山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁09民终2253号 上诉人（原审原告）：张世前，男，1992年2月11日出生，汉族，住山东省新泰市。 委托诉讼代理人：姚孝楠，女，1990年3月出生，汉族，系张世前之妻。 被上诉人（原审被告）：泰安汉和置业有限公司，住所地山东省泰安市泰山区泰玻大街东首新华城国际广场B3-101、112室。 法定代表人：高学文，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：赵永洪，山东泰山蓝天（泰安高新区）律师事务所律师。 上诉人张世前因与被上诉人泰安汉和置业有限公司（以下简称汉和置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2021）鲁0902民初1370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月17日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张世前上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判支持张世前的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由汉和置业公司承担。事实和理由：一审法院以公告照片无法证实拍摄时间与地点为由，认定该公告照片无法证实汉和置业公司承诺赠送创新空间并免费改造封装，系认定事实错误。一、“创新空间，免费改造”公告载明，创新空间免费改造，省心省力，为业主提供更多的使用面积与居住空间，项目统一免费进行创新空间改造，保证项目整体美观、改造质量和安全，让业主省心省力，拥有一个安心舒适的空间。从公告内容来看，“项目统一免费改造封装”表明创新空间的改造封装是由汉和置业公司统一免费进行的，是针对小区全部房屋的创新空间进行免费改造封装。汉和置业公司认可“创新空间免费改造”公告的真实性，证明汉和置业公司确实承诺统一免费改造封装创新空间。而且，张世前对于汉和十园进行的网上宣传内容与其公告的免费统一封装创新空间为业主提供更多的使用面积与居住空间的内容相一致。现张世前接收的房屋创新空间被完全封装在窗户外面，根本无法利用，无法实现汉和置业公司承诺的提供更多的使用面积与居住空间。张世前根据汉和置业公司的承诺要求汉和置业公司免费改造封装创新空间，履行为张世前提供更多的使用面积与居住空间的义务，与事实相符，应依据事实与法律支持张世前的诉讼请求。二、一审法院采纳汉和置业公司仅承诺对汉和十园2号、3号、5号等部分楼免费改造封装的抗辩理由，系事实认定错误。首先，“创新空间免费改造”公告内容显示“项目统一免费改造封装”，并未显示创新空间免费改造仅针对部分楼；其次，汉和置业公司并未提供任何证据证明其仅承诺针对部分楼的创新空间进行免费改造封装。一审法院仅根据汉和置业公司的陈述认定免费改造封装创新空间仅针对部分楼系事实认定错误。综上，请二审法院依法撤销一审判决，改判支持张世前的诉讼请求。二审中，张世前明确上诉请求为：依法改判支持张世前改造创新空间实际支出费用3600元。 汉和置业公司辩称，一、汉和置业公司没有对张世前做过“免费改造封装”的承诺。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，相关的“说明和允诺”应当出现在出卖方的“销售广告和宣传资料”，说明和允诺的内容应具体确定的，才有可能构成合同的一部分，但被告没有做出过符合上述条件的说明和承诺。三、《商品房销售管理办法》第二十四条规定，“商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计”。原告的请求有可能涉及到规划、设计变更，不管判决由哪一方改造，都有可能违反法律规定，法庭不应予以支持。此外，汉和置业公司的楼盘面积较大，是分期开发销售的，不能认为汉和置业公司在销售第一期楼房时所做的宣传自动适用于第二期、第三期的楼盘，汉和置业公司对于上诉人购买的10号楼没有做过免费改造封装的宣传。对于张世前提交的3600元的改造费用是不客观的，从其提交的证据来看，并不能证明该费用是用于本案诉争的创新空间，而且该费用的形成是在一审判决后，该费用是和本案发生争议的事实无关的。综上，张世前的上诉请求不能成立，请二审法院驳回其上诉，维持原判。 张世前向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付原告改造封装汉和十园10号楼1单元2401室创新空间费用暂计5000元(具体费用以实际支出为准)，或履行免费改造封装创新空间的义务；2.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年5月14日，张世前（买受人）与汉和置业公司（出卖人）签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》一份，约定：原告购买被告开发的位于岱阳大街××、××以西××汉和××楼××单元××号房屋，预测建筑面积108.74平方米，其中套内面积85.52平方米，分摊共有建筑面积23.22平方米，房屋层高2.9米，有1个阳台，其中一个阳台为封闭式，阳台是否封闭以规划设计文件为准，房屋单价为每平方米7997元，总价款869594元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金10000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款，买受人采取贷款方式付款，买受人应当于2018年5月14日前支付首期价款179594元，余款690000元向按揭银行申请商业贷款，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.见附件十一补充协议7.2条。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，该合同还约定交付房屋时需具备水电暖等基础设施设备。签订上述合同后，原告依约交付了房屋价款，被告亦向原告交付了涉案房屋。原告提交的被告的宣传照片载明：“创新空间免费改造，省心省力，为业主提供更多的使用面积与居住空间的同时，项目统一免费进行创新空间改造，保证项目整体美观、改造质量和安全，让您省心省力，拥有一个安全舒适的空间，汉和十园”；被告的网络介绍载明：“项目采用全新户型设计，不仅户户全明、南北通透，方正合理，更有创新平台设计，创造性的为业主提供更多的使用面积与居住空间”。被告自认原告提交的宣传照片确实曾在2017年前在售楼处前放置，但在原告购买时已经没有了。原告认可该宣传照片确系其他业主提供，自己无法证实拍摄时间，但其购房时是听销售人员提过这个优惠政策。被告提交汉和·十园微信公众号2018年5月6日的截图两页，该宣传资料中载明“汉和十园10＃楼开盘圆满成功：2018年5月5日，汉和十园项目举办10＃楼高层产品开盘选房活动……三、17层小高层产品认筹中：公摊率17%的小高层、层高达到3米的小高层、而且每户赠送3-4平方米的小高层正在认筹中”，被告同时称，该证据证实原告购买的10号楼（共24层）于2018年5月5日开售，在当天的公众号宣传中没有对该楼盘给予免费封装改造的宣传，仅对17层的小高层作出了给予免费封装改造的宣传。庭审中，原告明确创新空间是指在涉案房屋次卧的北边、窗户外面的位置，封装改造是指将窗户砸开，从外面再封上，这样大概可以多出3-4平米的空间；封装费5000元，是根据其他业主进行封装的实际花费计算的，但涉案房屋尚未进行封装，具体费用以实际花费为准。 一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告与被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，是双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，系有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。现原告已依约支付房屋价款，被告亦交付房屋，双方均已经履行各自的义务。原告主张其购房时，被告做出赠送创新空间、并给予免费改造封装，以增加房屋的使用面积与居住空间的承诺，该承诺属于商品房开发规划范围内对房屋所作的具体确定的说明和允诺，即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，对此，原告应当提供证据予以证实。但原告提交的宣传照片系其他业主提供，无法证实拍摄时间与地点；原告提交的汉和·十园网络介绍截图，也仅载明“创造性的为业主提供更多的使用面积与居住空间”，并未明确载明被告承诺赠与原告创新空间，因此，原告提交的上述证据无法证实原告购房时被告曾作出赠送创新空间、并给予免费改造封装的承诺。因此，原告要求被告支付原告改造封装汉和十园10号楼1单元2401室创新空间费用暂计5000元（具体费用以实际支出为准），或履行免费改造封装创新空间的义务的诉讼请求，证据不足，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：驳回张世前的诉讼请求。案件受理费25元，由张世前负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张世前提交如下证据：证据一、案涉房屋门窗安装加砸墙收费收据一份、微信聊天截图三张、微信转账明细三份。证明上诉人为改造封装案涉房屋创新空间，花费3600元，应由被上诉人承担。证据二、视频一宗(含被上诉人微信公众号宣传文章录屏、交房时创新空间情况录像）。证明被上诉人承诺其开发的汉和十园项目每户免费赠送3-4平米的创新空间一处，免费统一改造封装，扩大房屋使用面积，其微信公众号宣传文章的户型图上一直都标明了创新空间的情况。交房时，被上诉人原承诺的创新空间被完全封在窗户外面，根本无法使用，与被上诉人承诺不符。汉和置业公司质证称，一、对证据一的真实性有异议。转账时间是2021年3月2日，收据是2021年4月1日。一审开庭时间是2021年2月4日，而且交易对方的身份不明，也不一定是双方的全部款项往来，所以并不是一个真实正常的交易，不能证明是真实发生的交易金额。对关联性有异议。一审、二审只能审查在二审立案前就已经形成的事实，证据一发生在一审判决以后，所以该份证据和本案争议的事实无关。二、对证据二的真实性无异议，是被上诉人微信公众号的文章。但对关联性有异议，被上诉人分一、二、三期开发，在每期楼盘销售时，出售的楼盘价格、交易条件不可能一样。上诉人购买的是10#楼，应举证我方在销售10#楼有过“免费封装”的宣传。汉和置业公司则提交双方签订的《新建商品房买卖合同》，证明双方在合同第38页附件11补充协议第11.1条明确约定，出卖人在签署合同之前或者之后，以任何形式发布的广告、楼书、宣传资料等所述内容，仅为要约邀请，不是出卖人的要约和承诺，不是合同的组成部分，不作为确定买卖双方权利义务的依据。故，张世前按照公众号中的宣传内容主张权利无合同依据。张世前对证据的真实性无异议，但认为该补充协议中约定的上述条款是格式条款，是汉和置业公司单独制作，违背公平原则，损害购房者的权利，在未对张世前进行警示说明的情况下，应为无效条款。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：汉和置业公司在微信上的公众号为“汉和十园”。在该公众号2017年7月25日发布的文章中，有其对外宣传的“创新空间、免费改造”的照片，并在其户型赏析中特别标明了每个户型均有“创新空间”；在该公众号2018年3月27日发布的文章中显示，汉和十园户型是由德国建筑设计团队WSP设计的，最大的特点是空间布局合理且赠送3-4平方米的创新空间；在该公众号2018年4月18日的文章中显示，户户设计创新空间3-4平方米，免费赠送，公摊率约17%。在该文字下方则有10#楼认筹（29层），开盘时间2018年5月5日。图片中户型鉴赏中均有“创新空间”的说明。并注明，户户有创新空间约4平方米（不计建设面积）；在该公众号2018年4月27日发布的文章中显示，赠送创新空间3-4平方米，95平方米、109平方米新品美宅认筹中，5月5日10#楼盛大开盘。在10#楼高层产品户型赏析中有95平方米、109平方米户型均显示有“创新空间”，还显示5月5日盛大开盘，赠送实用面积3-4平方米。本案中，张世前共花费砸墙和封装费用共计3600元。还查明，双方在合同附件第11.1中约定：“双方的权利义务，仅以买卖合同及其附件、双方签署的书面协议约定为准。出卖人在签署买卖合同与其附件及相关协议之前或之后，以任何形式发布的广告、楼书、宣传资料（包括售楼员的解说、口头承诺、应允）、效果图等所述内容，仅为要约邀请，不是出卖人的要约或承诺，不是买卖合同的组成部分，不作为确定双方买卖权利义务的依据。……”本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，首先，本案双方在合同附件第11.1中约定：“双方的权利义务，仅以买卖合同及其附件、双方签署的书面协议约定为准。出卖人在签署买卖合同与其附件及相关协议之前或之后，以任何形式发布的广告、楼书、宣传资料（包括售楼员的解说、口头承诺、应允）、效果图等所述内容，仅为要约邀请，不是出卖人的要约或承诺，不是买卖合同的组成部分，不作为确定双方买卖权利义务的依据。……”。根据上述约定，双方明确约定广告和宣传并不能作为合同的组成部分，张世前对此应明知。张世前在本案中提交的公众号内容系汉和置业公司在售楼过程中所做的广告和宣传，现其以广告和宣传中的内容未实现主张汉和置业公司违约，无合同依据。其次，通过本院查明的事实，汉和置业公司仅在2017年7月时在其公众号中对外宣传“创新空间、免费改造”。但在其后的2018年之后的公众号中，尤其是涉及10号楼的对外宣传中仅宣称免费赠送创新空间3-4平方米，已经去除了“免费改造”的相关词语，对此张世前亦应明知；再次，汉和置业公司在其宣传中称，所赠送的创新空间并不包含在建筑面积之中，故张世前亦应知道，汉和置业公司所称的创新空间并属于规划设计的正常使用空间。如判令汉和置业公司不经规划审批即进行改造，亦有违反相关规定之嫌，故本院亦不能支持。综上，张世前在本案中主张汉和置业公司进行免费改造或支付改造费用的诉讼请求因无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，张世前的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人张世前负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐献武 审判员  屈玉涛 审判员  王 玥 二〇二一年七月二十八日 书记员  马 鑫