重庆市渝北区人民法院      民事判决书      （2021）渝0112民初16889号      原告：潘虎，男，汉族，1964年6月18日出生，住浙江省温州市龙湾区。   委托诉讼代理人：刘姿言，重庆华立万韬律师事务所律师。   委托诉讼代理人：郑磊，重庆华立万韬律师事务所律师。   被告：黄茜，女，汉族，1967年7月28日出生，住重庆市南岸区。   原告潘虎与被告黄茜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘虎委托诉讼代理人刘姿言、郑磊，被告黄茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告潘虎向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金98万（2020年1月9日-2021年5月8日）；2、判令被告支付原告逾期支付租金的违约金（以拖欠租金为基数，按照万分之五/天的标准从逾期之日起至实际付清之日止），具体计算办法是：2020年1月7日起以1.2万元为基数；2020年6月7日起以13.2万元为基数；2020年8月7日起以36万元为基数；2020年11月7日起以38万元为基数；2021年2月7日起以42万元为基数。3、判令被告向原告支付2020年10月9日至2021年3月8日垫付的物管费32 625元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年4月21日，被告与案外人陈明红签订《房屋租赁合同》，约定将陈明红合法取得承租权及转租权的重庆市渝北区“国博中心”临嘉陵江方向的“临江商业区”N3南座18轴-31轴一、二层房屋总计4000平方米出租给被告。2019年8月10日，原告概括承受了该协议里甲方即陈明红的全部权利义务，三方对此均予以了确认。《房屋租赁合同》对租金及支付时间、物业服务费、违约金等费用作出了约定。被告在履行该合同过程中，曾多次出现逾期支付租金和物业。因疫情原因和修路影响，原告自愿免除部分房租，被告仍未支付租金和物管费，故诉至法院。   被告黄茜辩称，疫情期间停止营业，直到2020年7月中旬才开馆。复工后，被告向业主方提出减免租金的申请，悦来会展中心同意减免7个月租金。因为疫情原因，被告希望再减免2个月租金。按照2019年的标准支付租金。因原告要求按照合同递增租金，故被告停止缴纳租金，后双方协商未果。从2020年12月开始，被告就一直未交租金，但一直缴纳了物业费。   双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对双方当事人举示的房屋租赁合同等证据，因双方对前述证据真实性均无异议，本院予以采信。对双方有争议的证据，本院评析如下：   1、被告举示的照片，拟证明案涉房屋漏水情况。原告不认可真实性。本院认为照片没有显示拍摄地点，故该证据本院不予采纳。   2、被告举示的函件，拟证明被告曾就房屋漏水问题向原告发函。原告不认可真实性，称没有收到函件。该组证据系被告单方制作，且未举示证据证明其向原告送达过该组证据，故本院对该组证据不予采纳。   对原、被告举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案无关联性，本院不予采纳。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：    2019年8月10日，原告、被告与案外人陈明红共同确认：2015年4月21日陈明红为甲方（出租方），与被告为乙方（承租方）签订的《房屋租赁合同》中，甲方由陈明红变更为原告，原告概括承受前述合同中甲方的全部权利义务，前述合同由原被告继续履行。   《房屋租赁合同》主要约定：租赁房屋位于重庆市渝北区“国博中心”临嘉陵江方向的“临江商业区”N3南座18轴-31轴一、二层，建筑面积4000平方米。租赁期限从2015年5月10日起至2024年8月9日止。房屋用于经营酒店、餐饮等。第五条租金（按房屋建筑面积计算）：2019年1月1日至12月31日租金为27元/月；2020年1月1日至12月31日租金为30元/月；2021年1月1日至12月31日租金为35元/月；租金支付方式为季度支付。乙方须于每支付月的前3日将该季度的租金交付给甲方。租赁合同在履行中若出现承租期不足一个月时，则该月租金应按照乙方在该自然月租赁天数依比例支付。乙方须在接房之前交纳第一年度的第一季度租金。物业服务费按照2175平方米面积计算，每平方米3元/月，物业服务费从乙方接房之日开始由乙方承担。第六条物业服务 乙方应遵守甲方与物业公司签订的《物业服务合同》，并按约履行合同，遵守物业管理规定。第十二条违约责任 乙方未按合同约定向甲方交付租金、履约保证金的，每逾期一天须按逾期额的万分之五支付逾期违约金。关于租金支付时间，双方均认可：2月6日支付第一季度（当年2月9日至5月8日）租金；5月6日支付第二季度（当年5月9日至8月8日）租金；8月6日支付第三季度（当年8月9日至11月8日）租金；11月6日支付第四季度（当年11月9日至次年2月8日）租金。被告庭审中称，合同约定的违约金标准过高；明确知晓合同约定租金递增的约定。   合同签订后，原告将案涉房屋交付被告使用。   关于被告欠付租金情况。原告陈述：因疫情影响，原告自愿为被告免除2020年2月9日至6月8日期间共4个月的租金，扣除被告支付的两笔租金21.6万元（10.8万元×2次）后，被告仍欠原告租金情况：2020年1月9日至2月8日租金1.2万元、2020年6月9日至8月8日租金13.2万元、2020年8月9日至11月8日租金36万元、2020年11月9日至2021年2月8日租金38万元、2021年2月9日至5月8日租金42万元。因2019年10月9日至2020年1月8日期间修路影响，原告自愿减免被告3个月租金32.4万元，抵扣后被告前述欠付租金总计98万元。被告陈述，每个季度被告按照10.8万元缴纳租金，最后一次缴费交到2020年10月份，后面就未缴纳了。   本院认为：原被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方均应按照约定全面履行义务。   关于租金。被告主张除了扣除原告自愿减免疫情期间4个月租金、施工影响3个月租金，还希望再减免3个月租金，并主张按照2019年的标准计付租金。本院对被告主张不予采纳。原告考虑到疫情和修路影响，已经主动减免7个月租金，根据公平原则，难以再要求原告减免3个月租金。同时，租金标准属于合同重大条款，被告未举示证据证明双方就租金递增条款进行变更，被告理应按照合同约定标准支付租金。扣除因疫情、修路影响原告自愿减免租金后，被告仍下欠原告2020年1月9日至2021年5月8日期间的租金98万元，理应支付。   关于违约金。被告作为违约方，理应按合同约定支付违约金，原告主张违约金为日万分之五的标准过高，本院酌情予以调整，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算。故被告应支付原告违约金（2020年1月7日起以1.2万元为基数、2020年6月7日起以13.2万元为基数、2020年8月7日起以36万元为基数、2020年11月7日起以38万元为基数、2021年2月7日起以42万元为基数,均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍分别计算至付清时止）。   关于物管费。原告举示的证据不足以证明其已经垫付物管费。故对该项诉请，本院不予支持。   综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第六百八十八条、第七百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告黄茜于本判决生效后十日内支付原告潘虎租金98万元；   二、被告黄茜于本判决生效后十日内支付原告潘虎违约金（2020年1月7日起以1.2万元为基数、2020年6月7日起以13.2万元为基数、2020年8月7日起以36万元为基数、2020年11月7日起以38万元为基数、2021年2月7日起以42万元为基数,均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍分别计算至付清时止）；   三、驳回原告潘虎的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取7320.81元，由被告黄茜负担6560.87元，由原告潘虎负担759.94元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。           审 判 员 叶 胜 利         二〇二一 年 七 月 十五 日       书 记 员   王 欢