广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10361号上诉人（原审原告）：广州富阳物业管理有限公司，住所地广州市白云区机场路1438号正阳大厦H楼（仅作办公用途）。法定代表人：陈正涛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗锦华，广东创杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周福华，男，1984年1月22日出生，汉族，身份证登记住址湖南省茶陵县。上诉人广州富阳物业管理有限公司（以下简称富阳公司）因与被上诉人周福华房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初18614号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理。本案现已审理终结。富阳公司于2020年7月20日提起本案诉讼请求：1.周福华向富阳公司支付2019年12月1日至2020年5月31日租金及物业管理费94182元；2020年1月1日至2020年5月31日期间的电费672元、水费2912元、垃圾费265元；2.周福华向富阳公司支付拖欠的租金及物业管理费的违约金（2019年12月至2020年5月期间各月违约金分别以4744元、19875元、9938元、19875元、19875元、19875元为本金，分别自每月6日起按照每日5‰计算至付清之日止）；3.周福华向富阳公司支付律师费10000元；4.周福华承担本案诉讼费。一审法院经审理于2020年11月10日判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告周福华向原告广州富阳物业管理有限公司支付2019年12月1日至2020年5月31日期间的租金及物业管理费94182元；二、自本判决生效之日起五日内，被告周福华向原告广州富阳物业管理有限公司支付2020年1月1日至2020年5月31日期间的电费672元、水费2912元、垃圾费265元；三、驳回原告广州富阳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1668元，由原告广州富阳物业管理有限公司负担591元，由被告周福华负担1077元。被告负担的受理费应在本判决生效之日起五日内向原告直接支付。上诉人富阳公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.改判周福华向富阳公司支付拖欠租金及物业管理费的违约金【违约金分段计算，（1）2019年12月份违约金按照4744元为基数，从2020年1月6日起计算至周福华实际付清上述租金之日止，每日按所欠租金额的5‰给付；（2）2020年2月份违约金按照19875元为基数，从2020年1月6日起计算至周福华实际付清上述租金之日止，每日按所欠租金额的5‰计付；（3）2020年2月份违约金按照9938元为基数，从2020年2月6日起计算至周福华实际付清上述租金之日止，每日按所欠租金额的5‰计付；（4）2020年3月份违约金按照19875元为基数，从2020年3月6日起计算至周福华实际付清上述租金之日止，每日按所欠租金额的5‰计付；（5）2020年4月份违约金按照19875元为基数，从2020年4月6日起计算至周福华实际付清上述租金之日止，每日按所欠租金额的5‰计付；（6）2020年5月份违约金按照19875元为基数，从2020年5月6日起计算至周福华实际付清上述租金之日止，每日按所欠租金额的5‰计付】；3.周福华向富阳公司支付为主张权利付出的律师费用10000元；4.周福华承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定事实不清、适用法律错误，富阳公司与周福华所签订的《正阳大厦租赁合同书》应当属于有效合同，一审法院认定涉案租赁合同无效属于适用法律错误。（一）一审法院以涉案房屋未有到地方规划部门办理规划许可证为由作出合同无效的认定属于适用法律错误，涉及军队产权房屋的报批部门并非地方规划部门。富阳公司在一审中已递交说明及资料反映涉案房屋的经营出租已经取得相应主管部门的合法批准文件，涉案租赁合同属于有效合同。（二）涉案房屋所在的整个租赁场地产权清晰，富阳公司享有合法的出租权利，涉案合同应当属于有效合同。二、涉案租赁合同为合法有效的合同，周福华应当依照协议的约定，履行支付租金、物业管理费及水电费等使用费用的合同义务，并应当承担延期付款的违约责任，周福华所缴纳的保证金应当依照约定不予退还，保证金不能抵扣租金及管理费。另外，涉案合同明确约定，为主张相关权利而导致守约方通过法律途径或其他途径解决纠纷的，违约方应承担守约方为此付出的全部费用，包括但不限于诉讼费、评估费、律师费。据此，周福华应依约支付违约金，并承担本案全部诉讼费、律师费。一审判决驳回富阳公司的该项诉请，缺乏依据。综上，富阳公司上诉请求二审法院予以改判。被上诉人周福华经本院二审合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。本院二审经庭审调查确认一审查明事实。另外，富阳公司在二审期间向法院提交以下材料复印件供法院参考：1.《军队单位对外有偿服务许可证》；2.《关于申请变更承租主体的复函》；3.《关于士兵招待所综合楼（正阳大厦）的说明》；4.《军队房地产使用许可证》；5.《房地产租赁合同》；6.《关于军队房地产使用许可证的说明》；7.房粤函[2020]124号《关于协助办理租户经营许可证的函》；8.《同意转租证明》。上述证据1-8拟共同证明：富阳公司的租赁权利来源，富阳公司具备租赁场地合法的出租权，涉案租赁合同亦应当归属于有效合同。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据富阳公司诉请及所举证据，归纳本案二审争议焦点为：一、涉案《正阳大厦租赁合同书》效力的认定；二、富阳公司诉请周福华计付欠款违约金及本案律师费能否成立的问题。针对前述争议焦点，本院认定如下：一、关于争议焦点一，涉案《正阳大厦租赁合同书》效力的认定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案富阳公司上诉主张涉案租赁合同有效，但从其一、二审提交的证据来看，均系富阳公司取得涉案场地租赁权利来源的证据，并无关于涉案租赁物已取得建设工程规划许可证的证据。因此，富阳公司主张涉案租赁合同有效，不符合法律规定。二、关于争议焦点二，富阳公司诉请周福华计付欠款违约金及本案律师费能否成立的问题。因涉案租赁合同无效，富阳公司理应承担一定过错责任，一审法院未予支持富阳公司要求周福华支付欠款违约金及本案律师费的诉请，并无不妥。富阳公司该项上诉主张，于法不符，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不妥，依法应予维持；富阳公司的上诉请求，不能成立，本院予以驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1144元，由上诉人广州富阳物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二一年七月二十一日书记员  纪惠敏黄晶晶