四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终6029号 上诉人（原审原告、反诉被告）：梁昌胜，男，1989年10月10日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：练晓东，四川中沛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：王哲，男，1982年4月25日出生，汉族，住天津市红桥区。 委托诉讼代理人：蒋鸣，四川易通律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都爱迦健身服务有限公司，住所地：成都市武侯区领事馆路1号1栋3层。 法定代表人：王哲，总经理。 上诉人梁昌胜因与被上诉人王哲、成都爱迦健身服务有限公司（以下简称爱迦公司）合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初6438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 梁昌胜上诉请求：撤销成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初6438号民事判决；改判王哲、爱迦公司连带向梁昌胜返还健身房转让费、房租、物业费、水电费249591.15元并赔偿损失109793元。事实和理由：1.王哲主张梁昌胜向其支付租金的请求权是房屋租赁法律关系，而一审认定本案并不涉及健身房经营场所房屋承租权的转让问题，故一审判决梁昌胜向王哲支付租金198000元没有法律依据。2.房屋已于2018年9月25日被房东收回，故一审认定合同解除时间与该事实矛盾，且2018年6月梁昌胜接到消防大队的停业通知就被迫停业，并未实际使用房屋到2018年9月25日。3.王哲、爱迦公司故意隐瞒了被消防大队处罚的事实，但一审在本诉中仅判决王哲、爱迦公司退还转让费4万元，反诉中几乎全面维护了王哲的利益，梁昌胜的利益几乎被全部否定，故一审判决价值指向错误。 王哲辩称，1.《健身房转让协议》既包含了案涉房屋的承租权，也包含了房屋的装饰装修、设备设施以及健身房的经营权，且健身房的开设和运营必须以取得房屋的使用权为前提，故《健身房转让协议》的核心内容是针对案涉房屋承租权的转让，但因认可一审法院判决结果所以没有提起上诉。2.梁昌胜从2018年3月12日至2018年9月13日期间一直在向房东缴纳租金，梁昌胜于2018年9月14日签字确认了健身房所在物业公司出具的拖欠水电物业费明细，且梁昌胜在一审提交的证据表明健身房处于实际经营状态。3.王哲未向梁昌胜隐瞒行政处罚事宜，在签订协议时，王哲向梁昌胜告知了2017年4月24日行政处罚决定书的内容并将该行政处罚决定书的原件交给了梁昌胜。因王哲和梁昌胜均未按时足额向房东缴纳房租、水电费、物业费，故房东和物业一直未配合出具相关材料办理消防备案。2018年2月5日至2018年9月25日期间的房租和水电物业费应当由梁昌胜缴纳，梁昌胜是健身房的实际经营者，其对健身房经营管理成本应当自行负担，且梁昌胜不能继续经营该健身房是其自身拖欠租金、物业和水电费等违约行为导致租赁合同被解除。所以梁昌胜的诉讼请求没有事实和法律依据，请求二审法院查明事实，依法驳回梁昌胜的全部诉讼请求。 爱迦公司辩称，与王哲意见一致。 梁昌胜向一审法院起诉请求：1.解除梁昌胜与爱迦公司、王哲签署的《健身房转让协议》；2.爱迦公司与王哲连带向梁昌胜返还健身房转让费、房租、物业费、水电费249591.15元；3.爱迦公司与王哲连带向梁昌胜赔偿损失109793元。 王哲一审反诉请求：1.梁昌胜向王哲支付房屋租金 198000元；2.梁昌胜向王哲支付物业及水电费35782.61元。 一审法院查明事实：一、爱迦公司成立于2015年，王哲为公司股东并担任公司法定代表人。 2016年4月18日，王哲与殷建、殷在文、刘作之签订《房屋租赁合约》，约定殷建、殷在文、刘作之将位于成都市锦江区××街××号××层××号房屋出租给王哲使用（建筑面积1050.05平方米），租期5年（2016年4月19日至2021年4月18日），租金每月48000元。王哲承租上述房屋后，即于2016年6月设立爱迦公司锦江区分公司，在该租赁场所从事健身房经营活动。 2017年4月14日，成都市锦江区公安消防大队对爱迦公司锦江分公司作出了锦公（消）行罚决字[2017]第0080号行政处罚决定书，认定爱迦公司锦江分公司健身房因未经消防安全检查擅自投入使用，根据《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第五项之规定，决定给予爱迦公司锦江分公司经营的健身房责令停止使用、处罚3万元的行政处罚。一审庭审中，王哲、爱迦公司自认已经向公安消防大队缴纳了罚金，因健身房缺乏相关手续，整改情况未向公安消防大队报告。 二、2018年2月5日，以王哲为甲方，梁昌胜为乙方，双方签订了《健身房转让协议》，约定甲方将其位于东升街89号蜀源大厦东楼三楼的爱健身红星路店转让给乙方经营，健身房转让后，乙方同意代甲方向公司履行原有健身房合同中所规定的条款，并且每年定期缴纳租金及物业水电等各项费用；转让后该健身房现有的装修、装饰、健身器材及所有配套设备归乙方所有，乙方一次性向甲方支付转让费5万元，该费用包括装修、装饰、健身器材及其他相关费用；甲方负责配合乙方办理该健身房的营业执照、税务登记等相关证件的过户手续，乙方接手前健身房所有的一切债权债务均由甲方负责，乙方接手后的一切经营行为及产生的债权债务由乙方负责等。 上述协议甲方落款处由王哲签字，并加盖爱迦公司印章及王哲印鉴章，同时王哲在协议尾部备注“今收到梁昌胜健身房转让费定金10000元，尾款4万在5天内补齐。如健身房真实情况与本人所述相符，则5天内补齐尾款4万元整，如与本人所述有不同则退还定金”。上述健身房转让费5万元，梁昌胜已通过微信转账方式向王哲支付完毕。 梁昌胜受让经营健身房期间，分次向王哲及房东共计支付了房屋租金17万元，同时以爱迦公司锦江分公司的名义缴纳了健身房2018年2月至8月物业费24278.1元 （3468.3×7个月）、2018年1月至7月水电费26008.44元（1月-2月4387.59元、3月3319.38元、4月3765.66元、5月3840.42元、6月-7月10695.39元）。 一审庭审中，梁昌胜陈述2018年6月到8月，因公安消防大队通知停业整改，其即关门停止经营，也未再替王哲、爱迦公司支付后续房租等费用。王哲、爱迦公司称，梁昌胜关门停止经营后，房东在2018年9月期间收回了出租房屋，并将健身房设备处理了，2019年期间爱迦公司向公司登记机关注销了爱迦公司锦江分公司。 四、2019年2月19日，出租人殷建、殷在文、刘作之向成都市锦江区人民法院起诉，请求王哲、梁昌胜支付2016年8月19日至2018年9月25日期间尚欠的租金467200元、物业管理费、水电费等35782.61元。殷建、殷在文、刘作之在该案中陈述，根据《房屋租赁合约》约定，王哲从2016年8月19日起至2018年9月25日应当向殷建、殷在文、刘作之支付租金、物业管理费、水电费等费用共计1248582元，但其仅支付费用794000元（包括梁昌胜代为支付费用170000元），尚欠454582元。 2019年4月12日，成都市锦江区人民法院作出（2019）川0104民初2287号民事调解书，确认殷建、殷在文、刘作之与王哲签订的《房屋租赁合约》已于2018年9月25日予以解除，王哲向殷建、殷在文、刘作之支付2016年8月19日至2018年9月25日期间尚欠的租金、物业管理费、水电费等费用共计360000元（已抵扣王哲支付的租赁押金96000元）。 一审法院认为，梁昌胜与王哲、爱迦公司签订《健身房转让协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。本案一审的争议焦点为《健身房转让协议》主体与客体的认定问题，《健身房转让协议》是否应当解除以及当事人应当承担的民事责任。 《健身房转让协议》落款处甲方有王哲本人签字、王哲法人印章、爱迦公司盖章，乙方为梁昌胜，因此可以确定的合同主体为梁昌胜与王哲、爱迦公司，合同一方当事人为多个主体，应当对合同义务承担共同责任。该协议的客体内容主要是健身房经营权的转让，包括了健身房现有的装修、装饰、健身器材及所有的配套设施，转让后由王哲、爱迦公司配合梁昌胜办理营业执照、税务登记证等过户手续。至于健身房所在的房屋，系王哲向殷建、殷在文、刘作之租赁取得的使用权，因此健身房经营权的转让与健身房经营所涉房屋租赁关系属不同的法律关系，二者不能混为一谈。根据健身房转让合同约定，健身房转让后由梁昌胜代王哲、爱迦公司每年定期缴纳租金及物业水电等各项费用，且（2019）川0104民初2287号民事调解书已经确认房屋租金的支付义务主体为王哲，故本案并不涉及健身房经营场所房屋承租权的转让问题。 关于《健身房转让协议》是否应当解除的问题。案涉健身房于2017年4月14日受到公安消防大队行政处罚决定，被责令停止使用，在此情况之下，王哲、爱迦公司不仅未按照公安消防大队处罚要求完成健身房消防整改，而且隐瞒该情况将健身房转让与梁昌胜经营，导致梁昌胜在2018年6月经营期间被消防大队再次责令停止使用，足以影响梁昌胜继续经营的信心。同时，健身房转让之后，王哲、爱迦公司尚未实际配合梁昌胜办理健身房营业执照等过户手续，现健身房经营场所房屋亦于2018年9月25日因拖欠房租被房东解除《房屋租赁合约》收回。因此，《健身房转让协议》在事实上已经不能继续履行，梁昌胜亦无法实现其合同目的，故其诉请解除合同的理由成立，一审法院予以支持。 关于合同解除的时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。本案一审中，梁昌胜未提交证据证明解除合同通知到达了对方，但梁昌胜向一审法院提起诉讼，在民事诉状中提出解除合同诉请，一审法院依法将诉状副本送达至王哲、爱迦公司，应视为向王哲、爱迦公司收到了解除合同的通知。故，一审法院确认合同解除时间为起诉状副本送达之日即2020年5月25日。 合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。对于合同解除，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《健身房转让协议》因客观上已经事实不能履行，不能实现当事人的合同目的而解除，由于王哲、爱迦公司在签订《健身房转让协议》之时隐瞒健身房被公安消防大队责令停止使用的情况，足以影响梁昌胜对是否受让健身房的意思表示判断，对此其应当承担主要的过错责任。梁昌胜在签订合同时对健身房经营所需具备的消防条件未尽到审慎注意义务，且在其实际经营期间未足额缴纳房租最终导致房东收回房屋，其亦应承担相应的过错责任。故，梁昌胜本诉诉请王哲、爱迦公司返还健身房转让费5万元，一审法院根据双方当事人存在的过错责任，酌定由王哲、爱迦公司返还梁昌胜健身房转让费4万元，超出部分的诉请本院不予支持。 关于梁昌胜经营期间即2018年2月5日至2018年9月25日期间的房租、物业费、水电费、员工工资、宣传等其他费用。从梁昌胜提交的水电费、兼职人员表等证据可以看出，上述期间健身房处于其实际经营状态，房租、物业费、水电费、员工工资、宣传等费用，应视为其经营健身房所需运营费用，而非损失。故，梁昌胜本诉诉请王哲、爱迦公司向其返还房租、物业费、水电费249591.15元并赔偿损失109793元的理由不能成立，一审法院不予支持。根据《健身房转让协议》约定，健身房转让给梁昌胜后，每年定期缴纳租金及物业水电等各项费用，梁昌胜接手前该健身房所有的债权债务均由王哲、爱迦公司负责，不得存在任何潜在的或者可能的债务，接手后的一切经营行为及产生的债权债务由梁昌胜负责。因此，根据上述约定，2018年2月5日之前经营产生的债务应当由王哲、爱迦公司自行负担，之后梁昌胜受让健身房经营所产生的债务由其负担。根据一审法院查明的事实，2018年2月5日至9月25日期间，健身房产生的房租共计368000元，梁昌胜已实际缴纳房租17万元，欠付房租198000元；物管费共计26590.3元，梁昌胜已实际缴纳物管费24278.1元，欠付物管费2312.2元；2018年1月至9月25日，水电费共计33381.93元，梁昌胜已实际缴纳水电费26008.44元，欠付水电费7373.49元，由于2018年1月至2月5日期间水电费双方提交的证据不能确定具体的费用金额，一审法院酌定上述欠付水电费由王哲、爱迦公司负担。故，王哲反诉诉请梁昌胜向其支付房屋租金198000元，一审法院予以支持；王哲反诉诉请梁昌胜向其支付物业及水电费35782.61元，一审法院支持由梁昌胜向王哲支付物管费 2312.2元，超出部分的诉请本院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决：一、解除梁昌胜与王哲、爱迦公司于2018年2月5日签订的《健身房转让协议》；二、王哲、爱迦公司于判决生效之日起十日内返还梁昌胜转让费40000元；三、梁昌胜于判决生效之日起十日内支付王哲租金198000元、物管费 2312.2元；四、驳回梁昌胜的本诉其他诉讼请求；五、驳回王哲的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6691元，减半收取为3345.5元，由梁昌胜负担2341.5元，王哲、爱迦公司负担1004元；反诉案件受理费2403.5元，由梁昌胜负担1683元，王哲负担720.5元。 本院二审期间，梁昌胜提交了邬德明证人证言，拟证明一审法院查明的事实是消防大队正式通知梁昌胜关店整改时间是2019年6月，虽然邬德明记不清楚在茶楼具体协商了消防整改事宜的时间，但可以合理推断，这个时间必然是在2019年6月，也就是消防大队通知之后的不久。当时梁昌胜明确提出，如果消防解决不了，就关店、闭店，这是非常清楚的解除合同的意思表示。除此之外，梁昌胜还停止缴纳了房租，房东第一时间也会通知王哲。梁昌胜多次电话与王哲沟通，反复确认解除合同的意思表示。王哲质证认为：证人的证言无法确认或无法达到梁昌胜的证明目的即合同解除的意思表示，以及合同解除的时间。爱迦公司质证认为：质证意见与王哲一致。 王哲提交了其与梁昌胜于2018年7月至9月的微信聊天记录，拟证明2018年7月25日王哲帮房东催促房租，2018年8月17日梁昌胜询问教练情况，2018年9月12日梁昌胜给王哲发消息说停电了，让王哲去协调。梁昌胜质证认为：对该微信聊天记录的三性均予以认可。爱迦公司质证认为：同意王哲的意见。 本院认证如下：1.邬德明证人证言不能达到梁昌胜的证明目的，故本院对梁昌胜提交的邬德明证人证言不予采信；2.王哲提交的微信聊天记录真实、合法且与本案具有关联性，故本院对王哲提交的微信聊天记录予以采信。 对于一审审理查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。本院二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。 二审审理查明，王哲与梁昌胜的微信聊天记录，载明2018年7月25日王哲将房东发给其催房租的微信截屏转发给了梁昌胜，并称“问题是总这样拖着也不行哦，少转一些也可以啊”、“不然哪天房东没有耐心了，收房子了，就尴尬啦”，梁昌胜回答“好好好好晓得，晓得晓得”。2018年8月17日梁昌胜问“有没有一个叫，攀升的一个教练”，王哲回答“有一个叫潘生的教练”，梁昌胜称“好的，查到了。谢了，王总”。2018年9月12日梁昌胜称“我现在这边电停起的，最好今天把事情弄好哦！不然到时候会员闹起来不好哦”。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案属于民法典施行前的法律事实引起的民商事纠纷，且有相应的法律和司法解释予以调整。因此，本案应适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。 根据各方的诉辩意见及审理查明的事实，本案的争议焦点为：1.一审认定的案涉《健身房转让协议》解除时间是否适当；2.王哲、爱迦公司应返还梁昌胜的转让费应如何确定；3.王哲、爱迦公司是否应向梁昌胜返还房租、物业费、水电费并赔偿梁昌胜的损失109793元；4.梁昌胜是否应向王哲支付租金198000元及物管费2312.2元。 一、一审认定的案涉《健身房转让协议》解除时间是否适当。 本案中，现有证据不足以证明梁昌胜解除《健身房转让协议》的通知到达了对方，且现有证据能证明直到2019年9月梁昌胜仍在经营案涉健身房，且梁昌胜委托诉讼代理人称“房东收回房屋只能证明我方当事人和爱迦健身之间的健身房转让协议事实上是无法履行的，并不能证明我们双方的解除时间”，梁昌胜当场并未提出异议，故一审将起诉状副本送达至王哲、爱迦公司之日2020年5月25日视为合同解除时间，并无不当。 二、王哲、爱迦公司应返还梁昌胜的转让费应如何确定。 一审已详细阐述，本院不再赘述。 三、王哲、爱迦公司是否应向梁昌胜返还房租、物业费、水电费并赔偿梁昌胜的损失109793元。 梁昌胜在签订《健身房转让协议》时对健身房经营所需具备的消防条件未尽到审慎注意义务，且在其实际经营期间未足额缴纳房租最终导致房东收回房屋，梁昌胜对《健身房转让协议》的解除亦有过错。且梁昌胜经营期间即2018年2月5日至2018年9月25日期间，房租、物业费、水电费属于梁昌胜经营健身房所需运营费用，广告费、宣传的人工费、人员工资、运营成本流水费用亦属于梁昌胜经营健身房所需运营费用而非损失。故一审判决不予支持梁昌胜关于王哲、爱迦公司向其返还房租、物业费、水电费并赔偿损失109793元的主张，并无不当。 四、梁昌胜是否应向王哲支付租金198000元及物管费2312.2元。 因成都市锦江区人民法院作出（2019）川0104民初2287号民事调解书，确认王哲向房东支付2016年8月19日至2018年9月25日期间尚欠的租金、物业管理费、水电费等费用共计360000元，根据《健身房转让协议》约定内容，即健身房转让给梁昌胜后，每年定期缴纳租金及物业水电等各项费用，梁昌胜接手前该健身房所有的债权债务均由王哲、爱迦公司负责，不得存在任何潜在的或者可能的债务，接手后的一切经营行为及产生的债权债务由梁昌胜负责，一审判决认定2018年2月5日之后梁昌胜受让健身房经营所产生的债务由梁昌胜负担，并无不当。且梁昌胜应向王哲支付租金198000元及物管费2312.2元的详细计算过程，一审判决已详细阐述，本院不再赘述。 综上所述，梁昌胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9332元，由梁昌胜负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 王 嫘 审判员 叶云婧 审判员 傅科文 二〇二一年七月九日 书记员 牟玉荣