安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖11民终1917号 上诉人（原审原告）：秦秋梅，女，1962年12月4日出生，汉族，住江苏省南京市白下区。 委托诉讼代理人：胡升杰，江苏举措律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡晓玥，江苏举措律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：天长市安泰房地产开发有限公司，住所地安徽省天长市外环路北侧，统一社会信用代码91341181992827550N。 法定代表人：郭玉兰，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蔡方涛，安徽天申律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶志辕，安徽天申律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：彭金华，男，1971年9月14日出生，汉族，住江苏省扬州市邗江区。 被上诉人（原审被告）：吕红梅，女，1971年3月26日出生，汉族，住江苏省扬州市邗江区。 上诉人秦秋梅因与被上诉人天长市安泰房地产开发有限公司（以下简称安泰房地产公司）、彭金华、吕红梅房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省天长市人民法院（2021）皖1181民初978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 秦秋梅上诉请求：依法撤销原审判决，改判支持秦秋梅一审全部诉讼请求。事实与理由：1.2020年9月27日，秦秋梅委托律师查询案涉房屋登记信息时，才知案涉房屋2013年12月23日已办理产权证，所有权人为安泰房地产公司，该房2016年1月25日、2018年1月23日两次办理过抵押登记。买房时安泰房地产公司、彭金华、吕红梅均未告知上述事实，构成欺诈。秦秋梅于2021年1月提起撤销权诉讼，未过除斥期间。2.安泰房地产公司、彭金华、吕红梅以早已不存在的“天长市康宁房地产开发有限公司”和商品房名义向秦秋梅出售案涉房屋，且约定办证相关税费由秦秋梅承担，加重了秦秋梅的税务负担。3.本案案由应为商品房买卖合同纠纷，而不是房屋买卖合同纠纷。4.案涉房屋仅向秦秋梅交付一把钥匙，并没有按照法律法规交付住宅质量保证书、住宅使用说明书等法定交付文书，秦秋梅并没有实际管理和控制案涉房屋，案涉房屋不具备交付条件。 安泰房地产公司辩称，秦秋梅的撤销权除斥期间已经超过，无权行使撤销权。秦秋梅作为成年人，在签订商品房预售合同后，办证时间被多次拖延，应当意识到房产权利存在瑕疵，其怠于行使权利，应当承担不利后果。案涉房屋钥匙已经交付秦秋梅近四年，其完全可以自由使用案涉房屋，且该房已具备办证条件，对秦秋梅的影响微乎其微，请求驳回上诉，维持原判。 彭金华、吕红梅未答辩。 秦秋梅向一审法院提出诉讼请求：1.判令撤销2017年10月14日签订的《商品房预售合同》，安泰房地产公司、彭金华、吕红梅退还购房款17万元；2.判令安泰房地产公司、彭金华、吕红梅向秦秋梅赔偿25万元；3.由安泰房地产公司、彭金华、吕红梅承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年10月14日，秦秋梅与天长市康宁房地产开发有限公司京华苑项目部签订了《商品房预售合同》，合同约定秦秋梅购买安徽省天长市永丰镇××号××栋××室，房屋建筑面积105.29平方米，单价每平方米1615元，房款总金额17万元。合同签订当日，秦秋梅向天长市康宁房地产开发有限公司京华苑项目部支付全部购房款17万元，天长市康宁房地产开发有限公司京华苑项目部将涉案房屋交付给秦秋梅。合同签订后秦秋梅多次催促办理产权证。2018年6月2日吕红梅出具承诺，承诺在年底将房产证办理完毕交于使用，如到期办理不好无条件同意秦秋梅退房要求并承担相应的银行存款利息。2018年年底时，吕红梅未兑现承诺，未办理产权登记手续。2019年4月6日，彭金华、吕红梅再次出具《承诺书》，约定于2019年11月30日前办理房产证，如不办理退房款17万元，另赔偿25万元整。但时至今日，彭金华、吕红梅仍未将房产证等相关权属证明办好并于交秦秋梅。 另查明，2009年7月22日天长市康宁房地产开发有限公司更名为天长市安泰房地产开发有限公司。涉案房屋于2013年12月23日即办理产权证，所有权人为天长市安泰房地产开发有限公司，涉案房屋于2016年1月25日、2018年1月23日两次办理过抵押登记，抵押权人为天长农村商业银行。彭金华、吕红梅挂靠天长市安泰房地产开发有限公司，以公司名义开发涉案房屋。 一审法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十二条第一款第（一）项规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内没有行使撤销权。本案中，秦秋梅自吕红梅出具的承诺书承诺的办理房产证期限即2018年年底及彭金华、吕红梅出具的承诺书承诺的办理房产证期限即2019年11月30日到期后，房产证仍未办理，此时秦秋梅应当知道权利受侵害，撤销权的行使期间应自2019年12月1日起至2020年11月30日止，其于2021年1月6日才第一次提起诉讼，超过了除斥期间，撤销权消灭，故对秦秋梅的诉讼主张，不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十二条第一款第（一）项、第一百九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回秦秋梅的诉讼请求。案件受理费7600元，减半收取3800元，由秦秋梅负担。 二审中，当事人所举证据与一审一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，2017年10月14日，秦秋梅与天长市康宁房地产开发有限公司京华苑项目部签订涉案《商品房预售合同》当日天长市康宁房地产开发有限公司京华苑项目部即将涉案房屋钥匙交付给秦秋梅，且秦秋梅二审中自述其于2017年12月安排装修人员对案涉房屋进行实际测量，故秦秋梅已实际接受并控制涉案房屋。秦秋梅作为具有完全民事行为能力的自然人，其对于涉案房屋状况负有审慎审查义务，在合同约定的三个月办理产权证期限及彭金华、吕红梅多次向其承诺办理产权证期限到期后，案涉房屋始终未能办理产权证，此时其应当知道权利受到侵害，其未能及时行使权利，视为对权利的放弃，故一审法院认定其撤销权行使期间自2019年12月1日起至2020年11月30日止，秦秋梅2021年1月6日第一次提起诉讼，超过了除斥期间，撤销权已经消灭，并无不妥。但彭金华、吕红梅、安泰房地产公司应积极配合秦秋梅尽快办理产权证。关于秦秋梅主张涉案房屋不具备交付条件，因其未能提供证据予以证明，本院不予支持。另外，一审法院审理期间已审理查明当事人签订涉案《商品房预售合同》、基础法律关系系彭金华、吕红梅挂靠安泰房地产公司，以公司名义开发涉案房屋等基本事实，将案由确定为“房屋买卖合同纠纷”，并未对本案查明事实及适用法律造成实质影响，故秦秋梅关于本案案由应为商品房买卖合同纠纷的上诉主张不能成立。 综上，秦秋梅的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7600元，由秦秋梅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孔德敬 审 判 员 李 刚 审 判 员 付广永 二〇二一年七月二十六日 法官助理 贾倩倩 书 记 员 曹琰玲 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。