山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1002民初4257号 原告：中信银行股份有限公司威海分行。 负责人：王秀川，行长。 委托诉讼代理人：刘玉洁，山东弘誉律师事务所律师。 被告：张某某，男，汉族，1979年7月22日出生，住山东省乳山市。 被告：杨某某，女，汉族，1979年9月5日出生，住山东省乳山市。 被告：威海某某房地产开发有限公司。 法定代表人：周某。 原告中信银行股份有限公司威海分行与被告张某某、杨某某、威海某某房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年7月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中信银行股份有限公司威海分行之委托诉讼代理人刘玉洁到庭参加诉讼，三被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中信银行股份有限公司威海分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告张某某、杨某某共同偿还原告借款本金326101.17元及利息、罚息、复利（计算至2021年6月21日的数额为3467.57元，自2021年6月22日起至实际履行之日止的利息、罚息、复利按合同约定的方式及标准计算），律师代理费24500元；2、判令被告威海某某房地产开发有限公司就被告张某某、杨某某上述债务承担连带清偿责任；3、判令原告就全部债权在***房屋拍卖、变卖所得价款范围内享有优先受偿权；4、判令案件受理费、保全申请费由三被告承担。事实和理由：2015年3月18日，原告与被告张某某、杨某某签订《中信银行个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》，约定被告张某某、杨某某以其***房屋作为抵押物向原告申请授信，原告向被告张某某、杨某某提供总额为380000元的综合授信额度，授信期限自2015年3月18日起到2040年3月18日止，担保的债权最高额度为本金380000元及相应的利息、罚息、复利和实现债权的费用。同日，原告与三被告签订《中信银行个人购房借款合同》，约定被告张某某、杨某某向原告贷款380000元，用于购买***房屋；贷款利率为浮动利率；贷款期限自2015年3月18日至2040年3月18日；按月等额本息还款，每月1日为还款日；逾期还款的，原告有权宣布贷款提前到期并要求立即偿还，计收罚息和复利，原告为实现债权发生的费用含律师费由被告承担；被告威海某某房地产开发有限公司承担连带责任保证，担保范围为本金、利息、罚息、复利、违约金和原告实现债权的费用，保证期间为被告张某某、杨某某债务履行期限届满之日起2年。合同签订后，原、被告于2015年3月19日就***房屋办理了预购商品房抵押预告登记，原告于2015年3月25日向被告发放贷款380000元。被告张某某、杨某某自2021年4月1日起逾期还款，截止2021年6月21日，尚欠本息合计329568.74元未付。原告认为，原、被告所签合同合法有效，被告逾期还款已构成违约，原告有权要求被告张某某、杨某某偿还贷款本息及相关费用，要求被告威海某某房地产开发有限公司承担连带清偿责任。为维护原告合法权益，诉至法院，请求处理。 张某某、杨某某、被告威海某某房地产开发有限公司未答辩，也未向法庭提交证据。 原告围绕诉讼请求向本院提交下列证据：1、《中信银行个人购房借款合同》；2、个人借款凭证；3、逾期欠款说明；4、律师委托代理合同、律师代理费收费凭证；5、《中信银行个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》；6、预抵押证书；7、不动产权证书、房屋查询信息。本院在庭前向三被告送达了上述证据复印件，三被告未到庭也未提出异议，本院视为其认可原告提交的上述证据。本院认可原告提交证据的真实性、合法性和关联性。 根据原、被告的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月18日，原告与被告张某某、杨某某签订一份《中信银行个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》，约定被告张某某、杨某某拟向原告申请综合授信并自愿以其享有所有权和处分权的个人房产作为抵押物向原告提供最高额抵押担保。原告同意向被告张某某、杨某某提供总额为叁拾捌万元的综合授信额度，授信期限自2015年3月18日起至2040年3月18日止；本综合授信额度项下贷款的担保方式为最高额抵押担保，被告张某某、杨某某以其购买的***房屋提供抵押担保，担保的债权最高额限度为贷款本金叁拾捌万元和相应的利息、罚息、违约金、损害赔偿金及为实现债权、担保权利等而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、过户费、保全费、公告费、公证认证费、翻译费、执行费等）和其他所有应付的费用之和。本合同约定的授信期限内，原告与被告张某某、杨某某签署的借款合同为本合同项下具体业务合同，与本合同构成一套不可分割的合同体系，借款合同项下产生的债权属于本合同最高额抵押担保的债权范围。抵押权应当在被担保的借款合同项下债权诉讼时效期间内行使。 2015年3月18日，原告与三被告签订《个人购房借款合同》，约定原告为被告张某某、杨某某提供贷款380000元用于购买位于***房屋，贷款期限为300个月，还款方式为按月等额本息还款法，还款日为每月1日。贷款利率执行浮动利率，本合同利率以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础，按照人民银行的利率政策，在基准利率的基础上确定执行，自贷款发放日起，首次利率调整日确定为2016年1月1日，并从首次利率调整日后每12个月调整一次利率，利率调整日为首次利率调整日在调整当月的对应日，调整当月没有首次利率调整日对应日的，则调整当月最后一日为利率调整日，调整后的贷款利率为利率调整日所适用的中国人民银行同期同档次的基准利率按照本合同约定的方式进行浮动后所确定的利率。逾期贷款罚息利率为合同利率的150%。对不能按时支付的利息（包括罚息），按逾期贷款罚息利率计收复利。若被告张某某、杨某某违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息、相关费用的，原告有权停止发放贷款，宣布合同项下已发放贷款提前到期，并要求被告张某某、杨某某立即偿还全部贷款本息及相关费用，按中国人民银行的规定和本合同约定计收罚息和复利，原告因实现债权、担保权所发生的各项费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、财产保全费、公证认证费、翻译费、评估拍卖费等，均由被告张某某、杨某某负担。本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性担保，即被告张某某、杨某某以***房屋为原告提供抵押，被告威海某某房地产开发有限公司为被告张某某、杨某某借款提供连带保证责任，保证期间自本合同项下贷款发放之日起至原告取得抵押物的《房屋所有权证》并办妥以原告为抵押权人的他项权证期间。保证担保和抵押担保的范围为本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及实现相应债权、担保权利的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、仲裁费、评估费、过户费、保全费、公告费、执行费等）和其他所有应付的费用。被告张某某在借款人处签字捺印，被告杨某某在共同借款人处签字捺印，被告威海某某房地产开发有限公司在保证人处加盖印章并有法定代表人和授权代理人印章。 上述合同签订后，原告于2015年3月25日向被告张某某、杨某某发放贷款380000元，被告张某某、杨某某在贷款凭证上签字捺印，贷款凭证载明的借款日期为2015年3月25日，到期日期为2040年2月25日，年利率为5.9%。后被告张某某、杨某某未能依约还款，自2021年4月1日开始逾期，至今再未偿还任何款项，截至2021年6月21日，尚欠借款本金326101.17元及利息、罚息、复利3467.57元。原告诉至本院，请求处理。 另查，原告为本次诉讼支出律师代理费24500元，该律师代理费系按照山东省律师服务收费标准计算，不违反法律规定。原告为确保判决的执行，申请法院保全被告的财产，为此支出保全申请费2320元。 又查，***已于2016年7月26日办理了建筑物首次登记，登记的房屋所有权人为被告威海某某房地产开发有限公司；但被告张某某、杨某某至今未办理***房屋所有权登记，也未办理不动产抵押登记，仅于2015年3月19日办理了预抵押登记。 本院认为，原告与被告张某某、杨某某签订的《中信银行个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》、原告与三被告签订的《中信银行个人购房借款合同》，均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应依约履行。原告按借款合同约定向被告张某某、杨某某提供了借款，被告张某某、杨某某理应按合同约定还本付息。现被告张某某、杨某某未按约定时间偿还原告借款本息，违反了合同约定，其行为已经构成了违约，故原告有权要求被告张某某、杨某某偿还原告全部贷款本息。又，原告所主张的律师代理费、保全申请费符合合同约定，本院依法予以支持。 原告主张对被告张某某、杨某某所有的位于***室的房产在权利价值范围内享有优先受偿权，根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条的规定：当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。虽然涉案房屋所在建筑物于2016年7月26日办理了建筑物所有权首次登记，但被告张某某、杨某某至今尚未办理房屋所有权登记，根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条的规定：……预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。涉案房屋被告张某某、杨某某至今未办理房屋所有权登记，尚不具备办理抵押登记的条件，且涉案债权尚未消灭，故预告登记尚未失效，原告要求对预抵押的房屋享有优先受偿权，于法有据，本院予以支持。 又，根据《中信银行个人购房借款合同》约定，被告威海某某房地产开发有限公司为被告张某某、杨某某的上述借款提供连带保证责任担保，保证期间自合同项下贷款发放之日起至原告取得抵押物的《房屋所有权证》并办妥以原告为抵押权人的他项权证止，即至原告实际取得抵押财产优先受偿权之日止。现涉案房屋虽尚未办理房屋所有权登记和抵押权登记，但原告依据法律规定依法对预抵押房屋享有优先受偿权，故被告威海某某房地产开发有限公司的保证期间已经届满，原告要求被告威海某某房地产开发有限公司对被告张某某、杨某某的上述债务承担连带保证责任，于法无据，本院不予支持。 综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院依法予以支持。三被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第三百九十四条、第四百一十条、第五百零九条、第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十一条、第六百九十一条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告张某某、杨某某偿还原告借款本金326101.17元及利息、罚息、复利（计算至2021年6月21日的金额为3467.57元，自2021年6月22日至被告张某某、杨某某实际给付之日的利息、罚息、复利，按合同约定的方式及标准计算）； 二、被告张某某、杨某某支付原告律师代理费24500元、保全申请费2320元； 三、原告对位于***房屋在拍卖、变卖所得价款范围内享有优先受偿权； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 上述第一、二项内容于本判决生效后十日内履行完毕。 如被告张某某、杨某某未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3306元，由被告张某某、杨某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  肖窈窈 二〇二一年七月二十九日 书记员  姜小凡