贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0521民初3176号 原告：重庆普华物业管理有限公司大方分公司，住所地：贵州省毕节市大方县奢香大道南段华屹锦城Ⅰ组团1号楼负三层，统一社会信用代码：915205210720298141。 负责人：谢小刚，系公司经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：王**。 委托诉讼代理人（特别授权）：董老三。 被告：吴学丹，女，1987年4月8日出生，汉族，住贵州省大方县。 原告重庆普华物业管理有限公司大方分公司（以下至判决主文前简称“普华物业大方分公司”）与被告吴学丹物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月14日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月30日公开开庭进行了审理。原告普华物业大方分公司之委托诉讼代理人王**、董老三，被告吴学丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告普华物业大方分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付物业服务费共计6267.00元；2.请求判令被告支付从起诉之日起，以所欠费用为基数，每日千分之三违约金；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2013年4月22日与华屹锦城开发商签订了《前期物业服务协议》，约定了物业服务费和公摊费用标准，双方的权利义务与违约责任等。被告是华屹锦城的业主，其享受了原告提供的物业管理服务，理应缴纳物业管理费。但被告无故拖延缴纳物业管理服务费及相关费用，具体计算为：建筑面积125.33平方米×50月（2017年2月10日至2021年4月9日）×1元/月=6267.00元。被告在向原告多次催收的情况下，原告仍拖欠不交。为维护原告合法利益，特根据相关法律规定，起诉到贵院，请依法判决。 被告辩称，该交的我要交的，但是原告要达到你们物业的服务标准，前期出现的问题你们没有处理好，我为什么要交。比如说我热水器被烧坏，客厅的大灯被烧坏了，你们也没有给处理结果。小区车位乱停，消防通道乱停。现在目前电梯是坏的，你们也没有解决，安全方面最基本的门禁卡都没有使用。 原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据，并经庭审质证： 1.《前期物业服务协议》3份，用以证明我公司在小区物业服务主体合法性。被告认为其和房开签订的业主前期物业服务协议书不是原件，第一页业主使用人吴学丹及日期处签名不是本人书写，最后一页签名是本人书写，但是日期不是本人书写，不能确定合同的真实性，我是2015年接收的房屋，签订合同的时间记不清了，要看到自己签订的原件才知道是否一致。物业和房开签订的2份物业服务合同协议看不懂，没有意见； 2.物业服务照片7页，共计168张，用以证明我公司按照物业服务协议合同约定，履行了我们的义务和职责，开展物业服务工作。被告认为从照片上看物业服务工作他们做的是很好，但是这个不是实质性的，他们具体做了什么看不出来到底服务好不好； 3.《催费通知单》3张，用以证明因为被告欠费，原告进行了催缴的义务。被告称自家门上确实贴有催费通知单的； 4.《发文登记簿》5张，用以证明物业公司履行了非物业职责出现问题的上报义务，就是上报相关行政机关。原告称不清楚，也不知道。 被告吴学丹未提交证据。 经本院审查，对本案证据的证明效力认定如下： 原告提交的证据形式、来源合法，内容客观真实，与本案有关联，符合证据的“真实性、合法性、关联性”，本院均予以确认在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 被告吴学丹系贵州华屹房地产开发有限公司开发的大方县华屹锦城二组团4号楼2单元904号的业主，其房屋建筑面积为125.33平方米。2015年2月10日，被告吴学丹作为业主、原告作为物业公司，签订《大方华屹锦城前期物业服务协议书》，约定被告接受原告提供的服务，物业服务费按建筑面积计算，住宅多层0.50元/平方米/月、高层多层1.00元/平方米/月、商场2.00元/平方米/月。2015年6月8日，重庆普华物业管理有限公司与贵州华屹房地产开发有限公司续签《大方县华屹锦城（红旗小区）前期物业服务合同》，合同期限自2015年6月1日起至2017年5月31日止。2017年5月30日，重庆普华物业管理有限公司与贵州华屹房地产开发有限公司再次签订《前期物业服务合同》，约定高层电梯住宅物业费1.20元/月/平方米，3层（含）及以下1.00元/月/平方米；多层步梯住宅0.50元/月/平方米；高层商业物业费2.00元/月/平方米；多层商业物业费1.00元/月/平方米；期限自2017年6月1日起至业主委员会成立之日，并约定在合同期限内业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同时，本合同自行终止。上述协议签订后，原告为华屹锦城小区提供了物业管理服务，被告吴学丹未交纳华屹锦城二组团4号楼2单元904号、建筑面积125.33平方米，从2017年2月10日至2021年4月9日共50个月的物业服务费125.33平方米×50月×1元/月=6266.50元，原告诉至本院。 本院认为：贵州华屹房地产开发有限公司选定重庆普华物业管理有限公司对大方县华屹锦城小区进行物业管理，并与其签订了《大方县华屹锦城（红旗小区）前期物业服务合同》、《前期物业服务合同》。根据《物业管理条例》第二十一条:“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位有权选聘物业管理企业为小区进行物业管理，故按上述规定，贵州华屹房地产开发有限公司与重庆普华物业管理有限公司签订的上述物业服务合同仍属前期物业管理，对华屹锦城小区业主均具有约束力。本案中，原、被告签订了《大方华屹锦城前期物业服务协议书》，原告在庭审过程中虽不能确认该协议的真实性，但在本院对其释明后，其未在本院指定的期限内（即2021年7月7日前）将核实情况反馈本院，亦未在本院指定的期限内提出鉴定申请，且庭审时其认可该协议落款处签名为其本人书写及2015年接收涉案房屋的事实，故视为其默认该协议的真实性，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，协议成立并生效，双方当事人均应按照约定行使权利、履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务、《物业管理条例》第七条第（五）项：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费”的规定，原、被告均应按照约定行使权利、履行义务。原告履行了提供物业服务的义务，享有要求被告支付物业服务费用的权利。故原告请求被告支付物业服务费用的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。结合本案实际来看，原告虽然履行了大部分物业服务的义务，但其提供的物业服务确实存在不够到位之处，故本院对被告应交纳的物业服务费酌情扣减10%，即为5639.85元（6266.50元-6266.50元×10%）。对原告普华物业大方分公司要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条的规定，判决如下： 一、被告吴学丹于本判决生效之日起十日内支付原告重庆普华物业管理有限公司大方分公司自2017年2月10日至2021年4月9日期间的物业服务费用5639.85元； 二、驳回原告重庆普华物业管理有限公司大方分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，因适用简易程序减半实收25.00元，由被告吴学丹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 本判决生效后，如义务方不自动履行，权利方可于本判决指定的自动履行期限届满之日起的二年内向本院或被执行人财产所在地的人民法院申请执行。 审 判 员  罗 单 二〇二一年七月八日 法官助理  马海燕 书 记 员  杨 茹