四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终10050号 上诉人（原审被告）：曾祥国，男，1976年9月21日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：秦仁康，四川烨律律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓凯文，四川烨律律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：牟文贤，男，1958年6月24日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：陈建彬，女，1972年10月13日出生，汉族，住成都市龙泉驿区，系牟文贤之妻。 被上诉人（原审第三人）：廖运，女，1998年12月30日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：周文翔，四川南北律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：鲁周治，男，1984年10月8日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：周文翔，四川南北律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：李劲，男，1998年6月3日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：周文翔，四川南北律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：陈佳玉，女，2002年5月24日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：周文翔，四川南北律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：鲁玉沙，女，2000年3月4日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：周文翔，四川南北律师事务所律师。 上诉人曾祥国因与被上诉人牟文贤、廖运、鲁周治、李劲、陈佳玉、鲁玉沙房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初5083号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 曾祥国上诉请求：1、撤销成都市龙泉驿区人民法院判决，驳回牟文贤所有诉讼请求。2、本案诉讼费由牟文贤、廖运、鲁周治、李劲、陈佳玉、鲁玉沙承担。事实与理由：一、牟文贤不是本案适格主体。二、牟文贤损失没有任何证据证明。三、一审法院未审核牟文贤的50000元的恢复费用。四、一审中没有重视曾祥国与鲁周治、廖运、陈佳玉、鲁玉沙、李劲《房屋租赁合同》《商品房买卖合同摘要》《网签合同信息查询记录》《驿都城千禾物业证明》等证据。五、一审中，第三人的授权笔迹与名字和《房屋租赁合同》不匹配。六、一审法院未审核还款。 牟文贤辩称，牟文贤与曾祥国系《房屋租赁合同》相对方。曾祥国从牟文贤处承租房屋并支付房租。牟文贤系本案适格主体。牟文贤的损失合法有据。牟文贤按合同约定解除合同，曾祥国不按期退还案涉房屋，应当支付房屋占有使用费。恢复商铺所需费用50000元及物业费3046.26元已由牟文贤向第三人及物业公司垫付，为牟文贤合理损失，应由曾祥国赔偿。一审中第三人到庭承认与牟文贤之间的租赁关系，曾祥国与第三人无任何法律关系，其提供的租赁合同非第三人签订，不为第三人真实意思表示且未实际履行。一审中各方均提供了流水予以核对，对租赁期间的租金支付情况已进行过核查。请求法院依法驳回曾祥国的全部上诉请求。 廖运、鲁周治、李劲、陈佳玉、鲁玉沙共同辩称，五人与曾祥国不认识，也未签订合同，对曾祥国的事情不清楚。 牟文贤向一审法院起诉请求：1.判令曾祥国向牟文贤支付截止2020年4月24日的租金219704元及逾期违约金，违约金以219704元为基数，从2019年12月16日起按逾期日利率千分之三起算至付清之日止；2.判令曾祥国支付牟文贤从2020年4月25日至2020年9月20日之间的房屋占用损失155734元及违约金，违约金以155734元为基数，从2020年4月25日起按逾期日利率千分之三起算至付清之日止；3.判令曾祥国支付牟文贤恢复商铺原状所需修缮费50000元；4.判令曾祥国支付牟文贤垫付的物管费3046.26元。 一审法院认定事实：2018年4月1日，牟文贤作为甲方，曾祥国作为乙方，双方签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于成都市龙泉驿区××路××号××号商铺××方使用，租赁房屋面积为290.12㎡。租赁期限从2018年4月1日起至2023年6月15日止（免租金期为2.5个月，免收租金期为待租赁方装修好正式开业，即2018年4月1日至2018年6月15日为装修期），计租时间共5年。房屋月租金为31913元／月，押一付六，租金每半年缴纳一次，并提前15天预付下半年租金。在租赁期间，租金自第三年开始逐年递增6%，即前两年月租金为31913元／月，第三年月租金为33827元／月，第四年月租金为35856元／月，第五年月租金为38007元／月。自合同生效之日起三日内，乙方须向甲方支付一个月租金即31913元作为履约保证金。合同期满或正常终止后，若乙方无违约行为，甲方十个工作日内无息全额一次性退还。该房屋的物业服务单位为成都千禾物业服务有限公司，物业管理费收缴由物业管理方与承租人签订。物业管理服务的收费标准暂定为3.5元／㎡／月。甲方交付给乙方的房屋均为清水房，乙方在装饰、装修时不得拆改、影响房屋主体、安全和外观。租赁合同无论何种原因终止，乙方可拆除房屋内属于乙方的、非固定的设施和设备。乙方返还租赁房屋时，应保证该房屋及其设施、设备均处于良好的可使用状态或者将该房屋恢复至租赁收房时的面貌，不得损坏房屋结构及其设施、设备。如果甲方同意乙方不用恢复原状的，乙方应该保留装修原状向甲方进行房屋交付，不得对装饰装修进行毁坏，或进行任何破坏性质的拆卸，同时乙方无权要求甲方对其装饰装修进行经济补偿。租赁期间，甲方对房屋的主体结构、公共设施的自然损坏承担维修、养护义务，如因乙方原因造成的损坏，则由乙方承担维修、养护费用。甲方有权要求乙方在承租期内按合同约定或物业管理公司的管理规定交纳租金、物管费、停车费和水、电等相关费用。乙方逾期交纳上述费用中的任何一项达30日的，甲方均有权解除本合同。合同履行过程中出现双方法定的合同约定的解除合同条件，合同自有权解除方发送的解除合同通知送达对方而解除。无论何种原因导致双方的合同解除，乙方均应在合同解除后按解除合同通知中告知的退房期限及时将房屋返还给甲方。逾期未返还的，乙方每日按解除合同前一个月租金的双倍向甲方支付使用费用。乙方未按本合同约定支付房屋的租金、物管费、停车费或者水、电等费用，逾期10日以内，每逾期一日，乙方须按应付款总额的千分之三向甲方支付违约金；逾期累计超过30日的，甲方有权利要求乙方继续履行合同，也有权利解除合同并没收乙方保证金，给甲方造成的预期利益损失，还应按合同未履行部分甲方可以实际收取的租金进行计算。乙方归还房屋时应清理房屋内垃圾，保证该租赁房屋均处于良好的可使用状态或者将该房屋恢复至租赁收房时的状态，否则甲方有权另请他人清洁，并从乙方交纳的履约保证金中直接双倍扣除清洁费用。 2019年12月17日，曾祥国向牟文贤微信发送消息“牟叔叔，我店子今天关门了确实没有办法在做下去，前面还欠你点租金我到处想办法解决”“我晚上回去看一下好多号到期”，次日又向牟文贤发送微信消息“牟叔我租的铺子2019年12月15号到期，由于房租人工成本太贵没有生意于16日晚上关门，铺子我不租了，欠你的房租我给你补上”。2020年3月28日，牟文贤给曾祥国发送微信消息“小曾，你要抓紧时间拆除，多一天时间多一天费用，抓紧时间拆，电话又不接。”2020年4月18日，牟文贤又给曾祥国发送消息“小曾，楼上你所添置东西（包括厕所），楼下原有玻璃门被你装修拆掉，现房主要求楼上楼下你装修所增加的设备设施全部拆除（搬走），交房时以房主验收合格为准，结清物业、水、电、气费，房主要求天然户头迁走或注销，同时与牟文贤结清房租费用并解除租房合同。”2020年4月24日，牟文贤通过微信向曾祥国发送了《解除合同通知书》，通知曾祥国解除房屋租赁合同，没收保证金，并按照合同承担违约金。2020年7月6日，牟文贤向成都千禾物业服务有限公司交纳了2020年2月1日至2020年4月30日的物管服务费3046.26元。2018年7月至2019年11月期间，曾祥国向牟文贤支付租金、保证金共计489058元，其中保证金为31913元，2019年6月14日至2019年11月15日支付的总金额为134940元。 一审法院另查明，案涉商铺位于龙泉驿区××路××号××栋××楼××号，建筑面积290.12㎡，为第三人陈佳玉、鲁玉沙、李劲、廖运、鲁周治按份共有。2017年9月8日，第三人陈佳玉、鲁玉沙、李劲、廖运、鲁周治出具委托书，委托案外人廖秀明、鲁立君等二人负责驿都城xx号商铺统一出租、统一管理等代办事务。2017年9月10日，牟文贤作为承租方，与作为出租方的案外人廖秀明签订了《房屋租赁合同》，约定将坐落在龙泉驿区驿都城xx号商铺1间，建筑面积290㎡出租给牟文贤作茶楼用途使用。2018年3月18日，牟文贤与案外人廖秀明又签订了《补充协议》，约定同意牟文贤改变租赁房屋的使用用途和转租房屋。2020年9月20日，案外人廖秀明委托案外人鲁立君与牟文贤签订了《协议书》，约定由案外人廖秀明自行恢复案涉商铺原貌，恢复费用为50000元，以牟文贤预留的保证金50000元抵扣，自该协议签订后，原租赁合同终止。同日，案外人鲁立君向牟文贤出具《收条》，载明“今收到牟文贤租龙泉驿区驿都城xx号商铺房屋恢复费用50000元，以预留保证金50000元予以抵扣。” 一审法院认为，曾祥国辩称牟文贤不是本案适格的主体，其与牟文贤实际上没有租赁合同关系，但又承认其与牟文贤签订了《房屋租赁合同》，结合第三人在一审庭审中的陈述及牟文贤与第三人之间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，以及曾祥国向牟文贤支付房租并向牟文贤提出解除合同等事实，可以认定案涉房屋系第三人出租给牟文贤，牟文贤再转租给曾祥国，曾祥国与第三人之间并未建立真实的租赁合同关系。牟文贤、曾祥国签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。曾祥国提出于2019年12月16日提前解除房屋租赁合同，牟文贤并未同意。牟文贤在双方约定的合同解除条件成就后，按照约定向曾祥国发送了《解除合同通知书》，该通知于2020年4月24日送达曾祥国后，双方签订的《房屋租赁合同》即解除。按照合同约定，曾祥国前两年应支付的月租金为31913元/月，截止2020年4月24日，曾祥国应向牟文贤支付的租金为712716元，扣除曾祥国交纳的保证金31913元后，实际支付的租金为457145元，曾祥国尚欠的租金为223658元，因牟文贤主张的租金为219704元，超出部分视为牟文贤放弃。曾祥国未按约支付租金，应支付违约金，牟文贤主张的违约金过高，违约金应以填补损失为原则，曾祥国的损失为资金占用损失，因此一审法院将违约金调整为以欠付租金219704元为基数，自2019年12月16日起按年利率24%的标准支付至付清之日止。曾祥国在合同解除后应当向牟文贤返还所承租的房屋，返还时应当将该房屋恢复原状，如曾祥国未恢复原状，则应向牟文贤支付恢复原状所需要的费用。曾祥国应当按照合同约定支付合同解除后至房屋返还期间即2020年4月25日至2020年9月20日的房屋占有使用费，合同约定房屋占有使用费每日按解除合同前一个月租金的双倍支付，牟文贤主张的房屋占有使用费155734元低于该约定，一审法院予以支持。合同对房屋占有使用费的逾期支付并未约定违约金，对牟文贤主张的该部分违约金一审法院不予支持。牟文贤垫付了2020年2月1日至2020年4月30日期间的物管服务费3046.26元，曾祥国应该支付给牟文贤。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、曾祥国在判决生效后十日内支付牟文贤租金219704元及违约金（违约金以219704元为基数，自2019年12月16日起按年利率24%支付至付清之日止）；二、曾祥国在判决生效后十日内支付牟文贤房屋占有使用费155734元、恢复商铺所需要的费用50000元及物管服务费3046.26元；三、驳回牟文贤的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计3864元，由曾祥国负担(此款已由牟文贤预交，曾祥国在履行上述给付义务时将此款一并付给牟文贤)。 二审中，牟文贤、廖运等5人未提交新证据，曾祥国提交了4张照片，拟证明案涉房屋在2020年4月26日之前已经被用于招租，且由廖运等5人控制，曾祥国不应承担2019年12月16日之后的房屋占有使用费。牟文贤、廖运等5人对证据的真实性不予认可，表示不能确认照片上的房屋即案涉商铺。本院将在本院认为部分对该组证据的证明力予以评判。 本院审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案的主要争议焦点在于：一、与曾祥国建立租赁合同关系的当事人是否为牟文贤；二、案涉租金应计算至何时；三、曾祥国已付租金金额应如何认定；四、一审判决的违约金是否恰当；五、一审判决曾祥国支付恢复商铺原状费用50000元是否具有依据。本院分别认定如下： 关于案涉租赁合同关系的主体问题，曾祥国上诉主张与其建立租赁合同的当事人是廖运等5人，并举示了1份其与廖运等5人于2018年4月1日所签的《房屋租赁合同》。从现有的证据来看，本案存在两份签订于2018年4月1日的《房屋租赁合同》，1份为曾祥国与牟文贤所签，1份为曾祥国与廖运等5人所签，本院认为，虽然曾祥国举示了其与廖运等5人所签的《房屋租赁合同》，但其陈述该合同是由牟文贤交给其签订，且该合同在其签字之前已有廖运等5人签字，故其并未看见该合同是由廖运等5人所签，廖运等5人亦否认与曾祥国签订了《房屋租赁合同》，并表示不会依该合同向曾祥国主张权利，另一方面，牟文贤对其与曾祥国所签《房屋租赁合同》的事实无异议，同时从履行情况来看，曾祥国虽主张其是与廖运等5人签订合同，但其一直系向牟文贤及其妻子支付租金，从未向廖运等5人支付租金，其在履行过程中亦均是与牟文贤进行联系。综上，本院认为，无论是从签字情况还是从实际履行来看，与曾祥国建立租赁合同关系的相对方应为牟文贤。曾祥国关于合同相对人是廖运等5人的上诉主张与事实不符，本院不予支持。 关于案涉租金和占用费应支付至何时的问题，虽然曾祥国在2019年12月18日通过微信方式向牟文贤表示解除租赁合同，但其当时并不具有合同解除权，其发出的解除通知并不产生合同解除的效力，曾祥国认为租金仅应计付至2019年12月16日的上诉主张于法无据，本院不予支持。曾祥国在2019年12月18日的微信中承认尚欠部分租金未付，牟文贤根据合同约定在曾祥国逾期付款累计超过30天时有权解除合同，故其在2020年4月24日发送的《解除合同通知书》具有解除《房屋租赁合同》的效力，截止当日，曾祥国应支付租金712716元。曾祥国在二审中称其曾通知牟文贤收取房屋钥匙，但未举示相应的证据，其仅举示了拍摄时间为2020年4月18日的照片拟证明案涉房屋在2020年4月26日前已由廖运等5人实际控制，本院认为，虽然照片上并未显示房屋的门牌号码，但能看出有“六和”、“名厨’的字号招牌，而成都千禾物业服务有限公司出具的《证明》显示案涉房屋所使用字号亦为六和名厨，可以确认照片所拍摄的房屋为案涉房屋。虽然从照片案涉房屋窗户张贴有招租启事，但在无其他证据证明的情形下，仅凭招租启事并不能充分证明案涉房屋已由曾祥国归还给牟文贤或廖运等人，故本院对曾祥国关于案涉房屋已于2020年4月26日归还的上诉理由不予采信。但同时本院考虑到，曾祥国在牟文贤于2020年4月24日发出《解除合同通知书》时已经未再经营使用房屋，在此情形下，牟文贤应在发出解除通知后的合理期限内收回房屋以防止损失的扩大，而牟文贤未及时采取措施，故本院酌情将房屋占用费计算至2020年6月15日，曾祥国应支付2020年4月25日至2020年6月15日期间的房屋占用费53196元。 关于曾祥国已付租金金额的问题，二审中，曾祥国主张其共计支付租金549809元（含保证金31913元），牟文贤认可其共计收取租金483038元（含保证金31913元），经本院要求和释明，牟文贤提交了已收租金明细表并认可其实际收取租金为549358元，曾祥国未按要求提交已付租金明细表，仅向本院提交了其具体支付凭证，经审查，曾祥国提交的支付凭证所对应的总付款金额为549358元（含保证金31913元），与牟文贤认可的付款金额一致，本院予以确认。结合第二个争点所述，曾祥国应付租金712716元，扣除已付款549358元（含保证金31913元）后，还应支付租金163358元。 关于一审判决的违约金是否恰当的问题，《房屋租赁合同》约定逾期付款则按应付款总额每日千分之三的标准支付违约金，一审认为约定的违约金标准过高并已在实际损失的基础上根据当事人过错、合同履行情况等因素进行了调减，本院认为其调减幅度较为适当，对曾祥国以一审判决的违约金过高而再度要求调减的请求，不予支持。 关于一审判决的恢复原状费用是否恰当的问题，曾祥国与牟文贤均确认案涉房屋交付时为清水房，根据《房屋租赁合同》的约定，曾祥国在返还房屋时应保证房屋处于良好的可使用状态或将该房屋恢复至租赁收房时的面貌，如果牟文贤同意曾祥国不用恢复原状的，曾祥国应保留装修原状向牟文贤交付房屋。从牟文贤于2020年3月28日、4月18日发给曾祥国的微信内容来看，牟文贤并未同意曾祥国不用恢复原状，曾祥国亦未举证证明其已将房屋恢复原状，故牟文贤因恢复原状所支出的费用应由曾祥国负担。牟文贤与廖秀明所签《协议书》载明了恢复的具体项目明细，其项目与其举示的照片所显示的房屋状态基本吻合，能相互印证，一审根据《协议书》和相应收条确定恢复费用具有依据，本院予以维持。 综上，曾祥国的上诉请求部分成立。一审认定事实基本清楚，因曾祥国在二审中提交了新证据，本院根据该证据所证明的事实对一审判决结果予以调整，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 撤销成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初5083号民事判决第三项，即“驳回牟文贤的其他诉讼请求”； 变更成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初5083号民事判决第一项为“曾祥国在本判决生效后十日内支付牟文贤租金219704元及违约金（违约金以219704元为基数，自2019年12月16日起按年利率24%支付至付清之日止）”为“曾祥国在本判决生效后十日内向牟文贤支付租金163358元及违约金（违约金计算方式：以163358元为本金，自2019年12月16日起按年利率24%计算至本判决确定的本金支付之日止。如若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日）”； 变更成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初5083号民事判决第二项“曾祥国在本判决生效后十日内支付牟文贤房屋占有使用费155734元、恢复商铺所需要的费用50000元及物管服务费3046.26元”为“曾祥国在本判决生效后十日内向牟文贤支付房屋占有使用费53196元、商铺恢复费用50000元及物管服务费3046.26元”； 驳回牟文贤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取计3864元(此款已由牟文贤预交)，由曾祥国负担1423元，由牟文贤负担2441元。二审案件受理费7728元，由曾祥国负担4881元，由牟文贤负担2847元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 王 果 审判员 何广智 审判员 赵 韬 二〇二一年七月十五日 书记员 袁 敬