山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0112民初6914号 原告：中海物业管理有限公司济南分公司，住所地中国（山东）自由贸易试验区。统一社会信用代码913701006772755167。 法定代表人：马广春，总经理。 委托诉讼代理人：袁秀贞，北京市盈科(济南)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐影，北京市盈科(济南)律师事务所律师。 被告：闫江冉，男，汉族，1993年2月13日出生，住济南市历城区。 被告：韩芳，女，汉族，1991年1月20日出生，住济南市历城区。 原告中海物业管理有限公司济南分公司（以下简称中海物业公司）与被告闫江冉、韩芳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月12日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2021年7月16日公开开庭进行了审理。原告中海物业公司的委托诉讼代理人袁秀贞，被告闫江冉、韩芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中海物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令闫江冉、韩芳立即支付拖欠的物业费4106.88元，并自拖欠之日起每日按欠费总额的0.3%(千分之三)支付滞纳金；2.诉讼费用等由闫江冉、韩芳承担。事实和理由：中海物业公司是中海御山首府东区的物业服务公司，闫江冉、韩芳是该小区X栋X室的业主，房屋面积103.71(m²)。根据双方签订的《中海华山珑城东七地块前期物业服务协议》的约定，中海物业公司为闫江冉、韩芳提供物业服务，闫江冉、韩芳每月每平方米交纳物业费2.2元，物业费首次一次性交纳半年，以后每月的10日前缴纳当月物业管理费及相关费用。房屋交付后，闫江冉、韩芳一直享受中海物业公司提供的物业服务，但并未按时支付物业费用。自2020.1.1-2021.6.30止累计欠费4106.88元，滞纳金另计。其欠费行为严重损害了小区其他业主的利益，更侵害了物业公司的合法权益。为此提起诉讼，请贵院查清事实，依法判如所请。 闫江冉、韩芳共同辩称，物业改正之后我们可以缴纳物业费，物业应对以前做的事情承担结果。不缴纳物业费的原因如下：1.物业服务态度恶劣，威胁业主要问候其领导，到业主家吵闹将我们二人从业主群移出。2.房屋漏水长时间未处理好，前后多次维修仍漏水，耽误工期一个月，处理问题拖拉，业主自费维修防水。3.厨房火灾报警器自2019年8月起至开庭当日未运行。4.中海物业未按物业服务协助履行义务，卫生未按每日2次清洁门前，门庭前粪便一周没有清理，直至被人踩没。垃圾清运及周围清洁问题，岗位人员严重配备不足，小区广告，小商小贩进入小区摊位费未公示等问题。5.电梯消杀记录造假，业主索要物业服务手册不给，其他业主反馈养狗和卫生问题。6.对于业主投诉问题长时间未处理。 本院经审理认定事实如下： 中海物业公司为中海华山珑城东7地块前期物业服务企业，闫江冉、韩芳系历城区济青高速公路以南、华山湖以北济南中海华山东片区七地块（中海华山珑城）X号楼X房屋的业主，物业建筑面积103.71平方米。2017年3月8日，闫江冉、韩芳与中海物业公司签订《中海华山陇城东7地块前期物业服务协议》，约定中海物业公司为闫江冉、韩芳的物业提供物业服务，住宅用房中高层物业服务费收费标准为2.2元/月/平方米；物业服务费按月交纳，闫江冉、韩芳应在每月10日前缴纳本月物业服务费；逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起，每日按应缴纳费用的0.3%（千分之三）收取违约金，直至全部费用及违约金交清之日止。闫江冉、韩芳应于《入伙通知书》告知的房屋交付期限届满之日起开始交纳物业服务费。首次入伙交房时需向中海物业公司一次性预交半年的物业管理服务费（6个月）及相关费用。业主空置房屋物业管理服务费用按照全额收取。合同签订后，中海物业公司提供了物业服务，闫江冉、韩芳未按期支付自2020年1月1日至2021年6月30日期间的物业服务费。中海物业公司本案起诉前通过微信的方式催缴欠付物业费。 闫江冉、韩芳主张中海物业公司存在多项服务不达标，管家态度恶劣等问题，为证实其主张闫江冉、韩芳提交：1.2019年11月22日韩芳与赵玉华微信聊天记录打印件1份，拟证明韩芳与物业管家赵玉华沟通物业保洁等相关问题，赵玉华态度恶劣，言语中充满讽刺要慰问业主领导；2.2019年11月23日业主群微信聊天记录打印件1份，拟证明物业管家到闫江冉、韩芳家里吵闹，并且把其二人踢出业主群；3.闫江冉、韩芳房屋防水漏水照片及楼下邻居房顶漏水照片打印件1份，拟证明防水破损长时间未处理；4.2020年12月23日韩芳与赵玉华微信聊天记录打印件1份及闫江冉、韩芳室内厨房火灾报警器照片1张，拟证明韩芳与赵玉华再次沟通火灾报警器的问题，火灾报警器长时间未能用；5.闫江冉、韩芳家内电子猫眼拍摄的门口截图打印件1份，拟证明物业没有按照协议要求每天打扫两次卫生，合同上面说明要湿拖一次，清洁两次，中海物业公司没有按照要求清洁；6.涉案小区22号楼前门口照片及垃圾筒附近及主干道附近、建筑垃圾存放处打印件各1份，拟证明中海物业公司未按照协议要求道路每日保洁两次，绿化保洁两次，小区清洁不到位，垃圾散落异味，未日产日清，建筑垃圾未及时清运随处堆放；7.小区南门、西门、北门照片各1张，拟证明小区人员配备不足，未履行合同中各出路口24小时值班，主出入口双人执勤的规定；8.电梯内广告及外部商贩进入小区经营及离开后的卫生状况照片打印件1份，拟证明物业利用公共部分获得收益但是未进行公示，且未对小商小贩行为进行约束，给业主造成困扰；9.22号楼东侧电梯消杀记录照片打印件1份，拟证明消杀记录作假；10.2019年10月30日业主群微信聊天记录打印件1份，拟证明卫生状况及养狗问题未处理。经质证，中海物业公司对证据1、2聊天记录的真实性无异议，但是对证明目的有异议，从该内容无法看出闫江冉、韩芳所称的管家态度恶劣，管家的语言中也没有透露出有什么威胁的语言。闫江冉、韩芳之所以认为管家态度恶劣，是因为2019年采暖季闫江冉、韩芳家暖气不热，管家协同工程人员上门调试，发现闫江冉、韩芳家的温度和流量均是正常的，管家对其进行了解释，引起闫江冉、韩芳的不满，而且与管家说话时相当激动，在业主群里闫江冉、韩芳在群里骂了管家，进行了人格的侮辱；对证据3、4照片真实性无法确认，无法确定是闫江冉、韩芳家中的情况，即便是闫江冉、韩芳家中的实际情况，也与物业服务的范围没有关系，闫江冉、韩芳应当找商品房的合同相对方予以解决；对证据5、6、7照片真实性无法核实，无法确认是拍摄于涉案的小区，即便是本小区的照片，中海物业公司已经按物业服务的标准履行了物业服务的内容；对证据8、9照片真实性无法确认，无法证明是来源于本小区内的电梯广告，涉案小区确有张贴广告，费用也按时公开，于次季度首月15日前在单元大堂公示上季度公共收益情况，广告费是否公示与本案物业服务合同没有直接的关系，消杀记录的真实性也无法确认；对证据10业主群里提出的问题，物业公司会及时解决，物业公司已经按合同的约定对卫生及业主提的所有问题进行了处理，这些并不能避免导致闫江冉、韩芳拒绝缴纳物业费。中海物业公司为证实对证据1、2的质证意见提交微信聊天记录一张，经质证，韩芳对该证据不予认可，称话是韩芳所说，但不能说明说的是该管家，需要明确微信聊天记录的时间，并且与韩芳提供的微信聊天记录不是一个微信群。 本院认为，闫江冉、韩芳和中海物业公司签订的《中海华山陇城东7地块前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。中海物业公司为闫江冉、韩芳提供了物业服务，闫江冉、韩芳应当根据《中海华山陇城东7地块前期物业服务协议》的约定，按照2.2元/平方米的标准，根据其房屋面积、接受物业服务时间向中海物业公司缴纳物业服务费。关于闫江冉、韩芳所称的涉案房屋防水、漏水等问题，本院认为，房屋质量的责任人是建设单位，与本案分属不同法律关系，闫江冉、韩芳可另行提起诉讼，闫江冉、韩芳的该项辩称，本院依法不予采信。关于闫江冉、韩芳所称的广告收益公示问题，中海物业公司辩称于次季度首月15日前在单元大堂上季度公共收益情况，如要求公示或分割，闫江冉、韩芳可另案主张。关于闫江冉、韩芳所称的卫生、垃圾清理、业主养狗不规范、小区人员配备等问题，存在规划设计、管理维护、业主习惯等多种导致原因。综上所述，中海物业公司在提供物业服务中存在一般瑕疵，但未导致业主在《中海华山陇城东7地块前期物业服务协议》中的主要权利无法实现。物业服务具有整体性、公共性特点，对于物业服务质量中的一般瑕疵，业主可以通过建议或投诉的方式，促使物业服务企业加以改进，如仅以不满物业服务质量为由拒交物业费，会导致物业服务企业经费不足，进而导致服务质量恶化，最终损害包括已经交纳物业费的业主在内的全体业主的利益。物业服务企业对于业主的投诉、建议，亦应认真对待，积极整改，努力提升物业服务质量。综上，对于中海物业公司要求闫江冉、韩芳支付自2020年1月1日至2021年6月30日期间的物业费4106.88元（2.2元/㎡/月×103.71㎡×18个月）的请求，本院予以支持。本院根据其他生效判决及本案闫江冉、韩芳提交证据，查明中海物业公司在卫生保洁等方面有不足之处，认定中海物业公司的服务存在一般瑕疵，故中海物业公司要求闫江冉、韩芳支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、限闫江冉、韩芳于本判决生效之日起十日内支付中海物业管理有限公司济南分公司2020年1月1日至2021年6月30日期间的物业服务费共计4106.88元。 二、驳回中海物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由闫江冉、韩芳负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  刘 明 二〇二一年七月十六日 法官助理  刘 梅 书 记 员  翟文丽