四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终9838号 上诉人（原审被告）：曾泽贵，男，1968年12月15日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：张华健，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭祥，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都市龙泉驿区路桥经营管理有限公司（现成都经开城市管线投资管理有限公司），住所地：成都市龙泉驿区龙泉街道双龙路**怡和新城****附201-附**。 法定代表人：霍雷，执行董事。 委托代理人：曾理，北京康达（成都）律师事务所律师。 委托代理人：宋戈，北京康达（成都）律师事务所律师。 上诉人曾泽贵因与被上诉人成都市龙泉驿区路桥经营管理有限公司（以下简称路桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2021）川0112民初1169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 曾泽贵上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回路桥公司一审全部诉讼请求；2.本案所有诉讼费由路桥公司承担。事实和理由：一、曾泽贵利用案涉商铺从事酒类商品经营活动，并未变更租赁用途。合同签订后，曾泽贵一直在案涉商铺内开展酒类商品经营，并于2020年7月17日取得成都市龙泉驿区行政审批局颁发的名称为“龙泉驿区柏合街办隆实酒类经营部”的个体工商户营业执照。同时，曾泽贵为增加酒类商品销售量进行促销活动，在案涉商铺内侧空余面积放置了机麻供买酒客户免费娱乐。曾泽贵认为，案涉商铺的实际经营用途系酒行经营，并且该经营活动获得了相应政府部门许可，而放置机麻供买酒客户免费娱乐的行为仅是促销手段，其未改变案涉商铺的租赁用途，也没有违反《房屋租赁合同》中关于租赁用途的约定。故一审法院以放置机麻供买酒客户免费娱乐的行为认定曾泽贵改变了案涉商铺的租赁用途系认定事实错误。二、曾泽贵合法经营，路桥公司利益也没有任何损失。首先，《房屋租赁合同》签订后，曾泽贵将案涉商铺用于酒行经营并为此办理了个体工商户营业执照。其次，曾泽贵在案涉商铺内进行促销，不违反法律法规规定，也未超出商业用途范畴。最后，曾泽贵依约按时向路桥公司缴纳了履约保证金、房屋租金及案涉商铺的水电等费用，路桥公司的利益已经得到保证，没有任何损失。三、路桥公司提供的格式条款排除了曾泽贵的主要权利，属于无效条款。路桥公司提供了承诺书版本并要求曾泽贵按其抄写，《房屋租赁合同》也是路桥公司制订的格式条款，不容曾泽贵修改，该合同中很多内容排除了曾泽贵的主要权利，特别是不得变更租赁用途包括增加租赁用途的内容。根据法律规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 路桥公司辩称，一、双方签订的合同合法有效，曾泽贵称格式条款排除曾泽贵主要权利的上诉理由不能成立。二、曾泽贵在案涉房屋内放置机麻实际改变了房屋使用用途，根据合同约定路桥公司有权解除合同，曾泽贵关于机麻仅是促销手段的主张不能成立。三、变更房屋用途是否给路桥公司造成损失并影响路桥公司依据合同约定解除合同。 路桥公司向一审法院起诉请求：1.判令解除路桥公司、曾泽贵于2020年7月2日签订的编号为ＺＬ-2020-0928的《房屋租赁合同》；2.判令曾泽贵立即将位于成都市龙泉驿区返还给路桥公司；3.判令曾泽贵立即向路桥公司支付房屋占有使用费，自合同解除次日起计至曾泽贵返还房屋之日止，每日按311.77元计算；4.判令曾泽贵向路桥公司支付违约金16835.51元；5.判令曾泽贵向路桥公司支付律师费3000元；6.判令曾泽贵承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2020年6月30日，曾泽贵向路桥公司出具《承诺书》，向路桥公司竞租案涉商铺用于经营酒行，并承诺不擅自改变用途，否则路桥公司有权解除合同。2020年7月2日，双方签订《房屋租赁合同》，约定曾泽贵向路桥公司租用位于成都市龙泉驿区间。租赁用途为酒行，未经路桥公司书面同意，曾泽贵不得变更租赁用途，变更包括增加租赁用途；否则按当年租金的30%支付违约金，且路桥公司有权解除合同。租赁期限自2020年7月6日至2023年7月5日止。租金标准：第一年月租金为4676.53元，逐年递增3%。先付后租，按季度支付，每期租金于上一期计租时间的最后一日前缴纳给路桥公司。还约定履约保证金16835.51元及曾泽贵违约应承担路桥公司律师费等。合同签订后，曾泽贵向路桥公司支付了履约保证金16835.51元，并按月租金4676.53元的标准支付了对应租期截止日为2021年4月5日的租金。曾泽贵在经营酒行的同时，在案涉商铺中放置了12台机麻供人娱乐。 一审另查明，路桥公司因本案纠纷产生律师费3000元。 以上事实，有当事人陈述、《承诺书》、《房屋租赁合同》、《委托合同》、《律师费发票》等证据在案为证，一审法院依法予以确认。 一审法院认为，案涉合同系各方真实意思表示，合法有效。合同中明确约了房屋租赁用途，如曾泽贵擅自改变用途，路桥公司有权解除合同。曾泽贵在案涉商铺中放置12台机麻供人娱乐，符合合同约定的变更租赁用途情形，路桥公司有权依照合同约定解除合同。对路桥公司诉请解除合同，一审法院依法予以支持。合同解除后，曾泽贵应依法腾退房屋与路桥公司。对路桥公司该诉请，一审法院依法予以支持。对路桥公司主张的房屋占用费及违约金，虽然合同有明确约定，但约定过高，一审法院依法予以调整。路桥公司主张的律师费，合同有明确约定，已经实际发生，依法予以支持。此外，曾泽贵已经交纳的履约保证金16835.51元及已经支付的截止到2021年4月5日的租金，应在曾泽贵履行本判决确定的金钱给付义务中予以品迭，多退少补。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、路桥公司与曾泽贵于2020年7月2日签订的案涉《房屋租赁合同》在判决生效之日解除；二、曾泽贵在判决生效后三日内腾退位于成都市龙泉驿区于路桥公司；三、曾泽贵在判决生效后三日内支付路桥公司案涉房屋占用费（从2021年4月6日起按月租金4676.53元计算至房屋实际腾退之日止，如实际腾退日期早于2021年4月6日则路桥公司还应退还曾泽贵已经预收的截止至2021年4月5日租金中实际未占用房屋期间的对应费用）、违约金4676.53元及律师费3000元，以上费用合计后应与履约保证金进行品迭，多退少补；四、驳回路桥公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计148元，由曾泽贵负担。 二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议。 二审中，曾泽贵提交新证据：1.照片5张，拟证明曾泽贵承租案涉商铺是用于经营酒行。机麻是供买酒的人免费娱乐。2.营业执照，拟证明曾泽贵为经营酒行办理了相关营业执照。路桥公司质证认为，对营业执照的三性及证明目的认可。对照片的真实性无法核实，对证明目的不予认可，12台机麻数量很多，是免费使用与常理不符。本院经审查认为，对营业执照真实性认可，能够证明曾泽贵为经营酒行办理了相关营业执照。照片无法核实拍摄时间，也无法达到其证明目的，本院不予采信。 二审中，路桥公司提交新证据：成都经济技术开发区国有资产投资有限公司资产出租公告一份，拟证明案涉房屋是公开招标出租，在出租公告中明确案涉商铺不得经营茶楼。曾泽贵质证认为，对该证据真实性无异议，对证明目的不予认可，虽然约定不能经营茶楼，但曾泽贵并未经营茶楼，系经营的酒行。本院经审查认为，对该证据真实性认可，且能达到路桥公司的证明目的。 二审另查明，1.曾泽贵已支付2021年4月6日至2021年7月5日的租金。2.案涉房屋仍由曾泽贵使用。3.曾泽贵于2021年1月28日签收路桥公司的起诉状副本。4.案涉《房屋租赁合同》第九条第三款约定，曾泽贵违约的，应承担路桥公司追究曾泽贵违约责任、实现债权的费用，包括但不限于诉讼费……律师费等。 成都市龙泉驿区路桥经营管理有限公司于2021年1月19日更名为成都经开城市管线投资管理有限公司。 本院二审查明的其他事实和一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，路桥公司与曾泽贵于2020年7月2日签订《房屋租赁合同》为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据曾泽贵的上诉意见和路桥公司的答辩意见，本案二审的争议焦点有三个，本院分述如下： 关于合同解除的问题 根据案涉合同约定，曾泽贵承租案涉房屋租赁用途为酒行，未经路桥公司书面同意，曾泽贵不得变更租赁用途，变更包括增加租赁用途；否则按当年租金的30%支付违约金，且路桥公司有权解除合同。除了合同约定外，曾泽贵还向路桥公司出具承诺书，明确承诺案涉商铺用于经营酒行，并承诺不擅自改变用途，否则路桥公司有权解除合同。 本案中，曾泽贵在案涉商铺放置12台机麻供人娱乐，事实上变更了租赁用途，路桥公司有权行使合同约定解除权。曾泽贵主张路桥公司没有损失，本院认为，根据原《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，当事人约定合同解除的事由并不以实际发生经济利益损失为限，本院对曾泽贵该主张不予采纳。曾泽贵还主张路桥公司提供的格式条款排除了曾泽贵的主要权利，属于无效条款。本院认为，根据原《中华人民共和国合同法》第二百一十三条“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”之规定，租赁合同中一般会对租赁用途进行约定，案涉房屋租赁用途为酒行在性质上属于特别磋商条款，并不适用格式条款的规定，该条款也没有排除曾泽贵的主要权利。 关于房屋返还和占有使用费 合同解除后，曾泽贵应向路桥公司返还房屋，但曾泽贵至今仍占有使用案涉房屋，未向路桥公司返还，故应当支付房屋占有使用费。一审判决认定占有使用费从2021年4月6日起计算至实际腾退之日止，并无不当，本院予以维持。曾泽贵已支付2021年4月6日至2021年7月5日的租金，应视为对一审判决的部分履行。 关于违约金和律师费 因曾泽贵违约，导致路桥公司提起本案诉讼，根据案涉《房屋租赁合同》第九条第三款的约定，曾泽贵应承担路桥公司因本案纠纷产生的律师费3000元。根据案涉合同约定，曾泽贵变更租赁用途的，应当按当年租金的30%支付违约金。一审法院对该违约金调整为4676.53元，路桥公司未对此提出上诉，应视为认可一审法院的调整，本院对此予以维持。 综上，曾泽贵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费296元，由曾泽贵负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  王 果 审 判 员  何广智 二〇二一年七月九日 法官助理  余海洋 书 记 员  袁雅丽