上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终6493号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海携飞教育培训有限公司，住所地上海市浦东新区浦建路1352号一楼西区。法定代表人：杨程，董事长。委托诉讼代理人：魏乃城，上海以恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海冠芝霖酒店有限公司，住所地上海市浦东新区浦建路1352号。法定代表人：张仁林，执行董事。委托诉讼代理人：徐建桥，上海市君志律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨峥，上海市君志律师事务所律师。上诉人上海携飞教育培训有限公司（以下简称携飞公司）因与被上诉人上海冠芝霖酒店有限公司（以下简称冠芝霖公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初81821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。携飞公司上诉请求：撤销原审判决第一、二项，改判驳回被上诉人原审全部反诉请求。事实和理由：1、双方当事人电话交流过程中，被上诉人实际控制人张春华明确表示因疫情影响只能给上诉人两个月的免租期，故上诉人不应支付2020年2月、3月的房租；2、租赁合同履行期间，租金及水电费的支付均是双方对账确认后再行支付，由此造成支付时间上的几天差异，上诉人不应支付所谓逾期支付违约金；3、双方电话交流时被上诉人从未要求上诉人支付2个月免租期租金及违约金，且明确确认应当退还押金，故上诉人不应支付任何费用；4、被上诉人作为二房东，在与上诉人租赁期满后未取得其与业主的有效租赁合同，上诉人作为实际使用人，要求被上诉人出示有效租赁合同后再签约支付租金属于正当行使不安抗辩权，不存在逾期付款情形，而且上诉人是在被上诉人采取断水断电等胁迫的情况下才进行付款；5、上诉人迟延几天支付租金未给被上诉人造成任何损失，被上诉人此前收取租金后也从未按照足额支付给业主，其租金收入足以覆盖其所谓损失。冠芝霖公司辩称，不同意上诉人的上诉请求及事实理由，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。1、双方租赁合同到期后均按调整后的租金继续履行，被上诉人本身没有享受到租金减免和相应税收优惠，故没有能力也没有义务减免上诉人的租金；2、按照双方的合同约定，明确租金系先付后用，逾期支付应支付违约金且不退还保证金。一审法院已对违约金进行酌减，但被上诉人尊重法院的判决；3、双方尚有近万元水电费至今未结清，被上诉人的各项诉求完全遵照事实和合同提出，据此，请求二审驳回上诉，维持原判。携飞公司向一审法院起诉请求：1、判令冠芝霖公司立即退还押金86，362元（人民币，以下同）；2、判令冠芝霖公司退还携飞公司多支付的租金99，936元；3、判令冠芝霖公司支付携飞公司多支付租金的利息损失，以99，936元为基数，按照LRP标准，自2020年5月1日计算至实际退还之日止；4、判令冠芝霖公司履行房屋维修义务；5、诉讼费由冠芝霖公司承担。冠芝霖公司提起反诉诉请：1、判令携飞公司支付2020年2月份和2020年3月份的房租197，708元；2、判令携飞公司支付逾期支付房租的违约金424，654.16元；3、诉讼费由携飞公司承担。一审法院认定事实：2018年3月15日，携飞公司、冠芝霖公司及案外人上海XX有限公司签订《〈房屋租赁合同〉解除协议书》，主要内容为携飞公司承继上海XX有限公司在与冠芝霖公司就系争房屋形成的租赁关系中的权利义务。同日，携飞公司（承租方、乙方）与冠芝霖公司（出租方、甲方）签订房屋租赁合同，合同约定甲方将系争房屋租赁给乙方使用，租赁期限自2013年8月15日起至2019年6月30日止，房屋租金为自2013年10月1日至2015年9月30日为月租金78，333元；自2015年10月1日至2017年9月30日为月租金82，250元；自2017年10月1日至2019年6月30日为月租金86，362元。房租为每2个月为一个付款周期，先付后用，在每个付款周期到期前7日提前支付。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方需按拖欠租金的0.5％支付违约金。合同还约定，合同保证金为86，362元。租赁关系终止时，保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。使用房屋产生的水、电等费用由乙方承担。如乙方逾期缴付水、电等费用超过15日的，甲方有权单方面解除本合同，追讨已欠费用，且不再退还乙方保证金。租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复。合同还约定了其他事项。合同签订后，双方依约履行合同。至2019年6月30日合同到期后，双方未再续签合同，携飞公司以每月98，854元继续向冠芝霖公司支付租金，冠芝霖公司继续向携飞公司提供系争房屋至2020年4月底。关于租金支付情况，双方于2018年3月15日签约后，携飞公司于2018年3月26日支付首期租金及押金，于2018年5月23日支付2018年6月份租金，于2018年6月26日支付2018年7月份租金，于2018年8月9日支付2018年8月份租金，于2018年8月29日支付2018年9月份租金，于2018年8月30日支付2018年10月份租金，于2018年10月26日支付2018年11月、12月租金，于2018年12月24日支付2019年1月、2月租金，于2019年2月25日支付2019年3月、4月租金，于2019年4月26日支付2019年5月、6月租金，于2019年7月11日支付2019年7月、8月租金，于2019年8月28日、8月29日支付2019年9月租金，于2019年10月11日支付2019年10月、11月租金，于2019年12月2日支付2019年12月及2020年1月租金，于2020年4月15日支付2020年4月租金。一审庭审中，双方一致确认双方事实租赁关系于2020年4月底时解除，此后冠芝霖公司从系争房屋撤场。就双方事实租赁关系，冠芝霖公司认可除租金金额外的条款适用原书面合同，携飞公司认可所有条款均适用原书面合同。一审法院认为，携飞公司与冠芝霖公司就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应遵守。合同到期后，冠芝霖公司作为出租方继续向携飞公司提供系争房屋使用权，携飞公司作为承租方继续向冠芝霖公司缴纳租金，双方均同意对此期间租赁关系的具体条款除租金金额外，沿用之前《房屋租赁合同》条款，故一审法院确认，双方自2019年6月30日书面合同关系到期后，继续形成不定期的事实租赁关系至2020年4月底解除。关于此期间的租金，携飞公司认为冠芝霖公司采取断水、断电等方式单方面调高租金，要求退还多缴纳的租金，一审法院认为，在不定期租赁关系中，双方均可随时退出租赁关系，冠芝霖公司是否采取断水、断电等方式均无从胁迫携飞公司接受调高租金；携飞公司一方面称其被逼接受调高后的租金，一方面又继续使用系争房屋，法院难以采纳其意见，故一审法院确认双方事实租赁关系期间的租金为每月98，854元，携飞公司要求冠芝霖公司退还租金及相应利息损失的诉求，一审法院不予支持。关于携飞公司要求冠芝霖公司承担维修义务，根据合同约定，冠芝霖公司承担维修义务限于双方租赁关系存续期间；现双方已终止租赁关系，冠芝霖公司已从系争房屋撤场，携飞公司仍要求冠芝霖公司承担维修义务，一审法院难以支持。关于冠芝霖公司要求携飞公司补缴2020年2月、3月的租金197，708元。携飞公司认为适逢“新冠”疫情期间，根据上海市相关政策，其可不付租金。一审法院认为，携飞公司于2020年2月、3月实际使用了系争房屋，其主张免付租金，与同舟共济、共克时艰的抗疫精神相悖，更无法律依据，冠芝霖公司要求其补缴该部分租金的诉求，应予支持。关于冠芝霖公司要求携飞公司支付逾期支付房租的违约金424，654.16元。携飞公司认为其逾期支付房租的理由或有冠芝霖公司财务出具账单时间延后，或有冠芝霖公司老总顾红华、张春华同意其延迟支付等。一审法院认为，合同明确约定了携飞公司付款的期限和金额，并未约定其需在冠芝霖公司开具账单后付款；携飞公司所谓冠芝霖公司老总同意其延迟支付租金的意见，并未得到冠芝霖公司确认，相关事实携飞公司亦未举证证明。故一审法院确认携飞公司多次逾期支付房租，应根据合同支付违约金，并对违约金予以调整为2万元。关于押金（保证金），根据合同约定，双方租赁关系终止时，保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。故携飞公司在冠芝霖公司处的保证金可抵充携飞公司欠付的租金。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、上海携飞教育培训有限公司于判决生效之日起十日内支付上海冠芝霖酒店有限公司2020年2月份及2020年3月份房租，共计197，708元；二、上海携飞教育培训有限公司于判决生效之日起十日内偿付上海冠芝霖酒店有限公司逾期支付房租的违约金20，000元；三、上海冠芝霖酒店有限公司于判决生效之日起十日内退还上海携飞教育培训有限公司合同保证金86，362元（该付款义务与判决主文第一项抵销相应金额）；四、驳回上海携飞教育培训有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4，024元，减半收取计2，012元，保全费1，451元，合计3，463元，由上海携飞教育培训有限公司负担2，536元，由上海冠芝霖酒店有限公司负担927元。反诉案件受理费减半收取计5，010元，由上海冠芝霖酒店有限公司负担3，257元，由上海携飞教育培训有限公司负担1，753元。二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明，原审法院认定事实无误。本院认为，本案二审的争议焦点在于上诉人携飞公司应否支付两个月的补缴租金并承担逾期支付房租的违约金。首先，根据本案查明的事实，上诉人与被上诉人的原租赁合同于2019年6月30日到期，之后双方形成事实上的不定期租赁关系。在上诉人继续使用系争房屋的情况下，理应支付租金。现上诉人以主张应免除2020年2月和3月的租金，但其关于电话沟通时对方张春华的态度，并不足以认定上诉人与被上诉人已就租金减免达成明确的一致意见，而其关于疫情期间可以不付租金的抗辩主张，亦缺乏全面、具体、公平合理的考量因素，本院不予采信。其次，关于逾期付款违约金。从本案事实来看，按照双方的合同约定，上诉人客观上存在逾期支付租金的违约行为，故被上诉人主张支付逾期付款违约金确有其合同依据。现原审综合本案的实际情况，酌情对违约金调整为2万元，其分析有理有据，与法理情理相符，所作判决并无不当，本院予以认同。综上所述，携飞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4，565元，由上诉人上海携飞教育培训有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙春蓉审 判 员 岑佳欣审 判 员 王韶婧法官助理 曹 沁书 记 员 曹 沁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……