山东省鄄城县人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1726民初1234号原告：鄄城县郑营镇西街行政村西街村第五队，住所地鄄城县郑营镇西街行政村西街村。负责人：刘昌立，队长。委托诉讼代理人：杨胜海（特别授权代理），鄄城诚诺法律服务所法律工作者。被告：王振涛，男，1985年1月26日出生，汉族，农民，住山东省鄄城县。被告：曹存振（常用名曹新景），男，1973年11月20日出生，汉族，农民，住山东省鄄城县。委托诉讼代理人：王景亮（特别授权代理），鄄城诚诺法律服务所法律工作者。原告鄄城县郑营镇西街行政村西街村第五队（以下简称西街五队）与被告王振涛、曹存振（常用名曹新景）土地租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西街五队队长刘昌立及委托诉讼代理人杨胜海，被告曹存振及委托诉讼代理人王景亮均到庭参加诉讼，被告王振涛经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。西街五队向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告共同支付原告租金47300元，并互负连带责任；2.本案诉讼费由被告承担。庭审时原告增加诉讼请求，要求被告支付违约金2394元（按照第三年度租金总额79800元的3%计算）。事实和理由：为土地合理的开发利用，形成规模性种植，在村委会的见证下，被告租赁原告西街五队的耕地实际面积88.67亩，合同上误登记成84.3亩，用于农林作物种植。2018年10月16日，原告与被告签订了土地租赁合同，约定了土地租赁期限五年，自2018年10月16日至2023年10月16日，每年租金900元/亩，每年租金共计75870元，并约定在合同签订之日交付下一年租金，以此类推。由于当时签合同时土地面积计算错误，后原被告协商，将土地面积变更为88.67亩，每年租金79800元，被告按实际面积每年79800元租金交付了两年的租金，于2020年10月16日应向原告交付第三年的租金，到期后被告支付租金32500元，至今尚欠租金47300元未支付。后经原告多次索要，二被告一直借故不予支付，给原告的村民造成损失，故原告诉至法院。王振涛未作答辩。曹存振辩称，一、因原告方没有按双方口头约定给打井和补贴，导致被告经营严重亏损，所以被告不再支付租金；二、要求原告返还两年来多交的租金4400元；三、因为原告不履行打井、补贴的义务，导致被告的经营条件不具备，被告无法继续经营，请求解除双方的租赁关系；四、原告诉求的违约金没有计算依据，不应当支持。另被告庭审时辩称，第一年是按照172.91亩支付的租金，第二年被告的房子着火，账本也没有了，四队和五队两个队租金增加了8300元，但实际租赁土地面积比原告诉称的面积少，原告租给被告的土地没有扣除土地内的道路，也没有扣除刘忠生占用的半亩土地，第二年租赁的土地被五队的孙兰娟占用了2亩，合同上的面积比实际租地面积还多5亩，本身租金该减少，原告又增加了，因为被告当时没有证据，原告要多少就给多少，直到第三年被告看到镇政府留存的合同才发现多支付了8000多元，被告还多交了两年的土地租金，应当抵扣或返还。原告围绕诉讼请求依法提交如下证据材料：1.《土地租赁合同》一份，以证明原被告签订了土地租赁合同及合同约定的土地面积、租赁期限、租金及支付时间、违约责任等权利义务。被告对该合同真实性无异议，本院予以确认。2.租赁土地的面积绘图表三份及计算土地实际面积的明细单一份，以证明被告租赁原告土地的位置及面积，经双方实地勘测丈量绘制，合同相对方均持有一份，被告租赁原告土地实际面积与合同记载面积不一致，签订合同时土地面积计算错误，少算了约4亩多土地，被告租赁原告的实际土地总面积约为88.67亩，而不是合同记载的84.3亩。后经双方协商，最后按照实际土地面积88.67亩计算每年租金为79800元履行，并已实际履行两年。被告对绘图表及计算土地面积明细单的真实性、关联性有异议，认为该图表和计算明细单均没有被告签名，也不能反映租地的真实状况，不能证明原告的诉求，被告认为租给被告的土地没有扣除道路和他人占用土地，合同记载面积比实际面积还多5亩，被告因此多交了两年的土地租金，应当抵扣或返还。本院经审查认为，绘图表和计算明细单均是原告方人员制作，没有二被告的签名确认，本院不予采信，但双方均认可是先量地后签订合同，对该事实本院予以确认。被告曹存振围绕其辩称事实提交证据如下：1.原告代表王天江、刘昌立与王振涛于2018年9月29日签订的《郑营镇农村土地出租合同》，以证明郑营西街四队、五队一并将172.91亩土地租赁给被告，当时原告承诺给打井、补贴，主持签订合同的是郑营镇和郑营西街村。经质证，原告西街五队现任队长刘昌立认可该合同上出租方是其和当时四队、五队两队的队长王天江签字，合同是真实的，刘昌立称合同是郑营镇政府提供的，不签订这个合同政府就不给补贴，签订该合同就是为了被告领取补贴用，签完这份合同后，四队和五队又分别和王振涛签订的《土地租赁合同》。对该出租合同的真实性，双方当事人无异议，本院予以确认。2.收条两份，以证明被告在2020年12月22日和2021年3月5日向原告代表张景来、刘忠生交付地租50000元和15000元，已经向四队、五队交付地租共65000元。经质证，原告对两份收条的真实性无异议，认可四队和五队已经收到租金65000元，两队各分得租金32500元，本院予以确认。3.录音光盘两份及对应录音文字材料两份，以证明2021年5月12日被告与郑营西街村干部刘忠生、刘昌立通话，刘忠生、刘昌立承认在签订合同时口头承诺给被告打井、给补贴，合同约定土地面积与实际面积不符，被告每年多支付地租8000余元。经质证，原告对两份录音资料有异议，提出录音是开庭前被告诱导下录制，来源不合法，认为打井及补贴系政府政策规定，不是原告有资格能许诺的，录音不能达到被告的证明目的，不能作为定案依据。本院经审查，对录音的真实性本院不予否认，录音中是曹新景自述“许给的是大队打井、有补贴，到现在……没有补贴”，对话人说“社员不知道那些事，许给你打井、补贴都不知道”，曹新景在录音中自述“乡里合同我没有看到，这个合同以前也没有看，这都二年啦，才知道多这些，一年多给了4000元、5000元哪行啊，合同尽算就173亩，到边到沿，你们又多要几亩哪行啊”，对话人对此并未明确表示认可，故录音内容不足以证明签订合同时原告承诺给被告打井及发放补贴，且补贴属于当地政府依据政策发放，不是当事人可自行约定的事项，录音内容亦不足以证明被告每年多支付租金8000余元的事实，故录音不能达到被告的证明目的。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月29日，鄄城县郑营镇西街村四组、五组作为出租方（甲方）与承租方王振涛（乙方）签订了《郑营镇农村土地出租合同》，出租方由代表王天江、刘昌立在合同上签字，承租方由王振涛签字。合同约定甲方将其承包经营的位于郑营镇××组172.91亩土地承包经营权出租给乙方从事生产经营；出租期间为五年，自2018年10月16日起至2023年9月29日止，甲方应于2018年10月16日之前将土地交付乙方；租金以现金方式支付，共计778095元，每年由乙方支付甲方租金155619元（折合每亩每年租金900元），租金逐年支付，于每年9月29日之前支付。合同还约定了双方其他权利义务。原告称当时签订《郑营镇农村土地出租合同》是为了被告领取政府发放的补贴，签订的该合同仅用于镇政府备案。对于当事人所提到的补贴是何种性质的补贴，曹新景陈述称，鄄城县有个创森工程，沿着大路种植树木都有补贴，一亩地补贴800元，应该县政府发放补贴。曹新景称县政府给了一年的补贴后，就没有再给补贴，当时郑营镇政府说给三年的补贴。曹新景还称当时是西街村村支书张景来承诺给打井，原告对此不予认可。2018年10月16日，本案原告西街五队与（2021）鲁1726民初1235号案件原告西街四队作为出租方（甲方）与承租方王振涛（乙方）分别签订了《土地租赁合同》，将四队和五队出租的土地面积区分开，分别进行合同约定。本案原告西街五队与王振涛签订的《土地租赁合同》约定：五队自愿将面积为84.3亩农用耕地租给承租方使用，承租期间为五年，自2018年10月16日至2023年10月16日，每年租金为900元/亩，承租方应在本合同签订之日交付下一年承租金，共计75870元。合同第五项约定，在本合同有效期内，乙方（承租方）不得买卖和转租给第三方。合同还约定了双方其他权利义务及违约责任。关于违约责任，合同第七项约定，在合同履行期间，任何一方不得违反合同的约定，如有一方违约，由违约方承担一切损失和责任。合同没有约定具体的违约金及计算标准。出租方由张景来、王天江签字，并加盖了“鄄城县郑营镇西街行政村村民委员会”印章，承租方由王振涛签字，出租方的部分农户代表刘昌立、张卫立、刘忠生等也在合同上签字。另案西街四队与王振涛签订的《土地租赁合同》约定的承租土地面积为88.61亩。两队分立合同约定的承租土地总面积为172.91亩（88.61亩+84.3亩），与2018年9月29日鄄城县郑营镇西街村四组、五组与王振涛签订的《郑营镇农村土地出租合同》约定的承租土地面积172.91亩一致。前述两份合同签订后，原告按照约定将土地交付给承租方使用，租赁合同上承租方是王振涛签名，实际上曹新景和王振涛是合伙承租涉案土地，合伙经营管理。本院电话通知王振涛应诉时，王振涛称其已不再参与涉案租赁土地的经营管理，租金问题应该找曹新景解决，王振涛未到庭参加诉讼。曹新景自述从2020年12月（庭审称从2021年2月）王振涛退出合伙，之后由其自己租赁涉案土地并经营管理，与王振涛无关。曹新景称最初是四人合伙租地，第二年变成三人合伙，第三年就剩曹新景自己一人租地。原告称刚开始知道几人合伙，后来不知道变成曹新景自己了。原告主张合同是王振涛签名，王振涛仍是合同承租方，要求二被告共同支付租金。按照西街五队与王振涛2018年10月16日签订的《土地租赁合同》约定，被告应于2020年10月16日向原告交付第三年（2020年10月16日至2021年10月15日）的租金共75870元（900元/亩×84.3亩）。截至2021年3月5日，被告已支付西街四队和西街五队租金共65000元，两队均认可从应付租金中各扣除32500元。曹新景认可欠原告第三年度的土地租金未付清，但辩称原告没有按双方口头约定给打井和补贴，导致被告无法继续经营，并提出请求解除租赁关系。关于租赁土地面积当事人存在争议。原告主张实际租地面积比合同约定的面积84.3亩多4.37亩，应为88.67亩，签订合同时计算错误，被告则辩称目前实际租地面积比合同约定的面积少5亩。双方均认可是先测量土地，后签订合同。现原告诉求被告支付租金47300元[79800元（88.67亩×900元/亩）-32500元]及违约金2394元（79800元×3%）。被告认为原告诉求的租金过高，且认为原告诉求的违约金没有计算依据，不同意支付。经调解，被告同意按照合同约定的土地面积支付原告剩余租金，不同意承担案件受理费及违约金，并提出于今年秋收后解除租赁合同关系，原告不同意被告的处理意见，双方未能达成协议。本院认为,涉案《土地租赁合同》系原告和被告王振涛自愿协商签订，应为合同双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定该合同合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。按照合同约定，土地租金是预交方式支付，承租方应当于2020年10月16日支付截至2021年10月15日一年的土地租金，曹新景已支付原告租金32500元，尚欠部分租金未付清，承租方应当继续履行支付剩余租金的义务。关于租地面积当事人存在争议，但本案当事人均认可是先测量土地，后签订合同，签订合同时双方对合同记载的土地面积均未提出异议，在后期履行合同支付租金过程中，双方对租赁土地面积才发生争议。现在原告主张实际租地面积比合同约定面积多，被告主张实际租地面积比合同约定面积少。本院认为，既然双方是先丈量土地，后签订合同，合同约定的租地面积即为双方协商确认的土地面积，对双方具有约束力，不得随意变更。原告主张实际租地面积比合同约定面积多及被告已经按实际面积支付两年租金，被告曹新景对此不予认可，原告并未提供充分证据证明双方已经就租地面积变更为88.67亩并按此面积支付租金等事项重新达成合意。综合考虑本案事实，本院认为，仍应按照合同约定的面积84.3亩计算租金为宜。据此，原告诉求被告支付租金47300元，依据不足，尚欠租金应为43370元（75870元-32500元），承租方应当支付。承租方未按照合同约定时间全额支付第三年的租金，已经构成违约，应当承担违约责任。涉案租赁合同仅约定如有一方违约，由违约方承担一切损失和责任，但没有约定具体的违约金及违约损失计算标准，故原告要求按照全年租金总额79800元的3%计算违约金，缺乏依据，本院不予支持。考虑到被告未按约定时间即时支付原告土地租金，违反诚实信用原则，客观上确实给原告造成一定的经济损失，本院酌情支持拖欠原告租金的利息损失，利息以实际尚欠租金43370元为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（3.85%）计算。关于支付租金的责任主体，涉案租赁合同系王振涛签订，王振涛为合同承租方，应当履行支付租金的义务。按照合同第五项约定，在合同有效期内，承租方不得转租给第三方。原告不认可王振涛退出租赁关系，涉案租赁合同主体并未进行变更，即便王振涛客观上退出租赁，这也是王振涛和曹新景合伙人内部自行协商处理决定，不能对抗原告。曹新景认可目前土地由其实际租赁并经营管理，并认可欠原告土地租金未付清，只是提出了不支付剩余租金的抗辩理由，且曹新景已经支付原告部分土地租金，故曹新景与王振涛应共同承担支付原告租金及利息损失的责任。曹新景辩称双方口头约定原告给打井和补贴，对此原告予以否认，且按照曹新景自己的陈述，补贴属于政府发放的政策性补贴，被告并未提供充分证据证明打井和补贴是原告应履行的合同义务，对此抗辩，本院不予支持。曹新景主张两年来超额支付原告租金4400元并要求返还或折抵租金，因在本案中无充分证据证明超额支付租金的事实，对曹新景的该主张，本院在本案中不予支持。对于曹新景提出请求解除双方的租赁关系，这属于被告独立的诉讼请求，被告可另行与原告协商解除或另行主张。综上所述，对原告提出的诉讼请求，本院依法作出判决。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十九条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定判决如下：一、被告王振涛、曹存振（曹新景）于本判决生效之日起十日内共同支付原告鄄城县郑营镇西街行政村西街村第五队土地租金43370元，并支付利息损失，利息以43370元为基数，自2020年10月16日起按照年利率3.85%计算至实际支付租金之日止；二、驳回原告鄄城县郑营镇西街行政村西街村第五队的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1042元，减半收取计521元，由被告王振涛、曹新景共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  郭利荣二〇二一年七月十三日书记员  郭 娜