贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2726号上诉人（原审原告）：王军，男，汉族，1971年8月29日出生，住贵州省毕节市。上诉人（原审原告）：曹达芹，女，汉族，1973年2月16日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：詹俊宇（特别授权代理），贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：卯柔（一般授权代理），贵州威迪事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：王连发，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：宋芳，贵州创驰律师事务所律师。上诉人王军、曹达芹因与被上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2021）黔0502民初569号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人王军、曹达芹上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原判对被上诉人逾期办证违约金计算起止时间认定错误。按照合同约定被上诉人应在2015年7月20日前向上诉人“提供产权过户相关手续”，而2018年2月28日案涉商品房取得《不动产权证书》。因此，被上诉人逾期办证违约金计算的起止时间为2015年7月21日至2018年2月28日，逾期954天，应按该逾期天数计付逾期办证违约金。上诉人对被上诉人逾期办证违约金请求均未超过诉讼时效，应当支持全部违约金请求。原判机械适用民法典三年诉讼时效的规定，从上诉人向法院提交民事起诉状之日倒推三年，认定超过三年部分的违约金请求权已过诉讼时效不予支持错误。双方合同约定“出卖人按逾期时间每日向买受人支付万分之一的违约金”，因此，被上诉人向上诉人支付的违约金源于逾期办证的行为导致的同一债务，被上诉人的支付行为，具有同一债务分期履行的特点。《中华人民共和国民法典》第一百八十九条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。所以，该债务的诉讼时效具有特殊性，不能机械倒推三年。1.同一债务分期履行本质上仍是同一债务，应从最后一期债务履行期限届满之日起算。首先，同一债务分期履行的，从最后一期债务履行期限届满之日起算诉讼时效期间是由同一债务的性质所决定。当事人之间只存在一个债务，只是履行方式上分为多次，每次履行都是同一债务的组成部分，不应分割来看，而应从整体性和唯一性上把握同一债务的诉讼时效期间的起算。虽然每日违约金支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认债务的整体性。若从每一期债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。在租赁合同持续履行的前提下，各期租金的诉讼时效可一并计算，只要债权人提起诉讼时尚未超过最后一期租金的诉讼时效即可。其次，同一债务分期履行的，从最后一期债务履行期限届满之日起算诉讼时效期间有利于保护债权人权利，符合诉讼时效制度的立法目的。诉讼时效的目的是督促当事人行使权利而非消灭当事人的权利，在债权人不存在怠于行使权利的情况下，应作出有利于债权人的理解。这种诉讼时效期间起算方式简化了诉讼时效期间的计算，整体上推迟了诉讼时效期间的起算，有利于债权人的债权保护。第三，同一债务分期履行的，从最后一期债务履行期限届满之日起算诉讼时效期间有利于减少纠纷，节约司法资源。如果对每一期债务都单独计算诉讼时效期间，当事人需要频繁主张权利，可能会就同一债务发生多个纠纷，既不利于减少纠纷数量、实质性化解纠纷，也是对司法资源的浪费。2.本案商品房买卖合同补充协议部分属于格式条款。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”该补充协议与商品房买卖合同同一天签订，被上诉人在住建部门提供的统一格式合同文本中却对逾期办证的责任故意不约定，毕节市房产事业局仅对商品房买卖合同的正文备案，没有就补充协议部分备案，所以，被上诉人故意在补充协议中约定逾期办证的违约责任，将办证时间从交房后的90日内延长至360日内，其目的就是糊弄买受人，免除或减轻其责任，但又未履行提示或者说明义务，上诉人可以主张该补充协议部分不成为合同内容。被上诉人应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条承担违约责任，则上诉人逾期办证违约金请求也未超过诉讼时效，应全部支持。如前所述，上诉人对被上诉人逾期办证违约金请求均未超过诉讼时效，应当支持全部违约金请求。二、原判认定“原告于2017年12月8日签署委托书的行为，即证明被告履行了约定的义务”错误。委托只是办证的其中一环，上诉人委托被上诉人办证不能证明被上诉人没有逾期办证的行为，不能证明被上诉人对案涉商品房办理权属转移登记，履行了合同义务。只能证明被上诉人在那个时间点要求上诉人出具委托书。同时，根据商品房买卖合同约定被上诉人的合同义务是：向上诉人“提供产权过户相关手续”，并非是要求上诉人出具委托即完成合同义务。因此，不能认定被上诉人于上诉人出具委托时履行了办证义务而不承担违约责任。三、被上诉人应退还交易费357.72元，原判未予支持，属于错判。根据《商品房买卖合同》第七条约定，被上诉人不再收取除商品房价格以外的费用。根据《贵州省城镇房地产开发管理条例》规定，被上诉人收取上诉人357.2元交易费属于违反法律的强制性规定，上诉人已经主张，应当判决退还，原判未支持，应予纠正。被上诉人碧阳置业公司答辩称：违约金是按日计算，不是按年计算，违约金每天计算是独立的，不是连续性的，故一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。王军、曹达芹向一审法院起诉请求：一、判令被告立即支付原告逾期办证违约金25845.10元（以原告已付房款270913元为基数，按每日万分之一的标准计算从2015年7月20日起至2018年2月28日止）；二、判令被告立即返还原告“四通费”3643元；三、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年12月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定将被告开发的位于毕节市，建筑面积119.24平方米，套内建筑面积为97.78平方米，房屋总价款为270913.00元的商品房出卖给原告。被告向原告交付涉案商品房的时间为2013年7月30日前。原、被告在合同中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定。同日双方签订《补充协议》中约定，第二十二条中所指“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款276288.00元。2014年7月25日被告向原告交付涉案房屋，并向原告收取了各项开户费及交易费共计4443.00元，后退还水开户费800元。2015年7月22日，被告取得涉案《商品房屋备案证明书》，具备了办理不动产权属转移登记条件。2017年12月8日原告签署委托书委托被告为其办理不动产权属登记。2018年2月28日，涉案商品房取得《不动产权证书》。一审法院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于逾期办理涉案商品房不动产权证书的问题。逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。”据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2014年7月25日实际收房，被告应当于原告实际收房的360日内即2015年7月20日前为原告办理商品房转移登记。截至2015年7月20日，被告仍未取得转移登记的条件为原告办理房屋产权证书，自2015年7月21日起，被告即构成违约。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法典》关于3年诉讼时效期间的规定，原告所举证据不能证明违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告提交诉讼材料之日（即2020年11月3日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年11月3日起的逾期办理不动产权证书违约金请求权未超过诉讼时效。关于逾期办证违约金起止时间应如何认定的问题，前述关于诉讼时效的分析已认定本案的违约金起始时间从2017年11月3日开始，不再赘述。被告于2015年7月22日取得《商品房屋备案证明书》，因原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。被告所举证据不能证明其履行了通知原告办理转移登记的义务。原告于2017年12月8日签署委托书的行为，即证明被告履行了约定的义务，故违约金应计算至2017年12月8日止。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，被告逾期办理房屋转移登记的，按原告已付购房款的每日万分之一支付违约金，该约定符合法律规定，予以支持。原告主张以270913.00元为基数计算违约金，予以认可。违约金计算为：948.2元（270913.00元×0.0001×35日）。关于被告应否返还原告燃气、电、闭路电视开户费的问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中，故被告另行收取原告各项开户费无事实及法律依据，应予退还。经庭审询问得知，被告收取的交易费按建筑面积每平方米3元收取，因此被告应退还原告3285.28元（4443元-357.72元-800元）。因上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求予以返还，故对被告提出的诉讼时效抗辩，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告王军、曹达芹逾期办理涉案商品房不动产权证书的违约金948.20元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还原告王军、曹达芹开户费3285.28元；三、驳回原告王军、曹达芹的其他诉讼请求。案件受理费268.00元，由原告王军、曹达芹负担243.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担25.00元。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，双方合同约定逾期办证违约金以日为单位累计计算，本案逾期办证违约金应按日分别计算诉讼时效，具体理由一审已作充分详实的论述，本院不再赘述。案涉逾期办证违约金不属于《中华人民共和国民法典》第一百八十九条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日计算。”规定的分期履行债务，上诉人主张本案逾期办证违约金应根据该规定认定未超过诉讼时效的理由不成立，不予采纳。本案双方签订《补充协议》就案涉商品房办证期限进行约定系双方依法享有的民事权利，未违反相关法律法规的禁止性规定，且双方就办证期限作出的约定并不存在免除被上诉人的责任或加重上诉人的责任、排除上诉人的主要权利的情形，不属于《中华人民共和国合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”及第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”规定的应认定为无效的格式条款。同时，双方签订《补充协议》时，《中华人民共和国民法典》尚未施行，上诉人主张根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条的规定，应认定《补充协议》不成为合同内容无事实及法律依据，不予采纳。《补充协议》第8.3条约定上诉人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。此处约定的“产权过户相关手续”以被上诉人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费为前提，故该“产权过户相关手续”不属于为办理案涉房屋产权证书所需的应由上诉人提交的资料，应为案涉房屋产权证书本身。故根据双方约定，上诉人应承担违约责任至取得案涉房屋产权证书之日，本案违约金从2017年11月3日起计算至2018年2月28日，共117天，计算为：3169.68元（270913.00元×0.01%×117天）。根据双方约定，交易费357.2元系上诉人委托被上诉人向相关部门代为缴纳的费用，被上诉人未举证证明其已完成受托事项，应予退还。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持，对其上诉无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2021）黔0502民初569号民事判决第二、三项，即：“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还原告王军、曹达芹开户费3285.28元；驳回原告王军、曹达芹的其他诉讼请求。”二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2021）黔0502民初569号民事判决第一项为：被上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付上诉人王军、曹达芹逾期办理涉案商品房不动产权证书违约金3169.68元；三、被上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付退还上诉人王军、曹达芹交易费357.20元；四、驳回王军、曹达芹的其他上诉请求。一审案件受理费268.00元，由上诉人王军、曹达芹负担200.00元，由被上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担68.00元；二审案件受理费366.90元，由上诉人王军、曹达芹负担300.00元，由被上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担66.90元。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 周 锐二〇二一年七月七日书记员 高 进