湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终831号上诉人（原审原告）：唐新煌，男，1996年11月30日出生，汉族，住湖南省湘潭县。委托诉讼代理人：李凯，湖南湘剑律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湘潭市万楼新城开发建设投资有限公司，住所地湖南省湘潭市雨湖区万楼街道富强村护潭西路万楼公租房2栋2楼。法定代表人：彭曦，该公司总经理。委托诉讼代理人：聂鑫，湖南人和人（湘潭）律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫娜，湖南人和人（湘潭）律师事务所律师。上诉人唐新煌因与上诉人湘潭市万楼新城开发建设投资有限公司（以下简称万楼新城公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初3579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。唐新煌上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案诉讼费用由万楼新城公司承担。事实和理由：1、违约金应按照已付房价款日万分之五的标准计算。商品房买卖合同明确约定，唐新煌要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限第二天起至实际交付之日止，万楼新城公司按日向唐新煌支付已支付购房款项的万分之五的违约金。该合同系双方自愿签订的，合法有效，应予履行。2、违约期的计算期限不合理。一审法院对逾期交房时间扣减5个月过长。首先，疫情是发生在万楼新城公司延期交房之后，不能因疫情免责。其次，即使万楼新城公司因疫情影响而导致违约时间的延长，湖南省疫情一级响应时间也只有48天，扣减5个月不合理。综上，请求二审法院依法改判支持唐新煌的上诉请求。万楼新城公司辩称：1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，违约金过高，法院应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少。唐新煌购买的房屋是用于居住，万楼新城公司逾期交房给其造成的损失即是未能及时入住导致的房屋租金损失。参考购买住宅同地段、面积的房屋租金水平，2000元/月在合理范畴。合同约定的日万分之五的标准远远超过了唐新煌损失的130%，而且，逾期交房导致的违约因天气等因素、尤其是疫情的持续，违约时间远远超过了万楼新城公司的预期，法院予以调整并没有错。同时，我方认为一审法院仅按照民间借贷上限标准调整违约金依旧过高，依旧脱离了以实际损失为基础。2、一审法院对于违约期的扣减合理合法，并无不当。虽然约定的交付之期疫情还处于非紧急状态，但是之后疫情的爆发不可控的拖延了工程的扫尾及竣工验收程序。虽然三月底疫情开始调整为三级，各地都在通知复工复产，但是由于施工场地全面复工需要各项审批，还需要组织大量的材料和工人，工人到场前后还需要按政策隔离，相比于其他行业需要的时间更长。逾期交房扣减五个月是一审法院立足于事实的基础上支持的，更符合公平和实事求是的原则。综上，请求二审法院驳回唐新煌的上诉请求。万楼新城公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案诉讼费用由唐新煌承担。事实与理由：一审判决中违约金的计算标准过高。唐新煌购买的商品房性质是住宅，用途是居住，其受到的损失是不能及时入住导致房屋租金的损失。参考同地段面积的房屋租金水平，租金2000元/月在合理范畴。一审判决违约金远远超过唐新煌需要租赁房屋的损失，且一审判决按照民间借贷利率的最高上限计算违约金，所计算的违约金远远超过了资金占用造成损失的30%，已经脱离了以实际损失为基础。综上，请求二审法院依法改判支持万楼新城公司的上诉请求。唐新煌辩称，一审判决违约金的计算标准过低，购买万楼商品房并不是简单的租房概念，常理可知购房者购买的不是住房，而是家，不然直接租房就可以了，所以万楼新城公司将租房和买房混为一谈计算损失，既不符合买房人的利益预期也不符合社会常理，万楼新城公司以同地段租金计算损失是缺乏事实和法律依据的。法律应当尊重和保护当事人的意思自治，本案双方当事人是基于真实意思的表示签订的书面合同，违约条款对双方都是对等的，且该合同也是万楼新城公司预先拟定，一审法院不顾合同条款而是参照民间借贷利率计算违约金也缺乏事实和法律依据。唐新煌向一审法院起诉请求：1.万楼新城公司自2020年1月1日起至实际交付之日止，以1012568元为基数，按日万分之五的标准向唐新煌支付违约金（暂计算至2020年8月7日止为111382.48元）；2.由万楼新城公司支付本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年7月21日，唐新煌与万楼新城公司签订《商品房买卖合同》，唐新煌购买万楼新城公司开发的坐落于雨湖区万楼街道护潭路88号潭房中央公园（一期）3号楼1单元1801001号房，建筑面积157.77平方米，总购房金额1012568元。《商品房买卖合同》第十条约定，万楼新城公司应于2019年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格的、符合本合同约定的商品房交付于唐新煌使用；第十一条约定：“出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”。在《商品房买卖合同》附件二第10条约定：“集中供冷供暖，提供管口入户，户内由用户自理。每户提供一个给水点”。在《商品房买卖合同补充协议》第8条约定：“买受人确定以下地址为出卖人通知等函件的送达地址：湘潭市岳塘区××栋××号××。买受人变更上述地址以书面通知为准，若不能及时告知出卖人，由此产生的后果和相关的法律责任由买受人自行承担”；第19条约定：“该项目与中节能合作提供集中供冷供暖设施设备，在楼宇设计上没有预留分体式单个空调主机位置，但预留了安装中央空调的设备平台，所以买受人在房屋装修期间，如果不使用中节能集中供冷供暖设施设备，建议客户安装中央空调。考虑到项目立面的整体效果，不允许安装分体式空调设备”。唐新煌于2018年7月、8月向万楼新城公司支付了房款（唐新煌提供两张《湖南增值税普通发票发票联》，开票日期分别为2018年7月17日、2018年8月1日，金额分别为512568元、500000元）。《商品房买卖合同》约定的交房期限临届之时，万楼新城公司向唐新煌发出《致业主的一封致歉信》，万楼新城公司表示因无法按期交房，邀请唐新煌协商逾期交房赔偿事宜，但是双方协商未果。另查明，潭房中央公园（一期）1＃-4＃栋工程已于2020年7月29日竣工验收，已于2020年8月7日在湘潭市××房××乡建设局办理备案。万楼新城公司已于2020年8月10日按照《商品房买卖合同补充协议》约定的送达地址向唐新煌邮寄了《交房公告》，其已于2020年8月12日签收。一审法院认为:唐新煌、万楼新城公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方的真实意思表示，合法、有效，双方均应当依照合同的约定履行各自的义务。本案争议焦点在于：一、案涉房屋是否已经达到了合同约定的交付条件；二、逾期交房违约金如何计算。关于第一个争议焦点。《商品房买卖合同》第十条约定的交房条件是“该商品房经竣工验收合格”。万楼新城公司提供的《工程竣工验收备案表》证实案涉房屋已于2020年7月29日竣工验收，已于2020年8月7日在湘潭市××房××乡建设局办理备案，由此可以认为，案涉房屋已经达到了合同约定的交付条件。购买潭房中央公园（一期）房屋的大部分业主提出，目前中节能集中供冷供暖设备尚未完成建设，不符合交房条件。对于该部分业主提出的观点，一审法院认为，在《商品房买卖合同》附件二第10条及《商品房买卖合同补充协议》第8条，均提及中节能集中供冷供暖设备，但是均没有明确约定中节能集中供冷供暖设备的交付作为合同约定的房屋交付条件之一，亦没有明确约定中节能集中供冷供暖设备的交付标准和交付期限，因此，虽然案涉房屋尚未建成中节能集中供冷供暖设备，但是已经取得《工程竣工验收备案表》，案涉房屋已经具备了《商品房买卖合同》第十条约定的交房条件。关于第二个争议焦点。虽然万楼新城公司对于案涉房屋已经逾期交房的事实不予否认，但是对于逾期交房违约金的计算标准和计算期限与唐新煌持有异议。关于违约金的计算标准问题。《商品房买卖合同》第十一条约定为“已交付房价款日万分之五”，万楼新城公司提出约定的违约金过高，请求减少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院可以“以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。《商品房买卖合同》第十一条约定为“已交付房价款日万分之五”，按照一年365天换算，即18.25%，已经超过了法律所允许的民间借贷利率上限（一年期贷款市场报价利率的四倍，2021年1月一年期贷款市场报价利率为3.85%，四倍即15.4%），据此认定《商品房买卖合同》第十一条约定的逾期交房违约金的计算标准过高，法院调低至一年期贷款市场报价利率的四倍即15.4%。因受疫情影响，逾期交房时间扣减的问题。2019年12月爆发的新冠肺炎疫情，属于不可抗力事件。虽然《商品房买卖合同》约定的交房期限临届之时，万楼新城公司开发的房屋没有竣工验收、不能按期交房，已经产生逾期交房事实，但是亦不能否认新冠肺炎疫情会拖延案涉工程扫尾和竣工验收。2020年3月31日，湖南省新冠肺炎疫情防控突发公共卫生事件应急响应级别由二级调整为三级，各地陆续“全面有序推进复工复产复学”，相较于其他行业，由于楼盘全面复工需要组织大量材料和工人，组织材料和工人需要更长时间。因此，法院采纳万楼新城公司提出的逾期交房时间扣减5个月的辩称意见，计算逾期交房违约金的期限为2个月12天即72天。综上，万楼新城公司应当向唐新煌承担的逾期交房违约金为30760元（1012568元×15.4%/365天×72天）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、湘潭市万楼新城开发建设投资有限公司在本判决生效后十日内向唐新煌支付逾期交房违约金30760元；二、驳回唐新煌的其他诉讼请求。本案案件受理费2530元，由湘潭市万楼新城开发建设投资有限公司负担699元，由唐新煌负担1831元。本案二审期间，唐新煌、万楼新城公司均未向本院提交新证据。经审理查明，原审判决认定基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题是：逾期交房违约金的计算标准及计算期限的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，唐新煌并没有提供任何证据证实因万楼新城公司逾期交房的行为所造成的损失情况，现唐新煌要求万楼新城公司按照合同约定每日按已付房款万分之五的标准支付违约金，其诉请过分高于其因此而造成的损失，对此应当予以酌减。一审法院综合唐新煌因万楼新城公司的违约行为可能造成的损失、万楼新城公司的过错程度、实际违约情况，根据公平和诚实信用原则予以衡量，酌情确定逾期交房违约金并无不妥，但是本案系房屋买卖合同纠纷，一审判决参照民间借贷利率上限，即一年期贷款市场报价利率的四倍计算违约金，无法律依据。本院参考双方合同中对违约金的约定，将违约金酌情调整为每日按已付房款万分之二的标准支付逾期交房违约金。故对唐新煌所主张的诉讼请求中的超出部分，本院依法不予支持。万楼新城公司上诉要求按同地段面积的房屋租金水平，按2000元/月计算违约金，无事实及法律依据，本院依法不予支持。房屋约定交付时间为2019年12月31日前，在疫情全面爆发前万楼新城公司确已逾期交房，但亦不能否认新冠肺炎疫情影响了案涉工程的扫尾及竣工验收。商品房买卖系大宗商品交易，涉及主体众多，产生影响重大，相较于其他行业，其全面复工需要组织大量材料和工人，因此，一审酌情核减部分违约金正确，但核减5个月过长（逾期交房时间为7个月12天），且与实际情况不符，本院酌情调整为核减3个月。故，万楼新城公司应向唐新煌支付逾期交房违约金为26731.8元（1012568元×万分之二×132天）。综上所述，唐新煌及万楼新城公司的上诉请求，均部分有理，本院予以采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初3579号民事判决；二、湘潭市万楼新城开发建设投资有限公司在本判决生效后十日内向唐新煌支付逾期交房违约金26731.8元；三、驳回唐新煌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2530元，由湘潭市万楼新城开发建设投资有限公司负担607元，由唐新煌负担1923元。二审案件受理费1140元，由唐新煌负担177元，由湘潭市万楼新城开发建设投资有限公司负担963元。本判决为终审判决。审判长 戴 伟审判员 朱建军审判员 许 姣二〇二一年七月二十九日书记员 唐 灏附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……