山东省乳山市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁1083民初879号 原告（反诉被告）马珂馨，女，2001年5月14日出生，汉族，户籍地河南省孟州市，现住河南省孟州市。 委托诉讼代理人周雷声，孟州市正一法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人马援朝（系马珂馨祖父），男，1952年4月24日出生，汉族，住河南省孟州市。 被告（反诉原告）乳山松海房地产开发有限公司，住所地乳山市白沙滩镇白沙滩村。 法定代表人张永福，董事长。 委托诉讼代理人于爱国，泰和泰（北京）律师事务所律师。 被告赵胜，男，1987年12月16日出生，汉族，住洛阳市。 被告乳山市绰美房产营销策划中心，住所地乳山市银滩观海听涛小区51-101商铺。 法定代表人王晓龙，投资人。 委托诉讼代理人张鲁，女，1979年1月15日出生，汉族，住乳山市。系乳山市绰美房产营销策划中心员工。 原告马珂馨与被告乳山松海房地产开发有限公司（以下简称松海公司）、赵胜商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依原告申请依法追加乳山市绰美房产营销策划中心（以下简称绰美中心）为本案被告。原告马珂馨委托诉讼代理人周雷声、马援朝、被告松海公司委托诉讼代理人于爱国、被告赵胜、绰美中心委托诉讼代理人张鲁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马珂馨向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告之间的房屋买卖预售合同；2.判令被告松海公司、赵胜、绰美中心退还原告的购房款151250元及利息（利息自2019年11月1日起至付清房款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.判令被告松海公司、赵胜承担逾期交房的违约金（以实缴房款181250元为基数，从2019年11月1日起至判决确定给付之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算）；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与松海公司系商品房买卖合同关系。原告于2019年8月10日与松海公司签订了《商品房买卖预售合同》，原告购买松海公司开发的位于乳山市，共60平方米，单价6937.5元／平方米，共计房款416250元。2018年10月30日，赵胜以松海东方威尼期商品房销售总监之名并代理乳山市天勤房地产经纪有限公司在孟州市，当时每人交100元看房费，交5000元抵30000元的项目团购款，被告承诺该房屋是经济包租房、只交首付、以租养贷，每月租金2900元、最低保障租金2600元，先付三年房租，负责办理银行相关贷款手续。2018年11月1日被告组织我们到松海公司东方威尼斯售楼处一对一宣讲，后实地看房，在东方威尼斯签订房屋订购书和付款协议。原告于2018年11月、2019年5月25日、2020年7月14日共计交付房款181250元。赵胜三次通知我们到洛阳签订贷款并签订预售合同。之后原告经过查询发现乳山市天勤房地产经纪有限公司于2017年巳经注销，原告感到很不安，通过网上查询发现赵胜是洛阳绰美房地产经纪有限公司的法定代表人，原告找到赵胜，要求出示乳山市天勤房地产经纪有限公司和松海公司的资质手续，赵胜发给原告的是乳山市绰美房产营销策划中心的信息，赵胜讲该策划中心系乳山市天勤房地产经纪有限公司的分公司。原告觉得被告是在玩套路，再三要求退房款，经赵胜已经退给原告房款30000元，尚欠房款151250元未予退还。被告向原告的承诺没有兑现。原告作为买受人履行了应尽的付款义务，按照合同约定被告应当于2019年10月31日前向买受人交付该商品房，原告多次向被告催交房屋，被告保证在2020年10月底交房，但一拖再拖至今未交付。被告以格式条款诱导购房者签订不公平格式合同，格式条款提供方免除自身责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，以合法方式掩盖其非法目的，根据《消费者权益保护法》相关规定，被告严重损害消费者合法权益，被告应当承担逾期交付违约责任。因为被告的行为构成了严重违约且恶意欺骗原告，被告应当承担原告已付的房款利息（利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至付清房款之日止，按银行同期贷款利率计算）。根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 松海公司辩称，一、原告所述事实及请求不符合客观事实，无法律依据，其诉讼请求应予驳回；二、原告与松海公司签订的《新建商品房买卖合同》合法、有效，原告负有先履行义务，无权要求解除合同，原告拒绝履行合同的行为，已构成严重违约；三、原告不具有合同的解除权，且未在法定期限内进行催告，未履行催告的必经程序，不得单方解除合同，原告所谓的提出解除合同通知书没有法律依据；四、原告是违约方不享有合同解除权，不得单方强行解除合同，如单方强行解除合同，应承担解除合同给松海公司造成的损失。自身利益受损害的，应自行负责。同时对原告提出反诉，反诉请求为：1.请求依法解除原、被告签订的《新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号为W2019051422号），并驳回原告全部诉讼请求；2.判令原告支付违约金83250元、律师费20000元；3.本案反诉费由原告负担。事实与理由：2019年8月10日，原、被告签订了《新建商品房买卖合同（预售）》，合同中约定了房屋坐落位置、地点、房屋面积、价款、付款方式及时间、交付时间、违约责任等事宜。合同签订后，原告只是支付首付款，经被告多次长时间不断的催促仍拒不履行合同义务。2020年11月2日，原告诉至法院，要求解除涉案合同，其行为表明已构成不履行合同主要义务。根据《合同法》第94条第2款第2项规定，本案的合同解除权在被告，而非原告。原告不履行合同主要义务，不依约支付购房款，不享有合同的解除权，其提起诉讼主张解除合同的诉讼请求，没有事实和法律依据，不应得到支持。原告拒绝支付房款，且单方擅自解除合同，根据涉案合同第八条第二款约定：出卖人不解除合同的，买受人根据逾期期限向出卖人支付全部房款万分之零点五违约金，出卖人解除合同的，已收取的房款不予退还。由于原告违约，根据合同约定，原告应承担涉案房屋总价款416250元的20%违约金及律师费20000元。综上，请求驳回原告的诉讼请求，支持被告的反诉请求。 马珂馨对松海公司提出的反诉请求辩称，1.松海公司的反诉理由不能成立，原告同松海公司签订的商品房买卖合同是经赵胜购买的，赵胜向原告的承诺是购买涉案商品房后可以以租养贷，前三年可以以租金交纳房贷，无需交纳房贷；2.涉案房屋截止目前仍未建设完工，松海公司严重违约，且原告在2020年8月26日向松海公司发出了解除通知，因为松海公司与赵胜之间采用欺骗宣传的手段骗取原告的信任，签订商品房买卖合同后赵胜未兑现宣传承诺，致使涉案合同无法继续履行，过错在于被告，并非原告；3.原告在2020年7月14日仍在履行交房款30000元义务，并没有不交房款。综上，松海公司的反诉不能成立，应予驳回。 赵胜辩称，当时马援朝跟着我去买房，因为其年龄较大无法办理贷款，后换成其儿子儿媳，因为征信问题仍然无法办理，后来换成其孙女即本案原告，我在中间收取了5000元服务费，客户缴纳的每笔钱我都已转交给松海公司，因商品房买卖合同已经签订，不应退还原告这5000元。对松海公司的反诉没有意见。 绰美中心辩称，销售涉案房屋时赵胜系我方员工，我方未收到涉案房屋的购房款，房款直接交给了开发商，房款和我方无关，赵胜收的房款没有走我公司的账。对松海公司的反诉没有意见。 本院经审理认定事实如下：2019年8月10日，马珂馨（乙方、买受人）与松海公司（甲方、出卖人）签订《新建商品房买卖合同（预售）》，合同编号为Ｗ2019051422。合同约定，买受人购买的商品房为出卖人开发的坐落于乳山市银滩旅游度假区房屋。预测建筑面积共60平方米。合同第六条计价方式与价款约定，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6937.5元，总价款416250元。合同第七条付款方式及期限约定，（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人按下列第3种方式支付房款：3、贷款方式付款：商业贷款270000元。买受人应当于2019-5-25前支付首期房价款人民币（币种）146250元，占全部房价款的35%。余款人民币（币种）270000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。买受人委托出卖人申请贷款的，买受人应当按照贷款机构的要求按时将需由买受人提供的资料提供给出卖人。逾期不能按时提供的，买受人应当承担违约责任。买受人自行选择贷款机构申请贷款的，出卖人应当按照贷款机构的要求按时将需由出卖人提供的贷款资料提供给买受人。逾期不能按时提供的，出卖人应当承担违约责任。合同第八条逾期付款责任约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.出卖人不解除合同的，买受人根据逾期期限按日计算向出卖人支付全部房款万分之零点五的违约金，出卖人解除合同的，已收取的全部房款不予退还。合同第九条商品房交付条件约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得行政主管部门发放的建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房产测绘单位出具的房产测绘报告。合同第十一条交付时间和手续约定，（一）出卖人应当自2019-10-31前向买受人交付该商品房。（二）未依约付清房款，未偿还松海公司欠款或未按期还贷导致银行扣松海公司保证金的买受人，交房时必须交付上述全部费用。合同第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之零点五的违约金。附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，第二条关于主合同第七条第3项中银行贷款的约定1、乙方以贷款形式支付房款，则：Ａ、乙方应在与甲方签署主合同当日，按照按揭银行的要求将办理银行按揭贷款、预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记所需的全部真实、合法的文件和资料、费用提交银行（或银行指定的代理机构），并签署相关法律文件，同时乙方应在银行要求的期限内自行缴纳完毕所购房屋的税、费；在得到按揭银行的批准通知后3日内与按揭银行签署相应的放款文件（如有）。签署上述文件同时交纳办理银行按揭手续所产生或衍生的全部费用。1、乙方以贷款方式支付房款的责任。Ａ在乙方按照本条第1款约定向按揭银行提交全部文件、资料及费用的情况下，如因乙方原因或政策法规调整变化、主管部门要求等原因导致乙方的按揭申请未能获得按揭银行的批准或银行放贷额度低于乙方申请金额的，则乙方应在上述约定的付款期限内，向甲方支付全部房价款或补齐银行放贷额度与申请金额的差额。Ｂ乙方未能按照本条第1款的约定期限办理相关手续或向甲方支付贷款则甲方有权自相关期限届满后之次日起，甲方有权按主合同及本协议关于逾期付款的约定追究乙方的违约责任。附件十一补充协议第五条关于房屋交付的补充约定（二）交接与验收：1、房屋交付前，乙方应付清以下费用：（1）合同总房款、产生的违约金（如有）；（2）乙方逾期支付的银行按揭款。附件十一补充协议第八条第6款约定，因甲方的原因导致乙方行使合同解除权的，乙方应当在解除事由发生之日起30日内书面向甲方发送其解除主合同的意思表示，否则视为乙方放弃解除权，主合同继续履行。 2019年2月25日，松海公司与绰美中心签订《商品房买卖服务合同》，约定绰美中心就松海公司在银滩旅游度假区，为松海公司与购房人提供商品房买卖居间服务，绰美中心以自己的名义组织客户，向购房人真实准确传递松海公司提供的房产信息，促成买卖双方签定商品房买卖合同。东方威尼期小区包含海郡小区。 原告经赵胜手购买涉案房屋，赵胜销售涉案房屋时系绰美中心的员工。赵胜收原告的146250元购房款已交给松海公司，松海公司于2019年5月25日向原告开具了金额分别为50000元和96250元的购房款收据。原告主张2018年11月1日加盖乳山市天勤房地产经纪有限公司公章的注明马援朝团购活动的5000元，系赵胜收取，也应计算在购房款中。赵胜认可该5000元系其收取，但辩称马援朝团购活动就是服务费，在团购书中记载如果团购成功不转成房款，不同意退还该5000元。原告对此予以否认。 涉案房屋至本案审理终结，未达到涉案商品房买卖合同第九条约定的交付条件。 诉讼中，原告自愿放弃起诉状所列的第三项诉讼请求，并增加诉讼请求，要求松海公司、赵胜、绰美中心连带返还购房款及利息。 本案经调解无效。 上述事实，有各方当事人的陈述、《新建商品房买卖合同（预售）》、收款收据等证据在案为据。 本院认为，马珂馨与松海公司于2019年8月10日签订的《新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号为W2019051422）系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同约定履行各自的义务。 本案争议的焦点为：（一）原告是否享有合同解除权、涉案商品房买卖合同是否应当解除；（二）如解除，返还购房款的责任主体及数额；（三）松海公司的反诉请求是否应当支持。 焦点一，首先从合同约定购房款支付方式和期限看，首付款146250元原告已付清，余款270000元合同约定向银行申请贷款支付，未约定具体的付款时间，而在合同第十一条约定，“未依约付清房款，未偿还松海公司欠款或未按期还贷导致银行扣松海公司保证金的买受人，交房时必须交付上述全部费用”及附件十一补充协议第五条关于房屋交付的补充约定“（二）交接与验收：1、房屋交付前，乙方应付清以下费用：（1）合同总房款、产生的违约金”这两方面约定了交房时付款，并未约定具体的付款时间，基于此原告对于付款并不存在违约行为。松海公司以原告存在违约无权要求解除合同的抗辩理由，本院不予采纳。 其次从涉案合同约定交付条件及时间看，案涉房屋交付条件为房屋已取得行政主管部门发放的建设工程竣工验收备案证明文件、商品房已取得房产测绘单位出具的房产测绘报告，交付时间为2019年10月31日前，但至本案辩论终结时涉案房屋未达到上述合同约定的交付条件。虽然双方合同约定，在松海公司逾期交付房屋的情况下，马珂馨不可解除合同，仅可主张违约金，但松海公司迟延交付房屋的行为同时触发了法定解除条款，故马珂馨享有法定解除权；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，马珂馨于2020年8月26日，以松海公司不能将案涉房屋按约定时间交付为由，向松海公司法定代表人张永福发出解除合同通知书，要求退房、返还购房款，但松海公司在接到上述通知后，没有积极办理竣工验收备案证明文件，以满足合同约定的交房条件，致使涉案房屋至今仍未达到合同约定的交付条件，合同解除的条件已经具备。即使原告在本案起诉时已付清了涉案购房款，松海公司也不能向原告交付符合合同交付条件的房屋，故原告要求解除与松海公司签订的涉案合同，有事实和法律依据，本院予以支持。松海公司以合同附件十一补充协议第八条第6款约定为由，辩称原告未在约定期限内行使解除权，解除权已经消灭，首先，涉案商品房买卖合同并未约定原告享有合同解除权，原告系根据法定解除条款行使法定解除权，第二，该条款系松海公司提供的格式条款，限制了原告相关权利的行使，松海公司未向原告履行特别提示或说明义务，对原告不发生法律效力，第三，原告虽于2020年8月26日向松海公司发现解除合同通知书，但其后又与赵胜协商达成了新的交房时间约定，即于2020年10月底前交房，赵胜虽然并非松海公司员工，但其作为涉案房屋买卖的居间服务者，原告有理由相信其承诺的新的交房时间。因此，对松海公司的上述抗辩理由亦不予采纳。 综上，原告享有合同解除权，其要求解除涉案商号房买卖合同的请求，有事实根据和法律依据，本院予以支持。 焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，涉案商品房买卖合同解除后，松海公司应返还原告已支付的购房款并赔偿损失。故原告要求松海公司返还购房款并支付利息的请求，于法有据，本院予以支持。关于返还购房款的数额，以松海公司向原告出具的收据收取数额为准即146250元。关于利息问题，原告主张自2019年11月1日起支付利息，中国人民银行自2019年8月20日起已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故被告应自2019年11月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日止。对于原告主张赵胜收取的5000元亦系购房款的问题，赵胜并未将该部分款项转交给松海公司，且原告亦未提供证据证实赵胜收取其5000元的行为系代表松海公司的职务行为或代理行为，该5000元系原告与赵胜或绰美中心之间的另一法律关系，对原告该项请求本案不予处理。因绰美中心、赵胜系涉案房屋买卖居间服务提供者，涉案商品房买卖合同的相对方是原告与松海公司，故原告要求绰美中心、赵胜与松海公司连带返还购房款及利息的请求，于法无据，本院不予支持。 焦点三，对于松海公司的反诉请求，因松海公司在涉案合同履行过程中存在违约行为导致合同目的不能实现，原告并不存在违约行为，故松海公司的反诉理由不成立，本院对其反诉请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告马珂馨与被告乳山松海房地产开发有限公司于2019年8月10日签订的《新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号：W2019051422）； 二、被告乳山松海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告马珂馨购房款146250元及利息（利息以146250元为基数，自2019年11月1日至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告马珂馨要求被告赵胜、乳山市绰美房产营销策划中心承担连带责任及多诉部分的诉讼请求； 四、驳回被告乳山松海房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3325元，反诉费减半收取计1182.5元，由原告马珂馨负担110元，乳山松海房地产开发有限公司负担4397.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  杨小静 人民陪审员  丁国元 人民陪审员  林庆隐 二〇二一年七月二日 书 记 员  于阳阳