安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖06民终808号 上诉人(原审被告）：安徽省德城投资发展有限公司，住所地安徽省淮北市南黎路149号水岸碧桂园3#一层。 法定代表人：吴锐，该公司董事长。 委托诉讼代理人：任清华，安徽镜远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王中兴，安徽镜远律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐会茹，女，1980年3月1日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被上诉人（原审原告）：营红军，男，1972年7月14日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 以上二被上诉人共同的委托诉讼代理人：刘文文，安徽亚星律师事务所律师。 以上二被上诉人共同的委托诉讼代理人：朱旭，安徽亚星律师事务所实习律师。 上诉人安徽省德城投资发展有限公司（以下简称德城公司）因与被上诉人徐会茹、营红军商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2021）皖0603民初1877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人德城公司的委托诉讼代理人王中兴，被上诉人徐会茹、营红军共同的委托诉讼代理人刘文文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 德城公司上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判驳回徐会茹、营红军诉讼请求;2.一、二审诉讼费用由徐会茹、营红军承担。事实和理由:一、徐会茹、营红军主张的逾期办证违约金系债权请求权,具有相对性,徐会茹、营红军未举证证明其存在诉讼时效中断的情形,一审认定确有错误,应当予以撤销。1.根据诉讼时效的相关规定,诉讼时效自权利人向义务人提出履行请求时中断,诉讼时效期间重新计算。诉讼时效的中断,法律明确规定需由权利人向义务人提出,本案中,权利人即是徐会茹、营红军,义务人是德城公司,诉讼时效的中断应以徐会茹、营红军是否向德城公司提出履行请求确定。但一审中,徐会茹、营红军所举证据均无法证明其曾向德城公司提出履行请求,其仅提供一份匿名的网页留言,但该网页留言可以明确是一人留言,且徐会茹、营红军无法证明该留言是其本人,亦无法证明其曾授权留言人为其向德城公司主张履行请求。在徐会茹、营红军无法证明其（或委托他人）曾向德城公司提出请求,要求德城公司支付逾期办证违约金的情况下,本案诉讼时效不能认定中断。2.一审中，德城公司主张徐会茹、营红军诉讼时效经过的原因系网页留言非徐会茹、营红军所留,且其亦无法提供证据证明是徐会茹、营红军授权他人留言,故无法起到诉讼时效中断的效果。但一审对德城公司提出的相关质证意见,并未做任何说明。故徐会茹、营红军主张逾期办证违约金的诉请已经超过诉讼时效。二、德城公司不存在恶意违约,而是存在其他客观原因,且德城公司一直在积极为办证做相关工作,产权证目前已经在为业主办理。一审判决德城公司支付全额违约金不当。德城公司未能及时办理产权登记手续也系各项客观不可抗力因素综合导致,并非有意拖延。淮北“办证难”、“难办证”已经形成一种社会问题,并非德城公司主观违约。自2017年11月开始,淮北市人民政府对淮北市××期10个月的停工,“新天地”项目也被要求停工,造成整体消防验收推迟从而导致逾期办理房产证。另外政府职能部门的改革,职能部门的分拆、合并也影响验收和办证。“新天地”项目从开工到办房产证目前已经盖了235个部门审核公章,德城公司一直在积极配合政府以推进办理房产证问题。另外,“新天地”项目目前已经办理总产权证并在积极协调业主,为其办理分户产权。法庭应结合当下社会背景,酌情减少违约金数额,作出公正判决。三、一审判决德城公司支付徐会茹、营红军契税、维修基金利息于法无据,应当予以撤销。徐会茹、营红军作为房屋买受人是缴纳契税的主体,应当依法缴纳契税。契税征收机关为房屋所在地的财政机关或地方税务机关,德城公司作为开发商代收契税,系基于双方合同约定（详见《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第13条（4）（5））,徐会茹、营红军委托并授权德城公司代为办理产权登记,统一代收契税只是为了各业主办理产权登记时提高效率,徐会茹、营红军自愿委托德城公司代收代缴，双方是一种委托关系,应适用委托合同的相关规定,且在双方委托关系中,德城公司未收取任何费用,系无偿委托。根据委托合同的相关法律规定,无偿委托合同,因受托人故意或者重大过失给委托人造成损失的,委托人可以要求赔偿损失。在此委托中,（1）德城公司并无故意或重大过失,是因产权证无法办理,契税与维修基金等没有部门愿意收取。（2）德城公司并未给徐会茹、营红军造成任何损失。在徐会茹、营红军无法证明德城公司具有故意或重大过失且因此给其造成损失的情况下,一审认定德城公司向徐会茹、营红军支付占用期间利息损失于法无据。综上,请二审依法查明事实,纠正一审错误判决,支持德城公司上诉请求。 徐会茹、营红军辩称，1.关于诉讼时效，一审提交的证据中留言板可以看出在法定期间内徐会茹、营红军主张过权利，诉讼时效中断，该留言系委托留言，代表众多业主的请求，法律效果是各个业主不是一个人，故徐会茹、营红军的请求并未超出诉讼时效。2.关于违约金数额，签订合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同履行，徐会茹、营红军按合同约定交付了购房款及其他费用，但德城公司并未按照合同要求将办理房产证的材料在房屋交付730日内报房屋产权登记机关备案，违反合同义务，应当承担合同约定的违约责任，一审判决违约金数额符合合同约定和法律规定。3.关于契税、维修基金占用期间的利息损失，虽然合同约定德城公司代收契税、维修基金，但德城公司并非最终的有权收取机关，德城公司收到上述费用后，并未交付相关部门，存在占用资金行为，也未按照合同约定为徐会茹、营红军办理产权登记，也未返还上述费用，故应当支付上述费用占用期间的利息损失，综上，一审认定事实清楚,适用法律正确,德城公司的上诉请求不成立，请依法驳回上诉,维持原判。 徐会茹、营红军向一审法院起诉请求：1.依法判令德城公司支付逾期办证违约金5537.68元；2.依法判令德城公司返还缴纳的契税、维修基金、办证费用共22240.36元，并支付占用期间的利息损失4333.59元（以22240.36元为基数，自2016年12月25日计算至2021年3月12日，请求至清偿之日止，其中2016年12月25日至2019年8月20日的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.本案的全部诉讼费由德城公司负担。一审庭审中，徐会茹、营红军放弃请求德城公司返还契税、维修基金、办证费用。 一审法院认定事实：2014年4月1日，徐会茹、营红军与德城公司签订《商品房买卖合同》，约定德城公司将新天地广场8幢一单元12层1201号房屋出售给徐会茹、营红军，房屋总价553768元，徐会茹、营红军采取一次性付款方式于2014年4月1日交付全部房款。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。2014年12月24日房屋交付给徐会茹、营红军，同日徐会茹、营红军向德城公司缴纳了契税、维修基金等费用共计22240.36元。涉案房屋8幢的总产权证书于2021年1月8日办理。2021年4月12日涉案房屋取得房地产权证。现徐会茹、营红军以德城公司未按合同约定期限协助办理涉案房屋权属登记为由诉至本院。 一审另查明，因涉案小区交房三年多，未能办理房屋产权证，该小区业主多次维权上访无果，于2018年1月14日在人民网“领导留言板”上进行留言，反映上述问题。淮北市人民政府责成市房管局认真调查，于2018年1月31日作出答复：市房管局已约谈开发企业要求其履行协议，如开发企业未按协议约定赔偿违约金，建议走法律途径解决问题。 一审法院认为，徐会茹、营红军与德城公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应当按照约定履行各自的义务，徐会茹、营红军交付了购房款及契税、维修基金等费用，但德城公司未按合同约定在房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，致涉案房屋至2021年4月12日才办理，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。对徐会茹、营红军要求德城公司支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求予以支持。根据双方签订的合同约定，德城公司应按已付房价款的1%支付违约金5537.68元（553768元×1%），对德城公司称系因政府机构调整等政策原因导致迟延办证的辩称不予采信。德城公司辩称徐会茹、营红军请求违约金超过诉讼时效，从徐会茹、营红军提交的证据可以看出，其在法律规定的诉讼时效期间向德城公司主张过权利，诉讼时效应重新计算。 庭审中，徐会茹、营红军放弃请求德城公司返还契税、维修基金、办证费用，系对自己权利的处分，亦不违反法律规定，一审法院予以准许。 关于徐会茹、营红军请求德城公司返还契税、维修基金、办证费用占用资金利息的问题。合同约定房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，即德城公司应在2016年12月24日前将维修基金、契税、办证费等费用交至相关部门办理产权登记，但德城公司长期未缴纳并占用上述费用，徐会茹、营红军请求支付资金占用利息有理，应予支持，其中维修基金的利息应计算至2021年1月8日、契税及办证费的利息应计算至2021年4月12日，超出部分不予支持。 判决：一、德城公司于判决生效后十日内支付徐会茹、营红军逾期办理房屋所有权证书违约金5537.68元；二、德城公司于判决生效后十日内支付徐会茹、营红军契税、维修基金、办证费用占用资金利息（其中契税及办证费的利息以11165.36元为基数，自2016年11月25日至2019年8月19日的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至2021年4月12日的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；维修基金的利息以11075元为基数，自2016年11月25日至2019年8月19日的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至2021年1月8日的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。案件受理费603元，因本案适用简易程序审理，减半收取301.5元，由德城公司负担。 二审中，当事人未提交新证据并坚持一审举证质证意见。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点是：1.徐会茹、营红军主张逾期办证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效期间；2.德城公司应否支付徐会茹、营红军逾期办证违约金；3.德城公司应否支付徐会茹、营红军契税、维修基金占用期间利息损失。 关于争议焦点1。根据本案在内的系列案件所查明的事实，小区业主于2018年1月14日就德城公司未能办理产权证及赔偿违约金等相关问题在人民网“领导留言板”上留言，能够证明小区业主在法律规定的诉讼时效期间内向德城公司主张过权利。由于办理产权证是小区业主的共同诉求，并无必要每户业主都分别进行留言，具体由哪户业主进行留言对于其他业主亦发生诉讼时效中断的效果。因此，徐会茹、营红军请求德城公司支付逾期办证违约金未超过诉讼时效。 关于争议焦点2。涉案《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方都应全面遵守履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后730日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。德城公司未在合同约定期限内完成产权证办理手续,已构成违约，应承担相应的违约责任，且合同约定的违约金并非明显过高，故一审认定德城公司按照已付房价款的1%支付逾期办证的违约金并无不当。德城公司上诉称未能及时办理产权登记手续系因相关政策等客观原因，其不应全额支付违约金，但其并未提供充分证据证明未能办证的原因属不可抗力或不能归责于其的其他原因，故违约责任应由其自行承担。其该项上诉理由并非法定或约定的免责或减责事由，不予支持。 关于争议焦点3。徐会茹、营红军向德城公司支付了契税、维修基金，德城公司虽基于合同约定有权进行代收代缴，但其并非最终有权收取该费用的机构，其应当及时将代收费用交至相关部门办理产权登记手续。因德城公司并未及时将代收徐会茹、营红军的契税、维修基金交到相关部门，长期占用上述资金未予代缴，应当向徐会茹、营红军支付利息损失。一审判决德城公司支付徐会茹、营红军契税、维修基金占用期间利息，并无不当。 综上所述，德城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人安徽省德城投资发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王咏梅 审 判 员 王冬宁 审 判 员 化启武 二〇二一年七月二十六日 法官助理 周文锦 书 记 员 谢瑞刚 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。