广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终3646号上诉人（原审被告）：深圳市誉德控股有限公司，住所地：深圳市福田区沙头街道下沙社区滨河路9289号下沙村京基滨河时代广场B座3201，统一社会信用代码：914403003264906527。法定代表人：卢成旺，总经理、执行董事。上诉人（原审被告）：深圳市新里程商业运营有限公司，住所地：深圳市罗湖区东门街道东门中路2123号东门天下大厦5楼5075，统一社会信用代码：91440300MA5ENHRD91。法定代表人：王国富，总经理、执行董事。上诉人（原审被告）：深圳市世纪汇流实业有限公司，住所地：深圳市罗湖区南湖街道嘉宾路与南湖路交汇处北侧深华商业大厦裙楼4020B，统一社会信用代码：91440300MA5EX1WEXK。法定代表人：邓斌，董事长。上诉人（原审被告）：深圳市世纪汇合实业有限公司，住所地：深圳市罗湖区南湖街道嘉宾路与南湖路交汇处北侧深华商业大厦裙楼4020B，统一社会信用代码：91440300MA5EX1W64X。法定代表人：邓斌，董事长。上诉人（原审被告）：深圳市世纪荟萃实业有限公司，住所地：深圳市罗湖区南贝街道文锦南路金安大厦二层220，统一社会信用代码：91440300MA5EXKCG03。法定代表人：邓斌，董事长。以上五上诉人共同委托诉讼代理人：窦春蓉，广东竞德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市万安堂股份合作公司，住所地：深圳市龙华区观澜街道新澜社区众安街17号301，统一社会信用代码：9144030076918817X3。法定代表人：陈俊文，董事长、总经理。委托诉讼代理人：桑波，广东连越（深圳）律师事务所律师。原审被告：深圳市国惠康国泰房地产开发有限公司，住所地：深圳市龙华区观澜街道观澜大道398号深业泰然玫瑰轩4楼，统一社会信用代码：91440300671880977R。法定代表人：金少宜，总经理。委托诉讼代理人：杜珊珊，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁涵，万商天勤（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳市誉德控股有限公司（以下简称誉德公司）、深圳市新里程商业运营有限公司（以下简称新里程公司）、深圳市世纪汇流实业有限公司（以下简称世纪汇流公司）、深圳市世纪汇合实业有限公司（以下简称世纪汇合公司）、深圳市世纪荟萃实业有限公司（以下简称世纪荟萃公司）因与被上诉人深圳市万安堂股份合作公司（以下简称万安堂公司）、原审被告深圳市国惠康国泰房地产开发有限公司（以下简称国惠康公司）合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初6495号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。誉德公司、新里程公司、世纪汇流公司、世纪汇合公司、世纪荟萃公司的上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回万安堂公司关于请求誉德公司、新里程公司、世纪汇流公司、世纪汇合公司、世纪荟萃公司、国惠康公司停止侵权的诉讼请求；2.撤销一审判决第二项，改判驳回万安堂公司请求誉德公司、新里程公司、世纪汇流公司、世纪汇合公司、世纪荟萃公司支付租金的诉讼请求；3.一、二审诉讼费均由万安堂公司承担。事实与理由：一、誉德公司、新里程公司并非本案适格主体，无需承担责任。侵权责任法第八条规定：二人以上共同实施侵权行为的，造成他人损害的，应当承担连带责任。因此，承担侵权责任的应当以实施了侵权行为为前提条件，具体到本案，万安堂公司物业如因装修改造遭受妨害致损，应追究物业所有人或装修改造工程施工方相关责任。誉德公司与世纪汇流公司、世纪汇合公司、世纪荟萃公司均为独立的法人，依法独立享有民事权利和承担民事义务。万安堂公司并未提供证据证明誉德公司曾参与到涉案装修改造项目中，誉德公司并未作为实际主体参与装修、改造，也不是涉案物业的所有权人，并无侵权行为。一审认定誉德公司为侵权主体，要求停止侵权行为，并承担赔偿责任，属认定事实错误，应予纠正。新里程公司作为项目运营管理方，既非涉案物业所有权人，亦非装修改造工程施工方，并无侵权行为，一审法院以新里程公司为项目运营管理方为由判决其承担责任无法律依据。二、装修改造并非侵权行为，誉德公司、新里程公司、世纪汇流公司、世纪汇合公司、世纪荟萃公司无需承担赔偿责任。（一）2018年1月，世纪汇流公司、世纪汇合公司、世纪荟萃公司作为XX苑物业100余套房屋的所有权人，为将XX苑一至三层商铺整体打造成该地段的高端商圈，以增加后期客流量、提高商铺出租价格及提升XX苑物业整体商业价值，与万安堂公司协商对XX苑物业一至三层进行整体美化、装修、改造，整体装修改造费用均由运营方承担，万安堂公司无需承担任何费用，所有施工责任亦均由世纪荟萃公司承担。因此，对于万安堂公司来说该装修改造行为百利而无一害，如因后期程延期而将装修改造行为认定为侵权行为，有失公正。（二）万安堂公司出具《同意装修声明函》约定明确，不存在约定不明的情况。另外，XX苑物业装修改造面积多达22489.5平方米，正常情况下面积仅一百多平方米的物业装修改造所需要花费时间也至少长达一个月，万安堂公司称誉德公司、新里程公司、世纪汇流公司、世纪汇合公司、世纪荟萃公司承诺装修改造工程于两三个月内完工并不属实，亦不符合实际情况。（三）装修改造项目已征得万安堂公司同意，其亦明确同意延期至改造完成，万安堂公司在获利时应预见及承担装修改造工程延期竣工的风险。延期竣工致使商铺无法正常运营作为装修改造工程合理的可预见的风险，应由装修改造实际获利方承担。万安堂公司在装修改造完成后，可获得租金价格上涨、物业价值提升等利益，一审判决未充分考虑该因素，应予纠正。万安堂公司辩称，一、誉德公司、新里程公司、世纪汇流公司、世纪汇合公司、世纪荟萃公司的上诉理由不成立，实际上誉德公司、新里程公司、世纪汇流公司、世纪汇合公司、世纪荟萃公司的相关上诉理由在一审时均已作为抗辩理由向法庭陈述，一审判决对此也予以了清晰的阐述并予以驳回。因此，誉德公司、新里程公司、世纪汇流公司、世纪汇合公司、世纪荟萃公司的上诉理由不成立。二、虽然万安堂公司对于一审判决当中侵权的开始时间及损失按90元/平方米/月计算并不觉得合适，但是万安堂公司愿意基于邻里关系的和谐并尽快处理本案，万安堂公司对一审判决予以服从。国惠康公司辩称，一、国惠康公司非涉案物业所有权人，亦未实施妨碍万安堂公司物权行使的行为。二、万安堂公司已将XX苑项目装修工程委托他人办理，因委托事项产生的纠纷应由双方按照委托合同约定解决。万安堂公司向一审法院起诉请求：1.判令誉德公司、新里程公司、世纪汇流公司、世纪汇合公司、世纪荟萃公司、国惠康公司停止侵权，并赔偿万安堂公司损失（包括租金及物业管理费损失，暂计至2020年4月30日租金损失为6469896.6元，物业管理费损失为406209.6元）；2.由誉德公司、新里程公司、世纪汇流公司、世纪汇合公司、世纪荟萃公司、国惠康公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：一、万安堂公司房屋情况。万安堂公司系位于深圳市龙华区的房屋所有权人，建筑面积共计1880.6平方米，该房屋系万安堂公司于2018年1月1日自国惠康公司处因回迁取得。一审庭审中万安堂公司确认其尚未缴纳上述房产的物业管理服务费，但已经被催缴。二、世纪汇流公司、世纪汇合公司、世纪荟萃公司房屋情况。2017年8月，国惠康公司将XX苑商业物业100余套房屋出售给四季鸿途公司、宝鼎诚公司、中誉瑞森公司、汇能天宝公司，面积共计20608.9平方米。2017年12月29日，国惠康公司及四季鸿途公司、宝鼎诚公司、中誉瑞森公司、汇能天宝公司确认将上述房产登记至世纪汇流公司、世纪汇合公司、世纪荟萃公司名下。上述100余套房屋已登记至世纪汇流公司、世纪汇合公司、世纪荟萃公司名下。一审庭审中，誉德公司、新里程公司、世纪汇流公司、世纪汇合公司、世纪荟萃公司确认登记在世纪汇流公司、世纪汇合公司、世纪荟萃公司名下的物业实际控制人为誉德公司，并交由新里程公司运营管理。三、涉案项目装修改造情况。2018年1月3日，誉德公司工作人员找到万安堂公司，经协商后万安堂公司签署《同意装修声明函》，声明为整体打造XX苑商业项目，同意汇能天宝公司对涉案项目的整体进行外立面美化、包装、改造，本次改造所有费用由运营方承担，并同意了相关改造方案，均为外观改造。2018年1月3日，汇能天宝公司出具《承诺书》，向国惠康公司以及泰然物业公司承诺在进行统一装修改造过程中，如遇业主投诉的由其全权负责处理。汇能天宝公司将其房屋转让登记至世纪荟萃公司名下后，世纪荟萃公司于2018年4月16日向泰然物业公司出具《关于XX苑装修施工的承诺书》，承诺对本项目因涉及与施工而产生的质量问题，或发生任何安全事故，均由世纪荟萃公司承担。四、各方交涉情况。2018年10月19日，万安堂公司向誉德公司发出《律师函》，指出万安堂公司已经多次与誉德公司协商，但誉德公司未给出商场改造项目的确切完工日期。要求誉德公司停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失。誉德公司于2018年10月22日签收。2018年10月24日，新里程公司向万安堂公司回函，对于施工造成的不便表示歉意，并将工期进度承诺如下：1.万安堂公司所持物业的门面恢复不迟于2018年10月31日，同时外立面的亮光及装饰将一并完成。2.商场内外公共部位的地面铺贴将不迟于2019年1月31日前完工。2018年11月5日，新里程公司再次向万安堂公司发函，指出已经与万安堂公司见面商谈涉案项目工程整改进度事宜及所带来的影响，对于施工期内所遇到的困难，包括但不限于报建报批手续和超强台风“山竹”造成的影响，实在是始料不及。新里程公司拟拨出180580元作为对万安堂公司的补偿。2019年7月8日本案第一次庭审中誉德公司、新里程公司表示改造工程两个月内可以结束，2020年5月7日第二次庭审中誉德公司、新里程公司、世纪汇流公司、世纪汇合公司、世纪荟萃公司表示一个月内可以结束。但至今没有证据表明涉案项目的装修改造已完成。一审法院认为，本案为排除妨害纠纷。万安堂公司作为XX苑部分商铺的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。世纪汇流公司、世纪汇合公司、世纪荟萃公司作为XX苑一百余套房屋的所有权人，因进行整体外观装修改造工程，导致万安堂公司的房屋不能出租取得收益，各方对此不持异议，一审法院予以确认。本案争议焦点一是万安堂公司签署的《同意装修声明函》能否视为对誉德公司、新里程公司、世纪汇流公司、世纪汇合公司、世纪荟萃公司、国惠康公司造成的妨害责任予以豁免，二是构成对万安堂公司妨害的主体问题，三是赔偿金额问题。对此，一审法院评判如下：关于争议焦点一。首先，虽然万安堂公司签署《同意装修声明函》系其真实意思表示，但该声明函未载明装修改造工程结束时间，属约定不明，根据庭审中万安堂公司所述，签署该声明函时誉德公司承诺将于两三个月完成。根据常理，该声明函也不可视为同意誉德公司、新里程公司、世纪汇流公司、世纪汇合公司、世纪荟萃公司无限期的进行施工。其次，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。2018年1月签署《同意装修声明函》后，万安堂公司于2018年10月向誉德公司发出《律师函》，指出万安堂公司已经多次与誉德公司协商，但誉德公司未给出商场改造项目的确切完工日期。要求誉德公司停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失。新里程公司向万安堂公司回函，承诺万安堂公司所持物业的门面恢复不迟于2018年10月31日，同时外立面的亮光及装饰将一并完成，商场内外公共部位的地面铺贴将不迟于2019年1月31日前完工。新里程公司的回函已明确装修改造工程的结束时间，新里程公司系世纪汇流公司、世纪汇合公司、世纪荟萃公司的实际运营方，万安堂公司对该回函未提出异议，视为各方已协商同意上述施工结束时间。因此，超过上述期限后的施工，并未经过万安堂公司的同意，新里程公司无权擅自进行。再次，誉德公司、新里程公司、世纪汇流公司、世纪汇合公司、世纪荟萃公司主张即使万安堂公司未出具《同意装修声明函》，也不能阻止其他业主进行装修改造。誉德公司、新里程公司、世纪汇流公司、世纪汇合公司、世纪荟萃公司系对XX苑进行整体的装修改造，不仅限于其所有的房屋，还及于其他业主共有的公共空间，故对誉德公司、新里程公司、世纪汇流公司、世纪汇合公司、世纪荟萃公司该项抗辩意见，一审法院不予采纳。因此，结合万安堂公司签署的《同意装修声明函》以及之后各方往来的《律师函》、回函等，一审法院确认万安堂公司同意誉德公司、新里程公司、世纪汇流公司、世纪汇合公司、世纪荟萃公司进行装修的时间为门面恢复不迟于2018年10月31日，同时外立面的亮光及装饰将一并完成，商场内外公共部位的地面铺贴将不迟于2019年1月31日前完工。超过该期限的装修施工行为已构成对万安堂公司的妨害。关于争议焦点二。国惠康公司已将XX苑的房屋全部出售，其所有权已经转移，且国惠康公司未参与到装修改造项目中，对万安堂公司不构成侵权，万安堂公司诉请国惠康公司承担责任，一审法院不予支持。对万安堂公司构成侵权的主体为誉德公司、新里程公司、世纪汇流公司、世纪汇合公司、世纪荟萃公司，其中世纪汇流公司、世纪汇合公司、世纪荟萃公司系房屋所有权人，誉德公司系世纪汇流公司、世纪汇合公司、世纪荟萃公司的实际控制人，新里程公司系运营管理方。万安堂公司诉请誉德公司、新里程公司、世纪汇流公司、世纪汇合公司、世纪荟萃公司停止侵权，有法律和事实依据，一审法院予以支持。关于争议焦点三。万安堂公司诉请赔偿租金及物业管理费损失，一审法院认为，物业管理费万安堂公司确认其尚未缴纳，万安堂公司可待其实际产生后另行主张，本案中万安堂公司未能提供相关证据,一审法院对此不予支持。租金损失参照同地段其他商铺2018至2019年的租金情况，一审法院酌定万安堂公司租金损失为每平方米90元。万安堂公司持有物业的建筑面积共计1880.6平方米，故每月租金损失为1692540元，新里程公司承诺万安堂公司所持物业的门面恢复不迟于2018年10月31日，自2018年11月1日起至万安堂公司所主张的2020年4月30日，共计18个月，租金损失共计3046572元。之后的租金损失万安堂公司可另循法律途径解决。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、誉德公司、新里程公司、世纪汇流公司、世纪汇合公司、世纪荟萃公司应于判决生效之日起立即停止对万安堂公司所有的深圳市龙华区的房屋侵权行为；二、誉德公司、新里程公司、世纪汇流公司、世纪汇合公司、世纪荟萃公司应于判决生效之日起十日内向万安堂公司赔偿租金损失3046572元；三、驳回万安堂公司的其他诉讼请求。案件受理费59932元，由万安堂公司负担33378元，由誉德公司、新里程公司、世纪汇流公司、世纪汇合公司、世纪荟萃公司负担26554元。二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查，（一）万安堂公司在二审阶段申请撤回第一项诉讼请求，其他当事人均同意。（二）2018年10月24日，新里程公司向万安堂公司回函中的承诺还包括：暂定农历春节前后完成中庭的装饰。誉德公司、新里程公司、世纪汇流公司、世纪汇合公司、世纪荟萃公司主张应以此时间作为上述回函中承诺的施工子项目最晚的完工时间。经二审调查询问，誉德公司、新里程公司、世纪汇流公司、世纪汇合公司、世纪荟萃公司称中庭装饰是指在涉案商场内安装电梯。本院认为，本案为合同纠纷。万安堂公司在二审阶段申请撤回第一项诉讼请求，其他当事人均同意，本院依法准许。根据誉德公司、新里程公司、世纪汇流公司、世纪汇合公司、世纪荟萃公司的上诉理由，二审争议的焦点在于：一、新里程公司是否应赔偿万安堂公司租金损失；二、誉德公司、世纪汇流公司、世纪汇合公司、世纪荟萃公司是否应承担连带责任。关于第一个争议焦点，万安堂公司签署《同意装修声明函》，同意涉案商场的运营管理方新里程公司对涉案商场进行外立面的改造，系其真实意思表示，可认定万安堂公司同意委托新里程公司对涉案商场进行外立面的改造。但该声明函未载明装修改造工程结束时间，属约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，没有约定或者约定不明确的，可以协议补充。2018年10月24日新里程公司向万安堂公司回函，承诺万安堂公司所持物业的门面恢复不迟于2018年10月31日，商场内外公共部位的地面铺贴将不迟于2019年1月31日前完工。概况上述事实，本院认定2019年1月31日为双方补充约定的涉案商场外立面改造的完成时间。因此，超过上述期限后施工给万安堂公司造成的租金损失，新里程公司依法应当赔偿。誉德公司、新里程公司、世纪汇流公司、世纪汇合公司、世纪荟萃公司主张上诉回函中的承诺还包括暂定农历春节前后完成中庭的装饰，因此应以此时间作为上述回函中承诺的施工子项目最晚的完工时间。对此，本院认为，万安堂公司仅同意委托新里程公司对涉案商场进行外立面的改造，未同意委托新里程公司对涉案商场内部进行改造，而誉德公司、新里程公司、世纪汇流公司、世纪汇合公司、世纪荟萃公司称中庭装饰是指在涉案商场内安装电梯，本院认为中庭装饰已超出了万安堂公司的委托范围，且“农历春节前后”亦属表述不清，而2019年1月31日也是“春节前后”，因此，本院对以“春节前后”作为上述回函中承诺的施工子项目最晚的完工时间的主张不予支持。综上，新里程公司应赔偿万安堂公司从2019年2月1日起的租金损失。一审判决认定租金损失计算至2020年4月30日，万安堂公司未提出异议，本院对此截止日期予以确认。关于租金损失的标准，由于万安堂公司提交的证据不足以证明其实际发生的租金损失，且2020年2-4月左右发生疫情，按常理亦必然影响万安堂公司的租金收入，另外，万安堂公司无偿接受商场外立面升级改造、无需承担各种施工责任、在改造完成后可获得租金上涨及物业价值提升等利益。综合以上因素，本院酌定万安堂公司租金损失以每平方米60元计算为宜。万安堂公司持有物业的建筑面积共计1880.6平方米，故每月租金损失为112836元，自2019年2月1日起至万安堂公司所主张的2020年4月30日，共计15个月，租金损失共计1692540元。之后的租金损失万安堂公司可另循法律途径解决。关于第二个争议焦点，首先，一审认定誉德公司、新里程公司、世纪汇流公司、世纪汇合公司、世纪荟萃公司为本案的责任承担主体，世纪汇流公司、世纪汇合公司、世纪荟萃公司对此未提出异议，本院予以确认。其次，由于世纪汇流公司、世纪汇合公司、世纪荟萃公司系房屋所有权人而誉德公司系世纪汇流公司、世纪汇合公司、世纪荟萃公司的实际控制人，且誉德公司、新里程公司、世纪汇流公司、世纪汇合公司、世纪荟萃公司认可誉德公司的工作人员最先找万安堂公司办理《同意装修声明函》，因此，誉德公司应属涉案装修工程的受托方之一，其依法应对本案债务承担连带责任。综上，誉德公司、新里程公司、世纪汇流公司、世纪汇合公司、世纪荟萃公司的上诉部分有理，本院予以相应支持。一审判决认定事实属实，适用法律有误，导致裁判结果错误，应予相应纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初6495号民事判决第一、三项；二、变更广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初6495号民事判决第二项为：深圳市誉德控股有限公司、深圳市新里程商业运营有限公司、深圳市世纪汇流实业有限公司、深圳市世纪汇合实业有限公司、深圳市世纪荟萃实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市万安堂股份合作公司赔偿租金损失1692540元；三、驳回深圳市万安堂股份合作公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费59932元，由深圳市万安堂股份合作公司负担44932元，由深圳市誉德控股有限公司、深圳市新里程商业运营有限公司、深圳市世纪汇流实业有限公司、深圳市世纪汇合实业有限公司、深圳市世纪荟萃实业有限公司负担15000元；二审案件受理费31172.57元，由深圳市万安堂股份合作公司负担15000元，由深圳市誉德控股有限公司、深圳市新里程商业运营有限公司、深圳市世纪汇流实业有限公司、深圳市世纪汇合实业有限公司、深圳市世纪荟萃实业有限公司负担16172.57元。本判决为终审判决。审判长 路  德  虎审判员 刘  灵  玲审判员 蔡  妍  婷二〇二一年七月十九日书记员 姚玉瓶（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。