重庆市江北区人民法院   民 事 判 决 书      (2021)渝0105民初12888号       原告：重庆市宾华物业管理有限公司，住所重庆市沙坪坝区三峡广场双巷子6号3单元9楼，统一社会信用代码91500106795870981B。   法定代表人：汪招福，执行董事。   委托诉讼代理人：冉泉峰，北京盈科（重庆）律师事务所律师。   被告：李春雨，女，汉族，1975年5月13日出生，住重庆市江北区。   原告重庆市宾华物业管理有限公司（以下简称宾华物业公司）与被告李春雨物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法决定适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告宾华物业公司的委托诉讼代理人冉泉峰、被告李春雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告宾华物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付自2018年7月1日至2021年3月31日的物业服务费总计4084.74元；2.请求依法判令被告向原告支付截止到2021年3月31日的违约金暂计6699.73元（以前述期间每月应缴纳的物业服务费123.78元为基数，分别自前述期间每季度起始日始至付清之日止，按照每日3‰的标准计算）；前述两项合计金额为10 784.47元。3.本案诉讼费、鉴定费、保全费及其他费用全部由被告承担。   被告李春雨答辩称：我的房子在漏水，是因为厨房下水道的水管在开发商修的时候没有修好，物业没有尽到维修义务，物业把下水道维修好我就交物业费。   本院经审理认定事实如下：2014年5月27日，重庆煌华实业有限公司（甲方、建设单位）与宾华物业公司（乙方、物业管理企业）签订《前期物业服务合同》，约定由乙方为重庆市江北区建新南路X号煌华国际商城一期提供物业服务；乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，交通与车辆停放秩序的管理，公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务等；双方约定物业服务费用标准为住宅3元/月/平方米（包括公共区域水电公摊费0.2元，按建筑面积计算）。改变房屋使用功能，住宅改为办公的为6元/月/平方米，商业、经营性物业40元/月/平方米、车位物业120元/月/个；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；业主应于甲方通知业主接房之日起开始交纳物业服务费用或物业服务资金；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任，相关物业服务费用应由业主代交后再向使用人收取；物业服务费用或者物业服务资金按季交纳，业主或物业使用人应在每季前5日内履行缴纳义务；合同期限为2年，即业主入住后2年以内包括2年；除甲方以外的业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金。该合同于2014年5月30日在重庆市江北区房屋管理局办理了备案证明。   2015年，重庆市江北区物价检查所出具《重庆市江北区物   业服务收费价目表》（江北[2015]13614）一份，主要载明：物业名称为煌华国际商城一期，物业地址为重庆市江北区建新南路X号，物业管理企业名称为宾华物业公司，收费依据为“煌华国际商城”前期物业服务合同，住宅收费标准为按建筑面积3元/月/㎡收取。备注载明了以上标准根据物业管理企业申报的《“煌华国际商场”前期物业服务合同》内容监制；物业服务企业与业主（使用人）对物管费另有约定的从其约定，以上收费标准包含公共区域水、电公摊费、电梯费；本收费价目表请张贴在收费地点接受业主监督。   2016年12月23日，重庆煌华实业有限公司向被告出具《交房通知书》一份，通知被告于2017年1月10日至2017年1月13日携带相关材料到交房中心办理房屋移交手续，若不能及时于2017年1月13日前办理收房手续，从2017年1月14日起将视为该商品房已交付，与该房屋有关的财产风险及费用（包括但不限于物业服务费）即转为由被告承担。2017年1月5日，被告办理了煌华晶萃城X-X-X的接房手续。被告系重庆市江北区建新南路X号X幢X-X号房屋业主，该房屋建筑面积41.26平方米。   原告分别于2019年、2020年通过到被告家门上张贴催费通知、发送律师函的方式向原告催缴物业费，庭审中，被告陈述收到了原告的催费通知。   庭审中，原被告均陈述，案涉小区至今没有成立业主委员会，原告至今为案涉小区提供物业服务。   以上事实，有《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同备案证明》、《重庆市江北区物业服务收费价目表》（江北[2015]13614）、《交房通知书》、《煌华晶萃城业主文件及物品领取清单和接房确认》、《3幢装修房屋点交清单》、重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果、物业温馨提示张贴照片、《律师函》、EMS邮寄底根及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。   本院认为，前期物业服务合同到期后，案涉小区业主尚未召开业主大会选聘新的物业服务企业，而由原告继续为案涉小区提供物业服务，原告与业主之间形成了事实上的物业服务合同关系。原告为业主提供了物业服务，业主应当缴纳物业服务费。故被告应支付原告2018年7月1日至2021年3月31日期间的物业服务费4084.74元（41.26平方米×3元/月/平方米×33个月）。   关于违约金的问题，根据原被告签订的《前期物业服务合同》的约定，业主或物业使用人应在每季前5日内履行缴纳义务，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金。故被告应在每季度前5日内缴纳当季的物业服务费。但因合同约定的每日3‰的标准，过分高于原告因此而产生的损失，本院酌情将违约金下调按照起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（即3.85%）上浮30%计算。   关于被告提出物业未履行厨房下水道漏水的维修义务的抗辩意见，因被告自认案涉房屋是精装房，开发商在交房之前装修的时候没有把厨房下水道管道修好，管道漏水系开发商的原因导致。被告房屋属于其个人专有部分，而物业服务是针对物业服务区域内的公共区域。因此，被告以此为由不交纳物业服务费的理由不成立，对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。   据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：   一、被告李春雨于本判决生效之日起五日内支付原告重庆市宾华物业管理有限公司2018年7月1日至2021年3月31日的物业服务费4084.74元；   二、被告李春雨于本判决生效之日起五日内支付原告重庆市宾华物业管理有限公司违约金（以每季度尚欠物业服务费371.34元为基数，从当季的第六日起，按照年利率3.85%上浮30%计算，直至付清之日止）；   三、驳回原告重庆市宾华物业管理有限公司的其他诉讼请求。   如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案案件受理费69.62元，减半收取计34.81元，由被告李春雨负担。   本判决为终审判决。         审 判 员 施芳群            二 〇 二 一 年 六 月 二十三 日      法 官 助 理 赵丽苹   书 记 员 耿盼盼         -1-