山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终8582号 上诉人（原审被告）：杨新弟，女，1976年3月9日出生，汉族，住山东省青岛市平度市。 被上诉人（原审原告）：青岛东方御苑物业管理有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。 法定代表人：庄乾山，总经理。 委托诉讼代理人：王楠、王德良，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 上诉人杨新弟因与被上诉人青岛东方御苑物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2021）鲁0211民初6658号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 杨新弟上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决查明事实不清，适用法律不当。一审判决在没有查明全部事实的情况下以及查明被上诉人的履行物业服务合同的情形，仅依据被上诉人提交的《业主临时管理规约》判决支持被上诉人主张的物业费，实属不当，完全不符合合同法的规定。根据青岛市政建设投资有限公司与被上诉人之间签订的《前期物业服务合同》第六条约定物业费收费标准为高层住宅：1.8元/每平方米/月。而根据山东省地方标准DB37/T1997.1-2011《物业服务规范第1部分：住宅物业》划分标准，双方之间的物业收费标准为四星级标准，故被上诉人应提供与其收费标准相适应的物业服务。而被上诉人在一审中认可上诉人提交的证据关于被上诉人未达到双方之间签订的物业服务协议，不符合青岛市物价局物业服务收费管理办法的规定。上诉人虽未否认被上诉人提供部分物业服务的事实，但被上诉人应就其提供的服务部分收取相应的物业服务费，而不是主张合同约定的物业服务费。一审中杨新弟多次提出其系福麟海景丽园小区业主，2020年1月至4月担任该小区楼长一职，被上诉人同意支付的楼长工资，被上诉人一直未予支付。被上诉人没有按照约定的物业服务协议履行合同，却仍置被上诉人履行合同不符合约定于不顾。一审法院对被上诉人未尽到小区环境装修垃圾清理费过高、物业服务意识差、业主车辆无法进入该小区，且未经上诉人同意单方直接将上诉人的架子全部拉走，网线破坏等的问题不予查明，却按照物业服务协议的收费标准支持被上诉人的诉求，对于被上诉人庭审中提出的几点内容不顾，显失公平。二、一审判决显失公平合理，被上诉人明显未按约定提供物业服务，当然不能按合同约定主张物业费。一审中，上诉人针对被上诉人提供的物业服务不达标准等提供了相关证据，但一审法院在明知被上诉人没有按照物业服务协议履行物业服务但仍按照全部履行完毕合同的标准支持被上诉人物业服务费，物业服务公司怠于履行物业服务，付出低端的服务，获取高端的收费，不符合合同法及相关法律法规的立法目的。三、双方之间根据物业服务条例等相关规定签订的物业服务协议属于四星级服务及收费标准，而被上诉人提供的物业服务却远远低于四星级服务中的各项标准，若仍以约定的1.8元/平方米收取物业费，明显损害业主的权益，双方之间的合同权利义务履行不对等。综合以上上诉理由，因被上诉人未按照物业服务协议提供物业服务，上诉人享有对被上诉人先履行合同的抗辩权。 青岛东方御苑物业管理有限公司答辩称：一审判决正确。 青岛东方御苑物业管理有限公司向原审法院提出诉讼请求：1.依法判令杨新弟向青岛东方御苑物业管理有限公司支付物业费及电梯运行费1920.28元；2.逾期交纳物业费违约金97.22元（2020年5月1日至2020年12月31日）；3.诉讼费用由杨新弟承担。 原审法院认定事实如下： 1.青岛市政建设投资有限公司与青岛东方御苑物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》一份，约定由青岛东方御苑物业管理有限公司为福麟?海景丽园二期提供物业服务，合同第六条约定物业费收费标准为高层住宅：1.8元/月?平方米（包含0.4元/月?平方米电梯运行费）；合同第二十九条约定业主未按时足额缴纳物业服务费、电梯运行费、二次供水费、停车费的，每逾期一日，应按千分之三的标准向乙方支付违约金； 2.杨新弟系福麟?海景丽园小区xx号楼xx单元xx户业主，其在接收交付房屋时与青岛东方御苑物业管理有限公司签订《业主临时管理规约》一份； 3.2021年1月14日，青岛东方御苑物业管理有限公司就杨新弟所欠2020年4月1日至2021年3月31日的物业服务费、代收生活垃圾处理费进行了催收，杨新弟于次日收到杨新弟催收通知； 4.杨新弟自2020年4月起至青岛东方御苑物业管理有限公司起诉之日止共拖欠物业服务费1920.28元。 原审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，青岛东方御苑物业管理有限公司与青岛市政建设投资有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由青岛东方御苑物业管理有限公司为福麟?海景丽园二期提供物业服务，杨新弟在接收房屋时与青岛东方御苑物业管理有限公司签订的《业主临时管理规约》，系双方的真实意思表示，不违反法律规定，杨新弟也出具了《承诺书》，双方应全面履行自己的义务。青岛东方御苑物业管理有限公司向杨新弟提供了物业服务，杨新弟应按照约定向青岛东方御苑物业管理有限公司缴纳物业费，青岛东方御苑物业管理有限公司据此要求杨新弟支付物业服务费，理由正当，于法有据。 关于杨新弟主张的青岛东方御苑物业管理有限公司没有达到服务标准的抗辩事由。本案中，杨新弟作为业主，拒绝交纳物业费应当有正当理由，而正当理由应当限定在物业公司不履行物业服务合同或者履行合同存在重大瑕疵。对于物业公司在履行物业服务合同中出现的非重大瑕疵问题，业主可以选择通过合法途径主张青岛东方御苑物业管理有限公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。本案杨新弟提交的证据不足以证明青岛东方御苑物业管理有限公司不履行物业服务合同，也不足以证明青岛东方御苑物业管理有限公司提供物业服务时存在重大瑕疵，故杨新弟的抗辩事由不能排除杨新弟支付物业费的相关义务，对杨新弟该项抗辩事由原审法院不予采纳。 杨新弟所提出的其他抗辩事由，因未提交有效证据予以证明，或与本案无关联性，原审法院不予采纳。 关于杨新弟拖欠青岛东方御苑物业管理有限公司物业服务费及电梯运行费的具体金额，因杨新弟对青岛东方御苑物业管理有限公司主张的1920.28元欠款金额无异议，原审法院对此数额予以确认。 关于青岛东方御苑物业管理有限公司要求杨新弟支付违约金的主张，原审法院认为，青岛东方御苑物业管理有限公司在履行物业服务过程中，应注意提高服务质量，加强与业主的沟通交流，对业主反映的物业服务中存在的问题及时予以答复和解决。本案中，双方就物业服务的标准存在争议，对业主反映的问题未及时答复与解决，杨新弟拖欠相应物业服务费并非故意违约，故青岛东方御苑物业管理有限公司主张的违约金，原审法院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、杨新弟于判决生效之日起十日内支付青岛东方御苑物业管理有限公司物业服务费及电梯运行费共计1920.28元；二、驳回青岛东方御苑物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由青岛东方御苑物业管理有限公司负担1元，由杨新弟负担24元。 二审中，杨新弟提交其和楼下邻居的录音，证明被上诉人不允许其的车进入小区。青岛东方御苑物业管理有限公司质证称：与本案无关，被上诉人不予质证。本院认为，该证据具有证言性质，其仅提交录音其真实性不足以证明待证事实。 杨新弟称：青岛东方御苑物业管理有限公司不让其车辆进入小区，严重影响其合法权益。 青岛东方御苑物业管理有限公司称：不存在不允许杨新弟车辆进入小区的事实。 本院对原审认定的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为，杨新弟应否向青岛东方御苑物业管理有限公司缴纳物业费的问题。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，青岛市政建设投资有限公司与青岛东方御苑物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，以及杨新弟与青岛东方御苑物业管理有限公司签订《业主临时管理规约》均合法有效，对包括杨新弟在内的全体业主具有法律约束力。青岛东方御苑物业管理有限公司依约提供了物业服务，杨新弟应依据合同约定支付物业费。上诉人杨新弟以青岛东方御苑物业管理有限公司的物业服务不规范、青岛东方御苑物业管理有限公司禁止其车辆出入小区为由，主张不支付物业费无事实及法律依据，本院不予采信。本案系缴纳物业费纠纷，杨新弟主张的楼长费用与本案争议不具有关联性，本院不予审理。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人杨新弟负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二一年七月十三日 书记员  翟国媛