广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤01民终11673号 上诉人（原审被告、反诉原告）：何意展，男，1966年11月27日出生，汉族，户籍住址：广东省龙门县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：何钰茵，女，1994年2月25日出生，汉族，户籍住址：广东省龙门县。系何意展之女。 上诉人（原审被告、反诉原告）：郑洁玲，女，1970年8月28日出生，汉族，户籍住址：广东省龙门县。系何意展配偶。 上诉人何钰茵、郑洁玲的共同委托诉讼代理人：何意展，本案上诉人之一。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏钰淇，男，1999年10月25日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市越秀区。 委托诉讼代理人：李美，广东金马波士德律师事务所律师。 上诉人何意展、何钰茵、郑洁玲（下简称何意展等三人）因与被上诉人苏钰淇房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初39052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序，由审判员谭红玉独任审理。本案现已审理终结。 上诉人何意展等三人上诉请求判令：1.撤销原审判决并依法改判；2.对苏钰淇以威胁、滥诉的手段获取非法所得的行为作出对等赔偿；3.本案一、二审诉讼费由苏钰淇承担。事实与理由如下： 一、原审法院认定何意展等三人应支付苏钰淇2019年2月1日至2019年6月30日期间的租金，事实不清，证据不足。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条及我国《合同法》第二百二十九条的规定，何意展等三人与原业主杨苛萍签订的《租赁合同》合法有效，在未收到任何有效法律文书的情况下，何意展等三人向杨苛萍履约交付租金合情、合理、合法； 二、苏钰淇母亲邓文与何钰茵于2019年9月11日签订的《协议》(本应无效)明确约定，从2019年7月起，房屋租金每月5200元支付给苏钰淇，原审法院断章取义将协议未约定内容作为双方约定； 三、何意展等三人未按约定在年后搬出系因疫情所致，非主观故意。何意展等三人将全屋家电、家私留给苏钰淇，苏钰淇承诺免除一个月房租，故何意展等三人主张免除或部分免除2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金应予接纳； 四、邓文明知并同意何意展等三人与杨苛萍在2019年6月28日解除原租赁合同并已结清之前的相关费用的事实。 被上诉人苏钰淇答辩称：一、苏钰淇经法院拍卖依法取得涉案房屋的所有权，有权取得涉案房屋的租金。原审法院于2019年2月20日作出（2017）粤0104执2207号执行裁定书，裁定涉案房屋的所有权及相应的其他权利归苏钰淇所有。根据我国《物权法》第二十八条的规定，苏钰淇有权要求何意展等三人支付自2019年2月20日开始所拖欠的租金及相应的违约金； 二、苏钰淇有充足证据证实何意展等三人应当支付拖欠租金和违约金。其一，何意展、郑洁玲系夫妻关系，何钰茵与何意展是父女关系。其三人一直居住涉案房屋至2020年4月3日。苏钰淇取得涉案房屋后，何意展的委托代理人何钰茵与苏钰淇的委托代理人邓文于2019年9月11日签订了《协议》，对何意展与原产权人杨苛萍签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限进行变更，双方应按该《协议》履行。其二，苏钰淇未收到何意展支付的2019年2月20日至2019年6月30日及2020年1月1日至2021年3月31日期间的租金，也从未作出放弃2019年2月20日至2019年6月30日期间租金的意思表示。其三，涉案房屋的性质属于住宅，何意展一家在疫情期间亦一直居住在涉案房屋。苏钰淇从未同意免租或者减租。 苏钰淇于2020年8月21日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.何意展等三人全额支付拖欠的租金（2019年2月1日至2019年6月30日，2020年1月1日至2020年3月31日，按每月5200元计算）、管理费（2020年1月1日至2020年3月31日，共1395.27元）和水电煤气费（2020年1月1日至2020年3月31日，共360.41元）；2.何意展等三人支付逾期支付租金和相关欠费的逾期付款利息（以同期应付未付的款项为基数，从逾期之日起，其中水电煤气管理费从2020年4月15日苏钰淇代为向管理处支付之日起计算，按银行逾期同类贷款利率计算至实际付款之日止）。 何意展等三人反诉请求判令苏钰淇退还3000元押金。 原审法院经审理查明，2019年2月20日，原审法院作出（2017）粤0104执2207号《执行裁定书》，裁定：一、广州市越秀区恒福路288号之二2101房的所有权及相应的其他权利归买受人苏钰淇所有。二、买受人苏钰淇可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。 据2019年3月27日的（2019）广州市不动产权第00210900号《不动产权证》记载：越秀区恒福路288号之二2101房的权利人为苏钰淇，用途为住宅，建筑面积150.04平方米。 何意展（承租方、乙方）与杨苛萍（出租方、甲方）签订《租赁合同》，其中约定：第一条、甲方出租物业地址：恒福路288号(恒福阁)2座21A单元。第二条、租赁期共3年，从2015年3月1日起至2018年2月28日。第三条、租金和押金交纳条件及期限：1.租赁期内每月租金为人民币5200元正，每月1日之前缴纳下月租金，逾期视为拖欠。签订本合同时，乙方一次性缴纳1个月租金及2个月押金，合共人民币15600元，租赁期内押金由甲方保管，租赁期满后乙方缴清租金和第六条第2点所列全部费用后，甲方将押金无息一次退还给乙方。第四条、水电费、管理费的缴交办法1.水电费、管理费：乙方必须接受管理公司的统一管理，由乙方按广州市和管理公司的有关收费标准按时向管理公司缴交。第六条、乙方的职责1.乙方依约交付租金，甲方如无正当理由拒收，乙方不付延期交租的责任；乙方如拖欠租金超过五天，甲方有权收取滞纳金并有权收回租赁物业。第十条、违约责任。从本合同签署日至本合同结束日止，在此期间内，如乙方提前解约成违反上述租约，甲方有权没收乙方所付的全部押金，并有权收回租赁物业；如甲方提前解约必须双倍押金返还给乙方；等。何意展与杨苛萍于2018年1月10日在上述《租赁合同》上共同约定：经双方协商同意本租约续租两年至2020年2月28日。 2019年9月11日，苏钰淇的委托代理人邓文与何意展的委托代理人何钰茵签订《协议》，其中约定：位于广州市越秀区恒福路288号之二2101房，于2019年1月11日经拍卖程序，由越秀区人民法院于阿里拍卖平台开展的“广州市越秀区恒福路288号之二2101房”项目公开竞价中，由苏钰淇以最高应价胜出，拍得该房屋，并于2019年3月27日取得该房屋的《不动产权证》，是该房屋的合法产权人。该房屋原产权人杨苛萍与何意展签订了租赁合同，合同期限至2020年2月28日止，租金为每月5200元。由于产权人已经变更，原租赁合同的权利义务也应随之变更。现经苏钰淇与何意展友好协商，就原租赁合同达成以下协议：1.该房屋在2019年12月31日前交回苏钰淇。2.该房屋租金每月5200元转交苏钰淇，物业管理费、水、电、煤气费用由承租人自行承担，租金于每月10日前交付。3.该房屋的家具、电器（原业主提供的部分）折价5000元支付给原业主杨苛萍，由苏钰淇承担4000元，何意展承担1000元（何意展于2019年6月已先行支付杨苛萍5000元）。4.何意展支付租房押金3000元，在房屋交付完毕时无息由苏钰淇退回。5.2019年7月、8月、9月的租金和押金，扣除4000元之后，共14600元于2019年9月28日前支付，10月以后在每月10日前支付租金。6、2019年6月至8月电费共389.97元于2019年9月28日前支付给苏钰淇；等。之后，何意展支付了3000元押金给苏钰淇。 何意展于2020年4月3日将涉案房屋退回给苏钰淇。 何意展未向苏钰淇支付2019年2月1日至2019年6月30日、2020年1月1日至2020年3月31日的租金。 原审诉讼中，对于2019年2月1日至2019年6月30日的租金，何意展表示：在我与苏钰淇签订的协议中已经约定2019年7月之前的租金已经支付给原产权人，我不需要支付给苏钰淇，所以合同也未约定我需要支付2019年7月前的租金给苏钰淇；该部分的租金我转账给原产权人的委托收租人梁小姐，具体叫什么名字我不清楚。为此提供微信电子账单4张，记载2017年12月2日转账给梁小姐（房东）5200元，转账说明为12月房租；2018年7月1日转账给梁小姐（房东）5200元；2019年1月1日转账给梁小姐（房东）5200元；2019年4月6日转账给梁小姐（房东）5200元，转账说明为4月份房租。苏钰淇对该证据的真实性、合法性、关联性均不确认，并称：何意展将款项转给梁小姐，并非转给苏钰淇，梁小姐不是苏钰淇的代理人，也不是拍卖前的原房屋租赁合同的出租方杨小姐。从何意展提供的转账记录看，一笔发生在2017年12月，一笔在2018年7月，一笔在2019年1月，一笔在2019年4月，大部分钱都并非发生在2019年2月到6月期间，所以何意展认为该时间段的租金已经支付给原产权人不成立。法院拍卖时是有在房间门口张贴拍卖公告，故何意展知晓拍卖，其不顾拍卖之后要交给拍卖竞得人的风险还将租金继续交给梁小姐，该风险应由何意展自己承担；苏钰淇于2019年1月11日竞买取得涉案房屋，2019年1月20日，越秀区法院出且执行裁定，裁定涉案房屋的所有权和相应的其他权利归苏钰淇。2019年3月27日，苏钰淇取得不动产权证，故苏钰淇有权取得2019年2月之后的所有房屋租金，且《协议》已经确认原合同主体变更为苏钰淇，故何意展应将2月之后租金交付我方。至于协议没有对2月到6月的租金写明，只是因前面已讲明主体变更。何意展就支付了2019年7-12月的租金给我方。 何意展表示：当时我方在2019年底与苏钰淇协商时，苏钰淇同意我年后搬出涉案房屋，所以就免除我1月份的房租。但由于疫情原因，我在乡下一直回不到广州，直到3月底苏钰淇母亲打电话给我，问我何时能搬，我就答应尽快搬出，之后我4月1日才回到广州，4月3日就搬出涉案房屋。当时约定我方在房内的所有家电都留给苏钰淇，用来抵扣2-3月的租金。苏钰淇表示：没有这种情况，我方在12月31日前都让何意展搬走，我方要进去装修，但何意展一拖再拖，有时又说2月搬走，之后到4月3日才搬走。管理处也证明何意展一直在涉案房屋居住，我方也未同意用家电抵扣租金。因原业主已有家电和家具出租给何意展，故该家电并不属于何意展，《协议》的第三点已经约定家电是折价5000元，2019年9月19日，郑洁玲付我方租金时已经在租金中予以抵扣。 原审另查明，何意展、郑洁玲是夫妻关系，何钰茵是其女儿。 原审法院认为：关于苏钰淇要求何意展等三人支付拖欠的2019年2月1日至2019年6月30日的租金问题。苏钰淇经拍卖取得涉案房屋的产权，苏钰淇据此要求何意展等三人支付上述租金合法有理，予以支持。因执行裁定书于2019年2月20日作出，故租金的起算日期应以2019年2月20日为准,苏钰淇主张的租金起算时间有误，予以纠正。何意展等三人以其已向原产权人交纳为由而抗辩拒绝向苏钰淇交纳租金，理由不成立，不予支持。 关于苏钰淇要求何意展等三人支付拖欠的2020年1月1日至2020年3月31日的租金问题。何意展等三人认为苏钰淇同意免除其1个月的租金，2020年2月、3月的租金用留下的家电抵扣，但苏钰淇对此予以否认，而何意展等三人对此未能举证证明，故不予采信，其应向苏钰淇支付2020年1月1日至2020年3月31日的租金。 关于苏钰淇要求何意展等三人支付逾期给付租金、管理费、水电煤气费的利息问题。虽然上述《租赁合同》及协议没有约定何意展等三人逾期给付租金、管理费、水电费所应承担违约责任的标准，但根据公平合理原则，何意展等三人从2019年8月20日前按中国人民银行制定的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至实际付清款项之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付利息给苏钰淇。 关于何意展等三人反诉要求苏钰淇退回押金的问题。因苏钰淇同意其反诉请求，对此予以准许。 综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，于2020年11月23日判决如下：一、何意展、何钰茵、郑洁玲应于本判决发生法律效力之日起五日内，将2019年2月20日至2019年6月30日，2020年1月1日至2020年3月31日的租金（按每月5200元计算）支付给苏钰淇；二、何意展、何钰茵、郑洁玲应于本判决发生法律效力之日起五日内，将2020年1月1日至2020年3月31日的管理费1395.27元和2020年1月1日至2020年3月31日的水电煤气费360.41元支付给苏钰淇；三、何意展、何钰茵、郑洁玲应于本判决发生法律效力之日起五日内，将逾期给付2019年2月20日至2019年6月30日，2020年1月1日至2020年3月31日的租金的违约金（以同期应付未付的租金为基数，从逾期之日起，2019年8月20日前按中国人民银行制定的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至实际付清租金之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）支付给苏钰淇；违约金的总额不能超过同期未付租金的总和；四、何意展、何钰茵、郑洁玲应于本判决发生法律效力之日起五日内，将逾期给付管理费和水电煤气费的违约金（以1755.68元为基数，从2020年4月15日起至实际付清款项之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）支付给苏钰淇；违约金的总额不能超过1755.68元；五、苏钰淇应于本判决发生法律效力之日起五日内，将押金3000元退回给何意展、何钰茵、郑洁玲；六、驳回苏钰淇的其他诉讼请求。本案本诉受理费472元，由何意展、何钰茵、郑洁玲共同负担。反诉费25元，由苏钰淇负担。 经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。 二审期间，何意展等三人提交如下证据材料：1.微信电子账单和租赁合同，以证明：何意展等三人至2019年6月28日前履约交租的事实；2.租赁合同，以证明：苏钰淇认可自2019年7月始的租金由其收取；3.微信聊天记录，以证明：邓文在本案起诉前知晓何意展等三人已结清2019年6月30日的租金。 苏钰淇质证称：1.对证据1的三性有异议。账单详情显示收款人为梁小姐，而梁小姐非原业主也不是苏钰淇的代理人，何意展等三人在明知涉案房屋相关权利被转移至苏钰淇名下的情况下仍将租金支付给第三方，应当由其自行承担相应的风险；2.对证据2-3的真实性、关联性没有异议，对证明内容有异议。该组证据可证实，双方均确认苏钰淇于2019年2月20日取得涉案房屋的所有权及其他权利，原租赁合同的权利义务随之变更。苏钰淇从未作出放弃2019年2月20日至2019年6月30日期间租金的意思表示，何意展等三人的推测不成立。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规和司法解释的规定。 本案二审的争议焦点包括：其一，何意展等三人是否需向苏钰淇支付2019年2月20日至2019年6月30日期间的租金及逾期交租违约金；其二，何意展等三人是否需向苏钰淇支付2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金及逾期交租违约金。 关于争议焦点一。其一，在苏钰淇通过执行拍卖取得涉案房屋的所有权等权利后，原产权人杨苛萍基于《租赁合同》对何意展等三人享有的收租权利应由苏钰淇承接。虽然如此，该项权利的转让仍需通知何意展等三人，方能对何意展等三人产生约束力。而苏钰淇并未充分举证证明，在何意展等三人向杨苛萍支付2019年7月1日前的租金之前，苏钰淇或杨苛萍有明确告知何意展等三人需向苏钰淇交租。其二，何意展等三人提交的微信转账记录显示其向原业主杨苛萍交租至2019年4月，结合杨苛萍于2019年6月28日在原《租赁合同》上备注“房屋内家电家私已折价转让给何生处理，相关费用全部结清”等内容及何意展等三人提交的同日微信退款电子账单可认定，何意展等三人主张其已与杨苛萍结算完毕涉案房屋在2019年7月1日之前的租赁费用可以合理采信。其三，何钰茵与苏钰淇母亲邓文于2019年9月11日签订的《协议》并未约定何意展等三人需支付2019年2月20日至2019年6月30日期间的租金，双方之间的微信聊天记录也未能反映苏钰淇曾向何意展等三人催缴该期间的租金。综上，苏钰淇诉请何意展等三人支付2019年2月20日至2019年6月30日期间的租金及逾期交租违约金，理据不足，原审判决对此予以支持有失妥当，应予纠正。 关于争议焦点二。依据本案已查明的事实，何意展等三人自认其直至2020年4月3日才搬离涉案房屋，却未向苏钰淇支付2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金，故苏钰淇诉请何意展等三人支付该期间的租金及相应的逾期交租违约金合理合法，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。何意展等三人以苏钰淇同意免除其一个月租金，且同意用家私家电冲抵两个月租金为由，上诉认为其无需向苏钰淇支付该期间的租金及相应的违约金。对此，本院认为，其一，何意展等三人未充分举证证明苏钰淇承诺免除其一个月租金。退一步讲，即使何意展等三人所称免租事实成立，免租条件也是何意展等三人在2019年12月底搬离涉案房屋，但何意展等三人事实上并未在该期限内搬离，即免租条件未成就。其二，苏钰淇否认双方有达成以家私家电冲抵两个月租金的合意。且，何钰茵与邓文签订的《协议》第四条已对涉案房屋内的家私家电进行了处置。依据该条款约定，苏钰淇已以4000元的对价款取得家私家电的处置权利。在此情况下，何意展等三人主张双方另行约定以家私、家电冲抵两个月租金不符合常理。因此，何意展等三人上诉认为其无需向苏钰淇支付2020年1月1日至3月31日期间的租金及相应逾期交租违约金，缺乏事实根据与法律依据，本院不予采纳。 综上所述，何意展等三人的上诉请求与理由部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实基本清楚，但部分处理有欠妥当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初39052号民事判决第二、四、五项； 二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初39052号民事判决第六项； 三、变更广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初39052号民事判决第一项为：何意展、何钰茵、郑洁玲于本判决发生法律效力之日起五日内，将2020年1月1日至2020年3月31日的租金合计15600元支付给苏钰淇； 四、变更广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初39052号民事判决第三项为：何意展、何钰茵、郑洁玲于本判决发生法律效力之日起五日内，将逾期支付2020年1月1日至2020年3月31日租金的违约金（以同期应付未付的租金为基数，从逾期之日起至实际付清租金之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金总额不超过同期未付租金总额）支付给苏钰淇； 五、驳回苏钰淇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审本诉受理费472元，由苏钰淇负担279元，何意展、何钰茵、郑洁玲共同负担193元；反诉受理费25元，由苏钰淇负担。二审案件受理费753元，由苏钰淇负担445元，何意展、何钰茵、郑洁玲共同负担308元。 本判决为终审判决。 审 判 员 谭红玉 二〇二一年七月二十一日 法官助理 王文杰 书 记 员 唐颖琪