山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初8702号 原告：张信凤，女，1964年6月13日出生，汉族，住济南市历城区。 原告：耿继美，女，1958年4月28日出生，汉族，住济南市历城区。 原告：石振清，女，1959年2月9日出生，汉族，住济南市历城区。 原告：王玉芝，女，1952年4月19日出生，汉族，住济南市历城区。 四原告共同委托诉讼代理人：刘付利（特别授权代理），山东天航律师事务所律师。 四原告共同委托诉讼代理人：李振华（特别授权代理），山东新功法川律师事务所律师。 被告：济南市历城区东风街道七里河社区居民委员会，住所地济南市历城区。统一社会信用代码55370112B48468139U。 法定代表人：崔金涛，主任。 委托诉讼代理人：于松竹（特别授权代理），济南历城鸿图法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：魏玉茹（特别授权代理），山东瑞文律师事务所律师。 原告张信凤、石振清、耿继美、王玉芝与被告济南市历城区东风街道七里河社区居民委员会（以下简称七里河居委会）合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，原告提出司法鉴定申请，本案中止审理。鉴定部门以案涉资产已被拆除，不具备评估条件为由退回后，本院恢复审理，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。原告耿继美、石振清、张信凤、王玉芝及其委托诉讼代理人刘付利、李振华，被告七里河居委会的委托诉讼代理人于松竹、魏玉茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张信凤、石振清、耿继美、王玉芝向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付房屋及地上物拆迁补偿款300万元（暂定数额，具体以司法鉴定评估的结果为准进行计算变更）及逾期利息（以变更后的诉请数额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年11月1日起计算至本案判决生效之日止）；2.本案案件受理费、司法鉴定费等全部由被告承担。 事实和理由：四原告均系被告七里河居委会集体经济组织成员，因七里河居委会所属的工业南路茂岭山地块（约58亩）地面上曾经全是垃圾、废弃的地上构筑物等，环境脏乱差、已无利用价值，且影响城市环境卫生，为充分利用资源，经各原告与七里河居委会协商一致，七里河居委会同意原告方在其中部分土地上投资，清理、平整涉案土地，建设房屋及附属物等，所建成的地上物全部归原告方所有和使用。2017年11月28日，因涉案土地被政府征收收回，用于济南市中央商务区CBD用地储备，张信凤、石振清、耿继美、王玉芝、七里河居委会双方于2018年6月13日就涉案土地上的地上物补偿问题签订补偿协议，约定被告七里河居委会将涉案的规划红线外40亩土地、及规划红线内另18亩多土地上原告方出资建设的地上物拆迁补偿款支付给各原告。但协议签订后，七里河居委会仅支付了红线外40亩土地上的地上物补偿款，对另外红线内18亩多高收益土地上的地上物补偿，七里河居委会以收到的补偿款不包括房屋及地上物补偿，或者以补偿标准不确定等理由拒绝支付。 现原告方认为，被拆迁的土地分别用于公用事业和商业投资开发，其用途不同、补偿标准也不同，其中用于公共事业建设的红线外40亩土地，每亩补偿款仅60余万元，房屋及地上附属物均按最低标准补偿，而红线内另18亩多用于商业投资开发的土地，七里河居委会按照收益分成比例取得每亩近600万元的补偿款，补偿差额达近十倍，根据征收机构济南市土地储备中心的意见，其支付的补偿款中包括了房屋及地上附属物的补偿，自然该18亩多土地上的地上物补偿标准理应相应提高，但双方因地上物补偿款标准及数额问题产生争议，经双方协商未果。为此，提起诉讼，请依法判如所请。 七里河居委会辩称，一、原告在本案中主张的建筑物没有法律规定的可予以保护的合法权益，即原告不能证明存在与其有利害关系建筑物，也不能证明其对该建筑物有合法产权，原告与本案诉争利益没有直接利害关系。 根据物权法定原则，物权的取得和行使，应当遵守法律规定，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”涉案土地为国有土地，建筑物的合法权利的取得应当符合城乡规划，获得审批，因此对于国有土地上建筑物物权的归属不可能单纯依据行为人意愿而确定，必须符合法律强制性规定。原告在本案主张的地上建筑物系在七里河居委会名下土地上，该地块属于国有土地，而非村集体土地上的宅基地，故原告主张的建筑物即无法证明建设者，也不可能因其自行建设而取得所有权，原告需要对其主张的建筑物享有法律规定的可保护权利而举证。 二、涉案土地地块属于国有土地，该地块上所有私自建设的建筑物均认定为违章建筑，依法不应获得补偿。2017年10月10日历城区东风街道办事处亦对茂岭山公墓北侧七里河地块上所有建筑物认定为违章建筑，要求七里河居委会限期拆除。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定：“对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”因此，原告要求七里河社区居委员会支付补偿款没有事实及法律依据。 三、涉案地块在收储时为净地交付，获得补偿不包含地上物补偿款，原被告没有就该地块补偿达成补偿协议，依法不属于民事案件的管理范围。 根据七里河居委会土地收储签订的《国有土地使用权收回合同》中的约定，该合同涉及的土地系以土地出让分成方式收购，土地出让的标准在合同第七条予以明确列明即动产全部迁出、人员全部撤离，宗地内无不动产，土地出让的标准为该宗土地为净地，土地出让的价格中自然不包括地上建筑物价格，而七里河居委会按照分成方式获得的补偿款中自然亦不包含地上建筑物。现原告双方未就该地块补偿达成补偿协议，根据《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理。如果法庭认定原告应当获得补偿，则七里河居委会应当以何种标准、何种依据对原告进行补偿和原告应当享受何种拆迁待遇，原告的诉讼请求实质涉及补偿标准，也不是人民法院民事案件的受案范围。 四、若原告主张的地上建筑物真实存在，也由原告自行拆除，该建筑物的残余价值已经由原告取得，原告不存在任何损失。 五、原告此前已经先后两次就相同事实与理由、相同诉求在历城法人民法院提出两次诉讼，均自行撤诉，原告再次提出本案诉求属于滥用诉讼权利，七里河居委会保留追究原告多次诉讼给七里河居委会造成损失的权利。 综上，七里河居委会获得的土地补偿款系集体财产，归七里河居委会全体居民所有，用于社区公共事业建设，原告对本案主张的地上建筑物没有可受法律保护的民事权利，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：张信凤、石振清、耿继美、王玉芝均系七里河居委会居民，2014年9月，四人合伙在茂岭山山坡地上建筑房屋及附属建筑物用做厂房和仓储，对外出租。因济南市工业南路茂岭山北侧土地被规划为济南市中央商务区CBD用地，2017年3月，济南市城市建设投资有限公司（以下简称济南城投）委托济南市勘察测绘研究院（以下简称济南测绘院）对被征用范围内土地及所有地上物进行测量。2017年10月底，张信凤等四人将其建设的地上物自行拆除。 2017年11月28日，济南市土地储备中心为甲方，七里河居委会为乙方，济南城投为丙方，三方分别签订济土历下收字（2017）第29号、第30号国有土地使用权收回合同。张信凤等四人建设房屋所占用的土地分别被划入第29号、第30号两份土地收回合同中，第29号合同双方称为红线外，第30号合同内的土地双方称为红线内。第29号土地收回合同采用评估补偿方式，将地上物及土地分别测绘，济南城投与济南测绘院根据对地上物的测绘，将相应的补偿款发放给建筑物使用人。第30号土地收储合同对于补偿款采用土地补偿款分成的方式，不再对地上物补偿款及土地补偿款进行区分。第30号合同第三条约定“本合同收回共计18309.4平方米土地使用权，待政府按市场机制将A-1、A-2地块供地后，在实际出让的土地总价款中扣除土地整理成本及发生的测绘、评估等相关费用和相关基金及政府固定支出后，剩余价款按本合同收回土地中的可出让面积12027.3平方米在规划可出让用地中占地比例，政府与乙方按下列比例分成：出让土地单价在600万元/亩以下（含）的，按照4：6比例分成；出让单价600万元/亩以上、700万元/亩以下（含）的部分，按照5：5比例分成；出让土地单价在700万元/亩以上、800万元/亩以下（含）的部分，按照6：4分成；出让土地单价在800万元/亩以上的部分，按照7：3比例分成。乙方（七里河居委会）所得分成价款为规划范围内被收购土地上所有地上建（构）筑物、可出让土地及被规划为道路等公共用地的全部收购价款”。合同第七条约定“乙方移交土地时应具备以下条件：1、保证甲方收购的地域内没有联营、联建、出租、抵押、合资、查封等各种形式的权利限制，如有隐瞒，乙方应承担相应的法律责任和由此对甲、丙方造成的一切经济损失。2、有电权、有水权、取暖权、用气权由乙方按照丙方要求负责办理过户或注销手续（费用由乙方承担）。3、结清水、电、气、暖等已经发生的费用，并将合法有效缴费凭证的复印件加盖乙方公章后交于丙方。4、保证宗地内无职工宿舍或其他居民用房。5、动产全部迁出、人员全部撤离。”签订合同时，该宗土地已是净地，合同签订后，济南城投即收回土地。七里河居委会在该宗土地上共获得补偿款10762.9481万元，济南城投于2017年12月中旬预先支付3500万元，其余款项双方签订协议用于购买门头房，剩余500余万元济南城投于2020年11月支付，补偿款已全部到位。 2018年6月13日，七里河居委会为甲方，耿继美、石振清、王玉芝、张信凤为乙方，双方就中央商务区征用七里河居委会茂岭山下土地地上物补偿一事经过平等协商，达成协议。内容如下：一、对于该地块红线外40亩土地，按照现行政策和标准进行评估，分为土地补偿款和地上物补偿款，土地补偿款归甲方，地上物补偿款扣除原蚨聚隆3340平方米地上物补偿款和乙方地上物补偿款的管理费后，剩余款项归乙方。甲方应向征收单位积极争取地上物的相关补偿费用。乙方在该宗土地的地上物补偿款为根据评估报告评估的地上物面积及单价为准（详见评估报告，见附表），在甲方扣除蚨聚隆地上物补偿款和乙方在该宗土地的地上物补偿款15%的管理费后将剩余款项支付给乙方。二、对于该地块红线内18亩土地，按照《济南市国有土地收购储备办法》（济南市人民政府令第249号），七里河居委会对土地补偿款享受分成，该土地补偿款归村集体所有。对于该地红线内18亩，中央商务区已对乙方原有建筑面积进行了测量。1、土地款归七里河居委会。2、如果政府对该18亩地的地上物有补偿款，补偿款归乙方所有；如没有地上物补偿款，乙方就无权向甲方主张18亩地的地上物的补偿款。三、本协议签订后，视为乙方已明确知晓乙方获得红线外40亩土地上乙方建设的地上物的补偿款且乙方对该地上物面积、评估单价没有任何异议。甲乙双方就中央商务区征用七里河居委会茂岭山下土地地上物补偿问题一次性解决，双方无其他争议。四、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，本协议双方签字或盖章后生效。 第29号土地收储合同中所涉及的张信凤等四人的地上物经评估为6227056元，济南城投将款项支付给七里河居委会后，2018年7月12日，七里河居委会扣除15%作为管理费，向张信凤等四人发放补偿款5292997.60元。因第30号土地收储合同系采用土地分成的方式补偿，七里河居委会以所收取的补偿款不包含地上物补偿款为由，未向张信凤等四人发放补偿款，形成本案诉讼。 七里河居委会为证实张信凤等四人建设的房屋属于违章建筑，提交两份通知。2015年10月28日，七里河居委会发出通知，内容为接上级通知，凡属茂岭山片区七里河辖区所属土地，个人私自建设的建筑物近期内自行拆除。近期如不拆除的后果自负。2017年10月10日，济南市历城区人民政府东风街道办事处城市综合管理委员会向七里河居委会发出通知，内容为根据（济南市委办公厅、市政府办公厅《关于全面拆除违法违章建设的通知》济厅字【2017】5号）文件的工作要求，你单位位于茂岭山公募北侧七里河地块属违法违章建设，请你单位于2017年10月20日前搬离并进行拆除，逾期不搬离、拆除者，一切后果自负，街道城管委将联合有关执法部门助其拆除。经质证，张信凤等四人提出异议，反驳称下发通知的两部门不具有认定违章建筑的资质和相关权利，根据城市规划法和行政执法的规定，认定违章建筑需要经过合法的程序，给相关执法对象予以陈述和申辩的权利，且制作的违章建筑决定书应向相关执法对象送达，而七里河居委会提交的两份通知既不是权力机关出具的，也没有向张信凤等四人送达，为此，两份通知不具有证明效力。 张信凤等四人提交济南测绘院制作的CBD安置区七里河地块上构筑物测绘平面工程图及“张信凤等四人地上物和附属物明细表”，拟证明在18亩地上的地上建筑（构筑）物2725.91平方米，附属物169.34平方米，在该明细表上对于测绘编号、结构规格、数量、计量单位予以明确记载。经质证，七里河居委会对该证据不予认可，辩称明细表上未有测绘部门的公章，系张信凤等人单方制作。张信凤等四人主张18亩地上的建筑物与40亩地上的建筑物一起测绘，建筑物本是一个整体，因为两份土地收回合同的签订，才导致不同的补偿方式。张信凤等四人提出司法鉴定申请，要求对18亩土地上被拆迁的地上物及附属物，以拆迁前的实测面积为准对价值进行评估。 案件审理过程中，七里河居委会向张信凤出具一份情况说明，由张信凤向本院提交。内容如下：2016年，我居接到济南市城市建设投资有限公司（以下简称济南城投）的通知，我居位于济南市工业南路茂岭山北侧土地被规划为济南市中央商务区CBD用地，张信凤等四人建设房屋所占用的土地即在该宗地范围内。之后2017年3月份，城投委托济南市勘察测绘研究院（以下简称测绘院）对被征用范围内土地及所有地上物进行测量，测量时由我居工作人员崔忠涛、朱忠泉和相关地上物产权所有人（包括张信凤、石振清、耿继美、王玉芝等）参与测绘和监督工作。测绘时没有确定红线内和红线外。测绘完成后，测绘院将测绘图纸及CBD安置区七里河地块上构筑物统计表拿到我居，要求我居及相关地上物权利人进行签字，确认测量结果，我居便通知上述产权人签字。其中，张信凤等人确认其所属的砖木结构平房房屋面积为2725.91平方米，围墙及水渠等附属物面积为169.34平方米。我居及上述地上物产权人在图纸及统计表上签字后测绘院工作人员将图纸及统计表拿走，称回去加盖公章后给城投，时至今日我居尚未收到上述签字的图纸和统计表。因测绘工作非我居测绘，应以测绘部门的测绘结果为准或相关司法机关认定为准。 本院根据张信凤等四人提出的司法鉴定申请，委托山东国润资产评估有限公司对18亩土地上已拆除的地上建筑物及附属物造价进行评估，该评估公司接受委托后，又退回。退回委托的理由如下：1.由于委托资产已拆除，我公司只能按双方达成共识的资产范围在一定的假设条件下进行评估，根据法院提供的质证笔录等相关资料，申请人与被申请人对委托评估范围不能达成一致意见，我公司无法出具评估报告。2.本次委托评估的资产均已拆除，因此无法对房屋面积、房屋结构、装修情况、新旧程度等进行核定，这些因素对房屋建（构）筑物的价值影响较大。由于受条件限制我公司只能按经过申请人、被申请人共同认可的资产面积、装修情况、新旧程度进行评估，现被申请人对申请人提供的照片、图纸及清单明细均不认可，且缺少规划许可证、施工许可证等资料，双方无法就上述因素达与一致意见，我公司无法出具评估报告。 山东国润资产评估有限公司将本院委托评估退回后，在本院主持下，双方依据“张信凤等四人地上物和附属物明细表”，结合40亩土地上建筑物补偿标准，一致认可18亩土地上已拆除的建筑物及附属物造价为1589185.30元。 另查明，张信凤等四人于2019年5月7日在本院提起诉讼，以房屋拆迁安置补偿合同为案由，要求七里河居委会支付案涉地上物补偿款2759778元及利息，于同年7月5日提出撤诉申请，本院依法做出（2019）鲁0112民初4092号民事裁定书，准许其撤回起诉。2020年3月16日再次以房屋拆迁安置补偿合同为案由向本院提起诉讼，将七里河居委会、济南市土地储备中心列为被告，济南城投为第三人，以相同事由要求两被告支付补偿款1818761元及利息，于同年5月25日撤回起诉，本院依法做出（2020）鲁0112民初1876号民事裁定书，准许其撤回起诉。 上述事实，由张信凤等四人提交的双方签订的协议书、山东华典章房地产评估公司评估报告、证人证言、济南市勘察测绘研究院制作的案涉地块《地上构筑物测绘平面工程图》、张信凤等四人地上物和附属物明细表、建筑物被拆除之前的录像及图片、政府信息公开告知书、第30号《国有土地使用权收回合同》、七里河居委会出具的情况说明等证据，七里河居委会提交的2015年10月28日该居委会下发的通知、2017年10月10日东风街道城市综合管理委员会做出的通知、第30号《国有土地使用权收回合同》、张信风等四人两次起诉两次撤诉的两份民事裁定书等证据经本院组织双方质证，以及双方在质证及庭审中的陈述予以证实，本院审查后予以认定。 本院认为，张信凤等四人在茂岭山山坡地上建筑房屋及附属建筑物，因城市规划，该宗土地被依法征收。济南市土地储备中心与七里河居委会签订土地收回合同时，将该宗土地分属于两份合同中，致使张信凤等四人建设的房屋及附属物被划分在两个不同补偿方式的地块中。张信凤等四人所建设的房屋虽然没有产权手续，但在其自行拆除前，济南城投已委托济南测绘院对案涉所有房屋进行了测绘、评估，张信凤等四人作为权利人参与了测绘过程，并在测绘明细表上签字，据此，张信凤等四人对于该建筑物及附属物具有一定的信赖利益，且已领取了40亩土地上的建筑物补偿款。为此，对于七里河居委会辩称案涉建筑物属于违章建筑，不应得到补偿的抗辩不成立，本院不予采信。2018年6月13日，张信凤等四人与七里河居委会签订协议书，约定“如果政府对18亩地的地上物有补偿款，补偿款归乙方所有”，七里河居委会以18亩土地系采取分成的方式补偿，所收到的补偿款中不包含建筑物补偿款为由，不予补偿，形成争议。为此，本案争议焦点为七里河居委会对于18亩土地所获得的补偿款中是否包含有地上物补偿款。 对此本院认为，第30号土地收回合同约定补偿款采用分成的方式，在该合同中明确约定“乙方（七里河居委会）所得分成价款为规划范围内被收购土地上所有地上建（构）筑物、可出让土地及被规划为道路等公共用地的全部收购价款”，由此可以看出，分成款中包含有地上建（构）筑物。且根据合同第七条的约定，双方签订合同的前提是回收的土地为净地，土地收储中心不再对地上建（构）筑物单独评估、划分，原土地所有权人负责对地上物进行拆除，补偿款采取按土地价格分成的方式补偿，这种补偿方式的土地价格远高于采取评估补偿方式的土地价格，类似于“包干价”。在红线内18亩土地上有张信凤等四人建设的建筑物是不争的事实，七里河居委会认可对于红线内18亩土地上的建筑物已进行了测绘，只是因该宗土地的补偿方式发生变化，而未采用该测绘报告。七里河居委会在明知18亩土地上有张信凤等四人建设的房屋及附属物，且已就18亩土地按分成方式签订合同的前提下，与张信凤等四人签订协议，约定“如果政府对18亩地的地上物有补偿款，补偿款归乙方所有”，双方已形成附条件的合同关系，条件一旦成就，双方均应按约定履行。根据第30号土地回收合同的约定，可以确定七里河居委会获得的补偿款中包含有地上建（构）筑物，七里河居委会应按约定向张信凤等四人支付。张信凤等四人以协议为据提起诉讼，该协议内容意思表示明确，属于民事案件的范畴，七里河居委会关于不属于民事案件的抗辩，理由不成立，本院不予采信。对于张信凤等四人要求七里河居委会以协议约定支付补偿款的诉讼请求，本院予以支持。对于补偿数额，双方已对拆除的建筑物及附属物进行了确认，以双方认可的1589185.30元为准。关于张信凤等四人主张的利息，双方在协议中未明确约定付款时间，且18亩土地的补偿款系济南城投分期向七里河居委会支付，于2020年11月支付完毕。为此，结合本案实际，利息的起算点以2020年12月1日计算为宜。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、限济南市历城区东风街道七里河社区居民委员会于本判决生效之日起十日内支付张信凤、石振清、耿继美、王玉芝补偿款1589185.30元； 二、限济南市历城区东风街道七里河社区居民委员会于本判决生效之日起十日内向张信凤、石振清、耿继美、王玉芝支付利息（以1589185.30元为基数，自2020年12月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30800元，减半收取计15400元，由张信凤、石振清、耿继美、王玉芝负担5849元，济南市历城区东风街道七里河社区居民委员会负担9551元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  李   晓   丽 二〇二一年七月七日 法官助理  于彩霞书记员韩欢欢