安徽省滁州市南谯区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1103民初2107号 原告：滁州众和物业管理有限公司，住所地安徽省滁州市中都大道1661号，统一社会信用代码913411030652489556。 法定代表人：严军，公司总经理。 委托代理人：谢翔翔，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 委托代理人：李海燕，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 被告：苏正华，女，1968年12月15日出生，汉族，户籍地安徽省明光市女山湖镇旧县。 委托代理人：陈玉翠，安徽知秋律师事务所律师。 委托代理人：纪伦文，男，1966年8月18日出生，户籍地，系苏正华配偶。 原告滁州众和物业管理有限公司（以下简称众和公司）与被告苏正华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案受理，依法适用简易程序于2021年5月25日公开开庭进行了审理。原告众和公司的委托代理人李海燕，被告苏正华及其委托诉讼代理人纪伦文、陈玉翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 众和公司向本院提出诉讼请求：解除双方房屋租赁合同，苏正华立即退还房屋；支付租金141925元、管理费21362元与相关滞纳金（滞纳金按照合同约定的支付期限以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算至实际付清之日止；暂计算至起诉之日为70565元）以上费用共暂计233852元；诉讼费由被告方承担；当庭增加诉讼请求：租金及管理费计算至苏正华实际返还房屋之日止。事实与理由：2017年12月24日，双方签订了《滁州世贸广场商业街区店铺租赁经营合同》和合同附件1-5。其公司将“滁州世贸广场万国风情步行街”商业街区2号楼一层（部分）店铺（及其设施设备）出租给苏正华使用，店铺面积234平方米。租期为2017年12月24日至2020年12月23日。苏正华尚欠上述租金、管理费及滞纳金未付；其公司多次催收租金未果。 苏正华辩称：众和公司主体不适格，案涉店铺的租赁管理以及费用的收取，已实际由滁州市摩卡商业运营管理有限公司（以下简称摩卡公司）进行统一的运营管理、代收相关费用，现众和公司已不具备收取案涉费用的权利；案涉合同并未生效，也未实际履行，其不欠原告租金，也未违约，不承担滞纳金；即使支付滞纳金，众和公司的主张过高，应予调整；另，其在众和公司处交纳了3万元保证金，应在给付租金范围内抵扣。 本院经审理认定事实如下：2017年8月26日，众和公司与苏正华签订《滁州世贸广场商业街区店铺租赁经营合同》及合同附件，约定：众和公司将位于滁州市东坡西路“滁州世贸广场万国风情步行街”商业街区2号楼一层（部分）店铺（及其设施设备）出租给苏正华经营餐饮使用；店铺面积234平方米；租赁期限自2017年12月24日起至2020年12月23日止；租金及支付方式：租金从约定的免租期结束后次日起计算，租金标准为：第一期：2017年12月24日-2018年12月23日，标准：33元/平方米/月（备注：租金收取8个月，免租期4个月），年租金为92664元，8个月租金为61776元；第二期：2018年12月24日-2019年12月23日，标准：33元/平方米/月，年租金为92664元；第三期，2019年12月24日-2020年12月23日，标准：35元/平方米/月，年租金为98280元；租金支付方式为年付，首期付款时间为2017年12月20日，之后每次缴付时间为每年度最后一个月的20日前缴纳下一个年度的租金；管理费：管理费从约定的店铺交付日计算；管理费按租赁面积计算，标准为：第一期：2017年12月24日-2018年12月23日，第二期：2018年12月24日-2019年12月23日，第三期：2019年12月24日-2020年12月23日，为5元/平方米/月，年管理费为14040元，管理费支付方式为年付，首期付款时间为2017年12月20日，之后每次缴付时间为每年度最后一个月的20日前缴纳下一个年度管理费；履约保证金30000元，合同签约后七日内缴清；合同期满该店铺不继续续签，申请撤场后退还；在苏正华欠付众和公司的租金、管理费、推广费及其他约定费用时，众和公司有权将履约保证金用于冲抵苏正华所欠款项；苏正华应付的保证金、租金、管理费、推广费以及其他应向甲方缴纳的款项，在超过约定缴纳日期、且经众和公司书面催告7日后仍不及时交付众和公司时，均视为苏正华已构成违约，对逾期未缴纳部分，众和公司自逾期日起每天加收苏正华0.5%的滞纳金；本合同经缔约双方授权代表签署、加盖法人公章，并在众和公司收到本合同第8条约定的保证金及第5条约定的首期租金后生效等内容。 合同签订后，众和公司将案涉房屋交付苏正华使用，苏正华于2017年8月26日交付履行合同保证金30000元于众和公司。苏正华于2019年11月13日、12月3日向摩卡公司支付租金7722元、15444元；苏正华于2020年5月18日向摩卡公司支付租金40950元、5729元，于2020年9月4日支付租金440元、1310元，于2020年9月18日支付租金16380元，于2020年10月31日支付租金8190元，于2020年11月13日支付租金8190元，于2020年12月15日支付租金710元，于2020年12月16日支付租金8190元，苏正华已支付租金计113255元。据众和公司提交的会计凭证及收据，苏正华于2019年度支付租金计28895元；于2020年度支付租金84360元。苏正华于2019年5月27日支付管理费7020元，于2020年5月18日支付管理费5850、868元，已付管理费合计13738元；其中记入2019年度应付管理费账目数额为7888元，记入2020年度应付管理费为5850元。苏正华于庭审中确认，案涉房屋其系于2017年8月底收到，目前未尚实际返还。 以上事实，有原、被告双方提供的各项等证据材料证实及当事人的当庭陈述在卷佐证，予以认定。 本院认为：双方租赁合同关系成立，众和公司已将上述房屋交付苏正华承租，苏正华应按约支付租金，交纳管理费；逾期应按约承担相应违约责任。对于合同是否解除，双方约定的租赁期间届满日为2020年12月23日止，现双方约定的租赁期间已届满；期间届满后，上述房屋现仍被苏正华实际占有使用，众和公司未能举证证实其公司对此提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；出租人可以随时解除合同；双方合同解除时间为自起诉状副本送达至苏正华时解除，即2021年5月15日。合同解除后，苏正华应及时履行返还租赁物的义务；同时苏正华仍应按上述合同约定标准支付其实际占用期间的租金及管理费。对于租金及管理费的数额，据双方的上述约定，三年度租金总额计252720元，苏正华已付租金计113255元，尚欠租金计139465元未付。据双方的上述约定，2017年至2020年度，三年度管理费总额计42120元，苏正华已付管理费计13738元，尚欠管理费计28382元未付，众和公司主张21362元，符合法律规定。综上，苏正华欠付的租金、管理费计人民币160827元；苏正华交付的履行合同保证金30000元，众和公司依据合同有权冲抵苏正华所欠的上述租金及管理费，故苏正华尚应支付租金、管理费计人民币130827元；于苏正华第一期应付租金中冲抵。对于逾期付款违约金，据双方的上述约定，租金、管理费的支付方式为年付，首期付款时间为2017年12月20日，之后每次缴付时间为每年度最后一个月的20日前缴纳下一个年度的租金；据苏正华的支付租金、管理费的记录，2017年至2018年度，应付租金为61776元，苏正华未予支付，保证金冲抵30000元，欠付租金为31776元，欠付管理费为14040元，合计45816元；约定的支付时间为2017年12月20日，故该年度租金、管理费的逾期违约金应自2017年12月21日起，以45816元为基数计算；2018年至2019年度，应付租金为92664元，苏正华已支付租金计28895元，欠付租金为63769元；应付管理费14040元，苏正华已付7888元，欠付管理费为6152元，合计69921元；约定的支付时间为2018年12月20日，故该年度租金、管理费的逾期违约金应自2018年12月21日起，以69921元为基数计算；2019年至2020年度，应付租金为98280元，苏正华已支付租金计84360元，欠付租金为13920元；应付管理费14040元，苏正华已付5850元，欠付管理费为8190元，合计22110元；约定的支付时间为2019年12月20日，故该年度租金、管理费的逾期违约金应自2019年12月21日起，以22110元为基数计算；对于违约金的计算标准，众和公司提出的上述诉请过高，且苏正华请求予以调整，本院酌定调整按照中国人民银行同期贷款基准利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于苏正华的辩称意见，众和公司实际已履行房屋交付义务，苏正华亦实际占有、使用，双方租赁合同已实际履行；众和公司系上述合同相对方，具有诉讼主体资格；对其他辩解意见因无相关证据证实，故不予采纳。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故适用当时的法律、司法解释的规定。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款判决如下： 一、被告苏正华于本判决生效后十日内给付原告滁州众和物业管理有限公司租金、管理费共计人民币130827元，并给付逾期付款违约金（违约金分别以45816元、69921元、22110元为基数，分别自2017年12月21日起、2018年12月21日起、2019年12月21日起，以中国人民银行同期贷款基准利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项实际付清之日止）； 二、原告滁州众和物业管理有限公司与被告苏正华于2017年8月26日签订《滁州世贸广场商业街区店铺租赁经营合同》及合同附件自2021年5月15日起解除；被告苏正华于本判决生效后十日内将位于滁州市东坡西路“滁州世贸广场万国风情步行街”商业街区2号楼一层（部分）店铺（及其设施设备）返还于原告滁州众和物业管理有限公司；并支付占用租赁物期间的租金及管理费（租金及管理费自2020年12月24日起，按年租金98280元，年管理费14040元计算至实际返还之日止）； 三、驳回原告滁州众和物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4808元，减半收取计2404元，由被告苏正华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员 张 伟 二〇二一年七月二十七日 书记员 朱守娟 附相关法条： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。