上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终5289号上诉人（原审被告）：久狼实业（上海）有限公司，住所地上海市徐汇区龙吴路1500号一幢621室。法定代表人：徐金华，经理。委托诉讼代理人：杨然，上海锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：闵宪云，女，1952年6月3日出生，汉族，住上海市徐汇区。上诉人久狼实业（上海）有限公司（以下简称：久狼公司）因与被上诉人闵宪云房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初26621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案审理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。久狼公司上诉请求：维持原判第三、五项，撤销原判第一、二、四项，改判驳回闵宪云关于解除《房屋租赁（托管）合同》、返还系争房屋及没收押金的诉讼请求。事实和理由：《房屋租赁（托管）合同》第四条第1款第（2）项约定了“如政策规定一方无权办理水电煤及有线电视等相关业务时，甲方有义务出面办理”，现久狼公司无法自行办理居住证，但闵宪云不按合同约定帮助办理。事实上，闵宪云曾经同意办理居住证，但事后又反悔，可见双方还达成过补充协议。闵宪云不同意办理居住证，久狼公司有权行使不安抗辩权即延付租金。久狼公司租用了闵宪云的房屋后投资装修并配置家具家电后转租，XX号线开通前由于系争房屋地处偏僻，故转租租金较低导致久狼公司盈利较低甚至亏损。久狼公司租赁该系争房屋的目的是为了XX号线开通后能有较高的租金回报，实现扭亏为盈，现闵宪云违约解除合同的行为，对久狼公司不公平。闵宪云辩称，久狼公司所称的XX号线开通的情况与本案无关。双方合同没有约定要办理居住证，如果有该约定，闵宪云也不会签订租赁合同。久狼公司所引述的合同条款只是办理水电煤等，与办理居住证无关。闵宪云不同意久狼公司的上诉请求，要求维持原判。闵宪云向一审法院起诉请求：1、解除2018年2月4日双方签订的《房屋租赁（托管）合同》，久狼公司将承租房屋归还闵宪云；2、久狼公司支付闵宪云拖欠租金［按月租金4，200元（人民币，下同）标准，自2019年11月21日起计算至实际返还房屋日止］，赔偿闵宪云损失12，600元，没收押金4，000元。一审法院认定事实：2018年2月4日，闵宪云（出租方、委托方或甲方）与久狼公司（承租方、受托方或乙方）签订《房屋租赁（托管）合同》，约定的相关内容为：甲方将位于上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室、产证面积62.4平方的房屋出租给乙方，出租交付时的房屋状态为精装修；租赁期限为7年，自2018年2月21日至2025年2月20日止；租金及付款方式为押一付三（每期租金需提前七天内支付），第一年月租金4，000元整，之后每年月租金递增100元整；乙方应按合同约定按时支付给甲方租金，否则视为违约；乙方若违约，甲方有权没收押金及收回房屋，并追究乙方给甲方产生的合理费用。合同签订后，双方按约履行。久狼公司支付给闵宪云押金4，000元，并将涉讼房屋用于转租。之后，久狼公司要求闵宪云为租客办理居住证事宜，闵宪云表示拒绝，双方为此产生矛盾，故久狼公司自2019年11月21日起未再支付租金。嗣后，闵宪云多次向久狼公司发函催讨租金，久狼公司均拒绝支付。闵宪云催讨无果，遂诉至法院。原审审理中，闵宪云称，涉讼房屋的权利人为闵宪云，双方签订的合同没有约定要配合办理居住证、入学等事宜，故闵宪云没有义务配合久狼公司办理；根据合同约定，每年月租金都递增100元，就是每年增加一次，故2019年11月21日至2020年2月20日的租金为每月4，100元，自2020年2月21日起至今的租金为每月4，200元；闵宪云已经向租客发出告知书，告知租客和久狼公司之间有法律纠纷，建议租客与闵宪云联系租住事宜，闵宪云已经尽到了义务，租客应当由久狼公司解决。久狼公司则称，闵宪云曾承诺过配合办理居住证，后来又不接电话、不回微信；按照合同约定，每年月租金递增100元的意思是只增加一次租金，之后每年都是4，100元，故2019年11月21日起月租金均为4，100元；久狼公司在2020年9月底和租客续签了一年合同，闵宪云不能收回房屋。一审法院认为，根据相关法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，闵宪云与久狼公司就涉讼房屋签订的《房屋租赁（托管）合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。久狼公司在合同履行过程中未能按约支付租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。久狼公司辩称，其拒付租金系因闵宪云拒绝配合办理居住证，但双方合同中并未约定闵宪云负有该项义务。久狼公司另称闵宪云曾承诺过配合办理，但久狼公司对其主张未能提供证据予以证明，对此无法采信。现闵宪云依据合同约定主张解除合同，并要求久狼公司返还房屋、支付拖欠租金的诉讼请求，具有事实及法律依据，对此予以支持。对于合同解除日期，因闵宪云在提起本案诉讼前并未向久狼公司发出解除合同通知，故双方间的合同应以起诉状副本送达久狼公司之日，即2020年9月3日予以解除。对于租金标准，根据双方合同约定，第一年月租金4，000元整，之后每年月租金递增100元整。久狼公司认为月租金仅增加一次，每年均为4，100元的意见，与合同约定不符，缺乏依据，对久狼公司意见难以采信。闵宪云对于租金标准的主张符合合同约定，予以采纳。对于闵宪云要求没收押金的诉讼请求，根据双方合同约定，久狼公司若违约，闵宪云有权没收押金。现闵宪云据此约定主张没收押金不予返还的诉讼请求，具有事实及合同依据，予以支持。对于闵宪云要求久狼公司赔偿损失12，600元的诉讼请求，闵宪云对于其主张的损失未能提供证据予以证明，缺乏事实依据，对此不予支持。原审法院审理后，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2021年2月20日作出判决：一、闵宪云与久狼实业（上海）有限公司就上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《房屋租赁（托管）合同》于2020年9月3日解除；二、久狼实业（上海）有限公司于判决生效之日起十日内将上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋返还闵宪云；三、久狼实业（上海）有限公司于判决生效之日起十日内支付闵宪云自2019年11月21日起至实际返还房屋之日止的租金或使用费（自2019年11月21日起至2020年2月20日止，按照每月4，100元标准计算；自2020年2月21日起至实际返还房屋之日止，按照每月4，200元标准计算）；四、久狼实业（上海）有限公司已交付闵宪云的租赁押金4，000元不予退还，由闵宪云予以没收；五、驳回闵宪云的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计576元，由闵宪云负担134元，久狼实业（上海）有限公司负担442元。二审审理中，久狼公司提供证据1．与闵宪云的微信聊天记录，证明双方达成过协议，闵宪云表示同意办理居住证；证据2．百度地图网页截图，证明系争房屋在XX号线沿线；证据3．新闻截图，证明XX号线开通后，系争房屋的租赁价值显著提高，久狼公司意欲通过XX号线的开通扭亏为盈。闵宪云对证据1的真实性认可，但不认可久狼公司的证明目的，其表达的是如果有约定可以配合；对证据2、3的真实性无法确认，即便真实与本案亦无关。闵宪云提供微信聊天记录，证明双方从未约定过办理居住证。久狼公司对微信聊天记录的真实性没有异议，但认为无法达到闵宪云的证明目的，久狼公司多次催促闵宪云办理居住证。本院认为，久狼公司的证据1与闵宪云的微信聊天内容需要联系上下文一并理解，难以认定双方对办理居住证重新达成过协议；久狼公司的证据2和3与本案处理无关，故对久狼公司提供的证据的证明目的不予认定。因久狼公司对闵宪云提供的微信记录真实性予以认可，故本院对此予以认定。本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为久狼公司以闵宪云拒办居住证为由延付租金是否有依据。久狼公司以《房屋租赁（托管）合同》中关于协助办理水电煤等条款主张闵宪云有义务协助办理居住证，闵宪云不予认可，从该合同条款文义看，难以认定办理居住证亦包括在该条款之内。久狼公司自2019年11月21日不再支付租金，已经构成根本违约，闵宪云要求解除合同有事实依据，久狼公司称其履行不安抗辩权，但不符合法律规定。原审法院关于本案的论述意见充分、详尽，本院均予认同。综上所述，久狼公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币130元，由上诉人久狼实业（上海）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯卫清审判员  寻增荣审判员  潘春霞书记员  王 琼附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……