阜新蒙古族自治县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）辽0921执异141号 案外人：郭士功，男，1966年6月1日生，满族，现住北镇市。 申请执行人：林代清，男，1966年3月25日生，汉族，辽宁省大连市沙河口区。 被执行人：北镇市鲍家聚福瑞房地产开发有限公司。 住所地：北镇市鲍家乡鲍家村。 法定代表人陈玉华，系该公司董事长。 本院在执行申请人林代清与被执行人北镇市鲍家聚福瑞房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案，案外人郭士功提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人郭士功称，申请人所在小区业主因办理过户手续问题数次找开发商未果，无奈之下，找相关部门求助，2021年3月北镇市信访局告诉包括申请人在内的小区部分业的房屋被辽宁省阜新蒙古族自治县人民法院查封。申请人认为：其一查封于理不合，因为本申请人不是上述案件中的被申请人或被执行人。其二查封于法过于牵强，因为《最高人民法院关于人民法院民事查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称查封《规定》）第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有错，人民法院不得查封、扣押、冻结。理由如下： 一、申请人取得产权调换房屋的时间在先，查封时间在后。 2011年9月8日因城市房屋拆迁改造申请人取得房屋产权调换房屋，当时是以物换物等价交换，有《城市房屋征收补偿安置协议》、收款收据等手续。2013年10月28日申请人为产权调换房屋缴纳住宅专项维修资金1722元，有专用收据。2014年10月18日申请人向北镇市鲍家聚福瑞房地产开发有限公司售楼处补交楼款差价款，交取暖费、物业费、垃圾费、水电费等，同时拿到房屋钥匙，同年装修并入住至今。2017年9月7日林代清与北镇市鲍家聚福瑞房地产开发有限公司因工程施工合同纠纷，由你院作出保全查封裁定。2020年8月31日林代清与北镇市鲍家聚福瑞房地产开发有限公司因工程施工合同纠纷，由你院作出执行查封裁定。上述事实证明，申请人取得房屋时间在先，你院作出房屋查封手续时间在后。 二、申请人取得的产权调换房屋是全额等价以物换物。 申请人因城市房屋拆迁改造取得的产权调换房屋，坐落位于北镇市闾山路福瑞家祥小区三期二号楼××单元二层西，面积为86.12平方米。2011年9月8日申请人和北镇市人民政府房屋征收办公室、北镇市城镇房屋征收拆迁服务处签订了《城市房屋征收补偿安置协议》,2011年9月8日结清差价，有收款收据。故申请人所取得的产权调换房屋是全部款项，系合法善意有偿取得。 三、未办理过户登记手续，产权调换人不存在过错。 申请人曾多次找北镇市鲍家聚福瑞房地产开发有限公司要求办理过户手续，但该公司以各种理由推托不予办理。无奈之下，小区业主们多次自发到相关部门要求进行办理过户登记手续，但始终未果。万般无奈，业主们于2020年11月去北镇市信访局求助，2021年3月北镇市信访局拿出相关裁定告诉业主们：包括申请人在内的小区部分业主的房屋从2017年9月7日至今始终被你院查封。 申请人认为所取得的产权调换房屋是全额等价以物换物取得的，并占有使用至今。这些年来，申请人数次向开发公司主张办理过户手续未果，又找相关部门求助，所以未办理过户手续，申请人不存在过错。综上所述，你院对申请人合法取得的房屋无权进行查封，申请人为维护自己的合法权益，向你院提出此申请，望你院查明事实依法解除对申请人产权调换房屋的查封。 本院查明，林代清与北镇市鲍家聚福瑞房地产开发有限公司合同纠纷一案，经本院审理并作出(2017)辽0921民初2341号民事判决书，判决被告北镇市鲍家聚福瑞房地产开发有限公司给付原告林代清工程款15714673.00、利息2268010.62元，合计17982683.62元，本判决生效后立即履行。该案进入执行程序后，本院向北镇市鲍家聚福瑞房地产开发有限公司发出执行通知书，并在执行中查封了登记在被执行人名下的房屋及车库如下：二期1#楼东一单元东户3、5、6、7、11楼；东一单元西户4、6、7、11楼；东二单元东户3、4、5、7、9楼；东二单元西户3、4、11楼；东三单元东户3、8、10楼；东四单元东户4、9、11楼；东四单元西户11楼；东五单元东户3、4、5、6、10、11楼；东五单元西户7、9、11楼。三期1#楼东一单元东户3、4、5、6、7、9、11楼；东一单元西户3、4、5、6、7、11楼；东二单元东户3、4、6、7、8、9、10、11楼；东二单元中户3、4、5、6、9、10、11楼；东二单元西户3、4、5、6、7、9、10、11楼；东三单元东户3、4、5、8、9、10、11楼；东三单元中户3、4、5、6、8、9、10、11楼；东三单元西户3、4、5、6、8、9、10、11楼；东四单元东户4、5、6、7、8、9、11楼；东四单元西户3、4、6、7楼。三期2#楼东一单元西户4、5楼；东二单元东户3、4楼；东二单元西户2、3、5楼；东三单元东户3楼；东三单元西户2楼；东四单元东户2楼；东四单元西户2、3、4楼；二单元3个车库、三单元5个车库、四单元6个车库。以上不动产查封期限为三年。 上述事实有(2017)辽0921民初2341号民事判决书、（2018）辽0921执394号执行裁定书佐证，经审查后予以认定。 本院认为，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，人民法院依法对被执行人名下财产进行查封、扣押、冻结、划拨、变价符合法律规定。在本案执行中，案外人依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”并提供城市房屋征收补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）、住宅专项维修资金专用收据、专用收款收据、水费单、供暖收据证明其产权调换房屋是以物换物等价交换而来并使用至今，故申请解除对其房屋的查封。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，因城市房屋征收补偿安置协议效力的特殊性，应给予被征收人特别保护，且案外人提供的证据足以证明其对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房可以排除强制执行，同时被执行人未及时为产权调换人办理过户登记手续存在过错，故对案外人的异议请求应予以支持。 综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 中止（2018）辽0921执394号执行裁定书中对北镇市闾山路福瑞家祥小区三期二号楼三单元二层西户房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 丛 凯 审判员 翟翠华 审判员 刘大伟 二〇二一年七月二十二日 书记员 刘诗瑶