甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书（2021）甘0702民初1506号原告：蒋某，女，汉族，甘肃省张掖市人，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：刘某，甘肃锦舒律师事务所律师。被告：张掖市博金房地产开发有限公司，住所地：甘肃省张掖市甘州区仁宗路**。统一社会信用代码：91620702566418780B。法定代表人：师某，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈某1，系该公司员工。被告：启东建筑集团有限公司，住，住所地：启东市江海中路**一社会信用代码：9132068113885448XD。法定代表人：陈某2，系该公司董事长。委托诉讼代理人：金某，系该公司员工。被告：甘肃润阳房产开发有限公司，住所地，住所地：甘肃省张掖市甘州区仁宗路**会信用代码：916207023322937002。（未到庭）法定代表人：陈某2，系该公司董事长。被告：甘肃润阳物业管理有限公司，住所地：甘，住所地：甘肃省张掖市甘州区仁宗路**用代码：91620702MA726GXM8X。法定代表人：金某，系该公司总经理。原告蒋某与被告张掖市博金房地产开发有限公司（以下简称博金房地产公司）、启东建筑集团有限公司（以下简称启东建筑公司）、甘肃润阳房产开发有限公司（以下简称润阳房产公司）、甘肃润阳物业管理有限公司（以下简称润阳物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋某委托诉讼代理人刘某，被告博金房地产公司委托诉讼代理人陈某1、被告启东建筑公司委托诉讼代理人金某到庭参加了诉讼，被告润阳房产公司、润阳物业公司经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋某向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告继续履行2014年5月5日签订的商品房买卖合同(合同编号:201405050032)，被告向原告交付位于××区房屋一套(价格220000元);二、请求判令被告协助原告办理第一项诉讼请求约定的房屋产权证书；三、请求判令被告赔偿迟延交付房屋造成的损失92400元(自2014年9月30日至2021年2月28日，按月租金1200元的标准计算损失)，共计312400元；四、本案诉讼费用由被告负担。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为：要求被告办理房产证，承担2015年9月30日至2021年3月30日因迟延办证造成的损失49726.05元，并承担至实际办证之日。事实与理由：2014年5月5日，原告与被告博金公司签订《商品房买卖合同》(合同编号:201405050032)，原告购买被告博金公司开发的的位××区房屋一套。合同约定房屋总价款为370685元，付款方式为买受人办理按揭贷款的于2014年5月5日合同签订之日，按银行规定支付房款150685元，余款在合同签订后30日内到账，所交房款不计息。出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人1…3.该商品房经分期综合验收合格。并约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同还对其它事项进行了约定。2014年5月5日，原告向被告博金公司支付购房款150685元，并支付办理产权登记的相关费用300元，被告博金公司收款后出具了收款收据。首付款支付后，原告与被告博金公司协商办理银行按揭贷款手续，并要求被告按合同约定交付房屋，被告博金公司以法定代表人施冲携款潜逃，房屋被法院查封为由拒不交付房屋。2015年以来，原告不断到润泉御湖湾小区协商交房、付款、办理房屋登记事宜，博金公司售房部已更改为被告润阳公司售房部，润阳公司以与博金公司没有关系为由拒不承担交房义务。2020年10月，原告査询润泉御湖湾小区24号楼三单元601室的基本情况后得知，2014年10月25日，在张掖市工业园区建设管理委员会监督下，被告博金公司与被告启东公司签订了委托开发管理合同，约定博金公司委托启东公司负责项目工程建造、营销管理、资产处置、竣工交付管理等环节的全部经营管理活动。经向市场监督管理部门查询，2015年5月15日，启东公司与启东建筑集团第六工程有限公司注册成立了甘肃润阳房地产开发有限公司，2016年4月5日，润阳物业公司注册成立了甘肃润阳物业管理有限公司。原告所购买的房屋由润阳公司与润阳物业公司实际占有、控制。原告认为，原告与博金公司签订的房屋买卖合同合法有效，被告博金公司因其法定代表人涉嫌刑事犯罪，在张掖市工业园区建设管理委员会监督下，被告博金公司与被告启东公司签订委托开发管理合同，启东公司负责项目工程建造、营销管理、资产处置、竣工交付等全部经营管理活动。原告购买的房屋在其资产处置范围内，被告启东公司应承担交付房屋、办理房屋产权的义务，因启东公司又注册成立了润阳公司负责具体房屋的销售、润阳公司成立润阳物业公司负责整个小区的物业管理。依据《民法典》第五百五十五条、第五百五十六条的规定，启东公司、润阳公司、润阳物业公司取得博金公司的财产及全部经营管理活动，其享有权利就应当承担义务，即博金公司应当承担的合同义务，启东公司、润阳公司、润阳物业公司应当予以承继。现各被告互相推诿的行为违反合同约定，违反法律规定，损害了原告合法权益，为维护原告合法权益，依据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定提起诉讼，请求依法审理。被告博金房地产公司辩称：请求法院驳回原告第一项诉请，并判定原告及时给付购房款余款。依据双方2014年5月5日签订的房屋买卖合同第六条，“3.其他方式，买受人办理按揭贷款的按银行规定支付房款：150685元，余款在合同签订后30日内到账，所交房款不计息”。因原告没有及时将办理按揭贷款的手续交给被告，也没有在合同签订后30日内交付余款，属于违约在先，按照民法典第五百二十六规定的先履行抗辩权，当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。所以其公司有权拒绝原告提出的交付房屋的义务，并要求原告先行履行付款义务。请求法院驳回原告的第二项诉请。依据双方签订的合同附件四，补充协议中第七条“1.买受人须在签署预售合同的同时将办理登记和按揭贷款所需全部个人资料交付于出卖人，否则出卖人有权延后登记时间”。本案中，原告在签署预售合同的同时未将办理登记和按揭贷款所需全部个人资料交付于被告，原告应该自行承担相应的法律后果，被告不承担任何利息。原告诉请要求被告支付延迟交付房屋造成的损失92400元缺乏事实与法律依据。依据双方签订的房屋买卖合同第六条，原告在交付首付款后，并没有在合同签订后30日内交付余款，由此可见，本案交付房屋的条件尚未成熟，原告要求支付延迟交付房屋造成的损失于法无据。四、依据双方签订的房屋买卖合同中第七条第二款，六十日内未履行付款义务的，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的5％支付违约金，共计7534.25元(1506855×5％)。买受人违约，出卖人要求解除合同，买受人按规定承担违约金。如买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，计240900元。综上所述，恳请法院驳回原告对本公司的诉请。被告启东建筑公司辩称：一、其公司不是原告提供的房屋买卖合同的当事人，与原告并不存在合同上的关系。原告提供的商品房认购书的当事人是张掖市博金房地产开发有限公司，其公司与原告并不存在合同关系，根据合同相对性原则，原告起诉其显属不当。二、其公司与第一被告并无公司法上的隶属关系，不应承担连带责任。第一被告既不是其公司的分公司，也不是其公司的子公司，更没有合伙开发博金御湖湾，博金公司及其法人与其公司没有任何关系，原告要求其公司承担连带责任无公司法上的依据。三、该房屋买卖合同纠纷的当事人是博金公司，应当由博金公司承担责任。受托人启东建筑集团有限公司作为该项目的受托管理单位，仅就委托事项，代为行使项目经营权与资产处置权。该项目最终经营结果由委托人博金公司享有项目的投资收益，承担项目投资风险，受托人不承担该项目的盈亏及经营风险。因此，原告与张掖博金房地产开发有限公司的房屋买卖合同纠纷的后果也因由博金公司承担，而不应由其公司承担。综上所述，其公司与原告无任何合同及利害关系，不是本案适格的被告，恳请法院驳回原告对其公司的诉请。被告润阳房地产公司辩称：一、其公司不是原告提供的房屋买卖合同的当事人，与原告并不存在合同上的关系。原告提供的商品房认购书的当事人是张掖市博金房地产开发有限公司，而不是其公司，其公司与原告并不存在合同关系，根据合同相对性原则，原告起诉其公司显属不当。二、其公司与被告并无公司法上的隶属关系，不应承担连带责任。张掖市博金房地产开发有限公司既不是其公司的分公司，也不是其公司的子公司，更没有合伙开发博金御湖湾，博金公司及其法人与其公司没有任何关系，原告要求其公司承担连带责任无公司法上的依据。综上所述，其公司与原告无任何合同及利害关系，不是本案适格的被告，恳请法院驳回原告对其公司的诉请。被告润阳物业公司辩称：一、其公司不是原告提供的房屋买卖合同的当事人，与原告并不存在合同上的关系。原告提供的商品房认购书的当事人是张掖市博金房地产开发有限公司，而不是其公司，其公司与原告并不存在合同关系，根据合同相对性原则，原告起诉其公司显属不当。二、其公司与被告并无公司法上的隶属关系，不应承担连带责任。张掖市博金房地产开发有限公司既不是其公司的分公司，也不是其公司的子公司，更没有合伙开发博金御湖湾，博金公司及其法人与其公司没有任何关系，原告要求其公司承担连带责任无公司法上的依据。综上所述，其公司与原告无任何合同及利害关系，不是本案适格的被告，恳请法院驳回原告对其公司的诉请。本院经审理认定事实如下：2014年5月5日，被告博金房地产公司作为出卖人，原告蒋某作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告位于甘州区仁宗路737号润泉.御湖湾小区24号楼3-601室，建筑面积102.62平方米，该商品房单价为每平方米3612.21元，总金额370685元，买受人办理按揭贷款的于2014年5月5日签订合同，按银行规定支付房款150685元，余款在合同签订后30日内到账，所交房款不计息。合同另对双方违约责任、交付期限、交接等其他事项进行了约定。此外，双方还达成补充协议，其中第七条规定：如买受人以银行贷款（包括公积金和商业性贷款）方式支付部分房款的则：1.买受人须在签署预售合同的同时将办理登记和按揭贷款所需全部个人资料交付于出卖人，否则出卖人有权延后登记时间。若签署预售合同十五天内买受人仍未将办理登记和按揭贷款所需全部个人资料交付于出卖人，出卖人有权解除预售合同并将该房屋另行转让于他人，出卖人在扣除总房价3%作为买受人应承担的违约金后，其余买受人支付的款项无息返还给买受人……合同签订后，原告当日便缴纳首付款150685元。2014年10月25日，被告博金房地产公司作为委托人，被告启东建筑公司作为受托人，双方签订《张掖御湖湾项目委托开发管理合同书》一份，其中合同第二条约定：“受托人作为该项目的委托管理单位，仅就委托事项达成委托，代为行使项目经营权与资产处置权，该项目最终经营结果由委托人承担，委托人依法享有项目的投资收益，承担项目投资风险。受托人不承担该项目的盈亏及经营风险”。2015年12月2日，被告博金房地产公司向原告发出交房通知书一份，载明就原告购买的××区现已竣工，达到交付使用的条件，交房时间为2015年12月20日前。通知书另对办理交接手续地点和联系方式、交房流程、交房时需携带的资料等事项进行了通知。另查明，2019年8月23日，本院对被告博金房地产公司名下位于仁宗路737号润泉.御湖湾小区24号楼6层3-601室进行了预查封，查封时间截止2022年8月22日，查封期间不得办理不动产转移及抵押手续。上述事实，有原、被告及其委托诉讼代理人的当庭陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、收款收据及银行存根、业务缴费清单，被告博金房地产公司提交的挂号信收据、交房通知书，被告启东建筑公司提交的（2018）甘0702民初10315号民事判决书、张掖御湖湾项目委托开发管理合同书等证据予以佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，对双方均具有约束力。现查明本案争议的焦点问题为：1.被告启东建筑公司、润阳房地产公司、润阳物业公司在本案中是否应当承担责任？2.原告要求被告继续履行合同，向原告交付房屋并承担延迟交付房屋及逾期办证造成的损失有无事实及法律依据？现根据原、被告诉辩意见及原、被告提交的证据对上述焦点问题分述如下：关于被告启东建筑公司、润阳房地产公司、润阳物业公司在本案中是否应当承担责任问题。首先，因《商品房买卖合同》系原告与博金房地产公司签订的，房屋首付款也是由博金房地产公司收取的，就本案所涉房屋的买卖事宜，被告启东建筑公司、润阳房地产公司、润阳物业公司未与原告签订合同，既不是合同的相对方，亦未收取原告的购房款。其次，根据被告提供的本院作出的（2018）甘0702民初10315号民事判决书以及被告博金房地产公司与被告启东建筑公司签订的《张掖御湖湾项目委托开发管理合同书》均可证明二被告签订的是委托开发管理合同，由启东建筑公司负责涉案项目工程建造、营销管理、资产处置、竣工交付，行使开发经营权，最终经营结果由博金房地产公司承担，启东建筑公司不承担民事责任。第三，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，原告现并无证据证明三被告与被告博金房地产公司存在应当共同承担责任的其他情形，故现原告要求三被告承担赔偿责任的诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告继续履行合同，向原告交付房屋并承担延迟交付房屋及逾期办证造成的损失有无事实及法律依据。本院认为，在房屋买卖合同中，买方的义务是按约足额缴纳购房款，卖方的义务是在原告足额缴纳房款后，在约定期限向原告交付符合约定的房屋、办理产权登记等。具体本案而言，双方在合同中明确约定买受人办理按揭贷款的于2014年5月5日签订合同，按银行规定支付房款150685元，余款在合同签订后30日内到账，买受人须在签署预售合同的同时将办理登记和按揭贷款所需全部个人资料交付于出卖人……，庭审中，原告仅能证明其在合同签订当日向被告交纳了房款150685元，依照合同约定原告还应当在合同签订30日内缴纳余款，并将办理登记和按揭贷款所需全部个人资料交付于出卖人，庭审中，原告虽称已将个人征信资料向被告提交，未能办理银行贷款的原因是被告博金房地产公司资金链断裂，法人潜逃，导致无法办理银行贷款，但并未提交证据证明加以证明，故对原告的该辩解意见本院不予采信。庭审中，被告博金房地产公司表示，只要原告愿意支付余款，涉案房屋该公司随时可以交付，但经法庭征求原告意见，原告明确表示不同意缴纳，故在原告未足额缴纳房款的情况下，要求被告博金房地产公司继续履行合同，交付房屋并承担延迟交付及逾期办证造成的损失无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告蒋某的全部诉讼请求。案件受理费5986元，减半收取2993元，由原告蒋某负担，本院退还原告案件受理费2993元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判员 岳慧萍二〇二一年七月十二日法官助理 张 璇书记员 段雅珉