安徽省天长市人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1181民初3274号原告：天长市吉嘉物业有限公司，住所地安徽省天长市建设东路**，统一社会信用代码91341181059701805C。法定代表人：杨运船，该公司经理。委托诉讼代理人：叶孝诚，安徽天道律师事务所律师。委托诉讼代理人：瞿康宁，安徽天道律师事务所律师。被告：高云斌，男，1990年8月6日生，汉族，户籍地安徽省天长市，现住安徽省天长市。原告天长市吉嘉物业有限公司（以下简称吉嘉物业公司）与被告高云斌物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吉嘉物业公司的委托诉讼代理人瞿康宁到庭参加诉讼。被告高云斌经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉嘉物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付2016年6月30日-2019年6月29日的物业服务管理费4712元、2019年6月30日-2020年6月29日的物业服务管理费1324元，并承担违约金1810元，合计7846元；2.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：吉嘉物业公司系“宇业·东方红郡”小区的物业管理单位，高云斌为该小区21幢2单元205室的业主。2015年6月23日，吉嘉物业公司与高云斌签订《物业管理服务合同》，约定物业服务费为1.4元/月·㎡（包含综合物业费、电梯维护费、电梯运行费、二次供水、供压泵维护费），并约定如逾期缴纳物业费，自逾期之日起按每日千分之三计算违约金。2019年9月24日，东方红郡小区业主委员会与吉嘉物业公司重新签订了《东方红郡小区物业服务合同》，其中约定高云斌房屋综合服务费为0.7元/月·㎡，设备运行费为0.48元/月·㎡，合计1.18元/月·㎡，如逾期缴纳物业费，自逾期之日起按每日千分之三计算违约金。合同签订之后，高云斌仅支付到2016年6月29日的物业管理费，2016年6月30日至2020年6月29日累计欠费6036元，产生违约金1810元，合计7846元。高云斌的违约行为给吉嘉物业公司的经营造成困难，故诉至法院，要求判如所请。对吉嘉物业公司提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人当庭陈述和提交的证据，本院经审理认定事实如下：高云斌为天长市东方红郡21幢2单元205室的业主，吉嘉物业公司是为东方红郡小区提供物业管理服务的企业。2015年6月23日，高云斌与吉嘉物业公司签订了《宇业·东方红郡物业管理服务合同》，合同中载明高云斌所购的东方红郡21幢2单元205室建筑面积为93.51㎡，小高层住宅物业管理服务费收费标准为1.4元/月·㎡（包含综合物业费、电梯维护费、电梯运行费、二次供水、供压泵维护费），如高云斌未按合同约定的收费标准和时间缴纳物业管理服务费的，吉嘉物业公司可自逾期之日起按每日千分之三加收滞纳金。合同签订后，高云斌缴纳了2015年6月30日至2016年6月29日的物业服务管理费。2019年9月24日，东方红郡小区业主委员会与吉嘉物业公司签订了《东方红郡小区物业服务合同》，约定高层住宅综合服务费0.7元/月/平方米，设备运行费0.48元/月/平方米（含电梯维护费、电梯运行费、二次供水费用、供压泵维护费），业主如未能按时足额交纳物业服务费用，应按欠交费用总额每日千分之三支付违约金。截至2020年6月29日，高云斌累计拖欠物业管理服务费6036元。本院认为，吉嘉物业公司与高云斌签订的物业管理服务合同不违反相关法律法规规定，内容合法有效。吉嘉物业公司提供了物业服务，高云斌作为该小区的业主，在接受吉嘉物业公司的管理服务后，理应根据法律规定及合同的约定及时交纳物业管理服务费。同时，物业管理服务费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业管理服务费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，以至于恶性循环。根据吉嘉物业公司主张，本院核定高云斌欠付2016年6月30日至2019年6月29日物业管理服务费为：93.51㎡×1.4元/㎡/月×36个月﹦4712元，2019年6月30日至2020年6月29日物业管理服务费为：93.51㎡×1.18元/㎡/月×12个月﹦1324元，合计6036元。高云斌若认为吉嘉物业公司不履行合同约定或法律规定的维修、养护、管理及维护等义务，或认为吉嘉物业公司侵犯了其作为业主的权利，其可以请求吉嘉物业公司继续履行、采取补救措施或赔偿损失等，但不得以此为由拒交物业管理服务费。对于违约金，根据本院调查了解，高云斌拒交物业管理费，是因其认为其所购买的房屋存在房屋漏水、房体开裂等问题，与吉嘉物业公司协商处理未果，故对吉嘉物业公司所提供的服务不满意。虽然高云斌未能提供证据证明相关事实，且房屋质量问题与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系，但其并非恶意拖欠物业管理服务费，而吉嘉物业公司作为物业服务企业理应从自身的服务意识、服务效率及服务质量多加考虑并不断完善，故对吉嘉物业公司主张滞纳金的诉讼请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告高云斌于本判决生效之日起一个月内支付原告天长市吉嘉物业有限公司物业服务管理费6036元，该款直接汇入：天长法院执行专户，开户行：中国邮政储蓄银行股份有限公司天长市支行，开户账号：93×××37；二、驳回原告天长市吉嘉物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告高云斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  周玲玲二〇二一年七月二十二日书记员  陈绪隆附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。