甘肃省榆中县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘0123民初1119号 原告(反诉被告)：兰州大学，住所：甘肃省兰州市城关区天水南路222号，统一社会信用代码：12100000438001702R。 法定代表人：严纯华，该校校长。 委托诉讼代理人：许秀慧，北京德恒（兰州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张雪梅，北京德恒（兰州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘金煜，男，汉族，1970年1月12日出生，甘肃省兰州市人，住甘肃省兰州市城关区。 委托诉讼代理人：刘建军，甘肃得舍律师事务所律师。 原告(反诉被告)兰州大学与被告（反诉原告）刘金煜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)兰州大学委托诉讼代理人北京德恒（兰州）律师事务所律师许秀慧、张雪梅，被告（反诉原告）刘金煜及其委托诉讼代理人甘肃得舍律师事务所律师刘建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）兰州大学向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的《房屋租赁协议书》；2.判令被告立即向原告腾交兰州大学××市场××号商铺；3.判令被告参照2019年双方租金标准向原告支付自2019年10月1日至2020年9月30日的房屋租金19460元，自2020年10月1日至房屋实际腾交之日的房屋租金继续按此标准计算；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年1月1日，原、被告签订《房屋租赁协议书》约定：原告将位于兰州大学××市场××号商铺出租给被告经营使用，租赁期限自2016年1月1日至2016年12月31日，租金标准20829.98元／年。合同到期后，双方未签订续租协议，涉案房屋仍由被告继续租赁使用，2017、2018、2019年被告分别向原告支付房屋租金20829.98元、16663.99元、19460元。依据《中华人民共和国民法典》第七百三十条第一款：租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。第七百三十条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。据此，原、被告双方形成不定期租赁，原告可以随时解除合同。2020年2月17日，鉴于新冠肺炎疫情防控的严峻形势及兰州大学××区宛川源综合市场的安全隐患风险，为维护学校师生权益及生命安全，防止疫情和各类××在校区扩散，原告决定关停清退包括被告在内的市场。此后原告多次以微信、短信、电话及张贴通告等方式通知各商户关停市场并限于2020年3月14日前完成办理相关手续，大部分商户已清空并完成搬离手续，但被告至今未予协助办理。被告的上述行为严重损害了原告的利益，故向贵院提起诉讼，望贵院依法判如所请。 被告（反诉原告）刘金煜辩称：1.被告系原告的职工子弟，2003年原告为解决被告的就业，原告通过招商将A22号商铺出售给被告，被告按照原告的要求交纳了相关费用，后迫于无奈又向原告交纳了每年的租金；2.2020年1月至2020年2月14日系寒假期间，原告在未通知被告的情况下无故将该市场关闭，使被告丧失了对该商铺的控制使用权，原告诉请要求支付租金至实际腾交房屋之日的租金没有事实及法律依据；3.涉案的房屋租赁合同未经有关部门批准该合同是无效合同，原告应当返还被告已经交付的所有租金。 被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告退还反诉原告房屋使用费120000元及资金占用期间利息100363.56元（自2003年5月15日暂计算至2021年5月5日，按五年期以上贷款市场报价利率4.65%计息）；2.判令反诉被告退还原告房屋租赁保证金7300元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告的经济损失100000元，以上共计327663.56元；4.本案的诉讼费由反诉被告承担。反诉事实及理由：2003年初，反诉原告响应反诉被告榆中校区综合市场招商，反诉被告当时告知反诉原告，缴纳120000元房屋使用费后可一直使用榆中校区综合市场A22号商铺，无需再缴纳租金。反诉原告于2003年5月15日向反诉被告缴纳房屋使用费120000元及房屋租赁保证金7300元。但是，在反诉原告缴纳上述两笔费用后，反诉被告又告知反诉原告需要缴纳榆中校区综合市场A22号商铺租金，反诉原告无奈，自2003年至2020年初，反诉原告一直按照反诉被告要求向其缴纳榆中校区综合市场A22号商铺租金、物业管理费、卫生清洁费等。反诉被告既一次性收取房屋使用费，又按年收取商铺租金，那么，反诉被告的该行为构成重复收取房屋使用费，故反诉被告应当退还反诉原告一次性缴纳的房屋使用费。2020年2月，反诉被告在未通知反诉原告合理搬离期限的情况下，将榆中校区综合市场A22号商铺水、电突然断供，导致反诉原告饭店冰柜里的食材全部腐烂，反诉原告无法正常经营，给反诉原告造成了巨大的经济损失。综上，反诉原告请求贵院查明事实后，依法判如所请。 原告（反诉被告）兰州大学辩称：1.原告兰州大学与被告刘金煜之间存在合法有效的房屋租赁合同关系、不存在房屋买卖的合同法律关系；2.被告刘金煜无权继续使用位于兰州大学××市场××号商铺；3.被告刘金煜应当立即付清拖欠兰州大学的房租，本案不存在兰州大学赔偿其经济损失的问题。故被告刘金煜反诉请求不能成立，请求依法驳回反诉支持原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：1.2003年4月原告兰州大学榆中校区市场管理办公室发布招商公告，对其所属的综合市场进行招商投标，招商文件对竞标报价、定标、开标、经营要求等事项进行详细说明，招商文件同时注明，中标价为商户优先取得房屋使用权所交纳的费用，此费用不折抵其他费用，退房时也不退还，中标者还需交纳房屋租赁保证金，（按每平米60-80元计，退租房时退还），凭中标费交款收据和房屋租赁保证金交款收据，领取房屋使用通知单，中标后的房屋租金仍按月交纳。后被告刘金煜通过竞标获得了A22号商铺的使用权，并按要求委托其妹刘邕交纳了房屋使用费120000元，房屋租赁保证金7300元。后按照约定每年交纳房屋租金。2.2007年1月双方续签书面房屋租赁合同，对房屋使用费进行了明确约定，该合同第十三条约定，宛川源经营房屋在合同期和续签合同期内由承租人使用，合同期内如发生因学校建设拆迁等事宜，由原告提前半年通知乙方，使用费按8年计算，未使用部分按月折算退还乙方，租赁保证金全额退还。在退还上述两项款项之后合同自然终止。未签订合同的商户，使用费按照招商文件中有关条款执行。2015、2016年双方再次签订二份书面房屋租赁合同，约定租期为2015年1月1日至2016年12月31日止，明确约定每年租金按10个月收取，年租金20829.98元。后双方再未签订书面租赁合同，被告仍继续使用该房屋，并按照约定交纳每年的房屋租金。其中2017年交纳租金20829.98元、2018年交纳租金16663.99元、2019年交纳租金19460元，租金交至2019年9月底，自2019年10月1日起被告再未交纳房屋租金。3.2020年2月14日，原告兰州大学发布关于关停兰州大学榆中校区宛川源综合市场的通告，通知各商户务必于2020年3月14日前腾空房屋并办理搬离手续，对于在2020年3月14日前清空物品并完成搬离相关手续的商户，免收2019年第四季度的房屋租金。2020年3月6日再次发布关于限期搬离宛川源综合市场的通告。通告宛川源综合市场于2020年3月15日在9时停水、停电、停暖，按期进行拆除，通告同时指出至2020年3月14日未办理清退手续的商户视为放弃商铺内的全部物品，由学校拆除时依法予以处置，届时造成的一切损失均由各商户自行承担，2020年3月27日原告兰州大学再次发布相关通告。2020年3月15日原告兰州大学关停了水、电、暖，开始拆除作业。4.双方因腾退房屋相关事宜产生纠纷，故原告诉至法院。 上述事实，有原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方的陈述，原告（反诉被告）提交的房屋租赁协议书、招商文件、收费票据、通告、照片等证据，被告（反诉原告）提交的收据、房屋租赁协议书、原告书面答复、各类票据，照片等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，本案是因房屋租赁合同引起的纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”和第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，根据本院查明的事实，本案中涉案的房屋未办理相关建设工程规划手续，依法应当认定为无效房屋租赁合同。根据前述法律规定，房屋租赁合同无效但被告应当参照租金标准支付房屋占有使用费，本院查明被告自2019年10月起再未支付相关租金，2020年3月14日原告关停水、电、暖并开始拆除作业，涉案房屋不再具备使用条件，自2020年3月14日后被告可不再参照租金标准支付相关租金，但2019年10月1日起至2020年3月14日（约4.5个月）期间的占有使用费被告应当依法承担。参照双方2019年支付的租金年19460元标准，前述4.5个月房屋占有使用费约为7298元，故本院对原告诉请的关于解除涉案合同的诉讼请求依法不予支持，对被告的答辩意见予以采纳，对诉请的被告立即腾交涉案房屋的诉讼请求依法予以支持，对诉请的参照2019年双方租金标准支付相关租金至实际腾交房屋之日的诉讼请求，依法予以部分支持7298元。 关于被告反诉请求退还原告房屋使用费120000元及相关利息的诉讼请求，根据招标文件及双方关于房屋使用费120000元退还的约定，房屋使用费满八年后不予退还，涉案房屋自2003年起就由被告使用，使用房屋时间以远超过八年，故本院对被告的该项反诉请求不予支持，对原告的该项答辩意见予以采纳。关于被告反诉请求要求退还7300元房屋租赁保证金的诉讼请求，经法庭查明被告交付租赁保证金7300元属实，原告也同意退还，故本院对该项反诉请求予以支持。关于被告反诉请求要求原告赔偿经济损失100000元的诉讼请求，根据本院查明的事实原告于2020年2月14日开始多次发布通告就腾退房屋，办理搬离相关手续已经按照法律规定履行了在合理期限通知被告的义务，若被告认为产生相关损失，要求原告承担相关赔偿责任没有法律依据，故本院对被告的该项反诉请求不予支持。 综上所述，本院对原告的部分诉讼请求依法予以支持，对被告部分反诉请求不予支持，对双方合理的答辩意见予以采纳，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及法释〔2009〕11号《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）刘金煜于本判决生效之日起十日内向原告兰州大学（反诉被告）腾交兰州大学××市场××号商铺； 二、被告（反诉原告）刘金煜支付原告兰州大学（反诉被告）房屋占有使用费7298元，原告兰州大学（反诉被告）退还被告（反诉原告）刘金煜房屋租赁保证金7300元，两项折抵后，原告兰州大学（反诉被告）还应退还被告（反诉原告）刘金煜房屋租赁保证金2元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 三、驳回原告（反诉被告）兰州大学和被告（反诉原告）刘金煜的其他各项诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费143元（已减半），反诉费3107元（已减半），合计3250元，由被告（反诉原告）刘金煜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审判员  高崇龙 二〇二一年七月二十二日 书记员  陶 晶