江苏省徐州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0302民初951号 原告：徐州美的时代房地产有限公司，统一社会信用代码913203010893263134，住所地徐州经济技术开发区高新路东侧、主横一路南侧。 法定代表人：王楠杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐瑾，江苏青英律师事务所律师。 被告：中银消费金融有限公司，统一社会信用代码913100005574007652，住所地中国（上海）自由贸易试验区中路200号14楼1409室。 法定代表人：田红艳，该公司董事兼总经理。 被告：杨玉生，男，1974年12月29日生，汉族，住徐州铜山区。 被告：李桂芝，女，1973年2月24日生，汉族，住徐州铜山区。 原告徐州美的时代房地产有限公司（以下简称徐州美的公司）与被告中银消费金融有限公司（以下简称中银金融公司）、杨玉生、李桂芝案外人执行异议之诉一案，本院于2021年2月5日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告徐州美的公司的委托诉讼代理人徐瑾、被告杨玉生到庭参加了诉讼。被告中银金融公司、被告李桂芝经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。 经审查查明，2017年12月22日，徐州市鼓楼区人民法院对中银金融公司与李桂芝、杨玉生金融借款合同纠纷一案作出（2017）苏0302民初***8号民事判决：一、本判决生效之日起十日内，李桂芝、杨玉生一次性偿还中银金融公司借款本金83324.16元及利息、违约金（利息及违约金自2017年6月1日起计算至本判决实际履行完毕之日止，以83324.16元为本金，按照年利率24%计算，并从上述计算的利息及违约金总额中扣除被告已还的利息及违约金27.73元），2017年6月21日之后，李桂芝、杨玉生如有向原告中银金融公司直接还款情形，该款项可按合同约定的清偿顺序予以扣减；二、本判决生效之日起十日内李桂芝、杨玉生赔偿中银金融公司律师费1930元。根据中银金融公司申请，本院于2018年7月19日立案强制执行，案号为(2018)苏0302执***1号。 在本案的执行过程中，本院于2018年7月20日作出（2018）苏0302执***1号执行裁定：冻结、扣划李桂芝、杨玉生银行存款或查封、收入人民币91000元或扣押相应价值的财产。2018年7月21日，本院作出（2018）苏0302执***1号执行通知书，要求李桂芝、杨玉生自本通知书送达后立即履行下列义务：一、向申请执行人按（2017）苏0302民初***8号民事判决书履行确定的义务；二、向申请执行人支付迟延履行期间加倍债务利息（迟延履行金），负担案件受理费，其他诉讼费用。三、承担本案申请执行费。2018年12月3日，本院查封被执行人李桂芝徐州市经济开发区美的时代城17幢1单元804号房屋。案外人徐州美的公司提出异议后，本院于2021年1月24日作出（2021）执异*3号执行裁定，驳回徐州美的公司的异议请求。 原告徐州美的公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法撤销（2021)苏0302执异*3号执行裁定书；2、请求法院依法确认原告徐州美的公司为徐州市经济技术开发区美的时代城17幢1单元804号房屋的所有权人；3、请求法院依法判决解除（2018)苏0302执***1号案件中对预告登记在李桂芝名下位于徐州市经济技术开发区美的时代城*幢*单元**4号房屋的查封，对该房屋不予执行；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实理由：（2021)苏0302执异*3号执行裁定认定事实错误，适用法律明显错误，应当依法判决支持原告诉讼请求。 原告是涉案房屋的所有权人。从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十六条规定来看，第二十五条确立了案外人执行异议形式审查的原则，而第二十六条则是为形式审查原则的例外规定。第二十六条适用的前提条件是存在案外人依据另案生效法律文书提出的排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的。本案中，双方争议的是不动产，故应当首先适用上引司法解释第二十五条第一款第一项规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）己登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。显然，涉案不动产尚未进行不动产登记，而原告作为开发商，是涉案房屋的权利人，是涉案房屋的所有权人。2019年5月15日，徐州经济技术开发区人民法院作出（2019)苏0391民初***4号生效判决“解除原告徐州美的时代房地产有限公司与被告李桂芝之间签订的《商品房买卖合同》(合同号为0*****872)；被告李桂芝在本判决发生法律效力之日起十日内协助原告徐州美的时代房地产有限公司办理《商品房买卖合同》(合同号为0****872)备案注销手续并返还涉案房屋；。”。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’”。据此，李桂芝基于商品房买卖合同对原告享有的债权已因合同被解除而消灭，相应的预告登记亦随之失效，李桂芝因此丧失了以涉案房屋物权变动为内容的债权请求权。在办理房屋权属登记前，原告与被告李桂芝是商品房买卖合同关系，双方是债权债务关系，所有权未转移，原告仍属房屋的所有权人。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条的法律规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：。（三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”即执行法院依法对该房屋采取的措施是预查封强制措施。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十六条的法律规定：“国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。”即法律之所以规定“预查封”和“查封”，是因为该房屋的所有权权属尚未明确。而权属登记的明确是以不动产登记为准，即物权法第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”而李桂芝未到房屋产权部门办理该房屋的不动产权证书，且基于原告诉被告李桂芝的生效判决双方买卖合同关系解除，本案的权属登记仍是原告，原告是涉案房屋的所有权人。 原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。预售商品房预告登记所保全的权利是以物权变动为内容的债权请求权，预告登记的权利人对不动产享有的是物权期待权，其在产权登记前，并未取得不动产物权。因此，涉案房屋虽经预告登记，但不影响其物权仍归属于原告的事实。涉案房屋虽预告登记在李桂芝名下、执行案件就涉案房屋进行了预查封，但原告向经济技术开发区人民法院诉请解除商品房买卖合同，该院于作出（2019)苏0391民初***4号民事判决解除了涉案商品房买卖合同，即在商品房买卖合同经合法解除后，预查封赖以存在的基础不复存在，预查封措施理应解除。被告李桂芝丧失了以涉案房屋物权变动为内容的债权请求权。人民法院的预查封措施虽具有固定权利现状、排除物权变动的效力，但该措施本身并不改变涉案房屋的物权归属，故法院预查封的对象并非房屋权属本身，而是被告李桂芝基于商品房买卖合同享有的期待性财产权利，并且该种财产权利会随着合同履行状况发生变化而具有不确定性。商品房买卖合同解除后，一方面，被告李桂芝丧失了对预查封房屋的物权期待权，但另一方面，其基于合同的解除获得了对原告返还购房款的债权。预查封作为一种财产保全措施，其保全的对象应转化为李桂芝对原告享有的债权。原告愿意向李桂芝退还已交的首付款，且执行法官己经给原告下达协助执行材料。 综上所述，涉案房屋的所有权人是原告，因原告与被告之间合同解除、预告登记失效，李桂芝己经丧失以涉案房屋物权变动为内容的债权请求权，李桂芝非涉案房屋的所有权人，贵院的预查封行为已无事实和法律依据，被告中银公司要求执行该房屋没有事实和法律依据，请贵院依法对涉案房屋解除查封，对该房屋不予执行。 被告杨玉生辩称，涉案房屋为被告杨玉生、李桂芝所有，依法可以执行。 本院查明，徐州经济技术开发区美的时代城为原告徐州美的公司开发建设。2016年7月12日，原告徐州美的公司与被告李桂芝就美的时代城17幢1单元**4号房屋签订了合同号为0***872的《商品房买卖合同》。2016年8月4日，被告杨玉生、李桂芝对涉案房产进行了所有权预告登记。2018年7月20日，原告徐州美的公司作为权利人对涉案房产进行了首次权属登记。2019年5月15日，徐州经济开发区人民法院认定被告李桂芝未按照约定偿还购房贷款构成违约，作出（2019）苏0391民初***4号民事判决，解除了原告徐州美的公司与被告李桂芝之间签订的《商品房买卖合同》（合同号为0***872）。 本院认为，民事诉讼法第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本案执行标的为徐州市经济技术开发区美的时代城*幢*单元**号房屋，对于该房产是否能够执行是本案的审理范围。故对于原告的请求撤销（2021)苏0302执异*3号执行裁定及依法判决解除（2018)苏0302执***1号案件中对预告登记在李桂芝名下位于徐州市经济技术开发区美的时代城**幢*单元**4号房屋的查封的诉请，不属于执行异议之诉案件的审理范围，依法应当予以驳回。 相关法律规定，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，执行标的为原告开发建设的房产，并于2018年7月20日进行了首次权属登记。被执行人进行预告登记后，本院于2018年12月3日进行了预查封。2019年5月15日，徐州经济开发区人民法院作出（2019）苏0391民初**4号生效民事判决，解除了原告徐州美的公司与被告李桂芝之间签订的《商品房买卖合同》。故本案应当审理认定以下几个方面：（一）原告对涉案房产享有的权利性质；（二）买受人预告登记的效力及法院预查封的效力；（三）合同解除后，原告对涉案房产享有的权利性质，该权利是否能够排除强制执行。 （一）原告对涉案房产享有的权利性质 物权法第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，原告为涉案房产的开发企业，原告对涉案房产的所有权依法进行了首次权属登记。原告为涉案房产的所有权人。 （二）买受人预告登记的效力及法院预查封的效力 物权法第二十条第一款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记的效力在于排除或者阻却第三人对登记权利人名下不动产物权的取得，从而保证将来本登记的实现。但预告登记权利人并不因办理了预告登记而当然取得预告登记房产的所有权。本案中，被执行人虽进行了预告登记，并不当然享有涉案房产的所有权，其享有的为在本登记完成前要求原告履行商品房买卖合同的请求权。 关于预查封，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。本院对涉案房产的预查封有法律依据。依据该通知第十六条的规定，土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。可见，预查封的目的在于，限制被执行人办理本登记后处分房产。 （三）合同解除后，原告对涉案房产享有的权利性质 人民法院预查封的效力是禁止被执行人处分财产，但法律并无明确规定，与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。本案中，原告作为商品房买卖合同的相对人，行使合同约定的解除权，已经生效法律文书确认。物权法第二十条第二款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。关于债权消灭的认定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条规定，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。本案中，原告与被执行人的商品房买卖合同被判决解除，涉案房屋的预告登记失效，被执行人不再享有涉案房屋的物权期待权。预查封登记也不能转为查封登记。 综上，原告为涉案房产的所有权人，原告所享有的所有权权能并不受预告登记及预查封的限制。故原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应当判决不得执行涉案房屋。 关于原告请求确认涉案房屋为其所有的诉讼请求，物权法第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中，原告为涉案房产的所有权人，本案并非利害关系人因物权的归属、内容发生争议。故对于原告的该诉请，应当依法予以驳回。 依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下： 一、不得执行徐州市经济技术开发区美的时代城**幢*单元**4号房屋； 二、驳回原告徐州美的时代房地产有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费14880元（原告已预缴），由被告杨玉生、李桂芝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  季 平 审 判 员  朱 静 人民陪审员  李秀云 二〇二一年七月八日 书 记 员  杜文杰