上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初32113号原告：李宜芹，女，1976年7月26日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：韩峰，上海三方律师事务所律师。被告：王玮，男，1985年5月27日出生。委托诉讼代理人：韩迎春，上海方洛律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩松，上海方洛律师事务所律师。原告李宜芹与被告王玮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月17日公开开庭进行了审理。原告李宜芹及其委托诉讼代理人韩峰，被告王玮及其委托诉讼代理人韩迎春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李宜芹向本院提出诉讼请求：判令被告支付违约金人民币(以下币种同)816,000元。事实与理由：2020年11月8日，原、被告在上海百亿鸿房地产策划营销有限公司(以下简称百亿鸿公司)居间下签订《房地产买卖居间协议》，约定由原告向被告购买上海市浦东新区周康路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，总价款为433万元；协议签订后112日内签订示范合同。签订合同后，原告按约向被告支付了定金共计5万元，但被告却在签订示范合同前反悔，要求终止合同。被告的行为已构成根本性违约，原告有权解除协议，被告应按房价款的20%支付违约金。考虑到被告除退还定金外，另行支付了赔偿款5万元，扣除该5万元后，被告还应支付原告违约金816,000元。被告王玮辩称：原、被告之间系定金合同关系，被告已向原告退还定金并赔偿5万元，定金合同已经履行完毕，故原告的诉请没有法律依据，不同意原告的诉讼请求。被告出售系争房屋系为置换其他房屋，并非是因为房价上涨而违约，即便被告构成违约，合同约定的违约金标准亦过高，请求予以调整。本院经审理确认如下事实：2020年11月8日，原告(买受方、乙方)、被告(出售方、甲方)以及中介方百亿鸿公司就原告向被告购买系争房屋签订《房地产买卖居间协议》。该协议第二条约定，总房价款为433万元。第三条约定，乙方应于甲方签署本协议后1日内自行或通过丙方补足定金至5万元；甲、乙双方应当在本协议签订后112日内共赴丙方处，签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，并办理公证手续(若需)，除甲乙双方另有约定外，前述约定期限届满日为甲乙双方签订示范文本的日期；乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续后7日内向甲方支付房价款303万元(含已支付的全部定金)；乙方通过贷款支付第二期房价款128万元；尾款为2万元。第七条约定，定金责任：若甲方未能依照本协议约定签订买卖合同示范文本或相关权利人提出异议，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本协议约定签订示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还。第八条约定，违约责任：一方未按本协议约定履行，其行为视为违约。守约方有权要求违约方按每日总房价款0.05％承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金。2020年11月9日，被告收到原告定金共计5万元。2021年1月24日，被告向原告转账退还10万元。2021年4月10日，被告收到本案起诉状副本等材料。审理中，被告申请证人黄某某出庭作证。黄某某陈述，其原系百亿鸿公司员工，现已离职，曾负责原、被告之间的系争房屋交易事宜；签居间协议时，原告称其出售房屋涉诉，故希望拖延系争房屋的交易；双方初步约定于2021年2月初支付首付款；被告曾让证人询问原告其何时能支付首付款，但原告表示能拖一天是一天；证人告知被告后，被告表示因急于置换房屋故无法接受原告的做法，便双倍返还了定金；原告收到被告的还款后电话联系证人，表示仍想购买系争房屋，但因前述诉讼未结束，故无力支付首付款。被告对于证人证言无异议；原告表示证人证言基本属实。原告称，原、被告口头约定于2021年2月15日网签和支付首付款，但被告在此之前退还了定金，其以自己的行为承认已违约；被告因房价上涨而违约，原告的诉讼请求建立在合同解除基础之上，双方之间的房屋买卖合同已于本案诉状副本送达被告之日解除；系争房屋2021年5月的价格已上涨了70万元左右，2021年2月时的价格更高。被告称，《房地产买卖居间协议》未约定过户期限和具体的网签日期、首付款日期，双方还需洽谈，该协议仅是定金合同；原告要在获取售房款后才能支付被告首付款，被告怀疑原告的付款能力，原告已构成预期违约；被告急于置换房屋，为避免遭受更大损失，故履行定金罚则，合同于被告双倍返还定金时已解除，之后被告另行出售系争房屋并购买了其他房屋；2021年1、2月，系争房屋的价格约450万元。以上事实，由《房地产买卖居间协议》、收款收据、转账凭证、证人证言，以及原、被告的当庭陈述在案佐证。本院认为，涉案《房地产买卖居间协议》已包含系争房屋地址、总价款、付款方式、违约责任等，原、被告之间房屋买卖合同已成立，故对于被告认为该协议仅系定金合同的意见不予采纳。上述协议中原、被告对于交易事项的约定系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，属合法有效，双方均应遵照履行。被告双倍返还定金要求解除合同时，原、被告约定的网签和首付款支付期限均未届满，被告听说原告在出售房屋后才具备付款能力时，不可否认确实会产生一定担忧，但并无确凿证据证明原告届时定会无力支付首付款，被告认为原告已构成预期违约无依据，故被告擅自返还定金不再出售系争房屋的行为构成根本违约，原告有权解除买卖合同，其认为合同已于本案起诉状副本送达被告之日解除的意见，本院予以确认。合同因被告违约而解除，被告应承担相应的违约责任。协议同时约定了违约责任和定金责任，原告选择适用违约金条款符合法律规定。被告抗辩违约金标准过高并请求调整，本院以原告实际损失为基础，并综合考虑原告已付款情况、被告的过错程度以及原告的预期利益等，酌情确定被告在已经双倍返还定金的情况下，再支付原告违约金25,000元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条以及《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决如下：被告王玮于本判决生效之日起十日内支付原告李宜芹违约金25,000元。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,960元，减半收取计5,980元，由原告李宜芹负担5,767.50元，被告王玮负担212.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  许瑞芬二〇二一年七月五日书记员  陈倩茹附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。