贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终3009号上诉人（原审被告）：织金豪都房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市织金县双堰街道星秀社区安康居商住楼2单元2-1号，统一社会信用代码915205245963807791。法定代表人：朱外香，执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：汪党，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋晶晶，贵州本芳律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李德龙，男，1974年11月12日出生，汉族，住贵州省织金县。委托诉讼代理人（特别授权）：汪海，贵州唐德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：织金县金地材房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市织金县原城关镇金西路西湖桥旁，统一社会信用代码91520524551935937P。法定代表人：汪政有，执行董事。上诉人织金豪都房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称豪都公司）因与被上诉人李德龙、织金县金地材房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称金地材公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省织金县人民法院（2020）黔0524民初4855号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年4月21日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人豪都公司上诉请求：撤销原判，依法改判上诉人不承担任何费用；案件受理费及保全费等由被上诉人自行承担。主要事实及理由：一、一审认定事实不清，被上诉人不能证明其获得土地使用权。1、被上诉人从未取得过地块的使用权。2、豪都公司通过招拍挂程序缴纳土地出让金获得使用权，已经支付了相应的对价。3、被上诉人不能在没有取得土地使用权时要求支付过渡费。4、被上诉人没有在涉案土地上被拆迁。5、《移民安置宅基地联合开发协议》约定的交房时间应当是取得施工许可证后三年。6、承诺书从未到被上诉人的手中，承诺书的复印件被上诉人系从潘丰祥手中得到的。7、豪都公司提供住房的行为系政府安排任务的行为，完成任务的对象主要是政府及其授权的职能部门，而不是被上诉人。二、被上诉人金地材公司与被上诉人签订《移民安置宅基地联合开发补偿合同》约定内容的实质为行政土地征收补偿合同。土地征收属于政府行使行政职权，本案《补偿合同》因违反法律的强制性规定而自始无效。且即使本案为民商事合同纠纷，被上诉人以集体土地使用权置换房屋，属于非法转让集体土地的情形,违反了法律的强制性规定，亦应当认定合同无效。一审未依法认定涉案土地性质为集体土还是国有建设用地，当然认定合同有效属基本事实认定不清，适用法律错误。三、即使涉案《补偿合同》、《承诺书》被认定为有效，上诉人已于2019年9月20日同织金县移民局、双堰街道办联合向被上诉人等85户移民发出分房公告，且同时向织金电视台发布，但因被上诉人等多户未按期到场，客观延缓了本次分房。直至2020年1月20日突发疫情的影响，再一次阻碍了交房时间，依法应认定为不可抗力。对2019年9月20日至2020年5月15日期间被上诉人主张的逾期交房过渡补偿费依法应当减免。四、一审判决逾期交房过渡费给付标准过高，被上诉人未在诉讼中举证证明被上诉人实际损失为多少，应当承担举证不利的后果。一审错误地以平安大道拆迁过渡费标准上调1.3倍违背公平原则。上诉人逾期交房对上诉人产生的损失实际上为租金损失，应当参照逾期交房当年房屋所在地同类同地段的租金标准予以计算。被上诉人李德龙二审答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。被上诉人金地材公司二审未答辩。原审原告李德龙向一审法院起诉请求：1.被告支付原告延期交房过渡费33.5万元；2.诉讼费、保全费、保险费由被告承担。一审法院认定事实：2006年,贵州省国土资源厅向织金县人民政府下发黔国土资耕函［2006］9号《关于批准三道坡移民安置点先行用地的复函》，同意三道坡3.0433公顷土地作为洪家渡水电站移民安置点先行用地。2010年12月31日，中国共产党织金县委员会作出织委专议［2010］第34号会议纪要，对移民安置点房屋要求严格按设计每户移民修建120㎡的用地标准。后原告于2004年5月31日向织金县城关镇人民政府办公室交纳了移民安置保证金10000元，获得织金县三道坡安置移民地块120平方米建房用地使用权，与原告一起被安置在三道坡的移民共85户。2011年9月8日，金地材公司法人汪政有、案外人杨慧、豪都公司法人朱外香签订《合作协议书》，约定合伙开发“织金财富华庭”商品房建设项目，其中，朱外香占股40%、杨慧与汪政有各占股30%。2011年9月23日，朱外香的丈夫陈玉平代朱外香与汪政有、杨慧签订《协议》，约定为使项目顺利进行，并取得移民户的统一支持，经合伙人商量补偿给移民的铺面面积为8500平方米，住房面积为25500平方米，共计面积34000平方米。此数据由合伙人汪政有安排调配给所有移民户及有说服力的所有移民代表。调配的补偿取得数据不同，相同的合同由项目负责人朱外香签约生效，基于不同调配的数据，由汪政有与移民代表签约生效。2011年9月24日，被告金地材公司作为甲方，原告李德龙作为乙方，双方签订了《移民安置宅基地联合开发补偿合同》，约定乙方将其位于织金县，项目名称为“南北风光”，建设地点：织金县城关镇三道坡移民安置点；第二条约定移民宅基地被开发及补偿方式：1.……甲方与乙方在合同签订之日起经县政府行政主管部门批准并获得施工许可证时，三年内将商住房修建完工，从建好的住房一楼划门面作为乙方的补偿，另外在商住房的二至八楼之间，划住房作为补偿。如果补偿的房屋及铺面超过或少于规定的平方米数，则按市场增税价调差。2.甲方补偿给乙方的铺面为乙方抽签所得的一楼临街大道61㎡、或抽签认定的商场内的铺面80㎡。其中只能抽取一个铺面作为乙方的补偿。铺面的位置座号，由所有移民共同抽签取号定位。每户移民只有一次抽签机会。3.补偿的住房由乙方按抽签次序选房，住房补偿面积为280㎡。第三条约定，甲方承诺：本项目在三年内主体完工先给移民交房使用，如不按时交房应按每年延期过渡费每一年计算按60000元计补乙方；第四条约定，在项目负责人朱外香成立豪都公司后，甲方无偿全权转让《移民安置宅基地联合开发补偿合同》及合同约定权属给豪都公司，到时本合同同样生效。2012年5月28日，被告豪都公司经登记成立，该公司法定代表人为朱外香。汪政有与杨慧、朱外香原来商定开发的房开项目名称“织金财富华庭”及前述合同载明的项目名称“南北风光”全部变更为“君诚天下”。2016年11月9日，被告豪都公司向移民作出承诺，承诺内容为：洪家渡水库移民已签订安置合同的移民户，公司承诺在两年内先安置住房每户一套，超过两年后交房的每超期一天每户由房开商补偿移民500元，交房时间2018年11月8日，剩余未安置住房面积从2018年1月9日起到2020年11月8日交清，原合同仍然有效，如超期未交房每户每年按60,000元过渡费，所修门面2号楼、3号楼一层门面所属产权归移民所有，1号楼门面除安置拆迁户剩余面积归移民所有。由移民自行商议出租，利益由移民自行安排。2020年11月8日交清。郑重承诺，承诺书从签订之日生效。汪政有、朱外香、陈玉平在承诺书上签名，被告豪都公司在承诺书上加盖公章，潘丰祥等15户移民在承诺书上签名，原告李德龙未签名。被告豪都公司于2017年5月18日开工建设“君城天下”楼盘，于2018年1月26日取得案涉项目建设工程施工许可证，2019年9月25日，被告豪都公司在织金电视台播放公告，通知洪家渡移民三道坡安置点已签订合同的85户移民备齐相关分房资料。2020年11月24日，案涉项目经竣工验收合格。该楼盘中面积最大的住宅面积为130.44平方米，面积最小的住宅面积为92.84平方米。被告豪都公司于2020年5月12日在《贵州日报》上发布分房通知，原告于2020年5月18日取得合同约定补偿房屋。现原告以二被告未在合同签订后三年内交房，也未按合同约定给付延期交房过渡补偿费为由诉至一审法院，并于2020年9月18日向一审法院申请财产保全。2017年12月31日，织金县人民政府颁布了《关于平安大道片区国有土地上房屋征收的决定（织府［2017］39号文件）》，并附《2017年织金县平安大道片区城市棚户区改造项目房屋征收补偿方案》，根据该方案规定，住宅房、营业房临时安置费为每平方米每月15元。被告豪都公司开发的“君城天下”楼盘即位于织金县。一审法院认为，原告作为洪家渡电站水库移民，根据与原城关镇人民政府签订的拆迁安置协议及上级政府部门的文件取得三道坡的土地使用权与被告金地材公司签订的《移民安置宅基地联合开发补偿合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，也未损害国家、集体或他人利益，属有效的合同，对双方均产生约束力，双方应按照合同约定履行义务，后因被告金地材公司将合同的权利义务全部转给被告豪都公司，也未参与豪都公司开发案涉房地产项目，豪都公司应完全享有被告金地材公司在原合同中享有的权利，承担被告金地材公司在原合同中承担的义务，被告金地材公司不再承担合同义务。原告依约将其享有使用权的土地提供给被告豪都公司开发，被告豪都公司应按约定时间向原告补偿住房及铺面，逾期则应按约定向原告支付逾期过渡费。对逾期交房过渡费的起算点，虽然补偿合同第二条移民宅基地被开发及补偿方式中第一小项约定在合同签订之日起经县政府行政主管部门批准并获得施工许可证时，三年内将商住房修建完工。但2016年11月9日，被告豪都公司及其相关人员向移民作出承诺，应视为对原合同中交房时间的变更。至于被告称原告未在承诺书上签名对原告不生效的答辩意见，因该承诺针对的是洪家渡水库已签订安置合同的移民户，自然也包括原告在内，原告虽未在该《承诺书》上签名，但其已提交该《承诺书》作为证据，应视为认可该承诺的内容，该《承诺书》对双方均产生约束力。该《承诺书》承诺在2018年11月8日前交房一套，故逾期交房过渡费的起算点应为2018年11月9日。至于实际交房时间的认定，虽然被告豪都公司于2019年9月25日在《织金电视台》上发布分房通知，但当时案涉房屋并未竣工验收合格，不符合交房条件，直至2019年11月24日才竣工验收合格，符合交房条件，被告豪都公司又于2020年5月12日在《贵州日报》上刊登分房公告，确定分房时间为2020年5月15日，此时应为交房时间，且原告方也认可该时间为交房时间，至此，从应交房时间到实际交房时间2020年5月15日，共逾期553天。逾期交房过渡费的计算标准是否过高，应如何确定违约金标准的问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，对于违约金的认定标准，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。同时规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四第三款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，织金县人民政府制定的平安大道的拆迁过渡费标准为每平方米每月15元，可依据该标准确定逾期交房的损失，因本案双方当事人约定的违约金（具体表现为逾期交房过渡费）标准已明显超过此过渡费标准，故本案的过渡费标准不能超过每平方米15元的1.3倍即19.5元。至于计算逾期交房过渡费的房屋面积问题，因双方并未约定交付的第一套房屋的面积，可以面积最大的与面积最小的平均值计算即111.64平方米，被告豪都公司应付给原告的逾期交房过渡费为111.64×19.5÷30×553＝40,129元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决：一、由被告织金豪都房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内一次性支付原告李德龙逾期交房过渡费40,129元;二、驳回原告李德龙的其他诉讼请求。案件受理费6,324元，减半收取计3,162元，由原告李德龙负担2,783元，被告织金豪都房地产开发有限公司负担379元；保全费2,195元，由原告李德龙负担1,932元，被告织金豪都房地产开发有限公司负担263元。二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。经二审审理查明：原判认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：涉案《移民安置宅基地联合开发补偿合同》是否有效，上诉人是否应承担涉案逾期交房的过渡费，原判计算时间起点是否正确。经查，修建涉案房屋的三道坡土地是经过贵州省国土资源厅批准，作为洪家渡水电站移民安置用地使用。被上诉人作为洪家渡移民，根据与原城关镇人民政府签订的拆迁安置协议及上级政府部门的文件通过划拨的形式取得三道坡宅基地使用权。虽然案涉土地原属集体土地，但该宅基地已通过政府的行政行为确认为安置移民的土地，并以政府文件的形式同意先行使用，后补办相关手续，应视为案涉土地的性质已依法改变为建设用地，被上诉人在此基础上与金地材公司签订的《移民安置宅基地联合开发补偿合同》，实为将该土地的使用权转让给金地材公司，该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，也未损害国家、集体或他人利益，属有效合同，双方应按照合同约定履行。至于上诉人提出该合同属行政合同的意见，因合同双方当事人均不是行政机关，不符合行政合同的法律特征，此理由不能成立。上诉人又提出安置包括被上诉人在内的移民是代替政府履行义务的意见，因政府并未授权上诉人履行安置义务，而在织金县国土资源局与上诉人签订《国有建设用地使用权出让合同》前，上诉人与被上诉人就已经签订了《移民安置宅基地联合开发补偿合同》，且与织金县国土资源局签订土地出让合同时，织金县国土资源局在办理土地使用权出让时将负责地块红线内移民安置的义务明确给上诉人，应认定为织金县国土资源局同意移民将土地使用权转让给上诉人。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”的规定，涉案《移民安置宅基地联合开发补偿合同》属于补偿性质的合同，而不属于上诉人代政府履行安置义务，对上诉人的此上诉理由，本院不予支持。后因金地材公司将合同的权利义务全部转给上诉人豪都公司，故上诉人应按合同约定全面履行义务。现上诉人已将涉案土地进行商品房开发并修建完毕，应按合同约定向被上诉人交付房屋和逾期过渡费，其上诉称不应承担任何费用的理由不能成立。对于逾期交房过渡费如何认定问题。虽然合同第二条移民宅基地被开发及补偿方式中第一小项约定在合同签订之日起经县政府行政主管部门批准并获得施工许可证时，三年内将商住房修建完工。但2016年11月9日，上诉人及其相关人员向被上诉人等移民出具《承诺书》，承诺在2018年11月8日前交房一套，应视为对原合同中交房时间的变更，故一审结合交房通知将逾期交房过渡费的起算点定为2018年11月9日至2020年5月15日并无不当。因上诉人承诺的逾期交房违约金过高，一审根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，结合织金县人民政府对涉案房屋同地段的过渡费补偿标准，由上诉人按1.3倍损失进行补偿正确，实际已减轻了上诉人的违约责任，故对其所提的此上诉理由，因无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费803元由织金豪都房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 朱 莉审判员 曹建军审判员 吴 丹二〇二一年七月十六日书记员 向 旭