贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终3032号上诉人（原审原告）：张嫄，女，汉族，1983年3月16日出生，住贵州省毕节市。上诉人（原审原告）：刘高，男，汉族，1983年3月23日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：詹俊宇，贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：卯柔，贵州威迪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：王连发，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。上诉人张嫄、刘高因与被上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2021）黔0502民初3341号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人张嫄、刘高上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原判对被上诉人逾期办证违约金计算起止时间认定错误。按照合同约定被上诉人应在2016年8月24日前向上诉人“提供产权过户相关手续”，而2018年10月9日案涉商品房取得《不动产权证书》。因此，被上诉人逾期办证违约金计算的起止时间为2016年8月24日至2018年10月9日，逾期776天，应按该逾期天数计付逾期办证违约金。上诉人对被上诉人逾期办证违约金请求均未超过诉讼时效，应当全部支持。原判机械适用民法典三年诉讼时效的规定，从上诉人向法院提交民事起诉状之日倒推三年，认定超过三年部分的违约金请求权已过诉讼时效错误。双方合同约定“出卖人按逾期时间每日向买受人支付万分之一的违约金”，因此，被上诉人向上诉人支付的违约金源于逾期办证的行为导致的同一债务，被上诉人的支付行为，具有同一债务分期履行的特点。《中华人民共和国民法典》第一百八十九条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。所以，该债务的诉讼时效具有特殊性，不能机械倒推三年。1.同一债务分期履行本质上仍是同一债务，应从最后一期债务履行期限届满之日起算。首先，同一债务分期履行的，从最后一期债务履行期限届满之日起算诉讼时效期间是由同一债务的性质所决定。当事人之间只存在一个债务，只是履行方式上分为多次，每次履行都是同一债务的组成部分，不应分割来看，而应从整体性和唯一性上把握同一债务的诉讼时效期间的起算。虽然每日违约金支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认债务的整体性。若从每一期债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。在租赁合同持续履行的前提下，各期租金的诉讼时效可一并计算，只要债权人提起诉讼时尚未超过最后一期租金的诉讼时效即可。其次，同一债务分期履行的，从最后一期债务履行期限届满之日起算诉讼时效有利于保护债权人权利，符合诉讼时效制度的立法目的。诉讼时效的目的是督促当事人行使权利而非消灭当事人的权利，在债权人不存在怠于行使权利的情况下，应作出有利于债权人的理解。这种诉讼时效期间起算方式简化了诉讼时效期间的计算，整体上推迟了诉讼时效期间的起算，有利于债权人的债权保护。第三，同一债务分期履行的，从最后一期债务履行期限届满之日起算诉讼时效期间有利于减少纠纷，节约司法资源。如果对每一期债务都单独计算诉讼时效，当事人需要频繁主张权利，可能会就同一债务发生多个纠纷，既不利于减少纠纷数量、实质性化解纠纷，也是对司法资源的浪费。2.本案商品房买卖合同补充协议部分属于格式条款。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”该补充协议与商品房买卖合同同一天签订，被上诉人在住建部门提供的统一格式合同文本中却对逾期办证的责任故意不约定，毕节市房产事业局仅对商品房买卖合同的正文备案，没有就补充协议部分备案。所以，被上诉人故意在补充协议中约定逾期办证的违约责任，将办证时间从交房后的90日内延长至360日内，其目的就是糊弄买受人，免除或减轻其责任，但又未履行提示或者说明义务，上诉人可以主张该补充协议部分不成为合同的内容。被上诉人应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条承担违约责任，则上诉人逾期办证违约金请求也未超过诉讼时效，应全部支持。二、被上诉人应退还交易费377元，原判未予支持错误。根据《商品房买卖合同》第七条约定，被上诉人不再收取除商品房价格以外的费用。根据《贵州省城镇房地产开发管理条例》规定，被上诉人收取上诉人337元交易费违反法律的强制性规定，应当退还。三、上诉人提交的2019年12月10日与被上诉人协商处理关于逾期办理产权证违约金的协议书，应当认定诉讼时效中断。被上诉人告知上诉人排队领号协商解决，被上诉人逃避、怠于解决问题加上新冠肺炎疫情，导致上诉人的违约金问题被被上诉人久拖不决，原判以此认定上诉人的诉讼时效已超过，无事实和法律依据。被上诉人碧阳置业公司答辩称：上诉人提交的协议书没有被上诉人签章，对被上诉人公司不具有约束力。关于诉讼时效的问题，违约金是按日计算，不是按年计算，违约金每天计算是独立的，不是连续性的，故一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。张嫄、刘高向一审法院起诉请求：一、判令被告立即支付原告逾期办证违约金29181.17元。（以原告已付房款376046元为基数，按每日万分之一的标准计算从2016年8月24日起至2018年10月09日止）。二、判令被告退还原告“四通费”及交易费3707元；三、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年9月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定将被告开发的位于毕节市，建筑面积112.45平方米，套内建筑面积为94.95平方米，房屋总价款按照套内建筑面积计算为376046元的商品房出卖给原告。被告向原告交付涉案商品房的时间为2015年6月30日前。原、被告在合同中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定。同日双方签订《补充协议》中约定，第二十二条中所指“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款。2015年6月29日，原告签署《业主收楼确认书》，案涉房屋交付。2016年10月24日，被告取得涉案《商品房屋备案证明书》，具备了办理不动产权属转移登记条件。2018年1月15日被告在涉案楼幢张贴通知，通知原告提交资料办理不动产权证书。2018年10月9日，涉案商品房取得《不动产权证书》。另查明，2013年9月11日，被告向原告收取了各项开户费及交易费共计3707元，其中交易费按建筑面积每平方米三元收取。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于逾期办证违约金的问题。被告于2016年10月24日取得《商品房屋备案证明书》，因原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。2018年1月15日，被告以发布《催办通知》的方式通知原告提交资料办理不动产权属证书。因原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，被告的该通知行为应认定为有效，故违约金应计算至2018年1月15日止。逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。”据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2015年6月29日实际收房，被告应当于原告实际收房的360日内即2016年6月24日前为原告办理商品房转移登记。截止2016年6月24日，被告仍未取得转移登记的条件为原告办理房屋产权证书，2016年6月25日起，被告即构成违约。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法典》关于3年诉讼时效期间的规定，要案立案之日（即2021年2月19日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。前述关于诉讼时效的分析已认定本案的违约金截至时间为2018年1月15日，不再赘述。原告所举证据《协议书》，该协议书上载明“本协议自双方签字之日起生效”，但是该份协议书上仅有原告刘高一人签字，并无被告碧阳房开公司的签字或盖章，因此该份协议并未生效。如前所诉，原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间已经超过诉讼时效，因此对于原告的该项诉讼请求，不予支持。关于被告应否返还原告燃气、电、闭路电视开户费的问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中,故被告另行收取原告各项开户费无事实及法律依据，应予退还。本案中，被告收取的交易费为337元（112.45平方米×3元/平方米），被告收取的各项开户费为3370元（3707元-337元）。因上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求予以返还，故对被告提出的诉讼时效抗辩，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还原告张嫄、刘高开户费3370元；二、驳回原告张嫄、刘高的其他诉讼请求。案件受理费331元，由原告张嫄、刘高负担306元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担25元。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，双方合同约定逾期办证违约金以日为单位累计计算，本案逾期办证违约金应按日分别计算诉讼时效，具体理由一审已作充分详实的论述，本院不再赘述。案涉逾期办证违约金不属于《中华人民共和国民法典》第一百八十九条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日计算。”规定的分期履行债务，上诉人主张本案逾期办证违约金应根据该规定认定未超过诉讼时效的理由不成立，不予采纳。本案双方签订《补充协议》就案涉商品房办证期限进行约定系双方依法享有的民事权利，未违反相关法律法规的禁止性规定，且双方就办证期限作出的约定并不存在免除被上诉人的责任或加重上诉人的责任、排除上诉人的主要权利的情形，不属于《中华人民共和国合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”及第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”规定的应认定为无效的格式条款。同时，双方签订《补充协议》时，《中华人民共和国民法典》尚未施行，上诉人主张根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条的规定，应认定《补充协议》不成为合同内容无事实及法律依据，不予采纳。《补充协议》第8.3条约定上诉人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。此处约定的“产权过户相关手续”以被上诉人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费为前提，故该“产权过户相关手续”不属于为办理案涉房屋产权证书所需的应由上诉人提交的资料，应为案涉房屋产权证书本身。故根据双方约定，上诉人应承担违约责任至取得案涉房屋产权证书之日。原告于2021年2月19日提起诉讼，本案违约金从2018年2月19日起计算至2018年10月9日。同时，被上诉人于2018年1月15日通知上诉人于2018年6月30前提交办证相关资料，上诉人于2018年8月12日才向被上诉人出具委托书，故2018年7月1日至2018年8月12日上诉人怠于提交办证所需资料期间，被上诉人不应承担违约责任。故本案被上诉人承担逾期办证违约金应自2018年2月19日起计算至2018年10月9日，扣除2018年7月1日至2018年8月12日上诉人怠于提交办证所需资料期间，共190天，计算为：7145元（376046元×0.01%×190天）。根据双方约定，交易费377元系上诉人委托被上诉人向相关部门代为缴纳的费用，被上诉人未举证证明其已完成受托事项，应予退还。上诉人提供的《协议书》只有刘高签名，无被上诉人签字盖章，且被上诉人不予认可，上诉人以该《协议书》主张应认定本案诉讼时效中断无事实依据，不予采纳。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持，对其上诉无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2021）黔0502民初3341号民事判决第一、二项，即：“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还原告张嫄、刘高开户费3370元；二、驳回原告张嫄、刘高的其他诉讼请求。”二、被上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付上诉人张嫄、刘高逾期办理涉案商品房不动产权证书违约金7145元；三、被上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付退还上诉人张嫄、刘高交易费337元；四、驳回张嫄、刘高的其他上诉请求。一审案件受理费331元，由上诉人张嫄、刘高负担170元，被上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担161元；二审案件受理费662元，由上诉人张嫄、刘高负担462元，被上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担200元。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 周 锐二〇二一年七月七日书记员 高 进