新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0109民初3330号 原告：乌鲁木齐皓翔物业有限公司，住所地乌鲁木齐市高新技术产业开发区（新市区）桂林路54号。 法定代表人：王世友，该公司董事长。 委托诉讼代理人：阿里木江亚尔买买提，新疆梦维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吾斯曼江吐尔逊，新疆梦维律师事务所律师。 被告：胡增发，男，1946年2月2日出生，住乌鲁木齐市米东区。 委托诉讼代理人：刘志凤，女，1952年5月1日生，住乌鲁木齐市米东区，系被告胡增发的妻子。 第三人：乌鲁木齐皓翔房地产开发（集团）有限公司，住所地乌鲁木齐市高新技术产业开发区（新市区）河南东路18号。 法定代表人：王涵，该公司董事长。 原告乌鲁木齐皓翔物业有限公司（以下简称“皓翔物业公司”）与被告胡增发、第三人乌鲁木齐皓翔房地产开发（集团）有限公司（以下简称“皓翔房产公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告皓翔物业公司的委托诉讼代理人阿里木江亚尔买买提，被告胡增发及其委托诉讼代理人刘志凤到庭参加诉讼，第三人皓翔房产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，但向本院递交了书面答辩状，本案现已缺席审理终结。 原告皓翔物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求判令立即停止对（2014）米东执字第363号之一执行案件查封原告位于乌鲁木齐市沙依巴克区×××××17间涉案平方的执行（房屋价值159724.74元）；2、案件受理费及邮寄送达费由被告承担。事实及理由：米东区法院作出的（2020）新0109执字31号裁定认定事实不清，涉案房屋应归原告所有。1、第三人通过划拨方式取得了土地使用权，在该土地上建设了商住楼，所建房产出售给购房者并办理房屋土地权属证书后，土地使用权就转移给了购房者，因此第三人不是该商住小区的土地使用者，涉案房屋的土地使用权属于全体购房者即××小区的业主。2、在小区开发销售房屋过程中，由于第三人没有提供小区相应的物业服务用房，原告自2000年开始就给金川小区提供物业服务，原告作为物业公司，为了服务业主，出资自建了部分小平房，由江苏睢宁县建筑安装总公司施工，所建小平房用于物业服务用房、员工宿舍、配电室、监控室、工具间，因涉案房屋没有办理合法手续，为临时无证房，其中有部分原告对外出租，所得费用补贴物业支出，涉案房屋自建成以来，一直由原告管理、使用、维护和经营。第三人没有投资过，也没有经营管理和维护过。因此涉案房屋与第三人没有法律和事实关系。3、米东区法院作出的（2020）新0109执字31号裁定，依据错误事实，适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条（一）项：“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”规定，仅根据建筑工程规划许可证、建筑用地红线就认定第三人是涉案房屋的权利人是错误的。原告为服务业主，出资自建和委托建筑公司修建，有预决算书、记账凭证、发票等证据，足以证实原告是涉案房屋的建设和使用者，在涉案房屋修建前，第三人已经完成了建设工程规划许可证许可的在建筑红线标注的所有房产并通过验收，不包括本案所涉房产。在涉案房屋建设时，第三人既不是土地使用者，更不是建设者、出资者、经营管理者，与涉案房屋没有任何关系。且规划许可证实行政部门的手续，不是物权登记或者所有权确认的凭证。原告享有涉案足以排除人民法院强制执行的民事权益，要求法院支持全部诉讼请求。 被告胡增发辩称：不同意原告诉讼请求，米东区法院作出的（2020）新0109执字31号裁定事实清楚，适用法律适当，结果正确，涉案房产的土地不是划拨，而是第三人在1999年4月6日以出让方式取得，出让年限为45年，用地面积5080平方米，涉案房屋就在此范围内。2000年乌鲁木齐规划管理局批准第三人投资建设，其中住宅1020平方米，配电室36平方米，物业用房156平方米。2001年5月18日至10月31日第三人在建小区围墙时修建了涉案房屋，《乌鲁木齐市城市规划管理局建筑用地红线说明书》上载明面积是1212平方米，而《建设工程质量监督登记表》上载明面积是1327.26平方米，多出的115.26平方米就是涉案房屋。第三人后来将物业用房及无证房屋交给原告使用。第三人从来没有给原告出让过土地使用权，原告称没有物业用房不属实，涉案房屋确实没有产权手续，也超出规划面积，但金川小区所有手续都合法，土地使用权也是合法的，属于第三人。若房屋所有权是原告，则应及时变更土地使用权，原告自2004年开始独立核算，在之前属于第三人的全额控股子公司，原告只是物业公司，从来没有盖过房子，若按照原告所述，是为了物业服务修建涉案房屋，也没有经过业主同意，所以房屋权益人是第三人而不是原告。 第三人皓翔房产公司未到庭，但向本院提交书面答辩意见称，一、米东区法院作出的（2020）新0109执字31号裁定所涉房屋不归第三人所有，该裁定认定事实错误。理由如下：1、第三人不持有该小区用地使用权，开发建设期间，第三人通过法定程序取得该地块建设用地使用权，而当第三人将所建房产出售给购房者并为购房者办理了权属证书后，广大业主合法持有该地块土地使用权。2、涉案平房是原告出资建设，虽然该平房不在规划范围内，无法办理产权，但根据《物权法》规定，该地上平房产权应当属于出资方所有。原告自2000年至今负责小区物业管理服务，第三人没有提供正常办公场所，便同意原告出资自建物业用房，以保障物业服务。第三人从未占有、使用、收益，该平房不是第三人所有。二、米东区法院作出的（2020）新0109执字31号裁定结果违背了第三人的初衷，也失去了修建涉案房屋的意义。虽然该裁定对第三人有利，但该裁定会引发更多社会矛盾，直接损害物业公司及广大业主权益。如果被告取得涉案房屋，就意味着物业公司修建该物业发生的费用直接损失掉。另外，小区的物业公司没有办公场所，没有库房，没有工具间，没法保障小区业主的物业服务，广大业主权益自然直接受到损害。希望法院查明事实，从维护广大业主利益出发，做出正确裁判。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告提供的证据及当庭的陈述，本院认定事实如下： 本院于2020年4月11日张贴（2014）米东执字第363之二查封公告，对原告所主张的涉案建筑物及对应的土地使用权予以查封。原告向本院提出案外人执行异议，本院于2020年6月19日做出（2020）新0109执异31号执行裁定，驳回了原告作为案外人所提的执行异议。 另查明，1994年10月5日，第三人皓翔房产公司与原乌鲁木齐市土地管理局签订《国有土地使用权出让合同》，出让土地位于乌鲁木齐市沙依巴克区阿勒泰路，土地面积为18813平方米，土地用途为商品房，使用年限为50年。1999年4月6日，乌鲁木齐市城市规划管理局给第三人皓翔房地产公司发放的《建设用地规划许可证》载明：商品住宅。2000年3月5日乌鲁木齐市城市规划管理局建筑用地红线说明书载明：住宅楼1020平方米，配电室36平方米，物业用房156平方米。2001年4月19日，乌鲁木齐市计划委员会签发的乌计投发（2001）191号《关于下达乌鲁木齐皓翔房地产开发有限公司新疆商住楼基建计划的通知》所载明内容与2000年3月5日乌鲁木齐市城市规划管理局建筑用地红线说明书载明内容一致。2001年5月28日《建设工程质量监督登记表》中工程名称为皓翔“金川”小区工程住宅楼，建设单位为第三人，同时还载明了监理单位、设计单位、施工单位。 2014年8月21日，第三人法定代表人王涵在本院执行人员询问时，陈述自认：皓翔房产公司垮掉了，原来办公室租金太贵退租了，现挪到物业公司楼上。根据国家规定，要把物业公司独立出来，我们就把物业公司单独成立了公司，交给曹淑兵等几个人。原告皓翔物业公司刚开始是皓翔房产公司垂直管理，2004年根据国家规定交给曹淑兵等人管理，单独核算。物业公司成立时因经营困难，谁都不愿意去，就是公司任命了几个人，皓翔物业公司和皓翔房产公司的关系就是皓翔房产公司的房产由皓翔物业公司管理，皓翔物业公司现在的办公地点原来是锅炉房，改造变成办公室，还有一些车库，算了一下账，后来给物业公司了，皓翔物业公司占有的车库和库房是皓翔房地产公司的。 原告皓翔物业公司于1996年12月13日登记成立。 本院认为，审查案外人执行异议之诉的关键在于查明案外人是否对执行标的享有实体权益，且该实体权益足以排除对该执行标的的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；．．．．．．．”。该规定是明确规定了未登记的建筑物、构筑物及其附属设施的权属判断标准。本案中，涉案的建筑物没有办理权属登记，应当以土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断享有实体权益的主体，根据涉案《国有土地使用权出让合同》，涉案土地的使用权人是第三人皓翔房产公司，在该地块之上建筑用地红线范围取得建筑工程规划许可的是第三人皓翔房产公司，金川小区的建设单位亦是第三人皓翔房产公司，第三人法定代表人在另案中自认涉案房屋属于皓翔房产公司。而原告皓翔物业公司没有有效证据能够证实涉案房屋的实体权益属于其公司，故对该涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，本院对其诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回原告乌鲁木齐皓翔物业有限公司的诉讼请求。 案件受理费3,494.49元（原告已预交3,794.48元），由原告乌鲁木齐皓翔物业有限公司承担。剩余299.99元由本院退还原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审 判 长  席 英 人民陪审员  张淑花 人民陪审员  肖 艳 二〇二一年七月十二日 书 记 员  李 燕