辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终7877号上诉人（原审原告）：浑南新城卓越平方小区业主委员会，住所地沈阳市浑南区下深沟17号卓越平方小区。法定代表人：王忠凯，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：王硕，男，辽宁卓政律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛明博，女，辽宁卓政律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：沈阳天泰房地产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区祝家镇本街。法定代表人：孟欣，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐国良，男，1950年11月3日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人浑南新城卓越平方小区业主委员会（以下简称业主委员会）因与被上诉人沈阳天泰房地产开发有限公司（以下简称天泰房地产）建筑物区分所有权纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初8427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。业主委员会上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判或发回重审，判令天泰房地产赔偿业主委员会损失10万元；2.判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。上诉人一审提交了《沈阳天泰房地产开发有限公司卓越平方住宅小区扩初设计说明》（以下简称《扩初说明》）与《单位工程竣工验收备案目录》，其中《建筑扩初设计审定通知单》是《单位工程竣工验收备案目录》第70页的内容。可以证明，《扩初说明》与最终竣工验收备案是一致的。除此之外，上诉人还提供了《竣工验收规划图》、《竣工验收设计图》。一审法院认为上诉人仅提供了《扩初说明》没有提供小区房屋11号楼房屋建筑的最终竣工手续属于事实认定错误。2.一审法院适用法律错误。根据《物业管理条例》（2003年实施）第三十条规定，建设单位应当配置必要的物业管理用房。根据《辽宁省物业管理条例》规定，物业服务用房的所有权属于全体业主。建设单位在申请办理不动产所有权初始登记时，应当注明物业服务用房并申请登记。一审法院依照《民法通则》、《物权法》的相关规定驳回上诉人的诉讼请求错误。3.一审中提交的小区《扩初说明》和《扩初设计审定通知单》等证据，虽然标题是扩初设计，但实际属于竣工验收档案一部分，在上诉人从沈阳市规划建设涉及档案馆依法调取的争议房屋竣工验收档案中，第45-48页及66-78页的内容就是《扩初设计审定通知单》和《建设工程规划许可证》，可见，争议标的房屋在验收时所提交的验收材料与扩初设计材料和规划施工许可是相同的，说明工程在建设过程中没有对规划进行更改。天泰房地产辩称，原审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。业主委员会向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿原告损失10万元。(具体以评估为准)。2.判令被告承担本案诉讼费、保全费、诉讼保全保险费及其他相关费用。一审法院认定事实:庭审中，原告提供了一份《沈阳天泰房地产开发有限公司卓越平方住宅小区扩初设计说明》，该份证据记载：本设计规划总经济指标：1.总用地面积为36550平方米；2.总建筑面积为53702平方米(不含阳台面积3218平方米)，其中住宅：46430平方米，商业网点：5579平方米，车库：1393平方米，社区活动中心：225平方米，物业办公：225平方米，幼儿园：225平方米，公厕：41平方米，警务室：38平方米；3.容积率：1.47；4.覆盖率：30.2%；5.绿化率：31.4%；6.单体设计概况：11号楼建筑面积为675平方米，建筑功能为幼儿园、社区服务及物业办公。庭审中，原告还提供了二份《房产证》，该组证据记载：1.位于沈阳市东陵区2门房屋所有权人为赵金普、王雅琴，属于俩人共有房屋，共有份额各50%；2.私有房产，建筑面积为341.82平方米；3.设计用途：商业。一审法院认为：《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条规定：“侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。”本案原告起诉称，其系浑南新城卓越平方小区业主委员会，卓越平方小区11号楼位于小区建筑区划内，按照规划部门审批的小区建设规划，以及被告售楼时的承诺，11号楼2门房屋应为物业办公用房；现因被告擅自将原规划为物业用房的房屋出卖给他人，导致其及物业无法正常使用社区物业用房办公；故起诉要求被告赔偿其损失10万元。庭审中，被告答辩称，原告所述事实不属实，被告为了业主和物业方便已经将离小区最近的一栋房屋作为物业用房交付给了物业公司；原告以侵权起诉距小区交付已超过16年之久已超出诉讼时效期间。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”该法第七十五条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”该法第八十三条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”因此，本案原告有权依据上述法律规定主张权利，但其应当提供相关证据证明浑南新城卓越平方小区11号楼2门房屋属于物业服务用房，并证明该房屋由被告出卖他人侵害业主共有权利。本案经庭审查明，涉案房屋即11号楼2门房屋(沈阳市东陵区2门房屋)产权人为赵金普、王雅琴。本案原告在庭审中所提供的证据均系其在沈阳市城市建设档案馆调取的证据，其中《沈阳天泰房地产开发有限公司卓越平方住宅小区扩初设计说明》记载：1、总用地面积为36550平方米；2、总建筑面积为53702平方米，其中住宅：46430平方米，商业网点：5579平方米，车库：1393平方米，社区活动中心：225平方米，物业办公：225平方米，幼儿园：225平方米，公厕：41平方米，警务室：38平方米；3、单体设计概况：11号楼建筑面积为675平方米，建筑功能为幼儿园、社区服务及物业办公。显然，上述证据为卓越平方住宅小区的扩初设计说明，并非是最终的竣工设计说明。庭审中，原告没有提供上述小区房屋建筑尤其是涉案的11号楼房屋建筑的最终竣工手续和上述小区房屋建筑竣工后11号楼房屋的具体使用功能的相关证据。因此，根据上述法律规定，不能认定被告将涉案11号楼2门房屋出卖给案外人赵金普、王雅琴侵害了卓越平方小区物业服务用房业主共有的合法权益；本案原告诉讼求证据不充分，故对原告的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十五条、第八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告浑南新城卓越平方小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费2300.00元，由原告浑南新城卓越平方小区业主委员会承担。本院二审审理期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。上诉人以被上诉人将园区的物业用房出售他人为由诉请赔偿损失10万元，首先应证明案涉房屋即11号楼（沈阳市浑南区下深沟15-1号）2门为物业用房，其次，应证明出售行为给上诉人造成了损失，并明确损失的计算标准。关于本案案涉房屋即11号楼2门是否为物业用房问题，上诉人提交了《扩初说明》及《单位工程竣工验收备案目录》予以证明。首先，上诉人二审审理中自认《扩初说明》不止一个版本，相互内容不统一；其次，《扩初说明》显示11号楼的规划面积是675平方米，而沈阳市房产产权登记发证中心的批复显示，位于东陵区房屋的产权面积为999.62平方米，与《扩初说明》不符，且差距较大；第三，《扩初说明》显示11号楼的规划面积是675平方米，其中幼儿园、物业用房和社区用房各225，而不动产登记中心出具的查询证明显示，案涉房屋即11号楼2门的建筑面积为341.82平方米，亦与《扩初说明》不符，且差距较大。因此上诉人提供的证据彼此矛盾且与现有产权登记不符，无法充分证明案涉房屋应为小区的物业用房。关于上诉人所提赔偿损失10万元问题。首先，如前所述，上诉人无法证明案涉房屋应为小区的物业用房，故对于其请求被上诉人出售物业用房造成的损失不应予以支持。其次，上诉人主张赔偿损失10万元并无明确的计算依据和标准，故一审法院未支持其诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人浑南新城卓越平方小区业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人浑南新城卓越平方小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 濛审 判 员  单 立审 判 员  唐 屾二〇二一年七月十二日法官助理  史舒畅书 记 员  刘圆芳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。