吉林省白城市洮北区人民法院民 事 判 决 书（2021）吉0802民初2985号原告（反诉被告）：白城市宏升物业管理有限公司。住所地白城市光明北街45附1号楼-1号门市。统一社会信用代码：91220802064612014P。法定代表人：白宝刚，经理。委托诉讼代理人：马丽雪，系公司员工。被告（反诉原告）：邹立伟，男，1979上8月1日出生，汉族，现住吉林省白城市。委托诉讼代理人：谢小军，内蒙古奥斯律师事务所律师。原告（反诉被告）白城市宏升物业管理有限公司（以下简称宏升物业）与被告（反诉原告）邹立伟物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。宏升物业的委托诉讼代理人马丽雪，邹立伟及其委托诉讼代理人谢小军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白城市宏升物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：请求贵院判令被告支付原告，2016年12月1日至2017年11月30日，物业费150.00元整，2017年12月1日至2018年11月30日物业费150.00元整，2018年12月1日至2019年11月30日物业费590.4元，2019年12月1日至2020年11月30日物业费590.4元。事实和理由：被告系原告业主，原告为被告提供物业服务，2017年、2018年、2019年、2020年共4年，被告无任何理由拖欠原告物业费合计人民币1，480.8元整。原告多次向被告索要，但被告以各种理由拒付给付，故原告诉至法院，请求贵院保护原告所请。邹立伟辩称，1．原被告之前没有签订物业服务合同，双方没有成立物业合同方合同关系。2．被告是2018年2月1日购买的房屋，即使承担也不应承担那之前的物业费，原告的主张无事实和法律依据。3．原告从未提供过公示过收费依据，及相关物价部门的收费标准。4．楼道卫生及电梯卫生物业都未清理，至今破烂不堪，楼道都是业主清理的，原告只清理了一层，物业费原告不应该承担。邹立伟反诉主张：1．被反诉人给付房屋防水款150.00元；2．被反诉人给付下水井修复费用2，960.00元；3．楼宇门费用400.00元；4．处理污水费用150.00元。事实与理由：被反诉人作为物业公司，不履行职责，在业主多次反映楼房存在问题后，置之不理，业主无奈，1单元全体业主每户分摊费用，进行维修下水管道和房顶防水、楼宇门、污水处理，每户均摊3，660.00元。该笔费用应由物业公司承担，现提出反诉，主张给付反诉人垫付的款项3，660.00元。宏升物业针对反诉答辩称，1．关于防水，我们签订物业合同时没有约定楼顶防水是由物业公司承担。下水井修理费用及楼宇门费用，我们签订物业合同只约定了清扫卫生等。被告的反诉请求不在我们双方签订的物业服务合同内。且合同约定公共部位如楼顶防水、下水、主管道、墙体、墙面、雨水、管道等需要动土的项目维修，需要业主共同分摊费用，启用物业维修基金或自费。合同第七条涉及到供热管道、供水、管道、太阳能漏水的维修和维护，也不在物业的服务范围内，物业可以协助联系相应的单位进行处理，费用业主自理。本院经审理认定事实如下：邹立伟系白城市鹤林苑38号楼1单元1001室业主，房屋建筑面积为163.4平方米。2018年2月1日邹立伟通过二手房买卖的方式购买了案涉房屋，并将房屋登记于其名下。2013年12月1日鹤林苑小区业主委员会与宏升物业每年签订物业管理合同，约定由宏升物业为鹤林苑小区提供物业服务，服务费标准为2018年12月1日以前每户150.00元，2018年12月1日以后每户按照0.3元每平方米每月，物业服务项目为，2018年12月1日以前，三项物业服务内容：1．小区日常生活垃圾清运，2．楼道每半月拖洗一次，每周清扫一次，3．冬季保证小区内主干道及楼宇门前无积雪。2018年12月1日以后，七项物业服务内容：1．小区内生活垃圾日产日清，2．小区楼道每三天清扫一次，每周拖洗一次，3．小区内排水、排污设施保持畅通污水不外溢，4．小区内庭院每日清扫一次，5．及时清除冬季降雪，6．每天8小时进行业务接待和24小时受理业主或使用人报修，急修半小时到现场处理，一天修理一天内完成，需要更换部件由业主自行承担，物业免费进行维修，大中型维修以及涉及动土等维修项目，费用由业主自行承担（防水、下水更换管道、以及公共设施等），7．及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯灯亮率98％。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》实行之前，故本案应当适用民法典实行之前的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”自2013年起鹤林苑小区业主委员会与宏升物业公司每年签订物业服务合同，邹立伟庭审过程中抗辩主张其未与宏升物业签订合同理由不成立，也没有法律依据，本院不予支持，邹立伟作为鹤林苑小区的业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。关于宏升物业请求的2016年12月至2018年1月期间的物业费，因邹立伟于2018年2月购买案涉房屋，故2018年2月前的物业费宏升物业应当向原房主另行主张权利。邹立伟抗辩主张宏升物业未按照物业服务合同的约定提供物业服务，但没有提交相应的证据予以证明，其提交的其与其他业主共同更换楼宇门、修理脏水井、疏通下水、维修房顶防水的照片及微信转账记录，证明其对房屋进行上述维修项目并实际支出费用3660并向宏升物业提出反诉，要求宏升物业给付上述款项。本院认为，根据物业服务合同的约定，宏升物业的服务项目为1．小区内生活垃圾日产日清，2．小区楼道每三天清扫一次，每周拖洗一次，3．小区内排水、排污设施保持畅通污水不外溢，4．小区内庭院每日清扫一次，5．及时清除冬季降雪，6．每天8小时进行业务接待和24小时受理业主或使用人报修，急修半小时到现场处理，一天修理一天内完成，需要更换部件由业主自行承担，物业免费进行维修，大中型维修以及涉及动土等维修项目，费用由业主自行承担（防水、下水更换管道、以及公共设施等），7．及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯灯亮率98％以上。邹立伟的反诉主张所涉及的项目均属于业主共有部分的维修，不在宏升物业的物业服务项目之中，且宏升物业也未曾与业主约定为其维修上述项目，故邹立伟要求宏升物业支付维修款项没有事实依据。故邹立伟应当从2018年2月起至2020年11月30日的交纳物业费，2018年2月至2018年12月1日物业费150.00元，2018年12月至2019年11月物业费为588.00元，2019年12月1日至2020年11月30日物业费为588.00元，以上共计1，326.00元，宏升物业计算物业费错误，本院予以纠正。邹立伟的反诉请求不成立，本院不予支持。综上所述，白城市宏升物业管理有限公司的诉讼请求部分成立，本院予以支持，邹立伟的反诉请求不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、邹立伟于本判决生效之日起三日内向白城市宏升物业管理有限公司支付2018年2月至2018年12月1日物业费150.00元，2018年12月至2019年11月物业费为588.00元，2019年12月1日至2020年11月30日物业费为588.00元，以上共计1，326.00元。二、驳回邹立伟的反诉请求。三、驳回白城市宏升物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，反诉费25.00元，由邹立伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于白城市中级人民法院。本法律文书生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行本生效法律文书所确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作需要的必要消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  其木格二〇二一年七月二十七日书记员  刘力玮