广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8225号上诉人（原审被告）：宋丽彩，女，1970年9月23日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：姚元荣，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市景东物业管理有限公司，住所地广州市越秀区万福路293号2132房。法定代表人：丁首波，执行董事。委托诉讼代理人：李昌全，广东法海律师事务所律师。原审被告：林亮平，男，1986年12月17日出生，汉族，身份证住址广东省平远县。委托诉讼代理人：张巧红，北京昆泰（厦门）律师事务所律师。原审被告：梁美新，女，1969年12月5日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：姚元荣，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原审第三人：广州市万福酒店管理有限公司，住所地广州市越秀区万福路293号2132房。法定代表人：林亮平，执行董事。委托诉讼代理人：张巧红，北京昆泰（厦门）律师事务所律师。上诉人宋丽彩因与被上诉人广州市景东物业管理有限公司（以下简称景东公司）、原审被告林亮平、梁美新、原审第三人广州市万福酒店管理有限公司（以下简称万福酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初7676号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋丽彩上诉请求：1.撤销一审判决第一项，驳回景东公司针对宋丽彩的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由景东公司承担。事实与理由：一审法院认定事实及适用法律错误。1.根据景东公司与林亮平签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《物业租赁补充协议合同》的约定，林亮平将物业租赁押金给业主代表方，每月的租金及三押一租是归业主所有，并非是归景东公司所有，一审法院对此认定错误。景东公司是“二房东”，且其并没有向业主缴付过任何押金和租金，而涉案承租的场地共有700多户小业主，为保障业主的利益，确保业主可以收到租金和押金，同时也为了保障景东公司与林亮平的合法权益，避免业主收不到押金租金而扰乱林亮平的经营，景东公司与林亮平才在合同和补充协议中约定，将租金和押金交付到双方约定的业主代表方宋丽彩账户，该银行账户是业主方的共管账户。在实际操作中是小业主来签字收取押金、租金，经作为业主方的代表宋丽彩和梁美新确认后，从业主方的共管账户中转账给景东公司法人代表丁首波，在业主方代表宋丽彩和梁美新监管下从丁首波的银行账户转账给小业主，从而确保小业主、景东公司及林亮平的合法权益。一审法院判决宋丽彩支付景东公司款项是错误的；2.一审法院认定宋丽彩共支付丁首波1472108元是认定事实错误。实际上宋丽彩已经支付给丁首波的金额共为1672673.86元。具体转账时间及金额，宋丽彩二审提交的收支明细及转账凭证可予以证实。一审法院仅认定宋丽彩共转账1472108元系认定错误。综上，请求二审法院依法改判。景东公司辩称：不同意宋丽彩的上诉请求，宋丽彩所述与事实不符，请求驳回上诉，维持原判。林亮平及万福酒店述称：宋丽彩的上诉意见与林亮平及万福酒店无关，不发表答辩意见。梁美新述称：同意宋丽彩的上诉意见。景东公司于2020年2月11日向一审法院提出诉讼请求为：1.林亮平、宋丽彩、梁美新向景东公司支付“三押一租”363892元、2019年1月至3月租赁面积7000平方米的管理费105000元、2019年4月至6月租赁面积2000平方米的管理费30000元；2.林亮平、宋丽彩、梁美新向景东公司支付上述费用的利息（以年利率4.35%计算，从起诉之日计至实际付清之日止）。一审法院经审理查明：2018年3月26日，景东公司（甲方）与林亮平（乙方）签订《房屋租赁合同》，写明：甲方将广州市越秀区XX路XX号文福大厦1-5层房屋部分出租给乙方作酒店用途，租赁面积为一楼部分、3-5层共三层作酒店客房，建筑面积约5000平方米，租期自2018年4月15日至2033年4月14日止，租金按月租金65元每平方米计算；租赁期间，若乙方将酒店配合乙方转租经营权予第三方，必须同意转租房屋使用权，取得经营权的第三方即自动生成为本合同的乙方，享有乙方的权利、承担乙方的义务；乙方按时交付租金和其他相关费用，乙方负责经营期间产生的税费；签订合同后，乙方缴付三押一租共4个月的租金额到甲方指定账户，乙方从进场装修起7月装修期甲方免收租金，合同期满后退回三个月保证金给乙方，拆铺装修期间乙方支付管理费5元每平方；为保证双方租赁权益，乙方将物业租赁押金给业主代表方：工商银行文德路支行、账号36×××26，户名：宋丽彩、梁美新等。2018年7月4日，双方签订《补充协议》，写明：在原合同基础上，增加二楼、一楼、夹层的租赁、经营、管理权转给乙方，乙方有权直接代表甲方和其租赁单位收款，同时乙方直接对应甲方对接二楼、一楼、夹层业主，履行支付应付的业主每月租金及三押一租给甲方所开的应付业主款账户，并由甲方账户转给业主；乙方对接业主二楼租金为70元/平方米（二楼面积1380平方），夹层为58元/平方米）（夹层的面积为500平方），一楼前级为90元/平方米、后级为70元/平方米。街铺需交涉后再定；在补充协议签订前，如甲方与一楼业主已签订合同的，甲方所缴纳的费用由乙方支付给甲方（大堂增加面积）；酒店大堂增加铺位公摊管理面积为258平方米（5元/平方米）；装修免租期为10个月（免租日为2018年6月起），免租期的水、电、管理费、税费由乙方负责，管理费为5元/平方米，由8月份开始支付；甲方负责以现在管理处对接管理费用；此补充协议双方签订并收到业主的三按一租后生效，此款项不予退回等。2018年7月22日，景东公司（甲方）与林亮平（乙方）签订《物业租赁补充协议合同》，写明：在原合同的基础上，乙方增加二楼、一楼、夹层的租赁，二楼月租金为含管理费70元/平方（二楼的面积1380平方）、夹层月租金为含管理费58元/平方米（夹层的面积500平方）、一楼前级月租金为90元/平方米、后级月租金为70元/平方米。装修免租期为10个月（免租期起止日2018年6月1日至2019年3月30日）；免租期的水、电、管理费、税费由乙方负责，管理费为5元/平方（乙方需支付面积为7000平方），甲方负责文福大厦整栋物业管理方的对接工作，包括但不限于管理费的缴纳等；同时乙方直接对应甲方对接的二楼、一楼、夹层业主，履行应付业主方的每月租金及三押一租给甲方所开的应付业主款账户，并由甲方转账给业主方，乙方对接业主方其他的约定按2018年3月28日所签订的合同执行；此补充协议双方签订并业主方）（即文福大厦业主委员会）收到三按一租后生效，此款项不予退回；乙方向甲方缴纳物业管理服务费等相关费用；免租期内乙方按每月5元/平方米的物业管理服务费标准向甲方进行缴纳，于每月5日前支付，免租期结束后该项物业管理费则无需再进行缴纳；以上所有涉及乙方需缴纳的各种费用均汇入万福大厦业主委员会共管账户，账户名宋丽彩，账号62×××91，开户行工商银行汇桥支行等。该合同由万福大厦业主委员会代表梁美新、宋丽彩签字确认。2019年1月29日，景东公司（甲方）与林亮平（乙方）签订《补充协议》，写明：1.甲方同意在原合同的基础上顺延四个月的装修免租期予乙方；2.乙方万福酒店要按时支付租金和免租期间的管理费等各项相关费用；3.为保障双方租赁权利，今后所交付的租金、管理费交付到双方约定的业主代表方宋丽彩账户，开户行工商银行汇桥支行，账号62×××91；4.今后甲方与乙方（万福酒店法人）所签订的任何协议必须由业主代表方宋丽彩、梁美新见证后方可生效；5.2019年1月29日之前所签订的所有合同及协议，凡与本补充协议有冲突的条款，均已本补充协议为准。该合同尾部乙方签章处除有林亮平签名外，还加盖了万福酒店印章。同日，景东公司向宋丽彩、梁美新出具授权书，授权两位业主代表与林亮平（万福酒店法人）商讨并签订有关景东物业免租等事项的补充协议，为保障双方租赁权利，同意今后应交付的租金、管理费交付到业主代表约定账户，授权时间为2019年1月29日至2019年2月28日等。景东公司确认林亮平已支付管理费至2018年12月止。林亮平分别在2018年3月28日、7月7日向被告宋丽彩转账1300000元、502400元。景东公司在2018年3月28日、7月7日向林亮平出具收据，分别写明收到第一期业主三至五楼三押一租1300000元、第二期业主一夹二楼三押一租502400元。宋丽彩于2018年3月29日、4月19日、7月17日通过其银行账户62×××91向景东公司法定代表人丁首波转账1000000元、250000元、222108元。林亮平于2019年2月4日向宋丽彩转账44000元，备注1月管理费及办公室租金及街铺定金，于3月7日向宋丽彩转账49999元、20001元，证明已付2019年1月至3月的管理费。庭审中，景东公司表示即便补充协议有万福酒店盖章，但本案中景东公司坚持认为林亮平是租赁合同的乙方，要求林亮平承担责任，不需要万福酒店承担责任。一审法院认为，景东公司与林亮平签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《物业租赁补充协议合同》等均是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。上述合同约定林亮平应向景东公司指定的业主代表即宋丽彩银行账户支付三押一租，三押一租为4个月的租金额，结合三份合同约定的租赁面积，三押一租的总金额为：（5000平方米×65元/平方米+1380平方米×70元/平方米+500平方米×58元/平方米+120平方米×70元/平方米）×4=1836000元。根据本案证据及当事人陈述，林亮平向宋丽彩转账1802400元，景东公司向林亮平出具了收据写明被告林亮平支付三押一租共1802400元，但宋丽彩没有向景东公司支付剩余三押一租33600元，故景东公司要求林亮平支付三押一租差额33600元及利息合法，一审法院予以支持。上述合同约定林亮平应承担免租期期间的管理费，按每月每平方米5元，支付至指定的业主代表银行账户。根据林亮平提交的转账记录，其在2019年2月、3月分三笔向指定收款的宋丽彩转账了从2019年1月起的管理费105000元，按照《物业租赁补充协议合同》约定林亮平需支付管理费的租赁面积为7000平方米，以每平方米5元计算，林亮平已支付管理费至2019年3月，景东公司要求林亮平支付2019年1月至3月的管理费及利息没有依据，一审法院不予支持。根据2019年1月29日的补充协议，涉案场地免租期顺延四个月至2019年7月，该期间的管理费仍应由承租人向景东公司进行支付。林亮平作为上述合同的乙方，以及补充协议的签约方，没有向景东公司支付2019年3月之后的管理费，故景东公司要求林亮平支付2019年4月至6月租赁面积2000平方米的管理费30000元及利息合法，一审法院予以支持。景东公司与梁美新、宋丽彩之间没有约定宋丽彩收取的上述费用应如何处理，根据租赁合同性质，宋丽彩代景东公司收取的三押一租等费用应归景东公司所有，宋丽彩在收取三押一租及2019年1月至3月期间管理费后，仅向景东公司转账1472108元，没有全部将款项转付给景东公司，故景东公司要求宋丽彩支付剩余的三押一租330292元（1802400元-1472108元=330292元）、2019年1月至3月管理费105000元及利息合法，一审法院予以支持。综上所述，一审法院经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条规定，判决：一、宋丽彩在本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市景东物业管理有限公司支付三押一租330292元、2019年1月至3月管理费105000元及利息（以435292元为基数，从2020年2月11日起计至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、林亮平在本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市景东物业管理有限公司支付管理费30000元、三押一租差额33600元及利息（以63600元为基数，从2020年2月11日起计至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回广州市景东物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费8783元，由林亮平负担1390元，宋丽彩负担7393元。二审过程中，宋丽彩提供收支明细账及支付凭证复印件，拟证明宋丽彩已共向景东公司支付款项1672673.86元。景东公司的质证意见认为，宋丽彩提交的付款凭证中包含了宋丽彩与丁首波个人之间的往来，不应认定系向景东公司支付款项。对一审法院关于宋丽彩已支付的“三押一租”及管理费金额问题，因宋丽彩与景东公司之间并未进行结算，故本案不作评判。对一审法院查明的其他基本事实本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合诉辩双方的意见，本案二审争议的焦点是：宋丽彩应否将已收取的林亮平缴纳至其账户中的“三押一租”及管理费等费用全部支付给景东公司。宋丽彩上诉主张，宋丽彩收取的“三押一租”及管理费等费用并非归景东公司所有，而应当归小业主所有。宋丽彩作为业主代表设立收款账户实际属于小业主的共管账户。现一审法院判决宋丽彩将属于全体小业主的款项支付给景东公司缺乏事实和法律依据。对此本院认为，1.本案系租赁合同关系，涉案租赁合同的相对方为景东公司及林亮平。宋丽彩、梁美新在涉案租赁合同关系中，系作为景东公司的委托收款人向林亮平收取涉案租赁物的管理费。景东公司在本案中，要求宋丽彩、梁美新、林亮平共同支付“三押一租”及2019年1-3月、4-6月的管理费，显然是混淆了景东公司与宋丽彩、梁美新之间的委托收款关系及景东公司与林亮平之间的租赁合同关系。一审法院将不同的法律关系一并处理不当；2.根据查明的事实，景东公司与林亮平之间签订的一系列租赁合同中，均约定宋丽彩、梁美新作为小业主代表在租赁合同上签名。林亮平应当支付的“三押一租”及涉案租赁物业的管理费、租赁费等费用，均应支付至以宋丽彩、梁美新的名义设立的业主共管账户中。2018年7月22日，景东公司与林亮平签订的《物业租赁补充协议合同》中也进一步明确，林亮平应付景东公司的每月租金及三押一租付至景东公司所开的应付业主款账户，并由景东公司转账给业主。又查明，涉案租赁物系由景东公司向600余户小业主租赁后转租给林亮平。可见，以宋丽彩的名义开设的收款账户，具有监管账户的性质。对于宋丽彩收取的“三押一租”及管理费、租金等费用的性质及收支方式，景东公司、林亮平、业主代表宋丽彩、梁美新也已有明确约定，即该费用应当通过景东公司支付给小业主。也即表明，宋丽彩收取的款项并非全部归属于景东公司，该款项应当优先支付小业主的租金。一审法院在景东公司未与小业主结算完毕的情形下，判决宋丽彩将共管账户的款项全部支付给景东公司欠妥；3.宋丽彩、梁美新等400余户小业主因租赁合同纠纷，已向法院提起诉讼。在该案小业主与景东公司之间的租金问题尚未审结及执行完毕的前提下，判决宋丽彩将共管账户的款项全部支付给景东公司，可能导致另案判决的执行不能，亦违背了三方设立共管账户的初衷。故景东公司应当先行与小业主就租金问题进行结算，剩余的款项方可支付给景东公司。现景东公司未清结小业主租金，即要求将收取的管理费全部支付给景东公司，有违合同约定，于法无据，本院不予支持。宋丽彩二审提交的证据拟待证事实不属本案审查范围，故本院对宋丽彩提交的证据不作为本案二审的新证据予以采信。综上所述，宋丽彩的上诉主张成立，本院予以支持。一审法院认定事实部分有误，导致判决结果部分不当，本院予以调整。一审法院适用法律并无不当，对一审法院法律适用予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区（2020）粤0104民初7676号民事判决第二项；二、撤销广东省广州市越秀区（2020）粤0104民初7676号民事判决第一、三项；三、驳回广州市景东物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费8783元，由林亮平负担1390元，广州市景东物业管理有限公司负担7393元；二审案件受理费7393元，由广州市景东物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  莫 芳审判员  白小云二〇二一年七月二十八日书记员  陈婷婷黄晶晶