河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫10民终1446号上诉人（原审被告）：王改花，女，汉族，1958年7月19日出生，住河南省长葛市。委托诉讼代理人：许文生，许昌市长葛市公平法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：长葛市消防救援大队（原长葛市公安消防大队），住所地：长葛市金英大道南段路西。负责人：潘志超，任教导员。委托诉讼代理人：徐涧，系被上诉人工作人员。委托诉讼代理人：付林钢，河南德典律师事务所律师。上诉人王改花因与被上诉人长葛市消防救援大队房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省长葛市人民法院（2021）豫1082民初408号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王改花的上诉请求：1、请求依法撤销长葛市人民法院(2021)豫1082民初408号民事判决书,依法改判或发回重审。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清,判决错误。一、被上诉人所诉主体错误,上诉人是长葛市英硕农机销售有限公司的员工,与被上诉人不存在房屋租赁关系,2013年1月1日房屋租赁协议显示出租单位是长葛市农机局(简称甲方)、承租单位是农机公司(简称乙方),况且多年来该租赁房屋门面上面的英硕销售有限公司几个大字,被上诉人以及出庭证人都知道，所以说被上诉人不应该起诉上诉人,更无向上诉人主张追要租金的权利。一审法院在审理过程中,上诉人提交的答辩状中已经明确了被上诉人起诉主体错误,而一审法院错误认为上诉人就是承租方。二、依据长葛市人民政府会议纪要(2013)48号文件,以及关于原农机局办公场所使用情况的说明,长葛市农机局办公院无偿交付被上诉人使用，原土地、房屋资产性质归属不变，仍属国有资产。那么被上诉人在本案纠纷中就不具备诉讼主体资格。三、2013年1月1日的房屋租赁协议是在双方真实意思表示下而形成的,被上诉人私自对纠纷房屋租金的抬高,已经违反了中华人民共和国合同法的相关规定。长葛市消防救援大队辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应依法予以维持。二、被答辩人提出的上诉理由，与事实不符、于法无据，应当依法予以驳回。1、被答辩人辩称“其不是本案适格的诉讼主体”与事实不符，应当依法不予采信。其一，就涉案房屋形成于2013年1月1日的《房屋租赁协议》，合同的相对方为长葛市农机局和被答辩人，至于被答辩人说的“农机公司”，因其身份不明，是否属于法人或其他组织更无法查清，故被答辩人的辩称不符合事实，应当依法不予采信。其二，根据一审答辩人出示的证据显示，涉案房屋在移交至答辩人之后，答辩人曾于2016年委托许昌阳光拍卖有限公司对涉案房屋的三年租赁权进行公开拍卖，被答辩人在接到信息后，以其个人账户向许昌阳光拍卖有限公司交纳信誉保证金5000元并办理了报名登记手续，此证据也能证明被答辩人的辩称与事实不符，应当依法不予采信。其三，根据答辩人一审出示的“向被答辩人催要租金的视频”及证人证言，也能证明在本案起诉之前，被答辩人一直认可拖欠租金事宜，只是以各种理由推脱，被答辩人从未提出“租金不应向她催要”等。直到本案一审开庭时，被答辩人才提出“其不是本案适格的诉讼主体”，明显是在说谎。2、被答辩人关于“答辩人不是本案适格的诉讼主体，无权收取租金”的辩称无事实和法律依据，应当依法不予采信。依据长政纪【2013】48号文件，答辩人依法取得了涉案办公场院及附属房屋的使用权。关于答辩人有无权利直接收取租金，因答辩人出租房屋不是个例，故长葛市人民政府特于2013年7月5日下发了长政【2013】45号文，文件主要规定了长葛市行政事业单位国有资产对外有偿使用管理过程中“国有资产有偿使用的方式、报批程序、合同签订主体、收益收缴及使用监督等”。根据此文件第三条、第四条、第五条、第七条、第十三条、第十五条的规定，均能看出长葛市国有资产对外出租的主体为行政事业单位，收取租金的主体也是行政事业单位，至于国资局，在其中履行的是审批、监督功能，故答辩人是本案租金的权利人，是本案适格的诉讼主体。3、关于被答辩人辩称的“答辩人私自抬高涉案房屋租金”，答辩人认为不符合事实和法律规定，故依法应不予采信。答辩人认为，答辩人在上述已经讲过，在长政【2013】45号文《关于长葛市行政事业单位国有资产对外有偿使用管理暂行办法》第四条明确规定：“国有资产对外出租，须经国资局批准，经中介机构评估后，然后采用招投标、竞价等方式招租”。故案涉房屋先是由国资局委托河南恒立资产评估事务所对涉案房屋的市场价（租赁费）进行评估，该租金符合同时期的市场价。此外，在答辩人委托许昌阳光拍卖有限公司招拍时，因同地段其他租户的成交租金在评估价的基础上下调百分之十，答辩人在主张本案的涉案租金时，也时按涉案房屋评估价的百分之九十主张的。故此，答辩人认为，答辩人对涉案房屋调整租金符合法律法规的规定，符合市场行情，被答辩人的辩称不应予以采信。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确无误，上诉人提出的上诉理由与事实不符，于法无据，请二审法院依法驳回其上诉，维持原判。长葛市消防救援大队向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿原告因其从2014年1月1日起至2019年12月31日止占用原告管理的门面房导致的房租损失共计142632元及利息（利息从起诉之日起按年利率6%计算至被告实际清偿完毕之日止）；2、判令本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：长葛市农业机械管理局（作为甲方）与本案被告王改花（作为乙方）于2013年1月1日签订《租赁协议》一份，该协议约定“甲方出租房屋坐落在市溢水路3号，房屋叁间，租给乙方使用”、“甲乙双方协商，租期壹年，从二○一三年一月一日至二○一三年十二月三十一日至，年租金壹万玖仟捌百零拾零元，协议签字之日，租金一次交清”、“乙方不得擅自将所租房屋转租他人……”等。根据《长葛市人民政府十四届十八次常务会议纪要》（长政纪〔2013〕48号）中“在市农机局办公院设立消防执勤点，市农机局办公院无偿交付消防大队使用，原土地、房屋资产性质、归属不变，仍属国有资产”的文件精神，2013年12月份在国资部门的监督下长葛市农业机械管理局与本案原告进行了资产使用交接（本案被告王改花上述租用房屋亦包括在内）。后被告王改花一直占有使用上述租用房屋，原告曾多次向被告王改花催要房屋有关租金，被告王改花以“仓库发生重大火灾”经济困难等为由拒付房租且也未腾退房屋，原告无奈诉至该院。另查明：长葛市国有资产监督管理局曾委托河南恒立资产评估事务所对本案所涉房屋在内的“长葛市公安消防大队的房屋建筑物在2015年11月06日的租赁价格”进行评估，河南恒立资产评估事务所于2015年12月7日作出豫恒评报字（2015）第045号资产评估报告，该评估报告中租赁价格评估明细表中显示“主体办公楼北起第2间”、“主体办公楼北起第3间”、“主体办公楼北起第4间”、“主体办公楼北起第5间”、“主体办公楼北起第6间”年租金均为12720元／年。许昌阳光拍卖有限公司2016年4月20日向本案原告出具的拍卖结论显示“我公司接受委托，于2016年3月7日组织召开拍卖会，依法对位于长葛市角的房屋建筑物三年的租赁权……主体办公楼北起第2-3间第四号……以最高价22896元／年……成交……”。一审法院认为，长葛市农业机械管理局与本案被告王改花签订《租赁协议》出租房屋后，长葛市农业机械管理局又根据长葛市人民政府相关会议精神于2013年12月份将包括本案所涉房屋（即上述被告王改花向长葛市农业机械管理局租用房屋）在内的资产与本案原告长葛市消防救援大队进行了使用交接，租期届满后被告王改花仍继续占有、使用本案所涉房屋，原告长葛市消防救援大队多次向被告王改花催要租金，因被告王改花未及时支付租金也未腾退本案所涉房屋引起本案纠纷，被告王改花依法应承担相应的民事责任。对于原告长葛市消防救援大队要求被告王改花支付2014年1月1日起至2019年12月31日止期间的房租损失共计142632元（其中2014年、2015年主张沿用原《租赁协议》合同价19800元/年，2016年至2019年主张按照评估价12720元每间/年的90%计算）的诉讼请求，该院综合考虑《租赁协议》相关约定、河南恒立资产评估事务所对案涉房屋评估情况、同地段同类房屋租金实际情况等，原告长葛市消防救援大队诉讼请求的上述房租损失符合情理且于法有据，该院对此予以支持。对于原告长葛市消防救援大队诉讼请求的利息，因未作约定等，该院对此不予支持。被告王改花所辩，依据不足，该院难以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第五十三条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告王改花于本判决生效后十日内向原告长葛市消防救援大队支付自2014年1月1日起至2019年12月31日止期间房租损失共计142632元；二、驳回原告长葛市消防救援大队的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计1576元，由被告王改花负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的营业执照及法人身份证明真实性本院予以认可，但与本案纠纷不存在直接关联性，本院不予采信；上诉人提交的证明无其他相关证据证明，且不能证明王改花签订协议时系代表英硕公司签订，对该证据证明目的本院不予确认。本院经审理查明事实与一审一致。本院认为，王改花与长葛市农业机械管理局签订的租赁协议，系王改花以个人名义签订，未显示承租方为公司，也无有效证据证明签订该协议王改花系受公司委托，后该房屋租赁权拍卖时，王改花仍以个人账户缴纳信誉保证金办理登记手续，并未显示系公司参与拍卖，综合以上事实足以认定王改花系该租赁合同主体，被上诉人向其主张租赁费具有事实和法律依据，并无不当。长葛市消防救援大队根据政府文件与长葛市农业机械管理局对涉案房屋进行交接，被上诉人取得涉案房屋的使用权，王改花占有使用该房屋但未缴纳租金，被上诉人作为合法使用权人向其主张权利，主体适格。关于租赁费用，被上诉人区分时间段，按照租赁合同约定及评估价予以计算，符合协议约定和法律规定，上诉人主张租赁费抬高违反法律规定，缺乏依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，王改花上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3152元，由上诉人王改花负担。本判决为终审判决。审判长  王秋霞审判员  蒋家康审判员  颜 森二〇二一年七月二十七日书记员  李向阳