广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14624号上诉人（原审原告）：罗观平，男，xxxx年12月28日出生，汉族，住广东省深圳市光明新区。委托诉讼代理人：李小红，广东华安联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：严瑞丝，广东华安联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：叶光荣，男，xxxx年12月14日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：刘佳妮，广东广厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘春花，广东广厚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蓝国强，男，xxxx年10月28日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人罗观平因与被上诉人叶光荣、蓝国强案外人执行异议之诉一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初35633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人罗观平上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持罗观平的全部诉讼请求，解除对广州市广园东路西坑xxxx街x号第四层南面套间、广州市广园东路西坑xxxx街x号xxx房的查封及停止对前述房屋的拍卖；2.叶光荣、蓝国强承担一、二审诉讼费用。事实和理由：2010午4月19日，蓝国强与罗观平签订《房屋买卖合同》，约定蓝国强将广州市广园东路西坑xxxx街x号第四层南面套间、广州市广园东路西坑xxxx街x号xxx房转让给罗观平使用，转让价为50万元；若涉案房屋需要办理过户或办理相关的证照，蓝国强应无偿予以协助办理。2010年4月23日，罗观平通过银行转账50万元至蓝国强账户，蓝国强于次日开具收据确认收到房款50万元。其后，蓝国强将涉案房屋交付给罗观平使用至今。2018年5月22日，一审法院作出（2018）粤0106执10880号执行裁定，拟拍卖登记在蓝国强名下的涉案两套房屋，罗观平提出书面异议，请求停止对涉案两套房屋的查封、拍卖，其后又提起本案执行异议之诉。一审判决认定事实和适用法律错误。首先，罗观平与蓝国强是在平等自愿协商的基础上签订合同并支付了对价，购买的是土地上的建筑物（房屋）而不是宅基地地块，没有改变地块的权属性质，双方的买卖行为没有违反法律的禁止性规定。其次，涉案两套房屋的宅基地证登记在蓝国强名下，虽然因受限于政策和法律规定房屋暂无法办理产权登记和转名手续，但实际控制和使用人是罗观平，该两套房屋依法不能作为蓝国强的财产予以强制执行。再次，罗观平是善意取得，不存在任何的过错，罗观平的合法权益应当受到法律的保护。最后，如叶光荣认为罗观平与蓝国强所签订的房屋买卖合同无效，应当另案起诉进行确认，一审法院不应当也无权在本案执行异议之诉中直接作出认定。综上，请求二审法院判如所请。被上诉人叶光荣二审辩称：叶光荣与蓝国强房屋合建纠纷一案，一审法院作出的（2000）天法民初字第30x号民事判决书已发生法律效力，根据上述法律文书，蓝国强应向叶光荣返还投资款336万元及其相应利息、罚息，并负担受理费268lO元、评估费27500元。一审法院于2002年1月25日以（2002）天法执字第53l号案立案执行，后2002年12月16日被裁定终止执行。根据叶光荣的申请，一审法院于2018年4月26日立案恢复执行[案号：（2018）粤0106执10880号]。本案在执行过程中，一审法院依法向被执行人蓝国强发出执行通知书，责令蓝国强在限期内履行上述生效法律文书确定的义务，但蓝国强没有在限期内履行。鉴于蓝国强至今未履行生效法律文书确定的义务，一审法院依法裁定拍卖登记在蓝国强名下的广州市越秀区登峰街广园东路西坑村xxxx街x号（宅基地证号登000xxx）、越秀区登峰街广园东路西坑村xxxx街x号xxx房（宅基地证号登000xxx）、越秀区登峰街广园东路西坑村xxxx街x号第五层（宅基地证号登000xxx）的房屋，该裁定是合法合理的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条和第二十五条的规定，蓝国强与罗观平签订的《房屋买卖合同》违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”的强制性规定，属于无效民事法律行为，其签订的协议亦为无效合同，且涉案房屋没有变更登记所有权人，仍登记在蓝国强名下。因此，罗观平不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形，其权利不足以排除执行，其上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回，维持原判。被上诉人蓝国强二审未到庭，亦未提交书面答辩意见。因本案纠纷，罗观平于2020年10月10日诉至一审法院，请求判令：解除对广州市广园东路西坑村xxxx街x号第四层南面套间（以下简称四层南套间）、广州市广园东路西坑村xxxx街x号xxx房（以下简称xxx房）的查封及停止对上述房屋的拍卖。一审法院经审理查明：一审法院于2020年1月14日向房地产管理部门查询并打印的《广州市越秀区宅基地情况表》载明：户主姓名为蓝国强，地址为登峰街广园东西坑村xxxx街x号，批准用地面积为1188平方米，建筑面积为1188平方米，层数为六层，宅基地证号为登000xxx，宅基地证批准时间为1996年3月28日等内容。查册日期为2008年1月3日的《广州市国土资源及房屋管理局越秀区分局集体土地房产登记查册记录》载明：户主姓名为蓝国强，地址为登峰街广园东路西坑村xxxx街x号xxx房（即xxx房），批准用地面积和建筑面积均为55平方米，层数为第一层，宅基地证号为登000xxx，宅基地证批准时间为1996年8月1日等内容。2000年3月，一审法院立案受理（2000）天法民初字第302号叶光荣与蓝国强及第三人刘九、刘富强、刘福财、刘有仔、赖玉英、黄庆坚、黄春来、刘洁芳、陈有文、刘国华、肖永杰、蒋志成、李劲松、刘志堂、邹石新、龙永藻房屋合建纠纷一案（即302号案）。一审法院经审理后于2001年7月9日作出302号判决书，判决如下：“一、叶光荣与蓝国强于1994年4月27日签订的《房地产集资协议书》无效。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，蓝国强返还给叶光荣投资款3360000元。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，叶光荣将广州市天河区xx村x街x号202、302、402及502号房屋及xx村x街x号202、302、402及502号八套房屋交还蓝国强。四、驳回叶光荣的其他诉讼请求”。根据叶光荣的申请，一审法院于2002年1月以531号案立案执行302号判决书。执行过程中，一审法院依法向蓝国强发出执行通知书，限蓝国强在指定期限内履行302号判决书确定的义务；但蓝国强没有履行相关义务。2002年11月27日，一审法院依法裁定查封x号楼房和xxx房。2002年12月16日，一审法院作出531-1号裁定书，查明：“x号楼房及xxx房……部分已售让与他人，且分别由其他人居住，而被执行人蓝国强未能到庭举证权属等问题，直接影响到x号楼房及xxx房……的处分，故暂不能处理。另本院查证被执行人蓝国强的银行存款情况，未发现有可供执行情况”，裁定如下：“本院的302号判决书中止执行。被执行人有可供执行财产时案件恢复强制执行。……”。2018年4月26日，一审法院根据叶光荣的申请，以10880号案立案恢复执行302号判决书，并于2018年5月22日作出10880号裁定书，裁定如下：“拍卖登记在被执行人蓝国强名下的x号楼房（宅基地证号登000xxx）、xxx房（宅基地证号登000xxx）、越秀区登峰街广园东路西坑村长腰岭二街6号第五层（宅基地证号登000xx）的房屋。……”。2020年，罗观平向一审法院提出执行异议，请求一审法院终止对四层南套间、xxx房的拍卖，一审法院以（2020）粤0106执异722号案立案审查。在10880号案执行过程中，一审法院于2020年7月10日作出执行裁定书，以“x号楼房的案外人杨志标、吴声立、赵红允、钟荣基等14人提出执行异议，本院裁定驳回后杨志标、吴声立、赵红允、钟荣基等人又提起异议之诉，现正在审理中。xxx房的案外人罗观平……又提起执行异议，尚在审查中。经本院调查，被执行人蓝国强名下无其他财产可供执行”为由，裁定如下：一审法院10880号案终结执行。2020年9月10日，一审法院经审查后作出722号裁定书，裁定如下：驳回案外人罗观平的异议请求。罗观平不服，向一审法院提出本案诉讼。罗观平还提交作为甲方（卖方）的蓝国强与作为乙方（买方）的罗观平于2010年4月19日签订的《合同》（已出示原件。约定：经甲、乙双方友好协商，达成以下房屋转让合同，协议如下：1.甲方同意将四层南套间和xxx房，合计面积约140平方米，该两处房屋转让给乙方永久使用；2.甲乙双方协定上述房屋的转让价为500000元；3.付款方式：乙方以现金转账的方式一次性转入甲方账户；4.甲方自收到乙方500000元房款后，必须出具收款收据给乙方；5.若日后上述房屋遇到政府拆迁，该处房屋的补偿款全部归乙方所有；若日后该处房屋乙方需要办理过户或办理相关的证照，甲方应无偿予以协助办理等条款）及《中国农业银行银行卡取款业务回单》（已出示原件。显示：罗观平于2010年4月23日取款500000元转入蓝国强的账户等内容）、蓝国强于2010年4月24日出具的收到罗观平购买四层南套间和xxx房的买屋款500000元的《收据》（已出示原件），用于证明罗观平向蓝国强购买四层南套间、xxx房，取得了四层南套间、xxx房的所有权、使用权等权益，是四层南套间、xxx房的实际控制人及使用人；罗观平在平等自愿协商的基础上与蓝国强签订《合同》并支付对价，上述买卖行为没有违反法律的禁止性规定，且罗观平不存在任何过错，构成善意取得，四层南套间、xxx房的所有权、使用权应归属于罗观平。叶光荣发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议；首先，四层南套间、xxx房实质上是宅基地房屋，但罗观平并非四层南套间、xxx房所在村集体经济组织的成员，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人签订合同不得违反法律、行政法规的强制性规定；宅基地使用权的取得、行使和转让，适用《中华人民共和国土地管理法》等法律法规的有关规定；农村宅基地房屋的买卖必然涉及到宅基地使用权的转移，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，而罗观平并不是四层南套间、xxx房所在地村集体经济组织的成员，无权享受该村集体经济组织的权利；因此，《合同》违反相关法律、法规的强制性规定，属于无效合同；其次，上述业务回单及《收据》仅证明蓝国强向罗观平收取相关款项，但由于《合同》无效，且根据我国相关法律规定，不动产物权的转让应当依照法律规定登记，未经登记，不发生效力，因此，四层南套间、xxx房的所有权人仍是蓝国强。罗观平称其并非四层南套间、xxx房所在村集体的村民；其于2010年5月初接收四层南套间、xxx房，之后，四层南套间、xxx房如果有人承租则用于出租，无人承租则处于空置状态。另，一审法院审理的x号楼房的合建人/使用人提起的案外人执行异议之诉系列案中，相关当事人还提供以下证据：1.蓝国强于1987年1月3日作出的致“西坑乡政府”的《报告》（未能出示原件。其中包括：我本乡人蓝国强在1986年12月经乡政府批准在长腰岭村内划地100平方合资建五层半楼房，因搬屋遗失批条，现申请补发等内容。《报告》下方空白处显示“以上情况属实同意补发西坑乡政府87.元.5”的手写内容并加盖广州市天河区西坑人民政府的印章）、广州市白云山管理处经济民警分队于1987年11月26日作出的致蓝国强、刘琼英的《广州市白云山经警队违章处罚通知书》[未能出示原件。其中包括：查你单位（个人）违反广州市人民政府关于《广州市白云山风景区管理办法》，现根据广州市城市规划管理办法第六章第四十四条第六款规定，决定对你单位（个人）处以5250元罚款，希于1987年11月27日前到麓景路白云山经警队缴交等内容。上述通知书下方空白处显示“违建第五、六层楼”的手写内容]、广州市白云山护林工作站于1987年11月26日开具的《广东省广州市罚款收据》（未能出示原件。其中包括：被罚款单位或个人姓名为兰国强、刘琼英等人，住址为西坑，罚款原因为违建……罚款金额为5250元等内容）。2.作为甲方全权代表的蓝国强与作为乙方全权代表的王立强于1987年6月3日签订的《协议书》[未能出示原件。全部为手写内容。约定：甲方现与乙方在广州市西坑长腰岭村合建一座六层框架结构住宅楼，建筑总面积约800平方米，共12个套间，经双方共同协商，订出如下条约，供双方共同遵守：一、甲方提供建房地方，一切报建由甲方在乡政府办理，费用由甲方负责（报建五层半），工程费全部由乙方负责投资，乙方给回四个套间给甲方（相当于整个楼房两层的面积），一边由一至四层，其余八个套间全部归乙方所有使用，乙方补回3000元给甲方，甲方原在工地的一切旧材料全部归乙方所有；……四、房屋建成后，房产证由甲方负责办理（每房一份），费用由各套间户主负责，全座楼房水电报装由甲方负责协助，费用乙方负责等条款。《协议书》尾部签章处的下方空白处显示“合建人名如下：甄凤莲、刘琼英、方水记、方玉明、刘燧燃、刘伟军、曾凡轩、朱智成、萧碧芳、罗奇、萧惠忠、钟荣基、杨燕萍、刘天照。附：按原建房面积加大的地面积的地皮罚款由甲方负责”的手写内容]、合建房分配表[未能出示原件。其中包括：广园西路xxxx街x号私私合建房分配如下：603钟荣基、602刘天照、601杨燕萍、503萧惠忠、502罗奇、501萧碧芳、403（户主）蓝国强、402朱智成、401曾凡轩、303（户主）蓝国强、302刘伟军、301刘燧燃、203（户主）蓝国强、202方玉明、201方水记、103（户主）蓝国强、102甄凤莲、101刘琼英]。一审法院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条（即修正后的上述第二百二十七条，下同）的规定，向执行法院提出异议。罗观平因对一审法院作出的722号裁定书不服而提起本案执行异议之诉，符合上述法律规定，一审法院依法予以审查。一审法院需对罗观平对四层南套间、xxx房是否享有足以排除强制执行的实体权利进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。罗观平主张其已向蓝国强购买四层南套间、xxx房且已支付全部购房款并于2010年5月初接收四层南套间、xxx房，所以，其是四层南套间、xxx房的所有权人。一审法院认为，农村村民建设住宅用地，限于使用人兴建自住房屋，禁止非法买卖或以合作建房的形式变相买卖土地。四层南套间、xxx房所在宅基地是村集体所有性质的用地，本应限于蓝国强个人兴建住房，但蓝国强将在宅基地上建设的x号楼房中的四层南套间、xxx房出卖给并非上述房屋所在村集体经济组织的成员的罗观平，违反了法律的强制性规定，上述合同关系应认定无效。综上，罗观平不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其权利不足以排除执行，罗观平主张解除对四层南套间、xxx房的查封及停止对上述房屋的拍卖，依据不足，一审法院不予支持。蓝国强经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四的规定，本案依法作缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2021年2月25日作出如下判决：驳回罗观平的诉讼请求。一审案件受理费100元，由罗观平负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案为案外人执行异议之诉，二审争议的焦点是罗观平在本案中是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的实体权利。从本案查明的事实来看，蓝国强办领了xxx房及四层南套间所在的xxxx街x号整栋楼房的宅基地使用证，因（2000）天法民初字第30x号民事判决的执行，一审法院查封被执行人蓝国强名下的xxx房及四层南套间房屋，并无不妥。罗观平主张其买受的仅为地上房屋，与土地性质无关，该上诉主张明显缺乏理据，房屋不可能脱离土地而存在是一般常理，本院对该上诉理由不予采纳。罗观平主张其与蓝国强签有《合同》、已支付全部房款且已实际占有使用涉案房屋，故已取得涉案房屋的所有权，但罗观平至今未办理相关产权过户、登记手续。《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，罗观平未办理涉案房屋的产权登记，其对不能取得涉案房屋所有权，应属明知。一审判决基于涉案房屋的宅基地为村集体所有性质，不认可蓝国强与罗观平的房屋买卖行为，认定罗观平不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其权利不足以排除执行，一审法院据此所作处理并无不当。综上所述，上诉人罗观平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人罗观平负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 谭红玉审判员 李光华二〇二一年七月二十八日书记员 莫善友区敏儿