青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2021）青01执异230号案外人：徐宁,男,汉族,1993年3月8日出生,公民身份号码XXX，住北京市朝阳区松榆南路美景东方3号楼1408。案外人：薛菁菁,女,汉族,1994年2月23日出生,公民身份号码:XXX,住北京市朝阳区松榆南路美景东方3号楼1408。申请执行人：上海浦东发展银行股份有限公司北京分行，统一社会信用代码91110000801114817T，住所地北京市西城区太平桥大街18号丰融国际大厦一、二、六、七、八、九层。负责人：刘永平，该行行长。被执行人：山水文园凯亚房地产开发有限公司，统一社会信用代码：911101056336473148，住所地北京市朝阳区小武基路甲8号5号院。法定代表人：李艳敏，该公司董事长。被执行人：北京智都建筑工程有限公司，统一社会信用代码：911101055801389677J,住所地北京市平谷区金海湖16号5幢3层。法定代表人：曹轶中，该公司董事长。被执行人：北京山水置地企业管理有限公司，统一社会信用代码：91110105MA0048JG2L，住所地北京市朝阳区弘燕山水文园1号楼1层105内（01）。法定代表人：孙帆，该公司董事长。申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司北京分行与被执行人山水文园凯亚房地产开发有限公司、北京智都建筑工程有限公司、北京山水置地企业管理有限公司合同纠纷一案，案外人徐宁、薛菁菁对本院查封的北京市朝阳区弘燕山水文园20号楼13层1302室房产对应土地使用权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人徐宁、薛菁菁称，案外人于2018年4月23日在北京市朝阳区弘燕山水文园-九御营销中心购买被执行人山水文园凯亚房地产开发有限公司开发的“山水文园-九御”20号楼1302室(现房),并于当日支付购房定金1000000元。之后案外人根据被执行人山水文园凯亚房地产开发有限公司的要求自2018年4月24日至2018年5月26日将剩余购房款分3笔共计12922770.00元汇入被执行人山水文园凯亚房地产开发有限公司指定的账户。2018年5月26日,案外人在付清全部购房款后要求与被执行人山水文园凯亚房地产开发有限公司签订房屋买卖合同,但被执行人却以案外人所购房屋所在楼栋暂未取得《不动产权证书》为由,称暂不能与案外人签订商品房买卖合同,待取得《不动产权证书》后即通知签订商品房买卖合同。当日,案外人与被执行人山水文园凯亚房地产开发有限公司签订《借款合同》及《协议书》。借款合同明确了案外人购房总价,协议书明确了案外人所购房产的单价、房号、面积。2019年6月18日,案外人与山水文园凯亚房地产开发有限公司签订《车位协议》,并将车位费全款共计500000元汇入被执行人山水文园凯亚房地产开发有限公司指定的“北京山水文园物业管理服务有限公司”账户。2019年12月17日,案外人得知所购房屋所在楼栋的《不动产权证书》已取得,并于当日与山水文园凯亚房地产开发有限公司签订《北京市商品房现房买卖合同》及《北京市商品房现房买卖合同之初充协议》，约定房屋基本状况、房价款、面积、商品房交付条件和交付手续、商品房的质量和保修责任、不动产登记、物业管理、其他事项、“山水文园-九御”20号楼公用建筑面积分推说明等,补充协议明确了后续房屋维修等相关事宜。综上,案外人异议符合依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。并基于建筑物和土地具有不可分离的依附关系,根据“地随房走”的原则,被执行人在转让房产的同时,房产占用范围内的土地使用权同时一并转让。故请求立即中止(2020)青01财保11号民事裁定书中对北京市朝阳区弘燕山水文园20号楼1302号房屋对应土地使用权的执行。申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司北京分行提交书面意见称，本案因合同纠纷向你院申请财产保全，依法查封山水文园凯亚房地产开发有限公司位于北京市朝阳区南磨房乡四路通住宅小区二区（B区）二段住宅及地下车库项目；土地使用证号：京朝国用（2013出）第00284号，使用权面积43982.72平方米。故此，如果案外人购买上述土地上的商品住宅，则能够提出以其为买受人经过正式网签商品房买卖合同、则答辩人不同意中止对其所对应的土地所有权的执行。如果案外人不能提出上述经过正式网签的商品房买卖合同，则答辩人不同意其执行异议请求。被申请人山水文园凯亚房地产开发有限公司、北京智都建筑工程有限公司、北京山水置地企业管理有限公司对执行异议均未提交书面意见。本院查明，五矿国际信托有限公司与山水文园凯亚房地产开发有限公司、北京智都建筑工程有限公司、北京山水置地企业管理有限公司诉前财产保全一案，本院依据申请人五矿国际信托有限公司的财产保全申请及提供的担保，于2020年4月30日作出（2020）青01财保11号民事裁定书，裁定：冻结被申请人山水文园凯亚房地产开发有限公司、北京智都建筑工程有限公司、北京山水置地企业管理有限公司在开户银行账户内存款762772777.77元，如存款不足此数额，则查封、扣押被申请人持有的相应价值的其他财产。2020年5月11日本院作出（2020）青01财保11号协助执行通知书，查封山水文园凯亚房地产开发有限公司位于北京市朝阳区南磨房乡四路通住宅小区二区（B区）二段住宅及地下车库项目；土地使用证号：京朝国用（2013出）第00284号，使用权面积43982.72平方米。本院委托北京市第三中级人民法院协助查封上述土地使用权手续。北京市第三中级人民法院于2020年5月12日向北京市朝阳区不动产登记事务中心发出了（2020）青01财保11号民事裁定书、（2020）青01财保11号协助执行通知书对上述土地使用权予以查封。北京市朝阳区不动产登记事务中心在送达回证备注载明：有抵押、轮候。本案诉前财产保全后，五矿国际信托有限公司在法定期间内向本院提起诉讼，本院作出的（2020）青01民初256号民事判决，该判决生效后，五矿国际信托有限公司与上海浦东发展银行股份有限公司北京分行于2021年4月14日签订债权转让协议，约定五矿国际信托有限公司将本案债权全部转让给上海浦东发展银行股份有限公司北京分行，因被执行人未按期履行生效法律文书确定的义务，上海浦东发展银行股份有限公司北京分行向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2021年5月21日作出(2021)青01执184号执行通知书、报告财产令、执行裁定等法律文书。案外人徐宁、薛菁菁于2021年6月15日向本院提出执行异议。本案审查过程中，徐宁、薛菁菁提交2018年5月26日，山水文园凯亚房地产开发有限公司（甲方）与徐宁（乙方）签订《借款合同》，约定乙方应向甲方提供借款本金人民币12922770元，乙方应将借款本金于2018年5月26日之前一次性汇入甲方指定账户。乙方借款本金全部汇入甲方账户作为本协议的生效条件。提交了2018年5月26日,山水文园凯亚房地产开发有限公司（甲方）与徐宁（乙方）签订《协议书》，约定鉴于双方于2018年5月26日签订了《借款合同》，双方协商达成本协议内容为，乙方意向房屋即甲方位于北京市朝阳区弘燕山水文园18号楼1302室房屋，暂定建筑面积146.026平方米，房屋总价暂定12922770元；《借款合同》借款期（含展期）届满，意向房屋具备现房销售后，有权选择购买房屋。2019年12月17日山水文园凯亚房地产开发有限公司（出卖人）与徐宁、薛菁菁（买受人）签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定自愿购买了的弘燕山水文园20号楼13层1302室，建筑面积148.86平方米，单价每平方米人民币113073元，总房价人民币13174110元。山水文园凯亚房地产开发有限公司于2018年4月23日、2018年5月1日、2018年5月13日、2018年5月26日分别向徐宁出具了收据共计12922770元，收据内容显示交来为“借款”，并附有银行凭证。徐宁、薛菁菁提供了2021年6月30日北京市规划和自然资源局委员会向其出具的编号：2021030-02不动产登记资料查询结果证明。该证明载明：“坐落于北京市朝阳区弘燕山水文园20号楼13层1302室的不动产，登记在山水文园凯亚房地产开发有限公司名下，于2020年-05-12，青海省西宁市中级人民法院查封土地，查封土地为首封，文号（2020）青01财保11号，限制终止日期：2023-5-11，介于房地一体原则……”。北京市规划和自然资源局委员会还向其出具的编号：20211030010（网）、20211030015（网）不动产登记信息查询结果告知单，证明权利人徐宁、薛菁菁名下无所有权/使用权登记信息，无抵押登记信息等。本院认为，本案系案外人徐宁、薛菁菁对本院作出（2020）青01财保11号民事裁定，查封了被申请人山水文园凯亚房地产开发有限公司名下的土地使用权提出的书面异议，属执行标的异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条明确规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人；该权利的合法性、真实性；该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人徐宁与山水文园凯亚房地产开发有限公司签订了《借款合同》、《协议书》，双方约定房屋具备现房销售手续，徐宁实际借款达到约定条件后，其有权选择购买房屋。徐宁提供借款后，其选择购买房屋，在本院查封前双方签订了《北京市商品房现房买卖合同》；徐宁、薛菁菁虽提供收据的内容显示为“借款”，但双方约定达到条件后，双方已经签订了《北京市商品房现房买卖合同》，可认定收据的内容显示为“借款”为支付的购买款；异议审查期间，徐宁、薛菁菁提交由北京市规划和自然资源局委员会出具的其名下无其他居住房屋查询结果告知单。现案外人徐宁、薛菁菁提出的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，因此，案外人徐宁、薛菁菁对其购买的案涉房屋所对应的土地使用权享有足以排除执行的权益，案外人徐宁、薛菁菁的异议理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：中止对北京市朝阳区弘燕山水文园20号楼13层1302室房屋所对应土地使用权的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 卓 玛审判员 许正芳审判员 樊 静二〇二一年七月五日法官助理 王思思书记员 岳 林附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行；驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。