重 庆 市 北 碚 区 人 民 法 院民  事  判  决  书 （2021）渝0109民初4631号 原告：重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司，住所地重庆市北碚区歇马镇歇马支路5号附22号，统一社会信用代码915001097935470567。负责人：彭振华，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋宜均，重庆市渝北区两路法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：朱文，男，汉族,1971年6月30日出生,,住重庆市江北区。被告：张静，女，汉族，1978年3月8日出生，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：汪光富，男，汉族，1973年12月18日出生，住重庆市北碚区。原告重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司（以下简称兴旺物业分公司）与被告张静物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告兴旺物业分公司的委托诉讼代理人朱文，被告张静及委托诉讼代理人汪光富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴旺物业分公司诉称,原告与所涉小区开发商签订了《前期物理管理服务合同》，原告按照合同约定对小区进行了物业服务，但被告自2014年10月至2021年1月拒交物业服务费5470.8元,故请求判令被告支付物业服务费5470.8元,并支付滞纳金2000元,本案诉讼费由被告承担。被告张静辩称，原告未做好小区消防设施设备的维护、维修管理以及日常消防安全巡查,不能排除小区内有重大安全隐患,为此物业公司曾被有关部门责令整改，并被罚款。原告没有和任何单位、开发商、业委会，签订任何物业服务合同。原告擅自允许外来人员进入小区摆摊设点、张贴广告等，小区的收支账目从未公开。原告不作为、乱作为导致小区管理混乱，脏乱差成为常态，绿化地被破坏，公共设施损坏不修，车辆乱停乱放，普遍存在非法搭建。原告未履行安全管理职责，安保工作不规范，偷盗事件频频发生。原告的诉讼请求已超过诉讼时效。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明,2010年2月4日，重庆兴旺物业发展有限公司（甲方）与重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司（乙方）签订《鼎雅心语琚前期物业委托服务合同》，合同约定由兴旺物业分公司为位于重庆市北碚区歇马镇缙星路的鼎雅心语琚小区实施物业管理服务。物业服务收费标准：按建筑面积计算向业主收取，多层住宅：0.60元/月·平方米(不含公共能源)，高层住宅(二层以下,含二层): 0.65元/月·平方米(不含公共能源)，高层住宅(二层以上,不含二层): 0.85元/月·平方米(含电梯费，不含公共能源)，商业门面：1元/月·平方米，地下停车库管理费：50元/月·车位；业主逾期不交纳物业服务费的，按日加收应交纳费用的千分之三的滞纳金。委托服务期限暂定二年，以房屋交付业主使用之日起计算。双方还约定了其他权利义务和违约责任等。合同签订后，原告向包括被告张静在内的鼎雅心语琚小区业主提供了基本的物业服务。合同到期后未重新签订物业服务合同，仍由兴旺物业分公司为该小区提供物业服务至今。该小区未成立业主委员会。2018年7月19日，兴旺物业分公司擅自停用消防设施、器材等消防管理违规行为，北碚区公安消防支队对兴旺物业分公司作出碚公（消）行罚决字（2018）0141号行政处罚决定书，对兴旺物业分公司处以罚款人民币5000元的行政处罚。2019年6月17日，重庆市北碚区消防救援支队对该小区进行监督检查，发现楼梯间和合用前室自然排烟窗被占用、6号楼首层未做防火门、应急照明灯未保持完好有效、楼梯间内堆放杂物、消防报警主机瘫痪、气体灭火系统瘫痪、无维保单位、消防车道被占用等消防隐患，并作出碚公消即字[2019]第F152号《责令立即改正通知书》以及碚公消限字[2019]第0383号《责令限期改正通知书》，要求兴旺物业分公司进行整改。2019年2月22日、2月25日、8月27日，兴旺物业分公司向北碚区消防支队作出《关于鼎雅心语琚小区消防整改情况的报告》，表示已对楼梯间杂物进行清理、消防器材检修、防火门关闭、疏通消防通道、排除消防隐患，但消防控制室和地下管网等问题需要动用专项维修资金，需要业主签字。2019年7月19日，北碚区消防支队对兴旺物业分公司管理的鼎雅心语琚小区因于2019年6月17日被发现该场所内消火栓泵不能正常启动，管网内无水，报警主机瘫痪，气体灭火系统瘫痪的问题，作出了碚公（消）行罚决字[2019]0136号行政处罚决定书，给予兴旺物业分公司罚款人民币5000元的行政处罚。2020年5月20日，兴旺物业分公司向北碚区消防支队作出《关于鼎雅心语琚小区消防整改延期的报告》，表明签字业主未达到2/3，不能动用专项维修基金，加上新冠疫情等影响，还需整改的项目需要延期至10月进行整改。2020年1月至2月期间，歇马街道对物业服务企业疫情防控工作进行督查，鼎雅心语琚小区未进行封闭管理、人员进出自如不过问、保安不履职等。2020年5月，北碚区人民政府歇马街道办事处通报鼎雅心语琚小区存在保安履职不到位，垃圾桶满溢未及时清理等问题。被告提供照片显示鼎雅心语琚小区有摆摊设点，公共设施损坏，车辆乱停乱放，摆放过期灭火器，液化汽罐置于小区处等情况。本案被告张静系重庆市北碚区房屋的业主，其房屋建筑面积为116.62㎡,物业服务费按照0.6元/㎡/月收取,张静欠交2014年10月至2021年1月物业服务费为5317.8元。兴旺物业分公司曾于2020年7月7日向北碚区人民法院起诉要求张静支付所欠物业费及滞纳金，后兴旺物业分公司自愿撤诉。2019年8月22日，张静收到兴旺物业分公司发出的关于张静欠交2014年10月至2019年7月物业服务费催收函。庭审中原告举示催收照片二张，拟证明又向张静发出书面通知催收2021年1月前所欠的物业服务费，被告对该证据未予认可。上述事实，有《鼎雅心语琚前期物业委托服务合同》、房产信息查询、照片、催收物业服务费通知函、消防检查记录、行政处罚决定书、《责令限期改正通知书》、《关于鼎雅心语琚小区消防整改情况的报告》、视听资料等以及原、被告在庭审中的陈述等载卷为据，足以认定。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。兴旺物业分公司与建设单位重庆兴旺物业发展有限公司签订的《鼎雅心语琚前期物业委托服务合同》合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力。张静称原告未与任何单位、开发商签订物业服务合同的抗辩，本院不予采信。《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”。第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”。兴旺物业分公司作为张静居住鼎雅心语琚小区的物业管理公司，已按照合同的约定履行了基本的物业管理职责，张静作为该小区的业主，接受了兴旺物业分公司的物业服务，理应按照合同的约定支付物业服务费。对于兴旺物业分公司要求张静支付2014年10月至2021年1月所欠物业服务费，本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”。本案中,因兴旺物业分公司未提供有效证据证明其向张静发出了书面通知催交2019年8月至2021年1月所欠物业费,故本院依法驳回兴旺物业分公司要求张静支付2019年8月至2021年1月期间物业服务费的请求。张静提出消防问题，兴旺物业分公司在提供物业服务期间，虽存在消防安全隐患等问题，但也在积极整改，且大修基金的使用决定权不在兴旺物业分公司，兴旺物业分公司已依其服务等级对应的服务标准尽到了一定的物业服务义务。张静提出物业公司服务内容、质量方面存在的问题，可与物业公司协商，要求予以改进，解决，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业费。关于张静提出诉讼时效问题，经查兴旺物业分公司于2019年8月向张静发出书面催收函催交2014年10月至2019年7月的物业费，故2016年8月之前的物业服务费用超过诉讼时效。本院根据查明的事实兴旺物业分公司提供的物业服务确有一定缺陷，酌情调减物业服务费，其调整比例为实际应当交纳物业服务费的90%。诉讼中原告自愿撤回要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院予以准许。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条,最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条, 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张静于本判决生效之日起十日内支付原告重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司2016年8月至2019年7月物业服务费2267元。二、驳回原告重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张静负担。本判决为终审判决。   审  判  员    缪友梅                         二〇二一年七月十四日 法 官助 理   杨用艳                              书  记  员   刘丽娟    1