湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终8226号上诉人（原审被告）：杨哲晓，男，1970年4月19日出生，汉族，住长沙市开福区。被上诉人（原审原告）：正荣（长沙）置业有限公司，住所地长沙市望城区高塘岭街道望府路正荣财富中心营销中心。法定代表人：杨其祥。委托诉讼代理人：丁飞，男，1990年2月20日出生，汉族，住天津市河西区，系正荣（长沙）置业有限公司法务经理。委托诉讼代理人：官美君，女，1987年6月15日出生，汉族，住湖南省桃源县，系正荣（长沙）置业有限公司招商运营主管。上诉人杨哲晓因与被上诉人正荣（长沙）置业有限公司(以下简称正荣公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2021）湘0112民初92号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨哲晓向本院提出上诉请求：撤销长沙市望城区人民法院（2021）湘0112民初92号民事判决。事实与理由：1.一审判决认定上诉人无正当理由未到庭参加诉讼、缺席审理的判定有失公正。上诉人于2021年1月25日收到一审法院以短信方式发送的载明2021年1月26日9:30开庭的传票，此时上诉人正在郴州市出差，为不缺席开庭，上诉人于1月26日凌晨驱车赶往一审法院，因车辆故障，上诉人于7:05发送手机短信给庭审工作人员说明情况，并发送高速公路上的视频，告知可能要11点左右到达法院，得到的回复是希望上诉人争取赶到。上诉人于上午11点左右到达审判庭，在上诉人准备作出详细答辩时，发现庭审人员均已离开审判庭。2.被上诉人的起诉事实绝大部分是断章取义，隐瞒了最重要的根本事实，本案纠纷是上诉人是否缴纳了2021年2月1日至3月30日的租金问题而引起的。2021年1月30日，被上诉人要求上诉人店铺关门，一个月后，被上诉人要求商铺大部分店铺重新开张，而通知上诉人店铺开张是在两个月以后，在停业的两个月时间里，上诉人没有实际使用店铺，肯定不用交纳相关费用。3.被上诉人在2020年4月擅自断电、扣留上诉人设备的行为违反了国家物业法和相关法律的规定。被上诉人正荣公司辩称：1.上诉人在一审庭审中是否到庭的问题，由法院依法认定。2.被上诉人对案涉商铺断电是根据双方合同约定行使自身权利，上诉人拒不交纳租金和物业服务费，被上诉人可依法采取断电等措施。3.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。正荣公司向一审法院起诉请求：1.依法确认正荣公司、杨哲晓双方于2017年5月15日签订的《租赁合同》已于2020年7月13日解除；2.判令杨哲晓立即向正荣公司支付欠付租金81238.03元及物业费80216.81元，合计161454.84元；3.依法判令杨哲晓已支付的履约保证金21936元、质量保证金5000元、物业保证金32086.8元、电卡押金50元由正荣公司没收不再予以退还；4.依法判令杨哲晓立即支付正荣公司合同解除违约金110000元；5.依法判令杨哲晓立即向正荣公司支付商铺占用费200769.26元；6.本案诉讼费用由杨哲晓承担。一审法院认定事实：2017年5月15日，正荣公司作为甲方（出租方），杨哲晓作为乙方（承租方），签订《租赁合同》，约定正荣公司将位于长沙市望城区××路正荣·财富中心建筑面积685.50平方米商铺出租给杨哲晓，租赁期限从2017年5月16日至2022年6月17日，租金2019年6月18日至2020年6月17日每月每平方租金为33.6元，2020年6月18日至2021年6月17日每月每平方租金为35.28元，支付方式为1个日历月的方式支付，乙方应于交付日前5个工作日向甲方支付首期固定租金，其后每个结算周期末20日前向甲方预付下一个结算周期的固定租金。乙方承诺商铺之用途为游乐，品牌为菲尼儿。本合同签订当日，乙方应向甲方支付21936元作为履约保证金。乙方同意由甲方委托的物业服务公司对包括乙方承租商铺在内的整个商业广场提供统一的物业管理服务和实施统一的商业运营管理。乙方应当自交付日起，向物业服务公司交纳该商铺的物业服务费。第一个租约年物业服务费收费标准为每平方米每月40元。合同第十三条第13.19款约定：如乙方欠付租金、物业服务费、公共事业费等，在欠费期间，未经甲方书面批准，该商铺内乙方商品、货物及设施设备不得转移出该商铺。第十八条第18.1款约定：租期期限内如出现不可抗力致使商铺灭失或租赁合同无法履行的，经双方协商一致，可以提前终止合同，双方互不承担违约责任。第18.3款约定：如乙方未在约定期限内支付租金、物业服务费等，甲方有权解除本合同，并没收履约保证金，并由乙方承担19.5条约定的违约责任。合同19.5条约定因乙方违约原因导致甲方解除合同的，乙方向甲方承担违约责任和赔偿责任：甲方有权没收乙方所支付的各项保证金并有权要求乙方支付合同解除或终止日所在月度4个月固定租金或人民币110000元（两者取其高）作为违约金，如前述违约金不足以弥补甲方遭受的损失，则由乙方赔偿该实际损失。第二十一条第21.1款约定：无论何种原因导致本合同被解除或终止后，乙方应在合同解除或终止次日起七日内迁出商铺。第21.7款约定：无论何种原因，乙方未在交还日前撤离并返还商铺，或未经甲方同意继续占用该商铺的，自交还日次日起，乙方应当按照合同终止时该商铺租金标准的200%向甲方支付占用费，并按照合同约定标准支付物业服务费等。2018年6月16日双方签订变更协议，将商铺的套内建筑面积685.5平方米变更为534.78平方米，变更后的租金支付标准不变，2019年6月18日至2020年6月17日的租金为33.6元每月每平方米，期间月固定租金为17968.61元，2020年6月18日至2021年6月17日为35.28元每月每平方米，期间月固定租金为188678.04元。合同签订后，正荣公司向杨哲晓交付了商铺，杨哲晓支付了至2020年1月31日前的租金及相关费用，在2020年2月到4月正荣公司多次向杨哲晓发出《催款函》《违约通知函》。2020年5月9日，正荣公司向杨哲晓发出《关于菲尼儿蹦床租赁合同解除事宜的通知函》，杨哲晓承认其于2020年5月18日通过微信收到了上述合同解除函。2020年7月10日，正荣公司再次向杨哲晓发出《关于菲尼儿蹦床租赁合同解除事宜的通知函》，通知杨哲晓正荣公司决定于2020年6月30日解除《租赁合同》，并通知杨哲晓缴纳的保证金不予退还，请杨哲晓按《租赁合同》约定的期限及状态返还商铺并自行处理会员退费等相关纠纷，逾期应支付商铺占用费且正荣公司有权自行收回商铺，商铺内任何遗留物品、装修正荣公司有权作任何处理，同时请杨哲晓收到函件后7日内结清所欠款项并支付迟延履行违约金，支付合同解除违约金11万元。杨哲晓于2020年7月10日通过微信收到该函的电子版本，于2020年7月12日收到该函的纸质版本。另查明，因杨哲晓未按期缴纳租金，正荣公司于2020年4月27日晚至2020年4月29日晚对杨哲晓的商铺停电。2020年6月5日杨哲晓的电卡充值余额用尽，正荣公司不同意继续充值。后经协商，正荣公司于2020年6月12日给电卡充值恢复供电。2020年6月23日，正荣公司发现杨哲晓经营的商铺已自行停业。停业后，杨哲晓提出取回自己商铺内的设备，正荣公司要求杨哲晓先缴纳所有欠付费用，现杨哲晓的设备仍留在正荣公司。履约保证金21936元、质量保证金5000元、物业保证金32086.8元、电卡押金50元杨哲晓均已缴纳，至法庭辩论终结之日正荣公司未予退还。正荣公司陈述因疫情影响，正荣公司同意免收2月的15天租金，提出的诉讼请求欠付租金数额中已经少计算了免收租金金额。一审法院认为，正荣公司与杨哲晓签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对双方均具有约束力。关于合同解除。正荣公司于2020年5月向杨哲晓发出解除合同通知后，杨哲晓实际继续经营店铺，至2020年6月5日杨哲晓店铺停电，后经双方协商正荣公司恢复供电，应当认为正荣公司默认合同继续履行。后杨哲晓于2020年6月23日起自行停业，正荣公司于2020年7月10日通过微信向杨哲晓发出解除合同通知书，此时应认为双方对解除合同均无异议，该院据此认定双方签订的《租赁合同》已于2020年7月10日起解除。关于欠付租金。杨哲晓已支付了2020年1月31日前的租金，正荣公司庭审中明确因疫情原因，对商铺的租金在2月份减免15天的租金，正荣公司根据《租赁合同》及补充协议约定请求杨哲晓支付自2020年2月1日起至2020年6月30日止的房屋租金81238.03元，符合合同约定及合同履行的实际情况，对正荣公司该项诉讼请求，该院予以支持。关于物业费。正荣公司与杨哲晓签订的《租赁合同》对物业费的缴纳标准进行了约定，同时约定物业公司系正荣公司委托的物业公司，虽然合同约定杨哲晓应向物业服务公司交纳该商铺的物业服务费，但实际履行过程中杨哲晓的物业服务费一直是正荣公司直接向杨哲晓收取，为减少诉累，该院对正荣公司请求杨哲晓缴纳2020年6月30日前的物业费80216.81元的诉讼请求予以支持。关于保证金、违约金、房屋占用费的问题。2020年初因疫情影响，杨哲晓所经营的室内游乐项目经营确受到较大影响，继而引发杨哲晓迟延交付租金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》规定的精神，面对疫情造成对租赁合同履行的影响，当事人应当积极协商，共担风险，共渡难关，准确把握不可抗力的适用规定，严格把握适用条件。正荣公司在杨哲晓迟延交付租金的情况下，数次对杨哲晓经营的商铺采取停电行为，增加了杨哲晓继续履行合同的困难。在合同解除后，杨哲晓提出拿走自己的设备，正荣公司要求杨哲晓先交付未付的费用才能拿走，是导致杨哲晓的设备长期占用商铺的重要原因，正荣公司的行为增加了自身的损失，应当对增加损失部分承担责任。同时，由于合同履行地疫情防控情况较好，案涉租赁合同并非无法继续履行的情况下，杨哲晓在未与正荣公司就免缴租金等事宜达成补充协议的情况下，连续多月未缴纳租金，合同解除后设备长期放置于正荣公司，确对正荣公司造成了损失，杨哲晓应当承担相应的违约责任。综合以上情况，该院对正荣公司请求对杨哲晓支付的履约保证金21936元、质量保证金5000元、物业保证金32086.8元、电卡押金50元不予退还的诉讼请求予以支持。同时，杨哲晓承担了上述违约责任后，正常情况下能够补偿正荣公司的损失，故对正荣公司请求杨哲晓支付违约金11万元、支付商铺占用费200769.26元的诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条之规定，原审判决如下：一、确认正荣公司与杨哲晓于2017年5月15日签订的《租赁合同》已于2020年7月10日解除；二、杨哲晓于本判决生效之日起十日内支付正荣公司自2020年2月1日至2020年6月30日的房屋租金81238.03元，物业管理费80216.81元；三、杨哲晓已支付的履约保证金21936元、质量保证金5000元、物业保证金32086.8元、电卡押金50元正荣公司不再予以退还；四、驳回正荣公司的其他诉讼请求。本案受理费9112元，因适用简易程序审理减半收取计4556元，由杨哲晓负担1891元，正荣公司负担2665元。二审中，杨哲晓向本院提交了两张微信聊天记录打印件，以证明其与被上诉人工作人员就案涉商铺充电问题进行了多次沟通。本院组织双方当事人进行了质证，经审查，该证据真实、合法，本院结合其他证据对其证明力予以综合认定。正荣公司在二审中未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决认定事实一致。另查明，一审法院于2021年1月6日向杨哲晓送达本案起诉状副本、证据副本、传票（应到时间为2021年1月19日9时30分）等应诉材料，后该院决定改期开庭，故于2021年1月18日向杨哲晓送达开庭传票（应到时间为2021年1月26日9时30分），因杨哲晓未按时到庭参加诉讼，该院于2021年1月26日10时30分至11时20分对本案进行了缺席审理。杨哲晓于当日到达一审法院后，该院于当日11时35分组织双方当事人进行了谈话，亦制作了谈话笔录，双方当事人的参与人员均在谈话笔录上签字。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人杨哲晓的上诉请求及双方陈述，本案的争议焦点为：一、一审法院审理程序是否违法；二、上诉人杨哲晓应否向正荣公司支付租金、物业费及其金额如何计算。关于焦点一。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。杨哲晓在收到一审法院送达的书面传票后，未按要求到庭参加诉讼，一审法院依法缺席审理，符合法律规定，其处理并无不当。关于焦点二。案涉《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应秉承诚实信用原则履行合同约定义务。正荣公司向杨哲晓交付案涉商铺后，杨哲晓因依约向正荣公司支付租金。经审查，杨哲晓未向正荣公司支付2020年2月1日至2020年6月30日期间的房屋租金，正荣公司以疫情影响主张减免15天租金，一审法院对正荣公司的诉请予以支持，确定杨哲晓应付租金金额81238.03元、物业费金额80216.81元，符合双方合同约定和法律规定，其处理并无不当。同时，一审法院结合双方履约情况、新型冠状肺炎疫情影响等因素，对正荣公司主张的违约金、商铺占用费诉求不予支持，对正荣公司不予退还履约保证金、质量保证金、物业保证金、电卡押金的诉请予以支持，其处理符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条等法律的规定，并无不妥。杨哲晓的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人杨哲晓的上诉理由不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。本案二审受理费9112元，由杨哲晓负担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  何 鑫审判员  黄红萍二〇二一年七月二十七日书记员  龙国梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。