广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0881民初2564号原告：陈智伟，男，1959年4月4日出生，汉族，现住广东省廉江市东圣路廉江火车站区××××××，公民身份号码440××××××××××××010。被告：何红梅，女，1978年7月16日出生，汉族，住广东省廉江市×××××××××，公民身份号码440××××××××××××269。被告：廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司，住所地广东省廉江市×××××内，统一社会信用代码91440881MA4WOMYF2E。法定代表人：刘雄辉，该公司执行董事、经理。以上两被告的共同委托诉讼代理人：欧艳，广东尚诺律师事务所律师。以上两被告的共同委托诉讼代理人：卓慕清，广东尚诺律师事务所律师。原告陈智伟与被告何红梅、廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月28日立案，于2021年6月10日公开开庭进行了审理。原告陈智伟及被告何红梅、廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司的共同委托诉讼代理人卓慕清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈智伟向本院提出诉讼请求：1.判令两被告归还原告委托建房款170000元及建房款被占用期间的利息（利息从逾期付款之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止）；2.本案诉讼费用（含受理费、保全费、律师费等）由两被告共同负担。原告陈智伟诉称的事实与理由：2017年10月17日，原告欲在廉江市区购买房屋，遂找到被告何红梅和被告廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司，决定在廉江市××××××××、8号地购买房屋及车库（小车库、摩托车库）。原告于2017年10月17日将委托建房款17万元整交付给两被告，被告何红梅以廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司收款人名义，收下了原告交付的建房款并立有《收据》一份，并加盖公司公章。但在2017年10月至2019年10月期间，两被告均不能完成原告委托的任务，也没有按时将房屋及车位交付给原告，因此于2019年10月25日，经廉江市××××办人民调解委员会的调解，原告陈智伟与被告何红梅在人民调解员的主持下自愿达成了调解协议，并签订了《人民调解协议书》一式叁份，在协议中约定自协议签订之日起，被告在一年半时间内将委托建房款170000元整退回给原告。但直至起诉当日，两被告均未能履行协议的约定，未能如期将建房款返还给原告，此行为已经造成严重违约并长期占用了原告的资金周转，对原告造成了影响。因此，诉至法院请求两被告退还建房款，并按中国人民银行同期同类贷款利率计算建房款被占用期间的利息直至清偿之日止。综上，原告认为被告拒还建房款一事对原告生活造成了严重影响，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关的规定，特向贵院提起诉讼，恳请法院依法判决，望贵院予以支持。被告何红梅、廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司共同提交书面答辩状辩称，一、何红梅是廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司的员工，何红梅与原告不存在合同关系，不应承担本案的合同责任。首先，何红梅是廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司（以下简称“禾辉公司”）的工作人员，其在分别在2017年10月17日和2019年10月25日与原告签署的本案《收据》《人民调解协议书》中的签名行为系受禾辉公司的授权，属于职务行为，与其个人无关。其次，何红梅的代收款行为也是依禾辉公司的授权，代禾辉公司向原告陈智伟收款。再次，《人民调解协议书》中已明确表示何红梅系禾辉公司的中介方代表人。以上有禾辉公司出具的《声明书》及廉江市人民法院已作出的多份生效民事判决书为证足以相互佐证。根据民法典第六十一条第二款“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受”之规定，何红梅在本案中的所有签名和代收款等活动均是受禾辉公司的授权，其法律后果依法应当由禾辉公司承担，因此何红梅不是本案的适格被告，其不应当承当本案的合同责任。二、原告明知案涉房屋及车库没有取得土地使用权证，其购买行为系无效的民事行为，应由原告和被告禾辉公司按各自的过错比例承担相应的责任。答辩人愿意分期返还原告建房款，但本案中原告明知涉案土地没有取得土地使用权证，仍心存侥幸，贪图便宜而购买，其自身存在重大过错，为此应当承担一定的责任。根据民法典第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事行为无效”的规定及第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因此，案涉房屋及车库因属违法建筑而属于无效法律行为，其产生的法律后果应由原告和被告禾辉公司按各自的过错比例承担相应的责任。综上所述，被告何红梅不是本案适格的被告，不应承担合同责任，原告对本案因违法建筑而产生的无效法律行为存在重大过错，故双方应按各自的过错比例承担相应的责任，请求法院依法判决。原告陈智伟围绕诉讼请求依法提交以下证据并当庭出示：1、《居民身份证》一份（有原件），证明原告身份信息。2、《人民调解协议书》一份（有原件），证明于2019年10月25日，经廉江市××××办人民调解委员会的调解，原告陈智伟与被告何红梅在人民调解员的主持下自愿达成了调解协议，并签订了《人民调解协议书》一式叁份，在协议中约定自协议签订之日起，被告在一年半时间内将委托建房170000元整退回给原告。3、《收据》一份（有原件），证明两被告已收到原告的购房款。经庭审质证，两被告对原告提供证据的质证意见是：对证据1的三性均无异议；对证据2、3的真实性无异议，对关联性、合法性有异议，被告何红梅是公司的员工，其在本案的签字及代收款行为均是受公司的授权，何红梅不是本案的主体故不应承担合同责任，原告对本案因违法建筑产生无效法律行为，存在重大过错，依法承担过错责任。被告何红梅、廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司为其抗辩当庭向本院提交证据如下：1、《声明书》一份（有原件），证明何红梅系廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司的员工，其在与本案原告陈智伟在2017年10月17日和2019年10月25日签署的《收据》和《人民调解书》中的签名及在履行该合同过程中的收款及其他行为，均系职务行为，与其个人无关，故何红梅不应对本案承担承担责任。2、《(2019)粤08民终2472号民事判决书》《(2019)粤08民终2700号民事判决书》各一份（网上打印），证明已生效的民事判决书已认定何红梅系廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司的雇员，不承担责任。经庭审质证，原告对两被告提供证据的质证意见是：对证据1、2均无异议，但其证明与本案无关。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月17日，原告陈智伟向被告廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司购买房屋，被告廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司、何红梅向原告出具《收据》确认收到原告购买位于廉江市××××××××、8号地的购房款170000元。因被告收款后未能交房，原、被告于2019年10月25日在人民调解委员会的主持下自愿达成并签订《人民调解协议书》，双方约定：被告自签订协议之日起一年半内将委托建房款170000元退回原告；若被告逾期未付清，被告需按所欠金额按同期银行活期利率支付利息给原告至清偿之日止。签订协议后，被告至今未能交付房屋给原告，被告亦未退还购房款给原告。双方产生纠纷，原告遂诉至本院请求处理。另查明，被告何红梅是被告廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司的员工。再查明，原、被告在庭审中均确认《人民调解协议书》约定的“一年半内”的逾期之日是2021年4月26日，原告在庭审中亦明确其利息的起算日是2021年4月26日。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，因案涉法律事实的引起发生在民法典施行前，故本案适用当时的法律、司法解释的规定。虽然案涉《收据》《人民调解协议书》载明的款项是委托建房款，但原告主张的案涉委托建房实为房屋买卖。被告廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司收到购房款后未能交房，双方遂签订《人民调解协议书》约定被告廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司在一年半内退款，但被告廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司在逾期后至今仍未退款，现原告请求被告廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司退还购房款170000元合法有理，本院予以支持。被告何红梅是被告廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司的员工，其在本案中代收款项以及签订《人民调解协议书》的行为均属于履行职务行为，此外，原告主张两被告属于合伙关系，但举证不能，故原告主张被告何红梅与被告廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司共同承担退款责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于原告主张的利息问题，因双方在《人民调解协议书》中自愿约定按所欠金额按同期银行利率计算利息，是双方真实意思表示，没有违法法律法规的强制性规定，故利息应以尚欠购房款170000元为基数自逾期之日（2021年4月26日）起按同期一年期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至清偿欠款之日止。因原告未能提供任何证据证明在本案中产生其主张的诉讼保全费及律师费，故此，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、限被告廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款170000元给原告陈智伟；二、限被告廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期付款利息（以170000元为基数，自2021年4月26日起按同期一年期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至清偿欠款之日止）给原告陈智伟；三、驳回原告陈智伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1850元（原告已预交），由被告廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员 梁海云二〇二一年七月二十七日法官助理 黄秋玲书 记 员 张翠婷附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。