吉林省白山市浑江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0602民初721号 原告：白山市汇鑫物业服务有限公司。 统一社会信用代码：91220601589463154D。 住所地：吉林省白山市浑江区江北苏州商贸城1号楼三楼（开发区）。 法定代表人：韩玉清，该公司经理。 被告：王春涛，男，1989年4月20日生，汉族，无职业，住吉林省白山市浑江区。 原告白山市汇鑫物业服务有限公司（以下简称汇鑫公司）与被告王春涛物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汇鑫公司的法定代表人韩玉清、被告王春涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汇鑫公司向本院提出诉讼请求：一、被告立即交纳所欠物业费1172元及下一年度的物业费1082元；二、被告立即交纳滞纳金600元；三、由被告承担诉讼费。庭审期间汇鑫公司撤回滞纳金的诉请，并明确物业费起止期限自2020年1月14日起至2021年2月13日止。事实与理由：被告于2014年1月14日购买并居住在尚高一品小区5号楼3单元1003室，2020年1月14日起至2021年2月13日止欠13个月的物业费经多次催要分文不交，每月应交额为90.16元，欠费总额为1172元。按双方签订的物业合同第九条规定被告应承担滞纳金600元。经多次催要，被告均无正当理由拖欠不交。为维护原告的合法权益，请求法院依法判决。 王春涛辩称：答辩人就物业管理合同纠纷一案提出答辩如下：延迟交纳物业费并非我的本意，那是因为原告拒不执行物业收费的法律法规，未按约定履行物业服务合同，未按相关规定提供质价相符的服务。 一、违反定价原则，擅自制定、调整收费标准。对照《吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格》文件，尚高一品小区不符合三级物业收费标准，原告按每平方米0.60元收取物业费没有法律依据，所以答辩人有权拒缴物业费。此外，尚高一品小区尚属普通住宅小区，应按政府指导价收费，绝非原告所说的“政府指导价和市场调节价相结合的收费方式”。《吉林省住宅小区物业管理服务等级标准》第三条规定：住宅小区物业服务收费具体标准由业主委员会与物业管理企业参照《吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格》双方协商议定，原告无权单方制定收费标准。三级物业收费条件是：“小区封闭、有固定管理服务用房、绿化率25%以上、绿化、休闲活动中心、场地500平方米以上、固定活动馆所100平方米以上；有简单的体育活动器械、设施、公共秩序维护、门岗室整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于8小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证、按照规定路线和时间巡逻，其中夜间巡逻不少于5次，每次巡逻不少于1小时，并做好巡查记录”。目前尚高一品小区没有封闭，没有门岗室，没有固定管理服务用房（被告说物业办公室都是租赁的），没有保安值班、站岗、巡逻，没有休闲活动中心，没有固定活动馆所和简单的体育活动器械设施。就这样一无所有的小区，原告却在8年前就按三级物业收费至今，且物业收费没有收费依据和收费标准，所以原告纯属乱收费。 二、扩大收费范围，重复收费。《物业管理条例》规定，物业费中包括了“物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用”，电梯属于物业共用设施设备，其运行费用已经包含在物业费里。原告2021年1月27日上午在“物业、业主联谊群里”说：“高层住宅的物业费里包括电梯费”，原告在收取每平方米0.60元的物业费外，又加收0.40元的电梯费，显然没有物价部门的批复文件。1月31日，原告在“物业、业主联谊群”转发了《吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格》文件，而后添加了“以上价格不含电梯运行费用”一句话，原告篡改文件的目的就是为多收费寻找依据。 三、物业收费没有依据和标准，未按规定实行明码标价。《物业服务收费管理办法》第八条：物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。《物业服务收费明码标价规定》第六条和第八条规定：物业服务收费明码标价的内容包括物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等。实行政府指导价的物业服务收费，应当同时标明基准收费标准、浮动幅度，以及实际收费标准。物业管理企业接受委托代收有关费用的，也应当依照本规定第六条、第七条的有关内容和方式实行明码标价。《民法典》第九百四十三条：物业服务人员应当定期将服务的事项负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理的方式向业主公开，并向业主大会、业主委员会报告。原告自2013年建立小区至今8年多的时间里，累计收物业费200多万元，却没见钱用到了何处？小区设施设备仍然是一无所有，原告还说“物业每年都亏损6、7万元”。业主多次要求原告公示物业费收支账目和物业收费的依据文件，今年3月23日，“业委会”班子成员代表广大业主再次要求原告出具物价部门的收费文件，原告不仅不肯提供，还对提意见的业主进行人身攻击。 四、物业收费不服务或多收费少服务，质价不符。（1）自建立小区8年多的时间里，小区至今没有门岗室，没有物业办公室，没有保安值班、站岗、巡逻，没有休闲活动中心，没有固定活动馆所和简单的体育活动器械设施，却按三级物业收费；（2）卫生保洁服务不到位，楼道走廊好几天扫一次、步行楼梯积满了灰尘无人打扫；（3）冬天下雪后从不及时清雪，当业主提出要求时，被告说“等天暖和了雪自然就化了”；（4）原告公司管理人员经常在上班时间在楼上打牌赌博。 五、答辩请求：综上所述，原告不执行物业管理的法律法规，擅自提高收费等级和收费标准，扩大收费范围，重复收费，未提供符合行业标准的服务，这是答辩人延迟缴纳物业费的主要原因。所以答辩人有权根据《合同法》第67条规定，暂时拒缴物业费，在原告按物业管理的相关法律法规，解决下面列出的约定及问题后再缴纳所欠费用。1.原告在法院裁定后15天内，在小区明显位置公布物业收费的服务等级、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费依据、价格举报电话12358等；2.对物业接受委托代收有关费用的项目，也应公示委托方的收费文件和依据（比如垃圾清运费等）；3.15天内公布小区建立至今的所有财务收支情况，以后每半年公布1次；4.今年10月底前，按着小区等级标准，封闭小区，建立门岗室，建设休闲活动中心和活动馆所，配备简单的体育活动器械、设施；5.门岗室设专人24小时值勤，其中主出入口不少于8小时立岗值勤。按照规定路线和时间巡逻，其中夜间巡逻不少于5次，每次巡逻不少于1小时，并做好巡查记录；6.不得因为业主欠缴物业费而用门禁卡、电梯卡限制业主入户，更不许停电、停水；7.设立24小时报修值班电话，急修1小时内到达现场。普通故障当天解决，维修回访率达到70%；8.小区公共场所、主次干道，楼梯、楼道每天清扫1次；电梯、走廊每天拖1次；9.及时清扫积水、积雪；10.楼道玻璃每月擦拭1次；11.垃圾每日收集1次，做到日产日清；12.垃圾桶、果壳箱每日清理、定期清洗、保持洁净。因原告不按相关法律法规收取物业费，不能履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便。根据合同法关于先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。请求法院驳回原告诉讼请求。 经审理查明：汇鑫公司系尚高一品小区的物业服务公司，已于2013年10月16日在白山市物业管理处备案。王春涛系尚高一品小区X号楼三单元1003室房屋的业主，其房屋面积为81.19㎡。 汇鑫公司提供了一份王春涛仅在封面乙方处签名的《物业服务合同》，主要条款约定：第二条双方的权利和义务。一、甲方的权利和义务。1.对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、车辆行驶及停放等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.根据有关法规和政策，结合本小区的实际情况，制定物业管理制度；3.制止违反物业管理制度的行为；4.向乙方收取物业管理服务费用；5.向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备的维修养护等有偿服务；6.如因政策调整等因素致使物业费上调的，甲方须提前一个月以公告的方式通知乙方。二、乙方的权利和义务。1.就物业服务的有关问题向甲方提出的意见和建议；2.遵守物业的各项管理制度；3.向甲方交纳物业服务费；4.签订《房屋装饰装修管理协议》《业主承诺书》，装饰装修房屋时，遵守《房屋装饰装修管理协议》的约定；5.房屋转让、出租时事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议，并到甲方服务处变更信息；6.对承租人、使用人及访客违反物业管理制度造成的损失，承担民事责任；7.按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；8.不在门厅、电梯通道、楼道、安全通道等公共部位堆放任何物品；9.不占用公共部位搭建任何储物柜、杂物箱、鞋柜等；10.不占用公共部位增加房屋面积；11.定时、定点倾倒袋装生活垃圾；12.为维护清洁、宁静的社区环境，饲养宠物必须到有关部门办理饲养许可证、卫生防疫证，到甲方登记注册；严禁饲养家禽和大型犬类；13.未经甲方同意，小区内业主所购的物业（住宅、车库、地下车位）不得进行其他经营活动，禁止承办各类辅导班、舞蹈班、武术班、集体宿舍、出租型公寓等；14.为避免损坏屋面的防水层，乙方禁止安装太阳能热水器；第三条物业服务内容。一、房屋共用部位的维护和管理：根据《物业管理条例》规定，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、电梯间、走廊通道、下水的地埋管道等。二、房屋共用设施设备的维护和管理：共用设施设备是指共用的水箱、加压水泵、电梯供电线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、并与公益性文体设施等；第五条乙方应缴纳的物业费及相关费用，甲方收取物业费的方式为：每年1月1日前预收下一年的物业服务费，收费标准：2014年1月1日-2014年12月31日住宅按建筑面积计算：暂定住宅0.9元/平方米/月、门市：1.4元/平方米/月；第九条违约责任。乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定的目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的经济赔偿或法律责任。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳各项费用的，甲方有权要求乙方补交并逾期之日起按所欠物业费总额的5‰按天计费支付违约金。超过一个月以上未交纳物业费的，甲方可以向当地法院提起诉讼。 尚高一品小区交费明细表载明：2015年1月1日后住宅物业费为1元/㎡，王春涛在该明细表中业主确认签字处签名。 2014年1月15日，王春涛出具了一份业主（用户）承诺书，载明：“本人为白山市尚高一品小区X栋3单元1003房/号的业主（用户）现声明已详细阅读并签订《小区物业服务协议》《房屋装饰装修管理协议》的内容，并自愿遵守协议的规定，如因违章装修所引起的邻里纠纷、给自己和他人造成的任何经济损失，本人愿意承担由此造成的一切经济责任和法律责任、并接受《协议》中所约定的处罚。并承诺以现状为基准对小区内道路、绿化、照明等公共配套设施、设备，规划在建，正在办理报批及验收手续的建筑、设施无任何异议。同意入户”。 王春涛于2014年1月15日向汇鑫公司交纳2014年度物业费876.9元，于2015年1月15日交纳2015年度物业费974.3元，于2016年10月10日交纳2016年度、2017年度物业费2045元，于2018年1月15日交纳2018年度物业费1082元。王春涛自认2019年交纳物业费1082元。 王春涛自2020年1月起至今没有交纳物业费，汇鑫公司诉至本院。 上述案件事实，有经过庭审质证的业主（用户）信息登记表、业主（用户）承诺书、选聘前期物业管理备案证复印件、尚高一品小区交费明细表、《物业服务合同》、收据、光盘，当事人陈述以及庭审笔录等证据在卷为凭。 本院认为，物业企业应当按照合同约定提供符合标准的服务。王春涛以汇鑫公司擅自调整收费标准、提供的物业服务没有达到三级物业收费条件、物业服务与物业费质价不符、基本没有居住等为由拒交物业费，但物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交，则会造成物业服务企业运营经费愈加不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。即使王春涛否认自己与汇鑫公司签订了物业服务合同，但汇鑫公司是建设单位选聘的前期物业服务企业，其与建设单位签订的物业合同对王春涛仍具有约束力。因此在尚未解聘物业公司前，业主应当按照合同约定交纳物业费。经计算，2020年1月14日至2021年2月13日王春涛应当交纳物业费1055.47元（1元/㎡/月×81.19㎡×13个月）、垃圾清运费91元（7元/月×13个月）、声控灯费26元，共计1172.47元（含电梯费），故汇鑫公司诉请该阶段物业相关费用1172元，本院予以支持。合同约定每年1月1日预交下一年度的物业费，按照上述计算标准，至2022年1月，王春涛还应交纳2021年度物业相关费用992元。 依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第五百七十九条“当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。”、第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”、第九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，判决如下： 一、王春涛于本判决发生法律效力后立即付清所欠白山市汇鑫物业服务有限公司从2020年1月14日起至2021年2月13日止的物业费1172元（含电梯费、垃圾清运费、声控灯费）； 二、王春涛于本判决发生法律效力后立即向白山市汇鑫物业服务有限公司交纳从2021年2月14日起至2022年1月13日止的物业费992元（含电梯费、垃圾清运费、声控灯费）； 三、驳回白山市汇鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由白山市汇鑫物业服务有限公司负担5元，由王春涛负担20元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。 审判员  张建军 二〇二一年七月十二日 书记员  潘 坛