辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终1890号上诉人（原审被告、反诉原告）：鞍山市铁东区鑫四环汽车配件维修广场，住所地鞍山市铁东区常青办事处园林路99号。投资人：张晓旑，该维修广场经理。委托诉讼代理人：汤晓光，该维修广场工作人员。委托诉讼代理人：李仁铎，辽宁律鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：鞍山市新华纸箱厂，住所地鞍山市铁东区园林路99-2号。法定代表人：姜兴权，该厂厂长。委托诉讼代理人：金荣宇，辽宁盈持律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌卫星，辽宁盈持律师事务所律师。上诉人鞍山市铁东区鑫四环汽车配件维修广场（以下简称维修广场）因与被上诉人鞍山市新华纸箱厂（以下简称纸箱厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2020）辽0302民初4476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人维修广场的委托诉讼代理人汤晓光、李仁铎，被上诉人纸箱厂的委托诉讼代理人金荣宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。维修广场上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四、六项判决结果；2.改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.改判支持上诉人的反诉请求；4.改判本案一审和二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人于2020年10月20日提起本案诉讼，即使2017年10月21日前存在租金未付情况，也已经超过法定诉讼时效。二、原一审判决认定事实有误，上诉人已经支付了2018年9月1日后的部分租金（至少已支付了4万元）。一审判决P4页显示，被上诉人自己提供的“明细账”中记录2018年12月27日支付租金2万元，2019年9月28日支付租金2万元（注：上诉人还在进一步核查2018年9月1日之后的付款情况。）因此，即使按照上述被上诉人提交的上述“明细账”，上诉人在2018年9月1日后也已经至少支付了4万元租金，即便按照一审判决认定的一年5万元的标准，最多也还有6万元未付（注：上诉人还在进一步核查2018年9月1日之后的付款情况）。可见，一审判决现判令上诉人还需支付2018年8月31日至2020年9月1日的租金使用费共9万元，明显错误，应予纠正。三、鉴于新冠疫情不可抗力以及被上诉人对场地断水断电行为，对于疫情发生后的租金使用费，也应当予以免除。新冠疫情属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力，上诉人受新冠疫情影响，损失惨重。国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局也发布了《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，提出推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。受新冠疫情影响，以及被上诉人从2020年1月开始已经对承租物业断水断电，上诉人在2020年已基本没有经营，只是因为被上诉人不同意承担物业维修费用，双方未能协商一致，上诉人才一直没有退返物业，因此，对于2020年的租金使用费，应予以免除。现一审判决未能考虑到新冠疫情不可抗力因素以及被上诉人对场地断水断电情况，要求上诉人全额支付新冠疫情发生后的全部租金使用费有误，应予纠正。四、被上诉人应负担上诉人因维修案涉房屋而发生的相关费用。一审判决P6页引用的“维修广场承租期间，对房屋损坏维修及装修一切费用由维修广场承担”，此处的“损坏维修”应指因承租人原因导致房屋损坏而产生的维修费用，不应包括房屋自身年久失修而产生的维修费用。在本案中，案涉房产因年久失修，已经严重影响安全问题，上诉人为确保房屋使用安全，要求被上诉人进行维修，但是被上诉人怠于维修，上诉人迫不得已才自行维修。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，上诉人实际支出的维修费用应由被上诉人承担。纸箱厂辩称，同意一审判决纸箱厂向一审法院起诉请求：1.判令终止原被告间房屋租赁合同关系，被告立即交还坐落于鞍山市铁东区常青办事处园林路xx-x号的450平方米的房屋；2.判令被告向原告支付房屋租金10万元（自2018年9月1日起至2019年9年1日止的房屋租赁费5万元，2019年9月2日起至2020年8月31日止占用房屋期间产生的使用费用5万元，共计10万元）及利息，利息自2018年9月1日至2019年8月20日按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月21日起至被告实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3.被告向原告支付自2020年9月1日起至被告实际搬出租赁房屋之日房屋占用使用费用（按每年5万标准计算）；4.被告向原告支付欠付的电费4921元；5.被告承担诉讼费。维修广场向一审法院提出反诉请求：请求法院判令纸箱厂赔偿维修损失178,950元，并承担反诉费用。一审法院认定事实：纸箱厂、维修广场于2015年8月31日签订“房屋租赁合同”一份，约定：纸箱厂原车间450平方米承包给维修广场，从2015年9月1日至2016年8月31日止，时间为一年，年租金为6万元（上打租），如违约立即终止合同。另约定：1.纸箱厂为维修广场提供生产及照明电，维修广场按自用电表，每月电费按电表实际数字计算，费用交给纸箱厂……2.维修广场承租期中对房屋损坏维修及装修一切费用由乙方承担。后，双方于2016年8月31日再次签订“房屋租赁合同”，约定租赁期为2016年9月1日至2017年8月31日，时间为一年，年租金为6万元（上打租），如违约立即终止合同。2018年9月1日，双方签订“房屋租赁合同”，约定租赁期为2018年9月1日至2019年9月1日，时间为一年，年租金为5万元（上打租）。纸箱厂提供的“明细账”显示：2015年3月30日房租1万元、4月27日房租1万元；2016年3月30日房租1万元、7月30日房租1万元、9月30日房租1.5万元、11月25日房租0.5万元、12月29日房租1万元；2017年2月28日房租1.4万元、7月31日房租4.6万元、10月30日房租0.5万元、12月31日房租1万元；2018年7月30日房租0.5万元、8月27日房租1万元、12月27日房租2万元；2019年9月28日房租2万元，上述房租共计20万元。一审法院认为，依法订立的合同应当受到法律保护。本案双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示,其内容不违反法律、行政法规的规定,合同合法有效。根据双方形成的最后一份即2018年9月1日房屋租赁合同，载明的租赁期间为2018年9月1日至2019年9月1日，现该合同约定的租赁期届满，纸箱厂主张终止房屋租赁合同，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”现因租赁期届满，纸箱厂主张返还租赁物有法律依据，予以支持。关于纸箱厂主张维修广场支付房屋租赁和房屋占用期间的使用费一节，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案，双方均陈述在纸箱厂提供的2015年8月31日房屋租赁合同签订之前，双方仍存在租赁关系，且该合同约定租赁期为2015年9月1日至2016年8月31日止，且维修广场未提供证据证明其租金支付情况，故按照纸箱厂提供的明细账中，2015年3月30日房租1万元、4月27日房租1万元无法认定为该租赁合同期间内的租赁费用。另对于2017年9月1日至2018年8月31日止的租金情况，因双方存在异议，纸箱厂对维修广场提供的载明为2017年1月1日的“房屋承包合同”不予认可，但又未提供证据证明该期间的租金情况，结合2018年9月1日签订的租赁合同的租金，认定该租赁期间的租金为5万元，故上述合同期间，维修广场尚欠租金4万元和自2018年9月1日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至判决确定的给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。房屋租赁期满后，承租人不及时返还所租房屋的行为属于违约行为，出租人因承租人违约而受到的最直接的损失即房屋进入租赁市场后可获得的租金收益，本案所涉租赁合同已于2019年9月1日期限届满，承租人维修广场亦未腾退房屋，结合双方签订的前述租赁合同，故维修广场应支付房屋占有使用费自2019年9月2日至2020年8月31日止5万元和自2019年9月2日至判决确定的给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，自2020年9月1日至维修广场实际腾房之日止的房屋占有使用费以每年5万元计算。关于纸箱厂主张维修广场支付电费一节，纸箱厂提供的证据为其自身形成的收款收据和电表照片，维修广场抗辩电表非独立电表，纸箱厂亦未提供证据证明照片中所显示电表与维修广场之间、收款收据与五个电表之间的关联性，故对纸箱厂的该项诉请，不予支持。关于维修广场主张其在租赁期间的维修费用并提出反诉一节，本案维修广场陈述其于2017年维修内容为：房屋的屋顶、房梁、承重墙、房屋铺设电线和管道、地面重新做防水、屋顶瓦重新铺设、吊棚、暖气安装，故上述行为即存在因房屋损坏维修还存在为美化的装饰装修。故维修方面，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。”和第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。本案双方多次签订的租赁合同中，均明确记载有“维修广场承租期间，对房屋损坏维修及装修一切费用由维修广场承担”，同时现维修广场并未提供证据证明其在正常使用租赁物过程中，租赁物发生损坏，其告知出租方，在出租方不予维修的情况下，出资维修。装饰装修方面：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”和第十二条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”因此，无论维修广场主张的维修还是装修，均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、鞍山市铁东区鑫四环汽车配件维修广场于本判决生效之日起30日内腾退租赁物；二、鞍山市铁东区鑫四环汽车配件维修广场于本判决生效之日起15日内支付鞍山市新华纸箱厂房屋租金40,000元和利息（自2018年9月1日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至判决确定的给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；三、鞍山市铁东区鑫四环汽车配件维修广场于本判决生效之日起15日内支付鞍山市新华纸箱厂自2019年9月2日至2020年8月31日止的房屋占有使用费50,000元和利息（自2019年9月2日至判决确定的给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；四、鞍山市铁东区鑫四环汽车配件维修广场于本判决生效之日起15日内支付鞍山市新华纸箱厂自2020年9月1日至其实际腾房之日止的房屋占有使用费以每年50,000元计算；五、驳回鞍山市新华纸箱厂的其他诉讼请求；六、驳回鞍山市铁东区鑫四环汽车配件维修广场的反诉请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2399元，由鞍山市新华纸箱厂负担341元，由鞍山市铁东区鑫四环汽车配件维修广场负担2058元，反诉费3879元，由鞍山市铁东区鑫四环汽车配件维修广场负担。二审中，上诉人维修广场提交了新的证据：1、2021年1月30日汤晓光与姜兴全的电话录音一份，拟证明2018年、2019年的4万元房租已经交付，不欠房租，被上诉人纸箱厂质证认为，对2018年、2019收到4万元房租予以认可，但不确定这4万元是上诉人交付的哪一年的房租。2、上诉人申请证人徐某出庭作证，并提供了厂房维修承包合同一份，拟证明因无法正常生产生活，上诉人找徐某修缮了厂房的大梁、房屋顶盖等，并向徐某支付了款项，被上诉人纸箱厂质证认为，不清楚之前有没有修缮，合同是上诉人与证人之间签订，被上诉人不清楚。3、收条一份，拟证明已经交纳房屋租金2千元，被上诉人质证认为，真实性不能确定，不能确认是否包含在明细账中，上诉人交的租金都已入账。本院对上述证据认证如下：关于证据1，由于在该录音中被上诉人的法定代表人并没有对其收到的4万元是上诉人交付的哪一年房租进行确认，不能证明上诉人主张的待证事实，故本院不予采信。关于证据2，由于该组证据不能证明上诉人维修房屋的费用应当由被上诉人承担，故本院不予采信。关于证据3，由于该收条没有落款时间，不能证明款项的支付时间及是否已计入纸箱厂提供的明细账中，故本院不予采信。二审期间双方当事人均认可上诉人已经于2020年12月30日搬离案涉租赁房屋的事实，故除对一审法院查明的事实予以确认外，本院另查明，上诉人维修广场于2020年12月30日搬离案涉租赁房屋。本院认为，上诉人维修广场与被上诉人纸箱厂签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，故合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。根据双方形成的最后一份房屋租赁合同，约定的租赁期间为2018年9月1日至2019年9月1日，该合同约定的租赁期届满，被上诉人提出终止房屋租赁合同后，上诉人未及时向被上诉人倒出租赁房屋，且拖欠租金及房屋占用期间的使用费，一审法院判决支持被上诉人的部分诉讼请求并无不当，本院予以维持。关于上诉人主张2017年10月21日前未付租金已经超过法定诉讼时效一节。本院认为，上诉人连续租赁案涉房屋并于2019年9月28日向被上诉人支付房租2万元，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第二项规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（二）义务人同意履行义务”，上诉人在2019年9月28日履行支付房租的义务时诉讼时效已发生中断，故其主张部分未付租金超过诉讼时效一节无事实依据，本院不予支持。关于上诉人主张一审判决认定尚欠租金数额错误一节。本院认为，上诉人虽然主张已经支付了2018年9月1日后的部分租金，但未能提供充分证据证明其2018年9月1日前的租金已全部付清，一审法院根据双方当事人签订的房屋租赁合同、被上诉人提供的明细账等证据认定尚欠租金数额并无不当，上诉人的该项主张无事实依据，本院不予支持。关于上诉人主张鉴于新冠疫情不可抗力以及被上诉人对场地断水断电行为，对于疫情发生后的租金使用费应当予以免除一节。由于被上诉人不同意减免租金，且租赁合同于2019年9月1日终止后，上诉人占用租赁房屋没有合同依据和法律依据，一审法院判令上诉人应当支付房屋占有使用费并无不当，由于双方当事人均认可上诉人于2020年12月30日搬离案涉租赁房屋，本案房屋占有使用费应计算至2020年12月30日。上诉人的该项主张无法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人应负担上诉人因维修案涉房屋而发生的相关费用一节。本案双方多次签订的租赁合同中，均明确记载有“乙方（维修广场）承租期间，对房屋损坏维修及装修一切费用由乙方承担”的相关条款，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”本案双方当事人已经就房屋损坏的维修费用、装修费用进行了明确约定，上诉人虽然主张在维修房屋时请示了被上诉人的原法定代表人，但并未提供充分证据证明被上诉人同意支付维修房屋的费用，故一审法院未予支持上诉人的反诉请求并无不当，上诉人的该项主张无事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人鞍山市铁东区鑫四环汽车配件维修广场的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由上诉人鞍山市铁东区鑫四环汽车配件维修广场承担。本判决为终审判决。审判长 王 娟审判员 周 瑞审判员 单琬甜二〇二一年七月二十六日书记员 薄李娜