安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖11民终2097号 上诉人（原审被告）：滁州恒安房地产开发有限公司，住所地安徽省滁州市南谯工业开发区腰铺工业园，统一社会信用代码91341103695739185J。 法定代表人：吕忠发，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴际，安徽皖江律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王丽，女，1980年1月1日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。 上诉人滁州恒安房地产开发有限公司(以下简称恒安公司)因与被上诉人王丽商品房预约合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2021）皖1103民初837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 恒安公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王丽的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误。首先，本案并非商品房预约合同纠纷，王丽购买的商铺系已建成的现房，且该商铺在其购买前已经实际对外出租，其购买时对于商铺的现状和租金收益已了解清楚。涉案《认购协议》对商品房房号、面积以及价款约定明确，并非是预约购买行为，也并非是为了将来签订商品房买卖合同所进行的预约准备，王丽签订《认购协议》的行为就是购买商品房的实际购买行为。其次，涉案《环滁商务中心认购协议》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。认购协议载明:王丽购买的商铺为位于明光××路××号××＃××室房产，建筑面积35.23平方米，认购总房价30万元，定金10万元，并且约定了相关违约责任，该认购协议已经具备商品房买卖合同的主要条款，应当认定为商品房买卖合同纠纷。第三，王丽购买该商铺前，对于该商铺的现状以及实际出租的事实已经明确，由于该商铺系第三方整体承租，租金收益根据面积已经固定，不存在再进行明确协商的问题，即使签订商品房买卖合同和商铺委托管理合同，也只是对认购协议的主要条款即房屋、面积和价款进一步确认，即使不签订商品房买卖合同和商铺委托管理合同，也不影响王丽所购商铺的实质权利，更何况王丽购买该商铺时，恒安公司已将相关合同向王丽作出了展示和说明。第四，王丽不签订商品房买卖合同和商铺委托管理合同，本身属于王丽单方违约行为，并非一审法院认定的属于不可归责于当事人双方的事由，如按一审法院的逻辑，任何合同只要没有签订，都能归属于不能归责于双方，那就不存在缔约过失责任，不存在缔约损失问题。第五、一审法院的判决有违公平原则，一审法院判决解除本案认购协议，同时判决恒安公司返还定金及首付款10万元，并且还需要承担相应的利息。一审法院判决的逻辑出现严重错误，其倾向于违约方不承担任何过错。王丽签订《认购协议》并且缴纳定金，恒安公司已视为王丽购买了涉案商铺，恒安公司将不再对外销售涉案商铺。在王丽违约的情况下，继续履行合同对于王丽来说并不存在显失公平问题，相反解除本案认购协议并不符合违约方解除合同的条件。综上所述，恒安公司不存在欺诈行为，涉案《环滁商务中心认购协议》真实、合法、有效，王丽作为违约方不享有法定或者约定的解除权。请求支持其上诉请求。 王丽辩称：1.认购协议属于预约合同，是为了签订正式的本约合同所做的准备，房产的性质是包租商铺，租金收益是包租商铺买卖的主要条款。预约合同中未就合同中主要条款进行约定，而且在签订的认购协议中明确约定后续签订商品房买卖合同就包括商铺的运营管理合同，可以认定认购合同就是预约合同。包租商铺的租金收益是买卖合同的主要条款，双方多次协商均无法达成一致意见，应认定是不可归责双方当事人的原因，导致商品房买卖合同不能订立，出卖人应当将定金返还给买售人，预约合同应当解除。2.双方在签订认购协议前出卖人未提供商品房预售合同和运营管理合同的样本，有失诚信公平。以置业计划表告知买方商铺收益，而协商签订运营管理合同无法按置业计划表保证收益，就收益条款无法达成一致意见，且合同条款多为出卖人提供不可协商，违反公平交易原则。所以认购协议中不买房不退定金及房款是无效条款。 王丽向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《环滁商务中心认购协议》；2.恒安公司向王丽退还定金及首付款共计10万元，并自起诉之日按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息至实际返还之日止；3.恒安公司承担案件诉讼费用。 一审法院认定事实：2020年8月21日，王丽（乙方）与恒安公司（甲方）签订编号为0180457的《环滁商务中心认购协议》，约定：乙方向甲方认购明光××路××号××＃××室房产；房屋建筑面积35.23平方米；认购总房价300000元；定金100000元；备注：甲乙双方商定，甲乙双方在2020年8月31日前签订《商品房预售合同》；于2020年8月31日前付清余款200000元整。协议第一条约定：乙方在认购《环滁商务中心》前已充分了解认购物业和认同甲方提供的《商品房预售合同》样本及补充条款的前提下自愿认购该物业并承诺不再换房，乙方对房地产买卖合同及补充条款的内容没有异议；协议第四条约定：乙方应严格遵守本合同约定的期限，如违反本认购合同的约定，未能于上述期限内签订商品房预售合同，或未按时支付房款，或不履行本认购合同的条款，视为乙方违约，甲方无需通知乙方，有权单方面解除本认购合同，并将认购房屋另行处置，所收定金不予返还，乙方不得有异议。同日，环滁商务中心出具收条一份，载明：“交款单位：王丽，收款方式：微信＋现金＋ＰＯＳ，人民币（大写）：壹拾万元，收款事由：1＃4091定金。”后王丽以恒安公司签订认购协议时，将定金2万元写成10万元，并存在欺诈行为，且磋商签署《商品房预售合同》为格式合同侵犯其自主选择权为由，要求解除认购协议。2020年8月31日，信访／投诉调解记录一份，载明：来访人姓名王丽；主要情况：1.投诉人认为签订认购协议时存在欺诈行为，要求解除合同。2.投诉人表示定金应为2万，现写成10万，认为不合理；初步调解意见：1.修改认购协议，将现有定金10万，修改为定金2万，其他不变，双方签署后原件收回，新的认购协议给投诉人。2.投诉人要求解除合同，开发公司回去和公司汇报，明天给出明确答复，如协商不成，建议通过诉讼途径解决。信访／投诉人王丽和被投诉人吴丹在调解记录上签字确认。恒安公司陈述：吴丹系销售代理公司人员，不是其公司员工；案涉房屋证件齐全，可以销售；案涉房产可以办房产证，现由滁州弘恒鑫商业管理有限公司整体出租给江苏红太阳公司，如果王丽正常签订合同后可以按照合同约定拿到租金。 一审法院认为，本案是商品房预约合同纠纷。商品房认购协议是独立于商品房预售合同的预约合同，是约定买卖双方将来订立正式预售合同的先前协议。根据民事行为意思自治原则，当事人依法享有自愿订立合同的权利、合同当事人法律地位平等，不应当强求一方当事人与另一方当事人签订合同，现王丽明确表示不再与恒安公司继续签订《商品房预售合同》，并要求解除已经生效的《环滁商务中心认购协议》，予以支持。王丽所购买的房屋系商铺，且已由运营管理公司统一运营、整体出租给他人，故王丽需要与恒安公司签订的不仅有商品房买卖合同还有商铺委托管理合同。该两份合同均系恒安公司提供的格式合同，王丽应有权利与恒安公司协商合同具体条款。王丽称认购协议签订前，并不清楚所要签订的商品房买卖合同和商铺委托管理合同的具体内容，认购协议签订后双方也未能就合同条款达成一致意见。虽然认购协议中载明“乙方在认购《环滁商务中心》前已充分了解认购物业和认同甲方提供的《商品房预售合同》样本及补充条款的前提下自愿认购该物业并承诺不再换房”，但该条款系格式条款，并无特别注明或提示，恒安公司也无证据证明在签订认购协议前已向王丽进行了合同内容的具体展示，故可以认定双方对商品房买卖合同和商铺委托管理合同的条款未能协商一致。此情形下未能签订商品房买卖合同，属于不可归责于任何一方当事人的事由。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，恒安公司应当将收取的定金及首付款10万元返还给王丽。王丽诉请恒安公司支付利息，予以支持，但酌定自本案庭审之日即2021年2月23日起算。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》第四条、第五条、第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除王丽与滁州恒安房地产开发有限公司于2020年8月21日签订的《环滁商务中心认购协议》；二、滁州恒安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还王丽购房定金及首付款10万元，并支付利息（以10万元为基数，自2021年2月23日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至付清之日止）；三、驳回王丽的其他诉讼请求。案件受理费2380元，减半收取计1190元，由王丽负担595元，滁州恒安房地产开发有限公司负担595元。 二审中，恒安公司提供商品房预售许可证一份、建设工程规划核实合格证一份。证明：案涉房屋属于现房且已经取得预售许可。王丽质证意见为，无异议。本院认证意见为，王丽对该组证据无异议，对该组证据的证明目的予以确认。王丽提供手机短信通知。证明：2020年9月1日起恒安公司已将涉案房屋对外销售。恒安公司质证意见为，三性不予认可，证明目的不认可。即使是真实的也只是催促王丽前来签订合同并不代表房屋已经对外销售。本院认证意见为，即使该证据系真实的，但并不影响本案的处理结果，故本院不予审查。 当事人提供的其他证据与一审一致。 二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，王丽与恒安公司在签订认购协议时，涉案商铺已整体出租给他人，故涉案商铺买卖系“包租商铺”形式的商品房买卖，买受人在所有权行使广度、深度以及订立买卖合同的目的等方面均有着区别于普通商品房买受人的特殊之处。从一般观念出发，买受人以“包租”形式购买商铺的首要目的是投资，获得租金收益。因此，租金收益等应当作为“包租商铺”买卖合同的主要条款。虽然王丽与恒安公司签订的《环滁商务中心认购协议》对房号、面积、价款、定金及相关违约责任进行了约定，但并没有对租金标准及租金如何支付等进行约定。由于租金收益等系本案“包租商铺”买卖合同的主要条款，但涉案《环滁商务中心认购协议》并未进行约定。在订立预约合同后王丽提出的磋商条款与合同标的物“包租商铺”的特殊性质相一致，应当作为买卖合同的主要内容之一，属于预约合同中的未决条款，特别是其中租金收益的磋商意见并未违反诚信原则，符合其订立合同目的及双方在订立预约合同时的真实意思。因双方就买卖合同主要内容不能磋商一致导致认购协议无法继续履行，王丽要求解除涉案《环滁商务中心认购协议》，本院予以支持。由于涉案《环滁商务中心认购协议》无法继续履行不可归责于双方的事由，依据上述规定，恒安公司应当返还王丽已付的定金及房款。恒安公司上诉认为，涉案《环滁商务中心认购协议》具备商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同纠纷，并非系商品房预约合同纠纷。由于涉案商铺买卖系“包租商铺”形式的商品房买卖，由于租金收益等系本案“包租商铺”买卖合同的主要条款，但涉案《环滁商务中心认购协议》并未进行约定，故涉案《环滁商务中心认购协议》应为预约合同。 综上所述，恒安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2380元，由上诉人滁州恒安房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  孔德敬 审判员  李 刚 审判员  付广永 二〇二一年七月十六日 书记员  贺 宸 附本案适用相关主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误，适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。