重庆市巫溪县人民法院   民事判决书      （2020）渝0238民初3062号      原告（反诉被告）：曾兵，男，1968年10月25日出生，住重庆市巫山县。   委托诉讼代理人：陈功，重庆市巫山县官渡法律服务所法律工作者。   被告（反诉原告）：曾秋，男，1979年8月11日出生，住重庆市巫山县。   委托诉讼代理人：匡永煌，女，1950年12月14日出生，住重庆市巫山县，系被告曾秋的母亲。   委托诉讼代理人：曾来明，男，1952年10月9日出生，住重庆市巫山县，系被告曾秋的父亲。   原告曾兵与被告曾秋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼过程中，被告曾秋提出反诉，本院予以准许。原告曾兵及其委托诉讼代理人陈功，被告曾秋及其委托诉讼代理人匡永煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告曾兵向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付欠付租金13万元（2019-2020年，2年），并从起诉之日起按年利率6%计付资金占用利息；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月23日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，约定由被告租赁原告所有的位于巫山县×镇×街×号办公室，租赁期限为10年，年租金8.5万元，每年初支付一年租金。2018年底，因为被告经济困难，只支付了4万元租金，要求对剩余租金延后支付，但至今被告未支付剩余租金，也未支付2020年的租金，合计欠付13万元，故诉至法院。   被告曾秋辩称，对于原告主张的欠付租金不予认可，2019年被告曾秋将位于巫山县×镇×街×号房屋二楼整层出租给曾秋经商及居住，不是办公室。租赁合同签订之日起至2018年12月31日期间房租已付清；经双方商议，从2019年1月开始房租调整为每年6.8万元，已支付4万元租金，只差2.8万元。因为原告没有对漏水问题及时进行修缮处理，造成被告经营的商品直接损失等问题有待解决，2020年没有进行正常营业，故不存在拖欠租金和利息等问题。曾兵违背了双方签订的房屋租赁合同第六条，甲方要负责保证房屋及附属设施设备的质量，负责协调通道的畅通，以及产权的归属问题，由此给乙方造成损失由双方协商处理。至今该房屋产权不明确，房屋质量也出现问题，临街通道不畅通。被告曾秋多次找原告曾兵协商处理，曾兵要么不见，要么搪塞，从2019年1月至今没得到任何解决。原告曾兵违反《房屋租赁合同》在先，且给被告带来了巨大经济损失，故请求驳回原告曾兵的诉讼请求。   被告曾秋向本院提出反诉请求：1、判令曾兵与曾秋签订的《房屋租赁合同》无效并终止该合同；2、要求原告曾兵赔偿被告曾秋经济损失290114元；3、判令原告曾兵承担本案反诉费用。事实和理由：2015年12月23日，被告曾秋受实际承租人曾来明委托与原告曾兵签订《房屋租赁合同》，该房屋为清水毛坯房，用于经商卖家具。2016年1月正式营业，2016年2月开始漏水（下水道水、厕所粪水、厨房污水）。多次催促下，曾兵于2016年找人对渗漏处进行补漏，但补漏效果不佳，只是渗漏有所缓解。从2018年1月开始渗漏加剧，无法正常营业，多次找到曾兵，要求对漏水问题进行修缮处理。因房子漏水严重导致无法正常经营，曾秋于2019年3月找到曾兵，称不再租赁该房屋，要求原告曾兵对被告曾秋的门市装修装饰及商品损失进行赔偿，但至今未达成协议。原告曾兵的房屋没有取得合法产权证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六条规定，未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租，故请求法院判决原、被告之间签订的《房屋租赁合同》无效。因曾兵违反《房屋租赁合同》在先，致使承租方无法正常经营，且给承租方带来了巨大经济损失，故请求判令曾兵赔偿曾秋房屋装修装饰损失24.3204万元、商品损失4.691万元。   原告曾兵就被告曾秋提出的反诉答辩称，《房屋租赁合同》原、被告是自愿签订的，该合同合法有效。租赁期间因房屋漏水，出租方于2017年、2018年分别在原房屋租赁合同8.5万租金中扣除1.5万元，由被告曾秋自行维修，故房屋漏水等所有损失应当由被告曾秋自行承担。2016年至2018年三年中，原告曾兵共向被告支付了4.5万元的房屋维修费用，由被告曾秋自行维修，原告没有给被告直接造成经济损失，被告即使有损失，也应由被告承担全部责任。故驳回被告曾秋的反诉请求。   当事人围绕诉讼请求进行了举证质证。   本院经审理认定事实如下：2015年12月23日，原告曾兵（出租方、甲方）与被告曾秋（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》约定：“一、甲方将位于×镇×街×号的房屋二楼整层出租给乙方经商及居住使用，房屋系砖混清水毛坯房，建筑面积为1000平方米，使用面积为900平方米。二、租赁期限十年，2016年元月1日至2025年12月31日。三、本房屋租金为每年人民币捌万伍仟元整，按年交。四、乙方不得随意改变房屋结构，如需改造，需先征得甲方同意。五、本房屋的装修装饰及一切设施设备属乙方所有。六、甲方要负责保证房屋及附属设施设备的质量，负责协调通道的畅通，以及产权的归属问题，由此给乙方造成损失由双方协商处理……”。被告曾秋承租该房屋后自行装修，用于经营“主角家居”。原告于2015年分两次支付了2016年的租金8.5万元；2017年租金8.15万元，原告分别于2017年1月6日支付5万元，2017年4月18日支付3万元，并以冰柜一个抵房租0.15万元；2018年租金7万元，原告分别于2017年12月28日支付2万元，2018年1月25日支付5万元；2019年已付租金4万元，原告分别于2018年12月24日支付2万元，2019年1月7日支付2万元。因房屋发生漏水，原、被告多次协商，双方一致同意2018年及之前的租金共计少收1.5万元。   2020年1月底，因新冠肺炎疫情我市全面停产停业，4月各行业已相继复工复产。原告曾兵曾于2020年5月26日向巫山县人民法院起诉，要求被告曾秋给付欠付租金；被告曾秋亦提起反诉，请求确认合同无效并要求原告曾兵赔偿损失。在该案庭审中，被告当庭陈述称“今年以来，疫情影响关闭了几个月。现在门在开起的，没有生意，要有人照看，不照看的话损失会更大”，而被告未能正常营业，也未将钥匙交付原告。因被告曾秋系巫山县人民法院陪审员，故经重庆市第二中级人民法院指定管辖，该案由本院审理。   本案庭审中，被告申请对房屋装修损失、商品和经营损失进行评估。重庆大华资产评估土地房地产估价有限公司受本院委托进行评估；在鉴定过程中，确定本次评估不含商品和经营损失。重庆大华资产评估土地房地产估价有限公司于2021年4月29日作出《评估咨询报告》，对巫山县庙宇镇七星街46号第2层房屋装修损失作出认定，评估咨询基准日2020年3月1日的价值为90126元。另在分析说明中还记载，2021年4月16日为评估基准日，房屋装修损失为73359元，与2020年3月1日基准日的结论相差16767元。被告曾秋花去评估费2万元。   还查明，原告曾兵持有314房地证2014字第×号房屋产权证，该证载明其持有的土地使用面积为894.10平方米，楼层为一层、套内建筑面积为876.52平方米的房屋产权。根据原告当庭陈述，该楼层为沿公路房屋一层。原告曾兵又在该楼层上加建房屋6层，该加建房屋楼层至今未能办理规划许可证等审批手续。被告承租了第二层房屋。   本院认为，原告曾兵与被告曾秋于2015年12月23日签订《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，但该合同租赁房屋至今未能取得建设工程规划许可证等手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二条之规定，原、被告签订的《房屋租赁合同》无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费用，人民法院一般应予支持。因被告曾秋亦明确表示不再愿意承租该房屋，故本案争议焦点为：被告曾秋占有和使用原告曾兵房屋期间和被告欠付原告租金金额的认定；因合同无效，被告对承租房屋进行装修损失如何由原、被告分担。   被告曾秋占用和使用原告曾兵房屋期间的认定。原告曾兵在巫山县人民法院起诉时，被告曾秋的当庭陈述亦表示未向原告交付钥匙并实际占用房屋。根据原告的陈述，原告曾兵在其母亲去世后于2021年2月1日使用了该房屋，但并无证据证明尚有货物存入在涉案房屋中，被告亦早有搬出房屋的意思表示，考虑被告处理存货的期间，而被告无证据证明其交付钥匙给原告，故本院酌情认定被告曾秋搬离涉案房屋的时间为2020年12月31日。   被告欠付原告房屋占用费的认定。双方当事人自认2018年及之前的房屋租金已调整并付清。对于2019年的租金，被告曾秋提出已调整为6.8万元，并提交了通话录音予以佐证；原告曾兵对该录音的真实性未提出异议，但认为没有同意调整租金为6.8万元。根据录音第3分48秒左右的谈话主要内容显示“曾秋已付4万元，还差2.8万元”，原告曾兵对该事实予以认可，故本院认为，被告主张双方口头调整租金达成协议的理由成立，考虑原告曾兵出租房屋存在漏水等问题对被告经营的影响，双方将2019年租金调整为6.8万元，即2019年房屋占用费尚有2.8万元未给付。2020年的房屋占用费仍参照上年度即2019年的标准计算，为6.8万元/年、考虑2020年新冠疫情的影响，由原、被告各负担1个月停止经营的损失，即被告曾秋少付一个月房屋占用费，即被告曾秋需付原告曾兵2020年房屋占用费6.2333万元（68000元/年÷12月×11月）。即被告曾秋共需给付原告曾兵房屋占用费90333元。   被告曾秋因租赁房屋损失的分担。被告承租并装修房屋后，现《房屋租赁合同》无效而无法继续使用，因此产生的损失应当由双方当事人按责任比例分担。因原、被告签订的《房屋租赁合同》无效，而原告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租，被告亦未审查房屋产权登记手续，故双方对《房屋租赁合同》无效均有过错，本院酌定由原告承担70%责任，被告承担30%的责任。因被告曾秋并无经营损失的评估基础资料，评估机构亦未对该部分损失进行认定，本案中不予处理。被告曾秋主张的装修损失，因已附合为房屋整体，拆除并无实际价值，故可按评估意见确定房屋装修的价值，并以此计算损失。因被告自2020年新冠疫情之后随后又产生了本案诉讼，被告未能正常对承租房屋使用，故本案按评估机构的确定基准日（2020年3月1日）来确定房屋装修损失为90126元。即由原告赔偿被告房屋装修损失63088.20元。   综上，本诉中，被告曾秋需给付原告曾兵房屋占用费90333元；反诉中，原告曾兵需给付被告房屋装修损失63088.20元。两相冲抵，被告曾秋尚需给付原告曾兵房屋占用费27244.80元。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释〔2020〕15号）第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二条、第五条、第九条第二款之规定，判决如下：   一、被告曾秋于本判决生效后十日给付原告曾兵房屋占用费27244.80元；   二、驳回原告曾兵的其他诉讼请求；   三、驳回被告曾秋的其他反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费1450元，由原告曾兵负担420.84元，被告曾秋负担1029.16元；反诉案件受理费2825.86元，由被告曾秋负担2137.26元，原告曾兵688.60元。评估费20000元，由原告曾兵负担14000元，被告曾秋负担6000元；被告曾秋已垫付，原告曾兵负担之金额迳付被告曾秋。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。            审 判 员 胥仲伦         二〇二一年七月九日      书 记 员 贺 琴      - 1 –