天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终3825号上诉人（原审被告）：梁锦晖，男，1985年12月30日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：赵伟，天津天关律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津世纪领秀文化传播有限公司，住所地天津市河西区大沽南路与利民道交口东北侧龙云商厦3126-A。法定代表人：张正良，总经理。委托诉讼代理人：曲芳，女，该公司职员。委托诉讼代理人：梁明河，天津耀通律师事务所律师。上诉人梁锦晖因与被上诉人天津世纪领秀文化传播有限公司（以下简称世纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2020）津0103民初15279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月14日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。梁锦晖上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判租赁合同的解除日期为2020年8月30日，实际腾房日为2020年9月3日，梁锦晖按430,500元/年的标准支付拖欠的租金，并驳回世纪公司关于赔偿经济损失和支付免租期租金的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由世纪公司承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。梁锦晖于2020年8月30日通知世纪公司解除租赁合同，后于2020年9月3日搬离案涉房屋，此后不再使用该房屋，故实际腾房日为2020年9月3日，租金也应当支付至2020年9月3日；梁锦晖不应按照房屋租赁合同约定的租金标准支付租金，应当调低为原租金水平的50%；在履约过程中，因受新冠疫情的影响，导致梁锦晖经营持续亏损，资金周转困难，拖欠租金也系特殊时期的特殊情况，故梁锦晖在履约过程中不存在违约行为，不应当赔偿世纪公司经济损失并支付免租期租金。世纪公司辩称，请求依法驳回梁锦晖的上诉请求，维持原判。合同解除不应以梁锦晖单方通知为准，且案涉房屋至今未能清空；梁锦晖要求调整租金至原租金的50%没有依据，应当以合同约定为准；梁锦晖的停业时间为2020年8月底，与新冠疫情无关，且世纪公司也对梁锦晖减免了疫情期间一个月的租金。世纪公司向一审法院起诉请求：1．解除世纪公司和梁锦晖之间的租赁合同；2．梁锦晖将天津市河西区大沽南路与利民道交口东北侧龙云商厦一层108、109、110、111、112、113、124、1101-A、1101-B的房屋腾空并交还世纪公司；3．梁锦晖支付2020年6月17日至实际腾房之日止的租金；4．梁锦晖赔偿经济损失205,000元；5．梁锦晖支付免租期的租金39,315元；6．本案诉讼费用由梁锦晖负担。一审法院查明：2018年4月16日世纪公司（出租方，合同甲方）与梁锦晖（承租方，合同乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将“天津市河西区大沽南路与利民道交口龙云商厦一层”出租给乙方，租赁期限从2018年4月17日至2024年4月16日，2018年4月17日至2020年4月16日的年租金为820,000元，2020年4月17日至2023年4月16日的年租金为861,000元，租金每三个月结算一次。合同还约定，2018年4月17日至2018年5月16日为装修施工和开业准备期（免租期），如因乙方原因致使合同被提前解除，甲方有权重新核算乙方的免租期。合同明确，乙方拖欠租金或其他费用15天以上的，甲方有权追究乙方违约责任，并有权单方解除合同，并由乙方另行赔偿甲方三个月租金（按合同解除时的租金标准计算）的经济损失，且乙方向甲方交纳的租赁保证金不予退还。合同签订后，世纪公司按照合同约定将房屋交付梁锦晖使用，梁锦晖2020年6月17日及以后的租金至今未付。梁锦晖曾提出要解除合同，并就解除方案与世纪公司进行了沟通，2020年9月8日世纪公司书面回复“租赁合同尚未到期，对于解除合同的申请，我司不同意”。一审法院认为，当事人合法的民事权益应予保护。本案中，世纪公司与梁锦晖订立的《租赁合同》意思表示真实，内容不违反法律、法规效力性强制性规定，合同成立生效。关于合同解除问题，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。世纪公司要求解除合同符合合同约定，且梁锦晖同意，一审法院予以支持。关于腾交房屋问题，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。现租赁合同已经解除，梁锦晖应当将租赁物腾交世纪公司。关于租金问题，承租人应当按照约定的期限支付租金。梁锦晖应当以861,000元/年为标准，支付从2020年6月17日至腾交房屋之日的租金。关于经济损失问题，当事人可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。综合实际损失、合同约定、履约情况、当事人过错程度、预期利益等因素，酌情支持71,750元。关于免租期租金问题，综合合同约定、合同履行情况、合同的解除等因素，酌情对37,962.96元予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：“一、原告天津世纪领秀文化传播有限公司与被告梁锦晖2018年4月16日签订《租赁合同》予以解除；二、本判决生效之日起十五日内，被告梁锦晖将天津市河西区大沽南路与利民道交口东北侧龙云商厦一层108、109、110、111、112、113、124、1101-A、1101-B号房屋腾交给原告天津世纪领秀文化传播有限公司；三、本判决生效之日起十五日内，被告梁锦晖以861,000元/年为标准，支付原告天津世纪领秀文化传播有限公司从2020年6月17日至腾交房屋之日的租金；四、本判决生效之日起十五日内，被告梁锦晖赔偿原告天津世纪领秀文化传播有限公司经济损失71,750元；五、本判决生效之日起十五日内，被告梁锦晖赔偿原告天津世纪领秀文化传播有限公司免租期租金37,962.96元；六、驳回原告天津世纪领秀文化传播有限公司的其他诉讼请求。如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,231元，减半后收取4,615.50元，由原告天津世纪领秀文化传播有限公司负担1,143.50元，被告梁锦晖负担3,472元。”本案二审期间，梁锦晖提交以下证据：证据1．微信聊天记录的公证书，证明梁锦晖已于2020年9月3日腾退案涉房屋并通知世纪公司，此后不再实际占有并使用该房屋，而世纪公司始终拖延接收房屋；证据2．手机银行转账记录，证明截止到2020年6月16日，梁锦晖均按约定支付租金；证据3．邮件交寄单、交寄邮件计费单、快递记录查询，证明梁锦晖于2020年11月9日将案涉房屋钥匙交还给世纪公司。证据4．邮件交寄单、交寄邮件计费单、快递记录查询、房屋交接通知函，证明梁锦晖于2020年12月21日再次向世纪公司发函，通知对方完成房屋交接。证据5.2019年7、8月份与2020年7、8月份收入流水，证明梁锦晖的店铺在遭遇新冠肺炎疫情后，收入大幅减少。世纪公司经质证认为，对证据1、2的真实性没有异议，但无法证明梁锦晖的证明目的，梁锦晖无权单方解除合同；确实收到了证据3的邮件，但是没有拆封，梁锦晖邮寄钥匙不符合法律规定，也不符合合同约定；对证据4的真实性没有异议，但无法证明梁锦晖的证明目的，该函件不能导致双方合同的解除，也不能免除梁锦晖的违约责任；对证据5的真实性不予认可。本院经审查认为，世纪公司对上述证据1-4的真实性不持异议，本院予以采纳。证据5的真实性无法核实，且与本案的处理无关，本院不予采纳。二审经审理查明，梁锦晖曾于2020年8月30日与世纪公司工作人员沟通退租事宜，梁锦晖要求交接钥匙，世纪公司方面表示因双方未就解除合同事宜达成最终处理意见，故不同意接受钥匙及房屋。梁锦晖曾提出以房屋内遗留设备抵扣租金的方案，双方协商未果，后梁锦晖于2020年11月9日将房屋钥匙邮寄给世纪公司，并在一审法院判决后于2020年12月21日向世纪公司发函，通知世纪公司于2020年12月25日派人完成房屋交接。世纪公司未派人进行交接。现案涉房屋内仍遗留有梁锦晖的物品。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉《租赁合同》的解除时间；二、梁锦晖是否已经腾房，是否应给付2020年9月3日之后的租金；三、梁锦晖应否赔偿世纪公司损失并给付免租期租金。关于第一个争议焦点，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同，梁锦晖虽然曾于2020年8月30日向世纪公司提出解除合同，但其要求解除合同没有合同及法律依据，双方也未就合同解除达成一致意见，故案涉《租赁合同》并未于2020年8月30日解除。关于第二个争议焦点，在租赁合同解除后，承租方应及时腾空并返还房屋，出租人也应积极接收房屋，防止因房屋空置产生损失，如果因一方未履行相应义务导致产生扩大的损失，应当由怠于履行义务的一方承担。梁锦晖虽主张其于2020年9月3日腾空并返还房屋，但案涉《租赁合同》并未到期，双方并未就提前解除合同达成一致，在此情况下，世纪公司不同意接收房屋并无不妥。虽然梁锦晖在一审判决后向世纪公司邮寄了房屋钥匙，要求世纪公司派人进行房屋交接，但房屋交接并非简单的交接钥匙，直至二审时梁锦晖仍未腾空案涉房屋，且梁锦晖一直要求以物品抵扣租金，双方未就此达成一致意见，梁锦晖提供的证据亦不能证明世纪公司明确要求梁锦晖不得将屋内物品搬离，故案涉房屋并不具备交接条件，梁锦晖作为承租人对此负有责任，应当继续承担给付租金的义务。梁锦晖要求按430,500元/年的标准支付拖欠的租金没有依据，本院不予支持。关于第三个争议焦点，案涉《租赁合同》约定如承租方拖欠租金则出租方有权单方解除合同，并由承租方另行赔偿三个月租金的经济损失。一审法院已经综合合同约定、履行情况、当事人过错程度、逾期利益等因素，酌情判令梁锦晖承担71,750元违约金，处理并无不妥。案涉《租赁合同》另约定如因承租方原因致使合同被提前解除，出租方有权重新核算承租方的免租期，故一审法院酌情判令梁锦晖承担37,962.96元免租期租金，符合合同约定及本案的客观情况，处理亦无不妥。综上所述，梁锦晖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,494元，由上诉人梁锦晖负担。本判决为终审判决。审判长  哈欣审判员  刘睿审判员  王晶二〇二一年七月二十九日书记员  王欣