山西省忻州市中级人民法院民事判决书（2021）晋09民终937号上诉人（原审被告）：贾某，男，1968年5月27日出生，汉族，原平市人，住原平市。委托诉讼代理人：张某1，山西元昌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周某1，男，1967年6月20日出生，汉族，原平市人。委托诉讼代理人：王某，山西天秀律师事务所律师。原审被告：栗某，女，1972年9月5日出生，汉族，原平市人，住原平市。原审第三人：周某2，男，1962年4月4日出生，汉族，原平市人，农民，住原平市。委托诉讼代理人：张某2，男，1981年10月8日出生，汉族，原平市人，原平市科苑生态农业发展有限公司员工，现住原平市。上诉人贾某因与被上诉人周某1，原审被告栗某，原审第三人周某2租赁合同纠纷一案，不服原平市人民法院（2020）晋0981民初1004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人贾某及其委托诉讼代理人张某1，被上诉人周某1的委托诉讼代理人王某，原审第三人周某2的委托诉讼代理人张某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人贾某上诉请求：1、撤销原平市人民法院（2020）晋0981民初1004号民事判决，改判驳回被上诉人周某1的诉讼请求，或者发回重审；2、一、二审诉讼费由周某1负担。事实与理由：一、上诉人未支付租金的原因是太原市杏花岭区人民法院和重庆市江津区人民法院均对本案所涉租金予以冻结或者要求向法院支付。上诉人对人民法院的生效法律文书必须配合执行，否则人民法院可能会追究上诉人的法律责任。一审判决无视前述客观事实主观认定上诉人“以经营周转困难为由拒绝支付租金”，并认定上诉人“以自己的行为表明不履行主要债务”，以此为由判决解除双方的租赁合同属于认定事实错误。一审认定“贾某自2017年4月3日后再未履行给付周某1租赁费义务”与该判决查明的事实自相矛盾。二、上诉人针对在一审中提出的第三部分答辩意见提交了各类记账凭证共计400页的证据，还提交了太原市杏花岭区人民法院和重庆市江津区人民法院送达的执行裁定书、协助执行通知书，一审判决对这些证据既未论证不予采信的理由，也未在判决书中体现。三、根据《商业大楼出租协议》第三条的约定，上诉人还有10年的租赁期。该合同第二条约定甲方（周某2）负责外墙贴砖、电梯、外接电源、水、消防楼梯、天然气初装、供热锅炉、地暖、水井，乙方（贾某）负责消防、制冷供热、发电机、房间内装饰、内部水电等配套设施全部安装。但在实际施工过程中，无论是甲方的义务还是乙方的义务，均由上诉人出资完成，上诉人为此共投入资金1400余万元。上诉人至今只经营酒店一半时间，太原市杏花岭区人民法院和重庆市江津区人民法院的执行行为严重影响了上诉人的正常经营，也影响了酒店的商业信誉。不仅如此，酒店还被周某1雇佣社会闲散人员多次堵门，阻拦经营。连续两年的新冠疫情，也给上诉人经营的酒店造成了极大的亏损，一审判决没有考虑上诉人以上实际情况，判决解除双方的租赁合同结果错误，严重侵犯了上诉人合法权益。综上，请求支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。被上诉人周某1辩称，一、案涉租金不是被执行人周某2的收入，太原市杏花岭区人民法院和重庆市江津区人民法院无权执行。上诉人贾某只向太原市杏花岭区人民法院交付了20万元，依此作为不向被上诉人交付租金的理由不能成立。贾某对重庆市江津区人民法院的工作人员故意隐瞒与被上诉人的合法租赁关系，先后两次告知该院周某2系出租人这一虚假事实，才致使该院下达“冻结三年期租金1000万元”的协助执行通知。贾某故意损害被上诉人合法权益，是严重违约行为，一审判决认定“其以自己的行为表明不履行主要债务”的事实是完全正确的。按照三方签订的《房屋租赁合同书》，贾某2017年4月2日前应支付当年4月3日至2018年4月2日的150万元租金，但贾某并未按时支付构成违约，经多次追要直至2017年7月才分五次支付了60万元。贾某至今再未支付分文，且截止被上诉人起诉时已欠付412万元，故一审判决认定完全正确。二、《房屋租赁合同书》和《谈话纪要》是被上诉人承接原审第三人周某2原出租人地位与贾某作为承租人对承接前债权债务处理和承接后贾某与被上诉人权利义务的全面约定，在贾某诉称的费用中，只就电费和住宿费约定明确由周某2支付贾某。结合一审中周某2代理人陈述的“上诉人为周某2支出的装修和添置设施等所在费用，周某2已在应收租金中免除其等额费用，自第三年起支付租金”的事实，证实了贾某无权向被上诉人主张装修、设备和设施购置及电费等费用。三、上诉人贾某一直在正常经营，太原市杏花岭区人民法院和重庆市江津区人民法院的执行措施未影响贾某的经营活动，且其无证据证实影响的事实。被上诉人为索要租金的短时间堵门过错在贾某，且并无证据证实损失事实和程度。关于疫情，由于贾某未依法提交与原平卫健委在去年初疫情期间订立的相关安置、服务协议，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十二条的规定，贾某应承担相关责任。关于十年租期的处理，应以“租赁合同”和相关法律进行，不能作为在欠付高额租金情形下依法解除租赁合同的抗辩理由。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人周某2述称，我方与贾某、周某1签订了《房屋租赁合同书》，本案与我方无关。周某1向一审法院起诉请求：1、解除周某1与贾某之间的租赁合同；2、判令贾某、栗某给付截至2020年6月2日的租金415万元，自2020年6月3日起的租金按实际租赁占用的时间另行计算给付；3、按照中国人民银行同期贷款利率计算支付延付租金期间的利息30万元；4、贾某、栗某承担诉讼费用。一审法院认定的事实：2010年10月2日，周某2(甲方）与贾某（乙方）签订《商业大楼出租协议》，该协议载明：“……三、租赁期从2011年4月3日至2031年4月2日，租期20年。四、租金：前三年每年105万元，从第四年至第十年每年150万元，从第十一年至第十五年每年170万元，第十六年至第二十年每年180万元，每年租金乙方在头一年房租到期前一个月交清第二年租金……。合同签订后，贾某于2011年12月19日开始经营宜家商务酒店，该酒店的法定代表人为栗某。2015年6月11日，周某1与第三人周某2签订《房屋转让合同》，约定由周某1享有房产的所有权益。2015年11月6日，周某1（甲方)、周某2（乙方）与贾某（丙方）签订了《房屋租赁合同书》，该合同书载明：“2015年6月11日，甲方与乙方、周洋（本协议涉及房屋共有产权人，乙方之女）就位于原平市平安大街蔬菜市场东1幢房产（产权证编号：原房权证2011字第XXXX号)签署《房屋转让合同》一份。根据约定，自签约日起，甲方享有该房产的所有权、收益权等权益，乙方及周洋不再享有所有权及相关权益。丙方于2010年10月2日就该房产的部分房屋与乙方签署《商业大楼出租协议》。基于以上事实，根据法律规定，三方签署本协议：第一条：自本协议签署生效之日起，乙方及周洋不再享有基于《商业大楼出租协议》的相关约定内容收取租金等收益的权利，该项权利由甲方作为出租房屋的实际所有者予以全部承接，丙方在已付租金对应日届满前应当向甲方履行承租者义务。本协议签署生效后，丙方不得再向乙方交付租金等费用，若丙方继续与乙方履行原有协议，则一切不利后果均由其自身承担。第二条：丙方已经支付的租金，由甲方、乙方另行解决，在丙方支付租金所对应租期届满前，甲方不得向丙方主张支付租金权利。已支付租金对应租期届满日前十五天，由甲方与丙方另行签署房屋租赁合同，明确甲方作为出租方与丙方作为承租方的权利和义务。第三条：本协议签署生效之日起，乙方不得以产权等事由干扰丙方的正常经营。丙方与乙方之间不再有租赁关系，在丙方已支付租金对应日届满前甲方与丙方的租赁关系成立且生效，甲方受让乙方出让房产过程中，丙方自愿放弃优先购买权。第四条：本协议自三方签字之日起具有同等法律效力。甲方：周某1、乙方：周某2、丙方：贾某。”该协议签订后，贾某开始向周某1支付租金，截至2017年4月2日之前的房租已经结清。之后，贾某陆续向周某1支付租金60万元，后经周某1多次向贾某催要欠付租金，贾某以经营周转困难为由拒绝支付。2017年9月29日，太原市杏花岭区人民法院向宜家商务酒店下达协助执行通知书，贾某因此向太原市杏花岭区人民法院缴纳20万元的执行款。庭审中，经周某1、贾某确认，周某1认可贾某已经支付的房租为63万元。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.租赁合同应否予以解除；2、租金如何计算；贾某与周某2签订的《商业大楼出租协议》及周某1与贾某、周某2签订的《房屋租赁合同》均为有效合同，《房屋租赁合同》系周某1对《商业大楼出租协议》承租人权利、义务的全部承接。且在该合同签订之后，贾某向周某1支付租金的行为系其作为承租人对该合同的再次确认。合同履行过程中，贾某自2017年4月3日后再未履行给付周某1租赁费义务，视为其以自己的行为表明不履行主要债务，故周某1主张解除租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，应予准许。根据合同约定中第四年至第十年每年150万元的租金，据此计算贾某对欠付的租金应予给付，同时周某1认可的由贾某支付的车辆损失赔偿款3万元及贾某向太原市杏花岭区人民法院交付的20万元执行款及已经给付的租金60万元应予以核减。贾某辩称，1.要求周某1就其支付的房屋装修费用、电费等费用应在租金中予以核减的依据不足，一审法院不予支持；2.2017年周某1指派社会人员对贾某经营的酒店进行堵门干扰经营，对于此期间的租金以及造成的影响，应核减租金，一审法院认为在该期间贾某经营的酒店一直正常经营，并不存在无法使用的情况，故对该辩称不予采信；3、2020年疫情期间应核减六个月租金，依据不足，一审法院不予支持。栗某并非租赁合同的相对方，故周某1要求栗某承担连带给付责任的诉讼请求一审法院不予支持。2015年11月6日，周某2已经退出该租赁合同，并非合同的相对方，故本案争议的事实与周某2并无关联，故第三人不应承担责任。另周某1要求支付延付租金期间利息的诉讼请求依据不足，不予支持。本案租赁事实发生于2021年1月1日民法典施行前，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。综上所述，周某1合理的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、解除周某1与贾某、周某2于2015年11月6日签订的《房屋租赁合同》中周某1与贾某之间的租赁关系；二、贾某于本判决书生效后三十日内支付周某1从2017年4月3日至2020年6月2日的房屋租赁费392万元；2020年6月3日起至返还租赁房屋之日的租赁费以合同约定的标准按实际占用的时间计算；三、驳回周某1的其他诉讼请求。案件受理费42400元及申请费5000元，由贾某负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为，周某1与贾某之间的租赁合同是否应予解除？首先，根据2015年6月11日周某2、周洋与周某1签订的《房屋转让合同》第三条第5项的约定，该合同生效后周某1即为案涉房屋的实际所有者，有权收取基于该房屋产生的租赁及相关费用。在2015年11月6日周某1与周某2、贾某签订的《房屋租赁合同书》第一条中约定，周某2及周洋不再享有基于《商业大楼出租协议》的相关约定内容收取租金等收益的权利，该等权利由周某1作为出租房屋的实际所有者予以全部承接。证明贾某对周某2、周洋与周某1之间就案涉房屋的转让事实以及周某1承接了周某2在《商业大楼出租协议》中的权利和义务是知情的，贾某没有提出异议。在2016年2月5日签订的《谈话纪要》中明确周某1为案涉出租房屋的所有者，贾某自2015年11月6日起向周某1履行承租人义务。在二审庭审过程中，贾某和周某1一致认可从2015年11月6日起双方按照《商业大楼出租协议》履行各自的权利与义务，据此从2015年11月6日起周某1替代周某2成为《商业大楼出租协议》的甲方主体，享有该合同中甲方的权利和义务。综上，贾某自2015年11月6日起负有依照《商业大楼出租协议》向周某1支付相应租金的合同义务。其次，根据《商业大楼出租协议》第四条的约定，贾某应当在2017年4月2日前付清2017年4月3日至2018年4月2日期间的租金150万元，但贾某在逾期之后实际仅支付了60万元租金，构成违约。在二审庭审时贾某明确确认欠付从2017年4月3日至2020年6月2日的租金392万元，贾某长期拒绝依约履行给付租金的合同义务，且其违约行为导致案涉欠付租金数额不断累积增加，构成根本违约，一审判决认定贾某以自己的行为表明不履行合同主要义务有事实和法律依据，故一审判决解除周某1与贾某之间的租赁关系是正确的。太原市杏花岭区人民法院和重庆市江津区人民法院作出的执行法律文书中均明确被执行人为周某2，与周某1无关，故太原市杏花岭区人民法院和重庆市江津区人民法院的执行措施不构成贾某向周某1拒绝支付租金的抗辩理由。贾某明知依据《房屋转让合同》、《房屋租赁合同书》、《谈话纪要》周某2对案涉房屋租金已不具有权利，贾某在接受执行法院询问时却未主动向执行法院披露该重要事实，其自身存在明显过错。因此，贾某关于太原市杏花岭区人民法院和重庆市江津区人民法院的执行措施导致其未支付租金，一审判决解除租赁合同错误的上诉理由不能成立。第三、关于贾某主张应该核减或者抵扣租金的问题。首先，根据《房屋转让合同》第四条第5项“甲方（周某2、周洋）承担出让房屋交付前基于该处房产产生的一切费用，该等费用包括但不限于物业管理费、水、电、燃气、采暖、电话、网络、有线电视等全部费用”和第三条第4项“甲方承诺自本协议签署生效之日始，将转让房产的管理权交由乙方（周某1），同时向乙方交付转让房产钥匙，将该房产所配备的设施设备及其它物品随标的房产一并移交给乙方所有”的约定，2015年6月11日之前产生的费用由周某2、周洋承担，与周某1无关。根据《房屋租赁合同书》贾某对此知情且未提出异议的事实，贾某主张用2015年6月11日之前产生的费用核减或者抵扣案涉租金的主张不能成立。其次，贾某提供两张电脑记录单拟主张周利军（周某1之弟）、周斌（周某1之子）消费102057元以抵扣案涉租金，但该两张电脑记录单没有经任何人签字确认，亦不能证明事先征得周某1的同意，故其主张不能成立。《商业大楼出租协议》第十条约定，租赁期内，设施设备保养维修由乙方负责。据此，贾某对房屋外墙体负有维修的义务，贾某关于2014年至2017年外墙维修款的主张没有事实和法律依据，外墙脱落砸车造成的损失应由贾某承担。贾某主张工行、移动公司、电信公司的电费由房东收取，由其垫付，对此贾某没有举证证明，贾某亦未举证证明周某1应当承担该电费，且周某1对此明确表示不予认可，故贾某该主张不能成立。《商业大楼出租协议》第九条约定，在租赁期本商业大楼的前后院由乙方（贾某）停车使用，如需临时建筑需甲方同意可安排建设。后院拓展后，由乙方无偿停车使用。据此，贾某主张的前后院维修费用系其为了无偿停车使用而支出，贾某主张前后院的维修费由周某1承担没有合同依据。且贾某为主张前后院的维修费用而提供的出库单、记账凭证、收据、收条等等，这些证据均未经周某1确认，不能据此认定周某1应承担前后院的维修费用。关于贾某主张2017年周某1指派社会人员对其经营的酒店进行堵门干扰经营造成的损失、连续两年的新冠疫情对酒店经营造成的亏损，贾某提交的证据不足以证明因上述事由而导致酒店无法正常经营及因此而产生的损失大小、程度等，故贾某主张该损失的证据不足，一审判决不予支持并无不当。综上，贾某上述主张应该核减或者抵扣租金的的上诉理由不能成立，一审判决对此的认定并无不当。综上所述，上诉人贾某的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38610元（贾某已预交），由贾某负担。本判决为终审判决。审判长 杨建荣审判员 冯慧波审判员 刘海霞二〇二一年七月十日书记员 梁美婷