江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏02民终2287号上诉人（原审被告）：朱丽娜，女，1983年4月25日出生，汉族，户籍所在地贵州省毕节市七星关区，现住江苏省无锡市锡山区。被上诉人（原审原告）：无锡绿地东部置业有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区东亭街道太湖大道1242号乐和城。法定代表人：钱伟华，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋效楠、奚传江，江苏永衡昭辉律师事务所律师。原审第三人：胡学兵，男，1989年5月1日出生，汉族，户籍所在地河南省固始县，住江苏省无锡市锡山区。委托诉讼代理人：潘文韬，江苏锡州律师事务所律师。上诉人朱丽娜因与被上诉人无锡绿地东部置业有限公司（以下简称绿地公司）、原审第三人胡学兵房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2020）苏0205民初5686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。朱丽娜上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人对其的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：根据其、被上诉人以及一审中第三人胡学兵提供的证据，完全可以证明2020年8月13日。在绿地公司的员工姚栋的主导下，其和被上诉人之间的租赁合同已经解除，且其按照被上诉人员工姚栋的要求缴纳了房租和违约金。同日绿地公司和第三人胡学兵之间的和赁关系已经成立。后绿地公司无故拒绝第三人胡学兵租用店铺，导致房屋空置，被上诉人出尔反尔的行为，是在利用其的经营困境为自己谋取非法高额利益。请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人在一审中的全部诉讼请求.绿地公司辩称：上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，应予驳回。具体理由如下：绿地公司与朱丽娜而言，朱丽娜在2020年8月16日之后,依然主动找姚栋为其出主意，迫切的希望将其租赁的商铺转让给悦艾堂，该行为表明,朱丽娜对于前期与胡学兵之间的转让磋商,以失败告终。此时,朱丽娜与绿地公司之间的租赁合同,依然处于继续履行状态。就绿地公司与胡学兵之间，绿地公司并没有同意朱丽娜将商铺直接转租给胡学兵，也没有认可朱丽娜与胡学兵之间签订租赁合同，所以,2020年的8月13日，并非双方合同解除的时间点，而且绿地公司与胡学兵之间也不存在租赁合同关系。一审法院对此认定正确，应予维持。胡学兵陈述：支持上诉人的上诉意见，具体理由如下：根据梳理双方各方提交的证据，主要是微信聊天证据，可以看到2020年8月8日绿地公司员工姚栋联系到胡学兵，要求胡学兵向其提交证件、店铺内外照片，用于审查胡学兵经营的业务是否符合绿地公司的要求。2020年8月9日，姚栋通知胡学兵，称过两天就会通知胡学兵致绿地公司缴纳两个月租金的押金。2020年8月10日，朱丽娜对姚栋找人接盘其店铺表示了感谢，姚栋和朱丽娜基本确定了退租的方案，姚栋告知朱丽娜其会找胡学兵交8000元押金至绿地公司，然后绿地公司和朱丽娜之间就解除租赁关系，这实际上是一个附条件解除合同的一个约定。2020年8月13日上午，姚栋告知胡学兵，租赁商铺事宜需要走流程，如果走完了会立马通知胡学兵过来交钱，且姚栋陈述，虽然后续还要形式上的流程，但租赁合同可以先履行，后补手续，因为已经和领导打了招呼，领导是同意的。2020年8月13日下午，姚栋分别通知胡学兵、朱丽娜三方会面，并于当日下午16时许，姚栋向朱丽娜垫付了1000元，当时胡学兵需要缴纳8000元店铺押金和13000元的店铺内物品转让费，为了当日敲定整个交易，姚栋主动垫了1000元。2020年8月14日，姚栋向胡学兵索取为胡学兵垫付的1000元，通知租赁合同无法履行，还要求胡学兵自行向朱丽娜索取13000元的费用。根据以上的事实，胡学兵认为整个事情脉络是清晰的，系绿地公司工作人员姚栋在胡学兵和朱丽娜之间牵线，促成了双方达成店铺内物品的转让协议，引发了本案的一个纠纷。关于8月14日以后的聊天记录显示，各方还在就整个合同的一个善后事宜进行协商，比如说谈一些善后方案、补充方案、找人接盘，这种情况这属于积极探索纠纷解决方案的行为，不能认定8月13日未形成任何协议，而且提醒法庭注意，一般来说一个商铺只会收一笔押金，如果像绿地公司所说，绿地公司和朱丽娜之间的租赁合同没有解除，绿地公司为什么要胡学兵交8000元的押金，该8000元押金又是交到哪个店铺名下去的，所以，胡学兵是支持上诉人的上诉请求的。绿地公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认绿地公司与朱丽娜签订的房屋租赁合同于2020年9月5日解除；2.朱丽娜向绿地公司支付租金30934元；3.朱丽娜向绿地公司支付违约金12207元；4.朱丽娜向绿地公司交还绿地东望商务广场太湖大道1092一号楼117号商铺，并支付自2020年9月15日起至实际交还房屋之日止的占用费，按照日租金的200%计算；5.朱丽娜立即办理租赁地址上营业执照注册地的迁出手续。事实和理由：2018年8月20日，朱丽娜与绿地公司签订房屋租赁合同，约定朱丽娜承租绿地商务广场A1楼（太湖大道1092一号楼）117号商铺，租赁期限36个月，自2018年9月28日起至2021年9月27日止。租赁以3个月为结算单位，先付后用，朱丽娜应当在每个支付周期最后一个月的20日前支付下期租金。朱丽娜逾期未支付租金累计满5日的，视为朱丽娜根本违约，绿地公司有权终止合同，履行保证金不予退还，同时有权向朱丽娜追索欠缴租金及违约金。现朱丽娜逾期支付租金，绿地公司多次通过电话、微信及书面函件敦促朱丽娜支付，但朱丽娜未支付拖欠的费用。朱丽娜一审辩称：不同意绿地公司的诉讼请求。朱丽娜交过房租，现没有欠绿地公司房租。2020年疫情开始，绿地公司就锁商铺的门，一直到现在。朱丽娜没有违约，不应当支付违约金。2020年8月13日，朱丽娜与绿地公司之间的租赁合同已经解除，绿地公司与胡学兵之间的租赁关系已经成立，并且绿地公司与胡学兵在履行租赁合同。因此，朱丽娜已经没有义务需要履行。第三人胡学兵一审述称：绿地公司与朱丽娜之间的租赁合同于2020年8月13日已解除，8月13日胡学兵与绿地公司之间形成新的租赁合同关系。朱丽娜是否拖欠租金与胡学兵无关。目前商铺在绿地公司控制之下，胡学兵没有占有商铺。一审法院认定事实：一、绿地公司（甲方）与朱丽娜（乙方）签订房屋租赁合同，约定绿地公司将坐落锡山区绿地东望商务广场A1（太湖广场1092一号楼）117号商铺出租给朱丽娜，房屋承租面积55.74平方米，房屋用途为商业。合同第三条约定，绿地公司最迟于2018年9月1日前向朱丽娜交付房屋，租赁期限36个月，自2018年9月28日起至2020年9月27日止。第四条约定，2018年9月28日至2019年3月27日区间固定租金为16276元，2019年3月28日至2019年9月27日每月固定租金4069元，2019年9月28日至2020年3月27日区间固定租金16276元，2020年3月28日至2020年9月27日每月固定租金4069元，2020年9月28日至2021年9月27日每月固定租金4272元，租金以3个月为结算单位，先付后用。乙方应在本合同签订时支付第一期租金及保证金，此后，乙方应于每个支付周期最后一月的20日前支付下期租金。合同第十一条约定，除甲方同意乙方继续租赁该房屋外，乙方应在本合同因租期届满或解除终止后的10日内将该房屋归还给甲方，每逾期一日，乙方应按日租金的200%向甲方支付该房屋占用期间的使用费。合同第十三条约定，乙方拖欠租金、经营管理费、公摊水电费及房屋使用而发生的水、电、气等费用逾期连续5天的，本合同终止，如乙方在租期内提前单方面终止本合同，则甲方有权没收乙方的履约保证金，且甲方有权取消乙方享受的租金优惠，乙方须按照租期第一年日租金标准，依照实际承租使用天数补缴租金。东望商务广场的不动产已首次登记（包含本案涉案商铺），无锡市国土资源局于2018年10月31日公示了登记结果。二、2020年1月19日，绿地公司向朱丽娜发出租金催缴告知函。2020年1月24日，绿地公司又向朱丽雅娜发出租金催缴告知函。2020年5月27日，绿地公司员工夏斯明通过“铂兰之钥”微信沟通群向朱丽娜催缴租金。2020年5月29日，绿地公司向朱丽娜的贵州省毕节市老家邮寄告知函，通知朱丽娜解除租赁合同，朱丽娜于2020年5月31日签收。绿地公司在涉案商铺门口张贴了告知函。2020年9月2日，绿地公司向朱丽娜发出解除告知函，分别向绿地乐和城商铺和贵州省毕节市七星关区公园桥金水岸24楼邮寄了解除告知函，因朱丽娜没有收件而派送不成功，邮件被退回。庭审中，双方一致确认朱丽娜实际取得并使用商铺的时间晚于合同约定的时间，绿地公司向朱丽娜交付商铺的时间为2019年1月18日，绿地公司认可租金从2019年1月19日起算，朱丽娜实际支付租金情况分别为：2019年1月16日12207元，2019年4月17日4069元，2019年7月30日12207元，2020年4月28日12207元，2020年8月13日7993元，合计48683元。朱丽娜在租赁开始时向绿地公司交纳保证金8200元。三、朱丽娜于2020年12月3日在商铺贴出公告，内容为：“锡山区东亭铂兰之钥美容养生馆现已退铺不再经营，所有会员卡已全部处理好”。法院受理本案后，于2020年10月30日向贵州市毕节市七星关区公园桥金水岸24楼邮寄起诉状副本和应诉通知书等，该邮件被退回。又于2020年11月10日向朱丽娜电子送达，同时向商铺地址邮寄起诉状副本和应诉通知书等，电子送达成功，邮件被退回。四、朱丽娜与绿地公司员工姚栋之间微信聊天，姚栋在2020年8月8日建议朱丽娜将商铺处理掉，8月10日姚栋对朱丽娜说：“那等他来了，和我们谈完后再带他到那个人的店里，把2000元的定金给你老公吧”。8月11日，姚栋建议朱丽娜手抄一份退铺申请。姚栋说：“你那8200元保证金，现在按照扣掉4069抵扣租金，剩下4131当作违约金处理”。姚栋又说：“你原来要交12062租金，去掉4069保证金抵租金，现在还需要补交7993元”。姚栋对朱丽娜说：“我是和夏经理商量过了，先帮我走流程，然后我去找那个下家先让他交8000元给我”。8月13日，朱丽娜对姚栋说：“姚总，我大概俩点半左右可以到”。姚栋对朱丽娜说“都谈好了，怎么又反悔了”，“反正合同是你签的，我们公司只会找你”，“至于你和你老公的问题，你们自己商量好”。8月14日，姚栋告诉朱丽娜绿地不同意转租给第三人，并说：“我也很恼火”。8月16日，朱丽娜说：“我把我小姐妹的一些资料发给你看看”。朱丽娜发了有关悦艾堂的信息，姚栋说先帮朱丽娜做个悦艾堂品牌简介，姚栋又说：“问问他流程怎么走”。8月17日，朱丽娜说：“同意了，我就可以签合同了拿钱给他了”。姚栋说：“我已经发给我们招商负责人了，她明天汇报公司领导”。8月24日，姚栋说：“明天那个唐经理会给领导再汇报一下”。8月25日，姚栋说：“刚刚唐经理告诉我，公司不同意你们转给做艾灸的，说是味道太大，我去”。五、胡学兵于2020年8月13日向绿地公司交纳保证金8200元，胡学兵于8月13日向朱丽娜支付了12000元，姚栋为胡学兵垫付1000元向朱丽娜支付转让费，8月14日姚栋向胡学兵索取了为胡学兵垫付的1000元，9月29日姚栋把8200元通过微信还给了胡学兵。姚栋与胡学兵之间微信聊天，8月13日胡学兵说：“那个大哥，那个早上好，你那个合同啊，还有他那边我给他那个转让费，你要提前跟我讲一下，最起码比如说今天中午，然后上午跟我讲，因为签合同什么东西我眼睛看不见，我要让我亲戚帮我再看一下，希望理解啊”。姚栋说：“签合同这个事情你先不要急，我们公司要走流程的，不是说我这边跟你答应好了就立马能把合同给你签，这个要领导签好字了，第二个他那边的事情还没了结，好了之后我才能跟你签合同，你这样的话，那个对你也是负责任，他那边的事情不了结的话，你等于是这个铺子签了两份合同，首先他要签个解约合同，他今天说是会过来处理一下这个事情，我在等他过来”。姚栋还说“你这个这两天等一下啊，等他把这个事情处理完了我给你消息，如果说他这个事情没处理完，我也跟（给）你消息，我会告诉你他们现在这个事情没处理完，然后我会通知你，赶紧让你去找其他地方赶紧开吧，因为我们这边如果说一旦有事情他拖着不处理的话呢，我们也比较尴尬”。8月14日，姚栋说：“现在我这边遇到问题了”。胡学兵说：“那这个房子我还有机会拿下来吗？所以说，那肯定是没有机会喽”。姚栋还说：“你们只有去找那个租户解决”。8月25日，胡学后说：“这边房子弄好了，这边我也不考虑了，反正也不着急了，慢慢只要他把钱转给我也行，然后协助他一下也无所谓的”。9月29日，姚栋说：“我把你交给我们公司的8200元还给你”，“钱现在退还给你”。上述事实，有房屋租赁合同、无锡市国土资源局公示文件、告知函、解约函、微信聊天记录、庭审笔录等在卷佐证。一审法院认为：绿地公司与朱丽娜之间达成的房屋租赁合同合法有效。朱丽娜未按租赁合同约定向绿地公司支付租金已构成违约。2020年9月2日绿地公司向朱丽娜发出了解约告知函，因朱丽娜没有收到该解约函，故合同解除的时间不能确定为2020年9月5日。绿地公司向法院提起诉讼时提出的诉讼请求是确认房屋租赁合同于2020年9月5日解除，该诉讼请求涵盖了请求解除租赁合同的意思表示，故法院认定房屋租赁合同解除的时间点为法院向朱丽娜电子送达起诉状副本的日期2020年11月10日。综合全案的微信聊天记录可以证明，2020年8月13日，三方当事人在磋商如何解除租赁合同和如何订立租赁合同，只是达成意向性的初步意见，是朱丽娜转租给胡学兵还是胡学兵与绿地公司重新签订房屋租赁合同没有最终结论，且三方没有签订书面的解除合同协议，也没有签订转租协议或租赁协议，胡学兵也是知道要签订书面合同的，姚栋已经在8月14日明确告知朱丽娜和胡学兵绿地公司不同意将商铺租给胡学兵的情况，8月15日以后，朱丽娜与绿地公司还在商量将商铺转租给悦艾堂做艾灸，因绿地公司领导不同意又没谈成功，故绿地公司与朱丽娜之间解除合同的时间点不能确定为2020年8月13日。从姚栋与胡学兵的聊天记录看，对于租赁期限、租金标准、租金支付方式等均没有涉及，故绿地公司与胡学兵之间不成立租赁合同关系。绿地公司实际于2019年1月18日向朱丽娜交付了商铺，2019年1月19日至2020年1月18日一年的租金按10个月计算为40690元，2020年的租金因疫情影响，绿地公司姚栋有过减免租金的意思表示，故法院酌定免除朱丽娜1个月租金，同时考虑到绿地公司与胡学兵之间在磋商订立合同的过程中有过错，2020年1月19日至10月18日之间9个月的租金按6个月计算为24414元，2020年10月19日至11月10日之间租金计算为3019元，扣除朱丽娜已付租金48683元，抵销绿地公司应退朱丽娜保证金8200元，法院认定截止2020年11月10日朱丽娜结欠绿地公司租金为11240元。鉴于绿地公司在与朱丽娜、胡学兵商谈商铺租赁或转租的缔约过程中有过错，对于绿地公司要求朱丽娜支付违约金12207元的诉讼请求，法院不予支持。目前商铺仍由朱丽娜和胡学兵占有，租赁合同解除后，朱丽娜应向绿地公司返还商铺并支付占有使用费，胡学兵应予以协助，占有使用费按每月4069元计算，直至朱丽娜向绿地公司交还商铺为止。对于绿地公司要求朱丽娜按合同约定租金的二倍计算占有使用费，法院不予支持。营业执照上注册地从租赁地址上迁出，不属于法院职权范围，对于绿地公司要求朱丽娜立即办理租赁地址上营业执照注册地的迁出手续的诉讼请求，法院不予支持。朱丽娜与胡学兵之间有关空调等转让关系必须依附于租赁合同，至于朱丽娜与胡学兵之间的纠纷以及胡学兵与绿地公司之间的纠纷，不属于本案审理范围，本案不予理涉，当事人可以另行处理。综上所述，法院确认绿地公司与朱丽娜之间的房屋租赁合同已解除，对于绿地公司要求朱丽娜支付租金11240元及2020年11月10日开始的占有使用费的诉讼请求，法院予以支持。对于朱丽娜辩称租赁合同已于2020年8月13日解除的答辩意见，法院不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百六十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决:一、确认绿地公司与朱丽娜之间的房屋租赁合同于2020年11月10日解除；二、朱丽娜应于判决发生法律效力后3日内向绿地公司返还承租的商铺，搬清商铺内的物品；三、胡学兵应协助朱丽娜向绿地公司返还商铺，搬清商铺内的物品；四、朱丽娜应于本判决发生法律效力后3日内向绿地公司支付租金11240元（截止2020年11月10日），以及自2020年11月10日起至朱丽娜实际交还商铺之日止按每月4069元计算的占有使用费；五、驳回绿地公司在本案中的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1078元，减半收取计539元，诉讼财产保全申请费520元，合计诉讼费1059元，由绿地公司负担791元，朱丽娜负担268元。二审查明事实与一审已查明事实一致。本院认为：综合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：绿地公司与朱丽娜的租赁合同是否于2020年8月13日解除。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，根据查明的事实，2020年8月13日，绿地公司与朱丽娜及胡学兵三方确实在磋商如何解除租赁合同和如何订立租赁合同，但各方只是达成初步意向性的意见，即绿地公司与胡学兵签订租赁合同后才能与朱丽娜解除租赁合同，但绿地公司在2020年8月14日即告知朱丽娜、胡学兵，绿地公司无法与胡学兵签订租赁合同，因此，绿地公司与朱丽娜的租赁合同并未解除，且在2020年8月15日以后，朱丽娜与绿地公司还在商量将商铺转租给悦艾堂做艾灸事宜，因绿地公司不同意而未成，此后，绿地公司与朱丽娜也未就解除合同达成一致意见。因此，2020年8月13日不能认定为绿地公司与朱丽娜解除租赁合同的时间点。故朱丽娜的上诉理由，无事实依据，其上诉请求，本院不予支持。综上所述，朱丽娜的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费895元，由朱丽娜负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 潘晓峰审判员 仓 勇二〇二一年七月五日书记员 徐冬晖