青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2021）青01执异220号案外人：中国工商银行股份有限公司西宁中心广场支行，统一社会信用代码91630104781446135A，住所地西宁市城西区胜利路2号。负责人：张海生，该支行行长。委托诉讼代理人：麻娟娟，该支行员工。申请执行人:中国建设银行股份有限公司西宁城中支行，统一社会信用代码91630100926634576N，住所地青海省西宁市城中区南关街31号。负责人：刘桂梅，该支行行长。被执行人：青海绿地房地产开发有限公司，统一社会信用代码91630000757402714B，住所地青海省西宁市城中区长江路7号（青海湖大厦）。法定代表人：洪文旭，该公司总经理。被执行人：洪文旭，男，汉族，1966年8月25日出生，公民身份号码XXX，住青海省西宁市城西区。本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司西宁城中支行与被执行人青海绿地房地产开发有限公司、洪文旭借款合同纠纷一案中，案外人中国工商银行股份有限公司西宁中心广场支行对本院评估、拍卖的青海绿地房地产开发有限公司名下位于西宁市城西区黄河路14号1号楼14-14、14-16号不动产提出书面异议，请求中止对案涉房屋的执行，包括评估拍卖等。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人中国工商银行股份有限公司西宁中心广场支行称，案外人与被执行人青海绿地房地产开发有限公司于2012年7月6日签订《西宁市商品房买卖合同》，约定被执行人青海绿地房地产开发有限公司将其位于西宁市城西区黄河路14号1号楼14-14、14-16号商铺出售给案外人，合计面积332.62平方米，案外人向其支付房款人民币11375604元、契税341269元、维修基金4990元。案外人已付清全部款项，被执行人已将上述房屋交付给案外人，案外人对该房产已进行装修并作为工商银行营业网点使用至今，请求中止对案涉房屋的执行。申请执行人中国建设银行股份有限公司西宁城中支行、被执行人青海绿地房地产开发有限公司、洪文旭均未提交书面答辩意见。本院经审查查明，中国建设银行股份有限公司西宁城中支行与青海绿地房地产开发有限公司、洪文旭借款合同纠纷一案，本院于2020年8月19日作出（2019）青01民初409号民事判决。判决生效后，青海绿地房地产开发有限公司、洪文旭未按期履行，中国建设银行股份有限公司西宁城中支行向本院申请强制执行，本院于2021年1月18日作出（2021）青01执13号执行裁定书。执行中，本院于2021年5月8日作出（2021）青01执13号协助执行通知书，查封被执行人青海绿地房地产开发有限公司名下位于西宁市城西区黄河路14号1号楼共计123套不动产，查封期限三年（自2021年5月8日至2024年5月7日）。并于同年5月21日作出（2021）青01执13号评估、拍卖公告，依法对上述查封标的进行评估拍卖。本案案涉房屋在上述查封标的范围内。另查明，青海绿地房地产开发有限公司作为抵押人，将位于城西区黄河路14号1号楼在建工程，分别于2011年12月23日、2014年12月25日抵押给建设银行股份有限公司西宁城中支行并办理抵押登记，该事实经本院作出的（2019）青01民初409号民事判决予以认定。再查明，出卖人青海绿地房地产开发有限公司与买受人中国工商银行股份有限公司西宁中心广场支行于2012年7月6日签订两份《商品房预售合同》，合同分别约定中国工商银行股份有限公司西宁中心广场支行购买位于城西区黄河路14号1号楼14-14号（房屋价款为5069466元）、14-16号不动产（房屋价款为6306138元），房屋总价款为11375604元。合同签订后，案外人分别于2012年7月13日、2013年4月15日向青海绿地房地产开发有限公司转账10591863元、1130000元。青海绿地房地产开发有限公司于2012年7月13日、2013年4月15日向案外人分别出具三份收据，载明案外人交付“玉珠花园”1号楼1层14-14、14-16两间商铺部分房款10245604元、契税和维修基金346259元、尾款1130000元。案涉房屋已投入经营使用，案外人并向本院提交2014年至2021年期间缴纳水、电费，物业费，暖气费等明细。本院认为，本案系案外人对本院评估、拍卖被执行人青海绿地房地产开发有限公司名下的不动产提出的异议，属于对执行标的提出的异议。本案争议焦点为案外人中国工商银行股份有限公司西宁中心广场支行对被执行人青海绿地房地产开发有限公司名下，抵押给申请执行人中国建设银行股份有限公司西宁城中支行，位于黄河路14号1号楼14-14号、14-16号不动产，是否享有足以排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条虽规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定，法律、司法解释另有规定的除外。根据《最高人民法院关于司法解释工作的规定》第六条第一款的规定：“司法解释的形式分为“解释”、“规定”、“规则”、“批复”和“决定”五种”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是形式为“规定”的司法解释，该规定第二十八条属于第二十七条但书条款规定的内容。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案案外人中国工商银行股份有限公司西宁中心广场支行在本院对案涉房屋查封前，已与被执行人青海绿地房地产开发有限公司签订商品房预售合同，并已支付房屋全部价款投入经营使用，且案涉房屋未办理过户登记并非案外人自身原因，符合该条规定的情形。综上，案外人中国工商银行股份有限公司西宁中心广场支行对本院评估、拍卖的位于西宁市城西区黄河路14号1号楼14-14号、14-16号不动产，在符合上述规定第二十八条的情形下，案涉房屋虽设定有抵押权，但享有足以排除强制执行的权益，其提出的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：中止对被执行人青海绿地房地产开发有限公司名下位于西宁市城西区黄河路14号1号楼14-14号、14-16号不动产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 卓 玛审判员 许正芳审判员 司世江二〇二一年七月五日法官助理 肖秋葛书记员 王 佳附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行；驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。