辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民初368号原告（执行案外人）：张霞，女，1976年1月10日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：王芸，辽宁德中律师事务所律师。委托诉讼代理人：范仁龙，辽宁德中律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：刘梦媛，女，1988年7月7日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：荆友霖，北京大成（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张树贤，北京大成（大连）律师事务所律师。被告（被执行人）：大连安邦房地产开发有限公司，大连市甘井子区盛景园15号1单元1层1号。统一社会信用代码91210200736404454R。法定代表人：张仕祥，该公司董事长。第三人：大连万腾建设工程有限公司，住所地大连市普兰店区安波镇安波社区（农科站办公楼207室）。统一社会信用代码9121028274091377XD。法定代表人：侯会杰，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：于知渊，辽宁知泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵博，辽宁知泰律师事务所律师。第三人：大连英通园林绿化设计工程有限公司，住所地大连市沙河口区彩虹园9号。统一社会信用代码9121020074786355XN。法定代表人：曲明，该公司董事长。委托诉讼代理人：李秉顺，男，该公司经理。原告张霞与被告刘梦媛、大连安邦房地产开发有限公司（以下简称“安邦公司”）、第三人大连万腾建设工程有限公司（以下简称“万腾公司”）、大连英通园林绿化设计工程有限公司（以下简称“英通公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张霞的委托诉讼代理人王芸、范仁龙，被告刘梦媛的委托诉讼代理人荆友霖、张树贤，第三人万腾公司的委托诉讼代理人于知渊，第三人英通公司的委托诉讼代理人李秉顺到庭参加诉讼。被告安邦公司经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张霞向本院提出诉讼请求：一、撤销（2021）辽02执异78号执行裁定，并停止对位于大连市甘井子区6套房产的执行；二、撤销大连市中级人民法院对诉请第一项房产作出的以物抵债裁定；三、确认原告对诉请第一项房产享有财产权益；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：一、原告与第三人万腾公司、被告安邦公司签订《房屋转让协议书》，支付全部案涉房屋转让款，并实际占用案涉房屋，系案涉房屋的权利人，执行法院无权对案涉房屋采取执行措施。2010年至2014年期间，第三人万腾公司因公司经营向原告借款共计人民币10,782,500元，向第三人英通公司借款合计4,007,249.24元。2014年7月6日，第三人英通公司将该债权转让给原告。2014年7月15日，原告因投资用钱，向第三人万腾公司要求偿还全部借款。2017年1月20日，原告与万腾公司、安邦公司就上述债务本金及产生的利息达成以房抵债协议，签订《房屋转让协议书》，约定万腾公司将其所有的在安邦公司名下位于大连市甘井子区建筑面积1165.63平方米、六层、尚无产权手续的房产转让给原告，转让价款为6,993,780元。安邦公司出具收款收据以作为原告与其双方买卖该房产的凭证。万腾公司、安邦公司承诺在能够办理房屋产权手续时，配合原告办理房屋产权手续。《房屋转让协议书》签订后，万腾公司和安邦公司即将房屋交付给原告占有使用。原告接收案涉房屋后，将案涉房屋全部借用给英通公司使用，2017年8月1日，英通公司经原告同意将案涉房屋中的部分房屋出租给案外人大连斯威堂养生药房连锁有限公司，租赁期限五年。综上，原告与万腾公司之间存在真实的债权债务关系，万腾公司为偿还债务，与原告及安邦公司经协商后，安邦公司作为房屋产权人，自愿接受借款转换为购房款的方式，并对房屋交付、办理产权等权利义务作出约定，案涉借款合同关系转变为商品房买卖合同关系。原告通过该交易安排取得了不动产买受人的物权期待权。二、本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，支持原告执行异议请求。该规定并未排除以房抵债形式取得不动产物权期待权情形的适用，且全国各地存在大量支持以房抵债异议人排除执行请求的裁判案例。现有理论中主张谨慎使用该规定的理由是为了避免债权人与被执行人恶意串通损害执行人权益的情形出现。本案中，原告与万腾公司存在真实债权债务关系、三方签订的《房屋转让协议书》真实有效，案涉房屋早已实际交付给原告实际使用，三方均不存在恶意损害他人权益的意思。上述行为均发生在被告刘梦媛执行案件查封前，不存在规避执行或逃避债务等情形，《房屋转让协议书》的签订和履行均未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效应受到法律保护。三、原告已经合法取得案涉房屋全部财产权益，执行法院的执行行为侵害了原告的在先合法权益，应予纠正。案涉房屋无产权登记备案、未办理商品房预售许可手续，客观上无法办理不动产登记手续，即不存在法律意义上的房屋所有权，也就不适用房屋所有权变更应登记公示的法律规定。原告在与第三人万腾公司、被告安邦地产公司签订了《房屋转让协议书》后，就完成了对房屋的占有、使用、收益等全部财产权益的交割，且长期、公开、合法的以占有形式公示了对案涉房屋的所有财产权利。原告已经取得了案涉房屋的全部财产权益，包括但不限于占有、使用、收益等。执行法院评估的是该房屋的“现状价值”，即未来收益价值；拍卖及以物抵债行为也是基于案涉房屋系具有使用价值的可供执行财产，而非对房屋所有权的处置。执行法院该执行行为显然侵害了原告基于合法法律关系取得的在先房屋财产权益。被告刘梦媛辩称，不同意原告的诉讼请求及事实理由。理由：其一，案涉房屋所有权人是安邦公司。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条之规定，案涉房屋的物权并未发生变动，张霞对案涉房屋不享有所有权。另外，根据原告张霞的协议书，亦明确案涉房产无登记，未办理产权，未开具发票，尚未完成抵债，权属未变更。其二，在人民法院查封之前，张霞和万腾公司、安邦公司并未签订合法有效的书面买卖合同。张霞系抵债后取得，案涉房屋系安邦公司抵债予万腾公司再抵债予张霞，故安邦公司与张霞并不存在真实的买卖合同关系。其三，张霞不享有物权期待权。以物抵债首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，其与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》所规定的基于买卖而产生物权期待权具有基础性区别。其四，张霞的举证不能证明其已支付了全部房屋价款。尽管其提供了对账材料，但其本身不能直接证明购房款项已经支付的事实。张霞提供的款项凭证亦存在诸多不合理之处，涉嫌伪造。其五，各方签订协议时，明确知道安邦公司尚未取得房产证，且明确是无证房产，应当认定张霞对不能办理房屋过户登记存在过错。万腾公司述称，对其他的部分事实万腾公司也不能说清，因万腾公司前法定代表人因为意外离世，其作为法定代表人期间的相关事宜，现在万腾公司不能说明，所以请法院根据查明的事实依法裁判。英通公司述称，同意原告的诉讼请求。安邦公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本案的证据情况，本院认定如下事实：刘梦媛与万腾公司、大连东置苑房地产开发有限公司（以下简称“东置苑公司”）、安邦公司、大连汇鑫项目管理有限公司（以下简称“汇鑫公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月23日作出（2016）辽02民初204号民事判决：一、解除《房屋转让协议》；二、被告万腾公司于判决生效之日起10日内退还原告刘梦媛房屋转让款人民币2000万元，并从2014年9月19日起至款项全部付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍支付利息；三、万腾公司于判决生效之日起10日内支付原告刘梦媛违约金，以2000万元为基数，自2014年9月19日起至全部付清之日止，按日万分之六计算；四、被告东置苑公司、被告安邦公司、被告汇鑫公司对第二项、第三项承担连带给付责任；五、被告安邦公司赔偿原告刘梦媛损失34万元；六、被告万腾公司、被告东置苑公司、被告汇鑫公司对第五项承担连带给付责任等。上述判决发生法律效力后，因被告未履行义务，原告向本院申请执行。在该案执行过程中，本院于2018年10月23日作出（2017）辽02执496号《查封公告》，查封了安邦公司名下位大连市甘井子区5层10套房屋及相应的国有土地使用权（包括案涉房屋）。本院在执行过程中，张霞作为案外人对案涉房屋提出书面异议。本院作出（2020）辽02执异530号执行裁定，驳回张霞的异议申请。张霞不服该裁定，复议至辽宁省高级人民法院。辽宁省高级人民法院于2020年11月23日作出（2020）辽执复557号执行裁定，裁定撤销（2020）辽02执异530号执行裁定，发回本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条重新作出裁定。本院于2021年2月25日作出（2021）辽02执异78号执行裁定，驳回张霞的异议请求。张霞对该裁定不服，向本院提起本案案外人执行异议之诉。2014年7月4日，张霞与大连三源建筑工程有限公司（以下简称“三源公司”）签订《借款协议》，约定三源公司向张霞借款10,782,500元，为无息借款，并约定了其他相关内容。同日，英通公司与三源公司签订《借款协议》，约定经双方财务确认截止2014年7月4日，三源公司欠英通公司4,007,249.24元，为无息借款，并约定了其他相关内容。为证明上述两笔借款的真实性，张霞提交了2010年至2014年张霞与三源公司对账明细及2008年至2014年英通公司与三源公司对账明细。张霞与三源公司对账明细中除13张三源公司开具的收款收据及张霞转账至三源公司300余万元银行流水系原件外，其余均为万腾公司在证据复印件上加盖骑缝印。英通公司与三源公司对账明细为万腾公司在证据复印件上加盖骑缝印。2014年7月6日，英通公司与张霞签订《债权转让书》，约定英通公司将前述对三源公司享有的4,007,249债权转让给张霞并由张霞直接向三源公司主张该债权。万腾公司与安邦公司建设工程合同纠纷一案，本院于2016年10月31日作出（2015）大民二初字第00169号民事调解书，调解书主要确认：安邦公司于2017年3月1日前给付万腾公司工程款100,624,619元及利息，逾期未履行，则万腾公司有权以154,842,494元的债权金额及该调解书第三条确定的利息向法院申请强制执行，安邦公司并承担以100,624,619元为基数按中国人民银行同期贷款利率自2017年3月2日起至履行之日的利息。2017年1月10日，安邦公司与万腾公司签订《结算款支付协议》，确认安邦公司拖欠万腾公司工程款及利息共计人民币193,937,572元，同时约定以以房抵款形式抵顶安邦公司欠付万腾公司的193,784,317元，其中包括以案涉大连市甘井子区盛景园1号楼1165.63平方米房屋抵顶6,993,780元，在协议履行完毕后安邦公司向万腾公司支付剩余款项153,255元；万腾公司确认了解并知悉抵顶房屋的现状包括但不限于存在银行抵押、被人民法院查封及部分房屋无产权等相关状况，若发生银行收回、法院依法拍卖等相关事由，万腾公司承诺保证不因此起诉安邦公司、不因此追究安邦公司责任、亦不以此为由以（2016）辽02民初169号民事调解书（原文如此）向法院申请强制执行，安邦公司承诺保证基于本协议以其他形式偿还该部分欠款；各方以互开等额发票的方式完成抵付。2017年1月20日，甲方（万腾公司）、乙方（张霞）与丙方（安邦公司）签订《房屋转让协议书》，约定以丙方办公楼二单元（注：无产权手续）的大连市甘井子区盛景园1号楼1165.63平方米房屋进行抵顶，抵顶房款为6,993,780元；自本协议生效之日起，甲方及担保方保证所有转让房屋在乙方要求办理备案登记时，登记备案在乙方指定人名下，甲方无条件配合乙方办理房屋转让手续，并按乙方要求出具相关票据；甲乙丙三方确认，本协议签订后前述房屋由丙方直接按甲方的指令办理房屋相关手续，并于本协议签订后三日内办理交房手续；甲乙双方确认本协议履行完毕，则双方的债权债务清结；丙方承诺在本协议签订之日起二年后办理抵顶房屋的产权所有手续，若产生违约，乙方同意丙方按银行贷款利率的两倍直接向甲方计付违约金。张霞称从前述2017年1月20日《房屋转让协议书》可看出，英通公司将其对三源公司享有的4,007,249债权转让给张霞一事已经通知万腾公司。万腾公司表示万腾公司现有人员均不清楚该问题，但从《房屋转让协议书》的表述“应该是把这些内容表述在其中”。大连三源建筑工程有限公司于2015年6月10日更名为大连万腾建设工程有限公司。张霞称2017年1月20日签订《房屋转让协议书》后，安邦公司就将案涉房屋交付给张霞占有使用，但未能提交交接手续及水、电、暖、煤气费缴费凭证。张霞称其委托英通公司代张霞对外出租案涉房屋，并提交了英通公司与案外人签订的房屋租赁合同及英通公司收取租金的相关证据。到庭的各方当事人均确认，案涉房屋是安邦公司开发建设，现尚未办理任何房屋登记手续。张霞明确表示，以房抵债前其已经了解到案涉房屋产权登记的相关情况，并认可目前案涉房屋仍不能办理过户手续，亦认可即便不存在法院的执行程序案涉房屋也依然不能办理过户手续。上述事实，有业经举证、质证及本院审查的《借款协议》两份、《债权转让书》、本院（2015）大民二初字第00169号民事调解书、《结算款支付协议》、《房屋转让协议书》、企业信用信息查询报告等及法庭审理笔录在案为凭，可以确认。本院认为，本案的争议焦点为张霞对案涉房屋是否享有足以排除执行的权利。到庭的各方当事人均确认，案涉房屋是安邦公司开发建设，现尚未办理任何房屋登记手续。张霞主张安邦公司欠万腾公司款项，万腾公司又欠张霞款项，故三方签订《房屋转让协议书》约定以案涉房屋抵顶债务6,993,780元。张霞提交的拟证明其对万腾公司享有债权的直接凭证中大部分均为复印件，万腾公司在复印件上盖有骑缝印，仅有13张三源公司开具的收款收据及张霞转账至三源公司300余万元银行流水系原件，本院无法核实张霞享有债权的具体数额是否与其主张相一致。即便如张霞所述，其对万腾公司享有案涉房屋抵顶款项6,993,780元以上的债权，其以相同数额债权抵顶了案涉房屋转让款，张霞提出的执行异议亦不能满足其所主张依据的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的如下条件：其一，张霞主张在人民法院于2018年10月23日查封案涉房屋之前其已经占有该房屋，但张霞未能提供房屋交接手续及水、电、暖、煤气费等缴费凭证证明其占有的情况，张霞主张其委托英通公司代其将案涉房屋对外出租，但对此亦未能提供充分证据予以证明。本院无法认定在法院查封案涉房屋前张霞已合法占有该房屋。其二，张霞明确表示，以房抵债前其已经了解到案涉房屋产权登记的相关情况，并认可目前案涉房屋仍不能办理过户手续，亦认可即便不存在法院的执行程序案涉房屋也依然不能办理过户手续。据此，可以认定张霞明知案涉房屋无法办理过户手续，仍与安邦公司、万腾公司签订《房屋转让协议书》，张霞应承担不能办理过户的相关不利后果及风险。由此可见，张霞提出的执行异议缺乏事实根据和法律依据，不能成立，张霞对于案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，张霞提出的第一项、第二项诉讼请求本院不予支持。至于张霞诉请确认其对案涉房屋享有财产权益，张霞对其所主张的财产权益具体为物权、债权还是其他权利未予明确，本案中不予处理。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告张霞的诉讼请求。案件受理费60,756元（原告已预交），由原告张霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长 王 亮审判员 唐庆福审判员 范瑞瑶二〇二一年七月五日书记员 曾 悦附相关法律法规：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。