广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0310民初2519号原告：深圳开沃汽车有限公司，住所地深圳市坪山区坑梓街道惠北路1号，统一社会信用代码91440300052772432U。法定代表人：杜邵桁，总经理。委托诉讼代理人：刘娟，公司员工。委托诉讼代理人：班晓青，公司员工。被告：深圳市水木创新谷产业发展有限公司，住所地深圳市坪山区坑梓街道沙田社区沙田开沃新能源汽车基地C401室，统一社会信用代码91440300MA5EYP8X3P。法定代表人：王笑梅，执行董事。委托诉讼代理人：汪卫东，广东普罗米修律师事务所律师。原告深圳开沃汽车有限公司与被告深圳市水木创新谷产业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘娟、班晓青、被告委托诉讼代理人汪卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。深圳开沃汽车有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认原被告双方签订的合同编号为ＫＷＱＣ（ＳＺ）-ＺＬ18001、ＫＷＱＣ（ＳＺ）-ＺＬ18004的两份《开沃汽车（深圳）房屋租赁合同》已于2020年11月1日解除；2、请求判令被告支付原告拖欠的2020年7月1日至2020年10月31日期间租金3616740.36元、物业费用391553.64元、空调维护费用31200元、2020年6月1日至2020年9月30日期间水电费313327.55元，共计4352821.55元；并判令被告向原告支付违约金，违约金的计算标准为自2020年9月6日起直至被告实际支付之日止，以拖欠总金额为基数按照日5‰的标准向原告支付逾期付款违约金，违约金截至2020年11月25日暂计为928728.01元；3、本案的诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：原被告双方分别于2018年1月29日、2019年8月31日依次签订合同编号为ＫＷＱＣ（ＳＺ）-ＺＬ18001、ＫＷＱＣ（ＳＺ）-ＺＬ18004的《开沃汽车（深圳）房屋租赁合同》，合同分别约定被告承租原告位于深圳市坪山区开沃汽车坪山新能源基地Ｃ栋（建筑面积27700平方米，其中一、二楼面积2700平方米，三楼以上标准层面积为25000平米）、深圳市坪山区坑梓街道惠北路1号开沃汽车坪山新能源基地Ｂ栋1楼（建筑面积约4929.47平方米）的房屋，合同分别对租赁期限与用途作出具体约定，同时两份合同中均对租金、水电费、物业费等费用作出具体约定，后2019年12月24日双方分别签订两份房屋租赁补充协议对空调维护费用及水电费作出补充条款约定。上述两份租赁合同的第二条均详细约定租赁费用及预缴事宜，同时两份合同第2.5.3条均约定，被告应在每月的5日（含5日）（遇节假日顺延至节后第一个工作日）以托收、银行转账或现金的形式，向原告缴纳当月租金、物业管理费及上月水电费、有偿服务费等。否则原告有权自每月的6日起，以拖欠总金额为基数按照日5‰的标准向被告收取逾期付款违约金，该违约金按拖欠天数累计计算，直至被告实际支付之日止。第2.5.4约定，被告拖欠本协议约定的任何费用达30天或拖欠各项费用达90万元以上，原告有权单方面解除租赁合同及本协议，被告所缴纳的租赁保证金不予退还，该违约金不足以弥补原告损失的，被告应向原告补足欠费。合同签订后，原告已按约定将合同项下的房屋租赁给被告使用，被告也已入住该承租的两套房屋，但被告拖欠原告的租金、水电费、物业费、空调维护费等，原告多次向被告索要上述费用未果，由于被告欠付上述费用的行为达30天以上，已违反合同约定，原告有权要求解除合同，并要求被告支付原告拖欠的上述费用、违约金及其他经济损失。特向法院提起诉讼，恳请法院判如所请。被告深圳市水木创新谷产业发展有限公司辩称：首先，被告确认2020年11月1日双方的租赁合同解除，但是被告认为租赁合同的解除是因为原告存在严重的商业欺诈行为，导致双方的租赁合同自始即无效，根据坪山区投资推广服务署出具的深坪投（2020）115号文件，租赁场所在2020年7月6日才具备对外出租进行收益的条件，而且该场所应当参照坪山区2019至2020年工业用房租金参考价进行对外招租，但原告隐瞒上述重大事实，在不具备将租赁场所对外出租收益的情况下，恶意对被告进行招商，导致被告投入巨额资金后造成经营亏损，无法继续履行交付租金的结果，因此被告认为双方租赁合同自始即无效，期间的租金应作为占用费参照坪山区2019至2020年工业用房的租金标准进行计算，原告已超收的租金应予以退还。原告造成被告的损失，被告保留追诉的权利，请求法庭驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2018年1月29日，原被告签订合同编号为ＫＷＱＣ（ＳＺ）-ＺＬ18001的《开沃汽车（深圳）房屋租赁合同》，约定主要内容有“一、被告承租原告位于深圳市坪山区开沃汽车坪山新能源基地Ｃ栋（建筑面积27700平方米，其中一、二楼面积2700平方米，三楼以上标准层面积为25000平米）；租赁期限自2018年11月1日至2031年10月31日；租赁房屋用途为办公、研发、中试线。二、租赁费用包括房屋租金、租赁保证金、物业管理费、水电费等；2018年11月1日至2020年10月31日期间，一、二楼租金为50元／平方米／月，三楼以上租金为25元／平方米／月，租金自第三年起每年递增5%；租赁保证金共计1797000元（含两个月租金1520000元、以及按面积计收5元／平方米的两个月水电保证金277000元）；被告应在每月的5日（含5日）前（遇节假日顺延至节后第一个工作日）以托收、银行转账或现金的形式，向原告缴纳当月租金、物业管理费及上月水电费、有偿服务费（如有）等所有应缴费用，否则原告有权自每月的6日起向被告收取逾期罚款违约金，违约金计收标准为‘每拖欠一日，计收拖欠总金额的5‰，累计计算至被告实际支付之日止’。三、被告拖欠本协议约定的任何费用达30天或拖欠各项费用达90万元以上，原告有权单方面解除租赁合同及本协议，被告所缴纳的租赁保证金作为违约金不予退还，该违约金不足以弥补原告损失的，被告应向原告补足欠费。”双方另约定该合同免租期为2018年11月1日至2019年10月31日。合同签订后，原告于2018年12月26日履行了交房义务。被告向原告支付了租金保证金1520000元、水电保证金277000元，合计1797000元。2019年8月31日，原被告签订合同编号为KWQC(SZ)-ZL18004的《开沃汽车（深圳）房屋租赁合同》，合同约定主要内容有“一、被告承租原告位于深圳市坪山区坑梓街道惠北路1号开沃汽车坪山新能源基地B栋1楼（建筑面积约4929.47平方米）的房屋，租赁期限自2019年9月1日至2031年10月31日；2019年9月1日至2021年8月31日期间，租金为47元/平方米/月；租赁保证金共计542241.70元（含两个月租金463370.18元、两个月物业管理费保证金29576.82元、两个月水电保证金49294.7元）；被告应在每月的5日（含5日）前（遇节假日顺延至节后第一个工作日）以托收、银行转账或现金的形式，向原告缴纳当月租金、物业管理费及上月水电费、有偿服务费（如有）等所有应缴费用，否则原告有权自每月的6日起向被告收取逾期罚款违约金，违约金计收标准为‘每拖欠一日，计收拖欠总金额的5‰，累计计算至被告实际支付之日止’。二、被告拖欠本协议约定的任何费用达30天或拖欠各项费用达24万元以上，原告有权单方面解除租赁合同及本协议，被告所缴纳的租赁保证金作为违约金不予退还，该违约金不足以弥补原告损失的，被告应向原告补足欠费。”双方另约定该合同免租期为2019年9月1日至2020年1月15日。合同签订后，原告于2019年8月31日履行了交房义务。被告向原告支付了两个月租金463370.18元、两个月物业管理费保证金29576.82元、两个月水电保证金49294.7元，合计542241.70元。原告另收取被告装修押金214006.5元,双方解除租赁合同关系后，原告将收取的装修押金中的181000元代替被告退还次承租人，被告现留存在原告处的装修押金为33006.5元。针对上述两份《开沃汽车（深圳）房屋租赁合同》，原被告双方又签订过两份《房屋租赁补充协议》。双方在补充协议中约定被告需每月向原告支付空调维护折旧费7800元。合同履行期间，被告拖欠原告租金等费用。原告向被告发出《关于解除租赁合同、协议的函》，主要内容有“解除双方所有房屋租赁合同及补充协议，被告自行妥善安排分租客户并将场地于2020年11月1日前交付原告，被告所交租赁相关押金2719448.2元不予退还。”被告于2020年10月30日收到《关于解除租赁合同、协议的函》。另查明：1、被告拖欠原告2020年7月—9月期间租金991685.09元、物业费293665.23元、空调维护费用23400元及2020年6月—8月期间水电费226154.59元，合计3168275.09元。2、被告拖欠原告2020年10月租金991685.09元、物业费97888.41元、空调维护费用7800元及2020年9月水电费87172.96元，合计1184546.46元。本院认为，被告主张原告存在欺诈行为，损害了国家利益，涉案合同无效。该主张缺乏事实依据，本院不予采纳。原告第一项诉讼主张，被告没有异议，本院予以支持；涉案补充协议，原告已行使了解除权，被告对涉案补充协议的解除也异议，原告未申请本院确认，本院不予处理。关于原告第二项诉讼主张。依据查明事实，原告主张被告支付租金、物业管理费、水电费等共计4352821.55元，本院予以支持。关于原告主张的违约金的计算起点及计算标准问题。首先，原告主张被告拖欠的款项均从2020年9月6日起计算违约金，因2020年10月租金、物业费、空调维护费用及2020年9月水电费合计1184546.46元支付时间是10月5日前，因该期间处于节假日期间，按双方顺延约定，该部分款项的违约金，本院从2020年10月8日起予以支持；剩余部分款项的违约金，本院则按原告主张的计算起点即2020年9月6日起予以支持。其次，关于违约金的计算标准，原被告虽在合同中有约定，但约定标准过高，被告也提出抗辩，在原告未举证证明被告违约给其造成的损失情况下，本院确定原告损失为涉案款项的贷款利息损失并以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍为标准支持原告的违约金主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十六条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳开沃汽车有限公司和被告深圳市水木创新谷产业发展有限公司签订的合同编号为KWQC(SZ)-ZL18001、KWQC(SZ)-ZL18004的两份《开沃汽车（深圳）房屋租赁合同》已于2020年11月1日解除；二、被告深圳市水木创新谷产业发展有限公司于本判决生效之日起三日内向原告深圳开沃汽车有限公司支付拖欠的2020年7月1日至2020年10月31日期间租金3616740.36元、物业费用391553.64元、空调维护费用31200元、2020年6月1日至2020年9月30日期间水电费313327.55元，共计4352821.55元及违约金（违约金分别以3168275.09元、1184546.46元为计算基数，依次从2020年9月6日、2020年10月8日起均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍为标准计算至生效判决确认的履行期限届满之日止）；三、驳回原告深圳开沃汽车有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24385元，被告负担20000元，原告负担4385元。原告已预交的24385元，本院予以退回20000元。被告深圳市水木创新谷产业发展有限公司应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费20000元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  贾延涛二〇二一年七月五日书记员  吴琛琛