安徽省黄山市屯溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1002民初1611号 原告：黄山天盈物业管理有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。 法定代表人：程萱，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张瑶，安徽道同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李阳，安徽明博律师事务所律师。 被告：洪海港，男，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 原告黄山天盈物业管理有限公司（以下简称天盈物业公司）与被告洪海港物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，2021年6月2日公开开庭进行了审理。原告天盈物业公司的委托诉讼代理人李阳、被告洪海港到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天盈物业公司向本院提出诉讼请求：1.洪海港支付天盈物业公司物业服务费3703元（从2015年12月31日至2018年12月31日）；2.本案诉讼费用由洪海港承担。事实和理由：洪海港系黄山市屯溪区*幢*单元*室的业主，建筑面积128.58平方米，2007年9月19日洪海港办理了入户手续并完成业主领房验收交接程序，并与天盈物业公司办理确认物业管理费用支付完毕手续。双方约定洪海港需按照每月102.9元的标准交纳物业费，天盈物业公司按约向洪海港提供了物业服务，但洪海港于2015年12月31日起至2018年12月31日期间无故拖欠物业费，累计拖欠物业费达3703元，期间经天盈物业公司多次催缴无果。为维护自身合法权益，天盈物业公司向法院提起诉讼。 洪海港辩称，天盈物业公司没有证据证明其按照《前期物业服务合同》约定履行了物业服务，合同的终止时间为2009年6月25日，天盈物业公司没有证据证明该合同续签，也没有证据证明诉讼时效中止或中断，因此本纠纷诉讼时效应该从2019年6月2日开始计算，本纠纷诉讼时效至天盈物业公司提起诉讼之日2021年6月2日已超过2年。天盈物业公司资质为三级，应按照每月每平方米0.6元的标准向洪海港收取物业费。天盈物业公司超资质承接某某地块，向业主提供劣质物业服务。由于天盈物业公司的物业服务没有达到三级物业服务企业应该达到的等级服务标准，造成洪海港家中漏水维修不及时财物受损等情形。2013年至2016年期间，其家中遭入室盗窃，报警后因监控损坏、安保不到位无法追回损失。2009年至2010年入住期间，因户内推拉门未采用安全玻璃破碎导致家人受伤。2016年至2017年期间，车辆停在小区停车位被剐蹭，因没有监控或监控被树叶遮挡无法查找侵权人。入住后房屋外墙渗水，导致地板腐烂、屋顶龟裂、钢筋裸露，与物业公司交涉多次，物业公司不履行修缮义务，曾找工人进行防水处理但未根本解决。2013年、2014年之后物业公司就开始不作为，绿化、卫生状况较差。 本院认为，洪海港系黄山市屯溪区*幢*单元*室业主（房屋建筑面积128.58平方米），该房于2007年9月交付洪海港。2007年6月25日黄山天盈福地置业发展有限公司与天盈物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由天盈物业公司为黄山市屯溪区某某小区提供前期物业管理服务，天盈物业公司在提供物业服务的情况下，高层住宅按照1元/㎡/月收取物业服务费。该前期物业服务合同不违反法律规定，应属合法有效，对某某小区内全体业主均有约束力，天盈物业公司在提供物业服务的情况下，可以按合同约定的标准收取物业服务费，洪海港作为案涉某某小区业主，应当按照协议约定向天盈物业公司支付物业服务费，现天盈物业公司按照0.8元/㎡/月主张物业服务费并未超过合同约定标准，洪海港从2016年1月1日至2018年12月31日欠交物业服务费3703元（0.8元/㎡×128.58㎡×36月）。洪海港抗辩称天盈物业公司在提供小区物业服务的过程中未按照物业服务合同履行，在房屋外墙修护、安全防范义务、车辆秩序管理、设备维修养护、绿化清洁卫生等义务方面存在服务瑕疵，并提供了相应的证据佐证。本院认为，关于洪海港抗辩的房屋外墙渗漏未得到解决的问题，经查案涉房屋确存在墙面渗漏的情况，但并无证据证明系天盈物业公司所造成，故关于渗漏所造成的损失，洪海港可在查明原因后向责任方主张权利。关于洪海港抗辩财物被盗、车辆剐蹭等问题，物业公司的服务内容中包含了公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，但不对小区内的人身、财产承担保险责任和保管责任，本案中经查天盈物业公司确在公共秩序维护、安全防范等方面存在一定服务瑕疵，但与洪海港所述财物被盗、车辆剐蹭不具有必然的因果关系，其直接原因系实际侵权人的侵权行为，因此，洪海港现不能据此拒缴物业服务费。但根据洪海港提供证据材料显示，天盈物业公司提供物业服务的过程中确实在公共秩序维护、安全防范、共用设备维修养护、绿化清洁卫生等方面存在一定的服务瑕疵，在房屋渗漏维修问题中客观上也存在未及时履行协助沟通协调义务等事实，结合本案实际情况，本院酌情确定洪海港以70%的标准向天盈物业公司交纳物业服务费2592元。洪海港辩称前期物业服务合同期限已届满，但案涉小区未成立业主委员会亦未重新选聘新的物业公司，天盈物业公司持续提供物业管理服务，双方仍有事实上的物业服务合同关系。洪海港辩称天盈物业公司诉讼请求已过诉讼时效，根据审理查明的事实，天盈物业于诉讼时效内向洪海港邮寄催交物业费的律师函，诉讼时效因此中断，诉讼时效期间重新计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第五项、第十二条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告洪海港于本判决生效之日起十日内一次性支付原告黄山天盈物业管理有限公司从2016年1月1日至2018年12月31日物业服务费2592元； 二、驳回原告黄山天盈物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告洪海港负担。 本判决为终审判决。 审判员 张 怡 二〇二一年七月六日 书记员 陈进红 附本案法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条…… 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 …… 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。