广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11711号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州快高商贸有限公司，住所地广州市越秀区三元里大道499-523号伍福服装城1楼F区20号房。法定代表人：王树勤。委托诉讼代理人：何志瑜，广东金轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱琳，广东金轮律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈文文，男，汉族，1969年4月30日出生，身份证登记住址广州市天河区。委托诉讼代理人：王**，广东海恩律师事务所律师。上诉人广州快高商贸有限公司（以下简称快高公司）、陈文文房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初17400号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理。本案现已审理终结。快高公司于2020年4月17日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除快高公司与陈文文之间签订的《商铺租赁合同》及《服务协议》；2.陈文文立即向快高公司返还租赁房屋；3.陈文文已向快高公司缴纳的押金60000元由快高公司予以没收；4.陈文文立即向快高公司支付自2020年1月1日起至实际搬离之日止的租金及服务费。租金标准按照合同第二条约定每月租金为30000元，服务费按照服务协议第二条3600元每月；5.陈文文立即向快高公司支付自2018年2月2日起至实际清偿欠付租金之日止的租金违约金，按合同约定的利率即每日2%的标准计收违约金；6.陈文文立即向快高公司支付自2020年1月1日起至2020年6月12日止的水电费共511.88元及从2020年1月1日起至实际搬离房屋之日止的管理费，每月3100元。陈文文反诉请求判令：1.快高公司立即退还押金60000元给陈文文；2.快高公司支付违约金60000元给陈文文；3.快高公司支付2019年12月、2020年1月的租金发票给陈文文；4.快高公司支付从2018年2月至2020年1月的服务费发票给陈文文；5.快高公司向陈文文返还陈文文多支付的5700元违约金。一审法院经审理于2020年12月14日判决如下：一、本判决发生法律效力之日起五日内，原告广州快高商贸有限公司向被告陈文文退还押金60000元；二、本判决发生法律效力之日起五日内，被告陈文文向原告广州快高商贸有限公司支付2020年1月租金1600元、2020年2月1日起至2020年8月15日止的租金、占用费（按每月16800元计算）；三、本判决发生法律效力之日起五日内，被告陈文文向原告广州快高商贸有限公司支付2020年1月至2020年6月12日的水电费511.88元；四、本判决发生法律效力之日起五日内，被告陈文文向原告广州快高商贸有限公司支付2020年2月1日至2020年8月15日的物业管理费（按每月3100元计算）；五、本判决发生法律效力之日起五日内，被告陈文文向原告广州快高商贸有限公司支付自2018年2月2日起至实际支付欠付租金之日止的违约金（以每月欠付租金为基础，从2018年2月2日起至2019年8月19日期间，按照中国人民银行公布的同期人民银行贷款利率计算，从2019年8月20日至实际支付欠付租金之日，参照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；六、原告广州快高商贸有限公司向被告陈文文交付2019年12月、2020年1月的租金发票；七、驳回原告广州快高商贸有限公司的其他诉讼请求。八、驳回被告陈文文的其他反诉请求。本案一审本诉受理费减半收取3167元，反诉费1407元，由原告负担2287元，被告负担2287元。上诉人快高公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判陈文文已向快高公司缴纳的押金60000元由快高公司予以没收；2.撤销一审判决第二项，改判陈文文向快高公司支付2020年1月租金1600元、2020年2月1日起至2020年8月15日止的租金（按每月33600元计算）；3.撤销一审判决第五项，改判陈文文向快高公司支付自2018年2月2日起至实际支付欠付租金之日止的违约金（以每月欠付租金为基数，从2018年2月2日起至实际支付欠付之日止，按照每日2%的标准计收）；4.一、二审诉讼费等全部费用由陈文文承担。事实与理由：一、陈文文存在多次迟延履行或拒不履行合同义务以及恶意扩大疫情影响等行为，导致快高公司合法权益遭受严重侵害，陈文文应承担合同违约责任。李敢涛并非快高公司股东，也不是公司员工，也未得到公司授权，其擅自锁门的行为后果应由李敢涛自行负担。并且，陈文文未将物品搬离涉案房屋，也未依照合同约定提前30天书面向快高公司提出解除合同。一审法院将李敢涛“短暂的锁门行为”视为“解除合同行为”，属于事实认定错误。双方明确陈文文于2020年8月15日确认全部物品搬离涉案租赁房屋，并非2020年2月24日搬离，双方合同应于2020年8月15日解除。二、双方签订的租赁合同符合法律规定，系双方自愿真实的意思表示。合同明确迟延或拖欠租金的应每日按2%计付违约金，一审调整为按照LPR标准计付，严重损害了快高公司的合法权益，即便法院调整违约鑫标准也应当按照LPR的四倍计付。三、陈文文违背诚实信用原则，应予惩戒。综上，快高公司上诉恳请二审法院依法改判。针对快高公司的上诉请求，陈文文二审答辩称：答辩意见与陈文文的上诉意见一致。上诉人陈文文上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四、五、八项，改判支持陈文文的诉讼请求；2.快高公司承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、快高公司无论在疫情之前，还是疫情期间，都存在严重违约行为，应向陈文文承担违约责任。（一）快高公司一直没有按照合同约定向开发商沟通落实将涉诉房屋入口直通道路的通道开通，构成严重违约。（二）快高公司于2020年2月24日对涉诉房屋加锁导致合同解除，其行为构成严重违约，应承担违约责任，退还押金并支付违约金给陈文文。二、快高公司于2020年2月24日对涉诉房屋上锁，导致陈文文无法使用涉诉房屋，陈文文无须支付后续的涉诉房屋的占用费、物业管理费、水电费。三、陈文文向快高公司支付2020年1月租金32000元，快高公司对此表示认可，后续只是催促陈文文支付2020年2月、3月的租金，未提及补交2020年1月租金1600元，因此，陈文文无须支付。四、2018年、2019年期间，陈文文都是依约付租的，延迟几天在实践中都是正常的，也是得到快高公司同意的。因此，陈文文无须支付从2018年2月2日起欠付租金的违约金。五、2018年2月23日，陈文文仅延迟14天支付当月租金，却按每日2%支付了违约金5960元，明显超出国家规定的利率上限，快高公司多收的5700元属于不当得利。应退还给陈文文。六、快高公司应支付从2018年2月至2020年1月的服务费实际是租金发票给陈文文。综上，陈文文上诉请求二审依法改判。针对陈文文的上诉请求，快高公司二审答辩称：答辩意见与快高公司的上诉意见一致。本院二审经庭审调查确认一审查明事实。双方当事人二审期间均未提交新证据。另外，本院经双方当事人同意依法对本案进行书面审理。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：一、涉案合同解除时点及责任的认定；二、押金退还及违约金支付的问题；三、租金（占用费）及逾期付租违约金的计付；四、开具发票的问题。对此，本院认定如下：一、关于争议焦点一，合同解除时点及解除责任的认定。涉案《商铺租赁合同》及《服务协议》合法有效，对双方具有约束力。因疫情影响，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集等。一方面，陈文文租赁涉案商铺用作教育咨询经营，疫情对其经营状况确实会产生一定影响，但双方可以通过延长租期、减免租金等方式友好协商解决纠纷。我国国内疫情防控于2020年2月底已取得显著成效，各行各业陆续复工复产，社会生活和经济秩序逐步走上正轨。涉案合同期限至2025年12月31日届满，疫情及疫情防控措施并非致使案涉租赁合同后续无法履行，也不必导致合同目的无法实现。陈文文不享有合同解除权，应履行付租义务。另一方面，本案中，双方就租金减免问题协商过程中，快高公司股东卢丹的丈夫李敢涛在2020年2月24日将房屋上锁，结合陈文文提交的微信聊天记录显示，李敢涛在快高公司、陈文文签订合同前、协商开通通道、收取租金中均参与其中，李敢涛并非与快高公司及涉案租赁合同毫无关联的人员，一审法院认定李敢涛对涉诉房屋上锁的行为后果应由快高公司负担，理据充分。依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。据此，快高公司擅自对涉案房屋加锁的行为不发生合同解除的法律效力，但陈文文于2020年3月6日回复对解除合同无异议，则视为双方于2020年3月6日对合同解除达成一致意见。一审法院认定合同于2020年2月24日解除，本院予以纠正，但本案处理结果并无影响。快高公司上诉主张涉案合同于2020年8月15日双方对房屋进行交接时解除，不能成立。二、关于争议焦点二，押金退还及违约金支付的问题。陈文文上诉主张快高公司未开通直通道存在违约的问题。虽合同约定“甲方与发展商协商落实开通内部可行车的从物业入口至东湖直行通道”，现快高公司已提交相关证据证明其已向建设单位、物业公司等协商开通通道事宜，且陈文文自2017年起一直使用涉诉房屋，并未提出异议。陈文文主张快高公司违反上述约定构成根本违约，本院不予采纳。另外，如前文所述，双方因疫情影响均不享有合同解除权，但是快高公司因陈文文欠付租金对商铺上锁导致合同提前解除，其主张没收陈文文全部押金，不能成立。双方对于合同提前解除均有过错，陈文文诉请快高公司支付合同提前解除等违约金，亦依据不足。一审认定快高公司应向陈文文返还押金60000元，理据充分，可予维持。三、关于争议焦点三，租金（占用费）及逾期付租违约金的计付问题。（一）租金（占用费）的计付问题。如前文所述，快高公司对涉诉房屋上锁，导致陈文文无法使用房屋，陈文文于2020年3月6日知晓情况后明确告知快高公司合同解除，但快高公司对此一直未予回应。合同约定自2020年1月1日起租金按33600元，陈文文主张因存在免租期，起租日期应顺延的请求，于法无据。陈文文欠付2020年1月份1600元租金，理应清缴。陈文文明确同意解除合同，但未及时对涉诉房屋内物品腾空交还房屋，直至2020年8月15日才办理房屋交接手续。双方对于涉诉房屋租金（占用费）损失的扩大均有责任。一审法院综合全案案情酌定认定陈文文按照租金标准的50%支付租金或占用费，并支付上述期间的水电费、物业管理费。一审判决体现了疫情期间当事人风险共担、共渡难关的原则，亦充分保障了双方当事人的合法权益，公平合理。（二）关于逾期付租违约金的问题。双方合同明确约定乙方（陈文文）逾期交付租金的，每逾期一日，由甲方按月租金金额的2%收取违约金，该约定对双方具有约束力。陈文文明知其逾期付租的法律后果，仍未按约定期限付租，理应依约支付违约金。快高公司依约收取违约金，不属于不当得利。陈文文诉请快高公司返还违约金5700元，于约不符。本案诉讼中，一审法院综合疫情影响等各项因素，酌情调整陈文文逾期付租的违约金按照银行同期贷款基准利率或LPR基准利率计算，并免除了2020年2月1日之后的租金的违约金，并无不妥。陈文文未能举证证明快高公司明确放弃追究其逾期付租的违约责任，其上诉主张不应向快高公司支付逾期付租的违约金，不能成立。四、关于争议焦点四，开具发票的问题。陈文文主张交付2019年12月、2020年1月租金发票，快高公司已同意交付，本院对此予以准许。2018年2月至2020年1月服务费发票，双方协议未明确交付发票内容，双方微信中亦未予明确，故本院不予调处。但是开具发票是收款人依法应履行的法定义务，陈文文可另循法律途径解决。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，一审法院虽对合同解除时点认定存在瑕疵，但不影响本案裁判结果，可予维持；上诉人快高公司、陈文文的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6877元，由上诉人广州快高商贸有限公司负担4166元，陈文文负担2711元。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二一年七月二十六日书记员  纪惠敏黄晶晶