广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8778号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州港泰餐饮有限公司，住所地广州市荔湾区xx号5楼餐饮区域第F号商铺。法定代表人：林天文，该公司总经理。委托诉讼代理人：简洁琳，广东君厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晓露，广州金鹏律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市新光百货有限公司，住所地广州市荔湾区康王中路666号。法定代表人：陈圣辉，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：何凯，广东正大联合律师事务所律师。上诉人广州港泰餐饮有限公司（以下简称港泰公司）因与被上诉人广州市新光百货有限公司（以下简称新光公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初10251号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人港泰公司上诉请求：1.撤销一审判决第一至第七项、第九项、第十一项；2.改判双方签订的《广州市房屋租赁合同》《商铺租赁补充合同》《经营管理服务协议》《商铺租赁补充合同之补充协议（一）》《经营管理服务协议之补充协议（一）》《新光城市广场主体变更协议》于本案起诉状副本送达新光公司时解除；3.改判新光公司向港泰公司赔偿违约金2051300元；4.改判新光公司向港泰公司全额退还履约保证金211860元、经营管理费押金86670元；5.改判由新光公司承担租赁商铺恢复毛坯状态所产生的58000元拆除费用；6.改判驳回新光公司的全部反诉请求；7.新光公司承担本案诉讼费。事实与理由：一、新光公司装修导致港泰公司无法正常经营，构成根本违约。一审判决基本事实认定不清，从而对双方应承担的责任适用法律错误，作出错误判决。1.2019年4月起，港泰公司已经多次通过微信发送受装修影响的现场图片和视频给新光公司员工，证明涉案场地经营受到很大影响。新光公司在一审庭审中已承认其对涉案租赁商铺所在的商场自2019年3月18日开始装修，商场的公共区域直至2020年8月完成，2020年8月之后由商铺品牌自行进行内部装修以及装修期间确认对港泰公司的正常经营造成严重影响的事实。新光公司因其装修同意港泰公司自2019年12月23日起至2020年3月免交租金，证明其装修行为导致港泰公司无法正常经营。新光公司对商场进行装修影响港泰公司超过十五天无法正常经营，属于《商铺租赁补充合同》第七条及第十条约定的违约情形，达到合同约定的解除条件。新光公司在装修期间产生空调、噪音、粉尘等问题，已经严重影响港泰公司所在的五楼餐饮区域商户的正常经营，甚至在2019年10月28日因装修而发生火灾事故，存在严重的安全隐患。从港泰公司提供的公证书所附现场照片看，公证时（2020年6月23日）商场整体处于围蔽装修的状态，不具备合同约定的经营用途，而且装修行为导致港泰公司商铺内部的天花、墙面等存在多处严重损坏，合同已经完全不具备履行的条件。2020年9月底才具备经营条件并再次开业，整个装修共耗时长达一年半，该段时间内实际无法经营。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条和《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定，港泰公司提起诉讼主张解除合同，合同自起诉状副本到达对方时解除。2.在《商铺租赁补充合同》及《经营管理服务协议》等合同履行期间，新光公司负有为港泰公司提供正常、合理的经营场所及经营环境的义务，但其装修行为已严重损害港泰公司的经营环境，导致港泰公司无法正常经营，故在新光公司为港泰公司提供合理补救措施以保证港泰公司的正常经营或与港泰公司就减免租金达成一致意见前，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，港泰公司有权行使先履行抗辩权，拒绝履行缴纳租金、经营管理费等相关费用的义务。新光公司履行义务不符合合同约定的状态一直持续到其装修完成（2020年9月），而且在交涉的过程中，新光公司一直未能给出何时装修完成正式的书面答复，在装修完成后也未通知港泰公司。故港泰公司直至起诉之日（2020年8月11日，当时新光公司仍未完成装修）未向新光公司支付装修期间相应的租金及经营管理费等费用系依法行使自己的合法权利以维护自己的权益，而非一审判决所认定的构成违约行为。新光公司作为合同违约方，依照法律规定无权解除合同。二、因新光公司违约导致合同解除，其应承担违约责任。一审判决遗漏新光公司装修从2019年3月18日至2020年8月底的重要事实，未就解除合同原因作出正确的认定，对新光公司违约的后果（涉及租金、经营管理费、拆除费等费用）适用法律错误，依法应予以改判。1.根据《商铺租赁补充合同》第十条第2款的规定，新光公司应向港泰公司退还履约保证金、赔偿违约金及承担拆除费用58000元。根据港泰公司提交的广州市华亿资产评估有限公司作出的评估报告，港泰公司因承租的新光城市广场升级改造导致企业自2019年3月18日至2019年12月22日的经营损失评估价值为2051300元。合同约定的违约金过分低于损失，港泰公司请求法院依法调整违约金为2051300元。2.如前所述，新光公司确认其装修行为从2019年3月18日开始一直持续到2020年8月，在此期间根本不具备经营的可能性，双方一致同意港泰公司从2019年12月23日至2020年3月停止营业，2020年4月1日至2020年8月装修仍未完成，新光公司同意港泰公司停止营业的原因没有发生变化和改善，此时商场都无法自由进出，要求港泰公司缴纳租金实属不公平。在装修期间，港泰公司不具备营业的条件，新光公司也未履行任何经营管理或者物业服务的义务，期间空调、电梯等基本设备、设施多次出现运行问题并严重影响港泰公司的正常运营，特别是在新光公司同意港泰公司停止营业的期间，新光公司根本没有提供任何经营管理和物业服务，要求港泰公司支付此期间的经营管理费，严重不公。3.港泰公司无需承担相应的租金和经营管理费的违约金。一审判决第18页认为“被告的装修对原告的经营确有一定的影响”，却要求港泰公司支付装修未完工期间的租金违约金（2020年4月至8月15日期间）和管理费违约金（2019年6月至2020年11月4日），属于前后逻辑矛盾。在一审判决港泰公司支付50万元违约金后再支付租金和经营管理费违约金，属于双重惩罚。《商铺租赁补充合同》第十条第2款规定，除本条款约定赔偿外，甲乙双方不再就其他损失再向对方主张任何权利。4.港泰公司无需支付2020年8月26日至2020年11月4日期间的场地使用费，该费用属于新光公司有过错造成的损失，应由其承担。自2019年12月23日港泰公司停止营业以来，租赁商铺实际是置于新光公司的控制之下，由于商场装修而整体围蔽，港泰公司根本无法进入租赁商铺。新光公司从未正常通知港泰公司其完成装修的时间，港泰公司从2020年8月26日至2020年11月4日期间未占有使用该场地，该部分费用应由新光公司自行承担。三、涉案广场的总面积为50000平方米，根据《建设工程消防设计审查验收暂行管理规定》第十四条第三项及第二十六条规定，涉案工程属于特殊建设工程，未经消防验收禁止投入使用。涉案广场自2019年3月改造工程开始后已不具备使用条件，虽双方协商继续使用涉案商铺，但新光公司由于改造工程未经验收不得投入使用，无法保障港泰公司使用涉案商铺的情况下，新光公司已无法履行提供适租商铺的合同义务，因此，港泰公司自2019年3月起不应向新光公司支付租金及物业管理费的费用。在新光公司到现场进行公证时，包括港泰公司在内的五层餐饮全部停业，也证明了涉案广场不具备营业条件。新光公司的公众号显示，五层的其他两家餐饮公司直至2020年10月、12月才重新开业，新光公司称港泰公司不同意继续经营，这与事实不符，事实是涉案商场从2019年3月起就不具备使用条件。四、本案一审适用简易程序却未在三个月内审结，程序有误，应发回重审。本案一审于2020年8月26日立案，适用简易程序独任审判。最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十五条规定，人民法院适用简易程序审理的案件，应当在立案之日起三个月内审结。但本案并未在三个月内审结，而是直到2020年12月31日才作出判决。综上，请求二审法院依法改判或裁定发回重审，以维护港泰公司的合法权益。被上诉人新光公司二审答辩称：一、新光公司已于2020年8月15日函告解除涉案租赁合同及相关协议，港泰公司主张的合同解除日期缺乏依据。1.因港泰公司自2019年6月起便拒付租金、管理费，并经新光公司多次催告后仍不支付，港泰公司已构成根本违约，截至新光公司发函解约之日，港泰公司拖欠的租金、管理费本金合计已高达约196万元，严重影响新光公司的正常运营，故新光公司依据《商铺租赁补充合同》第十条第3款约定和合同法规定，发函解除涉案租赁合同及相关协议，合法合理。2.经一审查明认定，港泰公司此前从未提出解除与新光公司签订的前述合同，且持续使用和占有承租的商铺，直至2020年11月4日才搬走物品、腾退场地。鉴于港泰公司在一审中还主张解除合同的日期为2019年6月1日、2020年4月1日，均没有任何事实依据，其上诉主张的合同解除日期不仅与其一审庭审陈述不符，亦缺乏事实和法律依据。二、本案不存在因新光公司装修导致港泰公司无法正常经营的情况，港泰公司拒交租金、管理费没有正当理由。1.港泰公司所在的5楼餐饮区域自始至终不在装修范围，其正常经营不存在障碍。在装修期间，港泰公司仍实际经营至2019年12月22日，且根据新光公司的日常记录情况，港泰公司及周边其他餐饮店均有正常经营，在2019年10月-12月间仍有较稳定的客流，港泰公司以装修导致其无法正常经营的理由显然违背事实。装修期间商场的水、电、照明、空调、电梯等均有正常开放，不存在港泰公司引用《商铺租赁补充合同》第七条第12款、第十条第1款约定设备中止使用超过30天的情形。新光公司预留了用餐通道、直梯及相应指引，引导客人上5楼用餐；且5楼餐饮区与其他区域已采取围蔽措施完全隔离，港泰公司使用商铺不存在障碍。即便空调、电梯曾出现短暂不能使用的情况，新光公司也是第一时间便安排人员进行抢修等补救措施，并未造成港泰公司连续无法正常经营的情况。港泰公司提供现场照片及后续搬走物品的事实，反映其承租的商铺自其闭店后一直维持原状，餐桌等放在商铺无人处理，根本不涉及装修行为。港泰公司自行决定暂停营业后既不恢复营业，又不依约交还商铺，造成的相应后果应由其自行承担。2.新光公司同意港泰公司免交三个月租金，是基于港泰公司申请自行歇业的协商结果，港泰公司曲解为其无法营业的依据，违背事实。新光公司的回函基于双方友好合作同意港泰公司免交租金，不能证明港泰公司无法营业。相反，除了前述第1点装修不影响正常经营的理由外，新光公司在免租期满后再次敦促港泰公司及时结清欠费和恢复营业，然而港泰公司消极对待，也不进行协商，导致新光公司不得已才发函解除租赁合同及相关协议。3.港泰公司主张拒交租金、管理费是行使先履行抗辩权，没有法律依据。首先，《商铺租赁补充合同》《经营管理服务协议》等并未约定先后履行顺序，不符合先履行抗辩权的行使条件；其次，港泰公司并不能证明新光公司没有提供经营场所和经营条件，更与港泰公司在装修期间实际经营超过8个月的事实相矛盾；再次，新光公司依据《商铺租赁补充合同》第七条第7款约定进行商场整体装修，属于新光公司的合同权利，目的也是给商户提供更有竞争力的营商环境，港泰公司此前从未提出过先履行抗辩权的说法，却在本案中试图借此免除其支付租金、管理费的主要合同义务，不应予以支持。三、港泰公司主张的损失缺乏依据，其持续使用和占有承租商铺应承担相应的费用。1.港泰公司主张赔偿损失2051300元的唯一依据是一份资产评估报告，但该资产评估报告的评估结论严重存疑，其评估的依据完全是取决于港泰公司单方提供的、未经审计的数据。另外，经一审法院向税务部门调取港泰公司的税务申报资料，港泰公司自认其2017年至2019年的营业收入均逐年提高，不存在因装修导致其收入大幅下降的事实。2.新光公司在租赁期间多次向港泰公司发函催款、协商，不得已解约并要求交还商铺，但港泰公司不予配合，一直持续使用和占有承租商铺至2020年11月4日，至今拒交任何费用。因此，港泰公司应依约承担使用和占有承租商铺期间的租金、管理费、场地占用费、拆除费用，并承担相应的违约责任。鉴于，一审判决已抵扣了租赁保证金、经营管理费押金，酌情调低了违约金比例和起计时间，判令港泰公司承担剩余相应费用，并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持，请求二审法院驳回港泰公司的全部上诉请求。港泰公司于2020年8月26日向一审法院起诉，请求：一、判令确认港泰公司与新光公司签订的《商铺租赁补充合同》、补充协议（一）及《新光城市广场、主体变更协议》及《经营管理服务协议》于2019年6月1日解除；二、判令新光公司向港泰公司赔偿违约金2666690元；三、判令新光公司向港泰公司返还租赁押金211860元及水电费保证金50000元及经营管理费押金86670元；四、判令新光公司承担港泰公司因租赁商铺毛坯交还新光公司所产生的拆除费用；五、判令新光公司退还广州市荔湾区xx号第5层餐饮区域第F号商铺“港点茶居”内的财物给港泰公司；六、判令新光公司承担本案的诉讼费。新光公司向一审法院提起反诉，请求：一、判决港泰公司向新光公司支付租金1309598.46元、逾期支付租金的违约金（从逾期之日起至实际付清之日止，每日按应交租金的0.3%计算，暂计至2020年9月15日为932204.59元）；二、判决港泰公司向新光公司支付经营管理费650025元、逾期支付经营管理费的违约金（从逾期之日起至实际付清之日止，每日按应交经营管理费的0.05%计算，暂计至2020年9月15日为81079.79元）；三、判决港泰公司向新光公司支付解除合同违约金500000元；四、判决港泰公司将广州市荔湾区xx号餐饮区域第F号商铺恢复至毛坯状态，否则承担恢复原状的费用200000元；五、判决港泰公司向新光公司支付场地使用租金（按原租金141758元/月及经营管理费43335元/月的标准及逾期占用场地违约金5000元/日标准，从2020年8月25日起至商铺恢复毛坯状态之日止，暂计至2020年9月15日为129565.1元）；六、判令港泰公司迁移或注销以广州市荔湾区xx号5楼餐饮区第F号商铺登记的工商税务登记手续；七、判决由港泰公司承担本案全部的诉讼费用。一审法院经审理查明：2014年10月29日广州世纪新光房地产开发有限公司（出租人、甲方）与林天文（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》及合同编号：新城商合201403《商铺租赁补充合同》，在《租赁合同》约定：甲方将位于广州市荔湾区xx号第五层自编餐饮区域第F号商铺（面积963平方米，实际使用面积481.5平方米）出租给乙方作商业用途使用，租赁期限自2014年10月20日至2020年10月19日止，其中：2018年10月20日起至2019年10月19日止每月租金为133734元；2019年10月20日起至2020年10月19日止每月租金为141758元。在《广州市房屋租赁合同》第八条其他约定：如合同条款与双方签订的《新光城市广场商铺租赁补充合同》条款不一致，以双方签订的《新光城市广场商铺租赁补充合同》为准。在《商铺租赁补充合同》中约定：租金按月结算。乙方须于每月10日前付清当月租金给甲方，如当月10日为周六日或法定节假日的，则顺延至法定节假日后的第一个工作日，签署合同之7日内，乙方应向甲方支付211860元的履约保证金，作为履行租赁合同的担保。租赁合同租赁期满或提前终止，若未出现扣取或没收履约保证金的情形，甲方在乙方满足合同第九条第1款的约定交还租赁商铺的三十天内，甲方应将履约保证金无息退还乙方。如租赁合同租赁期满或提前终止时，乙方仍有法律规定或租赁合同约定应支付给甲方的应付款、违约金、赔偿金等尚未支付完毕的，甲方可从履约保证金中扣除应付款、违约金、赔偿金后再将剩余部分履约保证金无息退还给乙方，如履约保证金不足以支付上述款项的，乙方须继续支付完毕。乙方须在合同双方盖章后10日内向经营管理者支付水电费保证金50000元。在第七条甲方的权利和义务，第七款约定：甲方有权变更本广场的面积，变更广场内其他商铺的数目、用途、面积，变更广场的整体装修和风格，但不得违反合同的相关约定。第九条租赁商铺的交还，第1款约定：租赁合同租赁期满或租赁合同提前终止的，乙方应无条件于租赁合同租赁期满之日起10天内完成搬迁（搬迁期10日内甲方不收取乙方场地使用费，并完成下列手续：按租赁商铺恢复至交付时的毛坯状态交还甲方；90天内完成迁移或注销以租赁商铺登记的工商、税务登记手续；…清付租金、管理费用及水电费等一切应由乙方承担的费用…。因乙方的原因，无正当理由逾期履行第九条第1款项下义务的，从逾期之日起，甲方除有权要求乙方限期迁出和缴纳逾期占用商铺的租金外，还有权每日按占用期间，日使用费5000元向乙方收取违约金。为保障甲方利益，甲、乙双方一致同意，租赁商铺交付期限届满之日起十日后任何时间，无论租赁商铺内是否有遗留物，甲方均可先行单方无偿收回租赁商铺而不需承担任何财产返还、赔偿等责任…。第十条违约责任第1款：如甲方需对广场物业或公共设备设施进行修理或重新安装，可能导致水、电、中央空调、照明、排水、排污等设施中止使用，甲方应采取合理措施尽量不影响乙方正常营业或减少给乙方造成的不便，如上述情况导致乙方无法正常经营的，甲、乙双方可协商减免因此导致乙方客观上不能正常经营期间的租金，如无法正常经营连续超过十五天，乙方有权解除合同，甲方应当按照合同第十条第2款约定向乙方承担解除合同的违约责任。第2款约定：一方违约导致另一方按合同约定解除合同的，违约方向守约方承担违约责任，除条款约定赔偿外，甲、乙双方不再就其他损失再向对方主张任何权利；如违约方为乙方的，甲方有权要求乙方赔偿甲方的损失，包括：立即及无偿收回租赁商铺；甲方已收取的乙方履约保证金不予退回，同时有权要求乙方另行支付违约金50万元；此外，乙方还应当承担因租赁商铺毛坯交还给甲方所产生的拆除费用；如违约方为甲方的，乙方有权要求甲方赔偿乙方的损失，包括：甲方向乙方全额、无息退还履约保证金，并另行向乙方支付违约金50万元，此外，甲方应当自行承担乙方因租赁商铺毛坯交还给甲方所产生的拆除费用；乙方逾期支付租金或租赁合同约定的其他款项等费用的，每逾期一天，乙方应按应付未付金额的0.3%向甲方支付违约金。…乙方逾期二十天仍不全部支付应付款项的，且乙方未支付的款项金额超过当月租金、物业管理费及上月水电能耗费的应缴总额，则乙方构成根本违约，甲方有权解除租赁合同，乙方应当按本条第2款约定向甲方承担解除合同的违约责任。第6款约定：租赁合同履行期限未届满，甲乙双方均不得提前解除租赁合同。甲乙双方任何一方违约提前解除合同，甲方提前解除合同的属甲方违约，乙方提前解除合同的属乙方违约，违约方须提前一个月书面通知另一方并按第2款约定向另一方承担合同解除的违约责任。第十三条其他第3款约定：双方对租赁合同终止履行的特别约定：合同与《经营管理服务协议》（乙方与广州世纪新光房地产开发有限公司荔湾分公司签订的）同时履行，因《经营管理服务协议》解除或终止或无法继续履行的，租赁合同同时终止履行，但乙方应按合同约定付清租赁合同履行期间应缴付的租金及其他应缴费用。《经营管理服务协议》约定与合同有不一致之处的，以合同为准。同时，林天文（乙方）还与广州世纪新光房地产开发有限公司荔湾分公司（甲方）签订《经营管理服务协议》，约定：经营管理期限：自2014年10月20日起至2020年10月19日止共六年，经营管理服务项目包括：室内装修管理、节日布置、物业的宣传、招商资料管理、接待、咨询服务、维修、保养、特别约定：物业建筑公有部分及物业公共区域物业服务。经营管理费收取标准：商铺按每月每平方米45元计收，共计43335元/月。乙方应在签订协议时向甲方一次性支付两个月经营管理费合计86670元作为经营管理费等。上述合同、协议签订后，林天文分别向广州世纪新光房地产开发有限公司和荔湾分公司支付履约保证金211860元、水电费保证金50000元、经营管理费押金86670元。广州世纪新光房地产开发有限公司将场地交林天文使用，《广州市房屋租赁合同》在租赁部门办理租赁备案登记。2014年11月24日，林天文以承租的广州市荔湾区xx号5楼餐饮区域第F号商铺为住所在工商行政部门办理广州港泰餐饮有限公司（即港泰公司）的工商营业执照，法定代表人：林天文。2016年4月1日（甲方）广州世纪新光房地产开发有限公司、（乙方）林天文、（丙方）港泰公司签订《商铺租赁补充合同之补充协议（一）》，约定：自2016年4月1日起原《广州市房屋租赁合同》、《商铺租赁补充合同》项下乙方“承租人”权利义务由丙方概括承受，丙方无异议。租赁期限延长至2021年2月28日止，2020年10月20日起至2021年2月28日止租金每月150264元。《补充协议（一）》与原合同约定不一致的，以《补充协议（一）》约定为准；其他约定继续按原合同约定履行。同日，（甲方）广州世纪新光房地产开发有限公司荔湾分公司、（乙方）林天文、（丙方）港泰公司签订《经营管理服务协议之补充协议（一）》，约定：自2016年4月1日起原《经营管理服务协议》项下乙方“承租人”权利义务由丙方概括承受，丙方无异议。经营管理期限延长至2021年2月28日止，2020年10月20日起至2021年2月28日止经营管理费每月43335元。《补充协议（一）》与原合同约定不一致的，以《补充协议（一）》约定为准；其他约定继续按原合同约定履行。2018年，（甲方、出租方）广州世纪新光房地产开发有限公司、（乙方、经营管理方）广州世纪新光房地产开发有限公司荔湾分公司、（丙方、承租方）林天文、（丁方、新出租方、新经营管理方）新光公司签订《新光城市广场、主体变更协议》，约定：甲、丙双方于2014年10月20日就丙方承租甲方位于广州市荔湾区xx号新光城市广场第五层餐饮区域第F号的店面签订了编号：新城商合201403的《租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》以及乙、丙双方于2014年10月20日签订的《经营管理协议》。从2018年7月1日起原合同项下出租方、经营管理方由甲方、乙方统一变更为丁方，即原合同项下甲方、乙方权利和义务由丁方享有和承担，原合同的其他条款不变。甲方、乙方在原合同期间给予丙方的（如有）同意、许可、承诺、保证视为丁方亦给予丙方该等同意、许可、承诺和保证。丁方应按原合同和协议履行义务，确保丙方的合法权益不因此受损害。丙方同意将甲方、乙方根据原合同向其收取的租赁押金211860元和水电周转金50000元和管理费押金86670元，直接转给丁方…。上述协议签订后，经营场地的出租方、经营管理方转由新光公司负责。2019年3月19日新光公司发出《关于新光城市广场升级改造通知》，通知内容：因城光商业品牌战略升级的需求，于2019年3月18日正式启动新光城市广场新形象改造工程，改造范围涉及广场南区、北区大部分商户，项目改造工程预计将于2019年8月底完成并进入品牌装修阶段。此期间商场将陆续暂停营业（部分商户除外）…。2019年7月20日港泰公司以“港点茶居”的名义向新光公司发出《减免租金申请书》，认为新光公司于2019年3月18日开始为大厦改造升级。在此过程中，分别出现一楼指示不清晰，客人不知从哪里上五楼；五楼装修期间噪音嘈杂，烟雾弥漫，油漆味道刺激。装修期间餐厅门口等位区域空调没有开启。餐厅内部，装修期间空调不够，特别是7月18-20号早上基本没空调。空调主机出风口滴水，天花板发霉。以上原因造成客源流失。新光公司于6月份与港泰公司商谈租金打七折，但港泰公司所损失的远远超过新光公司给港泰公司的租金优惠，港泰公司不能接受。港泰公司计算所有损失只能承担租金和管理费三折。2019年10月25日港泰公司再次以上述原因向新光公司发出《减免租金申请书》。认为港泰公司计算所有损失后（每月亏损金额已超出新光公司的租金和管理费用），要求新光公司减免租金及管理费。2019年12月28日港泰公司向新光公司发出《关于装修升级期间歇业免租的商洽函》，认为新光公司在进行装修前，港泰公司每月纯利润为10万元起。2019年3月18日新光公司告知：上址所涉商铺将进行全面装修、升级（一至四楼各整层、五楼除四家餐店外），为期四个月（即2019年3月18日至2019年8月底）。考虑到装修期间，受安全、噪音、粉尘，以及交通受限等实际情况的影响，如若勉强营业，港泰公司必将亏损。故2019年7月20日港泰公司向新光公司提出歇业申请。因未获批准，不得已之下，港泰公司继续营业，每月无盈反亏，月损失逾十万元…。由于工程量大，四个月内无法完工，新光公司预计延续到2020年5月份竣工。鉴于以上情况，港泰公司向新光公司再次申请装修升级期内歇业，免交场地租金，并给港泰公司因此造成的损失给予合理补偿、扶持。2019年12月31日新光公司就港泰公司的《关于装修升级期间歇业免租的商洽函》作出回函，认为港泰公司于2019年12月28日的申请已收悉。港泰公司在提交该申请前，港泰公司在新光城市广场五楼餐饮区经营港点茶居的铺位已于2019年12月23日对外暂停营业。…新光公司装修升级改造工程预计于2020年3月完成。港泰公司在函件中申请装修升级期内歇业，免交场地租金。故新光公司同意自港泰公司申请之日起至2020年3月免交场地租金，在此期间，港泰公司自行承担其他相关成本的支出。港泰公司于2019年6月1日至2019年12月22日期间所欠缴的租金、管理费、水电费、隔油池处理费及滞纳金等应缴费用，望港泰公司遵守合同履约精神依约支付。2020年5月9日港泰公司向新光公司发出《关于新光城市广场升级造成我方损失严重的告知函》，认为新光公司未能按约于2019年8月完成新光城市新形象改造工程，在改造期间港泰公司担心员工与消费者的人身安全多次提出暂停营业、可新光公司却对港泰公司提出暂停营业申请不予批准，直至2019年12月才批准港泰公司暂停营业，且至今仍未告知港泰公司装修工程准确的完工日期。港泰公司自2019年12月20日开始暂停营业，至今损失已超过300万元。特函请新光公司明确回复新光城市广场改造工程的完成时间及新光城市广场可重新营业的时间，请新光公司在收到告知函7个工作日内书面回复港泰公司，共同商议赔偿方案…。2020年6月24日广东省广州市南粤公证处根据港泰公司申请对广州市荔湾区康王中路656号标识有“新光城市广场”、“城光荟”字样的广场内五楼的一处显示“港点茶居”字样的场所现场状况进行拍照和录像作保全证据公证，并出具编号（2020）粤广南粤第12174号公证书。2020年8月14日新光公司向港泰公司发出《解除合同通知函》，认为港泰公司自2019年5月20日起至2019年12月22日没有按合同约定向新光公司缴纳租金，并在新光公司同意2020年1月至3月免租的情况下，拖欠2020年4月1日至2020年8月15日租金共1309598.46元，及2019年6月1日至2020年8月15日的管理费650025元构成违约。新光公司提出于2020年8月15日解除与港泰公司签订的租赁合同、补充合同、补充协议、经营管理服务协议等。港泰公司承担向新光公司支付上述费用及逾期支付租金、管理费的违约金及承担解约违约金50万元。2020年11月4日港泰公司（委托人）签署（受托人为新光公司）的《授权委托书》，港泰公司于2020年11月4日搬走位于广州市荔湾区xx号5楼餐饮区域第F号商铺“港点茶居”内的物品，如有剩余物品均委托新光公司进行处置，不再主张返还；港泰公司委托新光公司进行第F号铺“港点茶居”的装修拆除工作，拆除期间为2020年11月6日至2020年11月25日，为期20天。装修拆除完成时视为港泰公司以毛坯状态交付商铺之日；双方确认装修拆除费用（含税价）为58000元，由新光公司先行垫付，费用承担主体以本案作出生效判决确定为准。2020年11月9日新光公司与广州xx置业有限公司签订《室内内装修拆除工程施工合同》，约定：新光公司以项目总工程费58000元委托广州xx置业有限公司对位于广州市荔湾区xx号5楼餐饮区第F号商铺“港点茶居”商铺进行拆除施工和所有装修垃圾、渣土、废品废料清运出场，施工工期：20天（11月6日至11月25日）。2020年11月10日一审法院向国家税务总局广州市荔湾区税务局发出《协助调查函》，了解港泰公司在2017年1月1日至2019年12月31日每年税务申报的营业额和经营利润及2020年1月1日至今税务申报情况及月营业额和经营利润情况。该局于2020年11月19日复函一审法院，港泰公司在2017年1月1日至2017年12月31日期间收入总额833484.09元，应纳税所得额66678.73元；2018年1月1日至2018年12月31日期间收入总额982332.14元，应纳税所得额78586.57元；2019年1月1日至2019年12月31日期间利润总额33578.36元，应纳税额1078.92元。2020年7月1日至2020年9月30日期间利润总额-15289.65元。在一审庭审中，新光公司确认在装修期间自2019年5月20日起至2019年10月19日止租金是按七折计算；2019年10月20日起至2019年12月10日租金是按六折计算；2019年12月23日至2020年3月31日是免租；2020年4月1日至2020年8月15日按合同约定支付租金。一审法院认为：广州世纪新光房地产开发有限公司与林天文签订的《广州市房屋租赁合同》及合同编号：新城商合201403《商铺租赁补充合同》及林天文与广州世纪新光房地产开发有限公司荔湾分公司签订的《经营管理服务协议》、广州世纪新光房地产开发有限公司、林天文、港泰公司签订的《商铺租赁补充合同之补充协议（一）》、广州世纪新光房地产开发有限公司荔湾分公司、林天文、港泰公司签订的《经营管理服务协议之补充协议（一）》、广州世纪新光房地产开发有限公司、广州世纪新光房地产开发有限公司荔湾分公司、林天文、新光公司签订的《新光城市广场、主体变更协议》是各方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规的规定，合法有效，港泰公司、新光公司作为上述合同、协议权利义务承受人应自觉履行上述约定。在合同履行过程中，新光公司因需要对其管理的场地进行装修，港泰公司对新光公司的装修影响经营提出异议。新光公司分别于2019年5月20日起至2019年10月19日将租金调整按七折计算；2019年10月20日起至2019年12月10日将租金调整按六折计算；2019年12月23日至2020年3月31日新光公司给予港泰公司免租。但港泰公司均没有接纳新光公司的减免租方案，也没有提出解除与新光公司的上述场地约定，且在承租的场地继续经营。港泰公司所提供的证据（包括评估报告）均不能证明其所主张的损失及合同、协议解除时间，故港泰公司要求确认与新光公司的上述合同、协议的解除时间为2019年6月1日没有事实依据，一审法院不予采纳。由于港泰公司拖欠租金经新光公司催缴没有支付，新光公司于2020年8月15日向港泰公司发出解除函。一审法院确认双方的上述合同、协议解除时间为2020年8月15日。新光公司反诉要求港泰公司支付2019年5月20日起至2019年10月19日止租金（按七折计算）及2019年10月20日起至2019年12月10日租金（按六折计算）及2019年6月至2020年3月时段管理费的诉讼请求，一审法院予以支持。由于新光公司的装修对港泰公司的经营确有一定的影响，故新光公司反诉要求港泰公司支付上述时段租金、管理费的违约金，一审法院不予支持。同理，由于港泰公司继续使用承租场地至搬出日（即2020年11月4日）均没有向新光公司支付2020年4月至8月15日的租金及2020年8月26日至2020年11月4日的场地使用金及管理费构成违约，新光公司反诉要求港泰公司支付上述时段的租金、管理费及违约金、场地使用金及支付解约违约金50万元及承担恢复场地的费用58000元及要求港泰公司注销在承租场地办理工商税务登记手续的诉讼请求，一审法院予以支持。港泰公司要求新光公司赔偿违约金2666690元的诉讼请求，一审法院不予支持。对于港泰公司要求新光公司返还租赁保证金、经营管理费押金、水电费保证金的问题。因港泰公司存在拖欠租金、管理费的违约行为，根据租赁合同约定在合同解除时，港泰公司有应支付给新光公司的应付款、违约金、赔偿金等尚未支付完毕的，新光公司可从租赁保证金、经营管理费押金扣除拖欠的租金211860元及管理费86670元。水电费保证金因新光公司没有提供证据证明港泰公司存在拖欠水电费未付，故港泰公司要求退还水电费保证金的诉讼请求，一审法院予以支持。对于新光公司要求港泰公司支付迟付租金、管理费的违约金问题。港泰公司虽然抗辩认为自己不存在违约，不应承担违约责任，但根据上述认定港泰公司在没有解除合同退还场地的情况下，没有支付2020年4月起的租金、管理费给新光公司，已经构成违约。新光公司要求港泰公司支付迟付租金、管理费的违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。鉴于港泰公司主张的租金违约金每日0.3%明显过高，管理费违约金每日0.05%没有超出法律规定。租金、管理费的违约金一审法院酌情统一调整为以欠付当月租金、管理费为本金，从应付当月11日起按每日0.05%计算至港泰公司支付当月租金、管理费之日止。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年12月31日作出如下判决:一、确认原告广州港泰餐饮有限公司与被告广州市新光百货有限公司关于广州市荔湾区xx号5楼餐饮区域第F号商铺“港点茶居”《广州市房屋租赁合同》、合同编号：新城商合201403《商铺租赁补充合同》、《经营管理服务协议》、《商铺租赁补充合同之补充协议（一）》、《经营管理服务协议之补充协议（一）》、《新光城市广场、主体变更协议》于2020年8月15日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，原告广州港泰餐饮有限公司一次性支付（2019年5月20日至2020年8月15日）租金1097738.46元（已扣除租赁保证金211860元）给被告广州市新光百货有限公司。三、自本判决发生法律效力之日起十五日内，原告广州港泰餐饮有限公司一次性支付（2020年8月26日至2020年11月4日）场地使用金共311395.33元给被告广州市新光百货有限公司。四、自本判决发生法律效力之日起十五日内，原告广州港泰餐饮有限公司一次性支付（2019年6月至2020年11月4日止）经营管理费共655803元（已扣除管理费押金86670元）给被告广州市新光百货有限公司。五、自本判决发生法律效力之日起十五日内，原告广州港泰餐饮有限公司支付2020年4月起至2020年8月15日止期间的租金违约金（租金违约金分段计算，其中：2020年4月1日至2020年4月19日以租金89780.07元为本金计算；2020年4月20日起至2020年8月15日止，以每月租金141758元为本金计算，自当月11日起按每日0.05%计至原告支付租金之日止，以不超出当月应付租金本金为限）给被告广州市新光百货有限公司。六、自本判决发生法律效力之日起十五日内，原告广州港泰餐饮有限公司支付（2019年6月至2020年11月4日止）经营管理费的违约金（经营管理费违约金以43335元为本金分段计算，自当月11日起按每日0.05%计至原告支付管理费之日止，以不超出当月应付管理费本金为限）给被告广州市新光百货有限公司。七、自本判决发生法律效力之日起十五日内，原告广州港泰餐饮有限公司支付解除合同违约金50万元给被告广州市新光百货有限公司。八、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州市新光百货有限公司退还水电费保证金50000元给原告广州港泰餐饮有限公司。九、原告广州港泰餐饮有限公司承担租赁商铺毛坯交还被告广州市新光百货有限公司所产生58000元拆除费用。十、自本判决发生法律效力之日起十五日内，原告广州港泰餐饮有限公司注销登记在广州市荔湾区xx号5楼餐饮区域第F号商铺办理的工商税务登记手续。十一、驳回原告广州港泰餐饮有限公司的其他诉讼请求。十二、驳回被告广州市新光百货有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15114元、反诉费18610元，由原告广州港泰餐饮有限公司负担25769元，被告广州市新光百货有限公司负担7955元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，港泰公司提交：1.新光城市广场外立面及室内整体提升级改造项目的建筑工程规划条件核实公示，拟证明该升级改造项目于2020年8月5日才进行建筑工程规划条件核实公示，该改造工程在该日前一直未竣工，涉案商铺因此无法经营；2.新光公司公众号的账号主体截图，拟证明账号主体为新光公司；3.新光公司公众号文章，拟证明新光城市广场因升级改造，至2020年9月底才重新开业；4.新光公司公众号文章，拟证明xx餐厅同为5楼餐饮商户，因新光城市广场升级改造工程，于2020年10月23日才恢复经营；5.xx餐饮集团公众号文章，拟证明xx寿司同为5楼餐饮商户，因新光城市广场升级改造工程，于2020年12月24日才恢复经营；6.xx餐饮集团公众号主体截图，拟证明xx餐饮集团的账号主体为广州市越秀区喜膳餐厅；7.新光城市广场改造项目建设工程消防竣工验收公示；8.广东政务服务网关于建设工程消防验收的办事指南；证据7、8拟共同证明新光城市广场属于特殊建设工程，在没有经过消防验收前，不能投入使用。新光公司质证称：证据1的真实性予以确认，关联性、证明目的不认可，涉案工程为二次装修工程，不涉及建筑面积的变更，后经新光公司核实，该工程非必须进行规划报建和规划验收等手续，故后续也未再办理，规划条件核实公示日期也与工程完工日期无关；证据2、3的真实性确认，关联性、证明目的不认可，公众号文章的背景是时值中秋和国庆假期前夕，新光公司为增加客流，才定于该时点进行宣传活动，正是其他商户已陆续展开经营才是本次活动举办的基础，不能证明涉案商铺此前无法经营；证据4的真实性确认，关联性、证明目的不认可，xx餐厅是因此前与新光公司就续签租赁合同问题进行磋商，以及对自身品牌的战略定位和升级需求，综合考虑确定的开业时间，与港泰公司的情形并不相同；证据5、6的真实性由法院核实，关联性、证明目的不认可，具体质证意见与证据4一致；证据7、8真实性确认，关联性、证明目的不认可，新光城市广场升级改造工程属于二次装修工程，公共部分总装修面积为4828.66平方米，未超过10000平方米，因本次装修区域不涉及5楼餐饮区，且港泰公司实际使用涉案商铺至2019年底均不存在障碍，消防验收并未对港泰公司造成实质影响，也不是港泰公司拒交租金、管理费的原因和理由。本院对港泰公司提交的上述资料审查认为，该资料并非二审新证据，亦不足以推翻一审法院认定的事实，本院不予采纳。二审另查明，一、本案一审起诉状副本送达于新光公司的时间为2020年9月27日。二、新光公司陈述对于2019年12月11日至2019年12月22日的租金，其也是按照六折收取的，其提起反诉时所主张租金已包含了该期间的租金计算。其在一审判决后未对此提出上诉和异议。三、经本院查阅一审材料，一审以协助调查为由扣除了相应的审限。本院认为，一审法院认定关于涉案商铺的《广州市房屋租赁合同》《商铺租赁补充合同》《经营管理服务协议》《商铺租赁补充合同之补充协议（一）》《经营管理服务协议之补充协议（一）》《新光城市广场、主体变更协议》等合法有效，理据充分，双方均无异议，不作赘述。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：一、涉案租赁合同解除的原因及解除时间的认定问题；二、租金、场地使用费、经营管理费及违约金的支付问题；三、解除合同违约金的支付问题；四、拆除费用的支付问题；五、港泰公司主张的违约金赔偿问题。针对前述争议焦点，本院认定如下：关于争议焦点一，涉案租赁合同解除的原因及解除时间的认定问题。（一）双方签订的《商铺租赁补充合同》第七条约定，出租人有权变更本广场的面积，变更广场内其他商铺的数目、用途、面积，变更广场的整体装修和风格，因此新光公司有权对涉案商铺所在的商场进行装修。（二）新光公司对涉案商铺所在商场进行装修的范围并不包括对涉案商铺进行装修，港泰公司认为新光公司虽未对涉案商铺进行装修，但对商场的装修影响其对涉案商铺的经营并提出异议，新光公司考虑商场的装修确对港泰公司经营涉案商铺造成一定的影响，提出了相应的减免租金方案，但港泰公司未接受新光公司的减免租金方案，也未因此提出解除与新光公司的租赁合同关系，且有在涉案商铺进行经营，亦未腾退交还涉案商铺，且自2019年5月20日起欠付租金等费用。（三）由于港泰公司拖欠租金等费用，经新光公司催缴仍未支付，新光公司于2020年8月15日向港泰公司发出解除函符合双方在合同中约定的合同解除条件，一审法院据此认定双方之间的上述合同及协议于该日解除，并无不当，应予维持。（四）港泰公司所承租的涉案商铺并不在新光公司此次对商场所进行的装修范围内，且商场装修对港泰公司造成影响，新光公司已对港泰公司进行租金减免，即2019年5月20日起至2019年10月19日将租金调整按七折计算，2019年10月20日起至2019年12月10日将租金调整按六折计算，2019年12月23日至2020年3月31日免租。在上述租金已进行减免的基础上，港泰公司未提交充分的证据证明新光公司对商场的装修导致其对涉案商铺经营的合同目的无法实现，因此，其主张解除合同依据不足，其在二审中上诉主张合同解除时间为本案一审起诉状副本送达于新光公司的时间2020年9月27日，如前所述，因其欠付租金等费用，新光公司已发函解除双方之间的合同，双方之间的合同已于2020年8月15日解除，港泰公司上诉主张双方之间的合同于2020年9月27日解除无事实依据及法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，租金、场地使用费、经营管理费及违约金的支付问题。一审已根据本案查明的新光公司的上述租金减免方案、新光公司免收10天搬迁期的场地使用费、港泰公司于2020年11月4日搬出涉案商铺等事实，对港泰公司应向新光公司支付的租金、场地使用费、经营管理费及违约金等进行认定和核算，并以租赁保证金及管理费押金全额进行抵扣，一审该部分处理有事实及合同依据，且公平合理，应予维持。港泰公司承租的涉案商铺不在商场的装修范围内，其亦未提交证据证实因消防等问题影响其对涉案商铺的使用，其上诉主张因商场改造所涉消防验收等问题影响其使用商铺，其不应支付租金等费用依据不足，本院不予支持。关于争议焦点三，解除合同违约金的支付问题。如前所述，尽管双方之间的合同因港泰公司欠付租金等费用存在违约行为而解除，合同约定解除合同违约金为50万元，但根据本案查明的事实，新光公司对商场的装修对港泰公司经营涉案商铺确有一定的影响，双方系对租金等费用的减免存有争议导致相关费用的欠付，且一审已判令港泰公司向新光公司支付一定时间段的租金违约金和经营管理费违约金，考虑本案案情及上述因素，本院酌情调整为港泰公司应向新光公司支付解除合同违约金20万元，一审的处理未全面考察上述因素，有失公平，应予纠正。港泰公司对该费用的上诉有合理之处，本院予以部分支持。关于争议焦点四，拆除费用的支付问题。双方签订的《商铺租赁补充合同》第九条约定，租赁合同租赁期满或租赁合同提前终止的，港泰公司应无条件于租赁合同租赁期满之日起10天内完成搬迁并按租赁商铺恢复至交付时的毛坯状态交还新光公司，但港泰公司未履行合同约定的该义务，根据本案查明的事实，双方确认拆除费用为58000元，由新光公司先行垫付。故新光公司主张港泰公司向其支付该拆除费用有依据，一审予以支持并无不当，应予维持。关于争议焦点五，港泰公司主张的违约金赔偿问题。如前所述，双方之间的合同系因港泰公司存在欠付租金等费用的违约行为而解除，且港泰公司提交的评估报告系其单方自行委托，得出的结论与一审法院向税务部门发函调取的内容不相吻合，港泰公司该主张无事实依据和法律依据，一审不予支持并无不当，应予维持。另外，关于港泰公司上诉主张本案一审未在三个月内审结，应发回重审的问题。经本院查阅一审材料，一审基于查明案件相关事实的需要向税务部门发函调取相关资料，因此以协助调查为由扣除审限具有合理性，且未在三个月内审结并不是本案应当发回重审的法定事由，港泰公司该主张依据不足，本院不予支持。综上所述，港泰公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，部分处理结果略有不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项、第二项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初10251号民事判决第一项至第六项、第八项至第十一项；二、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初10251号民事判决第十二项；三、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初10251号民事判决第七项为：自本判决发生法律效力之日起十五日内，广州港泰餐饮有限公司支付解除合同违约金20万元给广州市新光百货有限公司；四、驳回广州市新光百货有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费15114元，反诉费18610元，由广州港泰餐饮有限公司负担23270元，由广州市新光百货有限公司负担10454元。二审案件受理费51538元，由广州港泰餐饮有限公司负担49039元，由广州市新光百货有限公司负担2499元。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二一年七月六日书记员 冯 韵彭诗敏