济南铁路运输中级法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁71执异35号 案外人：李秀荣，女，1939年8月16日出生，汉族，住山东省邹城市。 委托诉讼代理人：于绍强，山东滕国律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨梅英，山东滕国律师事务所实习律师。 申请执行人：中铁建设集团有限公司，住所地北京市石景山区石景山路20号。 法定代表人：梅洪亮，该公司董事长。 委托诉讼代理人：卢兴诺，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：刘艺彬，该公司工作人员。 被执行人：邹城市发展投资控股有限公司，住所地山东省邹城市铁山路778号。 法定代表人：宋广运，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张经泽，该公司工作人员。 本院在执行申请执行人中铁建设集团有限公司（以下简称中铁集团公司）与被执行人邹城市发展投资控股有限公司（以下简称邹城发展公司）建设工程施工合同纠纷一案过程中，案外人李秀荣向本院提出书面异议。本院于2021年7月20日立案后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 案外人李秀荣向本院提出书面异议，异议请求：中止对位于邹城市房产（以下称涉案房屋）的执行，并解除对该房产的查封。事实与理由：一、最高院关于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议后排除执行的规定《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”二、异议人对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。三、异议人对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益的事实，已经生效判决确认。综上所述，异议人对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，为维护异议人的合法权益，特向法院提出执行异议，请求中止对涉案房屋的执行，并解除对该房产的查封。 案外人李秀荣提交了如下证据：1.《商品房买卖合同》；2.《邹城市不动产登记信息查询证明》；3.银行转账汇款业务回单；4.交纳房款收据；5.物业等缴费收据；6.电费缴纳清单；7.不动产查封登记证明。 申请执行人中铁集团公司答辩称，一、李秀荣非上述房屋的所有权人，缺乏提出异议的权利基础。依申请执行人目前所知，上述房屋的所有权依旧登记在被执行人名下，并未办理过户登记手续，故李秀荣并非上述房屋的所有权人，其缺乏提出执行异议的权利基础与前提条件。二、李秀荣是否符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》规定的情形，其权利是否足以排除执行仍未查实。1.李秀荣尚未明确提出证据证明其所购的上述房屋是用于居住及其名下无其他用于居住的房屋，因此其是否符合《理解与适用》的规定仍需查证；2.李秀荣自认其在2015年9月12日才将全部房款支付完毕并实际居住并占有上述房屋，其在查封之前支付的价款有可能未超过合同约定总价的50%，且查封之前并未实际占有上述房屋，显然不符合规定的情形。综上，异议人的权利尚不足以排除执行，请求法院依法驳回被答辩人的异议申请。 被执行人邹城发展公司陈述称，案外人李秀荣已向邹城发展公司支付了购房款，案外人李秀荣的异议成立，异议请求应予支持。 本院经审查查明，中铁集团公司与邹城发展公司建设工程施工合同纠纷一案，山东省高级人民法院于2016年4月13日作出（2015）鲁民一初字第26号民事判决。该判决发生法律效力后，山东省高级人民法院于2017年11月8日依申请执行人的申请对该案立案执行，执行案号为（2017）鲁执67号。2018年3月24日，山东省高级人民法院作出（2017）鲁执67号执行裁定，裁定（2015）鲁民一初字第26号民事判决由本院执行。2018年5月18日，本院对该案立案执行，执行案号为（2018）鲁71执5号。该案在财产保全程序中，山东省高级人民法院于2015年5月27日轮候查封包括涉案房屋在内的415套房产。2018年5月24日，本院继续轮候查封包括涉案房屋在内的415套房产。2021年5月19日，本院继续查封包括涉案房屋在内的353套房产。根据邹城市自然资源和规划局出具的证明，现该案对涉案房屋的查封已转为正式查封。 另查明，2014年12月9日，李秀荣与邹城发展公司签订《商品房买卖合同》，购买邹城发展公司开发建设的位于邹城市的房屋。合同约定：房屋总价款为548668元，付款方式及期限约定为“买受人采用一次性付款方式，自签订本合同当日内付清全部价款”。同日，李秀荣与邹城发展公司签订《地下车位使用权转让合同》，约定：邹城发展公司将鑫源国际城项目10-59号地下车位使用权转让给李秀荣，转让价款为120000元。2014年12月9日，李秀荣通过招商银行账户向张美芹付款648668元，邹城发展公司向李秀荣开具收据一份，载明交款单位为“李秀荣11-2-102”，金额为548668元，收款事由为“住宅款全款”。同时，邹城发展公司向李秀荣出具另一份收据，载明交款单位为李秀荣，金额为120000元，收款事由为“车位费”。另外，李秀荣于2019年2月28日出具《关于转账金额于收据金额不符的说明》一份，称“去鑫源国际城售楼处财务交了20000元现金作为定金，当时写了个临时收条，然后去银行转账648668元给财务提供的账户，回到售楼处财务，她们给写了正式收据668668元，所以觉得临时收条也没有什么用了就没有好好存放，但是我们缴款数额和收据是一样的。”2014年12月9日，李秀荣向邹城发展公司缴纳了有线电视开口费、暖气开口费、公共维修基金、燃气初装费等费用，邹城发展公司将涉案房屋交付给李秀荣，涉案房屋由李秀荣占有、居住。 再查明，2018年12月20日，邹城市不动产登记中心出具查询编号为201812200025的《邹城市不动产登记信息查询证明》，称李秀荣名下无不动产登记信息。2021年7月23日，邹城市不动产登记中心出具查询编号为202107230281的《邹城市不动产登记信息查询证明》，称李秀荣名下无不动产登记信息。 还查明，本院在审理（2019）鲁71民初6号案件时依职权调取了邹城发展公司部分记账凭证、银行电子回单等证据，查明张美芹系邹城发展公司工作人员，邹城发展公司曾借用张美芹个人账户进行款项收支业务。 本院认为，本案为案外人排除执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”故本案的审查重点是案外人李秀荣对涉案房屋是否享有合法、真实的权利及该权利能否排除执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”据此，当前述规定的三项同时满足时，买受人即享有能够排除执行的权利。本案中，法院查封涉案房屋的日期为2014年12月18日（涉案房屋最初被查封时间），李秀荣与邹城发展公司签订的《商品房买卖合同》落款日期为2014年12月9日，该合同经双方当事人签章确认，系双方真实意思表示，应属合法有效。故李秀荣与邹城发展公司在法院查封涉案房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同。邹城市不动产登记中心出具的《邹城市不动产登记信息查询证明》能够证明李秀荣在涉案房屋所在地无其他用于居住的房屋。李秀荣将购房款转账支付给邹城发展公司的工作人员张美芹，邹城发展公司向李秀荣开具了收款收据，由此可以认定李秀荣已向邹城发展公司支付全部购房款。 综上，案外人李秀荣主张的相关事实成立且符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，李秀荣对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条的规定，裁定如下： 中止对邹城市发展投资控股有限公司名下位于邹城市房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  罗 刚 审 判 员  王 岩 审 判 员  田吉松 二〇二一年七月三十日 法官助理  张蒙蒙 书 记 员  王 猛