重庆市江津区人民法院   民事判决书      （2021）渝0116民初7705号       原告：重庆高天物业管理有限公司，住所地重庆市江津区几江办事处东门转盘祥和大厦，统一社会信用代码915001167562463505。   法定代表人：吕宗俊，总经理。   委托诉讼代理人：池祥梅，女，该公司工作人员。   委托诉讼代理人：郑勇，男，该公司工作人员。   被告：兰廷后，男，1944年2月27日出生，汉族，户籍地重庆市江津区。   原告重庆高天物业管理有限公司与被告兰廷后物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月27日立案后，依法适用简易程序(小额诉讼)，公开开庭进行了审理。原告重庆高天物业管理有限公司的委托诉讼代理人池祥梅、郑勇，被告兰廷后到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告重庆高天物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告为其垫付的公共公摊费人民币256元（2020年1月1日至2021年4月20日）；2、判决被告支付原告为其垫付的电梯费人民币1579.2元（2020年1月1日至2021年4月20日）；3、判决被告支付原告物业管理服务费人民币1028.8元（2020年1月1日至2021年4月20日）；4、判决被告支付原告逾期未缴纳的物业管理服务费和电梯费、分摊水、电费等的违约金人民币326.14元（按物业服务合同的约定，未缴纳物业管理费和水费、电费之日起按万分之五暂计算至2021年4月）；5、判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告兰廷后产权人，于2016年12月接受了原告的物业服务管理，原告根据与开发商签订的前期物业服务合同的约定，对该小区的物业进行了管理服务，履行了相应的义务，并按合同约定，物业服务费按0.4元/㎡的标准计算收费，该业主第一套房每月应交纳的物业服务费为33.2元；另一套房每月应交纳的物业服务费为31.1元；电梯运行费：以楼层起（含3楼）每户基本费30元/户·月，从3楼起（含3楼）每递增一层加0.9元/户·月；该业主号房每月应交纳的电梯费为49.8元，另一套号每月应交纳的电梯费为48.9元。共用的专项设备运行的能源消耗、消防、庭院路灯、楼道路灯、监控、二次供水电费、夜间灯饰、发电油料等电费，乙方以建设单位安装的独立计量表核算后，向甲方或物业使用人按入住户数据实分摊计收，电损、立调电费以供电所所发票为依据或以物业公司抄写的数据向甲方或物业使用人按入住户数据据实分摊计收。被告兰廷后产权人从2020年1月1日起至2021年4月拒交物业管理费、电梯费、公共公摊费等。经多次催收和发律师催收函，被告拒付。被告拒不交纳物业费的行为侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，提出上述诉讼请求。   被告兰廷后辩称，之前都交了的，2020年1月开始涨价，就没再交了，要求按原来的价格交。   本院经审理认定事实如下：2016年9月28日，重庆高天物业管理有限公司（乙方）与江津区滨江新城开发建设有限公司（甲方）签订《海会苑还房一期前期物业服务合同》，选聘重庆高天物业管理有限公司（乙方）为海会苑还房一期工程实施前期物业管理服务。该合同第四章费用收取第六条约定：本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式。1、住宅物业费、电梯运行费：（1）电梯住宅按：0.4元/月/平方米收取物业管理费（其中业主按0.3元/月/平方米收取，滨江新城管委会补贴0.1元/月/平方米）电梯运行费以楼层为标准从3楼起收（含3楼），每户30元/户/月，每递增一层加0.9元/户/月（其中业主按20元/户/月收取，每递增一层加0.3元/户/月，滨江新城管委会补贴每户10元/户/月，每递增一层加0.6元/户/月）。（2）步行房住宅按0.4元/月/平方米收取物业管理费（其中业主按0.3元/月/平方米收取，滨江新城管委会补贴0.1元/月/平方米）。……6、甲方补贴期限为三年，即从交房之日算起。按月进行补贴。……第七条约定：共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，据实向使用业主分摊计收。第八条约定：业主应于商品房买卖合同约定交房之日起交纳物业服务费用……物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日至30日内履行交纳当月物业服务费用的义务。……第八章合同期限第十七条约定：本合同期限为叁年，以甲方正式交房之日为起。合同期未满，为主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第九章违约责任第二十四条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告便进场进行物业管理至今，并为案涉小区提供了基本的物业管理服务义务。   被告兰廷后于2016年12月19日接收重庆市江津区滨江新城海会苑小区房屋，其中第一套房屋建筑面积为82.96㎡，另一套房屋建筑面积为77.76㎡，均系电梯住宅。并作为甲方与原告（乙方）签订了《入住物业服务合同》，该合同第五条费用收取……2、物业服务费收费标准：多层住宅0.4元/㎡·月，电梯住宅0.4元/㎡……3、电梯运行费收费标准：以楼层为标准，从3楼起收（含3楼），每户基本费30元/户·月，从3楼起收（含3楼）每递增一层加0.9元/户·月。4、共用的专项设备运行的能源消耗、消防、庭院路灯、楼道路灯、电控、二次供水水电费、夜间灯饰、发电油料等电费，乙方以建设单位安装的独立计量表核算后，向甲方或物业使用人按入住户数据实分摊计收，电损、立调电费以供电所发票为依据或物业公司抄写的数据向甲方或物业使用人按入住户数据实分摊计收。……8、甲方接房时一次性预交纳半年物业服务费；接房半年后，甲方可提前按预交，甲方或物业使用人应在每月25日前履行交纳物业服务费和相关费用的义务。9、甲方或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数缴纳物业服务费、电梯运行费等相关费用的，按所欠费用总金额每日万分之五的标准向乙方支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。   2019年12月底，《海会苑还房一期前期物业服务合同》中约定的三年补贴期限届满，原告从2020年1月1日按合同约定电梯住宅0.4元/月/平方米、电梯运行费以楼层为标准从3楼起收（含3楼），每户30元/户/月，每递增一层加0.9元/户/月向案涉小区业主收取物业服务费。被告兰廷后房屋每月的物业服务费为33.2元（0.4元/月/平方米×82.96 ㎡），电梯费为49.8元（30元/户/月+0.9元/户/月×22），2020年1月至2021年4月期间未交纳的物业服务费用为531.2元（33.2元/月×16月）、电梯费796.8元（49.8元/月×16月）；2栋24-8号房屋每月的物业服务费为31.1元（0.4元/月/平方米×77.76 ㎡），电梯费为48.9元（30元/户/月+0.9元/户/月×21），2020年1月至2021年4月期间未交纳的物业服务费用为497.6元（31.1元/月×16月）、电梯费782.4元（48.9元/月×16月）；公共公摊费256元。   原告通过中国邮政速递向被告邮寄《律师催收函》，要求被告支付欠交的物业管理服务费，被告至今未缴纳。   本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告与江津区滨江新城开发建设有限公司签订《海会苑还房一期前期物业服务合同》，之后又与被告签订了《入住物业服合同》，《海会苑还房一期前期物业服务合同》签订后原告入住案涉小区并为案涉小区提供了基本物业服务。在前期物业服务合同期满后，原告继续为该小区提供了物业服务，与该小区的业主形成事实上的物业服务合同关系，被告享受了物业服务，应当向原告支付相关费用。《海会苑还房一期前期物业服务合同》与《入住物业服合同》均明确的写明了物业服务费、电梯费的收费标准，在三年补贴到期后，原告按照合同约定收费相关的费用并无不当，对于原告的辩解意见，本院不予支持。原告代被告等交纳了公共公摊费后，按合同第四章第七条约定，应独立计量核算，据实向使用业主分摊计，原告提供了代缴费用的发票及分摊依据，本院予以支持。分摊后被告两套房屋应承担2020年1月至2021年月期间的公共公摊费256元。原告主张违约金，综合考虑本案情况，被告并非恶意拖欠，对该主张，本院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十九条、第九百四十四条、第九百四十八条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下:   一、被告兰廷后于本判决生效后十日内给付原告重庆高天物业管理有限公司2020年1月1日至2021年4月20日期间的物业管理费1028.8元、电梯费1579.2、公共公摊费256元；   二、驳回原告重庆高天物业管理有限公司的其他诉讼请求。   如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，减半收取25元，由被告兰廷后负担。此款原告已预交，经其同意，由被告在履行本判决义务时一并支付给原告。   本判决为终审判决。                  （此页无正文）                                                 审 判 员 石 磊                                                  二○二一年七月十三日                                                法官助理 曹青青                                            书 记 员 雷 璐