西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2021）陕0104民初1541号原告：李某，男，汉族，1989年12月15日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：孔洁，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙清，陕西丰瑞律师事务所律师。被告：西安某某置业有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：汪勇，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邹颢，陕西增瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：何丽媛，陕西增瑞律师事务所实习律师。原告李某与被告西安某某置业有限公司（以下简称“某某公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某的委托诉讼代理人孔洁、孙清，被告某某公司的委托诉讼代理人邹颢、何丽媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2020年1月2日至2020年9月29日的违约金26345.92元（以总房款968631元为基数按每日万分之一计算），并支付2020年9月30日至满足合同约定的交房条件之日的违约金（以总房款968631元为基数按每日万分之二计算，暂计至2021年5月31日为47267.68元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发建设的位于西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房，总房款968631元，按照合同第十一条约定，被告应于2020年1月1日前向原告交付商品房，第十二条约定，被告未按照第十一条约定的时间将该商品房交付原告时，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款，但被告未按合同约定的条件与期限向原告交付房屋，故诉至法院。被告某某公司辩称，原告与被告就迟延交房违约责任已签订赔付协议，原告已办理接房手续，且被告已按照违约赔付协议确定的金额向原告支付。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条，在该房屋交付时，合同约定应出示的相关证明文件不齐全的，原告有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任应由被告承担。现原告已办理接房手续，且双方就逾期交房的违约责任纠纷已达成新的协议，被告已按照该协议履行完毕，原告在取得被告赔付的违约金后又向人民法院进行诉讼，为恶意诉讼，无事实依据和法律依据。综上所述，关于逾期交房违约责任被告与原告已达成协议，原告已办理接房手续且被告已向原告支付了违约金，故，请法院依法驳回原告诉请。当事人围绕其诉讼请求依法向本院提交了证据。本院组织双方进行了证据交换和质证。对各方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月20日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同备案号：Y17184973，约定原告购买被告开发的位于西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房，预测建筑面积97.99平方米，总房款968631元，原告应于2017年9月28日前支付首付款298631元，余款670000元申请贷款支付。被告应当在2020年1月1日前向原告交付商品房，该商品房达到合同第九条、第十条约定的交付条件即取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、供水及排水配套设施齐全并与城市公共管网连接、供电纳入城市供电网络并正式供电、供暖系统符合供热配建标准（使用城市集中供热的纳入城市集中供热管网、完成室内燃气管道敷设并与城市燃气管网连接保证燃气供应），被告应在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的地点以及应当携带证件资料的通知书面送达原告，原告未收到交付通知的，以合同约定的交付日期届满之日为准；除不可抗力外，被告未按照约定时间将商品房交付原告的，逾期90个工作日以内，被告按日计算向原告支付全部房价款日万分之一的违约金;逾期超过90个工作日后，原告有权解除合同，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还购房款，并自原告付款之日起按照4.35%计算利息，同时按照总房款的0.1%支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。庭审中双方认可房款已付清。2020年1月1日，合同约定的交房期限届满，被告未能如约向原告交房。2020年7月1日，被告发布《公告》称，按照2020年6月30日业主代表在协调会上提出的诉求，被告答复项目延期交付至2020年9月30日，9月30日前解决正式用水、采用国家电网、天然气管道入户，7月31日前完成热力交换站建设，正式交付前完成室内管道安装，正式交房前被告将取得建设工程竣工验收备案证明文件，同时提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，被告将严格按照合同约定进行赔付，按总房款日万分之一计算，届时将提供现金、物业费折抵、后期销售优惠等多种赔付方式，由业主选择；如出现9月30日以后再次延期，被告将按照合同约定的两倍标准进行赔付，并提供现金、物业费折抵、后期销售优惠等多种赔付方式，由业主选择；关于教育入学问题，小学计划于2020年9月1日正常开学，初中学段暂缓办学，符合条件的学生可按照教育部门学区划分至西安市远东一中就读。2020年8月22日，被告再次发布《补充公告》称，按照2020年8月22日业主在协调会上提出的诉求，结合其在7月1日的公告作补充答复：东区定于9月30日交付，9月20日前达到正式用水、电力设备进场，9月25日完成电力备案，9月20日达到天然气公司规定的交房标准并同时进行验收，正式交房前公司将取得建设工程竣工验收备案证明文件，同时提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；关于违约金赔付，9月30日交房时按照合同约定的标准计算延期交房违约金，如9月30日以后再次延期交房，从10月份开始产生的违约金将按合同约定的两倍标准进行计算。《公告》发布后，被告仍未能按照承诺的时间交房。小区业主通过媒体、信访等多种方式反映被告逾期交房的问题。目前，涉案房屋仍未向原告交付。2020年10月27日，原、被告签订《德杰·状元府邸项目延期交房违约赔付》，记载被告对延期交房向原告表示歉意并提供现金补偿、物业管理费折抵和车位优惠三种补偿方案供原告选择，最终原告选择了现金补偿，补偿金额为16660.45元。被告表示该赔偿金额是以总房款为基数，按每日万分之一，从逾期交房之日计算至2020年9月30日，扣除了重度雾霾天气和疫情影响的101天后所得。原告不予认可，认为赔付协议没有写明具体赔付标准及赔付时间节点等约定，根据买卖合同约定，被告的赔付少于约定，故应继续履行赔付责任。赔付协议签订后，原告实际收房，并收到被告支付延期交房违约金16660.45元。另查，至2021年6月，涉案小区未取得竣工验收备案证明文件，也未申报消防验收。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有约束力。合同第九条对房屋的交付条件进行了明确约定,原告在被告未能达到约定条件的情况下，有权按照合同约定拒绝交接房屋。原告作为完全民事行为能力人,在知晓涉案房屋不符合约定的交付条件时，与被告在2020年10月27日签订赔付协议并实际收房,应视为其同意接受涉案房屋现状交付并放弃了拒绝收房的权利,由此产生的法律后果应由原告自行承担，故实际收房之后的逾期交房违约金，本院不予支持。双方签订的赔付协议，是就2020年1月1日至2020年9月30日期间被告逾期交房违约责任重新达成的协议，变更了原合同关于逾期交房违约责任的内容，合法有效，应予认定。现原告不认可该赔付协议的金额并继续主张该期间的违约金，本院不予支持。赔付协议签订后，被告已按协议履行赔付义务，故原告主张的2020年1月2日至2020年9月30日期间的逾期交房违约金，本院不予支持。2020年10月1日之后至原告实际收房之日，被告逾期交房的违约事实继续存续，且双方未对该期间的违约责任达成新的合意，故被告仍应根据合同约定向原告支付违约金，即以房屋总价款每日万分之一计算2020年10月1日至2020年10月27日原告收房之日，共计2615.3元（968631元×27天×0.0001）。综上，被告应当按照合同约定支付2020年10月1日至实际收房之日的违约金2615.3元。依照《中华人民共和国民法典》第五百四十三条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告西安某某置业有限公司向原告李某支付2020年10月1日至2020年10月27日的逾期交房违约金2615.3元；二、驳回原告李某要求被告西安某某置业有限公司支付其余逾期交房违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费1640元，由原告李某负担1582元，由被告西安某某置业有限公司负担58元（原告已预交，被告应在履行本判决时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审    判    长      周  强  审    判    员      王伟瑜  人民陪审员     张扣利   二○二一年六月三十日 书    记    员      金  江    1