山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0602民初4759号原告（反诉被告）：烟台弘阳商业管理有限公司，住所地：烟台市芝罘区南大街126号。法定代表人：李刚，总经理。委托诉讼代理人：郭超，山东康桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨祖一，山东康桥律师事务所律师。被告（反诉原告）：烟台万润酒店有限公司，住所地：烟台市芝罘区南大街126号F5层517、518A。法定代表人：林淑花，总经理。委托诉讼代理人：袁卫亭，该公司工作人员。原告（反诉被告）烟台弘阳商业管理有限公司（以下简称弘阳公司）与被告（反诉原告）烟台万润酒店有限公司（以下简称万润公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人郭超、杨祖一及被告（反诉原告）万润公司的委托诉讼代理人袁卫亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。弘阳公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除弘阳公司与万润公司于2019年5月28日签订的《租赁合同》；2.判令万润公司向弘阳公司支付租金126980.65元、经营服务费81335.48元、能源费用1181.6元、市场推广费2000元;3.判令万润公司向弘阳公司支付迟延履行违约金7693.26元（延迟履行违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，暂计算至2021年1月28日；4.判令万润公司向弘阳公司支付违约金79200元；5.判令万润公司将位于烟台市芝罘区的物业恢复原状并返还给弘阳公司；6.判令万润公司自2021年2月1日起至弘阳公司实际返还租赁物业之日止按照日880元的标准向弘阳公司支付场地占用费。事实和理由：弘阳公司与万润公司于2019年5月28日签署《租赁合同》，约定万润公司承租位于烟台市芝罘区的物业用于经营。同时，双方签订的租赁合同对租金、经营服务费、能源费的标准、支付时间以及违约责任、合同解除等均作了明确的约定。合同签订后，万润公司即按照合同约定接受并使用房屋，但未按照合同的约定交纳租金、经营服务费、能源费等费用，弘阳公司多次催缴，但万润公司仍拒绝缴纳，为维护弘阳公司的合法权益，特诉至贵院。被告（反诉原告）万润公司答辩称：（一）烟台广夏房地产开发有限公司已经解除与弘阳公司的租赁合同，弘阳公司对案涉房屋并无出租权。（二）原告所诉与事实不符。2019年初，万润公司与弘阳公司友好协商，缴纳了保证金20000元，并于2019年5月28日签署了《弘阳广场商铺租赁合同》和《仓库使用合同》，租赁案涉房屋用于餐饮经营，装修期免租3个月，同年6月28日缴纳了物业费30676元，弘阳公司将商铺交给了万润公司，并于7月28日正式开业。因新店装修，案涉房屋店铺未能与弘阳广场6月28日同期开业，影响弘阳公司高管及运营部分工作人员利益，弘阳公司以仓库使用合同需确认合同条款及领导签字为由收回，并将仓库使用权予以收回。2019年8月，弘阳公司经营的弘阳广场开业两个月，由于经营不善，多家商铺出现亏损，提出了撤铺申请，由于餐饮行业是人力和装修重投资的业态，弘阳公司作出表态，不仅有租金和物业费的减免，每个月会拿出预算给业主作商业补贴。2019年10月，开业4个月，案涉房屋所在的弘阳广场四、五楼中有十余家餐饮商户撤铺，仅存三家商户，经营惨淡，为避免楼层空铺，弘阳公司向其总部申请针对经营商户的租金和物业费的减免政策及利用原告有针对商户的经营补贴权限，加大补贴力度，增强商家经营能力。2020年1月23日，因疫情原因，弘阳广场闭店，所有商户暂停营业，因2020年1月23日至2020年3月30日商场无法营业，所以免租金物业费67天，万润公司已经缴纳的一季度费用结转至第二季度。2020年4月初，弘阳广场营业复工，但餐饮业态仅剩万润公司经营的店铺和集结鲜湾两家大型餐饮商户。为了使在营商户能够早日配合开工，弘阳公司制定了一系列的活动补贴支持和租金、物业费减免和补贴，其中包括弘阳公司根据商场实际情况，二季度（4.5.6）政策减免租金物业费，已经缴纳的第一季度3月份的租金及物业费结转至2020年第三季度及部分减免等。截止二季度末，弘阳公司对万润公司承诺的所有减免政策，双方均已经实际履行，万润公司并未欠款，弘阳公司正常提供服务，万润公司正常经营。因为二季度疫情持续反复，弘阳广场四、五层餐饮二十余家全部亏损倒闭，客流惨淡无法经营，原告亏损严重。万润公司与弘阳公司负责人李彬沟通后，李彬提议报集团总部申请政策，请求维持五楼餐饮现状，减少空铺，配合招商，保持现状，弘扬总部批复减免政策，三季度租金、物业费减半，免除2020年6月28日至2021年6月27日的宣传服务费，并下发了《租赁合同》的补充协议。三季度租金及物业费共计69300元，减免34650元，万润公司按减免政策缴纳了现金25884元，其中8000元现金，上季度结转费用17884元，剩余部分与弘阳公司二、三季度活动补贴款9190元相抵顶，共计35074元。截止至三季度末，弘阳公司对万润公司承诺的所有减免政策，双方均履行完毕，万润公司并未欠款，弘阳公司正常提供服务，万润公司正常经营。期间，万润公司多次找弘阳公司要求双方签字确认关于2020年7月1日-2020年9月30日的减免政策的补充协议以及之前的补充协议，弘阳公司以盖章走流程等多种理由拒绝，并称让万润公司放心经营，补贴款按时发放，减免政策只要不欠费用，不会私自断水断电，影响经营。补充协议会确认后返还。2020年第四季度的减免政策为租金减免，物业费按月缴纳，同时将补充协议发给万润公司签字盖章，万润公司盖章完成后将协议返还给弘阳公司盖章，但弘阳公司仍然以同样的理由搪塞推脱，声称整个弘阳广场的政策都一样，要求万润公司安心经营，只要不拖欠物业费，就不会停止服务断水断电。万润公司第四季度收到商场发送的缴费清单，万润公司按月缴纳物业费，第12月物业费按月应当于12月30日缴清。2020年12月24日，万润公司与弘阳公司沟通，希望结清2020年所有活动补贴款项，或者以补贴款抵顶12月物业费，弘阳公司予以拒绝，随后断水断电，万润公司停止营业，给品牌形象及营业收入造成极大损失。万润公司多次与弘阳公司沟通未果，万润公司被迫搬离，将大批物资变卖，食材另行储存。根据上述事实，如果万润公司拖欠相关费用，是无法继续经营至2020年第四季度的，因此应当认定弘阳公司已经减免了之前的租金和经营服务费，并且万润公司于2021年1月6日之前已经搬离了案涉房屋。（三）弘阳公司与万润公司签约租赁期限为5年，被告弘阳公司系二房东，因经营不善亏损严重，于2021年1月撤店，6月30日清退所有商户。因弘阳公司明知2021年度不能继续履约，故利用其合同中的甲方优势，故意于节假日对万润公司断水断电，拒绝沟通，已达到强制解除合同的目的。（四）2021年5月21日，弘阳广场在向商户送达的告知函中称，购物中心开业不久，××全国爆发，该疫情以及疫情反复对合同的履行的影响，已经完全超过双方的商业预期，然而为践行社会责任，体现商业诚信，以及尽可能的应对新冠疫情带来的各种不利影响，弘阳广场仍然通过各种方式持续补贴商户经营，但现实情况，弘阳广场始终处于严重亏损状态且但时间内没有迅速止损的可能，为避免已经发生损失的进一步扩大，弘阳公司并未履行诺言，而是解除合同。被告（反诉原告）万润公司提起反诉：1.判令原告（反诉被告）弘阳公司返还被告（反诉原告）万润公司保证金20000元；2.判令原告（反诉被告）弘阳公司返还被告（反诉原告）万润公司2020年度消费者通过弘阳小程序购买餐费活动13790元。事实和理由：双方于2019年5月28日签订《租赁合同》，约定承租位于烟台市芝罘区的物业，用于餐饮经营，装修免租期三个月，被告（反诉原告）万润公司按照合同约定缴纳物业费30676元、保证金20000元。期间，由于原告（反诉被告）经营的弘阳广场经营不善，商场客流惨淡，双方按约履行合同至2020年12月24日，原告（反诉被告）弘阳公司单方面断水断电，导致被告（反诉原告）万润公司无法经营，被动搬离弘阳广场，故提起反诉。针对被告（反诉原告）万润公司的反诉请求，原告（反诉被告）弘阳公司答辩称：弘阳公司确实收到被告（反诉原告）万润公司缴纳的保证金20000元，但根据租赁合同第12.2条约定，因被告（反诉原告）万润公司违约导致合同解除，原告（反诉被告）弘阳公司有权没收被告（反诉原告）缴纳的保证金。被告（反诉原告）万润公司提供的证据不能证明原告（反诉被告）需返还其餐费活动款及具体数额，综上对被告（反诉原告）诉请不予认可。本院经审理确认，双方均无异议的事实如下：2019年5月26日，被告（反诉原告）万润公司向原告（反诉被告）弘阳公司缴纳保证金20000元。2019年5月28日，原告（反诉被告）弘阳公司作为甲方，被告（反诉原告）万润公司作为乙方签订租赁合同，合同约定甲方是位于烟台市芝罘区南大街126号弘阳广场的所有权人委托的出租方，甲方同意将购物中心F5层517、518A铺位出租给乙方，套内面积为220平方米，乙方按照暂定套内建筑面积支付保证金、租金和合同约定的各项费用。乙方承租该租赁物业仅以臻旺角品牌，经营范围仅限于海鲜火锅。租赁期限为60个月，即2019年6月28日至2024年6月27日，乙方应在2019年6月27日完成装修并满铺开门营业，本合同项下的计租日2019年6月28日。合同第5.1条约定，乙方需在签订本合同之日起7个工作日内向甲方支付保证金（履约保证金、质量保证金统称为保证金）共计20000元，租赁期满或合同解除后3个月内，具备下述条件且乙方不存在本合同第12.1-12.6条约定的情形的，保证经金不计利息退还给乙方，否则不予退还，具体退还条件为：（1）乙方完全履行了本合同所约定的义务，结算全部费用，未发生扣除保证金的事由；（2）乙方已经按照本合同约定将该租赁物业归还给甲方；（3）乙方办理完毕营业执照注销或迁址手续。租赁合同第5.3条约定，本合同租金采用以下方式计租：固定租金与提成租金二者取高，2019年6月28日至2019年9月25日，不收取固定租金，2019年9月26日至2021年6月27日，固定租金为含税价每月13200元，不含税价为12110元。第5.4条约定了租金的缴纳方式，乙方应以先付租金后使用该租赁物业的原则，按季度支付租金，首期租金为计租日起至第3个月最后一日期间的租金。本合同项下首期租金应于本合同签订后7个工作日内支付，应交租金为2351元。固定租金（保底租金）支付方式为：除欠款约定的首期租金外，乙方应当在每个交租期前15个工作日向甲方一次性足额支付下个交租期租金，提成租金的支付方式为：甲乙双方每日历月度核算一次营业额提成租金，乙方应基于前一个日历月的财物报表并加盖公章，于每月日历月的第八日或之前向甲方书面提供前一个日历月之营业额和应计营业额提成租金金额；如营业额提成租金超过固定租金的，乙方应于每月15日内补足前一个日历月的营业额提成租金差额。关于能源费用，双方签订的租赁合同约定，电费费用标准为人民币0.85元/度，能源服务费含税价为0.35元/度，水费标准为5.6元/吨，市场推广费为含税价格2000元/年，不含税价为人民币1886.79元，乙方应于每年6月15日前一次性向甲方支付该年度市场推广费用。关于经营服务费，双方约定含税价格为每月每平方米人民币45元，不含税价为42.45元，具体支付方式与租金同期支付。租赁合同第12.1.7项和12.1.8项约定：乙方延迟缴纳本合同项下租金、经营服务费、能源费用或其他应付费用的超过30日或乙方迟延缴纳租金、经营服务费、能源费用或其他应付费用等累计超过3次（含本数）的，甲方有权经书面通知乙方，解除本合同；合同第12.2条约定：甲方依照约定解除本合同（不可抗力除外）或乙方单方面擅自解除合同的，乙方除承担本合同第13.5条责任外，甲方有权没收本合同项下之保证金，同时乙方应按届时月租金标准的六个月租金标准向甲方支付违约金并注销在租赁地址的所有工商注册等事宜，乙方应在接到甲方书面通知之日起3日内将该租赁物业交还甲方，并于甲方结清所有拖欠款项。合同第12.5.1条约定，乙方迟延缴纳本合同项下租金、经营服务费、能源费用或其他应付费用的，每迟延一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额5%/天的迟延履行违约金，乙方迟延缴纳前述费用超过15日（含）的，经过甲方书面催告，乙方仍不交纳的，甲方有权对该租赁物业暂停部分或全部能源供应或经营服务，直至乙方履行相关付款义务为止。甲方无需因此而向乙方或第三方承担任何责任。合同第12.5.3条约定，双方确认，在乙方欠付租金、经营服务费、能源费用或其他应付费用的期间，未经甲方同意，乙方不得将放置于该租赁物业内的货物、设施设备、财物等转移处该租赁物业。关于租赁场所的返还，合同约定，无论因何种原因导致合同解除或者终止，乙方应在合同终止当日将乙方所有的设施、设备搬离完毕，并将该租赁物业恢复到乙方承租时物业状态并保证其物业设施设备等完好，能满足正常使用需要。合同第13.4条约定，无论因何种原因引起的合同终止，乙方未按约定交还该租赁物业的，除应当缴纳逾期期间的租金、经营服务费、能源费用等各项费用以外，甲方还有权没收乙方的保证金，同时乙方每逾期一天还应按照本合同终止时日租金两倍的标准及实际天数向甲方支付违约金，从交还期限次日起付至交还之日止。合同第17.3条约定乙方确认租赁期限内，该租赁物业也是乙方有效通知地址。合同签订后，原告（反诉被告）弘阳公司向被告（反诉原告）万润公司交付了房屋，被告（反诉原告）万润公司对房屋进行天花板吊顶、瓷砖、水电、防水、木工装修后，开设“臻旺角”餐饮店进行经营。2019年12月27日，被告（反诉原告）万润公司向原告（反诉被告）弘阳公司缴纳2020年1月1日至2020年3月31日的固定租金26400元及经营服务费9800元；同月29日，被告（反诉原告）万润公司向原告（反诉被告）弘阳公司缴纳2020年1月1日至2020年3月31日的经营服务费10000元。2020年4月7日，被告（反诉原告）万润公司向原告（反诉被告）弘阳公司缴纳2020年4月1日至2020年6月30日的固定租金及经营服务费共计17884元；2020年6月3日，被告（反诉原告）万润公司向原告（反诉被告）弘阳公司缴纳固定租金3000元；2020年7月24日，被告（反诉原告）万润公司向原告（反诉被告）弘阳公司缴纳租金及经营服务费5000元；2020年9月30日，被告（反诉原告）万润公司向原告（反诉被告）弘阳公司缴纳了经营服务费10000元；2020年11月30日，被告（反诉原告）万润公司向原告（反诉被告）弘阳公司缴纳了经营服务费9900元，上述缴费共计91984元。2020年12月17日，原告（反诉被告）弘阳公司通过ＥＭＳ快递向坐落于山东省烟台市芝罘区臻旺角的地址发送告知函一份，催促被告（反诉原告）万润公司根据租赁合同约定，于2020年11月13日缴纳下一交租期（即2020年12月1日至2020年12月31日）的经营服务费9900元，2020年12月11日前缴纳下一租期（即2021年1月1日至2021年3月31日）的租金、经营服务费合计69300元；2020年1月1日至2020年11月30日水费1131.2元，合计费用90331.2元。若逾期未缴纳的，每迟延一日，被告（反诉原告）万润公司将向原告（反诉被告）弘阳公司支付欠费金额5%／天的迟延履行违约金。根据快递回执显示为未妥投，理由是“店里有人无人签收电话不通”。同日，原告（反诉被告）弘阳公司通过ＥＭＳ快递向坐落于山东省烟台市芝罘区臻旺角的地址发送违约告知函一份，载明被告（反诉原告）万润公司应当于2020年12月23日前支付完毕欠付的租金、物业服务费、能源费用或其他应付费用，否则原告（反诉被告）弘阳公司将于2020年12月24日开始停止向被告（反诉原告）所租场地能源供应，并保留解除合同的权利。根据快递回执显示为未妥投，理由是“电话不通”。2021年1月6日，原告（反诉被告）弘阳公司通过ＥＭＳ快递向坐落于山东省烟台市芝罘区臻旺角的地址发送租赁合同终止告知函一份，载明“截止2020年12月30日，贵司拖欠我司2020年12月经营服务费9900元（合同约定缴费日期2020年11月10日），逾期缴纳费用41天；拖欠我司2021年1季度租费69300元（合同约定缴费日期：2020年12月11日），逾期缴纳费用19天，望贵司对上述通知给予充分理解和重视，及时缴纳欠付场地租赁费及逾期付款违约金、经营管理费等费用，否则我司将按照租赁合同约定解除租赁合同并追究贵方违约责任。”根据快递回执显示为未妥投，理由是“电话无人接听无人”。同月8日，原告（反诉被告）弘阳公司工作人员通过“弘阳商管”微信号向被告（反诉原告）万润公司工作人员袁卫亭发送了租赁合同终止告知函。另查，2020年5月14日，被告（反诉原告）万润公司向原告（反诉被告）弘阳公司递交申请书一份，载明因疫情期间三个月未营业，请求在七、八、九月的租金与管理费给予减免。2020年6月25日和2020年9月15日，被告（反诉原告）万润公司单方在2份《租赁合同》补充协议中盖印，协议内容为2020年7月1日至2020年9月30日期间的租金和物业费减半缴纳，2020年10月1日至2020年12月31日期间租金免缴，物业费减半，并自2020年6月28日至2021年6月27日免交宣传服务费-营销。原告（反诉被告）弘阳公司未在该两份补充协议中加盖印章。再另查，2018年3月24日，案外人烟台广厦房地产开发有限公司与江苏红太阳工业原料城有限公司签订租赁合同一份，约定江苏红太阳工业原料城有限公司租赁烟台市芝罘区南大街126号部分物业开设弘阳家居烟台店（暂定名）。同年10月25日，烟台广厦房地产开发有限公司作为甲方、江苏红太阳工业原料城有限公司作为乙方、弘阳公司作为丙方签订《合同主体变更三方协议》一份，由弘阳公司取代江苏红太阳工业原料城有限公司成为原租赁合同的承租方。2021年6月10日，原告（反诉被告）在弘阳广场门外张贴《关于烟台弘阳广场的停业通知》，在通知中载明“首先，感谢您一直以来对烟台弘阳广场的支持与厚爱，由于经营情况不佳，且烟台广厦房地产开发有限公司已跟我司解约，烟台弘阳广场定于2021年7月10日正式关闭。”2021年2月7日，应原告（反诉被告）弘阳公司申请，本院制发（2021）鲁0602财保359号民事裁定书，冻结了被告（反诉原告）万润公司的相关财产。原告（反诉被告）弘阳公司预付保全费2020元，并向太平财产保险有限公司支付保全责任保险费500元。诉讼中，被告（反诉原告）万润公司主张新冠疫情属于不可抗力，免除其疫情期间未缴纳租金的违约责任，同时申请人民法院对弘阳公司主张的违约金进行调整。对双方有异议的事实，本院罗列并认定如下：（一）关于弘阳公司是否对万润公司采取断电措施的问题。被告（反诉原告）万润公司提供以下证据证明其主张：1.案涉房屋内监控设备离线照片打印件一张，证明离线时间是2020年12月24日15时16分37秒；2.微信名称为“A栖霞方山美如画”与被告（反诉原告）万润公司诉讼代理人的微信自2020年12月23日至2021年1月19日的微信聊天记录，证明该工作人员曾于2020年12月23日晚18:41分告知万润公司诉讼代理人将于2020年12月24日下午两点停止能源服务，此外，该微信还曾2021年1月8日发送合同终止函，可以证明该微信的使用人员系原告（反诉被告）弘阳公司员工。原告（反诉被告）弘阳公司称微信聊天记录中工作人员均已离职，其真实性无法确认，仅凭监控截图无法证明万润公司的主张。对上述证据，本院认定如下：“A栖霞方山美如画”曾发送盖有弘阳公司印章的通知，应当认定其为弘阳公司工作人员，其于2020年12月23日发送的通知与被告（反诉原告）提供的其监控设备离线时间相对应，本院认定弘阳公司于2020年12月24日下午15时16分左右对万润公司采取停止能源供应的措施。（二）关于弘阳公司是否欠付万润公司优惠券补贴的问题。被告（反诉原告）万润公司提供以下证据证明其主张：1.弘阳公司微信小程序中“臻旺角火锅5元团100元代金券”活动页面2张、“餐饮通用30元代金券￥15”活动页面、“餐饮通用券19元团30元代金券￥19”活动页面、“臻旺角套餐券”活动页面，证明弘阳公司曾进行过优惠促销；2.弘阳公司微信小程序中“优惠券核销记录”页面一张，显示自2020年1月1日至2020年12月31日，被告（反诉原告）万润公司共计核销优惠券272张；3.被告（反诉原告）万润公司工作人与弘阳公司工作人员李元明的微信聊天记录2张，时间为2020年10月28日，李元明与被告（反诉原告）工作人员协商套餐价格的聊天记录；4.原告（反诉被告）弘阳公司工作人员周志凡与被告（反诉原告）工作人员的聊天记录6张，在聊天中周志凡称“口碑券是商场承担一半”、“你们先把口碑券推出去啊！口碑现在9.9团20，每人5张，也相当于满100减了50了，也相当于50元券啊！而且商场补贴一半，多合算”、“你们那个52.1的套餐，用券就消费者付47.1元，券抵5块钱。券你们留好，按每张5块给你们结算”、“如果消费者不想买52.1的套餐，想买118的套餐，可以一次用两张券，抵10块钱。商场按10块钱给你们结算”。5.被告（反诉原告）万润工作人员于2020年12月24日下午3:16分向“A栖霞方山美如画”发送的结算内容，具体为“客户通过弘阳商业小程序29.9购买原价283元套餐，弘阳承诺补贴40元，现有29.9元承100张共计2990元客户支付的本金未交付给我们。7月份与弘阳合作宝藏卡活动，客户在弘阳商业小程序购买12张10元，3张50元，共计270元未交付给我们。8月份客户同样在弘阳商业小程序购买共计20张10元，5张50元宝藏卡未交付给我们。10月份与弘阳合作5元抵100元代金券活动，客户通过弘阳小程序购买，弘阳承诺全款补贴，现有46×100，共计4600元。并由宝藏卡9张30元，6张20元，10张50元，共计890元。并由弘阳商业小程序活动15元代金券共计4张60元。10月份共有5500元未交付给我们。11月份有4张50元客户在弘阳商业小程序购买的宝藏卡，共计200元未交付给我们。12月有3张50元客户在弘阳商业小程序购买宝藏卡，共计150元未交付给我们”，“A栖霞方山美如画”微信号对上述内容未作出回复。6.被告（反诉原告）万润公司自行制作的《弘阳商场未结清活动补贴详情》表格一张，载明2020年4月至5月，29.9元购283套餐，其中共计消费100张，本金2990元，原告（反诉被告）弘阳公司承诺每张补贴40元，补贴4000元；2020年7月至12月，宝藏卡活动共欠付金额2140元；2020年10月50元抵100代金券，未结金额4600元；2020年10月15元代金券未结金额60元。关于宝藏卡，被告（反诉原告）万润公司补充解释：宝藏卡活动是为顾客通过小程序花费99元购买，得到20至50张优惠券，共可得到200元的优惠券金额。原告（反诉被告）弘阳公司对上述证据发表质证意见称：被告（反诉原告）万润公司提供的证据不能证明消费者实际购买了消费券并在万润公司处使用核销，对于被告（反诉原告）万润公司单方制作的表格不予认可。庭审中，本院责令原告（反诉被告）弘阳公司从其微信小程序调取被告（反诉原告）业户优惠券核销的完整数据并提交法庭，原告（反诉被告）弘阳公司庭后书面回复法庭意见为：关于小程序优惠券核销记录，因相关人员已经离职，无法核实调取。对上述问题，本院认定如下：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条规定，“下列情形，控制书证的当事人应当提交书证……（四）账簿、记账原始凭证；（五）人民法院认为应当提交书证的其他情形”；第九十五条规定，“一方当事人控制证据无正当理由拒不提交，对待证事实负有举证责任的当事人主张该证据的内容不利于控制人的，人民法院可以认定该主张成立。本案中，原告（反诉被告）弘阳公司的微信小程序系其记载相关优惠券核销信息的载体，且该数据具有记账原始凭证的性质，并处于原告（反诉被告）控制之下。原告（反诉被告）弘阳公司以其工作人员离职而无法调取相关信息的理由明显不当，应当承担不利后果。被告（反诉原告）万润公司提供的2020年1月1日至2020年12月31日的优惠券核销记录共计272张，其向“A栖霞方山美如画”发送的微信聊天记录中载明的涉及核销优惠券为222张，其自行整理的《弘扬商场未结清活动补贴详情》中优惠券为228张，本院以其于2020年12月24日向“A栖霞方山美如画”发送的数据为准。被告（反诉原告）万润公司未提供证据证明原告（反诉被告）弘阳公司对“29.9购买原价283元套餐”承诺补贴40元及“5元抵100元代金券”承诺全款补贴的事实，故对被告（反诉原告）万润公司主张的补贴款项，本院不予支持，被告（反诉原告）万润公司待证据充分后可另行主张。综上，原告（反诉被告）弘阳公司应当向被告（反诉原告）万润公司支付以下消费款项：100×29.9＋12×10＋3×50＋20×10＋5×50＋9×30＋6×20＋10×50＋15×4＋50×4＋50×3＋46×5=5240元。（三）关于新冠疫情期间案涉房屋是否存在关闭无法使用的问题。被告（反诉原告）万润公司庭审中主张2021年1月26日至4月30日，案涉商场存在关闭的情形，但在其提交的代理意见中自认4月初，弘阳广场恢复营业复工。原告（反诉被告）弘阳公司提供的2020年3月31日的水表抄表记录可以推断被告（反诉原告）万润公司在2020年3月已经恢复营业，并且在庭后书面回复法庭材料中明确表示在2020年3月31日的水表抄表记录中显示的“上月抄表数为136”，该数据为2019年12月31日的数据，同时提供2019年12月31日的《烟台弘阳广场-商户水表抄表记录》予以证明，在该表中，517/518A处的本月表数显示为136。对上述事实，本院认为，原告（反诉被告）弘阳公司自认2019年12月底的水表数为136，故其提交的2020年3月31日水表抄表显示共计使用41个单位的水量并非2020年3月份使用，故原告（反诉被告）弘阳公司主张被告（反诉原告）万润公司自2020年3月开始复工的观点，本院不予认可。2020年1月24日，山东省启动重大突发公共卫生事件I级响应，实行最严格的科学防控措施，企业停产停工，居民居家隔离，案涉房屋所处的弘阳广场也无法正常经营，特别是被告（反诉原告）万润酒店从事的餐饮行业，对防控措施的要求更为严格。被告（反诉原告）自认2020年4月初恢复营业，原告（反诉被告）弘阳公司对此未提交证据，亦未发表观点。本院结合当时的实际情况，酌情认定案涉房屋自2020年1月24日至2020年3月31日存在闭店无法营业的情形。（四）关于原告（反诉被告）弘阳公司主张的欠付费用的问题。1.关于水费的问题。原告（反诉被告）弘阳公司主张2019年12月31日的水表数字为136,2020年12月31日的水表数字为337，故2020年被告（反诉原告）共计使用337-136=201吨，根据双方签订的租赁合同，被告（反诉原告）万润公司应当支付水费金额为201×5.6元/吨=1125.6元。原告（反诉被告）弘阳公司主张被告（反诉原告）万润公司用水量为211吨没有事实依据，本院不予认可。2.关于截止2021年1月31日的房屋租金和经营服务费。根据双方签订的房屋租赁合同，案涉房屋的房屋租金标准为含税价每月13200元，经营服务费标准为含税价格为每月每平方米人民币45元，案涉房屋为220平方米，故经营服务费为每月9900元。自2020年1月1日至2021年1月31日，在不考虑租金及经营服务费减免的情况下，被告（反诉原告）万润公司应当缴纳房屋租金171600元、经营服务费128700元，现实际缴纳91984元，欠付金额为171600＋128700-91984=208316元。3.关于市场推广费，被告（反诉原告）万润公司自认确实未缴纳2020年1月至2020年12月的推广费2000元，但认为该笔费用已经被落款日期为2020年6月25日的《租赁合同》补充协议予以减免。被告（反诉原告）万润公司针对市场推广费的抗辩理由没有证据支持，本院对其主张不予认可。本院认为，（一）双方签订的租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应履行合同义务。被告（反诉原告）万润酒店提交的两份合同补充协议，原告（反诉被告）弘阳公司未予加盖公司印章，故对该补充协议的内容，本院不予认可。（二）当时有效的《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。根据上述规定，只有不可抗力导致合同不能履行的，才能适用上述条款，在房屋租赁合同中，受疫情及其防控措施影响，租金交付义务受直接影响导致客观不能履行的情形，可以认定不可抗力。自2020年1月24日至2020年3月31日（共计68天），因新冠疫情防控措施的影响，被告（反诉原告）的租金交付义务受到直接影响而导致客观不能履行，属于不可抗力。本院综合考虑2020年4月恢复营业后，受疫情防控措施的影响，被告（反诉原告）万润酒店作为餐饮行业从业者，其自身收入受到较大影响，本院酌定免除被告（反诉原告）在停止营业期间的租金共计13200÷30×68=29920元。被告（反诉原告）万润公司主张减免18个月的租金没有法律依据，本院不予支持。对于2020年1月24日至2020年3月31日期间的经营服务费，因在此期间，原告（反诉被告）弘阳公司作为弘阳广场的经营者，其对商场仍然提供消毒等物业服务，为恢复营业付出较大努力，但被告（反诉原告）万润公司作为餐饮经营者，存在停业期间未接受经营服务的客观情形，本院酌情减免该期间50%的经营服务费，即9900÷30×68÷2=11220元。上述两项费用共计11220＋29920=41140元。（三）被告（反诉原告）万润公司未按约定足额支付2020年4月1日至2020年12月31日期间的租金及2020年1月1日至2020年12月31日的经营服务费，原告（反诉被告）弘阳公司根据双方签订的租赁合同第12.1.7条的约定，被告（反诉原告）万润公司在迟延缴纳本合同项下租金、经营服务费、能源费用或其他应付费用超过30日的，原告（反诉被告）弘阳公司即可解除案涉租赁合同。弘阳公司工作人员于2020年1月8日通过微信发送了租赁合同终止告知函，双方签订的租赁合同自该通知到达对方时，即2020年1月8日予以解除。被告（反诉原告）万润公司应当支付2020年4月1日至2021年1月31日的房屋租金和经营服务费共计208316-41140=167176元，能源费用1125.6元和市场推广费用2000元。（四）合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但当事人另有约定的除外。本案中，双方签订的具有违约金性质的条款有以下几条：1.合同12.5.1条约定的的按照欠费金额每日5%计算迟延缴纳合同项下租金、经营服务费等费用的违约金；2.合同12.2条约定，如果因被告（反诉原告）万润酒店原因导致单方解除合同，弘阳公司有权没收保证金，同时万润公司应当按照月租金标准的六个月租金支付违约金；3.合同13.4条约定，合同终止后，未按约定交还物业的，应当按照合同终止时日租金的2倍的标准支付违约金。被告（反诉原告）万润公司在诉讼中认为该违约金标标准较高，申请人民法院进行调整。本院认为，人民法院在调整违约金时要考量的具体因素，包括实际损失、合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等。本案中，被告（反诉原告）万润酒店未依约履行费用缴纳义务，该违约行为对原告（反诉被告）弘阳公司造成的实际损失即为房屋空置期期间的损失，但根据原告（反诉被告）弘阳公司张贴的通知，案涉商场于2021年7月10日停止营业，在合同解除至停止营业期间，原告（反诉被告）也已经主张了案涉房屋的占有使用费，因此本案中，针对被告（反诉原告）的违约行为，原告（反诉被告）并无实际损失。同时，本院认为，原告（反诉被告）承租案涉房屋经营餐饮行业不久即遭遇新冠疫情，其经营行为受到较大影响，且一直向原告（反诉被告）弘阳公司主张减免相关费用，其未按时缴纳房屋租金等费用具有一定的客观性，主观恶意较小。对于原告（反诉被告）弘阳公司的违约金主张，本院酌情调整为：1.关于逾期付款违约金，原告（反诉被告）弘阳公司主张以同期LPR的1.5倍标准计算于法有据，亦较为合理，本院予以支持，对于不可抗力期间予以减免的租金和经营服务费，本院在计算逾期付款违约金时予以扣除，剩余租金和经营服务费顺延至下一付款周期内应付款项，综上，分段计算逾期付款违约金共计5244.53元。2.合同解除后，被告（反诉原告）万润公司丧失其占据案涉房屋的权利基础，应当将案涉房屋恢复原状并予以返还，对于其持续占用期间，应当按照合同终止时的标准，即13200÷30=440元每天的标准缴纳房屋占有使用费，对于超出部分，本院不予支持。3.对于原告（反诉被告）弘阳公司主张的75000元违约金，本院不予支持；4.对于被告（反诉原告）万润公司要求返还的20000元保证金。本案中，被告（反诉原告）万润公司在疫情发生前足额缴纳租金等费用，但在疫情得到有效控制后，在其免费用申请未得到书面确认的情况下，一直欠付租金至今，致使原告（反诉被告）弘阳公司行使解除权，因此根据双方合同约定，被告（反诉原告）万润公司缴纳的保证金，原告（反诉被告）弘阳公司作为其损失的补充，有权不予返还，对于被告（反诉原告）万润酒店的上述反诉请求，本院不予支持。（七）原告（反诉被告）弘阳公司作为商场运营方，在其微信小程序售卖消费券，在消费者到店实际消费后，应当向商家返还消费券的价值。因此，原告（反诉被告）弘阳公司应当向被告（反诉原告）万润公司支付消费款5240元，对其超出部分的主张，本院不予支持。原告（反诉被告）弘阳公司在庭审中主张保全责任保险费500元应当由被告（反诉原告）万润公司承担的主张，超出了其诉讼请求的范围，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，当时有效的《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）烟台弘阳商业管理有限公司与被告（反诉原告）烟台万润酒店有限公司在2019年5月28日签订的《租赁合同》于2021年1月8日解除。二、限被告（反诉原告）烟台万润酒店有限公司于本判决生效之日起十日内将坐落于烟台市芝罘区的房屋恢复至未装修状态后返还给原告（反诉被告）烟台弘阳商业管理有限公司。三、限被告（反诉原告）烟台万润酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）烟台弘阳商业管理有限公司支付截止2021年1月31日的房屋租金和经营服务费共计167176元、能源费用1125.6元、市场推广费用2000元、逾期付款违约金5244.53元，并自2021年2月1日起至实际返还房屋之日止，按照每日440元的标准支付占有使用费。四、限原告（反诉被告）烟台弘阳商业管理有限公司于本判决生效之日起向被告（反诉原告）烟台万润酒店有限公司支付消费款5240元。五、驳回原告（反诉被告）烟台弘阳商业管理有限公司的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）烟台万润酒店有限公司的其他反诉请求。本诉受理费5776元减半收取为2888元，由原告（反诉被告）烟台弘阳商业管理有限公司负担983元，由被告（反诉原告）烟台万润酒店有限公司负担1905元；反诉受理费322元，由原告（反诉被告）烟台弘阳商业管理有限公司负担25元，由被告（反诉原告）烟台万润酒店有限公司负担297元。保全费2020元，由被告（反诉原告）烟台万润酒店有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 项 励二〇二一年七月十九日书记员 李俊毅