浙江省景宁畲族自治县人民法院民事判决书（2021）浙1127民初544号        原告（执行案外人）：彭少林，男，1969年10月18日出生，公民身份号码：XXX，汉族，住浙江省景宁畲族自治县。                原告（执行案外人）：林红美，女，1974年4月29日出生，公民身份号码：XXX，汉族，住浙江省景宁畲族自治县。                共同委托诉讼代理人：陈延升、郑雄操（实习），浙江万申佳（景宁）律师事务所执业律师。                被告（申请执行人）：徐汤尧，男，1948年3月14日出生，公民身份号码：XXX，汉族，住浙江省景宁畲族自治县。                委托诉讼代理人：应英，女，1976年10月19日出生，公民身份号码：XXX，汉族，住浙江省景宁畲族自治县。系被告徐汤尧之女。                第三人（被执行人）：严福洪，男，1966年3月15日出生，公民身份号码：XXX，汉族，住浙江省景宁畲族自治县。                第三人（被执行人）：季必芳，女，1972年10月21日出生，公民身份号码：XXX，汉族，住浙江省景宁畲族自治县。                原告彭少林、林红美与被告徐汤尧、第三人严福洪、季必芳案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年5月10日立案后，依法适用普通程序，进行了公开开庭审理。原告及其委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，第三人严福洪、季必芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法决定缺席审理。本案现已审理终结。                原告向本院提出诉讼请求：1、停止对位于景宁畲族自治县鹤溪街道鹤溪小区B区6幢606室房屋及附属用房（柴间一个）的执行，并解除查封；2、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：本案被告徐汤尧与第三人严福洪、季必芳之间的追偿权纠纷一案，经景宁县人民法院主持双方当事人达成民事调解书，后严福洪、季必芳未按生效调解书履行义务，徐汤尧向法院申请强制执行，景宁县人民法院依法受理后开展执行工作。景宁县人民法院于2020年11月4日向被执行人严福洪、季必芳发出执行通知书，于2021年3月22日依法查封被执行人季必芳名下位于景宁畲族自治县鹤溪街道鹤溪小区B区6幢606室的房地产，查封期限至2024年3月21日止。在执行过程中本案原告以案外人身份对法院查封被执行人季必芳名下位于景宁县鹤溪街道鹤溪小区B区6幢606室的房地产提出执行异议，要求停止执行并解除对案涉房屋的查封，景宁县人民法院于2021年4月29日作出（2021）浙1127执异6号执行裁定书，裁定驳回异议人彭少林、林红美的异议请求。原告认为该裁定缺乏事实与法律依据，理由为：                2007年11月30日，彭少林、林红美与严福洪、季必芳、严梦羽签订《房屋买卖协议》，约定将坐落于景宁县鹤溪小区B区6幢606室房屋，包含附属用房柴间一个，作价320000元出卖给彭少林、林红美，等以后政府管理部门允许办理房屋转户手续时双方办理过户手续。协议签订后，彭少林、林红美按约定支付了全部购房款，并于2008年8月对案涉房屋进行装修后搬入居住。                2009年4月24日，案涉房屋办理了房屋所有权证，产权人为季必芳、严梦羽；2009年5月11日，案涉房屋办理了土地使用权证，土地使用类型为出让。2010年1月19日，房屋产权人季必芳在未告知原告的情形下将案涉房屋抵押给中国建设银行股份有限公司景宁支行贷款250000元，贷款期限10年。                2013年1月14日，景宁畲族自治县人民政府办公室印发《滩坑水电站景宁畲族自治县内移民安置房“两证”办理实施意见》，意见第五条规定，城南滩坑移民安置房（鹤溪小区B区）在2013年6月30日后可以办理房屋转让手续。                2013年7月份，原告准备去办理案涉房屋的过户手续时才发现，该房屋不仅被设立了贷款抵押权，而且在2013年6月28日被景宁县人民法院作出（2013）丽景商初字第51-1号民事裁定，予以查封。由于案涉房屋被季必芬抵押给银行办理了抵押贷款，在贷款未归还完毕，抵押权未涂销前，该房屋无法办理过户登记手续。                2013年9月11日，彭少林、林红美以季必芬、严福洪、严梦羽为被告向景宁县人民法院提起房屋买卖合同纠纷，请求确认房屋买卖协议有效，并主张被告配合办理房屋过户登记手续。景宁县人民法院于2013年12月11日作出判决：确认原告林红美、彭少林与被告季必芬、严福洪、严梦羽之间签订的《房屋买卖协议》合法有效；但由于案涉房屋被季必芳用于向银行办理抵押贷款，抵押登记未涂销，法院对要求配合办理房屋过户登记的请求不予支持。                此后原告一直居住在案涉房屋中，法院在执行过程中鉴于案涉房屋已实际出卖给原告，原告已支付全部购房款及实际占有房屋等事实未继续开展对房屋进行拍卖等执行措施。                2010年1月19日至2015年10月22日期间，季必芳尚会向银行每月定期归还支付贷款，可是从2015年10月22日起，季必芳因经济困难便停止向银行归还贷款。原告为了保住自己已经全款购买的房屋，无奈之下只得代替季必芳每月定期向银行归还贷款，至2019年12月24日原告代季必芬向银行归还了152642.05元贷款，至此季必芳的25万贷款全部归还完毕。                2021年3月22日，原告得知自己购买的案涉房屋因申请人徐汤尧的申请执行，被景宁县人民法院依法查封，且查封期限至2024年3月21日。为此，原告以案外人身份立即提起执行异议。                原告认为，原告与严福洪、季必芳、严梦羽签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，且经法院生效判决认定购房协议有效。现该房屋虽然仍登记于季必芬、严梦羽名下，但原告二人早在2007年就购买了该房屋，支付完毕全部的购房款，并于2008年入住该房屋。后来房屋未及时办理过户登记手续也不是因原告自身主观上的原因造成，而是其他客观上原因导致案涉房屋无法及时过户登记至原告名下。原告对上述房产享有合法权利，依法应排除对该房产的执行措施，解除查封，以便于原告后续可以启动办理房屋过户登记等手续。为此，请求依法判决支持原告诉请。                被告徐汤尧辩称，查封房屋其不知情，是法院告知，才知晓第三人名下有套房子。                第三人未作答辩。                本院经审理认定案件事实如下：2007年11月30日，原告彭少林、林红美与严福洪、季必芳、严梦羽签订《房屋买卖协议》，约定将坐落于景宁县鹤溪小区B区6幢606室房屋，包含附属用房柴间一个，作价320000元出卖给彭少林、林红美，待政府管理部门允许办理房屋转户手续时双方办理过户手续。协议签订后，彭少林、林红美按约定支付了全部购房款，并于2008年8月对案涉房屋进行装修后搬入居住。                2009年4月24日，案涉房屋办理了房屋所有权证，产权人为季必芳、严梦羽；2009年5月11日，案涉房屋办理了土地使用权证，土地使用类型为出让。2010年1月19日，房屋产权人季必芳将案涉房屋抵押给中国建设银行股份有限公司景宁支行贷款250000元，贷款期限10年。该贷款于2019年12月24日全部归还完毕。                2013年1月14日，景宁畲族自治县人民政府办公室印发《滩坑水电站景宁畲族自治县内移民安置房“两证”办理实施意见》，意见第五条规定，城南滩坑移民安置房（鹤溪小区B区）在2013年6月30日后可以办理房屋转让手续。                另查明，2013年6月28日，案涉房产被本院作出（2013）丽景商初字第51-1号民事裁定，予以查封。因第三人涉及民间借贷纠纷，本院于2018年9月18日作出（2018）浙1127执922号执行裁定，查封了案涉房产，期限3年。2021年3月22日，因申请人徐汤尧的申请执行，案涉房产被本院依法查封，查封期限至2024年3月21日。原告向本院提出了书面的执行异议，本院于2020年6月8日作出（2020）浙1127执异13号执行异议裁定书，裁定驳回原告的执行异议。原告因不服执行异议向本院提出案外人执行异议之诉。                本院认定上述事实据以采信的证据有原告提交身份证、户籍信息摘要、房屋买卖协议、收条、房屋买卖承诺书、房产证、土地证、抵押登记申请书、个人消费借款抵押合同、（2013）丽景民初字第391号民事判决书、个人贷款还款凭证、贷款对账单、结清证明、（2020）浙1127执973号之一执行裁定书、（2021）浙1127执异6号执行裁定书以及原、被告的当庭陈述。                本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，第一，原告与严福洪、季必芳、严梦羽签订房屋买卖协议，已有生效判决认定该协议合法有效；第二，原告于2008年装修并搬入该房屋居住。在案涉房屋查封之前已合法占有该不动产并已生活多年；第三，原告已付清全部价款；第四，本案是否因买受人自身原因未办理过户登记。本案房屋未办理过户手续的原因是由于第三人将房屋办理了抵押登记以及法院对案涉房屋进行查封，导致一直无法办理过户，而非因买受人自身原因未办理过户登记。                综上，原告要求排除对案涉房屋执行的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百十二条第一款第（一）项、第三百十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条规定，判决如下：                不得执行景宁畲族自治县鹤溪街道鹤溪小区B区6幢606室房屋及附属用房（柴间一个）。                本案案件受理费2860元，由原告彭少林、林红美与被告徐汤尧各半承担。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。                    审判长吴昱婧            人民陪审员严卫东            人民陪审员陈可庆    二〇二一年七月二十三日            书记员朱婷婷