贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0302民初10334号原告：刘正英，女，1989年11月19日出生，汉族，住遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：朱栋，贵州元璋律师事务所律师。被告：黄富林，女，1977年10月22日出生，汉族，住遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：梁宇，贵州舸林律师事务所律师。第三人：游红，男，1979年1月5日出生，汉族，住贵州省正安县。第三人：严庄琼，女，1978年12月27日出生，汉族，住贵州省正安县。原告刘正英与被告黄富林，第三人游红、严庄琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘正英及其委托诉讼代理人朱栋，被告黄富林的委托诉讼代理人梁宇，第三人游红到庭参与诉讼，第三人严庄琼经本院合法传唤拒不到庭。本案现已审理终结。原告刘正英向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告于2018年8月27日签订的买卖合同；2.请求判令被告返还原告已付购房款600000元；3.请求判令被告赔偿原告违约金140000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2018年8月27日与被告签订《房屋买卖协议》，协议约定，被告“自愿将位于坪丰市场Ａ区3号楼5层7号房以及ＩＶ类区37＃号停车位出售给”原告。协议约定的房屋的交付时间为2019年1月31日。另外，协议对房屋的位置、车位的位置及现状、价款的支付方式、违约责任的承担方式及金额、合同的生效时间等作了明确约定，各项约定均不违反法律规定。合同签订后，原告按照合同约定分二次将60万元购房款支付给了被告。支付方式为，原告姐姐冯小荣在双方签订买卖合同前，通过贵州银行遵义外环路支行现金取款10万元支付给了被告，取款时间为2018年8月27日16时9分37秒。原被告双方签订买卖合同后，原告姐姐冯小荣又于当日立即通过柜台转账的方式向被告农商行长征支行账户（62177900011********）支付购房款50万元。被告收到上述购房款后，于2018年8月27日向原告出具了一张60万元的收条。2019年1月31日，原告要求被告按照合同约定交付房屋，被告以没有房屋居住为由请求原告再等一等，等到被告找到居住房屋后再交付给原告。后来，原告也多次催促被告交付房屋并办理过户手续，被告说房屋已经过户给其“男朋友”第三人游红，并称正在与游红协调，保证尽快过户给原告。原告不放心，于2021年5月26日向房屋所在地的物业公司了解该房屋情况，才明白被告已经将案涉房屋卖给第三人游红，于是原告于2021年5月27日向遵义市不动产登记事务中心申请查询案涉房屋登记状况，遵义市不动产登记事务中心向原告出具的《贵州省不动产登记查询结果》载明，案涉房屋已于2020年11月12日出售给第三人游红及严庄琼。原告认为，原告与被告于2018年8月27日在遵义市汇川区签订的《房屋买卖协议》合法有效，且原告按照协议约定将前期购房款60万元支付给了被告，被告不但未按照协议约定的交房时间向原告交付房屋，还私下将案涉房屋卖给第三人游红及严庄琼，导致原告的合同目的无法实现，被告的行为已经构成根本违约。现原告根据合同法第94条、97条、98条、107条、110条、合同法司法解释（二）第27条及民事诉讼法等相关法律法规规定，依法向贵院提起诉讼，请贵院判如所请。被告黄富林辩称，1.双方签订房屋买卖合同是事实，但该合同双方于2019年初协商一致解除；2.被告已经退还原告购房款177500元，剩余422500元未退还；3.双方约定的违约金过高，请求调低按LPR计算违约金；4.被告与第三人游红不是事实理由中所陈述的男女朋友关系；5.被告将房屋转卖给第三人游红是在原被告双方协商一致，原告不购买房屋情况下才转卖给第三人的。第三人游红陈述称，原、被告之间的协议及纠纷我不清楚，我买案涉房子的时候是在中介公司买的，买的时候我还不认识黄富林，是通过中介公司签合同时（2020年10月22日）才认识的黄富林，房子是2020年11月17日过户给我的。请法院依法处理。第三人严庄琼经本院合法传唤拒不到庭，亦未提交书面意见。本院经审理认定事实如下：2018年8月27日原告作为乙方（买受人）与被告作为甲方（出卖人）签订《房屋买卖协议》（以下简称协议），约定：1.甲方将其位于坪丰市场A区3号楼5层7号房以及Ⅳ类区37#停车位（以下简称案涉标的物）出售给乙方，房屋面积112.03平方米；2.案涉标的物总价款为700000元，乙方应当在合同签订当日一次性付清600000元，余款100000元应当在办理过户登记之日当日付清；3.甲方应在2019年1月31日之前将门钥匙交给乙方接管入住；4.任何乙方违反上述规定，或者任何一方在对方无违约行为情况下要求解除合同，均视为违约，另一方有权追究违约方的违约责任——承担总房款20%的违约金，即140000元；5.其他。协议签订当日原告向被告支付购房款600000元，被告逾期未交房，未将案涉标的物所有权转移登记至原告名下，原告要求被告履行协议或退还购房款，被告承诺按期支付原告一定利息（实际支付了部分）弥补原告损失，2021年6月5日被告在与原告方的微信聊天中陈述同意与原告协商退钱或继续履行协议。另查明，被告在2020年10月22日与第三人另行签订《房屋买卖合同》将案涉标的物房屋以550000元的价款出售给第三人，并于2020年11月12日办理完成不动产所有权转移登记手续。本院认为，原告按约履行义务后，被告违反协议约定，在可以继续履行协议的情况下，违反诚实信用原则，为获取更多资金，违约将案涉标的物房屋另行出售第三人，应当认定被告已以自己的行为表明不继续履行协议，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”、第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。”、第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，原告所提诉讼请求合理合法，本院予以支持。对被告关于协议已协商解除的辩称，从2021年6月5日被告在与原告方微信聊天中陈述的退钱或继续履行合同原告可以选择的事实看，双方并未就协议解除达成一致意见，故本院不予采信。对被告关于其向原告支付款项为返还购房款的辩称，从被告与原告方微信聊天记录看，被告明确陈述为支付的利息，故本院不予采信。对被告要求降低违约金的请求，从本案情况看，原告要追回其实际支付的购房款难度较大，原告已支付购房款的时间长，约定违约金不超过其实际支付的购房款的30%，不过分高于被告违约给原告造成的实际损失，本案被告在可以履行合同的情形下为获取更多资金不遵守诚实信用原则恶意将房屋另行出售他人，在支付款项明显系其同意作为利息弥补原告资金占用损失的情形下在庭审中作虚假陈述为返还购房款，主观过错大，故本院不予支持。第三人严庄琼经本院合法传唤拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、第五百八十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘正英与被告黄富林于2018年8月27日签订的《房屋买卖协议》；二、由被告黄富林在本判决生效后立即向原告刘正英返还购房款600000元，支付违约金140000元。案件受理费5600元（已减半收取），由被告黄富林负担。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费。上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。申请执行的期间为二年，从本判决规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。审判员 赵 峰二〇二一年七月六日书记员 王雪蕾