湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0105民初6594号 原告：谢辉，男，1989年11月3日出生，汉族，住湖南省耒阳市。 委托诉讼代理人：曹树军，湖南屏翰律师事务所律师。 被告：长沙宝瑞房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福区万家丽北路一段699号恒大雅苑综合楼一楼。 法定代表人：李一萌 委托诉讼代理人：周艳，女，1989年3月10日出生，汉族，住湖南省新邵县，系该公司员工。 原告谢辉诉被告长沙宝瑞房地产开发有限公司（以下简称宝瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，由审判员刘悦独任审判，代理书记员彭小波担任庭审记录。原告谢辉及其委托诉讼代理人曹树军与被告宝瑞公司委托诉讼代理人周艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢辉向本院提出诉讼请求：1、判令被告宝瑞公司向原告退还购房款3430元；2、判令被告宝瑞公司向原告支付逾期办理产权证违约金7345元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年2月28日，原告与被告签订编号201506092205《长沙市商品房买卖合同》和《合同补充协议》约定：被告将长沙市开福区万家丽北路一段恒大雅苑70-71号栋2205号房屋出售给原告，约定建筑面积89.93平方米，其中，套内面积70.67平方米。房屋单价为8168.26元/平方米，总价734572元。双方约定以2017年12月30日的次日为办理产权登记期限的起算日，在540个工作日办妥产权登记。被告确认的通讯地址为“长沙市芙蓉区万家丽中路一段176号旺德府大厦22楼”。双方还约定了其他条款。上述合同签订后，原告向被告支付了购房款，按照建筑面积89.93平方米缴纳了税款和维修资金，被告向原告交付了房屋。2020年10月10日被告为原告办理了产权证，原告收到被告交付的产权证后发现，被告交付的房屋登记建筑面积为89.51平方米，比合同约定的建筑面积少0.42平方米。同时，被告未能在约定的时间内办妥产权证逾期一年。原告认为由于被告对所有的购房户均少交付了建筑面积，应据实按照房屋登记建筑面积结算购房款，被告应退还少交付建筑面积0.42平方米的购房款3430元，同时，参照补充协议中第八条约定逾期标准为2%，被告逾期办证违约金过低，原告要求按照购房款的1%即7345元由被告承担逾期办证违约金。综上所述，原告为维护自身的合法权益，特具此状请贵院判如所请。 被告宝瑞公司辩称，关于逾期办证违约金，按照原被告签订的补充协议第11条办理产权证的期限自2017年12月30日次日计算，被告应当在该次日起540个工作日内办妥产权登记，逾期由被告按已付房款的0.1%向买受人支付违约金；关于面积差退房款公司不予认可，按照原被告签订的补充协议第2条约定，面积差比绝对值在0.6%范围内的原被告双方不做任何补偿，该17户业主的面积差绝对值属0.6%范围内，故原告无权要求被告支付房屋的义务。 经审理查明，原告谢辉（买受人）与被告宝瑞公司（出卖人）于2016年2月28日签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201506092205）一份，具体约定如下：1、出卖人以出让方式取得位于开福区××路××段××号××编号为长国用（2011）第004480号地块的土地使用权。土地使用面积为173.78亩，使用权起始日期为2005年3月24日，其中非商业用地终止日期为2075年3月24日，商业用地终止日期为2045年3月24日；2、买受人购买的商品房为恒大雅苑项目中的第70-71号栋Ｎ单元22层2205号房，建筑面积共89.93平方米，其中套内建筑面积70.67平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.26平方米；3、出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8168.26元，总金额734572元；4、买受人按下列方式按期付款：按揭付款方式：2016年2月29日前支付首期房款224572元，余款51万元须在2015年2月29日前办理完毕按揭贷款申请手续。5、根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按附件四处理。附件四合同补充协议第二条补充如下：本条款适用于商品房预售，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，该商品房交付使用后，合同约定建筑面积与产权登记面积有差异的，以产权登记建筑面积为准。产权登记建筑面积与合同约定建筑面积发生差异（含误差，下同）双方同意按以下原则处理：面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何赔偿；面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，买卖双方按产权登记建筑面积及本合同约定的建筑面积单价据实结算……6、出卖人应当在2017年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；7、出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四处理。附件四合同补充协议第十一条约定：双方同意本合同第十九条补充如下：（1）双方同意以2017年12月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540个工作日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任；（2）出卖人未能在约定时间内办妥房屋产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房屋产权证，买受人有权退房。上述合同签订后，原告如数向被告交纳了购房款，被告按约向原告交付了房屋。根据庭审笔录，原告称房屋在2017年12月30日前已交房。房屋所有权证上登记的时间为2020年10月10日。房屋所有权证上登记的房屋建筑面积为89.51平方米，合同约定面积为89.93平方米，面积误差比为（89.51-89.93）／89.93＝-0.0046。 以上事实有《长沙市商品房买卖合同》、合同补充协议、契税缴纳凭证、物业专项维修资金专用收据、不动产登记情况表、当事人陈述及庭审笔录等证据材料在卷佐证。 本院认为：一、原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。原告向被告如数交纳了房款，被告亦向原告交付了房屋。双方约定“双方同意以2017年12月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应该在该日之次日起540个工作日内向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日，出卖人未能在约定时间内办妥房屋产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”，因一年365天中正常工作日约为250天，即根据合同，被告应于2020年3月3日前完成所有权登记。但原告所购房屋的房屋所有权证于2020年10月10日才办理完毕，已超过双方约定的540个工作日222天，构成违约。关于违约金，原告主张违约金的约定明显过低，要求按照购房款的1%即7345元由被告承担逾期办证违约金，未向本院提交其损失的直接证据，但是因宝瑞公司未能按约定及时为原告办理产权登记，客观上对原告造成损失。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加”，结合本案的实际情况，本院酌情将违约金调整为按照购房款的1%即7345元。 二、关于购房款差额的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理，本案中，原、被告签订的《合同补充协议》中约定面积误差比绝对值在0.6%以内，买卖双方不作任何补偿。该约定系双方真实意思表示，合法、有效，本案中，面积误差比绝对值为0.0046。故原告主张要求被告宝瑞公司退还购房款3430元的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、被告长沙宝瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢辉支付违约金7345元； 二、驳回原告谢辉的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费70元，因适用简易程序减半收取35元，由被告长沙宝瑞房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  刘 悦 二〇二一年七月十九日 代理书记员  彭小波 附相关法条： 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。