湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0503民初1415号原告：邵阳万和物业管理有限公司。住所地：邵阳市双清区宝庆东路1128号。法定代表人：彭超，该公司经理。委托诉讼代理人：曾丽宇，湖南东放明律师事务所律师。被告：胡素珍，女，汉族，1976年10月22日出生，住邵阳市大祥区。原告邵阳万和物业管理有限公司（以下简称万和公司）与被告胡素珍物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万和公司的委托诉讼代理人曾丽宇、被告胡素珍到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告万和公司向本院提出的诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付2015年-2018年以及2020年的物业管理费8535元，滞纳金2560.5元以上合计11095.5元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年1月15日，邵阳市信诚物业管理有限公司同法苑小区业主委员会签订物业管理服务委托合同，合同约定由邵阳市信诚物业管理有限公司为法苑小区提供物业管理服务，物业费按照住宅0.8元/月/平方计算，车位0.4元/月/平方计算，物业费由邵阳市信诚物业管理有限公司按年（即年度物业开始的第一个月内）向业主或者物业使用人收取，业主或者物业使用人逾期或者不交纳物业管理费的，从逾期之日起按当月应交纳物业管理费的每月3‰交纳滞纳金，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费的按照其约定，但是业主应负连带交纳责任。2017年1月15日，原告同法苑小区业主委员会签订物业管理服务委托合同，合同约定同邵阳市信诚物业管理有限公司与法苑小区业主委员会签订的物业管理服务委托合同一致，邵阳市信诚物业管理有限公司将法苑小区前期物业服务产生的所有债权债务全部转让给原告，原告依法取得法苑小区2013年1月15日至2017年1月14日期间法苑小区所有未按时交纳物业费的业主与物业使用人的物业费收取权，2018年1月15日之后，法苑小区的物业费依据原告同法苑小区业主委员会签订的物业管理服务委托合同，原告亦有权利收取。邵阳市信诚物业管理有限公司与原告在物业管理服务委托合同签订后，依照合同约定对法苑小区实施了规范化的物业管理，被告为法苑小区的业主，亦享受了原告提供的物业服务，但一直未交纳物业服务费，原告多次被告进行催，并多次同法苑小区业主委员会沟通，均无果。为维护原告的合法权益，现依法提起起诉，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告胡素珍辩称，物业公司未公开法苑住宅小区物业服务合同原件及附件的全部页面、2013年-2016年在公共区域内所有广告费账目以及去向，也未出示物价管理部门各项审批文件的原件给业主，动用维修资金时未经过答辩人签字同意，属于强制行为，且答辩人家阳台漏水也未见物业公司给予答复以及维修；2015年小区内业主收费标准不一致，显失公平；因动用了维修基金，2017年11月16日重复收取答辩人物业维修资金200元用于下水道维修，应冲抵物业费；答辩人2020年1月21日所缴纳的物业费被故意写成2019年，导致答辩人无法享受到当年免交车位费的待遇；小区公共设施维修不到位，小偷入侵，业主的人身和财产安全无法得到保障，因此延期交纳物业费。由于原告的服务不到位，答辩人要求相关的物业服务费也应打折。经审理查明，被告胡素珍系法苑小区的业主，住房面积为166.26m2，车库面积23.2m2。2013年1月15日，邵阳市信诚物业管理有限公司同法苑小区业主委员会签订物业管理服务委托合同，合同约定由邵阳市信诚物业管理有限公司为法苑小区提供物业管理服务，物业费按照住宅0.8元/月/平方计算，车位0.4元/月/平方计算，物业费由邵阳市信诚物业管理有限公司按年（即年度物业开始的第一个月内）向业主或者物业使用人收取，业主或者物业使用人逾期或者不交纳物业管理费的，从逾期之日起按当月应交纳物业管理费的每月3‰交纳滞纳金。2017年1月15日，原告万和公司与法苑小区业主委员会签订《法苑住宅小区物业管理服务委托合同》，合同约定同邵阳市信诚物业管理有限公司与法苑小区业主委员会签订的物业管理服务委托合同一致。同时，邵阳市信诚物业管理有限公司将法苑小区前期物业服务产生的所有债权债务全部转让给原告，原告依法取得法苑小区2013年1月15日至2017年1月14日期间该小区所有未按时交纳物业费的业主与物业使用人的物业费收取权。被告胡素珍未按合同约定交纳2015年-2018年以及2020年的物业服务费8535元，原告多次向被告催收，并于2020年11月12日向被告发出催收物业费律师函，被告仍未交纳，故此成讼。另查明，被告胡素珍2020年1月21日交纳了物业服务费1707元，收据载明该款项系2019年1月15日至2020年1月15日的物业费。被告居住的房屋阳台外墙渗水，通知原告维修，未得到处理。法苑小区还存在安保不到位、公共设施维护不及时的现象。以上事实，有当事人身份信息资料、物业管理服务委托合同、物业费明细表、物业费催缴证明、图片、聊天记录、收款收据及当事人陈述等证据在卷予以证实，足以认定。本院认为，本案系一起物业服务合同纠纷。本案中，法苑住宅小区业主委员会聘用原告万和公司进行物业管理服务，并签订了《物业管理服务委托合同》，该合同系双方的真实意思表示，合法有效，且对被告有约束力。原告已按照合同履行了物业管理职责，被告作为该小区的业主接受了原告的物业服务，应按相关约定向原告支付物业服务费。因前期物业公司已将收取物业服务费的权利转让给原告，原告亦有权收取业主欠交前期物业的服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，原告提出被告应支付自2015年至2018年以及2020年的物业服务费8535元的理由成立，本院予以支持。被告辩称原告服务不到位，要求扣减部分物业服务费。即便本案原告在物业管理服务过程中确实存在公共设施维护不及时、物业服务不到位等情形，未能完全依据《物业管理服务委托合同》履行服务职责，但该情形尚不属于重大服务瑕疵。物业服务过程中存在的一般瑕疵，并不构成业主拒交物业服务费的正当、充分的理由。故对被告的该抗辩意见本院不予采纳。被告关于已交纳2020年度物业费的辩解，与本案查明的事实不符，本院不予支持。被告主张物业收取的200元下水管道维修费因已动用了维修基金应冲抵物业费，但未提供证据予以证明，本院不予支持。虽然本案物业管理服务合同对违约金有约定，但由于原告对被告房屋阳台外墙渗水的问题未及时协调相关部门处理，且对小区提供的物业服务亦存在瑕疵，故对原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告胡素珍在本判决生效后十日内向原告邵阳万和物业管理有限公司支付物业服务费8535元；二、驳回原告邵阳万和物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按期履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费计38元，由原告邵阳万和物业管理有限公司负担10元，被告胡素珍负担28元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员 朱 小 卫二〇二一年七月二十八日书记员 夏何曦子附相关法律条款：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。