辽宁省沈阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽01执复431号申请复议人（异议人、利害关系人）：齐仲兴，男，1970年7月5日出生，汉族，住址山西省定襄县。委托代理人：陈向前，北京市中勤律师事务所律师。委托代理人：李彦龙，北京市中勤律师事务所实习律师。申请执行人：沈阳利丰商贸合伙企业（有限合伙），住所地沈阳市沈河区大南街363-1号453。执行事务合伙人：杜广涉，系该公司总经理。被执行人：辽宁祥威建设集团有限公司，住所地沈阳市沈河区热闹路99号。法定代表人：王建祥。申请复议人齐仲兴不服沈阳市和平区人民法院（以下简称“执行法院”）（2021）辽0102执异418号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人齐仲兴向执行法院提出执行异议，请求撤销法院关于沈阳市沈河区热闹路99号房产及项下土地使用权的司法拍卖。异议理由：异议人对被执行人享有合法债权，系被执行人其他执行案件的申请执行人，系本案利害关系人。中国农业银行沈阳房地产联合开发公司（以下简称“农业银行”）与被执行人债务纠纷一案，沈阳市中级人民法院审理后作出（2006）沈民（2）房初字第××号民事判决书，判决“被告辽宁祥威建设集团有限公司于本判决生效后30日内一次性给付原告中国农业银行沈阳房地产联合开发公司欠款15,427,682.16元；被告辽宁祥威建设集团有限公司于本判决生效后30日内一次性给付原告中国农业银行沈阳房地产联合开发公司欠款15,427,682.16元利息（从2005年1月1日起开始计算至2006年8月31日止，按中国人民银行逾期贷款利率计算）”。农业银行虽向沈阳市中级人民法院申请强制执行，但未获分文偿付。2007年12月28日，沈阳市中级人民法院作出（2007）沈法执字第374号执行裁定，终结本次执行程序。2020年9月6日，异议人通过京东拍卖取得上述债权。2020年12月24日，沈阳市中级人民法院作出（2020）辽01执异1590号执行裁定，变更齐仲兴为（2007）沈法执字第374号执行案件的申请执行人。至此，异议人已成为被执行人其他执行案件申请执行人和本案利害关系人。和平法院在拍卖公告中，未如实公告拍卖标的的真实状况，严重违反网络司法拍卖程序，损害了异议人作为利害关系人的合法权益。经异议人实地查看，案涉房产除了此次竞买公告中的已取得不动产登记部分建筑面积2,547.03平方米外，还有一栋尚未办理初始登记的五层大楼，建筑面积11,000平方米。该楼面积巨大，远超过拍卖公告中所示建筑面积2,547.03平方米，且一层因紧邻热闹路，被多家商户租赁经营使用，且以被执行人法定代表人王建祥的名义对外出租，收取租金收益巨大，对拍卖价格有着重大影响。该楼虽为无证房屋，是否具备办理初始登记条件无法确定。即使该楼不具备办理初始登记的条件，依据《最高人民法院关于转发住房和城建建设部的通知》，“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时……不具备初始登记条件的，原则上进行‘现状处置’，即处置前披露房屋不具备初始登记的现状,买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋,后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责”。和平法院在拍卖公告中,应当如实披露该楼的面积、权属状况。和平法院隐瞒此次拍卖标的中包括一栋建筑面积约11,000平方米的大楼，致使其他竞买人无法充分了解拍卖标的的真实状况，降低了其他竞买人的竞价意愿，导致被执行人名下房产价值被严重低估，降低了异议人作为被执行人的其他债权人债权受偿的可能性。我方在拍卖过程中知道对案涉房产进行了公告拍卖，但不知道其中包括该楼在内，故没有参与竞买。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条规定，“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：……（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形”。为维护自身合法权益，特提出执行异议，望法院审查，支持异议人的异议请求。申请执行人利丰公司答辩称，异议人所述的另一栋五层大楼建筑面积11,000平方米未办理初始登记无事实依据。据我公司了解，异议人所提到的房屋已经有产权人办理了产权登记，与本案执行标的物并无直接关联，本案执行无任何问题。拍卖公告中明确表明拍卖房屋的建筑面积为2,547.03平方米，明确表明以现状拍卖，申请执行人参与竞拍，已接受了标的物的现状，与异议人无关。执行法官的行为不存在任何问题，异议人的异议没有事实及法律依据。对对方提交证据材料的真实性没有异议，对证明目的有异议。该证据并不能直接证明法院在执行过程中有任何错误执行行为，况且拍卖公告中已明确载明拍卖的面积、位置、用途等详细信息，并明确说明标的物以现状拍卖。异议人在拍卖公告发出时就已知道，其作为有意竞买者理应自行到现场查看，了解标的物实际情况，最终做出决定是否参与竞拍。异议人在法定时间内未实地勘察，未参与竞拍，表明其自愿放弃本次竞拍。事后提出法院执行行为有异议，不符合法定程序，法院执行行为没有异议，已明确表明现状交付，所以异议人的异议请求不应被支持。执行法院查明，2010年6月1日，2010年6月1日，执行法院作出（2010）沈和民三初字第9号民事判决书，判决内容为：“一、被告辽宁祥威建设集团有限公司于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行借款本金400万元；二、被告辽宁祥威建设集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行利息2,540,489.09元（截至2010年5月28日），并从2010年5月29日起按照中国人民银行利率管理办法给付利息至本判决确定给付之日止；三、上述款项到期未受清偿时，原告中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行可依法对被告辽宁祥威建设集团有限公司提供的位于沈阳市沈河区热闹路99号（建筑面积2,547.03平方米）房屋行使抵押权优先受偿；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”；判决生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，2010年7月14日，中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行向执行法院申请强制执行，执行案号：（2010）沈和执字第1499号。2020年11月3日，本案恢复执行，案号：（2020）辽0102执恢1499号；执行过程中，执行法院于2019年6月27日作出（2019）辽0102执异393号执行裁定书，变更利丰公司为（2010）沈和执字第1499号执行一案的申请执行人。执行法院另查明，2021年2月8日，执行法院作出《竞买公告》，公告相关内容：和平法院将于2021年2月24日10时至2021年2月25日10时止在和平法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动，拍卖标的位于沈阳市沈河区热闹路99号（建筑面积2,547.03平方米），规划用途办公，土地使用者辽宁祥威建设集团有限公司，该房产所述土地相关信息由买受人自行了解。房产未腾空，成交后腾空，土地使用权面积为1,281平方米（该土地上有两处违建，一处为门卫另一处为库房，未计入本次评估范围，因上述两处违建产生的问题由买受人自行了解解决，法院不予处理）。估价对象目前已断水、断电、停暖、停气，在价值时点，估价对象维护状况较差，详细信息请见评估报告书，具体情况以实际看样为准，请买受人自行了解，由此引发的纠纷法院不予处理，请谨慎参拍。标的物以现状进行拍卖，其外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准。房地产的实际面积以过户时登记机关确定为准。本院对房屋外观、质量问题、结构调整、固定装修损坏、房地产面积差异等不作担保，由买受人自行承担相关责任，由此产生的问题也不影响拍卖成交结果及成交价格。标的物具体信息详见评估报告，具体情况以竞买人实际看样为准，未看样的视为对本标的物现状的认可，责任自负。竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖标的物的完全了解，并接受标的物一切已知及未知瑕疵，法院不承担瑕疵担保责任。特别提醒：标的物以实物现状为准。外观、内在全部情况，存在的抵押、租赁、拖欠税、费等债务负担，存在的违法处罚、保险、年检等，现存的及潜在的实物及法律上的瑕疵，在过户过程中相关管理部门的具体要求等，竞买人自行了解，本院不承担担保责任，本院不负责处理以上事项。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的现状的确认，责任自负。另查明，2021年3月22日，执行法院出具（2020）辽0102执恢1499号执行裁定书，内容：“依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，该标的在淘宝网上以在评估总价17,503,200元基础上降幅30%，即12,252,240元作为第一次拍卖保留价进行拍卖，因无人竞买流拍，且申请人不同意按一拍保留价接受以上拍卖财产抵债。现该标的以在第一次拍卖价12,252,240元基础上降幅20%，即9,801,792元作为第二次拍卖保留价在淘宝网进行拍卖，竞价增价幅度为10,000元，保证金数额为1,960,000元，最终成交价为12,851,792元，买受人为沈阳利丰商贸合伙企业（有限合伙）……裁定如下：一、将被执行人辽宁祥威建设集团有限公司名下位于沈阳市沈河区热闹路99号（建筑面积2,547.03平方米）房产及项下土地使用权（使用权面积1,281平方米，地号：021400111）交付给买受人沈阳利丰商贸合伙企业（有限合伙），房产所有权及相关权利义务自本裁定送达买受人沈阳利丰商贸合伙企业（有限合伙）时起转移。二、买受人沈阳利丰商贸合伙企业（有限合伙）可持本裁定到有关管理机构根据该机构相关规定办理房产相应权利登记手续。三、强制注销被执行人辽宁祥威建设集团有限公司名下位于沈阳市沈河区热闹路99号（建筑面积2,547.03平方米）房产及项下土地使用权（使用权面积1,281平方米，地号：021400111）的抵押权登记”。拍卖成交后，申请执行人已于2021年3月9日向和平法院缴纳2,370,610.31元。执行法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条规定，“有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；（二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的；（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；（四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的；（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的”。关于本案，经审查异议人提交的证据材料及当事人双方陈述，执行法院认为，根据执行法院2021年2月8日在淘宝网发布的案涉房产《竞买公告》五、特别提醒，本次拍卖“标的物以实物现状为准。外观、内在全部情况，存在的抵押、租赁、拖欠税、费等债务负担，存在的违法处罚、保险、年检等，现存的及潜在的实物及法律上的瑕疵，在过户过程中相关管理部门的具体要求等，竞买人自行了解，执行法院不承担担保责任，执行法院不负责处理以上事项。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的现状的确认，责任自负”。公告条款中明确载明以实物现状为准，拍卖过程中，拍卖公司已给予合理的看房机会和具体的看房日期，竞买公告对案涉房屋的具体信息也予以说明。但异议人在拍卖过程中未提出异议，亦未参与具体竞买。根据公告公示内容，该责任应由异议人自行承担。因此，执行法院认为拍卖过程中该院对竞拍标的物尽到了提示和告知义务，拍卖程序符合法律规定，自身并无不当，异议人申请撤销司法拍卖的主张没有事实及法律依据，其异议请求不能成立，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条、第十七条之规定，执行法院裁定：驳回异议人齐仲兴的异议请求。齐仲兴不服向本院申请复议称，一审裁定认定事实不清，和平区法院在对涉案房产拍卖过程中，未尽充分的提示告知及披露义务，致使其他竞买人无法充分了解拍卖标的真实状况，降低其他竞买人的竞买意愿，导致涉案房产被低价处置。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条规定：“事实网络拍卖的，人民法院应当履行下列职责：（二）查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明”本案和平区法院虽提示拍卖土地上存有一处库房，但未详细披露该处库房的具体面积、外观、结构、权属及占有使用情况，存在未如实公告拍卖标的的真实情况行为。实际情况是，涉案被拍卖房产除此次竞买公告中的已取得不动产登记部分建筑面积2547.03平方米外，还有一栋尚未办理初始登记的五层大楼，建筑面积11,000平方米，该楼面积巨大，远超出拍卖公告中所明示的建筑面积2537.03平方米，且一层紧邻热闹路，以被执行人法定代表人王建祥的名义对外出租，被多家商户租赁经营使用，租金收益巨大。该楼虽为无证房屋，是否具备办理初始登记条件无法确定。即使该楼不具备办理初始登记的条件，依照《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部的通知》，“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时……不具备初始登记登记条件的，原则上进行‘现状处置’，即处置前披露房屋不具备初始登记的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。”依照上述规定，和平区法院再竞买公告中，应公示涉案土地上未办理初始登记房产的现状信息，以便潜在竞买人综合评估被处置房产的价值及进一步决定是否参与竞买。正是和平区法院未在拍卖过程中充分披露此次买卖标的中包括一栋建筑面积约11000平方米的大楼，致使其他竞买人无法充分了解拍卖标的真实状况，降低了其他竞买人的竞价意愿，导致被执行人名下房产价值被严重低估，降低了复议申请人作为被执行人的其他债权人债权受偿的可能性。一审裁定适用法律错误，和平区法院对涉案房产的网络司法拍卖依法应予撤销。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或竞买人利益的情形。”本案和平区法院未能充分披露拍卖标的现状，致使最终成交价不能真实反映拍卖标的真实价值，导致被执行人名下房产被严重低估，存在执行行为错误，损害复议申请人作为被执行人其他债权人的合法权益，依法应撤销此次网络司法拍卖。综上，望二审法院全面审查案件事实，公证裁判，依法支持复议申请人的复议申请。本院对执行法院审查查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是执行法院的拍卖行为是否违反《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》。本院认为根据执行法院于2021年2月8日在淘宝网发布的案涉房产《竞买公告》中记载：五、特别提醒，本次拍卖“标的物以实物现状为准。外观、内在全部情况，存在的抵押、租赁、拖欠税、费等债务负担，存在的违法处罚、保险、年检等，现存的及潜在的实物及法律上的瑕疵，在过户过程中相关管理部门的具体要求等，竞买人自行了解，本院不承担担保责任，本院不负责处理以上事项。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的现状的确认，责任自负”。上述公告条款中明确载明以实物现状为准，拍卖过程中，拍卖公司已给予合理的看房机会和具体的看房日期，竞买公告对案涉房屋的具体信息也予以说明。因此，拍卖过程中执行法院对竞拍标的物尽到了提示和告知义务，拍卖程序符合法律规定，并无不当，申请复议人申请撤销司法拍卖的主张无法律依据，原裁定驳回齐仲兴的异议请求正确。申请复议人齐仲兴复议理由不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回齐仲兴的复议申请，维持沈阳市和平区人民法院于2021年5月14日作出的（2021）辽0102执异418号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  郑竹玉审判员  关 兵审判员  钟 洁二〇二一年七月二十一日书记员  唐 璐