大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初3186号原告：大连众和物业管理有限公司，统一社会信用代码91210204792007509J，住所地辽宁省大连市沙河口区鞍山路丽都园1号。法定代表人：张阔，系该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：马尉贺，系辽宁兴中律师事务所律师。委托诉讼代理人：张棋，系辽宁兴中律师事务所律师。被告：王丹雪，女，1987年12月17日生，汉族，户籍地辽宁省大连市中山区。原告大连众和物业管理有限公司（以下简称原告）与被告王丹雪物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。原告的委托代理人张棋到庭参加了诉讼，被告王丹雪经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告支付房屋物业管理费21,216元及相应的逾期违约金，违约金暂计为6,364.8元（按欠费金额30%计算）；以上金额暂合计27,580.8元；2、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：自2012年4月15日起，原告按照原告与大连顺和房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》的约定，开始为美辰香醒物业小区（位置大连市甘井子区祥龙西园）提供前期物业服务。前述合同第三章第5款约定，公建的物业管理费标准为2.0元/月•平方米；第三章第11款约定，逾期交纳物业管理费的，每逾期一日按照欠费总额的3%。向原告支付违约金。2016年3月25日，大连顺和房地产开发有限公司、原告与被告签订《房屋租赁合同》，由被告承租大连市甘井子区祥龙西园街“美辰香醒”项目13号楼-1单元1层1号（跃1--2-1)号房屋，该房屋为公建，建筑面积共计220.9平方米，租期为5年，自2016年3月25日起至2021年6月25日止。该合同第4.2条约定物业管理费租期内按人民币2元/月/平方米向原告支付物业管理费。月物业管理费为人民币442元。物业管理费每年交纳一次，自2016年3月25日起算物业费，每年的物业管理费在上年物业费到期提前30日交纳。合同履行过程中，被告未按照上述两份合同的约定交纳物业管理费。原告已就支付物业费事宜和被告多次协商，但被告均拒绝履行合同支付费用。目前被告仍欠物业管理费21,216元以及相应逾期支付违约金6364.8元（按欠费金额30%计算）。综上所述，案涉《前期物业服务合同》《房屋租赁合同》均真实有效，双方应依约履行。被告逾期支付物业管理费的行为已经严重违约，被告应承担支付物业管理费及相应违约金的责任。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，原告与大连市甘井子区祥龙西园美辰香醒小区开发建设单位大连顺和房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对该区域提供前期物业服务，公建物业费标准为2.0元/月.平方米，物业服务费按季度当季缴纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日内向原告缴纳物业服务费。在下季首日及以后缴纳的视为逾期缴纳，每逾期一日应按欠费总额的3‰支付违约金，合同期限自2012年4月15日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。被告系大连市甘井子区祥龙西园街“美辰香醒”小区13号楼1单元1层1号房屋的物业使用人。房屋用途为公建，建筑面积220.9平方米。2016年3月25日，被告（乙方）与案涉小区开发建设单位大连顺和房地产开发有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将案涉房屋出租于乙方作经营使用，租期为5年，自2016年3月25日起至2021年6月25日止，租期内乙方按人民币2月/月/平方米（按建筑面积计算，若约定面积与实际面积不一致的，以实际面积为准）向物业管理公司支付物业管理费，月物业管理费为442元。因被告与大连顺和房地产开发有限公司存在房屋租赁合同纠纷，大连顺和房地产开发有限公司向本院提起诉讼，请求确认其与被告签订的《房屋租赁合同》已于2020年12月18日解除，并要求被告支付租金。本院经审理后作出（2021）辽0211民初3554号民事判决，确认大连顺和房地产开发有限公司与被告之间的《房屋租赁合同》于2020年12月18日解除，并判令被告给付大连顺和房地产开发有限公司欠付房屋租金及占用房屋期间的损失。该判决现已生效。上述事实，有原告提供的《前期物业服务合同》、《房屋租赁合同》、（2021）辽0211民初3554号民事判决，原告陈述及庭审笔录在卷为凭，以上证据业经庭审质证及本院审查，应予采信。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。本案中，被告作为案涉房屋的承租人，应当按照《前期物业服务合同》及《房屋租赁合同》的约定向原告缴纳租赁期间的物业费，根据生效判决，房屋租赁合同于2020年12月18日解除，故被告应向原告缴纳2017年3月25日至2020年12月17日期间的物业费19,778元（220.9平方米×2元/月/平方米×44个月+220.9平方米×2元/月/平方米÷30天×23天）。至于原告要求被告给付2020年12月28日至2021年3月25日期间物业费的请求，因《房屋租赁合同》已于2020年12月18日解除，故此，原告要求被告支付其后物业费的请求无事实及法律依据，本院不予支持。至于原告要求被告给付违约金的诉讼请求，因被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，其与业主及物业使用人之间理应加强沟通、履行各自的义务。故综合考虑整个小区和谐发展，本案不予支持原告的违约金主张。被告未到庭，亦未提交书面答辩意见，视为放弃抗辩的权利。综上所述，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告王丹雪给付原告大连众和物业管理有限公司2017年3月25日至2020年12月17日期间的物业服务费19,778元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连众和物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费490元（原告已预付），由被告负担300元，并自本判决发生法律效力之日起十日内给付。剩余诉讼费190元由原告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  李 艳人民陪审员  孙香凤人民陪审员  李 艳二〇二一年七月十九日书 记 员  修建华附相关法条：《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。