北屯振方房地产开发有限公司与北屯市金汤工程劳务有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书                 .btn_margin        {            margin: 0 10px;        }        .fontColor        {            color: Red;        }        .grayColor        {            color: #878787;        }        li        {            display: block;        }        .style1        {            color: Red;            font-size: 13px;            padding-right: 10px;            font-family: 新宋体;        }.format_CourtName{    text-align:center;    font-size: large;    font-weight:bold;    padding-bottom:10px;    padding-top:10px;    word-wrap:break-word;    word-break:break-all;}.format_DocType{    text-align: center;    font-size: large;    font-weight:bold;    padding-bottom:10px;    word-wrap:break-word;    word-break:break-all;}.format_CaseNum{    text-align: right;    font-size: 11pt;    word-wrap:break-word;    word-break:break-all;}.format_Person{    text-align: right;    font-size: 11pt;    word-wrap:break-word;    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510.40元；3.案件受理费和其他费用由被告金汤公司承担。事实与理由：2017年7月12日，原告振方公司与被告金汤公司签订了一份商铺买卖合同，合同约定了被告金汤公司购买原告振方公司开发的“新疆国际旅游商贸综合体”01号地C1宾馆楼，面积5884.59平方米，总价为23 536 000元。同日还签订了一份还款协议，被告金汤公司又出具了一份欠款还款计划。该还款协议约定被告金汤公司付 100万定金，剩余房款在2018年付500万，2019年付500万，2020年付500万，剩余在2021年底付清。合同生效后，被告金汤公司付了100万元定金，原告振方公司即将合同约定的宾馆楼交付给被告金汤公司。被告金汤公司在2017年9月3日与他人签订了装修协议后开始装修宾馆楼，同年11月30日装修完毕。2017年8月10日，被告金汤公司将宾馆楼承包给余章伟经营至今。经计算该宾馆年收入约220万元，现已经营3年多，被告金汤公司从中谋取了巨大的利益，但却不按协议履行还款义务，拖欠房屋款至今。自2018年开始，原告振方公司每年给被告金汤公司发催款函，被告金汤公司根本不予理会。无奈，原告振方公司在2020年12月3日，再次给被告金汤公司邮寄送达了通知书，告诉被告金汤公司如不能在7日内支付拖欠的购房款1000万元，则视为“还款协议”中止并解除。现通知时间已过，被告金汤公司仍然置之不理。为此，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条、第五百六十五条的规定，中止履行双方签订的“还款协议”。为了保障原告的合法权益，现依法提起诉讼。由于被告金汤公司违约在先，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十六条的规定，定金不予退还。由于被告金汤公司长期使用该房屋并收取利润，给原告造成了巨大的经济损失。请人民法院依法判令被告金汤公司一次性支付购房款23 536 000元，并判令被告金汤公司按协议约定支付逾期利息（按银行同期贷款利率6.99%计算至2019年8月18日，2019年9月20至2021年1月21按4.25%计算）合计9 388 510.40元。两项标的合计： 32 924 510.40元。       被告金汤公司辩称，一、目前被告金汤公司应付原告振方公司购房款是15 000 000元，原告振方公司主张23 536 000元没有事实依据。根据原告振方公司与被告金汤公司于2017年7月12日签订的还款协议约定，被告金汤公司交纳的1000 000元定金已经转成房款，予以扣除了后，剩余房款22 536 000元，分五年还清，已经到期的是15 000 000元，最后一期到期时间是2021年12月30日，不应现在支付；二、原告振方公司也存在违约。原告振方公司为了盘活自己的楼盘，2017年将未竣工验收的涉案宾馆（水电暖消防设施都没有完工）出售给被告金汤公司。被告金汤公司在交付100万元订金之后就开始装修，花费 2 000多万装修费。原告振方公司未履行买卖合同第三条规定的义务，被告金汤公司至今没有接到原告振方公司的任何通知，双方没有签订正式买卖合同，办理相关手续以及到房管部门备案。原告振方公司也一直未向被告金汤公司催款。被告金汤公司购买房屋面积是5884.59平方米，但其中有一间面积125平方米的房屋被第三人沈友龙占用为自己所用，至今没有实际交付给被告金汤公司。原告振方公司一直没有将楼房的测绘报告交付给被告金汤公司。原告振方公司在与被告金汤公司签订买卖合同后至今未给被告金汤公司办理相关手续，造成被告金汤公司至今无法取得不动产权权属证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，原告振方公司也存在违约行为。被告金汤公司交纳的100万元的购房发票原告振方公司也一直没有出具；三、被告金汤公司不应当承担利息。双方在合同中没有约定利息，当时出售给被告金汤公司时宾馆楼没有竣工，后期竣工验收也是被告金汤公司组织的，因为这个价格高才没有约定利息的问题，所以被告金汤公司不应承担原告振方公司主张的利息。原告振方公司起诉中陈述宾馆的收入220万元是没有依据的，因为疫情的原因，没有收入。       第三人沈友龙陈述，涉案宾馆楼是原告振方公司和沈友龙合作开发。2017年在将涉案宾馆楼卖给被告金汤公司时，宾馆五楼一间面积125.5平方米的房间，一直由沈友龙在使用。当时沈友龙告知被告金汤公司支付一半的购房款后，沈友龙就搬出这间楼房。       反诉原告金汤公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告振方公司以100万元为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息6.5%的标准计算自2017年7月18日至2021年5月17日的违约金24.9万元（100万元×6.5%÷12×46个月）及自2021年5月18日至房屋不动产权属证书办理之日止的违约金；2.判令反诉被告振方公司办理涉案房屋不动产权属证书。事实与理由：反诉人与被反诉人商品房买卖合同纠纷一案贵院已受理，本案中被反诉人存在违约，双方签订的《商铺买卖合同》中第3条约定，乙方即被告在签署本预约书后接到甲方即被告通知时7日内，根据测绘报告面积与甲方签订正式《商品房买卖合同》并办理相关手续，甲方保证商铺真实合法一切手续齐全。合同签订后，反诉人于2017年7月17日交付房款100万元，但至今被反诉人未按照协约约定与反诉人签订正式《商品房买卖合同》并办理相关房屋产权手续，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干规定的解释》第十四条之规定，出卖人应承担违约责任，并履行房屋产权办理手续。根据法律规定被反诉人作为开发商应履行办理房屋不动产权属证书的义务。       反诉被告振方公司辩称，一、反诉原告金汤公司在本案中提出反诉，在程序上不符合反诉条件。反诉与本诉要具有相同的法律关系，本案的法律关系是买卖关系，而反诉原告金汤公司要求办理房屋登记，两者的法律关系不一致，如要求办理相应手续的前提是双方履行完相应的义务。但反诉原告金汤公司并没有履行完相应的义务，如主张其权利应另行起诉，反诉原告金汤公司提出的反诉没有事实依据；二、反诉原告金汤公司要求反诉被告振方公司支付24.9万元违约金和办理涉案房屋不动产权属证书，没有事实和法律依据。反诉原告金汤公司交付反诉被告振方公司的100万元是购房定金，如果反诉原告金汤公司主张利息，首先应先主张返还定金，其次应该交回反诉被告振方公司的房屋。反诉原告金汤公司连购房款都没有付，就要求办理涉案房屋不动产权，依据何在，只有反诉原告金汤公司履行了付款义务，才能主张办理房产证。故请求法院驳回反诉原告金汤公司的反诉请求。       第三人沈友龙陈述，反诉原告金汤公司的反诉请求与沈友龙无关。       本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。       原告振方公司提交如下证据：证据一《商铺买卖合同》，拟证明2017年7月12日原告振方公司与被告金汤公司签订《商铺买卖合同》的事实；证据二《还款协议》和《欠款还款计划》，拟证明2017年7月12日原告振方公司与被告金汤公司签订《还款协议》和被告金汤公司出具《还款计划》的事实；证据三《宾馆承包合同》，拟证明2017年8月10日被告金汤公司在涉案楼房经营的锦冠国际旅游大酒店承包给余章伟经营的事实；证据四《通知书》和中国邮政快递信封单据，拟证明在2020年12月2日原告振方公司通过中国邮政快递向被告金汤公司送达通知终止《还款协议》的通知书及被告金汤公司拒签该中国邮政快递的事实；证据五《房产实测报告》，拟证明2018年4月24日新疆兆新测绘有限公司北屯分公司对涉案楼房建筑面积进行测绘，确定建筑总面积是5766.30平方米的事实；证据六《竣工验收意见表》，拟证明2017年7月28日，涉案楼房的建设、监理、勘察、设计、施工单位同意竣工验收的事实；证据七《商品房预售许可证》,拟证明原告振方公司已于2017年4月10日取得商品房预售许可证的事实；证据八《土地使用权证》，拟证明原告振方公司已于2015年10月取得土地使用权的事实       被告金汤公司质证认为，证据一、证据二的真实性无异议，但可证明原告振方公司存在违约行为，没有履行签订正式的买卖合同并办理相关手续的义务；证据三的宾馆承包合同与本案没有关联性；证据四的真实性无异议，但中国邮政快递是被退回的，被告金汤公司没有收到原告振方公司的通知书，快递信封里面通知书的内容不知晓，不能证明原告振方公司说的解除还款协议的证明目的；证据五的真实性、关联性、合法性均予以认可，但房产实测报告确定建筑总面积5766.30平方米中有125.505平方米，由第三人沈友龙占据着，没有实际交付给被告金汤公司；证据六的真实性、关联性、合法性无异议。涉案房屋竣工验收时间是2017年7月28日，原告振方公司和被告金汤公司签订商品房买卖合同是2017年7月12日，说明原告振方公司在交付被告金汤公司涉案房屋的时候还没有竣工验收；证据七、证据八不是原件，无法核实真实性，真实性不予认可。       被告金汤公司提交如下证据：证据一2021年5月11日在锦冠酒店拍摄的照片三张，拟证明第三人沈友龙占有涉案楼房中125.505平方米房间和根据测绘报告中房间位置计算房间面积的事实；证据二2021年5月11日在锦冠酒店拍摄的照片一张，拟证明原告振方公司提出   ××楼××楼××   平方米的房间就不在被告金汤公司楼道里，被告金汤公司没有使用该房间的事实。       原告振方公司质证认为，证据一的真实性认可，证明目的问题不认可， 125.5平方米在测绘面积之内被第三人沈友龙占有，148平方米把房子交给被告金汤公司，由谁使用是被告金汤公司的事情；证据二的关联性不认可，148平方米的房间不在测绘面积里，原告振方公司没有主张148平方米的房款。       第三人沈友龙未提交证据。       原、被告双方当事人提交的上述证据，本院认证如下：对于双方当事人对证据真实性无异议的证据，本院予以确认，原告振方公司提交的证据七、证据八真实性存在争议，没有原件或其他证据相互印证，本院不予确认。对证据的待证事项，本院综合审查认定。       根据当事人的陈述及依法审查确认的证据，本院认定事实如下：       2017年7月12日，原告振方公司作为甲方与作为乙方的被告金汤公司签订了一份《商铺买卖合同》，合同约定：“乙方同意和我公司开发的“新疆国际旅游商贸综合体”01号地，C1-宾馆楼（商铺/1285号房，单价4000元/ m²含1楼5楼大厅已装修的项目，面积5884.59平方米），总售价为2353.6万元，现金100万元。甲乙双方本着平等、自愿、协商一致的原则，根据[中华人民共和国合同法]签订以下合同条款：1.甲、乙双方签订《商铺房买卖合同》后，甲方负责基础设施，暖气给排水电通、消防等验收合格，乙方马上组织装修。2.乙方不得存在危险品、进行违法活动。3.乙方在签署本预约书后接到甲方通知时7日内，根据测绘报告面积与甲方签订正式《商品房买卖合同》并办理相关手续，甲方保证商铺真实合法一切手续齐全。备注：房屋面积具体根据房屋测绘的面积为准（多退少补）。本合同书和还款协议书，还款欠款协议书，有同等法律效力。一式叁份，甲、乙双方各执一份，财务存档一份，双方签字盖章后生效，以上条款希双方共同遵守，如一方违约将承担一切经济责任”。       同日，原告振方公司与被告金汤公司还签订了一份《还款协议》，约定：“乙方北屯市金汤工程劳务有限公司购买甲方开发建设的新疆国际旅游商贸综合体项目01#地块C1-宾馆楼五层（华阳路1285）商铺，面积5884.59平方米，单价4 000元/m²，总房款2 353.6万元整。付款方式：1.定金100万元整，于2017年7月17日交纳。2.剩余房款2 253.6万元分伍年付清。3.2018年12月31日前付500万元整。4.2019年12月31日前付 500万元整。5.2020年12月31日前付500万元整。6.2021年12月31日前付753.6万元整。7.若认购方逾期支付以上每笔房款，利息将按中国人民银行同期同类贷款利息4倍计息。8.双方约定五年内宾馆楼（甲、乙双方）不得对外抵押、贷款。如有贷款属于个人行为，甲、乙双方各承担法律责任。9.甲乙双方本着自愿签订此补充还款协议，如不按时还款或者不能履行此补充还款协议，协商解决，协商不成的情况下，双方提交当地人民法院处理”。       同日，被告金汤公司还出具了一份《欠款还款计划》，承诺：“兹欠北屯振方房地产开发有限公司01#地块C1-宾馆楼五层（华阳路1285号）商铺5884.59m²，商铺营业房款共计人民币 2 353.6万元，此款于：2017年7月17日付100万元整（含定金100万元）； 2018年12月31日前付500万元整；2019年12月31日前付500万元整；2020年12月31日前付500万元整；2021年12月31日前付753.6万元整；欠款人：北屯市金汤工程劳务有限公司”。       2017年7月17日，被告金汤公司向原告振方公司支付定金1000 000元。原告振方公司将新疆国际旅游商贸综合体项目01号地块C1-宾馆楼交付被告金汤公司。该宾馆楼第五层的一间125.50平方米房间由第三人沈友龙占有使用。同年7月28日，新疆国际旅游商贸综合体项目01号地块C1-宾馆楼房竣工验收。同年8月10日，被告金汤公司将在涉案楼房经营的锦冠国际旅游大酒店承包给案外人余章伟经营。       2018年4月24日，原告振方公司委托新疆兆新测绘有限公司北屯分公司确定涉案楼房建筑面积，新疆兆新测绘有限公司北屯分公司进行测绘确定涉案楼房建筑总面积是5766.30平方米。       2018年、2019年、2020年，被告金汤公司未按《还款协议》和《欠款还款计划》的约定向原告振方公司分三期支付购房款15 000 000元。2020年12月2日，原告振方公司通过中国邮政快递向被告金汤公司邮寄送达通知书，书面通知被告金汤公司终止履行《还款协议》，被告金汤公司拒绝签收该邮件，中国邮政快递将该邮件退回原告振方公司。之后，原告振方公司向本院提起诉讼。本案庭审中，被告金汤公司提出原告振方公司主张的违约金过高，请求法院予以调整。       另查明，原告振方公司与第三人沈友龙合作开发新疆国际旅游商贸综合体项目01#地块C1-宾馆楼工程项目。       本院认为，原告振方公司与被告金汤公司签订的《商铺买卖合同》和《还款协议》，虽然不是正式可备案的《商品房买卖合同》，但该《商铺买卖合同》和《还款协议》已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且原告振方公司已收受被告金汤公司交付的已转为购房款的定金，被告金汤公司已接收原告振方公司涉案商品房，因此应认定原告振方公司与被告金汤公司之间形成商品房买卖合同法律关系。该商品房买卖合同系当事人真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效合同，双方当事人均应严格依照合同约定履行各自权利义务。       本案的争议焦点为：一、被告金汤公司未按分期付款协议的约定支付购房款，原告振方公司是否有权要求被告金汤公司提前支付全部购房款，以及被告金汤公司支付的定金是否应折抵购房款；二、原告振方公司是否履行了向被告金汤公司交付全部商品房的义务；三、原告振方公司主张的违约金是否过高于损失，是否应予以调整；四、反诉原告金汤公司提出的反诉是否符合法律规定的反诉条件；五、反诉被告振方公司是否存在逾期办理房屋产权证书的违约行为，反诉原告金汤公司主张的延期办证违约金是否成立；六、反诉被告振方公司是否应在本案中为反诉原告金汤公司办理涉案房屋不动产权属证书。       关于第一个争议焦点，本案是《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条第一款：“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同”；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十八条：“合同法第一百六十七条第一款规定的‘分期付款’，系指买受人将应付的总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付”的规定，原告振方公司与被告金汤公司之间签订的是分期付款买卖合同。根据本案查明的事实和证据，原告振方公司起诉时，被告金汤公司只支付了1 000 000元定金，第二期、第三期、第四期应付款均到期违约未付，第五期付款义务也即将到期。现被告金汤公司未付购房款已超出全部购房款的五分之一。因此，原告振方公司要求被告金汤公司提前支付购房款的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。       关于定金问题，根据原告振方公司与被告金汤公司签订的《商铺买卖合同》和《还款协议》以及被告金汤公司的《欠款还款计划》的约定，双方当事人已经将该1 000 000元定金作为购房款在总房款中扣除，确定“剩余房款2253.6万元分伍年付清”。现原告振方公司提出该1 000 000元定金不在总房款中扣除，并且以被告金汤公司违约适用定金罚则，不予退还定金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》一百二十条：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”、《中华人民共和国合同法》第一百一十六条：“当事人既约定违约金，有约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，本院审查认为，原告振方公司与被告金汤公司对定金已经约定作为购房款在总房款中扣除，用于未按分期付款协议的约定支付购房款。而且原告振方公司没有起诉解除合同，是要求继续履行本案合同，其诉讼请求中选择主张被告金汤公司承担违约金，没有选择主张定金条款。因此，对原告振方公司主张定金在总房款不予扣除和不予退还定金的请求，本院不予支持。       关于第二个争议焦点，根据本案查明的事实和证据，原告振方公司应当交付测绘报告所确定的建筑总面积为5766.30平方米的涉案楼房，但其中有一面积为125.50平方米的房间由第三人沈友龙占有使用，被告金汤公司答辩提出该125.50平方米的房间原告振方公司未予以交付。对此争议，原告振方公司作为出卖人应当提供相应的证据。虽然第三人沈友龙占有使用该125.50平方米的房间，被告金汤公司在合同签订和履行期间没有提出异议，要求予以交付。但原告振方公司、第三人沈友龙也未能提供证据证明其与被告金汤公司就该125.50平方米的房间的交付存在特别的约定，不能证明该125.50平方米房间已经交付被告金汤公司。因此，被告金汤公司辩解该125.50平方米房间未交付的理由成立，本院予以采信。被告金汤公司对该125.50平方米房间的相应价款502 000元（125.50平方米×4000元）提出的抗辩，本院予以支持。       关于第三个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条规定：“当事人以违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。本案中，原告振方公司与被告金汤公司在《还款协议》中约定：“逾期支付以上每笔房款，利息将按中国人民银行同期同类贷款利息4倍计息”。原告振方公司主张被告金汤公司承担逾期付款违约金9 388 510.40元，该金额计算所依据的本金是总房款23 536 000元，利率依据的银行贷款利率6.99%和4.25%的四倍，被告金汤公司以该违约金过高为由请求人民法院调整违约金。本院审查认为，人民法院调整违约金应综合考虑原告振方公司的合理损失、合同履行情况、当事人过错程度、违约金的惩罚性功能等因素，根据诚实信用原则和公平原则，确定是否调整违约金。本案原告振方公司的主要损失应为累计应付款的利息损失，应当以不超过造成的损失30%为标准。原告振方公司主张违约金所依据的本金和利率不符合合同约定和法律规定，超过造成的损失30%。因此，本院对被告金汤公司逾期付款的违约金进行调整。本案违约金调整为：自2019年1月1日至2019年8月19日期间（共计231天），以15000 000元为基数，按2019年中国人民银行规定的一年至五年贷款基准利率4.75%上浮3倍计算，即被告金汤公司应支付该期间违约金1 352 774元（15 000 000元×4.75%×300%÷365天×231天）；自2019年8月20日至2021年1月21日期间（共计520天），以15 000 000元为基数，按2019年贷款市场报价利率4.25%上浮3倍计算，即被告金汤公司应支付该期间违约金 2724 658元（15 000 000元×4.25%×300%÷365天×520天）。以上违约金共计4077 432元。       关于第四个争议焦点，根据本案查明的事实和证据，反诉原告金汤公司在本诉案件法庭辩论结束前提出反诉，其反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、与本诉所依据的事实和理由存在关联，符合《中华人民共和国民事诉讼法》和相关司法解释关于反诉条件的规定，应当与本诉合并审理。反诉被告振方公司的抗辩意见不能成立。       关于第五个争议焦点，根据本案查明的事实和证据，本案中，关于办理房屋产权登记的期限，反诉原告金汤公司与反诉被告振方公司在《商铺买卖合同》中约定的内容是：“乙方接到甲方通知时7日内，根据测绘报告面积与甲方签订正式《商品房买卖合同》并办理相关手续”，对于反诉被告振方公司应在什么时间通知反诉原告金汤公司办理相关手续，没有明确具体的约定，不能确定办理房屋产权登记的具体期限。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定，在没有证据证明由于反诉被告振方公司的原因，反诉原告金汤公司要求反诉被告振方公司承担逾期办证违约金的请求，无事实和法律根据，本院不予支持。       关于第六个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。本案双方当事人签订的是分期付款商品房买卖合同，对办理房屋产权登记手续只约定反诉原告金汤公司在接到反诉被告振方公司通知时7日内办理相关手续。根据双方当事人签订的该合同，可确定履行合同义务存在先后顺序，反诉原告金汤公司支付购房款义务履行在先，反诉被告振方公司办理房屋产权登记手续义务在后。因此，在反诉被告振方公司主张先履行抗辩权的情况下，反诉原告金汤公司未履行相应付款义务前，请求反诉被告振方公司办理涉案房屋不动产权属证书手续，不符合法律规定，本院不予支持。反诉原告金汤公司应在履行义务后，可另行向反诉被告振方公司主张协助办理房屋不动产权属证书手续。       综上所述，本案中，本院认定被告（反诉原告）金汤公司应支付原告（反诉被告）振方公司购房款为21 563 200元（5766.30平方米×4 000元－1 000 000元－502 000元）、支付逾期付款违约金4 077 432元，以上共计25 640 632元。因此，本院对原告（反诉被告）振方公司的诉讼请求，有证据证实和法律依据的部分，予以支持。被告（反诉原告）金汤公司的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百六十七条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条的规定，判决如下：       一、被告（反诉原告）北屯市金汤工程劳务有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）北屯振方房地产开发有限公司付清购房款21 563 200元，并支付逾期付款违约金 4 077 432元，以上共计25 640 632元；       二、驳回被告（反诉原告）北屯市金汤工程劳务有限公司的反诉请求。       如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       本诉案件受理费206 422.56元，原告北屯振方房地产开发有限公司负担45 412.96元，被告北屯市金汤工程劳务有限公司负担161 009.60元。反诉案件受理费2 517.50元，由反诉原告北屯市金汤工程劳务有限公司。       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院。       审 判 长  蓝文瑜       审 判 员  徐 雷       审 判 员  刘文胜       二〇二一年七月十二日       法官助理  毛文冰       书 记 员  董聪聪