辽宁省抚顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽04民终1387号 上诉人（原审被告）：王洪刚，男，1976年12月21日出生，汉族，户籍地辽宁省抚顺市东洲区，现住辽宁省抚顺市顺城区。 委托诉讼代理人：韩秀东，女，1975年1月16日出生，汉族，住辽宁省抚顺县。 被上诉人（原审原告）：杨威，女，1990年11月16日出生，满族，住辽宁省开原市。 委托诉讼代理人：胡长红，男，1985年4月18日出生，满族，住辽宁省开原市。 系杨威丈夫。 上诉人王洪刚因与被上诉人杨威房屋租赁合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2021）辽0411民初192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 王洪刚上诉请求：1.撤销一审判决，查清事实，审查双方争议的事实及焦点，房屋租赁合同是否有效或者将本案发回重审；2.要求一、二审诉讼费判令杨威承担。事实与理由：1.双方争议的房屋租赁合同自始至终系无效合同。2020年8月19日王洪刚与杨威爱人（胡长红）签订了兑店手续，王洪刚兑店的费用是40000.00元，押金是2000.00元，店的地址在顺城区，时间是三年。当时王洪刚与杨威（爱人）欺骗的情况下与男杨威（假的）房主，签订的《租房协议书》。导致王洪刚损失兑店费用40000.00元，押金2000.00元。现在一审支持了杨威的损失请求，房屋租赁合同解除，王洪刚兑的是店，没有了店王洪刚无法去经营。那么王洪刚不能到街上经营吧？这一点一审法院没有考虑，对王洪刚的利益没有给予充分考虑，不符合法律规定，所以要求二审撤销原判决或者发回重审。2.二审法院应依法确定房屋租赁合同为无效合同，维护王洪刚的合法权益。从王洪刚与杨威爱人签订的兑店及房屋租赁合同开始，杨威就是在隐瞒事实，夫妻演双黄。用虚假的事实欺骗王洪刚，所有应认定双方签订的兑店及房屋租赁协议为无效协议，杨威理应赔偿王洪刚的经济损失，还法律公正，因为杨威所做的一切都是在欺骗王洪刚，一审判确定王洪刚与杨威签订的房屋租赁协议有效不符合法律规定，所以应予以撤销，维护王洪刚的合法权益。 杨威辩称，认可一审判决，不同意王洪刚的上诉请求。租房协议、兑店协议都有效，水电费我在一审提交证据了，兑店时已和王洪刚交接完毕，不欠水电费，有微信缴费记录。 杨威向一审起诉请求：1.解除王洪刚与杨威签订的房屋租赁合同，王洪刚立即搬出房屋；2.本案诉讼费由王洪刚承担。 一审法院经审理查明,王洪刚与杨威的丈夫胡长红（兑店时王洪刚对杨威与胡长红系夫妻关系这一事实不知情）签订兑店协议，约定胡长红将延吉路早餐店转让给王洪刚，金额共计40000元，其中包括设备、技术以及2020年8月22日至2020年11月20日三个月的租金，双方于2020年8月22日交接。之后，胡长红提供其与杨威之间签订的《租房协议书》一份，由杨威方受委托人在王洪刚不知其非为房东本人的情况下代杨威与王洪刚在该份《租房协议书》上做修改，确定租赁关系。合同约定，乙方(王洪刚)租用甲方（杨威）坐落于顺城区房屋，租赁期限3年，自2020年11月20日至2023年11月20日，租金每年25000元，于每年10月20日交付下一年度租金。王洪刚在乙方签字处将胡长红的签名改为自己的签名，杨威方受委托人在甲方落款处写明“同意更改”，双方在合同落款处将日期改为2020年11月20日。合同签订后，王洪刚应于2020年10月20日交付下一年度租金，但至今未交纳，并占用案涉房屋至今。杨威因此未予交纳该年取暖费。现杨威来院要求解除与王洪刚的租赁关系，并令王洪刚腾房。经调解，杨威表示可以免收2020年11月21日至2021年4月11日间的租金，4月12日后每年按20000元标准计租。王洪刚坚持到2021年11月计租，每年租金最高13000元，双方未能达成一致。另查，案涉房屋为杨威于2019年与胡长红夫妻关系存续期间取得，登记在杨威一人名下，为杨威单独所有。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。本案杨威将案涉房屋交付王洪刚使用，王洪刚认为杨威及其爱人胡长红在合同的订立过程中存在欺诈，合同无效。本案的争议焦点为杨威及胡长红的隐瞒行为是否导致租赁合同无效，具体包括：1、杨威找他人代替自己谎称是房主并在租赁合同上签字的行为是否影响合同的效力；2、杨威隐瞒与胡长红的夫妻关系是否导致王洪刚作出订立租赁合同的意思表示错误。第一，根据法律规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。本案在案涉租赁合同上签字的案外人与杨威之间形成代理关系，王洪刚对代理不知情，这种代理在王洪刚与杨威间形成冒名，一审法院认为该冒名行为并未导致王洪刚租赁房屋的合同目的不能实现，且签字确为杨威认可的代理行为，故该案外人在租赁合同上写下“同意更改”应视为杨威愿意与王洪刚订立租赁合同的意思表示。杨威该行为不影响合同的成立；第二，欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求撤销。本案王洪刚辩称，杨威及丈夫胡长红在兑店时隐瞒房屋为杨威所有这一事实，影响其对经营收益的判断，导致其作出承租房屋的错误意思表示。一审法院因杨威行为违反了诚实信用的民法精神，审理中给予了训诫。但王洪刚称杨威隐瞒与店主之间的夫妻关系影响了其对饭店价值的判断，导致其以高价承租房屋理由不足，一审法院无法采信。综上，王洪刚与杨威之间订立的租赁合同有效王洪刚、杨威，双方均应依合同约定确定己方的权利义务，现王洪刚违约逾期未支付租金，杨威要求解除合同于法有据，一审法院予以支持，王洪刚应从案涉房屋中腾出，将房屋交还杨威。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百六十一条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十三条之规定，判决：解除原告杨威与被告王洪刚之间的租赁合同，被告王洪刚于本判决生效之日起十日内从原告所有的位于顺城区房屋内腾出。案件受理费500元，减半收取250元，由被告王洪刚负担。 二审诉讼期间，王洪刚向本院提交如下证据：1.三张光盘，用以证明案涉房屋实际为杨威所有，其告知我房主是案外人，杨威亲口承认其存在欺诈；杨威质证意见：该录音无明确的时间、地点、双方当事人身份，不能作为证据，王洪刚在他人居住、工作场所偷偷安置录音设备是违法行为。 二审诉讼期间，王洪刚的上诉请求为：要求确认房屋租赁合同无效，退还全部兑店款项，包含兑店时物品及房租共计42000元，及替杨威垫付的煤气水电费859元。王洪刚陈述不继续承租案涉房屋。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。本案中杨威与王洪刚签订房屋租赁合同，王洪刚、杨威虽对未交房屋租金的原因各执一词，王洪刚未按协议约定支付房屋租金的事实存在，杨威作为房屋所有权人，有权主张解除租赁合同，一审法院判令双方解除房屋租赁合同并无不当，本院对此予以确认。关于王洪刚主张房屋租赁合同无效一节，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。一审法院已查明杨威的行为违反了诚实信用原则，并给予训诫。双方签订的房屋租赁合同中未约定合同无效的情形，王洪刚亦未能提供充分证明证明杨威及其诉讼代理人的行为存在上述法定的合同无效情形，故本院对王洪刚的此项上诉请求不予支持。关于王洪刚主张返还兑金及垫付水电费等一节，因杨威并非兑店协议的合同相对人，故本院对王洪刚的此项上诉请求不予审理。 综上所述，王洪刚的上诉请求均无事实和法律依据，应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费500元，由上诉人王洪刚负担。 本判决为终审判决。 审判长 韩 强 审判员 王冬雨 审判员 黄 霞 二〇二一年七月十五日 书记员 孙 丹