沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0112民初8817号原告：张孟华，女，1971年8月27日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托代理人：周天娇，系辽宁灜沈律师事务所律师。被告：沈阳嘉尚置业有限公司，统一社会信用代码91210100MA0P4Q0886，住所地沈阳市浑南区创新路155-5号710室。法定代表人：潘宁，系经理。委托代理人：解华，女，1979年3月29日出生，汉族，系该公司法务，住沈阳市大东区。原告张孟华与被告沈阳嘉尚置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张孟华委托代理人周天娇，被告沈阳嘉尚置业有限公司委托代理人解华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张孟华向本院提出诉讼请求：一、判令被告赔偿原告至实际交付合格房屋之日止的逾期交房违约金16,420元（自2020年10月31日起，以1,156,338元为基数按日万分之一计算至实际交付之日止，暂计算至2021年3月22日）；二、判令被告赔偿原告因此支付的律师费2,000元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年6月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于沈阳市浑南区，建筑面积133.34平方米的房屋，房屋总金额1,156,338元，被告于2020年10月30日前向原告交付房屋。合同签订后，原告按约定支付了房屋全部价款，但被告至今未向原告交付房屋。经原告向多个主管部门了解得知，案涉房屋所在楼栋未经验收合格，也未取得竣工验收备案。因此，被告开发建设的整个小区的房屋已被沈阳市浑南区城市建设局责令停止交付。依据《商品房买卖合同》逾期交房违约责任的约定，自合同约定的最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，故原告诉至法院，请求法院维护其合法权益。被告沈阳嘉尚置业有限公司辩称，原告张孟华诉请法院判令被告承担逾期交房违约金（自2020年10月31日起至具备交付条件并实际交付止），而事实上在双方所签《商品房买卖合同》第八约定的交房日（2020年10月30日）之前，案涉房屋已经具备了交付条件，即“该商品房经验收合格”，根据《商品房买卖合同》附件四第五条第2款的约定，“该商品房经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》（以下简称：三证），即案涉房屋在合同约定交房日（2020年10月30日）之前，已按双方合同的约定具备了上述3个足以证明商品房已验收合格达到交楼条件的“三证”，且被告已书面通知（通过邮政快递送达并签收）原告于合同约定交楼日办理收房手续，符合双方合同约定，不构成逾期交楼违约行为，原告系因自身原因无合法理由拒绝收房，应依法承担自合同约定交房日之后的相关责任，故法院应当驳回其诉讼请求。迫于沈阳恒大盛京印象项目部分无理拒收楼业主聚众闹事，沈阳市浑南区城市建设局于2020年11月3日向被告下发了《责令停止交付通知单》，称被告违反《沈阳市商品房交付使用管理办法》的规定，未取得《沈阳市商品住房交付使用条件确认书》，需停止交付房屋立即整改。原告据此认定被告尚不符合交楼条件，至今拒收房屋，且诉请被告承担逾期交楼违约责任。对此，被告认为，城建局认定被告未取得沈阳市商品住房交付使用条件确认书的情况下交房属于违规交房，而要取得沈阳市商品住房交付使用条件确认书的前提是要取得《建筑工程竣工验收备案表》，但是，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条以及国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第十六条均规定，“建设单位收到建设工程竣工验收报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用。”即房屋竣工验收合格为房屋交付的法定条件，而非取得《建筑工程竣工验收备案表》，按照上述法律、行政法规以及双方的合同约定，被告在合同约定交楼日之前已具备合同约定商品房经验收合格可交楼的“三证”，即可视为案涉房屋已经验收合格交付使用的条件已经满足，则在此之后通知业主交楼则不构成逾期交楼。而根据国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第四十九条规定的“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”该行政法规是备案制度的法律依据，而备案仅是告知性的，无需行政机关批准及回复，且备案是在工程竣工验收合格后进行的，备案与否并不影响竣工验收合格的效力。工程竣工验收合格才是房屋交付的法定条件，而备案不是法律、行政法规规定的交付条件和标准。按照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内,依照本办法规定,向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案”等相关规定,建设行政主管部门对于建设工程质量监督管理实行备案审查制度而非行政许可制度,即关于建设工程竣工验收备案的规定为管理性强制性规定而非效力性强制性规定。法律、行政法规也并未规定取得《建筑工程竣工验收备案表》是商品房验收合格及交付的必要条件。因此，虽然沈阳市浑南区城建局下发《责令停止交付通知单》写明“被告违反了《沈阳市商品住房交付使用管理办法》”需停止交付房屋，但《沈阳市商品住房交付使用管理办法》属于地方政府规章，且也仅仅属于管理性规范，而《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，只有违反法律和行政法规的强制性规定，才能确认合同无效。强制性规范包括管理性的强制性规范和效力性的强制性规范，管理性规范旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该合同在民商法上的效力，只有违反了效力性的强制性规范，才应当认定合同条款无效。本案当事人双方所签的《商品房买卖合同》附件四中关于商品房验收合格的约定（即具备“三证”）并未违反我国法律、行政法规的效力性的强制性规范，此合同条款约定合法有效，对双方当事人具有法律约束力，现被告已举证证明在合同约定的交房日期之前已具备了合同约定的商品房验收合格交付使用的三个必要条件（三证齐全），通知原告于合同约定交楼日收房不构成违约。经审理查明，2018年6月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于沈阳市浑南区，建筑面积133.34平方米的房屋，房屋总金额1,156,338元。合同第八条约定，“出卖人应当在2020年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格”。合同第九条约定，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金”。合同第十一条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人；同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴交物业管理费及相关费用”。双方签订的《商品房买卖合同》附件四中第五条第2款约定，“该商品房经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。合同签订后，原告按约定支付了房屋全部价款。工程竣工后，被告于2020年10月31日通过邮寄方式向原告发出收（验）楼通知书，原告于2020年11月1日签收。原告认为，案涉房屋不符合交房条件，未收房，并诉至法院要求被告赔偿其逾期交房违约金。另查明，2019年10月30日，被告会同施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位联合对案涉房屋楼盘进行验收，并联合出具《房屋建筑工程竣工验收报告》。后被告于2020年8月取得案涉房屋楼盘电梯的《特种设备使用标志》，又于2020年10月27日取得案涉房屋楼盘的《特殊建设工程消防验收意见书》，验收意见为：该工程消防验收合格。再查明，2020年11月3日，沈阳市浑南区城市建设局向被告沈阳嘉尚置业有限公司下达《责令停止交付通知单》，写明“2020年11月2日，接到群众投诉，反映你单位建设的恒大盛京印象二期6#、7#，三期4#、10#、11#、14#、E#、F#、G#在未取得《沈阳市商品住房交付使用条件确认书》情况下交付使用，经我局调查，情况属实。以上行为，违反了《沈阳市商品住房交付使用管理办法》第十二条规定，现责令你单位立即整改，停止交付使用行为。”上述事实有原、被告陈述及商品房买卖合同、《责令停止交付通知书》、收楼通知书、快递单明细、快递签收截图、工程竣工验收报告、消防验收意见书、电梯特种设备使用合格证等证据在卷为证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告已履行了支付购房款的义务，被告应按约定日期将符合合同约定交付条件的商品房交付给原告。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四中第五条第2款及《商品房买卖合同》第八条约定，以及被告提供的工程竣工验收报告、消防验收意见书、电梯特种设备使用合格证，可知案涉房屋符合合同约定的交付条件，且被告已通过邮寄方式书面通知原告对案涉房屋进行验收，被告已履行相关交付义务，故关于原告提出案涉房屋未经竣工验收备案不具备交付条件的理由，没有事实和法律依据，不予支持。关于原告提出拒绝收房原因是沈阳市浑南区城市建设局向被告下达整改通知，认定被告违规交房的问题，因该通知属行政管理性行为，不影响原、被告双方按约履行合同项下各自义务，且案涉房屋所在小区已有大部分业主办理了入住手续，并实际居住，亦未对房屋主体质量问题提出异议，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条一款、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告张孟华的诉讼请求。案件受理费261元，由原告张孟华承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 王 莹人民陪审员 王 晶人民陪审员 侯 强二〇二一年七月十二日书 记 员 王思慧本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。