山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0112民初7423号 原告：北京中实杰肯道夫物业管理有限公司山东分公司，住所地济南市历城区。统一社会信用代码：9137010067318406XC。 负责人：薛国宾，经理。 委托诉讼代理人：李树兰，山东广则律师事务所律师。 被告：刘斌，男，1986年9月2日出生，汉族，住济南市历城区。 原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司山东分公司（以下简称中实杰山东公司）与被告刘斌物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月23日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年7月27日公开开庭进行了审理。原告中实杰山东公司的委托诉讼代理人李树兰、被告刘斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中实杰山东公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告支付原告2016年1月25日至2017年8月31日期间物业管理费3250.4元；二、请求依法判令被告支付原告对物业管理费资金占用期间的利息(利息以每个周期未交数额为基数，自2016年1月25日起至2020年8月19日，按年利率6%计算：自2020年8月20日起至实际清偿日止按年利率3.85%计算)；三、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2011年11月30日，重汽翡翠清河小区建设单位中国重汽房地产开发有限公司依法与中实杰山东公司签订《前期物业管理服务协议》，原告入驻该小区提供物业服务，2014年7月26日被告又与原告签订单独的《前期物业服务协议》。被告系重汽·翡翠清河小区西区4号楼1单元1101室业主，房屋建筑面积为112.68平方米，自2016年1月25日至2017年8月31日期间拖欠物业管理费物业管理费3250.4元。以上费用原告多次催缴，被告至今未与交纳。现原告为维护自身的合法权益，根据相关法律规定，特诉至法院，请求判如所请。 刘斌辩称，一、中实杰山东公司的请求已经超出诉讼时效，应当依法驳回。法律规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。中实杰山东公司2016年6月23日与业主解除了物业服务合同，其近日提起诉讼已经超出了诉讼时效。二、中实杰山东公司物业服务质量差，引起广大业主的不满。三、刘斌有权不支付物业服务合同终止之后的物业服务费。中实杰山东公司提交的《前期物业服务合同》已于2016年8月23日终止，中实杰山东公司索要2016年8月23日之后的物业费没有法律依据。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。因此刘斌有权不支付物业服务合同终止后的物业费。 本院经审理查明事实如下： 一、刘斌系济南市历城区重汽•翡翠清河小区的业主，房屋为该小区西区4号楼1单元1101室，房屋建筑面积为112.68平方米。2014年7月26日，中实杰山东公司（乙方）与刘斌（甲方）签订《前期物业服务协议》，协议约定了双方的权利义务，并约定物业服务费用实行包干制，甲方首次预交半年物业管理服务费用，以后在每个收费期第一个月10日前交纳该半年度物业管理服务费，物业管理费亦可按年度进行交付；物业服务费的标准为小高层/高层住宅物业为1.5元每平方米每月；乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正并给甲方造成损失的，乙方承担相应的经济或法律责任；甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应交费用总额千分之三的标准支付违约金；本协议期限自双方签订之日起生效。但在本协议期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止。刘斌未向中实杰山东公司支付2016年1月25日至2017年8月31日期间物业费。 二、重汽•翡翠清河小区系中国重汽集团房地产开发有限公司开发建设的住宅小区。2011年11月30日，中国重汽集团房地产开发有限公司通过招标与中实杰山东公司签订了《重汽翡翠清河项目前期物业管理合同》，合同履行时间为2011年12月1日至2014年12月31日。2015年1月1日中国重汽集团房地产开发有限公司与中实杰山东公司签订了《重汽翡翠清河项目前期物业管理委托合同》，合同履行期限为2015年1月1日至2017年5月31日。2017年6月1日，中国重汽集团房地产开发有限公司与中实杰山东公司签订了《重汽翡翠清河项目前期物业管理委托合同》，合同履行期限为2017年6月1日至2018年5月31日。上述合同均约定由中实杰山东公司对翡翠清河物业全体业主提供物业服务，物业管理费为小高层住宅房屋按建筑面积1.5元/㎡/月收取。服务合同中对物业公司的服务标准作出约定:在乙方（中实杰山东公司）全面接管后，按照《济南市普通住宅物业服务等级标准》中四级服务标准开展物业服务工作。对其中涉及但本物业不具备的物业内容，经甲、乙双方共同确认，不作为本合同的约定内容。同时，前期物业管理服务要求达到的标准还包括以下内容：1.外观完好、整洁，空调等外安装按照有关规定，统一有序、整洁美观，房屋立面无吊篮等悬挂物。2.房物完好率98%以上，小区设施、设备、绿地及绿化材料无缺损。3.为创建济南市物业管理优秀住宅小区和提升本物业的层次和品位奠定基础；小区业主不得私自安装影响房屋外观、破坏外立面保温层的防盗网。4.小区内无乱摆乱设推点、市场；无违章建筑、临时建筑；无擅自将住房用于以营利为目的商业经营等活动的现象；公共服务网点牌匾美观整齐、管理有序，无占道经营等不良现象；小区内无乱堆、乱放、乱贴、乱画、乱刻和乱挂等污染现象。5.小区大门外50米范围内无摊点，大门外客运、货运车辆管理到位。6.对欲进入小区的外来人员进行询问，阻止闲杂人员进入。7.甲方委托乙方管理的停车场，车辆停放有序，场地清洁卫生，无污染、无破损、车辆管理制度完善。8.严格监控、门岗、固定岗、区域岗、院内巡逻岗24小时值班制度，严格执行电子巡更打点制度。发生刑事案件依照法律规定及时报公安机部门处理等约定。 三、2016年2月14日，翡翠清河小区成立业主委员会，2016年3月17日业委会在历城区住房和城乡建设委员会登记备案。2016年5月21日至2016年5月31日期间，翡翠清河小区召开了业主大会。2016年6月13日翡翠清河业主大会将业主大会结果予以公示，其中结果显示：该小区业主总户数2380户，对应的住宅建筑面积总数为240816.41平方米。有效票为1564票，对应的住宅建筑面积总数为158250.79平方米，对物业公司的服务调查内容不满意的票数，均超过1000票。同意更换物业公司票数为1358票，对应的住宅建筑面积为137407.01平方米，不同意更换物业公司票数109票，对应住宅面积11028.99平方米。2016年6月23日翡翠清河小区业委会向中实杰山东公司发出了解聘物业公司的通知，该通知载明“根据物业大会的业主表决结果和《物权法》第76条的规定，现业主大会禁止业主委员会与贵公司签订物业服务合同，自本通知书在小区公共区域内公示之日起六十日后，业主大会决定正式解除贵公司与小区相关的一切服务关系和合同，请贵公司及所有员工在上述日期到期后5日内撤离本小区，并向业委会完成交接工作”等内容，并将该通知张贴在小区公共区域内。 四、根据法院生效判决查明，中实杰山东公司在为翡翠清河小区提供服务期间存在绿化管理不到位、垃圾清运不及时、楼梯间存在乱贴乱画现象、车辆管理不规范等服务瑕疵，且该服务瑕疵存在时间长，严重影响了全体业主的生活。经翡翠清河小区业主大会投票，形成了过半业主要求更换物业服务企业的业主大会决议。综合以上情况，法院认定翡翠清河小区全体业主对中实杰山东公司的服务不满意，中实杰山东公司服务质量存在重大瑕疵。 五、2018年8月，中实杰山东公司提起（2018）鲁0112民初7649号民事诉讼，要求刘斌支付物业服务费，后于2018年12月撤回诉讼。2019年8月29日，中实杰山东公司曾通过在生活日报刊登公告的方式向翡翠清河业主催交物业费。 本院认为：一、关于刘斌与中实杰山东公司签订的服务合同的效力及期限。中国重汽集团房地产开发有限公司与中实杰山东公司签订的三份《翡翠清河项目前期物业管理委托合同》，合同履行时间分别为2011年12月1日至2014年12月31日、2015年1月1日至2017年5月31日、2017年6月1日至2018年5月31日。前二份合同没有违法法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。在2016年小区业委会成立后，根据《翡翠清河项目前期物业管理委托合同》以及《前期物业服务协议》的约定，开发商重汽地产已无权再与物业公司签订合同，故第三份合同属于无效合同，对翡翠清河小区业主及业主委员会不产生约束力。中实杰山东公司为涉案小区提供服务的截止日期为2017年5月31日。二、关于诉讼时效。物业服务合同属于继续性合同，物业服务期间产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债，诉讼时效期间从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年；第一百九十五条规定，有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。本案所涉物业费的诉讼时效从2017年6月起算，期间中实杰山东公司通过诉讼、公告方式向刘斌催要物业费，导致诉讼时效中断，故中实杰山东公司于2021年7月提起本案诉讼未超出诉讼时效。三、刘斌与北京中实杰物业公司所履行的物业服务合同是否存在违约、服务是否存在瑕疵。刘斌与中实杰山东公司签订的《前期物业服务协议》以及2011年12月1日、2015年1月1日中国重汽集团房地产开发有限公司分别与中实杰山东公司签订的《翡翠清河项目前期物业管理委托合同》是双方真实意思表示，双方应当依照合同约定履行义务。中实杰山东公司提供的服务质量存在重大瑕疵，影响了业主在服务合同中应享有的权利，应承担相应违约责任。物业服务具有整体性特征，同时对于不同业主的影响亦存在不同，故生效判决对物业费支付比例不同程度的调整对其他业主同类案件并非具有当然证明力。综上所述，根据本案查明事实及相关法律规定，本院酌定刘斌按照70%的比例交纳2016年1月25日至2017年5月31日期间物业费。因中实杰山东公司提供的物业服务存在瑕疵，本院对其要求刘斌支付利息的诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、限刘斌于本判决生效之日起十日内支付北京中实杰肯道夫物业管理有限公司山东分公司物业费1920.63元（2016年1月25日至2017年5月31日，112.68平方米×1.5元/月/平方米×16个月×70%+112.68平方米×1.5元/月/平方米÷30天×7天×70%）； 二、驳回北京中实杰肯道夫物业管理有限公司山东分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费25元，由刘斌负担。 本判决为终审判决。 审判员  张本荣 二〇二一年七月二十八日 书记员  王志宇