北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2021）京民终308号上诉人（原审原告）：王红香，女，1971年11月21日出生，汉族，住址山西省安泽县。委托诉讼代理人：郑秋芳，山西中正平律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琴琴，山西中正平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中信富通融资租赁有限公司，住所地北京市通州区安顺北里18号楼安顺2街1号。法定代表人：张毅，董事长。委托诉讼代理人：王志强，北京市大嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓黎，北京市泽和律师事务所律师。原审第三人：临汾市洋洲房地产开发有限公司，住所地山西省临汾市尧都区新开路北口。法定代表人：郭月明，经理。委托诉讼代理人：郭宝平，北京市信格律师事务所律师。原审第三人：李锐，男，1975年1月9日出生，汉族，住山西省临汾市尧都区。上诉人王红香与被上诉人中信富通融资租赁有限公司（以下简称中信富通公司）、原审第三人临汾市洋洲房地产开发有限公司（以下简称洋洲房地产公司）、原审第三人李锐案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2020）京02民初578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭，于2021年5月24日公开开庭进行了审理。上诉人王红香的委托诉讼代理人郑秋芳、赵琴琴，被上诉人中信富通公司的委托诉讼代理人张晓黎，原审第三人洋洲房地产公司的委托诉讼代理人郭宝平到庭参加诉讼。原审第三人李锐经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。本案现已审理终结。王红香上诉请求：一、撤销一审民事判决，改判停止对山西省临汾市尧都区解放东路51号盛世华庭小区1号楼1单元1403号房屋的执行。二、本案的一审、二审诉讼费用由中信富通公司承担。事实与理由：1.一审判决将王红香与洋洲房地产公司签订的《盛世华庭??福苑认购协议书》（以下简称《认购协议》）认定为倒签，存在不当。涉案房屋最早由李锐向洋洲房地产公司购买，双方于2014年11月26日签订了《认购协议》。2018年12月18日，李锐将涉案房屋出卖给王红香，签订了买卖合同。因房屋尚未办理产权，经各方当事人一致同意，洋洲房地产公司将其与李锐签订的《认购协议》收回，重新与王红香签订《认购协议》。两份《认购协议》相比，仅是认购方进行了变更（合同主体变更），其他主要条款包括协议签订日期等均未变动，故并非一般意义上的倒签，该协议的实际生效的时间仍旧是在2014年11月26日，即涉案房屋的买卖合同签署于法院查封（2018年6月21日）之前。2.一审判决仅以未提供李锐与洋洲房地产公司签订的合同、以及付款、交房证据为由，否定李锐、王红香的物权期待权，存在不当。如上所述，李锐与洋洲房地产公司就案涉房屋签订的《认购协议》，在三方合意变更合同主体之后，原协议已被洋洲房地产公司收回，李锐无法再提供，而洋洲房地产公司并未被要求提供该协议。但不论提供与否，根据洋洲房地产公司以及李锐的陈述，均与王红香所述一致，即：在法院查封前的2014年，洋洲房地产公司已将涉案房屋出卖给李锐并进行了交付。关于房款支付的问题，一审法院已查明王红香将全部房款支付给李锐，洋洲房地产公司给王红香开具了收据（金额与2014年《认购协议》中房款一致），这也足以认定李锐已向洋洲房地产公司支付了房款，否则洋洲房地产公司不会给王红香换开收据。对于上述事实，虽无直接证据证明，但根据证据高度盖然性规则，应当认定上述事实存在，李锐对涉案房屋享有物权期待权，其出卖房屋给王红香的行为，应视为系将对房屋的期待权转让给王红香，即王红香对涉案房屋享有了物权期待权，该权利足以排除强制执行。中信富通公司辩称，一、王红香对涉案房屋不享有足以排除执行的物权等民事权益。（一）王红香对涉案房屋不享有物权期待权，不足以排除强制执行。王红香未与洋洲房地产公司签订商品房买卖合同，而是与李锐签订二手房买卖合同。因此王红香和洋洲房地产公司不存在房屋买卖合同关系，其对洋洲房地产公司不享有债权，而是基于通过中介公司签订的《房地产买卖合同》对李锐享有债权请求权，因此对涉案房屋不享有物权期待权。（二）李锐、王红香均对涉案房屋不享有物权期待权，不足以排除强制执行。1.王红香与洋洲房地产公司未签订合法有效的房屋书面买卖合同。王红香向一审法院提交了与洋洲房地产公司签订的《认购协议》一份，作为认购涉案房屋依据。但王红香与洋洲房地产公司之间没有实际买卖行为。结合王红香和李锐签订的二手房《房地产买卖合同》及相关交费单据，一审庭审中王红香、洋洲房地产公司和李锐均认可王红香系于2018年12月从李锐手中购买涉案房屋的事实，以及《房地产买卖合同》确认购房价款为415000元的事实可以看出，《认购协议》显示的签订日期为2014年11月26日，价款为485593元，与实际买卖涉案房屋的时间和价款均不一致。且该协议书显示所签日期为涉案房屋2018年6月21日被查封前，王红香实际购买房屋发生于查封后，该份《认购协议》不具真实性，显然系倒签日期逃避执行。2.王红香、洋洲房地产公司和李锐均未在一审中提交洋洲房地产公司与李锐就涉案房屋签订的任何合法有效的书面买卖合同，甚至无法说清和李锐签合同的日期。故王红香、李锐未在查封前和洋洲房地产公司签订合法有效的房屋买卖合同，不享有对涉案房屋的物权期待权。二、王红香的异议主张不具备法规规定的排除执行的法定情形。王红香排除强制执行的主张不同时具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条规定的情形。1.如前所述，王红香未与作为被执行人的洋洲房地产公司在涉案房屋被查封前签订合法有效的书面买卖合同。王红香系于2018年12月，即涉案房屋被查封后，向李锐购买的该二手房屋。2.王红香未在查封前合法占有涉案房屋。首先，王红香系于查封后购买该涉案房屋，故不可能在查封前合法占有该涉案房屋。王红香及李锐也未提交任何证据证明李锐实际占有该涉案房屋。其次，王红香提交的证据不能形成完整有效的证据链条，不足以证明其已占有涉案房屋。最后，即使王红香已占有，但该占有系不合法占有。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，房屋经过竣工验收合格后才能交付使用。涉案房屋未经验收，即使王红香实际占有了涉案房屋，但其对房屋的占有不能被认定为合法占有。3.王红香未在查封前支付全部价款。王红香提交法院的付款银行回单时间为2018年12月18日，无付款人信息，无法证明该笔付款为何人、支付的何种款项。王红香提供的证据无法证明其已支付全部价款，且支付时间为涉案房屋被查封后。王红香、李锐均未提交李锐对案涉房屋的有任何付款的证据。4.王红香未能办理涉案房屋的过户登记系其自身过错原因造成。王红香与李锐签订二手房买卖《房地产买卖合同》，此种交易方式存在极大交易风险，王红香应尽到审慎的审查、注意义务。在王红香购买该二手房时，涉案房屋即处于未进行合法登记及查封状态，王红香仍然与李锐签订《房地产买卖合同》，显然未尽到合理的注意义务，自身存在过错。目前没有证据证明王红香在涉案房屋长期未能办理过户的情况下采取了有效措施去主张权利。王红香也未在合理期限内要求办理涉案房屋的过户登记，也说明涉案房屋未办理过户登记系其自身过错造成。而且在一审中，王红香亦未提交任何证据证明非因其自身原因未办理过户登记。三、一审判决有关诉讼费用承担合法合规。综上，王红香的上诉理由不能成立，一审判决应予维持。洋洲房地产公司辩称，同意王红香的上诉请求及理由，不认可中信富通公司的答辩意见。王红香向一审法院起诉请求：1.判令排除对山西省临汾市尧都区解放东路洋洲花园盛世华庭1号楼1单元1403号房屋的执行，并解除查封；2.本案诉讼费由中信富通公司承担。一审法院认定事实：一、关于涉案房屋执行及执行异议的相关情况一审法院在审理（2018）京02民初70号中信富通公司与临汾市洋洲石油供应有限公司（以下简称洋洲石油公司）、临汾市亿鑫源混凝土搅拌有限公司、临汾市尧都区尧尔欣经贸有限公司、吉文杰、许六斤、郭亮芳、吕建斌、赵志芳、洋洲房地产公司、海南兴隆太阳河投资有限公司融资租赁合同纠纷一案中，依据中信富通公司的申请，作出了（2018）京02民初70号诉讼保全民事裁定书。一审法院据此于2018年6月21日保全预查封了洋洲房地产公司位于山西省临汾市解放东路洋洲花园盛世华庭包括涉案房屋在内的64套房屋。一审法院于2018年11月26日作出（2018）京02民初70号民事判决书，判决洋洲房地产公司、洋洲石油公司等承担相应的法律责任。洋洲石油公司不服该判决，向北京市高级人民法院提起上诉。北京市高级人民法院于2020年4月21日作出（2019）京民终495号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年6月17日，一审法院对涉案房屋进行续封。2020年8月，中信富通公司向一审法院申请强制执行。案外人王红香就涉案房屋向一审法院提出执行异议，法院于2020年7月21日作出（2020）京02执异270号执行裁定书，裁定驳回了王红香的异议请求。后王红香提起本案执行异议之诉。二、关于王红香主张其享有足以排除强制执行权益的情况（一）关于签订《认购协议》情况王红香提供的证据显示：王红香作为认购方、洋洲房地产公司作为出卖方，双方签订《认购协议》。该协议书约定，王红香选择购买“盛世华庭·福苑”项目1号楼1单元1403层号房，建筑面积约88.79平方米，房屋总价款485593元，付款方式为一次性付款。该协议书的落款时间为2014年11月26日。2018年12月18日，李锐（甲方）与王红香（乙方）、山西安信诚联房地产经纪有限公司（丙方）签订《房地产买卖合同》，约定：甲方同意将座落在临汾市盛世华庭福苑1号楼1单元1403的房屋住宅楼及该房屋占用范围的土地使用权出售给乙方，房屋建筑面积88.79平方米，一起转让的设施（房屋附属设施）及装饰情况为毛坯；该房产总价为415000元；乙方付款方式为全款支付；签订本合同后，甲方向丙方支付相当于房屋成交总价款的1%的中介服务费4000元，乙方向丙方支付相当于房屋成交总价款的1%的中介服务费6000元，于购房合同成立之日交付。中信富通公司不认可王红香与洋洲房地产公司签订的《认购协议》的真实性，主张该协议书为王红香与洋洲房地产公司于涉案房屋被查封后倒签形成。洋洲房地产公司就该《认购协议》的签订情况提交书面情况说明解释称，经查询资料，李锐于2014年11月26日与洋洲房地产公司签订《认购协议》，购买了盛世华庭·福苑1号楼1单元1403号房屋，以房抵账方式付款。2018年12月18日，李锐将房屋转让给王红香，并出具转让证明，该房屋已交付。（二）关于支付购房款情况王红香提供的证据显示，2018年12月18日，王红香通过其山西省农村信用社账户向李锐的账户转存415000元。同日，李锐向王红香出具收条，载明“今收到王红香交来购盛世华庭1号楼1单元房地产购房房款人民币415000元”。山西安信诚联房地产经纪有限公司向王红香出具收据，载明“收到王红香交来购盛世华庭1号楼1单元服务费6000元”。同日，洋洲房地产公司向王红香出具一份收据，上面载明：交款单位为王红香，收款事由为盛世华庭小区1号楼1单元1403室房款，金额为485593元。（三）关于涉案房屋占有使用情况王红香提交了涉案房屋的室内照片以及盛世华庭物业办于2019年3月21日开具的5张收据，内容分别为确认收到王红香为涉案房屋交纳的物业费、公用电费、装修保证金、暖气接口费、煤气集资费、有线电视初装、专项维修基金、转移登记费、共有产权证费、交易费、测绘费、咨询服务费、档案保管费及契税。（四）关于未办理过户登记的原因经洋洲房地产公司申请，山西省临汾市建设局于2010年11月29日向洋洲房地产公司颁发了涉案楼盘的预售许可证，有效期限为2010年11月29日至2011年5月25日，又于2011年7月19日向洋洲房地产公司出具了商品房预售许可证延期决定书，将上述期限延期至2012年5月31日。后该预售许可期限未再延期。洋洲房地产公司、王红香均未办理涉案房屋的物权登记手续。对于未办理涉案房屋的物权登记手续的原因，王红香主张其始终要求洋洲房地产公司为其办理涉案房屋产权证，但是洋洲房地产公司一直以种种理由拖延。洋洲房地产公司主张由于山西省临汾市当地的房产局变更为不动产局，业务停办了很长时间，后来又因房产局移交业务，直至后来出现房屋查封，综合导致了涉案房屋未能办理网签，涉案房屋所属的楼盘至今未能竣工验收，因此未能办理物权登记手续。为此，一审法院于2020年11月17日至19日前往山西省临汾市就涉案房屋所属楼盘未竣工验收、涉案房屋未办理网签及未办理物权登记手续的原因等情况进行调查。山西省临汾市规划和自然资源局相关工作人员反馈，因2009年7月洋洲房地产公司未按照规划审批建设涉案楼盘，于2016年3月14日被规划执法部门处以72.94833万元的罚款，洋洲房地产公司缴纳了罚款，至今洋洲房地产公司未提交涉案楼盘的竣工验收规划方面的申请；山西省临汾市房地产服务中心相关工作人员反馈，2012年时确实存在过一次系统升级，但在很短的时间内就恢复相关网签业务办理，不存在洋洲房地产公司所述的很长一段时间未能办理网签的情况。同时根据网签登记系统显示，山西省临汾市自2011年至今，每月都有办理网签的记录；涉案楼盘当时可以办理网签，并且在2011年6月、9月查询到涉案楼盘大量办理网签的记录。洋洲房地产公司和王红香均认可，涉案楼盘已办理网签的房屋未在（2018）京02民初70号案件被查封房屋范围内。一审法院认为，本案系王红香提起的案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中，王红香作为案外人，主张其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。王红香对其诉讼主张负有举证证明责任。根据执行异议和复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”法院参照上述规定，对王红香提出的执行异议理由进行具体分析。王红香在诉讼中提交了其与洋洲房地产公司就涉案房屋签订的一份落款时间为2014年11月26日的《认购协议》。该协议书内容包含了出卖方及认购方的基本信息、涉案房屋基本情况、购房款及付款方式等商品房买卖合同的基本内容，据此可以认定王红香与洋洲房地产公司签订了商品房买卖合同。法院注意到，根据王红香与洋洲房地产公司以及李锐的陈述，三方当事人均认可涉案房屋实为王红香于2018年12月18日通过中介公司从李锐处购买取得，故王红香与洋洲房地产公司签订的《认购协议》系倒签形成。王红香起诉主张，在一审法院查封涉案房屋之前，洋洲房地产公司已将该房屋出售给了李锐并进行了交付，该房屋已不属于洋洲房地产公司所有，故不应被查封。对此，法院认为，洋洲房地产公司与李锐均未提供双方就涉案房屋签订的房屋买卖合同，亦未提供证据证明李锐向洋洲房地产公司实际交付了购房款以及洋洲房地产公司向李锐实际交付涉案房屋的具体时间，因此，现有证据不足以证明李锐对涉案房屋享有物权期待权。根据李锐在涉案房屋被法院查封之后将涉案房屋出售给王红香的相关事实，亦不能认定王红香对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。因此，对于王红香要求停止对涉案房屋的执行并解除查封的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告王红香的诉讼请求。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案情况为王红香于2018年12月18日通过中介从李锐处购买涉案房屋，后又与洋洲房地产公司签订《认购协议》。故本案焦点问题是王红香关于其享有足以排除对涉案房屋强制执行的权利的主张，是否符合执行异议和复议规定第二十八条、第二十九条的规定。执行异议和复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，王红香向李锐购买涉案房屋的时间为2018年12月18日，此时涉案房屋并未登记在李锐名下，且处于法院查封状态，房屋的产权归属并未得到相关部门的确认，但王红香仍出资购买该房产，其未尽到合理的注意义务，王红香亦未举证证明本案存在“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。此外，王红香于2018年12月18日向李锐支付415000元，并未直接向洋洲房地产公司支付房款，而根据洋洲房地产公司于同日向王红香出具的收据载明王红香支付了全部购房款，但王红香实际向李锐付款金额与收据金额、《认购协议》所载房款金额不一致，且王红香亦未提交李锐向洋洲房地产公司支付了购房款的凭证，其未能提交充分的证据证明李锐履行了付款义务。因此，王红香主张的事实不符合执行异议和复议规定第二十八条和第二十九条所列的情形，现有证据不能够证明王红香享有足以排除对涉案房屋执行的权益，其要求法院停止对涉案房屋的执行并解除对涉案房屋查封的理由不能成立。综上所述，王红香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由王红香负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵红英审 判 员 杨绍煜审 判 员 王 肃二〇二一年七月三十日法官助理 王英博书 记 员 王 峥书 记 员 刘向楠书 记 员 岳 琳