重庆市长寿区人民法院   民事判决书      （2021）渝0115民初2638号      原告：张志中，男，1973年5月2日出生，汉族，住重庆市长寿区。   委托诉讼代理人（特别授权）：余国林，重庆市九龙坡区石桥铺法律服务所法律工作者。   委托诉讼代理人（特别授权）：李康林，重庆市九龙坡区石桥铺法律服务所法律工作者。   原告：李广秀，女，1976年6月27日出生，汉族，住重庆市长寿区。   委托诉讼代理人（特别授权）：余国林，重庆市九龙坡区石桥铺法律服务所法律工作者。   委托诉讼代理人（特别授权）：李康林，重庆市九龙坡区石桥铺法律服务所法律工作者。   原告：张琼元，女，1999年7月12日出生，汉族，住重庆市长寿区。   委托诉讼代理人（特别授权）：余国林，重庆市九龙坡区石桥铺法律服务所法律工作者。   委托诉讼代理人（特别授权）：李康林，重庆市九龙坡区石桥铺法律服务所法律工作者。   被告：重庆御珑苑房地产开发有限公司，住所地重庆市长寿区桃源西四路2号22幢1-11，统一社会信用代码91500115MA5YPFM04K。   法定代表人：蒋华，该公司总经理。   委托诉讼代理人（特别授权）：何壮，男，该公司员工。   被告：李四新，男，1966年9月11日出生，汉族，住重庆市长寿区。   原告张志中、李广秀、张琼元与被告重庆御珑苑房地产开发有限公司（以下简称“御珑苑公司”）、李四新商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李广秀、张琼元及张志中、李广秀、张琼元的委托诉讼代理人余国林、被告御珑苑公司的委托诉讼代理人何壮到庭参加了诉讼。被告李四新经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告张志中、李广秀、张琼元向本院提出诉讼请求：1、判决撤销原告张志中、李广秀、张琼元与被告御珑苑公司签订的《重庆市商品房买卖合同》；2.判令二被告连带向三原告退还购房款和“打点费”共计352900元；3.判令二被告连带向三原告支付资金占用利息（以352900元为基数，从2020年5月31日起按中国人民银行同期银行贷款利率的4倍计算至付清时止）。诉讼过程中，原告张志中、李广秀、张琼元变更判令二被告连带向三原告退还购房款和“打点费”共计352900元的诉讼请求为：判令二被告连带向三原告退还购房款和“打点费”共计373341元。事实和理由：原告李广秀与被告李四新因收卖废品认识，被告李四新得知原告李广秀有买门面的意愿，便对原告李广秀称其有经验门路，只要原告李广秀给其“打点费”就能帮助买到便宜门面，于是李广秀便给付被告李四新32000元“打点费”。2020年5月27日，原告李广秀与被告李四新到被告御珑苑公司售楼部，被告李四新让原告李广秀在外面等待便独自上售楼部2楼，随后被告李四新告知原告李广秀已经定好了案涉门面。2020年5月31日，被告御珑苑公司销售人员通知原告李广秀签合同，原告张志中、李广秀便于当日到被告御珑苑公司售楼部并由原告张志中个人代原告李广秀、张琼元与被告御珑苑公司签订了《重庆市商品房买卖合同》。原告张志中个人在《重庆市商品房买卖合同》上签字的行为未得到原告李广秀的委托且原告张琼元也不知情，原告李广秀、张琼元对此均不予追认。合同签订过程中，被告方存在以下欺诈行为：1.二被告串通合伙欺诈原告李广秀能够低价购买好门面，因此原告李广秀没有去现场查看案涉门面现状，而是相信了二被告；2.二被告欺骗原告李广秀说案涉门面的内空为40.76平方米，故意与案涉门面套内面积混淆；3.被告御珑苑公司销售人员告知原告李广秀出售案涉门面的手续完备，与事实不符；4.被告御珑苑公司在销售时承诺案涉门面前的台阶按沙盘现状交付，最多不超过六级，但实际现状为十二级，与沙盘现状及承诺严重不符；5.沙盘的制作时间为2015年或2016年，被告御珑苑公司在庭审时才告知原告方，以前从未告知；6.原告张志中签订合同后，被告御珑苑公司在四个月后才将合同原件交给原告方，合同签订明显存在欺骗行为。现为维护原告方的合法权益，特诉至法院，望判如所请。   被告御珑苑公司辩称，2020年5月31日，原告张志中在合同上签字时，原告李广秀人在现场，原告张志中、李广秀还通过电话联系了原告张琼元，原告张志中、李广秀称女儿张琼元在读书，委托原告张志中签字，我公司才基于原告方的直系亲属关系，认可了只由原告张志中签字，故原告张志中、李广秀、张琼元与我公司签订的《重庆市商品房买卖合同》合法、有效。我公司不存在原告方诉称的各项欺诈行为。我公司在出售案涉门面前已取得了预售许可证，案涉门面产权证上登记面积也与合同约定一致。被告李四新非我公司工作人员，我公司与其无任何关系且也未收到其给付的“打点费”或受其请托，系原告方自行到我公司售楼部询问购买案涉门面。我公司销售人员在原告方买房时已带他们到现场查看，原告方知晓存在台阶，我公司的销售人员并未向原告方作出过内空面积或台阶不超过六级的承诺。案涉门面的沙盘为仅供原告方购买案涉门面时的参考，实物不以沙盘标准交付。因原告方尚欠我公司二十几万购房款，在有欠款情况下，我公司规定合同原件暂不给与原告方。我公司请求人民法院驳回原告方的诉讼请求。   被告李四新未作答辩。   原、被告围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2019年9月4日，重庆市长寿区住房和城乡建设委员会向被告御珑苑公司发放长住建委（2019）预字第33号《重庆市商品房预售许可证》，准予其预售同元.御珑苑一组团商住楼项目，该项目包含案涉门面。   2020年5月27日，原告李广秀向被告御珑苑公司交纳购房定金30000元。   2020年5月31日，原告张志中执笔（乙方）与被告御珑苑公司（甲方）签订的《重庆市商品房买卖合同》载明，《商品房预售许可证》号为长住建委（2019）预字第33号；本商品房坐落于重庆市长寿区桃源西四路5号附52号，建筑面积为43.40平方米，套内建筑面积为40.76平方米，总成交金额为585900元；付款方式为分期付款，第一期签约时支付房款290900元，第二期于2020年9月15日支付295000元；属预售商品房的，甲方应当在2020年6月30日前，依照国家和地方的规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告方使用。同日，原告张志中执笔（乙方）与被告御珑苑公司（甲方）签订的《合同补充协议》载明，甲方在签署本合同及本补充协议之前已向乙方明示《商品房买卖合同》示范文本及本补充协议、全部销售依据（《房地产权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《重庆市商品房预售许可证》、《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》），甲方承诺上述信息符合国家相关法律法规的要求，同时按照乙方要求做出了合理说明，乙方已清楚且无异议。乙方确认，在签署合同时甲方已经告知乙方告商品房所在位置，户型结构，层高，户型特点以及周边的环境、配套、采光、道路、交通、污染等公共设施和其他非该商品本身事项之不利因素，乙方对此无异议。    口头承诺、宣传资料、样板房的特别约定 ：1、买卖双方均同意以《重庆市商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件所约定之内容为确定双方权利、义务之最终有效依据；双方的权利义务均以书面约定为准，甲方工作人员的口头承诺必须经双方书面确认后方才有效，请乙方在签订合同时特别注意。2、本合同签订前甲方发布的广告以及提供的宣传资料、销售手册、楼盘模型等所载内容仅供参考不作为主合同和本协议的组合部分，在本合同签订时可能已作部分调整和改进（包括楼盘外观、造型、色彩等），若与实物不符或者未作约定的，则以实物和本合同约定的内容为准。甲方可以对乙方购买的商品房所在楼栋的外墙装饰包括色彩、材料（含块料面层）、局部装饰（含构架、配件、线条）、外挑檐、栏杆等做部分调整，乙方对此不提出异议，甲方不再另行通知。乙方已充分了解因项目内部及周边的道路、配套设施及规划情况，并知晓项目周边情况、配套设施、规划情况（包括但不限于绿地、道路、公园、学校等）可能发生变化，均以政府最终规划或实际实施情况为准。乙方已知晓该商品房可能受到道路、噪音、车辆灯光、粉尘、废气、高压线、飞机航线、铁路等周边不利因素影响。本补充协议与主合同一样对双方当事人具有同等的法律约束力，本合同与本补充协议内容有不同之处，以本补充协议为准。特别提示：本补充协议的所有条款均由双方充分协商一致，双方已完全知晓并理解本补充协议的全部内容，不存在任何争议；双方确认在签订本补充协议已特别注意其涉及的免除或者限制其责任的全部条款内容，并以按对方要求给予明确说明，是双方协商一致的真实意思表示。双方在签订本补充协议已特别慎重，本补充协议双方签字、盖章后生效。    2020年5月31日，原告张志中、李广秀、张琼元作为交款人向被告御珑苑公司交纳首付款290900元及税费20441元，其中有200000元系通过原告李广秀的银行转账支付。   2020年9月14日，被告御珑苑公司取得案涉门面的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。   2020年1月6日，本院立案受理原告张志中、李广秀、张琼元诉被告御珑苑公司房屋买卖合同纠纷一案，案号为(2021)渝0115民初391号。在该案中，原告张志中、李广秀、张琼元诉称，三原告在被告御珑苑公司处见到售房广告宣传后，决定在被告御珑苑公司处买一门面，三原告与被告御珑苑公司的销售人员讲定门面套内面积为40.76平方米，门面外台阶为六级。   2020年11月20日，原告张琼元、张志中与被告御珑苑公司工作人员何壮的通话录音大意为：“张志中说：如果是两三步梯步那没啥子，确实高了梯步。张琼元说：而且之前你也是和我们说的是两三步梯步，为什么突然变成十几步了？何壮说：不可能两三步，我们沙盘上标的都是六步，不可能和你说是两三步。张琼元说：即便标的六步，你那个也不止六步了。”   另查明，案涉门面前沙盘标记有三到四级台阶，实际交付有十到十一级台阶。案涉门面现已在产权登记部门取得房地产权证书，登记的权利人为张志中、李广秀、张琼元，登记的建筑面积为43.4平方米，套内面积为40.76平方米。   庭审中，原告李广秀诉称其于2020年6、7月份对房子不满意时，才告知原告张琼元购买案涉门面的事情；原告张琼元则诉称其系于2020年10月拿到《重庆市商品房买卖合同》时才知道购买案涉门面的事情。   本院认为，本案的争议焦点为：一、关于“打点费”32000元如何主张；二、《重庆市商品房买卖合同》的合同效力；三、《重庆市商品房买卖合同》是否应撤销；四、三原告对被告李四新的诉讼请求是否支持。   一、关于“打点费”32000元如何主张的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原告张志中、李广秀、张琼元未能举示证据证明被告御珑苑公司基于双方的商品房预售合同关系收取了32000元“打点费”，对此应承担举证不能的法律后果，故对原告张志中、李广秀、张琼元主张被告御珑苑公司退还32000元“打点费”并支付资金占用利息的诉讼请求，本院不予支持。   二、关于《重庆市商品房买卖合同》的合同效力问题。   《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十一条规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；……”第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。……”首先，从有权代理的角度分析。本案中，虽然《重庆市商品房买卖合同》上的签字为原告张志中一人执笔，但原告李广秀在原告张志中签订该合同时就在现场，并通过银行转账的方式支付了被告御珑苑公司部分首付款，故原告李广秀知晓并授权原告张志中代其签订《重庆市商品房买卖合同》这一待证事实具有高度可能性，本院予以认定。原告张琼元虽在原告张志中签订该合同时未在现场，但结合其向原告张志中提供了用于签订《重庆市商品房买卖合同》所需的居民身份证照片、在（2021）渝0115民初391号案件的起诉状中自认“三原告在被告御珑苑公司处见到售房广告宣传后，决定在被告御珑苑公司处买一门面”及其与原告张志中系父女关系等情况，其知晓并授权原告张志中代其签订《重庆市商品房买卖合同》这一待证事实亦具有高度可能性，本院予以认定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”原告张志中以原告李广秀、张琼元的名义签订《重庆市商品房买卖合同》对原告李广秀、张琼元发生效力。其次，从无权代理的角度分析。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”本案中，即便原告张志中代原告李广秀、张琼元在《重庆市商品房买卖合同》上签字的行为未获得原告李广秀、张琼元的授权，但其在代理行为外观上却存在使被告御珑苑公司相信其具有代理权的理由。这包括两个方面的内容：（1）存在外表授权。原告李广秀本人在现场，未当场对原告张志中代其签订《重庆市商品房买卖合同》的行为提出异议，反而通过银行转账的方式支付了被告御珑苑公司部分首付款；原告张琼元则向原告张志中提供了用于签订《重庆市商品房买卖合同》所需的居民身份证照片。（2）被告御珑苑公司对原告张志中有代理权形成了合理信赖。三原告系直系亲属关系，父母购房在产权人处添加子女的名字在市场交易中普遍存在，对此并未加重子女的负担。现被告御珑苑公司不知道原告张志中为无权代理，且有理由相信原告张志中的代理行为为有权代理，并与原告张志中签订了《重庆市商品房买卖合同》，在主观上系善意，并无明显过失。故原告张志中的代原告李广秀、张琼元签订《重庆市商品房买卖合同》的行为构成表见代理，其代理行为有效，对原告李广秀、张琼元具有法律约束力。综上两个角度分析，原告张志中、李广秀、张琼元与被告御珑苑公司签订的《重庆市商品房买卖合同》合法、有效，对双方均具有法律约束力。   三、关于《重庆市商品房买卖合同》是否应撤销的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”要构成本条所规定的可得撤销的受欺诈行为，须具备以下要件：一是欺诈方须有欺诈行为；二是欺诈方须有欺诈故意；三是被欺诈方须因欺诈行为而陷于错误认知，并基于错误认知作出意思表示；四是被欺诈方的意思表示违背其真实意思。第一百四十九条规定：“第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”要构成本条所规定的可得撤销的受欺诈行为，须在对方知道或应当知道第三人欺诈行为的情况下，受欺诈方才有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销。本案中，原告张志中、李广秀、张琼元主张被告御珑苑公司、李四新实施了欺诈行为，要求撤销《重庆市商品房买卖合同》。为此，原告张志中、李广秀、张琼元提出了六项欺诈行为，本院分别评述如下：1.二被告串通合伙欺诈原告李广秀能够低价购买好门面，因此原告李广秀未去现场查看案涉门面现状。三原告对该项主张既未能举示证据证明被告御珑苑公司知道或应当知道被告李四新收取了三原告32000元“打点费”，也未能举示证据证明二被告之间存在欺诈的合意，且三原告对价值较高的房产买卖却诉称未到现场查看现状，不符合常理。故该项主张不构成上述法律规定的足以导致撤销民事法律行为的欺诈。2.二被告欺骗原告李广秀说案涉门面的内空为40.76平方米，故意与案涉门面套内面积混淆。三原告对该项主张未能举示证据证明被告御珑苑公司曾向其承诺内空面积为40.76平方米，相反三原告与被告御珑苑公司在《重庆市商品房买卖合同》中仅约定了套内面积，而该合同中约定的套内面积与房屋产权证上登载的面积是一致的。另，即便三原告该项诉称属实，这也与原、被告在补充协议中约定的“口头承诺必须经双方书面确认后方才有效”相矛盾。故该项主张不构成上述法律规定的足以导致撤销民事法律行为的欺诈。3.被告御珑苑公司销售人员告知原告李广秀出售案涉门面的手续完备，与事实不符。被告御珑苑公司对三原告的该项主张提交了案涉门面的预售许可证，足以证明被告御珑苑公司向三原告出售案涉门面时，其销售手续完备。该项主张不构成上述法律规定的足以导致撤销民事法律行为的欺诈。4.被告御珑苑公司在销售时承诺案涉门面前的台阶按沙盘现状交付，最多不超过六级，但实际现状为十二级，与沙盘现状及承诺严重不符；沙盘的制作时间为2015年或2016年，被告御珑苑公司在庭审时才告知原告方，以前从未告知。三原告对该两项主张未能举示证据证明被告御珑苑公司曾向其承诺案涉门面台阶不超过六级或以沙盘现状交付，而三原告与被告御珑苑公司在合同中约定“楼盘模型等所载内容仅供参考不作为主合同和本协议的组合部分，若与实物不符或者未作约定的，则以实物或本合同约定内容为准”。另，即便三原告该两项诉称属实，这也与原、被告在补充协议中约定的“口头承诺必须经双方书面确认后方才有效”相矛盾。故该两项主张不构成上述法律规定的足以导致撤销民事法律行为的欺诈。5.原告张志中签订合同后，被告御珑苑公司在四个月后才将合同原件交给原告方，合同签订明显存在欺骗行为。被告御珑苑公司虽未将案涉合同及时交付三原告，但现三原告手持的案涉合同内容并无被告御珑苑公司单方改动或添加的内容。故该项主张不构成上述法律规定的足以导致撤销民事法律行为的欺诈。综上分析，原告张志中、李广秀、张琼元未能举示证据证明被告御珑苑公司、李四新存在上述法律规定的足以导致撤销《重庆市商品房买卖合同》的欺诈行为，故对原告张志中、李广秀、张琼元主张撤销《重庆市商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。原告张志中、李广秀、张琼元与被告御珑苑公司签订的《重庆市商品房买卖合同》合法、有效且未被撤销，故原告张志中、李广秀、张琼元主张被告御珑苑公司退还购房款并支付资金占用利息的诉讼请求，本院亦不予支持。   四、关于三原告对被告李四新的诉讼请求是否支持的问题。因原告张志中、李广秀、张琼元提起本案诉讼系基于与被告御珑苑公司的商品房预售合同关系，这与原告张志中、李广秀、张琼元主张被告李四新退还32000元“打点费”并支付资金占用利息并非同一法律关系，故对原告张志中、李广秀、张琼元的此项诉讼请求，本院不作审查，本院不予支持。原告张志中、李广秀、张琼元可以另案提起诉讼向被告李四新主张权利。同时，因被告李四新未收取原告张志中、李广秀、张琼元交纳的购房款，其并非案涉商品房预售合同关系的合同相对方，原告张志中、李广秀、张琼元主张被告李四新退还购房款并支付资金占用利息，无事实和法律依据，本院亦不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十二条、第一百四十八条、第一百四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条规定，判决如下：   驳回原告张志中、李广秀、张琼元的诉讼请求。   案件受理费9659元，减半收取计4829.5元，由原告张志中、李广秀、张琼元负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。          审  判  员   向 伟              二○二一年七月五日          法 官 助 理 王 竞             书  记  员   祝 芮          1