江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终2713号上诉人（原审原告、申请执行人）：许强，男，1963年8月1日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人:谢曦朦，北京德恒（无锡）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：徐正明，男，1986年9月14日生，汉族，户籍在无锡市梁溪区，住无锡市梁溪区。被上诉人（原审被告、案外人）：王颖，女，1985年12月19日生，汉族，户籍在无锡市梁溪区，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人（受徐正明、王颖共同授权委托）：陈浩庆，江苏茂业律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：朱瑛，女，1978年7月22日生，汉族，户籍在无锡市梁溪区。上诉人许强因其与被上诉人徐正明、王颖、朱瑛申请执行人执行异议之诉一案，不服无锡市梁溪区人民法院（以下简称梁溪法院）(2020)苏0213民初4398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。许强上诉称：请求撤销一审判决，改判支持其全部诉讼请求：确认徐正明、王颖与朱瑛签订的房屋买卖合同无效；撤销（2020）苏0213执异33号执行裁定书，继续执行无锡市茂业豪园xx室房屋（以下简称案涉房屋）；一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定徐正明、王颖与朱瑛在查封前签订合法有效的房屋买卖合同属于基本事实认定不清。徐正明提供通过中介签订的合同（以下简称中介合同）落款日期虽为2015年10月20日，但根据《借款合同》中第24.2条载明的购房合同编号却为xx，即落款日期为2015年11月2日的《无锡市存量房买卖合同》（以下简称备案合同）编号，一审将《借款合同》的落款日期作为扫描入银行系统的时间属认定事实错误。故《借款合同》无法证明中介合同签订于法院查封之前，落款时间为2015年11月2日的备案合同亦无法证明签订在法院查封之前。中介合同系双方恶意串通为转移朱瑛名下财产而签订，该房屋买卖合同自始无效。2015年5月12日，许强诉朱瑛民间借贷纠纷案由梁溪法院立案，该案审理期间朱瑛转移案涉房屋；徐正明系费某员工，与费某存在利害关系，其与朱瑛签订合同是为了帮助朱瑛转移财产；且徐正明亦未按照中介合同或备案合同的约定履行。综上，徐正明明知朱瑛存在转移财产的情况，仍配合签订房屋买卖合同，系恶意串通行为，其签订的中介合同自始无效。二、交接单时间系倒签、证人证言与书面证据存在矛盾，一审认定徐正明在法院查封之前已经合法占有涉案房屋属认定事实不清、适用法律错误。2015年9月14日的交接单显示拖欠物业费金额为1276元，而实际自7月1日至9月14日尚未拖欠1276元物业费，故该交接单日期系事后伪造，形成时间不早于2015年11月10日，晚于法院查封时间。过某、徐某的证人证言与物业公司调取的书面材料相矛盾。物业公司处有2011年朱瑛装修房屋的备案材料，而徐正明无任何备案记录，故在徐正明无法装修的情况下，不能仅凭2名证人证言认定徐正明案涉房屋的占有时间。三、一审认定徐正明已支付大部分房款并将剩余价款交付法院亦属事实认定不清、法律适用错误。朱瑛与费某早在2014年2月28日办理了离婚手续，在朱瑛存在恶意转移名下财产的情况下，不应当认定支付给费某的款项就等同于支付给朱瑛的购房款。四、徐正明未按照合同约定履行付款义务，对于房屋未过户存在过错。综上，一审判决认定基本事实不清、适用法律错误，请求依法改判。徐正明、王颖辩称：其与朱瑛在法院查封案涉房屋前已签订有效合同、已合法占有涉案房屋，并支付了大部分款项，且已将剩余款项交付法院执行，涉案房屋没有过户并非其过错。其在整个购房过程中处于善意状态，为结婚才购房，至于朱瑛是否为逃债转移财产并不清楚，故一审判决正确，请求维持原判。一审法院查明：2015年5月12日，原无锡市崇安区人民法院（后合并为梁溪法院）受理许强诉朱瑛民间借贷纠纷一案。2017年2月7日，梁溪法院作出（2015）崇民初字第643号民事判决：朱瑛归还许强借款300万元。朱瑛不服提起上诉，2018年9月30日，本院作出（2017）苏02民终1833号民事判决：驳回上诉，维持原判。在该案审理中，梁溪法院根据许强申请于2015年11月2日对案涉房屋进行财产保全。2016年9月28日，徐正明提出异议，2016年11月14日，梁溪法院作出（2015）崇民初字第643号民事裁定：驳回徐正明的异议请求。徐正明不服该裁定提起执行异议之诉，要求1、不得执行案涉房屋；2、确认案涉房屋归其所有。梁溪法院于2018年6月29日作出（2016）苏0213民初4561号民事判决，后许强依法提起上诉。因违反法定程序，本院于2018年9月7日作出（2018）苏02民终3461号民事裁定：撤销（2016）苏0213民初4561号民事判决，驳回徐正明的起诉。根据许强的申请，梁溪法院于2018年10月17日立案强制执行，案号为（2018）苏0213执4002号。执行中，徐正明、王颖于2020年4月17日对本案执行标的提出异议，梁溪法院于2020年4月27日作出（2020）苏0213执异33号执行裁定：中止对案涉房屋的执行。许强不服该裁定，提起本案执行异议之诉。许强提出诉讼请求：确认徐正明、王颖与朱瑛签订的房屋买卖合同无效；撤销（2020）苏0213执异33号执行裁定，继续执行案涉房屋。事实与理由：案涉房屋登记在朱瑛名下，2015年5月，其因与朱瑛之间的纠纷诉至法院，法院于2015年11月2日查封案涉房屋。徐正明、王颖提起执行异议，法院作出（2020）苏0213执异33号执行裁定中止对案涉房屋的执行。徐正明、王颖与朱瑛签订的房屋买卖合同，系为逃避债务签订，应当认定无效。徐正明、王颖辩称:2015年10月20日，其通过中介公司与朱瑛协商后签订房屋买卖合同，以210万元购买案涉房屋，并支付5万元定金，因案涉房屋有抵押贷款，双方变更付款方式，其以房款帮助办理房屋抵押注销手续，但在2015年11月2日办理过户手续时发现房屋被法院查封。其急于为婚房装修，因双方是朋友关系，故于2015年9月14日办理了房屋交接手续，在10月份过了国庆节后即开始装修。现其已实际支付房款190万元，剩余房款20万元已付至法院帐户，且无法办理过户手续并非其原因造成，请求驳回许强的诉讼请求。朱瑛辩称:1、其与徐正明是熟人，双方口头达成购房约定后，考虑到徐正明购买房屋是用于婚房，婚期较紧，故于2015年9月14日办理房屋交接手续，让其尽早装修；2、案涉房屋产权人是朱瑛，但该房作为前夫费某向银行贷款的抵押物，当时贷款尚有本金190万元和利息24900元，徐正明原设想购房款通过银行贷款方式解决，但鉴于需要解除房屋抵押，办理过户手续后方能办理新的抵押贷款，故与徐正明商定变更房款付款方式，先支付定金5万元，于2015年11月2日向王某临时借款185万元，同年12月2日支付24900元，均汇入费某的银行帐户内，剩余房款20万元出具了借条。3、2015年11月2日上午办理了抵押登记注销手续，约定下午正式办理过户手续，由于案涉房屋被法院查封，导致无法继续办理过户手续。因此，房屋买卖合同是真实、有效的，徐正明属于善意取得，请求驳回许强的诉讼请求。另查明，2015年10月20日，徐正明、王颖与朱瑛签订房屋买卖合同，由无锡市满堂红房地产经纪有限公司（以下简称满堂红公司）作为中介，约定房屋总价款210万元，2015年10月30日前交付定金70万元，房款140万元委托满堂红公司代办20年期银行贷款，等房屋过户手续办理完毕且房屋所有权证下发后两个工作日内交付给朱瑛；朱瑛承诺于2015年11月30日腾空该房屋，并将该房屋（钥匙）交于徐正明、王颖等。徐正明、王颖原计划按合同约定办理按揭贷款，并向中国农业银行无锡滨湖支行个贷中心申请办理贷款，同时提交了该房屋买卖合同（于2015年10月30日扫描入银行系统）。2012年10月22日，费某与浙商银行股份有限公司无锡分行签订《个人循环借款（最高额担保）合同》，借款额度190万，朱瑛以案涉房屋为上述贷款提供抵押担保。为了注销案涉房屋抵押登记，朱瑛同意徐正明将房款支付至费某银行帐户，以清偿贷款本金190万元及相应利息。徐正明于2015年9月29日转帐5万元，同年11月2日向王某借款185万元，同年12月2日转帐24900元，均直接转帐至费某银行帐户。费某银行贷款结清后，上述抵押权于2015年11月2日被注销。2015年11月2日，徐正明、王颖与朱瑛又签订《无锡市存量房买卖合同》，并进行合同备案，备案号为xx，约定房屋总价210万元，2015年11月2日前首付83万元，2015年12月12日前办理完相关贷款手续，贷款金额127万元等。又查明，（1）、2015年9月14日，徐正明与朱瑛签订房屋交接单，载明：1、徐正明确认，确已收到该房屋房门钥匙2把；2、双方确认该物业已交付给徐正明，朱瑛尚欠物业公司物业费1248元（4个月）未交付等。徐正明、王颖于2015年10月30日登记结婚。（2）、2015年11月2日，徐正明与王某签订过桥资金借款合同，约定由王某向徐正明出借185万元，借期从2015年11月2日至2015年11月6日，利息为月息2.4%，费某、朱瑛作为担保人签字。11月2日，该185万元直接转帐至费某银行帐户。2017年3月25日，王某出具情况说明，载明：该借款按借款人及担保人的要求汇入费某帐号，目前该借款徐正明已通过银行转帐还款182万元另归还3万元现金，现已全部还清。许强认为，对上述情况真实性没有异议，但认为徐正明提供的还款均是在ＡＴＭ存款后进行的还款，无法证明款项来源，在未提供真实收入的情况下，该款项很可能是通过费某、朱瑛向银行存款后代为归还给王某。徐正明、王颖认为，对许强的意见不予认可，许强只是推测未提供相应证据，其款项来源为自有存款、父母和亲属赠与的款项、经营所得及银行借款等。（3）、在4561号案件中，徐正明申请证人过某、徐某出庭作证。证人过某到庭陈述称：其于2009年12月起入住茂业豪园2号502室，徐正明在2015年国庆节后就开始装修案涉房屋，装修前其也看到徐正明跟朱瑛到案涉房屋看房，大概是讲房子交易的事情，因为是邻居，进进出出其都可以看到。徐正明在装修完以后就一直住在案涉房屋，结婚也在这里结的。证人徐某到庭陈述称：其自2011年起在茂业豪园小区从事搬运、敲墙业务。2015年国庆之后，徐正明家即茂业豪园xx号xx室也是其承包的搬运、敲墙业务。在4561号案件中，许强的委托诉讼代理人质证认为，对于证人证言的真实性、合法性、关联性均无异议，但仅凭证人证言不能认定徐正明已经于查封前实际占有使用的事实，其应当补充提供与物业办理相应入住手续以及在房屋被查封前已经实际为案涉房屋进行生活缴费的证明。本案中，许强认为要达到占有房屋的目的，应有其他证据予以证明。许强在本案中还补充提供以下证据：1、物业费明细。2015年11月10日，徐正明交纳物业费1914元，其中2015年7月1日至2015年10月31日为1276元，2015年11月1日至2015年12月31日为638元。许强认为，房屋交接单中明确欠物业费4个月，但在9月14日时只欠物业费2个月，说明房屋交接单是后补的。对此徐正明认为，记忆中有误差，一种说法是欠两个月，一种说法是欠四个月，但不足以说明房屋交接单是伪造的。2、物业公司对案涉房屋的装修备案手续。只有原房主孙某在2010年和费某在2011年的装修备案手续，没有徐正明的装修备案手续。对此徐正明认为，其只是敲了两堵墙、对墙纸、灯具、洁具进行了换装更新，工程量并不是很大，没有去物业公司进行装修备案，大概持续了40天左右，在通过必要通风去味后就开始入住，入住时间大概是在2015年11月中下旬，于2016年1月实际入住。3、电费缴纳情况。电费户名仍为原房主孙某，2017年7月5日前为费某银联代扣方式缴纳，2017年7月5日，变更为徐正明支付宝帐户代扣方式缴纳。许强认为，在4561号案件2018年6月29日的庭审中，徐正明陈述“我方大概从2015年底开始往卡里充值，缴纳正常的水电燃气费”，但2017年7月5日前仍系费某支付电费，结合物业费欠费情况、装修备案情况，不应当认定徐正明在法院查封前实际占有案涉房屋。对此徐正明认为，原来确实在费某帐户扣了一部分款项，双方之前都认识，电费支付的不多，没有在意这个问题，到2017年电费量增多时才发现。4、无锡中院（2017）苏02民终417、424、422号民事判决书，证明徐正明是无锡大地卓创装饰工程有限公司（以下简称卓创公司）的法定代表人，但费某是卓创公司的实际控制人。对此徐正明认为，应以营业执照为准，其是卓创公司法定代表人，有还款能力。该三份民事判决，系朱某、朱某1、吉某与南京大地建设集团有限责任公司、南京大地建设集团有限责任公司无锡分公司追索劳动报酬纠纷，内有“工资发放计划表没有公司盖章，但是该表由来已久，冠以无锡分公司的抬头，且费某又以负责人（总经理）的名义签发”的表述，未对费某是卓创公司的实际控制人作出明确认定。上述事实，有（2015）崇民初字第643号民事判决书、（2017）苏02民终1833号民事判决书、（2015）崇民初字第643号民事裁定书、（2016）苏0213民初4561号民事判决书、（2018）苏02民终3461号民事裁定书、（2018）苏0213执4002号执行裁定书、（2020）苏0213执异33号执行裁定书、房屋买卖合同、无锡市存量房买卖合同、过桥资金借款合同、情况说明、房屋交接单物业费明细、装修备案手续、电费缴纳情况、（2017）苏02民终417、424、422号民事判决书及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，本案系在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，可参照适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条的规定，买受人请求排除执行的，应当同时符合下列四个条件：1、在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。比照上述规定，徐正明、王颖对案涉房屋享有物权期待权，具体理由如下：1、法院查封前，徐正明、王颖与朱瑛已签订合法有效的房屋买卖合同。首先，徐正明、王颖与朱瑛通过中介公司签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不存在合同无效情形。其次，徐正明、王颖因申请贷款向银行提交该房屋买卖合同，该行为发生在法院查封之前。对于许强提出徐正明、王颖与朱瑛恶意串通，意图转移朱瑛名下财产，且无法证明房屋买卖合同在法院查封之前签订的意见，依据不足，不予采纳。2、徐正明、王颖在法院查封前已占有使用案涉房屋。首先，徐正明与朱瑛于2015年9月14日签订房屋交接单，确认案涉房屋钥匙交付及物业费尚欠4个月1248元。对此徐正明认为对结欠物业费的时间一种说法是2个月一种说法是4个月，在不确定的情况下双方确认物业费结欠4个月也符合常理。其次，结合两个证人证言，证人均到庭陈述在2015年过了国庆节后案涉房屋就开始装修，虽然物业公司没有此次装修备案材料，但系徐正明对案涉房屋二次装修、改动不大的情况。再次，徐正明、王颖于2015年10月30日登记结婚，其陈述与朱瑛熟悉且为婚房急于装修，双方协商先交付房屋进行装修后支付房款、办理过户手续的情形，不违反法律规定。对于许强提出房屋交接单系伪造、不能仅凭证人证言就认定占有时间的意见，依据不足，不予采纳。3、徐正明、王颖已支付大部分房款并已将剩余价款向法院交付执行。为注销房屋抵押，双方协商变更房款支付方式，190万元虽然支付至费某帐户，用于费某偿还银行贷款，但朱瑛系贷款的担保人，最终目的是注销案涉房屋的抵押登记，从而办理过户手续。现朱瑛认可徐正明、王颖已支付房款190万元，剩余20万元徐正明、王颖已支付至法院帐户。对于许强提出徐正明无购房经济能力、无法证明款项来源、与费某之间存在关联关系，故不能认定已支付房款的意见，依据不足，不予采纳。4、案涉房屋未办理过户手续并非徐正明、王颖自身原因。2015年11月2日上午办理注销抵押登记、签订存量房买卖合同并备案后，由于法院查封才无法继续办理过户手续，徐正明、王颖对此不具有过错。为此，一审法院作出判决：驳回许强的诉讼请求。二审审理过程中，各方当事人均未提交新证据，本院对一审认定事实均予以确认。本院认为，本案的争议焦点仍在于徐正明、王颖对案涉房屋是否享有阻却本案执行的民事权益。根据《执行异议复议规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案涉房屋至今仍登记在被执行人朱瑛名下，徐正明、王颖请求排除对涉案房屋的执行应符合以上法定条件。关于徐正明方与朱瑛在法院查封前是否已签订合法有效的书面买卖合同问题。徐正明方共提供两份书面合同，一是中介合同复印件、一是备案合同。中介合同虽为复印件，但上有中介满堂红公司盖章确认，且一审法院曾前往相关银行调查核实证实徐正明在办理贷款手续中确实递交过该份中介合同。2015年11月2日，案涉房屋抵押注销后，徐正明与朱瑛又签订《无锡市存量房买卖合同》，并进行了备案登记，取得备案编号为xx，由此可以证实案涉房屋尚未被查封，故一审法院认定在法院查封前已签订合法有效的买卖合同并无不当。至于许强上诉称中介合同系徐正明与朱瑛恶意串通转移财产而签订，并未提供徐正明明知朱瑛涉案的相关证据，故对许强认为房屋买卖合同无效的主张，本院不予采纳。关于徐正明方在法院查封前是否已占有使用案涉房屋问题。徐正明方提交了房屋交接单以及两位证人，以证实其在2015年9月拿到钥匙、于国庆节后开始装修。虽然交接单上载明的朱瑛欠4个月物业费未交与实际只欠2个月有出入，但并不能当然得出该交接单载明的日期系倒签。同理，徐正明方未至物业公司办理装修备案登记，亦不能当然否认两证人证言证实的徐正明方在国庆节后进入案涉房屋进行装修的事实。故一审认定徐正明、王颖在法院查封前已实际占有使用案涉房屋亦无不当。关于徐正明方是否已支付大部分房款问题。根据徐正明方提供的过桥资金借款合同、王某的情况说明以及王某将185万元直接转账至朱瑛前夫费某账户，用于清偿其贷款并由此注销案涉房屋上的抵押后，朱瑛与徐正明签订了备案登记的房屋买卖合同，这一系列的事实完全可以证实徐正明方确实支付了大部分房款。至于案涉房屋未能办理过户问题，徐正明方于2015年11月2日以借款支付房款、注销抵押登记、签订备案合同的当日案涉房屋被查封，故其对未能办理过户不存在任何过错。综上，一审法院认定徐正明、王颖对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益并无不当。对于许强的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费23600元，由上诉人许强负担。本判决为终审判决。审判长  孙晓敏审判员  俞 彤审判员  秦小兵二〇二一年七月二十三日书记员  叶锦锦