兰州新区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0191民初1921号原告：绿地集团兰州新区置业有限公司。法定代表人：李蓟，该公司总经理。委托诉讼代理人：张**宇，甘肃勇盛律师事务所律师。被告：马玉琪，男。第三人：中国银行股份有限公司兰州市高新区中心支行。法定代表人：张雪芳，该行行长。委托诉讼代理人：赵剑，该公司员工。原告绿地集团兰州新区置业有限公司（以下简称绿地公司）与被告马玉琪、第三人中国银行股份有限公司兰州市高新区中心支行（以下简称中国银行兰州高新支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月27日作出（2019）甘0191民初2900号民事裁定。绿地公司不服该裁定，向兰州市中级人民法院提起上诉。该院于2020年7月20日作出（2020）甘01民终2470号民事裁定，指令本院审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告绿地公司委托诉讼代理人张**宇，被告马玉琪到庭参加诉讼。第三人中国银行兰州高新支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿地公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除该公司和马玉琪双方于2014年6月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2014预12844）；2.判令解除该公司与马玉琪、中国银行兰州高新支行三方于2015年8月4日签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（以下简称《一手住房贷款合同》）；3.判令马玉琪自《商品房买卖合同》解除之日起7日内配合绿地公司向不动产登记备案部门申请注销网上备案手续和交易中心登记信息；马玉琪每逾期一天，应按总房价款1820752元的万分之五向绿地公司支付赔偿金，并累计核算至注销之日；4.判令马玉琪配合绿地公司或中国银行兰州高新支行办理商品房预抵押登记注销手续；5.判令马玉琪向该公司支付截至2019年8月31日的代偿款项338465.11元及利息19896.58元（按银行同期贷款利率计算利息）；自2019年9月1日起由马玉琪继续按照银行同期贷款利率向绿地公司支付利息，直至全部代偿款项及利息付清之日止；6.判令马玉琪支付违约金397996.91元；7.本案案件受理费等与该案相关的一切费用均由马玉琪承担。事实和理由：2014年6月6日，绿地公司与马玉琪签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014预12844），马玉琪以首付款加银行按揭贷款方式从绿地公司处购买绿地智慧金融城第A27幢1单元101号商品房一套，约定建筑面积为206.17m2，单价8831.31元/m2，房款总金额为1820752元。马玉琪于2013年12月16日前支付首付款550752元，余款1270000元由马玉琪办理银行按揭贷款手续。2015年8月4日，绿地公司、马玉琪以及中国银行兰州高新支行签订了《个人一手住房贷款合同》，由马玉琪向中国银行兰州高新支行办理购房按揭贷款1270000元，绿地公司为该笔贷款提供阶段性担保。后因马玉琪逾期还贷，中国银行兰州高新支行已从绿地公司账户中进行扣款。绿地公司向马玉琪发出书面告知函，要求其全额返还代付款并赔偿利息，承担违约金等违约责任并说明逾期法律后果，但马玉琪并未履行。综上，绿地公司为维护自身合法权益，依法诉至人民法院，望判如所请。马玉琪辩称：1.根据涉案《商品房买卖合同》约定，绿地公司并未向其按时交房，也未向其交付《竣工验收登记表》《住宅工程质量验收表》等；2.其同意向中国银行兰州高新支行还款，但需先将案涉房屋进行评估拍卖用于偿还银行贷款和绿地公司的款项，剩余款项应向其本人返还；3.其同意解除涉案《商品房买卖合同》，解除原因是因其承包工程后资金周转困难，并非其有意不还款；4.其同意绿地公司主张解除《一手住房贷款合同》的诉请，前提是将涉案房屋进行评估；5.其愿意配合后续工作；6.解决中国银行兰州高新支行的有关事项之后，其愿意办理商品房预抵押登记注销手续；7.绿地公司主张的代偿款项以银行扣款数字为准，但其现在无力支付；8.对于绿地公司主张的违约金其愿意承担，但绿地公司主张的金额过高。中国银行兰州高新支行未到庭陈述意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月6日，绿地公司（出卖人）与马玉琪（买受人）签订《商品房买卖合同》（编号：2014预12844），双方主要约定如下：马玉琪购买绿地公司位于兰州新区××幢××单元××号房，建筑面积共206.17ｍ2，总金额1820752元；2013年12月16日前支付首付款550752元，剩余购房款1270000元通过银行按揭贷款形式向绿地公司支付；出卖人应当在2015年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格的商品房交付买受人使用。同时，该合同附件四《补充协议》第2.3.5条约定：买受人未能向贷款银行履行其应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人承担了担保责任的（包括银行从出卖人保证金账户上直接扣划买受人逾期的月供款等），买受人应在接到出卖人通知之日起十日内除全额返还出卖人代付款及该代付款总额10%的违约金外，并须另按银行同期贷款利率向出卖人支付代付款的赔偿利息。若买受人未按规定时间支付上述款项，出卖人有权选择解除本合同，出卖人解除合同的，买受人应当承担出卖人为此付出的全部费用（包括但不限于债权及利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、销售费等），并应按总房价款的20%向出卖人支付违约金；第10.1条约定：若出卖人根据合同约定选择解除本合同的，买受人均有义务在出卖人发出解除合同通知之日起七日内配合出卖人在有关部门办理解除《商品房买卖合同》的登记备案手续，否则买受人应按每迟延一日支付总房款万分之五的标准向出卖人支付赔偿金，同时出卖人有权不予办理退款手续，直至备案登记取消；第10.2条约定：出卖人解除本合同后，买受人已付房价款在扣除违约金及赔偿金后，若有剩余款项由出卖人在有关政府部门解除《商品房买卖合同》登记备案后六十日内不计息退还给买受人。若买受人支付的违约金尚不足以弥补出卖人因买受人违约遭受的损失，不足部分买受人应赔偿给出卖人。出卖人解除本合同后，有权转手商品房向任何第三方。2015年7月21日，马玉琪向中国银行兰州高新支行下辖的中国银行股份有限公司兰州市滨河支行（以下简称滨河支行）申请贷款。同年8月4日，绿地公司（保证人）、马玉琪（借款人）及滨河支行（贷款人）签订了《个人一手住房贷款合同》，约定借款金额为1270000元；借款期限为168个月；贷款用途为购买兰州市新区××路以北、经十二路以西“绿地智慧金融城”房屋；担保信息：借款人以本合同项下贷款所购房屋（下称“抵押物”）向贷款人提供抵押担保；开发商保证：1.保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任。2.本合同项下保证期间为借款人债务履行期间届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年；若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年……3.如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任。前述《个人一手住房贷款合同》签订后，滨河支行于2015年8月10日将按揭贷款1270000元划入绿地公司银行账户。2016年4月24日，绿地公司向马玉琪出具不动产统一发票，载明收取马玉琪支付的购房款1820752元。后绿地公司与马玉琪在不动产登记备案部门为前述《商品房买卖合同》办理了合同备案登记。滨河支行也与马玉琪办理了抵押权预告登记手续。2017年8月16日，兰州新区不动产登记管理中心向权利人滨河支行发放甘（2017）兰州新区不动产证明第0××6号《不动产登记证明》，载明预告登记权利人为滨河支行，预告登记义务人为马玉琪，房屋坐落于兰州新区××镇××路××号××号楼××单元××层××室，被担保主债权数额为1270000元，债务履行期限为2015年8月4日起至2029年8月4日止。后马玉琪按约每月向滨河支行偿还借款，但自2017年6月起其因资金周转困难开始出现逾期，滨河支行遂自绿地公司银行账户陆续扣划借款本息共计464972.04元（截止2020年8月31日）。绿地公司在向马玉琪户籍地址邮寄要求其偿还代付款函件未果的情况下，遂于2018年5月24日在《兰州日报》刊登《要求买受人马玉琪全额返还代付款承担支付违约金赔偿利息等违约责任并说明逾期法律后果的告知函》（以下简称《告知函》），庭审中马玉琪称其对邮件及刊登的《告知函》均不知情。2019年10月，绿地公司诉至本院处理。本院裁定后，绿地公司不服上诉至兰州市中级人民法院。后该案指令本院进行审理。另查明，截止2016年12月23日，马玉琪共计向滨河支行偿还借款本金84449.15元，此后其再未还款。涉案房屋尚未交付马玉琪居住使用。中国银行兰州高新支行已于2020年4月将马玉琪及绿地公司诉至兰州市城关区人民法院，主张由马玉琪偿还贷款本金及利息罚息、实现债权和担保权利所发生的全部费用，绿地公司承担连带担保责任等，并请求就马玉琪抵押的位于兰州新区××镇××路××号××号楼××单元××层××室房屋拍卖、变卖所得的价款优先受偿，该案尚未审理终结。认定以上事实的证据有：绿地公司提交的《商品房买卖合同》《个人一手住房贷款合同》、客户借记回单、《兰州日报》，马玉琪提交的《贷款申请书》，中国银行兰州高新支行提交的中国银行贷款放款回单、情况说明、不动产登记证明以及当事人庭审陈述等，中国银行兰州高新支行经合法传唤未到庭应诉视为该行放弃举证质证的权利。上列证据经庭审举证、质证，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，绿地公司与马玉琪签订的《商品房买卖合同》，绿地公司、马玉琪及滨河支行签订的《个人一手住房贷款合同》，均系当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定。各方当事人应按照合同约定，全面履行合同义务。围绕本案争议焦点，评述如下：第一、关于绿地公司主张解除《商品房买卖合同》的诉请。本案中，因买受人马玉琪未按约向滨河支行履行还款义务，导致绿地公司承担了担保责任，滨河支行从绿地公司保证金账户扣除了逾期款额，后绿地公司根据合同约定向马玉琪履行了通知义务，但马玉琪未依约支付代付款，故绿地公司依据合同约定主张解除《商品房买卖合同》具有合同依据和法律依据，马玉琪亦同意解除，本院予以支持。第二、关于绿地公司主张解除《个人一手住房贷款合同》的诉请。因《个人一手住房贷款合同》的一方当事人为中国银行兰州高新支行下辖单位滨河支行，该合同的解除将直接影响中国银行兰州高新支行的相关利益，现该行已将绿地公司与马玉琪诉至兰州市城关区人民法院主张权益，绿地公司作为贷款合同的保证人主张解除《个人一手住房贷款合同》的请求不能成立，本院不予支持。第三、关于绿地公司主张马玉琪配合该公司办理注销网上备案手续和交易中心登记信息的请求，涉案《商品房买卖合同》解除后，马玉琪应配合绿地公司办理相关注销手续，该请求于法有据，本院予以支持。关于绿地公司主张马玉琪承担逾期办理注销手续赔偿金的请求，因此类情形并未实际发生，该项请求无事实依据，本院不予支持。关于绿地公司主张马玉琪配合办理商品房预抵押登记注销手续的请求，办理预抵押登记注销手续，将涉案房屋恢复至未抵押状态将影响中国银行兰州高新支行的权益主张，本院不予支持。关于绿地公司主张马玉琪支付代偿款项的请求，该请求应以继续履行涉案《商品房买卖合同》为前提，而本案绿地公司主张解除《商品房买卖合同》，且该公司代偿借款属于涉案房屋价款的一部分，故合同解除后，绿地公司无权要求马玉琪偿还。第四、关于绿地公司主张的违约金，本案《个人一手住房贷款合同》履行期间，马玉琪违反合同约定未向贷款银行还本付息，其行为已构成违约，绿地公司要求马玉琪承担违约金符合合同约定及法律规定，本院依法予以准许。对于庭审中马玉琪抗辩绿地公司主张违约金过高的意见，根据涉案合同附件四《补充协议》第2.3.5条约定，违约金为代付款总额的10%与总房款的20%的总和，经审查明显过高，本院根据本案实际情况予以调整，酌定为总房款的10%即182075.2元（1820752元×10%）。第五、关于本案《商品房买卖合同》解除后的法律后果问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，滨河支行已将按揭贷款1270000元划入绿地公司账户，马玉琪已向绿地公司支付首付款550752元并向滨河支行偿还了截止2016年12月23日之前的借款本息，依据前述司法解释的规定，马玉琪已经支付的首付款550752元及向滨河支行归还的借款本金84449.15元（截止2016年12月23日），绿地公司应当返还给马玉琪。因马玉琪违约致使《商品房买卖合同》解除，对于购房首付款利息以及其已向滨河支行偿还的借款利息，应由其自行承担。对于滨河支行在马玉琪逾期后在绿地公司保证金账户中划扣的利息、罚息共计194237.99元（截止2020年8月13日），系马玉琪违约后绿地公司的直接损失，应由马玉琪承担相应责任。综上，扣除因马玉琪违约所导致的损失之外，绿地公司还应向马玉琪返还购房款共计440963.16元（550752元﹢84449.15元-194237.99元）。综上所述，绿地公司的诉讼请求部分成立，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、解除绿地集团兰州新区置业有限公司与马玉琪于2014年6月6日签订的《商品房买卖合同》（编号：2014预12844）；二、马玉琪于本判决生效之日起七日内配合绿地集团兰州新区置业有限公司向不动产登记备案部门申请注销网上备案手续和交易中心登记信息；三、马玉琪于本判决生效之日起三十日内支付绿地集团兰州新区置业有限公司违约金182075.2元；四、绿地集团兰州新区置业有限公司于本判决生效之日起三十日内返还马玉琪购房款440963.16元；五、上述第四项、第五项折抵后，绿地集团兰州新区置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内返还马玉琪购房款258887.96元；六、驳回绿地集团兰州新区置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11364元，由绿地集团兰州新区置业有限公司负担2592元，马玉琪负担8772元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  刘 锋审 判 员  郭大儒审 判 员  何 莉二〇二一年七月二十一日法官助理  康玉佳书 记 员  杜 悦