山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁09民终2538号 上诉人（原审原告）：张连旺，男，1987年4月10日出生，汉族，住宁阳县。 被上诉人（原审被告）：泰安万鸿房地产开发有限公司，住所地宁阳县经济开发区。 法定代表人：孟祥进，董事长。 委托诉讼代理人：徐勇，宁阳葛石法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：宁阳县道和房地产策划销售有限公司，住所地宁阳县文庙街道办事处东关村杏岗路南6巷126号。 法定代表人：孟凡伟，总经理。 委托诉讼代理人：徐勇，宁阳葛石法律服务所法律工作者。 上诉人张连旺与被上诉人泰安万鸿房地产开发有限公司（以下简称万鸿公司）、宁阳县道和房地产策划销售有限公司（以下简称道和公司）不当得利纠纷一案，不服山东省宁阳县人民法院（2021）鲁0921民初1382号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张连旺上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判被上诉人返还上诉人两万元及相应利息。2.本案全部诉讼费由两被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决将购房定金认定为购房佣金超出审理权限，存在明显错误。1.道和公司向我收取的两万元明明确确是购房定金，至始至终没有向我收取佣金的合同约定和任何意思表示。道和公司与我没有签订授权委托合同或者居间合同，即便是向我收取佣金也是没有合法依据。2.根据《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。如果中介机构与开发商存在委托关系，和买房者没有委托关系，那么受托房地产中介服务机构不应向购房者收取任何费用，其销售服务费应当由开发商支付。二、购房定金不计入购房总价款明显错误，闻所未闻。根据住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序通知规定：依法查处房地产开发企业不正当经营行为，一些房地产开发企业为了追求不正当利益，存在违法违规等不正当经营行为，其中包括：（一）商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用；（二）以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格；《中华人民共和国价格法》第十四条第四项规定，经营者不得利用虚假或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易。这种价格违法行为通常称作价格欺诈行为，又称欺骗性价格表示，是指经营者利用虚假或者使人误解的价格条件，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易的行为。两被上诉人以购房优惠的欺骗宣传先让购房者缴纳定金锁定客户（因为不买被上诉人就可能要求双倍返还），采用模糊的销售价格，加价收取，也可以说是收取未标明的费用，明显违反了上述房地产法和价格法的规定。三、我与道和公司签订的认购协议不能移接到购房合同中适用。因为合同主体不同，且合同具有相对性。我与房产公司签订的是购房合同。合同中确定了房价315939元。我付了合同的对价315939元。另外还向道和公司多交了2万元。在我与房产公司的合同中并没有规定房子原价多少钱，也没有规定交2万顶4万的问题。四、我与道和公司虽签订合同，却无法履行。我交付的是购房定金，道和公司没有房子可卖，交付的两万元购房定金理应返还。五、此类费用如果加进购房合同上，并且由开发商开具了对应发票，后期抵扣了对应金额的房价，就是合法，否则就是属于违法，这是开发商勾结一些代理商联合欺骗购房者额外出的一笔费用，如果碰到建议要求开发商退还此费用，否则可直接向住建局投诉或者向人民法院提起诉讼。综上，两被上诉人在我买房过程中采取欺诈的方式，收取购房定金却不计入房款总价侵害了我作为消费者的正当的合法权益。一审判决认定事实不清，适用法律错误，望二审法院依法改判。 张连旺向一审法院起诉请求：1.依法判令万鸿公司、道和公司退还张连旺多交的现金20000元及相应的利息；2.诉讼费由万鸿公司、道和公司承担。 一审法院认定事实：2020年10月初，原告张连旺与被告道和公司的员工任敏通过微信咨询买房事宜，2020年10月4日上午10时34分，被告道和公司的员工任敏通过微信将购房成本计算表格发给原告张连旺，同日上午10时55分，原告张连旺向被告道和公司的员工任敏通过微信支付20000元。2020年10月4日，原告张连旺为乙方与被告道和公司为甲方签订了《团购认购协议书》，协议书的内容主要为：乙方为求购由泰安万鸿房地产开发有限公司开发建设的万鸿英国宫（城市花园）项目房屋，参与团购享受优惠活动并确认与开发商签订《商品房买卖合同》，自愿与甲方签订该协议。一、团购优惠条件及方式：1.1乙方向甲方交纳团购金贰万元（￥20000.00元）即享受认购房价款减肆万元（￥40000.00元）的优惠政策（相当于存2万抵4万，该团购费用不包含本协议第2.3条约定的总房价款）……1.3其他条件：国庆特价房源。二、认购房屋及优惠后价格，2.1乙方认购万鸿英国宫（城市花园）15号楼3单元201室房屋，建筑面积为91.16㎡，折后认购单位为每平方米人民币3245.81元，总价为295888元；2.2认购29号储藏室，建筑面积9.64㎡，单价为2080元每平方米，储藏室总价为20051元；2.3认购总价款（房屋及储藏室）为人民币315939元，本价格为优惠折扣后最终价格。三、付款方式：第一笔房款（首期）乙方需于签署本协议书5日内，付甲方销售中心处向开发商缴纳首付款计人民币95939元；第三笔房款（贷款）乙方剩余房款及人民币220000元须于签订《房地产买卖合同》后7日内按开发商要求向指定银行申请贷款的方式支付。同日，被告道和公司向原告张连旺出具了编号为6591996的收据一份，内容为：“收据2020年10月4日交款单位：张连旺，收款方式：微信，人民币贰万元整，￥20000.00元，收款事由：认购万鸿城市花园15-3-201房屋团购金。注：该定金不退。客户确认：张连旺。”2020年10月28日，原告张连旺与被告万鸿公司签订了合同编号为NYS00014028的《山东省新建商品房买卖合同》，并在宁阳县行政审批局办理了房产备案登记手续,后办理了房屋贷款手续。2021年3月26日，原告张连旺诉至本院，要求被告万鸿公司、被告道和公司退还不当得利20000元及利息，利息的计算标准为自2020年10月4日起按银行一年期贷款利率计算至清偿之日止。 一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：“因他人没有法律根据，取得不当得利，受损失的人有权请求其返还不当利益”。本案争议的焦点为：被告道和公司收取的原告张连旺的20000元是否构成不当得利，一审法院认为不构成不当得利，理由如下：首先，原告张连旺与被告道和公司于2020年10月4日签订了《团购认购协议书》，应是双方的真实意思表示，该协议书中明确约定了缴纳团购金的数额、享受的优惠政策及选定的房屋号及房屋总价，该协议中亦明确约定该20000元不包含在房屋总价款中。原告张连旺于2020年10月4日向被告道和公司支付20000元，被告道和公司向原告张连旺出具了收据，该收据上明确写明了认购万鸿城市花园15-3-201的房屋团购金，并加盖了被告道和公司的公章。该协议书中载明的项款数额与被告道和公司的职工任敏通过微信发送给原告张连旺的购房成本核算数据一致，以上证据表明，原告张连旺应是知晓其缴纳的20000元是缴纳给被告道和公司的，该20000元的用途是以商定好的优惠价格认购被告道和公司负责销售的被告万鸿公司的房屋且该款项不包含在房屋总价款内，原告张连旺支付给被告道和公司20000元之后享受的是被告道和公司提供的以优惠的价格购买房屋的服务。原告张连旺主张其认为该20000元是缴纳给被告万鸿公司的，与其提交的被告道和公司给其出具的收据及其签署的《团购认购协议书》不符;原告张连旺主张其签订《团购认购协议书》及收取收据时并未仔细看内容，而是购房手续办理完毕之后发现不是被告万鸿公司。原告张连旺作为具有完全民事行为能力人，在签订协议、交付款项及收取收据时应尽到了谨慎审慎的注意义务，应对自己做出的行为承担法律责任，因此其主张一审法院依法不予采纳。其次，原告张连旺与被告道和公司签订的《团购认购协议书》中明确载明了其认购的房屋房号及优惠后的价格，其最终与被告万鸿公司签订的《房屋买卖合同》中约定的房屋房号与价格与其签订的《团购认购协议书》中载明的内容一致，原告张连旺向被告道和公司支付20000元之后，享受到了实际的购房优惠，综合以上分析，原告张连旺向被告道和公司支付20000元之后，实际享受了约定的购房优惠，该20000元并非原告受到的损失；被告道和公司收取原告张连旺的20000元是按照双方签订的协议书，并实际向原告提供了购房优惠，因此，原告张连旺提供的证据及庭审陈述不足以证明被告道和公司收取20000元构成不当得利，原告要求被告道和公司返还20000元，一审法院依法不予支持。原告张连旺要求被告万鸿公司返还其支付的20000元，从本案查明事实来看，被告万鸿公司并未收取原告张连旺主张的20000元，该20000元亦未在原告张连旺与被告万鸿公司签订的《房屋买卖合同》中，因此原告张连旺的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，一审法院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告张连旺的诉讼请求。案件受理费150元，由原告张连旺负担。 二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：涉案款项是否构成不当得利。上诉人张连旺与被上诉人道和公司于2020年10月4日签订《团购认购协议书》，该合同系双方真实意思表示，合法有效。该协议中明确约定张连旺所交20000元不包含在房屋总价款内，且被上诉人道和公司出具的收据上亦有道和公司的印章，证实上诉人对该笔认购金系交付于道和公司用于认购万鸿城市花园15-3-201房屋、享受优惠价格是明知的。且上诉人最终与被上诉人万鸿公司签订的《房屋买卖合同》中约定的房号及价格与《团购认购协议书》中载明的内容一致，上诉人所交的20000元实际享受到了购房的优惠，一审法院判决两被上诉人不构成不当得利并无不当。上诉人主张返还20000元的购房团购金于法无据，本院依法不予支持。 综上所述，张连旺上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人张连旺负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 井 慧 审判员 于永刚 二〇二一年七月八日 书记员 左文静