甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终2426号上诉人（原审原告）：张维波，男，1990年11月21日出生，汉族，无业，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：顾英春，男，1969年5月28日出生，汉族，甘肃瑞捷贸易有限公司员工，张维波舅舅，住甘肃省兰州市城关区。被上诉人（原审被告）：兰州市元森房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区北滨河中路142号。法定代表人：卢圣敬，该公司董事长。委托诉讼代理人：马彦虎，男，1987年2月25日出生，汉族，该公司员工，住甘肃省通渭县。上诉人张维波因与被上诉人兰州市元森房地产开发有限公司（以下简称：元森公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初11587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张维波上诉请求：1.撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初11587号民事判决第二项、第三项；2.判决元森公司退还张维波购房款39万元，并按银行同期贷款年利率4.75%标准向张维波支付39万元购房款还清之日止的利息（自付款之日2018年10月11日起截止起诉之日2020年10月26日的利息为38388元）；双倍返还张维波定金10万元，以上合计528388元；3.本案二审诉讼费及其他合理诉讼支出由元森公司承担。事实与理由：一、双方签订认购书，张维波依约缴纳相关款项后，涉案房屋现仍系停工待建状态，经张维波多次催促，元森公司既未与张维波签订商品房买卖合同，也不向张维波交付房屋，上述认购书实际已经无法继续履行，应予解除，一审判决对此认定正确。二、一审判决对张维波主张的双倍定金认定错误，本案系因元森公司过错导致认购书无法履行，涉案商品房买卖合同无法按时签订，故其作为收受定金的一方，应当双倍返还张维波定金，不应当认定为定金转化为购房款。另一类似案件中，相关判决支持了双倍返还定金的诉请，而本案却做出不同判决结果，自相矛盾。三、因元森公司的过错导致认购书解除后，张维波有权要求返还购房款并要求按中国人民银行2015年12月24日发布的一至五年贷款基准年利率4.75%标准向张维波支付相应利息。元森公司辩称，一、元森公司目前没有能力向张维波支付退款，对此表示歉意。张维波购买的涉案6号楼现已封顶，明年可以交房，元森公司不希望张维波退款，现相关政府部门也在监管、协调，帮助元森公司进行施工。二、元森公司在极度困难下，并未放弃楼盘的建设，无论法院判决元森公司支付张维波主张的利息或返还双倍定金，元森公司都认可。张维波向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除张维波、元森公司2018年10月3日签订的《元森．北新时代认购书》；2.判令元森公司退还张维波购房款39万元，并按银行同期贷款利率标准向张维波支付39万元购房款还清之日止的利息（截止起诉之日2020年10月26日的利息为38388元）；双倍返还张维波定金10万元，以上合计528,388元；3.本案诉讼费、保全费及其他合理诉讼支出由元森公司承担。一审法院认定事实：2018年10月3日张维波向元森公司缴纳定金50,000元，用于认购元森公司开发的位于甘肃省兰州市城关区庙滩子“元森．北新时代”项目10号院6号楼1单元1904号、面积为106.92平方米的房屋。同日双方签订编号为0000237《“元森．北新时代”认购书》，该认购书约定张维波认购元森公司开发的位于甘肃省兰州市城关区庙滩子“元森．北新时代”项目10号院6号楼1单元1904号、面积为106.92平方米、房屋总价款为1,463,096元。同时约定该认购书签订时，定金转化为首付款。首付款为440,000元（含定金），首付款于2018年10月10日前付清可享受签约价再加1%的优惠，逾期将视为放弃优惠。2018年10月11日，张维波向元森公司支付剩余首付款390,000元。元森公司于当日向张维波出具编号为0005824的收款专用收据，载明金额为440,000元。后元森公司未通知张维波签订商品房买卖合同，涉案房屋未按期建成交房，双方遂产生本案之纠纷。一审法院认为，本案双方签订的《“元森．北新时代”认购书》为双方真实意思表示，系合法有效的房屋买卖的预约合同。由于元森公司原因导致房屋未能如期建成，合同目的已然不能实现。故对张维波诉请的要求解除双方签订的《“元森．北新时代”认购书》予以支持。因合同解除系元森公司违约所致，元森公司理应将收取张维波的购房款全部退还给张维波。关于张维波主张的双倍定金的问题，双方签订的上述协议中明确约定，定金转化为购房首付款，故对张维波的该项诉请缺乏事实依据，不予支持。关于张维波主张利息的诉讼请求，酿成本案纠纷之过错在于元森公司，现张维波签订合同的目的无法实现，对张维波所主张的要求元森公司自起诉之日承担资金占用期间的利息按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本金清偿完毕之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条第（五）项的规定，判决：一、依法解除张维波与兰州市元森房地产开发有限公司于2018年10月3日签订的《“元森．北新时代”认购书》；二、兰州市元森房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还张维波购房款440,000元，并承担自2020年10月27日起按年利率3.85%的标准至本金清偿完毕之日的利息；三、驳回张维波的其他诉讼请求。案件受理费4,542元，由兰州市元森房地产开发有限公司负担4,542元。如未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均没有提交新证据。针对双方争议的案件事实，经二审审理查明与原审判决认定案件的基本事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，双方签订的《“元森．北新时代”认购书》系双方真实意思表示，合法有效。由于元森公司的原因导致房屋未能如期建成，合同目的不能实现，故一审法院对张维波诉请的要求解除双方签订的《“元森．北新时代”认购书》的处理正确，本院予以维持。关于定金罚则是否适用本案的问题。虽双方约定定金转化为购房首付款，但双方最终没有签订正式的《商品房买卖合同》，没有办理网签备案手续，一审法院以双方约定的定金已转化为首付款为由，认为本案不适用定金罚则的理由不当，本院予以纠正。购房首付款是履行购房合同的行为，元森公司在双方未签订正式的《商品房买卖合同》时，就提前收取张维波的购房首付款，显然不当，元森公司应当自收取款项之日起承担按照同期银行贷款利率为准计算的相应利息，一审法院未支持张维波已付购房款的利息损失，明显不当。依照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同的定金不足以弥补一方违约损失、对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额不应当高于因违约造成的损失。自双方签订预约合同至诉讼期间，诉争房屋同地段房屋价格已明显上涨，定金与资金占用费之和显然不超过该套房屋自交付首付款至诉讼期间上涨的价格。综上，张维波的上诉理由成立，一审判决处理不当，本院予以纠正。首付款39万元自2018年10月11日至2021年7月2日期间的利息损失部分，按同期银行贷款利率及LPR分段计算,(9÷365+10÷12)×4.25%×390000+(3.85%×4÷12+4.05%×2÷12+4.15%×3÷12+4.20%×2÷12+4.25%×1÷12)×390000+(12÷365+10÷12)×3.85%×390000=43022元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初11587号民事判决第一项及案件受理费部分；二、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初11587号民事判决第二项及第三项；三、兰州市元森房地产开发有限公司于本判决生效之日向张维波双倍返还购房定金计100000元。四、兰州市元森房地产开发有限公司于本判决生效之日向张维波返还购房款390000元，支付资金占用利息43022元（利息已计算至2021年7月2日，自2021年7月3日起未结清的购房款的利息按年利率3.85%继续计算至结清时止）。如未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费9084元，由被上诉人兰州市元森房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  张海东审判员  靳文丽审判员  王志娟二〇二一年七月十五日书记员  杨 琦