广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15626号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘仕忠，男，住广东省丰顺县。委托诉讼代理人：许炼，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杜商文，男，住广东省丰顺县。委托诉讼代理人：林宽，北京市安博（广州）律师事务所律师。上诉人刘仕忠因与被上诉人杜商文房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初3880号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人刘仕忠代理人许炼、被上诉人杜商文代理人林宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘仕忠上诉请求：1.依法撤销一审判决第一、第六判项；2.依法改判支持刘仕忠第三项反诉诉讼请求，即杜商文免除刘仕忠2020年2月1日至2020年3月31日场地占有使用费200000元；3.依法改判支持刘仕忠第四项反诉诉讼请求，即杜商文向刘仕忠返还多收取的2018年4月1日至2020年3月31日期间的水电费541748.76元。事实和理由：一、一审判决认定“在合同无效的情况下，刘仕忠长期使用涉案的房屋，没有支付占有使用费，现以疫情影响为由要求减免，理由不能成立”，系适用法律不当，应当依法予以纠正。一审判决已确认，2020年1月29日，榄核镇镇南路188号的合辉大酒店被列为广州市入境隔离南沙区定点接待酒店，2020年2月1日起，刘仕忠因受新冠疫情的影响停止经营，2020年3月1日，刘仕忠重新恢复经营。刘仕忠根据南沙区政府新冠疫情防控要求，在2020年2月份整整停业一个月。众所周知，每逢过年过节是餐饮行业生意最好的时期，新冠疫情暴发正值2020年春节期间，尚客酒家经营在2020年2月1日停业前就已受到巨大影响，停业期间更是颗粒无收，2020年3月1日恢复营业后仍然有巨大影响，营业额从正常的每月六七十万暴跌到十几万，按照疫情防控要求，员工上班只能采取轮班制，不能栽员，营业成本没有降低，营业额又暴跌，至2020年5月6日被强行锁门时，每天都处于巨亏状态。特别是尚客酒家正前门要经过合辉大酒店一楼的隔离封锁区，只有一个后门可通行，严重影响消费者心理，合辉大酒店作为新冠疫情定点接待酒店，对尚客酒家的餐饮经营影响是巨大的。合辉大酒店作为新冠疫情隔离酒店，享有政策性补贴，尚客酒家餐饮经营受到隔离酒店的巨大影响且没有相应补偿，这有违最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》（以下简称《指导意见（二）》）第一条第六款及《广州市财政局关于新冠××疫情防控期间市属行政事业单位物业减免租金的通知》的规定。因此，刘仕忠请求减免2020年2、3月份的占有使用费依法有据，应当得到支持。二、一审判决认定“鉴于刘仕忠已经对应付款项予以核算确认，故本院对其要求免除2020年2-3月租金，…不予支持”，显然有失公平公正，依法应当予以纠正。刘仕忠确认2020年3月底前所欠费用总数是在2020年4月1日，而最高人民法院《指导意见（二）》则是于2020年5月l5日起发布实施，刘仕忠的确认行为发生在最高人民法院司法解释发布实施之前，这是刘仕忠在确认欠费总数时不可能预见到的，《指导意见（二）》发布实施后，应当根据该司法解释的相关规定，结合本案刘仕忠经营尚客酒家因受疫情影响，特别是受合辉大酒店作为南沙区疫情防控定点接待酒店而遭受巨大影响的实际情况，根据公平原则对场地占有使用费进行变更。刘仕忠请求减免2020年2-3月份的占有使用费是合法合理的，也是《中华人民共和国民法典》第六条规定的民事主体从事民事活动应当遵循公平原则的具体要求。三、一审判决认定“关于支付2020年3月31日前费用的问题，刘仕忠出具的《申请书》和杜商文制作的各项费用的计算表均确认2020年3月31日前合计应收的款项为655588.76元。…鉴于刘仕忠已经对应付款项予以核算确认，故本院对其要求…返还从2018年4月1日起至2020年3月31日止多收取的水电费的诉讼请求不予支持”，系适用法律错误，依法应当予以改判。杜商文、刘仕忠双方在《尚客酒家租赁合同》第四条约定，刘仕忠承包经营期间的员工工资及提成、营业宣传、水电费、税费、垃圾费、排污费等所有经营所需要交纳费用，由刘仕忠按照规定向有关部门或单位交纳。按照合同约定，杜商文应当以水电供应部门的定价向刘仕忠收取水电费。2018年4月1日至2020年3月31日期间，广州供电局向杜商文收取的电费每度电价介于0.8143元至0.67516875元之间，平均电价约为0.74238963元。榄核自来水有限公司向杜商文收取基本水费每立方米1.70元，污水处理费每立方米1.40元，即每立方米水费合计为3.10元。但杜商文利用刘仕忠不清楚水电供应部门向杜商文收取水电费价格的便利，以及作为业主的强势地位，以远高于政府定价向刘仕忠收取水电费。刘仕忠虽然在2020年4月1日对所欠费用有过确认，但这是在受到杜商文蒙蔽、基于老乡朋友相互信任的情况下所作出的确认，直到杜商文向法院起诉后，刘仕忠向水电供应部门查询杜商文水电费缴纳情况，才得知杜商文以远高于水电供应部门的收费标准向刘仕忠收取水电费的实情。杜商文不仅不告知刘仕忠水电供应部门实际收费情况，隐瞒水电费实际收费价格，违背合同诚信原则，以远高于政府定价多收取水电费，该行为不仅违反了双方合同约定，侵犯了刘仕忠利益，也违背了民事行为应当遵循的诚信原则，与《中华人民共和国民法典》的立法精神背道而驰，不应当受到鼓励。综上所述，刘仕忠请求二审法院依法予以改判。杜商文二审答辩称：不认可刘仕忠的上诉提出的事实与理由，一审判决刘仕忠支付租金、占用费、水电费，是依据双方经过对账确认的结果进行的判决，刘仕忠的上诉是对双方确认事实的反悔，刘仕忠所述没有任何的事实依据，请求二审驳回刘仕忠的上诉。杜商文于2020年5月28日向一审法院起诉请求：1.确认杜商文与刘仕忠签订的《尚客酒家租赁合同》已于2020年3月19日解除；2.刘仕忠向杜商文支付从2019年11月1日起至2020年3月31日止拖欠的租金和占用费共655588.76元；3.刘仕忠向杜商文支付从2020年4月1日起至2020年4月30日止的卫生费250元；4.刘仕忠向杜商文支付从2020年4月1日起至2020年4月30日止的租赁税1085.76元；5.刘仕忠向杜商文支付从2020年4月1日起至2020年5月6日止的占有使用费95483.87元（双方同意从2020年4月1日后按80000元/月计算，按80000元/月×1月+80000元/月÷31日×6日计算）；6.刘仕忠向杜商文支付从2020年4月1日起至2020年5月6日止的水费2976元（按496吨×6元/吨计算）；7.刘仕忠向杜商文支付从2020年4月1日起至2020年5月6日止的电费25587.5元（按20470度×1.25元/度计算）。上述款项扣除刘仕忠已经支付的55000元，合计为725971.89元。8.刘仕忠向杜商文支付逾期支付上述款项的利息（以725971.89元为本金，从起诉之日即2020年5月28日计至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；9.本案诉讼费用由刘仕忠承担。刘仕忠提起反诉请求：1.确认杜商文和刘仕忠签订的《尚客酒家租赁合同》于2020年5月6日解除；2.杜商文向刘仕忠返还保证金500000元；3.杜商文免除刘仕忠2020年2月1日到2020年3月31日的租金200000元；4.杜商文向刘仕忠返还多收取的2018年4月1日至2020年3月20日期间的水电费541748.76元；5.杜商文向刘仕忠支付律师费40000元；6.本案诉讼费由杜商文承担。一审法院认定事实：杜商文是广州市南沙区榄核尚客居酒家（以下简称尚客酒家）的个体工商户经营者，经营范围为餐饮业。2018年3月15日，杜商文（为甲方）和刘仕忠（为乙方）签订《尚客酒家租赁合同》，约定甲方将位于广州市南沙区榄核镇镇南路188号一楼的尚客酒家（经营面积为2000平方米）发包给乙方经营，保证乙方独立自主管理经营。为乙方提供现有的经营场所及设施、设备、餐具等。在承包期内，乙方自负盈亏，对内、对外形成的债权债务由乙方自行负责。乙方应依法纳税，因乙方偷税漏税造成的一切后果，由乙方承担责任。合同约定：该酒家已有水、电、消防、环保、空调、酒家设备和工商执照。租赁期限从2018年4月1日起至2024年3月31日止。其中2018年4月1日至2019年3月31日租赁费用为90000元；2019年4月1日至2020年3月31日租赁费用为100000元；2020年4月1日至2021年3月31日租赁费用为105000元；2021年4月1日至2022年3月31日租赁费用为110000元；2022年4月1日至2023年3月31日租赁费用为115000元；2023年4月1日至2024年3月31日租赁费用为120000元。乙方需在每月10日前缴交当月承包费，乙方拖欠承包费超过一个月的甲方有权解除合同，押金不予退还。乙方承包经营期间的员工工资及提成、营业宣传、水电费、税费、垃圾费、排污费等所有经营所需要交纳费用，由乙方按照规定向有关部门或单位交纳。乙方在本合同签署两个工作日内向甲方支付500000元的保证金，作为履行合同的担保，甲方收到后开具保证金收据给乙方，合同同时生效，逾期合同自动作废。2018年3月19日，刘仕忠向杜商文支付保证金500000元。2018年4月1日，杜商文将涉案榄核镇镇南路188号一楼的尚客酒家交给刘仕忠使用，双方按合同履行。刘仕忠在涉案场地以尚客酒家的营业执照进行经营。2020年初新冠疫情爆发。2020年1月29日，榄核镇镇南路188号的合辉大酒店被列为广州市入境隔离南沙区定点接待酒店。2020年2月1日起，刘仕忠因受新冠疫情的影响停止经营。2020年3月1日，刘仕忠重新开始经营。2020年3月19日，由于刘仕忠拖欠2019年11月1日以后的费用，杜商文向刘仕忠出具《催款通知书》，告知对方“现你方至今尚欠付2019年11月至2020年3月租金、水电等相关费用共计634372.76元。请于2020年3月20日前缴清以上欠款，如未按时缴清将按照合同第四条执行：店铺停水停电；解除合同并收回店铺；押金不予退还；追回欠款并保留追究你方违约责任的权利。”2020年4月1日，刘仕忠向杜商文出具《申请书》，表示：“刘仕忠欠尚客租金和水电费，宿舍租金，2019年11月1日至2020年3月30日总数为655588.76元,已副件为准。如果甲方房东减免2月至3月租金，甲方按甲方房东减免租金给刘仕忠，如果甲方房东没有减免租金，甲方按租金实收。刘仕忠要在4月1日交35588.76元给甲方。4月5号之前交2万元给甲方，还欠600000元从5月份开始每月交5万至10万元给甲方，在刘仕忠向甲方申请4月份租金8万元。在5月份以每月交租金9万给甲方，期限到2021年3月30日为一年，后以原合同收租金。”2020年4月1日至2020年4月5日，刘仕忠支付了55000元。2020年5月6日，杜商文给尚客酒家的门上了锁，收回了上述场地。在一审诉讼过程中，杜商文提供：1.2020年5月8日杜商文制作的各项费用的计算表，其中，2020年3月前应付的租金及其他费用为655588.76元，已经支付55000元，仍拖欠600588.76元。2020年4月宿舍租金为4160元、水电费19991元（含餐厅电费17375元、餐厅水费2184元、2020年3月宿舍水电费432元）、卫生费250元、租赁税1085.76元；2020年5月宿舍租金（2020年5月1日至2020年5月8日期间）为1109.33元、2020年5月水电费（2020年5月1日至2020年5月6日期间）为9738.5元（含餐厅电费8212.5元、餐厅水费792元、2020年4月宿舍水电费734元）、卫生费250元、租赁税1085.76元。刘仕忠对卫生费、租赁税的收费标准不持异议。刘仕忠对水电费的收费金额有异议，对上述其他收费标准没有异议。2.2020年4、5月的水电费清单，其中显示4月用水量为364吨，单价为6元/吨，水费2184元，4月餐厅用电量为13900度、中央空调用电量为0，单价为1.25元/度，电费为17375元，合共19559元。5月用水量为132吨，单价为6元/吨，水费792元，5月餐厅用电量5370度、中央空调电量1200度，单价为1.25元/度，电费为8212.5元，合共9004.5元。刘仕忠对上述水电用量没有争议，对收费价格有争议。另外，杜商文还提供了广州市番禺区榄核镇江五金厂与蔡国辉、陈汉超签订的《合同权利义务转让协议》和他与蔡国辉、陈汉超签订的《租赁合同》，拟证明杜商文承租涉案物业。在该《租赁合同》中，租赁双方确认“该建筑物建造时未进行报建手续，及该建筑物没有办理房产证”，杜商文未能提供涉案房屋的建设工程规划许可证或相关报建材料。刘仕忠提供如下证据：1.水电费发票，证明2020年4、5月水费单价为2.93元，电费单价为0.68元。2.律师费发票，证明支付律师费40000元。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”在本案件中，杜商文和刘仕忠签订的《尚客酒家租赁合同》合同内容中虽然表述杜商文将尚客酒家发包给刘仕忠，但其内容是以资产使用权和企业经营管理权为标的，而非应完成经营任务为目标的，合同的标的实际是资产，所以双方签订的合同仍为租赁合同。杜商文承租没有报建的房屋后与刘仕忠订立租赁合同，将该房屋出租给刘仕忠。双方签订的《尚客酒家租赁合同》，违反法律和行政法规的强制性规定，是无效合同。关于合同解除问题，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”因此，《尚客酒家租赁合同》自始就没有法律约束力，双方要求确认上述合同已经解除，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于支付2020年3月31日前费用的问题，刘仕忠出具的《申请书》和杜商文制作各项费用的计算表均确认2020年3月31日前合计应收的款项为655588.76元。鉴于刘仕忠后来已经支付其中的55000元，故仍有600588.76元未付。对上述款项，刘仕忠应予以支付。在合同无效的情况下，刘仕忠长期使用涉案的房屋，没有支付占有使用费，现以疫情影响为由要求减免，理由不能成立。另外，刘仕忠已按杜商文提出的水电费标准交纳水电费，视为双方对此交纳水电费的数额达成一致意见，现又以多收费用为由要求返还，缺乏事实依据。鉴于刘仕忠已经对应付的款项予以核算确认，故一审法院对其要求免除2020年2、3月租金，返还从2018年4月1日起至2020年3月20日止多收取的水电费的诉讼请求均不予支持。对于支付从2020年4月1日起至2020年4月30日止的卫生费、租赁税，从2020年4月1日起至2020年5月6日止的占有使用费的问题，双方对计算标准没有争议，刘仕忠应按该标准，支付卫生费250元、租赁税1085.76元、占有使用费95483.87元（按80000元/月×1月+80000元/月÷31日×6日计算）。对于支付从2020年4月1日起至2020年5月6日止的水费问题，双方确认用水量为496吨，刘仕忠同意按每吨3.1元计算水费，并不低于实际产生水费的计费标准，一审法院予以照准。刘仕忠应向杜商文支付上述水费1537.6元（按496吨×3.1元/吨计算）。杜商文要求按每吨6元的标准计收，缺乏依据，一审法院不予支持。对于支付从2020年4月1日起至2020年5月6日止的电费问题，双方确认用电量为20470度，刘仕忠主张每度按实际产生电费的计费标准0.68元计付，一审法院对其意见予以采纳。刘仕忠应向杜商文支付上述电费电费13919.6元（按20470度×0.68元/度计算）。杜商文要求按每度1.25元的标准计收，缺乏依据，一审法院不予支持。关于利息问题，上述款项共计712865.59元。杜商文主张未付款项的相应的利息，故刘仕忠应从2020年5月28日起至实际支付该款项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息。关于保证金的问题，双方合同无效，杜商文依据合同收取的保证金应予以退还。杜商文应向刘仕忠返还保证金500000元。关于律师费的问题，双方签订的合同无效，且此后双方并未对律师费的承担问题作出约定，故刘仕忠要求对方支付律师费缺乏事实和合同依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘仕忠应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向原告（反诉被告）杜商文支付600588.76元；二、被告（反诉原告）刘仕忠应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向原告（反诉被告）杜商文支付2020年4月1日起至2020年4月30日止的卫生费250元、租赁税1085.76元；三、被告（反诉原告）刘仕忠应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向原告（反诉被告）杜商文支付从2020年4月1日起至2020年5月6日止的占有使用费95483.87元、水费1537.6元、电费13919.6元；四、原告（反诉被告）杜商文应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向被告（反诉原告）刘仕忠返还保证金500000元；五、驳回原告（反诉被告）杜商文的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）刘仕忠的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费27470元（本诉受理费11134元、反诉受理费16336元），由原告（反诉被告）杜商文负担4439元（本诉受理费39元、反诉受理费4400元），被告（反诉原告）刘仕忠负担23031元（本诉受理费11095元、反诉受理费11936元）。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：一、2020年的2月1日到2020年3月31日的场地占用费20万元是否应当予以免除？二、杜商文是否应当向刘仕忠返还多收取2018年4月1日到2020年3月31日的水电费541748.76元。对此，本院具体分析如下：关于焦点一、因杜商文承租没有报建的房屋后与刘仕忠订立租赁合同，将该房屋出租给刘仕忠，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，一审认定双方签订的《尚客酒家租赁合同》无效正确，本院予以确认。从刘仕忠出具的《申请书》和杜商文制作各项费用的计算表来看，双方均确认2020年3月31日前合计应收的款项为655588.76元，该金额包括欠付的占有使用费和水电等费用，且其后，刘仕忠亦依约支付了已经支付其中的55000元。由此可见，刘仕忠在此前已存在逾期支付占有使用费及水电费的过错。杜商文为个人，其非属行政事业单位出租物业，刘仕忠上诉以疫情期间无法经营为由要求按最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第一条第六款及《广州市财政局关于新冠××疫情防控期间市属行政事业单位物业减免租金的通知》的规定，减免2020年的2月1日到2020年3月31日的场地占用费20万元缺乏依据。退一步来说，本案并无证据显示杜商文从上一手出租人处获得相应期限占有使用费的减免，由其对刘仕忠进行减免有失公平，为此，对刘仕忠提出前述请求，本院不予支持。关于焦点二、从2018年4月1日起计占有使用费开始至2020年初，刘仕忠已按杜商文提出的水电费标准交纳水电费，在此期间，刘仕忠并无提出异议，如上所述，刘仕忠又出具的《申请书》确认了包括欠缴水电费的欠费金额，故，一审认为应视为双方对此交纳水电费的数额达成一致意见并无不妥。现刘仕忠又以多收费用为由要求返还，缺乏事实依据，一审不予支持无误，本院亦予维持。综上所述，刘仕忠的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第六十条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年9月1日施行）第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年7月1日施行）第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16881元，由刘仕忠负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二一年七月二十八日书记员  吴浩正徐毅敏