上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初18791号原告：汤蒙，男，1988年9月25日生，汉族，住湖北省武汉市。委托诉讼代理人：周凤，上海上正恒泰律师事务所律师。被告：厉洁芳，女，1984年9月17日生，汉族，住上海市徐汇区。被告：杜磊，男，1984年12月24日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两被告共同委托诉讼代理人：孟锋，上海观驰律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：缪蓓亚，上海观驰律师事务所实习律师。原告汤蒙与被告厉洁芳、杜磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周凤，两被告共同委托诉讼代理人孟锋、缪蓓亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令《房地产买卖合同》于2021年2月2日解除；2、判令两被告支付房屋(含系争车位)总价款20%的违约金人民币(以下币种相同)372万元(已扣除定金100万元)；3、判令两被告承担本案原告支付的律师费13万元；4、判令两被告承担本案原告支付的诉讼财产责任保险的保险费1,860元；5、判令两被告承担本案诉讼费和保全费。事实与理由：原告与被告于2020年11月26日通过德佑房地产经纪有限公司(以下简称“德佑公司”)签订两份《房地产买卖合同》(以下至判决主文前简称合同)，约定被告将其所有的坐落于上海市浦东新区杨南路XXX弄XXX号XXX室房屋和地下1层车位450号(以下简称“系争房屋”及“系争车位”)分别以2332万元、28万元的价格出售给原告，合同中对网签时间(最晚不得晚于2021年2月28日前办理)、房价款的付款方式、违约责任等均作了明确约定。原告分别于2020年11月26日、27日向被告支付了定金，合计100万元。2021年1月14日，被告提出提高首付款，原告表示同意可以将首付款提高到1600万至1800万元左右(原合同中约定的首付款为1050万元)，同时，确定网签时间为2021年2月26日。2021年1月19日，被告告知原告要解除合同。2021年1月21日，在德佑公司的安排下，原、被告双方进行了一次面谈，被告仍要解除合同，原告不予同意，并表示可以提前支付首付款以及提高首付款的比例，被告未明确回复，说需要考虑。2021年1月22日，“上海发布”公众号发布文章《沪8部门出台意见，促进房地产市场平稳健康发展!》(以下简称“意见”)。根据该意见的规定，系争房屋因“满二不满五”，原告如果要继续交易，需额外再承担67万多元的增值税税费。德佑公司于当日上午9：27将此意见发给被告，告知被告所出售的系争房屋增加了许多税费。2021年1月24日，被告让德佑公司劝原告同意做低房价，规避税费，并将规避的税费约53万的一半给被告。同时，被告声称如果原告首付款能支付1700万元，一切时间节点都按照原合同走，原告可避免提前赎回基金的损失(金额约34万元)，但避免的损失金额需分给被告一半。次日，原告为继续履行买卖合同，同意做低房价并同意加价40万元，由原合同价2332万元提高至2372万元，同时双方对网签的具体时间(2021年1月28日)以及每笔房款的付款时间、金额均作了明确确认。德佑公司将双方确认的内容发给被告，被告表示同意，要求原告先签字。原告母亲亦于当日将其基金申请赎回745.16万元，以便原告能及时足额向被告支付房款。2021年1月27日晚，被告称次日去外地，周日回(即31日)，要求延后网签时间。之后德佑公司无法与被告取得联系。2021年1月30日，被告委托律师通过微信给原告发了一份律师函，要解除与原告签订的《房地产买卖合同》，并向原告双倍退还了定金。原告认为被告的行为已构成违约，现原告选择合同中约定的违约金条款提起各项诉请。被告辩称，不同意原告诉讼请求。本案应适用合同补充条款(一)第十条而非第十一条，第十条已明确约定了定金责任，第十一条明确约定了违约责任情形，本案应适用定金责任条款。双方在支付和收取定金后，一直就本案中介版的买卖合同进行磋商到2021年1月26日，且原告也将其自行修改的买卖合同网签日期写到2021年1月31日，并非原告陈述的1月28日。双方在支付定金后没有履行合同内容，主合同双方均未履行，不应当适用第十一条约定。被告已按照第十条规定将定金双倍返还给原告，已经承担了定金罚则的责任，无需另行支付违约金，且系争房屋价格自双方签订合同后实际房屋成交价格一直下降，根据本案涉及中介官网显示，系争房屋小区成交价目前是72,741元每平，共284.66平，房屋价格在两千余万元，比当时买卖合同价格要低，原告无实际损失发生。被告并非因房价上涨而不愿履行合同，系因原告支付的首付款无法买到心仪的房屋。根据合同约定，系争房屋所有税费是原告承担，被告想做低房价的目的是为了给原告节省税费，经双方计算，规避税费金额达到52.98万元，双方约定规避的税费双方各享一半。庭审中，被告认为违约金的金额过高，请求调整违约金。本院经审理认定事实如下：被告系系争房屋产权人。2020年11月26日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订了德佑公司版本的《房地产买卖合同》、《房地产买卖合同-车库》各一份，约定被告将系争房屋以2332万元(房屋建筑面积284.66平方米)、系争车位以28万元价格出售给原告。两份合同补充条款(一)第五条“网签备案”中约定，甲乙双方最晚不得晚于2021年2月28日前签订网签。合同补充条款(一)第十条“定金责任”中第一款约定，若甲方收取定金后(含授权保管的定金)，未能依照本合同约定继续履行的，则甲方应按已收取的定金(含授权保管的定金)数额向乙方双倍返还定金。合同补充条款(一)第十一条“甲方的违约责任”约定：甲方发生下列情形的，均视为甲方根本性违约，乙方有权单方解除本合同。乙方应书面通知甲方，甲方应在接到通知之日起的三个工作日内无息退还已收到的全部房价款并支付相相当于总房价款20%的违约金。若双方已签署《上海市房地产买卖合同》示范文本的，则根本性违约责任的标准为总房价的20%的违约金。①甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；②甲方签订本合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的；③甲方未经乙方允许擅自增加、变更抵押登记的；④该房地产被查封或限制转让；⑤甲方无正当理由单方要求解除本合同的。甲乙双方在合同履约过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张法律责任的，违约方需额外承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师费等。合同签订后，原告于2020年11月26日、11月27日向被告各支付定金50万元，共计支付定金100万元。2021年1月19日，被告向德佑公司工作人员提出因房价上涨，其无法另行购房，提出不再出售系争房屋。德佑公司工作人员提出要和原告协商。2021年1月21日，原、被告双方在德佑公司的安排下进行面谈。被告提出解约，原告不同意解约，但表示可以提高首付款比例等，被告未明确拒绝。双方商谈过程中，原告提出如被告不卖，要求其赔偿房款20%，被告则提出损失多少需要走司法程序。当日，上海颁布了楼市新政，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。2021年1月24日，被告让德佑公司与原告协商做低房价。2021年1月25日，原告同意做低房价，并同意提高合同价40万元，德佑公司转告被告，被告同意重新签约继续履行合同，新的网签时间约定为2021年1月31日前。2021年1月27日，被告称公司安排其次日去外地，要求延后网签时间。2021年1月30日，被告向原告双倍返还定金200万元，并向原告发送《律师函》，内容为：因被告收取定金后未能按合同约定继续履行合同，故于当日向原告双倍返还定金，双方之间的房屋买卖合同解除。2021年2月2日，原告向被告送达律师函回函，表示不同意被告双倍返还定金，其选择适用违约金条款，要求被告按合同约定向原告承担合同总价款20%的违约金，扣除100万元后应向原告支付违约金372万元。另查明，原告为本案诉讼聘请律师支付律师费13万元，为本案申请财产保全提供保函，向保险公司支付保险费用1,860元。本院认为，原、被告就系争房屋及系争车位签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行合同义务。现被告无正当理由拒绝继续履行合同，构成违约，应承担相应的违约责任。双方合同中并无约定违约方可通过承担双倍返还定金罚则以解除合同，故被告发函及双倍返还定金的行为并不产生合同解除效力，而原告发函向被告主张选择违约金条款要求被告承担违约责任，基于该违约金条款系合同解除项下的违约责任承担，故原告该函件包含了合同解除之意，双方之买卖合同于原告函件送达被告之日即2021年2月2日解除。根据法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。现原告选择适用违约金条款，并无不当，鉴于被告提出违约金过高要求调整，本院认为，考虑到双方合同的履行情况、原告付款情况、系争房屋市场价的上涨情况、当事人过错程度、预期利益及本案实际情况，双方约定的违约金确属过高，故本院对被告主张的违约金酌情调整为180万元，由于被告已向原告双倍返还了定金共计200万元，除100万元定金作为合同解除后果本身应予返还之外，另支付的100万元作为被告已支付的违约金抵扣，被告还需向原告支付违约金80万元。同时，虽双方合同约定因守约方主张法律责任而产生的律师费、保全费等由违约方承担，但基于上述费用支付均系合同解除情况下对原告造成的各项损失的承担，现本院在调整上述合同解除违约金时已考虑了保险费、律师费等原告各项实际损失，本院调整的违约金金额已包含了上述损失，故对原告主张的律师费、保险费本院不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条、第五百六十七条、第五百八十五条、第五百八十八条之规定，判决如下：一、确认原告汤蒙与被告厉洁芳、杜磊就上海市浦东新区杨南路XXX弄XXX号XXX室房屋和地下1层车位450号签订的两份《房地产买卖合同》于2021年2月2日解除；二、被告厉洁芳、杜磊于本判决生效之日起十日内向原告汤蒙支付违约金80万元；三、驳回原告汤蒙的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币37,614元(原告已预缴)，减半收取计18,807元，财产保全费5,000元，共计23,807元，由原告汤蒙负担18,862元，被告厉洁芳、杜磊负担4,945元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周箐书记员  刘畅附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百六十七条合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第五百八十八条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。