江苏省南京江北新区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0192民初3205号原告(反诉被告)：中通服网盈科技有限公司南京分公司，经营场所江苏省南京市六合区雄州街道峨嵋路300号3355室。负责人：李正伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：王茜，该公司员工。委托诉讼代理人：陈晗飞，该公司员工。被告（反诉原告）：程庆灯，男，汉族，1959年8月25日生，住福建省连江县。被告（反诉原告）：滕美香，女，汉族，1961年12月9日生，住福建省连江县。二被告共同委托诉讼代理人：刘颖，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：曹艳秋，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。原告（反诉被告）中通服网盈科技有限公司南京分公司（以下简称网盈公司）诉被告（反诉原告）程庆灯、滕美香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）网盈公司委托诉讼代理人王茜、被告（反诉原告）程庆灯、二被告的共同委托诉讼代理人刘颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）网盈公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告一和被告二签订的《晓山路营业厅房屋租赁合同》于2020年10月10日解除；2.判令被告一和被告二共同退还剩余房租235694.55元/365天×141天=91049.13元，并按照全国银行同业拆借中心公布的贷款利率支付资金占用期间利息1354.14元（暂计算至2021年2月28日）。以上共计92403.27元。3.判令被告一和被告二共同承担本案诉讼费。事实和理由：本案所涉及房屋所有权为被告程庆灯及被告滕美香二人共同所有。2018年，我公司与两被告签署房屋租赁合同，房屋使用面积共151.47平米，并按合同要求按年支付房租给被告一。根据合同10.3条的约定，乙方在租赁期内有权提前180天通知甲方后单方面终止本合同，甲方已收取的超过乙方实际租用期间的房屋租金部分，应当及时返还。故我公司于4月15日向被告一寄送《关于解除晓山路152号租赁合同的通知函》要求被告一及时与我司联系签订提前终止协议，办理交接手续，退还剩余房租，否则视为我司已按约将该租赁房屋交还给被告方。被告一签收了该函件。但至今仍退还房租。故诉至法院。二被告（反诉原告）共同辩称，原告明知滕美香是房屋的共有权人，仍只与程庆灯签订租赁合同，应当认为合同无效，应对房屋空置期间的租金损失，承担过错责任。且原告在合同期内未经被告同意，擅自将房屋转租给苏宁小店，也存在过错。程庆灯从未收到过原告所邮寄的解除通知，且因原告在2020年5月至7月期间一直对外进行转租事宜的洽谈，程庆灯作为出租人一直参与转租事宜的沟通，也多次到店与原告及当时的意向承租人沟通，在此期间也从未被告知合同解除的事宜，所以双方的租赁合同一直在履行。被告不清楚原告实际占用到何时，且原告搬离时也未与被告办理交接手续。程庆灯是在2021年3月1日到房屋内查看具体情况才知晓原告已经搬离。即便原告确实有解除意愿，但当时正是疫情暴发极严重之时，其解除意愿严重影响被告的利益，请求法院酌情考虑疫情可能会对被告产生的损失。二被告（反诉原告）提出反诉请求：1.判令反诉被告立即支付物业费2040.88元，电费41元；2.诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告与反诉原告一、二的房屋租期已于2021年2月28日到期，反诉被告未按期缴纳物业费2040.88元、电费41元，已严重违反了双方的合同约定，侵犯了反诉原告一、二的合法权益，现反诉原告已垫付物业费2040.88元、电费41元。反诉被告网盈公司辩称，我方多次与被告沟通电费事宜，对方一直避而不见，双方无法进行电费和物业费的结算。因反诉原告个人原因导致费用未结清，应由反诉原告承担不利责任。经审理查明：案涉房屋位于六合区大厂晓山路152号，房屋为被告程庆灯及被告滕美香二人共同所有，被告程庆灯及被告滕美香系夫妻关系。2018年，网盈科技服务有限公司南京分公司（后更名为本案原告）（合同乙方）与被告程庆灯（合同甲方）签订《［晓山路营业厅］房屋租赁合同》，合同约定：甲方（出租人）：程庆灯、滕美香；乙方（承租人）：网盈科技服务有限公司南京分公司。1.3房屋坐落：［晓山路152号］。1.4房屋建筑面积为［155.67］平方米，使用面积为［151.47］平方米。2.1租赁期为［叁年］，自［2018］年［3］月［1］日（“起租日”）起，至［2021］年［2］月［28］日。3.1租金（含税价）：每建筑平方米每月［116.07］元人民币，合同总金额［650490.05］元人民币。9.3乙方有权不经甲方同意分租、转租或转借房屋给其任何下属单位（子公司、分公司等）或其他关联公司，并督促该等公司将房屋用于本合同约定的用途。双方一致确认，上述分租、转租或转借行为并不影响本合同效力，甲方和乙方仍应依据本合同约定享有权利、承担义务。10.3尽管对合同的解除有上述规定，乙方在租赁期内仍有权在提前［180］日通知甲方后单方面终止本合同。乙方终止本合同后，除结清已实际租用期间的房屋租金外，无需再履行本合同项下其他任何义务且不承担任何责任。甲方已收取的超过乙方实际租用期间的房屋租金部分，应当及时返还。14.9双方因履行本合同或与本合同有关的一切通知都必须按照本合同中的地址，以书面信函或者传真或者电子邮件方式进行。如果因接受方原因（包括但不限于接受方拒收书面信函、接受方传真机关闭或故障、接受方电子邮箱地址不存在或者邮箱已满或者设置拒收等）导致通知发送失败，视为通知已经送达（发送方侧载明的书面信函寄出时间或者传真发送时间或者电子邮件发送时间视为通知送达时间）。甲方：［程庆灯］地址：［扬子二村68号］联系人：［程庆灯］电话：［181××××6286］。补充附页：因本合同所涉及房屋为程庆灯、滕美香两人共同所有，经甲乙双方商议，本合同租金由乙方按照3.5条银行账号信息支付给甲方其中一人，另一人承诺不因此房租支付问题向乙方提出任何异议。房租第叁年（2020.3.1-2021.2.28）235694.55元。租赁期内所产生的物业费、水电费都由乙方支付。合同尾部，甲方由程庆灯签字，乙方加盖网盈科技服务有限公司南京分公司合同专用章。2020年2月21日，原告网盈公司通过中国工商银行向被告程庆灯转账支付了最后一期(2020.3.1-2021.2.28)的房屋租金235694.55元。2020年4月13日、4月15日，原告网盈公司员工向被告程庆灯在上述租赁合同中约定手机号码181××××6286发送短信提出退租，并告知邮寄解除租赁合同通知函的相关事宜，但未得到被告程庆灯的回复。原告网盈公司亦以合同约定的送达地址南京市六合区大厂街道扬子二村68号为收件地址，合同约定的手机号码181××××6286为收件号码，向程庆灯寄送该解除通知函，但因未联系上收件人被退回。该《关于解除晓山路152号租赁合同的通知函》主要记载：根据合同10.3条约定，现我公司决定关闭此店，我公司与2020年4月13日与贵方沟通了退租事宜，现根据上述合同约定正式通知贵方：提前解除双方《晓山路营业厅房屋租赁合同》，即于2020年10月10日前正式解除。我公司将按约定在合同终止前向贵方返还租赁房屋，请贵方及时与我司联系签订提前解除终止协议，办理交接手续，退还剩余房租。否则视为我司已按约将该租赁房屋交还给贵方。被告当庭陈述，其于2020年7月发现案涉房屋已经清空，但店内有一电子显示屏，于2021年3月1日由原告公司派人搬走。原告陈述，其于2020年10月10日起就不再使用涉案房屋，店内电子显示屏已坏，是其丢弃不要的。另查明，案涉房屋2020年7月1日至2021年2月28日期间物业费金额2040.88元，2020年7月底抄表所产生的电费41元，已由程庆灯支付。上述事实，有当事人陈述、房产证照片、房屋租赁合同、工商变更函、关于解除晓山路152号租赁合同的通知函、快递单及签收底单、银行回单、短信记录、快递信息、收据、物业费及电费发票、庭审笔录等证据证实。本院认为：原告网盈公司与被告程庆灯签订的《[晓山路营业厅]房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。二被告辩称原告明知滕美香是房屋的共有权人，仍只与程庆灯签订房屋租赁合同，应认定合同无效。本院认为，被告程庆灯与被告滕美香系夫妻关系，被告程庆灯出租夫妻共同名下的涉案房屋，可以视为对夫妻共同财产的处置，故二被告的上述辩称意见，本院不予采纳。本案中，根据房屋租赁合同的约定，承租方有权在租赁期内提前180日通知出租方后单方面终止合同，出租方应当返还已收取的超过实际租用期间的房屋租金部分。原告网盈公司已按照《［晓山路营业厅］房屋租赁合同》约定完成了其作为承租方支付租金的合同义务，且提前180天通知终止合同，故原告网盈公司主张确认合同解除及返还相应租金的诉讼请求，有事实与合同依据，本院予以支持。关于被告辩称其未收到《关于解除晓山路152号租赁合同的通知函》，本院认为，案涉合同已经对送达地址进行了约定，原告已于2020年4月15日以合同约定的送达地址南京市六合区大厂街道扬子二村68号为收件地址，合同约定的手机号码181××××6286为收件号码，向程庆灯寄送该解除通知函，但因未联系上收件人被退回，同时还向合同约定的联系电话181××××6286发送短信告知解除事宜，故根据合同约定，因接受方原因导致通知发送失败，视为通知已经送达，原告发出解除函的时间2020年4月15日视为通知送达时间，案涉合同于2020年10月12日解除，且房屋已腾空，故出租方应退还原告剩余租金计89757.65元（235694.55元／365天×139天）。因被告程庆灯、滕美香系夫妻关系，涉案房屋系其夫妻共同财产，上述返款义务为夫妻共同债务，故原告主张二被告共同返还剩余租金89757.65元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于二被告主张的反诉诉讼请求，本院认为，被告垫付的2020年7月1日至合同解除之日物业费873.46元（2040.88元/243天×104天）及2020年6月至7月期间电费41元，共计914.46元，应由原告向二被告返还。关于原告主张的二被告按照全国银行同业拆借中心公布的贷款利率支付资金占用期间利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告程庆灯、被告滕美香于本判决生效之日起十日内向原告中通服网盈科技有限公司南京分公司退还租金89757.65元、支付资金占用期间的利息（以89757.65元为基数，自2020年10月13日起至2021年2月28日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、原告(反诉被告)中通服网盈科技有限公司南京分公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）支付物业费、电费合计914.46元。三、驳回原告中通服网盈科技有限公司南京分公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告程庆灯、滕美香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2110元，减半收取计1055元，由被告程庆灯、被告腾美香共同负担。反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由反诉被告中通服网盈科技有限公司南京分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  邵静娟二〇二一年七月十三日法官助理孙成伟书记员刘如会