山东省济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0102民初6225号 原告：济南保利城置业有限公司，住所地济南市历下区 法定代表人：李阳，董事长。 委托诉讼代理人：郭慧，北京市炜衡（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李雯，北京市炜衡（济南）律师事务所律师 被告：孙局，女，汉族，1990年6月8日出生，住济南市历下区 原告济南保利城置业有限公司（以下简称保利城公司）与被告孙局房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告保利城公司委托诉讼代理人郭慧、李雯，被告孙局到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 保利城公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告双方签订的合同编号为销售(字)201729194447的《商品房买卖合同》及附件，并判令被告将济南市历下区房屋交还原告；2.依法判令被告在合同解除后十日内协助原告办理《商品房买卖合同》备案注销手续和网签撤销手续，3.依法判令被告向原告支付违约金181490.4元、律师费72347元;4.依法判令被告偿还原告代其向第三人偿还的按揭贷款本息共计24700.76元（暂计算至2021年3月26日）以及2021年3月26日之后原告代被告向第三人偿还的按揭贷款本息，并以原告代被告向第三人偿还的每笔代偿款为基数自代偿后第八日起按照日万分之五向原告支付违约金；5.依法判令被告承担本案的案件受理费、保全费、诉讼财产保全责任保险费用。保利城公司庭审中变更第4项诉讼请求为：依法判令被告偿还原告代其向第三人偿还的按揭贷款本息共计1253108.53元，并以原告代被告向第三人偿还的每笔代偿款为基数自代偿后第八日起按照日万分之五向原告支付违约金。 事实与理由：2017年11月16日，原被告签订合同编号为销售(字)201729194447的《商品房买卖合同》及附件，约定被告（买受人）购买原告（出卖人）开发的济南市商品房，房屋建筑面积88.05平方米，单价为20612.2元/平，总房款共计1814904元。合同约定被告支付首付房款544904元后，余款1270000元在银行申请按揭贷款。《商品房买卖合同》附件五补充协议第七条第一款约定，“鉴于出卖人为买受人按揭贷款提供了担保，担保期间，买受人承诺按期偿还银行贷款，且双方同意，如买受人逾期偿还借款本息致使出卖人承担担保责任代买受人清偿贷款，包括但不限于本金、利息、罚息及其他相关费用（以下简称代偿款），则买受人应于出卖人代偿之日起七日内将上述款项一次性全额偿还出卖人，逾期未偿还的，按照日万分之五向出卖人支付违约金”。第七条第二款约定，“买受人连续三个月迟延向银行还款导致出卖人承担担保责任的，则视为买受人构成违约，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》。出卖人解除本合同的，从已收取的房价款中扣除代偿款、房屋总价款10%的违约金、律师费、房屋占用费、出卖人损失等，将剩余房价款退还买受人并收回房屋另行出售。买受人已占有房屋的，应于接到出卖人发出的解约通知之日起7日内腾房。买受人迟延腾房的，应按同类房屋市场租金价格向出卖人支付占用房屋期间的房屋租金”。2017年11月28日，原告、被告与第三人签订《个人购房借款/担保合同》（编号：01602000302017一手贷0000485），被告向第三人借款127万元，借款期限为360个月，并由原告为被告的按揭贷款提供阶段性连带责任保证担保。《个人购房借款/担保合同》签订后，第三人根据合同约定将借款支付至原告。原被告于2018年11月29日办理了房屋交接手续。被告自2020年11月起未偿还按揭贷款，第三人要求原告承担保证责任，截至2021年3月26日，原告先后为被告代偿了24700.76元贷款本息（含银行复利、罚息等）。经原告多次催促，被告仍未偿还银行按揭贷款，亦未偿还原告代偿款项。综上，被告已经连续超过3期未偿还银行贷款，构成根本违约，原告有权依据《商品房买卖合同》及补充协议的相关约定，解除合同并追究被告的违约责任。鉴于此，为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，望判如所请。 孙局辩称，家里经济有困难，本人又在孕期，我对象因疫情丢了工作，没有能力偿还贷款。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年11月16日，保利城公司（出卖人）与孙局（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定孙局购买位于济南市历下区保利华庭9号楼2单元3404室房产，附件五补充协议第七条关于担保责任的特别约定中约定，鉴于出卖人为买受人按揭贷款提供了担保，担保期间，买受人承诺按期偿还银行贷款，且双方同意，如买受人逾期偿还借款本息致使出卖人承担担保责任代为清偿贷款，包括但不限于本金、利息、罚息及其它相关费用，则买受人应于出卖人代偿之日起七日内将上述款项一次性全额偿还出卖人，逾期未偿还的，按照日万分之五向出卖人支付违约金。买受人连续三个月迟延向银行还款导致出卖人承担担保责任的，则视为买受人构成违约，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，出卖人解除本合同的，从已收取的房价款中扣除代偿款、房屋总价款10%的违约金、律师费、房屋占用费、出卖人损失等，将剩余房价款退还买受人并收回房屋另行出售，买受人已占有房屋的，应于接到出卖人发出的解约通知之日起7日内腾房。买受人迟延腾房的，应按同类房屋市场租金价格向出卖人支付占用房屋期间的房屋租金。 2017年11月28日，孙局（借款人）与中国工商银行股份有限公司济南历下支行（贷款人，以下简称工商银行历下支行）、保利城公司（保证人）签订《个人购房借款／担保合同》，约定贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款127万元，用于购买历下区保利华庭9-2-3404，合同对借款期限和利率等作出了约定，并约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产成的利息、罚息和其他费用。保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。 合同签订后，工商银行历下支行依约向孙局指定账户发放了贷款。2018年11月29日，保利城公司依约向孙局交付了房屋。孙局于2020年11月起开始逾期归还贷款。2021年3月2日保利城公司代偿贷款本息24700.76元；于2021年3月25日代偿贷款本息6842.75元；于2021年5月18日代偿贷款本息13711.79元；2021年6月4日代偿剩余本金1203345.2元，代偿利息4508.03元，以上共计偿还1253108.53元。2021年6月4日，工商银行历下支行出具个人贷款结清证明，载明孙局的贷款本息已于2021年6月4日全部结清。 另查明，保利城公司为本案申请财产保全，支付保全保险费2150元。 再查明，保利城公司因本案于2021年3月20日与北京市炜衡（济南）律师事务所签订《民商事委托代理合同》，约定本案律师代理费为72347元，保利城公司于2021年6月4日实际支付该费用。 本院认为，保利城公司与孙局签订的《商品房买卖合同》，孙局与保利城公司、工商银行历下支行签订的《个人购房借款／担保合同》，均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按协议全面履行义务。保利城公司依约交付房屋，孙局未按合同的约定归还贷款，致使贷款逾期超过三期，保利城公司依约向工商银行历下支行履行了代偿义务。根据商品房买卖合同的约定，保利城公司承担担保责任后，享有单方解除权，该约定亦系双方当事人真实意思表示，不违反法律的规定，合法有效；且孙局自2020年11月始开始逾期后，至今未偿还贷款，其自认亦无偿债能力，致使上述合同目的无法实现，故保利城公司诉请解除《商品房买卖合同》及附件，符合事实和法律的规定，本院予以支持。 根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。本案中，商品房买卖合同因当事人约定的解除事由的发生而解除，故保利城公司诉请孙局交还济南市历下区保利华庭9号楼2单元3404室房屋，并配合协助办理商品房买卖合同备案注销手续和网签撤销手续，于法有据，本院予以支持。保利城公司亦应当向孙局返还涉案购房款1814904元。因双方解除合同系孙局违约所致，根据合同的约定，孙局应当按照房屋总价款的10%向保利城公司支付违约金，故保利城公司诉请孙局支付违约金181490.4元，符合事实和法律的规定，本院予以支持。 对于保利城公司要求孙局偿还代偿的按揭贷款本息1253108.53元及逾期付款违约金的诉讼请求，本院认为，根据合同的约定，孙局应在保利城公司代偿款项后及时归还，故保利城公司诉请孙局归还代偿的1253108.53元，于法有据，本院予以支持，但因双方在签订合同时已约定了解除合同违约金，保利城公司主张解除合同的理由是承担了保证责任，该违约金应当包括因保利城公司承担保证责任后的损失，故对保利城公司主张逾期付款利息的请求，于法无据，本院不予支持。 根据双方签订的合同及附件的约定，孙局应当向保利城公司支付的款项，应自孙局已缴纳的案涉房屋购房款中扣除，剩余购房款应由保利城公司予以返还。 关于律师费，保利城公司与北京市炜衡（济南）律师事务所系按照购房款的标的收取律师代理费，该标准明显对孙局不利，且律师事务所系保利城公司的常年法律顾问，二者系长期合作关系，保利城公司未向本院提交律师事务所自2021年3月份承接本案后付出的具体劳动量，故本院酌定孙局负担本案律师费3万元。对超出的部分，本院不予支持。 关于保全保险费，本案系孙局违约，保利城公司为保全财产支付的合理费用，故该部分费用应由孙局负担。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百八十五条、第五百九十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条法律规定，判决如下： 一、原告济南保利城置业有限公司与被告孙局签订的《商品房买卖合同》及附件于本判决生效之日起解除； 二、被告孙局于本判决生效之日起三十日内向原告济南保利城置业有限公司交还济南市历下区房屋； 三、被告孙局本判决生效之日起三十日内配合原告济南保利城置业有限公司办理《商品房买卖合同》备案注销手续和网签撤销手续； 四、被告孙局返还原告济南保利城置业有限公司违约金181490.4元； 五、被告孙局返还原告济南保利城置业有限公司代偿款1253108.53元； 六、被告孙局返还原告济南保利城置业有限公司律师费30000元； 七、被告孙局返还原告济南保利城置业有限公司保全保险费2150元； 八、驳回原告济南保利城置业有限公司的其他诉讼请求； 九、原告济南保利城置业有限公司返还被告孙局购房款1814904元。 上述第四项至第七项所判款项合计1466748.93元，与第九项所判款项折抵后的余款348155.07元，限原告济南保利城置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告孙局履行。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计7897元，由孙局负担4000元，由济南保利城置业有限公司负担3897元；保全费5000元，由孙局负担3000元，由济南保利城置业有限公司负担2000元 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  刘 科 二〇二一年七月十二日 法官助理  宋宪梅 书 记 员  付新芮