四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终6466号 上诉人（原审原告、反诉被告）：李宗南，女，1992年3月23日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。 委托诉讼代理人：李广海，男，1967年4月20日出生，汉族，住江苏省南京市白下区，系李宗南父亲。 委托诉讼代理人：吴睿，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：四川天繁酒店管理有限公司，住所地：四川省成都市宏济中路166号1层。 法定代表人：滕飞，总经理。 委托诉讼代理人：谭潇仪，四川高扬律师事务所律师。 上诉人李宗南因与被上诉人四川天繁酒店管理有限公司（以下简称天繁酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初5748号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。天繁酒店在收到法院缴纳上诉费用通知书后在法定期限内未缴纳案件受理费，本院依法裁定按自动撤诉处理。本案现已审理终结。 李宗南上诉请求：1、撤销成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初5748号民事判决第一项，改判滞纳金按日租金的3倍/日的标准向李宗南支付，自2020年3月15日起计算至实际付清之日止；2、撤销成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初5748号民事判决第二项；3、改判驳回天繁酒店的全部反诉请求；4、一、二审诉讼费用由天繁酒店承担。事实和理由：一、案涉《物业租赁合同》中明确约定了滞纳金计算标准，且天繁酒店不仅拒付至今的所有租金，还表示“不免除2个月租金就不支付之后的租金”构成恶意违约，同时李宗南自身也要归还按揭贷款以及支付律师费，存在实际损失且天繁酒店未举证证明违约金过高，在这种情况下，一审法院机械适用违约金调整标准，不公正的分担举证责任，在没有任何依据的情况下擅自使用公平原则和诚实信用原则，错误的将违约金调低到LPR最低标准。二、当事人双方已在《物业租赁合同》中就不可抗力发生的损失约定了责任分担，即“因不可抗力原因致本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任”，根据该约定，天繁酒店应当自行承担因新冠疫情产生的损失，不应当通过退还租金的方式将损失转嫁给李宗南。一审法院未采用当事人的约定，径行干涉双方的合同约定，否定契约精神和当事人的意思自治。三、天繁酒店没有提交足以证明其受疫情及疫情防控措施没有营业收入或者营业收入明显减少的证据，一审法院认定天繁酒店受到疫情不利影响的依据不足。天繁酒店将《物业租赁合同》第二条第2项约定的“住宅用途”，擅自改变为经营民宿后果应当由其自行承担。四、天繁酒店存在明显的主观恶意，同时疫情过后天繁酒店经营状况良好，疫情期间的经营困难通过疫情后的爆发反弹得到弥补，李宗南与天繁酒店之间并无合作关系，天繁酒店盈亏状况与李宗南无关，一审法院适用公平原则和诚实信用原则将天繁酒店的停业损失全部转嫁给了李宗南，没有做到实际公平。五、一审法院适用法律错误，作出判决援引法律条款《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条均是支持李宗南向天繁酒店收取租金的依据，对于天繁酒店反诉请求无任何法律依据。综上，一审判决无事实依据和法律依据，损害了守约方利益，请求二审法院依法查明案件事实，纠正一审判决，维护李宗南的合法权益。 天繁酒店辩称，第一，关于违约金的问题，滞纳金约定为日租金的3倍，明显过高，本案的租金实际上是支持了部分租金，天繁酒店应支付部分租金只是迟延支付，无证据证明李宗南具有损失，也没有其他证据证明损失，一审法院认定违约金标准正确。第二，案涉合同11.1条并没有明确互不承担责任是什么责任，天繁酒店认为在不可抗力情况下，天繁酒店不需要支付租金及违约金。第三，疫情属于不可抗力，无须举证。一审中天繁酒店提供了相应房间的用水记录及电费，均显示案涉房屋没有正常使用。第四，李宗南在签订案涉租赁合同时是认可案涉房屋用作民宿的。第五，本案以2020年1月1日的时间来计算每建筑面积的月租金80元，整个市场及同一楼栋大概是60多元，也就是说本案月租金是远远高于市场平均水平的。 李宗南向一审法院起诉请求：1.判令天繁酒店立即向李宗南支付欠付的房屋租金23871元；（第2季度，7957元/月×3个月）；2.判令天繁酒店承担逾期支付租金的违约责任，向李宗南支付滞纳金13526.73元（第2季度的滞纳金按照日租金3倍的标准，从2020年3月16日计算至2020年4月1日，实际应当计算至天繁酒店付清租金之日）；3.判令天繁酒店承担本案的律师费2000元；4.判令天繁酒店承担本案的保全费、诉讼费；5.判令天繁酒店立即向李宗南支付第3季度（即2020年7月1日至2020年9月30日）租金25065元及第4季度租金（即2020年10月1日至2020年12月31日）租金25065元（8355元/月×3个月）；6.判令天繁酒店承担逾期支付上述租金的违约责任，向李宗南支付滞纳金78537元（第3季度的滞纳金按照日租金3倍的标准，从2020年6月15日计算至2020年9月16日，实际应当计算至天繁酒店付清租金之日；第4季度的滞纳金按照日租金3倍的标准，从2020年9月15日计算至2020年9月16日，实际应当计算至天繁酒店付清租金之日）；7、判令天繁酒店承担增加的诉讼费。 天繁酒店向一审法院提起反诉请求：1、请求判令李宗南向天繁酒店返还2020年1月24日至2020年3月31日的租金17967元；（7957元/月×2个月＋7957元/月÷31天×8天）；2、判令李宗南承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：李宗南系成都市锦江区东大街下东大街段258号4幢15层4号房屋的所有权人。 2017年11月27日，李宗南（出租方、甲方）与天繁酒店（承租方、乙方）签订《物业租赁合同》，约定：物业位于成都市青羊区××号楼××号房，房型为两房一厅一厨一卫，权属证书所登记的所有权人为李宗南。该房屋租赁期共55个月，自2017年12月1日起至2022年6月30日止，其中，免租期1个月，计租期54个月。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为住宅使用。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。经双方同意，租金采用基础租金结合计租周期逐年递增方式，按第1周期采用固定租金，第2、3周期逐年递增3%，第4、5周期逐年递增5%（租金仅保留整数部分，小数点采取四舍五入）。租金周期及标准：第1周期（2018年1月1日-2018年6月30日）：月租金7500元。第2周期（2018年7月1日-2019年6月30日）：月租金7725元。第3周期（2019年7月1日-2020年6月30日）：月租金7957元。第4周期（2020年7月1日-2021年6月30日）：月租金8355元。第5周期（2021年7月1日-2022年6月30日）：月租金8773元。上述租金以货币资金方式按季度结算（每三个月为一个结算周期），乙方应按合同约定及时汇入甲方指定银行账户。签约当日乙方一次性支付三个月租金及押金（一个月租金）共计30000元。此后，乙方须在下一季度租金支付前提前十五天支付租金。甲方指定银行账户名、账号及开户行：开户银行：招商银行成都玉双路支行；账户名：郑小飞；账号：6214××××7755；甲方应承担的费用：租赁期间，房屋和土地的产权税由甲方依法交纳。乙方应承担租赁期间使用房屋产生的水、电、气、垃圾费及物业费等相关费用。合同签约期内，甲、乙双方任何一方，如需提前终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方友好协商解决。房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。（2）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（3）利用承租房屋进行违法违规活动或存放危险物品。（4）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。（5）拖欠房租累计十五天以上。（6）未经甲方书面同意，乙方擅自将租赁物业一次性转租给第三方长达三十天及以上。在上述情况下，甲方无需退还乙方已付租金及押金；乙方采购的家具、家电等相关设备归乙方所有。租赁期满合同自然终止。因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的3倍支付滞纳金。在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用，每逾期一天，则应按上述费用总额的5%支付甲方滞纳金。 《物业租赁合同》签订后，李宗南将涉案房屋交付天繁酒店使用，天繁酒店支付了截止2020年3月31日的房屋租金。 2020年2月15日，西部国际金融中心物业服务中心出具《关于对民宿整顿的通知》，内容有：近期发现个别民宿还在营业待客，西部国际金融中心物业服务中心对此事件高度重视，为了保证项目全体业户/客户及员工的安全，现我司结合社区、辖区派出所、根据成都新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部5号通告要求，全市城镇小区（院落）实行限制外来人员进入的封闭式管理，现西部国际金融中心物业服务中心特作重要通知如下：1对民宿空置房间将暂时做停水、停电；2长期租户请到派出所报备，物业收到派出所审核后办理出入证，如未见出入证，我司有权立即清除外来人员并上报派出所；3禁止外来人员进入小区。 2020年3月31日，天繁酒店出具《承诺书》，内容有：我司在西部国际金融中心4楼经营民宿，疫情发生后均严格按照政府部门要求暂停民宿经营活动，现经街道办及社区同意进行正常经营活动。现有西金中心4楼房屋，共计33套房。 2020年4月5日，天繁酒店向李宗南出具《告知函》，内容有：新冠疫情对整个旅行行业乃至全社会都是致命性的打击，从1月21号左右全面停业至今，酒店公寓项目几乎处于颗粒无收的状态；恳请业主们给予我们2月、3月至补充协议签约日期免租，同时2020年1月1日-2020年12月31日执行2019年租金水平，不予递增；从即日起至本月30日，我们将安排工作人员负责与业主办理补充协议签署或房屋解约交接手续。 2020年9月9日，天繁酒店向李宗南发送《关于解除房屋租赁的函》，内容有：房屋租赁合同将在2020年10月9日解除，当天我公司将腾退清空房屋，请您在2020年10月9日下午3点到我公司收回钥匙房卡，领取水电气费清单。 李宗南因与天繁酒店房屋租赁合同纠纷一案委托北京市竞天公诚（成都）律师事务所提供代理服务，支付本案律师代理费2000元。 庭审中，天繁酒店当庭告知李宗南解除《物业租赁合同》，李宗南明确表示不同意。 一审法院认为，李宗南系成都市锦江区西部国际金融中心xx号房屋的所有权人，李宗南将该房屋出租给天繁酒店，双方签订了《物业租赁合同》，该合同的签订系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。上述合同签订后，李宗南将涉案房屋交与天繁酒店，天繁酒店也依约向李宗南支付了截止2020年3月31日的房屋租金。关于李宗南的本诉诉讼请求及天繁酒店的反诉诉讼请求是否成立，一审法院认定如下： 一、关于租金、滞纳金问题。1、关于租金。根据《物业租赁合同》中关于“第3周期(2019年7月1日-2020年6月30日)：月租金7957元。第4周期(2020年7月1日-2021年6月30日)：月租金8355元”的约定，本案中，天繁酒店已向李宗南支付了截止2020年3月31日的租金，故天繁酒店应向李宗南支付从2020年4月1日起至2020年12月31日的租金74001元(7957元/月×3个月+8355元/月×3个月+8355元/月×3个月)。一审庭审中，天繁酒店主张解除合同并不再支付2020年10月9日起的房屋租金，李宗南明确表示不同意解除合同，根据《物业租赁合同》中关于“合同签约期内，甲、乙双方任何一方，如需提前终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方友好协商解决”的约定，本案中，天繁酒店未提前三个月书面通知对方，且李宗南对天繁酒店当庭提出解除合同的请求不予认可，故对天繁酒店主张解除合同并不予支付从2020年10月9日起的房屋租金的抗辩理由，一审法院不予采纳。关于疫情期间的租金，本案中，天繁酒店已支付2020年3月31日之前的房屋租金，因天繁酒店承租涉案房屋用于经营酒店，疫情及疫情防控措施会导致天繁酒店暂时没有营业收入或营业收入明显减少，综合考虑疫情及防控措施对天繁酒店经营收益产生的不利影响、天繁酒店曾就疫情期间租金减免事宜与业主沟通协商，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定由天繁酒店免于支付2020年2月1日至2020年3月31日2个月的房屋租金15914元（7957元/月×2个月），故李宗南应向天繁酒店返还房屋租金15914元。2、关于滞纳金。根据《物业租赁合同》中关于“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的3倍支付滞纳金”的约定，本案中，天繁酒店未按照合同约定向李宗南支付房屋租金，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，故李宗南要求天繁酒店支付滞纳金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。关于滞纳金的数额，天繁酒店认为滞纳金过高，一审法院认为，根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑出租方的实际损失、合同中对双方权利义务的约定及履行情况，确定滞纳金以未付租金74001元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从本案受理之日即2020年5月28日起计算至实际付清之日止。 二、关于律师费的问题。双方签订的《物业租赁合同》未约定律师费，故对李宗南主张天繁酒店支付律师费的诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条，原《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、四川天繁酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向李宗南支付租金74001元和滞纳金（以74001元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年5月28日起计算至实际付清之日止）；二、李宗南应于本判决发生法律效力之日起十日内向四川天繁酒店管理有限公司返还2020年2月1日至2020年3月31日2个月的房屋租金15914元；三、李宗南的本诉其他诉讼请求；四、驳回四川天繁酒店管理有限公司的反诉其他诉讼请求。如果李宗南、四川天繁酒店管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费3661元，减半收取1830.5元，由四川天繁酒店管理有限公司负担1782元，李宗南负担48.5元；本案一审反诉案件受理费249.2元，减半收取124.6元,由李宗南负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审查明案件事实均无异议，本院予以确认。 二审另查明，2020年1月24日，四川省启动突发公共卫生事件一级应急响应。2020年2月26日起，四川省疫情防控应急响应级别由突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年3月25日起，四川省疫情防控应急响应级别由突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。 本院认为，李宗南与天繁酒店之间签订的《物业租赁合同》、以及天繁酒店未依约支付租金的法律事实均发生于《中华人民共和国民法典》施行之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典实施前的法律、司法解释予以处理。《物业租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。根据诉辩双方意见，本案的争议焦点为：一、一审法院判决免除天繁酒店的2020年2月份、3月份租金支付义务是否恰当？二、一审法院对滞纳金的调整是否恰当。 一、一审法院判决免除天繁酒店2020年2月份、3月份的租金支付义务是否恰当。 二审中李宗南主张案涉《物业租赁合同》约定案涉房屋用途为“住宅”，天繁酒店用于酒店经营，违反合同约定。本院认为，虽然案涉《物业租赁合同》中约定案涉房屋用途为“住宅”，但李宗南从天繁酒店的名称即可知晓天繁酒店经营主业为酒店，且李宗南在二审中陈述天繁酒店的大多数租户为分润模式，李宗南应当知晓天繁酒店的经营模式，及租用案涉房屋用于酒店经营的事实，另结合李宗南与天繁酒店于2017年11月签订《物业租赁合同》以来，天繁酒店将案涉房屋用于民宿经营，李宗南并未提出异议的情况，李宗南主张天繁酒店擅自变更案涉房屋用途，因此天繁酒店的租金不能予以减免的理由不成立。 本院认为，天繁酒店于2020年2月份、3月份按政府对疫情防控的安排暂停民宿经营，其实际经营情况受到新冠疫情影响，且双方当事人对于疫情影响下租金减免未能协商一致，人民法院可以根据合同的实际履行情况，运用公平原则对租金予以调整。本院认为新冠疫情影响下，天繁酒店作为承租人，民宿经营受到影响，李宗南作为出租人，自身亦存在购房成本，一审法院判决天繁酒店免于支付2020年2月份和3月份的全部租金不当，本院酌情确定天繁酒店2020年2月份、3月份期间承租案涉房屋租金予以减半支付。 二、一审法院对滞纳金的调整是否恰当。 根据案涉《物业租赁合同》第十条第一款约定，天繁酒店如逾期支付租金，每逾期一日，则天繁酒店须按日租金的3倍支付滞纳金。本院认为，案涉《物业租赁合同》中约定的滞纳金实际上为违约金，违约金的功能是以补偿为主，惩罚为辅。根据原《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。一审法院根据天繁酒店的请求，综合考虑出租方的实际损失、合同约定及合同履行情况，对滞纳金标准进行调整。二审中，李宗南主张一审法院调整后的滞纳金标准过低，不足以弥补其损失，其应对一审调整后的滞纳金标准不足以弥补其自己的实际损失承担举证责任，但二审中李宗南并未提供证据证明。故本院认为，一审法院认定滞纳金标准并无不当。 综上所述，李宗南的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但结果处理略有不当，本院予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初5748号判决第一项“四川天繁酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向李宗南支付租金74001元和滞纳金（以74001元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年5月28日起计算至实际付清之日止）”和第三项“驳回李宗南的本诉其他诉讼请求”； 二、撤销成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初5748号判决第四项“驳回四川天繁酒店管理有限公司的反诉其他诉讼请求”； 三、改判成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初5748号判决第二项为“李宗南应于本判决发生法律效力之日起十日内向四川天繁酒店管理有限公司返还2020年2月1日至2020年3月31日2个月的房屋租金的一半共计7917元”； 四、驳回四川天繁酒店管理有限公司的反诉其他诉讼请求。 如李宗南、四川天繁酒店管理有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费3661元，减半收取1830.5元，由李宗南负担48.5元，由四川天繁酒店管理有限公司负担1782元；一审反诉案件受理费249.2元，减半收取124.6元，由李宗南负担56元，由四川天繁酒店管理有限公司负担68.6元。二审案件受理费2500元，由李宗南负担2250元，由四川天繁酒店管理有限公司负担250元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  王 果 审 判 员  何广智 审 判 员  赵 韬 二〇二一年七月二日 法官助理  崔玉翠 书 记 员  袁 敬