山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终3987号上诉人（原审原告）：郑某1，住太原市。被上诉人（原审被告）：郑某2，住太原市。被上诉人（原审被告）：秦某，住太原市。上诉人郑某1因与被上诉人郑某2、秦某房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2021）晋0107民初643号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郑某1，被上诉人郑某2、秦某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑某1上诉请求：1、撤销一审法院（2021）晋0107民初字643号的民事判决。2、改判上诉人与被上诉人之间借名买房协议有效。3、改判被上诉人履行借名买房协议，即：协助上诉人办理将所诉房产71%产权过户给上诉人的手续。4、判决被上诉人承担所有诉讼费用。事实与理由：一、关于对事实的认定：1、一审判决书显示“经审理查明......“1994年，太原机车车辆厂对职工出售公房，郑某1出资3万元......通过其父亲转给其姐交房款......”与事实完全不符，共2点，真实的情况是：①“本院经审理查明......1994年，机车厂对职工集资建房，原告郑某1出资3万元”；（来自于（2020）晋0107民初3025号民事判决书，）②“由其父亲亲自到机车厂交的房款。”（来自2016年庭审记录，证人证言、及监控录像证据中被告的认可）2、被上诉人第一次领到房屋所有权证是在1999年5月，所有权人只有郑某2一人。该房产证明确标注了5年后可上市交易，该证据在2016已由上诉人提交法庭。被上诉人直到2016年4月才在房屋所有权证上增加了秦某的名字，并换发了新的房产证（晋房权证并字第XXXX号）（产权比例71%），在2016年至2021年共4次庭审中，被上诉人向法院提供的该房产证上没有任何限制交易期限的标注。以上信息并未在一审判决书中明示。二、关于定性、判决和适用法律。上诉人认为本案诉争适用的法律应该是《合同法》。一审判决书显示：（1）“依据《中华人民共和国物权法》第九条、十五条、十六条的规定”，而上诉人认为：《中华人民共和国物权法》的上述三条规定不是合同有效性的规定，而本案诉争的焦点是借名买房合同的合法性、有效性。（2）一审判决书所述“......当时借名买房未经太原机车车辆厂同意，违反了公序良俗，所以双方之间的借名买房无效。”而上诉人认为：①本案中借名买房协议内容具体为：郑某2以自身资格集资建房，出资人为郑某1，且由郑某1一家居住，当国家政策允许时，将房产所有人过户给郑某1；合同约定要执行的内容是对未来预期国家政策实施后的具体行为，现诉争房产已于2004年就取得了交易过户的条件，1999年的5年内限制交易过户条件已不存在，目前该房产并非禁止流通物，履行借名买房协议具体内容的条件已完备，该房产过户并不会给国家、集体、社会、或第三人利益造成损害，没有违背社会公共利益；国家法律、法规和政策对双方争议房产的过户没有特殊规定、限制和必须满足的特定条件，双方借名买房协议应属有效，故一审法院以“违反了公序良俗”为由判决该协议无效，无法律依据和司法判例。②上诉人借用被上诉人的集资建房指标（资格）借名买房，是双方当事人真实意思的表示、是基于人类生存的基本需要，且用之于全家人生活从始至今，双方应遵守诚实信用原则全面履行各自的义务，人民法院应确认该借名买房协议的合法性和有效性。（3）一审判决书显示：“......该房产权登记未满五年，不能转让，...然而，现实是：一审法院搞错了限制交易的起始时间点。5年之内不能转让的起点是在1999年。可以清楚地看到，1999年的房产证上明确注明了5年后才可以交易；而2016年的新房产证上没有标注任何上市交易时间的限制，且工厂于2018年发文件、公告要求职工将29%产权过户到自己名下，这说明当时已经可以交易过户了，并没有5年内禁止过户交易的限制。（2020年中国庭审网一审录像，第43分钟、51分钟，法官：“什么时间你们办的房产证，第一回”。被告：“1999年办到郑某2名下，2016年加的秦某为共有人，换的新证”）。（4）一审判决书显示：“......同时，诉争房屋个人名下71%的产权，转让时太原机车车辆厂作为共有人有优先购买权，本案中双方均未提供太原机车车辆厂放弃优先购买权的书面意见，故原告要求办理太原市杏花岭区北圪洞街5号52幢1单元5层14号房屋71%的所有权过户手续的诉讼请求，本院不予准许。”太原机车车辆厂历史上，从未向职工回购过房产，也不可能进行回购，对于住宅唯一的处理方式就是让职工向工厂购买剩余的产权；目前，人民政府的“三供一业”工程就已经明确了企业正在与职工住宅所有权进行脱钩，此前，2018年工厂发文件、公告要求所有产权人办理将29%产权过户到职工个人名下的手续，这也说明了工厂已经放弃购买住户71%产权的权利，更谈不上所谓的优先购买权了，事实上，所诉房屋是工厂第一次的职工集资建房（共144户），工厂早在10多年前就已经开始办理剩余29%房产转让给职工的手续，目前，这144户中，只剩下所诉房产这一户了，由于中车集团不接待个人的开证明请求，所以，上诉人已申请法院到太原机车车辆厂对以上事实及文件予以核实查明；依据物权法第三十九条、第九十七条之规定，本案所涉及的房产过户无须经过按份占有29%的共有人-太原机车车辆厂的同意，更谈不上优先购买权。最后要强调的是：上诉人的诉讼请求是：请求法院判决被上诉人履行借名买房协议规定的义务，协助上诉人去办理过户手续，是履行合同的法律关系，而并非要求进行房产确权；而工厂是否保留或放弃优先购买权，是基于物权的法律关系，与本案无关，且工厂已发文件和公告放弃了购买权。郑某2、秦某辩称，1、一审法院关于合同无效的判决，我方无异议，但是我们在一审法院已提出没有借名买房的事情，且上诉人提出的资料及老人的证言相互矛盾，不存在借名买房的情况；2、诉争合同内容，上诉人提出合同时间是为1996年，在无效合同的判决下，关于上诉人所说的现状，我们产权房屋的换证问题是无意义的，请求法院驳回上诉人的无理请求；3、关于上诉人要求法院行使公权，干预我们夫妻两人的福利分房与机车厂之间的合同，我们认为是无稽之谈，请求法院予以驳回。4、请求二审法院维持一审判决，由上诉人承担诉讼费用。郑某1向一审法院起诉请求：1、请求判令被告立即为原告办理太原市杏花岭区北圪洞街5号52幢1单元5层14号房屋71%的所有权过户手续；2、请求确认原告与被告存在借名买房的事实；3、请求判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告与被告郑某2系姐弟，郑某2与秦某系夫妻。郑某2系太原机车车辆厂退休职工，郑某1不是太原机车车辆厂职工。1994年，太原机车车辆厂对职工出售公房，郑某1出资3万元，通过其父亲转给郑某2交房款，由郑某2承办，购买了诉争房屋。1996年交房后，由郑某1居住至今。后太原机车车辆厂返还了29%的购房款，由被告郑某2转给原告。2016年4月27日诉争房屋登记在秦某与郑某2名下，并颁发房屋所有权证（晋房权证并字第XXXX号）（产权比例71%）。同年，秦某、郑某2曾向法院起诉，要求郑某1返还诉争房屋。审理过程中，二人又以照顾老人感情为由，撤回起诉。以上事实有当事人的陈述及庭审笔录、监控录像、法院撤诉裁定书、结婚证、花名表、房产证、收据、住房登记表、工资表等证据在卷佐证。一审法院认为，原告出钱由被告郑某2办理购买了诉争房屋，双方存在借名买房的事实。单位公房出售的对象是单位职工，被告郑某2是太原机车车辆厂职工，有购房资格，原告不是太原机车车辆厂职工，没有购房资格，双方存在借名买房的事实。故原告请求确认原与被告存在借名买房的事实的诉讼请求，本院予以支持。当时借名买房未经太原机车车辆厂同意，违反了公序良俗，所以双方之间的借名买房无效。该房产权登记未满五年，不能转让，同时，诉争房屋个人名下71%的产权，转让时太原机车车辆厂作为共有人有优先购买权，本案中双方均未提供太原机车车辆厂放弃优先购买权的书面意见，故原告要求办理太原市杏花岭区北圪洞街5号52幢1单元5层14号房屋71%的所有权过户手续的诉讼请求，本院不予准许。原告可在取得太原机车车辆厂同意后，另行诉讼。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告郑某1与被告郑某2、秦某存在借名买房的事实。二、驳回原告郑某1的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人郑某1向法庭提供证据为：证据一：太原机车厂文件：太实业201812号关于办理不动产证的通知。证明：太原机车厂不会反对上诉人的诉讼请求，不会要求太原机车厂有优先购买权。证据二：2020年8月23日光盘录像，证明：一审判决中“该房产权登记未满5年，不能转让”的限制转让的起始时间点，这个时间是错误的，正确的起始时间点应该是1999年5月，而不是2016年。证据三：邻居的1999年的房产证复印件，证明：所诉房产为“购买太原机车车辆公房”而不是被上诉人所述“涉诉房屋系被上诉人单位的福利分房”。被上诉人秦某、郑某2的质证意见为：证据一：对该文件真实性认可，对证明内容不认可，而且内容明确的说明有纠纷不予办理产权；证据二：该房屋是福利分房，如夫妻一方有房，则无权利购买此房；证据三：所购的房屋是福利分房，而且上诉人在一审中的证人也证明是福利分房。本院审理查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，案涉争议房产系被上诉人郑某2单位公房，取得的性质属于福利分房，福利分房具有特殊性，针对的主体也局限于单位职工，需要职工符合相应的条件才可取得，而上诉人郑某1并非太原机车车辆厂职工，借名买房也未经过太原机车车辆厂的同意，现案涉房产产权71%登记在郑某2、秦某名下，与太原机车车辆厂的21%的产权构成了按份共有，一审判决认定太原机车车辆厂作为共有人有优先购买权，而该厂并未提供明确放弃优先购买权的书面意见，故不予支持上诉人要求办理太原市杏花岭区北圪洞街5号52幢1单元5层14号房屋71%的所有权过户手续的主张并无不当，上诉人可在取得太原机车车辆厂同意后，另行诉讼。综上所述，郑某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人郑某1负担。本判决为终审判决。审判长 李铁柱审判员 张军红审判员 安源生二〇二一年七月二十九日法官助理 梁 卉书记员 刘 琪