湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1002民初2547号原告郴州市维利亚商业运营有限公司，住所湖南省郴州市北湖区南湖路35号新贵华城3期A11栋，统一社会信用代码：91431000MA4L3D0F84。法定代表人郭海建，系该公司总经理。委托诉讼代理人王身伟，湖南星河律师事务所律师。被告叶凤，女，1991年5月17日生，汉族，福建省周宁县人，住湖北省武汉市五洲国际建材城Ｚ区。原告郴州市维利亚商业运营有限公司（以下简称“维利亚公司”）诉被告叶凤租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告维利亚公司委托诉讼代理人王身伟、被告叶凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告维利亚公司请求本院判令：1.被告立即向原告支付租赁费用（包括租金、商业运作费、品牌推广费）92329.98元，暂计至2020年11月30日，之后的租赁费按实际产生支付；2.被告立即支付逾期付款违约金11025.81元，（按欠付租金总额的月利率2%计算，自2019年12月28日起暂计至2020年11月30日，之后的违约金计算至欠款本息付清之日止）；以上一、二项共计103355.79元；3.解除原、被告之间的《商铺租赁合同》；4.诉讼费、保全费由被告承担。被告叶凤答辩意见：一、未交租金的原因：①原告私自更改合同内容；②起诉租金金额与实际交付租金额不符，之前交租一直是以合同定价的7折缴纳；③维利亚公司整体运营不佳，与业主纠纷对经营造成影响；④疫情影响，原告应减免2个月租金；⑤商场停止水电供应，原告的工作人员不给商户充值；⑥商场的公共场所停止空调供应；⑦店内漏水不予以处理；⑧有商户已交租，并未享有相应服务；⑨商户之间交租折扣差异太大；二、我方曾多次尝试与原告协商沟通交租事宜，经由社区、政府出面调解，原告均拒绝沟通；三、同意提前终止双方签订的租赁合同；四、原告收取了押金，押金应抵扣租金；五、违约金计算过高，应按照年利率3.85%计算；六、因原告不履行租赁合同，导致我被迫闭店，原告应赔偿相应的损失。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、案涉商铺位于郴州市北湖区××路××号××期××栋维多利亚商业综合体，该商业综合体由郴州市湘惠房地产开发有限公司开发、建设。2017年1月，郴州市湘惠房地产开发有限公司（甲方）与原告维利亚公司（乙方）签订一份《经营委托书》，主要注明：甲方委托乙方负责新贵华城3期Ａ11栋商业招商、运营管理以及以乙方自己的名义签订租赁合同并收取租赁费用等；委托范围为郴州市南湖路35号新贵华城3期Ａ11栋1、2、3、4楼；期限为2017年1月1日至2023年1月1日止。二、2019年12月5日，原告维利亚公司（甲方）与被告叶凤为（乙方）签订了《商铺租赁合同》，主要约定：1.甲方将位于郴州市北湖区××路××号××期××栋商业综合体（又称“维多利亚中心”）2层208号商铺出租给乙方，租赁商铺的计租面积为165.04平方米，租赁该商铺经营业态仅限于儿童ＳＰＡ，品牌仅限于“鱼乐贝贝”；2.租赁期限1年10个月，自2019年12月28日起至2021年11月10日止，商铺交付日为2019年12月28日，乙方应于商铺交付日或之前向甲方缴纳装修期间的有关费用（包括但不限于装修保证金、装修期的物业管理费等）；3.租赁期内，乙方按本合同约定支付租金，采取月固定租金计算，按照月单价租金乘以该商铺计租面积计收：第1-2年（2019年12月28日至2020年12月27日）每月租金标准50.4元／月／㎡，月固定租金8318.02元／月。第3年（2020年12月28日至2021年11月10日）每月租金标准52.92元／月／㎡，月固定租金8733.92元／月；4.固定租金按月缴纳，按照先缴租后使用的原则提前支付，乙方应于上一期最后一个月的20日前向甲方支付下一期租金；5.乙方如未按时支付资金，每逾期一天，应按逾期支付费用的0.5%支付逾期付款滞纳金；6.乙方应于签署本合同之时向甲方支付履约保证金（相当于三个月的租金与物业管理费金额之和）35648.64元，租赁期限内，甲方有权从履约保证金中抵扣任何乙方应付未付的租金、物业管理费、违约金及其他费用，或由于乙方责任而导致的对甲方或第三方的损害赔偿。上述合同签订后，叶凤向维利亚公司交纳了履约保证金35648.64元，维利亚公司将商铺交由叶凤使用、收益。被告从承租之日起未向被告缴纳任何租金，截止2020年11月30日，尚欠租金92329.98元，经原告多次催收未果，遂诉至本院。三、另查明，原告于2019年8月12日将维多利亚中心部分承租商户诉至本院，诉请最长时间截至2019年11月的租赁费（含租金、商业运作费、品牌推广费）及违约金等，本院作出的（2019）湘1002民初4223、4224、6785号民事判决书，未予支持承租商户关于原告未履行商业运作及品牌推广义务应予扣减相应费用的抗辩理由，判定被告全额支付租赁费用及按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付违约金。部分承租商户上诉后，郴州市中级人民法院对一审判决予以维持。2020年12月，原告共计起诉维多利亚中心承租商户19家，本案为其中之一。判决的理由与结果本院认为，本案系租赁合同关系。现就本案争议焦点评议如下：一、要求解除合同的问题。本案中，案涉商铺由郴州市湘惠房地产开发有限公司开发、建设，委托原告进行经营管理，并认可原告以其自己的名义出租、签订租赁合同、收取租金等行为，本院由此确认原告可作为案涉商铺的出租方。原告与被告签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，不违反法律法规强制性规定，双方应当按照合同约定履行自己的义务。原告依约将商铺交付给被告使用、收益，但被告从签订合同至今，未按约缴纳租金，已构成违约。庭审中原、被告双方一致同意解除双方签订的《商铺租赁合同》，故原告要求解除《商铺租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。二、租金是否应当予以减免。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第六条第二款规定:“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解;调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”2020年2月后受“新冠”疫情影响，我市为应对疫情严格依法采取了相关的管控措施，客观上使商业用房的经营行为及收益造成较大的影响，特别是人流密集的大型商场开张营业管控期间更加严格，被告所承租原告商铺用于经营业务受到很大冲击，管控期间基本上无营业收入，故本院结合实际情况，从公平角度出发，酌情免除被告二个月的租赁费用。三、被告应缴纳的租金及违约金。被告从2019年12月28日承租开始时就拖欠租金，截止2020年1月27日，被告按照合同约定应当缴纳的租金为8318.02元。2020年2月至3月的租金已酌情免除，2020年3月28日至2020年11月27日期间，受“新冠”疫情持续影响，运营方（即原告）与众多租赁户（包括被告）在商场管理（包括供电、供水、控温等）方面产生诸多矛盾，被告的营业收入亦明显减少，该期间的租金本院酌定按合同约定的70%缴纳并无需支付欠付租金的违约金，为46580.91元（8318.02×8×70%），合计欠付租金为54898.93元，抵扣被告已支付的履约保证金35648.64元，被告实际应支付的租金为19250.29元。合同解除后的商铺占用费用按照合同约定70%缴纳至被告商铺退场之日止。关于违约金的问题，双方虽在合同中约定违约责任，但该约定明显过高，应适当降低，综合考虑双方合同的履行情况及商铺的实际经营情况，违约金从起诉之日以未交租金为基数，按照一年期LPR3.85%计算从2020年11月28日计算至租赁费用清偿之日止。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十二条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告郴州市维利亚商业运营有限公司与被告叶凤签订的《商铺租赁合同》；二、被告叶凤于本判决生效后十五日内支付原告郴州市维利亚商业运营有限公司租金19250.29元（租金暂时计算至2020年11月27日，之后的商铺占用费按照合同约定的70%缴纳至退场之日止）及违约金（以未付款项为基数，从2020年11月28日起按LPR3.85%计算至租赁费用清偿之日止）；三、驳回原告郴州市维利亚商业运营有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1184元，由被告叶凤负担220元，由原告维利亚公司负担964元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  黎建二〇二一年七月二十九日法官助理陈婵莹书记员王黎惠附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。