四川省剑阁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0823民初2001号 原告：何善林，男，1950年6月27日出生，汉族，住四川省剑阁县。 委托诉讼代理人：邓健，四川剑州律师事务所律师。 被告：广元市东旭房地产开发有限公司，住所地广元市剑阁县普安镇文峰路56号。 法定代表人：万勇，董事长。 委托诉讼代理人：梁中学，剑阁县普安法律服务所法律工作者。 被告：剑阁县普安镇人民政府，住所地四川省广元市普安镇人民巷53号。 负责人：何开建，镇长。 委托诉讼代理人：王**，女。 委托诉讼代理人：邓国忠，剑阁县普安法律服务所法律工作者。 原告何善林与被告广元市东旭房地产开发有限公司（以下简称东旭公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案受理后，东旭公司于2020年11月17日申请追加剑阁县普安镇人民政府（以下简称普安镇政府）为本案被告，加之案情复杂，故依法裁定本案由简易程序转为普通程序于2020年12月8日、2021年5月21日公开开庭进行了审理。原告何善林及其委托诉讼代理人邓健，被告东旭公司法定代表人万勇及其委托诉讼代理人梁中学，被告普安镇政府委托诉讼代理人王**、邓国忠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告何善林向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院确认原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿合同》有效；2.请求判令被告按《房屋拆迁安置补偿合同》约定向原告交付位于剑阁县××镇××路××号还建的一层商业用房（建筑面积245平方米）、二层商业用房（建筑面积400平方米），价值3225000.00元，并协助办理转移登记手续；3.请求判令被告向原告支付租金损失184000.00元（暂计算至2020年6月30日），并从2020年7月1日起至被告向原告交付房屋时止按92000.00元／年计算租金损失；4.本案诉讼费等费用由被告承担。庭审中原告明确第三项诉讼请求的起始时间计算是从2015年4月1起。事实及理由：2015年7月15日原、被告签订《房屋拆迁还房合同》，约定被告拆迁原告位于剑阁县××镇××路××号××层砖混结构的房屋，拆迁后还建原告商业用房一层门面建筑面积245㎡、二层门面建筑面积400㎡、住宅170㎡。现被告拆迁后修建的房屋已经完工，被告已将原告选定的住宅交付原告，原告也补齐了房屋差价款，但被告却不向原告交付还建的一层和二层商业用房，经原告多次催促，被告仍然拒不交付房屋，为此，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》有关法律规定，向贵院提起诉讼，望判所请。 被告东旭公司辩称，1.被答辩人何善林不是本案适格原告。首先，何善林不是本案案涉《房屋拆迁还房合同》的相对人。其次，根据剑阁县土地房屋征收中心2014年12月16日剑房征发（2014）87号文件附件棚户区改造项目国有土地建筑物认定表，案涉二楼无证违章建筑权利人是何东骏而不是何善林，不知被答辩人何善林是依据什么取得权利成为本案的原告；2.答辩人东旭公司不是本案适格被告。其一.根据剑阁县人民政府办公室剑府办发【2013】44号文件、剑阁县土地房屋征收中心剑土房镇征【2018】42号文件，载明：用于产权调换的房屋为安置还建房，属于代建性质，普安镇政府负责对还建房进行监督管理，房屋竣工后由开发企业移交普安镇政府，普安镇政府分配到被征收户，面积差由被征收户与开发企业结算。普安镇原印刷厂片区棚户区改造项目开发企业即本案第一被告东旭公司不是本案所涉房屋拆迁安置补偿合同的还房主体，即不是本案适格被告。其二.依据普安镇政府普府发【2019】47号文件，普安镇政府已经在按照相关文件及会议纪要履行还房主体责任；3.案涉《房屋拆迁还房协议》效力问题。一是被告东旭公司作为该项目预实施企业，依法不具有资格与案外人何东骏签订该协议，该协议的有效约定部分已被该项目实施主体普安镇政府追认，且已同意按照该协议有效约定履行合同义务（包括住房部分已还房、一楼营业用房同意还房）。二是何东骏利用职权干扰房屋拆迁还房协议签订，已经被明确是利用职权干预的。三是该协议第二条第二款约定严重背离合同法的立法本意，民事合同的订立不得损害国家、集体和他人的合法利益，不得违反法律的强制性规定，否则该协议约定无效。对合同双方不具有约束力。同时该约定已不是合同相对人的的真实意思表示。综上，请求依法驳回本案原告的诉讼请求。 被告普安镇政府辩称，1.关于本案诉讼主体，《房屋拆迁还房合同》中注明被拆迁人为何东骏，括弧标明原拆迁人是何善林，乙方应为何东骏，何善林与该合同没有关系，在签订本合同前何善林已经将权利转让给了何东骏，何善林不具有该案相关的权利和义务，因此，何善林不是本案的适格主体，法院对其诉讼应予以驳回；2.关于《房屋拆迁还房合同》是否有效的问题。按照国家相关法律法规及县政府文件及会议纪要精神，答辩人作为剑阁县普安镇原印刷厂棚户区改造项目的实施主体和还房主体，对该棚户区的预实施单位即本案东旭公司与何东骏签订的《房屋拆迁还房合同》中部分条款予以认可，对被拆迁人何东骏有效，即合同中一楼还房的约定符合法律法规，答辩人普安镇政府已经按照相关文件及合同约定履行还房主体责任。关于二楼（第二条第二项）不符合规定，其建筑为违章建筑，关于本条的约定还涉嫌何东骏利用职权胁迫东旭公司签订不平等、不合法的合同，被告利用职权所签订的合同违法，自始无效。根据《普安镇原印刷厂棚户区改造安置补偿方案》，经主管部门认定无效的违章建筑，不予补偿。基于《合同法》第五十二条第（一）项一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；第（三）项以合法形式掩盖非法目的；第（五）项违反法律、行政法规的强制性规定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》及剑阁县政府相关文件规定，何东骏利用棚户区改造小组领导成员身份，利用职权胁迫东旭公司签订合同，故该合同中涉及违法内容从签订时就无效，不受法律保护。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本案予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 原告何善林提交的： 第二组：房权证普安字第5××4号复印件1份，拟证明被拆迁房屋属于原告何善林单独所有，原告有权主张的权利，其子何东骏有权代其签订案涉拆迁合同。 第三组：房屋拆迁还房合同及还建门面位置附图复印件各1份，拟证明1.还房合同中乙双方签字部分指印是何善林加盖，在该份合同中没有注明是普安镇棚户区改造，是原被告协商签订的民事合同，东旭公司是在事后才取得棚户区改造的主体；2.在还建门面位置附图中对1层、2层都绘制了平面图，对还建门面具体位置做出了明确约定，东旭公司法人万勇进行签字确认，被告东旭公司是合同相对方，是履行合同的义务主体，与普安镇政府没有关系；3.对被拆迁房屋现状及房屋拆迁补偿方式进行约定。 第四组：拆迁过渡期间房屋租金领条复印件1份，拟证明1.何东骏代何善林领取中正房地产开发公司的租金；2.在签订合同前东旭公司挂靠的是中正公司，双方就已经达成意向性协议，已经向原告支付租金；3.被告已履行支付一、二楼门面房屋租金的部分义务，更证明原告是本案适格主体。 第五组：企业投资项目备案通知书复印件1份，剑阁县城乡规划建设和住房保障局关于剑阁县文峰家园规划设计方案审查意见的函复印件1份，建设规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地批准书复印件各1份，拟证明在签订案涉房屋拆迁还房合同时被告东旭公司并未取得原印刷厂棚户区改成项目实施资质，其相关合法性批准手续均是在此之后才取得。 第六组：代建房选房确认书复印件2份，补交文峰家园501、502号房款凭证复印件1份，（2020）川剑州律函第5号律师函复印件1份，拟证明还建房屋已经全部竣工，完全具备房屋交付条件，被告于2020年1月向原告交付了住房，原告被迫按市场价格向被告补足了住房超额面积的房款后，经律师函催收仍拒不移交门面房屋。 被告东旭公司的质证意见： 第二组证据：对房权证真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，该证据不能证明案涉房屋第2层彩钢瓦结构就是原告所有，不能证明该协议签订时权利人仍然是原告何善林。 第三组证据：对拆迁合同及附图真实性无异议，对合法性及关联性有异议。不能证明东旭公司就是合同相对人，是履行义务的主体，拆迁主体是普安镇政府，还房主体也是普安镇政府，我方只是代建行为。 第四组证据：拆迁房屋期间租金领条，该份证据本身是何东骏亲自书写，时间是在房屋拆迁合同之前。对该份证据合法性有异议，不能达到证明目的。按照棚户区改造相关规定，东旭公司作为代拆主体，根据东旭公司与政府签订的合同，东旭公司有代付拆迁房屋的相关费用的行为，也是履行合同义务。 第五组证据：对该组证据真实性无异，对合法性、关联性有异议，不能达到原告的证明目的。我们在与何东骏签订合同时已经取得了棚户区改造的预实施资格。 第六组证据：对该组证据的真实性无异议，但是达不到原告的证明目的。 被告普安镇政府的质证意见：庭审时表示庭后提交书面质证意见，其后提交的质证意见同答辩意见一致。 本院认证意见为：因被告东旭公司对第二组、第三组、第五组、第六组证据的真实性无异议；第四组证据领条,结合东旭公司提交的后期房租领条，与本案具有关联性。上述五组证据本院予以确认并采信。其待证观点将综合全案证据予以判定。 被告东旭公司提交的： 第二组证据：1.《房屋拆迁还房合同》原件1份；2.剑阁县土地房屋征收中心剑房征发（2014）87号文件【剑阁县土地房屋征收中心、剑阁县城乡规划建设和住房保障局、剑阁县国土资源局、剑阁县城市管理局、剑阁县普安镇人民政府关于《普安镇原印刷厂棚户区改造项目国有土地上建筑物认定的意见》】及附件复印件1份，以上拟证明原告不是本案适格原告主体。 第三组证据：1.剑阁县监察委员会剑监综【2019】12号关于《普安镇印刷厂棚户区改造项目拆迁补偿问题的监察建议》复印件1份；2.剑阁县自然资源局剑自然资【2019】127号剑阁县自然资源局、剑阁县住房和城乡建设局关于《普安印刷厂棚改项目（何善林、何东骏）房屋拆迁补偿情况调查核实的报告》复印件1份；3.剑阁县人民政府办公室剑府办发【2013】44号关于印发《剑阁县推进旧城改造的实施意见（试行）的通知》复印件1份；4.剑阁县土地房屋征收中心剑房征发（2014）87号文件及附件、剑阁县人民政府关于《剑阁县××镇××区棚户区改造项目国有土地房屋征收补偿安置方案》的公示及安置方案各1份；5.剑阁县普安镇政府普府发（2014）12号文件复印件1份，拟证明在2014年该项目已经确定为棚户区改造项目，案涉《房屋拆迁还房合同》的部分合同约定内容系何东骏利用职权干预签署且违反法律及政策规定，不应受到保护。 第四组证据：1.剑阁县人民政府剑府通【2015】2号关于普安镇印刷厂片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收决定的通告复印件1份；2.剑阁县投资促进网关于《普安镇印刷厂棚户区改造项目招商公告》打印件1份；3.东旭房产投标意向书复印件1份；4.2014年5月27日普安镇政府证明复印件1份；5.普安镇政府竞投入围通知书复印件1份；6.普安镇印刷厂棚户区改造项目招商投资意向书复印件1份；7.企业投资项目备案通知书复印件1份；8.剑阁县土地房屋征收中心剑土房征【2018】42号关于普安镇原印刷厂片区改造项目国有土地上房屋征收（地块一）征收成本核算及产权调换代建问题的报告复印件1份；9.2018年8月2日剑阁县政府办公室第六期2018年棚户区改造项目工作推进会议纪要复印件1份；10.普安镇人民政府普府发【2019】47号文件关于成立印刷厂棚户区改造（一期）代建还房工作领导小组的通知复印件1份；11.2019年10月16日普安镇府印刷厂棚户区改造（一期）代建还房工作领导小组关于拆迁代建还房有关事项的公告1份、会议签到册1份；12.2020年5月28日剑阁县土地房屋征收中心、普安政府关于普安镇原印刷厂棚户区改造项目代建房（商业）拟定还房方案的公示及示意图各1份，以上证据拟证明东旭公司系普安镇印刷厂棚户区改造项目预实施单位，房屋征收实施主体为普安镇政府，故东旭公司不是协议约定的还房主体，还房主体是普安镇政府。 第五组证据：1.2015年7月15日房屋租金领条复印件1份；2.何善林申请、普安镇印刷厂棚户区改造项目过渡房安置方案规划平面图各1份，拟证明1.东旭公司代付何东骏租金至2018年3月31日，租金标准是4万元/年，金额为8万元，而不应该按照92000元计算；2.案涉房屋部分是以政府提供的普安镇农贸市场四楼安置房在进行调换。 第六组证据：1.剑阁县国有建设用地使用权拍卖出让公告剑公资交土拍告（2017）5号文件复印件1份；2.剑国土供（2017）（拍）字005号成交确认书复印件1份；3.国有建设用地使用出让合复印件1份（电子监管号5108232017B03066）；4.缴纳土地费用凭证复印件3份，拟证明案涉土地是按照正规程序拍卖竟得。 原告何善林质证意见： 第二组证据：1.对《房屋拆迁还房合同》三性无异议，但是不能到达其证明目的。2.剑阁县土地房屋征收中心剑房征发（2014）87号文件，仅仅是对棚户区改造范围住户进行的摸底盘查，与本案客观事实不能印证，对该份证据真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，不能达到被告证明目的。 第三组证据：1.剑阁县监察委员会剑监综【2019】12号文件，该份证据实质上仅是线索移交，是何东骏与何善林签订的房屋拆迁还建合同的一个线索移交，对该份证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能达到被告的证明目的。2.剑阁县自然资源局剑自然资【2019】127号文件，对该份证据三性均无异议，但不能达到被告的证明目的，更能够证明原告诉请的各项诉讼请求。3.剑阁县人民政府办公室剑府办发【2013】44号文件，该份文件仅是对剑阁县旧城改造实施意见的总体要求，包括总体目标、改造范围等，对该份证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能到达其证明目的。4.剑阁县人民政府关于普安镇原印刷厂片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收的公示及补偿安置方案，该份证据真实性，合法性无异议，对关联性有异议，不能达到其证明目的，该份公告并不是产生效力的唯一公告；对安置补偿方案没有异议，但是在征收时并没有按照方案来进行实施，而是东旭公司直接与安置人签订的合同。5.剑阁县普安镇政府（2014）12号文件，对该份证据真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，不能达到证明观点。 第四组证据：1.剑府通【2015】2号通告，对该份证据真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，不能达到证明观点。2.投资促进网剑阁县关于《普安镇印刷厂棚户区改造项目招商公告》打印件1份、东旭房产投标意向书复印件1份、普安镇政府证明复印件1份、普安镇政府竞投入围通知书复印件1份、普安印刷厂棚户区改造项目招商投资意向书复印件1份，以上证据真实性无异议，但是仅能证明东旭公司能够成为案涉项目实施人的一个经过过程，真实性，合法性无异议，但是与本案无关联性。3.企业投资项目备案通知书复印件1份，该份证据无异议，更能够证明东旭公司经过××镇印刷厂片区棚户区改造项目的实施主体是在2016年5月3日，在这之前仅仅是该公司有成为该项目实施的资格，因此案涉拆迁还房合同是完全民事合同。4.剑阁县土地房屋征收中心剑土房镇征【2018】42号文件复印件1份；对该份证据真实性，合法性无异议，这个仅是征收中心对东旭公司就拆迁房屋的定制的一个拆迁标准，不影响东旭公司向相对人的赔付标准。5.剑阁县政府办公室第六期会议纪要复印件1份，对该份证据真实性无异议，对其关联性有异议，不能达到其证明目的。6.普府发【2019】47号文件复印件1份、住房还房公告1份、会议签到册1份、营业性用房还房公告及示意图各1份，对该份证据真实性无异议，对关联性有异议，不能达到其证明目的。 第五组证据：房屋租金领条1份，该份证据更能够证实何东骏代何善林领取租金的事实，对真实性无异议，对关联性有异议，不能达到其证明目的，何善林申请及平面规划图无异议。 第六组证据：对其真实性、合法性均无异议，但是与本案的关联性以及证明目的存异议。 被告普安政府对东旭公司提交的第二组至第五组证据无异议，第六组证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，与本案不具关联性。 本院认证意见为：何善林对上述证据的真实性无异议，且与本案具有关联性，本院予以确认并采信，其待证观点将综合全案证据予以判定。 被告普安政府提交的： 1.《房屋拆迁还房合同》原件1份，拟证明该合同中乙方为何东骏，何善林不是本合同的权利人。 2.剑阁县土地房屋征收中心剑土房征发【2014】87号文件原件1份，拟证明二楼的违法搭建主体不是原告何善林的，而是案外人何东骏的。二楼彩钢棚系自行搭建，无建设审批手续，属于违建，不应补偿。 3.普安镇政府普府发【2014】12号文件复印件1份，拟证明原告何善林之子何东骏为普安镇城管中队队长，是本案案涉棚户改造项目领导小组之一，有利用职务之嫌疑。 4.剑阁县自然资源局剑自然资【2019】127号文件复印件1份，拟证明何东骏利用职权，所签订的合同中关于400平方米补偿内容违法。 5.剑阁县人民政府关于普安镇印刷厂棚户区改造项目国有土地上房屋征收的公示及普安镇原印刷厂片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案1份，拟证明根据该方案的第五条第八项规定，何东骏的二楼属于违章建筑，不应该进行补偿。 6.剑阁县人民政府办公室剑府办发【2013】44号文件复印件1份，拟证明根据该文件第四条第十八项规定，即征收违法建（构）筑物和超过批准期限的临时建（构）筑物不予补偿，本案所涉合同中关于二楼400平方米是违章建筑，不应该补偿。 7.剑阁县监察委讯问笔录复印件、何东骏交代材料、（2019）川0823刑初107号刑事判决书各1份，拟证明何东骏利用职务之便签订涉案合同。 8.剑阁县人民政府关于普安镇原印刷厂片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收的决定剑征决字（2015）第2号复印件1份，拟证明案涉房屋征收责任主体是剑阁县人民政府，征收实施单位是普安镇政府，普安镇政府不是适格被告，不能承担本案所涉及责任。 原告何善林的质证意见： 1.《房屋拆迁还房合同》原件不应该在普安镇政府，因此该证据来源不合法，合同内容我方认可，但不能达到被告的证明目的。同时说明几点：我方已经向法庭提交了拆迁房屋所有权人是何善林，何东骏与何善林关系是父子关系，何东骏签订合同时有何善林在场，上面加盖其指印是何善林指印，因此何东骏有权以其自己的名义签订合同，其目的就是为了拆迁房屋能够顺利拆迁，因此本案原告是适格主体。 2.剑土房征发（2014）87号文件1份，该份证据实质上是对普安印刷厂片区的房屋、住户等摸底盘查，不具有决定性，其内容是一个错误的表述，不能达到其证明目的。 3.普府发（2014）12号文件1份，该份证据真实性无异议，何东骏不存在违法或者利用职务之嫌疑。 4.剑自然资（2019）127号文件1份，被告证明何东骏利用职权，所签订的合同不平等、部分内容不合法。即合同中关于400平方米补偿内容违法，我方从来没有要求要补偿这400个平方的房屋，我们要求东旭公司来承担民事责任，并未要求普安政府来承担责任。对其真实性无异议，但不能达到证明目的。 5.剑阁县人民政府关于普安镇印刷厂棚户区改造项目国有土地上房屋征收的公示及普安镇原印刷厂片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案，对该公示无异议，但是棚户区改造项目签订合同主体是东旭公司，而本案并没有按照该征收办法来签订合同。对该份证据真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，不能达到其证明目的。 6.剑府办发（2013）44号文件1份，我们仅是请求东旭公司还房，未要求普安镇政府承担还房义务。对其真实性无异议，不能达到其证明目的。 7.监察委讯问笔录、何东骏交代材料、刑事判决书,对其真实性无异，证明目的有异议，与本案不具有关联性。 8.剑阁县政府剑征决字（2015）第2号，对征收决定真实性无异议。 被告东旭公司对普安政府提交1-6号证据无异议；对7、8号证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为7号证据与本案不具有关联性，8号证据与本案具有关联性。 本院认证意见为：涉及何东骏刑事案件的7号证据，与本案不具关联性，不予采信。其余证据中除《房屋拆迁还房合同》外，均来源于政府机关，且原告、东旭公司对其真实性均无异议，本院予以确认并采信，其待证观点将综合全案证据予以评定。 为查明案件事实，本院依职权调取以下证据： 第一组：1.房屋测浍面积的公示及何善林房屋估价结果、公示表照片打印件1份；2.房屋征收面积、权属、用途调查结果的公示、调查表复印件2份及张贴公示照片打印件1份；3.房屋征收地籍测绘面积的公示、面积统计表复印件各一份及张贴公示照片打印件1份；4.征收决定的通告、还建方案、平面图公示的照片打印件；5.剑阁县普安市场三楼罗跃春、何东骏回迁使用面积复印件1份；6.普安镇党政办印刷厂段棚户区改造项目临时过渡拆迁安置工作会议纪要复印件1份；7.普府【2015】60号关于原印刷厂片区改造项目征收安置有关情况的报告复印件1份、剑土房征【2015】76号关于拨付普安印刷厂片区棚户区改造项目临时过渡安置费的请示复印件1份；8.罗跃春房屋拆迁还房合同复印件1份；9.剑土房征【2018】42号关于普安镇原印刷厂片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收（地块一）征收成本核算及产权调换房屋代建问题的报告复印件1份、产权调换成本测算表； 第二组：1.东旭公司提交门面代建房拆迁还建合同情况说明原件1份；2.涉及无证彩钢棚还建户6人（朱金田、赵德芳、陈秀华、罗跃春、梁宗高、杨武）的房屋拆迁还建合同复印件各1份；3.普安镇原印刷厂片区棚户区改造项目国有土地房屋的征收补偿（无证及违建部分）评估价值表复印件1份； 以上证据主要证明案涉房屋施征收过程中对土地、房屋面积的测浍、确认、征收程序等的公示；涉及无证彩钢棚拆迁户的房屋合同签订情况；土地征收中心向县政府报告成本核算涉及的二楼还建面积1151.25平方米不包含何东骏的400平方米。 何善林的质证意见为：对以上证据的真实性、合法性无异议，但是与本案的关联性有异议，如果是本案是一个行政合同，那么这些证据均可以作为证据使用，本案是在土地规划之前就拆迁了，是一个纯商业合同，不能作为本案的证据使用。 东旭公司的质证意见为：对以上证据的真实性、合法性、关联性不持异议，能够客观真实的反映涉案的房屋是一个棚户区拆迁还建房屋，2014年普安政府在招商公告以及东旭公司的投标意向书等达成了一个招商引资意向书，案涉项目是一个拆迁还建项目，不是一个纯商业开发的项目。 普安镇政府的质意见为：对以上证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议。是先拆房，后才进行土地出让、招拍挂程序，不能证明普安镇政府与拆迁还建协议有关系，案涉合同不是行政合同是民事合同，与政府没有关系。 本院认证意见：因各方当事人对本院依职权调取的证据的真实性、合法性均无异议。对其关联性，本院认为，与本案具有关联性。本院予以采信，对于各方的待证观点，将综合全案证据予以评定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年6月20日，剑阁县人民政府印发了剑府办发【2013】44号关于印发《剑阁县推进旧城改造的实施意见（试行）》的通知，载明：四、土地与房屋征收（十六）2.产权调换。被征收房屋按合法有效的建筑面积计算，住宅建筑面积按照多层不超过1：1.1，高层不超过1：1.2的比例进行产权调换，营业门面房原则上进行货币补偿，确需进行产权调换的按不超过1：1的比例进行调换。（十八）征收违法建(构)筑物和超过批准期限的临时建(构)筑物，不予补偿；征收未超过批准期限的临时建(构)筑物，按建设成本结合已使用年限折旧后给予适当补偿。五、业主确定（二十四）旧城改造项目采取竞选方式确定项目实施单位，开发业主以土地招拍挂方式竞得确认。1.土地公开出让方式。（1）项目公开招商。由县人民政府招商部门发布旧城改造项目招商公告，经多部门组织专业人员评审，公开招商确定符合招商公告条件的房地产开发企业作为项目预实施单位。（2）实施征收拆迁。县人民政府土地和房屋征收部门委托项目所在地乡镇人民政府或不以营利为目的国有企业事业单位负责承担房屋征收与补偿安置协议签订等具体工作。 2014年月7日4日，普安镇政府向东旭公司发出《竟投入围通知书》，载明:贵公司参加的我镇原印刷厂片区棚户区改造工程竞投工作，已经我镇与县级相关部门研究评审通过，现根据相关文件规定和剑府办发【2013】44号文件精神和县人民政府招商局在招商网上发出的公告精神，与会人员一致同意报贵公司符合招商条件，业绩、资质都达到招商要求，可以作为预实施单位，进入下一步县征拆中心筛选程序，以是否足额缴纳拆迁保证金为标准确定进入最后一轮的县国土局招拍挂程序。投资开发权最终通过国土局土地招拍挂正式确定。 2014年月8日10日，普安镇政府作为甲方与东旭公司作为乙方签订了《普安镇印刷厂棚户区改造项目招商投资意向书》，载明：1.项目名称为普安镇原印刷厂棚户区改造项目，项目主要建设内容及规模：棚户区改造即拆迁还建、规划用地6519.07㎡，建筑用地5062.2㎡（含住房、商场、停车场及周边道路建设）。项目总投资8000万元，资金由乙方自行筹措。2.双方的权利和义务：2.1甲方通过公开招标确认乙方为该项目（普安镇原印刷厂棚户区改造项目）预实施单位，乙方根据招商协议协助甲方开展预实施单位前期拆迁谈判等相关事宜。2.2甲方负责按规定的工作时间协助乙方办理项目的注册、备案、报批等有关手续，……。 2014年9月9日，剑阁县人民政府作出关于《剑阁县××镇××区棚户区改造项目国有土地房屋征收补偿安置方案》的公示。载明：第二条征收主体及实施单位：征收责任主体为剑阁县人民政府，房屋征收部门为剑阁县土地房屋征收中心，征收实施单位为普安镇政府。第五条权属认定（八）经主管部门认定为违法违章建筑、超过批准期限的临时建筑，不予补偿。 2014年12月16日，剑阁县土地房屋征收中心签发了剑房征发（2014）87号文件，即【剑阁县土地房屋征收中心、剑阁县城乡规划建设和住房保障局、剑阁县国土资源局、剑阁县城市管理局、剑阁县普安镇人民政府】关于普安镇原印刷厂棚户区改造项目国有土地建筑物认定的意见。做出以下认定意见：一、对拆迁户提供有产权证或相关建设审批手续的和经我中心查询县房管所、县国土局有产权档案的建筑物，按证载的用途性质进行认定。因历史原因造成的“房改房”，其公摊、阳台等面积没有计入产权证面积的按实际测绘面积认定。二、对部分产权证用途为综合的，临街的一楼建筑认定为营业性用房，二层及二层以上的建筑物用途认定为住宅。三、对没有产权证或相关建设审批手续的建（构）筑物，按以下原则认定：（一）对能提供相关合法证明为祖业的建筑物，认定为合法，用途为住宅，面积以实际测绘面积为准。（二）对未能提供产权或相关建设审批手续的，如加层、临时搭建等建（构）物，认定为违法建筑。附件：剑阁县普安镇原印刷厂棚户区改造项目国有土地上建筑物调查认定表，该表第9页：普安胜利路103号4幢（二层楼）1层4号房认定为：1.产权人何善林，1987年修建，土地使用面积237.59㎡，性质出让，建筑面积245.45㎡，结构砖混，用途商业，合法性有证。2.产权人何东骏，2000年修建，建筑面积239.99㎡，结构彩钢房，用途储藏，层高2.0，合法性无证。备注：1.另有239.99㎡自行搭建的彩钢房位于1-4#房楼上，无任何建设审批手续或产权。2.何东俊为何善林儿子，有239.99㎡自行搭建的彩钢房，无任何建设审批手续或产权。面积以最终测绘面积数据为准。 2015年1月21日，剑阁县人民政府作出剑征决字【2015】第2号关于普安镇原印刷厂片区棚户区改造项目国有土地房屋征收决定，载明：一、房屋征收范围：原印刷厂地段征收范围……，文峰路重阳院地段……。三、房屋征收部门剑阁县土地房屋征收中心。四、房屋征收实施单位：普安镇政府。五、补偿协议签约期限：2015年1月21日至2016年1月21日。六、被征收人对征收决定不服的，可在本决定公告之日起60日内向广元市人民政府申请行政复议，或者在法定期限内向人法院提起诉讼。附件：剑阁县××镇××区棚户区改造项目国有土地房屋征收补偿安置方案，载明：第五条权属认定（八）经主管部门认定为违法违章建筑、超过批准期限的临时建筑，不予补偿。第六条被征收人认定符合本方案第五条权属认定的房屋所有权人及权利人为被征收人。同日，剑阁县人民政府作出剑府通【2015】2号关于剑阁县××镇××区棚户区改造项目国有土地房屋征收决定的通告。 2015年7月15日，拆迁人东旭公司作为甲方与被拆迁人何东骏（原告拆迁人何善林）作为乙方签订《房屋拆迁还房合同》，载明：第一条:被拆迁房屋现状（一）被拆迁房屋位于剑阁县××镇××路××号，房产证号剑阁房权证普安字第5××4号，证载面积347.60平方米，证载房屋用途为综合，房屋占用范围内土地使用证号剑国用（2003）字第832号，土地使用性质出让，房屋结构为砖混，房屋的总楼层数2层，房屋所在的楼层为1-2层。第二条：房屋拆迁补偿方式1.拆迁后还建乙方商业用房一层门面建筑面积245㎡（大写贰佰肆拾伍平方米），2.拆迁后还建乙方商业用房二层门面建筑面积400㎡（大写肆佰平方米），3.拆迁后还建乙方住宅建筑面积170㎡（大写壹佰柒拾平方米）；房屋主体修建至四层，乙方可按面积优先选择住房楼层及位置。第三条：其他……。本合同一式5份，甲乙双方各执一份，建设、国土、房管各一份。乙方签字人员为何东骏。 2016年月5日3日，剑阁县发展和改革局向东旭公司签发《企业投资项目备案通知书》，备案号：川投资备【51082316050301】0043号，载明，东旭公司：你单位申请备案的剑阁县××镇××区棚户区改造项目（文峰家园）建设项目经审核，符合《四川省企业投资项目备案暂行办法》的有关要求，准予备案。请相关部门据此依法独立进行审查和办理相关手续。 2017年月12日22日，东旭公司通过拍卖方式竞得剑国土供2017拍字005号地块（剑阁县××镇××区）国有建设用地使用权。同月28日，剑阁县国土资源局作为出让方与东旭公司作为受让方签订了《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号5107012017290），出让宗地位于剑阁县××镇××区，宗地面积4133.30平方米，用途为中低价位、中小套型普通商品住房用地，面积0.413330公顷（其中商业0.123999公顷；住宅0.289331公顷），出让价1952万元。东旭公司分别于2018年1月26日、11月7日各缴款976万元。 2018年月1日2日，剑阁县城乡规划建设和住房保障局向东旭公司发出剑住建函【2018】规定字1号关于剑阁县文峰家园规划设计方案审查意见的函。函复如下：一、该块地为带拆迁安置拍卖，你公司应严格按照经剑阁县人民政府批复的剑阁县城乡规划委员会2015年第8次例会审议通过的“普安镇原印刷厂棚户区改造项目拆迁安置及规划建筑设计方案”执行，不得作任何调整。……六、该工程项目必须办理相关国土手续、环评手续和施工手续，并由规划行政主管部门核准红线后方可施工。同月9日、30日该局向东旭公司批准建设工程用地规划许可证【地字第510823201801090001】和建设工程规划许可证【建字第510823201801300001】。同月25日，剑阁县人民政府向东旭公司批准建设用地批准书【剑阁县2018供字第001号】。 2018年6月7日，剑阁县土地房屋征收中心向县人民政府作出剑土房征【2018】42号关于普安镇原印刷厂棚户区改造项目国有土地上房屋征收（地块一）征收成本核算及产权调换房屋代问题的报告。载明：普安镇原印刷厂棚户区改造项目是普安政府招商引资的房地产项目。招商企业垫支征收费用，并会同普安政府和我中心对规划范围内的国有土地上房屋进行了拆迁，地块（一）范围内征收工作已结束。目前项目主体已施工封顶。……二、产权调换房屋代建问题：该项目共涉及土地面积2854.2㎡，共征收个户77户及1家企业（信用社），房屋征收建筑面积5866.08㎡。按照《剑阁县××镇××区棚户区改造项目国有土地房屋征收补偿安置方案》载明的补偿方式有两种即货币补偿和产权调换，而地块（一）实际签订征收合同结果为：除一家企业采取货币补偿外，其余77户被征收户均选取的是产权调换方式，经汇总数据还建房屋面积为6951.89㎡，其中住房4812.27㎡，经营性用房2139.62㎡.原址还建，房屋标准为清水房。……。四、建议1.县政府明确用于产权调换的为6951.89㎡房屋其中住房4812.27㎡，经营性用房2139.62㎡（一层988.3㎡，二层1151.25㎡）为代建性质，企业建成后移交给普安镇政府来分配给被征收人，并由普安镇政府对还建房实施监督。（涉案何东骏的400平方米不包含在1151.25平方米中）……。 2018年8月2日，剑阁县政府办公室作出第六期【2018年棚户区改造项目工作推进会议纪要】，会议决定：（一）普安镇原印刷厂片区棚户区改造项目和半山公馆旧城改造项目用于产权调换的房屋为安置还建房，属代建性质。普安镇政府和开发企业共同委托中介机构确定还建成本造价，中介机构的审计费用各自承担相应部分。普安镇政府负责对还建房进行监督管理，房屋竣工后由开发企业移交给普安镇政府，普安镇政府分配到被征收户，面积差由被征收安置户与开发企业结算。会议还对其他问题作出决定。 2020年5月28日剑阁县土地房屋征收中心和普安镇政府作出关于普安镇原印刷厂片区棚户区改造项目代建房（商业）拟定还房方案的公示，附件：拟还代建房（商业）示意图（18）何善林建筑面积251.39㎡、套内面积199.08㎡、分摊面积52.12㎡。 另查明，2015年3月31日，何善林出具领条，载明：“今领到四川中正房地产开发公司、印刷厂拆迁户何善林一楼所有门面和二楼彩钢棚房租一年9.2万元，从2015年4月1日至2016年4月1日，现万勇支付现金4.6万元，其于剩下4.6万与农贸市场三楼房租相抵，何东竣付给他爸（不包括二楼住房）。领款人何善林”。 2015年7月15日，何东骏出具领条，载明：“今领到东旭公司拆迁普安印刷厂门面房租金8万元（大写捌万元整）时间为2016.4.1-2018.3.31领款人何东骏，2015.7.15备注:第三年和第四年房租已付清，由于农贸市场有安置营业房，故而第三年和第四年房租改为40000元/年”。何东骏系何善林儿子。 再查明，2019年7月9日，剑阁县自然资源局、剑阁县住房和城乡建设局向剑阁县监察委员会作出剑自然资（2019）127号关于普安镇印刷厂棚改项目（何善林、何东骏）房屋拆迁补偿情况调查核实报告，载明：一、项目基本情况：普安镇印刷厂棚改项目属普安镇招商引资项目，于2015年1月21日实施，东旭公司负责前期拆迁工作，拆迁补偿资金由企业自行垫付并直接补偿给被拆迁人，房屋拆迁补偿合同均与企业签订，待棚改项目拆迁工作完成后，县政府按照《剑阁县××镇××区棚户区改造项目国有土地房屋征收补偿安置方案》相关政策与开发企业进行核算拆迁成本。二、何善林、何东骏房屋拆迁补偿调查情况（一）何善林房屋调查登记核查、房屋补偿及产权调换情况房屋位于××镇××路××号，房屋于1987年修建，《房屋所有权能证》（剑阁房权证普安字第5××4号），房屋用途为综合用房，房屋结构为砖混，建筑面积347.6㎡，认定结果为住宅面积141.56㎡，商业面积245.45㎡；《土地使用权证》（剑国用（2003）字第832号），土地使用面积237.59㎡，土地性质为出让。依据安置方案，何善林产权调换营业房屋面积245.45㎡，住房面积169.87㎡，另补偿房屋装修、附属设施、搬家费、住房临时过渡费等61582.40元，产权调换房屋由东旭公司代建，补偿费用61582.40元拔付给东旭公司，补偿均符合相关政策规定。（二）何东骏房屋调查登记房屋补偿情况经查证，何东骏实测面积239.99㎡，房屋结构为彩钢房，依据《普安镇原印刷厂棚户区改造项目国有土地建筑物认定的意见》（剑房征发（2014）87号文件）认定为无证违建房屋，用途储藏。经评估，何东骏无证房屋彩钢房的评估价值112075元，补偿金额在何善林的补偿协议剑印棚征（2015）61号文件中约定，经征收中心最终核定按112075元补偿给何东骏，资金拔付给垫支人东旭公司。经核查该笔补偿费用何善林及何东骏未领取，补偿费用符合相关规定。三、关于何东骏与东旭公司签订的拆迁协议核实处置情况经查，东旭公司与何善林、何东骏签订的拆迁协议情况属实，其中何东骏所属239.99㎡彩钢房，系无证建房，按房屋重置价格进行评估为112075元，予以补偿的，符合政策规定；何善林所属二楼门面400㎡不符合征收补偿政策规定。针对东旭公司与何善林签订的二楼门面400㎡协议，存在何东骏利用职权影响的嫌疑，也不符合县政府《剑阁县××镇××区棚户区改造项目国有土地房屋征收补偿安置方案》中的补偿规定，侵害了东旭公司的利益。由于该合同属于民事合同，没有政府机构参与，合同性质上属纯民事合同，合同的合法性认定要法院或合同仲裁机构才有权裁定，或者法院或仲裁机构审理后解除。为此土地征收中心已将调查情况书面函告东旭公司，要求按照相关规定予以解除合同。 2019年11月18日，被拆迁人何善林与代建房实施单位东旭公司签订《代建房选房确认书》两份，载明：“被拆迁人何善林，身份证号码×××0011，于2019年11月18日在文峰家园先房现场按照选房顺序号自愿选定原印刷厂棚户区改造项目（一期）文峰家园代建房1幢1单元5楼2号房，面积105.2㎡，户型三室两厅。 此确认书经被拆迁人与代建房实施单位（东旭公司）双方予以确认，按照拆迁还建有关政策规定，请被拆迁人持此书在2019年12月18日前到文峰家园售房部办理房屋差价款结算及房屋交接等手续，逾期视为自动放弃此次选房，后果自负”。另一份代建选房确认书除房号为1幢1单元5楼1号房，面积108.06㎡外，其余均相同。 2020年4月8日，四川剑州律师事务所接受委托人何善林的委托，向东旭公司发律师函，函如下：1.请贵公司在收到函后十日内将还建的商业用房（总建筑面积645平方米，其中一层门面建筑面积245平方米，二层门面建筑面积400平方米）交付委托人；2.如贵公司未按照本函告内容向委托人交付房屋，贵公司将会承担诉讼旨费、违约金等经济损失。东旭公司工作人员张春签收。 本院认为,本案争议焦点为：一、关于本案适格主体的认定；二、关于《房屋拆迁还房合同》的效力；三、关于原告诉讼请求是否予以支持的。 关于争议焦点一：本案适格主体的认定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》基本理论，当事人适格是一种针对具体的诉讼可以自己的名义起诉或者应诉的权能，具有这种权能的当事人才能够进行诉讼，否则就不是正当的当事人。当事人适格的根据是当事人对作为诉讼标的的权利义务具有管理权和处分权，该管理权和处分权获得以“法定权益”为基础。具体到给付之诉，原告只要主张自己有给付请求权，就是适格的原告，而被原告主张有给付义务的人，即为适格的被告。至于是否确实享有给付请求权或负担给付义务，是在审理过程中要查明的事实，是诉讼请求能否得到支持的理由，而不是当事人适格的要件。通过庭审事实查明，被拆迁的房屋产权人为何善林。东旭公司系原印刷厂棚户区改造项目预实施单位，是原印刷厂棚户区改造项目国有土地所有者及文峰家园代建还房单位。普安镇政府是原印刷厂棚户区改造项目拆迁还建主体。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，何善林是与本案有直接利害关系的公民，具备相应的诉讼主体资格。在本案中东旭公司、普安镇政府属明确的被告，故东旭公司辩称何善林不是本案适格原告，东旭公司不是本案适格被告，本院不予采纳。普安镇政府辩称何善林不是本案的适格主体，普安政府不应是本案被告的意见，本院不予采纳。 关于争议焦点二：《房屋拆迁还房合同》的效力。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条:“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下简称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作”。文峰家园属普安镇原印刷厂片区棚户区改造项目，征收实施单位为普安镇政府。东旭公司取得原印刷厂片区棚户区改造项目（文峰家园）建设项目备案，后通过拍卖方式竞得普安镇原印刷厂片区国有建设用地使用权，东旭公司取得开发该项目的合法资格。2015年7月15日，东旭公司作为甲方与被拆迁人何东骏（原告拆迁人何善林）作为乙方签订《房屋拆迁还房合同》，该《房屋拆迁还房合同》的乙方签字虽然是何东骏，在签订合同时双方对被拆迁人何东骏且已注明原产权人为何善林的事实是清楚，且何善林签订合同时在现场，未持异议。结合庭审查明的事实，被拆迁房屋原始产权人应为何善林。何善林所有的房屋已按还建政策补偿，故《房屋拆迁还房合同》中涉及何善林的住宅和一楼商业房还建内容，该部分内容系双方真实意思表示,不违反法律规定,应属合法有效。双方当事人应当按照合同的约定全面履行合同义务。依据《中华人民共和国民合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效:（四）损害社会公共利益的；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效，对合同双方不具有约束力。何东骏名下彩钢房，依据《普安镇原印刷厂棚户区改造项目国有土地建筑物认定的意见》认定为无证违建房屋，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款“对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿”之规定。何东骏名下彩钢房不符合安置还建规定。另依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十六条民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国民合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律效约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。故《房屋拆迁还房合同》中第二条第二款，既房屋拆迁补偿方式2.拆迁后还建乙方商业用房二层门面建筑面积400㎡（大写肆佰平方米）无效，其他部分有效。 关于争议焦点三：原告诉讼请求是否予以支持。 1.请求判令被告向原告交付位于剑阁县××镇××路××号还建的一层商业用房（建筑面积245平方米）、二层商业用房（建筑面积400平方米），并协助办理转移登记手续诉求。结合庭审查明的事实，被拆迁房屋原始产权人为何善林。何善所有的位于××镇××路××号房屋，其途为综合用房，结构为砖混，建筑面积347.6㎡，其住宅面积141.56㎡，商业面积245.45㎡。土地使用面积237.59㎡，土地性质为出让。依据安置方案，何善林产权调换营业房屋面积245.45㎡，住房面积169.87㎡。何东骏房屋核查情况，实测面积239.99㎡，房屋结构为彩钢房，依据《普安镇原印刷厂棚户区改造项目国有土地建筑物认定的意见》认定为无证违建房屋，用途储藏。经评估，何东骏无证房屋彩钢房的评估价值112075元，按房屋重置价格予以补偿。何善林所属二楼门面400㎡不符合征收补偿政策规定。该事实已被剑阁县自然资源局、剑阁县住房和城乡建设局向剑阁县监察委员会关于普安镇安镇印刷厂棚改项目（何善林、何东骏）房屋拆迁补偿情况调查核实报告中认定。庭审中东旭公司、普安镇政府均同意对位于剑阁县××镇××路××号还建的一层商业用房（建筑面积245平方米）予以交付，其还建交付主体为普安镇政府，故对何善林诉请交付还建的一层商业用房并协助办理转移登记手续的诉求，本院予以支持。对其诉请交付还建二层商业用房（建筑面积400平方米），并协助办理转移登记手续的诉求，本院不予支持。 2.请求判令被告向原告支付租金损失184000.00元，并从2020年7月1日起至被告向原告交付房屋时止按92000元/年计算租金损失的主张，经庭审查明，2015年3月31日何善林领取从2015年4月1日至2016年4月1日一楼所有门面和二楼彩钢棚房租一年9.2万元。2015年7月15日，何东骏领取东旭公司拆迁普安印刷厂门面房租金8万元，房租时间为2016年4月1日至2018年3月31日，并备注第三年和第四年房租已付清，由于农贸市场有安置营业房，故而第三年和第四年房租改为4万元/年。故房租应从2018年4月1日起按4万元/年支付至交付房屋时止。何善林诉请支付租金损失184000.00元，并从2020年7月1日起至被告向原告交付房屋时止按92000元/年计算租金损失，该诉请没有事实和法律支持。其房租损失应从2018年4月1日起按4万元/年支付至交付房屋时止由东旭公司支付，其余诉求，本院不予支持。 综上所述，经本院审判委员会讨论，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、二十四条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款之规定，判决如下： 一、原告何善林的儿子何东骏与被告广元市东旭房地产开发有限公司于2015年7月15日签订的《房屋拆迁还房合同》第二条第二项无效，其他条款有效； 二、限被告剑阁县普安镇人民政府于本判决生效后十日内向原告何善林交付位于剑阁县××镇××路××号还建的一层商业用房（建筑面积245平方米），被告广元市东旭房地产开发有限公司予以协助办理转移登记手续； 三、被告广元市东旭房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告何善林支付房屋租金损失，其房租损失应从2018年4月1日起按4万元/年标准支付至交付房屋时止； 四、驳回原告何善林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费34072.00元，由原告何善林负担17036.00元，被告广元市东旭房地产开发有限公司负担17036.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  罗晓莉 审 判 员  乔 阳 人民陪审员  罗青洪 二〇二一年七月七日 书 记 员  阙小青