安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖01民终4199号 上诉人（原审被告）：潘胜，男，1970年12月1日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 被上诉人（原审原告）：深圳市龙宇物业服务有限公司，住所地深圳市福田街道广深高速公路南福保桂花苑**A2801。 法定代表人：杨晋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭兵兵，安徽皖都律师事务所律师。 上诉人潘胜因与被上诉人深圳市龙宇物业服务有限公司（以下简称龙宇物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2021）皖0103民初633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 潘胜上诉请求：1．请求依法判令物业合同无效，撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2021）皖0103民初633号民事判决，并改判驳回龙宇物业公司对潘胜的诉讼请求；2．一审及二审诉讼费用由龙宇物业公司承担。事实和理由：一、一审判决对本案的“违法行为”和“违约行为”的事实认定错误，对责任的承担适用法律错误，导致错误的判决。1．龙宇物业公司提供的物业合同是2012年已经解散的所谓业委会主任赵某与龙宇物业公司勾结私下签订，合同签订既没有依法通过业主大会，也没有法定的业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法证明，更没有依法在小区公示合同条款。依据合同法第三条、第四十八条、第五十二条、第五十六条，物权法第76条，国务院《物业管理条例》第三十四条和安徽省物业管理条例第五十三条和五十四条，合肥市物业管理若干规定第三十四条、三十五条的规定，该合同无效。龙宇物业公司除了拿出两份所谓物业合同来主张与潘胜之间的合同关系成立并已生效，没有提交任何法定证据来证明物业合同的订立和生效的事实。本案是物业服务合同纠纷，龙宇物业公司有举证证明其已履行合同约定义务的责任，本案中龙宇物业公司除了拿着安徽恒宇物业公司的两份物业合同张口要钱，不仅未提供证据证明其提供了《物业管理委托合同》约定的物业服务，更未提交证据证明其提供的物业服务达到了《物业管理委托合同》及相关文件约定的质量要求，龙宇物业公司未完成举证责任显而易见，法院应判决其承担举证不能的败诉风险。2．《物业管理条例》是国务院颁行的行政法规，未经法定程序签订物业服务合同的行为违反了行政法规的强制性规定，事实服务并不能成为该合同违反行政法规强制性规定的抗辩理由，更何况龙宇物业公司根本没有任何证据证明其提供了服务，业委会和物业之间签订的物业服务合同应该认定为无效合同。本案中，潘胜没有任何违约行为，从一开始要求龙宇物业公司提供合同、出示合法签订手续并公示遭到拒绝，向街道反映非法业委会违法私下签订物业合同的行为，在小区被物业频频打击报复。对于龙宇物业公司违法行为，业主有权拒绝交纳非法的物业费用。3．潘胜依法享有先履行抗辩权，在物业公司未履行约定义务时，根据合同法第六十七条之规定，业主有权拒绝其履行要求，也就是合法行使先履行抗辩权。通过潘胜提交的证据可以清晰地看到小区草木枯死，车辆乱停，压坏公共绿地，堵住消防通道，垃圾遍地，乱堆乱放，得不到及时清理。小区楼道渗水发霉，楼道破损严重，楼道顶棚损坏常年漏水，龙宇物业公司不管不问。潘胜住宅楼顶公共部分下雨漏水，找到物业要求维修，龙宇物业公司也一直不予处理，霸占公房私住、出租牟利，违规收费等等严重违约行为，潘胜依法有权拒绝龙宇物业公司的非法付费的要求。4．潘胜和龙宇物业公司之间不存在合法有效的物业服务合同关系，更未约定违约方承担全部金额20%的违约金，龙宇物业公司违约金的主张缺乏合同和法律的依据。龙宇物业公司从非法私定物业合同，到根本不履行合同种种违法和严重违约行为竟然被所谓“违约金”来抵消，一审判决对潘胜的责任认定全无事实依据和法律依据。二、一审判决故意篡改关键证据的时间，只字不提龙宇物业公司与业委会私下勾结签订没有任何法律效力的合同违法行为关键细节。合同期限分别为2010年3月16日起至2012年3月15日止，另一份竟然为2012年3月起至2016年3月，一份是两年期限的，另一份是四年期限的，国家相关法律都有明文规定：业主委员会一般任期为三年。两份合同却有六年之久，完全超越其法定的任职期限，依法应为无效合同。一审判决书有意把第二份合同时间改为两年，刻意营造出没有超过业委会任期年限，合同合法有效的表相。对于龙宇物业公司没有经过法定的业主大会决议通过，没有合法公示，私下篡改合同主要收费条款和违约金，违法大幅提高收费标准的事实只字不提。三、一审判决对龙宇物业公司诉讼主体资格的认定同样是错误的和没有法律依据的。龙宇物业公司全称是深圳市龙宇物业服务有限公司，而提交的《物业管理委托合同》的合同主体是安徽恒宇物业管理有限公司。龙宇物业公司提交给法庭的只是所谓深圳市市场和质量监督管理委员会的电子数据档案复印件不能作为认定案件事实的依据，该证据根本没有法定证明力是无效的。依据民诉法第一百一十九条规定，龙宇物业公司的诉讼主体不适格。四、一审判决对诉讼时效的认定同样是认定事实错误，适用法律错误。一审判决是以所有物业合同合法有效签订，且龙宇物业公司完全按照合同约定履行了应尽的义务为前提，事实上龙宇物业公司既没有证据证明其合法有效地签订合同，更没有证据证明其完全按照合同约定履行了合同。2018年9月新成立的业委会在小区广大业主的一致要求下，对霸占小区没有任何物业服务的物业驱除撤离，直到这时业主们才知道现在赖在小区的是龙宇合肥分公司，与龙宇物业公司并不是一个公司。龙宇物业公司没有提交任何有效证据证明在本小区持续性地履行了合同义务，龙宇合肥分公司与龙宇物业公司也并非同一公司，龙宇物业公司的主张潘胜也不予认可，以上事实和证据足以证明龙宇物业公司没有在小区持续性地服务。合肥市庐阳区人民法院2019年皖01**民初6030号民事判决书，对于龙宇合肥分公司起诉潘胜物业合同纠纷案已经作出过审理和判决，认定龙宇合肥分公司与龙宇物业公司并非同一公司，对第二份大幅变更提高物业收费和超过业委会法定任职年限的合同及没有物业合同期间的物业主张没有提交有效证据不予认可和支持。 龙宇物业公司辩称，潘胜无任何法定理由拒交物业费，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应驳回上诉，维持原判。1．一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。2．潘胜自案涉小区交付后，一直未缴纳任何物业费用。银河湾花园小区在2010年以前已经有两个物业公司进驻，该小区的物业服务在2010年以前并非龙宇物业公司，龙宇物业公司自2010年进驻案涉小区一直服务至2018年9月20日撤离，长达8年的物业服务也是很多业主给予的支持。但潘胜自龙宇物业公司进驻银河湾花园小区以来一直未缴纳任何费用，一审庭审中潘胜自认系由于其自身原因（电瓶车被盗或者车被刮蹭等）而拒绝缴纳物业费。潘胜拒绝缴纳物业费，还有另一个原因，2015年因龙宇物业公司物业管理需要，对银河湾花园实行机动车和非机动车分道行驶，潘胜想要机动车通道强行通过，龙宇物业公司工作人员为了安全及小区管理需要禁止其通行，潘胜便强行撞坏道闸，龙宇物业公司当时报警处理。最终经派出所调解，潘胜最终同意赔偿5000元给龙宇物业公司，这应该是本案潘胜拒绝缴纳物业费的直接原因。 龙宇物业公司向一审法院起诉请求：1．潘胜立即支付物业费6239元及逾期违约金1247.8元，合计7486.8元；2．潘胜承担一审案件全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2010年3月9日，银河湾花园小区业主委员会与安徽恒宇物业管理有限公司签订《银河湾花园小区物业管理委托合同》，约定银河湾花园小区业主委员会将银河湾花园小区委托于安徽恒宇物业管理有限公司实行物业管理，委托管理期限为2年，自2010年3月16日起至2012年3月15日止，管理服务费标准多层住宅为每平方米0.57元，高层住宅为每平方米1.06元。2012年3月9日，银河湾花园小区业主委员会与安徽恒宇物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》，约定银河湾花园小区业主委员会将银河湾花园小区委托于安徽恒宇物业管理有限公司实行物业管理，委托管理期限为2年，自2012年3月6日起至2016年3月15日止，管理服务费标准住宅房屋为每平方米0.67元，小高层住宅为每平方米1.24元。业主逾期缴纳物业服务费的，物业公司有权从逾期之日起每天按应交服务管理费的千分之三收取滞纳金。 一审另查明，2017年5月，安徽恒宇物业管理有限公司名称变更为龙宇物业公司。2018年10月11日，龙宇物业公司银河湾项目部向合肥市庐阳区银河湾花园业主委员会移交部分材料及物业用房。 一审法院认为：《银河湾花园小区物业管理委托合同》和《物业管理服务合同》系银河湾花园小区业主委员会与安徽恒宇物业管理有限公司签订，是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，同时业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有法律约束力，潘胜以其并非合同当事人为由提出的抗辩意见一审法院不予采纳，且潘胜未向一审法院提供银河湾花园小区业主委员会非法成立的证据，故上述合同应为合法有效。 关于龙宇物业公司的诉讼主体资格，根据深圳市市场监督管理局于2017年5月23日出具的《迁移通知书》表明，安徽恒宇物业管理有限公司于2017年5月变更名称为龙宇物业公司，故安徽恒宇物业管理有限公司的债权债务应由龙宇物业公司所承继，故龙宇物业公司的诉讼主体适格。 关于龙宇物业公司诉请的物业费和违约金，安徽恒宇物业管理有限公司与银河湾花园小区业主委员会签订物业服务合同后，于2010年3月16日至2016年3月15日为银河湾花园小区向包括潘胜在内的业主提供物业服务，2016年3月16日起至2017年5月安徽恒宇物业管理有限公司虽未与银河湾花园小区签订物业服务合同，然在合同期限届满后其为该小区提供了事实上的物业服务，2017年5月23日安徽恒宇物业管理有限公司更名为龙宇物业公司后继续为银河湾花园小区提供事实的物业服务至2018年9月20日，故潘胜理应承担支付物业费的民事责任。2016年3月物业服务合同期限届满后，虽未重新签订物业服务合同，但龙宇物业公司继续提供事实上的物业服务，故一审法院酌定按2012年3月9日银河湾花园小区业主委员会与安徽恒宇物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》约定的物业服务收费标准计算潘胜该期间物业服务费。然由于龙宇物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，且龙宇物业公司未提供相关证据证明对潘胜所提出的服务瑕疵予以回复和及时处理，故对其诉请的违约金，一审法院不予支持。 关于潘胜抗辩本案已过诉讼时效，因物业服务合同系持续性合同，物业公司要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费的履行期限届满之日起计算。2010年3月9日安徽恒宇物业管理有限公司与银河湾花园小区签订了《银河湾花园小区物业管理委托合同》，2012年3月9日安徽恒宇物业管理有限公司与银河湾花园小区签订了《物业管理服务合同》，同时龙宇物业公司在2016年3月15日合同履行期限届满后继续提供事实的物业服务至2018年9月20日，故龙宇物业公司为包括潘胜在内的银河湾花园小区业主提供了持续性的物业服务，诉讼时效应从龙宇物业公司撤场之日即2018年9月20日起算，潘胜关于本案已过诉讼时效的抗辩意见一审法院不予采纳。对龙宇物业公司主张的2010年3月15日至2018年9月20日期间的物业费6239元［（0.56元/平方米/月＊103.47平方米＊24个月）＋（0.6元/平方米/月*103.47平方米*78个月零5天）]一审法院予以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、潘胜于判决生效之日起十日内向龙宇物业公司支付2010年3月15日至2018年9月20日期间的物业费6239元；二、驳回龙宇物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为25元，由潘胜负担。 二审中，潘胜提交证据三份，证据一、由合肥市亳州路街道南河湾社居委确认的银河湾花园业委会名单，证明目的：证明龙宇物业公司提交的合同签订方业委会是假冒和非法的；证据二、合肥市物价局提供的《物业公司申报物业服务收费办证须知》，证明目的：证明龙宇物业公司提交的服务价格登记证是伪造的；证据三、庐阳区法院一审判决书，证明目的：同样的一审法院判决对龙宇物业公司的物业合同合法性没有进行认可，没有物业合同期间的所谓服务不予认可，龙宇物业公司的主体资格不予认可。龙宇物业公司的质证意见为：对证据一的证据三性均有异议，该证据没有原件，形成日期也不知道什么时候，可能是潘胜单方制作的，无法证明潘胜的证明目的，龙宇物业公司提交的《物业服务合同》前后有两次与业主委员会签订的，有盖章和签字，一审法院在庭审中均已查明；对证据二的证据三性均有异议，达不到潘胜的证明目的，龙宇物业公司在一审中提交的服务价格登记证真实有效；对证据三的真实性和合法性无异议，但与本案无关联性，且该份判决书没有生效，达不到潘胜的证明目的。本院对上述证据认定如下：1.潘胜提交的银河湾花园业委会名单系复印件，龙宇物业公司对其真实性不予认可，故本院对其证明效力不予采纳，且即便该证据是真实的，也达不到其证明目的；2.潘胜提交的《物业公司申报物业服务收费办证须知》载明了物业公司申报物业服务收费办证的申报方式及申报流程，但不能证明龙宇物业公司的服务价格登记证系伪造；3.潘胜提交的判决书与本案并无关联，对其证明目的本院不予采纳。另，对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的主张，应当提供证据加以证明。潘胜主张案涉物业服务合同系已解散的银河湾花园小区业主委员会主任赵某与物业公司恶意串通私下签订，案涉物业服务合同无效，但其提交的证据不足以证明其主张，故对其上述主张本院不予采信。一审法院依据查明的事实，认定案涉物业服务合同合法有效，本院予以认可。在龙宇物业公司依据物业服务合同的约定为案涉小区提供物业服务后，潘胜作为小区业主，应当履行交纳物业费的义务，一审法院依据龙宇物业公司的诉请判令潘胜支付2010年3月15日至2018年9月20日期间的物业费，并无不当。潘胜一审中提交的证据显示龙宇物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，一审法院据此对龙宇物业公司诉请的违约金未予支持，未有不妥。但潘胜提交的证据不足以证明龙宇物业公司在履行物业服务合同过程中存在根本违约的情形，潘胜拒绝缴纳物业费，缺乏事实及法律依据。 关于龙宇物业公司的诉讼主体资格及诉讼时效问题。深圳市市场监督管理局出具的《迁移通知书》显示，安徽恒宇物业管理有限公司已于2017年5月变更名称为龙宇物业公司，一审法院认定安徽恒宇物业管理有限公司的债权债务应由龙宇物业公司承继，本案中龙宇物业公司的诉讼主体适格，并无不当。因物业服务是一种整体性、连续性的服务，所产生的物业管理服务费也是连续性的债权。物业服务公司要求业主交纳物业管理服务费的诉讼时效期间，应从最后一期物业管理服务费的履行期限届满之日起计算。本案中龙宇物业公司在2016年3月15日合同履行期限届满后继续提供事实的物业服务至2018年9月20日，为小区业主提供了持续性的物业服务，故诉讼时效应从龙宇物业公司撤场之日即2018年9月20日起算，其在本案中的诉请并未超过诉讼时效。 综上所述，潘胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由潘胜负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 朱斌斌 二〇二一年七月六日 法官助理 张明武 书 记 员 余江月 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。