辽阳市白塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1002民初22号 原告：辽阳美易家广场市场管理服务有限公司，住所地辽阳市白塔区新运大街247号。 法定代表人：佟桂芳，该公司执行董事。 委托代理人：林威，该公司经理。 委托代理人：谷静园，辽宁文正律师事务所律师。 被告：郑国茂，男，住辽阳市太子河区。 委托代理人：孙志良，辽阳市白塔区文圣法律服务所法律工作者。 原告辽阳美易家广场市场管理服务有限公司为与被告郑国茂合同纠纷一案，于2020年1月2日向本院提起诉讼，本院受理后依法组成合议庭，于2020年4月16日公开开庭审理了本案。原告辽阳美易家广场市场管理服务有限公司的委托代理人林威、谷静园、被告郑国茂的委托代理人孙志良到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告辽阳美易家广场市场管理服务有限公司诉称：原告是美易家广场的物业服务商，被告是租赁辽阳美易家广场一层南区第143号商铺南半部（壁虎内门专卖店）和第145号商铺北半部（美心室内门商店）的个体经营者，两个商铺面积均为61.67平方米，总面积123.34平方米。被告于2016年6月3日与辽阳美易家傢俬广场有限公司分别签订了美易家广场第143号商铺南半部和第145号商铺北半部的《租赁合同》和物业《管理合同》。合同约定商铺租期12个月，自2016年6月22日起至2017年6月21日止；月租金和物业费分别为每月每平方米40元、15元。该商铺于2017年6月21日合同期满。期满后，被告要求续租，但一直拖延未签订合同。2017年7月9日，美易家广场发布了物业费调整的公告，公告自2017年8月1日起物业费价格上调，要求合同到期的商户按照新的标准签订物业管理合同。2017年8月21日，被告交纳了2017年6月22日至7月21日的租金。2017年9月美易家广场物业管理机构发生变更，被告利用美易家广场物业机构交接管理人员变动的机会，继续占用商铺，编造各种理由拒不缴纳费用，为逃避缴费，甚至在管理人员收费时将商铺锁门走人。被告在拒签合同、拒不缴费的情况下，将商铺无理由占用至今。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]8号）第四条规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”第十二条规定：“其他物业使用人实施违反物业服务合同以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。”《物业管理条例》第十七条规定：“管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主具有约束力。”《美易家广场物业管理规约》第18条规定：“商户合同期届满超期占用或未签定合同私自占用的，按照商场公示的租金价格和物业费收费标准的二倍收取租金和物业费。”《美易家广场物业收费标准》公示价格规定：被告所占用一层商铺的租金收取标准为每月每平方米40元，《关于调整美易家广场物业收费标准的通知》规定：被告所占用的商铺物业费收费标准为每月每平方米30元。依照上述法规和管理规约的规定，被告应立即停止侵占，返还商铺；依照管理规约之规定，缴纳自2017年7月22日占用商铺之日起至向原告交纳物业之日止的占用费；截止起诉日计算为人民币259014.00元。被告的行为侵害了原告的合法权益，影响物业的正常运行。现依照有关法律法规对被告提出诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、被告立即返还强占的美易家广场第143号南区和第145号北区两处商铺，完好无损的交还原告；2、被告立即给付美易家广场第143号南区和145号北区自2017年7月22日无理由占用之日起至返还之日止的租金和物业费；计算至起诉日为人民币259014.00元；3、诉讼费由被告承担。 被告郑国茂辩称：被告郑国茂于2018年2月中旬将全部物品撤出美易家，同时解除合同，未影响美易家正常经营。原告未取得收取租金管理服务的资格，与被告未形成出租承租关系，本案原告不具备诉讼主体资格。原告主张的租金、物业费没有法律依据，原告持有的被告与第三方之间的租赁合同与原告无关，请求驳回原告所有诉讼请求。 本院经审理查明：2016年6月3日，辽阳美易家傢俬广场有限公司与被告郑国茂签订《租赁合同》和《管理合同》，双方约定租赁期限自2016年6月22日至2017年6月21日止，被告郑国茂承租辽阳市新运大街247号辽阳美易家傢俬广场的一楼145北号，面积为61.67平方米的租赁场地及一楼143南号，面积为61.67平方米的租赁场地。合同中约定被告郑国茂应向辽阳美易家傢俬广场有限公司服务管理费为人民币15.00元/平方米/月、场地租金为40.00元/平方米/月。 辽阳美易家傢俬广场有限公司于2017年7月9日决定于2017年8月1日起上调美易家广场物业收费标准，按照建筑面积，由每月每平方米20元上调至30元。 2017年9月28日，辽阳双兴房地产开发建设有限责任公司与原告辽阳美易家广场市场管理服务有限公司签订《美易家广场物业管理委托合同》，双方约定美易家广场的物业服务交由原告辽阳美易家广场市场管理服务有限公司管理。 被告郑国茂缴纳服务管理费、场地租金至2017年7月21日，被告郑国茂占用租赁商铺至2018年12月。 本院确认的上述事实有原告辽阳美易家广场市场管理服务有限公司出具的管理合同、租赁合同、关于调整美易家广场物业收费标准的通知、美易家广场物业管理委托合同及原、被告陈述笔录在卷为凭，这些证明材料已经开庭举证、质证和本院审查，可以采信。 本院认为，原告辽阳美易家广场市场管理服务有限公司主张被告郑国茂返还强占的美易家广场第143号南区和第145号北区两处商铺以及主张被告郑国茂给付美易家广场第143号南区和145号北区自2017年7月22日至返还之日止的租金和物业费，关于返还商铺及给付租金一节，因案涉《租赁合同》系辽阳美易家傢俬广场有限公司与被告郑国茂签订的，现原告辽阳美易家广场市场管理服务有限公司未提供证据予以证明案涉商铺的权属归其所有，故其主张返还商铺及租金的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。原告辽阳美易家广场市场管理服务有限公司主张被告郑国茂给付物业费一节，因案涉商铺的物业服务原由辽阳美易家傢俬广场有限公司管理，现由原告辽阳美易家广场市场管理服务有限公司负责管理，但原告辽阳美易家广场市场管理服务有限公司未与被告郑国茂重新签订管理合同，未对物业服务管理费标准重新作出约定且辽阳美易家傢俬广场有限公司上调美易家广场物业收费标准仅系其单方面意思表示，未与被告郑国茂作出合意行为，故物业费标准应延用原标准进行收取。原告辽阳美易家广场市场管理服务有限公司主张物业费收取时间应自2017年7月22日起计算，但原告辽阳美易家广场市场管理服务有限公司提供的《美易家广场物业管理委托合同》表明其应收取2017年9月1日之后的物业服务管理费，故原告辽阳美易家广场市场管理服务有限公司仅可向被告郑国茂主张自2017年9月1日起至2018年12月止的物业服务管理费，即29601.60元（15.00元/月/平方米*16个月*61.67平方米*2）。原告辽阳美易家广场市场管理服务有限公司主张被告郑国茂占用商铺至今，但被告郑国茂于一审第一次庭审时辩解其使用商铺至2018年12月，本次庭审时未提供充足证据及未陈述合理理由的情况下辩解其使用商铺至2018年2月，且原告辽阳美易家广场市场管理服务有限公司未提供证据证明被告郑国茂使用商铺情况，故本院对被告郑国茂撤出商铺时间按照其第一次庭审自认为准。被告郑国茂辩解其将商铺抵押金10000.00元交由原告辽阳美易家广场市场管理服务有限公司用于抵顶租金及物业管理费，但原告辽阳美易家广场市场管理服务有限公司对此予以否认，且被告郑国茂主张的抵押金收取单位为辽阳美易家傢俬广场有限公司，该公司与原告辽阳美易家广场市场管理服务有限公司系两个不同的法律主体，故其该项辩解理由，证据依据不足，本院不予采纳。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告郑国茂给付原告辽阳美易家广场市场管理服务有限公司自2017年9月1日起至2018年12月止的物业管理费29601.60元； 二、驳回原告辽阳美易家广场市场管理服务有限公司的其他诉讼请求。 上述款项于本判决生效后十日内给付。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 案件受理费5186.00元，由原告辽阳美易家广场市场管理服务有限公司负担4646.00元，由被告郑国茂负担540.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。 审 判 长 曾 玥 人民陪审员 杨 薇 人民陪审员 李宝宇 二〇二一年七月二十二日 书 记 员 肖 君