四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终2675号 上诉人（原审原告）：李寅贤，男，1982年11月12日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。 被上诉人（原审被告）：四川省清凤现代房地产开发有限责任公司。住所地：四川省成都市金堂县赵镇十里大道二段12号2楼。 法定代表人：詹金菊，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：马力，四川乐伯乐律师事务所律师。 原审第三人：成都众房科技有限公司。住所地：四川省成都市武侯区人民南路四段25号附9号。 法定代表人：龚伟。 上诉人李寅贤与被上诉人四川省清凤现代房地产开发有限责任公司（以下简称清凤房地产公司）、原审第三人成都众房科技有限公司（以下简称众房公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初9709号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用第二审程序通过网络公开开庭独任审理了本案。上诉人李寅贤和被上诉人清凤房地产公司的委托诉讼代理人马力到庭参加了诉讼。原审第三人众房公司经本院依法传唤未到庭，本院依法对其进行了缺席审理。本案现已审理终结。 李寅贤上诉请求：1.撤销四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初9709号民事判决，改判支持李寅贤一审的全部诉讼请求。事实与理由：一、本案在审理中存在程序违法。清凤房地产公司对李寅贤提供的关键证据销售现场照片、销控表和业主公开信等未进行质证。二、根据《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》）第三十九条“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”、开发商提供的《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）第四条约定，就是属于“不合理的减轻或免除出卖人承担的责任”，该条款应当无效，根据合同约定应该以主合同为准。原审法院依据的补充协议第四条约定，认为开发商进行的规划更改无需履行通知义务是错误的。根据《商品房买卖合同》中第十二条、十三条的约定，李寅贤有权解除合同。三、原审法院对主要矛盾认定不清。是否引进家乐福并非争论焦点，李寅贤也接受重新引进沃尔玛。引进的商超虽然变了，但是xx号店铺主要客流通道旁的自身价值未变。李寅贤不能接受开发商将xx号商铺门口重要的客流通道封堵，导致店铺商业价值丧失。四、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，开发商的销售广告和宣传资料对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。从证据“现场销控表”和相关广告可见，负一楼xx号店铺旁边的主要客流通道对该商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。xx号因为靠近该主要客流通道，单价为38464元每平方，而不靠近该通道的店铺单价远低于xx号店铺，比如74号单价为17472元每平方、108号单价为14918元每平方、92号单价为20507元每平方。可见，xx号旁边的主要客流通道是否存在对该商铺买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为合同内容，开发商不能随意更改规划而不做通知。六、开发商对主要客流通道进行封堵，并将其改变性质成为消防通道，直接导致客流量降为零，造成xx商铺口岸价值丧失，使用功能受到影响，这都是客观存在事实。原审法院判决中却认为开发商所做的规划设计改变“并非直接涉及商铺部分”，无需履行通知买受人义务。这是事实认识不清。 清凤房地产公司认为：清凤房地产公司在家乐福未能入驻后及时引入沃尔玛超市，并未对李寅贤投资造成任何影响，并且双方也未就将家乐福是否入驻作为双方合同条款，补充协议第18条约定了相关宣传资料和广告不作为合同内容，李寅贤的该主张无法律依据。李寅贤所称的改造对其生产产生影响，实际上案涉项目早在2016年就已竣工验收，后续沃尔玛超市入驻后进行装修行为本身也不会对李寅贤的投资行为造成影响，也不会对李寅贤的商铺价值产生影响，而李寅贤投资商铺本身就属于商业投资行为，该行为与其是否经营是否宣传是否打造有直接关系，本身就具有一定商业风险。李寅贤的产权证早已办理完成，双方合同已经履行完毕。综上，李寅贤的上诉请求无事实依据和法律依据，请求驳回。 李寅贤向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除与清凤房地产公司于2015年12月30签订的《商品房买卖合同》；2.判决清凤房地产公司返还购房款1031554元、代办产权费用35421元（包括契税款30947元、交易手续费2579元、印花税516元、产权登记费550元、维修资金款829元）；3.判决清凤房地产公司按合同约定支付总房价10%的违约金计103155元；4.清凤房地产公司按年利率7%赔偿损失，暂计277966.63元（赔偿金额按年利率7%计算，分别按购房款、其税款、交易手续费、印花税、产权登记费、维修资金款、团购费的支付时间赞计算至2020年6月18日，之后的赔偿金按年利率7%计算，按2020年6月18日计算至相关款项实际还清之日止）；5.判令清凤房地产公司承担本案诉讼费用、送达费用；6.清凤房地产公司按照判决金额向李寅贤支付相关税费由李寅贤自行向税务机关申报缴交，清凤房地产公司不代缴税费。 一审法院认定事实：2015年12月30日，李寅贤、清凤房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定李寅贤购买清凤房地产公司开发的xx号商铺一套，预测建筑面积30.19平方米、单价为每平方米44947.89元，总价款为1031554元。合同第十二条约定：“出卖人按照批准的规划、设计建设商品房。该商品房销售后，出卖人不擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更”。《补充协议》第四条约定：“在不影响买受人所购商品房质量的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，出卖人对原规划设计方案作出局部的调整，采取现场公示、快递寄送等合理方式通知买受人，买受人不要求出卖人必须通过书面通知，买受人仍同意继续履行合同。若变更无需依法经过规划部门批准或设计单位同意的，则在不影响买受人所购商品房质量的前提下，买受人承诺同意出卖人对原规划设计方案进行调整，出卖人不承担赔偿责任。”“如出卖人对房屋进行主合同第十二条所列项目之外的内容进行规划、设计变更，或规划、设计变更未涉及买受人房屋所在分期建设部分或未实质影响商品房整体质量及使用功能的（如小区园林设计、车位位置等），则出卖人无须另行通知买受人，买受人同意接受该变更并如期接受交房。” 合同签订后，李寅贤向清凤房地产公司付了购房款。2017年11月3日，李寅贤向清凤房地产公司支付了代为办理产权税费共计35421元。2019年1月8日，李寅贤取得案涉房屋的不动产权证。2020年5月28日，李寅贤向清凤房地产公司邮寄了《拒绝收房告知书》。 清凤房地产公司在出售诉争房屋时，宣传资料及宣传公众号称家乐福入口独立产权小钢铺，亚洲最大家乐福入驻。清凤房地产公司与成都家乐福超市有限公司于2015年5月7日签订《物业租赁合同》，约定成都家乐福超市有限公司租赁清凤房地产公司物业开设超市。2018年2月8日，清凤房地产公司与成都家乐福超市有限公司签订《物业租赁合同解除确认协议》，确认因成都家乐福超市有限公司原因导致双方签订的《物业租赁合同》于2017年6月22日解除，同时对解除合同的后果进行了处理。2018年2月12日，清凤房地产公司与沃尔玛（四川）百货有限公司签订《房屋租赁协议》，沃尔玛商场于2018年12月13日开业。 一审法院认为，李寅贤、清凤房地产公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，合法有效。李寅贤向清凤房地产公司支付了案涉商铺的价款及代办产权证的税费，且已于2019年1月8日取得商铺的产权证，双方的权利义务已经履行完全。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定：债务已经按照约定履行，合同的权利义务终止。关于李寅贤诉称清凤房地产公司擅自改变规划且未履行通知义务的问题。经查，《商品房买卖合同》约定清凤房地产公司改变案涉商铺的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人。《补充协议》第四条约定：“如出卖人对房屋进行主合同第十二条所列项目之外的内容进行规划、设计变更，或规划、设计变更未涉及买受人房屋所在分期建设部分或未实质影响商品房整体质量及使用功能的（如小区园林设计、车位位置等），则出卖人无须另行通知买受人，买受人同意接受该变更并如期接受交房。”李寅贤诉称清凤房地产公司改变规划设计的内容，并非直接涉及商铺部分，而系地下负一层的防火门由卷帘防火门改为了双重玻璃加墙体的防火门。清凤房地产公司改变的该部分内容不属于合同约定的清凤房地产公司应当履行通知义务的范畴以及李寅贤可以据此解除合同的情形。李寅贤以此为解除合同的理由，一审法院不予支持。关于李寅贤辩称因防火门改变和家乐福超市未引入导致人流量减少，其购买商铺目的无法实现的问题。一审法院认为，家乐福超市是否引入以及防火门如何设置，并非合同内容，且清凤房地产公司已经引入沃尔玛超市，李寅贤购买商铺的合同目的并非不能实现。李寅贤诉请解除合同亦不符合法律规定的“其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形，诉讼请求缺乏合同及法律依据，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回李寅贤的诉讼请求。一审案件受理费减半收取为9006元，由李寅贤负担。 二审审理中，李寅贤提交了xx号商铺与其他商铺在销售现场的价格对比照片、最高人民法院司法案例研究院2020年11月3日发布的《商品房交付条件及开发商逾期交付责任、办证义务裁判指导意见汇总》。拟证明xx号商铺旁边的主要客流通道存在与否，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，因xx号商铺旁主要客流通道被堵，直接造成商铺成为死铺，商铺功能和价值无存。案例证明开发商对消防设施等公共部分的设计更改也是要承担违约责任。 清凤房地产公司质证认为，照片一审中已质证，不能反映具体的拍摄地点以及相关信息；案例不是证据，清凤房地产公司已经向李寅贤交付了符合双方约定的商铺，不存在李寅贤所称的事实与理由。 本院审查认为，xx号商铺与其他商铺在销售现场的价格对比照片不能认定是否存在设计变更或者规划变更的事实，案例仅为参考意见，是否应当参考由人民法院确认。 二审审理中，各方当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。 二审另查明，二审中李寅贤陈述其所述的设计变更是指原设计的卷帘门变更为带墙体的玻璃门。 本院认为，根据二审查明的案件事实，一审审理中，清凤房地产公司已经对李寅贤提供的销售现场照片、销控表和业主公开信等进行了书面质证，李寅贤认为未质证与事实不符。二审中，李寅贤认为《商品房买卖合同》应当解除的理由一是清凤房地产公司变更设计导致所购买的xx号店铺门口重要的客流通道封堵、店铺商业价值丧失，二是购买xx号商铺每平方米单价38464元远高于其他商铺。 对于李寅贤认为《商品房买卖合同》应当解除的理由一是清凤房地产公司变更设计导致所购买的xx号店铺门口重要的客流通道封堵、店铺商业价值丧失的问题。本院认为，根据李寅贤当庭陈述的事实及其提交的照片看，李寅贤认为清凤房地产公司将原设计的卷帘门变更为带墙体的玻璃门，就其自己陈述的内容看，与其又主张“开发商对主要客流通道进行封堵”与事实不符，即便是李寅贤认为“清凤房地产公司将原设计的卷帘门变更为带墙体的玻璃门”，这也仅是商铺通道的防火消防隔断方式进行改变，并非对商铺通道进行“封堵”。一审法院根据《补充协议》第四条“如出卖人对房屋进行主合同第十二条所列项目之外的内容进行规划、设计变更，或规划、设计变更未涉及买受人房屋所在分期建设部分或未实质影响商品房整体质量及使用功能的（如小区园林设计、车位位置等），则出卖人无须另行通知买受人，买受人同意接受该变更并如期接受交房”的约定，认为清凤房地产公司将防火门由卷帘防火门改为了双重玻璃加墙体的防火门不属于合同约定的清凤房地产公司应当履行通知义务的范畴以及李寅贤可以据此解除合同的情形正确。 对于李寅贤主张购买xx号商铺每平方米单价38464元远高于其他商铺价格的问题。本院认为，李寅贤与清凤房地产公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方自愿达成的，该合同中约定的单价是双方自愿协商达成的，内容不违反法律法规的强制性规定，也未依法变更或撤销，应当认定有效。李寅贤以单价高于其他商铺价格主张解除合同的理由不符合法律规定。 综上，李寅贤的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费18012元，由李寅贤负担。 本判决为终审判决。 审判员  白福群 二〇二一年七月十四日 书记员  杨珍梅