山东省济南市钢城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0117民初556号 原告：山东莱芜农村商业银行股份有限公司，住所地：济南市莱芜区。 法定代表人：何继军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李卫国，山东金聖诺律师事务所律师。 被告：田伟，男，1981年4月28日出生，汉族，住济南市钢城区。 被告：山东方达纸业有限公司（原莱芜方达纸业有限公司），住所地：济南市钢城区。 法定代表人：田荣利，该公司执行董事兼经理。 以上二被告共同委托诉讼代理人：刁国梁，山东恒志远律师事务所律师。 被告：倪永钢，男，1968年10月2日出生，汉族，住济南市钢城区。 委托诉讼代理人：王贞东，山东秋鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：骆川，山东秋鉴律师事务所律师。 原告山东莱芜农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）与被告田伟、山东方达纸业有限公司（以下简称方达公司）、倪永钢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月12日公开开庭进行了审理。原告农商行的委托诉讼代理人李卫国，被告田伟及其与被告方达公司的共同委托诉讼代理人刁国梁，被告倪永钢及其委托诉讼代理人王贞东、骆川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农商行向本院提出诉讼请求：1.依法判令三被告停止侵权，将侵占的原告车间、房屋等房地产返还给原告；2.判令三被告赔偿原告负责将房地产恢复原状的损失（具体数额以司法鉴定报告为准）；3.判令三被告赔偿原告侵占期间的损失（自2021年1月12日起至搬出之日止，每天按5000元计算）；4.本案所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年年初，原告农商行与被告田伟协商，将其名下的一处院落内的车间、房屋等（房地产位于钢城区）租赁给被告田伟使用，租赁期限为一年，租金为400000元，从2019年1月12日起至2020年1月11日止；租赁期满后，经原告同意，同等条件下被告田伟有优先承租权。2020年3月1日，原告与被告田伟又续签了《房地产租赁合同》合同期限到2021年1月11日止。2021年1月11日租赁合同到期后，原告不再对外出租，并及时告知被告田伟，但田伟仍侵占原告场地至今。另，《房地产租赁合同》签订后，被告田伟将租赁的场所用于其实际投资的方达公司进行造纸生产，被告田伟的父亲田荣利担任被告方达公司的法定代表人。自被告田伟签订的《房地产租赁合同》2021年1月11日到期后，被告方达公司实际使用原告的场所已经构成侵权，依法应当承担侵权责任。2019年5月16日和2020年8月18日，被告方达公司同被告倪永钢订立合作联营协议，双方共同在被告田伟租赁的场所进行造纸生产。被告田伟签订的《房地产租赁合同》2021年1月11日到期后，原告已经通知被告田伟不再续签合同，要求其将使用的场所交付给原告，被告田伟也已经通知被告倪永钢，被告倪永钢拒绝搬出。被告倪永钢实际使用原告的场所已经构成侵权，依法应当承担侵权责任。原告多次到现场催促三被告，并两次向公安派出所进行报案，但三被告置若罔闻，至今仍非法侵占原告车间、房屋等房地产拒绝返还给原告特诉至法院。 田伟辩称，未给原告造成任何损失，不应承担任何损害赔偿和法律责任。2021年3月10日，因倪永钢拒不缴纳租赁费，已与倪永钢解除厂房租赁合同。（2021）鲁0117民初437号判决书已确认田伟与倪永钢的解除厂房租赁合同合法有效。倪永钢是无权占有人，原告行使返还原物请求权应直接要求被告倪永钢返还涉案厂房。若倪永钢无正当理由拒不搬离涉案厂房，则倪永钢属于恶意占有人。依据《民法典》第四百五十九条、第四百六十一条的相关规定，应由恶意占有人承担房屋使用费。 方达公司辩称，未给原告造成任何损失，不应承担任何损害赔偿和法律责任。2020年8月18日，方达公司与倪永钢签订《协议书》，约定倪永钢向方达公司支付210000元的租金，共同租赁涉案厂房。因倪永钢拒绝支付2020年租金、拒绝预支2021年租金，田伟向倪永钢下达解除租赁通知书。在接到原告发出的限期搬离通知书后，方达公司逐步搬离相关设备，因倪永钢及其家属的阻挠，数次未搬离成功。而后，倪永钢及其家属用装载机堵住涉案厂房的大门，阻止方达公司搬迁。因倪永钢阻扰至今未能搬离，方达公司亦属于受害者，倪永钢的阻挠行为是本次案件发生的主要原因，应承担本案的全部法律后果。 倪永钢辩称，本案是合同违约之诉还是侵权之诉应当明确。1.依据合同相对性原则，在因第三人的行为造成债务人不能履行的情况下，债务人仍应向债权人承担违约责任。债务人在承担违约责任后，有权向第三人追偿。债务人为第三人的行为负责，既是合同相对性原则的体现，也是保护债权人利益所必须的。依据《民法典》第四百六十五条规定，依法成立的合同，仅对当事人产生法律约束力。按原告诉称，本案承担责任的主体是田伟，倪永钢不是适格的被告，因此原告起诉倪永钢不符合法律规定。2.原告与田伟签订的《房地产租赁合同》因违反原《合同法》第五十二条、《民法典》第一百四十三条、《合同法解释一》第十条的规定而无效。合同承租方田伟是自然人，而合同明确约定的用途为造纸，造纸是国家限制经营、特许经营行业，如果自然人能实施，倪永钢也不会与方达公司进行联营合作经营。原告明知道2019年5月份开始造纸，2020年仍然与田伟个人签订续租合同明显属于规避法律，该合同依法为无效合同。3.《房地产租赁合同》的实际承租人是方达公司，而不是田伟个人。方达公司成立于2017年1月10日，与原告签订《房地产租赁合同》的初次时间为2017年1月12日，并非原告起诉所称的开始于2019年初，三份《房地产租赁合同》的租赁用途均为造纸，原告作为专业金融机构应当能够作出正确的判断。2019年5月16日，倪永钢与方达公司联营时，亲眼所见的《房地产租赁合同》盖有方达公司的印章，而非原告提供的没有方达公司盖印的合同；否则，倪永钢也不会与方达公司签订《联营合作框架协议》及其《协议书》。因行业的特殊性，倪永钢与方达公司的联营及其合作经营期限约定为十年；倪永钢投资约300余万元，仅设备安装调试就需要一年时间，考虑到主合同可以续租才签订的十年期限。因此，倪永钢依据合同占有涉案场院，依法属于合法占有。原告已经将涉案的场院进行了拍卖转让，是引发本案的根源。原告应明确合同不再续签的事由是因为涨租金方达公司不再续租，还是因为原告进行转让，这涉及到方达公司与倪永钢的购买权利。原告及被告方达公司、田伟所认为的倪永钢属于非法占用涉案租赁物不仅与事实不符，也没有法律根据。原告无权干涉倪永钢的合法占有；即使承担责任，也是方达公司承担责任，再由方达公司另行向倪永钢主张权利。更何况，原告及其方达公司并未告知倪永钢续租或转卖等信息，非法剥夺了倪永钢对租赁物的优先权。4.原告诉讼请求损失的计算也不符合法律规定。首先，《房地产租赁合同》没有约定，其次《房地产租赁合同》约定年租金400000元，现原告主张450000元的损失于法无据。另由于原告违法在先，倪永钢投资购买的造纸设备及安装费用约300余万元，搬迁也有极大的损失，原告也应当承担合同无效造成的相应责任，待倪永钢损失确定后另行向本案其他参与人诉讼主张。综上，请求驳回原告的对倪永钢的诉讼请求，判令倪永钢不承担责任。 本院经审理认定事实如下：2017年1月12日，农商行与田伟签订《车间租赁合同》，约定田伟租赁农商行位于钢城区车间（土地面积30135平方米、总建筑面积14670.11平方米）内的部分面积约9800平方米（设备占用的车间面积除外）用于造纸及制品加工，租赁期限自2017年1月12日起至2019年1月11日止2年。2019年3月1日，农商行与田伟签订《房地产租赁合同》，约定田伟租赁农商行位于钢城区地产（总建筑面积14670.11平方米，其中车间建筑面积14479.92平方米、西平房建筑面积129.5平方米、厕所建筑面积60.69平方米）用于造纸，租赁期限从2019年1月12日起至2020年1月11日止1年。2020年3月20日，甲方农商行与乙方田伟续签《房地产租赁合同》，合同约定，租赁期限从2020年1月12日起至2021年1月11日止1年，年租金400000元。租赁期限内，甲方有权将租赁物对外出售，乙方放弃对该租赁物的优先购买权。乙方在租赁期间享有租赁物所属设施的使用权，应负责租赁物内原有的专用设施的维护、保养、年审并保证在合同终止时专用设施以原有的状态随同租赁物归还甲方。乙方在租赁期限内应爱护租赁物，因乙方使用不当或其他人为因素造成租赁物损坏，乙方应负责维修，费用由乙方承担。如不能恢复原状，乙方应负责全部赔偿给甲方造成的一切损失。如合同有效期满，甲乙双方未达成续约协议，乙方应于租赁期满之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给甲方。如乙方归还租赁物时不清理杂物，则甲方对清理该杂物所产生的费用由乙方负责。乙方逾期不迁离或不返还租赁物，应向甲方按年租金的两倍支付违约金。 合同签订后，田伟将租赁的房地产实际用于方达公司的生产经营。2019年5月16日，甲方方达公司（当时名称为莱芜方达纸业有限公司）与乙方倪永钢签订《联营框架协议》，约定双方联合经营甲方名下的企业，甲方以自己拥有的企业各项资质、厂房及其他手续作为联营投入，其余生产经营设备及资金作为乙方投入资金，乙方负责企业的生产经营，甲方予以协助并派驻田伟进行监督管理，有效期为十年。2020年8月18日，田伟代表方达公司作为甲方与乙方倪永钢签订《协议书》，约定乙方按照甲方要求随时退还占有甲方的所有股份，乙方安装的变压器、蒸汽管道、空压机的产权归乙方所有，车间西侧1#机整条生产线乙方使用，乙方把东侧2#机整条生产线交由甲方使用，甲乙双方各自负责自己造纸生产线的清洁生产和安全责任，十年内不得终止合作关系。甲、乙双方按照原先约定分摊甲方的厂房租金。乙方应于合同签订日10日内返还甲方支付的2020年度租金21万元，因乙方暂时资金紧张，双方商定乙方于2020年12月31日前归还。2021年1月3日，方达公司向倪永钢送达《催款通知》，要求倪永钢支付2020年度租赁费160000元、2021年度租赁费250000元。2021年1月12日，方达公司向倪永钢送达《协议解除通知》，解除双方签订的联营协议。2021年3月10日，农商行书面通知田伟于2021年3月31日前搬离；田伟向倪永钢送达解除租赁厂房通知书，因承租人在合同约定的时间内未支付厂房租赁费，出租人予以解除租赁合同，限倪永钢在接到通知书后五日内腾退厂房、付清租赁费。现倪永钢拒不搬迁，并阻拦田伟、方达公司搬迁。 上述事实，有租赁合同、联营协议、车间租赁费催款通知、解除租赁厂房通知书等证据证明，本院予以确认。 本院认为，农商行与田伟签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然该合同明确约定租赁用途为造纸生产，但不能因造纸属国家限制经营、特许经营行业就否定合同的有效性。倪永钢因此认为涉案合同违反法律法规的强制性规定而无效的意见不成立，不予采纳。因涉案合同期间届满，租赁双方权利义务关系已经终止，田伟作为承租人已经没有占有租赁物的合法依据，应依法依约返还所占有的租赁物。租赁物不及时返还，农商行既可以基于租赁关系要求返还，也可以基于所有权要求返还。田伟作为合同相对方、方达公司作为实际使用人、倪永钢作为占有使用人，应负返还责任。农商行的合同相对方是田伟，至于田伟租赁后交予他人使用所产生的法律关系与农商行无关，且涉案合同已于2021年1月11日届满，农商行处置资产不涉及方达公司与倪永钢优先权的问题。与倪永钢签订联营协议的是方达公司，双方之间的经济纠纷不能对抗农商行，倪永钢认为其属于合法占有的意见不成立。 根据法律规定，田伟有权按照约定的经营用途使用租赁物。农商行在签订合同时即明知田伟承租的用途是经营造纸，根据合同约定，不能恢复原状赔偿损失的前提是租赁物因使用不当造成损坏且维修不能，另租赁物交还前应清扫干净，否则负责清理该杂物所产生的费用，故只要返还的车间场地符合按照经营造纸使用后的状态，即使租赁物受到损耗，亦不必承担赔偿责任。何况农商行没有确实的证据证实租赁物的原状，而田伟作为承租人也当庭表示可以负责将挖掘的沟和水池填平，故农商行对恢复原状施工费用进行鉴定的申请不予准许，请求判令赔偿房地产恢复原状损失的诉讼请求不予支持。 关于占有使用费，虽然农商行于2021年3月10日发送的书面通知中要求田伟于2021年3月31日前搬离，但涉案合同明确租赁物应于租赁期满之日即2021年1月11日交还，故占有使用费应自2021年1月12日起计算。合同明确约定逾期不迁离或不返还租赁物，按年租金的两倍支付违约金，农商行未举证证明其实际损失远远高于此约定，田伟、方达公司、倪永钢未举证证明该约定过高，故占有使用费应按该约定标准计算。农商行要求按5000元/天计算的诉讼请求及庭后提出对涉案租赁物市场租赁费用进行鉴定的申请于法无据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条、第七百一十条、第七百三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定，判决如下： 一、田伟、山东方达纸业有限公司、倪永钢于本判决生效之日起十五日内向山东莱芜农村商业银行股份有限公司返还位于钢城区土地面积30132平方米、总建筑面积14670.11平方米的房地产（其中车间建筑面积14479.92平方米、西平房建筑面积129.5平方、厕所建筑面积60.69平方米）； 二、田伟、山东方达纸业有限公司、倪永钢于本判决生效之日起十五日内向山东莱芜农村商业银行股份有限公司赔偿侵占期间的损失（按800000元/年，自2021年1月12日起计算至实际返还之日止）； 三、驳回山东莱芜农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8050元，减半收取计4025元，由山东莱芜农村商业银行股份有限公司负担425元，田伟、山东方达纸业有限公司、倪永钢共同负担3600元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 苏友芹 二〇二一年七月十二日 法官助理 张恒贵 书 记 员 李 群 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第七百一十条承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。 第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。