河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初5044号原告：河南浩创物业服务有限公司，住所地新郑市龙湖镇郑新快速路与纬三街交叉口浩创梧桐郡A-1号楼，统一社会信用代码914101846794560973。法定代表人：刘智敏，总经理。委托诉讼代理人：张广伟，系公司员工。被告：刘鹏超，男，1989年12月11日出生，汉族，现住河南省新郑市。刘鹏超的委托诉讼代理人：刘永勋，男，1970年2月6日出生，汉族，住河南省新郑市，系刘鹏超父亲。被告：刘丽杰，女，1986年10月30日出生，汉族，现住河南省新郑市。被告：刘道光，男，1974年6月6日出生，汉族，现住河南省新郑市。被告：石洁，男，1986年9月6日出生，汉族，现住河南省新郑市。被告：李彦涛，男，1987年10月16日出生，汉族，现住河南省新郑市。被告：赵晓谱，女，1990年11月21日出生，汉族，现住河南省新郑市。赵晓谱的委托诉讼代理人：苗李阳，男，1989年7月7日出生，汉族，住河南省新郑市。系赵晓谱丈夫。被告：耿超民，男，1982年8月12日出生，汉族，现住河南省新郑市。原告河南浩创物业服务有限公司（以下简称“浩创物业公司”）诉被告刘鹏超、刘丽杰、刘道光、石洁、李彦涛、赵晓谱、耿超民、黄彦磊、王卫亮、张毅物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。审理过程中原告自愿撤回对黄彦磊、王卫亮、张毅的起诉，经审查后本院予以准许。原告浩创物业公司的委托诉讼代理人张广伟及被告刘鹏超、刘丽杰、赵晓谱、耿超民到庭参加诉讼,被告刘道光、李彦涛、石洁经本院合法传唤无正当理由未有到庭。本案现已审理终结。原告浩创物业公司向本院提出诉讼请求，请求判令：（以原告当庭明确的诉讼请求为准）1、被告刘鹏超立即支付原告2016年4月25日到2021年6月30日物业费8955.5元，违约金1791.1元，合计10746.6元；2、被告刘丽杰立即支付原告2015年11月7日到2021年6月30日物业费8493.16元，违约金1698.63元，合计10191.79元；3、被告刘道光立即支付原告2015年11月25日到2021年6月30日物业费8191.08元，违约金1638.22元，合计9829.30元；4、被告石洁立即支付原告2016年9月7日到2021年6月30日物业费8676.05元，违约金1735.21元，合计10411.26元；5、被告李彦涛立即支付原告2017年2月1日到2021年6月30日物业费7946.29元，违约金1589.26元，合计9535.55元；6、被告赵晓谱立即支付原告2016年5月25日到2021年6月30日物业费7002.4元，违约金1400.48元，合计8402.88元；7、被告耿超民立即支付原告2017年3月31日到2021年6月30日物业费8034.84元，违约金1606.97元，合计9641.81元；8、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告签订《前期物业服务协议》，协议约定由原告向被告的房屋提供物业管理服务，物业服务费用标准为1.1元/月·平方米。物业管理服务费实行预交支付，每半年缴纳一次，被告应在每半年的最后一个月预交下半年的物业服务费。被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告全额补交所欠费用，并从逾期之日起按日万分之五交纳违约金。协议生效后，有关按约定提供相关物业服务。被告仍拖欠原告请求的欠费期间与数额的物业费，违约金酌减为所欠物业费的20%。经原告多次催促，被告一再拒绝支付。故提起本案诉讼，请求判如所诉。被告刘鹏超、刘丽杰、赵晓谱、耿超民辩称：1、原告没有履行合同和法律规定的物业管理责任与职责，故被告不应按照合同约定支付全部物业服务费用。（1）小区供热、可视对讲问题。被告认为小区供热问题为本小区开发商与本小区物业服务公司之间的公共设备查验交接与管理维护问题，与被告无关，导致被告从2017年至今供暖季用不上暖气，可视对讲更是从未安装到位，被告认为主要是物业公司没有尽到应尽的查验与运维管理职责导致。（2）私自占有集体财产和未依法公示费用等问题。被告认为缴纳物业费情况、公共水电分摊费用情况、物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况从未公布的问题，属于物业公司没有尽到应尽职责。被告认为，物业公司未经全体业主同意利用小区公共部位经营并产生收益，但未将相关经营情况及收益公示并返还给全体业主，被告属于私自占有集体财产行为。（3）未尽到消防管理职责问题。被告认为物业公司私自圈占消防救援场地，消防通道未能保持通畅，楼层楼道部分存在电动车违法充电情况，物业公司未能及时采取措施制止此种行为，导致消防安全隐患持续存在，对被告生命财产安全构成严重威胁，属于物业公司消防管理职责不到位。（4）运用卑劣手段征收物业费问题。被告认为物业公司运用卑劣手段强制征收物业费，不仅激化了物业公司与业主之间的矛盾，也损害了被告利益。（5）个别业主装修押金未退和延迟交房违约金。交房拿钥匙装修前，物业公司强制要求缴纳装修押金10000元，业主多次要求返还，均以各种理由推诿至今未未还。物业公司与开发商之间内部原因，并未向业主支付延迟交房违约金。（6）商品房住户与安置房住户问题。物业公司区别化对待，刻意隐瞒交易实情，违反了公平交易原则，损害了被告的利益。（7）长期小区路灯不亮、小区商铺油烟直接排向居住区、个别业主车被撞因小区监控不管用给业主造成损失等问题。被告认为物业公司没有尽到管理责任与义务，对小区公共设备长期不予维护和保养，给业主财产、利益造成损失。2、因原告未履行合同和法律所规定的物业管理责任与职责，违约在先，故被告不应该承担违约金。3、买房时郑州浩创房地产开发有限公司向业主承诺买房赠送商铺，但至今没有兑现，被告认为浩创房地产开发公司与浩创物业公司是同一家单位，该事宜应一并处理。被告刘道光、石洁、李彦涛未到庭，也未提交书面答辩状及相关证据。本院认定事实如下：2017年4月12日，郑州兴邦伟业物业管理有限公司（以下简称“兴邦物业公司”）的名称变更为河南浩创物业服务有限公司。刘鹏超系新郑市东方国际18楼2单元12层01房屋业主，建筑面积为130.5平方米。2015年4月27日，（甲方）兴邦物业公司与（乙方）刘鹏超签订《前期物业服务协议》，主要内容如下：本协议当事人：（甲方）兴邦物业公司、（乙方）刘鹏超。乙方所购房屋座落位置18号楼2单元12层01室，建筑面积130.5平方米。甲乙双方就前期物业服务达成本协议。第一条、双方的权利和义务。一、甲方的权利义务：1、对房屋共用部位、共用设施设备进行日常维护、修缮。绿化、环境卫生、生活垃圾清运管理。协助政府有关部门对公共秩序维护、交通等项目进行服务与管理。6、依据本协议向乙方收取物业管理费。9、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等专项、特约有偿服务。五、物业管理服务费用：1.1物业管理服务费实行预交制度，每半年缴纳一次，乙方应在每半年的最后一个月预交下半年的物业服务费和公摊能源费；2.2、高层住宅:1.10元/月每平方米。九、其它约定事项：2、违约责任2.4、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方全额补交所欠费用，并从逾期之日起按日万分之五交纳违约金，并采取有关措施追缴。2.11、本协议自签字之日起生效到业主委员会签订新的物业管理合同时止。……刘丽杰、刘道光、石洁、李彦涛、赵晓谱、耿超民分别于2014年11月17日、2014年12月4日、2014年10月18日、2016年3月14日、2014年8月31日、2015年8月16日与浩创物业公司签订《前期物业服务协议》，主要内容与刘鹏超签订的协议内容中除业主名字、房号、房屋面积不同之外，其他内容基本一致。浩创物业公司多次向刘鹏超、刘丽杰、刘道光、石洁、李彦涛、赵晓谱、耿超民书面催交物业服务费。刘鹏超、刘丽杰、赵晓谱、耿超民认为虽然原告提供服务，但认为其收费标准与其提供的服务不匹配。被告提交照片、赠送协议复印件，拟证明：物业服务与其收费标准不匹配，消防通道不通畅，小区内私搭乱建，存在安全隐患等情况。另外浩创置业公司承诺赠送商铺但至今未兑现。被告对有异议，即使物业服务存在瑕疵，但物业公司毕竟不能证明原告没有进行完善的物业服务。庭审中，原、被告共同确认：刘鹏超的房屋面积为130.89㎡（而不是《前期物业服务协议》上记载的130.5㎡），刘丽杰的房屋面积为113.88㎡（而不是《前期物业服务协议》上记载的113.44㎡），赵晓谱的房屋登记面积为103.96㎡（而不是《前期物业服务协议》上记载的103.98㎡），耿超民的房屋面积为143.13㎡（而不是《前期物业服务协议》上记载的142.74㎡）。另原告提交《房屋分层公户面积成果表》，载明：刘道光的房屋面积为110.81㎡，石洁的房屋面积为136.68㎡，李彦涛的房屋面积为136.30㎡。上述事实，有当事人的陈述，《前期物业服务协议》，《物业费催交单》、《房屋分层公户面积成果表》、照片及本案庭审笔录等证据证明。上述事实，有当事人的陈述，《前期物业服务协议》，《物业费催交单》、照片等证据证明。本院认为，兴邦物业公司（浩创物业公司）与刘鹏超、刘丽杰、刘道光、石洁、李彦涛、赵晓谱、耿超民签订《前期物业服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，其不违反国家相关法律法规的内容，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。《前期物业服务协议》约定物业服务费按房屋建筑面积1.10元/月每平方米的标准计算。刘鹏超的房屋建筑面积为130.89平方米，即2016月4月25日至2021年6月30日的物业费8951元。刘丽杰的房屋建筑面积为113.88平方米，即2015月11月7日至2021年6月30日的物业费8489元。刘道光的房屋建筑面积为110.81平方米，即2015月11月25日至2021年6月30日的物业费8187元。石洁的房屋建筑面积为136.68平方米，即2016月9月7日至2021年6月30日的物业费8686元，原告自愿要求物业费按照8676元本院予以准许。李彦涛的房屋建筑面积为136.30平方米，即2017月2月1日至2021年6月30日的物业费7946元。赵晓谱的房屋建筑面积为103.96平方米，即2016月5月25日至2021年6月30日的物业费6995元。耿超民的房屋建筑面积为143.13平方米，即2017月3月31日至2021年6月30日的物业费7399元。在经书面催交后，刘鹏超、刘丽杰、刘道光、石洁、李彦涛、赵晓谱、耿超民仍不向浩创物业公司交纳物业服务费，已构成违约。因此，浩创物业公司请求刘鹏超、刘丽杰、刘道光、石洁、李彦涛、赵晓谱、耿超民交纳上述期间的物业服务费，有事实和法律依据，本院予以支持。《前期物业服务协议》约定不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，浩创物业公司有权要求刘鹏超、刘丽杰、刘道光、石洁、李彦涛、赵晓谱、耿超民支付滞纳金（即违约金，自逾期之日起每日加收应交费用的万分之五），本院考虑到原告的服务质量、被告的欠费期限、数额及物业公司与业主之间的和谐相处等综合因素，本院酌情认定每个被告支付违约金100元为宜。物业公司提供物业服务、业主交纳物业费，原、被告是平等的合同关系，如果原告提供的物业服务存在瑕疵，双方应尽量协调沟通解决，以促进双方关系的良好和谐发展。本案是物业服务合同纠纷，庭审中被告辩称个别业主未退还延迟交房违约金、购房时房产开发公司与业主承诺赠送商铺等问题，与本案不属于同一法律关系，故被告的抗辩意见本院不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告刘鹏超应于本判决生效之日起十日内向原告河南浩创物业服务有限公司交纳自2016月4月25日至2021年6月30日的物业费8951元、违约金100元，合计9051元；二、被告刘丽杰应于本判决生效之日起十日内向原告河南浩创物业服务有限公司交纳自2015月11月7日至2021年6月30日的物业费8489元、违约金100元，合计8589元；三、被告刘道光应于本判决生效之日起十日内向原告河南浩创物业服务有限公司交纳自2015月11月25日至2021年6月30日的物业费8187元、违约金100元，合计8287元；四、被告石洁应于本判决生效之日起十日内向原告河南浩创物业服务有限公司交纳自2016月9月7日至2021年6月30日的物业费8676元、违约金100元，合计8776元；五、被告李彦涛应于本判决生效之日起十日内向原告河南浩创物业服务有限公司交纳自2017月2月1日至2021年6月30日的物业费7946元、违约金100元，合计8046元；六、被告赵晓谱应于本判决生效之日起十日内向原告河南浩创物业服务有限公司交纳自2016月5月25日至2021年6月30日的物业费6995元、违约金100元，合计7095元；七、被告耿超民应于本判决生效之日起十日内向原告河南浩创物业服务有限公司交纳自2017月3月31日至2021年6月30日的物业费7399元、违约金100元，合计7499元；八、驳回原告河南浩创物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计2054元，由原告河南浩创物业服务有限公司负担1879元，由被告刘鹏超负担25元、刘丽杰负担25元、刘道光负担25元、石洁负担25元、李彦涛负担25元、赵晓谱负担25元、耿超民负担25元。本判决为终审判决。审判员  徐亚磊二〇二一年七月二十三日书记员  张 豪