天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终2822号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘双利，男，1959年1月7日出生，汉族，天津市自行车厂退休工人，住天津市西青区。委托诉讼代理人：后平平，天津隽天律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：天津纺织集团天一有限公司，住所地天津市河东区六纬路6号路17号。法定代表人：郝金水，总经理。委托诉讼代理人：刘毅，天津国鹏律师事务所律师。原审第三人：揭国旺，男，1964年2月15日出生，汉族，住天津市河东区。原审第三人：天津市河东区占拢小吃店，住所地天津市河东区六纬路175号。经营者：李占拢，女，1964年8月5日出生，汉族，住天津市河东区六纬路175号。原审第三人：张传斌，男，1968年12月21日出生，汉族，小红帽烧烤业主，住天津市河东区。原审第三人：王艳，女，1983年7月2日出生，汉族，王艳餐饮店业主，住天津市河东区。原审第三人：刘瑜，女，1983年10月5日出生，汉族，天津市河东区爱尚衣橱服装店业主，住天津市西青区。上诉人刘双利因与被上诉人天津纺织集团天一有限公司（以下简称“天一公司”）及原审第三人揭国旺、天津市河东区占拢小吃店、张传斌、王艳、刘瑜房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院作出的（2020）津0102民初5075号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭，对本案进行审理。本案现已审理终结。上诉人刘双利上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人未在合理期限内通知上诉人解除合同，双方间仍存有租赁关系；2.涉案房屋自2014年1月起，上诉人与案外人天宝通商贸有限公司签订租赁合同，被上诉人不是合同的相对方；3.上诉人由于身体健康及经济问题，不具备腾房条件；4.上诉人对涉案房屋维修、装修费用数额较大，请求法院以实际花销为准；5.一审法院确定每月租金4000元，该金额不与被上诉人而是与天宝通商贸有限公司商定的。被上诉人天一公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。原审第三人揭国旺、天津市河东区占拢小吃店、张传斌、王艳、刘瑜均未作陈述。天一公司向一审法院起诉请求：1.判令刘双利将位于天津市河东区六纬路175号的房屋腾空后返还天一公司；2.判令刘双利支付天一公司自2019年1月1日起至实际返还租赁房屋之日止的租金，租金按照每个月4000元标准计算，暂时计算至2019年12月31日止为48000元；3.本案诉讼费用由刘双利承担。诉讼过程中天一公司变更第2项诉讼请求为：判令刘双利支付天一公司自2019年1月1日起至房屋腾空之日止的租金，租金按照每个月4000元标准计算，暂时计算至2019年12月31日止为48000元。刘双利向一审法院提出反诉请求：1.天一公司违法解除租赁合同，请求法院依法判令向刘双利赔偿平房建造损失412000元、装修损失893000元、房屋修缮费用291500元、房屋改造费用150000元和房屋漏水造成经济损失26000元，以上共计1772500元；2.本案本诉与反诉的诉讼费用由天一公司承担。诉讼过程中刘双利变更第1项诉讼请求为赔偿刘双利维修费、除草费、临时维修费、装修费及漏水造成的损失共计456500元。一审法院认定的事实：坐落天津市河东区大直沽街××号房屋的所有权人系原天津市第一棉纺织厂，后更名为天津天一纺织集团有限公司、天津纺织集团天一分公司，最后变更为天一公司。2004年4月16日，天一公司作为出租人，天津市天馨宾馆有限责任公司作为委托代理人，刘双利作为承租人签订《天津市房屋租赁合同》，约定天一公司将坐落河东区六纬路175号房屋出租给刘双利。租赁期限自2004年4月1日至2005年3月31日。2004年6月，刘双利又在承租房屋的基础上自建房屋。其自建房屋现状为：面对房屋左起第一间房屋进门的厅（现门口悬挂的招牌为馆ｅｒ），面对房屋右起第一间房屋后身的房间（现门口悬挂的招牌为川鲁小厨）及面对房屋右起第二间房屋后身的房间（现门口悬挂的招牌为河间驴肉火烧）。自承租房屋后，刘双利多次对所租赁房屋（包括其自建部分）进行维修和装修。2010年1月，天一公司作为出租人（甲方），刘双利作为承租人（乙方）签订《天津市房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方坐落河东区六纬路175号房屋（以下简称案涉房屋），面积200平方米，产别企业产。租赁用途商用，租赁期限自2010年1月1日起至2010年3月31日。合同3-3约定，租赁期届满时，甲方有权收回房屋，乙方应按期返还。乙方须继续承租该房屋时，应当提前2个月与甲方协商。甲方要求返还房屋，乙方逾期返还的，自租赁期满之次日起至实际返还房屋之日止，乙方除支付租金外，还应按每日500元向甲方支付违约金。第四条租金、支付方式和期限约定，甲乙双方按套计算租金，每套（季租金）为0.75万元；按季支付租金，付款时间每季首月10日内交纳；乙方拖欠租金累计达1个月及其以上的，甲方可以解除合同。乙方除交付拖欠租金外，还应自解除合同之日起至实际交付拖欠租金之日止，按每日700元向甲方支付违约金。合同第5-2约定，租赁期间，使用房屋所发生的费用（水、电、煤气、通讯、物业管理、有线电视、供热费等）中，其他有关费用，均由乙方承担。第六条房屋使用和维修第6-2约定，租赁期间，乙方拆改房屋的，应预先征得甲方书面同意，并遵守国家和本市有关规定。未经甲方书面同意，乙方拆改房屋的，甲方可以解除合同，并要求乙方赔偿损失。乙方装修房屋、增加设备，或因使用不当使房屋和设备损坏的，乙方应当给予修复，并赔偿损失。6-3约定，房屋及原有附属设备因乙方正常使用发生损坏的，乙方负责承租房屋及原有附属设备的维修，并承担维修费用。第八条提前解除合同约定，租赁期间，非本合同约定情况，甲方解除合同，提前收回房屋的，甲方向乙方支付违约金约700元。若约定的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿超过违约金部分的损失。租赁期间，非本合同约定情况，乙方解除合同，乙方向甲方支付违约金约700元。若约定的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿超过违约金部分的损失。8-3为手写内容：因市政房改、规划、拆迁、市政改造和企业经营性调整、划拨、改造等不可抗拒的原因，造成不能继续履行合同的，甲乙双方不承担任何责任。双方在落款处签字盖章。合同最后空白处有手写内容：6.本房屋租赁合同到期后，乙方享受优先承租权。除（8-3）条款之情况外，甲乙双方继续按此文本重新签订合同。7.在房屋租赁合同履行过程中，如遇（8-3）条款情况，乙方须在甲方通知之日起两个月内，无条件腾空所租房屋交与甲方。2010年10月1日，天一公司与刘双利签订《房屋租赁补充协议》，约定：原合同执行期已满，经双方共同商定，甲、乙双方继续签约，合同执行期续签为：2010年10月1日至2010年12月31日止，其他条款不做变更。天一公司与刘双利在落款处签字盖章。2011年1月5日，天一公司与刘双利签订《房屋租赁补充协议》，约定：原合同执行期已满，经双方共同商定，甲、乙双方继续签约，合同执行期续签为：2011年1月1日至2011年3月31日止，其他条款不变。天一公司与刘双利在落款处签字盖章。合同到期后，双方未再续签合同。2011年4月25日，天一公司向刘双利邮寄了通知书，内容为：我公司按照天津纺织集团（控股）有限公司的指示精神，你租用我公司位于河东区六纬路175号的房屋，已于2011年3月31日到期不再续租，请你在2011年6月25日前腾空房屋交还我公司。2012年12月25日，天一公司向刘双利出具划拨书，内容为：现天津纺织集团天一有限公司有天津市河东区六纬路175号房屋壹处面积460平方米，为了解决安排下岗职工再就业的问题。天津纺织集团天一有限公司把此房屋划拨给下属单位天津市天宝通商贸有限公司（以下简称天宝公司，已于2015年12月21日注销）管理，以后此房屋所有管理权及日常事务全部由天津市天宝通商贸有限公司处理。2014年1月1日，天宝公司作为出租方，刘双利作为承租方签订《房屋出租协议书》（以下简称协议书），约定将案涉房屋中110㎡租给刘双利作为经营用房。租赁期限自2014年1月1日至2015年8月30日，本次交房租自2014年1月1日起到2014年3月31日，合计房款12000元。协议书第六条约定：乙方根据其经营需要如要进行装修改造，必须征得甲方同意，并办理有关手续后方可施工。协议书第八条约定，乙方应保持原有设施完好（自然损耗除外），如出现人为损坏，由乙方负责赔偿。……双方在落款处签字盖章。合同到期后，双方亦未再续签合同。庭审中刘双利称自2018年3月后并未再向天宝公司交过租金。经查，案涉房屋天津市河东区六纬路175号系包括房屋和院落。刘双利承租房屋后在原有房屋基础上又在院落内自建了部分房屋，并分别转租给揭国旺（天津市河东区占拢小吃店实际使用，揭国旺系其业主李占拢之夫）、张传斌、王艳、刘瑜、陈万军，且均签订有书面合同。与揭国旺签订租赁期限为自2020年10月8日至2021年5月8日，与张传斌签订租赁期限为自2020年10月15日至2021年5月15日，与王艳签订租赁期限为自2020年9月28日至2021年5月28日，与刘瑜签订租赁期限为自2020年7月15日至2021年7月15日，与陈万军签订租赁期限为自2020年10月1日至2021年5月1日。经询问天一公司，其表示本案中不再追加陈万军为第三人，其将另行对陈万军主张权利。另查，刘双利在承租期间对其承租的案涉房屋及其自建房屋进行了维修（包括室内维修及屋顶防水、除草等）及装修。一审法院认为，针对天一公司的第1项诉讼请求，天一公司与刘双利签订的《天津市房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》到期后未再续签合同，之后天宝公司根据天一公司授权于2014年1月1日又与刘双利签订了协议书，亦属合法有效合同。合同到期后再未续签，协议书继续有效，但租赁期限为不定期。天宝公司注销后，其权利义务应由天一公司承担。故案涉房屋租赁合同的双方应为天一公司与刘双利，天一公司起诉主体适格。现天一公司要求刘双利将案涉房屋腾空后返还天一公司，符合法律规定及合同约定，一审法院予以准许。关于返还的范围，刘双利自建房屋系坐落在院落内且与原有房屋连成一体，刘双利可选择自行拆除或与案涉房屋一并返还天一公司，由天一公司处理。对于案涉房屋的实际占有使用人，揭国旺虽系刘双利的合同相对方，但实际占有使用的是天津市河东区占拢小吃店，故天津市河东区占拢小吃店、张传斌、王艳、刘瑜应与刘双利共同承担将案涉房屋腾空并返还的义务。针对天一公司的第2项诉讼请求，刘双利称案涉房屋租金给付至2018年3月后未再给付，天一公司称其只主张2019年1月1日至房屋实际返还之日止的租金，其对之前的租金不再主张，系其自行处分权利的行为，一审法院依法照准，其主张参照天宝公司与刘双利签订的合同中约定的每月4000元的标准计算，符合法律规定。对于款项的性质，双方在不定期租赁期间仍应为租金。天一公司通过诉讼方式要求刘双利返还房屋，应视为其提出解除合同，故起诉书副本向刘双利送达后应视为合同解除，之后应为房屋占有使用费。但因为标准相同，故不再确定区分的具体时间。另外，考虑到疫情期间我市租金减免政策，一审法院酌情确定减免4个半月的相关款项共计18000元为宜。针对刘双利的反诉请求，对于刘瑜的损失，因本案解决的是刘双利与天一公司之间就案涉房屋所产生的纠纷，刘瑜所受损失与本案无关，故刘双利以此作为其损失主张权利一审法院不予支持。对于其主张的维修及装修损失，刘双利提交的证据有诉讼之后后补的证据，且其证人证言与证据之间也存在冲突，难以形成完整的证据锁链。但从案涉房屋现状来看，屋内确有漏水、年久失修损坏及维修痕迹，屋顶也有长草现象，刘双利提交的证据中也能反映出房屋有坍塌及屋顶铺设油毡、除草等现象，且刘双利亦能证明曾告知过天宝公司管理案涉房屋相关人员房屋需维修的情形。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，协议书未明确约定维修义务的承担方，故案涉房屋的维修义务应由天一公司承担。天一公司未能举证证明其曾对案涉房屋履行过维修义务。根据案涉房屋的实际情况，同时考虑到刘双利的举证能力，如果一味按照举证责任分配原则让刘双利自行承担相应的维修费用，与客观事实相悖，有违公平原则。一审法院综合考虑房屋现状、刘双利自行修建房屋情节、刘双利的举证能力及举证情况等因素，一审法院酌情确定天一公司给付刘双利案涉房屋维修费用10万元，其其他主张一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：“一、刘双利、天津市河东区占拢小吃店、张传斌、王艳、刘瑜应于本判决发生法律效力之日起三十日内共同将其占有使用的坐落天津市河东区六纬路175号房屋腾空并返还天津纺织集团天一有限公司，对于刘双利自建部分，刘双利可以选择自行拆除或一并返还给天津纺织集团天一有限公司；二、刘双利应于本判决发生法律效力之日起三十日内按照每月4000元标准给付天津纺织集团天一有限公司自2019年1月1日起至实际返还房屋之日止的租金及房屋占有使用费（从中扣除18000元）；三、天津纺织集团天一有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内给付刘双利房屋维修费10万元；四、驳回天津纺织集团天一有限公司其他诉讼请求；五、驳回刘双利其他反诉请求。案件受理费1000元，减半收取计500元，由刘双利负担。反诉案件受理费4074元，由刘双利负担2924元，由天津纺织集团天一有限公司负担1150元。”二审审理期间，上诉人刘双利提交证据：1.天津纺织集团天一有限公司设立的登记档案，被上诉人是新成立的公司并非是纺织厂更名而来的；2.天津市天宝通商贸有限公司的注销档案，证明该公司注销以后未了结事务，直接转给了股东。被上诉人对上述证据的真实性均无异议，但不认可证明目的。本院认证意见为，上述证据不能证实上诉人的证明目的，本院不予采纳。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、被上诉人是否是本案的适格主体。2、上诉人是否应该履行腾房义务。3、一审确定的维修费用是否合理。4、欠付租金的计算标准。关于被上诉人是否为本案适格主体问题，根据在卷证据，可以证实涉案房屋所有权人系原天津市第一棉纺织厂，该厂最终更名为被上诉人天一公司。被上诉人以出租人身份与上诉人签订涉案房屋的租赁合同，虽被上诉人因公司内部管理的原因，曾将涉案房屋划拨给天宝公司管理，并以天宝公司名义与上诉人续签租赁合同，但该房屋权利人并未变更，现天宝公司已依法注销，被上诉人作为涉案房屋的所有权人有权向上诉人主张相关权利，被上诉人起诉主体适格。关于上诉人是否应履行腾房义务问题，上诉人与被上诉人、天宝公司签订的《天津市房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》均已到期并均未再续签合同，现被上诉人通过诉讼方式要求上诉人将案涉房屋腾空后返还被上诉人，符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持未有不妥，本院亦予维持。依据涉案租赁合同及相关法律规定，被上诉人作为出租人应当履行租赁物的维修义务，上诉人提交的证据可以反映出房屋有坍塌及屋顶铺设油毡、除草等现象，一审法院综合考虑上诉人对涉案房屋自行修建以及房屋现状等情节，酌情确定被上诉人给付上诉人案涉房屋维修费用10万元未有不当，被上诉人亦对于给付金额未有异议，本院予以维持。上诉人自述其依据与天宝公司签订的租赁合同，租金给付至2018年3月，后未再给付，被上诉人认可上述合同约定的租金计算标准，并主张参照该标准约定的每月4000元计收自2019年1月1日起至实际返还房屋之日止的租金及房屋占有使用费不违反法律规定，本院予以维持。综上所述，上诉人刘双利的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人刘双利负担。本判决为终审判决。审 判 长 夏维娜审 判 员 刘爱民审 判 员 房利甲二〇二一年七月二日法官助理 曹丽霞书 记 员 梁哲琦