甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终1352号上诉人（原审被告）：甘肃盛大房地产开发有限公司，住所地：兰州市西固区玉门街167号3单元3-1,2室。法定代表人：黄涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢继鹏，男，该公司职工。委托诉讼代理人：高志强，男，该公司职工。被上诉人（原审原告）：杨世卫，男，1959年4月18日出生，汉族，住兰州市西固区。委托诉讼代理人：袁虎平，甘肃西润律师事务所律师。上诉人甘肃盛大房地产开发有限公司（以下简称盛大公司）因与被上诉人杨世卫房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州市西固区人民法院（2020）甘0104民初2373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人盛大公司的委托诉讼代理人卢继鹏，被上诉人杨世卫的委托诉讼代理人袁虎平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛大公司上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判第三项、第四项判决内容，由上诉人向被上诉人支付违约金9152.19元；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。1.上诉人与被上诉人就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》第九条中约定，出卖人逾期交房超过l80日的，按买受人累计已付款的1%支付违约金。该合同是双方当事人根据自己的意志进行的缔约，并明确了双方的权利义务与违约责任(仅指违约金)，故出现违约情形时，应按违约责任承担，与有无实际损失无关联，因为违约责任是对“约”的保护，而不是对损害后果的担保。司法实践中，存在合同约定的违约金高于或低于实际损失的情况，当约定违约金低于实际损失时，根据意思自治和诚实信用原则，守约人无权要求提高违约金。故一审判决第三项、第四项违反合同意思自治原则和诚实信用原则。2.即使法院兼顾公平正义原则而就本案同时适用违约金和赔偿损失，也应以被上诉人遭受的实际损失55947.06元及违约金9152.19元，合计65099.25元为限进行判决。二、一审判决第四项中的违约金280305.24元违反合同法解释二第二十八条规定。若法院认为上述65099.25元仍然不足以弥补被上诉人的损失，也应依照合同法第一百一十四条及合同法解释二第二十八条规定进行判决。1.一审法院以被上诉人实际遭受的损失(利息损失)确定违约金数额，对违约金已经增加，但同时在判决第三项中又支持了被上诉人赔偿损失的请求，与合同法解释二第二十八条“增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”的规定不符。2.一审判决第四项中的违约金数额，违反合同法解释二第二十八条“请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。”的规定。对于被上诉人的利息损失，根据2020年9月份全国银行间同业拆借中心发布的五年期贷款市场报价利率4.65%计算，2015年3月6日至2020年12月14日期间，购房款5万元产生的利息为l3440.41元，2015年3月8日至2020年l2月14日期间，购房款415219元产生的利息为111508.48元，45万元按揭房款产生的利息为55947.06元，以上合计l80895.95元，其为被上诉人的利息损失金额。一审法院已对违约金进行了增加，就不应再支持被上诉人赔偿损失的请求。故一审法院也应以180895.95元为限进行判决。3.民事责任以填补损失为原则，当违约金责任与损失赔偿责任均指向同一违约行为且同时适用时，二者之和不应超过违约所导致的损失总额。故一审判决第四项违约金280305.24元的计算方式不当且违反合同法解释二第二十八条的规定。杨世卫辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨世卫向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的编号为GF-2000-0171号的《商品房买卖合同》（合同编号：2015预04683）；2.判令被告返还原告已付购房款915219元；3.判令被告支付原告以915219元为基数，按照贷款市场报价利率四倍15.4%/年计算至实际返还房款之日止的违约金，暂计为763445元（自2015年3月26日起至2020年8月25日止），并向原告赔偿损失（具体金额以评估鉴定金额为准）；4.判令被告承担本案诉讼费、保全费、保全财产担保费、评估费、律师费等费用。一审法院认定事实：原、被告于2015年3月7日签订编号为ＬＺＤＳＧＣ0001570的《兰州恒大都市广场楼宇认购书》及合同编号为2015预04683的《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于兰州市西固区合水路无号兰州××广场××幢××层××号房，该商品房的用途为营业，建筑面积42.31平方米，总价款915219元。原告分别于2015年3月5日向被告支付50000元预售定金、3月7日支付415219元预收购房款，余款450000元通过中国工商银行办理按揭贷款后于2015年3月25日向被告付清。合同第八条约定的房屋交付期限即2017年10月31日届至后，被告未能向原告交付房屋。另查明，原告于2018年7月2日向中国工商银行提前结清前述450000元按揭贷款，共支付利息55947.06元。一审法院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告已经向被告履行了交付全部购房款915219元的合同义务，被告因合同约定的房屋至今未建造不能向原告交付，致使合同目的不能实现，构成根本违约。原告主张解除《商品房买卖合同》并由被告返还其全部购房款915219元，被告明确表示同意，系双方当事人意思自治达成的合意，对此本院予以支持。关于原告诉请被告支付以915219元为基数，按照贷款市场报价利率四倍15.4%/年计算至实际返还房款之日止的违约金（自2015年3月26日起暂计至2020年8月25日止为763445元）并赔偿其损失，庭审中原告明确该损失为450000元银行按揭贷款产生的利息55947.06元。首先，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条及《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后当事人有权要求赔偿损失。原告为购买合同约定的商品房向银行按揭贷款450000元用于支付购房款而产生利息55947.06元，是原告因被告违约行为而遭受的实际损失，应当由被告对此承担赔偿责任，对原告该项诉请本院予以支持；其次，被告构成违约，应当向原告承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。《商品房买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房超过180日，出卖人按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，该约定不足以弥补原告的实际损失。原告请求调整增加违约金的数额应予支持，但原告参照民间借贷相关司法解释的规定按照15.4%的年利率主张违约金没有法律依据。违约金具有惩罚性和赔偿性的双重性质，我国合同法中规定的违约金以补偿性为其首要的、基本的功能，主要在于补偿无过错一方当事人所受的损失。在损害赔偿与违约金并用的情况下，也应该以实际损失作为责任的最高限额，即受害人不得获得超过实际损失的赔偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条亦规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本院综合全案考虑，酌定以违约造成的利息损失确定违约金数额，以已付总房款915219元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构人民币贷款基准利率及贷款市场报价利率（LPR），自2015年3月25日起暂计至判决作出之日为280305.24元。自2020年12月15日起的违约金数额，按照贷款市场报价利率（LPR）计算直至被告实际支付之日止。关于原告诉请被告承担本案诉讼费、保全费、保全财产担保费、评估费、律师费等费用。双方在《商品房买卖合同》中对律师费、保全财产担保费并无约定，评估费未实际产生，原告主张该三项费用没有相关事实及法律依据，本院不予支持。案件受理费19908元、保全费5000元，均以原告诉讼总标的额亦即保全申请额1678664元为基础计算。根据前述计算，原告获得支持的数额为1251471.3元，为诉讼总标的额的74.55%，故案件受理费19908元，应由被告负担74.55%计14841.4元，原告负担25.45%计5066.6元；保全费5000元，应由被告负担74.55%计3727.5元，原告负担25.45%计1272.5元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决：一、解除原告杨世卫与被告甘肃盛大房地产开发有限公司于2015年3月7日签订的合同编号2015预04683的《商品房买卖合同》；二、被告甘肃盛大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告杨世卫购房款915219元；三、被告甘肃盛大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告杨世卫银行按揭贷款的利息损失55947.06元；四、被告甘肃盛大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告杨世卫违约金280305.24元(自2015年3月25日暂计至2020年12月14日），自2020年12月15日起的违约金，以915219元为基数，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率（LPR）计算直至实际支付之日止；五、驳回原告杨世卫的其他诉讼请求。案件受理费19908元，由原告杨世卫负担5066.6元，被告甘肃盛大房地产开发有限公司负担14841.4元；保全费5000元，由原告杨世卫负担1272.5元，被告甘肃盛大房地产开发有限公司负担3727.5元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致。另，对一审判决解除案涉房屋《商品房买卖合同》以及返还杨世卫购房款915219元的判决结果，盛大公司无异议。此外，一审判决核定案涉房屋已付购房款915219元在2015年3月25日至2020年12月14日期间的利息为280305.24元，盛大公司对该利息数额无异议。本院认为，对一审判决解除案涉房屋《商品房买卖合同》以及返还杨世卫购房款915219元的判决结果，盛大公司无异议，本院予以维持。综合双方当事人的诉辩主张，本案二审中的争议焦点是，一审判决盛大公司向杨世卫赔偿银行按揭贷款45万元的利息损失并支付案涉违约金是否正确。关于一审判决盛大公司向杨世卫赔偿银行按揭贷款45万元的利息损失是否正确的问题。本案查明，杨世卫已付盛大公司案涉房屋购房款中的45万元系杨世卫以办理银行按揭贷款方式支付，截止杨世卫于2018年7月2日结清45万元银行按揭贷款之时，杨世卫共计支付利息55947.06元。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，因盛大公司至今仍未建设案涉房屋，故可认定，盛大公司实际已不能依约向杨世卫交付房屋且由此导致双方签订的《商品房买卖合同》依法应予解除，在此情形下，杨世卫就45万元银行按揭贷款已支付的利息，应当属于盛大公司违约所给杨世卫造成的实际损失，盛大公司依法应予赔偿。因此，一审判决盛大公司向杨世卫赔偿45万元银行按揭贷款的利息损失55947.06元正确，本院予以维持。关于一审判决盛大公司向杨世卫支付案涉违约金是否正确的问题。经审查，一审判决盛大公司支付的案涉违约金数额，系以盛大公司违约给杨世卫造成的已付购房款的利息损失加以确定，一审判决核定已付购房款915219元在2015年3月25日至2020年12月14日期间的利息为280305.24元，盛大公司对该利息数额无异议，本院予以确认。关于盛大公司是否应以该利息数额及其返还已付购房款915219元之前产生的其余利息向杨世卫支付违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，盛大公司与杨世卫虽在案涉房屋《商品房买卖合同》中约定，逾期交房超过180日后，出卖人按买受人累计已付款的1%支付违约金，但该约定违约金显然低于盛大公司违约所给杨世卫造成的实际损失，故根据杨世卫增加违约金的请求并依照前述法律规定，对盛大公司在本案中承担的违约金需予增加且应以盛大公司违约所给杨世卫造成的实际损失确定违约金数额。就案涉房屋已付购房款915219元而言，盛大公司违约所给杨世卫造成的实际损失，即为一审判决核定的已付购房款915219元在2015年3月25日至2020年12月14日期间的利息280305.24元以及盛大公司返还已付购房款915219元之前造成的其余利息损失，一审法院据此确定盛大公司在本案中所应承担的违约金数额并判决盛大公司予以支付，有事实及法律依据，本院予以维持。关于盛大公司所提一审判决对其在本案中承担的违约金已予增加，但又判决其向杨世卫赔偿偿还银行按揭贷款45万元的利息损失55947.06元，与《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定不符的问题。经审查，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”根据该条内容并结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，本院认为，对于“增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失”应否支持的问题，应当结合增加后的违约金数额是否足以弥补违约造成的实际损失等因素进行审查。本案中，一审判决盛大公司支付的违约金数额，系以盛大公司占用已付购房款915219元期间给杨世卫造成的利息损失确定，该已付购房款中虽然包括了杨世卫通过银行按揭贷款方式支付的45万元，但如前所述，因盛大公司的违约行为致使杨世卫就银行按揭贷款45万元所遭受的实际损失，除盛大公司占用该款项期间产生的利息损失之外，还应包括杨世卫偿还银行按揭贷款45万元所支付的利息损失55947.06元。因此，一审判决盛大公司赔偿杨世卫偿还银行按揭贷款45万元的利息损失55947.06元并以占用银行按揭贷款45万元期间的利息为限向杨世卫支付违约金，不违反法律规定。盛大公司的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，盛大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19908元，由上诉人甘肃盛大房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王锡东审判员  石 林审判员  张煜枫二〇二一年七月六日书记员  魏廷庭