四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终6391号 上诉人（原审被告）：绿地集团成都锦江房地产开发有限公司，住所地：成都市锦江区锦华路一段8号1栋11单元19层1941号。 法定代表人：张志东，总经理。 委托诉讼代理人：朱怀霞，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：刘瑛，国浩律师（成都）事务所律师。 被上诉人（原审原告）：雷田刚，男，1992年5月13日出生，汉族，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：文艺，四川超环律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邱子珈，女，1993年8月6日出生，汉族，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：文艺，四川超环律师事务所律师。 原审第三人：成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司，住所地：成都市锦江区书院西街1-33号。 法定代表人：王顺丽，执行董事。 上诉人绿地集团成都锦江房地产开发有限公司（以下简称绿地锦江公司）因与被上诉人雷田刚、邱子珈、原审第三人成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司（以下简称嘉诚新悦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初13167号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员进行了独任审理。本案现已审理终结。 绿地锦江公司上诉请求：1.撤销原审判决中的第一项并对该项进行改判并驳回雷田刚、邱子珈关于赔偿损失及利息的诉讼请求；2.撤销原审判决中的第二项判决并驳回雷田刚、邱子珈对物业费的诉讼请求。事实与理由：一、雷田刚、邱子珈的主张系损失赔偿，其并未证明其存在实际损失，也未证明案涉房屋的租金标准，一审法院认定赔偿其房屋占用损失180000元的标准过高。二、绿地锦江公司向雷田刚、邱子珈支付的房屋占用费为损失赔偿，不存在资金占用利息的说法，且双方未就资金占用利息进行过约定，资金占用利息的性质为损失，一审法院在支持了高额损失赔偿的情况下，又支持雷田刚、邱子珈对资金占用利息的请求，缺乏事实和法律依据。三、一审法院认定绿地锦江公司在沟通备忘录中已经确认了承担物业费属于事实认定错误。绿地锦江公司从未确认。雷田刚、邱子珈如认为其不应当承担物业费，其应当向物业公司要求返还。 雷田刚、邱子珈辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。1.房屋占用费约定系双方真实意思表示，对双方均有约束力。首先，解决方案系双方协商一致后达成，不违反法律法规，该方案中约定自“2016年8月1日至整改完成，按400/天赔付房屋占用费”，由此双方已就修复期间的赔付事项自愿达成一致，绿地锦江公司应依约支付房屋占用费；其次，雷田刚、邱子珈在一审中提交了案涉房屋同小区同户型的租赁信息，约为10000元-11000元/月不等，已经举证证明双方约定并非过高；最后，据一审庭审中雷田刚、邱子珈所提交的业主群微信沟通记录及成都市锦江区人民法院参考判例亦能证明“按400/天赔付房屋占用费”系绿地锦江公司处理类似案件的商业惯例，即在同一案涉小区因房屋质量问题产生的纠纷，绿地锦江公司均按照400-500元/天与业主进行约定并且已经实际支付。2.绿地锦江公司应赔偿相应资金占用利息及物业费。《解决方案》明确约定“整改完成后经业主确认后开始收物业费”，因房屋维修期间雷田刚、邱子珈不能正常使用案涉房屋，也无法享受嘉诚新悦公司提供的物业服务，其向嘉诚新悦公司缴纳的物业费属于因房屋质量问题修复造成的损失。而绿地锦江公司未及时支付房屋占用费，导致雷田刚、邱子珈丧失该款项自由支配的权利，存在相应利息损失。据此一审法院判决绿地锦江公司承担修复期间给雷田刚、邱子珈造成的物业费损失及相应资金占用利息并无不当。二、绿地锦江公司的上诉理由不能成立，二审应予驳回。案涉房屋为精装商品房，交付房屋后应当能够满足购房人直接居住使用的需求，而作为一家经营了十余年的房产开发公司，绿地锦江公司完全能够预见其瑕疵交付及消极维修的违约后果，即便如此，绿地锦江公司却不积极履行维修义务，导致雷田刚、邱子珈在长达一年多的维修期限内不能使用案涉房屋，据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，绿地锦江公司应当承担由此造成的全部损失。 嘉诚新悦公司未到庭参加诉讼，庭后未向本院提交书面意见。 雷田刚、邱子珈向一审法院起诉请求：1．绿地锦江公司支付雷田刚、邱子珈房屋维修整改期间赔偿款258400元（自2016年8月1日起至2018年5月9日止，按照400元/天计算），并以258400元为基数从2018年5月10日起至结清为止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）支付资金占用利息损失；2．绿地锦江公司承担房屋维修整改期间的物业费24202元。 一审法院认定事实：2015年11月15日，绿地锦江公司（出卖人）与雷田刚、邱子珈（买受人）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件与补充协议》，约定：雷田刚、邱子珈购买绿地锦江公司开发建设的绿地锦天府xx号商品房，实测建筑面积为198.71平方米；装修水平为全装，装修标准为2500元/平方米；该房屋总价款为3254744元，买受人在2015年11月15日前一次性支付该商品房全部价款，出卖人在2016年4月30日前向买受人交付该商品房；买受人查验的该商品房存在屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付；出卖人对销售的商品房作出质量保证和承诺，商品房交付使用时，主体结构和各部位、部件、设备、设施完好，设备、设施运转正常。 合同签订后，雷田刚、邱子珈支付了上述购房款，绿地锦江公司交付了房屋。 2016年8月18日，绿地锦天府保维修中心出具解决方案，内容为：2-903因客厅石材大面积返碱，同绿地客服部、工程部、施工方宏誉协商，2016年8月19日至9月30日宏誉进行石材打磨、保养、镜面处理；家中家具搬离做好成品保护，如有损坏，照价赔偿；业主要求2016年9月30日前若未彻底解决问题，家中所有石材均要更换，并且赔偿交房后所有损失；整改完成后经业主确认后开始收物业费；整改完成后所有家具恢复原状，并负责室内卫生清理干净。 2016年10月8日，嘉诚新悦公司锦天府物业服务中心出具解决方案，主要内容为：由宏誉在2016年11月30日前进行石材打磨、保养、镜面处理；业主要求2016年11月30日前若未彻底解决问题，家中有问题石材均要更换；2016年8月1日至整改完成，按400元/天赔付业主房屋占用费。其余内容与2016年8月18日解决方案基本一致。 2018年1月10日沟通备忘记录表内容为：今日安排首次处理，二次处理安排在春节后并在业主入住前提供一次精保洁服务；12个月房屋占用费、施工期间半年房屋占用费，双方无异议；因2017年1月完工后，业主不认可，从2017年1月到12月底处于沟通协调中，按6个月支付房屋占用费，由我司客服部门进行申报，春节前回复业主申报结果。邱子珈在沟通备忘记录表上签字。 2018年5月9日，绿地锦天府保维修中心出具沟通备忘录，内容为：经业主与保修中心双方确认，于2018年5月9日整改完成，并双方验收合格，施工期间水电气由开发商承担；2016年8月1日到2016年12月31日共计5个月房屋占用费及物业费，2017年1月1日至2017年12月31日因处于沟通协商，故计算6个月房屋占用费，物业费计算为1年，2018年1月1日至2018年5月9日按照实际整改时间进行计算，共计15个月房屋占用费，该费用由客服部进行申报。邱子珈父亲代邱子珈在沟通备忘录上签字。 代磊、杨斌在上述解决方案、沟通备忘录上签字。绿地锦江公司认可：代磊、杨斌系其工作人员，绿地锦天府保维修中心系其设立的部门。 雷田刚、邱子珈向嘉诚新悦公司交纳了2016年8月1日至2018年5月9日期间案涉房屋的物业服务费，其中每月物业服务费为1152.52元。 一审法院认为，绿地锦江公司与雷田刚、邱子珈签订的《商品房买卖合同》、《附件与补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，双方应按照合同约定履行各自的合同义务。雷田刚、邱子珈购买的是精装商品房，交付的房屋应当能够满足购房人直接居住使用的需求。根据解决方案、沟通备忘记录表、沟通备忘录内容，绿地锦江公司所交付的商品房存在客厅石材大面积返碱问题，解决方案中提及“进行石材打磨等处理”，也要求“家中家具搬离做好成品保护”，在多次修复过程中必然会影响购房人正常使用房屋。绿地锦江公司辩称房屋系局部维修整改，不影响对房屋的使用，与事实不符，一审法院不予采纳，绿地锦江公司应当承担修复期间给雷田刚、邱子珈造成的损失。 关于雷田刚、邱子珈主张绿地锦江公司赔偿2016年8月1日起至2018年5月9日房屋维修整改期间的房屋占用费及物业费。解决方案、沟通备忘记录表、沟通备忘录中，绿地锦江公司确认承担上述期间的物业费，房屋占用费按400元/日的标准计算15个月，邱子珈也签字确认，应视为双方就修复期间绿地锦江公司对雷田刚、邱子珈赔偿的损失达成一致。本案中，雷田刚、邱子珈已支付2016年8月1日起至2018年5月9日期间物业费，雷田刚、邱子珈只主张绿地锦江公司赔偿物业费24202元，系其对自身权利的处分，一审法院予以确认。雷田刚、邱子珈多主张的房屋占用费，缺乏依据，一审法院不予支持。 绿地锦江公司以物业费系雷田刚、邱子珈向物业公司交付为由，辩称其不应承担物业费。首先，此与绿地锦江公司在解决方案、沟通备忘记录表、沟通备忘录中确认的内容不符。其次，修复期间雷田刚、邱子珈不能正常使用房屋，也未享受物业公司提供的物业服务，雷田刚、邱子珈支付的房屋修复期间的物业费，应属于绿地锦江公司修复期间给雷田刚、邱子珈造成的损失。故一审法院对绿地锦江公司此项辩称理由不予采纳，绿地锦江公司应按上述内容赔偿损失。 关于雷田刚、邱子珈主张绿地锦江公司以房屋占用费为基数从2018年5月10日起支付资金占用利息。双方对房屋占用费的支付时间未进行约定，雷田刚、邱子珈也未举证证明其在提起本案诉讼前向绿地锦江公司主张过该费用，故绿地锦江公司从本案起诉之日即2020年10月21日起支付资金占用利息。雷田刚、邱子珈多主张部分，一审法院不予支持。 综上所述，雷田刚、邱子珈的诉讼请求，一审法院部分支持。依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决：一、绿地锦江公司应于判决发生法律效力之日起十日内向雷田刚、邱子珈赔偿房屋占用费损失180000元及资金占用利息（以180000元为基数，从2020年10月21日起至给付清结之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、绿地锦江公司应于判决发生法律效力之日起十日内向雷田刚、邱子珈赔偿物业费损失24202元；三、驳回雷田刚、邱子珈的其他诉讼请求。一审案件受理费6292元，减半收取计3146元，由绿地锦江公司负担2266元，由雷田刚、邱子珈负担880元。 二审中，双方未提交新证据。 本院二审审理查明事实与一审法院查明事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，绿地锦江公司与雷田刚、邱子珈签订的《商品房买卖合同》、《附件与补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，双方应按照合同约定履行各自的合同义务。 本院认为，根据当事人的上诉请求及答辩意见，本院就本案二审争议焦点分述如下： 关于造成修复期间跨度时间长的责任应如何认定的问题。本院认为，雷田刚、邱子珈接收商品房并不能免除绿地锦江公司对商品房质量问题所应承担的维修保养义务。本案中绿地锦江公司应按《商品房买卖合同》及其附件约定的装饰和设备标准向雷田刚、邱子珈交房，并有义务保证主体结构和各部位、部件、设备、设施完好，设备、设施运转正常。但绿地锦江公司在长达一年多的期间内，虽然承担了维修义务，但对房屋存在的质量瑕疵的修复长时间未达到合同约定的标准，应当认定绿地锦江公司未及时完成对案涉房屋的全面履行修复义务，故绿地锦江公司应当承担修复期间给所雷田刚、邱子珈造成的损失。 关于一审判决绿地锦江公司支付损失、利息、物业费是否恰当的问题。本院认为，案涉房屋为精装商品房，交付房屋后应当能够满足购房人直接居住使用的需求。根据本案查明的事实可知，绿地锦江公司对雷田刚、邱子珈所交付的商品房存在质量问题，在长达一年多的时间里，绿地锦江公司对房屋存在的质量问题进行多次修复必然影响了雷田刚、邱子珈对房屋的正常使用。根据双方当事人均认可的解决方案、沟通备忘记录表、沟通备忘录等内容可知，双方就房屋整改期间绿地锦江公司对雷田刚、邱子珈赔偿房屋占有费的标准、物业费承担等事项已经形成书面协议。故一审法院认定绿地锦江公司应赔偿整改期间的房屋占有费及利息、物管费损失、并无不当，本院予以维持。 综上，绿地锦江公司的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费4532元，由绿地集团成都锦江房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 冯 璐 二〇二一年七月二十八日 书记员 何佳林