山东省济宁市中级人民法院山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁08民终3395号上诉人（原审被告）：王开荣，女，1970年2月5日出生，汉族，住济宁市兖州区。上诉人（原审被告）：杜以干，系王开荣之夫，男，1970年6月12日出生，汉族，住济宁市兖州区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：杨雅虹，山东宏易律师事务所。被上诉人(原审原告)：山东伟琦物业服务有限公司，住所地济宁市任城区古槐街道兴唐经典商务楼304-309，统一社会信用代码91370811795304824D。法定代表人：苏进海，职务总经理。委托诉讼代理人：杨培贤，系该公司员工，女，汉族，住济宁市任城区。上诉人王开荣、杜以干因与被上诉人山东伟琦物业服务有限公司（以下简称伟琦公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省济宁市兖州区人民法院（2021）鲁0812民初428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王开荣上诉请求：1.撤销济宁市充州区人民法院作出的（2021）鲁0812民初428号民事判决书；2.一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。1、一审法院认为在案涉小区业主委员会成立前，伟琦公司与建设单位签订了物业服务合同，该合同对小区业主具有约束力错误。根据合同的相对性原则，该物业服务合同王开荣、杜以干并没有在合同上签字认可，因此物业服务合同对王开荣、杜以干不具有约束力。2、伟琦公司在金阁小区服务的几年并没有向王开荣、杜以干主张过物业费，因此伟琦公司主张的物业费部分已经超过诉讼时效。一审法院认为伟琦公司以书面的形式向上诉人主张权利中断诉讼时效，但伟琦公司应当提供相关证据予以证明，显然一审法院认定事实有误。3、伟琦公司并没有按照物业合同进行服务，并且服务质量存在严重的瑕疵。小区内消防设备管理问题多处存在安全隐患，消防设备形同虚设。公共照明问题也不符合合同中的约定。环境卫生问题，上诉人小区内过往几年环境卫生极其恶劣，不仅没有每日清运垃圾，绝大部分部位是常年不清理，给上诉人生活带来极大困扰。且伟琦公司擅自改变小区业主共有的路段停放车辆，楼内电梯运行时7层的电梯显示灯一直处在故障状态，截止目前被上诉人也没有维修好，存在严重违约行为。4、依据《物业管理条例》第二十四条，住宅楼的物业应当通过招投标的方式选聘具备相应资质的物业管理企业。若伟琦公司不是通过合法方式取得上诉人小区的物业管理服务或不具备相应的资质和管理人员，其要求王开荣、杜以干支付物业服务费于法无据。伟琦公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。伟琦公司向一审法院起诉请求：1、依法判令两被告立即支付拖欠的2017年8月1日至2020年12月31日的物业管理费5738.36元；2、判令被告承担诉讼费等相关费用。一审法院认定事实：济宁军分区兖州干休所又称金阁花园小区，系济宁军分区兖州干休所拆迁安置及山东民祥房地产开发有限公司开发建造的。2017年7月24日，伟琦公司（乙方）与济宁军分区兖州干休所、山东民祥房地产开发有限公司（甲方）签订《物业服务合同》，约定：乙方为济宁军分区兖州干休所小区一、二期工程全部区域提供物业服务；服务期限为2017年8月1日至2019年7月31日；物业费收费标准为：1、多层公寓无电梯按每月每平方米0.45元收取，多层公寓有电梯的按每月每平方米1元收取，实行包干制；2、小高层6层以下（含6层）按每月每平方米1元收取，小高层6层以上按每月每平方米1.1元收取。2019年7月19日，兖州区小区物业办、干休所、兖州鼓楼街道办事处城建办、干休所金阁花园部分业主代表、伟琦物业共同参加的物业管理协调会决议，决定在业主委员会成立后选聘新的物业公司前，由伟琦公司继续在小区提供物业服务，服务期间延续原物业合同的权利和义务。后伟琦公司服务至2020年12月31日进行了交接。另查明，案涉小区3号楼2单元602室的房产建筑面积为139.96平方米，用电信息及用电发票上显示交款人姓名为杜以干。被告王开荣与被告杜以干系夫妻关系。自2017年8月1日至2020年12月31日，王开荣、杜以干应向伟琦公司交纳的物业费为5738.36元（139.96平方米×1元／平米／月×41个月），2020年7月29日原告向155××××1777短信送达催费通知，经核实155××××1777系被告王开荣持有；王开荣、杜以干未缴纳物业费。一审法院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定："民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。"引起本案原、被告之间的物业服务合同纠纷的法律事实发生在民法典施行前，故本案适用当时的法律、司法解释的规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定："建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。"本案中，在案涉小区业主委员会成立前，伟琦公司与建设单位签订了物业服务合同，该合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对业主亦具有约束力。合同履行期限届满后，伟琦公司根据物业管理协调会决议，在业主委员会成立前，继续在案涉小区提供物业服务至2020年12月31日事实清楚。服务期间，王开荣、杜以干作为业主理应按合同约定支付物业费。经书面催收，王开荣、杜以干未缴纳物业费，构成违约，王开荣、杜以干应承担违约责任。因此，伟琦公司要求王开荣、杜以干支付自2017年8月1日起至2020年12月31日止的物业费5738.36元，于法有据，一审法院予以支持。关于被告提出伟琦物业公司未尽服务管理的职责问题，依照《物业服务合同》约定服务事项，包括房屋建筑共用部位、设施设备，保洁绿化等的日常养护、运行管理，涉及面广，物业服务管理行为系长期的、动态的。被告提交的照片并不能充分证明原告伟琦物业公司的物业服务存在严重瑕疵，被告不能以此而拒交物业费，对该组照片的证明力一审法院不予采信。关于房屋发票、房屋合同、结婚证丢失问题，与本案不是同一法律关系，故本案中不予处理。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条判决：王开荣、杜以干于本判决生效后十日内给付山东伟琦物业服务有限公司物业费5738.36元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告王开荣、杜以干负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定："建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。"王开荣、杜以干以没有在合同签字为由，主张物业服务合同对其不具有约束力，本院不予支持。物业服务合同属于继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债，伟琦公司物业服务至2020年12月31日进行了交接，2021年1月20日提起诉讼，并未超过诉讼时效。物业服务包括房屋建筑共用部位、设施设备，保洁绿化等的日常养护、运行管理，涉及面广，物业服务管理行为系长期的、动态的，王开荣、杜以干主张物业服务严重瑕疵，证据不足，一审法院不予支持，并无不当。综上所述，王开荣、杜以干的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王开荣、杜以干负担。本判决为终审判决。审 判 长 张思平审 判 员 扈 琳审 判 员 史海洋二〇二一年七月十三日法官助理 王 瑞书 记 员 亓雅楠