贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0281民初4527号本诉原告（反诉被告）：盘州市沃福物业管理有限公司，住所地贵州省六盘水市盘州市两河街道沙坡立交桥快速通道旁（两河街道办），统一社会信用代码：915202233372916248。法定代表人：周顺贵，盘州市沃福物业管理有限公司执行董事兼总经理。特别授权委托代理人：袁龙友，贵州贵君律师事务所律师，执业证号：15201201910114243。特别授权委托诉讼代理人：王孝益，贵州贵君律师事务所律师，执业证号：15201201010217575。本诉被告（反诉原告）：杨睿，女，1984年3月25日生，汉族，住贵州省盘州市。特别授权委托代理人：刘航宇，贵州滴水律师事务所律师，执业证号：15202201910146392。委托诉讼代理人：袁媛，贵州滴水律师事务所实习律师，证号：230820052199007。盘州市沃福物业管理有限公司与杨睿租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月27日受理后，依法适用简易程序进行了审理。诉讼中，杨睿提起反诉，本院予以受理并与本诉合并审理。该案于2021年6月17日公开开庭进行了审理，盘州市沃福物业管理有限公司的特别授权委托代理人袁龙友，杨睿及其委托诉讼代理人刘航宇、袁媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盘州市沃福物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令继续履行原告与被告签订的《租赁合同》；2、判令被告支付原告2021年1月1日-3月9日租金42741元、推广费3375元、物业服务费4500元、违约金2034.79元，合计：52650.79元，并以未付金额为基数，自2021年3月10日起按日万分之六计算违约金滞纳金至付清为止。3、本案诉讼费、保全费、保全担保费、律师费由被告负担。事实与理由:2018年5月29日，秦贵贤与原告签订《租赁合同》，原告将位于贵州省盘县高速出口（沙坡立交旁）红星时代广场精品建材区5＃楼5-1-07.08号2个商铺租赁给秦贵贤，用于经营建材陶瓷，租赁期3年，自甲方通知（书面通知、登报通知或在该商铺所在的市场内张贴通知）该商铺所属市场开业之日起计算租赁期限。原告向被告下达了通知并登报通告，合同实际起算租赁时间为2020年1月1日起。租金38元每平方米每月，租赁面积187.46平方米，约定总租金256446元，优惠后实收租金128223元。市场推广费1.5元每平方每月，优惠后实收费用总额为10123元。合同第六条违约责任6.1如乙方逾期支付租金、物业管理费及各项应缴费用，乙方应以应支付款项金额为基数，按万分之六计算违约金支付甲方...。第七条，合同的变更及解除，7.2有下列情形之一的，视为乙方违约，甲方有权解除本合同并提前收回该商铺：（1）甲方逾期支付租金或管理费超过15日。同日，各方还签订了《物业管理协议》，合同第七条7.2.1：物业管理服务费为2元／㎡。合同7.4条约定，甲方（业主或物业使用人）逾期缴纳前述费用的，总逾期之日起每天按应交费用的千分之五交纳违约金。合同签订后，甲方按照合同约定履行了相应的合同义务。2019年5月19日，被告与秦贵贤签订转让协议，并变更了经营主体，经营主体“秦贵贤”变更为“杨睿”。2019年12月31日被告与原告签订了补充协议，明确合同租赁期为2020年1月1日-2022年12月31日。被告在使用过程中却以各种理由拖延或者拒绝交纳租金及物业服务费。却依然占据着商铺，正常经营，并要求原告为其提供水电气费等充值服务，被告的行为已严重违约，并给原告造成了巨大的损失，根据合同的约定，原告有权要解除合同，收回店铺。并要求被告承担违约责任。为维护原告的合法权益，特向贵院提起反诉，望判如所请。杨睿辩称，1、本诉原告第一项诉请不应得到支持，原被告签订租赁合同目的是为了正常市场交易，但现在原告无法提供良好经营场所，原告提供的经营场所已被盘州市消防大队处罚且不再允许经营。从2020年6月起，被告就未经营过，导致被告租赁的商铺合同目的无法实现，现原告要求被告继续履行合同缺乏事实基础，故第一项诉讼请求不应得到支持；2、原告的第二项诉讼请求不应得到支持，自2020年6月之后，因原告原因导致被告无法正常经营商铺，原告应退还被告已经缴纳的2020年6月份之后的租金，在原告退还租金前提下，且被告已经在本案反诉中提出解除合同，故第二项诉讼请求不应得到支持；3、原告要求支付2021年1月1日-2021年3月9日的租金并不合理，根据原被告签订的租赁合同中约定，其中一年的租金为42741元、推广费为3375元、物业费4500元，现原告只要求一至三月的租金和相应推广费和物业费，应当按照一个季度算，即租金为10685.25元、推广费843.75元、物业费为1125元。杨睿向本院提出反诉请求：一、判决解除反诉原告与反诉被告签订的《租赁合同》；二、判决反诉被告退还反诉原告租金以及推广费23058元；二、判决反诉被告赔偿反诉原告装修经济损失100500元；三、判决反诉被告退还反诉原告经营保证金7000元；四、本案诉讼费由反诉被告承担。上述费用合计130558元。事实与理由：盘州市星泓置业有限公司投资建设并经营管理的红星时代广场，后委托反诉被告进行经营管理，反诉被告于2018年5月29日与案外人秦贵贤签订《租赁合同》，约定反诉被告将位于贵州省盘州市高速出口（沙坡立交桥旁）红星时代广场精品建材区5＃楼5-1-07.08号2个商铺租赁给案外人秦贵贤。案外人秦贵贤经反诉被告同意之后，将案涉上述商铺转租给反诉原告，反诉原告经反诉被告同意装修之后，于2019年5月21日与案外人六盘水旭峰装饰设计工程有限公司签订《装修合同》，该合同第三条约定装修的价格为120600元。反诉原告装修好涉案商铺之后，反诉原告与反诉被告于2019年12月31日签订补充协议，确定案外人秦贵贤与反诉被告签订的原租赁合同继续对反诉原告与反诉被告双方有效，且确定反诉原告与反诉被告的租赁期限为“2020年1月1日至2022年12月31日”。反诉原告按约定交纳了2020年1月1日至2020年12月30日的租赁费42741元、推广费3375元，但是反诉原告在经营期间，因反诉被告所租赁的房屋未通过消防验收，于2020年6月26日盘州市消防救援大队发现盘州市红星时代广场建材城未经消防安全检查擅自投入使用、营业，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条之规定，以盘（消）行罚字（2020）0031号行政处罚决定书，对反诉被告作出停止使用、营业并处罚款的行政处罚决定。盘州市星泓置业有限公司于2020年6月29日发出停业通告，停业公告载明“因盘州市红星时代广场建材城目前正在办理开业前消防安全检查手续，现暂停使用、营业，待开业前消防安全检查手续办理妥当恢复使用、营业后，我公司将及时告知大家，给大家带来不便敬请谅解”。该通知发出之后，反诉原告就停止了营业，截止目前，反诉被告并没有书面通知反诉原告营业。因此，反诉原告实际经营的时间仅仅是6个月即2020年1月至2020年6月，故反诉被告应退回原告租赁费以及推广费23058元。由于反诉原告目前没有接到反诉被告书面通知反诉原告可以营业，导致反诉原告无法实现《租赁合同》继续履行的目的，据此，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第四款的规定，反诉原告依法可以解除与反诉被告签订的《租赁合同》。其次，反诉被告的行为导致与反诉原告签订的《租赁合同》无法实现合同目的，据此，根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款的规定，反诉被告应该赔偿反诉原告装修损失100500元【120600（装修金额）-120600（装修金额）÷36（租赁期限3年）×6（实际租赁期间）＝100500元】。根据反诉原告与反诉被告所签订的《租赁合同》第2.4.1款的规定，反诉被告预先收取反诉原告保证金7000元，现因反诉原告提出解除合同，据此，反诉被告应退还反诉原告保证金7000元。综上，反诉原告认为，盘州市红星时代广场建材城作为一个有多种经营主体的专业性公众贸易市场，通过消防安全检查是法定义务，其在明知未经消防安全检查不得投入使用营业的的情况下，故意隐瞒这一重大事实委托反诉被告与反诉原告签订商铺租赁合同，致使反诉原告履行合同过程中被迫停业，其过错和责任完全在于反诉被告。反诉原告为了承租商铺进行经营，在经得反诉被告的同意后花费了巨额资金对承租的商铺进行装修。现由于反诉被告的违法行为导致合同无法继续履行，为维护反诉原告的合法权益，现反诉原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定向人民法院提起反诉，恳请依法支持反诉原告的反诉请求。盘州市沃福物业管理有限公司针对杨睿的反诉辩称，杨睿要求退还租金及推广费无事实及法律依据，杨睿并未停止经营，一直在陆陆续续经营中，至今店铺中依然存放经营产品。其次，该店铺出租时是经过消防部门验收合格的，后续经营中消防验收未通过原因是商户自行装修隔断所导致消防不符合安全规范要求，这说明是杨睿本身装修有问题所导致的消防问题，与沃福公司无关，杨睿要求承担租金损失无事实及法律依据，杨睿装修前并未告知沃福公司，沃福公司仅仅只是作为出租与管理方，并未有消防审核资质，杨睿的装修是否符合消防安全要求，应以消防部门出具的意见为准。且在与原租赁方秦贵贤签订租赁合同时也签订了红星时代广场物业装修手册，手册第二条中第一款，所有业主、物业使用人、装修承包方必须在取得消防部门的装修审核意见书才能进行施工。因此，杨睿的装修是否取得消防部门的装修审核意见书是杨睿自行向消防部门申请的，结果应由杨睿自行承担。该条明确约定，需要按照国家消防法律之规定涉及施工，否则由此造成的损失应由使用人自行承担，杨睿作为租赁合同的新继承租赁方，该条款对其有约束效力，杨睿主张的装修损失也并未提供证明，经营保证金有专用条款，杨睿租赁合同期满后若未违反诚信经营条款，经营保证金才予以退还。综上，杨睿的反诉请求无事实及依法依据，请求应全部驳回。本诉原告为支持其请求，向本院提交了下列证据：1、租赁合同、补充协议、经营主体变更申请书复印件一份；2、物业管理协议书复印件一份；3、缴费通知书及关于费用催收的函复印件；4、六消安不字【2020】第0024号六盘水市消防救援支队不同意投入使用、营业决定书，六消安不字【2021】第0001号六盘水市消防救援支队不同意投入使用、营业决定书，六消验字【2018】第0139号六盘水市消防救援支队建设工程消防验收意见书；5、红星时代广场物业装修手册、红星时代广场物业消防责任书、杨睿短信微信截屏记录；6、水电充值记录。杨睿为支持其请求并反驳盘州市沃福物业服务有限公司的请求，向本院提交了下列证据：1、收款收据复印件一份；2、装饰装修工程施工合同、工程报价表、平面布置图以及收据复印件；3、停业公告复印件；4、盘（消）行罚决字【2020】0031号盘州市消防救援大队行政处罚决定书复印件。针对双方当事人提交的上述证据，本院组织当事人进行了质证。对于当事人无争议的证据，本院予以确认，对于当事人有争议的证据，本院综合全案予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：盘州市沃福物业管理有限公司原名为盘州市红星物业管理有限公司。2018年5月29日，盘州市红星物业管理有限公司作为甲方与案外人秦贵贤作为乙方签订《租赁合同》，合同第一条约定：甲方将其经营管理的位于贵州省盘州市红星时代广场精品建材区方，商铺面积187.46㎡，用途为经营建材，细分品类为陶瓷，品牌为福莱斯／奥强陶瓷。第二条约定：租赁期为三年，暂定2018年5月29日起至2021年5月28日止，最终起租时间以甲方通知为准。租金标准为38元每平方米每月（按计租建筑面积计算），约定总租金256446元，优惠后实收租金128223元。市场推广费1.5元每平方每月，优惠后实收费用总额为10123元。乙方支付甲方经营保证金7000元，用途包括但不限于履约保证金、商户经营产品质量保证金等。第三条约定：经甲方同意乙方可根据其经营需要对商铺进行装修，双方签订《装修管理协议》，乙方自行承担装修相关费用。乙方装修商铺时必须将装修方案报甲方批准，遵守双方签订的《装修管理协议》和消防管理要求，并接受甲方及有关部门的监管。第六条约定：乙方逾期支付租金、物业管理费及各项应缴费用，以应支付款项金额为基数，按日万分之六计算违约金，且甲方视具体有权停止对该商铺的水、电供应。同日双方还签订了《物业管理协议》、《红星时代广场物业装修手册》、《红星时代广场物业消防责任书》，《物业管理协议》第七条约定：物业管理服务费为2元／㎡。合同7.4条约定，甲方（业主或物业使用人）逾期缴纳前述费用的，总逾期之日起每天按应交费用的千分之五交纳违约金。《红星时代广场物业装修手册》中有“所有业主／物业使用人／装修承包方必须在取得消防部门的装修审核意见书，并向物业管理部门申领《装修许可证》”，“办理装修手续需提供消防报件受理凭证”等约定。2019年5月19日，被告与案外人秦贵贤签订转让协议，并变更了经营主体，经营主体“秦贵贤”变更为“杨睿”，杨睿接受了秦贵贤租赁门面的一切权利和义务，并自行对该租赁门面进行装修使用。2019年12月31日，盘州市沃福物业管理有限公司与杨睿签订了一份《补充协议》，明确租赁期为2020年1月1日至2022年12月31日。杨睿依约交纳了2020年1月1日至2020年12月30日期间的租赁费42741元，推广费3375元。2020年11月30日，盘州市沃福物业管理有限公司向杨睿发出缴费通知，要求杨睿于2020年12月1日至15日期间缴纳租赁费等相关费用，杨睿未在规定的时间缴费，盘州市沃福物业管理有限公司又于2021年1月6日向杨睿发出《关于费用催收的函》，杨睿依然没有缴纳，双方由此产生纠纷。另查明，2018年12月26日六盘水市公安消防支队对盘州市星泓置业有限公司申报的红果时代广场一期建设工程进行资料审查和现场检查测试，并作出六消验字（2018）第0139号建设工程消防验收意见书，意见为：被抽查的工程（不含装修）基本按照消防审核通过的方案进行整改，综合评定该工程消防验收合格。2020年6月26日，盘州市星泓置业有限公司因未经消防安全检查擅自投入使用、营业，被盘州市消防救援大队进行处罚：给予盘州市星泓置业有限公司责令将盘州市红星时代广场建材城停止使用、营业，并处罚款人民币30000元。2020年6月29日盘州市星泓置业有限公司发出停业公告。2020年12月3日、2021年1月18日六盘水消防救援支队以该商业建筑原设计为大开间，因各商户自行装修隔断，分成多个独立区域，造成多处防火分区内任一点至最近安全出口的直线距离大于37.5M，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.5.17条之规定，8#、9#、10#原设计为大开间，因各商户自行装修隔断，分成多个独立区域，安全出口数量不足，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.5.8条之规定，疏散楼期间未设置成封闭楼梯间，不符合《消防监督检查规定》第十五条的规定作出六消安不字（2020）第0024号、六消安不字（2021）第0001号不同意投入使用、营业决定书，不同意商铺投入使用、营业。本院认为，本案存在的争议焦点是：1、沃福物业与杨睿租赁合同关系是应继续履行还是应当解除；2、杨睿应否支付沃福物业租金推广费、物业管理费、违约金等费用；3、沃福物业应否返还原告租金以及推广费23058元以及经营保证金7000元，并赔偿杨睿装修损失100500元。本院认为，盘州市沃福物业管理有限公司与案外人秦贵贤于2018年5月29日签订的《租赁合同》，对双方权利义务进行了约定，该《租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效，对双方具有约束力。后杨睿从秦贵贤处转租门面，得到了出租人盘州市沃福物业有限公司的同意，杨睿办理了经营主体的变更手续，并且杨睿还与盘州市沃福物业管理有限公司签订了《补充协议》一份，根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条的规定，秦贵贤与杨睿的转租行为合法有效，杨睿与盘州市沃福物业管理有限公司直接建立了租赁合同关系，并接受了秦贵贤因租赁产生的一切权利和义务，因此秦贵贤与盘州市沃福物业管理有限公司签订的《租赁合同》、《物业管理协议》、《红星时代广场物业装修手册》、《红星时代广场物业消防责任书》对杨睿同样具有约束力。庭审中，盘州市沃福物业管理有限公司提供的六盘水市公安消防支队作出的六消验字（2018）第0139号建设工程消防验收意见书认定被抽查的工程（不含装修）基本按照消防审核通过的方案进行整改，综合评定该工程消防验收合格，杨睿租赁的5#楼的门面在验收合格之列。此后六盘水消防救援支队作出六消安不字（2020）第0024号、六消安不字（2021）第0001号不同意投入使用、营业决定书，不同意商铺投入使用、营业的原因在于：1、该商业建筑原设计为大开间，因各商户自行装修隔断，分成多个独立区域，造成多处防火分区内任一点至最近安全出口的直线距离大于37.5M，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.5.17条之规定；2、8#、9#、10#原设计为大开间，因各商户自行装修隔断，分成多个独立区域，安全出口数量不足，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.5.8条之规定；3、疏散楼期间未设置成封闭楼梯间，不符合《消防监督检查规定》第十五条的规定。杨睿自认装修时未到消防部门办理备案审批手续，而《红星时代广场物业装修手册》中有“所有业主/物业使用人/装修承包方必须在取得消防部门的装修审核意见书，并向物业管理部门申领《装修许可证》”，“办理装修手续需提供消防报件受理凭证”等约定。杨睿等擅自装修的行为是造成消防验收不合格的主要原因，因此盘州市沃福物业管理有限公司不存在违约事项。至于2020年6月29日盘州市星泓置业有限公司发出停业公告，但此后又撤回了公告，杨睿可选择继续营业，因此杨睿主张合同目的不能实现的理由不能成立。综上，依法成立的合同受法律保护，市场主体均应按照诚实信用原则履行各自的义务。本案中，原被告约定的租赁期限从2020年1月1日至2022年12月31日，现租赁期限未满，也不存在法定应当解除合同的情形，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条的规定，盘州市沃福物业管理有限公司主张继续履行《租赁合同》的理由成立，本院予以支持。对于租金及推广费，根据合同约定，一年的租金为42741元、推广费为3375元、物业费4500元，现盘州市沃福物业管理有限公司仅主张1-3月的费用，确要求杨睿按全年的费用支付现然不合理，杨睿辩解的理由成立，本院不予支持，即由杨睿支付盘州市沃福物业管理有限公司2021年1月1日至2021年3月期间的租金10685.25元、推广费843.75元、物业费为1125元。对于盘州市沃福物业管理有限公司主张的违约金，虽然双方有约定，但盘州市沃福物业管理有限公司并未举证证明其损失情况，本院不予采信，不予支持。对于杨睿反诉的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、继续履行本诉原告盘州市沃福物业管理有限公司与本诉被告杨睿签订的《租赁合同》；二、本诉被告杨睿于本判决生效之日起十五日内支付本诉原告盘州市沃福物业管理有限公司2021年1月1日至2021年3月期间的租金10685.25元、推广费843.75元、物业费为1125元，以上款项共计12654元。三、驳回本诉原告盘州市沃福物业管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告杨睿的诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费558元，由杨睿负担58元，盘州市沃福物业管理有限公司负担500元；反诉案件受理费1456元，由杨睿负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员  董文科二〇二一年七月十九日法官助理肖娟娟书记员丁文思