广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂02民终961号 上诉人（原审原告）：赖超珍，女，1953年1月30日出生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市柳**。 委托诉讼代理人：李节，柳州市金盾法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：陈文兰，女，1956年11月17日出生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市城中区。 上诉人赖超珍因与被上诉人陈文兰确认合同无效纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2020）桂0205民初7016号民事判决，向该院提起上诉。该院于2021年1月29日立案后，依法组成合议庭，并于2021年3月1日、3月8日、7月27日组织当事人进行询问。上诉人赖超珍参加了第二、第三次询问，其委托诉讼代理人李节参加了第一、第二、第三次询问，被上诉人陈文兰参加了第一、第二、第三次询问。本案现已审理终结。 赖超珍上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法改判确认赖超珍和陈文兰签订的位于柳州市柳北区的买卖合同无效；三、依法改判陈文兰按涉案房屋的价值支付给赖超珍赔偿款20万元；四、或依法发回重审；五、本案一、二审案件受理费由陈文兰承担。 事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。赖超珍配合陈文兰签订房屋买卖合同以及办理一系列的过户手续都是为了配合陈文兰的借款手续，将案涉房屋过户买卖给陈文兰不是赖超珍真实意思表示，陈文兰将案涉房屋过户的真实意思是将案涉房屋作为借款的担保，双方的意思表示均不是房屋买卖行为，只是以房屋买卖的形式实现借款债权的目的。 陈文兰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 赖超珍向一审法院起诉请求：1.判令确认赖超珍与陈文兰签订的柳州市柳北区房屋买卖合同无效；2.判决陈文兰按柳州市柳北区房屋的价值支付给赖超珍赖超珍房屋赔偿款200000元；3.判令陈文兰承担本案案件受理费用。 一审法院认定事实：1998年5月14日，原柳州市房产管理局向赖超珍颁发《房屋所有权证》，载明房屋坐落为北雀路十八区8栋1单元2-3（以下简称案涉房屋），所有权人为赖超珍，所有权性质为房改私产，并注明1993年12月向柳州钢铁厂购买部分产权，1997年5月转为房改私产。2003年4月18日，赖超珍向柳州市国土资源局提交《申请书》，申请办理案涉房屋的土地权属登记。2003年10月30日，赖超珍签收办理完毕的土地证书。2004年8月7日，陈文兰向赖超珍出具《收条》，载明收到赖超珍案涉房屋的房产证。2005年6月13日，赖超珍委托柳州同益房地产评估咨询有限公司对案涉房屋的价值进行评估。同日，柳州同益房地产评估咨询有限公司出具《房地产估价报告》，载明估价目的为买卖，估价结果为房地产评估总价格41000元。2005年6月14日，赖超珍向陈文兰出具《委托书》，载明现委托陈文兰办理赖超珍房屋抵押过户手续及债务的相关手续，且产生的费用由赖超珍全部负担。2005年6月24日，赖超珍、陈文兰签订《柳州市房改房买卖契约》，约定赖超珍自愿将案涉房屋出售给陈文兰，房屋总价款为40000元。经查，案涉房屋自2005年7月12日起至2020年9月3日止，共发生五次不动产变更登记行为，现案涉房屋登记的权利人为案外人韦秀容。案涉房屋的土地使用权仍登记在赖超珍名下。 一审法院另查明，赖超珍一直居住在案涉房屋；至今向广西电网有限责任公司柳州供电局交纳电费的客户名称仍登记为赖超珍。现赖超珍认为其与陈文兰签订的案涉房屋买卖合同无效且陈文兰应向其赔偿损失，故诉至该院提出上述诉讼请求。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，赖超珍主张其未向他人出售过案涉房屋，但其在庭审中认可与陈文兰签订的《柳州市房改房买卖契约》系其本人所签，亦认可该《柳州市房改房买卖契约》的真实性，故赖超珍的主张与庭审中的陈述不一致，该院以经审理查明的事实为准，对赖超珍的主张不予采纳。因此，赖超珍曾于2005年6月24日向陈文兰出售案涉房屋。赖超珍向该院主张确认与陈文兰签订的《柳州市房改房买卖契约》无效，但其并未提供证据证实《柳州市房改房买卖契约》存在上述合同无效的法定情形。赖超珍一直居住在案涉房屋至今，案涉房屋的土地使用权仍登记在赖超珍名下，以及向广西电网有限责任公司柳州供电局交纳电费的客户名称仍登记为赖超珍等情形，均不属于上述合同无效的法定情形，亦不能影响《柳州市房改房买卖契约》的合同效力。因此，赖超珍要求确认与陈文兰签订的《柳州市房改房买卖契约》无效并要求陈文兰赔偿损失的诉讼请求缺乏事实和法律依据，该院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回赖超珍的诉讼请求。案件受理费7966元已减半收取计3983元，由赖超珍负担。 二审期间，赖超珍对一审法院查明事实没有异议，但认为一审法院遗漏查明赖超珍与陈文兰之间存在债权债务的基础法律事实，房屋买卖不是双方的真实意思表示。陈文兰对一审法院查明事实没有异议。 赖超珍围绕其上诉请求提交如下新的证据： 1.2005年10月18日的《收条》，拟证明在案涉房屋过户前后，赖超珍均按每月400元的标准向陈文兰支付借款利息； 2.2006年3月23日的《收条》，拟证明赖超珍在案涉房屋过户给陈文兰后，按每月400元的标准，利息标准2%向陈文兰支付利息； 3.2007年5月18日的《收条》，拟证明赖超珍在案涉房屋过户后，仍按月息2%的标准向陈文兰支付利息； 4.2007年7月21日的《收条》，拟证明在案涉房屋过户后，2007年7月赖超珍按每月400元，月息2%的标准向陈文兰支付利息。 证据1至4拟共同证明，以每个月400元，月息2%的标准支付，证明赖超珍向陈文兰借款20000元，与陈文兰在一审庭审中陈述的“赖超珍于2003年向其借款22000元，2004年6月7日又借了20000元，上述借款均是按月息2%的标准计付利息”存在矛盾，足以推翻陈文兰的陈述，因双方有证据显示的债权为20000元，陈文兰的陈述是借款本金42000元，共计欠款本息56000元。 陈文兰围绕其辩称提交如下新的证据： 1.《柳州市房地产抵押登记申请审核表》，拟证明当时赖超珍向陈文兰借款后，陈文兰为了保证自己的债权，赖超珍自愿与陈文兰到房产局办理房屋抵押手续，双方都在这份《审核表》上签字盖章； 2.《柳州市房地产抵押登记收件凭据》，拟证明赖超珍已和陈文兰正式办理房产抵押手续，陈文兰可以到房产局领取房屋抵押他项权证; 3.桂（2020）柳州市不动产权第××号不动产权证书，拟证明案涉房屋的现在产权人韦秀容已于2020年9月3日通过购买方式，合法取得案涉位于柳州市房屋，并且已缴纳土地出让金4798元，合法取得该房屋的土地使用权; 4.（2021）桂0205民初1048号民事判决书，拟证明柳北法院支持现房主韦秀容的诉请，判决赖超珍向韦秀容返还案涉房屋； 5.（2021）桂0205民初1049号民事判决书，拟证明案涉房屋曾经的房主为张建红，要求赖超珍支付房租，因为赖超珍不配合，没有下文了。 本院组织双方对证据进行了交换和质证，陈文兰对赖超珍提交的证据1至4的真实性没有异议，证据1支付的是2005年2月3日的利息，是案涉房屋过户以前发生的事情，与案涉房屋买卖过户没有关系。证据2支付的是2005年6月份的利息，都是延期支付的，没有按时支付。证据3，陈文兰收到赖超珍尚欠的800元利息，对应的尚欠本金为42000元，与案涉房屋买卖、过户没有关系。证据4没有注明任何利息，这份收条是陈文兰收到赖超珍支付的房租，并不是借款，更不是利息，如果是其他款项陈文兰会在上面注明。赖超珍对陈文兰提交的证据1的真实性认可；对证据2的真实性没有异议；对证据3至5的真实性没有异议，恰证实了陈文兰通过名为买卖实为民间借贷的行为，将赖超珍的房屋过户到其名下，再将房屋多次转让，陈文兰的行为已经损害了赖超珍的合法权益。 经质证，本院认为，赖超珍提交的证据1至4有原件与之核对，且陈文兰亦认可其真实性，故本院对其来源的真实性、合法性及关联性予以认定，对其证明目的，本院将在下文结合其他证据予以综合认定。对陈文兰提交的证据1有原件与之核对，且赖超珍亦认可其真实性，故本院对其来源的真实性、合法性及关联性予以认定；对证据2赖超珍认可其真实性，故本院对其来源的真实性、合法性及关联性予以认定；对证据3，有原件与之核对，本院对其来源的真实性、合法性及关联性予以认定；证据1至3的证明目的，本院将在下文结合其他证据予以综合认定。对证据4和5，是赖超珍与韦秀容之间的关系，与本案不具有关联性，本院对该两份证据不予认定。 针对赖超珍对于一审法院查明事实提出的异议，是本案的争议焦点，本院将在下文予以分析阐述。 经二审查明，一审法院查明事实除认定“案涉房屋的土地使用权仍登记在原告名下”有误外，一审法院查明的其他事实属实，本院依法予以确认。 二审另查明，案涉位于柳州市房屋的产权先后登记于赖超珍、陈文兰、韦秀容、杨平兰、张建红、韦秀容名下。2020年9月3日，韦秀容取得案涉房屋桂（2020）柳州市不动产权第××号的不动产产权证，权利类型为国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权，附记一栏中记载：已缴纳土地出让金4798元。国有建设用地使用权出让合同编号为柳土出私字2007124773。 陈文兰称：赖超珍在2003年向其借款22000元，2004年赖超珍又向其借款20000元，每次借款均书写有借条和借款合同，借条和借款合同上虽未约定有还款期限，但赖超珍口头说其借款一年清偿。由于赖超珍无法按时支付两笔借款的利息，双方协商将案涉房屋抵押给陈文兰，并在2005年3月办理了抵押登记，抵押登记办理之后三个月，赖超珍仍然无力偿还利息和本金，赖超珍就与陈文兰协商，双方以物抵债的方式，由赖超珍将案涉房屋转让至陈文兰名下，以抵清赖超珍所欠的本金，抵销之后赖超珍还欠14000元的利息，陈文兰当时还同意赖超珍提出让其继续在案涉房屋内居住并每月给租金400元，在房产过户之后一年内赖超珍再将房屋以市场价买回去。陈文兰认可在出借款项时，双方并未约定借款期限届满后，赖超珍到期没有清偿债务或者到期清偿债务的，案涉房屋应如何处理的问题。 赖超珍则称：最初其是向全治业借款2万元，并向全治业出具借条，借条中没有写明还款期限。然后全治业将该笔债权转让给陈文兰，其并没有向陈文兰借款42000元，之后陈文兰打电话给赖超珍，让赖超珍把身份证和户口本带上，过去处理2万元的事情，陈文兰就让赖超珍在准备好的各种材料（包括案涉《柳州市房改房买卖契约》）上面签字，赖超珍没有具体看所签材料的内容就签字了。赖超珍称将案涉房屋产权证交给陈文兰，将房子抵押给陈文兰，约定待赖超珍将借款还清之后，陈文兰就将房屋产权证还给赖超珍。赖超珍表示其大概十年前才发现陈文兰将案涉房屋过户给他人，于是赖超珍想以5万元买回案涉房屋，但陈文兰不同意。赖超珍表示从未向陈文兰支付过所谓的租金，只是每月支付400元的利息。赖超珍认为签订《柳州市房改房买卖契约》并不是其真实意思表示，其不认可与陈文兰一起去房管局办理过抵押登记和过户手续。赖超珍认可在出借款项时，双方并未约定借款期限届满后，其到期没有清偿债务或者到期清偿债务的，案涉房屋应如何处理的问题。 本院认为：综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：赖超珍主张与陈文兰签订的案涉《柳州市房改房买卖契约》无效并要求陈文兰赔偿其房屋价值损失20万元是否合理有据？ 关于《中华人民共和国民法典》施行后，本案的法律如何适用的问题，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，第二十八条的规定：“本规定自2021年1月1日起施行。本规定施行后，人民法院尚未审结的一审、二审案件适用本规定。”《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日施行，本案的合同签订、履行及纠纷的产生均在该法典施行之前，本案应当适用当时的法律。 赖超珍提出其签订《柳州市房改房买卖契约》并非其真实意思表示，办理案涉房屋过户手续仅是为了对其所负的20000元债务向陈文兰提供担保的主张不能成立，理由如下： 首先，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”，赖超珍作为主张双方签订《柳州市房改房买卖契约》是虚假的意思表示，且其与陈文兰之间存在其他真实意思表示的一方当事人，即主张双方签订买卖合同的真意是为民间借贷合同提供担保，赖超珍应对此承担举证责任。 其次，赖超珍主张双方之间形成让与担保，而法律对于让与担保的构成要件规定，不仅要有买卖合同的虚伪意思表示，而且要有以买卖合同作为民间借贷合同担保的真实目的，且表意人的真实意思为对方所明知，不能为表意人的单方意思表示。因此，甄别当事人签订买卖合同是否具有担保的意思表示是适用让与担保相关规定的前提。 本案中，赖超珍和陈文兰对双方借贷关系的由来、债权金额、借款金额、借款期限、已还款金额、尚欠款项、案涉房屋办理抵押登记和过户的理由和过程等均各执一词，仅有双方的陈述而无有效的书面证据证实转让案涉房产办理过户登记是基于陈文兰对赖超珍享有的债权所作的担保，虽然从双方的陈述可以反映关于案涉房屋的处理问题涉及陈文兰对赖超珍享有的借款债权，但第一，赖超珍作为完全民事行为能力人，主张在其未阅读《委托书》和《柳州市房改房买卖契约》内容，对内容不知情的情况下签署上述材料，不仅与常理不符，亦无任何证据证实。无法证实双方除了《委托书》和《柳州市房改房买卖契约》的表意意思外，还存在隐藏的其他真实意思表示。第二，案涉房屋先办理了抵押登记至陈文兰名下，再办理产权过户登记至陈文兰名下，上述行为均符合赖超珍在2005年6月14日出具的《委托书》和2005年6月24日签订的《柳州市房改房买卖契约》约定的内容。赖超珍未能对案涉房屋已先行办理了抵押登记已经为债权人陈文兰提供担保的情况下，又继续以出卖的形式办理产权过户对确保陈文兰债权实现的必要性作出合理的解释。第三，双方均认可在出借款项时，并未就借款期限届满后，赖超珍未能清偿债务或者已清偿债务的，案涉房屋如何处理问题进行过协商约定。说明关于案涉房屋的处理可能存在让与担保，亦可能存在以物抵债的两种意思表示，而赖超珍未能对其主张的具有让与担保的意思表示已明确、清晰地为相对方陈文兰知晓。第四，如若双方买卖房屋的真意为提供担保，赖超珍无法解释其在十年前发现案涉房屋办理过户登记之后，其向陈文兰提出以5万元的价格回购房屋的合理性。恰能证实赖超珍对签订的《柳州市房改房买卖契约》所产生的法律后果应当是清楚的。 据此，赖超珍提出双方的内心真意为签订《柳州市房改房买卖契约》的目的是为赖超珍尚欠陈文兰的债务提供担保的主张，仅有赖超珍一方的陈述，没有证据证实陈文兰对赖超珍主张的真实意思是提供担保是清楚明知的，故赖超珍应对其主张承担举证不能的不利后果。陈文兰主张赖超珍以案涉房屋抵债的方式，抵销了赖超珍尚欠陈文兰的本金，更符合目前证据所反映的事实。 最后，没有证据证实案涉《柳州市房改房买卖契约》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定的无效情形，故赖超珍主张《柳州市房改房买卖契约》无效并要求赔偿房屋的价值损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持，该份合同是双方在平等协商的基础上达成的，是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。 综上所述，赖超珍的上诉理由缺乏证据支持，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元（上诉人赖超珍已预交），由上诉人赖超珍负担。 本判决为终审判决。 审判长  温清华 审判员  朱立志 审判员  余 深 二〇二一年七月二十八日 书记员  苏 晗