广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10534号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州中兴伟业物业管理有限公司。住所地：广州市番禺区石基镇市莲路南浦村段32号（厂房C）102。法定代表人：王常青，职务：执行董事。委托诉讼代理人：杨文周，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖闽，广东合邦律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州碧宏印刷设备有限公司。住所地：广州市番禺区石楼镇利丰大道（4号厂房）301。法定代表人：林海燕，职务：总经理。委托诉讼代理人：梁蔼欣，国信信扬律师事务所律师。上诉人广州中兴伟业物业管理有限公司（下简称中兴公司）因与被上诉人广州碧宏印刷设备有限公司（下简称碧宏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初8007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。中兴公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、五项，依法发回重审，或改判支持我方全部诉讼请求，驳回对方全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由对方负担。事实和理由：一、案涉合同合法有效，我方依约将厂房交给碧宏公司使用，广州市番禺区骏铠物业管理有限公司（下简称骏铠公司）擅自与租户进行接收和清退并无法律依据，我方已就该事实多次告知碧宏公司切勿自行与骏铠公司接洽，我方对合同无法继续履行没有过错，一审法院认定事实错误，应予纠正。在广州市天河区人民法院（下简称天河法院）作出（2018）粤0106执1289号执行裁定（下简称1289号裁定）后铭兴公司已经提出异议，法院并未进入清退租户程序，骏铠公司擅自对租户进行清退没有依据。骏铠公司更换电表，也不代表已经实际损害碧宏公司承租权益，骏铠公司是因电路和线路检停电，其权益一直得到保障。二、碧宏公司不顾我方告知，自行向骏铠公司支付租金并办理退租手续，单方通知我方解除合同已经构成违约，应承担违约责任。实际原因是碧宏公司本就计划资产重组并关闭，其要求解约并非由于厂房无法正常使用，一审法院认定事实错误。2019年3月骏铠公司张贴通知至今，涉案厂区内其他租客实际上仍正常使用租赁物，骏铠公司擅自接手租户并未影响租户对租赁物的使用，碧宏公司所谓的产权变更未能顺利交接导致其无法正常生产经营不能成立，案涉租赁物即便由案外人接收控制，也是我方与业主和案外人需要沟通处理的问题，没有直接导致租赁物无法使用，根据租赁司法解释第8条规定，并不属于导致租赁房屋无法使用的情形，案外人的非法行为没有实质上对碧宏公司使用租赁物产生影响。碧宏公司在2019年6月3日发出律师函要求解约后，我方在2019年6月12日发出回复函表示反对，并非如一审认定的我方未提出异议。三、引发本案纠纷的重要原因是骏铠公司擅自清退租户收取租金，天河法院后作出（2019）粤0106执异598号执行裁定（下简称598号裁定）已经撤销1289号裁定，骏铠公司擅自清退租户收取租金的行为没有法律依据，也不存在被追认的可能。为查明案件事实，认定违约责任，骏铠公司是本案必须共同参加诉讼的当事人，其没有参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，本案应发回重审。四、碧宏公司签订合同时就知晓租赁物处于被查封状态，根据物权法第190条，担保法司法解释第66条和租赁司法解释第8、20条，引发合同被解除的责任不应当由我方承担，我方承租时不清楚抵押的实际情况，如认定我方对抵押的注意义务承担责任，那碧宏公司作为次承租人同样要承担该注意义务，碧宏公司一方面认为解除合同不需要承担违约责任，一方面据此追究我方违约责任，自相矛盾。五、本案纠纷实际上是由案外人骏铠公司引起，如碧宏公司认为其权益受损应向案外人主张。如果按照碧宏公司主张及一审判决理论，我方将依据该判决认定的事实向骏铠公司进行索赔。碧宏公司辩称，不同意中兴公司的上诉意见，一审判决关于中兴公司不能提供符合生产经营用途的租赁物给碧宏公司的认定正确，双方解除合同的原因在于中兴公司，中兴公司支付违约金以及退还押金符合合同的约定。关于一审判决第三项，因在一审判决作出后发生新的事实，广州市中级人民法院于2020年12月30日作出（2020）粤01执复65号执行裁定书（下简称65号执行裁定），明确案涉租赁物在骏铠公司以物抵债的范围内，即本案的租赁物于2019年3月15日已经属于案外人骏铠公司所有，骏铠公司有权收取2019年4月到6月份租金，故一审判决第三项应予撤销，相应的案件受理费、反诉费应由中兴公司承担，我方是在收到本案二审的开庭传票之后才从案外人处收到执行裁定书，所以没有提出上诉。碧宏公司于2019年6月27日向一审法院起诉请求：1.判令中兴公司向碧宏公司返还租赁押金360000元；2.判令中兴公司向碧宏公司支付违约金360000元；3.判令中兴公司向碧宏公司支付装修损失200000元；4.判令中兴公司向碧宏公司支付搬迁损失57800元；5.判令中兴公司承担本案全部诉讼费用。中兴公司反诉请求：1.请求法院判令碧宏公司向中兴公司支付拖欠租金合计人民币360000元；2.请求法院判令碧宏公司向中兴公司赔偿三个月租金合计人民币360000元；3.请求法院判令碧宏公司承担本案的全部的诉讼费用。一审法院认定事实：位于广州市番禺区石基镇市莲路南浦村段32号（厂房B）（以下简称：“案涉租赁物”）权属人为广州铭兴装饰灯有限公司（下简称铭兴公司），于2013年8月8日办理了抵押登记，抵押权人为渤海银行股份有限公司广州分行。2015年3月28日，铭兴公司与陶秋香签订《租赁合同》将案涉租赁物出租给陶秋香。嗣后，陶秋香委托中兴公司管理案涉租赁物的租赁及相关事宜。2017年12月10日，中兴公司（甲方）与碧宏公司（乙方）签订《厂房租赁合同书》，约定中兴公司将位于广州市番禺区石基镇市莲路南浦村段32号简易厂C栋（实际为B栋）出租给碧宏公司作生产经营使用，租赁期自2017年12月10日至2023年3月28日止，租金为每月120000元，押金为360000元。甲方违反合同在租赁期内收回租赁物的，应赔偿乙方三个月的租金并退回三个月的押金。乙方不按时缴交租金的，按应缴租金每日加收1%的滞纳金。乙方在租赁期内退租的，甲方不退还所收乙方押金并赔偿甲方三个月的租金。合同签订后，碧宏公司向中兴公司支付了押金360000元并支付租金至2019年3月份。2019年3月15日，广州市天河区人民法院作出1289号执行裁定书，裁定案涉租赁物作价抵偿给抵押权人骏铠公司所有。2019年3月26日，骏铠公司发出《通知》要求各租户与其重新签订租赁合同。2019年4月8日，中兴公司向碧宏公司发出《工作联络函》，提醒碧宏公司按合同履行。2019年4月15日，骏铠公司委托广东纬国律师事务所向碧宏公司寄发《律师函》，要求碧宏公司在收到通知之日起3天内与骏铠公司签订租赁合同并支付水电费。2019年4月17日，案涉租赁物的用电客户登记名称由广州众信实业有限公司过户至骏铠公司。2019年5月30日，碧宏公司与骏铠公司签订《协议书》，约定就案涉租赁物碧宏公司向骏铠公司支付2019年4月1日至2019年6月30日的租金360000元。签订《协议书》后，碧宏公司向骏铠公司转账支付了360000元。2019年6月3日，碧宏公司委托律师向中兴公司寄发律师函要求解除《厂房租赁合同书》，中兴公司返还租赁押金并支付违约金、装修损失、搬迁损失等。2019年6月27日，碧宏公司向中兴公司发出《通知》，通知将于2019年6月30日退场并将租赁物交还骏铠公司，要求退还押金并支付违约金。2019年6月底，碧宏公司搬离案涉租赁物。2019年8月21日，广州市天河区人民法院作598号执行行裁定书，裁定撤销于2019年3月15日作出的1289号执行裁定。一审法院认为，中兴公司与碧宏公司签订《厂房租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定,双方当事人均应按约定履行。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。中兴公司将案涉租赁物出租交付碧宏公司作生产经营使用的过程中，因案涉租赁物出现权属争议，案涉租赁物的用电客户登记名称已变更为骏铠公司，骏铠公司亦已进场对案涉租赁物进行了实际的管理。中兴公司已不能提供符合生产经营用途的租赁物给碧宏公司使用，碧宏公司向中兴公司发函解除租赁合同，中兴公司并未通过诉讼或仲裁提出异议，对碧宏公司与中兴公司之间租赁合同的解除，一审法院予以确认。由于合同的解除是由于案涉租赁物出现权属纠纷，影响碧宏公司生产经营而导致。碧宏公司在解除合同后要求退回押金360000元及要求中兴公司支付违约金360000元，符合双方合同约定，一审法院予以支持；中兴公司要求碧宏公司赔偿3个月租金的主张，一审法院不予支持。关于碧宏公司主张的装修、搬迁等损失问题，因违约金既有惩罚性，也有补偿性，碧宏公司主张的装修、搬迁等损失可在上述违约金中得到相应补偿，故一审法院对碧宏公司在主张违约金后又要求赔偿损失的主张不予支持。关于中兴公司要求碧宏公司支付2019年4-6月租金的主张，由于在合同解除后，碧宏公司仍继续使用案涉租赁物至2019年6月30日，碧宏公司应按合同支付合同解除前的未付租金及参照合同标准支付合同解除后至2019年6月30日期间的房屋使用费。至于碧宏公司向骏铠公司交纳的费用，由于骏铠公司取得案涉租赁物的依据嗣后已被撤销，碧宏公司向骏铠公司支付的费用，不能视为向中兴公司履行交租义务，为此，骏铠公司仍应向中兴公司支付2019年4-6月的租金（或房屋使用费）360000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，一审法院于2020年11月16日判决如下：一、广州中兴伟业物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向广州碧宏印刷设备有限公司返还租赁押金360000元；二、广州中兴伟业物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向广州碧宏印刷设备有限公司支付违约金360000元；三、广州碧宏印刷设备有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向广州中兴伟业物业管理有限公司支付租金（房屋使用费）360000元；四、驳回广州碧宏印刷设备有限公司其余诉讼请求；五、驳回广州中兴伟业物业管理有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费13578元，由广州碧宏印刷设备有限公司负担2578元，广州中兴伟业物业管理有限公司负担11000元；反诉费5500元，由广州碧宏印刷设备有限公司负担3350元，广州中兴伟业物业管理有限公司负担2150元。本院对一审法院查明事实予以确认。本院二审期间,碧宏公司提供了本院于2020年12月30日作出的65号裁定书作为证据，中兴公司质证称该裁定书的真实性、合法性由法院审查，关联性不予认可，因碧宏公司放弃上诉，对2019年4到6月份租金问题二审法院无需审查。上述65号执行裁定书载明，天河法院撤销以物抵债的裁定依据不足，故撤销天河法院作出的（2019）粤0106执异541号执行裁定（下简称541号执行裁定），另经查询关联案件，天河法院上述541号执行裁定亦是撤销广州市天河区人民法院作出的1289号执行裁定。而本院在2020年12月30日作出（2020）粤01执复64号执行裁定书，则裁定撤销天河法院作出的598号执行裁定。上述执行裁定书与本案二审争议焦点有直接关联，且系在一审判决作出之后作出，故上述裁定书作为二审新证据应予以采纳。另查明，一审期间，碧宏公司提供的骏铠公司、广州信天实业投资有限公司（下简称信天公司）2019年3月26日发出的《通知》载明，其于2019年3月15日通过天河法院取得案涉32号地块和地上厂房、宿舍等所有建筑物的所有权，铭兴公司已不再是业主，请各租户收到该通知之日不要再将租金交给铭兴公司或任何第三方，如果租户交租给该公司之外的任何第三方，相关损失自行承担；如果各租户想继续承租请与该公司签订新的租赁合同，如果不想继续承租请联系该公司交还租赁房产，该司不会再计算租金。碧宏公司提供的骏铠物业管理缴费通知单显示骏铠公司向其催收2019年3月、4月电费和4月、5月租金，并载明如逾期未按时缴费，将对租用场地进行断电处理。2019年4月15日骏铠公司委托发出的《律师函》则载明根据最高院担保法司法解释关于抵押后出租财产的相关规定，骏铠公司取得案涉物业所有权，碧宏公司与原业主的租赁合同对骏铠公司不具有约束力等。一审过程中，碧宏公司另提供2019年4月16日的报警回执、骏铠公司2019年5月4日发出的将于5月6日进行电路检修的停电通知等拟证明中兴公司和骏铠公司就涉案物业发生纠纷，到碧宏公司吵闹，影响其正常经营。2019年6月3日，碧宏公司在《律师函》中陈述碧宏公司多次与中兴公司及骏铠公司协商要求明确具体收取租金单位，但中兴公司与骏铠公司一直未能达成一致，2019年5月30日，骏铠公司对租赁物采取了断电措施，导致碧宏公司生产暂停，为避免损失扩大，碧宏公司向骏铠公司支付了4月及5月的租金及水电费等。2019年6月12日中兴公司在《回复函》中称，据其司了解的情况，2019年5月30日断电是电力检修导致的短暂停电。中兴公司另在一审庭审中陈述，中兴公司、骏铠公司和碧宏公司是出现争执，也去相关部门投诉过，但没有到完全无法使用的情况，在缴纳水电费后仍可正常使用厂房，之前碧宏公司没有缴纳水电费才导致断电。二审过程中，中兴公司确认案涉场地上的其他租户从2019年4月以后一直向骏铠公司交纳租金，碧宏公司原承租的物业在碧宏公司搬走后由骏铠公司在对外出租。中兴公司另确认其在上诉状中陈述的碧宏公司因自己的原因早就想搬走，没有书面证据。中兴公司另明确，其和陶秋香已向一审法院起诉骏铠公司、信天公司和铭兴公司，中兴公司并向本院提供了该民事起诉状，载明其请求该三被告连带向其赔偿其无法向租户收取租金的经济损失8229937.4元和诉讼费损失、律师费损失等，并请求铭兴公司退还其已缴纳的租赁押金25.2万元。再查明，一审法院在2020年12月15日向碧宏公司邮寄送达一审判决书，碧宏公司在2020年12月16日签收。本院认为，最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案双方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。依据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是中兴公司和碧宏公司在案涉租赁合同履行过程中是否存在违约行为以及相应的法律后果，对此，本院认定如下：《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。本案中，天河法院在2019年3月作出1289号执行裁定之后，骏铠公司即发送《通知》《律师函》《缴费通知单》等载明包括碧宏公司在内的租客不得再向铭兴公司或其他第三方交纳租金，并要求碧宏公司向其交纳2019年3月、4月电费和4月、5月租金等，否则将进行断电处理。从碧宏公司和中兴公司双方在往来函件中的陈述可知，2019年5月30日的确发生了断电的事实，中兴公司在函件中称该次断电是电力检修，但骏铠公司的通知中载明的电力检修时间是2019年5月6日，与上述停电时段并不相符，且中兴公司在一审庭审中陈述断电系因碧宏公司未向骏铠公司缴纳水电费导致，结合碧宏公司在断电当天与骏铠公司签订《协议书》约定碧宏公司向骏铠公司支付2019年4月1日起计租金的情况，以及碧宏公司提供的报警回执和中兴公司在一审庭审中确认的三方多次争执和投诉的情况，一审法院认定系出租人中兴公司在租赁期间未能保持租赁物符合约定的用途，致使碧宏公司使用涉案租赁物受到影响，并据此认定系中兴公司构成违约，应承担相应的违约责任，该认定符合法律规定和合同约定，本院予以维持。从各方交涉过程和往来函件内容来看，碧宏公司未向中兴公司交纳2019年4月之后的租金有客观原因，不构成违约，中兴公司对此提出的上诉不能成立，本院不予支持。碧宏公司已就其于2019年4月-6月使用涉案物业期间向骏铠公司支付了对价，中兴公司在二审过程中确认涉案场地的其他租客从2019年4月开始亦是向骏铠公司交租，中兴公司并另案提起诉讼，主张骏铠公司、信天公司和案涉物业原业主铭兴公司向其赔偿其无法从租户处收取租金的损失，因此，对于2019年4月之后的租金的归属问题由中兴公司、骏铠公司、铭兴公司等另案处理。碧宏公司虽然未对一审法院判令其向中兴公司支付2019年4月到6月的租金（使用费）36万元提出上诉，但本院作出64号、65号执行裁定书系在其上诉期即将届满之时，且碧宏公司并非该执行案件当事人，未能第一时间取得执行案件法律文书，但根据64号和65号执行裁定内容，撤销1289号执行裁定的541号和598号执行裁定被撤销，一审法院依据598号执行裁定认定碧宏公司向骏铠公司支付的费用不能视为履行交租义务，因一审判决后发生新的事实而不再成立，为减少讼累，本院二审一并对此予以处理。至于中兴公司上诉另主张的一审法院遗漏骏铠公司作为本案当事人应发回重审的问题，本案系中兴公司作为出租人，与承租人碧宏公司之间的租赁合同纠纷，骏铠公司并非案涉租赁合同当事人，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第三百二十七条规定的应发回重审的情况，中兴公司对此提出的上诉主张依据不足，本院不予支持。综上所述，中兴公司的上诉请求于法无据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因一审判决作出后发生新的事实，为减少讼累，本院二审据此进行改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初8007号民事判决第一、二、四项；二、撤销广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初8007号民事判决第三、五项；三、驳回广州中兴伟业物业管理有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费13578元，由广州碧宏印刷设备有限公司负担2578元，广州中兴伟业物业管理有限公司负担11000元；反诉费5500元，由广州中兴伟业物业管理有限公司负担。二审案件受理费14520元,由上诉人广州中兴伟业物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  李 静审判员  唐佩莹二〇二一年七月二十日法官助理眭翘书记员唐颖琪