湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘09民终867号 上诉人（原审原告）：雄森国际小区业主委员会，住所地益阳市。 负责人：李良平，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：陈勇，男，1983年10月29日出生，汉族，住益阳市赫山区，该业主委员会成员。 委托诉讼代理人：李奕，益阳市高新区正天法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：益阳雄森房地产开发有限公司，住所地益阳市大桃路桂苑小区6号门面。 法定代表人：颜昌华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：齐鑫，湖南义剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王艺群，湖南义剑律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：湖南天环物业管理有限责任公司，住所地长沙市天心区友谊西路958号克拉美丽山庄会所一楼。 法定代表人：夏高波，该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：湖南天环物业有限责任公司益阳分公司，住所地益阳市。 法定代表人：汤承华。 以上两被上诉人之共同委托诉讼代理人：鲍宇辉，广东诚公（长沙）律师事务所律师。 以上两被上诉人之共同委托诉讼代理人：王慧，广东诚公（长沙）律师事务所实习律师。 上诉人雄森国际小区业主委员会（以下简称雄森业委会）、益阳雄森房地产开发有限公司（以下简称雄森公司）因与被上诉人湖南天环物业管理有限责任公司（以下简称天环公司）、湖南天环物业有限责任公司益阳分公司（以下简称天环益阳公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2020）湘0903民初4821号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 雄森业委会上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持雄森业委会的一审诉讼请求或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由天环公司、天环益阳公司及雄森公司承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。1、雄森公司作为建设单位，有法定义务移交项目相关资料和共用设施设备；天环公司退出小区，也理应将已接收的属于全体业主的资料、共用设施设备和财物进行交接。一审对雄森业委会请求的除仲裁庭已查明的天环公司接管的以外其他资料的移交未予支持，雄森公司及天环公司应依小区开发进度将相关资料及共同设施移交给雄森业委会；2、2014年12月16日，仲裁已认定雄森公司将小区一期弱电工程设备移交给了天环公司，天环公司离开小区时并未进行交接，但一审未支持雄森业委会的请求；3、一审对天环公司、天环益阳公司及雄森公司保留有物业服务管理资料和物业档案这一事实认定不清；4、一审并未对小区广告收益和天环公司、天环益阳公司及雄森公司预收、代收的费用予以查明，一审判决雄森公司向雄森业委会支付广告费19500元事实不清，也未支持雄森业委会要求移交相关账册、票据的要求。二、一审适用法律错误。1、小区公共收益系全体业主所有，天环公司、天环益阳公司及雄森公司无权就属于全体业主的广告费进行约定，故雄森公司与天环公司签订的小区广告公共收益按3:7的约定违反国家法律、行政法规的强制性约定，应属无效；2、前期物业服务企业退场应与雄森业委会办理好交接手续，这是天环公司、天环益阳公司及雄森公司的法定义务，雄森业委会依照法律请求移交物业服务用房和相关共用设施设备及物业服务所必需的相关资料，人民法院应予支持；3、天环公司、天环益阳公司及雄森公司应主动告知雄森业委会移交的清单和移交情况，而非由雄森业委会举证，对没有移交的共用设施设备应继续由雄森公司移交，一审判决让雄森业委会丧失了对雄森公司交付物业资料和共用配套设施的请求权。综上，请求二审纠正一审错误，并予以改判。 针对雄森业委会的上诉请求，雄森公司辩称：雄森公司并非不移交手续，而是根据仲裁裁决书和益阳市中级人民法院的执行裁定书提到的未移交的查验资料，因天环物业未向雄森公司移交而导致无法移交；雄森业委会在答辩中已明确无需雄森公司承担广告费用，广告费属于业主，雄森公司作为最大的业主，天环公司在前期与雄森公司约定的广告服务费，雄森业委会无权向雄森公司追讨。 针对雄森业委会的上诉请求，天环公司、天环益阳公司辩称：天环公司与天环益阳公司没有向雄森业委会移交设施设备的义务，雄森小区自2012年开始分期开发、交付，至2018年7月15日，天环益阳公司被强行退出物业管理，由雄森公司接管，雄森公司自始至终未向天环益阳公司移交雄森小区的全部竣工验收和承接查验的资料，故应由雄森公司向雄森业委会办理承接查验手续。在天环益阳公司管理期间，物业服务所涉及到的设施设备均于2017年8月15日由雄森公司接管，包括物业服务期间的收费台账及账册凭证，一审判决19500元的广告费由雄森公司给付雄森业委会并无不当，物业服务期间，按照前期服务协议，天环公司及天环益阳公司已将实际收取的广告费全部用于小区的物业管理。 雄森公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项；2、改判由天环公司及天环益阳公司向雄森业委会履行一审判决第一项、第二项的内容；3、本案一、二审费用由雄森公司及天环公司承担。事实与理由：1、因天环公司的原因，雄森公司并不占有需移交的手续资料，无法将相关资料移交给雄森业委会。一审判决第一项内容与生效的仲裁裁决内容、查实的客观事实及益阳市中级人民法院执行的内容相矛盾，该判项是错误的；2、广告费不应由雄森公司承担。该笔广告费依法虽为全体业主共同共有，但收益是由广告商直接支付给天环公司，雄森公司并未收到19500元广告费，裁决书中该笔广告费充抵了雄森公司应支付天环公司的物业费，根据合同相对性，该笔费用应由天环公司承担。雄森公司并未在公共面积收益如广告费上获得任何利益和其他占有事实，雄森业委会成立前，相关小区公共面积收益都由天环公司占有管理，雄森公司并未参与，故不应承担天环公司作出的任何法律后果；3、雄森公司对小区共有部分收益享有建筑物区分所有权。雄森小区属于商住一体小区，根据建筑物区分共有原则，该小区商业地产部分的所有人是唯一的，即雄森公司。住宅区业主与商业地产无任何关联，商业地产区域的收益归产权人雄森公司所有，雄森公司将19500元广告费充抵物业费属依法处分自己所享有的权利。综上，请求二审查明事实，支持雄森公司的上诉请求。 针对雄森公司的上诉请求，雄森业委会辩称：1、雄森业委会支持雄森公司的上诉理由，从一审查明的事实可知移交的手续和资料确实被天环公司占有，应由天环公司直接移交雄森业委会；2、广告费不应由雄森公司独自承担，广告收益的收款人是天环公司，占有该笔资金亦是天环公司，天环公司应当返还该广告收益；3、从大洋广告公司与天环公司签订的广告合同可以证明该广告收益主要是利用小区住宅电梯和小区绿化带广告牌所得，电梯和小区公共绿地都属于全体业主的共有部分，不是雄森公司的私有或专有部分，雄森公司无权占有和处分。 针对雄森公司的上诉请求，天环公司、天环益阳公司辩称：一、雄森公司称“因天环公司的原因，雄森公司并不占有需移交的手续资料，无法向雄森业委会移交”与事实不符。1、天环公司于2017年8月15日被雄森公司强迫退出雄森国际小区时，所有物业服务资料未与天环公司交接，当时小区业主委员会并未成立，雄森公司全面接管了该小区。2、2017年8月16日至2019年7月期间，雄森公司是雄森国际小区的实际物业管理人，雄森业委会应向雄森公司主张移交设备设施及相关资料；3、2019年7月6日，雄森业委会与深圳市某某物业管理有限公司（以下简称某某物业）签订了物业服务合同，该公司多次函告雄森公司办理物业交接手续，但雄森公司至今不予办理；4、一审中，雄森业委会所提交的其与某某物业承接查验的资料清单，证明雄森业委会已实际收到天环公司在接管物业时收取的资料并已将资料移交某某物业，根据合同相对性及诚实信用原则，天环公司没有向雄森公司移交义务，也无法移交已被雄森公司强占的以及已实际移交给雄森公司的设备设施、资料及物业服务。二、一审判决19500元广告费由雄森公司支付给雄森业委会于法有据，并无不当。1、根据天环公司与雄森公司签订的《前期物业服务合同》第十五条的约定，天环公司取得的广告费45500元于法有据；2、2012年10月5日至2017年8月15日天环公司提供前期物业服务期间，雄森公司要求天环公司支付的19500元广告费属于公共收益，雄森业委会于2017年12月26日依法成立，雄森业委会可代表业主主张雄森公司返还19500元的公共广告收益。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回雄森公司的上诉请求。 雄森业委会向一审法院提出诉讼请求：一、判令天环公司、天环益阳公司及雄森公司移交前期物业承接查验资料：物业的报建、批准文件、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备订货合同及安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；消防工程及消防设施、设备验收资料；物业管理区域内各类建（构）筑物、场所（地）设施、设备清单；物业及配套设施的产权清单；管理用房清单、物业承接查验协议；建设单位移交资料清单；查验记录和交接记录。二、判令天环公司、天环益阳公司及雄森公司移交物业服务期间形成的物业及设备运行、保养、维修、改造、更新的有关资料和物业服务档案。三、判令天环公司、天环益阳公司及雄森公司移交共用设施设备：包括建设单位移交的电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；包括建设单位移交的道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施等。四、判令天环公司、天环益阳公司及雄森公司移交物业服务期间预收、代收的相关账册、票据；五、判令天环公司、天环益阳公司及雄森公司移交物业服务期间的益阳大洋广告传媒企划发展有限公司支付的小区广告收益60000元，并按年利率6%支付资金占用期间的利息。 一审法院认定事实：2012年11月5日，雄森公司作为甲方与天环公司作为乙方签订《雄森国际前期物业服务合同》，甲方选聘乙方承担雄森国际小区前期物业管理服务。合同第十五条约定，在乙方不损害小区整体观瞻和侵害业主权益的情况下，甲方同意在合同期内将物业管理区域内属于全体业主所有的物业共用部位、共用设施设备在报甲方同意的前提下统一委托乙方管理和经营；乙方统一布设的物业管理区域内的广告需经甲方同意后方可发布，收益按照甲乙双方3：7比例分配，乙方收益部分主要用于弥补乙方物业服务费的不足；但小区范围内的所有屋顶、立柱、塔架等固定广告位属于甲方所有，乙方不得随意在此发布广告。合同第五章物业的承接验收部分约定，乙方承接物业时，甲方应按照乙方制定的小区共用设施设备系统接管验收规程配合乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验。乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必须的其他资料。合同第三十三条约定，管理服务期限暂定为五年，自2012年10月1日起自业主管理委员会成立且业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。合同第三十四条约定，本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财务及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交甲方或甲方指定第三方代管。合同第四十一条约定，因合同履行产生争议，提交益阳仲裁委员会仲裁。 2017年9月29日，雄森公司具状仲裁，提出了裁决解除订立的《雄森国际前期物业合同》，责令天环公司在10个工作日内办妥工作交接，移交财会凭证等资料等请求。益阳仲裁委员会于2020年4月24日作出益仲裁字（2017）第XX号裁决书，该裁决现已发生法律效力。该裁决查明，《雄森国际前期物业合同》签订后，雄森公司于2014年6月28日移交5号栋、于2015年9月28日移交6号栋、于2016年11月28日移交9号栋。在物业交付时，将物业竣工验收资料、设施设备安装、使用和维护保养等技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明等物业管理资料一并移交。2017年8月15日，雄森公司以天环公司违约为由向天环公司发出终止《雄森国际前期物业合同》函，要求天环公司在8月15日前来公司签订《终止物业服务合同协议》并办理相关交接事宜。2017年8月15日，天环公司撤离了小区，双方没有办理合同解除、财产等相关交接手续，小区物业服务由雄森公司负责。在仲裁的庭审过程中，双方对账后确认广告费为65000元。仲裁庭认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定和双方签订的合同第三十四条的约定，业主委员会成立前，物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财务及时，天环公司应完整移交给雄森公司。关于广告费的问题，依照合同约定广告收入3:7分成，雄森公司应得收益为19500元，对雄森公司要求天环公司支付广告费19500元予以支持，超过的部分不予支持。仲裁庭裁决，解除雄森公司与天环公司于2012年11月5日签订的《雄森国际前期物业服务合同》、天环公司在收到裁决书十日内，与雄森公司办理好移交手续、天环公司在收到裁决书之日起十日内支付广告费19500元等。 又查明，2017年12月26日,雄森国际小区业主委员会成立，并于2019年1月30日在益阳市房地产管理局备案，2019年7月6日雄森业委会与深圳市某某物业管理有限公司签订了《益阳市雄森国际小区物业服务合同》，委托其对雄森国际小区进行物业服务。 一审法院认为：本案有两个争议焦点：一、雄森业委会第一至四项诉讼请求能否得到支持。二、雄森业委会第五项诉讼请求能否得到支持。 关于焦点一。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，雄森公司作为建设单位与作为物业服务企业的天环公司签订的《雄森国际前期物业服务合同》，是双方真实意思表示，内容符合法律规定，对天环物业和雄森国际小区的业主都具有约束力。 已发生法律效力的益仲裁字（2017）第XX号裁决查明在物业交付时，雄森公司将物业竣工验收资料、设施设备安装、使用和维护保养等技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明等物业管理资料一并移交给了天环公司，仲裁庭裁决天环公司与雄森公司在收到仲裁书之日起十日内办理移交手续。上述资料应由全体业主共同所有，天环公司应当向雄森公司就上述资料办理移交手续，雄森公司应当将物业竣工验收资料、设施设备安装、使用和维护保养等技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明等物业管理资料交还给雄森业委会。 雄森业委会已于2019年7月6日与深圳市某某物业管理有限公司签订了《益阳市雄森国际小区物业服务合同》，深圳市某某物业管理有限公司作为新的物业服务企业已对雄森国际小区进行物业服务。除仲裁庭已查明的天环公司在接管物业时已收取的资料外，雄森业委会没有证据证明还有其他资料、设施设备、物业用房由雄森公司、天环公司及天环益阳公司持有或占有而未移交。雄森业委会应承担举证不能的法律后果，雄森业委会的第一至四项诉讼请求中予以部分支持。 关于焦点二。根据仲裁庭庭审查明的事实，天环益阳公司在提供前期物业服务期间收取的广告费共计为65000元。按照对业主均具有约束力的《雄森国际前期物业合同》的约定，雄森公司与物业公司双方关于广告收入按照3：7的比例分成，天环物业共计收取的65000元广告费中，天环公司取得的广告费45500元，于法有据。根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，雄森国际小区住宅、经营性用房等专有部分以外的楼道、大堂、电梯内等公共区域应属业主的共有部分，并由全体业主共同管理。基于上述公共区域内设立广告所取得的收益依法应属于全体业主共有。雄森公司就2012年10月5日至2017年8月15日天环公司提供前期物业服务期间产生的争议已具状仲裁，此期间雄森业委会尚未成立，仲裁裁决天环公司向雄森公司支付19500元广告费，雄森公司占有该广告费有合法的根据。现雄森业委会已于2017年12月26日依法成立并备案，雄森业委会依法提起诉讼请求该广告费的收益，本院认19500元的广告费应由全体业主共有，雄森公司继续占用19500元的广告费的基础已经丧失，雄森公司应当向雄森业委会支付该广告费19500元，雄森业委会第五项诉求广告费的主张予以部分支持。雄森业委会要求按照年利率6%支付资金占用期间的利息，于法无据，不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国物权法》第七十条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、雄森公司判决生效后十五日与雄森业委会办理好移交手续，将物业竣工验收资料、设施设备安装、使用和维护保养等技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明等物业管理资料交付给雄森业委会；二、雄森公司于判决生效后十五日支付雄森业委会广告费19500元；三、驳回雄森业委会的其他诉讼请求。案件受理费1300元减半收取650元，由原雄森业委会负担505元，雄森公司负担145元。 二审中雄森业委会向本院提交证据两份：证据1、一期弱电设备移交单及附件，拟证明雄森公司将小区管理的必要设备移交给了天环公司；证据2、物业费明细表，拟证明天环公司保留有服务期间收取业主费用的相关账本和账册。天环公司与天环益阳公司质证称：证据1三性均有异议，不能达到雄森业委会的证明目的，移交的材料和资料业主入住时已领走或已安装在小区，使用的设备一部分已移交业主，一部分移交开发商了；证据2三性有异议，资料实际都在雄森公司处。雄森公司质证称：对两份证据的三性均无异议，案件事实以仲裁裁决事实为准。 雄森公司向本院提交执行通知书一份，拟证明一审判决与执行通知书相矛盾，雄森公司并非不履行移交手续，而是客观事实无法履行。雄森业委会质证称：对证据三性及证明目的均无异议；天环公司与天环益阳公司质证称：对证据真实性无异议，但不能达到其证明目的，天环公司未持有资料。 本院认证认为：雄森业委会提交的证据1中涉及的设备设施已经仲裁审查确认，本院予以采信；证据2真实性予以确认，但不能达到雄森业委会的证明目的；雄森公司提交的证据真实合法，但不能达到雄森公司一审判决与执行通知书相矛盾的证明目的。 二审经审理查明：益阳仲裁委员会益仲裁字（2017）第XX号裁决书裁决由天环公司支付雄森公司广告收益费19500元。除此之外，二审经审理查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为：本案系物业服务合同纠纷。二审争议焦点为1、一审判令由雄森公司与雄森业委会办理各项物业管理移交手续是否正确；2、小区广告收益费65000元如何认定。 关于焦点1：已生效的益阳仲裁委员会益仲裁字（2017）第XX号裁决书对天环公司在“雄森国际”小区前期物业服务期间接收的各项物业管理资料及设备设施，裁决由天环公司向雄森公司办理移交手续，该仲裁裁决现正在执行过程中，故仲裁裁决所涉及的各项物业管理资料及设备设施应在天环公司移交后再由雄森公司交给雄森业委会，向雄森业委会移交上述资料及设施的主体为雄森公司。“雄森国际”小区为分期开发建设的小区，对于仲裁裁决未涉及的其他已建成并交付使用的建筑，依法应当移交给雄森业委会的资料和共用设备设施，雄森公司作为开发商及天环公司退出后的实际物业管理人，应当由雄森公司直接向雄森业委会移交。故上述两部分的资料及共用设备设施的移交主体均为雄森公司，一审判定雄森公司与雄森业委会办理移交手续正确，本院予以维持。 关于焦点2：本案争议的广告收益65000元益阳仲裁委员会益仲裁字（2017）第XX号裁决书已进行了裁决，其中的19500元仲裁书认定为雄森公司应得收益，并裁决由天环公司支付给雄森公司。仲裁裁决书生效的情况下，一审判定雄森公司向雄森业委会支付19500元与仲裁书认定该款属雄森公司应得收益相冲突，广告收益65000元在本案中不宜再进行认定和处理。 综上，雄森业委会的上诉请求不能成立，本院不予支持。雄森公司的上诉请求部分成立，对成立部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持湖南省益阳市赫山区人民法院（2020）湘0903民初4821号民事判决第一项； 二、撤销湖南省益阳市赫山区人民法院（2020）湘0903民初4821号民事判决第二项、第三项； 三、驳回雄森国际小区业主委员会的其他诉讼请求。 一审案件受理费1300元减半收取650元，由雄森国际小区业主委员会负担505元，益阳雄森房地产开发有限公司负担145元；二审案件受理费2600元，由雄森国际小区业主委员会负担1300元，益阳雄森房地产开发有限公司负担1300元。 本判决为终审判决。 审判长  李京伟 审判员  陆康彪 审判员  黎 娜 二〇二一年七月十二日 法官助理张怀 书记员方赛兰