新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新0104民初6372号 原告：唐晨亮，男，1999年9月14日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。 委托诉讼代理人：陈丽，女，1972年11月24日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。 委托诉讼代理人：曹乐，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被告：新疆信达房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市经济技术开发区上海路1号商一区39号。 法定代表人：韩留信，职务：董事长。 委托诉讼代理人：王涛，北京市炜衡（乌鲁木齐）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张旭东，北京市炜衡（乌鲁木齐）律师事务所律师。 原告唐晨亮与被告新疆信达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月25日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月2日公开开庭进行了审理，原告唐晨亮的委托诉讼代理人陈丽、曹乐与被告新疆信达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王涛、张旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐晨亮向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告交付位于乌鲁木齐市新市区北京北路89号信达绿城小区6-1-503；2．判令被告向原告交付逾期交房违约金65,000元（具体金额以评估结果为准）；3．判令被告向原告交付逾期办证违约金96,954.18元（以1,200,671元为基数，按年利率4.75%从2019年6月1日-2021年2月1日共612天），并2021年2月2日-房屋不动产证书交付之日为止的违约金。以上合计161,954.18元。事实和理由：2018年9月17日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：2018预0186510），合同约定：原告购买被告位于新市区北京北路89号信达绿城小区6幢1单元503号房屋，房屋价款1,200,671元。原告应当在2018年9月17日前支付全部购房款。合同第十一条约定，出卖人（被告）应当在2018年11月30日前向买受人（原告）交付该商品房。合同签订后，原告按约定交付了全部房屋价款，但是被告至今未能按约交付房屋，给原告造成了巨大损失。 被告新疆信达房地产开发有限公司辩称，请求驳回原告的诉讼请求：第一，被告不应向原告支付违约金。1．原告与被告所签订的《商品房预售合同》所指房屋在2020年就已满足交房条件，未交付房屋系原告自身原因造成。被告于2020年10月27日已向原告等13人发送短信通知其到被告处办理入住手续，而原告自己未来被告处办理入住，非被告原因，原告无权再要求逾期交付房屋违约金；2．《中华人民共和国民法典》第五百八十二条规定：履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。据此，即使被告存在逾期交房行为，对于违约金的计算也应当按照双方签订的《商品房预售合同》第十二条第二款约定的“逾期交房，合同继续履行，出卖人向买受人交付已付房价款万分之五的违约金”的方式计算，即被告应支付600.34元的违约金。第二，原告主张的逾期办证违约金没有事实及法律依据。双方签订的《商品房预售合同》第二十条第（二）款约定：因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第二种方式处理：（二）待出卖人取得分证后在180个工作日内给买受人办理房产证。办理分证所需要的资料由施工方乌鲁木齐市建工（集团）有限责任公司占有，一直未交付于被告，被告也因此向人民法院起诉了该公司，且新疆维吾尔自治区高级人民法院也于2020年12月21日作出了（2020）新民终354号民事判决书，判令该公司移交其占有的施工资料。被告已在积极行使权力，维护被告和其业主的合法权益，不应当承担逾期办证的违约责任。因此，在被告未取得分证的情况下，不应承担逾期办证的违约责任。 庭审中，原告围绕自己的诉讼请求提供以下证据： 1．商品房买卖合同，证明原被告之间存在商品房合同买卖关系，第6条约定的价格是1,200,671元，第11条约定被告应在2018年11月30日前交房，并在交房后180日内办理产权证书，第9、10条约定交房条件，需满足建设工程竣工验收和测绘报告； 2.收据4张，证明原告按约定支付了全部房款； 3.58同城查询的同地段租房定价，证明原告购买的房屋地段租房为2,500元/月； 4．商品房买卖合同2份，证明被告与其他人签订的，这个合同是格式条款； 5．房产档案查询记录，证明接到被告短信时原告去查询，房产局说与原告没关系。 被告对第1、4份证据的真实性予以认可，合法性及关联性不予认可；第2份证据的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可；第3份证据的真实性、合法性及关联性不予认可；第5份证据的真实性、合法性及关联性予以认可。 本院对第1、2、5份证据的真实性、合法性及关联性予以确认，第3份证据的真实性、合法性及关联性不予确认，第4份证据的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。 庭审中，被告围绕自己的抗辩理由提供以下证据： 1．商品房买卖合同，证明合同第12、20条对于逾期交付和办证的约定； 2．短信截屏，证明2020年12月27日通过短信方式通过原告来办理入住，原告至今未来办理，自通知之日起开始收取物业费和采暖费，未来办理入住的后果由原告承担； 3．新疆维吾尔自治区高级人民法院民事判决书，证明被告已经在积极主张其合法权利，通过诉讼积极为办证履行具体事宜； 4.2019年11月2日、6日、19日报纸，证明被告在2019年在报纸上三次进行公告，让业主办理入住。 原告对以上证据的真实性予以认可，合法性及关联性不予认可。 本院对第1、2、3份证据的真实性、合法性及关联性予以确认，第4份证据的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。 本院经审理认定如下事实：2018年9月17日，原告唐晨亮（买受人）被告新疆信达房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》约定，原告购买被告开发的位于乌鲁木齐市新市区北京北路89号信达绿城小区6幢1单元5层503号房屋，建筑面积为116.57平方米，该商品房单价为每平方米10,300元，总价款为1,200,671元，买受人应当在2018年9月17日前支付该商品房全部价款，出卖人应当在2018年11月30日前向买受人交付该商品房，出卖人应当在交付日期届满前十日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，逾期交房，合同继续履行，出卖人向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，待出卖人取得分证后在180个工作日内给买受人办理房产证，超过180个工作日出卖人按日计算向买受人支付已收房款万分之零点零五的违约金。该合同签订前，原告唐晨亮已分次将案涉房屋全部购房款向被告新疆信达房地产开发有限公司支付完毕。 2020年10月27日，被告新疆信达房地产开发有限公司的工作人员向原告唐晨亮发送短信载明：尊敬的信达绿城业主您好，您购买的新疆信达绿城的房子现已办理入住手续，请您收到此通知15日内（带齐所有购房手续），到我公司五楼大厅办理入住手续，特此通知，谢谢您的配合。 2019年，乌鲁木齐市建工（集团）有限责任公司将被告起诉至乌鲁木齐市中级人民法院。经该院审理，判决：……六、乌鲁木齐市建工（集团）有限责任公司向被告移交《乌鲁木齐城建档案馆工程文件材料归档清单》中的施工部门应当提交的施工资料……。双方均对该判决不服，上诉至新疆维吾尔自治区高级人民法院。新疆维吾尔自治区高级人民法院经审理，于2020年12月作出判决，对前述判项予以了维持。 庭审中，原告向本院提交了《乌鲁木齐市住房情况查询记录》，案涉商品房在预售登记阶段，于2020年12月7日已登记在原告名下。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 首先，本案中，原告依约向被告支付了全部购房款，而被告却未按照约定时间向原告交付房屋，属于违约，故： 第一，应履行向原告交付案涉房屋的义务。庭审中，被告自述，案涉房屋可以交付，故本院对原告要求被告交付位于乌鲁木齐市新市区北京北路89号信达绿城小区6幢1单元5层503号房屋的诉讼请求，予以支持； 第二，应按照《商品房买卖合同（预售）》约定的“出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之五的违约金”向被告主张逾期交房的违约金。被告提交了三份报纸公告（时间分别为2019年11月5日、9日和21日），从其公告的内容无法看出被告向包括原告在内的购房者直接告知了交付房屋通知，故对被告已于登报通知之日向原告交接房屋的辩称本院不予采纳，而从被告公司工作人员向原告发送的短信内容来看，可以认定被告于2020年10月27日才向原告短信直接通知交房办理入住事宜，显然已经违反了双方约定的交房时间，被告应按照约定，向原告支付的逾期交房违约金600.34元（1,200,671元×万分之五）。关于原告提到的双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是由被告提供的格式条款，未向原告尽到提示或说明的义务，且该格式条款明显不公平，存在减轻被告逾期交房的违约责任的问题。按照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。在双方签订的《商品房买卖合同（预售）》封页可以看到，该合同文本系中华人民共和国住房和城乡建设部与中华人民共和国国家工商行政管理局制定，并不是被告预先拟定，且双方关于交房、付款等约定中是在有选择项的情况下经过选择的，故原告以该合同为格式合同为由要求认定双方关于逾期交房违约金的约定无效的理由，本院不予采纳； 其次，双方在合同中约定：因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，待出卖人取得分证后在180个工作日内给买受人办理房产证，超过180个工作日出卖人按日计算向买受人支付已收房款万分之零点零五的违约金。经本院询问，原被告均认可，该条中“待出卖人取得分证后”理解为：施工时候有施工许可证，施工完毕后落到被告名下后，一栋楼一栋楼开始分。如果按照双方的此项理解，被告需取得案涉房屋的施工方乌鲁木齐市建工（集团）有限责任公司向被告移交《乌鲁木齐城建档案馆工程文件材料归档清单》中的施工部门应当提交的施工资料后才能办理分证；被告提供的新疆维吾尔自治区高级人民法院的生效判决书于2020年12月31日作出，即使从该时间开始计算，也未到双方合同中约定的办理房产证的时间，故本院对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第四百九十六条之规定，判决如下： 一、被告新疆信达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向支付原告唐晨亮交付位于乌鲁木齐市新市区北京北路89号信达绿城小区6幢1单元5层503号房屋； 二、被告新疆信达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告唐晨亮支付逾期交房违约金600.34元； 三、驳回原告唐晨亮对被告新疆信达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 以上款项，逾期支付，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼标的额161,954.18元，确认给付额600.34元，确认给付额占诉讼标的额的0.37%。本案案件受理费减半收取1,769.54元（原告已预交），其中的6.55元由新疆信达房地产开发有限公司负担。剩余的593.79元由唐晨亮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员 范 琥 二〇二一年七月十二日 书记员 姜黎华