湖南省沅江市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0981民初1260号 原告：沅江市粤佳物业管理有限公司，地址在沅江市巴山西路金福现代城二栋一楼第22号商铺。 法定代表人：夏书林，总经理。 委托诉讼代理人：别超凡，沅江市和谐法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求；进行和解、提起反诉、上诉、代收法律文书、代收执行款项。 被告：王放兰，男，汉族，1980年2月24日出生，住益阳市。 原告沅江市粤佳物业管理有限公司（以下简称粤佳物业公司）与被告王放兰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告粤佳物业公司的委托诉讼代理人别超凡到庭参加了诉讼，被告王放兰经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告粤佳物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业服务费9866元；2、判令被告支付逾期物业服务费的违约滞纳金2960元；3、判令被告承担本案全部诉讼费。 事实与理由：原告于2015年2月12日与沅江市金福现代城小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，由原告为金福现代城小区业主提供物业服务，合同约定了物业服务费按建筑面积计算。逾期交纳物业费的，从逾期之日起，按1%一天交纳滞纳金，被告系10栋2单元1606房业主。房屋面积141.75平方米，1.45元/平方米，自2017年1月1日起欠缴物业费，后经催缴仍未交纳，截至2020年12月31日止，已连续欠缴48个月物业费9866元，违约滞纳金2960元。原告为维护自身权益故诉至法院。 被告王放兰书面辩称，我不是拒交物业费，只是因为物业的收费标准与管理质量不对等。1、我们的业委投票是由不知名的人代替，所以业主委员会的成立不合法合规，导致物业费的价格不合理。2017年物业费涨价，是业委同物业公司自行商定决定，业主不知情。所以物业费上涨是非法的，业主可以拒交。2、小区的管理非常不到位，公告设施不完善，也不维护。财产安全得不到保障。小区业主无法享受小区地下车库停车的优待，物业公司不开放地下车库，导致业主的车只能乱停在周边。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告未到庭参加诉讼无法进行质证，本院对原告提供的证据予以确认并在卷佐证。被告庭前向本院提交了五份证据，对被告提交的证据1照片，原告认为拍摄时间及具体项目没有标注，且设施的更换应由业委会负责，而不是物业公司更换，本院认为该证据具有真实性，本院对其证明效力予以认可，但仅能证明物业服务存在相关瑕疵。对被告提供的证据2、3，原告提出异议，本院认为该收据、微信聊天记录系复印件，且无其他证据佐证，本院不予认可。对被告提供的证据5业委成立不合法不合规截图，原告提出异议，本院认为该证明无法核实其真实性，不予认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下2016年1月1日与2018年10月18日，金福现代城业主委员会先后与原告签订两份《物业管理委托合同》，委托原告对金福现代城小区进行物业管理，委托管理期限分别为2016年1月1日至2018年12月30日、2019年1月1日至2021年12月30日，合同均约定物业服务费参照省、市物价部门与省建设行政主管部门文件确定的收费标准执行，逾期交纳物业服务费的从逾期之日起按每天1%交纳违约金。2015年12月18日，小区业委会通过讨论决定，并经原告与小区业委会于同年12月20日公示通知，2016年1月1日起物业服务相关收费标准为高层（十栋）1.45元/㎡/月。被告王放兰系金福现代城小区10栋2单元1606房业主，该物业建筑面积为141.75㎡。被告的物业服务费交纳至2017年1月1日，之后再未交纳物业服务费，经原告多次催收未果，故双方酿成纠纷。 另查明，本院结合本案庭审及在审理原告与金福现代城小区其他业主的物业服务合同纠纷案件中，查明原告在履行上述合同时存在相关瑕疵。 本院认为，小区业委会代表全体业主与原告粤佳物业公司签订的《物业管理委托合同》，系双方的真实意思表示，且内容不违反法律禁止性规定，该合同合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对金福现代城小区的全体业主及原、被告双方均具有约束力。在原告提供物业服务后，被告作为小区的业主依合同约定交纳相应物业服务费系其基本义务。由于被告未按约定向原告履行缴付物业服务费的义务，已构成违约，原告提出由被告支付相应物业费的诉求，并无不当，依法予以支持，被告拖欠物业服务费的期间为2017年1月1日至2020年12月31日，该费用为9866元（141.75㎡×1.45元/㎡/月×48月）。关于违约金，合同中未约定物业服务费支付时间，根据《湖南省物业服务费收费管理办法》（湘价服[2010]76号文件）规定，物业服务费按月计收，故违约金从被告未如期交纳物业服务费当月起开始计算,因双方约定从逾期之日起每天按费用的1%计算违约金，但该计算标准过高且基于原告履行物业服务合同存在相关瑕疵的情况（但该瑕疵不足以认定物业公司不履行或者不完全履行合同约定及法定相关义务，不能构成不按期缴纳物业费的正当理由，被告的相关合法权益可依法另行主张相关权利），故对其违约责任予以调整，本院酌情减少违约金金额，以按拖欠物业费的10%计算违约金为986.6元。被告王放兰经本院传唤，无正当理由未出庭，其行为视为放弃答辩及质证权利，不影响本院根据查明事实依法判决。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、一百二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条（五）项、第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、由被告王放兰于本判决生效之日起十日内支付原告沅江市粤佳物业管理有限公司物业服务费9866元及违约金986.6元，合计10852.6元。 二、驳回原告沅江市粤佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。 本案案件受理费60元，由被告王放兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审 判 员  龚 攀 二〇二一年七月六日 法官助理  李冰冰 书 记 员  张 磊 附：有关法律条文及司法解释 1.《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 4.《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (五)按时交纳物业服务费用; 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 5.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 6.《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。