广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初20221号原告：缪利芳，女，1964年4月8日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：蔡志强，广东天穗律师事务所律师。被告：张燕文，男，1968年4月26日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：罗凯，广东正光明律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗铭浩，广东正光明律师事务所实习人员。原告缪利芳与被告张燕文确认合同无效纠纷一案，本院立案后依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行审理。原告缪利芳及其委托诉讼理人蔡志强，被告张燕文的委托诉讼理人罗凯、罗铭浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告缪利芳向本院提出诉讼请求：1.确认被告张燕文和黄某关于广州市天河区××路××大院自编××号楼××房的房屋买卖合同关系无效；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告为夫妻关系，张某、黄某为被告张燕文及张某1、张某2、张某3的父母。2014年5月12日，被告以赠与、继承的方式取得广州市天河区××路××大院自编××号楼××房的所有权。2019年前原告、被告、黄某及原告与被告的两个儿子共同居住在案涉房屋中。2019年底，被告以该房屋归黄某所有为由，将原告及两个儿子驱赶出家门使其在外租房居住。2020年3月18日，黄某过世。2019年5月27日，原、被告因感情不和，在××街××社区法律顾问的调解下协商离婚事宜，但未调解成功。期间，张某3出示一份遗嘱，显示立遗嘱人为黄某，遗嘱内容明确案涉房屋由被告一人单独继承。原告事后了解到，2014年5月10日被告取得案涉房屋所有权是因其他法定继承人放弃继承以及黄某将其房屋赠与被告，且未明确只赠与被告一人，故该房屋属于原、被告的夫妻共同财产。2019年底，被告未征得原告同意，擅自将案涉房屋赠与黄某，又由黄某立遗嘱，明确案涉房屋由被告一人继承，意图以合法形式掩盖非法目的，存在转移夫妻共同财产的可能。被告张燕文辩称：一、原告的主张与事实不符。案涉房屋在2014年产权转移登记至被告名下是基于黄某的赠与。根据赠与公证记载，黄某将案涉房屋仅赠与被告，赠与的产权部分为被告的个人财产，其配偶不因婚姻关系而取得上述房屋赠与部分的共同所有权。被告与黄某之间就案涉房屋产权的再次转移不是赠与行为而是基于房屋买卖关系。黄某与被告的兄、姐共五人在2014年10月1日召开了家庭会议，由被告大哥书写一份《家庭协议书》，明确被告作为房屋产权人与黄某共同居住并负责赡养黄某，待黄某百年后由被告独自继承，被告兄、姐四人及黄某在该协议书签名按指印确认。该协议书表明案涉房屋仅赠与被告一人且附带条件。但原、被告作为夫妻并没有尽到赡养和关心母亲的责任，原告及其两个儿子多次与黄某发生矛盾。被告自知没有尽到赡养母亲的义务，因黄某只能由被告姐姐照顾，被告在姐姐及黄某的要求下签订了案涉房屋的买卖合同。2019年12月原告才离开案涉房屋。二、案涉房屋依法为被告单独所有的财产，且已登记为被告单独所有。黄某念及被告作为小儿子，且家庭不和没有生活来源，于2019年10月14日在广州南方公证处立下遗嘱，声明案涉房屋由被告一人继承且不纳入夫妻共有财产中。经审理查明：原、被告于1993年11月9日登记结婚。被告的父母为张某、黄某，张某、黄某共生育子女张某1、张某2、张某3、张燕文四人。张某于2002年10月3日死亡。黄某于2020年3月18日死亡。坐落于广州市天河区××路××大院自编××号楼××房（下称案涉房屋）于1993年2月20日登记于张某名下。2014年4月17日，黄某、张某1、张某2、张某3及被告张燕文申请办理继承公证，广东省广州市广州公证处于2014年4月28日出具（2014）粤广广州第0××6号《公证书》，载明：被继承人张某于2002年10月3日死亡；张某遗有坐落于广州市天河区××路××大院自编××号楼××房，该房虽以张某名义登记产权，实属张某与妻子黄某在婚姻关系存续期间所得的夫妻共有财产，依法各占二分之一产权；张某的父母均先于其死亡；现张燕文要求继承张某的上述遗产，黄某、张某1、张某2、张某3均表示自愿放弃上述遗产的继承权利；故张某的上述遗产应由其儿子张燕文一人继承等内容。2014年4月17日，黄某、张燕文签订《赠与合同》，并申请办理赠与合同公证，该合同载明：黄某决定将案涉房屋属其占有的二分之一产权赠与给儿子张燕文一人所有，并指定上述房屋赠与部分属张燕文的个人财产，其配偶不因婚姻关系的成立而取得上述房屋赠与部分的共同所有权，张燕文表示同意接受赠与。广东省广州市广州公证处于2014年4月28日对此出具（2014）粤广广州第0××8号《公证书》。2014年5月12日，案涉房屋通过赠与、继承方式登记于被告名下。广州市天河区地方税务局于2014年5月12日出具的《无偿赠与及继承不动产土地增值税、营业税及附加、个人所得税纳（免）税证明》显示案涉房产2014年的评估价为429651元。2019年9月26日，被告与黄某就案涉房屋签订《存量房买卖合同》，约定：被告将案涉房屋以15600元价格出售给黄某，黄某应于2019年9月28日前向被告支付上述房款等内容。2019年10月10日，案涉房屋登记于黄某名下。广州市住房保障办公室于2019年9月27日打印的《房改房上市缴款表》显示案涉房屋2019年的评估价为1154275元。2019年10月14日，黄某申请办理遗嘱公证，广东省广州市南方公证处于2019年11月1日对此出具（2019）粤广南方第0××7号《公证书》，证明黄某在《遗嘱》上签名、捺指模。上述《遗嘱》载明：立遗嘱人黄某，黄某是坐落在广州市天河区××路××大院自编××号楼××房的产权人，特立遗嘱：在黄某去世后，上述房屋中属于黄某所有的产权份额及该房屋产权份额所产生的相关权益均由黄某的儿子张燕文一人继承；以上财产继承后，均属于继承人的个人财产，不纳入继承人的夫妻共有财产等内容。黄某去世后，被告张燕文于2020年6月8日申请继承案涉房屋，案涉房屋于2020年7月14日登记于被告名下。另查明，本案开庭审理过程中，张某3系旁听人员之一。庭审中，被告主张其与黄某对案涉房屋的买卖合法有效，且黄某已通过被告姐夫的银行账户将房款转给被告，被告与黄某签订案涉房屋买卖合同是因原告及原告儿子对黄某态度恶劣，不存在恶意串通或转移财产的情形，被告并称原告对案涉房屋的买卖知情且未反对。为证明其主张，被告提交如下证据：一、池某、张某3的银行账户明细；二、严某、冯某、潭某、张某3的证人证言；三、原、被告签订的两份借款合同；四、张燕文出具的《承诺书》；五、张某1、张某2、张某3、张燕文、黄某于2014年10月1日签订的《家庭协议书》；六、微信聊天记录（无原件）等证据。原告对证据一、三的真实性、合法性认可，关联性和证明目的不予确认；对证据二、四、五、六的真实性、合法性、关联性、证明目的均不予确认。本院认为：本案争议的焦点是：一、案涉房屋产权的二分之一是否属于原、被告的夫妻共同财产；二、如何认定黄某与被告张燕文之间的房屋买卖合同的效力。关于争议焦点一。第一，原、被告于1993年11月9日登记结婚。被告于2014年基于继承取得案涉房屋二分之一的产权，基于黄某的赠与取得案涉房屋另外二分之一的产权，案涉房屋于2014年5月12日登记在被告名下，该事实发生于原、被告的夫妻关系存续期间。第二，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，夫妻在婚姻存续期间所得的财产一般归夫妻共同所有，因此，被告基于继承取得的案涉房屋二分之一的产权属于原、被告的夫妻共同财产。关于如何认定黄某与被告张燕文之间的房屋买卖合同效力的问题。第一，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条的“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见”规定，夫妻对共同所有的财产有平等的处理权，在非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要决定时，夫妻应当平等协商并取得一致意见。被告虽称原告对案涉房屋转让给黄某的行为知情且同意，但被告对此提交的证据中，张某3作为第一次庭审中的旁听人员，其作证不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条“证人作证前不得旁听法庭审理”的规定，被告另提交的张某3及原告的微信聊天记录无原件，原告对此亦不予确认，故上述证据及被告该项抗辩本院不予采纳。被告将案涉房屋转让给黄某的行为未经过原告的同意，属于擅自处分共有物的行为。第二，在未经原告同意的情况下，黄某应明知被告无权单方处置案涉房屋，其动机难以认定为善意。第三，关于案涉房屋价款，2014年5月的评估价为429651元，2019年9月的评估价为1154275元，而被告与黄某约定的房屋转让价款仅为15600元，与市场价值相差甚远，明显低于合理价值。综上，被告在未经原告同意的情况下，将案涉房屋转让给黄某，黄某在明知原、被告为夫妻关系以及案涉房屋权属情况下，未支付合理对价，不适用善意取得。被告擅自将涉案不动产转让给黄某，损害了原告的合法利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项关于恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的合同无效的规定，案涉房屋买卖合同无效。原告的诉讼请求，理据充分，应予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：确认张燕文与黄某于2019年9月26日签订的关于广州市天河区××路××大院自编××号楼××房的买卖合同无效。案件受理费13800元，由被告张燕文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黄丽娜人民陪审员  叶碧池人民陪审员  李健民二〇二一年七月七日书 记 员  许燕慧李雪银