贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0402民初3157号原告（反诉被告，以下简称原告）：翁某某，男，1973年11月1日生，贵州省安顺市人。被告（反诉原告，以下简称被告）：吴某，男，1988年1月5日生，贵州省安顺市人。原告翁某某诉被告吴某租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告翁某某、被告吴某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判决被告立即向原告支付租金人民币大写柒万元（70000.00元）整，并向原告赔偿因被告逾期付款造成的损失（按照银行利率上浮计算支付，自2020年12月4日起至付清全部款项日止）；2．案件诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订了一份《租商铺合同》，合同约定，租期为4年，付款方式为合同签订后被告从2018年12月4日支付人民币大写壹拾万元（100000.00元）给原告，2019年12月4日支付人民币大写壹拾万元（100000.00元）给原告，但被告只付了人民币大写捌万元（80000.00元）整，下欠人民币大写贰万元（20000.00元），2020年12月4日支付人民币大写伍万元（100000.00元）给原告，但被告未依约定支付尾款，至今尚有人民币大写柒万元（70000.00元）整未支付，原告多次向被告催讨，但被告拒不支付。综上所述，原告与被告签订的《租商铺合同》合法有效，被告却未依约向原告支付尾款，其行为已经构成违约，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告吴某就本诉答辩称：从租房到现在总共交了18万租金，18万租金还未用完，2021年5月28日我已经将房子腾空，我喊原告来交接，原告一直未来，我交的18万元到现在为止只用了156240元，我的意见是原告能不能多少退我点租金，并解除租赁合同。被告向本院提出反诉请求：请求法院判决解除原告与被告签订的租赁合同，并退还被告房租13344元。事实和理由：被告于2018年12月4日与原告签订租房协议，商议租金为4年合计25万元，并按协议规定当时支付首期租金10万元，随后才使用该商铺。根据协议规定，在2019年12月4日之前，被告需向原告再支付租金10万元。因当时临近过年，急需资金备货。经被告与原告口头协商，被告先行支付了5万，余下的5万待过完年后再补清，原告同意。因2020年1月疫情突发，造成停业近半年、市场不景气等诸多原因，经营状况大幅下滑，故未按时补交。但此期间，被告又分2次通过转账的方式，支付给原告3万元，至此，共计支付原告人民币18万元。2020年底，因疫情后遗症导致市场仍无法回温，被告与原告口头协商，望同意把18万的房租用完后不再继续租赁原告的铺面，但原告坚持如果被告不将剩余的7万房租结清，将立即把被告赶出铺面，剩余未用完的房租也不予退还。后再经反复几次与原告商议未果，以至于双方语言失和，并产生分歧。因人工工资及各项费用入不敷出，该铺面从2021年初至今，一直处于关门停业状况。苦撑无望后，不得以于2021年5月28日腾空店面，并通过微信告知原告，决定于当日终止合同。但原告拒绝，坚持要求被告必须继续租赁，并补交7万的房租。因当初签订租房协议的违约金没有计算依据，所以被告只支付实际使用商铺时长的租金，且愿意承担2个月的空档期，要求原告退还多收取的租金计13344元。计算如下：租期为四年，租金为250000元，即每个月约5208元，截止到2021年6月4号，已租用时长为30个月，合计租金为156240元。因已支付了180000元，所以原告应退还被告多收取的租金23760元，减去被告愿意承担的2个月的空档期的租金1041元，最终要求原告退还被告13344元。原告就反诉答辩称：反诉与本案请求无关。当事人就主张的事实向本院提供了以下证据，原告提供的：身份证、《商铺租赁合同》、房屋产权证、微信聊天记录，被告提供的：身份证、微信聊天记录等证据在卷佐证，并经庭审质证认定，足以认定。经审理查明：2018年12月4日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《商铺租赁合同》，合同主要约定：一、甲方将位于碧波路两间商铺出租给乙方使用，租赁期限为2018年12月4日至2022年12月4日止（租期为4年）。二、本房屋租金为人民币250000元。2018年12月4日付款100000元，2019年12月4日付款100000元，2020年12月4日付款50000元。三、在承租期间，未经甲方同意乙方无权转租或转借房屋，不得改变房屋结构，导致房屋内外部设施损毁由乙方负责恢复。四、乙方租赁期间、水电费、物业管理费以及其他由乙方产生的所有费用由乙方自行承担。五、租赁期间双方不得私自毁约，如有一方毁约将负担对方因此而引起的损失。合同签订后，原告依约将商铺交付被告使用。截止2020年12月4日，被告合计向原告支付了租金180000元。后双方就合同解除事宜未协商一致，产生纠纷，致成诉讼。同时查明，涉案商铺坐落于旧州镇新××州客运站及商住楼××号，建筑面积59.54㎡，房屋所有权人为原告。2021年5月28日，被告已将案涉商铺腾空并要求原告接收房屋，原告至今未接收房屋，现该商铺处于空置状态。又查明，审理中，经本院释明，原告表示若法院解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，则要求被告赔偿原告6个月的租金损失。本院认为，本案争议焦点为案涉商铺租赁合同是否应当解除。原告与被告签订的《商铺租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”。本案中，承租人吴某在租赁合同履行期限内单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其搬离房屋的行为不符合法律规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，出租人有权据此解除合同，但合同另有约定的除外。经本院释明，出租人翁某某坚持不解除合同，考虑到承租人吴某不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，故本院依法解除原、被告于2018年12月4日签订的《商铺租赁合同》，合同解除时间本院酌定为2021年7月4日。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务。据上，被告拒绝履行租赁合同给原告造成了损失，应当承担赔偿损失的违约责任，具体损失数额本院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、原告另行出租的差价及被告的过错程度等因素综合考虑，损失数额酌定为4个月租金为宜即20833.32元（5208.33元/月×4月＝20833.32元）。关于被告主张退还租金13344元，截止2021年7月4日被告已租用商铺31个月并已支付租金180000元，据双方合同约定每月租金计算为5208.33元（250000元÷48月＝5208.33元），被告应支付原告租金161458.23元（5208.33元/月×31月＝161458.23元），因合同已于2021年7月4日解除，原告对多收取的租金18541.77元（180000元－161458.23元＝18541.77元）应予退还，被告自愿承担2个月空档期租金系对其权利的处分，故原告应退还被告租金为18541.77元-5208.33元×2=8125.11元。综上，对被告反诉请求解除双方签订的房屋租赁合同及原告退还被告租金8125.11元予以支持，对原告要求被告赔偿损失20833.32元予以支持。对原、被告除上述诉讼请求外的其他诉讼请求，不予支持。本案所涉法律事实系民法典施行以前发生并持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（四）项、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告翁某某与被告吴某于2018年12月4日签订的《商铺租赁合同》；二、被告吴某于本判决生效之日起10日内赔偿原告翁某某损失人民币20833.32元；三、原告翁某某于本判决生效之日起10日内退还被告吴某租金人民币8125.11元；四、以上二、三项相抵，由被告吴某于本判决生效之日起10日内支付原告翁某某人民币12708.21元；五、驳回原告翁某某的其他诉讼请求；六、驳回原被告吴某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币775元，反诉受理费人民币67元，合计人民币842元，由被告吴某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审 判 员  林 茂二〇二一年七月九日法官助理  严夏青书 记 员  凡文波