安徽省枞阳县人民法院民 事 判 决 书(2021)皖0722民初2220号原告（反诉被告）：龙细燕，女，汉族，居民，住安徽省安庆市迎江区。原告（反诉被告）：李鸣，男，汉族，居民，住安徽省安庆市迎江区。上述两位原告（反诉被告）共同的委托诉讼代理人：朱祥，安徽枞杨律师事务所律师。上述两位原告（反诉被告）共同的委托诉讼代理人：吴伟，安徽枞杨律师事务所律师。被告（反诉原告）：枞阳县华金房地产开发有限责任公司，住所地安徽省枞阳县枞阳镇。法定代表人：肖礼单，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高悦乐，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：汪甲，女，该公司工作人员。原告（反诉被告）龙细燕、李鸣与被告（反诉原告）枞阳县华金房地产开发有限责任公司（以下简称华金公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月24日立案。审理中，华金公司提出反诉，本院将本诉和反诉合并审理。依法适用简易程序，于2021年6月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）龙细燕、李鸣及其共同的委托诉讼代理人吴伟，被告（反诉原告）华金公司的委托诉讼代理人高悦乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙细燕、李鸣向本院提出诉讼请求：1.判令华金公司支付自2019年10月1日起至2021年5月17日期间的逾期交房违约金87222.6元，并自2021年5月18日起，以488642元为基数，按日利率3?计算至实际交房之日止；2.本案诉讼费用由华金公司负担。事实和理由：龙细燕、李鸣与华金公司签订《商品房买卖合同》，约定：龙细燕、李鸣出资购买华金公司开发的商品房，双方对房屋价款、交付期限以及违约责任等进行了约定。合同签订后，龙细燕、李鸣依约全额支付购房款488642元，但华金公司未在合同约定的时间2019年9月30日前交付房屋，截至2021年5月17日，已逾期交房595天，其应当承担违约责任。华金公司辩称，1.案涉房屋未能如期交付，系施工单位延误工期所致，并非华金公司故意违约，法院应结合案涉工程客观情况对其违约金予以减免；2.2020年度发生新冠肺炎疫情，致停工停产，系不可抗力，故对2020年2月9日至2020年3月9日强制停工期间的违约金，不应计算，应予核减；3.龙细燕、李鸣交付购房首付款后，剩余房款未在约定的时间交付，亦应承担违约责任，故其应付的违约金应与龙细燕、李鸣承担的违约金相折抵。华金公司向本院提出反诉请求：1.判令龙细燕、李鸣向华金公司支付逾期缴纳购房款违约金24684元（以34万元为基数，自2018年4月30日起按日万分之三计算至2018年12月28日）；2.诉讼费用由龙细燕、李鸣负担。事实和理由：根据《商品房买卖合同》的约定，龙细燕、李鸣应当在2018年4月30日前往银行办理按揭贷款，但直到2018年12月28日才缴纳尾款，违约期限超过60日，应当按逾期应付款承担日万分之三的违约金。龙细燕、李鸣针对反诉请求辩称，华金公司以其逾期缴纳购房款为由，要求其承担违约金，缺乏事实和法律依据，不应支持。1.双方签订合同后的第二天，华金公司的工作人员带原告去中国银行枞阳支行办理按揭贷款，但由于华金公司的原因，该银行不予放款。三、四个月后，华金公司又通知原告去中国建设银行枞阳支行重新办理按揭贷款，银行迟延放款是华金公司造成的。2.华金公司以银行放款时间，即2018年12月28日作为认定原告违约，属偷换概念。根据合同约定是前往银行办理按揭贷款，但是银行何时发放贷款取决于银行，不是取决于原告。本院经审理认定的事实如下：2018年4月22日，华金公司作为出卖人与作为买受人的龙细燕、李鸣签订《商品房买卖合同》，约定龙细燕、李鸣购买华金公司开发建设的枞阳县商品房，该商品房建筑面积116.9平方米，其中套内面积104.61平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.29平方米。合同第四条“计价方式与价款”约定：商品房按建筑面积计算价款，单价为每平方米4180元，总金额为488642元；第六条“付款方式及期限”约定：买受人于2018年4月22日交购房首付款148642元，剩余款项34万元，于2018年4月30日前往银行办理按揭；第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定：买受人如未按合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日之后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。第八条“交付期限”约定：出卖人应当在2019年9月30日前将商品房交付买受人使用，并具备该商品房经验收合格、已取得竣工验收备案证明等条件；合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日之后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同还约定了其他相关事项。龙细燕于合同签订当日付清了购房首付款148642元，剩余房款34万元由龙细燕、李鸣在中国建设银行枞阳支行办理按揭贷款，该行于2018年12月28日将34万元贷款转存至华金公司指定账户。但华金公司未能按合同约定的交房时间交付房屋。因而成讼。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，龙细燕、李鸣与华金公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。一、关于龙细燕、李鸣要求华金公司支付逾期交房违约金问题。合同签订后，龙细燕、李鸣履行了支付全部购房款的义务，而华金公司未能在合同约定的期限内履行交付房屋义务，已构成违约，应当承担延迟交房的违约责任。违约金应从合同约定交付房屋之日的次日起，计算至实际交付房屋之日止。双方约定按每日3?计算违约金，不违反法律规定。据此，华金公司应支付龙细燕、李鸣2019年10月1日至2021年5月17日的违约金为87222.6元（488642元×595日×日利率3?）;2021年5月18日至实际交付房屋之日的违约金以同等方法计算。二、关于华金公司要求龙细燕、李鸣支付逾期缴纳购房款违约金问题。合同第六条“付款方式及期限”仅约定了“买受人对剩余款项34万元，于2018年4月30日前往银行办理按揭贷款”，但并未明确支付该余款的具体时间，应属约定不明，龙细燕、李鸣于合理期限内支付余款，且华金公司接收了银行发放的按揭贷款后，亦未向其主张逾期付款的违约责任。故不能视为龙细燕、李鸣逾期办理按揭贷款构成违约。三、关于华金公司要求核减违约金问题。本院认为，新冠肺炎疫情发生在案涉合同约定的交付房屋日期之后，并不影响其在合同约定的交付房屋时间2019年9月30日前交付房屋；另合同具有相对性，华金公司即使因第三人违约致其逾期交付房屋，但并不是免除其对合同相对人承担违约责任的法定或约定理由。当事人一方因第三人原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。对华金公司核减违约金的辩解意见，不予采信。综上，龙细燕、李鸣的诉讼请求成立，华金公司的反诉请求不成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）枞阳县华金房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内支付原告龙细燕、李鸣（反诉被告）2019年10月1日至2021年5月17日前的逾期交房违约金87222.6元（2021年5月18日至实际交付房屋之日的违约金以488642元为基数，按日3?的标准计付）。二、驳回被告（反诉原告）枞阳县华金房地产开发有限责任公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1981元，减半收取990.5元，反诉案件受理费209元，合计1199.5元，由枞阳县华金房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审 判 员 吴利平二〇二一年七月三十日法官助理 何 伟书 记 员 钟 磊附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百二十一条当事人一方因第三人原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。