广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10219号上诉人（原审被告、反诉原告）：邓云波，男，1987年3月11日出生，汉族，身份证登记住址四川省江安县。委托诉讼代理人：李敏，广东正光明律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州康锐物业管理有限公司，住所地广东省广州市荔湾区光复北路718号首、二层法定代表人：庞柱，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈鸿，广东胜伦律师事务所律师。上诉人邓云波因与被上诉人广州康锐物业管理有限公司（以下简称康锐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初13464号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理，现已审理终结。康锐公司于2020年11月4日向一审法院提出诉讼请求：1.邓云波立即向康锐公司支付2020年2月1日至11月4日租金73558元，2020年6月1日至11月4日电费5913元、水费1134元；2.邓云波立即向康锐公司支付逾期利息（以当月所欠的租金为本金从当月1日起按LPR4倍计至实际支付之日止）；3.本案诉讼费、保全费由邓云波承担。邓云波反诉请求判令：1.康锐公司向邓云波退还按金8000元；2.康锐公司向邓云波赔偿装修损失66188元；3.康锐公司向邓云波退还多收取的水电费18682.55元；4.本案受理费等全部诉讼费用由康锐公司承担。一审法院经审理于2020年12月22日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，邓云波向广州康锐物业管理有限公司支付2020年2月1日至11月4日的租金（2020年2月1日至2020年2月23日租金为2008元，2020年2月24日至2020年5月9日租金为14082元，2020年5月10日至2020年6月30日的租金按8820元/月计算，2020年7月1日至2020年11月4日的租金按9261元/月计算）。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，邓云波向广州康锐物业管理有限公司支付拖欠2020年7月1日至2020年11月4日租金的利息（利息以当月欠付租金额为基数，从当月2日起计至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。各月的利息以当月欠付租金金额为限）。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，邓云波向广州康锐物业管理有限公司支付电费5913元及水费1134元。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州康锐物业管理有限公司向邓云波退回按金4000元。五、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州康锐物业管理有限公司向邓云波支付装修损失15000元。六、驳回广州康锐物业管理有限公司其它诉讼请求。七、驳回邓云波其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费1434元，由广州康锐物业管理有限公司负担538元，由邓云波负担896元；反诉受理费1061元，由广州康锐物业管理有限公司负担138元，由邓云波负担923元（反诉受理费邓云波申请缓交，双方将各自应负担部分自本判决发生法律效力之日起十日内向一审法院缴纳）；诉讼保全费1162元，由广州康锐物业管理有限公司负担386元，由邓云波负担776元（本诉受理费及诉讼保全费广州康锐物业管理有限公司已预交，邓云波将其应负担部分自本判决发生法律效力之日起十日内向广州康锐物业管理有限公司迳付）。判后，邓云波不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决；2.邓云波支付租金至2020年9月11日，减免2020年2月至5月的租金；3.邓云波不支付逾期付租利息；4.邓云波无需向康锐公司支付电费；5.康锐公司退还按金8000元给邓云波；6.康锐公司赔偿邓云波装修损失66188元；7.康锐公司退还多收取的水电费18682.55元给邓云波；8.一、二审诉讼费由康锐公司负担。事实和理由：一、邓云波因疫情等原因没有按时交纳租金，并非无故拖欠租金，不存在违约的情况。邓云波租赁涉案房屋以来，在2020年1月以前都按时交付租金给康锐公司。2020年1月23日，广东省人民政府结合我省疫情防控形势，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，导致邓云波无法营业，邓云波与康锐公司协商减免租金，邓云波因在协商期间才未按时交纳租金，并非恶意拖欠租金。2020年2月22日，因康锐公司未尽到维护租赁物的责任，导致租赁物严重漏水，令邓云波本来就因疫情经营困难的情况下雪上加霜，无法经营。邓云波要求康锐公司承担违约责任赔偿漏水导致的经济损失，但康锐公司不同意。涉案房屋自2020年4月21日起登记在李伟民名下。之后邓云波收到案外人要求邓云波向其支付租金的请求，邓云波不明确此时康锐公司是否享有出租权才未交付租金，而康锐公司至2020年8月5日才与案外人签订《补充协议》，明确康锐公司享有管理租赁物的权利。2020年8月份之后，涉案房屋就经常停水停电，对邓云波的经营造成恶劣影响，甚至导致邓云波无法经营，使邓云波租赁该物业的目的无法实现。综上所述，租赁合同解除不应归责于邓云波，邓云波不应承担违约责任、支付逾期付租的利息，康锐公司应全额返还按金8000元。二、租赁合同的解除时间应为2020年9月11日。康锐公司怠于履行合同义务，导致租赁物漏水，经常停水停电，已构成严重违约，导致邓云波无法得到持续稳定的经营条件，邓云波享有法定解除权。根据邓云波在一审提交的4份停电通知，其中2020年2月29日发出的停电通知未载明停电时间段，因邓云波不知道何时恢复供电导致停止营业，第4份停电通知是9月8日发出的，结合康锐公司4月22日向邓云波发出的告知函，邓云波有理由相信康锐公司是拒绝履行合同，停止向邓云波供电。康锐公司不履行合同且该行为导致邓云波无法经营，构成根本违约，邓云波享有法定解除权，涉案租赁合同应在康锐公司收到邓云波解除合同的意思表示之日即2020年9月11日解除。因此，租金应计至2020年9月11日。三、康锐公司疏于管理导致涉案房屋漏水，理应承担违约责任。邓云波提交的证据足以证明装修所产生的费用，康锐公司应全额赔偿66188元。一审法院认定装修费用为15000元，没有事实及法律依据。四、关于电费问题。（一）双方签订的《合作协议》约定“本场地一切由经营所产生的杂费、管理费、水电费等，概由乙方支付”，也即产生的费用按实际收取，康锐公司不能额外收取费用，因此邓云波承担的电费应该是实际缴纳给供电部门的电费，而当时邓云波误认为供电部门按1.25元/度收取电费，康锐公司未告知供电部门实际收取的电费，存在欺诈行为，导致邓云波同意按1.25元/度计算电费并非其真实意思表示。（二）为防止二次供电主体乱收费的现象，广州市荔湾区发展和改革局发布荔发改（2018）112号文，明令规定各转供电环节主体企业向分表用户收取电费综合不得高于其向供电企业缴交电费，可通过租金、物业费等方式或电量分摊方式协商解决，不得提高分表单价收费标准。因此，康锐公司按1.25元/度收取电费违法，应予退还。被上诉人康锐公司二审答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、康锐公司依照双方约定的标准合理收取电费，邓云波主张返还电费的理由不成立。双方签订《合作协议》时，口头约定对租赁场地的电费组成和收费标准达成一致意见。康锐公司每月向邓云波发送《租户缴费表》报送水电费单价、用量及总价，邓云波每次缴纳电费前均是知晓水电费价格，均没有提出异议，并按照该标准履行。供电部门的电费价格是公开可查询的，双方在合同履行长达三年期间一直按照约定的标准计算和收付电费，以上事实足以认定双方对电费的收取标准已协商一致。邓云波的用电是通过康锐公司提供的用电设备实现的。双方《合作协议》明确电作为特殊生产资源，使用的对价并非仅为电费，供电设备是基础。在租赁关系中，该类费用除了出租方向供电部门交付的电费成本外，往往还包括基础设施、维修管理、风险控制成本等内容。康锐公司为邓云波的供电安装了变压器等供电设备，需对电力设备进行维护，收取的电费亦包含电力损耗、供电设备的维护与折旧等费用，况且以1.25元/度的标准收取电费也低于物业管理行业的收费标准，康锐公司按照该收费标准收取电费实属合理。二、邓云波未提交证据证明其装修损失66188元，一审法院酌定判决康锐公司支付装修损失15000元并无不妥。（一）涉案房屋漏水面积仅为二层物业一房间内的两面墙体，但涉案三层物业面积为260.27平方米，即使认定两面墙体存在渗水，但该瑕疵不足以导致邓云波无法使用涉案房屋，导致其无法正常经营。（二）邓云波仅提供装修合同及收据，未提交证据证明该份装修合同及装修事项的合理性及必要性，无法仅凭此证据主张装修损失。三、邓云波是违约方，无权行使单方解除权，其解除合同的通知不发生法律效力。即便新业主购买涉案物业，根据合同相对性及“买卖不破租赁”的原则，仅仅影响康锐公司与新业主、旧业主三者间的交接，不影响康锐公司与邓云波之间的合同履行，邓云波以此拖欠租金的理由不成立。另外，根据《中华人民共和国民法典》第七百一十三条的规定,即便认定康锐公司未履行维修义务,邓云波享有自行维修后要求康锐公司承担维修费用的权利,但不能以此为由行使单方解除合同的权利。故邓云波解除合同的通知不发生合同解除的法律效力。本院二审经庭审调查确认一审查明事实。本案二审期间双方均未提交新证据。另查明，一、邓云波申请免交二审案件受理费，其向法院提交了残疾人证（视力残疾，残疾等级壹级）及重度残疾人护理补贴领取账户银行明细清单（每月100元）。二、邓云波在（2021）粤01民终10218号案中向法院提交：1.杜光书、邓云波贷款记录凭证截图，拟证明邓云波为装修涉案房屋申请及经营贷款，庞柱申请冻结邓云波的银行账户导致贷款无法偿还，邓云波陷入经济窘境；2.两张照片，拟证明庞柱在与邓云波合同期限未满的情况下将涉案房屋转租给案外人经营仍在利用邓云波的装修设施设备。庞柱质证称：对证据1的真实性予以确认，但不确认其关联性，该证据与本案无关；对证据2三性不予确认，两张照片不能反映涉案房屋实际情况，且庞柱在邓云波违约的情况下发出律师函后，有权收回涉案房屋。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、涉案租赁合同解除时点及按金退还的问题；二、租金及逾期付租利息的计付；三、电费计付标准的认定；四、装修损失赔偿的问题。针对前述争议焦点，本院认定如下：一、关于争议焦点一，涉案租赁合同解除时点及按金退还的问题。一审法院认定涉案《合作协议》名为合作实为租赁，不作赘述，邓云波二审称双方是合作关系，依据不足。涉案《合作协议》合法有效，对双方均具有约束力。邓云波主张因2020年9月8日康锐公司对涉案商铺断电以后未恢复供电，其于2020年9月11日向康锐公司发出解除合同的意思表示，但康锐公司并未表示同意。审查邓云波提供的证据，不足以证明康锐公司存在邓云波所主张的违约行为，邓云波不享有合同解除权，其发出的解除合同的通知不产生合同解除的法律效力。邓云波欠缴房屋租金构成违约，康锐公司要求解除合同的函件于2020年11月4日送达邓云波，双方《合作协议》自函件送达当日解除。一审法院对于合同解除时点及解除责任的认定，理据充分。因邓云波原因导致涉案租赁合同解除，一审法院综合疫情影响、房屋漏水、停电等因素酌情减免了邓云波的部分违约责任，由康锐公司没收邓云波50%按金，余款退还给邓云波，公平合理。邓云波诉请康锐公司退回全部按金，不能成立。二、关于争议焦点二，租金及逾期付租利息的计付。（一）租金的计付。因疫情影响，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离等。邓云波租赁涉案房屋用作经营，疫情对其经营状况确实会产生一定影响。并且，涉案房屋于2020年2月发生了漏水情况，一审法院认定无证据证明涉案房屋系因邓云波原因导致漏水，对于其无法正常使用期间及部位的租金，酌情予以免除。一审法院亦综合疫情对邓云波使用涉案房屋的影响，参照省疫情防控响应级别调整，认定2020年2月1日至5月9日期间的租金适当减免、2020年5月10日至11月4日的租金依约计付。如前文所述，邓云波提前解除合同的理由不成立，其单方撤场的行为不发生法律效力，康锐公司提出解除合同亦属于合理期间，一审认定租金计至2020年11月4日，并无不妥。邓云波诉请租金计至2020年9月11日，并免除2020年2月至5月的全部租金，理据不足。（二）逾期付租利息的问题。因双方对于疫情期间的租金减免存在分歧，在双方协商过程中邓云波未付租金并非恶意违约。但邓云波在2020年5月恢复经营后的合理期间内仍未向康锐公司支付欠缴租金，则应承担相应的违约责任。一审法院酌情认定邓云波应向康锐公司支付拖欠2020年7月1日起租金的逾期利息，利息标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。一审判决体现了疫情期间当事人风险共担、共渡难关的原则，充分保障了双方当事人的合法权益，公平合理，可予维持。三、关于争议焦点三，电费计付标准的认定。因涉案《合作协议》约定，涉案房屋所产生的水电费由邓云波支付。双方亦确认口头约定电费单价标准为1.25元/度，邓云波一直按该标准实际履行，诉前并未提出过异议。一审法院认定双方对电费收取标准已协商一致，并无不妥。虽邓云波交付的电费标准高于康锐公司向供电部门缴纳的单价，但根据康锐公司提交的证据及陈述，康锐公司在租赁期内收取的电费，并非纯粹的“电价”，亦包含其他用电设施服务维护、用电损耗的费用，属合理范围。因此，邓云波对电费计收标准提出的上诉主张，不能成立。四、关于争议焦点四，装修损失赔偿的问题。虽涉案房屋发生漏水情况，导致房屋装修部分损坏，但邓云波所举证据不足以证明漏水应归责于康锐公司，也不足以证明其受损装修的具体金额，且涉案合同解除系邓云波过错所致，一审法院依法酌情认定康锐公司向邓云波赔偿损失15000元，并无不妥。邓云波在（2021）粤01民终10218号案所提交的贷款凭证以及房屋装修照片亦不足以推翻一审法院对该装修损失的认定，故邓云波该项上诉主张，本院不予接纳。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人邓云波的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2706元，由上诉人邓云波负担，本院准予免交。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二一年七月十二日书记员  纪惠敏黄晶晶