安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书(2021)皖0603民初3225号原告：程实，男，1987年6月7日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：张社会，安徽进境律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐锡军，安徽进境律师事务所律师。被告：淮北凯玛置业有限公司，住所地安徽省淮北市。法定代表人：张俊震，该公司经理。委托诉讼代理人：付薇薇，安徽镜远律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫明星，安徽镜远律师事务所律师。原告程实与被告淮北凯玛置业有限公司（以下简称凯玛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告程实及其委托诉讼代理人张社会，被告凯玛公司的委托诉讼代理人付薇薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程实向本院提出诉讼请求：1.判决确认程实与凯玛公司签订的《商品房买卖合同》无效；2.判令凯玛公司向程实返还购房款774653元及利息278875.08元（利息自2014年12月10日暂计算至2020年12月10日，按年利率6%计算，并要求支付利息至返还清房款之日止）；3.本案诉讼费由凯玛公司承担。事实与理由：2014年12月10日，程实与凯玛公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：程实购买凯玛公司位于淮北市相山区房屋，商品房建筑面积为45.57平方米，套内建筑面积为21.32平方米，公共部位与公用房屋分摊面积为24.25平方米，单价每平方16999.19元，总房价774653元。程实按照合同约定2014年12月10日支付全部房款。2014年12月10日，程实与淮北永利商业运营管理有限公司（以下简称永利公司）签订《永利广场商铺委托运营管理合同》，合同约定：程实将其购买的以上店铺出租给永利公司，由该公司统一招商、统一运营和管理。程实的商铺楼层的收益占比为5.1052‰，租赁期为10年，2014年12月25日至2024年12月25日，签订协议时，永利公司一次性支付程实五年的租金，第六年至第十年，租金收益按该楼层的年租金收益×该商铺的收益比例×应得比例（90%），商铺租金支付方式为每半年支付一次，支付时间为每一个委托半年度结束后一个月。后因不归责于程实的原因，贷款未能办理，导致合同无法履行。实质上，永利公司租赁时并未按约定向程实支付五年的租金，程实在与凯玛公司签订《商品房买卖合同》时，已经扣除了前五年的租金，虽然未在合同中书面体现，但实质上属于返本销售和售后包租的违法行为，凯玛公司采取欺骗的手段，以合法形式掩盖非法目的，符合合同无效的法定条件。现程实多次与凯玛公司协商未果，故程实为维护自己的合法权益，诉至法院，请法院依法支持程实的诉讼请求。凯玛公司辩称，1.案涉项目不存在售后包租、返本销售的问题，案涉合同合法有效。售后包租是指开发企业以一定期限内承租或者代为出租买受人所购买企业商品房的销售商品房的一种行为，而本案中涉及两个合同，一个合同是凯玛公司与业主签订的买卖合同，另外一个合同是由永利公司与业主签订的委托运营管理合同。根据售后包租的性质，那么应当是由同一开发商签订买卖合同之后，由同样的主体在签订售后包租，或者是返租。然而本案永利公司与凯玛公司不是同一合同主体。至于程实提到以房款折扣的形式抵付租金的问题，该情形仅仅是永利公司支付租金的一种方式，也不能构成售后包租，目前为止凯玛公司也没有收到因售后包租的行政处罚，另外凯玛公司也未有定期向买受人返还购房款的行为。因此程实诉称上述的售后包租或返本销售的问题，在凯玛公司上是不存在的。2.程实称凯玛公司采取欺骗手段，以合法形式掩盖非法目的，并无事实与法律依据。第一点是涉案项目不存在售后包租、返本销售的问题，案涉合同合法有效。第二点是程实称凯玛公司采取欺骗手段，以合法形式掩盖非法目的，无事实与法律的依据。涉案合同已经两级法院，经过一审、二审以及安徽省高级人民法院经过再审，确认了业主与凯玛公司签订的就永利广场项目商铺的买卖合同，不存在违反法律行政法规的强制性规定，是依法成立合法有效的。对合同的效力已经过有效的生效判决予以确认。那么程实所称以合法形式掩盖非法目的是没有事实依据的。另外程实所引用的所谓合法形式掩盖非法目的，已经被民法典所修改，该条已不再是成为合同无效的一个法定理由。那么以此作为合同无效的法定理由，也是适用法律错误。另外向法庭澄清一下，涉案房产在2020年年底已经具备了办理分户产权以及银行按揭贷款的全部条件，程实也可与凯玛公司联系办理上述事宜。综上，涉案项目不存在售后包租返本销售问题，案涉合同已经过多次两审终审及最高人民法院的再审认定其合法有效，因此，请驳回程实的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。程实提交的《商品房买卖合同》、《永利广场商铺委托运营管理合同》、购房发票、（2019）皖06民终1061号民事判决书，凯玛公司提交的《永利广场商铺委托运营管理合同》、工商登记查询截图、（2019）皖0603民初2352号民事判决书、（2019）皖06民终1075号民事判决书、（2020）皖民申4898号民事裁定书，均具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。程实提交的中共淮北市委办公室官方回复系复印件，达不到其证明目的，本院不予采信。程实提交的录像光盘缺乏与本案的关联性，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月10日，程实与凯玛公司签订《商品房买卖合同》，约定：程实购买凯玛公司开发建设的位于淮北市相山区房屋；建筑面积45.57平方米，单价16999.19元／㎡，总价774653元；程实在2014年12月10日前支付全部房价款，总金额774653元；凯玛公司应当在2016年9月30日前，将经综合查验备案的商品房交付程实使用等内容。当日，程实（甲方）与永利公司（乙方）签订《永利广场商铺委托运营管理合同》，约定：甲方购买的永利广场XX号商铺收益占比5.1052‰，甲方同意并自愿委托乙方运营管理该商铺，乙方对永利广场进行整体规划，按照合理业态业种分布要求，以优惠的租金、优质的服务、规范的管理培育市场，甲方购买的商铺通过统一招商、统一运营和管理；委托运营管理期限10年，自2014年12月25日至2024年12月24日，签订本合同时，乙方已经一次性支付甲方前五年的租金收益，委托经营期内第六年至第十年，即自2019年12月25日起至2024年12月24日，商铺租金支付方式为每半年支付一次，年租金收益=该楼层的年租金收益×该店铺的收益占比×应得比例（90%）等内容。程实全部房款774653元已支付完毕。2018年2月3日，涉案永利广场开业，现处于营业状态。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。程实与凯玛公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不存在上述法律规定的无效情形，故双方签订的《商品房买卖合同》真实有效。程实称凯玛公司违反《商品房销售管理办法》的规定，存在售后包租、返本销售的情形。《商品房销售管理办法》系由建设部颁布，效力等级属部门规章，如凯玛公司违反该规定，存在售后包租、返本销售的情形，相关部门可以给予其行政处罚。但该规定中关于售后包租、返本销售的相关规定为管理性规定，而非强制性规定，并非合同无效的法定条件。程实以此主张《商品房买卖合同》无效，并要求凯玛公司返还购房款及利息的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回程实的诉讼请求。案件受理费14282元，减半收取计7141元，由程实负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 员  孟 娇二〇二一年七月二十七日法官助理  孙乐荣书 记 员  张艺馨附相关法律条文:《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。