上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初13179号原告：上海新华成城资产管理有限公司。法定代表人：郭大宇，董事长。委托诉讼代理人：陈桂军，上海市国茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖正熊，上海市国茂律师事务所律师。被告：上海千佑餐饮管理有限公司。法定代表人：李某，总经理。被告：杭州千鳍餐饮管理有限公司。法定代表人：郑某，总经理两被告共同委托诉讼代理人：李源清，北京市恒德(上海)律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：梅运笋，北京市恒德(上海)律师事务所律师。原告上海新华成城资产管理有限公司与被告上海千佑餐饮管理有限公司、被告杭州千鳍餐饮管理有限公司(以下分别简称新华成城、千佑公司及千鳍公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案受理。依法适用简易程序于2021年5月20日公开开庭进行了审理。原告新华成城的委托诉讼代理人陈桂军，两被告的共同委托诉讼代理人李源清到庭参加了诉讼。审理中，本案因特殊情况延长一个月，并已经本院院长批准。本案现已审理终结。原告新华成城向本院提出如下诉讼请求：1.判令确认原告与被告千佑公司签订的上海市闵行区XX路XXX弄XXX购物公园室内XX层XXX室的租赁合同于2019年8月22日解除;2.判令被告千佑公司支付租金人民币(币种下同)438,189.7元及逾期付款违约金(逾期付款违约金按照日千分之三标准计,实际计算至支付之日止);3.判令被告千佑公司支付占用费1,374,021元(占用期间自2019年8月23日计算至2020年11月15日);4.判令被告千佑公司支付解除合同违约金130,305元;5.判令原告收取的履约保证金130,305元不予退还：6.判令被告千佑公司将公司注册地从上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XX层XXX室商铺迁出;7.判令被告千鳍公司对上述第2、第3、第4项诉请承担连带清偿责任。8.判令被告千佑公司承担本案诉讼费，被告千鳍公司对此承担连带责任。诉讼中，原告将上述第2项诉请中的租金金额变更为381,928.09元，逾期付款违约金的标准变更为按年利率15.4%计算，即自2018年11月1日起至2021年7月20日，金额为144,217.23元；将上述第3项诉请中的占用费金额变更为515,508元，占用期间截至2020年2月22日。同时撤回上述第6项诉请。事实和理由：原告与被告千鳍公司签订了关于上海市闵行区XX路XXX弄XXX购物公园项目室内XX层XXX室租赁合同。该租赁合同就租赁期限、租金标准及支付方式、违约责任等进行了约定。后该商铺将承租人变更为千佑公司,原承租人千鳍公司承诺对千佑公司履行租赁合同承担连带责任。上述租赁合同签订后,被告千佑公司未能按约支付租赁合同项下的租金等款项,后原告书面通知解除租赁合同并要求支付欠付款项及承担违约责任,但两被告至今仍未能履行。原告为维护其合法权益,遂依法提起本案诉讼要求判如所请。被告千佑公司、被告千鳍公司共同辩称，针对第1项诉请，两被告认为，原告与被告千佑公司的租赁合同应于2019年的7月15日解除。关于第2项诉请，认为租金应支付自2019年5月1日至2019年7月15日的租金以及相应违约金。关于第3项诉请，认为房屋已于2019年7月15日交付给原告，不存在占用费的问题。关于第4、5项诉请均表示不同意。认为双方是属于协商解除租赁合同，不存在违约金。即使按照单方违约的话，也只能没收保证金，不存在没收保证金后，还需要支付违约金。关于最后一个诉请，被告千鳍公司不应承担连带责任。被告千鳍公司当时仅仅是为了签订租赁合同，在上海公司注册下来后，籍以被告千佑公司的名义与原告签订了租赁合同，在这份补充租赁合同里，整篇条文非常清楚，是一个关于承租人变更，仅仅是在合同中隐藏了一条条款，千鳍公司认为这是一份格式化合同，故不应承担连带责任。原告新华成城为证实其诉讼主张，向本院提供如下证据材料：1.《租赁合同》1份；2.《主体变更协议》1份；以上1-2证据，证明原告与被告千鳍公司就承租XXX购物公园商铺租赁事宜达成一致，该租赁合同就租金标准、支付时间、违约责任等进行了约定。后各方约定变更承租人，由被告千佑公司变更为新的承租人，原承租人对新承租人履行租赁合同承担连带责任。3.《律师函》及签收记录各1份，以此证明因被告千佑公司拖欠租赁合同项下费用，原告致函被告千佑公司解除了双方的租赁合同并要求两被告承担支付款项及承担违约责任。经庭审质证，被告对原告提供证据的真实性均表示没有异议，但对于1-2证据的证明目的表示有异议，认为本合同的承租人已由杭州公司变更为上海公司，即被告千鳍公司不应承担连带责任。被告千佑公司、被告千鳍公司为证实其抗辩主张，向本院提供如下证据材料：1.申请书1份；2.闭店申请书1份；3.被告员工储某出具的说明1份；4.被告员工刘某出具的说明1份；5.被告与原告楼管黄某间的微信聊天截屏1组；6.2017年XXX店筹备费用明细1组；7.被告撤场时店面物品统计1份；8.被告原店面物品照片1组；9.最伙店面物品照片1组；10.KTV外观照片1组；11.视频及电话录音1组。经庭审质证,原告对两被告提供的1-4证据,认为都是被告方的单方证据，并没有经原告方同意认可，故不存在相关的免租事实以及合意7月份解除合同的事实。对证据5表示需要确认一下微信原件。并认为即便微信的内容是完整属实的，原告也没有看到相关确认其同意离场的事实，也不能证明两被告的证明目的。对证据6的真实性、关联性均表示不予认可，同时认为该费用是否实际产生及具体金额与原告方均无任何关联。对证据7的真实性不予认可，认为未经原告方确认。对8-9证据店面里的相关物品是否属于被告的物品无法确认，且被告擅自离场也未经原告确认，如果现场留有被告的相关物品，原告也是有权按照合同约定进行自行处置的。对于证据10,KTV的外观照片，认为确实现场目前是有该家KTV的商铺，但该家KTV的开业时间非被告陈述的时间。对于证据11,视频及电话录音的真实性表示无法确认，同时认为相关人员的身份也与本案没有关联性。本院认为，原告提供的证据均具有真实性，且与本案待证事实相关联，本院确认其证明效力。两被告提供的3-4、6-9证据，因系两被告单方提供的证据，未经过原告方的确认，故本院不予采信。对于两被告提供的证据5，因未提供微信原件，对其真实性难以确认。同时认为即便微信的内容是完整属实的，也不能证明两被告的证明目的。对于两被告提供的证据11，因相关人员的身份无法确认，不能证明两被告的证明目的。对两被告提供1-2证据，虽具有真实性，但未得到原告方的确认同意。对两被告提供的证据10，虽具有真实性，但无法证明两被告的证明目的。本院经审理认定事实如下：2017年6月1日，原告新华成城(作为出租人，签约甲方)与被告千鳍公司(作为承租人，签约乙方)签订《【上海】XXX购物公园租赁合同》1份，约定：甲方将位于上海市闵行区XX路XXX号XXX购物公园室内XX层XXX室商铺(套内建筑面积为168平方米)出租给乙方作为千鳍品牌的日本料理餐饮经营。租赁期限为5个租赁年度，自2017年9月30日至2022年9月29日。该商铺的租金标准：本合同项下的租金包括固定租金和提成租金两种形式，乙方实际支付的租金以固定租金和营业额提成租金中数额较高者为准，具体明细如下表：第1年(2017年9月30日-2018年9月29日)，固定租金43,435元/月，营业额提成租金比例7%；第2年(2018年9月30日-2019年9月29日)，固定租金43,435元/月，营业额提成租金比例7%；第3年(2019年9月30日-2020年9月29日)，固定租金47,778.50元/月，营业额提成租金比例8%；第4年(2020年9月30日-2021年9月29日)，固定租金47,778.50元/月，营业额提成租金比例8%；第5年(2021年9月30日-2022年9月29日)，固定租金52,556.35元/月，营业额提成租金比例9%。4.2为扶持乙方经营,甲方同意给予乙方12个月的租金折扣期,详见"附表：租金折扣期",乙方在租金折扣期内,按照"折后租金"支付上述期间租金。附表：租金折扣期起始日：2017.9.30;折扣期终止日：2018.9.29;标准租金：43,435元;折扣率：83%;折后租金36,051.05元。本合同项下之开业日暂定为2017年9月30日;甲方另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准。乙方应当于该日开业经营(乙方未在该日开业的，不影响计租日的起算)。4.3本合同项下首期租金应于本合同签订后五个工作日内支付,收费期间为2017年9月30日起至2017年12月31日,应交租金为109,338.39元。6.1本合同签署当日，乙方应当向甲方支付130,305元，相当于第一个租赁年度的叁个月租金作为履约保证金；同时向商业管理公司支付40,320元，相当于第一个租赁年度叁个月物业服务费作为物业服务费保证金。7.1双方约定,本合同项下的进场日为2017年7月15日。届时该商铺应达到的交付条件为现状交付。8.6乙方充分认识到其承租权期限的有限性及装饰装修对甲方无任何使用价值(反而会增加甲方第二次出租时清理、拆除费用的相关投入等)的事实；同时，乙方亦全面考虑到了装饰装修的折旧、不可抗力因素、合同提前终止等情形,因此,合同因任何原因提前解除或终止的,乙方均有权搬离取走其拥有所有权的各类物件,但甲方不承担任何形式的装饰装修赔偿、补偿等责任(属于乙方的商业风险)。22.3双方确认,除本合同另有约定外,本合同因乙方违约而提前解除或终止的,则甲方有权没收本合同项下之履约保证金,且乙方应按合同解除/终止前六个月平均租金标准(不足六个月的以单月最高租金标准计算),向甲方支付三个月(3个月)租金总额作为提前解除/终止合同违约金。本合同因甲方违约而提前终止的,甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。22.4乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额3‰的延迟履行违约金，迟延超过30日，甲方有权单方解除合同。双方同意，合同解除后,甲方有权单方面聘请独立于双方之外的第三方到出租店铺内现场监督进行清点店内物品工作，有关费用由乙方承担。24.1本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该房屋交还甲方，该等期限为本合同项下该房屋之交还期。24.2在第24.1款所述交还期内,乙方还应当向甲方归还所有甲方向乙方提供的物业管理资料和工程资料的原件和复印件,并使该房屋符合本合同附件4的各项标准要求,经甲方验收确认符合约定后,交还给甲方。24.3双方确认,因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的,则在本合同第24.1款所述交还期内,乙方仍应当按届时所在租赁年度租金标准向甲方支付占用费,按照届时物业服务费标准向商业管理公司支付物业管理费,承担各项能源费用等。24.5第24.1款所述交还期后乙方仍未将符合24.2款要求的该商铺交还甲方的,则自交还期届满之日的次日起,乙方应当按照合同终止时该商铺租金标准的200%向甲方支付占用费,并按照合同终止时该商铺物业服务费标准的100%向商业管理公司支付物业服务费及承担相关的能源费,直于乙方按照合同要求交还该商铺为止。如因乙方违约(包括但不限于甲方行使合同解除权、乙方单方停业等)终止合作,经甲方通知后，乙方未搬迁遗留物品(指桌椅板凳、电脑、设施设备等物件,不包括待售商品及甲方留置的商品等物件)的,视为乙方放弃该等物品的物权(抛弃物),甲方有权抛弃、变卖等形式处理该等物品。如乙方遗留物品属于待售商品、非甲方留置物品且甲方同意返还的,经甲方书面通知后乙方未搬迁时,甲方有权变卖该等物品(事后乙方对变卖价格不得提出异议)以冲抵乙方拖欠的租费及应承担违约金等。24.6在乙方向甲方交还该商铺的同时,双方应当签署该商铺交还确认书。在双方签署了该确认书之后,或虽未签署该确认书,但乙方已经实际撤离该商铺之后,乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利,甲方有权自行予以处置(包括作为垃圾予以处理)，且无需赔偿乙方。26.1甲方和乙方按以下列明的地址发送通知：甲方(空白);乙方地址：XXX，收件人：章某;联系电话：XXX。26.3通知可以专人手递方式、特快专递方式及挂号信方式。以专人手递方式发出的,发至指定地址之日视为收悉日,以对方的签收文据为发送凭证。以特快专递方式发出的,以通知交予特快专递公司后第7日为收悉日,以交寄记录作为发送凭证。以挂号信方式发出的,以寄信回执作为发送凭证。通知送达对方之日依据发送凭证记载时间确定。乙方确认,租赁期限内,该商铺是乙方的有效通知地址。甲方或商业管理公司有权选择将本合同项下的通知张贴于该商铺的门窗或墙面上,该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达通知,乙方于通知张贴当日知悉通知内容。26.4如甲方选择以中国邮政EMS快递发送函件的,甲方在函件封面空白处明示了函件的名称及主要内容(包括但不限于诉求、要求、主张等)的,即使乙方拒收也视为甲方送达完成及有效送达、告知。签约当日，被告千鳍公司在原告制作的《商铺交接验收确认书》上盖章，对涉案商铺的交付条件与标准进行了确认。上述租赁合同签订后，被告千鳍公司于2017年6月2日向上海A资产管理有限公司(以下简称A公司)交付了履约保证金及物业服务保证金合计170,625元。2017年7月17日，被告千鳍公司向原告支付租金165,600元,又于2017年8月4日向A公司支付装修押金10,000元，于2018年5月14日向A公司支付自2018年3月16日至2018年6月30日止的租金125,931.75元,于2018年10月18日向原告支付租金108,153.15元。2018年7月17日，原告新华成城(作为出租人，签约甲方)与被告千鳍公司(作为原承租人，签约乙方)及被告千佑公司(作为新承租人，签约丙方)签订《租赁合同主体变更协议书》1份，约定：1.甲方同意乙方将其在《租赁合同》中的全部权利义务转让给丙方,即自转让日起丙方作为《租赁合同》的承租人,乙方退出租赁合同,除本协议另有约定外不再承担租赁合同项下的义务及享有权利。2.甲方同意丙方继续经营原来乙方经营的千鳍品牌或另行经营/品牌,丙方保证未征得甲方书面同意时不擅自改变上述用途(包括但不限于改变商号名称、商品/服务品牌及经营内容)。3.如乙方的租赁保证金未被抵扣或因乙方违约被甲方扣除或没收,甲方同意将该履约保证金130,305元转为丙方名下;否则,丙方同意在本协议签署之日起3日内另行交纳同等金额的租赁保证金。4.甲、乙双方同意,将乙方根据《POS专用收银系统租用协议书》已经支付的POS保证金5,000元转为丙方名下,乙方不再要求甲方退回。5.本协议生效后,甲乙双方签署的租赁合同及与之相关的一切协议、备忘录等文件,均对丙方发生法律效力。6.乙方在《租赁合同》中的权利义务自2017年9月30日(下称“转让日“)起转让给丙方,同时该日期之前的租金及其他费用由乙方承担,该日期(含本日)之后应付款项均由丙方承担。7.乙方逾期支付以上费用的,每逾期一天,应按未付金额的5%向甲方支付违约金。丙方同意对于乙方应支付的剩余租金、其他费用、违约赔偿和实现债权的费用承担连带保证责任,若乙方超出30天仍未履行付款义务的,丙方同意承担此付款义务。8.乙方应在2017年12月1日前,办理完毕以该房屋为工商注册登记地址的工商变更登记/或注销手续。若乙方逾期办理,每逾期一天,应向甲方支付相当于每日每平方米/元的违约金。9.因《租赁合同》权利义务转让所发生的包括所有税费及办理相应登记备案手续费用在内的所有费用均由乙方和丙方承担。10.本协议作为《租赁合同》、《物业合同》不可分割的一部分,与《租赁合同》、《物业合同》具有同等的法律效力。本协议未约定事项仍执行《租赁合同》《物业合同》。本协议经甲、乙、丙三方签字盖章后生效。11.乙方同意对丙方履行租赁合同承担连带责任。如丙方因任何原因无法履行租赁合同时,甲方有权选择要求乙方继续履行租赁合同或者要求乙方或丙方按租赁合同约定承担违约责任。本协议生效后,乙方的通知信息仍以租赁合同约定为准。2019年5月7日，被告千佑公司向XXX购物中心领导发送《申请书》，称自2018年11月受商场整个大环境的影响，用餐客户日益减少，餐厅的业绩下滑厉害，一直向商场管理层也反应过以下问题：1.商场节假日周未活动太少，没有聚人气的，导致人流量下降；2.五楼很多餐饮商家相继关门，导致影响不好，且商场没有什么扶持政策；3.商场导识牌不清，很多用餐客户在地下库找半天，包括外围也是，没有明确指示，停车收费还需要去一楼，很麻烦，导致客户体验感很差，在商场人流量不足的情况下建议有消费的客户停车免费；4.商场管理层频繁变动，导致有些工作对接也有偏差；5.当时因为商场延期开业，给我们商户造成了很大的损失，商场管理层当时也同意会有补偿方案，后面还提供了给员工宿舍租赁合同，银行转帐信息等，后面管理人员调动，也不了了之；6.因为整个综合体体量比较大，对餐饮区的商家没有广告位，消费者不能清楚了解具体位置。以上问题一直未得到有效的解决，现在目前我餐厅日常经营方面变得非常困难，承担商场的租金很吃力，持续半年都是亏损厉害，才导致租金有拖欠，但是我们没有放弃，一直在努力，和商场一样也在不断的调整，加强和提高自身的管理水平，提升服务品质，为了能留住顾客，打折力度也很大，运营成本高，经营难度大，所以希望商场能考虑实际情况，给予支持，现申请租金能从2019年前四个月拖欠的租金给予减免，自五月份开始，我们精减了人员，增加了外卖，也做了很多的营销方案，希望能渡过难关，如租金申请减免50%，或按月支付，以上请求是否可行，请给予答复为盼！2019年7月15日，被告千佑公司向XXX购物中心(A公司)发送《千鳍闭店申请书》，称我们自2018年11月后经营状况一直亏损厉害，由于受商场整个大环境的影响，商场人流量较少，商场内餐饮商家陆续关店，我们于2019年5月书面申请希望考虑实际情况能给予租金减免，未收到商场回复，内部也做了很多调整，于2018年11月至今经营情况仍无起色，累积亏损较多，致使我们现在确实难以维持商铺每月所需开销，实在难以为继。自6.21收到商场的催款函，拖欠租金无力承担。商场明确指出6.28停止物业服务,我们投入的资金及精力也损失惨重,现正式向A公司提出退租申请。还请A公司领导能实地考察一下我司的真实情况，切实了解和并切我们的具体状况，我们无力承担所欠租金，后续希望商场重新招商一家有实力的商户接手，现申请门店装修抵扣所欠租金，或是同意转让，三个工作日不回复视为同意此方案，后续事宜希望进一步协商达成！由于被告千佑公司未能按约支付租赁合同项下的租金等款项。原告于2019年8月21日向被告千佑公司发送《律师函》，上载：鉴于：贵司与委托人签订了关于上海市闵行区XX路XXX弄XXX购物公园项目XX层XXX室的租赁合同及主体变更协议书(以下统称租赁合同)。租赁合同就租赁期限、租金标准及支付方式、履约保证金等进行了约定。若逾期付款的,承租方应当按照欠费金额的3‰/天支付迟延履行违约金。逾期付款超过30日,出租方有权解除合同。同时原承租人千鳍公司承诺对贵司履行租赁合同的义务承担连带责任。租赁合同签订后,贵司未能按期支付委托人租金及履约保证金,自2019年1月起拖欠至今，截止本函发出之日,贵司拖欠金额已达近几年40余万元,逾期达数月有余,已严重违反租赁合同约定,亦对委托人的合法权利造成巨大经济损失,已严重违反租赁合同义务。现本律师在委托人的授权下正式通知贵司：1.解除贵司与委托人签订的上海市闵行区XX路XXX弄XXX购物公园项目XX层XXX室的租赁合同;2.贵司应于收到本函后7日内搬迁遗留物品并按照租赁合同第24.2条之标准将商铺返还委托人。逾期未按约返还的，视为贵司放弃遗留物品，委托人有权抛弃、变卖遗留物品并按照双倍租金标准收取占用费。同时贵司应承担处理遗留物品及恢复商铺交还标准所产生的所有费用;3.贵司应于收到本函后立即支付所有拖欠费用及违约金【包括但不限于支付租金、补交折扣期的租金、解除合同违约金、迟延付款违约金等】;4.委托人在此保留法定和合同约定的其他权利。上述律师函同时抄送邮寄给了被告千鳍公司。2019年8月22日，2019年9月2日，被告千佑公司、被告千鳍公司分别由他人代为签收了上述《律师函》。诉讼中，被告千佑公司自称于2019年7月15日搬离涉案商铺，为此向本院递交了闭店申请书、被告千佑公司员工储某、刘某分别出具的说明、被告千佑公司与原告楼管黄某间的微信聊天截屏。但闭店申请书只能证明被告千佑公司于2019年7月15日申请闭店，员工储某、刘某出具的说明系被告千佑公司单方自行出具，未得到原告方的确认。微信聊天截屏由于未向法庭出示相关手机载体，故对于微信群中的人员身份难以确认，从而对其微信内容的真实性也无法确认。综上，被告千佑公司提供的上述证据无法证明该公司确于2019年7月15日已全部搬离涉案商铺之事实。审理中，原告称，涉案租赁合同约定租金自2017年9月30日起算，但因XXX购物公园开业时间为2017年12月16日，故本案租赁合同租期及租金均同意顺延至2017年12月16日起算。此外，涉案租赁合同中甲方同意给予乙方12个月的租金折扣期也同意相应顺延。另关于被告千鳍公司向原告支付的装修押金10,000元，现双方当事人一致同意将该款项作为租金予以抵扣。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，引起纠纷的法律事实发生于民法典实施前，应适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，原告与被告千鳍公司订立的租赁合同,系签约当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守。之后原告与被告千鳍公司、被告千佑公司三方共同签署的《租赁合同主体变更协议书》，明确约定由被告千佑公司作为上述租赁合同的新承租人,原承租人千鳍公司对新承租履行租赁合同承担连带责任。因此在原告与被告千佑公司之间形成了房屋租赁法律关系，原告与被告千佑公司均应信守租赁合同并按约履行。本案中，被告千佑公司作为承租人按约向作为出租人的原告支付租金等费用系其基本的合同义务。下面，本院依据上述租赁合同的约定及相关法律规定，就原告的各项诉讼请求作如下处理：一、关于原告要求判令与被告千佑公司签订的上海市闵行区XX路XXX弄XXX购物公园室内XX层XXX室租赁合同于2019年8月22日解除之诉请。但被告千佑公司自称于2019年7月15日搬离涉案商铺，为此向本院递交了闭店申请书、情况说明及微信聊天截屏。但上述证据仅仅证明被告千佑公司于2019年7月15日申请闭店，无法证明被告千佑公司于2019年7月15日已全部搬离涉案商铺。其次，即便像被告千佑公司所称其于2019年7月15日已经搬离系争商铺，但该搬离也属于擅自提前退租的违约行为，而被告千佑公司作为违约方是不具有解除合同权利的。现原告作为出租人，在无法实现其租赁合同目的的情况下，诉诸法院要求判令确认原告与被告千佑公司签订的租赁合同于2019年8月22日解除之诉请，于法有据，故本院认为涉案租赁合同于2019年8月22日解除。两被告关于涉案租赁合同于2019年7月15日解除之抗辩，理由不能成立,本院不予采信。二、关于原告要求判令被告千佑公司支付拖欠租金381,928.09元之诉请，具有事实和合同依据，本院予以支持。两被告对此所作之抗辩理由不能成立,本院不予采信。三、关于原告要求判令被告千佑公司支付逾期付款违约金之诉请。对此本院认为，被告千佑公司未按约给付租金，理应按租赁合同的约定向原告偿付逾期付款违约金。关于逾期付款违约金的标准，原告已自愿调低为按年利率15.4%计算，起算日亦明确为自2018年11月1日起至2021年7月20日止，本院对此予以准许。四、关于原告要求判令被告千佑公司支付占用费515,508元(自2019年8月23日起至2020年2月22日止)之诉请。对此本院认为，涉案租赁合同于2019年8月22日解除。根据上述租赁合同约定，本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方(即被告千佑公司)应当将该房屋交还甲方(即原告)，该等期限为本合同项下该房屋之交还期。本案中，被告千佑公司在涉案租赁合同于2019年8月22日解除前已不再租赁商铺内经营，故被告千佑公司应承担自2019年8月23日至2019年8月29日止的房屋占有使用费。经计算，该期间的房屋占有使用费为9,996元(43,435元/月×12月÷365天×7天)。原告主张此后的房屋占有使用费，本院不予支持。五、关于原告要求判令被告千佑公司支付提前解除合同违约金130,305元及要求判令对收取的履约保证金130,305元不予退还之诉请。根据上述租赁合同第22.3约定，双方确认,除本合同另有约定外,本合同因乙方(即被告千佑公司)违约而提前解除或终止的,则甲方(即原告)有权没收本合同项下之履约保证金,且乙方应按合同解除/终止前六个月平均租金标准(不足六个月的以单月最高租金标准计算),向甲方支付三个月(3个月)租金总额作为提前解除/终止合同违约金。原告依据此项约定提出上述两项诉请，具有合同依据，本院均予以支持。两被告对此所作之抗辩理由不能成立,本院不予采信。六、关于原告要求判令被告千鳍公司对上述被告千佑公司承担的上述付款义务以及本案诉讼费承担连带清偿责任之诉请。根据涉案《租赁合同主体变更协议书》约定，乙方(即被告千鳍公司)同意对丙方(即被告千佑公司)履行租赁合同承担连带责任。如丙方因任何原因无法履行租赁合同时,甲方有权选择要求乙方继续履行租赁合同或者要求乙方或丙方按租赁合同约定承担违约责任。原告依据此项约定提出上述两项诉请，具有合同依据，本院均予以支持。两被告对此所作之抗辩理由不能成立,本院不予采信。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认涉案《【上海】XXX购物公园租赁合同》于2019年8月22日解除。二、被告上海千佑餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新华成城资产管理有限公司租金381,928.09元。三、被告上海千佑餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内按如下方式偿付原告上海新华成城资产管理有限公司逾期付款违约金：(1)以人民币46,467.09元为本金，自2018年11月1日起至2021年7月20日止，按年利率15.4%计算；(2)以人民币130,305元为本金，自2018年12月21日起至2021年7月20日止，按年利率15.4%计算；(3)以人民币130,305元为本金，自2019年3月21日起至2021年7月20日止，按年利率15.4%计算；(4)以人民币74,851为本金，自2019年6月21日起至2021年7月20日止，按年利率15.4%计算。四、被告上海千佑餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新华成城资产管理有限公司房屋占用使用费9,996元。五、被告上海千佑餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新华成城资产管理有限公司提前解除合同违约金130,305元。六、原告上海新华成城资产管理有限公司对收取履约保证金130,305元不予退还。七、被告杭州千鳍餐饮管理有限公司对被告上海千佑餐饮管理有限公司所需承担的上述第二、三、四、五项诉请承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,430.07元，减半收取计8,215.34元，由原告上海新华成城资产管理有限公司负担3,150.26元，被告上海千佑餐饮管理有限公司负担5,065.08元，被告杭州千鳍餐饮管理有限公司对该笔5,065.08元款项承担连带清偿责任。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈春芳二〇二一年七月二十九日书记员  周 燕附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。