四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终7349号 上诉人（原审原告）：池涧波，男，1974年10月8日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：钟胜，四川理创律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川省简阳市红塔建设集团有限公司。住所地：四川省简阳市简城镇五友路一段5号。 法定代表人：刘中洋，董事长。 委托诉讼代理人：肖健生，四川阳安律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川省简阳市红塔房地产开发公司。住所地：四川省简阳市简城镇五友路一段5号。 法定代表人：刘明静，总经理。 委托诉讼代理人：肖健生，四川阳安律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李向明，男，1982年6月4日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：周玲，四川瑞能律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘怀军，四川瑞能律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨丽，女，1986年5月29日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：周玲，四川瑞能律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘怀军，四川瑞能律师事务所律师。 原审第三人：简阳市人民医院。住所地：四川省简阳市简城镇医院路180号。 法定代表人：陶飞，院长。 委托诉讼代理人：伍宇空，男。 委托诉讼代理人：卿文君，四川得力律师事务所律师。 上诉人池涧波因与被上诉人四川省简阳市红塔建设集团有限公司（以下简称“红塔集团公司”）、四川省简阳市红塔房地产开发公司（以下简称“红塔房地产公司”）、李向明、杨丽与原审第三人简阳市人民医院合同纠纷一案，不服简阳市人民法院（2020）川0180民初1921号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 池涧波上诉请求：1.撤销原审判决；2.判令红塔房地产公司与李向明、杨丽于2018年11月21日签订的《成都市存量房买卖合同》无效。3.判令红塔集团公司、红塔房地产公司继续履行商品房买卖合同，为池涧波办理位于简阳市××街××号××单元××号房产的不动产权证书；4.办理上述房产不动产权证书的全部税费由红塔集团公司、红塔房地产公司承担；5.一、二审案件受理费由红塔集团公司、红塔房地产公司与李向明、杨丽承担。事实与理由：一、红塔集团公司、红塔房地产公司与李向明、杨丽之间存在恶意串通。第一，李向明、杨丽系红塔集团公司的职工，且李向明在具体经办红塔集团公司与简阳市人民医院于2000年12月28日签订的《购房协议》的相关事务时，知道案涉商品房由人民医院出售给职工，且还没有办证的具体情况，因此，李向明、杨丽不属于善意第三人。第二，2018年6月15日，李向明向李成的账户汇款1000000元，虽然刘中洋在2018年6月15日书写“此款是李向明、李永辉交来的河韵馨苑15单元xx、xx号的购房款”，也证明红塔集团公司、红塔房地产公司与李向明、杨丽之间存在恶意串通的行为。首先，在没有书面合同的情况下，李向明在转款凭证上没有注明转款用途不合常理；其次，李向明是红塔集团公司的管理人员，代红塔集团公司收款是常事，没有证据证明李向明、杨丽转款已归红塔集团公司收取。第三，2016年10月，简阳市人民医院已经将诉争商品房交付池涧波，钥匙一直由池涧波持有，李向明、杨丽称看房满意并决定购买商品房不是事实。从而证明李向明、杨丽购买案涉商品房是不成立的。二、应当由红塔集团公司、红塔房地产公司继续向池涧波履行讼争商品房办证义务。第一，池涧波与红塔集团公司之间的商品房买卖合同合法有效。案涉商品房已经交付池涧波占有、使用，李向明、杨丽无法取得案涉商品房，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，案涉商品房应当由红塔集团向池涧波继续履行。第二，《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条规定“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对于买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定”。本案中，李向明、杨丽没有合法占有房屋，且明显属于恶意，因此应当保护池涧波的合法权益。第三，简阳市人民医院在2018年12月5日以其名义提起诉讼【（2018）川0180民初5368号】，池涧波并不清楚红塔集团公司、红塔房地产公司与李向明、杨丽之间已将案涉商品房进行转移登记，简阳市人民医院已经向法院作出了说明。 红塔集团公司、红塔房地产公司共同辩称，1.池涧波的上诉事实无依据，其陈述转款1000000元，红塔集团公司、红塔房地产公司是该项目的开发者，对该项目的房屋具有完全的处置权利，因此转款1000000元是我方委托向相应的债务人进行转款，并且在房管局办理了过户手续，因此上述转款与本案无关。2.池涧波和简阳市人民医院没有达成购房协议，双方之间的口头购房协议是虚假的。从2018年12月5日简阳市人民医院起诉要求将上述案涉房屋过户给其名下，而不是池涧波，可以证明2018年12月5日，简阳市人民医院并没有销售案涉房屋，一审法院驳回其诉讼请求后，池涧波和第三人才恶意串通，虚构购房事实，提起诉讼，是虚假诉讼。一审法院判决正确。希望法庭从事实出发对虚假诉讼、虚构购房事实的行为进行处理。 李向明、杨丽共同辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，池涧波的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。一、关于池涧波称无证据证明李成、罗燕系红塔集团公司的会计。李向明虽与红塔集团公司有挂靠合作关系，但上述证据系红塔集团公司内部的管理，李向明、杨丽客观上不能取得。李成、罗燕系红塔集团公司法定代表人刘中洋指定收款人，李向明、杨丽按照其付款指示支付购房款符合常理和逻辑，且一审法院已查明，李向明、杨丽提交的付款凭证上明确载明该笔款项的用途，有刘中洋的签名备注了日期，该证据真实合法，应当作为认定李向明、杨丽已实际支付购房款的依据。二、关于池涧波称案涉房屋已由简阳市人民医院交付给池涧波占有使用。当时房屋的所有权归属是红塔房地产公司而非简阳市人民医院，简阳市人民医院不具有交付的资格，因此，池涧波也并非合法占有。池涧波所称的占有和使用，可能也仅仅是拿了房屋的钥匙，其并没有在案涉房屋中实际居住。李向明、杨丽于2018年办理产权证后去接房时被小区物业告知，因红塔集团公司、红塔房地产公司与简阳市人民医院有纠纷，物业不将房屋钥匙交给李向明、杨丽。此后，李向明、杨丽曾找到红塔房地产公司，其表示会积极解决。三、李向明、杨丽购买案涉房屋时，并不知晓池涧波是否与简阳市人民医院达成何种协议，其也从未找过李向明、杨丽说明情况，李向明、杨丽对其他各方之间的协议均不知情。池涧波未提供任何证据证明而是仅凭推理猜测，于法不符。且简阳市人民医院时隔三年多的时间才向红塔集团公司寄送住房所有权人名单，若池涧波于2016年已购买案涉房屋，其在三年多时间里从未要求办理产权登记不符合常理。 简阳市人民医院述称，池涧波的上诉有事实与法律依据，请求支持其上诉请求，撤销一审判决。一审判决中的事实认定有以下问题：一审判决依据李向明向法庭提交的转款凭证，转款凭证上有红塔集团公司法定代表人刘中洋签字的备注，简阳市人民医院认为该证据是虚假的，是红塔集团公司、红塔房地产公司与李向明恶意串通，虚构购房事实，骗取不动产权登记。具体理由：转款的金额与另案差距较大，李永辉购买同样品质的房屋，包括同小区、同单元、同面积、同户型，李永辉支付了1500000元，而李向明只支付了1000000元。既然红塔房地产公司主张是案涉房屋开发商，那么房款应该支付到红塔房地产公司的账户上，而李向明向法庭提交证据中显示是支付到李成的账户上，红塔房地产公司陈述该人为公司会计，但其未提交证据证明身份，故该转款不能证明李向明已经支付了房款。刘中洋不是红塔房地产公司的法定代表人，其无权对红塔房地产公司销售的款项进行批注资金的用途，同时按照正规的财务规定，对于财务转账的资金用途，只能是单位的财务人员进行批注资金的来源、用途。且刘中洋的批复也是前后矛盾，收取1000000元购买两套房屋，与李永辉案件中，李永辉支付的1500000元购房款不一致，故该批注与李永辉的陈述是相互矛盾的。按照红塔房地产公司与李向明签订的成都市存量房买卖合同签订时间为2018年11月21日，但是在双方未签订房屋买卖合同的情况下，李向明却把房款支付到了非红塔房地产公司以外的账户中，且在不动产登记部门的书面提示下，其还自愿放弃了政府对其的监管，这也可以说明二者是串通的，转款时间是在未签订书面购房合同以及未将购房款转入对公账户的情况下，提前半年时间转款不符合常理。根据一审查明的事实，李向明在支付房款前，并没有实地查看过案涉房屋，在2016年卖给了池涧波，并由其使用，李向明对房屋实况不清楚的情况下，把其支付房款的义务全部履行完毕了。李向明、杨丽是红塔集团公司的职工，购买了医疗、养老保险。综上，李向明、杨丽与红塔房地产公司之间具有恶意串通、骗取不动产登记，侵犯简阳市人民医院对案涉房屋的代收利益以及简阳市人民医院职工购买案涉房屋的合法权益，简阳市人民医院已经足额向红塔房地产公司支付了购房款，只需要按照双方签订的代售协议，将案涉房屋销售给简阳市人民医院职工，简阳市人民医院享有完全的决定权。红塔集团公司、红塔房地产公司无权干涉，其义务是按照简阳市人民医院确定的购房职工的名单与简阳市人民医院购房职工签订房屋买卖合同并办理不动产登记。简阳市人民医院作为代售人将案涉房屋交付给池涧波的行为是有代售协议作为依据的，简阳市人民医院的交付行为对红塔公司具有约束力。 池涧波向一审法院起诉请求：判令红塔房地产公司与李向明、杨丽于2018年11月21日签订的《成都市存量房买卖合同》无效。一审诉讼中，池涧波将诉讼请求变更为：1．判令红塔房地产公司与李向明、杨丽于2018年11月21日签订的《成都市存量房买卖合同》无效；2．红塔房地产公司、红塔集团公司继续履行商品房买卖合同，即由红塔房地产公司、红塔集团公司为池涧波办理位于简阳市××街××号××单元××号房产的不动产权证书；3．办理上述房产不动产证书的全部税费由红塔房地产公司、红塔集团公司共同承担。 一审法院认定事实：简阳市人民医院因集资建房的需要于2000年12月18日与红塔房地产公司签订《购房协议书》，协议约定：简阳市人民医院购买红塔集团公司修建的“欧阳花园”（后更名为“河韵馨苑”小区）2区商品房，总面积约44000平方米，其中营业房面积10000平方米，住房面积约33000平方米，其他面积约1000平方米；简阳市人民医院所购商品房总金额约为6000万元，其中营业房金额为10000平方米×2700元/平方米=2700万元，住房金额约为33000平方米×900元/平方米=2970万元，其他面积金额约为1000平方米×3300元/平方米=330万元；红塔集团公司保证其所出售商品房于2004年10月18日前交付，并承诺该商品房质量符合国家质量要求；红塔集团公司在交付商品房之日起4个月内将房产证和土地使用证（性质为出让）办理完毕交付给简阳市人民医院，产权证所有权人为简阳市人民医院；任何一方违约，违约方均应向对方支付商品房交易总金额10%的违约金。2004年12月28日，简阳市人民医院先后向红塔集团公司支付48152050.94元购房款。 2004年12月31日，红塔集团公司与简阳市人民医院签订《代售协议书》，协议约定：红塔集团公司将其开发的“欧阳花园”2区171套住房由简阳市人民医院代为销售；171套住房分为A、B、C、D四种户型，其中A型房面积为5612.9平方米共计21套，总价为5433527.1元，B型房面积为16188.6平方米共计101套，总价为14979580.96元，C型房屋面积3938.92平方米共计33套，总价为3726080.91元，D型房屋面积为2299.28平方米共计16套，总价2126811.21元；A型房代售价格945元/平方米，其余套型均价889元/平方米，房顶附属房价格746元/平方米，上述住房根据楼层可在均价的3%内调整价格，具体调整办法另行商定；代售171套住房的所有房款由简阳市人民医院收取，红塔集团公司同意该款直接冲抵简阳市人民医院多付的购房款，简阳市人民医院已付购房款48152050.94元，扣除应支付的购房款21324215.30元和代售房款26266000.18元，红塔集团公司还应退还简阳市人民医院购房款561835.46元，双方同意该部分退还款在简阳市人民医院应支付给红塔集团公司的其他款项中进行抵扣；红塔集团公司负责办理简阳市人民医院代售住房的房产证和土地使用权证（性质为出让），并承担办证所需的全部费用，简阳市人民医院可协助办理；红塔集团公司应当在收到简阳市人民医院代售住房所有权人名单之日起3个月内办理完毕“两证”并交给简阳市人民医院，再由简阳市人民医院将“两证”交给代售住房所有权人。 2006年，简阳市人民医院与红塔集团公司签订《补充协议书》，协议约定：双方均不按《购房协议书》第八条的规定追究双方的违约责任；简阳市人民医院所购买营业房总面积7882.07平方米，其中A区、E区一楼营业房面积389.39平方米，总价款1012414元，B区一楼营业房面积782.83平方米，总价款2473742.8元，B区二楼营业房面积1259.49平方米，总价款1977399.3元，C区一楼营业房面积1332.46平方米，总价款3464396元，D区一楼营业房面积1628.23平方米，总金额7131647.4元，D区二楼营业房面积1825.49平方米，总价款4235136.8元，F区会所面积664.18平方米，总价款1029479元，具体位置由简阳市人民医院确定；红塔集团公司同意简阳市人民医院购买欧阳花园2区的其他商品房，由红塔集团公司自行出售，但应优先出售给简阳市人民医院的职工；红塔集团公司在本协议签订之日起2个月内为简阳市人民医院办理完毕所购商品房的房产证和土地使用权，所有权人为简阳市人民医院，办证所需的全部费用由红塔集团公司承担。 对于代售的171套房，简阳市人民医院按照《补充协议书》《代售协议书》的约定，将“河韵馨苑”小区165套住房出售给医院职工，并向红塔集团公司、红塔房地产公司指定购房人的情况，再由红塔房地产公司与简阳市人民医院指定的购房人签订《商品房买卖合同》，并由红塔房地产公司为医院指定的购房职工办理房屋产权。双方就剩余6套商品房（包括案涉不动产）发生争议。上述6套住房实际由简阳市人民医院占有和控制多年。2016年6月15日，李向明向李成的账户汇款100万元。红塔集团公司的法定代表人刘中洋在银行汇款单下方书写“此款是李向明、李永辉交来的xx、xx的购房款。刘中洋2018.6.15”的内容。2018年11月21日，红塔房地产公司与李向明、杨丽签订《成都市存量房买卖合同》，合同约定：李向明、杨丽向红塔房地产公司购买案涉房产（不动产权证：川2018简阳市不动产权第0××0号）；案涉房产建筑面积284.5平方米，房价款256050元。当天，李向明、杨丽与红塔房地产公司的人员前往简阳市不动产登记中心，办理案涉房产的所有权变更登记。成都市城乡房地产管理局向李向明发送《成都市存量房交易资金监管告知单》，对其自愿放弃资金监管后，告知交易中资金风险由买卖双方承担。案涉房屋所有权变更后的权利人为李向明、杨丽，不动产权证号：川（2018）简阳市不动产权第0××3号。 简阳市人民医院知晓案涉房产被红塔房地产公司出售给他人后，向简阳市不动产登记中心申请异议登记。2018年12月5日，简阳市人民医院就上述争议6套商品房向一审法院提起诉讼，要求红塔房地产公司、红塔集团公司办理上述6套商品房的不动产登记，并要求两公司全额承担办证税费。2019年2月15日一审法院作出（2018）川0180民初5368号民事判决，以双方系代售法律关系，办证以及税费承担应由购房者主张为由驳回简阳市人民医院的全部诉讼请求。简阳市人民医院不服一审判决，向成都市中级人民法院提起上诉，该院于2020年3月13日作出（2019）川01民终7838号民事判决，驳回上诉，维持原判。2020年4月16日，简阳市人民医院以案涉房产已由该院在2016年出售给医院职工池涧波为由，向红塔集团公司邮寄《住房所有权人名单》，要求两公司在接到名单之日起为购房职工池涧波办理13单元xx号房屋的不动产权证书。红塔集团公司于2020年4月17日签收该邮件。至今，红塔集团公司、红塔房地产公司拒绝与池涧波签订商品房买卖协议，亦拒绝为池涧波办理不动产登记。 一审法院再查明，简阳市人民医院与红塔房地产公司、红塔集团公司商品房预约合同纠纷一案，简阳市人民医院要求红塔集团公司、红塔房地产公司为其办理位于“河韵馨苑”小区5套房产的不动产登记、承担办证全部税费以及支付违约金。一审法院作出（2017）川0180民初1709号民事判决，认定红塔集团公司、红塔房地产公司存在混同，并由两公司承担连带责任。红塔房地产公司不服一审判决，上诉至成都市中级人民法院，该院作出（2017）川01民终13732号民事判决，驳回上诉，维持原判。 一审法院另查明，李向明从2017年11月至2020年1月期间，红塔集团公司为其缴纳职工养老保险和医疗保险。杨丽从2019年7月至2020年1月期间，红塔集团公司为其缴纳职工养老保险和职工医疗保险。2019年9月4日，李向明（手机号码139××××5554）向简阳市人民医院谭光奎（手机号码130××××6669）发送短信“你好，突然接到刘总安排，资料已交给红建谢主任，联系电话：130××××6669，不好意思哈，请理解为谢！”谭光奎回复：“收到，谢谢”。 一审法院认定以上事实，有池涧波与红塔集团公司、红塔房地产公司、李向明、杨丽、简阳市人民医院的陈述，《代售协议书》，证明，（2017）川01民终13732号民事判决书、（2019）川01民终7838号民事判决书，住房所有权人名单、EMS邮单及签收查询等证据予以证实。以上证据真实，来源合法，与本案具有关联性，一审法院予以确认。 一审法院认为，简阳市人民医院因职工集资建房之需，先后与红塔集团公司签订《购房协议书》《补充协议》，采取直接购买的模式，由简阳市人民医院直接向红塔房地产公司购买“河韵馨苑”小区的部分房产。后，简阳市人民医院又与红塔集团公司签订《代售协议书》，就其中的171套住房由之前直接购买的模式变更为代售模式，即由简阳市人民医院代售给医院内部职工。案涉房产属于简阳市××房产的范围，简阳市人民医院与红塔房地产公司、红塔集团公司之间系代售法律关系。本案的争议焦点： 关于池涧波与红塔两公司之间是否具有商品房买卖法律关系的问题。简阳市人民医院与池涧波主张双方达成口头协议，简阳市人民医院将其代售的房产出售给医院内部职工池涧波，符合《代售协议书》的约定，且双方已就当事人信息、商品房价款、付款方式等达成一致，亦符合《商品房销售办法》第十六条的规定，即使红塔两公司未与池涧波签订书面的商品房买卖合同，池涧波与红塔两公司亦成立商品房买卖合同关系。红塔两公司提出其与简阳市人民医院之间仅为代售法律关系，红塔两公司对于缔约具有审查权利，在其未与池涧波缔结商品房买卖合同的前提下，双方未成立商品房买卖法律关系。对于池涧波与红塔两公司之间是否具有商品房买卖合同关系，一审法院评析如下：一、简阳市人民医院与池涧波之间的口头协议内容是否符合商品房买卖合同必备要素。《商品房销售办法》第十六条规定了商品房买卖合同中必须具备商品房基本状况、销售总价款、交付日期、办理产权登记有关事宜等内容。本案中，案涉代售行为因在集资建房的特殊背景下，以及双方集资建房模式的改变。使得简阳市人民医院在与红塔集团公司签订的《代售协议书》中对代售房屋的价格、户型、办证时限、税费承担等与商品房买卖合同有关的必备内容进行了明确约定；简阳市人民医院在代售具体房屋之前已经与红塔集团公司确定了代售171套房屋的房号。基于《代售协议书》中约定的内容，简阳市人民医院与购房职工达成的口头商品房买卖协议，具备商品房买卖合同必备内容。二、简阳市人民医院与池涧波达成商品房出售口头协议对红塔集团公司是否具有法律效力。红塔集团公司与简阳市人民医院系委托代售关系，根据原《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”。简阳市人民医院根据《代售协议书》的约定，将其代售范围内的房产代售给医院职工，简阳市人民医院的代售行为，未超过委托范围，对红塔集团公司具有法律效力。三、未订立书面协议商品房买卖合意是否成立。原《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条规定：“民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式；法律、行政法规规定或者当事人约定采用特定形式的，应当采用特定形式”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”；以及原《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。商品房买卖合同应当采用书面形式，如一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，简阳市人民医院代其内部职工向红塔集团公司支付所有购房款，红塔集团公司将案涉代售房屋交付给简阳市人民医院，在简阳市人民医院代售后亦将案涉房产交付给购房职工。虽然双方未采用书面形式订立商品房买卖合同，但是已履行大部分合同义务，双方商品房买卖合同关系成立。双方达成的商品房买卖合同未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。 关于《成都市存量房买卖合同》是否无效的问题。根据原《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”，池涧波主张其在2016年10月已经购买了案涉房屋，红塔房地产公司与李向明、杨丽恶意串通，另行订立《成都市存量房买卖合同》损害池涧波利益，要求判令《成都市存量房买卖合同》无效。李向明、杨丽以及两红塔公司认为双方订立的《成都市存量房买卖合同》合法有效，不存在恶意串通损害第三人的事实。一审法院认为，首先，从是否损害第三人权益的角度分析。简阳市人民医院、池涧波均主张双方于2016年10月达成口头协议，但简阳市人民医院于2018年12月5日向一审法院提起诉讼，要求将案涉房产登记在其名下；于2020年4月16日向红塔集团公司发送了为其内部职工办理不动产证的函件。如简阳市人民医院在2016年10月便将案涉房产代售给池涧波，其不会提起诉讼要求将案涉房产登记在自己名下，亦不会事隔3年多才要求红塔集团公司为其职工进行物权登记。故，简阳市人民医院与池涧波达成口头协议的时间在2018年12月5日之后。红塔房地产公司将案涉房产出售给李向明、杨丽时，简阳市人民医院尚未将案涉房产代售给池涧波，亦不会直接损害池涧波的合法权益，虽然红塔房地产公司将代售范围内的房产直接出售给他人，可能损害了简阳市人民医院的代售利益，但并不因此而直接导致合同无效。其次，从是否存在恶意串通事实的角度分析。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零九条规定：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在”。一般民事待证事实只要达到高度盖然性的证明程度即可，而恶意串通的待证事实需要达到排除合理怀疑的证明标准，即恶意串通事实的证明标准远高于一般民事待证事实的证明标准。虽然李向明、杨丽与红塔房地产公司的商品房交易中存在着诸多可疑之处，包括红塔集团公司为购房者购买社会医疗保险，备案合同中的单价远低于市场单价等。但是李向明、杨丽向一审法院提交了红塔集团公司法定代表人刘中洋签名的汇款凭证，拟证明案涉购房款100万元汇入了刘中洋指定账户中的事实。本案中池涧波并未举出充足的证据证明双方存在恶意串通的事实。故对池涧波主张《成都市存量房买卖合同》无效的诉讼请求，一审法院不予支持。对其主张红塔房地产公司、红塔集团公司共同为池涧波办理位于简阳市××街××号××单元××号房××房产不动产证书的全部税费的诉讼请求，一审法院亦不予支持。 综上，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条，原《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条、第一百五十四条、第一百六十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零九条之规定，判决：驳回池涧波的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取计2357元，财产保全费5000元，由池涧波负担。 二审中，各方均未提交新证据。 二审另查明，2018年6月15日，李向明向李成的账户汇款1000000元。 红塔房地产公司与李向明、杨丽签订《成都市存量房买卖合同》，合同约定，李向明、杨丽向红塔房地产公司购买案涉房产（不动产权证：川2018简阳不动产权第0053781）。 李向明、杨丽于2018年11月23日取得案涉房屋的不动产权证。 再查明，案号（2019）川0180民初5368号案件中，简阳市人民医院作为原告，以红塔集团公司、红塔房地产公司被告，于2018年12月提起诉讼，要求将包括案涉房屋在内的六套住宅转移登记在其名下。事实与理由：“……签订《代售协议》后，红建集团先后将165套商品房办理在人民医院团购职工和引进人才的名下，余下小区五幢6套本案讼争商品房作为人民医院引进人才使用，因尚未引进人才，故未要求二被告办理产权证，但6套商品房已由红建集团交付人民医院，一直由人民医院占有使用，物管费也由人民医院一直缴付……因二被告即将人民医院购买并占有管理14年的6套商品房出卖给他人，为维护人民医院的合法权益，故诉讼”。 本院二审审理查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：池涧波诉请红塔集团公司、红塔房地产公司为其办理案涉房屋的不动产权证是否应予得到支持。 根据查明的事实，简阳市人民医院先后与红塔集团公司签订《购房协议书》《补充协议》，采取直接购买的模式，由简阳市人民医院直接向红塔房地产公司购买“河韵馨苑”小区的部分房产。后，简阳市人民医院又与红塔集团公司签订《代售协议书》，就其中的包括案涉房屋在内的171套住房由直接购买的模式变更为代售模式，且简阳市人民医院只能将上述房屋销售给其职工。 简阳市人民医院与池涧波均主张双方于2016年10月达成口头协议，简阳市人民医院将其代售的房产出售给其职工池涧波。红塔集团公司、红塔房地产公司认为，简阳市人民医院与池涧波恶意串通，虚构购房事实，该购房协议是虚假的。本院经审查认为，首先，简阳市人民医院与池涧波均主张就案涉房屋的买卖双方达成口头协议，但池涧波并未提交其他证据予以佐证；其次，案号（2019）川0180民初5368号案件中，简阳市人民医院作为原告，以红塔集团公司、红塔房地产公司被告，于2018年12月提起诉讼，要求将包括案涉房屋在内的六套住宅转移登记在其名下。从事实与理由：“……签订《代售协议》后，红建集团先后将165套商品房办理在人民医院团购职工和引进人才的名下，余下小区五幢6套本案讼争商品房作为人民医院引进人才使用，因尚未引进人才，故未要求红塔集团公司、红塔房地产公司办理产权证，但6套商品房已由红建集团交付人民医院，一直由人民医院占有使用，物管费也由人民医院一直缴付……因红塔集团公司、红塔房地产公司即将人民医院购买并占有管理14年的6套商品房出卖给他人，为维护人民医院的合法权益，故诉讼”看，因引进人才的需要，案涉房屋一直由简阳市人民医院占有使用，并缴纳物管费等。此时，简阳市人民医院并未将案涉房屋出售给池涧波。最后，2020年4月16日，简阳市人民医院以案涉房屋已于2016年10月出售给池涧波为由，向红塔集团公司邮寄《住房所有权人名单》，要求将案涉房屋转移登记在池涧波名下。在长达3年多的时间里简阳市人民医院才要求红塔集团公司将案涉房屋转移登记在池涧波名下，与常理不符。综上，简阳市人民医院与池涧波主张双方于2016年10月达成口头协议，无任何依据，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，池涧波应承担举证不能的法律后果。在此情况下，红塔房地产公司于2018年11月21日将案涉出售给李向明、杨丽，并于2018年11月23日将案涉房屋转移登记在李向明、杨丽名下，并未损害池涧波的合法权益。 经本院审查认为，池涧波的上诉理由均不能成立，本院不予支持。 综上所述，池涧波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4714元，由池涧波负担。 本判决为终审判决。 审判长  白福群 审判员  赵 锋 审判员  冯 璐 二〇二一年七月十五日 书记员  夏玉荣