湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘09民终1101号 上诉人（原审原告）：李青，男，1987年7月30日出生，汉族，户籍地安化县。 上诉人（原审原告）：蒋晚如，女，1962年3月10日出生，汉族，户籍地安化县。 上诉人（原审原告）：李志辉，男，1960年5月29日出生，汉族，户籍地安化县。 三上诉人共同委托诉讼代理人：肖球林，湖南朝晖律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被上诉人（原审被告）：杨博文，男，1964年9月2日出生，汉族，户籍地益阳市资阳区。 委托诉讼代理人：夏焰明，益阳市资阳区铁肩法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：李思齐，益阳市资阳区铁肩法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。 第三人：龙舟，男，1984年9月9日出生，汉族，户籍地安化县。 第三人：王翠屏，女，1956年6月16日出生，汉族，户籍地益阳市赫山区。 第三人：龙新才，男，1955年9月13日出生，汉族，户籍地安化县。 上诉人李青、蒋晚如、李志辉因与被上诉人杨博文、第三人龙舟、王翠屏、龙新才案外人执行异议之诉一案，不服湖南省益阳市资阳区人民法院（2021）湘0902民初261号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年6月22日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 李青、蒋晚如、李志辉上诉请求：撤销一审判决，改判确认李青、蒋晚如、李志辉与龙舟、王翠屏、龙新才于2017年7月18日签订的《房屋转让协议》合法有效，并确认位于长沙市岳麓区××道××栋××号房屋归李青、蒋晚如、李志辉所有。事实和理由：一、一审认定事实错误导致适用法律错误。一审认为“未办理过户是买受人李青、蒋晚如、李志辉无购房资格”与客观事实不符。事实上蒋晚如已在长沙市缴纳社保多年，并不存在购房资格的障碍。所以一审根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定是错误的。二、一审依据已失效的《中华人民共和国物权法》判决错误。 杨博文答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由如下：1、案涉房屋未办理过户的责任在于李青、蒋晚如、李志辉。2、在人民法院查封之前，李青、蒋晚如、李志辉作为购买方与出让方因转让协议违反法律的强制性规定，应当认定为无效协议。李青、蒋晚如、李志辉的执行异议与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定的情形不符。3、本案应适用《中华人民共和国民法典》实施前的法律和司法解释规定，一审法院适用法律正确。 龙舟、王翠屏、龙新才未予答辩。 李青、蒋晚如、李志辉向一审法院的起诉请求：1、请求确认李青、蒋晚如、李志辉与龙舟、王翠屏、龙新才于2017年7月18日签订的《房屋转让协议》合法有效，并确认位于长沙市岳麓区××道××号××栋××号房屋归李青、蒋晚如、李志辉所有；2、请求解除对李青、蒋晚如、李志辉所有的位于长沙市岳麓区××道××号××栋××号房屋的执行措施。 一审法院认定事实：王翠屏、龙新才系夫妻，龙舟系王翠屏、龙新才之子。蒋晚如、李志辉系夫妻，李青系蒋晚如、李志辉之子。2017年7月18日，龙舟、王翠屏、龙新才作为甲方与李青、蒋晚如、李志辉作为乙方签订房屋转让协议1份，双方在协议中约定：将甲方所有的、坐落于长沙市岳麓区××栋××层××号住房（118平方米）、109号杂屋（4.5平方米）、111号车库（25.92平方米）作价66万元转让给乙方。双方在合同的第三条、第四条对付款方式、房屋过户约定如下：“鉴于该房屋甲方已在银行办理了按揭手续，而根据长沙市目前的购房政策，必须是长沙户口并且交一年以上的社保方可取得购房资格或二手房的过户资格，所以该房产暂时不能办理过户手续，所以该房产买卖暂时不能过户。只能以协议的形式确立这种买卖关系。双方约定购房款由乙方全额向甲方支付房屋全款人民币660000.00元（大写：陆拾陆万元整），银行按揭贷款由甲方按时缴纳，待乙方可以办理过户手续时，由甲方一次性还清；双方约定房屋的过户时间为乙方能办理过户手续时，甲方应当在接到乙方通知后协助乙方办理好该房屋的过户手续，并将该房屋的产权证办理到乙方名下，办理产权证的相关费用及产权过户的相关费用均由乙方承担。”案外人罗雪珍作为见证人在该协议上面签名。李青、蒋晚如、李志辉提供的龙舟出具收条载明：“今收到蒋晚如购房款人民币陆拾陆万元整（￥660000.00）.龙舟.2017.7.18。”蒋晚如陈述上述购房款并未直接支付，而是以王翠屏、龙新才所欠债务抵偿，具体组成如下：案外人罗雪珍欠蒋晚如借款本金40万元，王翠屏、龙新才欠罗雪珍款40万元及产生的利息共466417元抵购房款；另王翠屏于2016年4月28日向蒋晚如借14万元，蒋晚如陈述14万元借款本金、利息54833元，共计194833元一并抵购房款，合计66万元。签订协议后，蒋晚如陈述通过科寓地产、湖南鑫环境房地产经纪连锁有限公司先后与案外人成纯、谢勇华、肖尧、汪博文、文豪、李尧澍签订房屋租赁合同，约定将涉案房屋天泰怡园3-104一室一厅分别租给成纯（租期2019年2月18日至2020年2月17日）、谢勇华（租期2019年6月1日至2020年5月31日）、肖尧（租期2019年9月5日至2020年9月4日）、汪博文（租期2019年12月18日至2020年12月17日）、文豪（2020年9月1日至2021年8月31日）、李尧澍（租期2020年11月11日至2021年11月10日）使用。此后，在执行杨博文与龙舟、王翠屏、龙新才民间借贷纠纷一案中，于2019年4月24日以（2019）湘0902执保60号执行裁定书查封了上述涉案房屋，即龙舟名下坐落于长沙市岳麓区××道××号××栋××号××产权证号为长房产证岳麓字第7××0号的房屋。该房屋向中国银行股份有限公司长沙市芙蓉支行办理了按揭贷款，且按揭贷款至今未还清，涉案房屋抵押权至今存在。李青、蒋晚如、李志辉于2020年12月21日对上述执行措施提出书面异议，一审法院于2021年1月5日作出（2020）湘0902执异11号执行裁定书，裁定驳回了李青、蒋晚如、李志辉的异议请求。李青、蒋晚如、李志辉不服，向一审法院提起执行异议之诉。 一审法院认为：首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价值按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案根据李青、蒋晚如、李志辉提供的《房屋转让协议》及其当庭陈述能够确认，未办理过户的原因是买受人无购房资格，未办理过户的原因在于李青、蒋晚如、李志辉。李青、蒋晚如、李志辉对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权利，其阻却执行的请求没有事实和法律依据，其要求解除对案涉房屋执行措施的诉讼请求，应不予支持。其次，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间抵押人未经抵押权人同意，不能转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”龙舟、王翠屏、龙新才与李青、蒋晚如、李志辉签订房屋转让协议未经抵押权人同意，抵押权至今未消灭，违反了法律的禁止性规定；同时根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生法律效力；未经登记，不发生法律效力”，案涉房屋至今仍登记在龙舟名下，而李青、蒋晚如、李志辉无购房资格使《房屋转让协议》的合同目的不能实现，故对李青、蒋晚如、李志辉请求确认其与龙舟、王翠屏、龙新才于2017年7月18日签订的《房屋转让协议》合法有效，同时确认案涉房屋归李青、蒋晚如、李志辉所有的诉讼请求亦不予支持。综上，对李青、蒋晚如、李志辉的诉讼请求予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条之规定，判决：驳回李青、蒋晚如、李志辉的诉讼请求。案件受理费10400元，由李青、蒋晚如、李志辉共同负担。 二审中，李青、蒋晚如、李志辉围绕上诉请求向法庭提交了如下新证据。证据1、省社保中心证明。拟证明蒋晚如在长沙缴纳了15年社保，具有购房资格。证据2、中国银行还款凭证。拟证明蒋晚如代龙舟偿还了案涉房屋的全部按揭贷款。证据3、长沙市芙蓉区人民法院于2021年5月20日作出的（2021）湘0102民初8992号民事裁定及该案的受理通知书。拟证明因龙舟违约未按时偿还案涉房屋的按揭，中国银行起诉龙舟，后蒋晚如代为偿还按揭，中国银行撤回起诉。 本院组织双方当事人进行了证据交换与质证。杨博文质证称：对证据1的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，且不能达到其证明目的。该证据只能证明蒋晚如在湖南省缴纳了社保，不能证明蒋晚如在长沙市缴纳了社保。案涉房屋转让协议的受让人有三人，要证明其有购房资格须三人同时具备购房资格。李青、蒋晚如、李志辉应当举证证明没有办理过户手续存在其他原因。对证据2的真实性、合法没有异议，但对关联性有异议。即使蒋晚如替龙舟偿还了按揭贷款，也不能证明蒋晚如提起执行异议之诉符合有关法律规定。证据3与本案无关。 对李青、蒋晚如、李志辉所提交的证据本院认下如下：证据1不能达到蒋晚如在长沙市购买了社会保险，具有在长沙购房资格的证明目的。证据2-3只能证明房屋转让协议之后，龙舟违约未按时向中国银行偿还按揭，后由蒋晚如代为偿还后中国银行撤诉的事实。不能由此证明非买受人李青、蒋晚如、李志辉原因未办理房屋过户登记。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点是：李青、蒋晚如、李志辉对案涉房产是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价值按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，李青、蒋晚如、李志辉虽与龙舟、王翠屏、龙新才在人民法院查封、冻结以前签订了《房屋转让协议》，且支付了全部购房款，并实际占有了案涉房屋，但李青、蒋晚如、李志辉在一、二审中所提交的证据不足以证明非买受人李青、蒋晚如、李志辉自身原因未办理房屋过户登记，故本案情形不符合上述法律规定的情形，一审法院据此未支持李青、蒋晚如、李志辉排除执行的诉讼请求，事实和法律依据充分，并无不当。李青、蒋晚如、李志辉上诉提出一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定错误的上诉理由，本院不予采纳。 另外，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，因案涉房屋未办理所有权过户登记，李青、蒋晚如、李志辉仅享有依据《房屋转让协议》要求龙舟、王翠屏、龙新才履行相关义务的请求权，尚不享有案涉房屋所有权。故一审法院未予支持其确认对案涉房屋享有所有权的诉讼请求，并无不当。 本案的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，一审法院适用《中华人民共和国物权法》的规定，适用法律正确。 综上，李青、蒋晚如、李志辉的上诉理由不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10400元，由李青、蒋晚如、李志辉负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾艳红 审判员  周佑明 审判员  彭 青 二〇二一年七月二十九日 书记员  李翠翠