新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2021）新40民终1222号 上诉人（原审被告）：何胜利，男，1971年1月5日出生，锡伯族，伊犁雷摄文化传媒有限公司总经理，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 上诉人（原审被告）：丁丽，女，1982年7月7日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 委托诉讼代理人：秦启勇，伊宁市佳诚法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：周胜军，男，1975年12月6日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 委托诉讼代理人：王高远，新疆长信合律师事务所律师。 原审第三人：伊犁天恒房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州巩留县二区新华东路83号天恒嘉苑一期9-1127号。 法定代表人：马江生，该公司经理。 委托诉讼代理人：董雪华，新疆天和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范敏昱，新疆天和律师事务所律师。 上诉人何胜利、丁丽因与被上诉人周胜军、原审第三人伊犁天恒房地产开发有限公司（以下简称天恒房产公司）确认合同无效纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区霍城县人民法院（2020）新4023民初1871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭，于2021年7月13日公开开庭进行了审理。上诉人何胜利，上诉人丁丽的委托诉讼代理人秦启勇，被上诉人周胜军及其委托诉讼代理人王高远，原审第三人天恒房产公司的委托诉讼代理人董雪华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何胜利上诉请求：撤销一审判决，驳回周胜军一审诉讼请求。事实和理由：一审审理中，其提交了与丁丽关于就案涉商铺进行顶账的所有账目，该商铺本身就是其与丁丽通过顶账方式获取的，丁丽在房产登记部门取得了产权证。其虽然与周胜军就案涉商铺签订了抵付材料款的协议，但该协议并未实际履行，且其就拖欠的材料款已经通过各种方式支付完毕，周胜军占有商铺是基于租赁占有，其向丁丽用商铺顶账时对此事实也陈述清楚，商铺先由他人租赁，等市场做起后再收回商铺。 丁丽上诉请求：撤销一审判决，驳回周胜军一审诉讼请求。事实和理由：一审中，其已经将买卖案涉商铺的所有账目以及冲抵房款的凭证向法庭提交。其系基于与何胜利顶账的方式从天恒房产公司合法购得房屋，何胜利当时说商铺先由他人租赁，等市场做起后再收回房屋。虽然何胜利与周胜军就案涉房屋签订了抵付材料款的协议，但该协议并未实际履行，且何胜利就拖欠的材料款已经通过各种方式支付完毕。且即便何胜利将商铺冲抵给周胜军，该行为未经过物权登记是无权处分的行为应属无效，一审法院适用先买先占先付的原则系适用法律错误。 周胜军针对何胜利、丁丽的上诉答辩称，其与何胜利签订以房冲抵材料款的协议已经履行完毕，房款850,000元折抵其材料款650,000元，超出的200,000元其已经按照何胜利的要求向案外人户胜林提供了200,000元的材料，何胜利将商铺交付其使用至今。何胜利称商铺是租赁给其使用，并已经支付完材料款均无证据证明。 天恒房产公司述称，案涉商铺是其以抵账方式抵给何胜利，已履行完所有支付及抵账手续，并按照何胜利的要求将商铺所有权转移登记给丁丽。至于何胜利、丁丽与周胜军的纠纷与其无关。 周胜军向一审法院起诉请求：依法确认何胜利将霍城县清水河1区江苏大道西路7号（天恒建材家具城B区）X号商铺转让给丁丽的行为无效。 一审法院认定事实：何胜利为第三人天恒房产公司铺设地暖，第三人天恒房产公司将其开发的位于霍城县清水河1区江苏大道西路7号（天恒建材家具城B区）X号商铺以622,084元的价格顶账给何胜利。2014年3月31日，何胜利（甲方）与周胜军（乙方）签订协议书一份，双方约定：甲方欠乙方材料款650,000元（陆拾伍万元）；甲方以位于清水河天恒建材城4号楼X号商铺（商铺面积135平方米，尚未办理房产登记），协商折价850,000元（捌拾伍万元），折抵拖欠乙方材料款；因该商铺未办理产权登记，仅签订《商品房买卖合同》，由甲方在2014年5月1日前负责将合同买受人变更为乙方，合同变更后房屋产权登记的费用由乙方承担，购房款由甲方承担；对于甲方用房屋折价抵偿乙方欠款超出部分200,000元（贰拾万元），由乙方向甲方提供相应价值的建材折抵房屋欠款；甲方应保证用于折抵欠款的商铺所有款项已经付清，没有第三方主张权利等。后，涉案的房屋交由周胜军，周胜军将该房屋交给其侄子周建涛使用，由周建涛和吕美娜夫妇自2014年7月经营水暖建材至今。 2017年7月4日，第三人天恒房产公司（出卖人）与丁丽（买受人）签订商品房买卖合同，将涉案的房屋以总价款315,468元的价格出让给丁丽，以工程款方式支付。2017年10月，涉案的房屋登记在丁丽名下，并办理了抵押登记。2019年6月24日，丁丽向一审法院提起诉讼，请求判令周建涛、周建军返还涉案的房屋并向其支付房屋租金。一审法院于2019年12月9日作出（2019）新4023民初1584号民事判决，判令周建涛、周胜军向丁丽返还涉案房屋。周胜军、周建涛不服该判决，提起上诉。新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院于2020年8月3日作出（2020）新40民终1197号民事裁定，以一审判决认定的基本事实不清，遗漏必须参加诉讼的当事人为由，撤销新疆维吾尔自治区霍城县人民法院（2019）新4023民初1584号民事判决，发回新疆维吾尔自治区霍城县人民法院重审。周胜军以需本案的审理结果为依据申请延期审理该案件。 另查，丁丽为吉林省战斗者商贸有限公司股东，2016年底，何胜利欲做该公司总代理，双方存在经济往来；中研科威科技有限责任公司（以下简称中研公司）成立于2017年9月21日，何胜利在该公司的持股比例为31%，丁丽的持股比例为69%并担任该公司的法定代表人。 一审法院认为，周胜军与何胜利签订的协议书系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，予以确认。依法成立的合同，对当事人都有约束力，双方均应按照约定履行各自的义务。何胜利对欠周胜军材料款650,000元的事实无异议，亦对协议书签订的真实性无异议。合同签订后，何胜利将涉案的商铺交付给周胜军，由周胜军的侄子周建涛夫妇使用至今。周胜军以材料款抵房款，系合法取得、占有该商铺。何胜利辩称，协议书未实际履行，双方达成口头租赁协议，将涉案的商铺出租给周胜军，但出租的期限、租金并不明确，且何胜利未提供证据证明双方对租期、租金等进行过协商，对此抗辩不予采信。丁丽与何胜利系合作伙伴关系，且存在经济往来，双方交易的性质不确定，不能证明丁丽已支付了涉案房屋的购房款。周建涛自2014年在涉案的商铺经营建材生意，丁丽购买涉案房屋时未对商铺的现状进行了解与常理不符，毕竟该交易系大额交易；即便何胜利将涉案的商铺出租给周建军，也应当向丁丽披露涉案商铺已出租的事实，或者双方对出租的后续问题进行协商。在丁丽办理不动产权证之前，周胜军已合法占有涉案商铺，丁丽与何胜利之间就涉案商铺订立的协议损害了周胜军的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应当认定为无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：何胜利将霍城县清水河1区江苏大道西路7号（天恒建材家具城B区）X号商铺转让给丁丽的行为无效。案件受理费200元，减半收取计100元，由何胜利、丁丽各负担50元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证和质证。 何胜利提交如下证据：1.2015年发货清单6份、销售清单2份；2.2010年11月10日户胜林出具的收到其18,000元收条一张，拟证明周胜军未向其支付200,000元。 周胜军质证认为，何胜利提交的证据1均系何胜利单方书写，无其签字，对真实性、合法性、关联性不予认可。对证据2收条的真实性、合法性无法确认，且该收条是2010年11月出具，其替何胜利偿还200,000元发生时间是2014年，该收条与本案没有关联性。 天恒房产公司对何胜利提交上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为以上证据无法确定制作人及是否实际履行。 周胜军提交如下证据：1．伊宁市人民法院（2021）新4002民初651号判决书，拟证明按照2014年3月31日的协议，其提供200,000元建材，冲减何胜利欠付户胜林的200,000元欠款；2．伊犁州分院（2020）新40民终1197号庭审笔录，拟证明丁丽就如何取得案涉商铺在多次庭审中陈述不同。 何胜利质证认为，对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明目的不予认可。认为判决书中的200,000元与本案的200,000元并非同一笔款项。 天恒房产公司对周胜军提交上述证据的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。 本院对双方当事人提交的证据认证如下：何胜利提交的发货清单、销售清单均系其单方书写，且周胜军对真实性、合法性均有异议，本院对上述证据的真实性、合法性不予确认。何胜利提交的户胜林出具的收条时间系2010年11月，本案诉争纠纷产生于2014年之后，故对收条与本案的关联性不予采信。对周胜军提交的判决书、庭审笔录，因何胜利对该证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，本院予以确认。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据庭审查证，本案纠纷的产生源于何胜利一房二卖的行为。何胜利先将涉案商铺以房抵债给周胜军并交付其占有使用至今，后又将涉案商铺以房抵债转让与丁丽并办理了过户登记，周胜军取得了对涉案商铺的合法占有权，丁丽取得了涉案商铺的所有权登记证书。根据司法审判实践，处理一房多卖行为，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋、合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，何胜利一房二卖，已属明显恶意，故本案争议的焦点在于何胜利与丁丽在房屋交易过程中，是否存在恶意串通的主观态度，并造成了损害周胜军合法权利的客观结果。 根据本案查明的事实，2016年年底何胜利与丁丽是吉林省战斗者商贸有限公司代理权的合作伙伴。2017年9月何胜利与丁丽成立中研科威科技有限责任公司。庭审中丁丽陈述其与何胜利之间存在借款及垫付货款的事实，故一审丁丽虽提交了其与何胜利之间的手机转账、付款截图等支付凭据，但鉴于其与何胜利之间的多种经济往来，其提交的支付凭证不能证明系支付案涉房款的凭据。且何胜利与丁丽交易的过程确实存在不同寻常之处，正如一审阐述，对于交易房产此类高价值商品，双方以房抵债之前，丁丽没有到涉案商铺查看房屋现状，即便如丁丽所述何胜利告知其案涉商铺目前对外租赁，那么在其2017年办理房屋产权证后的多年间未就房租后续问题与租户进行协商不符合常理。关于抵债商铺的价格，庭审中丁丽陈述何胜利是以950,000元的价格抵账与其，但其提交的与第三人天恒房产公司签订《商品房买卖合同》中载明房屋总金额315,468元，明显低于市场价。综合上述情况分析，应认定丁丽与何胜利在订立合同过程中，对于可能损害第三方事实的发生，在主观上即使不属于积极追求，亦属明知而放任损害结果发生的态度，应认定其存在主观恶意。如前所述，何胜利之主观恶意已无争议，何胜利将案涉商铺转让给丁丽的行为，亦造成了损害周胜军合法权益的客观事实，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项规定的合同无效情节，周胜军要求确认何胜利将案涉商铺转让给丁丽的行为无效，一审法院予以支持并无不当。 综上所述，何胜利、丁丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费140元，由何胜利负担70元、丁丽负担70元。 本判决为终审判决。 审 判 长 芦梦璇 审 判 员 何学涛 审 判 员 张瑀歆 二〇二一年七月二十九日 法官助理 李婉雨 书 记 员 韦 丽