山西省晋中市榆次区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)晋0702民初3869号 原告：中国建设银行股份有限公司晋中分行，住所地山西省晋中市榆次区西顺城街75号。 负责人：冯子澜，职务行长。 委托诉讼代理人：郭永平，男，汉族，1973年3月17日出生，系该公司员工，住山西省晋中市榆次区。 委托诉讼代理人：姚杰敏，山西正名律师事务所律师。 被告：李军，男，汉族，1986年9月1日出生，榆次区村民，住本村××。 被告：冀建珍，女，汉族，1987年9月7日出生，榆次区村民，住本村××。 委托诉讼代理人：李军，身份信息同上，系冀建珍丈夫。 被告：晋中市东瑞房地产开发有限公司，住所地：山西省晋中市榆次区大东关东街105号。 法定代表人：王春保。 委托诉讼代理人：薛成俊，男，汉族，1963年1月1日出生，榆次区村民，住本村××号。 原告中国建设银行股份有限公司晋中分行与被告李军、冀建珍晋中市东瑞房地产开发有限公司（以下简称“东瑞公司”）借款合同纠纷一案，本院于2021年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭永平、姚杰敏、被告东瑞公司的委托诉讼代理人薛成俊、被告李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告李军、冀建珍归还截至2021年4月1日贷款本金223238.49元，利息986.86元,并支付从2021年4月1日起至贷款清偿完毕之日止按照合同约定发生的利息;2、请求判令被告李军、冀建珍对上述债务承担抵押担保责任,当被告李军、冀建珍不履行上述还款义务时,原告有权就抵押物折价、变卖、拍卖所得价款优先受偿;3、请求判令被告晋中市东瑞房地产开发有限公司对上述债务承连带保证责任;4、请求判令本案的诉讼费用及实现债权的全部费用由被告承担。事实和理由：2015年1月15日,原告与被告李军、冀建珍签订《个人住房(商业用房)借款合同》，合同约定:被告李军、冀建珍购买晋中市东瑞房地产开发有限公司开发的位于晋中市榆次区南外环北侧、东升路西大东关村东昌丽景1-2-20601号房屋，向原告借款28万元，年利率为浮动利率（按照基准利率上浮10%),借款期限为2015年1月15日至2035年1月15日,还款方式为等额本息还款法。同时在合同中被告李军、冀建珍将上述房屋一套抵押给原告。被告晋中市东瑞房地产开发有限公司对被告李军、冀建珍的上述借款承担连带责任保证。原告于2015年1月16向被告李军、冀建珍一次性发放了贷款28万元。从2016年4月起，被告李军、冀建珍开始违约，拒不按月偿还借款本息，原告多次催告无果。基于上述事实和理由,为维护原告的合法权益,原告特提起诉讼，请求人民法院依法公正审理，支持原告的诉讼请求。庭审中，原告变更诉讼请求的第一项为，请求判令被告李军、冀建珍归还截至2021年5月31日的贷款本金221397.29元，利息979.26元，并支付从2021年6月1日起到贷款清偿完毕之日止按照合同约定产生的利息。 被告李军、冀建珍共同辩称，认可自己存在违约，想与银行调解，协商进行偿还。 被告东瑞公司辩称，房子现在还在，没有转手续，按法律程序办理。 本院经审理认定事实如下：2015年1月15日，原告与被告李军、冀建珍签订《个人住房（商业用房）借款合同》，原告系贷款人，被告李军、冀建珍系借款人及抵押人，合同主要内容为：被告李军、冀建珍向原告借款280000元用于向被告东瑞公司购置位于晋中市榆次区南外环北侧、东升路西大东关村东昌丽景1-2-20601的房产，购房合同名称及编号为商品房买卖合同/东瑞地产000000000006，借款期限240个月，即2015年1月15日至2035年1月15日；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；本合同所称基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率，如果中国人民银行不再公布同期同档次贷款利率，基准利率是指银行同业公认的同期同档次贷款利率；还款方法为等额本息还款，在合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币2131.52元；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，则构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，且贷款人有权计收罚息和复利；本合同项下担保方式为抵押和最高额保证，抵押财产为涉案房产，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）等，借款人未足额履行本合同项下到期债务，贷款人有权行使抵押权利。 2014年11月28日，原告与被告东瑞公司签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，原告系债权人，被告东瑞公司系保证人，合同主要内容为：为保障债权人债权的实现，保证人愿意为债权人与债务人（因购置座落于晋中榆次东昌丽景项目所属之住房而与债权人发生借贷关系的全部债务人）所形成的的一系列债权提供最高额保证，本最高额保证所担保的债权是指自2014年11月28日至2017年11月27日期间因债权人向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金、利息（含复利和罚息）等，最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币壹亿，保证方式为连带责任保证，保证期间为该笔借款合同项下抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；如果债权人根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任；无论债权人对主合同项下的债权是否拥有其他担保，不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、债权人是否向其他担保人提出权利主张，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，债权人均可直接要求保证人按照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，保证人不提出任何异议。 2015年1月16日，原告向被告李军发放贷款280000元。 2021年3月26日，因被告未依约按时足额向原告偿还贷款本息，原告出具《宣布借款到期通知书》，内容为告知被告，因其未按约按时足额偿还借款本息，截止2021年3月1日，拖欠贷款本金224153.09元，拖欠利息989.2元，同时依据《个人住房（商业用房）借款合同》第十七条条款约定，宣布该笔借款立即到期，要求债务人立即清偿全部借款本息及相关费用，同时要求担保人立即承担担保责任。 庭审中，原告提供《中国建设银行个人贷款对账单》，载明涉案借款截至2021年6月21日的剩余本金为221397.29元、拖欠利息为966.77元、拖欠罚息为12.49元。 上述事实，有被告身份证复印件、企业法人营业执照复印件、个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、宣布借款到期通知书复印件、中国建设银行个人贷款对账单、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同、李军银行账户还款流水。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案所涉《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，均系当事人真实意思的表示，内容不违反法律强制性规定，为有效合同，当事人均应当严格遵守，自觉履行。合同签订后，原告依约向被告李军、冀建珍发放了贷款，被告应当依约按时足额向原告还本付息，逾期未还，则应按照合同约定承担相应违约责任。因被告逾期还款，原告根据合同约定宣布贷款立即到期，并要求被告李军、冀建珍偿还剩余本息的诉讼请求，本院予以支持。被告李军、冀建珍应向原告偿还截至2021年6月21日的剩余本金221397.29元、拖欠利息966.77元、拖欠罚息12.49元，并按照合同约定利率支付至贷款清偿之日止的利息，但原告主张的后续利息应从2021年6月22日起计算。 被告李军、冀建珍以涉案房屋为上述借款本息向原告提供了抵押担保，但未办理抵押登记手续，依据《中华人民共和国民法典》第四百零二条“抵押权自登记时设立”的规定，对于原告的该项诉请，本院不予支持。被告东瑞公司与原告签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，故依法应当对上述借款本息承担连带保证责任。被告东瑞公司承担连带责任后，有权向李军、冀建珍追偿。 综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百零二条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第六百八十八条、第六百九十条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告李军、冀建珍于本判决生效后十日内向原告中国建设银行股份有限公司晋中分行偿还截至2021年6月21日的剩余本金221397.29元、拖欠利息966.77元、拖欠罚息12.49元，并支付原告中国建设银行股份有限公司晋中分行从2021年6月22日起至贷款清偿完毕之日止按照合同约定利率计算的利息； 二、被告晋中市东瑞房地产开发有限公司对上述第一项债务承担连带保证清偿责任； 三、驳回原告中国建设银行股份有限公司晋中分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4663元，减半收取2331.5元，由被告李军、冀建珍、晋中市东瑞房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。 审判员  李晖 二〇二一年七月二十六日 书记员  张欣