四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终13391号 上诉人（原审原告、反诉被告）：成都皇巢物业管理有限责任公司，住所地：成都市高新区中和街道观东一街300-306号，梓州大道4501-4509号。 法定代表人：张永胜，总经理。 委托诉讼代理人：曹开德，四川鼎韬律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈艳，女，1982年5月15日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：王贝宁，四川捷思律师事务所律师。 上诉人成都皇巢物业管理有限责任公司（以下简称皇巢物业公司）与上诉人陈艳房屋租赁合同纠纷一案，均不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初16161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 皇巢物业公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判陈艳支付皇巢物业公司免租期租金、逾期支付租金违约金、场地占用费、违约金、律师费；二、由陈艳承担本案全部诉讼费用及其他相关费用。二审中，皇巢物业公司明确对一审认定的免租期租金不再上诉。事实与理由：一、一审认定皇巢物业公司对案涉租赁房屋于2019年11月11日上锁系事实认定错误。首先，本案中，无任何直接证据证明皇巢物业公司有上锁行为。一审认为“案涉房屋于2019年11月11日由皇巢物业公司上锁的事实已经达到高度盖然性”错误。1.在陈艳在未付清所欠费用前，皇巢物业公司工作人员阻拦其拉走全部物品属于自力救济。2.陈艳前往案涉房屋拉教学用具虽受到皇巢物业公司阻拦，但仍拉回部分教具，说明案涉房屋在陈艳控制之下。皇巢物业公司物管人员对整个物业进行管理，阻拦陈艳拉走全部物品是通过阻拦其车辆拉货的方式，非通过控制租赁房屋的方式。3.家长陈述系由陈艳事先拟好内容打印出来再由家长签字，不能作为定案依据。即使家长陈述属实，也只能证明2019年11月2日、3日停电的事实，不能得出2019年11月4日后不能再进行正常教学的结论，陈艳是否开展教学与租赁合同履行无关。4.在2020年4月4日的搬离视频中，陈艳能够正常开启一把锁，也存在故意不开另一把锁的可能。5.一审判决认定“陈艳已经有搬离并撤场的意愿，且在原锁正常的情况之下再加一把锁，使自己无法撤场与常理不符”错误，一审并未查明原锁是否正常，而再加一把锁陈艳并非无法撤场。同时，虽案涉房屋存在第二把锁是事实，但无证据证明上锁的具体时间，一审的认定缺乏依据。二、一审认定皇巢物业公司通过加锁方式收回房屋，从而判决皇巢物业公司退还租金、陈艳不承担场地占用费错误。因无证据证明皇巢物业公司加锁控制案涉房屋，案涉房屋已经交付陈艳使用。在2019年11月19日合同解除前，陈艳使用案涉房屋应当支付租金。其已付租金不应退还。在2019年11月19日合同解除后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，陈艳于2020年4月4日搬离案涉房屋，应当支付2019年11月20日至2020年4月4日的房屋占有使用费。三、一审认定皇巢物业公司无合同解除权，从而判决陈艳不承担违约金和律师费错误。陈艳未按约定支付租金、多次拖延，已经严重违约。支付租金是承租人主要义务，其不支付租金属于根本违约，出租人有权解除合同、收回房屋。对皇巢物业公司2019年11月2日和3日的停电行为，因陈艳长期拖欠物业费和垃圾清运费，皇巢物业公司根据双方签订《物业管理服务协议》约定停电，不属于违约。即使违约也是一般违约。一审认定双方均有违约从而认定皇巢物业公司无合同解除权错误，应予纠正。因陈艳根本违约行为导致合同解除，其应当承担违约责任。根据合同约定陈艳应支付违约金和律师费，且皇巢物业公司不应退还租赁保证金。四、一审判决确定的逾期支付租金违约金标准，应予以纠正。应当按年利率24%支付。首先，双方合同有相关约定，应当尊重当事人意思自治。其次，即使双方约定的标准过高，皇巢物业公司已主动调低为按年利率24%计算。最后，中小企业通过银行渠道融资难是客观事实，在企业经营中，民间融资利率确高于银行贷款，应当考虑皇巢物业公司是中小微企业这一实际情况，对违约金标准进行调整。 陈艳辩称，一、一审认定租赁房屋第二把锁是2019年11月11日由皇巢物业公司加具是正确的。2020年4月4日陈艳搬家时，皇巢物业公司所谓的“坏锁”能正常开启，皇巢物业公司对“坏锁”的解释缺乏合理性，与事实不符。案涉房屋被断水断电无法进行正常教学，陈艳急需寻找新校区开课，且皇巢物业公司也确认陈艳在2019年11月11日返回租赁房屋搬走课件教具。陈艳有强烈搬家意愿也已经付诸行动，皇巢物业公司指认陈艳加锁与常理不符。相反，皇巢物业公司一直阻止陈艳搬离，导致陈艳只搬离部分教具。一审要求皇巢物业公司配合搬家，皇巢物业公司当庭拒绝。2020年4月4日陈艳在法庭安排下返厂搬家，皇巢物业公司现场干扰阻挠，导致陈艳四次报警，皇巢物业公司在上诉状中也认为这是自力救济。上述事实充分表明皇巢物业公司有充分的动机对案涉房屋加锁。皇巢物业公司称其只阻拦车辆与事实不符。鉴于2019年11月11日皇巢物业公司强力截留、陈艳搬走部分教具的事实，认定加锁就在当天具有相当的合理性。二、一审认定2019年11月11日以后陈艳不应再承担租赁房屋使用费认定正确。皇巢物业公司所为“自力救济”实质是恶意制造并扩大损失的侵权行为，后果当由皇巢物业公司承担。我国民法中只规定了正当防卫和紧急避险两种私力救济方式，没有规定其他自助行为。皇巢物业公司自称有“欠款”未收回，即便如此，该权利属于请求权，只能通过向债务人主张或者诉讼途径实现，为保护社会公平秩序，法律禁止当事人以“私力”方式救济。在未经陈艳同意的情形下，皇巢物业公司强行扣留陈艳物品属于违法行为。其拦阻陈艳搬离，租赁房屋“被占用”是其一手导致，陈艳对此无过错、无责任。三、皇巢物业公司断水断电导致租赁房屋不能使用，租赁合同无法履行，其严重违约并且主观恶意明显，不享有合同解除权。关于皇巢物业公司是否享有合同解除权，陈艳二审答辩意见与一审一致。陈艳虽然有租金逾期支付的事实，但过错轻微，违约情节以及后果都不足以导致合同目的不能实现，不足以成就皇巢物业公司的合同解除权。案涉合同实际因皇巢物业公司断水断电而擅自终止。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款规定，皇巢物业公司断水断电损害陈艳基本权益，属于违法行为。四、一审法院调低违约金公平合理。皇巢物业公司断水断电也是违约，陈艳有权主张违约金；此外，皇巢物业公司逾期退还陈艳预缴的租金和保证金以及扣留教具阻碍陈艳正常营业等行为，给陈艳造成了经济损失，但一审法院未支持陈艳的索赔请求。故陈艳认为即便从损失冲抵的角度出发，降低违约金也完全公平合理。皇巢物业公司也是违约方，无权主张违约金，该项上诉请求应当全部驳回。 陈艳上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判陈艳支付皇巢物业公司免租期租金33600.25元；二、撤销一审判决第五项，改判皇巢物业公司返还观东二街华润时光里公寓的购房合同和购房收据原件；三、上诉费由皇巢物业公司承担。事实与理由：一、陈艳在2018年12月27日还向皇巢物业公司支付3000元，一审中因陈艳遗忘，未将该3000元计入对皇巢物业公司的支付总额。故陈艳二审请求将该遗漏3000元一并计入一审判决第二项，与案涉双方互相退返款项品迭，确认陈艳应向皇巢物业公司返还款项金额为33600.25元。二、一审认为观东二街华润时光里公寓的购房合同和购房收据原件不满足《和解协议书》约定的返还条件系认定事实和适用法律错误。《和解协议书》是案涉租赁合同补充协议，租赁合同解除，《和解协议书》履行依据丧失，亦应一并解除。根据原《中华人民共和国合同法》相关规定，合同解除后因合同取得的财产应当返还，皇巢物业公司继续占有购房合同和收据原件无依据。另外，即便考虑到陈艳尚有对皇巢物业公司的免租期租金和违约金债务未清偿，直接判决皇巢物业公司返还资料有失公允。为免诉累，一审也应当判决“在陈艳履行完毕本判决支付义务当日，皇巢物业公司向陈艳交付观东二街华润时光里公寓的购房合同和购房收据。”。根据《和解协议书》第一条第三款约定，一审对该项诉请处理与当事人真实意思相悖，应予纠正。 皇巢物业公司辩称，一、2018年12月27日支付的3000元是其他款项。二、陈艳多次不能按时缴纳租金，双方之后签了和解协议，将陈艳的租金延期。后来双方协商，陈艳就将购房合同和收据原件作为担保，保障合同的履行。故应当在案件了结之后再予以退还。另外，所有证据都可以证明陈艳多次拖欠租金，而非受害者。2020年1月陈艳亲自到皇巢物业公司处协商不能交纳租金的事情，希望能够交一部分租金来继续使用房屋。同时，不是皇巢物业公司不让陈艳搬东西，是其想使用场地。综上，应当驳回陈艳的上诉请求。 皇巢物业公司向一审法院起诉请求：1.解除皇巢物业公司与陈艳于2018年6月5日签订的《新怡花园Ｂ商铺租赁合同》；2.陈艳将租赁场地成都市高新区（门牌号：××303室）返还皇巢物业公司并恢复原状；3.陈艳支付皇巢物业公司租赁期未到期的免租期租金76196.25元；4.陈艳支付皇巢物业公司逾期支付租金的违约金15564.4元；5.陈艳支付皇巢物业公司物业费及垃圾清运费20162.7元，逾期付款违约金2419.25元（按每月2%计算，暂计算至2019年12月5日，应当计算至付清之日止），水电费6618.75元；6.陈艳支付皇巢物业公司场地占用费10420元（以原月租金31260元为标准计算，从2019年11月20日起暂计算至2019年11月30日，陈艳应支付至实际退还房屋之日止）；7.陈艳支付皇巢物业公司违约金93780元；8.本案律师费16000元、诉讼费等费用由陈艳承担。皇巢物业公司在一审庭审中撤回第2项、第5项诉讼请求。 陈艳向一审法院反诉请求：1.皇巢物业公司向陈艳返还未使用期间租金17505元，返还租赁保证金31260元，合计48765元，并支付资金占有损失，以48765元为基数，按照月利率2%计算，从2019年11月4日起计算至实际付清之日止；2.皇巢物业公司返还成都市高新区（门牌号：××303室）内属于陈艳的物品；3.皇巢物业公司返还观东二街华润时光里公寓房的购房合同和购房收据原件；4.皇巢物业公司向陈艳支付违约金93780元；5.皇巢物业公司返还预缴水电费10000元中剩余未使用部分。第二次庭审中，陈艳申请撤回第二项诉讼请求。 一审法院认定事实：2018年5月17日，皇巢物业公司、案外人成都高投建设开发有限公司、案外人成都高投资产经营管理有限公司签订《新怡花园Ｂ区4号楼独立商业租赁合同》，约定成都高投建设开发有限公司将位于成都高新区，门牌地址高新区xx号，xx号租赁给皇巢物业公司，建筑面积7343.12平方米。租赁期限为8年，2018年5月28日至2026年5月27日。未经成都高投资产经营管理有限公司书面同意，皇巢物业公司不得整体转让、转租、转借本物业。其后成都高投资产经营管理有限公司出具《情况说明》载明：“……我公司认可由该公司负责4号商业楼整体招商、运营管理等合法合规事宜。”。 2018年6月5日，皇巢物业公司（出租方）与陈艳（承租方）签订《新怡花园Ｂ商铺租赁合同》约定：1.皇巢物业公司将其拥有使用权的位于成都市高新区（门牌号：××303室）租赁给陈艳，建筑面积521平方米；2.租赁期限为8年，自2018年6月6日起至2026年6月5日，出租人给予承租人3个月免租期。但因陈艳原因导致本合同提前终止的，承租人应当按未履行租赁合同期限占租赁期限的比例补偿免租期租金；3.第一、二个租赁年度租金标准为每月60元／平方米，月租金总额为31260元，以后每年在上一年基础上按百分之五递增；4.租金半年付，先付费后使用，陈艳应于每个支付周期到期前30日前支付下一支付周期的租金；5.首期租金（2018年6月6日至2018年9月5日）93780元，免租期为2018年9月6日至2018年12月5日，陈艳应于本合同签订之日起3个工作日内支付；6.本合同签订之日起3个工作日内，陈艳须向皇巢物业公司交纳租赁保证金31260元，合同期满后，陈艳付清全部租金、违约金、赔偿金等，并按约定向皇巢物业公司交还本物业及其附属设施等后，皇巢物业公司退还陈艳租赁保证金（租赁保证金不计息，如因赔偿或支付违约金扣除的，即退还余额）；7.租赁期间，陈艳无条件遵守有关物业管理的规定，按时交纳物业管理费、水费、电费、气费等相关费用；8.物业管理费按租赁面积每平方米6元／月标准缴纳，按半年预支付，同房屋租金一起支付；9.租赁期满或因陈艳原因导致本合同终止的，无论皇巢物业公司是否继续使用陈艳的装修，皇巢物业公司均不对陈艳的装修进行任何形式的补偿，如皇巢物业公司要求陈艳将房屋恢复至原状的，陈艳应承担恢复原状的责任；10.陈艳在承租期间应依照本合同的约定按时缴付租金及其他应付费用。陈艳如逾期十日仍未能足额缴付租金及其他应付费用的，从合同约定付款日逾期第一日起，每逾期一天须额外按所欠租金总额的千分之三交纳滞纳金（滞纳金可从租赁保证金中扣除）；逾期情节严重的，皇巢物业公司按合同10.3条执行；11.租赁期间，皇巢物业公司有以下行为之一的，陈艳有权解除合同，皇巢物业公司应承担违约责任，同时皇巢物业公司应向陈艳支付相当于三个月当期租金金额的违约金并承担超过违约金部分给陈艳造成的损失，且皇巢物业公司退还陈艳所交本物业剩余的租金及租赁保证金：1）皇巢物业公司无故提前收回物业；12.租赁期间，陈艳有下列行为之一的，皇巢物业公司有权解除合同，陈艳应承担违约责任，同时陈艳应向皇巢物业公司支付相当于三个月当期租金金额的违约金并承担超过违约金部分给皇巢物业公司造成的损失，且陈艳所交本物业剩余租金及租赁保证金不予退还：……7）逾期十五日未交纳按本合同约定应当由陈艳交纳的各项费用；8）逾期十五日未交纳租金的；13.陈艳应在本合同终止或解除五日内将该房屋按约交还给皇巢物业公司，陈艳逾期归还物业，每逾期一日，陈艳应按本年日租金的两倍向皇巢物业公司支付房屋占用费，并承担因逾期归还本物业给皇巢物业公司造成的损失。逾期十日，陈艳仍未将房屋交还给皇巢物业公司的，皇巢物业公司有权强行收回该房屋。未经皇巢物业公司同意陈艳不得留存任何物品，否则，视为陈艳同意放弃该房屋内物品的所有权，皇巢物业公司有权处置，一切后果均由陈艳自行承担；14.本合同任何一方根据本合同约定追究违约方的违约责任，违约方除承担本合同相关条款约定的责任外，还应赔偿守约方为追究违约方责任或追索债权所发生的实际费用，包括但不限于诉讼费、律师费和聘请其他中介机构的费用、差旅费、招待费等所有因此发生的费用。 签订租赁合同的同日，陈艳还与皇巢物业公司签订了《物业管理服务协议》，由皇巢物业公司对案涉房屋提供物业服务，费用为6元/㎡/月。水电费由皇巢物业公司代收，使用前须预存下一个季度的费用（即10000元）。陈艳逾期支付代收代支等费用，每逾期一天按照应付代付费用百分之一标准支付违约金，同时，皇巢物业公司有权停水停电，造成一切后果由陈艳自行承担。 2018年6月6日，陈艳向皇巢物业公司转账支付155202元，包括31260元租赁保证金，预存水电费10000元，半年的垃圾清运费1406元，6个月的物业费18756元，租金93780元（除去免租期后，对应租期为2018年9月6日至2018年12月5日）。 此后，在合同履行过程中，陈艳出现租金迟延支付的问题。在2019年6月18日，皇巢物业公司与陈艳签订《和解协议书》，载明：1.陈艳应当在2019年5月5日前支付租金187560元，陈艳仅于2019年6月16日支付租金30000元，尚欠租金157560元未支付，物业管理费、垃圾清运费20162.27元，陈艳承诺在2019年7月15日前支付；2.陈艳自愿将其全资购买的位于成都高新区的房屋作为付款的担保，因该房屋尚未交付和进行产权登记，陈艳将所有购房手续原件交由皇巢物业公司保管；……如陈艳不按约定时限足额支付前述约定的款项，陈艳应按未付款金额的每日千分之五向皇巢物业公司支付逾期付款违约金，超过15日的，皇巢物业公司有权解除合同，并且要求陈艳赔偿其他损失。 2019年7月17日，陈艳向皇巢物业公司转账支付租金30000元，8月1日转账支付租金60000元，9月30日转账支付30000元，10月19日转账支付30000元。至此，2019年6月6日至12月5日的租金，陈艳共计支付180000元，尚余7560元未支付。 2019年11月3日、4日，因陈艳未交清剩余租金以及物管费，皇巢物业公司对租赁房屋进行了停电，其后，因双方协商未果，陈艳亦未能继续在案涉房屋之内开展教学。 2019年11月11日，皇巢物业公司向陈艳发出《催缴通知书》，就其欠付的2019年6月6日至12月5日的租金7560元、物业及垃圾清运费20162.7元、水电费6618.75元进行催缴。同时催缴应在2019年11月7日前支付的下一周期租金（2019年12月7日至2020年6月6日）187560元、物业及垃圾清运费20162.7元。 2019年11月18日，皇巢物业公司向陈艳发出《解除租赁合同通知书》，载明陈艳应当在2019年5月6日前支付2019年6月6日至2019年12月5日的租金，但至今未交足，还欠物业及垃圾清运费、水电费未缴，陈艳也应当在2019年11月6日前支付2019年12月6日至2020年6月5日的租金，经多次催促，仍未支付，已构成根本违约，现通知解除双方2018年6月5日签订的《新怡花园B商铺租赁合同》，自本通知送达之日起生效。该通知通过邮政快递寄送至合同约定的陈艳的通讯地址，显示2019年11月19日由他人代收，陈艳承认收到该邮件。 2020年4月4日，在派出所民警的协调下，陈艳与皇巢物业公司签订《物品搬离确认书》，并由锁匠将门上的锁打开，陈艳将物品从案涉房屋搬离。对于在此之前的2019年11月3日，皇巢物业公司停电之后，陈艳称其从那时起便未在案涉房屋进行营业，同时称，皇巢物业公司对房屋进行了上锁，使得其无法搬离屋内的物品，对此，陈艳只提供了上锁的照片，无法显示被锁的是否为案涉房屋，而皇巢物业公司否认对房屋进行了上锁。另，为证明其实际已经在2019年11月4日停止经营办学，陈艳提供了其经营的培训学校部分家长的书面签字陈述。 以上事实，有《新怡花园B商铺租赁合同》《解除租赁合同通知书》、转账记录、视频以及当事人陈述等证据在卷予以佐证。 一审法院认为，皇巢物业公司与陈艳签订的《新怡花园B商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方的争议焦点在于：1.合同履行中，谁存在违约行为；2.陈艳是否还应该支付房屋占有使用费、皇巢物业公司是否还应该退还陈艳租金和保证金；3.双方互诉的违约责任是否应该得到支持。 一、合同履行中，谁存在违约行为 （一）合同履行中，陈艳是否存在违约 双方合同约定，陈艳逾期十五日未交纳按本合同约定应当由陈艳交纳的各项费用，皇巢物业公司有权解除合同；另外，双方就欠付的租金和各项费用达成的《和解协议书》载明，陈艳应当在2019年7月15日前支付欠付的费用，超过15日的，皇巢物业公司有权解除合同。根据法庭调查，陈艳在合同履行过程中存在逾期支付租金及物业费、垃圾清运费、水电费的行为，因此，陈艳不仅违反双方合同约定，亦违反了其后达成的《和解协议书》。故，合同履行过程之中陈艳存在违约行为，且违约程度属于严重违约，而非其在庭审中抗辩称的轻微违约或者履行瑕疵，理由如下：1.房屋租赁合同的目的对于承租方是取得房屋的使用权，对于出租方是收取租金；在房屋已经交付陈艳使用的情况下，陈艳不按时交纳租金，经皇巢物业公司催缴并达成和解协议后，仍然未按约交清，虽从其微信聊天记录中显示其确实存在资金困难，应对态度亦较好，但是并不能改变其损害出租方合同根本利益的事实；2.合同约定陈艳应缴清的费用是“各项费用”，而不仅仅是租金，还应该包括合同约定的物业费、水电费等各项费用，因此，其违约程度应该以欠付的所有费用来评价，而不应该仅是租金。 （二）合同履行中，皇巢物业公司是否存在违约 本案中，皇巢物业公司具有特殊的双重身份，其一为案涉房屋的转租方，其二为案涉房屋的物业提供方，双方之间既签订了《租赁合同》，同时也签订了《物业管理服务协议》。其中，在物业协议之中，双方约定，如陈艳未按时交纳物业费等费用，皇巢物业公司有权停水停电，造成一切后果由陈艳自行承担。因此，皇巢物业公司是否能以《物业管理服务协议》中约定的停水停电措施抗辩陈艳在租赁合同之中提出其断水断电违约的主张，对此，一审法院作如下考量：1.合同具有相对性，亦具有独立性，物业协议中约定的权利，并不必然可以适用于租赁合同；2.双方租赁合同中约定皇巢物业公司应负责本物业的附属设施、设备的日常维修和维护，也即是需要保持案涉房屋的适租性。因此，皇巢物业公司于11月2日和3日采取停电的方式催缴租金于合同无据，属于违约行为。 关于案涉房屋门之上的第二把锁，陈艳陈述该锁为皇巢物业公司所上，皇巢物业公司当庭予以否认。对此，一审法院从以下几个方面进行考量：1.双方皆承认陈艳于2019年11月11日前往案涉房屋之内拉教学用具，并且受到了皇巢物业公司的阻挡，只拉回了部分用具，其后未能再撤离物品；2.通过陈艳一审庭审中提交的微信聊天记录以及众多家长签字的陈述，可知在11月4日后，案涉房屋之内即不能再进行正常教学，学生如果愿意可到复城国际校区上课；3.通过双方2020年4月4日搬离清空的视频可知，陈艳能够正常开启其中一把锁，与皇巢物业公司抗辩称陈艳因一把锁损坏才加的第二把锁不符。 综合上述三点，一审法院认为，陈艳已经有搬离并撤场的意愿，且在原锁正常的情况之下再加一把锁，使自己无法搬离撤场与常理不符。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定事实存在。”之规定，陈艳举示的微信聊天记录以及4月4日撤离视频等证据对其主张的案涉房屋于2019年11月11日由皇巢物业公司上锁的事实已经达到了高度盖然性，一审法院予以认定。 综观本案，陈艳逾期支付租金和其他各项费用的违约行为在先，从双方的聊天记录以及和解协议内容看，皇巢物业公司对陈艳已相当宽容，多次延期；陈艳本身亦尽力而维持，但确因资金周转以及经营问题，而至举步维艰。在此情况之下，皇巢物业公司作为守约方，完全可以依据合同约定发出解除通知，给予合理期限之后，采取相应的清场措施。但其却采取了在解除之前停水停电以及增加门锁阻止陈艳搬离的方式，实质上已经通过加锁的方式收回了房屋，而且在一审庭审之中一直不承认其进行了加锁，违反了合同约定的皇巢物业公司不得无故提前收回房屋的约定，使自己从守约方亦变成了违约方。 因此，双方皆是违约方，合同解除权是赋予守约一方，双方皆无单方的合同解除权，但是双方对于解除合同的意思表示在第一次庭审即2020年4月2日达成一致，根据原《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，双方合同于2020年4月2日解除。 二、陈艳是否还应该支付房屋占有使用费、皇巢物业公司是否还应该退还陈艳租金和保证金 根据前文所述，案涉房屋于2019年11月11日由皇巢物业公司上锁，陈艳不能清空房屋的原因在于皇巢物业公司的阻却，皇巢物业公司实质上已经通过加锁的方式收回了房屋，因此，对其主张的2019年11月20日起的房屋占有使用费，一审法院不予支持。但是2019年11月11日之前的租金陈艳仍应支付，因此，对于陈艳请求皇巢物业公司返还2019年11月4日至2019年11月19日租金的诉请予以部分支持，皇巢物业公司应向陈艳返还2019年11月12日至11月19日的租金31260元/30天*8天=8336元。 关于租赁保证金，双方合同约定如陈艳未依约支付租金，皇巢物业公司可以解除合同，租赁保证金不予退还。同时，亦约定如皇巢物业公司无故提前收回房屋，陈艳可以解除合同，租赁保证金应该予以退还。现双方都存在相应的违约行为，故对于租赁保证金的处理不宜采用上述约定，而应该适用双方第5.3条的约定，即扣除陈艳应该承担的租金、滞纳金、违约金及赔偿金，并退还物业及附属设施后，皇巢物业公司予以退还余额。 三、双方互诉的违约责任是否应该得到支持 首先，关于双方互诉的解约违约金，对此，双方都存在足以导致合同解除的违约行为，都是合同违约方，并不具有法律给予守约方的合同解除权，合同亦并非单方解除权的行使而解除，故，对于双方互诉的违约金皆不予支持。 其次，关于皇巢物业公司主张的未到期的免租期租金，对此，一审法院认为，第一，双方合同约定，皇巢物业公司给予陈艳三个月的筹备免租期，但如因陈艳原因导致本合同提前终止的，陈艳应当按未履行租赁合同期限占总租赁期限的比例补偿皇巢物业公司的免租期租金。第二，皇巢物业公司基于双方为期8年的租赁合同而给予陈艳3个月的免租期，系皇巢物业公司给陈艳经营前装修期间的租金优惠，意在出让部分可得利益，减少陈艳装修成本，促使相对方与之完成缔约，陈艳也确实在2018年9月6日至2018年12月5日免租期之内正常营业收益；第三，虽皇巢物业公司在后期行权过程之中措施不当致使己方违约，但是诱发原因在于陈艳拖欠租金，确因陈艳原因导致合同提前终止。综上三点，一审法院认为陈艳应该向皇巢物业公司支付未到期租期所对应的免租期租金，皇巢物业公司于2019年11月11日实际收回房屋，皇巢物业公司主张的退还免租期租金对应的租期为6.5年，即起算时间为2019年12月6日，一审法院对此予以认可，从此时起算剩余租期为6.5年，因此，具体金额为6.5/8*93780元=76196.25元。故对皇巢物业公司退还免租期租金76196.25元的诉请予以支持。此项诉请与皇巢物业公司收取的租赁保证金31260元抵扣后，再与应向陈艳退还的租金8336元品迭后，陈艳仍应向皇巢物业公司支付免租期租金36600.25元。 再次，关于皇巢物业公司请求陈艳支付逾期支付租金违约金，根据合同约定，陈艳逾期支付租金的，每逾期一天须额外按所欠租金总额的千分之三交纳滞纳金，《和解协议书》约定，陈艳应按未付款金额的每日千分之五支付逾期付款违约金。而陈艳确实存在未足额支付租金的情况，因此，对于皇巢物业公司的违约金诉请予以支持。但同时，陈艳认为皇巢物业公司计算违约金的标准过高，要求法院予以调整，一审法院认为，无论是约定的每日千分之三、千分之五还是皇巢物业公司自行主张的月息2%的计算标准换算成年息均过高，而皇巢物业公司因陈艳逾期支付租金所造成的损失实为资金占用利息的损失，因此一审法院对于陈艳要求调整违约金计算标准为年息6%的主张予以支持。关于起算基数，在皇巢物业公司2019年11月11日上锁之前，陈艳欠付的租金金额是确定的，由此产生的逾期支付违约金也便确定，因此以每个时间节点的实时欠付租金为基数计算违约金，故违约金的具体计算方式为：以欠付租金187560元为基数，从2019年5月7日至6月15日，违约金为187560*6%/365*40=1233.27元；以欠付租金157560元为基数，从2019年6月16日至7月16日，违约金为157560*6%/365*31=802.91元；以欠付租金127560元为基数，从2019年7月17日至7月31日，违约金为127560*6%/365*15=314.53元；以欠付租金67560元为基数，从2019年8月1日至9月29日，违约金为67560*6%/365*60=666.35元；以欠付租金37560元为基数，从2019年9月30日至10月18日，违约金为37560*6%/365*19=117.31元；以欠付租金7560元为基数，从2019年10月19日至11月10日，违约金为7560*6%/365*23=28.58元，共计3162.95元。 关于皇巢物业公司主张的律师费，合同约定的适用条件是“任何一方根据本合同约定追究违约方的违约责任时，违约方须赔偿守约方为追究违约方责任所发生的实际费用”，本案中，双方皆是违约方，因此不符合合同的约定，故对此项诉请不予支持。 关于陈艳提出的皇巢物业公司逾期返还租金及保证金的资金占用利息，本案双方互负债务，皇巢物业公司应向陈艳退还的租金及保证金已经在陈艳应向皇巢物业公司支付的免租期租金中进行了抵扣，因此不存在逾期返还租金及保证金的资金占用利息，故对陈艳此项请求不予支持。 关于陈艳反诉中提出的返还预缴水电费中剩余未使用部分，属于双方物业服务法律关系项下的权利与义务，与本案不属于同一法律关系，不应在一案之中处理，陈艳可另案处理。 关于陈艳反诉中提出的返还观东二街华润时光里公寓房的购房合同和购房收据原件，对此，皇巢物业公司承认收悉，并愿意返还，但是返还前提是陈艳依照双方签订的《和解协议书》付清相关款项。一审法院认为，双方在《和解协议书》中明确约定陈艳自愿将上述房产作为付款的担保，款项具体包括租金、物业管理费、垃圾清运费。通过庭审，陈艳明确承认物业管理费未付清，因此，上述购房合同和收据原件尚未达到返还条件，故，对于陈艳要求返还购房合同和收据原件的诉请不予支持。陈艳可以在履行《和解协议书》载明担保义务后，另行主张皇巢物业公司返还。 据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十六条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款之规定，判决：一、皇巢物业公司与陈艳于2018年6月5日签订的《新怡花园B商铺租赁合同》于2020年4月2日解除；二、陈艳于判决生效之日起十日内向皇巢物业公司支付免租期租金36600.25元；三、陈艳于判决生效之日起十日内向皇巢物业公司支付逾期支付租金违约金3162.95元；四、驳回皇巢物业公司的其他诉讼请求；五、驳回陈艳的其他反诉诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取2507元，由皇巢物业公司负担2067元，陈艳负担440元。反诉案件受理费减半收取1675元，皇巢物业公司负担435元，陈艳负担1240元。 本院二审期间，陈艳围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈艳提交以下证据：中国银行交易流水明细清单、微信账单截图，拟证明：在2018年12月27日，陈艳转账给皇巢物业公司的法定代表人张永胜3000元。 皇巢物业公司发表质证意见称，2018年12月27日陈艳向张永胜微信转账3000元并非支付租金：1.2018年12月6日至2019年6月5日期间的租金已经付清，陈艳拖欠皇巢物业公司租金为2019年6月6日至2019年12月5日，不可能提前进行租金支付；2.陈艳支付的3000元是陈艳在租赁期间多次麻烦张永胜而自愿支付的赔礼道歉的费用。 皇巢物业公司提交以下证据：2018年12月27日微信聊天记录（内容为：谢谢张老师。一直给您添麻烦。我在办理贷款，此前说这周贷款下来，可是上午我去联系了，说这个月在做年终结算，贷款要下个月2019年1月下来，叫开门红。我又要失信于张老师了。我先微信转三千块过来，就是赔不是的一顿饭钱，实在对不住张老师）。拟证明：陈艳2018年12月27日通过微信向张永胜支付的3000元并非租金。 陈艳发表质证意见称，该证据属实。 本院对双方当事人提交证据的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明力在本院认为部分进行综合认定。 对一审判决查明的事实部分，因双方当事人均认可皇巢物业公司于2019年11月2日、3日开始停电，一审记载为2019年11月3日、4日属记载错误，本院予以纠正。 本院查明的其他事实与一审查明事实一致，本院对此予以确认。 本院认为，皇巢物业公司与陈艳签订的《新怡花园B商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。因双方当事人均对案涉合同的解除不持异议，但对解除原因存在争议。故本案二审的争议焦点为：一、皇巢物业公司是否享有案涉合同解除权，以及案涉合同解除时间的认定；二、陈艳是否存在欠付租金的情形；三、陈艳是否应当支付房屋占有使用费；四、一审认定的陈艳应当支付的违约责任是否合理；五、陈艳是否应当支付律师费；六、陈艳应当支付的免租期租金中是否应当扣除其支付给张永胜的3000元；七、皇巢物业公司是否应当向陈艳返还购房合同及收据原件。 关于皇巢物业公司是否享有案涉合同解除权的问题。本院认为，根据案涉合同第10.3.7条和第10.3.8条约定，陈艳逾期十五日未交纳合同约定的租金及各项费用，皇巢物业公司即有权解除合同。同时，《和解协议书》约定，陈艳应在2019年7月15日前支付欠付的2019年6月6日至2019年12月5日的欠付租金，以及欠付的物业费等费用，如逾期十五日未支付，皇巢物业公司有权解除合同。根据本院查明事实，陈艳在2019年7月15日前并未按《和解协议书》约定足额完成相应款项支付，在皇巢物业公司数次催收后，仍未支付完毕，已经达到《和解协议书》约定的解除情形。因租金支付系主要合同义务，陈艳欠付租金已经构成根本违约，且满足双方约定的解除条件，皇巢物业公司因此享有案涉合同解除权。 对案涉合同解除时间的认定，本院认为，首先，皇巢物业公司2019年11月2日开始对案涉房屋停电，该行为导致案涉房屋使用功能受阻，皇巢物业公司因此构成违约。但案涉房屋的占有依然归属于陈艳，皇巢物业公司实施该行为的目的在于催收租金等费用，而非解除合同。故皇巢物业公司对案涉房屋停电虽构成违约，但并不导致案涉合同解除。其次，根据陈艳与皇巢物业公司的微信聊天记录，陈艳在2019年9月18日就表达了“只能是到12月7日，就不能租了”的意思。结合陈艳提交的与家长的聊天记录、家长陈述，以及双方当事人皆认可陈艳2019年11月11日到案涉房屋搬离物品受到皇巢物业公司阻止的事实，陈艳的行为能够充分表示出搬离案涉房屋意思，陈艳在案涉房屋已有一把锁的情况下再加一把锁确与常理不符。而皇巢物业公司对陈艳的搬离行为进行过阻止，故一审认定皇巢物业公司于2019年11月11日对案涉房屋进行上锁具有高度盖然性。因在2019年11月11日前案涉合同已经符合解除要件，皇巢物业公司以锁门的方式重新获得了对案涉房屋的管控，该管控力的转移直接导致了陈艳对案涉房屋占有利益的丧失，已事实上发生了强制返还的效力，故案涉合同至此时已经无法继续履行。对皇巢物业公司主张案涉合同在陈艳收到其解除通知时解除，本院不予支持，一审对案涉合同解除时间的认定亦存在不当，本院予以变更。 关于陈艳是否存在欠付租金的情形问题。本院认为，因陈艳已经支付租金至2019年11月19日，而皇巢物业公司已经于2019年11月11日收回案涉房屋控制权，陈艳已经丧失对案涉房屋的占有。故一审认定皇巢物业公司向陈艳返还2019年11月12日至2019年11月19日的租金8336元并无不当，本院予以维持。 关于陈艳是否应当支付房屋占有使用费的问题。本院认为，案涉房屋控制权已于2019年11月11日由皇巢物业公司收回，房屋无法腾空亦是由于皇巢物业公司所致。故对其主张陈艳应支付此后的房屋占有使用费，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。 关于一审认定的陈艳应当支付的违约责任是否合理的问题。本院认为，首先，对陈艳是否应当支付逾期支付违约金的问题。根据案涉合同第9.2.3.1条约定，“乙方如逾期十日仍未足额缴付租金及其他应付费用的，从合同约定付款日逾期第一日起，每逾期一天须额外按所欠租金总额的千分之三缴纳滞纳金”，和解协议亦约定，陈艳应按未付金额的每日千分之五支付逾期付款违约金。在陈艳主张调整减少违约金的基础上，一审基于案涉合同履行情况、双方过错承担，酌情认定陈艳以每个时间节点的实时欠付租金为基数，按照年息6%的标准，支付逾期支付违约金共计3162.95元并无不当，本院予以维持。其次，对陈艳是否应当支付解除合同违约金的问题。案涉合同第10.3条约定，因陈艳原因导致合同解除，陈艳应当支付三个月当期租金金额的违约金并承担相应损失，陈艳所交剩余租金及保证金不予退还。本案中，案涉合同的解除实质确系陈艳欠付租金等费用所致，陈艳应当依约承担违约责任。因案涉合同约定租赁期限为八年，实际仅履行不足两年。故皇巢物业公司要求陈艳支付解除合同违约金93780元，本院予以支持。一审对此认定不当，本院予以改判。 关于陈艳是否应当支付律师费的问题。本院认为，根据案涉合同第16.2条约定，律师费的主张条件为“任何一方根据本合同约定追究违约方的违约责任时，违约方须赔偿守约方为追究违约方责任所发生的实际费用”，本案中，双方当事人均存在违约情形，一审基于此对皇巢物业公司要求陈艳向其支付律师费的主张不予支持并无不当，本院予以维持。 关于陈艳应当支付的免租期租金中是否应当扣除其支付给张永胜的3000元的问题。本院认为，双方争议的欠付租金期间自2019年6月6日起，皇巢物业公司认可陈艳不欠付2018年12月6日至2019年6月5日的租金，而陈艳向张永胜支付3000元发生于2018年12月27日，并非双方争议的欠租期间。同时陈艳向张永胜支付的该3000元款项亦未表明系支付的争议期间的租金。故本院对陈艳主张应在其应付免租期租金中扣除该3000元不予支持。 关于皇巢物业公司是否应当向陈艳返还购房合同及收据原件的问题。本院认为，案涉和解协议应系双方对陈艳欠付费用所做的结算。根据原《中华人民共和国合同法》第九十八条规定的“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，案涉合同解除不影响双方基于结算目的所达成一致的协议。根据《和解协议书》的约定，上述材料作为陈艳付款的担保，在皇巢物业公司收到租金当日进行返还。因陈艳仍存在欠付租金的情形，显然不符合双方约定的返还条件。故对陈艳主张返还购房合同及收据原件，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。在陈艳支付《和解协议书》的欠付费用、达到《和解协议书》约定的返还条件后，皇巢物业公司应当予以返还。 综上，上诉人皇巢物业公司的上诉理由部分成立，应予支持；上诉人陈艳的上诉理由不成立，应予驳回；一审认定案涉合同解除原因及时间有误，导致对违约责任的认定亦存在不当，本院予以变更。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 维持四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初16161号民事判决第二项、第三项； 撤销四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初16161号民事判决第四项、第五项； 变更四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初16161号民事判决第一项为“成都皇巢物业管理有限公司与陈艳于2018年6月5日签订的《新怡花园B商铺租赁合同》于2019年11月11日解除”； 陈艳于本判决生效之日起十日内向成都皇巢物业管理有限公司支付解除合同违约金93780元； 驳回成都皇巢物业管理有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回陈艳的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审本诉案件受理费减半收取2507元，成都皇巢物业管理有限责任公司负担2056元、陈艳负担451元；反诉案件受理费负担方式不变；二审案件受理费共计4529元，由成都皇巢物业管理有限责任公司负担806元、陈艳负担3723元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  廖 方 审 判 员  王 果 二〇二一年七月十五日 法官助理  郑 帅 书 记 员  袁雅丽