吉林省吉林市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）吉02民再16号再审申请人（原审原告、申请执行人）：翟乃芹，女，1952年2月28日出生，汉族，退休职工，住吉林省桦甸市。委托诉讼代理人：李佩良，桦甸市桦郊乡法律服务所法律工作者。被申请人（原审被告、案外人）：桦甸市城市建设开发有限公司，住所地吉林省桦甸市安居福兴家园小区9号楼5门。法定代表人：李伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑拓斌，吉林功承律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：桦甸龙兴房地产投资开发有限公司，住所地吉林省桦甸市金华路长白山特产商城A区1栋4楼。法定代表人：姜宝敏，该公司执行董事。再审申请人翟乃芹因与被申请人桦甸市城市建设开发有限公司（以下简称城开公司）及原审第三人桦甸龙兴房地产投资开发有限公司（以下简称龙兴公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林省桦甸市人民法院（2019）吉0282民初2166号事判决，向本院申请再审。本院于2020年12月28日作出（2020）吉02民申68号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人翟乃芹的委托诉讼代理人李佩良，被申请人城开公司的委托诉讼代理人郑拓斌到庭参加诉讼，原审第三人龙兴公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翟乃芹申请再审称，请求：撤销吉林省桦甸市人民法院（2019）吉0282民初2166号民事判决，改判准许对位于桦甸市龙兴罗兰圣菲小区12号楼00单元0001003号门市房（166号商铺）继续执行。事实与理由：原审判决认定事实错误，适用法律不当。1．原判决认定关于龙兴公司与城开公司签订案涉房屋买卖合同的相关事实错误。龙兴公司与城开公司之间并不存在真实的房屋买卖法律关系，而只是作为借款合同的抵押担保。2．城开公司原审提交的“借款支付明细单”和吉林省吉林市中级人民法院（2019）吉02民初376号民事判决能够证明，龙兴公司与城开公司之间是民间借贷法律关系，而不是城开公司购买龙兴公司的房屋，城开公司也未向龙兴公司支付过购房款。3．城开公司原审提交的《购房合同书》第1页第2自然段“根据城开公司与龙兴公司签订的《棚户区改造资金使用及抵押协议书》借款期限为2015-2018年，现借款期限已到，经与龙兴公司研究，该公司已无法偿还所欠借款，同意将原抵押给城开公司的罗兰圣菲小区21户，面积4062.94平方米，价值32503520元的房屋抵偿城开公司欠款”的文字内容能够证实，龙兴公司与城开公司之间所有借贷往来均是龙兴公司向城开公司借款，用龙兴公司的房屋作抵押担保，因借款到期无力偿还，双方签订了2018年12月31日的以物抵债《购房合同书》，龙兴公司以包括案涉房屋在内的21套房屋抵偿欠城开公司的借款。4．翟乃芹对龙兴公司提起诉讼时，申请吉林省桦甸市人民法院查封案涉房屋的时间是2016年4月1日，期限三年，龙兴公司与城开公司签订以物抵债《购房合同书》的时间是2018年12月31日，正在吉林省桦甸市人民法院查封期内，故该《购房合同书》中涉及案涉房屋部分的民事法律行为无效。5．城开公司原审提交的《房屋预告登记证明》《商品房买卖合同（预售）》不具有客观性和真实性。城开公司作为国有企业，在没有经过当地政府主管部门批准的情况下，无权私自购买案涉房屋，也没有购买房屋的必要性和合理性。《房屋预告登记证明》《商品房买卖合同（预售）》均是城开公司与吉林省桦甸市人民政府恶意串通后补办的，绝对不是在2015年9月11日签订的《商品房买卖合同（预售）》，也不是在2015年9月16日办理了《房屋预先登记证明》。如果《商品房买卖合同（预售）》和《房屋预先登记证明》都是真实的，就不可能再签订2018年12月31日的《购房合同书》，对以21套房屋进行抵债行为再行具体确定。只要在桦甸市不动产登记中心的电脑系统里查询案涉房屋的《房屋预告登记证明》办理时间，就可以证明《房屋预告登记证明》的办理时间不是2015年9月16日，这完全是在吉林省桦甸市人民政府统一协调解决下，桦甸市不动产登记中心弄虚作假办理的案涉《房屋预告登记证明》。为了查清案件事实，申请法院到桦甸市不动产登记中心的电脑系统里查询案涉房屋的《房屋预告登记证明》办理时间。6．吉林省吉林市中级人民法院（2019）吉02民初376号民事判决第11页第2自然段“2016年6月6日，桦甸市人民政府作出《研究龙兴公司在建商业抵顶棚户永久改造借款相关事宜》专题会议纪要”的内容能够证明，龙兴公司在开发建设回迁楼时，向城开公司借款，龙兴公司未能按约定时限还款，并不存在城开公司向龙兴公司支付购房款的事实。该会议纪要中的“……出现其他问题，由桦甸市政府统一协调解决”，就已经说明了案涉房屋的《房屋预告登记证明》和《商品房预售许可证》是怎么办理的。7．原审庭审时，城开公司并未向吉林省桦甸市人民法院提交《商品房预售许可证》，但在卷宗中却存有该证，足以证明在桦甸市人民政府的统一协调解决下，什么样的手续都能“补办”。8．依照修改前的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，龙兴公司与城开公司之间不存在真实的房屋买卖关系，双方恶意串通后补签的《商品房买卖合同（预售）》也只是一种让与担保。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，龙兴公司与城开公司于2015年9月11日补签的《商品房买卖合同（预售）》是虚假民事法律行为，该行为应当认定无效。从2018年12月31日龙兴公司与城开公司签订的以房抵债协议《购房协议书》可以看出，龙兴公司与城开公司之间仅存在借贷法律关系，不存在商品房买卖法律关系。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”因龙兴公司与城开公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系，双方之间仅存在民间借贷法律关系，故城开公司对案涉房屋进行预告登记属虚假行为，其商品房预告登记的行为也当属无效。9．原审判决适用法律错误。经翟乃芹申请，吉林省桦甸市人民法院于2016年4月1日作出（2016）吉0282民初1020号民事裁定，查封龙兴公司位于龙兴罗兰圣菲12栋00单元01层003号商铺（166号商铺），又于2019年4月10日作出（2016）吉0282执1608号执行裁定，续查封上述房屋。该房屋查封时间早于龙兴公司与城开公司于2018年12月31日签订的以房抵债协议《购房合同书》，城开公司不享有足以排除对案涉房屋强制执行的民事权益。翟乃芹作为申请执行人提起执行异议之诉，吉林省桦甸市人民法院应当援引《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第一项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定进行裁判，作出支持翟乃芹诉讼请求的判决。吉林省桦甸市人民法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定进行裁判，属于适用法律错误。城开公司辩称，1．翟乃芹未在查封到期后依法申请续封，首次查封效力已自2019年4月1日起消灭，吉林省桦甸市人民法院于2019年4月10日再次查封案涉房屋系新的查封行为，并非续行查封，本案应当以第二次查封时间即2019年4月10日作为查封的时间节点，城开公司与龙兴公司签订的《购房合同书》及办理预先登记均早于吉林省桦甸市人民法院查封，且已经在法院查封前合法占有案涉房屋并办理了预告登记，同时按照合同约定支付了全部价款，但因案涉房屋不具备登记条件而未能办理产权登记手续，故无论根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是第三十条的规定，城开公司均享有排除强制执行的权益，原审判决适用法律并无不当。2．城开公司与龙兴公司之间房屋买卖法律关系及《购房合同书》的法律效力已经吉林省吉林市中级人民法院（2019）吉02民初376号民事判决和（2020）吉02民撤3号民事判决予以认定，故原审判决认定事实亦无错误。龙兴公司在案涉借款合同履行期限届满后无力偿还借款本息，于2018年12月31日与城开公司协商一致签订《购房合同书》，将对账确认的借款本息转为购房款，并对房屋交付、尾款交付、违约责任等权利义务内容作出了明确约定。该《购房合同书》并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期后龙兴公司已经确定难以清偿债务时，双方协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，通过龙兴公司所有的商品房出售给城开公司的方式实现双方权利义务平衡的一种交易安排。尽管案涉购房款的支付源于当事人之间曾经存在的借款合同关系，但亦应尊重当事人嗣后一致变更法律关系性质的意思表示，该意思表示的变更系双方当事人真实意愿，且并未违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。翟乃芹反复主张城开公司与龙兴公司签订的购房合同虚假，但未能提供相反证据证明，翟乃芹的主张显然不能成立。且房屋预告登记系具体行政行为，而并非民事法律行为，即使翟乃芹认为预告登记无效亦不应通过执行异议之诉解决。龙兴公司未到庭陈述意见。本院认为，原判决认定基本事实不清，本案应当发回重审。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第三项规定，裁定如下：一、撤销吉林省桦甸市人民法院（2019）吉0282民初2166号民事判决；二、本案发回吉林省桦甸市人民法院重审。翟乃芹预交的再审案件受理费19403元，予以退回。审判长  张笑飞审判员  丛军霞审判员  毕雪松二〇二一年七月二十七日书记员  杨 楠