江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终2546号上诉人（原审被告）：绿城物业服务集团有限公司无锡分公司，住所地无锡市建筑西路599-1十七楼1706、1707、1708、1709室。负责人：贾迎。委托诉讼代理人：胡敏、李梅，该公司员工。被上诉人（原审原告）：鲁后凤，女，1984年5月16日生，汉族，住无锡市滨湖区。被上诉人（原审原告）：郭长军，男，1984年1月13日生，汉族，住无锡市滨湖区。原审被告：无锡中城誉品置业有限公司，住所地无锡市滨湖区梁溪路38号。法定代表人：祝俊义，该公司总经理。委托诉讼代理人：翁理平、王丰，上海翁理平律师事务所律师。上诉人绿城物业服务集团有限公司无锡分公司（以下简称绿城物业公司）因与被上诉人鲁后凤、郭长军，原审被告无锡中城誉品置业有限公司（以下简称中诚置业公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2020）苏0211民初1298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。绿城物业公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判驳回鲁后凤、郭长军的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、造成郭长军、鲁后凤财产损失主要系2018年11月13日卫生间返水，且双方均认可返水的主要原因系负一楼污水管道中发现建筑垃圾若干。其认为返水系房屋楼上业主对排污管道倾倒建筑垃圾引起管道堵塞导致，更是造成本案财产损失的根本原因（当时楼上有三住户均在装修期，与郭长军、鲁后凤的财产损害存在因果关系，楼上业主作为实际侵权人应承担损害赔偿责任）。二、其作为案涉小区的前期物业服务企业，已尽到了《前期物业服务合同》以及《无锡誉品华府前期物业服务协议》中约定的合同义务，不应当向郭长军、鲁后凤承担赔偿责任。其得知返水后，立即安排工作人员前去帮忙排水止损，并用最快的时间查明原因，且其每季度对涉案小区进行疏通工作，已按照合同内容履行义务。同时，按照合同约定，因第三方原因导致的一切损失，构成其免责事由。综上，本案系侵权引发的纠纷，既有实际侵权责任人，应该由实际侵权责任人承担相应赔偿责任。被上诉人郭长军、鲁后凤未作答辩。原审被告中诚置业公司述称，同意绿城物业公司的上诉意见。鲁后凤、郭长军向一审法院起诉请求：一、判令被告赔偿新房装修损失恢复所需费用暂定70000元；二、判令被告支付返修期间租赁同等房屋费用12000元；三、物业公司一个月检查一次污水管道，两个月疏通一次污水管道；四、开发商将管道由平行横管改成有坡度的斜管；五、判令被告承担诉讼费等相关费用。后经法院释明要求鲁后凤、郭长军选择请求权基础，鲁后凤、郭长军不选择侵权法律关系，要求基于物业合同起诉。一审法院经审理查明：2016年3月13日，鲁后凤、郭长军和中诚置业公司签订了房屋买卖合同，购得无锡市滨湖区誉品华府XX幢X-XXX房屋，涉案房屋是88平米左右，合同约定的交房时间是2016年12月30日。后甲方绿城物业公司和乙方鲁后凤、郭长军签订了前期物业服务协议，该协议第三条约定：甲方提供的物业服务包括3、物业共用部分、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，该物业服务协议附件三对前期物业管理服务质量标准有约定：1.报修15分钟到位，6小时内修复，特殊情况另行约定；2.每月清扫1次以上排水明沟，每半年对地下管井彻底疏通1次；3.其他按照无锡市普通住宅物业管理服务简明标准七级执行。根据无锡市普通住宅物业管理服务简明标准七级每年对地下管井彻底疏通1次。绿城物业公司和鲁后凤、郭长军还签订了装修管理协议，该协议二（一）1条、第6条、（二）3条证明物业对业主的装修有监督管理责任。涉案房屋住宅质量保修说明里管道堵塞保修期限2个月。据鲁后凤、郭长军称在2016年装修时就发生过返水现象，庭审中绿城物业公司代理人称因当时未就职所以无法确定。2018年10月份，涉案房屋的厨房返水。2018年11月13日约21时，涉案房屋的卫生间返水造成屋内家具等物品受浸泡。鲁后凤、郭长军从外回到家中即通知绿城物业公司。绿城物业公司随即派3名工作人员进行排水，据鲁后凤、郭长军庭审中所称从通知到人员到达20分钟左右。2018年11月14日在排查返水原因时，绿城物业公司从地下室负一楼污水管道中发现建筑垃圾若干，并进行了清理工作。2020年8月8日，涉案房屋厨房又发生了返水现象。涉案房屋卫生间下的排水管的一头是浇筑在混凝土中。案件审理期间，经鲁后凤、郭长军申请，法院委托无锡金博房地产土地资产估价咨询有限公司对财产及装修损失进行评估，得出评估意见为10603元，鉴定费为1750元。庭审中在58同城上查询，涉案小区同面积的房屋是2800元/月的租金。鲁后凤、郭长军庭审中表示不申请对涉案房屋租金进行评估。以上事实有房屋买卖合同、前期物业管理协议、评估报告、装修管理协议、现场照片等证据和庭审笔录在卷佐证。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。（一）关于给付责任人经法院释明，鲁后凤、郭长军选择物业服务合同违约请求权作为请求权基础，中诚置业公司并不是物业服务合同的合同相对人，且商品房住宅质量保修说明里管道堵塞保修期限2个月，所以中诚置业公司不应当承担责任。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中，绿城物业公司在返水的维修检查中在负一楼污水管道中发现建筑垃圾，可能系第三人原因造成返水。但根据物业服务合同，清理管道、管理装修系物业服务公司的服务内容，涉案房屋地下水管堵塞返水系绿城物业公司履行物业服务合同有瑕疵，应属违约，应当对鲁后凤、郭长军承担违约责任。至于当事人一方即绿城物业公司和第三人之间的纠纷，可依照法律规定或者按照约定解决。（二）关于财物给付的请求1.关于返水受损物品损失数额，评估公司对财产及装修损失评估价格10603元。鲁后凤、郭长军对该评估结果有异议，认为偏低，但并未提供证据相印证。法院对该意见不予采纳，按照评估报告核定返水受损物品损失数额为10603元。2.关于租房损失，鲁后凤、郭长军庭审中表示不申请对涉案房屋租金进行评估，要求法院酌定。庭审中经在58同城上查询，涉案小区同面积的房屋是2800元/月的租金，考虑到翻修受损的木地板等物品确实影响对涉案房屋使用，法院酌定为5600元。（三）关于行为给付的请求1.鲁后凤、郭长军诉请的要求绿城物业公司一个月检查一次污水管道，两个月疏通一次污水管道。双方签订的前期物业服务协议中关于该行为已做了约定，即“每半年对地下管井彻底疏通1次”。该协议系双方真实意思表示，但绿城物业公司答辩时同意每季度疏通一次污水管道，该意思表示不违反法律规定，法院予以同意。若绿城物业公司不按约履行每季度疏通一次污水管井，鲁后凤、郭长军可请求其负担由第三人替代履行的费用。2.鲁后凤、郭长军要求中诚置业公司将管道由平行横管改成有坡度的斜管的诉请，鲁后凤、郭长军选择了物业服务合同为请求权基础，中诚置业公司并不是物业服务合同的合同相对人所以不承担责任。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条，第一百二十一条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、绿城物业公司于判决发生法律效力之日立即向鲁后凤、郭长军赔偿物品财产损失10603元；二、绿城物业公司于判决发生法律效力之日立即向鲁后凤、郭长军赔偿租金损失5600元；三、绿城物业公司于判决发生法律效力之日开始每季度对无锡誉品华府地下管井彻底疏通1次，若绿城物业公司不按约履行，鲁后凤、郭长军可请求其负担由第三人替代履行的费用；四、驳回鲁后凤、郭长军的其它诉讼请求。一审案件受理费1850元，鉴定费1750元，共计3600元，由绿城物业公司负担3000元，由鲁后凤、郭长军共同负担600元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，郭长军、鲁后凤与绿城物业公司之间存在物业服务合同关系，2018年11月13日，郭长军、鲁后凤家中因卫生间返水造成损失，绿城物业公司在排查返水原因时，从地下室负一楼污水管道中发现建筑垃圾若干，并进行了清理工作，郭长军、鲁后凤家返水确有较大可能系因第三人原因所致。根据前期物业服务协议的约定，绿城物业公司提供物业共用部位的维修、养护和管理，负责物业共用部位的污水管道的疏通。绿城物业公司提出其是按照物业服务合同每季度对管道进行疏通，已尽到合同约定的义务，并认为系楼上业主对排污管道倾倒建筑垃圾引起管道堵塞，但业主装修需要向绿城物业公司报备，在业主装修期间，绿城物业公司有责任对业主的住宅装饰装修进行检查、监督，更应加强对共用部位排水管道的巡查和管理，而绿城物业公司所提交的证据并不能证明其尽到了上述义务，应认定其提供的物业服务存在瑕疵。此外，合同虽约定因第三方原因导致的损失绿城物业公司不负赔偿责任，但前期物业服务协议系绿城物业公司提供的格式文本，绿城物业公司未提供证据证明在订立协议时已采取合理方式提请对方注意免除其责任的条款，该免责条款应为无效。故绿城物业公司应当对郭长军、鲁后凤的损失承担违约责任。绿城物业公司认为其不应承担赔偿责任的上诉主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，绿城物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1850元，由上诉人绿城物业公司负担。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  杜伟建审判员  宁尚成二〇二一年七月十九日书记员  李 睿