广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初42688号原告孙慧艳，女，汉族，1983年12月27日出生，身份证登记住址广东省深圳市宝安区。委托代理人王世平，广东勤鹏律师事务所律师。委托代理人肖宇，广东勤鹏律师事务所律师。被告林庆禧，女，汉族，1986年11月14日出生，住址广东省陆丰市。委托代理人李良军，广东吾信律师事务所律师。第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，地址广东省深圳市福田区华富街道深南大道1006号深圳国际创新中心B栋6楼603，统一社会信用代码91440300715279885G。法定代表人包宗权，执行董事。委托代理人丁珂，女，1993年10月11日出生，身份证住址江西省丰城市。委托代理人刘程琳，女，1996年7月17日出生，身份证住址广东省博罗县。第三人招商银行股份有限公司深圳分行，地址广东省深圳市福田区莲花街道深南大道2016号招商银行深圳分行大厦，统一社会信用代码9144030078278219X2。负责人岳鹰。原告孙慧艳与被告林庆禧、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产公司）、第三人招商银行股份有限公司深圳分行（以下简称招商银行深圳分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员杨继周独任审理，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王世平、肖宇，被告委托代理人李良军均到庭参加诉讼，两第三人经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2019年12月21日，原告与被告签订了编号为深（宝）房居间字（2019）第44376号《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及《补充协议》（以下统称合同），第三人世华地产公司为合同的居间方，第三人招商银行深圳分行为涉案房产现抵押贷款银行，合同约定被告向原告出售转让坐落于深圳市宝安区豪城庭居Ｂ栋第10层竹馨阁1001房屋（以下简称房屋），房屋转让价款为人民币6300000元，合同约定自签订之日起180天内需签订《深圳市二手房买卖合同》，双方在签订《深圳市二手房买卖合同》5日内，须共同向不动产登记机构申请办理转移登记手续。合同还约定任何一方不履行本合同约定义务，逾期超过七天的，或有其他根本违约行为致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房产价款20%的违约金，合同还约定了交易定金、交房保证金、付款方式、产权转移登记等。依据合同约定，原告已经支付了全部交易定金30万元，并对全部首期款159万元进行了银行资金监管，原告已经取得了中国邮政储蓄银行深圳宝安区支行的《个人二手房贷款承诺函》，履行了相应的合同义务，但被告一直以各种理由拖延和拒绝履行合同义务。被告还以涉案房屋涨价100多万为由提出在合同约定价款基础上增加人民币50万元，否则终止履行合同的非法要求。特别是在合同签订后深圳市2020年7月15日发布实施的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》的规定，如被告一直拖延不履行合同，原告有可能失去购房资格，造成无法办理转移登记手续的风险。双方签订的合同合法有效，应全面履行，被告不按合同约定履行卖方义务的行为已构成严重违约，擅自要求增加合同价款更是毫无法律依据和严重违反了诚信原则，已经严重损害了原告的合法权益，原告特根据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，向法院提起诉讼，请求判令：1、被告继续履行双方签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（合同编号：深（宝）房居间字（2019）第44376号），将位于深圳市宝安区豪城馨庭居Ｂ栋第10层竹馨阁1001房屋转移登记至原告名下，并在办理完毕过户手续后立即将涉案房产交付给原告，涉案房产价值为人民币6300000元；2、被告向原告支付违约金人民币1260000元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。原告当庭补充事实理由：1、原告夫妻是从内地湖南省调入深圳的医务工作者，原告丈夫现为宝安人民医院的医生，原告为其他医疗机构的麻醉医师，本案中原告与被告签订的房产是原告在深圳的首套购房，是为了解决原告的居住问题，但由于被告一直没有按合同约定履行过户手续，到目前为止，原告一家仍然不得不居住在医院提供的50平方米的房子中。2、由于被告一直拖延履行合同，原告虽经多次以各种方式催促被告履约，包括在微信群中、电话等方式催促，但被告仍然一直拖延拒绝履行。原告根据中介方的建议以EMS的方式催告被告履约，但被告仍然以市场价格上涨为由，要求在原双方签订的合同价格上加价，因原告不答应其非法要求，被告一直拒绝履行合同。3、原告的主张包括继续履行合同和违约金，均有充分的事实和法律依据。首先，双方签订的合同中已经明确约定了房屋买卖的各项合同内容，继续履行合同本身就是对被告的必然要求。其次，双方签订的补充协议第4条中还约定了，在被告违约超过7天的情况下，原告有权主张以房价为基数计20%的违约金。因此，本案中原告要求继续履行和要求违约金的诉讼主张是有充分的合同和法律依据的。被告答辩称，一、原告与被告签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（以下简称“合同”）在合同性质上属于预约合同，该合同的法律效力为双方应就达成二手房买卖合同进行磋商，在案涉房屋市场价值大幅增长的情况下，被告就本约的合同价款重新与原告进行磋商并不构成违约。原告主张被告继续履行案涉房屋的交付和过户登记义务，该义务为本约的合同义务，二手房买卖合同尚未签订，强制被告履行房屋的交付和过户登记义务无法律基础，且本案并不适用依据预约合同强制继续履行。1、原告与被告之间签订的合同在性质上属于预约合同，而非本约合同。双方虽然就合同的内容进行了较为完整的约定，但内容的全面与否并非界定预约合同与本约合同的标准。首先，合同的名称明确了该合同的性质属于二手房预约买卖合同而非二手房买卖合同；其次，从双方当事人的意思表示来看，合同第十四条明确约定“在本合同签订之日起180日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，需办理赎楼手续的，在银行出具贷款承诺函之日，或卖方在赎出房地产证原件并注销抵押登记日起5日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》。”，双方当事人明确了在将来订立一个新的二手房买卖合同，以最终在双方之间形成房屋买卖关系。2、双方当事人的合同义务应为就双方达成二手房买卖合同进行磋商，本案中被告一直积极与原告沟通，为将来履行二手房买卖合同，亦配合原告进行各项准备工作。被告要求在预约合同的基础上增加房屋转让价款系对本约中房屋售价的磋商行为，在案涉房屋市场价值大幅度上涨的情形下，若按预约合同的价款履行本约合同，对被告显失公平，被告要求就本约合同价款重新协商的行为合情合理，不属于恶意磋商，被告并无任何违约行为。3、办理案涉房产的过户登记与交付并非在预约买卖合同中被告应当承担的义务，该义务属于本约的合同义务。在二手房买卖合同尚未签订前，原告请求被告履行本约合同的合同义务不具备法律基础。且案涉合同不适用于强制继续履行，本案中买卖双方对于合同价款未协商一致，依照预约合同强制将案涉房屋过户至原告名下有违意思自治原则及公平原则。二、原告主张的违约金过高，不符合法律规定。若法院认定被告存在违约行为，则原告主张的违约金过高，违反法律规定，违约金应以遭受的损失为限，以下区分两种情形：1．法院判令案涉房屋强制过户至原告名下，则原告并无任何损失，反而因案涉房屋市场价值大幅度上涨而获益；2．法院认定案涉房屋的过户不适合强制履行，则原告的损失以信赖利益为限，原告应对该部分损失进行举证。至于原告主张可能因暂时性失去购房资格而造成损失，属于政策原因，与被告无关。综上所述，原告的诉讼请求并无任何事实依据，被告请求法院查明案件事实，驳回原告的全部诉讼请求。第三人世华地产公司未到庭应诉，但提交书面答辩意见：1、本案系房屋买卖合同纠纷，而第三人世华地产公司与原、被告为中介合同关系，二者并非同一法律关系，第三人世华地产公司并非本案适格当事人。2、现针对甲岸村豪城馨庭后B栋第10层竹馨阁1001房产交易情况做简要说明，2019年12月21日，在我司的居间撮合下，原告孙慧艳同被告林庆禧经磋商后在我司签订了涉诉物业的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，查档显示房产有效，经买卖双方确认，该房产实际交易价格为人民币陆佰叁拾万元，另被告有5,000元交房保证金托管在我司。合同签订后，原被告按照合同的约定于2020年1月8日签订《中国邮政储蓄银行首付款资金委托管理协议》，2020年10月12日中国邮政储蓄银行深圳宝安区支行出具《个人二手房贷款承诺函》，贷款金额为肆佰肆拾壹万元。后因原被告双方对合同价款有疑异协商不成，交易停滞，导致原告诉至法院。3、在涉案房产交易中，第三人作为中介方，积极撮合申请人双方签署房产买卖合同、协调双方就房产买卖事宜进行协商并签订补充协议，已全面履行了中介义务，针对原被告之间的争议点、疑问点，中介方也积极沟通、极力撮合、协商调解。第三人招商银行深圳分行未到庭应诉，亦未提交书面答辩状或相关证据。经审理查明：2019年12月21日，原告孙慧艳（买方）与被告林庆禧（卖方）、第三人世华地产公司（居间方）共同签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》【深（宝）房居间字（2019）第44376号】。合同第一条约定，被告拟转让房地产坐落于深圳市宝安区豪城馨庭居Ｂ栋第10层竹馨阁1001，房地产证号为50××22，房地产用途为住宅，登记建筑面积为128.76平方米。第二条约定，该房地产产权现状为以下第3种：……3、该房地产处于抵押状态，被告需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起5日内与担保公司签订服务合同，办理赎楼手续，原告应予协助，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准；被告虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的，被告应在合同约定转移登记日期之前自行赎楼。第三条约定，该房地产没有租约。第五条约定，该房地产转让总价款为人民币6300000元。第六条约定，该房地产交易定金为人民币300000元，本合同签订时，原告向被告支付定金人民币300000元。上述定金建议交由买卖双方约定的银行第三方账户监管，原告将定金在合同约定期限内存入监管账号，即视为收讫，定金在买卖双方办理过户手续时自动转为楼款，但另有约定的除外。第七条约定，为防范交易风险，督促被告按约定如期交付房地产并结清所有费用，买卖双方协商同意在本合同签订时从交易总价款中预留人民币5000元作为交房保证金（不超过交易总价款的5%），此款在被告实际交付房地产及完成产权转移登记时进行结算，此交房保证金交由居间方托管。第八条约定，原告所支付款项（包括定金、购房款），除有特别约定，建议以银行第三方托管的方式进行资金监管。原告须于2020年1月10日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款人民币1590000元至买卖双方约定的银行第三方监管账户；原告须于2020年1月10日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准；原告应于银行出具贷款承诺函之日起三日内补足应交款。第九条约定，原告逾期付款的（因银行贷款原因导致原告逾期付款的除外），被告有权要求原告以未付款项为基数，按日万分之四支付违约金，合同继续履行。第十条约定，按有关规定，被告需付税费：（1）增值税、（2）城市建设维护税、（3）教育费附加、（4）印花税、（5）个人所得税、（6）土地增值税、（7）房地产交易服务费、（8）土地使用费、（9）提前还款短期贷款利息、（10）提前还款罚息以及（11）其他按规定应交税费；原告需付税费：（12）印花税、（13）契税、（14）产权登记费、（15）房地产交易服务费、（16）《房地产证》贴花、（17）抵押登记费、（18）借款（抵押）合同公证费、（19）授权委托公证费；其他费用：（20）权籍调查费、（21）房地产买卖合同公证费、（22）评估费、（23）律师费、（24）保险费、（25）按揭服务费、（26）赎楼担保费。经双方协商，上述第5项由被告支付，上述第1-4,6-26项由原告支付。本合同履行过程中因法律、法规和政策原因新增的税费，由法律、法规和政策规定的缴纳方缴纳。以上按规定应由卖方和（或）买方支付的税费，因原被告协商改变实际纳税方的，法律责任不因纳税方的变化而转移。第十一条约定，被告应当于收到全部房款（除交房保证金外）3日内将该房地产交付原告，并履行下列手续：买卖双方共同对房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续。第十三条约定，被告在交付该房地产时，应将附随的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费等费用结清，单据交原告确认，否则原告有权从交房保证金中抵扣上述欠费。第十四条约定，在本合同签订之日起180日内，原被告双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，需办理赎楼手续的，在银行出具贷款承诺函之日，或被告在赎出房地产证原件并注销抵押登记日起5日内，原被告双方须签订《深圳市二手房买卖合同》。第十五条约定，买卖双方签订（或网签）《深圳市二手房买卖合同》5日内，共同向不动产登记机构申请办理转移登记手续。第十六条，任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金。上述合同已办理网签录入手续。同日，原告孙慧艳（买方）与被告林庆禧（卖方）签订《补充协议》，约定：一、原被告双方同意将原合同第二条【房地产产权现状】相关约定补充如下：……第3项的所涉日期内，被告应办理公证委托书给担保公司办理融资赎楼，并不得单方停止赎楼或撤销公证委托书，否则视为根本违约；被告虽有担保公司赎楼仍不能赎出房产证的，须于银行出具贷款承诺函（原告选择一次性付款方式的为剩余全部房款办妥资金监管）之日起四十日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房产证原件交予居间方。若被告在未经原告同意的前提下，擅自变更合同选择的赎楼方式，并由此导致赎楼费用（含担保费和手续费）增加，多出的费用由被告承担。二、原被告双方同意将原合同第六条第四段部分变更为：上述定金均交由居间方监管，原告将定金支付给居间方即视为被告收讫定金，双方直接收付的以实际交付方式为准。三原被告双方同意将原合同第十四条【二手房买卖合同的签订】、第十五条【产权转移登记】的相关约定变更为：原被告双方应于办理按揭贷款时签署《深圳市二手房买卖合同》（原告选择一次性付款方式的为剩余全部房款办妥资金监管），贷款承诺函出具之日或剩余全部房款办妥资金监管之日（若被告需办理赎楼手续的，则还应同时满足被告已赎出房产证原件并注销抵押登记的条件）起五日（含当日）内申请办理产权转移登记手续。四、原被告双方同意将原合同第十六条修改如下：任何一方不履行本合同约定义务，逾期超过七天的，或有其他根本违约行为致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房产总价款百分之二十的违约金。五、鉴于居间方已为原被告双方提供了媒介居间服务，原被告双方应向居间方支付居间佣金，具体的佣金金额及支付期限以原被告双方另行签署《居间服务及佣金协议》为准。六、本协议一式三份，原被告双方及居间方各执一份，具有同等法律效力。本协议自原被告双方签字盖章之日起生效。2019年12月21日-22日，原告孙慧艳通过转账方式向被告林庆禧支付定金250,000元，被告林庆禧出具“收据”；12月21日，原告另向第三人世华地产公司转账定金50,000元。2020年1月8日、1月19日，原告孙慧艳（乙方）、被告林庆禧（甲方）共同签订两份内容相同的《中国邮政储蓄银行首付款资金委托管理协议》，约定甲乙双方就交易房产签订的《房地产买卖合同》的履约需要，保证房产交易资金安全，经甲乙丙三方共同协商，达成协议。协议第一条约定，乙方向甲方购买交易房产，乙方自筹购房资金（以下简称“首付款”）人民币159万元，并向丙方申请购房贷款人民币441万元（贷款发放金额以丙方承诺函金额为准）。甲方通过本人或其代理人的账户收取乙方以首付款和贷款形式支付的购房款项，乙方通过本人在中国邮政储蓄银行开立的还款账户归还丙方贷款本息；该条还列明原被告银行账户。第二条约定，乙方承诺，在甲乙双方签订本协议起两个工作日内，将申请贷款时所需的首付款足额存入乙方还款账户，若贷款审批金额低于贷款申请金额的，乙方应在收到审批结果日起两个工作日内补足首付款差额部分，乙方在此不可撤销地授权丙方对乙方账户上的首付款（包括补足差额的部分）进行冻结。丙方应在乙方首付款（包括补足差额的部分）到账日起两个工作日内进行冻结。第五条约定，该笔房产交易过程中发生的纠纷由甲方和乙方自行解决。甲乙双方在丙方监管期限内，如甲乙双方由于终止房地产转移交易、房地产转移交易不成功或其他原因需要将丙方监管的首付款资金交由乙方处置时，甲乙双方一致同意在本协议第七条约定期限内共同到丙方签署《解除中国邮政储蓄银行首付款资金委托管理协议确认书》，丙方按约定内容解除监管，资金由乙方自行处置。第七条约定，本协议甲乙双方签署日期用于第二条中约定乙方首付款入账时间。协议自各方签字完毕后生效，有效期自丙方签署日期起90日。如乙方申请的贷款不予通过的，丙方应在解除本协议前通知甲乙双方。2020年1月13日，原告及其丈夫谢新林陆续向前述《中国邮政储蓄银行首付款资金委托管理协议》约定的原告监管账户存入人民币1,590,000元作为首付款。2020年10月12日，案外人中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳宝安区支行以丙方名义在上述两份《中国邮政储蓄银行首付款资金委托管理协议》上签字、盖章。同日，案外人中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳宝安区支行向原告孙慧艳、被告林庆禧出具《个人二手房贷款承诺函》，就原告向该行提出贷款申请用于购买被告房产事宜作出承诺：在原告同意将所交易房屋或其他房屋抵押给该行、同时提供该行认可的连带责任保证担保已经生效，该行承诺在确认保证担保凭证无误后，向原告发放贷款4,410,000元，并将贷款划至被告指定账户。2020年10月24日，原告向被告邮寄一份《履约催告函》，称：经本人及世华地产多次通知，阁下仍拒绝配合银行对上述物业进行评估，导致本人无法正常办理贷款相关手续。现本人特出此函，请阁下配合银行对上述物业进行评估，否则视阁下单方面违约，因此引致的法律后果由阁下自行承担，请阁下虑及个人声誉及将会产生的严重后果，依时办理相关手续。合同签订后，原被告以及第三人世华地产公司工作人员多次通过微信协商合同的履行，其中包括公证赎楼等事宜。微信聊天记录显示，由于被告证明文件不齐全，迟迟未能完成赎楼等手续。2020年10月，被告通过中介通知“手续暂时停一停”。在原告询问原因后，被告表示将由其丈夫“杨先生”和原告协商。10月19日，第三方工作人员、被告丈夫以及原告等人进行面对面协商，被告丈夫提出要涨价100万，被告不同意，原告丈夫明确表示“那就暂停交易，暂停交易，你就去法院嘛，然后看法院怎么判，我是赔你，我该赔你多少，OK，我执行了。”，“然后房子又涨了这么多，隔了一年，然后涨了100多……反正现在涨了100多，然后你看一下大家再商量一下房价的问题，你想看一下。”最终双方未能就继续履行达成一致，截止目前，涉案房产仍处于抵押状态，抵押权人为招商银行股份有限公司深圳分行，没有办理赎楼。2021年1月6日，深圳市不动产登记中心就本院《协助查询函》回复称：一、根据你院提供的材料，经查不动产登记系统，截至2020年12月29日，（一）深圳市宝安区豪城馨庭居Ｂ栋竹馨阁1001已办理不动产登记，核发了50××22号不动产证，记载权利人为林庆禧，上述不动产有一条有效抵押登记记录，有一条有效查封记录，查封机关为你院，查封文号为（2020）粤0306执保11854号之一，查封期限从2020年11月26日起至2023年11月25日止；（二）孙慧艳（曾用名：孙慧燕）、谢新林、谢檬檬、谢易峰名下均无住宅类不动产登记记录。二、《深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位的通知》（深府办［2016］28号）第四条规定：本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）继续执行限购2套住房的政策；深圳市住房和建设局等单位联合发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（深建字［2020］137号）（以下称《通知》）第一条第一款规定：深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满三年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房；《深圳市住房和建设局关于贯彻落实的通知》第一条规定：2020年7月15日（不含7月15日）之前购买住房的，可继续完成交易，不受《通知》第一条第一款影响，购买时间以网签录入时间为准。本案审理过程中，本院依照原告申请裁定对涉案房产予以保全查封，查封案号为（2020）粤0306执保11854号。以上事实，有经庭审举证、质证的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》、《补充协议》、中国光大银行账户明细查询清单、转账记录、收据、《中国邮政储蓄银行首付款资金委托管理协议》、账户对账单、《个人二手房贷款承诺函》、《履约催告函》、邮寄单、微信聊天记录、录音、《深圳市不动产登记中心关于孙慧艳购房资格情况的复函》等证据，以及双方当事人庭审陈述笔录相互印证，本院予以认定。本院认为，各方当事人签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》以及《补充协议》，是各方当事人真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，各方均应遵照履行。签订合同后，原告按照约定支付了定金30万元，将首付款159万元监管于银行，但被告却迟迟未能按照合同约定的时间办理涉案房产的赎楼手续，并在数月后单方提出涨价100万元的要求，在没有得到原告的同意后，被告即声明暂停交易，以至于至今没有完成涉案房产的赎楼手续，合同履行陷入停滞。被告的行为有违诚信，应属违约行为，作为守约方，原告有权要求被告继续履行并承担违约责任。原告系深圳户籍且家庭名下无商品住房，按照《深圳市住房和建设局关于贯彻落实的通知》（深府办［2016］28号）的规定，原告仍具备在深圳购买商品住房的资格。虽然，《深圳市住房和建设局关于贯彻落实的通知》（深建字［2020］137号）对购房政策做了调整，但由于原被告签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》是2020年7月15日前办理网签录入，据此《通知》第一条规定，仍可继续交易。因此，原告诉请被告继续履行双方签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》【合同编号：深（宝）房居间字（2019）第44376号】，将位于深圳市宝安区豪城馨庭居Ｂ栋竹馨阁1001房屋转移登记至原告名下并交付给原告的理由成立，本院予以支持。因涉案房产尚处于抵押状态，被告应在办理产权转移登记之前，清偿完毕涉案房地产所涉抵押债务并办理注销抵押登记手续，第三人招商银行股份有限公司深圳分行应当协助办理上述注销抵押登记手续。与此同时，原告也应当按照合同约定向被告支付购房款，原告已经通过直接支付和交由中介托管的方式向被告支付定金30万元，还需向被告支付剩余购房款600万元（630万元-30万元）。房产过户过程中产生的相关税费，根据合同约定承担。根据双方《补充协议》第四条约定，“任何一方不履行本合同约定义务，逾期超过七天的，或有其他根本违约行为致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房产总价款百分之二十的违约金。”由于被告迟迟没有履行赎楼义务，原告自愿选择向被告追偿违约金，合法有据，本院予以准许。由于继续履行合同，对原告而言，其因被告违约所造成的损失有所挽回，因此，本院部分采纳被告关于违约金过高的主张，将被告应当承担的违约金酌定下调至房产总价款的百分之十即人民币63万元（630万元*10%），以兼顾违约金惩罚和补偿的双重功能。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告孙慧艳与被告林庆禧继续履行其签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》和《补充协议》；二、被告林庆禧应于本判决生效之日起二十日内清偿完毕涉案房地产（深圳市宝安区豪城馨庭居Ｂ栋竹馨阁1001房屋）所涉抵押债务，并于涉案房产所涉贷款本息清偿完毕之日起五日内办理注销抵押登记手续，第三人招商银行股份有限公司深圳分行应当协助办理上述注销抵押登记手续；三、原告孙慧艳应当于本判决发生法律效力之日起二十日内向被告林庆禧支付购房款人民币600万元(原告孙慧艳代为清偿抵押债务以注销涉案房产抵押登记的，代为清偿的款项可以直接抵扣上述购房款)；四、被告林庆禧应当在原告孙慧艳支付完毕上述购房款项且涉案房产注销抵押登记之日起三日内将位于深圳市宝安区豪城馨庭居Ｂ栋第10层竹馨阁1001房屋（不动产登记证号为××号）过户登记至原告孙慧艳名下，并将上述房产实际交付给原告孙慧艳；五、被告林庆禧应当于本判决发生法律效力之日起二十日内向原告孙慧艳支付违约金人民币63万元；六、驳回原告孙慧艳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币64,720元、保全费人民币5,000元，由被告负担，受理费原告已经预交，本院依法退还原告，被告应在本判决发生法律效力之日起三日内缴纳诉讼费69,720元，逾期不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  杨继周二〇二一年七月十三日书记员  韦文厦书记员  施丽凤附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。