四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终7413号 上诉人（原审原告）：陈燕婷，女，1976年3月11日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：李潇，四川瑞利恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周志馨，四川瑞利恒律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：刘小芹，女，1982年12月15日出生，汉族，住成都市都江堰市。 委托诉讼代理人：张妮，四川都江律师事务所律师。 上诉人陈燕婷因与被上诉人刘小芹房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2020）川0181民初2072号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陈燕婷上诉请求：一、请求判决撤销四川省都江堰市人民法院做出的（2020）川0181民初2072号民事判决书第二条“驳回陈燕婷的其他诉讼请求”；二、请求依法改判刘小芹退还陈燕婷自2020年1月25日至2020年5月31日的租金33333元及利息；三、请求依法改判刘小芹完整归还陈燕婷租赁期内的自购物件及物品，不得限制陈燕婷拿取自购物件及物品；四、请求依法改判刘小芹赔偿租赁场地上修建的不可拆分的厨房及设施的损失费32500元及利息（自起诉之日至付清之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；五、请求判令由刘小芹承担本案一审、二审诉讼费。二审中，陈燕婷增加上诉请求：请求认定案涉合同于2020年4月13日解除。事实与理由：一、一审法院认定陈燕婷并无法定解除权属于事实认定与法律适用错误，陈燕婷并不存在违约解除该合同的情形。一审法院参照《最高法出台关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见》（以下简称“指导意见”）的不可抗力举证责任条款认定陈燕婷违约解除合同存在错误。本案中陈燕婷以不可抗力为由主张解除合同，则应当适用《指导意见》中“因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予以支持”的规定来审理本案。《指导意见》中明确将“疫情及疫情防控措施”认定为《中华人民共和国合同法》中的“不可抗力”，则针对该主张应当着重审查该不可抗力及刘小芹其他行为是否导致合同目的不能实现。本案中《房屋租赁合同》第一条第一款约定，案涉租赁合同的目的为经营民宿。因疫情及防控措施影响，陈燕婷被禁止在该期间实施经营活动，足以证明两者之间存在直接的因果关系。再者，本案中刘小芹的父母多次在陈燕婷经营期间对陈燕婷经营管理和用人加以干涉，甚至出动警方化解矛盾，实则对陈燕婷使用该租赁场地的正常经营造成严重影响。综合以上原因，陈燕婷已经无法实现双方当初签订该租赁合同的目的，主张解除合同并无不当，应当予以支持，且刘小芹也同意解除合同。二、一审法院对陈燕婷因疫情及疫情防控措施无法使用租赁房屋的事实不予认定错误，应予以纠正。2020年1月25日起，有关部门相继发布《关于禁止举办群众性餐饮经营活动的通告》及《关于青城山、都江堰景区暂停开放浏览的公告》，陈燕婷自此便未经营及使用案涉租赁房屋。参照《指导意见》相关规定，新冠疫情属于案涉《房屋租赁合同》第四条第二款所约定的“不可抗拒的原因”，应当按照实际使用案涉房屋的时间缴纳租金。四川省人民政府发布的《关于应对新型冠状病毒肺炎疫情缓解中小企业生产经营困难的政策措施》表明，政府鼓励业主减免房租。一审法院对疫情导致陈燕婷无法使用租赁物的事实不予认定，从而认为陈燕婷应承担2020年1月25日至2020年5月31日的租金，属于事实认定错误，应予以纠正。三、一审法院根据双方租赁合同第五条第三款认定陈燕婷无权搬走自购物品及主张添附损失错误，应予以纠正。根据双方租赁合同第五条第三款，陈燕婷所有在甲方投资、改造、打造、软装、设施设备均不可带走或破坏的条件为“租赁期内、租赁期满或乙方单方面违约”。首先，该合同已由双方协商解除，租赁期已经结束，在解除之前的租赁期内陈燕婷未实施带走或破坏相关设施设备的行为；其次，该合同约定的租赁期为2019年6月1日至2029年5月31日止，此处的租赁期满应以2029年5月31日为准，而本案中，合同已由双方于2020年协商解除，并不符合租赁期满的条件；再次，陈燕婷并不存在单方面违约行为：1.陈燕婷为经营管理需要与欧游酒店管理（上海）有限公司签署《合作协议》，该公司提供销售平台技术支持及管理服务并由陈燕婷支付服务费，并非刘小芹所称的转租、分租、转让、转借或他人调剂交换。2.陈燕婷按时支付租金，并在第二年交租日前两个月主动与刘小芹协商解除合同事宜，始终保持积极履行合同的态度。3.陈燕婷以法定解除权主张解除合同，符合法律相关约定及合同约定，不存在违约解除合同。最后，陈燕婷想要拿走的只是衣物等随身物品以及一些电器，并不属于合同约定的不能搬走的范围。四、关于陈燕婷在租赁场地上修建的不可拆分的厨房及设施，陈燕婷并不存在单方面违约的情形，合同第五条第三款不能予以适用，应当视为合同未对因不可归责于双方的事由导致合同解除时已形成附合的装饰装修物归属及处理进行约定。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项规定，应由双方根据公平原则进行分担，而一审法院判令刘小芹不应予以赔偿。五、一审法院未对《房屋租赁合同》解除时间进行明确，存在判决瑕疵。本案中，陈燕婷于2020年4月14日通知刘小芹解除合同，刘小芹表示同意解除，但就解除后的租金及添付物归属问题存在纠纷诉诸法院。而《房屋租赁合同》的解除时间关系到租金计算、添付物的价格计算、损失计算，因此请求在二审中予以明确。六、一审判决协商解除事宜无果，而陈燕婷停止民宿的经营，刘小芹将案涉房屋厨房上锁至今。事实上，陈燕婷只是在已经支付租金的在租期内向刘小芹提出协议解除合同的申请协议，并不存在违约行为。另外，陈燕婷从未停止过民宿的经营，只是基于刘小芹上锁无故发起事端，恶意的阻碍陈燕婷经营，导致陈燕婷被动的无法经营。一审法院并未对刘小芹将案涉房屋锁上的具体时间进行查明，这个时间点对双方是否对解除合同达成合意，以及陈燕婷是否存在违约亦或是刘小芹是否违约有直接关联。 刘小芹辩称，一审的审理和判决过程是谨慎的，事实的查明和法律适用是正确的。陈燕婷称合同解除的原因是刘小芹干扰所致，该问题在一审中已充分查明，其次，陈燕婷陈述解除原因与一审的诉状内容不同，其在一审起诉状中主要依据××原因无法营业，退还租金也是以该理由，而陈燕婷上诉理由没有针对一审的理由进行主张而是进行了改变。因此，希望维持一审判决。 陈燕婷向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令解除陈燕婷与刘小芹于2019年4月29日签订的《房屋租赁合同》；2.判令刘小芹按照陈燕婷实际使用房租时间计算，退还因不可抗力的原因导致陈燕婷的民宿关门损失即未使用的从2020年1月25日至2020年5月31日共4个月的租金33333.00元及利息（自起诉之日至付清之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；3.判令刘小芹不得限制、妨害陈燕婷搬走其所购物件及物品（详见清单）；4.判令刘小芹赔偿陈燕婷在租赁场地上修建的不可拆分的厨房及设施的损失费32500元（详见费用支付明细）及利息（自起诉之日至付清之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；5.判令本案全部诉讼费用由刘小芹承担。 一审法院经审理查明：一、2019年4月29日，陈燕婷与刘小芹签订《房屋租赁合同》，约定刘小芹将位于都江堰市××镇××村××组，约800平方米的自建房出租给陈燕婷用于民宿经营，租金为10000元／年，租期从2019年6月1日起至2029年5月31日止，共10年。 二、合同签订后，刘小芹交付了案涉房屋，陈燕婷分别于2019年4月30日和5月1日两次以手机银行转账形式将10万租金转给刘小芹。陈燕婷接手房屋后，对案涉房屋进行了装修，修建了厨房、购置了厨房设备及其他电器设备和酒店用品。2019年8月7日，陈燕婷与鸥游酒店管理（上海）有限公司（以下简称OYO公司）签订合作协议，约定对案涉房屋所在酒店进行合作经营。 三、2020年4月，陈燕婷与刘小芹就合同解除事宜商量无果，陈燕婷停止了民宿经营。刘小芹将涉案房屋、厨房锁上至今。 一审法院认定上述事实主要采信了陈燕婷与刘小芹的身份信息、《房屋租赁合同》、《合作协议》、银行对账单及双方当事人当庭陈述等证据。 一审法院认为，本案争议焦点有两个，一是案涉租赁合同是否已经解除的问题；二是刘小芹在涉案房屋租赁合同期间是否存在违约行为及陈燕婷的各项诉请能否成立。 关于争议焦点一即案涉租赁合同是否已经解除的问题。一审法院认为，双方当事人签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，该合同未违反法律法规的禁止性规定，应为有效。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据审理查明事实，双方约定刘小芹将涉案房屋出租给陈燕婷，租金为10万元／年，从2019年6月1日起至2029年5月31日止，租期10年。陈燕婷希望解除租赁合同，理由为近期爆发的新冠病毒疫情严重影响陈燕婷民宿经营，导致《租赁合同》目的不能实现。参照《最高法出台关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见》，当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。……疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；……当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。陈燕婷应当就因疫情因素导致租赁合同不能继续履行的事实承担举证责任，但陈燕婷并未举证证明。因此，陈燕婷并无法定解除事由，陈燕婷单方解除合同系陈燕婷违约。虽违约方不享有单方解除合同的权利，但本案系长期房屋租赁合同，一概不允许违约方解除合同不利于案涉房屋租赁纠纷的化解。结合涉案房屋至今还处于闲置状态且刘小芹也同意解除《房屋租赁合同》的情况，因此，一审法院确认于本判决生效之日解除涉案租赁合同。 关于争议焦点二即刘小芹在涉案房屋租赁合同期间是否存在违约行为及陈燕婷的各项诉请能否成立。根据陈燕婷在本案中提供的证据来看，只能证明双方在租赁期间有过一些纠纷，但是，并不能证明刘小芹对涉案的租赁合同构成根本违约。 陈燕婷请求判令刘小芹退还因不可抗力的原因导致陈燕婷的民宿关门的租金损失，该诉请因无法律依据，一审法院不予支持。关于陈燕婷请求判令刘小芹不得限制、妨害陈燕婷搬走其所购物件及物品和判令刘小芹赔偿陈燕婷在租赁场地上修建的不可拆分的厨房及设施的损失费32500元的问题，一审法院认为，根据双方租赁合同第五条第三款“租赁期内、租赁期满或乙方单方面违约，乙方所有在甲方投资、改造、打造、软装、设施设备均不可带走或破坏”之约定，在陈燕婷单方面停止租赁合同的履行后，刘小芹根据双方合同约定是可以阻止陈燕婷搬走相关设施设备的，陈燕婷的这两项诉求，与双方租赁合同约定不符，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决：一、解除陈燕婷与刘小芹2019年4月29日签订的《房屋租赁合同》；二、驳回陈燕婷的其他诉讼请求。一审案件受理费1592元（已减半），由陈燕婷负担。 二审中，陈燕婷、刘小芹均无新证据提交。 对一审判决查明事实部分：一、根据案涉合同约定，租金标准为100000元/年，一审对此记载错误，本院予以更正；二、陈燕婷对案涉房屋、厨房进行上锁，院子大门为刘小芹父母上锁，一审对此记载错误，本院予以更正。本院二审查明的其他事实与一审一致，本院对此予以确认。另补充查明，一、2020年4月15日，陈燕婷通过微信向刘小芹发送《合同终止协议》，刘小芹回复“我没有什么想法，反正按以前合同办嘛，不管你多忙麻烦你五一之前去把你注册的民宿注销了，别等我回去了去给你注销，以免打入黑名单影响你的信誉，你也知道现在工商、税务、银行、社保什么的都是联网的，别影响你以后发大财”“你要违约不租了，到期你就走人。……”。二、2021年7月13日，本院工作人员到案涉房屋所在的都江堰市中兴镇上元村，向该村村长及案涉房屋办理建设工程规划许可证的经办人进行询问。该村村长及办证经办人称，案涉房屋为刘小芹在宅基地上原址重建的自建房，刘小芹在建房前办理了完整的审批流程，获得了相关批准手续。刘小芹称许可证丢失。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、案涉合同效力的认定；二、案涉合同解除原因及解除时间的认定；三、刘小芹是否应当向陈燕婷返还租金及利息；四、陈燕婷要求搬离所购物件及物品能否被支持，以及刘小芹是否应当赔偿陈燕婷修建的不可拆分的厨房和设施损失。本院对此论述如下： 关于案涉合同效力的认定问题。本院认为，虽刘小芹称建设规划许可证丢失，但经本院到案涉房屋所在地进行核实，经案涉房屋所在的都江堰市中兴镇上元村组织确认，已经为案涉房屋办理了相关规划审批手续，故陈燕婷与刘小芹签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违法法律、行政法规禁止性规定，合法有效。 关于案涉合同解除原因及解除时间的认定问题。陈燕婷主张基于疫情这一不可抗力事由，及刘小芹父母对其经营的干涉，导致合同目的无法实现，其因此享有案涉合同解除权。本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”，二审中，陈燕婷认可2020年3月收到复工通知，但其向刘小芹表示想要解除案涉合同系在2020年4月14日复工后。因其表达解除意思时已经复工，其以疫情这一不可抗力事由主张案涉合同目的无法实现，本院不予支持。陈燕婷不因此享有案涉合同解除权。其次，虽陈燕婷在合同履行过程中与刘小芹的父母产生过矛盾，但根据陈燕婷一审提交接（报）处警登记表，时间分别为2019年10月18日与2020年4月21日，纠纷产生原因分别为因充电延迟原因与陈燕婷员工发生纠纷及陈燕婷搬离物品被阻发生纠纷，无法显示刘小芹父母有阻碍经营的行为。再次，虽刘小芹父母对院门进行过上锁，但陈燕婷未提交证据证明刘小芹父母在经营期间存在拒不开门的情形。故对陈燕婷称因刘小芹父母干扰其经营导致合同目的无法实现，因缺乏证据支撑，本院不予支持。另外，在双方皆认可刘小芹父母居住于农家乐所在院中，同时陈燕婷对案涉房屋及厨房进行上锁的情况下，对陈燕婷主张上锁系对合同解除的认可，本院亦不予支持。最后，对陈燕婷主张刘小芹在2020年4月14日沟通时已经同意合同解除。本院认为，根据双方2020年4月14日至15日的微信聊天记录，陈燕婷向刘小芹发送《合同终止协议》后，刘小芹并未对此表示认可。故陈燕婷称刘小芹表达了同意解除合同的意思，本院不予支持。综上，虽陈燕婷无法定解除权，但因在2020年7月3日一审庭审中，刘小芹同意解除案涉合同，本院认定案涉合同于该日解除。一审对合同解除时间认定不当，本院予以变更。 二、关于刘小芹是否应当向陈燕婷返还租金及利息的问题。本院认为，陈燕婷承租案涉房屋用于经营民宿，新冠疫情的发生确会导致其在疫情期间经营受阻，根据公平原则，由此带来的损失应由双方共同承担。因此本院酌情认定免除陈燕婷2020年2月的租金，刘小芹应将该月租金8333元向陈燕婷进行返还。对陈燕婷主张返还此范围外的租金，本院不予支持。另，因疫情作为不可抗力事由，双方对此发生均无过错，故对陈燕婷主张刘小芹向其支付返还租金的利息，本院不予支持。 三、关于陈燕婷要求搬离所购物件及物品能否被支持，以及刘小芹是否应当赔偿陈燕婷修建的不可拆分的厨房和设施损失的问题。本院认为，根据案涉合同第五条第三款约定“租赁期内、租赁期满或乙方单方面违约，乙方所有在甲方投资、改造、打造、软装、设施设备均不可带走或破坏”,本案中，因案涉合同的解除系因陈燕婷所致，陈燕婷对此存在违约。现陈燕婷要求搬离所购物件及物品，同时要求刘小芹赔偿陈燕婷修建不可拆分部分损失，因缺乏相应依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。至于陈燕婷称该条款系刘小芹添加，其未注意。本院认为，二审中，陈燕婷认可案涉合同是其制作的初始版本，刘小芹修改签字盖章再邮寄给陈燕婷，陈燕婷再行签字。但因陈燕婷并未举证刘小芹修改部分为上述条款，且根据常理，如果刘小芹对陈燕婷拟定合同进行修改，陈燕婷在签字前应会注意到，故上述条款应系双方真实意思表示。对陈燕婷上述主张，本院不予支持。 综上所述，陈燕婷的上诉请求部分成立，应予支持。一审认定合同解除时间及应退租金数额存在不当，应予变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 撤销四川省都江堰市人民法院（2020）川0181民初2072号民事判决第二项“驳回陈燕婷其他诉讼请求”； 变更四川省都江堰市人民法院（2020）川0181民初2072号民事判决第一项“解除陈燕婷与刘小芹2019年4月29日签订的《房屋租赁合同》”为“陈燕婷与刘小芹2019年4月29日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月3日解除”； 刘小芹于判决生效之日起五日内向陈燕婷返还租金8333元； 驳回陈燕婷其他诉讼请求。 一审案件受理费1529元，由刘小芹承担183元，陈燕婷承担1346元；二审案件受理费3184元，由刘小芹负担382元，陈燕婷负担2802元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 杜玉兰 审 判 员 何广智 审 判 员 王 果 二〇二一年七月十四日 法官助理 郑 帅 书 记 员 罗 芳