江苏省响水县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0921民初187号原告：殷海波，男，1981年2月12日出生，汉族，居民，住江苏省响水县。原告：王爱梅，女，1982年3月30日出生，汉族，居民，住江苏省响水县。两原告的共同委托诉讼代理人：王军，江苏阳晨律师事务所律师。被告：江苏瑞德置业有限公司，住所地江苏省响水县浙江商贸城A1幢（城南大道北侧204国道东侧）。法定代表人：马驰。委托诉讼代理人：姜新文，男，该公司员工。委托诉讼代理人：桑文娟，江苏大视宇律师事务所律师。第三人：上海宏胜资产经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区川沙路500号203-108室。法定代表人：王敏香。原告殷海波、王爱梅与被告江苏瑞德置业有限公司（以下简称瑞德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月12日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告殷海波及两原告的共同委托诉讼代理人王军、被告瑞德公司的委托诉讼代理人姜新文、桑文娟到庭参加诉讼。经审理，本院依法追加上海宏胜资产经营管理有限公司（以下简称宏胜公司）为第三人参加诉讼，并将案件转为普通程序再次公开开庭进行了审理。原告殷海波及两原告的共同委托诉讼代理人王军、被告瑞德公司的委托诉讼代理人桑文娟到庭参加诉讼，第三人宏胜公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告殷海波、王爱梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将位于响水县角浙江商贸城第1层138号商品房（符合合同约定的供水、供电、通信管线进户、水电开户，墙体框架、梁符合设计）交付给原告；2.判令被告支付逾期交房违约金27186.2元（暂定2016年11月1日至2020年12月13日)；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系夫妻关系，2016年10月14日原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告将位于响水县角浙江商贸城第1层138号商品房作价181113元出售给原告，原告按约交付房款，被告为原告办理了房屋产权登记。至今被告未将符合合同约定的商品房交付给原告，已构成违约，原告有权要求被告交付符合合同约定的供水、供电、通信管线进户、水电开户，墙体框架、梁某设计要求的商品房，并且有权要求被告支付逾期交房违约金。被告瑞德公司辩称，1.案涉房屋已于2016年12月份交付原告，被告不应该承担任何违约责任；2.案涉房屋交付时已按合同约定通水通电，后经原告同意由上海宏胜资产经营管理有限公司响水分公司进行托管，原告也已领取相关费用，该事实也证明案涉房屋已经交付；3.目前房屋也处于原告的支配下，屋内放置原告的相关物品，法庭可依法核实。第三人未作述称。本院经依法审理认定事实如下：2016年10月13日，殷海波、王爱梅向某公司缴纳购房首付款71113元，同日，瑞德公司向殷海波、王爱梅开具了预收购房款发票，金额为91113元（含之前缴纳的2万元）。2016年10月14日，瑞德公司(出卖人)与殷海波、王爱梅（买受人）签订商品房买卖合同，约定将位于响水县角浙江商贸城第1层138号商品房出售给买受人，约定建筑面积共24.81平方米，房款合计181113元，该商品房总价包含供水、供电、通讯、管线进户、水电开户费、进户门（不含办公用房）等相关建设费用；该商品房总价不含公共维修基金、契税、煤气管道、电话、有线电视、电信开户费及其他相关费用，第八条交付期限，出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；第六条该套房款首付款为91113元，剩余房款9万元办理银行按揭贷款手续。第九条出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。第十一条交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。瑞德公司于2017年5月15日向殷海波、王爱梅出具181113元购房款增值税普通发票。2019年10月28日，瑞德公司为殷海波、王爱梅办理不动产权证书，不动产权证号为苏（2019）响水县不动产权第0005852号,不动产权证书载明：权利人殷海波、王爱梅，坐落响水县县城淮河路南侧开发路西侧浙江商贸城A８幢市场138室，用途商业金融业兼容办公用地/市场等。为证明案涉房屋已交付，瑞德公司提供了宏胜公司响水分公司（已注销）与案外人签订的商铺租赁合同复印件，该合同载明宏胜公司将浙江商贸城8幢一层118、137、138号商铺共计90.97平方米出租给案外人使用，租金为13.5元/平方米，租赁期限为2019年8月1日起至2020年7月31日止。2019年11月29日，殷海波、王爱梅在领（付）款凭证上签名，该凭证载明：付款事由退A8幢138号管理费（2019年10月15日至2020年8月31日止），人民币叁仟壹佰陆拾伍元整，备注4019元×90%÷12月×10.5月=3165元。庭审中，瑞德公司陈述案涉房屋托三管二，前三年免租，该款项系原告收取的2019年相关托管管理费用，24.81平方米×13.5元/平方米/月×12个月=4019元，托管公司按照房屋面积扣除10%管理费，剩余3165元给原告。原告殷海波陈述该笔款项系逾期交房的违约金。宏胜公司出具了情况说明，载明经与分公司人员核实，分公司是经殷海波、王某的同意从瑞德公司接手该商铺，但双方只是口头协议并未签订托管合同，接手托管起始时间为2016年10月30日衔接自殷海波、王爱梅的购房合同时间起，托管期间约定为“3+2”模式，前三年免租，第四年租金由殷海波、王某在2019年11月亲自领取了10.5个月，共计3165元，依据托管房屋总面积及约定的期间收益比例计算，后经殷海波、王某要求收回房屋终止托管。现分公司已与2020年11月30日注销，该领款凭证已经交由瑞德公司提交法庭。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、领（付）款凭证、情况说明等为证，予以认定。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于案涉房屋是否已经交付，虽然原被告双方在商品房买卖合同约定“出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单”，而本案被告瑞德公司未能提供书面交付证据，但根据被告瑞德公司提供的领款凭证，原告亦认可收到了该款项，领款凭证上明确载明该款项为管理费，虽然原告并不认可委托宏胜公司经营管理,但是从其收取管理费的行为可以认定其对该商铺由宏胜公司委托经营是明知的，因商铺系统一交由宏胜公司经营,故瑞德公司不需向原告殷海波、王爱梅履行交付手续。原告购买涉案房屋的目的系用于投资出租收益，而宏胜公司作为原告的受托人已实际代为履行了接受讼争商铺的义务并开展了对外统一招租的经营活动,故对原告主张案涉房屋未交付并要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。关于案涉房屋交付是否合格，因原告在2019年11月29日已经收取了管理费，案涉房屋实际已交付，其提供的证据也不足以证明案涉房屋交付存在不合格的情形，故对其要求被告交付合格房屋的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告殷海波、王爱梅的诉讼请求。案件受理费480元（原告预交240元），由原告殷海波、王爱梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  牛志云人民陪审员  郑书兰人民陪审员  刘玉芳二〇二一年七月二日法官 助理  何翠翠书 记 员  陶星芮