山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁16民终1903号上诉人（原审被告）：王廷廷，女，汉族，1978年9月13日出生，住滨州市沾化区。委托诉讼代理人：高宪和，山东法途律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵勇勇，山东法途律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东省滨州市沾化区冯家供销合作社，住所地：滨州市沾化区冯家镇冯家村。法定代表人：袁广海，职务：主任。委托诉讼代理人：韩伟盛，山东芳军律师事务所律师。上诉人赵振君因与被上诉人山东省滨州市沾化区冯家供销合作社（以下简称冯家供销社）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省滨州市沾化区人民法院（2021）鲁1603民初647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。王廷廷上诉请求：1.贵院依法撤销沾化区人民法院（2021）鲁1603民初648号民事判决第一项内容并依法改判上诉人承担2018年1月23至2021年1月22日期间的租金39,000元；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，被上诉人诉求部分租金已经超过诉讼时效且应对上诉人使用2017年下调后的租金价格计算租金数额，1、自被上诉人向上诉人出具收款凭证时，双方已经用行为表明双方约定了房屋租赁条件，该租赁条件也符合交易习惯。被上诉人给上诉人开具的日期为2013年8月1日的收款凭证载明：“（或交款人）王廷廷（东4号）交李家营业楼上下各两间一年使用费自2013年8月1日-2014年7月31日止（大写）壹万玖千元正”。这证实上诉人与被上诉人对于房屋租赁已约定基本条款：租金按年交纳，2013年8月1日至2014年7月31日一年的租金19,000元，先交租金后使用房屋。《中华人民共和国民法典》第510条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有缩印或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。”本案中双方订立口头租赁协议时即明确了：租金按年交纳，先交租后用房的合同条款，即便之后没有签订书面租赁合同，也应该按照已经明确的合同条款确定双方之间的权利义务，这也符合双方的交易习惯。故在2014年8月1日上诉人未交纳第二年的租金时，被上诉人已经知道其权利受到侵害，第二年租金的诉讼时效开始计算。二、被上诉人第三年及之后租金的诉讼时效应自2015年9月25日起开始计算，直至被上诉人一审起诉之日。2015年9月22日被上诉人向上诉人送达《通知》，《通知》告知上诉人：“你承租的门店于2014年7月31日到期，经研究2015年楼房承租费下一间在原承租费的基础上，下调1000元，若继续承租，请于2015年9月25日到李家供销社财务室签订合同，缴纳承租费。若不承租，接通知后，告诉通知人员，终止合同，合同到期门店内所有物品全部搬出，逾期不搬视为自动放弃，供销社有权处置。特此通知。沾化县冯家供销社2015年9月22日”王廷廷在通知上签字。该《通知》证实：1、被上诉人明知其与上诉人签订的租赁合同已于2014年7月31日到期，在到期后上诉人未交纳租金、被上诉人明知自身的权益被侵害的情况下被上诉人仍未向上诉人主张租金；2、在上述情况下，被上诉人告知上诉人若继续租赁房屋要于2015年9月25日同被上诉人签订租赁合同并向被上诉人交纳租金，在到期后上诉人既未同其签订合同也未向其交纳租金的情况下，被上诉人仍未向上诉人主张权利，直至一审起诉之日。由此可见，被上诉人怠于行使自身权利的行为已经使其一部分租金利益超过诉讼时效。三、一审法院认为租金债务的独立性不足以否认整体性系认定事实错误。实际上，涉案被上诉人营业楼的其他全部承租者的租金都是一年一交，每年的租金也都具有独立性，这也与上诉人2013年第一次租赁房屋时双方约定的租赁条件相互印证。若把拖欠的按年支付的租金全部看作一个整体债务，否认其独立性，那诉讼时效就不会适用于任何租金拖欠的情形，这不利于促使当事人及时行使权利。试想若被上诉人再过十年起诉仍然也不存在诉讼时效的问题，那才真正背离诉讼时效制度的价值目标。根据《中华人民共和国民法典合同编理解与适用》[三]（P1527-1528）的意见：“分期支付的租金，不属于《民法典》第189条规定的‘当事人约定同一债务分期履行的’分期给付之债，而应认为属于定期给付债，即每期租金支付均可成立独立请求权，因而不应认为出租人对承租人应当分期支付的租金，在整个租赁合同约定的最后一期租金支付期限届满之日方才起算，而应认为每一期租金均应自其支付期限届满时即开始起算诉讼时效期间。”依据上述内容，每年租金请求权都具有独立性，其诉讼时效期间应分别计算。四、2017年下调房租的租金价格应同时使用于上诉人。被上诉人一审庭审中认可在2017年对按时交纳租金的部分租房的租金进行再次下调并重新签订租赁合同，但对再次下调上诉人租金的说法不予认可。作为同一幢营业楼同样的承租者，该下调租金的情形应同样适用于上诉人，上诉人有权和其他承租营业楼房屋的租户一样适用下调后的租金价格。另外，被上诉人意图对其他承租者和上诉人使用不一样的租金价格证实被上诉人对上诉一直未交纳租金的现实状态很清楚，但其一直未向上诉人主张租金权益。综上，一审法院认定事实错误，判处结果有失公允，为此，上诉人依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关之规定，向贵院提起上诉。被上诉人辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。冯家供销合作社向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告向原告支付房屋租赁费共计12500元；2.请求依法判令被告向原告支付逾期缴纳房租利息按1.3倍计算。（2014年10月1日至2019年8月19日期间的利息按照同期银行贷款利率计算，2019年8月20日后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算）；3.依法判令被告承担本案保全费、诉讼费等与诉讼有关的全部费用。一审法院认定事实：王廷廷与冯家供销社达成口头协议，王廷廷承租原告位于滨州市沾化区的门头房（一层两间、二层两间）用于个体经营。2013年8月1日，王廷廷向冯家供销社缴纳租赁费19000元，原告出具收据一张，内容是：“交款人王廷廷（东4号），李家营业楼上下各两间壹年使用费，自2013年8月1日-2014年7月31日止，壹万玖仟元正。”2015年9月22日，冯家供销社向王廷廷下发通知，通知内容是：“你承租的门店于2014年7月31日到期，经研究2015年楼房承租费下一间在原承租费的基础上，下调1000元，若继续承租，请于2015年9月25日到李家供销社财务室签订合同，缴纳承租费。若不承租，接通知后，告知通知人员，终止合同，合同到期门店内所有物品全部搬出，逾期不搬视为自动放弃，供销社有权处置。特此通知。沾化县冯家供销社。”截止原告起诉时涉案房屋仍由王廷廷占有使用，但是被告未向原告支付自2014年8月1日至2021年1月22日期间房租。原审法院认为，冯家供销社与王廷廷达成口头房屋租赁协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。根据《中华人民共和国民法典》第七百零七条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁”之规定，原、被告之间自2014年8月1日起，系不定期租赁合同关系，原告向法庭提交的“收据、通知”中能够证实被告应缴纳租金的标准。原告已将涉案出租房屋交付被告使用，且双方租赁合同亦一直处于履行过程中，被告应当按照“收据、通知”中的租金数额，向原告交纳自2014年8月1日至2021年1月22日租赁期间的租金。关于诉讼时效问题。被告主张部分涉案租金已超过诉讼时效，但因其违约行为一直处于持续状态，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。因此，在租赁合同持续履行的前提下，各期租金的诉讼时效可一并计算，只要债权人提起诉讼时尚未超过最后一期租金的诉讼时效即可。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（2020修正）第四条规定“未约定履行期限的合同，依照民法典第五百一十条、第五百一十一条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”的规定，本案原告的债权应当自其向被告主张权利的宽限期届满或者被告明确表示不履行债务时开始计算诉讼时效，被告没有证据证明原告主张的债权存在上述规定中诉讼时效届满的情形，其主张本案债权超过诉讼时效一审法院不予支持。关于原告主张的利息损失问题。原被告双方对租金支付方式、期限、迟延支付租金的违约责任未作约定，故原告要求被告承担租金利息损失的请求，一审法院不予支持。被告庭审中称，原告位于滨州市沾化区的门头房租赁费自2017年起再次下调，被告庭下提交2017年8月1日-2018年9月30日宋之宁收款凭证予以证实，经原告书面质证，原告认可在2017年对按时交纳租金的部分租户的租金进行再次下调并重新签订租赁合同，但对再次下调被告租金的说法不予认可，原告与案外人之间达成的房屋租金再次下调意见不适用本案被告。一审法院认为，该收款凭证没有任何对于租金支付期限和支付方式的约定，被告未提交其与原告之间就租金再次下调达成一致的相关证据，故一审法院对被告的2017年租金再次下调主张不予支持。综上，判决：一、被告王廷廷于判决生效之日起十日内支付原告滨州市沾化区冯家供销合作社自2014年8月1日起至2021年1月22日房屋租金112108元（其中2014年8月1日至2015年7月31日房屋年租金按19000元计算，2015年8月1日至2021年1月22日房屋年租金按17000元计算）；二、驳回原告滨州市沾化区冯家供销合作社的其他诉讼请求。案件受理费2800元减半收取计1400元，由原告滨州市沾化区冯家供销合作社负担144元，王廷廷负担1256元本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证有新证据提交。上诉人提交证据一宗。其中收款凭证6张件、房屋租赁协议一份。证明：被上诉人向案外人出租的与上诉人相同的房屋均是按年收取租金。2018年8月1日被上诉人对涉案房屋的租金进行下调，案外人向被上诉人缴纳的年租金1.3万元，上诉人认为涉案租金也应按照该标准计算。被上诉人质证：对加盖被上诉人印章的收据的真实性予以确认。对其他没有加盖被上诉人印章的收款凭证的真实性有异议。同时对上诉人的证明目的也有异议。上诉人提交的该宗证据系被上诉人向案外人出具，与本案的上诉人没有关联性。依照合同的相对性，租金应当是合同相对方进行协商确定，被上诉人与案外人的租金价格不适用本案上诉人，上诉人也不应要求按照该标准确定年租金。本院认为，上诉人提交的证据系案外人缴纳租金的收据和房屋租赁协议。上诉人的证明目的应结合本案事实综合予以认定。二审查明事实与一审认定事实基本一致。本院认为，本案争议的焦点问题是：1、2018年7月31日之前的涉案房屋资金是否已超诉讼时效？2、2018年8月1日之后的房屋租金是否应当按照年租金1.3万元交纳？针对焦点问题1，诉讼双方于2013年达成口头房屋租赁协议，由王廷廷租赁使用冯家供销社的涉案房屋。王廷廷缴纳2013年8月1日至2014年7月31日的房租1.9万元后，未再缴纳涉案租金，双方也未对涉案房屋的租期、租赁费的缴纳达成书面协议。虽被上诉人冯家供销社于2015年9月向王廷廷催收涉案租赁费，上诉人王廷廷也没有证据证明其明确表示不向冯家供销社缴纳房屋租赁费。且双方的租赁合同也一直处于履行过程中，被上诉人冯家供销社可以随时主张权利。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条关于“不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算……”的规定，上诉人主张2018年7月31日之前的租赁费已超诉讼时效的主张不能成立，原审判令上诉人交纳2014年8月1日至2021年1月22日期间的房屋租赁费并无不当。关于焦点问题2，上诉人依据案外人向被上诉人冯家供销社缴纳租金的单据，要求被上诉人冯家供销社降低租金的主张，对该主张本院认为，被上诉人冯家供销社明确表示其与案外人的租金约定不适用本案上诉人，且上诉人也没有提交关于双方就租金下调达成一致意见的证据，因此，上诉人主张2018年8月1日应降低租金的请求不能成立。综上所述，王廷廷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1628元，由上诉人王廷廷负担。本判决为终审判决。审判长  郑乃群审判员  王忠民审判员  高立俊二〇二一年七月九日书记员  宋廷晓