广东省遂溪县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0823民初970号原告：雷州市谦和房地产开发有限公司（以下简称“谦和房地产公司”），住所地：雷州市××××××××。法定代表人：陈钦，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟瀚涛，广东宏东律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴传龙，广东宏东律师事务所律师。被告：黄权，男，1963年10月18日出生，身份证号码440××××××××××××434，汉族，广东省遂溪县人，住广东省遂溪县×××××××××镇政府宿舍。被告：黄龙清，男，1969年12月3日出生，身份证号码440××××××××××××414，汉族，广东省遂溪县人，住广东省遂溪县×××××××××。被告：黄妃二，男，1956年10月21日出生，身份证号码440××419×××××××070，汉族，广东省雷州市人，住广东省遂溪县×××××××××政府宿舍。第三人：遂溪县城月汽车运输公司（以下简称“城月运输公司”），住所地：遂溪县城月镇城月圩。法定代表人：钟某1。第三人：广东遂溪农村商业银行股份有限公司（以下简称“遂溪农商银行”），住所地：遂溪县××××××××。法定代表人：朱雪飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴学森，男，1990年11月20日出生，身份证号码440××××××××××××117，汉族，广东省湛江市遂溪县人，该公司员工，住该公司宿舍。原告谦和房地产公司诉被告黄权、黄龙清、黄妃二，第三人城月运输公司、遂溪农商银行确认合同有效纠纷一案，本院于2021年4月1日受理后，依法组成合议庭，于2021年6月16日公开开庭进行了审理。原告谦和房地产公司的委托诉讼代理人钟瀚涛、吴传龙，被告黄权，第三人遂溪农商银行的委托诉讼代理人吴学森到庭参加诉讼，被告黄龙清、黄妃二，第三人城月运输公司经本院合法传唤无正当理由不到庭应诉。本案现已审理终结。原告诉称：1983年至1987年间，第三人城月运输公司向第三人遂溪农商银行城月支行（曾用名遂溪县××信用合作联社城月信用社）贷款购置运输设备，因城月运输公司经营连年亏损，无法偿还贷款债务。于1993年7月5日经双方协商后，签订了《以房地产抵还贷款协议书》，双方约定，将城月运输公司所有的位于城月镇中山一路，土地面积为3065平方米，土地使用证证号：遂府国用总字第003203号[1992]第08231401068号的土地使用权（以下简称：“涉案土地使用权”）及涉案土地上房屋登记号0201240、0201241、0201243、0201244的房屋（已拆除）所有权一并转让给城月支行，抵偿所欠城月支行的一切债务。又因城月运输公司在涉案土地使用权进行登记时所使用的名称为城月镇二运输公司，该《以房地产抵还贷款协议书》虽载明乙方为城月二运公司，但该协议上乙方所盖公章也为城月运输公司的印章，所以该协议书的签订主体应为城月运输公司。2007年12月21日，涉案土地使用权由城月支行在原遂溪县××信用合作联社进行公开拍卖，被告黄权依法拍得并与城月支行签订了《转让合同书》，被告黄权以人民币470000元的价格取得了涉案土地使用权。后于2008年8月25日，被告黄权与被告黄龙清、黄妃二在广东启春律师事务所的见证下签订了《协议书》，三方确定涉案土地使用权由三方共同共有。2011年12月15日，原告与三被告签订《转让合同书》，《转让合同书》第一、二、三条约定，三被告以人民币110万元的价格将涉案土地使用权及相关债权转让给原告，三被告需无条件配合原告办理过户手续。于合同签订当日，原告即将土地转让款项向三被告支付完毕，三被告也向原告出具了《收据》，载明：兹收到雷州谦和房地产开发有限公司陈钦购买土地款人民币110万元整。但因涉案土地使用权仍登记在城月运输公司名下，三被告也拒不配合，原告至今仍无法办理过户手续。综上所述，原告与三被告签订的《转让合同书》由双方自愿签订，系双方的真实意思表示，合法有效。依据《民法典》第四百六十五条之规定“依法成立的合同，受法律保护。”请法院查明事实，确认原告与被告签订的《转让合同书》合法有效。原告为支持其诉请向本院提交了如下证据：1、原告的《营业执照》、《法定代表人身份证明》、《居民身份证》；2、被告黄权、黄龙清、黄妃二的《居民身份证》；3、《企业信息公示报告》；4、《以房地产抵还贷款协议书》；5、《土地使用权转让合同书》；6、《见证书》、《申请书》、《协议书》；7、《转让合同书》；8、《收据》；9、《土地估价报告》、《国有土地使用证》、《遂溪县国土局地籍档案》。被告黄权没有向本院提交书面答辩，其在庭审中称：我方与原告所签订的《转让合同书》是真实的，合法有效，对原告的诉讼请求无意见。被告黄权没有向本院提交任何证据。被告黄妃二、黄龙清既没有向本院提交书面答辩，也没有提交任何证据。第三人遂溪农商银行没有向本院提交书面答辩，其在庭审中称：我行认为原告与被告所签订的《转让合同书》是合法有效的。第三人遂溪农商银行没有向本院提交任何证据。第三人城月运输公司既没有向本院提交书面答辩，也没有提交任何证据。经审理查明：第三人城月运输公司(俗称:城月二运公司）于1983年至1987年间先后借到第三人遂溪农商银行下属城月支行（曾用名:遂溪县××信用合作联社城月信用社）贷款，因经营亏损，至1993年7月尚欠贷款本金余额446659.10元，经双方协商，于1993年7月5日签订《以房地产抵还贷款协议书》，第三人城月运输公司以位于城月镇中山一路[土地使用证证号为：遂府国用总字第003203号，遂府国用字（1992）第08231401068号3065平方米的土地及地上砖木结构（登记号分别为：0201240、0201241、0201243、0201244）建筑面积分别为183.5平方米、169.2平方米、55.5平方米、85.1平方米的房屋折款抵偿所欠第三人遂溪农商银行城月支行的全部贷款本息。签订协议的乙方名称为“城月二运公司”，实际签章为“遂溪县城月汽车运输公司”。第三人遂溪农商银行将上述房地产公开拍卖，被告黄权以470000元的价格竞得，第三人遂溪农商银行城月支行与被告黄权于2007年12月21日签订《土地使用权转让合同书》，约定第三人遂溪农商银行城月支行将其在1993年7月5日与遂溪县城月二运公司（即第三人城月运输公司）签订协议抵偿其债务的3065平方米土地使用权及地上的房屋（已拆除）[土地使用证证号：遂府国用字（1992）第08231401068号；房屋登记号：0201240、0201241、0201243、0201244]以470000元的价格转让给被告黄权，价款470000元已交付第三人遂溪农商银行城月支行。被告黄权、黄龙清、黄妃二于2008年8月25日签订《协议书》，确认三被告于2007年12月21日共同购买上述房地产，产权属三原告共同共有，并由广东启春律师事务所对该《协议书》进行见证。2011年12月15日，三被告与原告谦和房地产公司签订《转让合同书》，三被告将位于遂溪县×××××××[土地使用证证号为：遂府国用总字第003203号，遂府国用字（1992）第08231401068号3065平方米的土地及房产所有证四本（登记号分别为：0201240、0201241、0201243、0201244），建筑面积分别为183.5平方米、169.2平方米、55.5平方米、85.1平方米，以1100000元的价格转让给原告，甲方（即被告）允许乙方（即原告）必须在一年内完成过户手续及付清土地余款。该宗土地房产的过户手续办理所需费用全部由乙方（即原告）支付，手续办理期间，甲方（即被告）必须无条件配合，直至手续办理完善。原告至今未能办妥土地及房屋的过户登记手续，原告遂向本院起诉，要求确认原告与被告签订的《转让合同书》合法有效。另查明，2018年12月26日，根据中国银保监会广东监管局粤银保监复[2018]58号《关于广东遂溪农村商业银行股份有限公司开业的批复》，遂溪县××信用合作联社更名为广东遂溪农村商业银行股份有限公司，遂溪县××××信用合作社是原遂溪县××信用合作联社的下属机构。本院认为：本案是确认合同有效纠纷。原告主张其与被告黄权、黄龙清、黄妃二于2008年8月25日签订《转让合同书》，以1100000元的价格购买被告黄权、黄龙清、黄妃二拍卖取得的位于遂溪县×××××××[土地使用证证号为：遂府国用总字第003203号，遂府国用字（1992）第08231401068号]3065平方米的土地及房产（登记号分别为：0201240、0201241、0201243、0201244），建筑面积分别为183.5平方米、169.2平方米、55.5平方米、85.1平方米，并提供了《以房地产抵还贷款协议书》、《土地使用权转让合同书》、《转让合同书》、《收据》、《国有土地使用证》、《遂溪县国土局地籍档案》等证据，被告及第三人遂溪农商银行对上述事实及证据均予确认，故本院对原告与被告黄权、黄龙清、黄妃二订立《转让合同书》，并已履行协议部分权利义务的事实，依法予以认定。双方订立的合同是其真实意思表示，没有违反国家法律、法规及损害他人的权益，故本院对原、被告双方签订的《转让合同书》，原告购买被告上述房屋及土地使用权的事实予以认定。对于遂溪县×××××××[土地使用证证号为：遂府国用总字第003203号，遂府国用字（1992）第08231401068号]3065平方米的土地及房产（登记号分别为：0201240、0201241、0201243、0201244），建筑面积分别为183.5平方米、169.2平方米、55.5平方米、85.1平方米的权属，虽然《国有土地使用权》显示的土地使用者为“城月镇二运输公司”，但相关资料并没有该公司的签章，而《土地登记申请书》显示的单位全称为“遂溪县城月汽车运输公司”，并加盖该公司印章。另外，根据《以房地产抵还贷款协议书》的内容，显示的乙方名称为“城月二运公司”，而实际落款单位为“遂溪县城月汽车运输公司”。据此，本院认为该土地及房产的原实际使用权人为第三人城月运输公司。根据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力。但是法律另有规定的除外。”的规定，本院对双方签订的合同的效力依法予以确认。双方在签订合同后，原告已按合同约定将价款1100000元交付被告，被告已将相关证书交付给原告，且原告已实际占有和使用该土地。因此，该合同已实际履行，原告主张确认双方签订的《转让合同书》有效，有事实和法律依据，故本院依法予以确认。被告黄龙清、黄妃二，第三人城月运输公司经本院合法传唤无正当理由不到庭应诉，视为放弃抗辩和质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百一十五条、第四百六十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：确认原告雷州市谦和房地产开发有限公司与被告黄权、黄龙清、黄妃二于2011年12月15日签订的《转让合同书》有效。案件受理费14700元，由原告雷州市谦和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  卢 乐人民陪审员  陈**二人民陪审员  冼华昌二〇二一年七月八日书 记 员  王 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民法典》第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力。但是法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。