山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁03民终1613号 上诉人（原审被告）：田玉和，男，1957年6月7日出生，汉族，住淄博市淄川区。 委托诉讼代理人：朱玉涛，山东正义阳光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周济明，山东正义阳光律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李珂，女，1987年6月13日出生，汉族，住淄博市博山区。 委托诉讼代理人：宗雷，山东法来律师事务所律师。 上诉人田玉和因与被上诉人李珂房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院（2020）鲁0303民初6798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人田玉和的委托诉讼代理人朱玉涛、被上诉人李珂及其委托诉讼代理人宗雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 田玉和上诉请求:1、撤销张店区人民法院（2020）鲁0303民初6798号民事判决，依法改判或发回重审。2、驳回被上诉人的诉讼请求。3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一、原判事实不清、证据不足，导致判决错误。1、原审两个证人与上诉人女儿有矛盾，所作证言不应被采信。在涉案房产买卖前后，两名证人多次暗示或明示向上诉人女儿田某索要钱款。2017年9月21日签订《房地产买卖合同》当天，证人闫某向上诉人女儿索要10000元酬劳，上诉人女儿表示要的太多，闫某便以房产买卖过程中出现各种状况提示上诉人女儿交钱后可偏向上诉人一方加速办理，上诉人女儿为使房产买卖顺利，通过微信转给闫某5000元而不是10000元，因此得罪了闫某。证人王某在房产买卖中，多次共向上诉人女儿索要了10000元，因上诉人女儿认为王某在处理涉案房产纠纷中有失公平，要求王某返还10000元，因此得罪了王某。被上诉人起诉后，上诉人女儿找到两证人请他们出庭作证如实说明涉案房产成交价格253万元不包括被上诉人所说的红木家具的情况，但两证人开某就要50000元，而且暗示被上诉人也正找他们出庭作证，因两证人要价太高拒绝给上诉人出庭作证，反过来却给被上诉人出庭作证。两证人很可能收取了被上诉人高额的出庭作证费用，歪曲事实，所作证言不应被采信。2、被上诉人提交的其他证据只是证明当时看房时，房内的陈设布置，并不能证明合同中约定的253万元的成交价格包括室内的家具、家电。3、本案所涉家具实际并非是红木制作，上诉人及其女儿也从没说过家具是红木制作的。两证人作证时也说不能确定是不是红木。二、原审判决认定《房地产买卖合同》有效后，也认定附表《交接物品清单明细表》有效，做出一审判决，前后矛盾，逻辑错误。1、本案判决的前提应先确认《交接物品清单明细表》是否合法有效，假设有效，再通过《交接物品清单明细表》确认房屋成交价格是否包含家具、家电，假设包含家具、家电，再确定家具、家电的价格。原审先认定附表中家具的价格是构成房屋成交价格的有效组成部分，进而认定《交接物品清单明细表》合法有效，导致判决错误。2、原审确认《交接物品清单明细表》有效，违反合同自愿原则，适用法律错误。上诉人女儿田某以上诉人的名义与被上诉人签订了《房地产买卖合同》及《交接物品清单明细表》各一份。是上诉人的女儿田某背着上诉人通过房屋中介私自与被上诉人签订的，被上诉人催促房产中介找上诉人签字时才知道房屋出卖事宜，当时考虑单纯房产卖253万元就够便宜了，上诉人向中介及被上诉人明确表示253万元不包括家具、家电，只在《房地产买卖合同》上签了名，拒绝在《交接物品清单明细表》签名，当时房价上涨的很快，中介和被上诉人当时也同意了。主合同有效，合同附件并不必然有效。依法应当认定上诉人女儿代签的《交接物品清单明细表》无效。请求二审法院查明案件事实，依法改判或发回重审。 被上诉人答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求。 李珂向一审法院起诉请求：1.要求被告赔偿因侵权强行带走交房清单外约定的家具家电及强行拆除房屋内装饰装修造成的损失20万元，及因被告迟延交房给原告造成损失60375.24元，合计260375.24元；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审认定事实：2017年9月21日，被告之女田某通过淄博智合房地产营销策划有限公司居间与原告商定，原告以253万元的价格购买被告名下位于张店区（预售证：Ｙ01-1001965）一套，该房屋中价值20余万元的红木家具一套，被告须留给原告；被告方有权带走电视机、洗衣机、冰箱、两幅画、二楼主卧床、床头柜以及大衣橱。根据上述合议内容，被告之女田某以被告的名义与原告签订了《房地产买卖合同》。并在该合同的附表的《交接物品清单明细表》中，将被告有权带走的室内物品予以列明。但对被告何时向原告交房及被告留给原告的红木家具一套的价格，合同中未予以写明。后被告本人在《房地产买卖合同》的出卖人处签名，对田某的出卖行为加以签字确认。但未对田某在《交接物品清单明细表》的代其签名加以签字确认。合同生效后，被告方按合同约定收取了原告购房款110万元后，却以田某无权处分涉案房产为由，要求解除合同。双方为此发生纠纷，原告诉至本院，后生效的淄博市中级人民法院（2019）鲁03民终3017号民事判决书确认原、被告及淄博智合房地产营销策划有限公司于2017年9月21日签订的《房地产买卖合同》合法、有效，原告向被告支付剩余购房款143万元后，被告应协助原告将涉案房产的产权过户到原告名下。后经本院依法强制执行，被告留给原告的涉案房屋中没有任何家具家电，且部分装饰装修也被被告方拆除。庭审中，被告并未提交涉案的红木家具一套明显低于市场价值20万元的证据。 一审法院认为，本案系被告未按房屋买卖合同约定交付室内物品所引发的纠纷，而在涉案房屋及室内物品未依法交付原告前，所有权仍归被告所有，不存在原告诉称的侵权损害赔偿。故认定双方之间的法律关系应为买卖合同关系而非侵权法律关系。被告虽然没有在《房地产买卖合同》附表中的《交接物品清单明细表》中对女儿田某代其签名加以签字确认，但由于该附表中红木家具的价格是构成房屋成交价格的有效组成部分，在生效法律文书确认《房地产买卖合同》合法有效后，应认定该附表也合法、有效，被告应按该附表的约定享有权利、履行义务。但被告却在交付涉案房屋前将室内价值20万元的红木家具一套搬走，不予返还。被告应负全部违约责任。对原告主张被告赔偿因强行带走《交房物品清单明细表》外的家具家电及强行拆除房屋内装饰装修造成的损失20万元的诉求，予以支持。因涉案《房地产买卖合同》中并未约定被告向原告的交房的时间，被告不负有逾期交房的违约责任。对原告诉求被告支付自2018年1月1日起逾期交房的租房及水、电费、物业费损失60375.24元的主张，不予支持。依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、原《中华人民共和国物权法》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告田玉和于判决生效之日起十日内，向原告李珂赔偿因强行带走《交房物品清单明细表》外的家具家电及强行拆除房屋内装饰装修造成的损失20万元；二、驳回原告李珂的其他诉讼请求。案件受理费2603元，由原告李珂负担603元、被告田玉和负担2000元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人田玉和二审期间提交以下证据： 1、证据微信截图五份，拟证明在涉案房产买卖前后，一审证人闫某向上诉人女儿索要1万元，上诉人女儿通过微信只转给证人5000元，因此得罪了闫某。证人王某在涉案房产买卖过程中多次共向上诉人女儿索要了1万元，因上诉人女儿认为王某在处理涉案房产纠纷中有失公平，要求王某返还1万元，最后王某退回4900元，因此得罪了王某。以此证明二证人与上诉人女儿之间有金钱矛盾，证人很可能收取了被上诉人高额的出庭作证费用，因此二证人所作证言不应被采信。微信聊天记录的原始载体在田某手机上。被上诉人质证意见为：该证据是上诉人与中介机构服务费用协商的内容，属于上诉人与中介机构居间服务协商的正常行为，不能以此推翻中介机构作为证人出庭所描述的客观事实，更无法证明上诉人所说被上诉人与中介机构存在其他的金钱往来而收买中介机构为被上诉人提供虚假作证。 2、证人田某出庭作证称：房屋买卖合同中介费或者服务费由买主缴纳。转给闫某的5000元，当时急于卖房子不知道是什么费用。签订合同当天晚上王某向其要钱，给了王某1万元现金，后来因为李珂上诉，其认为王某没有处理好，就找王某让其退钱，他从微信上退还了4900元。其去找闫某、王某要求他们出庭作证，说明涉案房产253万元不包括所谓的红木家居，闫某和王某向其要5万元，其觉得太高没有协商好价格。交房物品清单明细表中的签字其代上诉人签的，其代父亲与被上诉人签订房屋买卖合同时，其父亲不知道。后来房产中介找其父亲补签名的时候才知道。其父亲觉得房子卖便宜了，不愿意在交接物品明细表中签字。上诉人质证意见为：证人证言足以证明二证人与上诉人女儿之间有金钱矛盾，所作证言不应被采信。上诉人女儿背着上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同。上诉人只同意253万元出卖房产，不包括家具等物品。被上诉人质证意见为：证人系被上诉人的女儿，与本案有着重大利害关系，其出庭作证不符合相关法律规定。证人认识王某系在认识被上诉人之前，双方就服务费用等多次进行了磋商，从证人的描述看出，证人王某收取了本案证人的相关的费用后又推荐证人闫某作为上诉人与被上诉人的居间方，而被上诉人与一审两位证人和本庭证人之前并不认识，也不存在任何的金钱往来。相反可以看出证人试图以金钱收买的方式，让原审证人出庭为其作证。附件作为合同的重要组成部分，在田玉和补签签名之前就已经形成了，说明田玉和是知情的，不存在上诉人在上诉中状中所说的拒绝在明细表上签字的情况。 对上诉人提供的证据，本院审查认为，上诉人提供的转给闫某5000元，以及王某转回4900元的微信截图等证据能够证明双方存在资金往来的事实，但并不能据此推断出证人证言虚假，故意偏袒一方的结论。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 上诉人田玉和对其女儿田某与被上诉人签订的《房地产买卖合同》签字认可，予以追认;对女儿田某代其与被上诉人签订的附表《交接物品清单明细表》没有签字。双方当事人签订的《房地产买卖合同》中没有房产价格253万元包含家具家电的约定内容，亦没有“房屋中价值20余万元的红木家具一套，被告必须留给原告”的约定事项。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，故纠纷处理应当适用当时的法律、司法解释的规定。本案案涉房产所有权在出卖前属于田玉和，其女儿田某依法没有处分权。但在田某与被上诉人李珂签订《房地产买卖合同》后，田玉和在合同上补签了名字，依法视为对田某行为的追认。合同效力已经本院生效的（2019）鲁03民终3017号民事判决确认合法有效。对于田某与被上诉人李珂签订的《交房物品清单明细表》效力问题。已经生效的淄博市张店区人民法院（2018）鲁0303民初397号民事判决和本院（2019）鲁03民终3017号民事判决在确认《房地产买卖合同》合法有效时，没有审查确认《交房物品清单明细表》的效力。《交房物品清单明细表》系田某以田玉和的名义与被上诉人李珂签订，并明确载明是“田某代签”，虽然事后田玉和没有补签名字，不认可该协议效力。但根据当事人陈述和证人证言，该明细表并非上诉人在房屋买卖合同上签字以后形成，附表《交房物品清单明细表》作为案涉合同的组成部分，上诉人田玉和在买卖房屋合同上签字的行为，应当认定其对田某代其签订明细表行为的认可，在房屋买卖合同有效的情况下，应当认定附表《交房物品清单明细表》亦有效。 本案双方当事人签订的《房地产买卖合同》第一条第一项约定“甲方自愿以人民币253万元整”的价格将案涉房产出售给乙方。第七条约定：于本合同之外，三方在谈判中所作的声明、理解、承诺及协议之内容，如与本合同有不符之处，以本合同约定内容为准。本案双方当事人签订的合同中明确约定房产价格253万元，但合同中并没有对成交价格是否带家具家电进行约定。另外，田某与李珂（乙方）签订的《交房物品清单明细表》载明“坐落于紫园56号楼座205号房的房屋交易成功后需要交接的室内物品如下”。故从双方签订的合同和交房清单中均不能得出案涉房产交易价格包含家具家电的结论。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案双方当事人双方签订的《交房物品清单明细表》仅对交易成功后需要交接带走的物品进行了约定，但对未带走的物品有哪些，如何处理、价值如何等均没有约定。因双方对未带走的财产如何处理没有书面约定，且一审出庭证人对留下的家具中是不是真正红木并不能确定。虽然被上诉人李珂一直主张案涉房产价格253万元带二三十万红木家具，但其亦认可是看房子时田某口头上说的，合同中没有约定。因被上诉人李珂提供的证据既不能有效证明涉案房产所卖价格253万元包括其主张的红木家具，也没有提供证据证明红木家具价值20万元。故原审法院认定“室内价值20万元的红木家具一套”、“附表中红木家具的价格是构成房屋成交价格的有效组成部分”，证据不足。本院对被上诉人要求上诉人赔偿强行带走交房清单外约定的家具家电造成损失的主张，依法不予支持。 《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案当事人签订的《房地产买卖合同》第四条房屋交接中约定“在交付房屋钥匙之前，甲方应保护好房内的水、电、煤气、暖气、有线等各种配套设施及已有的装修，若出现不全或者损害，甲方应给予作价赔偿”。被上诉人主张上诉人强行拆除房屋内装饰装修造成损失，但没有提供证据证明上诉人强行拆除屋内装饰装修造成的具体损失数额等情况，故对其该项诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。案涉《房地产买卖合同》中并未约定上诉人向被上诉人交付房产的时间，故对被上诉人请求上诉人支付逾期交房产生的租房及水、电费、物业费损失的主张，一审不予支持，并无不当。 综上，上诉人田玉和的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销淄博市张店区人民法院（2020）鲁0303民初6798号民事判决； 二、驳回被上诉人李珂的诉讼请求； 一审案件受理费2603元；二审案件受理费5206元，由被上诉人李珂负担。 本判决为终审判决。 审判长  田秀沛 审判员  倪玲玲 审判员  马清华 二〇二一年七月九日 书记员  董斯文