新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新23民终1298号 上诉人（原审被告）：昌吉准东经济技术开发区华通综合服务区，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州准东经济技术开发区。 经营者：陈娇，女，1986年10月25日出生，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州准东经济技术开发区火烧山华通服务区。 委托诉讼代理人：杨超（陈娇丈夫），住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州准东经济技术开发区火烧山华通服务区。 被上诉人（原审原告）：马红云，男，1963年5月12日出生，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。 委托诉讼代理人：马翠英（马红云妻子），住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。 被上诉人（原审被告）：新疆准东经济技术开发区规划建设局，住所地新疆维吾尔自治区五彩湾准东煤电煤化工产业带展示服务中心办公楼。 法定代表人：陈欢华，系该局局长。 委托诉讼代理人：张彦峰，男，该局干部。 上诉人昌吉准东经济技术开发区华通综合服务区因与被上诉人马红云、新疆准东经济技术开发区规划建设局房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院（2021）新2327民初552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭，于2021年7月16日公开开庭进行了审理。上诉人昌吉准东经济技术开发区华通综合服务区的经营者陈娇、委托诉讼代理人杨超，被上诉人马红云的委托诉讼代理人马翠英，被上诉人新疆准东经济技术开发区规划建设局的委托诉讼代理人张彦峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 昌吉准东经济技术开发区华通综合服务区上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人在本案中不承担责任或将本案发回重审。事实和理由：一、原审法院遗漏判项、程序违法，应当依法改判、撤销或变更。被上诉人马红云原审第一项诉讼请求为“请求依法解除原被告于2018年3月23日签订的《房屋租赁合同》”，对该判项一审判决无表述，根据《民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，原审判决遗漏判项，应依法改判、撤销或变更。二、原审法院认定事实有误，既混淆本案的基础法律关系，也未对马红云主张的房屋补偿款有无合法性、合理性进行基础审查。原审期间被上诉人马红云诉请的是房屋补偿款，该补偿是基于政府的拆迁行为所产生，故支付补偿款的义务主体应当是拆迁方。上诉人在本案中未与马红云签订过任何《征迁补偿协议》，未对其实施过拆迁行为，被上诉人马红云也未向原审法院提交过其与上诉人或政府部门签订的《征迁补偿协议》，本案中马红云所主张的拆迁补偿款751,300元适用什么标准、如何计算均不得而知。原审法院仅基于一份《房屋租赁合同》判令上诉人支付房屋补偿款无合法依据。同时，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款明确规定“对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”故，被上诉人马红云主张应对其被拆除临时建筑支付征迁补偿款，应举证其修建的临时建筑有合法手续且未超出批准期限，进而确定补偿方案及标准。对上述情况，马红云未进行举证，原审法院也未查实有误。三、案涉《房屋租赁合同》约定的租赁房屋交付期限不明，上诉人也提供过同区位同面积房屋给被上诉人马红云备选，该《租赁合同》的法定解除条件尚未成就。上诉人与被上诉人马红云签订的《房屋租赁合同》第一条约定“甲方将吉木萨尔县五彩湾火烧山综合性服务区1#楼商铺中投入使用后甲方安排房号交与乙方租赁”，第二条约定“租赁期限自2018年10月1日至2030年10月1日”。两条款的约定本身就存在矛盾，原审法院仅以第二条约定内容作为定案依据不当。同时，考虑本案的实际情况，上诉人施工建设的综合服务区系分阶段施工、交付，截止目前同区域综合服务区3号楼、4号楼均已交付使用，也有商户入驻，上诉人曾向马红云提出备选方案，在同区域同面积范围内选择合适商铺使用，其均予以拒绝。四、即便要解除合同，上诉人未收取分文租赁费用，也未在合同及拆迁行为中获得利益，当然无义务退付任何款项。当时原计划将马红云被拆迁房屋的土地纳入上诉人受让土地范围内。否则上诉人作为非拆迁方，没有理由、也没有合法依据提供房屋免费让马红云经营使用12年。但此《房屋租赁合同》签订后，政府部门将马红云被拆迁房屋的土地重新规划纳入公共绿化区域，对应地块并未规划、交付给上诉人使用，上诉人也未从中获取任何利益。故，无论从事实层面还是法律层面，上诉人均无义务向马红云支付房屋征迁补偿款。综上所述，原审判决认定事实错误、程序违法、对法律关系的界定及款项支付义务主体审查不当，请求二审法院依法纠正，支持上诉人的上诉请求。 马红云辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，请求维持原判。 新疆准东经济技术开发区规划建设局辩称，不认可上诉人的上诉请求，一审法院处理结果正确，请求依法维持原判。 马红云向一审法院起诉请求：1．依法解除原告与被告华通服务区于2018年3月23日签订的《房屋租赁合同》；2．判令二被告共同给付原告房屋补偿款751，300元。 一审法院认定事实：2005年原告在昌吉准东经济开发区管理委员会辖区五彩湾火烧山加油站对面修建了七间砖混结构的房屋经营餐厅，面积为304.212平方米，该房屋修建时原告办理了临时用地手续。2018年昌吉准东经济技术开发区管理委员会为了整体提升被告华通服务区的居住设施，经被告规建局协调，原告作为合同乙方与被告华通服务区作为甲方于2018年3月23日签订了一份《房屋租赁合同》，双方约定：第一条、租赁地址甲方将吉木萨尔县五彩湾火烧山综合性服务区1#楼商铺中投入使用后甲方安排房号交与乙方租赁，建筑面积150平方米的房屋出租给乙方上下楼一套（150平方米）；第二条、租赁期限自2018年10月1日起至2030年10月1日止。本合同期满后，如乙方不再续租，甲方有权收回房屋；如乙方有意续租，应在合同期满前一个月提出并重新签订租赁合同，在同等条件下，乙方有权先承租权，乙方按照重新租赁时的市场价格缴纳租金。泰安服务社代替马红云出租房屋租赁权（租金由甲方按照统一市场价格给乙方，乙方可以同等价格方面优先租赁其他房屋，新商铺租赁需重新签订合同），房屋房间号由甲方在1号楼商铺中右10间中安排一套。乙方自行出租房屋不能低于甲方统一的市场价；第三条、租金、保证金等相关费用及其付款方式。甲方统一出租房屋，按租金价格上涨甲方按照上涨后的租金向乙方支付。（乙方房屋拆迁总面积304.212平方米，按照政府拆迁标准价值总金额751，300元等价值换租甲方1套房屋12年整租赁权）上下楼一套（150平方米）；第七条、违约责任及损害赔偿1．甲方违反合同不交付房屋，转租给他人或者由于甲方原因致使乙方无法正常使用房屋，不能实现合同目的的，甲方应当退还乙方缴纳的租金，造成乙方损失的还应当赔偿；2．乙方逾期支付房屋租金及其相关费用，每逾期一日，乙方按所欠款项的1%向甲方支付违约金；3．乙方如将房屋转租或借给他人使用，必须遵守本合同所有约定并书面通知甲方。乙方不得中间收取第三方转让费。所有房屋未经甲方同意均无转让费，房屋由甲方统一管理；4．租赁期限内，如乙方要求提前退租的，应提前1个月通知甲方，并与甲方签订时书面的解除协议，按违约处理，已交纳的保证金不退；5．未经双方同意解除合同，视为违约，违约方应承担当年月租金一倍的违约金。该合同签订后，新疆准东管委会委派中铁十二局拆除了原告的七间房屋。被告华通服务区修建的1号楼商铺至今没有竣工，也无法向原告交付约定的房屋。另查明，被告昌吉准经济技术开发区泰安服务社于2018年5月23日变更为昌吉准东经济技术开发区华通综合服务区。一审法院认为，原告马红云与被告华通服务区签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，属于有效合同。双方均应按合同的约定履行各自的义务。该合同中约定：“第一条、租赁地点：甲方（华通综合服务公司）将吉木萨尔县五彩湾火烧山综合服务区1号楼商铺中投入使用后甲方安排房号交与乙方（马红云）租赁，建筑面积150平方米，出租给乙方上下楼一套150平方米；笔二条、租赁期限自2018年10月1日起至2030年10月1日止。”从该内容来看，第一条双方约定了交付房屋的具体位置和面积。第二条双方约定了租赁房屋的期限和交付房屋的具体时间即交付房屋时间为2018年10月1日。被告华通服务区投资建设的房屋至今未竣工，无法交付双方约定的房屋，致使不能实现合同目的，原告要求解除合同符合法律规定，一审法院予以支持。被告辩称双方约定修建的房屋投入使用后再向原告交付、并继续履行合同的抗辩理由，一审法院不予支持。一审法院认为，该租赁合同第三条约定：“租金、保证金等相关费用及其付款方式：（1）甲方统一出租房屋，按租金价格上涨甲方按照上涨后的租金向乙方支付。（乙方房屋拆迁总面积304.212平方米，按照政府拆迁标准加之总金额751，300元等价值还租甲方1套房屋12年整租赁权）上下楼一套（150平方米）”。从该内容来看，原告房屋拆迁补偿价值为751，300元，折抵原告给被告华通服务区支付12年的房屋租赁费。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定以及原、被告签订的《房屋租赁合同》第七条第一项的约定，原告要求被告华通服务区支付房屋赔偿751，300元，符合双方约定和法律规定，一审法院予以支持。昌吉准东经济开技术开发区管理委员会为了整体提升华通综合服务区的居住设施，被告规建局作为其职能部门参与协调促使原告与被告华通服务区达成了协议，被告规建局在本案中不应承担责任。遂判决：一、解除原告马红云与被告昌吉准东经济技术开发区华通综合服务区签订的《房屋租赁合同》；二、被告昌吉准东经济技术开发区华通综合服务区于本判决生效之日起十日内向原告马红云支付房屋补偿款751,300元；三、被告新疆准东经济技术开发区规划建设局在本案中不承担责任。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 昌吉准东经济技术开发区华通综合服务区提交准东经济技术开发区规划建设局2017年4月10日的会议纪要、准东经济技术开发区管委会于2017年8月24日出具的三级服务网点建设工作领导小组会议纪要各一份，拟证明会议纪要载明拆迁没有补偿，马红云的土地在政府配套的绿化带上。马红云房屋的灭失与上诉人没有关联。 经质证，被上诉人马红云称其不知道该会议纪要，真实性无法核实。新疆准东经济技术开发区规划建设局对以上两份会议纪要真实性认可，但对关联性不认可，认为当时签订房屋租赁合同时三方都在场，签房屋租赁合同的原因是政府要进行基础配套设施的修建。 本院对以上证据真实性予以确认，对上诉人拟证明马红云房屋的灭失与上诉人没有关联的证明目的不予确认，对其证明效力待结合其他证据综合认定。 二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、案涉房屋租赁合同是否应当解除；二、被上诉人马红云主张房屋补偿款有无事实和法律依据。 上诉人昌吉准东经济技术开发区华通综合服务区为开发建设综合性服务区项目，以土地出让形式从政府国土资源部门受让涉案宗地，并就房屋拆迁事宜与政府相关部门协商，2018年3月23日，在新疆准东经济技术开发区规划建设局协调下与马红云签订《房屋租赁合同》，以此解决被上诉人马红云拆迁补偿问题，上诉人亦获取政府支持，由此获得绿化、道路等基础配套设施，该合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同成立且有效，双方应当按照合同约定履行义务。上诉人称其并未从马红云处收取过租金，但根据庭审查明事实，对751，300元房屋补偿款是上诉人与马红云、新疆准东经济技术开发区规划建设局三方共同协商一致后确认的，依据房屋租赁合同第三条第一款的约定，上诉人与马红云同意按照政府拆迁标准对房屋折价751，300元等价置换房屋租金，也即房屋拆迁补偿款已经转化为租金。马红云的房屋被拆除后，该宗土地虽不在服务区占地范围内，但在公共配套设施范围内，上诉人目前已修建服务区三栋楼，另有三栋楼因资金问题尚未完工，该地段目前仅上诉人一家服务区，其是公共服务设施的受益方，故在双方合同签订时已视为马红云已全额支付了12年的租金。同时，《房屋租赁合同》第二条明确租赁期限自2018年10月1日至2030年10月1日止。上诉人主张其不知道拆迁补偿款标准、金额以及认为租赁房屋交付期限不明确缺乏事实依据。由于上诉人原因，租赁房屋至今未竣工，致使不能实现合同目的。合同第七条约定上诉人违反合同不交付房屋，转租他人或者由于上诉人原因致使马红云无法正常使用房屋，不能实现合同目的，上诉人应退还缴纳的租金。一审法院判令解除上诉人与马红云签订的房屋租赁合同，并判令上诉人支付房屋补偿款751，300元并无不当。本院予以确认。 综上所述，昌吉准东经济技术开发区华通综合服务区的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11313元，由上诉人昌吉准东经济技术开发区华通综合服务区负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴洁文 审 判 员 王雪梅 审 判 员 高 峰 二〇二一年七月二十六日 法官助理 雷 鸣 书 记 员 马丹妮