山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终6368号上诉人（原审被告）：寇某某，男，1973年3月6日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李裕林，山东聚轩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：栾某某，女，1974年9月28日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李英亮,山东鲁翼律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王某某，女，1981年11月1日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：马长霖，山东泰泉律所事务所律师。委托诉讼代理人：胡梦媛,山东泰泉律所事务所实习律师。上诉人寇某某因与被上诉人栾某某、王某某房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2021）鲁0105民初3095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。寇某某上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回王某某诉讼请求；2.二审诉讼费用由王某某承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，栾某某与王某某串通，制作虚假租赁合同，进行虚假银行交易，试图通过诉讼的方式夺回涉案房屋的控制权、使用权、收益权。1、本案一审发生在栾某某与寇某某的离婚诉讼期间，二人在离婚诉讼中都想分割位于天桥区西工商河13号重汽翡翠郡北区31号楼1-101号的涉案房屋。2020年9月16日，寇某某控制案涉房屋。9月18日，栾某某与王某某签订所谓的房屋租赁合同，次日去派出所报案要求寇某某腾房并固定证据。2、一审庭审中，栾某某完全同意王某某的诉讼请求，完全认可王某某的证据及证明目的，完全附和王某某的指控意见，却极力反对寇某某的质辩意见。3、王某某在一审期间提供的证据就可以证明其与栾某某之间系虚假交易，王某某提供的交接单，只有王某某和栾某某的签名及日期，没有真实的交接内容，没签订租赁合同没缴纳租金就进行交接，明显不合理。4、一审法院认定王某某已尽到注意审查义务、系善意承租是错误的。王某某与栾某某多年前就认识、二人关系较好，二人的公司是隔壁邻居关系，二人还都住一个小区，但王某某在法庭中却陈述二人已多年不见、好久没有联系，对栾某某的婚姻情况也不了解，这种陈述明显不实、不合理。5、栾某某在和寇某某离婚诉讼期间将房屋出租给王某某，且在双方都想分割该房产且寇某某实际占有该房产的情况下出租给王某某，栾某某具有明显的恶意，她并未尽到谨慎处理夫妻共同财产的义务；而王某某在知晓或者应当知晓栾某某和寇某某正在离婚且房屋属于夫妻共同财产的情况下，依然和栾某某签订租赁合同，是为迎合栾某某的现实需要，主观上并非善意之举；寇某某也明确表示不同意将房屋出租给他人。所以，根据民法典相关规定，栾某某和王某某签订的房屋租赁合同是无效的。6、一审法院对栾某某是否退还王某某房屋租金认定不清，举证责任分配错误。栾某某在离婚案件中以书面形式向法庭陈述已收取的翡翠郡31号商铺房租退还给租户王某某，本案中栾某某的代理人也只是对寇某某的该项证据来源不清予以质证，并未明确否认退租。二、一审法院不组织三方对书证质证和辩论在审判程序上不当。一审庭审中，王某某明确表示栾某某没有退还已交付的一年期租金，而栾某某在离婚案件中以书面形式明确表示已退还租金，为证明此事，寇某某向法庭提交了盖有天桥区法院未成年人案件综合审判庭公章的书证一份，该书证中栾某某明确表示租金已退还租户，栾某某退还租金的行为可以证明王某某与栾某某签订的所谓的房屋租赁合同已经终止或者解除，已无继续履行的事实依据，王某某再提起本案诉讼也无事实和法律依据。但一审法院却没有组织三方对该证据进行质证和辩论，一审法庭仅对该证据的真实性予以确认，反把王某某转账支付159,999元租金是否退还的举证责任分配给寇某某，实属不当。三、二审新证据可以证明租赁合同已没有履行的必要，继续履行会损害寇某某的合法权益，一审法院于2021年4月10日已作出判决，判决位于天桥区西工商河13号重汽翡翠郡北区31号楼1-101号的涉案房屋归寇某某所有，如果按照本案一审判决租赁合同有效，继续履行5年，其结果不仅给寇某某增加未来4年租金收益难以兑现的风险，也导致寇某某将无法行使对该房屋的各项权利，这将严重损害到寇某某的合法权益。综上所述，一审法院认定事实不清，程序不当，适用法律错误。栾某某辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回寇某某的上诉请求，维持原判。1、涉案房屋登记于栾某某名下，即单独所有，栾某某将涉案房产对外出租并未实际损害到寇某某的利益，寇某某完全可以就租金收益提请法院予以分割。另一方面，双方的离婚诉讼正属于二审上诉阶段，并未生效，涉案房屋最终判归哪一方尚未确定，因此，寇某某以一审离婚判决认定租赁行为损害寇某某的利益显然是错误的。2、栾某某在离婚诉讼中所陈述房屋租金退还给租户记载有误，其因与寇某某的离婚纠纷损害到王某某的合法权益，所以当时确实打算是退还王某某的上述租金，但因为王某某并不愿意解除房屋租赁关系，加之在2020年元旦期间王某某发现其租赁的房屋被他人正在装修，其认为系栾某某与寇某某串通，更不愿意解除房屋租赁关系，因此王某某向法院提起了诉讼。栾某某本着契约精神同意继续履行房屋租赁关系并无不当。王某某辩称，1、寇某某所谓的两人恶意串通是对民间交易的正常事情的曲解，没有事实和依据。这些推理依法不能成立。2、关于栾某某在离婚案件中所谓退还租金的自述王某某实际上是在开庭时才知道，诉前调阶段调解员曾提到过这样的事实，代理人反复的就此事与王某某沟通确定没有收到过栾某某退还，且王某某始终不同意退款解决问题，而且加盖另一个审判庭公章的材料在一审审理的过程中审判人员是让寇某某去协调调取，当庭寇某某也提交了，没有加盖公章的相关材料，经过了诉讼双方的质证，我们认为一审法院一定是真实审核了加盖公章的材料，认为该材料对法庭庭审审查的事实没有根本性联系，所以该材料不存在再次需要质证或者足以推翻原判决认定事实的效力，况且对王某某来讲，该材料以及该离婚案件与王某某无关。3、寇某某提交的离婚判决书是在本案一审判决之后才宣判的，而且无论什么样的判决书都应当遵循买卖不破租赁的原始的基本原则。综上，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，望二审法院维持原判。王某某向一审法院起诉请求：1.确认王某某与栾某某的《房屋租赁合同》有效；2.判令寇某某、栾某某继续履行《房屋租赁合同》，将房屋立即交由王某某使用；3.诉讼费由寇某某、栾某某承担。一审法院认定事实：栾某某与寇某某系夫妻关系，2020年6月4日栾某某向一审法院提起离婚诉讼。位于济南市天桥区西工商河路13号重汽翡翠郡北区31号楼1-101室的房屋（以下简称涉案房屋）登记的所有权人为栾某某，共有情况登记为“单独所有”。诉讼中，栾某某与寇某某均认可涉案房屋系其夫妻关系存续期间所购。2020年9月18日，王某某向栾某某转账支付159999元。涉案房屋现由寇某某实际控制。案件审理过程中，王某某称，2020年8月底，王某某遇到栾某某，栾某某说想出租涉案房屋，因王某某与栾某某之前就认识，王某某说想要承租涉案房屋，且栾某某给出的价格比较合适，但栾某某要求王某某一次性付款，之后栾某某给王某某准备钱的时间。2020年9月11日，王某某虽然还没有准备好钱，但栾某某还是先让王某某进入涉案房屋看看布局，准备装修，于是栾某某将涉案房屋的钥匙交付给了王某某。2020年9月18日，王某某与栾某某签订《房屋租赁合同》，同日王某某将第一年租金转账支付给了栾某某。2020年9月19日早上，王某某准备搬进涉案房屋，但发现寇某某在涉案房屋内，王某某无法开门，之后王某某一直未能占有使用涉案房屋。王某某向栾某某支付的房屋租金也没有返还。为证明其主张，王某某提交证据如下：交接单及钥匙、中国建设银行交易明细单、《房屋租赁合同》、报警证明、涉案房屋的照片、涉案房屋现状照片及视频。栾某某质证称，对王某某提交的上述证据的真实性及证明目的均无异议。寇某某质证称，对交接单真实性不认可，钥匙无法确定是涉案房屋的，没有第三方在场，仅有王某某和栾某某的签名，没有真实的交接人、接收人，没有真实的接收清单，其落款时间可以随便写，该材料为虚假材料，也没有其他证据证明双方有房屋租赁的意思表示和交接的意思表示；对中国建设银行交易明细单寇某某认为系虚假交易；对《房屋租赁合同》寇某某认为系虚假交易，该租赁合同明确约定“本合同经双方签字盖章后生效”，王某某又称“合同履行之日生效，非落款时生效”，王某某自己的证据自相矛盾；对报警记录真实性无异议，证明目的不认可，2020年9月18日签合同，该证据可以表明王某某在2020年9月19日8时51分就来报案，第一天签订合同，第二天一大早就报警明显不合理，报警记录也可以证明王某某知晓栾某某正在与寇某某办离婚、其丈夫（寇某某）不同意出租的事实，报警记录记载“已逾期半个月”，也就是说2020年9月4日寇某某就占有房子了，这与事实不符。对涉案房屋照片与本案关联性不予认可，涉案房屋是夫妻共同财产，寇某某当然有使用权，寇某某并不知晓王某某承租房子的事，也没人找自己是否同意出租房屋，寇某某自己在涉案房屋内经营，没有向外出租；对涉案房屋现状照片及视频真实性不予认可，与本案没有关联性。栾某某对王某某的上述主张未提出异议，且称其并未向王某某退还涉案房屋租金。寇某某称，2020年9月16日，寇某某看到涉案房屋二楼贴有“吉房出租”字样，说明2020年9月16日涉案房屋并没有出租出去；寇某某于2020年9月16日晚上进入涉案房屋并打扫卫生，准备自己使用，当晚寇某某未离开，2020年9月17日上午栾某某公司的做饭员工来开门取工具，看见寇某某在屋内，寇某某向其告知寇某某将使用涉案房屋，该员工未拿东西就离开了；2020年9月18日，寇某某在涉案房屋上注册了个体工商户；2020年9月19日，王某某与寇某某同时来到涉案房屋门口，栾某某说该房屋已经出租，但寇某某对出租事宜不知情，且寇某某对出租事宜不同意。寇某某认为，涉案房屋属于夫妻共同财产，尤其是在离婚诉讼期间，对该房产都有争取占有的意思，因此应当慎重处理，栾某某出租涉案房屋应取得寇某某的同意；且王某某与栾某某早就相识，双方都住在翡翠郡北区，王某某对其家庭情况了如指掌，王某某知晓涉案房屋是夫妻的共同财产，也知晓其婚姻状况，王某某并非善意承租人；在离婚案件中，栾某某已经明确表示16万租金都已退还，王某某早已失去所谓的承租权。为证明其抗辩意见，寇某某提交证据如下：2020年9月16日寇某某进入涉案房屋的视频、2020年9月18日济南市天桥区精鲜果蔬超市工商登记信息、[2020]鲁0105民初4408号离婚诉讼案件传票、民事诉状及开庭笔录、栾某某在离婚诉讼案中的案件说明。王某某质证称，对2020年9月16日寇某某进入涉案房屋的视频真实性予以认可，证明目的不予认可，该段视频拍摄于2020年9月16日，与寇某某提交的光盘中其他视频形成对比，系栾某某将钥匙交付于后，王某某对案涉房屋进行初步打扫之后的状态，且该段视频无法证明涉案房屋系寇某某所有，该段视频可证明寇某某后续的装修系在知道王某某承租涉案房屋后，仍恶意占有房屋并强行的进行装修；对《个体工商户信息》的真实性予以认可，证明目的不予认可，且现济南市天桥区精鲜果蔬超市已注销，即便不注销，其注册日期也在栾某某将房屋交付于王某某使用之后，王某某系善意承租人，亦可证明寇某某系恶意阻碍承租该房屋；对一审法院（2020）鲁0105民初4408号离婚诉讼案件传票、民事诉状及开庭笔录真实性无异议，夫妻是应当审慎处理共同财产，尤其是在离婚诉讼期间，但本案的事实是栾某某持有个人单独所有的房产证，与王某某签订的房屋租赁合同，王某某并不知晓其财产共有的情况，王某某是租赁合同善意的相对人，即便是夫妻共同财产，王某某也有理由相信栾某某有权利出租；对栾某某在离婚诉讼案中的案件说明真实性无法确认，证据来源不清，栾某某在离婚诉讼中基于其对利益保护的一些陈述，也不能阻却本案的租赁关系，应当以本案的事实、证据陈述为准。栾某某质证称，对2020年9月16日寇某某进入涉案房屋的视频真实性、合法性没有异议，但对其关联性及证明目的有异议，寇某某提供的视频内容为自己回到涉案房屋的视频，与案件无关，更无法证明该房产系寇某某所有；对2020年9月18日济南天桥区精鲜果蔬超市工商登记信息真实性、合法性、关联性没有异议，但对其证明目的有异议，王某某与栾某某于2020年9月11日进行房屋交付，2020年9月18日签订租赁合同并支付一年租金，而寇某某则于房屋租赁后进行了工商信息登记，这并不能证明该房屋由寇某某使用，反而说明寇某某恶意阻止王某某承租；对一审法院（2020）鲁0105民初4408号离婚诉讼案件传票、民事诉状及开庭笔录真实性无异议，栾某某认为夫妻双方应尽到审慎处理夫妻共同财产的义务，但是该审慎义务更应该是寇某某积极履行，夫妻其他不动产均由寇某某单方面实际出租，且自行收取租金，寇某某主张本案租赁合同有效的逻辑与其自身的行为矛盾，同时栾某某与王某某签订《房屋租赁合同》的行为也未损害到夫妻共同财产，反而使夫妻共同财产得到了增值，因此寇某某更应尽到审慎义务；对栾某某在离婚诉讼案中的案件说明真实性不认可，该证据来源不明。对上述争议的证据，一审法院认定如下：对王某某提交的中国建设银行交易明细单、报警证明的真实性，当事人均未提出异议，对其真实性本院予以确认；对交接单、钥匙及《房屋租赁合同》的真实性，虽寇某某提出异议，但未能提交有效证据予以反驳，且王某某与栾某某对签字的真实性均予以认可，故对其真实性予以确认；对涉案房屋的照片、涉案房屋现状照片及视频的真实性，当事人均未能提交相关反驳证据，对其真实性，一审法院予以确认；对寇某某提交的2020年9月16日寇某某进入涉案房屋的视频、2020年9月18日济南市天桥区精鲜果蔬超市工商登记信息及[2020]鲁0105民初4408号离婚诉讼案件传票、民事诉状及开庭笔录的真实性，当事人均未提出异议，对上述证据的真实性，一审法院予以确认；对栾某某在离婚诉讼案中的案件说明的真实性，当事人虽未予以认可，但该证据确系在一审法院（2020）鲁0105民初4408号卷宗中调取，故对真实性，一审法院予以确认，但因本案中王某某及栾某某对退还涉案房屋租金事宜均未予以认可，且寇某某未能提交有效证据证明王某某转账支付的159999元确已退还，故对该证据的证明力，一审法院不予确认。一审法院认为，《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定：婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，栾某某与寇某某于夫妻关系存续期间购买涉案房屋，当事人亦均认可该房屋属于夫妻共有财产。关于王某某与栾某某签订的《房屋租赁合同》的效力及履行问题。首先，王某某与栾某某签订了涉案房屋的《房屋租赁合同》，且已向栾某某转账支付了第一年的涉案房屋租金，虽寇某某抗辩称涉案房屋的租金已经退还，但因庭审中王某某及栾某某对退还租金事宜均未予以认可，寇某某亦未能提交有效证据证明王某某已支付的租金确已退还，故对寇某某的该项抗辩意见，一审法院不予采纳。其次，虽寇某某认为王某某与栾某某存在虚假、恶意交易的行为，但未能提交有效证据证明，且涉案房屋的产权确实登记在栾某某个人名下，登记共有情况为单独所有，王某某已经尽到了基本的注意审查义务；再次，栾某某与王某某签订租赁合同出租涉案房屋，其处于夫妻关系存续期间，该租金收入属于夫妻关系存续期间的经营性收入，应认定为夫妻共同财产，基于涉案房屋的承租权王某某系有偿取得，而栾某某与寇某某基于涉案房屋的出租行为可以获得租金收益。因此，王某某与栾某某之间的《房屋租赁合同》，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。关于王某某要求寇某某、栾某某将涉案房屋交付使用的诉讼请求，栾某某认可王某某的该项诉讼请求，系其对自身诉讼权利的处分，一审法院予以准允；虽寇某某并非《房屋租赁合同》的当事人，但诉讼中其称在占有使用涉案房屋之前已经看到涉案房屋上贴有“吉房出租”的字样，故寇某某系在明知栾某某对外出租涉案房屋的情况下进驻的房屋，且因涉案房屋的租金收益为夫妻共同财产，根据权利义务相对等原则，寇某某应当协助栾某某履行交付涉案房屋的义务。综上所述，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、王某某与栾某某签订的《房屋租赁合同》合法有效；二、栾某某、寇某某于判决生效之日起十五日内向王某某腾交位于济南市天桥区西工商河路13号重汽翡翠郡北区31号楼1-101室的房屋，王某某予以协助。案件受理费已减半收取计1067元，由栾某某、寇某某负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。寇某某提交如下证据：证据1、寇某某、栾某某在一审法院离婚诉讼中栾某某提交的有关花费及离婚原因书面证据一份，证明栾某某的自认退还租金的行为足以表明栾某某与王某某之间的房屋租赁合同已经终止或者解除，已没有继续履行的事实依据，也没有继续履行的必要。证据2、一审法院（2020）鲁0105民初4408号民事判决复印件一份，证明判决涉案房屋归寇某某所有。经质证，栾某某对证据1对真实性无异议，但认为栾某某在离婚诉讼中所陈述房屋租金退还给租户记载有误，其因与寇某某的离婚纠纷损害到王某某的合法权益，所以当时确实打算是退还王某某的上述租金，但因为王某某并不愿意解除房屋租赁关系。栾某某本着契约精神同意继续履行房屋租赁关系并无不当。根据寇某某提交的离婚诉讼材料记载，栾某某与寇某某有5处房产，但所有的房产均由寇某某实际控制，而且对外出租，栾某某及其孩子并未分得其他房产的任何出租权益，真正权益受损的是栾某某，而不是寇某某。对证据2真实性无异议，双方的离婚诉讼正属于二审上诉阶段，并未生效，涉案房屋最终判归哪一方尚未确定。纵使涉案房屋最终判归寇某某，寇某某也可以继续收取租金，维护自己的权益。对证据1如果法庭审核其加盖公章为红章的情况下我方认可该证据的真实性，但是王某某确实没有收到过退款，其证明目的不予认可。对证据2真实性、关联性、合法性（指取得证据的合法性）无异议，对其证明目的有异议，该证据不能阻碍租赁合同的继续履行。王某某对证据1真实性无异议，对证明目的有异议，王某某确实没有收到过退款。对证据2真实性、关联性、合法性（指取得证据的合法性）无异议，对其证明目的有异议，该证据不能阻碍租赁合同的继续履行。本院认为，对于证据1，尚不足证明栾某某已将相应租金退还给王某某；对证据2、一则该判决尚未生效，涉案房屋所有权归属尚不明确，二则即便房屋所有权归属于寇某某，不影响房屋租赁合同的效力。因此，对寇某某提交的证据本院不予采信。本院认为，关于租赁合同的效力问题，首先，涉案房屋系寇某某、栾某某夫妻关系存续期间取得，且登记在栾某某个人名下，登记共有情况为单独所有，王某某在签订租赁合同时已经尽到了基本的注意审查义务；其次，合同签订后，王某某已向栾某某转账支付了第一年的涉案房屋租金，虽寇某某抗辩称涉案房屋的租金已经退还，但寇某某亦未能提交有效证据证明；再次，寇某某主张王某某与栾某某存在虚假、恶意交易的行为，但未能提交有效证据证明。同时，该租金收入属于夫妻关系存续期间的经营性收入，系夫妻共同财产，上述行为并未损害寇某某个人利益。因此，王某某与栾某某之间的《房屋租赁合同》，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。根据本案的实际情况，一审法院判令寇某某协助栾某某向王某某履行交付涉案房屋的义务，并无不当。综上所述，寇某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2134元，由上诉人寇某某负担。本判决为终审判决。审 判 员 武绍山二〇二一年七月二十七日法官助理 李修阳书 记 员 徐 敏