河南省获嘉县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0724民初426号原告：黄艳辉，女，1983年3月16日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：汪梅霞，河南博苑（新乡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高乾坤，河南博苑（新乡）律师事务所律师。被告：河南同盟文化旅游有限公司，住所地:河南省新乡市获嘉县亢村镇府庄村南头230省道西侧。法定代表人：韩建聚，总经理。委托诉讼代理人：王盼龙，男，1989年10月6日出生，汉族，住河南省滑县，系被告公司员工。原告黄艳辉诉被告河南同盟文化旅游有限公司（以下简称同盟文化公司）、被告郑州泰禾红悦置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案，依法适用简易程序于2021年3月11日公开开庭进行了审理。由于案情复杂，依法转为普通程序并于2021年5月20日公开开庭进行了审理。原告黄艳辉的委托诉讼代理人高乾坤，被告同盟文化公司的委托诉讼代理人王盼龙到庭参加了诉讼。审理中，原告黄艳辉于2021年6月22日向本院提出申请，撤回对被告郑州泰禾红悦置业有限公司的起诉，本院裁定予以准许。本案现已审理终结。原告黄艳辉诉称：2019年5月20日，原告与第一被告签订《认购协议书》，原告认购第一被告开发的获嘉县亢村镇“泰禾·中州院子”28号楼1单元103A号房，建筑面积140.54平方米，总价2623072元。原告按照第一被告的要求，当天支付了50000元定金和100000元服务费，后来又陆续支付预付款743072元以及维修基金4216.20元。但第一被告迟迟不通知原告签订商品房买卖合同，经多方询问，才得知第一被告尚未取得商品房预售许可证，此时原告才知道签订认购协议书时，第一被告欺骗了原告。但为了实现买房的愿望，原告就按照第一被告的许诺一等再等，第一被告在商品房预售许可证确实不能取得的情况下，于2020年10月16日同意解除《认购协议书》，并承诺先期退回原告的购房定金、预付款、维修基金和服务费，原告的损失后期再行协商。原告按照第一被告的要求将交款票据同日交付被告，但至今未收到第一被告的任何退款。第二被告系第一被告的股东，根据公司法解释的规定，应当在出资不实的范围内对第一被告的债务承担补充赔偿责任。综上所述，第一被告通过故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，欺骗原告签订认购协议，占有使用原告的资金迟迟不予退还，给原告造成了巨大的经济损失。原告诉至本院，诉讼请求：1、要求确认原告与被告签订的《认购协议书》于2020年10月16日已经解除。2、要求被告返还原告预付款743072元、维修基金4216.2元以及服务费100000元，共计847288.20元。3、要求被告双倍返还原告定金100000元。4、要求被告支付原告损失至购房预交款（包含维修基金、定金）实际返还之日（以797288.20元为基础，按照2019年8月20日全国银行间同业拆借中心公布的一年期市场报价利率4.25%，自2019年6月1日暂算至2021年1月7日为54686.22元）。5、要求被告承担原告支付的律师费40000元。6、被告承担本案诉讼费用、保全保险费。被告同盟文化公司辩称：答辩人不应承担所谓的定金、律师费及相关利息损失等，被答辩人的诉请没有事实和法律依据。本案的事实是：2019年3月1日，我司与北京嘉德融房地产顾问有限公司（以下简称“嘉德融公司”）签订了《泰禾中州院子商品房项目包销合同》（以下简称《包销合同》），约定将部分房源委托嘉德融公司代理销售，代理方式为包销，即合同期限内包销房源只能由嘉德融公司进行对外宣传及销售等，合同第13.２条约定“乙方在销售过程中，应根据甲方项目状况向客户作如实介绍，尽力促销，不得夸大、隐瞒或过度承诺”，合同第十四条约定违约责任，合同附件一：包销房源价格明细表约定了包销房源及其基本情况，尤其列明了是否取得预售证，合同第18页中明确载明了案涉房屋尚未取得预售证。之后，经嘉德融公司介绍，黄艳辉分别于2019年5月20日向我司支付了5万元的意向金、于2019年5月30日向我司支付了474615元及268457的意向金、于2019年5月30日向我司支付了4216.2元维修基金（意向金合计793072元、维修基金4216.2元），至于诉求中10万元的服务费，该费用系嘉德融公司或其关联公司收取的，我司自始至终从未收取。黄艳辉对所购房屋未取得预售证是明知的。无论在黄艳辉交款前还是交款后，我司从未向其承诺或者宣传已经取得了预售证，在其交款前，我司并非直接接触人，根本没有虚假宣传的必要前提，在其交款后，我司也从未向其宣传或承诺已经取得了预售证，甚至我司的销售人员向其明示了是否取得预售证的情况。故黄艳辉诉称我司故意隐瞒并欺骗她的事实完全是其凭空捏造的；再者，黄艳辉作为完全民事行为能力的成年人、购买房屋如此重要的事情关系着每个人一生的居住生活、预售证作为普通人众所周知的购房必备条件，其购房时不直接要求销售人员出示预售证，逻辑上也难以解释得通。我司从未收取黄艳辉的定金，所有的款项均为意向金、维修基金。黄艳辉诉称的我司收取其定金系无中生有、虚假陈述，我司在其交款时均向其出具了《收据》，收据上明确载明了“意向金”，是否是定金，普通人尚且认识“定金”、“意向金”字样，根据其诉状可知其花重金请了律师代理，更何况作为专业的法律从业人员，生拉硬扯，毫无事实和法律依据，黄艳辉诉求的律师费无事实和法律根据，不应支持。我司不认可该律师费，事前也未约定此方面的费用承担问题，且黄艳辉作为完全民事行为自然人自身存在过错，该费用并非必要费用，即使是必要费用，根据法律规定，也应由其自身承担，与我司无关。原告黄艳辉向本院提交的证据如下：第一组：2019年5月20日《认购协议书》一份（2页），证明：1、2019年5月20日原告与被告签订商品房认购协议，以及原告于协议签订日支付50000元定金的事实。2、被告在签订认购协议时已告知该房屋已经办理预售许可证，但实际并未取得，是造成合同解除的原因，截止合同解除时仍未办理。3、根据合同约定，一方违约另一方应支付因诉讼产生的律师费等费用的事实。第二组：POS单四份（1页），证明原告于2019年5月20日向被告交纳定金5万元，于2019年5月30日交纳预付款268457元、474615元，于2019年5月20日交纳维修基金4216.2元的事实。第三组：2020年10月16日收到条一份（1页），证明因被告无法取得预售许可证情况下，同意与原告解除认购协议，以及将原告交费原件票据收回同意暂向原告退款797288.2元，但款项至今未退的事实。第四组：委托代理合同一份（1页）、律师费发票（4页）以及《河南省律师服务收费行业指导标准》一份（2页），证明原告因本案支付律师费40000元，并且律师费符合河南省律师服务收费标准的事实。第五组：案件受理费票据一份（1页）、保全申请费票据一份（1页）、诉责险收费票据一份（1页），证明原告因本案的纠纷向法院交纳案件受理费14178元、保全申请费5000元，支付保全保险费2617.44元的事实。第六组：被告工商登记基本信息一份（1页），被告的股东会决议、公司章程一份（9页）以及第一被告中国建设银行获嘉支行的账户交易流水一份（17页）。第七组：2019年5月20日POS单一份（1页），（2020）豫0724民初1758号民事判决书及证据材料一份（26页），第一被告与北京嘉德融房地产顾问有限公司签订的《战略合作协议》一份（14页），证明1、原告与被告签订《认购协议书》当日，原告按照被告的要求通过POS机刷卡支付10万元服务费的事实。2、原告认购的房产包含在被告与案外人北京嘉德融房地产顾问有限公司商品房委托代理销售合同中，被告与北京嘉德公司提供的证据均证明原告认购的房产未办理预售许可证。3、原告交纳的10万元服务费是根据被告与案外人北京嘉德融公司签订的《战略协议》约定交纳的，被告解除认购协议，就应当退还10万元服务费。被告同盟文化公司向本院提交的有：第一组证据：退房款手续一套，退维修基金手续一套，（均包含收据），证明：收款收据上明确载明了2019年5月20日本案原告向我司的5万元为意向金，并且其余两份上款项的性质均为意向金，与5月20日的款项性质相互印证，所以原告诉请的5万元是意向金而非定金。2、证明原告在2020年10月16日向我公司申请退房退款的事实，退房手续中书面载明是由其个人原因申请退款，即使法院判决我司向其支付利息损失，也应当自2020年10月16日起进行计算。第二组证据：泰禾中州院子商品房项目包销合同一份，证明我司将该案的房屋包销给嘉德荣公司，在包销合同中明确约定了房屋是否取得预售证的信息，并且也约定了若因嘉德荣公司违规销售隐瞒房屋基本情况，尤其是预售证等信息，给我司造成相关损失的，嘉德荣公司应当承担合同约定的违约责任。同时也证明我司在售房前并未隐瞒未取得预售证的信息。对于原告提供认购协议书第二条备注第二款的信息，本单元预售证已张贴公示，该条款系我公司为了签合同之便利，事先拟用的通用条款，实际上是法律上规定的格式条款，不应当认定我司向原告出示了预售许可证，也不能证明该房屋实际上已取得了房屋预售许可证。第三组服务协议一份，证明我司委托嘉德融公司包销销售房屋时，嘉德融公司介绍的客户均签订了服务协议，服务协议的甲方系客户，乙方系北京房融天下科技发展有限公司，合同中约定了相应的服务费合院的为10万元，叠拼的为5万元，该费用也是服务协议中的乙方收取的。这和原告提供的第七组证据2019年5月20日POS单一份（1页），相互印证了该服务费就是北京房融天下科技发展有限公司收取的。同时原告与上述公司签订了书面的服务协议，其不可能不知道该笔服务费是交给代理公司的。经庭审质证，被告同盟文化公司对原告提交的第四组证据真实性不予认可；对原告的其他证据的真实性均无异议。原告对被告同盟文化公司提交的第一组证据真实性无异议；对被告的第二组证据的真实性不发表意见。本院审查认为，原告的第四组证据，有律师事务所的公函印证，委托诉讼代理人并出庭参加了本案的诉讼，律师费有正式票据证实，证据的真实性应予认定。被告同盟文化公司的第二组证据，在本院受理的(2020)豫0724民初1758号案件，即原告北京嘉德融房地产顾问有限公司诉被告河南同盟文化旅游有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案中，经庭审，双方当事人对泰禾中州院子商品房项目包销合同真实性均无异议，本院予以认定。原告和被告向本院提交的证据均与本案存在关联性，依法应当作为认定本事实的证据采用。根据当事人陈述和本案的证据，确认案件事实如下：2019年3月份，甲方河南同盟文化旅游有限公司与乙方北京嘉德融房地产顾问有限公司签订了《泰禾中州院子商品房项目包销合同》；而后双方又签订了战略合作协议。2019年5月20日，原告黄艳辉作为乙方与作为甲方的被告同盟文化公司签订《泰禾．中州院子认购协议书》，原告认购被告同盟文化公司开发的获嘉县亢村镇“泰禾.中州院子”28号楼1034号房，建筑面积140.54平方米，总价2623072元。协议书第二条约定：“3、定金：￥50000元整，本协议书签订之日支付。……备注：2、本单元预售许可证已张贴公示。”协议书第四条约定：“1、甲乙双方均认可本认购协议为预约合同……；8、……本协议书自双方签订正式的《商品房买卖合同》时终止；……10、若乙方违约，甲方实现债权所支付或必将支付的费用【含但不限于诉讼费、保全费、执行费、公告费、律师费等】全部由乙方承担”等内容。认购协议书签订后，原告黄艳辉当天向被告同盟文化公司支付现金50000元，被告同盟文化公司向原告出具收到意向金50000元的收款收据；同日，原告又向北京房融天下科技发展有限公司交纳了100000元服务费。同年5月30日，原告向被告同盟文化公司支付现金474615元和268457元、支付维修基金4216.2元。2020年10月16日，原告向被告同盟文化公司申请退款，被告同盟文化公司向原告出具了收到原告退房退款手续的收条。因被告同盟文化公司未予退款。2021年2月3日，原告诉至本院，诉讼请求：1、要求确认原告与被告签订的《认购协议书》于2020年10月16日已经解除。2、要求被告返还原告预付款743072元、维修基金4216.2元以及服务费100000元，共计847288.20元。3、要求被告双倍返还原告定金100000元。4、要求被告支付原告损失至购房预交款（包含维修基金、定金）实际返还之日（以797288.20元为基础，按照2019年8月20日全国银行间同业拆借中心公布的一年期市场报价利率4.25%，自2019年6月1日暂算至2021年1月7日为54686.22元）。5、要求被告承担原告支付的律师费40000元。6、要求被告承担本案诉讼费用、保全保险费。庭审中，原告将第4项诉讼请求明确为：要求被告支付原告损失至购房预交款（包含维修基金、定金、服务费）实际返还之日（以897288.2元为基础，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期市场报价利率，自2019年6月1日开始起算至实际付款日。将第6项诉讼请求明确为：诉讼费用包括保全申请费、保全保险费、案件受理费。另查明：案涉房产至本案起诉前，被告同盟文化公司未取得商品房预售许可证。本院认为：当事人约定在将来一定的期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。本案中，原告黄艳辉与被告同盟文化公司双方自愿签订《泰禾.中州院子认购协议书》，该协议书中双方当事人明确约定该认购协议为预约合同，并约定该认购协议在签订《商品房买卖合同》时终止，故案涉《泰禾.中州院子认购协议书》应当认定为预约合同。而双方当事人签订的认购协议书明显显示“本单元预售许可证已张贴公示”，经庭审查明，被告同盟文化公司至本案起诉前未取得商品房预售许可证，被告同盟文化公司隐瞒了与商品房订立合同有关的重要事实，其行为存在着欺诈；但双方当事人均未向本院主张撤销该认购协议。且案涉认购协议书仅为预约合同，具有独立性，当事人双方尚未签订正式商品房买卖合同，不能按照商品房买卖合同相关司法解释的规定处理，故该预约合同应当按照有效合同对待。本案中，原告要求确认与被告河南同盟文化旅游公司签订《认购协议书》于2020年10月16日已经解除，根据原、被告提交的退回房款等证据，以及被告庭审中认可退回房款和维修基金，能够印证双方当事人解除合同的合意，因此，根据合同法的相关规定，当事人协商一致，可以解除合同，故对于原告的该项诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告要求被告同盟文化公司返还原告预付款743072元、维修基金4216.2元的诉讼请求，本院认为，原、被告之间的预约合同解除后，合同权利义务关系终止，原告请求返还预付款743072元、维修基金4216.2元，被告同意退还原告的预付款743072元及维修基金4216.2元，故对原告的此项诉讼请求予以支持。关于原告要求被告返还服务费100000元的诉讼请求，本院认为，根据被告同盟文化公司与北京嘉德融房地产顾问有限公司（下称：嘉德融公司）签订的泰禾中州院子商品房项目包销合同的内容，双方之间的合同关系是商品房委托代理销售合同关系，合同约定嘉德融公司以被告同盟文化公司的名义销售商品房，同盟文化公司向嘉德融公司支付服务费，故服务费的收费主体应为被告同盟文化公司。虽原告将服务费支付到北京房融天下科技发展有限公司账户，但是，原告支付服务费的行为是在嘉德融公司代理销售商品房行为中指定的转付所为，其效力及于被代理人即被告同盟文化公司，因此，被告应当向原告返还服务费100000元，对原告的此项主张予以支持。关于原告要求被告同盟文化公司双倍返还定金100000元的请求，本院认为，原告向被告交付的该笔款项，被告向原告出具的收据上明确载明为意向金。意向金只是买方购买房屋的意愿表示，不直接具有定金的属性，根据法律规定，不应当双倍返还，被告应将该意向金5万元予以返还原告。关于原告要求被告同盟文化公司支付原告损失至购房预交款（包含维修基金、意向金）实际返还之日（以897288.2元为基础，按照2019年8月20日全国银行间同业拆借中心公布的一年期市场报价利率，自2019年6月1日计算至实际付款日）的请求，因被告同盟文化公司违约，致合同解除，被告同盟文化公司应当向原告支付资金占用期间的损失。故原告的该诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告应以897288.2元为（包含预付房款、维修基金、意向金50000元、服务费100000元）基数，按照2019年8月20日全国银行间同业拆借中心公布的一年期市场报价利率，自2019年6月1日起，向原告支付利息损失至实际返还日。关于原告要求被告承担律师费、保全保险费的诉讼请求，因合同对此未作约定，故本院不予支持。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告黄艳辉与被告河南同盟文化旅游有限公司签订的《认购协议书》于2020年10月16日已经解除。二、被告河南同盟文化旅游有限公司应于本判决生效后十日内返还原告黄艳辉预付款743072元、维修基金4216.2元、服务费100000元。三、被告河南同盟文化旅游有限公司应于本判决生效后十日内返还原告黄艳辉意向金50000元。四、被告河南同盟文化旅游有限公司应自2019年6月1日起，以897288.2元为基数，按照2019年8月20日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，向原告黄艳辉支付利息损失至购房预付款项实际还清之日止。五、驳回原告黄艳辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14178元，保全费5000元，两项合计19178元，由被告河南同盟文化旅游有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 长  史献梅审 判 员  崔 嵬人民陪审员  吕书亮二〇二一年七月二十九日书 记 员  李 婷