上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0104民初8947号原告：严旭东，男，1971年10月10日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：卢小兰，上海英恒律师事务所律师。被告：刘建华，女，1956年12月12日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：滑宝珠，上海申伦律师事务所律师。原告严旭东与被告刘建华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案受理后，依法适用简易程序于2021年5月14日公开开庭进行审理，原告严旭东及其委托诉讼代理人卢小兰、被告刘建华及其委托诉讼代理人滑宝珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严旭东向本院提出诉讼请求：判令原、被告于2020年11月1日就上海市徐汇区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下至判决主文前简称“系争房屋”)签订的《上海市公有住房承租权转让合同》继续履行，被告协助原告办理将系争房屋的公有住房承租权变更至原告名下之手续。事实与理由：2020年11月1日，原、被告签署了关于系争房屋的《上海市公有住房承租权转让合同》，约定被告将系争房屋之承租权转让给原告，转让价格为272.50万元，后原告按约支付定金20万元及首期房价款250万元，被告于2020年11月17日将房屋钥匙交付给原告。2020年12月17日，原、被告将《上海市公有住房承租权转让合同》递交给上海高建物业有限公司，共同提出过户申请，在过户过程中，被告提出涨价25万元，原告未允。2020年1月25日，被告在未与原告协商的情形下，退还原告200万元。现原、被告无法协商一致，遂涉讼。被告刘建华辩称：不同意原告的诉讼请求。双方缔结的合同明确约定，双方自合同订立之日起15日内赴公有住房所在区房地产交易中心办理该公有住房的差价换房手续，原告并没有按照合同约定于15日内约被告办理手续，在此期间不断地要求本案的被告整改房屋，致使15天的履行期已过，现原告请求继续履行，除非与被告重新协商合同条款一致，否则没有继续履行合同的基础。双方并没有进行房屋交接，而是原告自行通过锁匠开门的方式擅自进入系争房屋。双方曾口头约定原告提前支付其本应于2021年2月11日前支付的250万元房款，但原告未按承诺付款，被告有权解除系争合同并已通知解约。经审理查明：系争房屋为租用居住公房，被告为系争房屋的登记承租人。2020年11月1日，被告作为甲方、原告作为乙方签订《上海市公有住房承租权转让合同》一份，约定被告以272.50万元价格将系争房屋的承租权转让予原告。合同第一条约定：签订本合同前，甲、乙双方均已知晓本市公有住房差价交换管理的有关规定。甲方已向乙方出示该公有住房的《租用居住公房凭证》(编号：徐字10732号)和《差价换房征询表》(编号：)。合同第四条约定：自本合同订立之日起十五日内，持本合同及规定的材料到该公有住房所在区房地产交易中心，办理该公有住房的差价换房手续。自房地产交易中心出具《差价换房确认书》之日起七日内，持规定的材料向该公有住房的出租人办理公有住房租赁关系的变更手续。合同第七条约定：乙方未按本合同约定期限付款的，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的15日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的15日内乙方未提出异议，合同即行解除。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款20%的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之起7日内向甲方支付。若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。合同附件一“付款协议”约定：1、定金：乙方应于签订上海公有住房承租权转让合同当日支付甲方定金20万元；2、首期房价款：乙方应于2021年2月11日之前支付甲方房款250万元；3、尾款：乙方应于交房当日支付甲方尾款2.50万元。该合同另就其他事项进行了约定。同日，原告通过转账方式向被告支付定金20万元，被告出具相应收款收据。被告向原告出具《学区未使用承诺书》一份，承诺系争房屋最近五年学区未使用过，且未发生挂户口读书的情况等。此后，原告之前妻(与原告于2020年10月12日登记离婚)与被告之女通过微信方式沟通系争房屋整改内容。2020年12月17日，原告通过转账方式向被告支付50万元。被告向原告出具收条一份，载明“今收到严旭东购买徐汇区XX路XXX弄XXX号XXX室房款50万元，上次付了20万元，总计70万元，有银行流水，还剩202万5千元未付。”同日，原告与被告之女达成协议，约定系争房屋及毗邻403室房屋的共用区域及共用卫生间归原告使用。2021年1月23日，原告之前妻与被告之女通过微信方式交谈，大致内容为，被告方称原告方曾承诺原告售房款到账后即向被告支付后续房款，但原告未按承诺履行。原告方认可确于2020年12月31日收到售房款，但物业公司让其暂不支付。2021年1月24日，原告通过转账方式分两次向被告支付合计200万元(每次为100万元)，附言均为“购房款，以合同为准”。同日，原告向被告发送短信，原告言：“您好，刘阿姨，两百万房款已打给你，请查收。”被告复：“由于你们的说话不算话，属于违约，我们已经和(注：原文如此)通知你解约，我们已经处于解约阶段，你的做法，没有用，我们也不知道你打的款什么意思，谢谢，我们会和银行和有关机构说明情况，退回不是我的钱。”原告复：“刘阿姨，我看不懂你说的话，你不想卖房是你违约，请你仔细看看付款协议，以合同为准！”被告再复：“你答应款到就给我们，我女儿催了你很多次，你一直不给，我们也已经咨询过，可以认定你违约……”次日，被告向原告分两次退还了200万元(每次为100万元)。审理中，原告向本院提供了一份上海高建物业有限公司出具的《上海市公有住房差价换房征询表》，其中租赁户名为被告，拟受让人为原告，内容为：系争房屋无在系争房屋内擅自搭建或者附有违法建筑尚未处理等情况。上海高建物业有限公司于本案审理中向本院复函，明确该《上海市公有住房差价换房征询表》系于2021年2月9日出具，买卖双方经通知未领取该征询表，因此均未在该表上签字，原件仍由该公司保管；买卖双方于2020年12月共同至该公司办理差价换房征询手续，经核，系争房屋符合公有住房承租权转让办理条件。审理中，原告向本院陈述，系争房屋目前已由原告实际占有，故本案中不要求被告交付房屋，基于相同原因，目前尾款的支付条件亦已成就，故系争房屋交易款项的余款202.50万元(含已付但被告已退还的200万元及尾款2.50万元)均同意支付。目前原告已将202.50万元缴入本院代保管款专用账户。审理中，被告出示了一组案外人王某某的情况说明，以证明原告于2021年1月28日及同年3月26日两次通过锁匠王某某开锁进入系争房屋；被告还出示了系争房屋交易中居间方出具的情况说明，该居间方称：原告承诺于收到抵押款之后第二天支付被告250万元，且原告已于2020年12月底收到该款项，但原告称物业公司不让其支付，所以未向被告按时支付。对此，原告称，就锁匠的情况说明而言，要求锁匠所开之门为系争房屋及毗邻403室房屋的总门，原来原告已取得该总门的钥匙，但嗣后被告将总门门锁替换了；就居间方情况说明而言，原告之售房款款项确于2020年12月底收到，但本次交易中原告方虽由原告之前妻出面与被告沟通，但其无权代理原告，原告未向被告承诺提前付款，付款时间仍应以书面合同为准。审理中，本院向被告询问，为何被告退还款项为200万元，而非已收取的全部款项270万元。被告本人回答，70万元也应退还，但尚未退还之理由虽经本院数次询问，均未能说明；被告的委托诉讼代理人回答，鉴于系争合同为原告违约，故留存部分款项，以便追究原告将可能承担的违约责任。审理中，本院向被告询问，被告所认为的，系争合同因已逾履行期故无法履行，是否意味着被告就此获得合同解除权。被告答，被告虽可能无合同解除权，但原告亦无权利要求继续履行。以上事实，除当事人陈述外，另有租用居住公房凭证、上海市公有住房承租权转让合同、收款收据、转账记录、微信及短信交谈记录、上海市公有住房差价换房征询表、复函等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告签署的《上海市公有住房承租权转让合同》合法有效，双方当事人均应恪守。本案的争议焦点有二：一系，系争合同是否因已逾合同约定的过户期限而无法履行；二系，系争合同是否因原告逾期付款导致被告享有合同解除权。关于第一项争议焦点，系争合同于2020年11月1日签订，虽双方未于合同订立之日起十五日内办理该公有住房的差价换房手续系不争之事实，但该合同未严格按照约定履行存有背景，即原、被告对系争房屋的交易达成一致时，尚未取得公有房屋权利人同意，即于表征上尚未取得《差价换房征询表》。鉴于公有房屋承租权的转让需经公有房屋权利人同意始可为之，故本院认定系争合同双方对于先签订承租权转让合同，再征求公有房屋权利人同意，存有一致的意思表示。具体而言，双方在合同缔约时即知，双方虽约定在合同订立起15日内办理差价换房手续，但实际上仍需取得上海高建物业有限公司出具的《上海市公有住房差价换房征询表》后始可办理差价换房手续以完成交易。现被告所持的因双方未于合同订立之日起15日内办理相关手续，故原告现已无请求继续履行之合同基础之见解，与双方于合同订立时可推知的意思有悖。更有甚者系，原告于2020年12月17日通过转账方式向被告支付50万元，且双方达成共用区域及共用卫生间归原告使用之协议之时，早已逾合同订立起15日，但被告丝毫未作涉诉后始称的“合同已无法履行”之表示，可以认定被告直至此时仍有继续履行合同之意。综上所述，即便系争合同如被告所称般存有合同漏洞，填补该合同漏洞的方式亦非认定该合同无法履行，双方未能达成补充协议的，应按照合同相关条款或交易习惯确定。目前，系争房屋权利人已向本院书面确认系争房屋符合公有住房承租权转让办理条件，本合同应继续履行。关于第二项争议焦点，本院作如下分析：首先，原告于举证中陈述系争房屋之装修由其前妻操办，且自认本次交易系由原告之前妻出面与被告沟通种种，却以其前妻非其代理人为由否认其前妻作出的提前付款承诺，实为追认对其有利之事实，而否认相反事实，与民事诉讼应当遵循诚实信用原则的要求存有一定背离，本院将据此对本案的诉讼费用分担作出相应处理，先予叙明。其次，本院结合在案证据，尤其是原告之前妻与被告方及居间方的微信交谈记录，以及原告支付200万元的转账附言中“以合同为准”一语的不同寻常之处，认定原告方曾向被告表达过原告将在收到售房款后即向被告提前付款之事实。然而在解释上，本院认为原告表达提前付款的意思，系放弃付款期限利益，该行为有利于双方合同的履行，应予鼓励。事实上原告也确于2020年12月17日向被告支付50万元、于2021年1月24日向被告支付200万元，均较约定的付款日期即2021年2月11日有所提前。若依被告之见解，即被告仍可根据原告放弃期限利益后的付款时间节点，援引原合同关于逾期支付款项之约定享有合同解除权，则不啻与法律鼓励交易原则相悖。当然，如双方明确约定，被告仍有权以原告承诺的提前付款时间点为基准援引合同解除权，则另有可议，然本案双方实际并未达成该等明确约定。再次，退一步而言，即使如被告认为，原告应受放弃付款期限利益之约束，致被告享有合同约定的解除权，观合同对约定解除权之描述，亦明确需被告书面催告付款，且原告于15日内仍未付款时始可援用，故被告于2021年1月24日径行通知原告方解除合同，不符合原、被告于合同中对解除权行使方式的约定。此外，因被告本人于庭审中明确表达剩余70万应退还原告，足可在相当程度上说明被告在本案成讼前并无行使约定解除权解除合同并要求原告承担解约违约金之意思。综上所述，原告请求被告继续履行《上海市公有住房承租权转让合同》，于法有据，本院予以支持，原、被告应共同办理系争房屋相关公有住房承租权的转让变更手续。审理中，原告已将系争房屋交易中的剩余应付房款202.50万元付至本院代保管款专用账户，鉴于支付房款系继续履行合同项下的应有之义，本院对此于本案中一并处理。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第五百一十条、第五百七十七条的规定，判决如下：一、严旭东与刘建华于2020年11月1日就上海市徐汇区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市公有住房承租权转让合同》继续履行；二、严旭东、刘建华于本判决生效之日起十日内共同办理将上述房屋的公有住房承租权变更至严旭东名下之手续；三、严旭东于本判决生效之日起十日内支付被告剩余房款2,025,000元。案件受理费减半收取计14,340元，由严旭东负担7,150元(已付)，由刘建华负担7,190元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何诘弥书记员  陆怿婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法典》第五百一十条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。