四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终10678号 上诉人（原审被告、反诉原告）:成都安泰佳园物业服务有限公司，住所地成都市武侯区高升桥东路2-6号。 法定代表人：陈智群，总经理。 委托诉讼代理人：任耀龙，上海华诚（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：四川蓝光和骏实业有限公司，住所地成都市武侯区一环路南三段22号。 法定代表人：余驰，联席总裁兼首席运营官。 委托诉讼代理人：曾雪，泰和泰律师事务所律师。 上诉人成都安泰佳园物业服务有限公司（以下简称安泰佳园公司）因与被上诉人四川蓝光和骏实业有限公司（以下简称蓝光和骏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初4569号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 安泰佳园公司上诉请求：1.撤销成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初4569号民事判决第一、二、三、四、六项；2.改判案涉《房屋租赁合同》于2019年11月30日解除；3.改判安泰佳园公司无需向蓝光和骏公司支付房屋租金及占有使用费；4.改判蓝光和骏公司退还履约保证金50000元；5.改判安泰佳园公司无需协助蓝光和骏公司办理停车场单位变更备案；6.改判蓝光和骏公司向安泰佳园公司退还多收取的租金102886.42元；7.改判蓝光和骏公司向安泰佳园公司支付违约金100000元及公证费3000元；8.一、二审诉讼费由蓝光和骏公司承担。事实及理由：1.蓝光和骏公司违约在先，未按合同约定履行出租人的维保义务。安泰佳园公司在双方《房屋租赁合同》签订后，一直按时足额支付租金。直到本案起诉之前，因蓝光和骏公司一直未履行对租赁物的维修和保养义务，且有意提前收回租赁物的前提下，安泰佳园公司才不得不在多次发函之后，采取在合理范围内行使双务合同中的同时履行抗辩权的方式拒付租金，以减少自身损失。2.蓝光和骏公司不享有合同的单方解除权。蓝光和骏公司自身存在多处违约行为，且对租赁物存在转租和重复计租的行为。双方的租赁合同应于2019年11月30日安泰佳园公司被迫搬离租赁场所之日解除。3.蓝光和骏公司未按照合同约定的面积交付租赁场地，该部分租金应予退还。租赁合同已经明确租金按照建筑面积9229.87m2计算，但实际上蓝光和骏公司有约953m2的面积并未交付使用。对于安泰佳园公司不享有权利的这部分场地面积，也不应由安泰佳园公司承担支付租金的义务。 蓝光和骏公司辩称，一、关于安泰佳园公司的第二、四、七项上诉请求，蓝光和骏公司解除租赁合同的行为符合合同与法律规定，不是违法解约。因安泰佳园公司的违约行为导致合同解除，安泰佳园公司无权要求蓝光和骏公司退还保证金、支付违约金及维权相关费用。二、关于安泰佳园公司的上诉请求第三项，合同解除日为2019年7月31日，安泰佳园公司实际撤场日期为2019年11月30日，安泰佳园公司应当按照合同约定支付租金。三、关于安泰佳园公司的第五项诉讼请求，因租赁合同已经解除，安泰佳园公司配合蓝光和骏公司办理停车场备案主体变更手续属于合同解除的附随义务。四、关于安泰佳园公司的第五项诉讼请求，本案不存在交付房屋面积不足的情况，安泰佳园公司要求退还多缴纳的租金没有依据。 蓝光和骏公司向一审法院起诉请求：1.判令解除蓝光和骏公司与安泰佳园公司于2016年6月30日签订的《房屋租赁合同》及其补充协议；2.判令安泰佳园公司向蓝光和骏公司支付2019年7月至2019年8月1日的租金28000元；3.判令安泰佳园公司立即搬离租赁房屋，并从2019年8月1日起按照租金标准两倍计算租金至实际撤场交接之日止（暂计至具状之日租金为87733.33元）；4.判令安泰佳园公司向蓝光和骏公司支付违约金100000元、不退还保证金50000元。一审诉讼过程中，蓝光和骏公司撤回要求安泰佳园公司搬离租赁房屋的诉讼请求，主张房屋占有使用费计算至2019年11月30日，并增加诉讼请求：判令安泰佳园公司配合蓝光和骏公司办理停车场业务备案证书的转移登记手续。 安泰佳园公司向一审法院反诉请求：1.判令蓝光和骏公司与安泰佳园公司之间的《房屋租赁合同》于2019年11月30日解除；2.判令蓝光和骏公司向安泰佳园公司退还履约保证金50000元；3.确认蓝光和骏公司未按照合同约定交付的面积约953.005㎡，且该部分面积不应计租；4.判令蓝光和骏公司向安泰佳园公司退还多收取的租金102886.42元；5.判令蓝光和骏公司向安泰佳园公司支付违约金100000元；6.判令蓝光和骏公司承担安泰佳园公司为实现债权已实际产生的公证费3000元。 一审法院认定事实：2016年6月30日，蓝光和骏公司（甲方）与安泰佳园公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于成都市武侯区，建筑面积共计9229.87㎡，共有停车位251个的房屋及相关附属设备设施出租给乙方，租赁物的用途为用于机动车停车场、洗车、快修、美容经营，租赁期限为5年8个月（即2016年7月1日起至2022年2月28日止）。合同第二条第二款约定：乙方于本合同签订当日内向乙方支付履约保证金50000元，租赁期满或合同正常终止，乙方无任何违约行为，甲方应在双方办理结算手续后将该保证金全额退还，如在本合同履行中乙方有违约行为，则该保证金不予退还。合同第三条约定：租金按建筑面积每平方米计算，具体标准为2016年7月1日至2017年2月28日为26666.67元／平米·月，2017年3月1日至2020年2月29日为28000元／平米·月，租金按每季度支付一次，乙方应于本合同签订当日预付2016年7月1日至2016年9月30日的租金，从第二个季度开始的租金在上个季度的最后15日前预交。合同第五条第二、三款约定：租赁物内的消防，由乙方严格按照国家有关消防规范独立负责管理、独立承担租赁物内的消防及消防系统相关的设施设备的维护保养、年检及其费用。合同第七条第十八款约定，因乙方违约使合同中止时，乙方应在10日内撤场，否则甲方将按超期天数双倍收取乙方租金并有权将租赁物的所有物品搬离，由此产生的费用及损失由乙方承担。合同第九条第三款约定：如果未经甲方书面同意，乙方私自将租赁房屋进行转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调换使用等，由此产生的收益归甲方所有，并追究乙方违约责任，同时甲方有权提前终止租赁合同，不再退还租赁保证金。合同第十条约定：本合同的违约金为100000元；乙方不按时支付租金，逾期15日仍未足额支付租金及滞纳金，则视为乙方违约，甲方有权解除本合同，要求乙方无条件退场，同时乙方应向甲方支付100000元违约金，且履约保证金不予退还；除本合同规定的条款外，任何一方擅自终止本合同皆视为违约，违约方应向对方支付100000元。 2016年8月1日，安泰佳园公司与案外人吴碧华签订《场地使用合同》，合同约定安泰佳园公司将位于成都市武侯区场地交付吴碧华使用，场地使用商家品牌名称为家具库房。2018年4月17日，安泰佳园公司与案外人王冬签订《场地使用合同》，合同约定安泰佳园公司将位于成都市武侯区场地交付王冬使用，场地使用商家品牌名称用途为相框制作。 2016年12月22日和2017年6月28日，安泰佳园公司分别向蓝光和骏公司发出两份函告，告知蓝光和骏公司停车场整层消防不能正常运行、上下四楼停车场的两部直升电梯存在质量问题等情况。 2019年7月3日，蓝光和骏公司向安泰佳园公司发出租金催缴函，其载明“贵司于2019年6月15日前应向我司支付2019年7月1日至2019年9月30日期间的租金84000元，贵司截至本函发出之日，仍未支付相应租金84000元”，安泰佳园公司工作人员于7月15日签收。 2019年7月29日，蓝光和骏公司向安泰佳园公司发出《关于解除租赁合同并要求限时返还租赁物的函》，以安泰佳园公司存在拖欠租金、违规经营、未对消防设施进行维护保养等行为为由，通知安泰佳园公司于2019年7月31日终止合同并没收履约保证金50000元。该邮件于2019年8月8日被安泰佳园公司签收。 2019年11月30日，蓝光和骏公司收回案涉房屋。2019年12月12日，四川省成都市国力公证处出具（2019）川国公证字第146326号《公证书》，载明公证员到成都市武侯区高升桥东路沃尔玛超市四楼停车场，对“四层平面图”标注为①、②、③、④、⑤的五个部位阴影部分的数据进行测量，共计953㎡，其中④区域为弱电机房、⑤区域为冷却主机房。 一审另查明，1.案涉房屋所有权人为蓝光和骏公司，产权证上登记的四楼车库的建筑面积为9229.87㎡。2.安泰佳园公司租金支付至2019年6月30日。3.2014年5月14日，案涉停车场办场单位由蓝光和骏公司变更为安泰佳园公司。 一审法院认定上述事实上主要采信了《房屋租赁合同》、《场地使用合同》、租金催收函、违约事项告知函、《关于解除合同并要求限时返还租赁物的函》、邮寄底单、《公证书》、房屋所有权证、成都市机动车停车场备案通知书及当事人的庭审陈述等证据。 一审法院认为，蓝光和骏公司与安泰佳园公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。安泰佳园公司未经蓝光和骏公司同意将案涉房屋部分区域转租他人、未按时支付租金的行为构成违约，蓝光和骏公司享有单方解除合同的权利，双方租赁合同于解除通知到达安泰佳园公司之日即2019年8月8日解除，安泰佳园公司应向蓝光和骏公司支付租金至2019年8月8日即35466.67元（28000+28000÷30×8）。安泰佳园公司辩称，蓝光和骏公司未履行出租人的维修义务，因维修义务系出租人的附随义务且安泰佳园公司未举证证明找第三方进行了维修，故安泰佳园公司以此拒付租金的理由不成立。虽然合同约定了房屋占有使用费按租金标准两倍计算，但该约定具有惩罚性质，且合同另行约定了违约金，故房屋占有使用费参照租金计算标准从2019年8月9日计算至2019年11月30日即104533.33元（28000×4-28000÷30×8）。安泰佳园公司系违约方，应当承担违约责任，蓝光和骏公司主张没收履约保证金符合双方约定，一审法院予以支持。因履约保证金足以弥补蓝光和骏公司的损失，故其主张的违约金一审法院不予支持。合同解除后，案涉租赁物已返还蓝光和骏公司，安泰佳园公司对租赁物不再享有相应权利，故蓝光和骏公司主张安泰佳园公司协助办理停车场办场单位的变更备案手续，一审法院予以支持。 关于反诉请求，因安泰佳园公司系违约方，故对安泰佳园公司要求蓝光和骏公司退还履约保证金、支付违约金、公证费的反诉请求，一审法院不予支持。案涉租赁房屋产权登记的建筑面积为9229.87㎡，租赁合同约定的计租面积是以建筑面积为准，并非实际使用面积，故对安泰佳园公司主张不计租953.005㎡并要求蓝光和骏公司退还租金的反诉请求，一审法院不予支持。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第二款规定，判决：一、蓝光和骏公司与安泰佳园公司2016年6月30日签订的《房屋租赁合同》于2019年8月8日解除；二、安泰佳园公司于判决生效之日起十日内向蓝光和骏公司支付房屋租金35466.67元、占有使用费104533.33元；三、蓝光和骏公司向安泰佳园公司收取的履约保证金50000元不予退还；四、安泰佳园公司于判决生效之日起十日内协助蓝光和骏公司将位于成都市武侯区的罗马假日停车场办场单位变更备案至蓝光和骏公司名下；五、驳回蓝光和骏公司的其他诉讼请求；六、驳回安泰佳园公司的反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5286元，由安泰佳园公司负担3780元，蓝光和骏公司负担1506元；一审反诉受理费2569元，由安泰佳园公司负担。 各方当事人对一审查明事实无异议，本院予以确认。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。 本院二审另查明，双方当事人在二审中一致陈述，安泰佳园公司承租案涉房屋，系从案外人陈亮处转让而来，陈亮为安泰佳园公司的监事。 本院二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，蓝光和骏公司与安泰佳园公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。本案二审的争议焦点是：1.案涉合同解除的原因及时间如何认定；2.安泰佳园公司应付的租金和占用费如何认定；3.违约方及违约责任如何认定；4.安泰佳园公司是否应协助办理停车场经营备案变更手续。本院逐项评述如下： 关于第一个争议焦点，蓝光和骏公司认为案涉合同系因安泰佳园公司存在逾期支付租金、擅自减少车位数量、擅自转租等违约行为。关于逾期支付租金的问题，双方均认可安泰佳园公司未按照合同约定于2019年6月15日支付2019年7月1日至9月30日的租金，对该期租金的支付存在逾期。但安泰佳园公司认为其未付租金系因为案涉房屋存在漏水、消防设施存在问题、电梯无法使用等问题，蓝光和骏公司未履行出租人的维保义务所致。对此本院认为，安泰佳园公司提供的关于漏水的证据为2014年的照片，关于消防设施、电梯问题的证据为2017年向蓝光和骏公司发送的函件，而安泰佳园公司逾期支付租金的违约行为发生在2019年，因此安泰佳园公司提供的证据不能证明2019年案涉房屋存在其主张的漏水、消防设施存在问题、电梯无法使用等问题，并以此作为安泰佳园公司不予支付该期租金的抗辩理由。而在2019年之前，安泰佳园公司一直在支付租金，从安泰佳园公司的履约行为来看，即便2014年、2017年存在漏水、消防设施、电梯等问题，也并未使安泰佳园公司无法使用案涉房屋到合同目的不能实现的地步，故安泰佳园公司也不能以此为理由拒绝履行其作为承租人支付租金的主要义务。因此本院对安泰佳园公司的该项上诉理由不予支持。关于蓝光和骏公司主张的安泰佳园公司的其他违约行为，安泰佳园公司确实存在将案涉房屋部分转租给案外人用作家具库房、相框制作的情形，违反了双方《房屋租赁合同》中约定的案涉房屋不得转租、不得用作非停车用途的相关条款，该行为亦存在违约。因此本院认为安泰佳园公司存在违约，蓝光和骏公司享有合同的单方解除权，案涉合同应于蓝光和骏公司发出的解除通知到达安泰佳园公司之日即2019年8月8日解除。 关于第二个争议焦点，安泰佳园公司主张蓝光和骏公司未完全交付合同约定的建筑面积9229.87平方米的案涉罗马假日广场C座四层房屋，多收取的部分租金应予退还。对此本院认为，双方合同约定的租赁物为“罗马假日广场C座四层房屋，建筑面积约9229.87平方米共有停车位251个的房屋及相关附属设备设施”，安泰佳园公司现主张其中弱电机房、冷却主机房、楼梯口、管理房部分不应予以计租。对此本院认为，弱电机房、冷却主机房、楼梯口为案涉房屋的附属设备设施部分，是合同约定的租赁物范围。管理房部分安泰佳园公司主张为好又多超市的库房，但并未提供证据佐证该房屋是由好又多超市使用。且安泰佳园公司承租案涉房屋系从案外人陈亮处转租而来，陈亮系安泰佳园公司的监事，也即是说安泰佳园公司在2016年承租案涉房屋时，对案涉房屋内各附属设施、管理房的使用情况应为明知，但安泰佳园公司在合同履行过程中从未对此提出异议，应视为安泰佳园公司认可租赁物的交付及租金的约定，安泰佳园公司在诉讼中提出对其中弱电机房、冷却主机房、楼梯口、管理房部分不应予以计租的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。安泰佳园公司应当按照合同约定的租金标准向蓝光和骏公司支付2019年8月8日前的欠付租金，及2019年8月9日至2019年11月30日的房屋占用费，一审对此认定正确，本院予以维持。 关于第三个争议焦点，如前所述，安泰佳园公司逾期支付租金、转租房屋等行为存在违约，应当承担违约责任。《房屋租赁合同》中约定的违约责任为保证金不退及违约金10万元，一审综合考虑合同履行情况、当事人过错程度，认为以保证金不予退还的方式承担违约责任足以弥补蓝光和骏公司的损失，蓝光和骏公司对此也未提起上诉，本院认为并无不当，应予维持。 关于第四个争议焦点，如前所述，双方合同已经本判决确认于2019年8月8日解除，案涉房屋也已返还蓝光和骏公司，蓝光和骏公司作为案涉房屋的产权人，自可以直接办理案涉房屋停车场办场单位备案手续，而无需安泰佳园公司协助，故对蓝光和骏公司的该项诉讼请求，本院予以驳回。 综上所述，安泰佳园公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实部分不清，适用法律部分不当，本院予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 维持成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初4569号民事判决第一、二、三、六项； 驳回四川蓝光和骏实业有限公司的其他诉讼请求。 二审案件受理费4100元，由成都安泰佳园物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 何广智 审 判 员 王 果 审 判 员 王晓川 二〇二一年七月十三日 法官助理 黄 迪 书 记 员 罗 芳