江苏省连云港市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）苏07民终2029号之一上诉人(原审被告)：江苏阳光豫信建设投资咨询有限公司，住所地连云港市海州区。法定代表人：李凤军，该公司董事长。委托诉讼代理人：范方雪，江苏致邦（连云港）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：连云港宁秋贸易有限公司，住所地连云港市海州区。法定代表人：曹某，该公司董事长。委托诉讼代理人：仲博，江苏路卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘萍,江苏路卓律师事务所律师。原审被告：杨维勇，男，汉族，住连云港市海州区。上诉人江苏阳光豫信建设投资咨询有限公司（以下简称阳光豫信公司）因与被上诉人连云港宁秋贸易有限公司（以下简称宁秋公司）、原审被告杨维勇排除妨害纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院(2020)苏0706民初5563号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。阳光豫信公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。1.根据连云港××房地产开发有限公司（以下简称××房地产公司）在连云港市建设局档案中心的图纸显示，××房地产公司建设涉案一层的两间房屋是按门面房对外出售，而不是公共通道。阳光豫信公司通过法院拍卖合法取得涉案房屋的所有权和使用权，后出售给杨维勇。杨维勇在自己合法取得的房产使用权范围内进行改造，并没有占用公共走道，也没有改变原来设计图纸的结构。杨维勇按照连云港市建设局档案中心的图纸将一楼恢复原样并无不当。2.被上诉人没有合法依据使用涉案房屋中的一部分的行为一直存在。根据合法建设图纸显示，通往二楼的通道是M7,被上诉人完全可以通过M7通道到达二楼，杨维勇并没有妨碍被上诉人的正常通行。被上诉人在本案房屋没有拍卖前私自改变通道位置，通过杨维勇购买的涉案房屋上楼是侵权行为，且一直存在，被上诉人应当停止侵权。3.—审法院认定杨维勇的行为改变了涉案房屋的历史通道面貌，与事实不符。事实是上诉人转让给杨维勇的是商铺，不是公共通道，该事实由原始的建设图纸、拍卖评估报告予以证实，一审法院认定事实错误。二、一审法院对本案认定事实错误，必然导致判决本案适用法律错误。一审法院虽然没有判决阳光豫信公司承担责任，但对上诉人的利益有损害，故提出上诉。被上诉人宁秋公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，理由如下：一、封堵行为并非上诉人声称的按照设计图纸恢复原状。本案涉及的××××房产未通过相关的验收，未取得不动产权证。房产的设计图纸至少存在2个版本，而工程的实际施工亦未按照任何一版图纸施工。上诉人所声称的按照图纸恢复原样，不存在任何依据。即使涉案房产按照上诉人所持的图纸进行施工，因该房产至今未取得不动产权证，不排除设计图纸因违反强制性规定的可能性，故未通过验收。上诉人封堵的位置可能是公共通道，甚至是消防通道。二、上诉人杨维勇的封堵行为严重阻碍了被上诉人正常通行。上诉人所谓的其他通道可以到达二楼，该通道是在整栋楼外侧，从侧面夹道通行除了有安全隐患外，也极大贬损被上诉人的房产价值。三、被封堵位置属于历史形成的通道没有任何争议。根据连云港市住房和城乡建设局于2020年8月24日出具的意见书显示，涉案房产的一楼两间房屋，自竣工交付使用一直被用作二楼三楼的出入大厅，该通道属于历史形成的通道。上诉人上诉状中自认被上诉人一直使用该通道。故被封堵位置属于历史形成的通道没有任何争议。四、被封堵的位置产权不明。上诉人阳光豫信公司声称依据裁定书及涉案房产的拍卖公告、评估报告取得了房产，但上述文书均未显示该通道属于涉案房产的一部分。即便法院认定该通道属于房产的一部分，法院亦无权确认房屋产权界限范围。五、杨维勇受让房产时应该已经了解房屋的现状，且接受房屋的现有状态才购买的房屋。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。原审被告杨维勇二审期间未作答辩。宁秋公司向一审法院起诉请求：1、判令阳光豫信公司、杨维勇确保海州区×××路××××××街×楼×单元由西向东走道畅通无阻（一审庭审中变更为阳光豫信公司、杨维勇确保通道畅通，拆除单方所砌墙体和卷帘门，恢复原状）；2、判令阳光豫信公司、杨维勇向宁秋公司支付租金损失（暂计算2020年1月10日至2020年8月10日租金108864元，后变更为100800元）；3、阳光豫信公司、杨维勇承担本案的诉讼费。一审法院查明事实：2012年3月29日，××公司（原名×××××××××有限公司）与××房地产公司签订商品房买卖合同，约定宁秋公司购买××房地产公司位于海州区×××路××号××××××街×楼×单元×室，建筑面积459.35平方米，总金额3011774元，同日，宁秋公司交付了该购房款，同年4月6日缴纳了契税。该房屋已实际交付宁秋公司使用。2019年1月9日，一审法院在执行阳光豫信公司申请执行与被执行人××房地产公司民间借贷纠纷一案中，作出（2015）海执恢字第207-3号执行裁定书，该裁定书载明，一审法院对位于海州区×××路××号×××××座商铺×××室（丘号：××××××××-×）的房产进行评估、拍卖，经三次拍卖无人报名流拍，阳光豫信公司愿意以流拍价327.84万元接收该房产，裁定解除对该房产的查封，将该房产过户给阳光豫信公司，以327.84万元抵偿债务，用以冲抵××房地产公司对阳光豫信公司相应债务。2020年8月24日，连云港市住房和城乡建设局针对信访人时某某反映的关于××××B栋一楼走道多次被封堵问题，作出“关于××××信访事项处理意见书”予以回复，该意见书载明，该事件系历史遗留问题所造成的房屋产权争议引起的民事纠纷，经现场查勘，该建筑共三层，一楼为门面房，二、三楼为商业办公用房，一、三楼产权属被投诉人，争议涉及一楼两间房屋，该房屋自竣工交付使用一直被用作通往二、三楼的两个出入大厅，图纸显示两间房屋均预留两个门，现被投诉人计划将原出入大厅改造成为两间独立的门面房使用，将出入通道由正门变更至侧门。杨维勇参加了信访处理，认为该处理意见并未说明涉案房屋是通往二楼、三楼的通道。宁秋公司提交2015年5月23日，其法定代表人曹某与聂某签订的“房屋租赁协议”、2020年1月10日聂某出具的“退租情况说明”及转账交易凭证，用以证明租金损失情况。其中，“房屋租赁协议”约定，出租方将该办公楼×座×层建筑面积459平方米出租给聂某经营使用，租期五年，自2015年5月23日至2020年5月22日，年租金额16万元，从2018年3月22日起每年上浮8%；“退租情况说明”主要内容：2020年1月初，一楼业主通知将要封闭走道进行施工，后一楼业主与二楼业主发生争议，时常吵闹，走道无法正常通行，且严重影响办公，故提前退租，终止房屋租赁协议；转账交易凭证反映，曹某于2019年5月22日收到聂某转账49000元、123800元，合计172800元。杨维勇认为该租赁与其无关，杨维勇并提交2019年8月15日阳光豫信公司与杨维勇签订房产转让合同、部分转账凭证以及安装卷帘门付款凭证，证明其以327.84万元从阳光豫信司转让取得涉案房屋并已付款50万元，卷帘门于2020年9月14日安装；阳光豫信公司认可杨维勇已履行转让合同约定的义务，宁秋公司对杨维勇提交的该合同真实性提出异议。结合宁秋公司、杨维勇、阳光豫信公司陈述、举证，以及现场查看，杨维勇是在该房产北端一间，其提交的连云港市规划市政设计研究院有限责任公司2011年5月施工图整合图显示的，自××街M2门进入大厅至后部通往宁秋公司房产所在二楼的楼梯入口处砌墙并加装卷帘门，将楼梯与M2门及大厅隔断，并打开楼梯入口处侧门M7通往该楼后边。为此，双方因通道问题产生纠纷，虽经连云港市住房和城乡建设局信访处理，未能达成一致意见，宁秋公司遂诉至一审法院提出前述诉求。一审法院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。涉案房产即按杨维勇提交的施工整合图标记的，自××街M2门进入大厅至后部通往宁秋公司房产所在二楼的楼梯入口处，根据连云港市住房和城乡建设局经现场查勘，该间房屋自竣工交付使用一直被用作通往二、三楼的出入大厅，杨维勇计划将原出入大厅改造成为独立的门面房使用，将出入通道由正门变更至侧门。现杨维勇在通往二楼的楼梯入口处砌墙并安装了卷帘门，杨维勇的行为改变了该房屋的历史通道面貌，造成购房在先的宁秋公司无法经由正门正常通行。虽然阳光豫信公司通过流拍抵债合法取得涉案房产，且即使杨维勇购买该房产属实，因该房产经主管部门认定系历史通道，阳光豫信公司、杨维勇系根据现状进行抵债、转让，对此应知情，杨维勇所称连云港市住房和城乡建设局“关于××××信访事项处理意见书”未说明涉案房屋是通往二楼、三楼的通道，与事实不符。在该处理意见未被推翻之前，宁秋公司享有该通道的正常通行权，其要求杨维勇确保涉案房产的通道畅通无阻，拆除杨维勇单方所砌墙体和卷帘门，恢复原状，依法予以支持；阳光豫信公司、杨维勇自认涉案房产由阳光豫信公司转让给杨维勇，且实际上也是杨维勇实施了妨害行为，宁秋公司要求阳光豫信公司承担排除妨害责任，无事实和法律依据，不予支持。本案系不动产相邻权纠纷，涉案房产涉及历史遗留问题，双方仍可通过友好协商寻找诸如经有关部门同意另辟通道、自愿合理价格收购或租赁对方房产等替代性方案处理通行问题，以平衡双方利益，也正因为如此，加之杨维勇在2020年8月24日连云港市住房和城乡建设局处理信访投诉，明确涉案房产系历史通道后仍采取妨害通行行为，宁秋公司主张此前累计7个月租金损失100800元证据不充分，对宁秋公司诉求该部分租金损失不予支持，此后如有损失宁秋公司可另行主张。综上，一审法院遂依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十九条第一款第（二）项、第（五）项，《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十五条、第八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、杨维勇于判决生效后十日内拆除涉案的位于海州区×××路××号×××××座×楼北端、连云港市规划市政设计研究院有限责任公司2011年5月施工图整合图标注的、自××街M2门进入大厅通往二楼楼梯口处所砌墙体及加装的卷帘门，恢复临改建前原状，不得阻碍宁秋公司一方正常通行。二、驳回宁秋公司的其他诉讼请求。本案受理费2877元，由宁秋公司负担1438.5元，由杨维勇负担1438.5元（宁秋公司已预交，杨维勇负担部分，由杨维勇在判决生效之日起十日内支付给宁秋公司）。本院二审期间，上诉人提交以下证据：证据一、连云港市海州区人民法院张贴执行公告现场照片4张，证明2016年10月12日海州区法院将连云港市水利建筑安装工程有限公司侵占的××××商铺×座×-×室（丘号：×××××××-×）房产门面商铺之一“××××”执行至阳光豫信公司名下；证据二、B×商铺淘宝司法拍卖公告打印件1张，证明B1商铺的建筑面积为281.08平方米，房屋四至已经确认，并被他人非法占用。被上诉人宁秋公司质证认为：对于证据一，照片的真实性没有异议，不能达到上诉人的证明目的，相反现场照片也显示杨维勇改变现状的痕迹，加装了两道墙和卷帘门，通道位于楼的侧面夹道里，不能作为正常的通道使用，如果作为唯一通道那么必然减损被上诉人的房屋价值；对于证据二，对拍卖公告中的房屋是由阳光豫信公司通过拍卖方式取得的没有异议，但是房产已经转让给了杨维勇，因此其在本案中的诉讼地位请法庭确认。被上诉人、原审被告二审期间未提交新的证据。本院二审期间经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院二审期间另查明，连云港市住房和城乡建设局出具的《关于××××信访事项处理意见书》表明涉案建筑未经规划、消防、建设等行政主管部门验收，未进行测绘，且存在房屋预售产权面积与图纸中建筑物占地面积存在较大出入的问题，众多原因造成该建筑产权四至范围尚不明确。本院认为，对于宁秋公司主张涉案房屋的用途为通道的意见，现有证据不能证明该主张，连云港市住房和城乡建设局出具的《关于××××信访事项处理意见书》并未认定涉案房屋系历史通道，一审判决该部分认定不当，本院对此予以纠正。涉案建筑目前尚未取得规划验收手续，对涉案房屋的规划用途尚不明确，该争议应属于行政机关的职权范围，应由相关的行政部门先行处理，故本案不属于人民法院受理的民事案件范围，依法应予以驳回。综上，一审判决认定事实错误，判决结果不当，应予以纠正。本案不属于人民法院受理的民事案件范围，依法应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百七十条第一款第二项之规定，裁定如下：一、撤销连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初5563号民事判决；二、驳回连云港宁秋贸易有限公司的起诉。一审案件受理费2877元（连云港宁秋贸易有限公司已预交），由一审法院予以退回；二审案件受理费2226元（江苏阳光豫信建设投资咨询有限公司已预交），本院予以退回。本裁定为终审裁定。审 判 长 万子榕审 判 员 黄 宇审 判 员 朱培培二〇二一年七月三十日法官助理 宋继林书 记 员 张 璇法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。