甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终2299号上诉人（原审被告）：何佳佳，女，1986年8月26日出生，汉族，住甘肃省酒泉市肃州区。委托诉讼代理人：罗文涛，甘肃久铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡金伶，甘肃久铭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：甘肃蔚兰星空教育科技有限公司，住所地兰州市城关区雁园路596号泰林黄河馨苑8号楼2-5层。法定代表人：任彬，该公司经理。上诉人何佳佳因与被上诉人甘肃蔚兰星空教育科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初6577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何佳佳上诉请求：1、请求贵院依法撤销兰州市城关区人民法院(2020)甘0102民初6577号民事判决书将本案发回重审或依法改判。2、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由:一、上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》属于效力待定的合同，原审法院应以上诉人另案起诉的认定案涉租赁合同效力的判决为依据进行裁判。原审法院认定，上诉人与被上诉人双方签订的《房屋租赁合同》是合法有效的合同是错误的。被上诉人与兰州泰林房地产开发有限责任公司(下称兰州泰林公司)签订的《租赁合同》中约定，未经甲方书面批准不得转租，被上诉人在未经兰州泰林公司书面批准的情况下将案涉房屋转租给上诉人，并且在一审庭审中承认向上诉人隐瞒了该合同约定根据《合同法》第五十一条:“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，被上诉人为无权处分人对案涉房屋进行了处分，直至上诉人诉至法院时，兰州泰林公司仍未对上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》进行追认，被上诉人也未获得兰州泰林公司的书面批准。所以，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》应属于效力待定的合同，兰州泰林公司未对《房屋租赁合同》进行追认，并与被上诉人解除了合同所以《房屋租赁合同》无效。上诉人已将此《房屋租赁合同》认定为无效请求诉至兰州市城关区人民法院本案应当以法院对合同效力认定的判决为依据进行裁判。二、由于被上诉人的原因，导致上诉人无法正常使用房屋进行营业，上诉人不应向被上诉人支付租金、物业费和暖气费。原审法院对于被上诉人请求的房屋租金、物业费、暖气费予以支持是错误的。在房屋装修期间，上诉人按照被上诉人要求，拆除房屋暖气并配合被上诉人安装空调进行配套设施空调风盘及附属设施的安装，但被上诉人直至2020年8月与兰州泰林公司解除租赁合同时也未安装空调，导致上诉人无法进行后续装修直至被上诉人与兰州泰林公司解除租赁合同时，公共区域装修仍未完成空调没有安装。由于被上诉人的原因造成上诉人不能正常使用租赁物，更无法正常营业进行收益无法实现租赁合同所要达到的租赁目的，其给上诉人造成的损失因上诉人接到本案诉讼通知时已另行起诉所以对于被上诉人请求的房屋租金、物业费及暖气费原审法院不应予以支持。综上所述，一审判决事实不清、证据不足适用法律错误判决显失公平。上诉人特依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规之规定依法向贵院提起上诉望贵院依法裁判支持上诉人的全部诉讼请求维护上诉人之合法权益。甘肃蔚兰星空教育科技有限公司辩称：我和泰林公司的和同解除是因上诉人不缴纳费用导致的，实际是我的公司受到了影响。甘肃蔚兰星空教育科技有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金134550元、物业费12075元（含装修管理费2415元）、暖气费15870元；2、判令被告承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2019年8月1日，兰州泰林房地产开发有限责任公司与原告甘肃蔚兰星空教育科技有限公司签订《租赁合同》一份，约定兰州泰林房地产开发有限责任公司将兰州市城关区雁园路596号泰林黄河馨苑8号楼2F、3F、4F、5F（以下简称案涉商铺）的商业用房出租给原告作为培训机构，租赁期限为6年，自2019年8月1日至2025年7月31日。物业费为每月每平方米3.5元。未经出租方书面批准，承租方不得对房屋进行任何形式的转租、分租、对外承包或其他变相转租行为，否则视为严重违约，出租方有权解除本合同，并有权要求承租方承担违约责任。2019年10月16日，原告甘肃蔚兰星空教育科技有限公司（甲方）与被告何佳佳（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将上述案涉商铺出租给乙方用于“家有儿女，巅峰大脑”品牌做教育培训，面积345平方米，租赁期限自2019年10月16日起至2021年10月15日，租赁期共2年。承租方式：1、租赁面积+广告管理费:80元/平方米每月;营业额5%广告及管理费；2、合作模式：65元/建筑平方米每月;保底租金前甲乙双方5/5分成，后期甲乙双方2/8分成，分成为营业额收入。备注:如做会销及活动招生，分成方式为利润分成。房屋租金支付方式:承租方式每季度支付一次;合作模式每月支付。合同签订的同日，乙方向甲方支付人民币44850元不低于房租租金2个月的租赁保证金，甲方开具收据。租赁合同期满时，如乙方没有违约行为、拖欠费用或损坏甲方房屋设施等情况，甲方凭收据一次将租赁保证金不计息退还乙方。本合同生效后，乙方在承租期间，物业费、水、电、暖气费等费用向甘肃蔚兰星空教育科技有限公司交纳。甲方应于2019年10月16日将该房屋交付给乙方。合同还约定了其他事宜。合同签订后，被告向原告缴纳了保证金，同日原告即向被告交付了案涉商铺，后被告对案涉商铺开始装修。2020年7月6日，兰州泰林房地产开发有限责任公司将案涉商铺锁门。现原告认为2019年10月16日至2020年8月16日租金、物业费、暖气费未缴纳，故诉至法院。另查，2020年8月24日，兰州泰林房地产开发有限责任公司与原告甘肃蔚兰星空教育科技有限公司签订了《合同解除协议书》，约定因原告自合同签订至今未缴纳相关租赁费用，经过双方协商，双方同意解除双方2019年签署的《租赁合同》。2020年9月，兰州泰林房地产开发有限责任公司与被告何佳佳签订了《租赁合同》，将案涉商铺中第3层001室出租给了被告，租赁期限自2020年5月1日至2025年8月31日。一审法院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，系双方自愿协商达成，不违反相关法律法规规定，应为合法有效合同。首先，租赁合同中原告将案涉商铺转租给被告，转租期限并未超过原告剩余租赁期限，同时，以未经出租人同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效，应由出租人主张；其次，2020年7月6日，兰州泰林房地产开发有限责任公司将房门上锁时既已知晓原告甘肃蔚兰星空教育科技有限公司将案涉商铺转租给了被告何佳佳，兰州泰林房地产开发有限责任公司作为案涉商铺的出租人未在法定期限内对转租行为提出异议，也未以原告甘肃蔚兰星空教育科技有限公司转租为由提起诉讼要求解除租赁合同或者认定转租合同无效,本案中兰州泰林房地产开发有限责任公司与原告甘肃蔚兰星空教育科技有限公司虽于2020年8月24日解除了双方之间的合同，但解除合同事由为原告自合同签订至今未缴纳相关租赁费用而非出于原告的转租行为；再次，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》并不符合合同法中关于无效合同的情形，故原、被告双方签订的《房屋租赁合同》为有效合同，但因上述出租人与承租人之间的合同已经解除，故原、被告签订的《房屋租赁合同》也于2020年8月24日当然应当终止，故被告何佳佳以次承租人身份辩称确认其与承租人之间的转租合同无效，缺乏法律依据，本院不予采信。因案涉商铺于2019年10月16日至2020年7月6日期间一直由被告实际占有并使用，其应支付实际使用期间的房屋租金及水电物业费，故对于原告要求被告向原告支付2019年10月16日至2020年6月15日拖欠的房屋租金134550元(65元×345平方米×6个月)、物业费7245元（3.5元×345平方米×6个月）、暖气费15870元（9.2元×345平方米×5）的诉讼请求，本院予以支持，对于装修管理费2415元，因合同中并未约定，原告也未提供证据证明，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、之规定，判决：一、被告何佳佳自本判决生效之日起十五日内向原告甘肃蔚兰星空教育科技有限公司支付2019年10月16日至2020年6月15日的房屋租金134550元、物业费7245元、暖气费15870元；二、驳回原告甘肃蔚兰星空教育科技有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1775元，由原告甘肃蔚兰星空教育科技有限公司承担100元，被告何佳佳承担1675元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。何佳佳提交空调施工合同一份，证明何佳佳根据甘肃蔚兰星空教育科技有限公司要求安装空调及附属设施，因公共区域装修没有完成，不能实现合同目的，何佳佳不应承担租金、物业费、暖气费。甘肃蔚兰星空教育科技有限公司对该组证据发表质证意见：对真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据与甘肃蔚兰星空教育科技有限公司无关，证明目的亦不认可。本院认为，何佳佳提交空调施工合同与本案争议事实无关联性，不予采信。本院二审审理查明的事实与原审判决认定基本一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题为一审判决何佳佳向甘肃蔚兰星空教育科技有限公司支付2019年10月16日至2020年6月15日的房屋租金134550元、物业费7245元、暖气费15870元有无事实及法律依据。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，甘肃蔚兰星空教育科技有限公司与何佳佳于2019年10月16日签订《房屋租赁合同》，并于同日将案涉商铺交付何佳佳，截止2020年6月15日，何佳佳一直占有、使用案涉商铺。何佳佳称因甘肃蔚兰星空教育科技有限公司自案涉商铺交付时至2020年6月15日期间，未完成案涉商铺公共区域的装修、未安装中央空调主机致使其不能正常使用租赁物，更无法正常营业进行收益，无法实现租赁合同所要达到的租赁目的。对于上述主张，何佳佳负有举证证明责任，但其提供的证据不能证明甘肃蔚兰星空教育科技有限公司具体何时完成公共区域的装修、未装修部分及未安装中央空调主机与其是否能够正常使用案涉商铺有无因果关系。故对其该项上诉理由，本院不予认可。一审判决何佳佳向甘肃蔚兰星空教育科技有限公司支付房屋租金134550元、物业费7245元、暖气费15870元并无不当。另，根据甘肃蔚兰星空教育科技有限公司一审提交的《租户未缴费明细》内容，甘肃蔚兰星空教育科技有限公司诉请的房租134550元系2019年12月16日至2020年6月15日期间欠缴的房租，一审判决认定2019年10月16日至2020年6月15日的房屋租金134550元不当，应予纠正。关于案涉《房屋租赁合同》是否属于效力待定的合同的问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，甘肃蔚兰星空教育科技有限公司与何佳佳于2019年10月16日签订《房屋租赁合同》并将案涉商铺交付何佳佳使用，截止2020年6月15日兰州泰林房地产开发有限责任公司并未就甘肃蔚兰星空教育科技有限公司未经同意对案涉商铺进行转租的行为提出异议，2020年8月24日，兰州泰林房地产开发有限责任公司与甘肃蔚兰星空教育科技有限公司签订了《合同解除协议书》，约定因甘肃蔚兰星空教育科技有限公司自合同签订至今未缴纳相关租赁费用，经过双方协商，同意解除双方于2019年签署的《租赁合同》。故甘肃蔚兰星空教育科技有限公司与何佳佳于2019年10月16日签订的《房屋租赁合同》不属于效力待定合同，对于何佳佳该项上诉理由，本院不予认可。综上所述，何佳佳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定案涉商铺租金计算期间有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初6577号民事判决第二项；二、变更兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初6577号民事判决第一项为何佳佳自本判决生效之日起十五日内向甘肃蔚兰星空教育科技有限公司支付2019年12月16日至2020年6月15日的房屋租金134550元、物业费7245元、暖气费15870元。一审案件受理费1775元，由甘肃蔚兰星空教育科技有限公司负担100元，由何佳佳负担1675元；二审案件受理费3550元，由何佳佳负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 白丽娟审判员 李文军二〇二一年七月十五日书记员 段鸿燕