安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖11民终1794号 上诉人（原审原告）：曹春锋，女，1971年12月24日生，土家族，户籍地湖南省慈利县。 委托诉讼代理人：宁传德，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：滁州众和物业管理有限公司，住所地安徽省滁州市中都大道1661号，统一社会信用代码913411030652489556。 法定代表人：严军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李海燕，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 上诉人曹春锋与被上诉人滁州众和物业管理有限公司（以下简称滁州众和公司）委托合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2021）皖1103民初773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曹春锋上诉请求：1.依法改判，判决解除曹春锋和滁州众和公司之间签订的《物业委托代理合同》，滁州众和公司立即返还滁州市中都大道1599号滁州世贸广场万国风情步行街第6幢房屋给曹春锋；2.变更一审判决第一项为“滁州众和公司支付曹春锋自2016年6月30日至2020年6月30日期间租金合计1,265,129元，2020年7月1日后的租金按照《物业委托代理合同》规定的标准支付至实际交付房屋时止”；3.一审、二审诉讼费用由滁州众和公司承担。事实与理由：一审判决认定事实和适用法律均错误。1.滁州众和公司已丧失履约能力，其唯一法人股东滁州国金实业有限公司已经进入破产重整程序，其严重资不抵债的事实，已经人民法院审查认定。2.曹春锋依据法律规定，要求滁州众和公司提供履约担保，但滁州众和公司未能在合理期间内提供，曹春锋行使的是法定解除权。 滁州众和公司答辩称，一、案涉房屋系产权式商铺，其核心表现形式为商铺的所有权与经营权相分离，因此不宜由单个业主单独收回使用，否则可能会损害其他业主的合法权益，《中华人民共和国民法典》第272条有相关的规定。也就是说单个业主的利益应当服从广大业主的共同利益，其权利行使应受到相关房屋即风情街整体规划布局的限制和约束。二、业主对案涉房屋的权利行使，因涉及建筑区划内重大事项处分，故不宜由单个业主作出决定，是否支持曹春锋的诉讼请求应当视风情街整体业主的意志而定，根据《中华人民共和国民法典》第278条的规定，有关共有和共同管理权利的重大事项应由业主共同决定。 曹春锋起诉请求：1.解除曹春锋与滁州众和公司之间签订的《物业委托代理合同》，滁州众和公司立即返还滁州市中都大道1599号滁州世贸广场万国风情步行街第6幢房屋；2.滁州众和公司支付曹春锋自2016年6月30日至今于委托期限内产生的租金，暂计为1,417,278.31元（自2016年6月30日起暂计算至2020年8月13日）；3.本案诉讼费用由滁州众和公司承担。 一审法院查明事实：2016年底，曹春锋（甲方）与滁州众和公司（乙方）签订《物业委托代理合同》一份，曹春锋将其购买的滁州世贸广场万国风情步行街第6幢委托滁州众和公司统一委托规划、布局、管理。合同约定：1.建筑面积为1067.07㎡（以房地产权证所载面积为准），该物业总价1260万元整，装修状态为全装修；2.委托管理期限为十年，自2016年6月30日至2026年6月30日止，甲方应于2016年6月30日向乙方交付该物业；3.物业委托期内的利益分配约定：因培育市场之需要，有利于招商、引商、活跃市场，双方约定委托期内第一年乙方代甲方向承租人收取的租金为物业总价的1%，第二年乙方代甲方向承租人收取的租金为物业总价的2.01%，第三年乙方代甲方向承租人收取的租金为物业总价的3.01%，第四年乙方代甲方向承租人收取的租金为物业总价的4.5%，为简化手续，以上代收租金由乙方于第五年委托经营期间开始日起120天内一次性支付，不计利息，乙方多收取的部分作为乙方完成委托事务的代理费；委托期第五年至第六年，双方约定，每年租金收益按本合同所指物业总价的10.52%支付给甲方，如实际租金收益高于该数额，超出部分的10%归乙方所有作为代理费，超出部分的90%归甲方所有（于次年委托经营开始日起120日内支付上期代收租金）；委托期第七年至第十年，双方约定，乙方根据年实际租赁收益按以下比例分配，其中10%归乙方所有作为代理费，90%归甲方所有（于次年委托经营期开始日起120日内支付上年代收租金）；4.在委托期内，甲乙双方不得以任何理由单方面解除本协议，但经双方协商一致的，可以提前终止本协议。合同签订后，曹春锋将案涉房屋交付滁州众和公司，滁州众和公司已将诉争房屋出租他人经营使用。截止法庭辩论终结前，滁州众和公司已支付曹春锋租金60,391元。 一审法院认为：曹春锋与滁州众和公司之间存在物业委托管理合同关系，由双方签订的《物业委托代理合同》在卷佐证，该院予以确认。因所涉合同中明确约定委托管理期限为十年，双方在委托期间不得以任何理由单方面解除本协议，但经双方协商一致的，可以提前终止本协议。本案审理期间，曹春锋与滁州众和公司未能就解除合同协商一致，现曹春锋诉请解除双方签订的《物业委托代理合同》并要求滁州众和公司返还诉争房屋，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。关于租金支付的问题，依照双方合同约定的租金计算及支付方式，截止法庭辩论终结前，滁州众和公司应付2016年6月30日至2020年6月30日合计四年期间的租金总额为1,325,520元。扣除已付租金60,391元，滁州众和公司还应给付曹春锋租金共计1,265,129元。因第五年的租金支付条件尚未成就，故对曹春锋主张的超额部分，该院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、滁州众和物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付曹春锋自2016年6月30日至2020年6月30日期间租金合计1,265,129元；二、驳回曹春锋的其他诉讼请求。案件受理费18,099元，由曹春锋负担1099元，滁州众和物业管理有限公司负担17,000元。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，案涉商铺属于产权式商铺，而产权式商铺的特点决定了案涉中滁州世贸广场·万国风情步行街只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益必须服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。当个人利益与整体利益发生冲突时，更多地需要从步行街整体性上考虑。原《物权法》第七十一条规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第八十四条规定：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。据此，产权式商铺业主在行使所有权时，要具有谦抑性，不得损害其他业主的合法利益。本案中，若部分业主单独解除合同，收回商铺，势必影响商铺整体功效的发挥。因此，根据双方合同约定并综合考量案涉商铺整体经营效果，从维护包括曹春锋在内全体业主的权益及社会经济秩序的稳定性出发，一审法院对于曹春锋解除合同的请求未予支持，并无明显不妥。 关于曹春锋上诉主张滁州众和公司应按照《物业委托代理合同》规定的标准支付2020年7月1日后至实际交付房屋时止的租金问题。《物业委托代理合同》约定，委托期第五年至第六年，双方约定，每年租金收益按本合同所指物业总价的10.52%支付给甲方，如实际租金收益高于该数额，超出部分的10%归乙方所有作为代理费，超出部分的90%归甲方所有（于次年委托经营开始日起120日内支付上期代收租金）；第五年的租金起算时间为2020年7月1日。根据上述约定，第五年的租金支付时间为2021年7月1日后的120日内。故曹春锋主张2020年7月1日后的租金，条件尚未成就，其该上诉理由不能成立。 综上所述，曹春锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3343元，由上诉人曹春锋负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 达 审判员 葛敬荣 审判员 田 祥 二〇二一年七月十五日 书记员 蓝 兰 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。