安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书(2021)皖0603民初3320号原告：许斌斌，男，1981年4月3日出生，汉族，住安徽省淮北市烈山区。委托诉讼代理人：赵先敏，安徽北方之光律师事务所律师。被告：淮北光大房产咨询服务有限公司，住所地安徽省淮北市。法定代表人：白燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏峰，安徽安港律师事务所律师。被告：赵玉芬，女，1966年8月1日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。原告许斌斌与被告淮北光大房产咨询服务有限公司（以下简称光大房产公司）、赵玉芬中介合同纠纷一案，本院于2021年6月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告许斌斌及其委托诉讼代理人赵先敏、被告光大房产公司的委托诉讼代理人魏峰、被告赵玉芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许斌斌向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认光大房产公司与赵玉芬之间签订的房屋买卖居间合同已经解除；2、请求依法判决光大房产公司赔偿许斌斌2万元损失；3、依法判决光大房产公司、赵玉芬承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2020年11月9日下午16:45许，许斌斌带女儿到光大房产公司在星河湾设立的门店，委托光大星河湾门店寻找实验小学部学区的房源，并向星河湾门店业务员说了两条：1、明年女儿上小学，需要实验学校小学部的学区房源；2、兼顾父母养老需求，电梯房或多层房屋一二层。光大星河湾门店薛峰指派门店业务员马梦楠负责此项业务。许斌斌再次向马梦楠陈述了两项要求。光大房产公司给许斌斌推荐了赵玉芬的房屋（德城紫云府6幢2303号房）。2020年11月23日，许斌斌与赵玉芬签订了房屋买卖居间合同，签订合同当天，许斌斌得知案涉房屋不属于实验学校小学部学区。光大房产公司虚假承诺，隐瞒案涉房屋不属于实验学校小学部学区房的重要事实，导致许斌斌与赵玉芬签订了买卖合同，并交付2万元定金。光大房产公司的虚假承诺行为具有过错，导致许斌斌损失2万元。许斌斌的损失应当由光大房产公司承担。许斌斌为维护自身合法利益，起诉至法院，请依法支持许斌斌的诉讼请求。光大房产公司辩称，恳请依法驳回被答辩人的诉讼请求。第一、在答辩人与被答辩人签订的房屋买卖居间合同中，并没有任何条款约定了被答辩人购买房屋，一定要求是某学区的学区房，另在居间合同第二条中已明确了答辩人在该合同中的义务，这些义务全部是有关房屋买卖过户手续以及贷款等事项，答辩人就这些问题，如果出现纰漏可能会承担相应违约责任，其他的答辩人一概不承担。第二、被答辩人提交证据中的录音资料，第一份是和薛峰的录音，薛峰多次明确表示被答辩人仅仅要求是养老房，而未提到学区孩子上学的问题。同时被答辩人在该份录音当中，第二页、第四页一直强调，也就是刚才庭前应被答辩人要求调取的证据材料，一直强调答辩人的工作人员在一个本子上记录了其购买房屋的要求，但是答辩人的工作人员多次找本子，且找了多个本子，均未找到其提出购学区房的要求，因此该份录音无法证实被答辩人在签订合同时就提出学区的问题。第三、根据答辩人了解，当时签订合同时，被答辩人是全款付款，不排除签订合同后回去与家人商量，不同意购买房屋或者无力筹集巨额购房款，导致其无法按合同约定时间办理购房过户手续的情况，而故意寻找解除合同的理由，而且据代理人向薛峰了解，当时是当着薛峰的面给他姐打电话，他姐说也刚买房子没有钱，这可以翻找当时的通话记录。第四、答辩人的记录当中也有被答辩人在水岸碧桂园小区、淮海翰府、皖能皇家花园等小区的看房记录，并且水岸碧桂园小区的学区是首府小学，而不是实验小学，这也说明被答辩人在签订合同时并没有明确购房是为了给孩子上学使用。最后，学区划分每年都不一致，新建学校现在非常多，作为存量房买卖的中介机构不可能也不应该和教育机构有过多的联系，并实时掌握各个小区的学区房问题。综合以上，答辩人认为是被答辩人的恶意违约导致合同不能履行，因此要求依法驳回被答辩人的诉讼请求。赵玉芬辩称，对方订立合同后，约定时间没有履行也就自动解除了，赵玉芬同意解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。许斌斌提交的房屋买卖居间合同、汇款记录、淮北市教育局文件（复印件）、录音光盘、微信聊天记录等证据，光大房产公司提供的看房信息截图具有真实性、合法性、关联性，本院经审查予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：许斌斌欲购置房屋，在光大房产公司的安排下，先后前往水岸碧桂园、淮海翰府、金御华府、德城紫云府等小区实地看房。2020年11月23日，赵玉芬（卖方、甲方）与许斌斌（买方、乙方）、光大房产公司（受托人、中介方、丙方）签订了房屋买卖居间合同（合同编号gdzd2020112302s），合同约定甲方自愿将坐落在淮北市相山区南黎路89号紫云府6幢2303室房屋出售给乙方，甲方保证该房屋在合同签订时的状况和乙方看房时一致，同时甲方保证出卖的房屋能够顺利过户至乙方名下；该房屋成交总价款为518000元，交易定金为2万元；丙方义务为应当查看房产及有关证书、资料，并负责核实房源信息，如实报告委托人；丙方应积极、努力完成依法委托事项，并如实向委托人说明办理情况；丙方不得隐瞒真实的房产交易信息，赚取房产交易差价；合同解除的条件为当事人就解除合同协商一致，当事人一方迟延履行主要义务，经催要后在合理期限内仍未履行；丙方不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，因此给无过错方造成损失的，应当退还已收取的房地产中介服务费并依法承担赔偿责任等内容。签订合同当日，许斌斌支付了定金2万元，光大房产公司将其中15000元交付赵玉芬。后许斌斌以德城紫云府不是实验学校小学部校区为由拒绝履行合同，光大房产公司将监管的剩余定金5000元支付给了赵玉芬。许斌斌向光大房产公司主张赔偿定金损失未果，致本案纠纷发生。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，各方当事人均应当按照合同约定全面履行合同义务。许斌斌在支付两万元定金后再未履行合同，并明确表示拒绝履行，要求确认解除合同（实为解除合同），赵玉芬亦同意解除合同，双方之间签订的房屋买卖居间合同应予解除。关于光大房产公司的责任。从许斌斌与光大房产公司工作人员的微信聊天记录及看房记录来看，虽然无法明确许斌斌在表达其购房意愿时要求光大房产公司提供实验学校小学部的学区房，但可以确定其已经向光大房产公司工作人员明确表示与其居住的奥斯卡春城小区系同一学区的房屋不予考虑，从中可以看出许斌斌本身对于学区具有一定的了解。学区划分信息属于公开可以获取的信息，光大房产公司、许斌斌均可以通过公开渠道获知。光大房产公司作为中介机构，应当根据购房人的购房需求推荐相应房屋，撮合交易。其向许斌斌推荐德城紫云府的房屋明显不符合许斌斌的购房要求，且其亦未能提供证据证明推荐案涉房屋时已如实告知许斌斌案涉房屋与奥斯卡春城小区系同一学区。而许斌斌自述在签订合同当日即通过自身渠道获知案涉房屋学区不属于实验学校小学部，在对学区具有一定了解的情况下，其在购买房屋过程中亦未尽到注意义务，双方对于定金损失的造成均负有责任，故本院酌定许斌斌、光大房产公司各自承担50%的责任。光大房产公司应当赔偿许斌斌损失1万元，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条、第四百二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除许斌斌与赵玉芬于2020年11月23日签订的房屋买卖居间合同（合同编号gdzd2020112302s）；二、淮北光大房产咨询服务有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿许斌斌损失1万元；三、驳回许斌斌的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取计150元，由许斌斌负担75元、淮北光大房产咨询服务有限公司负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 员 徐继东二〇二一年七月二十七日法官助理 余颖秀书 记 员 董雨龙附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。