上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终5919号上诉人(一审被告)：花斌，男，1973年5月3日出生，汉族，户籍地江苏省。上诉人(一审被告)：胡冬琴，女，1975年12月23日出生，汉族，户籍地江苏省。两上诉人共同委托诉讼代理人：傅建平，上海七方律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：张佰乐，上海七方律师事务所律师。被上诉人(一审原告)：上海金玉湾企业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：庞妹芳，执行董事。委托诉讼代理人：高杰，北京市浩天信和(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏军。上诉人花斌、胡冬琴因与被上诉人上海金玉湾企业管理有限公司(以下简称“金玉湾公司”)物业服务合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2021)沪0114民初2296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月12日公开开庭审理了本案。上诉人花斌、胡冬琴的共同委托诉讼代理人张佰乐，被上诉人金玉湾公司的委托诉讼代理人高杰、夏军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。花斌、胡冬琴共同上诉请求：二审法院撤销一审判决，发回重审或改判花斌、胡东琴给付金玉湾公司物业服务费120，000元。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。胡冬琴仅系上海市嘉定区沪宜公路XXX号XXX室房屋的所有权人，其他系争房屋均为花斌单独所有。胡冬琴于2020年7月24日缴纳的4，916.7元也是2530号201室房屋的物业服务费。二、上海天林房地产开发发展有限公司与金玉湾公司签订的《物业管理服务协议》应认定为无效，且金玉湾公司履行基本合同义务严重不符合标准。三、花斌、胡冬琴已提供证据证明金玉湾公司提供的物业服务项目和质量不达标。四、花斌、胡冬琴已提供证据证明金玉湾公司曾于2018年主动调整降低物业收费标准。金玉湾公司辩称：请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、对系争物业所有权的归属问题，花斌、胡冬琴在一审期间对于共同缴纳物业费这一事实也并没有提出异议。花斌与胡冬琴是夫妻，胡东琴所缴纳的物业服务费是夫妻共同缴纳。二、系争房屋开发商和金玉湾公司是两个独立法人，且金玉湾公司具有物业管理的经营范围，故物业管理合同合法有效。三、系争物业的所在区域存在公寓、别墅、商铺等不同形态，物业费标准也不相同。系争物业为别墅，其物业费标准最高，但没有超过房屋开发商和金玉湾公司签订的物业管理合同约定的收费标准，且收费标准多年来一直没有变化。金玉湾公司在2018年对公寓业主主动缴纳欠费给予优惠，并非花斌、胡冬琴所称的同类业态收费标准不同、随意调价。物业费的调价区域并不包含系争别墅。四、花斌、胡冬琴认为服务内容标准低于行业标准，收费高于同期行业标准，但其并未提出相关证据证明。金玉湾公司向一审法院起诉请求：判令花斌、胡冬琴支付2019年4月1日至2020年10月31日期间的物业服务费196，717.95元。一审法院认定事实：一、花斌、胡冬琴系位于上海市嘉定区沪宜公路XXX号、XXX号、XXX号物业业主，房屋建筑面积1010.7平方米；房屋系花斌、胡冬琴通过拍卖所得，2017年7月办理所有权登记，同年8月与金玉湾公司办理房产交接手续。2010年6月，上海天林房地产开发发展有限公司与金玉湾公司签订《物业管理服务协议》，约定位于上海市嘉定区“天林商业广场”所有房屋，由金玉湾公司提供物业管理服务，管理期限为2010年7月1日至2031年6月30日，商铺的物业服务费按照每日每平方米0.35元标准收取，物业服务费按季度缴纳，须提前20日预交下一季度的物业服务费，逾期缴纳的需承担每日千分之三的违约金。2017年8月，金玉湾公司与花斌、胡冬琴办理房产交接手续后，花斌、胡冬琴曾缴纳了同年11月、12月的物业服务费。后因未能缴纳2019年3月31日期间的物业服务费涉讼，经法院(2019)沪0114民初1108号民事调解书调解结案。此后，花斌、胡冬琴仍未按约支付此后的物业服务费，遂再次涉讼。二、花斌、胡冬琴于2020年7月缴纳物业服务费4，916.70元。一审审理中，花斌、胡冬琴对于欠缴物业服务费期间无异议。但认为收费过高，与金玉湾公司实际提供物业服务不相符，致调解不成。一审法院认为，上海天林房地产开发发展有限公司与金玉湾公司签订《物业管理服务协议》合法有效，对合同双方及物业所有人和使用人均具法律约束力。金玉湾公司据此履行了基本合同义务后要求花斌、胡冬琴给付物业服务费的诉请，合法有据，法院予以支持。花斌、胡冬琴关于金玉湾公司提供的物业服务项目和质量不达标导致违约，且按照每月每平方米10.50元标准收取物业服务费质价不合，应作相应减免的抗辩意见，未能提供证据证明，缺乏事实依据和法律依据，法院不予支持。花斌、胡冬琴关于金玉湾公司曾于2018年间主动调整降低物业收费标准的意见，亦缺乏事实依据，法院不予采信。判决：花斌、胡冬琴于判决生效之日起十日内给付上海金玉湾企业管理有限公司2019年4月1日至2020年10月31日期间的物业服务费196，717.95元；负有金钱给付义务的当事人，如未能在判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，金玉湾公司没有提交新证据。花斌、胡冬琴提供如下新证据：1、房屋产权证复印件，用于证明胡冬琴仅系2530号201室房屋的所有权人，其他系争房屋均为花斌单独所有。2、上海市嘉定区天林商业广场物业服务价格评估报告复印件(评估日期为2021年3月22日)，用于证明根据金玉湾公司的服务标准及现有状况评估其物业服务费是每月每平方米7元。3、落款日期为2021年4月14日的关于上海市嘉定区天林商业广场业主大会的公告复印件，用于证明10.5元的物业服务费标准过高，即便金玉湾公司提供的服务达标，也只能按7元的标准收取物业服务费。4、落款日期为2021年5月9日的关于上海市嘉定区天林商业广场业主大会会议决定的公告复印件，用于证明金玉湾公司之前的物业服务管理已经引发了250多户业主的不满，通过房管局以及社区介入，重新成立了业主大会，并作出了相关公告。经质证，金玉湾公司表示：1、对证据1真实性认可，对合法性有异议。花斌、胡冬琴在一审期间并未提交该组证据，该证据并不符合新证据的相关规定，不应予以采纳。2、对证据2的真实性无法确认，对关联性也有异议。评估报告由第三方公司出具，金玉湾公司并未参与。该评估报告不具有客观性、专业性，不具有证明力。评估日期是在2021年3月，系争物业欠费期间在此之前，该份证据和本案并无关联。3、对证据3和证据4的真实性认可，但公告内容只涉及招投标物业企业，与本案并无关联。本院对此认为，证据1，金玉湾公司对真实性予以认可，对相关房屋的产权人信息也予认可，本院予以确认。证据2，该证据仅为复印件，金玉湾公司对真实性不予认可，且评估日期为2021年3月22日，故本院对该证据不予采纳。证据3和证据4，仅能证明天林商业广场业主大会公告进行表决及对表决内容进行公告的事实，无法达到花斌、胡冬琴所称的证明目的。本院经审理查明，花斌、胡冬琴系位于上海市嘉定区沪宜公路XXX号、XXX号、XXX号物业业主(其中仅2528号201室业主为胡冬琴，其余房屋业主为花斌)。胡冬琴于2020年7月缴纳物业服务费4，916.70元。除此之外，一审法院依据本案在案证据查明的其它法律事实无误，本院予以确认。二审审理中，花斌、胡冬琴作如下陈述：一、其对一审判决由其共同支付金玉湾公司物业服务费没有异议，但其对支付的物业服务费数额有异议。二、要求将支付的物业服务费按6.5元每日每平方米的标准调整为120，000元。三、金玉湾公司的服务存有重大瑕疵。1、保安人员配备完全不达标，仅配有四名保安，在时间上、人员上配备严重不足。2、停车管理人员不足，乱收停车费。本案系争房屋的位置用不到停车场。停车场管理混乱，管理人员素质差，乱指挥。3、公共卫生区域无人打扫，楼梯间没有打扫，楼梯间堆放的垃圾没有及时处理。4、小区绿化无人维护。5、小区道路损坏的地方没有进行及时修理。对此，花斌、胡冬琴提供商业广场卫生间及楼道照片、商业广场室外绿化及道路照片。系争房屋为独幢门面房屋，距离照片上的商业广场500米远。系争房屋由花斌、胡冬琴自己管理、自己打扫，不需要金玉湾公司提供物业服务。即便金玉湾公司提供了服务，服务也不达标。金玉湾公司作如下陈述：花斌、胡冬琴提供照片显示的地点为商业广场，并不属系争房屋的别墅区范围内。本案系争房屋为别墅，与商业广场相距500米远。本院认为，上海天林房地产开发有限公司与金玉湾公司签订了《物业管理服务协议》，根据花斌、胡冬琴的陈述，金玉湾公司也对系争房屋所在小区提供了物业服务，花斌、胡冬琴作为小区业主，接受了物业管理服务，理应支付相应的物业服务费。花斌、胡冬琴主张《物业管理服务协议》无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。花斌、胡冬琴上诉称金玉湾公司提供的物业服务项目和质量不达标，但物业服务是长期性、连续性的服务活动，花斌、胡冬琴提供的照片均为商业广场的相关设施，花斌、胡冬琴自述其房屋与商业广场距离500米，其用不到停车场，其房屋也不需要金玉湾公司提供物业服务，故在此情况下，花斌、胡冬琴提供的照片不足以证明金玉湾公司提供的物业服务对其造成了服务缺失、服务不到位等影响。同时，花斌、胡冬琴上诉主张物业服务费按6.5元每日每平方米的标准计算，也缺乏相应的依据。花斌、胡冬琴一、二审中均主张金玉湾公司曾于2018年主动调整降低物业收费标准，对此缺乏事实依据，一审法院未予采信，本院予以认同。另，虽经本院查明胡冬琴仅为2530号201室房屋的业主，但花斌、胡冬琴在二审审理中表示其对共同支付金玉湾公司物业服务费不持异议，故本院对一审法院的判决结果予以维持。综上所述，花斌、胡冬琴的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，717元，由上诉人花斌、胡冬琴共同负担。本判决为终审判决。审 判 员  郑 璐二〇二一年七月六日法官助理  周丽云书 记 员  陈 晨附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。