四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川04民终765号 上诉人（原审原告、申请执行人）：攀枝花农村商业银行股份有限公司米易支行。住所地:四川省米易县攀莲镇桥西街10号。统一社会信用代码:91510400599968885M。 负责人：张家林，该支行行长。 委托诉讼代理人：张俊，该支行工作人员。 委托诉讼代理人：王明中，四川恒和信律师事务所律师，执业证号：15101200520697897。 被上诉人（原审被告、案外人）：石文品，男，1953年2月18日出生，汉族，住四川省攀枝花市仁和区。 被上诉人（原审被告、案外人）：肖春慧，女，1971年10月10日出生，汉族，住四川省攀枝花市仁和区。 被上诉人（原审被告、案外人）：汪文平，男，1966年6月18日出生，汉族，住四川省攀枝花市西区。 被上诉人（原审被告、案外人）：李世珍，女，1948年4月7日出生，汉族，住四川省攀枝花市仁和区。 被上诉人（原审被告、案外人）：庄志坚，男，1956年3月17日出生，汉族，住四川省攀枝花市西区。 被上诉人（原审被告、案外人）：庄志明，男，1961年10月18日出生，汉族，住四川省攀枝花市仁和区。 被上诉人石文品、肖春慧、汪文平、李世珍、庄志坚、庄志明共同委托诉讼代理人：江旸，四川南商律师事务所律师。执业证号：15104201610847018。 被上诉人（原审被告、被执行人）：攀枝花市开泰商贸有限公司。住所地：四川省攀枝花市渡仁西线南山段。统一社会信用代码：9151040074963374XF。 法定代表人：段正洪，该公司经理。 被上诉人（原审被告、被执行人）：攀枝花市华晨商贸有限责任公司。住所地：四川省攀枝花市仁和区前进镇南山。统一社会信用代码：91510411714477230P。 法定代表人：段正洪，该公司经理。 被上诉人（原审被告、被执行人）：朱琳，女，1973年5月16日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：段正洪，男，1964年9月19日出生，汉族，住四川省攀枝花市仁和区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：甘长清，男，1967年10月22日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：姜远聪，男，1980年1月15日出生，彝族，住四川省会理县。 攀枝花市开泰商贸有限公司、攀枝花市华晨商贸有限责任公司、朱琳、段正洪、甘长清、姜远聪共同委托诉讼代理人：张忠，四川三才律师事务所律师。执业证号：15104200310955153。 攀枝花市开泰商贸有限公司、攀枝花市华晨商贸有限责任公司、朱琳、段正洪、甘长清、姜远聪共同委托诉讼代理人：何相宜，四川三才律师事务所律师。执业证号：15104201910125052。 上诉人攀枝花农村商业银行股份有限公司米易支行（以下简称农商银行米易支行）因与被上诉人石文品、肖春慧、汪文平、李世珍、庄志坚、庄志明、攀枝花市开泰商贸有限公司（以下简称开泰商贸公司）、攀枝花市华晨商贸有限责任公司（以下简称华晨商贸公司）、朱琳、段正洪、甘长清、姜远聪申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省米易县人民法院（2020）川0421民初1171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。 农商银行米易支行上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判准予农商银行米易支行继续执行位于四川省攀枝花仁和区的攀国用（2005）第19052号土地使用权以及地上附着物价值708000元；3.本案一、二审案件受理费由被上诉人共同承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律不当。1.农商银行米易支行与华晨商贸公司已就案涉土地使用权土地使用权办理了抵押登记，依法设立了抵押权，即便在土地他项权利证明书中未注明抵押物包括地上建筑物，依据《中华人民共和国民法典》第三百九十七条第二款规定，农商银行米易支行对案涉土地使用权对应的房屋享有优先受偿权。2.基于“物权优先于债权”的原则，石文品等案外人对案涉房屋仅享有一般债权，不能对抗农商银行米易支行享有的抵押权。石文品等案外人基于其与攀枝花仁和南山综合停车场（以下简称南山停车场）签订集资建房协议、购房协议至今，但未办理房屋登记手续，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百一十六条之规定，该协议仅对约定双方产生约束力，并不发生物权效力，案涉房屋的所有权不属于石文品等案外人，案涉房屋协议仅具有债权效力。3.石文品等案外人就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。案涉集资建房协议的内容约定石文品等案外人对于案涉房屋仅享有使用权，而非所有权，该协议并非以转移物权为目的，故石文品等案外人对案涉房屋并不享有物权期待权。华晨商贸公司提交的《建设工程规划许可证》复印件，不能证明案涉房屋具有完善的相关集资建房手续，案涉房屋协议不具有合法性。案涉房屋在签订协议近20年的时间内，没有及时办理房产手续，案外人石文品等具有明显过错。一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条判定本案，适用法律错误。即便案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，但是本案不具备适用该规定“且其权利能够排除执行的”的前提条件，故本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七规定。二、多份证据能够证明农商银行米易支行在贷款发放之前已尽到了审慎调查义务，对案涉房屋享有的抵押权基于善意并依法行使，基于相关债权而申请行使拍卖抵押物系法定权利，具有排除石文品等案外人对华晨商贸公司享有的一般债权。 石文品、肖春慧、汪文平、李世珍、庄志坚、庄志明共同辩称，1.重庆市同诚房地产土地资产评估有限公司于2013年6月3日出具了《土地估价报告》，明确载明宗地内已修建有商铺、住宅和货场等，本次估价设定土地红线内开发程度为“六通一平”，未考虑宗地内地上建筑物对土地价值的影响。攀枝花市不动产登记中心（2005）第19052号土地使用权抵押登记也备注宗地上无房屋。故华晨商贸公司明知案涉宗地上有建筑等附属物且不属于自己所有的情况下，与农商银行米易支行恶意串通，前往攀枝花市不动产登记中心办理案涉土地的抵押登记应认定无效，一审法院（2019）川0421民初232号民事判决认定农商银行米易支行取得案涉土地抵押权属于认定事实不清、适用法律错误，应予以撤销。即使农商银行米易支行取得案涉土地抵押权，其效力也不及于案涉房屋。2.本案石文品等人由于华晨商贸公司的原因，对案涉房屋未能办理不动产登记，但至少享有物权期待权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，足以排除对案涉房屋的执行。故农商银行米易支行上诉请求及事实和理由均不能成立，应予维持一审判决。 开泰商贸公司、华晨商贸公司、朱琳、段正洪、甘长清、姜远聪共同辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；农商银行米易支行上诉请求及事实和理由均不能成立，应予驳回。 农商银行米易支行向向一审法院提出的诉讼请求：1.判决准予农商银行米易支行继续执行位于四川省攀枝花仁和区的攀国用（2005）第19052号土地使用权以及地上附着物价值708000元；2.石文品、肖春慧、汪文平、李世珍、庄志坚、庄志明、开泰商贸公司、华晨商贸公司、朱琳、段正洪、甘长清、姜远聪共同承担诉讼费。 一审法院认定事实如下：1997年10月24日，攀枝花市规划建设局颁发编号为（97）51号的建设工程规划许可证载明“建设单位前进乡前进村前进社，建设项目名称综合停车场-综合楼、职工住宅，建设位置渡仁西线，建设规模综合楼2467平方米，伍层，职工住宅1141平方米，肆层，攀建发（1996）规设201号。”1998年2月24日，肖邦芬与攀枝花市仁和区前进村前进社签订《投资开发承包经营停车场协议书》，由肖邦芬之子余德华投资经营，投资承包期限为1998年3月15日至2028年3月15日，约定肖邦芬、余德华拥有自主经营权，有权引进他人投资合作建房；承包期间，因土地征用，在20年内，地面建筑物补偿归肖邦芬、余德华所有。后由余德华投资建设经营前进南山停车场。1999年攀枝花市委、市政府为了对渡口桥周边环境进行整治，在攀枝花市仁和区，后改为南山建材批发市场，宗地面积11987平方米。原业主为四川省攀枝花市仁和区前进乡前进村前进社，后变更为华晨商贸公司。2000年余德华、叶明亮出资设立攀枝花市华晨商贸公司，其经营场所为余德华投资建设经营的前进南山停车场。2004年前进乡前进村民小组全部土地包括南山停车场土地被征用。2004年8月16日，华晨商贸公司与攀枝花市国土局签署《国有土地使用权出让合同》，2005年4月20日取得攀国用（2005）第19052号土地使用权证书，宗地面积7017.54平方米。2007年7月至2008年7月期间，余德华、叶明亮将其持有的华晨商贸公司的股份进行转让，公司进行了变更登记。2008年7月3日公司法定代表人变更为段正洪。 一审法院还查明，石文品、肖春慧、汪文平、李世珍、庄志坚、庄志明分别与南山停车场签订的集资建房、买卖房屋具体情况如下：1.1998年7月1日，南山停车场与汪文平签订集资住房协议，约定将南山停车场西线公路一楼一底商铺（面对渡仁西线公路第2-1-2-2两个门面70平方米及该门面楼上的住房一套80平方米）给汪文平修建，汪文平一次性支付建房款125000元。汪文平享有上述房屋的使用权，南山停车场享有土地使用权。如需办理房产证相关手续，汪文平需补交土地出让金及相关税费手续费。协议约定房款已全部付清。2.1998年7月1日南山停车场与李世珍签订集资住房协议，约定将南山停车场西线公路一楼一底商铺（面对渡仁西线公路第4-1-4-2两个门面70平方米及该门面楼上的住房一套80平方米）给李世珍修建，李世珍一次性支付建房款125000元。李世珍享有上述房屋的使用权，南山停车场享有土地使用权，如需办理房产证相关手续，李世珍需补交土地出让金及相关税费手续费。协议约定房款李世珍已付清。3.1998年7月1日南山停车场与肖春慧签订集资住房协议，约定将南山停车场西线公路一楼一底商铺（面对渡仁西线公路第3-1-3-2两个门面70平方米及该门面楼上的住房一套80平方米）给肖春慧修建，肖春慧一次性支付建房款125000元。肖春慧享有上述房屋的使用权，南山停车场享有土地使用权，如需办理房产证相关手续，李世珍需补交土地出让金及相关税费手续费。协议约定房屋款项已全部付清。4.1999年6月24日，南山停车场与庄志明签订集资建房协议，约定将南山停车场临西线公路一楼一底商铺（面对渡仁西线公路现在市场进门右边第11、12两个门面71.994平方米及该门面楼上的二层位置住房一套82.854平方米、楼梯5.4平方米）给庄志明修建，庄志明一次性支付建房款88000元。庄志明付款后享有上述房屋使用权和房屋产权，如需办理房产权证相关手续，南山停车场需向庄志明提供所有资料。协议约定款项庄志明已全部付清。5.2002年7月31日，南山停车场与庄志坚签订集资建房协议，约定将南山停车场临西线公路一楼一底商铺（面对渡仁西线公路现在市场进门右边第1、2两个门面71.994平方米及该门面楼上的二层位置住房一套82.854平方米、楼梯5.4平方米）给庄志坚修建，庄志坚一次性支付建房款12.5万元。庄志坚付款后享有上述房屋使用权和房屋产权，如需办理房产权证相关手续，南山停车场需向庄志坚提供所有资料。协议约定款项庄志坚已全部付清。6.2001年6月1日，华晨商贸公司、前进农业合作社与石文品签订购房协议，约定将南山建材批发市场一楼一底两个门面70平方米，楼上住房80平方米一次性作价120000元永久转让给石文品，华晨公司、前进农业社提供该房的一切合法资料和手续。上述房屋的款项已经全部付清。上述房屋修建完毕后均交由石文品、肖春慧、汪文平、李世珍、庄志坚、庄志明使用至今。 重庆市同诚房地产土地资产评估有限公司于2013年6月3日出具了土地估价报告，该报告对华晨商贸公司的攀国用（2005）第19052号土地进行了评估，经实地查看，红线内除“六通一平”外，宗地内已修建有商铺、住宅和货场等（地上建筑物均未取得产权），本次估价设定土地红线内开发程度为“六通一平”。未考虑宗地内地上建筑物对土地价值的影响。2013年7月15日，农商银行米易支行与开泰商贸公司、华晨商贸公司、朱琳、段正洪、甘长清、姜远聪、刘军签订2000万元抵押担保借款合同，华晨商贸公司提供攀国用（2005）第19052号土地使用权予以抵押担保，并办理了抵押登记。一审法院（2019）川0421民初232号民事判决确定，农商银行米易支行与华晨商贸公司签订的A2H520130032553《最高额抵押合同》及A2H5201600000165《抵押合同》合法有效，农商银行米易支行对华晨商贸公司提供的攀国用（2005）第19052号土地在抵押范围内折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 判决生效后，农商银行米易支行向一审申请执行，2020年4月30日，一审法院作出（2020）川0421执200号执行裁定，查封、变卖、拍卖攀国用（2005）第19052号土地使用权。2020年10月15日，石文品、肖春慧、汪文平、李世珍、庄志坚、庄志明共同提出书面异议，认为执行标的中涉及的房产分别为其所有。2020年10月20日，一审法院作出（2020）川0421执异25号执行裁定，裁定中止执行案涉房屋。 一审法院认为本案争议的焦点为案涉土地使用权对应的房屋是否应停止执行。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，石文品、肖春慧、汪文平、李世珍、庄志坚、庄志明主张其对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。对于其抗辩主张，根据双方当事人在本案诉讼中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前签订了合法有效的书面合同及合法占有该不动产、已支付全部价款及未能办理过户登记原因等分析认定如下。一、关于案涉的集资建房协议、购房协议是否合法有效的问题。从签订的协议内容来看系双方当事人真实意思表示，且协议中已经明确对石文品、肖春慧、汪文平、李世珍、庄志坚、庄志明应分得的房屋的具体部位、楼层、价款作出了约定。同时，案涉房屋的修建经相关行政部门审批颁发建设工程规划许可，且事后已经取得了土地使用权，案涉房屋系合法标的物，未违反法律的强制性规定，合法有效。二、关于案涉房屋价款是否已经全额支付的问题，从石文品、肖春慧、汪文平、李世珍、庄志坚、庄志明等人提交的证据及华晨商贸公司的陈述能够确定被告石文品等人已经支付完房屋价款的事实。三、案涉房屋在人民法院查封前是否合法实际占有的问题，根据当事人双方的陈述，案涉房屋在修建完毕后石文品等六人就已经按照协议约定占有使用案涉房屋至今，案涉房屋向对应的土地使用权登记在华晨商贸公司名下，一审法院查封案涉土地使用权的时间为2020年4月30日。四、未办理房屋产权的原因。集资协议、购房协议亦未约定办理房产手续的具体时间，华晨商贸公司亦未提交证据证明其协助办理产权事宜，综合现有证据分析，案涉房屋未办理房屋登记手续并非因买受人石文品等人自身原因所致。五、华晨商贸公司向农商银行米易支行提供攀国用（2005）第19052号土地使用权设定抵押，在评估过程中，农商银行米易支行均清楚案涉房屋已经是存在且未取得产权的情况下，亦未对案涉房屋的权属进行核实，且评估报告仅对攀国用（2005）第19052号宗地估价设定土地红线内开发程度为“六通一平”，并未涉及案涉房屋。综上，石文品、肖春慧、汪文平、李世珍、庄志坚、庄志明对案涉房屋享有民事权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。农商银行米易支行所提交的证据不足以证明其主张，故对其主张抵押土地范围相对应的案涉房屋继续执行的诉讼请求，不予支持。综上，一审法院判决驳回农商银行米易支行的诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，在此予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、集资建房协议性质的认定。二、对案涉宗地土地使用权设定抵押权其效力是否及于案涉房屋及所对应的土地。三、石文品等案外人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院就以上争议焦点，根据一、二审查明的事实，各方当事人提供的证据、质证和辩论意见等，综合评判如下： 一、关于集资建房协议性质的认定问题。1998年7月至2002年6月，南山停车场先后与石文品等案外人签订的《集资建房协议》中，虽有部分《集资建房协议》约定案外人仅享有案涉房屋的使用权，土地使用权归南山停车场所有，是因当时南山停车场与攀枝花市仁和区前进村前进社签订的是《投资开发承包经营停车场协议书》，且未取得土地使用权的情况下才作出如此约定。同时《集资建房协议》也约定案外人享有案涉房屋的使用权的期限与存续期限一致、如需办理房产证，石文品等案外人应补交土地出让金及相关税费等，故根据《集资建房协议》约定的内容，可以认定《集资建房协议》性质是案涉房屋的买卖协议，该《集资建房协议》在2004年8月16日华晨商贸公司因与攀枝花市国土局签订《国有土地使用权出让合同》并取得攀国用（2005）第19052号案涉宗地的国有土地使用权证而合法有效。故农商银行米易支行关于南山停车场与石文品等案外人签订的《集资建房协议》不具合法性、石文品等案外人仅享有使用权而不是物权期待权的上诉理由不能成立，本院不予支持。 二、关于对案涉宗地土地使用权设定抵押权其效力是否及于案涉房屋及所对应的土地的问题。1997年10月24日攀枝花市规划建设局对案涉宗地颁发编号为（97）51号的建设工程规划许可证。1998年7月至2002年6月，南山停车场先后与石文品等案外人签订的《集资建房协议》。2004年8月16日，华晨商贸公司与攀枝花市国土局签署《国有土地使用权出让合同》，2005年4月20日取得攀国用（2005）第19052号土地使用权证书。2013年6月3日，重庆市同诚房地产土地资产评估有限公司出具《土地估价报告》明确载明该宗地内已修建有商铺、住宅和货场等，土地使用权评估价不包含地上附属物价值。2013年7月15日，农商银行米易支行根据重庆市同诚房地产土地资产评估有限公司于出具的《土地估价报告》，与华晨商贸公司等签订了抵押担保借款合同，华晨商贸公司提供案涉土地使用权作为抵押担保，并办理了抵押登记。根据上述查明的事实可以认定石文品等案外人购买的案涉房屋在办理案涉土地抵押登记以前早已存在并已出售。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条即“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资、或者赠予的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定，也就是“地随房走”的基本原则，案涉房屋所对应的土地使用权应归案涉房屋权利人享有。故农商银行米易支行关于案涉土地抵押权的效力及于案涉房屋及其所对应的土地的上诉理由不能成立，本院不予支持。 三、关于石文品等案外人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。首先，案涉房屋的修建系经相关行政部门审批并颁发的建设工程规划许可，且事后已经取得了土地使用权，案涉房屋系合法建筑。1998年7月至2002年6月，南山停车场先后与石文品等案外人签订的《集资建房协议》，系双方真实意思表示，也未违反法律强制性规定，应认定合法有效。该购房合同签订时间既在2013年7月15日农商银行米易支行与华晨商贸公司等签订抵押担保借款合同并办理了抵押登记之前，也在2020年4月30日一审法院作出（2020）川0421执200号执行裁定书之前。其次，石文品等案外人提交的收据及华晨商贸公司认可，能够认定石文品等案外人已经支付完房屋价款。再次，根据石文品等案外人陈述和华晨商贸公司的认可，以及所在社区出具的证明，可以认定石文品等案外人在一审法院查封案涉土地使用权之前已占有使用案涉房屋至今。最后，根据现有证据、因出售方的原因无法办理不动产登记和过户的现象居多、案涉土地上还有部分房产因未办理不动产登记而产生多起纠纷等综合分析，应认定案涉房屋未办理房屋登记手续并非因石文品等案外人自身原因所致。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，石文品等案外人对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。农商银行米易支行关于继续执行抵押土地范围的案涉房屋的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，农商银行米易支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10880元，由攀枝花农村商业银行股份有限公司米易支行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  万 伟 审 判 员  邓 华 审 判 员  黄 群 二〇二一年七月二十二日 法官助理  刘滔滔 书 记 员  饶 永