吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0721民初407号 原告（反诉被告）：王成，男，1977年4月8日出生，汉族，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。 委托诉讼代理人：尤金林，前郭县中信法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：马亮，男，1981年3月12日出生，汉族，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。 委托诉讼代理人：赵云峰，吉林良佐律师事务所律师。 原告王成与被告马亮房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王成及委托诉讼代理人尤金林、被告马亮的委托诉讼代理人赵云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王成向本院提出诉讼请求：一、请求法院解除原、被告之间签订的《按揭楼房转让合同》中的权利、义务，被告返还楼房一处，位于前郭县尚品阳光小区X号楼X单元1303室。二、被告给付原告垫付的贷款28,884元。三、被告应承担违约责任，即给付按总房款221,000元的20%计算的违约金44,200元。四、被告应按约定给付原告赔偿金5万元。以上合计123,084元。五、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原、被告于2013年4月2日签订《按揭楼房转让合同》，该合同经公证处公证，约定原告将自己所有的楼房一处转让给被告，该楼房位于前郭县尚品阳光小区X号楼X单元1303室。被告签订合同之日给付原告首付款9万元，并约定由被告负责偿还该楼房余下的贷款13.1万元。被告自居住该楼房期间，只是还了部分贷款，2020年3月份停止还款至今，原告为其垫付了贷款28,884元。按照双方合同中的约定，被告已经违约，应承担违约责任。基于此，请求解除原、被告之间签订《按揭楼房转让合同》中的权利、义务，并判决被告给付垫付的贷款28,884元，承担违约责任，即总房款的20%违约金人民币44,200元和赔偿金5万元。 马亮辩称，同意解除双方签订的《按揭楼房转让合同》，但王成须返还购房时交付的首付款9万元，以及马亮交付的30个月的房屋贷款5.1万元，共计14.1万元。如若不解除该合同，马亮同意给付王成垫付的贷款，具体数额以实际发生额为准。王成既要求支付违约金，又要求支付赔偿金不符合法律规定，违约金与赔偿金不能并用，该诉请应予以驳回。王成对违约造成的损失有过错，该房屋能办理房照时，马亮无法联系王成，因担心王成不配合办理房照，所以停止支付银行贷款。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条之规定，当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持，故王成应承担其损失的30%。违约金数额过高，应适当降低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。 马亮向本院提出反诉：一、解除双方签订的《按揭楼房转让合同》。二、返还已付购房款9万元。三、给付自2013年3月至2015年9月支付的银行按揭贷款5.1万元（30个月×1700元/月）。四、反诉被告承担诉讼费用。 事实与理由：2013年4月2日，双方签订《按揭楼房转让合同》，约定房屋总价款22.1万元，马亮向王成支付首付款9万元，剩余房款13.1万元由马亮向银行账户定期存款。合同签订后，马亮一直按期偿还贷款，直至2015年该房屋可以办理房屋产权证书时，马亮联系王成配合办理房照但无法联系到王成，马亮采取停止支付银行贷款的方式进行抗辩。现王成提出要求解除合同，支付违约金及赔偿金，马亮同意解除合同，因王成违约在先，不同意支付违约金及赔偿金。请求支持马亮的反诉请求。 王成对马亮的反诉辩称，解除合同无意见，不同意返还9万元。居住多年，按房租算也不能给，我现在被他给弄成黑户，给我造成损失了，他没有交5.1万，就交了九个月，现在给我弄成黑名单了，即使他还九个月的贷款也不能给。 本院经审理认定事实如下：王成于2012年3月购买位于前郭县查干淖尔社区育盛委“尚品阳光”小区X号楼X单元1303室住宅房屋，建筑面积56.89平方米，同时在中国工商银行股份有限公司前郭尔罗斯蒙古族自治县支行办理抵押贷款14万元，贷款期限为10年。2013年4月2日，王成与马亮签订《按揭楼房转让合同》一份，内容是：王成在前郭县尚品阳光有一住宅楼房，建筑面积56.89平方米，该楼房已交付使用，但产权证暂未办理，该楼房王成已在工商银行办理了抵押贷款，设立了担保物权，现有贷款13.1万元尚未清偿，经双方协商，王成将对该房屋所拥有的权利转让给马亮，双方就上述楼房转让达成如下条款，一、双方约定房屋总价款为人民币22.1万元整。二、马亮在合同签订时支付首付款9万元整，剩余房款13.1万元由马亮按照王成与银行签订的《借款合同》的约定，定期及时向指定账户存入月供本金及利息，马亮在条件允许情况下可以多存，马亮的存款行为视为王成收到购房款。三、楼房在协议签订之日由王成腾倒给马亮，由马亮实际占有该房屋，并对该房屋进行装修、管理、收益，王成在腾倒房屋时将与房屋有关的凭证、票据、证卡、合同交与马亮，由马亮保管。……七、如因马亮迟延或履约不当造成王成违反与银行还款约定并形成不良记录，马亮应承担由此给王成造成的损失，并给予王成因上述原因而造成不良信誉，马亮应赔偿王成伍万元整，如王成为保护其在银行的信用而为马亮偿还贷款，马亮应按王成实际持有的交款票据给付王成，但马亮如果连续累计未按王成与中国工商银行签订的《借款合同》的约定履行还款义务，造成王成实际代替马亮还款数达到上述贷款合同之约定，视为马亮违约。八、待王成及马亮存入的购房款清偿上述房屋的抵押贷款本息后解除抵押登记时，双方应在成就时办理产权过户手续，王成应无偿提供相关证件，并积极的协助马亮办理产权过户手续，办理产权过户时所要交纳的各种税、费用由马亮承担，如王成未能履行协助马亮办理过户手续之义务视为王成违约，并按违约条款执行。九、……。十、违约责任：双方对本合同的内容进行充分的阅读，对合同内容及相关术语表示清楚，对公证员告知的相关法律后果表示清楚，此合同签订后，任何一方不得违反合同约定的条款或违反诚实信用原则致使合同无法履行，由违约方承担违约责任，按总房款的20%承担违约金，并赔偿实际损失。十一、本合同自甲乙双方签字之日起生效。 马亮在2013年4月23日开始偿还贷款，至2014年1月27日，共还款9个月，偿还本金7,826.86元，偿还利息7,246.32元，共计15,073.18元。后马亮再未还款。至2020年3月14日，中国工商银行股份有限公司前郭尔罗斯蒙古族自治县支行向王成发出《个人逾期贷款催收函》，王成方知贷款逾期，引发本案诉讼。 在本案2021年3月2日第一次庭审中，双方均表示同意解除案涉《按揭楼房转让合同》。 本院认为，双方签订的《按揭楼房转让合同》是双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，为有效合同。该合同条款对双方具有法律约束力，双方应信守并遵照履行。现双方均同意解除该合同，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，案涉合同自双方意思达成一致时解除。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。”案涉合同解除，系因马亮长期未按合同约定偿还银行贷款导致，其辩解因无法联系王成，担心王成不配合办理房照，所以采取停止支付银行贷款的意见，既无证据证实也不符合常理还有违双方约定，理由显然不能成立。因此马亮对案涉合同的解除负有全部责任，应承担合同约定的违约责任，即支付总房款20%的违约金，现没有证据证明该违约金存在过高的情形。对于双方在合同中约定的“给予王成因造成不良信誉，马亮应赔偿王成伍万元整”的赔偿金，系双方自由约定，不违反法律规定，本院予以确认。因案涉合同协议解除，王成应返还马亮已付首付款9万元和已偿还的银行贷款本息。因合同解除，房屋返还给王成，王成偿还贷款属为自己偿还，因此其要求马亮支付此款不符合双方合同的约定。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款、第五百六十六条之规定，判决如下： 一、确认王成与马亮于2013年4月2日签订的《按揭楼房转让合同》于2021年3月2日解除。 二、马亮将位于前郭县查干淖尔社区育盛委“尚品阳光”小区X号楼X单元1303室建筑面积56.89平方米住宅房屋腾空，返还给王成。 三、王成返还马亮交付的首付款9万元及已还贷款15,073.18元，合计105,073.18元。 四、马亮支付王成违约金44,200元、赔偿金5万元，合计94,200元。 以上相抵，王成应支付给马亮10,873.18元，限判决生效后立即履行。 五、驳回王成的其他诉讼请求、马亮的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，还应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2760元，本院已减半收取计1380元，反诉费1560元，均由马亮负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取发布限制消费令、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  肖坤 二〇二一年七月十五日 书记员  陈帅