广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11735号上诉人（原审原告）：黄浩斌，男，1962年11月4日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。上诉人（原审原告）：黄志加，男，1991年4月3日出生，汉族，住址同上。两上诉人共同委托诉讼代理人：罗裕敏，广东创展律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：锁金成，男，1973年9月18日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：杨向东，北京市中恒信律师事务所律师。上诉人黄浩斌、黄志加因与被上诉人锁金成物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初22443号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。黄浩斌、黄志加上诉请求：1.撤销广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初22443号民事判决；2.改判被上诉人及同住人员立即将广州市x号国龙大厦泰兴阁25G房（现广州市越秀区x号之二2507房，房屋面积108.3488平方米，以下简称涉案房产）腾空并迁出，交回给上诉人管业使用；3.判令被上诉人立即按照广州市房屋租金参考价计付涉案房屋从2007年4月1日起至被上诉人将涉诉房屋交回上诉人管业使用之日止的房屋使用金给上诉人；4.本案一、二审受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实有误。越秀区人民法院案号为（2017）粤0104民初22393号判决（已生效）认为：“原告（本案被上诉人）在被告国龙公司实际将泰兴阁25G单元（即案涉房屋）交付黄浩斌（本案上诉人）后自行入住该房屋，并非对该房屋的合法占有。”上诉人提起的案号为（2007）越法民三初字第1702号案是确认之诉，要求国龙公司继续履行合同，将案涉房屋过户至上诉人名下。原审判决无视被上诉人自行入住案涉房屋不合法，还错误认为（2007）越法民三初字第1702号案的生效判决属给付之诉，不能导致物权变动。二、原审判决适用法律错误。上诉人的诉讼请求具有充分的法律依据，原审判决没有事实和法律依据，请求二审法院依法纠正原审判决的错误，支持上诉人的上诉请求。锁金成辩称：我方不同意上诉人的上诉请求、事实和理由，同意一审判决的处理，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。主要理由：1、本案是基于上诉人的诉讼，所有的判决和上诉均是基于最初时点上的诉讼请求，而上诉人于2021年3月16日才办理房产证，所以本案应驳回，上诉人应另案诉讼主张。2、本案基于上诉人于2021年3月16日才办理产权证的新事实，故不存在诉讼时效的问题。3、关于涉案房产的归属，虽然之前有生效判决，但本案还是值得商榷，锁金成确实交了20万元，我方坚持对涉案房屋享有权利。4、锁金成与上诉人没有任何合同关系，无须支付使用费。黄浩斌、黄志加向一审法院提出诉讼请求：1、判令锁金成及同住人员立即将广州市x号国龙大厦泰兴阁25G房（现2507房，以下简称涉案房产）腾空并迁出，交回给黄浩斌、黄志加管业使用。2、判令锁金成立即按照同时期同地段同类房屋的广州市房屋租金参考价计付涉案房产从2007年4月1日起至锁金成将涉案房产交回黄浩斌、黄志加管业使用之日止的房屋占有使用费给黄浩斌、黄志加（暂计至2020年5月31日止的房屋使用金557,409.30元）。3、锁金成按照每日万分之三的标准计付从2020年5月12日起至涉案房产房屋占有使用费清偿之日止的延迟交付房屋占有使用费的滞纳金给黄浩斌、黄志加。一审法院经审理查明：2006年11月15日，黄浩斌、李x（乙方）与国龙公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买涉讼泰兴阁25G号房，建筑面积108.341平方米，总金额628000元等。同日，国龙公司向黄浩斌、李x出具泰兴阁25G单元房款628000元的发票。2007年1月1日，黄浩斌与国龙大厦物业管理处签订《业主收楼确认书》、《楼宇单元防火责任人登记表》，接收泰兴阁25G单元钥匙。李x于2016年3月去世，其父母李国x、李秀卿放弃继承权并办理了（2016）粤广广州第268255号公证书，李x的遗产包括泰兴阁25G房在内由其配偶黄浩斌、儿子黄志加继承。2010年5月19日，一审法院作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决书。该判决查明：2006年8月，国龙公司将国龙大厦泰兴阁25G房出售锁金利、锁金成、唐小忠，收取锁金成支付的购房定金200000元，锁金成等人未与国龙公司签订该房的认购书或购房合同，也未办理收楼手续，2006年11月，黄金赐与李x、黄浩斌签订买卖合同，将该房屋又出售给李x、黄浩斌，收取李x、黄浩斌的购房款、维修基金共计628216.7元，并将该房交付给李x、黄浩斌，2007年3月份，锁金成、锁金利等人发现李x、黄浩斌在装修该房，遂自行住入该房等。该判决已发生法律效力，附表2列明泰兴阁25G房购房人为黄志加、李x、黄浩斌，已付房款分别为200000元、628000元等。另查明：黄浩斌、黄志加曾向一审法院起诉国龙公司商品房买卖合同纠纷一案，一审法院于2019年2月29日作出（2007）越法民三初字第1702号民事判决书，判决：一、确认黄浩斌、黄志加与国龙公司之间买卖国龙大厦泰兴阁25G房的《商品房买卖合同》合法有效。二、国龙公司协助黄浩斌、黄志加到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区x号国龙大厦泰兴阁25G房所有权转移登记至黄浩斌、黄志加名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；中国农业银行股份有限公司广州淘金支行、广州市锐捷合盛物业管理有限公司对此须予以协助。判后，锁金成（该案第三人）不服判决提起上诉。广州市中级人民法院于2019年12月13日作出（2019）粤01民终12120号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该案于2019年12月24日发生法律效力。庭审中，黄浩斌、黄志加表示涉诉房屋尚未办理产权证，其主张面积按照合同约定面积计算。一审法院认为：所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”。本案中，黄浩斌、黄志加尚未取得涉诉房屋的不动产权证，而生效判决判令国龙公司协助黄浩斌、黄志加办理涉诉房屋的不动产权证，该裁判内容属给付性文书，不能导致物权变动，房屋的所有权应自转移登记完成时发生变动，而非自给付判决生效时自然取得房屋所有权，故黄浩斌、黄志加向主张锁金成交还房屋、支付占用费及滞纳金的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条之规定，作出如下判决：驳回黄浩斌、黄志加的诉讼请求。案件受理费9374元，由黄浩斌、黄志加负担。二审期间，黄浩斌、黄志加提交以下证据：证据1.不动产权证书[编号：粤（2021）广州市不动产权第00024914号，权利人：黄浩斌，日期：2021年3月16日]，证据2.不动产权证书[编号：粤（2021）广州市不动产权第00024915号，权利人：黄志加，日期：2021年3月16日]，证据1-2拟共同证明位于广州市x号国龙大厦泰兴阁25G（现：广州市x号之二2507房）是黄浩斌、黄志加的物业，已经领取了不动产权证书，房屋建筑面积108.3488平方米。证据3.证明（广东冠雄物业管理有限公司国龙大厦管理处，2021年2月22日），拟证明广州市x号国龙大厦泰兴阁25G与广州市x号之二2507房是同一物业。上述证据均有原件。锁金成对上述证据质证如下：认可真实性、合法性，但不认可证明目的和关联性。锁金成提交2602、2603房两份房产证，拟证明当时锁金成购买涉案房屋时国龙公司存在诈骗的行为，这点已经有（2009）越法刑初字第769号刑事判决书予以认定。正因为有产权证，在办理完手续之后国龙公司就将证件给锁金成，锁金成才没有要求办理签约手续。但这两份房产证实际上是假的。黄浩斌、黄志加对上述证据质证如下：两份房产证是假证不能作为证据使用，不能证明被上诉人所陈述的内容。且该证据与本案无关，两份房产证所指向的房屋并非涉案房屋。本案并非是产权纠纷，产权的问题已经广州市越秀区法院和广州市中级人民法院的两个案件予以认定，被上诉人提起确认其是涉案房屋的产权人的诉请已被驳回。由于我方已经领取了房产证，如果被上诉人对房屋的产权权属有异议，被上诉人可以在另案提起申诉或监督，不应当在本案中提出。经核实，锁金成提交的上述证据在一审已提交，其在二审属于重复提交。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点在于黄浩斌、黄志加是否有权主张锁金成（含同住人员）腾空返还涉案房屋及支付相应占用费。本案为物权保护纠纷，因涉案房屋现仍由锁金成等实际占有使用，根据《最高人民法院关于时间效力》第一条“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案适用《中华人民共和国民法典》的规定。根据广州市越秀区人民法院作出的（2007）越法民三初字第1702号、（2009）越法刑初字第769号、（2017）粤0104民初22393号生效判决查明：锁金成等人向国龙公司支付了200000元定金，未与国龙公司签订涉案房屋的认购书或购房合同，也未办理收楼手续，而在2006年11月，黄浩斌一方购买涉案房屋后，国龙公司收取全部购房款并办理了收楼手续将涉案房屋于2007年1月1日交付给黄浩斌一方，2007年锁金成、锁金利等人发现黄浩斌一方装修后，遂自行入住该房。2007年4月，黄浩斌、黄志加向一审法院起诉国龙公司等，要求确认其与国龙公司签订的合同合法有效并办理产权登记。此外，黄浩斌、黄志加于2021年3月16日亦获得涉案房产的产权证，从上述事实可知，黄浩斌、黄志加从国龙公司购买涉案房屋并已实际接收、合法占有，其对涉案房屋享有合法权利；在涉案房屋产生争议后，黄浩斌、黄志加亦及时主张了自己的权利。《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主”，《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，第二百八十七条规定“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任”，第二百三十五条规定“无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物”，第二百三十八条规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任”，第四百六十二条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权依法请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。”根据上述规定，黄浩斌、黄志加作为涉案房屋的权利人有权向锁金成及同住人员主张腾空交还。关于黄浩斌、黄志加主张的占用费的起始时间。黄浩斌、黄志加从国龙公司购买涉案房屋后于2007年1月1日接收，但此后由于国龙公司涉及一房二卖，涉案房屋产生争议，黄浩斌、黄志加向法院进行诉讼确认其权利，因该案涉及其他案件，直到2019年12月24日才确认涉案房屋权利，至该日止双方争议已明确，且在锁金成、黄浩斌、黄志加分别起诉国龙公司的两个诉讼案件中，各方当事人均参加了诉讼，黄浩斌、黄志加一直对涉案房屋主张相关权利，故至2019年12月24日起锁金成继续占用已实质侵害黄浩斌、黄志加合法权益，黄浩斌、黄志加主张的占用费宜从该日起算。至于锁金成辩称黄浩斌、黄志加未取得产权证，其应向国龙公司主张相关权利的意见，本院认为，黄浩斌、黄志加从产权人国龙公司处购得涉案房屋，并支付了全部款项且实际接收，根据生效判决的认定，黄浩斌、黄志加的权利优于涉案房屋的抵押权，其权利并不同于一般的合同债权，且根据法律规定，黄浩斌、黄志加已合法占有涉案房屋，作为涉案房屋的业主，对侵害其合法权益的行为，有权请求承担民事责任，故黄浩斌、黄志加有权主张在取得房产证之前的房屋占用费损失，此外，若认为黄浩斌、黄志加应向国龙公司主张该期间的房屋使用损失，因国龙公司早在2007年1月已交付涉案房屋给黄浩斌、黄志加，黄浩斌、黄志加难以再次请求国龙公司交付，而本案在生效判决确认双方权利义务关系前提下，锁金成还继续占有，其恶意占有的主观故意明显。在此情形下，不支持黄浩斌、黄志加诉请占用费的损失亦与民法立法保护民事主体人身权利、财产权利的原则相悖，故对锁金成的辩解意见不予采纳。至于黄浩斌、黄志加主张的占用使用费的滞纳金，本案为侵权纠纷，其请求滞纳金缺乏法律依据，故对该请求不予支持。对于占用费的标准，黄浩斌、黄志加主张按照广州市房屋租金公布参考价，国龙大厦月租金为：2019年，33元/每平方米；2020年，32元/每平方米。按涉案房屋建筑面积108.3488平方米计算，即2019年月租金为108.3488*33=3575.5元、2020年月租金为108.3488*32=3467.2元，故锁金成应向黄浩斌、黄志加支付自2019年12月25日至实际腾空交还房屋之日起的占用费（2019年占用费按每月3575.5元支付、2020年1月1日至实际交还之日占用费按每月3467.2元支付），黄浩斌、黄志加主张超出上述请求的，均不予支持。综上，黄浩斌、黄志加部分上诉请求成立，予以采纳，对于其他请求，予以驳回。依照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、第二百三十八条、第二百七十一条、第二百八十七条、第四百六十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初22443号民事判决；二、锁金成（含同住成员）在本判决发生法律效力之日起30日内，将广州市越秀区x号之二2507房屋腾空交还给黄浩斌、黄志加；三、锁金成在本判决发生法律效力之日起30日内，向黄浩斌、黄志加支付自2019年12月25日至实际交还上述房屋之日止的占用费（2019年占用费按每月3575.5元支付、2020年1月1日至实际交还之日占用费按每月3467.2元支付）；四、驳回黄浩斌、黄志加的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费由黄浩斌、黄志加负担9069元，锁金成负担405元。二审受理费由黄浩斌、黄志加负担9069元，锁金成负担405元。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二一年七月二十七日书记员 钟丹霞谢金泽