云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0103民初3876号原告：昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司，住所地云南省昆明市盘龙区金瓦路青惠园。法定代表人：胡斌。委托诉讼代理人：杨凯翔、郭瑾璇，系北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：管丽亚，女，1975年5月17日出生，汉族，住址云南省昆明市盘龙区。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告管丽亚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月1日受理后，依法适用简易程序，于2021年7月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭瑾璇到庭参加了诉讼。被告管丽亚经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；2.判令被告于上述合同解除之日起30日内向原告腾还所租赁的公共租赁住房（每年租金为7960.8元）；3.判令被告向原告支付自2020年5月1日起至实际腾还房屋之日止的房屋租金及房屋占有使用费（房屋租金及房屋占有使用费按照每月663.4元的标准计算，暂计算至2021年1月1日为8个月，未缴租金为5307.2元）；4.判令被告向原告支付自2020年5月1日起至实际腾还租赁房屋之日止的违约金（违约金按照每逾期一日按月租金5%的标准计算，暂计算至2021年1月1日为245天，应付违约金为8126.65元）（第二、第三、第四项诉讼请求合计21394.65元）；5.判令原告不予退还被告交纳的全部履约保证金，用于抵偿被告应承担的违约金；6.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月11日，原告作为出租人与被告签订了《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，双方约定：1.原告将其所有的坐落于昆明市盘龙区房屋出租给被告居住使用，租赁期限自2016年11月1日起至2019年10月31日止，房屋建筑面积为54.24平方米，月租金标准为663.4元，支付方式为每6个月为一期，被告于签订合同之日缴纳首期租金，下一期租金到期前30日内缴纳下一期租金；2.原告于2016年11月1日之前向被告交付房屋；3.合同签订之日，被告按照6个月租金标准3980.4元向原告缴纳履约保证金，在租赁期限内，若被告有违约行为，原告有权从履约保证金扣除同等金额的费用及损失，不足部分原告有权继续追偿；4.租赁期限内，被告未按时缴纳租金的，每逾期一日按月租金的5%向原告支付违约金，拖欠租金累计迗到6个月的，原告有权解除合同，收回房屋。上述合同签订后，原告依约将房屋交付给了被告使用。上述合同约定租赁期限届满后，原、被告于2020年1月20日签订了《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）续租协议》，明确租赁期限自2019年11月1日至2022年10月31日，其余条款仍按照《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》履行。根据《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）续租协议》被告应于2020年4月30日前向原告支付下一期租金，然而截止起诉之日，经原告多次催要，被告没有按照约定向原告支付租金，已侵犯了原告的合法权益。原告现根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其他法律相关规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的全部诉讼请求。被告未到庭，也未向法庭提交书面答辩状及证据，视为放弃其答辩、举证、质证的权利。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》《房屋设施设备移交表》《非经营性收款收款收据》等，本院认为，原告提交的证据材料形式合法，且与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院确认以下案件事实：2016年10月11日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》和《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，约定原告将位于昆明市盘龙区公共租赁住房出租给被告居住使用。合同约定租赁期限为36个月，自2016年11月1日起至2019年10月31日止，月租金为663.4元，租金缴纳方式为每6个月为一期，被告于签订合同之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金；合同签订之日，乙方按相当于6个月的租金标准缴纳履约保证金3980.4元，合同终止或者解除，乙方无违约事项、无对房屋损害行为并结清全部相关费用后，自乙方腾退出房屋交原告验收通过之日起7个工作日内甲方无息退还履约保证金本金；在租赁期内，若乙方有任何违约行为（包括但不限于乙方欠付租金、物业费、违约金或其他应付费用等延期付款违约行为和其他违约行为的），甲方有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分甲方有权继续追偿；在租赁期间，非因乙方原因或合理损耗造成的房屋及附属设施设备损坏，甲方应当依法协调相关单位承担保修或维修责任。如乙方拖欠租金累计达到6个月的，甲方有权不予退还履约保证金，并解除合同，收回房屋。另外，乙方应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退该房屋，腾退期内租金按照合同约定的租金缴纳，超过腾退期未腾退该房屋的，乙方还应承担约定的违约责任。乙方逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%标准支付违约金。合同签订当日，被告按约定向原告缴纳履约保证金3980.4元。原告向被告交付了房屋。租期届满，原被告在2020年1月20日签订了《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）续租协议》将租赁期限续至2022年10月31日，其他事项按原合同。被告自2020年5月1日起拖欠租金。本案立案后，本院于2021年6月27日向被告公告送达了起诉状副本。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原告与被告签订的租房合同及补充协议系原、被告双方的真实意思表示，真实、合法、有效，对原、被告具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行。合同约定拖欠租金累计到6个月的，原告有权解除合同，收回承租房屋，本案被告自2020年5月1日起未支付租金，故原告要求解除合同的请求有事实及法律依据，本院予以支持。关于解除合同的具体时间，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款的规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”因原告起诉前未通知被告解除合同，故本院认定向被告送达本案起诉状副本的时间2021年6月27日视为合同解除时间。对于原告主张的租金及腾房，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原被告签订的合同解除后，被告应向原告支付拖欠的租金，同时将房屋腾还原告，故本院对原告要求被告按合同约定的每月663.4元标准支付租金的请求予以支持并支持其主张的腾还房屋的诉讼请求。对于原告主张的违约金，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原被告签订的案涉合同约定了逾期支付租金的违约金计算方式，但被告提出按每逾期一日以月租金的5%标准支付违约金的标准过高，本院考虑该约定计算标准过高且在原告未提交证据证明损失的实际情况下，结合原告可能的损失应为欠租资金占用利息的实际，认为被告交纳的履约保证金已足以弥补因其逾期支付租金给原告造成的实际损失，支持违约金以被告交纳的履约保证金3980.4元折抵，对原告主张的超出履约保证金金额的违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第三条之规定，判决如下：一、原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告管丽亚于2016年10月11日签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》及2020年1月20日签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）续租协议》自2021年6月27日解除；二、被告管丽亚于本判决生效之日起三十日内将位于昆明市盘龙区房屋腾还原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司；三、被告管丽亚于本判决生效之日起三十日内向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司支付自2020年5月1日起至实际腾还上述房屋之日止的租金（按663.4元每月计算）；四、原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司有权将被告管丽亚支付的履约保证金3980.4元冲抵违约金，不予退还；五、驳回原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费217元（适用简易程序已减半收取），由原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司负担82元，被告管丽亚负担135元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审判员  江丽二〇二一年七月十五日书记员  颜青