苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0506民初1153号原告：张依萍，女，1988年2月3日生，汉族，住山东省博兴县。委托诉讼代理人：熊坚、周弦，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。被告：张纯兵，男，1968年7月9日生，汉族，住四川省巴中市巴州区。委托诉讼代理人：杨羿珺，北京大成（苏州）律师事务所律师。原告张依萍诉被告张纯兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张依萍及其委托诉讼代理人熊坚，被告委托诉讼代理人杨羿珺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张依萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告2019年9月1日至2019年12月31日期间的租金28800元(按使用协议约定的标准7200元/月计算)；2.判令被告返还原告的租赁保证金1万元；3.判令被告承担原告的装修损失4.2万元、搬运费用1.5万元（包含租车费用、人员费用）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年3月2日，被告张纯兵以张斌的名字与其签订《仓库临时使用协议》，约定将旺吴路××号“农村集体资产”建筑面积250平方米的一层彩钢板房屋出租给其使用，约定的使用期限为2019年3月初至2019年12月31日止，只要新家社区未收回该房，其享有优先使用此房，并可另签协议，约定租金为72000元，保证金为10000元。后其向被告作为经营者的长桥乘方门控设备商行支付了82000元，并投入了42000元对案涉房屋进行了装修。2019年8月29日，因租赁物存在安全隐患，旺吴路××号新家社区出租的约19户房屋被消防部门查封。由于查封后仓库无法正常使用，其通过微信与被告妻子联系，被告妻子要求其一同向出租单位提出装修及营业损失、租金损失等方面的索赔，要求其不要搬离，要积极主张权利。后张纯兵与街道合作社达成《房屋租赁合同终止协议书》，约定张纯兵与街道合作社之间的租赁合同于2019年8月31日提前终止，2019年9月至12月的租金由街道合作社退还张纯兵。因案涉房屋系被告向街道合作社承租后再转租给其，故其要求被告张纯兵退还其2019年9月至12月的租金及保证金，但被告拒绝退还。经其了解，街道合作社应退还给被告的租金尚未退还。其认为，街道合作社自2019年9月起已不再收取案涉房屋的租金，且案涉房屋从2019年9月起已不能正常使用，但被告却拒绝退还其缴纳的2019年9月以后的保证金，违反了双方签订的临时使用协议中按实际使用结算租金的约定，故提起本案诉讼。被告张纯兵辩称，1、原、被告之间的租赁合同已经全部履行完毕，双方之间不存在提前解除等相关的情况，故其无需向原告返还诉请期间的租金；2、涉案244平米厂房仅是旺吴路××号厂区内的部分房屋，原告在租赁其前述厂房前已经承租了旺吴路××号其他部分房屋，并且原告自己承租的房屋早在2019年1月就被相关单位查处有违章建筑，所以旺吴路××号厂区被查封的原因是原告自身造成，与其无关；3、关于原告主张的装修损失、搬迁费，没有任何证据能够支持，且查封原因在于原告，所以相关损失应该由原告自行承担；4、关于保证金，应当按照双方之间租赁合同处理，合同履行完毕后扣除原告所拖欠的相关费用予以返还，原告还欠一些电费，其还没有完全计算出来，其他的需要进一步确认。本院经审理认定事实如下：2017年10月21日，苏州市吴中区长桥街道新家社区经济合作社（甲方）与张纯兵（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将甲方现有的坐落于旺吴路××号“农村集体资产”建筑面积244平方米的一层彩钢板房屋租赁给乙方使用。租赁期限2年，自2018年1月1日至2019年12月31日止，除非有特别约定或不可抗力，否则合同期内任何一方不得单方面终止本协议，期满后合同自动失效。2019年3月2日，张斌（甲方）与张依萍（乙方）签订《仓库临时使用协议》一份，约定：甲方将现有的坐落于旺吴路××号“农村集体资产”建筑面积250平方米的一层彩钢板房屋给乙方临时使用。协议的使用期限为10个月，自2019年3月初至2019年12月31日止；除非有特别约定或不可抗力，否则协议期内任何一方不得单方面终止协议，使用期满后协议自动失效，并及时搬出乙方所有物品（除甲方的固定设施），不得拖延、不得阻扰，无条件迁出。（如新家社区未收回此房屋，乙方享有优先使用权，租金上调至36元每平方米不含税金，并可续另签协议至新家社区通知收回此房屋之日止。）此房屋内250平方米的房租金为不含税人民币72000元，折合每平方28.8元/月（其中包括物业费及长期配套设施费，不含水电费。乙方在签订协议同时交甲方保证金人民币10000元，保证金在协议到期后，经甲方检查无损坏结构和违约等情况后无息退还给乙方。使用期满后，甲方不作乙方在使用期内一切装修等费用的赔偿。使用期到2019年12月31日止后，（新家社区如要求收回此房屋时）乙方如逾期不迁出要按3000元每天从保证金中扣除，如保证金不足扣除，甲方有权继续追偿。被告张纯兵确认《仓库临时使用协议》系其所签，该协议中的张斌即为其本人。2019年3月2日至3月3日，原告张依萍向苏州市吴中区长桥乘方门控设备商行合计支付82000元，其中租金72000元、保证金10000元。被告张纯兵确认收到上述82000元。2020年年初，苏州市吴中区长桥街道新家社区经济合作社（甲方）与张纯兵（乙方）签订《房屋租赁合同终止协议书》，载明：根据双方于2017年10月21日签订的《房屋租赁合同》，甲方现有的房屋坐落于旺吴路××号建筑面积244平方米的房屋租赁给乙方使用。因消防安全隐患，被吴中消防大队、“311”专班，于2019年8月29日查封，由于租赁户无法整改到位，经长联置业董事会研究，同意于2019年8月31日提前终止《房屋租赁合同》，双方一致同意于2019年8月31日提前终止双方于2017年10月21日签订的《房屋租赁合同》，租赁费及水电费结清，在《房屋租赁合同》终止前，乙方应对涉外发生的一切债权债务等（包括民事行为）负责，并承担法律责任，与甲方无关。再查明，案涉房屋系无证房产，在本案法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证。审理中，原告表示其承租案涉房屋后，对该房屋进行了装修并搭建了二层，为此支出费用42000元；案涉房屋第一次查封时间为2019年8月29日，但当时只是在门口张贴了通知要求大家搬迁，但是商户都没有搬出，一起抱团主张权利，被告配偶也要求其暂不要搬迁，配合一起向街道主张搬迁补偿；其承租案涉房屋作为仓库使用，该房屋被查封后，无法正常使用，只能从仓库拿库存出来，不能进货进去，其于2019年12月将案涉房屋中的货物搬完，并于2020年1月拆掉该房屋中自行搭建的二层，并将装修残留物搬走，后被告自行接收了房屋。为证明上述主张，原告向本院提供了以下证据：1.原告与被告配偶微信聊天记录，证明系被告配偶要求其暂时不要搬迁，一起向街道主张搬迁补偿，而非其不肯搬离；2.旺吴路××号平面图，证明旺吴路××号共有19户租户，消防部门是对旺吴路××号进行整体查封；3.苏州市吴中区消防大队查封公告及照片、处罚决定书，证明旺吴路××号、8号均被消防部门进行处罚、查封；4.房屋装修合同以及收据，证明其因为未预料到案涉房屋会被查封，在被告的允许下加装了第二层及办公室，因现在合同没有达到预期，其要求被告进行相应补偿；5.转账记录，证明案涉房屋查封后，其无法经营，陆续进行搬迁，共支出搬迁费用8002元。经质证，被告认为证据1与本案无关联性，被告配偶与原告的聊天时间是2019年8月24日，但案涉厂房的查封时间是2019年8月29日；对证据2的真实性无异议；对证据3因为并非原件，所以对真实性无法确认，即便是真实的，也可以看出在部分的临时查封决定书中所涉存在的问题是当时的房屋使用人存在的问题，而此时案涉房屋在原告控制之下，即便是存在问题也是原告的问题；对证据4的真实性不予认可，且原告的装修方为个人，所谓的收款方是一个彩钢管加工部，没有装修资质，且约定的42000是当时的装修费用，原告主张的应当是装修残值，原告直接以装修费等同于装修损失于法无据；对证据5的真实性合法性均不予认可。以上事实由《房屋租赁合同》、《仓库临时使用协议》、《房屋租赁合同终止协议书》、转账凭证、当事人陈述以及本案开庭笔录等附卷佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因案涉房屋为无证建筑且未取得建设工程规划许可证，故苏州市吴中区长桥街道新家社区经济合作社与张纯兵签订《房屋租赁合同》、张纯兵(以张斌名义)与张依萍签订的《仓库临时使用协议》均无效，但张依萍应按照《仓库临时使用协议》的约定向张纯兵支付房屋占有使用费。因张依萍一直占用案涉租赁房屋至2020年1月才彻底搬离，故张依萍无权要求被告返还2019年9月至2019年12月的全部占有使用费，但考虑到案涉租赁仓库所在的房屋确实被消防部门查封，原告无法完整利用案涉租赁仓库，且原告在双方约定的租赁期满后继续使用案涉房屋的情况，本院酌情确定被告张纯兵返还原告张依萍房屋占有使用费10000元。至于原告主张的装修费用、搬迁费用，于法无据，本院不予支持。原告要求被告退还的10000元租房保证金，符合双方协议约定，故被告应予退还。对于被告所称原告结欠的电费，被告未能提供相应证据予以证明且与本案并非同一法律关系，被告可另行主张。据此，依照《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年7月30日通过法释[2009]11号）第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：被告张纯兵应于本判决生效之日起十日内返还原告张依萍房屋占有使用费10000元、退还张依萍租房保证金10000元。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1098元，由原告张依萍负担869元，被告张纯兵负担229元。该款已由原告预交，被告负担部分被告于本判决生效之日起十日内直接给付，原告预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  王伟二〇二一年七月二十日书记员  孙燕