沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0103民初11133号原告：沈阳麦恩物业有限公司，住所地沈阳市大东区望花南街25-3号。法定代表人：孙华，该单位董事长。委托代理人：李伟君，该单位项目经理。被告：田桂新，女，1953年12月6日出生，汉族，住址沈阳市沈河区，现住址铁岭市银州区。委托代理人：董彪（系被告丈夫），男，1950年10月30日出生，汉族，住址沈阳市沈河区，现住址铁岭市银州区。原告沈阳麦恩物业有限公司与被告田桂新物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳麦恩物业有限公司的委托代理人李伟君，被告田桂新及其委托代理人董彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳麦恩物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、诉求判令被告支付自2007年5月1日起至2020年9月25日期间的物业管理服务费17290元及滞纳金8600元。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2007年1月1日起入住航萃园小区，先后与几届业主委员会签订物业管理委托合同，由原告为航萃园小区提供物业服务。合同约定，按建筑面积每平方米每月收取物业管理费1元，物业服务费用按年交纳，逾期不交纳物业服务费的，从逾期日起按日3‰交纳滞纳金。被告房屋面积107.53平方米，从2007年5月1日-2020年9月25日被告共欠物业管理费17290元及滞纳金8600元，共计25890元。在被告欠款期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列物业管理工作，在原告提供服务之同时被告一直未交纳物业管理费。经原告工作人员多次催促未果。根据相关法律规定及双方约定，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告田桂新辩称，我确实欠物业费。一、被答辩人沈阳麦恩物业有限公司在诉讼请求中主张答辩人应予支付的2007年5月1日至2020年9月25日物业管理服务费。根据《民法典》第188条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年之规定，其诉讼请求主张的支付年限远超过三年，故原告诉求中的时间效力并不符合法定的三年，从而其主张答辩人应支付物业费无合法根据，也谈不上应交所谓的该款项的滞纳金。二、答辩人长期不在沈阳居住，航萃园小区房屋长期处于闲置状态。在被答辩人沈阳麦恩物业有限公司处都曾经有答辩人登记留存的电话及住址等相应详细个人信息的，可是被答辩人就此事却从未主动与答辩人沟通、商讨、甚至索要过该笔款项，也从未通过邮寄方式告知此事，总之就是没有通过任何方式在起诉前让答辩人知悉。现，被答辩人物业公司却仅以张贴了通知为由，从而认定答辩人知道了情况，这不符合常理，纯属一方之言。三、2009年4月13日答辩人交纳物业费500元时，就已与其物业经理沟通过，因答辩人长期不在沈阳居住物业费是否可以减免一部分的问题，当时被答辩人的物业经理回复为，向公司研究一下让答辩人再等待回信。可是过后，物业经理就没再主动回复答辩人，物业公司也未再就有关事宜进行任何答复，至今此事也杳无音信了。由于2009年4月以前被答辩人给答辩人出具的物业费收条，答辩人因年久流失已无法找到，但我知道答辩人处也该存档当时该公司出具的收条联，亦能证明答辩人在2009年4月以前都曾交过物业费。所以，原告物业公司的诉求根本就不合理。四、答辩人的房屋存在大面积漏雨问题，就此事答辩人已向被答辩人物业公司沟通过要求维修，其也没有提出要求答辩人交物业费一事。最令人气愤的是被答辩人物业公司直至撤出园区也未曾派人前来对房屋进行维修。对此漏雨造成房屋的损失，至今被答辩人物业公司都没给出任何不作为的理由和解释，亦未给予丝毫赔偿，根本就未做到作为小区房屋物业管理公司应做到的义务。根据《民法典》第九百四十二条之规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。由于被答辩人一点点都未尽到物业服务人员的一般管理义务，所以答辩人认为不交物业费合理合法。综上，请求人民法院予以查明事实，公平公正的维护答辩人的合法权，不予支持被答辩人的请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年1月11日，沈阳市新家庭房地产开发有限公司作为甲方，原告作为乙方签订《前期物业服务合同》，约定甲方将位于沈阳市东陵区航萃园房地产开发项目前期物业管理委托给乙方管理。合同期限为：从签字之日起（2007年1月11日）至小区业主委员会成立并与物业公司签订“物业管理委托合同”生效时终止。2013年5月2日，原告与沈阳市沈河区航萃园业主委员会签订《物业管理委托合同》，合同约定物业服务包括物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、物业共同部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、公共绿化的养护和管理、车辆停放管理、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理等。物业费标准为1元（不含电梯费）和1.2元（包含电梯费）每月每平方米。合同期限为：2013年5月至2018年5月。航萃园业主委员会于2020年9月26日出具证明“物业管理合同已于2018年5月到期，因业主大会一直未作出决定，所以物业公司延续服务至今。现经业主大会投票，不能与麦恩物业公司续签合同。因此物业公司决定服务到2020年9月25日，并结束该小区的物业管理工作”。原告提供物业服务至2020年9月25日，2020年9月26日撤园。被告田桂新为沈阳市沈河区文萃路185-10号251室房屋（建筑面积107.53平方米）的所有权人，该房屋位于航萃园小区内。原告为向被告索要物业费，诉至法院。庭审中被告举证闻秀娟于2009年4月13日出具的收条，记载：今收到3-2-5-1业主交来物业费500元正。本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”在被告所居住的小区业主委员会尚未成立的前提下，原告与被告房屋的开发单位签订的前期物业服务协议合法有效，该合同对被告具有法律约束力，原、被告具有物业服务合同关系。依照《中华人民共和国民法典》第九百四十八条规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。”2018年5月物业服务合同到期后，因业主大会一直未作出决定，物业公司延续服务至2020年9月25日，此期间内原物业服务合同继续有效。故原告依据合同为园区提供了物业服务后，有权要求作为业主的被告支付物业服务费。关于被告抗辩原告未向其主张过物业费因此原告请求超过诉讼时效的问题。原告虽然提供在被告房屋进户门上催收物业费的照片，但仅有2019年4月28日和2020年10月20日张贴的照片下方留有照片形成时间及地点的信息，其他照片中无此信息，原告未在法院指定期限内提供照片的原始载体用以证明张贴催缴通知的真实性，故本院对被告主张的已经超过诉讼时效的主张予以支持。对2016年4月27日以前的物业费主张本院不予支持。照片中关于被告抗辩的原告服务不到位的问题。被告所述其房屋存在严重漏水等问题因系房屋开发商建设的房屋质量问题，不应由原告物业公司承担相应的质量责任。但作为服务企业，原告为园区服务多年，对于被告所在房屋存在的问题应知晓，并应针对业主反映的问题予以重视，根据实际情况采取合理的解决措施。针对小区管理方面，物业公司应积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提升园区居住品质。根据本院掌握的情况，原告履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，但原告服务瑕疵并不构成被告拒交全部物业费的理由，现根据收取费用与服务质量相适应的原则，本院适当酌减物业服务费，被告应按欠费金额的90%向原告交纳物业管理费，故被告应向原告给付物业费5129元（1元×107.53平方米×53个月×90%）。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百四十八条，《物业管理条例》第七条第五款、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条之规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下：一、被告田桂新于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳麦恩物业有限公司2016年4月28日至2020年9月25日物业费5129元；二、驳回原告沈阳麦恩物业有限公司、被告田桂新的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费447元减半收取223.5元，由原告沈阳麦恩物业有限公司负担173.5元，由被告田桂新负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  王云娇二〇二一年七月十九日书记员  訾 旭