广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤04民终1690号上诉人（一审原告）：曾发香，女，1973年2月11日出生，汉族，住湖南省蓝山县。委托诉讼代理人：邓帆，广东广和（珠海）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：王璇，女，1982年9月22日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市东安区。委托诉讼代理人：陈剑群，广东融方律师事务所律师。委托诉讼代理人：王金斌，广东融方律师事务所实习律师。上诉人曾发香因与被上诉人王璇房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院(2020)粤0404民初2726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。曾发香上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判王璇返还曾发香的全部个人物品（见清单）；2.撤销一审判决第二项，改判王璇赔偿曾发香装修费146200元；3.本案一审、二审诉讼费由王璇承担。事实与理由：一、曾发香没有违背合同约定，之所以迟延缴纳租金是得到王璇同意的。2019年11月5日未能交租是因为曾发香遭到绑架，属于不可抗力，根据合同法的规定，发生不可抗力导致的延付租金，不属于违约。而且租赁合同也没有延迟交租的违约规定。曾发香投入十万多元的装修款，目的是为了长久经营，没有不交租金的故意和想法。王璇乘人之危，在曾发香陷入危难之时锁闭商铺。二、曾发香在一审时已经提交了留置在被锁店铺的全部个人物品清单。2019年11月15日，曾发香也曾安排过人到被锁店铺取贵重物品，但王璇不予理睬。一审仅判决部分返还，缺乏事实和法律依据。王璇辩称：双方之间另有生效判决认定租赁合同履行过程中曾发香违约，因此由此产生的不利后果都应由曾发香自行承担。曾发香至今没有履行生效判决确定的给付义务，那么曾发香遗留在房屋内的物品，王璇将申请由人民法院予以拍卖或者将变卖所得的钱款用于抵扣拖欠的房租和赔偿损失等。曾发香向一审法院起诉请求：1.王璇赔偿曾发香装修费用146200元；2.王璇将所有物品归还给曾发香；3.王璇赔偿曾发香损失费5万元；4.诉讼费由王璇承担。一审法院认定事实：2019年3月25日，曾发香（乙方、承租方）与王璇（甲方、出租房）签订《个人商铺租赁合同》，约定：王璇将珠海市金湾区××××××××××××××出租给曾发香，租赁期自2019年4月15日至2023年4月15日；租金5000元/月，于每月15日前支付；合同签订时曾发香支付一个月租金5000元，押金5000元，下期租金支付时间为2019年5月15日；在合同履行期间，乙方应保持所租房内所有设施完好无损，如果确需改造或增设其他固定设施，应征得甲方同意后再进行，所需经费由乙方自负，合同期满时，乙方如需拆除，需将房屋恢复原样，不愿拆除或不得拆除的部分甲方不予补偿；在租赁期内，因租赁商铺所产生的水、电、债务由乙方自行承担；合同终止后乙方要及时搬出，否则按租赁房屋缴纳租金，并处以年租金的10%的罚款。曾发香于2019年9月23日出国前往柬埔寨，根据曾发香提交的机票及车票显示曾发香于2019年11月15日回国并返回珠海。王璇于2019年11月5日通过微信向曾发香发送了《商铺违约临时回收通告》，内容为：曾发香须在2019年11月10日之前缴清8月15日-10月15日的租金1万元，须在11月15日缴清当月租金5000元及水电费用，11月10日前搬离个人财产，超过时限则商铺内物品视为弃权，王璇有权处理并回收店铺另行转租。曾发香与王璇的聊天记录中关于搬离个人物品的内容如下：2019年11月5日王璇告知曾发香把有用的物品拿走；11月8日王璇告知曾发香让朋友过去店里，孩子需要的东西就拿走；11月12日王璇告知曾发香不还清欠款不开门，可以把衣服都拿走；11月21日王璇告知曾发香：多次通知曾发香把房租水电费还清，把房子里的物品搬走，王璇没有义务帮曾发香保管，最后一次通知曾发香2019年11月24日前腾空房屋并办理交接，逾期则房屋内所有物品视为抛弃物，由王璇全权处理。曾发香确认其没有按时支付租金及水电费，至一审法庭辩论终结时也没有支付完毕欠付的费用，但曾发香认为王璇已经认可曾发香可以延迟到11月10日支付，因为曾发香在柬埔寨被绑架所以才未能及时支付欠付费用。曾发香提交了一份装修清单及物品清单，其主张物品清单内的物品在涉案商铺内没有取回。王璇针对曾发香提交物品清单作出了书面的回应，并列明曾发香未取回的物品清单并提交至一审法院（详见附表）。曾发香申请证人成阳庭出庭佐证，成阳庭系曾发香的朋友，成阳庭称其在曾发香出国期间基本上每天都前往涉案商铺查看，其在王璇锁上商铺后两次前往涉案商铺取回物品。一审法院认为，曾发香与王璇签订《个人商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照上述合同的约定行使权利、履行义务。关于曾发香主张王璇归还物品。首先，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。曾发香至2019年11月5日仍未按时支付涉案商铺的租金及水电费等，王璇可以解除合同。王璇于2019年11月5日将《商铺违约临时回收通告》的解除合同通知在微信中发送给曾发香，通知明确载明曾发香需要在2019年11月10日之前支付欠付的费用并且搬离商铺，因此涉案合同在2019年11月10日已经解除。合同解除后，曾发香无权再占有使用涉案商铺，应当及时搬离涉案商铺和搬走涉案商铺内的物品。其次，王璇已经在微信中明确曾发香最后腾退日期为2019年11月24日，根据曾发香提交的机票及车牌，曾发香于2019年11月15日已经返回珠海，曾发香已经在国内，曾发香回国后也没有及时去涉案商铺搬离物品。从2019年11月5日王璇通知曾发香腾退开始至2019年11月24日，王璇已经给了曾发香充分的时间腾退涉案商铺及搬离物品；最后，证人成阳庭曾两次前往涉案商铺取回物品，并非曾发香所述王璇不返还曾发香的物品。曾发香所提出的物品清单，但无法举证证明其所列清单中的全部物品均在涉案商铺内，王璇制作的曾发香未取回的物品清单，属于王璇的不利自认，一审法院对王璇确认的曾发香未取回的物品清单予以确认，曾发香可以自行取回；综上，曾发香在双方房屋租赁合同已经解除后，怠于履行腾退义务，并非如曾发香主张的王璇不返还物品给曾发香，曾发香应当自行前往王璇处取回物品（物品清单详见附表）。关于曾发香主张王璇赔偿装修费用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。现双方未对解除合同时装修物的处理进行约定，按照上述法律规定，现因曾发香违约导致合同解除，王璇亦不同意利用涉案商铺的装修物，因此曾发香要求王璇赔偿，没有依据，一审法院不予支持。关于曾发香主张王璇赔偿损失5万元。曾发香认为王璇强制夺了商铺的使用权而要求王璇赔偿损失5万元，本案系因曾发香违约导致合同解除，曾发香亦未能举证证明其具体的损失项目并提供证据予以佐证，一审法院对曾发香的该项主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、曾发香于判决生效之日起七日内自行前往王璇处搬走曾发香的个人物品（详细物品清单见附表）；二、驳回曾发香的其他诉讼请求。因适用简易程序一审案件受理费减半收取2112元，由曾发香负担。二审审理期间，王璇向本院提交如下证据：（2020）粤0404民初3487号、（2021）粤04民终526号一、二审民事判决和执行受理通知书。本院查明，因曾发香欠付涉案合同租金，王璇向一审法院提起诉讼，一审案号为（2020）粤0404民初3487号。曾发香不服一审判决，向本院提起上诉，二审案号为（2020）粤04民终526号。二审生效判决认定“一审法院认定涉案租赁合同因曾发香违约、王璇行使解除权于2019年11月5日解除，有事实依据和法律依据，本院予以维持”。二审庭审中，双方确认涉案房屋已经租赁给房屋中介公司。曾发香表示其对租赁房屋进行装修的具体内容包括瓷砖、水电、刷墙以及间隔了两个房间。但再次租赁后，房屋间隔已被拆除。王璇则主张曾发香只是铺了地转、粉刷了墙面。消防管道、上下水管和电闸都是王璇做好的，曾发香只是在涉案商铺内部引了一些电线。王璇称新承租人重新粉刷了墙面、将原房间隔断更换成玻璃隔断，但确认新承租人有在使用曾发香铺设的地砖。曾发香提交的案外人尹显国出具的《装修协议》显示，尹显国负责承包曾发香涉案商铺的装修，总面积150平方米，装修内容为砌墙、铺瓷砖、做防水、打通风口、安装坐、蹲厕、卫生清理，总承包费用为36000元整（不承包材料）等。2019年5月至6月，珠海市金湾区××新建材商场共出具五份《销售出库单》，载明其向曾发香出售瓷砖（包括连体蹲厕、水箱合计380元），共计收款11870元。曾发香向一审法院提交《王璇不承认的物品清单》，具体包括新疆和田玉原料、绿色翡翠手镯、24K金白色翡翠戒面男款戒指等共计19组物品。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于曾发香主张的装修损失。根据已生效（2020）粤04民终526号二审生效民事判决可知，曾发香逾期向王璇支付租金，构成违约。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2021）》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”，因曾发香违约导致涉案租赁合同解除，现双方未对解除合同时装修物的处理进行约定，但王璇自认新承租人有利用曾发香铺设的地砖，根据上述法律规定，本院结合曾发香对涉案商铺装修内容、费用的主张和证据以及装饰装修残值应在剩余租赁期内折价计算的原则，酌定王璇应向曾发香补偿装修损失10000元。关于曾发香主张王璇应予归还的物品。除一审判决认定王璇应予返还的物品外（详见一审判决附表），曾发香上诉主张王璇还应返还其自行列明的包括新疆和田玉原料、绿色翡翠手镯、24K金白色翡翠戒面男款戒指等共计19组物品。本院认为，曾发香未能举证证明其所列清单中的19组物品在涉案商铺内，且在王璇不予认可的情况下，本院无法予以支持，故对曾发香的该项上诉请求，本院予以驳回。综上所述，曾发香的上诉理由部分成立，对有理部分，本院予以支持；对无理部分，本院予以驳回。一审判决部分事实认可错误，本院据以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持珠海市金湾区人民法院(2020)粤0404民初2726号民事判决第一项；二、撤销珠海市金湾区人民法院(2020)粤0404民初2726号民事判决第二项；三、王璇于本判决生效之日起七日内向曾发香补偿装修损失10000元；四、驳回曾发香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2112元，由曾发香负担1912元，王璇负担200元；二审案件受理费3224元，由曾发香负担3074元，王璇负担150元。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二一年七月二十六日书记员  王 莉附：物品名称数量物品名称数量格力空调2热水器1煤气灶1微波炉1电饭锅1油烟机1冰箱1保险柜1床1电脑桌1电视机1电脑主机1大1小，共2字画雄鹰展翅暴雨狂风何惧水墨画1字和气和财字画4凳子10桌子1