贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终5165号上诉人（原审原告）：遵义贵遵物业服务有限公司。住所地：贵州省遵义市汇川区天津路北门堤都D-8-1号。统一社会信用代码：91520303594174357X。法定代表人：周光强，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵正彬，公司员工。被上诉人（原审被告）：张柱丹，女，2002年11月23日出生，汉族，现住贵州省遵义市播州区。上诉人遵义贵遵物业服务有限公司（以下简称贵遵公司）因与被上诉人张柱丹物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2021）黔0304民初2303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。贵遵公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：上诉人已经自愿免收了2017年8月1日至12月30日的物业费，一审按90%收取物业费显失公平。张柱丹未针对贵遵公司的上诉请求及理由作书面答辩。贵遵公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告物业费2100元；2、判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：1.2017年7月24日，原告与位于遵义市播州区的建设单位遵义市播州区京尊房地产开发有限公司签订了《遵义贵遵物业服务有限公司京尊龙泉世家小区前期物业服务委托合同》，合同约定原告为被告所在小区一期提供物业服务，服务内容包括房屋建筑共用部位的维修维护及管理、公共设施、设备的维修养护运行和管理、市政共用设施和附属建筑物的维修养护等、共用绿地的养护及管理、公共环境卫生的清洁、交通与车辆停放的秩序管理、维护小区公共秩序和小区安全、管理与物业相关的工程图纸、用户档案与竣工资料等、组织开展社区文化娱乐活动等方面的内容。被告所在小区按照住宅0.8元每月每平方米、商业2元每月每平方米、车库50元每月的标准向原告交纳物业费，服务期限为2017年8月1日至2021年8月1日。2018年3月1日，原被告双方签订《龙泉世家小区住宅装饰装修管理协议》，协议约定被告在装修时应当履行的相应义务，包括按每平方米10元的标准交纳垃圾清运费，按2000元每户的标准交纳装修保证金，按每平方米5元的标准交纳装修管理费；2.被告系京尊龙泉世家小区Ａ区Ａ4-2-1-3号房屋的业主，其房屋为住宅用房，房屋面积为109.36平方米，被告接房时间为2018年3月1日。2020年5月26日，播州区住建局物业科、播州区影山湖街道火车站社区、播州区京尊房地产开发公司、遵义贵遵物业服务有限公司、龙泉世家小区Ａ区均派人员参加被告所在小区物业管理工作协调会，会议协调结果包含：龙泉世家Ａ区属政府商品还房，项目竣工之日房屋产权已属于业主所有。原则上，从房开公司通知业主入住之日及贵遵物业公司2017年8月1日入住之日起就开始产生物业费。经讨论，与贵遵公司达成共识，凡自2017年8月1日至2017年12月31日期间入住的业主，物业费从业主入住之日起算，凡这期间未入住的业主，物业费同意从2018年1月1日起算，因一户业主涉及几套房屋的比较多（贵遵公司优惠5个月）；3.合同签订后，原告入驻被告所在小区一期为小区提供物业服务，但原告在提供物业服务的过程中，存在卫生死角未彻底清洁、公共设施损坏未及时维修、停车场出入口未设置门禁导致外来人员可随意进入小区、共用绿地的养护不到位等情况；4.2018年3月1日，原告收取了被告装修保证金2000元、垃圾清运费547元、装修管理费547元及一年的物业服务费。庭审中，原告未提交证据证明原告履行了物业服务合同中约定的管理与物业相关的工程图纸、用户档案与竣工资料等、组织开展社区文化娱乐活动等义务。原告未提交证据证明其在被告装修过程中为被告提供了除物业服务以外的装修管理服务。一审法院认为,原告与被告所在小区开发商签订了《遵义贵遵物业服务有限公司京尊龙泉世家小区前期物业服务委托合同》，合同约定原告为被告所在小区一期提供物业管理服务，该小区业主按期交纳物业费，合同签订后，原告履行了合同约定的主要义务，被告经原告书面催收未向原告交纳物业费，原告诉请被告交纳物业费，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主交纳物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，应当由被告支付原告物业费，本案中，原告在提供物业服务的过程中确实存在履行瑕疵，且原告虽提供证据证明其履行了合同约定的大部分义务，但并未提供证据证明其履行了管理与物业相关的工程图纸、用户档案与竣工资料等、组织开展社区文化娱乐活动等义务等方面的义务，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，原告在履行合同义务过程中存在一定瑕疵，综合本案实际情况，酌定由被告按合同约定物业管理费收费标准的90%向原告支付物业管理费。本案中，播州区住建局物业科、播州区影山湖街道火车站社区、播州区京尊房地产开发公司、遵义贵遵物业服务有限公司、龙泉世家小区A区均派人员参加的工作协调会上确定了凡自2017年8月1日至2017年12月31日期间入住的业主，物业费从业主入住之日起算，凡这期间未入住的业主，物业费同意从2018年1月1日起算，因此被告应从2018年1月1日起交纳物业费，由于被告已经交纳了2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费，因此应当由被告支付原告2019年1月1日至2020年12月31日的物业费1889.74元（0.8×109.36平方米×24个月×90%）。被告辩称原告收取了其装修保证金、装修管理费、垃圾清运费，应当在被告应当交纳的物业费中予以扣减，由于原告收取的装修保证金约定了装修满一年后无装修问题则退还，且原告未举证证明其在被告装修过程中提供了除物业服务以外的装修服务，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，对原告收取的装修管理费应当退还被告，关于垃圾清运费，由于被告装修期间的建筑垃圾需要专业处理，因此原告可以在清理了装修垃圾后向被告收取垃圾清运费。为减轻当事人的诉累，对于原告应当退还给被告装修保证金和装修管理费可以抵扣被告应当交纳的物业费，由于原告应当退还被告的装修保证金和装修管理费的金额大于原告诉请的物业费金额，因此对原告的诉讼请求，依法予以驳回，关于原告应当退还被告的剩余装修保证金及装修管理费双方可另行协商或另案诉讼。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告遵义贵遵物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由原告遵义贵遵物业服务有限公司负担。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于本案物业费收取标准问题，从一审双方提交的相关图片证据可知，贵遵公司虽然履行了物业服务义务，但在其服务过程中亦存在一定的瑕疵，一审法院据此判决被上诉人按合同约定物业费收费标准的90%向上诉人支付物业费并无不当，本院依法予以确认。上诉人自愿放弃收取5个月物业费系其对自身权利的处置，与一审酌情认定物业费收费标准并不冲突。综上所述，遵义贵遵物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由遵义贵遵物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张启飞审判员  谭应勇审判员  施正高二〇二一年七月十三日法官助理杨颜竹书记员冯滢