广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6781号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市潮阁物业管理有限公司，住所地广东省广州市荔湾区陆居路7号首层、夹层。法定代表人：李大治。委托诉讼代理人：李范可，该公司员工。委托诉讼代理人：司徒志敏，该公司员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：保利若比邻（广州）科技有限公司，住所地广东省广州市越秀区建设大马路18号502房自编502a。法定代表人：肖徐哲，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：广州比邻商业运营有限公司，住所地广东省广州市海珠区阅江中路688号301-308单元。法定代表人：肖徐哲，该公司总经理。两被上诉人共同委托诉讼代理人：江海亮，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人广州市潮阁物业管理有限公司（以下简称潮阁公司）因与被上诉人保利若比邻（广州）科技有限公司（以下简称保利公司）、广州比邻商业运营有限公司（以下简称比邻公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初11500号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人潮阁公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判保利公司、比邻公司向潮阁公司支付2019年3月3日至2020年4月14日期间的房屋占用费520000元，改判保利公司、比邻公司向潮阁公司支付装修损失222910.88元，改判潮阁公司无需向保利公司退还保证金144720元；2.对广州市海珠区*路*号半地下室01商铺物业现场物理状态、装修价值等进行重新鉴定；3.判令撤销潮阁公司、比邻公司因重大误解签订的《终止协议》第4条“租赁物业内的所有不能移动的不动产附着物，乙方将现状无偿移交归甲方所有……”；4本案一、二审受理费均由保利公司、比邻公司承担。事实与理由：一、保利公司、比邻公司实际控制场地，导致潮阁公司无法进场，是保利公司、比邻公司不履行交接义务。保利公司、比邻公司应当赔偿无故占用潮阁公司场地的损失。保利公司、比邻公司于2018年12月下旬擅自离场、不按时缴纳租金、单方违反双方原租赁合同，且场地钥匙一直处于保利公司、比邻公司的控制，再有保利公司、比邻公司擅自离场时把场地大门紧锁，潮阁公司无法进场，且保利公司、比邻公司在一审中陈述其多次催促交接，无事实及证据支持，潮阁公司从未收到过对方的书面通知要求交接。更甚之，在保利公司、比邻公司离场后，潮阁公司仅有两次进入场地的机会，一次是一审组织现场鉴定，另一次是由于保利公司、比邻公司一直不交接，导致潮阁公司无法继续出租，直到场地业主方要求收回场地，在一审法官的调和下，取得本案三方当事人的同意后，才由物业管理公司聘请开锁匠把场地大门打开，潮阁公司这才得以按时向业主方交还场地，避免另生纠纷，目前场地已经归还业主方，其后并无再次出租。潮阁公司在双方尚有争议的情况下，为免强性接收场地影响场地态貌，是不可能破门而入实际接管场地的。故是保利公司、比邻公司不履行交接义务，潮阁公司请求保利公司、比邻公司支付占用场地费用于法有据。二、保利公司、比邻公司对损坏场地的事实已经自认。一审第一次庭审中，保利公司、比邻公司当庭陈述“想怎么拆，就怎么拆”已经构成对毁坏场地的自认；且其以潮阁公司之后不是将场地出租于华润超市为理由，推卸履行恢复现场装修的责任，没有任何依据。1.潮阁公司不管其后将物业向何人出租，都不是保利公司、比邻公司不履行复原场地至潮阁公司出租时样态的理由，保利公司、比邻公司已经构成单方违约，应当承担赔偿责任；2.潮阁公司之所以主张将案涉物业样态复原至华润超市的标准，是因为在保利公司、比邻公司入场前，该场地就是给华润超市使用，潮阁公司根据华润超市其当时使用的标准及现状交付于保利公司、比邻公司。三、一审鉴定程序存在重大瑕疵，请求重新鉴定。一审判决书第8页“同时看现场当日因法院工作人员先行离开，物业不予测量等一系列原因造成现场无法开展实际测量工作”。本案争议焦点之一在于保利公司、比邻公司离场时损毁案涉场地，对现场的勘查是查明事实的基础，保利公司存在毁坏电表、电路的嫌疑，造成现场无法连通照明。另，由于法院工作人员先行离开，物业不予测量等原因导致鉴定机构无法对现场开展实际测量工作。且鉴定报告中甚至未能以图片等方式描述案涉房屋现场情况，导致案涉房屋物理添附物等现状未能查清。潮阁公司因重大程序瑕疵而付出的鉴定费用及时间付诸东流，被损坏的场地无法得到公平的评判及赔偿。四、一审在鉴定结果“形同虚设”的情况下，以“生活常理”认定《终止协议》中约定的“现状”是双方签订该协议时的状态，缺乏事实、法律依据。《终止协议》的签订存在重大误解。案涉《终止协议》是双方在2019年1月24日于广东省广州市海珠区阅江中路688号301-308单元（比邻公司工商登记地）签署，并非案涉房屋现场。双方此前并未至案涉房屋现场进行交接或查勘确认。且在案涉场地从2018年12月下旬就处于保利公司、比邻公司的实际控制之下，潮阁公司无法进场。比邻公司也从未向潮阁公司提及其有装修或拆卸的行为。双方对“现状”的认识是不同的，由于比邻公司隐瞒拆毁添附物及线路等情况，潮阁公司在签订协议时认为场地“现状”就是潮阁公司从华润超市收回场地时的现状，潮阁公司基于此认识才签订《终止协议》。1.潮阁公司是在签订《终止协议》后才得知案涉房屋遭到保利公司、比邻公司的损毁。保利公司、比邻公司隐瞒房屋真实状态，导致潮阁公司基于错误认识签署《终止协议》，比邻公司毁坏案涉房屋原有添附物导致潮阁公司遭受巨大经济损失，构成重大误解情况。故《终止协议》第4条符合可变更或撤销的情形。在第4条被撤销的情况下，应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”赔偿潮阁公司损失。在第4条被变更的情况下，因签署该协议前双方并未到现场确认房屋状态，该第4条提及“现状”应理解为对原租赁合同相关条款的延续和确认，如原租赁合同第二十六条乙方的责任第12款，保利公司、比邻公司应将装修方案提前告知潮阁公司，得到潮阁公司同意后才可施工。保利公司、比邻公司未取得潮阁公司任何对装修、拆卸的许可，故其离场时应将场地返回潮阁公司出租时的原状；2.基于上述意见，起码可以判定案涉双方对交付场地的标准是约定不明的，“现状”二字无法囊括现场的交付标准。对于双方没有约定或约定不明的情况，应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条处理；3.即使单单从条款字面意思理解，“租赁物业内的所有不能移动的不动产附着物，乙方将现状无偿移交归甲方所有……”，其中“无偿”表达的是乙方支付过对价的装修所得添附物，是一种增加，而不是指减损、毁坏的情况。结合文意，“无偿”是对“现状”的修饰及说明，即这里的“现状”指的是乙方装修后增加的不可移动物，并不是指代整个房屋的状态。若对方认为其可以支付对价购买“减损、毁坏”的服务，就难以排除保利公司、比邻公司恶意撤场的嫌疑。且根据一般商业交易习惯及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”的法律逻辑，潮阁公司也不可能对被损坏的房屋“照单全收”。潮阁公司主张的装修损失于法、于理均有据。五、一审认定“原告向被告主张案涉房屋的占用费、装修损失等诉请，均缺乏事实依据”明显错误。1.根据潮阁公司提交的照片、视频，结合案涉房屋现场情况，足以证明案涉房屋损毁严重，无法出租使用，潮阁公司有权拒绝收场。2018年12月，保利公司、比邻公司在未缴清租金及物管费等费用的情况下，擅自与保利物业进行交接，并未经得潮阁公司同意。2019年1月30日，潮阁公司应保利公司、比邻公司要求到现场进行检查，到场后发现保利公司、比邻公司恶意损毁及拆除案涉商铺装修，即保利公司、比邻公司拆除了双方约定应按现状移交的不动产附着物，包括但不限于天花、插座等，导致案涉商铺墙壁、地板损毁严重，甚至拆坏了电箱、消防系统。潮阁公司提交的照片、视频可清楚反映案涉房屋损毁情况，保利公司、比邻公司交还的案涉商铺不符合双方约定交付标准，且属于不可使用状态，潮阁公司有权拒绝接收房屋。因保利公司、比邻公司违约导致潮阁公司产生的房屋占用费损失及装修损失，均由保利公司、比邻公司承担；2.产权人刘*康向潮阁公司交付案涉房屋时为毛坯房，自然未向潮阁公司主张赔偿，刘*康与潮阁公司之间的法律关系和潮阁公司与保利公司、比邻公司之间的法律关系不同，刘*康是否主张损失赔偿以及是否拒绝收场与本案无关，二者不能混为一谈。一方面，产权人刘*康出租的案涉房屋为毛坯状态，未带有任何装修，因此刘*康不可能亦无权以案涉房屋不符合华润超市装修标准的理由拒绝收场及主张赔偿。另一方面，刘*康与潮阁公司根据双方之间的租赁合同关系已自愿达成调解，根据合同相对性原则，无论刘*康与潮阁公司之间达成何种调解协议，均与本案无关。而且，实际上正因案涉场地处于无法使用的现状，现仍未能出租使用。六、保利公司、比邻公司交易习惯存在重大恶意。保利公司、比邻公司不按时交付租金、人去楼空、毁坏租赁房屋设施等均是其惯用的交易手段，其存在重大诚信问题。综上，请求判如所请。被上诉人保利公司、比邻公司答辩称：1.潮阁公司当庭提交的上诉状，上诉请求与之前在法定期限内提交的内容是不一样的，超出上诉期间提交的上诉请求应当不予审理，即上诉请求第2、第3项请求已经超过了上诉期，已经没有权利提起主张，且这两项请求也超出了一审诉讼请求，请求不予审理该两项上诉请求;2.一审已经查明相关事实，已经依法驳回潮阁公司的诉请，请二审驳回上诉请求。3.对于潮阁公司事实与理由第一点，保利公司、比邻公司已经在一审中充分举证证明保利公司、比邻公司已经多次催促潮阁公司交接案涉租赁场地，且一审法官在庭审中明确释明过要求潮阁公司尽快接收场地，否则有关后果，特别是因为潮阁公司拒绝接收场地所产生的损失将由潮阁公司承担，但潮阁公司一直拒绝接收场地，因此其主张违背事实。4.保利公司、比邻公司并没有作出潮阁公司在上诉状中所记载的自认，详见一审庭审笔录。综上，请求驳回潮阁公司的全部上诉请求。潮阁公司向一审法院起诉请求：1.判决保利公司向潮阁公司支付2019年3月3日起至2020年4月14日止的房屋占用费，按照原租赁合同、补充协议约定的标准计算；2.判决保利公司向潮阁公司支付装修损失（以评估公司出具的评估报告为准）；3.判决诉讼费由保利公司、比邻公司承担。保利公司提出反诉要求：1.判决潮阁公司退回保证金144720元给保利公司，并以144720元为本金，从2019年2月7日起按照银行同期贷款利率计算利息给保利公司；2.判决潮阁公司承担律师费23990元；3.判决潮阁公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：潮阁公司（甲方）与比邻公司（乙方）签订《广州保利花园场地租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于海珠区*路*号半地下室01商铺物业，开设若比邻社区商业中心，交场日为乙方向甲方全额支付租赁保证金之日，暂定为2015年10月22日，承租起始日为实际交场日的翌日；租赁面积603平方米；租期自承租起始日算起，甲方出租租赁场地的期限为6年，由2015年10月22日至2021年10月21日止；（第二十二条）乙方不得对甲方原有房屋结构和主体进行破坏性改造和装修或严重影响第三者合法权益，否则甲方有权制止乙方施工，由乙方进行修复及赔偿由此引起的损失；（第二十八条）乙方违约责任：2.乙方擅自改变租赁场地的房屋主体结构或使用性质而造成租赁场地毁损，而且不能按甲方要求恢复原状或赔偿时，甲方有权单方解除合同，收回租赁场地，除不退还保证金外，乙方还须赔偿给甲方所造成的经济损失；等。2018年4月13日，潮阁公司（甲方、出租方）与保利公司（丙方、受让方）、比邻公司（乙方、转让方）签订《三方协议书》，约定：1.三方同意，自本协议生效之日起，将甲乙双方签订的《广州保利花园租赁合同》（包括补充协议及合同附件）中乙方所承担的权利和义务全部转移至丙方，乙方完全退出原协议，不再承担任何权利义务；……5.其中，2018年7月2日前租金将由乙方与甲方结算，2018年7月3日后租金由丙方与甲方结算；等。2019年1月24日，潮阁公司（甲方）与保利公司（乙方）自行签订《终止协议》，约定：一、乙方责任：1.原合同（《广州保利花园场地租赁合同》及《广州保利花园场地租赁合同补充协议》）提前解除的终止日期为：2019年3月2日：乙方于2018年12月15日撤场；……4.租赁物业内的所有不能移动的不动产附着物（包括但不限于地面、天花、门、柱面、隔墙），乙方将现状无偿移交归甲方所有，而由乙方安装的可移动的设施、设备及物品，乙方可拆走，但在拆除时应妥善维护悬挂、支撑、粘连等设施、设备及物品的租赁场地，双方在场地交接当天签订《物业退场协议》；二、费用结算：1.乙方商铺租金计算截止至2019年3月2日，其中：（1）2018年9月3日至2019年1月2日需付的租金合共人民币218055.86元，甲方同意免除乙方逾期支付2018年9月3日至2019年1月2日租金产生的所有违约金；（2）2019年1月3日至2019年3月2日需付的租金合共人民币111686.66元；（3）乙方支付甲方合同解除前12个月月租金水平平均值的3倍费用的合同解除款人民币162212.53元后，合同即解除，除此外，乙方不需再向甲方支付任何违约金或赔偿/补偿；乙方亦无须再缴付2019年1月31日后的物业管理费等其他任何费用；综上，乙方应支付给甲方的租金、赔偿金总额为人民币491955.05元；三、甲方责任：乙方在2019年1月31日前内支付完毕2018年9月3日至2019年3月2日的租金后和合同解除前12个月月租金水平平均值的3倍费用，乙方支付完毕上述费用的次日，甲方配合乙方办理广州保利花园场地交接手续；2.乙方支付完毕上述费用并完成场地交接手续以后七个工作日内，甲方退还乙方其所缴纳的各项保证金人民币144720.00元；同时，甲方应在乙方支付完毕上述费用三日内向广州市海珠区人民法院撤销对乙方的诉讼【案号（2018）粤0105民初17270号】，解除对乙方的财产保全措施；甲方因诉讼产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费等），由甲方自行承担；四、甲乙双方按上述约定执行完毕后，甲方不再基于原合同、本协议及就租赁商铺形成的租赁合同关系追究乙方及其关联企业保利商业管理有限公司、比邻公司的任何责任；等。2019年1月28日，保利公司以汇款方式向潮阁公司支付了491955.05元。潮阁公司将出租案涉房屋给保利公司之前，曾将场地出租给华润超市，潮阁公司认为《终止协议》中的按现状交还场地是指保利公司应将案涉房屋恢复至华润超市的标准后交场；保利公司对此不予确认，认为其租赁案涉房屋并非用于经营华润超市，也未有任何书面或口头协议约定交场标准是按华润超市标准交回案涉房屋。潮阁公司称其于2019年1月30日收场时发现保利公司损坏了案涉房屋中的天花、地板、消防系统、风机、电线和墙体等，因此拒绝收场，并口头向保利公司提出异议；保利公司对此不予确认，认为其在撤场时只是拆除地板插座后存在缺口，没有其他部位存在损毁情况。潮阁公司提交照片、视频光盘等予以证明案涉房屋的损坏情况，保利公司、比邻公司对此均不予确认，认为照片、录音录像等无法反映拍摄人员、拍摄地点、拍摄对象及拍摄时间。保利公司提交《场地交接书》，其中消防开关、天花板、地板、电力有手写标注“完整、正常等，风机处手写标注“因潮阁公司没能举证交场时空调风机属正常运作，机体积网管完整无损坏”，并标注“潮阁公司工人人员拒绝签场地交接书”，并提交含有2019年1月30日报头的拍摄照片。潮阁公司对上述证据不予确认。保利公司于2019年2月26日至2019年5月多次发函给潮阁公司，要求潮阁公司履行《终止协议》中关于退回保证金的义务。潮阁公司未给予书面回应，于2019年5月28日提起本案诉讼。潮阁公司确认案涉房屋已由案涉房屋产权人刘*康于2020年4月14日通过诉讼方式[案号为（2019）粤0105民初10562号]收回，交场时并未通知保利公司到场；潮阁公司确认保利公司、比邻公司未对产权人收回案涉房屋的行为进行阻拦。一审法院经查，该案诉请的场地与本案案涉房屋为同一场地；产权人刘*康在该案收场过程中，未提出因场地损毁而拒绝收场或向潮阁公司提出赔偿要求。潮阁公司在诉讼过程中申请对案涉房屋的财产损失进行鉴定，一审法院依法委托广州金盛建工程项目管理咨询有限公司对案涉房屋的的内部装修工程造价进行鉴定。该公司于2020年7月2日作出《广州市海珠区*路*号半地下室01商铺物业工程造价鉴定意见书》，载明：鉴定范围为广州市海珠区*路*号半地下室01商铺物业工程，工程内容为地面、墙面、天棚装修、给排水、电气、空调及新风安装工程；鉴定说明：（一）计量计价说明：1.因标的现场已被局部拆除，且室内无法采光照明，同时看现场当日因法院工作人员先行离开，物业不予测量等一系列原因造成现场无法开展实际测量工作，故工程量按当事人提供的图纸进行计算；2.图纸包含的内容为装修工程和水电安装工程。当事人未能提供消防系统和监控系统相关图纸，故本鉴定书不含此两部分内容；当事人提供的图纸中涉及施工说明第二条说“不包括空调主机的设计和安装”，经潮阁公司澄清说明空调主机按报送的图纸出具鉴定意见，针对此问题保利公司、比邻公司于2020年5月4日提出质证意见，我司将空调主机单独列入鉴定意见书的争议部分中；4.因当事人未提供相关建设工程合同与发票，鉴定意见书未考虑相关行政收费和税金；（二）余值计算说明：1.超市装修折旧年限的计取，我司参考《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）中关于各房屋类型使用年限的规定即内装修8年来计算，计算余值的方法：（1）计算每年折旧造价：每年折旧造价=评估造价原值/寿命年限；（2）计算余值造价：余值造价=评估造价原值-已计取折旧造价，其中已计取折旧造价=每年折旧造价×已使用年限；2.已使用年限根据司法委托书要求按3年计算；鉴定结论：1.装饰装修工程：建造当期鉴定金额为162037.63元，每年折旧金额20254.7元，已使用年限3年，鉴定装修余值101273.52元；2.安装工程：建造当期鉴定金额为132829.95元，每年折旧金额16603.74元，已使用年限3年，鉴定装修余值83018.72元；3.空调主机（有争议部分）：建造当期鉴定金额为61789.82元，每年折旧金额7723.73元，已使用年限3年，鉴定装修余值38618.64元；合计建造当期鉴定金额为356657.4元，合计鉴定装修余值为222910.88元；等。鉴定意见书作出后，潮阁公司、保利公司、比邻公司均对鉴定结论不予确认。潮阁公司为鉴定支付了鉴定费用6000元。经释明，潮阁公司于2020年8月5日一审庭审中明确：其所陈述的案涉房屋严重损坏、无法使用，是指保利公司、比邻公司交还案涉房屋时未将案涉房屋恢复至华润超市的标准，导致潮阁公司无法再次出租。一审诉讼过程中，潮阁公司确认已收取保利公司缴纳的保证金144720元。一审法院认为：潮阁公司与保利公司因《广州保利花园场地租赁合同》及该合同的补充协议产生的纠纷，双方已通过《终止协议》对合同解除问题、租金给付问题、交场问题等达成一致意见，该《终止协议》合法有效，双方均应遵照执行。现保利公司已实际根据《终止协议》履行了付款义务。双方在《终止协议》中已约定交场方式为：“租赁物业内的所有不能移动的不动产附着物（包括但不限于地面、天花、门、柱面、隔墙），乙方将现状无偿移交归甲方所有，而由乙方安装的可移动的设施、设备及物品，乙方可拆走，但在拆除时应妥善维护悬挂、支撑、粘连等设施、设备及物品的租赁场地，双方在场地交接当天签订《物业退场协议》”，现潮阁公司主张保利公司交场时存在未按华润超市标准交场、毁坏案涉房屋等问题，根据双方提交的证据及庭审陈述，结合生活常理的判断，《终止协议》中约定的“现状”应指双方签订《终止协议》时案涉房屋的状态，而非潮阁公司所主张的案涉房屋租赁给保利公司之前即华润超市承租时的状态。潮阁公司未提交证据证明双方对案涉房屋的交场标准存在特殊约定，故一审法院对潮阁公司主张要求保利公司、比邻公司按案涉房屋出租前即华润超市的标准交还场地，不予采纳。至于潮阁公司主张保利公司、比邻公司损毁案涉房屋，根据潮阁公司提交的照片、视频，未能充分反映案涉房屋的损毁情况，也未能证明保利公司存在损毁案涉房屋的行为；鉴定报告中也未显示案涉房屋存在潮阁公司陈述的案涉房屋损毁情形，潮阁公司也未充分举证证明案涉房屋内的消防系统和监控系统相关情况；且案涉房屋于2020年4月已被产权人刘*康收回时，产权人并未因案涉房屋被损坏而拒绝收场或以此向本案潮阁公司提出赔偿要求，潮阁公司以案涉房屋被保利公司损毁、无法再次出租为由，向保利公司主张案涉房屋的占用费、装修损失等诉请，均缺乏事实依据，一审法院均不予支持。关于保证金及利息。潮阁公司以案涉房屋损毁为由拒绝退回保证金，如前述，潮阁公司主张保利公司损毁案涉房屋缺乏事实依据，故潮阁公司应按《终止协议》的约定及时履行退回保证金144720元的义务。根据《终止协议》的约定，潮阁公司应在保利公司履行完付款义务及交还场地义务后的七个工作日内退回保证金，保利公司履行付款义务的时间为2019年1月28日，双方约定的交场时间为2019年1月30日，即从2019年1月30日起计算7个工作日，为2019年2月14日（其中2019年2月4日至2019年2月10日为春节法定假期），故潮阁公司应在2019年2月14日前退回保证金144720元。现潮阁公司逾期退回保证金，保利公司主张计算利息并无不妥，但保利公司主张的利息起算时间及计算方式有误，一审法院依法调整为：利息分段计算，均以144720元为本金，第一段从2019年2月14日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；第二段从2019年8月20日起至潮阁公司实际退还保证金之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于律师费。保利公司聘请律师参加诉讼，属于保利公司的诉讼行为，双方并未对律师费作出明确约定，且该费用并非诉讼的必须费用，故一审法院对保利公司反诉要求潮阁公司支付律师费不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、潮阁公司在判决生效之日起10日内，向保利公司退回租赁保证金144720元，并支付逾期退还保证金的利息给保利公司（利息分段计算，均以144720元为本金，第一段从2019年2月14日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；第二段从2019年8月20日起至潮阁公司实际退还保证金之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回潮阁公司的全部诉讼请求。三、驳回保利公司的其他反诉请求。本案诉讼费20990元（含本诉受理费13126元、反诉费1864元、鉴定费6000元），由潮阁公司负担20729元（含本诉受理费13126元、反诉费1603元、诉讼保全费6000元），由保利公司负担反诉费261元。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审期间，上诉人潮阁公司向本院提交证据：1.照片，拟证明2018年12月8日中午保利公司、比邻公司还在使用案涉场地，没有损害所有财产，当时代理人在现场，这些照片是代理人拍的。2.送达公告详情，拟证明保利公司、比邻公司有多次同样租了场地，但还没有交接就直接关门走了。被上诉人保利公司、比邻公司发表质证意见称：1.该些证据都不是民事诉讼法规定的新证据，请求法院不予采纳；2.两份证据三性均不予确定，照片的地点看不出是否是案涉场地，送达公告详情的内容与本案毫无关联，且保利公司作为租赁公司，发生租赁关系的纠纷是正常不过了，请求法院不予采纳该证据。二审庭审后，上诉人潮阁公司又向本院提交证据：1.2020年3月27日法院遥珠，评估公司人员被比邻公司现场停电，无法评估；2.保利公司、比邻公司门前地方出租给顺丰快递收取每月三千元，另外保利物业公司保安妨碍潮阁公司和评估公司进入评估；3.2019年1月30日下午两点潮阁公司与比邻公司、保利公司交接场地发现消防系统拆除、水电线、天花、墙身损毁等；4.所有室内开关电箱被拆除；5.比邻公司证据清单第29页消防证用潮阁公司以前华润超市消防证，证实潮阁公司交接时带消防系统的，比邻公司一直无法证明自己单方搬走拆走风机系统、电路电源开关等等；6.第6-9页证明刘*康业主调解书交接商铺日期；7.保利公司与比邻公司进场装修申请表，潮阁公司带装修天花、地面和电力系统。被上诉人保利公司、比邻公司未发表质证意见。二审查明，二审庭审中，上诉人潮阁公司称其于2020年4月14日中午由物业公司开锁，将案涉场地交还业主，当时代理人与业主在场，开锁时并没有通知保利公司、比邻公司，是因为潮阁公司和业主之间的在另案经办法官释明潮阁公司及时交接场地以减少损失，潮阁公司通过物业公司开锁向业主交还场地。再查，上诉人潮阁公司向本院提交《调取证据材料申请书》，请求调取广州市保利物业管理有限公司的2018年12月份比邻公司单方搬走当时物业公司现场交接证据与比邻公司2015年12月向物业公司装修许可材料、所有图纸等。又查，二审庭审后，上诉人潮阁公司向本院提交鉴定申请，请求：委托鉴定机构对2015年11月1日广州市海珠区*路*号半地下室01商铺物业的内部装修价值进行评估鉴定；委托鉴定机构对上述内部装修按使用3年（2015年11月1日至2018年10月31日）的内部装修余值进行评估鉴定。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，相关的案件事实均发生在《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日施行前，故本案适用当时的法律及司法解释的规定。本案系租赁合同纠纷。潮阁公司与保利公司签订的《广州保利花园场地租赁合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，潮阁公司上诉请求比邻公司向其支付房屋占用费及装修损失，以及撤销《终止协议》第4条“租赁物业内的所有不能移动的不动产附着物，乙方将现状无偿移交归甲方所有……”约定，超出其一审诉讼请求，故本院对此不予审查。故根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：保利公司是否应向潮阁公司支付2019年3月3日至2020年4月14日期间的房屋占用费及赔偿装修损失，潮阁公司是否无需向保利公司退还保证金的问题。关于保利公司是否应向潮阁公司支付2019年3月3日至2020年4月14日期间房屋占用费的问题。经查，潮阁公司与保利公司就《广州保利花园场地租赁合同》及补充协议的终止事宜已签订了《终止协议》予以清结，潮阁公司上诉主张《终止协议》存在重大误解等事由应予撤销，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。故《终止协议》为双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均有约束力。潮阁公司上诉主张保利公司未能履行交还场地的义务，故应支付房屋占用费至其将案涉场地交还业主之日止。经查，双方曾于2019年1月30日到案涉现场拟进行场地交接，但双方最终并未根据《终止协议》的约定签订《物业退场协议》，潮阁公司主张案涉场地不符合原出租时华润超市的场地标准，故不同意接收场地。首先，双方在《广州保利花园场地租赁合同》和《终止协议》中均未约定保利公司在合同终止后应按原华润超市场地标准交还。一审法院根据双方提交的证据及庭审陈述，认定《终止协议》中约定的“现状”指双方签订《终止协议》时案涉场地的状态，符合常理，本院予以确认。故潮阁公司以保利公司未能将案涉场地恢复至原华润超市场地标准为由拒绝接收场地，缺乏理据。其次，潮阁公司主张保利公司、比邻公司毁坏案涉场地。经查，《广州保利花园场地租赁合同》约定：“乙方不得对甲方原有房屋结构和主体进行破坏性改造和装修或严重影响第三者合法权益，否则甲方有权制止乙方施工，由乙方进行修复及赔偿由此引起的损失；（第二十八条）乙方违约责任：2.乙方擅自改变租赁场地的房屋主体结构或使用性质而造成租赁场地毁损，而且不能按甲方要求恢复原状或赔偿时，甲方有权单方解除合同，收回租赁场地，除不退还保证金外，乙方还须赔偿给甲方所造成的经济损失；”而《终止协议》约定：“租赁物业内的所有不能移动的不动产附着物（包括但不限于地面、天花、门、柱面、隔墙），乙方将现状无偿移交归甲方所有，而由乙方安装的可移动的设施、设备及物品，乙方可拆走，但在拆除时应妥善维护悬挂、支撑、粘连等设施、设备及物品的租赁场地，双方在场地交接当天签订《物业退场协议》”。根据前述约定，保利公司仅不得破坏案涉场地原有房屋结构和主体，其有权拆走可移动的设施、设备及物品。现潮阁公司提交的照片和视频等，并未能全面反映案涉场地的情况，而一审法院委托鉴定机构作出的鉴定报告，亦未显示案涉场地存在潮阁公司陈述的损毁情形，潮阁公司现有提供的证据亦未能充分证实案涉场地内的消防系统和监控系统的相关情况，其应承担举证不能的不利后果。最后，结合案涉场地已于2020年4月被产权人收回，而产权人并未就案涉场地损坏提出异议，或拒绝收回场地，或提出赔偿请求，一审法院对潮阁公司关于保利公司毁坏案涉场地、请求保利公司支付房屋占用费、赔偿装修损失、没收租赁保证金等诉讼请求未予支持，处理并无不当，本院予以维持。潮阁公司上诉请求调取的相关材料及对案涉场地内部装修价值及余值进行评估鉴定，均不影响本案实体处理，本院不予采纳。鉴于潮阁公司称其在没有通知保利公司、比邻公司的情况下，通过物业公司开锁已向业主交还场地，结合前述分析，可以认定系潮阁公司无正当理由拒绝收回案涉场地，一审法院据《终止协议》关于退还保证金的约定，判令潮阁公司应向保利公司退还租赁保证金144720元，并支付自2019年2月14日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，及自2019年8月20日起至潮阁公司实际退还保证金之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，处理并无不当，本院予以维持。综上所述，潮阁公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12676元，由广州市潮阁物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐佩莹审判员  李 静审判员  李光华二〇二一年七月十九日书记员  郭 俏古文娜