沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0106民初12019号原告:丹东方齐房地产开发有限公司，住所：振安区和经街6号。法定代表人：黄振洲，系该公司执行董事兼总经理。委托代理人：刘庆丰，系辽宁观策律师事务所律师。被告:王**，女，汉族，1977年1月21日出生，住址：沈阳市铁西区。公民身份号码：21010委托代理人：于群，系辽宁群英律师事务所律师。第三人:李继，男，汉族，1973年10月31日出生，住址：沈阳市和平区。（缺席）公民身份号码：2101141973××××××××。原告丹东方齐房地产开发有限公司诉被告王**、第三人李继案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月27日作出（2019）辽0106民初15504号民事判决，原告丹东方齐房地产开发有限公司不服，上诉至沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院于2020年7月31日做出（2020）辽01民终3706号民事裁定，撤销（2019）辽0106民初15504号民事判决，发回本院重审。本院受理后，依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丹东方齐房地产开发有限公司委托代理人刘庆丰、被告王**及委托代理人于群到庭参加了诉讼，第三人李继经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丹东方齐房地产开发有限公司诉称，被告王**与第三人李继民间借贷纠纷一案，在案件审理过程中申请对被告进行财产保全，铁西区法院作出（2017）辽0106民初6113号民事裁定书，并将原告所有的丹东市振安区产查封，现该案已进入执行程序。原告系上述房产的所有权人，依法享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，具体理由如下：一、原告系案涉房屋的所有权人，对该两处房产享有物权，足以排除人民法院强制执行。原告基于合法的建造行为取得了丹东市振安区产的所有权。依据《物权法》第三十条、第一百四十二条的规定，因合法建造房屋等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断是否为权利人。本案中，原告丹东方齐房地产开发有限公司通过出让的方式取得了位于振安区地块的国有土地使用权，经批准先后取得了建设工程规划许可证、施工许可证，并建设了案涉房产，该两处房产均未办理不动产登记，因此，原告基于合法的建造行为取得了案涉房屋的所有权；二、被执行人李继对丹东市振安区产不享有任何权利，不具有任何物权期待利益。李继不享有丹东市振安区产的物权。依据《物权法》第九条之规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，案涉房产尚未办理产权登记，虽进行了合同备案，但商品房买卖合同备案仅仅是一种行政管理手段，目的是便于房地产主管部门对房地产市场的规范管理，不具备物权登记效力，因此，李继不享有涉案房产的物权。被执行人李继不享有涉案房产的物权请求权，原告与第三人李继签订的《商品房买卖合同》无效，原告与第三人李继签订的商品房买卖合同的目的并非是出卖房屋并取得房屋价款，而是为取得银行贷款，李继也并非是为了取得购买房屋，而是配合原告取得银行贷款。原告与李继签订房屋买卖合同的行为的意思表示不真实，双方并没有买卖房屋的真实意图，因此双方签订的《商品房买卖合同》应当认定为无效。李继自签订《商品房买卖合同》从未向原告支付任何款项，银行贷款每月均由原告偿还，迄今为止原告所偿还的贷款数额已达170余万，以上行为显然是违背商品房买卖的基本交易习惯的，如原告与李继具备真实的买卖关系的话，银行贷款不可能一直由卖房人偿还，这也足以证明，原告与李继并不具有真实的商品房买卖关系，案涉房屋的权利人就是原告。案涉房产一直由原告占有、使用、收益，从未向李继交付；三、原告对丹东市振安区产所享有的所有权足以排除执行。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，人民法院对房屋买受人物权期待权的保护条件，需满足如下三个要件：1.在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有不动产；3.已支付全部或大部分的购房款。但实际上本案中，以上三个条件均不满足，李继与原告不具有真实的买卖房屋的意图，所签订的《商品房买卖合同》无效，案涉房产一直由原告实际占有、使用，李继也从未向原告支付任何购房款项，因此，人民法院无权查封属于原告所有的涉案房产。综上，原告系涉案房产的所有权人，李继既不享有该房产的物权，也不具有该房产的物权请求权，对该涉案房产不享有任何物权期待利益。因此原告诉至人民法院，请求判令：一、确认位于丹东市振安区产归原告所有；二、铁西区人民法院立即中止对丹东市振安区产的执行；三、铁西区人民法院解除对丹东市振安区产的查封；四、被告承担本案全部诉讼费用。被告王**辩称，原告并不享有足以排除强制执行的民事权益，请求驳回原告诉讼请求。理由如下：一、根据不动产的“公示原则”和“权利外观主义原则”，不动产登记簿所载明的内容，是判断不动产物权的根据，也是不动产获得保护和承认的依据。本案第三人李继与原告于2015年2月6日签订《商品房买卖合同》，并办理了备案登记；案涉两处房产办理了抵押登记，抵押人是李继。故在不动产登记机关的系统里，案涉房产的权利人就是李继，从备案登记时起，原告就不再享有案涉房产的物权，所以在答辩人申请保全查封案涉两处房产时，丹东市房产登记部门才会配合法院查封案涉两处房产；二、“备案登记”属于一种特殊的不动产登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。故虽然房产买受人在《商品房买卖合同》中的权利是一种债权，但经过备案登记后就获得了对抗第三人的效力，房地产开发企业就不得将房产另售予第三人，买受人以外的其他人也不能通过登记获得所有权。所以备案登记的行为使合同债权具有物权性质，是一种典型的债权物权化。故《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中明确将这种对物权有期待利益的财产列入查封范围；《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》中也明确规定，办理了商品房预售合同备案登记或商品房预告登记的房产，人民法院也可以进行预查封，预查封的效力等于查封。故案涉两处房产作为被执行人的财产而进行查封并无不当。答辩人主张李继对案涉房产不享有任何权利是错误的；三、原告与被告李继可能存在恶意串通损害答辩人利益的情形。案涉房产的查封时间是2017年8月，在将近两年的时间内，原告均未对保全行为提出任何异议，这一点有悖常理。原告主张其与李继并不具备真实的房产买卖意图，而是为了骗取银行贷款而签订备案合同的说法亦没有充分的证据予以证明。案涉房产价值千万，原告作为房地产开发企业，不可能不知道房产登记在他人名下的法律后果，如此数额巨大的财产由他人代持却没有任何书面凭证显然不符合常理。原告单方认定《商品房买卖合同》无效是错误的，一方面该合同已经在房产部门办理备案和抵押登记手续，另一方面原告关于该合同是无效合同的证据并不充分，原告不能提供李继不具购房意图的证据。原告主张李继在合同签订后未支付任何款项是错误的。《商品房买卖合同》第六项中明确说明李继已经付清首付款。且剩余房款李继已经通过银行贷款向原告支付完毕，即使原告在帮助李继偿还银行贷款，也不能证明李继没有真实的购房意图，只能说明原告与李继之间还有其他债权债务关系。即使案涉房屋一直由原告实际占有、使用也不能证明李继不具备实际购房意图或《商品房买卖合同》无效，案涉房产是门市设计，现实中大多数的人购买门市房都不是为了自用，而是为了投资或取得租金收益。因此，原告定期向被告银行卡支付款项也符合常理，很有可能是原告在向被告支付租金，或双方尚有其他债权债务关系；四、司法实践中，在房地产开发企业作为被执行人，其名下财产被查封时，已经被该企业出售并办理备案登记的房屋是不能被查封的，故，原告继续主张其对案涉房屋具有完全的所有权也是不正确的。原告主张其与李继为借名代持案涉两套房产，完全不符合常理，该理由也不能成立。如果李继没有真实的付款能力，其也不能够获取银行贷款，双方没有借名或代持协议，不能够证明原告借名代持的主张。另外，还款人并非是通过原告的还款账户直接进行还款的，而是通过案外人自然人进行还款的，该自然人与李继之间是否存在债权债务关系无法确定，即使该自然人所还款项均来源于本案原告，那么也只能证明本案原告通过代为偿还银行贷款的行为对李继形成债权债务关系，本案原告可以通过另诉来主张自己的权利，而不能基于代为还款而直接享有可以阻却人民法院执行的民事权益。关于首付款的交付问题，付款的方式有很多种，可能是以物抵债、可能是抵顶工程款、可能是以现金的方式支付，如果原告不能提出充分的证据证明其并没有收到首付款，以现有的买卖合同及收条就可以认定本案原告已经收到案涉房屋的首付款。本案原告作为具有完全民事行为能力人对其所从事的民事行为及形成的民事法律关系应当承担相应的责任，也应当承担签订买卖合同、签订收条而对应承担的法律后果。本案的案由为案外人执行异议纠纷，根据民诉法解释三百一十一条原告应承担本案的全部举证责任，否则就应当承担举证不能的法律后果。第三人李继未出庭、未答辩。本院根据当事人陈述及提供的证据，认定事实如下：位于丹东市振安区的房产系原告开发建设，2015年2月6日，原告与李三人李继签订两份《商品房买卖合同》，约定李继向原告购买位于丹东市振安区产，其中关于23-2号房产的合同约定价格为3612236元，合同第六条约定，买受人已付清首付款1812236元整，贷款180万元整，于7日内将贷款手续办理完毕。关于27-5号房产的合同约定价为5210932元，合同第六条约定，买受人已付清首付款2610932元整，贷款260万元整，于7日内将贷款手续办理完毕。合同签订后，双方办理了案涉商品房预售合同备案登记，登记买受人系第三人李继，该两处房产的购房贷款已支付至原告账户。上述两处房产因购房贷款而办理了预告抵押登记，抵押人为李继。另，原审调取了第三人李继申请案涉购房贷款时向银行提交的材料，其中有原告向其出具的金额为1812236元及2610932元的收款收据各一张，该金额与案涉《商品房买卖合同》中约定的首付款金额一致，原告称未收到第三人李继的首付款，出具的收款收据系为了办理银行贷款使用。另，原告提供了单位工作人员从单位借款的票据、李继还款账户银行流水及存款业务的业务凭证，案涉两套房产的银行贷款均由原告工作人员向单位出具借据并办理涉案两套房产银行贷款的偿还业务，现已还款380余万元。另，案涉27-5号房产由原告作为售楼处使用，23-2号房产自2017年由原告对外出租。第三人李继在原审庭审时称：“同意原告诉讼请求，刘健是原告方的经理，和我是朋友，当时他让我帮忙贷款，这个房子我没交过钱，也没有还过钱，还贷款的银行卡一直在原告处。”另查明，王**于2017年6月27日起诉李继至本院，案由为民间借贷纠纷，因王**申请保全，本院查封了备案至李继名下的上述两处房产，并作出（2017）辽0106民初6113号民事判决，后该案经发回重审，本院于2018年10月19日作出（2018）辽0106民初5599号民事判决，该判决已生效。此后，因李继未履行上述生效判决所确定的金钱给付义务，王**于2019年4月11日向本院申请强制执行，执行案号为（2019）辽0106执2173号。本案原告于2019年7月30日向本院提出执行异议，请求法院立即中止对案涉两处房产的执行并解除查封，本院于2019年10月10日作出（2019）辽0106执异266号执行裁定书，裁定驳回本案原告的异议，原告不服，提起本案诉讼。上述事实，有当事人的陈述、（2017）辽0106民初6113号民事裁定书1份、协助执行通知书2份、（2019）辽0106执异266号执行裁定书1份、国有土地使用权证书1份、建设工程规划许可证1份、建设工程施工许可证1份、商品房买卖合同2份、账目凭证、照片、李继账号银行流水、证人证言等证据在卷为凭，经开庭质证，本院予以确认。本院认为,虽案涉两套房产未进行房屋所有权登记，但被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋，人民法院可以进行预查封。案涉位于丹东市振安区两处房产，虽未将房屋所有权登记于第三人李继名下，但李继与原告签订了《商品房买卖合同》，且办理了商品房预售合同登记备案手续，因此，本院对该两处房屋的预查封及执行并无不当。关于案涉两份《商品房买卖合同》的效力问题，原告主张该两份合同并非双方真实意思表示，双方签订商品房买卖合同的目的系为套取银行贷款，李继未交付任何房款，原告亦未向李继交付房屋，因此，该两份商品房买卖合同无效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。那么案涉两份《商品房买卖合同》是否为无效，应从以下几方面界定，首先关于该两处房屋首付款是否已支付完毕的问题，该两份《商品房买卖合同》中均已明确载明：首付款已付清，且原告向第三人李继出具了首付款收款收据，并提交银行。本院认为，首付款是否实际支付，他人无从知晓并举证，而上述商品房买卖合同已进行备案登记，具有一定公示性，且李继依此合同作为抵押人，以该两处房屋作为抵押物取得银行购房贷款，因此，在对抗第三人时，首付款是否付清的认定，应当以双方合同中载明的已付清及原告开具的收款收据为准，认定首付款已付清。其次，关于李继的购房款是否支付完毕的问题，除首付款外的余款，李继均以银行贷款的方式向原告支付完毕，因此，应当认定李继已向原告付清房款。再次，关于原告是否向被告交付房屋的问题，案涉房屋系商业门市用房并非住宅，该房屋是否交付，他人亦无从举证，且即便房屋未交付，亦只是合同继续履行的问题，不影响《商品房买卖合同》的效力。综上，案涉两份《商品房买卖合同》不应认定为行为人与相对人以虚假意思表示实施的民事法律行为，亦不应认定为无效。此外，从维护交易稳定性的角度出发，案涉两份《商品房买卖合同》并未损害银行或其他第三人利益，因此，即使双方合同存在瑕疵，那么原告亦应承担因其先前行为带来的风险，而不应认定该合同无效。关于原告主张其基于合法的建造行为取得了案涉房屋所有权的问题，原告在出售前对房屋享有所有权，但原告与本案第三人李继签订的《商品房买卖合同》，即是向李继让渡房屋所有权的意思表示，房屋买卖行为完成后，原告应尽的义务就是为买受人办理房屋过户登记手续。虽然该两处房屋尚未转移登记至李继名下，但彼时未办理产权转移登记之原因，系客观上彼时不具备转移登记之条件，因而双方办理了商品房预售合同登记备案手续，而双方办理商品房预售合同登记备案手续的行为，已使李继对该两处房屋享有物权期待利益，且李继作为抵押人以该两处房屋为抵押物获得了购房抵押贷款，可见，商品房预售合同登记备案手续使得李继对该两处房屋的物权期待权具有公示性及一定的排他性，因此，原告以建造为由请求确认其就已出售的商品房享有所有权明显不妥，本院对原告的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告丹东方齐房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费73562元，由原告丹东方齐房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在上诉期满七日内预交上诉案件受理费，逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 洋审 判 员  徐 光审 判 员  葛 迪二〇二一年七月一日法官助理  马艳娟书 记 员  曹福建本判决依据的相关法律《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。