广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6789号上诉人（原审被告）：田江，男，1977年6月26日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：刘毅，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖天慧，广东华商律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州利合房地产开发有限公司，住所地广东省广州市番禺区石楼镇亚运城兴亚二路34号。法定代表人：丁国民，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄威，北京大成（广州）律师事务所律师。原审第三人：广州世佳装饰工程有限公司，住所地广东省广州市番禺区石楼镇亚运城兴亚二路34号。法定代表人：丁国民，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄威，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人田江因与被上诉人广州利合房地产开发有限公司（以下简称利合公司）及原审第三人广州世佳装饰工程有限公司（以下简称世佳公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初11054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。田江上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.一、二审诉讼费由利合公司承担。事实和理由：（一）田江与利合公司签订的《广州商品房买卖合同（预售）》及与世佳公司签订的《房屋委托装修协议》系阴阳合同，不符合法律和政策的规定，应当认定为无效合同。一审法院既认为委托装修的内容无效，又把装修合同中的付款方式和付款期限认定为有效条款且对双方具有法律约束力，显属不公。装修合同的内容不存在，也就意味着利合公司的主要义务不履行却要求田江按期付款，合同的权利义务明显不对等，双方利益完全失衡。如果将房价款与装修款混为一谈，都认为购房的总价款，即相当于支持开发商并人为抬高房价。开发商利用双合同的模式规避房地产调控及限购限价政策、逃避税收，该行为明显侵犯了社会公共利益，一审法院不仅不将利合公司的违法行为移送、告知相关主管部门，反而要求田江支付违约金，显属不当。涉讼买卖合同与装修合同被认定为无效，并非田江的过错导致的，两份合同都是在利合公司的主导下签订，合同版本亦由其提供。现合同因违反社会公共利益和政策规定而无效，过错方是利合公司，与田江无关，田江不应该承担违约赔偿责任。既然涉讼合同被认定为无效，那么合同中关于付款方式与付款时间的条款也是无效的，不能以无效条款要求田江赔偿违约金。田江签订涉讼买卖合同后，广州市的房价一直持续性上涨，田江应享受房价上涨带来的经济利益，现因合同无效，该既得利益丧失，作为无过错方有权要求过错方利合公司赔偿房屋溢价款。（二）一审法院没有尽到释明反诉的义务，导致田江利益未得到法律保护，二审法院应当依法改判或发回重审。根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十四条，房屋买卖合同被认定无效或者被撤销、解除后，买受人应当将房屋返还给出卖人，并支付房屋占有使用的费用，费用可参照同期同地段同类房屋租金标准计算；出卖人应当将收取的价款返还给买受人，并支付贷款利息。一方当事人起诉请求确认房屋买卖合同无效或者撤销、解除合同并返还财产，人民法院经审理认为合同无效或者应予撤销、解除的，应当向被告释明反诉请求返还财产，避免判决单方返还财产造成当事人利益失衡。本案一审判决支持利合公司解除合同，并要求田江赔偿违约金，但对于田江已支付的房屋价款、装修价款、物业装修维修资金等款项，未作任何处理，也未按照前述指引的要求向田江释明反诉请求返还财产，导致田江的利益完全没有受到法律保护。一审法院应当向田江释明并判决利合公司返还前述款项及利息，并赔偿田江因合同无效而损失的房屋溢价款31万元。综上，一审判决认定事实不清，应发回重审或改判田江不需赔偿违约金、利合公司返还房屋款项共计2766402.06元及利息、房屋溢价款31万元。利合公司、世佳公司二审答辩称，不同意田江的上诉请求。（一）装修价款为涉讼房屋总价款的一部分，田江逾期支付购房款已构成违约，利合公司有权要求解除涉讼买卖合同并要求田江支付违约金，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方签订买卖合同与装修合同是双方真实意思表示，田江亦清楚其购买涉讼房屋的总价款为两份合同的价款总和。合同履行过程中，田江出现逾期支付购房款的情况，经世佳公司多次催促仍不缴纳，已构成违约。涉讼装修合同项下的款项为购房总价款的一部分，田江逾期支付款项的行为应按照买卖合同的约定承担不利后果。一审法院酌情按照购房总价款的5%判令田江承担违约责任，属于法院行使自由裁量权，并无不当。（二）田江在一审中自认合同有效，且经一审法院合法传唤并未到庭，其现在主张一审程序错误，违反诚信原则，亦无事实和法律依据。涉讼买卖合同为合法有效的，对此田江在向一审法院提交的书面答辩状中已认可。关于合同解除后，利合公司与田江之间因合同解除所导致的款项返还事宜，田江有权在一审法庭辩论结束前提起反诉，但其经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，属于其放弃自身诉讼权利的行为。现田江在二审主张合同无效、一审法院未向其释明反诉请求返还财产的主张，明显无法律及事实依据。利合公司向一审法院起诉请求：1.解除利合公司与田江于2018年9月22日签署的编号为201809261143的《广州市商品房买卖合同（预售）》；2.田江于本案生效判决之日起10日内协助利合公司办理编号为201809261143的《广州市商品房买卖合同（预售）》注销预告登记手续、注销合同备案登记手续；3.田江向利合公司支付违约金375281.7元；4.田江向利合公司支付本案律师费20000元；5.田江承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：利合公司是具有商品房开发、销售资质的企业法人。世佳公司是一人有限责任公司，利合公司是其唯一法人股东。2018年9月22日，利合公司（作为甲方）与田江（作为乙方）签订商品房预售合同一份，约定田江向利合公司购买位于广州市番禺区石楼镇乐羊羊路×××房（以下简称涉讼房产），房价款为1751932元。上述合同第十条逾期付款的违约责任第1项一次性付款的约定“如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部购房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过30日，乙方仍未按约支付的，甲方有权解除合同。”附件七补充协议书第三条第1项约定“乙方如未按合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：……逾期超过30日后，无须经催告，甲方有权选择解除合同。甲方解除合同的，乙方按商品房价款总金额的10%向甲方支付违约金……”第十八条约定“甲方依法定或约定解除合同的，乙方除应当赔偿甲方的全部损失（包括但不限于由此支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费，办理撤销或注销合同备案、预告登记、抵押登记手续费等各项费用……），还应按商品房价款总金额的10%向甲方支付惩罚性违约金。合同及附件对惩罚性违约金额另有约定的，按相应约定处理。甲方有权从乙方已支付的所有款项中扣减乙方应承担的损失、违约金等有关费用后将剩余房款无息退还乙方，不足扣减的，乙方还应补充相应款项支付给甲方。”上述合同还约定了其他条款。同日，田江（作为甲方）与世佳公司（作为乙方）、利合公司（作为丙方）签订房屋委托装修协议一份，约定田江将涉讼房产委托世佳公司装修，装修款为2000885元。田江须在2018年9月18日支付装修款600266元、在2019年6月20日前支付装修款400177元、在2019年12月20日前支付装修款1000442元。上述协议第6.1条约定“甲、乙、丙三方一致同意，本协议解除时，买卖合同及已签署的其他协议一并同时解除；买卖合同解除时，本协议亦一并同时解除。在上述情况下，由违约方按买卖合同约定及本协议约定向相应守约方分别承担相应解除的违约责任。”第6.3条约定“甲方逾期支付该商品房装修费用的，每逾期一日，乙方应按逾期应付款的每日万分之三向乙方计付违约金；逾期超过10日的，乙方有权解除本协议，甲方应向乙方支付该商品房装修费用的10%违约金，违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应赔偿乙方损失。”上述协议还约定了其他条款。经查，田江已按约定向利合公司支付了商品房预售合同约定的购房款1751932元、向世佳公司支付了房屋委托装修协议中约定的部分装修款1000443元（600266元+400177元），尚有1000442元装修款未支付。因田江未付清全部款项，利合公司至今未向田江交付涉讼房产。2020年5月28日，利合公司委托北京大成（广州）律师事务所代理其与田江的本案纠纷，因此支出律师费20000元。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”虽然利合公司与田江就买卖涉讼房产签订了商品房预售合同，同时再与世佳公司签订了房屋委托装修协议，貌似是两份独立的合同，但从商品房预售合同及房屋委托装修协议的内容及履行情况来看，签订上述两份合同的目的实则是为了规避限价政策，将本应由商品房预售合同约定的部分内容，以房屋委托装修协议的形式虚假地表现出来。故房屋委托装修协议中关于委托装修的内容无效，而虚假房屋装修合同中隐藏的房屋买卖意思表示的内容应为商品房买卖合同的一部分，是双方当事人的真实意思表示，应认定为合法有效，各方应诚信履行。由于房屋委托装修协议隐藏的房屋买卖内容属于双方真实意思表示，房屋委托装修协议中约定的付款方式和付款期限对双方具有法律约束力。田江未能依约在2019年12月20日前支付剩余装修款1000442元，已构成违约。因房屋委托装修协议项下的装修款实际为购房款的一部分，故应当参照商品房预售合同及补充协议中关于逾期支付购房款的约定认定田江应承担的逾期付款的违约责任。利合公司现主张解除与田江建立的房屋买卖合同法律关系，符合双方的合同约定亦不违反法律的强制性规定，一审法院予以支持。有关合同法律关系解除后，依照双方的合同约定，田江应配合办理涉讼房产的注销预告登记手续及注销合同备案登记手续。关于利合公司主张的违约金。考虑到利合公司作为开发商在签约过程中存在的过错程度，一审法院酌情认定田江应付的违约金为实际总房价款的5%即187640.85元[（1751932元+2000885元）×5%]。关于利合公司主张的律师费。由于利合公司通过签订双合同规避广州市政府关于房地产调控的限价政策，导致本案纠纷的产生，故利合公司为解决本案纠纷所支付的律师费，应由其自行承担。对利合公司提出的律师费主张，一审法院不予支持。有关房屋买卖合同法律关系解除后，若田江与利合公司就已支付的购房款如何处理存在争议的，双方可另循法律途径解决。田江经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利，一审法院依法缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，于2020年12月16日作出如下判决：一、解除广州利合房地产开发有限公司与田江就广州市番禺区石楼镇乐羊羊路×××房建立的房屋买卖合同法律关系；二、田江在本判决发生法律效力之日起十日内协助广州利合房地产开发有限公司办理广州市番禺区石楼镇乐羊羊路×××房的注销预告登记手续及注销合同备案登记手续；三、田江在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿违约金187640.85元给广州利合房地产开发有限公司；四、驳回广州利合房地产开发有限公司的其余诉讼请求。案件受理费36823元，由广州利合房地产开发有限公司负担18441元，田江负担18442元。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，一审法院邮寄传票等诉讼材料给田江，该邮件由田江本人于2020年9月22日签收，田江在一审时仅提交了答辩状，但没有出庭应诉。田江、利合公司对一审法院已经向田江合法送达了开庭传票等诉讼材料没有异议。田江针对利合公司一审提供的证据的质证意见为：对《亚运城认购书》、《广州市商品房买卖合同（预售）》、《房屋委托装修协议》的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，关于房屋装修事项属于独立的合同，与商品房买卖合同无从属关系，装修合同是否履行并不导致商品房买卖合同的解除；对《律师函》、投递凭证、《委托代理合同》、律师费发票、支付凭证的真实性没有异议，对合法性、关联系有异议，认为与本案无关。二审期间，田江、利合公司确认双方存在买卖涉讼房屋的合意才签订商品房预售合同、房屋委托装修协议，涉讼房屋委托装修协议中的装修款实为购房款，涉讼房屋委托装修协议、商品房预售合同属于双方就涉讼房屋买卖签订的“双合同”。田江称其遇到了经济困难所以没有按照合同约定支付，但其向利合公司沟通过希望暂缓支付剩余款项。利合公司否认田江曾向其公司申请暂缓支付剩余款项。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，涉讼商品房预售合同、房屋委托装修协议的签订时间以及利合公司主张权利的时间均发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合本案一审判决和田江上诉的事实和理由，本案二审的争议焦点在于：田江应否向利合公司支付违约金187640.85元。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”。田江、利合公司确认涉讼房屋委托装修协议中的装修款实为购房款，涉讼房屋委托装修协议、商品房预售合同属于双方就涉讼房屋买卖签订的“双合同”，房屋委托装修协议的签订实为将涉讼房屋交易价款拆分为两部分，有规避地方政府房地产调控限价政策、逃避税收的嫌疑，损害了社会公共利益，故一审法院认定房屋委托装修协议关于委托装修的内容应属无效，虚假房屋装修合同隐藏的房屋买卖意思表示的内容应为商品房买卖合同的一部分，是当事人真实的意思表示，应认定为合法有效，各方应诚信履行，并无不当。田江认为房屋委托装修协议、商品房预售合同均应无效的上诉理由依据不足，本院不予支持。虽然房屋委托装修协议中关于委托装修的内容无效，但虚假装修合同隐藏的房屋买卖的内容应为商品房买卖合同的一部分，房屋委托装修协议约定的装修费用实为购房款的一部分，房屋委托装修协议对于该协议书涉及的购房款的数额、支付方式、付款时间等另行作出了约定，该部分约定系买卖双方真实意思表示，无违反法律、行政法规强制性规定，双方均应诚信履行。因房屋委托装修协议项下的装修款实际为购房款的一部分，故一审法院认定应当参照商品房预售合同中关于逾期支付购房款的约定认定田江应承担的逾期付款违约责任，并无不当，本院予以认同。涉讼商品房预售合同附件七补充协议书约定，如田江未按约定付款，逾期超过30天后，利合公司有权选择解除合同，田江按商品房价款总金额的10%向利合公司支付违约金。利合公司作为出卖人，其合同的主要目的是获得购房款，现田江至今未按照房屋委托装修协议约定的期限支付该协议项下1000442元的购房款，该部分未付款项接近购房款总额的30%，利合公司的合同目的无法全部实现，田江已构成根本违约，现涉讼房屋的产权尚未登记在田江名下，一审法院支持利合公司要求解除与田江之间的房屋买卖合同关系的诉讼请求，符合合同约定以及法律规定，本院予以维持。关于田江的违约责任承担问题。根据涉讼商品房预售合同的约定，如利合公司因田江逾期付款选择解除合同时，田江应按商品房价款总金额的10%向利合公司支付违约金，现一审法院考虑到利合公司作为开发商在签约过程中存在的过错程度，酌情认定田江应付的违约金为实际总房价款的5%即187640.85元，符合公平、合理原则，本院予以维持。田江经一审法院合法传唤，无正当理由拒不按照传票规定的时间到庭应诉，导致一审法院未能向其释明合同效力以及反诉的责任在于其自身，田江认为一审法院程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，田江的上诉请求理据不足，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4053元，由上诉人田江负担。本判决为终审判决。审判长  黄海珠审判员  张明艳审判员  李 静二〇二一年七月二十八日书记员  贾 妍古文娜