广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5114号上诉人（原审被告）：广州银行股份有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江东路30号。法定代表人：丘斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：倪晓亮，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏玲，广州金鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海恺恪信息咨询中心（有限合伙），住所地上海市崇明区横沙乡富民支路58号A3-3420室。法定代表人：陈敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨继周，广东连越律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洁，广东连越律师事务所律师。原审被告：广州天河高新技术产业开发区中惠实业公司，住所地广东省广州市越秀区东风东路840号1208房。法定代表人：李水坤。原审被告：广东长城建设集团有限公司，住所地广东省广州市越秀区寺右新马路4号之8。法定代表人：何绍文。原审第三人：广州市锐源物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区王圣堂大街78号首层。法定代表人：张穗逵。原审第三人：广州市方程公寓股份有限公司，住所地广东省广州市越秀区王圣堂大街78号第二层02号。法定代表人：陈菲。原审第三人：广州市越秀区矿泉街瑶台村第十经济合作社，住所地广东省广州市越秀区站西路31号。法定代表人：何裕庆，该社社长。委托诉讼代理人：简毅，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴佳琪，广州金鹏律师事务所律师。原审第三人：张涌，男，1975年9月12日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原审第三人：黄飞，男，1994年1月5日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区。原审第三人：陈敏，男，1979年12月24日出生，汉族，住广东省广州市天河区天润路473号1802房。张涌、黄飞、陈敏共同委托诉讼代理人：黄秋敏，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人广州银行股份有限公司（以下简称广银公司）因与被上诉人上海恺恪信息咨询中心（有限合伙）（以下简称恺恪公司）及原审被告广州天河高新技术产业开发区中惠实业公司（以下简称中惠公司）、广东长城建设集团有限公司（以下简称长城公司）及原审第三人广州市锐源物业管理有限公司（以下简称锐源公司）、广州市方程公寓股份有限公司（以下简称方程公司）、广州市越秀区矿泉街瑶台村第十经济合作社（以下简称瑶台十社）、张涌、黄飞、陈敏所有权确认纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初33265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。广银公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，驳回恺恪公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由恺恪公司承担。事实和理由：（一）按照《转让协议》的约定，广银公司将包括涉案物业在内的资产包转让给恺恪公司、张涌、黄飞、陈敏组成的联合体，涉案房屋应归联合体所有，广银公司作为资产处置方，不清楚联合体内部对各物业的分配方案，故广银公司不负有协助过户给恺恪公司的义务。（二）根据涉案转让协议的约定，广银公司将涉案物业转让给联合体，应协助联合体办理标的物对应房产、土地的过户手续而提供必要支持性文件，该协助义务仅是对于联合体而言，广银公司不承担协助过户至除联合体之外的任何第三方包括联合体成员的义务，广银公司的法律义务应严格按照涉案转让协议约定处理，一审法院认定广银公司有义务将涉案物业过户给恺恪公司，违反了涉案转让协议的约定。（三）一审判决可能导致恺恪公司少缴纳应缴税费，违反相关税务法律规定。由于涉案物业并未登记在恺恪公司名下，按照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》规定，将涉案房屋过户至恺恪公司名下至少经过四个程序，且四个程序中均需要缴纳税费，但一审法院要求长城公司、中惠公司、广银公司直接将房屋过户给恺恪公司，省略了正常过户流程，可能导致其因此少缴纳应缴税费。（四）一审判决未明确税费负担的责任主体应为恺恪公司，根据涉案转让协议约定，联合体将对应资产过户至其名下所产生的所有费用均应由联合体自行承担，如广银公司需直接协助恺恪公司办理商铺过户手续的，所产生的一切税、费、金应由恺恪公司自行承担。（五）一审判决仅判令广银公司承担协助过户义务，但未明确通过何种方式协助，将导致判决难以有效履行。恺恪公司二审答辩称，（一）按照涉案转让协议约定，广银公司将包括涉案物业在内的资产包转让给恺恪公司、张涌、黄飞、陈敏组成的联合体，涉案房屋应归联合体所有，同理，联合体四方已在《资产权益确认协议》中约定涉案房屋归恺恪公司所有，同样具有法律效力，故涉案房屋最终应归恺恪公司所有。一审判决涉案房屋归恺恪公司所有，事实根据和法律依据充足，合情合理合法。（二）经长城公司、中惠公司、广银公司、张涌、黄飞、陈敏在涉案房屋所有权转移依次约定，涉案房屋最终归恺恪公司所有，故长城公司、中惠公司、广银公司、张涌、黄飞、陈敏负有依法或依约定依次协助对涉案房屋所有权转移登记的义务，且法律没有限制履行协助义务顺序，因此，一审判决长城公司、中惠公司、广银公司、张涌、黄飞、陈敏共同到房管部门协助将涉案房屋过户至恺恪公司名下，事实根据和法律依据充足，合情合理合法。一审判决与涉案转让协议的约定不存在冲突，广银公司片面认为一审法院的认定违反了涉案转让协议的约定，没有事实根据和法律依据，其以此拒绝履行应负的协助义务，缺乏法律依据，有悖房屋买卖诚信原则，有违法定协助的随附义务。（三）一审法院已查明涉案房屋办理过户没有法律障碍，涉案房屋不存在法律或事实上不能履行的情形，涉案房屋所有权归属是房屋过户的根本，协助过户义务仅是随附义务，法院依据协议约定判决涉案房屋归恺恪公司所有，即便长城公司、中惠公司、广银公司、张涌、黄飞、陈敏均不协助办理过户手续，也不影响恺恪公司通过申请执行将涉案房屋过户至自己名下，因此，广银公司以不同意协助办理过户为由否定涉案房屋归恺恪公司所有的抗辩理由不成立。综上，一审判决事实根据和法律依据充足，广银公司的上诉请求缺乏依据，本案应予维持。瑶台十社二审述称，对一审判项没有异议，但对一审查明事实有异议。一审判决书中关于1992年9月20日瑶台十社与长城公司签订的协议书是长城公司伪造的，长城公司替换了真实协议的第一页，第二页、第三页是真实的。张涌、黄飞、陈敏二审述称，同意一审判决。锐源公司、方程公司、中惠公司经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼，长城公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，前述当事人未提交书面答辩意见。恺恪公司向一审法院起诉请求：1.判决广州市白云区王圣堂后街62号首层（31至36轴）建筑面积200平方米和第二层03单元建筑面积164.77平方米房屋归恺恪公司所有；2.判决长城公司、中惠公司、广银公司、张涌、黄飞、陈敏协助将广州市白云区王圣堂后街62号首层（31至36轴）建筑面积200平方米和第二层03单元建筑面积164.77平方米房屋不动产登记过户至恺恪公司名下；3.判决长城公司、中惠公司、广银公司，张涌、黄飞、陈敏、锐源公司、方程公司自判决生效之日起将上述房屋腾空并交付恺恪公司。一审法院认定事实：1999年2月21日，广州市中级人民法院作出（1998）穗中法经执字第145、360号民事裁定：……三、将天河高新技术产业开发区中惠实业公司所有的广州市白云区王圣堂后街62号首层200平方米和第二层164.77平方米的房屋所有权以1666214.6元抵偿给广州市合作银行荔湾支行所有……。广州市合作银行荔湾支行即现广银公司。2019年2月19日，恺恪公司及涌、黄飞、陈敏（受让方）与广银公司（转让方）及广州产权交易所（交易机构）签订《成交确认书》，其中约定：兹因广州产权交易所（广东联合产权交易中心国有资产交易业务子平台）受转让方委托，通过公开市场方式转让麓景路39号大院麓景台御景阁1701等48套房产权益，被确定为受让方，现三方签订成交确认书如下：二、三方共同确认，在本次交易中受让方以人民币56504200.00元受让交易标的。三、受让方承诺于签订本《成交确认书》之日内与转让方签订《转让协议》，并按《转让协议》约定支付交易价款，同时按约定支付交易服务费。否则，愿意承担因违约而造成的一切经济和法律责任等。2019年2月20日，恺恪公司及张涌、黄飞、陈敏（受让方、乙方）与广银公司（出让方、甲方）签订《转让协议》，其中约定：甲、乙双方现就权益转让事宜充分协商一致，现达成如下协议：一、转让标的。1.甲方将甲方及其下属机构持有的麓景路39号大院麓景台御景阁1701等48套房产权益资产包按照现状有偿转让给乙方。二、转让对价。该权益的转让对价为56504200.00元，不含本协议第三条所述的税、费、金。三、税、费、金承担。该权益对应资产过户至乙方的所有税费，包括但不限于资产从第三方确权或过户至甲方，以及从甲方确权或过户到乙方等环节所涉及的一切税、费、金[交易双方需向广州产权交易所（广东联合产权交易中心国有资产交易业务子平合）支付的交易服务费除外]全部由乙方承担。四、交易条件。（六）乙方已知悉并同意以下事项：1.交易标的对应房产及土地过户的所有手续由乙方负责，甲方依有关规定协助据实提供其所能提供的必要支持性文件。2.甲方协助过户义务仅指甲方为协助乙方办理标的对应房产、土地至乙方名下的产权证手续而提供其现有所能提供的必要支持性文件，甲方不承担协助过户至除乙方之外的任何第三方的义务。如甲方现有的支持性文件仍不能达到过户要求的，乙方应当自行解决相关问题，甲方不承担任何责任。3.甲方在乙方付清交易价款之日起的15个工作日内，把该权益对应资产的权证相关文件交付给乙方。乙方应在收到权证相关文件当日向甲方出具收据。该资产权证相关文件的交付即视为资产的交付，自资产权证相关文件的交付之日起，乙方享有该资产的所有权益，并承担该资产的所有义务。七、交易标的对应资产过户。1.该资产符合国家规定的产权过户条件的，乙方应在接收该资产权证原件之日起的十五个工作日内启动过户程序。甲方应在收到乙方关于协助过户的书面请求后，为乙方过户提供必要的协助，包括提供以下资料：甲方的营业执照、机构代码证以及甲方能够提供的过户所需的相关证明。除因甲方原因导致外，乙方超过六十日仍未启动过户程序的，甲方有权不再予以配合，相关风险由乙方自行承担。5.如资产的所有权登记在第三方名下，但第三方拒绝办理过户、需通过诉讼、仲裁等方式从第三方处获取资产的产权，或因各种原因无法办理过户的，乙方应自行进行并自行承担所有的风险及全部费用，甲方及广州产权交易所不承担任何责任，乙方对此充分知悉且无异议。八、声明。1.乙方确认：甲方已协助乙方查询过相关档案资料和进行过现场勘察，并已充分披露了该权益对应资产的所有现状、瑕疵、潜在风险以及法律上的瑕疵和风险。乙方也已对该权益对应资产的所有现状进行了充分了解，完全知悉该资产现有的和潜在的所有瑕疵及风险，并对该资产进行了独立的调查和判断，在独立分析的基础上自愿购买，同时不以上述资产的瑕疵及风险要求返还交易款项，也不要求解除合同等。2019年3月15日，恺恪公司及张涌、黄飞、陈敏支付了56504200.00元给广银公司，广银公司并出具《收款收据》。恺恪公司（丁方）与张涌（甲方）、黄飞（乙方）、陈敏（丙方）签订《资产权益确认协议》，其中约定：鉴于本协议四方已联合受让广银公司委托挂牌出售的麓景路39号大院麓景台御景阁1701等48套房产权益资产包。协议四方现就资产权益的归属达成以下协议：1.协议四方共同确认王圣堂后街62号首层、王圣堂后街62号二层房产的全部权益归丁方所有，协议四方确认不对该房产主张权利。2.上述房产的过户登记、物业交接等相关手续由丁方自行负责办理，本协议四方均予以认可等。据2019年11月18日的房产登记号：定字41722号《广州市不动产登记查册表》记载：白云区王圣堂后街52-76号（双号）的建筑面积为17734.7549平方米，9层，由广州市白云区矿泉瑶台村民委员会占有首层1816平方米，其余首，二层厂房，3-9层住宅由长城公司占有。一审法院另查明：1992年9月20日，广州市白云区（现越秀区）矿泉街瑶台村第十经济合作社（甲方）与长城公司（乙方）签订《协议书》，其中约定：甲、乙双方就王圣堂大街共同合建综合楼宇一事，经友好热商，达成如下协议：一、合作建房地点：合作兴建的楼宇位于瑶台村××大街，原使用权归属甲方，经市规划局批准用于建厂房及住宅，见（92）城地批字第428号文，用地面积是3890平方，拟建九层楼宇为综合楼。二、合作方式：原则是甲方出地，乙方出资，并负责楼宇兴建。三、分成办法：建成的楼宇，首层1816平方米归属甲方，其余归属乙方（具体位置为首层的（1）～（31）轴属甲方，（31）～（36）轴属乙方）。首层以上全部产权归乙方所有，乙方补偿甲方8000000元，产权由乙方负责办理。首层属甲方的部分，乙方必须在报建批出之日起十八个月内竣工，并将此部分交付给甲方使用，如果不能按时交付给甲方，作租赁处理。即每月每平方米以人民币十二元计算，由乙方支付给甲方（每月中旬一次性付清当月租金直至乙方交楼给甲方使用为止）等。广州市白云区矿泉瑶台村民委员会在该协议上加盖印章并同意本协议书。一审法院认为：恺恪公司及张涌、黄飞、陈敏与广银公司签订的《成交确认书》、《转让协议》，恺恪公司与张涌、黄飞、陈敏签订的《资产权益确认协议》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。涉案房屋由生效裁定确认归广银公司所有，广银公司再将涉案房屋转让给恺恪公司及张涌、黄飞、陈敏，现恺恪公司及张涌、黄飞、陈敏已经按约定向广银公司支付完转让款，而恺恪公司及张涌、黄飞、陈敏约定涉案房屋归恺恪公司所有，故恺恪公司请求确认涉案房屋归其所有，并要求长城公司、中惠公司、广银公司、张涌、黄飞、陈敏协助办理过户手续合法有理，一审法院予以支持。鉴于本案为所有权确认纠纷，本案只处理涉案房屋的权属归属问题，恺恪公司要求收回涉案房屋属于另一法律关系，本案不作调处，恺恪公司可另寻法律途径解决。中惠公司、长城公司，瑶台十社、锐源公司、方程公司没有到庭应诉，视为放弃对恺恪公司的陈述及所举证据进行质证的权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，于2020年7月1日作出如下判决：一、广州市白云区王圣堂后街62号首层（31至36轴）建筑面积200平方米和第二层建筑面积164.77平方米房屋归上海恺恪信息咨询中心（有限合伙）所有；二、广东长城建设集团有限公司、广州天河高新技术产业开发区中惠实业公司、广州银行股份有限公司及张涌、黄飞、陈敏应于本判决发生法律效力之日起三十日内，与上海恺恪信息咨询中心（有限合伙）共同到房管部门协助将广州市白云区王圣堂后街62号首层（31至36轴）建筑面积200平方米和第二层建筑面积164.77平方米房屋不动产登记过户至上海恺恪信息咨询中心（有限合伙）名下；三、驳回上海恺恪信息咨询中心（有限合伙）的其他诉讼请求。案件受理费35600元，由上海恺恪信息咨询中心（有限合伙）负担。本院二审期间，瑶台十社提交其方与长城公司签订的协议书。广银公司经质证认为，确认瑶台十社的证据是原件，该材料的真实性、合法性与关联性均由法院确认，虽然该材料为原件，但确实与恺恪公司调取的文件不一致，广银公司不是该协议的当事人，不清楚该协议的具体情况，故无法对真实性、合法性及关联性发表意见。恺恪公司经质证认为，不能确认瑶台十社的证据是原件，因为这与房管局调取的协议书是有区别的。这份协议与长城公司在房管局备案的协议内容不一致，所以对真实性、合法性不予确认，长城公司在1999年已经提交了与瑶台村委会的协议书并在房管部门备案登记，广州市中级人民法院也依据这份协议对涉案房产进行了处分，并将涉案房产裁定归广银公司所有，广银公司已经善意取得了涉案房产，且这份协议书已过了其他主张的诉讼时效。这份协议书是瑶台村委会与长城公司签订的协议，该协议应该是他们之间另外的法律关系，与本案无关联。张涌、黄飞、陈敏经质证认为，一审判决依据的协议书是向房管局调取的相关文件，且与涉案房屋的不动产查册表显示内容一致，具有公示力，应当认定一审中的协议是真实有效的协议，保护公众的合理信赖。基于合同相对性，瑶台十社所持协议仅约束长城公司，若瑶台十社认为其合法权利受到侵害，应当另循法律途径解决。对于二审期间提供的上述材料，各方当事人表示同意不再以开庭的方式进行质证。经审理查明，二审期间，瑶台十社提供的该社与长城公司于1992年9月20日签订的《协议书》第一页记载的内容与房管部门存档的《协议书》第一页记载的内容不一致，除此之外，一审法院查明的其他事实部分基本无误，本院予以确认。本院认为，本案是属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合本案一审判决和恺恪公司上诉的事实和理由，本案二审的争议焦点在于：一、恺恪公司要求判令涉案房屋归其所有的主张是否成立；二、恺恪公司要求长城公司、中惠公司、广银公司、张涌、黄飞、陈敏协助将涉案房屋过户登记至其公司名下的主张是否成立。关于恺恪公司要求判令涉案房屋归其所有的主张是否成立的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定，人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十二条规定：“网络司法拍卖成交的，由网络司法拍卖平台以买受人的真实身份自动生成确认书并公示。拍卖财产所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移。”广银公司基于相关改变原有物权关系的法律文书而享有涉案物业的物权。虽然恺恪公司与张涌、黄飞、陈敏与广银公司签订的《转让协议》合意交易的标的物包括涉案物业，且恺恪公司与张涌、黄飞、陈敏签订《资产权益确认协议》确认涉案物业的全部权益归恺恪公司所有，但涉案物业的产权至今并无变更登记在恺恪公司名下，该《转让协议》以及《资产权益确认协议》并非法律规定可以发生物权变动的法定事由，也仅具有债权性质，不能产生物权变动的法律后果，故恺恪公司基于上述《转让协议》、《资产权益确认协议》仅对涉案物业享有债权请求权，并不享有物权。据上，一审法院判令涉案物业归恺恪公司所有，显属不当，二审予以纠正。关于恺恪公司要求长城公司、中惠公司、广银公司、张涌、黄飞、陈敏协助将涉案房屋过户登记至其公司名下的主张是否成立的问题。根据《成交确认书》以及《转让协议》，恺恪公司、张涌、黄飞、陈敏为包括涉案物业在内的48套房产的买受人，广银公司已经收取《转让协议》项下的合同对价，恺恪公司、张涌、黄飞、陈敏作为买受人有权要求广银公司履行协助过户的义务。张涌、黄飞、陈敏与恺恪公司签订《资产权益确认协议》，约定涉案物业的全部权益归属于恺恪公司，张涌、黄飞、陈敏不对涉案物业主张权利。张涌、黄飞、陈敏已将其三人基于《转让协议》对涉案物业所享有的权利让渡给恺恪公司，该行为实质上具有债权转让的性质。《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”恺恪公司提起本案诉讼，要求广银公司协助办理过户手续，广银公司已知悉张涌、黄飞、陈敏将其三人对涉案物业的权利转让给恺恪公司，债权转让的通知已到达广银公司，故该转让对广银公司已发生效力。如前所述，广银公司负有协助买受人办理交易过户的义务，恺恪公司为《转让协议》的买受人之一并受让了其他买受人对涉案物业的全部权益，且现有证据并不足以证明涉案物业存在交易过户至恺恪公司名下的障碍，一审法院判令广银公司、长城公司、中惠公司、张涌、黄飞、陈敏共同到房管部门协助将涉案物业不动产登记过户至恺恪公司名下，合理可行，本院予以维持。综上所述，广银公司关于涉案物业并非恺恪公司所有的上诉请求合理有据，应予支持。广银公司的其他上诉请求理据不足，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第二十八条，《中华人民共和国合同法》第八十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初33265号民事判决第二项；二、撤销广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初33265号民事判决第一项、第三项；三、驳回上海恺恪信息咨询中心（有限合伙）的其他诉讼请求。二审案件受理费35600元，由广州银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 邓 颖审判员 唐佩莹二〇二一年七月二十七日书记员 贾 妍古文娜