辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民初117号原告（执行案外人）：陈雅峰，男，汉族，1979年1月13日生，住大连市中山区。委托诉讼代理人：韩文平，辽宁恒海律师事务所律师。被告（申请执行人）：哈尔滨银行股份有限公司大连星海湾支行，住所地大连市沙河口区星海广场B2区20号。负责人：王洋，该行行长。委托诉讼代理人：刘磊，辽宁壹品律师事务所律师。第三人（被执行人）：大连润泰房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市中山区爱华街13号7层1号。法定代表人：蒋楠，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨明明，辽宁添赢律师事务所律师。原告陈雅峰与被告哈尔滨银行股份有限公司大连星海湾支行（以下简称“哈尔滨银行”）、第三人大连润泰房地产开发有限公司（以下简称“润泰公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈雅峰及其委托诉讼代理人韩文平，被告哈尔滨银行的委托诉讼代理人刘磊，第三人润泰公司的委托诉讼代理人杨明明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。陈雅峰向本院提出诉讼请求：1、依法判决不得执行原告购买的位于大连市中山区屋，并解除对该房屋的查封；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年起，润泰公司、大连澳南房屋开发有限公司（以下简称“澳南公司”）分别与大连演绎空间建筑设计有限公司（以下简称“演绎建筑公司”）、宇柏（大连）装饰工程有限公司（以下简称“宇柏公司”）、大连演绎空间装潢工程有限公司（以下简称“演绎装潢公司”）签订多份《装修设计合同》、《装饰工程承包合同》、《软装合同》，截止2014年10月份，部分项目己经完工，但润泰公司未按照合同支付款项，为了保障宇柏公司、演绎装潢公司、演绎建筑公司债权，并为了未完工项目能够继续进行，各方一致同意以房抵债。因此，2014年10月30日，陈雅峰（宇柏公司、演绎装潢公司、演绎建筑公司的实际控制人）与润泰公司签订了编号201307052《商品房买卖合同》，购买了润泰公司开发的位于连市中山区产，面积215.09平方米，总房款共计1513万元，虽然合同明确记载己付12,966,597元，余额2,163,403元银行按揭，但上述金额是在2015年2月13日签订抵房协议后填写的。2015年2月13日，宇柏公司、演绎装潢公司分别与润泰公司、澳南公司签订抵房协议屋，各方一致同意：以润泰公司、澳南公司未付工程款折抵原告购买润泰公司开发的案涉房屋的购房款，因此润泰公司于2015年3月9日出具销售不动产统一发票并于当日交付房。房屋交付后，陈雅峰实际占有房屋并进行装修，装修费用及家具合计800余万元，于2017年5月份正式入住至今。润泰公司交付房屋出具发票后，陈雅峰一直要求办理登记事宜，但因润泰公司欠付银行贷款该房屋一直处于抵押状态，到2019年7月该房屋又被法院查封，2019年12月10日、2019年12月11日、2020年6月29日又被轮候查封，导致陈雅峰一直无法办理网签及不动产登记事宜。哈尔滨银行申请对案涉房屋进行查封，法院于2019年12月11日对该房屋进行查封。陈雅峰在法院查封前就己经签订合法有效的书面买卖合同、已经交付购房款、实际合法占有该房屋用于居住、因润泰公司的原因导致未办理产权登记，且其名下除案涉房屋外没有其他用于居住的房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条规定，陈雅峰所享有的民事权益能够排除执行。而在（2020）辽02执异1089号执行裁定中法院以“抵债的法律关系需经实体审理进行确认”为由驳回陈雅峰的执行异议，并未进行实质审理。综上，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财、产的规定》第17条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条规定，请求判决不得执行位于大连市中山区产，并解除查封。哈尔滨银行辩称，不同意原告的诉讼请求。一、案涉《商品房买卖合同》记载的签订时间在先，其中第六条付款方式及期限根据原告起诉状中自认，为后填写的，被告合理怀疑该合同存在倒签日期的可能性，不能证明“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”；二、抵房协议的合同主体为本案第三人和案外人澳南公司、演绎装潢公司、宇柏公司，并无本案原告，根据合同相对性原则，抵房协议对本案原告不发生法律效力，在原告未提供证据证明其合法受让演绎装潢公司、宇柏公司债权的情况下，不应认为其支付了全部案涉房屋的价款。2015年2月13日，本案第三人和案外人澳南公司、演绎装潢公司、宇柏公司签订的两份《抵房协议》，约定以价值1513万元的案涉房屋抵顶澳南公司工程款6,706,796元、抵顶第三人工程款6,259,801元，欠款2,163,403元在2015年12月31日前由其他施工项目抵顶或交现金。而本案原告作为自然人，与作为独立民事主体的演绎装潢公司、宇柏公司在法律上各自独立享有权利、承担义务。原告并非抵房协议的签订主体，抵房协议对本案原告不发生法律效力，在原告未提供证据证明其合法受让演绎装潢公司、宇柏公司债权的情况下，不应认为其支付了案涉房屋的价款。同时，根据公示的演绎装潢公司、宇柏公司企业信息，无法认定原告为演绎装潢公司、宇柏公司的实际控制人，原告于2016年9月21日才成为宇柏公司的经理兼执行董事，并且一直不是该企业股东；原告更是于2013年5月17日就退出演绎装潢公司，不再担任股东和监事，因此原告既非演绎装潢公司、宇柏公司的实际控制人，故抵房协议对本案原告不发生法律效力。此外，原告亦未提供证据证明其支付了剩余2,163,403元房款，故原告申请不符合“已支付全部价款”的情形。三、对于案涉房屋未办理过户登记原告存在过错。（一）原告告怠于行使权利造成未办理过户登记，根据原告与第三人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”本案中，根据原告在起诉状中自述，其于2017年5月份正式入住，故第三人理应于90日内将办理权属登记报产权登记机关备案。该日期距案涉房屋首次2019年7月被查封亦有足足两年时间，原告理应在此期间内积极督促第三人将办理权属登记报产权登记机关备案并依法办理价格申报、过户申请等手续、申领该房屋的不动产权证书。现原告未提供证据证明其在期间内积极向第三人主张权利，造成案涉房屋至今未过户到原告名下，应当认定系由于原告怠于行使权利造成，原告存在过错。（二）案涉房产在原告购买时即存在抵押，原告对此知情并仍然购买，应视为其对无法办理过户登记风险的自愿承担，存在一定过错，根据（2020）辽02执异1089号民事裁定书载明“案外人陈雅峰称：……因润泰公司欠付银行贷款案涉房屋一直处于抵押状态，后又被法院查封，导致陈雅峰一直无法办理网签及不动产登记事宜”，故在原告签订《商品房买卖合同》时，其就知道案涉房屋存在抵押及可能无法办理过户登记的风险，但原告仍旧购买案涉房屋，应视为其对无法办理过户登记风险的自愿承担，即在原告向第三人支付了全款后，也可能因为案涉房屋存在抵押未被涂销而无法办理过户登记，原告存在一定过错。综上，原告在本案中的实际情况不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，故原告提出的诉讼请求不应得到支持。润泰公司述称，同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据予以采信并在卷佐证，根据本案的证据及当事人陈述笔录，本院认定如下事实：哈尔滨银行与大连海茂恒贸易有限公司（以下简称“海茂恒公司”）、澳南公司、润泰公司、刘永君、刘淑霞、刘羽佳金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月6日作出（2019）辽02民初1603号民事裁定书，裁定：冻结海茂恒公司、澳南公司、润泰公司、刘永君、刘淑霞、刘羽佳银行存款共计45,433,659元或查封、扣押其他等值财产。2019年12月11日，本院向大连市不动产登记中心作出（2019）辽02执保347号协助执行通知书，查封润泰公司名下未售房屋共计158套（具体房屋地址见查封明细表）。查封期限为三年，自2019年12月11日起至2022年12月10日止。案涉房屋在查封范围内。本院于2020年6月2日作出（2019）辽02民初1603号民事调解书，对当事人达成的如下协议予以确认：一、海茂恒公司于2020年7月2日之前偿还哈尔滨银行借款本金4400万元及罚息（截至2019年8月23日的罚息为1,433,659.84元；自2019年8月24日起至款项实际付清之日止，以4400万元本金为基数，按年利率10.2%计算罚息）；二、澳南公司、润泰公司、刘永君、刘淑霞、刘羽佳对海茂恒公司前述第一项债务承担连带给付责任；三、本案案件受理费268,968元，减半收取134,484元，公告费450元，保全费5000元，以上合计为139,934元，由海茂恒公司、澳南公司、润泰公司、刘永君、刘淑霞、刘羽佳承担。哈尔滨银行称2021年4月中旬其针对上述民事调解书向本院申请强制执行。陈雅峰作为案外人对本院执行大连市中山区屋提出书面异议，本院于2020年12月18日作出（2020）辽02执异1089号执行裁定书，驳回陈雅峰的异议请求。陈雅峰不服，向本院提起本案诉讼。另查，2012年4月至2015年7月期间，演绎建筑公司、宇柏公司分别与澳南公司、润泰公司签订多份《装修设计合同》，约定：演绎建筑公司、宇柏公司对大连明秀庄园及明秀庄园二期部分项目进行设计。上述设计合同中均记载总设计师陈雅峰。2012年11月至2014年1月期间，演绎装潢公司分别与澳南公司、润泰公司签订多份《装饰工程承包合同》，约定：演绎装潢公司对大连明秀庄园及明秀庄园二期部分项目进行装修施工。上述装饰工程合同中签章处承包方代表人记载为陈雅峰。原告提供宇柏公司分别与澳南公司、润泰公司签订的2份《软装合同》，签订日期不详，约定对大连明秀庄园及明秀庄园二期部分项目进行软装。宇柏公司与澳南公司签订的1份《灯具合同》，签订日期不详，约定宇柏公司提供灯具。2014年10月30日，陈雅峰与润泰公司签订《商品房买卖合同》，约定陈雅峰购买润泰公司开发的位于连市中山区产，面积215.09平方米，总房款共计1513万元。合同约定：1、付款方式及期限：已付12,966,597元，余款2,163,403元银行按揭。2、出卖人应当在2015年6月30日前将符合约定的房屋交付买受人。3、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2015年3月9日润泰公司向陈雅峰出具金额分别为900万元和3,966,597元的销售不动产统一发票两张，金额合计12,966,597元。2014年11月22日，演绎建筑公司、演绎装潢公司、宇柏公司共同向澳南公司、润泰公司提出抵房款申请，载明截止2014年11月22日软装工程、设计工作和装修工程已经全部结束，发包人尚欠承包人应付金额为18,137,892元，承包人正在办理二期38-1联排别墅边户的抵房手续，希望发包人给予确认，以便于和销售方面完成相应的抵付手续。时任润泰公司的法定代表人焦金钰签字确认。2015年2月13日，润泰公司、演绎装潢公司、宇柏公司签订抵房协议，约定各方协商同意将位于明秀庄园二期38#-1房屋抵顶演绎装潢公司和宇柏公司的工程款，面积215.09平方米，金额15,130,000元，应抵房金额6,259,801元。同日，澳南公司、演绎装潢公司、宇柏公司、润泰公司四方签订抵房协议，约定各方同意位于明秀庄园二期38#-1房屋抵顶演绎装潢公司和宇柏公司的工程款，面积215.09平方米，金额15,130,000元，应抵房金额6,706,796元。两份抵房协议均约定欠款2,163,403元在2015年12月31日前由其他项目施工项目抵顶或以现金偿还。2015年1月10日，澳南公司对案涉房屋抵顶工程款进行了内部审批，演绎装潢公司和宇柏公司共同向澳南公司出具声明，二公司同意抵顶的明秀庄园二期38-01房屋按房款1513万元/套，并以买受人陈雅峰的名字签订《商品房买卖合同》，由此产生的相关法律责任由二公司承担，与开发商无关。还查明，案涉房屋所在在建工程于2015年8月31日办理抵押，在建工程抵押贷款于2019年2月2日结清，此后在建工程抵押涤除。案涉房屋于2019年7月被另案查封。原告称2015年11月之前房屋实际交付，润泰公司称交付时间为2015年，具体日期不详。双方之间没有交接文件，仅交付房屋钥匙。陈雅峰提供国网辽宁省电力有限公司大连供电公司的大连增值税电子普通发票显示，陈雅峰交纳了自2019年5月至2020年11月案涉房屋产生的电费。2021年6月21日，陈雅峰在哈尔滨银行申请执行润泰公司的执行案件中向本院支付剩余房款2,163,403元。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，陈雅峰主张其对哈尔滨银行申请执行的案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益是否符合上述法律规定的情形应为本案争议的焦点。演绎建筑公司、演绎装潢公司、宇柏公司为澳南公司和润泰公司开发的大连明秀庄园及明秀庄园二期部分项目提供设计、装饰工程、软装。澳南公司和润泰公司与演绎装潢公司、宇柏公司签订抵房协议，用位于明秀庄园二期38#-1房屋即案涉房屋抵偿澳南公司和润泰公司欠付演绎装潢公司、宇柏公司的工程款。而演绎装潢公司、宇柏公司又向澳南公司出具声明，表示上述房屋以买受人陈雅峰的名字签订《商品房买卖合同》。陈雅峰与润泰公司签订了《商品房买卖合同》，润泰公司向陈雅峰出具合计金额12,966,597元的销售不动产统一发票，该金额与前述抵房协议中记载的抵房金额6,706,796元+6,259,801元之和一致，由此表明案涉房屋的所有权人已将该房屋以抵债的方式进行了房屋交易。根据已查明的事实，陈雅峰已对案涉房屋装修入住。案涉抵房协议、商品房买卖合同、购房发票及陈雅峰交纳电费发票均显示陈雅峰于哈尔滨银行申请本院查封案涉房屋之前，陈雅峰即已取得合法有效的书面协议并在查封之前合法占有案涉房屋。陈雅峰虽然在本案立案前未足额缴纳购房款，但其通过抵付工程款的方式支付了12,966,597元购房款，并在哈尔滨银行申请执行润泰公司的执行案件中向本院支付了剩余房款2,163,403元。至于是否因陈雅峰自身原因未办理过户登记的问题。虽然商品房买卖合同约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但案涉房屋因办理了在建工程抵押登记，案涉房屋未能在合同约定的期限内办理产权登记。此后，虽然于2019年2月在建工程抵押登记涤除，但润泰公司一直未通知陈雅峰可以办理过户登记事宜，且润泰公司亦未提交证据证明其提供资料报产权登记机关备案的时间，故房屋没有办理过户非陈雅峰自身原因所致。根据以上之阐述，案涉抵债行为发生于法院查封之前，陈雅峰已将剩余房款交至执行法院。且陈雅峰作为房屋受让人已经合法占有该不动产、非自身原因未办理过户登记，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉请应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：不得执行大连市中山区屋。案件受理费111,800元（陈雅峰已预付），由被告哈尔滨银行股份有限公司大连星海湾支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长 杨 威审判员 孙利颖审判员 谢燕鹏二〇二一年七月九日书记员 苏 锐附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。