四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终11861号上诉人（原审被告）：简阳市养马商业总店。住所地：四川省简阳市养马镇沱江街165号。法定代表人：陈小丽，经理。委托诉讼代理人：马文清，简阳市石盘法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：肖洪均，男，1968年10月6日出生，汉族，住四川省简阳市。委托诉讼代理人：付能箭，简阳市养马法律服务所法律工作者。原审第三人：尹明华，男，1970年9月9日出生，汉族，住四川省成都市东部新区。上诉人简阳市养马商业总店（以下简称商业总店）因与被上诉人肖洪均，原审第三人尹明华追偿权纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2021）川0191民初1110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。商业总店上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.商业总店与肖洪均的生效调解协议约定由商业总店与房地产开发商结算未付款。2.开发商未通知商业总店补差款，肖洪均在受到开发商补差款通知后，未将此事告诉过商业总店就直接向开发商支付了款项。3.和开发商之间的合同存在问题，要和开发商协商的是交房之前所有费用已经结清。但肖洪均在没有通知过商业总店的情况下就支付了款项，此款项与商业总店无关。肖洪均辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。尹明华未发表意见。肖洪均向一审法院起诉请求：判令商业总店支付肖洪均为其垫付的还房面积补差款66905元，契税、印花税2115.26元，住宅专用维修资金2341.80元，合计71362.06元。一审法院认定案件事实：2009年3月19日，尹明华（乙方）与商业总店（甲方）签订《旧房改建协议》，载明：“按照场镇统一规划要求，简阳市养马镇沱江街67号部分旧房改造工程，经甲、乙双方本着平等、自愿、互惠互利的原则共同协商，达成以下共识。一、甲方自愿将现有的住房交给乙方进行改建。甲方现有房屋73.90平方米，交与乙方进行改造，乙方将房屋改建后应赔偿甲方套内约为80平方米，甲乙双方按约定多于或者少于2平方米之内双方不作找补，多余或少于按每平方米市场价90%元进行找补(找补时间：交房前)。二、甲方现有住房位置养马镇沱江街67号，改建后甲方住房的位置沱江新街前后30米……十一、乙方为甲方改建住房的房屋产权证和土地使用证由乙方办理，费用由乙方负责，如甲方更换产权的姓名，由甲方承担房屋买卖的所有税、费。十二、乙方为甲方改建住房竣工后，一年后乙方为甲方办理好房产证和土地使用证(土地性质为国有)，并交给甲方。十三、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，协议一经签定双方严格遵守并具备同等法律效力。未尽事宜甲、乙双方补充协议解决。”简阳市盛世房地产开发有限公司（以下简称盛世房产公司）于2009年11月9日成立。尹明华为该公司股东兼监事，投资比例为45.96%。以上改建房屋约于2012年修建完毕，商业总店陈述尹明华于当年向其交付门市1间，涉案住房1套。2014年11月19日，商业总店（甲方）与肖洪均（乙方）签订《房屋买卖协议》，载明：“经甲、乙双方共同协商，甲方同意将位于养马镇新街·江城国际住宅xx号住房一套卖给乙方。一、房屋结构：此房系开发商尹明华修建还养马商业总店的住房，钢筋混合结构。二、成交价格：该房建于2010年，至今未办理房产证和土地使用证。经甲、乙双方协商，该房成交价格为叁拾万元整。三、交房时间：经甲、乙双方协商，甲方于乙方交款后将房交给乙方。四、付款时间：经甲、乙双方签字后，乙方即一次性付给甲方现金(人民币)贰拾万元整，春节前付伍万元，剩余款项乙方于二〇一五年三月三十一日前全部付清。五、办理房产证和土地证过户手续，甲、乙双方协商直接由房（产）开（发）商办给乙方，更换名称所需税费均由乙方承担。甲方只提供更换名称的相关资料。六、此协议一式四份，甲、乙双方各一份，交简阳市供销社联合社一份，交简阳市集体商业管理委员会一份。协议经双方签字(盖章)后生效，希双方诚信守约。”2016年1月11日，双方因履行上述《房屋买卖协议》发生纠纷，商业总店起诉至简阳市人民法院，要求肖洪均支付剩余房款50000元。简阳市人民法院于2016年3月4日作出（2015）川2081民初127号民事调解书，确认肖洪均于2016年3月4日前支付商业总店购房款40000元，余款10000元在房屋双证办理之后支付；位于养马镇××街·××国际住宅××单元××号住房中超过80平方米的未付款项由商业总店与房地产商结算。现双方确认购房款300000元已支付完毕。盛世房产公司出具的《江成国际拆迁还房结算清单》载明，业主商业总店，应赔80平方米，实赔117.09平方米，房号xx，补差37.09平方米，单价1803.9元/平方米，总价66905.17元，备注市场价的90%。2020年11月10日，盛世房产公司向肖洪均出具《收据》，载明收到肖洪均代商业总店交纳江成国际xx拆迁还房面积补差款66905.17元。2020年11月10日，《住宅专项维修资金交款通知单》载明“简阳市养马商业总店：经审查，您位于江城国际内××镇××单元××号房屋，其建筑面积117.09㎡，系无电梯的房屋；按规定应交存的专项维修资金为人民币￥2341.80元，大写：贰仟叁佰肆拾壹元捌角整。请于30日内将专项维修资金交存至建设银行成都第二支行……”肖洪均于当日交纳专项维修资金2341.80元。2020年11月10日，肖洪均交纳涉案房屋产权转移书据印花税105元、房屋交换契税2007.6元、权利、许可证照印花税2.50元，合计2115.26元。2020年11月12日，肖洪均取得位于养××镇××单元××号，建筑面积117.09平方米住宅的不动产权证书，证书编号为川（2020）简阳市不动产权第0xx7号。一审法院认为，本案争议的焦点是，肖洪均支付涉案房屋的还房面积补差款66905元，契税、印花税2115.26元，住宅专用维修资金2341.80元后是否可向商业总店行使追偿权。关于契税、印花税和住宅专用维修资金的问题。2014年11月19日，肖洪均与商业总店签订《房屋买卖协议》中约定，直接由开发商将产权证办给肖洪均，更换名称所需税费均由肖洪均承担，因此办理产权所需契税、印花税2115.26元依约应由肖洪均承担。又根据建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》（第165号令）第四条“住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。”第十条“业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。”以及《四川省住宅专项维修资金管理细则》第六条“商品住宅在办理房屋产权初始登记前，尚未出售房屋的维修资金由开发建设单位代为缴存。商品住宅出售时，开发建设单位交存的维修金转由购房人承担。商品住宅的维修资金属于交存的业主所有。”的规定，住宅专项维修资金属于交存的业主所有，实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。肖洪均系涉案房屋的业主，在享受权利的同时应承担支付住宅专用维修资金的义务，住宅专用维修资金2341.80元也应由肖洪均自行承担，故一审法院对肖洪均关于契税、印花税及住宅专用维修资金的诉讼请求不予支持。关于还房面积补差款66905元的问题。2009年3月19日，商业总店与尹明华签订《旧房改建协议》时约定商业总店将73.90平方米的旧房交与尹明华改建，改建后应赔偿商业总店套内面积约80平方米的房屋。由于涉案房屋已于2012年修建完成，2014年11月19日，肖洪均与商业总店签订《房屋买卖协议》时虽未记载房屋面积，但双方知道或应当知道买卖房屋的面积约117.09平方米，即肖洪均支付300000元价款的目的在于购买117.09平方米的房屋，而非购买80平方米的房屋。由于超出80平方米的部分按照商业总店与尹明华签订的协议约定需要补差，并非不再交纳任何费用。而商业总店与肖洪均签订的《房屋买卖协议》中约定“办理房产证和土地证过户手续，双方协商直接由房开商办给肖洪均，更换名称所需税费均由肖洪均承担，商业总店只提供更换名称的相关资料。”应理解为办理房产证和土地证过户所产生的税费由肖洪均承担，不应包括面积补差款。商业总店认为开发商修建房屋占用其过道未提供证据证明。商业总店认为开发商交付房屋视为补差款已结清不符合行业惯例。一般来说，面积补差款是在办理产权证时交纳。且简阳市人民法院（2015）川2081民初127号民事调解书确认，超过80平方米的未付款项由商业总店与开发商结算。该结算不仅是算账的过程，而应理解为由商业总店支付面积补差款。即使开发商存在占用商业总店的其他面积，系另一法律关系，应由商业总店与开发商结算，商业总店可另行主张权利。现肖洪均已付清购房款300000元，并垫付面积补差款，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，商业总店应支付肖洪均垫支的面积补差款66905元，肖洪均可以就还房面积补差款向商业总店进行追偿。综上，一审法院对肖洪均的诉讼请求部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）第九十条第二款规定判决：一、商业总店于判决生效之日起十日内支付肖洪均垫支的房屋面积补差款66905元；二、驳回肖洪均的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费792元，由肖洪均负担56元，由商业总店负担736元。本院二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院二审另查明，商业总店陈述开发商从未通知其支付房屋补差款，肖洪均在收到开发商交费的通知后也并未告知商业总店该事实。肖洪均的代理人在本案中称其不知晓在收到开发商交费通知后是否告知过商业总店。本院经二审审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案属于民法典施行前的法律事实引起的民商事纠纷，且有相应的法律和司法解释予以调整。因此，本案应适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。本案的争议焦点为商业总店应否向肖洪均支付房屋补差款66905元。本院认为，根据二审审理新查明的事实，肖洪均并无证据证明开发商与商业总店进行过结算，其也无证据证明在收到开发商交费通知后告知过商业总店，即从本案中目前证据来看，商业总店自始至终都不知晓开发商要求支付补差款的事情。结合商业总店与肖洪均调解书中“住房中超过80平方米的未付款项由商业总店与房地产商结算”的表述。本院认为“结算”的表述在合同纠纷领域广泛存在，其是指一定经济行为所引起的货币关系的计算和结清，一审法院简单认为是“结算”等同于“结清”不当，本院予以纠正。本案中，肖洪均明知案涉补差款应当由商业总店与开发商进行结算，但是其在收到开发商的通知后，既未告知商业总店该事项也未要求商业总店与开发商进行及时结算，更未取得商业总店的委托付款指示，而基于自己办理房产证的考虑直接支付了该款项，是其对自身权利义务的处置。其要求商业总店向其支付该笔补差款不具有合同依据及法律依据，本院不予支持。综上所述，简阳市养马商业总店的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2021）川0191民初1110号民事判决；二、驳回肖洪均的全部诉讼请求。一审案件受理费792元，二审案件受理费1584元，均由肖洪均负担。本判决为终审判决。审判长 王 嫘审判员 傅科文审判员 叶云婧二〇二一年七月十五日书记员 赵珊珊