广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1323民初4603号原告：惠州市瑞隆房地产开发有限公司，住所地惠东县×××××××××。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：夏欢，广东笃晟律师事务所律师。被告：叶小华，女，19xx年xx月xx日出生，汉族，户籍住址广东省海丰县×××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××。原告惠州市瑞隆房地产开发有限公司与被告叶小华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月4日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。经审查，案由应变更为商品房预售合同纠纷。原告惠州市瑞隆房地产开发有限公司的委托诉讼代理人夏欢到庭参加诉讼，被告叶小华经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠州市瑞隆房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：Hxxx）及相关附件、补充协议，并由被告配合办理涉案《商品房买卖合同》注销备案手续；2.被告向原告支付违约金188220.6元；3.本案受理费、公告费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年1月10日，原告与被告签订合同编号为Hxxx的《商品房买卖合同》（预售）及相关附件、补充协议，约定被告向原告购买原告开发建设的位于惠东县××××××和×××房，该商品房总价为941103元。按照合同约定，被告选择分期付款方式支付房款，且应于2020年1月23日前向原告全额付清房款。合同签订后，原告依约履行各项义务，涉案项目的建设工作如期进行。但被告没有按合同约定按时足额向原告支付分期房款，截止至原告起诉之日，被告已拖欠原告购房款共计470551元。有鉴于此，原告多次通过电话等方式催促被告履行付款义务，且也向被告寄发了《催款通知书》，书面催促被告及时履行付款义务。但被告对原告的多次催促均置之不理，至今被告依然拒不支付拖欠的房款，也从未就合同的履行等提出任何形式的异议。原告认为，被告与原告签订的合同编号为Hxxxx的《商品房买卖合同》及相关附件、补充协议合法有效，根据《商品房买卖合同》补充协议二第一条的约定“买受人应当按照合同约定及时支付房价款...逾期超过30天后，出卖人有权单方面解除合同。如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用。”综上所述，被告不按合同约定履行付款义务的行为已经构成根本违约，应当按照合同约定向原告承担相应的违约责任并支付违约金。现为维护原告自身合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》及其他法律的有关规定，特向法院提起民事诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告叶小华未到庭应诉，未提交书面答辩状及证据。原告惠州市瑞隆房地产开发有限公司围绕其诉请提交以下证据：1、原告营业执照；2、被告身份证；3、《商品房买卖合同（预售）》及相关附件、《商品房买卖合同》补充协议二；4、付款记录；5、催款通知书、快递底单、快递记录；6、《解除商品房买卖合同通知书》、快递底单、快递记录。本院查明本案的事实如下：原告惠州市瑞隆房地产开发有限公司系经工商登记设立的有限责任公司（法人独资），经营范围为房地产开发等。2020年1月10日，原告与被告叶小华签订一份编号为Hxxxxx的《商品房买卖合同（预售）》及附件，约定原告将位于惠东县××××××××××号房预售给被告，约定交付日期为2020年3月30日前，房屋总价款941103元，约定分期付款方式付款，被告应当在2020年1月23日前分三期支付该商品房全部价款。《商品房买卖合同》第八条“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定：1、认购定金人民币叁万元，已于《商品房买卖合同》签署之前付清，定金将在首付房款时抵作商品房价款，买受人同意将房款按照下列a种方式进行付款，均以人民币作为计算货币：（1）第一期楼款须于2019年10月25日前缴付，即￥282331元。（2）第二期楼款须于2019年11月24日前缴付，即￥188221元。（3）第三期楼款须于2020年1月23日前缴付，即￥470551元。以上付款时间不再另行通知。附件十一《补充协议》第一条约定“《商品房买卖合同》第八条补充为：买受人应当按照合同约定及时支付房价款，如买受人未按约定支付房价款的（或未按约定办妥按揭手续的），买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过90天后，出卖人有权单方面解除合同。如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于累计应付款20%的违约金并承担解除合同的所有费用。如买受人逾期付款的，出卖人有权在买受人支付的款项中首先收取违约金，余款才作为房款或其他的应收款项收取。买受人对所欠的款项应当继续按约定向出卖人缴付。”《补充协议二》第一条约定：原合同第八条变更为“买受人在签订原合同前向出卖人支付的购房定金在正式付款时冲抵应付房价款。买受人应当按照合同约定及时支付房价款，如买受人未按约定支付房价款的，买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过30天后，出卖人有权单方面解除合同。如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用，且出卖人有权不予退还已交税费，违约金不足以弥补出卖人损失的，还应当赔偿出卖人损失。如出现买受人违反合同约定应向出卖人支付违约金的，出卖人将从买受人已支付的款项（包括但不限于买受人支付至预收款监控账号的款项）中优先收取违约金，余款（若有）才作为房款本金或其他应收款项，买受人应当按照合同约定继续向出卖人付清所有欠款。”双方一致同意不再按原合同第八条、补充协议第一条执行。原告提交了被告支付房款的刷卡单，显示被告分别于2019年10月15日支付30000元、2019年10月16日支付2331元、250000元、2019年11月24日支付188221元，金额共计470552元，未支付剩余房款470551元。另，原告主张在被告怠于履行付款义务以后，通过邮寄的方式向被告在合同中所提供的地址送达催款通知未果后再次邮寄解除合同的通知，提交了《催款通知书》、《解除通知书》及相应快递单予以佐证。另查明，案涉合同已于2020年4月3日进行备案，根据惠东县不动产档案馆的查询记载，截止至2021年7月8日，案涉房屋无查封、无抵押。原告庭后提交书面说明，原告代收的住宅专项维修金8275元，在合同备案前已代被告缴交至住宅专项维修基金专用账户，该费用在合同解除后需由被告自行向房管部门申请退回。原告提交了住宅专项微信资金专用收据予以证明。本院认为，原告惠州市瑞隆房地产开发有限公司与被告于2020年1月10日签订的编号为Hxxxx的商品房买卖合同依法成立并生效，双方均应遵守。关于涉案合同是否应当解除的问题，被告未按合同约定支付房款，根据《商品房买卖合同（预售）》第八条、附件十一《补充协议》及《补充协议二》第一条中的约定，原告诉请解除合同，符合合同约定，本院予以支持。至于原告要求被告配合办理注销《商品房买卖合同》手续，属于合同解除后的附随义务，本院一并予以支持。对于原告代缴的住宅专项维修金，已缴交至住房专项维修基金专用账户，被告可在合同解除后自行向房管部门申请退回。关于违约金问题，根据《商品房买卖合同（预售）》第八条、附件十一《补充协议》及《补充协议二》第一条中的约定，原告诉请要求被告按照总房款即941103元的20%即188220.6元，本院予以支持。因原告确认被告已支付的购房款为470552元，故被告应向原告支付的上述违约金及本案中应承担的案件受理费可在该购房款中予以抵扣，鉴于被告并未主张，本院在本案中不作处理，但为避免诉累，原告应在扣除后将剩余的购房款后向被告退还，如原告未能及时退还，被告可另行主张。另外，对于被告已向原告支付的住宅专项维修金，根据原告提交的证据显示，原告已代缴至住房专项维修基金专用账户，被告可在合同解除后自行向房管部门申请退回，原告应给予必要的配合。被告叶小华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百七十七条、第五百八十五条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告惠州市瑞隆房地产开发有限公司与被告叶小华于2020年1月10日签订的合同编号为Hxxxxx的《商品房买卖合同》及相关附件、附录，被告应于本判决生效之日起十五日内配合原告办理涉案合同注销备案手续。二、被告叶小华应自本判决生效之日向原告惠州市瑞隆房地产开发有限公司支付违约金188220.6元（在被告向原告交纳的购房款中予以扣除）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13211元（原告惠州市瑞隆房地产开发有限公司已预缴），由被告叶小华负担（在被告向原告已交纳的购房款中予以扣除）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  林耀驰人民陪审员  钟海雄人民陪审员  曾怡雄二〇二一年七月十九日法官 助理  黄 静书 记 员  陈俊彬