四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川2021民初2663号 原告：成都仁邦物业管理有限公司,住所地中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区天府大道北段1480号13栋1单元13层2号。统一社会信用代码91510100759706404G。 法定代表人：沈强，总经理。 委托诉讼代理人：谢远强，四川兴岳律师事务所律师。 被告：刘福亮，男，1976年11月30日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：刘建（系刘福亮父亲），男，1951年12月28日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 原告成都仁邦物业管理有限公司（以下简称“仁邦物管公司”）与被告刘福亮物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月4日立案后，依法适用简易程序于2021年6月24日公开开庭进行了审理。原告仁邦物管公司的委托诉讼代理人谢远强、被告的委托诉讼代理人刘建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告仁邦物管公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年4月1日至2020年12月31日期间欠付的物业服务费8008元及违约金1000元；2.案件受理费由被告承担。事实及理由：位于安岳县（以下简称地中海印象小区），由四川荣新房地产开发有限公司（以下简称荣新房地产公司）开发建成。2012年8月2日，荣新房地产公司与原告签订了《前期物业服务合同》并约定：由原告为荣新·柠都新城·地中海印象小区提供前期物业服务；物业服务费收费标准为：多层住宅为0.6元／月／平方米、高层为1.35元／月／平方米，物业服务费收费标准向发改部门备案登记后，按照备案登记的标准计收物业服务费；物业服务费可以预交，但从原告通知交纳之日起，业主或物业使用人在15日内未向原告交纳的视为逾期，每逾期一日应按照欠费总额3‰支付违约金。被告向四川荣新房地产开发有限公司购买了地中海印象小区19栋2单元202号房，建筑面积为104.07平方米，并于2015年2月26日接收了房屋，成为荣新·柠都新城·地中海印象小区的业主，交纳了物业服务费至2016年3月31日。按照《前期物业服务合同》的约定，被告从2016年4月1日起，至2020年12月31日，应向原告支付物业服务费8008元（104.07平方米×1.35元／月／平方米×57月），经原告多次书面催收，被告至今仍未向原告交纳。根据有关法律规定，原告特诉至人民法院以达请求之目的。 被告刘福亮辩称，1.被告与开发商荣新房地产公司签订的《商品房买卖合同》中载明的物业服务公司为自贡市盐都物业管理有限公司，并非本案原告；2.被告与荣新房地产公司签订的物业合同约定的是1.1元/月/平方米而非1.35元/月/平方米，也未约定违约金条款，业主委员会至今未与原告签订物业服务合同，原告的主张没有依据；3.原告诉称对被告进行书面催收不属实，被告未收到任何催收通知；4.原告提供的物业服务不符合《物业管理条例》《四川省物业管理条例》的规定，违规接管，导致小区处于半瘫痪状态，严重影响了业主的正常生活，达不到服务质量标准：小区监控系统、消防系统、门禁系统等基础设施设备一直处于瘫痪状态，存在重大安全隐患，未对小区公共秩序和安全防范进行管理导致盗窃事件时有发生、人员配置基本为老弱病残降低服务质量、车辆乱停乱放、未公布物业服务项目及收费标准等。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告仁邦物管公司围绕诉讼请求依法提交以下证据：1.原告的营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、（高新）登记内变（备）字2013第000240号《准予变更登记通知书》、（高新）登记内变字[2015]第000134号《准予变更登记通知书》，拟证明原告的基本信息和民事诉讼主体资格；2.被告的身份证复印件，拟证明被告的基本信息；3.荣新·柠都新城·地中海印象《前期物业服务合同》、收费审定证书，拟证明2012年8月2日，荣新房地产公司与原告签订了《前期物业服务合同》，对物业服务内容、物业服务费用的收取标准及交纳方式等内容进行了约定；4.《竣工验收报告》，拟证明案涉房屋楼栋已通过验收；5.《房屋信息查询情况表》《测绘报告》《交房流程单》《室内装饰装修申请表》，拟证明被告于2015年9月21日接收本小区11栋2单元1604号房，成为了业主，建筑面积为120.69平方米；6.照片15张，拟证明原告为地中海小区提供了物业服务；7.《催费通知》张贴照片两张，拟证明原告对被告进行了书面催收物业服务费；8.备案录和2020年5月25日的《资金账户监管证明》，拟证明原告与相关部门及业委会于2019年12月18日达成一致意见，收取物业费将用于遗留问题解决及小区维护。 被告依法提交以下证据：《前期物业服务合同》，拟证明应当按照1.1元收费标准计算物业服务费，而非1.35元。 经庭审质证，被告对原告提交的1-2号证据无异议，对3-8证据均有异议，认为不能达到原告的举证目的；原告对被告提交的1号证据的真实性无异议，但认为不能达到其举证目的，对2号证据不予认可，认为该合同并非案涉地中海小区的物业服务合同且该合同签订时原告还未与开发商签订前期物业服务合同，达不到被告的举证目的，对3号证据不予认可。 本院对上述证据认证如下：对原告提交的1-8号证据，均真实、客观，与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。对被告提交的证据，本院审查认为，该《前期物业服务合同》载明服务的物业对象为荣新.柠都新城，坐落地址为安岳县岳阳侧，而本案诉讼的服务物业对象为荣新.柠都新城.地中海印象小区，与被告提供的合同载明服务的物业对象并非同一小区，事实上被告为荣新.柠都新城.地中海印象小区的业主，并非荣新.柠都新城（柠都大道南侧）的业主。故对被告提供《前期物业服务合同》，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于安岳县，由荣新房地产公司开发建成。2012年8月2日，荣新房地产公司与自贡市盐都物业管理有限公司（以下简称盐都物管公司）签订了《荣新·柠都新城·地中海印象前期物业服务合同》（以下简称前期物业服务合同），合同主要约定，荣新房地产公司选聘盐都物管公司对地中海印象小区提供前期物业管理服务，服务事项包括材料管理、对房屋共用部分的维护和管理、共用设施设备及其运行的维护和管理、物业共用部位及公共区域的清洁卫生、垃圾清运、绿化养护和管理、协助维护物业管理区域内公共秩序维护等；并对物业服务事项、合同时效、权利、义务、服务费用等进行了约定。合同约定期限自2012年8月3日起至2015年8月2日止，但是合同期内本物业业主委员会代表全体业主与盐都物管公司或者其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时本合同自动终止，如合同到期又未出现前述情形，则需盐都物管公司同意继续履行本合同且双方未形成终止或解除本合同决议情形下本合同继续有效。合同约定物业服务管理的收费标准为多层住宅每月0.6元／㎡、高层为每月1.35元／㎡，物业服务费收费标准向发改部门备案登记后，按照备案登记的标准计收物业服务费。其中，合同的第十九条第4项对物业费的交纳方式约定：“物业服务费可以预交，首期服务费在办理接房手续时预付一十二个月，后续物业服务费用由业主或物业使用人自行缴纳或乙方通知（包括口头通知、电话通知、短信通知、邮寄通知、张贴书面通知）交纳。从乙方通知交纳之日起，业主或物业使用人在15日内未向乙方交纳的视为逾期，每逾期一日应按照欠费总额3‰支付违约金。” 签订前述合同之后，盐都物管公司于2013年2月28日在成都市高新工商行政管理局将名称变更登记为成都仁邦物业服务有限公司。2014年5月7日，成都仁邦物业服务有限公司经安岳县发展和改革局批准，其物业服务费收费标准为多层住宅为每月0.6元/㎡、高层为每月1.35元/㎡。2015年4月3日，成都仁邦物业服务有限公司又经成都市高新工商行政管理局变更登记为成都仁邦物业管理有限公司。在合同的履行过程中，合同双方未形成终止或解除本合同决议的情形，原告同意继续履行本合同。原告自签订前期物业服务合同后就一直对地中海印象小区进行了合同约定的相关物业管理服务，在服务管理过程中存在部分瑕疵。 被告向荣新房地产公司购买了地中海印象小区19号楼19栋2单元2-2-2号房，建筑面积为104.07㎡，并于2013年12月31日接收了房屋，成为地中海印象小区的业主，物业服务费交纳至2016年3月31日。按照前期物业合同的约定。被告从2016年4月1日起至2020年12月31日应向原告支付物业服务费8008元（104.07平方米×1.35元/月/平方米×57个月），但经原告于2019年5月、2021年2月对被告进行了书面催收，被告仍未交纳。 另查明，2021年6月14日，被告向原告支付了2016年4月1日至2017年3月31日期间的物业服务费1686元，原告出具情况说明，现欠付物业费金额为6322元。 本院认为：原告仁邦物管公司（原盐都物管公司）与荣新房地产公司签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。原告与荣新房地产公司签订该前期物业服务合同后，在合同履行期内，小区业主委员会未与原告签订新的物业服务合同，并且在合同履行过程中双方也不存在终止或解除本合同决议的情形，事实上原告仁邦物管公司一直按照合同的约定对地中海印象小区进行相关的物业管理服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，业主及物业服务公司应当履行各自义务，被告系该小区业主，实际接受了原告的物业服务，则该合同对其具有法律约束力，应当按照合同约定履行支付物业服务费的义务。本案中，原告组织人力、物力按照合同约定为业主提供了物业管理服务，有权按约定收取相应的物业管理费。被告作为小区业主，实际接受了原告的物业管理服务，理应及时按约定支付相应的物业管理服务费用；同时，被告实际已按照该合同约定的物业服务费收取标准1.35元/月/平方米交纳物业服务费至2017年3月31日，故被告对该收费标准应当明知。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及《物业管理条例》第七条第一款第（五）项“按时交纳物业服务费”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”之规定，被告应当承担立即交纳物业服务费用的民事责任。故此，原告请求支付物业服务费的诉请合法有据，本院依法予以支持，因诉讼过程中，被告主动支付部分物业服务费，现被告应支付的物业服务费确定为6322元。 关于物业费的收取标准，根据《四川省物业管理条例》第五十条第一款及第二款“物业服务收费标准应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则，由合同双方当事人予以约定。前期物业服务和保障性住房物业服务收费标准由县级地方人民政府价格行政主管部门会同房地产行政主管部门根据当地实际情况制定政府指导价，并定期公布。同一物业管理区域内同一物业类型、同一物业服务内容和标准的，物业服务收费应当执行同一价格标准。”本案中涉及的前期物业服务合同应当在政府指导价的范围内，由合同双方进行约定。物业服务企业应当提供与其资质、收费标准及服务承诺和细则相一致的物业服务内容；业主应当按照物业服务合同确定的缴费标准、期限缴纳物业服务费。本案原、被告签订的物业服务协议对物业费收取标准的约定系双方真实意思表示，应当按约定履行。若被告认为小区物业收费标准质价不符，可向相应行政主管部门反映，由行政主管部门依法进行监管处理或调整。 物业管理是一种不间断的公共服务，事关全体小区业主的利益，也关乎社会环境的良性发展，物业管理企业在管理过程中存在问题和瑕疵在所难免，业主的个人主观评价与约定标准不一致亦客观存在，同时，物业管理企业的服务水平与其收入密切相关，倘若业主以物业管理企业的服务存在瑕疵就拒绝交纳物业费并持续多年，则势必导致物业服务水平的下降并进而损害全体业主的利益。当然，作为物业服务公司应在严格依约履行服务管理义务的同时进一步提高物业管理服务水平，保持与业主委员会（或业主）的交流沟通，为包括被告在内的各业主提供优质的物业服务。本案中，原告在物业服务过程中或许存在瑕疵，若被告认为物业服务公司未完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但以此拒交物业费则缺乏事实根据和法律依据。 对原告要求被告支付逾期交纳物业费违约金的诉讼请求，虽该违约金的请求符合约定，但原告未举证证明其实际损失，且通过本次合并审理的同类其他案件反映出的共性问题原告亦存在未严格按照合同约定履行物业管理服务的情形，导致物业服务存在瑕疵，也是引发纠纷的原因之一，故对该项请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下： 一、限被告刘福亮在本判决生效之日起十日内向原告成都仁邦物业管理有限公司支付2017年4月1日至2020年12月31日期间的物业服务费6322元。 二、驳回原告成都仁邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告负担（限于本判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 李烈菊 二〇二一年七月十三日 法官助理 彭 琪 书 记 员 刘姝君