广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11732号上诉人（原审被告）：广州又一间饮食有限公司，住所地广州市*区*路*号四楼。法定代表人：陈嘉茜，职务：总经理。委托诉讼代理人：顾斐，广东中汉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市第五空间贸易有限公司，住所地广州市*区*路*号百*广场1012号房。诉讼代表人：广州金鹏律师事务所，广州市第五空间公司贸易有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：刘裕利，广州金鹏律师事务所律师。原审被告：潘志盈，男，1984年6月18日出生，汉族，住广州市越秀区。原审被告：潘伟坚，男，1969年10月30日出生，汉族，住广州市越秀区。原审被告：陈国强，男，1969年11月25日出生，汉族，住广州市海珠区。三原审被告共同委托诉讼代理人：顾斐，广东中汉律师事务所律师。上诉人广州又一间饮食有限公司（以下简称又一间公司）因与被上诉人广州市第五空间贸易有限公司（以下简称第五空间公司）及原审被告潘志盈、潘伟坚、陈国强房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初22367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月29日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。又一间公司上诉请求：1.撤销（2019）粤0104民初22367号判决，并依法改判为又一间公司向第五空间公司支付的租金，应以52.3平方米【即1568.7-1516.4（已解约业主的面积959.22平方米+第五空间公司未取得租赁权的面积577.24平方米）】为基数，按照原有合同约定的租金单价扣减每平方米30元的物业管理费来计算。2.改判以又一间公司已支付的租赁保证金357000元抵扣应支付给第五空间公司的租金；3.案件诉讼费用由第五空间公司承担。事实与理由：一、一审法院漏查案件其他重要事实，二审法院应予纠正。首先，本案中，除了在2016年至2019年期间，在越秀区人民法院以诉讼方式要求与第五空间公司解除租赁合同的30个案件(所涉面积851.02平方米)以外，还有其他商铺业主委托场地运营管理方广州日*商务服务有限公司以书面方式向第五空间公司发出《解约函》，要求解除原《商铺租赁合同》，此部分的商铺共17个(所涉面积472.45平方米)，但一审法院未对上述事实进行查明，明显属于漏查事实。综上，上述己解约的商铺共47个，所解约面积共1254.35平方米。百*广场四楼商铺共63个，整层面积(含公共部分)共1662.39平方米，即要求解约的商铺个数和所占面积已近80％，第五空间公司根本不具备继续履行租赁合同的权利基础和能力，故其无权再向又一间公司收取租金。其二，对于同样是以诉讼方式要求解约的30个案件，一审法院仅将判令交还管业权的7个案件所对应的商铺租金从第五空间公司主张的租金中予以扣减，不合理，应当将所有判令解约的案件对应的商铺租金。第三，关于合同保证金的抵扣问题。在又一间公司与第五空间公司签订《商铺租赁合同》时，又一间公司己按照合同约定实际支付相当于两个月租金的合同保证金共357000元，因此，一审法院在判决合同解除时，应同时处理合同保证金的问题，即使判决又一间公司承担部分租金，亦先行扣除合同保证金357000元。二、又一间公司在本案中依法享有不安抗辩权，有权暂时中止履行租金支付义务，并选择向业主直接支付租金。根据《合同法》第六十八条关于不安抗辩权的规定，“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：(一)经营状况严重恶化；(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务；(三)丧失商业信誉；(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”显然，在本案中，第五空间公司自2016年起就开始出现资不抵债，拖欠租金和物业管理费等情形，第五空间公司的法定代表人苏永强还因侵占公司财产被判刑。当时数十名商铺业主已和第五空间公司解除租赁合同，并要求第五空间公司和又一间公司共同交还场地，直接影响又一间公司对案涉场地的正常使用，因此又一间公司有权根据《合同法》的上述规定行使不安抗辩权，中止向第五空间公司支付租金，并选择向业主直接支付租金，又一间公司的行为不应被认定为违约。三、自2019年1月1日起，第五空间公司已退出案涉场地的经营管理，而又一间公司亦重新与部分业主建立间接的租赁关系，并实际支付租金，故一审判决又一间公司重复向第五空间公司支付该部分的租金是不合理的。第一，根据第五空间公司自愿出具的《通知函》的内容，己证明其自2019年1月1日起已正式退出对百*广场场地的经营管理，该《通知函》既盖有第五空间公司的公司公章，亦有其法定代表人签字，足以认定相关事实。第二，在2019年1月1日后，经又一间公司与各商铺业主协商一致，目前已有近四十户业主同意将各自的商铺出租给案外人广州日*商务服务有限公司，再由该公司向又一间公司转租商铺，即又一间公司与业主之间己形成间接的租赁关系。针对己重新签约的业主，又一间公司自2019年1月1日起己向日*公司实际支付租金，日*公司亦将各商铺的租金分拨给对应业主。针对未重新签约的业主对应部分的商铺租金，又一间公司已提存至共管账户，定期在租赁场地中进行公示，还多次通知业主前来领取（至今仍存在部分香港业主一直处于失联状态）。因此，又一间公司己完全履行了租金支付的义务，不存在任何欠租的违约行为。四、关于案涉《商铺租赁合同》的解除时间的认定问题。2019年3月2日，又一间公司按《商铺租赁合同》所载的第五空间公司地址(与公司注册地址一致)向其以邮寄方式发出《关于解除的通知函》，同时还将上述文件抄送至其公司各股东的身份证登记住址，虽然第五空间公司由于经营不善己人去楼空，但其公司股东麦雪贞于2019年3月4日己收悉该文件，却未在合理时间内提出不同意解除合同的意思表示。根据《合同法》第五百六十五条之规定，“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；……”，案涉《商铺租赁合同》的解除时间应为第五空间公司股东收到解约通知函之日，即2019年3月4日。五、租赁合同约定的面积是1700平方米，但房产证载明面积是1568.7平方米，故计租面积不对。此外，根据第五空间公司与大厦物管处签订的合同，物业管理费是每平方米30元。第五空间公司与又一间公司签订的租赁合同中约定租金包含物业管理费，第五空间公司无权收取物业管理费，实际上其也没有向物管处缴纳物业管理费，故一审判决认定的租金标准应当扣除每平方米30元的物业管理费。第五空间公司二审辩称，坚持一审起诉状的意见，尊重一审判决。一、关于面积问题。涉案租赁合同载明房产证的面积1748平方米，按照建筑面积1700平方米收取租金，该合同已经履行多年，又一间公司在履行期间对此从未提出异议。现在又一间公司提供的房产证载明的1568.7032平方米是共用地面积，而非这一层的建筑面积。至于一审法院判决只扣除183.14平方米面积对应的租金，是因为生效判决判令第五空间公司只是需要交还上述面积的管业权，无需交还场地，所以第五空间无权主张相应的租金权益。又一间公司在上诉状第二页指出发了解除函，但第五空间公司没有收到过。二、关于物业费的问题，第五空间公司也是不认可的，整个商铺内租赁合同履行期间都没有涉及到这个问题。第五空间公司认为又一间公司没有证据证明有额外支付物业费给物管公司，所以第五空间公司不认可其扣减。又一间公司上诉增加的保证金的问题，一审已经作出处理，二审应当不予处理。第五空间公司在一审的诉讼请求：1.潘志盈、潘伟坚、陈国强向第五空间公司支付自2018年9月至判决生效之日止的租金暂计至2019年8月租金为2634651.75元（每月具体所欠金额详见附表二）及违约金471831.14元（以各期欠付租金为标准，按每日千分之一的标准自各期欠付租金应付之日暂计至2019年8月19日）；2.潘志盈、潘伟坚、陈国强向第五空间公司补交合同保证金357000元；3.又一间公司对第一项诉讼请求承担共同偿还责任。一审法院经审理认定事实如下：2013年4月5日，第五空间公司（出租人、甲方）与潘志盈、潘伟坚、陈国强（承租人、乙方）签订《商铺租赁合同》约定：甲方将广州市*区*路*号百*广场内第五空间商场第四层提供给乙方使用（位置注明详见附件一标记所示），该商铺建筑面积为1700平方米（房产证面积为1748平方米，经双方协商按1700平方米计算租金），乙方使用该商铺用于经营餐饮；乙方使用该商铺的合同期从2013年4月1日至2022年12月30日止，第一期为五年死约，第二期为五年生约，续租期为死约第五年底第前三个月由乙方提出，甲方将没附加条件续租给乙方，租金将继续就以上一年租金的基础上递增5%出租给乙方，商铺场地租金以建筑面积计算（其中2013年4月1日至2013年6月30日为装修免租期，以双方实际交付日为准）；其中2016年4月1日至2017年3月31日月租金196792元，2017年4月1日至2018年3月31日月租金206635元，2019年4月1日至2020年3月31日月租金216971元，2020年4月1日至2021年3月31日月租金239190元；乙方在签订本合同当天，应向甲方一次性交付两个月租金357000元作为合同保证金；合同期内，乙方应于每月5号以支票、现金或转账方式向甲方支付该商铺当月的商铺场地租金及其他相关费用；除不可抗力或乙方的原因外，在第五空间商场正式开业后，甲方有义务使商铺保持适格出租的状态；乙方未按约定缴交租金的，每逾期一日，每日须按应付月租金的0.1%向乙方支付违约金。乙方因违反合同内的有关规定，乙方须支付违约金、赔偿金的，甲方有权直接从乙方租赁保证金中扣除，并书面通知乙方违约事项及扣除的违约金或赔偿金的数额。当租赁保证金不足合同规定数额时，乙方必须在7天内补齐，否则甲方有权书面通知乙方解除本合同，当租赁保证金不足以支付违约金、赔偿金时，甲方有权继续要求乙方支付并索赔权利；甲乙双方之间联系通知或函件应以书面形式作出，按本合同所示联系方式发送，任何一方更改联系方式要提前七个工作日以书面方式通知对方；等。合同签订后，潘志盈、潘伟坚、陈国强向第五空间公司支付租金保证金357000元。2014年1月9日，第五空间公司（甲方）与又一间公司（乙方）签订《协议书》，约定：双方同意租金从2014年1月8日至2015年1月7日止，乙方向甲方一次性缴纳一年租金，甲方同意以总租金额的6.2折作优惠方案；此协议书与甲乙双方与2013年4月5日签订的《租赁合同》具有同等法律效力，双方有义务对协议的执行与双方签订的《租赁合同》条款同等效力。2015年7月21日，第五空间公司（甲方）与又一间公司（乙方）子签订《协议书》，约定：1.甲方和乙方共同协商同意，乙方于2015年7月21日前支付完成2015年7月租金和6月水电费用；2.乙方于2015年7月29日前，支付2015年8-9月两月租金，2015年10月5日支付10月租金；3.甲方在以上两条款落实执行时，为支持和帮助乙方更好的经营，在乙方按时交付租金和按照合同正常递增的情况下甲方同意2015年8月份至2017年1月份止，每月租金减少2万优惠政策及甲方同意在2015年10月起开始递增（以后按此推后原合同的递增日期）；4.以上协议签订后，乙方按条款方式如期支付款项给甲方后，此协议正式生效。2016年3月、4月、8月期间，第五空间公司（乙方）与又一间公司（丙方B）、广州市力*物业管理有限公司（以下简称力*公司，甲方）先后签订三份《协议书》，内容为又一间公司每月以支付租金方式代第五空间公司向力*公司归还欠款。力*公司于2019年3月30日出具证明，证明2016年4月1日起至2018年10月31日期间又一间公司均有按时足额支付每月费用等。2019年1月3日，第五空间公司发出《通知函》，内容为有2019年1月1日起，所有第五空间公司公函、通告等书面文件，均需盖有第五空间公司有效公章和法定代表人亲笔签名，方为有效，经营客户租金必须交到第五空间公司指定账户，否则经营客户因自己认识错误缴交费用到非第五空间公司指定账户的行为不产生法律效力。2019年2月18日，第五空间公司委托国信信扬律师事务所律师向潘志盈、潘伟坚、陈国强发出《律师函》称截至发函之日，潘志盈、潘伟坚、陈国强仍欠1278583元租金，经第五空间公司多次派人上门催告，仍未支付上述租金。请潘志盈、潘伟坚、陈国强于收到本律师函之日起三个工作日内主动联系第五空间公司或该所指派律师，履行还款义务等。2019年4月3日，第五空间公司发出《公告》，内容为：第五空间公司为第五空间商场唯一合法经营管理者，其他个人或公司对商场经营的参与严重损害我司权益，劝其立即停止一切损害我司和经营客户违法行为。同时，我司并未和大厦管理处取消管理合同，流于市场上我司退出管理的公告函，不是我司和大厦管理处双方共同达成前述退出管理的有效合法合同文件，我司仍是第五空间商场唯一合法经营和管理者，无任何合法合约、委托书等文件证实我司不再管理第五空间商场，请大家不要再受蒙骗。潘志盈、潘伟坚、陈国强及又一间公司为证明其主张，向一审法院提交以下证据：1.电子银行业务回单，记载潘志盈向力*公司支付2018年9月份租金191984元，10月租金191984元，于2018年12月28日支付100000元，2019年1月17日支付50000元；2.广州日*商务服务有限公司于2019年4月2日发出的《公告》，内容为因百*广场4楼部分业主已通过发函或诉讼方式解除与第五空间公司的《商铺租赁合同》，同时物管方力*公司于2019年1月1日解除与第五空间公司的物业管理合同，即第五空间公司已不具备合法完整的百汇商场租赁权及管理权等。3.潘志盈个人银行账户对账单，拟证明潘志盈每月将租金转入该租金共管账户。一审另查明，自2016年至2019年期间，一审法院受理涉诉百*广场4楼产权人起诉第五空间公司、又一间公司租赁合同纠纷共30件。其中：一、一审法院于2017年6月期间先后作出（2016）粤0104民初42514、42515、42516、42517、42518、42370、42538号民事判决书，均判决自判决发生法律效力之日起解除业主与第五空间公司签订的《商铺租赁合同》，第五空间公司向业主交还涉诉商铺的经营管理权等。其中上述合同所涉452号商铺面积24.42平方米，450号商铺面积53.23平方米，417号商铺面积17.50平方米，441号商铺面积22.71平方米，440号商铺面积15.90平方米，408号商铺面积23.54平方米、410号商铺面积25.84平方米，共计183.14平方米。二、22件案件判决解除业主与第五空间公司签订的《商铺租赁合同》，第五空间公司、又一间公司将涉诉商铺交还业主。一审又查明，本院于2020年6月30日作出（2020）粤01破申167号民事裁定书，裁定受理第五空间公司破产清算申请。一审再查明，又一间公司就涉案百*广场四层房屋租赁纠纷向一审法院起诉第五空间公司，要求解除双方租赁合同、赔偿装修损失等，一审法院以（2019）粤0104民初23856号案件立案受理。根据国家企业信用信息公示系统企业报告记载，又一间公司于2014年1月24日成立，公司股东为潘志盈、潘伟坚、陈国强。关于合同履行情况。第五空间公司表示其与潘志盈、潘伟坚、陈国强签订租赁合同，但又一间公司作为共同承租人承租并使用涉诉房屋。潘志盈、潘伟坚、陈国强及又一间公司表示：三股东是代暂未成立的又一间公司对外签订合同，在公司成立之后，相关的法律权利义务应当转为公司承担，三股东并非是以自己的利益签约，因此三股东仅需在出资范围内以公司为主体对外承担责任，合同明确约定三股东签约场地是用于又一间的经营，在未取得营业执照前进行过装修和短暂的试营业、宣传，第五空间公司是知道三股东承租场地是用于又一间公司的经营的。关于租金支付情况。潘志盈、潘伟坚、陈国强及又一间公司表示：1.由于第五空间公司长期拖欠力*公司的物管费和水电费，因此第五空间公司、潘志盈、潘伟坚、陈国强及又一间公司与物管处签订三方协议，确认由潘志盈、潘伟坚、陈国强及又一间公司支付每月租金到物管处以抵消第五空间公司之前所欠费用，但至开庭之日，第五空间公司仍未结清物管处的费用，因此潘志盈、潘伟坚、陈国强及又一间公司将租金支付给物管处即视为履行租金支付义务，实际第五空间公司是进行债权转让；2.至少有超过80%的业主已经解约，因此涉案合同已经完全丧失合同基础权利，第五空间公司没有合法出租权也没有租金收益权。第五空间公司确认2018年10月31日止的租金潘志盈、潘伟坚、陈国强及又一间公司有权向力*公司支付，11月起的租金收取权利属于第五空间公司。关于场地使用问题。潘志盈、潘伟坚、陈国强及又一间公司表示：现涉诉商铺由又一间公司经营餐饮使用；由于场地具有特殊性是整体打通使用的，无法单独恢复间隔交还，因此潘志盈、潘伟坚、陈国强及又一间公司一直与各业主进行协商，已经征得超过半数业主同意出租给潘志盈、潘伟坚、陈国强及又一间公司，剩余业主也在办理手续过程中，但是涉案场地有业主不具备产权证或者存在产权证面积与合同面积不相符，即使交还场地也存在很大的困难，所以潘志盈、潘伟坚、陈国强及又一间公司认为应当维持场地使用现状，潘志盈、潘伟坚、陈国强及又一间公司同意向业主支付租金或场地占用费。潘志盈、潘伟坚、陈国强及又一间公司确认对于已判决交还的商铺，现未实际间隔交还业主。一审法院认为：第五空间公司与潘志盈、潘伟坚、陈国强签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述合同签订后，第五空间公司又于2014年、2015年期间与又一间公司就涉诉租赁事宜签订补充协议，结合涉诉房屋一直由又一间公司经营餐饮使用的情况，故涉诉租赁合同实际由又一间公司履行，该合同中承租人的权利义务由又一间公司承继，潘志盈、潘伟坚、陈国强认为又一间公司为合同相对方的意见，一审法院予以采纳。关于第五空间公司是否有权收取租金的问题。本案中，第五空间公司从涉诉百*广场4楼业主承租商铺以后，整体转租给潘志盈、潘伟坚、陈国强及又一间公司使用。在合同履行过程中，因第五空间公司未向部分业主支付租金，而导致业主起诉第五空间公司、又一间公司和潘志盈、潘伟坚、陈国强。经生效判决判令，第五空间公司需将7个商铺的经营管理权交还业主，将部分商铺交还商铺给业主。因此，第五空间公司的行为已构成违约。但又一间公司一直使用涉诉商铺至今，未将商铺恢复间隔交还业主，其虽主张有权解除合同，但又不同意将涉诉房屋交还第五空间公司，根据公平合理、等价有偿原则，潘志盈、潘伟坚、陈国强及又一间公司仍应向第五空间公司支付租金。但前述已判决交还经营管理权的商铺，应按该铺位面积占承租总面积等比例扣除租金。经计算，第五空间公司主张2018年11月1日起的租金应按原租金标准的89.23%计算【公式为：（1700㎡-183.14㎡）/1700㎡】。此外，根据双方于2015年7月21日的协议书约定“自2015年10月起开始递增租金，此后按此推后原合同递增时间”，故应按上述协议调整租金金额。至于第五空间公司主张逾期付款违约金及补交保证金的请求，因第五空间公司存在违约行为，潘志盈、潘伟坚、陈国强及又一间公司并非恶意拖欠租金，故一审法院不予支持。同理，一审案件受理费由第五空间公司负担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第二百一十六条，于2020年11月18日判决如下：一、判决发生法律效力之日起十日内，广州又一间饮食有限公司向广州市第五空间贸易有限公司支付2018年11月1日至2020年6月30日止的租金（其中2018年11月1日至2019年9月30日按每月193603.22元计算；2019年10月1日至2020年6月30日按每月203265.94元）；二、驳回广州市第五空间贸易有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费26881元，由第五空间公司负担。本院经二审审查，一审对涉案商铺租金标准查明有误，其他无误。涉案《商铺租赁合同》约定，2018年4月1日至2019年3月31日月租金216971元，2019年4月1日至2020年3月31日租金227800元。该合同还约定，商铺场地租金已包含物业管理费。二审中，又一间公司述称租赁合同中约定的租赁面积1748平方米来源于第五空间公司自称的测量结果，其司基于对第五空间公司的信任，且也看过现场，就确认了。关于又一间公司提到部分业主并未授权第五空间公司出租涉案场地的问题，又一间公司述称，签订合同时，第五空间公司只是提供了部分业主的授权，由于第五空间公司一直欺诈拖延提供授权，所以又一间公司签订了租赁合同，使用涉案场地时并不存在未授权业主阻挠使用的情形，此后在2016-2019年陆续有业主闹事要求收回场地，其司也没有就此向第五空间公司提出异议，但有报警和视频。针对又一间公司的上述说法，第五空间公司回应称，涉案场地交付又一间公司使用至今，没有存在任何使用障碍，第五空间公司没有义务向又一间公司出示业主给与第五空间公司的授权。二审庭后，又一间公司向本院陆续补充提交如下三组证据，第一组证据：1.银行回单，拟证明又一间公司在2018年12月-2019年2月期间向力*公司支付20万元物业管理费。2.日*公司出具的《确认函》，3.力*公司出具的《确认函》，证据2、3拟共同证明2019年1月-2021年3月，又一间公司通过日*公司向力*公司支付物业管理费258660元。4.《收据》，拟证明又一间公司直接向涉案4楼部分业主支付租金386263.62元。5.银行回单、收据，6.委托书，7.《各铺位租金情况统计表》，拟共同证明2018年11月至2020年6月期间，又一间公司通过日*公司向涉案4楼部分业主支付拖欠租金1492335.14元。第五空间公司质证后认为，证据1只能证明潘志盈和力*公司之间的转账行为，不能证明转账款项用途。至于证据2、3因没有付款记录佐证，且落款时间是2021年5月28日，看出来是庭后才出具的确认函，不排除力*公司和日*公司恶意串通的嫌疑。证据4没有付款凭证，也没有转租合同佐证，该收据不具有证明力。证据5所有的银行回单、收据原件和复印件上的付款人名称、账号，均有涂改，故对该证据的真实性不予确认，其又一间公司确认上述转账记录是日*公司向各业主的转账记录，与本案无关，此外部分证据中收据金额与转账金额不符合。证据6也存在原件和复印件涂改的情况，对该证据的三性不予确认。证据7是又一间公司单方制作，对其真实性不予确认。又一间公司回应述称，由于上述付款凭证都是日*公司提供的，其不想泄露公司的账户信息和转款人的账户信息，所以要求我们涂抹后才能提供给法院。潘志盈是又一间公司的股东。第二组证据：1.中国民生银行个人账户对账单，拟证明又一间公司通过股东潘志盈的账户已实际对外支付租金和管理费。2.2018年11月至12月的付款汇总表，中国工商银行汇款电子回单，拟证明又一间公司通过股东潘志盈的账户向李*红等16名业主支付该期间的租金386263.62元。3.现有查册情况汇总表、不动产查册表、依申请信息公开答复书，拟证明百*广场4楼各商铺产权登记情况。4.商铺租赁合同，委托书，拟证明百*广场4楼业主认可日*公司承租和管理涉案商铺。第五空间公司质证认为，首先，关于期间商铺的租金，一审做了剔除，不能重复扣减，其次潘志盈其名下账户之间的转账往来，与又一间公司的主张没有关系。潘志盈与傅*纲的转账，只能是个人账务往来，且该行为有损第五空间的利益，不能抵减。证据2，对陈*同和郑*能的转账关联性不予认可，其他予以确认，同意扣减该证据中体现的又一间公司直接向业主支付的34469.04元的租金。证据3只是部分查册。证据4恰好证明了日*公司只是获得总计面积75.354平方米业主的授权。同时，对该证据中主张梁*成是466号业主的情况不予确认，因没有相应应的查册情况。由于又一间公司累计拖欠的费用远超过租赁保证金，所以第五空间公司的一审中要求又一间公司补缴租赁保证金，故不可能在本次所欠租金中再进行扣减。又一间公司回应称，确认只能提供437、429、446和436号铺业主对日*公司的出租授权，面积是75.354平方米，且由于日*公司不同意又一间公司向法院提交其司与日*公司签订的租赁合同，故又一间公司无法提交。第三组证据：1.委托书，拟证明涉案466号商铺业主梁*成委托郑*雄代办收租等事宜。2.公证书，拟证明涉案436号商铺业主陈*娴委托郑*能处理该商铺事宜。3.委托书，拟证明472号商铺业主陈*旋委托陈*同处理涉案商铺事宜。第五空间公司质证称，不确认梁*成的业主身份，确认证据2、3，同意扣减又一间公司已经支付给业主的2018年11月-12月租金38626.62元。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议的事实发生在民法典施行前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。本案二审争议焦点是又一间公司应支付的租金是多少。本院对此分析如下：又一间公司主张一审认定的计租面积不准确，主要理由是涉案场地的查册表显示面积为1568.7平方米，并非合同约定的1700平方米；同时，该面积还应减去已解约业主的面积959.22平方米和第五空间公司未取得租赁权的面积577.24平方米，故实际计租面积应该为52.3平方米。对此本院认为，首先，又一间公司承租涉案场地多年，在本案诉讼发生之前，从未对涉案场地的租赁面积是1700平方米提出异议，且其在本案中亦述称，其是现场看过涉案场地才签订租赁合同，可见其对涉案租赁合同约定的租赁面积是1700平方米予以认可和接受的，即不管涉案场地的实际建筑面积是多少，双方均同意按照1700平方米计租。二审中又一间公司要求按照查册表载明共用地面积1568.7032平方米进行计租，有违诚信，本院不予支持。至于又一间公司主张第五空间公司对未获得业主授权的出租面积不能收租，首先，又一间公司在签订租赁合同时是对涉案场地整体承租，其当时并未要求第五空间公司出示全部业主的出租授权，可见其对涉案场地的现实情况是清楚的，对第五空间公司享有整个涉案场地的出租权也无异议，实际上，涉案租赁合同履行期间也未有业主阻挠其使用涉案场地。其次，第五空间公司是根据合同相对性要求又一间公司支付租金，第五空间公司和业主之间的关系不影响又一间公司履行自己的合同义务。综上，又一间公司以第五空间公司未取得部分业主授权为由主张第五空间公司无权收租，理据不足，本院不予支持。由于又一间公司未能将涉案商铺交还给第五空间公司，导致第五空间公司即便和业主解除租赁合同，也因不能交还场地，还需要承担向业主支付占有使用费的义务，故已解约业主的面积多少并不影响第五空间公司要承担的责任，同样亦不影响又一间公司需要承担的责任。一审判令又一间公司无需向第五空间公司支付租金的商铺是针对仅判令交还商铺管业权的生效判决，其与判令交还场地的生效判决是不一样情形。综上分析，又一间公司要求按照52.3平方米计算收租面积，缺乏理据，本院不予支持。又一间公司提交了众多资料拟证明其已向各小业主实际交租及向力*公司缴纳物业管理费，并以此主张其无需向第五空间公司缴纳任何费用。首先，从又一间公司提供的证据来看，其直接向小业主缴纳的租金是2018年11月-12月的38626.62元，对此，因第五空间公司予以确认，同意扣减，本院予以照准。其次，又一间公司还主张其通过日*公司向各小业主支付租金和力*公司支付管理费，故又一间公司实际上已经缴清了租金和管理费。对此，因又一间公司并不能提供其和日*公司之间的租赁合同，证明其向日*公司缴纳租金的正当性，且日*公司也不能提供业主授权其出租涉案场地的证据（仅能提供占地75.354平方米业主的授权），缺乏收取租金的合法性，故本院对又一间公司主张其通过向日*公司支付租金的方式清缴租金的理由不予支持。同理，因又一间公司并不能提供其和日*公司之间的租赁合同，证明其向日*公司缴纳物业管理费的正当性，本院对其主张通过日*公司已向力*公司支付完毕物业管理费的理由不予采信。至于又一间公司通过其股东潘志盈向力*公司直接支付的20万元物业管理费，有相应的转账记录，第五空间公司未能提供证据否认该笔款项并非物业管理费，且涉案租赁合同约定租金包含物业管理费，本院予以确认，在又一间公司应支付的租金中予以扣减该笔款项。综上分析，又一间公司支付给第五空间公司的租金应扣减238626.62（200000元+38626.62元）元。至于又一间公司主张应付租金可和其缴纳的保证金予以抵扣的问题。由于又一间公司在一审期间并未对此提出反诉，且第五空间公司表示又一间公司支付的保证金早已抵扣完毕，故本院对此不予调处，又一间公司可另循途径解决。鉴于一审考虑系因第五空间公司违约引发本案诉讼，判令一审受理费由第五空间公司负担，第五空间公司对此并未提出异议，本院二审对一审诉讼费不予调处，二审诉讼费依据胜负比例判处。综上分析，又一间公司请求少交租金238626.62元的主张成立，本院予以支持，其他上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初22367号民事判决的第二项；二、变更广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初22367号民事判决的第一项为：本判决发生法律效力之日起十日内，广州又一间饮食有限公司向广州市第五空间贸易有限公司支付2018年11月1日至于2020年6月30日的租金（其中2018年11月1日至2019年3月31日按照每月租金193603.22元计算，2019年4月1日至2020年3月31日按照每月租金203265.94元计算，2020年4月1日起按照每月租金213429.24元计算，并扣除238626.62元）；三、驳回广州市第五空间贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费26881元，由广州市第五空间贸易有限公司负担。二审案件受理费26881元，由广州市第五空间贸易有限公司负担4879元，广州又一间饮食有限公司负担22002元。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 李 静审判员 唐佩莹二〇二一年七月二十七日书记员 苏劲丹