湖南省隆回县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0524民初1651号原告：隆回龙达物业管理有限公司，住所地隆回县桃洪镇紫阳村（川南房地产1号楼）。法定代表人：李九首，该公司总经理。委托诉讼代理人：范清平，隆回县周旺法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。被告：秦娟，女，1981年5月8日出生，汉族，湖南省隆回县人，现住隆回县。被告：赵小刚，1976年1月8日出生，汉族，四川省南部县人，现住隆回县委托诉讼代理人：秦娟，现住隆回县,系被告赵小刚之妻。代理权限为特别授权。原告隆回龙达物业管理有限公司与被告秦娟、赵小刚物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的特别授权委托诉讼代理人范清平，被告秦娟及被告赵小刚的特别授权委托诉讼代理人秦娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。隆回龙达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付原告2019年7月1日至2021年6月31日止的物业费4951.44元；2、判令两被告从逾期之日起按每日千分之三的标准支付滞纳金直至结清全部物业费止；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：隆回川南房地产开发有限公司将开发建设的隆回县滨江?巴黎新城1期委托原告进行物业服务，原告接受委托后于2015年进驻该小区开展物业服务。被告购买滨江?巴黎新城×××房，面积为135.34平方米,并与原告签订了《前期物业协议》，协议约定物业服务费标准：住宅1.5元／平方米/月。两被告在2019年7月1日至2021年6月31日的物业服务费4951.44元至今没有缴纳。在两被告没有缴纳物业费期间，原告依照法律法规及《前期物业协议》，对被告进行了一系列的物业服务，两被告也接受了原告的服务。经原告催收，两被告仍未交纳物业服务费，被告的行为严重违约，根据《前期物业协议》约定，两被告应从逾期之日起按每日千分之三的标准支付滞纳金并承担因催收而产生的诉讼费、诉讼代理费等全部费用。根据法律规定，《物业服务合同》对被告具有法律约束力，现被告拒交物业费，严重损害了原告的合法权益。因此，原告特诉诸隆回县人民法院，望判如所请。被告秦娟、赵小刚辩称：原告没有按《前期物业协议》提供好物业服务。原告没有管理好进出人员，有社会人员进入小区打伤业主，小青年经常在二栋一单元楼顶喝酒跳舞，楼梯间封闭并且有人在里面搭地铺住，电梯里面有老鼠，小区里的财物时有丢失等。原告2018年11月以前有22人的物业服务队伍，现在减少到只有14人，且还要负责小区里面所有的商铺（商铺3元一平方米的物业费），因此应当减少业主的物业服务费。前期物业协议是格式合同，是霸王合同。电梯视频广告费、外墙广告费等业主共有部分的收益应归业主所有。综上，请求法院核减原告的物业服务费。本院经审理认定事实如下：隆回川南房地产开发有限公司将开发建设的隆回县滨江?巴黎新城1期委托给原告进行物业服务，并签订《前期物业服务合同》，原告接受委托后于2015年进驻该小区开展物业服务。2017年1月20日两被告购买滨江?巴黎新城×××房，面积为135.34平方米。同日，原、被告签订的《前期物业协议》第三条第1款约定住宅物业服务费1.5元／平方米/月。《前期物业协议》第三条第9款约定物业服务费用按年交纳，物业使用人应在接房当日缴纳一年的物业服务费及物业的其它相关费用，以后于上次物业服务费到期前一个月内交纳次年的物业服务费。该协议约定，如未按期缴纳，原告有权要求被告按每逾期一日加收应缴额的不超过千分之二的滞纳金。被告应当在2019年6月30日前一个月内交纳2019年7月1日至2020年6月30日的物业服务费2436.12元，在2020年6月30日前一个月内交纳2020年7月1日至2021年6月30日的物业服务费2436.12元,共计4872.24元。被告至今没有交纳。原告按照合同约定向被告提供了物业服务，在服务过程中存在部分服务未到位的现象。上述事实，有经庭审举证、质证，本院予以采信的原告营业执照、法定代表人身份证与证明书、被告的户籍资料、商品房买卖合同、前期物业服务协议、物业费催缴公告等附卷佐证，足以认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据当事人的诉、辩意见，本案的争议焦点是：被告秦娟、赵小刚是否应支付物业费。本案中，被告提交的证据不足以证明其与原告签订的《前期物业协议》违反法律规定，因此该协议合法有效，双方均应按协议履行各自的义务。原告已履行了物业管理服务的主要义务，两被告亦已实际享受了物业服务，故原告要求两被告按照约定支付物业服务费的诉讼请求符合法律规定，应予支持。两被告应向原告缴纳两年物业费以本院核定的4872.24元为准。两被告以拒付物业服务费对抗物业服务存在瑕疵的行为缺乏合法依据。况且，原告服务的对象是小区全体业主，具有公共性，而每个业主利益角度不同，对物业服务的感受也会有所不同，如果少数业主以物业服务不能令其满意或存在瑕疵为由拒交或减少物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，不利于小区的整体管理，亦有损其他正常交费业主的利益。被告提交的证据不足以证明原告在物业管理服务过程中存在重大瑕疵，因此，对被告提出的由于原告服务不到位应当减少物业服务费的主张，本院不予支持。原告存在部分服务未到位的现象，因此对原告要求被告从逾期之日起按每日千分之三的标准支付滞纳金直至结清全部物业费为止的诉讼请求，本院不予支持。应当指出的是，和谐社区、良好的小区环境需要物业管理公司和业主共同建立、治理和维护。物业管理公司在履行物业服务合同过程中，应当严格履行物业管理服务义务，注重提高服务质量，加强与业主的沟通交流，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复并加以解决，积极改善与业主的关系。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业管理公司进行管理，并通过每个业主自身的行为，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决如下：一、被告秦娟、赵小刚自本判决生效之日起10日内向原告隆回龙达物业管理有限公司支付2019年7月1日至2021年6月30日的物业费4872.24元；二、驳回原告隆回龙达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取计25元，由被告秦娟、赵小刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  谭逖二〇二一年七月八日法官助理阳碧华书记员胡晓附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃等方式催交物业费。