江苏省灌南县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0724民初2963号原告：唐林，女，汉族，居民，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：吴先举，汉族，居民，住灌南县。被告：连云港天一置业有限公司，住所地灌南县新安镇人民西路。法定代表人：戴娟妹，总经理。委托诉讼代理人：张万松，灌南县田楼法律服务所法律工作者。原告唐林与被告连云港天一置业有限公司（以下简称天一公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年7月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐林的委托诉讼代理人吴先举，被告天一公司的委托诉讼代理人张万松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐林向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告给付原告逾期交房违约金218700元（按照日万分之五从2019年3月30日至2021年6月30日），2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是灌南县《灌南春天》住宅小区的开发企业，2017年11月27日原告和被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的该小区商品房第19幢1单元901室，总价54万元整，合同签订以后原告一次性付清房款，《商品房买卖合同》第八条约定被告应该在2019年3月30日前将验收合格的商品房交付原告，第九条约定出卖人逾期交房应按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，但是原告认为该违约责任约定太低根据法律规定该违约责任应该予以调整，被告至今没有向原告发出交房通知所以原告一直没有收房，根据合同约定被告应支付原告从2019年3月30日起至2021年6月30日止的逾期交房违约金218700元，且原告保留从2021年6月30日以后的违约金诉讼权利。被告天一公司辩称：原告主张的计算逾期交房违约金的标准过高，应该按照双方约定的合同为依据；另，在涉案房屋验收之前，多次催促原告拿房，原告故意拖延，逾期交房的违约责任应由原告自行承担。本院经审理查明事实如下：2017年11月27日，原告购买被告天一公司开发的位于华林·灌南春天小区第19幢1单元901室房屋，双方签订《商品房买卖合同》，载明：“建筑面积为118.85平方米，该商品房单价为每平米4543.54元，总金额540000元，付款方式：一次性付款。交付期限：出卖人应在2019年9月30日前将验收合同的商品房交付原告；逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.5的违约金。…由于买受人原因，未能按期支付的，双方同意按照以下方式处理：买受人须在出卖人合同约定的时间以及出卖人通知的期限内到出卖人售楼处办交房手续，逾期应向出卖人按日支付总房款的万分之三的违约金；…”。后，原告履行了付款义务，被告天一公司出具总金额为540000元的购房发票。被告天一公司均未按照合同约定履行交房义务，故原告起诉。另查明，涉案小区18#-21#楼、8#楼裙房、11#楼裙房、15#楼裙房、18#楼裙房单位工程，于2021年3月16日由建设单位组织竣工验收合格。本案审理中，原告陈述，按照相关法律规定，逾期交房违约金的区间在已付款的日万分之一至万分之五，且在合同中约定如因买受人原因未办理交房手续的，承担日万分之三的违约金，约定内容不对等，有违公平。被告对此不予认可，其认为应该按照合同约定计算。本案审理中，原告陈述被告工作人员于2021年6月9日打电话让其去办理产权证书，原告到被告处，要求被告出具交房通知书和交房手续，且物业公司亦让原告直接办理房屋权属证书，依然没有发出书面交房通知，不符合合同约定的书面通知交房的事项。被告对此不予认可，被告陈述系原告故意没有拿房。上述事实，有原、被告的陈述，《商品房买卖合同》、发票、验收备案登记证明等在卷为证。本院认为，原告与被告天一公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性定，为有效合同，对双方当事人均有约束力。根据合同的约定，被告于2019年9月30日向原告交付房屋，被告虽在庭审中辩称已经多次催促原告拿房，但是对该意见不能提供证据予以证明，故本院不予采纳。本案审理中，原告自认被告于2021年6月9日通过电话告知其可以办理产权证，但是原告要求被告及物业公司出具相关书面的交房通知手续，被告及物业公司均未出具。涉案房屋已经于2021年3月26日通过了综合验收，符合了交房条件，且原告陈述被告于2021年6月9日通过电话通知其涉案房屋可以办理产权证书，只是双方因为被告及物业公司未按照合同约定出具书面的交房通知，导致原告没有拿房。本院认为，从市场交易习惯而言，履行交房手续一般系办理产权证书的前置程序，被告于2021年6月9日告知原告可以办证，且原告也至被告处、物业公司交涉房屋交房事宜，应视为原告于2021年6月9日已经知晓涉案房屋可以交房，且符合交房的条件。对于原告陈述，被告没有按照合同约定发出书面通知，其拒绝拿房的陈述，本院不予采纳，即使合同约定系应当书面通知，但是该约定只是系通知的一种方式，不能排除采用其他方式的通知形式。因此，被告应支付原告自2019年10月1日至2021年6月9日的逾期交房违约金。关于违约金计算标准，在合同行为中，违约责任应以实际损失作为基础，综合当事人的过错、诚实信用等综合衡量的原则，且结合公平原则，来予以衡量。本案合同中约定的被告逾期交房的违约金负担标准为日万分之0.5，该标准过低，不足以弥补原告的损失，本院予以酌定按照已付房款的日万分之1的标准予以计算。而对于原告陈述，与买受人逾期办理交房承担的违约金为日万分之三标准，明显不对等，显示公平，要求调整至日万分之五的主张，本院不予支持。综上，涉案房屋的逾期交房违约金为33318元（540000元*0.0001*617天）。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条之规定，判决如下：一、被告连云港天一置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告唐林逾期交房违约金33318元。二、驳回原告唐林的其他诉讼请求。案件受理费4580元，减半收取2290元，由原告负担1145元（已缴纳），被告连云港天一置业有限公司负担1145元（原告已预交，被告在兑现上述款项时一并支付原告）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费4580元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地的法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员 张 蕊二〇二一年七月二十三日书记员 丁英姿法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人递交上诉状时，由上诉人从一审法院承办法官处领取《上诉费缴纳通知书》，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。