四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终755号 上诉人（原审原告）：冯进文，男，1978年1月30日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 被上诉人（原审被告）：成都盛世凰巢置业有限公司。住所地：四川省彭州市濛阳第二政务服务中心。 法定代表人：包辽新，董事长。 委托诉讼代理人：仲野，男，1985年2月27日出生，汉族，住四川省成都市双流区。系公司员工。 上诉人冯进文因与被上诉人成都盛世凰巢置业有限公司（以下简称盛世公司）商品房预售合同纠纷一案，不服彭州市人民法院（2020）川0182民初3032号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任进行审理。本案现已审理终结。 冯进文上诉请求：1.撤销一审判决，支持冯进文一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由盛世公司承担。事实与理由：案涉房屋与非机动车出入口雨棚的位置关系为：房屋为南北朝向，非机动车出入口雨棚贴主卧西侧外墙，高出窗台1米多，向南伸出约2米。雨棚遮了窗户视野近四分之一面积，已经构成对房屋视野的影响；主卧窗户朝南，雨棚在其西侧，从下午的某个时刻开始，太阳偏西，窗户会处于雨棚的阴影之下，雨棚材质为钢筋混凝土并非透明体，必然影响房屋采光；雨棚向南延伸，必然阻挡气流，从而影响通风。以上三点对房屋价格产生重大影响，一审判决未作任何解释说明作出“客观上并不构成：严重影响房屋采光，通风及视野，并对房屋价格产生重大不利影响”的认定，属认定事实错误。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，商品房的销售广告和宣传资料为邀约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关的设施，所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大的影响，应当视为邀约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。雨棚高度对冯进文房屋的通风采光和视野，显然对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确有重大影响，因此应当认定雨棚不得高于案涉房屋地面为合同内容。另外在商品房买卖合同风险告知提示书中，仅告知10号楼西侧有非机动车出入口，未明确告知该出入口会对冯进文房屋的采光、通风和视野有影响。鉴于此冯进文认为盛世公司没有履行合同义务，应当承担责任。诉讼之前，盛世公司的人员和冯进文对此事有过讨论，盛世公司没有否认雨棚对案涉房屋有影响，当时争论的焦点是盛世公司认为雨棚无法拆除。在一审中，盛世公司一方面主张其尽到了雨棚对案涉房屋不利影响的告知义务，另一方面又主张雨棚对案涉房屋不产生任何不利影响。从冯进文月拍摄的照片，可以清晰的看出是光照受到了雨棚的遮挡。空间位置关系是雨棚的高度案涉房屋的窗台0.9米，向南面延伸2.4米，可以确认雨棚对窗户会对通风、采光、视野有影响。本案的争论点不是雨棚对案涉房屋有无影响，而是雨棚是否能整改。 盛世公司辩称，1.盛世公司认为，在商品房买卖合同及购买风险提示中，盛世公司已经向冯进文对房屋存在的相关注意事项进行了充分的提示，包括对雨棚所在的位置以及使用情况的提示。盛世公司认为我们对雨棚所进行的提示，并不等于雨棚会影响到冯进文对房屋的使用，包括采光、通风、视野等情形；2.在商品房预售过程中，商品房的楼盘众多，不同位置以及单个住房与相关的公用设施之间的位置关系也早已经规划确定，房屋的购买权在于房屋买受人；3.一审判决对本案相关事实的认定是正确的，适用法律准确，因此应当依法予以维持。 冯进文向一审法院起诉请求：判令盛世公司采取补救措施，对佳兆业·金域都荟二期10号楼西侧非机动车出入口雨棚进行整改，降低雨棚高度至2楼主卧窗台以下或向北回退雨棚至与冯进文房屋主卧窗户面齐平。 一审法院认定事实：2019年8月27日，冯进文与盛世公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定盛世公司向冯进文出售案涉房屋，所售房屋为期房，于2020年12月30日前交房。《商品房买卖合同（预售）》所附《佳兆业·金域都荟二期建设项目购买风险提示》载明，三、景观与环境影响…6、非机动车道出入口规划设计于7号楼1单元与6号楼2单元之间、10号楼西侧，交付后非机动车出入口的实际使用以物业现场管理为准，购买时请注意。四、建筑及装修…2、不同单位的入户阳台、客厅阳台、生活阳台等，由于位置不同，形状、面积、地面标高可能存在一定差异，详情请参考各单元户型图纸。…7、样板房、沙盘、及模型展示的材质、形式和效果与交楼标准可能存在差异，具体交房标准以合同约定为准。…11、各楼栋每单元入口上方的雨棚为不上人屋面，均为本栋业主集体所有，任何人均不能私自占用，更不得搭建构筑物及进行改造，购买时请注意。冯进文在风险提示尾部签名并书写确认：“本人已阅读以上相关提示，并已清楚知悉销售现场的所有公示文件准确含义对此无异议。”2020年7月1日，盛世公司将案涉房屋交付冯进文。冯进文在一审庭审中提交的照片从各个方位清晰呈现了案涉房屋与非机动车出入口雨棚的客观状态。 一审法院认为，在预售合同中，商品房楼盘户数众多，不同位置、楼层的单个住户房屋与相关公共物业设施之间的位置关系于规划时即已客观存在，具体购买的房屋的选择权在于购买人。盛世公司按合同约定向冯进文交付了案涉房屋，并提前在购买风险提示中明确：“非机动车道出入口规划设计于7号楼1单元与6号楼2单元之间、10号楼西侧，交付后非机动车出入口的实际使用以物业现场管理为准，购买时请注意。样板房、沙盘、及模型展示的材质、形式和效果与交楼标准可能存在差异，具体交房标准以合同约定为准”。对于照片呈现的案涉房屋与非机动车出入口雨棚的状态，客观上并不构成：“严重影响房屋采光、通风及视野，并对房屋价格产生重大不利影响”之瑕疵情形。盛世公司不存在未尽到瑕疵告知义务的情形，不构成违约。冯进文的主张没有事实及法律依据，对其诉讼请求，一审法院均不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回冯进文的诉讼请求。一审案件受理费100元，由冯进文负担。 二审中，冯进文提交新证据，其拍摄的照片（一张），拟证明雨棚对案涉房屋的采光、通风和视野有影响。 盛世公司质证认为，该证据的真实性、合法性无法判断，对证明目的不能认可。该证据不是二审新证据，不能证明对采光、通风会产生任何不利的影响。 本院经审查认为，因该证据的真实性无法核实，不能达到其证明目的，本院对该证据不予采信。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案的二审争议焦点为：冯进文诉请盛世公司对案涉雨棚进行整改是否应予支持。现评述如下。 本院认为，冯进文与盛世公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，当事人双方均应按合同约定履行各自的义务。 根据查明的事实，案涉合同中并未对佳兆业·金域都荟二期10号楼西侧非机动车出入口雨棚的具体位置、高度等进行约定，也没有证据证明案涉雨棚的销售广告和宣传资料具有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”之规定的情形。同时，《佳兆业·金域都荟二期建设项目购买风险提示》载明，三、景观与环境影响…6、非机动车道出入口规划设计于7号楼1单元与6号楼2单元之间、10号楼西侧，交付后非机动车出入口的实际使用以物业现场管理为准，购买时请注意。四、建筑及装修…7、样板房、沙盘、及模型展示的材质、形式和效果与交楼标准可能存在差异，具体交房标准以合同约定为准……。冯进文在风险提示尾部签名并书写确认：“本人已阅读以上相关提示，并已清楚知悉销售现场的所有公示文件准确含义对此无异议。”说明冯进文对已客观存在的楼栋、楼层及相关公共设施之间的位置关系是认可的。现冯进文主张案涉雨棚对其购房的房屋产生的采光、通风及视野存在的不利影响，盛世公司未履行合同义务，构成违约，应承担违约责任无事实与法律依据，不能成立，本院不予支持。 综上，冯进文的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由冯进文负担。 本判决为终审判决。 审判员  白福群 二〇二一年七月六日 书记员  夏玉荣