湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初7408号原告：夏耀臻，女，1956年10月1日出生，汉族，户籍所在地湖南省长沙市雨花区，现住湖南省长沙市岳麓区。被告：杨光远，男,1997年7月24日出生，汉族，住黑龙江省宝清县。原告夏耀臻（以下简称原告）诉被告杨光远（以下简称被告）房屋租赁合同一案，本院于2021年4月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、判令被告支付所欠房屋租金6900元；2、判令被告支付按合同约定的滞纳金，滞纳金为实欠租金的3%／天（207元／天ｘ实欠天数）；3、判令被告按合同约定因违约应退还50天减租期的租金3833元；4、判令被告承担一切诉讼费用。事实和理由：2020年6月22日，原告与被告签定了《房屋出租委托代理合同》，约定出租房屋位于湖南省长沙市雨花区××小区××栋××号，托管期限为三年，自2020年7月10日至2023年7月10日，每月租金2300元，减租期2个月，减租期租金在第一次租金支付时一次性扣除。被告在2020年7月1日房屋验收交付后当即交付第一季租金（扣两月减租期租金后实付一个月租金）2300元及押金2000元。2020年10月10日为合同约定第二次租金支付日，但被告未按时支付也未作任何解释。自逾期第二天起，原告便开始提醒并要求被告尽快支付所欠租金，被告以各种理由拖延搪塞，念及被告可能真遇困难，原告曾提出先把当月租金补上，后两个月也可按月补交，被告表面表示会想办法尽快支付，而时到今日依旧分文未付。原告多次催款无果，无奈之下与租客一起曾到所辖派出所报案，值班警察当即联系上被告责成被告履约或择期到派出所进行调解但被告回复还在老家黑龙江工地打工要等月中结算工资后再回长沙，那时会把租金一并还上。时至今日，被告既未还钱也没现身且微信已经失联。为维护自身合法权益，原告只能向法院起诉，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。被告未到庭但电话辩称，一、被告租赁原告的房屋后已转租他人居住，但被告向原告支付了第一季度的租金（含空置期两个月，实际支付了一个月租金）；二、原告于2020年11月21日已微信通知被告解除合同，但合同已约定了两个月空置期故不同意原告要求退还50天减租期的租金3833元，同时原告主张的滞纳金标准过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年6月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋出租委托代理合同》，约定，一、甲方将坐落于湖南省长沙市雨花区××路××号××栋××号房屋委托乙方代为对外出租，委托出租期限自2020年7月10日起至2023年7月10日止；二、三年合同期内甲方共计减免两个月作为乙方接洽承租的工作期，减租期的租金在第一期租金支付时一并扣除；如乙方未到三年提前退租则减租期按实际租用期平均分摊（即60天／3年，减租期租金金额按第一年实际扣减标准）即每年享受20天的减租时间；在合同期内如甲方要求提前收回租赁房屋则减租期不分摊到以后年度（如因乙方拖欠房屋租金、欠交物业费、改变房屋用途、损坏房屋结构、承租人用于非法行为等原因致使甲方要求提前收回房屋的除外）；三、房屋租金按季支付，具体支付金额和日期（遇节假日顺延）如下：第一年承租时间为2020年7月10日止2021年7月10日，月租金2300元，2020年7月1日支付租金2300元（已扣除两个月的减租期），2020年10月10日支付租金6900元，2021年1月10日支付租金6900元，2021年4月10日支付租金6900元，第二年承租时间为2021年7月10日止2022年7月10日及第三年承租时间为2022年7月10日止2023年7月10日，第二年及第三年的月租金标准及支付方式同第一年；乙方在租房时需向甲方交纳房屋押金2000元与第一次房屋租金同时支付（支付时间2020年7月1日）；四、乙方必须依约支付租金及其他费用，如有拖欠则甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取，如拖欠租金15天以上视为违约，甲方有权收回房屋并不退还乙方押金；违约方在解除合同当日应无条件将委托期剩余的房租及相关费用全部退还对方。合同还对双方的权利和义务、争议解决办法等内容进行了约定。《房屋出租委托代理合同》签订后，原告于2020年6月30日向被告交付了租赁房屋，被告向原告支付了押金2000元及第一季度的租金（含两个月的减租期，实际仅计算了一个月租金）。此后被告未按约定向原告支付租金，原告自2020年10月11日起多次通过微信向被告催要租金未果，遂于2020年11月21日微信通知被告解除合同。因被告未向原告支付欠付租金，原告于2021年4月25日诉至本院，请求判如所请。本案审理过程中，一、原、被告均陈述双方实为房屋租赁关系，被告承租租赁房屋后将其改建后转租给了案外人。二、2020年11月21日，原告微信通知被告解除合同时明确告知被告“房客我可以让他们住到缴费期满，期满后的押金和多收的押金你得结清，我将重新安排租户”；原告陈述其自2021年1月开始才向实际承租人收取租金。三、原、被告均陈述被告承租租赁房屋后加装了空调，故被告应支付原告的押金2000元及第一季度租金（含两个月的减租期，实际仅计算了一个月租金）扣减空调加装费等3100元后，原告实际仅收到了被告支付的押金及第一季度租金1200元。四、原告明确第二项诉讼请求的滞纳金从2020年10月10日起计算至实际付清之日止。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《房屋出租委托代理合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告与被告签订的《房屋出租委托代理合同》虽名为出租委托代理合同，但结合合同约定内容、当事人陈述及合同履行情况，原告与被告之间依法建立了房屋租赁合同法律关系。原告已向被告交付了租赁房屋，但被告仅向原告支付了第一季度租金（含两个月的减租期，实际仅计算了一个月租金），未按合同约定向原告支付其余租金，故原告于2020年11月21日通知被告解除双方签订的《房屋出租委托代理合同》符合法律规定。因《房屋出租委托代理合同》已于2020年11月21日解除，故被告应向原告支付2020年10月11日至2020年11月21日期间的欠付租金3220元（2300元÷30天×42天）。至于原告主张2020年11月22日至2021年1月10日期间的租金3680元，鉴于《房屋出租委托代理合同》已解除而原告解除合同时已明确表示同意实际承租人居住至缴费期满，故本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定酌情认定被告向原告支付上述期间的房屋占有使用费2000元。综上，被告应向原告支付欠付租金5220元，原告主张欠付租金为6900元，其超过部分的请求，本院不予支持。《房屋出租委托代理合同》约定“如甲方要求提前收回租赁房屋则减租期不分摊到以后年度（如因乙方拖欠房屋租金除外）”及“如乙方未到三年提前退租则减租期按实际租用期平均分摊（即60天/3年，减租期租金金额按第一年实际扣减标准）即每年享受20天的减租时间”，现被告逾期支付租金，故原告主张被告支付剩余减租期50天的租金3833元（2300元÷30天×50天），本院予以支持。《房屋出租委托代理合同》约定“如有拖欠则甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取”，该约定的滞纳金标准过高，本院酌情认定被告按万分之二每天的标准向原告支付自2020年10月10日起至实际付清之日止的滞纳金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨光远应于本判决生效之日起10日内向原告夏耀臻支付租金5220元；二、被告杨光远应于本判决生效之日起10日内向原告夏耀臻支付租金5220元的滞纳金（按每日万分之二的标准自2020年10月10日起计算至实际付清之日止）；三、被告杨光远应于本判决生效之日起10日内向原告夏耀臻支付减租期50天的租金3833元；四、驳回原告夏耀臻的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取34元，由被告杨光远负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  陈文二〇二一年七月六日书记员  胡婷附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。