大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0204民初1858号原告：友谊奥莱（大连）时尚购物有限公司，住所地大连市沙河口区西安路101B号，统一社会信用代码91210202MA0YEJ2E3E。法定代表人：杨立斌，副总裁。委托诉讼代理人：李虹瑶，女，该公司总经理助理，住大连市中山区。委托诉讼代理人：张程，广东普罗米修（大连）律师事务所律师。被告：福佳商业管理有限公司，住所地大连市沙河口区西安路99D号，统一社会信用代码91210200736448705L。法定代表人：丁雯，经理。委托诉讼代理人：尹雅晨，女，该公司职员，住大连市旅顺口区。原告友谊奥莱（大连）时尚购物有限公司与被告福佳商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人李虹瑶、张程、被告的委托诉讼代理人尹雅晨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉讼请求：1.确认被告于2020年12月10日发出的《解约通知函》（2020年第01号）要求解除《房屋租赁合同》的行为无效；2.确认被告给予原告2020年4月份租金减免优惠257561.4元的行为有效；3.确认原告在2020年12月份租金中扣除电费优惠50150元、保险理赔款19200元的行为有效。事实及理由：2019年5月8日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告位于大连市沙河口区卸货区的部位，经营友谊集团旗下商业服务业项目，租赁期限自2019年10月20日始至2029年10月19日止，原告应于每个月开始日前的五个工作日前向被告支付下一个月的租金，合同约定了争议管辖法院为租用部位所在地人民法院。合同签订后，原告按约履行义务。2020年1月，新型冠状病毒××从武汉迅速爆发至全国，原告受疫情影响巨大，经营异常困难，经与被告多次沟通协商，被告同意分别给予原告2020年3月、4月部分租金减免（减免金额分别为772684元、257561.4元）、5月、6月租金缓交的扶持优惠政策。疫情期间，省发改委应国家发改委要求，支持企业复工复产，降低了企业用电成本，自2020年2月1日起至2020年12月31日止，电网企业在计收电费时统一按原到户电价水平的95%结算，不得截留。原告已将承租部位内的电费交付至被告，被告在享受国家电费优惠政策后并未将该优惠部分50150元返还原告。另，由于承租部位消防喷淋漏水，导致原告货物受损，被告已从保险公司获得理赔款19200元，此款项应支付而未支付给原告。上述两笔款项，原告在向被告支付2020年12月份租金时进行了相应的扣除。截至起诉之日，原告并未拖欠被告任何租金及相关费用。2020年12月10日，被告向原告发出《解约通知函》，以被告欠付租金为由解除双方签订的《房屋租赁合同》。原告认为，双方一直友好合作，此次受疫情影响原告资金周转困难营业收入减少，被告给予了原告一定的扶持优惠政策后，不应当再以原告欠付租金为由解除《房屋租赁合同》，合同应继续履行。故原告诉至贵院，请求法院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告依法向原告发出解除通知，原告也已收到，被告完成解除程序，解除合同合法有效。关于原告主张确认被告解除房屋租赁合同行为无效的诉讼请求，没有事实与法律依据，因案涉合同已解除，应予驳回。被告解除案涉合同有事实与法律依据。2019年5月8日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，原告自2020年3月起欠缴房租，拖欠4月、5月、6月、12月租金137余万。经被告多次发函催缴，原告才在2020年11月补齐部分租金，至今仍欠缴32.69万元租金，产生滞纳金高达189万，被告保留追究其欠缴租金及滞纳金及解除合同违约金的权利。依据法律规定及双方合同约定，被告有权在原告拖欠租金30日以上的情况下终止合同，即被告可以单方解除同合同。原告营业收入并无明显减少，且即使原告出现亏损，也并非由疫情或者疫情防控措施导致。在不考虑原告提交的主要经济指标及计划完成统计表真实性的情况下，2020年1月至11月，原告利润总额共计为负458.53万，平均每月亏损41万。再根据原告提交证据3，原告自认自2005年开业以来，受市场环境及主客观因素影响，十五年累计亏损逾7000万元，平均每月亏损39万。从以上数据可以看出，再考虑通货膨胀，即使没有疫情原因，原告月亏损41万也是其正常的经营状态，不存在因疫情导致收入明显减少，况且原告在疫情期间一直正常营业，未因疫情或者疫情防控措施导致停业，故其亏损与疫情之间无因果关系。同时，原告为友谊集团关联公司，友谊集团注册资本1.77亿，并非一般的中小企业，应当有风险承担能力，其承租房屋用于转租、分租、联营，收取中小商户租金，从中赚取利润，疫情期间仍收取租金、物业费等，其也不存在收入明显减少的可能。最后，尽管原告不符合中小企业减免的条件，但出于考虑双方合作多年的考量，被告已经减免原告3月份租金77万，在此基础上，原告仍以疫情为借口，长期拖欠租金，已经根本违反了双方之间的合约，根据法律及合同的约定，被告有权解除案涉合同。关于原告主张2020年4月份租金减免优惠257561.4元的行为有效，没有事实与法律依据，应予驳回。被告从未同意给予原告4月份租金减免优惠，也未同意被告缓交4、5、6月份租金，原告应当按照合同约定支付租金。根据双方签订的《房屋租赁合同》第24.7条的约定，对租赁合同的任何修改和补充，均须以书面进行，并由双方授权代表签字和公司盖章。双方对于是否减免4月份租金，未达成一致的减免意见，原告应当按照合同的约定履行，其自行在后补交的租金费用中扣除的行为，属于严重违反合同约定，被告保留继续向其主张欠缴租金的权利。同时，根据被告3月份给予原告租金减免的惯例也可看出，如被告同意给予原告4月份租金减免，双方对租金减免达成合意后，则会进行书面确认，双方授权代表签字和盖章后生效。关于原告主张其在2020年12月份租金中扣除电费优惠50150元、保险理赔款19200元的行为有效，没有事实与法律依据，应予驳回。根据双方签订的《房屋租赁合同》第24.7条及附件五的约定，原告应当按照附件五中约定的时间及金额进行付款，如有对租赁合同的任何修改和补充，均须以书面进行，并由双方授权代表签字和公司盖章。原告未与被告达成对合同的修改或补充意见，就自行在租金中扣除的电费优惠、保险理赔款等，严重违反了合同约定，被告保留向原告主张欠缴租金的权利。经审理查明，2019年5月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，被告将位于大连市沙河口区福佳·新天地广地内的D区地上一层至地上五层及地下一层卸货区的部位出租给原告。该租用部位的总计租面积为19221平方米。其中地上一层计租面积为3340.91平方米，地上二层计租面积为3781.42平方米，地上三层计租面积为3964.12平方米，地上四层计租面积为3971.3平方米，地上五层计租面积为3975.64平方米，地下一层卸货区计租面积为187.61平方米。租赁期限为10年，租赁期限从2019年10月20日始至2029年10月19日止。一个“租约年”指连续十二个月的期间。年租金为该租约年的日租金乘以该租约年的实际天数，月租金为该租约年的日租金乘以该月的实际天数。在本合同约定的租赁期限内，租金按照附件四方式计付。乙方应于第一个租约年开始日前的30日前向甲方支付首期（42天）的租金人民币壹佰零捌万壹仟柒佰伍拾柒元捌角捌分（RMB1081757.88元）。以后乙方应于每个月开始日前的五个工作日前，按照附件四的计付原则向甲方支付下一个月的租金。乙方单独承担租用部位内的能源费（包括水、电、气或汽、热水等）。自本合同生效之日起七个工作日内，乙方应当向甲方一次性预交能源费壹拾万元（RMB100000.00元），以后乙方须于每月开始日前的五个工作日前向甲方交纳上个月费用。若乙方拖欠租金、能源费、物业管理费等费用，每逾期一日，乙方应按拖欠金额的千分之五向甲方支付滞纳金（同时，公共事业单位收取的滞纳金以政府公用事业单位的标准计收，由乙方另行支付）。该滞纳金的计算日由本租赁合同所述的费用应付之日开始计算，直至乙方付清上述费用之日止。乙方已向甲方出具由平安银行大连分行出具的不可撤销的、见索即付的金额为人民币贰佰万元（2000000元）的银行保函作为履约保证金，本合同期内若乙方违反本合同的规定需向甲方支付赔偿金、违约金等款项，乙方应在甲方发出书面通知后15日内向甲方交纳，逾期仍未交纳的，甲方无须征得乙方同意有权单方面向银行要求直接支付与上述款项金额相符的违约金。且乙方在10个工作日内应向甲方补齐金额为人民币200万元的银行保函。该银行保函的有效期限与本合同的租赁期限一致。甲方必须在租赁期限内为租用部位甲方之装修、设备、建筑物及其他财产，向声誉良好的保险公司购买及维持有效的且不低于等价的火险、水险、财产险及第三者责任险等适当的保险。在乙方要求时，甲方应在乙方发出书面通知之日起三日内向乙方提供保险单并附有最近一次交保险费的收据副本和保险公司的证书，证明保险费已全部付清，而且保险是有效的并将继续存在。甲方不得在本合同履行期间退保。乙方拖欠租金30日以上的，甲方有权终止本合同。合同还约定了双方的其他权利义务。合同附件五付费明细载明：被告应当于2019年9月21日前支付2019年10月20日至2019年11月30日租金1081757.88元，于2019年11月25日前支付2019年12月租金798440.34元，于2019年12月25日前支付2020年1月租金798440.34元，于2020年1月27日前支付2020年2月租金746928.06元，于2020年2月24日前支付2020年3月租金798440.34元，于2020年3月25日前支付2020年4月租金772684.20元，于2020年4月24日前支付2020年5月租金798440.34元，于2020年5月25日前支付2020年6月租金772684.20元，于2020年6月24日前支付2020年7月租金798440.34元，于2020年7月27日前支付2020年8月租金798440.34元，于2020年8月25日前支付2020年9月租金772684.20元，于2020年9月24日前支付2020年10月租金798440.34元，于2020年10月26日前支付11月租金772684.20元，于2020年11月24日前支付2020年12月租金798440.34元。原告于2020年1月22日向被告支付了2020年2月租金746928.06元；因被告给予原告3月份减免30日租金772684元，原告于2020年3月13日交纳了2020年3月租金25756.34元（798440.34元-772684元）；原告于2020年4月24日向被告交纳2020年5月租金399220.17元（5月租金一半）；原告于2020年5月25日向被告交纳6月租金386342.1元（6月租金一半）；原告依约于2020年6月至10月向被告支付了2020年7月至11月的租金；原告于2020年11月24日向被告支付2020年4月的租金515122.80元（772684.2元-被告减免10日租金257561.40元）、2020年5月剩余租金399220.17元、2020年6月剩余租金386342.10元、2020年12月租金729090.34元（798440.34元-电费优惠40150元-保险理赔款19200元）。此后，原告均依约向被告支付租金。被告对于原告扣除的4月份10天减免租金257561.40元以及12月租金扣减的电费优惠40150元、保险理赔款19200元均不予认可。2020年3月26日，被告向原告发出催费通知函，通知原告交纳2020年4月的租金、物业费及空调费；2020年4月26日，被告向原告发出催费通知函，通知原告交纳2020年5月欠付的租金、物业费及空调费；2020年5月26日，被告向原告发出催费通知函，通知原告交纳2020年6月欠付的租金、物业费及空调费。自2019年11月至2020年10月，原告与被告通过往来函件的方式就电费、租金、物业费、空调费等减免事宜进行协商。2020年10月31日，原告工作人员与被告工作人员就案涉店铺租赁租金减免等事宜进行过协商。2020年11月22日，被告工作人员丁雯通过微信向原告工作人员发送电子版《补充协议》，该协议约定被告给予原告降租扶持，将2020年4月1日至2020年4月10日的租金单价降为0元/天/平，降租金额为257561.4元。后双方未签署该补充协议。2020年11月23日，被告作出《解约通知函》，内容为：“贵我双方于2019年5月8日签订了《房屋租赁合同》，贵司承租我司大连福佳·新天地广场D区地上一层至地上五层及地下一层卸货区的区域场地，经营“友谊集团”旗下商业服务业项目。合同第3.1.1款约定：“乙方应于每个月开始前的五个工作日前，按照附件四的计付原则向甲方支付下个月的租金。”合同签订后，贵司存在未按合同约定时间交纳租金等费用的行为，经我司多次催缴，贵司欠付租金等合同约定费用共计1558246.47元，累计拖欠时间达6个月之久。依据合同第18.1条约定，“乙方拖欠租金30日以上的，甲方有权终止本合同。”贵司拖欠上述费用的行为已严重违反合同约定，构成根本违约，现正式通知贵司如下：1.贵司收到此函之日起，双方于2019年5月8日签订的《房屋租赁合同》解除；2.请贵司于收到此函后3日内，向我司支付上述全部费用，并承担自上述费用应支付之日起至实际支付之日止每日7791.23元的滞纳金（1558246.47元乘以日千分之五）；请贵司于收到此函后30日内撤离，并按合同约定将租用部位交还我司。”被告于2020年12月10日通过快递方式向原告发送上述函件，原告于2020年12月11日收到该函件。上述事实，有原告提供的起诉状、《房屋租赁合同》、往来函件、《补充协议》、微信记录、《解约通知函》、EMS快递单据、被告提供的《房屋租赁合同》、租金发票、银行回单、催费通知函及各方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告将案涉店铺交付原告，原告应当依约向被告支付租金。因疫情原因，原告于2020年11月24日向被告支付2020年4月的租金515122.80元（772684.2元-被告减免10日租金257561.4元）；于2020年4月24日向被告支付2020年5月租金399220.17元（5月租金一半），于2020年11月24日向被告支付2020年5月剩余租金399220.17元；于2020年5月25日向被告支付2020年6月租金386342.10元（6月租金一半），于2020年11月24日向被告支付2020年6月剩余租金386342.10元。原告存在迟延向被告支付2020年4月、5月及6月房屋租金的情况。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。原告承租案涉店铺用以经营商场，因疫情原因确给原告经营周转造成困难，故原告因疫情原因导致的迟延支付租金行为不构成被告解除合同的理由。原告于2020年12月11日收到的被告于2020年12月10日发送的《解约通知函》无效。关于原告要求确认被告给予原告2020年4月份租金减免优惠257561.4元的行为有效的诉讼请求，本院认为，因疫情原因，被告已给予原告2020年3月租金减免772684元，在此情况下，虽然原告与被告就后续租金减免问题进行过协商，亦曾形成2020年4月租金减免10日租金的协议，但由于双方最终并未签订该补充协议，故双方就2020年4月租金减免10日的意见最终未能达成一致。原告的此项诉讼请求，因属于事实认定，并非确认之诉的标的，故本院不作为诉讼请求予以处理。关于原告要求确认其在2020年12月份租金中扣除电费优惠50150元、保险理赔款19200元的行为有效的诉讼请求，本院认为，在原告与被告之间就电费以及保险理赔款问题存在争议的情况下，双方可以另行对上述争议问题予以处理，原告不应当在双方未达成一致的情况下自行在租金中予以扣除。如原告认为被告应当返还上述费用，应当另行向被告主张权利。因本案原告并未提出诉讼请求要求被告返还电费优惠50150元及保险理赔款19200元，故该两笔费用，本案不予一并处理。原告的此项诉讼请求，因属于事实认定，并非确认之诉的标的，故本院不作为诉讼请求予以处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告福佳商业管理有限公司于2020年12月10日向原告友谊奥莱（大连）时尚购物有限公司发出的《解约通知函》无效；二、驳回原告友谊奥莱（大连）时尚购物有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由被告负担，于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  胡旖旎人民陪审员  苗 丽人民陪审员  吴 限二〇二一年七月十五日书 记 员  王 璐