重庆市北碚区人民法院重庆市北碚区人民法院民事判决书 (2021)渝0109民初4913号 原告：重庆市国发纺织有限公司。住所地重庆市北碚区歇马镇卫星村。统一社会信用代码9150010962204857X。法定代表人：万天国，该公司总经理。委托诉讼代理人：代珍影，重庆钦天律师事务所律师。委托诉讼代理人：何苗，重庆钦天律师事务所律师。被告：重庆夏华科技有限公司。住所地重庆市北碚区歇马镇小湾村小湾组。统一社会信息代码91500109MA5U7C995W。法定代表人：张刚毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：万科，重庆孟源律师事务所律师。第三人：重庆顺瑞峰机电有限公司。住所地重庆市北碚区歇马镇卫星村皂桷树社。统一社会信用代码：91500109MA60GT3E8L。法定代表人：唐伯琼，系该公司总经理。委托诉讼代理人：姜先德，系该公司员工。原告重庆市国发纺织有限公司（以下简称国发纺织公司）诉被告重庆夏华科技有限公司（以下简称夏华科技公司）、第三人重庆顺瑞峰机电有限公司（以下简称顺瑞峰机电公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案受理后，依法由审 判员袁晓翔适用简易程序公开开庭进行了审理。原告国发纺织公司的委托诉讼代理人代珍影、何苗，被告夏华科技公司的委托诉讼代理人万科，第三人顺瑞峰机电公司的委托诉讼代理人姜先德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告国发纺织公司提出以下诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2019年4月8日签订的厂房租赁合同及后续签订的所有厂房租赁合同补充协议；2、判令被告向原告支付自2021年4月9日起至被告实际退还租赁厂房期间的租金；3、判令被告向原告支付违约金360 000元；4、判令被告支付原告已经垫付的律师费20 000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月8日，原、被告签订厂房租赁合同，约定原告将位于北碚区皂桷树社的若干厂房租赁给被告，租赁期限自2019年4月16日至2029年4月15日，租期为10年；厂房租金为120 000元/年，支付时间为签订合同之日一次性支付一年的租金，每满一年后，被告先付租金再进行租赁经营使用，否则视为违约。合同签订后，双方又签订了若干补充协议，且在2019年11月7日，经原告同意，原、被告及第三人签订转租合同，至起诉时案涉厂房实际上为第三人占有。因被告一直未向原告支付租金，遂起诉来院，望判如所请。被告夏华科技公司辩称：1、租赁房屋中有部分房屋未取得建设工程规划许可证，合同存在部分无效的情形；2、2021年3月23日，处于租赁期内的案涉厂房被北碚区人民政府征用拆迁。按照合同约定，如遇政府拆迁，双方解除、终止该租赁合同，政府赔偿给承租人一方的设备搬迁费，双方平分。同时根据原告法人出具的承诺书，原告已经收到了一半的设备搬迁费，租金算到2021年6月31日，还应退还被告2019年4月8日起支付的全部租金，故争议的案涉合同第三年租金无需再行支付；3、2020年10月，被告代原告向案涉租赁场地所在地村民小组支付了本应由原告支付的粮食款等有关款项共计20 878元，在2021年4月25日转款支付了其余租金99 122元。截至庭审，被告并不欠原告的租金。第三人顺瑞峰机电公司辩称：第三人承租案涉房屋是经过了原告的同意。第三人代交的20 878元粮食款是代被告交的，第三人无义务直接向原告支付租金。目前案涉厂房系第三人实际使用，马上搬迁，交给政府。经审理查明，2019年4月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方租赁乙方的坐落于北碚区歇马镇卫星村皂桷树社的工业用地及厂房，土地使用面积3572.80平方米，厂房建筑面积为1646.30平方米（见J1047房地证2014字第01208、01209、10210号），另附属厂房六间，六间厂房的共计面积3400平方米。厂房租赁期自2019年4月16日至2029年4月15日，租期10年，租金120 000元/年，支付时间为签订合同之日一次性支付一年的租金，每满一年后，被告先付租金再进行租赁经营使用，否则视为违约。在此期间该地块厂房若遇政府拆迁、征用，甲乙双方解除终止该租赁合同，政府赔偿给乙方的设备赔偿费，甲乙双方平分。同日，原告的法定代表人万天国向被告出具承诺书一份，载明被告承诺若遇在租未到期时，政府征用拆迁，赔偿设备搬迁费，原告分配的设备赔付款50%，应扣除被告从2019年4月8日起付给原告的全部房租款。2019年5月30日，原被告双方就主车间800平方米转租给重庆帅宸机械有限公司签订补充协议。2019年8月28日，原被告双方就变压器事宜签订补充协议。2019年9月8日，原被告双方就拆迁后的赔偿事宜签订补充协议，约定厂房的赔偿及厂房配套设施设备或补偿款归原告所有，乙方新添加的设备部分按照各占50%进行分配。2019年11月7日，原、被告和第三人签订三方协议，约定将被告承租的厂房转租给第三人，租金缴纳按原合同约定履行。厂房的赔偿及厂房配套设施设备或补偿款归原告所有，被告、第三人新添加的设备设施部分按照拆迁或征用赔偿，补偿款原告和第三人各占50%进行分配。2021年3月23日，重庆市北碚区人民政府发出关于拟征收农民集体土地的公告（北碚府拟征公【2021】8号），案涉土地及厂房在征收范围内。2021年6月28日，万天国出具收条一张，载明收到重庆顺瑞峰机电有限公司设备拆迁赔款贰拾柒万元整，设备赔付款已全部执行合同。预付房租为2021年6月31日止。在租赁期所产生的所有费用由重庆顺瑞峰机电有限公司承担。另查明，2020年10月11日，第三人向厂房所在地村民小组支付了土地租用粮食款等各项款项共计20 878元。2021年4月25日，被告向万天国转款99 122元，附言为房租2021年4月8日至2022年4月8日。还查明，J107房地证2014第01207号权证显示，原告对案涉场地3572.80平方米土地和1646.60平方米房屋建筑面积享有产权。对合同中记载的六间附属厂房无任何手续证明其所有权。上述事实，有租赁合同、补充协议、承诺书、收条、收据、村镇银行付款回单、北碚府拟征公【2021】8号文件、微信聊天记录以及当事人的当庭陈述载卷为据，足以认定。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告出租给被告的位于重庆市北碚区歇马镇卫星村皂桷树社的3572.80平方米土地、1646.30平方米厂房拥有产权，该部分合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋阻力及合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中涉及到六间附属厂房的合同部分及补充协议部分无效。无效部分，自始无效。关于有效部分，因在2021年3月23日重庆市北碚区人民政府发出了关于拟征收农民集体土地的公告，该公告征用了案涉房屋所占土地，出现了原、被告双方在合同中约定的合同解除的情形，那么该租赁合同有效部分及有效部分涉及到的补充协议于条件成就时（2021年3月23日）解除。对于已经解除的合同，本院无法判决解除。庭审中，原告无证据证明被告在合同履行期间具有违约行为，且无证据证明被告尚欠其相应房屋租金，故对原告相应诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第七百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告重庆市国发纺织有限公司的全部诉讼请求。案件受理费7000元，减半收取3500元，由原告重庆市国发纺织有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。                                             审  判  员      袁晓翔          二O二一年七月十二日  书  记  员      李  涛-1-