山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终7968号 上诉人（原审原告）：韩保芹，女，1953年10月22日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：刘德斌，山东太康律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：周瑞年，男，1980年2月7日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：刘德斌，山东太康律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：周敏，女，1975年9月20日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：刘德斌，山东太康律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：周伟，女，1977年8月9日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：刘德斌，山东太康律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：胡京波，男，1979年4月14日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：丁作刚，山东法恩律师事务所律师。 上诉人韩保芹、周瑞年、周敏、周伟因与被上诉人胡京波确认合同无效纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初5827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月21日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 韩保芹、周瑞年、周敏、周伟上诉请求：1.撤销胶州市人民法院（2020）鲁0281民初5827号民事判决书，改判支持其一审诉讼请求；2.全部诉讼费用由胡京波承担。事实和理由：一、一审法院认定涉案合同有效，适用法律错误。1.1998年修订实施的《土地管理法》及后续修订包括现行的《土地管理法》，均明确规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，由此可见，农村宅基地及地上房屋不得向非本集体经济组织成员转让或买卖是有明确的法律规定的。胡京波并非邹家洼村的村民，其无权购买涉案的宅基地上房屋。2.国家政策也是我国法律渊源，具有法律效力。1997年4月15日，国务院《关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》明确规定“除国家征用外，集体土地使用权不得出让，不得用于经营性房地产开发，也不得转让、出租用于非农业建设”；1999年5月6日，国务院办公厅下发《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号），明确规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”；《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）明确规定“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”由上述可见，中央和国家严禁城镇居民在农村购置宅基地，这一政策是长期、持续、稳定的，是不允许任何变通的。3.根据《山东省人民政府关于加强农村宅基地管理的通知》规定，山东省政府亦明确禁止非本集体经济组织成员购买农村房屋，擅自买卖的应认定为无效。4.最高院、山东省高级人民法院、青岛市中级人民法院均明确规定“城镇居民购买农村房屋的合同无效”。第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要明确规定“农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效”；《山东高院关于印发全省民事审判工作座谈会纪要的通知》鲁高法（2005）201号明确规定“（三）关于农村私有房屋买卖合同的效力问题。《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地是农民的重要财产权利，严禁宅基地进入市场进行交易。由于宅基地关系到农民的基本居住条件，所以获得农村宅基地要受农业人口身份上的限制，只有具有农村户口的人才能在本集体所有土地范围内申请宅基地。由于农村房屋的转让必然导致宅基地使用权的转移，依据当前我国的土地法律和政策，结合审判实践经验，会议认为，农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效”。青中法（2006）232号《青岛市中级人民法院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》明确规定“非同一集体经济组织成员之间购买宅基地上房屋的，认定买卖合同无效”。法律和国家政策均禁止城镇居民购买农村宅基地房屋，胡京波在购房时直至现在，均非邹家洼村本集体经济组织成员，涉案买卖协议、契约依法应认定无效。二、一审法院认为超出诉讼时效，属于法律认识错误：根据《合同法》第56条规定，可见合同无效是种价值判断，不适用诉讼时效制度，合同无效取得的财产应当依法返还。韩保芹、周瑞年、周敏、周伟的第一项诉讼请求是确认合同效力，第二项返还房屋的诉讼请求是合同无效后的后果，均不受诉讼时效限制。三、一审法院认定事实错误：1.一审法院关于“集体土地所有人邹家洼村的时任书记为协议立字人的事实也证明村委对涉案房屋的买卖行为也是知情并同意的”。认定错误。首先，村委会的法定代表人是村主任，书记不能代表邹家洼村村委会。其次，时任书记是作为个人对买卖协议予以立字，该行为并非职务行为，村委会也从未表示同意村民将宅基地上房屋出售给非本集体经济组织成员，即使“村委会知情并同意”，也不能否认买卖行为的违法性，合同无效。2.胶州市公证处找两位证人周某、吴某询问时，其二人均称当时老房子已经塌了，基于该两位证人的证言，公证处作出《关于撤销2018胶州证民字第314号、315号公证书的决定》，决定中称“胶房私字第××号房屋所有权证存根登记的房屋在周兆明死亡前已经倒塌灭失”。首先，两位证人在韩保芹、周瑞年、周敏、周伟原提起而后撤诉的（2019）鲁0281民初10850号案件中，接受庭审询问时均称“当时3间是危房，四面墙和房梁都在，但是要倒塌了，我们当时是东面墙和后墙都留着”，但在公证处询问时，却称“当时老房子已经塌了”，相互矛盾，不应采信。其次，青岛市中级人民法院（2020）鲁02民终10861号民事裁定书中记载，胡京波自称给了两位证人各200元劳务费，其与证人存在经济利益输送。再次，本案中，只有证人的陈述，没有采购单据、翻建许可、物料来源等证据，不能单纯依据证言得出房屋倒塌并翻建的结论。而事实上，原3间房屋也并未倒塌灭失。最后，《关于撤销2018胶州证民字第314号、315号公证书的决定》并非公证书，不具有当然的证据效力，该决定称，“申请人申办公证时隐瞒主要事实”属于认定错误。该决定中所称房屋倒塌灭失的事实仅是依据证人证言，韩保芹、周瑞年、周敏、周伟已经对该决定所依据证人证言的错误进行了指正。韩保芹、周瑞年、周敏、周伟申请公证时提交了从房屋管理部门调取的两处房屋的不动产权属存根，该存根显示该房屋并没有转移登记，属于真实权属登记材料。韩保芹、周瑞年、周敏、周伟对该决定已经提依照法定程序向青岛市公证协会提起投诉申请，只是因为案件进入了诉讼程序，公证协会作出不予受理的决定，由法院对该决定书所载的事实和房屋的真实归属、合同效力等事实予以司法判定。3.一审法院关于“周兆明在将涉案房屋出售后另行申请宅基地新建了房屋，若周兆明与胡京波的买卖协议被认定为无效，则周兆明方必然因为合同无效而获利”的认定与事实不符。周兆明在确有房屋一处，但是该房屋所占用的土地系2000年7月1日周兆明与邹家洼村委会签订合同，由周兆明租用，该土地并未宅基地，至今也不能办理产权证书。2000年时，为发展村集体经济，经村两委会研究党员扩大会议讨论通过，邹家洼村拟在村工业园区内建辣椒交易市场一处（即现在的所在地），村委会与包括周兆明在内的诸多村民签订了《合同书》，合同书约定“村委会为甲方，租用场地者为乙方周兆明，土地租用期限50年，从2000年7月1日至2050年7月1日。村委会统一划放线每户具体位置，门头房要求统一建设，东面的西边盖房，西面的东边盖房，统一宽8-10米，檐高3.8米，有围墙”。合同签订后，周兆明夫妇于2001年年初投资将门头房建成，但是此后辣椒交易市场却未能正常开办，村民在该市场建设的门头房只能用于各自居住，但是因为土地和房屋不属于宅基地和宅基地上房屋的原因，周兆明等村民至今不能办理该房屋和土地的确权手续。四、涉诉房屋所占用宅基地的权利人和房屋权利人仍为周兆明：涉诉房屋所占用的宅基地上，现有两个产权证，一个是胡京波持有的房权证私转字第××号房屋所有权证，一个是周瑞年持有的鲁（2018）胶州市不动产权第××号不动产权证书，两个证书对应的均是南边五间房屋，周瑞年的不动产权证有土地使用权（宗地代码xxx，土地权利人周瑞年，宗地面积428.08平方米），而胡京波所持有的房产证没有土地使用权登记。虽然胶州市自然资源局向周瑞年作出不动产更正登记通知书，但是该通知书亦明确，房屋和土地的原权利人依然是周兆明，房屋和土地权属依然登记回周兆明名下，也就是说周兆明名下的胶房私字第××号房屋、胶房私字第××号房屋依然登记于不动产登记簿，周兆明依然是该宅基地使用权人和房屋所有权人。五、胡京波系通过弄虚作假的手段骗取了房屋的转移登记：一审法院从胶州市自然资源局调取的胡京波持有的房权证私转字第××号房屋档案显示，房地产买卖申请审批书中记载“乙方（胡京波）是否符合购房条件”，审核意见为“是”，同时记载“买卖双方证件齐全”。但该房屋档案中确没有胡京波的身份证件。而且从房屋档案情况可见，周兆明名下的胶房私字第××号房屋档案、胶房私字第××号房屋档案均有土地使用面积的记载，而胡京波持有的房权证私转字第××号房屋档案却没有任何土地使用的记载。同时，胶房私字第××号房屋档案、胶房私字第××号房屋档案均没有土地和房屋已经转移登记的材料和记载。 胡京波辩称，一、涉案的房屋买卖合同为有效合同。现行有效的法律法规并未禁止农村居民处分其房屋。根据合同法司法解释，人民法院确认合同无效应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，故国务院及国务院有关部门的文件虽然明确禁止城镇居民购买农村房屋，但是其规定不属于法律和行政法规的范畴，并不能以此作为认定合同无效的依据。本案中，在涉案房屋买卖合同签订以后，在村委会的协助下，双方办理了房屋所有权变更登记手续，现涉案房屋的所有权登记在胡京波名下，物权已发生转移。根据房地一体的原则，涉案房屋的土地使用权也必然跟着房屋由胡京波使用。同时，胡京波在办理过户手续时，依法交纳了契税，胶州财政局依法开具了相关的完税凭证，这足以证明双方房屋的交易得到胶州市人民政府的同意许可。涉案房屋的土地使用权原先登记在周瑞年名下，现涉案的宅基地使用权手续己注销，韩保芹、周瑞年、周敏、周伟不能举证证明涉案房屋有宅基地使用权手续。涉案房屋由胡京波及亲属长期居住，且进行了装修改建，涉案的买卖合同己完全履行完毕。双方之间的房屋买卖合同签订时，有当时的村支书兼村主任王风胜为立字人，该交易过程符合农村的风俗和交易习惯；且韩保芹、周瑞年、周敏、周伟将上述房屋出卖后，另行建设了房屋，其有房屋居住，并且办理房屋过户登记手续，若是判决该协议无效，该房屋买卖协议由韩保芹、周瑞年、周敏、周伟的负主要过错责任、胶州市市政府负次要过错责任造成，胡京波无过错责任。2002年在双方协商房屋买卖时周兆明与胡京波一起到胶州市房产管理中心询问工作人员时，其答复的是国家为庆祝改革开放20周年，外村人可以购买农村住房并办理变更登记，所以胡京波与周兆明签订了房屋买卖协议后，到房地产登记管理中心办理变更登记时，由工作人员出具的《房地产买卖契约》文本上双方签订的。二、韩保芹、周瑞年、周敏、周伟的诉讼请求己超出了诉讼时效。《民法典》第196条规定了四种不适用诉讼时效的情形，对于第三种不动产物权的权利人请求返还财产不适用诉讼时效。但是本案的情形不适用该规定。本案的情形是涉案房屋现已过户登记在胡京波名下，韩保芹、周瑞年、周敏、周伟并不是涉案房屋的权利人。同时，该规定中也没有确认合同无效的法定情形不适用诉讼时效，只在兜底条款“依法不适用诉讼时效的其他请求权”中有规定。三、原审判决认定事实清楚。关于涉案房屋的后边三间房屋的灭失问题，原审认定倒塌灭失是正确的。对于此事实，胶州市公证处本着公正原则，调查证人证明的事实，并作出了生效的《关于撤销2018胶州证民字第314、315号公证书的决定》，该决定是有效的，无争议的事实。四、韩保芹、周瑞年、周敏、周伟在上诉中对证人吴某、周某在（2019）鲁0281民初10850号案件接受庭审询问时称“当时3间是危房，四面墙和房梁都在，但是要倒塌了，我们当时是东面墙和后墙都留着”，其与当庭提交的书面证明内容相互矛盾，胡京波提出证人出庭作证的申请。五、韩保芹、周瑞年、周敏、周伟在上诉中以2020年8月11日，胶州市自然资源局向周瑞年作出的《不动产更正登记通知书》，将xxx号不动产权登记证所对应的不动产登记簿错误事项更正回原权利人周兆明名下是错误的。韩保芹、周瑞年、周敏、周伟在申请公证时，因权利人周兆明于2013年12月5日去世，其名下的涉案房屋在国家统一办理《房屋所有权证》《土地使用证》二证合一时已被注销，所以仅以涉案南房五间、北房三间的《房屋所有权存根》和“胶州市不动产登记中心登记资料查询专用章”的《房屋所有权证存根》复印件和加盖“胶州市国土资源局阜安国土资源所”印章的《土地登记审批表》复印件，骗取了继承、赠与公证。申请人在排除妨害一案中，向公证处提出撤销申请，经公证处的工作人员查明，作出了公正的《关于撤销（2018）胶州证民字第314号、315号公证书的决定》。决定书中载明：周兆明名下的涉案南房五间已于2003年4月18日变更到胡京波名下，涉案北房三间已倒塌灭迹。六、韩保芹、周瑞年、周敏、周伟在原审中没有提交《不动产更正登记通知书》原件仅有手机拍照的，胡京波对该证据提出异议，因xxx号不动产权登记证所对应的是南边五间房屋，该五间房屋原产权证号为胶房私字第xx号已变更在房权证私转字第xx号名下，原审对于此事实的认定是不正确的。 韩保芹向一审法院起诉请求：1.确认周兆明与胡京波于2002年11月10日签订的《买卖房屋协议书》及于2003年4月7日签订的《房地产买卖契约》无效；2.胡京波腾空并迁出胶州市阜安街道办事处邹家洼村房屋两处；3.本案诉讼费由胡京波承担。 一审法院认定事实：韩保芹与周兆明系夫妻关系，二人于1974年登记结婚，婚后共生育周敏、周伟、周瑞年子女三人。周兆明于2013年12月5日去世，其父母均先于其去世。周兆明生前在位于胶州市地上有房屋八间，宅基地面积432.3平方米，集体土地使用证登记的土地使用者为周兆明，证号胶集用（2000）字第xxx，该宗地上北边三间房屋建筑面积46平方米，房屋所有权证号为胶房私字第××号，地籍档案显示的建成年代为1975年；南边五间房屋建筑面积97.92平方米，房屋所有权证号为胶房私字第××号，地籍档案显示的建成年代为1988年。2002年11月10日，胡京波与周兆明在三名见证人的见证下，签订了《买卖房屋协议书》，载明：卖方周兆明在邹家洼村内有前房5间，后房3间，共计8间，门窗、街门、院墙俱全，经双方协商折价伍万柒仟元正卖给胡京波同志永久居住，房产证、土地使用证俱全，买方付齐款后，卖方一同将两证交给买方作为永久性证件。双方不得变更、特立此据为证。该协议书分别由买卖双方及三名证人签字捺印，由立字人王风胜（时任村委书记）书写。2003年4月，胡京波缴纳了契税并办理了南边五间房屋的房屋所有权证，证号房权证私转字第xx号。2018年3月14日，山东省胶州市公证处根据韩保芹、周敏、周伟、周瑞年的申请及提交的材料作出（2018）胶州证民字第314号、（2018）胶州证民字第315号公证书，其中314号公证书对韩保芹、周敏、周伟自愿放弃上述八间房屋中属于周兆明的遗产的继承、周兆明的上述遗产房屋由周瑞年继承进行了公证；315号公证书对韩保芹与周瑞年于2018年3月14日签订的将周兆明名下的八间房屋中属于韩保芹所有的部分赠与周瑞年的《赠与合同》进行了公证。2018年4月16日，周瑞年依据上述两份公证书到胶州市国土资源办理了南边五间房屋的不动产权证书，证号为鲁（2018）胶州市不动产权第××号、宗地代码：xxxx；土地权利人：周瑞年、宗地面积428.08平方米。2019年10月8日，周瑞年依据上述不动产权证书向一审法院提起排除妨害的诉讼，要求胡京波腾出涉案房屋，案号（2019）鲁0281民初10850号。因胡京波提交了买卖涉案房屋的相关证据并于2020年3月20日向山东省胶州市公证处提出公证复查申请要求撤销（2018）胶州证民字第314号、315号公证书，后周瑞年撤诉。胶州市公证处受理胡京波的申请后，找证人周某、吴某进行了询问，周某称2006年清明节后胡京波的丈人李振友找到周某到邹家洼去给女婿胡京波翻建房子，当时老房子已经塌了，其清完垃圾后重新盖了四间屋；吴某称2006年清明节后周某找到吴某让吴某和他到邹家洼去给胡京波翻建房子，吴某和周某是在功夫市认识的，周某介绍活给吴某干，吴某就去了，当时老房子已经塌了，其清完垃圾后重新盖了四间屋。2020年5月12日，胶州市公证处作出（2020）胶州证撤字第001号《关于撤销（2018）胶州证民字第314号、315号公证书的决定》查明，周兆明名下的胶房私字第××号房屋所有权证存根所登记的坐落于阜安邹家洼1-5＃房屋已经出售给胡京波，胡京波于2003年4月18日取得了上述房屋的所有权，其持有的房权证私转字第××号房屋所有权证属实，另胶房私字第××号房屋所有权证存根所登记的房屋在周兆明死亡前已倒塌灭失，公证处依据该存根所办理的继承及赠与合同公证标的物房屋已经不存在。公证处依据上述复查情况，认为由于公证申请人申办公证时隐瞒主要事实，导致公证处出具的314、315号公证书的基本内容与事实不符，故决定撤销（2018）胶州证民字第314号、315号公证书，该上述公证书自始无效。2020年7月2日，周瑞年不服胶州市公证处作出的上述决定，向青岛市公证协会提出投诉申请，青岛市公证协会以所涉事项已进入诉讼程序为由于2020年7月14日作出对其投诉申请不予受理的决定书【（2020）青公协诉字第5号】。2020年8月11日，胶州市自然资源局向周瑞年作出不动产更正登记通知书（编号：202007），更正内容如下“经我局调查核实，该不动产登记无权属来源，现将鲁（2018）胶州市不动产权第××号不动产权登记证所对应的不动产登记簿错误事项更正回原权利人周兆明名下”。 一审法院认为，公民个人对其房屋享有受法律保护的财产所有权，有权依法对自己的财产以出卖、互易、赠与等方式进行处分，现行有效的法律法规并未禁止农村居民处分其房屋。根据合同法司法解释，人民法院确认合同无效应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，故国务院及国务院有关部门的文件虽然明确禁止城镇居民购买农村房屋，但是其规定不属于法律和行政法规的范畴，并不能以此作为认定合同无效的依据。但基于农村房屋的买卖必然涉及宅基地的处分，而根据我国法律规定，农村宅基地的所有权属于集体所有，使用权属集体经济组织成员享有的权利，与特定身份相联系，故为了维护集体经济组织的权益和保障村民的生存，对农村居民在行使宅基地收益和处分权利时予以限制。在此前提下，司法实践中，对农村私有房屋买卖合同一般认定为无效，但在处理具体案件时应当结合个案不同的实际情况综合加以判断，稳定现有的房屋占有状态，维护交易安全、市场秩序、善意信赖，禁止反言以及诚实信用原则也是法律追求的价值所在。 本案中，首先，涉案房屋买卖协议签订时，不仅有卖方周兆明和买方胡京波的签字捺印确认，亦有三名见证人及立字人的签字捺印予以见证，该交易过程符合农村的风俗习惯和交易惯例，根据该协议约定，“买方付齐房款后，卖方一同将两证交给买方作为永久性证件”，周兆明已将房屋所有权证及集体土地使用证交付胡京波、涉案房屋南边五间胡京波已经办理了所有权变更登记的事实足以证明该房屋买卖行为是周兆明与胡京波的真实意思表示。韩保芹作为周兆明的配偶，在周兆明将房屋出售后即与全家搬离涉案房屋，且在2002年至2019年长达近20年的时间里均未对该买卖行为提出异议，应当推定其对该买卖行为是知晓的，韩保芹主张其对该买卖行为不知情且周兆明的单方处分行为违反其共有权而提起本案诉讼实系反悔，有违诚实信用原则。其次，虽然胡京波确非邹家洼村村民，但其持有买卖房屋协议书并办理了房屋所有权证，且实际占有使用涉案房屋十多年，集体土地所有人邹家洼村委的时任书记为协议书立字人的事实也证明村委对涉案房屋的买卖行为也是知情并同意的，且周兆明在将涉案房屋出售后另行申请宅基地新建了房屋，若周兆明与胡京波的买卖协议被认定无效，则周兆明一方必然因为合同无效而获利，违反了“任何人不得从自己的错误行为中获利”的基本认知。第三，涉案房屋自2002年起即已交付胡京波由其实际管理使用至今，且胡京波在2006年对北边已倒塌的三间房屋重新翻建成四间，而韩保芹等作为在该村居住的村民，对此从未提出异议，而且期间村委曾组织对村里的宅基地统一换发集体土地使用证，韩保芹等仍未向胡京波主张权利，直到2019年周瑞年才以涉案房屋系其父亲周兆明借给胡京波居住为由提起诉讼，理由牵强，且超过了诉讼时效。 综上，对韩保芹、周瑞年、周敏、周伟的诉讼请求一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条之规定，判决：驳回韩保芹、周瑞年、周敏、周伟的诉讼请求。案件受理费100元，由韩保芹、周瑞年、周敏、周伟承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。韩保芹、周瑞年、周敏、周伟提交周兆明与邹家洼村村委会于2000年7月1日签订的《合同书》一份、邹家洼村村委会出具的《证明》一份。证明：周兆明在本村只有涉诉宅基地一处，村委会对涉诉房屋买卖不知情。胡京波质证称，对《合同书》真实性无异议，但是与本案无关联。村委会《证明》形式上真实性无异议，但是对证明的事项胡京波不知情，其证明的村委会不知情与事实不符。因为当时房屋过户，村委会协助双方办理了过户手续。胡京波提交证据一、胶州市不动产交易中心出具证明一份。证明：涉案南间5间房屋登记在胡京波名下，物权已发生转移。韩保芹、周瑞年、周敏、周伟质证称，对该证据真实性无异议，胡京波的该房产登记系通过虚假手段骗取获得，而且只有房屋登记，没有土地权利的登记，周兆明名下的房屋及土地登记均依然登记于不动产登记簿，也就是说在同一地块上出现了周兆明和胡京波两个房产证。胡京波提交证据二、青岛市不动产登记信息一份。证明：周瑞年所骗取的不动产房屋所有权证已注销。韩保芹、周瑞年、周敏、周伟质证称，对该证据真实性无异议，当时胶州市不动产登记中心作出不动产更正登记通知书，注销了周瑞年的房产证，同时明确将房屋和土地权利登记回产权人周兆明。胡京波提交证据三、证人证言两份及照片4张，并申请证人周某、吴某出庭作证。证明：现在涉案房屋北三间购买时已经灭失，2006年翻建，两个证人当时参与了翻建，4张照片是翻建后房屋的现状。韩保芹、周瑞年、周敏、周伟质证称，对证人证言不认可，该证言与2019鲁0281民初10850号案件中提交的证言不一致，在10850案中证人称当时三间是危房，四面墙和房梁都在，但是要倒塌了，我们当时是东面墙和后墙都留着。本案提交的证言却称是将三间老房倒塌的残留物清除，重新建房四间，两个证人私下收取了胡京波给付的所谓劳务费，失去了作证资格。对照片真实性没有异议，照片只显示在原三间房屋的基础上加盖了一间。 二审查明的事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，周兆明生前和胡京波于2002年11月10日签订的《买卖房屋协议书》上不仅有买卖双方签字捺印，也有三名见证人的签字捺印，并由时任邹家洼村委书记作为立字人予以出具。因此，该协议对双方当事人具有一定的拘束力。该协议签订后，周兆明生前已将房屋所有权证及集体土地使用证交付胡京波，并将该房屋交付给胡京波使用。胡京波也已就涉案房屋南边五间办理了所有权变更登记，时任邹家洼村委书记作为立字人书写的《买卖房屋协议书》能够反映出村委对涉案房屋的买卖行为是知情并同意的，周兆明在将涉案房屋出售后也已另行在村里新建房屋居住使用。在此情形下，双方应恪守协议约定，诚信履行，且该协议至今已履行近20年，韩保芹、周瑞年、周敏、周伟现起诉请求返还房屋，有违诚实信用原则，不利于维护交易的稳定。原审判决驳回韩保芹、周瑞年、周敏、周伟的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。 综上所述，韩保芹、周瑞年、周敏、周伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人韩保芹、周瑞年、周敏、周伟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  侯 娜 审 判 员  王化宿 审 判 员  盛新国 二〇二一年七月十九日 法官助理  石 晗 书 记 员  马文淑 书 记 员  李珊珊