广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10518号上诉人（原审原告）：苏耀云，男，1991年3月17日出生，汉族，身份证住址广东省英德市。上诉人（原审原告）：林晓娣，女，1990年9月23日出生，汉族，身份证住址广东省电白县。委托诉讼代理人：苏耀云，系其配偶。被上诉人（原审被告）：广州紫云山庄房地产有限公司。住所地：广东省增城新塘紫云山庄。法定代表人：续红，总经理。委托诉讼代理人：邹斌，公司员工。委托诉讼代理人：赖雄，公司员工。上诉人苏耀云、林晓娣与被上诉人广州紫云山庄房地产有限公司（以下简称紫云公司）商品房预约合同纠纷一案，因上诉人苏耀云、林晓娣不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2021）粤0191民初1260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用第二审程序，由审判员白小云独任审理，于2021年5月20日公开开庭审理了本案。上诉人兼林晓娣的委托诉讼代理人苏耀云以及被上诉人紫云公司的委托诉讼代理人邹斌、赖雄到庭参加诉讼，本案现已审理终结。苏耀云、林晓娣共同上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判紫云公司返还苏耀云、林晓娣定金20000元及利息（以20000元为本金，自2020年10月13日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.紫云公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决第11页第5行至第9行“从合同的签订过程来看，两原告购房前进行了现场查看，并签订了《认购须知》支付了定金，《认购书》中已载明商品房买卖合同的所有条款和业主临时公约及前期物业服务合同在被告售楼部现场公示，由此可知两原告对拟签订的《商品房买卖合同》文本内容是知晓并同意”属于事实认定错误。具体为：1.是否知晓商品房买卖合同文本内容是事实问题，是必须通过证据来查明的，而且知晓时间点应以签订案涉《认购书》时是否知晓，不能仅凭《认购书》中约定商品房买卖合同的条款在紫云公司售楼部公示这一条款，就想笼统和当然地作出苏耀云、林晓娣知晓商品房买卖合同文本内容的认定。这样的事实认定不仅不负责任，而且与现有证据不符，也与我国当下一手商品房买卖合同缔约实际情况相背离。2.是否同意商品房买卖合同文本内容同样是事实问题，如前述，签订案涉《认购书》时，苏耀云、林晓娣并不知晓商品房买卖合同文本内容，缺乏同意的基础。而且，案涉《认购书》并没有苏耀云、林晓娣同意其公示商品房买卖合同文本的条款或者届时愿意按照紫云公司公示的商品房买卖合同文本签订正式合同的约定，公示是为了提供给双方磋商的合同版本。二、一审判决遗漏认定多处基础事实，事实认定不清。具体包括：1.紫云公司售楼处公示的商品房买卖合同文本（苏耀云、林晓娣一审提交证据10）与紫云公司庭后向法庭提交的商品房买卖合同文本内容并不相同，那么即便苏耀云、林晓娣看了当时紫云公司公示的买卖合同文本，到了签订正式合同时候，紫云公司又拿出一份不一样的合同，由此可见，紫云公司所谓的公示只是走一个过场，规避自身风险，加大购房者责任的条款，紫云公司拿出的合同又是前后不一致的，也就是说紫云公司可以任意调整合同文本，根本就是店大欺客。2.紫云公司庭审和答辩中称苏耀云、林晓娣是先看了其公示的商品房买卖合同文本之后才交定金、签订认购书及认购须知等陈述不是事实，属于虚假陈述。3.如前述，一审判决遗漏认定签订案涉《认购书》的时间点和过程，苏耀云、林晓娣是签订案涉《认购书》等之后为后续磋商主动对合同模板拍照留底，紫云公司从未主动告知和提供。4.根据苏耀云、林晓娣一审提交证据10，紫云公司所谓公示的合同条款只是模板，见证据10拍照留底的合同右上角有“模板”字样，证据第27页（紫云公司买卖合同版本第7页），拍照当时紫云公司销售员工郑某瑶没有说合同不能更改。5.一审判决没有查明紫云公司所谓公示的商品房买卖合同附件八补充协议第4条关于“双方确认，凡在合同及本补充协议签订之前，甲方与乙方双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式所表达和提供的信息（包括但不限于广告、宣传资料、楼盘模型、媒体或网络信息之内容的等仅作为要约邀请，甲方展示的样板房功能、装饰物等仅为空间布局向导，不作为交楼标准或合同样品，也不构成甲方对乙方所购商品房及所购商品房建设、装修效果的任何承诺”有实质变更紫云公司在销售推介时承诺的样板房的装修交付标准的意思表示。以及多处约定对购房者不利。三、由于一审判决事实认定错误，遗漏认定基础事实，导致一审判决适用法律错误，具体为：1．一审判决以“案涉认购书第十一条约定该认购书具有独立法律效力，如商品房买卖合同未签订、未生效或者解除终止的，各方有权依据本认购书向违约方主张权利”认为认购书是双方真实意思表示，具有独立法律效力（一审判决第11页第3至5行），并机械依据案涉认购书第四条约定认定苏耀云、林晓娣违约，判定已付定金无权要求退还，是适用法律错误。2．《认购书》约定的“商品房买卖合同已在售楼部公示”等条款作为紫云公司提供的格式条款，无论是根据合同法，还是根据现行民法典第四百九十六条，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。消费者权益保护法也有规定。3.紫云公司所谓公示的商品房买卖合同附件8补充协议第4条约定样品房仅供参考等不利于苏耀云、林晓娣的条款，苏耀云、林晓娣有权要求删除，紫云公司拒绝协商和答复，以至于无法订立正式合同，紫云公司应当返还定金。4.苏耀云、林晓娣在签订认购书和交付定金时，紫云公司没有提示购房合同的全部条款。认购书仅是说商品房买卖合同条款在大堂公示，并没有明确将来苏耀云、林晓娣就必须签订该公示的合同条款的意思表示，签订认购书双方附有诚信磋商力，若按照认购书约定的商品房买卖合同在大堂公示苏耀云、林晓娣就要签订买卖合同，涉及到苏耀云、林晓娣的重大权利。紫云公司必须对此进行明确提示和说明。根据《消费者权益保护法》26条，基于紫云公司的认购书没有加粗和提示说明相应的后果，其所谓公示的商品房买卖合同条款，对苏耀云、林晓娣不具有约束力。综上，一审判决事实认定错误，遗漏认定重要事实，以至于适用法律错误，并且一审法院机械推理和适用法律变相纵容强势开发商在售房过程中的违规操作，店大欺客的行为，严重损害购房者合法权益，也无法令人信服，故恳请二审法院撤销一审判决，改判支持苏耀云、林晓娣上诉请求。紫云公司辩称，1.紫云公司认为苏耀云、林晓娣具备充分条件知晓已经签订的商品房买卖合同文本内全部内容，认购需知第一条第一款和第二款明确提示苏耀云、林晓娣于认购前了解认购书、商品房买卖合同及补充协议等签约文本信息，结合苏耀云、林晓娣在签订认购书当日查看合同文本并拍照留存的事实，苏耀云、林晓娣是可以知悉拟签订的商品房买卖合同的全部条款。在此情况下，苏耀云、林晓娣与紫云公司签订认购书，但其在签订认购书前并未对合同文本内容提出异议，应视为接受合同文本的内容。2.关于紫云公司于一审提供的商品房买卖合同文本，广州市住建局于2020年9月2日发布了新修订的商品房买卖合同示范文本，规定在2020年11月1日起启用。紫云公司具体更新了销售现场公示的文本内容，一审庭后补交的合同文本是修订后的合同文本，补充协议内容没有变化，不存在苏耀云、林晓娣所称的任意调整合同文本内容，规避责任的情形。商品房买卖是属于大宗类型交易，为提高交易效率和节省交易成本，行业内普遍采取示范文本和开发商根据自身情况拟定的补充协议进行签约，销售现场公示的合同模板是即为签约文本。苏耀云、林晓娣对补充协议第四条异议，紫云公司回应：补充协议第四条约定是行业的通用条款，样品房对布局的装修装饰以及相关摆饰的展示，在合同附件6存在相关约定的情况下，不能认定紫云公司实际变更了样板房的装修装饰标准。苏耀云、林晓娣主张其享有协商合同条款的权利，并向紫云公司发函就具体合同条款提出了修改意见，表明其愿意继续买入涉案房屋，仅是合同条款争议需要协商。但其以实际行动违约未支付除定金外的任何房款，其言行明显不一致，存在滥用合同条款的权利以达到免责解约退款的目的。苏耀云、林晓娣的援引参考案例以及最高院的参考案例并非是根据案例指导工作规定发布的指导性案例，其主张本案应参照该案例处理是没有依据的。苏耀云、林晓娣于2021年1月4日向一审法院起诉请求：1.紫云公司向苏耀云、林晓娣返还定金20000元及利息（以20000元为本金，自2020年10月13日起计算至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；2.紫云公司承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明：紫云公司系xx花园商业、住宅、公建（F-3、L-5~6、GJ-6-2~4、GJ-6-7、GJ-6-10）项目的开发企业，于2020年7月31日取得《广东省广州市商品房预售许可证》。2020年9月20日，苏耀云、林晓娣支付了购房定金2000元后签订了《认购须知》及《合生湖山国际楼宇认购书》，《认购须知》记载了“一、认购前所需了解的相关信息1.项目及产品信息……2.相关证照及签约文本信息（1）认购书、商品房买卖合同（含交付标准及附件）及补充协议（2）所购房屋的户型图……3.购房流程……二、办理认购手续注意事项……各项收费标准……声明：特别提示：……本《认购须知》只作为参考资料，不构成法律要约，买卖双方的权利义务以双方订立的《商品房买卖合同》及相应附件约定内容为准……以上内容本人已详细阅读并理解……”苏耀云、林晓娣于认购须知客户确认栏签名。《xx湖山国际楼宇认购书》记载苏耀云、林晓娣为认购方、乙方，紫云公司为发展商、甲方，内容为：“一、认购单元情况。xx湖山国际（楼盘）（峰上16栋-xx街25号）1602号住宅，建筑面积119.5平方米，套内建筑面积93.11平方米，公摊面积26.39平方米（最终以产权登记部门实测面积为准）。商品房预售许可证及其附图、商品房买卖合同所有条款和业主临时公约及前期物业服务合同在甲方售楼部现场公示。乙方确认已收到《认购须知》《签约须知》和《按揭须知》且阅读并理解。二、单元价格……优惠后总房价2441240元。三、乙方须承担的综合费用。1.专项维修资金：按105元/平方米的标准交纳。即本楼宇专项维修资金12548元。本楼宇专项维修资金应由乙方在缴交房款时，全额向甲方金额交存，具体收费标准甲方已公示，甲方已按政府相关部门的规定代乙方先行缴存；……6、不动产登记费90元。……四、付款计划。1.乙方同意签署认购书时交付20000元作为定金；并签署认购书之日起七日内，交付第一笔首期款及第三条所列1-6项的综合费用：753878元整。……五、签订《商品房买卖合同》暨网上备案……2.乙方应根据已收到的《签约须知》，于签署买卖合同前提交银行或甲方要求的相关资料，否则甲方有权拒绝与乙方签订买卖合同。由此导致双方未能按时签订买卖合同的，甲方有权解除本认购书，定金不予退还。3.乙方应按时付款，并在付清百分之三十房款（一次性付款）或所有非按揭款（按揭款）的三日内凭付款凭证和《按揭资料初审回执》（按揭购房），即于2020年10月20日前到湖山国际销售中心签署《商品房买卖合同》暨网上备案。因乙方原因未能及时办理《商品房买卖合同》备案确认手续的，乙方应按总房款的百分之二十支付违约金，并甲方有权解除所有购房合约，造成甲方损失的，甲方有权继续追偿。4.乙方逾期履行本协议第四条中任一项的，甲方有权解除所有的购房合约，乙方已付款项不予退还。若甲方同意继续履行认购书的，乙方每日应按逾期支付房款年息百分之八的标准，按约定应交款日至实际交款日向甲方支付违约金。……十一、本认购书具有独立的法律效力，如《商品房买卖合同》未签订、未生效或解除终止的，各方有权依本认购书向违约方主张权利。十二、本认购书一式四份，甲方三份，乙方一份，经甲方加盖销售专用章、经办人签字及乙方签字齐备后生效。”就涉案房屋的买卖，苏耀云、林晓娣及紫云公司郑某瑶及中介公司员工吴某海组成微信群，部分聊天记录内容为“2020年9月23日，苏耀云：‘……郑小姐，您好。我们签完认购书之前，您及贵司销售介绍我们所购16栋1602房未告知我们贵司正式《商品房买卖合同》版本中有附件八补充协议第4条……我是签署认购书后来过去拍了贵公司的格式版本的《商品房买卖合同》。我是无法接受该附件八第4条。首先，贵司及您我们推销介绍所涉楼盘及房产口头告知我们全部内容属于要约，不是要约邀请，我们是在该样板房所约定的交楼装修交付标准才签订所涉认购书，贵司需满足交付所涉房产（1602）确定的交楼装修的标准（见下图贵司样板房门前挂着《住宅装修、设备交付标准（仅适用于六期峰上1-3栋及9-16栋）》）的约定，我们也拍照和录音视频固定了贵司交付装修标准，如果届时贵司提供的合同版本是包含该附件八补充协议第4条的，则贵司属于单方变更合同约定，属于违约，故我们想确认下贵司届时提供的《正式商品房买卖合同》包含该附件八吗？请您向贵司确认下，如果是，请贵司把该条删除……’……2020年9月25日，苏：‘……郑小姐，您好，刚才您电话向跟我说公司这边不协商更改上述商品房买卖合同的条款，再向您确认下公司是否确定无法协商上述条款吗？’……苏：‘签订认购书时并没有给我们看过，签订后我询问交楼标准时您才说在那边有版本，而且即便公示也不影响我们协商合同条款，只是一个版本而已，正式合同并没有签署’郑：‘我们公司的合同就是正式合同’……”2020年9月27日，苏耀云、林晓娣向紫云公司发出《关于再次商请贵司协商买卖合同条款的函》对紫云公司提供商品房买卖合同格式版本提出10点修改意见。2020年9月28日，紫云公司向苏耀云、林晓娣发出《催告函》催告苏耀云、林晓娣支付首期房款。快递显示于当日签收。2020年10月14日，紫云公司向苏耀云、林晓娣发出《解除通知函》，内容为“……截至发函之日，我司仅收到您支付的首期房款20000元，逾期未支付房款共721240元，已逾期17日。特发此函郑重通知您：因您未能依约按时履行支付房款义务，根据《楼宇认购书》的约定，我司现解除于您签订的《楼宇认购书》，已付款项不予退还，我司将继续保留追究您违约责任的权利。”苏耀云、林晓娣确认于当日收到该函。苏耀云、林晓娣与紫云公司双方确认涉案认购书于该日解除。紫云公司另提供《销售现场监控视频》证明其已提示苏耀云、林晓娣查看合同文本及苏耀云、林晓娣查看合同文本并拍照保存等，苏耀云、林晓娣对该证据不予确认。另查明，苏耀云与林晓娣于2020年11月11日结婚，苏耀云为执业律师。涉案房屋已另出售。一审法院认为，本案为商品房预约合同纠纷。根据双方当事人的证据及陈述，结合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为涉案定金应否退还的问题。对此，一审法院分析如下：首先，从合同约定上看，《xx湖山国际楼宇认购书》第十一条约定“本认购书具有独立的法律效力，如《商品房买卖合同》未签订、未生效或解除终止的，各方有权依本认购书向违约方主张权利。”该认购书是双方真实意思表示，具有独立的法律效力，对双方具有约束力。其次，从合同的签订过程来看，苏耀云、林晓娣购房前进行了现场查看，并签订了《认购须知》支付了定金，《认购书》中已载明商品房买卖合同所有条款和业主临时公约及前期物业服务合同在紫云公司售楼部现场公示，由此可知苏耀云、林晓娣对拟签订的《商品房买卖合同》文本内容是知晓并同意，苏耀云、林晓娣以担心房屋交付标准为由单方拒绝签订《商品房买卖合同》有违双方约定。第三，根据《合生湖山国际楼宇认购书》第四条约定“1.乙方同意签署认购书时交付20000元作为定金；并签署认购书之日起七日内，交付第一笔首期款及第三条所列1-6项的综合费用：753878元整。”及第五条第4点的约定“乙方逾期履行本协议第四条中任一项的，甲方有权解除所有购房合约，乙方已付款项不予退还。”据此，苏耀云、林晓娣理应自签署认购书之日起七日内支付首期款及相关费用，苏耀云、林晓娣未依约付款，构成违约，对苏耀云、林晓娣支付的定金紫云公司有权不予退还，苏耀云、林晓娣主张退还定金及支付利息，没有依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九条、第五百六十六条、第五百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2021年2月26日判决如下：驳回苏耀云、林晓娣的全部诉讼请求。案件受理费150元，由苏耀云、林晓娣负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：苏耀云、林晓娣要求紫云公司退还定金20000元并支付利息理由是否成立。首先，苏耀云、林晓娣已签署《认购须知》，《认购须知》中载明在认购前所需了解的相关信息包括相关证照及签约文本信息，其中包括认购书、商品房买卖合同（含交付标准及附件）及补充协议。在《认购书》中约定：“商品房买卖合同所有条款……在甲方售楼部现场公示，乙方确认已收到《认购须知》且阅读并理解。”同时，现有证据显示紫云公司的售楼现场确实对《商品房买卖合同》及补充协议文本内容进行了公示，苏耀云、林晓娣作为完全民事行为能力人，应承担其签署书面文件所产生的法律后果，至于苏耀云、林晓娣是在签署《认购书》之前还是之后查看《商品房买卖合同》文本内容，不影响其承担签署文书产生的法律后果，故一审法院认定苏耀云、林晓娣对拟签订的《商品房买卖合同》文本内容是知悉的，并无不当，本院予以认同。其次，根据双方签订的《认购书》约定：“乙方应根据已收到的《签约须知》，于签署买卖合同前提交银行或甲方要求的相关资料，否则甲方有权拒绝与乙方签订买卖合同。由此导致双方未能按时签订买卖合同的，甲方有权解除本认购书，定金不予退还”、“乙方应按时付款，并在付清百分之三十房款（一次性付款）或所有非按揭款（按揭款）的三日内凭付款凭证和《按揭资料初审回执》（按揭购房），即于2020年10月20日前到湖山国际销售中心签署《商品房买卖合同》暨网上备案。因乙方原因未能及时办理《商品房买卖合同》备案确认手续的，乙方应按总房款的百分之二十支付违约金，并甲方有权解除所有购房合约，造成甲方损失的，甲方有权继续追偿。”因此，双方对于签署《商品房买卖合同》的时间有明确约定，并约定在签署《商品房买卖合同》前苏耀云、林晓娣即需要支付部分购房款并提供相关资料。《认购书》未约定双方需对《商品房买卖合同》文本内容进行进一步磋商，亦未约定苏耀云、林晓娣有权对《商品房买卖合同》文本内容提出修改意见，因此，从上述约定内容可以说明双方在签订《认购书》时已对《商品房买卖合同》文本内容知悉并确认接受。再次，苏耀云、林晓娣对公示的《商品房预售合同》文本内容提出的修改意见主要涉及交付标准、验收标准、办证时间及违约责任等条款，但是，房屋的交付标准在紫云公司售楼现场公示的《商品房预售合同》“附件七装修、设备标准”中有明确约定，其他条款内容也不存在明显不合理的情形，故苏耀云、林晓娣对《商品房买卖合同》文本提出的修改意见不具有合理性。综上，在苏耀云、林晓娣对拟签署的《商品房买卖合同》文本内容明知且接受的情况下，后又提出修改意见，在紫云公司明确表示公示的合同文本系正式合同后，苏耀云、林晓娣未依约支付首期房款及相关费用、未签署《商品房买卖合同》，其行为已违反《认购书》的约定。根据《认购书》的相关约定，紫云公司有权对苏耀云、林晓娣已付的定金20000元不予退还。综上所述，苏耀云、林晓娣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由苏耀云、林晓娣负担。本判决为终审判决。审判员  白小云二〇二一年七月八日法官助理熊盈颖书记员叶小琳