江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0582民初5351号原告：张家港高德商业管理有限公司，住所地江苏省张家港市凤凰镇凤恬路。法定代表人：崔毅斐，执行董事。委托诉讼代理人：周爽，北京盈科（张家港）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚家桢，北京盈科（张家港）律师事务所律师。被告：王召峰，男，汉族，住安徽省亳州市利辛县。原告张家港高德商业管理有限公司（以下简称高德公司）与被告王召峰租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年5月7日公开开庭进行了审理。原告高德公司的委托诉讼代理人周爽及被告王召峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高德公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告的合同关系；2、被告王召峰向原告支付租金、商业管理费合计162110元及滞纳金（租金19428元自2020年5月1日起、19428元自2020年8月1日起、19428元自2020年11月1日起、12952元自2021年2月1日起，商业管理费9261元自2020年4月1日起、9261元自2020年7月1日起、9261元自2020年10月1日起、9261元自2021年1月1日起，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算至实际履行之日止）；3、被告王召峰向原告支付律师费4800元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年11月8日，原、被告签订《凤凰生活广场商铺租赁合同(A)》、《商铺管理合同》，约定被告承租位于张家港市凤凰镇××凤凰生活广场××号商铺，合同对租期、租赁费用等均进行了明确约定。后被告在上述商铺地址注册登记了食品经营许可证和“张家港市凤凰镇美丽约会饰品店”字号。后因新冠××原因，双方又签订《补充协议》，对合同期限及租金等条款重新做出约定，且双方确认拖欠商业管理费21609元。合同签订后，被告未能按约支付完毕拖欠金额，且后续仍然存在拖欠租金及商业管理费的行为。被告的行为已构成严重违约，原告为维护自己的合法权益，故提起诉讼。被告王召峰辩称：1、同意解除双方签订的合同；2、其自2020年4月开始拖欠租金及商业管理费，2020年10月25日撤铺，故租金、商业管理费只应计算至2020年10月25日，且其缴纳的30609元履约保证金应冲抵租金。经审理查明：2018年11月8日，高德公司（甲方）与王召峰（乙方）签订《凤凰生活广场商铺租赁合同(A)》，约定乙方向甲方承租位于张家港市凤凰镇××凤凰生活广场××号商铺（建筑面积106.45平方米），租赁期限自2019年4月26日起至2022年4月25日止，免租期为2019年4月26日至2019年10月25日（2019年2月25日至2019年4月25日为装修期）；免租期内无需承担租金，但应当承担商业管理费及水电等费用，如果本合同由于乙方原因提前终止或解除，视为乙方不享有前述免租期；2019年10月26日至2021年4月25日间每月租金为6476元，2021年4月26日至2022年4月25日间每月租金6799元，乙方首期租金交纳日为2019年9月15日，租金以一个季度（三个月）为一个缴款周期，在每个自然季首月七日前交纳；乙方向甲方支付履约保证金22158元，作为全面履行义务的保证，若乙方未完全履行合同义务，保证金不予退还且乙方仍应支付全部未付费用，包括但不限于租金、物业管理费、违约金等；乙方拖欠租金、物业管理费、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达十五天（或以上）的，甲方有权解除合同；任何一方违反合同，应向守约方支付违约金，并赔偿由此给守约方造成的损失;如乙方未能在合同约定的期限内足额支付履约保证金、首期租金，逾期达5天的，甲方即有权解除合同，乙方已交的保证金不予退回，且乙方应向甲方支付相当于应付未付的保证金及首期应付款项金额的违约金；乙方延迟缴纳租金、物业费、水电费等能源费用及其他各项费用的，则每延迟一日，乙方应向甲方支付相当于欠费金额千分之三的滞纳金；本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收履约保证金，乙方同时应承担相当于12个月租金的违约责任；因诉讼而产生的律师费、保全担保费由败诉方承担。双方还对其他权利义务进行了约定。同日，高德公司（甲方）与王召峰（乙方）还签订了《商铺管理合同》，约定由甲方为乙方的租赁区域提供商业管理服务，期限为2019年4月26日起至2022年4月25日止；商业管理费自2019年4月26日起计算，每月商业管理费为3087元；首期商业管理费交纳日为2019年3月15日，以一个季度（三个月）为一个交款周期；若乙方拖欠商业管理费及其他各项费用的，每逾期一日，按未付金额的千分之三支付违约金；乙方向甲方支付履约保证金8451元，若乙方未完全履行合同义务，甲方有权将乙方未付费用及违约金、赔偿金等从履约保证金中扣除；乙方拖欠商业管理费、能耗费（水、电、空调等）等其他各项应付费用其中任何一项或几项达十五天（或以上）的，甲方有权解除合同；因乙方违反本合同规定，导致甲方解除合同的，甲方有权不予退还已收商业管理费等各项费用和履约保证金，并有权要求乙方支付违约金，甲乙双方违反本合同条款导致本合同终止的，守约方可视情况之严重程度要求违约方支付8451的违约金；任何一方违反合同，应向守约方支付违约金并赔偿由此给守约方造成的损失，包括但不限于直接损失、间接损失、对第三人的责任、处理争议的交通通讯人工费用、诉讼费用、合理的律师费等。双方还对其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，王召峰交纳租赁履约保证金22158元、管理履约保证金8451元，共计30609元。后王召峰对商铺进行了装修，并经营美丽约会饰品店。王召峰自开始经营至今未支付过租金。另查明，2020年6月，高德公司（甲方）与王召峰（乙方）签订《补充协议》，约定：一、考虑新冠疫情影响，甲方同意免收乙方2020年3月1日-2020年4月30日的租金，将合同期改为2019年9月1日至2021年8月31日，即乙方在享有原第一年6个月免租期的基础上增加2个月免租期(即免租期为2019年9月1日至2020年4月30日)，甲方同意在2020年底免收乙方一个月的商管费;二、自本协议签订之日起，除免租期外的其他义务乙方仍应依照原合同约定履行，若乙方违反原合同或本协议约定的，仍应承担违约责任；三、本补充协议没有约定的，以原合同的约定为准；六、自起租日至2020年3月31日，乙方共欠甲方商管费21609元，乙方需在签订本协议之前付清。补充协议签订后，高德公司又两次向王召峰送达《租金、商业管理费催缴函》，经催缴，王召峰于2020年6月及9月共计向高德公司补交商业管理费19587元（含饰品店活动费用冲抵商业管理费），截止2020年3月31日尚欠商业管理费2022元，自2020年4月1日起的商业管理费未支付。再查明，为本案诉讼，高德公司与北京盈科（张家港）律师事务所于2020年12月31日签订《委托代理合同》，委托该所律师担任代理人参加诉讼，代理费为4800元。2021年1月5日，北京盈科（张家港）律师事务所向高德公司开具了律师费发票。上述事实，有商铺租赁合同、商铺管理合同、补充协议、发票、催缴函签收单、委托代理合同、律师费发票、庭审笔录等证据证实。关于被告将店铺搬离的时间，原告认为是2020年11月25日，被告认为是2020年10月25日，但双方均未提交证据证明。本院认为，搬离店铺的行为发生在合同有效期内，且是被告主动搬离，系被告违约，故应由被告对具体的搬离时间承担证明责任，因被告未能举证证明，不利后果由被告自行承担，本院认定搬离时间是2020年11月25日。本院认为，原、被告签订的《凤凰生活广场商铺租赁合同(A)》、《商铺管理合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效。被告应当按约向原告支付租金和商业管理费。关于商铺租赁合同及商铺管理合同的解除问题。本院认为，合同约定，被告拖欠租金、商业管理费超过十五天的，或被告未能按约支付首期租金逾期5天的，原告均有权解除合同，但原告在被告从未支付租金（包括首期租金）、支付部分商业管理费的时间也远超十五天的情况下，并未提出解除合同，而是由被告主动于2020年11月25日将店铺搬离，被告以自己的行为表明不再继续租赁商铺，原告对被告搬离店铺的行为也未提出异议，故可以认定双方之间的商铺租赁合同、商业管理合同已于2020年11月25日解除。关于原告主张的租金、商业管理费及滞纳金。原告认为，合同约定因被告的原因提前解除合同的，被告不再享有免租期，故租金应自2019年9月1日起计算，而被告认为补充协议已约定免租期至2020年4月30日，故应自2020年5月1日起计算租金。本院认为，《补充协议》反映，签订该协议主要是原告考虑到新冠疫情对被告的经营产生一定的影响，故而给予被告增加2个月的免租期，且协议明确约定被告的其他义务仍应按照原合同承担，故是否适用免租期仍应适用租赁合同。租赁合同约定，因被告的原因导致解除合同的，被告不再享有免租期，而租赁合同确系因被告擅自将店铺搬离而解除，故被告不再享有免租期，租金应自变更后的租赁起始日2019年9月1日起计算至2020年11月25日共计14个月零25天。考虑到被告经营的是饰品店，结合我市新冠疫情及疫情防控措施的实施情况，疫情防控对租赁房屋的正常使用确实造成了一定影响，根据公平原则，可酌情减免1个月零25天的租金，经核算，被告应支付租金84188元(6476元/月×13个月)。另外，2020年3月31日前的商业管理费被告尚欠2022元，2020年4月1日至2020年11月25日的商业管理费为24182元，被告共计应支付商业管理费26204元。关于履约保证金能否冲抵租金、商业管理费的问题，本院认为，商铺租赁合同约定“合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收履约保证金”、“若乙方未完全履行合同义务，保证金不予退还且乙方仍应支付全部未付费用，包括但不限于租金、物业管理费、违约金等”，现已查明，商铺租赁合同确系因被告违约而解除，且原告也未向被告主张赔偿损失等违约责任，故原告有权不予退还租赁履约保证金22158元。商铺管理合同约定“若乙方未完全履行合同义务，甲方有权将乙方未付费用及违约金、赔偿金等从履约保证金中扣除”、“因乙方违反本合同规定，导致甲方解除合同的，甲方有权不予退还已收商业管理费等各项费用和履约保证金”，现已查明，被告确实存在未按合同履行义务的违约行为，但合同并非由原告提出解除，故管理履约保证金8451元可以冲抵商业管理费，被告应支付商业管理费17753元（26204元-8451元）。综上，被告应支付租金、商业管理费共计101941元（84188元+17753元）。被告逾期付款,应当承担违约责任，原告主张逾期付款滞纳金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算,本院认为，原告主张的滞纳金过高，根据本案的实际情况，本院酌定将滞纳金调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算。被告对原告主张的律师费无异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第七百二十一条的规定，判决如下：一、原告张家港高德商业管理有限公司、被告王召峰间签订的《凤凰生活广场商铺租赁合同(A)》、《商铺管理合同》于2020年11月25日解除。二、被告王召峰于本判决发生法律效力之日起10日内向原告张家港高德商业管理有限公司支付租金、商业管理费等共计101941元，并支付逾期付款滞纳金（租金19428元自2020年5月1日起、19428元自2020年8月1日起、5397元自2020年11月1日起，商业管理费9261元自2020年4月1日起、9261元自2020年7月1日起、5660元自2020年10月1日起，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至被告实际履行之日止）。三、被告王召峰于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿原告张家港高德商业管理有限公司律师费损失4800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1919元，由原告张家港高德商业管理有限公司负担653元，被告王召峰负担1266元。被告王召峰负担部分，限其于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（详见当事人须知）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费。审判员  樊逸峰二〇二一年七月五日书记员  陈 璞张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名:张家港市人民法院，开户银行:中国农业银行苏州张家港分行营业部，账号:62×××60。2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行苏州张家港分行营业部，执行款账号：62×××63。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。张家港市人民法院