甘肃省兰州市城关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘0102民初4242号 原告：兰州碧桂园房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区青白石街道碱水沟村188号2号楼。 法定代表人：张校峰，系该公司经理。 委托诉讼代理人：牛兴艳，甘肃金城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵治清，甘肃金城律师事务所律师。 被告：罗春辉，男，汉族，1979年2月28日出生，住甘肃省兰州市城关区。 被告：卿玉斌，女，汉族，1987年10月17日出生，住甘肃省兰州市城关区。 委托诉讼代理人：罗春辉（与被告卿玉斌系夫妻关系），男，汉族，1979年2月28日出生，住甘肃省兰州市城关区。 原告兰州碧桂园房地产开发有限公司（以下简称：碧桂园公司）诉被告罗春辉、卿玉斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司委托诉讼代理人牛兴艳、被告罗春辉及被告卿玉斌委托诉讼代理人罗春辉到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。 原告碧桂园公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的编号为2016预02893的《商品房买卖合同》及相关附件，并由被告配合原告办理注销合同备案手续；2、判令被告向原告腾退位于兰州市城关区青白石街道白道坪兰州××幢××单元××室；3、判令被告向原告支付违约金120291.45元；4、判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2016年1月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》及相关附件（合同编号：2016预02893，下称《合同》）。《合同》主要约定由被告购买原告位于兰州市城关区青白石街道白道坪兰州××幢××单元××号××商品房（下称：“该商品房”），房款共计801943元，并约定了银行按揭方式付款。后被告在中国邮政储蓄银行有限公司兰州市分行（以下简称邮储银行）贷款支付了部分上述购房款，原告为其提供连带责任保证。因被告未按约定向邮储银行偿还贷款，邮储银行要求原告履行保证责任，原告遂代被告偿还了贷款本金、利息、罚息即实现债权的费用。根据双方签订的《合同》附件四：合同补充协议第九条的约定，因被告拖欠银行按揭贷款导致原告承担保证责任代偿贷款的，原告有权选择解除《合同》且被告应当按照房屋总价款的15%向原告支付违约金。综上所述，合同的义务应当被诚实恰当的履行，被告拖欠贷款的行为违反了合同的约定和相关法律的规定，损害了原告的合法权益。同时，根据《合同》附件四的约定，本合同中原告的约定解除权条件已经达成，原告可以解除合同并要求被告按照约定承担违约责任。原告为维护自身合法权益，诉讼至法院，请求判如所请。 被告罗春辉、卿玉斌辩称，原告诉称基本属实，但原告诉请的违约金过高，请求予以减少。案涉房屋其于2018年年初以88万元的价格卖给了第三人李兵强，第三人已支付购房款35万元。 原告碧桂园公司围绕诉讼请求依法提交的证据有：1、《商品房买卖合同》；2、民事判决书2份；3、《贷款履行保证（代偿）责任通知书》1份；4、银行回单1份、碧桂园内部系统应收明细查询1份。被告罗春辉、卿玉斌对原告提供的上述证据均无异议。上述证据已经开庭出示和本院的审查，对其相应证明力，本院结合本案实际情况综合予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年1月20日，原告碧桂园公司与被告罗春辉、卿玉斌签订编号为2016预02893的《商品房买卖合同》，约定原告将其开发建设的位于兰州市城关区青白石街道白道坪村兰州××幢××单元××室出售给被告，购房款共计801943元，签订合同时支付201943元，余款600000元以银行按揭方式支付。该合同附件四（补充协议）约定，如因被告未能偿还银行贷款，贷款银行亦未能就抵押物行使优先受偿权，致使原告将被告欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用）支付给贷款银行的，被告自愿同意原告选择向被告追偿代付款项或解除与被告之间的《商品房买卖合同》，原告据此解除合同的，被告应按商品总价款的15%向原告支付违约金；商品房买卖合同因法定或约定解除的，如该商品房已交付给被告，被告必须于解除合同之日起十天内将该商品房完整交回原告。上述合同及补充协议签订后，被告依约向原告支付了购房首付款226579元。 2016年3月1日，被告罗春辉作为借款人、被告卿玉斌作为共同还款人、原告碧桂园公司作为保证人与中国邮政储蓄银行股份有限公司兰州市分行（以下简称“邮储银行兰州分行”）签订了《个人购房担保借款合同》，约定被告向邮储银行兰州分行借款60万元用于购买涉案房屋，借款方式为抵押加保证，被告以涉案房屋为借款提供抵押，原告承担阶段性连带责任保证，邮储银行兰州分行于合同签订当日向被告发放了贷款（将出借款汇入被告指定的原告银行账户）。后原、被告依约就案涉房屋买卖办理了合同备案手续，之后原告也依约向被告交付了涉案房屋，但因被告未按约向邮储银行兰州分行偿还贷款本息，截止2019年11月1日累计拖欠借款本金557415.71元及罚息20314.72元。2019年11月12日，中国邮政储蓄银行股份有限公司兰州市分行作为原告以罗春辉、卿玉斌、兰州碧桂园房地产开发有限公司为被告向本院提起诉讼，要求确认贷款提前到期，要求被告罗春辉、卿玉斌偿还借款本金及利息，要求碧桂园公司承担连带保证责任。本院于2019年12月28日作出（2019）甘0102民初13546号民事判决书，宣判后碧桂园公司不服，向甘肃省兰州市中级人民法院提出上诉，2020年11月26日甘肃省兰州市中级人民法院作出（2020）甘01民终3705号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。（2019）甘0102民初13546号民事判决书执行过程中，原告碧桂园公司于2020年12月25日代被告偿还了贷款本金、利息、罚息、实现债权的费用共计665162.04元。 本院认为，民事主体从事民事活动，约定遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定:“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，原、被告于2016年1月20日签订的《商品房买卖合同》及其附件以及原、被告与邮储银行兰州分行签订的《个人购房担保借款合同》，意思表示真实，内容约定合法，双方应依约诚信地履行自己的义务，原告依约履行了合同约定的合同备案手续并交付了房屋，但被告仅向原告支付了购房首付款201943元，银行按揭贷款支付的600000元因被告未依约向银行偿还，导致原告承担了担保责任。原告作为房地产开发企业，其向被告出售房屋的合同目的并未实现，且原、被告双方在合同中明确约定，如因被告未能偿还银行贷款，贷款银行亦未能就抵押物行使优先受偿权，致使原告将被告拖欠贷款银行的所有款项支付给贷款银行的，原告有权解除与被告之间的《商品房买卖合同》，且被告应在合同解除之日起十日内将房屋完整交回原告，并按商品房总价款的15%向原告支付违约金。被告就其与原告之间的案涉房屋买卖办理了合同备案手续，尚未办理产权手续，故被告仅享有对应的债权及物权期待权，对于被告将涉案房屋转让给案外人，仅是其与案外人之间又基于前述债权产生的新债权关系，新的债权关系受原债权的影响和制约，而原告作为原债权债务关系的债权人对于债权的行使不受新的债权关系的影响。故对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，并由被告腾退房屋、协助原告注销涉案房屋的《商品房买卖合同》网签备案登记的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告要求被告支付违约金120291.45元的诉讼请求，根据本案实际情况，违约金在本质上是弥补守约方的损失，而合同解除后，原告可收回房屋另行出售，考虑到当前房屋售价上涨的市场交易因素，原告并未因此遭受损失，且双方约定的违约金明显过高，故依据公平原则，对原告的该项诉讼请求,本院不予支持。 至于被告已支付给原告的案涉房屋购房款，因被告在本案中未提起反诉要求退还，本案不予处理，双方若为此发生纠纷应另案诉讼。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告兰州碧桂园房地产开发有限公司与被告罗春辉、卿玉斌于2016年1月20日签订的《商品房买卖合同》及其相关附件（合同编号：2016预02893）； 二、被告罗春辉、卿玉斌于本判决生效后15日内协助原告兰州碧桂园房地产开发有限公司注销对位于兰州市城关区青白石街道白道坪村兰州××幢××单元××号××商品房买卖合同网签备案登记； 三、被告罗春辉、卿玉斌于本判决生效后15日内向原告兰州碧桂园房地产开发有限公司腾退位于兰州市城关区青白石街道白道坪村兰州××幢××单元××号房屋； 四、驳回原告兰州碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 减半收取的案件受理费1353元，由原告兰州碧桂园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审判员  丁雨宁 二〇二一年七月十九日 书记员  陈丽丽