四川省剑阁县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0823民初713号 原告：但伟，男，1978年8月4日出生，汉族，初中文化，个体户，住重庆市合川区。 委托诉讼代理人：文贤美，重庆扬义律师事务所律师。 被告：剑阁县华宇房产开发有限公司，住所地剑阁县下寺镇修城园区。 法定代表人：李世平，总经理。 原告但伟与被告剑阁县华宇房产开发有限公司（以下简称华宇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用普通程序，于2021年4月13日公开开庭进行审理。原告但伟的委托诉讼代理人文贤美到庭参加诉讼，被告华宇公司经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭进行了审理。本案现已审理终结。 但伟向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原告与被告达成的房屋买卖合同；2.依法判决被告返还原告购房款人民币601272.00元，并赔偿原告601272.00元，共计1202544.00元，并以601272.00元为基数，自2016年3月9日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用损失至付清之日止；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2016年3月9日向被告购买了明珠桌锦城一期住宅4-4-6、5-2-6两套房屋，被告向原告分别出具了收据收到原告购买明珠桌锦城一期住宅4-4-6房款301522.00元，收到原告购买明珠桌锦城住宅5-2-6房款299750.00元。被告将上述两套房屋出售给原告后又将上述两套房屋卖与他人。被告的行为严重违反了合同的约定，导致原告购买上述两套房屋的合同目的不能实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，被告应当返还原告购房款601272.00元及资金占用损失，并赔偿原告601272.00元。现原告为维护其合法权益，诉至我院，请求依法支持诉讼请求。 华宇公司辩称，华宇公司与但伟之间没有任何经济往来，原告主张要求解除商品房买卖合同，并承担返还购房款601272.00元及利息没有事实和法律依据：1.被告与广元市第一建筑有限责任公司系建设工程施工合同关系，由广元市第一建筑有限责任公司承建被告开发的“卓锦城”一期房建项目，项目具体负责人为李春木，“卓锦城”一期房建项目竣工后，因广元市第一建筑有限责任公司与但伟系塔吊租赁关系，尚欠但伟租赁费601272.00元，同时，被告尚欠广元市第一建筑有限责任公司工程款，三方之间形成三角债权债务关系，经三方协商一致同意由被告以物抵债方式将被告开发的“卓锦城”一期住宅4栋1单元4楼6号、5栋2楼6号房产抵偿给但伟，抵偿金额为601272.00元，该款在被告应向广元市第一建筑有限责任公司的工程款中予以扣减，并由被告向原告但伟出具两套房屋购房款收据2张，合计金额为601272.00元；2.在黄伟涉嫌职务侵占罪一案中，本案诉争房屋已被人民法院认定为该房屋系但伟委托黄伟以被告名义自行出售，黄伟已将该诉争房屋以被告的名义出售给了陈正东、张春华，张勇、安莎二夫妇，并收取了陈正东、张春华，张勇、安莎二夫妇支付的购房款，之后，黄伟并没有将所出售的购房款全额支付给但伟，但伟仅收取了部分购房款，合计为15万元，同时，人民法院未将诉争房屋认定为黄伟的职务行为。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。 原告但伟对其主张，庭审中提交了以下证据：1.原、被告双方的身份信息复印件，拟证实其诉讼主体适格；2.收据2份，拟证实被告于2016年3月9日分别收到原告明珠桌锦城住宅5-2-6购房款299750.00元，4-4-6购房款301522.00元，并加盖了被告公司财务专用章的事实；3.《商品房买卖合同》复印件一份，拟证实被告于2017年7月19日将明珠桌锦城住宅4-4-6号房屋以295000.00元的价格又卖与陈正东、张春华的事实；4.《四川省商品房买卖合同（预售）》复印件一份，拟证实被告于2018年6月14日将明珠桌锦城住宅5-2-6号房屋以299750.00元的价款卖与张勇、安莎的事实；5.收款收据复印件二份，拟证实被告公司员工黄伟收取张勇、安莎购房款的事实；6.剑阁县住房和城乡建设局出具的《情况说明》一份，拟证实被告开发的一期4幢1-4-6号房屋在网签系统上未显示有签约备案信息；5幢1-2-6号房屋在网签系统上已于2018年6月14日签约给张勇、安莎，签约总金额299750.00元的事实。 为了查清案件事实，调取了本院刑事案件中与本案相关的两份的笔录，其中对黄伟的讯问笔录一份，证实了但伟委托其卖房和给但伟转款150000.00元，其余卖房款被其挥霍的事实；但伟的询问笔录一份，证实李春木用三套房屋抵偿但伟塔吊费840000.00元，但伟自己卖了一套，其余两套交由黄伟帮其销售，黄伟给其转房款150000.00元，双方没有书面合同，只有口头约定的事实。原告对该两份证据的三性均无异议。 华宇公司未提交任何证据。 本院经审理和根据已生效判决书认定事实如下：被告华宇公司以出让方式取得位于剑阁县国有土地的使用权，用于商住开发，其名称为“明珠＊卓锦城”。广元市第一建筑有限责任公司承建被告开发的“卓锦城”一期房建项目，项目具体负责人为李春木。原告从事塔吊等设备租赁，2013年10月李春木在承建被告公司开发的“明珠＊卓锦城”楼盘项目时，需要塔吊设备，李春木便与原告联系需租用五台塔吊到该工地使用，2013年11月原告的塔吊设备进场，2016年3月该工程结束。被告公司欠李春木工程款，李春木又欠原告塔吊租赁费840000.00万元，被告公司以住房抵偿李春木的欠付工程款，后李春木又以其中的住房三套抵偿其欠付原告的塔吊租赁费。被告华宇公司于2016年3月9日给原告出具了三套住房的购房款收据，一套住房已由原告自行卖与他人，其中二套的收据为：收到但伟交来购房（明珠卓锦城住宅5-2-6）款299750.00元；收到但伟交来购房（明珠卓锦城一期住宅4-4-6）款301522.00元。会计、出纳分别签名，并加盖了被告公司的财务专用章。 2016年在办理住房抵偿手续时原告认识了黄伟，并相互留下电话号码。2017年原告在重庆务工期间，黄伟电话向原告询问明珠卓锦城4-4-6号房子是否卖了？如果没有，他有个客户需要买，原告当即电话回复黄伟可以卖，价格不能低于280000.00元，高于部分属黄伟所有。2017年7月，黄伟通过原告提供的农行卡向其转款150000.00元，并说明是卖房款。后原告询问黄伟下余130000.00元房款的情况时，黄伟便以各种理由进行推脱。2017年8、9月份原告从重庆到剑阁，发现4-4-6号房子正在装修，便问黄伟余款的事，黄伟称买主在外务工没回来，双方便闲聊，在闲聊过程中，黄伟问原告5-2-6号房子是否要出售？原告对黄伟说剑阁现在房价在涨，如果合适，36万左右可以帮忙卖。后原告便回到重庆，不时打电话询问黄伟前面卖房余款情况和5-2-6号房子的情况，黄伟均以种种理由搪塞，后李春木发现原告的两套房屋早已被黄伟卖了，便电话告知原告。原告于2020年4月14日在被告公司查询得知4-4-6号房于2017年7月卖给陈正东、张春华，张春华分别于2017年7月19日向黄伟支付购房款1900000.00元，2018年5月2日向黄伟支付购房款105000.00元，黄伟在收款收据上加盖了被告公司的合同专用章，而非财务章。5-2-6号房于2018年6月卖给张勇、安莎；张勇、安莎于2018年6月14日向黄伟支付购房款335000.00元，2018年9月18日收取了房屋维修金。 还查明，本院审理的原告左佩佩与被告华宇公司商品房预售合同纠纷一案中，被告华宇公司提交了《抵款协议》一份，该协议载明：甲方：剑阁县华宇房产开发有限公司（以下简称甲方）。乙方：广元市第一建筑有限责任公司（以下简称乙方）。因乙方承建甲方开发的“明珠*卓锦城”一期（4、5、6幢楼）商住楼，截至2018年12月止甲方尚欠乙方部分工程款，经甲乙双方充分协商，甲方同意将“明珠*卓锦城”二期部分商住楼作抵乙方的工程款（房款按开盘定价及面积计算）如下：一、部分商住楼作抵工程款金额是15059151.00元。二、具体商住楼房源的金额计算见后附表。三、抵款房源的销售，经双方确认后的抵款房源全部由乙方自行销售，中途不得变更房源号，甲方负责协助乙方办理交易手续，同意以华宇公司名义与业主签订销售合同，合同金额以各房源确认的金额为准；双方约定，乙方在转让销售过程中，其销售价格只能在抵款房源价格的基础上，上、下浮动5%，不能破坏甲方整体销售市场价，否则，甲方有权不予备案。四、本协议一经签定，双方需严格执行，其未尽事宜，协商处理。本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，签字盖章后生效。甲方法定代表人李世平签名并加盖公司印章，乙方委托代理人李春木签名并按指印。时间为2019年2月24日。并附抵款房源附表一份。 本院审理的原告王莉君与被告华宇公司商品房预售合同纠纷一案中，第三人李春木提交了《授权委托书》两份、《通知书》两份、《债权转让协议书》一份、《债权转让通知书》两份、《抵押协议》及《抵款房源附表》各一份，均证实因被告公司欠广元市第一建筑有限责任公司工程款，被告以房抵工程款，后广元市第一建筑有限责任公司又以该协议中的房屋全部转让给了李春木。 再查明，本院于2020年12月1日作出的（2020）川0823刑初115号判决书中查明：剑阁县华宇房地产开发有限公司（以下简称华宇房地产公司）为自然人投资或者控股的有限责任公司。被告人黄伟于2014年12月1日起任华宇房地产公司的营销部经理至案发，负责项目的销售、备案、按揭、交房等工作。2019年1月7日，黄伟利用其担任华宇房地产公司营销部经理职务之便，以华宇房地产公司的名义与左佩佩签订了网签的商品房买卖合同，将公司开发的“明珠卓锦城”二期2幢8楼5号商品房一套，以310000.00元的价格卖给左佩佩。左佩佩的公公刘高华给黄伟的农业银行账户、邮政银行账户共计转款160000.00元。左佩佩要求黄伟提供购房交款收据时，黄伟便虚构左佩佩需要提取住房公积金为由，以左佩佩的名义伪造一份承诺书交与华宇房地产公司财务部，由公司财务部给左佩佩出具一张310000.00元的购房款收据。同年1月24日刘高华又向黄伟的邮政储蓄银行账户转款148000.00元及付其现金2000.00元，黄伟便将310000.00元的购房款收据交给刘高华。黄伟未将商品房买卖合同、卖房款上交公司，非法将资金占为己有被其挥霍。 2019年12月10日，黄伟利用其华宇房地产公司营销部经理职务之便，以华宇房地产公司的名义与安隆签订定房协议书，将公司开发的“明珠卓锦城”二期9幢8楼5号商品房一套，以540000.00元的价格卖给安隆。安隆先后以微信转账、现金的方式向黄伟交房款32万元，同年12月16日，黄伟给安隆出具320000.00元收据一张。黄伟未将定房协议书、卖房款上交公司，非法将资金占为己有被其挥霍。 案发后，被告人黄伟主动投案，到案后如实供述其犯罪事实。 另查明，在华宇房地产公司不知道黄伟已将公司开发的“明珠卓锦城”二期9幢8楼5号商品销售给安隆的情况下，于2020年1月10日又销售给常军红、杨欢。在本案审理期间，被告人黄伟的亲属代其退缴违法所得630000.00元。 另查明，黄伟在被告公司担任销售部经理期间，还将多户购房户的购房款用于直播平台打赏以及平时的吃喝玩乐进行挥霍。黄伟将被告公司卖与左佩佩、安隆的住房款占为己用，经本院于2020年12月1日以（2020）川0823刑初115号刑事判决书判决：被告人黄伟犯职务侵占罪，判处有期徒刑二年六个月，缓刑三年。 本院认为，本案的争议焦点是，1.原告与被告之间是否形成房屋买卖合同关系，是否具备合同解除的条件；2.原告主张被告返还原告购房款并赔偿原告损失，共计1202544元以及要求自2016年3月9日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用损失至付清之日止的主张是否得到支持问题。 针对第一项争议焦点，经本院审理查明的事实，被告华宇公司在开发“明珠*卓锦城”一期（4、5、6幢楼）商住楼时，因尚欠广元市第一建筑有限责任公司工程款15059151.00元，经广元市第一建筑有限责任公司委托实际施工人李春木与被告华宇公司协商，自愿达成了以“明珠*卓锦城”二期部分商住楼抵偿工程欠款，明确了抵偿房源号，由广元市第一建筑有限责任公司自行销售，被告华宇公司负责协助其办理交易手续，并以华宇公司名义与业主签定销售合同。因实际施工人李春木欠原告但伟设备租赁费，无钱支付，经双方协商，自愿以房屋抵偿租金。李春木便以从华宇公司抵偿的房源中的三套住房抵作租金，并由华宇公司向原告出具了购房款项的收据。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。但原告在案件审理过程中并未提供证据证实其与被告签订了《房屋买卖合同》，以及签订的合同是否向有关行政部门办理商品房预售合同登记备案手续，上述事实均与商品房买卖的通常交易情况不符。从以上事实可知，华宇公司向原告出具收据的行为，系为了配合李春木协助其办理交易手续，并非系真正收取原告的购房款项，原、被告之间并未形成真正意义上的房屋买卖合同法律关系。原告其实质是与案外人李春木形成以房抵债的债权债务关系。故原告现主张解除与被告房屋买卖合同关系的请求，因证据不足，本院不予支持。 针对第二项争议焦点，依据查明的事实可知，2017年原告在重庆务工期间，黄伟电话向原告询问明珠卓锦城4-4-6号房子是否需出售，后原告当即电话回复黄伟可以卖，价格不能低于28万元，高于部分属黄伟所有。2017年8、9月份原告从重庆到剑阁，黄伟问原告5-2-6号房子是否要出售，原告对黄伟说剑阁现在房价在涨，如果合适，36万左右可以帮忙卖。后李春木发现原告的两套房屋早已被黄伟卖了，便电话告知原告。从以上事实可知，原告自行销售一套房屋，其余两套房屋原告自行与黄伟口头达成了代为销售4-4-6号房和5-2-6号房的口头协议。原告在黄伟处收取150000.00元房款，其售房价格和款项的收取，原告均是直接与黄伟进行协商，被告华宇公司在房屋出售过程中均未参与以及收取上述房屋的款项。且本院已生效的刑事判决书并未对原告所主张的两套房屋销售款项认定为黄伟的职务侵占罪的犯罪金额。故原告主张被告华宇公司返还原告购房款601272.00元及赔偿款与利息的诉请本院不予支持。被告的辩解理由成立，本院予以采纳。 综上所述，原告对其主张，有义务提供证据证实。原告不能证实所抵偿的两套房屋系被告销售，以及所销售的购房款由被告在收取，其所举证据不能达到证明目的。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 驳回原告但伟的诉讼请求。 案件受理费15623.00元，由原告但伟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审判长 王 瑜 审判员 梁玉秀 审判员 徐永南 二〇二一年七月十二日 书记员 韩长杉