湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终3774号上诉人（原审第三人）：中融国际信托有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松北区科技创新城创新二路277号。法定代表人：刘洋，董事长。委托诉讼代理人：彭思远，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴贤钦，湖南天地人律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：赵伟，男，1980年10月22日出生，汉族，住湖南省南县。委托诉讼代理人：李婧，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。原审被告：东业地产（长沙）有限公司，住所地湖南省长沙经济技术开发区漓湘路98号。法定代表人：吴云，董事长。委托诉讼代理人：陈嘉欣，该公司员工。原审第三人：湖南聚英信息科技有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区迎新路499号坤颐商务中心第1、2、3栋8层838号。法定代表人：左铁，总经理。上诉人中融国际信托有限公司（以下简称中融信托公司）与被上诉人赵伟、原审被告东业地产（长沙）有限公司（以下简称东业公司）、原审第三人湖南聚英信息科技有限公司（以下简称聚英公司）房屋买卖合同纠纷一案，中融信托公司不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出的（2020）湘0102民初16929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案审理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人中融信托公司提出上诉请求：1.依法撤销（2020）湘0102民初16929号《民事判决书》第一项关于“东业地产（长沙）有限公司和中融国际信托有限公司注销在长沙市芙蓉区××路××号××栋××层××号商品房××商品房设定的在建建筑物抵押权登记”判项并改判驳回一审原告第一项诉讼请求；2.本案诉讼费用（包括一审受理费、二审上诉费）由被上诉人承担。事实与理由要点：上诉人认为，一审判决第一项关于撤销上诉人对案涉房屋设定的在建建筑物抵押权登记的判项，事实查明不清，法律适用错误，主要理由如下：（一）一审判决仅依据赵伟与东业公司签订的《商品房买卖合同》部分约定，未通过法庭调查程序查明事实，便判决注销上诉人享有的已登记公示的抵押权，有违案件审理规程。（二）本案赵伟购买房屋性质为商铺，并不属于法定优先保护客体，不能对抗上诉人对案涉房屋所享有的抵押权。综合本案事实，因赵伟购买的案涉房屋是商铺，并非用于居住，并不满足上述条件。因此，后续中融信托公司如就案涉房屋行使抵押权，申请人民法院拍卖、变卖，赵伟也无权对此提出执行异议。因此，举重以明轻，本案中赵伟不属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中所规定的应优先保护的消费者，其不得对抗中融信托公司在案涉房屋上所享有的抵押权。被上诉人赵伟答辩要点：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应当予以维持。被上诉人向长沙市住房城乡建设局调取证明2份，证明上诉人中融信托公司同意了东业上城项目办理商品房预售许可证，即上诉人是知晓并同意办理预售许可的。原审被告东业公司答辩称请求人民法院依法判决。赵伟向一审法院提起诉讼，诉讼请求：1.判令东业公司限期内在长沙市房屋登记机构办理完毕长沙市芙蓉区××路××号××栋××层××号××号商品房的在建建筑物抵押权注销登记，并限期办理该商品房买卖合同的备案；2.判令东业公司向赵伟支付违约金13569元（自2018年6月8日起暂计算至2020年11月10日止，之后计算至商品房买卖合同备案登记完毕之日止，按已付房款的每日0.01‰计算）；3.判令东业公司承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实，2018年1月，赵伟因购买案涉商品房与东业公司达成合意，双方约定101号商品房实际单价为每平方米18500元，总价为949605元，102号商品房实际单价为每平方米15957.8元，总价为581981元。2018年1月20日，赵伟通过ＰＯＳ机付款方式向东业公司支付购房定金50000元。2018年2月2日，赵伟再次通过ＰＯＳ机付款方式向东业公司支付购房款1200000元。2018年3月9日，赵伟与东业公司签订两份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20170439101、20170439102），约定赵伟购买东业公司开发建设的长沙市芙蓉区××路××号××栋××层××号××号商品房，101号商品房建筑面积为51.33平方米，单价为每平方米8282.84元，总房价为425158元，102号商品房建筑面积为36.47平方米，单价为每平方米8282.84元，总房价为302075元；案涉商品房已设定在建建筑物抵押，抵押权人为中融信托公司，抵押权登记日期为2017年12月13日，东业公司保证该商品房销售已经抵押权人同意，且申请办理预告登记时，抵押权人向登记机构申请办理预购部分在建建筑物抵押权注销登记；买受人赵伟购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为2017-0439，自合同签订之日起，出卖人东业公司应于90工作日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案，若设定了在建建筑物抵押权登记，出卖人东业公司应于90日内（该时限不能长于办理合同备案的时限）和抵押权人申请办理抵押权注销登记，买卖双方应于90日内（与合同备案的时间相同）向长沙市房屋登记机构申请办理预告登记，东业公司未能在约定期限内办理上述登记，自合同约定期限的次日起至实际办妥登记之日止，东业公司每日按赵伟已付房款的0.01‰向赵伟支付违约金。当日，赵伟通过Ｐ0Ｓ机付款方式向东业公司支付完毕剩余购房款281586元。商品房买卖合同签订后，东业公司、中融信托公司未按合同约定注销案涉商品房的在建建筑物抵押权登记，东业公司也未按约定自合同签订之日起90工作日内即于2018年7月18日前在长沙市××商品房××商品房买卖合同备案，现合同备案期限已届满，截止2020年11月20日，东业公司按合同约定应向赵伟支付逾期办理商品房买卖合同备案的违约金12957.22元。一审法院认为，赵伟与东业公司签订的两份《长沙市商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应依约履行合同义务。关于办理商品房买卖合同备案和支付违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，赵伟已依约履行购房款的付款义务，东业公司未按合同约定在合同签订之日起90工作日内向长沙市房屋登记机关办理合同备案，构成违约行为，应当承担违约责任。商品房买卖合同约定，东业公司未在合同约定的期限内办理合同备案的，自合同约定的期限届满后次日起至实际办妥登记之日止，东业公司每日按赵伟已付房款的0.01‰支付违约金。故赵伟诉请东业公司办理商品房买卖合同备案并支付违约金，符合合同约定和法律规定，予以支持。关于办理在建建筑物抵押权注销登记的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存；转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。本案中，虽案涉商品房已设定在建建筑物抵押，商品房买卖合同约定案涉商品房进行预售已经抵押权人中融信托公司同意，并取得行政主管机关的预售许可，鉴此，抵押权的效力应当仅及于案涉商品房转让后的价款，即应视为抵押权人已放弃案涉商品房设定的在建建筑物抵押权，且商品房买卖合同约定，设定在建建筑物抵押权登记的，东业公司应于90工作日内与抵押权人中融信托公司申请办理抵押权注销登记。故赵伟诉请东业公司办理案涉商品房的在建建筑物抵押权注销登记，符合合同约定和法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决：一、在本判决生效后十五日内，东业地产（长沙）有限公司和中融国际信托有限公司注销在长沙市芙蓉区××路××号××栋××层××号商品房××号商品房设定的在建建筑物抵押权登记；二、在本判决生效后三十日内，东业地产（长沙）有限公司在长沙市不动产登记机关办理完毕其与赵伟于2018年3月9日签订的两份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20170439101、20170439102）的备案；三、在本判决生效后十日内，东业地产（长沙）有限公司向赵伟支付2018年7月18日至2020年11月10日的违约金12957.22元及之后的违约金（自2020年11月11日起至商品房买卖合同备案完成之日止，每日按赵伟已付购房价款1531586元的0.01‰计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3014元，因适用简易程序减半收取1507元，由东业地产（长沙）有限公司负担。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点是：原审判决认定要求上诉人中融信托公司注销案涉商品房设定的在建建筑物抵押权登记是否具有事实和法律依据？经审查，《长沙市城市房地产交易管理办法》第二十五条规定，房地产开发企业以在建工程设定抵押权的，在抵押存续期间，未经抵押权人同意不得进行预售。经抵押权人同意预售的房屋，应当注销相应部位的抵押权。第一，从购房人赵伟角度分析，案涉房屋既然已取得预售许可证，购房人基于对相关主管部门已向东业公司发放预售许可证的合理信赖，有理由相信其购买的案涉房屋的抵押权人已经同意预售，该房屋不会存在权利瑕疵，从而与东业公司签订《长沙市商品房买卖合同》并支付全部购房款，其合法权益应优先保护，故应保护交易安全、维持交易秩序。第二，从中融信托公司角度分析，其在取得案涉房屋所在的15#栋在建建筑物抵押权登记时，已知晓案涉房屋办理了预售许可证，但未对东业公司的预售行为提出异议。作为抵押权人，其应当就权利保护、风险防控等与开发商进行约定。如以中融信托公司对东业公司的销售行为未作出明确同意为由而不支持赵伟的主张，则可能给赵伟造成重大损害。综合本案的案件事实，原审法院判决中融信托公司应予注销案涉房屋在建建筑物抵押权登记，具有合理性，本院予以维持。综上，上诉人中融信托公司提出的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计3014元，由上诉人中融国际信托有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  刘 刚审判员  易伟玲二〇二一年七月二十七日书记员  杨 蓓