山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终9355号 上诉人（原审原告）：青岛健清元医疗管理有限公司，住所地：青岛市城阳区。 法定代表人：张强，经理。 委托诉讼代理人：胡绪宏，山东星拓律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛市城阳区河套街道潮海西社区居民委员会，住所地：青岛市城阳区。 法定代表人：陈公佳，该社区主任。 委托诉讼代理人：张磊，山东海乐普律师事务所律师。 委托诉讼代理人：纪正光，山东海乐普律师事务所律师。 上诉人青岛健清元医疗管理有限公司（以下简称健清元医疗公司）因与被上诉人青岛市城阳区河套街道潮海西社区居民委员会（以下简称潮海西居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2021）鲁0214民初3513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 健清元医疗公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，依法支持健清元医疗公司的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由潮海西居委会承担。事实和理由：一审法院判定的违约金明显过低。1、健清元医疗公司为此支付了巨大的费用。因健清元医疗公司从事的是医养结合的养老事业，需要具有非常专业的管理人员及一定技能的护理人员，且需要人数较多，而招聘符合条件的人员却相对困难。健清元医疗公司与潮海西居委会签订协议书之后，便多处招聘上述工作人员。直到2019年8月份，招聘到一位专家及五位护理人员，2019年11月份又招聘到两位管理人员，并且均与上述人员签订了聘用合同。因潮海西居委会未按协议约定办理涉案房屋的相关手续致使租赁合同一直无法签订，所以健清元医疗公司也不敢按照当初的规划满员招聘相关工作人员，而已经招聘的人员却一直按照聘用合同的约定支付工资，截止2020年12月份，健清元医疗公司仅此一项的支出就高达60余万元。因为潮海西居委会的违约而致使健清元医疗公司的合同目的无法实现，由此造成的损失应当由潮海西居委会承担。一审法院判定的违约金5万元过低，潮海西居委会如此微小的违约成本对守约方的健清元医疗公司来说显失公平。2、协议书已经明确约定了违约金的数额，一审法院认定了潮海西居委会构成根本违约，同时也认定双方签订的协议书系双方当事人的真实意思表示，合法有效，那么违约条款也是双方当事人的真实意思表示，而一审判决却没有按照双方的真实意思判决。 潮海西居委会辩称，健清元医疗公司的上诉请求无事实及法律依据，双方所签订的系预约合同，涉案房屋并未实际租赁给健清元医疗公司，也未实际经营。根据双方所签订的协议书第7条约定，在未办理好审批手续之前，乙方（健清元医疗公司）不进入房屋进行装修施工和业务经营，由此可见在审批手续未办理之前，根本就不存在健清元医疗公司所主张的招收专家及护理人员的问题，其据此所主张的损失无依据。 健清元医疗公司向一审法院起诉请求：1.判令解除健清元医疗公司、潮海西居委会签订的协议书；2.判令潮海西居委会返还健清元医疗公司垫付的检测费、测绘费181260元；3.判令潮海西居委会向健清元医疗公司承担违约金暂计601911元；4.诉讼费用由潮海西居委会承担。 一审法院认定事实：一、2019年3月，健清元医疗公司（乙方）与潮海西居委会（甲方）签订《协议书》一份，约定乙方租赁甲方所属城阳区xx路xx号1.2.3.4号公寓楼的房屋，建立医养结合的养老中心。协议约定，1.甲方负责聘请权威部门对该房屋进行检测，并取得房屋质量检测报告和规划审批同意书，质量检测费用和规划局审批费用由甲方承担。2.甲方负责提供乙方在后续办理审图、消防、执业审批等营业手续所需的所有该房屋相关材料。3.甲方负责在乙方办理完以上手续后，将该房屋租赁给乙方使用（租赁年限和费用双方协商确定，另行签订合同）。4.在甲方取得房屋质量检测报告后，乙方承诺依据甲方提供的该房屋相关资料，自行办理房屋设计、审图、消防设计手续，费用由乙方自行承担。5.乙方承诺，自甲方取得房屋质量检测报告之日起，半年内办理完该协议第4条所述的各项手续。6.乙方承诺，在公寓楼房屋取得建筑、规划、消防、验收等各项政府审批许可后，方可按照本协议租赁该房屋。7.乙方承诺，所有审批手续办理完毕后，房屋即开始装修，费用由乙方承担，在审批手续未办理好之前，乙方不进入该房屋进行装修施工和业务经营。8.如乙方未在本协议第5条规定的时限内取得所承诺的审批许可，该协议作废，乙方办理审批手续产生的所有费用由乙方自行承担。9.甲乙双方承诺按照以上协议执行，如有任意一方毁约，承担以下相应违约金（违约金额人民币伍拾万元）。双方在该协议上签字、盖章确认。 健清元医疗公司（乙方）与潮海西居委会（甲方）签订《承诺书》一份，约定：1、甲方承诺，现有房屋聘请权威部门检测，并取得房屋质量检测报告和规划审批同意书，质量检测费用和规划审批费用由甲方承担；2、甲方承诺，提供乙方在后续办理审图、消防、执业审批等营业手续所需的所有该房屋相关材料；3、甲方承诺，在乙方办理完以上相关手续后，将该房屋租赁给乙方使用（租赁年限和费用双方协商已定，另行签订合同）。 二、2019年7月2日、7月3日，青岛理工大学工程质量检测鉴定中心出具《抗震安全鉴定报告》、《检测鉴定报告》，对河套街道潮海西社区职工公寓1、2、3、4号楼进行了检测。健清元医疗公司为涉案房屋支出鉴定咨询费及检测费共计181260元。 三、2019年11月13日，潮海西居委会法定代表人陈公佳向健清元医疗公司出具《收条》一张，载明：“今收到测绘费25000元整。” 四、2019年10月30日，潮海西居委会向河套街道提交了《公寓楼改造养老院申请》，载明潮海西居委会拟将位于xx路xx号的职工公寓楼（二期）1、2、3、4号楼及综合楼，改造为养老院（该楼房安全性已经过鉴定.....），承租方拟定青岛健清元医疗管理有限公司（简称承租方）。社区居委会已经和承租方经过近一年的考察与论证，咨询多个政府部门，认为申办养老院可行，具体申办工作由承租方完成......有关事宜民政部门也给予相关答复，认为必须保证建筑设施安全（要经具备资质的权威机构鉴定合格）、依规取得消防验收合格证明，是养老机构设立重要条件。因为此处属我们河套街道属地，所以我们恳请街道领导向城阳民政部门出具一个同意将xx路xx号公寓楼（二期）1、2、3、4号综合楼改造成养老院的意见函......。 五、2020年7月14日至2020年8月27日，健清元医疗公司法定代表人张强多次与潮海西居委会法定代表人陈公佳电话沟通，催问涉案房屋手续办理事宜。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：健清元医疗公司主张解除协议并返还检测费、支付违约金的主张能否得到支持。关于本案争议焦点，一审法院认为，健清元医疗公司与潮海西居委会签订《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。本案中，双方在2019年3月份签订的协议书及承诺书明确约定了各方的权利义务、义务的先后履行顺序及费用的承担，协议约定，由潮海西居委会聘请权威部门对涉案房屋进行检测，并取得房屋质量检测报告及规划审批同意书。现距双方签订协议已有两年之久，健清元医疗公司多次向潮海西居委会法定代表人催问办理事宜，虽然潮海西居委会已向河套街道提交了《公寓楼改造养老院申请》，但在合理期限内迟迟未办理完成涉案房屋的规划审批同意，应认定构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，健清元医疗公司有权解除双方之间签订的《协议书》。因协议书约定涉案房屋的检测费用由潮海西居委会承担，故对于健清元医疗公司要求潮海西居委会返还已垫付的检测及测绘费用181260元的主张，于法有据，一审法院予以支持。对于健清元医疗公司主张的违约金，因双方签订的系预约合同，涉案房屋并未实际租赁给原告，且未实际经营，故健清元医疗公司所主张的为此支出的专业人员、陪护人员的工资无事实与法律依据，一审法院不予支持；对于健清元医疗公司主张的其他合理损失及预期利益，健清元医疗公司也未举证证明，综合考虑本案事实、潮海西居委会的过错程度，对于健清元医疗公司要求潮海西居委会支付的违约金金额，一审法院酌定认定潮海西居委会支付健清元医疗公司违约金50000元为宜。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除青岛健清元医疗管理有限公司与青岛市城阳区河套街道潮海西社区居民委员会于2019年3月签订的《协议书》；二、青岛市城阳区河套街道潮海西社区居民委员会于判决生效之日起10日内返还青岛健清元医疗管理有限公司检测费、测绘费181260元；三、青岛市城阳区河套街道潮海西社区居民委员会于判决生效之日起10日内支付青岛健清元医疗管理有限公司违约金50000元；四、驳回青岛健清元医疗管理有限公司的其他诉讼请求；案件受理费11632元，减半收取5816元，由青岛市城阳区河套街道潮海西社区居民委员会负担1717元，青岛健清元医疗管理有限公司负担4099元。 本院二审期间，双方当事人未提交新证据。 经审理查明，本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案中，健清元医疗公司与潮海西居委会签订的《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。潮海西居委会未按照《协议书》的约定聘请权威部门对涉案房屋进行检测，并取得房屋质量检测报告及规划审批同意书，应当承担违约责任。根据相关法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，但不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。本案中双方签订的《协议书》系预约合同，双方应当就房屋租赁另行签订正式的租赁合同，且双方当事人约定在潮海西居委会审批手续未办理好之前，健清元医疗公司不得进行业务经营，故健清元医疗公司在租赁合同签订之前招聘工作人员系其风险自担行为，其因提前招聘工作人员产生的损失不属于订立合同时对方可以预见到的因违约造成的损失，故不应当由潮海西居委会承担。 另，根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。即使健清元医疗公司提前聘用工作人员是其公司经营所需，在涉案房屋手续长期未办结的情况下，此时健清元医疗公司应当对其不能及时承租涉案房屋情况产生预判，在不能签订后续的房屋租赁合同的情况下，健清元医疗公司亦负有及时止损的义务，故健清元医疗公司主张的损失数额尚不足作为调整违约金数额的依据。 关于健清元医疗公司请求潮海西居委会支付违约金的数额，一审法院综合考虑本案事实、潮海西居委会的过错程度，酌定潮海西居委会支付健清元医疗公司违约金50000元，并无明显不当，本院对此予以维持。健清元医疗公司的上诉请求无事实和法律依据，本院予以驳回。 综上所述，青岛健清元医疗管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人青岛健清元医疗管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  孙 琦 审 判 员  谷林平 审 判 员  于 梦 二〇二一年七月三十日 法官助理  张 蕾 书 记 员  祁 康 书 记 员  王珩霖