文书内容广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10513号上诉人（原审被告）：江海超，男，1968年5月4日出生，汉族，身份证登记住址广州市白云区。委托诉讼代理人：李永祥，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市德沣投资管理有限公司，住所地广州市海珠区工业大道北72号-80号现代一街26号-28号C020商铺。法定代表人：潘建雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：周滨，广东博厚律师事务所律师。上诉人江海超因与被上诉人广州市德沣投资管理有限公司（以下简称德沣公司）合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初27283号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人江海超上诉请求：撤销一审判决，改判驳回德沣公司的全部诉讼请求。事实与理由:一、一审判决对德沣公司身份的认定错误。事实上，在江海超承租涉案广州市海珠区X号XX街XX等16个商铺的租赁关系中，德沣公司的身份始终是业主的代理人，这从双方《租赁合同》以及街道、税务部门备案的《租赁合同》中都有明确的表述。德沣公司并非商铺的第一手承租人，更非小区或商业中心的管理人。德沣公司在《补充合同》第七条约定江海超需向其缴纳管理费，间接表明其是管理人身份，且在法庭上明确表示其是整个商场的管理人，明显与事实不符。二、既然德沣公司在租赁关系中是作为商铺业主代理人的身份出现，那么与租赁法律关系有关的权利义务的享有人和承担人就应该是商铺业主，而非德沣公司。涉案《补充合同》名义上是《租赁合同》的补充，但双方均确认《补充合同》的权利义务与商铺业主无关，该合同并非租赁合同的延续。二审法院需要审查该补充合同的真实履行情况。一审判决认定德沣公司已履行补充合同约定的项目推广义务没有事实依据。（一）《补充合同》签订在《租赁合同》之后，且补充合同约定的内容与租赁合同无关，补充合同约定德沣公司的义务是为江海超进行推广服务。一审法院认定德沣公司将商铺出租给江海超就完成了项目推广义务，与事实和约定不符。（二）将商铺出租给江海超，本身就是德沣公司作为商铺代理人的责任。德沣公司推广的是业主项目而非江海超的项目。至于办理水电设施到户和水电增容本身就是商铺业主的义务。如果没有水电配套设施，商铺就不允许经营和使用，对水电设施的使用申请按规定也由业主提出的，与租户无关。德沣公司称将商场公共配套设施出租给江海超，也不是事实。德沣公司无法提供履行合同约定的项目推广义务的证据。江海超单方解除与德沣公司之间的《补充合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款的规定，具有事实和法律依据，并非一审法院认定的合同撤销权，不受时间限制，依法应予支持。三、（2020）粤0105民初17701号民事判决并不是生效的判决书，一审法院不能以未生效判决中的案件事实作为定案依据。被上诉人德沣公司二审答辩称：不同意江海超的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、德沣公司接受涉案17个商铺业主的委托出租商铺，有权收取租金，不存在江海超所述假冒商铺出租人及管理人的情况。德沣公司与17位商铺业主分别签署了商铺租赁委托合同，随后17个商铺业主将商铺委托由德沣公司经营，且签署的是独家委托授权合同，故德沣公司有权出租商铺。江海超所述德沣公司并非商铺出租人没有实际出租权，不符合实际情况。从德沣公司与江海超签订租赁合同的时间来看，德沣公司接受了17位业主的委托后再与江海超签订租赁合同，江海超是明知德沣公司获得业主授权的，不存在欺诈。租赁合同及补充合同均是双方真实意思表示，不得随意解除。双方签订租赁合同及补充合同后，一直依约履行，江海超按照补充合同的约定支付了相关的推广服务费至2020年1月。二、2020年3月，江海超向德沣公司发出了解除通知书，并不发生合同解除的法律后果。德沣公司在2020年4月发出律师函明确回复双方合同并未解除。江海超另案一审根据《中华人民共和国合同法》第五十四条及《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定认为德沣公司存在合同欺诈，但撤销权的行使应当为1年的除斥期间，江海超知晓德沣公司获得了业主的独家委托，德沣公司也做了大量工作使得江海超经营的餐厅得以开业，江海超主张的撤销权也已超过了法定期限，其法定解除权也已经丧失。德沣公司不存在明确表示或是以自己行为表示不履行合同的情况。本案是江海超以疫情影响其经营，要求德沣公司减少推广费，但未获准许而引发的纠纷。实际上，疫情对江海超经营餐厅影响并不大。德沣公司收取相关费用有合同依据，不构成不当得利，双方实际履行补充合同长达五年之久，补充协议是双方真实意思表示，并无欺诈。综上，江海超要求解除补充合同的依据均不符合法律规定或合同约定的解除条件，其上诉主张不能成立。德沣公司于2020年9月14日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.江海超继续履行德沣公司与江海超于2014年8月8日签订的《补充合同》；2.江海超支付2020年2月至2020年4月期间的项目推广费81636元以及逾期付款的违约金（按照每月27212元计算，共三个月，违约金按照每逾期一天5%的标准计算，计至江海超实际付清之日止）；3.江海超支付2020年5月1日至2020年9月30日期间的项目推广服务费137375元以及逾期付款的违约金（2020年5-8月按照每月27212元计算，2020年9月按照28527元计算，违约金按照每逾期一天5%的标准计算，计至江海超实际付清之日止）；4.江海超承担本案诉讼费。江海超一审答辩称：2020年伊始，鉴于新型冠状病毒××造成的影响，江海超就商铺的租赁和推广情况及费用缴纳与德沣公司协商，希望德沣公司能够予以配合、共渡难关，但其完全置之不理。江海超在重视双方的合同条款及咨询了相关机关和专业人士后，发现德沣公司并非商铺的出租人或第一手承租人，其对江海超所承租的商铺没有出租权和管理权，在没有提供商铺项目推广服务的情况下，其无权收取项目推广费，也无权收取商铺的管理费。有鉴于此，江海超于2020年3月3日以快递的方式向其发出了书面的《解除合同通知书》，并通过微信将解除补充合同的决定告知了德沣公司的工作人员，明确告知，江海超决定继续履行与商铺业主签订的《租赁合同》，但解除与德沣公司所签订的《补充合同》。德沣公司收到江海超函件后，一直没有给予答复。德沣公司长期以其行为明确表示其不履行合同约定的义务，且涉案合同早已解除，故不同意德沣公司的诉讼请求，恳求驳回其诉讼请求。一审法院经审理查明：涉案商铺权属情况如下（地址均为海珠区XX号X街X号）：            序号              地址              权属人              序号              地址              权属人                  1              A047              陈丽敏              9              D051              伍小燕                  2              D041              梁宝韶、蒋慧姣              10              147              何文飞                  3              138              刘燕华              11              148              蔡锦培                  4              D043              李伟              12              149              张莉                  5              D045              魏钦文              13              150（D056）              林玉萍                  6              141（D046）              伍淑娟              14              151              欧慧仪                  7              D047              高琴              15              D058              陈泓                  8              145              利烈静      另，丘宇秋、何东锋（作为买方）与广州市金鼎房地产开发有限公司（作为卖方）签订《商品房买卖合同》，约定买方所购商品房为XX广场第X幢X（原A046）号房，测绘地址为海珠区XX路XX（原A046）房；等。丘宇秋（作为买方）还与广州市金鼎房地产开发有限公司（作为卖方）签订《商品房买卖合同》，约定买方所购商品房为XX广场第X幢X（原D059）号房，测绘地址为海珠区XX路X（原D059）房；等。2014年8月8日，德沣公司（甲方、富力家信商业中心业主委托方）与江海超（乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方承租涉案商铺，统计建筑面积为532平方米；甲方提供给乙方租赁使用的商铺为商业用途；租赁期限为10年，自2014年9月1日至2024年8月31日止；租赁费用为项目租金；缴付对象：项目租金向该商铺产权人缴付，统一由德沣公司代收并转付给产权人；以每月5日前向甲方缴交项目租金；（第十一条）乙方未按合同规定时间和金额缴纳租赁费用及其他应付费用，除补交拖欠款项外，每逾期一天须按拖欠款项总额的5%向甲方支付违约金；（第十六条）本合同如有未尽事宜，由甲、乙双方共同协商修改补充，补充合同与本合同具有同等法律效力；等。同日，江海超（乙方）还和德沣公司（甲方）签订《补充合同》，约定：就XX街商铺的租赁合同补充约定：乙方按约定缴付项目推广服务费给甲方，每月缴付，于每月5日前向甲方缴交项目推广服务费；缴付日期自2014年12月1日至2024年8月31日，其中：2019年9月1日至2020年8月31日每月27212元、2020年9月1日至2021年8月31日每月28527元；以上项目推广费服务费为甲方实收之费用；该补充合同与租赁合同具有同等法律效力；等。2020年3月3日，江海超向德沣公司发出《解除合同通知书》，主要内容为：本人向贵司承租XX街十六个商铺，并在上述商铺经营“广州市海家信餐饮有限公司”；今年以来，由于受全国性新型××疫情的影响，目前仍没有收到复工复产的通知，餐饮行业作为人流密集的行业，是疫情监控的重点行业，受到的冲击尤其巨大，遭受的经济损失也是商家无力承担的。为此，本人多方、多次与贵司联系、协商，希望贵司能帮忙联系业主减免租金和延缓缴纳租金，但贵司拒不配合，贵司的态度不仅令本人大为失望，且令本人继续坚持经营的信心也丧失殆尽。况且贵司自签订补充合同以来，从未履行过补充合同义务，未提供过任何项目推广服务。鉴于这些不可抗力的因素已导致本人签订上述“补充合同”的目的无法实现，根据我国《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，特通知贵司：一、鉴于贵司已以实际行动表明拒不履行合同主要义务，所以本人决定，自2020年3月3日起解除本人于2014年8月8日与贵司签订的《补充合同》，但双方原签订的《租赁合同》继续履行。二、鉴于贵司从没有按双方签订的《补充合同》的约定，提供过任何项目推广服务，请贵司在2020年3月6日前将收取本人的项目推广费1427725元（2014年12月1日至2020年1月31日期间）及利息全部返还给本人。三、鉴于贵司无权向租户收取管理费，请在2020年3月6日前将收取本人的管理费3575元（2014年12月1日至2020年1月31日期间）及利息全部返还给本人。2020年4月9日，德沣公司委托广东博厚律师事务所周滨律师向江海超发出《关于不同意解除〈补充合同〉律师通知函》，主要内容为：德沣公司《补充合同》中约定的项目推广服务工作内容主要包括以下几个方面：（一）通过德沣公司进行大量的工作，使该项目得以顺利签订相关合同并履行，使得各种多的小铺与公共地方得予整合并交付使用，为此，前期投入了巨大的人力、物力、时间精力和资金。（二）以远低于市场的价格让您与各业主签订该项目的租赁合同。（三）通过公关方式让当地政府与富力集团同意该项目以餐饮性质立项。（四）通过公关方式让富力集团同意增容及进行供排化改造。（五）依照合同，德沣公司负责业主租金的转分、报税，及代您租赁XX广场的机房并代支租金。贵司须支付德沣公司项目推广服务费里包括三部分：⑴代17位商铺业主租金报税费用。即江海超与各业主单独签订租赁合同已备案未报税租金的总和减去江海超与业主委托方签订租赁合同里业主预报税后总租金（贵司每月转入建行业主资金专用账户的租金，所转入租金报税后租金所得全部分转17位业主各相对应账号）的差额，当初约定将其转入德沣公司账户，由德沣公司去代周记与业主报17个铺的租赁税，从合同实施至今一直未有改变。⑵代周记向XX广场租赁机房作办公室使用，相关费用也约定转入德沣公司账户，由德沣公司代支代付，从合同实施至今一直未有改变。⑶按照合同约定，德沣公司应获得相应的报酬。您经营的周记茗点居也于2020年3月17日恢复了正常经营，因此，此次疫情并不会导致租赁合同的目的无法实现，您依据《合同法》第九十四条规定要求解除《补充合同》缺乏法律依据。对您在《解除合同通知书》提出的三项诉求回复如下：一、不同意解除2014年8月8日双方签订的《补充合同》，《补充合同》继续履行；二、《补充合同》合法有效，2020年3月6日前德沣公司已经收取您的项目推广费1427725元及利息不予退还，您应依照《补充合同》约定的标准继续向德沣公司支付项目推广费；三、《补充合同》第7条约定，由您直接向管理部门支付物业管理费。德沣公司并未向租户收取过物业管理费，不存在已经将3575元管理费及利息返还问题。该案于2020年11月24日开庭审理。一审庭审中，德沣公司表示：要求违约金的依据是租赁合同中的约定；补充合同的主体是德沣公司和江海超。江海超表示：业主与德沣公司签订合同后，业主又重新和江海超签订了十七个合同交到街道办；江海超知道不同商铺是不同的业主，当时也知道德沣公司是业主的代表，但是不知道对方是承租人还是受托人的身份，所以当时认为其是作为业主代表来签的，德沣公司没有把其和业主的真实关系告知江海超，也不可能告知江海超；江海超不否认补充合同是双方意思表示，既然是真实意思表示，德沣公司就应该提供证据表示其提供了什么服务。江海超就其主张还提交了以下证据：欧慧仪等13个商铺的业主于2020年8月向江海超作出的《关于变更租金支付方式的通知》，该通知载明：德沣公司在履行代理人的职责时严重损害了业主权益，将代业主收取的2020年7份的商铺租金全部据为己有；自2020年8月1日起，江海超每月直接将属于业主商铺的租金汇入业主的银行账号；等。德沣公司表示：该份通知是发给江海超的，德沣公司目前没有收到该份通知。江海超曾在一审法院提起诉讼，要求德沣公司将已收取的2014年9月1日至2020年1月31日的商铺推广费及利息返还给江海超。该案诉讼中，双方确认：江海超在2014年9月1日至2020年1月31日间向德沣公司支付了推广服务费1427725元；江海超每月的租金是部分缴纳至德沣公司法定代表人潘建雄的私人账户，部分缴纳至德沣公司账户；推广费是由德沣公司收取，没有缴纳给业主；江海超已足额支付租金至2020年6月，业主在疫情期间没有减少德沣公司代收的租金。一审法院经审理后对该案作出（2020）粤0105民初17701号民事判决书，认定：江海超主张德沣公司一直以来故意假冒商铺出租人和管理人的身份向江海超收取项目推广费，且没有提供任何的项目推广服务，已构成合同欺诈，但根据德沣公司与江海超承租的各个商铺业主签订的《商铺业主委托租赁合同》在先，江海超与德沣公司签订的《租赁合同》、《补充合同》以及江海超和各个业主签订的《广州市房屋租赁合同》在后的事实可知，德沣公司抗辩的接受商铺业主委托后，促成江海超和商铺业主签订租赁合同，不存在“欺诈”的意见，合理有据，一审法院予以采纳，判决：驳回江海超的全部诉讼请求。一审法院认为：江海超与德沣公司签订的《补充合同》是当事人的真实意思表示。江海超主张德沣公司没有为江海超进行过任何的项目推广活动，也没有提供任何的经营帮助，但德沣公司已在向江海超的回函中说明其收取推广费所实施的具体内容和依据，并且江海超要解除与德沣公司签订的《补充合同》、德沣公司返还2014年9月1日至2020年1月31日的商铺推广费和利息的诉讼请求已被一审法院在另案中予以驳回，则江海超应按合同约定继续履行其付款义务。江海超确认业主未对租金进行减免，则其要求减免推广费，依据不足，一审法院不予采纳。因此，德沣公司要求江海超支付2020年2月至9月期间的推广费的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。《补充合同》中并未明确约定迟延支付推广费的违约责任，且该合同与《租赁合同》并非同一主体，不足以认定《租赁合同》中约定的迟延付款的责任适用于《补充合同》，故德沣公司要求江海超以《租赁合同》约定的标准支付违约金的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2021年1月11日判决如下：一、被告江海超在本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市德沣投资管理有限公司支付2020年2月至9月的项目推广服务费（2020年2月至8月期间每月按27212元计算，2020年9月按28527元计算）；二、驳回原告的其他诉讼请求。一审案件受理费7870元，由原告广州市德沣投资管理有限公司负担3935元、被告江海超负担3935元；财产保全费2710元，由原告广州市德沣投资管理有限公司负担1355元、被告江海超负担1355元。本院二审经庭审调查确认一审查明事实。二审期间，双方均未提交新证据。另查明，2014年9月前，德沣公司（乙方）与上述十七个商铺的业主（甲方）分别签订《商铺业主委托租赁合同》，约定：甲方就其在广州市海珠区XX街的商铺委托乙方出租经营；委托期限为十年，以乙方正式向租赁第三方出租的合约为准：招商委托事宜：⑴甲方委托乙方向外出租，该合同为独家授权委托合同，甲方也不得自行招商，否则视为违约，须赔付乙方招商推广所产生的费用；⑵委托乙方向第三方代收租金转账给甲方，代收物业管理费转账给物业管理公司；⑶委托乙方维护甲方十年的物业应有权益；本协议签订之日起，甲方在一年半之内不再向其他第三方授权委托，一年半之后乙方不能完成该铺向租赁第三方招商，该合同自动解除；签订本合同起，乙方有权代表甲方与租赁第三方签订租赁合约，无须经甲方同意，所收取的两按一租在5个工作日内转入甲方所提供的账号；甲方已有租客的，无须给予乙方6个月的免租期；甲方尚未有租客的，乙方将优先推广招租，无须给予任何招商费用，并为了配合乙方成功招租吸引租客，给予乙方6个月的免租期；乙方于每月5日前向租赁第三方代收取当月租金，并于10日前代支付当月租金给甲方指定账户；（第二条甲乙双方的权利与义务，二、乙方的权利义务）1.乙方出租给第三方经营需要对商铺进行装修如有影响商铺结构的，租约期满后由乙方恢复原状；2.招商成本、推广费用、环境更新、营运费用由乙方独立支付，乙方为此支付一切费用，甲乙双方约定由乙方向租赁第三方收取并独立结算，不再向甲方收取；5.商铺委托租赁期间产生的租赁经营方面的相关费用由乙方负责代收代付；（第三条、违约责任）1.甲方违反合同，在合同期内擅自提高租金或强行收回铺位转让给他人使用的应付违约金，并赔偿乙方装修及相关费用；3.在租赁期内，逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的千分之五收取违约金；当保证金全部扣除，合同自动解除，甲方有权收回该物业；等。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：江海超上诉主张解除其与德沣公司的《补充合同》，其不需向德沣公司支付涉诉期间的项目推广费能否成立的问题。对此，本院认定如下：涉案《补充合同》由德沣公司和江海超签订，且与双方签订《租赁合同》同日签订，两者应属于同一整体。结合《租赁合同》《补充合同》及各方签约及履行情况来看，德沣公司与江海超承租的各个商铺业主签订的《商铺业主委托租赁合同》在先，江海超、德沣公司签订的《租赁合同》、《补充合同》以及江海超和各个业主签订的《广州市房屋租赁合同》在后的事实可知，德沣公司抗辩接受商铺业主委托后，促成江海超和商铺业主签订租赁合同，不存在“欺诈”的意见，合理有据。江海超主张因德沣公司一直以来故意假冒商铺出租人和管理人的身份向江海超收取项目推广费，且没有提供任何的项目推广服务，已构成合同欺诈，不能成立，其据此主张解除合同，缺乏事实依据，江海超理应对此承担举证不能的法律后果。《补充合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对各方均具有约束力。依照江海超自述其发函解除补充合同的背景实则是疫情之后其向德沣公司主张减免租金及项目推广费被拒而引发本案纠纷，显然与江海超诉讼中主张德沣公司没有为江海超提供或进行过任何的项目推广活动，也没有提供任何的经营帮助等主张并不相符。德沣公司已举证并说明其收取推广费所实施的具体内容和依据，并且从江海超、德沣公司确认的每月均是德沣公司代收租金再逐一转付给各个商铺业主等事实，德沣公司主张《租赁合同》《补充合同》是一个整体的意见合理有据。因此，在涉案商铺《租赁合同》未经解除之前，江海超单方诉请解除其与德沣公司签订的《补充合同》，缺乏理据。江海超据此主张不应向德沣公司支付涉诉期间的商铺推广费，不能成立。综上所述，上诉人江海超的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7870元，由上诉人江海超负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二一年七月二十日书记员  纪惠敏黄晶晶