山西省平陆县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）晋0829民初827号 原告（反诉被告）：平陆县锦源房地产开发有限公司。住所地，平陆县圣人涧镇下村。 法定代表人：赵娜娜，系该公司总经理， 委托诉讼代理人：徐文金，男，汉族，系公司股东及工作人员。 委托诉讼代理人：李太康，山西民友律师事务所律师。 被告（反诉原告）：平陆晋风空压机配件有限公司。住所地，平陆县财贸路55号。 法定代表人：杜淑霞，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：白玛、连双雄，西藏雪域律师事务所律师。 原告平陆县锦源房地产开发有限公司（以下简称：锦源公司）与被告平陆县晋风空压机配件有限公司（以下简称：晋风公司）合同纠纷一案，本院于2021年4月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告锦源公司委托诉讼代理人徐文金、李太康与被告晋风公司委托诉讼代理人白玛、连双雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）锦源公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告交付2013年9月29日《合同书》约定的43.11亩土地及地上8274.92平方米建筑物；2、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年9月29日，原告与被告签订了一份《合同书》。合同约定：被告将其生产厂区所属共计43.11亩土地及该范围内的所有建筑物8274.92平方米等转让给原告，总价款450万元整。合同签订后，原告支付给被告210万元整。合同约定：被告先把厂区西部及南部腾出来交于原告施工，后被告仅将南部空地交付原告加固、整修，后由于村民阻拦导致停工至今。另，被告一直未按合同约定搬离厂区，导致合同一直未履行，2021年4月份，被告已全部搬迁完成，但明确表明不向原告交付合同的房屋及土地。2021年4月6日平陆县人民法院根据原告申请查封了合同约定房产。 被告晋风公司（反诉原告）辩称，原告提起的诉讼时效已过，双方合同因为原告的违约无法履行，在2016年12月已经解除，原告所陈述的事实是错误的，其中我们只收到了原告200万元而不是210万元。 反诉原告晋风公司向本院提出反诉请求：1、请求人民法院判决确认反诉原被告之间于2013年9月29日签订的《合同书》已经于2016年12月解除；2、请求人民法院判令反诉被告返还在合同履行过程中收取的土地及房屋产权登记证书；3、请求人民法院判令反诉原告无需返还乙方已支付的200万元款项；4.请求人民法院判令反诉被告承担本案案件受理费。事实和理由：2013年9月29日，反诉原被告签订《合同书》，约定反诉原告将位于厂区的土地和建筑物转让给反诉被告。在合同签订后，反诉原告已履行合同义务，依约交付了土地房屋和相关房屋产权登记证书；反诉被告存在未能依约支付价款、未能办理相应土地手续等多种违约行为，并因反诉被告的不良经营行为，四处举债、涉及多起诉讼，丧失了履行合同的能力。在合同签订三年之久时，反诉原告于2016年12月致电反诉被告，明确通知解除合同，并按照合同第三条约定不再退还乙方已付款项，收回涉案土地。反诉被告在取得涉案土地后，对土地进行了平整，并拆除了反诉原告的部分厂房，造成反诉原告损失；并因反诉被告的违约行为，导致反诉原告无法按计划搬厂、正常经营行为无法有效开展，职工社保费用无法正常缴纳，造成各方面的损失；反诉被告应当依法赔偿损失。鉴于已通知反诉被告解除合同，应返还国有土地使用证及四本房产证书。 反诉被告锦源公司辩称，一、反诉原告所诉与事实不符，反诉人诉称依约交付了土地房屋不属实。合同签订后，反诉原告交付了部分土地使用权及房屋，答辩人开始对土地进行整理时，因反诉原告与住所地所在村民纠纷，导致村民用土封堵了反诉原告的大门。反诉原告未按合同约定的6个月内逐步搬迁完成。直到2021年才将土地房屋腾出，答辩人找反诉原告时，反诉原告明确不再交付房屋和土地。很显然是反诉原告违反合同约定未全部交付。答辩人已按约定交付价款，剩余价款按合同约定在搬迁完成后分二次支付。由于在反诉原告将部分土地及房屋交付答辩人后，答辩人开始进行前期场地修整期间，村民将大门封堵。反诉原告长期未能解决纠纷并搬迁，也未向答辩人提供其占用土地时向村组签订的赔偿款凭据及相关协议，导致房屋和土地无法办理变更。多年来，双方一直在沟通交付问题，双方之间从未谈及合同解除事宜。二、反诉原告主张的合同解除赔偿事宜。本案合同双方的合同未依法解除，当然也就不应赔偿反诉原告所谓的损失。根据合同约定，反诉原告搬厂是在第二笔款项支付前完成，即先搬厂再支付款项，并非反诉原告所诉称的答辩人违约导致其无法按计划搬厂，这是反诉原告故意在歪曲事实。职工社保无法正常缴纳，是反诉原告本身问题，与本案合同交易无关。反诉原告的反诉请求没有事实依据及证据支持，请求依法驳回其反诉请求。 原告锦源公司围绕诉讼请求提供了证据：1.《合同书》1份，拟证明双方签订合同的约定情况；2.收款收据7份及借条1份，拟证明原告向被告付款210万元；3.民事裁定书1份，拟证明原告向法院申请诉前财产保全并交纳了5000元的申请费；4.职工代表大会决议复印件1份，拟证明职工代表同意签字的情况；5.收据3份、发票1份、收条1份及结账明细单4页，拟证明原告对接收到的土地进行修整支出相关费用592500元的事实。 被告晋风公司围绕反驳观点及反诉请求依法提供了证据：1.《合同书》1份、历史卫星图11张、土地使用证复印件1份及房产证复印件4份、平陆县财政局文件1份，拟证明合同签订后晋风公司的合同履行情况，因未办理公证，原告方在2014年1月7日才将首付款200万元付清；2.平陆昊钢炉料有限公司与锦源公司纠纷裁判文书4份、锦源公司涉诉其他判决书、限制高消费令7份，拟证明原告在与晋风公司签订协议后，2014年和案外公司签订了协议，没有能力支付剩余款项，并四处欠债，涉及多起诉讼并列入失信名单；3.公证书1份，拟证明部分厂房及土地交付原告后，原告委托第三方进行了部分房屋拆除；4.房屋照片4张，拟证明照片中背后的厂房已经被拆除了，与吕生科的证词可以印证；5.申请证人景志刚出庭作证，拟证明双方签订的合同已于2016年12月解除等案件事实；6.平陆县自然资源局出具的情况说明1份，拟证明诉争土地性质。 经质证，晋风公司对锦源公司提供的证据1、3及证据2中的7份收款收据真实性均不持异议，对证明目的有异议，认为证据3财产保全不具备条件，证据2中的借条和证据4、5均有异议，认为王超建个人出具的借条与本案没有关联性，证据4系复印件，对证据三性不予以认可，证据5中的5000元测绘费收据出具时间是2021年2月1日，应该与该项目无关，另两份收据真实性不认可，吕生科与原告合作不仅一个项目，不能证明41万元均属于涉案项目，对运费17万元不予认可，收据和相应凭证如果属实，也是双方履行合同完毕后，我们交付土地之后，基于无效合同，对方为了进一步使用涉案土地产生的费用，与晋风公司没有关系，锦源公司不能双重获利；锦源公司对晋风公司提供的证据1真实性不持异议，对证明目的有异议，历史卫星图仅证实被告交付部分土地，交付土地过程中是被告自行将树木砍伐出售的，没有收到被告交付的土地使用证，仅收到了4本房产证原件，证据2认为与本案不具有关联性，证据3证人吕生科证言过于笼统，不能达到被告所要证明的内容，证据4无法确认与本案的关联性，不予认可，证据5，证人景志刚当庭作证陈述王超建10万元借款不属实，村民封大门的理由不属实，卫星图上树木下房屋不属实。证据6证据形式不合法，没有单位负责人签名，无法确认其真实性，假如证据真实，本案被告反诉要求原告归还土地使用证显然是错误的，如果没有向国土部门出具土地使用证，证明内容虚假。 对双方真实性无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据分析如下：原告锦源公司提供的证据2中的王超建出具的10万元借条系王超建个人行为，没有被告晋风公司追认该行为，且证人被告原法定代表人景志刚也否认该借条，故该证据与本案不具有关联性，原告可另案主张权利，该证据本案中不予确认。证据4，虽系复印件，但经被告晋风公司原法定代表人景志刚当庭辩认后，认可该职工代表大会决议内容真实，故该证据真实性本院予以确认。证据5，结合被告提供的证据3公证书中证人吕生科的证言，可以证实原告在接收到部分土地后进行了实际施工，给吕生科支付有工程款是必然事实，但仅凭两张收据来认定支付工程款数额为41万元，本院难以认定。给王新亮支付了177500元的运费等费用有明细账单4页、收条1份、发票1份相互印证，该费用可以认定。测绘费5000元系2021年2月1日出具，关联性无法确定，该费用不予认定。对被告晋风公司提供的证据2，系原告锦源公司与案外人的纠纷，与本案不具有关联性，故该组证据本院不予确认。证据3证人吕生科证人证言系经公证书公证的证据，客观真实，本院予以确认并在卷佐证。证据4照片原告锦源公司提出异议，且无其他证据印证照片中的房屋情况，故该组证据本院不予确认。证据5证人景志刚的当庭证人证言证实将国有土地使用证交付给原告锦源公司，因景志刚系被告晋风公司原法定代表人，与本案有利害关系，故证实该部分事实的证言不予采信，其他证言客观真实，本院予以确认。证据6系平陆县自然资源局出具，且盖有公章，与国有土地使用证复印件能相互印证，故情况说明内容客观真实，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定的事实如下：2013年9月29日，被告晋风公司作为甲方，原告锦源公司作为乙方，双方签订了《合同书》一份。合同主要内容为：经甲乙双方协商一致同意，将甲方所属生产厂区的土地及建筑物转让给乙方所有，达成如下条款：一、现甲方将该生产厂区所属共计43.11亩土地包括该范围内的所有建筑物8274.92平方米等（不包括机器设备、办公用品及可移动资产）转让给乙方，乙方总计付给甲方人民币肆佰伍拾万元整（4500000.00元）。二、付款方式：在双方签订合同并经公证处公证后，十日内，乙方首付给甲方人民币贰佰万元整（2000000.00元），甲方在乙方付款后要做好职工及涉及占地相关村组工作，不得有任意阻挡乙方开发工作的事情发生。由于甲方要维持生产，加之重新建设新的厂区。故在首付款之后，甲方先把厂区西部及南部腾出来，交于乙方施工。剩余部分场地在不影响乙方施工的情况下，六个月内逐步搬迁完成。在全部迁完之后，乙方再支付甲方壹佰伍拾万元整（1500000.00元）。无遗留问题，乙方能顺利开发，余款壹佰万元整（1000000.00元），一个月内，乙方一次性付给甲方。三、违约责任：甲方违约责任，如甲方在约定期限内未完成各项甲方应做好的各项工作，造成乙方损失的，按每天壹万元处罚，赔付给乙方，并退还给乙方付给甲方的所有款项及费用。乙方违约责任，如乙方在约定的时间内，乙方款项未按约定支付给甲方，甲方书面通知乙方，超过十五天，甲方有权终止合同，并不退还乙方所付的款项。四、在土地出让期间，甲方积极配合乙方办理各项手续，并提供给乙方应有的各项前期手续，包括相关村组的土地赔偿及有关协议，期间办理各项手续所产生的费用由乙方支付。土地出让后，土地出让金由乙方支付，征地的青苗补偿归乙方所有。五、此合同一式肆份，甲乙双方各执两份，经双方签字盖章后生效。六、未尽事宜双方协商解决，协商未成由当地人民法院仲裁解决。甲方代表：景志刚（景志刚签字并加盖有被告晋风公司公章）乙方代表：徐文金（徐文金签字并加盖原告锦源公司公章）。 合同签订后，被告晋风公司将房产证四本（四本房产证编号为：公房权证平政房字第AK30017、AK30018、AK30019、AK30020号）交付给原告锦源公司，原告锦源公司从2013年9月30日至2014年1月7日先后分七次支付给被告晋风公司200万元（2013.9.30付15万元、2013.10.10付20万元、2013.10.11付60万元、2013.10.22付50万元、2013.10.30付10万元、2013.12.16付20万元、2014.1.7付25万元）。被告晋风公司给原告锦源公司交付了厂区西边及南边部分土地，原告锦源公司对土地进行了平整施工。其中，吕生科受原告锦源公司委托对被告晋风公司厂区内西边的部分房屋进行了拆除，产生了部分工程款；另给王新亮支付了运费等177500元。 同时查明：2002年10月8日，平陆县财政局作出平财国企字[2002]21号平陆县财政局文件《关于对平陆空压机配件厂实行有限责任公司改制进行产权界定呈请的批复》，该批复中，界定国有资产净值部分中述明由于该厂土地属三门峡库区范围内土地，故该厂土地价值142.7万元没有并入总资产；权利与义务部分第2条平陆空压机配件厂调整后总资产845.32万元（包括福利设施22.7万元，不包括土地价值）全部转让给新公司--平陆县晋风空压机配件有限责任公司；第5条平陆空压机配件厂现使用土地原则由新公司无偿使用。被告晋风公司系原平陆空压机配件厂改制而来。本案诉争土地的国有土地使用证编号为平国用（1999）字第G32012014XX号。2021年6月9日，平陆县自然资源局出具情况说明一份，说明山西省平陆国营空压机配件厂持有的编号为G32012014XX国有土地使用证，其权利性质应为划拨。 另查明：2021年4月6日，原告锦源公司向本院申请财产保全，本院作出（2021）晋0829财保13号民事裁定，裁定：查封被申请人晋风公司登记在平陆县国营空压机配件厂名下的位于平陆县财贸路五十五号（房产证号：AK300XX号、AK300XX号、AK300XX号、AK300XX号）房屋，期限三年。原告锦源公司交纳申请费5000元。 本院认为，锦源公司与晋风公司于2013年9月29日签订的《合同书》，双方均无异议，应为双方的真实意思表示。签订《合同书》的目的是原告锦源公司拟对案涉土地进行开发，被告晋风公司从而获取转让金。由于本案所涉转让的土地性质为划拨地，国家对国有划拨地的转让有明文的规定。首先，应对双方签订的《合同书》效力进行认定。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”，第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理”。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案所涉土地性质系划拨，并非出让土地，是国家让被告晋风公司无偿使用的土地，且该土地属三门峡库区范围内，至今仍未经有批准权的行政主管部门批准，也未办理土地使用权出让手续，故双方签订合同转让土地的行为明显违反上述法律法规的强制性规定，应为无效合同。本院在审理中，对原、被告双方进行了合同无效的释明，双方均发表了合同无效的处理意见。故原告要求被告向原告交付2013年9月29日《合同书》约定的43.11亩土地及地上8274.92平方米建筑物的请求本院不予支持；反诉原告要求请求人民法院判决确认反诉原被告之间于2013年9月29日签订的《合同书》已经于2016年12月解除及判令反诉原告无需返还反诉被告已支付的200万元的请求本院不予支持。 其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。依据上述法律规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。被告晋风公司收到的200万元应返还给原告锦源公司，原告锦源公司接收的部分土地及四本房产证应返还给被告晋风公司。因国有土地使用证被告晋风公司不能举证证明已交付给原告锦源公司，故该主张本院不予支持。 再次，关于双方过错及损失赔偿问题。从公平原则和诚实信用原则考虑，被告晋风公司明知其转让的土地系国家无偿提供给其使用的划拨地，况且该地属三门峡库区范围，其还将该地及房屋转让给原告进行开发，故其应承担相应的过错责任。原告锦源公司将200万元转让款交给被告晋风公司长达数年之久，被告晋风公司长期无偿占用该笔资金，给原告锦源公司造成直接损失，故被告晋风公司应承担一定的资金占用费用，原告锦源公司主张按月息2分计算从被告收到款项之日分批计算至实际给付之日的请求过高，因双方并未对利息损失进行约定，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中对资金占用利息的相关规定，认定2020年8月19日之前的资金占用利息损失按年利率6%计算，之后的资金占用利息损失按2020年8月20日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算至执行完毕，因原告是陆续付清首付款200万元，为方便计算损失，本院认定从原告付清合同首付款200万元的时间即2014年1月7日起开始计算利息；原告锦源公司作为房地产开发公司，有对受让土地的性质进行审查的义务，其在没有办理相关批准手续的情况下，与被告晋风公司签订合同并进行了部分施工，存在一定过错，也应承担相应的过错责任。故原告锦源公司在厂区西边及南边部分土地进行施工支付运费177500元及给吕生科支付工程款的损失，由原告锦源公司自行承担。本案中，被告晋风公司保留向原告锦源公司主张被拆除地面建筑物等损失的请求，故可另行起诉主张权利。 综上，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案所涉的法律事实发生于民法典施行前，故依据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）平陆县锦源房地产开发有限公司与被告（反诉原告）平陆晋风空压机配件有限公司于2013年9月29日签订的《合同书》无效； 二、被告（反诉原告）平陆晋风空压机配件有限公司在本判决生效后二十日内返还原告（反诉被告）平陆县锦源房地产开发有限公司合同价款人民币2000000元并赔偿资金占用利息损失（计算利息以200万元为基数，按年利率6%从2014年1月7日起计算至2020年8月19日，之后按年利率3.85%从2020年8月20日计算至执行完毕止）； 三、原告（反诉被告）平陆县锦源房地产开发有限公司在判决生效后二十日内返还被告（反诉原告）平陆晋风空压机配件有限公司交付的部分土地及房产证四本（四本房产证编号为：公房权证平政房字第AK300XX、AK300XX、AK300XX、AK300XX号）； 四、驳回原告平陆县锦源房地产开发有限公司要求被告向原告交付2013年9月29日《合同书》约定的43.11亩土地及地上8274.92平方米建筑物的诉讼请求； 五、驳回反诉原告平陆晋风空压机配件有限公司请求确认反诉原被告之间于2013年9月29日签订的《合同书》已经于2016年12月解除、请求反诉被告平陆县锦源房地产开发有限公司返还国有土地使用证及请求无需返还反诉被告平陆县锦源房地产开发有限公司支付的2000000元的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费200元，反诉费50元，财产保全申请费5000元，共计5250元，由原告（反诉被告）平陆县锦源房地产开发有限公司与被告（反诉原告）平陆晋风空压机配件有限公司各半负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审 判 长  刘 雷 审 判 员  任文革 人民陪审员  潘晓乐 二〇二一年七月二十六日 书 记 员  王雅倩