上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初32086号原告：上海梓赫置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈鸣，总经理。诉讼代表人：北京市隆安律师事务所上海分所，上海梓赫置业有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：季恩丰，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：潘东波，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告：周勋，男，1977年11月25日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：过国伟，上海熊兆罡律师事务所律师。委托诉讼代理人：高士强，上海熊兆罡律师事务所律师。原告上海梓赫置业有限公司(以下简称梓赫公司)与被告周勋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梓赫公司的委托诉讼代理人季恩丰、潘东波，被告周勋及其委托诉讼代理人过国伟、高士强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梓赫公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告之间的《房屋租赁合同》于2018年4月22日解除；2.判令被告向原告支付租金人民币(以下币种相同)58,100元；3.判令被告向原告支付解除合同违约金10,238元；4.判令被告向原告支付逾期付款违约金50,000元；5.判令被告向原告支付房屋使用费11,736.99元(按日租金558.90元计算，自2018年4月23日至5月13日计21天)；6.判令被告向原告支付逾期付款滞纳金28,817.60元(每日滞纳金按实欠租金万分之五计算，自合同解除次日起，暂计至2021年1月8日止)及2021年1月9日起至租金实际清偿之日止的滞纳金；7.判令诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年4月26日，原告(甲方，出租方)与被告(乙方，承租方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区东明路XXX号、XXX号、XXX号晶华公馆地下二层A30(商铺编号B2-A30，以下简称系争房屋)出租给乙方，租赁用途为经营酸菜鱼使用。租赁期为62个月，自2017年3月1日至2022年4月30日，每合同年租金为204,000元，每季度首月15日前支付下一季度租金。合同9.3条约定，因乙方违约导致合同被甲方单方面解除的，乙方应在收到书面通知后10日内返还房屋，每逾期交房一日，按100元/平方米支付违约金；合同第14.2条约定，如果乙方有逾期不支付租金等费用累计超过10天的，甲方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方支付50,000元的违约金。合同第5.4条约定，乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方7天的宽限期，第8天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金。截止2021年1月8日，被告拖欠租金58,100元、水电费10,238元、逾期付款违约金50,000元、房屋使用费11,736.99元、滞纳金28,817.60元(原告主动调低滞纳金计算标准，每日滞纳金按实欠租金万分之五计算，自合同解除次日起，暂计至2021年1月8日，最终计至租金实际清偿之日止)，以上金额合计158,892.59元。原告认为，被告拖欠租金不付，原告依约有权解约并要求被告承担相应的违约责任，特此提起诉讼。被告周勋辩称，同意解除合同，但被告未收到原告的催款函，被告认为合同解除日应为2017年11月25日；合同解除时，被告已经付清了系争房屋使用期间的租金，被告向原告支付了履约保证金34,000元，装修保证金36,000元，装修保证金抵扣了部分款项，还剩下15,000元原告没退还，因被告提前解约(口头协议协商一致)，履约保证金已经付给原告不要求返还，被告已经用履约保证金抵扣了违约金，不同意再行承担违约责任；被告不欠付水电费，搬离时已经结清；合同9.2条是被告逾期交房的违约责任，并非逾期付款的违约金约定；且原告依据日万分之五的标准过高，如法院判定被告承担违约责任，要求法院依法予以酌定调整。本院经审理认定事实如下：2017年4月26日，原告(出租代理方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋(使用面积72平方米)出租给乙方，乙方承租用途为经营酸菜鱼使用。租赁期限为62个月，前2个月为免租期，房屋租赁期限自2017年3月1日至2022年4月30日止，起租日为2017年3月1日。乙方同意最晚于2017年5月1日前对外营业。本房屋每合同年租金为204,000元，租金先付后用，于签订合同之日支付第一季度租金51,000元，以后乙方应于每季度首月15日前向甲方支付下一季度的租金。乙方如无故拖欠租金，甲方给予乙方7天宽限期，第8天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金。乙方应当向甲方支付履约保证金34,000元。因乙方迟延支付租金而产生的违约金、损害赔偿及其他相关费用，甲方可在履约保证金中扣除，并且无需乙方同意，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后五天内补足。否则乙方即构成违约，甲方有权单方面解除合同。租赁期间，使用租赁房屋所发生的水、电(含空调电费)、空调、天燃气、通讯、设备等费用(包括申请、开通及维修费用)由乙方承担，电费以1.5元/度结算、水费以6元/立方米结算。合同第十四条解除本合同的条件约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付50,000元的违约金，给对方造成损失的，若支付的违约金不足抵付一方损失，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；……乙方逾期不支付租金等费用累计超过10天的。合同第十五条违约责任，在租赁期内，未经甲方同意乙方擅自解除合同的，甲方有权单方面解除本合同，同时甲方有权没收本合同项下乙方支付的全部履约保证金。如乙方系因逾期付款违约而导致合同解除，则乙方还需按本合同约定支付逾期违约金。合同第十九条通知，19.1依据本协议约定而发出的所有通知、单据等均应采用书面形式。除公告外可采用一方以公章或签字的方式签收，也可采用快递或挂号信发至下列联系地址的方式进行送达。若以公章或签字的方式签收的，落款显示的日期视为送达日期；若使用快递或挂号信送达的，签收日视为送达日期。若接收方拒绝签收或者逾期签收而退回的，发出方的发出日期为送达日期。该条款项下列甲方地址上海市浦东新区三林路XXX号晶华公馆，乙方的地址、电话、传真均空白。案涉《房屋租赁合同》首部所列承租方地址为上海市黄浦区董家渡路XXX号。2017年8月25日，原告(甲方)、被告(乙方)签订补充协议，约定：1、甲方同意乙方用装修押金抵扣乙方应交的2017年8月26日-2017年11月25日的部分租金……2、甲方同意减免乙方三个月租金的20%，作为高温及环境补贴，在下次交租金时直接抵扣……3、甲方同意乙方2017年8月26日至2017年11月25日的租金在用装修押金和高温及环境补贴抵扣后的剩余部分(30,000元)推迟到2017年8月26日支付，2017年11月26日支付25,800元……审理中，被告申请证人孙某某、郑某到庭作证。孙某某陈述：其原担任梓赫公司的商铺运营经理，原告一直未对系争房屋的空调问题予以解决，空调无法制冷，影响地下二层商铺的营业，油烟排不出去导致整个商场油烟过重，其于2017年10月底离职，其离职时仅剩5、6户商户在经营，被告是在其离职后走的，被告曾于2017年9月份和原告协商过用保证金抵扣欠租，但双方最终未达成一致。证人郑某陈述：其于2017年5月至10月底在被告开设的酸菜鱼商铺任职，商铺所在的商场经营状态不佳，多家商铺与原告发生纠纷，被告在2017年10月底撤离商场并清空物品，其工作到商铺关门。另查明，包括系争房屋在内的浦东新区东明路2600、2608、2612号地下二层商场系原告向案外人上海辕盛实业发展有限公司(以下简称辕盛公司)承租。2018年7月，辕盛公司以梓赫公司欠付租金等事由向我院提起房屋租赁合同纠纷的诉讼，诉请要求确认双方间的租赁合同于2018年5月4日解除、梓赫公司支付租金及违约金等。我院于2019年1月15日作出(2018)沪0115民初52164号一审判决，查明梓赫公司转租的小商户于2018年5月中旬已全部清场，辕盛公司于5月14日起控制了租赁标的物，辕盛公司与梓赫公司间的租金结算至2018年5月13日。法院最终认定梓赫公司欠付辕盛公司租金未支付，构成违约；确认辕盛公司与梓赫公司间的房屋租赁合同于2018年5月4日解除、梓赫公司承担解约违约金466,666.66元(与履约保证金即二个月租金相抵)等。现该案已生效。再查明，2020年5月8日，我院出具(2020)沪0115破1-1号民事裁定书，受理了被申请人为梓赫公司的破产清算申请。2020年6月22日，我院出具(2020)沪0115破1-2号民事决定书，指定北京市隆安律师事务所上海分所为梓赫公司的破产管理人。以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、催款函及邮寄凭证、2018沪0115民初52164号民事判决书、民事裁定书、民事决定书、催款函及邮寄凭证、欠款明细单、挂号信退信，被告提供的补充协议、支付宝收款纪录、银行转账记录等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守。原告称已通知被告解除合同，经查原告未按照合同约定的地址向被告邮寄解除合同通知书，且均遭退信，故原告主张的2018年4月22日为合同解除日，缺乏依据，本院难以支持。被告辩称双方曾于2017年11月25日前已达成解除合同的口头协议，未能提供相应的证据佐证，本院不予采信。原告与辕盛公司的上位租赁合同经法院判决于2018年5月4日解除，原、被告间的下位租赁合同亦随之解除，故确认案涉租赁合同于2018年5月4日解除。因案涉租赁合同的解除系上位租赁合同解除而非原告行使解除权所致，故原告主张解除违约金缺乏依据，不予支持。鉴于被告已确定于2017年11月26日前搬离系争房屋并停止交付自该日起的租金，加之被告尚有部分装修保证金可用于抵扣其后的租金，原告亦应及时止损，另结合庭审查明的证据证明，原告自身未能对系争房屋所在的商场提供正常的服务，故对原告主张被告支付自2017年11月26日起至2018年4月21日期间的租金及房屋占有使用费，本院不予支持。逾期付款滞纳金亦一并不予支持。原告主张的水电费仅凭原告方出具的催款函，但未能提供相应的支付凭证予以佐证，应当承担举证不能的法律后果。鉴于被告提前解约有违合同约定，作为违约方被告仍应承担相应的违约责任。被告抗辩原告主张的50,000元违约金约定过高，且被告的履约保证金34,000元已抵作部分违约金，不应再另行支付违约金，要求法院调整，本院综合考虑原告的损失、被告的违约程度以及双方履约情况等因素，酌情将违约金调整为10,000元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告上海梓赫置业有限公司与被告周勋签订的《房屋租赁合同》于2018年5月4日解除；二、被告周勋于本判决生效之日起十日内支付原告上海梓赫置业有限公司违约金10,000元；三、驳回原告上海梓赫置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,478元，减半收取计1,739元，由原、被告各半负担869.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  朱 敏法官助理  邱静雅书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同，当事人可能要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。