广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终1725号上诉人（原审原告）：杨师能，男，1975年8月26日出生，汉族，英德市人，住英德市×××××××××，公民身份号码441××××××××××××011。委托诉讼代理人：钟春吉，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈华斌，广东红棉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广东广晟生态城股份有限公司，住所地英德市××××××××××××综合楼F3-1001号。法定代表人：黄恩宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：张豫林，广东浈阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱文湘，广东浈阳律师事务所律师。上诉人杨师能因与上诉人广东广晟生态城股份有限公司（以下简称广晟公司）租赁合同纠纷一案，不服英德市人民法院（2020）粤1881民初6295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨师能上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判支持杨师能的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由广晟公司负担。理由：一、一审法院部分事实查明不清，认定错误。1.杨师能于广晟公司单方解除合同时（即2020年9月）开始忙于撤场，涉案果园无人管理，涉案果园的果实延迟了成熟期，有些百香果果实因为无人看管还未成熟就被人偷摘，且有些百香果树因为没有浇水死亡枯萎了。评估费是为了评估涉案损失而必须支出的费用。杨师能无法采取补救措施减少该些损失。2.虽然合同解除或者合同到期后，地上附属物可以由杨师能处置，但是地上附属物拆卸下来就无法继续使用，地上附属物亦属于涉案损失，广晟公司亦应赔偿。而且因为广晟公司在处理场地的时候没有处理好，致使百香果给人偷摘偷采。3.广晟公司应赔偿杨师能的实际损失1093695元。其中，除涉案果园的青苗损失353370元、租金损失22500元外，还应赔偿杨师能的百香果产量损失607500元、地上附属物损失98325元及评估费12000元。二、一审法院适用法律错误。杨师能的实际损失远远高于约定的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，及结合法理、违约金的补偿性和惩罚性原则，广晟公司应赔偿杨师能损失1093695元。广晟公司答辩称，一、《英德市储备补充耕地核查整改工作实施方案》（英府函[2021]3号）已明确了英德市浛洸镇军马场补充耕地整改（包括涉案土地在内的）属于英德市储备补充耕地整改项目，整改责任主体为英德市浛洸镇人民政府，补充耕地指标为英德市人民政府所有。该方案足以证实该整改项目不同于2010年英德市浛洸镇军马场易地开发补充耕地项目，为今年新增，也直接证实合同解除乃政策原因导致，与广晟公司无关，广晟公司根本不具有“涉案土地被纳入整改”的预见可能性。广晟公司根据英德市自然资源局发出的《关于开展储备补充耕地核查整改工作的函》，完成英德市浛洸镇军马场补充耕地整改项目的行为属于履行行政命令，不具有选择权。验收合格与否，不是由广晟公司决定，而是由相关部门决定。二、既然合同解除是新增补充耕地整改的政策原因导致，那么，双方就应当按照合同约定互不承担责任条款处理，即广晟公司不需要承担任何责任，且应驳回杨师能诉讼请求。三、原审法院错误认定广晟公司过错导致合同解除，判决广晟公司承担375770元的行为，对于在此次整改项目中既“出地”，又“出钱”的广晟公司来说，广晟公司才是本案中的受害者。上诉人广晟公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回杨师能的诉讼请求；2.一、二审受理费由杨师能承担。理由：一、案涉土地属于今年新增的补充耕地整改项目，不同于2010年已完成易地开发补充耕地项目。案涉土地被要求完成整改是今年国家政策改变导致，广晟公司对此不具有可预见性，一审判决认定合同解除归因广晟公司明显错误。二、杨师能在收到《终止土地租赁合同通知书》后，仍然继续经营，并没有退出和移交案涉土地给广晟公司，故不存在财产损失，且百香果青苗损失评估程序和结果均违反法律规定，依法不应予采纳。1.案涉土地种植的百香果在9月已成熟，杨师能收到通知后，以争议赔偿为由，拒绝移交案涉土地给广晟公司，仍然继续经营到合同期满为止。从广晟公司一审提供的证据来看，案涉土地上大部分百香果已被采摘，剩余的百香果仍陆续有人采摘。故并不存在杨师能所称的财产损失。2.杨师能在未与广晟公司共同勘察确认百香果现存种植状态的情况下，以自己提供的损失清单为准，单方面委托佛山景顺价格鉴证房地产评估有限公司作出百香果苗青苗损失353370元的结果，该评估过程违反程序规定，有违公允。3.评估报告属于无效证据，依法应不予采信。评估报告为杨师能单方面委托，评估材料也是其单方面制作和提供的，合法性、关联性严重存疑。且该评估结果高于法定标准，与实际不符，也与合同约定符合可以赔偿的标准不同。按照合同约定符合可以的赔偿标准是依据《英德市征地拆迁补偿标准》，按照该标准中对百香果种植参数（55株/亩）、补偿价格（90元/株）的规定，案涉土地百香果的损失应为222750元（45亩*55株/亩*90元/株），评估结果超出补偿标准130620元，故该评估结果严重失实。杨师能答辩称，一、广晟公司于合同期间以涉案土地需要整改为由单方解除合同，已经构成违约。广晟公司于2020年12月4日提交的《关于核查不实补充耕地整改有关事项的函》等第一组证据，证明广晟公司因为其补充耕地不实、落实不到位被要求整改。广晟公司的补充耕地不实、落实不到位导致的整改，属于广晟公司自身原因，并不是广晟公司陈述的合同第八条第一款约定的国家政策发生变化或者广晟公司陈述的所谓的情势变更的情形。广晟公司为了整改，在合同期间，以整改为由单方解除合同，已经构成违约。二、本案中，杨师能遭受的实际损失明显高于约定的违约金，广晟公司应按照实际损失赔偿杨师能损失。《英德市征地拆迁补偿办法》包括青苗补偿标准和青苗种植参数。本合同第七条第4款约定按照青苗补偿标准赔偿杨师能的青苗损失，但是没有约定青苗种植参数，也即没有约定限制株数。本合同第七条第4款约定的青苗损失应以实际株数计算。杨师能委托具有资质的评估机构通过到现场勘查、清点等方法依法评估了杨师能的青苗、百香果实及设施损失共计1059195元（加上租金损失和评估费，杨师能的实际损失为1093695元）。该评估报告合法合理，应作为杨师能的青苗、百香果实及设施实际损失的依据。上诉人杨师能起诉时向一审法院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令广晟公司向杨师能赔偿损失300000元；二、本案诉讼费用由广晟公司承担。一审庭审前杨师能要求变更诉讼请求为：一、请求法院依法判令广晟公司向杨师能赔偿损失1059195元；二、法院依法判决广晟公司向杨师能返还租金22500元及支付杨师能垫付的评估费12000元；三、本案诉讼费用由广晟公司承担。一审法院认定事实：2020年1月17日，杨师能（为乙方）与广晟公司（为甲方）签订《土地租赁合同》，合同主要内容：一、甲方将自有产权红线范围内土地约45亩旱地出租给乙方耕种短期作物。二、租用土地只能从事百香果种植，不得从事其他产品的种植或养殖。三、租期一年，从2020年1月1日起2020年12月31日止。四、租金为22500元。五、违约责任：其中4、租期届满前，如甲方因自身原因需要提前收回土地的，乙方予以配合，但甲方应提前60日书面通知乙方并承担相应违约责任。具体责任为：甲方应如数退还保证金，甲方免除乙方当年租金，并按届时当地政府青苗补偿标准赔偿乙方青苗，除此之外乙方不再要求其他任何补偿或赔偿。五、特别约定：1、如因国家法律、法规、政策发生变化使本协议无法履行或继续履行的，将影响到甲乙双方合同目的的实现的，双方均有权提出解除合同。2、租期届满前，如发生政府征用土地的，双方无条件服从。甲方应提前30日书面通知乙方，合同自动终止或解除，双方互不承担违约责任。乙方应按照通知要求退出相应地块，青苗和乙方新建设施的补偿归乙方，土地补偿等补偿或赔偿归甲方所有，另甲方应退还履约保证金，乙方不能收成的当年租金甲方不再计收，除此之外乙方不再要求其他任何补偿或赔偿。3、乙方如需在地上构建简单用于看管、安放农具的栅舍，应提前书面征得甲方及相关政府部门书面同意。但因乙方违约或租赁期届满后，上述建筑物、构筑物无偿交由甲方处理，甲方不作任何补偿，如甲方要求乙方拆除上述建筑物、构筑物，乙方应无偿拆除并清理现场。4、租赁期限届满后，乙方对土地只作简单的清理，即将土地归交给甲方，其他不再作清理和恢复原状，甲方对此没有异议，同意不要求乙方按出租土地时的状况交还土地。《土地租赁合同》还对租赁土地交付、双方的责任、违约责任及其他事项均作出了明确的约定。签订合同后，杨师能交纳了应缴的租金，广晟公司已按合同约定交付土地给杨师能使用，杨师能也在租赁的土地上按合同约定种殖了百香果。2020年9月22日，广晟公司向杨师能发送了终止《土地租赁合同》通知书，通知书主要内容：根据《关于核查不实补充耕地整改有关事项的函》（自然资耕保函[2020]28号）、《广东省自然资源厅转发自然资源耕地保护监督司关于核查不实补充耕地整改有关事项的函》（粤自然资耕保[2020]1296号）以及《清远市人民政府办公室关于印发清远市储备补充耕地核查整改事实方案的通知》（清府办函[2020]74号）等文件要求，我司需要对合同地块进行整改，并在2020年11月30日前整改完毕，故你方与我司签订的《土地租赁合同》无法继续履行。根据合同约定，因政策原因导致合同无法继续履行的，我司有权解除合同。现正式通知你方，为落实上述整改要求，我司决定解除《土地租赁合同》，收回土地。《土地租赁合同》于本通知送达你方时解除，请你方在2020年9月30日前前来办理终止合同的相关手续。收到终止合同通知书后，杨师能向广晟公司提出了异议，双方未能就赔偿、继续耕种等问题达成调解协议。2020年11月19日，杨师能向英德市公证处申请，对其承租的涉案土地上青苗及其他附着物现状进行了证据保全公证。同年11月20日英德市公证处对涉案土地上青苗及其他附着物现状进行了证据保全公证。后经杨师能委托，2020年11月24日，佛山市景顺价格鉴证房地产评估有限公司对“清远市英德市浛洸镇军马场二队的土地上青苗及其附属物”进行了价格评估，出具了《关于清远市英德市浛洸镇军马场二队的土地上青苗及其附属物的价格结论书》，记载：各项目单价的评估包括地上附属物（2.5寸钢管、钢丝、水管、水泥柱）评估、百香果苗青苗价格评估、百香果产量（百香果成果）价格评估。结论：清远市英德市浛洸镇军马场二队的土地上青苗及其附属物价值为人民币1059195元。其中地上附属物（2.5寸钢管、钢丝、水管、水泥柱）评估金额为98325元；百香果苗青苗评估金额为353370元；百香果产量（百香果成果）评估金额为607500元。另查明，涉案耕地45亩土地属于英德市浛洸镇军马场补充耕地异地开发项目（2010-4），被纳入英德市储备补充耕地整改范围，根据文件要求，广晟公司需要在2020年11月30日前完成整改。以上事实，有杨师能、广晟公司提交的证据及一审法院开庭笔录等证据为证，一审法院予以确认。一审法院认为，杨师能、广晟公司于2020年1月17日签订的《土地租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反国家法律强制性规定，为合法有效。本案争议的焦点是广晟公司提出解除合同是因国家法律、法规、政策发生变化使本协议无法履行或继续履行的，将影响到甲乙双方合同目的的实现的，还是因为广晟公司自身的原因而单方提出解除合同的问题。综合杨师能、广晟公司提交的证据材料反映，涉案耕地45亩土地属于英德市浛洸镇军马场补充耕地异地开发项目（2010-4），应为在2010年即已确定。此次为被纳入英德市储备补充耕地整改范围，属于不实补充耕地整改。广晟公司将属于补充耕地整改范围的土地仍然出租给杨师能耕种，应当预见到可能会出现不能继续履行合同的情况，现因整改需解除合同，应属于广晟公司自身的原因，并非国家法律、法规、政策发生变化使本协议无法履行或继续履行。因此，广晟公司因自身的原因而单方提出解除合同，应承担违约责任。根据《土地租赁合同》第七款违约责任第4“租期届满前，如甲方因自身原因需要提前收回土地的，乙方予以配合，但甲方应提前60日书面通知乙方并承担相应违约责任。具体责任为：甲方应如数退还保证金，甲方免除乙方当年租金，并按届时当地政府青苗补偿标准赔偿乙方青苗，除此之外乙方不再要求其他任何补偿或赔偿。”的约定。广晟公司因自身原因提前收回土地，应承担退还保证金、免除乙方当年租金及赔偿青苗的违约责任，除此之外杨师能不得要求其他任何补偿或赔偿。因此，广晟公司应退还给杨师能当年租金22500元；赔偿青苗（百香果苗青苗）损失353370元。另在广晟公司提出收回出租的土地时，杨师能种植的百香果已进入成熟期，杨师能的工作人员也是在11月中下旬才撤出果园，仍可采取补救措施以减少损失，为此，对于杨师能请求的百香果产量（百香果成果）损失607500元及评估费12000元，不符合合同约定，该请求理由不成立，一审法院不予支持。对于地上附属物价格，该地上附属物即使合同解除或合同到期后，仍可由杨师能进行处置，对杨师能该请求，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院作出如下判决：一、由广东广晟生态城股份有限公司退还给杨师能当年租金22500元。二、由广东广晟生态城股份有限公司赔偿给杨师能青苗损失353370元。三、驳回杨师能的其他诉讼请求。上述确定的款项限于广东广晟生态城股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内付清。案件受理费7321.63元，由广晟公司负担2516元，杨师能负担4805.63元。本院二审经审查，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。二审期间，上诉人广晟公司提交了两组证据，第一组证据的证据1《关于下达清远市易地开发任务的通知》（粤国土资（易）函[2003]15号），证据2《关于对英德市浛洸镇军马场易地开发项目验收确认的函》（粤国土资（易验）函[2010]4号），证据3《广东省自然资源厅转发自然资源部耕地保护监督司关于核查不实补充耕地整改有关事项的函》（粤自然资耕保[2020]1296号），证据4《关于开展储备补充耕地核查整改工作的函》，证据5图片，拟证明案涉土地属于新增的补充耕地整改项目，不同于2010年已完成易地开发补充耕地项目，案涉土地所在的整改范围与2010年原项目范围是两个不同的区域。案涉土地是根据1296号文件要求，作为非耕地性质的土地，被选中纳入今年补充耕地项目整改范围。第二组证据为《英德市征地拆迁补偿办法》，拟证明根据《英德市征地拆迁补偿标准》计算出杨师能百香果苗青苗损失为222750元，与杨师能单方委托佛山市景顺价格鉴证房地产评估有限公司作出的百香果苗青苗损失353370元相距甚远，该评估结果明显失实。上诉人杨师能质证称，对第一组证据的真实性、合法性确认，对关联性不予确认。涉案土地被要求整改，系广晟公司的补充耕地不实的自身原因导致。第一组证据的证据5可证明涉案土地（图片791、803）为水田，但是广晟公司欺骗杨师能，以旱地地类租赁给杨师能；对第二组证据的真实性、合法性确认，对关联性不予确认。第二组证据包括青苗补偿标准和青苗种植参数，而双方签订的合同没有约定青苗种植参数，也没有约定限制株数，且约定青苗损失应以实际株数计算。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、关于违约责任的认定问题；二、关于杨师能的实际损失应如何认定的问题。第一个争议焦点。广晟公司于2020年9月22日向杨师能发送了终止《土地租赁合同》通知书，解除合同通知书的主要依据《关于核查不实补充耕地整改有关事项的函》、《广东省自然资源厅转发自然资源耕地保护监督司关于核查不实补充耕地整改有关事项的函》以及《清远市人民政府办公室关于印发清远市储备补充耕地核查整改事实方案的通知》等文件要求，同时结合广晟公司二审期间提交的《关于下达清远市易地开发任务的通知》、《关于对英德市浛洸镇军马场易地开发项目验收确认的函》等书面材料，经本院对案件的全部证据进行审核，从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断：因土地租赁合同明确约定“广晟公司将自有产权红线范围内土地约45亩旱地出租给杨师能耕种短期作物”的内容，表明涉案出租的土地为45亩旱地，但涉案土地至二审庭审结束前仍属于不实补充耕地整改范围，且大部分为不实水田，而土地出租方广晟公司应比作为租赁方的杨师能掌握更多涉案土地的资讯或情况，应尽更为审慎的注意义务，签订合同时知道或应当知道土地能否出租、继续履行的情形；退一步而言，如双方签订土地租赁合同时，出租的涉案土地符合法律、法规或政策等条件，相关职能部门则无须对其进行“整改”。广晟公司二审期间提交的证据亦不能反映因国家法律、法规或政策发生变化导致合同无法履行或继续履行的情形，不能反映广晟公司对此不具有可预见性，不能作为充分的相反证据支持其上诉理由。综上，一审法院认定广晟公司因自身原因而单方提出解除合同并构成违约正确，本院予以维持。上诉人广晟公司对违约责任的上诉无事实及法律依据，对其请求，本院不予支持。第二个争议焦点。一方面，广晟公司二审提供的《英德市征地拆迁补偿办法》不能作为本案租赁合同纠纷的赔偿依据，征地拆迁补偿与本案的租赁合同在调整原因、范围、主体、依据等方面均不相同，并无可比性，更不能予以适用。另一方面，杨师能单方委托佛山市景顺价格鉴证房地产评估有限公司对“清远市英德市浛洸镇军马场二队的土地上青苗及其附属物”作出的价格评估结论，包括了地上附属物98325元、百香果苗青苗353370元、百香果产量（百香果成果）607500元。杨师能是在11月中下旬百香果成熟期后才撤场，按现有证据，不能证明杨师能对百香果成果有全部损失，作为承租人不能擅自扩大损失，亦有采取补救措施以减少损失的义务。综上，一审法院根据公平原则以当年租金22500元及青苗损失353370元核定杨师能的实际损失正确，本院予以维持。上诉人广晟公司及上诉人杨师能对此均无事实及法律依据，对其请求，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人杨师能及上诉人广东广晟生态城股份有限公司的上诉请求均依据不足，理由不充分，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费合共29286.52元，由上诉人杨师能负担14643.26元，由上诉人广东广晟生态城股份有限公司负担14643.26元。本判决为终审判决。审 判 长 赵永华审 判 员 李培东审 判 员 张廷青二〇二一年七月十四日法官助理 江 玥书 记 员 阳 静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。