贵州省修文县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0123民初1385号原告：王贵，男，1991年06月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市小河区。被告：贵州百盛建业房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市修文县龙场镇阳明大道1幢1层2号。法定代表人：杨秀权，该公司总经理。案由：商品房销售合同纠纷原告王贵向本院提出诉讼请求：1．判决解除原告与被告贵州百盛建业房地产开发有限公司（以下简称“百盛公司”）于2018年07月28日签订的《商品房买卖合同》；2．判决判决被告百盛公司双倍返还原告购房款297590.00元；3．判决被告百盛公司以297590.00元为本金，自2021年04月20日起按年全国银行间同业拆借中心计算并公布的贷款利率（LPR）的标准向原告支付逾期付款利息直至全部款项付清之日止。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为确认原告与被告百盛公司于2018年07月28日签订的《商品房买卖合同》无效。被告百盛公司未到庭，未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方进行了证据交换和质证。被告百盛公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃质证抗辩的权利。对原告提交的被告企业查询信息截图、收据1张、收款收据2张、《定金合同》一份、《承诺书》一份、录像一份，经审查，来源合法，客观真实，本院予以确认并在卷佐证。根据经确认的证据及到庭当事人的陈述，本院确认事实如下：本院经审理确认事实如下：经原、被告协商，原告购买被告开发的位于修文县。2018年07月28日，原告作为预购方乙方，被告作为卖方甲方，双方签订《定金合同》一份，合同载明“第一条乙方预订《认筹协议》x幢xx层x号房，面积为132.88平方米（以下简称该房屋）。第二条乙方预订的该房屋每平方米建筑面积买卖单价为人民币4355.7元．．．．．．第三条乙方同意签订本合同时，支付定金人民币10000元．．．．．．第四条甲、乙双方商定，预订期为7天，乙方于2018年8月4日前到百盛明珠售楼部与甲方签订《商品房购房合同》．．．．．．”。同日，原告向被告支付购房定金10000.00元。2018年08月31日，原告向被告支付购房首付款108795.00元，被告向原告出具《收款收据》一份。2018年09月04日，原告向案外人贵州聚义德房地产经纪有限公司支付居间服务费30000.00元。之后，因被告未向原告交付房屋，双方因此发生争议，经双方协商，被告于2019年12月02日向原告出具《承诺书》一份，《承诺书》载明“客户：王贵（52011……）于2018年在我公司购买修文县百盛明珠项目商品房，房号：x-xx-x，面积：132.88，单价：4130。购房款金额：118795（人民币：壹拾壹万捌仟柒佰玖拾伍元整），原计划交房时间为2019年12月30日，由于交房时间晚，为避免造成客户损失，我公司在此承诺，客户购房商品房于2020年12月30日之前交房，若逾期交房，我公司于60个工作日内双倍退还客户所交公司所有款项。特此承诺”，该《承诺书》中载明的购房款118795.00元系由定金10000.00元、首付款108795.00元组成。2021年04月20日，原告向本院提起诉讼，诉请如前。另查明，被告向原告预售的商品房未取得商品房预售许可证明。本院认为，违反法律行政法规强制性规定订立的合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，根据原、被告双方于2018年07月28日签订的《定金合同》以及被告于2019年12月02日向原告出具的《承诺书》，能够明确原告向被告购买商品房的房号、面积、单价、总价款、交付时间等内容，原告亦向被告支付了相应的定金和购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”以及《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，并应当明确房屋总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、违约责任等相关事宜”规定，原、被告成立商品房买卖合同关系。因被告未取得案涉商品房预售许可证明，双方订立的关于被告开发的“百盛明珠”x幢xx层x号房的买卖合同应当认定无效，故对原告诉请确认双方于2018年07月28日签订的《商品房买卖合同》（实为“定金合同”）无效的主张，本院予以支持。合同无效的，被告应当向原告返还购房款108795.00元、定金10000.00元，合计118795.00元。原告向案外人支付的30000.00元，因该笔款项注明为居间服务费，且未支付给被告，属于另一法律关系，原告要求被告返还该笔款项于法无据，本院不予支持，原告可依法另行主张权利。原告要求被告承担惩罚性赔款及已付购房款的利息问题，被告未按《承诺书》约定期限向原告交付房屋，依照《承诺书》约定应当向原告双倍返还已经购房款，但该约定明显过高，且最高人民法院在2021年01月01日施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中也删除了原司法解释中关于购房人在出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明时，买受人可要求出卖人承担不超过已付购房款一倍赔偿责任的规定，综合本案具体情况，本院酌情支持原告损失分别以10000.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍标准，自2018年07月28日起计算至2018年08月30日止；以118795.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍标准，自2018年08月31日起计算至2019年08月19日止；以118795.00元为基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率1.5倍标准，自2019年08月20日起计算至款项付清之日止。对原告的其他诉请，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告王贵与被告贵州百盛建业房地产开发有限公司于2018年07月28日签订的《定金合同》无效；二、被告贵州百盛建业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告王贵购房款118795.00元并赔偿损失，损失分别以10000.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍标准，自2018年07月28日起计算至2018年08月30日止；以118795.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍标准，自2018年08月31日起计算至2019年08月19日止；以118795.00元为基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率1.5倍标准，自2019年08月20日起计算至款项付清之日止；三、驳回原告王贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5764.00元，减半收取计2882.00元，由原告王贵负担1553.00元，被告贵州百盛建业房地产开发有限公司负担1329.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 员  肖 冬二〇二一年七月十六日法官助理  张 维书 记 员  黎智慧