四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终6268号 上诉人（原审被告）：成都西南电工有限公司。住所地：成都市新都区新繁镇文庙街。 法定代表人：刘家成，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：薛佳，四川博绅律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：张之富，男，1956年9月1日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：薛佳，四川博绅律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘德志，男，1995年2月22日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：李波，四川审是律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨筱亚，女，1995年10月24日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：李波，四川审是律师事务所律师。 上诉人成都西南电工有限公司（以下简称西南电工公司）、张之富与被上诉人刘德志、杨筱亚商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2020）川0114民初7277号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本进行审理。本案现已审理终结。 西南电工公司上诉请求：1.撤销成都市新都区人民法院（2020）川0114民初7277号民事判决第一项、第二项，改判驳回刘德志、杨筱亚的全部一审诉讼请求。2.二审诉讼费用由刘德志、杨筱亚承担。事实及理由：一、2016年10月13日，成都市新都区国土资源局、房产管理局发布的《关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告》即“自2016年10月17日17:00至2016年10月24日17:00暂停受理土地、房屋等登记义务。自2016年10月25日实施不动产统一登记后，成都市新都区范围内的不动产登记按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记操作规范（试行)》及四川省、成都市、新都区的有关规定办理”，因此受“二证合一”政策影响，房屋所有权证及国有土地使用权证客观上已无法办理，而由不动产权证代替。结合西南电工公司与刘德志、杨筱亚签订的《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）第四条约定，西南电工公司应在刘德志、杨筱亚交清全部有效资料、税费后3年内为其办理出不动产权证。案涉房屋2018年5月5日办理交接，故西南电工公司于2020年7月23日为刘德志、杨筱亚办理出不动产权证，并未构成违约。二、根据《关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告》以及参照成都市新型冠状病毒肺炎疫情指挥部发布成冠肺防指【2020】196号通知，受新冠疫情影响的3个月时间与上述“二证合一”政策影响时间也均应从办证期间中扣除。三、西南电工公司在通知业主办理不动产权证的所需资料清单中已载明需提交房屋查询记录，而该房屋查询记录具有一定的有效时限。由于不动产登记中心办证为分批次办理，故业主第一次提交的房屋查询记录在不动产登记中心开始为其办证时已经过期，西南电工公司就此情况进行了通知，要求业主提供最新的房屋查询记录。刘德志、杨筱亚未按要求向西南电工公司提交房屋信息查询记录，由此造成的逾期办证损失及损失的扩大，均应由刘德志、杨筱亚承担。 张之富上诉请求：一、撤销成都市新都区人民法院（2020）川0114民初7277号民事判决第一项、第二项，改判驳回刘德志、杨筱亚的全部一审诉讼请求；2.二审的诉讼费用由刘德志、杨筱亚承担。事实与理由：一、张之富个人财产与西南电工公司资产没有混同，张之富不应对公司债务承担连带责任。1.西南电工公司注册资金已全部实缴到位，不存在股东抽逃出资以及股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任逃避债务的情况；2.西南电工公司建立了完整的会计账册，依法聘请会计师事务所进行相关审计工作，具有完备的财务管理制度，西南电工公司与张之富之间没有发生过资金往来关系；3.刘德志、杨筱亚缴纳的购房款是进入的西南电工公司账户，款项是用于项目建设和公司经营；4.一审法院未对张之富何时成为公司唯一股东及其个人财产是否与西南电工公司混同进行审查，即判决张之富承担连带责任无事实和法律依据。二、2016年10月13日，成都市新都区国土资源局、房产管理局发布的《关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告》即“自2016年10月17日17:00至2016年10月24日17:00暂停受理土地、房屋等登记义务。自2016年10月25日实施不动产统一登记后，成都市新都区范围内的不动产登记按《不动产登记暂行条例》《不动产登记操作规范（试行)》及四川省、成都市、新都区的有关规定办理”，因此受“二证合一”政策影响，房屋所有权证及国有土地使用权证客观上已无法办理，而由不动产权证代替。结合西南电工公司与刘德志、杨筱亚签订的补充协议第四条约定，西南电工公司应在刘德志、杨筱亚交清全部有效资料、税费后3年内为其办理出不动产权证。案涉房屋2018年5月5日办理交接，故西南电工公司于2020年7月23日为刘德志、杨筱亚办理出不动产权证，并未构成违约。三、根据《关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告》以及参照成都市新型冠状病毒肺炎疫情指挥部发布成冠肺防指【2020】196号通知，受新冠疫情影响的3个月时间与上述“二证合一”政策影响时间也均应从办证期间中扣除。四、西南电工公司在通知业主办理不动产权证的所需资料清单中已载明需提交房屋查询记录，而该房屋查询记录具有一定的有效时限。由于不动产登记中心办证为分批次办理，故业主第一次提交的房屋查询记录在不动产登记中心开始为其办证时已经过期，西南电工公司就此情况进行了通知，要求业主提供最新的房屋查询记录。刘德志、杨筱亚未按要求向西南电工公司提交房屋信息查询记录，由此造成的逾期办证损失及损失的扩大，均应由刘德志、杨筱亚承担。 刘德志、杨筱亚对西南电工公司、张之富的上诉一并辩称：1.根据公司法第63条对一人有限责任公司股东承担责任的规定，一审法院给了西南电工公司和张之富足够长的举证期限，但直到一审判决前其没有相关证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。2.西南电工公司和张之富强调不动产登记中心要求开发商与业主签订土地使用年限的补充协议，一审法院给了西南电工公司和张之富充分的举证期限，提供相关证据证明是行政机关的强制性要求，但其并没有提交实质证据，其以该理由延期办证、拒绝办证没有依据。3.成冠肺防治（2020）196号通知中载明的是商品房买卖合同约定交付时间在2020年1月24日以后的商品房项目，交付时间可顺延，而不是指逾期办证可以顺延。4.刘德志、杨筱亚已经按照的要求提供了办理不动产证所需要的全部资料和缴纳了相关税费，不能办理不动产权证的原因是西南电工公司要求刘德志、杨筱亚签订不平等的补充协议，而该补充协议又没有任何法律依据，西南电工公司应当承担逾期办证的违约责任。 刘德志、杨筱亚向一审法院起诉请求：1.请求判令西南电工公司立即为刘德志、杨筱亚办理位于成都市新都区××镇××街××号××栋××单元××楼××号房屋的不动产权证（当庭撤回该项诉讼请求）；2.判令西南电工公司为刘德志、杨筱亚办理的不动产权证的住宅土地使用权终止日期为2080年11月5日（当庭撤回该项诉讼请求）；3.判令西南电工公司向刘德志、杨筱亚支付逾期办理不动产权证的违约金（违约金计算方式为：以全部购房款404754元为基础，按照每日万分之一的标准，从2020年4月24日起计算至刘德志、杨筱亚实际取得不动产权证书原件之日止），违约金暂计至2020年7月15日为3319元；4.判令张之富对西南电工公司上述第三项债务承担连带责任；5.本案全部诉讼费由西南电工公司、张之富承担。 一审法院认定事实：2015年7月18日，西南电工公司（出卖人）与刘德志、杨筱亚（买受人）签订自编号A0679的《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称商品房买卖合同），约定刘德志、杨筱亚购买西南电工公司开发建设的案涉房屋，总价款合计404754元。第九条约定：买受人采取贷款方式付款。买受人于2017年7月18日前支付首期房价款121754元，余款283000元向中国农业银行股份有限公司成都光华支行（以下简称农行光华支行）贷款支付。第十八条约定：出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付该商品房。第二十七条约定：“买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起720日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费”，第二十八条约定“（一）房屋所有权转移登记违约责任1.因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权解除合同……不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。同日，双方签订自编号为A0679的补充协议，载明“本补充协议与《合同》（指代前述A0679《商品房买卖合同》）有抵触之处，以本补充协议为准”。补充协议第四条约定，“1.买受人委托出卖人办理《合同》项下商品房的权属转移登记及商品房抵押贷款他项权利登记时应无条件配合出卖人、贷款银行提交相关资料，并交纳相应税、费，否则出卖人有权拒绝买受人提出的交付商品房的请求，同时，不能及时办理商品房权属转移登记的后果由买受人自行承担。2.出卖人在买受人交清全部有效资料、税、费并办理完毕商品房面积补差手续、商品房验收交付手续后的365日内为买受人申请办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后2年内为买受人办理房屋分户的国有土地使用权证”。 2017年7月15日，西南电工公司出具加盖该公司财务专用章的收据，载明收到刘德志、杨筱亚支付的“东湖·郡”项目3号楼xx号房屋房款121754元，交款方式为：定金转房款20000元，ＰＯＳ刷现101754元。2018年5月5日，西南电工公司出具加盖该公司财务专用章的收据，载明收到刘德志、杨筱亚现金支付的代收税费等8007.47元。西南电工公司在一审庭审中当庭确认以上收款事实。刘德志、杨筱亚确认，案涉房屋已在2018年5月5日交付。房屋信息查询记录显示，案涉房屋现登记地址为新都区××镇××街××号，于2018年4月17日为刘德志、杨筱亚办理签约备案。2020年1月19日西南电工公司于取得案涉房屋所在楼栋的初始登记。2020年7月23日，刘德志、杨筱亚取得案涉房屋不动产权属登记，证书编号为川（2020）新都区不动产权第0xx6号、第0xx7号。 一审法院另查明：（一）2016年10月13日，成都市新都区国土资源局、房产管理局发布《关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告》，载明：自2016年10月17日17：00至2016年10月24日17:00暂停受理土地、房屋等登记业务。自2016年10月25日实施不动产统一登记后，成都市新都区范围内的不动产登记按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记操作规范（试行）》及四川省、成都市、新都区的有关规定办理。 （二）西南电工公司提交了《东湖郡二期（3栋1、2单元、4、5栋）不动产权证（分户）资料收集的通知》，通知二期业主分户产权办理资料收集工作将于2020年3月2日开始，请业主按照提供资料清单要求自行复印和下载附件表格按模板要求填写签字后交售楼部，附件1《客户提供资料清单》分别列举了需要复印的资料和需要打印或领取后填写（签字）的资料，其中并无关于国有土地使用权终止年限的有关补充协议等内容。 （三）打印日期为2020年7月9日的企业信息查询通知单记载，西南电工公司成立于2002年10月18日，经营期限至2052年10月17日，注册资本金4000万元，主体类型为有限责任公司（自然人独资），股东为张之富。刘德志、杨筱亚提供的2016年12月1日《成都西南电工有限公司承诺书》记载：“本人张之富郑重承诺，本人在办理成都西南电工有限公司之前没有出资办理过一人出资的有限公司，在本公司注册后也不再出资办理一人出资的有限公司”，承诺人签字处有“张之富”签名捺印并加盖西南电工公司公章。 一审法院认为，刘德志、杨筱亚与西南电工公司签订的商品房买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应诚信全面履行合同约定的义务。刘德志、杨筱亚已向西南电工公司支付了合同约定的全部购房款，西南电工公司也已向刘德志、杨筱亚交付案涉房屋，并为其办理了不动产权属登记。对应刘德志、杨筱亚变更后的诉讼请求，围绕各方争议焦点，一审法院评述如下： （一）关于违约责任。刘德志、杨筱亚与西南电工公司于2017年7月18日签订的商品房买卖合同及补充协议中约定了办理房屋所有权证和国有土地使用权证的期限，但新都区自2016年10月25日实施不动产统一登记后，该两证客观上已无法办理，则商品房买卖合同第二十八条关于办理房屋所有权证期限、补充协议第四条第二款关于办理房屋所有权证和国有土地使用权证的期限约定应属约定不明，可以按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定确定应为买受人办理房屋不动产权证书的期限。商品房买卖合同虽约定由双方共同申请办理权属转移登记，但双方庭审中一致确认双方达成了由西南电工公司代为办理分户权属转移登记的合意并实际履行，则刘德志、杨筱亚有权主张由西南电工公司在交付房屋且刘德志、杨筱亚向西南电工公司提交完毕代办证所需税费资料后合理期限内为其办理不动产权证书。案涉房屋已于2018年5月5日办理交接，刘德志、杨筱亚同日向西南电工公司支付了代办证所需税费，结合补充协议中关于刘德志、杨筱亚所提交资料、所支付代办税费不齐西南电工公司有权拒绝交付房屋的约定，足以认定西南电工公司代办不动产权证书的条件已具备，现刘德志、杨筱亚主张西南电工公司应在2020年4月24日前（2018年5月5日+720日）为其办理房屋不动产权证书，所主张的期限不少于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的合理期间，一审法院予以支持，结合合同约定和对当事人权利义务的实际影响，逾期办理房屋不动产权证的违约金计算至完成房屋不动产权属转移登记之日止（2020年7月23日）而非刘德志、杨筱亚主张的领取不动产权证书原件之日止为宜，按照万分之一每日的标准计算为3643元（404754元*0.0001*90天）。 （二）关于张之富的责任承担。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，债权人以一人公司的股东与公司存在财产混同为由起诉要求股东对公司债务承担连带责任，实行举证责任倒置，即由股东对个人财产与公司财产不存在混同承担举证责任，股东可以提交证明公司建立了独立规范的财务制度、财务支付明晰、或已进行相应审计的有关证据。西南电工公司为自然人独资的有限责任公司，张之富作为唯一的全资股东，负有证明其个人财产独立于西南电工公司的举证责任，张之富虽当庭答辩提出商品房预售合同具有特殊性、预售资金纳入专项监管，但仅以该主张不足以证明张之富的个人财产与西南电工公司财产已经严格区分并独立于公司财产，应承担举证不能的法律后果，对刘德志、杨筱亚要求张之富对西南电工公司应支付的逾期办理权属转移登记的违约金承担连带清偿责任的请求，一审法院予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决： 一、西南电工公司于判决发生法律效力之日起7日内向刘德志、杨筱亚支付逾期办理房屋不动产权证的违约金3643元；二、张之富对判决第一项确定的西南电工公司应向刘德志、杨筱亚支付的违约金承担连带清偿责任；三、驳回刘德志、杨筱亚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费325元，由刘德志、杨筱亚负担200元，西南电工公司、张之富共同负担125元。 二审中，西南电工公司、张之富向本院提交了新证据，1.章程修正案、股东名册。拟证明张之富于2015年4月通过受让股权成为西南电工公司股东之一，2016年12月通过受让股转成为西南电工公司的唯一股东。2.验资报告（原件）。拟证明2009年7月，西南电工公司股东对注册资金已经实缴完毕，并进行了工商登记备案。3.西南电工公司关于股东张之富与西南电工公司资金往来情况专项审计报告、西南电工公司2016-2020年度审计报告。拟证明张之富个人财产与西南电工公司没有混同，公司财产独立于股东个人的财产。4.关于西南电工公司是否进行年检问题的和证明（含附件）；国务院企业信息公司暂行条例；国家工商行政总局发布的企业经营异常暂行办法；从国家企业信用信息公示系统查询的西南电工公司是否列入经营异常名录的截图；其它公司的截图。拟证明国家企业信用信息公示系统显示，西南电工公司已进行了年检，没有被列入经营异常的名录中。 刘德志、杨筱亚质证认为，对第一组证据的三性无异议，也认可证明目的。对第二组证据的真实性、合法性无异议，不认可关联性。该证据只能证明在2009年7月的验资情况，不能证明张之富和西南电工公司之间财产没有混同。对第三组证据的三性不予认可，认为专项审计报告中审计的材料是西南电工公司单方提供的会计账簿、原始单据等，该相关材料西南电工公司并没有一并提交，不能保证相关材料的真实性、全面性、合法性。对2016年-2020年审计报告三性不予认可，对第四组证据的三性予以认可。 本院经审查对证据的真实性、合法性予以认可，对证据的证明力将结合其它事实综合认定。 刘德志、杨筱亚未提交新证据。 本院二审查明的其它事实与一审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。 二审另查明，《商品房买卖合同》第三条：……买受人购买的商品房所在土地用途为：住宅用地，土地使用年限自2013-10-17至2080-11-5止。 本院认为，刘德志、杨筱亚与西南电工公司签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效，双方均应依约履行合同义务。双方签订商品房买卖合同及补充协议时，成都市新都区已经施行“二证合一”的不动产登记，但双方仍然在合同约定“出卖人在买受人交清全部有效资料、税、费并办理完毕商品房面积补差手续、商品房验收交付手续后的365日内为买受人申请办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后2年内为买受人办理房屋分户的国有土地使用权证”，由于两证已取消，合同约定的办理“房屋所有权证”“国有土地使用权证”已经事实上不能履行。因不动产权证是将原“房屋所有权证”“国有土地使用权证”两证整合为一证，在合同约定的“出卖人在买受人交清全部有效资料、税、费并办理完毕商品房面积补差手续、商品房验收交付手续后的365日内为买受人申请办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后2年内为买受人办理房屋分户的国有土地使用权证”未经依法撤销或变更的情况下，西南电工公司应当根据合同约定的履行期间、依照新施行的行政法规规定办理“二证合一”后的不动产权证。案涉房屋于2018年5月5日交付，根据合同约定“商品房验收交付手续后的365日内为买受人申请办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后2年内为买受人办理房屋分户的国有土地使用权证”，原“房屋所有权证”“国有土地使用权证”整合办理不动产权证的时间应在商品房交付后1095日内，即在2021年5月5日前办理“二证合一”后的不动产权证。因2020年7月23日刘德志、杨筱亚已取得案涉房屋的不动产权证，该证办理的期间并未超出合同约定的期间，刘德志、杨筱亚认为西南电工公司应于2020年4月24日前办证不符合合同约定，其主张西南电工公司承担逾期办证违约金的理由不成立，主张张之富承担连带责任的理由亦不成立。 综上，西南电工公司上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但判决错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销成都市新都区人民法院（2020）川0114民初7277号民事判决； 二、驳回刘德志、杨筱亚的诉讼请求。 一审案件受理费325元，由刘德志、杨筱亚负担；成都西南电工有限公司上诉的二审案件受理费650元、张之富上诉的二审案件受理费650元，由刘德志、杨筱亚负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 冯 璐 审判员 白福群 二〇二一年七月二十二日 书记员 李 青