北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终8387号上诉人（原审被告）：谢建平，男。被上诉人（原审原告）：北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市大兴区安定镇安定北街北京安定京安园林绿化有限公司内二层256室。法定代表人：刘洋，总经理。委托诉讼代理人：张子宽，男，北京爱家营企业管理有限公司工作人员。被上诉人（原审第三人）：何永学，男。被上诉人（原审第三人）：刘汉平，女。上诉人谢建平因与被上诉人北京爱家营企业管理有限公司（下称“爱家营公司”），被上诉人何永学、刘汉平房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初28223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭，并于2021年7月2日召集双方当事人依法进行了询问。上诉人谢建平，被上诉人爱家营公司委托诉讼代理人张子宽到庭参加了诉讼；被上诉人何永学、刘汉平经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢建平上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.案件受理费由爱家营公司承担。事实与理由：谢建平于2020年4月25日因疫情不能支付爱家营公司租金，爱家营公司在该日催租时，谢建平很明确的告知该公司及相关工作人员，如付房租之日该公司收不到租金，就按谢建平违约处理，该公司收回房屋，谢建平所交押金7300元作为违约金；本合同应为谢建平替何永学代签，何永学在一审时也明确告知一审法院是谢建平替何永学签的合同，本案合同纠纷应由何永学承担相应的判决结果，一审法院对此意见未予采纳；一审法院上一次开庭说下次开庭提交证据，但谢建平未等到下次开庭提交证据，而是于2021年4月14日收到了一审法院不合理、不合规的判决；爱家营公司收了1000元电费、燃气费，而案涉租赁房屋实际产生电费186元、燃气费7.83元，共计193.83元，还剩806.17元，此外，谢建平支付给爱家营公司7300元中介费，谢建平要求开发票，而该公司至今未予开具；综上，谢建平已经损失了7300元中介费及7300元押金，共计14600元，而爱家营公司无任何损失。爱家营公司同意一审判决，不同意谢建平的上诉主张。何永学、刘汉平均未对一审判决提出上诉；经本院依法传唤，何永学、刘汉平均未到庭，均未向本院提交书面答辩意见。爱家营公司向一审法院起诉请求判令：1.爱家营公司与谢建平签订的《房屋租赁合同》于2020年6月5日解除；2.谢建平向爱家营公司支付2020年4月26日至2020年6月5日期间的租金9977元；3.谢建平向爱家营公司支付违约金7300元；4.谢建平支付电费186元、燃气费7.83元，共计193.83元；5.谢建平承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2019年7月26日，爱家营公司与谢建平通过“相寓app”签署租赁合同，合同共计12页，其中第1页为签约提示；第2-6页为《房屋租赁合同》，首部载明出租人为爱家营公司、承租人为谢建平，落款处载明出租人为爱家营公司并签章，承租人为谢建平并签名；第7-8页为温馨提示卡，谢建平签字；第9页为爱家营公司发出的安全责任告知书，爱家营公司在落款处签章，谢建平以承租人身份签字；第10-12页为《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》，抬头载明出租人刘汉平，租赁代理机构为爱家营公司，承租人谢建平，居间人北京我爱我家房地产经纪有限公司（下称“我爱我家公司”），落款处由爱家营公司在出租人、委托代理人处签章，谢建平在承租人处签字，我爱我家公司在居间人处签章；第2-6页《房屋租赁合同》约定“谢建平租赁北京爱家营企业管理有限公司管理的房屋资产所有人位于北京市西城区宣武门外东大街20号楼9层③-9-902的房屋；租赁用途为居住，租赁期限2019年7月26日至2020年8月23日；租金标准为7300元/月，租期总计租金94656.67元，付款方式为季付，首期房租应于合同起租日之前全部付清，谢建平应于每个支付周期届满前支付下一期租金；租赁押金为一个月租金7300元；水电费、燃气费由被告承担；谢建平不按约定支付租金达五日的，北京爱家营企业管理有限公司有权解除合同，谢建平应按月租金的100%向原告支付违约金；谢建平提前退租的，应于拟解约日前7个自然日以上向北京爱家营企业管理有限公司提交解约申请（通过相寓APP）”；第10-12页《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》约定的租赁标的、租赁期限、租金标准及支付方式、租赁押金、水电燃气费负担、违约责任等，均与《房屋租赁合同》一致；上述合同签署后，谢建平向爱家营公司支付了7300元的租金押金及至2020年4月25日的租金，此后谢建平未再交纳租金；谢建平主张爱家营公司于2020年4月25日左右向谢建平催收租金，谢建平曾告知爱家营公司自行收房并放弃租赁押金；另外，谢建平主张其系替朋友何永学签署的案涉租赁合同，房屋由何永学实际使用并向爱家营公司支付租金；庭审中，爱家营公司及何永学确认，爱家营公司于2020年5月20日收回了案涉租赁房屋；爱家营公司于2020年6月3日支付了案涉房屋的电费186元，于同年6月5日交纳了案涉房屋的燃气费7.83元；庭审中，爱家营公司主张案涉租赁合同的相对人为该公司与谢建平，之所以存在两份内容相似的合同系因根据监管部门的要求采取的灵活措施；谢建平主张其系根据爱家营公司的要求在APP上签署合同，未曾与刘汉平进行过联系，房租亦是向爱家营公司支付；刘汉平主张其系案涉房屋的所有权人，本案涉及的合同关系与其无关，其只与爱家营公司存在合同关系，与谢建平不存在合同关系。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；本案中，爱家营公司与谢建平签署了两份抬头不一致、内容大体一致的合同，但根据查明的事实，案涉合同签署过程中，爱家营公司系以自身名义与谢建平签署，谢建平并不清楚爱家营公司与刘汉平之间的关系，谢建平亦系直接向爱家营公司支付租金，刘汉平亦明确其与爱家营公司之间的合同关系与爱家营公司、谢建平之间的合同关系无关，故法院确认案涉租赁关系的相对人为爱家营公司、谢建平；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；本案中，爱家营公司、谢建平签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务；在案涉租赁合同履行过程中，谢建平自2020年4月26日起未按约定给付租金，构成违约，爱家营公司于2020年5月20日收回房屋有合同及法律依据；法院确认爱家营公司、谢建平的租赁合同于2020年5月20日解除，谢建平应当向爱家营公司支付2020年4月26日至2020年5月20日期间的房屋租金5840元（7300元÷30天*24天），并应按月租金的100%向爱家营公司支付违约金7300元，因谢建平已向爱家营公司支付押金7300元，故违约金与押金相折抵，谢建平无须另行给付；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果；关于电费及燃气费，爱家营公司虽提交了缴纳凭证，但其并未提交证明房屋交付时初始电费、燃气费情况，未能证明其缴纳部分属于谢建平在使用租赁房屋期间产生的电费、燃气费，故法院对爱家营公司的该项诉讼请求不予支持；关于谢建平所持其系代何永学签署租赁合同的答辩意见，法院认为案涉合同的相对人未涉及何永学，根据合同的相对性原则，何永学与谢建平之间的法律关系与本案不属于同一法律关系，故谢建平的该项答辩意见不影响法院对谢建平应当承担的相关法律责任的认定；关于谢建平所持其已告知爱家营公司自行收房的答辩意见，法院认为在案涉合同履行过程中，谢建平因系违约方而不具有单方解除权，且爱家营公司亦自2020年5月20日方实际收回房屋，此前屋内一直有人居住，故法院对谢建平的该项答辩意见不予支持；另外，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。综上，一审法院根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2021年4月14日判决：一、确认北京爱家营企业管理有限公司与谢建平于2019年7月26日签署的租赁合同于2020年5月20日解除；二、自判决生效之日起七日内，谢建平支付北京爱家营企业管理有限公司2020年4月26日至2020年5月20日的租金5840元；三、自判决生效之日起七日内，谢建平给付北京爱家营企业管理有限公司违约金7300元（与谢建平已支付的押金7300元相折抵，无须另行支付）；四、驳回北京爱家营企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果谢建平未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，谢建平提交微信转账截图，以证明爱家营公司收了1000元电费、燃气费，其在二审审理中亦称该款并非其所交。爱家营公司不认可谢建平所交微信转账截图的证明目的。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：本案上诉争议焦点为一审判决确定由谢建平支付的租金及违约金数额是否适当；依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外，当事人在作出判决前未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果；本案中，谢建平与爱家营公司所签《租赁合同》不违反法律法规强制性规定，系双方真实意思表示，依法成立并生效，双方均应遵照履行；双方签订合同后，爱家营公司将租赁房屋交付谢建平，现爱家营公司主张谢建平未按照约定及时支付租金，故提起本案诉讼，要求谢建平支付租金并承担违约责任；谢建平主张其系代第三人何永学签订案涉租赁合同，其已于2020年4月25日告知爱家营公司如收不到租金即按违约处理，且其已经支付了1000元电费及燃气费，除去已发生费用外还剩余806.17元，其应当对自己的上述主张承担证明责任；关于案涉合同的主体，在合同文本中，谢建平以承租人身份进行签字确认，且在签约时并未向出租人爱家营公司明示其行为系为他人代签，鉴于谢建平参与了合同的订立、履行及解除等过程，出租人有理由相信其系合同的相对人并按照合同约定向谢建平主张相关权利，一审法院根据合同的相对性原则，认定案涉合同的当事人为谢建平与爱家营公司，并无不当，本院予以确认；关于案涉合同的应付租金与违约金，鉴于双方对于收房日期即2020年5月20日并无异议，故在爱家营公司收房之前，承租人一直享有案涉房屋的使用利益，一审法院根据案涉合同的租金标准及承租人实际使用的天数，判决认定承租人谢建平应当向爱家营公司补交未付租金5840元，并无不当，本院予以确认；关于违约金，根据案涉合同约定，承租人不按约定支付租金达五日的，出租人有权解除合同，承租人应当按照月租金的100%向出租人支付违约金，现谢建平未按合同约定及时支付租金的行为已经符合上述约定的违约情形，一审法院据此认定应当由谢建平向爱家营公司支付违约金，并无不当，本院予以确认；关于电费及燃气费，谢建平认为其所交费用还有剩余，爱家营公司应当予以退还，但鉴于其并未对其主张提出反诉，本院对此主张不予审查，其可通过另案诉讼予以解决；综上，谢建平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持；被上诉人何永学、刘汉平经本院依法传唤未到庭参加诉讼，应视为其自动放弃相关诉讼权利，本院依法缺席审理并判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费129元，由谢建平负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 耿燕军审 判 员 张玉贤审 判 员 刘 洁二〇二一年七月二十八日法官助理 赵雪青书 记 员 薛 姌