四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川08民终783号 上诉人（原审原告）：广元碧桂园投资有限公司，住所地四川省广元市利州区大石镇快乐村三组，统一社会信用代码915108020667578235。 法定代表人：江英超。 委托诉讼代理人：王益，男。 委托诉讼代理人：冯敏，女。 被上诉人（原审被告）：成都骏腾体育文化传播有限公司，住所地四川省成都市青白江区红阳教育街75号1层，统一社会信用代码915101130669729538。 法定代表人：贺宁。 委托代理人：张玲玲，北京盈科（成都）律师事务所律师。 上诉人广元碧桂园投资有限公司因与被上诉人成都骏腾体育文化传播有限公司租赁合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2020）川0802民初2175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 广元碧桂园投资有限公司上诉请求:1、发回重审或撤销一审判决，支持上诉人一审的所有诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由:一、本案租赁物不存在不适租情形。一审法院认为2019年1月，案涉租赁物出现严重渗水、下水道堵塞场内潮湿等问题。但，案涉租赁物并未出现渗水、反潮等不适租的问题。结合被上诉人出示的证据来看，与“招商部璞经理”的微信截图、“物业公司”“项目”微信讨论截图、“利州法院金萍”与贺宁的聊天记录、与“胡秘书”的聊天记录、“广元项目遗留问题整改工作会议纪要”等证据均无法证明案涉案涉租赁物存在不适租的问题，而且被上诉人既未证明“招商部璞经理”“物业公司”“项目”等聊天主体为上诉人方工作人员，也未证明上述人员有权代表上诉人处理案涉商铺出租事宜。而且从上述人员的聊天记录来看，上述人员也未直接认可或承认案涉租赁物存在相应问题，仅仅是核实案涉租赁物是否真正存在相应漏水、堵塞问题。而“广元项目遗留问题整改工作会议纪要”并不构成对游泳池漏水问题的认可。上诉人将案涉租赁物交被上诉人使用，被上诉人早已实际控制案涉租赁物，如果案涉租赁物存在不适租问题，被上诉人应该直接提供租赁物不适租的图片及相应视频。而被上诉人在一审过程中从未提供案涉租赁物不适租的任何照片及视频证据，这明显与常理不符。一审法院仅根据被上述人所提供的几张“微信聊天记录”、“会议纪要”即简单粗暴认定案涉租赁物不适租，无事实和法律依据，属于事实认定错误。二、一审法院认为上诉人享有单方解除权,租赁合同（合同编号:×××68）于2019年9月16日解除，却不支持上诉人要求支付截止2019年9月租金及相应物业费、水电费的请求明显矛盾。根据上诉人与被上诉人签署的《商铺租赁合同》第7.1条约定，承租人拖欠本合同第四条约定的租金等任何费用达30天的，视为承租人违约，上诉人有权解除本合同。被上诉人自2019年4月起未支付后续租金，案涉租赁合同约定的解除合同条件已成就，且如前所述被上诉人并无实施同时履行抗辩权的事实及法律依据，上诉人有权单方解除案涉租赁合同。上诉人于2019年9月16日向被告法定代表人贺宁送达了《解除合同函》并已签收，上诉人与被上诉人签署的案涉租赁合同已于2019年9月16日解除。一审法院认可被上诉人欠付租金的事实、上诉人依约享有单方解除权，亦对解除函邮寄及送达事实予以认可，认定案涉租赁合同于2019年9月16日解除。上诉人享有单方解除权的基础是被上诉人欠租，被上诉人不享有同时履行抗辩权。三、一审法院遗漏多项诉讼请求，没有对上诉人主张损失、水电费、场地占用费、免租期租金等诉讼请求的事实及理由组织调查，并作出认定。首先，针对支付损失的诉讼请求，一审法院未进行调查，既未在事实部分查明该部分费用是否发生，未论证该部分费用是否构成相应损失，也未说理该部分费用不应由被上诉人承担的具体理由。其次，针对支付水电费、物业费的诉讼请求，一审法院也未组织调查该部分的事实，并未对租赁期水电费、物业费的权利主体及承担主体进行认定。最后，归还场地支付场地占用费的诉讼请求及支付免租期租金的诉讼请求均未在判决中涉及。一审法院甚至未查明案涉租赁物具体的归还时间、合同解除后是否涉及场地占用费等问题。 成都骏腾体育文化传播有限公司答辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，一审中被上诉人提供的大量证据能够证明本案发生纠纷原因就是上诉人提供的商铺不适租。一审判令双方解除租赁合同是基于双方的认可，认为目前合同状态已经解除，其解除之后与上诉人主张的物业费、水电费没有因果关系。被上诉人对游泳池进行了装修、设备添置，开业即发现承租的游泳池等存在不适租的情况，这不属于日常维护的范围。 广元碧桂园投资有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认原被告双方签订的《商铺租赁合同》（合同编号：×××68）于2019年9月16日解除；2、被告向原告支付2019年4月至2019年9月的租金57009.00元及自应付租金之日起至实际支付租金之日止的逾期付款违约金合计30271.37元；3、因被告停止营业产生的会员卡、储蓄卡等纠纷给原告造成的损失262796.00元；4、被告向原告支付水费630.63元、电费24706.28元；5、被告支付物业服务费11110.00元；6、被告于五日内向原告交还承租的商铺，并支付场地占用费154124.00元；7、被告向原告支付2018年9月至2019年2月的商铺免租期租金合计63144.00元；8、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年8月31日，原告广元碧桂园投资有限公司（甲方）与被告成都骏腾体育文化传播有限公司（乙方）签订了《商铺租赁合同》一份（合同编号：×××68），约定：“甲乙双方经协商一致，现就乙方向甲方承租商铺等租赁事宜订立本合同：一、租赁物的状况：1.甲方拟出租的租赁物位于广元市利州区××镇××村××组××号商铺。2.现甲、乙双方确认该商铺的暂测建筑面积为336.54平方米，若政府的国土房管部门核实的建筑面积与此不一致的，甲、乙双方均承诺不对此提出任何异议，仍按双方确认的该面积予以计算租金、物业服务费等费用。二、租赁物的使用用途：乙方承租该商铺用于经营健身，经营品牌为骏腾，未经甲方书面同意，乙方不得变更或增加该使用用途。三、租赁期限：自2018年9月1日起至2023年8月31日止。该《租赁合同》签订后，被告进场装修，添置设备等准备工作，2018年8月24日，成都骏腾体育文化传播有限公司以法定代表人贺宁的名义于向广元碧桂园公司支付案涉商铺的保证金和第一个月租金合计37692.48元。 2018年12月被告开始营业。2019年1月，因游泳池出现渗水、下水道堵塞、场内潮湿大量装修的健身柜体潮湿损坏等问题，导致无法正常经营。2019年2月15日，被告向原告发出《关于请求协调解决若干事宜的函》，请求解决游泳池渗水、无排风换气系统、下水道堵塞等问题。2019年2月20日，在原被告双方共同参加的《碧桂园问题解决群（9人）》，被告再次提出游泳池漏水见底，锅炉加温不能到位，员工因客户会员情绪激动辞职等问题，原告承诺进行检查及整改。2019年2月25日，被告再次通过《碧桂园问题解决群》提出游泳池漏水、淋浴无热水、场内潮湿大量装修的健身柜体潮湿损坏等原因，会员退卡现象频繁，现处于严重亏损状态，申请停业整顿。2019年6月13日，原告召开广元项目遗留问题整改工作会并形成《关于广元项目遗留问题整改工作会议纪要》一份，该次会议汇报了游泳池问题并形成了解决问题的决议。2019年9月16日，原告向被告发出《解除合同函》，被告于2019年9月24日签收。 2020年5月28日，原告将该营业用房租赁给第三方“刀锋格斗健身俱乐部”。现原被告双方因该营业用房租赁期间的租金等问题一直未得到妥善处理，原告遂起诉至本院。 上述事实有原被告营业执照复印件、《商铺租赁合同》、《承诺书》、微信聊天记录以及原被告的陈述在案佐证，足以证明。 一审法院认为，被告因经营健身项目需要，租赁商铺一间并与原告签订《商铺租赁合同》一份，双方均在该《商铺租赁合同》上加盖公司印章，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，故原告广元碧桂园投资有限公司与被告成都骏腾体育文化传播有限公司之间的租赁关系成立，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 根据相关法律规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。本案中被告按照约定用途，及时进行了装修并进行营业，原被告之间租赁合同关系成立。后被告在经营过程中，因出现游泳池严重渗水、下水道堵塞、场内潮湿大量装修的健身柜体潮湿损坏等问题导致无法正常营业，被告及时将上述问题多次反馈给原告。 同时，根据相关法律规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途。出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，本案中，因原被告没有约定，原告作为出租方，应当及时采取维修整改措施，在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原告未及时采取整改措施，导致被告在商铺租赁期限内无法正常经营，致使被告租赁原告的商铺进行经营健身房合同目的无法实现。以上事实有被告提供的聊天记录，以及原被告的陈述在案佐证，一审法院予以采信。 原告提出要求确认原被告双方2018年8月31日签订的《商铺租赁合同》（合同编号：×××68）于2019年9月16日解除的主张，原被告双方均同意解除合同，予以准许。根据相关法律规定，“合同自通知到达对方时解除”，被告于2019年9月24日签收，故合同解除时间为2019年9月24日。关于原告提出的其他诉讼请求，因原告在出租商铺期间，未尽到维修义务，保持租赁物符合约定用途，其主张无事实依据和法律依据，故不予支持。 综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、原告广元碧桂园投资有限公司与被告成都骏腾体育文化传播有限公司之间于2018年8月31日签订的《商铺租赁合同》（合同编号：×××68）于2019年9月24日解除；二、驳回原告广元碧桂园投资有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费8009.00元，由原告广元碧桂园投资有限公司负担。 本院审理时，双方当事人均未提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。同时查明：上诉人在一审时提交了一份落款时间为2020年5月28日《健身游泳会所营业及补偿协议》，该协议的甲方为宋宇，乙方为王凯平，丙方为本案的上诉人。该协议中“鉴于...2、骏等公司在未经丙方许可亦未告知丙方的情况下，将上述两商铺转租给甲方...4、由于甲方无力经营原位于上述两商铺的泳池、健身房，并遗留有大量办理泳池、健身房年卡、会员卡客户等遗留问题，...一、因乙方继续承接会员并提供服务，甲方承诺如下：...四、甲乙丙三方一致同意，丙方与骏腾公司就商铺一及商铺二的《商铺租赁合同》的履行及解除，由丙方自行向骏腾公司追偿所得租金、违约金、其他损失均由丙方单独享有...”。 本院认为，根据上诉人提交的其与案外人宋宇、王凯平在2020年5月28日签订的《健身游泳会所营业及补偿协议》，上诉人是知晓案外人宋宇为实际承租人的。作为处理上诉人向被上诉人发出解除合同函后租赁场地后续问题的协议，上诉人是与案外人宋宇签订而不是与被上诉人，说明上诉人认可被上诉人转租案涉场地给案外人宋宇的。案外人宋宇在实际享有承租案涉场地相应权利的同时，应承担相应的民事责任。被上诉人在签订案涉租赁合同后，并未实际履行。上诉人请求被上诉人承担案外人宋宇租赁期间的民事责任不当。 综上，因上述分析，上诉人的上诉请求不成立。一审驳回上诉人诉讼请求所依据的事实是否充分、理由是否正确，本院不再评判。一审判决结果正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10810元，由上诉人广元碧桂园投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 夏茂中 审 判 员 李 林 审 判 员 徐小雁 二〇二一年七月二十九日 法官助理 刘 骁 书 记 员 罗曼丹