四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川03民终504号上诉人（原审原告）：四川圣灯新能源有限公司。住所地：四川省自贡市大安区团结镇高坝村三组。法定代表人：夏凌冰，总经理。委托诉讼代理人：杨春林，四川平扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卢兵，男，1980年2月4日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。委托诉讼代理人：龙麒，自贡市盐都法律服务所法律服务工作者。原审第三人：李纯武，男，1955年3月16日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。上诉人四川圣灯新能源有限公司（以下简称圣灯公司）因与被上诉人卢兵及原审第三人李纯武房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省自贡市自流井区人民法院（2021）川0302民初235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人圣灯公司的法定代表人夏凌冰及其委托诉讼代理人杨春林、被上诉人卢兵及其委托诉讼代理人龙麒、原审第三人李纯武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。圣灯公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判被上诉人给付上诉人2013年8月1日至2021年1月1日期间的房屋租金180万元；并支付自2021年1月2日起至返还房屋时止按照每月3万元租金标准计算的租金；2.判令被上诉人和原审第三人立即腾出上诉人的房屋，并将此房屋返还给上诉人；3.本案一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.双方真实有效的租赁合同是2013年8月1日签订的《协议书》，租赁期限为2013年9月20日至2019年9月19日，月租金为3万元。被上诉人举示的《房屋租赁合同》《补充协议》是虚假的；2.一审法院认定被上诉人向上诉人支付了120万元租金及相应款项错误。被上诉人租赁上诉人房屋后，从未向上诉人支付过租金。被上诉人举示的“收条”是不真实的。二、一审法院适用法律错误。本案应适用《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百一十六条、第七百二十一条、第七百二十二条的规定，并确认卢兵与李纯武的转租合同无效，一审法院属于消极适用法律。卢兵辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。1.圣灯公司的上诉请求是支付租金180万元，而一审的诉讼请求是264万元，二审不能变更诉讼请求；2.《协议书》是约定的转让事宜，且相关内容不全，双方并未按该协议履行；3.其与李纯武房屋转租行为已由生效判决认定为有效。李纯武陈述，其在2016年11月接收房屋后，圣灯公司就多次表明卢兵无权转让，但卢兵说他支付了120万元的租金；对圣灯公司与卢兵之间的情况不清楚，请公平公正判决。圣灯公司向一审法院起诉请求：1.确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2019年9月19日终止；2.判令被告给付原告2013年8月1日至2021年1月1日期间的房屋租金264万元，并判决被告支付原告2021年1月2日至返还房屋时止按照每月3万元标准计算的租金；3.判令被告与第三人立即腾出房屋（房屋产权证号为：自房权证2013字第07XXXXX2X、自房权证2013字第07XXXXX18），并返还给原告。本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2013年8月1日，四川圣灯化工有限公司与被告卢兵签订《房屋租赁合同》，合同约定四川圣灯化工有限公司将其所有的位于自贡市自流井区丹桂街梨园居委会汇福居委会4层整体租赁给被告卢兵用于经营伊莎贝拉假日酒店和茶坊，约定租赁期限为2013年8月1日至2023年7月30日，每月租金为15000元，每年租金按3%递增，房屋租金按年度支付，每年12月30日前支付下一年度的租金。2013年8月15日，四川圣灯化工有限公司与被告卢兵签订《补充协议》，约定被告在2013年10月以前支付原告10年的房屋租金，共计人民币120万元；当日原告向被告出具收条一张，载明原告收到被告2013年8月1日至2023年7月30日，共计10年租金人民币120万元。2016年11月2日，被告卢兵将承租房屋转租给第三人李纯武，双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定位于自贡市自流井区丹桂街梨园居委会汇福居委会4层整体租赁给第三人李纯武从事酒店业务即“伊莎贝拉酒店”经营，房屋面积为1000平方米，约定租赁期限为2016年11月2日至2023年7月30日，每月租金为10000元，每年租金按协议递增，房屋租金按季度支付，以被告卢兵实际收到租金为准，卢兵收到租金后向李纯武出具收条。另查明，2015年5月19日，四川圣灯化工有限公司工商登记更名为四川圣灯新能源有限公司。一审法院认为，原告圣灯公司与被告卢兵签订的《房屋租赁合同》《补充协议》系双方当事人真实意思表示，依法成立，合法有效。双方当事人应按照约定全面履行自己的合同义务。关于原告圣灯公司在庭审中抗辩其未收到被告卢兵租金的问题。根据被告提供的银行交易清单、原告加盖印章的收条可以进行印证，收条上有原告法定代表人盖章，原告单位盖章，并有收款人毛建涛签字。经当庭调查得知借条形成时毛建涛系原告工作人员。另四川省自贡市自流井区人民法院（2020）川0302民初2204号民事判决书亦认定卢兵租用房屋后已经按约向圣灯公司支付房屋租金的事实，且圣灯公司在庭审中未能提供足以反驳上述裁判所认定的事实的证据，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，圣灯公司主张卢兵支付租金、腾退房屋不符合合同约定和法律规定，应不予支持。关于第三人是否应当腾退房屋的问题。第三人李纯武占有使用房屋的依据为与卢兵之间签订的房屋租赁合同。该合同的效力经四川省自贡市自流井区人民法院（2020）川0302民初2204号民事判决所确认，第三人李纯武系合法占有使用案涉房屋，故对原告要求第三人腾退该房屋的请求，应不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回原告四川圣灯新能源有限公司的诉讼请求。本案案件受理费28160元、诉讼保全费3020元均由原告四川圣灯新能源有限公司负担。本院二审期间，上诉人圣灯公司和被上诉人卢兵依法提交了证据，原审第三人李纯武没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人圣灯公司提交以下证据：第一组：1.四川省自贡市大安区人民法院（2021）川0304执异14号执行裁定书一份；2.毛介宇与卢兵签订的《房屋租赁合同》一份以及《补充协议》一份；3.收条二张；4.毛介宇所有的房产证以及土地使用权证共四张；5.卢兵自书的付款明细以及现金部分说明；6.银行业务凭证及中国农业银行活期账户明细清单八张。拟证明卢兵在另案中所举示的银行业务凭证及明细清单与本案举示的付款明细一致；进一步证明卢兵在一审中所举示的付款凭据实际是支付毛介宇房屋二楼的租金，并非是支付案涉房屋四楼的租金；第二组：公证书一份。拟证明毛建涛就卢兵出示的《房屋租赁合同》《补充协议》不真实以及未收案涉房屋租金的情况说明；第三组：记帐凭证及付款通知单。拟证明圣灯公司代卢兵支付伊莎贝拉酒店三楼房租30万元，应在卢兵代其向达州市通川区金坤小额贷款有限公司的437500元中进行品迭。卢兵的质证意见为：对执行裁定书的三性无异议，但该裁定尚未生效，不能达到其证明目的；对《房屋租赁合同》的真实性无异议，但是关于二楼的租赁合同，产权人是毛介宇而非圣灯公司。付款明细中有一笔40万元的转款并非本案所举示的付款依据，其余付款也不是全部用于支付二楼租金；第二组证据仅是毛建涛的说明，其陈述存在虚假；上述二组证据均不能达到其证明目的。对第三组证据的三性不予认可，且三楼租金的主体是伊莎贝拉酒店，与本案无关。李纯武的质证意见为：对第一、二组证据不清楚，不发表质证意见。第三组证据应该是真实的，他们之间的经济往来不清楚。被上诉人卢兵举示一份银行交易明细，拟证明其在2013年6月至11月期间取现金55万元，用于支付圣灯公司的租金。圣灯公司的质证意见为：对证据的三性均有异议，无银行印章，其真实性无法确认；即便是卢兵的取款，也与本案无关联性。李纯武的质证意见为：对该证据不予认可。对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：1.对圣灯公司举示的第一组证据的真实性予以采信；第二组证据系毛建涛的情况说明，其称卢兵是在盖有公章和法人印鉴章的空白纸上伪造的合同及收条，但无其他证据予以佐证，应不予采信；第三组证据不能证明系代卢兵支付的租金，应不予采信；2.对卢兵举示的证据，不符合证据的三性，不能达到其证明目的，应不予采信。关于卢兵支付款项的性质问题。根据圣灯公司举示毛介宇与卢兵签订的《房屋租赁合同》显示，卢兵承租了毛介宇（当时也是圣灯公司的法定代表人）所有的位于自贡市自流井区梨园居委会汇福大厦二楼的房屋。另外，卢兵在四川省自贡市大安区人民法院（2021）川0304执异14号案中，提交的用于证明支付二楼租金的转款凭证，其中卢兵向毛建涛三次转款共计50万元、达州市通川区金坤小额贷款有限公司转款437500元的凭证以及中国农业银行活期账户明细清单，均与卢兵在本案中举示的用于证明支付案涉房屋四楼租金的凭证相同。卢兵在二审中认可存在二楼和四楼租金一起支付的情况，并又称支付的本案租金120万元是由现金七八十万元、代圣灯公司付给达州市通川区金坤小额贷款有限公司的437500元、现金22500元组成。圣灯公司对卢兵代付的437500元和收到的现金22500元予以认可。因此，圣灯公司举示的第一组证据中除代付的437500元外，能够证明卢兵在本案中举示的转款凭证，并非是支付案涉房屋的租金，应予以采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。另查明，2013年8月15日，圣灯公司（即甲方）与卢兵（即乙方）签订《补充协议》，约定：因甲方资金周转需要，在与乙方友好协商的基础上，甲方请求乙方一次性支付10年的租金，因一次性支付，双方协商将租金下降为每月1万元并延长租期至2023年7月30日；乙方同意在2013年10月以前支付甲方10年房屋租金120万元。2013年10月12日，卢兵代圣灯公司向达州市通川区金坤小额贷款有限公司转款437500元，并向圣灯公司支付现金22500元。四川省自贡市自流井区人民法院（2020）川0302民初2204号卢兵诉李纯武及圣灯公司房屋租赁合同纠纷一案中，认定卢兵承租圣灯公司的房屋转租给李纯武，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，圣灯公司与卢兵的房屋租赁关系，不予处理；并判决解除卢兵与李纯武的租赁合同，李纯武返还承租的房屋以及支付租金和违约金。本院认为，本案的争议焦点为：1.圣灯公司与卢兵签订的《房屋租赁合同》《补充协议》是否真实有效；是否已终止并应腾还房屋；2.卢兵是否支付了租金以及应支付多少；3.一审判决适用法律是否错误。一、关于圣灯公司与卢兵签订的《房屋租赁合同》《补充协议》是否真实有效，以及是否已终止并应腾还房屋的问题。圣灯公司主张双方签订的《房屋租赁合同》《补充协议》不真实，应按双方签订的《协议书》内容履行支付义务。而卢兵称该协议实际并未履行，双方是按《房屋租赁合同》《补充协议》履行的权利义务。圣灯公司与卢兵在签订《房屋租赁合同》的当日，双方还签有一份《协议书》，约定圣灯公司将其拥有的“伊莎贝拉假日酒店”名下经营的设备财产转让给卢兵，卢兵在当日一次性支付转让费100万元；并约定了租用年限以及每月租金为3万元等内容。双方在同一天，存在有关租赁的两份合同。根据《协议书》的内容，虽然约定了租用年限和租金，但并未明确房屋的具体位置及产权证号；对约定卢兵于当天向圣灯公司支付设备转让费100万元，但卢兵实际也未支付；而从收条内容上看，所载明的金额也与《房屋租赁合同》《补充协议》约定的金额吻合。故该协议实际并未履行。因此，双方签订的《房屋租赁合同》《补充协议》真实有效，应按该约定履行权利义务。圣灯公司称该合同及协议系卢兵伪造，但所举示的证据不足以证明其主张，应不予支持。圣灯公司依据《协议书》约定的租赁期限，请求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年9月19日终止的理由不能成立，应不予支持。根据双方签订的《房屋租赁合同》《补充协议》约定，租赁期自2013年8月1日起至2023年7月30日止，双方约定的租赁期限尚未届满；同时，圣灯公司在本案中未提出解除合同及协议的情况下，主张卢兵及李纯武向其腾还房屋的请求不能成立，应不予支持。二、关于卢兵是否支付了租金以及应支付多少的问题。卢兵称已支付案涉房屋的押金10万元和租金120万元，并举示了落款时间分别为2013年8月1日、15日的《收条》两张；而圣灯公司及毛建涛否认收到租金的事实，认为该收条系卢兵伪造。卢兵依据两张收条主张已支付租金，但同时又认可支付租金并非是出具收条的当天，称实际支付时间在2013年6月-10月期间。对于如何付款，卢兵的陈述前后存在矛盾，且所举示的转款凭证与另案其支付毛介宇租金的凭证大部分存在相同；二审中，卢兵又称其支付的租金是由现金七八十万元、代圣灯公司付给达州市通川区金坤小额贷款有限公司的437500元、现金22500元组成，而支付现金七八十万元无证据证明。因此，根据圣灯公司举示的证据证明，卢兵实际支付的租金应为46万元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第二款：“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外”的规定，虽然一审法院（2020）川0302民初2204号案中查明卢兵向圣灯公司支付押金、房屋租金以及圣灯公司出具收条，但经核查，卢兵所举示支付案涉房屋租金的凭据与另案举示支付其他房屋租金的凭据大部分相同，证据本身存在矛盾，且其陈述前后不一致，数额不能完全相互印证。圣灯公司所举示的证据足以推翻该事实。因此，卢兵并未按协议一次性支付租金120万元。根据圣灯公司与卢兵签订的《补充协议》约定，因一次性支付，双方协商将租金下降为每月1万元，并在2013年10月以前支付圣灯公司10年房屋租金120万元；而卢兵并未按约定一次性支付10年的房屋租金，故应按《房屋租赁合同》的约定履行付款义务，即以每月租金15000元、每年租金按3%递增、房屋租金按年度支付的标准支付租金。截止到2021年7月31日，卢兵应向圣灯公司支付的租金为160.062万元，品迭已付租金46万元，尚欠租金为114.062万元。自2021年7月1日起至返还房屋时，卢兵应按双方于2013年8月1日签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准及支付方式支付租金。三、关于一审判决适用法律是否错误的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，圣灯公司与卢兵之间的房屋租赁期限持续至民法典施行后，应适用《中华人民共和国民法典》的相关规定，圣灯公司主张一审法院适用法律错误的理由成立，本院予以支持。对于圣灯公司请求在本案中确认卢兵与李纯武的转租合同无效问题，卢兵与李纯武签订的《房屋租赁合同》，已在一审法院（2020）川0302民初2204号生效判决中确认合法有效，圣灯公司主张该合同应确认无效的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，圣灯公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百一十条、第五百七十七条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销四川省自贡市自流井区人民法院（2021）川0302民初235号民事判决；二、卢兵于本判决生效后十日内向四川圣灯新能源有限公司支付截止2021年7月31日尚欠的租金114.062万元。自2021年8月1日起至返还房屋时，卢兵应按双方于2013年8月1日签订《房屋租赁合同》约定的租金标准及支付方式支付租金；三、驳回四川圣灯新能源有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费28160元，诉讼保全费3020元，合计31180元，由四川圣灯新能源有限公司负担18708元，卢兵负担12472元。二审案件受理费22080元，由四川圣灯新能源有限公司负担8832元，卢兵负担13248元。本判决为终审判决。审 判 长  舒 慧审 判 员  黄绚丽审 判 员  曾伟贤二〇二一年七月二十日法官助理  姜 文书 记 员  曾 婕