贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终5776号上诉人（原审被告）：何治洪，男，汉族，1982年3月19日出生，住贵州省遵义市播州区。被上诉人(原审原告)：贵州银龙物业管理有限公司。统一社会信用代码：915203303224906982。住所地：贵州省遵义市播州区龙坑街道共青社区红军路12号。法定代表人：武德祥，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张兴银，该公司监事。委托诉讼代理人：袁永容。上诉人何治洪因与被上诉人贵州银龙物业管理有限公司（下称银龙公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2021）黔0304民初4031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何治洪上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法予以改判或发回重审。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人未按合同约定提供相应的物业服务；也未按照《关于南湖之春小区存在的物业问题限期整改责任承诺书》进行整改。被上诉人物业服务存在电梯故障频发且进行控制使用、公共设施损坏未及时修复、垃圾清理不及时、车辆乱停放、无值班人员、小区停车广告收入不公布用途等问题。二、被上诉人没有证据证明2017年4月9日至2018年8月期间上诉人接房入住该小区，无权收取该期间的物管费。三、上诉人提供的商品房买卖合同及陈运海等户物业费收据证明，物业费标准为1元/㎡/月，被上诉人擅自提高为1．5元/㎡/月，不公平合理。被上诉人存在违约，应承担相应的违约责任。银龙公司辩称：本案一审判决正确,请求驳回上诉,维持原判。银龙公司向一审法院起诉请求：1.判令何治洪向银龙公司支付物业管理费按合同约定以1.5元/平米/月计算。房号：3栋1单元15楼6号房，物业费7084.08元及违约金212.52元。共计欠费月数：48个月，合计：7296.60元。（违约金：从2017年4月9日起至实际偿清之日止，按总金额款的百分之三计算）；2.本案案件受理费由何治洪承担。一审法院认定事实：2017年4月8日，遵义中山房地产开发有限公司与银龙公司签订《前期物业管理合同》，由银龙公司对遵义中山房地产开发有限公司开发的位于贵州省遵义市播州区进行物业管理，该合同第十七条约定：“委托管理期限为：2017年4月8日起至业主委员会成立3个月内与业主委员会签订合同本合同自然终止，签订本合同之日起正式提供物业服务”；合同第十三条约定“前期物业费用开支由甲方业主和物业使用人或甲方项目部每月支付给乙方，由乙方收取下列费用。（1）物业管理费：按播州区商住房收费标准相关文件执行或与业主约定。1、物业管理费收费标准：步梯房1.00元／㎡，电梯房1.5元／㎡，商铺1.8元／㎡，特种行业2.2元／㎡按月向业主收取物业管理费。可向业主预收一年（12个月）的物业费。......”，第二十一条约定：“物业管理服务费1、管理服务费标准的调整，按两年一次调整；2、对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金......”合同签订后，银龙公司对何治洪居住的小区开始进行物业管理。2019年5月12日，遵义中山房地产开发有限公司与银龙公司续签了《前期物业管理合同》，并经遵义市住房和城乡建设局备案，合同期限自2017年4月8日起至2021年4月8日止，并约定在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止，其他物业服务费等约定内容、事项未变。现“南湖之春”小区业主委员会未成立。何治洪系遵义中山房地产开发小区南湖之春5栋2单元13楼1号房屋业主，何治洪已从房开公司实际接管了房屋，其房屋属于物业服务合同电梯房范围，物业管理费交至2017年3月，从2017年4月起未向银龙公司交纳过物业管理费，后经银龙公司多次以书面等方式催收，至今未交。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”的规定，2017年4月8日银龙公司与遵义中山房地产开发有限公司签订的《前期物业管理合同》未违反法律和行政法规的相关规定，应为有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力......”之规定，何治洪系遵义中山房地产开发公司“南湖之春”小区的业主，《前期物业管理合同》对其应具有约束力。何治洪欠物业管理费用经银龙公司通过书面方式催收，一直未向银龙公司交纳，银龙公司请求其按照合同约定支付物业管理费，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费用，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，予以支持。银龙公司在物业服务方面确实存在较为突出的卫生、管理等问题。结合本案的客观实际，公平合理原则，按涉案合同约定缴纳物业服务费的80%计算何治洪应该缴纳的物业服务费。因银龙公司服务管理等方面原因导致何治洪未按时交纳物理管理费。银龙公司主张何治洪交纳物业费用违约金的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百七十七条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、限何治洪在本判决生效后三十日内支付贵州省遵义市播州区龙坑街道共青社区“南湖之春”小区3-1-15-6号房屋从2017年4月9日至2021年4月8日所欠贵州银龙物业管理有限公司物业管理费5664.00元；二、驳回贵州银龙物业管理有限公司其余诉讼请求。案件受理费减半收取25.00元，由何治洪负担。双方当事人二审未提交新证据。二审另查明，“南湖之春”小区业主委员会已于2020年8月份成立。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典实施前的法律事实持续至民法典实施后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案的法律事实持续至民法典实施之后，本案适用民法典的规定。银龙公司与遵义中山房地产开发有限公司于2017年4月8日签订的《前期物业管理合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”之规定，上诉人系“南湖之春”小区的业主，案涉《前期物业管理合同》对其应具有约束力。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第二款“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁”之规定，银龙公司为包括上诉人在内的小区业主提供了物业服务，上诉人未按合同约定向银龙公司交纳物业费，银龙公司经过书面催收后，上诉人仍未交纳，银龙公司请求上诉人支付物业费，一审予以支持并无不当。关于物业费的计算标准，上诉人的房屋属于电梯房，根据《前期物业管理合同》约定，物业费的计算标准为1.5元/㎡/月，上诉人主张应根据商品房买卖合同的约定，按照1元/㎡/月的标准计算物业费的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于物管费的计算期限，银龙公司与遵义中山房地产开发有限公司于2017年4月8日签订《前期物业管理合同》后，为案涉小区提供物业服务，上诉人在银龙公司入驻时已实际接管了房屋，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”之规定，上诉人主张银龙公司无权收取2017年4月9日至2018年8月期间的物业费的上诉理由不能成立，本院不予采纳。因银龙公司在提供物业服务中存在服务不到位情形，一审基于此酌情按合同约定计算的物业费支持80%公平合理。上诉人主张银龙公司存在违约一审按照合同约定80%比例承担物业费不公平的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人何治洪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人何治洪负担。本判决为终审判决。审判长  张启飞审判员  施正高审判员  贺灿灿审判员  杨恩高审判员  谭应勇二〇二一年七月二十七日法官助理杨豪书记员王群惠