上海市金山区人民法院执 行 裁 定 书（2021）沪0116执异207号案外人：上海泰会健身器材有限公司，住所地上海市松江区石湖荡镇长塔路XXX弄XXX号XXX楼Q-20。法定代表人：侯黎明。申请执行人：中国农业银行股份有限公司上海金山支行，住所地上海市金山区。负责人：郑谷。委托诉讼代理人：张勤。委托诉讼代理人：张婧婧。被执行人：上海中浪集团实业有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：王忠法。被执行人：上海舟顺贸易有限公司，住所地上海市虹口区。被执行人：中浪(集团)有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：王忠法。被执行人：中浪环保股份有限公司，住所地浙江省舟山市。法定代表人：王忠法。被执行人：王忠法，男，1969年2月12日出生，汉族，住上海市浦东新区。五被执行人的共同委托诉讼代理人：邵汉军，浙江震舟律师事务所律师。五被执行人的共同委托诉讼代理人：林婉君，浙江震舟律师事务所律师。申请执行人中国农业银行股份有限公司上海金山支行(以下简称“农行金山支行”)与被执行人上海中浪集团实业有限公司、上海舟顺贸易有限公司、中浪(集团)有限公司、中浪环保股份有限公司、王忠法金融借款合同纠纷(2020)沪0116民初4858号民事调解书强制执行一案(2021)沪0116执221号，本院裁定拍卖、变卖被执行人上海中浪集团实业有限公司(以下简称“中浪实业公司”)名下坐落于上海市金山区朱泾镇工业园区中发路XXX号房地产(以下简称“案涉房产”)并予以公告，案外人上海泰会健身器材有限公司(以下简称“泰会公司”)提出执行异议，主某其合法租赁了案涉房产的第1幢，请求负担该幢的租赁予以拍卖。本院于2021年7月12日受理该异议，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人泰会公司诉称，案外人于2017年9月30日签约租赁了案涉房产的第1幢并对外进行转租经营，目前已有6家企业入驻开展经营活动。2021年5月，案外人已某向中浪实业公司缴纳了6月份的租金。法院在拍卖案涉房产时应保护合法的租赁，不应损害承租人的合法权益，所以请求负担案外人的租赁予以拍卖。申请执行人农行金山支行辩称，案外人主某租赁，但是未提交书面的租赁合同以及连续的租金支付凭证，其合法租赁的事实不能确定。即使案外人的租赁合法成立，该租赁的设立是在案涉房产被设立抵押之后，不能对抗申请执行人享有的抵押权，所以请求法院驳回案外人的异议请求。五被执行人述称，案外人主某的租赁是事实，被执行人中浪实业公司收到了案外人交某的2021年6月份租金，请求法院依法裁决。本院查明，2020年9月21日，本院作出(2020)沪0116民初4858号民事调解书，确认当事人自愿达成如下协议：一、被告上海中浪集团实业有限公司确认尚欠原告中国农业银行股份有限公司上海金山支行借款本金9,800,000元、截至2020年9月8日的利息398,781.06元、自2020年9月9日起至实际清偿之日止的逾期利息(以所欠借款本金为基数按涉案《流动资金借款合同》约定的逾期罚息利率计算)以及复利(按涉案《流动资金借款合同》约定的复利标准计算)，上述款项被告上海中浪集团实业有限公司定于2020年12月20日前归还借款本金4,900,000元及截至2020年12月20日的上述利息(含逾期利息及复利)；于2021年6月20日前归还借款本金4,900,000元及截至实际清偿日止的上述利息(含逾期利息及复利)；二、本案案件受理费减半收取40,683元，财产保全费5,000元，合计45,683元，由被告上海中浪集团实业有限公司、上海舟顺贸易有限公司、中浪(集团)有限公司、中浪环保股份有限公司、王忠法共同负担，五被告应于2020年12月20日前直接支付原告中国农业银行股份有限公司上海金山支行；三、被告上海舟顺贸易有限公司、中浪(集团)有限公司、中浪环保股份有限公司对被告上海中浪集团实业有限公司上述第一、二项确定的债务在合同编号为XXXXXXXXXXXXXXXXX的《最高额保证合同》约定的最高额担保债权确定期间内(2018年9月19日至2021年9月17日)在最高债务余额3,700万元范围内承担连带保证责任，承担清偿责任后，有权向被告上海中浪集团实业有限公司进行追偿；四、被告王忠法对被告上海中浪集团实业有限公司上述第一、二项确定的债务在合同编号为XXXXXXXXXXXXXXXXX的《最高额保证合同》约定最高额担保债权确定期间内(2018年5月23日至2021年5月22日)在最高债务余额8,770万元范围内承担连带保证责任，承担清偿责任后，有权向被告上海中浪集团实业有限公司进行追偿；五、如果被告上海中浪集团实业有限公司届期未履行上述第一、二项确定的付款义务，则原告中国农业银行股份有限公司上海金山支行可与被告上海中浪集团实业有限公司协议，以“沪(2017)金字不动产证明第XXXXXXXX号”不动产登记证明载明的房地产(位于上海市金山区朱泾镇工业园区中发路XXX号)折价，或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款在合同编号为XXXXXXXXXXXXXXXXX的《最高额抵押合同》约定的最高额担保债权确定期间内(2017年9月5日至2022年9月4日)在最高债权限额7,750万元范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过还款义务部分，归被告上海中浪集团实业有限公司所有，不足部分由被告上海中浪集团实业有限公司继续清偿；六、原、被告双方就本案无其他争议。2021年1月4日，申请执行人农行金山支行向本院申请强制执行，本院立案(2021)沪0116执221号予以执行。2021年3月1日，本院裁定拍卖、变卖案涉房产，并予以公告。2021年4月2日，上海大雄房地产估价有限公司就案涉房产出具估价报告，确定在满足全部假设和限制条件下，估价对象房地产于价值时点的估价结果为12,433万元(5,405元/㎡)。另查明，案涉房产坐落于上海市金山区朱泾镇工业园区中发路XXX号，共5幢，登记的权利人是中浪实业公司，房地产权证号是金XXXXXXXXXX，房屋类型是工厂，所有权来源是新建，竣工日期是2008年，产证核准日期是2008年6月4日。抵押情况：截止2021年6月11日，案涉房产上登记有2个抵押，抵押权人均是农行金山支行，且均是最高额抵押。一押的最高债权限额是7750万元，债权发生期间是2017年9月5日至2022年9月4日，登记证明号是沪(2017)金字不动产证明第XXXXXXXX号，核准日期是2017年9月13日。二押的最高债权限额是3500万元，债权发生期间是2017年9月26日至2022年9月25日，登记证明号是沪(2017)金字不动产证明第XXXXXXXX号，核准日期是2017年12月14日。查封情况：截止2021年6月11日，案涉房产上登记有5个司法查封，查封机关均是本院，首次查封的查封文书号是(2020)沪0116民初4858号，查封期限自2020年4月21日起至2023年4月21日止。再查明，案涉房产上存在的五个查封案件的权利人(原告)均是农行金山支行，所涉5份生效民事调解书确定的借款本金合计是8,270万元，利息合计是2,338,983.56元，另有诉讼费用以及未计算的逾期利息、复利等。以上查明事实由民事调解书、申请执行书、执行通知书、报告财产令、传票、执行裁定书、送达回证、公告、评估报告、上海不动产登记簿、民事调解书、送达回证以及笔录为证，并经本院查证属实。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产(即请求负担租赁变现)成立的前提是，在人民法院查封之前已某签订合法有效的书面租赁合同、按约支付租金并占有使用该不动产。本案，案外人泰会公司主某合法租赁了案涉房产第1幢，但是并未提供书面的租赁合同以及按约支付租金、占有使用案涉房产第1幢相关的证据材料。此外，根据案外人的主某，即使其主某的租赁合法成立，该租赁的时间也是在案涉房产设立抵押登记之后，该租赁依法不能对抗在先的抵押权。综上所述，案外人泰会公司请求负担案涉房产第1幢的租赁予以拍卖案涉房产不仅缺乏证据支持，而且不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回案外人上海泰会健身器材有限公司申请对上海市金山区朱泾镇工业园区中发路XXX号房地产负担其租赁予以拍卖的异议请求。如案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  孟宪利审判员  陈育超审判员  徐志忠二〇二一年七月十六日书记员  刘 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日其十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。