宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事裁定书（2021）宁0104民申45号再审申请人（原审被告）：高洁，女，1972年3月12日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被申请人（原审原告）：银川中房物业集团股份有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区民族北街777号。法定代表人：王钦玉，银川中房物业集团股份有限公司董事长。委托诉讼代理人：李继，女，系银川中房物业集团股份有限公司员工。委托诉讼代理人：欧庆，女，系银川中房物业集团股份有限公司员工。银川中房物业集团股份有限公司与高洁物业服务合同纠纷一案，高洁因不服本院（2020）宁0104民初14112号民事判决，向本院提出再审申请。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。高洁再审请求：1.请求撤销宁夏回族自治区银川市兴庆区法院作出的（2020）宁0104民初14112号民事判决，改判驳回被申请人关于2017年1月1日至2019年12月电梯费2520元的诉讼请求或者发回重审；2.判决被申请人提交的三份合同无效；一审诉讼费由被申请人承担。事实与理由：一、原审判决认定的基本事实缺乏证据证明，事实认定不清。1.申请人向一审法院提交的上约定的物业管理企业为北京戴德梁行物业管理有限公司，为全球物业公司，而不是被申请人，事实上申请人与被申请人不存在合同关系，并未约定电梯费根据第34条规定，物业交付使用后，物业买卖合同中未约定的，由建设单位承担，申请人签署的附件五约定前期物业管理服务包括物业共用部位的维修，养护和管理，物业共用设施设备的运行维修养护和管理，日常运行费运行维护费用包含在物业费里面，所以不应单独收取，那么电梯就属于公用设施设备，所以不应单独收取电梯费。《宁夏回族自治区物业管理办法》第31条也有明确规定，制定物业服务合同要遵守国家物业收费管理办法。签订合同要遵守这两个规定。《物业收费管理条例》第43条物业共用部位，共用设施设备，保修期满后大修中修和更新改造费用由业主按照各自拥有物业建筑面积比例共同承担，说明公用设施设备的大修和中修更新改造才由业主分摊，那平时的日常运行费包含在物业费里面。即便被申请人提交的三份合同，虽然三份合同中都约定了电梯费，但是根据国家发改委、建设部颁布的(2003)1864文件《物业服务费收费管理办法》第十一条规定，物业服务成本包含了公用设施设备的日常运行维护费用，而电梯就属于共用设施设备。所以业主不应再交电梯费。根据《宁夏回族自治区物业管理条例》第31条规定业主有权拒交电梯费。根据《合同法》第52条规定，违反法律、行政法规的强制性规定属于无效合同所以申请人主张不应该向被申请人缴纳电梯费用。2.国务院已经于2018年3月废止了《物业服务企业资质管理办法》，因此一审法院认定被申请人是有资质的物业公司是错误的。3.一审法院认定被申请人与银川市兴庆区丽景街观湖社区居民委员会签订的《物业服务合同》有效是错误的。（1）因为申请人有新证据证明观湖壹号小区业主委员会于2016年7月成立，任期5年，还未到期。申请人还有《业主大会议事规则》未提交，其他业主已经提交了《业主大会议事规则》证明了业主委员会依然合法存在。申请人提交的《关于撤销(兴庆区城市管理综合执法局关于撤销观湖壹号业委会杨宏等委员备案的函)的决定》以及《兴庆区业主委员会备案登记表》证明业委会存在，一审法院判定因复印件不采信，而申请人小区其他业主提交了原件也未被采信。被申请人并未向法庭提交证据证明业主委员会不存在。（2）因为观湖社区居民委员会不是产权人代表也不是小区的产权人，既不享有业主的权利，也不必承担业主的义务。所以是在无人授权情况下私自签订的合同，而且观湖社区居民委员会未经居民大会选举产生，其成员均不符合《中华人民共和国城市居民委员会组织法》规定，法律也没有赋予居委会签订物业服务合同的权力。所以不具备签订物业服务合同主体资格，且其公章未经公安备案，属于私刻公章。又因被申请人提交的三份合同在签定前和签定后一直没有在小区公示过，违反了《宁夏回族自治区物业管理条例》第四章第21条规定和《银川市物业管理条例》第五章37条规定。其中一份合同无签定日期，另外两份合同签定日期与合同约定日期不一致，显示在合同履行后签定。作为业主有知情权，可是被申请人提交的三份合同在开庭前申请人从未见公示过，申请人曾经在被申请人收费时要求提供收费依据，可是在开庭前也未见到收费依据，因此申请人怀疑被申请人存在合同欺骗行为。（3）被申请人提交的三份合同中没有约定物业服务企业使用公共物业所得收益的分配方案，违反《银川市物业管理条例》第五章第37条规定。综上所述，被申请人提交的三份合同无效所以对业主也没有约束力。一审法院认定的三份合同对申诉人有约束力无法律依据，因观湖壹号小区物业服务公司是由开发商宁夏凯威地产开发有限公司二次聘请的(按规定开发商已经不能选聘物业公司),不是小区业主大会选聘的，因此属于前期物业服务合同。申请人的购房合同约定并不是由被申请人提供物业服务，因此申请人与被申请人没有书面合同关系只是被动的接受服务，属于事实服务合同关系。一审法院认定的被申请人为申请人提供了物业服务，申请人应当支付相应对价物业费。可是被申请人并未向法庭提交为小区实际提供哪些服务的证据，一审法院没有依据事实判定。因观湖壹号小区一直是按照三级物业服务标准购买服务的，而被申请人一直没有按照三级服务标准提供服务，存在诸多问题，一审法院因为申请人未提交证据而不支持，但是该小区的其他业主提交了证据而一审法院又不予认可，违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》。一审法院认定申请人拒交物业费，没有证据证明申请人拒交物业费，也是错误的。并且申请人在提交的答辩意见中明确声明愿意交物业费，同时请求法院判令被申请人按照三级物业服务标准提供服务，补救给业主造成的损失。二、一审法院适用法律错误。1.申请人与被申请人没有书面合同关系，因此不受《合同法》约束。2.一审法院没有依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第7条、第8条、第9条、第10条之规定，保护消费者合法权益，而是单纯引用法律解释，忽略了第七条消费者在购买、使用商品和接受服务时享有人身、财产安全不受损害的权利。消费者有权要求经营者提供的商品和服务，符合保障人身、财产安全的要求。第8条消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。消费者有权根据商品或者服务的不同情况，要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成分、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务，或者服务的内容、规格、费用等有关情况。第九条消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。消费者在自主选择商品或者服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。第十条消费者享有公平交易的权利。消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。对照上述法规，被申请人从2015年提供服务开始，就没有公示过物业服务合同、服务等级、服务标准、物业费收支情况，也没有公示过服务人员情况，与三级服务标准相差太大，忽略了《物业管理条例》关于业主权利的规定。3.没有依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条和第五条判定。判决书中也没有把引用的法律条文告知申请人。银川中房物业集团股份有限公司辩称，首先，案涉物业服务合同为合法有效的合同，该合同对涉案小区的全体业主具有约束力，合同中明确约定了相应物业费和电梯费的收费标准，申请人应当按照合同约定向被申请人支付物业费和电梯费。申请人向贵院提交的再审申请书中表述涉案小区业主委员会依然合法存在与事实不符，2017年4月13日，涉案小区召开业主大会临时会议并表决通过了罢免杨宏和高秀的业委会委员资格和职务。2017年7月17日涉案小区再次召开业主大会临时会议并表决通过了免除剩余三位业委会委员资格和由观湖社区居委会代理涉案小区业委会事务。2017年7月27日，观湖社区居委会发布《致观湖壹号小区居民的一封信》向广大业主告知上述事宜。此后观湖社区居委会经对涉案小区业主进行意见调查，确认超过法定数额的小区业主均同意由原告继续为涉案小区提供物业服务。根据《物业管理条例》第十一条、十二条的规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员以及选聘和解聘物业服务企业均应由业主共同决定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。且依据住房和城乡建设部2009年12月1日印发《业主大会和业主委员会指导规则》,该规则于2010年1月1日开始实施。该规则第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。另外，因为物业服务的相对利益方是物业服务企业和全体业主，物业服务合同是一种特殊的民事合同，不能仅以个别某个业主的主张或抗辩来否定物业服务企业所提供的服务。因此，观湖社区居委会代行涉案小区业委会事务与被申请人签订的《物业服务合同》合法有效。其次，涉案小区自业主入住至今物业费和电梯费的标准均未作调整，且申请人自入住涉案房屋起也缴纳过部分时间段的物业费和电梯费，因此可以说明申请人对涉案小区一直没有调整过的物业费和电梯费等费用的收费标准是知晓且认可的。申请人在申请书中提及的电梯使用等情况完全是混淆了电梯性质和电梯用途两个概念，电梯系共有配套设施设备的性质毋庸置疑，物业服务企业所提供的物业服务包含对共有设施设备的维修和养护，而业主承担的电梯费并不是像申请人所说的单纯的电梯使用费，而是业主应承担的物业服务中的一个项目。而申请人作为涉案房屋的业主和共有设施设备的共有权人应当承担其相应的义务，这恰恰是权利义务的对等，并且，申请人居住的楼层系三楼，申请人均正常使用电梯。申请人提出的不承担电梯费的理由不能成立。综上，兴庆区人民法院就涉案房屋做出的判决认定事实清楚、审理程序合法、适用法律正确，申请人的再审理由不能成立，申请人再审申请应被驳回。本院经审查认为，高洁所在小区在案涉时间的物业服务由银川中房物业集团股份有限公司提供，高洁无证据证实物业服务存在重大瑕疵，应当按照《物业服务合同》的约定缴纳费用。银川中房物业集团股份有限公司与银川市兴庆区丽景街观湖社区居民委员会签订的三份《物业服务合同》第三章服务费用中第四条约定物业服务费以包干制收取，由四部分构成，包括：1.按照拥有物业的建筑面积缴纳的部分；2.车位车库部分；3.地下储藏室部分；4.电梯费部分。高洁涉案房屋所在楼层按照物业建筑面积缴纳的物业费为1.78元/月/平方米，电梯费为70元/户/月，原审判令高洁支付2017年1月1日至2019年12月31日期间电梯费2520元并无不当，高洁要求驳回被申请人关于电梯费的再审请求本院依法不予支持。被申请人提交的营业执照显示其经营范围为物业管理等，原审认定其具有物业管理资质并无不当。本案再审申请人第二项再审请求超出原审诉讼请求，原审中银川中房物业集团股份有限公司的诉讼请求为要求高洁支付物业费、电梯费，高洁未在原审中提起反诉要求确认《物业服务合同》无效，其在再审申请中要求确认三份物业合同无效无法律依据。原审判决理由部分列明了作出判决依据的法条，不存在申请人所说未向其告知原审判决引用法条的情形。综上，原审认定事实准确，适用法律正确，高洁申请再审不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）、（二）、（六）规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条、第二百零四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第三百九十五条第二款、第四百二十六条第一款之规定，裁定如下：驳回高洁的再审申请。审判长 周文学审判员 贺 涛审判员 任 涛二〇二一年七月二十六日书记员 李旭霞附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：(一)有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；(二)原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；(三)原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；(四)原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；(五)对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；(六)原判决、裁定适用法律确有错误的(七)审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；(八)无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；(九)违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；(十)未经传票传唤，缺席判决的；(十一)原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；(十二)据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的(十三)审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。第二百零四条第一款人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。最高人民法院《关于适用的解释》第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。第四百二十六条对小额诉讼案件的判决、裁定，当事人以民事诉讼法第二百条规定的事由向原审人民法院申请再审的，人民法院应当受理。申请再审事由成立的，应当裁定再审，组成合议庭进行审理。作出的再审判决、裁定，当事人不得上诉。当事人以不应按小额诉讼案件审理为由向原审人民法院申请再审的，人民法院应当受理。理由成立的，应当裁定再审，组成合议庭审理。作出的再审判决、裁定，当事人可以上诉。