终稿 广东省广州市荔湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0103民初8265号 原告：广东兴业国际实业有限公司。住所地：广东省广州市荔湾区荷景路**自编****。 法定代表人：郑楚英，董事长。 委托诉讼代理人：朱彩蝶，女，该司职员，地址。 委托诉讼代理人：梁敏仪，女，该司职员，地址。 被告：广州朗亿餐饮管理服务有限公司。住所。住所地：广东省广州市荔湾区广州圆路**广州圆大厦东塔1004div> 法定代表人：林雪松。 被告：林雪松，男，1973年11月23日出生，汉族，住黑龙江省巴彦县。 原告广东兴业国际实业有限公司（以下简称兴业公司）与被告广州朗亿餐饮管理服务有限公司（以下简称朗亿公司）、林雪松租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用简易程序进行公开开庭审理。原告兴业公司的委托诉讼代理人朱彩蝶、梁敏仪到庭参加诉讼，被告朗亿公司、梁雪松经本院依法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告兴业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除兴业公司与朗亿公司于2019年2月1日签订的编号为租字18年第23号《广州圆大厦租赁合同》；2.判令朗亿公司立即向兴业公司交还租赁房屋；3.判令朗亿公司支付租金及物业管理费共计802800元（暂计算至2020年7月31日，之后租金及物业管理费按每月133800元计算至朗亿公司将房屋实际交付兴业公司之日为止）；4.判令朗亿公司按照合同约定支付逾期付款违约金计53288.26元（暂计算至2020年7月31日，之后以802800元为本金，按照年利率24%的标准计算，自2020年8月1日计算至付清之日止）；5.判令朗亿公司向兴业公司支付自2020年8月1日至2021年5月10日止的水电费共计2165.72元（水费9.72元，电费2156元）；6.判令兴业公司无需向朗亿公司返还合同履约保证金计205160元；7.判令林雪松与朗亿公司对上述第3项、第4项、第5项债务承担连带清偿责任；8.本案诉讼费用由朗亿公司和林雪松承担。事实与理由：兴业公司与朗亿公司于2019年2月1日签订《广州圆大厦租赁合同》（合同编号为：租字18年第23号），合同约定兴业公司承租广州圆大厦东塔10楼全层（地址（地址：广州市荔湾区东沙大道广州圆路**租面积共1115平方米，租赁期自2019年2月1日起至2021年8月19日止。收费以朗亿公司承租面积进行计算，租金单价为92元/平方米/月，管理费28元/平方米/月。租赁期内，朗亿公司应在每月第五个工作日向兴业公司缴付当月租金，同时向物业公司交付上个月的水、电费和当月的物业管理服务费。朗亿公司每月应缴的费用为133800元（包含租金102580元/月与物业管理费31220元/月），水电费根据朗亿公司实际用量另计支付（由兴业公司合作的物业公司提供收费明细表交由朗亿公司确认并支付）。合同同时约定，朗亿公司向兴业公司交纳两个月的租金作为履约保证金，共计205160元。若朗亿公司逾期交付履约保证金、租金、水电费等所有应交费用的，每逾期一天应按合同约定向兴业公司支付违约金；逾期十五天以上，兴业公司有权解除合同，履约保证金不予以退回。兴业公司与朗亿公司之间签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，并未违反法律法规强制性规定，合同合法有效，双方均应全面履行合同义务。现朗亿公司未能履行合同约定的支付义务，未按时支付租金且拖欠时间过长，已构成根本性违约，严重损害了兴业公司的合法权益。 被告朗亿公司、林雪松未到庭答辩，也未提交相关书面意见。 经审理查明，2019年2月1日，兴业公司（甲方）、黄大虎（乙方）及朗亿公司（丙方）签订《租赁合同转签协议》（合同编号：租字18年第23号之一），约定：乙方向甲方租赁广州市荔湾区东沙大道广州圆路1号广州圆大厦东塔10楼（以下简称涉案场地），租赁期限自2018年8月20日起至2021年10月31日止，月租金133800元，2018年8月20日至2018年9月20日止为免租期。乙方已按原合同的约定向甲方交付履约保证金205160元。乙丙双方共同确认，乙方为丙方的实际控制人，现乙方提出与甲方终止原合同，由丙方按照原合同条款与甲方签订《广州圆租赁合同》等。 《租赁合同转签协议》签订当日，兴业公司（租赁方、甲方）与朗亿公司（承租方、乙方）签订《广州圆大厦租赁合同》（合同编号：租字18年第23号），约定：租赁地址为涉案场地，建筑面积1115平方米。租赁期限自2019年2月1日起至2021年8月19日止。在本合同签订当天，乙方向甲方交纳两个月租金作为履约保证金205160元，履约保证金不作租金使用，合同期满在乙方交回房屋且无违约行为并付清各项费用后5个工作日内，甲方将履约保证金无息全额退回乙方。乙方在合同签订当天须向甲方预交一个月的租金，以后每月第五个工作日前向甲方缴付当月租赁费用（遇节假日则提前），同时向物业公司交付上月的水、电费和当月的物业管理服务费，收费以承租单元的建筑面积计算，租金单价为92元/平方米/月，管理费28元/平方米/月；乙方每月应缴的费用为133800元；水电费根据乙方实际用量另计。合同终止时，乙方应将房屋内自有物品清理搬迁完毕，并将房屋交还给甲方，如在本合同届满终止的次日该房屋内仍有余留物品，应按租金标准的双倍向甲方支付房屋占用费，超过五日，视为乙方放弃其所有权，无偿归甲方所有，甲方有权处理。本合同履行过程中，乙方擅自将房屋进行转租、分租、改变租赁用途等其它违反本合同约定行为的，甲方有权解除合同收回房屋，且乙方应按合同解除时剩余租期对应金额向甲方支付违约金，同时乙方的履约保证金不予退回；若造成甲方损失，乙方应按甲方实际损失给予赔偿（第七条第1款）。乙方逾期交付履约保证金、租金、水电费等所有应交费用的，每逾期一天乙方按应交款的3‰向甲方支付违约金；逾期十五天以上，按本条第一款处理（第七条第2款）。因乙方原因致使本合同解除的，乙方除承担上述违约责任外，还应向甲方补缴免租期内租金；因甲方为向乙方主张权利所支出费用，包括但不限于律师费、交通费等，由乙方承担。《广州圆大厦物业管理服务协议》《交楼标准》等均属本合同有效附件，本合同签订之日起同时生效等。 租赁合同签订后，兴业公司将场地交付给朗亿公司用于经营餐饮。后因朗亿公司拖欠租金（与物业管理服务费合并，下同）等费用，兴业公司于朗亿公司在涉案场地经营期间，分别在2020年3月5日、3月16日、7月2日向其发出租金催缴通知函，催要租金、物业管理服务费、水电费、违约金等。其中，2020年7月2日的租金催缴通知函载明：截至2020年7月1日，朗亿公司尚未支付2020年2月至6月份租金及物业管理服务费共计669000元，未支付2020年6月的水电费共计15639.06元等。签收租金催缴通知函后，朗亿公司未按要求向兴业公司支付各项费用，并于后期停止经营且未腾退场地。 朗亿公司为自然人独资有限责任公司，股东及法定代表人均为林雪松。本院于2020年8月14日向林雪松送达起诉状副本。 诉讼中，兴业公司向本院提交了涉案场地物业管理公司即广州圆物业管理有限公司出具的涉案场地水表及电表的读数照片以及缴费通知单（两张，发单日期分别为2021年5月10日、7月27日）。水表读数显示为0439，电表读数显示05835.8。其中2021年5月10日的缴费通知单记载：涉案场地2020年8月-2021年5月水电费；水费本月读数439吨，本月用量2吨，合计9.72元；电费本月读数105835度，本月用量2156度，合计2156元；水电合计2165.72元。庭审中，兴业公司向本院明确其诉讼请求第5项即是上述2020年8月-2021年5月的水电费。 庭审中，关于租赁合同解除时间及租金和占用费划分确定，兴业公司陈述，本案起诉状副本送达之日为解除合同时间；合同解除之前，朗亿公司、林雪松需要支付租金及逾期付款违约金，解除后租金变为占用费，参考租金标准；第3项、第4项诉讼请求由法院判定租金截止时间和占用费起算时间。关于逾期付款违约金，兴业公司表示，在起诉之前，朗亿公司已拖欠租金及物业管理费共计802800元，为了简便违约金的计算方式并进行适当的违约金调低，其主张以802800元为基数，按照年利率24%的标准，自2020年8月1日计至付清802800元之日止。 本院认为，兴业公司与朗亿公司签订的《广州圆大厦租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方具有约束力。从兴业公司相关举证可以确定朗亿公司在使用涉案场地后，并未按合同约定向兴业公司支付场地租金及水电费，自2020年2月1日起拖欠租金和水电费，已构成违约并达到出租方可以行使单方解除权的条件，因此兴业公司起诉请求要求解除双方之间的租赁合同并没收朗亿公司所交履约保证金205160元符合合同约定，本院予以支持。《广州圆大厦租赁合同》于本案起诉状副本送达之日2020年8月14日解除，朗亿公司应向兴业公司交还涉案场地。兴业公司关于朗亿公司交还场地的请求，本院予以支持；考虑场地曾用于经营的实际情形，给予朗亿公司30日的搬迁期。 朗亿公司自2020年2月1日开始拖欠租金，其应依照合同向兴业公司支付自拖欠之日起到租赁合同解除之日止的租金，并支付逾期付款违约金。租金以合同约定的133800元/月为准，本院予以确认；兴业公司主张前述逾期付款违约金于诉讼过程中调整为：以802800元为基数，按照年利率24%的标准，自2020年8月1日计至付清802800元之日止，该违约金标准未超过租赁合同约定的标准，朗亿公司亦未提异议，本院予以支持；前述逾期付款违约金总额以802800元为限。合同解除后至朗亿公司交还涉案场地之日止，朗亿公司应按合同租金标准，即133800元/月向兴业公司支付房屋占用费。兴业公司关于合同解除后至场地交还之日止的占用费主张，依据正当，本院予以支持。 诉讼中，兴业公司向本院提交了相关证据证实兴业公司拖欠水电费，其主张水电费共计2165.72元，朗亿公司和林雪松未予以质证，视为其对兴业公司的举证无异议，本院对兴业公司的证据予以采信，对其水电费主张予以支持。 朗亿公司为自然独资有限责任公司，林雪松为公司股东，在林雪松未能证明公司财产独立于其自己的财产的情况下，其应当对公司债务承担连带责任。兴业公司主张林雪松对朗亿公司租金、占用费、逾期付款违约金及水电费承担连带清偿责任，有法律依据，本院予以支持。朗亿公司和林雪松经本院依法传唤拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款及第三款，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条第二款、第五百六十五条、第五百七十七条、第五百七十九条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告广东兴业国际实业有限公司与被告广州朗亿餐饮管理服务有限公司于2019年2月1日签订的《广州圆大厦租赁合同》（合同编号：租字18年第23号）在2020年8月14日解除； 二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州朗亿餐饮管理服务有限公司将广州市荔湾区东沙大道广州圆路1号广州圆大厦东塔10楼（建筑面积1115平方米）交还给原告广东兴业国际实业有限公司； 三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州朗亿餐饮管理服务有限公司向原告广东兴业国际实业有限公司支付2020年2月1日至2020年8月14日期间的租金及物业管理费共计997025.81元； 四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州朗亿餐饮管理服务有限公司向原告广东兴业国际实业有限公司支付场地占用费（按133800元/月标准，自2020年8月15日起计至被告广州朗亿餐饮管理服务有限公司实际腾空场地之日止）； 五、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州朗亿餐饮管理服务有限公司向原告广东兴业国际实业有限公司支付逾期付款违约金（违约金以802800元为基数，按照年利率24%的标准，自2020年8月1日计至付清802800元之日止，违约金不超过802800元）； 六、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州朗亿餐饮管理服务有限公司向原告广东兴业国际实业有限公司支付2020年8月1日至2021年5月10日止的水电费2165.72元； 七、确认原告广东兴业国际实业有限公司无需向被告广州朗亿餐饮管理服务有限公司返还合同履约保证金205160元； 八、被告林雪松对本判决第三项、第四项、第五项、第六项确定的被告广州朗亿餐饮管理服务有限公司的债务承担连带清偿责任。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7176元，由被告广州朗亿餐饮管理服务有限公司、林雪松共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审判员  杨仁义 二〇二一年七月二十二日 书记员  管军军 谢林旭