员会研究决定，批准名典大公馆于2019年3月24日召开换届选举大会，特此批复”；3.名典业委会及花园街道办事处向黑河市住房和城乡建设局出具的《名典业委会换届选举证明》显示：2019年3月24日，名典业委会第一次换届选举业主代表大会在武庙屯社区会议室举行，换届选举出43名业主代表，经投票选举的业主委员会其中主任为金世龙，副主任为王殿荣、许柽林，委员11名，候补委员2名，并向黑河市住建局物业管理站备案。2020年9月23日，业委会换届之后在黑河市住房和城乡建设局办理备案，《业主委员会备案证明》显示，业主委员会主任为金世龙，副主任为王殿荣、许柽林，委员8名，候补委员2名。解除名典物业（包含上述名典业委会换届选举），成立名典业主服务中心的认定。根据2019年3月24日《业主大会议事表决签字表》（共9栋楼，分别是4号楼1、2单元、5号楼1、2单元、6号楼1、2单元、7号楼1、2单元、8号楼1、2单元、11号楼1、2单元、三期B1三个单元、B2三个单元、B3两个单元，以上签字业主不包含门市业主）的内容显示，议事内容为：（一）业主换届选举：1、4号楼许柽林、侯呈琪、褚晓霞、王丽娟、吴丽、任永斌为业主代表；2、由业主代表选举产生业主委员会，并选出主任一名，副主任2名，委员8名；（二）业主委员会讨论通过决定解除名典大公馆物业有限公司，成立名典大公馆业主服务中心（非营利机构），维护业主权益。业主委员会自主管理，聘请职业经理人及服务人员，定期公开账目、提高服务质量、提高服务水平。根据该《业主大会议事表决签字表》中统计大公馆共有住户739户，其中454户（不包含门市业主）同意议事内容，其中业委会主张签字业主所占建筑面积为54,853.64平方米，大公馆总面积为102,509.43平方米，扣除麟江渔村4,457平方米及综合楼1,054.61平方米，剩余物业管理面积为96,997.82平方米。对此，名典物业质证认为表决表及统计表不具有真实性，签字不能证明业主同意事项。名典物业管理期间广告费收益的认定。名典业委会向一审法院举示2016年7月1日名典物业与黑龙江聚艺汇美广告有限公司（以下简称“汇美广告”）签订《小区广告位合作协议》，协议约定小区共计26部电梯内侯梯厅所有广告位由汇美广告独家使用，合同有效期为2016年7月1日至2021年7月30日，每年费用为10,400元。对此，名典物业向本院举示两份协议，第一份为2016年7月1日名典物业与汇美广告签订《小区广告位合作协议》，协议约定：小区共计26部电梯内侯梯厅所有广告位由汇美公司独家使用，合同有效期为2016年7月1日至2018年7月30日，每年费用为10,400元；第二份为2018年7月1日名典物业与汇美广告签订《小区广告位合作协议》，协议约定：小区共计26部电梯内侯梯厅所有广告位由汇美广告独家使用，合同有效期为2018年7月1日至2020年7月1日，每年费用为10,000元。名典物业2018年、2019年、2020年三年期间为电梯做保险花费6,088元。四、关于名典业委会主张返还电梯配件的事实认定。名典业委会举示2019年8月10日哈尔滨上菱电梯维修有限公司出具的收条打印件1份，该收条下半部分手写名典业委会同意由许柽林保管部分电梯备用件。对此，名典物业举示名典物业与上海三菱电梯有限公司黑龙江分公司签订的《补充协议》1份，明确约定：名典物业30,000元现金作为剩余电梯配件付款金额的抵押款，待名典物业解决剩余费用完毕后，三菱电梯归还30,000元现金抵押金额。一审法院认为，一、名典业委会的成立与换届符合法律规定，其表决决议事项应受法律保护。根据《物业管理条例》规定“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业委会有权选聘和解聘物业服务企业”，根据名典业委会向法院举示的《业主大会议事表决签字表》内容，经统计大公馆共有住户739户，其中454户（不包含门市业主）同意议事内容，其中业委会主张签字业主所占建筑面积为54,853.64平方米，大公馆总面积为102,509.43平方米扣除麟江渔村4,457平方米及综合楼1,054.61平方米，剩余物业管理面积为96,997.82平方米（包含门市面积），经法院认定签字业主的人数以及专有部分建筑面积双双超过50%。按照《物业管理条例》第二十一条的规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前建设单位选聘物业服务企业的应当签订书面的《前期物业服务合同》”，现当事人未举证建设单位与名典物业书面的《前期物业服务合同》，仅有名典物业与大公馆小区业主签订的《前期物业管理服务协议》，该协议应视为《前期物业服务合同》的组成部分，现大公馆超过50%的业主决定解聘名典物业，因此，业主与名典物业签订的《前期物业管理服务协议》应当与法律规定的《前期物业服务合同》一并解除，故名典业委会主张解除全体业主与名典物业签订的《前期物业服务协议》和解聘名典物业的诉讼请求合理，法院予以支持；关于名典物业退出名典大公馆小区并与名典业委会办理移交手续的期限，法院认为应在本判决生效后45天内履行完毕较为合理；二、因名典大公馆的电梯为小区公共设施，故电梯内、侯梯厅所产生的广告收益应属于小区业主共同共有，虽然名典物业购买保险费起到了安全保障作用，但电梯安全维护工作是物业公司应尽义务，另因保险费应含在物业费之中，且不能以购买保险费来弥补电梯维护投入的不足，因此该项保险费6,088元不应当在广告收益中予以扣除，现双方对广告费收益这一事实分别举示各自的证据，因名典业委会举示的《小区广告合作协议》为复印件，故法院采纳名典物业向法院举示的《小区广告合作协议》原件所载明的内容，名典物业向法院举示的两份广告协议的内容证明，广告收益共计为40,800元，因此名典委会主张返还广告费的合理部分40,800元，应予保护；三、关于名典业委会主张返还电梯配件的诉讼请求，名典物业与上海三菱电梯有限公司黑龙江分公司签订的《补充协议》，明确约定：名典物业30,000元现金作为剩余电梯配件付款金额的抵押款，待名典物业解决剩余费用完毕后，三菱电梯归还30,000元现金抵押金额。而物业专项维修资金至今没有到位，返还电梯配件条件不成就，故该项诉讼请求不予支持。综上，名典业委会诉讼请求的合理部分，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第四十四条、第一百零九条，《物业管理条例》第十一条、第二十一条、第三十二条之规定，判决：一、解除名典大公馆业主与名典物业签订的《前期物业服务协议》；二、解聘名典物业对名典大公馆小区的物业管理服务，名典物业在本判决生效后45日内与名典业委会将手续移交完毕并退出小区物业管理服务；三、名典物业返还名典业委会电梯广告收益40,800元，于本判决生效后45日内履行完毕；四、驳回名典业委会的其他诉讼请求。案件受理费970元由名典业委会负担124.36元，由名典物业负担845.64元，名典物业负担部分与上述款项一并给付。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，名典物业于2021年6月28日向本院提交司法鉴定申请，请求依法指定鉴定机构对名典业委会提交的“业主大会议事表决签字表”进行司法鉴定，以证明此证据的签名有一部分不是业主本人签署。本院认为，物业公司的选任解聘应符合法律规定。依据《物业管理条例》规定，须经占全体业主总人数过半数且占总建筑面积过半数的业主同意，可以解聘物业管理企业；同时全体业主成立业主大会，投票选举产生业委会，亦可解聘物业。本案中名典业委会向法院举示的《业主大会议事表决签字表》，根据统计查明业主人数以及占总建筑面积均超过半数以上，故名典业委会解聘名典物业的情形符合规定。名典物业主张的名典业委会的《业主大会议事表决签字表》其中部分业主签字是伪造形成，其在一审、二审期间并未提交相应证据予以证实，现申请通过鉴定程序确认鉴字内容的真实性，因该《业主大会议事表决签字表》中体现的业主并非业主一人，且是否是业主本人书写，并非客观无法核实的证据，无法通过鉴定程序一一确认。另，名典物业公司无正当理由亦未在法定期间内在一审法院申请鉴定，故本院对该鉴定申请不予准许。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有证明责任的当事人承担不利的后果。”现名典物业无证据证实上述签字内容及解聘程序存在违规之处，故对其上诉请求，其应承担举证不能的不利后果。综上，名典物业的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由黑河名典大公馆物业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  代柳怡审判员  王 凤审判员  满国石二〇二一年七月二十九日书记员  杨远鸿