四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终4199号 上诉人（原审被告）：林建明，男，1973年7月25日出生，汉族，住四川省资中县。 被上诉人（原审原告）：四川亿众合创实业有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道中段1号1栋000单元3层1号。 法定代表人：李萍，总经理。 委托诉讼代理人：朱留华，四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗雷，四川致高律师事务所律师。 上诉人林建明因与被上诉人四川亿众合创实业有限公司（以下简称亿众公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初15427号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林建明上诉请求：1、请求撤销成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初15427号民事判决，改判驳回亿众公司全部诉讼请求或发回重审。2、判令诉讼费用由亿众公司承担。事实与理由：一、一审开庭前，林建明根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定，已向一审法院提交反诉状，请求判决亿众公司退还林建明缴纳的履约保证金及水电费押金97628元，赔偿林建明经济损失暂计1580000元，两项共计1677628元。在林建明提交反诉状后，一审法院既没有延期开庭亦没有审理林建明诉讼请求，即作出一审判决，构成程序违法，应当发回重审；二、一审法院判决林建明支付租金329577元，属于认定事实不清，应当改判或发回重审。1、一审判决第9页第8行“本院认为，新冠疫情发生后，亿众公司与林建明就租金减免进行协商，亿众公司先后三次向林建明作出不同金额的租金减免意思表示，而林建明始终未予回复，亦未按亿众公司作出减免后的租金金额支付租金，亿众公司有理由相信林建明不认可亿众公司作出的减免后的租金金额，......”属于认定事实错误。其一，林建明由于重病手术未能及时回复，但在手术完成后已于7月28日及时于微信回复，告诉亿众公司“我绝对会过来”，该事实已经构成对最终协商的租金155790元的追认；其二，从林建明回复7月20日前一定支付，亿众公司回复“我肯定放心”可以推断，租金155790元是协商一致的最终金额，仅仅就支付时间未进行确认；其三，从微信聊天记录中可以看出，双方对支付时间没有明确的书面约定，且亿众公司明知林建明重病手术，没办法立即支付，不能从林建明未及时支付简单粗暴的推断双方未协商一致。2、即使一审法院不认可双方协商一致的租金155790元，亦应当基于公平公正的原则减免林建明2个月租金。根据2020年2月5日四川省人民政府办公厅发布的《关于应对新型冠状病毒肺炎疫情缓解中小企业生产经营困难的政策措施》【川办发(2020)10号】文件以及2020年2月6日成都市人民政府发布的《关于有效应对疫情稳定经济运行20条措施的通知》【成府发(2020)3号】两项文件的精神，亿众公司应当参照执行并减免林建明2个月租金。3、亿众公司应当退还林建明履约保证金97628元，并赔偿林建明已花费的近百万装修费，双方应当支付的费用相冲抵后，林建明不应当向亿众公司再支付任何费用，一审法院系认定事实不清。三、一审法院判决林建明支付违约金52565元，认定林建明构成违约系认定事实错误。1、根据《中华人民共和国合同法》第141条，违约责任应当依据合同当事人的约定进行确定，根据林建明与亿众公司签订的《房屋租赁合同》，并无任何条款约定林建明向亿众公司支付违约金，亦没有违约金的计算依据。即使合同中存在违约条款，基于亿众公司停水停电导致林建明无法正常经营火锅店的违约行为在先，导致合同无法继续履行，给林建明造成巨大经济损失的事实，单方违约金应当由亿众公司向林建明支付。2、我国法律规定的违约金性质为赔偿性质，即应当适用填平原则，在一审中，亿众公司自认案涉房屋已于8月初另行租赁给第三方，而林建明于7月底搬离，亿众公司几乎没有遭受任何损失，一审法院判决林建明支付违约金52565元不仅认定事实不清，而且有违公平公正的根本原则。四、关于履约保证金的退还，一审法院认定事实不清。1、一审判决第11页第6行载明“本院认为，合同约定在合同期内，如有林建明单方面违约的，该履约保证金亿众公司有权不退”系认定事实错误。亿众公司与林建明达成租金结算意见后，在2020年7月份恶意停水停电，并发微信要求林建明腾退商铺，导致林建明无法正常经营，事后，亿众公司为了高价转租，恶意与林建明解除合同，给林建明造成了无法挽回的经济损失，构成根本违约，应当退还林建明缴纳的履约保证金。2、林建明已于一审庭审前向法庭提交反诉状，要求判令亿众公司返还履约保证金97628元，但一审法庭并未审理查明事实，直接认定林建明构成违约，系认定事实不清且程序违法。综上所述，一审法院认定事实不清，且程序违法，特向二审法院提起上诉，望判如所请。 亿众公司辩称，一审法院就租金及违约金支付认定清楚。亿众公司结合中天大厦租金减免政策及实际情况，对商家在继续经营的情况下给予优惠，林建明在收到消息后未按要求及时支付租金且于2020年7月20日夜间擅自撤场表示不再继续履行合同。案涉租赁合同明确约定逾期支付租金的违约金计算标准而非无任何约定。 亿众公司向一审法院起诉请求：1.判令林建明支付亿众公司租金329577元（组成为：2019年7月20日至2020年1月19日期间欠付租金14205元；2020年1月20日至2020年7月19日期间欠付租金315372元。）；2.判令林建明支付亿众公司水电费42335.2元；3.判令林建明按照合同约定支付拖欠租金的违约金279699.57元（2019年7月20日至2020年1月19日期间欠付租金14205元，从2019年6月20日起算，按每日千分之三的标准支付，暂计至2020年9月20日为19517.67元；2020年1月20日至2020年7月19日期间欠付租金315372元，从2019年12月20日起算，按每日千分之三的标准支付，暂计2020年9月20日为260181.9元）；4.判令林建明支付亿众公司单方违约的违约金262825元；5判令亿众公司不予退还林建明缴纳的履约保证金及水电费押金97628元；6.判令林建明承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2017年4月19日，林建明、王东与四川亿能资产管理有限公司（以下简称亿能公司）签订《房屋租赁合同》，约定与本案争议有关的内容有：1.亿能公司将成都市金牛区金仙桥路1号1栋2楼部分物业租赁给王东、林建明；2.租赁期限5年，租期从2017年7月20日至2022年7月19日，面积577平米；3.租金的支付方式为每六个月支付一次，第一年月租金为50199元，第二年的月租金为50199元，第三年的月租金为52565元，第四年的租金为55049元，第五年的租金为57657元；4.合同签订之日，王东、林建明向亿能公司支付履约保证金94628元，合同期内，王东、林建明单方面违约的，该履约保证金亿能公司有权不退；5.王东、林建明逾期交纳租金的，亿能公司从逾期之日起每日按当期应交租金的千分之三收取违约金；6.王东、林建明逾期未交纳水电费的，自逾期之日起每日按应缴费总额的3%交滞纳金，从逾期之日起20日仍不交纳的，亿能公司有权终止对林建明的代供服务；7.王东、林建明连续拖欠租金、物业费、水费、电费中任何一项费用达15日以上的，亿能公司有权单方解除合同，收回租赁物业，并有权将王东、林建明交纳的履约保证金没收；8.如因王东、林建明原因提前退场，亿能公司将扣除履约保证金，如各项费用已结清可退还水电押金；9.双方在合同期内任何一方单方面违约的，违约方向守约方按当年月租金的五倍作为违约金赔偿后互不承担经济及法律责任。 2019年4月4日，李萍与亿众公司签订《独家委托协议》，约定李萍委托亿众公司独家代理租赁李萍所有的成都市金牛区物业，委托期限为10年，自2019年4月4日起至2029年4月3日止，协议还约定，前述物业的租赁由亿众公司独家负责，乙方有权自行决定标的物业的租赁方案与策略。 2019年4月4日，林建明、亿能公司与亿众公司签订《三方协议》（以下简称《三方协议》），约定：1.三方同意自2019年4月4日起，林建明与亿能公司签订的《房屋租赁合同》（2017年4月19日）出租方由亿能公司变更为亿众公司，原合同中约定的由亿能公司承担的出租方的权利和义务，全部由亿众公司继续享有和履行；2.林建明与亿众公司签订新《房屋租赁合同》，在新合同生效后，原合同即日终止；3.亿众公司承诺在与林建明签订的新合同中，除原合同出租方主体及相关信息进行变更外，其他条款（包括但不限于租金、租赁面积、剩余租赁期限）不作变更。同日，亿众公司与林建明签订《房屋租赁合同》（2019年4月4日），约定亿众公司将成都市金牛区金仙桥路1号1栋2楼部分物业租赁给林建明，租赁期限为2019年4月4日至2022年7月19日，合同其余条款内容与林建明与亿能公司签订的《房屋租赁合同》（2017年4月19日）一致。 2020年4月17日，亿众公司与林建明在微信协商房租减免事宜时表示给予林建明45天免租期，按此标准减免金额为78847.5元，林建明未履行。 2020年6月13日，亿众公司通过微信向林建明作出2020年9月份以前每平米租金加物管按65元收取租金，9月以后每平米按租金75元不含物管费收取租金的意思表示，按此标准2020年1月20日至2020年7月19日减免金额为90360元，林建明未回复，亦未履行。2020年7月9日，亿众公司通过微信向林建明发送租金统计表，载明2020年1月20日至2020年7月19日应收租金为155790元，2020年8月20日至2020年8月31日应收租金为48021.29元，并让林建明于次日支付15万余元，按此标准2020年1月20日至2020年7月19日减免金额为159600元，林建明未回复，亦未履行。2020年7月28日，亿众公司通过微信向林建明发送《付款及违约通知书》，载明截至2020年7月20日，林建明已拖欠租金329577元，依据合同约定，自该通知书到达林建明处之日起，即解除亿众公司与林建明签订的《房屋租赁合同》。 一审庭审中，双方一致认可2019年7月20日至2020年1月19日，林建明已按50199元/月标准支付租金。林建明陈述《房屋租赁合同》（2017年4月19日）中的承租人王东系其合伙人，早已退伙，由其独自承担合同项下权利义务，林建明已于2020年7月19日从案涉房屋搬离。 一审诉讼中，双方均认可林建明租赁案涉房屋用于餐饮经营；林建明陈述其已于2020年7月28日通过微信收到亿众公司发送的付款及违约通知书，认可其与亿众公司的《房屋租赁合同》自2020年7月28日解除。 一审法院另查明：一、成都市金牛区金仙桥路1号1栋1层、2层房屋产权人为李萍。二、2020年1月24日，四川省启动突发公共卫生事件一级响应；同年2月26日，四川省疫情防控应急响应调整为二级；同年3月25日，四川省疫情防控应急响应调整为三级。三、案涉房屋已由亿众公司在2020年8月27日另行出租给案外人。 一审法院认为，林建明抗辩其与亿众公司签订的《房屋租赁合同》（2019年4月4日）系受欺诈所签，应依据《房屋租赁合同》（2017年4月19日）履行义务，其所举示的证据不能达到前述证明目的，对该项抗辩意见，一审法院不予采纳，双方均应按照《房屋租赁合同》（2019年4月4日）约定履行各自义务。本案的争议焦点为：一、合同履行期内林建明应支付的租金金额；二、林建明是否构成违约，如果构成违约，违约责任的认定。 关于合同履行期内林建明应支付的租金金额 林建明抗辩亿众公司同意2019年7月20日至2020年1月19日期间按照50199元/月收取租金的意见，其举示的证据不能达到前述证明目的，对该项抗辩意见，一审法院不予采纳；对林建明抗辩与亿众公司已达成协议2020年1月20日至2020年7月19日租金为155790元的意见，一审法院认为，新冠疫情发生后，亿众公司与林建明就租金减免进行协商，亿众公司先后三次向林建明作出不同金额的租金减免意思表示，而林建明始终未予回复，亦未按亿众公司作出减免后的租金金额支付租金，亿众公司有理由相信林建明不认可亿众公司作出的减免后的租金金额，并已于2020年7月28日通过微信向林建明发送书面付款及违约通知书，要求林建明按合同约定支付租金，亿众公司于2020年7月19日所作减免租金的意思表示不能视为双方已达成一致，不具有减免合同约定租金的效力，对该项抗辩意见，一审法院不予采纳。依据合同约定，林建明在2019年7月20日至2020年7月19日应以52565元/月支付租金，共计630780元，双方一致认可林建明已按50199元/月支付至2020年1月20日，即已支付301194元，尚余329586元未支付，亿众公司主张欠付的金额少于前述金额，系对其权利的自由处分，一审法院予以确认，故对亿众公司主张林建明支付2019年7月20日至2020年7月19日期间欠付的租金329577元的诉请，一审法院予以支持。 关于林建明是否构成违约及如果构成违约，违约责任的认定 林建明抗辩系亿众公司恶意停水停电违约在先，自己不构成违约，其所举示的证据不能达到前述证明目的，对该项抗辩意见，一审法院不予采纳。林建明租赁房屋用于餐饮经营，确受疫情防控措施影响，林建明因此享有在该阶段迟延履行义务构成违约的免责抗辩权，但案涉房屋租赁期限至2022年止，2020年上半年成都市已复工复产，新冠疫情并不对合同整体继续履行构成阻碍，林建明仍负有按照合同约定履行义务。林建明在合同履行过程中未依约支付租金，并在履行期限届满前搬离导致合同提前解除，系违约方，应承担违约责任。根据一审法院审理查明的事实及认定的证据，一审法院认为，亿众公司主张的逾期付款违约金与提前解除合同违约金虽系两项性质不同的违约金，然均应以林建明的违约行为导致亿众公司租金收益受损情况为依据。承前所述，林建明因新冠疫情享有迟延履行抗辩权，本着公平原则，综合考虑四川省启动突发公共卫生事件应急响应期间，餐饮行业经历一段时间闭市及复市后新冠疫情对餐饮行业的影响，兼顾公平原则以及疫情防控因素，并考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，一审法院酌定林建明按1个月租金向亿众公司支付违约金，即52565元。 关于亿众公司所提林建明应支付欠付水电费42335.2元的主张，其所举示的证据均为亿众公司单方出具的缴费单等材料，不能证明该费用已实际产生，对亿众公司的该项诉请，一审法院不予支持。 关于亿众公司所提不退还履约保证金的诉请，一审法院认为，合同约定在合同期内，如有林建明单方面违约的，该履约保证金亿众公司有权不退。该保证金的返还，应系由林建明主张，亿众公司仅依上述约定得以抗辩并拒绝返还，而非提出不予返还之诉请，亿众公司不予返还保证金的主张并不构成独立的给付之诉，故对亿众公司的该项诉请，一审法院不予支持。 关于亿众公司所提不退还水电费押金的诉请，因无合同约定，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、林建明于判决生效之日起十日内向亿众公司支付租金329577元；二、林建明于判决生效之日起十日内向亿众公司支付违约金52565元；三、驳回亿众公司的其他诉讼请求。一审案件受理费（减半收取）6472元，由林建明负担3000元，亿众公司负担3472元。 二审中，林建明提交以下新证据：1.入院证、住院病历，拟证明林建明于2020年7月2日至7月28日期间因病住院；亿众公司对该证据的真实性无异议，但认为不具有关联性，本院对该组证据的真实性予以确认；2.林建明与亿众公司工作人员付某的微信聊天截图5页，拟证明亿众公司在林建明住院期间（2020年7月2日至28日）期间停水停电；亿众公司对该组证据的真实性、合法性无异议，但认为不能证明亿众公司采取了停水停电措施。本院对该组证据的真实性予以确认。 本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据林建明的上诉和亿众公司的答辩，本案的主要争议焦点在于：一、一审是否存在程序违法；二、一审判决的租金金额是否恰当；三、林建明是否应当承担违约金以及一审所判违约金是否恰当。本院分别认定如下： 关于一审是否程序违法的问题，林建明上诉主张其向一审提起反诉而一审未合并审理，但其仅能举示其与“穆律师”之间的微信聊天记录，并不能证明其实际向一审法院提起了反诉，其关于一审程序不当的事实依据不足，本院不予支持。 关于一审判决的租金金额是否恰当的问题，双方的争点在于是否应对2020年1月20日至7月19日期间的租金进行减免以及减免的金额。从查明的事实来看，因发生新冠疫情，亿众公司于2020年6月13日、7月9日均向林建明表示可减免2020年1月20日至7月19日期间的部分租金，特别是在2020年7月9日，亿众公司在6月13日减免的基础上再度作出减免，确定2020年1月20日至7月19日期间的租金为155790元（按此标准计算，减免金额为159600元），并要求林建明于7月10日支付150000元，从亿众公司作出的意思表示来看，其作出的减免与其要求的支付期限具有关联，但林建明在该微信发出后直至亿众公司于2020年7月28日发送《付款及违约通知书》前既未回复亿众公司，亦未按亿众公司要求的期限向其支付减免后的租金，可视为其在亿众公司发出减免部分租金的要约后未作出承诺，双方在亿众公司发出《付款及违约通知书》前并未达成一致，亿众公司可以撤销其意思。因亿众公司通过《付款及违约通知书》已撤销了其原先作出的减免意思，林建明在亿众公司起诉后要求按原先减免的租金执行，已不具有事实依据，本院不予支持。林建明上诉称其因住院手术而未回复，但该事实并不影响亿众公司撤销其减免意思的权利，林建明上诉称其曾回复亿众公司将于2020年7月20日前付款，但其未提交证据证明，林建明上诉称其于2020年7月28日回复亿众公司表示会按约支付租金，但从双方的微信聊天记录来看，亿众公司于2020年7月28日18时3分向林建明发出《付款及违约通知书》，而林建明系于18时27分才回复亿众公司并表示“我绝对会过来的”，故即使林建明所说的“我绝对会过来的”代表其同意付款，其作出的承诺已发生于亿众公司撤销减免的意思表示之后，亦不能视为双方就减免达成了一致。综上，林建明与亿众公司就减免租金未达成一致，一审对此认定并无不当，本院予以维持。但因林建明的租赁期间确实发生了新冠疫情，林建明使用案涉房屋从事餐饮行业，疫情对其经营和收入存在一定影响，亿众公司与林建明虽然最终未就租金减免达成一致，但亿众公司曾作出减免租金的意思，表明其亦认可林建明的经营因新冠疫情而受到影响，故本院结合四川省启动公共卫生一级响应及等级调整的时间、双方约定的租金标准、林建明的经营性质等因素酌情减少租金80000元； 关于林建明是否应当承担违约金的问题，首先，2017年4月19日的《房屋租赁合同》约定租期为2017年7月20日至2022年7月19日，租金每六个月支付一次，此后每期付款于前一期届满前30日支付；2019年4月4日的《房屋租赁合同》亦未对付款期限作出变更，林建明按该约定应在2019年12月19日前支付2020年1月20日至7月19日的租金，虽然双方之后因发生新冠疫情而多次进行协商，但在亿众公司于2020年7月9日催告林建明支付所欠租金时，成都市已复工复产，且亿众公司亦对林建明确认了减免租金的金额，而林建明仍然未予回复和付款且超过15日，其行为已构成违约，亿众公司有权根据租赁合同“拖欠租金……达15日以上的，甲方（亿众公司）有权单方解除合同”的约定解除合同。林建明以亿众公司在合同期内停水停电作为未付租金的抗辩，但其仅在一审举示了电表照片和微信聊天记录，电表本身不能证明是否实施了断电行为，林建明二审所举5页微信聊天记录中并无任何停水断电的内容，亦不能证明亿众公司实施了停水断电行为。综上，林建明的行为构成违约，其应当向亿众公司支付违约金。林建明上诉主张一审判决的违约金过高，本院认为，根据合同约定，违约方应支付相当于违约当年5个月租金的违约金，一审酌情将违约金调整为一个月的租金，已经对违约金进行调减，从亿众公司的损失来看，其因合同解除遭受了一个多月的房屋空置损失，故一审将违约金调减为一个月的租金，已经在实际损失的基础上充分考虑了双方在合同履行过程中的协商、新冠疫情对履行所造成的影响等因素，故本院不再予以调整减少。特别需要说明的是，关于履约保证金，亿众公司诉请判令不予退还林建明履约保证金，其实质即是没收履约保证金，构成独立之诉，一审应当予以处理，而一审以“该保证金的返还，应系由林建明主张，亿众公司仅依上述约定得以抗辩并拒绝返还，而非提出不予返还之诉请，亿众公司不予返还保证金的主张并不构成独立的给付之诉”而不予处理，有所不当，且增加当事人讼累。但因一审未对履约保证金返还进行实质审理，亿众公司亦未提起上诉，故履约保证金的返还问题不在二审处理范围。本院为减少当事人讼累，建议双方在二审中对此予以处理，但亿众公司明确表示不同意，故本院对此不予处理。 综上，林建明的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 维持成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初15427号民事判决第二项； 撤销成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初15427号民事判决第三项； 变更成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初15427号民事判决第一项“林建明于本判决生效之日起十日内向四川亿众合创实业有限公司支付租金329577元”为“林建明于本判决生效之日起十日内向四川亿众合创实业有限公司支付租金249577元”； 驳回四川亿众合创实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6472元，由四川亿众合创实业有限公司负担4540元，由林建明负担1932元。二审案件受理费7033元，由四川亿众合创实业有限公司负担1472元，由林建明负担5561元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 王 果 审判员 何广智 审判员 赵 韬 二〇二一年七月六日 书记员 袁 敬