重庆市渝北区人民法院      民事判决书      （2021）渝0112民初16833号       原告（反诉被告）：重庆华融两江置业有限责任公司，住所地重庆市渝北区龙山街道新南路439号2幢40-3#，统一社会信用代码915001127958959864。   法定代表人：宋进义，执行董事。   委托诉讼代理人：任数英，重庆矩沃律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李晶晶，重庆矩沃律师事务所律师。   被告（反诉原告）：伍宗贵，男，汉族，1965年3月17日出生，住重庆市涪陵区。   委托诉讼代理人：伍雯（被告女儿），住重庆市涪陵区。    原告（反诉被告，以下简称原告）重庆华融两江置业有限责任公司与被告（反诉原告，以下简称被告）伍宗贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆华融两江置业有限责任公司的委托诉讼代理人任数英、李晶晶，被告伍宗贵及委托诉讼代理人伍雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告重庆华融两江置业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认原、被告之间的关于租赁重庆市X区X路X号X层X号商铺的租赁合同已解除；2.请求判决被告支付原告2020年1月1日至2020年10月9日期间的抽成租金20 240.1元、宣传推广费9156.34元、信息管理系统POS机使用维护费1459.18元、物业管理费43 457.38元以及逾期付款违约金（按照每逾期一天支付欠费金额的5‰计算，自2020年10月10日起计算至被告支付完毕之日止）；3.请求判决被告支付原告2020年8月11日至2020年10月9日期间的电费1226.07元；4.请求判决被告支付原告三个月租金的金额8576.1元作为赔偿金；5.请求判决被告支付原告律师费20 000元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年1月30日，原被告签订《租赁合同》，约定被告作为承租人租赁原告位于重庆渝北区X路X号的X层X号商铺，用于经营IVX/VING品牌，经营范围为零售。后被告拖欠租金等费用，原告提出解除租赁合同，被告应承担相应责任。为维护原告的合法权益，依法提出上述请求，望判如所请。   被告伍宗贵辩称，新冠肺炎疫情爆发，严重影响经营。原告此种情况下无权提起解除合同，且原告疫情后不能提供正常的商场经营氛围，无法提供商场正常客流量，不维修公共区域等，自身不履行义务无权解除租赁合同。被告并不存在违约行为，不承担任何赔偿金或违约金，原告应退回被告履约保证金35 000元整、POS机押金5000元。综上，应当依法驳回原告的全部诉讼请求。被告同意支付原告2020年2月1日至2020年9月18日租金等费用26 083.16元，其中抽成租金20 240.1元、物管费2962.04元、宣传推广费1481.02元、POS机维护费1400元。   被告（反诉原告）伍宗贵向本院提出反诉请求：1、请求判决原告赔偿被告因强制非法扣押612件IVX女装（从2020年9月18日起到2020年11月21日计65天）的经济损失175 394.5元（货品价值350 789元按50%计算）。2、请求判决原告赔偿从2020年9月18日起强制非法扣押87件IVX女装共计235天的经济损失7745.4元（货品价值38 727元按20%计算）；3、请求判决原告赔偿被告店铺的装修损失86 852.8元（案涉商铺总的装修费及道具费是390 837元，租期36个月，前述费用应平摊到每月。自案涉房屋在2020年9月18日断电关门后至合同期满即2021年5月31日，原告应平摊前述时间段的费用）；4、请求判决原告承担50%的员工遣散赔偿5805元；5、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2018年1月30日，原被告签订《租赁合同》，约定被告作为承租人租赁原告位于重庆渝北区X路X号的X层X号商铺，用于经营IVX/VING品牌，经营范围为零售。因新冠肺炎疫情爆发，严重影响经营，原告疫情后不能提供正常的商场经营氛围，无法提供商场正常的客流量，不维修公共区域，扣押货品、强行断电、封锁店铺大门，导致被告损失。故诉至法院，望判如所请。   原告重庆华融两江置业有限责任公司针对被告的反诉辩称，被告拖欠原告租赁费用，原告有权依法解除租赁合同，并暂扣被告的物品进行私力救济。此后，被告也在2020年11月21日擅自取回了暂扣物品，原告不应承担任何赔偿责任。请求法院驳回被告的所有反诉请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人举示的下列证据：《租赁合同》、回执、爱融荟城商户销售月报表、电表抄表明细、情况说明、网上银行电子回单、租金催缴函件、严重违约函件、解约通知书、人民调解协议、配合申请单，以及微信聊天记录、被告2020年1月至9月销售额统计表、履约保证金和押金收据、增值税普通发票、租赁合同补充协议一、租赁合同补充协议三，当事人质证后无异议，本院予以确认并在卷佐证。   对当事人有争议的证据，评析如下：   1、被告举示的物品放行条，拟证明被告取回了货物。原告认为该证据的真实性无法核实。因原告未举示相反的证据予以推翻，同时，原告确实扣押过被告物品，也认可被告取回物品的事实。故本院对该证据的真实性予以认可。   2、被告举示的照片图片，拟证明原告原因导致被告无法正常使用案涉房屋，并造成被告损失共计86 852.8元。原告对证据真实性有异议。因被告未提供照片原始载体，且无法显示拍摄时间，本院对该组证据不予采信。   3、被告举示的公函，拟证明被告与原告沟通减免房租未果。原告对该证据真实性有异议。因被告未举示向原告送达的证据，原告否认收到，本院对公函不予采信。被告举示的扣押货品清单，系自行制作，本院不予采信。对于各方举示的其他证据，或真实性无法核实、或与本案无关联性，本院不予采纳。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2018年1月30日，原告为出租方（甲方）与被告为承租方（乙方）签订《租赁合同》，主要约定：甲方将其合法拥有使用权的商业建筑物中的部分房屋（位于重庆市渝北区X路X号的X层X号商铺，计租面积为125.5平方米）出租给乙方使用，租赁房屋用于乙方经营IVX/VING品牌，经营范围为零售，租赁期限为2018年6月8日起至2021年6月7日止，租赁房屋交付时间为2018年3月15日，装修期为2018年4月23日起至2018年5月23日止，装修期不包含在租赁期限内。附件一第9条约定抽成租金：以乙方营业额乘以抽成比例，2018年6月8日至2021年6月7日，抽成比例为10%。第10条约定履约保证金35 000元。第11条约定宣传推广费用为10元/平方米/月，每月推广费1255元，推广费为一个月一期，支付各期租金同时支付推广费。第12条约定物业管理费：物业管理费标准为55元/计租平方米/月，每月物业管理费用为6902.50元。物业管理费以一个月为一期，在支付各期租金时，乙方须同时按期支付物业管理费。第13条约定信息管理系统使用押金5000元/台。第14条约定信息管理系统POS机使用维护费用，每月200元/台，以一个月为一期，乙方于每期交付租金时一并支付。   《租赁合同》第5.2条约定，乙方应按其税前营业额的百分比抽成金额向甲方支付抽成租金，抽成租金乙方在每期结束后的次月的10日前根据上一期的营业额向甲方支付。最后一期抽成租金应在租赁期满或本合同提前终止之日起的十日内支付甲方。第5.6条约定，乙方如未按期足额支付任何一期租金或其他费用的，应自逾期之日起，每逾期一日支付相当于应付未付金额千分之五的逾期付款违约金，如乙方逾期支付租金或其他费用达15天，甲方有权停止向租赁房屋供电、供水、供气。如果乙方逾期支付租金或其他应付费用达20天，甲方有权暂时关闭租赁房屋，以便督促乙方履行欠款缴纳义务；关闭租赁房屋期间产生的任何损失均由乙方承担。如乙方逾期支付租金或其他费用达30天，甲方有权单方解除合同、收回租赁房屋、不予退还乙方支付的履约保证金，并要求乙方支付违约金，且不向乙方承担任何责任，同时乙方还应按本合同相关条款承担责任。7.5条约定，若乙方未按约定支付本合同规定的任何应付款项，包括但不限于租金、宣传推广费等，乙方应承担甲方为追讨欠款发生的相关费用，包括但不限于律师费……。16.4条约定，乙方有下列情形之一的，视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同，收回租赁房屋：16.4.1乙方拖欠应付租金或其他应付费用累计三十天（含三十天）以上。16.5条约定，如甲方根据上述第16.4款的相关规定解除本合同后，乙方无权要求返还履约保证金及预付的未使用完毕的租金，履约保证金不足额时乙方应先予以补足。同时，乙方还须支付给甲方相当于解约当年度三个月租金的金额作为赔偿金。如果上述金额不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方还应另行据实予以赔偿。乙方同意，前述甲方不予退还的履约保证金及预付的未使用完毕的租金以及赔偿金作为因本合同解除而由乙方支付给甲方的等额租金损失补偿款。第19.1条约定，租赁期限届满之日或本合同提前解除后三日内，乙方须将租赁房屋恢复原状或经甲方同意保留全部或部分装修、装饰或附属物，使之具备良好清洁适于出租的状况，恢复原状的费用乙方自行承担。同时乙方须撤离所有人员，并将租赁房屋内所属财产物品和装置全部搬离租赁房屋，乙方逾期未按合同约定交付条件及期限返还房屋的，甲方有权自行开启房屋门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该房屋，将房屋腾空收回。甲方对因此引起的乙方物品损坏及乙方损失概不负责。对于可移动物品，甲方在搬出后向乙方收取仓储费用……。   双方其后还签订过补充协议，将租赁期限调整为2018年6月8日至2021年5月31日，自2019年12月1日至2021年5月31日，租金等费用收取标准按原合同执行。双方均认可应当在每个月10日前支付上个月租金。被告称，原告未提前开具发票给被告，故被告有权在收到发票后，再支付租金。   其后，双方履行合同。被告支付原告POS机押金5000元，履约保证金35 000元。2020年1月1日至9月17日，案涉商铺售卖衣物营业额总计202 401元；其中2020年2月1日至3月8日期间销售额为0元。被告同意支付2020年8月、9月的电费1226.07元。原被告对抽成租金20240.1元和POS机使用维护费1459.18元均无异议。被告不认可原告主张的物管费和推广费。   2020年1月底，新冠肺炎疫情爆发，被告欠付2020年2月1日后的租金等费用，且就减免租金事宜多次与原告沟通。原告提出为被告减免2-4月期间租金和推广费，被告提出更高条件，故双方未达成租金减免协议。2020年7月、9月，原告向被告发函，催收租金等费用。2020年9月18日，原告对案涉租赁房屋断电，并扣押案涉门面内的货品。后被告方于2020年11月21日自行从原告库房搬走物品。物品放行条显示，2020年11月5日，被告取走的物品包括衣服、模特、衣架等，物品明细约30-40包。双方另于2020年12月3日在渝北区蓝盾人民调解委员会驻龙山派出所调解室达成人民调解协议，由被告赔偿原告门锁损失费18元，原告同意被告可取走封存物品（电脑一台、饮水机一台、沙发一个、衣架4-5个），对被告的货品损失及其他未取走的物品（包括不限于道具、灯具、货架、收银台等）及租金事宜，双方通过诉讼途径解决。被告陈述只收回沙发和一台电脑、中岛杆。没有找到衣服。原告陈述被告所有的物品均已取回。   2020年9月30日，原告向被告发出解约通知书，以被告拖欠截止2020年9月17日的抽成租金、物管费、电费、宣传推广费等超过220天为由，要求解除租赁合同、支付所欠费用、房屋恢复原状并交还等。被告于2020年10月9日收到。原告陈述，于2020年10月12日收回商铺并于2020年12月21日另行出租。   另查明：原告为本案委托了重庆钜沃律师事务所提供法律服务，合同约定律师费每个阶段（一审、二审、执行）为20 000元，原告支付了本案律师服务费20 000元。   庭审中，被告不认可原告解除合同的时间，认为原告本无合同解除权，但同意租赁合同解除、不再继续履行，解除时间应该是2020年9月18日。   本院认为：《租赁合同》是当事人的真实意思表示，其内容未违反有关法律法规的规定，合法有效，双方当事人应全面履行合同义务。   被告对原告起诉的信息管理系统POS机使用维护费1459.18元及电费1226.07元无异议，本院对上述诉讼请求予以支持。   本案的争议焦点是被告是否构成违约。被告欠付2020年1月1日后的租金及相关费用属实，系因新冠疫情爆发，被告欠付上述费用具有一定合理理由。但自2020年3月开始各行业开始有序复工复产，被告从疫情至今仍未支付过租金，其行为不当，本院认定其已经构成违约。根据合同约定，原告有权通过发函的方式解除双方租赁合同，被告于2020年10月9日收到，则租赁合同解除之日确定在该日，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。   由于原告于2020年9月18日断电，导致案涉房屋不具备使用功能，则原告起诉的抽成租金、宣传推广费、物业管理费的计费期间均截至该日，则2020年1月1日至2020年9月18日的宣传推广费、物业管理费（均酌情扣除疫情期两个月）计算为：宣传推广费8283元[1255元/月×（6个月+18天÷30天）]，物业管理费 45 556.5元[6902.5元/月×（6个月+18天÷30天）]。关于抽成租金。因疫情期间，被告未产生销售额，故按照合同约定抽成租金的算法，该期限内本无租金。故被告应支付原告2020年1月1日至9月17日的抽成租金20 240.1元。被告逾期支付上述款项，根据合同应支付逾期付款违约金，该违约金以75 538.78元（1459.18元+8283元+45 556.5元+20 240.1元）为基数，原告要求自2020年10月10日起算至付清之日，本院予以支持，计算标准本院酌情调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍。   根据合同约定，被告违约应按相当于解约当年度三个月租金标准支付赔偿金。自2020年9月18日断电起至2020年12月21日被告将商铺另行出租，故2020年度被告实际租赁使用商铺时间为8.57个月，则赔偿金为7085.22元（20 240.1元÷8.57个月×3个月），该金额不过高，本院予以支持。原告主张超出部分，本院不予支持。   被告行为构成违约，应按合同约定支付本案律师费20 000元，本院予以支持。   被告反诉扣押女装的损失。由于被告未按时交纳租金，原告严格根据合同约定有权扣留物品，其损失根据合同约定由被告自担；被告未举示充分证据证明扣留物品的数量及金额，自行承担举证不能的法律后果；既有证据显示被告已取回物品，物品明细约30-40包亦不能明确取回多少、剩余多少。综上，本院对被告的上述请求不予支持。   被告反诉的装修损失，由于被告违约，且被告未举示装修损失的证据，本院对该项请求不予支持。被告反诉的员工遣散费，没有事实法律依据，本院不予支持。   另，鉴于案涉租赁合同已经解除，原告收取的POS机押金5000元应从上述支持原告的款项中予以抵销。关于保证金，由于对于原告房屋空置期间的损失（赔偿金）、律师费本院已判决支持。保证金的性质为违约金，在原告未举证证明其还有其他损失的情况下，原告应退还被告履约保证金35 000元，该笔款项应从上述支持原告的款项中予以抵销。   综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案涉及法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律规定。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十三条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、原告（反诉被告）重庆华融两江置业有限责任公司与被告（反诉原告）伍宗贵签订的《租赁合同》于2020年10月9日解除；   二、被告（反诉原告）伍宗贵于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）重庆华融两江置业有限责任公司电费1226.07元、赔偿金7085.22元、律师费20 000元；   三、被告（反诉原告）伍宗贵于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）重庆华融两江置业有限责任公司2020年1月1日至2020年9月18日抽成租金20 240.1元 、宣传推广费8283元、POS机使用维护费1459.18元、物业管理费45 556.5元，并支付逾期付款违约金。该违约金以本项支付金额之和75 538.78元为基数，自2020年10月10日起算至付清之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算；同时从以上款项中抵销POS机押金5000元、保证金35 000元；   四、驳回原告（反诉被告）重庆华融两江置业有限责任公司的其他诉讼请求；   五、驳回被告（反诉原告）伍宗贵的反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。   本诉案件受理费减半收取1191.15元，由被告（反诉原告）伍宗贵负担。反诉案件受理费减半收取2718.49元，由被告（反诉原告）伍宗贵负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。          审 判 员 叶 胜 利         二〇二一 年 七 月 十九 日       法 官 助 理 马 泽 林    书 记 员   李 霞          1