四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终10574号 上诉人（原审被告）：刘英，女，1986年12月4日出生，汉族，住贵州省遵义县。 委托诉讼代理人：敬建民，四川厚海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李志超，男，1968年2月14日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：李梦瑶，女，1991年4月27日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。系李志超女儿。 被上诉人（原审原告）：任雯箐，女，1963年5月11日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 上诉人刘英因与被上诉人李志超、任雯箐房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初11182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 刘英上诉请求：1.撤销一审判决，驳回李志超、任雯箐的一审诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由李志超、任雯箐承担。事实和理由：一审法院认定“刘英主张系受他人委托签订案涉合同的抗辩理由不予支持”“刘英无证据证明其与李志超、任雯箐签订的租赁合同已经解除”，系事实认定错误。一审庭审过程中，刘英举出了微信聊天记录、录音资料整理等证据，并申请了证人出庭作证。这些证据均证明案外人刘长江、唐明泽、朱晓利三人委托刘英租赁案涉房屋，由刘英与任雯箐等签订了房屋租赁合同。承租后，案外人刘长江、唐明泽、朱晓利三人仅使用了一个多月，就因亏损原因，没有继续使用。在疫情后，时间大概是2020年3月份左右，案外人刘长江、唐明泽、朱晓利三人与任雯箐以及案外人旷绍忠一起在案涉房屋处达成一致，案外人刘长江、唐明泽、朱晓利三人与李志超、任雯箐解除合同，刘长江、唐明泽、朱晓利三人不再租赁案涉房屋，并腾退了房屋，由旷绍忠向任雯箐、李志超承租案涉房屋。并不存在李志超、任雯箐所主张的刘英仍需要配合解除合同、腾退房屋、支付违约金的情况。一审法院认定刘英未受案外人委托与任雯箐签订房屋租赁合同显然系事实认定错误，且案涉房屋租赁合同已经协商解除，并按约腾退了房屋，刘英及案外人不应当再承担腾退后的房租、物业费等款项。 李志超、任雯箐辩称，案涉租赁合同是李志超、任雯箐和刘英签订的，所以应由刘英支付租金，至于刘英与其他人之间的事情是另外的法律关系。入住要交半年的物管费，但是刘英进入之后是3个月交一次，所以刘英向物管公司出具了一份《承诺书》，承诺刘英为案涉房屋租赁合同中的唯一并有效的乙方。所以刘英就是租赁合同唯一的相对方。 李志超、任雯箐向一审法院起诉请求：1.判令立即解除李志超、任雯箐与刘英于2019年10月10日签订的《房屋租赁合同》；2.判令刘英支付李志超、任雯箐从2020年4月10日至合同解除之日租金及资金占用利息（以所欠租金为基数从2020年4月10日起按年利率6%计算至本息付清之日为止，暂计至2020年7月10日所欠租金为108076.5元，暂计至2020年7月10日所欠资金占用利息为1621.15元）；3.判令刘英支付从合同解除之日至房屋退还之日占用期间占用费（占用费参照租金计算）；4.判令刘英支付欠付物业服务费及电力服务费42644.65元及利息（利息从2020年7月10日起以42644.65元为基数按年利率6%计算至本息付清为止，暂计至2020年7月10日所欠利息为639.7元）；5.判令刘英支付李志超、任雯箐违约金36025.5元。一审庭审中，李志超、任雯箐表示合同履行期已届满，不再主张解除合同。 一审法院认定事实：2019年10月10日，李志超、任雯箐（甲方）与刘英（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于成都市高新区方，仅作为办公使用，房屋租赁期自2019年10月11日至2020年10月10日，甲方同意从2019年10月10日起至2019年10月13日止为装修免租期。房屋月租金为36025.5元，乙方每3个月向甲方支付一次租金，在本合同签订之日起当日内付清首期款项，之后每次提前60日向甲方支付一次租金。签订本合同当时乙方向甲方支付押金36025.5元。租期届满，房屋及设施若无人为损坏、遗失且水电气费、电话费、有线电视收视费、宽带网使用费、卫生费、物管费等费用结算完后，甲方于3个工作日内将押金无息退还给乙方。租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费、卫生费、宽带费等费用由乙方承担，因房屋租赁而产生的租赁税及其他税由乙方承担。合同第八条第3款约定，合同有效期届满或自本合同提前解除或终止之日起15天内，乙方必须全部撤离置于租赁屋内的资产（不得拆除的除外），否则，甲方有权自行收回租赁房屋，如房屋内仍有余物，视为乙方放弃所有权，甲方可自行处理。同时，逾期搬离期间的房屋使用费，甲方按合同最后一年日租金的1.5倍计算按日向乙方收取。合同第九条约定，在租赁期内甲方不允许乙方单方面转让与转租。合同第十一条第4款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：不按照约定支付租金达15日的；欠缴各项费用的金额相当于壹个月房屋租金的。合同第十二条约定，乙方有第十一条第4款约定的情形之一的，应按壹个月的租金向甲方支付违约金，并结清完未付的租金及相关费用。 合同签订后，李志超、任雯菁向刘英交付了房屋，刘英按照合同约定向李志超、任雯菁支付了2019年10月11日至2020年4月10日期间的房屋租金以及押金。此后，刘英未再向李志超、任雯菁支付租金。 一审另查明，任雯菁于2020年4月1日向刘英发送微信称“租金到期了”“你们的物管费都没去交”“请你赶紧落实一下哈”“这边办公室是你使用哦，你要安排好哈”，刘英回复“嗯嗯，肯定的，任姐”，任雯菁问“现在这边你安排谁在负责管理”，刘英回复“旷总”“也是我们一起的股东”。2020年4月23日，任雯菁向刘英发送微信“刘英你好！房租费早就到期了请交房租，物业欠费请马上去交，如不租了请及时按照合同协议通知我们，当面按照合同条例结清物管费，进行财产清点办交接手续”“十号前和朱总旷总唐总在办公室见了面，他们的意见是你们有客户要用你们自己转租，但至今没去交物管费”“请你尽快落实，合同是你和我们签的，最终关系人是你，至于你走不了要委托谁是你的事，我等你的通知。就是不租也要把办公室照原样照清单退还到我们手里，是你们的东西你们拿走，做事做人要善使善终”。刘英未向任雯菁回复消息。2020年5月11日，任雯菁再次向刘英发送微信称“刘英好，你租的办公室请你按照合同付房租，如不租同样照合同办理退租手续双方清点资产办交接手续”“前面你家朱总和旷总唐总我们在办公室见面谈了一次，叫旷总接手付费用，旷总答应努力寻找合作伙伴，但至今没有寻找到，没钱付你们欠物业的几万元物业费和付我的房租，今天我又打电话给旷总，他说他一直都在带人去办公室看，谈业务，但现在都没落地，他不认这些费用，他说合同是你们签的和他没关系，是你们出了事让他帮你们收拾烂摊子，物业多次来电话说你们就是骗子，办公室一直有人在用，关着门在谈业务喝茶，物业每天24小时都要查看，检查写字楼。如是这样按照合同是应该你来解决，请你尽快出面来处理完”。刘英仍未向任雯菁回复消息。 一审再查明，成都香年广场物业服务中心于2020年6月7日向3-401/413/414发出《缴费通知单》，载明2020年2月1日至2020年7月10日期间写字楼物业服务费分别为29943.46元、5522.77元、5522.77元，2019年12月20日至2020年5月20日期间电力服务费用为216.16元，电价为1439.49元，费用总计42644.65元。 李志超、任雯菁已于2020年10月10日强制收回案涉房屋。 一审法院认定上述事实有《房屋租赁合同》《缴费通知单》、聊天记录等证据及当事人陈述在卷佐证。 一审法院认为，李志超、任雯箐与刘英签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强性质规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。合同签订后，李志超、任雯箐向刘英交付了房屋，刘英应当按照合同约定支付房屋租金。针对本案的事实，一审法院认为本案的争议焦点为1.案涉房屋租赁合同的承租人是谁？2.刘英是否应当向李志超、任雯箐支付欠缴的费用？ 本案中，刘英辩称案涉房屋实际上由刘长江、唐明泽、朱晓利三人委托刘英租赁，且李志超、任雯箐与刘英及案外人旷绍忠达成一致协议，即由案外人旷绍忠承租案涉房屋。李志超、任雯箐对此不予认可，并认为合同系刘英签订，刘英为实际承租人，其指定旷绍忠租赁案涉房屋，但李志超、任雯箐并没有与之签订合同，不认可旷绍忠是承租人。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。首先，案涉合同系刘英与李志超、任雯箐签订，刘英在签订合同时未向李志超、任雯箐表示其系接受他人委托租赁房屋，亦未提交刘长江、唐明泽、朱晓利三人委托刘英租赁房屋的授权材料。从银行流水明细可以看出，房屋租金也由刘英向李志超、任雯箐支付。刘长江、朱晓利虽有向其账户转账，但并未备注或附言，亦无法证实转账金额系用于给付租金，故一审法院对刘英主张系受他人委托签订案涉合同的抗辩理由不予支持；其次，刘英主张其在2020年2月20日左右就退出了租赁房屋，但根据任雯菁与刘英2020年4月1日的聊天记录，任雯菁称“租金到期了”“你们的物管费都没去交”“请你赶紧落实一下哈”“这边办公室是你使用哦，你要安排好哈”，刘英回复“嗯嗯，肯定的，任姐”，可知刘英在2020年4月依旧认可其租赁使用案涉房屋，此外，刘英并未提交证据证明双方已合意解除合同，亦未提交证据证明其与李志超、任雯箐就案涉房屋办理了退租交接事宜；最后，任雯菁曾问刘英“现在这边你安排谁在负责管理”刘英回复称“旷总”“也是我们一起的股东”。由此可见，旷绍忠并非刘英在一审庭审中所述的案外人，且旷绍忠与李志超、任雯箐也未就租赁案涉房屋而重新签订合同，刘英主张李志超、任雯箐与旷绍忠成立新的房屋租赁关系并无事实依据。综上，刘英无证据证明其与李志超、任雯箐签订的租赁合同已经解除，其作为承租人应当按照合同约定履行义务。一审庭审中，任雯菁表示已于2020年10月10日强制收回房屋，而案涉合同的有效期亦截止于2020年10月10日，并不存在刘英在合同解除后继续占用房屋的情形，故一审法院对李志超、任雯菁主张的占用费不予支持，刘英应当向李志超、任雯菁支付2020年4月11日至2020年10月10日期间的房屋租金216153元（36025.5元/月×6月），而李志超、任雯菁主张的资金占用利息并无合同约定且李志超、任雯箐亦同时主张了违约金，故一审法院对资金占用利息不予支持。 关于物业服务费及电费。根据成都香年广场物业服务中心出具的《缴费通知单》，案涉房屋2020年2月1日至2020年7月10日期间写字楼物业服务费分别为29943.46元、5522.77元、5522.77元，2019年12月20日至2020年5月20日期间电力服务费用为216.16元，电价为1439.49元，费用总计42644.65元，上述费用的欠缴期间均在案涉合同租赁期内，根据合同约定上述费用均应当由承租人支付，故一审法院对李志超、任雯菁主张刘英支付物业服务费及电费42644.65元予以支持，对其利息不予支持。 关于违约金。根据合同第十二条约定“乙方有第十一条第4款约定的情形之一的，应按壹个月的租金向甲方支付违约金，并结清完未付的租金及相关费用”，李志超、任雯菁主张的违约金符合《房屋租赁合同》的约定，一审法院对此予以支持。刘英在签订合同时已向李志超、任雯菁支付押金36025.5元，李志超、任雯菁主张用押金冲抵违约金，一审法院对此予以认可。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、刘英于判决生效之日起十五日内支付李志超、任雯箐2020年4月11日至2020年10月10日期间的房屋租金216153元；二、刘英于判决生效之日起十五日内支付李志超、任雯箐物业服务费及电费42644.65元；三、驳回李志超、任雯箐的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4466元，由刘英负担。 二审中，刘英、李志超未提交新证据。任雯箐提交新证据：刘英向物业公司作出的《承诺书》，拟证明：刘英是案涉租赁合同唯一的乙方（承租人）。刘英质证认为，对该《承诺书》的三性予以认可，但不能达到任雯箐的证明目的。该《承诺书》是由刘英提供给物业公司的，因为物业公司在进行租赁合同备案的时候，备案的名字本身就是刘英，所以作出承诺的人也必然是刘英，但并不能因此证明刘英是实际承租人。同时任雯箐也明确知道实际承租人是唐明泽等三人。李志超质证认为，对《承诺书》的三性予以认可。本院经审查认为，对该《承诺书》的真实性予以认可，但能否达到任雯箐的证明目的，本院将综合进行认定。 二审中，李志超、任雯箐对一审查明的事实无异议。刘英提出以下异议：1.一审查明的刘英与任雯箐的微信聊天记录未经质证，且未看到证据原件，所以三性不予认可；2.案涉房屋并非是李志超、任雯箐于2020年10月10日强制收回，因为刘英在2020年4月10日之前就搬走了。本院对各方当事人均无异议的一审查明事实，直接予以确认。对刘英提出的异议，本院认为，二审中，刘英对微信聊天记录补充质证认为，对刘英与任雯箐的微信聊天记录三性予以认可。对于刘英主张其在2020年4月10日之前就搬走了，但是刘英并未提供证据证明，也没有证据证明其向李志超、任雯箐返还了房屋，故本院采认李志超、任雯箐关于在2020年10月10日收回房屋的自认。综上，刘英主张的异议均不能成立。 二审另查明，1.一审中，刘英主张其2020年2月20日左右就退出了租赁房屋，案涉房屋由案外人旷绍忠承租；2.刘英和任雯箐微信聊天记录中的“旷总”即为旷绍忠；3.刘英于2019年10月25日向物业公司出具《承诺书》，载明刘英为成都xx号房间租赁合同中的唯一并有效的乙方。……如逾期不缴纳成都香年物业公司有权对我本人签订租赁合同的房屋停止物业服务。一切后果由本人及公司承担；4.成都市高新区吉泰五路88号即为香年广场。 本院二审查明的其他事实和一审查明的一致。 本院认为，本案争议事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典实施前的法律、司法解释予以处理。根据刘英的上诉意见和李志超、任雯箐的答辩意见，本案二审的争议焦点有三个，本院分述如下。 案涉房屋的承租人的问题 （一）刘英主张其是受刘长江、唐明泽、朱晓利委托租赁案涉房屋。对此本院认为，刘英并没有提供证据证明其是受他人委托签订的案涉租赁合同。从刘英和任雯箐之间的微信聊天记录来看，刘英认可案涉房屋由其在使用。案涉房屋的租金也是由刘英进行的支付，刘英还向物业公司出具《承诺书》认可自己为案涉房屋租赁合同中的唯一承租人。综上，本院对刘英关于其是受委托签订租赁合同的主张不予采信。（二）刘英主张其在2020年2月份即退出案涉房屋，案涉房屋实际由旷绍忠承租，刘英不应当支付房租。对此本院认为，从刘英和任雯箐之间的微信聊天记录来看，刘英在2020年4月份仍认可其为案涉房屋的承租人，并愿意支付租金。另外，刘英在微信中还称旷绍忠是和其一起的股东。因此，本院对刘英关于其在2020年4月之前已经退租的主张不予采纳。综上，本院认为，在刘英未能提供证据证明其在2020年2月份已经和李志超、任雯箐解除了案涉《房屋租赁合同》的情况下，加之刘英认可自己作为承租人的身份，也没有将房屋返还，因此刘英应当按照合同约定向李志超、任雯箐支付租金。 关于租金和物业服务费、电费的问题 本院认为，案涉合同租期截止时间为2020年10月10日，在刘英没有证据证明其向李志超、任雯箐返还房屋的时间的情况下，应当以李志超、任雯箐自认的2020年10月10日作为房屋收回的时间，而刘英已经支付房租到2020年4月10日，因此，刘英应当向李志超、任雯箐支付2020年4月11日到2020年10月10日期间的租金。根据案涉《房屋租赁合同》约定，租赁期间内产生的物业管理费和电费应当由刘英承担，故刘英还应向李志超、任雯箐支付物业管理费和电费42644.65元。 关于违约金的问题 根据合同第十二条约定“乙方有第十一条第4款约定的情形之一的，应按壹个月的租金向甲方支付违约金，并结清完未付的租金及相关费用”，李志超、任雯菁主张的违约金符合《房屋租赁合同》的约定，而刘英在签订合同时已向李志超、任雯菁支付押金36025.5元，李志超、任雯菁主张用押金冲抵违约金，该主张符合合同约定，本院予以支持。 综上所述，刘英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5181元，由刘英负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 何广智 审 判 员 王 果 审 判 员 赵 韬 二〇二一年七月二十六日 法官助理 余海洋 书 记 员 曹成香