山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终5731号上诉人（原审被告）：贾光华，男，1973年11月27日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王波，山东吏朔律师事务所律师。委托诉讼代理人：李利，山东吏朔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：房绪安，男，1972年4月15日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：亓爱红，系房绪安之妻，住济南市。委托诉讼代理人：亓桂凤，山东圣宏律师事务所律师。原审被告：亓艾香，女，1973年6月21日出生，汉族，住济南市。原审第三人：济南市莱芜区羊里街道办事处东留村村民委员会，住所地济南市。法定代表人：王宪，村主任。委托诉讼代理人：王玉飞，该村居民，住济南市。委托诉讼代理人：朱司山，济南莱芜羊里法律服务所法律工作者。原审第三人：济南市莱芜区人民政府羊里街道办事处，住所地济南市。负责人：吴勇，主任。委托诉讼代理人：朱司山，济南莱芜羊里法律服务所法律工作者。上诉人贾光华因与被上诉人房绪安及原审被告亓艾香、原审第三人济南市莱芜区人民政府羊里街道办事处（以下简称羊里街道办）、济南市莱芜区羊里街道办事处东留村村民委员会（以下简称东留村委会）农村房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市莱芜区人民法院（2020）鲁0116民初6397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月15日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。贾光华上诉请求：1.依法撤销一审民事判决，并依法改判；2.本案一、二审案件受理费由房绪安承担。事实和理由：一、原审法院认定房绪安系涉案被拆迁房屋的被拆迁人属于事实认定错误，被拆迁房屋的拆迁利益应当归贾光华所有。（一）贾光华与房绪安之间虽然签订了宅基地房屋转让协议，但该协议违反我国土地管理政策，且经一审法院审理确认为无效合同。合同被确认无效后，应当属于自始无效，房绪安对涉案房屋及宅基地使用权自始不具有任何物权，在此基础上，房绪安与第三人东留村委会签订的《房屋搬迁补偿安置协议书》侵犯了贾光华对涉案房屋及宅基地使用权的物权，该协议应属无效协议。另外，第三人东留村委会出具了房屋被拆迁前的居住证明以及房屋被拆迁时的钥匙交接证明，可以证实涉案房屋被拆迁前一直由贾光华的父母居住，涉案房屋一直未转移交付给房绪安，房绪安也一直未实现对房屋的占有；同时证实在涉案房屋被拆迁时是由贾光华上交的房屋钥匙。由此可见，贾光华才是涉案被拆迁房屋的被拆迁人。因此，拆迁安置中的租赁费24000元以及拆迁奖励10000元，应归属于贾光华所有。（二）房绪安在明知其属于城镇居民身份的情况下，违反“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的土地管理政策，仍执意签署农村宅基地房屋转让协议，存在重大过失。房绪安在签署农村宅基地房屋转让协议之始，完全能够预见到其作为城镇居民根本无法取得宅基使用权这一用益物权。本案中，贾光华提交的相关材料可以证实贾光华系涉案宅基地的使用权人。因此，涉案被拆迁宅基地房屋的安置补偿费应归属于贾光华所有。拆迁补偿141600元应当属于安置补偿费范畴，该补偿费应当归贾光华所有。二、原审法院认定“对于合同无效造成的损失赔偿数额应当以全部补偿利益为基础”证据不足。从涉案农村宅基地房屋转让协议的字面内容上看，该协议内容仅仅是对房屋等地上附着物进行估值并转让，并未涉及房屋被拆迁后的利益分配事宜，对于合同无效造成的损失赔偿数额应当仅限于房屋等地上附着物的现有价值，即房屋及附属物的评估价值89270元；该价值才是房绪安在购房之始所能预见的可得利益。房屋的增值部分为房屋及附属物的评估价值（89270元）减去当时宅基地房屋转让估价（30000元），即59270元。根据以上事实，即使按照原审法院所确定的过错比例，房绪安仅应分得补偿款35562元（59270元×60%），贾光华应分得补偿款199308元（141600元+24000元+10000元+59270元×40%）。综上所述，一审法院认定事实错误，请求二审法院依法改判。房绪安答辩称，一审判决是在法院主持多次调解的基础上，在分配比例上做出的有利于贾光华的判决。一审判决认定事实清楚，证据确实充分，贾光华的上诉理由不能成立，应依法驳回上诉、维持原判。理由如下：第一、贾光华认为被拆迁房屋的拆迁利益应该归贾光华所有，违背事实，缺乏法律依据。1.本次搬迁并没有改变土地性质，不属于集体土地征收。因此，贾光华引用《物权法》第42条和《民法典》第243条规定均属于引用法律错误。本案搬迁不涉及土地征收，不存在土地征收中安置补助费的补偿。贾光华引用以上法律论述14.16万元补偿款属于安置补助费，应该归贾光华所有，属于对14.16万元的定性错误。一审房绪安提交的“留村搬迁安置工作明白纸”载明的事实很清楚：本次搬迁土地性质不变，土地仍然属于村集体所有。本次搬迁是根据环保相关标准和要求，为改善村庄居住环境，搬迁九羊集团公司防护距离内的住户。搬迁针对的是防护区范围内的住户，不涉及土地性质的转化。14.16万元就是九羊公司补贴安置房建设成本的50%，是对拆除旧宅还新宅的补贴，仍然是对拆除旧房的补偿，显然不是集体土地征收中的安置补助费。二、贾光华主张《房屋搬迁补偿安置协议书》无效无事实依据。从合同性质上看，《房屋搬迁补偿安置协议》属于行政合同，未经法定程序贾光华没有理由认定合同无效，且也不属于无效合同。一审查明的事实证实拆迁补偿涉及的全部款项已经转入东留村账户内，《房屋搬迁补偿安置协议书》已经就补偿款的支付履行完毕，拆迁补偿利益应该属于补偿协议的相对方即房绪安所有。第三人东留村委会拒不向房绪安支付该款项是为了协调处理与贾光华及房绪安之间的关系，房绪安诉请东留村委会直接向房绪安支付全部拆迁补偿款也是为了从根本上解决与贾光华之间拆迁补偿利益的纠纷。根据合同相对性，以及明白纸载明的拆迁和各款项的性质，全部拆迁补偿利益只能归房绪安所有而没有任何证据证实归贾光华所有。《房屋搬迁补偿安置协议书》是在公证机构的见证下，房绪安的配偶亓爱红与东留村委会签订的，并不是亓爱红偷偷与第三人签订的。合同的真实性毋庸置疑，其载明的事实也客观真实。三、贾光华诉称仅对89270元的房屋评估价值进行分割的观点违背事实，缺乏法律依据支持。本案的根本是拆除旧房还居住人适宜居住的房子或者给予货币补偿，因此，全部拆迁补偿利益应该归房绪安所有，而不是贾光华诉称的归其所有。一审按照6:4的比例确定过错已经是照顾了贾光华，房绪安没有上诉就已经是对双方矛盾解决做出的最大让步了，在双方签订合同后12年之久，贾光华的父母在案涉房子里无偿居住了10年，面临拆迁补偿利益的诱惑贾光华提出合同无效之诉，房绪安诉请贾光华应该承担90%的过错是符合客观事实的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告亓艾香述称，2008年2月1日是亓艾香和贾光华以三万元的价格把房子卖给了房绪安和亓爱红。房款支付以后就把房子和钥匙交付给了房绪安。到了2009年夏天，亓艾香找房绪安和亓爱红商量并经他俩同意后，贾光华的母亲暂时搬到房绪安和亓爱红的房子里居住。这期间亓艾香和贾光华还没有离婚，因为是自己的亲戚也没有说住多少年。后来因九羊集团造成的环境污染，整个东留村房屋拆迁。贾光华父母拆迁至新的老年房，也就从房绪安的房子里搬出来，把钥匙也还给了房绪安和亓爱红。一审判决中的40%，已经充分的照顾了贾光华和亓艾香，亓艾香对一审判决没有意见。原审第三人东留村委会、羊里街道办述称，依据一审法院查明的事实、判决和贾光华的上诉请求、陈述的事实与理由，足以说明是贾光华与房绪安、亓艾香因房屋买卖合同依法确认无效后的搬迁补偿款的分割之争，与东留村委会和羊里街道办无任何连带关系。对于双方之间的争议不承担任何责任。请求依法驳回贾光华对东留村委会、羊里街道办的上诉。房绪安向一审法院起诉请求：1.判令贾光华、亓艾香返还房绪安购房款30000元及利息；2.判令贾光华、亓艾香赔偿因贾光华诉请合同无效给房绪安造成的损失或者按照9：1的比例依法分割搬迁补偿利益230870元；3.依法确认房屋租赁费补助24000元和搬迁奖励10000元归房绪安所有；4.本案诉讼费、保全费等费用由贾光华、亓艾香承担。一审法院认定事实：2008年2月1日，房绪安与贾光华、亓艾香签订《房屋买卖文书》一份，内容为“今有贾光华房产一栋，北邻贾增明，南邻李清山，西邻贾有光，东边至路中，作价叁万元正（30,000元）卖给房绪安。卖方：贾光华、亓爱香，买方：房绪安，中间人：亓京龙。2008年2月1日”。协议签订后，房绪安向贾光华交付30000元款项。后因东留村面临拆迁，2018年10月16日，第三人东留村村委会（甲方）与房绪安、亓爱红（乙方）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》一份，就前述房屋拆迁问题进行了约定：被拆除房屋现状为乙方所有，产权明晰无纠纷，坐落于莱芜市莱城区羊里镇东留村。评估公司对乙方房屋及附属物评估确定补偿额89270元。拆迁安置办法：2.旧宅土地面积按173平方米，大于173平方米的，大于部分按照每平方米200元给予乙方补偿。3.乙方不选择安置房，补偿标准包括：拆迁补贴141600元、旧宅评估价格、旧宅土地面积大于173平方米部分的补偿费。5.临时租赁房屋安置费。乙方自交出旧宅钥匙至入住安置房期间（预计期限2年），自行租赁房屋居住。房屋租赁费按照每套住宅每月1000元案年度由甲方给予乙方。乙方自交出旧房屋后可一次性领取一年租赁房屋安置费12000元，一年后支付第二年度的租赁费。该协议经山东省济南市凤城公证处进行了公证。房绪安提交山东誉楷土地房地产评估有限公司加盖公章的羊里镇东留村房屋及附属物初始估价结果明细表，该明细表载明涉案房屋及附属物评估价值为89270元。亓爱红在明细表上签字确认。第三人东留村委会为推动搬迁安置工作开展，向搬迁安置户出具《留村搬迁安置工作明白纸》一份，就搬迁安置工作进行了说明。该明白纸纸中载明：“三、怎么搬迁1.搬迁原则。本次搬迁安置只针对符合宅基地标准的住宅，冷库、加工厂等企业及经营性房屋不在搬迁安置范围内。2.房屋价格的确定。山东誉楷评估公司于2016年对各村房屋评估确定房屋价格。3.临时租赁房屋安置费。搬迁户自交出旧宅钥匙至入住安置房期间，需要自行租赁房屋居住。房屋租赁费按照每套住宅每月1000由九羊公司予以支付，房屋租赁费的发放直到安置房入住为止。搬迁户自交出旧房后可一次性领取一年租赁房屋安置费12000元……5.旧宅货币补偿标准。拆迁户如果保护选择购置安置房，也可以选择货币补偿。货币补偿包括：九羊公司补贴安置房建设成本的50%、旧宅评估价格和房屋租赁费三项之和……13.对目前已腾空房屋的搬迁户，如果选择货币安置，只要交出钥匙，可以直接领取全部的拆迁补偿款、房屋租赁费及房屋评估费，及时拆除。14.拆迁腾出的土地仍归本村所有，土地可进行流转或者租赁，用于农业生产。”涉案房屋及附属物评估价值为89270元、拆迁补贴141600元、租赁费24000元、拆迁奖励10000元，共计264870元，现存放于第三人羊里街道办经营管理站第三人东留村委会账户内。2020年9月3日，贾光华将房绪安起诉至一审法院，要求确认双方之间的宅基地转让行为无效。一审法院于2020年10月22日做出（2020）鲁0116民初5150号民事判决书，判决贾光华与房绪安于2008年2月1日签订的《房屋买卖文书》无效。该判决书已经发生法律效力。房绪安系城镇户口，涉案房屋建于1949年3月2日，附属宅基地登记在贾光华名下。贾光华与亓艾香原系夫妻关系，后协议离婚。一审法院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方之间的涉案农村房屋买卖合同已经被生效的法律文书确认无效。房绪安与贾光华、亓艾香应当返还相应财产并根据各自过错承担赔偿责任。故房绪安要求贾光华、亓艾香返还购房款30000元的诉讼请求，一审法院予以支持。因涉案房屋已经被拆除，不具备返还的条件。房屋价值转化为拆迁补偿利益，故对于合同无效造成的损失赔偿数额应当以该补偿利益为基础。因该法律事实发生于《中华人民共和国民法典》颁布实施之前，应依据《中华人民共和国合同法》第五十八条确定的赔偿原则进行认定。本案中的租赁费24000元、拆迁奖励10000元，是补偿给被拆迁人的，房绪安作为被拆迁人与第三人东留村委会签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，故该34000元应归房绪安所有。其余补偿费用：房屋及附属物评估价值为89270元、拆迁补贴141600元与涉案房屋密切相关，应当予以分割。本案中，涉案房屋买卖合同无效，给房绪安造成的损失应包括房屋升值部分，损失数额即房屋及附属物评估价值89270元、拆迁补贴141600元共计230870元与购房款30000元的差值200870元。因贾光华违反诚实信用原则，主张涉案房屋买卖合同无效，贾光华、亓艾香应当对合同无效承担主要责任。根据涉案房屋买卖合同的签订时间、履行情况及各自过错等因素，该责任一审法院酌定贾光华、亓艾香对房绪安承担60%的责任。即200870元*60%=120522元，故贾光华、亓艾香应分得的补偿款为230870元-120522元=110348元，房绪安应分得的补偿款为120522元+34000元=154522元。房绪安诉求超出部分，一审法院不予支持。贾光华辩称本案不是买卖合同关系，实际是让与担保，涉案房屋一直未交付房绪安，与事实不符，一审法院不予采信。贾光华辩称购房款应该折抵合伙期间的亏损款，房绪安不认可双方之间存在合伙关系，贾光华也未提交证据证实，对该辩称理由，一审法院不予采信。贾光华辩称的涉案房屋的搬迁利益是村集体组织对本集体组织成员的补偿，与其特定的身份相连，集体组织之外的人无权享有。结合房绪安与第三人东留村委会签订的补偿协议、第三人东留村委会出具的拆迁明白纸以及庭审中第三人的陈述，可以认定本次拆迁补偿并未对被拆迁户身份进行限制。贾光华该辩称理由一审法院不予采信。亓艾香与贾光华曾系夫妻关系，离婚时未对该涉案财产进行约定，本案中未对该涉案房产达成一致意见，应与贾光华一起对外承担相应法律责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、贾光华、亓艾香于本判决生效之日起五日内返还房绪安购房款30000元；二、依法分割第三人济南市莱芜区羊里街道办事处东留村村民委员会名下存放在第三人济南市莱芜区人民政府羊里街道办事处经营管理站的涉案房屋拆迁补偿款264870元，其中154522元归房绪安所有，110348元归贾光华、亓艾香所有；三、驳回房绪安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2862元，由房绪安负担867元，贾光华、亓艾香负担1995元。二审中，当事人没有提交影响案件事实认定的新证据。对一审判决认定的事实本院予以确认。本院认为，房绪安与贾光华之间的涉案农村房屋买卖合同已经被生效的法律文书确认无效。应发生返还相应财产并根据各自过错承担赔偿责任的法律后果。因涉案房屋已经被拆除，不具备返还的条件。房屋价值转化为拆迁补偿利益，故对于合同无效造成的损失赔偿数额应当以该补偿利益为基础。依据合同法第五十八条确定的赔偿原则进行认定。因贾光华违反诚信原则，主张涉案房屋买卖合同无效，根据贾光华与房绪安涉案房屋买卖合同签订时间、履行情况及各自过错等因素，一审判决贾光华应对合同无效承担主要责任，并酌定承担60%责任并无不当。且《房屋搬迁补偿安置协议书》是在公证机构的见证下，房绪安的配偶亓爱红与东留村委会签订，未经法定程序撤销的情况下，贾光华认为合同无效，本院不予支持。因此，一审法院对贾光华辩称涉案房屋的搬迁利益是村集体组织对本集体组织成员的补偿，与其特定的身份相连，集体组织之外的人无权享有的主张不予支持正确。综上所述，贾光华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2862元，由上诉人贾光华负担。本判决为终审判决。审判员  高新江二〇二一年七月十三日书记员  刘 红