四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川03民终493号上诉人（原审被告）：刘桓安，男，1986年2月24日出生，汉族，户籍地四川省大竹县，现住四川省自贡市自流井区。被上诉人（原审原告）：宋国生，男，1974年10月1日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。被上诉人（原审原告）：刘涛，女，1974年10月28日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。原审被告：陈豪芝，女，1988年11月15日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。上诉人刘桓安因与被上诉人宋国生、刘涛，原审被告陈豪芝房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省自贡市自流井区人民法院（2020）川0302民初1654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭于2021年7月6日公开开庭进行了审理。上诉人刘桓安、被上诉人宋国生、刘涛到庭参加诉讼，原审被告陈豪芝经本院合法传唤未到庭，现依法进行缺席审理。本案现已审理终结。刘桓安上诉请求：1.改判自贡市自流井区人民法院（2020）川0302民初1654号民事判决第一项定金2万元不予退还；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当。上诉人与被上诉人在签订《买卖协议》之后，又签订了《补充协议》，约定2019年3月31日前，如果被上诉人没有向上诉人支付购房款17万元，则双方解除买卖协议。本案被上诉人未按约定期限支付购房款，导致双方房屋买卖合同解除，被上诉人的行为属严重违约。原审法院认为双方签订的《补充协议》的性质是附解除条件的协议，被上诉人未按约支付购房款，仅是合同解除条件成就，并非被上诉人违约错误。双方签订《补充协议》的目的并非为解除买卖合同，而是为促成交易，同时，《补充协议》不能独立于《买卖协议》单独成立，《补充协议》是双方就买卖合同解除及违约责任的一种约定，《补充协议》不应是合同法意义上的附条件合同，而是双方原《买卖协议》的补充条款。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、原《买卖协议》第七条第二款，被上诉人未按期支付购房款的行为已经构成违约，其应当承担违约责任。一审法院判决上诉人退还被上诉人156400元购房款（其中含定金2万元）错误，依法应予改判，上诉人不应退还定金2万元，且一、二审诉讼费用应由被上诉人承担。被上诉人宋国生答辩称，上诉人仅向被上诉人交付房屋钥匙和业主卡，没有交付房产证；上诉人一房二卖，将交付的房屋门锁撬开，再次卖给案外人，且上诉人一直占用被上诉人已付房款，拒绝还款。被上诉人刘涛的答辩意见与宋国生一致。宋国生、刘涛向一审法院起诉请求：1.请求解除原、被告于2018年1月30日签订的买卖协议；2.判令被告返还购房款154600元，支付违约金485×150=72750元（至2020年8月8日），按每日150元算至协议解除之日；3.判令被告承担本案诉讼及保全费用。一审法院认定事实：2018年1月15日，宋国生、刘涛与陈豪芝在案外人自贡市木屋房产经纪有限公司的居间下，签订了《买卖协议》，载明：宋国生、刘涛购买刘桓安、陈豪芝享有所有权的座落于自贡市丹桂南大街2666号燊海森林住宅一期一区X栋X-X/X-XX号（备案号：201XXXXXXXXX21X）房屋一套，建筑面积为123.99平方米，购房款总额为72.3万元，付款方式为协议签订当日支付定金2万元。该定金兼作第一期房款；2018年1月30日前支付第二期房款124600元；被告领取他项权证3日，案外人协助宋国生、刘涛申请农商银行按揭贷款通过后，案外人协助双方办理房产变更等相关手续，当宋国生、刘涛收到产权变更受理收件单时，支付第三期购房款28400元；银行实际放款时，宋国生、刘涛通过农商银行按揭贷款转账方式支付刘桓安、陈豪芝第四期房款55万元；刘桓安、陈豪芝于2018年1月30日将该房产交付给宋国生、刘涛，刘桓安、陈豪芝拒绝或迟延交付房屋的，从双方约定的交房之日起，按每日150元支付占用房产的租金；宋国生、刘涛未能依本协议约定将相应购房款交付刘桓安、陈豪芝的，应自逾期之日起每日支付应付款项的千分之一作为滞纳金。2018年1月15日，宋国生、刘涛向陈豪芝支付2万元定金，陈豪芝向宋国生、刘涛出具《定金收条》一份，载明收到宋国生、刘涛支付的案涉房屋定金2万元，该定金兼做第一期房款；2018年1月30日，宋国生、刘涛向刘桓安、陈豪芝支付第二期购房款124600元，刘桓安、陈豪芝出具《购房款收条》，载明收到宋国生、刘涛第二期购房款124600元；2018年1月30日，刘桓安、陈豪芝将案涉房屋交给宋国生、刘涛；2019年3月6日，宋国生、刘涛向刘桓安、陈豪芝支付第三期购房款中的1万元，刘桓安出具《购房款收条》，载明收到宋国生购房款1万元，兼做第三期购房款。另查明，2019年3月9日，宋国生（乙方）和刘桓安（甲方）就案涉房屋签订《补充协议》，《补充协议》载明，甲乙双方于2018年1月15日在木屋房产南湖店签定燊海森林X栋X单元X楼XX号房屋买卖协议，经甲乙双方协商补充此协议如下：2019年3月31日前，如果乙方不能支付甲方17万元，那么甲方收回该房屋，甲方退还乙方该房屋所有购房款，双方解除买卖合同。后宋国生、刘涛未支付刘桓安、陈豪芝上述补充协议约定的17万元购房款，双方协商解除案涉购房协议未果，刘桓安于2019年5月5日，通过微信向宋国生发送了解除买卖合同的通知，并要求告知其银行账号，以便退还购房款，后刘桓安、陈豪芝自行收回了案涉房屋；2019年5月17日，宋国生通过微信向刘桓安发出了一张银行卡的照片，但未告诉银行卡户名，至今双方仍未就解除合同事宜达成一致，刘桓安、陈豪芝也未退还宋国生、刘涛已支付的购房款。一审法院认为，双方签订的《买卖协议》系双方真实意思表示，合法有效，宋国生、刘涛按约向刘桓安、陈豪芝支付了定金及购房款共计154600元，刘桓安、陈豪芝也依约向宋国生、刘涛交付了案涉房屋。该案中，双方争议的焦点，一是《补充协议》效力问题；二是《补充协议》的性质问题。关于《补充协议》的效力问题，该院认为，签署《补充协议》时，宋国生与刘涛，刘桓安与陈豪芝各系夫妻关系，且从刘桓安与宋国生的微信聊天截图来看，刘桓安有理由相信宋国生来与其协商是得到宋国生妻子的认可，宋国生在《补充协议》上签字捺印，应当视为夫妻双方的共同决定，宋国生、刘涛辩称《补充协议》仅有宋国生和刘桓安的签字捺印，没有刘涛、陈豪芝的签字捺印，不具有法律效力的主张，该院不予支持。关于《补充协议》的性质，该院认为，《补充协议》实际是附条件的解除买卖房屋的协议，原告未按照《补充协议》的约定的期限向被告支付17万元的购房款，仅是《买卖协议》合同解除条件成就，并非原告违约，故刘桓安、陈豪芝提出的对于宋国生、刘涛支付的定金不予退还的主张，该院不予支持。关于《买卖协议》是否已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，刘桓安向宋国生发送了合同解除通知，其后宋国生、刘涛也于2019年5月17日向刘桓安发送了银行卡，应视为双方对合同解除达到一致，实际已经解除了《买卖协议》；该案中，刘桓安、陈豪芝已收回了案涉房屋，但尚未退还宋国生、刘涛已支付的购房款，故宋国生、刘涛要求退还购房款154600元的主张予以支持；关于宋国生、刘涛主张刘桓安、陈豪芝每日应支付150元违约金，该院认为，该主张没有事实依据，故对宋国生、刘涛该项主张不予支持。判决：1.被告刘桓安、陈豪芝于本判决生效之日起十日内退还原告宋国生、刘涛已付的购房款154600元；2.驳回原告的其他诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。二审查明事实与一审查明一致，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：被上诉人是否违约以及被上诉人交纳的合同定金是否应该退还被上诉人。本案所产生的纠纷发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应适用已废止和修改的法律、司法解释。关于被上诉人是否违约的问题。上诉人认为被上诉人违反合同约定，没有在规定的期限内支付17万元购房款，已构成违约。根据双方签订的《补充协议》，被上诉人应在2019年3月31日前向上诉人支付购房款17万元，但在履行过程中，被上诉人并未在该期限内支付17万元。根据《中华人民共和国合同法》的规定，双方签订的《买卖协议》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，应当全面履行。被上诉人在双方约定的期限内未支付17万元购房款，属违约行为。一审法院认为该条款系对合同解除条款的约定，被上诉人不存在违约，属于事实认识错误，本院予以纠正。关于被上诉人交纳的合同定金是否应该退还被上诉人的问题。在《买卖协议》中，双方约定被上诉人向上诉人交纳定金2万元，该定金兼第一期房款，同时在该协议中约定如被上诉人违约，适用定金罚则。陈豪芝出具收条，载明收到被上诉人定金2万元。在一审诉讼过程中，被上诉人请求退还购房款154600元，包括了定金2万元，上诉人抗辩称154600元中有2万元定金不应退还，一审法院未采纳。在本案中，上诉人与被上诉人为合同的履行，被上诉人向上诉人支付了2万元定金，由于被上诉人在双方约定的期限内未支付上诉人17万元购房款，其行为构成违约。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，给付定金的一方不履行约定的，无权要求返还定金的规定，被上诉人宋国生、刘涛一审诉讼请求实际包含返还定金2万元，对于返还定金的主张，本院不予支持。因此，上诉人应退还被上诉人的购房款金额为134600元。综上所述，上诉人刘桓安的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认识错误，本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条之规定，判决如下：一、维持四川省自贡市自流井区人民法院（2020）川0302民初1654号民事判决第二项，即驳回原告的其他诉讼请求；二、变更四川省自贡市自流井区人民法院（2020）川0302民初1654号民事判决第一项为被告刘桓安、陈豪芝于本判决生效之日起十日内退还原告宋国生、刘涛已付的购房款134600元。二审案件受理费300元，由被上诉人宋国生、刘涛负担。本判决为终审判决。审 判 长  舒 慧审 判 员  曾伟贤审 判 员  周玉萍二〇二一年七月六日法官助理  刘 嫒书 记 员  曾 婕