湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘10民终1610号 上诉人（原审被告）：宋绩庚，男，1970年3月10日出生，汉族，住湖南省资兴市。 委托诉讼代理人：唐鹏，湖南又一村律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李中文，男，1982年3月8日出生，汉族，住湖南省资兴市。 委托诉讼代理人：王铁生，男，1976年3月25日出生，汉族，住湖南省资兴市，由郴州市阳光志愿者协会推荐。 被上诉人（原审被告）：宋盛文，男，1968年7月19日出生，汉族，住湖南省资兴市。 上诉人宋绩庚因与被上诉人李中文、被上诉人宋盛文房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省资兴市人民法院（2021）湘1081民初455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日立案后，依法组成合议庭,经过阅卷和通知双方当事人到庭接受调查询问后，不开庭对本案进行了审理。上诉人宋绩庚及其委托诉讼代理人唐鹏、被上诉人李中文及其委托诉讼代理人王铁生到庭接受调查询问。被上诉人宋盛文经本院传票传唤，无正当理由未到庭接受调查询问。本案现已审理终结。 宋绩庚上诉请求：1.撤销一审判决，改判为驳回李中文对宋绩庚的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由李中文和宋盛文负担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，证据不足。（1）在履行涉案《房屋买卖合同书》时，李中文和宋盛文均存在过错，宋绩庚不存在过错；（2）如果李中文在本案中存在损失，应当由李中文与宋盛文承担；（3）双方约定计算的赔偿金（违约金）过高。2.本案已超过诉讼时效，应驳回李中文的诉讼请求。 李中文辩称，1.一审判决认定事实清楚，证据确实充分；2.本案未超过诉讼时效。请求依法驳回上诉，维持原判。 宋盛文未到庭接受调查询问，亦未提交书面答辩状。 李中文向一审法院起诉请求：1．确认双方于2015年2月17日签订的《房屋买卖合同书》有效；2．判令宋绩庚、宋盛文连带支付李中文损失（包括违约金计算在内）共计352,000元；3．本案诉讼费用由宋绩庚、宋盛文负担。诉讼过程中,李中文增加诉讼请求为解除双方于2015年2月17日签订的《房屋买卖合同书》。 一审法院认定事实：宋盛文与案外人曾某某、靳某某、程某某（已故）合伙在资兴市某某街道某某路（某某安置区内）建设一栋五层楼的住房，并于2012年3月14日办理了资经开国用（2012）第XXX号国有土地使用权证，权利人登记为宋盛文、曾某某、宋某某、靳某某、程某某。房屋建设过程中，宋盛文与宋绩庚达成一致意见，将五楼一套住房（即XXX）以成本价转让给宋绩庚，宋绩庚给宋盛文交付购房款共计150,000元（包括合伙做生意抵扣的60,000元）。2012年5、6月份，宋绩庚分两次交付给案外人程某某房屋办证费共计5000元。房屋建好后，宋盛文及其妻子宋某某和合伙人曾某某、靳某某、程某某五人一人分得一套住房，剩余两套住房XXX室、XXX室口头约定归宋盛文所有，由宋盛文负责卖出。2015年10月28日，宋盛文与案外人宋某某、曾某某、靳某某及程某某之妻樊某某达成房屋分配协议，协议对共同兴建的房屋进行了分配，约定住房XXX室、XXX室归曾某某所有。2015年2月，宋绩庚将其从宋盛文处购买的涉案住房转让给李中文，因未办理房产证，李中文要求宋绩庚、宋盛文共同作为甲方签订合同。2015年2月17日，宋绩庚、宋盛文作为甲方（房屋出售方）与李中文作为乙方（房屋购买方）签订《房屋买卖合同书》，合同约定：“一、甲方宋盛文、宋绩庚将位于资兴市某某镇某某路某某村的房屋壹套（五楼，砖混结构，面积180平米）卖给乙方李中文所有。甲方必须保证该出卖房屋甲方两人及与其他任何人没有产权纠纷与争议，否则承担违约责任（由本合同另外条款约定）。二、双方约定房屋出售价款为人民币壹拾柒万陆仟元整（小写176,000.00元）。此款支付方式为：1.在本协议签订后，由乙方一次性支付甲方宋绩庚人民币壹拾伍万元整（小写150,000.00元）；2.余欠款人民币贰万陆仟元整，待甲方协助乙方办理好房屋产权证后，由乙方一次性付清给甲方宋绩庚，宋盛文对此无争议。三、房屋现状为“四房两厅一厨二卫”，未装修、水电未开户，但可立即开户、装修使用。为二○○五年至二○○六年建造房屋，与曾某某、宋某某、靳某某、程某某共用《土地使用权属证》（证号为资经开国用（2012）第XXX号，系甲方提供复印件记载）。四、此协议签订后，如乙方需办理房屋产权过户手续，甲方必须配合乙方办理，但所产生的费用全部由乙方承担。五、如因甲方原因导致乙方不能过户、居住房屋或产权存在争议，由甲方承担违约责任。即由甲方负责按本协议中第二条约定的总价款双倍赔偿乙方损失（包括违约金计算在内）。六、乙方协助甲方办理过户手续后房屋没有任何争议，甲方必须将尾欠款2.6万自办证后三日内付清给甲方，不得拖欠，否则同样按双倍计算赔付甲方……”。协议签订后，李中文通过转账、现金支付、抵扣货款等方式共计支付宋绩庚购房款150,000元。此后，李中文催促宋绩庚、宋盛文办理产权证，但宋绩庚、宋盛文一直未为李中文办理。2016年，曾某某与宋盛文约定，曾某某按当时的市场价将住房XXX室及XXX室的价款支付给宋盛文，宋盛文负责将其收到该两套住房的购房款返还给购房者。2020年12月31日，李中文帮客户装门量尺寸被带到资兴市某某街道某某路一套住房时，发现其从宋绩庚、宋盛文处购买的住房已被卖给他人并已办理过户手续。李中文要求宋绩庚、宋盛文赔偿未果，遂成纠纷。另查明，涉案房屋现登记在案外人钟祺、黄丽沙名下，产权证号为湘（2018）资兴市不动产权第XXXXXXX号。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方争议焦点为：一、本案是否已过诉讼时效；二、李中文的诉讼请求是否应当得到支持。关于第一个焦点问题。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，从当事人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。本案中，李中文与宋绩庚、宋盛文于2015年2月17日签订《房屋买卖合同书》后，宋绩庚、宋盛文一直未履行办理过户的协助义务，李中文于2020年12月31日才发现涉案房屋已被卖给他人并办理过户，因此，本案并未超过三年的诉讼时效期间。关于第二个焦点问题。本案系房屋买卖合同纠纷，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。本案中，李中文与宋绩庚、宋盛文于2015年2月17日签订《房屋买卖合同书》，宋绩庚、宋盛文将涉案房屋出售给李中文，该合同系双方的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，故该合同系合法有效的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。李中文按照合同约定将首付款150,000元支付给了宋绩庚，李中文按照合同约定可取得该房屋的所有权。但宋绩庚、宋盛文并未按约定为李中文办理产权登记手续，现该房屋产权已登记在他人名下，导致李中文与宋绩庚、宋盛文的买卖合同不能履行，李中文签订合同的购房目的无法实现，宋绩庚、宋盛文的行为已构成根本违约，现李中文主张解除双方签订的《房屋买卖合同书》理由正当，依法予以支持。对于李中文要求宋绩庚、宋盛文连带支付其损失352,000元（包括违约金计算在内）的诉讼请求。宋绩庚、宋盛文在将涉案房屋出售给李中文后，未及时为李中文办理产权登记手续，导致李中文无法取得该产权，故宋绩庚、宋盛文应当承担赔偿损失的责任。对于损失的具体数额，李中文主张按照合同约定即房屋总价款的双倍计算。宋绩庚认为，合同约定的违约金计算过高。根据合同第五条约定“如因甲方原因导致乙方不能过户、居住房屋或产权存在争议，由甲方承担违约责任。即由甲方负责按本协议中第二条约定的总价款双倍赔偿乙方损失（包括违约金计算在内）”，该约定的“总价款双倍”还包括了李中文已支付给宋绩庚的房款150,000元，因房屋系特殊商品，市场价波动较大，根据合同签订时的价格与现在的市场价来看，双方约定的违约金并未过分高于给李中文造成的损失，因此，认定双方约定的违约金并没有过高，宋绩庚、宋盛文应当按照合同约定赔偿李中文损失。对于李中文的损失应当由谁来承担的问题。宋盛文作为涉案房屋建筑的合伙人，在明知涉案房屋已转让给李中文后又与合伙人约定该房屋归曾某某所有，存在明显过错；宋绩庚购买宋盛文的涉案房屋后又将其转让给李中文并收取了购房款，其应当履行督促并协助宋盛文尽快为李中文办理产权登记事宜，故宋绩庚亦存在过错。宋绩庚、宋盛文作为与李中文签订《房屋买卖合同书》的主体，在签订合同后并未按约为李中文办理产权登记手续，对于给李中文造成的损失应当承担连带责任。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：“一、确认原告李中文与被告宋绩庚、宋盛文于2015年2月17日签订的《房屋买卖合同书》有效；二、解除原告李中文与被告宋绩庚、宋盛文于2015年2月17日签订的《房屋买卖合同书》；三、被告宋绩庚、宋盛文于本判决生效之日起二十日内连带支付原告李中文损失共计352,000元。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3290元（已减半收取），由被告宋绩庚、宋盛文负担。” 本院二审期间，双方当事人未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。二审的争议焦点是：一、本案是否超过诉讼时效；二、宋绩庚是否承担本案责任；三、双方约定的赔偿金（违约金）是否过高。 关于争议焦点一。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自当事人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。本案中，李中文与宋绩庚、宋盛文于2015年2月17日签订《房屋买卖合同书》后，宋绩庚、宋盛文一直未履行办理过户的协助义务，李中文于2020年12月31日才发现涉案房屋被卖给他人，因此，本案未超过诉讼时效。 关于争议焦点二。李中文为涉案房屋的买受人，宋绩庚、宋盛文为涉案房屋的出卖人,李中文在交付购房款后有权要求宋绩庚、宋盛文交付涉案房屋并协助办理房屋过户。现涉案房屋被卖给他人，致使李中文不能取得涉案房屋，作为出卖人之一的李绩庚应当承担责任。 关于争议焦点三。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，双方在《房屋买卖合同书》中约定“如因甲方原因导致乙方不能过户、居住房屋或产权存在争议，由甲方承担责任。即由甲方负责按本协议第二条约定的总价款双倍赔偿乙方损失（包括违约金计算在内）”，该约定的“总价款双倍”包括了李中文已支付给宋绩庚的房款150,000元。近年来，房价上涨较快，按照双方约定的双倍赔偿为352,000元，而涉案房屋的面积为180平方米，双方约定的违约金并未过分高于给李中文造成的损失。因此，本案中双方约定的违约金没有过高，宋绩庚、宋盛文应当按照合同约定赔偿李中文损失。 综上所述，宋绩庚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6580元，由上诉人宋绩庚负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李红兵 审 判 员 陈新德 审 判 员 孟晋忠 二〇二一年七月十五日 法官助理 黄小峰 书 记 员 魏小兰 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。