上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0105民初12149号原告：吴玉嬉，女，1966年2月2日出生，汉族，住上海市闵行区。原告：许欣昊，男，1991年10月26日出生，汉族，住上海市闵行区。两原告共同委托诉讼代理人：许建国(原告吴玉嬉之丈夫,原告许欣昊之父亲)，1960年5月3日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：上海锦鹤投资发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：薛守伟，总经理。委托诉讼代理人：雷彬，女。原告吴玉嬉、许欣昊与被告上海锦鹤投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月3日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月29日公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人许建国，被告上海锦鹤投资发展有限公司的委托诉讼代理人雷彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴玉嬉、许欣昊向本院提出诉讼请求：1.被告支付自2020年6月28日起至2021年3月27日止的租金差额11,067.03元；2.被告支付逾期支付租金的违约金，以欠付租金11,067.03元为本金，自逾期付款之日起按照日万分之四的标准计算至被告实际支付之日止。事实和理由：原、被告于2008年6月30日签订租赁合同，两原告将名下上海市长宁区剑河路XXX-XXX号(单)334室房屋(以下简称涉讼房屋)出租给被告使用，双方约定租期从2008年9月28日至2021年3月27日止，并对租金及支付方式、双方的权利义务、违约责任等作了约定。合同履行过程中，被告履行了部分付款义务。原告2011年12月28日至2020年6月27日期间租金已经本院审理于2021年3月31日作出(2020)沪0105民初20829号民事判决书并发生法律效力，但被告未履行生效法律文书确定的给付义务，故提起诉讼。被告上海锦鹤投资发展有限公司辩称，对原告吴玉嬉、许欣昊主张的欠付租金数额、违约金起算时间、标准均没有异议，税率为2.5%。但因公司无力支付，故不同意调解。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对《上海市房地产权证》、《仙霞福运商厦统一租赁合同》、《中国建设银行个人活期账户交易明细》，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年7月8日，两原告登记为涉讼房屋的权利人，房屋建筑面积24.03平方米，用途为商业。2008年6月30日，两原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《仙霞福运商厦统一租赁合同》，约定两原告将涉讼房屋出租给被告，租赁期限自2008年9月28日至2021年3月27日止(包括免租期6个月)；2008年9月28日至2010年3月27日期间每月租金为1,120.58元(含免租期6个月)；2010年3月28日至2011年3月27日每月租金为1,182.84元；2011年3月28日至2012年3月27日每月租金为1,245.09元；2012年3月28日至2013年3月27日每月租金为1,307.34元；2013年3月28日至2014年3月27日每月租金为1,375.83元；2014年3月28日至2015年3月27日每月租金为1,444.32元；2015年3月28日至2016年3月27日每月租金为1,519.02元；2016年3月28日至2017年3月27日每月租金为1,593.72元；2017年3月28日至2018年3月27日每月租金为1,674.66元；2018年3月28日至2019年3月27日每月租金为1,755.58元；2019年3月28日至2020年3月27日每月租金为1,842.73元；2020年3月28日至2021年3月27日每月租金为1,936.12元；押金为两个月的租金金额，分两期支付，首期押金(即首月租金金额)，在商厦各业主签署统一租赁合同达到总户数(按该商厦实测面积报告所确认的户数计算)90%时的二日内由被告将首期押金汇入原告账户内。第二期押金(即首月租金金额)在2010年03月28日前由被告汇入原告账户内。租金每两个月支付一次(即每两个月为一期)，被告应在每两个月之首月三日前将本期租金支付给原告。同时合同约定了逾期支付租金的违约责任，即被告逾期支付租金超过5天，则应按欠付租金的千分之五每天向原告支付滞纳金。若逾期支付30天则视为被告根本违约，原告有权单方面提出解除租赁合同，并没收被告已支付押金。物业租赁税由被告在原告的租金收入中代扣代缴，乙方应提供合法缴税单据。签约后，两原告将涉讼房屋交付给被告。2020年，两原告曾向被告提起诉讼，要求被告支付2011年12月28日至2020年6月27日期间的租金差额、违约金。该案经审理后已作出判决，支持了原告的诉讼请求。现判决已生效。后两原告再提起本案诉讼。审理中，双方一致确认：1、2020年6月28日至2021年3月27日期间，合同约定每月应付租金为1,936.12元，扣除租赁税2.5%，应付租金为每月1,887.72元，被告每月实付658.02元，每月欠付租金1,229.70元，合计欠付11,067.30元。2、2020年6月28日至2020年7月27日期间欠租的违约金自2020年6月9日起算；之后两个月为一期，即2020年7月28日至2020年9月27日期间欠租的违约金，以2,459.40元为本金，自2020年8月9日起算；2020年9月28日至2020年11月27日期间欠租的违约金，以2459.40元为本金，自2020年10月9日起算，以此类推；违约金计算标准为日万分之四，计算至实际支付之日止。被告确认，押金不需要在本案中处理。本院认为，原、被告签订的《仙霞福运商厦统一租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。被告作为承租人，应当履行按约支付租金的义务。被告对欠付租金金额、违约金计算方式均无异议，本院予以确认。被告应当向原告继续履行支付欠租的义务，并承担相应的违约责任。故原告的诉请，具有事实和法律依据，本院予以支持。需要指出的是，《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，按照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》的规定，成立在民法典施行之前的合同，按法律规定或当事人约定合同履行持续至民法典施行之后的，在民法典施行之前因履行合同发生的争议，应当适用当时的法律、司法解释，在民法典施行之后履行合同发生争议的，适用民法典相关规定。被告拖欠租金的行为每月连续发生，在民法典施行之前发生的拖欠行为，应适用合同法相关规定，在民法典施行之后发生的拖欠租金行为，属于民法典施行后发生的法律事实，应当适用民法典的相关规定处理。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条第一款，以及1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告上海锦鹤投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告吴玉嬉、许欣昊支付2020年6月28日至2021年3月27日期间欠付的租金差额11,067.03元。二、被告上海锦鹤投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内按日万分之四的标准向原告吴玉嬉、许欣昊支付欠付租金的违约金(其中，2020年6月28日至2020年7月27日期间欠租的违约金，以1,229.70元为本金，自2020年6月9日起计算至实际支付之日止；2020年7月28日至2020年9月27日期间欠租的违约金，以2,459.40元为本金，自2020年8月9日起计算至实际支付之日止；2020年9月28日至2020年11月27日期间欠租的违约金，以2,459.40元为本金，自2020年10月9日起计算至实际支付之日止；2020年11月28日至2021年1月27日期间欠租的违约金，以2,459.40元为本金，自2020年12月9日起计算至实际支付之日止；2021年1月28日至2021年3月27日期间欠租的违约金，以2,459.40元为本金，自2021年2月9日起计算至实际支付之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76.68元，减半收取计38.34元，由被告上海锦鹤投资发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 沁二〇二一年七月二十三日书记员 卢思洁附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百八十五条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。三、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。