四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终4527号 上诉人（原审原告，反诉被告）：成都橡木霖网络科技有限公司，住所地：成都市成华区万科路5号xx号。 法定代表人：黄兆阳。 委托诉讼代理人：黄靖，四川英济律师事务所律师。 上诉人（原审被告，反诉原告）：敬瑞相，男，汉族，1973年12月31日出生，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：余春燕，四川锦界律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张若娅，四川锦界律师事务所律师。 上诉人成都橡木霖网络科技有限公司（以下简称橡木霖科技公司）因与上诉人敬瑞相房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初6191号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 橡木霖科技公司上诉请求：1、撤销成都市成华区人民法院（2020）川0108民初6191号民事判决第二项，改判敬瑞相返还橡木霖科技公司122000元；2、一、二审诉讼费用全部由敬瑞相承担。事实与理由：一、橡木霖科技公司在一审庭审中未变更诉讼请求，一审法院在审理查明部分明确的第三项诉讼请求为橡木霖科技公司针对调解提出的意见，一审法院曲解为变更诉请属于事实认定错误。一审法院在审理查明中表述“庭审中，科技公司明确第三项诉讼请求中关于减免房屋具体金额为从2020年1月23日停业到2020年5月15日，要求减少租金为从2020年1月25日起至2020年3月15日50天房租减免一半即40000元，要求退还剩余的82000元(为各项诉讼请求金额合并计算)，计算方式为退还金额82000元=90000元房屋押金-应付房租40000元+预交的房屋租金32000元。”，上述内容是橡木霖科技公司在敬瑞相愿意调解的情况下所给出的方案，而一审法院在经审理查明中载明该计算方式为橡木霖科技公司在一审庭审中明确的原审本诉第三项诉讼请求，属于变更诉讼请求的事实认定错误，曲解了橡木霖科技公司的意思表示。二、一审判决就反诉部分的法律适用错误，不应支持敬瑞相各项反诉请求。(一)一审法院判定橡木霖科技公司承担拆除装修及清运垃圾费用共计35880元无事实及法律依据，该部分费用已经由橡木霖科技公司按约支付，该笔费用不应予以支持。2020年6月21日，橡木霖科技公司法定代表人黄兆阳(乙方承租人)和敬瑞相(甲方出租人)签订《商铺交接手续补充协议》约定：现经甲乙双方友好协商，就双方签订的《万科魅力之城五期商铺租赁合同》中租赁商铺归还一事达成如下协议：一、乙方在本协议签订当日负责将该商铺内残留垃圾、废品、废物等清理干净，相应清洁、清理费用由乙方承担；二、甲方有权拆除该商铺外墙对应位置的广告牌及相关广告标志，乙方对此不再主张任何权利，拆除费用由甲方承担。橡木霖科技公司已遵守协议事项一的内容将商铺内残留的垃圾、废品、废物等清理干净，并花费18000余元。在协商拆除过程中，敬瑞相出于继续利用商铺装饰外墙、地板等目的，要求橡木霖科技公司对相关部分进行保留，后由于敬瑞相接收房屋后，在未告知橡木霖科技公司的情况下自行拆除装饰部分并清运，由此产生费用35880元,按约应由敬瑞相承担。一审法院认为“敬瑞相主张橡木霖科技公司支付相应拆除装修和垃圾清运费用符合前述合同约定”的认定混淆了协议中事项一和事项二的内容。(二)原审法院判定橡木霖科技公司承担2020年5月15日起计算至腾房返还之日即2020年6月20日期间的房屋占有使用费43200元属于法律适用错误。在法律适用上，一审判决依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决橡木霖科技公司承担该房屋自2020年5月15日起至腾房返还之日即2020年6月20日期间的房屋占有使用费43200元无事实依据且法律适用错误，理由如下：1、本案案涉租赁合同已经于2020年1月25日解除，故案涉租赁合同不存在到期后腾退的问题。一审法院认定“鉴于反诉被告在合同到期后并未及时腾退涉案房屋，客观上造成房屋占有使用的状态。”属于在事实认定不清基础上的错误法律事实认定。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，案涉租赁合同已经于2020年1月25日解除，故合同解除后，对并未履行的部分终止履行。而合同解除后，橡木霖科技公司已经依据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条之规定通知了对方，并多次要求敬瑞相收房，在此情况下的房屋占用事实系敬瑞相不予认可且不予收房所致，故就租赁房屋自2020年5月15日起至腾房返还之日即2020年6月20日期间的房屋占有使用费43200元无事实依据且法律适用错误。2、本案系敬瑞相不予收房造成的房屋占用，不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定的逾期腾房占用。根据一审庭审查明的事实，在案涉新冠疫情之不可抗力发生之后，橡木霖科技公司积极向敬瑞相沟通收房事宜，但敬瑞相拒绝收房，强制橡木霖科技公司继续履行合同，遂导致橡木霖科技公司无法腾退房屋。橡木霖科技公司在敬瑞相拒绝收房的情况下，将争议于2020年3月19日诉至法院，期间橡木霖科技公司并未恶意占有该房屋，且从敬瑞相的一审反诉主张中也能明确其不认可解除合同并要求继续履行，在一审诉讼过程中，橡木霖科技公司仍然多次要求退房，房屋的占用状态是由于敬瑞相恶意拖延导致，故损失应当由其自行承担。在法律适用上，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定的逾期腾房占用费系因承租人出现逾期腾房（经出租人通知或自租赁期自然届满而故意逾期）之违约行为导致房屋占用损失的，基于公平原则拟制以租金标准对出租人损失进行补偿，但本案橡木霖科技公司在不可抗力期间多次要求敬瑞相收房无果的情况下，出租人拒绝收房所致，故不属于承租人逾期腾房的占用情形，原审适用法律错误。3、本案一审确实存在房屋腾退前的占用问题，但该问题属于不可抗力导致合同解除的后续问题，属于不可抗力全部免除责任之范围，故对房屋的占用，橡木霖科技公司应当全部免责。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，首先，橡木霖科技公司在不可抗力发生后，已经通知敬瑞相解除合同并要求敬瑞相收房，并未恶意占用房屋。其次，本案不可抗力持续时间较长，截止橡木霖科技公司与敬瑞相签订的租赁合同自然届满之日还在持续，鉴于橡木霖科技公司已经通过合理方式行使解除权，系敬瑞相不予认可、拒绝收房导致的房屋占用，不应支付占用费。（三）2020年3月至5月期间的商业物业服务费以及商业垃圾清运费发生在合同解除之后，橡木霖科技公司依法不应当对解除之后的费用承担支付义务。一审法院已经认定，橡木霖科技公司与敬瑞相之间的《万科魅力之城五期商铺租赁合同》于2020年1月25日解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，依据橡木霖科技公司的举证，橡木霖科技公司就争议房屋的相关费用支付至2020年2月底，且在2020年2月前橡木霖科技公司就要求解除合同，并要求敬瑞相收房，故在租赁合同已解除的情况下，橡木霖科技公司依法不应当对解除之后的费用承担支付义务。综上所述，橡木霖科技公司认为原审判决对反诉请求的支持事项存在法律适用错误，依法应当全部驳回，不应当抵扣一审判决对本诉诉讼请求的金额。敬瑞相应予返还的金额为122000元，包括房屋租赁保证金90000元，橡木霖科技公司已经缴纳的2020年1月25日至2020年2月15日租金32000元。一审判决错误。故请求二审法院依法撤销原判决，依法进行改判。 敬瑞相辩称，不认可橡木霖科技公司的上诉请求。 敬瑞相上诉请求：1.撤销成都市成华区人民法院（2020）川0108民初6191号民事判决第一项、第二项、第四项；2.改判支持敬瑞相的全部反诉请求或发回重审；3.本案一审、二审诉讼费用由橡木霖科技公司承担。事实和理由：一、一审判决确认合同于2020年1月25日解除没有事实和法律依据。(一）橡木霖科技公司在2020年1月25日并无解除合同的意思。结合全案证据，2020年1月25日，橡木霖科技公司并未向敬瑞相作出过解除合同的意思表示，敬瑞相和橡木霖科技公司在此日亦未就合同解除进行过协商和沟通。按照橡木霖科技公司提交的微信聊天记录，橡木霖科技公司于2020年1月30日通过微信向敬瑞相发送申请减免租金的信息（敬瑞相未收到），可见在暂停营业5天后，橡木霖科技公司真实想法仍系减免租金、继续履行合同，而并非解除合同。由此，橡木霖科技公司在2020年1月25日根本不存在解除合同的意思，其更未向敬瑞相表达过解除合同的意思，橡木霖科技公司真实的意思系继续履行合同，以及希望敬瑞相适当减免租金。(二）橡木霖科技公司未向敬瑞相发出过解除合同的通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条，主张解除合同应当通知对方，且自通知送达之日起合同解除。在本案中，即便自1月25日发生疫情以及相关的疫情防控措施的不可抗力事件，但该不可抗力事件并不会导致案涉的《万科魅力之城五期商铺租赁合同》自动解除、当然解除。橡木霖科技公司如主张解除合同，其仍应当依法发出解除合同的通知，而合同自通知到达敬瑞相时解除。但，全案证据完全不能证明橡木霖科技公司在2020年1月25日向敬瑞相表示过解除合同的意思。直至合同期满，橡木霖科技公司亦未向敬瑞相发出解除合同的通知。因此，在不存在解除《万科魅力之城五期商铺租赁合同》通知的情况下，一审判决径行确定该合同于2020年1月25日解除毫无事实和法律依据，明显事实认定和法律适用错误。(三）橡木霖科技公司于一审中提出的减免租金的诉讼请求，系橡木霖科技公司真实的意思表示。橡木霖科技公司于一审中提出的诉讼请求第三项为“疫情期间因不可抗力导致的停业、停工期间房租予以减免”，一审庭审中橡木霖科技公司明确“要求减少租金为从2020年1月25日起至2020年3月15日50天房屋减免一半即40000元”，众所周知，由于房租减免的前提必须是合同继续履行，因此该项诉求实际反映橡木霖科技公司要求在不解除合同的情形下申请减免租金的真实意思。(四）橡木霖科技公司作为违约方不享有单方解除权。按照《万科魅力之城五期商铺租赁合同》约定，橡木霖科技公司应当于2020年2月1日缴纳2020年2月1日至2020年5月14日的租金。但橡木霖科技公司未经敬瑞相同意，违反《万科魅力之城五期商铺租赁合同》的约定，未履行前述租金支付义务。因此，自2020年2月1日起橡木霖科技公司己然构成违约，其属合同违约方。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条，违约方不享有单方解除合同的权利。因此，橡木霖科技公司不能要求合同于2020年1月25日解除。(五）四川省高级人民法院发布的指导意见亦强调尽可能促进租赁合同继续履行。根据《四川省高级人民法院关于充分发挥审判职能作用为打赢疫情防控阻击战提供有力司法保障的指导意见》第八条，本案房屋租赁合同亦应当继续履行。二、一审判决将租期为5年的《万科魅力之城五期商铺租赁合同》认定为短期租赁合同，且具有特定目的，系事实认定和法律适用错误。首先，《万科魅力之城五期商铺租赁合同》的期限为自2015年5月15日至2020年5月14日，租赁期限长达5年，性质属于长期租赁合同。其次，商铺建筑面积达475平方米，用途为经营网吧，具有长期稳定经营特点，且双方均有续签意愿。一审判决以《万科魅力之城五期商铺租赁合同》进入2020年后仅剩下5个月，将履行期限与租赁合同性质混淆，将前述合同认定为短期租赁合同，系对本合同不切实际的分割，明显不具有事实和法律依据。再次，《万科魅力之城五期商铺租赁合同》在5年期间合同目的始终保持一致，并非进入2020年后即具有了特定目的，不符合短期租赁合同的性质，与短期租赁合同具有明显本质区别。最后，《万科魅力之城五期商铺租赁合同》在时间上也并非如短期租赁合同具有不可变更性，续签在实践中具有普遍性。三、一审判决未对2020年1月25日至2020年5月14日的房屋占用事实进行处理，遗漏了本案重要事实。一审判决认定《万科魅力之城五期商铺租赁合同》于2020年1月25日解除，但橡木霖科技公司实际腾退并移交商铺系在2020年6月21日。如按照一审判决认定的合同在2020年1月25日解除，那么橡木霖科技公司应当支付2020年1月25日至2020年6月20日的房屋占用费。但，一审判决对2020年5月15日至2020年6月20日的房屋占用费予以认定，却未对橡木霖科技公司在2020年1月25日至2020年5月14日期间的房屋占用事实进行评价和处理，明显遗漏了本案重要事实，严重损害了敬瑞相的合法权益。四、一审判决造成敬瑞相独自承受全部损失，对敬瑞相显失公平。按照一审判决，《万科魅力之城五期商铺租赁合同》于2020年1月25日解除，那么敬瑞相作为出租人不仅要独自承担合同解除后三个多月租金不能收回的损失，还要承担因借款购买案涉商铺而应当向出借人支付的本金和利息。相反，橡木霖科技公司却因自身的不诚信行为获利。本案所涉商铺旁橡木霖科技公司另行承租的商铺，仍然由橡木霖科技公司正常经营网吧盈利，丝毫未受到疫情的影响。本案应按照公平原则共担损失，而不应当仅仅是由出租人来承担全部的损失。五、一审判决对2020年5月15日至2020年6月20日的房屋占用使用费计算错误。一审判决对2020年5月15日至2020年6月20日的房屋占用使用费予以认定，但2020年5月15日至2020年6月20日应当为37天，一审判决按照27天计算房屋占用费为43200元，明显错误。敬瑞相特依法提出上诉请求，恳请二审法院依法改判支持敬瑞相的上诉请求。 橡木霖科技公司辩称，不认可敬瑞相的上诉请求和理由。 橡木霖科技公司向一审法院起诉请求：1、请求法院裁定橡木霖科技公司因不可抗力请求本租房合同于2020年1月25日解除，并不承担违约责任；2、要求敬瑞相退还房屋押金90000元；3、疫情期间因不可抗力导致的停业、停工期间房租予以减免；4、已缴纳的房租退还：1月25日起至2月15日，共计20天，每日租金1600元，共计32000元；5、由敬瑞相承担本案一切诉讼费用。 敬瑞相向一审法院反诉请求：1.依法判令橡木霖科技公司向敬瑞相支付3个月租金共计人民币144000元(自2020年2月15日起至2020年5月14日止)；2.依法判令橡木霖科技公司向敬瑞相支付逾期付款违约金，计算方式为：以逾期付款的3个月租金144000元为基数，以中国人民银行同期贷款基准利率的1.5倍即年利率6%为逾期罚息利率，从2020年2月1日起计算至实际清偿之日止(暂算至反诉之日为3312元)；3.依法判令橡木霖科技公司向敬瑞相支付拆除装修及清运垃圾违渣共计35880元；4.依法判令橡木霖科技公司向敬瑞相支付房屋占用使用费，计算方式为：以租赁合同约定日租金1600元为基数，从租赁期限届满之日的次日即2020年5月15日起计算至房屋实际腾退返还之日止（暂算至反诉之日为54400元）；5.依法判令橡木霖科技公司支付由敬瑞相垫付的商业物业服务费及商业垃圾处理费共计人民币7375.72元（自2020年3月起至2020年5月止）；6.依法判令由橡木霖科技公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：敬瑞相系成都市成华区xx号房屋登记所有权人。2018年7月5日，橡木霖科技公司（乙方承租方）和敬瑞相（甲方出租方）签订《万科魅力之城五期商铺租赁合同》约定如下：第一条甲方同意将位于四川省成都市成华区（原万科魅力之城五期Ａ2组团xx号）商铺，在良好及可租赁状态下租给乙方作为开设网咖使用，出租商铺的建筑面积为475.3平方米。第二条租赁期限为5年，自2015年5月15日至2020年5月14日。第三条租金、保证金：1、自2016年11月15日起，商铺租金由60000元／月调整为人民币45000元／月，租金每3个月支付一次，乙方应在本协议签订当日内将当期租金一次性付清。以后乙方应在每年的2月1日、5月1日、8月1日及11月1日前支付当期租金。到期未支付则视为违约。甲方在收到租金后应给乙方收费凭证。此月租金价格为税后金额，乙方若需开具发票，税金由乙方承担，甲方配合开具发票。2、为确保出租房屋设施完好以及租期内相关费用如期结算，原合同约定的保证金120000元现调整为90000元，乙方已支付60000元，其余30000元于当期与租金一起结清。待合同期满后乙方付清本应缴纳的所有费用后，甲方应将保证金全额退还给乙方（保证金不计利息）。3、本合同执行的最后一年即：2019年5月15日起至2020年5月14日止月租金增至48000元／月。如乙方还将继续承租本房屋，需提前与甲方商议，并签订新合同。第七条合同的解除：本合同除发生下列情形外，合同期内完全有效，不得单方解除。1、租赁期届满；2、因乙方过错严重造成房屋毁损的；3、出现不可抗力造成房屋毁损达不到使用目的的；4、政府强制征收或拆除该房屋的；5、乙方迟延交付房租超过10天的。第八条违约责任：甲乙双方因任何一方违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值（月租金＊已承租月数）的20%的违约金，并赔偿其他一切损失和费用。第九条补充约定：承租期内，若因国家政策变动或不可抗力的因素造成需要提前终止本合同，甲方应提前三个月通知乙方，乙方必须按通知要求办理终止合同手续，按时退出所租用房屋，甲方不承担由此造成的任何损失，但甲方必须负责退还乙方已交房租但未使用完时间的租金。合同还约定其他内容，并且在空白处手写注明：甲方已从原业主方收取到该房屋租赁保证金90000元。 2020年6月21日，橡木霖科技公司的法定代表人黄兆阳（乙方承租人）和敬瑞相（甲方出租人）签订《商铺交接手续补充协议》约定：现经甲乙双方友好协商，就双方签订的《万科魅力之城五期商铺租赁合同》中租赁商铺归还一事达成如下协议：一、乙方在本协议签订当日负责将该商铺内残留垃圾、废品、废物等清理干净，相应清洁、清理费用由乙方承担；二、甲方有权拆除该商铺外墙对应位置的广告牌及相关广告标志，乙方对此不再主张任何权利，拆除费用由甲方承担；三、双方确认，租赁期间该商铺左侧一扇推拉门已损坏，乙方承诺，自本协议签订之日起7个工作日内对该门进行维修并安装完毕。同日，橡木霖科技公司的法定代表人黄兆阳和敬瑞相签订《商铺交接手续》约定：兹确认承租人成都橡木霖网络科技有限公司已于2020年6月21日将出租人敬瑞相名下的位于四川省成都市成华区商品按《商铺交接手续补充协议》约定归还给出租人敬瑞相。 2020年5月21日，敬瑞相委托他人缴纳案涉商铺2020年3月至5月物业管理费合计7051.72元以及垃圾清运费324元。共计7375.72元。从2020年7月29日至8月2日期间，敬瑞相对商铺内进行拆除并清运垃圾，通过微信或现金方式支付相应费用35880元。2020年8月20日，万科魅力之城物业服务中心出具的结清证明记载成都橡木霖科技网络有限公司（顽石网咖）自2015年3月入驻万科金库五期以来，至今从未拖欠物业管理费、垃圾清运费等所有费用，为诚信守信商家。 2020年1月24日，成都市人民政府办公厅作出《成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部关于切实做好突发公共卫生事件一级响应工作的通知》载明：经省委、省政府同意，四川省启动突发公共卫生事件一级应急响应，按照一级响应工作要求，现就相关事项要求如下：……四、严格控制公共场所聚集性活动：……所有歌舞娱乐、游戏游艺、互联网上网服务场所暂停营业。同时四川省应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部公告（第2号）亦要求暂停各类群体性聚集活动，包括互联网上网服务场所。2020年3月26日，成都市成华区文化体育和旅游局（以下简称文体旅游局）出具的《关于疫情期间网吧行业暂停营业的证明》记载：我区网吧行业在疫情期间按照省、市、区各级部门要求，自2010年1月24日至今，一直暂停营业。2020年3月28日，四川省文化和旅游厅办公室发出《通知》，《通知》要求演出场所、歌舞娱乐场所、上网服务场所等人员聚集的文化场所暂不复业，已复业的立即暂停营业。2020年5月15日，文体旅游局作出《关于做好文化娱乐场所行业有序开放工作的通知》告知各文化娱乐场所在坚持防疫优先、科学评估、分区分级、精准施策、有序开放原则下，稳步推进我区文化娱乐场所开放工作。后附的《互联网上网服务营业场所恢复开放疫情防控措施指南》二、消费者保护（五）上网服务场所接纳消费者人数不得超过核定人数的50%，每个包间也不得超过核定人数的50%，严格执行限流限量要求。 一审庭审中，橡木霖科技公司明确第三项诉讼请求中关于减免房屋具体金额为从2020年1月23日停业到2020年5月15日，要求减少租金为从2020年1月25日起至2020年3月15日50天房租减免一半即40000元，要求退还剩余的82000元（为各项诉讼请求金额合并计算），计算方式为退还金额82000元=90000元房屋押金-应付房租40000元+预交的房屋租金32000元。同时一审庭审中，敬瑞相认可橡木霖科技公司已经缴纳2020年1月25日至2月15日期间租金32000元。此外橡木霖科技公司未缴纳2020年2月15日以后至5月14日期间的房屋租金合计48000元。一审庭审中播放了案涉商铺现状视频。 另，橡木霖科技公司曾发微信要求敬瑞相共同协商疫情防控期间的租金减免事宜，但敬瑞相对橡木霖科技公司的微信加入请求不予通过。 一审法院认为，橡木霖科技公司和敬瑞相之间的《万科魅力之城五期商铺租赁合同》合法有效，对双方均有约束力。针对本诉和反诉请求，现分别评判如下： 一、本诉部分 （一）关于解除合同以及时间认定问题。2020年1月24日，成都市人民政府办公厅作出《成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部关于切实做好突发公共卫生事件一级响应工作的通知》载明：经省委、省政府同意，四川省启动突发公共卫生事件一级应急响应，按照一级响应工作要求，现就相关事项要求如下：……四、严格控制公共场所聚集性活动：……所有歌舞娱乐、游戏游艺、互联网上网服务场所暂停营业。2020年5月15日，成华区文体旅游局作出《关于做好文化娱乐场所行业有序开放工作的通知》告知各文化娱乐场所在坚持防疫优先、科学评估、分区分级、精准施策、有序开放原则下，稳步推进我区文化娱乐场所开放工作。同时橡木霖科技公司和敬瑞相之间的《万科魅力之城五期商铺租赁合同》第九条补充约定：承租期内，若因国家政策变动或不可抗力的因素造成需要提前终止本合同，甲方应提前三个月通知乙方，乙方必须按通知要求办理终止合同手续，按时退出所租用房屋，甲方不承担由此造成的任何损失，但甲方必须负责退还乙方已交房租但未使用完时间的租金。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本次疫情依法应属于不可抗力。一审法院认为，审查判断合同是否应予解除，应当依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项关于“因不可抗力致使不能实现合同目的”可以解除合同的规定，结合个案具体情形，分析是否存在不能实现合同目的的情形、疫情防控与不能实现合同目的之间是否存在因果关系。对于因疫情防控导致租赁合同目的不能实现的，当事人主张解除合同的，应予支持。对短期租赁合同，承租人租赁房屋往往具有特定目的且具有时间上的不可变更性，如其因疫情防控无法使用租赁房屋，其合同目的往往已不能实现，上述不可抗力与承租人不能实现合同目的之间形成了直接、全部的因果关系。此等情形下，承租人援引不可抗力要求解除合同的，应予支持。本案中，橡木霖科技公司和敬瑞相的租赁合同期限进入2020年后仅剩最后五个月时间，且橡木霖科技公司已经按照合同约定预交租金32000元。故结合本案证据，一审法院确认橡木霖科技公司和敬瑞相之间的《万科魅力之城五期商铺租赁合同》于2020年1月25日解除。鉴于橡木霖科技公司和敬瑞相之间的《万科魅力之城五期商铺租赁合同》系因不可抗力而解除，故相关合同主体依法承担相应民事责任。 （二）关于退还房屋押金问题。一审庭审中以及结合在案证据，敬瑞相收到橡木霖科技公司缴纳的房屋押金50000元（合同中注明为房屋保证金）。现因橡木霖科技公司和敬瑞相的《万科魅力之城五期商铺租赁合同》应判定解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故橡木霖科技公司主张敬瑞相退还房屋押金的诉讼请求成立，一审法院予以支持。 （三）关于退还已缴纳租金退还问题。鉴于一审法院认定橡木霖科技公司和敬瑞相的租赁合同于2020年1月25日解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。橡木霖科技公司向敬瑞相缴纳的期间为2020年1月25日至2020年2月15日期间的租金32000元，敬瑞相应退还给橡木霖科技公司。 （四）关于房租减免问题。橡木霖科技公司一审庭审中明确要求减免租金为从2020年1月25日起至2020年3月15日50天房租的一半即40000元。鉴于一审法院认定橡木霖科技公司和敬瑞相签订的《万科魅力之城五期商铺租赁合同》因不可抗力而解除，并且依法不承担民事责任，则橡木霖科技公司主张的前述相应期间的房屋租金无需再向敬瑞相支付。橡木霖科技公司关于减免租金的请求成立，一审法院依照法律规定和本案事实对减免金额予以认定。 二、反诉部分 （一）关于支付2020年2月15日至5月14日期间房屋租金问题。因本案中一审法院认定敬瑞相和橡木霖科技公司的《万科魅力之城五期商铺租赁合同》因不可抗力而解除，且依法不承担民事责任。故敬瑞相主张橡木霖科技公司支付前述期间的房屋租金缺乏事实和法律依据，一审法院在本案中不予支持。 （二）关于支付逾期付款违约金问题。因本案中一审法院认定敬瑞相和橡木霖科技公司的《万科魅力之城五期商铺租赁合同》因不可抗力而解除，且依法不承担民事责任。橡木霖科技公司无需再向敬瑞相支付房屋租金，则不应承担相应逾期付款责任。同时敬瑞相和橡木霖科技公司签订的《万科魅力之城五期商铺租赁合同》并未明确约定逾期付款违约金，故敬瑞相的该项诉讼请求不成立，一审法院在本案中不予支持。 （三）关于支付案涉商铺拆除装修及清运费用问题。2020年6月21日，橡木霖科技公司的法定代表人黄兆阳（乙方承租人）和敬瑞相（甲方出租人）签订《商铺交接手续补充协议》约定：现经甲乙双方友好协商，就双方签订的《万科魅力之城五期商铺租赁合同》中租赁商铺归还一事达成如下协议：一、乙方在本协议签订当日负责将该商铺内残留垃圾、废品、废物等清理干净，相应清洁、清理费用由乙方承担；二、甲方有权拆除该商铺外墙对应位置的广告牌及相关广告标志，乙方对此不再主张任何权利，拆除费用由甲方承担。现敬瑞相主张橡木霖科技公司支付相应拆除装修和垃圾清运费用符合前述合同约定，且敬瑞相证实费用实际产生，故一审法院予以支持。 （四）关于支付房屋占用使用费问题。敬瑞相主张橡木霖科技公司支付2020年5月15日起计算至房屋实际腾退返还之日即2020年6月21日期间的房屋占用使用费。鉴于橡木霖科技公司在合同到期后并未及时腾退案涉房屋，客观上造成房屋占用使用的状态，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。故敬瑞相主张橡木霖科技公司支付前述期间的房屋占用费用符合法律规定，一审法院予以支持。具体金额计算方面，本案按照合同约定每月48000元即每日1600元的日租金标准，从2020年5月15日起计算至2020年6月20日共计27天，合计金额为43200元。 （五）关于支付垫付的商业物业服务费以及商业垃圾清运费问题。虽然橡木霖科技公司所举证据之一2020年8月20日万科魅力之城物业服务中心出具的结清证明记载成都橡木霖科技网络有限公司（顽石网咖）自2015年3月入驻万科金库五期以来，至今从未拖欠物业管理费、垃圾清运费等所有费用，为诚信守信商家。敬瑞相出具证据证实缴纳2020年3月至5月期间的商业物业管理费和相应垃圾清运费7375.72元，但橡木霖科技公司并未举证证实其实际付款的凭据或发票，而结清证明仅表明费用结清，但是没有指出缴费主体无法证实该笔款项系橡木霖科技公司支付。故敬瑞相的该项诉讼请求成立，一审法院予以支持。综上，根据在案证据和一审法院认定结果，本诉和反诉计算相应金额为35544.28元（90000+32000-35880-7375.72-43200），是敬瑞相应返橡木霖科技公司的全部金额。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认橡木霖科技公司和敬瑞相签订的《万科魅力之城五期商铺租赁合同》于2020年1月25日解除；二、敬瑞相于判决生效之日起五日内向橡木霖科技公司返还35544.28元；三、驳回橡木霖科技公司的其他诉讼请求；四、驳回敬瑞相的其他诉讼请求。一审案件受理费本诉2740元，减半收取计1370元，一审案件受理费反诉2218元，减半收取计1109元，由橡木霖科技公司负担1370元，敬瑞相负担1109元。 本院审理查明的事实与一审一致。 本院认为，本案的主要争议焦点在于：一、橡木霖科技公司是否具有合同解除权，如具有，合同解除时间应如何认定；二、敬瑞相是否应向橡木霖科技公司退还租金以及退还的金额应如何确定；三、橡木霖科技公司是否应当承担2020年2月15日至2020年6月21日期间的租金或占用费；四、敬瑞相诉请的拆除装修及清运费用是否应当予以支持；五、2020年3月至5月期间的物管费及垃圾清运费是否应由橡木霖科技公司负担；六、房屋押金应当如何处理；七、敬瑞相反诉主张的逾期付款违约金是否应当予以支持。本院分别认定如下： 关于橡木霖科技公司是否具有合同解除权以及解除时间的确定问题，橡木霖科技公司以新冠疫情导致合同目的不能实现而主张其具有法定解除权，并于2020年2月28日通过其法定代表人向敬瑞相作出了解除合同的意思。本院认为，首先，关于橡木霖科技公司是否具有解除权的问题，虽然新冠疫情属于不可抗力，但橡木霖科技公司在案涉租赁合同负有的义务为金钱给付，该义务具有可替代性，故新冠疫情可能会造成橡木霖科技公司履行困难，但并不必然、直接导致合同无法履行，即使橡木霖科技公司在疫情期间无法使用案涉房屋进行经营，但可以通过双方协商减免租金的方式予以解决，不宜径行解除合同，故橡木霖科技公司不具有合同解除权；其次，即使橡木霖科技公司具有解除权，合同亦应在橡木霖科技公司向敬瑞相发出解除通知之日解除，一审未查明橡木霖科技公司发出解除通知的时间、径行以四川省启动公共卫生事件一级应急响应之日作为合同解除之日亦明显不当，本院予以纠正。综上，橡木霖科技公司不具有合同解除权，一审以四川省启动公共卫生事件一级应急响应之日作为合同解除之日不当，本院对橡木霖科技公司要求确认合同于2020年1月25日解除的诉请予以驳回。 敬瑞相是否应向橡木霖科技公司退还租金的问题，如第一个争议焦点所述，案涉租赁合同并未于2020年1月25日解除，一审判决敬瑞相退还2020年1月25日至2月15日期间的已付租金不当，本院予以纠正； 关于橡木霖科技公司是否应当承担2020年1月25日至2020年6月21日期间的租金或占用费的问题，首先，关于2020年2月15日至5月14日，属于合同履行期间，虽然橡木霖科技公司辩称其曾通知敬瑞相接收房屋而敬瑞相未收回房屋，但一则基于橡木霖科技公司并无合同解除权，二则，橡木霖科技公司就其主张的曾通知敬瑞相接收房屋的证据仅为2020年3月9日13时20分的聊天记录，但从聊天记录的内容来看，橡木霖科技公司当时仅是表示“拆除还没有开始，到时候喊到敬哥一起，你指导到拆”，并无明确的要求敬瑞相收回房屋的意思，故橡木霖科技公司仍应当向敬瑞相支付租金和合同到期后的占用费，但考虑到橡木霖科技公司承租案涉房屋用于经营网吧，而成华区文体旅游局出具的《关于疫情期间网吧行业暂停营业的证明》载明该区网吧自2020年1月24日至3月26日一直暂停营业，2020年3月28日，四川省文化和旅游办公厅办公室发出《通知》要求上网服务场所暂不复业，直至2020年5月15日成华文体旅游局才通知稳步开放娱乐场所，由此可见网吧经营在租期内受新冠疫情影响非常严重，橡木霖科技公司的经营和收入出现了巨大困难，故本院对其2020年1月25日至5月14日期间的租金予以减免，酌定橡木霖科技公司按30%的比例承担上述期间的租金72000元，扣除橡木霖科技公司已付的32000元，橡木霖科技公司还应向敬瑞相支付40000元；其次，关于2020年5月15日至6月21日的占用费问题，虽然成华区文体旅游局于2020年5月15日发出的通知表明已开始推进娱乐场所开放工作，但仍然存在较大限制，故本院根据通知中接纳消费者人数不得超过核定人数的50%、每个包间也不得超过核定人数的50%等因素，将占用费按合同约定的租金标准的50%计算，即800元/天，同时一审将2020年5月15日至2020年6月20日统计为27天，属于数学计算错误，本院亦予以纠正，按37天计算，综上，占用费为29600元。 关于敬瑞相诉请的拆除装修及清运费用是否应当支持的问题，从敬瑞相与橡木霖科技公司所签《商铺交接手续补充协议》来看，橡木霖科技公司负责在签订协议当天将商铺内残留垃圾、废物、废品等清理干净并负责相应的清理费用，而敬瑞相有权拆除该商铺外墙对应位置的广告牌及相关广告标志，拆除费用由敬瑞相负担。二审中，经查明，敬瑞相诉请的拆除费用所对应的拆除范围是“拆除了400平方米的墙面、吊顶、地板、隔墙、清运垃圾”，并不属于《商铺交接手续补充协议》签订当天的残留垃圾、废物、废品的清理范畴，而属于《商铺交接手续补充协议》中应由敬瑞相拆除的部分（即使存在清运垃圾，亦就是指拆除墙面、吊顶、地板、隔墙所产生的垃圾），根据《商铺交接手续补充协议》的约定，由此产生的拆除费用应由敬瑞相自行承担，一审判令橡木霖科技公司承担上述拆除费用35880元不当，本院予以纠正； 关于2020年3月至5月期间的物管费及垃圾清运费7375.72元是否应由橡木霖科技公司负担的问题，橡木霖科技公司上诉称因合同于2020年1月25日解除，故其不应承担2020年3月至5月期间的物管费及垃圾清运费。本院认为，如第一个争点所述，橡木霖科技公司不具有解除权且其发出解除通知的时间也晚于2020年1月25日，案涉合同在2020年1月25日时并未解除，橡木霖科技公司直至2020年6月21日将房屋交还给敬瑞相，其应当承担占有房屋期间的物管费及垃圾清运费。一审判令其承担2020年3月至5月期间的物管费及垃圾清运费7375.72元并无不当，本院予以维持； 关于房屋押金的处理问题，因案涉租赁合同期限已经届满，根据《万科魅力之城五期商铺租赁合同》第三条第二款“待合同期满后乙方（橡木霖科技公司）付清本应缴纳的所有费用后，甲方（敬瑞相）应将保证金全额退还乙方”之规定，橡木霖科技公司所交押金应首先用于品迭其结算后的所欠费用，剩余部分再由敬瑞相退还给橡木霖科技公司；结合第三、四、五项争点所述内容，橡木霖科技公司应向敬瑞相支付租金、占用费、物管费及垃圾清运费76975.72元（40000元+29600元+7375.72元），与履约保证金90000元品迭后，敬瑞相应向橡木霖科技公司返还13024.28元； 敬瑞相反诉主张的逾期付款违约金是否应当支持的问题，虽然《万科魅力之城五期商铺租赁合同》约定橡木霖科技公司应在2020年2月1日支付当期租金，但考虑到在合同约定的履行期限内发生了新冠疫情导致橡木霖科技公司营业收入受到严重影响、且橡木霖科技公司已向敬瑞相作出通知、双方就租金减免进行过协商以及橡木霖科技公司已支付部分租金等因素，一审驳回敬瑞相逾期付款违约金的诉请并无不当，本院予以维持。 综上，敬瑞相和橡木霖科技公司的上诉请求均部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 撤销成都市成华区人民法院（2020）川0108民初6191号民事判决第一项，三、四项，即“确认成都橡木霖网络科技有限公司和敬瑞相恰签订的《万科魅力之城五期商铺租赁合同》于2020年1月25日解除”、“驳回成都橡木霖网络科技有限公司的其他诉讼请求”、“驳回敬瑞相的其他诉讼请求”； 变更成都市成华区人民法院（2020）川0108民初6191号民事判决第二项“敬瑞相于本判决生效之日起五日内向成都橡木霖网络科技有限公司返还35544.28元”为“敬瑞相于本判决生效之日起五日内向成都橡木霖网络科技有限公司返还13024.28元”； 驳回成都橡木霖网络科技有限公司的其他诉讼请求”； 驳回敬瑞相的其他反诉请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费2740元，减半收取计1370元，反诉案件受理费2218元，减半收取计1109元，由成都橡木霖网络科技有限公司负担1759元，敬瑞相负担720元。二审案件受理费4701元，由成都橡木霖网络科技有限公司负担3482元，敬瑞相负担1219元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 王 果 审判员 何广智 审判员 赵 韬 二〇二一年七月八日 书记员 袁 敬