湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂12民终101号上诉人（原审原告）：孙钦开，男，1977年9月14日出生，汉族，住湖北省通山县。委托诉讼代理人：成传育，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：咸宁市安居工程开发有限公司，住所地湖北省咸宁市银泉大道368号。法定代表人：黄锐，该公司总经理。委托诉讼代理人：盛开河，男，该公司工作人员。上诉人孙钦开因与被上诉人咸宁市安居工程开发有限公司（以下简称安居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2019）鄂1202民初4547号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙钦开上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的起诉请求；2.本案一审、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.安居公司与案外人王宏章达成了以房抵工程款的口头协议后，王宏章用该房屋与孙钦开达成以房抵欠款的口头协议。2016年1月31日，安居公司向孙钦开出具收据，载明交款人为孙钦开，房号为7-1-1501，款项内容为购房款，金额为348759元。据此孙钦开与安居公司之间的商品房买卖合同已经成立，该事实不因王宏章不认可其向安居公司借支款抵付购房款事宜而变更或解除。2.2019年安居公司在与王宏章进行工程款结算时，因王宏章不认可其向安居公司借支抵付工程款的事实，导致在安居公司与王宏章工程款结算纠纷中未扣减王宏章借款（即房款）的后果，应由安居公司承担，而本案一审判决不支持孙钦开的起诉请求，导致该后果由孙钦开承担。3.一审判决以双方未签订书面合同致买卖合同相关事项约定不清为由，驳回孙钦开的诉求，混淆了合同的成立与合同的履行，导致判决结果错误，请求二审法院依法予以纠正。安居公司辩称，1.安居公司与王宏章之间不存在借贷关系，孙钦开诉称王宏章向安居公司出具借据代为支付了购房款的事实主张不能成立。2016年1月31日，王宏章向安居公司出具了一张借条，表示日后用工程款抵偿该借款，安居公司便向孙钦开开具了一张收条，然而王宏章向安居公司的借款并未实际抵扣工程款，故涉案的购房款并未支付。2.安居公司与王宏章之间如何结算工程款属于安居公司与王宏章之间的法律关系，与孙钦开无关。在工程款结算纠纷中，王宏章未提出用该房屋款扣减工程款的事由，则安居公司无权主动做出扣减的行为，安居公司从未获得本案诉争的房款，孙钦开主张的购房款应向王宏章主张。3.因安居公司与孙钦开之间未实际签订商品房买卖合同，孙钦开亦未向安居公司支付购房款，故双方未建立商品房买卖合同关系，请求二审法院驳回上诉，维持原判。孙钦开向一审法院起诉请求：1.确认其与安居公司关于长安盛世东方7栋1单元1501室商品房买卖合同成立并有效；2.本案诉讼费用由安居公司承担。一审法院查明事实：2016年1月31日，案外人王宏章向被告安居公司出具了一张借据，注明：借支人：王宏章；借支事由：孙钦开7-1-1501购房款，人民币叁拾叁万伍仟捌佰肆拾贰元。被告安居公司向原告孙钦开出具了收款收据一张，注明：孙钦开，身份证号，房号7-1-1501，款项内容：购房款、人民币叁拾肆万捌仟柒佰伍拾玖元。事后，因案外人王宏章不认可其向被告安居公司借支抵款事宜。故原告孙钦开要求与被告安居公司签订商品房买卖合同，被告安居公司不同意与原告孙钦开签订商品房买卖合同。为此，原告孙钦开诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，商品房买卖合同系法律、行政法规规定应当采取书面形式的合同，属于要式合同。也是诺成、双务合同。本案中，被告虽出具购房款收款收据，但事后未实际收到该款项，因此被告拒绝签订商品房买卖合同。因原、被告双方未实际签订书面商品房买卖合同，故一审法院无法认定房屋面积、销售单价、房屋总价款、房屋交付期限等合同效力。原告请求确认商品房买卖合同有效，与事实不符，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、《城市房地产开发经营管理条例》第27条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十二条的规定，判决：驳回原告孙钦开的诉讼请求。案件受理费100元，由原告孙钦开承担。本院二审期间，当事人未提交新证据。一审法院认定的事实与二审查明的相符，本院继续予以认定。本院另查明：2016年2月7日，安居公司长安花苑项目部出具《房屋变更情况说明》，载明以下内容，“因7-1-1501林骠客户抵工程款要求换房，后将此房抵王宏章客户孙钦开名下。之后林骠客户反悔，经双方协商将孙钦开房屋改为7-1-1104号房，我公司长安花苑开孙钦开收据未改，特此说明情况。”本院经询问安居公司、孙钦开及查询裁判文书系统，查明以下事实：盛开河与安居公司系挂靠关系，王宏章与盛开河于2015年12月25日签订了一份《合作开发房地产合同》，约定将长安花苑11#、12#楼建筑施工工程发包给王宏章承建，该合同未实际履行。2016年6月28日王宏章与盛开河签订了一份《意向性协议书》，该协议书约定盛开河将长安花苑9#、10#、11#、12#号楼的地下室工程发包给王宏章负责施工，约定王宏章全部带资完成全部工程量，工程款的60%用房款抵扣，工程完工支付总工程款25%，验收合格后支付总工程款10%，留5%工程质量维修金按国家规定返还。同时约定，合同签订前，王宏章向盛开河支付工程保证金1500000元，盛开河向王宏章支付利息两分，时间一年，到期后返还全部本息；该协议为双方达成的初步意向，双方合作具体条款在施工合同中另行明确。2017年2月13日，安居公司将长安花苑11#、12#楼建筑面积及地下室施工工程发包给湖北闽泉建筑工程有限公司施工。工程开工后，王宏章完成了9#楼地下室工程施工，10#楼地下室工程于2018年8月停工，11#、12#楼地下室工程尚未开工。盛开河与王宏章确认合同效力纠纷一案中，王宏章仅认可盛开河以购房款、借款的方式支付工程款共计2358356元（其中包含2015年12月24日徐赐强购房款130000元、2017年3月15日周维购房款336096元、2017年9月26日马成强购房款165000元，2017年11月1日曹芹购房款150000元，2017年11月16日黎燕购房款117216元），对盛开河提交的王小梅购房款、周会平购房款、孙钦开购房款等数额，王宏章不予认可。此外，王宏章认为根据双方《意向协议书》第3条的约定：工程款的支付用60%房屋抵工程款，均价为2600元/平米，如实际出售价格高于2600元/平米，超过部分的税费由乙方承担；出售价格低于2600元/平米，低于均价的差价部分税费由甲方补付给乙方。王宏章已经介绍他人购买或委托第三方公司代盛开河以安居公司名义销售开发房屋中的15套，故盛开河应支付王宏章代售房屋价款高于均价2600元/平米部分的溢价276965元。本院于2019年12月20日作出（2019）鄂12民终1287号民事判决，确认了以上事实，判决：一、盛开河与王宏章于2016年4月28日签订的《意向性协议书》无效；二、王宏章在本判决生效之日起三十日内向盛开河提供2364680.69元工程款的增值税发票；三、盛开河在本判决生效之日起三十日内向王宏章支付下欠的工程款6324.69元，偿还借款100000元，返还保证金1160000元并赔偿利息损失（以1100000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2016年6月14日计算至付清之日止）；四、盛开河在本判决生效之日起三十日内向王宏章支付代售房屋佣金276965元（税费由王宏章负担）。2020年9月23日，安居公司分别以王小梅、王宏章，周会平、王宏章为被告，诉至一审法院，一审法院于2021年2月7日分别作出（2020）鄂1202民初3473号、（2020）鄂1202民初3475号民事判决，认为王小梅、王宏章、周会平未向安居公司释明，该购房款王宏章已实际收取（即王小梅、周会平实际购房款经王宏章、周忠海同意抵扣王宏章欠周忠海的材料款），且王宏章在前诉中亦未予以确认，有违诚实信用原则，导致该购房款应当抵扣安居公司（实际为盛开河）欠付王宏章的工程款未果，产生纠纷，王宏章应当负此次纠纷的全部责任。安居公司要求王小梅、周会平给付购房款及支付违约金的诉讼请求，应由王宏章承担，判决：王宏章在本判决生效之日起十五日内，将收取王小梅的购房款289146元返还给安居公司，并承担逾期付款的违约责任，违约金以289146元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算（从2017年5月25日起至本金清偿完毕之日止）。王宏章在本判决生效之日起十五日内，将收取周会平的购房款289146元返还给安居公司，并承担逾期付款的违约责任，违约金以289146元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算（从2017年5月25日起至本金清偿完毕之日止）。此外，安居公司与曹芹、王宏章商品房买卖合同纠纷一案，一审法院亦于2021年2月7日作出（2020）鄂1202民初3474号民事判决，认为安居公司（实际为盛开河）按约定履行了将案涉商品房交由王宏章出售，收取购房款抵扣工程款的义务，曹芹按约定部分履行了将购房款313336元交付给王宏章的义务，由于王宏章仅认可150000元购房款，对剩余16万余元的购房款不予认可，导致安居公司未按约定履行将案涉商品房交付曹芹的义务的责任，应由王宏章承担。曹芹未按约定向安居公司（实际为盛开河）支付剩余购房款85000元的义务，亦无过错，亦不承担违约责任。安居公司要求曹芹支付购房款248336元，王宏章实际已收取曹芹的购房款313336元（其中150000元在前案中已抵扣150000元工程款）剩余163336元，应视为曹芹已支付给王宏章，曹芹还应当向安居公司支付剩余购房款85000元，判决：曹芹向王宏章支付的购房款313336元中减去已抵扣盛开河欠付王宏章工程款150000元后，剩余163336元应当由王宏章返还给安居公司，并以163336元为基数承担违约责任（自2017年11月22日起按万分之二标准计算违约金至清偿完毕之日止）；限安居公司于本判决生效之日起三个月内，向曹芹交付案涉商品房的义务，曹芹向安居公司支付剩余购房款85000元。2021年2月1日，张善胜以王宏章、盛开河、安居公司为被告诉至一审法院，一审法院于2021年5月25日作出（2021）鄂1202民初1094号民事判决，认为王宏章因与盛开河之间有协议约定，王宏章可以用“长安花苑”中的房屋抵扣60%工程款，盛开河在张善胜与王宏章签订《购房协议》当天，即向张善胜出具了以房抵扣工程款的收款收据，说明盛开河知晓并认可了王宏章将长安花苑7号楼1单元1601室商品房出卖给了张善胜的事实。因此，盛开河有协助王宏章履行《购房协议》的义务。王宏章、盛开河在没有依法解除与原告张善胜房屋买卖关系的前提下，又将案涉房屋出卖给了案外人，构成违约。且盛开河在将长安花苑7号楼1单元1601室商品房同意王宏章出卖给张善胜时，该房屋已经备案登记在案外人咸宁山水时尚酒店管理有限公司名下。盛开河、王宏章在所售房屋已经出卖给了第三人的情况下，仍将案涉房屋出售给张善胜，张善胜与王宏章签订的《购房协议》已经实际不能履行，依法予以解除。“长安花苑”小区项目系盛开河以安居公司名义开发的商品房及对外销售，因此盛开河在该项目中产生的债权债务对外应当由安居公司承担责任。盛开河与王宏章之间关于“长安花苑”部分楼房的地下室工程在结算过程中的纠纷虽然已经依法处理，但处理结果是在张善胜与王宏章、盛开河之间房屋买卖关系发生之后，不影响王宏章、盛开河在本案中对张善胜承担法律责任，判决：解除张善胜与王宏章之间的商品房买卖合同关系；限王宏章在本判决书生效后十五日内向张善胜返还购房款130000元，安居公司承担连带偿还责任；限王宏章在本判决书生效后十五日内向张善胜赔偿损失130000元，安居公司承担连带赔偿责任。本案争议的焦点问题为：安居公司与孙钦开之间是否达成了房屋买卖合同，该合同是否有效。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款的规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，王宏章向安居公司出具的借支单和安居公司向孙钦开出具的《收款收据》，载明了房屋出卖人、买受人、房屋的位置、房号、价格，签署日期等基本情况。条据上载明了商品房买卖合同应当明确的主要内容，且安居公司出具的收款收据金额与王宏章出具的借支收据金额还存在12917元的差额，由此可以认定，关于长安盛世东方7栋1单元1501号房屋，安居公司与孙钦开之间已经成立了商品房买卖合同关系。该合同系双方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。孙钦开诉请确认该合同效力，具有事实依据。至于案涉合同是否可以履行，案外人王宏章否认该事实（房款应抵扣安居公司应支付的工程款而未抵扣）是否承担相应的法律责任，因孙钦开、安居公司均未提出此主张，故上述事由不在本案审理范围之内，亦不能成为安居公司据此否认合同成立并生效的事实依据。综上所述，孙钦开的上诉请求成立，予以支持；一审判决适用法律错误，本院依法应予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省咸宁市咸安区人民法院（2019）鄂1202民初4547号民事判决；二、确认孙钦开与咸宁市安居工程开发有限公司就长安盛世东方7栋1单元1501号房屋，双方于2016年1月31日签订的商品房买卖合同合法有效。一审案件受理费100元、二审案件受理费200元，均由咸宁市安居工程开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  田志刚审判员  沈朝明审判员  李 伟二〇二一年七月五日书记员  李慧鑫附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；