广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0113民初37号原告：郭健，女，1968年4月12日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：朱慧嘉，广东惠法律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佳玲，广东惠法律师事务所实习人员。被告：张伟，男，1970年4月23日出生，汉族，住北京市西城区。原告郭健与被告张伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭健的委托诉讼代理人朱慧嘉、陈佳玲，被告张伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭健向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2020年9月19日签订的《存量房买卖合同》（编号：DZS0000637）以及2020年11月30日签订的《广州市存量房买卖合同》（编号：穗存量房合字××号），自被告收到本民事起诉状之日解除；2.被告向原告返还原告已支付的定金100000元；3.被告向原告支付因被告原因导致交易不成的违约金193000元（1930000×10%）；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告是天津人，一直自住在原告个人名下位于广州市番禺区祈福新邨的一套房屋。受广州房地产限购政策规定，原告名下只能拥有一套广州房产，原告拟置换房屋。2020年9月19日，通过经纪方广东德正房地产代理有限公司（以下简称德正公司）介绍，原告与被告签订《存量房买卖合同》（编号：DZS0000637），约定原告向被告购买广州市番禺区钟村街祈福新邨海晴居1街2D号1楼房屋（以下简称涉讼房屋），建筑面积57.6平方米。合同第二条约定该房地产按整套出售并计价、溢价、交易成本、装修、固定及想嵌入设施等费用。第三条约定付款方式为涂销抵押一次性付款，签订本合同时原告向被告支付100000元作为定金，于交易过户完成当天付清楼价余款共计1830000元，交易过户手续需在本合同签订后90天内完成（以付清双方交易税费为准）。第七条违约责任：1、交易不成的违约责任（一）甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。第十四条约定：3、甲乙双方同意委托德正公司（办理网签手续，甲乙双方保证按规定办妥网签手续并提供相关资料，签署相关合同文件，以顺利完成交易。如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按本合同第二条约定总成交价之10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任）；7、如本合同与网签合同内容不一致的，以本合同内容为准”；同时手写约定“③买卖双方友好协商一致，此次交易必须在2020年12月19日之前完成交易。同日，原告向被告支付100000元定金，被告向原告出具定金收据。2020年11月30日，原告出售其祈福新邨原有房屋，完成过户手续。当日，经纪方发出二维码让原告在线上与被告签署《广州市的存量房买卖合同》（编号：穗存量房合字××号）。2020年12月7日，原告、被告以及经纪方前往广州市番禺区政务服务中心办理涉讼房屋过户手续。但是，现场中心工作人员告知由于被告的前妻对涉讼房屋提出异议登记，涉讼房屋无法办理过户手续。被告当晚告知原告，不能交易的原因是被告答应在女儿成年以后将涉讼房屋过户给女儿。2020年12月21日，原告再次要求被告履行合同，被告回应不能履行合同。截至原告起诉之日，双方都未完成涉讼房屋的过户手续。原告认为，双方签订的《存量房买卖合同》以及《广州市存量房买卖合同》合法有效，被告应当按约履行。现因涉讼房屋存在异议登记导致不能过户，合同目的无法实现，被告构成根本违约，原告有权要求解除合同并要求被告承担违约责任且返还定金。原告为购买涉讼房屋，已出售并办理原自有房屋，现因被告违约行为导致原告不能衔接搬入涉讼房屋居住，不能重新购买其他住房，给原告造成严重经济损失和精神压力，被告理应按合同约定支付违约金。现原告依据《中华人民共和国民法典》等法律法规、司法解释的规定，特向人民法院提起诉讼。为了维护原告的合法权益，恳请判如所请。被告张伟辩称：涉讼房屋产权是属于我个人所有，我是基于房屋的所有权希望能够和原告进行正常的交易。我在签订合约时是基于涉讼房屋是属于我个人的，所以合同中约定了如果因为我方的原因接受惩罚条款10%的违约金，这证明我方不知道后面会终止交易，否则不会约定该条款。2020年12月7日交易当天，在交易最后一个环节，番禺房产局柜台服务人员突然告知我前妻于2016年给番禺区房产局一份律师函，提出权属异议，故是由番禺区房产局终止了这个交易，而不是我方原因终止交易的。我方也疑惑番禺房产局是否有权利终止产权人进行交易，我方认为番禺房管局不能因为一份律师函终止我作为产权人的交易。我方认为中介公司也没有进行查册，经查册可以看到我前妻给番禺区房产局相关的文件，因其没有进行查册，所以才会发生交易当天我准备交易时，番禺区房产终止了交易。同时因为原告在2020年1月份同样在祈福新村同一个地点买卖过一套房屋，这个过程应该是有查册的过程，原告应该是知道查册的环节的，所以原告和中介公司也知道有查册环节，但是没有告知我这个问题，我方怀疑是故意不告知我方这个环节的。我方认为不是我方原因导致过户不成功，愿意给部分补偿，但不应当承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：涉讼房屋位于广州市番禺区钟村街祈福新邨海晴居1街2D号1楼，建筑面积57.6平方米，登记权属人为张伟，共有情况为全部，登记时间为2016年7月27日，权属证号为粤（2016）广州市不动产权第07225870号。2020年9月19日，张伟（甲方，卖方）与郭健（乙方，买方）及德正公司（丙方，经纪方）签订《存量房买卖合同》（合同编号：DZS0000637），约定：甲方将涉讼房屋以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查看和了解该房地产的情况；甲方保证所填写的和提供的有关该房地产的权属情况真实，保证对上述房地产享有完整产权，保证上述房地产不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益，否则承担相应的法律责任；该房地产按整套出售并计价，总成交价为1930000元；甲乙双方协商一致同意按涂销抵押一次性付款方式付款，于签订本合同时支付100000元作为定金，于交易过户完成当天付清楼价余款1830000元，交易过户手续需在本合同签订后90天内完成；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款当天；甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；甲方如未能按本合同规定的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过30日仍未交房或未履行合同约定的其他义务的，乙方有权解除合同；乙方确认已查阅该房地产的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看及了解，故对该房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可；甲乙双方同意委托德正公司办理网签手续，甲乙双方保证按规定办妥网签手续并提供相关资料，签署相关合同文件，以顺利完成交易。如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按本合同第二条约定总成交价之10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任。另合同最后手写备注①卖方承诺该物业为唯一住房；②买卖双方约定该楼价含空调2台、洗衣机1台、冰箱1台、沙发1套、餐桌1个、餐椅4个、书柜1个及其它入墙入地之固定家私家电；③买卖双方友好协商一致，此次交易必须在2020年12月19日之前完成；等等。合同签订当天，郭健向张伟名下账户支付涉讼房屋购房定金100000元，张伟对此出具《收款收据》予以确认；郭健向德正公司支付涉讼房屋中介服务费17500元，德正公司出具《服务费收据》予以确认。2020年9月19日，德正公司工作人员通过微信向郭健发送了涉讼房屋广州市不动产登记查册表网页版，其中“有否存在查封登记或者其他限制处分的记录”一栏查询结果为“无”。2020年11月30日，郭健与张伟办理涉讼房屋网上交易手续，订立了《广州市存量房买卖合同》，合同编号为穗存量房合字××号。同日，甲方（卖方）郭健与乙方（买方）江晓琪签订《存量房买卖合同》，约定房产地址为番禺区钟村街祈福新村绿怡6街15号2F，建筑面积为81.7平方米，该房地产按套出售并计价，总金额为2160000元。申请人郭健与江晓琪并于当日填写《广州市不动产登记申请表》，申请办理番禺区钟村街祈福新村绿怡6街15号2F房转移登记手续。2020年12月7日，郭健与张伟及经纪方前往不动产交易中心办理过户登记手续，被告知因张伟前妻于2016年发函对权属提出异议，故无法办理过户登记。同日，张伟向郭健发送短信，主要内容为“这个房子原本就是我的房产，只是我答应将来等女儿成年以后过户给大女儿，置换的大房子我和莎莎一人一半，我的这一部分也打算给大女儿的，前妻给房管局闹的这事我和莎莎都完全不知情，我已经跟我前妻在商量，给我一点时间，我会在咱们合同约定时间里来处理好这个事情”。郭健提供的与张伟的微信聊天记录显示，2020年12月18日，郭健询问张伟何时可以办理过户，张伟回复“目前还在和前妻沟通，她那边还没有一个明确的答复，我这边是希望能尽快把房子过户给你，看你这边愿意等不，这个事件太突然和意外了”；2020年12月21日、22日、25日郭健均询问是否能够过户，张伟回复仍在沟通。2021年1月4日，郭健提起本案诉讼。2021年2月7日，经郭健申请查询，广州市规划和自然资源局出具涉讼房屋《广州市不动产登记查册表》显示，2016年10月10日，乐音秀来函反映涉讼房屋属于夫妻共有财产。庭审中，双方均确认目前尚未办理网签撤销手续。张伟称其与前妻离婚时协商并签订了离婚协议，协商将涉讼房屋留给两人的婚生女儿，等女儿16岁以后可以从台湾过来居住并登记至女儿名下，因协议中约定前妻有抚养孩子的义务，但其认为前妻没有履行其抚养职责，所以产生卖掉涉讼房屋将大女儿接来一同居住的想法；其在涉案买卖交易前没有将其与前妻对涉讼房屋的约定告知郭健，也无法与前妻沟通告知涉讼房屋交易；涉案买卖交易未能在合同约定期限内履行完毕的原因是第三方的原因，与其方无关，德正公司使用简易查册手段而没有进行现场查册也是导致无法交易的原因之一；解除合同后其同意返还定金。郭健提供与周树杰的微信聊天记录以及微信支付转账电子凭证，拟证明于2020年12月5日雇请人员将原自住房屋内的物品搬到涉讼房屋，支付搬迁费450元；2020年12月16日，因无法办理涉讼房屋的过户手续，又雇请人员将物品从涉讼房屋搬走，支付搬迁费1500元。郭健提供了《租房合同》、微信支付转账电子凭证，拟证明因张伟违约，导致需要另行租赁房屋，造成损失。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案争议发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，故本案适用当时的法律规定。郭健与张伟就涉讼房屋签订的《存量房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容无违反法律法规的规定，合法有效，各方应当依照合同约定，正确、全面地履行合同。关于合同解除的问题。根据合同约定，交易过户手续需在本合同签订后90天内完成，即此次交易必须在2020年12月19日之前完成。郭健认为张伟不能按照合同约定办理房屋过户手续，违反合同约定构成根本违约，其有权根据合同约定要求解除合同。张伟同意解除合同，但认为解除合同的原因在于第三方，因德正公司使用简易方式查册而导致查册信息不完整，其个人不清楚涉讼房屋存在权属异议，不应当承担违约责任。本院认为，郭健已依约支付购房定金，张伟应依约配合办理过户手续。张伟自认已与其前妻乐音秀在离婚时约定涉讼房屋留给其大女儿并待大女儿成年后过户至其名下，但张伟在未与其前妻协商沟通，且作为出卖人未及时了解查询登记在其名下涉讼房屋的现时产权登记信息的情况下，与郭健签订买卖合同将房屋出售给郭健，后在2020年12月7日无法办理涉讼房屋过户手续后，仍未能及时、妥善处理好与其前妻之间就涉讼房屋的争议问题，导致涉讼房屋不能在约定的交易日期之前完成过户，直至郭健提起本案诉讼时仍无法完成过户，故郭健有权要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对于合同的解除时间，考虑到本案系通过直接送达方式向张伟送达起诉状副本等诉讼材料，张伟于2021年1月18日收到该诉讼材料，故涉案《存量房买卖合同》的解除时间以2021年1月18日为宜。对于双方于2020年11月30日签订的《广州市存量房买卖合同》（编号：穗存量房合字××号）属于按照行政管理要求签订的网签合同，因双方上述实际履行的《存量房买卖合同》已解除，故郭健、张伟应共同协助撤销该网签合同。合同解除后，张伟应向郭健退回定金100000元。关于违约责任的承担问题。郭健已按约定支付购房定金、因限购政策积极办理其个人名下房屋转移登记手续、催促张伟积极履行合同等，综合考量合同约定的内容和实际履行情况，郭健在交易过程中不存在未及时或不完全履行约定义务的情况。张伟明知与案外人已有协议约定对涉讼房屋的产权归属进行处理，且在未与案外人就涉讼房屋的产权问题协商达成一致意见的情况下，即作为涉讼房屋的卖方与郭健签订买卖合同出售该房屋，本身增加了交易的风险性和不稳定性，而在签订合同后至双方到房管部门办理过户手续时，张伟仍未告知或处理涉讼房屋可能存在或已经存在的产权争议问题，在双方无法办理过户后，张伟仍未能妥善及时的处理房屋的权属争议，致使涉讼房屋买卖交易无法继续按照双方签订的买卖合同约定顺利履行，因张伟自身原因导致涉案交易无法完成，张伟已构成根本违约，应承担相应的违约责任。依照双方签订的《存量房买卖合同》关于“甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%”之约定，故郭健诉请张伟支付违约金193000元（1930000元×10%）的主张，符合法律的规定和合同的约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告郭健与被告张伟就位于广州市番禺区钟村街祈福新邨海晴居1街2D号1楼房地产于2020年9月19日签订的《存量房买卖合同》及相应的房屋买卖合同法律关系于2021年1月18日起解除；原告郭健与被告张伟应自本判决发生法律效力之日起五日内共同协助在广州市房地产交易中心网上交易系统办理相应的网签合同即《广州市存量房买卖合同》的撤销手续；二、被告张伟于本判决发生法律效力之日起五日内返还定金100000元给原告郭健；三、被告张伟于本判决发生法律效力之日起五日内支付违约金193000元给原告郭健；四、驳回原告郭健的其余诉讼请求。如被告张伟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11085元，由被告张伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  蔡淑慧二〇二一年七月三日书记员  徐倩雯