四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终213号 上诉人（原审原告）：四川中鼎智能技术有限公司，住所地：成都市武侯区武侯新城管委会武兴四路11号、13号。 法定代表人：赵芹莉，总经理。 委托诉讼代理人：严凌，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：高凤娟，四川弘筑律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都固特九洲科技有限公司，住所地：成都市武侯区鞋都南三路10号3栋1-9号。 法定代表人：吴鑫隆，执行董事。 委托诉讼代理人：李春华，女，系公司员工。 上诉人四川中鼎智能技术有限公司（以下简称中鼎公司）因与被上诉人成都固特九洲科技有限公司（以下简称固特公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初9790号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 中鼎公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持中鼎公司的全部诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由固特公司承担。二审中，中鼎公司通过提交代理词的方式，将其主张的违约金调整为35871.37元。事实和理由：一、一审判决事实认定不清、应予以纠正。中鼎公司主张的租金为1130144.28元，利息851125.94元，违约金173186.89元，上述金额均是中鼎公司严格根据整个租赁期间的租金价格及双方约定的利息和违约金标准据实计算的。本案双方房屋租赁期自2012年5月1日起至2020年4月30日止长达8年，其间固特公司长期拖延支付租金，经中鼎公司催收，滚动支付部分租金，滚动拖欠部分租金。由于双方在具体计算租金时，出于税筹考虑，将房屋租金拆分为房屋租金和设备设施租金两部分；加上固特公司在租赁过程中根据业务需要，有时增加面积，有时减少面积等因素；再加上双方未在起诉前进行最后对账确认，租赁时间较长，因此租金计算比较复杂。 二、一审判决对双方房屋租金拆分为房屋租金和设备设施租金两部分作出了确认，但却仅支持其中部分设备设施租金。1.双方在2012年3月31日签订的《关于租用车间及办公室意向协议》是双方最初签订的协议，反映了双方最原始的真实意思，意向协议中双方约定的租赁费计价方式和价格，符合当时市场租赁价格水平。按照意向协议，“车间及办公室的房屋及设备租赁合同签订四年，第一年、第二年的房屋租金及厂房设备租赁费为25元/平方米/月”，“精装办公室合同签订四年，第一年、第二年的房屋租金及办公设备租赁费为65元/平方米/月”。意向协议签订后，出于税筹的考虑，双方随后在签订正式合同时将房屋租赁费拆分为房屋租赁费和设备设施租赁费两个部分，分别在2012年4月10日签订了《房屋租赁合同书》，在2012年4月29日签订了《设备及设施租赁协议》。从两份协议的计价，可以倒推出意向协议约定的租赁单价。比如：意向协议约定生产车间租金单价每月25元/平方米，被拆分为《房屋租赁合同书》中的每月12.5元/平方米和《设备及设施租赁协议》中的每月租金13850元（生产车间1108平方米×12.5元/平)；意向协议约定精装办公室租金单价为每月65元/平方米，《房屋租赁合同书》中的调试楼其实就是双方说的精装办公室，因此租金单价按每月65元/平方米计算，被拆分为《房屋租赁合同书》中每月25元/平方米和《设备及设施租赁协议》中的每月租金5856.4元（调试楼146.41平方米×40元/平）。拆分后，根据《房屋租赁合同书》和《设备及设施租赁协议》计算的租金总额和根据意向协议计算的租金总额吻合，都是每月37216.65元。这种将房屋租金拆分为房屋租金和设备设施租金的计算方式自2012年5月1日起至2020年4月30日止长达8年的整个租赁期间一直沿用，从未根本性改变。2.从固特公司的付款行为及金额可以看出，设备租赁费是房屋租金不可分割的一部分。比如：2012年5月31日固特公司向中鼎公司支付房租时，通过其法定代表人吴银隆向王剑锋转款10万元，转款的银行单据就备注为：房租。3.双方于2013年12月31日签订的《2014年度房屋租赁合同调整协议》以及2016年5月16日签订的《成都固特九州科技有限公司房屋租赁备忘录》均可以认定，整个房屋租金是通过房屋租金及设备租赁费共同构成的。在2014年的调整协议中，双方约定房屋租金体现为设备租赁、房屋租金、商务服务费等。在2016年签订的备忘录中又载明了房屋租金及设备租赁费，且在备忘录中前言部分是这样描述的：“甲方同意对乙方房屋租赁费做以下调整”。从这两份协议也可以看出整个房屋租金是通过房屋租金及设备租赁费体现的。4.通过双方于2018年12月28日签订的《房屋租赁合同书》也可以认定设备设施租赁费是房屋租金的一部分。双方前几次签订的《房屋租赁合同书》中房屋租金价格为每月17000元—19000元，2018年12月28日签订的《房屋租赁合同书》突然对2019年度的房屋租金约定为每月35871.37元，并非房租突然倍增，而是将房屋租赁费拆分的设备设施租赁费部分归并到了一起，按照真实履行的租金情况表述。5.固特公司滚动支付和滚动拖欠房租，这些房租本来就包含设备设施租赁费部分，因此，不存在中鼎公司未对设备设施租赁费主张权利的问题，一审判决仅支持2016年5月18日至2017年5月17日期间设备设施租赁费，而不支持2012年5月1日至2016年4月30日和2017年5月18日至2020年4月30日期间的设备设施租赁费，没有道理。 一审法院不应按照固特公司提交的询证函上的金额作为计算租金的依据，理由如下：第一，双方提交的询证函上的金额并不是真实的租金价格反映，且该金额并未包含设备租赁费。因此，询证函上的金额不能作为双方合同履行的依据。中鼎公司在一审庭审时已明确阐述了，固特公司在一审时也是明确认可的。但一审法院却将固特公司提交的2017年12月31日询证函上的金额作为计算租金的依据，非常不合理。第二，从中鼎公司提交的2017年12月31日询证函上的金额显示，固特公司应支付的金额为514915.71元，其他应收款金额为2600.69元。而固特公司在2017年12月31日提交的询证函上显示的是固特公司对中鼎公司的其他应收款为房租押金17510元和多付房租99595.24元。在同一日期出现两个不同的金额，这明显说明询证函上的金额是错误的，根本没有反映真实的租金情况。因此，询证函上的金额都不能采信，不能作为双方的计价依据。第三，询证函是给第三方会计师事务所咨询的文件，并不是双方合同履行的真实情况，也不能作为合同履行的依据，双方也从未将询证函上的金额作为计算租金的依据。因会计师事务所是第三方主体，而双方以个人名义签订的租赁协议是发生在中鼎公司与固特公司之间，因此，中鼎公司在会计师事务所询证过程中应固特公司要求不向其披露双方之间还存在另一份房屋租赁协议，即设备设施租赁协议约定的租金。会计师事务所是在不清楚不了解双方之间真实的租金价格的情况下出具的审计报告，所以才会出现多付房租情况。故，会计师事务所出具的该份审计报告并未完全反映双方之间真实的房屋租金价格。双方之间租金金额应通过计算整个租赁期间的租金（房屋租赁费+设备设施租赁费），而非仅仅依据该份错误的审计报告。第四，固特公司提交的询证函时间是在2020年9月2日，远远超出举证期间，且是在案件快结束审理时。这完全是固特公司做的证据突袭，完全违背了证据规则，属于超期举证，对于该份证据，一审法院是不应该组织质证并采纳该份证据的。因为固特公司提交了该份证据，中鼎公司为了能查清案件事实，向一审法院提出对双方之间多年的租金进行审计，但一审法院因审限问题直接驳回了中鼎公司的该份申请，从而导致本案未查清基础事实，这严重损害了中鼎公司的权益。 四、一审法院未计算租金利息及支持部分违约金，这严重损害了中鼎公司的合法权益。中鼎公司认为租金利息851125.94元及违约金173186.89元应得到支持，理由如下：第一，中鼎公司计算的利息标准是自2012年11月1日起至2016年11月16日止按照年利率24%标准计息，自2016年11月17日开始按照年利率7.2%标准计息。根据双方2012年4月10日签订的《房屋租赁合同书》3.8条之约定，若固特公司未按照约定付款的，则每逾期一天应按照千分之一标准计算利息以及2016年4月29日签订的《房屋租赁合同书》3.2条之约定，若固特公司未按照约定付款的，则每逾期一天应按照百分之一标准计算利息。后面签订的几份房屋租赁合同均约定利息计算标准为每逾期一天应按照1%计算。因中鼎公司认为该标准过高，故在一审中主动调减计算标准为年利率24%。同时，在2016年11月16日、2017年9月18日，固特公司分别向中鼎公司提交了两份《欠款及计息计算表》，在该表中利率明确载明为年利率7.2%。关于利息的约定是双方的真实意思表示，应尊重当事人的意愿，对固特公司有约束力。况且中鼎公司主张的利率标准并不过高，而且在长达八年的时间中，固特公司并未严格按照合同约定支付租金，其已严重损害了中鼎公司的合法权益。故固特公司应自拖欠租金开始向中鼎公司支付利息。第二，中鼎公司认为固特公司应支付违约金，理由为：1.该违约金约定是双方认可的，是双方的真实意思表示；2.根据法律规定，一方违约的，应向另一方支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第140条规定，在本案中，双方在合同中明确约定了违约金的计算标准，即支付3个月和一个月的违约金，该约定即可视为双方已就违约产生的损失额的计算方式达成协议。依照合同法的相关规定，双方达成的关于违约金的计算方式既不违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体或第三人的利益。该约定是双方当事人自愿达成的合法约定，而且从双方几次续签的租赁合同中均约定了违约金，从该行为也可以看出，固特公司是认可向中鼎公司支付违约金的。而且固特公司自始至终均未按照合同约定支付租金，其行为已严重违约。因此，固特公司应支付中鼎公司违约金，但中鼎公司考虑到实际情况，只是象征性地主张了部分违约金。故，该部分诉请应得到支持。二审中，中鼎公司主张，考虑到本案签订了多份合同，各个合同对违约金的约定存在矛盾，故应当以最后一份合同为准，即根据《房屋租赁合同书》（2018年12月28日）第7.2条约定，违约金为一个月租金即35871.37元。二审中，中鼎公司明确其诉请的租金1130144.28元以及每一期应付租金均是以中鼎公司于2020年9月16日向一审法院提交的《成都固特九洲科技有限公司房租及利息统计表》为准，且认可在制作该表格时未考虑案涉《调整协议》（2013年12月31日），并认可在计算2014年度的租金时，应当以《调整协议》（2013年12月31日）为依据。 固特公司辩称，一、一审判决对于主要事实尤其是询证函的效力及证明内容的认定，符合事实与法律，固特公司不持异议。中鼎公司称“一审判决对于双方房屋租金拆分为房屋租金和设备设施租金两部分做出了确认”，显属无中生有，查遍一审判决书全文，只有对于双方举证情况的客观描述，也客观记载了固特公司关于“不存在所谓设备设施租赁事实及应付设备设施租赁费义务”的清晰明确的抗辩，并不存在任何“确认双方房屋租金拆分为房屋租金和设备设施租金两部分”的内容，中鼎公司此举显属捏造，企图颠倒黑白混淆是非。 固特公司从未签署过所谓的《关于租用车间及办公室的意向协议》和《设备及设施租赁协议》，中鼎公司引以为王牌证据的《设备及设施租赁协议》和《关于租用车间及办公室的意向协议》，固特公司在一审中已经明确提出抗辩和驳斥：第一，因为固特公司从来没有签订过该协议，故其真实性与合法性均存疑；第二，从字面上看，该《设备及设施租赁协议》的签约主体，是两个自然人“王剑锋”与“钟志锋”,没有任何涉及中鼎公司和固特公司的内容；《关于租用车间及办公室的意向协议》的签约主体，则是中鼎公司与广东固特超声实业有限公司，并不是固特公司；第三，固特公司和中鼎公司均确认双方之间不存在设备及或设施租赁关系或行为；第四，双方之间的五份《房屋租赁合同书》，均从无记载设备及设施租赁事项；第五，中鼎公司称“出于税筹的考虑”，只是中鼎公司的一面之词和狡辩，固特公司既无此类想法，更无此类做法。 至于中鼎公司在上诉状中以所谓备忘录、租金金额、滚动支付等进行的推论，因其不但甚为荒谬，而且反证双方之间不存在所谓设备设施租赁关系，更不存在房租分列，故不值一驳。 一审判决固特公司应支付“2016年5月18日至2017年5月17日设备租赁费共计242256元”没有任何事实依据或者法律根据，依法应予撤销。1.作为双方所有债权债务核定最高效力的询证函，均无记载所谓设备租赁费，故不存在应付未付的设备租赁费。双方每年均有对于账务往来及期间所有债权债务进行最终核对审定并在询证函上签章确认，故年度询证函应作为双方债权债务确认的最高效力的凭证。无论是固特公司还是中鼎公司提交的截止到2017年12月31日的询证函，均无记载“设备租赁费”的项目及内容，故应认定双方之间不存在设备租赁关系，更不存在应付未付的设备租赁费。2.没有任何合同或者当事人共同确认的口头约定作为计算设备租赁费的依据，双方亦均确认不存在设备设施租赁关系或行为，故不存在任何设备租赁费的应收应付债权债务。根据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁合同应采用书面形式。但在本案中，不但不存在书面的《设备及设施租赁协议》，也不存在双方确认的口头约定,一审判决仅凭2016年5月16日《固特公司房屋租赁备忘录》中的“2016年5月18日至2017年5月17日设备租赁费，每月20188元（含设备租赁费19000元，其他费用1188元），固特公司应当月支付”认定固特公司应支付设备租赁费，但同时又认定“双方均认可未进行设备租赁”。如此，既无合同，又无实际进行租赁，该设备租赁费即为无源之水无本之木，故一审判决固特公司支付该设备租赁费，没有任何事实依据，更无法律根据，依法应予撤销。 五、一审判决固特公司承担违约金35871.37元没有任何根据，依法应予撤销。根据一审判决的关键定案证据之一2018年1月31日《企业询证函》，截止2017年12月1日，固特公司多付中鼎公司房租99595.24元。此后，2018年1月1日至2020年4月29日，应付房租为765855.43元，固特公司支付723941.92元，加上之前多付房租，到2020年4月底，固特公司不但不存在拖欠房租的行为，还多付了房租，故一审判决固特公司承担违约金，没有法律根据或事实依据，依法应予撤销。 中鼎公司向一审法院起诉请求：判令固特公司支付至2020年4月30日的租金1130144.28元、利息851125.94元（详见2020年9月16日房租及利息统计表，利息以当期欠款为基数，2012年5月1日至2016年11月17日按年利率24%计算，之后按年利率7.2%计算）及违约金173186.89元，并承担诉讼费。 一审法院认定事实：2012年4月10日，中鼎公司（甲方，出租人）与固特公司（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将位于武侯区房屋出租给乙方使用，总面积1254.41平方米；租赁期限自2012年5月1日起至2016年4月31日止，租赁期4年，租赁期限届满前60日内，双方愿意续租应重新签订合同；生产车间和调试楼房屋前两年的月租金分别为13850元和3660元，从第三年开始租金按8%每年递增；乙方按照每半年一付的方式支付甲方房屋租金，第一、二年每半年付的租金总金额为105060元，乙方在合同生效后5个工作日内支付第一期租金，另向甲方缴纳一个月租金17510元作为承租押金；所租房屋的租金按每半年为一个付款周期，乙方应于付款约定时间前5日内支付，逾期付款按每日1‰支付滞纳金；若因甲方单方违反合同约定条款或一方违约导致合同提前解除或终止，违约方应向守约方支付3个月租金的违约金。 2012年4月27日，中鼎公司出具《委托书》，载明：因固特公司租赁我公司房屋，现委托我公司员工王剑锋与固特公司授权代表钟志锋签订《设备及设施租赁协议》。但固特公司称未收到该份《委托书》。2012年4月29日，王剑锋（甲方，出租方）与钟志锋（乙方，承租方）签订的《设备及设施租赁协议》，约定：乙方因工作需要租赁甲方放在中鼎大厦内的设施设备；租赁期4年，自2012年5月1日起至2016年4月31日止；第一年月租赁费19706.40元，租赁费每半年一付，第三年开始的租赁费按每年8%递增。中鼎公司主张该份《设备及设施租赁协议》实际是中鼎公司与固特公司对双方《房屋租赁合同书》的补充，双方并无真实的设施设备租赁关系，两份合同中租金金额相加即为双方认可的实际租金标准，即前两年每半年租金为223298.40元（105060+19706.40×6），之后每年递增8%；固特公司认可钟志峰当时为公司股东，但认为其无权代表公司，其签署的合同系其个人行为，且《设备及设施租赁协议》并未实际履行，固特公司不应当支付相应款项。 2013年3月6日，双方确认原调试楼的建筑面积从146.41平方米扩大到189.51平方米。 2013年12月31日，双方签订2014年度房屋租赁合同《调整协议》，载明：双方就租赁办公楼189.51平方米×71元，当时合同体现为设备租赁、房屋租金、商务服务费等方式签订，中鼎公司就2014年度办公楼租金给予减半优惠即6727.60元（189.51×71÷2）、全年为80731.26元，前期固特公司已支付2014年1月的商务服务费扣减后，固特公司2015年1月应付办公楼房租79594.20元；2014年1月固特公司应支付厂房租金175064元，若逾期则从2014年4月1日起按年利率7.2%支付逾期利息；2015年度开始按原房屋租赁合同执行。对于71元的单价如何构成，中鼎公司称双方约定的租金单价实际为厂房25元、办公楼65元，在《房屋租赁合同书》和《设备及设施租赁协议》按照建筑面积对单价进行了折算处理后，得出的房屋租金和设施设备租金；而其余6元为商务服务费，不包含在租金中。固特公司主张商务服务费不止6元，但调试楼租金仅为25元。 2016年4月29日，双方签订《房屋租赁合同书》，约定：厂房租赁面积不变，调试楼调整为64.69平方米；租赁期限自2016年5月18日起至2017年5月17日止，租赁期1年；含税月租金为19000元，每月支付；应于付款约定时间前5日内支付；逾期按应付款的1%计付滞纳金。 2016年5月16日，双方签订《固特公司房屋租赁备忘录》对房屋租赁费进行优惠调整，约定：1.房屋租赁费优惠期限为2016年5月18日至2017年5月17日，若固特公司每月按时支付房屋租赁费19000元，应在2016年底前还清所欠2014年度-2016年度房屋租金的50%；若固特公司逾期支付房屋租赁费，甲方当月有权取消全年2万元的优惠，租赁费恢复到原价，且应在2016年底还清所欠2014年度-2016年度房屋租金；2.2016年5月18日至2017年5月17日的设备租赁费，每月20188元(含设备租赁费19000元，其他费用1188元)，固特公司应当月支付。双方均认可并未进行设备租赁。 2017年4月27日、2018年1月2日，双方继续签订《房屋租赁合同书》，延续租赁期限至2018年12月31日止，合同其余主要内容与2016年4月29日的基本相同。 2018年4月30日，双方确认2018年1月15日调试楼面积变更为0平方米，5月起厂房面积变更为923.33平方米，租金根据面积变化同步减少。 2018年12月28日，双方再次签订《房屋租赁合同书》，租赁厂房923.33平方米；租赁期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止，租赁期1年；含税月租金为35871.37元，押一付三，每季度租金107614.11元；合同生效5个工作日支付一个月租金作为押金；每季度周期开始10日前进行对账，确认金额后7日内支付；逾期付款滞纳金为1%每天；各方单方面违约或一方违约致合同提前解除，违约方应向守约方支付一个月租金的违约金。至2020年4月30日，双方解除租赁合同关系，固特公司搬离案涉房屋。 双方共形成2份《欠款及利息明细表》和4份《企业询证函》。2份《欠款及利息明细表》分别载明：截止2016年11月20日和2017年9月30日，固特公司分别欠中鼎公司1108296.88元和512385.94元（备注为：本计算为前期已统计所有金额，后期发生费用另行计算）。4份《企业询证函》分别为：1.2016年2月15日，固特公司向中鼎公司发出的《企业询证函》，载明截止2015年12月31日，固特公司对中鼎公司的其他应收款为17510元、其他应付款440276.41元；2.2017年1月11日，中鼎公司向固特公司发出的《企业询证函》，载明截止2016年12月31日，固特公司欠中鼎公司应收账款584801.20元、其他应收款1400.12元，中鼎公司欠固特公司应付账款17510元；3.2018年1月10日，中鼎公司向固特公司发出的《企业询证函》，载明截止2017年12月31日，固特公司欠中鼎公司应收账款514915.71元、其他应收款2600.69元，中鼎公司欠固特公司其他应付款17510元；4.2018年1月31日，固特公司向中鼎公司发出的《企业询证函》，载明截止2017年12月31日，固特公司对中鼎公司的其他应收款为房租押金17510元和多付房租99595.24元。针对截止2017年12月31日的后两份《企业询证函》，金额相差近60余万元，中鼎公司主张其2018年1月10日发出的《企业询证函》仅包含租金欠款，未包括设施设备租金；固特公司主张其2018年1月31日发出的《企业询证函》系双方真实的房屋租金结算情况，但认可该计算金额未包含2016年5月16日《固特公司房屋租赁备忘录》中的设施设备租金。 固特公司向中鼎公司的付款情况如下： 1.2012年6月13日支付122570元（2012年5月至2012年10月的租金及一个月租金金额的押金），2012年11月8日支付105060元（2012年11月至2013年4月的租金），2013年7月29日支付112604元（2013年5月至2013年10月的租金）。即与《房屋租赁合同书》约定的当期金额一致。此后，固特公司不定期、滚动地向中鼎公司支付房屋租金。双方认可，截止2020年4月30日，固特公司共计支付租金2224389.32元（含保证金17510元）。其中2018年1月1日起的支付情况为：2018年5月30日10万元、2018年11月9日5万元、2019年7月4日5万元，2019年8月30日5万元，2019年10月17日3万元、2020年4月7日336327.81元和2020年4月29日107614.11元，共计723941.92元。 2.固特公司时任法定代表人吴银隆还分别于2012年5月31日、2013年9月28日和2013年11月7日向中鼎公司的王剑锋的转款10万元（备注房租）、5万元和68238.40元（备注5月1日到10月31日房租），共计218238.40元。中鼎公司主张该款亦为固特公司支付的租金，证明双方对房屋租金的约定体现为《房屋租赁合同书》和《设备及设施租赁协议》，否则在固特公司已经足额支付《房屋租赁合同书》约定的租金后，不可能再支付其余款项并备注租金，且后两笔款正好与《设备及设施租赁协议》合同约定的半年租金一致。 一审法院认定上述事实，有房屋租赁合同书、银行转账凭证、委托书、设备及设施租赁协议、调整协议、固特公司房屋租赁备忘录、委托收款说明书、欠款及利息明细表、企业询证函等证据及当事人陈述在案佐证。 一审法院认为，中鼎公司与固特公司签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 对于租金的结算金额。双方之间形成的最后一份《企业询证函》发生在2018年1月31日，由固特公司向中鼎公司发出，载明截止2017年12月31日，固特公司对中鼎公司的其他应收款为房租押金17510元和多付房租99595.24元。中鼎公司盖章予以确认。中鼎公司主张该份询证函系为了帮助固特公司通过审计，并非双方真实的租金金额结算。在此之前，中鼎公司已于2018年1月10日向固特公司发出1份《企业询证函》，载明截止2017年12月31日固特公司尚欠应收账款514915.71元、其他应收款2600.69元。而中鼎公司对己方发出的该份《企业询证函》亦不予认可，认为未包含双方的设备租金情况。即针对同一账期、两份金额相差60余万元的询证函，中鼎公司均加盖公章，但均不予认可，亦未就两份询证函的差异来源、具体金额构成等作出合理解释。作为平等的商事主体，中鼎公司和固特公司在民事活动中均应遵循诚实信用的原则。中鼎公司作为权利方，应对其加盖公章的行为承担相应的法律后果，中鼎公司并无证据证明其加盖公章的询证函存在无效或可撤销的情形，故一审法院对形成时间在后的2018年1月31日《企业询证函》予以采信。中鼎公司申请对双方的资金往来进行审计，并无必要。即截止2017年12月31日，固特公司多付房租99595.24元，尚余押金17510元。按照双方《房屋租赁合同书》及《房屋租赁合同面积变更协议》的约定，2018年1月1日的租金分别应为2018年1月18459.04元，2018年2月至4月17951.89元，2018年5至12月14949.85元，2019年1月至2020年4月35871.37元，共计765855.43元。此外，按照2016年5月16日《固特公司房屋租赁备忘录》约定，固特公司应按每月20188元支付2016年5月18日至2017年5月17日的设备租赁费共计242256元，固特公司已付723941.92元、抵扣保证金17510元，故固特公司还应向中鼎公司支付租金167064.27元（765855.43+242256-99595.24-723941.92-17510）。对中鼎公司请求超出的部分，一审法院不予支持。固特公司逾期支付房租，已构成违约，应按约定承担违约责任。中鼎公司请求固特公司支付利息及违约金，均属违约责任的性质。按照公平和诚实信用原则，综合全案事实和合同履行情况，一审法院酌定违约金按照2019年的月租金计算即35871.37元，对利息的诉讼请求不再重复支持。中鼎公司主张房屋租金还应计算设施设备租赁费。一审法院认为，首先，中鼎公司陆续签署了数份《房屋租赁合同书》、亦在多份《企业询证函》上加盖公章，虽主张并非其真实意思表示，不是双方全部资金的往来，但并无充分证据予以反驳。其次，多份对账文件中，金额、内容不相连贯，甚至相互冲突，中鼎公司并未作出相应的合理解释。第三，双方的租赁合同关系起始于2012年，长达8年，除2016年双方签订的《固特公司房屋租赁备忘录》外，中鼎公司并无充分证据证明曾向固特公司主张过设备租金。故中鼎公司怠于维护其民事权利，应承担相应的法律后果，一审法院对该主张不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、固特公司于判决生效之日起三日内向中鼎公司支付租金167064.27元；二、固特公司于判决生效之日起三日内向中鼎公司支付违约金35871.37元；三、驳回中鼎公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费29868元，保全费5000元，共计34868元，由中鼎公司负担32868元，固特公司负担2454元。 二审中，对于商务服务费的问题，固特公司提交了新证据，本院依法组织双方当事人进行举证、质证。固特公司提交如下新证据：1.其于2012年4月10日与成都武新商务服务有限公司（以下简称武新公司）签订的《企业商务服务合同书》，约定武新公司在调试楼研发区房屋的商务服务费按照6元/平方米/月计算，固特公司每月应付武新公司调试楼研发区的商务服务合计为878.5元；固特公司生产车间的商务服务费按照5元/平方米/月的标准计算，固特公司每月应付武新公司生产车间的商务服务合计为5540元。2.其于2014年与武新公司签订的《企业商务服务合同书》，关于商务服务费的标准约定与前述一致。 中鼎公司对上述《企业商务服务合同书》质证认可真实。 本院对以上《企业商务服务合同书》的内容予以确认。以上两份《企业商务服务合同书》中乙方也均由钟志锋代表固特公司签名。 二审中，双方当事人均对一审查明事实部分没有异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。 二审另查明，固特公司在2012年成立时，股东为广东固特超声实业有限公司、钟志锋和罗宪中。后来股东发生过变更，现固特公司为广东固特超声实业有限公司法人独资。 2012年3月31日，中鼎公司和广东固特超声实业有限公司签订《关于租用车间及办公室的意向协议》约定：1.车间及办公室的房屋及设备租赁合同签订四年，第一年、第二年的房屋租金及厂房设备租赁费为25元/平方米/月（含税），第三年开始的房屋租金及厂房设备租赁费按每年8%递增。2.精装办公室合同签订四年，第一年、第二年的房屋租金及办公设备租赁费为65元/平方米/月（含税）计算，第三年开始的房屋租金及办公设备租赁费按每年8%递增；空调使用费按照使用季节收取，收取金额为10元/平方米/月。3.车间商务服务费按5元/平方米/月计算；办公室的商务服务费按6元/平方米/月计算。5.车间、办公室和商务服务费支付方式为半年付，首期费用在签订合同并乙方登记注册完毕后5日内一次性将半年的车间、办公室租赁费和商务服务费打入甲方指定账户。6.租房押金为一个月的租赁费，与半年付的租赁费一同打入甲方指定账户。9.乙方租用车间面积为1108平方米，办公室3间，面积为138.5平方米。11.双方协商租期从2012年5月1日开始计算。 2012年4月10日中鼎公司与固特公司签订的《房屋租赁合同书》约定，固特公司承租的生产车间第一年、第二年的月租金单价为12.5元/平方米，月租金总额为13850元，从第三年开始租金按每年递增8%计算；固特公司承租的调试楼房屋租金第一年、第二年的月租金单价为25元/平方米，月租金总额为3660元，从第三年开始租金按8%每年递增。 2012年4月29日签订的《设备及设施租赁协议》约定，固特公司租赁中鼎公司设施设备的租赁期为四年自2012年5月1日起至2016年4月31日止第一年月租赁费为19706.4元，第三年开始的设备设施租赁费按每年8%递增，若固特公司第二年后，将其后三年的租赁费一并支付给中鼎公司，则年租赁费不递增。 二审中，中鼎公司主张2012年4月29日签订的《设备及设施租赁协议》中约定的月租赁费19706.4元的具体计算方式是，调试楼146.41平方米×40元＋1108平方米×12.5元。 双方合同中的调试楼和办公室（楼）指的是同一个地方。 2013年12月31日，中鼎公司与固特公司签订2014年度房屋租赁合同《调整协议》，载明：双方就租赁办公楼189.51平方米×71元，当时合同体现为设备租赁、房屋租金、商务服务费等方式签订合同，中鼎公司考虑到固特公司经营实际困难，为支持固特公司发展，中鼎公司仅就2014年度在办公楼的房屋租赁费上给予固特公司以下优惠调整，原合同其他条款不变：中鼎公司就2014年度办公楼租金给予减半优惠即6727.60元（189.51×71÷2）、全年为80731.26元，前期固特公司已支付2014年1月的商务服务费扣减后，固特公司应付全年办公楼房租79594.20元，中鼎公司同意固特公司在2015年1月份支付；固特公司应在2014年1月全额支付从2014年1月1日到2014年12月31日厂房租金，根据双方签订的《房屋租赁合同》规定，固特公司从第三年开始厂房租金按每年递增8%计算，即2014年1月-4月厂房租金为1108平方米×12.5元×4=55400元，2014年5月-12月为1108平方米×13.5元×8=119664元，合计2014年度厂房租金为175064元。此房屋租赁费用调整协议仅限2014年度执行，从2015年开始按照原双方签订的房屋租赁合同执行。 本案中，《关于租用车间及办公室的意向协议》（2012年3月31日）、《房屋租赁合同书》（2012年4月10日）、《设备及设施租赁协议》（2012年4月29日）、《调整协议》（2013年12月31日）中乙方均由钟志锋代表固特公司签名。 2018年12月28日，中鼎公司与固特公司签订《房屋租赁合同书》，约定生产车间月租金单价为38.85元/平方米。 二审中，对于“双方就租赁办公楼189.51平方米×71元，当时合同体现为设备租赁、房屋租金、商务服务费等方式签订”，中鼎公司解释为商务服务费6元加上房租25元和设备租赁费40元。固特公司法定代表人吴鑫隆陈述“不清楚”。 二审中，中鼎公司和固特公司确认，截至2020年4月30日，固特公司向中鼎公司支付租金共计2384175.92元（含保证金17510元）。具体支付的款项为2012年6月13日支付122570元（含保证金17510元）、2012年11月8日支付105060元、2013年7月31日支付112604元、2015年8月28日支付100000元、2016年1月25日支付300000元、2016年8月26日支付50000元、2016年11月1日支付30000元、2016年11月23日支付40000元、2017年1月31日支付400000元、2017年8月31日支付100000元、2017年9月30日支付100000元、2017年11月30日支付100000元、2017年12月26日支付100000元、2018年5月29日支付100000元、2018年11月30日支付50000元、2019年7月1日支付50000元、2019年8月26日支付50000元、2019年10月16日支付30000元、2020年4月30日支付336327.81元和107614.11元。以上付款情况，双方仅对部分款项的支付时间的主张有略微差异，对款项金额无异议。 另外，中鼎公司还主张，除上述金额外，吴银隆分别于2012年5月31日、2013年9月28日、2013年11月7日向王剑锋支付房屋租金100000元（备注房租）、50000元、68238.4元（备注5月1日到10月31日房租）、固特公司于2012年6月14日向中鼎公司现金支付租金18238.4元。固特公司一审中对上述吴银隆支付的三笔款项认为，如果中鼎公司认可上述三笔款项是固特公司支付的房租，则固特公司同意从应付房租中扣除。二审中，固特公司认为吴银隆转给王剑锋私账款项的性质待查，没有支付过现金。吴银隆为固特公司当时的法定代表人。《设备及设施租赁协议》（2012年4月29日）、《调整协议》（2013年12月31日）中甲方均由王剑锋代表中鼎公司签名。 双方形成的2份《欠款及利息明细表》、2份《企业询证函》（2017年1月11日、2018年1月10日）为中鼎公司在一审中提交的证据，2份《企业询证函》（2016年2月15日、2018年1月31日）为固特公司在一审中提交的证据。 中鼎公司和固特公司于2018年1月2日签订的《房屋租赁合同书》约定，租赁生产车间面积为1108平方米，调试楼面积为64.69平方米。租期为2018年1月1日到2018年12月31日，租金为含税月租金19000元。 二审中，固特公司提交了对《企业询证函》数据的说明，认为截止2017年12月31日固特公司多付租金99595.24元的计算方式为2015年末欠付租金449760.8元+（2016-2017年度应付租金470073.64元）－（2016-2017年度已付租金1019429.68元）=多付租金99595.24元。 双方之间形成的《企业询证函》均载明：本函仅为复核账目之用，并非催款结算。一审庭审中，双方当事人均认可《企业询证函》中并不包含设备租赁费。 本院认为，本案争议事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典实施前的法律、司法解释予以处理。 本院认为，根据中鼎公司的上诉意见和固特公司的答辩意见，本案二审的争议焦点主要有五个，本院分述如下。 关于设备租赁费的问题 中鼎公司主张租金通过房屋租金及设备租赁费体现，设备租赁费是租金的一部分，并主张双方当事人之间未进行过设施设备的租赁。固特公司主张双方未进行设施设备租赁，认为固特公司不应该承担设备租赁费。 对此本院综合考虑以下因素，1.案涉《房屋租赁合同书》（2012年4月10日）约定，生产车间1108平方米、调试楼146.41平方米，生产车间和调试楼房屋前两年的月租金分别为13850元和3660元，从第三年开始租金按8%每年递增。案涉《设备及设施租赁协议》（2012年4月29日）中约定的月租赁费19706.4元。而根据《关于租用车间及办公室的意向协议》（2012年3月31日）的约定，车间及办公室的房屋及设备租赁的租金及厂房设备租赁费为25元/平方米/月；精装办公室的房屋租金及办公设备租赁费为65元/平方米/月。根据意向协议约定的租金标准，计算租赁费可得：25元/平方米/月×1108平方米＋65元/平方米/月×146.41平方米=37216.65元/月。而《房屋租赁合同书》（2012年4月10日）和《设备及设施租赁协议》（2012年4月29日）中的月租金相加为13850元＋3660元＋19706.4元=37216.4元。租赁合同和设备租赁协议约定的租金加起来与意向协议约定的基本一致。《房屋租赁合同书》（2012年4月10日）约定，固特公司承租的调试楼房屋租金第一年、第二年的月租金单价为25元/平方米，月租金总额为3660元，从第三年开始租金按8%每年递增。如果按照上述单价计算，那么《房屋租赁合同书》（2012年4月10日）约定的调试楼租金为25元/平方米×146.41元=3660.25元。13850元＋3660.25元＋19706.4元=37216.65元，就和根据意向协议约定的租金标准计算得出租赁费37216.65元/月完全一致了。 《调整协议》（2013年12月31日）中明确载明，双方就租赁办公楼189.51平方米×71元，当时合同体现为设备租赁、房屋租金、商务服务费等方式签订。该协议十分清楚的表明了双方租赁费的构成。至于71元的构成，中鼎公司主张为商务服务费6元加上房租25元和设备租赁费40元，固特公司表示不清楚。本院认为，从《企业商务服务合同书》中对于调试楼商务服务费按照6元/平方米/月计算，结合《关于租用车间及办公室的意向协议》（2012年3月31日）、《房屋租赁合同书》（2012年4月10日）和《设备及设施租赁协议》（2012年4月29日）的约定，应当采信中鼎公司的主张。 《关于租用车间及办公室的意向协议》（2012年3月31日）、《房屋租赁合同书》（2012年4月10日）、《设备及设施租赁协议》（2012年4月29日）、《调整协议》（2013年12月31日）、两份《企业商务服务合同书》中乙方均由钟志锋代表固特公司签名。固特公司主张《设备及设施租赁协议》（2012年4月29日）上钟志锋的签名系其个人行为，且《设备及设施租赁协议》并未实际履行。对此本院认为，钟志锋除了在《设备及设施租赁协议》上签字之外，《房屋租赁合同书》（2012年4月10日）、《调整协议》（2013年12月31日）、两份《企业商务服务合同书》中乙方均由钟志锋代表固特公司签名，而以上四份合同的真实性固特公司均予以认可。从以上合同可知，钟志锋作为固特公司当时的股东，由其负责与中鼎公司签订合同的事宜，本院对钟志锋签订的《设备及设施租赁协议》（2012年4月29日）认可，并认为该协议对固特公司产生约束力。从《调整协议》（2013年12月31日）“双方就租赁办公楼189.51平方米×71元，当时合同体现为设备租赁、房屋租金、商务服务费等方式签订。该协议十分清楚的表明了双方租赁费的构成”的内容也可以得知，双方当事人之间是存在关于设备租赁的合同。 《固特公司房屋租赁备忘录》（2016年5月16日）约定2016年5月18日至2017年5月17日的房屋租赁费19000元每月，设备租赁费每月20188元(含设备租赁费19000元，其他费用1188元)。可知双方在该备忘录中仍然约定了设备租赁费。 双方当事人均认可事实上没有进行任何设备的租赁。 综合以上因素，本院认定，案涉房屋的租金通过房屋租赁费及设备租赁费体现，设备租赁费是房屋租金的一部分。双方以《房屋租赁合同书》的形式签订的合同中约定的房屋租金一般仅为房屋租赁费，而不包含设备租赁费，但由于双方在其他协议中对设备租赁费进行了约定，所以在计算房屋租金时，应当考虑设备租赁费。综上，本院还认为，《设备及设施租赁协议》（2012年4月29日）中约定的月租赁费19706.4元的构成为调试楼146.41平方米×40元＋生产车间1108平方米×12.5元。 关于询证函的问题 关于《企业询证函》，固特公司主张，应当采信2018年1月31日固特公司向中鼎公司发出的《企业询证函》，因为该函作出时间在后，是双方进一步对账之后确认的金额。中鼎公司主张，《企业询证函》是因为固特公司的母公司是上市公司，需要进行财务审计，中鼎公司仅盖章，双方之间没有进行过对账，只是走形式，不能作为双方结算的依据。 对此本院主要考虑以下因素，1.根据双方形成的四份《企业询证函》，截止2015年12月31日，固特公司对中鼎公司的其他应收款为17510元、其他应付款440276.41元；截止2016年12月31日，固特公司欠中鼎公司应收账款584801.20元、其他应收款1400.12元，中鼎公司欠固特公司应付账款17510元；截止2017年12月31日，双方形成了两份不同内容的《企业询证函》，其中2018年1月10日，中鼎公司向固特公司发出的《企业询证函》载明，固特公司欠中鼎公司应收账款514915.71元、其他应收款2600.69元，中鼎公司欠固特公司其他应付款17510元；2018年1月31日，固特公司向中鼎公司发出的《企业询证函》载明，固特公司对中鼎公司的其他应收款为房租押金17510元和多付房租99595.24元。 固特公司提交的对《企业询证函》数据的说明，认为截止2017年12月31日固特公司多付租金99595.24元的计算方式为2015年末欠付租金449760.8元+（2016-2017年度应付租金470073.64元）－（2016-2017年度已付租金1019429.68元）=多付租金99595.24元。但是从双方均无异议的付款情况来看，固特公司2016-2017年度支付的租金共计1220000元，而非固特公司说明中主张的2016-2017年度已付租金1019429.68元。如果按照已付租金为1220000元计算，则无法得出多付租金99595.24元的结论。 双方当事人对截止2017年12月31日的账款形成了两份差异很大的《企业询证函》，在逻辑上存在矛盾。 综上，本院认为，《企业询证函》不能作为认定双方房屋租赁费结算的依据，应为复核账目之用。本案中，关于房屋租赁费应当根据双方合同的约定和已付租金的情况来进行据实认定。 关于欠付租金的问题。本院认为，首先应当确定应付租金的数额。对于应付租金的问题，因双方在房屋租赁期间，经常进行租赁面积和租金标准的调整，故租金应当分段进行计算，具体如下。 1.2012年5月1日至2012年10月31日。根据《房屋租赁合同书》（2012年4月10日）约定，生产车间1108平方米，调试楼146.41平方米，生产车间月租金12.5元/平方米，月租金总额为13850元；调试楼月租金25元/平方米，月租金总额为3660元。根据《设备及设施租赁协议》（2012年4月29日）设施设备租赁费为19706.4元/月。租金支付方式均为半年一付。故2012年5月1日到2012年10月31日的租金应为223298.4元（3660元×6个月＋13850元×6个月＋19706.4×6个月）。 2.2012年11月1日至2013年4月30日。根据双方2013年3月6日签订的《企业商务服务合同面积变更补充协议》，双方确认原调试楼的建筑面积从146.41平方米扩大到189.51平方米。故从2013年3月6日起，应当按照189.51平方米计租。但中鼎公司对该期间的租金仅主张223298.4元，计算为，房屋租赁费：（调试楼146.41×25＋厂房1108×12.5）×6=105060元；设备租赁费118238.4元。本院认为，中鼎公司不在该期间主张调试楼调增的面积对应的租金，视为对自己权利的放弃，本院对中鼎公司主张的2012年11月1日至2013年4月30日租金为223298.4元予以确认。 3.2013年5月1日到2013年10月31日。因2013年3月6日双方确认原调试楼的建筑面积从146.41平方米扩大到189.51平方米，故本期间的租金计算应按照调试楼面积为189.51平方米计算调试楼租金。中鼎公司主张该期间的租金共计229764.9元，计算方式为，房屋租赁费=（调试楼面积189.51平方米×25元＋厂房面积1108平方米×12.5元）×6个月=111526.5元，设备租赁费118238.4元。 4.2013年11月1日到2013年12月31日。该期间并没有租赁面积和租金标准的变化，故该期间的租金应为76588.3元，计算方式为：房屋租赁费=（调试楼面积189.51平方米×25元＋厂房面积1108平方米×12.5元）×2个月=37175.5元；设备租赁费=19706.4元×2个月=39412.8元。 5.2014年1月1日到2014年12月31日。根据双方签订的《调整协议》（2013年12月31日），2014年办公楼房屋租赁费全年为79594.20元，2014年厂房租金根据《房屋租赁合同书》（2012年4月10日）规定的部分为175064元。另外，根据调整协议，办公楼的租赁费标准体现为设备租赁、房屋租金、商务服务费，为71元/平方米/月，优惠后2014年全年为79594.20元。而在约定厂房租金时，载明，根据《房屋租赁合同》规定，从2014年5月1日开始厂房租金递增8%，即2014年1月-4月厂房租金为1108平方米×12.5元×4=55400元，2014年5月-12月为1108平方米×13.5元×8=119664元，合计为175064元。由以上约定可知，《调整协议》（2013年12月31日）仅为中鼎公司对2014年度办公楼的房屋租赁费上给予固特公司优惠调整，并未涉及厂房租金的调整，厂房租金仅根据《房屋租赁合同》规定进行了计算，因此，在计算总的租金时，还应该考虑生产车间部分的设备租赁费。根据《设备及设施租赁协议》（2012年4月29日），第一年月租赁费19706.40元，租赁费每半年一付，第三年开始的租赁费按每年8%递增，若固特公司第二年后，将其后三年的租赁费一并支付给中鼎公司，则年租赁费不递增。从固特公司的付款情况来看，固特公司并未在第二年将其后三年的设备租赁费一并支付给中鼎公司，故设备租赁费也是从第三年开始按照8%递增，即2014年5月1日开始，设备租赁费也递增8%。根据本院前述认定，《设备及设施租赁协议》（2012年4月29日）中约定的月租赁费19706.4元的构成为调试楼146.41平方米×40元＋生产车间1108平方米×12.5元。故生产车间的设备租赁费的计算应为2014年1月--4月厂房租金为1108平方米×12.5元×4=55400元，2014年5月--12月为1108平方米×13.5元×8=119664元。综上，固特公司在2014年度应付租金总额为429722.2元（79594.20元＋175064元＋55400元＋119664元）。 6.2015年1月1日到2015年12月31日。根据《调整协议》（2013年12月31日）约定，房屋租赁费用调整协议仅限2014年度执行，从2015年开始按照原双方签订的房屋租赁合同执行。因《房屋租赁合同书》（2012年4月10日）和《设备及设施租赁协议》（2012年4月29日）均约定租金从第三年开始递增8%，故2015年1月1日到2015年4月30日的租金为：调试楼租赁费=189.51平方米×25元×1.08×4个月=20467.08元，生产车间租赁费=1108×12.5×1.08×4个月=59832元，设备租赁费=19706.4元×1.08×4个月=85131.6元。上述合计165430.68元。 7.2015年5月1日到2016年5月1日。根据案涉合同约定，因该期间为租赁期间的第四年，故租金标准应当在第三年的标准上继续增长8%。因此，2015年5月1日到2016年5月1日的租金为：调试楼租赁费=189.51平方米×25元×1.08×1.08×12个月=66313.34元，生产车间租赁费=1108×12.5×1.08×1.08×12个月=193855.68元，设备租赁费=19706.4元×1.08×1.08×12个月=275826.5元。上述合计535995.52元。 8.2016年5月1日到2016年5月17日。因《房屋租赁合同书》（2012年4月10日）和《设备及设施租赁协议》（2012年4月29日）均约定租赁期间为2012年5月1日到2016年4月30日，故2016年5月1日到2016年5月17日的租金应当参照《房屋租赁合同书》（2012年4月10日）和《设备及设施租赁协议》（2012年4月29日）执行，唯有疑问的是，该期间的租金标准是否在上年度的标准上递增8%，对此，中鼎公司的主张为房屋租赁费：（调试楼面积189.51平方米×25元×1.08×1.08＋厂房面积1108平方米×12.5元×1.08×1.08）÷31×17=11889.46元，设备租赁费=19706.4元×1.08×1.08÷31×17=12604.98元。中鼎公司的上述主张显示，其并不主张在上一年度的租金标准上递增8%，对此本院予以确认，故2016年5月1日到2016年5月17日的租金应为24494.44元（11889.46元＋12604.98元）。 9.2016年5月18日到2017年5月17日。根据《房屋租赁合同书》（2016年4月29日）和《固特公司房屋租赁备忘录》（2016年5月16日），厂房租赁面积1108平方米，调试楼面积调整为64.69平方米，该期间的房屋租赁费为每月19000元，设备租赁费为每月20188元(含设备租赁费19000元，其他费用1188元)。故2016年5月18日到2017年5月17日的租金为470256元（19000元×12个月＋20188元×12个月）。 10.2017年5月18日到2017年12月31日。根据《房屋租赁合同书》（2017年4月27日）约定，厂房租赁面积1108平方米，调试楼面积为64.69平方米，房屋租赁费为每月19000元。该约定和《房屋租赁合同书》（2016年4月29日）是一致的。但是在该期间，双方并没有签订合同文件对设备租赁费进行确认，因此双方产生争议。本院认为，虽然该期间双方并没有签订合同文件对设备租赁费进行确认，但在之前的五年多时间里，双方一直不定期对设备租赁费进行确认，双方的实际租金是包含了房屋租赁费和设备租赁费，且《房屋租赁合同书》（2017年4月27日）与《房屋租赁合同书》（2016年4月29日）的约定基本一致，而《房屋租赁合同书》（2017年4月27日）相对于《房屋租赁合同书》（2016年4月29日），在内容上来看，并非是一个新的合同，而是对《房屋租赁合同书》（2016年4月29日）进行履行期间的变更，故在确定2017年5月18日到2017年12月31日的实际租金标准时，仍应考虑双方关于2016年5月18日到2017年5月17日期间实际租金标准的约定，综上，即使在2017年5月18日到2017年12月31日，双方没有形成书面文件约定设备租赁费事宜，在计算实际租赁费时也应当考虑设备租赁费。在生产车间和调试楼面积均没有发生变化的情况下，设备租赁费仍应按照20188元每月进行计算。综上，2017年5月18日到2017年12月31日的实际租金应为292013.8元，计算方式为：19000元×7个月＋20188元×7个月＋19000元÷31×14＋20188元÷31×14=292013.8元。但本案中，中鼎公司对该期间的应付租金仅主张291930.8元，低于根据合同据实计算出的292013.8元，视为中鼎公司对自己权利的放弃，本院对中鼎公司主张的2017年5月18日到2017年12月31日的租金为291930.8元予以确认。 11.2018年1月1日到2018年12月31日。《房屋租赁合同书》（2018年1月2日）的内容与《房屋租赁合同书》（2017年4月27日）、《房屋租赁合同书》（2016年4月29日）基本一致，故2018年1月1日到2018年12月31日的实际租金标准也应与2017年5月18日到2017年12月31日期间的实际租金标准一致。但是根据双方于2018年4月30日签订的《房屋租赁合同面积变更协议》，双方确认2018年1月15日调试楼面积由64.69平方米变更为0平方米，5月起厂房面积变更为923.33平方米，租金根据面积变化同步减少。故2018年度的租金应当分成三段计算，即2018年1月1日到2018年1月14日、2018年1月15日到2018年4月30日、2018年5月1日到2018年12月31日。关于租金标准，2018年1月1日到2018年1月14日期间仍应按照上一年度的标准计算。2018年1月15日到2018年4月30日的租金标准应当考虑的因素是2018年1月15日调试楼面积变更为0平方米。对于2018年1月15日之后期间的租金，中鼎公司主张的计算方式是，房屋租赁费=19000元÷（1108平方米＋64.69平方米）×1108平方米÷31×16。设备租赁费按照月租金20188元的标准计算。对此本院认为，中鼎公司在计算房屋租赁费时仅用19000元的月租金除以生产车间和调试楼的总面积，作为单位面积的月租金标准，但是调试楼的单位面积月租金标准和生产车间明显是不同的，故在计算单位面积租金时应当予以考虑。另外，从双方之前签订的《关于租用车间及办公室的意向协议》（2012年3月31日）、《房屋租赁合同书》（2012年4月10日）、《设备及设施租赁协议》（2012年4月29日）等文件来看，设备租赁费也是和案涉调试楼及生产车间的面积相关，按照实际使用面积计算。综上，本院认为，关于房屋租赁费的问题，根据《关于租用车间及办公室的意向协议》（2012年3月31日）、《房屋租赁合同书》（2012年4月10日）、《设备及设施租赁协议》（2012年4月29日）等文件，当时调试楼的租赁费单价（含房屋租赁费和设备租赁费）为65元/平方米/月，而生产车间的租赁费单价（含房屋租赁费和设备租赁费）为25元/平方米/月。应当参照以上租金的单价比例来确定调试楼面积由64.69平方米变更为0平方米后生产车间的租金标准，从上述合同文件可知，调试楼租金标准是生产车间租金标准的2.6倍（65元/平方米/月÷25元/平方米/月）。所以在2018年度生产车间的租金单价（含房屋租赁费和设备租赁费）应为30.7元/平方米/月，计算方式为（19000元＋20188元）÷（64.69平方米×2.6＋1108平方米）=30.7元/平方米。故2018年1月15日到2018年4月30日的月租金标准应为34015.6元/月（30.7元/平方米/月×1108平方米）。2018年5月1日到2018年12月31日的月租金标准应为28346.23元/月（30.7元/平方米/月×923.33平方米）。综上，（1）2018年1月1日到2018年1月14日期间的租金应为17697.8元，计算方式为：（19000元＋20188元）÷31天×14天。（2）2018年1月15日到2018年4月30日期间的租金应为120700.5元，计算方式为：34015.6元÷31天×17天＋34015.6元×3个月。（3）2018年5月1日到2018年12月31日期间的租金应为226769.84元（28346.23元×8个月）。综上，2018年度的应付租金为365168.14元。 12.2019年1月1日到2019年12月31日。根据《房屋租赁合同书》（2018年12月28日），租赁房屋为生产车间923.33平方米，生产车间月租金单价为38.85元/平方米，租赁期限为含税月租金为35871.37元，每季度租金107614.11元。对于该合同约定的租金标准，中鼎公司认为，该租金标准是因为在该合同中同时体现了房屋租赁费和设备租赁费，根据双方签订的合同，生产车间的租金开始为25元/平方米/月，从第三年开始递增8%，所以到2019年生产车间租金标准应当为39.67元/平方米/月，因给予固特公司一定的优惠，所以租金为38.85元/平方米/月。固特公司认为，38.85元/平方米的租金标准是因为中鼎公司处于强势地位，可以坐地起价。本院认为，固特公司主张该标准为中鼎公司坐地起价，并认为案涉房屋的租金并不包含设备租赁费，该主张与本院前述认定违背，本院不予采信。根据根据《房屋租赁合同书》（2012年4月10日）、《设备及设施租赁协议》（2012年4月29日）的约定，从第三年开始递增8%计算租金标准，2019年1月1日到2019年4月30日的租金标准应为36.73元/平方米/月（25元/平方米/月×1.08×1.08×1.08×1.08×1.08），2019年5月1日到2019年12月31日的租金标准应为39.67元/平方米/月（25元/平方米/月×1.08×1.08×1.08×1.08×1.08×1.08）。如果根据这个租金标准进行计算，则2019年度的租金为428683.65元（923.33平方米×36.73元/平方米/月×4个月＋923.33平方米×39.67元/平方米/月×8个月）。而根据案涉合同，2019年度的租金为430456.45元（923.33平方米×38.85元/平方米/月×12个月）。两个数据相差较小，因此本院认为中鼎公司的主张较为可信，本院予以采纳。故2019年度的应付租金应为430456.45元。 13.2020年1月1日到2020年4月30日。中鼎公司主张该期间的月租金为35871.37元（923.33平方米×38.85元/平方米/月）。本院认为，该主张符合《房屋租赁合同书》（2018年12月28日）的约定，本院予以确认，故2020年1月1日到2020年4月30日的应付租金为143485.48元（35871.37元×4个月）。 综上，固特公司2012年5月1日到2020年4月30日应付租金总额为3609889.71元（223298.4元＋223298.4元＋229764.9元＋76588.3元＋429722.2元＋165430.68元＋535995.52元＋24494.44元＋470256元＋291930.8元＋365168.14元＋430456.45元＋143485.48元）。 关于欠付租金的问题，还应当确定已付租金的数额。本院认为，双方均确认的金额为截至2020年4月30日，固特公司向中鼎公司支付租金共计2384175.92元（含保证金17510元）。另外，中鼎公司还主张，除上述金额外，吴银隆分别于2012年5月31日、2013年9月28日、2013年11月7日向王剑锋支付房屋租金100000元（备注房租）、50000元、68238.4元（备注5月1日到10月31日房租）、固特公司于2012年6月14日向中鼎公司现金支付租金18238.4元。中鼎公司和固特公司对于上述租金的支付存有争议，但是双方争议的主要原因在于，中鼎公司是基于上述款项的支付，作为双方合同约定的实际租金包含房屋租赁费和设备租赁费两项，具体理由为，根据《房屋租赁合同书》（2012年4月10日）和《设备及设施租赁协议》（2012年4月29日），2012年5月1日到2012年10月31日的租金应为房屋租赁费105060元加上设备租赁费118238.4元，共计223298.4元，而固特公司在2012年6月13日支付租金105060元，加上吴银隆于2012年5月31日支付的100000元和2012年6月14日向中鼎公司现金支付租金18238.4元，共计为223298.4元。吴银隆于2013年9月28日、2013年11月7日向王剑锋支付房屋租金50000元、68238.4元（备注5月1日到10月31日房租），正好为118238.4元，相当于半年的设备租赁费。固特公司拒绝认可上述四笔款项，也是出于对设备租赁费的抗辩。因此，在本院已经认定案涉房屋的租金通过房屋租赁费及设备租赁费体现，设备租赁费是房屋租金的一部分的情况下，应当认可上述四笔款项应为固特公司已付租金。因此，固特公司已付租金共计2620652.72元（2384175.92元＋100000元＋50000元＋68238.4元＋18238.4元）。 综上，固特公司还欠付中鼎公司租金为989236.99元（3609889.71元－2620652.72元）。 关于违约金及利息的问题 中鼎公司关于违约金的主张根据《房屋租赁合同书》（2018年12月28日）第7.2条约定，违约金为一个月租金即35871.37元。本院认为，从本案事实来看，固特公司确实存在多次欠租的违约情形，根据《房屋租赁合同书》（2018年12月28日），固特公司违反合同约定条款，则应当向中鼎公司支付一个月租金的违约金。综上，中鼎公司主张固特公司应当支付违约金35871.37元，具有事实依据和法律依据，本院予以支持。关于利息的问题，本院主要考虑以下因素，首先，中鼎公司主张的违约金也是因为固特公司迟延支付租金，其主张的利息也是因为固特公司迟延支付租金，违约金和利息在功能上重合，其次，双方租赁合同签订了数份，对租赁面积和租金不断进行调整，且期间未对租金进行结算，存在欠付租金不明确的情况。故本院在已经支持违约金的情况下，对中鼎公司主张的利息不予支持。 关于诉讼时效的问题 固特公司在一审中主张案涉五份《房屋租赁合同书》项下的租金应当分别计算诉讼时效，且主张延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，故案涉五份《房屋租赁合同书》项下的租金诉讼时效分别于2017年4月31日、2018年5月17日、2019年5月17日、2019年12月31日、2020年12月31日分别届满。 对此本院主要考虑以下情况，理由如下，1.从案涉各个合同的内容来看，各个合同的内容基本一致，仅在某些情况下对租赁的面积和租金标准进行了一些调整，合同的主体、租赁物等均未发生变化。本案中双方当事人签订了多份租赁合同和有关协议，但各个书面合同文件之间的关系并非为独立的新合同消灭旧合同或者合同更改的关系，而是合同内容的变更。合同变更后，合同关系不失其同一性。2.《固特公司房屋租赁备忘录》（2016年5月16日）约定，固特公司应在2016年底前还清所欠2014年度-2016年度房屋租金。可以得知，双方在签订之后的合同时，对前面的合同租金支付方式也进行了约定。3.从租金的支付来看，固特公司支付租金为滚动支付，双方未明确确认固特公司支付的每笔租金对应的租期，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充”之规定，固特公司支付的每笔租金应当优先抵充最先到期的租金债务。综上，本院认为，固特公司的关于诉讼时效的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，中鼎公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 维持成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初9790号民事判决第二项； 撤销成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初9790号民事判决第三项； 变更成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初9790号民事判决第一项“成都固特九洲科技有限公司于本判决生效之日起三日内向四川中鼎智能技术有限公司支付租金167064.27元”为“成都固特九洲科技有限公司于本判决生效之日起三日内向四川中鼎智能技术有限公司支付租金989236.99元”； 驳回四川中鼎智能技术有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费29868元、保全费5000元，共计34868元，由四川中鼎智能技术有限公司负担22472.3元，成都固特九洲科技有限公司负担12395.7元；二审案件受理费29868元，由四川中鼎智能技术有限公司负担5044元，成都固特九洲科技有限公司负担24824元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 杜玉兰 审 判 员 王 果 审 判 员 赵 韬 二〇二一年七月五日 法官助理 余海洋 书 记 员 曹成香