安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1802民初3415号 原告：黄诗琪，男，1976年8月26日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 原告：苏亮银，女，1980年1月6日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 原告共同委托诉讼代理人：张磊，上海九州通和律师事务所律师。 被告：宣城市时代房地产开发有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区。 法定代表人：刘玉林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：余光义，安徽敬亭山律师事务所律师。 原告黄诗琪、苏亮银与被告宣城市时代房地产开发有限公司（以下简称时代房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄诗琪、苏亮银的委托诉讼代理人张磊，被告时代房地产公司的委托诉讼代理人余光义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄诗琪、苏亮银向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还原告购房定金人民币807008元；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年8月19日，原、被告曾经就宣城市区梅溪路与薰化路交汇处时代．大世界负二层86号商品房签订一份商品房认购协议书，原被告于同日及8月24日共计支付定金800000元。2018年8月15日，在原告支付定金7008元后，双方再次签订《时代．大世界商品房订购协议书》（编号：×××25），该协议书约定，商品房用途为商业，建筑面积42平方米，单价38024元，总价款1597008元；本订购协议书签订的同时，原告向被告支付定金807008元；原告应于本订购协议书签署之日起30日内携带相关证件和材料至被告处签订《商品房买卖合同》。协议书还对其他事项进行了约定。2017年8月19日签订的协议书由被告收回。后原告按约定至被告处签订《商品房买卖合同》，被告告知原告其尚未取得商品房预售许可，故双方未能签订《商品房买卖合同》。2020年1月，原告得知被告取得商品房预售许可证，便要求被告按照双方签订的《时代．大世界商品房订购协议书》的条款签订《商品房买卖合同》，遭到被告拒绝。原告于2020年10月向贵院提起诉讼（2020）皖1802民初4343号，该案件审理中，被告当庭称述原告所购房屋不仅门牌号进行了调整（从86号变更为136号），还将案涉房屋的面积从42平方米变更为55.52平方米。贵院曾在2020年12月4日召集双方到现场查看，被告陈述不符合事实。原告订购的86号商铺仍然在原来的位置，但是面积并非42平方米。根据被告陈述由于规划的调整，目前86号房屋只有28.21平方米，证实由于面积缩小了近三分之一，被告系自行将原告所购的房屋调整到136号，但是由于136号房屋的位置、面积等与协议书不一致，故未同意签订《商品房买卖合同》。后因该案件已开庭审理，原告于2021年4月30日撤回起诉，贵院作出民事裁定书，准许原告撤回起诉。原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，因规划原因，原告所订的负二层86号房屋的面积缩小了近三分之一，原告系水果批发商，如此小的面积导致原告无法经营，被告另行提供的房屋，原告亦无法接受，故本案属于不可归责于当事人双方的事由，被告应当还原告定金，请求贵院根据上述的司法解释的规定，判如所请。 时代房地产公司辩称，一、原、被告双方签订的《时代．大世界商品房订购协议书》合法有效，双方应继续履行合同，原告要求返还定金不符合法律规定，被告不予认可；二、原告在诉状中所述房屋编号有误，答辩人认为因房屋测绘重新排列序号，现136号房屋位置与原告订购的86号房屋位置没有变动，并且该序号136号正对大门，位置更好更佳，该136号商铺实际面积55.52平米，比原告订购的42平米多出13.52平米，多出的房屋价款为510,024元（13.52平米＊38,024元/平米），被告愿意无偿赠送给原告；三、原告诉称被告拒绝签订正式的《商品房买卖合同》，答辩人认为原告陈述与事实不符，答辩人从未拒绝原告签订《商品房买卖合同》，即便是现在答辩人也可以立即与原告签订《商品房买卖合同》，并且答辩人为原告提出了两套方案，方案一，如果原告执意选购负二层86号商铺，现在86号房屋面积只有28.21平米，比原告订购的42平米少了13.79平米，如果原告愿意，被告可以与其签订《商品房买卖合同》；方案二，原告曾提出不要营业房，改要住宅，并提出要5108号、5302号、5308号、5002号四套住宅，该四套住宅答辩人至今预留没有对外出售，如果原告想要，被告也可以与其签订正式的《商品房买卖合同》，综上答辩人认为无论原告是要求86号商铺还是136号商铺，或四套住宅，答辩人均可满足其要求，而原告在没有解除双方签订的房屋订购协议书前提下，直接要求被告返还定金，答辩人认为无事实和法律依据，要求法庭驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据质证。对有争议的证据，本院认定如下：1．原告提交的商品房定购协议书复印件，被告对其三性无异议，但证明目的不予认可，辩称双方签订认购协议书具有合同性质，双方应该按照合同约定履行各自的义务，根据该份合同，原告要求返还定金与协议约定不符，本院对原告提交的证据三性亦予以认定，对证明目的以本院审查为准。2．原告提交的刊文一组，被告认为其不属于证据范畴，不予质证，本院经审查认定，原告提交的该组证据与案涉纠纷具备关联性，且结合被告提交的商品房预售许可证信息，对原告所主张的时代房地产公司出售房屋时未取得商品房预售许可证即收取购房人费用的证明目的予以认定。3．原告提交的订房时的建筑平面图复印件及目前建筑的平面图复印件各一份，证明原告订房时负二层86号房屋的所在位置并未变更；原告提交的图纸具备真实性，被告对该证据的证明目的不认可，认为原告订购的86号就是现在的136号，只是序号变动，且136号正对大门位置更加。本院经审查认为，对原告提交的该组证据证明目的予以认定，原被告签订的《时代．大世界商品房订购协议书》中86号商品房与实际86号商品房位置一致，仅面积发生变更，对原告的证明目的予以确认。4．原告提交的营业执照复印件证明原告系水果批发商和零售商，目前的负二层86号房屋面积原告无法经营被告对该营业执照的证据三性无异议，但不认可被告的证明目的，136号也是商铺，可以经营，被告提交商品房预售许可证、房产测绘报告原告对其真实性均无异议，对原告经营并不产生实质性影响。本院对原告提交的营业执照的三性予以认可，证明目的以本院审查为主。 根据采信的证据，结合当事人的当庭陈述，本院认定的案件事实为：2017年8月19日，黄诗琪、苏亮银与时代房地产公司就位于宣城市××路××路××层××号商铺签订购房意向书一份，载明：“···二、房屋建筑面积约为42平方米，最终以房地产测绘机构测定的为准。三、该房屋的单价为人民币38024元／平方米（建筑面积），暂定总价款为人民币1597008元，最终以房地产测绘机构测定的建筑面积乘以本意向书约定的单价计算为准，多退少补。四、本意向书签订的同时，乙方应当向甲方交纳房屋确认金人民币807008元···”。2017年8月19日至2018年11月15日期间，黄诗琪、苏亮银分四笔共计向时代房地产支付定金807008元。2018年11月15日，双方在前期签订的购房意向书基础上，签订了《时代·大世界商品房定购协议书》，其中有关房屋建筑面积、总价等事项约定与意向书一致，并另行约定：“···乙方应于本定购协议书签署之日起30日内，携带本订购协议书，···与甲方签订正式的《商品房买卖合同》及相关文件，···”。另查明，案涉房地产-2-086商铺号与-2-136号商铺位置存在明显差别，其中-2-086号商铺建筑面积经宣城市房地产测绘队测量为28.12平方米。2020年1月23日，时代房地产公司取得案涉房屋商品房预售许可证。 本院认为，原被告双方虽未就案涉房屋签订正式的《商品房买卖合同》，但双方所签订的定购协议书中对商品房的基本情况、单价及总价、支付方式、付款时间等重大事项进行了明确约定，且出卖人已经按照约定收取了部分房款，故双方于2018年11月15日所签订的定购协议书已具有商品房买卖合同的性质。依据庭审查明的事实，时代房地产公司已于起诉前取得案涉房屋的商品房预售许可证，故原被告所签订的定购协议书真实有效，对双方当事人均具有约束力，当事人应按约定履行各自义务。本案中，双方所约定的-2-086号房屋建筑面积经专业测绘为28.12平方米，与合同中约定的“建筑面积42平方米”面积误差比绝对值超出3%，故针对原告要求解除合同、返还购房定金的诉请，本院予以认定。综上，时代房地产公司应返还原告购房定金807,008元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十四条之规定，判决如下： 被告宣城市时代房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告黄诗琪、苏亮银购房款807,008元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费11,807元，由被告宣城市时代房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  聂永香 人民陪审员  佘克祥 人民陪审员  章秀琴 二〇二一年七月十四日 法官 助理  刘雪婷 书 记 员  赵 露 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。