广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0111民初19268号 原告：谢德和，男，1977年5月14日出生，汉族，身份证住址福建省沙县。 委托诉讼代理人：曾祥发，广东未央律师事务所律师。 被告：朱金龙，男，1969年10月24日出生，汉族，身份证住址江西省抚州市崇仁县。 委托诉讼代理人：陈志德，广东桂商律师事务所律师。 原告谢德和与被告朱金龙租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢德和及其委托诉讼代理人曾祥发，被告朱金龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告谢德和向本院提出诉讼请求：1.被告向原告赔偿房屋物品损失40410元；2.被告向原告赔偿装修费48000元；3.被告向原告退还合同押金7600元；4.被告承担违约金41040元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年12月1日，原告与被告签订《门面租赁合同》，双方约定该商铺由原告作经营沙县小吃使用，并由原告装修布置。后，原告依约向被告支付每月的租金。2020年8月起，因政府对该商铺前的广陈路进行围蔽施工，造成原告无法正常经营。经原、被告协商一致，原告暂停经营，原告不收取该围蔽施工期间的商铺租金。2021年1月底，被告告知原告广陈路进行围蔽施工已完成，可正常经营，原告表示同意并在春节后回来正常经营，并缴交相关费用。但是，被告临时变卦并威胁原告要求补交停业期间的全部租金，否则将强行收铺，原告明确表示拒绝。待原告在节后回到即发现商铺已被被告强行回收，并商铺内物品转让给案外人。综上所述，被告违反合同约定，并强行解约已给原告造成了重大的经济损失。原告为维护自身的合法权益，依照法律及有关规定诉至法院，请求人民法院支持原告诉请。 被告朱金龙辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：涉案房屋是被告从出租人廖庆安处租赁过来后再转租给原告。双方约定，原告每月5日前应当缴纳租金，但是从2020年8月开始，原告均没有缴纳租金、水电费和租赁税费。2020年12月，因主管部门需要清缴租赁税费，但原告一直拖到2021年1月都没有缴纳。被告打电话给原告催缴，原告也没有回应。2021年2月，被告到当地房屋出租主管部门询问如何处理，被告知可自己做主处理房屋内物品。2021年3月20日左右，被告将涉案房屋转租给新租户，除高压锅和桌椅由新租户继续使用外，其余物品，由于太臭，被告均已委托新租户按废品处理。新租户承租涉案房屋后已重新进行了装修。另外，原告主张的物品中的空调、床铺由被告于2013年置办，其余物业由前任租户置办，均与原告无关，所以原告无权向被告主张赔偿损失。综上，原告拖欠租金和水电费，单方违约，应承担违约责任。被告未同意原告暂停经营，未同意免除围蔽施工期间的租金。原告因拖欠租金而违约，被告无需赔偿原告任何损失。原告还应当向被告支付欠付的租金和水电费。请法院驳回原告全部的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 落款日期为2018年12月1日的《门面租赁合同》载明：甲方（出租方，系本案被告）将位于钟××潭镇五龙岗村××号起个头位一间（系涉案房屋）租给乙方（承租方，系本案原告）经营使用，租期从2018年12月1日至2021年11月31日止。租金为3800元/月，在当月的1日至5日交给甲方，如超期不交租金，乙方自动取消承包合约。乙方先交给甲方保证金7600元作铺位押金。合同期满后，甲方将押金无息如数退还给乙方。如乙方无故退出，押金不予退还。如甲方中途不租，赔偿乙方损失。 审理中，被告向本院提交宅基地使用证、房屋租赁登记备案证明，用以证明被告出租涉案房屋的合法性，其中宅基地使用证证载面积为111.36平方米，房屋租赁登记备案证明载明被告出租给原告的涉案房屋地址为白云区广陈路58号102铺，面积为30平方米。经质证，原告对宅基地使用证、房屋租赁登记备案证明三性无异议，确认租赁的涉案房屋位于建筑一层，拥有合法权属证明。 另双方当事人均确认，原告系于2019年3月13日从案外人罗鸿钦处承继《门面租赁合同》，原告已向被告缴纳押金7600元。原告另表示，其于2019年3月13日承接涉案房屋后即开业经营，于2019年4月开始向被告缴纳租金、水电费及税费。开业后，原告对门头招牌、房屋墙壁、排风、油烟及下水道进行了翻新、装修。原告主张，其为承租涉案房屋及购买房屋内物品，向罗鸿钦支付了“打包款”176000元，其自行添置物品及室内装修，共花费50000元至60000元左右。原告向本院提交向罗鸿钦转款160000元的银行流水用以证明支付前述“打包款”的事实。经质证，被告对原告提交的银行流水不予认可，并向本院提交送货单一张，用以证明被告购置空调的事实；向本院提交金额为2000元的账单详情一张，用以证明涉案商铺的物品为上一手租户所留，原告并未添置任何物品。经质证，原告对送货单三性不予认可；对账单详情的真实性予以认可，但认为和本案并无关联。 原告于2020年8月29日向被告缴纳了2020年7月的租金、水电费、税费，至今未有缴纳2020年8月之后的租金、水电费、税费。关于未交租赁费用的原因，原告解释称，系由于涉案房屋门前于2020年9月9日开始修路，原告提出“开店减半租、不开店不收租”的方案，被告答复原告帮助原告向上一手房东廖庆安争取，随后原告没有继续开店。被告在庭审中确认原告曾因修路问题向其提出该减租方案，但表示因廖庆安仍正常收取其本人租金，故被告无力帮原告减租，不同意原告的减租方案。为证明该事实，被告向本院提交了与廖庆安签订的租赁合同及2020年9月、10月、11月、12月租金收据四张。租赁合同显示截止至2021年4月前，被告应交租金为9000元/月；四张收据均显示租金金额为9000元，经手人为“廖”。 根据原告提交的与被告的微信记录显示：被告于2020年9月8日发微信给原告告知“房东”意见为如有补贴按照国家政策执行，并向原告催要2020年8月份的租金。2021年1月10日，被告发微信给原告称，其本人已向廖庆安如数交清房租，要求原告补交欠缴租金，如被告次日不来，被告将另行转租。2021年1月12日，被告称如原告这两天再不来，被告将注销相关租赁登记并终止合同。原告当天回复称因修路导致其无法做生意，故无力交房租。经质证，被告对微信记录真实性无异议，但表示其并未同意免除原告租金。虽然涉案房屋附近确实在修路，但其并不清楚原告的经营有无受到影响。廖庆安也系正常向被告收取租金。 原告另表示，2021年1月16日，原告及其配偶至涉案房屋处找被告面谈，发现涉案房屋被锁住。原告遂打电话给被告，要被告下楼。被告下楼后提出，原告必须交清欠付的4个月房租，才将涉案房屋的钥匙交付原告。原告不同意交租，随后回老家过年。过年回广州后，发现被告已将涉案房屋内的物品出卖。根据被告提供的通话记录显示，双方在2021年1月16日有12秒的通话时间记录。被告确认涉案房屋的门锁由其换掉，但抗辩换锁时间为2021年1月底，且换锁时曾致电原告告知如原告如数交清房租，会将钥匙交还原告，另被告不确认原告于2021年1月16日曾至涉案房屋处与其面谈。 被告确认于2021年3月25日、26日左右处理涉案房屋内物品。被告称在处理物品前曾致电原告，但现无法提交证据证实。原告否认曾接到被告关于处理其物品的通知。原告向本院提交物品清单，载明涉案房屋内的物品及其购置价。原告主张其根据回忆，统计涉案房屋内物品购置总价为41040元。被告对原告提交的物品清单无异议，但对物品价格有异议，主张上述物品价值仅为8个月房租租金。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，《门面租赁合同》签订以及双方就欠租发生争议均发生于《中华人民共和国民法典》施行前，故本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。 根据本案查明事实，原告自2020年8月开始欠缴租金，关于欠缴租金的原因，原告解释称系由于修路影响经营所致，本院分析如下：首先，涉案房屋门前修路系自2020年9月9日开始，原告欠缴2020年9月8日前的租金与修路无关，根据《门面租赁合同》的约定，超期不交租金，被告可以自动取消合约，故原告无正当理由，没有缴纳2020年9月8日前租金的行为本身已构成根本违约；其次，虽然涉案房屋门前修路系属事实，但根据现有证据显示，双方当事人并未达成减租或免租的协议，原告亦无提交充分证据证明2020年9月9日至2021年1月期间的门前修路足以造成涉案房屋不符合适租条件，故原告拒不缴纳2020年9月9日至2021年1月期间的租金理据并不充分，本院不予采纳。综上，原告欠缴2020年8月至2021年1月期间的租金，其行为已构成根本违约，被告享有单方解除权，有权单方解除《门面租赁合同》。原告诉称于2021年1月16日至被告处，发现涉案房屋门锁已换，即致电被告，并与被告进行面谈。被告虽对双方交涉时间有异议，但双方各自陈述的交涉内容基本吻合，结合双方确实在当天进行了短暂电联，印证了原告陈述致电被告要求其下楼交涉这一细节，故结合现有证据，本院认为原告的陈述具有可信性，对涉案房屋至迟于2021年1月16日已由被告上锁收回的事实，本院予以采纳，结合被告于2021年1月12日在微信中通知原告，如这两天原告再不来，将注销相关租赁登记并终止合同，该通知应视为被告已作出解约的意思表示，综合以上分析，本院认定《门面租赁合同》于2021年1月16日已解除。 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，违约方应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告对《门面租赁合同》无法继续履行负根本违约责任，且并无证据证明被告在履行租约过程中存在违约行为，原告依约无权要求被告退还押金7600元，承担装修损失并支付违约金，本院对原告的前述诉讼请求均予以驳回。 关于涉案房屋的物品，被告虽有权解除《门面租赁合同》，但应当在清空房屋时通知原告收回其自有物品，现被告确认于2021年3月25、26日委托案外人清理房屋内物品，但并无证据证实已通知原告，被告擅自清理原告物品的行为已侵害了原告的合法财产权益，被告确认部分物品已交由新租户使用、部分物品按废品处理，故涉案房屋内物品事实上已无返还可能，原告要求被告赔偿物品损失的诉讼请求合理合法，本院予以支持。关于被告抗辩涉案房屋内空调为其购置，其他物品为上一手租户所留的意见。从举证情况来看，被告提交的送货单、账单详情并不足以证明涉案房屋内空调为其购置或涉案房屋内物品的归属情况；被告亦并无举证证明在出租房屋时向原告交接相关物品。原告为涉案房屋的承租人，实际使用涉案房屋及屋内物品对外经营，从常理推断，亦享有涉案房屋内物品的所有权，且原告亦已举证证明向上一手租户罗鸿钦支付“打包款”用于承租涉案房屋并购买屋内物品，故被告抗辩涉案房屋内空调为其购置，其他物品为上一手租户所留，其不应向原告承担赔偿责任的意见理据不足，本院不予采信。 原告向本院提交的物品清单，被告并无异议，本院予以采信。但原告主张的物品金额为回忆的购置价，该物品金额并无任何证据佐证，本院无法予以认定。被告在庭审中陈述上述物品价值为8个月房租，即30400元，属于处分其权利，该价值总额没有低于物品市场均价，本院予以采纳。关于被告赔偿原告物品损失金额，除本院查明的前述事实外，还应结合以下几个因素考虑：1.原告对于被告锁门行为系属明知，且知晓拒不交租后被告可能收回涉案房屋的不利后果，但仍选择回家过年，主观放任了损害发生，对物品损失的产生也具有一定过错；2.原告系承继案外人租约，部分物品已经过使用；3.原告自行经营了一段期间，所用物品产生一定的折旧；4.被告锁门后，原告仍拒不交租，至被告清理物品之时又经数月，应酌情考虑物品的贬损。综合以上因素，再结合原、被告双方履约的表现，本院酌情认定被告应赔偿原告的损失为15000元，原告诉请中超出前述金额的标的部分，本院不予支持。至于原告欠付被告租金的问题，被告没有在本案中提出反诉，被告可以另循法律途径解决。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下: 一、本判决生效之日起七日内，被告朱金龙赔偿原告谢德和物品损失15000元； 二、驳回原告谢德和其他的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1521元，由原告谢德和负担1346元、被告朱金龙负担175元并于本判决生效之日起三日内直接支付给原告谢德和。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  段静楠 二〇二一年七月十三日 书记员  麦逸纯