广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11731号上诉人（原审原告）：梁福成，男，1963年8月27日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。被上诉人（原审被告）：叶绮霞，女，1970年3月10日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。被上诉人（原审被告）：郝润康，男，1969年7月6日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：郝桂城，该两被上诉人的儿子。被上诉人（原审被告）：郝桂城，男，1993年12月27日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。原审第三人：广东合富房地产置业有限公司。住所地：广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦16层D室。法定代表人：扶伟聪，董事长。委托诉讼代理人：陈正，该公司员工。原审第三人：张毅思，男，1987年9月12日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。原审第三人：张志武，男，1973年4月6日出生，汉族，身份证住址湖南省沅江市。上诉人梁福成与被上诉人叶绮霞、郝润康、郝桂城、原审第三人广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）、张毅思、张志武房屋买卖合同纠纷一案，因上诉人梁福成不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初24146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁福成上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判撤销叶绮霞、郝润康与梁福成于2020年4月20日签订的《存量房买卖合同》；2.叶绮霞、郝润康、郝桂城即日共同向梁福成返还176万元购房款；3.判令叶绮霞、郝润康、郝桂城共同向梁福成支付自2020年4月20日至实际返还之日止的10万元利息（按照全国人民同业拆借中心公布的贷款利率的三倍计算）；4.判令叶绮霞、郝润康、郝桂城共同向梁福成支付自2020年5月25日至实际返还之日止的166万元利息（按照全国人民同业拆借中心公布的贷款利率的三倍计算）；5.判令叶绮霞、郝润康、郝桂城共同向梁福成支付公证费456.31元；6.判令叶绮霞、郝润康、郝桂城共同承担本案的诉讼费、律师费及诉讼保全费、评估费。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认为，叶绮霞、郝润康与梁福成签订《存量房买卖合同》时，已到房屋现场查看，并查看涉诉房屋的产权证，由此认定梁福成对房屋的情况是清楚知悉。这是错误认定，理由如下：1.梁福成在查看涉案房屋时，房屋处于被出租的状态，门是上锁，不能进入房屋查看，只能在门口及周边查看。2.本案争议焦点之一是进入涉案房屋的通道及楼梯的产权问题，以及房屋购买人是否须征得他人同意才能进入涉案房屋。正常情况下，买房人查看房屋时，自然会认为，交易房屋的产权面积，当然包括共用楼梯面积或分摊面积。购置房屋后，无须经过他人同意自由出入自己购置的房屋，所以，楼梯的产权不是属于拟购置房屋的人应该注意的事项。相反，若房屋存在产权面积不含楼梯分摊而积，进出房屋须经他人同意的情况，出售人应该明确告知。本案中，叶绮霞、郝润康、郝桂城在包括续订合同、收取定金及全部楼款的交易过程中，没有告知梁福成涉案房屋的真实情况，梁福成支付最后一笔房款（166万元）时，由于买卖双方当面手机转账，实时到账，当叶绮霞从手机上看到全部房款到账后，即向梁福成表示交易的房屋不包括楼梯，楼梯产权属于毗邻房屋13号之一，她是产权人，进出房屋须经她的同意，并表示同意暂时借用楼梯。梁福成这时才惊悉房屋的真实情况，拒绝接收涉案房屋。从支付166万元房款到拒绝收楼，前后不到5分钟，如果梁福成签订房屋买卖合同时就知悉房屋的真实情况，不会在这么短的时间内拒绝收楼，按常理也最起码在买卖合同中约定楼梯是共用的，但合同中没有约定。一审判决认定梁福成签订《存量房屋买卖合同》时，清楚知悉房屋情况，是错误的。在一审庭审过程中，梁福成曾要求法院查清房屋楼梯的产权情况，但法院没有进行调查、审理。二、叶绮霞、郝润康、郝桂城有欺诈行为。叶绮霞、郝润康、郝桂城在涉案房屋的交易过程中，故意隐瞒房屋的真实情况，令梁福成产生重大误解，在违背真实意思的情况下交易涉案房屋．是欺诈行为。在双方解决纠纷的沟通过程中，叶绮霞、郝润康、郝桂城称涉案房屋本来有独立铁梯搭在户外，由于是违法建设，后被拆除了。并提出恢复户外铁楼梯让梁福成使用，梁福成不同意进行违法建设。据了解，与涉案房屋毗邻市场四街口号之一房屋，叶绮霞、郝润康、郝桂城也在中介公司挂牌出售。可以预见，一旦该房屋出售后，因为楼梯的产权及使用问题，梁福成又将会与该房屋的买受人产生纠纷。叶绮霞、郝润康、郝桂城隐瞒真实情况，分别出售不完整产权房屋，是欺诈行为。叶绮霞、郝润康、郝桂城共同辩称，一、一审判决认定事实清楚正确，《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，叶绮霞、郝润康、郝桂城不存在欺诈行为。本案中叶绮霞、郝润康、郝桂城与梁福成于2020年4月20日签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》，根据约定可以得知，梁福成向叶绮霞、郝润康、郝桂城购买涉案房屋，购房款共1760000元，需于2020年5月30日前支付全部购房款；双方应当一起到现场查验房屋，确认房屋真实情况；叶绮霞、郝润康、郝桂城需要到公证处办理委托公证手续书，委托期为一年。首先，合同签订后，梁福成分别于2020年4月20日和5月25日向叶绮霞、郝润康、郝桂城交付定金100000元及剩余房款1660000元，叶绮霞、郝润康、郝桂城也带梁福成到房屋现场进行查看，提供房屋产权证供其查看，并到广东省广州市南沙公证处办理完毕相应的公证委托手续，双方皆已完成各自的主要义务，合同实际履行，可以说明梁福成对房屋真实情况已全然了解，对履行情况是认可的，不存在梁福成所称的包括签订合同、收取定金及全部楼款的交易过程中，没有告知梁福成涉案房屋情况的情形。其次，叶绮霞、郝润康、郝桂城不存在欺诈行为，在交易过程中没有故意隐瞒涉案房屋的真实情况，没有想让梁福成陷入错误认定，产生误解的故意，双方的交易意愿是真实的。而且购买房屋不是小事，涉及的金钱总额达1760000元，按照一般认识，双方都会以谨慎的态度对待此事，不会在交付全部房款后才知道房屋的真实情况。因此，梁福成购买房屋时知晓房屋的全部真实情况并接受，叶绮霞、郝润康、郝桂城未曾有过欺诈行为。综上，双方合同真实有效，不存在法律可撤销情形，一审判决认定事实正确。原审第三人张毅思述称，同意梁福成上诉请求。原审第三人张志武述称，同意梁福成上诉请求。原审第三人合富公司提交书面陈述意见称，1.合富公司是房屋买卖的经纪方。2020年4月20日，梁福成经合富公司介绍与叶绮霞、郝润康、郝桂城就买卖位于越秀区××路××市场××、××楼之物业洽谈关于交易事宜，并实地查看了该物业。当日，买卖双方就该物业之交易事宜达成一致，并签署了《存量房买卖合同》及《补充协议》。2.根据合同及补充协议约定，本次交易的成交价为176万元，付款方式为一次性付款。买卖双方约定购买定金为10万元，买卖双方同意暂不办理涉案物业交易过户手续，买方于2020年5月30日前向卖方支付涉案物业全部交易楼款，卖方收齐楼款当天需协助买方办理出售涉案物业之公证授权委托书，且卖方同意于2020年5月30日前将涉案物业交付给买方使用，涉案交易自收齐楼款并办理完成公证授权委托手续后即告完成。合同及补充协议签署后，根据合富公司了解，买方已向卖方支付全部楼款176万元，且卖方已于2020年5月25日出具了委托买方指定受托人出售涉案物业的公证授权委托书。3.对于买卖双方是否解除合同的买卖关系，合富公司并无异议，但合富公司不同意解除合同的居间关系。梁福成于2020年6月3日向一审法院起诉请求：1.撤销叶绮霞、郝润康与梁福成于2020年4月20日签订的《存量房买卖合同》；2.叶绮霞、郝润康、郝桂城即日共同向梁福成返还176万元购房款；3.判令叶绮霞、郝润康、郝桂城共同向梁福成支付自2020年4月20日至实际返还之日止的10万元利息（按照全国人民同业拆借中心公布的贷款利率的三倍计算）；4.判令叶绮霞、郝润康、郝桂城共同向梁福成支付自2020年5月25日至实际返还之日止的166万元利息（按照全国人民同业拆借中心公布的贷款利率的三倍计算）；5.判令叶绮霞、郝润康、郝桂城共同向梁福成支付公证费456.31元；6.判令叶绮霞、郝润康、郝桂城共同承担本案的诉讼费、律师费及诉讼保全费、评估费。一审法院经审理查明：据粤房地权证穗字第××号房地产权证记载，广州市越秀区××路××市场××、××楼的权属人为叶绮霞，建筑面积21.12平方米，层数3层，共用面积11.71平方米。叶绮霞、郝润康为夫妻关系，郝桂城为叶绮霞、郝润康的儿子。2020年4月20日，梁福成（乙方、买方）与叶绮霞的委托代理人郝桂城（甲方、卖方）、合富公司（丙方、房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》，约定：乙方购买涉诉房屋，该房地产按整套出售并计价，共1760000元；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐房款当天，甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；丙方应当于2020年5月20日前到房产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；其他约定，1.买卖双方约定于2020年5月30日前到公证处办理委托公证书，委托期一年，买方有权制定任何第三人落名过户。2.郝桂城保证代叶绮霞签订合同受叶绮霞委托；3.买家若受委托期间再出售，可以代其收房款;等。同日，梁福成（买方）与叶绮霞、郝桂城（卖方）签订《补充协议》，约定：一、买卖双方均知悉并同意由于客户名额有限原因，暂不办理该物业的交易过户手续；二、双方同意买方于2020年5月30日前向卖方支付该物业的全部楼款1760000元，由卖方开具收款收据，卖方在收齐全部楼款当天办理出售该物业的授权委托公证书（公证费由买方承担）；三、买方可指定授权委托公证书的受托人，买方指定受托人为张立红、张志武；五、本次交易自双方完成本协议第二、第三条之事项后即告完成，卖方不得撤销上述授权委托公证书；其他约定：买卖双方约定于2020年5月30日前到公证处公证，委托期一年，委托期内买方有权指定第三人落名过户，卖方同时也授权买方代为分契约，若买方支付全部楼款后若再出售该物业，可以收取售楼房款等。合同签订后，梁福成向叶绮霞支付定金100000元，郝桂城于4月20日出具相应收据。2020年5月25日，张毅思向叶绮霞支付1660000元，叶绮霞于同日出具相应收据。2020年5月25日，广东省广州市南沙公证处作出（2020）粤广南沙第14004号《公证书》，记载叶绮霞、郝润康于当天到公证处签订《委托书》。该《委托书》内容为：叶绮霞、郝润康（委托人）委托张志武、张毅思作为其合法代理人，代理事项：1.向房管部门申请办理涉诉房屋产权登记、测绘并领取测绘文件、查册、调档、评估、更正、晒图、办理房产证遗失申报并登报、领取不动产权证书以及相关一切手续；2.对涉诉房屋进行管理、修缮、装修，办理房屋的分割、合并手续，到相关部门出具具结书，领取分割、合并后的不动产登记证；3.将上述房屋整体出售或分割后售或合并后出售，签订房屋买卖合同或协议，办理存量房网上交易手续，办理产权交易手续及土地使用权转让手续并领取相关文件等。庭审中，梁福成表示主张撤销合同的理由是叶绮霞、郝润康、郝桂城在签署合同过程中，隐瞒涉案房屋没有楼梯的重大事实，需要借用叶绮霞、郝润康、郝桂城位于涉案房屋旁边的13号之一房屋的楼梯才能进去到涉案房屋，叶绮霞、郝润康、郝桂城恶意隐瞒事实的行为，违反了诚实信用的基本原则。梁福成表示其签订合同时有到现场查看，并查看房地产证复印件。关于涉诉楼梯问题，梁福成表示根据房产证附图，楼梯位于177地块。叶绮霞、郝润康、郝桂城表示其购买涉诉房屋及13号之一房屋时，楼梯就是现在情况，没有对楼梯重建，房屋的情况是上世纪80年代就一直存在的。本案审理过程中，一审法院组织双方到现场进行勘查。经勘查，涉诉13号二、三楼房屋与13号之一房屋共用楼梯，上述两房屋为毗连房屋。叶绮霞、郝润康、郝桂城表示其购买房屋时楼梯已经存在。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条规定，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销。第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销。本案中，梁福成表示其在与叶绮霞、郝润康、郝桂城签订《存量房买卖合同》时，已到房屋现场进行查看，并查看涉诉房屋的产权证，因此，梁福成对于房屋的情况是清楚知悉的。合同签订后，叶绮霞、郝润康、郝桂城亦按照约定办理委托手续。现梁福成以叶绮霞、郝润康、郝桂城签订合同时隐瞒房屋重要信息为由，主张撤销合同、返还款项等请求，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条之规定，于2020年12月2日判决如下：驳回梁福成的全部诉讼请求。本案受理费20662元，保全费5000元，由梁福成负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，各方当事人未提交新证据。二审另查明，梁福成主张叶绮霞、郝润康、郝桂城在收取楼款后告知其楼梯不属于其购买的房屋的一部分，仅愿意借给梁福成使用。叶绮霞、郝润康、郝桂城对此不予确认，并表示其在签订买卖合同前已说明楼梯是共用的，从未表示过系借用。梁福成表示叶绮霞、郝润康、郝桂城明知楼梯属于涉案房屋毗连13号之一房屋的面积归属，但在收到房款时才告知，构成欺诈，并以此为由要求撤销涉案《存量房买卖合同》。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：在涉案房屋的交易过程中，叶绮霞、郝润康、郝桂城是否存在欺诈行为。从一审法院查明事实及合富公司的陈述可以看出，梁福成在购买涉案房屋前已到涉案房屋现场查看，由于涉案房屋位于二楼及三楼，梁福成如进入涉案房屋现场查看必然需要经过楼梯，故其对涉案房屋与毗连13号之一房屋共用楼梯这一事实应当是清楚知悉的。梁福成主张其未进入涉案房屋内查看，但涉案房屋转让价格为176万元，如此大额交易不进入涉案房屋内查看明显不符合常理，本院对梁福成的该主张不予采信。梁福成在签订《存量房买卖合同》前已查看涉案房屋的产权证，无证据证实其曾因涉案房屋房产证附图中未标注共用楼梯提出异议，亦无证据证实叶绮霞、郝润康、郝桂城故意隐瞒该事实，故其主张叶绮霞、郝润康、郝桂城构成欺诈缺乏事实依据。现涉案房屋已取得合法权属证书，且实际可通过与13号之一房屋的共用楼梯进入涉案房屋，梁福成单凭涉案房屋房产证附图中未标注共用楼梯即认为涉案房屋没有楼梯可以进入，缺乏理据，本院不采纳。综上，梁福成以叶绮霞、郝润康、郝桂城欺诈为由要求撤销涉案《存量房买卖合同》、退还已付购房款、支付利息损失、公证费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，梁福成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20662元，由梁福成负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  莫 芳审判员  余 盾二〇二一年七月二十三日法官助理熊盈颖书记员叶小琳