贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2725号上诉人（一审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城购物中心。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：赵方，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：方洪伟，贵州本芳律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：曾德祥，男，1968年2月18日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：吴发琴，贵州神兽律师事务所律师。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称：招商商置）因与被上诉人曾德祥商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院(2020)黔0502民初1739号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人招商商置上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：根据法律规定，承担办理涉案房屋权属登记义务的主体为被上诉人，上诉人仅负有协助义务。根据双方补充协议约定，上诉人代被上诉人办理产权登记的前提条件是被上诉人提交全部办证所需资料，而被上诉人拖延提交办证资料的行为构成违约，此种情形下，不论是根据法律规定还是双方合同约定，上诉人均不应承担违约责任。上诉人于2017年9月24日至9月30日期间通过设置办证资料收取点的方式针对整个项目小区所有的业主收取办证所需资料，但被上诉人并未提交资料，上诉人于2018年8月23日再次通过邮寄的方式，通知被上诉人提交办证所需资料。被上诉人收到通知后才将办证所需资料提交上诉人，并向上诉人出具委托书，而在被上诉人提供相关材料之前上诉人无法向登记机构提交办证所需材料，无法完成办证工作。因此，上诉人与被上诉人之间，直到被上诉人出具委托书之日才形成委托代办关系，在双方形成委托代理关系之前，上诉人不负有办证义务，也无法完成代为办证任务，不应承担违约责任。被上诉人曾德祥二审未作答辩。原审原告曾德祥一审诉讼请求：1、依法判令被告支付原告从2013年11月1日至2019年2月21日逾期办理商品房转移登记且移交证书文本违约金159501.45元；2、本案诉讼费由被告承担。一审查明事实：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的招商花园城商品房，商品房总价款为550005.00元。原告依约支付了全部房款，完全履行了自己的付款义务。根据《商品房买卖合同》第二十二条第二款的约定，被告应当在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，未约定办理转移有关文书并交付原告的时间，也未约定被告未按期为原告交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的计算方式。被告至今未向原告交付任何办理房屋权属登记的有关文书。被告于2013年7月1日交房给原告使用，被告未在该期限内向原告办理商品房产权证书，交付给买受人。2019年1月10日，原、被告签了委托书，委托被告办证，被告未提供证据证明何时履行通知办证的义务，签委托书时间视为履行通知办证义务的时间。另查明，涉案房屋已经符合办理不动产转移登记的条件。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告应于2013年9月29日前办理转移有关文书并交付原告，被告未在该期限内向原告办理，交付给买受人。关于被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金。综合全案来看，被告确实存在违约情形，未在约定的时间内将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，已构成违约，该当支付违约金，违约金的起算时间从2013年9月30日开始计算。2019年1月10日，原、被告签了委托书，委托被告办证，被告未提供证据证明何时履行通知办证的义务，签委托书时间视为履行通知办证义务的时间，被告提出诉讼时效抗辩。原告于2020年1月17日主张，经审查原告违约金的请求应当从2017年1月17日算至被告履行通知义务之日止即2019年1月10日。原告与被告签订的《商品房买卖合同》并未约定逾期办理房屋产权手续违约金的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”故原告请求的办证违约金及计算方法，符合法律规定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告曾德祥支付逾期交付办理商品房不动产权证书违约金，违约金以购房本金550005.00元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的1.3倍计算，时间自2017年1月17日起计算至2019年1月10日止；二、驳回原告曾德祥的其他诉讼请求。案件受理费1745.00元（已减半收取），由原告承担1150.00元，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司承担595.00元。本案审理期间，上诉人招商商置向本院提交邮寄单，用以证明：上诉人于2018年10月17日向被上诉人邮寄《办理产权证的告知函》，已尽到通知义务，即便上诉人应当承担违约责任，违约期限应截止至2018年10月17日。被上诉人曾德祥质证意见：对三性无异议，但该证据从时间上看不是新证据，一审未向法庭提交，邮寄单无邮寄内容，无收件人签收，无法查到何时送达，不能证明上诉人已尽到通知义务。经审查，该证据符合证据的三性，且邮寄单载明的曾德祥的电话及地址与曾德祥在《商品房买卖合同》上预留的一致，本院采纳作为本案证据。被上诉人曾德祥未向本院提交证据。经审理查明：上诉人于2018年10月17日通过邮寄办理产权证的告知函的方式向被上诉人履行通知提交办证资料的义务，且被上诉人已于2019年2月21日取得不动产权证。其余认定事实与一审认定的一致。本院认为：根据双方《商品房买卖合同》的约定，上诉人应当在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，未约定办理转移有关文书并交付被上诉人的时间，约定了上诉人未按期为被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的计算方式。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，上诉人应于商品房交付之日起90日内即2013年9月29日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。上诉人未将商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，构成违约。依据合同约定，上诉人招商商置应当限期办理商品房初始登记，并限期向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，鉴于上诉人已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责上诉人再向被上诉人交付有关文书已无实际意义。此时上诉人依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人代为办理转移登记。上诉人主张其于2017年9月24日-2017年9月30日通过设置办证资料收取点的方式针对整个项目小区所有业主收取办证所需资料，但提供的张贴公告的照片及部分业主的证明复印件没有其他证据予以佐证，不能核实其真实性，不能证明其已履行向被上诉人告知办证的义务，对其证明效力不予确认。上诉人主张其于2018年10月17日向被上诉人邮寄《办理产权证的告知函》，已履行告知义务，并提供邮寄单予以佐证，本院予以支持。上诉人在一审中主张被上诉人诉请超过诉讼时效，故自被上诉人向一审法院交诉状主张权利之日2020年1月17日回溯3年，即2017年1月17日起的违约金应予保护，超过3年的部分已超过诉讼时效期间，不予保护。故上诉人的违约期间自2017年1月17日至2018年10月17日。一审对违约期间认定错误，予以纠正。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以按照被上诉人已付购房款总额550005元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审认定事实错误，判决结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1739号民事判决第二项，即“驳回原告曾德祥的其他诉讼请求。”；二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1739号民事判决第一项为：上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人曾德祥支付逾期交付办理商品房不动产权证书违约金，违约金以购房本金550005.00元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的1.3倍计算，时间自2017年1月17日起计算至2018年10月17日止；三、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1745.00元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担743元，被上诉人曾镜宇负担1002元；二审案件受理费1498元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担1311元，由被上诉人曾镜宇负担187元。如果义务人未按本判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 郭少华审判员 胡伟科二〇二一年七月六日法官助理张艳书记员高进