广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初29951号原告（反诉被告）：雷章旭，男，1987年5月20日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。委托诉讼代理人：赖永明，广东格林律师事务所律师。被告（反诉原告）：古诺夫，男，1963年2月20日出生，汉族，住广州市越秀区。被告（反诉原告）：高维宁，女，1935年7月17日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：古司祺，女，1996年2月20日出生，汉族，住广州市越秀区。原告雷章旭与被告古诺夫、高维宁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赖永明，被告古诺夫及被告高维宁的委托诉讼代理人古司祺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》；2、判令两被告连带返还原告购房款80000元。3、判令两被告连带赔偿原告中介费损失10000元。4、判令两被告连带赔偿原告违约金440000元（根据补充协议第5条约定，按总房价880000元的50%计算）。事实和理由：2019年8月27日，双方签订了《房屋买卖合同》，合同约定：“甲乙双方就买卖位于东山区××路××坑××楼××房的物业达成一致协议，签订本合同”；合同第四条约定“四、甲方签订本合同后不能按合同约定将该物业售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金，并退回乙方已付的所有款项；合同八条付款细则约定“乙方应于签订本合同时支付人民币50000元作为定金。楼价余款甲乙双方同意按下列第1种方式交付：1.一次性付款(1)楼价款(含定金)共计人民币880000元，于甲乙双方到税务部门完税及不动产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清，交易过户手续拟计划在2020年4月30日前完成”。合同第十二条约定“本合同履行过程中，双方如发生争议，应协商解决，协商不能解决的，任一方可向该物业所在地人民法院提起诉讼”。合同第十三条约定“甲方承诺以全权公正委托形式委托给乙方，并配合乙方必要时办理按揭手续，否则视为违约”。另，双方于2019年9月25日签订《补充协议》，补充协议约定：“1、买方、卖方、中介方经协商，均同意该物业暂时不办理过户手续，中介方协助卖方备齐资料于2019年10月30日前往广州市的公证处办理《公正委托书》将物业全权委托给买方，以此实现合约目的”、“2、如因政府政策或不可抗力因素无法办妥领取《公证委托书》，则此次交易办理过户手续并由买方指定有购房资格的人选作为购房落名人”、“4、买方决定物业的最终落名权，买卖双方同意由中介办理网签手续”、“5、买方、卖方应共同遵守约定，违约方除立即退还所收的款项给守约方，并应以该物业的总楼价的50%向守约方支付违约金，守约方的其他一切损失由违约方负责。”、“8、本协议一式三份，自签订之日起生效，本协议作为合约之附件，与合约具有同等法律效力，与合约内容不一致时则以本协议为准。”原告于合同签署后向被告支付了定金80000元，以及向中介方支付了中介费10000元，被告以及中介方向原告出具了收款收据。原告待被告将涉案房屋办理完继承过户手续后与其约定过户时间去办理过户手续及支付尾款，但被告拒绝进行沟通，拒绝与原告及原告确定的落名人办理过户手续，谎称其自身至终不清楚原告的购房资格情况，但针对上述情况，双方均清楚并有签订协议。原告一直联系被告办理过户手续，被告不予配合，已经构成合同严重违约，故原告诉至贵院，恳请贵院判如所请，维护原告合法权益。两被告共同辩称，同意解除《房屋买卖合同》，但我方认为补充协议是伪造的，不存在解除。不同意原告的其余诉讼请求。签订房屋买卖合同的时间是2019年8月7日，原告的诉状有误。实际上是原告不具备购房资格，是原告自身的原因构成根本违约。请求法院驳回原告全部诉请。原告伪造证据补充协议，我方是没有见过也没有签过。索赔达到440000元，情节恶劣，应当追究相关责任。房屋买卖合同的备注条款是事后原告私自添加，我方也有报警处理。但我没有到派出所做笔录。被告向本院提出反诉请求：1.判令原告赔偿两被告违约金88000元（按买卖合同第5条约定，按成交价880000的10%计算）。2.判令原告赔偿两被告公证费3835元。3.判令原告赔偿两被告房屋租金损失20000元（2019年8月1日至2020年8月31日止，每月按2000元计算，但我方只主张20000元）。事实和理由：2019年8月7日，双方签订了《房屋买卖合同》，约定乙方签订合同后不能按合同约定买入涉案物业，应支付成交价10%的违约金。我方于合同签订后为了配合对方办理房屋过户手续，以高维宁的名义办理好了房产证，之后我方多次要求对方依据合同约定办理房屋过户手续并支付尾款，但对方一直拒绝配合履行相关义务。签署房屋买卖合同后，我方与租客协商2019年8月起停止租赁关系，租客当月搬离，故存在租金损失。原告对两被告的反诉请求辩称，本次交易违约方是被告，双方在补充协议中明确约定了原告可以决定该物业最终的落名权。并且约定由买方指定有购房资格的人作为购房人。在双方聊天记录中，其中2019年12月26日，中介和被告古诺夫的聊天记录中。当时中介说“雷生说在等他，要借名额那个的答复”。被告回复“等到什么时候”。以及中介在之后也有明确向被告说到“雷生没有购房资格，从买房前就有跟你们说明白了，合同也有写”。我方在2020年4月5日找到了原告姐夫的母亲进行落名，并且多次联系被告配合办理过户。但是被告拒绝办理过户并且不承认之前补充协议所约定的内容。所以本案违约的是被告。我方一直积极履行合同，没有违约行为，不应当承担违约责任。对其主张的公证费用，是由被告自己在办理继承公证所产生的费用，与本案无关，也不能作为是被告的损失。对其主张的房屋租金事实，缺乏法律和事实依据。其房屋空置是其自己的行为决定所造成的，与我方无关。经审理查明：2019年8月7日，两被告（甲方）与原告（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：乙方向两被告购买广州市淘金路淘金坑25号1楼09房，成交价为880000元，物业移交时间为甲方收齐楼款当天；甲方签订本合同后不能按合同约定将物业售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金，并退回乙方已付的所有款项；乙方签订本合同后不能按合同约定买入物业，应向甲方支付成交价10%的违约金，甲方应退还乙方已付的所有款项。房屋交易过户手续如因房管局或银行原因导致交易延迟则时间相应顺延；乙方应于签订本合同时支付50000元作为定金，楼价款（含定金）880000元于甲乙双方到税务部门完税及到不动产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清，交易过户手续拟计划在2020年4月30日前完成。第十三条：备注（手写）：甲方承诺以全权公证委托形式委托给乙方，并配合乙方必要时办理按揭手续提供一类银行卡及U盾给乙方保管，方便乙方操作，否则视为违约。庭审中，两被告表示：该《房屋买卖合同》的备注条款是原告签订合同后自行加上的，没有经过我方同意，当时原告扣押了合同，后我方通过报警方式才取回合同。原告表示：该条款在签订合同时已经存在，从聊天记录可以显示，被告古诺夫曾在2019年12月11日被告和中介的聊天中问及“明天去公证吗？”而继承公证在2019年11月29日已经做完了，可见被告提及的是该备注内容所载的公证。被告古诺夫解释，我第一次卖房，以为房屋交易需要再办理公证，但并非是放弃继承的公证，也并非是买卖合同备注内容公证。2019年9月25日，两被告开具收到原告交纳定金80000元的收据。广州市越秀区淘金路淘金坑25号109房原登记在古国明名下。古国明与高维宁为夫妻关系，古国明与高维宁生育子女古诺夫、古拉娃、古拉娜、古拉姑。2019年11月8日，古诺夫、古拉娃、古拉娜、古拉姑办理放弃继承权声明书的公证，声明书内容为：古国明于2012年2月6日死亡，其遗下的广州市淘金路淘金坑25号1楼09房实属古国明与高维宁的夫妻共同财产，古诺夫、古拉娃、古拉娜、古拉姑是古国明上述遗产的合法继承人之一，现自愿放弃对古国明上述遗产的继承权利。2019年12月10日，广州市规划和自然资源局核发出涉案房屋权利人为高维宁单独所有的不动产权证。该证载明所有权取得方式为析产、继承。原告为证明其主张，提交了2019年9月25日原告与被告高维宁、德诚行地产淘金店（经纪人付秀坚）签订的《补充协议》，内容为：三方经协商，均同意该物业暂时不办理过户手续，中介方协助卖方备齐资料于2019年10月30日前往广州市的公证处办理《公证委托书》将该物业全权委托给买方（买方指定受托人），以此实现合约目的，《公证委托书》的内容包含可将物业抵押、解除抵押、出租、收取租金、出售、收取售房款、签约、不动产证解密、转委托、律师诉讼、办理装修等处置该物业所需要的全部权限。《公证委托书》委托期限为一年，卖方不得以任何理由撤销《公证委托书》，否则视为违约，并承担违约责任。如因政府政策或不可抗力因素无法办妥领取《公证委托书》，则此次交易办理过户手续并由买方指定有购房资格的人选作为购房落名人。两被告不确认《补充协议》中“高维宁”的签名是高维宁本人所签。诉讼过程中，原告及两被告均申请对《补充协议》下方卖方处“高维宁”签名及指纹是否为高维宁本人所签所按进行鉴定，原告申请对《补充协议》下方卖方处“高维宁”签名及指纹是否为古诺夫代签代按进行鉴定。本院通过摇珠确定广东省绿色产品认证检测中心司法鉴定所对上述鉴定申请进行鉴定。广东省绿色产品认证检测中心司法鉴定所于2021年4月7日及2021年4月9日分别作出司法鉴定书，其中一份鉴定意见为：1、落款日期为“2019年9月25日”的《补充协议》下方“卖方：高维宁”手写签名处的指印是高维宁右手食指捺印所留。2、落款日期为“2019年9月25日”的《补充协议》下方“卖方：高维宁”手写签名处的指印不是古诺夫手指捺印所留。另一份鉴定意见书为：1、《补充协议》下方卖方处“高维宁”的签名字迹与委托方提供的高维宁笔迹样本字迹是同一人所写。2、《补充协议》下方卖方处“高维宁”的签名字迹与委托方提供的古诺夫笔迹样本字迹不是同一人所写。原告和被告各预付了鉴定费13410元和4470元。双方对该鉴定意见书无异议。双方并无办理全权委托原告出售房屋等的公证手续。原告提交了中介付秀坚（以下简称付）与被告古诺夫（以下简称古）的微信聊天记录，其中载明：付（2019年10月14日）：（发送南方公证处的定位）我到时候跟你们一起去的。付（2019年10月18日）：到了公证处跟我说。付（2019年12月8日）：明天珠江新城房管局办理继承我已经网上预约好了。古（2019年12月18日）：明天去公证处吗？古（2019年12月23日）：怎样？约了吗？他是不是不想买了？什么时候去房管局过户给雷生？时间太久了。付（2019年12月26日）：雷生说在等他要借名额那个的答复。古：等到什么时候？付：我也不知道他，我晚一点就追他。古：讲2天，大家听到的。再拖就扣点定金了。古（2019年12月28日）：又过2天了，再拖就扣定金了。不要再拖了，实在不行法院见。付（2020年1月6日）：古大哥，雷生明天两点过来我店里，你们过来一下，有什么都当面谈。古：好。付（2020年3月12日）：古先生，淘金坑25号109房的买家雷先生约您明天下午3:30到我们门店，协商解决房屋的事情。古：疫情当前理应响应政府号召，取消所有一切不必要的约会。之前我很认真的想解决问题也报了警，但你们一而再再而三的更改时间，而且言语非常刻薄，为此我还打电话到消委会投诉，我可能不太懂你们坑顾客的伎俩，但我懂法，你们擅自篡改合同的时候和我协商了吗？所以现在没什么好协商的，回你一句你自己说的话，欢迎到法院告我。付（2020年4月4日）：古生，给你打了几个电话还是联系不上你，买家说可以去房产交易中心过户，但之前协商加3万是要做公证委托，现在既然是过户还是按合同约定的88万交易，你觉得如何？古：付生，我一直很有诚意想尽快办理过户手续，之前我多次联系你们和雷章旭先生，却总也得不到回应。今天恰逢清明，你打电话来我也接听了，你可不能空口讲白话呀。清明期间相关部门也不办公，你难道没有考虑到这点吗？我觉得口动不如行动，有诚意交易的话就不要扯东扯西，顾左右而言他。假期后尽快约时间到房产交易中心过户，一次性付清房款88万元，过户给雷正旭本人。付：好的，您之前收到定金合计8万元，那过户当天还需要收80万元，我现在就跟雷生约假期后过户。古：好。付（2020年4月5日）：古生，买家雷生说他自己暂时没有名额，本着顺利完成交易保证你们及时收到房款的原则，特意找了他姐夫的母亲落名，如果约18号去房产交易中心过户，你看如何？古：明白了，原来雷生拖了这么长时间不履行交易过户，是因为没有购房资格呀！原来一切的行为都是为了这个目的！原来一切都是有意而为之的！你们明知故犯的违约行为令我们损失很大。既然雷生不具备购房资格，暂时无法办理过户登记，那就解除房屋买卖合同，所付定金不予退还。付：古生，雷生没有购房资格从买房前就有跟你们说明目的，合同也有写，雷生找到亲戚落名，对你们没有影响，不存在无法办理过户登记一说。古：付生，我是今天经由你告诉我雷生没有购房名额时才获悉这事的，合同约定买方雷正旭，非他莫属。付：古生，雷生说一开始就更你们说清楚的，合同和补充协议上都有体现，上面写的清清楚楚。付（2020年4月6日）：古生，雷生问是不是可以安排时间一起去办理交易手续了？付（2020年4月7日）：转自雷生：古生，我的购房资格合同签署时就有告知你们的，合同和附件也明确说了办理过户手续由买方指定的购房资格人落户，之前是一直在等你们办理继承过户手续，我们一直都有意向购买房子，请你这边安排下时间一起去办理过户手续，谢谢！付（2020年4月15日）：古先生，一直给你发信息你都不回，现在你到底是什么意思，房子你是卖还是不卖了，卖的话大家约个时间去房管局办理过户。付（2020年5月6日）：转雷生：古先生，节前一直联系你约时间去办理过户，你一直不予回复，希望你能出来沟通下，至少说明你的态度和决定。两被告认为该微信聊天记录可以证明被告积极配合履行买卖合同，以及被告对补充协议内容完全不知情。被告为证明原告不配合履行合同义务，提交了原告（以下简称雷）与被告古诺夫（以下简称古）之间的短信聊天记录（显示对方号码为188××××7986），其中载明：古（2019年12月26日）：雷生，不要拖了，搞到大家不开心就不好了。雷：大哥，不是我再拖，是他们要收我中介费，我肯定不愿意给啦，对不对？古（2019年12月28日）：雷生，2天已过了，我要扣定金了！雷：你不需要告诉我，有么事找中介，不行就法院见，不要欺负我好说话。古：收到。古（2020年1月12日）：这间房子我只卖给你雷章旭，谁我也不卖！请尽快到房管局交易过户。雷（2020年3月12日）：古先生，疫情是我无能为力的事情，我希望大家都相互理解下。我是真心想买。但是现在我真的无能为力。我也尽力了。如果你非要按合同办事，那也可以，那今天下午我就去做公证，按照合同上和补充协议上履行，如果你一直拒绝联系，拒绝沟通，那我也会维护我自己的权益。古：请尽快到房管局办理交易过户，不要再拖，你是违反合同的，私改合同，你要承担法律责任！雷：人活一张脸，树活一张皮？我说好的公正。你陪我去做啊？我改什么合同，你拿证据出来，我给你一天时间不行，你也不退我定金咋俩法院见，你想补退我定金你就想想就好了，你都是几十岁的人了，讲点道理。多行不义必自毙。我现在跟你好好说，提前告知你，你除了退我定耍想都不要想。古先生，明天下午3点半在我们签合同那家公司。淘金路德诚行见面，处理这套房子后续的问题，如果你在拒绝沟通或者拒绝和中介联系，那我就只能找律师跟你聊。如果你非要这样，大家就法院见。原告质证称：真实性无法核实，由于原告已经更换了手机，无法查到我方手机上的聊天记录，但我方确认该证据中的电话号码188××××7986是原告的电话号码。两被告为证明原告私自扣留房屋买卖合同并私自增加合同内容且被告报警，提交了2020年1月6日的报警回执。原告对该证据的真实性确认，不予认可其关联性，并表示双方签完合同时就每人拿一份合同了。两被告为证明其公证费和租金损失，提交了2019年11月8日开具的金额为3835元的公证费发票和出租屋管理部门开具的租金所属期间为2019年7月至2019年12月金额为97.14元的税收发票。原告质证称对上述证据的真实性确认，关联性不确认。庭审中，原告表示：签订买卖合同时我已口头告知我没有购房资格，至2020年4月30日也没有购房资格。被告表示：不确认原告曾告知其没有购房资格，当时原告称买房屋系用于自住。原告起诉我方后，我方才看到该份补充协议。另，原告表示：由于我方通过中介在清明前联系被告，但被告一直没有回应，故我没有在2020年4月30日去房管局取号或等待，且我方在2020年5月6日还询问被告对于出售房屋的态度。两被告表示：我已明确表示在清明节后可办理过户手续，但要求按合同办事，中介曾在2020年4月15日打电话给我要求我过户到原告指定的落名人名下，但我拒绝，此后至2020年4月30日，双方没有任何沟通。我方曾通过网上预约2020年4月28日到房管局办理过户，但我并没有将该情况告知原告和中介，被告古诺夫在2020年4月28日下午16时曾到房管局了解过户流程，大约停留了30分钟，但对于约号和到现场没有相关证据可以证明。本院认为：两被告在本案中否认曾签署过《补充协议》，但根据广东省绿色产品认证检测中心司法鉴定所鉴定意见所载，“落款日期为“2019年9月25日”的《补充协议》下方“卖方：高维宁”手写签名处的指印是高维宁右手食指捺印所留”以及《补充协议》下方卖方处“高维宁”的签名字迹与委托方提供的高维宁笔迹样本字迹是同一人所写。因此，本院对该《补充协议》的真实性予以确认，被告高维宁应受该协议内容约束。原告和两被告签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。现原告要求解除上述《房屋买卖合同》和《补充协议》，且两被告不持异议，本院予以照准。本案争议焦点为合同解除的归责问题，本院分析如下：《房屋买卖合同》约定“甲方承诺以全权公证委托形式委托给乙方”，《补充协议》约定“如因政府政策或不可抗力因素无法办妥领取《公证委托书》，则此次交易办理过户手续并由买方指定有购房资格的人选作为购房落名人。”但实际上，双方并未共同到公证处办理全权委托原告的公证委托手续，且没有证据显示双方没有办理公证委托手续的原因是由于政府政策或不可抗力因素，因此，《补充协议》中约定的由原告指定有购房资格的人选作为购房落名人的适用条件尚未成立，据此，是否由原告指定的人作为购房落名人仍需双方协商一致，不能认为两被告不同意过户至原告指定人员名下即构成违约，同理，原告在尚未办理公证委托的情况下要求两被告配合过户至其指定人员名下，是基于其不具备购房资格而提出的解决方案，该行为亦不构成违约。由于双方经过多次协商最终未能达成一致意见，且至约定的交易过户日期（2020年4月30日）双方均无到房地产行政部门办理交易过户手续，因此双方对《房屋买卖合同》的最终解除均无违约，应不可归责于双方，两被告理应向原告退还8万元定金。如上所述，造成合同解除不可归责于双方，故本院对原告要求被告赔偿中介费损失、支付违约金的诉讼请求以及两被告要求原告赔偿违约金、公证费、租金损失的反诉请求均不予支持。关于鉴定费用的承担问题。原告和两被告针对《补充协议》下方卖方处“高维宁”签名及指纹是否为高维宁本人所签所按的鉴定各预付了4470元鉴定费，原告针对《补充协议》下方卖方处“高维宁”签名及指纹是否为古诺夫代签代按的鉴定预付了8940元鉴定费。根据鉴定意见，原告应承担针对古诺夫签名及指印鉴定的费用8940元，两被告应承担针对高维宁签名及指印鉴定的费用8940元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告高维宁、古诺夫应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将80000元返还给原告雷章旭；二、驳回原告雷章旭的其他诉讼请求。三、驳回被告高维宁、古诺夫的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费9100元，由原告雷章旭负担7300元，被告高维宁、古诺夫共同负担1800元，反诉受理费1268元，由被告高维宁、古诺夫共同负担。鉴定费17880元，由原告雷章旭负担8940元，被告高维宁、古诺夫共同负担8940元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍丽娜人民陪审员  邓晓红人民陪审员  钟月好二〇二一年七月三十日书 记 员  徐浩龙