甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终2478号上诉人（原审原告）：火晓芸，女，1984年1月29出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：石宜凡，甘肃合睿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙志宏，男，1971年12月6日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。被上诉人（原审被告）：陈玲，女，1978年10月28日出生，汉族，住甘肃省渭源县，现羁押于甘肃省女子监狱。上诉人火晓芸因与被上诉人孙志宏、陈玲案外人执行异议之诉一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初3605号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人火晓芸上诉请求：1.撤销一审民事判决书;2.依法改判支持上诉人的诉讼请求;3.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一审认定的事实不清，有违客观。1、上诉人火晓芸与被上诉人陈玲2017年5月24日签订房屋买卖合同之前，火晓芸即于2017年5月22日从兰州农村商业银行取款2万元支付给陈玲，陈玲于2017年5月24日补充出具订金收条一份，火晓芸于23日向陈玲支付10万（其中通过兰州农村商业银行转账支付6万元、招商银行转账支付3万元、现金支付1万元），陈玲出具收条一份，并约定于24日签订房屋买卖合同。合同签订当天即5月24日火晓芸向陈玲支付购房款20万元[其中通过建设银行转账支付5万元、招商银行转账支付5万元、现金支付10万元（由火晓芸丈夫李存兵从农信合银行取款4.5万元、火晓芸从建设银行取款1.8万元)],于5月25日向陈玲支付购房款10万元（通过建设银行转账支付5万元、现金支付5万元），于5月27日分四笔通过建设银行向陈玲转账支付购房款20万元，陈玲分别于24日、25日、27日出具了相应的收条。2017年6月18日，陈玲告知火晓芸其要去交通银行撤销涉案房屋的抵押贷款，并以撤销涉案房屋抵押资金不足为由，要求火晓芸支付剩余房款30万元，承诺交付房屋钥匙及于15天内办理完毕房屋撤押手续，火晓芸为能顺利办理房屋过户手续，故将剩余购房款30万元(其中火晓芸于6月1日从邮政储蓄银行取款4.5万元)以现金方式支付给陈玲，陈玲于当天出具收取30万元购房款收条一份。火晓芸经营房屋中介公司(兰州远华房地产代理有限公司)，每日均有现金收入，故火晓芸可以用现金支付购房款(其中自2017年6月2日至18日共收取现金55200元)，火晓芸向朋友赵宗成等人借款19万元(2017年8月20日款项到账后，火晓芸于次日取现向各借款人还款19万元)，凑足了30万元剩余房款。2、火晓芸分别于2017年5月22日、23日、24日、25日、27日共向陈玲支付购房款62万元，但陈玲将涉案房屋与常芙蓉所有的另一套房产捆绑在一起向交通银行股份有限公司甘肃省分行兰州高新区支行办理了一笔100万元的抵押贷款，该抵押必须两套房屋同时解押，不能单独对其中一套房屋进行撤押，故这是陈玲要求支付剩余购房款进行撤押时火晓芸同意并给付的原因，火晓芸以为将剩余30万元购房款支付后，陈玲会偿还贷款100万元，因此未能撤销抵押登记导致涉案房屋至今无法办理过户登记手续非因火晓芸自身原因。3、本案中，签订房屋买卖合同时，火晓芸对房屋设定抵押的事实明知，但我国相关法律并未禁止有抵押的房屋进行买卖，且双方在房屋买卖合同中有对撤销房屋抵押登记的相关约定条款，房屋买卖合同签订的时间为2017年5月24日，孙志宏申请法院查封涉案房产的时间为2017年12月5日，为首次查封，该房屋买卖合同的签订在法院查封之前，双方签订房屋买卖合同直至2017年6月18日火晓芸支付全部购房款时，该套房产没有被任何法院查封冻结。综上，请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。被上诉人孙志宏辩称，本案涉案房屋登记在陈玲名下，且该房屋已抵押给交通银行股份有限公司甘肃省分行，火晓芸不是涉案房屋的所有权人，其只能以债权人身份主张债权，火晓芸对涉案房产不享有阻却执行的权利，其主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。综上，上诉人的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。被上诉人陈玲辩称，其认可火晓芸所诉事实及诉讼请求，请求法院依法裁判。火晓芸向一审法院起诉请求：1.立即停止对火晓芸购买的位于兰州市城关区××路××号××小区××号楼××单元××室房屋的强制执行，并解除查封；2.确认火晓芸与陈玲于2017年5月24日签订的房屋买卖合同合法有效，并确认兰州市城关区××路××号××小区××号楼××单元××室房屋归火晓芸所有；3.陈玲向火晓芸办理兰州市城关区××路××号××小区××号楼××单元××室房屋的产权过户登记；4.本案诉讼等费用由孙志宏、陈玲承担。一审法院查明事实：2017年5月31日，孙志宏以不当得利为由，将陈玲诉至一审法院，2017年6月21日，经一审法院主持调解，双方当事人自愿达成了协议，一审法院作出（2017）甘0102民初3546号民事调解书。该调解书生效后，陈玲未履行义务，孙志宏申请强制执行，一审法院于2017年12月5日以（2017）甘0102执2675号裁定书将陈玲所有的位于兰州市城关区××路××号××单元××层××室，建筑面积117.85平方米房屋所有权手续冻结。后火晓芸作为案外人，提出案外人执行异议，一审法院于2019年3月27日作出（2019）甘0102执异15号执行裁定书，驳回火晓芸的异议请求。火晓芸不服本裁定，诉至法院。一审另查明，陈玲所有的位于兰州市城关区××路××号××单元××层××室房屋，于2016年1月21日由陈玲抵押给交通银行股份有限公司甘肃省分行，抵押期限为2016年1月18日起至2019年1月18日。火晓芸于2017年5月24日与陈玲签订房屋买卖合同，陈玲就其位于兰州市城关区××路××号××单元××层××室房屋出售给火晓芸。一审庭审中，火晓芸自认，其在购买陈玲上述房屋时，对陈玲已将房屋抵押给银行的事实明确知晓。一审法院认为，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，火晓芸与陈玲虽于法院查封之前即已签订房屋买卖合同，且从火晓芸提交的证据看其进行了装修并居住，但从双方提供的全部证据综合分析，火晓芸对涉案房屋享有民事权利的真实性不能认定，不足以排除执行。理由如下：其一，合同约定房屋价款92万元，从火晓芸提交的支付房款的证据看，共计92万元的收条只能证明陈玲出具了收款凭证，但银行流水只显示支付44万元购房款的记录，其余购房款的支付情况不清，故房款是否全部支付的事实不清。其二，合同约定的付款条款为除定金2万元外，签订合同3日内付款50万元，收到房款15日内撤销抵押登记，撤销之日付款20万元，移交房屋并办理过户，办理完过户付尾款10万元。合同的上述约定对交易双方权利的保障是有制约且平衡的，但从陈玲出具的收条结合火晓芸的陈述，火晓芸陈述在房屋抵押未撤销的情况下应陈玲要求付清了全部款项，火晓芸放弃对其利益保障的合同约定权利，不符合常理。其三，火晓芸对房屋设定抵押的事实明知的情况下购买房屋，在被查封的情况下其未到行政管理部门查询房屋状况即支付房款，在未能办理过户登记的情况下亦未向陈玲主张权利，均不符合房屋交易惯例。综上，火晓芸与陈玲之间对涉案房屋交易的真实性不清，未办理过户登记不能排除火晓芸自身原因，故一审法院对火晓芸的诉讼请求不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款（二）项，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条规定，判决：驳回火晓芸的诉讼请求。案件受理费100元，由火晓芸承担。本院二审期间，火晓芸、孙志宏、陈玲均未提交新的证据。经查，一审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，2017年5月24日，卖方陈玲与买房火晓芸签订房屋买卖合同一份，约定：陈玲将其名下所有的位于兰州市城关区××路××号××单元××层××室［建筑面积117.85㎡、房屋所有权证号为兰房权证（城关区）字第4××0号］房屋卖给火晓芸，房屋售价92万元，火晓芸应于签订合同时向陈玲交付购房定金12万元，该笔定金自双方签订合同时自动转为房款，于合同签订3日内，火晓芸向陈玲支付房款50万元，陈玲收到房款15日内到交通银行办理该房贷款，撤销抵押登记手续，在陈玲办清贷款抵押登记手续当日内再付房款20万元，陈玲将房屋钥匙交给火晓芸，并给火晓芸提供与该房屋有关的购房手续，火晓芸承诺在办完该房所有权过户手续拿到房地产交易中心收件收据时向从陈玲支付剩余10万元尾款，陈玲将欠条退还给火晓芸等。以上合同签订后，火晓芸分别于2017年5月23日向陈玲转账三笔支付购房款9万元、于5月24日转账两笔支付购房款10万元、于5月25日转账支付购房款5万元、于5月27日分四笔支付购房款20万元。陈玲向火晓芸出具了六份收条，其中于2017年5月23日出具的一份收条载明：“今收到火晓芸购房款10万元。”于2017年5月24日出具的两份收条分别载明：“今收到购房订金2万元；今收到火晓芸购房款20万元。”于2017年5月25日出具的一份收条载明：“今收到火晓芸购房款10万元。”于2017年5月27日出具的一份收条载明：“今收到火晓芸购房款20万元。”于2017年6月18日出具的一份收条载明：“今收到火晓芸房款30万元。”本院认为，本案的争议焦点是案外人火晓芸对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。因债务人陈玲不履行生效法律文书确定的付款义务，一审法院对被执行人陈玲名下所有的诉争房屋即位于兰州市城关区××路××号××单元××层××室［建筑面积117.85㎡、房屋所有权证号为兰房权证（城关区）字第4××0号］房屋采取了司法查封等执行措施。案外人火晓芸以其对上述执行标的即涉案诉争房屋享有物权期待权，提出异议阻却执行。火晓芸提交了房屋买卖合同、付款凭证、收条以及收款收据等证据，欲证明其已向陈玲付清购房款履行了房屋买卖合同、且实际占有使用涉案房屋，故其主张排除强制执行的诉请符合法律规定。经审查，火晓芸与陈玲签订合同、支付款项进行房屋买卖交易的行为虽在法院采取查封、冻结等执行措施之前，但涉案房屋在被交易、被查封时已作为担保物权设立抵押，火晓芸对涉案房屋的抵押状况明确知晓，双方签订合同时亦对此交易风险事项约定了利益保障的制约条款，在未征得抵押权人的同意、房屋抵押未撤销，涉案房屋尚不具备办理权属变更过户登记的情形下，火晓芸作为买受人仍坚持与售房人陈玲进行房屋买卖交易，对此交易行为可能出现的风险责任持放任态度，且未尽应尽的审慎义务，故不能认定火晓芸对涉案房屋未办理过户登记手续无过错。在法院查封之前，火晓芸与陈玲虽签订了房屋买卖合同并存有资金支付的事实，但无据证明非因买受人火晓芸自身原因未办理过户登记，火晓芸对登记在被执行人陈玲名下且尚存权限设制的不动产提出异议阻却执行的请求，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法定要件。执行法院对诉争房屋采取查封、冻结等执行措施，于法有据。案外人火晓芸以其对涉案诉争房产享有物权期待权请求排除强制执行的主张不符合法律规定，本院不予支持。综上，火晓芸的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人火晓芸承担。本判决为终审判决。审判长  黄薇审判员何佳审判员王晶琦二〇二一年七月十五日法官助理马进进书记员吉晓玲