安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖06民终705号 上诉人（原审原告）：赵昌胜，男，1976年6月14日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：孙雪薇，安徽龙兴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：马杨玉杰，男，1980年1月30日出生，汉族，户籍地安徽省淮北市相山区，经常居住地淮北市相山区。 被上诉人（原审被告）：朱丽丽，女，1980年1月2日出生，汉族，户籍地安徽省濉溪县，经常居住地安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：王艳，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：赵倩，女，1987年7月18日出生，汉族，户籍地江苏省睢宁县，经常居住地安徽省濉溪县。 被上诉人（原审第三人）：王其乐，男，1986年10月20日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市萧县，经常居住地安徽省濉溪县。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：徐旭，安徽北方之光律师事务所律师。 上诉人赵昌胜因与被上诉人马杨玉杰、朱丽丽、赵倩、王其乐债权人撤销权纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2020）皖0603民初1758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 赵昌胜上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持赵昌胜一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用均由马杨玉杰、朱丽丽、赵倩、王其乐负担。事实和理由：原审法院认定事实不清、证据不足，适用法律错误。1.原审认定马杨玉杰、朱丽丽支付赵倩、王其乐购房款700024.85元没有充分的证据证明。根据赵倩、王其乐提供的证据，仅能够证明其支付了420854.81元房款，其余均未提供确实充分的证据予以证明，尤其是20.9万元现金，不符合房屋买卖正常交易习惯。马杨玉杰、朱丽丽、赵倩、王其乐之间存在恶意串通情形，提供的证据内容不真实。故赵倩、王其乐支付的房款低于当时的房屋市场价格70%，系明显不合理低价。2.原审法院未认定马杨玉杰、朱丽丽与赵倩、王其乐、中国农业银行淮北分行之间另存在二手购房担保借款合同关系，不符合法律规定。2017年5月27日，马杨玉杰、朱丽丽与赵倩、王其乐签订房屋买卖合同，约定房屋价格是80万元。原审法院对这份房屋买卖合同未予认定，违反法律规定，且未查清李小珍与马杨玉杰、朱丽丽、赵倩、王其乐关系，以及对贷款过程亦未查清。3.涉案房屋交易过程中出现了5个房屋价格、3份房屋买卖合同，两种交易方式，显然系存在恶意串通，刻意隐瞒该事实，低价转让房屋，逃避债务。4.案涉房屋买卖过程存在诸多与正常二手房买卖交易相违悖情形，原审法院未予查清。正常二手房买卖交易，双方说定房价后，通常情况买房人不会再愿意多支付房款，而本案中，合同约定房款65万元，赵倩、王其乐居然多付5万多元，与常理不符。正常二手房买卖交易，不可能同时有两种交易方式，本案中恰恰出现了两种交易方式，且收取房款的过程与常理不符。5.马杨玉杰、朱丽丽以明显不合理的低价转让财产，已经影响到赵昌胜债权的实现，赵倩、王其乐知道或者应当知道该情形，债务人的转让行为应予撤销。 马杨玉杰辩称，其不是42万元转让房屋，而是65万元，且65万元已经支付完毕。 朱丽丽辩称，其对涉案房屋的转让不知情，朱丽丽没有和赵倩、王其乐签订过房屋转让协议，也没有签过授权委托书。马杨玉杰曾表示房屋对外出售价格在90万元上下，且不低于80万元。所以，房产交易中心的42万元，以及马杨玉杰答辩的65万元，朱丽丽均不认可。 赵倩、王其乐辩称，赵倩、王其乐已经实际交付马杨玉杰购房款，赵昌胜上诉主张恶意串通毫无依据。赵昌胜在一审中申请调取王其乐、赵倩购房合同与本案件毫无关系。案涉房屋买卖双方实际履行的是2017年签订的合同，并且在签署合同时已经按合同约定支付6万元的定金，不存低价转让、恶意串通。由于房屋买卖合同明确约定，办理房屋所有的税费由王其乐、赵倩负担，所以交付金额大于合同约定的购房款数额。一审中已经申请对案涉房屋进行评估判定，案涉房屋交易价格并非明显低价。 赵昌胜向一审法院起诉请求：1.请求依法撤销2017年7月4日马杨玉杰、朱丽丽与赵倩、王其乐对濉溪县××路××路××＃××室（所有权证号为0002872号）房屋的买卖行为；2.判令赵倩、王其乐在3日内将位于恒大名都8＃1105室过户登记至马杨玉杰、朱丽丽名下；3.判决马杨玉杰、朱丽丽与赵倩、王其乐支付赵昌胜律师代理费6000元；4.本案诉讼费、保全费用由马杨玉杰、朱丽丽与赵倩、王其乐承担。 一审法院认定事实：马杨玉杰、朱丽丽因向赵昌胜借款60万元未能如约偿还，2017年8月，赵昌胜向一审法院提起民间借贷纠纷诉讼。一审法院于2017年12月11日作出（2017）皖0603民初3277号民事判决，判决马杨玉杰、朱丽丽偿还赵昌胜借款本金60万元及利息（从2016年12月19日起按照年利率24%计算至借款清偿之日止），马飞、赵德利对其中30万元及相应利息承担连带保证责任等内容。该民事判决因双方均未上诉而生效，经赵昌胜申请执行，一审法院于2019年11月6日作出（2019）皖0603执恢269号之三执行裁定书，因未发现马杨玉杰、朱丽丽、马飞、赵德利有可供执行财产，而裁定终结本次执行程序。 2012年8月21日，马杨玉杰、朱丽丽购买淮北粤通置业有限公司开发的濉溪县濉河东路北、龙脊山路东侧恒大名都8幢1105室（建筑面积161.34平方米），价格为677838元，其中40万元为住房公积金贷款支付。 2017年5月31日，王其乐（买方）与马杨玉杰、朱丽丽（卖方）签订《房屋买卖合同》，约定：王其乐购买马杨玉杰、朱丽丽拥有的座落于濉溪县××路××路××＃××室的房产，交易价格为65万元，合同签订之日王其乐支付购房定金6万元，因该房屋处于抵押状态，王其乐替马杨玉杰、朱丽丽偿还银行的按揭贷款，具体金额以银行支付凭证为准，马杨玉杰、朱丽丽认定并视为其收取的首付款。王其乐替马杨玉杰、朱丽丽解除抵押，办理不动产权证，费用由王其乐先行垫付，过户时马杨玉杰、朱丽丽以发票金额向王其乐支付办理不动产权证的费用。交房日期为签订合同后7日交付使用，并应在交房当日将各项费用结清，房产过户所需一切费用由王其乐承担。马杨玉杰、朱丽丽保证在交接时该商品房没有产权纠纷和财务纠纷，保证在交接时已清除该商品房设定的抵押权，如交接后发生该商品房交接前即存在的财务纠纷，由马杨玉杰、朱丽丽承担全部责任等内容。从2017年5月31日至2017年7月31日，王其乐、赵倩先后向马杨玉杰付款合计700024.85元（60000元＋430元＋775元＋420.81元＋63646.26元＋354325.46元＋2033.51元＋9393.81元＋209000元）。 2017年7月4日，马杨玉杰、朱丽丽（卖方）与赵倩、王其乐（买方）签订《存量房买卖合同》，约定：马杨玉杰、朱丽丽将其位于濉溪县××路××路××＃××室（建筑面积161.32平方米）以42万元价格出售给赵倩、王其乐（该合同为双方在濉溪县不动产交易中心备案合同）。 2017年7月18日，濉溪县国土资源局为王其乐、赵倩分别颁发了不动产权证书【皖（2017）濉溪县不动产权第0××7号、第0003638号】，赵倩、王其乐并搬入濉溪县××＃××室居住。赵昌胜认为马杨玉杰、朱丽丽将房屋出售给王其乐、赵倩，损害其债权，遂提起本案诉讼，并支付律师代理费6000元。 诉讼中，根据赵昌胜的申请，一审法院委托江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司对濉溪县××号××室房产的市场价值进行评估。2020年11月26日，江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司出具苏天房估字（2020）淮字第887号《房地产司法鉴定估价报告》，估价结果为所涉房产在2017年7月4日市场价值为89.5万元。赵昌胜预付评估费3000元。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定：“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；……”本案中，马杨玉杰、朱丽丽将涉案房屋出售给王其乐、赵倩，双方分别于2017年5月31日签订了《房屋买卖合同》，于2017年7月4日签订了《存量房买卖合同》，合同约定房屋价款分别是65万元和42万元。其中《存量房买卖合同》是用于不动产交易中心备案，王其乐、赵倩先后向马杨玉杰支付房屋价款等合计700024.85元，双方实际履行的是2017年5月31日签订的《房屋买卖合同》。无论是2017年5月31日《房屋买卖合同》中约定的房屋价款65万元，还是王其乐、赵倩向马杨玉杰支付房款等700024.85元，均超出了江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司作出的《房地产司法鉴定估价报告》中估价结果房屋市场价值89.5万元最低70%的标准。故马杨玉杰、朱丽丽将涉案房屋出卖给王其乐、赵倩，不构成以明显不合理的低价转让财产。赵昌胜起诉要求撤销马杨玉杰、朱丽丽与赵倩、王其乐对濉溪县××＃××室房屋买卖行为，赵倩、王其乐将濉溪县××＃××室过户登记至马杨玉杰、朱丽丽名下，马杨玉杰、朱丽丽、赵倩、王其乐支付赵昌胜律师代理费6000元的诉讼请求，理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第七十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干问题规定》第一条规定，判决：驳回赵昌胜的诉讼请求。案件受理费7600元，评估费3000元，均由赵昌胜负担。 本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点是，马杨玉杰、朱丽丽将濉溪县××路××路××＃××室房屋转让给赵倩、王其乐的行为，是否符合撤销条件。 《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”本院认为，马杨玉杰、朱丽丽将案涉房屋转让给赵倩、王其乐的行为并不符合撤销条件，不应予以撤销。理由如下： 其一，涉案房产转让不构成低价转让。根据买卖双方2017年5月31日签订的买卖合同，案涉房屋的转让价款为65万元，赵倩、王其乐实际支付价款约70万元，经过评估，该房屋在转让时的价值为89万元，实际转让价高于评估价值的70%，故转让价格并不符合“明显低价”的标准。案涉房屋买卖过程中虽然出现了数份总价款不同的房屋买卖合同，但认定案件事实应当以体现双方真实意思表示的买卖合同以及实际交付的价款作为认定的依据，2017年7月4日的《存量房买卖合同》系为了用于不动产交易中心备案而签订，该合同中载明的价款并不能作为双方真实交易价格。故案涉房屋的转让不构成低价转让。 其二，本案并无证据证明受让人知道或者应当知道转让行为给债权人造成损害。赵昌胜虽然主张交易双方恶意串通，但是并没有举证证明，本案亦无证据证明赵倩、王其乐知道或者应当知道转让行为可能会对赵昌胜的债权造成损害，故本案不符合债权人撤销要件，赵昌胜的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，赵昌胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7600元，由赵昌胜负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张春茹 审 判 员 范向阳 审 判 员 李 森 二〇二一年七月十四日 法官助理 董建文 书 记 员 胡雨桐 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；