新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新02民终344号 上诉人（原审原告）：克拉玛依市绿腾园林有限公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区友谊路103号。 法定代表人：周进成，该公司董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蔡辉，男，该公司经理。 委托诉讼代理人：董长合，新疆众信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈海军，男，1980年10月15日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市白碱滩区。 原审被告：陈银锁，男，1965年8月6日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 原审第三人：马士伟，男，1977年9月27日出生，汉族，克拉玛依百发石油技术服务有限责任公司总经理，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 上诉人克拉玛依市绿腾园林有限公司（以下简称绿腾公司）因与被上诉人陈海军、原审被告陈银锁、原审第三人马士伟土地租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区克拉玛依市白碱滩区人民法院（2021）新0204民初125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日立案后，依法组成合议庭，于2021年7月23日开庭进行了审理。上诉人绿腾公司之委托诉讼代理人蔡辉、董长合，被上诉人陈海军、原审被告陈银锁到庭参加诉讼。原审第三人马士伟经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 绿藤公司上诉请求：依法撤销（2021）新0204民初125号民事判决，改判陈海军向绿藤公司支付租金80,000元。事实和理由：一、原审判决违反合同相对性原则。绿藤公司起诉的依据是2017年2月23日与陈海军签订的《租赁合同》，解除合同的理由是陈海军违反合同约定将农用经营土地用于经营回收废品物资、堆放各类建筑设备、仓储建筑材料，并存在荒废土地及转租行为。原审判决违反法律规定任意突破合同相对性，违反法定程序将次承租人陈银锁列为原审被告、将次承租人马士伟列为原审第三人。原审判决将涉案租赁土地进行拆分，仅对地块二进行判决，对地块一不予审理，是错误的。二、绿藤公司提交的证据可以证实陈海军将涉案地块一和地块二分别转租，并违反合同约定的经营用途，主张解除租赁合同。1.原审判决错误认定地块二由陈海军和陈银锁租赁，以陈海军和陈银锁同意解除租赁合同进行判决。同时，绿藤公司主张陈海军应当支付地块二租金100,000元，在陈海军没有提供任何反驳证据的情况下，错误的认定地块二租期10年，在已经使用土地4年中需投入大量的人力和物力，因绿藤公司提出提前解除合同，致使陈海军合同目的不能实现。2.关于地块一的租金。绿藤公司表示在认定解除租赁合同后，可以在已经收取6年租金60,000元的基础上，扣减已经使用土地4年产生租金40,000元，愿意返还租金20,000元。原审判决对绿藤公司的该项请求没有支持，错误的认定绿藤公司应当向马士伟另案主张，剥夺了绿藤公司向陈海军主张的权利。另外，2021年7月20日，在行政机关的强制拆除下，马士伟搬离地块一。综上，请求支持绿藤公司的上诉请求。 陈海军辩称，其不应当向绿藤公司支付租金80,000元，答辩理由与一审答辩理由一致。 陈银锁称，一审判决正确，应当维持一审判决。 马士伟未到庭陈述其意见，亦未提交书面意见。 绿腾公司向一审法院起诉请求：1.依法解除绿腾公司与陈海军于2017年2月23日签订的《租赁合同》，解除时间为2021年3月19日；2.陈海军退还绿腾公司合同约定的地块一、地块二；3.陈海军向绿腾公司支付地块二租金80,000元（地块一、二，截至目前租金应付160,000元，其中地块一应付60,000元，地块二应付100,000元，地块一收取了60,000元，地块二租金尚未收取，若2021年3月19日解除合同，应退还地块一未使用期间两年的租金20,000元，与未支付的地块二租金100,000元冲抵，地块一、地块二还应支付租金80,000元）。 一审法院认定事实：2013年5月9日，克拉玛依市白碱滩区人民政府给区国土资源局作出白政土建函（2013）55号《关于克拉玛依市绿腾园林有限公司百亩绿化苗木种植基地项目用地的批复》，主要内容为绿腾公司百亩绿化苗木种植基地项目，位于石西公路以东、鼠疫监测站以南，规划用地面积为24.35公顷（地块一：13.33公顷；地块二：11.02公顷），绿腾公司以土地开发方式取得土地，项目符合土地开发项目之规定，现同意供地，面积以最终地籍测量为准。2013年5月10日，克拉玛依市国土资源局白碱滩区分局为绿腾公司颁发了新国土资（2013）第02号《土地开发许可证》将位于石西公路以东24.35公顷国有土地（项目名称：绿腾公司百亩绿化苗木种植基地）开发权授予绿腾公司，开发时间及期限为2013年5月10日至2016年5月10日。2017年年初，绿腾公司经理蔡辉与陈银锁、陈海军、马士伟协商，绿腾公司将案涉土地租赁给陈银锁、陈海军、马士伟，双方约定，地块二由陈银锁、陈海军承租，地块一由马士伟承租，以陈海军名义与绿腾公司签订书面的土地租赁合同。2017年2月23日，陈海军与绿腾公司签订《租赁合同》一份，合同载明：绿腾公司将上述24.35公顷土地分为地块一、地块二租赁给陈海军。租赁期间1.地块二，期限自2017年2月23日至2027年2月23日，共10年。租金200,000元，每年租赁费20,000元。租金从租赁期间开始后满第四年届满后七日内甲方（陈海军）向乙方（绿腾公司）支付100,000元。本合同（地块二）履行期第八年时向后计算七日内甲方将剩余（地块二）租金100,000元全部向乙方付清。2.地块一，期限自2017年2月23日至2023年2月23日，共6年。（地块一）甲方向乙方支付对价60,000元，每年10,000元。于本合同（地块一）租赁期开始后七日内，甲方向乙方支付30,000元，剩余30,000元支付方式在2017年4月10日后，甲乙双方再做协商进行补充协议。该合同甲方的权利及义务约定，甲方租赁期间不得从事农用经营行为之外的其他开发。不得转租，若要转租需乙方书面同意等。合同中乙方的权利义务约定，乙方租赁期间不得将租赁物再次租赁于第三人，也不得将该土地使用权转让他人等。合同签订后，绿腾公司将地块二交陈银锁、陈海军租赁使用。地块一交由马士伟租赁使用，马士伟依约向绿腾公司支付地块一租金60,000元。另查明，2020年3月23日陈海军曾将其与陈银锁租用的地块二转租给案外人张先秀。2018年，绿腾公司、蔡辉曾将案涉土地再次租赁给案外人陈宪江。另，原审2020年10月13日庭审中，绿腾公司提出解除与陈海军之间签订的土地租赁合同时，陈海军当庭表示同意解除合同。一审法院认为，案涉土地的《租赁合同》虽以陈海军的名义签订的，但该合同包含两个独立的土地租赁合同，其中地块二由陈银锁、陈海军承租，该地块的合同义务应由陈银锁、陈海军负担。绿腾公司主张解除地块二的合同并返还土地的请求，陈银锁、陈海军不持异议，一审法院予以支持。至于地块二合同解除的具体时间，因原一审2020年10月13日庭审中，绿腾公司提出解除与陈海军之间签订的土地租赁合同时，陈海军当庭表示同意解除合同，故合同的解除时间以当事人协商解除的时间为准。绿腾公司请求陈海军支付地块二租金的请求，因双方合同约定，租赁期限自2017年2月23日至2027年2月23日，共10年，租金200,000元，每年租赁费20,000元，租金从租赁期间开始后满第四年届满后七日内甲方（陈银锁、陈海军）向乙方（绿腾公司）支付100,000元。本合同（地块二）履行期第八年时向后计算七日内甲方将剩余（地块二）租金100,000元全部向乙方付清。双方争议的是地块二前4年的租金是免交还是缓交，一审法院认为，双方如此约定，系基于土地耕种的属性所作的约定，也是双方当事人真实的意思表示。因土地具备耕种前，需投入大量的人力、物力方能有理想的产出收益。依据双方合同的约定，支付租金的前提是租赁期间10年，因绿腾公司提前解除合同至陈银锁、陈海军的合同目的不能实现，故绿腾公司请求支付地块二租金的请求与双方之间的约定不符，本院不予支持。至于地块一之间的土地合同纠纷，因地块一从合同洽谈、土地承租、耕种、交纳租金等，履行地块一合同义务的均是马士伟，该地块现由马士伟占有、使用，马士伟亦依约支付了土地租金60,000元，依据合同约定，地块一的期限自2017年2月23日至2023年2月23日，共6年，该地块租期未到。这一事实与2018年，绿腾公司、蔡辉曾将案涉土地再次租赁给案外人陈宪江的事实能够相互印证。经当庭释明，绿腾公司未要求与马士伟解除地块一的合同，故地块一的土地租赁合同纠纷，本案中不予审理，绿腾公司可另案起诉。一审法院遂判决：一、解除2017年2月23日陈银锁、陈海军以陈海军名义与绿腾公司签订的《租赁合同（地块二）》，解除时间为2020年10月23日（原一审开庭日）；二、陈银锁、陈海军于判决生效后十日内返还2017年2月23日以陈海军名义与绿腾公司签订的《租赁合同》中的案涉土地（地块二）；三、驳回绿腾公司的其他诉讼请求。 本院二审审理期间，绿藤公司围绕上诉请求依法提交《接受调查通知书》《责令停止违法行为通知书》作为新证据，陈海军、陈银锁未提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本案二审查明的事实与一审查明事实基本一致，对一审查明事实依法予以确认。本院根据当事人提供的新的证据，另查明，2021年5月26日，克拉玛依市自然资源执法监察支队白碱滩区大队因“2019年4月未经批准”，“擅自在克拉玛依市石西公路零公里以东、鼠疫防疫站西侧占用土地，堆放活动板房及建筑材料的行为”，向绿藤公司发出克白国土资执查［2021］04号《接受调查通知书》和克白国土资执责停［2021］04号《责令停止违法行为通知书》，通知限期接受调查，立即停止上述违法行为，听候处理。本院二审庭审中，经询问，绿藤公司表示涉案《租赁合同》已经解除，并称《租赁合同》所涉地块一、地块二已经实际返还，地块一的返还时间是2021年7月20日，地块二的返还时间是2021年3月，绿腾公司已经实际经营涉案两块土地，陈海军称已经退还涉案土地，对绿藤公司陈述事实认可，陈银锁对绿藤公司所述事实亦无异议。另外，针对地块二前4年租金是缓交还是免交，经询问，绿藤公司称是“缓交”，陈海军称“按照合同是前4年缓交，满4年有收益后给他交，租金应该是每年2万元”，“对方提前收回了合同，我没有收益，存在亏损所以不应该交租”。上述事实有克白国土资执查［2021］04号《接受调查通知书》、克白国土资执责停［2021］04号《责令停止违法行为通知书》、一审卷宗及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，基于本案二审期间绿藤公司提供的新证据及当事人当庭陈述，足以认定涉案《租赁合同》已经实际解除，涉案租赁土地已经实际返还，地块一的返还时间为2021年7月20日，地块二的返还时间为2021年3月，双方当事人对上述事实予以认可，本院对上述事实予以确认。 本案二审的争议焦点是绿藤公司主张陈海军向其支付租赁费80,000元的请求是否成立。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案《租赁合同》对地块一、地块二的用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式等内容进行了约定，一审法院认为双方争议的是地块二前4年的租金是免交还是缓交，对此，本院二审庭审中绿藤公司与陈海军一致表述地块二前4年的租金是缓交，双方的陈述符合合同约定的内容，本院认定地块二前4年的租金为缓交的事实，一审判决对此认定错误，本院予以纠正。基于当事人的陈述及相关证据，本院认定涉案《租赁合同》经双方协商解除，绿藤公司与陈海军一致确认地块二返还的时间为2021年3月，结合涉案《租赁合同》字面含义，地块二的年租金应当为20,000元，既然签订合同的双方均认可前4年租金并非免交，《租赁合同》亦未将承租人对租赁物是否产生收益作为是否支付使用期间前4年租金的条件，陈海军亦未提供证据证实其使用地块二“没有收益，存在亏损”，且双方确认地块二返还的时间已满足地块二租金从租赁期间开始后满四年届满后七日内支付租金的约定，故本院认为陈海军作为涉案《租赁合同》签订的承租人应当依据合同约定向作为出租人的绿藤公司支付实际占用、使用租赁物期间的租金，计算租金的时间应当自2017年2月23日起至2021年3月19日（绿藤公司在一审期间主张解除合同的时间）止，应当支付租金81,369.86元（20,000元／年×4年+20,000元／年÷365天×25天=80,000元+1,369.86元）。关于地块一的租金，依据合同约定年租金为10,000元，租赁期间6年，绿藤公司已经收取地块一的全部租金60,000元，地块一的租赁期间自2017年2月23日至实际返还2021年7月20日止，绿藤公司自愿返还地块一2年的租金20,000元，系对自己权利的处分，且在法律允许的限度范围内，本院予以准许。基于上述认定，陈海军应当向绿藤公司支付租金61,369.86元（81,368.86元-20,000元）。原审第三人马世伟经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃当庭答辩及举证质证的权利，故因此产生不利的法律后果由其自行承担。 综上所述，绿藤公司的上诉请求部分成立，本院依法予以支持。绿藤公司提供的书证及双方当事人在本案庭审中的陈述作为二审新证据，导致一审判决认定部分事实不清，适用法律及判决结果错误，本院对一审判决予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区克拉玛依市白碱滩区人民法院（2020）新0204民初125号民事判决； 二、被上诉人陈海军于本判决生效之日起五日内向上诉人克拉玛依市绿腾园林有限公司支付租金61,369.86元； 三、驳回上诉人克拉玛依市绿腾园林有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费2300元、二审案件受理费1800元，由上诉人克拉玛依市绿腾园林有限公司负担943元、被上诉人陈海军负担3157元。 本判决为终审判决。 审判长 陈  疆  伟 审判员 李     萍 审判员 迪里拜尔买买提 二〇二一年七月三十日 书记员 吴  智  超