山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终8165号 上诉人（原审原告）：青岛大学，住所地青岛市。 法定代表人：夏东伟，校长。 委托诉讼代理人：王莉，山东琴岛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋文清，山东琴岛律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：高至龙，男，1983年5月8日生，汉族，住青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：施燕，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐汉明，山东德衡律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：张蕾，女，1981年11月1日生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：施燕，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐汉明，山东德衡律师事务所律师。 上诉人青岛大学因与上诉人高至龙、上诉人张蕾租赁合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2020）鲁0212民初10675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人青岛大学的委托诉讼代理人宋文清，上诉人高至龙及其与上诉人张蕾的共同委托诉讼代理人施燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 青岛大学上诉请求：1.撤销（2020）鲁0212民初10675号民事判决书中第一、二项判决，查清事实后改判，或者发回重审；2.本案一、二审全部诉讼费用由高至龙、张蕾承担。事实和理由：原审判决基本事实认定不清，法律适用错误，理由如下：一、原审关于房屋使用费计算期间最终确定为2016年5月1日至2017年11月30日，与高至龙持续占有使用房屋至2019年10月31日的事实不符，房屋使用费计算期间应为2016年5月1日至2019年10月31日。高至龙签署的《青岛大学科技园离园手续单》已明确记载青岛启文教育咨询有限公司（以下简称启文公司）的离园时间（2019年10月31日），高至龙在（2019）鲁0212民初4906号案件笔录中也自认持续经营至2019年5月底，现场经营照片也显示直至2019年2月启文公司仍在现场经营，原审对于房屋使用费计算期间的认定（至2017年11月30日）与高至龙持续占有使用房屋至2019年10月31日的事实和证据不符，属认定有误。二、关于房屋使用费计算标准，应当以青岛大学提交的与该房屋同时段同地段其他主体签订的房屋租赁合同市价租金标准计算，不能简单以《青岛大学科技园离园手续单》上载明过期合同金额计算持续占有使用期间的房屋使用费。综上，原审判决基本事实认定不清，法律适用错误。 高至龙、张蕾共同答辩称，启文公司并没有实际占有使用涉案房屋，不应向青岛大学支付房屋使用费。 高至龙、张蕾共同上诉请求：1.依法改判或发回重审，依法驳回青岛大学的诉讼请求，2.被上诉人承担本案一、二审诉讼费等费用。事实和理由：启文公司并没有实际占有使用涉案房屋，不应当向被上诉人支付房屋使用费：一、（2019）鲁0212民初4906号案件询问笔录并非是启文公司的真实意思表示，也不是案件的事实情况，不能据此认定启文公司占有使用涉案房屋。（2019）鲁0212民初4906号案件中，高至龙接受询问之前启文公司已经注销，相应的权利义务由两个股东（高至龙与张蕾）承担；在启文公司注销运营过程中股东张蕾与高至龙共同经营管理；高至龙系4906号案件的案外人，该询问笔录实际上是法院在帮助青岛大学固定证据并取证，为青岛大学再次提起诉讼做好证据铺垫，这显然是不符合证据规则规定的程序。高至龙接受的询问不代表启文公司及其他股东的意思表示，因此不具有真实性，无法反映启文公司是否占有使用涉案房屋的具体情况。结合一审中上诉人提交的高至龙缴纳社保证据、高至龙经营其他公司的证据，可以看出，启文公司并没有实际占有使用涉案房屋，且有其他的办公场地，没有理由去占用涉案房屋。二、离园手续并非高至龙、张蕾的真实意思表示，是无效的，不应作为证据被采信。签订的双方并非是本案当事人，无法确定是谁与启文公司其中一个股东高至龙的单方行为，不是启文公司全部股东的意思表示，因此也是无效的。该离园手续没有显示出青岛大学的任何盖章，也没有任何其他单位的盖章，该表格系科技转换办公室一个工作人员提供的格式条款，且在高至龙签字之前，案外两个人签字的地方是空白的，无法证明是青岛大学与启文公司之间的真实意思表示。离园手续中记载“合同期内房租缴清，合同期外至今未签合同，未交房租”并没有向高至龙明确明示启文公司存在占有使用的情况，也没有向高至龙明确说明启文尚欠租金的情况，因此该组证据可以说明，双方不存在占有、欠交房租的情况。假设，启文公司确实存在占有、欠缴租金的情况，青岛大学应当明确告知，但青岛大学却故意含糊不清，利用文字游戏欺骗高至龙签字，实际上高至龙对该句话的理解是：双方互不相欠。根据《合同法》的相关规定，格式条款，应当做出不利于提供方的解释。因此，该表格无论从出具的资格上看看，还是从内容上看均存在违背被告真是意思表示的情况，属于欺诈，是可撤销、无效的。三、从时间轴可以看出，青岛大学用“了解纠纷”的条件，诱使高至龙、张蕾为了却涉案纠纷，违背真实情况进行了签字，因此不能以此为依据进行判决。在（2019）鲁0212民初4906号案件中，2019年9月5日，崂山法院给案外人高至龙做出询问笔录；2019年9月16日，青岛大学提出撤诉申请；2019年9月27日签收撤诉裁定；2019年10月31日，科技成果转化办公室有人电话高至龙，说青岛大学已经撤诉，让高至龙去签字把这个事情彻底了解了。实际上，是青岛大学在第一次起诉时，利用法院为其搜集固定证据、用含糊有歧义的离园约定来欺骗高至龙签字。青岛大学的非法行为应当认定为无效。另外，涉案房屋的钥匙并不在高至龙与张蕾处，在没有钥匙的情况下，无法实现占有使用。综上，一审判决对事实尚未查明，适用法律错误应当予以纠正。 青岛大学答辩称，1.原审法院支持房屋使用费的期限有误，高至龙、张蕾在（2019）年4906号案件笔录中自认2017年12月30日之前还有东西放在涉案房屋，且自2018年1月1日持续经营至2019年5月底。一审法院仅支持到2017年11月31日是错误的。2.双方已构成不定期租赁，事实上对方在2018年1月1日持续稳定的经营，缴纳租金，并有现场经营的图片在一审中提交，青岛大学也多次上门要求签订合同，对方并不配合。根据不当得利的有关规定，青岛大学的利益受损，对方经营获利，二者之间具有因果关系，不当得利应当返还。3.一审判决主张青岛大学未及时止损，事实上对方也在笔录中明确注明房间上锁。原审判决的止损措施若为撬锁，将会造成不稳定因素，事实上只有公安等权利机关才能强行打开门锁，否则将出现其他纠纷，也不利于社会安定。4.一审法院认定的房屋单价错误，离园申请单注明的单价2元是之前环球启文租赁合同的单价，而对方实际占用期间的房屋单价应当参考同期市价。5.对方占用涉案房屋获利3年，一审判决仅支持了一年的损失费，从公平公正的角度而言，也不符合裁判原则。6.涉案项目下的校企业房租属于本次审纪委督察的一部分，对该处房屋使用费的处理不当，将会导致国有资产的流失。 青岛大学向一审法院起诉请求：1.判令高至龙、张蕾赔偿青岛大学自2016年5月1日起至实际返还占用房间之日止的房屋使用费损失（房屋使用费标准按照2.2元/日/m2，暂计至2019年11月8日，房屋使用费损失为780859.2元）；2.本案全部诉讼费用由高至龙、张蕾承担。 一审法院认定事实：启文公司成立于2010年1月，股东为高至龙、张蕾。2019年8月19日，该公司作出股东会决议，全体股东一致同意决定注销启文公司，同时全体股东承诺“若公司注销后出现未清理完的债权债务，由全体股东按《公司法》有关规定承担责任”。2019年8月22日，该公司办理注销登记。 位于青岛市名下房产，启文公司曾承租该房产中xx室。2019年6月，青岛大学将启文公司起诉至一审法院，要求该公司腾出上述房屋，并支付房屋使用费，案号为（2019）鲁0212民初4906号。该案审理过程中，一审法院于2019年9月5日对高至龙进行了询问，并制作了询问笔录。该笔录主要内容有：“高：我系青岛启文教育咨询有限公司的股东，青岛启文教育咨询有限公司和青岛环球启文教育科技有限公司虽然股东大致一致，但是系不同的法人。青岛环球启文教育科技有限公司与青岛大学的合同截至2016年4月30日，已经全部履行完毕，启文公司自2016年5月1日至2017年12月30日，有些物品放在xx室，是因为青大对创客的赔偿问题未予以答复，这段时间公司未经营，只是放东西在里面。2018年1月1日开始，启文公司开始经营至2019年5月底。这段时间我们和物业签的物业合同。问：为何注销启文公司？张蕾的联系方式？高：因为公司有两个股东，我和张蕾，张蕾因为生二胎不想干了。2019年5月16日我们都登报注销，我只有张蕾微信，无她手机号。问：你放东西，是否告知青岛大学？高：当时Ａ座无人管的状态，我锁门了，有些办公座椅。”2019年9月16日，青岛大学就该案提出撤诉申请，一审法院予以准许。 2019年10月31日，高至龙向青岛大学签署《青岛大学科技园离园手续单》一份，该手续单中“企业名称”记载为“青岛环球启文教育科技有限公司（启文公司）”，“合同时间”记载为“2015.4.1-2016.4.30”，“房间号”记载为“xx”，“合同金额”记载为“218270元”，“缴费情况”记载为“合同期内房租缴清，合同期外至今未签合同，未交房租”，“离园时间”记载为“2019年10月25日”，“钥匙数量”记载为“大门锁和钥匙一套”，“企业经办人签字”处有高至龙签名，日期为2019年10月31日，“经办人签字”和“负责人签字”处均有相关人员签名。 另，2017年11月20日，青岛大学代理人王莉通过ＥＭＳ邮政特快专递向高至龙、青岛环球启文教育科技有限公司、启文公司发出律师函一份，该函于次日被签收。律师函主要内容为：我们是山东琴岛律师事务所执业律师，现接受青岛大学（下称青大）、青岛青大海源物业管理有限公司（下称青大海源公司）的委托，就贵方欠付房租等费用一事向贵方致函如下：贵方与青大、青大海源公司签订《房屋租赁及物业服务合同》（以下称合同），由贵方承租青大位于青岛市，各方约定租期自2015年4月1日起至2016年4月30日止，贵方应于合同签订后15日内一次性支付租金人民币218270元、物业费10760元、电梯使用费3570元等各项费用。合同签订后，青大及青大海源公司依约履行了作为出租方、物业服务提供方的各项义务，但贵方一直未足额缴纳租金及其他各项费用，截至发函日尚欠租金168270元、物业管理费10760元、电梯使用费3570元。租期届满后，贵方也并未迁离出租房屋并办理腾房交接手续，持续占用出租房屋至今。根据合同第十一条第3款约定“若乙方未按合同约定时限足额交付相应款项，则向甲方或丙方缴纳人民币5000元整的违约金”，合同第十条第2款同时约定“如乙方逾期迁离出租房屋的，则甲方、丙方有权按租期内的收费标准双倍按日向乙方收取各项费用，并将物品搬出，不承担保管义务”。贵方的上述行为已然构成违约，应依法承担相应的违约责任。基于以上事实及合同约定，青大、青大海源公司特委托本所律师向贵方发表声明如下：1、请贵方在接函后3日内，向青大支付欠付租金168270元及违约金5000元，并向青大海源公司支付欠付物业管理费10760元、电梯使用费3570元；2、请贵方在接函后3日内，向青大支付逾期腾房期间的房屋占用费，暂计至2017年10月31日为605630元；3、请贵方于2017年11月30日前，向青大办理腾房交房手续，确保水电暖等相关费用清结完毕并自行清理置留房屋内物品，逾期视为贵方放弃物品所有权。如贵方怠于履行或未全面履行上述义务，青大、青大海源公司将会依法采取包括但不限于诉讼在内的一切法律救济措施，维护自身合法权益。 诉讼中，青岛大学另提交其于2016年分别与青岛纽卡斯特教育咨询有限公司、青岛通信达电信科技有限公司签订的《房屋租赁合同》各一份，其中与青岛纽卡斯特教育咨询有限公司签订的《房屋租赁合同》中记载的租赁房屋坐落为“青岛市xx路xx号青岛”，租赁期限为2016年5月1日至2017年4月30日，房租单价为“2.2元／ｍ2／天”；与青岛通信达电信科技有限公司签订的《房屋租赁合同》中记载的租赁房屋坐落为“青岛市xx路xx号青岛”，租赁期限为2016年5月1日至2017年4月30日，房租单价为“2.2元／ｍ2／天”。 高至龙、张蕾提交青岛墨顿教育科技有限公司的营业执照一份，该营业执照显示青岛墨顿教育科技有限公司成立于2018年5月7日，法定代表人为高至龙，公司住所为青岛市崂山区。 一审法院认为，本案的主要争议焦点有三个：第一，启文公司是否应当向青岛大学支付房屋使用费损失；第二，如果应当支付，则应支付的具体金额是多少；第三，高至龙、张蕾是否应承担责任。具体分析如下： 关于第一个争议焦点，根据一审法院（2019）鲁0212民初4906号案件中对高至龙所做的询问笔录，其确认“青岛环球启文教育科技有限公司与青岛大学的合同截至2016年4月30日，已经全部履行完毕，启文公司自2016年5月1日至2017年12月30日，有些物品放在xx室”，青岛大学提交的离园手续单中也明确记载“合同期内房租缴清，合同期外至今未签合同，未交房租”，诉讼中双方也均认可未再签订书面合同，故可以认定启文公司实际占有房屋并非基于双方之间存在租赁合同关系，事实上启文公司也从未与青岛大学签订过租赁合同。因此，启文公司在与青岛大学并不存在租赁关系的情况下实际占有青岛大学的房屋，青岛大学有权要求其腾出房屋并支付相应的房屋使用费损失。诉讼中青岛大学撤回了要求腾出并返还房屋的诉讼请求，该系青岛大学对其权利的处分，一审法院予以确认；对青岛大学要求支付房屋使用费的主张，其理由正当，于法有据，应予支持。 关于第二个争议焦点，前已述及，启文公司自2016年5月1日起开始实际占有案涉房屋，青岛大学对此应是明确知晓的，但直到2017年11月才通过律师发送律师函，要求腾让房屋并支付相应费用，并同时告知“请贵方于2017年11月30日前，向青大办理腾房交房手续……逾期视为贵方放弃物品所有权”。而在启文公司未按时腾让房屋的情形下，青岛大学也未及时采取相关措施进行止损，导致损失进一步扩大，该扩大的损失部分应由青岛大学自行承担，且根据询问笔录的内容，启文公司也并非自2016年5月1日起在案涉房屋内持续实际经营。综合上述因素，结合本案的实际情况，一审法院酌情确定房屋使用费的计算期间以自2016年5月1日起至2017年11月30日为宜。关于房屋使用费的计算标准，参照离园手续单中2015年4月1日至2016年4月30日期间的租金标准218270元，2016年5月1日至2017年11月30日间的房屋使用费应为319137.2元（218270元÷396天×579天），即启文公司应向青岛大学支付房屋使用费319137.2元，超出部分不予支持。 关于第三个争议焦点，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条第二款规定，公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。就本案而言，青岛大学于2019年6月即起诉至一审法院要求启文公司腾房并支付房屋使用费，而启文公司在并未通知青岛大学的情况下于2019年8月22日注销，高至龙、张蕾作为该公司的股东在公司注销时也明确承诺“若公司注销后出现未清理完的债权债务，由全体股东按《公司法》有关规定承担责任”，因此，在启文公司已经注销的情况下，青岛大学要求高至龙、张蕾承担付款责任于法有据，应予支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、高至龙、张蕾于本判决生效之日起十日内向青岛大学支付房屋使用费损失319137.2元。二、驳回青岛大学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审期间当事人均未提交新证据。 一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案系因房屋租赁产生的纠纷，案由应为房屋租赁纠纷。本案的争议焦点为如何确定租赁费的欠费数额。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，青岛大学作为出租方，有权就房屋被占用期间的房租损失提出主张，对于确定房屋实际占用时间问题，双方产生争议。青岛大学提交的律师函中限定的时间与青岛大学另案撤诉后签订的离园手续单中载明的时间不一致，与高至龙在另案中自述的离园时间亦不相同。青岛大学作为房屋所有权人，其并未提交充分证据证明确切的房屋占用时间，也没有采取有效措施解决纠纷，一审认定其有一定过错并酌定按照2017年11月30日作为计算租金的截止日期，并无明显不当。至于租金单价，亦可按照本案双方当事人之间的约定继续计算。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以支持。 综上，青岛大学、高至龙、张蕾的上诉理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6087元，由青岛大学负担。二审案件受理费6087元，由高至龙、张蕾负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 宋丽华 审 判 员 王 晋 审 判 员 卞冬冬 二〇二一年七月十九日 法官助理 李 燕 书 记 员 隋欣孜