甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0103民初609号原告（反诉被告）:兰州市第二十二中学，住所地兰州市七里河区瓜州路347号。法定代表人：魏正刚，系该校校长。委托诉讼代理人：杨亚辉，系甘肃金城律师事务所律师。委托诉讼代理人：张有锋，系甘肃金城律师事务所律师。被告（反诉原告）:七里河区莱特豪泰旅馆，住所地甘肃省兰州市七里河区瓜州路351号。经营者：马虎林。委托诉讼代理人：马存真，甘肃翰学律师事务所律师。委托诉讼代理人：马彩红，甘肃翰学律师事务所律师。原告兰州市第二十二中学（以下简称兰州二十二中）与被告七里河区莱特豪泰旅馆（以下简称莱特豪泰旅馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兰州二十二中的委托诉讼代理人张有锋，被告莱特豪泰旅馆经营者马虎林及其委托诉讼代理人马存真、马彩红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兰州二十二中向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》和补充合同，并判令被告立即退还租赁房屋；2.判令被告向原告支付拖欠的房屋租赁费292932.09元（暂计算至2019年12月19日，实际计算至被告将房屋退还原告之日止）；3.判令被告向原告支付违约金245246.1元；4.判令被告向原告支付热用费13204.58元（自2019年11月1日计算至2019年12月19日，实际按照9.2元／月?㎡计算至被告将房屋退还原告之日止）；5.本案诉讼费、保全费、保险费等费用由被告承担。事实和理由：2019年5月，原、被告签订《房屋（商业）租赁合同》（以下简称：《租赁合同》），约定：原告将其位于兰州市七里河区××路××号××楼锅炉房、二楼出租给被告用于旅馆经营，该商铺共计建筑面积707.05平方米。租赁期限为1年，自2019年5月10日至2020年5月9日止。房屋租金共计584924元，其中每季度的租金为146231元。租金支付方式为按季度支付，在第一季度开始后10日内一次性付清。2019年6月3日，原被告又签订《房屋（商业）租赁合同（补充合同）》（以下简称：《补充合同》），约定：原告将其拥有处分权、无任何产权瑕疵的坐落于兰州市七里河区××路××号××楼出租给被告用于旅馆经营，该商铺共计建筑面积190平方米，其中被告原用于锅炉房的19.54㎡已经租赁。房屋租金共计232560元，其中每季度的租金为58140元。《补充合同》中其他约定与《租赁合同》一致。根据原被告签订的《租赁合同》以及《补充合同》，被告应于2019年8月20日向原告缴纳本季度（2019年8月10日至2019年11月9日）的房屋租金共计204371元（146231元＋58140元），但被告至今尚未支付。另根据原告与兰州市政建设集团有限责任公司签订的《供用热合同》，被告租赁的房屋的热价为9.2元／月?㎡。原告认为，被告及其经营者长期拖欠原告房屋租金已构成根本性违约。根据原被告签订的《租赁合同》以及《补充合同》的约定，原告有权解除上述合同，并要求被告支付违约金。现原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请！莱特豪泰旅馆辩称，被告与原告房屋租赁合同一案，原告未履行《租赁合同》之出租人义务在先，无权要求被告支付房屋租赁费及违约金。原告要求被告支付热用费13,204.58元缺乏事实及法律依据，依法应予驳回。莱特豪泰旅馆向本院提出反诉请求：1.判令原告因违约给被告造成的经营损失1321864元、维修费用12万元及装修费用（以评估鉴定结果为准）。2.本案反诉费用由原告承担。事实及理由：自2012年2月10日起至2017年9月30日止，被告就租赁原告的房屋经营宾馆，年租金为18万元。2017年至2020年原告以兰州市国资委要求收回国有房屋为由多次胁迫被告，如不按照其要求签订租赁合同，就腾房走人。当时，因被告已投入资金400余万元尚未收回，迫不得已按照原告之要求分别签订《租赁合同》（2017租合03-1号）、《租赁合同》（2017租合03-2号）、《租赁合同》（2018租合03号）、《租赁合同》（2019租合01号）及《补充合同》共计5份合同。约定：原告将其拥有处分权、无任何产权瑕疵的坐落于兰州市七里河区××路××号××楼××楼××商铺出租给被告用于旅馆经营，年租金从18万元涨到80余万元。合同签订后，被告按照合同约定按期缴纳房屋租金及各项费用，但因原告未履行《租赁合同》之出租人义务，导致宾馆无法正常营业，主要违约事实如下：1.自2016年至2019年被告承租涉案房屋期间，赵志义多次纠集他人以涉案租赁房产权纠纷为由强行占有宾馆房屋，扰乱宾馆正常经营。被告多次找原告要求解决，但原告至今未解决上述问题，致使宾馆多次被迫停业；2.自2016年至2019年被告承租涉案房屋期间。租赁房屋因年久且未按期维护，楼顶天台时常漏水，但原告每次都以缺少维修费用、要向上级部门汇报申请维修款等理由搪塞且从未维修过。无奈，被告只能多次停业自行维修，造成了巨大的经济损失；3.2019年被告承租涉案房屋期间，原告又将已经租赁给被告的一楼通道租赁给周达炒面馆，周达炒面馆将一楼通道直接打通，致使被告承租房屋用于经营宾馆的目的无法实现。原告违反合同约定交付的房屋有产权纠纷，直接导致被告无法正常经营；原告负有修缮责任，但拒不修缮房屋，房屋经常漏水迫使原告多次停业维修，造成了巨大的经济损失；原告在合同租赁期间又将已经租赁给被告的一楼通道租赁给他人，违反合同约定，应当承担违约责任。为维护被告之合法权益，特依法反诉至贵院，望判如所请！兰州二十二中对莱特豪泰旅馆的反诉辩称，1.原被告签订《租赁合同》后，原告已将涉案房屋交付被告使用，被告应当按照合同约定支付相关租金，但是被告在支付合同签订后第一季度房屋租金后，一直拒绝支付剩余租金，根据房屋租赁合同第十一条约定，被告长期拖欠租金的行为已经构成违约，因此，因为被告的违约行为导致双方进入本案诉讼，对被告主张的经营损失，是因为被告的违约行为造成的，并且该损失属于商业经营风险，被告作为从事旅馆经营的主体在签订合同时应当对商业风险有明确的判断，该损失不属于原告应当赔偿的范围。2.维修损失是2016年以来发生的，即在旅馆经营中发生的，在长达四年的经营中，被告对经营的房屋有维修义务，被告将该损失强加于原告，缺乏事实及法律依据。3.因为被告的违约行为导致涉案合同无法继续履行，根据上级人民政府的文件要求，需要将房屋交回，原告已不再享有出租的权利。原告围绕诉讼请求依法提交证据如下:1.《房屋（商业）租赁合同》;2.《房屋（商业）租赁合同（补充合同）》;3.《甘肃增值税普通发票》;4.《供用热合同》;5.甘肃省单位往来资金结算票据；6.中国工商银行凭证；7.《诉讼财产保险责任保险保函》及保险单等材料；8.甘肃省增值税普通发票；9.通知一份。被告围绕反诉请求依法提交证据如下：1.《房屋（商业）租赁合同》4份（2017租合03-1号，2017租合03-2号，2018租合03号，2019租合01号)、《房屋(商业)租赁合同（补充合同）》;2.接处警工作登记表、闹事照片；3.视频、图片;4.短信聊天记录、录音资料;5.《房屋租赁合同》3份。本院组织当事人对以上证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告之间自2012年2月起即存在房屋租赁关系。被告将案涉房屋进行装修经营旅馆生意。2019年5月，原、被告重新签订《房屋（商业）租赁合同》，约定：“原告将其位于兰州市七里河区××路××号××楼锅炉房、二楼出租给被告用于旅馆经营，该商铺共计建筑面积707.05平方米。租赁期限为1年，自2019年5月10日至2020年5月9日止。房屋租金共计584924元，其中每季度的租金为146231元。租金支付方式为按季度支付，在第一季度开始后10日内一次性付清。”2019年6月3日，原被告又签订《房屋（商业）租赁合同（补充合同）》，约定：“原告将其拥有处分权、无任何产权瑕疵的坐落于兰州市七里河区××路××号××楼出租给被告用于旅馆经营，该商铺共计建筑面积190平方米，其中被告原用于锅炉房的19.54平方米已经租赁。房屋租金共计232560元，其中每季度的租金为58140元。《补充合同》中其他约定与《租赁合同》一致。”合同签订后，被告向原告支付了2019年5月10日至8月10日第一季度的租金。2019年8月10日至2019年12月19日期间的房屋租金共计292932.09元，被告至今尚未支付。因被告未支付到期租金，也未将案涉房屋腾交原告，原告将案涉房屋的电闸拉断，被告未再继续经营，双方遂酿成纠纷。另查明，原告与兰州市政建设集团有限责任公司签订了《供用热合同》，被告租赁的房屋的热价为9.2元／月?㎡。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应按照合同约定全面履行合同义务。原、被告签订的《房屋（商业）租赁合同》、《房屋（商业）租赁合同（补充合同）》，系当事人的真实意思表示，应确认合法有效。关于原告要求解除双方签订的《房屋（商业）租赁合同》和补充合同并要求被告退还租赁房屋的诉讼请求，根据双方于2019年5月、6月签订的租赁合同、补充合同中约定的租赁期限为1年，自2019年5月10日至2020年5月9日，被告应按季度支付租金，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”由于被告未履行支付租金的义务，致使合同目的无法实现，案涉合同应予以解除，案涉房屋应予返还，原告的该项诉讼请求本院予以支持；关于原告要求被告支付拖欠的房屋租赁费292,932.09元（暂计算至2019年12月19日，实际计算至被告将房屋退还原告之日止）的诉讼请求。被告认为其未支付租金系原告违约在先，但被告所举证据不足以证明原告存在违约在先的事实，而自2019年8月20日之后被告实际占有案涉房屋，被告既未支付租金也未腾交房屋，至2019年12月19日已欠原告租金为292,932.09元，被告应当支付租金，原告的该项诉讼请求本院予以支持。原告请求被告支付实际计算至被告退还原告房屋之日的租金，因被告尚未退还案涉房屋，该租金未实际产生，该项请求本院不予支持；关于原告主张违约金245,246.1元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”违约金即为因当事人违约给对方造成的损失，虽然合同约定按日千分之五计算违约金，原告的损失实际为未付租金的利息损失，原告主张违约损失245,246.1元明显高于实际损失，应依法予以调整，比照中国人民银行同期贷款利息，按所欠租金292,932.09元的10%承担违约金29,293.21元，本院予以支持；关于原告主张被告支付热用费13,204.58元（自2019年11月1日计算至2019年12月19日，实际按照9.2元/月?㎡计算至被告将房屋退还原告之日止）的诉讼请求。案涉合同约定水电暖等费用由承租人承担，由于双方产生纠纷后原告采取断电手段，被告无法正常使用案涉房屋，造成该结果原被告双方均有责任，故热用费应由双方各承担一半较为合理，即被告支付热用费6602.29元，本院予以支持。原告请求被告支付实际计算至被告退还原告房屋之日的热用费，因被告尚未退还案涉房屋，热用费未实际产生，该项请求本院不予支持；被告主张经营损失1,321,864元、维修费用12万元及装修费用（以评估鉴定结果为准）的反诉请求。被告认为原告未履行出租人义务，对赵志义以案涉租赁房产权纠纷为由强行占有宾馆房屋原告不出面解决的问题，因赵志义系案外人，其的侵占行为与原告无关，被告可通过其他途径处理；对案涉房屋因房顶漏水等未履行维修义务问题，因案涉房屋的维修是本次合同签订之前发生的，维修费用产生后，被告应在之后签订合同支付租金时一并解决，且被告未提供相应证据证明维修费用的数额，被告该项反诉请求，本院不予支持。被告反诉原告赔偿装修费的请求，审理中因被告放弃对装修进行评估，被告的该项反诉请求因无法律依据，本院不予支持。被告反诉原告赔偿经营损失的请求，因被告拒绝支付租金违约在先，致使合同无法继续履行，故被告该项反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告兰州市第二十二中学与被告七里河区莱特豪泰旅馆签订的《房屋（商业）租赁合同》、《房屋（商业）租赁合同（补充合同）》；二、被告七里河区莱特豪泰旅馆于本判决生效后十日内返还原告兰州市第二十二中学位于兰州市七里河区××路××号××楼（包括锅炉房）、二楼的房屋；三、被告七里河区莱特豪泰旅馆于本判决生效之日起十日内支付原告兰州市第二十二中学租赁费292,932.09元；四、被告七里河区莱特豪泰旅馆于本判决生效后十日内支付原告兰州市第二十二中学违约金29,293.21元；五、被告七里河区莱特豪泰旅馆于本判决生效后十日内支付原告兰州市第二十二中学热用费6602.29元；六、驳回被告七里河区莱特豪泰旅馆的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9414元、保全费3287元，共计12,701元,原告负担4000元，被告负担8701元；反诉费8888元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  王文平人民陪审员  窦继宝人民陪审员  商伟荣二〇二一年七月十六日书 记 员  李晓燕