吉林省蛟河市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0281民初1658号 原告：中国银行股份有限公司蛟河支行，住所地吉林省蛟河市长安路**。 负责人：高峰，行长。 委托诉讼代理人：关洪途，男，职员。 被告：姜成艳，女，1968年11月10日出生，汉族，居民，住吉林省蛟河市。 被告：蛟河市城区房屋开发有限公司，住所，住所地吉林省蛟河市长安街**div> 法定代表人：房克山，经理。 委托诉讼代理人：田艳杰，女，吉林巡达律师事务所律师。 原告中国银行股份有限公司蛟河支行与被告姜成艳、蛟河市城区房屋开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司蛟河支行的委托诉讼代理人关洪途，蛟河市城区房屋开发有限公司的委托诉讼代理人田艳杰到庭参加诉讼。被告姜成艳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中国银行股份有限公司蛟河支行向本院提出诉讼请求：1．解除中国银行股份有限公司蛟河支行与姜成艳签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：2012年JZY字0254号）；2．姜成艳偿还贷款剩余本金128079.80元、利息522.99元、罚息1.61元，本息合计128604.40元（截止到2020年4月13日），2020年4月13日之后的利息及罚息按合同约定利率计算至贷款还清之日止；3．要求蛟河市城区房屋开发有限公司对第二项付款义务承担连带保证责任；4．中国银行股份有限公司蛟河支行对姜成艳的抵押房屋实现抵押权，并对抵押物折价、拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权；5．由姜成艳、蛟河市城区房屋开发有限公司承担本案诉讼费。事实与理由：2012年10月10日，中国银行股份有限公司蛟河支行与姜成艳签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：2012年JZY字0254）。中国银行股份有限公司蛟河支行为其发放贷款17万元，期限20年，当时的贷款月利率为5.4583％。（第三条1款），按月等额本息还款。约定由姜成艳所有的（位于蛟河市长安街蓝湾国际**楼3-202）的房屋设定抵押，作为姜成艳偿还借款的担保，担保范围为主合同项下的全部债务。贷款发放后，姜成艳偿还了部分贷款。截止到2020年4月13日，贷款剩余本金128079.8元、利息522.99元、罚息1.61元，本息合计128604.4元，经中国银行股份有限公司蛟河支行多次催收仍未归还。依据《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，中国银行股份有限公司蛟河支行要求姜成艳立即偿还贷款本金、利息、罚息，并处分抵押物实现债权。故诉至法院，请法院依法判决，以维护中国银行股份有限公司蛟河支行合法权益。 姜成艳未到庭参加诉讼，放弃了当庭答辩、举证、质证及辩论的权利。 蛟河市城区房屋开发有限公司辩称，中国银行股份有限公司蛟河支行诉讼请求矛盾。一主张解除贷款协议，如解除协议则对应的应为返还姜成艳所交的房屋贷款，二项诉讼请求要求姜成艳继续给付房屋贷款，即第二项诉讼请求是要求继续履行房屋合同，三项诉讼请求是优先受偿权是在合同无法履行的情况下，姜成艳也明确无法偿还贷款的情况下，产生的抵押权救济手段，因此该三项诉讼请求自相矛盾，属于民诉法的规定的诉讼请求不明确的情况，应当予以驳回。司法实践中开发商的阶段性连带保证系付解除合同的担保保证，一般为开发商为促成交易，解决银行在放款日至取得房屋抵押权证期间无任何增信措施的问题，待银行取得抵押权者开发商便不再承担保证责任，而中国银行股份有限公司蛟河支行的诉讼请求主张行使对房屋的优先受偿权，便说明银行已取得该房屋的抵押权，则蛟河市城区房屋开发有限公司即应免除保证责任，综上应驳回中国银行股份有限公司蛟河支行的诉讼请求。另外中国银行股份有限公司蛟河支行在本次诉讼之前已经在蛟河市城区房屋开发有限公司扣除保证金为姜成艳还款，因此中国银行股份有限公司蛟河支行诉讼请求应扣除在蛟河市城区房屋开发有限公司处扣除的保证金。 经审理查明：2012年10月10日，姜成艳、蛟河市城区房屋开发有限公司与中国银行股份有限公司蛟河支行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同编号为2012年JZY字0254号。合同约定中国银行股份有限公司蛟河支行向姜成艳发放贷款17万元，借款期间为自2012年10月10日至2032年10月9日，共计20年，借款用途为购买普通自住住房。按月等额本息还款，还款金额为1272元，还款日为每月6日。利率为浮动利率，浮动周期为6个月，第一个浮动周期内贷款月利率为5.4583‰。贷款逾期罚息利率为合同约定利率上浮50％。合同约定姜成艳未按时偿还贷款本息，构成或视为违约，出现违约事件时可以终止或者解除本合同。蛟河市城区房屋开发有限公司为姜成艳全部借款承担阶段性连带保证责任，姜成艳在借款合同上签名摁捺手印，中国银行股份有限公司蛟河支行加盖公章和法定代表人章，蛟河市城区房屋开发有限公司在借款合同保证人处加盖公章及法定代表人章。2012年10月8日，中国银行股份有限公司蛟河支行为将姜成艳购买的位于蛟河市长安街蓝湾国际A9号楼3-302室房屋办理了不动产预告登记，预告登记业务种类为预购商品房抵押登记。2012年10月10日，中国银行股份有限公司蛟河支行将17万元贷款汇入姜成艳账户，履行了合同义务。中国银行股份有限公司蛟河支行与姜成艳、蛟河市城区房屋开发有限公司并未办理抵押权登记。至中国银行股份有限公司蛟河支行起诉时止，蛟河市城区房屋开发有限公司与姜成艳未办理《房屋他项权证》。庭审中中国银行股份有限公司蛟河支行与蛟河市城区房屋开发有限公司均认可阶段性保证责任至中国银行股份有限公司蛟河支行取得他项权利证之日止，他项权利证为抵押登记证。姜成艳因逾期未偿还贷款，中国银行股份有限公司蛟河支行自2018年9月至2021年3月扣除了蛟河市城区房屋开发有限公司在其支行的部分保证金。姜成艳自2018年8月开始至起诉之日止一直未偿还贷款。 认定上述事实的证据有：借款合同、贷款借据、不动产预告登记证明及当事人的陈述。 本院认为：姜成艳在中国银行股份有限公司蛟河支行借款，并在借款合同上签名，足以证明该借款合同系双方当事人真实意思的表示，且符合法律规定，故姜成艳与中国银行股份有限公司蛟河支行之间的借款合同依法成立并生效，姜成艳应当向中国银行股份有限公司蛟河支行偿还尚欠借款本金、利息及逾期利息。但是姜成艳自2018年8月份起一直未按月偿还贷款，构成违约，按照中国银行股份有限公司蛟河支行与姜成艳约定的未按时偿还贷款本息的，中国银行股份有限公司蛟河支行有权宣布提前解除借款合同的约定，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条第二款的规定，现中国银行股份有限公司蛟河支行要求解除双方的借款合同，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同解除后姜成艳应当偿还借款。截止2021年7月14日，姜成艳欠付借款本金120569.01元、利息1893.62元、罚息60.02元。本息合计122522.65元。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十七条“合同权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，姜成艳应按合同约定支付逾期付款违约利息，违约利息计算标准：以122522.65元为基数，自2021年7月14日起计算至贷款本息结清日为止，利率按合同约定利率上浮50％计算。 蛟河市城区房屋开发有限公司在借款合同上签字，约定为姜成艳的借款承担阶段性连带保证责任，保证期间则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任。庭审查明姜成艳一直未办理房屋他项权证，根据《中华人民共和国民法典》第六百八十八条的规定，中国银行股份有限公司蛟河支行要求蛟河市城区房屋开发有限公司阶段性承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。 对于中国银行股份有限公司蛟河支行要求对坐落于蛟河市长安街蓝湾国际A9号楼3-302室房屋在上述借款本息及实现债权费用范围内优先受偿的请求，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，虽然中国银行股份有限公司蛟河支行已经取得了对抵押物的抵押权预告登记，但该登记并非抵押权登记本身。根据《中华人民共和国民法典》第四百零二条的规定，因中国银行股份有限公司蛟河支行并未对该房屋进行抵押权登记，抵押权并未设立，故对其该项请求不予支持。 综上，综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百零二条、第五百六十三条第一款第（二）项、第五百六十五条第二款、五百六十六条、第五百六十七条、第六百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告中国银行股份有限公司蛟河支行与被告姜成艳签订的合同编号为2012年JZY字0254号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。 二、被告姜成艳于本判决生效之日起立即偿还原告中国银行股份有限公司蛟河支行尚欠借款本金122522.65元及逾期利息（逾期利息计算方式：以122522.65元为基数，自2021年7月15日起至本息结清日为止，利率按合同约定利率上浮50％计算）。 三、被告蛟河市城区房屋开发有限公司对上述款项承担阶段性连带保证责任。 四、驳回原告中国银行股份有限公司蛟河支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1436元，由被告姜成艳、蛟河市城区房屋开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  陈宝莲 二〇二一年七月二十八日 书记员  韩惠丹