广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8113号上诉人（原审被告）：张小申，男，1957年11月5日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：张玉枝，女，1972年6月20日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区，系张小申配偶。被上诉人（原审原告）：杨金元，男，1956年4月26日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：王小雨，广东易恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宇星，广东易恒律师事务所实习律师。上诉人张小申因与被上诉人杨金元房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初30365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》有关规定，依法由审判员余盾独任审理本案，现已审理终结。上诉人张小申上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由杨金元负担。事实与理由：（一）一审法院认定事实不清，没有依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，对本案无效合同履行过程中的过错责任进行认定。张小申签约后一直履行交租义务，并无违约行为。1.张小申签约前多次要求杨金元提供广州市白云区x号房屋（以下简称涉案房屋）的宅基地使用证，但杨金元一直未能提供，直至双方进入诉讼程序时，杨金元才承认“案涉租赁房屋没有建设土地规划许可证及建设工程规划许可证”，属于违法占地和违法建房的“两违建筑”，杨金元在缔约时隐瞒其并未合法拥有涉案房屋的重要事实，应当承担因其欺骗行为对张小申造成的损害赔偿责任。2.依据《中华人民共和国合同法》第五十七条规定及案涉合同第七条、第八条第3款约定，双方发生合同争议时应协商解决，但杨金元对张小申提出的涉案房屋权属问题及因疫情对合同履行造成的影响拒绝协商，不按约定走司法程序，而是采取断水断电及拆除大门、破坏鸡圈、狗圈和用余泥堵死东大门等行为，使张小申无法在涉案房屋居住。杨金元称张小申超出交租期限支付租金并非事实，张小申在双方无法协商一致的情况下，在交租期限的最后一天向杨金元的儿子杨x微信支付1万元，在杨x退回该款后又向杨金元微信支付1万元，其后杨金元又退回该款项。据此，张小申并无违约行为，一审判决对杨金元的前述违约行为并无认定。3.一审判决未对杨金元的违法、违约过错行为进行认定，具体包括：（1）破坏宅院东西两个大门的搭扣、拆换宅院大门和住宅前后大门的门锁，甚至把大院门和住宅门整体拆走。（2）拆除大院铁门后，在门口倾倒淤泥妨碍张小申开车出入。（3）杨金元在堆放淤泥后，看到张小申仍可以出入房屋，就安装大门并另外加锁。张小申只能用梯子翻越大门进入涉案房屋查看财物情况。（4）杨金元常在张小申离开涉案房屋时擅自入内，并取走天台监控器的蓄电池、变压器、太阳能照明灯和两个梯子，且破坏张小申的监控设施，张小申申请法院调取监控录像以证实杨金元的违法行为。（5）杨金元破坏张小申的鸡圈、狗圈，放狗咬伤张小申的猫、鸡。（6）2020年7月25日张小申进入房屋时，停放在屋外的电动三轮车轮胎被人破坏，险些发生事故，申请法院调取监控录像证实上述情况。（7）张小申在大门、住宅前后门被拆除期间有事离开涉案房屋时，在微信提醒杨金元有责任看管屋内张小申的财物等，杨金元却多次辱骂张小申。（8）张小申在涉案房屋游泳池养鱼，利用游泳池存水浇菜、喂鸡狗猫，杨金元将水放干，导致张小申损失。（二）一审判决对应适用的法律规定忽略不引用或者虚引而不用。1.一审判决未引用《中华人民共和国合同法》第四十二条规定对杨金元自认涉案房屋是“两违建筑”的事实及相关过错责任予以认定。2.一审判决未引用《中华人民共和国合同法》第五十七条规定对杨金元违法解约的事实予以认定。3.一审判决未引用《中华人民共和国合同法》第五十八规定查清本案过错方，没有分清赔偿责任。4.一审判决未引用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定查清杨金元提供的头陂村第四经济合作社和头陂村民委员会关于涉案房屋《证明》的真实合法性。（三）一审判决片面引用在实际运用中容易曲解的法律。1.一审判决书只引用《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，未引用该条第二款，忽略了对合同过错赔偿责任的处置规定，庇护过错方。2.一审判决未正确引用《中华人民共和国合同法》第五十八条规定对违约方的过错进行判定，只判决张小申返还房屋而杨金元不须承担赔偿责任，是庇护违法者，扬恶惩善。3.一审判决引用《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定对涉案房屋的使用费作出认定，但同地段房屋的月租金标准是8元/平方米，涉案房屋面积共530平方米，正常租金不应超过5000元/月，但合同约定租金为10000元/月，高出正常租金的部分实际应为涉案房屋包括游泳池、菜地、养鸡的空地，但经过杨金元的断水断电等破坏行为，张小申已无法正常居住使用涉案房屋，杨金元无理由收取房屋的占有使用费。一审判决张小申“按照8000元/月的标准”向杨金元支付房屋占用使用费是错误的。（四）已有新证据证明涉案房屋可能是有了合法手续的建筑，违法违章建筑，一旦补办了合法手续，即变为合法建筑。涉案房屋是否仍违规违法，涉案合同是否有效，一审法院不能轻信杨金元单方自毁式陈述，而应在认真全面调查取证后才作出判断。现涉案房屋已办理了蓝色门牌，根据广州市白云区政府规定，申领门牌的条件必须是本市合法、经国土房管、规划批准建设的建筑物以及提交规划许可证、宅基地证等有效证明材料方可办理，故申请法院向申领门牌的主管部门调取涉案房屋的门牌申领档案，查证其合法性、真实性，如果涉案房屋已由违规违法变成合规合法，则涉案合同不能判涉案合同为无效合同，应为有效合同。被上诉人杨金元二审答辩称，不同意张小申的上诉请求，一审法院认定事实清楚，证据充足，应予维持。具体理由如下：（一）张小申的上诉状通篇列举了杨金元未取得土地规划证、建设规划证建设违章建筑，一户二宅，断水断电，放狗咬鸡等过错行为，以主张其所认为的法院非法裁判，维护杨金元利益的做法是错误的。但是，本案杨金元在一审当中所提出的主要请求是：1.确认租赁合同无效；2.基于合同无效情形要求张小申返还无权占有物；3.赔偿无权占有期间的经济损失（包括占有使用费、水电费）。第2、3项请求是基于第一项请求才产生的，所以本案当中，法院查明《租赁合同》有无效力至关重要，如果确认合同无效，那么杨金元的第2、3项主张就都有事实和法律依据。一审法院根据张小申及杨金元的在一审庭审中出示证据及陈述的事实，确定了杨金元出租的房产是没有取得土地规划证、建设规划证的。而这一点，完全符合法律规定租赁合同无效的情形。（二）一审法院适用法律正确，张小申的上诉理由不能成立。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定了租赁合同无效的情形及后果，一审法院根据庭审调查的事实，适用以上法律合理合法，作出的判决结果公平公正。（三）一审法院在审理本案过程中，完全符合法定程序。一审法院根据杨金元、张小申的诉讼请求有针对性地查清事实，对张小申未提起反诉的主张不予审查，合情合理，不违反法律规定及程序，并且有利于提高司法资源的高效利用。另，根据程序法的规定，张小申在一审中如果提出诉讼请求，应当另案起诉或者提起反诉，在本案一审庭审中，张小申主张杨金元应当返还租金并赔偿损失，法官告知张小申是否提起反诉，张小申明确表示不在本案中就该部分主张提出反诉。根据以上情形，一审法院依照法律规定及程序作出判决，公平公正，完全符合法定程序。（四）根据法律规定在第一次开庭辩论之前未取得建设工程规划许可证的房屋不属于合法报建的房屋，至今该房屋也没有上述证件，是农村自建房，不存在张小申所述留了合法证件，也缺乏建设工程规划许可证，虽然张小申的所有上诉请求均证明杨金元有过错，但一审法院也已经告知张小申可以提起反诉，如果张小申认为杨金元在租赁合同履行期间有过错造成损失，其可以提起诉讼，但一审法院释明了之后张小申仍没有提起反诉。杨金元2020年8月26日向一审法院起诉请求：1.杨金元与张小申之间签订的《房地产租赁合同》无效；2.张小申立即搬出涉案房屋；3.张小申将涉案房屋的损坏部分恢复原状；4.张小申向杨金元支付房屋占有使用费120000元（从2020年6月1日起，按照年度房屋占有使用费120000元为标准，暂计算至起诉之日，实际房屋占有使用费计算至张小申交付涉案房屋且恢复原状之日止）；5.张小申向杨金元支付水电费658元；6.案件全部诉讼费用由张小申承担。一审诉讼中，杨金元向一审法院撤回了上述第3项诉讼请求。一审法院查明事实：2019年4月29日，杨金元、张小申签订了一份《房地产租赁合同》，约定由甲方（杨金元）将其拥有的位于广州市白云区x号大院整体出租给乙方（张小申）；甲方出租给乙方使用的房屋建筑面积约530平方米；以整体宅院为界，包括院落、大棚、游泳池、内外院墙之间的空地等占地约3500平方米；该房屋租赁期共10年，自2019年6月1日起至2029年5月31日止；最初2年的年租金为120000元，以后每2年在前期基础上递增10%；乙方按合同年度交纳年租金，即一次性交纳当年六月至次年五月共12个月的租金；乙方在每年4月向甲方交纳下一个合同年度的租金，逾期30天甲方有权解除合同；甲方免收乙方水费，但乙方要承担租赁期间和租赁范围内供排水设施的维修、清洁费用；乙方按租赁期每月使用的电表度数每度一元支付电费，每月清缴一次。后张小申依约向杨金元支付了第一年的租金120000元，杨金元亦向张小申交付涉案房屋。2020年5月23日，杨金元通知张小申，要求张小申在2020年5月31日前交纳房屋租金120000元，否则视为张小申违约，并将于2020年6月1日进行断水断电处理及收回涉案房屋。张小申先后于2020年5月31日及同年6月1日向杨金元的儿子杨x及杨金元转账支付10000元，但上述两笔款项均被退回。由于张小申拒绝搬出涉案房屋，杨金元于2020年6月1日开始对涉案房屋进行停水停电。一审庭审中，杨金元确认涉案房屋未取得规划报建手续，并明确其主张的水电费为2020年5月的水电费。张小申对上述水电费的数额没有异议，但认为杨金元违约在先，故水电费应在双方纠纷解决后再支付；同时，张小申认为杨金元断水断电导致涉案房屋无法满足居住和仓储需要，故杨金元主张的占用使用费应予以减免，具体标准由法院酌定。另，张小申认为如果其需搬离涉案房屋，则杨金元应向其返还租金并根据过错情况进行赔偿，但明确表示不在本案中就该部分主张提出反诉。一审诉讼中，杨金元为证明涉案房屋为其所有，提交了一份由广州市白云区太和镇头陂村第四经济合作社以及广州市白云区太和镇头陂村民委员会出具的证明。上述证明的内容为：“兹证明我社社员杨金元……，方x……在我社赤边路四巷3号的住宅，是其夫妻共建，建成后是其全家居住至出租前，情况属实。”张小申对上述证明的合法性不予确认，认为无法证明涉案房屋有宅基地证。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因为涉案房屋未取到建设工程规划许可证，故杨金元与张小申于2019年4月29日就涉案房屋签订的《房地产租赁合同》无效。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，在合同无效的情况下，由于涉案房屋系由作为出租人的杨金元交付给张小申，且广州市白云区太和镇头陂村第四经济合作社以及广州市白云区太和镇头陂村民委员会确认涉案房屋系由杨金元自建及居住使用，故张小申作为承租人应向杨金元移交涉案房屋。现杨金元要求张小申搬出涉案房屋的诉讼请求合理合法，一审法院对此予以支持。另，由于张小申未在本案中就其主张的租金及损害赔偿等项目提起反诉，故一审法院对此不予审查，其可另案主张。基于对上述事实的认定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，房屋租赁合同无效，当事人主张参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。据此，杨金元现要求张小申支付自2020年6月1日起至实际交还涉案房屋之日止的占有使用费合理合法，一审法院对此予以支持，但考虑到杨金元已对涉案房屋采取了断水、断电等行为，影响了房屋的正常使用，故一审法院参照双方约定的租金标准酌定认定为8000元/月。对于水电费，张小申在使用涉案房屋的过程中，确实产生了水电费支出，且张小申对该项费用的数额没有异议，故杨金元主张该项费用合理，一审法院对此予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年11月19日作出如下判决：一、杨金元与张小申于2019年4月29日签订的《房地产租赁合同》无效；二、自判决生效之日起十五日内，张小申将位于广州市白云区x号大院的房屋返还给杨金元；三、自判决生效之日起三日内，张小申按照8000元/月的标准向杨金元支付自2020年6月1日起至张小申实际返还上述房屋之日止的房屋占有使用费；四、自判决生效之日起三日内，张小申向杨金元支付水电费658元；五、驳回杨金元的其他诉讼请求。一审案件受理费2454.9元，由杨金元负担184.9元、张小申负担2270元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，张小申在一审庭审中杨金元在一审提交的广州市白云区太和镇头陂村第四经济合作社于2020年7月20日出具《证明》的真实性予以确认。二审庭审中，张小申向本院提交证据如下：1.微信记录，拟证明张小申多次要求杨金元提供合法宅基地证，被拒绝；2.微信转账截图，拟证明两次退款的日期；3.三轮车照片，拟证明轮胎被拧进木螺钉；4.微信记录，拟证明杨金元的恶毒语言；5.租赁合同以及收款收据的照片，拟证明同地段房屋租金标准为8元/平方米/月；6.微信记录，拟证明张小申规劝杨金元改正错误；7.涉案房屋的蓝色门牌，拟证明涉案房屋是合法建筑。杨金元质证称：张小申提交的上述证据除了证据7之外，其他全部不属于新证据。对于证据1真实性、合法性无异议，杨金元确实提供不了该房屋具备居住条件的建筑工程和建设用地规划许可证。证据2的真实性、合法性无异议，关联性有异议。本案审查的是因房屋是违章建筑合同无效，张小申向杨金元支付1万元租金是违反合同约定一次性支付12万元，所以杨金元退还该款项是符合法律和合同约定。证据3杨金元不清楚，杨金元可以向法庭和张小申承诺，杨金元绝对不会实施该行为。证据4张小申与杨金元之间的微信聊天真实性、合法性无异议，本案纠纷发生之后，杨金元年龄大，确实语言上不佳，希望张小申理解。证据5真实性、合法性无异议，这是之前张小申承租距杨金元处较远的地方，涉案房屋是个大别墅，价格也不算贵，与本案没有多大关系。证据6真实性、合法新无异议，关联性有异议，与本案无关。本案杨金元主张的是合同无效，如果张小申认为杨金元有过错可以主张权利。证据7真实性、合法性无异议，关联性有异议，现在统一都有门牌编号，有门牌编号不一定就有建设工程规划许可证，退一步讲，如果真的有，但在第一次法庭辩论之前没有的话还是属于违章建筑。杨金元向本院提交光盘，拟证明涉案房屋现在仍由张小申继续占有使用。张小申质证称，涉案房屋现在均不能用于居住、游泳等，只能用于养鸡、流浪狗、流浪猫，不太忙的话其是每天回去喂一次，忙的话是两三天回去一次，但没有在涉案房屋里面居住。二审诉讼中，张小申称在上诉状所述杨金元给其造成损失问题已另行为向一审法院提出赔偿主张，该案案号为（2021）粤0111民初14218号。对于不搬离涉案房屋原因，其称杨金元必须向其赔偿损失，且本案判决还未生效，故不能搬离。二审中，本院于2021年5月7日向广州市白云区城市管理和综合执法局及广州市规划和自然资源局发函询问涉案房屋是否存在违法建设情况及规划报建手续等问题。广州市白云区城市管理和综合执法局复函于2021年5月19日作出《关于x号房屋相关情况的复函》载明：该栋建筑物为1栋3.5层框架结构建筑物，建基面积约150平方米，建筑面积约530平方米，建于2012年，用途为住宅，已投入使用多年，当事人提供了2021年向太和镇头陂村委会递交的自建房申请复印件，未能提供宅基地证或其他相关产权证明，初步判断疑似违法建设。该建筑物规划条件核实及办理房地产证情况建议向规划和自然资源部门进行查询。广州市规划和自然资源局于2021年5月28日作出《关于协助司法查询的复函》（穗规资源协查［2021］851号）载明：一、因来文未提供房产证号、产权登记案号等信息，根据你院提供的地址“广州市白云区x号”核查，暂查无相关产权记录，涉及的建筑物暂查无《建筑工程规划许可证》记录。二、经查，我局从未收到城管部门关于该案征询规划意见的移送案件。根据目前我市查处违法建设工作职责分工及《广州市违法建设查处条例》规定，城市管理综合执法机关应负责违法建设的巡查、监控、制止、立案调查、责令整改等工作。关于该建筑是否涉嫌违法违建情况，建议咨询城管执法部门意见。三、由于来函仅提供涉案建筑物地址信息，未提供具体红线坐标等，查询信息、条件的不完整将会影响查询结果的准确性，建议你院进一步核实需查询的具体情况，并优先考虑要求民事诉讼双方当事人提供相关资料。如涉及其他主管部门的历史审批，建议进一步核查。四、如涉及房屋租赁、经济纠纷等问题，建议按相关法律法规处理。杨金元对上述两份复函的真实性、合法性和关联性均无异议。张小申对上述两份复函的真实性、合法性和关联性均有异议。同时，张小申认为双方签订涉案合同时，涉案房屋已领取了正式合法的蓝色门牌。根据《广州市门楼号牌管理规定》及广州市白云区人民政府有关申领门牌条件以及所需证明材料的规定，杨金元已拥有合法的正式蓝色门牌，其申领过程中必须向管辖部门提交政府规定的上述申办证明材料，必须证明涉案房屋的合法性，否则相关主管部门不可能向其颁发蓝色正式门牌，因此，申请本院向头陂村委、白云区太和镇公安、国土、规划等部门调取杨金元的门牌申领档案，以查证其合法性证件的真实性。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合张小申的上诉请求和理由以及杨金元的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.涉案《房地产租赁合同》的效力认定；2.杨金元主张张小申返还房屋以及支付使用费、水电费应否支持。现评析如下：关于涉案《房地产租赁合同》的效力认定问题。根据广州市白云区城市管理和综合执法局以及广州市规划和自然资源局向本院复函显示，涉案房屋没有相关产权和《建筑工程规划许可证》记录，为违法建设，因此，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，认定张小申与杨金元于2019年4月29日就涉案房屋签订的《房地产租赁合同》无效正确，本院予以确认。张小申认为涉案《房地产租赁合同》于2019年4月29日签订时，涉案房屋已办理了正式蓝色门牌，故该房屋已变为合法建筑，双方签订的租赁合同应为有效合同，与上述行政部门复函确定的内容不符，本院不予确认。鉴于前述行政主管部门已于2021年5月份就涉案房屋为违法建设、没有办理产权登记和规划许可证向本院作出了复函，因此，张小申再申请调取有关杨金元办理涉案房屋门牌的档案资料，拟证明涉案房屋为合法建设，已无必要，本院不予采纳。关于杨金元主张张小申返还房屋以及支付使用费、水电费应否支持问题。承上所述，涉案《房地产租赁合同》为无效合同，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，杨金元作为出租方，其有权要求张小申返还涉案房屋，并支付自2020年6月1日起至实际交还涉案房屋之日止的占有使用费。基于张小申对杨金元主张水电费无异议，且考虑到杨金元已对涉案房屋采取了断水、断电等行为，影响了房屋的正常使用，因此，一审法院作出张小申向杨金元支付水电费658元以及参照双方约定的租金标准酌情认定张小申每月按8000元向杨金元支付占有使用费的判决，并无不当，本院予以维持。张小申一方面认为涉案房屋已无法使用，另一方面又不及时将涉案房屋交还给杨金元，因此，本院对张小申就一审判决支付占用费标准提出的异议，不予采纳。此外，杨金元明知涉案房屋未取得规划许可以及权属证明的违法建筑，仍将其出租给张小申使用，显然对于双方合同无效有过错，但张小申作为承租人，在未查看涉案房屋规划、权属的情况下，即签署上述合同，属于未尽到审慎注意义务，同样对合同无效存在过错。因张小申于一审中已明确表示不在本案中对杨金元给其造成的损失等提出反诉，即本案仅需审查杨金元主张双方合同无效以及是否交还场地和支付占有使用费的诉请问题，因此，一审法院没有对双方就合同无效的过错程度进行区分并不影响本案实体处理。同时，由于双方合同无效，且杨金元在提出本案起诉之前双方矛盾已无法调和，故本案的审理并无引用《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十七条的必要，一审判决也不存在适用法律不当的情形。张小申认为一审法院对法律适用存在不引用或者虚引而不用，缺乏充分理据，本院不予采信。杨金元在一审提交的广州市白云区太和镇头陂村第四经济合作社于2020年7月20日出具《证明》载明，涉案房屋系杨金元夫妻共建，建成后是其全家居住至出租前，本案中，并无相反证据证明推翻上述证明内容，该证明也不影响双方合同无效的认定，且张小申自己也确认该证据的真实性，现其又表示一审法院未审查该《证明》的真实合法性，违反《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条有关全面、客观审查的规定，依据不足，本院亦不予采信。据此，张小申主张本案发回重审，缺乏法律依据，本院不予支持。至于张小申二审提交的证据，由于不影响本案实体处理，且不足以支持其上诉请求，本院均不予采纳。综上所述，张小申的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4540元，由上诉人张小申负担。本判决为终审判决。审判员  余盾二〇二一年七月二十七日法官助理王日平书记员谢金泽