广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初16037号原告：曾流华，女，1997年6月16日出生，汉族，住江西省赣州市赣县。被告：邓世威，男，1980年3月9日出生，汉族，住海南省儋州市。第三人：侯敬霞，女，1974年10月13日出生，汉族，住广州市白云区。原告曾流华诉被告邓世威、第三人侯敬霞房屋租赁合同纠纷一案，原告诉请：1.被告返还押金26000元以及赔偿损失11000元（因为原、被告约定的月租金标准是13000元，而被告与第三人约定的月租金标准是12000元，相差的1000元属被告多收取的租金，属于原告的损失）。本院受理后，依法进行审理，本案现已审理终结。本案相关情况一、租赁房屋（以下简称案涉房屋）的位置：广东省广州市天河区正佳广场内M层B区3号铺。二、租赁合同约定的租赁面积：30平方米。三、租赁合同签订时间：2019年12月27日。四、租赁合同约定租赁期限：2020年3月1日至2021年2月28日。五、租赁合同约定的租金标准：13000元。六、租赁合同约定租金支付期限：每月5号前。七、租赁合同约定的押金金额：26000元。八、租赁合同约定的不退保证金的情形：如曾流华单方违约或提前搬走押金不退；如曾流华拖欠租金超过一个月当其自动违约必须马上清场，则押金不退。九、原告已付的保证金金额：26000元。十、需要说明的其他事项：1.因为新冠肺炎疫情，广东省人民政府于2020年1月23日启动公共卫生突发事件一级响应；于2020年2月24日调整为二级响应至2020年5月8日。2.原、被告均确认被告向第三人承租了案涉房屋再转租给原告；原告未向被告支付过案涉房屋2020年3月1日起的租金。原告称其与被告签约时不知道该转租情况；被告称其签约时已经告知过原告及第三人该转租情况，第三人也是同意的。被告提交证据被告与第三人的微信聊天记录显示第三人知道被告将案涉房屋转租（但未显示次承租人的具体信息）且并未提出异议。被告提交证据被告与原告的微信聊天记录显示在2019年12月28日原告要求被告提供案涉房屋的房产证复印件用于办理营业执照，被告回复“房产证复印件拿不到了。业主在澳洲呢。证件也在澳洲。”3.因新冠肺炎疫情，原、被告通过微信方式先后就案涉房屋2020年2月、3月租金减免进行过协商，双方在2020年2月上旬协商时，被告所发内容中有“房东给的回复。这个月就减免一周的租金吧（2.3-2.9），七天就是2800元……”，原告对此并未提出关于被告并非业主的异议。原、被告双方于2020年2月17日至19日期间就2020年2月租金达成按照3000元金额交纳的一致意见，原告随后于2020年2月19日20︰34向被告微信转账了该3000元；双方在2020年3月就2020年3月租金减免问题多次协商，但一直未达成一致意见，原告未向被告交纳该月租金。其中在2020年3月14日协商时，原告针对被告提出的方案提出己方方案，并表示如果没办法的话每月花那么多钱养个空铺其也很难坚持下去，那就把押金退给其吧。其中在2020年3月21日协商时，被告向原告发送两条关于协商减免租金的微信，表明这两条内容属于（意指业主）“隔天的原话”和“今天的原话”，对此，原告回复“你的意思是我交了那么久的租金和合同你不是业主？”被告回复其合同期都可以转租；原告表示其与被告签约时被告没有说这个，这样合法吗？原、被告双方在之后继续有协商减免租金问题。被告于2020年3月25日21:02向第三人表示3月25日至4月25日的租金还是没齐，租金（意指次承租人的租金）5日开始天天追还是各种理由没交；第三人回复“你说25号给我的”，被告以入不敷出意图进行协商，第三人对此表示如果是这样双方就不要再续约了，并表示“我自己家人来做，明天就结束吧”，第三人于2020年3月26日向被告先后表示“你如果又转租了，那时你和她们的事情，我只找你交租，你先给我，你以后再慢慢和他们要”、“你还是今天转我3000元吧……”“不然你会后悔的，我真的是会拿回来的”“我明天过来会会租客，接着关店啦”。原告于2020年3月23日向被告提出叫上业主一起面谈，原、被告双方就如何一起协商进行沟通但未能达成一致；原告于2020年3月28日中午12:17告知被告已经约好周一（意指2020年3月30日）上午9点到司法所协商，被告未回复；第三人于2020年3月28日告知被告下周一下午（意指2020年3月30日）带上被告和租户的合同到一下单位去解约，被告回复要求第三人退押金并未提前交至25号的租金怎么处理？第三人表示会和被告算清楚，并于3月28日上午11:58告知被告已经约好周一（意指2020年3月30日）上午9点到司法所协商，第三人之后提醒被告带上租赁合同等到司法所，被告未回复；2020年3月30日上午8:11被告微信告知原告去了海南过清明，当日还没有回到广州，到了广州再说；同一时间，被告微信告知第三人去了海南过清明，当日还没有回到广州，第三人即刻回复“当年你给的押金是多少？”“我们马上到司法所啦”，之后第三人于3月30日上午9:58微信告知被告“我马上和你解约合同”。原告于2020年4月2日以被告与第三人的合同已经解除为由通知被告其与被告间的合同无法继续履行而自动终止；被告则回复称原告未按约支付3月租金逾期一个月已自动违约，原告须两日内清场且押金不退。4.原告称第三人于2020年3月27日到了案涉房屋，双方进行了沟通，第三人向原告表示没有人向其支付租金，就到案涉房屋找人，以为原告是被告的员工，第三人要求原告向其支付租金，原告到物管处核实其身份时，第三人出示了有关产权资料，就把租金3000元支付给了第三人，对应3月期间的租金，从2020年4月1日至6月30日期间的租金也都是向第三人支付的，租金标准按3000元/月（按疫情期间的租金标准，但其中有一个月为4000元）；在2020年6月30日之后原告与第三人协商不再承租案涉房屋，由第三人另行出租给他人；原告于2020年7月5日之前搬离案涉房屋，并于当日向第三人交还房屋；据了解，第三人将案涉房屋出租给了隔壁商铺的承租人。被告称不清楚该情况。5.原告称其和第三人、被告约定好在2020年3月30日到司法所协商，但当日只有原告和第三人到场。被告称原告及第三人有叫其2020年3月30日到司法所，但原告及第三人都没有说是去协商，第三人表示不把押金退还，并解除合同，其并没有答应她们要去司法所，其当时在外地有事，不方便过去，就没有去司法所了，且第三人表示不向其退还押金，其不同意。判决结果本院认为：从查明事实看，原、被告就案涉房屋的租赁合同已经实际解除。从合同解除的事发经过来看，第三人将案涉房屋出租给被告，被告又转租给原告使用，被告从原告处获取租金并从中赚取租金差价，剩余租金则作为己方租金交付给第三人；2019年新冠疫情爆发后，引起原告在案涉房屋的经营困难，自2020年2月起无力按照合同约定的租金标准支付租金给被告，进而影响到被告向第三人交租，对此，原、被告双方进行了协商，被告与第三人双方同时也进行了协商；起初，原告与被告之间、被告与第三人之间都能相互体谅难处，就2020年2月租金原、被告双方达成了按照3000元交纳的一致意见并实际履行；但之后原、被告对于2020年3月租金减免问题多次协商而未能达成一致意见，原告因此未向被告支付2020年3月租金，进而导致被告也未向第三人支付租金，而随后原告提出由原、被告及第三人共同协商减免租金问题及合同履行问题，原告及第三人均通知被告于2020年3月30日9时到司法所共同协商调解，但被告实际未到场协商，最终引致减免租金问题协商破裂，原告此后直接向第三人支付案涉房屋租金。鉴于此，根据公平原则，考虑新冠肺炎疫情的实际影响，结合原、被告双方履约过程中的过错程度，本院综合本案案情酌情认定由被告退还原告租赁押金13000元。原告要求被告赔偿租金差价11000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、被告邓世威于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告曾流华退还押金13000元。二、驳回原告曾流华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费725元，由原告曾流华负担470元，被告邓世威负担255元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 秦 雯二〇二一年七月五日书记员 梁炎梅谢丽军