甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终2425号上诉人（原审被告）：甘肃伟业房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区雁宁路395号。法定代表人：戴义，该公司总经理。委托诉讼代理人：高飞，甘肃东方人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：兰州长青佳黛美容美发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区曹家巷99号。法定代表人：孙霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒲永涛，甘肃同义律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建平，甘肃同义律师事务所律师。上诉人甘肃伟业房地产开发有限公司（以下简称伟业公司）因与被上诉人兰州长青佳黛美容美发有限公司（以下简称长青佳黛公司）买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初5553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。伟业公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由长青佳黛公司承担。事实与理由：原审认定事实错误。本案合同是关于伟业公司对其享有所有权的不动产进行处分的约定，处分的标的是案涉车位的使用权，并非所有权。抵押权并不转移占有。伟业公司转让已经设立抵押权的车位使用权并不侵害长青佳黛公司的权利。合同没有赋予长青佳黛公司单方解除权。原审已查明，伟业公司所有的面积为5260.22平方米，案涉的车位面积仅有262.5平方米。原审判决伟业公司返还转让款没有事实和法律依据。长青佳黛公司占有、使用案涉车位已经三年之久，解除合同应是尚未履行的不再履行。原审并未将长青佳黛公司受益的部分予以扣减。长青佳黛公司辩称，原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，应予维持。伟业公司不享有对合同标的物的处分权。根据现有证据，伟业公司于2017年1月22日就已就涉案设为的所有权全部抵押给公航旅小贷公司用于担保案外公司的贷款并办理他项权证。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”，以及伟业公司于公航旅小贷公司签订的《最高额抵押合同》第六条第三款之约定：“未经公航旅小贷公司允许，伟业公司不得以任何方式全部或部分处分抵押财产，包括但不限于放弃、赠与、转让、出租、出借、以实物形式出资、改造……”伟业公司无权转让车位使用权，其签订合同之行为严重损害第三人利益，应予撤销或依法解除。设立在先的抵押权已登记，长青佳黛公司的车位使用权无法对抗其物权优先性，合同目的根本无法实现。《中华人民共和国物权法》第一百九十条对此有明确规定。涉案车位已由法院查封、拍卖，长青佳黛公司的车位使用权无法阻止法院执行。2019年，抵押权人已向法院申请强制执行，长青佳黛公司享有的车位使用权根本无法实现。涉案车位使用权性质为商业用地，其土地使用权期限为四十年，但伟业公司在签订转让合同时故意隐瞒重要事实，将已经使用五年的车位仍以四十年租赁期限的形式转让给长青佳黛公司，且对涉案车库已抵押事实明知，存在恶意欺诈行为，根据法律规定，该合同应依法撤销或解除。伟业公司在先抵押，导致合同目的无法实现，构成根本违约，长青公司有权依法解除该合同。长青佳黛公司依约履行了支付车位转让金的义务，根据法律规定，合同解除，伟业公司应当返还支付的转让金。长青佳黛公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《南湖大厦车位使用权转让合同》；2.伟业公司立即返还长青佳黛公司支付的车位转让金4090000元、违约金355608.46元，共计4445608.46元人民币（违约金暂计至2020年6月15日，此后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日）；3.本案全部诉讼费用由伟业公司承担。一审法院认定事实：2017年1月22日，伟业公司将其所有的位于兰州市城关区××街道××路××号××层××室【房产证号：兰房权证（城关区）字第2××2号】，建筑面积5260.22平方米的车库以最高额抵押的形式抵押给了甘肃公航旅小额贷款股份有限公司（以下简称公航旅小贷公司）并办理了抵押权登记。2018年1月25日，长青佳黛公司与伟业公司签订《南湖大厦车位使用权转让合同》，约定伟业公司将其所有的涉案车库使用权转让给长青佳黛公司，并约定转让价款为人民币4090000元，使用年限为2018年1月29日至2058年1月28日止，后长青佳黛公司按约向伟业公司支付转让价款4090000元，伟业公司亦将涉案车库交付长青佳黛公司使用至今，现因抵押债权未履行，涉案车库正被兰州市中级人民法院执行过程中。因长青佳黛公司无法继续使用车库，遂发生纠纷，诉至法院。一审法院认为，民事活动应当遵守诚实信用原则，依法成立的合同受法律保护，当事人应当全面履行自己的合同义务。双方签订的《南湖大厦车位使用权转让合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，且属于附期限的使用权转让合同。长青佳黛公司已按约将所有车库转让价款支付给了伟业公司，完全履行了合同义务，但伟业公司在明知涉案车库已经抵押给他人的情形下，仍然将车库使用权转让给长青佳黛公司。现因伟业公司到期债权未履行，客观上导致长青佳黛公司无法继续占有、使用涉案车库，亦造成双方之间的合同无继续履行的现实可能性。故针对长青佳黛公司诉请解除双方签订的《南湖大厦车位使用权转让合同》的主张，予以支持。针对长青佳黛公司诉请要求伟业公司承担违约金的主张，因双方对违约金的承担方式等没有约定，且长青佳黛公司亦已使用涉案车库至今，故在充分考量当事人过错及损失基础上，对长青佳黛公司该项诉请不予支持。针对长青佳黛公司主张伟业公司承担诉讼保全保险费的诉讼请求，因提供担保是长青佳黛公司作为财产保全申请人的法定义务，而投保诉讼财产保全责任保险不是提供担保的唯一方式，故该项诉讼请求于法无据，予以驳回。判决：一、解除兰州长青佳黛美容美发有限公司与甘肃伟业房地产开发有限公司于2018年1月25日签订的《南湖大厦车位使用权转让合同》；二、甘肃伟业房地产开发有限公司于判决生效后三十日内向兰州长青佳黛美容美发有限公司返还转让款4090000元；三、驳回兰州长青佳黛美容美发有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，长青佳黛公司围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。长青佳黛公司提交甘肃省兰州市中级人民法院（2021）甘01执异17号执行裁定书，证明长青佳黛公司于2021年1月向法院申请执行异议被驳回，申请执行异议的目的是使涉案车位在执行中不要马上进入执行程序。伟业公司对执行裁定书的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议。对长青佳黛公司二审提交的证据及争议的事实，本院认定如下：长青佳黛公司提交的证据来源合法，综合全案予以审查，其二审中提交的证据与本案有关联，本院予以确认。本院审理查明，原审认定事实清楚，本院予以确认。另查明，2021年1月13日，甘肃省兰州市中级人民法院发出（2021）甘01执异17号执行裁定书，针对长青佳黛公司就本案涉案车位提出的执行异议之诉裁定驳回长青佳黛公司的异议请求。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点是伟业公司是否应依违约向长青佳黛公司承担返还转让款的违约责任。首先，双方当事人签订的《南湖大厦车位使用权转让合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现已查明，长青佳黛公司已按约将所有车库转让价款支付给了伟业公司，完全履行了合同义务，但伟业公司在明知涉案车库已经抵押给他人的情形下，仍然将车库使用权转让给长青佳黛公司。二审经审查，伟业公司在以包括涉案车位在内的其享有所有权的地下车位对案外人债务进行担保时，其与公航旅小贷公司签订的《最高额抵押合同》第六条明确约定：“本合同项下的抵押财产由伟业公司占有和保管，但抵押财产的所有权利凭证原件应交由公航旅小贷公司保管。未经公航旅小贷公司书面同意，伟业公司不得以任何方式全部或部分处分抵押财产，包括但不限于放弃、赠与、转让、出租、出借、以实物形式出资、改造、改建、重复担保……经公航旅小贷公司书面同意的，处分抵押财产所得价款应用于提前清偿债权或向公航旅小贷公司指定的第三方提存。伟业公司委托或同意第三方占有、保管、使用抵押财产的，应当告知该第三方公航旅小贷公司抵押权的存在，并要求其保持抵押财产的完好并接受公航旅小贷公司对抵押财产的检查以及不妨碍公航旅小贷公司实现抵押权。伟业公司不因此免除前款中的义务，同时应对该第三方的行为承担责任。”二审庭审中，长青佳黛公司陈述伟业公司并未向其告知抵押权的存在，伟业公司亦陈述没有证据证明其签订本案转让合同经过了公航旅小贷公司的书面同意。伟业公司亦无法提交证据证明对于长青佳黛公司支付的4090000元其用于替案外人偿还债务以消灭抵押权，对于该4090000元的用途伟业公司无法说清。现因案外人债务履行问题，导致伟业公司用以抵押担保的案涉车位全部被执行，虽然案涉车位仅是被执行财产中的一部分，但现有证据无法证明案涉车位的价值，亦无法保证执行过程中案涉车位一定不会被执行。长青佳黛公司基于本案合同提起执行异议之诉也已被驳回，导致长青佳黛公司无法继续占有、使用涉案车库，客观上使双方之间的合同存在无法继续履行的现实可能性。原审对长青佳黛公司诉请解除双方签订的《南湖大厦车位使用权转让合同》的主张予以支持并无不当。合同解除后，伟业公司应向长青公司返还转让款4090000元。其次，二审经询问，长青佳黛公司陈述其主张的违约金的依据是以支付的转让金4090000元为基数，按照交付和起诉时间，以银行同业拆借利率主张。经审查，双方当事人对违约金的承担方式等虽没有约定，但鉴于伟业公司在合同履行过程中存在违约，理应支付相应的违约金。二审中，长青佳黛公司认可车位自2018年4月交付使用，直到2021年1月后因保安设置障碍导致车位无法使用而未再使用。对于该段时间的车位使用费理应在长青佳黛公司支付的转让金中予以扣除。经审查，原审在充分考量当事人过错及损失基础上，对长青佳黛公司诉请伟业公司承担违约金的诉讼请求不予支持，对此，长青佳黛公司亦未提起上诉。原审认定并无不当。再次，经审查，原审对长青佳黛公司主张伟业公司承担诉讼保全保险费的诉讼请求不予支持并无不当。综上所述，上诉人甘肃伟业房地产开发有限公司的上诉请求不能成立。一审判决认定本案事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42364元，由甘肃伟业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  徐晓曦审判员  关 涛审判员  邓代林二〇二一年七月十三日书记员  岳媛媛