辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终11155号上诉人（原审被告、申请执行人)：皮玉春，女，1966年2月16日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被上诉人（原审原告、案外人)：马泉，男，1966年9月20日出生，汉族，住沈阳市浑南新区。委托诉讼代理人：马明宇，辽宁观策律师事务所律师。原审被告(被执行人)：李晓丹，男，1967年8月22日出生，蒙古族，住沈阳市皇姑区。上诉人皮玉春与被上诉人马泉，原审被告李晓丹案外人执行异议之诉纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初7779号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。皮玉春上诉请求：1.请求撤销一审民事判决；依法改判支持上诉人的请求或发回重审；2.被上诉人承担一二审费用。事实和理由：一、顶账协议不应当视为书面买卖合同。一审法院认为顶账协议中明确载明房屋位置信息，并约定明确的条款，该协议应当视为合法有效的书面买卖合同。该理由属于明显的逻辑错误。任何类型的有效合同都满足上述条件。订立买卖合同的前提是双方具有买卖的意思表示。本案中，马泉与李晓丹订立订账协议的根本目的是履行债务，通过顶账协议和被上诉人的陈述也无法得出双方具有买卖房屋意思的结论。二、顶账协议为普通债权，不能排除法院的强制执行。案涉房屋为没有办理产权证的回迁房，与商品房具有本质上的区别，李小丹仍为案涉房屋的所有权人。顶账协议为普通债权，不属于法律法规所保护的商品房消费者的生存利益。顶账协议第七条已经约定了本房屋被其他人主张权利时的违约责任，因此本房屋被依法执行，不会损害被上诉人的生存利益。被上诉人与李晓丹恶意串通，损害上诉人债权，李晓丹在一审中自认在案涉房屋被法院查封之后，双方立刻补签了顶账协议，因此该抵偿协议的效力存疑。三、一审法院违法裁判不应主动审查顶账协议的性质。顶账协议是否可以视为书面买卖合同这个问题不应当纳入本案的审理范围。李晓丹述称，上诉人陈述正确。顶账协议是在法院查封房屋之后自己与马泉倒签的。2018年将房屋交付给马泉时仅是将房屋借给马泉。因为是自己的房子，因此房屋的烟机、灶具、热水器等部分设备由自己提供。马泉辩称：同意一审判决。马泉向一审法院起诉请求：1、不得执行查封嘉陵苑小区一号楼22楼3门住宅；2、请求确认嘉陵苑小区一号楼22楼3门住宅归原告所有；3、请求被告承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2018年8月17日，皮玉春诉讼来院，要求李晓丹偿还借款本金90万元，并支付利息。同年8月29日，本院作出(2018)辽0105民初8959号民事调解书，李晓丹于2018年10月1日之前一次性偿还皮玉春借款本金90万元。(2018)辽0105民初8959号民事调解书生效后，申请执行人皮玉春向本院申请强制执行，在该案执行过程中，本院于2019年4月28日作出(2019)辽0105执330号民事裁定书，查封了被执行人李晓丹名下位于沈阳市皇姑区产。同年7月17日，马泉向本院提出执行异议申请：请求解除对上述房产的查封；停止对该房产拍卖、变卖或以物抵债执行程序。2019年8月6日，本院作出(2019)辽0105民初执异264号执行裁定书，驳回马泉的执行异议请求。另查，2017年10月10日，原告马泉作为债权人与作为债务人的被告李晓丹签订《顶账协议》载明：债务人于2017年4月14日向债权人借款人民币70万元，约定月利2分，借款期限为四个月。现该笔借款早已到期(利息不欠，本金未还)，双方经协商一致，就债务人以未办理产权的回迁房抵顶欠款一事，达成如下协议：第一条债务人李晓丹同意以自己的回迁的尚未办理产权的皇姑区嘉陵江街68-1号1-22-3号的房产，作价70万元，顶账给马泉。第二条本协议签订后，皇姑区嘉陵江街68-1号1单元22层3号房产即归马泉所有，双方债权债务归于消灭。第三条本协议签订后，债务人李晓丹将房屋钥匙交付给债权人马泉，即为完成抵账房的交付行为。第四条用于抵账的皇姑区嘉陵江街68-1号1-22-3号的房产在交付后所产生的一切费用，均由债权人马泉负责承担(包括但不限于物业费、维修基金、电费、有线、宽带、采暖费等)。第五条债权人马泉为履行第四条义务，需要债务人配合，在合理债务人不得拒绝，因即便在抵账房交付后，短期内该房产无法办理更名过户。第六条在该房可以办理更名过户时，债务人应无条件配合债权人办理更名过户，费用由债务人承担。第七条如债务人违背以上约定或该房被任意第三人主张权利，造成债权人无法所有，抵账失败。债务人除应继续偿还本金，支付抵账协议签订之日后月利二分外，还应赔偿债权人在抵账之后所产生的一切费用，其中装修费用(包括家电、家具)按20万元计算。庭审中，被告李晓丹自认，其与原告马泉之间签订的此《顶账协议》是在2018年8月29日之后补签的，但原告予以否认。2018年1月，被告李晓丹将涉案房屋交付原告马泉。原告马泉进住涉案房屋。同时，原告马泉交纳了房产增加面积款18696元、房屋维修基金5364元、支付垃圾清运费320元、刨地保证金150元、支付2016年7月30日至2017年7月29日物业费共计1455元、支付2017年7月30日至2018年7月29日物业费1455元、支付2019年7月30日至2020年7月29日物业费1455元，并交纳了居住期间的燃气费、电费、采暖费等费用使用至今，并对房屋进行了装修。一审法院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。结合本案，原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的所有权或者物权期待权。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告马泉与被告李晓丹已签订《顶账协议》，该《协议》中明确载明房屋坐落、位置及门牌号等房屋信息，并约定了明确的顶账价款，故按照法律规定该《顶账协议》应视为双方已签订合法有效的书面房屋买卖合同；原告马泉于2018年1月办理了入住手续，且实际占有诉争房屋，早于2019年4月28日法院查封房屋的时间，并交纳了该房屋的增加面积款、房屋维修基金、垃圾清运费、刨地保证金、物业费、燃气费、电费、采暖费等费用，并对房屋进行了装修，居住至今。根据相关法律规定应认定原告马泉在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋；《顶账协议》明确载明被告李晓丹从原告马泉处借款70万元到期未还，同意用涉案房屋作价70万元顶账给原告马泉，且协议签订后涉案房屋归原告马泉所有，双方债权债务归于消灭，因此本院根据相关法律规定应视为原告马泉已支付了涉案房屋的全部价款；涉案房屋因政府原因未能办理产权登记手续，原告马泉对此并无过错。综合上述事实，本案应当参照上述规定，认定原告马泉对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。因此原告提出不得执行位于沈阳市皇姑区产的诉讼请求符合法律规定，应予以支持。关于原告提出位于沈阳市皇姑区产归原告马泉所有的诉讼请求，依据相关法律规定，该诉请不宜在本案中通过所有权确认的方式一并处理，该诉请不予支持，应另行主张权利。综上所述，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十二条之规定，一审法院判决如下：不得执行位于沈阳市皇姑区产。本案案件受理费10310元(原告已预交)，由被告李晓丹承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供：借条，用以证明李晓丹在2016年向自己借款，将案涉房屋作为抵押担保。被上诉人李晓丹对该证据无异议。马泉对该证据无异议。本院认为，对于该证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，案涉房屋的部分装修设备由李晓丹提供。2018年1月22日，李晓丹登报挂失房屋动迁手续。手续补办之后，李晓丹将补办原件交付给了皮玉春。本院认为，执行异议之诉需要审查案外人对案涉房屋享有的权利能否排除执行。马泉主张李晓丹在法院查封之前将案涉房屋顶账给自己，并完成顶账行为，将房屋交付完毕。李晓丹对此予以否认，陈述马泉帮他出主意，登报声明房屋动迁手续丢失，另行补办手续原件。在法院查封之后双方倒签协议，且房屋交付时仅口头约定借用，并非由马泉所有。本案中，马泉对案涉房屋享有的权利不能排除强制执行。首先，案涉房屋系李晓丹动迁取得。马泉明知李晓丹已经补办动迁手续原件，但没有要求李晓丹交付，也没有约定交付时间。房屋尚未办理权属证书，上述手续为办理权属证书的必备材料，但李晓丹并未交付马泉，故马泉主张顶账行为已经完成，无法支持。其次，马泉提供的顶账协议虽然落款时间在法院查封案涉房屋之前，但李晓丹否认签订时间真实性，且否认在法院查封之前，其与马泉曾对以案涉房屋抵顶欠款达成过口头合意，因此无法认定顶账协议签订时间与落款时间一致，无法认定在法院查封之前双方曾约定以案涉房屋抵顶欠款。综上，一审法院认定马泉享有足以排除执行的民事权益不当，应予纠正。马泉与李晓丹之间的借款纠纷可以另案解决。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初7779号民事判决；二、驳回马泉的诉讼请求。一审案件受理费10310元，由马泉承担；二审案件受理费10310元，由马泉承担。本判决为终审判决。审判长 周 濛审判员 单 立审判员 唐 屾二〇二一年七月二十六日书记员 刘圆芳本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。