广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10241号上诉人（原审原告）：杨玲，女，1986年4月20日出生，汉族，住广东省廉江市。委托诉讼代理人：吴少玲，广东瀛双律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市荟城物业租赁管理有限公司。住所地：广东省广州市黄埔区鹤景路343号首层商铺。法定代表人：湛凤琦，职务：经理。委托诉讼代理人：陈峰，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。上诉人杨玲因与被上诉人广州市荟城物业租赁管理有限公司（以下简称荟城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初14408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。杨玲上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判荟城公司赔偿杨玲装修费损失99600元及搬运费2000元；2.本案诉讼费用由荟城公司承担。事实和理由：一、一审法院过分加重杨玲作为承租人审查租赁物情况的义务。首先，依据我国《合同法》第四十二条的规定，当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。荟城公司作为出租方，掌握租赁物的客观情况，根据诚实信用原则，应主动提前告知承租人的租赁物的实际情况。杨玲作为一个普通老百姓，在出租人不配合的情况下，不知道如何查询承租房屋的实际情况。且杨玲与荟城公司代表周炳坚相识多年，基于信任，也从未怀疑商铺的的产权情况。事实上，在其他城市，如果没有业主授权，他人是无法查询房屋的客观状态，杨玲本身不是广州人，也不清楚广州的查询是不需要业主授权的。其次，在合同履行过程中，杨玲亦曾经要求荟城公司提供涉案商铺的产权情况来办理营业执照，但荟城公司一直未提供。杨玲承租涉案商铺是用作水果销售，需要办理营业执照才能正常营业，否则将会受到工商部门的查处。但在杨玲承租后一直到装修完毕，荟城公司均诸多借口未予提供，显然是故意隐瞒。依据我国《合同法》的规定，荟城公司交付的租赁物不符合约定，导致杨玲无法正常使用，应对杨玲的损失承担责任。退一步来讲，即使杨玲有审查义务，但不应承担本案中的全部责任，荟城公司存在更大过错。二、杨玲未办理报建手续，不是产生损失的根本原因。首先，杨玲产生装修损失的根本原因是荟城公司的隐瞒。其次，涉案地块四角是有立柱的，杨玲只是在原来的基础上砌墙，杨玲主观上并不知道需要重新报建，且荟城公司从未就报建提供任何资料，只是告知杨玲自己装修后使用便可。且城管部门此次执法仅针对违反用途使用租赁物要求不能营业，而非针对租赁物是违法建筑需要拆除。此种情况下，荟城公司应对杨玲投入的装修损失及搬迁费用承担赔偿责任。特提起本案上诉。荟城公司未提交书面答辩意见，亦未通过其他方式进行答辩。杨玲于2020年9月23日向一审法院起诉请求：1.判令荟城公司返还杨玲2019年7月至2019年11月的租金共计37500元；2.判令荟城公司返还杨玲租赁保证金15000元及水电保证金2000元；3.判令荟城公司赔偿杨玲装修费损失99600元；4.判令荟城公司赔偿杨玲搬运费2000元；5.判令荟城公司承担本案诉讼费（迳付）。一审法院认定事实：粤房地权证穗字第××号不动产权证记载，房地产权属人为郑少宋，房屋坐落于广州市黄埔区鹤景路353-373（单号）首层商场，建筑面积372.64㎡，规划用途为商业。粤房地权证穗字第××号不动产权证记载，房地产权属人为郑少宋，房屋坐落于广州市黄埔区鹤景路341-373（单号）车库，建筑面积270.76㎡，规划用途为车库。郑少宋于2018年10月1日出具《授权委托书》，载明自签发之日起至2028年12月前，授权湛凤琦在鹤林苑1号楼首层商铺依据有关法规对上述商铺进行使用、出租及管理。郑少宋于2020年3月31日再次出具《授权委托书》，再次明确委托湛凤琦或其开办租赁公司自2018年10月1日起至2028年12月前对黄埔区鹤林苑341-373（单号）首层商场进行使用、出租及管理。2019年5月31日，荟城公司（甲方、出租人）与杨玲（乙方、承租人）签订《广州市物业租赁合同》，第二条约定：荟城公司将涉案商铺出租给乙方，建筑面积约95平方米（多于或少于面积乙方均予以确认，并且同意放弃申辩权），乙方承诺该物业仅用于合法的商业用途。第三条约定：租赁期限自2019年6月1日至2022年5月31日，其中2019年6月1日至2020年5月31日的租金为7500元/月，2020年6月1日至2021年5月31日的租金为7950元/月，2021年6月1日至2022年5月31日的租金为8427元/月，租金按月结算，由乙方在每月的第五日前支付。第四条约定：乙方向甲方交纳15000元租赁保证金和2000元水电保证金，甲方应在租赁期满或解除合同后将租赁保证金和水电保证金本金（不计利息）退回乙方。第六条约定：1.在签订本合同后的3天内按该物业的现状交付乙方使用。第七条约定：1.乙方需依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付滞纳金。如逾期十日作乙方违约处理，甲方可单方解除合同收回该物业，并没收乙方的保证金，同时要求乙方赔偿相关损失，乙方同意放弃申辩权。3.租赁期届满，应将该物业原好交回甲方。乙方在物业上安装的固定物件不能拆除，可移动的物业方可搬离。第八条约定：3.乙方须按时缴纳租金、水电费（水电费按实际用量及实际损耗分摊计收），若逾期10天未缴纳租金和水电费，或者所租赁的物业连续空置两个月以上的，甲方有权单方终止合同，收回物业，并且没收保证金，甲方不承担违约责任。4.乙方需对物业进行装修改造时，必须以书面形式将装修改造方案报甲方，经甲方同意才能进行施工。13.双方约定电费1.5元/度，水费6元/吨。其中，荟城公司的委托代理人周炳坚代表荟城公司在该合同上签名并加盖荟城公司的印章。租赁合同后附涉案商铺的平面图，双方在该平面中标注出杨玲实际租赁的地块及面积，杨玲签名确认对该标注面积无异议。租赁合同签订当天，杨玲向荟城公司支付涉案商铺租赁押金15000元、水电押金2000元及2019年7月的租金7500元，荟城公司在其向杨玲出具的《收据》中载明2019年6月为装修免租期。2019年6月1日，双方签订《场地移交书》，荟城公司将涉案商铺交付给杨玲，其中，移交当日的水表、电表读数均为0度。双方确认涉案场地包含了商铺和一小部分车库，商铺与车库连在一起，是一楼的架空层，交付给杨玲时只有几根柱子，双方在交付时只是指认了四至范围，交付后由杨玲进行砌墙、装修以及搭建阁楼。杨玲在涉案商铺修建了冷库，但未办理报建手续。涉案商铺交付后，杨玲依约向荟城公司支付了涉案商铺2019年8月至2019年11月的租金及2019年6月至2019年10月的水电费。2020年3月5日，荟城公司在涉案商铺张贴《通知书》，载明：因杨玲自2019年12月起一直拖欠租金、水电费未交，现已构成严重违约，根据合同约定，荟城公司不得不解除合同，收回场地，特此通知杨玲在2020年3月8日前将场地清理干净后交还荟城公司，逾期不交荟城公司将停止对铺位的水电供应。双方确认荟城公司自2020年3月9日起对涉案商铺进行断电，之后未再恢复通电。2020年7月31日，荟城公司在涉案商铺张贴《解除合同通知书》，载明：因杨玲自2019年12月起一直拖欠租金、水电费未交，已构成严重违约，根据合同约定，现荟城公司行使合同解除权，解除与杨玲的租赁合同，收回场地，要求杨玲在2020年8月5日前将场地腾空并清理干净后交还荟城公司等。同日，杨玲复函给荟城公司，载明：荟城公司向其出租涉案商铺时，隐瞒该场地部分是车库，不能用于商业用途，致使其被城管执法要求停止营业，且荟城公司在2020年3月8日将涉案商铺停电至今。在处理商铺能否继续营业过程中，是荟城公司要求其暂时停止交租，待上述问题处理好后才继续交租。因此其认为荟城公司违约在先，导致合同不能继续履行，导致其无法正常使用涉案场地，现其要求解除合同，并要求荟城公司承担因商铺停止营业导致其的损失。杨玲提交了涉案商铺外围的视频和小区出入口照片拟证实其承租涉案商铺后，涉案商铺外围被围栏封闭，小区出入口也安装了防盗门，只能凭卡进入，导致其无法对外经营。荟城公司对照片和视频的真实性予以确认，但辩称小区可以自由进出。杨玲还主张城管曾于2019年12月去查处过涉案商铺，但并未告知其具体是何情况，也未告知其不能使用涉案商铺，2020年3月15日城管再次来查处涉案商铺，告知其涉案商铺是车库，不能用于商业用途，禁止其使用并要求其拆除，城管还告知其早就通知过荟城公司此事，但荟城公司一直未告知其不能使用的真实原因，但城管均未向其送达书面文件，为证实其主张，杨玲提交了2020年3月城管执法的视频。视频显示：城管执法人员来到涉案商铺，告知杨玲涉案商铺部分为车库，不能用作商业用途，责令其在一周内拆除，并表示早已告知业主需要拆除事宜，亦表示上次过来已告知杨玲涉案商铺部分为车库，需要拆除。杨玲主张是荟城公司告知其2019年12月先不用交租，等荟城公司解决城管责令拆除事件后再支付租金，之后就未再与其联系，也未开单给其交水电费，为此提交了杨玲与周炳坚的录音，录音中杨玲提及2019年12月荟城公司工作人员曾通知其暂缓交租，等城管的事情处理完再交租，周炳坚未予以否认。荟城公司确认周炳坚是该司的股东，但认为其与周炳坚不存在委托关系，其与杨玲的谈话不代表公司的行为。杨玲为证实其已于2020年8月16日搬离涉案商铺，提交了当日搬离的视频，荟城公司对此表示不清楚。杨玲还辩称其已于2020年8月告知周炳坚其已将涉案商铺清空，门没有锁，且涉案商铺租赁事宜其均是与周炳坚交涉。荟城公司辩称其并未收到杨玲已将涉案商铺交还的通知。杨玲与荟城公司于2020年11月13日签订了《场地移交书》，显示杨玲已于2020年3月9日将涉案物业使用权移交给荟城公司。其中，周炳坚作为荟城公司的经手人代表荟城公司签名。杨玲主张其与周炳坚协商以2020年3月9日作为涉案商铺交还的时间。案件审理过程中，一审法院传唤周炳坚接受询问。周炳坚对杨玲提交的录音和《场地移交书》的真实性均予以确认，但否认其是荟城公司专门处理涉案商铺租赁事宜的工作人员，其确认在杨玲承租期间城管执法人员有对涉案商铺进行查处，但原因是有业主投诉杨玲安装的空调有噪音，但杨玲未按城管要求移动风机，而是要求荟城公司去城管处处理该事并要求免租，荟城公司认为不是其原因造成故未同意，其中《场地移交书》中的“2020年3月9日”是杨玲书写，其并未同意视为杨玲已于2020年3月9日交还场地。杨玲为证实其装修损失99600元，提交了《冷库施工合同》《装修合同》《装修合同书》及相应收据、发票。《冷库施工合同》载明：杨玲委托案外人对涉案场地进行施工，具体包括购买冷库主机、风机、库板及安装，工期自2019年6月8日至6月30日，工程价款为58000元。案外人出具的收据显示上述工程款58000元已付清。《装修合同》显示：杨玲委托案外人对涉案场地进行砌墙、扇灰、水电安装、地板等工程，工期自2019年6月1日至6月25日，工程价款为23000元。案外人出具的收据显示上述工程款23000元已付清。《装修合同书》显示杨玲委托案外人对涉案场地安装阁楼、卷闸门、封板，工期从2019年6月4日至6月11日，工程价款为18600元。案外人出具的收据显示上述工程款18600元已付清。杨玲还主张搬运费2000元，提交了相应金额的收据。上述事实，有不动产权证、《授权委托书》《广州市物业租赁合同》《收据》《场地移交书》《通知书》《解除合同通知书》、回函、《费用通知单》、照片、视频、录音、《冷库施工合同》《装修合同》《装修合同书》、发票及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，关于涉案《广州市物业租赁合同》的效力。涉案租赁物产权人郑少宋授权荟城公司、湛凤琦就涉案租赁物进行使用、出租及管理，荟城公司有权与杨玲就涉案商铺签订租赁合同。涉案租赁物虽然包含一部分车库，并非商业用途，但这并不影响双方租赁合同的效力认定。故双方签订的《广州市物业租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。关于租金返还。杨玲主张其承租涉案场地后小区实行封闭管理，导致其无法经营，是其自身应承担的商业风险，不应归责于荟城公司。对于涉案场地包含部分车库，杨玲作为承租人，在签订租赁合同时，应审慎审查出租人的产权情况，如出租人拒绝提交相关资料，其可选择签约或不签约，其在签约过程中未尽审查义务，自身存在过错，且2019年7月至11月期间，杨玲一直在装修和使用涉案场地，并未因涉案场地包含部分车库导致其不能使用，故杨玲要求退还上述期间的租金无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于租赁保证金和水电保证金。涉案租赁合同解除的最终原因是涉案租赁物包含部分车库，被城管执法部门要求拆除，从而导致杨玲暂缓支付租金，杨玲并无主观上的违约恶意。荟城公司作为出租人，在知晓涉案场地部分为车库的情况下，应如实告知承租人杨玲，其对涉案租赁合同的解除亦存在过错，且一审法院已另案判决杨玲支付剩余拖欠的水电费，故一审法院对杨玲要求退还租赁保证金15000元和水电保证金2000元的诉讼请求予以支持。关于装修费和搬运费损失。如前所述，虽然出租人未明确告知杨玲涉案场地包含部分车库，但杨玲作为承租人，未履行审慎审查义务，自身存在过错，且其在自行砌墙、修建阁楼前未办理报建手续，应自行承担相应后果，故一审法院对上述损失均不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2021年1月27日判决如下：一、广州市荟城物业租赁管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向杨玲退还租赁保证金15000元及水电保证金2000元；二、驳回杨玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3422元，由杨玲负担3049元，广州市荟城物业租赁管理有限公司负担373元。上述案件受理费杨玲已预缴，广州市荟城物业租赁管理有限公司在履行本判决义务时将其应负担的案件受理费迳付杨玲。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方均未提交新证据，且均同意本案进行书面审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：“第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。”的规定，经合议庭决定，本院依法对本案不再开庭审理。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实均发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅对杨玲的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点为：荟城公司是否应承担杨玲因承租涉案商铺所产生的装修损失和搬运费损失。对此，认定如下：涉案场地因包含部分车库，被城管执法部门要求拆除从而导致涉案租赁合同的解除。杨玲据此向荟城公司主张装修费和搬运费损失，但正如一审所述，杨玲作为承租人，未履行场地的审慎审查义务，自身存在过错。虽然其自行砌墙、修建阁楼前未办理报建手续并非导致场地被拆的原因，但其在未审慎审查场地产权、规划的情况下，抱着侥幸心理对场地进行装修，从而导致装修损失。且，虽然杨玲正常使用涉案场地至2020年3月8日，但其也自认于2020年8月16日才搬离场地，荟城公司在此期间亦存在租金损失。因涉案租赁合同的解除双方均存在过错，一审法院判令双方各自承担自己的损失，处理公平合理，本院予以维持。对于杨玲上诉要求荟城公司承担其装修和搬运费损失的主张，不予支持。综上所述，杨玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2332元，由上诉人杨玲负担。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  李 静审判员  唐佩莹二〇二一年七月九日法官助理眭翘书记员唐颖琪