安徽省舒城县人民法院民 事 判 决 书(2021)皖1523民初2710号原告（反诉被告）：丁如俊，男，1995年11月2日出生，汉族，住安徽省舒城县。原告（反诉被告）：王勤，女，1996年7月5日出生，汉族，住安徽省舒城县。两原告共同委托诉讼代理人：张同元，安徽永诚律师事务所律师，特别授权。两原告共同委托诉讼代理人：刘中梅，安徽永诚律师事务所实习律师，特别授权。被告（反诉原告）：舒城恒信置业有限公司，住所地安徽省舒城县干汊河镇牧马新市276号，统一社会信用代码91341523MA2P1EQ96L。法定代表人：胡猛，总经理。委托诉讼代理人：袁浩，安徽龙舒律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：袁健健，安徽龙舒律师事务所律师，特别授权。丁如俊、王勤与舒城恒信置业有限公司（以下简称恒信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案后，恒信公司在法定期限内提出反诉，本院一并受理后，依法适用简易程序，公开开庭对本诉和反诉进行了合并审理。丁如俊、王勤的共同委托诉讼代理人张同元、刘中梅，恒信公司委托诉讼代理人袁浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁如俊、王勤向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告签订的备案编号为20191398《商品房买卖合同》、备案编号为20191399《商品房买卖合同》。2.判令被告立即返还原告购房首付款248000元，并自起诉之日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率支付资金占用利息至实际返还之日止。3.退还原告以被告名义存入舒城县房地产管理局账户的房屋维修资金4880元。4.本案诉讼费用等由被告承担。事实和理由：原告于2019年2月20日与被告签订商品房买卖合同二份，合同备案编号分别为20191398、20191399。购买被告位于舒城县。合同约定，被告以商业贷款方式买卖该二套房屋，二套房屋合计总价488000元，签订合同时首付款248000元，余款240000元向商业银行申请贷款支付。合同签订后，原告按照被告要求提供了相关办理按揭的材料，并至被告指定的商业银行办理了相关手续。后原告接被告通知贷款没有审批通过，原因是原告的个人征信有问题，原告这才知道，商业银行贷款需要对个人征信进行审查，原告不符合商业贷款条件，无法通过商业贷款方式购买房屋。签署购房合同时，原告明确表示要通过银行按揭购买，被告同意了原告的房款支付方式。原告是首次购房，对于通过按揭贷款方式购房需要的材料均是通过被告告知才了解。期间，被告并未告知原告商业贷款需要对征信进行审查，仅告诉原告需要提供身份证、结婚证及收入证明即可，因此原告在签署购房合同及去商业银行办理手续时并不知道需要查询个人征信，也不知道个人征信存在问题。在按揭贷款遭银行拒绝后，原告多次至被告处寻求解决方案，但由于金额过大，原告无法再行通过其他渠道筹集资金，原告签定该房屋购房合同时也明确其首付款之外的资金来源就是依靠银行按揭贷款，现贷款未获银行审批，合同目的已无法实现。无奈之下，原告找到被告希望可以解除购房合同，但双方一直没有取得一致意见。为维护自身合法权益，原告现依据法律规定，提起诉讼。请求法院依法裁判，支持原告诉请。恒信公司辩称，1.原告起诉要求解除双方签订的《商品房买卖合同》无法律和合同依据。双方签订的两份合同已经不动产登记中心备案，合同有效且备案不可撤销，双方虽在合同中约定可通过银行贷款付清余款，但也明确约定在未能获得银行的审批贷款后，应全额支付剩余房款。因此，原告起诉以不能获得银行按揭为由解除合同，理由不成立。2.关于房屋维修资金，4880元是原告缴纳给房管部门的款项，被告并无任何义务返还。恒信公司向本院提出反诉请求：1.依法判令丁如俊、王勤继续履行合同，向反诉人支付剩余房款240000元，并自2019年4月20日起支付逾期应付款日万分之一的违约金至被反诉人实际履行之日止（截至起诉之日已产生违约金17520元）；2.本案诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2019年2月20日，被反诉人与反诉人签订了《商品房买卖合同》，被反诉人购买反诉人位于舒城县，预测建筑面积共43.42平方米（5＃109号21.17平方米、5＃110号22.25平方米），总房款488000元。合同第七条第三款约定：“买受人应于2019年2月20日前支付首付款248000元，剩余房款240000元以银行按揭付款方式支付”。合同第八条逾期付款责任约定：“除不可抗力外，买受人未按约定时间付款的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金”。被反诉人因自身原因不能办理贷款，也未按照补充协议（附件十一）第二款约定“经银行审查不符合按揭贷款条件的，买受人必须在银行审查结束告知后30日内交清余款，买受人逾期支付的，按照合同第八条约定执行”付清剩余房款240000元。被反诉人已向法院提起诉讼，反诉人为了维护自身合法权益，特提出反诉，请求人民法院依法支持反诉人的全部诉请。针对反诉请求，丁如俊、王勤辩称，1.案涉合同中“按揭审批未获通过后”的相关责任条款，属于格式条款中的无效情形。2.恒信公司未尽提醒义务，是导致该买卖合同陷入僵局的重要原因，其本身存在过错。因此，不应要求购房人承担违约责任。3.该购房合同目的已无法实现，请求法院依法判令解除合同。《商品房买卖合同》对于合同解除的违约金额也明确约定为应付款的1%。如果法院判令买受人需要对恒信公司给与损失赔偿，买受人愿意参照该合同条款给予赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。丁如俊、王勤提交的证据为：证据一、原告身份证复印件2张，证明原告基本情况及诉讼主体适格。证据二、商品房买卖合同2份、首付款发票2张，证明原告于2019年2月20日与被告签订《商品房买卖合同》2份，购买被告位于舒城县。合同约定，被告以商业贷款方式买卖该2套房屋，合计总价488000元，签订合同时首付款248000元，余款240000元向商业银行申请贷款支付。证据三、个人征信2份，证明原告个人征信存在逾期，无法通过商业银行贷款审批，导致购房合同目的无法实现。证据四、现金缴款单1份，证明原告按被告要求以被告名义存入舒城县房地产管理局账户4800元。恒信公司提交的证据为：证据一、恒信公司营业执照、法定代表人身份证明各一份，证明公司信息情况、诉讼主体适格。证据二、《商品房买卖合同》（含附件）2份，证明案涉房屋的位置、双方对付款方式、付款时间以及违约条款的约定等。证据三、首付款发票2张，证明两被反诉人仅支付了首付款248000元，下剩240000元至今未付。对于双方所提交的证据，本院认证意见如下：丁如俊、王勤提交的证据一、二，恒信公司提交的证据一、二、三，证据来源合法、客观真实，且与本案有足够的关联系，对其证明效力予以认可。丁如俊、王勤提交的证据三、四的真实性、合法性予以认可，对其证明目的不予认可。本院经审理认定事实如下：2019年2月20日，恒信公司与丁如俊、王勤签订合同备案编号分别为20191398号、20191399号《商品房买卖合同》（预售）各一份。合同约定由二原告购买被告开发的位于舒城县商业营业用房，两套房屋合计总价488000元，签订合同时首付248000元，余款240000元向商业银行申请贷款支付。合同第八条逾期付款责任约定：“逾期90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。补充协议（附件十一）第二条第三款约定“经银行审查不符合按揭贷款条件的，买受人必须在银行审查结束告知后30日内交清余款，买受人逾期支付的，按照合同第八条约定执行”。合同履行过程中，因王勤的信用卡存在逾期还款导致征信出现问题，经银行审查不符合贷款条件。丁如俊、王勤以无法再行通过其他渠道筹集资金为由，一直未向恒信公司支付剩余240000元房款，引起讼争。本院认为，原被告双方签订的案涉两份《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案双方争议的焦点为：案涉两份《商品房买卖合同》是应当解除还是继续履行问题。对此问题本院分析如下：合同解除分为约定解除和法定解除。本案中，原被告双方在合同中未约定何种情形下原告享有合同解除权，现二原告要求解除合同，被告不同意解除，并要求二原告继续履行合同，故本案不存在约定解除问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定了法定解除的五种情形，但是该五种情形是赋予守约方的合同解除权。原则上，违约方无权行使法定解除权，不享有单方解除合同的权利。商业银行贷款需要对个人征信进行审查，属于购房者应当知晓的基本常识。二原告对其自身征信情况比他人更加清楚，应当预见到征信不良可能导致无法获取商业贷款。现原告因自身的征信出现问题，导致商业银行不愿向其提供贷款，主要责任在于原告。守约方在对方违约导致合同无法履行的情况下可以终止合同，但并不代表违约方可以通过严重违约的方式来任意解除或终止合同，否则将变相鼓励违约行为，不利于经济秩序的稳定。原告已支付的房款占比超过50%，余款完全可以通过其他途径筹集予以支付，合同能够得以继续履行，不应当解除。当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，其应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。继续履行是违约方承担责任的首选方式，买受人应当按照约定的数额和约定的时间支付价款。反诉原告要求反诉被告继续履行合同即支付剩余购房款240000元的请求，于法有据，应予支持。关于违约金问题，反诉原告主张按日万分之一标准支付逾期付款违约金至实际付款之日，符合双方约定。但二原告并非恶意拖欠房款，反诉原告亦未举证证明银行审查结束不批准贷款的具体时间，故反诉被告应自反诉原告提出反诉之日即2021年4月29日以欠款数额240000元为基数，支付逾期付款违约金至本判决确定付款之日。原告以被告未告知其商业贷款需要对征信进行审查，也不知道个人征信存在问题，合同目的已无法实现为由，要求解除上述两份合同，无事实和法律依据，其全部诉讼请求依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第六百二十六条、第六百二十八条规定，判决如下：一、丁如俊、王勤于本判决生效之日起十五日内向舒城恒信置业有限公司支付购房款240000元，并自2021年4月29日起以240000元为基数，按日万分之一标准支付逾期付款违约金至本判决确定付款之日；二、驳回丁如俊、王勤的全部诉讼请求；三、驳回舒城恒信置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取3546元，反诉案件受理费2581元，丁如俊、王勤负担3546元，舒城恒信置业有限公司负担2581元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  凤维来二〇二一年七月二十日书记员  汪 洁