四川省泸州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川05执复51号 复议申请人（被申请人）：贵州恒固房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市织金县双堰街道星秀社区杨柳国际，统一社会信用代码：91520524094492762X。 法定代表人：艾儒发，该公司总经理。 委托诉讼代理人：毛晓冬，四川荆冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：艾儒有，男，该公司员工。 申请人：邓伟，男，生于1973年3月21日，汉族，住四川省合江县。 委托诉讼代理人：刘魁，四川平通律师事务律师。 复议申请人贵州恒固房地产开发有限公司（以下简称：贵州恒固公司）不服四川省泸州市龙马潭区人民法院（以下简称：龙马潭区法院）作出的（2021）川0504执异61号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行了听证审查，复议申请人贵州恒固公司的委托诉讼代理人艾儒有、毛晓冬和申请人邓伟的委托诉讼代理人刘魁到庭参加听证。现已审查终结。 龙马潭区法院在执行申请人邓伟与被申请人贵州恒固公司诉前财产保全一案中，复议申请人贵州恒固公司对龙马潭区法院严重违反相关规定超标的查封提出异议。事实与理由：申请保全金额为1900万元。龙马潭区法院于2021年5月24日额度冻结贵州恒固公司银行存款帐户5个，查封房产90套（均价45万元／套，总价4050万元）。其中两个银行账户均系政府监管专用账户，专用于工程材料款和农民工工资支付；查封90套房产中的60套已经出售现正在办理网签手续之中。《民事诉讼法》第102条规定“保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。”《最高人民法院在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第二条明确规定“严禁超标的查封和乱查封”，该条第4款还规定“严禁超标的查封。强制执行被执行人的财产，以其价值足以清偿生效法律文书确定的债权额为限，坚决杜绝明显超标的查封。”龙马潭区法院的保全，明显超出请求范围，属于超标的查封。 龙马潭区法院查明，申请人邓伟与被申请人贵州恒固公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，申请人于2021年5月24日向龙马潭区法院提交诉状并申请财产保全。2021年5月25日，通过网络总对总查控系统冻结了贵州恒固公司在中国工商银行贵州省毕节织金支行账户24×××73，冻结限额1900万，实际冻结0元；冻结了贵州恒固公司在中国工商银行贵州省毕节织金平远支行账户24×××27，冻结限额1900万，实际冻结611781.88元；冻结了贵州恒固公司在中国建设银行股份有限公司织金支行账户52×××68，冻结限额1900万，实际冻结6710.93元；冻结了贵州恒固公司在中国建设银行股份有限公司织金支行账户52×××34，冻结限额1900万，实际冻结3885809.89元；冻结了贵州恒固公司在贵州银行股份有限公司织金支行账户07×××39，冻结限额1900万，实际冻结2009.00元；上述五个账户合计实际冻结金额4506311.7元。 另查明，龙马潭区法院于2021年5月26日以（2021）川0504财保748号民事裁定书，查封了贵州恒固公司位于贵州省毕节市织金县共计90套。 同时查明，龙马潭区法院依职权调查了织金县住建局备案的贵州恒固公司位于贵州省毕节市织金县星秀社区杨柳国际的房屋销售价格。其中住房预售面积54976.64平方米，房款17407.793300万元，折算每平方米住房价格为3166.4元。依职权向中国工商银行织金分行平远支行送达了（2021）川0504执保755号调查取证通知书，调取账号为24×××27账号的性质，中国工商银行织金分行平远支行于2021年6月11日回复为“贵州恒固房地产开发公司（账号24×××27）属于监管账户（首付款、按揭款等购房款监管户）。”依职权向中国建设银行织金支行送达了（2021）川0504执保755号调查取证通知书，调取账号为52×××34账号的性质，中国建设银行织金支行于2021年6月11日回复为“贵州恒固房地产开发公司，账号52×××34在我支行的账户性质为一般存款账户，是该公司在我行的贷款放款账户。” 龙马潭区法院认为，贵州恒固公司提出“冻结的其中两个银行账户系政府监管专用账户，专用于工程材料款和农民工工资支付”，要求解除对该两个银行的冻结。账户为中国工商银行股份有限公司贵州省毕节织金平远支行账户24×××27，实际冻结611781.88元，中国建设银行股份有限公司织金支行账户52×××34，实际冻结3885809.89元，两个账户合计实际冻结银行存款4497591.77元。2020年9月25日，织金县住房和城乡建设局、中国工商银行股份有限公司织金支行、贵州恒固公司签订了《商品房预售款专业账户监管协议》。2020年9月23日，织金县住房和城乡建设局、中国建设银行股份有限公司织金支行、恒固公司签订了《商品房预售款专业账户监管协议》。从两份《商品房预售款专业账户监管协议》内容来看，两个账户的均是接收购房者的购房款账户或者银行发放贷款的账户，其账户性质不属于不能冻结的账户类型。 异议人提出超标的查封，现查封90套房屋，异议人认为严重超过标的查封。按照《贵州恒固房地产开发有限公司借邓伟资金抵房明细表》，单价按照3680每平方，90套房屋合计总价35586246元，本案保全标的1900万元，已经严重超出保全标的价格。龙马潭区法院从织金住建局调取的涉案杨柳国际的住房销售备案价格均价为每平方米3166.4元。以每平方米3166.4元测算查封90套房屋总价为31152791.05元。                            查封贵州恒固房地产开发有限公司90套未合同备案房屋详细情况                               序号                       楼号                       单元号                       楼层                       房号                       面积/平方米                       单价/元                       总价/元                               1                       A1                       1                       4                       1    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117.59                       3166.4                       372336.976                               29                       A1                       1                       29                       1                       112.39                       3166.4                       355871.696                               30                       A1                       2                       31                       2                       112.39                       3166.4                       355871.696                               31                       A1                       2                       4                       1                       111.97                       3166.4                       354541.808                               32                       A1                       2                       4                       2                       96.65                       3166.4                       306032.56                               33                       A1                       2                       5                       1                       111.97                       3166.4                       354541.808                               34                       A1                       2                       5                       2                       96.65                       3166.4                       306032.56                               35                       A1                       2                       5                       6                       117.5                       3166.4                       372052                               36                       A1                       2                       6                       1                       111.97                       3166.4                       354541.808                               37                       A1                       2                       6                       2                       96.65               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     2                       8                       1                       111.97                       3166.4                       354541.808                               43                       A1                       2                       9                       1                       111.97                       3166.4                       354541.808                               44                       A1                       2                       9                       2                       96.65                       3166.4                       306032.56                               45                       A1                       2                       10                       2                       96.65                       3166.4                       306032.56                               46                       A1                       2                       11                       2                       96.65                       3166.4                       306032.56                               47                       A1                       2                       12                       2                       96.65                       3166.4                       306032.56                               48                       A1                       2                       13                       2                       96.65                       3166.4                       306032.56                               49                       A1                       2                       14                       1                       111.97                       3166.4                       354541.808                               50                       A1                       2                       15                       2                       96.65                       3166.4                       306032.56                               51                       A1                       2                       16                       2                       96.65                       3166.4                       306032.56                               52                       A1                       2                       17                       1                       111.97                       3166.4                       354541.808                               53                       A1                       2                       17                       2                       96.65                       3166.4                       306032.56                               54                       A1                       2                       17                       5                       117.72                       3166.4                       372748.608                               55                       A1                       2                       18                       1                       111.97                       3166.4                       354541.808                               56                       A1                       2                       19                       2                       96.65                       3166.4                       306032.56                               57                       A1                       2                       20                       1                       111.97                       3166.4                       354541.808                               58                       A1                       2                       20                       2                       96.65                       3166.4                       306032.56                               59                       A1                       2                       21                       2                       96.65                       3166.4                       306032.56                               60                       A1                       2                       22                       2                       96.65                       3166.4                       306032.56                               61                       A1                       2                       23                       2                       96.65                       3166.4                       306032.56                               62                       A1                       2                       23                       5                       117.72                       3166.4                       372748.608                               63                       A1                       2                       23                       6                       117.5                       3166.4                       372052                               64                       A1                       2                       24                       2                       96.65                       3166.4                       306032.56           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                111.97                       3166.4                       354541.808                               70                       A1                       2                       28                       2                       96.65                       3166.4                       306032.56                               71                       A1                       2                       29                       2                       96.65                       3166.4                       306032.56                               72                       A1                       2                       29                       4                       117.66                       3166.4                       372558.624                               73                       A1                       2                       29                       5                       122.24                       3166.4                       387060.736                               74                       A1                       2                       30                       2                       96.76                       3166.4                       306380.864                               75                       A2                       3                       4                       1                       111.97                       3166.4                       354541.808                               76                       A2                       3                       7                       1                       111.97                       3166.4                       354541.808                               77                       A2                       3                       8                       1                       111.97                       3166.4                       354541.808                               78                       A2                       3                       8                       2                       96.66                       3166.4                       306064.224                               79                       A2                       3                       9                       5                       117.73                       3166.4                       372780.272                               80                       A2                       3                       12                       1                       111.97                       3166.4                       354541.808                               81                       A2                       3                       13                       1                       111.97                       3166.4                       354541.808                               82                       A2                       3                       15                       1                       111.97                       3166.4                       354541.808                               83                       A2                       3                       15                       5                       117.73                       3166.4                       372780.272                               84                       A2                       3                       16                       5                       117.73                       3166.4                       372780.272                               85                       A2                       3                       18                       1                       111.97                       3166.4                       354541.808                               86                       A2                       4                       7                       4                       113.1                       3166.4                       358119.84                               87                       A2                       4                       10                       5                       117.72                       3166.4                       372748.608                               88                       A2                       4                       17                       5                       117.72                       3166.4                       372748.608                               89                       A2                       4                       27                       5                       117.72                       3166.4                       372748.608                               90                       A2                       4                       29                       5                       117.72                       3166.4                       372748.608                                                                                                                                                                               总价                       31152791.05                根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定：“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”查封90套房屋的一拍价格约为21806953元（31152791.05X70%≈21806953），根据法院网络司法拍卖现状，查封住房价值预估价认定约为21806953元更能保护双方当事人的利益。据此，认定冻结、查封贵州恒固公司资产约为26313267.7元（21806953+4506311.7=26313267.7）。 综上，异议人贵州恒固公司提出异议，要求解除两个银行的冻结于法无据，本院不予支持；本案申请保全标的为1900万元，现冻结、查封的资产约为26313267.7元，超出保全标的约7313264.7元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十七条规定，裁定异议人的异议请求部分成立，解除对贵州恒固公司名下价值约7313264.7元房屋的查封。 复议申请人贵州恒固公司向本院申请复议称，请求依法撤销龙马潭区法院（2021）川0504执异61号执行裁定。事实与理由：一是龙马潭区法院在保全中，额度冻结了被执行人银行账户五个，每个帐户冻结限额均为1900万元，其中两个账户为政府监管账户，严重超标的查封，应予解除冻结；二是查封房产90套，根据织金县商品住房均价4179.26元每平方米，严重超标的。 本院与原审法院查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点是龙马潭区法院在保全过程中，是否超标的查封的问题。龙马潭区法院在保全过程中，额度冻结复议申请人银行存款帐户五个，额度均为申请保全金额1900万元，但实际冻结仅为4506311.7元，龙马潭区法院依据实际冻结金额，考量是否存在超标的冻结，符合法律规定。虽查封有房屋90套，龙马潭区法院依据查封房产项目已预售价格确定保全财产价值，更契合财产的真实价值，复议申请人主张应按当地商品住房均价进行认定的主张，本院不予支持。且复议申请人提出保全90套房产，有60套已经出售正在办理网签中，请求予以解除查封，因不是实际权利人主张提出，本院对复议申请人的请求不予支持，但可进一步说明该保全房产，可能存在其他权利人，排除权利后导致实际查封资产大量缩值的情况，即查封90套房产，都可能不存在超标的查封问题，但龙马潭区法院经测算，根据本案申请保全的标的额，裁定解除7313264.7元对应房产查封，因申请人邓伟并没有提出异议，本院予以支持。对复议申请人提出中国工商银行股份有限公司贵州省毕节织金平远支行账户（账号为：24×××27，实际冻结611781.88元）和中国建设银行股份有限公司织金支行账户（账号为：52×××34，实际冻结3885809.89元）为政府监管账户，应予解除查封的问题。经查，中国工商银行股份有限公司贵州省毕节织金平远支行账户24×××27，属于首付款、按揭款等购房款监管户；中国建设银行股份有限公司织金支行账户52×××34，属于一般存款账户，不属于法律和司法解释规定的人民法院不能采取冻结措施的银行账户，为了更好的保障双方当事人利益，可通过协商予以解决，但龙马潭区法院在保全时予以冻结并无不当，本院予以支持。 综上所述，龙马潭区法院（2021）川0504执异61号执行裁定，认定事实清楚，适用法律正确，本院依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款一项规定，裁定如下： 驳回贵州恒固房地产开发有限公司的复议申请，维持四川省泸州市龙马潭区人民法院（2021）川0504执异61号异议裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 王 宏 审判员 张朝云 审判员 李国强 二〇二一年七月二十九日 书记员 许洪彰