河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀08民终1615号 上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司滦平支行，住所地河北省承德市滦平县滦平镇北大街115号。 负责人：徐德峰，行长。 委托诉讼代理人：魏葳，河北冀腾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：金宁，男，1973年5月20日出生，满族，职业，住北京市海淀区。 被上诉人（原审原告）：杨小精，女，1990年8月15日出生，汉族，职业，住北京市海淀区。 金宁、杨小精委托诉讼代理人：郑生强，律师事务所律师 被上诉人（原审被告）：承德大地创见房地产开发有限公司，住所地河北省承德市滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店26号。 法定代表人：苏为学，总经理。 上诉人中国建设银行股份有限公司滦平支行因与被上诉人金宁、杨小精、承德大地创见房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省滦平县人民法院（2020）冀0824民初2176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中国建设银行股份有限公司滦平支行的委托诉讼代理人魏葳、被上诉人金宁、杨小精的委托诉讼代理人郑生强到庭参加诉讼。被上诉人承德大地创见房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中国建设银行股份有限公司滦平支行上诉请求：（1）撤销原判第七项，判令杨小精、金宁在承德大地创见房地产开发有限公司不能代其清偿案涉金融借款合同项下剩余贷款本息时承担还款责任，自行偿还案涉金融借款合同项下剩余贷款2842659.42元及利息；（2）本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：依据《审理商品房买卖合同纠纷的解释》第二十五条第二款的立法本义，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。上诉人的“判令本诉原告在本诉被告不能返还第三人剩余购房贷款本息时承担还款责任，自行偿还涉案《个人住房（商业用房）借款合同》项下剩余贷款2956170.89元及利息”的诉讼请求依法应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，根据上述法律规定，上诉人有权要求一审原告清偿案涉金融借款合同项下剩余贷款本息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，最高人民法院中国建设银行股份有限公司青海省分行、王忠诚商品房预售合同纠纷二审（2017）最高法民终683号民事判决书裁判要旨：“就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务”。《合同法》第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，涉案《个人住房（商业用房）借款合同》第十九条即为合同中的清理条款。该条第二款约定“借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，借款人及其继承人或受遗赠人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项，用于清偿本合同项下的债务”，该条第四款约定“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利”。陈旭坤诉承德大地创见房地产开发有限公司、承德市华耀房地产开发有限公司及中国建设银行股份有限公司滦平支行房屋买卖合同纠纷一案（2020）冀08民终1192号民事判决书裁判要旨：一审法院“判令由贷款的实际收取人即承德大地创见房地产开发有限公司直接将购房贷款返还上诉人中国建设银行股份有限公司滦平支行，并直接向上诉人中国建设银行股份有限公司滦平支行承担购房人应当承担的各项责任，既符合合同当事人‘或委托售房人直接将上述款项归还贷款人’的约定，亦不违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定”（第17页）。综合最高人民法院（2017）最高法民终683号民事判决书及陈旭坤案二审民事判决书裁判要旨，《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义是商品房出卖人受购房者的委托向银行归还贷款、本息。该款司法解释虽增加了出卖人作为返还购房贷款本息的主体，但并未突破合同相对性原理，并未免除借款人偿还购房贷款本息的义务。具体到本案中，杨小精、金宁作为《个人住房（商业用房）借款合同》的借款人，即便判令大地创见房地产开发有限公司直接向上诉人返还剩余购房贷款本息，也不免除杨小精、金宁向第三人偿还购房贷款本息的义务。在大地创见房地产开发有限公司不能返还上诉人剩余购房贷款本息时，杨小精、金宁仍应承担还款责任，自行偿还涉案《个人住房（商业用房）借款合同》项下剩余贷款本息。请求二审法院依法改判，以切实维护上诉人的合法权益。 金宁、杨小精答辩称，上诉人上诉请求与事实不符，无法律依据，请求法院依法驳回。在一审判决中已经将借款合同解除，借款合同解除后，大地创见公司独立向上诉人偿还贷款本息，出于减少诉累节约诉讼资源，应驳回上诉。 金宁、杨小精向一审法院起诉请求：（1）请求依法解除原告杨小精与被告于2017年３月25日签订的20170325011号《商品房买卖合同（预售）》，并办理网签注销手续；（2）请求依法解除原告杨小精、金宁与第三人于2017年11月8日签订的编号为130687508-2012-20172260270《个人住房（商业用房）借款合同》；（3）请求依法判令被告返还原告房屋首付款1980200.00元及利息（自2017年3月2日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）、原告已向第三人支付的贷款本息157138.11元、原告的损失（包括物业费、电费、水费、公区能源费、固定电话费、有线电视费、网络接入费、燃气费19849.80元，购买入住品费用6340.28元）共计26190.00元；（4）请求依法判令被告向第三人偿还编号130687508-2012-20172260270《个人住房（商业用房）借款合同》项下剩余贷款及利息；（5）本案诉讼费用由被告承担。 第三人建行滦平支行向一审法院提出诉讼请求：（1）判令本诉被告承担连带保证责任，代本诉原告偿还涉案《个人住房（商业用房）借款合同》项下剩余购房贷款本金及利息（已另行起诉，案号（2019）冀0824民初1999号）；（2）判令本诉原告在本诉被告不能返还第三人剩余购房贷款本息时承担还款责任，自行偿还案涉《个人住房（商业用房）借款合同》项下剩余贷款2842659.42元及利息；（3）由本诉原告、本诉被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：原告杨小精与被告大地创见公司于2017年3月25日签订了合同编号为20170325011的《商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议，约定原告杨小精购买被告大地创见公司开发建设的滦平县巴克什营镇巴克什营旅游文化产业园起步区项目中的三组团173号商品房，房屋总价款为4930200.00元，大地创见公司应在2018年8月31日前将经验收合格的房屋交付原告，同时约定了原、被告双方的权利义务。根据合同约定，如出卖人逾期交房超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。原告杨小精于2017年3月2日向被告大地创见公司交付首付款1980200.00元。案涉合同签订后，原告杨小精、金宁于2017年11月8日与第三人建行滦平支行签订按揭贷款合同，向第三人贷款2950000.00元用于购买案涉房屋。2018年2月9日，第三人将全部贷款一次性划入被告大地创见公司账户。被告大地创见公司未能在合同约定的期限内履行向原告交付经竣工验收合格的商品房的合同义务，2018年11月案涉房屋被拆除。自2018年3月9日至2018年11月9日原告本人偿还银行按揭贷款本息合计157138.11元，被告大地创见公司自2018年12月9日起开始代原告偿还银行按揭贷款；2020年11月24日，被告大地创见公司通过第三方承德市华耀房地产开发有限公司退还原告购房款88120.00元。 截止2020年11月16日，第三人已收到原告账户偿还的贷款本息合计576277.26元，尚欠第三人贷款本金2842659.42元及利息。 另案原告中国建设银行股份有限公司滦平支行与被告承德大地创见房地产开发有限公司、承德大地营造房地产开发有限公司保证合同纠纷一案，案号为（2019）冀0824民初1999号，经本院调解，双方当事人于2020年10月23日达成调解协议，由被告承德大地创见房地产开发有限公司承担保证责任，向中国建设银行股份有限公司滦平支行清偿包括原告杨小精、金宁在内的三十一名借款人在中国建设银行股份有限公司滦平支行的借款本金并支付利息，该案调解结案，现已进入执行程序。 一审法院认为，案涉合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。原告已按约定交付购房款，全部履行了合同义务，有权要求被告在合同约定期限内交付所购房屋。现因被告大地创见公司未能在合同约定的期限内履行向原告交付经竣工验收合格的房屋的合同义务，且案涉房屋已被拆除，导致合同目的无法实现。原告依合同约定有权要求解除双方于2017年3月25日签订的《商品房买卖合同（预售）》，故对原告要求解除案涉合同的诉讼请求予以支持。 案涉合同解除后，原告与第三人签订的按揭贷款合同的目的亦无法实现。根据商品房买卖合同司法解释第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。为此，对二原告要求解除其与第三人签订的按揭贷款合同的诉讼请求本院予以支持。因该按揭贷款合同的贷款已由被告大地创见公司收取，大地创见公司为该笔贷款的实际占有人、使用人，根据商品房买卖合同司法解释第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。故大地创见公司应向原告及第三人承担退还购房款、购房贷款本金及偿还利息的责任。 因被告大地创见公司的违约行为导致商品房买卖合同解除，被告大地创见公司对此应承担相应的民事赔偿责任，即原告已付购房款的利息损失应当由被告大地创见公司予以赔偿，并返还原告已偿还的按揭贷款本息（被告大地创见公司通过第三方退还原告购房款88120.00元应予扣除）。故原告要求被告大地创见公司赔偿其购房首付款的利息损失的诉讼请求，符合法律规定,利息应自原告支付首付款之日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 对于第三人请求二原告偿还按揭贷款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求，在按揭贷款合同解除前，二原告为还款义务人，理应由二原告负责清偿，但基于上述司法解释的规定，按揭贷款合同解除后，被告大地创见公司应将二原告已偿还的贷款本息返还二原告，同理，二原告未偿还的贷款本息应由被告大地创见公司直接向建行滦平支行偿还，这有利于减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，故对第三人请求原告杨小精、金宁偿还该借款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求，本院不予支持；对于剩余按揭贷款的清偿问题，本院已经在（2019）冀0824民初1999号案件民事调解书中确认由被告大地创见公司承担保证责任，向中国建设银行股份有限公司滦平支行清偿包括原告杨小精、金宁在内的购房者在第三人处的剩余借款本金并支付利息。第三人在本案中请求判令被告大地创见公司承担连带保证责任，代原告偿还按揭贷款合同项下剩余购房贷款本金及利息的诉讼请求属重复诉讼，其该项诉讼请求本院不予支持。对二原告要求被告大地创见公司向第三人建行滦平支行清偿按揭贷款合同项下的剩余贷款本金及利息的诉讼请求本案不再处理。 二原告要求被告大地创见公司赔偿的物业费、水电费、公区能源费、固定电话费、燃气费等损失19849.80元,系案外人承德拾得大地物业服务有限公司丰宁满族自治县建宁燃气有限公司等单位收取，相应费用系因物业合同等法律关系所发生的，如案外人承德拾得大地物业服务有限公司等单位拒绝返还，该项损失可另案处理，对二原告的该项请求本院不予支持；二原告主张购买入住品费用6340.28元应由被告予以赔偿，因案涉房屋未依法交付，原告仅以淘宝订单截图要求被告承担赔偿责任，证据不足，本院不予认定，其该项诉讼请求本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，判决（一）解除原告杨小精与被告承德大地创见房地产开发有限公司于2017年3月25日签订的合同编号为20170325011的《商品房买卖合同》（包括合同补充协议），并由被告大地创见房地产开发有限公司协助原告办理撤销网签备案手续；（二）被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨小精支付的购房首付款1980200.00元；（三）被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨小精支付的购房首付款1980200.00元的利息损失（利息损失自2017年3月2日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；（四）被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨小精、金宁已偿还第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行按揭贷款本息157138.11元，扣除已退还88120.00元，尚欠69018.11元；（五）解除原告杨小精、金宁与第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行于2017年11月8日签订的合同编号为130687508-2012-20172260270的《个人住房（商业用房）借款合同》；（六）驳回原告杨小精、金宁的其他诉讼请求；（七）驳回第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行的诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院判决认定的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，对于剩余按揭贷款的清偿问题，已经在河北省滦平县人民法院（2019）冀0824民初1999号民事调解书中予以处理，上诉人在本案中再次提出诉请，构成重复诉讼，应予驳回。 综上所述，中国建设银行股份有限公司滦平支行的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24108.00元由中国建设银行股份有限公司滦平支行承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周亚秋 审 判 员 祝宝森 审 判 员 孙琳丽 二〇二一年七月五日 法官助理 杨晓梅 书 记 员 赵萌萌