甘肃省兰州市城关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘0102民初3112号 原告：魏晋鹏，男，1986年8月20日出生，汉族，无固定职业，住甘肃省兰州市城关区。 原告：相阳，女，1987年7月1日出生，汉族，无固定职业，住甘肃省白银市白银区。 委托诉讼代理人：冯冬梅，兰州黄河律师事务所律师。 被告：兰州居正房地产有限公司，住所地：甘肃省兰州市城关区雁西路1382号。 法定代表人：马万程,该公司董事长。 委托诉讼代理人；张国发，甘肃荣庆律师事务所律师。 委托诉讼代理人；孙彩霞，甘肃荣庆律师事务所律师。 原告魏晋鹏、相阳与被告兰州居正房地产有限公司（以下简称居正公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人冯冬梅，被告居正公司委托诉讼代理人孙彩霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告魏晋鹏、相阳向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行2016年5月15日签订的合同编号为994号的《商品房买卖合同》；2、判令被告将办理位于兰州市城关区××号楼（2幢）2605室房屋产权登记的资料报不动产登记机关备案并协助原告办理不动产产权登记手续；3、判令被告支付延期交付位于兰州市城关区××号楼（2幢）2605室房屋的违约金86204.48元（暂计算至2021年2月4日）；自2021年2月5日至房屋实际交付之日按日万分之一继续支付违约金；4、本案的保全费、保全担保费、诉讼费等均由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年5月15日签订了《商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于兰州市城关区××号楼（2幢）2605室房屋，合同约定该房屋交付时间为2017年3月31日，若逾期30日未交付，按已付房款的日万分之一支付违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告支付购房款626941.71元，但被告未按照约定时间向原告交房，也未办理不动产产权登记手续，现该房屋已具备交付条件及办理不动产备案及产权登记手续，但被告仍恶意违约，拒绝履行合同。综上，为维护原告合法权益，现依据法律规定，特提起诉讼，请求依法判如所请。 被告居正公司辩称：1、被告与原告签订的《商品房买卖合同》并非正式合同，其性质属于预约，双方未签订正式商品房买卖合同的情况下，原告无权主张交房、办理产权等。双方在被告取得预售许可证后需再行签订正式的商品房合同，双方目前签订的合同缺乏主要合同条款，客观上也无法办理备案登记；从合同条款来看，该合同虽然名为商品房买卖合同，与正式的商品房买卖合同仍有很大差距；因此，不论从法律规定，还是客观情况，该合同均应视为预约合同，被告不能直接据此要求交房、办理产权手续。2、原告主张违约金不应得到支持，即使依据合同也没有考虑政策原因、疫情原因等影响违约金的因素。双方签订的并不是正式的商品房买卖合同，无法在房管局办理网签并备案，因此，不存在交房的问题，延期交房违约金更无从谈起；2020年，新冠疫情爆发，根据甘肃省住建厅《关于新冠肺炎疫情防控期间支持住建行业企业稳定发展的实施意见》，对于疫情防控期间未复工的项目，合理顺延工期，并自2020年1月25日甘肃省启动重大突发公共卫生事件一级响应开始计算。本案中，被告涉案项目自2019年冬休，后因疫情未能按期复工，4、5月份才逐渐复工，而且政府明令外来人员必须隔离，被告施工人员多为外地人口，待所有人员隔离完毕开始正常施工已是6月份，因此被告未按期完成房屋建设，有不可抗力因素存在。长期的停工已经使被告施工成本大大增加，如果再承担违约金的话，将使企业无法正常生存；2016年9月9日，兰州市建设工程安全质量监督管理站下发停工整改通知书，要求涉案项目停止施工，直至2017年3月24日，兰州市建设工程安全质量监督管理站下发恢复施工通知书，准予雁滩家园项目恢复施工。因此涉案项目在2016年9月9日至2017年3月24日期间，因政府原因长期处于停工的状态，被告逾期完工符合实际情况，原告主张2016年至今的违约金明显不当；另外，本案所涉房屋问题并非仅仅几十户，而是涉及数千户房屋问题，被告已为履约尽了最大努力。如原告要求继续履行合同，被告只能最大限度的承担2年的物业费，以保持与其它购房人同一标准的违约赔偿。原告主张的违约金过高，即使人民法院支持也应该作出调整，综上，请求法院在查明事实的基础上，依法驳回原告无理的诉求，维护被告的合法权益。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月15日，原告魏晋鹏、相阳与被告居正公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于城关区××路××号楼××室房屋，房屋建筑面积为97.04平方米，每平方米售价6460.65元，购房总价款为626941.71元。合同第七条交房时间约定“2017年3月31日前向买受人交付本合同约定房屋。”合同第八条其他约定“1、出卖人取得团购房《商品房预售许可证》后60天内办理《商品房买卖合同》的网签备案手续。……”第十条违约责任约定“1、出卖人延期交房超过30天，每逾期1日，按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。……”原告于2016年5月2日向被告缴纳购房首付款196941.71元。2016年8月20日，原告向被告缴纳剩余购房款430000元，至此原告已缴纳全部购房款626941.71元。现涉案房屋已建成竣工，被告要求原告在其出具的声明书上签字，放弃依据《商品房买卖合同》的约定向被告主张延期交房的违约损失。原告不同意在声明书上签字，被告即未向原告交付房屋。双方发生纠纷，引起本诉。 另查，2016年9月9日，兰州市建设工程安全质量监督管理站向被告居正公司发出停工整改通知书，要求涉案项目全面停止施工。2017年3月24日，兰州市建设工程安全质量监督管理站向被告发出恢复施工通知书，准予雁滩家园项目自2017年3月24日恢复施工。 再查，本案涉案房屋已于2021年1月20日取得商品房预售许可证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，内容合法、意思表示真实，双方在签订合同时虽未取得商品房预售许可证，但被告已于2021年1月20日取得涉案房屋的商品房预售许可证，故该合同为有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已按照合同的约定缴纳了购房款，履行了付款义务，被告未能按照合同约定的时间交付房屋、已构成违约，故本院对原告请求继续履行《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持；关于原告主张判令被告将办理涉案房屋的资料报不动产登记机关备案并协助原告办理不动产产权登记手续的诉讼请求，因合同第八条约定“1、出卖人取得团购房《商品房预售许可证》后60天内办理《商品房买卖合同》的网签备案手续。……”，现被告取得《商品房预售许可证》已逾60天，故其应当按照合同约定为原告办理网签备案手续，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持；关于原告主张判令被告支付延期交付房屋违约金的诉讼请求，因合同第七条约定“2017年3月31日前向买受人交付本合同约定房屋。”合同第十条违约责任约定：“1、出卖人延期交房超过30天，每逾期1日，按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。……”被告逾期交房，且以交房为条件，要求原告放弃延期交房损失的做法错误，故本院对原告要求被告支付延期交房违约金的诉讼请求予以支持。关于逾期交房违约金的数额，合同约定：“1、出卖人延期交房超过30天，每逾期1日，按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。……”该项违约金约定过高，被告请求适当减免，本院根据原告的实际损失并结合房屋同类地段的租金，酌定由被告按日向买受人支付房价款万分之0.6的违约金，且考虑到在本合同履行期间，被告自2016年9月9日至2017年3月24日应兰州市建设工程安全质量监督管理站的要求停止施工197天，故该段时间不计入逾期交房违约金之内；又因2020年元月后，发生了新型冠状病毒肺炎的疫情，致使被告无法正常施工，导致交房时间更加延后，故本院根据国家对疫情期间的相关政策规定，对被告应承担的延期交房违约金酌情减免90天。关于逾期交房违约金的计算时间，根据合同约定，应从2017年5月1日起计算逾期交房违约金，至原告主张的2021年2月4日，为1375天，扣除197天和90天，逾期交房时间为1088天，违约金计算为40927元（626941.71元×0.00006×1088≈40927）。对于2021年2月5日之后的违约金，由于交房日期尚不确定，且原告对该部分违约金未缴纳相应的诉讼费，故本院不予处理；对于被告主张本案《商品房买卖合同》系预约合同的辩称理由，因合同对于商品房买卖合同应当明确的主要内容基本都具备，故该合同并非预约合同，而为本约合同，对被告的辩称理由不予采信。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告兰州居正房地产有限公司继续履行与原告魏晋鹏、相阳签订的《商品房买卖合同》； 二、被告兰州居正房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内将原告魏晋鹏、相阳购买的位于兰州市城关区××号楼××号房屋产权登记的资料报不动产登记机关备案并协助原告办理不动产产权登记手续； 三、被告兰州居正房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告魏晋鹏、相阳支付延期交付本案涉案房屋的违约金40927元； 四、驳回原告魏晋鹏、相阳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费977元（已减半），由被告兰州居正房地产有限公司负担463元，原告魏晋鹏、相阳负担514元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审判员  梁燕平 二〇二一年七月十九日 书记员  郭桂荣