山东省滨州市中级人民法院山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁16民终1657号上诉人(原审被告)：滨州市胜越商贸有限公司，住所地：邹平市黄山五路北侧75号。法定代表人：夏津，该公司经理。委托诉讼代理人：颜丙戈，邹平鹤伴法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：刘光迎，男，1969年5月5日生，汉族，住山东省邹平市。委托诉讼代理人：王东，山东环周（滨州）律师事务所律师。原审被告：夏津，男，1976年5月28日生，汉族，住山东上升邹平市。委托诉讼代理人：颜丙戈，邹平鹤伴法律服务所法律工作者。上诉人滨州市胜越商贸有限公司（以下简称胜越公司）因与被上诉人刘光迎及原审被告夏津房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省邹平市人民法院（2020）鲁1626民初4522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胜越公司上诉请求:1、依法撤销邹平市人民法院作出的（2020）鲁1626民初4522号民事判决第一项、第二项并改判；2、请求本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。被上诉人在缴纳第二年度租赁费时，未按照合同约定按时缴纳，仅缴纳至2020年6月30日的租金，根据合同约定，未按时缴纳租金，上诉人有权收回房子，且被上诉人已向上诉人明确表示租赁至2020年6月30日，按照被上诉人的要求，上诉人已经将租赁押金退还给了被上诉人。双方虽然约定租赁期限至2021年12月19日，但是根据双方合同履约期间的真实意思表示，双方对于租赁期限的约定已经发生了变更，租赁期限变更至2020年6月30日，因此被上诉人以上诉人违约为由提起诉讼，一审法院依据被上诉人所提交的证据认定事实错误，上诉人并不存在恶意违约。二、一审法院适用法律错误。被上诉人在一审庭审中，对于其损失主张的证据，仅是自己单方书写提供，被上诉人也未申请装修方、仓储方出庭说明情况，且在上诉人对于主张的财产损失价值有异议的情况下，在其损失价值不能确定及未经第三方鉴定机构予以鉴定等情况下，一审法院仅依据被上诉人出具的证据确定价值，有失公允。再者，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款之规定，若上诉人真的存在违约，人民法院应当支持的为装修残值损失，而非装修原值损失，因此一审法院依据装修原值认定损失数额，适用法律错误。综上所述，一审法院认定事实错误、适用法律错误，请二审法院支持上诉人的上诉请求。刘光迎辩称，一、上诉人胜越公司在2015年5月7日与邹平市黄山街道办事处黄西村委会（以下简称黄西村委会）签订了租赁期限为5年的房屋租赁合同，租期至2020年6月30日。上诉人明知其与黄西村委会签订的租赁合同在2020年6月30日到期，却在2018年11月28日与被上诉人签订了租赁期限为3年，租赁期限到2021年12月9日的租赁合同，这比上诉人自己与黄西村委会所签订的合同多出1年半的时间，上诉人胜越公司在与被上诉人签订租赁合同时就严重故意隐瞒事实，存在恶意欺诈行为。二、在一审庭审阶段，被上诉人依法提交了2020年6月9日、6月19日被上诉人与上诉人店长李春玲的录音、2020年6月19日、7月11日被上诉人与夏津的录音，以上证据均证实6月9日的时候上诉人还在和村委商量续签的事宜，6月19日被上诉人是和上诉人的店长李春玲通电话，得知因黄西村委会要求涨租赁费，上诉人不同意，村委会没有和上诉人继续续签租赁合同，2020年6月30日上诉人与黄西村委会签订的房屋租赁合同租期到期后上诉人无权继续使用上述房屋，从而导致上诉人与被上诉人所签订的房屋租赁合同也无法继续履行，一切违约责任全部在上诉人。三、被上诉人与上诉人签订为期3年的房屋租赁合同后，根据加盟店的统一部署和要求对租赁的房屋进行了装修，上诉人的违约行为导致3年的租赁合同提前1年半就被解除，不仅给被上诉人造成装修费损失，还导致被上诉人缴纳的加盟店等各项费用损失至今无法获得赔偿，上诉人的违约行为所造成的损失远远大于一审法院判决的数额。综上所述，答辩人认为上诉人的上诉理由不能成立，请二审法院查明事实，依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。刘光迎向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付原告装修费、搬运费、经济损失等共计117457.50元；2、诉讼费、保全费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年11月28日，刘光迎与胜越公司签订《房屋租赁合同》，胜越公司将其从黄西村委会租赁的位于邹平市房租给刘光迎使用，建筑面积为65㎡，租赁期限为3年，自2018年12月10日起至2021年12月9日止，租赁合同约定第一年租赁费115000元，以后每年递增5%。租赁用途为家电。2018年11月18日，刘光迎与深圳驭龙电器有限公司、滨州市驭龙电器销售有限公司签订《驭龙电器区域二级经销合同》，刘光迎负责滨州市邹平区域驭龙电器的销售业务，合同第十五条约定刘光迎向深圳驭龙电器有限公司缴纳二级加盟费90000元。第十六条约定乙方店铺装修符合甲方终端涉及店面规范并被甲方验收合格后，店铺装修费以建筑面积为准，按照最高800元每平方的支持标准3年返还。合同签订后，刘光迎对涉案房屋进行了装修，支付吕自伟装修费50000元。2020年6月5日，刘光迎接到黄西村委会的通知，让刘光迎6月底前搬走屋内物品。2020年6月9日，刘光迎联系胜越公司店长李春玲，李春玲称在和黄西村委会商量续租。2020年6月19日，刘光迎联系李春玲，李春玲称和黄西村委会已经谈崩，无法继续续租，对刘光迎的损失胜越公司仅同意退押金，损失问题让刘光迎找村委，胜越公司拒不赔偿。2020年6月26日，刘光迎搬运屋内物品，支付赵京强搬运费1200元。刘光迎从李淑燕处租赁仓库用以存放物品和货物，支付租赁费5000元。2020年6月26日，胜越公司退还刘光迎保证金9033元。另查明，2015年5月7日，胜越公司（乙方）与黄西村委会（甲方）签订《房屋租赁合同》，甲方将位于醴泉五路××、××、××、××、××、××、××、××及××、××、××、××、叁层租赁给乙方，建筑面积为2035.40平方米。租赁期限为5年，自2015年7月1日至2020年6月30日。一审法院认为，胜越公司明知其与黄西村委会签订的《房屋租赁合同》租赁期限为5年，到2020年6月30日到期，仍然与刘光迎签订租赁期为3年，导致胜越公司与黄西村委会合同到期后，刘光迎被迫搬离涉案沿街房。胜越公司履行合同义务不符合约定，应当承担赔偿损失等违约责任。刘光迎因胜越公司违约造成的损失包括：1、装修费33333元（50000元÷3×2），刘光迎共投入50000元装修费，深圳驭龙电器有限公司分三年返还，因胜越公司违约导致刘光迎无法从深圳驭龙电器有限公司得到合同约定的店铺装修费，故该项损失应由胜越公司负责赔偿；2、搬运费1200元；3、仓储租赁费5000元；4、预期利益损失16048.50元（64194元÷12×3），刘光迎要求预期利益损失按照2020年批发和零售业年均收入64194元，计算5个月的损失，本院认为时间过长，以3个月为宜。5、加盟费，刘光迎主张其向深圳驭龙电器有限公司支付加盟费90000元，因胜越公司违约导致加盟费90000元不予退还，证据不足，深圳驭龙电器有限公司并未有不退加盟费的意思表示，对于刘光迎该项请求不予支持。综上刘光迎各项损失共计55581.50元。胜越公司为夏津独资设立的一人有限责任公司，夏津未提供证据证明该公司财产独立于自己的财产，故应当对公司债务承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十四条、第七百零三条、第七百零七条之规定，判决：一、被告滨州市胜越商贸有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告刘光迎装修费、搬运费、仓储租赁费、预期利益损失共计55581.50元；二、被告夏津对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告刘光迎在本案中的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1325元，财产保全费1120元，共计2445元，由原告刘光迎负担1295元，由被告滨州市胜越商贸有限公司、夏津负担1150元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据本案证据，上诉人超出其与黄西村委会签订的合同期限与本案被上诉人签订租赁合同，致使本案租赁合同未如约履行完毕，上诉人违约行为明显，其上诉主张被上诉人同意变更合同期限至2020年6月30日，缺乏有效证据予以证实，本院不予采信。一审期间，上诉人提交了所租赁房屋的照片，证实其确实对于房屋进行了装修，而在上诉人与案外人签订的代理销售合同中，案外人对于被上诉人租赁房屋进行经营的装修也有明确的要求，对于装修费用也进行了约定，被上诉人也提交了装修方为其出具的装修明细及收取装修款项的收据，能够证实被上诉人对于涉案房屋的装修情况。一审法院根据被上诉人的实际装修支出，结合本案合同的履行情况，认定上诉人应当赔偿被上诉人的装修费损失，并无不当。被上诉人在正常经营期间，涉案租赁合同因上诉人的原因未履行完毕，被上诉人仍有部分未售出的货物，被上诉人确有搬运及保管货物的客观需求，一审法院采信被上诉人提交的搬运货物及保管货物所支出的费用单据，予以认定被上诉人的损失，亦无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2649元，由上诉人滨州市胜越商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑乃群审 判 员 王忠民审 判 员 高立俊二〇二一年七月二日法官助理 刘亚茹书 记 员 李文竹