文书内容湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0103民初5520号原告：谢丰，男，1993年3月9日出生，汉族，住湖南省衡南县。委托诉讼代理人：鄢阳洋，湖南金州律师事务所律师。被告：湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区书院南路799号南湖东怡大厦2515号。法定代表人：徐忠。委托诉讼代理人：殷杰，湖南湘军麓和律师事务所律师。原告谢丰诉被告湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司（以下简称鸿鑫盛源公司）租赁合同纠纷一案，本院作出一审判决后，长沙市中级人民法院于2020年6月28日裁定撤销原判，发回本院重审。本院于2021年6月11日立案受理后，依法由审判员刘煜担任审判长，与人民陪审员涂富强、凌捷组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人殷杰与被告的委托诉讼代理人鄢阳洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢丰向本院提出诉讼请求：1、判决确认双方关于长沙市天心区××路××号××层××号的《商铺租赁合同》无效；2、判决被告退还收取原告的费用（租金、押金、装修保证金、出入证押金、垃圾清理费、管理服务费、公示牌、工本费等）36930元；3、判决被告赔偿原告经济损失149940.54元（包括装修材料费以及人工费25000元、水管690元、广告招牌5800元、保险费用800元、店内日用品22757.24元、食材4893.3元、加盟费90000元）；4、判决被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年11月，原告了解到被告对外发布的坐落于长沙市天心区××路××号外国生活馆项目招商信息：地铁4号线与该项目Ｇ层无缝对接，周边消费人群众多等。原告随即与被告的招商人员就商铺租赁事宜进行洽谈，被告的招商人员再次向原告确认了上述招商信息。2018年11月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺租赁合同》，合同约定：乙方承租甲方坐落于长沙市天心区××路××号××层××号商铺，租赁面积30平方米，用于经营或者销售疏方沙拉品牌餐饮，租赁期限2年，自2018年11月起，并对租赁费用等其他方面进行了约定。合同签订后，原告依约履行了相应义务，对租赁场地进行装修并开展试营业，但商场未履行被告承诺的如期进行开业以及地铁无缝对接，且在试营业过程中，由于商场未进行封顶，导致承租商铺经常漏雨入风，无法进行正常营业，并造成了严重的经济损失。原告承租的商铺无法办理产权，规划用途并非商铺，是被告将之改造后公开招商出租。被告湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司辩称：一、本案租赁场地为已取得建设工程规划许可证的商场内空地，不属于房屋租赁合同纠纷案件司法解释第二条规定“未取得建设工程规划许可证”的情形，应认定租赁合同合法有效。二、被告不存在违约行为，无须向原告退还相关费用及赔偿损失。承租人在签署合同前已实地考察并了解租赁场地的情况，商场半封闭的顶棚设计等情况其事先早已知晓，可以根据自身实际经营选择是否租用。商场在签订租赁合同前就已全面开业，一直处于正常运营中。原告诉称商场未举行开业活动、庆典等都属于商场营销活动，不影响商户的正常经营。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2018年11月5日，被告鸿鑫盛源公司作为出租方（甲方）与原告谢丰作为承租方（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，合同附件一的主要约定：甲方将座落在长沙市天心区××路××号外国生活馆项目Ｌ417-2号商铺出租给乙方，商铺租赁面积为30平方米，乙方承租该商铺用于经营疏方沙拉品牌餐饮；租赁期为自交付日起2年，即从2018年11月12日起至2020年11月11日止；甲方应于2018年11月12日前交付商铺给乙方。如场地延迟交付，交付日、起租日按照实际交付场地时间顺延。以交付通知书为准；商铺的装修免租期自交付日起15天，即2018年11月12日至项目开业前2018年11月27日，乙方享有40天的经营免租期，免租期自装修期届满之次日起计算；乙方应在2018年11月27日前完成装修并开业；商铺第一个租赁年保底租赁费用按租赁面积计算，每月每平方米175元，月保底租赁费为5250元；第二个租赁年保底租赁费用按租赁面积计算，每月每平方米185元，月保底租赁费为5550元；每月保底租赁费用包含租金、经营管理费（物业费、空调费等），其中经营管理费为35元／平方米／元；商铺保证金为15750元，装修押金为5000元，装修期及经营免租期经营管理费为35元／平方米／月。该租赁合同（格式合同）第6条约定：承租方应自装修期届满之次日或出租方开业日（两者中以较早者为准）起计付租金，双方同意租金按商铺租赁面积计算；承租方应以每三个自然月为一期于每期首月一日前向出租方支付当期的保底租赁费用。第8.1条约定：承租方应按期向出租方支付租金、经营管理费及其他费用。逾期支付的，每逾期一日，承租方需按欠缴总额的千分之三向甲方支付滞纳金，滞纳金应与欠缴费用一并支付。合同签订后，原告谢丰向被告鸿鑫盛源公司交纳了商铺保证金15750元并支付了3个月的商铺保底租金15750元、装修押金(含出入证押金100元)5100元及垃圾清理费、工本费、公示牌330元，合计36930元。双方于2019年2月28日签订补充协议，约定：由承租方享有40天的经营免租期，改为由承租方享有50天的经营免租期（如承租方于2019年2月12日无开业，则该协议无效）。另查明，长沙市天心区××路××号南湖东怡大厦由湖南东怡置业投资有限公司与湖南湘邮置业有限公司共同开发建设，其中的部分独立产权商铺已对外出售。被告鸿鑫盛源公司受产权人委托以“外国生活馆”项目进行整体经营管理并对外出租。被告鸿鑫盛源公司向原告谢丰交付的Ｌ417-2号为涉案商场4楼楼面的一个区域，并包括部分公共通道。被告交付时，该区域无地上建筑物、附属物、墙体，未与其他区域隔开。原告谢丰对该区域进行了装修，支付了装修材料及人工费25000元、广告牌费用5800元，开立“蔬方想得美”店并进行试营业。此外，谢丰、何玮为取得蔬方区域代理，于2018年9月、10月共向绿橄榄（北京）饮食文化有限公司支付88000元（已扣除报销的路费2000元）。原、被告未向有关行政机关办理报建、审批手续。2019年9月初，被告将Ｌ418-2号商铺进行了拆除。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定:“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，原告谢丰与被告鸿鑫盛源公司签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人在自愿平等的基础上达成，但案涉商铺原规划为商场公摊部分，未计入独立产权面积，系未按照行政规划许可建设的临时建筑，应认定合同无效。合同无效后因合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告鸿鑫盛源公司作为出租人应对租赁商铺合法承担主要责任,因租赁商铺系违法建筑,被告鸿鑫盛源公司应对合同无效承担主要责任，原告谢丰未对租赁物尽到必要的审查义务承担次要责任。原告谢丰主张被告鸿鑫盛源公司返还装修（含出入证）押金5100元及保证金15750元，具有事实和法律依据，本院予以支持；其主张返还租金15750元，因原告谢丰已实际占有使用被告鸿鑫盛源公司所提供的商铺位置，原告谢丰仍应支付商铺占有使用费，故该项费用不应退还，但可根据过错程度等予以调整，因双方就租金或占用使用费纠纷已另案审理，本案在此不予处理。关于原告谢丰主张由被告鸿鑫盛源公司赔偿其经济损失的问题。商户租赁商铺从事经营，对经营场所进行装修，具有合理性与必要性，但商户对装修风格、装修材料的选择与确定具有自主性，并对装修费用的支出有较大影响，实践中衡量判断装修费用等支出合理性的标准难以统一，结合本案的实际经营及折旧情况、前述分析的双方过错程度等，对原告主张的装修及广告招牌损失30800元，本院酌情认定被告承担15000元。对原告主张的加盟费90000元，因原告谢丰需另行租赁房屋，在另行寻找店铺的期间无法继续经营,故本院酌情支持被告承担原告加盟费损失5000元；关于原告谢丰主张的垃圾清理费、工本费、公示牌330元，该费用系装修过程中实际产生的垃圾清运费用及装修工人证件工本费等，其已实际受益，不属于因合同无效受到的损失；关于原告谢丰主张的店内日用品、食材等费用，均系其营业过程中的日常运营成本支出，不属于合同无效造成的损失。综上，被告鸿鑫盛源公司应退还原告谢丰装修（含出入证）押金5100元及保证金15750元；赔偿原告谢丰经济损失20000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第四条、第十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定,判决如下：一、确认原告谢丰与被告湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司于2018年11月5日签订的《商铺租赁合同》无效；二、被告湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢丰返还装修（含出入证）押金5100元、保证金15750元；三、被告湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司自本判决生效之日起十日内向原告谢丰赔偿经济损失20000元；四、驳回原告谢丰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4038元，由被告湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司负担。（该款已由原告预付，由被告在履行给付义务时一并向原告支付。）如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  刘 煜人民陪审员  涂富强人民陪审员  凌 捷二〇二一年七月十六日法官助理江宇书记员潘北珏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第四条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。第十六条本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。