广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11672号上诉人（原审原告）：广州以太广场，住所地广州市越秀区解放北路986号。法定代表人：冯志刚。委托诉讼代理人：陈x，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远市宏美投资有限公司，住所地清远市清城区石角镇清远万科城E3栋201。法定代表人：喻敏锋。委托诉讼代理人：张兆明，广东洛亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈美娟，广东洛亚律师事务所律师。上诉人广州以太广场因与被上诉人清远市宏美投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初39213号民事判决，向本院提起上诉，根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，本院为改革试点单位，本案依法适用独任制进行审理，现已审理终结。广州以太广场上诉请求：1.请求依法撤销广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初39213号民事判决第三项，改判被上诉人按双方租赁合同中的租金标准向上诉人支付自2020年5月1日至2021年1月28日的场地占用费共计709128元；2.本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一、1.一审判决遗漏查明及错误认定双方解除涉案房屋租赁关系即9个月才恢复原状交还房屋的责任问题。被上诉人提出自2020年5月1日解除租赁合同，直到2021年1月29日才将涉案场地交还给上诉人，期间历时将近9个月时间，是谁的原因以及责任一审法院遗漏查明。2.一审判决经审理查明部分，无论是在形式上还是内容上均违反了公平公正原则，一审法院在经审理查明中第12页第8-18行，“在本案诉讼过程中被告为证明在2020年5月1日后一直联系原告，要求清空物业物品恢复原状并交还物业，但原告以被告未缴清租金、物业费为由。导致场地无法恢复原状的原因在于原告”，之后还罗列了被上诉人的四个证据，事实上在本案一审诉讼中，上诉人在一审开庭之前向一审法院依法提供了13个证据，在一审法院开庭之后，法院要求双方协议恢复原状期间，针对被上诉人一再拖延的情况，上诉人给一审法院写了四封信以求防止损失扩大，也证明上诉人在督促，上诉人一直积极沟通恢复原状，是被上诉人一直拖延导致无法接收房屋，而非因被上诉人拖欠租金管理费的原因而拒绝接收房屋。在一审经审理查明的部分仅提出被上诉人提交的证据，却对上诉人提交的证据只字不提，有违公平公正原则。3.一审法院遗漏查明被上诉人拖延恢复原状的事实，在一审10月29日开庭之后，双方按照法官的要求在11月2日到现场商议恢复原状，由于双方协商不能达成一致，上诉人担心这样会拖延时间，所以在2020年11月5日致函法院，要求一审法院督促被上诉人尽快完成恢复原状的工作。如果对恢复原状的要求不明确，被上诉人也可以进场先进行拆除工作。我方在提交上诉状时有提交相关证据，我方第一次致函一审法院要求督促被上诉人以尽快恢复原状。第二次在2020年11月11日，被上诉人还未进场恢复原状，上诉人又一次致函一审法院，要求进行调解以防止损失扩大。一审法院在2020年11月23日将双方叫到法院协商，上诉人提交了相关恢复原状的方案，被上诉人承诺在庭后三日内书面回复，在2020年11月23日的询问笔录第2页有上述记录，且被上诉人承诺在12月4日向上诉人提供工程队的名称并于2020年12月7日前进场施工。但三个工作日之后我方并没有收到被上诉人的书面确认。2020年11月30日，上诉人第三次书面请求一审法院敦促被上诉人尽快恢复原状，此后被上诉人没有音讯。直到2020年12月10日被上诉人一直没有恢复原状的行动，我方又第四次给法院函告，被上诉人未按承诺在庭询后三个工作日内回复，也未于12月4日提供工程队名称。由此可见，在恢复原状的问题，上诉人一直是积极想尽各种方法沟通，被上诉人是一拖再拖的状态，直到我方联系法院再三催促的情况下，被上诉人2021年1月4日才进场，于2021年1月29日交还场地给上诉人。二、关于证据的问题，一审法院在处理证据方面是不符合民事诉讼法的相关规定。1.一审开庭当天被上诉人才匆忙向法庭提交了答辩状和证据材料，我方当庭提出被上诉人提交的证据材料超过了法定的举证期限，也没有说明理由，属于故意逾期提交证据，上诉人不同意质证，但我方也表示如果法院认为该证据与案件事实有关应该质证，也应对被上诉人进行训诫或罚款，再予以质证，但一审法院对此没有表态。2.被上诉人在开庭时提交了7份证据，均没有原件，但一审法院在2020年10月29日的开庭笔录第7页记录：“审：请被告出示上述证据进行核对（出示原件核对）。被告：收到上述原件。”与事实严重不符，事实上被上诉人没有提交任何原件，上诉人的代理人指出仅确认证据5，因为证据5是放行条，我方也提供了该份证据。其他证据没有原件，我方对证据的三性均不确认，详见开庭笔录第7页倒数第3行。一审判决在经审理查明部分对被上诉人逾期举证以及不能提供原件的事实只字不提，违反公平公正原则，没有全面陈述开庭情况。被上诉人开庭时提供了7份证据，“经审理查明”中法院罗列了4份证据，该4份证据能说明其积极恢复原状。而上诉人给一审法院的四封信说明上诉人有积极推进恢复原状的事宜，但一审法院均没有提及。3.被上诉人提供的郭x与陈慧x的微信聊天记录截图复印件，一审法院询问郭x是否到场，被上诉人说没有到场，也没有提交郭x微信聊天记录的手机，该证据的三性我方均没有确认，但一审法院却根据该证据作出错误认定，认为被上诉人一直积极与上诉人沟通，并得出错误结论。我方没有确认三性，但一审法院并没有记录在开庭笔录。4.一审法院驳回了我方的诉请且给了7天的期限不公平，在本案查明事实中也有这样的认定，即在2021年1月4日被上诉人才进场恢复原状，直到2021年1月29日才恢复完毕，将房屋交还给上诉人，即恢复原状的时间一共有25天，但一审法院给我方7日的合理期限是远远不够且不合理。清远市宏美投资有限公司辩称：一、涉案物业未能恢复原状的责任在于广州以太广场，故广州以太广场主张的占用费不应当由被上诉人承担。根据《合同法》119条之规定，在被上诉人己明确提出解除合同通知并多次积极沟通清场事宜的情况下，广州以太广场仍阻挠被上诉人清场，应当对损失扩大部分自行承担责任。被上诉人在通知广州以太广场退租后，多次就恢复原状及清场事宜进行沟通。但广州以太广场以被上诉人欠付租金为由，拒绝收回房屋。对于前述事实，被上诉人己于一审中提供了双方电话录音、微信记录、函件等多项证据进行证明。在一审庭审中，广州以太广场确认涉案物业由其经营管理，如不开具放行证明，被上诉人无法清退物业。广州以太广场不确认被上诉人在2020年9月23日支付了租金，但却在被上诉人支付租金后允许被上诉人将涉案物业的物品搬离，说明广州以太广场存在扣押被上诉人物品不允许被上诉人退场的行为。从证据效力、生活常理和广州以太广场关于物业放行方式的自述，均能印证被上诉人是愿意尽快恢复物业原状及交还物业，但因广州以太广场恶意阻挠才导致未能腾退物业。二、被上诉人曾多次积极与广州以太广场就腾退房屋事宜进行沟通，但广州以太广场始终提出不当要求阻挠被上诉人，亦不对恢复原状的标准进行明确，导致恢复原状工作迟迟无法推进。甚至在2020年11月2日双方到涉案物业现场，广州以太广场仍不配合被上诉人恢复原状，被上诉人亦向一审法院说明了此情况，详见附件《关于（2020）粤0104民初39213号案现场勘查的情况说明》。三、广州以太广场既不愿放行被上诉人清场以接收涉案场地，亦不配合被上诉人明确恢复原状的标准，其种种行为严重有违诚实信用原则，涉案场地于2020年5月1日之后的占用费扩大损失应当由其自行承担。广州以太广场向一审法院提出诉讼请求：1.判令清远市宏美投资有限公司立即向广州以太广场支付拖欠的从2019年12月20日起至2020年4月30日的租金319378元（按每月73140元计算）、管理费27248元（按每月6240元计算）；2.判令清远市宏美投资有限公司立即向广州以太广场支付迟延缴纳租金、管理费的违约金119667.99元（以同期应付未付的款项为本金，按每日千分之二计算至清远市宏美投资有限公司付清全部欠款之日止）；3.判令清远市宏美投资有限公司立即向广州以太广场支付从2020年5月1日起的场地占用费238140元（按每月73140元和管理费每月6240元计算至清远市宏美投资有限公司将租赁场地交回广州以太广场之日止）；4.判令清远市宏美投资有限公司立即将租赁场地恢复原状交还给广州以太广场。一审法院经审理查明：2017年，广州以太广场（甲方、出租方）与清远市宏美投资有限公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》。其中约定：1、甲方将坐落在广州市解放北路x号的以太广场自编号3-101（见附图）场地出租给乙方使用，计租面积为156平方米。2、租赁期限自2017年12月20日至2019年12月19日止。3、乙方将租用的场地用作房地产销售展示陈列厅。4、2017年12月20日至2019年12月19日止，所租场地每月租金人民币73140元及管理费人民币6240元，合共人民币79380元。乙方在每月的20日前缴纳当月的租金和管理费。5、乙方于签约当日缴纳合同保证金人民币158760元，并可进场进行适当的装修。上期合同保证金为151200元，现补缴差额7560元。该款项在租期届满时，在恢复场地原状及结清一切费用后的次日，由甲方无息返还乙方。9、乙方须按上述规定缴纳各款项，如不按时缴纳，每延误一天；则按应缴纳总额之2‰支付滞纳金；延误达30天，甲方有权收回场地，等。2020年5月6日，清远市宏美投资有限公司向广州以太广场送达《退场告知函》，其中内容为：贵我双方分别于2019年5月20日签订的《租赁合同》（自编号A111、A152、A192、A151场地，计租面积为296平方米），及2017年12月20日签订的《租赁协议》（自编号3-101场地，计租面积为156平方米），均于2019年12月19日到期。后针对续租时间段双方经协商未达成一致，故未签订续租合同。受疫情影响，我方在该展厅难以开展生产，我方于四月中旬提出自4月30日起我方不再继续使用上述场地，近日我方搬离展厅时受物业处阻止，现郑重向贵司通知如下：我司于2020年5月1日起不再使用以上场地，请贵司配合放行，等。2020年5月9日，广州以太广场向清远市宏美投资有限公司送达《复函》，其中内容为：我司于2020年5月6日收到顺丰快递交来的贵司签署日期为2020年4月29日的“退场告知函”，之前4月30日晚贵司郭x小姐曾将未盖章的告知函通过微信发至我司市场部陈经理，5月1日我司由陈经理微信回复贵司须缴纳拖欠费用和恢复原状。现我司就贵司“退场告知函”的相关内容函复如下：贵我双方分别在2017年12月签订了租赁场地为以太广场自编号3-101的《租赁合同》（以下简称《租赁合同1》）及2019年2月26日签订了租赁场地为以太广场自编号A111、A152、A192、A151的《租赁合同》（以下简称《租赁合同2》），上述合同均于2019年12月19日期满。以上合同期满后，贵司一直继续使用上述场地。基于多年友好的合作关系，我司并未立即收回场地。为此，我司于2019年12月20日和2020年4月21日两次向贵司发出续租合同。且我司管理处也于2020年1月7日、2月12日和4月17日三次向贵司发出缴款单，通知贵司缴纳场地租金和管理费等，然贵司在续用租赁场地期间既不签订合同，又不缴纳租金。《中华人民共和国合同法》第236条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”据此，贵司在《租赁合同1》和《租赁合同2》期满之后继续使用租赁场地，应按《租赁合同1》和《租赁合同2》的规定，依期如数支付租金和管理费；贵司未按时缴纳上述款项，每延误一天，应按应缴纳总额之2‰支付滞纳金。现贵司拟撤场不再使用上述租赁场地，须结清所有拖欠的租金、管理费、电费和滞纳金，并须对原租赁场地完成恢复原状。请贵司接本函后，立即结清所有拖欠的款项给我司，并派人前来我司将租赁场地恢复原状。贵司完成以上工作后，贵我双方办理场地交接手续。在贵我双方办理场地交接手续之前，我司有权向贵司收取相当于双倍租金的场地占用费。另，根据贵我双方签订的《2020年北部万科城-客运班车以太广场租赁合同》第五条附则第2款的规定，若《租赁合同1》和《租赁合同2》解除或终止，该合同亦同时解除或终止。现贵司提出不再租用《租赁合同1》和《租赁合同2》项下的租赁场地，该合同亦同时终止。因此，我司有权从2020年5月1日起按照对社会大巴正常停泊的标准（即每15分钟收费300元）向贵司班车进行收费，并从已交的季度月费中抵扣，等。2020年5月19日，广州以太广场向清远市宏美投资有限公司送达《关于促请贵司结清拖欠款项及对原租赁场地恢复原状事宜》，其中内容为：我司在2020年5月8日通过顺丰快递以“复函”回应贵司“退场告知函”。要求贵司接到“复函”后立即结清所有拖欠的款项给我司并派人前来我司将租赁场地恢复原状。查贵司于2020年5月9日已签收该函件，且我司也同时以微信的方式将此“复函”内容发至贵司经办人员郭x（手机号：131××××9925）。然贵司到目前为止仍未支付“复函”所述的拖欠款项，也未派人前来联系原租赁场地恢复原状事宜。现再促请贵司注意：我司已在“复函”中明确我司有权向贵司收取相当于双倍租金的场地占用费。同时因贵司拖欠租金、管理费等而产生的滞纳金也会与日俱增。望贵司接本函后立即结清拖欠的款项并前来办理场地恢复原状等退场前手续，以避免违约损失的扩大，等。2020年5月28日，广州以太广场的委托诉讼代理人陈x向清远市宏美投资有限公司送达《律师函》，要求清远市宏美投资有限公司支付拖欠的租金、管理费及滞纳金并对场地恢复原状再办理退场手续。2020年6月28日，清远市宏美投资有限公司向广州以太广场送达《付款承诺函》，其中内容为：我公司与你司分别在2017年12月签订租赁场地为以太广场自编号3-101的《租赁合同》及2019年2月26日签订租赁场地为以太广场自编号A111、A152、A192、A151的《租赁合同》。上述合同均于2019年12月19日期满。以上合同期满后，我司继续使用上述场地至2020年4月30日止。以上合同期满后至2020年4月30日的使用期间，我司一直未依约缴纳租金和管理费等费用。现我司承诺在2020年7月30日前支付2019年12月20日至2020年3月19日的租金和管理费；在2020年8月30日前支付2020年3月20日至4月30日的租金和管理费，等。2020年9月23日，清远市宏美投资有限公司支付346626元给广州以太广场。广州以太广场、清远市宏美投资有限公司一致确认清远市宏美投资有限公司支付给广州以太广场的租金及管理费支付至2020年4月30日。2020年10月10日，清远市宏美投资有限公司向广州以太广场送达《撤场告知书》，其中内容为：现就我司租赁以太广场自编号A111、A152、A192、A151及3-101）场地撤场相关情况进行告知：我司于2020年4月30日向贵司发函进行撤场，贵司不同意我司撤场，后我司多次到现场撤场并沟通撤场事宜均被拒绝。现再次向贵司提出撤场，请贵司予以配合，允许我司撤场；我司现委托我司员工张智x主导撤场相关手续，并就撤场后相关事宜进一步对接；现我司拟于2020年9月25日进行场地内物资清理，2020年10月1日前给出相关恢复场地方案，请贵司知悉并不再阻碍我司撤场及复原的相关动作，等。2020年10月11日，广州以太广场向清远市宏美投资有限公司送达《对“撤场告知书”的回复》，其中内容为：2020年10月10日收到贵司通过快递邮来的署日期为2020年9月23日的“撤场告知书”。现针对该“撤场告知书”通篇不实之词回复如下：一、我司管理处于2020年4月29日和5月9日已应贵司撤场搬离物品开具了“出闸证明”配合贵司撤场并实际放行了贵司搬离的物品；二、2020年5月6日收到贵司署日期为4月29日的“退场告知函”后，我司于5月8日以“复函”回复贵司。要求贵司立即结清所有拖欠的款项并派人前来我司将租赁场地恢复原状；三、2020年5月19日，我司以“关于促请贵司结清拖欠款项及对原租赁场地恢复原状事宜”再次致函贵司。要求贵司接本函后立即结清拖欠的款项并前来办理场地恢复原状等退场手续；四、2020年5月28日，我司委托广东法制盛邦律师事务所陈x律师向贵司发出律师函。要求贵司在收到律师函之日起五个工作日内向我司付清拖欠的租金、管理费及滞纳金等全部费用款项并须对原租赁场地完成恢复原状；五、贵司得悉我司己在法院立案起诉贵司后，才于2020年9月22日派人前来我司提出办理恢复原状手续。当日，我司在仍未收到贵司任何拖欠款项的情况下依然指示管理处协助贵司所提的恢复原状请求，现场一一作答，并将办理恢复原状退场等相关文件资料交贵司签收；六、截止到本函发出前，贵司既未前来我司办理场地余下物资清理，更未给出相关恢复场地方案予我司。综上，我司从未有任何阻碍贵司撤场及复原的相关动作，敬请贵司不要无端指责。相反，我司要正告贵司，不要抱有谎言重复千遍便成事实的侥幸心理。而正确的打开方式是尽快实质性派人前来将租赁场地恢复原状和办理撤场工作，以减少损失的进一步扩大，等。2020年10月16日，广州以太广场管理处出具《出闸证明》。2020年10月20日，广州以太广场向清远市宏美投资有限公司送达《场地复原告知函》，其中内容为：贵司委托办理撤场事宜的员工张智x于2020年10月16日来以太广场，办理清理及搬离租赁场地物资的相关事宜，我司给予大力的支持和配合，并一如既往开具了《出闸证明》。当日贵司的工作人员对租赁场地内的杂物进行基本清理，但现场仍留下隔断，硬装，店招，宣传广告等多处未恢复原状的情况。贵司未按《撤场告知书》中承诺的于2020年10月1日前给出相关恢复租赁场地的方案，我司至今也没有收到，贵司也没有就恢复原状的事宜与我司进行沟通。我司再次促请贵司遵守合同约定，立刻把租赁场地恢复原状并腾空交还我司，以减少损失的进一步扩大，等。本案诉讼过程中，清远市宏美投资有限公司为证明在2020年5月1日后，一直联系广州以太广场，要求清空物业物品恢复原状并交还物业。但广州以太广场以清远市宏美投资有限公司未清缴租金和物业费为由，一直不让清远市宏美投资有限公司清场。导致场地无法恢复原状的原因在于广州以太广场。提供了1、清远市宏美投资有限公司的员工郭x与广州以太广场的员工陈慧x的微信聊天记录。2、清远市宏美投资有限公司的员工郭x，电话号码131××××9925，微信名“佳子”微信号“accumulatejiazi”，身份证。3、广州以太广场的员工陈慧x，电话号码130××××6923，微信名“狼猎人”微信号“wxid-yhy3ksbheu6s22”，陈慧x的名片，记载陈慧x是广州以太广场的租赁经理。4、清远市宏美投资有限公司的员工张智x与广州以太广场的员工陈慧x的电话录音。广州以太广场对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。2021年1月29日，清远市宏美投资有限公司将涉案房屋恢复原状后交还给广州以太广场。一审法院认为：广州以太广场与清远市宏美投资有限公司自愿签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。广州以太广场与清远市宏美投资有限公司所约定的租赁期限于2019年12月19日届满后，清远市宏美投资有限公司继续使用租赁物，广州以太广场没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，广州以太广场与清远市宏美投资有限公司均可以随时解除合同。清远市宏美投资有限公司于2020年5月6日向广州以太广场送达《退场告知函》，要求解除合同，广州以太广场收到该函件后应在合理期限内收回场地，一审法院酌情为7天，即清远市宏美投资有限公司应向广州以太广场支付租金到2020年5月13日。鉴于清远市宏美投资有限公司没有按约向广州以太广场支付租金已构成违约，广州以太广场据此要求清远市宏美投资有限公司支付拖欠的租金、管理费及逾期交纳租金、管理费的违约金合法有理，一审法院予以支持。经审查，违约金广州以太广场要求按每天2‰计算显属过高，根据公平合理原则，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。关于广州以太广场要求清远市宏美投资有限公司支付2020年5月1日起至交回房屋时止的场地占用费的问题。首先，虽然《租赁合同》上约定清远市宏美投资有限公司在租赁期限届满时要将房屋按附图恢复原状后交回给广州以太广场，但附图并没有注明如何恢复原状，而清远市宏美投资有限公司一直积极与广州以太广场沟通如何恢复原状，且已经恢复原状。其次，虽然清远市宏美投资有限公司拖欠广州以太广场的租金、管理费，但广州以太广场不能以此拒绝接收房屋。因此，广州以太广场要求清远市宏美投资有限公司支付2020年5月14日起至交回房屋时止的场地占用费理由不成立，一审法院不予支持。鉴于广州以太广场已收回涉案房屋，故对广州以太广场要求清远市宏美投资有限公司将租赁场地恢复原状并交还的诉讼请求一审法院不再作调处。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，作出如下判决：一、清远市宏美投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内，向广州以太广场支付2020年5月1日至2020年5月13日的房屋租金及管理费33288.39元；二、清远市宏美投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内，向广州以太广场支付逾期交纳2019年12月20日至2020年4月30日租金、管理费的违约金（以同期应付而未付的租金、管理费为本金，从2019年12月21日起至实际清偿租金、管理费之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），违约金的总额以同期应付而未付的租金、管理费总额为限；三、驳回广州以太广场的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为5422元，由广州以太广场负担2436元，清远市宏美投资有限公司负担2986元。二审期间，广州以太广场提交证据：证据1.出闸证明，拟证明上诉人在2020年4月29日配合被上诉人清理及搬离租赁场地的物资。证据2.出闸证明，拟证明上诉人在2020年5月9日配合被上诉人清理及搬离租赁场地的物资。证据3.被上诉人签收署名，拟证明被上诉人在2020年9月22日才第一次向上诉人了解办理恢复原状手续。证据4.2020年10月29日一审开庭之后，上诉人四封致函一审法官的函件及邮寄凭证：（1）2020年11月5日“情况回报”；（2）2020年11月11日“关于请求推进清远宏美投资有限公司恢复原状施工的方案”；（3）2020年11月30日“关于请求协调被告尽速回复的函”；（4）2020年12月10日“关于再次请求协调被告尽速恢复原状的函”，拟证明上诉人一直想尽办法积极督促被上诉人尽速完成恢复原状，在被上诉人一直怠于恢复原状的情况下，四次书面请求一审法官敦促被上诉人尽快完成恢复原状，以减少损失的进一步扩大。证据5.上诉人2020年12月29日向被上诉人发函，拟证明被上诉人故意拖延恢复原状。证据6.广州以太广场工作单及发票，拟证明被上诉人确认了原租赁场地自2020年5月1日至2021年1月4日使用的电量并支付电费。证据7.场地交接确认函，拟证明被上诉人在2021年1月29日才将已恢复原状的场地交回上诉人。清远市宏美投资有限公司对上述证据质证如下：对于证据1-2，我方认为不属于二审新证据，如果作为新证据，我方对其真实性确认，对待证事项不予认可，该证明是上诉人搬离部分物品的证明，不是上诉人同意被上诉人入场恢复原状的证明。上诉人一直以被上诉人拖欠租金为由不同意被上诉人入场施工恢复原状。对于证据3，我方认为不属于二审新证据，对关联性不予认可，被上诉人在退租后，一直通过电话、微信等与上诉人沟通恢复原状的问题，但上诉人一直拒绝给被上诉人入场施工。对于证据4快递记录，我方认为不属于二审新证据，应当与快递单相互印证，证明寄出人与收件人，同时需要与函件印证，一审上诉人提供的函件是其一直不同意被上诉人入场施工恶意寄送的函件。对于证据5，被上诉人确认收到该函件，对待证事项、关联性不认可，上诉人一直不明确提出恢复原状的内容以及施工资质、施工时间的具体要求，对此一审法院多次组织调解并在一审中有笔录。对于证据6的真实性予以认可，被上诉人施工完成后向上诉人支付了电费。对于证据7的真实性予以确认，在一审法院的调解下，被上诉人已对涉案场地施工完成。清远市宏美投资有限公司在一审未提交微信聊天记录、录音证据的原件，二审期间，本院组织双方对上述证据的真实性进行重新质证。经质证，广州以太广场对上述证据的真实性无异议。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本案为租赁合同纠纷，因涉案房屋的恢复原状事实延续至民法典实施后，根据《最高人民法院关于时间效力》第一条“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案适用《中华人民共和国民法典》的规定。二审争议的焦点在于，2020年5月1日之后的房屋空置责任由谁承担。根据当事人在一审、二审提供来往函件及微信记录、录音等证据，清远市宏美投资有限公司分多期承租涉案场地多年，最后一期于2019年12月19日到期，到期后清远市宏美投资有限公司并未退租继续使用，双方协商签订合同事宜，由于对于合同的签订期限并未达成一致而未果，清远市宏美投资有限公司2020年5月6日提出退租。清远市宏美投资有限公司因其自身问题无法按时支付租金，提出先撤场。广州以太广场以清远市宏美投资有限公司未付租金及未恢复涉案场地的原状而没全面配合，涉案场地因此未完成交付而空置。2020年8月广州以太广场向一审法院起诉，2020年9月23日，清远市宏美投资有限公司向广州以太广场支付了2020年4月30日前的租金，并承诺于2020年10月1日给出恢复原状方案，2020年10月16日清远市宏美投资有限公司搬空了其在涉案场地的物品。2020年10月29日一审法院要求双方于2020年11月2日对于涉案场地进行拆除及对恢复原状进行协商，因缺乏原状图纸而未能协商成功，2020年11月23日在一审法院的组织下，广州以太广场提交9项恢复原状的方案，清远市宏美投资有限公司表示庭后三日内书面回复，并同意于12月4日前提供工程队三日内施工，2021年1月29日清远市宏美投资有限公司将涉案场地恢复原状并交还。从本案事实可知，一、涉案合同约定，清远市宏美投资有限公司有将涉案房屋恢复原状的义务，双方因房屋未能恢复原状而一直空置。二、清远市宏美投资有限公司因自身原因未支付租金，违约在先，但广州以太广场以此为由拒绝办理场地交接手续，亦无法律依据，这也是直接导致涉案房屋在2020年5月1日起闲置的主要原因。三、清远市宏美投资有限公司辩称广州以太广场不配合其对涉案场地恢复原状，但从其无法按时支付租金的事实来看，其所述积极主动出资对涉案场地进行恢复原状亦不足采信。四、清远市宏美投资有限公司2020年9月23日向广州以太广场支付了租金并承诺于2020年10月1日给出恢复原状方案，但并无证据显示其积极履行承诺。涉案场地早在十年前装修，原状的标准因装修时间久远无法明确。清远市宏美投资有限公司作为装修单位，广州以太广场作为业主，双方对于原状的标准均具有举证的责任，特别是在2020年11月23日确定装修方案后，清远市宏美投资有限公司于2021年1月29日才完工恢复涉案房屋的原状，故将在此期间房屋的空置损失全部归责于广州以太广场一方明显不公。对此，本院酌情判令清远市宏美投资有限公司承担涉案场地两个月的占用费和管理费。综上，广州以太广场部分上诉请求成立，予以采纳，对于其他请求，予以驳回。依照《中华人民共和国民法典》第五百九十一条、第七百三十三条、第七百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初39213号民事判决第一、二项；二、撤销广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初39213号民事判决第三项；三、清远市宏美投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内，向广州以太广场支付房屋占用费及管理费158760元；四、驳回广州以太广场的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费减半收取为6044元，由广州以太广场负担3771元，清远市宏美投资有限公司负担2273元。二审受理费为10558元，由广州以太广场负担8078元，清远市宏美投资有限公司负担2480元。本判决为终审判决。审判员 何 佐二〇二一年七月二十三日书记员 钟丹霞谢金泽