四川省乐山市市中区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川1102执异70号 异议人（利害关系人）：杨建红，女，1977年6月29日出生，汉族，住四川省夹江县。 申请执行人：乐山市中小企业融资担保有限公司。住所地：四川省乐山市市中区春华路南段118号。统一社会信用代码：915111007298194676。 法定代表人：刘一树，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卢竹，四川金顶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕黎，四川金顶律师事务所律师。 被执行人：四川省乐山市世荣公路桥梁工程有限公司。住所地：四川省夹江县漹城镇迎春南路。注册号：511126000010394。 法定代表人：王世荣，该公司执行董事兼总经理。 被执行人：王世荣，男，1955年5月4日出生，汉族，住四川省夹江县。 被执行人：温晓晖，女，1968年7月24日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 在本院恢复执行申请执行人乐山市中小企业融资担保有限公司（以下简称中小保公司）与被执行人四川省乐山市世荣公路桥梁工程有限公司（以下简称世荣公司）、王世荣、温晓晖追偿权纠纷一案中，异议人杨建红对本院（2021）川1102执恢339号执行裁定中不带租拍卖登记在温晓晖名下位于四川省夹江县（权证号：监证××号）、位于四川省夹江县（权证号：监证××号）不服，向本院提出书面异议。本院于2021年7月15日受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人杨建红称，温晓晖于2018年12月26日将其位于四川省夹江县平方米）房屋出租给异议人开设足浴会所，并告知异议人该房产无任何纠纷，可放心大胆的使用。该地段非城中心，也非商业中心地段，并且房屋面积大，很难出租，因此租金便宜，刚好适宜异议人的经营项目使用。双方经过多次沟通磋商，以年租金66000元、每年递增5000元的方式签订了门市租赁合同，异议人按合同约定在指定时间一次性支付三年租金213000元给温晓晖。租赁合同签订后，异议人多方筹措资金对案涉商业用房进行了装修，装修费用高达100多万元。装修完成后，异议人随即将自己的足浴会所搬迁至此处开业，同时也把营业执照、卫生许可证的经营场所变更为案涉商业用房所在地，该会所正常营业至今。2020年9月，乐山市市中区人民法院到异议人经营场所外张贴封条，异议人才知道门市要被拍卖。因异议人并非是在知情的情况下故意承租该房屋，根据“买卖不破租赁的原则”，请求变更（2021）川1102执恢339号执行裁定为：带租拍卖登记在温晓晖名下位于四川省夹江县（权证号：监证××号）、位于四川省夹江县（权证号：监证××号）。 申请执行人中小保公司称，（2021）川1102执恢339号执行裁定书认定事实清楚，法律依据充分。案涉商业用房的《门市租赁合同》系温晓晖与杨建红于2018年12月26日签订，而温晓晖以案涉商业用房向申请执行人提供抵押并办理抵押登记，设立抵押权的时间为2013年9月9日。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，请求驳回异议人的异议请求。 被执行人王世荣、温晓晖未提交书面陈述意见及相关证据材料。 本院查明，2019年9月11日，申请执行人中小保公司依据本院已经发生法律效力的（2019）川1102民初4318号民事判决书向本院申请执行，本院于同日立案，案号为（2019）川1102执1796号。依据该生效民事判决书，世荣公司应向中小保公司支付代偿款544482.34元及资金占用费，温晓晖、王世荣对上述债务承担连带清偿责任，中小保公司对温晓晖所有的位于四川省夹江县漹（焉）城镇邓沟路312号6栋2层1室和6栋1层1室的房屋（权证号码：夹房他证他权字第××号）及温晓晖、王世荣所有的位于四川省乐山市市中区房屋（权证号码：乐房他证乐山市字第××号）折价或者拍卖、变卖的价款在上述债务范围内享有优先受偿的权利。 执行中，该案与本院立案受理的案号为（2019）川1102执1795号的中小保公司与世荣公司、王世荣、温晓晖追偿权纠纷一案〔执行依据为本院（2019）川1102民初4317号民事判决书〕并案执行。2019年11月21日，本院作出（2019）川1102执1795号执行裁定，裁定查封的不动产中包括登记在温晓晖名下位于四川省乐山市夹江县（权证号：监证0041613）、四川省乐山市夹江县漹城镇邓沟路312号6栋2楼1号房产（监证：0041612），查封期限为三年。2020年2月13日，本院作出（2019）川1102执1796号执行裁定，裁定终结该案的本次执行程序。 2020年7月6日，中小保公司依据本院已经发生法律效力的（2019）川1102民初4318号民事判决书向本院申请恢复执行，本院于同日立案，案号为（2020）川1102执恢349号。在该案执行中，本院于2020年9月3日在案涉商业用房处张贴（2020）川1102执恢349号《公告》，载明本院将依法评估、拍卖包括案涉商业用房在内的不动产，承租人应在2020年9月20日前向本院申报并将租赁合同、租金支付凭据交由本院审查。若存在实际居住情况的，在上述期限内向本院提供所有居住人员身份信息及彼此关系情况证明。2020年11月24日，本院作出（2020）川1102执恢349号之八执行裁定，其中裁定拍卖登记在温晓晖名下位于四川省乐山市夹江县（权证号：监证××号）、四川省乐山市夹江县漹城镇邓沟路312号6栋2楼1号房产（权证号：监证××号）。2020年11月25日，本院作出（2020）川1102执恢349号之九执行裁定，以案涉商业用房由四川省夹江县人民法院首查封，本院正在商请移送执行为由，裁定终结该案的本次执行程序。 2021年4月26日，申请执行人中小保公司依据本院已经发生法律效力的（2019）川1102民初4318号民事判决书向本院申请恢复执行，本院于同日立案，案号为（2021）川1102执恢339号。在该案执行中，本院于2021年6月2日作出（2021）川1102执恢339号执行裁定，载明对申请执行人提出的不带租评估拍卖案涉商业用房的请求予以支持，并裁定拍卖案涉商业用房。异议人遂向本院提出前述异议请求。 另查明，1.××号《房屋所有权证》、《房产抵押信息查询情况说明》显示，坐落于四川省乐山市夹江县漹（焉）城镇邓沟路308、310、312、314、316号6幢1层1号房屋的权利人为温晓晖，共有情况为单独所有，建筑面积为356.16平方米，规划用途为门市，抵押权人为中小保公司，抵押登记时间为2013年9月9日。 据夹房权证监证字第××号《房屋所有权证》、《房产抵押信息查询情况说明》显示，坐落于四川省乐山市夹江县漹（焉）城镇邓沟路312号6栋2层1号房屋的权利人为温晓晖，共有情况为单独所有，建筑面积为462.26平方米，规划用途为营业，抵押权人为中小保公司，抵押登记时间为2013年9月9日。 据夹房他证他权字第××号他项权证书载明，四川省乐山市夹江县漹（焉）城镇邓沟路312号房屋所有权人为温晓晖，房屋所有权证号为监证0041612号，房屋他项权利人为中小保公司，他项权利种类为抵押权。“附记”栏载明：“地址明细信息：6栋2层1室，6栋1层1室；备注：夹房权证监证字第××号、夹房权证监证字第××号一并抵押”。 2.据《房产查封信息查询情况说明》显示，2016年9月14日，四川省夹江县人民法院以（2016）川1126执892-5号执行裁定查封了案涉商业用房。2020年12月9日，四川省夹江县人民法院向本院出具（2016）川1126执892号《移送执行函》，载明该院于2016年9月14日查封了案涉商业用房，鉴于（2020）川1102执恢349号执行案件债权人对该查封财产享有抵押权，遂根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先权、债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》的规定，将查封财产移送本院执行。 3.据杨建红提交的《门市租赁合同》载明：温晓晖（甲方）将位于四川省乐山市夹江县出租给杨建红（乙方），租赁时间为自2018年12月26日至2028年12月26日；租金第1年为66000元，第2年71000元，每年递增5000元，付款方式为12月26日一次性付清三年租金213000元，大写：贰拾壹万叁仟元，第4年起每年12月26日支付足额当年租金等。温晓晖在“出租方”处签名，杨建红在“承租方”处签字捺印。 杨建红提交的落款时间为2018年12月26日的《收条》载明：“今收到杨建红租赁门市房租人民币大写伍万元整（￥50000.00元）。此据。收款人：温晓晖”。落款时间为2019年1月5日的《收条》载明：“今收到杨建红租金现金人民币大写柒万壹仟元整￥71000.00元。此据。温晓晖”。杨建红在该《收条》上手写“备注：尚欠76000元，十日内付清”。落款时间为2019年1月16日的《收条》载明：“今收到杨建红支付门市租金大写柒万陆仟元整（￥76000.00元）。此据。收款人：温晓晖”。 审查中，异议人杨建红陈述，其通过门市出租的广告与王世荣洽谈房屋租赁，且与温晓晖签订《门市租赁合同》，租赁温晓晖名下的案涉商业用房用于足浴保健等。由于签合同时要支付前三年的租金213000元，其以现金、转账方式向温晓晖进行了支付。签订合同时，温晓晖将案涉商业用房的产权证复印件给其看，但没有告知其案涉商业用房已抵押给申请执行人，申请执行人也没有告知其案涉商业用房已设定抵押，故请求带租拍卖案涉商业用房。 上述事实，有异议人杨建红提交的《门市租赁合同》《收条》、转款截图、（2021）川1102执恢339号执行裁定书，本院依职权调取的（2019）川1102民初4318号民事判决书、（2019）川1102执1795号执行裁定书、（2019）川1102执1796号执行裁定书、（2020）川1102执恢349号《公告》、（2020）川1102执恢349号之八执行裁定书、（2020）川1102执恢349号之九执行裁定书、《房产抵押信息查询情况说明》《房产查封信息查询情况说明》、夹房权证监证字第××号《房屋所有权证》、夹房权证监证字第××号《房屋所有权证》、夹房他证他权字第××号他项权证书、《房屋信息摘要》、（2016）川1126执892号《移送执行函》、执行笔录（2020年10月27日、2020年11月11日）、（2019）川1102执1795号案件卷宗材料、（2019）川1102执1796号案件卷宗材料、（2020）川1102执恢349号案件卷宗材料、（2021）川1102执恢339号案件卷宗材料以及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，引起本案纠纷的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，应适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律和司法解释。 对于是否带租拍卖登记在温晓晖名下的案涉商业用房，本院作如下评判： 其一，根据审查查明的事实，登记在温晓晖名下的案涉商业用房已抵押给中小保公司，并于2013年9月9日办理了抵押登记，中小保公司对案涉商业用房享有合法的抵押物权，并经本院已经发生法律效力的（2019）川1102民初4318号民事判决书确定中小保公司对案涉商业用房享有优先受偿的权利，且中小保公司已向本院申请了强制执行。其二，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。又，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十七规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。就本案而言，在杨建红与温晓晖就案涉商业用房签订租赁合同之前，案涉商业用房于2013年9月9日办理了抵押登记，抵押权已设立。杨建红享有的租赁权虽然具有物权的效力，也是后成立的用益权，根据前手权利优于后手权利的原则，先设定的抵押权能够对抗后成立的租赁权，故中小保公司享有的抵押权能够对抗异议人在之后建立的租赁权。且，中小保公司在执行中均明确表示不同意带租拍卖案涉商业用房，故杨建红与温晓晖之间建立的租赁关系不能对抗已登记的抵押权。对于杨建红提出本案应适用“买卖不破租赁”规则，因不符合前述法律规定，本院不予支持。 综上，异议人杨建红请求带租拍卖案涉商业用房的异议请求不成立。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第五条、第七条、第十七条、第二十七之规定，裁定如下： 驳回异议人杨建红的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向四川省乐山市中级人民法院申请复议。 审判长 王 涛 审判员 万 敏 审判员 高兴伟 二〇二一年七月二十八日 书记员 赵若晴