文书内容江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终2022号上诉人（原审原告）：董建昕，男，1996年4月20日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：谢曦朦，北京德恒（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪浩瀚，北京德恒（无锡）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨厚宏，男，1969年11月30日生，汉族，住安徽省寿县。被上诉人（原审被告）：无锡宏武房产经纪有限公司，住所地江苏省无锡市新吴区行创四路411号。法定代表人：杨厚君，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐小平（受杨厚宏、无锡宏武房产经纪有限公司共同委托），江苏开炫律师事务所律师。上诉人董建昕因与被上诉人杨厚宏、无锡宏武房产经纪有限公司（以下简称宏武公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2020）苏0214民初1048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月30日立案后,依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。董建昕上诉请求：撤销一审判决，改判宏武公司除退还房款、定金外，另行支付违约金及赔偿其因购房未果在另案中赔偿给开发商恒盛旺佳瑞（无锡）有限公司（以下简称旺佳瑞公司）的违约金279097元、诉讼费损失17920元。事实和理由：一、其具备贷款条件，宏武公司在对贷款银行审批无决定权的情况下，单方承诺放款，且未去旺佳瑞公司指定的南洋银行办理贷款手续，另存在办理贷款手续迟延，未及时告知贷款事项办理进度等情况，致使其逾期支付旺佳瑞公司房款。二、杨厚宏称案涉房屋性质为工抵房，故其本不需要向旺佳瑞公司支付房款。根据一审法院已查明情况，案涉房屋不属于工抵房，杨厚宏对此存在欺诈，杨厚宏应与宏武公司就其损失承担连带赔偿责任。杨厚宏、宏武公司共同辩称：一、三方签订的合同约定是由宏武公司协助董建昕向银行办理贷款手续，并未承诺银行一定放款。合同签订后，宏武公司先后去农业银行锡山支行、建设银行锡山支行、建设银行新区支行递交贷款申请材料，均遭拒绝，其也将贷款遭拒的情况及时告知董建昕，其中两次申请贷款还是董建昕母亲陪同一起前往。银行不贷款的原因是因为董建昕购房时年龄不足20岁，无固定收入，相关贷款应由其父母进行担保，而根据董建昕父母的征信情况，当时均有逾期还款的不良记录，且显示有向小贷公司借款，故银行认为不符合贷款条件。其确实未去旺佳瑞公司指定的南洋银行申请贷款，原因是其准备贷款材料时，从旺佳瑞公司处了解到，该银行已经不和旺佳瑞公司进行合作。就此，其就协助办理贷款事宜已尽到相应义务，不存在任何过错。二、董建昕与旺佳瑞公司另行签订有商品房买卖合同，清楚知晓相关付款节点，在无法获得银行贷款时，董建昕应通过其他方式筹凑款项。实际上，旺佳瑞公司在解除合同前也向董建昕发函催款，但董建昕未向其告知，其也不知情，董建昕与旺佳瑞公司之间纠纷所产生的损失应由董建昕自行承担。董建昕向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除董建昕与杨厚宏、宏武公司2016年9月30日签订的《房屋买卖合同》（编号为0008150）；二、判令杨厚宏、宏武公司双倍返还定金120000元；三、判令杨厚宏、宏武公司返还首付款339514元及利息损失（以339514元为基数，自2018年10月18日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、判令杨厚宏、宏武公司赔偿董建昕违约金损失279097元、诉讼费损失17920元，合计297017元；五、一审案件受理费由杨厚宏、宏武公司负担。一审法院认定事实：2016年9月30日，杨厚宏与董建昕签订《房屋买卖合同》（编号为0008150），约定杨厚宏将无锡市新吴区国际一花园40-4301房屋作价1795000元出售给董建昕，由宏武公司作为中介方。其中，第四条付款约定载明：乙方（董建昕）向甲方（杨厚宏）的交款约定于2016年9月30日乙方支付甲方购房定金捌万元（￥80000元），同时乙方委托中介方办理贷款，乙方必须要在2016年10月15日前支付首付订合同（购房合同）余款由银行支付甲方。第八条约定其它事宜载明：补充说明此房总价只包括更名费、中介费、代办贷款费，其它契税、大修基金由乙方自己承担支付，10月15日之前来签合同。2016年9月30日、10月12日，董建昕就案涉房屋向宏武公司支付定金80000元、首付款339514元，合计419514元。后宏武公司就案涉房屋向旺佳瑞公司交付定金20000元。2016年10月13日，旺佳瑞公司与董建昕签订《商品房买卖合同》，约定：董建昕购买旺佳瑞公司开发的无锡市新吴区国际一花园40单元4301室房屋，建筑面积共274.27平方米，单价为每平方米5088元，总金额1395486元；合同签订前董建昕已支付定金20000元，2016年10月13日前付425486元，余款970000元向南洋银行申请贷款支付；董建昕逾期付款达30日后，旺佳瑞公司有权解除合同，旺佳瑞公司解除合同的，应书面通知董建昕，董建昕应在接到通知后7日内按照累计应付款的20%向旺佳瑞公司支付违约金，同时旺佳瑞公司退还董建昕已付全部房款。上述合同附件《国际一花园商品房买卖合同补充条款》约定：董建昕若申请办理按揭贷款，则须在双方签订《商品房买卖合同》时提供相关文件和办理相关手续，若签订《商品房买卖合同》时未履行该项义务，则应在合同签订后5日内履行，否则视为该笔贷款的付款时间为合同签订后15日内，董建昕未按合同约定履行付款义务则按照《商品房买卖合同》的约定承担违约责任。董建昕就案涉房屋陆续向旺佳瑞公司支付房款565486元（含已付定金20000元）。后，旺佳瑞公司催促董建昕办理银行贷款手续未果，旺佳瑞公司于2017年4月10日按合同约定的邮寄地址向董建昕发出《付款通知书》，要求董建昕于7日内付清购房款，该邮件被拒收；2018年4月13日，旺佳瑞公司按合同约定的邮寄地址向董建昕发出《解除合同通知书》，该邮件送达至董建昕处丰巢快递自助柜，后无人领取被退回。2018年5月17日，旺佳瑞公司诉至法院，要求解除与董建昕签订的《商品房买卖合同》，并由董建昕承担违约金279097元、诉讼费17920元。2018年10月18日，无锡市新吴区人民法院作出（2018）苏0214民初2776号民事判决，判决解除旺佳瑞公司与董建昕签订的《商品房买卖合同》，旺佳瑞公司返还董建昕房款565486元，董建昕支付旺佳瑞公司违约金279097元、诉讼费17920元。该案现已执行完毕。以上事实，有当事人的陈述以及董建昕提供的《房屋买卖合同》、定金收条、收款收据、中国民生银行个人账户对账单、《商品房买卖合同》、发票、POS单、业务凭证、（2018）苏0214民初2776号民事判决书，杨厚宏、宏武公司提供的江苏银行无锡梅村支行的流水单等证据在卷证实。一审中，董建昕陈述其资信良好，并向杨厚宏、宏武公司提供了办理贷款所需的全部材料，但杨厚宏、宏武公司办理贷款迟缓且未及时告知贷款事项办理进度，致使董建昕无法购买案涉房屋。董建昕提供朱薛方与宏武公司员工李国俊的微信聊天记录截屏、杨厚宏出具的收条、个人二手住房贷款合同、中国银行还款计划明细清单、南通农村商业银行港闸支行出具的江苏农信核心业务系统单、户表、其父董仁更和其母朱薛方的个人信用报告、不动产权证书、朱薛方的证人证言及情况说明等证据予以证明。朱薛方陈述杨厚宏曾告知朱薛方董建昕的贷款出现问题，需要再付10%的房款。后董建昕一直在等待办理贷款，期间准备数份资料，换过几家银行。2019年，宏武公司表示无法办理贷款，就把资料还给朱薛方。后朱薛方发现旺佳瑞公司已经解除与董建昕的《商品房买卖合同》。杨厚宏、宏武公司对微信聊天记录截屏、收条、个人二手住房贷款合同、中国银行还款计划明细清单、南通农村商业银行港闸支行出具的江苏农信核心业务系统单、户表、董仁更和朱薛方的个人信用报告、不动产权证书的真实性均予以认可，对其他证据的真实性不予认可。杨厚宏、宏武公司表示贷款出现问题是因为董建昕当时年龄不足20岁，没有固定收入，其父母均有多次逾期还款记录，不符合银行放贷条件，并提供李国俊和权家耀的证人证言、建行电脑截屏、石某2020年12月15日的调查笔录及录像、石某的名片等证据予以证明。李国俊陈述其负责前期业务介绍，权家耀负责后期贷款办理事宜。权家耀陈述由于旺佳瑞公司不与南洋银行合作，其曾带董建昕至建行新区支行和锡山支行办理贷款。银行因董建昕只有19岁，父母征信不好，没有担保，无法批准贷款。2018年10月，李国俊根据朱薛方的要求返还了办理贷款的材料。董建昕对李国俊的证人证言的真实性予以认可，对其他证据的真实性均不予认可，并提供严某的录音及文字整理材料、董仁更和朱薛方的个人信用报告、石某2020年12月21日的调查笔录等证据予以证明。杨厚宏、宏武公司对董仁更和朱薛方的个人信用报告、石某2020年12月21日的调查笔录的真实性均予以认可，对其他证据的真实性不予认可。杨厚宏、宏武公司陈述宏武公司收到购房款399514元后，就无锡市新吴区国际一花园40-4301、4302房屋向旺佳瑞公司的员工刘炎转账580800元，向单亚峰转账72200元，并提供江苏银行无锡梅村支行的流水单、无锡市个人参加社会保险证明、公民户口登记信息查询单、杨玉玲的证人证言予以证明。董建昕对上述证据的真实性均予以认可，但认为与本案无关。杨厚宏、宏武公司无法提供刘炎、单亚峰到庭说明情况。一审法院认为：当事人一方不履行非金钱债务的，对方可以要求履行，但事实上不能履行的除外。本案中，旺佳瑞公司与董建昕2016年10月13日签订的《商品房买卖合同》于2018年10月18日解除，杨厚宏、宏武公司与董建昕2016年9月30日签订的《房屋买卖合同》（编号为0008150）事实上不能履行。董建昕要求解除案涉房屋买卖合同，不违反法律规定，法院予以支持。《房屋买卖合同》解除的直接原因是旺佳瑞公司因董建昕违约而解除2016年10月13日签订的《商品房买卖合同》。董建昕主张杨厚宏、宏武公司办理贷款迟缓且未及时告知贷款事项办理进度，导致董建昕违约，但董建昕提供的证据不足以予以证明，故法院对此不予采信。董建昕要求杨厚宏、宏武公司双倍返还定金、赔偿违约金及诉讼费损失，缺乏事实及法律依据，法院对此不予支持。杨厚宏、宏武公司要求罚没董建昕的定金60000元，但其提供的证据既不足以证明贷款不能正常下发完全由董建昕造成，亦不足以证明其在协助办理贷款过程中不存在任何瑕疵行为，故法院对此不予支持。尽管杨厚宏、宏武公司尚未返还董建昕的购房款，导致董建昕产生了利息损失，但考虑到杨厚宏、宏武公司在案涉房屋买卖合同履行过程中提供了中介服务，可以收取从事相应中介活动支出的必要费用，故酌定两相折抵后，杨厚宏、宏武公司无需赔偿董建昕利息损失。杨厚宏、宏武公司主张由刘炎、单亚峰返还相应款项，但其未能提供刘炎、单亚峰到庭说明情况。根据合同相对性的原则，杨厚宏、宏武公司与刘炎、单亚峰的经济纠葛，不影响董建昕就案涉房屋买卖合同向杨厚宏、宏武公司主张权利。杨厚宏、宏武公司可另行向刘炎、单亚峰主张权利，本案不予理涉。据此，杨厚宏、宏武公司应当返还董建昕定金60000元、首付款339514元，合计399514元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出判决：一、解除杨厚宏、宏武公司与董建昕于2016年9月30日签订的《房屋买卖合同》（编号为0008150）；二、杨厚宏、宏武公司于判决发生法律效力之日起十日内返还董建昕购房款399514元；三、驳回董建昕的其他诉讼请求。一审案件受理费20032元，由董建昕负担9985元，由杨厚宏、宏武公司负担10047元。二审中，双方均未提供新的证据。双方对一审法院已查明的基本事实无异议，本院依法予以确认。二审中，双方均确认一审法院就朱薛方陈述的内容载明存在部分出入，朱薛方于2020年11月25日向一审法院出具的情况说明中载明“我们一共去了银行两次，都是在建行，具体哪个支行不记得了。”此外，双方均认可，2017年5月8日董建昕在宏武公司要求下，向旺佳瑞公司支付14万元用于增加首付款总额。本院认为：当事人就其主张的事实，应当提供证据予以证明。本案中，虽然董建昕主张宏武公司曾作出银行保证放款的承诺，但并未就此提供证据证明，宏武公司亦不予认可，本院不予采信。综合各方陈述及举证，可以证明宏武公司在杨厚宏与董建昕签订《房屋买卖合同》及董建昕与旺佳瑞公司签订《商品房买卖合同》后，实施了协助董建昕向相关银行申请贷款的行为，其中部分过程亦有董建昕母亲朱薛方参与。董建昕主张宏武公司未去南洋银行申办贷款系导致其未能顺利取得贷款的原因之一，但该主张仅系其推测，并无确切证据可以证实，也未见其在贷款办理中提出异议，应承担举证不能的法律后果。因现有证据无法证明董建昕未能顺利取得银行贷款系宏武公司原因所致，一审法院对董建昕要求杨厚宏、宏武公司双倍返还定金、赔偿违约金及诉讼费损失不予支持，并无不当。关于董建昕在诉讼中提出杨厚宏编造案涉房屋性质为工抵房，应与旺佳瑞公司共同赔偿其因旺佳瑞公司起诉解除合同造成的损失问题。根据董建昕与旺佳瑞公司签订的《商品房买卖合同》，董建昕清楚知晓其负有通过银行贷款向旺佳瑞公司支付房屋尾款的义务，其向旺佳瑞公司承担的违约责任系其未依约支付房屋尾款所致，与案涉房屋是否属工抵房无关，董建昕以杨厚宏编造案涉房屋性质为工抵房为由，主张杨厚宏应与旺佳瑞公司共同赔偿其因旺佳瑞公司起诉解除合同造成的损失，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人董建昕的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20032元，由董建昕负担。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  杜伟建审判员  宁尚成二〇二一年七月二十七日书记员  李宜洋