山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0112民初1644号 原告：济南荣耀房地产开发有限公司，住所地济南市历城区。统一社会信用代码：91370112MA3CHGCU15。 法定代表人：王晓辉，总经理。 委托诉讼代理人：许芝境，山东德衡（济南）律师事务所律师（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：王磊，山东德衡（济南）律师事务所实习律师（一般代理）。 被告：李炳亮，男，1992年2月13日出生，汉族，住山东省诸城市。 原告济南荣耀房地产开发有限公司（以下简称荣耀公司）与被告李炳亮商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用普通程序，于2021年6月8日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人许芝境、王磊到庭参加诉讼，被告经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 荣耀公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告双方于2019年6月24日签订的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》已解除；2.依法判令被告向原告支付代偿费787283.88元；3.依法判令被告向原告支付违约金110479.2元；4.依法判令上述第二、三项诉讼请求所涉款项从原告应返还购房款中抵扣；如不足以抵扣的，被告向原告进行支付；5.律师费25522元、诉讼保全保险费1330元由被告承担；6.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2019年6月24日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告购买原告商品房一套(郭店李东李西A-2地块建设项目4号楼2单元302号)，总房款1104792元。合同签订后，被告支付了购房首付款，并在中国建设银行股份有限公司济南历城支行办理了银行按揭贷款手续，贷款人民币770000元，但被告并未按时偿还银行的按揭款。虽经多次催告，被告至今仍未偿还按揭款。为此，原告为其代为偿还按揭款787283.88元。综上，被告的行为已经构成严重违约，原告为保护自身合法权益按照合同约定行使合同解除权，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特诉至法院，望判如所请。 李炳亮未作答辩。 荣耀公司围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》1份、《通知书》及邮寄单、邮件查询回执各1份、《通知》及电子回单各1份、《解除通知书》及邮寄单、送达回执各1份、《通知》及电子回单各2份、诉讼保全责任保险发票1份、《诉讼代理委托合同》及发票、转账交易回单各1份。李炳亮未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。上述证据经本院审查后，相互印证，结合荣耀公司的当庭陈述，本院认定事实如下： 1.2019年6月24日，荣耀公司（作为出卖人）与李炳亮（作为买受人）签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：李炳亮自愿购买荣耀公司开发建设的x地块建设项目（一期）x号楼x单位x室商品房，房屋建筑面积共101.67平方米，每平方米单价10866.45元，总价款1104792元，买受人于签约当日支付首付款334792元，剩余款项77万元办理按揭贷款。另外双方还对交付期限、违约责任等作了约定。荣耀公司及其时任法定代表人马晓伟在合同出卖人处盖章确认，李炳亮在合同买受人处签名捺印予以确认。 同日，荣耀公司（作为出卖人）与李炳亮（作为买受人）签订《商品房买卖合同》补充协议，该补充协议第四条约定：1.买受人向银行申请贷款，按银行有关规定出卖人以承担连带责任保证方式向银行提供担保，故买受人在此确认并承诺：买受人同意按贷款合同约定全面履行按期偿还贷款义务，否则由此而引起的法律责任由买受人承担。出卖人担保期间，如买受人原因，导致出卖人承担担保责任的，买受人必须自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项，并适用以下方式承担违约责任：买受人自出买人承担担保责任责任之日起7日内归还出卖人代还的全部款项，并按出卖人代其向银行还款总额每日万分之五的标准向出卖人支付违约金；买受人自出卖人承担担保责任之日起第8日及其后归还出买人代还全部款项的，按出卖人代其向银行还款总额每日万分之六的标准向出卖人支付违约金；买受人自出卖人承担担保责任之日起超出30日仍未归还出卖人代偿全部款项的，出卖人有权解除合同，买受人除全额偿还出卖人代还款项外，同时向出卖人支付总房款10%的违约金；2.买受人因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次）或者因逾期还款导致按揭银行终止贷款合同的，出买人有权选择解除本合同及本补充协议，将房屋收回另行出售，买受人除全额偿还出卖人代还款项外，同时向出买人支付总房款10%的违约金。且买受人同意出卖人将应退房款优先并直接支付给贷款银行以偿还买受人的银行贷款、滞纳金、违约金等费用……；该补充协议第十七条约定：1.买受人明确表示不再履行本合同或者以自己的行为表明拒不履行本合同(包含拒不缴纳应缴款项)，经出卖人催告后十日内仍不履行的，属于根本违约，应当按合同金额的10%支付违约金。2.因买受人原因导致合同解除的，在书面解除通知送达买受人之日即视为解除。买受人除依据本合及本补充协议向出卖人支付总房款10%违约金外，还应当承担因解除合同产生的诉讼费、律师费、保全费、保险费、评估费、检测费、拍卖费等各项费用……4.合同解除后，出卖人应在办理完毕合同注销登记手续且买受人已经腾房（如已交房）后90日内，将买受人已付房价款扣除违约金及各种相关费用（包括但不限于代为偿还的贷款利息及罚息（如有）、出卖人为签订及解除本合同及补充协议而实际产生的费用（如印花税、律师费及手续费）、房屋使用费（如有）及出卖人其他损失等）后的余额一并返还买受人，如买受人已付房款不够扣除上述费用的，出卖人享有继续追索的权利……；该补充协议第十八条约定：1.买受人同意，《商品房买卖合同》及本补充协议内容中所涉及的出卖人通知，出卖人可以选择以下一种或数种方向向买受人送达：（1）书面通知。买受人确认在《商品房买卖合同》中提供的地址为出卖人向其送达书面通知的有效通讯地址，出卖人一经向买受人提供的该通讯地址发出书面通知，即使是他人代收或无人签收，亦视为买受人已收到出卖人的通知。如买受人变更该通讯地址的，应当在地址变更的事实发生后七日内以书面通知出卖人进行更改。否则，由此引起的一切不利后果均由买受人承担。……荣耀公司及其时任法定代表人马晓伟在合同出卖人处盖章确认，李炳亮在合同买受人处签名捺印予以确认。 李炳亮已按上述合同约定支付荣耀公司购房首付款334792元，并向中国建设银行股份有限公司济南历城支行（以下简称建行历城支行）办理按揭贷款77万元，用于支付所购房屋剩余购房款。 2.2020年9月28日，荣耀公司向李炳亮在涉案合同中提供的地址邮寄了《通知书》，告知李炳亮截止到2020年9月24日，其已逾期偿还银行贷款109天，逾期银行贷款金额合计11253.35元，要求李炳亮于2020年10月5日前还清逾期银行贷款。该通知书由菜鸟驿站代为签收。 2020年9月29日，建行历城支行向荣耀公司发出《通知》，内容为李炳亮应于每月3日偿还贷款本息4318.98元，但截止该通知发出之日，李炳亮已经连续拖欠4期，累计拖欠5期；2020年9月29日，需荣耀公司代为偿还该笔贷款的逾期利息11253.35元。2020年9月29日，荣耀公司代李炳亮向建行历城支行支付11253.35元。 2020年12月，荣耀公司向李炳亮发出《解除合同通知书》，称因李炳亮逾期偿还银行贷款，银行已多次通知荣耀公司，要求荣耀公司承担担保责任，荣耀公司已代李炳亮偿还逾期贷款本息11253.35元，经荣耀公司多次通知，截止发函之日李炳亮一直未偿还荣耀公司代偿款项及违约金，现依据《商品房买卖合同》补充协议的约定，通知李炳亮：1.解除2019年6月24日签订的《商品房买卖合同》，自本通知到达之日，《商品房买卖合同》解除。荣耀公司有权将《商品房买卖合同》项下的房屋另行出售给他人而无须另行通知李炳亮，李炳亮已支付的购房款将按照《补充协议》的约定处理。2.李炳亮应于2020年12月20日前到荣耀公司售楼处办理《商品房买卖合同》解除手续，支付荣耀公司相应金额的违约金及代为偿还的款项和利息及因此所产生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、合同解除导致权属变更需要支付的所有税、费等）等。2020年12月22日该《解除通知书》由他人代为签收。 2021年3月29日，建行历城支行向荣耀公司发出《通知》二份，内容均为：2019年7月9日，建行历城支行为借款人李炳亮发放77万元用于支付购买x地块建设项目（一期）x号楼x单元x室房款，李炳亮已连续拖欠期数5期，累计拖欠期数10期，未偿还借款。根据建行历城支行与荣耀公司签订的编号为《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，截止到2021年3月29日，需要荣耀公司代偿该笔借款本金756680.25元、利息18927.46元、罚息422.82元合计776030.53元。 2021年3月29日，荣耀公司代李炳亮偿还建行历城支行776030.53元。 另查明，涉案房屋未交付李炳亮。荣耀公司提起本次诉讼支付律师代理费25522元，进行诉讼财产保全购买财产保全保险支付保险费1330元。 本院认为，荣耀公司与李炳亮签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同》补充协议均系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。但李炳亮多次拖欠偿还银行贷款，导致荣耀公司代为偿还，经荣耀公司催缴后仍然拖欠30日以上，该情形已符合双方所签订的《商品房买卖合同》补充协议所约定的合同解除条件，2020年12月22日，荣耀公司向李炳亮送达到了《解除合同通知书》，涉案《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议已于2020年12月22日解除。合同解除后，因李炳亮违约，荣耀公司应将李炳亮支付的购房款1104792元返还给李炳亮，李炳亮应将荣耀公司代其偿还银行的款项787283.88元（11253.35元+776030.53元）支付给荣耀公司；荣耀公司要求李炳亮承担违约金110479.20元（1104792元×10%）不违反双方约定和法律规定，本院予以支持。荣耀公司要求李炳亮支付诉讼保全保险费1330元、律师代理费35800元，该两项费用均系因李炳亮违约导致荣耀公司维权而支出的合理损失，且该请求不违反双方所签订的《商品房买卖合同》补充协议第十七条的约定，本院亦予以支持。因双方互负金钱支付义务，荣耀公司要求相互抵扣，不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十九条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、济南荣耀房地产开发有限公司与李炳亮于2019年6月24日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议于2020年12月22日解除； 二、济南荣耀房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还李炳亮购房款1104792元； 三、李炳亮于本判决生效后十日内支付济南荣耀房地产开发有限公司代偿款787283.88元； 四、李炳亮于本判决生效后十日内支付济南荣耀房地产开发有限公司违约金110479.20元； 五、李炳亮于本判决生效后十日内支付济南荣耀房地产开发有限公司律师代理费25522元； 六、李炳亮于本判决生效后十日内支付济南荣耀房地产开发有限公司诉讼保全保险费1330元； 以上第二、三、四、五、六项所列债权债务相互抵销后，济南荣耀房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内返还李炳亮购房款180176.92元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14743元，由济南荣耀房地产开发有限公司负担1697元，李炳亮负担13046元。财产保全费1420元，由李炳亮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  高凤英 人民陪审员  曹汝明 人民陪审员  赵恩群 二〇二一年七月二十九日 法官 助理  李雅楠 书 记 员  彭 鹏