沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0102民初9589号原告：沈阳远洋基业物业管理有限公司，统一社会信用代码：91210102573467855E，住所地：沈阳市和平区长白街17号。法定代表人：王立峰，系该公司总经理委托代理人：刘畅，系辽宁成功金盟律师事务所律师。委托代理人：费临泽，系辽宁成功金盟律师事务所律师。被告：刘勐，男，1987年7月19日出生，汉族，住沈阳市和平区。被告：李严，女，1988年6月11日出生，汉族，住沈阳市和平区。原告沈阳远洋基业物业管理有限公司诉被告刘勐、李严物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人费临泽和被告刘勐、李严均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原、被告双方于2012年8月签订了《前期物业服务合同》。合同约定沈阳远洋蓝钻物业服务管理费收取标准为每月2.3元每平方米。被告系原告管理的园区业主，该房建筑面积138.83平方米。原告一直积极按照合同约定履行权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业服务。但被告自2020年9月1日起至2021年12月31日便无故拖欠物业费5021.54元，原告多次催费，但被告未予理睬。为保护原告合法权益，督促被告履行支付义务，原告起诉来法院。诉讼请求：1、请求被告支付拖欠的物业管理费5021.54元；2、本案全部诉讼费由被告承担。二被告辩称：远洋物业服务不达标，根据合同内容中4.5园区卫生环境不整洁，电梯和公共楼层间长期无人打扫，随处可见垃圾，根据4.8的内容消防不达标，导致我家水箱漏水，我要求消防记录和消防人员资质以及消防设备检查操作单，4.9中电梯维护方面，电梯内建电子屏，电线乱接，接在电梯运行主线缆上，严重影响电梯运行，多次与管家协商至今无果，房屋外观应保持统一，违章搭建没有向相关部门报告，至今仍存在违建楼梯仍建在我小区内，合同中5.4构成了我方交物业费的条件，保安无人值守，没有签到本，小区绿化大面积被损毁，未种植，负一层私自租给健身房员工作为食堂使用，根据消防法物业应该对此进行管理，负一层消防卷帘和隔烟设备长期损坏没有维修，发生火灾将造成严重的人身安全和后果，地下停车场路面严重破损，最深坑达4厘米左右，严重超出可使用标准，并露出钢筋，造成我车轮受损，消防通道内大面积堆放垃圾杂物等，无人清理，负一层被业主圈成私家库房，物业没有向有关部门报告，蓝钻小区内长期淌水至今无人维修，小区业主占用公共区域毁坏地面，物业不阻止，门禁系统全部损坏造成业主无法回家，综上，我拒绝缴纳物业费。经审理查明：被告刘勐、李严系位于沈阳市和平区南堤西路，建筑面积为138.83平方米房屋的所有权人。原告系二被告房产所在园区的物业服务公司。2013年2月20日，万祥置业（沈阳）有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了一份《前期物业服务合同》。合同约定，甲方选聘乙方对沈阳远洋蓝钻提供前期物业服务，物业服务期限自本合同签订之日起生效，至沈阳远洋蓝钻项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效，且该物业服务公司实际接管该物业之日终止；本物业管理区域内物业服务费用实行包干制，由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体物业服务费的标准为：住宅、公寓、商业物业服务费为2.3元/建筑平方米/月（含电梯费），地下车位物业服务费为150元/个/月，地上车位物业服务费为3元/个/每小时；物业服务费每年度预交纳一次，第一年度的物业服务费，业主于房屋交付前交纳，以后每年度的物业服务费，业主必须于每年计费起始日起的首个十日内缴纳；逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之叁的违约金，乙方有权对拖欠物业服务费的业主提出诉讼或做出其他措施，直至该欠费业主清偿全部欠费、违约金及手续费为止，乙方为追缴物业服务费而发生的各项费用由相关业主承担；乙方按照上述标准向业主收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担，甲方不承担付款义务；物业管理费用构成包括但不限于：共用部位共用设施设备日常维护保养费、物业区域内保洁费、绿化养护费、秩序维护费、公共区域能源费用、公共区域秩序维护费、电梯能源保养费用、服务人员工资及福利、公共区域财产和公用设施设备保险费和行政办公费用、共用部位、共同设施设备及公众责任保险费用、法定税费、物业服务企业的利润等；合同并对双方权利义务、违约责任等亦进行了约定。本合同自双方签字盖章后生效。现二被告未缴纳2020年9月1日至2021年12月31日期间的物业费5109元（138.83平方米×2.3元/平方米/月×16个月）。上述事实，有前期物业服务合同等证据以及原告、被告当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。本院认为：万祥置业（沈阳）有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》是合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效，本院予以确认。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条之规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。二被告系涉案房屋业主，现原告依据合同约定为涉案园区提供物业管理服务，二被告亦接受了原告提供的物业服务，原、被告之间存在物业服务关系。现二被告未履行2020年9月1日至2021年12月31日期间物业费的缴纳义务属违约，应承担相应的民事责任，故本院对原告的诉求予以支持。本案原告仅主张物业管理费5021.54元，系其对自己权利的处分，本院准许。关于被告提出的远洋物业服务和消防不达标，电梯和公共楼层间长期无人打扫，随处可见垃圾，电梯内建电子屏，电线乱接，严重影响电梯运行，有违章搭建、保安无人值守，小区绿化大面积被损毁，负一层私自租给健身房员工作为食堂使用，负一层消防卷帘和隔烟设备长期损坏没有维修，地下停车场路面破损最深坑达4厘米左右，并露出钢筋，消防通道内大面积堆放垃圾杂物，负一层被业主圈成私家库房，门禁系统全部损坏，综上，我拒绝缴纳物业费的答辩意见，本院认为物业服务具有公共性，业主拒付物业费会影响整个小区物业服务水平，也侵犯了按时交费业主的共同利益，此种方法于法不符，不宜提倡，原告作为小区的实际管理者，亦应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，努力提高服务质量；本案从二被告提供的证据看，不足以认定为二被告不缴纳物业费的理由，故本院对二被告的该项辩解不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告刘勐、李严于本判决生效后十日内给付原告沈阳远洋基业物业管理有限公司2020年9月1日至2021年12月31日期间的物业费5021.54元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告刘勐、李严负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，缴纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 员 刘静明二〇二一年七月二十日法官助理 李明阳书 记 员 夏子晴本判决所适用的法律依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。