广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初14788号原告（反诉被告，下称原告）：东莞市大岭山辉煌有限公司，住所地广东省东莞市大岭山镇大岭山社区××××××岭山商务广场10层1008A号房，统一社会信用代码为9144×××××18342926E。法定代表人：陈光德，该公司执行董事。委托诉讼代理人：霍来喜，该公司员工。委托诉讼代理人：黄维升，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告，下称被告）：黄坤旺，男，1994年10月15日出生，汉族，住广东省惠来县×××××××××××××，公民身份号码为445××××××××××××838。被告（反诉原告，下称被告）：黄俊明，男，1995年3月24日出生，汉族，住广东省惠来县×××××××××××××之3。两被告共同委托诉讼代理人：李良，广东岭山律师事务所律师。原告东莞市大岭山辉煌有限公司与被告黄坤旺、黄俊明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，于2021年1月20日公开开庭进行了审理，后裁定转为普通程序，并于2021年6月4日第二次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人霍来喜、黄维升，两被告共同委托诉讼代理人李良到庭参加两次庭审，被告黄坤旺到庭参加第二次庭审。本案因双方当事人申请庭外和解，庭外和解的期间不计入审限。本案现已审理终结。原告东莞市大岭山辉煌有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告黄坤旺支付2020年2月1日起至实际搬离之日拖欠的租金（暂计至2020年9月7日，扣除被告黄坤旺已付的26000元，及抵扣49506元押金后，为121450.43元）；2.被告黄坤旺支付2020年2月1日起至2020年9月7日的水电费16743.8元；3.被告黄坤旺支付2020年2月1日起至2020年9月7日的物业管理费5008.36元；4.被告黄俊明对被告黄坤旺的上述欠款承担连带付款责任；5.本案诉讼费由两被告共同承担。后，原告明确第1项诉讼请求的租金为占有使用费，从2020年2月1日起计算至2020年7月31日为87868元（按每月27229元计算6个月，扣除被告黄坤旺已付的26000元，及抵扣49506元押金后，为87868元）；第2项诉讼请求的水电费从2020年2月1日起计至2020年6月30日为16743.8元；第3项诉讼请求的物业管理费从2020年2月1日起计至2020年7月31日为4154.4元（按每月692.4元计算6个月）。事实和理由：2019年5月14日起，被告黄坤旺承租原告位于东莞市××××××××××××××××的商铺，用于餐饮等用途。双方签订《大岭山商务广场（商铺）租赁协议书》，并约定被告黄俊明承担连带担保责任。2020年2月1日起，被告黄坤旺开始拖欠租金、水电费和物业管理费等费用。经原告多次催促，被告黄坤旺仅在2020年4月28日支付14000元，及在2020年5月28日支付12000元，合计26000元，此后便以各种理由，拒不支付剩余费用。原告认为，两被告承租原告商铺进行商业经营，应按双方约定的标准支付租金、水电费及物业管理费等费用。现两被告长期拖欠相关费用，严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告黄坤旺辩称，一、案涉商铺没有依法取得建设工程规划许可证及不动产权证，故案涉《大岭山商务广场（商铺）租赁协议书》无效，原告存在严重过错，应赔偿被告黄坤旺经济损失。二、原告主张的租金没有事实和法律依据，应予以驳回。2020年2月由于疫情影响，被告黄坤旺经营的餐厅无法营业没有收入，资金周转困难无法正常支付租金，被告黄坤旺多次要求原告减免租金，但原告不但没有减免租金，还停水电并将商铺锁门导致被告黄坤旺无法经营。原告强行将被告黄坤旺合法占有的商铺转租给第三人，给被告黄坤旺造成巨大经济损失。2019年5月14日，原告交付商铺后，被告黄坤旺投入资金228000元对商铺内外进行装修，购置空调、冰箱、厨房设备、餐具、餐桌椅等花费169820元。原告在双方租赁合同纠纷未经法院依法裁决之前，强行收回商铺并出租给第三人，非法变卖处置被告黄坤旺所购置的物品，原告的行为已经构成严重侵权，导致被告黄坤旺损失397820元，被告黄坤旺对原告享有物权请求权，原告尚未赔偿被告黄坤旺装修损失及返还商铺内物品前，被告黄坤旺具有正当理由拒绝支付租金费用，而且原告于2020年4月30日对商铺进行停水电、锁门等导致被告黄坤旺无法使用，原告诉请被告黄坤旺支付至2020年7月31日的占有使用费没有事实及法律依据。三、原告诉请被告支付水电费、管理费没有事实和法律依据，应予以驳回。2020年4月30日，原告停水电并锁门，强行收回商铺出租给第三人，被告黄坤旺无需支付上述费用。被告黄俊明辩称，租赁合同是无效合同，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效，故被告黄俊明与原告之间的担保协议无效，而且合同无效是由于原告的过错所造成，原告诉请被告黄俊明承担保证责任没有依据，应予以驳回。被告黄坤旺向本院提出反诉请求：1.判决案涉《大岭山商务广场（商铺）租赁协议书》无效；2.原告退还被告黄坤旺保证金49506元；3.原告赔偿被告黄坤旺商铺装修及物品损失386500元；4.本案诉讼费用由原告承担。庭审中，被告黄坤旺明确第2项诉讼请求的保证金，若本院认定被告黄坤旺需要向原告支付款项，被告黄坤旺同意保证金用于抵扣，第3项诉讼请求的装修损失为商铺内部装修和外部招牌损失合计228000元，空调、冰箱、餐具、桌椅等物品损失169820元。事实和理由：原告将铺位以毛坯标准交付给被告黄坤旺使用，被告黄坤旺将铺位装修并添置空调、冰箱、厨房设备、桌椅等开始经营，原告强行收回商铺后变卖被告黄坤旺上述物品。由于原告在签订案涉协议书时故意隐瞒商铺没有取得建设工程规划许可证的事实，是原告的过错导致合同无效，因此，原告应返还保证金并赔偿装修及物品的损失。其他事实和理由同被告黄坤旺的答辩意见，此处不再赘述。原告东莞市大岭山辉煌有限公司针对被告黄坤旺的反诉辩称，一、案涉租赁协议书第二十七条已明确约定，被告黄坤旺确认已经清楚了解商铺的全部状态和情况，并知悉该商铺尚未取得建设工程规划许可证，被告黄坤旺自愿承租商铺，并愿意承担由此产生的一切不利后果。二、若案涉合同被认定为无效，被告黄坤旺作为获得经营收益的实际占有人，也应按照双方合同约定的标准支付占有使用期间的占有使用费、实际发生的水电费、物业管理费。三、对于被告黄坤旺诉请的保证金，原告在诉讼请求的占有使用费中已同意予以抵扣。四、被告黄坤旺主张的装修及物品损失386500元，不是客观事实。商铺的装修及物品一直妥善存放在原告仓库，原告也一直催促被告黄坤旺取回，但被告黄坤旺迟迟没有取回，导致产生了仓储费、保管费，应当向原告支付保管期限的占有使用费；而且双方合同明确约定拖欠租金后，押金不予返还、商铺装修及商铺内物品由原告无偿取得，即便案涉合同无效，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力，被告黄坤旺应予以遵守。五、被告黄坤旺从2020年2月1日起开始拖欠各项费用，2020年4月27日，原告书面向被告黄坤旺催缴相关费用，被告黄坤旺对欠款金额并未提出异议。被告黄坤旺长期拖欠费用，在原告多次催告无果后，原告为了避免损失的扩大，在不得已的情况下，采取合理的措施，妥善保管其商铺各项物品后，才进行了转租，该做法亦符合案涉合同的约定。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、合同签订情况2019年5月14日，原告作为出租方与被告黄坤旺作为承租方、被告黄俊明作为担保方签订了《大岭山商务广场（商铺）租赁协议书》及附件《交付确认书》。《大岭山商务广场（商铺）租赁协议书》约定：原告将东莞市××××××××××××××××（下称商铺）出租给被告黄坤旺做餐饮使用，租赁期限为5年，从2017年12月1日起至2022年11月30日止；商铺计租建筑面积173.1元/㎡，月租金为143元/㎡，每二年递增1次按前二年基准租金递增10%计算，即第一年、第二年每月租金为24753元，第三年、第四年每月租金为27229元；被告黄坤旺在签订本协议时应向原告支付租赁保证金49506元；租赁期内，被告黄坤旺按其所使用的水电数额每月向原告支付水电费和物业管理费，水费4.28元/吨，电费1.2元/度，商铺每月物业管理费为692.4元；被告黄坤旺应于每月五日前向原告支付月租金、物业管理费及水电费等费用；被告黄坤旺确认已经清楚了解该商铺的全部状态和情况，并知悉该商铺尚未取得建设工程规划许可证，被告黄坤旺自愿承租该商铺，并愿意承担由此产生的一切不利后果；租赁期满或本协议被解除时，一切固定在房屋结构或墙体内的装修，被告黄坤旺一律不得进行破坏和拆卸，归原告无偿取得；被告黄坤旺在租赁期内开业经营后，若再停止经营的，在原告或物业管理公司发函通知其改正后20天内仍未恢复营业的，则视为被告黄坤旺自动放弃对该商铺的承租和商铺内物品的所有权；原告有权单方终止本协议书，停止对该商铺的水电供应，即时收回该商铺重新出租，原告有权不予返还被告黄坤旺所支付的租赁保证金，原告有权在不知会被告黄坤旺的情况下清点和迁移该商铺内的一切物品并发函通知被告黄坤旺前来处理，通知发出后十天内被告黄坤旺未前来处理的，则原告有权对物品进行变卖；被告黄坤旺逾期支付租金或者管理费超过15天，或者逾期支付水电费、物业管理费等其他费用超过15天的，原告有权在不予发函催缴的情况下单方解除本协议书，即时停水电供应，收回该商铺重新出租，并自行清点该商铺内的一切物品进行变卖；担保方为承租方履行本协议的义务承担连带担保责任，担保期限至协议约定的租赁期限届满后两年。《交付确认书》载明：交付时间为2019年5月14日，商铺为毛坯交楼。被告主张交付时商铺为毛坯房，除了地板，其他地方被告黄坤旺均有进行装修，被告黄坤旺承租案涉商铺后，其与被告黄俊明、案外人黄喜（禧）彬一起经营“深夜豆浆”餐饮店。第一次庭审时，原告表示不清楚商铺交付时的状态。后，原告主张被告黄坤旺承租商铺之前的承租人有对案涉商铺进行装修，被告黄坤旺承租案涉商铺也是从上一家承租人续租而来，并承接之前承租人的装修，为此，原告提交了其与案外人于2015年12月9日、2018年6月29日的租赁协议书为证。原告与被告黄坤旺确认案涉商铺未取得建设工程规划许可证。二、合同的履行情况关于各项费用的缴纳情况。原告与被告黄坤旺确认原告已收取被告黄坤旺租赁保证金49506元，原告每月会给缴费通知单被告黄坤旺，被告黄坤旺按缴费通知单载明的相关费用缴费。原告主张被告黄坤旺自2020年2月1日未按约定缴纳占有使用费、水电费、物业管理费；为此，原告提交了2019年6月至2020年6月的缴费通知单，电表、水表读数照片以及付款凭证为证。每月的缴费通知单均载明水、电费的读数、单价、金额以及管理费等费用明细，对于2020年1月以前缴费通知单显示的费用金额，被告黄坤旺表示不记得。根据原告提交的2019年11月至2020年6月缴费通知单及其主张，如下表所示：缴费通知费所属月份时间段电费（元）水费（元）备注2019年11月9月26日-10月26日7888.8685.4已付2019年12月10月26日-11月26日5310627.8已付2020年1月11月26日-12月26日5356.8673.9已付2020年2月12月26日-1月26日28560原告主张未付2020年3月2月5日-3月5日10560原告主张未付2020年4月3月5日-4月5日1560原告主张未付2020年5月4月5日-5月5日2001.6642.2原告主张未付2020年6月5月5日-6月5日9520.8483.8该通知单显示6月5日电费读数分别为170043、4734；水费读数为7276；原告提交的水电表读数照片显示2020年7月29日两个电表的读数分别为170043千瓦时、4734.4千瓦时，水表的读数是7276立方米；原告提交付款凭证拟证明被告黄坤旺已按缴费通知单缴纳完毕2020年1月以前的费用，以及黄喜（禧）彬于2020年4月28日支付14000元、于2020年5月28日支付12000元；另，原告提交的《债权计算表》显示原告同意上述黄喜（禧）彬支付的26000元以及租赁保证金49506元从被告黄坤旺未付的2020年2月以后的占有使用费中抵扣。被告黄坤旺确认自2020年2月1日起没有按约定缴纳水电费、物业管理费以及占有使用费，但其抗辩称，由于原告于2020年4月29日开始对案涉商铺停止供应水电并锁门，故其无需支付2020年2月1日以后的相关费用。被告黄坤旺同意若其需支付占有使用费，租赁保证金49506元予以抵扣。原告与被告黄坤旺确认，2020年4月29日上午九点到十一点，原告对商铺停电。被告主张自当天起原告对商铺停电停水及锁门，所以其实际经营至此，但其没有提交证据证明。原告则主张，被告黄坤旺实际经营至2020年6月中下旬，因原告发现被告黄坤旺的店铺已锁门不再经营，过了3-5天左右，原告在已锁门的商铺上又加了一把锁；之后，原告与被告黄坤旺沟通缴纳相关费用事宜，但双方无法谈妥，故原告向被告黄坤旺发送解除协议告知函；2020年8月初，原告将商铺里被告黄坤旺的物品搬动至案涉商铺的楼上仓库后，出租给案外人；为此，原告提交了微信聊天记录、《关于停止供水、供电的通知》、费用结算清单、《关于收回商铺的通知》、《关于解除租赁协议告知函》、被告黄坤旺的函以及原告与案外人签订的租赁协议书、交付确认书为证。其中原告的工作人员霍来喜与被告黄坤旺的微信聊天记录显示以下主要内容：2020年4月27日，原告向被告黄坤旺发送《关于停止供水、供电的通知》，通知被告黄坤旺因其自2020年2月1日有5个月未支付租金、物业费及水电费，请被告黄坤旺于2020年6月15日前支付，否则原告将停止供应水电，收回商铺。2020年6月7日，原告向被告黄坤旺发送费用结算清单，清单载明：租金27229元/月，5个月租金为136145元；5个月管理费为3462元；4个月（2019年12月26日至2020年5月5日）电费6070元、水费2354元；4月28日付款14000元，5月28日付款12000元，总欠款122031元；被告黄坤旺回复“我发给黄喜彬了”。2020年6月9日，原告再次发送《关于收回商铺的通知》，称如仍逾期未支付费用，原告将停止供水电，收回商铺。2020年6月18日，被告黄坤旺向原告发函，称其因疫情影响连续关门停业2个多月，4月16日应重启营业，但疫情影响太大，出现严重亏损，目前资金周转困难，原告又以租金逾期问题于6月3日对店铺停水电，导致其无法营业也无力续营，特向原告提出停止协议续约，请求原告给予2个月因疫情造成停业的免租费、原告于6月3日对店铺强制停水停电造成无法经营至今的租金减免，被告黄坤旺对店铺装修投资共40余万元，铺内的所有装修物件用品全部留给原告，以便原告再次出租，同时5万元押金可做租金抵扣；原告回复“我正好也有一份文件发给你”并发出《关于解除租金协议告知函》，该告知函载明因两被告自2020年2月1日至今未交租金110145元、物业费3462元、水电费16734.8元及违约金，经催交后仍未支付，原告解除合同，即时停止水电供应，重新出租商铺并自行清点商铺的物品进行变卖，所得款优先抵扣欠缴费用，原告保留向两被告主张违约责任的权利；被告黄坤旺回复“好的”。原告的工作人员霍来喜与黄喜（禧）彬的微信聊天记录显示的主要内容如下：原告自2020年4月27日均有向黄喜（禧）彬催要租金等费用，黄喜（禧）彬均表示目前经济困难，其会尽力凑钱交付；2020年6月7日，原告发送案涉店铺的视频，黄喜（禧）彬表示确实找不到钱，原告则称“那你还要几天的时间，明天你如果搞不定的话就彻底先关掉我来招租”，黄喜（禧）彬则回复“我也不想做了，找不到钱开店”。租赁协议书及交付确认书显示原告与案外人王世仁签订了租赁协议书，租期自2020年8月1日起计算，案涉商铺的交付时间为2020年7月23日。被告确认上述微信聊天记录的真实性及微信聊天记录视频中的商铺为案涉商铺。原告与被告黄坤旺确认双方未办理正式的交接手续。三、关于被告主张的装饰装修及物品损失情况。（一）装饰装修情况。被告黄坤旺主张其承租后对商铺的装修情况为墙面刷油漆和油画、地板有装木板、天花板装木板，还有安装玻璃、灯、小吧台；原告确认墙面、木板、小吧台的装修，对玻璃和灯的安装情况表示不清楚。被告黄坤旺对其上述主张提交了商铺的照片以及预算报价表为证，照片显示装饰装修物与被告黄坤旺主张的装饰装修项目一致，预算报价表显示编制人处加盖有东莞市百宏建筑工程有限公司字样的印章，招标控制价为386471.22元，其中招牌广告制作安装费为20000元。原告确认照片为被告黄坤旺经营商铺时的情况以及商铺挂有招牌，并认为预算报价表只是预算报价，并非实际产生的费用，没有相应的合同以及付款凭证等佐证，故对预算报价表不予确认。被告黄坤旺确认其没有证据证明装修费用的付款情况。另，原告确认其已将案涉商铺连带装饰装修物的现状一并出租给案外人，案外人也重新进行了装修，故对案涉的装饰装修物其同意利用，结合折旧、损耗及雇佣工人的拆卸成本，原告同意折价补偿8000元-10000元。（二）关于物品损失。被告黄坤旺主张其商铺内物品及价值如下表所示：序号物品名称数量单价（元）金额（元）1柜立式空调5台7800390002柜立式冰箱8台5600448003点喝卡拉OK机1台16500165004石磨豆浆机1台18000180005豆浆制冷机1台8308306蒸炉2台160032007炸炉2台120024008不锈钢台2张50010009餐桌椅23套12502875010盘碗380套23874011不锈钢餐具100套28280012点餐机1台38003800合计1698202021年1月20日，原告与被告黄坤旺双方前往原告的仓库对被告黄坤旺的物品进行清点并制作清单，清点结果如下：仓库里物品有空调3套（柜式空调3台、挂机2台）、柜式冰箱1台、卡拉OK音响设备1套、豆浆机1台、豆浆制冷机1台、蒸炉1台、油炸机3台、洗手台设备1套（照片显示的是不锈钢台2张）、椅子52张、桌子15张。原告与被告黄坤旺均同意上述清单的物品原告同意利用，原告折价补偿20000元，并可用于抵扣原告主张的案涉费用。但被告黄坤旺主张，除了双方清单的物品外，还有表格中显示的其他物品，现因原告的原因导致遗失，原告需赔偿被告黄坤旺该部分物品损失，被告黄坤旺提供了盘碗、不锈钢餐具等照片为证；原告认为该照片无法确认拍摄时间，且被告黄坤旺锁门不再经营之后，原告均妥善保管被告黄坤旺的物品，没有处置变卖过。以上事实，有上述所列证据以及当事人陈述和本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案所涉法律行为发生在民法典施行前，适用当时的法律。案涉租赁物未取得房产证或建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本院认定原、被告之间的《大岭山商务广场（商铺）租赁协议书》无效。被告黄坤旺请求确认案涉租赁合同无效，本院予以支持。综合双方诉辩意见，本案的争议焦点为：一、原告诉请的占有使用费、水电费以及物业管理费是否成立；二、被告黄坤旺诉请的损失是否成立，若成立，损失应如何认定；三、被告黄俊明应否承担保证责任。关于焦点一。原告与被告黄坤旺确认被告黄坤旺自2020年2月1日未按约定支付占有使用费、水电费以及物业管理费，本院亦予以确认。对于占有使用费。虽然案涉《大岭山商务广场（商铺）租赁协议书》无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，原告有权参照租赁合同的约定要求被告黄坤旺支付占有使用费。被告黄坤旺主张原告自2020年4月29日对案涉商铺停水停电并锁门，但其没有提交证据证明，且与被告黄坤旺于2020年6月18日向原告发送的函自称原告于2020年6月3日停水电不符，故本院对被告黄坤旺该主张不予确认。根据案涉微信聊天记录中原告于2020年6月7日拍摄案涉商铺经营的视频并称“若搞不定就先关店铺”以及于2020年6月9日原告发出的《关于收回商铺的通知》称若被告黄坤旺仍逾期未支付相关费用其将停止供水供电可知，上述时间段案涉商铺有在经营的事实具有高度可能性。本案中，原、被告双方均未能提供证据证明原告停水电、被告黄坤旺停止经营以及原告收回商铺的时间。结合微信聊天记录中双方于2020年6月18日均提出终止履行合同并由原告处置商铺里的装修及物品的意思表示，以及原告自称于2020年6月中下旬对案涉商铺加锁，本院酌定原告于2020年6月20日收回案涉商铺。又根据案涉合同租金的约定以及微信聊天记录中费用结算清单显示的每月租金为27229元，被告黄坤旺未提出异议，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，本院参照双方约定的租金标准27229元计算占有使用费。再结合原告同意案涉款项26000元以及双方同意租赁保证金49506元用于抵扣占有使用费，故被告黄坤旺应向原告支付2020年2月1日至2020年6月20日的占有使用费为51562.67元（27229元/月×4个月+27229元/月÷30天×20天-26000元-49506元）。对于原告主张的占有使用费超出部分，以及被告黄坤旺诉请返还租赁保证金49506元，本院均不予支持。关于水电费，承上所述，被告黄坤旺占用商铺至2020年6月20日，原告提交的缴费通知单以主张2019年12月26日至2020年5月5日的水电费均低于此前的费用水平，且原告于2020年6月7日向被告黄坤旺微信发送费用结算清单时，被告黄坤旺对清单中的相关水电费未提出异议，故本院对此予以采信。关于2020年5月6日至6月20日的水电费，原告主张该期间的电费高于此前的电费水平，且由原告提交其与案外人王世仁签订的交付确认书可知，原告已于2020年7月23日交付案涉商铺给案外人，故本院对原告主张的2020年7月29日的水电表读数及由此计算得出的上述期间的水电费金额，本院不予采纳。结合被告黄坤旺的经营情况，本院酌定该期间的水电费参照上一个月份的费用标准计算。因此，被告黄坤旺应向原告支付的水电费金额为10677.5元（电费2856元+1056元+156元+2001.6元+2001.6元×1.5个月+水费642.2元+642.2元×1.5个月）。对于原告主张的水电费超出部分，本院不予支持。关于物业管理费。原告要求参照双方约定的物业管理费标准支付物业管理费，合法有据，本院予以支持。但物业管理费应计算至2020年6月20日，因此，被告黄坤旺应支付原告物业管理费3231.2元（692.4元/月×4个月+692.4元/月÷30天×20天）。对于原告主张的物业管理费超出部分，本院不予支持。关于焦点二。本院对被告黄坤旺诉请的损失认定如下：1.装修损失。由于原告与被告黄坤旺双方已确认被告黄坤旺承租案涉商铺后实际对案涉商铺进行了装修、装饰，仅对装修的工程量、费用等存在争议，故本院对被告黄坤旺曾对案涉商铺进行装修的事实予以确认。现原告同意利用案涉装修装饰物，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定，案涉租赁物内的装修装饰物归原告所有，原告应折价补偿被告黄坤旺。原告对被告黄坤旺主张的装修费用不予确认，但由于案涉商铺已被原告出租给他人并又进行了装修，客观上也无法鉴定其现有价值，因此本院只能依据现有证据酌定案涉装修的补偿金额，被告黄坤旺提交的预算报价表无法单独证明其装修费用，被告黄坤旺对此应承担举证不能的后果，故本院对被告黄坤旺主张的装修费用不予采纳。结合原告使用案涉装修已有一年多时间，相应的装修价值有所贬损，再综合考虑被告黄坤旺主张的装修项目、商铺的面积、当前装修市场的价格以及原告的利用程度等因素，遵循公平、合理原则，本院酌定原告应当向被告黄坤旺补偿装修损失30000元。被告黄坤旺相关诉请超出部分，本院予以驳回。2.物品损失。本案诉讼过程中，原告与被告黄坤旺对存放在原告仓库的被告黄坤旺的物品进行清点，双方均同意清点的物品归原告所有，原告折价补偿被告黄坤旺20000元并用以抵扣原告主张的案涉费用。至于被告黄坤旺主张还有其他物品损失，其提交的照片没有显示拍摄时间，无法证实照片上的物品是原告收回商铺时存放在商铺里，故被告黄坤旺主张该项损失缺乏依据，本院不予支持。关于焦点三。保证合同是主债权债务合同的从合同。案涉合同无效，故保证合同亦属无效，原告依据案涉合同要求被告黄俊明承担保证责任，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市大岭山辉煌有限公司与被告黄坤旺于2019年5月14日签订的《大岭山商务广场（商铺）租赁协议书》无效；二、限被告黄坤旺于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市大岭山辉煌有限公司支付占有使用费51562.67元；三、限被告黄坤旺于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市大岭山辉煌有限公司支付水电费10677.5元；四、限被告黄坤旺于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市大岭山辉煌有限公司支付物业管理费3231.2元；五、限原告东莞市大岭山辉煌有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向被告黄坤旺折价补偿装修损失30000元；六、限原告东莞市大岭山辉煌有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向被告黄坤旺折价补偿物品费用20000元；七、以上判项二、判项三、判项四与判项五、判项六确定原告东莞市大岭山辉煌有限公司与被告黄坤旺所负担的金钱义务相互抵扣后，限被告黄坤旺于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市大岭山辉煌有限公司支付15471.37元；八、驳回原告东莞市大岭山辉煌有限公司的其他诉讼请求；九、驳回被告黄坤旺的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3163.87元，反诉受理费3920.05元，由原告东莞市大岭山辉煌有限公司承担2252.09元，由被告黄坤旺承担4831.83元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长伦雪莹人民陪审员陈中斌人民陪审员郑顺驹二〇二一年七月十二日书记员李蕙儒强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。