湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂12民终981号上诉人（原审被告）：通城县通三通幸福里房地产有限公司，住所地湖北省通城县隽水镇铁柱工业园92号（新凯公司院内）。法定代表人：林永菊，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈冰，湖北泰元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴亮光，男，1985年8月10日出生，汉族，住湖北省通城县。被上诉人（原审原告）：谌娟，女，1985年5月8日出生，汉族，住湖北省通城县。上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：吴永胜，湖北泰元律师事务所律师。上诉人通城县通三通幸福里房地产有限公司（以下简称幸福里房地产公司）因与被上诉人吴亮光、谌娟房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省通城县人民法院（2020）鄂1222民初1960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。幸福里房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部起诉请求；2.一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：1.通城县菖蒲港桥西岸桥头至国家电网段路面改造工程于2019年7月29日开始施工，为期两个月，在两个月内，该路段全时段、全路段封闭，周边车辆禁止通行。而由上诉人开发的案涉工程位于该路段中，案涉工程的水、电设备安装需要重型车辆运输和大型安装施工机械入场，由于道路封闭无法进行施工，该期间应当全部计入顺延交房期间，故上诉人的交房日期应从2019年10月28日顺延至2020年1月28日。后又爆发新冠疫情，根据国家政策，交房日期应顺延至2020年4月28日，此时间段内应全部免除上诉人的违约责任。2.上诉人迟延完成水电管线接通到户，是由于不可抗力因素造成，但上诉人考虑到客观事实，交房后对每位业主免收了半年物业费。而且在水、电挂表之前为每位业主免费提供水、电，包括装修期的全部水电也是免费提供，上诉人不存在合同违约，不应当承担违约责任。吴亮光、谌娟辩称，1.水、电安装不需要重型机械入场，通城县菖蒲港桥西岸桥头至国家电网段路面改造工程施工期间并未全路段封闭，而是单向通行，不影响通车。2.新冠××疫情的影响一审判决已经予以考虑，并没有追究此期间的违约责任。3.物业费是物业公司所收，与上诉人没有关系，且物业费并没有实际减免，因为业主并没有实际入住。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。吴亮光、谌娟向一审法院起诉请求：1.判令幸福里房地产公司立即将水、电、路、煤气通到吴亮光、谌娟购买的房屋；2.判令幸福里房地产公司支付合同违约金32264元（自2019年11月28日至2020年7月28日）。一审法院认定事实：2018年6月22日吴亮光、谌娟与幸福里房地产公司签订商品房买卖合同（系采用GF-2014-0171示范合同文本），购买了一套由幸福里房地产公司开发建设的通城县隽水镇旭红路278号幸福里小区第3幢1单元1504号的商品房（建筑层数地上19层，地下1层）。合同中涉及本案争议事实的主要条款如下：第二条、买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为通城县房地产管理局，商品房预售许可证号为隽房预字（2018）008号。第三条第四款、该商品房合同约定建筑面积共127.36平方米。第四条第一项、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3518.47元，总金额448112元。第八条、出卖人应当在2019年11月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遭遇地区性、强传播性疾病，应政府相关部门要求予以停工，可据实予以延期。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比例应不小于第1项中的比率）的违约金。第十四条、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水：交房日期前完成；2、供电：交房日期前完成。3、道路：交房日期前完成。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按本合同第九条约定处理。合同附件三（住宅）装饰、设备标准第10项其他中约定：水：入户，每户设一个给水点（分支自理）；电：强、弱电到进户入口（分线自理）；煤气管道：入户。合同签订后，吴亮光、谌娟按合同约定付清了购房款，幸福里房地产公司也按合同约定交付了所购商品房。案涉商品房于2020年6月8日达到了合同约定的交房条件。一审法院另查明，通城县菖蒲港桥西岸桥头至国家电网段路面改造工程于2019年7月开始招标，工期两个月。该路段实行半幅封闭式施工，三轴以上货车需绕行；在施工过程中半幅封闭式施工的路面并非全时段封闭，仅是在填埋、敷设物料过程中禁止周边车辆进出。幸福里小区的物业服务单位通城兴家园物业有限公司书面承诺对已交物业费的业主增送半年物业服务期，并对装修的业主负责接通临时水电，免收装修期间水电费用。一审法院认为，吴亮光、谌娟与幸福里房地产公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思的表示，且不违背法律或社会公共利益，因而合同依法成立并生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据该合同约定，幸福里房地产公司应当在2019年11月28日交房前将供水、供电、道路设施完成，并达到使用条件；如在规定日期内未达到使用条件，买受人有权要求出卖人按日支付已交付房价款万分之三的违约金。虽然2019年11月28日涉案房屋的供水、供电未按照合同要求到户，但幸福里房地产公司提出上述供水、供电的施工延迟的原因系小区门前道路路面改造施工所造成。经核实，幸福里小区门前道路路面改造施工两个月属于众所周知的客观情况，该道路实行封闭施工，对于周边车辆进出及施工必然会造成影响。但幸福里房地产公司提出应全部减免其责任的抗辩理由亦不能成立，一审法院酌情认定该道路施工造成影响的时间为一个月。同时，因新冠疫情暴发，湖北省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生Ⅰ级响应，包括通城县域内的供水、供电施工工程全部停止施工，根据幸福里房地产公司提交的当地有关建设工程公司复工复产申请备案表上载明的时间为2020年3月17日，一审法院确定该时间为当地全面恢复正常生产生活秩序的时间。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条的规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”新冠疫情属于不可抗力，故，从2020年1月24日至2020年3月16日不计入幸福里房地产公司的违约时间。因此，幸福里房地产公司应承担违约责任的时间从2019年12月29日至2020年1月23日计26天，2020年3月17日至2020年6月7日计83天，合计109天。至于吴亮光、谌娟主张交房时道路未达到使用条件，未提供证据证明，一审法院不予采纳。对于违约金的标准，交房时案涉商品房的水、电管线尚未接通到户，未达到使用条件，属于部分违约，一审法院根据其违约程度，酌定其按每日万分之二的标准支付违约金。幸福里房地产公司应承担的违约金为9768.84元（448112元×109天×0.0002）。另外，一审法院需要特别指出，民事纠纷的解决并非仅仅只有提起民事诉讼一种渠道，当事人自行协商或在人民调解中心调处矛盾纠纷，正是建立和谐社会而大力倡导的一种矛盾纠纷解决机制，本案中，幸福里房地产公司为了化解与购房户之间的矛盾，采取减免业主的部分物业服务费的措施，其行为并非推卸责任，幸福里房地产公司的出发点是为了消除双方的隔阂，促使双方握手言和，该行为不应受到责难和质疑。一审法院鼓励诉讼当事人采取效率高、成本低的人民调解方式解决纠纷，引导全社会形成谦让、淳朴的社会风气。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：一、通城县通三通幸福里房地产有限公司在本判决生效后十日内向吴亮光、谌娟给付违约金9768.84元；二、驳回吴亮光、谌娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费412元，减半收取计206元，由吴亮光、谌娟共同负担181元，通城县通三通幸福里房地产有限公司负担25元。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实与二审查明的相符，本院继续予以认定。本院认为，关于幸福里房地产公司提出因为期两个月路面改造工程施工采取的是全时段、全路段封闭措施，导致其无法进行施工，该期间应当全部计入顺延交房期间的问题。经庭审查明，通城县菖蒲港桥西岸桥头至国家电网段路面改造工程于2019年7月开始招标，工期2个月。该路段实行半幅封闭式施工，三轴以上货车需绕行；在施工过程中半幅封闭式施工的路面并非全时段封闭，仅是在填埋、敷设物料过程中禁止周边车辆进出。因此，该路段的施工对其工程建设有一定的影响，但幸福里房地产公司提出应全部减免其责任的抗辩理由不能成立，一审法院酌情认定该道路施工造成影响的时间为一个月，符合本案的实际，本院继续予以认定。关于幸福里房地产公司提出因爆发新冠疫情，交房日期应顺延至2020年4月28日，此时间段内应全部免除上诉人违约责任的问题。因新冠疫情暴发，湖北省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生Ⅰ级响应，包括通城县域内的供水、供电施工工程全部停止施工。疫情发生后，各级地方政府积极采取防疫措施，至2020年3月16日咸宁市所在区域已经取得了阶段性成果，疫情基本得到了控制，当地已经在此前解除了控制人员流动的措施，并逐步准许和恢复了建筑工程施工等活动。正是基于上述事实，幸福里房地产公司向当地有关建设工程管理机构提交了请求复工复产的申请，该复工复产申请备案表上载明其请求复工复产的时间为2020年3月17日，故一审法院确定该时间为当地全面恢复正常生产生活秩序的时间，并无不当，本院继续予以认定。关于幸福里房地产公司提出其交房后对每位业主免收了半年物业费，而且在水、电挂表之前为每位业主免费提供水、电服务，一审判决追究其违约责任不当的问题。幸福里房地产公司与被上诉人吴亮光、谌娟签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律法规的规定，合法有效，对于双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。幸福里房地产公司在履行合同的过程中，虽然因道路工程施工及新冠疫情对其工程建设造成了影响，但根据扣减上述原因对其工程所造成的影响以后，其仍未能按照合同的约定按期履行合同义务，故一审法院认定其构成了违约，并依照本案的实际确定其应承担的民事责任，依据充分，幸福里房地产公司虽然采取了一定的补救措施，但不能改变其违约的事实。因此，幸福里房地产公司提出其不构成违约的上诉理由，不能成立。综上所述，幸福里房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由通城县通三通幸福里房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 斌审判员 沈朝明审判员 李 伟二〇二一年七月十九日书记员 贾 茹附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；