山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁14民终1860号上诉人（原审原告、反诉被告）：银座集团德州商城有限公司，住所地山东省济南市历下区环山路2号鸿苑大厦22层。法定代表人：孙清龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙亚男，山东舜祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：史新宋，山东舜祥律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：山东瑞祥置业夏津有限公司，住所地山东省德州市夏津县银都商业广场4#3单元401。法定代表人：张茂燕，该公司执行董事。委托诉讼代理人：姚虎明，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘荣义，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。上诉人银座集团德州商城有限公司（以下简称银座公司）因与被上诉人山东瑞祥置业夏津有限公司（以下简称瑞祥公司）房屋租赁协议纠纷一案，不服山东省夏津县人民法院（2020）鲁1427民初1901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。银座公司上诉请求：1.撤销山东省夏津县人民法院（2020）鲁1427民初1901号民事判决第二、三项；2.依法改判瑞祥公司向银座公司支付违约金2000万元及所支付的律师费25万元；3.一审、二审诉讼费用由瑞祥公司承担。事实和理由：一、一审法院认定案涉《银座集团德州有限公司租赁协议》（以下简称租赁协议）为交房期限待定的合同，属于认定事实错误。首先，双方签署的租赁协议第8.1款针对交房时间进行了明确约定，交房时间为2016年9月1日，双方在此之后并未就交房时间达成书面变更文件，银座公司之所以在交房期限到来之后仍与瑞祥公司就房屋整改事宜磋商，原因在于银座公司本身认可在此过程中存在因银座公司一方的原因导致工期延误的情况，为此，银座公司也同意相应顺延交付期限，该顺延期限不视为瑞祥公司的违约，通过庭审情况，即便按照瑞祥公司的主张，自2016年3月瑞祥公司要求提交功能分区图开始至2017年10月图纸确定期间均认定为银座公司一方的违约，也就是顺延一年零八个月的时间，那么再根据租赁协议约定，延期交付房屋也应延期至2018年5月份，这也就是银座公司在2018年5月仍与瑞祥公司就房屋整改进行磋商的原因，如瑞祥公司自该时间起未超过3个月向银座公司交付房屋，则不存在合同解除问题。但直到2019年3月，瑞祥公司才函告银座公司对房屋进行交接，但交接的结果是两次验收均不符合合同约定条件。其次，即便按照一审法院的观点，双方一直通过函件往来和到现场巡查的方式进行项目建设的协商，但交付时间不可能无限期的拖延下去，此时应根据双方的实际履行行为和意思表示来认定交付时间。2019年3月，瑞祥公司认为房屋已符合交付条件，函告银座公司对房屋进行交接，同时银座公司也同意接收房屋并于2019年5月8日进行了验收，双方通过明确的意思表示对交付时间进行了确定，重新达成的交付时间最晚应为2019年5月8日。退一步，如该时间不能认定为交付时间，瑞祥公司单方承诺2019年5月底整改完成，该时间是瑞祥公司单方作出的承诺，承诺在该时间点交付符合合同约定的房屋，该时间也应认定为交付时间。再退一步，即便该时间仍不能认定为交付时间，那么在2019年7月11日经银座公司验收仍未合格（银座公司与瑞祥公司均签字确认），瑞祥公司自行承诺在2019年8月底前完成整改（根据瑞祥公司提供的证据50）并交付符合合同约定的房屋，那么认定最晚的交付时间也应为2019年8月底，但自此之后直至2020年3月长达近8个月的时间，瑞祥公司再次函告验收，在此情况下，银座公司解除合同也符合第14.4（1）关于“延期交付房屋超过3个月”的约定。再次，银座公司提交的2019年7月11日《夏津项目情况汇总》证明目的是案涉项目经两次验收未合格，且该文件所载“租赁项目挡烟垂在后期确定为封闭型租赁项目后，可考虑拆除该部分”、“四层吊顶暂未施工，需在经营布局明确后由甲方施工”是双方所明确的在后期完成交付后的相关事宜，且银座公司对瑞祥公司证据26的质证意见也已明确四楼装修方案并不影响消防验收及项目交付，实际操作过程中，四楼租赁项目均需待项目确定后根据项目情况实施，该《夏津项目情况汇总》中明确了多项需整改的工作，且瑞祥公司亦承诺在2019年8月底前完成整改并予交付，但一审法院却对此置之不理，并以此佐证其认定的“交房期限待定”毫无逻辑可言。综上，无论是从顺延工期的角度，还是从履约双方在此过程中的真实意思表示，均不应认定为“交房期限待定的合同。”二、一审法院错误的将解除租赁协议的条件认定为所约定的合同解除权的行使期限，属于认定事实严重错误。银座公司与瑞祥公司签署的租赁协议14.4款（1）项约定，瑞祥公司延期交付房屋超过3个月，银座公司有权解除租赁协议，该3个月系双方所约定的银座公司解除合同应满足的条件，该约定非常清晰，不存在任何歧义，但一审法院却严重错误的将该3个月认定为双方所约定的合同解除权的行使期限，并以此认定银座公司解除权消失，属于严重的事实认定错误。三、一审法院认定事实不清，银座公司解除合同并不以催告为前提条件。一审法院认定银座公司一直没有接收房屋，也没有提出合同履行的最后期限，但事实是，银座公司2019年5月及7月均为接收房屋而进行了验收，但瑞祥公司所交付的房屋并不符合合同约定，且针对不符合合同约定的事实，双方已签署书面文件予以确认，瑞祥公司也已向银座公司承诺了整改完成的期限，根据租赁协议第8.2款约定，“......整改期结束后，甲方应再次书面通知乙方验收”根据上述约定，银座公司无催告义务，银座公司解除合同并不能以催告为前提条件，双方签署的租赁协议也未设定该条件，且因两次验收均未通过，也已符合合同约定的解除条件，但一审法院对此事实未作出任何认定，却错误的认定银座公司无合同解除权，属于事实认定不清。四、银座公司解除合同符合租赁协议的约定及法律规定。根据双方签署的租赁协议第14.4款约定，瑞祥公司逾期交付房屋超过3个月或交付的租赁房屋未满足本合同约定的交付条件且经过整改仍不符合的，银座公司均有权解除合同。本案中，瑞祥公司逾期交付房屋超过3个月，事实清楚，此处不再赘述，2019年5月8日经验收未合格，瑞祥公司承诺2019年5月底前完成整改，但在2019年7月11日二次验收时仍未验收合格，符合上述约定的解除权行使条件，银座公司以此解除合同符合合同约定，亦符合法律规定。五、瑞祥公司反诉要求确认违约解除已超过法律规定的异议期。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。银座公司于2020年5月16日依据租赁协议约定行使了合同解除权，但瑞祥公司提起反诉时已超过上述规定的三个月期限，依据上述规定，其反诉请求不应得到支持。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误。补充上诉意见：如果法院认定银座公司构成违约，违约金应当调整。其一，纵观整个合同，银座公司一直是守约方，瑞祥公司一直是延期交房的违约方，而且瑞祥公司利用银座公司的商业信誉，在其商品房销售和其他商业销售中均是受益方。一审法院没有分析双方在履行合同过程中的责任问题，仅凭银座公司最后做出的解除合同意思表示，就判令银座公司承担这么高的违约责任，显失公平。其二，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，违约方对损失的承担也就是三至六个月的空租期，瑞祥公司的实际损失远远低于2000万元。瑞祥公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.银座公司系基于租赁协议约定的2016年9月1日应当交付房屋，而瑞祥公司没有按期交付而发出的解除租赁协议通知。因涉及到银座公司增加地上、地下停车位及施工图纸迟迟未交付，造成工程延期，涉案房屋到底何时交付双方并未重新约定。银座公司上诉状中的理由，都是假设的交房日期。2.涉案房屋是按照银座公司的要求修建的定制房屋，合同签订后，瑞祥公司完全按照银座公司提出的技术要求和标准进行建设。而对这些标准和要求的材料提供中，银座公司有时单就一项技术标准就可以拖延一年之久，严重影响了工期和房屋的交付。3.银座公司称没有通过消防验收，该事实也是不存在的。瑞祥公司一审提交的证据能够证明涉案房屋在经过了竣工验收和消防验收后，瑞祥公司进一步请求银座公司对房屋进行查验、验收交付。银座公司向一审法院起诉请求：1.请求确认银座公司、瑞祥公司签署的《租赁协议》（德州夏津银龙中心广场项目）已于2020年5月16日解除；2.判令瑞祥公司向银座公司支付违约金2000万元；3.判令银座公司为本案所支付的律师费25万元由瑞祥公司承担；4.本案诉讼费等费用由瑞祥公司承担。瑞祥公司向一审法院提出反诉请求：1.确认银座公司于2020年5月16日单方违约解除《解除合同通知书》；2.判决银座公司向瑞祥公司支付违约金2000万元；3.本案诉讼费、保险费用由银座公司承担。银座公司为证明自己的主张向一审法院提交了以下证据：证据一：双方2014年3月12日签署的《租赁协议》。证明合同约定了租赁房屋的位置、范围、应在2016年9月1日前交房的时间。瑞祥公司应于本合同签订后安排银座公司与瑞祥公司及其委托的设计院进行设计图纸交底，并按照本合同约定的物业技术标准确定建筑设计方案（或施工改造图纸）及如瑞祥公司未按上述流程进行操作造成工程延期、工程改造所引起的责任及发生的费用完全由瑞祥公司负责，因工程延期给银座公司造成的全部损失由瑞祥公司进行赔偿的责任。瑞祥公司应严格按照合同及物业附件的约定，完成其责任工程范围内的全部土建、室内外装修，全部设施、设备、系统的采购安装和调试，办理完成所有关于建设与竣工验收的报批与验收手续，依合同约定的交付标准交房。事实上，瑞祥公司未严格按照物业附件的约定进行施工，银座公司多次提出整改，造成工期延误的责任在瑞祥公司。证据二：2016年12月13日、2017年4月12日、2017年8月9日，银座公司向瑞祥公司出具的《沟通函》。证明瑞祥公司违反《租赁协议》物业技术要求4.2.4款的约定，未采用镀锌铁皮制作安装，而是采用酚醛风管。银座公司多次致函瑞祥公司要求整改，瑞祥公司均拒绝，造成了工期延误。证据三：2019年5月8日夏津项目情况汇总。证明银座公司检查验收项目，发现诸多问题，包括强电方面、弱电方面、水暖、土建装修，消防无法联动，不符合合同物业技术条件，不符合合同约定的交付条件。证据四：瑞祥公司2019年5月15日出具的《夏津项目情况汇总问题答复》。证明瑞祥公司同意针对银座公司提出的整改意见进行整改，并承诺于2019年5月底完成整改。证据五：《解除合同通知书》及邮寄证据。证明银座公司依据《租赁协议》第14.4款约定解除与瑞祥公司签署的《租赁协议》，瑞祥公司于2020年5月16日签收。证据六：委托代理合同及律师费支付凭证。证明银座公司为本次诉讼，委托律师提供代理并支付律师费。证据七：2019年7月11日夏津项目情况汇总，证明银座公司第二次对项目进行验收，发现仍未整改完毕，无法实现消防联动，无法达到交付房屋安全使用状态，也可证实瑞祥公司不愿再投入资金进行整改并拒绝整改的事实。证据八：德州之窗网于2016年1月5日发表的文章--德州夏津在建银座发生坍塌。证明2016年1月4日晚，瑞祥公司施工现场发生坍塌事故，也是导致工期延误的原因之一。瑞祥公司对银座公司提交的证据质证意见为：对证据一，在该《租赁协议》约定的租赁期限届满时双方仍继续协商完成租赁房屋的投资建设，银座公司没有要求交付房屋，没有要求解除合同，所以《租赁协议》约定的交付期限已经不明确。自2016年9月1日至2020年长达四年的期间，瑞祥公司不断提供图纸，提出建设要求，现房屋建设完成达到了交付条件，银座公司却依据2016年9月1日的交付期限来行使合同的解除权，没有法律依据。对证据二，针对酚醛风管，瑞祥公司以及材料供应商还有设计单位，均对采用该种技术和做法作出了说明及承诺，经过瑞祥公司的保障，设计院的说明，银座公司同意了该种做法。对证据三，工程建设是按照银座公司提出的物业技术要求进行，在验收中发现的问题，瑞祥公司已整改并及时向银座公司作出答复。银座公司提出的很多问题都是原设计未提出的，属于银座公司根据自己经营需要增加的要求，瑞祥公司也按照银座公司的要求及时进行了整改完善。对证据四，是瑞祥公司对2019年5月8日巡检问题的答复，意见中明确说明，2019年5月底前全部整改完成。对证据五，不同意其证明目的。银座公司无权解除《租赁协议》，其解除行为构成违约、违法解除，不具备法律效力。对证据六，构成本案违约责任的是银座公司，应自行承担委托律师的费用。对证据七，7月巡检后，瑞祥公司又进行整改，8月份整改完毕，瑞祥公司的张总到济南总部，要求进行验收交接，银座公司一直未组织验收交接。对证据八，脚手架倒塌事故，对工期未产生任何影响，2016年2月底主体部分已经完成，后续工作因为对方没有提供装修图，才导致装修部分没完成。银座公司对瑞祥公司的质证意见反驳意见为：针对证据一质证意见：双方未就房屋交付时间的变更达成一致，如在合同履行过程中银座公司存在导致工期延误的行为，其房屋交付时间可相应顺延，银座公司并未放弃亦不丧失依据《租赁协议》14.4款关于逾期交付三个月为由，解除《租赁协议》的权利。针对证据二：银座公司依据合同约定要求瑞祥公司采用镀锌铁皮制作安装却被瑞祥公司认为是纠缠不放，瑞祥公司行为已构成违约。针对证据三、四：就项目存在的问题进行确认，瑞祥公司认可并同意整改，同时保证在2019年5月底前整改却未完成。亦未按照《租赁协议》向银座公司出具书面验收通知，其所提出整改意见均是按照技术服务条件提出。瑞祥公司为反驳银座公司主张、证明自己主张，向一审法院提交如下证据：证据一：《银座集团德州商城有限公司租赁协议》，证明2014年3月12日，双方就房屋租赁签订了协议，约定了违约责任，该《租赁协议》已经生效。该合同并非一般房屋租赁协议，而是完全按照银座公司提出的物业技术要求进行定制建设的特殊房屋租赁协议。银座公司迟延提供装修图纸并多次要求瑞祥公司对协议项下的工程进行整改，系恶意拖延工程工期。在双方超过原约定期限后，双方未再具体约定，原合同中约定的交付期限已对双方不再具有法律约束力，瑞祥公司有权随时根据完工建设情况向银座公司进行交付租赁房屋。银座公司是违约违法解除合同，应当向瑞祥公司支付2000万元违约金。证据二：2015年4月21日邮件发送截图。证据内容：瑞祥公司委托山东省建筑设计研究院第五分院对案涉工程出具了设计图纸，通过电子邮件发送给银座公司的邮箱账户。要求银座公司于5月10日前核对图纸并书面答复。证据三：2015年4月22日邮件发送截图（附工作联系函），证据内容：请银座公司确认施工图纸的同时，对该图纸中涉及的建筑平面尺寸、里面高度、交通组织、功能布局及常规做法等予以审查确认，并于2015年5月10日前予以书面确认。证据四：2015年4月30日邮件发送截图（附省设计院提出的关于购物中心银座部分深化布局需注意的问题），证据内容：省设计院对银座商城部分布局提出了注意问题，瑞祥公司将上述注意问题发送给了银座公司。证据五：2015年5月7日邮件发送截图（附工作联系函），证据内容：瑞祥公司向银座公司提供的施工图纸已经收悉，但因有部分内容有变更，银座公司定于2015年5月14日召开施工图纸对接会议。证据六：会议纪要及2015年5月19日至6月2日邮件发送截图，证据内容：双方于2015年5月13日召开了银座夏季项目物业对接会，对各楼层消防分区问题、楼层高度、影院楼梯入口等问题进行了协商，后银座公司、瑞祥公司多次修改会议纪要。证据七：2015年6月30日、2015年7月6日邮件发送截图（附联系函），证据内容：瑞祥公司告知银座公司内外墙砌体变更事宜，银座公司表示同意。证据八：2015年7月17日、2015年10月23日邮件发送截图（附银龙中心广场购物中心进度说明）、2015年10月27日邮件发送截图（附购物中心周计划、购物中心进度计划横道图），证据内容：瑞祥公司于租赁协议签订后积极进行施工，并于上述日期向银座公司发送工程进度相关材料，整个工程计划于2016年5月19日完成竣工验收，因银座公司未能按照合同约定提供配合、提供分层装修图纸等造成工期严重推延。证据九：2015年10月29日、2015年10月30日邮件发送截图，证据内容：应银座公司要求，于上述日期向银座公司发送了银龙中心广场购物中心施工图纸及布局图四次。证据十：2015年12月31日邮件发送截图（附现场施工照片），证据内容：瑞祥公司积极汇报施工进度。证据十一：2016年3月2日邮件发送截图（附工作联系函），证据内容：银龙中心广场购物中心主体工程完成后，为保证工程按工期顺利交付，要求银座公司提供每层的功能分区图。证据十二：2016年3月2日邮件发送截图，证据内容：应银座公司要求，瑞祥公司再次发送购物中心施工图纸。证据十三：2016年5月11日《工作联系函》，证据内容：2016年3月2日致函要求银座公司提供每层的功能分区图后，银座公司迟迟未提供，造成部分工程延误，银座公司再次致函要求提供。证据十四：夏津银龙中心广场工程项目进度情况说明，证据内容：因银座公司一直未能向瑞祥公司提供银龙中心广场工程的装修设计图纸，造成装饰部分工程延误，瑞祥公司于2016年6月12日要求银座公司重新商定项目移交日期。证据十五：2016年6月14日银座公司发送的邮件截图，证据内容：银座公司未提供功能分区图以及装修图，反于该日向瑞祥公司提供齐河银座装修图纸作为参考，且注明不作为银龙中心广场工程项目施工的标准及要求。证据十六：2016年7月22日、2016年7月25日、2016年7月26日瑞祥公司向银座公司发送的邮件发送截图（附效果图一张），证据内容：应银座公司要求，瑞祥公司向银座公司发送了购物中心施工图纸、购物中心效果图、购物中心施工图纸。证据十七：银座公司2016年9月1日向瑞祥公司发送的《沟通函》，证据内容：银座公司向瑞祥公司发函要求增加地上地下停车位至375个。2016年9月1日是交房日期，银座公司并未提出交房要求，反而继续与瑞祥公司进行业务对接与安排，已经通过实际履行行为变更了原先协议约定的交房日期为不确定日期。证据十八：瑞祥公司2016年12月6日向银座公司发送的《工作联系函》，证据内容：瑞祥公司再次致函银座公司，要求银座公司明确提供装修图纸日期并按时提供装修图纸。证据十九：银座公司2016年12月15日提出的工程问题，附2016年12月13日《沟通函》及夏津巡检问题汇总，证据内容：银座公司对工程材质以及工程进度情况提出问题，对电器、弱电、土建、水暖问题进行了汇总，认为瑞祥公司使用的酚醛风管存在缺点，与合同约定不符，要求瑞祥公司进行整改。证据二十：瑞祥公司2017年1月5日向银座公司发送的《沟通函》。证据内容：瑞祥公司收到银座公司关于风管材料的疑义后对风管材质问题做出了解释。证据二十一：2017年2月6日银座公司向瑞祥公司的邮件发送截图，证据内容：直至2017年2月6日银座公司才向瑞祥公司提供装修图初稿，收到后，瑞祥公司立即组织设计公司进行深化设计。证据二十二：2017年2月23日瑞祥公司向银座公司的邮件发送截图（附银座装饰图纸会审问题）。证据内容：对银座公司发送的装修图初稿中存在的问题进行汇总并向银座公司发送。证据二十三：2017年3月8日瑞祥公司向银座公司邮件发送截图，证据内容：瑞祥公司要求银座公司明确冷库墙体尺寸，给济南总部发送了电子邮件。证据二十四：2017年3月10日银座公司发给瑞祥公司的邮件发送截图，证据内容：银座济南总部回复要求图纸深化后再次对接确认后再施工。证据二十五：2017年4月7日瑞祥公司发给银座公司的邮件发送截图，证据内容：应银座公司要求提供了购物中心平面图。证据二十六：2017年4月11日瑞祥公司向银座公司的邮件发送截图，证据内容：深化图纸过程中，瑞祥公司要求银座公司明确四层装修方案以及商业布局，但时至今日仍未确定。证据二十七：瑞祥公司2017年4月19日向银座公司发送的《沟通函》，证据内容：瑞祥公司再次向银座公司致函解释关于风管材料的疑义。证据二十八：瑞祥公司2017年5月31日向银座公司发送的《工作联系函》，证据内容：2017年2月后，银座公司提供了项目部分装修方案并要求瑞祥公司委托设计单位深化图纸，后又告知现有装修图纸还要修改，不可作为装修依据。瑞祥公司向银座公司发函简述工程进度并再次恳求其确定装修方案。证据二十九：瑞祥公司2017年6月13日向银座公司发送《工作联系函》，证据内容：瑞祥公司再次向济南银座总部发函简述工程进度并再次要求其确定装修方案。证据三十：银座公司及银座集团物业管理本部于2017年6月23日发送的沟通函，证据内容：要求对酚醛风管进行整改。证据三十一：瑞祥公司2017年6月26日向银座公司发送的工作联系函，证据内容：瑞祥公司第三次向银座公司发函解答关于风管材料的疑义。证据三十二：瑞祥公司2017年8月2日出具的保证书（附山东格瑞的集团有限公司保证书及山东省天惠保温材料有限公司证明及省设计院出具的购物中心风管性能比较说明），证据内容：针对银座公司一再强调的风管材料问题，瑞祥公司、格瑞德公司、天惠保温材料有限公司向银座公司出具了保证书，设计院出具了风管性能比较说明书。说明瑞祥公司使用酚醛风管并非银座公司拒绝提供装修图纸的理由。证据三十三：银座公司2017年8月9日作出的《沟通函》，证据内容：银座公司向瑞祥公司送达沟通函，机械主张风管材料与合同标准不符。证据三十四、瑞祥公司2017年8月15日作出的《承诺书》，证据内容：中央空调系统采用酚醛风管的问题，瑞祥公司向银座公司作出承诺书负责使用过程中的质量问题，银座公司于当日收到承诺书并表示需要汇报领导后确定是否认可。证据三十五、夏津县住建局2017年8月22日作出的《关于银座商城施工进度的函》，证据内容：住建局要求三个月内完成施工。银座公司负责人张小宁于8月25日回复尽快开业。证据三十六、2017年8月28日银座公司向瑞祥公司的邮件发送截图，证据内容：瑞祥公司应银座公司要求向银座公司发送了购物中心效果图以及外立面照片。证据三十七、2017年9月12日银座公司向瑞祥公司的邮件发送截图，证据内容：瑞祥公司就装修图纸再次进行深化后，发给银座公司审核确认。证据三十八、2017年9月26日邮件发送截图，证据内容：银座公司向瑞祥公司发送对深化图纸提出的意见。证据三十九、2017年10月2日银座公司向瑞祥公司的邮件发截图（附夏津图纸审核意见），证据内容：银座公司第二次向瑞祥公司发送对深化图纸提出的意见。证据四十、2017年10月20日瑞祥公司向银座公司邮件发送截图，证据内容：瑞祥公司根据银座公司两次提出的意见，将装修图纸进行更改发送给银座公司，要求银座公司审核并在图纸上盖章确认，对方电话回复不需要盖章。证据四十一、银座公司夏津项目情况及问题汇总（20180523）及瑞祥公司夏津项目情况及问题汇总（20180523）及2018年6月14日邮件发送截图，证据内容：银座物业本部前往工程现场巡检并于2018年5月23日向瑞祥公司提出项目情况及问题汇总，瑞祥公司经整改后于2018年6月12日作出相应答复，并于2018年6月14日向银座公司发送答复意见。证据四十二、2018年6月26日瑞祥公司向银座公司的邮件发送截图，证据内容：瑞祥公司第二次就银座工程部提出问题进行书面答复。证据四十三、《银座夏津银龙项目会议纪要》，证据内容：2018年6月29日，银座总部、银座公司、瑞祥公司、四建公司、格瑞德公司相关人员召开会议，讨论工程进度等相关问题。证据四十四、瑞祥公司2018年9月14日向银座公司发送的《工作联系函》，证据内容：因银座公司未按约定提供商城经营区域灯具，对竣工验收造成影响，瑞祥公司向其发函要求答复。证据四十五、瑞祥公司2019年3月13日向银座公司发送的《通知函》，证据内容：瑞祥公司通过单位工程竣工验收以及消防验收后，分别于2019年3月13日及2019年3月19日两次向银座公司发函请求其共同参与验收。银座公司负责人于2019年3月26日签收《通知函》，但未组织人员参与验收，违反了合同义务。证据四十六、瑞祥公司2019年3月19日向银座公司发送《通知函》，证据内容：夏津项目工程已经于2019年1月21日通过单位工程竣工验收，于2019年3月14日通过消防验收，达到了交付标准，要求银座公司到现场办理验收及移交手续。证据四十七、德州市夏津县银座工程项目情况汇报，证据内容：2019年4月1日，瑞祥公司向银座集团作出情况汇报，要求其积极推进项目交接工作，促使项目早日开业。证据四十八、夏津项目情况汇总（20190508），证据内容：银座公司及银座集团工程部于2019年5月8日前往现场巡检并提出问题。瑞祥公司对上述问题积极进行了整改并答复。证据四十九、2019年5月17日《函》附《夏津项目情况汇总问题答复》，证据内容：瑞祥公司已经按照银座公司的要求完成了整改，要求银座公司及时派人到现场办理验收及移交手续。证据五十、2019年8月22日《函》，证据内容：瑞祥公司致函银座公司，要求其办理验收及移交手续。证据五十一、照片1张，证据内容：证明银座公司2019年9月11日到现场视察。证据五十二、2020年3月18日《函》，证据内容：瑞祥公司致函银座公司，再次要求其办理验收及移交手续。证据五十三、瑞祥公司委托律师2020年4月20日向银座公司发送的《律师函》，证据内容：针对银座公司故意拖延办理交接手续的行为，瑞祥公司委托律师向银座公司发送律师函，要求银座公司在规定期限内完成房屋交接手续。证据五十四、《解除合同通知书》，证据内容：2020年5月16日，瑞祥公司收到银座公司寄送的《解除合同通知书》，银座公司违约违法解除了合同。证据五十五、《回函》，证据内容：不同意解除合同并要求银座公司办理租赁房屋的交接手续。证据五十六、《关于请求夏津银座项目交接的函》，证据内容：2020年6月5日，瑞祥公司再次致函银座公司要求其对夏津银座项目进行交接。证据五十七、《复函》，证据内容：银座公司2020年6月16日复函主张合同已经解除，不同意接受租赁房屋。以上证据2—57共同证明：1.瑞祥公司通过主体工程验收后，多次通知银座公司及银座集团提供装修图纸，但银座公司及银座集团一直拖延提供，并不断提出各类无理要求，导致后续装饰工程无法建设，是工程延期交付的主要原因，瑞祥公司并无违约行为；2.双方的实际履行行为已客观变更了原协议约定的交付期限，原协议约定的交付期限已经不具备法律约束力；3.银座公司在项目竣工验收符合交付条件后擅自解除租赁协议，其行为构成单方违约，应向瑞祥公司支付2000万元违约金。证据五十八、银座竣工工程质量验收报告，证据内容：租赁协议项下的工程项目已由建设、监理、设计、施工、勘查单位共同进行了竣工验收，验收质量合格。证据五十九、建设工程消防验收意见书（德公消验字[2019]第0124号），证据内容：德州市公安消防支队于2019年3月19日出具了建设工程消防验收意见书，综合评定案涉建设工程消防验收合格。证明目的：共同证明案涉房屋已经取得了主体质量验收以及消防验收。银座公司对瑞祥公司提交的证据质证意见为：对证据七、九、十、十一、十二、十六、二十一、二十四、二十五、二十七、三十、三十三、三十五、三十八、三十九、五十二至五十九的真实性没有异议；对证据十三、十四、十八、二十二、二十三、二十八、二十九、三十一、三十二、三十六、三十七、四十、四十三、四十四、五十、五十一，不予认可。对其他证据的意见为：对证据一租赁协议的证明目的有异议，协议约定，瑞祥公司应在2016年9月1日前将符合合同约定的租赁房屋交付银座公司。双方并没有确认租赁协议所约定的交付时间对双方不具有约束力，如银座公司未在合理期限内履行配合义务，工期应相应顺延而非无约束力。协议14.4款约定，瑞祥公司逾期交付租赁房屋超过3个月的，或交付的租赁房屋未满足本合同约定的交付条件且经过整改仍不符合的，银座公司可以解除合同，用银座公司已据此解除合同。对证据二的证明目的有异议，瑞祥公司需要在合同签订后两年半的时间内完成建筑设计、施工、精装修交付，而瑞祥公司向银座公司首次提交设计图纸的时间在合同签订后一年多的时间，据此也可以判断瑞祥公司对延期交付租赁物业存在过错。另该证据仅能证明瑞祥公司向银座公司发送了图纸。对证据三的真实性予以认可，根据银座公司提交的证据二可以证实，银座公司已在2015年5月7日函告瑞祥公司，因瑞祥公司提供的图纸与合同签订时对接的图纸内容有所变化，包括立面高度不符等，需要进行图纸对接。后双方于2015年5月13日进行了对接，并签署了会议纪要。对证据四的质证意见同证据三。对证据五的真实性予以认可，银座公司针对瑞祥公司提供的施工图在合理时间内进行了反馈，并明确告知瑞祥公司所提供的图纸与合同签订时对接的图纸内容有所变更。对证据六的会议纪要无异议，2015年5月19日至6月2日邮件发送截图的真实性不予认可。对证据八，2015年7月17日、2015年10月23日邮件发送截图（附银龙中心广场购物中心进度说明）、2015年10月27日邮件发送截图（附购物中心周计划、购物中心进度计划横道图）质证意见：10月23日截图真实性无法核实。对上述证据的证明目的有异议，瑞祥公司发送的进度表仅为计划于2016年5月19日完成，且该进度表中计划主体验收的时间为2016年2月3日，但根据瑞祥公司提供的证据十一，其主体工程完工时间为2016年3月，且未提交通过主体验收的证据，由此可以判断，该计划与实际情况存在较大出入。对证据十五的真实性无异议，是银座公司夏津方的张总组织公司人员到齐河工地现场学习参观后，为解决瑞祥公司施工中存在的疑问及解决施工成本向银座公司索要，银座公司在违反工作纪律的情况下，发送了齐河项目装修图纸。对证据十七的证明目的不予认可。银座公司清楚瑞祥公司在该时点无法交房，且双方尚未对装修图纸予以确认。如因银座公司的原因导致了工期延误，可以相应顺延。为此，银座公司在该时间点未提出交房。增加车位，系因银座公司判断瑞祥公司延期交房导致经营需求发生变化，原约定的车位已不能满足需求而提出，瑞祥公司未反馈意见，未因此致使工期延长，验收时银座公司也未对此提出要求。对证据十九《沟通函》的真实性无异议，瑞祥公司所使用的空调风管材质违反物业技术条件要求，银座公司要求其整改；对其他内容真实性无法核实。对证据二十六的证明目的不予认可，四楼装修方案并不影响消防验收及项目交付。证据三十四银座公司已收到，瑞祥公司在银座公司多次敦促整改的情况，拒不整改后出具承诺书。对证据四十一的真实性无异议，银座公司就项目存在的问题提出了整改意见，包括未完成项目、与合同约定不符项目及工程存在的问题，瑞祥公司也同意进行整改。同时也证明至2018年5月23日，瑞祥公司施工的工程仍未满足交付条件。银座公司在此时间要求其整改，并不能以此推定银座公司放弃合同所约定的瑞祥公司逾期交付物业的合同解除权，也不能以此推定原合同所约定的交付时间对双方无法律约束力，存在的问题只是时间顺延问题。对证据四十二质证意见同证据四十一。对证据四十五，该证据证实至2019年3月13日，案涉物业尚未取得消防验收合格意见书，仍未符合合同约定的交付条件。对证据四十六，银座公司已收到该函件，合同约定的交付时间为2016年9月1日，直至延期近两年半的时间后，瑞祥公司才第一次正式函告银座公司要求办理验收及移交手续。在此之前，因银座公司的原因导致的工期延误最多仅一年时间，即便相应顺延，瑞祥公司首次函告银座公司交房已远远逾期三个月。对证据四十七，银座公司已收到该文件，质证意见同证据四十六。对证据四十八，夏津项目情况汇总（20190508）质证意见：银座公司应瑞祥公司办理验收及移交手续的要求，于2019年5月8日对案涉物业进行了验收，发现存在诸多问题，不具备设备运行调试、消防及安防系统调试条件，不符合租赁协议约定的“甲方保证交付之房屋及配套设施、设备、系统处于能够正常、安全使用状态”。对证据四十九的证明目的不予认可，该函件中表明是瑞祥公司同意按照相关意见进行整改，并明确将于5月底按巡检答复意见完成，只是一个整改计划，而非完成了整改并通知银座公司二次验收的通知文件。对证据2—57共同质证意见：1.根据瑞祥公司提供的证据，双方在2016年3月主体工程验收之前不存在基于哪方的原因导致工期延误的问题；瑞祥公司首次要求银座公司提交功能分区图的时间为2016年3月2日，银座公司向瑞祥公司发送施工图初稿（施工图初稿实际上包含了功能分区）的时间为2017年2月6日。银座公司提供了施工图初稿后，瑞祥公司就需要委托设计院作图纸深化，并在深化完成后进行一次对接后施工，而证据三十七表明瑞祥公司直至2017年9月12日方才向银座公司提交深化图纸，银座公司于2017年10月2日对深化图纸提出了意见；另外，证据四十七《德州市夏津银座工程项目情况汇报》第五段也记载“2017年9月12日我公司收到贵公司对我方深化图纸的书面意见，我公司组织项目装饰工程施工”。通过双方的函件往来，可以分析得出，基于银座公司的原因导致的工期延误就是自2016年3月2日索要功能分区图直至2017年2月6日方提交施工图初稿，即便上述时间均认定为银座公司的过错，也仅一年的时间，在此之后，并无证据证实银座公司存在未配合瑞祥公司工作导致工期延误的情况；2.合同约定的交付时间为2016年9月1日，那么因银座公司逾期提供功能分区图的原因，顺延一年，交付时间应为2017年9月1日，但瑞祥公司直至2019年3月才首次函告银座公司办理验收及移交手续，且银座公司于2019年5月及7月两次验收，均未验收合格，符合合同约定的逾期交付三个月及两次验收不合格的合同解除条件；3.在瑞祥公司出现逾期交付的情况下，即便银座公司要求其进行整改，也不能以此推定银座公司放弃瑞祥公司逾期交付情况下的合同解除权；4.即便按照瑞祥公司观点，双方通过实际行为变更了交付时间，瑞祥公司认为已经满足交付条件并在2019年3月16日通知银座公司验收，银座公司也于2019年5月8日至现场进行了验收，那么双方变更后的交付时间也应为2019年5月8日，但此次验收并未通过，瑞祥公司也同意尽快整改，后在2019年7月进行了第二次验收，此次验收仍未通过，瑞祥公司仍承诺尽快整改，但至2020年3月，八个月的时间，瑞祥公司均未再次函告银座公司进行验收，也符合14.4第（1）项逾期超过3个月和第（2）项租赁房屋未满足合同约定的交付条件且经过整改仍不符合的约定。对银座公司的质证，瑞祥公司反驳意见为：1.银座公司不配合提供功能分区图，并不是2016年3月2日计算到2017年10月底，2017年2月份，银座公司仅仅提供了项目的部分装修方案，且此方案的部分区域无法确定，瑞祥公司也被告知方案还需要继续修改。在此后一年半的时间内，瑞祥公司一直向银座公司索要功能分区图；2.合同约定的9月1日的交付日期已被实际履行情况改变，如果双方之间签订的合同交付日期没有变更的话，那么瑞祥公司始终处于不安全的境地；3.2016年的3月16日，瑞祥公司通知银座公司来交接验收时，对方没有提出过消防联动。银座公司所载明的不符合验收部分是子虚乌有。一审法院认定事实：银座公司、瑞祥公司于2014年3月12日签订租赁协议，约定由银座公司租赁瑞祥公司合法拥有土地使用权、即将建设的夏津县南城街北侧、西城街西侧商业房产，明确约定了租赁房屋的位置、面积，租赁期限，租赁费用和支付方式，物业技术标准及设计施工流程，配套设施、设备的管理与费用缴纳，租赁房屋的交付期限、交付条件、验收，租赁房屋及配套设施设备的维修，租赁房屋的装修和营业设施的配置、物业管理，合同的变更、解除、终止及违约责任。双方约定的交房期限为2016年9月1日。2016年2月，租赁房屋通过主体验收。至合同约定交房日2016年9月1日，瑞祥公司未能交房。当日，银座公司向瑞祥公司发出沟通函，内容为可共同协商双方租赁之外的合作方式和要求瑞祥公司增加地上和地下停车位。对银座公司单方提出的增加车位，瑞祥公司未作出反馈意见，后期验收中银座公司也未对此提出要求。2016年9月1日至2020年5月16日，双方多次就租赁房屋的装修展开协商。期间，2016年12月至2017年8月间就采用镀锌铁皮和酚醛风管反复协商。2018年5月23日，银座公司巡检争议租赁房屋，提出问题汇总，瑞祥公司整改后于6月4日向银座公司反馈整改意见。2019年3月19日，争议租赁房屋通过消防验收；2019年3月19日，瑞祥公司向银座公司发送要求其办理验收及移交的《通知函》；2019年5月8日，银座公司、瑞祥公司对争议项目进行巡检，发现强电、弱电、水暖、土建装修、消防等诸多问题，并共同出具了问题汇总。5月15日，瑞祥公司对以上问题进行了答复，承诺于月底完成。2019年7月11日，银座公司、瑞祥公司对争议项目共同出具了未完成项目情况汇总。2020年3月18日，瑞祥公司致函银座公司，要求其办理验收移交手续。2020年4月20日，瑞祥公司向银座公司发律师函，要求银座公司接受房屋。2020年5月16日，瑞祥公司收到银座公司寄送的《解除合同通知书》。瑞祥公司不同意解除合同，于2020年6月5日给银座公司发出《关于请求夏津银座项目交接函》，银座公司于2020年6月16日《复函》表示，合同已解除，不同意接受。双方当事人均坚持认为对方违约并要求对方承担违约金2000万元。关于合同的解除，双方在《租赁协议》14.4条约定乙方（银座公司）解除权行使的甲方（瑞祥公司）违约情形共五项，银座公司认为瑞祥公司违反了其中“甲方延期交付租赁房屋超过三个月的”“甲方交付的租赁房屋未满足本合同约定的交付条件且经过整改仍不符合的”两项。银座公司据此提出要求确认租赁协议已于瑞祥公司收到解除合同书的2020年5月16日解除并由瑞祥公司承担违约金的诉讼请求。而且，银座公司认为，在其向瑞祥公司提出解除合同后三个月内，瑞祥公司没有提起诉讼，只在银座公司向法院提起诉讼后才提出反诉，其要求法院确认银座公司解除合同违法已超过法律规定的期间。关于违约责任，双方在《租赁协议》14.1中约定“经双方协商一致可以变更或解除合同。除法律规定或合同约定的情形，任何一方单方面解除合同的，应向对方支付人民币2000万元（大写：贰仟万元整）作为违约金，该违约金不足以弥补对方直接和间接损失的，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。”另：银座公司补充证据2019年7月11日《夏津项目情况汇总》第一部分4.（2）记载：“租赁项目挡烟垂壁在后期确定为封闭型租赁项目后，可考虑拆除该部分”;4.（4）记载：“四层吊顶暂未施工，需在经营布局明确后由甲方施工”。一审法院认为，双方签订的租赁协议中约定的交房时间2016年9月1日到期后，房屋并没有按合同约定全部竣工，银座公司也没有依据租赁协议约定的时间要求瑞祥公司交房。之后，瑞祥公司一直根据银座公司的要求进行房屋整改，在此期间，双方一直通过函件往来和到现场巡查的方式进行项目建设的协商，并没有再约定明确的交房时间，涉案租赁协议成了交房期限待定的合同。对该事实，银座公司提交的2019年7月11日《夏津项目情况汇总》第一部分记载的“租赁项目挡烟垂壁在后期确定为封闭型租赁项目后，可考虑拆除该部分”;“四层吊顶暂未施工，需在经营布局明确后由甲方施工”亦足以证实。而且，在合同约定的交房日期到来后，银座公司没有在合同约定的三个月内提出解除合同，行使合同的解除权。法律规定，当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消失。所以，银座公司依据合同14.4条要求解除合同的请求，一审法院不能支持。瑞祥公司依银座公司要求，双方协商着对租赁房屋进行了整改，合同的履行期限再没有重新约定。法律规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，银座公司一直没有接收房屋，也没有提出合同履行的最后期限。在瑞祥公司律师发函催告接受房屋后，银座公司才明确发函表示要解除合同。因在此之前银座公司并没有明确整改期限，再次确定行使解除权的条件，其仍是没有解除权的。在一般的合同案件中，只有享有法定和约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向对方发出解除通知，不管对方是否在异议期内提起诉讼，都不发生合同解除的效果。但在本案中，双方签订的租赁协议是需要长期履行的合同，合同还未交付使用就发生了超出合同约定交付时间三年多的装修建设纠纷，双方多次协商均不能解决，在瑞祥公司向银座公司发出催收函后，银座公司向瑞祥公司发出《解除合同通知书》，瑞祥公司又不同意解除，双方通过函件往来坚持自己的意见却不能解决实质问题，形成合同僵局。在此情况之下，银座公司虽系违约提出解除合同，但因本案的标的物不适于强制履行，其请求也应予以支持。但合同的解除系因银座公司的违约行为导致，其应承担的违约责任不能因合同解除而减少或免除。瑞祥公司要求银座公司承担违约金2000万元，因双方对违约金的承担条件和数额约定是明确的，对瑞祥公司的诉讼请求，一审法院予以支持。因系违约解除合同，银座公司要求瑞祥公司承担诉讼费和律师费的请求，一审法院不予支持。瑞祥公司要求银座公司承担本案诉讼费的请求，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十五条、第六十二条、第一百一十条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决：一、银座公司和瑞祥公司签署的《租赁协议》（德州夏津银龙中心广场项目）已于2020年5月16日解除；二、银座公司给付瑞祥公司解除合同违约金2000万元；三、驳回银座公司、瑞祥公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费143050元，反诉案件受理费141800元，由银座公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。银座公司提交证据一、1.租赁合同（齐河）、建设工程消防验收意见书（德公消验字【2016】第0110号）、关于齐河北国之春项目银座商城交接函、开业材料。证明银座公司与山东逦景公司于2013年10月23日签署租赁合同，约定于2016年10月30日交付，项目于2016年9月7日通过建设工程消防验收，于2017年2月28日进行交接，2017年9月23日开业。证据2.租赁合同（陵县）、建设工程消防验收意见书（德公消验字【2017】第0029号、第0086号）、物业交接协议、陵城银座项目交接内容、开业资料。证明银座公司与德州恒盛公司于2014年10月10日签署租赁合同，约定于2015年8月1日交付租赁房屋，项目于2017年1月26日和4月26日分别通过建设工程消防验收，于2018年9月28日进行了交接，于2018年12月28日开业。结合上述证据，可以看出银座公司在德州并非只有夏津一个项目，与夏津项目基本处于同时期的齐河和陵城区项目，均是按照正常程序验收、整改、交接，不存在银座公司单独对夏津项目恶意拒绝履行的情形。瑞祥公司在履约过程中既不按照合同约定履行义务、又因自身资金原因导致交付房屋严重超期、又对验收出现的问题拒绝整改等，最终导致银座公司无法再接收租赁物业。证据二、夏津县人民法院（2019）鲁1427财保274号民事裁定书，证明瑞祥公司因与中国第四冶金建设有限责任公司建设工程施工合同纠纷案，被依法保全5600万元资产，这也反映瑞祥公司无力整改、拖延整改的重要原因。瑞祥公司对上述证据的质证意见：该两组证据均不属于新证据，第一组证据与本案没有关联性，如果需要，瑞祥公司可以庭后提交银座公司在其他法院严重违约不开业的证据。第二组证据的诉讼保全未形成诉讼案件，只属于竣工后的结算争议款项，且上述争议不是5600万元，前后累计数额一个是184万元、一个是286万元。本院认为银座公司提交的两组证据与本案无关，对该两组证据本院不予采信。二审中瑞祥公司向本院明确：因银座公司违约解除合同，瑞祥公司同意不再要求银座公司继续履行合同，但银座公司须按照合同约定承担2000万元的违约金。对一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，首先，虽然双方签订的《租赁协议》中约定的交房时间为2016年9月1日，但是房屋并没有按协议约定全部竣工，没有按照约定期限交工系因为银座公司没有及时提交每层的分区图及施工图纸，增加了地上、地下停车位等原因所致。银座公司也没有依据《租赁协议》约定的时间要求瑞祥公司按期交房，双方实际已经变更了《租赁协议》约定的交房期限，对于变更后的交房期限，双方并未作出新的约定。后在施工过程中，双方一直通过函件往来对施工中的问题进行沟通，在涉案工程完工并经消防验收后，瑞祥公司多次要求银座公司进行交接，但银座公司并未接收房屋，反而向瑞祥公司邮寄了《解除合同通知书》，单方解除了合同。因双方对交房期限没有做出新的约定，因此,《租赁协议》中关于逾期交房的违约条款不应再适用于本案。因银座公司拒绝接收已经具备交付条件的房屋，瑞祥公司二审中也明确表示不再要求银座公司履行《租赁协议》，因此一审法院确认双方《租赁协议》解除符合法律规定。其次，瑞祥公司已经按照双方约定履行了涉案房产的建设任务，在具备交付条件的情况下，银座公司拒绝接收涉案房产，其单方提出解除《租赁协议》，构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”依据上述法律规定，银座公司应按照《租赁协议》约定向瑞祥公司承担违约责任。再次，银座公司主张违约金数额过高，主张应按照房屋租赁合同违约的计算标准计算予以调整。本院认为，双方签订的名为租赁合同，其实际内容是瑞祥公司按照银座公司的规划设计要求为其投资修建的大型购物中心，由银座公司以租赁的形式使用20年。因涉案房产系按照银座公司的使用要求建设，在涉案房屋建成后，银座公司违约解除了双方的租赁协议，势必给瑞祥公司造成巨大损失。双方签订的租赁协议对违约金数额的高额约定，也是基于涉案房屋投资高，一旦一方毁约，会给对方造成不可估量的损失考虑。因此，依据合同约定的违约金数额确定赔偿数额，符合实际情况，且不违背法律规定。银座公司的上诉理由本院均不予支持。综上所述，银座公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费141800元，由上诉人银座集团德州商城有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 芳审判员 王子超审判员 高红梅二〇二一年七月十二日书记员 庄 宁