内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院民事判决书（2021）内29民终262号上诉人（原审第三人）：赵凯，现住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：包童心，内蒙古凯创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈响响，现住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：那仁扣，内蒙古北杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙智慧，内蒙古北杰律师事务所实习律师。原审被告：呼和浩特市凯泰房地产开发有限责任公司。法定代表人：夏利平。委托诉讼代理人：乌仁苏布德，内蒙古北杰律师事务所律师。上诉人赵凯因与被上诉人陈响响、原审被告呼和浩特市凯泰房地产开发有限责任公司（以下简称凯泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院(2021)内2921民初294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案受理后，依法组成合议庭，并于2021年4月27日公开开庭进行了审理。上诉人赵凯的委托诉讼代理人包童心，被上诉人陈响响及其委托诉讼代理人那仁扣及实习律师孙智慧、原审被告凯泰公司的委托诉讼代理人乌仁苏布德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵凯上诉请求：一、依法撤销内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院（2021）内2921民初294号民事判决书中第二项、第三项；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、凯泰公司与赵凯签订的合同合法有效。凯泰公司与赵凯于2014年6月10日签订了抵押担保借款合同，合同约定王某向赵凯借款400万元，以包括内蒙古自治区××区商业楼1-110在内的商业楼作为担保。该房屋于2014年6月23日就签订了商品房买卖合同。根据《九民纪要》第七十一条之规定该担保形式受法律保护，应认定赵凯有权要求折价拍卖阿拉善左旗XXXXXX商业楼1-110以实现债权。二、凯泰公司与赵凯签订合同在前，可以对抗陈响响的债权。赵凯与凯泰公司于2014年6月23日就已签订了该房屋商品房买卖合同，而陈响响于2019年8月28日才与凯泰公司签订了认购书，赵凯合同签订在前，且进行了网签登记。被上诉人陈响响在签订《XXXXXX认购书》时陈响响应知该房屋已经和他人办理了网签登记。且其至今并未针对该房屋签署商品房买卖合同也并未进行任何登记。根据民法原理已经办理网签登记的商品房买卖合同其效力应当优先于认购书。内蒙古自治区高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件相关问题的指导意见》第六条对此情形有明确规定，已经办理合同备案手续权利保护顺位优先于已经合法占有房屋的。综上所述，一审法院的判决认定上诉人与原审凯泰公司的合同无效，实质上侵害了上诉人的合法权益，明显有违公平和同案裁判的权威，请求二审法院在查清事实的基础上依法予以改判，以维护上诉人的合法权益。被上诉人陈响响二审庭审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人上诉请求，维持原判。原审被告凯泰公司二审辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确。一、凯泰公司和陈响响签订的《XXXXXX认购书》真实有效。而上诉人主张和凯泰公司签订的《商品房买卖合同》是为了和凯泰公司借款设定的抵押担保，并非真实房屋买卖关系，至于办理网签预告登记也是借款设定的抵押担保，不具有物权效力，《中华人民共和国物权法》第20条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，一审审理中上诉人均认可双方就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》是为了和凯泰公司借款设定的抵押担保，并非真实房屋买卖关系，故上诉人主张和凯泰公司签订的《商品房买卖合同》为无效合同。二、内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院（2021）内2921民初294号民事判决书，判决第三人赵凯不承担民事责任，属于没有独立请求权的第三人。依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，无独立请求权的第三人不承担民事责任，既不能成为上诉人也不能成为被上诉人。三、无独立请求权的第三人的诉讼地位及权利与义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十二条规定：“在一审诉讼中，无独立请求权的第三人无权提出管辖异议，无权放弃、变更诉讼请求或者申请撤诉，被判决承担民事责任的，有权提起上诉。”综上所述，一审判决赵凯没有承担民事责任为没有独立请求权的第三人，不承担民事责任，所以不能提起上诉。陈响响向一审法院起诉请求：1.依法确认陈响响与凯泰公司签订的关于XXXXXX第1号楼110号商铺（第1号楼第10号商铺为同一房屋）的《XXXXXX认购书》合法有效；房屋价值为1151108元；2.依法确认凯泰公司与赵凯签订的《商品房买卖合同》无效；3.判令凯泰公司立即为陈响响办理涉案商铺的网签及预告登记；4.判令凯泰公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年8月28日，陈响响与凯泰公司签订了《XXXXXX认购书》一份，约定陈响响认购“XXXXXX”第1号楼第10号商铺，建筑面积为210.71㎡，单价为5463元/㎡，总房款为1151108元，其中约定买受人签定认购书时缴付房款16万元。陈响响于2019年8月28日当天向凯泰公司支付了首付款16万元，凯泰公司当天向陈响响交付了该商铺钥匙，陈响响于2019年9月20日与阿拉善左旗天缘物业服务有限责任公司签定了该小区商铺的物业服务合同后，对该商铺进行了房屋验收和装修，并在2019年10月10日将该商铺出租。截止2020年6月19日，陈响响按照合同约定将案涉房款全额付清，凯泰公司向陈响响出具8张交款收据，共计1151108元。凯泰公司认可与陈响响之间的房屋买卖合同合法有效，并确认涉案房屋系2019年8月28日交付陈响响并使用至今。陈响响认为凯泰公司向他人借款抵押，案涉房屋网签在他人名下，导致陈响响占有使用至今都无法办理网签手续及办理房屋产权证，故诉至法院，请求依法支持其诉讼请求。一审法院另查明，巴彦浩特镇XXXXXX第1号楼110号商铺与巴彦浩特镇XXXXXX第1号楼第10号商铺为同一房屋。2014年6月10日，凯泰公司因资金周转需要，与第三人赵凯签订《抵押担保借款合同》，凯泰公司向第三人赵凯借款，凯泰公司用包括内蒙古××旗商业楼在内的数套房屋进行借款抵押。作为债务性的抵押，凯泰公司与第三人赵凯就内蒙古自治区××区商铺签订《商品房买卖合同》，并办理了网签及预告登记。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。商品房买卖合同，是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。陈响响与凯泰公司虽然签订的是《【凯泰·海洋花园】认购书》，但是其内容具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该协议应认定为商品房买卖合同，该合同系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。故对陈响响请求确认双方签订的《【凯泰·海洋花园】认购书》合法有效的主张依法予以支持。双方均应按照合同约定全面履行义务。在合同履行中，陈响响通过分期付款方式向凯泰公司交付了全部购房款，全面履行了合同义务，凯泰公司亦应按照协议约定协助陈响响办理买房的相关事宜，故对陈响响要求凯泰公司协助陈响响办理房屋产权预告登记及网签手续的诉讼请求依法予以支持。本案中陈响响主张的房屋虽然网签在第三人赵凯名下，但庭审中，凯泰公司及第三人均认可双方就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》以及办理网签、预告登记的行为，只是为凯泰公司向第三人赵凯借款设立担保，双方就案涉房屋不存在房屋买卖的真实意思表示，故对陈响响要求确认凯泰公司与第三人赵凯签订的《商品房买卖合同》的无效诉讼请求，应依法予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决：一、确认原告陈响响与被告呼和浩特市凯泰房地产开发有限责任公司于2019年8月28日签订的《【凯泰·海洋花园】认购书》合法有效；二、确认被告呼和浩特市凯泰房地产开发有限责任公司与第三人赵凯就内蒙古自治区××区商铺签订的《商品房买卖合同》（合同编号2014-9003082）无效；三、被告呼和浩特市凯泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内协助陈响响办理位于内蒙古××旗商铺的房屋的网签及预告登记手续。案件受理费7580元，由呼和浩特市凯泰房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1.凯泰公司与陈响响签订的认购合同是否合法有效。2.凯泰公司与赵凯签订的《抵押担保借款合同》和《商品房买卖合同》是否对抗陈响响的债权。关于凯泰公司与陈响响签订的认购合同是否合法有效的问题。本案中，2019年8月28日，陈响响与凯泰公司之间签订了《XXXXXX认购书》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应合法有效。在合同履行过程中，陈响响通过分期付款方式向凯泰公司交付了全部购房款，全面履行了合同义务。案涉房屋由凯泰公司于2019年8月28日交付陈响响并使用至今。关于凯泰公司与赵凯签订的《抵押担保借款合同》和《商品房买卖合同》是否对抗陈响响的债权的问题。本案经过二审庭审双方当事人均未提交新证据，本院对原审法院认定的事实予以确认。经查，涉案内蒙古自治区××区第1号楼110号商铺与巴彦浩特镇XXXXXX第1号楼第10号商铺为系同一房屋。2014年6月10日，凯泰公司因资金周转需要，与上诉人赵凯签订了《抵押担保借款合同》，原审被告凯泰公司向赵凯借款，凯泰公司用包括内蒙古自治区××区商业楼在内的数套房屋进行借款抵押。作为债务性的抵押，被告凯泰公司与赵凯就内蒙古自治区××区商铺签订了《商品房买卖合同》，并办理了网签及预告登记。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债权人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。2019年8月28日，陈响响与凯泰公司之间又签订了《XXXXXX认购书》。现本案中，陈响响以凯泰公司向他人借款抵押，案涉房屋网签在他人名下，导致陈响响占有使用至今的涉案房屋无法办理网签手续及办理房屋产权证为由诉至一审法院请求：1.依法确认原告陈响响与被告凯泰公司签订的关于XXXXXX第1号楼110号商铺（第1号楼第10号商铺为同一房屋）的《XXXXXX认购书》合法有效；房屋价值为1151108元；2.依法确认凯泰公司与第三人签订的《商品房买卖合同》无效；3.判令被告立即为原告办理涉案商铺的网签及预告登记；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。本案中，凯泰公司早于2014年6月10日已经与上诉人赵凯签订了《抵押担保借款合同》，就内蒙古自治区××区商铺签订了《商品房买卖合同》，并已办理了网签及预告登记，该合同系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，属合法有效合同。故，一审法院判决：“确认被告呼和浩特市凯泰房地产开发有限责任公司与第三人赵凯就位于内蒙古××旗商铺签订的《商品房买卖合同》无效及被告呼和浩特市凯泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内协助原告陈响响办理位于内蒙古××旗商铺的房屋的网签及预告登记手续。”的判决不符合《中华人民共和国物权法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》的相关法律规定，适用法律错误，应予以纠正。故本案中凯泰公司与赵凯签订的《抵押担保借款合同》和《商品房买卖合同》能够对抗陈响响的债权。综上所述，赵凯的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律有误，部分应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院(2021)内2921民初294号民事判决第一项；二、撤销内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院(2021)内2921民初294号民事判决第二项，即“确认被告呼和浩特市凯泰房地产开发有限责任公司与第三人赵凯就位于内蒙古××旗商铺签订的《商品房买卖合同》无效”；第三项，即“被告呼和浩特市凯泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内协助原告陈响响办理位于内蒙古××旗商铺的房屋的网签及预告登记手续”。一审案件受理费5580元，由呼和浩特市凯泰房地产开发有限责任公司负担。二审案件受理费100元，由原审被告呼和浩特市凯泰房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 马 卫 国审 判 员 道 日 娜审 判 员 哈斯塔娜二〇二一年七月二日书 记 员 吴萨仁娜