广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤04民终1764号上诉人（一审被告）：邱相银，男，汉族，1965年1月1日出生，住广东省四会市。委托诉讼代理人：凌奕云，北京市君泽君（珠海）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）:张维善，男，汉族，1951年12月3日出生，住广东省深圳市福田区。被上诉人（一审原告）：康金平，女，土家族，1978年7月16日出生，住湖北省鹤峰县。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄乐乐，广东刘志均（江门）律师事务所律师。一审第三人：珠海市泰安房地产代理有限公司，住所地：广东省珠海市高新区。法定代表人：叶星云，执行董事，总经理。委托诉讼代理人：区善访，男，汉族，1988年5月5日出生，住广西平南县，系该公司员工。上诉人邱相银因与被上诉人张维善、康金平，一审第三人珠海市泰安房地产代理有限公司（以下简称泰安公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2020)粤0402民初13483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。邱相银上诉请求：1.撤销一审判决第二判项，改判驳回张维善、康金平双倍返还定金的请求；2.本案诉讼费用由张维善、康金平承担。事实与理由：第一，本案未能在约定期限内办理赎楼手续实属不可抗力所致，一审判决对此不予认定属于认定事实错误，依法应予改判。邱相银是在香港从事原油进口贸易的商人，在本案合同签订之时，虽然当时内地的新冠疫情已经平稳，但香港的疫情情况远远超出邱相银的预期，其防控措施并未随着内地疫情的好转而放松。根据双方签订合同时香港政府发布的防控政策显示，香港政府封关措施将于2020年6月7日到期，但同年6月2日，香港政府发布延长封关至2020年7月7日的通知，其后在同年6月30日、7月22日、9月29日、12月8日又持续发布延长封关的通知，直接将封关时间延长至2021年的3月。由此导致邱相银的业务根本无法正常开展，邱相银的资金也无法在预定的时间回笼，进而导致邱相银在约定的时间里未能注销房屋的抵押登记。香港政府的这些疫情防控措施完全是邱相银在签订本案合同时不能预见的，也是邱相银在后面的合同履行过程中不能避免且不能克服的，依法应认定为不可抗力。对此，邱相银作为遭受不可抗力影响的一方，在7月底香港防控措施迟迟未见放宽之时已多次联系泰安公司，并通过泰安公司将该情况告知了张维善、康金平，履行了告知的义务，依法应免除邱相银因此未能按照合同约定履行而产生的违约责任。第二，本案合同未能履行张维善、康金平同样存在过错，一审判决仅判令邱相银承担责任显然是不公平的。根据合同第11条的约定，卖方未按合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方支付违约金并继续履行合同。只有逾期超过5日，买方才享有合同的解除权。而根据合同第19条的约定，邱相银办理抵押注销的最后期限是2020年8月10日，邱相银若在该期限内未能完成注销手续的，在8月11日至8月15日期间，张维善、康金平有权按照合同约定要求邱相银支付违约金，但张维善、康金平并不享有合同的解除权，合同应继续履行。故此，张维善、康金平在约定的2020年8月15日办理资金监管最后期限届满之日，仍应按照约定办理剩余购房款的资金监管手续。本案张维善、康金平未按规定办理资金监管手续，自2020年8月16日起亦已构成违约。一审判决对此事实不予查明和认定，既置邱相银遭受不可抗力的客观困难于不顾，又对张维善、康金平的违约行为视而不见，违背了“以事实为依据”的基本裁判准则，是不公平的，依法应予纠正。第三，邱相银并无违约的主观故意，并愿意继续按本案合同约定的价格与张维善、康金平进行交易；若张维善、康金平坚持解除合同，根据不可抗力的法律规定应双方互不负违约责任。如上所述，本案合同未能按期办理相关手续实非邱相银所愿，但既然发生了这样的事情，邱相银也非常的无奈，邱相银还是希望能与张维善、康金平协商继续交易。毕竟在这个新冠疫情仍在全球肆虐的今天，大家都不容易，希望张维善、康金平可以谅解。若张维善、康金平坚持解除合同，邱相银也尊重张维善、康金平的选择，但本案合同不能履行确实是因为受到了新冠疫情的不可抗力影响，完全由邱相银承担双倍返还定金的违约责任显然是不公平的，邱相银愿意退还张维善、康金平已付的定金30万元，并自张维善、康金平付款之日起按照同期贷款市场报价利率（LPR）的标准补偿张维善、康金平资金占用期间的利息。张维善、康金平辩称：一、一审判决认定事实清楚、适用法律正确，邱相银未能按时办理赎楼已构成违约。邱相银以公司业务受到新冠疫情的影响而无法解除涉案房屋抵押的理由不能成立，理由如下：《房地产买卖合同》是在2020年4月29日签订，此时早已出现新冠疫情，邱相银作为在香港从事原油进口贸易的商人，应当对工作地的疫情进行预判，此时香港因新冠疫情发布防控政策完全是可以预见的，邱相银也应当对合同后续的履行情况进行合理的预期并采取措施保证合同的正常履行。因此，该情况在签订合同时邱相银是可以预见的，不属于不可抗力。二、张维善、康金平在邱相银未完成赎楼手续的情况下无需办理资金监管手续。《房地产买卖合同》第19条备注条款对双方义务做了细化约定：第三点“买方应于2020年8月10日内自行将物业所有贷款还清，并注销抵押登记，将房产证原件交于经纪方”，第四点才是办理资金监管手续，且一审判决认定“根据合同条款的明确约定，邱相银解除抵押履约在先，张维善、康金平支付房款履行在后，邱相银未依约解除抵押已构成违约”，可知邱相银在未履行在先的合同义务的情况下，张维善、康金平为保障自己的合法权益有权拒绝履行在后的合同义务。因此，张维善、康金平已履行合同约定，不存在过错，也无需承担责任。三、在邱相银违约的情况下，张维善、康金平主张解除合同、要求其退还双倍定金的请求并无不当。泰安公司述称：在履约过程中，泰安公司的工作人员黄翠杏于2020年07月22日有通过微信和短信通知邱相银应于2020年08月10日内自行将涉案房产的所有贷款（欠款还清），并注销抵押。后泰安公司约双方于2020年08月05日上午九点到公司洽谈履约事宜。邱相银称因银行不同意还贷，不能在2020年08月10日内还清贷款，可能要在八月底才能还贷，整个交易可能要推迟一个月左右，请张维善、康金平谅解，张维善、康金平坚持按合同约定执行。张维善、康金平向一审法院起诉请求：1.解除各方于2020年4月29日签订的《房地产买卖合同》（合同总金额3300000元）；2.邱相银向张维善、康金平双倍返还定金60万元；3.邱相银、泰安公司向张维善、康金平退回购房诚意金5000元；4.本案全部诉讼费由邱相银承担。一审法院认定事实：案涉房产为珠海市香洲区×××××××××）X栋X单元X房（以下简称涉案房屋），登记权利人为邱相银（权证号码为珠字第X号）。2020年4月29日，张维善、康金平、邱相银与泰安公司签署《房地产买卖合同》，合同中约定张维善、康金平向邱相银购买涉案房屋，转让价为330万元，张维善、康金平于合同签订日向邱相银支付定金30万元，剩余部分300万元在办理房地产权登记过户前由买卖双方通过银行进行资金监管，且过户手续须在2020年8月25日之前。邱相银须保证对物业享有完整的所有权及处分权，能完全支配及处理。有关物业在本次转让之前已经产生产权纠纷、债务、税项及租赁清还抵押等事项，邱相银应在转让完成之前清理完毕，并保证转让后张维善、康金平无须负责，否则邱相银应赔偿由此引起的张维善、康金平一切损失。如邱相银未按照合同约定的期限履行义务，张维善、康金平有权要求邱相银以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如张维善、康金平逾期履行超过五日，邱相银可解除合同并选择要求张维善、康金平支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还张维善、康金平已支付的定金。另，邱相银应在2020年8月10日内自行将物业的所有贷款（欠款）还清，并注销抵押登记，将房产证原件交予经纪方用于申报税费，以备过户；双方约定于2020年8月15日内到银行办理资金监管手续，张维善、康金平将余下购房款300万元监管在银行账户，办理完资金监管手续，买卖双方应于5个工作日内办理物业缴税过户手续。同日，邱相银出具《定金收据》，载明收到张维善、康金平交来的购房定金30万元。张维善、康金平提交了一份《提前还款申请书》，其中载明邱相银向厦门国际银行珠海分行申请提前还款。该申请书落款处有邱相银及客户经理的签名，但并无盖有厦门国际银行珠海分行的公章。根据珠海市不动产登记情况查询结果，截至查询日2020年11月5日，涉案房屋上仍有抵押登记，抵押权人为厦门国际银行股份有限公司珠海分行，主债权数额为210万元。张维善、康金平委托诉讼代理人于一审庭审中陈述，张维善、康金平已收到泰安公司退还的购房诚意金5000元。邱相银委托诉讼代理人于一审庭审中陈述，邱相银于2020年7月向厦门国际银行珠海分行申请了提前还贷，但银行回复需要往后拖延办理，但原因银行并未回复。邱相银在疫情期间均在珠海，但由于在香港的生意受到疫情影响所以无法提前还贷，导致未能解除涉案房屋的抵押。一审法院认为，张维善、康金平、邱相银与泰安公司于2020年4月29日就涉案房屋签订一份《房地产买卖合同》，该合同包含张维善、康金平与邱相银之间的房屋买卖合同法律关系以及张维善、康金平和邱相银分别与泰安公司之间的居间合同法律关系，上述合同关系是各方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，亦不违背公序良俗，合法有效。根据上述《房地产买卖合同》的约定，邱相银需于2020年8月10日前解除涉案房屋上的抵押，但其并未如约履行解除抵押的义务。一审法院认为邱相银已构成根本性违约，具体分析如下：其一，邱相银辩称因其经营的公司业务受到新冠疫情的影响无法解除涉案房屋的抵押，该抗辩理由并不成立，因双方签署上述合同时全国的新冠疫情已经到达较为平稳的期间，邱相银理应对于合同的后续履行情况有合理的预期，邱相银引用不可抗力作为抗辩理由缺乏合理依据。其二，邱相银辩称由于泰安公司拒绝提供双方联系方式导致沟通不到位而引起的纠纷。根据泰安公司及张维善、康金平的当庭陈述，泰安公司于抵押解除期限届满前已积极组织双方进行面谈协商，但双方并未能达成一致协议变更合同条款。据此，一审法院认为泰安公司已依约履行了其居间义务，对邱相银该抗辩理由不予采纳。其三，邱相银辩称张维善、康金平未将300万元房款支付至约定的银行监管账户存在主观过错。一审法院认为，根据合同条款的明确约定，邱相银解除抵押履行在先，张维善、康金平支付房款履行在后。邱相银未依约解除抵押已构成违约，在此情形下，张维善、康金平拒绝继续履行合同义务具有合理的理由。综上，邱相银提出的抗辩理由均缺乏事实和法律依据，一审法院均不予采纳。邱相银未在合同约定的期限内解除涉案房屋的抵押登记，甚至截至一审庭审日涉案房屋仍处于抵押登记的状态，导致本案的买卖合同无法履行，邱相银已构成根本性违约。张维善、康金平请求解除其与邱相银之间的《房地产买卖合同》，并请求邱相银双倍返还定金60万元，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。至于张维善、康金平主张泰安公司及邱相银退还购房诚意金5000元，张维善、康金平自认其已收到泰安公司退还的上述5000元，故其主张已丧失相应基础，一审法院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，一审法院判决：一、确认张维善、康金平和邱相银之间签署的《房地产买卖合同》解除；二、邱相银于判决发生法律效力之日起十日内向张维善、康金平双倍返还定金60万元；三、驳回张维善、康金平其他诉讼请求。如果邱相银未按判决指定的期间履行支付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取17820元，由张维善、康金平负担320元，邱相银负担17500元；保全费3520元，由邱相银负担。邱相银二审向本院提交了香港特别行政区新闻公报。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，《房地产买卖合同》第19条手写约定邱相银需于2020年8月10日前解除涉案房屋上的抵押，但邱相银并未如约履行解除抵押的义务。邱相银上诉主张因其在香港经营的公司业务受到新冠疫情的影响、资金无法回笼故而无法解除涉案房屋的抵押，属于不可抗力，邱相银无需承担违约责任。本院认为，偿还抵押贷款、注销抵押登记并不只有直接给付全部自有资金一种方式，邱相银应积极寻找其他方式注销抵押登记，故邱相银以新冠疫情影响资金回笼而主张不可抗力不能成立，本院不予支持。邱相银怠于履行合同约定的义务，未能在合同约定时间注销涉案房屋的抵押登记，导致本案房屋买卖合同无法继续履行，明显构成违约，张维善、康金平请求邱相银按照定金罚则双倍返还定金60万元，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持正确，本院予以维持。邱相银另上诉主张张维善、康金平于2020年8月11日至15日期间未将300万元房款支付至银行监管账户属于违约。本院认为，根据《房地产买卖合同》的约定可知，邱相银应在2020年8月10日内自行将物业的所有贷款（欠款）还清，并注销抵押登记；双方应于2020年8月15日内到银行办理资金监管手续，张维善、康金平将余下购房款300万元监管在银行账户。即邱相银注销抵押履约在先，张维善、康金平支付300万元房款履约在后，在邱相银未履行在先的合同义务的情况下，张维善、康金平为保障自己的合法权益有权拒绝履行在后的合同义务，一审法院认定张维善、康金平不存在违约行为正确，本院予以维持。综上所述，邱相银的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费9800元，由邱相银负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二一年七月二十九日书记员  王 莉