吉林省通化市中级人民法院   民事判决书   （2021）吉05民终703号   上诉人（一审被告）：赵希贤，女，1952年12月21日生，汉族，住通化市东昌区。       被上诉人（一审原告）：通化市果品公司，住所：通化市东昌区靖宇路255号。       诉讼代表人：吉林省阳光博舟（通化）律师事务所，系通化市果品公司破产管理人。       诉讼代理人：闫红亮，吉林省阳光博舟（通化）律师事务所律师。       上诉人赵希贤因与被上诉人通化市果品公司租赁合同纠纷一案，不服吉林省通化市东昌区人民法院（2021）吉0502民初1242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月14日立案后，依法组成合议庭，并于2021年7月29日依法公开开庭进行了审理。上诉人赵希贤，被上诉人通化市果品公司的诉讼代理人闫红亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。       赵希贤上诉请求：1．撤销原审法院（2021）吉0502民初1242号民事判决；2．判决驳回通化市果品公司的诉讼请求；3．由通化市果品公司承担诉讼费用。事实和理由：一、原审法院判决解除《冷库储藏服务合同书》属于适用法律错误。双方于2020年7月31日签订的冷库储藏服务合同书，系双方真实意思表示，真实有效，不具备解除合同的法定要件。双方签订的两份《冷库储藏服务合同书》在履行的过程中，没有发生应当解除合同的相关法律事实，合同应当继续履行。原审法院引用《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，解除双方签订的两份《冷库储藏服务合同书》显然是错误的，该法律规定有两款，第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，该法律规定仅仅赋予了管理人对未履行完毕的合同提出解除合同的权利，但不是解除合同的必然法定要件，相对人也可以要求继续履行未履行完毕的合同；第二款规定，管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行，结合第一款规定，《中华人民共和国企业破产法》第十八条的立法本意为保护破产企业的合同相对方的民事权益，人民法院受理破产申请后，管理人以及合同相对人均有权选择解除合同或者继续履行合同，但该法律规定不属于解除合同的强制性规定。二、原审法院判决属于认定事实错误、适用法律错误。1．双方于2020年7月31日签订的《冷库储藏服务合同书》，系双方真实意思表示，真实有效，应继续履行。2．通化市果品公司不再享有租赁物的物权，依据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。2021年4月26日政府发布拆迁公告，2021年6月23日发布《关于通化市东昌区人民政府国有土地上房屋征收决定的公告》，本案争议的租赁不动产所有权人发生变更，通化市果品公司不再享有租赁物的物权。既然通化市果品公司不再享有租赁物的物权，那么通化市果品公司当然无权要求赵希贤腾迁和返还房屋。三、原审法院判决赵希贤给付通化市果品公司拖欠租金数额错误。2021年1月，通化市突发新冠疫情，疫情期间停产停业，租金应当予以减免，另外，2016年1月赵希贤缴纳安全抵押金2000元应予抵顶。四、原审法院判决赵希贤应当给付冷库库位使用费的期间错误。通化市果品公司如果享有租赁物的所有权，赵希贤应当支付冷库库位使用费，但是东昌区政府2021年4月26日发布拆迁公告，2021年6月23日发布《关于通化市东昌区人民政府国有土地上房屋征收决定的公告》，通化市果品公司不再享有租赁物的所有权，不能享有收益的权利。       通化市果品公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。赵希贤的上诉没有依据，应当予以驳回。       通化市果品公司向一审法院起诉请求：1．判令解除原被告签订的两份《冷库储藏服务合同书》，并要求被告立即腾迁并向原告返还租赁房屋；2．判令被告给付欠付租金4872元；3．判令被告给付自合同解除之日起至实际返还之日止的房屋占用使用费（按照租金标准给付）；4．本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2020年7月31日、2020年8月5日，双方当事人签订两份《冷库储藏服务合同书》。合同中对房屋或场地租赁期限、租金标准、租金给付方式以及逾期交付租金应承担的违约责任等均有明确约定。合同履行期间，通化市东昌区人民政府于2021年4月26日作出了《通化市东昌区人民政府关于确定东昌区新站广场旧城区改建项目房屋征收范围的公告》，案涉的租赁房屋属于该公告所确定的征收范围。2020年12月11日，通化市中级人民法院裁定受理通化市果品公司提出的破产清算申请，将案件交由通化市东昌区人民法院审理。通化市东昌区人民法院于2021年4月8日受理并选定吉林阳光博舟（通化）律师事务所作为破产管理人。依据《破产法》第十八条规定，通化市果品公司与各被告之间签订的相关租赁合同应当解除。       赵希贤一审辩称：不同意解除合同，因为通化市果品公司欠我抵押金2000元。赵希贤是4月26日接到拆迁通知，4月26日后通化市果品公司无权收取租金，因为产权已经变更。       一审法院经审理查明，2020年7月31日、2020年8月5日，原被告签订两份《冷库储藏服务合同书》，双方约定，被告租赁原告所有的，位于通化市东昌区靖宇路255号院内1号冷库5号位、1号冷库6号位，面积分别为35平方米、29平方米，月租金分别为3132元（89.50元／平方米／月）、2596元（89.50元／平方米／月），租赁期限为2020年1月1日至2022年12月31日。被告租金分别交付至2021年4月16日、2021年4月1日。2020年12月11日，通化市中级人民法院作出（2020）吉05破申22号民事裁定书，受理原告提出的破产清算申请，并交由通化市东昌区人民法院审理。法院于2021年1月13日受理原告申请破产一案，并指定吉林阳光博舟（通化）律师事务所为该案的破产管理人。2021年4月26日，通化市东昌区人民政府发布公告，原告所在区域因公共利益情形被划入征收范围内。       一审法院认为，原被告之间的租赁合同系双方真实意思表示，真实有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。原告主张解除原被告签订的两份租赁合同，被告虽不予认可，但依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”因原告的破产申请法院已于2021年1月13日受理，故原告有权解除双方之间的两份租赁合同。原告主张被告立即腾迁冷库库位并交还原告，被告不予认可，被告主张冷库的物权已发生变动。该院认为，依据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”而本案中截至庭审辩论终结时，政府仅发布了征收范围的公告，而未下发征收决定，故本案涉案房屋物权没有发生变动，原告作为所有权人，有权要求被告迁出冷库并交还原告。原告主张被告给付欠付租金4872元，因被告租金分别交付至2021年4月16日、2021年4月1日，被告欠付租金的数额应为：1号库5号位89.50元／平方米／月×35平方米×1.5个月=4698.75元，因原告自愿减免2020年度前三个月租金的10％、2021年度前三个月租金的20％，即89.50元／平方米／月×35平方米×3个月×（10％＋20％）=2819.25元，故1号库5号位欠付租金为1879.50元（4698.75元-2819.25元）。1号库6号位89.50元／平方米／月×29平方米×2个月=5191元，因原告自愿减免2021年度前三个月租金的20％，即89.50元／平方米／月×29平方米×3个月×20％=1557.30元，故1号库6号位欠付租金为3633.70元（5191元-1557.30元）。综上，被告欠付的租金数额共计为5513.20元，因原告仅主张4872元，该院予以准许。因被告至今仍占有使用该两处冷库库位，故原告有权主张自合同解除之日至被告迁出冷库时止的使用费（按照合同约定的租金标准计算）。被告主张安全抵押金2000元应当予以抵扣，原告不予认可，故被告可另案主张权利。依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。”第七百零三条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第七百二十一条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。”综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第七百零三条、第七百二十一条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，遂判决：一、解除原被告于2020年7月31日、2020年8月5日签订的两份《冷库储藏服务合同书》；二、被告赵希贤于判决生效之日起三日内从原告通化市果品公司所有的，位于通化市东昌区靖宇路255号院内1号冷库5位、1号冷库6号位内迁出，并将该两处冷库库位交还原告通化市果品公司；三、被告赵希贤于判决生效之日立即给付原告通化市果品公司欠付租金4872元（截至2021年5月31日）。四、被告赵希贤于判决生效之日立即给付原告通化市果品公司该两处冷库库位使用费（从合同解除之日起至被告迁出冷库时止，按照合同约定租金标准计算）。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告负担。       本院二审经审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。另查明，2020年，根据国家供给侧结构性改革总体工作要求，通化市将通化市果品公司列入被出清的企业名单。本院于2020年12月11日受理通化市果品公司提出的破产清算申请。赵希贤租赁期间交纳安全抵押金2000元。       本院认为，本案是因人民法院受理通化市果品公司破产申请后，破产管理人决定解除与赵希贤之间的租赁合同而引发的纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实持续至民法典施行后，故本案应适用民法典的规定。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”根据该条规定，法律赋予破产管理人法定解除或继续履行合同的权利，即破产管理人有权决定解除或者继续履行破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同。本案中，案涉两份《冷库储藏服务合同书》签订的时间在通化市果品公司破产申请受理之前且未履行完毕，破产管理人主张解除案涉合同，有法律依据，本院予以支持。关于赵希贤提出的不予退还租赁物问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”案涉租赁合同解除后，赵希贤占有使用租赁物已无法律依据，赵希贤应将案涉租赁物退还给通化市果品公司。此外，赵希贤因履行租赁合同交纳的2000元安全抵押金，通化市果品公司应在租赁合同解除后返还给赵希贤。关于拖欠租金数额问题。本院同意一审法院的处理意见，在此不再赘述。至通化市果品公司起诉时，赵希贤已开始拖欠租金。应当将2000元安全抵押金与欠付的租金抵顶，即赵希贤还应当给付起诉前已欠付租金2872元（4872元－2000元）。赵希贤利用租赁物从事生产经营活动，一审判令赵希贤3日内从租赁物中迁出，不符合客观实际。考虑租赁物的实际情况，应当给予承租人合理的搬迁时间，本院认定给予7日为宜。       综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但是对于赵希贤提出的2000元安全抵押金的问题不予一并处理存在不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：       一、维持通化市东昌区人民法院（2021）吉0502民初1242号民事判决第一项、第四项；       二、变更通化市东昌区人民法院（2021）吉0502民初1242号民事判决第二项为，赵希贤于判决生效之日起七日内从通化市果品公司所有的，位于通化市东昌区靖宇路255号院内1号冷库5位、1号冷库6号位内迁出，并将该两处冷库库位交还原告通化市果品公司；       三、变更通化市东昌区人民法院（2021）吉0502民初1242号民事判决第三项为，赵希贤于判决生效之日立即给付原告通化市果品公司欠付租金2872元（截至2021年5月31日）。       一审案件受理费25元，二审案件受理费100元，合计125元，由被上诉人通化市果品公司负担。       本判决为终审判决。       审判长吴兴彦   审判员王立武   审判员修勇   二〇二一年七月二十九日   书记员刘瑄子凡