山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0687民初2830号原告：山东海阳农村商业银行股份有限公司，住所地山东省海阳市海阳路208号。法定代表人：孙益平，董事长。委托诉讼代理人：曲淑霞，该公司职工。被告：李武平，男，汉族，住甘肃省平凉市崆峒区。被告：海阳市高新纬达置业有限公司，住所地山东省海阳市旅游度假区海景路32号曦岛游艇.假日湾商业1号楼2号。法定代表人：辛克思，总经理。委托诉讼代理人：高长青，该公司职工。原告山东海阳农村商业银行股份有限公司(以下简称海阳农商行)与被告李武平、海阳市高新纬达置业有限公司（以下简称高新纬达置业）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告海阳农商行委托诉讼代理人曲淑霞到庭参加诉讼，被告高新纬达置业委托诉讼代理人高长青到庭参加诉讼，被告李武平经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海阳农商行向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令李武平立即偿还原告海阳农商行借款本金182,958.95元及利息、逾期利息、复利3721.02元（暂计至2021年4月20日），本息合计186,679.97元，同时从2021年4月21日至实际给付之日止，仍按借款合同约定的利率计付利息、逾期利息、复利给原告海阳农商行；2.请求确认原告海阳农商行对被告李武平抵押的位于海阳市曦岛游艇.假日湾A09号楼3A12号的房屋，建筑面积47.35平方米，经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权；3.请求判令被告高新纬达置业对被告李武平所欠原告海阳农商行上述款项承担连带责任保证；4.请求本案诉讼费及其他一切费用由李武平、高新纬达置业承担。事实和理由：2014年9月2日，海阳农商行与李武平在海阳市住房保障和交易中心对曦岛游艇.假日湾A09号楼3A12号的房屋办理了房产预告抵押登记。2014年9月26日，海阳农商行与李武平签订了《个人住房借款合同》，合同约定：李武平向海阳农商行借款本金人民币23万元，借款用途为购买位于曦岛游艇.假日湾A09号楼3A12号的房屋，建筑面积47.35平方米，借款期限自2014年9月26日至2034年9月18日。合同约定：本合同项下的贷款利率执行月利率5.45833‰。如遇国家法定利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起，按照相应利率档次执行新的利率；借款采取分期还款方式，从贷款发放的当月起偿还贷款本息。每一个月为一个还款期，每月9日为约定还款日，还入款项按照“期前欠息-当期利息-本金”的顺序依次入账。借款人未按合同约定归还贷款本息或支付相关费用的，贷款人有权采取停止发放贷款、提前收回已发放贷款本息或其他资产保全措施。借款人不按合同约定的期限归还贷款本金的，贷款人有权对逾期贷款根据逾期天数按合同约定的利率上浮50%计收逾期罚息；对借款人贷款期内不能按期支付的利息按贷款合同利率计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利。高新纬达置业在《个人住房借款合同》作为丙方保证人进行签字，合同第十三条约定，保证人提供连带责任保证。李武平作为本笔借款的丙方（抵押人），以涉案房产对本笔借款提供抵押担保。海阳农商行于上述借款合同签订当日，发放给了李武平借款本金人民币23万元。至今李武平尚欠海阳农商行借款本金及利息、逾期利息、复利，李武平亦未将抵押物交由海阳农商行实现抵押权，高新纬达置业亦未履行连带责任保证。原告为其诉请提供了以下证据：1.个人住房借款合同一份，证明原告与被告李武平存在合法借贷关系，被告高新纬达置业为借款承担连带责任保证，被告李武平以涉案房产提供抵押担保；2.利息明细一份，证明利息计算正确；3.贷转存凭证一份，证明原告已将贷款转交被告李武平；4.预告抵押登记一份，证明涉案房产已办理预抵押登记；5.身份证复印件、企业信用信息公告一份，证明被告主体适格。经质证，被告高新纬达置业对原告提供的证据无异议。被告李武平未答辩。被告高新纬达置业辩称，原告所诉属实，请求依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2014年8月16日，高新纬达置业作为出卖人与李武平作为买受人签订《商品房预（销）售合同》，李武平购买位于海阳市旅游度假区的房屋。合同约定，房屋总价款为340000元；出卖人高新纬达置业应当在2014年9月30日前将经验收合格的商品房交付买受人李武平；付款方式为须于2014年8月15日前支付110000元，剩余230000元须于2014年8月20日前向银行申请按揭贷款；出卖人应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该合同由李武平签字捺印，并加盖高新纬达置业印章。李武平依约付清了首付款110000元。2014年9月26日，海阳农商行与李武平签订《个人住房借款合同》，合同约定：李武平向海阳农商行借款本金人民币230000元，借款用途为购买位于曦岛游艇.假日湾A09号楼3A12号的房屋，借款期限从2014年9月26日至2034年9月18日止。合同约定：本合同项下的贷款利率执行月利率为5.45833‰。如遇国家法定利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起，按照相应利率档次执行新的利率；借款采取分期还款方式，从贷款发放的当月起偿还贷款本息。每一个月为一个还款期，每月9日为约定还款日，还入款项按照“期前欠息-当期利息-本金”的顺序依次入账。借款人未按合同约定归还贷款本息或支付相关费用的，贷款人有权采取停止发放贷款、提前收回已发放贷款本息或其他资产保全措施。借款人不按合同约定的期限归还贷款本金的，贷款人有权对逾期贷款根据逾期天数按合同约定的利率上浮50%计收逾期罚息；对借款人贷款期内不能按期支付的利息按贷款合同利率计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利。李武平以所购涉案房屋的抵押权为合同项下的借款作担保并作为合同的丙方在合同上签字捺印，高新纬达置业作为保证人在《个人住房借款合同》上签字盖章，对本合同项下的借款2300000元承担连带责任保证，保证范围为本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及海阳农商行为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等），保证期间为自本合同生效之日起至本合同项下最后一笔（期）债务期限届满之日后两年止。同时，李武平以其所购曦岛游艇.假日湾A09号楼3A12号的房屋为本合同项下的借款设立抵押担保。合同有被告李武平签字捺印、高新纬达置业公章及法定代表人签字。合同签订后，原告依约将贷款本金发放至借款人李武平的银行账户，根据原告庭后提供的李武平和高新纬达置业偿还借款的明细显示，李武平偿还贷款至2016年9月21日止，共计偿还借款34564.36元，之后未再履行到期债务，后原告请求保证人高新纬达置业承担连带保证责任，高新纬达置业按照合同约定承担保证责任至2020年11月27日止，共计代李武平偿还借款77628.16元，之后未再履行连带保证责任。截至2021年4月20日，被告李武平尚欠借款本金182958.95元，利息、逾期利息、复利3721.02元，本息合计186679.97元。2014年7月14日,被告高新纬达置业办理初始产权登记，2014年9月2日，海阳农商行与李武平在海阳市住房保障和交易中心对涉案房屋办理了房产预告抵押登记。高新纬达置业作为出卖人与李武平作为买受人于2014年8月16日签订的《商品房预（销）售合同》约定，出卖人高新纬达置业应当在2014年9月30日前将经验收合格的商品房交付买受人李武平，2016年8月29日李武平收房，但至今未办理正式的房产抵押登记。原告海阳农商行、被告高新纬达置业均主张发过催告函通知被告李武平办理不动产登记并办理正式抵押登记，但均未提供证据证明。经审查，本院对原告提供证据的真实性予以采信。本院认为，原告海阳农商行与被告李武平、高新纬达置业签订的《个人住房借款合同》均系各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，本院认定合法有效，各方当事人应当依约履行责任。关于被告李武平的还款责任。《个人住房借款合同》签订后，原告依约向李武平发放了借款本金230000元，被告李武平未能按照合同约定偿还借款，系违约行为，根据合同第四条、第十七条第三项和第五项约定，海阳农商行要求李武平偿还借款本息186679.97元（其中本金182958.95元，利息、逾期利息及复利3721.02元，利息、逾期利息及复利暂计算至2021年4月20日），自2021年4月20日至实际给付之日仍按合同约定的利率计付利息、逾期利息、复利，符合合同约定，本院予以支持。关于原告是否对李武平抵押的涉案房屋经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，抵押权的设立经依法登记发生效力。第一百七十九条规定，债权人有权就债务人提供的抵押财产优先受偿。因涉案房屋未办理正式抵押权登记，原告不享有优先受偿权。同时，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定，预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。具体到本案，涉案房屋于2014年7月14日办理初始产权登记，李武平于2016年8月29日已收房，根据《商品房预（销）售合同》约定，高新纬达置业至迟于2017年8月28日配合李武平办理产权登记，即2017年已经满足办理不动产登记及抵押权登记的条件，但涉案房屋至今仍未办理抵押权登记，已过三个月的申请抵押登记的期限，导致涉案房屋抵押权预告登记失效。故对于原告海阳农商行要求对涉案房屋要求优先受偿的诉请，本院不予支持。关于高新纬达置业的连带保证责任。高新纬达置业作为连带保证责任人在《个人住房借款合同》上签字并加盖公章。合同约定，保证期间为自本合同生效之日起至本合同项下最后一笔（期）债务期限届满之日后两年止。原告作为债权人已在李武平未履行到期债务时请求保证人高新纬达置业承担连带保证责任，保证债务的诉讼时效期间已经开始计算且未届满，被告高新纬达置业应当按照合同约定对李武平的债务承担连带保证责任。对于海阳农商行要求高新纬达置业对被告李武平所欠款项承担连带责任保证的诉请，符合合同约定，本院予以支持。被告李武平经本院依法传唤未到庭，视为放弃抗辩权利，对原告诉请的认可。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零一条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条第二款、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告李武平于判决生效之日起十日内偿还原告山东海阳农村商业银行股份有限公司借款本金182958.95元及利息、逾期利息、复利3721.02元（计算至2021年4月20日）,本息合计186679.97元，自2021年4月21日起至实际给付之日止的利息、逾期利息、复利,仍按借款合同约定计付给原告山东海阳农村商业银行股份有限公司。二、被告海阳市高新纬达置业有限公司对上述款项承担连带清偿责任。三、驳回原告山东海阳农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2017元，由被告李武平、海阳市高新纬达置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并进行网上上诉立案，交纳上诉费，上诉于山东省烟台市中级人民法院。逾期不进行网上上诉立案，不交纳上诉费，视为放弃上诉权利。审判员  姜雪莲二〇二一年七月二日书记员  刘玉超