山东省无棣县人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁1623执异27号案外人：从林坤，男，1992年2月1日出生，回族，住山东省无棣县。申请执行人：无棣县财金资产运营管理有限公司，住所地山东省滨州市无棣县棣新七路八路之间山水润福苑A-6号楼4楼。法定代表人：张瑞云，董事长。被执行人：从桂兰，女，1968年6月8日出生，回族，住山东省无棣县。被执行人：从延成，男，1985年9月25日出生，回族，住山东省无棣县。被执行人：从立强，男，1970年6月25日出生，回族，住山东省无棣县。被执行人：从林春，女，1986年9月24日出生，回族，住山东省无棣县。被执行人：刘玉良，男，1956年6月4日出生，回族，住山东省无棣县。被执行人：从立英，女，1958年7月19日出生，回族，住山东省无棣县。被执行人：无棣鑫合皮业有限公司，住所地山东省无棣县车王镇翟家村西。法定代表人：刘树然，公司董事长。被执行人：无棣世纪金键皮革有限公司，住所地山东省无棣县车王镇张连普。法定代表人：罗文潭，公司执行董事。本院在执行申请执行人无棣县财金资产运营管理有限公司（以下简称财金公司）与被执行人从桂兰、从延成、从立强、从林春、刘玉良、从立英、无棣鑫合皮业有限公司（以下简称鑫合公司）、无棣世纪金键皮革有限公司（以下简称金键公司）合同纠纷一案中，案外人从林坤向本院提出书面异议，请求停止对“棣房权证海丰字第××号、棣房权证海丰字第××号”房屋的执行，包括评估、拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人从林坤称，2013年7月6日，案外人与涉案房屋所有人刘玉良签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限30年，自2013年7月6日至2043年7月5日，目前涉案房屋尚在租赁期间内。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，在法院查封、处理此案前，刘玉良已将涉案房屋出租给异议申请人，且租赁合同尚未到期，为了保护承租人的合法权益，请求法院中止对涉案房屋的强制执行，以维护异议申请人的合法权益。财金公司称，从林坤提出已承租涉案房屋30年的事实，不影响对房屋的拍卖程序，亦不能在涉案房屋中设立租赁的权利瑕疵。刘玉良与从林坤之间的租赁关系不能成立，从林坤提供的《商铺租赁合同》形式类似于房屋租赁合同，但实质内容却约定以房屋使用权抵偿债权，不满足合同法规定的“出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金”这一租赁合同的定义，因而不能认定刘玉良与从林坤之间成立租赁关系。从林坤提出的承租事实不适用合同法规定的“买卖不破租赁”法则。刘玉良与从林坤之间不是租赁关系，是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不适用“买卖不破租赁”的原则，“买卖不破租赁”原则中的买卖属于私法范畴，法院强制拍卖房屋不适用该原则。租赁合同不能继续履行的责任应由刘玉良承担，从林坤主张的租赁开始时间为2013年7月6日，涉案房屋抵押权设立时间为2017年1月4日，设立抵押权时刘玉良并未向抵押权人披露已对外出租30年的事实，属于抵押人隐瞒抵押物抵押前的状态，由此导致租赁合同不能继续履行的责任应由刘玉良承担。从林坤提供的《商铺租赁合同》的真实性有待查验。《商铺租赁合同》约定的内容和履行方式有悖常理，合同约定支付方式为抵顶刘玉良拖欠从林坤的工程款，用30年租赁收益抵顶600万元工程款，仅仅30年的资金占用成本就已超过600万元债务本身。经与法院现场实地调查，涉案房屋租户均与刘玉良签订租赁合同，未与从林坤签订过租赁合同。涉案房屋租户直接将租金支付给刘玉良，从林坤谎称刘玉良再通过现金交付给从林坤，自2013年以来一直通过现金方式交付20万元存在极大不合理。刘玉良与从林坤系亲戚关系，从林坤提供的《商铺租赁合同》及其他证据证明力不足。综上，从林坤的异议请求不能成立，应依法驳回。本院查明，中国银行股份有限公司无棣支行（以下简称中行无棣支行）与从桂兰、从延成、从立强、从林春、刘玉良、从立英、鑫合公司、金键公司、山东鑫宏饲料科技有限公司（以下简称鑫宏公司）金融借款合同纠纷一案，中行无棣支行于2018年10月29日向本院提起诉讼。本院于2019年1月8日作出（2018）鲁1623民初4129号民事判决书，判决：鑫合公司于判决生效后十日内偿还中行无棣支行借款本金1500万元，利息罚息278201.11元及利息（2018年10月22日起至实际给付之日止，按合同约定利率计算）；中行无棣支行对抵押物（棣房权证海丰字第××号房屋所有权、棣房权证海丰字第××号房屋所有权、棣国用（2012）第××号土地使用权、棣国用（2012）第××号土地使用权、棣国用（2012）第××号土地使用权）折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿；鑫宏公司、金键公司、从立强、从桂兰、从延成、从林春对第一款债务在最高担保限额内承担连带清偿责任，承担保证责任后，有权向鑫合公司追偿；案件受理费140031元，财产保全费5000元，由鑫合公司、鑫宏公司、金键公司、从立强、从桂兰、从延成、从林春负担116817元，中行无棣支行负担28214元。该判决认定的涉案房屋抵押情况为，2017年1月4日，中行无棣支行与刘玉良、从立英签订《最高额抵押合同》，所担保的最高债权额为1500万元及主债权发生的利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用。抵押物为：位于无棣县（原林业局），面积1464.08平方米的“棣房权证海丰字第××号房屋所有权”；位于无棣县（原卫生局），面积2144.91平方米的“棣房权证海丰字第××号”房屋所有权；位于无棣县，面积557平方米的“棣国用（2012）第××号”土地使用权；位于无棣县侧，面积704.2平方米的“棣国用（2012）第1217号”土地使用权；位于无棣县，面积552平方米的“棣国用（2012）第××号”土地使用权，并在无棣县国土资源局办理了抵押登记。案件审理中，本院于2018年11月27日作出（2018）鲁1623民初4129号民事裁定书，裁定：查封刘玉良、从立英名下的位于无棣县（原林业局），面积1464.08平方米的“棣房权证海丰字第××”号房产；位于无棣县（原卫生局），面积2144.91平方米的“棣房权证海丰字第××号”房产；位于无棣县，面积557平方米的“棣国用（2012）第1216号”土地使用权；位于无棣县侧，面积704.2平方米的“棣国用（2012）第××号”土地使用权；位于无棣县，面积522平方米的“棣国用（2012）第××号”土地使用权。（2018）鲁1623民初4129号民事判决书生效后，中行无棣支行将该判决所确定的债权转让给了中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司，后中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司又将该债权转让给了财金公司。2020年7月10日，财金公司向本院申请执行（2018）鲁1623民初4129号民事判决，执行案号为（2020）鲁1623执1180号。2020年11月23日，申请执行人财金公司与被执行人从桂兰、从延成、从立强、从林春、刘玉良、从立英、鑫合公司、金键公司达成执行和解协议，约定被执行人于2021年2月25日前履行（2018）鲁1623民初4129号民事判决确定的义务，如到期不能履行，则继续对刘玉良、从立英名下的“棣房权证海丰字第××号房屋所有权、棣房权证海丰字第××号房屋所有权、棣国用（2012）第××号土地使用权、棣国用（2012）第××号土地使用权、棣国用（2012）第××号土地使用权”进行拍卖。本院据此作出（2020）鲁1623执1180号执行裁定书，裁定：终结（2018）鲁1623民初4129号民事判决的执行。各被执行人并未按和解协议约定的期限履行（2018）鲁1623民初4129号民事判决确定的义务。案外人从林坤向本院提出书面异议，请求中止对登记在刘玉良、从立英名下的“棣房权证海丰字第××号、棣房权证海丰字第××号”房屋的执行。从林坤为支持其异议请求，提供了2013年7月6日其与刘玉良签订的《商铺租赁合同》，欲证明涉案房屋2013年7月6日由刘玉良租给了从林坤，租期30年（自2013年7月6日至2043年7月5日），租金600万元用于抵顶刘玉良欠从林坤的工程款。本院对刘玉良、从林坤就租赁事实进行了询问，双方对租赁的事实和时间陈述不一致，且从林坤在两次询问中所作的陈述相互矛盾。2019年时，涉案房屋仍由被执行人刘玉良对外租赁，刘玉良与承租人签订租赁合同，收取租金。本院认为，申请执行人财金公司与被执行人从桂兰等借款合同纠纷案，执行依据为已发生法律效力的（2018）鲁1623民初4129号民事判决书。被执行人应在判决书规定的时间内履行法律文书确定的还款义务，因被执行人未主动履行还款义务，申请执行人财金公司向本院申请强制执行。2017年1月4日，中行无棣支行与刘玉良、从立英签订《最高额抵押合同》，约定以刘玉良、从立英所有的涉案房屋为鑫合公司在中行无棣支行的涉案借款提供抵押，并办理了抵押登记。从林坤主张2013年7月6日，刘玉良已将涉案房屋租赁给他，租金用于抵顶工程款，该主张证据不足，从林坤、刘玉良的陈述相互矛盾，且与事实不符，不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否为权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……。涉案房屋登记所有权人刘玉良、从立英以该房屋为涉案借款提供抵押，被执行人未履行法律文书确定的义务，因此，本院依法处置该房屋符合法律规定，从林坤要求对涉案房屋中止执行的异议请求不能成立，应予驳回。从林坤租赁权的真实性与合法性，该权利能否排除强制执行，应通过诉讼程序解决。依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，裁定如下：驳回从林坤的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  李小艳审判员  王友辉审判员  蔡长松二〇二一年七月二十一日书记员  张彬彬