上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初36412号原告：姜秋泳，男，1987年8月16日出生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：曹殿虎，上海川汇律师事务所律师。被告：卫汪，男，1990年1月4日出生，汉族，住安徽省。原告姜秋泳与被告卫汪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜秋泳的委托诉讼代理人曹殿虎、被告卫汪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜秋泳向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告双方于2019年6月13日签订的《沿街门面租赁合同》于2021年3月4日解除；2．要求被告返还位于上海市浦东新区惠南镇城基路XXX号一楼房屋(以下简称系争房屋)；3．判令被告支付自2020年2月14日起至被告实际返还系争房屋之日止的租金及房屋占有使用费(按每月人民币6，900元的标准计算)、未付水电费4，186元，补缴免租期租金4，140元，赔偿违约金20，700元；4．本案诉讼费由被告承担。庭审后，原告表示被告已返还系争房屋，故申请撤回第2项诉讼请求；第3项中的租金及房屋使用费计算至2021年5月6日止，并自愿将违约金调整为两个月租金标准即13，800元。事实和理由：2019年6月13日，原、被告签订《沿街门面租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告用作汽车装潢，租赁期限自2019年7月1日起至2021年6月30日止，其中2019年6月13日至2019年6月30日为免租期(如因乙方原因提前终止或提前解除合同，则乙方应当补缴免租期的租金)。合同第三条约定，年租金为82，800元，先付后用，每三个月一付，支付日期为相应租金到期前10日。第八条约定，有下列情形的，甲方有权单方面解除合同，违约方应按本合同相关约定承担违约金赔偿责任：……2．逾期一个月未支付租金或物业管理费的。第七条第4项约定，如因乙方原因违约，提前终止合同，甲方不退还已收租金，按日租金数，补收乙方实际多占用天数的使用费和滞纳金，乙方补缴免租期的租金，乙方投入装修改造房屋(场地)不可移动添附物无偿归甲方所有，乙方另需支付违约金或赔偿款，赔偿甲方因提前解除合同而剩余租期租金的损失，违约金或赔偿金按三个月租金计付，乙方需另行赔偿甲方因承担房屋场地所做的各项隔断、装修等损失。合同签订后，被告仅支付租金至2020年2月13日止，且尚欠水电费未支付。原告多次向被告催款，被告以种种借口推托。2021年3月3日，原告向被告发出《解除合同通知书》，通知被告解除涉案合同，并要求被告在接到通知后七日内将可移动物品全部撤离，退离租赁场地，支付剩余未付租金93，500元，未付水电费4，200元，补缴免租期租金4，140元，赔偿违约金20，700元，以上暂共计122，540元。被告于2021年3月4日收到上述通知，但收到通知后被告既未搬离，也未支付原告租金及水电费。为了维护自身的合法权益，故原告诉至本院。卫汪辩称，其确实于2021年3月4日收到过原告发送的解除通知，本来想继续经营的，故未同意解除合同。2021年3月，原告对系争房屋进行断水断电，故租金及房屋使用费应计算至2021年3月。其同意支付未付的水电费4，186元。原告未能协助办理营业执照，是原告违约在先，不同意承担违约责任，即不同意补缴免租期租金及支付违约金。本院经审理认定事实如下：2019年6月13日，原告作为出租方(合同甲方)与作为承租方(合同乙方)的被告签订《沿街门面租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，经营范围为汽车装潢；租赁期限自2019年7月1日起至2021年6月30日止，其中2019年6月13日起至2019年6月30日止为免租期(如因乙方原因提前终止或提前解除合同，则乙方应当补缴免租期的租金)；年租金为82，800元，每三个月一付，支付日期为相应租金到期前10日，押金为6，900元。该合同第五条第2款约定：“甲方协助乙方办理营业执照和争取地方工商税务的优惠政策，由乙方提供所需的证件和材料。”第七条第4款约定：“如因乙方原因违约，提前终止合同，甲方不退还已收租金，按日租金数，补收乙方实际多占用天数的使用费和滞纳金，乙方补缴免租期的租金，乙方投入装修改造房屋(场地)不可移动添附物无偿归甲方所有，乙方另需支付违约金或赔偿款，赔偿甲方因提前解除合同而剩余租期租金的损失，违约金或赔偿金按三个月租金计付，乙方需另行赔偿甲方因承担房屋场地所做的各项隔断、装修等损失。”第八条约定：“有下列情形的甲方有权单方面解除合同，违约方应按本合同相关约定承担违约金及赔偿责任。……2．逾期一个月未支付租金或物业管理费的。”合同签订后，原告将系争房屋交付给被告。被告陆续向原告支付了押金6，900元，以及至2020年2月13日止的租金。2021年3月3日，原告向被告发送《解除合同通知书》，告知：合同签订后，被告已支付2019年度的租金，2020年度的租金仅支付了10，000元，2021年起的租金未支付，水电费尚欠4，000余元未付，故通知解除双方于2019年6月13日签订的《沿街门面租赁合同》，要求被告于接到通知后七日内将可移动物品全部撤离，退离租赁场地。次日，被告收到该通知书。因被告未搬离系争房屋，亦未支付拖欠的费用，故原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告提供：1．《主体变更协议》《情况说明》，证明系争房屋由案外人上海麟仁仓储服务中心从案外人上海汇南建设发展有限公司处承租得来，上海麟仁仓储服务中心承租后委托原告管理，以原告名义出租，由原告收取租金。2．水电费往来明细记录，证明被告欠付水电费共计4，186元。3．原告于2021年2月26日、3月22日拍摄的视频，证明被告一直在正常经营。经庭审质证，被告表示不清楚《主体变更协议》《情况说明》的真实性，认可水电费往来记录及视频的真实性，停水停电后其在断断续续经营。审理中，就断水断电问题，原告表示2021年3月确实断水断电，系为催促被告支付租金，但后来被告私自接通水电。原告再次断水断电，被告又自行接通，之后原告未再断水断电。2021年3月至5月期间被告均正常经营。2021年5月6日，原告无奈请大房东关闭总阀，被告才无法使用系争房屋。被告表示，2021年3月起原告断水断电，被告从隔壁店铺借电是为了关房屋的门，被告无法正常经营，有客人时就在门口维修。就系争房屋的门牌问题，原告表示因系争房屋遗留城基路XXX号的门牌，故误认为是城基路XXX号，实际为城基路XXX号，原告与上家的合同亦记载为城基路XXX号，产证中记载的城基路XXX号系包含85号在内。就系争房屋办理营业执照问题，原告表示签订合同前原告已将办证所需资料提供给被告，但被告一直拖延办理。被告表示城基路XXX号是可以办理营业执照的，但合同签订的是城基路XXX号，无法办理营业执照，2021年1月原告协助办理的城基路XXX号营业执照经营范围与被告经营范围不符。以上事实，由原告递交的《沿街门面租赁合同》《解除合同通知书》、微信付款凭证等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《沿街门面租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。《沿街门面租赁合同》中对租金标准及支付方式均作明确约定，被告理应按约履行支付租金的义务。关于被告以城基路XXX号无法办理营业执照以及原告协助办理的城基路XXX号营业执照经营范围与被告经营范围不符为由拒付租金的意见，虽合同文本中的门牌号与实际门牌号存在不一致，但该情况并非足以导致被告无法实现合同目的。从双方的微信聊天记录可反映，原告已就办理营业执照事宜予以配合，至于具体的经营范围则系被告作为实际经营人之注意义务，并非出租人的当然义务，故被告拒付租金的理由不成立。根据合同约定，被告逾期一个月未支付租金的，原告有权解除合同。因被告拖欠自2020年2月14日起的租金，原告向被告发送《解除合同通知书》，故涉案合同已于通知到达被告之日即2021年3月4日解除。原告要求被告支付自2020年2月14日起至2021年5月6日止的租金及房屋使用费，被告未举证自接收系争房屋之日起至原告断水断电之日止其无法正常使用系争房屋，故自2020年2月14日起至2021年2月28日期间的租金按照每月6，900元的标准计算；自2021年3月起因原告断水断电的行为对被告使用系争房屋造成一定影响，故自2021年3月1日起至2021年5月6日期间的租金及房屋使用费标准本院酌情降低为每月3，450元。原告要求被告支付拖欠的水电费4，186元，被告予以认可，本院予以支持。因被告拖欠租金的行为构成违约，原告要求被告按照合同约定承担违约责任，即支付免租期租金及违约金，符合合同约定，本院予以支持，原告自愿将违约金金额调整为13，800元，尚属合理，本院予以照准。审理中，原告同意将被告支付的押金6，900元抵扣被告应付违约金，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十五条第一款、第五百六十六条第一款、第五百七十七条的规定，判决如下：一、确认原告姜秋泳与被告卫汪于2019年6月13日签订的《沿街门面租赁合同》于2021年3月4日解除；二、被告卫汪于本判决生效之日起十日内支付原告姜秋泳自2020年2月14日起至2021年5月6日止的租金及房屋使用费93，840元；三、被告卫汪于本判决生效之日起十日内支付原告姜秋泳水电费4，186元；四、被告卫汪于本判决生效之日起十日内支付原告姜秋泳免租期租金4，140元；五、被告卫汪于本判决生效之日起十日内支付原告姜秋泳违约金13，800元(此款与被告支付的押金6，900元相抵扣后，被告应支付原告6，900元)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，750元，减半收取计1，375元，由被告卫汪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  顾慧二〇二一年七月五日书记员  沈嬿附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。……第五百六十二条……当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。……第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。……第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。