陕西省延安市宝塔区人民法院陕西省延安市宝塔区人民法院民 事 判 决 书                          （2020）陕0602民初1791号 原告：许志玲，女，1972年8月16日出生，汉族，延安市志丹县人，现住延安市宝塔区，公民身份号码:61262XXXX208160140委托代理人：周玉娥，陕西德齐律师事务所律师。被告:王雨林，女，1971年11月5日出生，汉族，延安市宝塔区人，初中文化，个体户，现住延安市宝塔区，公民身份号码:61060XXXX111050926。原告许志玲与被告王雨林房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人周玉娥与被告王雨林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许志玲向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同，判令被告立即将租赁房屋交还原告；2、判令被告支付2020年1月10日起至房屋实际返还之日止每月3750元的房租费，并支付物业费2542.4元、取暖费11364.81元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月1日，原、被告双方达成房屋租赁协议，原告将自己所有的位于延安市宝塔区XX小区XX号楼XX楼的商铺租赁给被告，期限自2018年4月1日至2023年3月31日止。约定：年租金为45000元，按年度于每年的2月10日前付清，如被告不能按时付清，原告直接收回房屋，被告必须无条件交回房屋，一切损失全部由被告承担。租赁期间的水电暖、物业费均由被告承担，按物业公司收费标准，由被告按时足额交到物业公司。2019年度，被告欠原告10000元租赁拒不支付，原告多次催要无果，且被告拒不向物业公司交纳2018、2019年的电费、物业费和取暖费。2020年度的租赁费根据协议约定应当于2020年2月10日交清，但被告至原告起诉时仍未交付。对于被告的这种不守信用的行为，原告多次与被告交涉，并报警督促被告履行义务，被告总是以各种理由推脱，拒不履行。被告继续租房或者解除合同原告均无异议，但被告既不交房租也不返还房屋，构成根本违约，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告辩称，同意解除合同。原告起诉时被告实际并不欠房租，房租是每年4月10日缴纳，第一年2018年4月10日至2019年4月10日止的房租已于2018年4月10日一次性交清。第二年原告同意让10000元，被告于2019年4月9日微信转账交清35000元。第三年的房租应该到2020年4月10日交清，但4月5日原告就领着三人到被告医务室，让被告腾房，将被告茶具摔碎、阻挠患者输液，向社区和物业反映被告不交房费，并声称不给被告租房。4月10日原告又带六人来医务室大吵大闹，致患者不能输液，还要锁医务室门，令被告无法经营，派出所还出了警。甚至被告接到法院传票的当天下午，原告再次领四人上门吵闹，要锁门，最后派出所又出了警。被告没有违约。原告的无理取闹令被告医务室每天亏损2000多元，2020年4月份共亏损53000元。根据与原告签订的五年期租房合同约定，原告已违约，应赔偿损坏的茶具8000元、营业损失53000元及装修费52414元，共计113414元。物业费，因物业公司工人在被告医务室输液没有结算医疗费，应和物业公司清算。暖气费，因被告自租房以来房屋没有暖气也从没缴纳过，被告多次给原告说过，且物业公司和供热公司也未向被告要过费。根据当事人陈述和经审查确认的证据本院认定事实如下： 2018年4月1日，原、被告签订《房屋租赁协议书》，被告承租原告所有的位于延安市宝塔区XX小区XX号楼XX房XX室。约定：租期自2018年4月1日起至2023年3月31日止；年租金45000元，需按年度交清房租（每年房租一次性交靖），次年房租必须在该年度的2月10日之前交清，如被告不能按约定交清房租，原告直接收回房屋，被告必须无条件交回该房屋，一切损失全部由被告承担；租期内水电暖、物业费等，一切费用均由被告承担，收费标准以小区物业管理公司为准，被告按时足额交到物业管理公司，如拖欠物业收费项目，造成的一切损失，由被告承担；被告在租期内，不租该房时需提前2个月通知原告。合同签订后，被告交清了第一年度房租45000元后原告交付了房屋。第二年度即2019年，被告以生意不好想再试一年为由请求原告适当降低房费，2019年4月4日原告微信回复被告同意降为35000元，同时要求被告一两天内就交清，表示房租本应是提前一个月交纳。被告于2019年4月9日一次性交清了当年房租。2020年3月初，原告通过微信询问被告租不租房了，被告答复称因疫情不让营业，要等疫情稳定再决定。原告提出有人想租房，被告继续租赁就优先被告，如被告不租其好提前给他人出租，以免到期耽误时间。被告表示租房地段生意不好，准备另外租房，并提出如果能另外租到房就不租原告的房子了，如果租不到，就继续承租原告房屋，于2020年4月10日给原告交房租。2020年4月份被告称没有另外租到房，提出占用原告房屋多长时间，就给原告交多长时间房租，原告不同意即要求被告腾房，且在2020年4月5日、10日上门催促时双方发生口角，派出所因此还出了警。另查明，被告租赁房屋后，在原来木材打的格子顶的基础上进行了吊顶，并做了铝合金玻璃隔断，吊顶和隔断均可以拆除。被告承租房屋后因物业公司工人在被告医务室输液没有结算医疗费，故而拖欠有部分物业费未交。另被告未交纳过取暖费，供热公司向原告发出催交通知，三个取暖季共欠费11364.81元。庭审后，被告提出让原告给其一定时间，对外转租以减少损失，原告同意。  本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告以被告拖欠第二年度房租费10000元及不按约定时间于2020年2月10日交纳第三年度房租也不返还房屋已构成根本违约为由主张解除租赁合同。对此，被告辩称房租是每年4月10日缴纳，第二年度房租经原告同意降为35000元，其已交清，第三年度（2020年4月1日至2021年3月31日）房租应于2020年4月10日交清。据查明事实可知，双方于2018年4月1日签订协议，约定年租赁费为45000元，年度计收租赁费周期从第一年4月1日至次年3月31日，当时被告交清了第一年度房租，第二年度房租确实是2019年4月9日交付的，但双方2019年4月4日微信聊天记录提到房租本应提前一个月交清。结合日常租赁关系中先支付房租才可以使用房屋的交易习惯，可以确认第三年度房租应于2020年2月10日交付。被告未按期交付第三年度房租，提出要另外租房，并表示如租不到就继续承租原告房屋，于2020年4月10日给原告交房租，原告当时没有反对，应视为同意，在被告于2020年4月份答复在外没有租到房，提出占用原告房屋多长时间就交多长时间的房租时，原告不同意即要求被告腾房，双方实质均不存在根本性违约。现原告诉请解除与被告的房屋租赁协议，被告同意，本院依法准许。第二年度房租原告同意降为35000元，也就是说双方对租赁费进行了变更，故之后年租赁费应按35000元计算由被告进行支付。被告租赁的第二年度2020年1月下旬至3月底期间，众所周知因新冠疫情影响确实无法正常经营，本院认为应酌情减免两个月房租费即5833元。被告关于原告无理取闹给其造成的营业损失、茶具损失，因无证据支持，本院不予采信。被告关于装潢损失的辩称，因双方均无根本违约，故应由双方均担。吊顶是在房屋原木格顶的基础上所做，考虑可以继续使用的实际情况，酌情确定由原告补偿被告5000元，铝合金隔断是被告根据其经营所需而做，未与房屋形成附合，交回原告没有利用价值，且可以拆除，故应由被告拆除。原告关于物业费的主张，因物业公司与被告互负债务，应由双方核对后抵付，本案不作处理。对原告主张的取暖费，因双方在合同中约定租赁期间由被告承担，且考虑到供热公司向房屋业主原告催收主张权利的实际情况，应由被告支付给原告。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条第（三）项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、解除原告许志玲与被告王雨林于2018年4月1日签订的关于延安市宝塔区XX小区XX号楼XX楼的《房屋租赁协议书》，由被告王雨林于本判决生效之日起一个月内拆除在租赁房屋内所做的铝合金隔断，并腾出租赁房屋向原告许志玲进行交付；二、由被告王雨林向原告许志玲支付从2020年4月1日起至实际搬离之日的租金或使用费（按每年35000元标准计算，实际执行中扣除其中两个月房租费5833元）；三、由被告王雨林向原告许志玲支付取暖费11364.81元；四、由原告许志玲向被告王雨林支付吊顶费用5000元；五、驳回原告许志玲其他诉讼请求；上述二、三、四项判决内容均限于本判决生效之日起一个月内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费318元，原告己预交，减半收取计159元，由被告王雨林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。  审  判  员     孙新梅   二0二一年七月一日 书  记  员     冯筱涵    1