广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10497号上诉人（原审原告、反诉被告）：林佳喜，男，1982年8月20日出生，汉族，身份证住址广东省惠来县。委托诉讼代理人：石荣英，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑天河，广东华商律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘迪，女，1975年10月6日出生，汉族，身份证住址黑龙江省绥芬河市。委托诉讼代理人：刘立峰，系刘迪的丈夫。委托诉讼代理人：刘禹彤，系刘迪的女儿。上诉人林佳喜、刘迪因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初28286号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李娜独任审理，现已审理终结。林佳喜于2020年7月1日向一审法院起诉，请求：1.判令刘迪向林佳喜支付2020年2月1日至2020年7月5日止的租金103333元（每个月2万元）；2.判令刘迪向林佳喜支付所欠的租金自2020年2月4日至2020年7月5日为止的滞纳金6200元；3.判令刘迪按24%/年的标准支付所欠的103333元租金自2020年7月6日起至实际支付之日止的滞纳金；4.判令刘迪承担2020年7月6日至2020年7月31日期间的商铺空置损失16667元（按照每月2万元的标准，按实际天数）；5.判令刘迪支付2020年6月的电费583元。刘迪向一审法院提出反诉请求：1.林佳喜返还保证金44000元；2.林佳喜赔偿装修费损失39550元。一审法院于2020年12月8日判决如下：一、本判决发生法律效力之日起五日内，被告刘迪向原告林佳喜支付租金29334元及2020年6月电费583元；二、本判决发生法律效力之日起五日内，被告刘迪向原告林佳喜支付保全费562元；二、驳回原告林佳喜的其他诉讼请求；三、驳回被告刘迪的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费减半收取813元，由原告林佳喜负担205元，被告刘迪负担608元；反诉费944元，由原告林佳喜负担233元，被告刘迪负担711元。判后，林佳喜上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判刘迪支付自2020年2月1日至2020年7月5日止的租金103333元、2020年7月6日至2020年7月31日期间的空置损失16667元及2020年6月电费583元；2.撤销一审判决第三项，改判刘迪按24%/年的标准支付所欠租金103333元自2020年2月4日起至实际付清之日止的滞纳金（暂计算至2020年7月5日，为6200元，详见附件《逾期交租滞纳金计算表》）；3.撤销一审判决第四项，改判驳回刘迪的所有反诉请求；4.撤销一审判决第二项，本案一、二审诉讼费用由刘迪承担。事实与理由：一、双方签订的《商铺租用合同》约定林佳喜将从广州市润基置业有限公司处承租而来的涉案商铺出租给刘迪使用，租赁期限自2019年8月1日至2020年7月31日，月租金总额为22000元（含800元/月的管理费），合同约定了租金支付时间及逾期支付的违约责任。刘迪支付了44000元租赁保证金。合同签订后，刘迪多次以经营困难为由申请给予减租帮助，双方达成一致意见同意自2019年12月起按20000元/月的标准计租且此后无论发生任何情况均不再给予租金优惠。刘迪自2020年2月起未再支付租金，后双方就减租事宜未达成一致，便于2020年4月8日达成了解除《商铺租用合同》的一致意见，林佳喜于2020年4月9日书面通知刘迪应于2020年4月16日前搬离涉案商铺，但刘迪以款项未结清为由拒绝搬离，直至2020年7月4日晚通知林佳喜其将于次日搬离涉案商铺并实际于7月5日搬离。2020年2月至2020年7月期间，林佳喜所实际享受到的市场给予的租金优惠政策为2月份正常缴纳租金和管理费；3月份免租，只缴管理费；4、5月份缴管理费并按原租金70%缴租；6、7月份缴管理费并按原租金的80%缴租。其中，林佳喜以向广州市润基置业有限公司支付30万元入场费等对价获得了涉案商铺4年的承租权。二、《商铺租用合同》已于2020年4月8日经双方一致同意解除，一审法院关于“双方并未就合同解除达成一致”的认定属于认定事实错误。根据刘迪提交的双方微信聊天记录及《告知函》，鉴于双方未就租金减免问题达成一致意见，林佳喜于2020年4月7日提出解除《商铺租用合同》的意见，刘迪也于4月8日发函告知林佳喜其同意提前解除《商铺租用合同》，据此，双方就解除《商铺租用合同》已达成一致意见，《商铺租用合同》于2020年4月8日已经解除。虽然疫情之下任何一方均不因疫情发生就当然享有合同解除权，但双方自愿达成的解除合意应受法律保护并对双方具有约束力。三、2020年2月1日至2020年4月16日期间，鉴于刘迪未提供充分证据证明其营业收入明显减少及与疫情的因果关系，且双方之前已经达成每月降租2000元后无论因任何情况（含不可抗力）均不再减租的约定，应按20000元/月的标准支付租金并依法应就其未按时支付租金的行为承担违约责任。四、2020年4月17日至2020年7月5日期间，刘迪应就其恶意占用涉案商铺行为承担损失扩大的责任，应按20000元/月的标准支付租金，并承担逾期支付租金的违约责任。五、退一万步而言，即便要给予刘迪优惠，一审法院酌定的租金计算方式也与公平合理、风险共担原则不符，应以22000元/月作为租金优惠计算基数，将林佳喜的投资成本计入考量，并以林佳喜实际享受到的租金优惠为上限。综上，请求二审法院依法改判。针对林佳喜的上诉请求，刘迪二审答辩称：不同意林佳喜的全部上诉请求，刘迪仅对2020年6月份的电费承担予以认可。对于林佳喜的第一点事实理由部分，林佳喜的主张与刘迪是一致的。对于林佳喜主张双方达成每月降租2000元后，应按每月20000元支付租金，且在任何情况下都不再给予租金优惠，刘迪对此不予认可。林佳喜认为其已经支付了30万元的入场费后获得了涉案商铺四年的承租权，刘迪对该事实也不予认可。对于林佳喜的第二点事实理由部分中认为双方协商一致后解除涉案租赁合同，刘迪对此予以认可。对于林佳喜的第三点事实理由部分，刘迪对此不予认可。根据刘迪一审提交的证据显示，刘迪已经举证证明因受疫情影响，刘迪的经营收入明显减少。对于林佳喜的第四点事实理由部分中其认为刘迪在2020年4月17日至2020年7月5日期间仍占用涉案商铺，故应按照每月20000元计算场地占用费并承担逾期支付租金的违约金，刘迪对此事实不予认可。对于林佳喜第五点事实理由部分对于租金优惠的计算基数，刘迪对于该事实也不予认可。刘迪上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.确认双方解除合同有效，涉案合同已于4月7日由双方约定解除；3.由林佳喜承担全部保全费用562元以及诉讼受理费1757元。事实与理由：一、《商铺租用合同》已于2020年4月7日由双方约定解除。受疫情影响，刘迪承租的涉案商铺经营受到重大打击，导致营业收入明显减少。刘迪多次主动、积极与林佳喜协商变更合同、调整租金数额，以继续履行合同，并无拖欠租金的故意。但林佳喜不愿意按政府规定及涉案商铺所在场地的减免政策减免原定租金。因协商不成，林佳喜于2020年4月7日以微信聊天记录的方式向刘迪发出《关于提前解除的通知书》，拒绝返还保证金并且要求刘迪补交租金20000/月，同时索要滞纳金。同日刘迪也向林佳喜发出《告知函》，同意解除合同，但对于租金、滞纳金、保证金的内容均不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，应认定双方已经协商一致，《商铺租用合同》于2020年4月7日约定解除。而双方未就保证金与租金等合同解除后的清理、结算内容达成一致，不能成为否定合同已由双方协商解除的理由。二、2020年4月8日至7月9日的租金应参考市场价格执行。如上所述，《商铺租用合同》已于2020年4月7日由双方协商解除，因未就租金标准、保证金退还问题达成一致意见，刘迪继续占用商铺，林佳喜仍然收取了水电费用，因此双方于4月8日至7月9日形成不定期租赁合同，该段期间的租金应参照市场价格并结合疫情期间的减免政策执行。因疫情影响，涉案商铺7月份的租金已跌至10000元/月，同层相似商铺租金为9000/月，由此推知涉案商铺4-6月的租金更是少于或等于10000/月，并结合疫情期间政府鼓励国有物业在疫情期间减免租金的标准免收2、3月份的租金，减半收取4、5月份的租金。一审法院判决根据原合同的20000元/月收取租金，并仅是结合了涉案商铺所在商场的减免政策来判决承租人应缴租金的数额，是不合理的。三、刘迪不应承担7月份的空置费用损失。双方之间的不定期租赁合同的形成是由于林佳喜拒绝返还44000元的保证金，且一直以消极态度与刘迪协商租金问题，刘迪才继续占用涉案商铺。在不定期租赁合同履行过程中，林佳喜怠于寻找新的承租人且在终止不定期租赁合同时应提前通知承租人，其却怠于履行通知义务。原合同的履行期限至2020年7月31日届满，但原合同已于4月7日解除，再以原合同的履行期限计算空置费用显然不合理，且在该商场同层商铺租赁价格已经显著降低的情况下，再按照原合同的20000元/月计算所谓的空置损失显然不公平。因此刘迪不应承担一审法院所判决的空置损失16667元。综上，请求二审法院依法改判。针对刘迪的上诉请求，林佳喜二审答辩称：一、关于刘迪主张合同已经于2020年4月7日解除的意见，林佳喜对此不予同意，林佳喜认为双方之间的租赁合同是在2020年4月8日解除的。二、2020年4月17日至2020年7月5日期间，按原合同约定的租金标准计算租金符合合同延续性，且与双方在合同解除后没有再签订书面合同的事实相吻合。若本案适用租金优惠政策的话，则2020年4月8日至2020年4月16日期间的租金也可按照原合同约定的租金标准来计算，并适用优惠政策。三、涉案租赁合同于2020年4月8日解除后，双方未就继续使用涉案房屋重新签订书面协议，按照原合同约定，租赁期限至2020年7月31日届满，因刘迪于2020年4月8日解除合同后拒不归还商铺，且在林佳喜报警后仍不归还，林佳喜建立了刘迪将可能于2020年7月31日搬离的信赖。但实际上刘迪于2020年7月4日晚即通知其将在次日搬离，故林佳喜关于2020年7月份空置费的损失应得到支持。四、因刘迪未按是否已形成附合的标准对装修装饰物进行区分，而合同于2020年4月8日解除系因刘迪违约的原因而解除，且刘迪实际搬离涉案商铺时已接近原约定的租赁期限2020年7月31日，故刘迪关于装修损失的主张不应得到支持。本院二审经审理查明的事实与一审判决查明事实一致。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，一审法院认定双方签订的《商铺租用合同》合法有效，理据充分，双方均无异议，不作赘述。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：一、涉案租赁合同解除的时间；二、涉案房屋租金、逾期支付租金违约金及空置损失的支付问题；三、刘迪主张的装修费损失应否赔偿。针对前述争议焦点，本院认定如下：关于争议焦点一，涉案租赁合同解除的时间。一审庭审中，林佳喜陈述合同解除时间为2020年7月5日，虽然其于2020年4月初向刘迪发出解除通知函，但刘迪并未搬离，视为双方就解除合同并未达成一致意见；刘迪陈述，其认为合同解除的时间为2020年4月8日，因为其已收到林佳喜的解除《商铺租用合同》通知，其随即以告知函的方式予以确认。现刘迪上诉主张确认双方之间的租赁合同于2020年4月7日解除。但根据本案查明的事实，林佳喜向刘迪发出的解除合同通知载明，鉴于刘迪拖欠涉案商铺的租金，自2020年4月16日起解除《商铺租赁合同》，并要求刘迪于2020年4月16日前搬离涉案商铺，刘迪并未按照通知要求的时间搬离及交还涉案商铺。且正如一审认定，在合同履行期间，任何一方均不因疫情发生就当然享有合同解除权，因此，刘迪主张涉案商铺在2020年4月7日解除无依据。二审中双方又陈述双方在2020年4月就合同的解除协商一致与本案查明的事实不符，也与一审中所做陈述不符，本院对此不予采信。鉴于涉案商铺于2020年7月5日由刘迪交还给林佳喜，一审认定双方租赁关系已于该日实际解除，并无不当，应予维持。关于争议焦点二，涉案房屋租金、逾期支付租金违约金及空置损失的支付问题。（一）租金的支付问题。尽管双方的租赁合同约定了租金的支付标准和支付时间，双方本应依约履行。但从2020年1月开始爆发的疫情确对刘迪的经营产生一定的影响，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6点第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”，对于刘迪要求给予减免部分租金的主张，应予以准许。一审考虑到疫情的影响、涉案商铺所在市场在2020年2月份并未开业经营、涉案市场发出租金减免通知的情况等多个因素，综合全案案情适用公平原则，作出租金酌减认定既充分体现了疫情之下风险共担、共克时艰、共渡难关的原则，亦公平保障了双方当事人的合法权益，应予维持。林佳喜上诉主张不应酌减刘迪应支付的租金不能成立。双方的租赁合同于2020年7月5日解除，且如上所述，一审已考虑多种因素对租金进行了减免，刘迪仍上诉主张2020年4月8日至7月9日的租金应参考市场价格执行无依据，不能成立。（二）关于林佳喜主张刘迪支付逾期支付租金违约金的问题。根据本案查明的事实，疫情期间双方曾就租赁合同的租金等相关费用的支付问题进行过沟通，但没有证据显示双方达成一致意见。疫情期间刘迪未及时支付租金系受疫情影响其正常经营，不能完全归责于刘迪，故在此情形下林佳喜主张刘迪支付逾期支付租金违约金不能成立。（三）空置损失的支付问题。一审考虑双方在疫情前协商自2019年12月起每月减免租金2000元、疫情发生后2020年2月至7月的租金一审也已酌情进行减免且减免幅度较大、在已减免租金情况下刘迪在租赁合同即将到期前将涉案商铺交还林佳喜等情况，酌情认定刘迪应向林佳喜支付2020年7月6日至7月31日的商铺空置损失，个案而言，较为公平，可予维持。关于争议焦点三，刘迪主张的装修费损失应否赔偿的问题。一审法院综合考虑涉案租赁合同已近届满和本案案情，未予支持刘迪主张的装修费损失，并无不当，应予维持。刘迪该上诉主张依据不足，本院不予支持。另外，林佳喜向一审法院申请诉讼保全，为此支付了保全费用，一审认定刘迪向林佳喜支付保全费562元并无不当，应予维持。另外，一审法院于2020年12月8日作出的民事判决判项中的内容无误，但判项的序号存在笔误，应纠正为：一、本判决发生法律效力之日起五日内，被告刘迪向原告林佳喜支付租金29334元及2020年6月电费583元；二、本判决发生法律效力之日起五日内，被告刘迪向原告林佳喜支付保全费562元；三、驳回原告林佳喜的其他诉讼请求；四、驳回被告刘迪的其他反诉请求。但该笔误不影响本案的实体处理，一审判决可予维持。综上所述，林佳喜、刘迪的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2188元，由林佳喜负担1626元，由刘迪负担562元。本判决为终审判决。审判员  李娜二〇二一年七月二十日书记员  冯韵彭诗敏