贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初8915号 原告：金友朋，男，1982年1月5日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告：周娇，女，1988年6月29日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 二原告委托诉讼代理人：唐贤江（特别授权），贵州创汇咏诚律师事务所律师。 被告：贵州毕节大众房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区市西街道中山路盘古中心八单元架空层（G层），统一社会信用代码：91520502692734004R。 法定代表人：郑桥明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡胤举（特别授权），该公司员工。 原告金友朋、周娇与被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司（下称“大众房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告金友朋、周娇的委托诉讼代理人唐贤江到庭参加诉讼，被告大众房开公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。 原告金友朋、周娇向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理XX号房屋的产权登记证书；2、判令被告向原告支付从2013年12月31日起至2017年12月31止按日向原告支付已交房款万分之一的逾期交房违约金，违约金暂计人民币20000元；3、判令被告向原告支付从2016年7月26日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日按日向原告支付已交房款万分之三的违约金，违约金暂计人民币20000元；4、判令被告支付原告诚意金5000元；5、判令本案诉讼费用由被告承担。（庭审中，原告将第4项诉讼请求中的诚意金的金额变更为27700元。） 事实及理由：2013年5月6日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于毕节市七星关区房屋，建筑面积为93.83平方米，套内建筑面积为80.2平方米，房屋总价款为277080元。合同第七条约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用及双方约定的附件五所列配套设施的安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款之外的费用”；合同第十一条第一款约定：“出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房”，第二款约定“商品房交付时应符合下列所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件，该住房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》”等资料；合同第十三条第一款第二项约定：“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，违约金一个月内支付”；合同第二十二条第三款约定：“出卖人承诺于2016年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能再前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”2012年10月31日，被告向原告出具《承诺书》，承诺“凡于2012年9月30日前成功认筹大众国际城市综合体第一期住宅的客户，本公司将承担客户对所定房号在此之前已付诚意金总额的10%的违约金，违约金给付时间为：所认筹的房屋实际交付之日起，双方正式办理交房手续时付给买受人”。正式签订购房合同前，原告以全款的方式向被告支付了277080元的认购款项（即诚意金），合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，依约履行了自己的义务，但由于被告在约定时间内未向原告交付房屋，应按合同约定按日向原告支付全部已付房款万分之一的违约金，支付至实际交房之日，同时，被告也未按照合同约定将商品房转移登记的有关文书交付给原告，应按合同约定按日向原告支付全部已付房款万分之三的违约金，且被告向原告承诺过，如不能按期交房，将向原告支付已付款认筹金的10%的诚意金。但原告多次要求被告履行合同义务，承担违约责任，均未果，故诉至法院，望判如所请。 被告大众房开公司提交书面答辩状称：一、涉案房屋至今未办理房屋产权证，系因本案中涉案商品房项目的施工方，中建四局第六建筑公司违反施工合同约定，擅自未完工退场，且拒不配合竣工验收导致，所以应免除或减轻被告的违约责任。现如今毕节市政府同意特事特办，涉案楼盘可以办理房屋产权证，并已在办理之中。二、被告逾期办证未给原告造成实际损失，故不应承担逾期办证违约金。因原告早已实际入住所购买商品房，居住权利得到充分保障。被告逾期办证未给其造成实质性损失，故不应承担逾期办证违约金。即便人民法院最终认定被告应承担违约金，也应考虑原告未遭受实际损失而予以调整。三、原、被告双方签定的违约金过高，超过法定的范围，请求法庭依法调整。四、原告的起诉已超过法定的诉讼时效期，不应得到法庭的支持，依法应当驳回原告的诉讼请求。综上，请求法院查明事实、依法判决。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月6日，原告金友朋、周娇作为买受人，被告贵州大众房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人修建的位于毕节市七星关区，建筑面积93.83平方米，套内建筑面积80.2平方米。该商品房总价款为277080元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房。上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视、宽带网路交付时线路敷设到户。除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，违约金一个月内支付。出卖人承诺于2016年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。”《商品房买卖合同》还约定了其他事项。合同签订前，原告已支付涉案房屋购房款277080元。截止至庭审时，涉案房屋尚不具备办理转移登记的条件。原告认为，被告在履行商品房买卖合同过程中存在违约，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 另查明：2012年10月31日，被告大众房开公司出具《承诺书》载明：“我公司开发的大众国际城市综合体第一期（住宅），自开工以来，由于雨季过长、施工现场所处地理环境特别等因素，给工程施工带来极大不便，使工程进度不能如期完成。原定于2012年10月30日起签订《商品房买卖合同》，现因以上原因，不能按时签订《商品房买卖合同》。本公司承诺如下：一、凡于2012年9月30日前成功认筹“大众国际城市综合体”第一期（住宅）的客户，本公司将承担客户对所订房号在此之前已付诚意金总额的10%违约金。二、该违约金给付时间为，所认筹的房屋实际交付之日起，双方正式办理交房手续时（一次性结算）付给买受人。三、签订《商品房买卖合同》的时间另行通知。” 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案原、被告双方订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按照合同约定履行其相应的义务。 对于原告诉请判决被告支付的逾期交房违约金的问题。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，出卖人应在2013年12月31日前向买受人交付该商品房。逾期超过60日买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，违约金一个月内支付。对此，被告提出诉讼时效抗辩。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年。被告应当于交付房屋后的一个月内支付逾期交房违约金，原告主张交房时间为2017年12月31日，其于2021年5月12日提起诉讼，且未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形。故被告的诉讼时效抗辩主张成立，原告诉请的该项违约金本院不予支持。 对于原告诉请判决被告支付诚意金的问题。在庭审中，原告将判令被告支付诚意金5000元的诉讼请求中的金额变更为27700元，经本院释明后原告未补缴相应的案件受理费，故应视为原告撤回增加部分的诉讼请求。本案审理的是原告诉请判令被告支付诚意金5000元的诉讼请求。根据被告于2012年10月31日出具的《承诺书》载明，“凡于2012年9月30日前成功认筹“大众国际城市综合体”第一期（住宅）的客户，本公司将承担客户对所订房号在此之前已付诚意金总额的10%违约金。该违约金给付时间为，所认筹的房屋实际交付之日起，双方正式办理交房手续时（一次性结算）付给买受人。”本案中，原告提交的购房款收据载明的时间为2013年5月6日，且未体现款项系认筹款项。故对原告诉请判决被告支付诚意金5000元的请求，本院不予支持。 对于原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的问题。根据《商品房买卖合同》的约定，被告承诺于2016年7月26日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书超过180日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。同时，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。因此，被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，转化为告知其已经取得办理商品房转移登记条件的义务。截止至庭审时，涉案房屋尚不具备办理转移登记的条件。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条的规定，被告应当承担相应的违约责任。原则上违约责任的起算时间为2016年7月27日，但是被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2021年5月12日）往前倒推三年，即2018年5月12日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。原告诉请的违约金计算期间为，从2018年5月12日起计算至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。原告主张按《商品房买卖合同》约定的日万分之三标准计算违约金，但是被告主张约定的违约金过高请求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，以及参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，违约金应按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍进行计算。2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，原告诉请的上述违约金应以原告已付购房款总额277080元为基数，从2018年5月12日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算至2019年8月19日，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条的规定，对原告诉请判决被告办理并交付涉案房屋的不动产权证书的请求，因涉案房屋尚不具备办理转移登记的条件，属事实上履行不能，故对原告的该项诉请本院不予支持。原告可待条件成就后另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告金友朋、周娇支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金以原告已付购房款277080元为基数，从2018年5月12日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算至2019年8月19日，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止； 二、驳回原告金友朋、周娇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费400元，由原告金友朋、周娇负担250元，被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司负担150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 肖 滨 二〇二一年七月二十七日 书记员 杨云兴