广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1881民初2618号原告：吴石杉，男，汉族，1940年9月2日出生，住英德市××××××教育局，身份证号码：440××××××××××××217。委托代理人：巫东鹏，广东浈阳律师事务所律师。委托代理人：范子聪，广东浈阳律师事务所实习律师。被告：英德市珠江创展房地产开发有限公司。地址：英德市×××××与和平北路交汇处首层。法定代表人：林某1。原告吴石杉诉被告英德市珠江创展房地产开发有限公司（以下简称“珠江创展公司”）民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告吴石杉的委托代理人巫东鹏和范子聪到庭参加诉讼，被告珠江创展公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告签订的《房屋拆迁赔偿合同》合法有效;2、判令被告限期为原告办理位于英德市×××××××交汇处的兴发大厦A栋1601号房屋的不动产权属证书；3、判令被告向原告支付逾期办证的违约金50000元（自2013年1月起按每月500元暂计至2021年4月，依约应当计算至不动产权证办理完成之日止）；4、判令本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：原告吴石杉原住于英德市××××××××面与教育路北面交汇处，原市一中内第七幢第四层402号房，并通过房改房取得房屋产权证书（粤房地证字第2436168号）。经原单位英德市第一中学召开业主会议动员业主进行拆迀，2011年3月29日，原、被告签订《房屋拆迁赔偿合同》，约定由被告拆迁原告位于上述原房屋（套内面积94.39平方米），用于开发建设兴发大厦，并约定了房屋面积赔偿办法、车房面积补偿办法、房屋拆迁程序及选房办法、房屋装修补偿办法、房产证有关事宜、物业管理费优惠办法、违约责任等事项。2011年6月7日，原、被告双方签订《确认书》，确认原告选定兴发大厦A栋十六层A型房屋（即A栋1601号房）作为回迁安置房，并于2012年7月竣工验收后完成了房屋的交付工作，但至今仍未为原告办理房屋的不动产权属证书，另根据《房屋拆迁赔偿合同》第六条第1款约定，被告应于原告入住回迁房后六个月内（即2013年1月）办妥房产证并交付给原告，如逾期交房产证一个月以上，由被告按每月500元向原告计付违约金。原告认为，原、被告签订的《房屋拆迁赔偿合同》是双方在平等、自愿的基础上订立的，且合同内容不违反国家法律、法规的强制性规定，是有效的合同，双方应当依约履行合同义务。但在原告依约提供办证所需资料后被告却至今未能履行办证义务，己构成违约，应当继续履行合同义务并承担违约责任。综上，原、被告双方签订的《房屋拆迁赔偿合同》合法有效，被告应当依约为原告办理案涉房屋的不动产权属证书并承担违约责任。因此，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求贵院依法查明事实，判如所请。原告向本院提交的证据有：1、原告居民身份证；2、被告工商登记信息；3、房地产权证、原被告签订的《房屋拆迁补偿合同》、原被告签订的《回迁房装修协议书》、房型选定确认书；4、被告出具的《承诺书》、中国电信宽带报装发票；5、英德市不动产信息登记表。被告珠江创展公司答辩称：一、原告未支付回迁房面积差价款，违约在先，答辩人有权拒绝为其办理房产证。原告被拆迁的房屋实际丈量面积为96.96平方米，如果按照《房屋拆迁补偿合同》第二条第3款中约定的1:1.2的补偿面积计算标准，原告所获得的回迁房套内面积原本为116.35平方米，但案涉回迁房的套内面积为123.59平方米，差额为123.59-116.35=7.24平方米，按照《房屋拆迁补偿合同》第二条第4款约定的补偿差价计算方法，原告应向答辩人支付面积差价款8688元。但原告至今仍未支付该款项，违约在先，即使其已入住案涉房屋，答辩人仍有权根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，拒绝为原告办理房产证。二、原告未向答辩人提供办理房产证的相关证件，答辩人并无违约，不应支付违约金，且原告主张的部分违约金债权已过诉讼时效。《房屋拆迁补偿合同》第六条第1款己明确约定“乙方不交齐相关证件，甲方不负责支付违约金”，原告在办理房产证前，应该向答辩人交付原房屋的房产证、业主身份证等资料，但是原告至今都未向答辩人提供，按照合同约定，答辩人无需支付违约金。退一步来说，即使答辩人要支付违约金，但部分违约金债权己过诉讼时效。按照《房屋拆迁补偿合同》第六条第1款约定，如果答辩人逾期办理房产证，原告在2013年2月可向答辩人主张违约金，但原告直至2021年4月20日才向贵院起诉，要求答辩人支付违约金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”，以及参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间”的规定，原告主张的办证违约金债权的诉讼时效应从被上诉人起诉之日即2021年4月20日起倒推3年，即从2018年4月21日开始起算，原告主张的2018年4月21日之前的逾期办证违约金主张不应予以支持。综上，原告未支付回迁房面积差价款，答辩人有权拒绝为其办理房产证，且无需支付办证违约金，请贵院依法查明事实，维护答辩人的合法权益。经审理查明，2011年3月29日，原告与被告签订《房屋拆迁赔偿合同》，约定被告需拆迁原告的房屋位于英德市××××××××面与教育路北面交汇处，原市一中内第7幢第4层402房，套内建筑面积为94.39平方米，房产证号2436168。回迁房地址为：英德市××××××××面与教育路北面交汇外，原市一中旧校门内甲方兴建的兴发大厦(A幢)。房屋面积赔偿办法：1、乙方被拆除的房屋与甲方赔偿回迁房的面积均以实地丈量为准，以套内建筑面积计算(即包墙不包公摊面积)。甲乙双方实地丈量面积为(96.96平方米)。2、被拆除房屋套内建筑面积与赔偿回迁房套内建筑面积按1：1.2计算。3、被拆除房屋阳台及赔偿回迁房阳台面积均按1：1.2计算，差额面积计入套内建筑面积，普通阳台50%算。4、回迁房套内建筑面积超过应赔偿套内建筑面积10平方米以内(含10m²)，超过部分乙方以每平方米1200元补给甲方，超过10平方米以上20m²以内(含20m²)，超过部份，乙方以每平方米1500元补给甲方，(例如超过15平方米，其中10m²每平方米补1200元，其余5m²每平方米补1500元)，超过20m²以上30m²以内(含30m²)每平方米补1800元，30m²以上按兴发大厦开盘价优惠5%收取楼价。回迁房面积少于应赔偿面积不足部份按同等条件补价……三、车房面积补偿办法：1、乙方车房屋经实地丈量核定面积为9.36平方米。2、甲方在乙方回迁房小区第二期商住楼框架内赔偿一个实地小车位。实用面积12.5至13平方米。原车位面积与赔偿车位面积按1：1.5计算，赔偿的小车位面积超过原车位面积，超过部分乙方以每平方米2000元补给甲方。乙方不负担停车场公摊面积，但有权长期无偿使用公摊面积。六、房产证有关事宜：1、甲方应在乙方入住回迁房后六个月内办妥房产证交给乙方。如逾期交房产证一个月以上，由甲方每月违约金500元付给乙方（乙方不交齐相关证件甲方不负责支付违约金）。……七、有关款项交款时间：以兴发大厦A幢为回迁房的，有关面积差额补价，装修补款及搬迁费收到房后十天内兑现。2011年6月7日，原告与被告珠江创展公司签订《确认书》，确认原告选定的房屋为兴发大厦A栋16层A型房。并于2012年7月竣工验收后完成了房屋的交付工作。2013年9月2日，被告珠江创展公司向原告出具《承诺书》，保证二个月内办理房地产权证。对于房屋差价款，原、被告未予计算确认。被告珠江创展公司至今未将涉案房屋的产权转移登记至原告名下，因此成讼。以上事实，有原告提供的证据及本院庭审笔录等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，原被告于2011年3月29日签订的《房屋拆迁补偿合同》是双方真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点是：1、原告诉请被告为其办理英德市×××××与和平北路交汇处兴发大厦A幢1601号房的房屋产权证是否应当予以支持；2、被告是否应当向原告支付逾期办证违约金，以及原告诉请被告支付自2013年1月起的逾期办证违约金是否超诉讼时效的问题。关于第一个争议焦点问题。案涉《房屋拆迁补偿合同》和《确认书》是双方真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。经审查，虽然双方在《房屋拆迁补偿合同》约定房屋面积补偿办法、车房面积补偿办法以及房产证有关事宜的内容，但并无明确支付房屋、车房面积差价与办理房屋产权证的履行顺序，即未约定原告交纳回迁房面积差价作为被告办理回迁房产权转移登记手续的前提条件，而且根据本案查明的事实可知，被告允诺在回迁房小区第二期商住楼框架内赔偿一个实地小车位给原告，并约定原杂物房面积超过赔偿车位面积的部分计入房屋套内面积，按补偿车位开盘价，但兴发大厦小区第二期商住楼现已停工，未进行竣工验收，被告相应的车库未开盘销售，无法核定原告所需补偿的差价。因此，对被告认为原告未按照合同约定交纳房屋面积差价构成违约，其有权拒绝为原告办理房屋产权证的意见，本院不予采纳。本案的《房屋拆迁赔偿合同》明确约定被告应当在原告入住回迁房后六个月内办妥房屋产权证交给原告，原告已于2012年7月入住兴发大厦A幢1601号房，但被告至今仍未按合同约定将该回迁房的产权转移登记至原告名下，原告据此诉请被告履行办理房屋产权证的义务，符合合同约定及法律的规定，本院予以支持。关于第二个争议焦点问题。被告以原告未向其提供办理房产证的相关证件为由，抗辩无需承担违约责任，但其并无提供证据证实已通知了原告且原告拒不提供办理房产证相关证件的事实，被告应按合同约定向原告支付逾期办证违约金，原告该请求，本院予以支持。至于逾期办证违约金的计算问题。本院经审查认为，逾期办证违约责任的请求权是基于合同之债所享有的债权请求权，适用诉讼时效的有关规定，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”以及参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间”的规定，原告对被告所享有的逾期办证违约金的债权应适用3年的诉讼时效，诉讼时效从原告起诉之日（2021年4月20日）起倒推3年，即从2018年4月21日开始起算，故被告主张的2018年4月20日之前的逾期办证违约金已超过诉讼时效，对被告的该项抗辩理由，本院予以采纳。因双方有合同约定“如逾期交房产证一个月以上，由甲方被告每月违约金500元付给乙方原告”，因此原告要求按每月违约金500元的请求，本院支持。被告英德市珠江创展房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由而未到庭参加诉讼，不影响案件审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告吴石杉与被告英德市珠江创展房地产开发有限公司于2011年3月29日签订的《房屋拆迁赔偿合同》合法有效；二、被告英德市珠江创展房地产开发有限公司在本判决书生效之日起五日内协助原告吴石杉将位于英德市×××××与和平北路交汇处兴发大厦A幢1601号房的权属人变更为原告吴石杉，并协助原告吴石杉办理该房屋的所有权证；三、被告英德市珠江创展房地产开发有限公司在本判决书生效之日起五日内向原告吴石杉支付逾期办证违约金（自2018年4月起按每月500元计算至产权证办理完成之日止）。本案受理费525元，由被告英德市珠江创展房地产开发有限公司负担。原告已向本院预交案件受理费525元，在本判决发生法律效力后本院向其退还525元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  蓝文聪二〇二一年七月十五日书记员  黎阳威附相关的法律条文内容:《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务。