广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11800号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市凰鑫贸易有限公司。住所地：广州市白云区石井街凤鸣路128号201房。法定代表人：陈洁娜，总经理。委托诉讼代理人：李跃，广东新法擎律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵彩燕，广东新法擎律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李福瑜，男，1969年1月7日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：麦雪群，广东翰锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹江，广东翰锐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李嘉豪，男，1994年3月19日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。被上诉人（原审被告）：黄燕文，女，1973年10月27日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。两被上诉人的委托诉讼代理人：麦雪群，广东翰锐律师事务所律师。两被上诉人的委托诉讼代理人：邹江，广东翰锐律师事务所律师。广州市凰鑫贸易有限公司（以下简称凰鑫公司）与李福瑜、李嘉豪、黄燕文租赁合同纠纷一案，凰鑫公司、李福瑜均不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初10492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月29日公开开庭审理了本案。凰鑫公司的委托诉讼代理人李跃与赵彩燕、李福瑜、李嘉豪、黄燕文的委托诉讼代理人麦雪群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凰鑫公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判李福瑜赔偿凰鑫公司装修损失费305189元；2.撤销一审判决书第五项。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，李福瑜应赔偿凰鑫公司装修损失费305189元。根据广州市安衡价格事务所有限公司出具的穗安价鉴【2020】ZC042号《评估结论书》，评估结论为涉案商铺截至价格评估基准日2020年6月12日的现值为305189元，凰鑫公司予以认可，并预付了评估鉴定费12000元。对于该部分损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。李福瑜、李嘉豪、黄燕文明知道涉案商铺属于违法建筑，却将其出租给凰鑫公司。对最终导致本案合同无效应付全部过错责任，且现在所有涉案商铺的场地，李福瑜、李嘉豪、黄燕文已收回经营使用，更应全额赔偿凰鑫公司装修费301589元及评估费12000元。二、一审判决凰鑫公司需支付2020年3月的电费16953.3元，没有证据证明该笔电费是涉案商铺3月份的用电量，应予以撤销。首先，依据李福瑜、李嘉豪、黄燕文提供的电费收据及发票，显示电费金额16953.3元是2020年1-3月的电费，不仅仅是2020年3月的。另，2020年3月份凰鑫公司及旗下商户都没有进场营业，不会产生电费。凰鑫公司提供的《原告近六个月的支付水电费转账凭证》显示，凰鑫公司已经向李嘉豪支付2020年1月电费是19857元，明显印证了上述电费收据及发票根本不是涉案商铺2020年3月的电费，凰鑫公司支付2020年1月的电费已经超过收据及发票的金额。李福瑜上诉请求：1.撤销一审判决第三、七项；2.变更一审判决第四项为：凰鑫公司向李福瑜支付房屋占用费402456.83元；3.本案一、二审本诉及反诉受理费、财产保全费均由凰鑫公司承担。事实与理由：一、凰鑫公司并无任何证据证实其对案涉租赁物投入了装修，李福瑜也从未同意凰鑫公司对案涉物业进行装修，且一审委托的评估公司作出的评估结论明显与凰鑫公司的主张相互矛盾，故一审判决李福瑜赔偿凰鑫公司152594.5元明显错误。二、本案在案证据不能证明李福瑜于2020年4月起对案涉租赁物所在场地进行管理，且本案租赁物为商铺，并非场地，一审判决认为“4月起涉案场地已实际由李福瑜管理，余下商铺不影响整个场地的管理，故本院对交还商铺时间认定为2021年3月31日”，缺乏事实依据。既然凰鑫公司未交还余下商铺，就应当支付余下商铺的房屋占有使用费。凰鑫公司应支付的房屋占有使用费计算如下：2020年2月1日至2020年3月31日的房屋占有使用费，按每月125000元计，合计为250000元。自2020年4月1日起的房屋占有使用费，按每月57895元，计至2020年6月19日，为152456.83（即57895×2+57895×19/30=152456.83）元。两项合计为402456.83元。一审判决仅支持李福瑜房屋占有使用费162500元是错误的。针对凰鑫公司的上诉，李福瑜、李嘉豪、黄燕文二审答辩：不同意凰鑫公司的上诉请求。针对李福瑜的上诉，凰鑫公司二审答辩：不同意李福瑜的上诉请求。凰鑫公司于2020年4月13日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令自2020年3月5日起解除凰鑫公司与李福瑜签订的商铺租用协议；2.李福瑜返还凰鑫公司已支付商铺按金60万元；3李福瑜赔偿凰鑫公司商铺的装修款305189元及鉴定费12000元；4.李福瑜赔偿凰鑫公司商铺升级改造费628070元；5.李福瑜赔偿凰鑫公司预期经营收入54万元（按每月预期经营收入3万元为基数，自2020年4月1日起计算至合同约定到期之日止即2021年9月30日，共18个月）；6.李嘉豪、黄燕文对上述全部诉讼请求承担连带责任；7.本案诉讼费由李福瑜、李嘉豪、黄燕文承担。李福瑜在一审诉讼中提起反诉，请求：一、判令凰鑫公司将位于广州市白云区马岗广大服装城（马岗东大街自编8号）两栋三层楼房一座单层平房商铺合计55间商铺（包括二、三层仓库）交还李福瑜管业；二、凰鑫公司向李福瑜支付2020年2月1日起至实际交还上述商铺（包括二、三层仓库）之日止的房屋占有使用费（按每月125000元计）；三、凰鑫公司向李福瑜支付2020年3月份李福瑜垫付的电费16953.3元；四、本案反诉费由凰鑫公司承担。一审诉讼期间，李福瑜因已收回全部商户，故撤回第一项诉讼请求，占有使用费明确为402456.83元。一审法院经审理查明：2013年9月2日，李福瑜（甲方、出租方）与凰鑫公司（乙方、承租方）签订《商铺租用协议》，甲方同意将广州市白云区马岗广大服装城（马岗东大街自编8号）两栋三层楼房一座单层平房商铺分别：A栋1号至A栋5号、A栋10至A栋18号，B栋全部地面商铺有34间，和C栋平房商铺有21间共合计55间商铺，包括二、三楼做仓库使用全部承包给乙方经营服饰管理使用，租赁期内所有收益归乙方所有。乙方雇请管理人员经营管理，并行使收取商户租金等权利；租期为捌年，即从2013年10月1日起至2021年9月30日止；商铺每月租金：120000元，保安管理费每月费用5000元，第二年开始按每年原租金基础上递增5%，不含其它费用；甲方提供水、电给乙方使用，甲方按1.5元/度收取乙方的电费，水每吨收取4.3元；签定协议时，乙方须向甲方交付按金60万元，月租金12万元整，该商铺由2013年10月1日起计算租金；乙方必须在每月5日前主动向甲方交纳当月的租金、卫生及上月实用和公摊的水电等费用，若逾期不交或交不齐，甲方可以停止供应商铺之水、电，停止供水电期间，甲方对乙方的各项费用照常计收，同时按双方签署的《商铺租用协议》，每日加收应付款总额5%的滞纳金，因停水、电而产生的损失及影响全部由乙方自行承担；在租用期间如需对商铺进行二次装修，须与甲方申请同意方可进行装修施工部办理装修申请和审批手续。2013年9月3日，凰鑫公司向李福瑜给付合同按金60万元，凰鑫公司承租上述涉案物业，进行装修后将商铺转租给其他商户经营，其商铺、仓库合计95个，凰鑫公司通过转账向李福瑜账户支付每月租金，水电费则支付给李嘉豪（2020年1月21日汇款19857元）。凰鑫公司支付租金至2020年1月31日，3月17日向李福瑜账户转账162500元，该款后被退还。2020年3月11日，李福瑜向凰鑫公司发出撤场通知书，要求凰鑫公司缴清广大旺角品牌服装城2020年2、3月折后租金162500元。现已逾期，根据以上因素，凰鑫公司没有履行签订的《租赁合同》约定，构成单方违约，为减少业主和市场内商户的经济损失，业主于2020年3月11日起启动解除《租赁合同》程序，收回广大旺角品牌服装城的经营、管理权，并保留追讨违约行为造成业主和市场内商户的经济损失，要求于2020年3月15日前办理、清空私属物品，交接市场资料并结清水电等相关费用，撤出业主所属区域。凰鑫公司出具商铺3月11日的监控视频，证实门锁被撬开，李福瑜强行进入商铺，控制凰鑫公司承租的商铺，李福瑜表示没有强行要求凰鑫公司撤场，并出具凰鑫公司林淑宜通过微信向租户发出的紧急通知，表示与出租方合同未到期之前，有权收取市场租金等相关费用，相应费用应缴交给凰鑫公司财务（林淑宜）账户，凰鑫公司对此不予确认。李福瑜表示3月份只收取租户5户租金，此后没有再收取。一审诉讼期间，李福瑜表示截止2020年3月31日已交还商铺或仓库为51个，2020年6月12日法院组织现场评估后，于6月19日收回剩余44个商铺，房屋占用费调整为2020年2月1日至2020年3月31日的房屋占有使用费，按每月125000元计算为250000元。2020年4月1日计算至6月19日，按每月占有使用费125000元/月×44/95=57895元/月，计算为57895×2+57895×19/30=152456.83元，合计402456.83元。凰鑫公司出具2016年8月关于凰鑫公司对旺角管理处的工作安排，鉴于2016年9月30日广大旺角品牌服装城商户《租用协议》期满续签事宜，决定续签时间为五年，期限为2016年10月1日至2021年9月30日，签订代表委托李福瑜签约，续签期间，收取3000-15000元不等续签费用，若商户退出要求退还押金，不再续签，待管理处申报由公司或公司负责人下拨款项分批退还。凰鑫公司主张李福瑜收取租户628070元升级改造费用，李福瑜不予确认。凰鑫公司表示因时间太久，无法提供单据。凰鑫公司主张经营损失，出具2019年6、7、8、9、10、11月经营收入收款凭证，计算每月经营收入可盈利3万元，李福瑜、李嘉豪、黄燕文不予确认。涉案场地所在的建筑无办理规划报建手续，一审法院释明将导致商铺租赁协议无效后，凰鑫公司变更第一项诉请为无效，其他诉请不变。凰鑫公司申请对涉案场地的装修进行价格评估，一审法院摇珠确定广州市安衡价格事务所有限公司进行评估，广州市安衡价格事务所有限公司于2020年10月14日作出穗安价鉴【2020】ZC042号价格评估结论书，经现场勘查，经双方当事人确认，该场地目前已不再由凰鑫公司管理，对涉案场地装修价值评估为305189元，凰鑫公司支付评估费12000元。李福瑜、李嘉豪、黄燕文提出不存在需要进行装修评估必要，因为即使凰鑫公司投入部分装修，也为未经其同意，故装修费用应由凰鑫公司承担，评估项目在租赁开始就已经存在，并非凰鑫公司承租后自行装修，对雨棚制作安装价格398923元提出异议，凰鑫公司提供装修汇总表记载金属结构雨棚制作安装价格为126700元，对双方确认场地目前不再由凰鑫公司管理不符合事实，鉴定期间凰鑫公司并未交还全部商铺。凰鑫公司对装修汇总表记载金属结构雨棚制作安装价格解释只是其中一部分。李福瑜、李嘉豪、黄燕文提出全部装修均由己方投入装修，但未能提供证据予以证实。李福瑜要求凰鑫公司支付2020年3月垫付电费16953.3元，出具广州市广大皮具商贸城市场经营管理有限公司出具的广大旺角服装城李福瑜2020年1-3月电费16953.3元收据一张及2020年4月30日购买方为李福瑜供电电费发票一张，备注为“原马岗停车场地块2020年1月至2020年3月”。一审法院认为：由于涉案物业无办理规划报建手续，凰鑫公司与李福瑜签订的商铺租用协议书无效。凰鑫公司要求确认凰鑫公司与李福瑜签订的商铺租用协议无效，一审法院予以支持。李福瑜作为出租人未提供合法建筑物，凰鑫公司作为承租人对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，故对合同无效均有过错。合同无效，因无效合同取得的财产应予以返还，凰鑫公司要求李福瑜返还商铺按金60万元，一审法院予以支持。凰鑫公司要求赔偿商铺装修款305189元，根据凰鑫公司申请一审法院委托评估公司对涉案场地装修价值评估为305189元，李福瑜、李嘉豪、黄艳文提出不属于凰鑫公司装修且对价格有异议，均未提供证据证实，另提出不存需要进行装修评估必要，因为即使凰鑫公司投入部分装修，根据合同约定也为未经其同意，故装修费用应由凰鑫公司承担，因合同无效，且凰鑫公司进场后对涉案场地进行装修，李福瑜作为出租人应当知道，故该抗辩意见一审法院不予采纳，根据过错责任，一审法院酌定李福瑜赔偿凰鑫公司装修损失按评估价格50%计算为152594.5元，凰鑫公司诉请超出部分，一审法院不予支持。凰鑫公司要求赔偿商铺升级改造费628070元，李福瑜否认收取该款，凰鑫公司未能提供证据证实，该请求一审法院不予支持。凰鑫公司要求赔偿自2020年4月1日至合同到期之日止，每月3万元计算18个月的预期经营收入损失54万元，因租赁合同无效，该请求缺乏依据，一审法院不予支持。凰鑫公司要求李嘉豪、黄燕文承担连带责任，李嘉豪、黄燕文不是租用协议签订的一方当事人，凰鑫公司该请求，一审法院不予支持。李福瑜反诉要求凰鑫公司支付房屋占用费，租赁合同无效，凰鑫公司实际使用涉案物业，李福瑜要求凰鑫公司支付使用期间的房屋占用费合理，李福瑜主张2020年2月1日至3月31日按每月125000元计算为250000元，凰鑫公司提出李福瑜已于3月11日收回涉案物业，撤场通知书搬离时间为3月15日，李福瑜还收取部分租户3月租金；李福瑜确认部分商铺3月31日已视为交还，余下部分商铺李福瑜主张6月19日自行收回余下商铺，4月起涉案场地已实际由李福瑜管理，余下商铺不影响整个场地的管理，故一审法院对交还商铺时间认定为2020年3月31日，根据李福瑜出具的撤场通知书，凰鑫公司应支付2、3月场地使用费162500元，李福瑜反诉超出部分，一审法院不予支持。李福瑜反诉要求支付2020年3月垫付的电费16953.3元，提供发票予以证实，凰鑫公司提出异议，但未能提供证据予以反驳，李福瑜该反诉请求，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年12月8日作出一审判决：一、确认广州市凰鑫贸易有限公司与李福瑜于2013年9月2日签订的《商铺租用协议》无效；二、本判决生效之日起五日内，李福瑜返还广州市凰鑫贸易有限公司按金60万元；三、本判决生效之日起五日内，李福瑜赔偿广州市凰鑫贸易有限公司装修损失费152594.5元；四、本判决生效之日起五日内，广州市凰鑫贸易有限公司向李福瑜支付2020年2、3月的房屋占有使用费162500元；五、本判决生效之日起五日内，广州市凰鑫贸易有限公司向李福瑜支付2020年3月电费16953.3元；六、驳回广州市凰鑫贸易有限公司的其他诉讼请求；七、驳回李福瑜的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11741元，由广州市凰鑫贸易有限公司负担7504元，李福瑜负担4237元并于本判决生效之日起五日内向一审法院缴纳。保全费5000元，由广州市凰鑫贸易有限公司负担3195元，李福瑜负担1805元并于本判决生效之日起五日内向一审法院缴纳。反诉受理费3796元，由李福瑜负担2172元，广州市凰鑫贸易有限公司负担1624元，并于本判决生效之日起五日内向一审法院交纳。鉴定费12000元，由广州市凰鑫贸易有限公司负担6000元，李福瑜负担6000元并于本判决生效之日起五日内给付广州市凰鑫贸易有限公司。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，李福瑜称其于2010年7月13日与广州市广大布匹商贸城有限公司签订土地有偿使用协议，其后李福瑜投入资金兴建涉案房屋，自主经营一段时间后与凰鑫公司签订《商铺租用协议》。各方当事人双方确认，广大旺角品牌服装城为凰鑫公司承租涉案场地使用的名称。凰鑫公司表示，其司只收到部分商户2020年2、3月份的租金，因为疫情的原因其司没有向李福瑜交纳租金；其司曾于2020年3月17日交纳折后租金162500元，但被退回。李福瑜表示，如果凰鑫公司正常履行合同，可对2020年2、3月份的租金打折162500元，但凰鑫公司没有按时交租，故应该全额交纳。李福瑜表示，涉案场地共有商铺、仓库95个，一审诉讼期间有51个凰鑫公司的商户愿意从2020年4月1日起向李福瑜直接交纳租金，故视为凰鑫公司截至2020年3月31日交还商铺、仓库的数量为51个，另外44个商铺、仓库由李福瑜于2020年6月19日自行收回后另行出租。对穗安价鉴【2020】ZC042号价格评估结论所涉场地装修项目，包括室外雨棚、室外电线路灯监控、商铺的门面饰板、仓库的间隔、卷闸门、水电等13项，凰鑫公司主张由其司完成，李福瑜称由其在出租给凰鑫公司时已完成，但因时间久远无法提供相关装修投入的证据。双方当事人确认，凰鑫公司2020年1月21日付款19857元，为2020年1月份的电费。李福瑜表示，涉案电费16953.3元实际上是2020年2、3月份的电费。本院认为：本案属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依本案一审判决和上诉人所提上诉的事实及理由，本案二审需要处理的问题是：1.涉案装修价值应如何赔偿；2.房屋占用费计至2020年3月31日是否失当；3.一审判决有关电费处理是否不当。首先需要指出的是，涉案《商铺租用协议》的合同主体为李福瑜与凰鑫公司，凰鑫公司本案要求李嘉豪、黄燕文承担连带责任，依据并不成立，一审对此不予支持，所作处理正当。本案诉讼中，李福瑜不认可凰鑫公司对涉案场地的装修，但涉案《商铺租用协议》已有关于凰鑫公司进行二次装修方面内容的约定，李福瑜对涉案价格评估结论所涉装修项目并未提出证据证明由其在出租前业已完成。据此，一审判决不支持李福瑜的主张，并无不当，本院予以维持。基于涉案《商铺租用协议》的无效，双方均应承担过错责任，一审判决由双方各自按照导致合同无效的过错分担装修损失，由李福瑜赔偿凰鑫公司一半的装修价值，所作处理并无不妥。凰鑫公司对其导致合同无效的过错，也应分担相应的装修损失；本案纠纷的发生，与凰鑫公司未及时支付2020年2、3月份的租金有关。有鉴于此，凰鑫公司上诉主张李福瑜按装修价值全额赔偿，本院亦不予支持。案件事实表明，李福瑜在2020年3月11日即向凰鑫公司发出撤场通知书，凰鑫公司随后失去涉案场地的管理，李福瑜已实际向涉案场地的商户直接收取租金。据此，一审判决凰鑫公司向李福瑜支付2020年3月31日前的房屋占用费，符合本案实际情况。李福瑜要求凰鑫公司支付计至2020年6月19日的房屋占用费，本院不予支持。至于涉案电费16953.3元，虽李福瑜提供的垫付收据显示为2020年1至3月，但双方当事人确认凰鑫公司2020年1月21日已付款19857元，故该16953.3元实际应是2020年2、3月份的电费。在凰鑫公司需承担2020年3月31日前房屋占用费的情况下，一审判决凰鑫公司向李福瑜支付电费16953.3元，并无不当。一审判决主文第五项有关“2020年3月电费”的表述不当，但处理结果可予维持。综上所述，李福瑜与凰鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10879元，由李福瑜负担7188元，广州市凰鑫贸易有限公司负担3691元。本判决为终审判决。审判员  赵云川二〇二一年七月二十七日书记员  吴敏玲黄咏欣