河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫09民终1094号上诉人（原审被告、申请执行人）：苏国，男，1974年10月1日出生，住河南省濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：王振峰，河南哲维律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：杨静，女，1985年7月23日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：任文阁，河南众孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢启帅，河南众孚律师事务所律师。第三人（被执行人）：濮阳安成置业有限公司，住所地河南省濮阳市华龙区中原路与长庆路交叉口东50米路北。法定代表人：任中顺，该公司经理。上诉人苏国因与被上诉人杨静、第三人濮阳安成置业有限公司（以下简称安成公司）案外人执行异议之诉一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2021）豫0902民初1960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人苏国的委托诉讼代理人王振峰，被上诉人杨静及其委托诉讼代理人任文阁、谢启帅到庭参加诉讼，第三人濮阳安成置业有限公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。苏国上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨静的诉讼请求；诉讼费由杨静承担。事实和理由：一审判决适用法律错误，杨静与安成公司于2014年11月30日签订的《认购协议书》不是商品房买卖合同，签订《商品房买卖合同》的时间为2018年8月10日。杨静将剩余购房款交到轮后查封的法院，损害了苏国首封的权益。因杨静未将剩余房款交到濮阳市华龙区人民法院，因此不具备排除强制执行的权利。杨静辩称，杨静与安成公司签订的《认购协议书》应当认定为商品房买卖合同，杨静对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。杨静将剩余房款交至濮阳市中级人民法院指定账户符合法律规定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。安成公司未到庭亦未提交书面意见。杨静向一审法院起诉请求：不得执行位于濮阳市海晟名居1号楼1单元1503号房产。一审法院认定事实：苏国与安成公司等民间借贷纠纷一案，法院于2017年4月19日作出（2017）豫0902民初1694号民事调解书，确认安成公司、杨建鹏、王亚非偿还苏国借款1,670万元及利息400万元。2017年2月7日，法院作出（2017）豫0902民初1694-1号民事裁定书，将包括涉案房产在内的63套房产查封。杨静以其已购买涉案房屋为由提出执行异议，法院执行局于2021年1月27日作出（2020）豫0902执异26号执行裁定书，以杨静与安成公司签订商品房买卖合同及支付价款均发生在查封之后为由，驳回了杨静的异议请求。另查明，2014年11月30日，杨静与安成公司签订海晟名居认购协议书一份，约定：杨静购买海晟名居1单元15层03号房产，面积约91.58平方米，5,250.81元／平方米；杨静自愿交纳50,000元作为认购协议定金。2014年11月30日，安成公司为杨静开具收取1单元15层3号定金10,000元收据一份，2014年12月7日，安成公司为杨静开具收取1单元15层3号定金40,000元收据一份。2017年6月4日，杨静与安成公司再次签订了海晟名居认购协议书一份，约定：杨静购买海晟名居1单元15层03号房产，面积约91.58平方米，5,250.81元／平方米；杨静自愿交纳200,869元作为认购协议定金。2017年6月4日，安成公司为杨静开具了收取1单元15层03号房款200,869元收据一份，并在之前开具上的收据上加盖了“作废”印章。2018年8月10日，杨静与安成公司签订了商品房买卖合同一份。2020年4月19日，安成公司为杨静开具收取280,000元尾款收据一份。2021年2月20日，河南燕园建筑工程有限公司出具证明一份，主要内容为：“我公司与濮阳安成置业有限公司、濮阳鹏德建材有限公司建设工程合同纠纷一案，正在濮阳市中级人民法院强制执行中，2020年4月19日，商品房消费者杨静、韩涛（海晟名居1-1503号）将其剩余购房款28万元转入我公司指定的河南省濮阳市建安置业有限公司在中国银行开设的621785……5128账户内，我公司认可濮阳安成置业有限公司偿还在建工程款28万元”。还查明，杨静及其丈夫韩涛在濮阳市城区内无其他住房。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷。杨静主张其对案涉房屋享有的民事权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，依据该规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，须同时符合下列情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据庭审查明，杨静及其丈夫韩涛在濮阳市城区无其他用于居住的房屋，其与安成公司签订的商品房买卖合同显示的时间为2018年8月10日，但杨静与安成公司早在2014年11月30日就签订了房屋认购协议书，该认购协议有明确的双方当事人、标的物明确、价款明确，且杨静在签订该认购协议当天支付了部分定金，安成公司为杨静出具的收款收据上亦显示房屋位置，与商品房买卖合同一致，因此该房屋认购协议应当认定为商品房买卖合同，且签订于法院查封之前。根据安成公司出具的收房款收据及河南燕园建筑工程有限公司出具证明，杨静已付清涉案房屋购房款。因此，杨静对案涉房屋享有的权利符合上述第二十九条规定的条件，能够排除本案的强制执行措施，法院对杨静的诉讼请求予以支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决：不得执行位于濮阳市海晟名居1号楼1单元1503号房产。本案受理费8,513元，由苏国承担。二审中，苏国提交了河南省高级人民法院（2020）豫执复409号执行裁定书，拟证明杨静应当将剩余购房款交给濮阳市华龙区人民法院；杨静提交濮阳市华龙区人民法院（2020）豫0902民初9518号民事判决书和（2020）豫0902执保1052号执行裁定书，拟证明杨静应将剩余购房款交至本院执行部门指定账户，双方存在争议。本院涉安成公司的执行异议之诉案件为系列案件。执行法院分别有本院和濮阳市华龙区人民法院，因案外人不了解执行情况，案外人不能准确将剩余购房款交给对应的执行法院，情况较为复杂。经了解，案外人（××）将剩余购房款交至本院执行部门指定账户的，处理方法如下：如驳回案外人（××）异议诉求的，本院执行部门会将房款退还××，如支持案外人（××）异议诉求的，本院执行部门会将房款划拨到濮阳市华龙区人民法院执行部门。因此，双方对此争议并无意义。本院认为，本案系执行异议之诉。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。因此，案外人对执行标的（即涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案需要审查的关键问题。2015年5月5日最高人民法院公布施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对“是否享有足以排除强制执行的民事权益”的条件作出了具体的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发公司企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订有效合法的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”依照该规定以及司法实际掌握的标准。案外人在执行标的上享有足以排除强制执行的民事权益，以上三个条件必须全部具备，缺一不可。对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅凭一份孤立的协议就简单地加以认定，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商甚至具体的履行行为等事实，从中探寻当事人的真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确的界定。本案中，2014年11月30日杨静与安成公司签订了《认购协议书》，该协议中约定了所购买房屋的具体位置、面积、价款等主要内容，且安成公司亦分别于2014年11月30日、2014年12月7日为杨静出具收据两份共50,000元。2017年6月4日杨静再次与安成公司签订了《认购协议书》，该协议中约定的主要内容包含房屋的具体位置、面积、价款，安成公司于2017年6月4日为杨静出具一份200,869元的收据。2018年8月10日，杨静与安成公司签订了商品房买卖合同一份。2020年4月19日，安成公司为杨静开具收取280,000元尾款收据一份。2021年2月20日，河南燕园建筑工程有限公司出具证明一份，主要内容为：“我公司与濮阳安成置业有限公司、濮阳鹏德建材有限公司建设工程合同纠纷一案，正在濮阳市中级人民法院强制执行中，2020年4月19日，商品房消费者杨静、韩涛（海晟名居1-1503号）将其剩余购房款28万元转入我公司指定的河南省濮阳市建安置业有限公司在中国银行开设的621785……5128账户内，我公司认可濮阳安成置业有限公司偿还在建工程款28万元”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，该《认购书》应认定为商品房买卖合同。从以上事实可以看出，杨静在本案房屋被查封之前已与安成公司签订了商品房买卖合同，并向安成公司交纳了40%以上房款，并将剩余房款已交至人民法院查封账户，且杨静名下无其他可供其居住的房屋，因此，杨静购买涉案房屋的情形具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定的三个条件，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应停止濮阳市华龙区人民法院对位于濮阳市海晟名居1号楼1单元1503号房屋的执行。关于杨静应将购房尾款交付至濮阳市华龙区人民法院还是本院执行指定账户，证据分析部分已叙明，不再赘述。苏国主张不应停止该房屋执行的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，苏国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费8,513.00元，由杨静负担（已交纳）。二审案件受理费8,513.00元，由苏国负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  郭循利审判员  苏章臣审判员  李光胜二〇二一年七月二十九日书记员  田家慧