广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1391民初3230号原告：刘锦霞，女，汉族，1986年9月23日出生，住湖北省武穴市××××××××××××××，公民身份号码：421××××××××××××761。委托诉讼代理人：那利鹏，广东人为律师事务所律师。委托诉讼代理人：何大尤，广东人为律师事务所律师。被告：惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头洗马湖路5号华悦雅苑1栋107号。法定代表人：郭某1。原告刘锦霞与被告惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月28日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人那利鹏到庭参加诉讼，被告经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金173226.3元。（按照中国人民银行同期贷款利率年利率5.35%的标准，时间暂计算至2021年1月15日，计算明细详见附件《刘锦霞雅苑二期2-705栋逾期交房违约金计算表》；2.判令解除原告与被告房屋买卖合同及相关协议中关于精装修部分的条款，归还原告向其支付的精装修费用238394元（原告房屋建筑面积为76.11平方米，根据原告委托的广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司2020年8月25日出具的《工程造价鉴定意见书》，按照装饰装修每平方米3132.23元的标准，即76.11×3132.23=238394元。）；3.判令被告返还原告预交房屋登记费80元、契税20400元、少面积房款15274.58元；4.判令诉讼费、诉讼保全费、诉讼保全担保费及相关费用由被告承担。事实和理由：2015年11月28日原被告签订《楼宇认购书》，约定：此房为精装交楼，后原被告签订《商品房买卖合同》（预售）【合同编号：大亚湾（2016）10014048】，合同约定，被告应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房，逾期交房超过180日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付房价款万分之一的违约金，后被告未在指定时间交付房屋，构成违约。2018年5月1日，被告向华悦雅苑二期业主出具《承诺书》，承诺2018年6月30日达到竣工（毛坯）交楼，若违约其愿意以业主已交房款为基数，按照人民银行同期贷款利率给予业主补偿，但2019年10月18日被告才发出《关于华悦雅苑二期收楼时间的安排》，通知对华悦雅苑2栋全体业主于2019年10月19日-20日办理收楼手续，被告再次未按期交房，构成违约且房屋截至2020年12月处于被告实际控制中。现原告已经支付了全部购房款合计680000元，且预交房屋登记费用80元、契税20400元，被告不仅多次违约延期交房且房屋截至2020年12月处于被告实际控制中，未实际交付和装修、房屋产权证也系原告自己办理，根据《民法典》合同编及相关司法解释的规定，被告的行为明显违约，故请法院判令被告向原告支付延期交房违约金以及解除原被告间关于精装修部分的相关条款，退还精装修款、预交房屋登记费用、契税费用。现为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司未答辩未提交证据。本院经审理认定事实如下：2016年4月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于惠州大亚湾澳头洗马湖路5号华悦雅苑2栋705号房，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8985元，该房预测建筑面积为76.11平方米，总价款为680000元。关于付款方式及期限，合同第七条约定，原告采取商业贷款方式付款，原告应当于2016年5月27日前支付首期房价款210000元，占全部房价款的30.9%。余款470000元向按揭银行申请贷款支付。关于商品房交付条件与交付手续，合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.详见附件十一的约定。双方签订的附件十一补充协议第四条关于商品房交付条件与交付手续的补充约定将商品房合同第九条的商品房交付条件变更为：该商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘寮单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》。合同第十一条约定交付时间和手续：被告应当在2017年6月30日前向原告交付该商品房。该商品房达到合同第九条、第十条约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告。原告未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。被告可选择快递、挂号信、惠州日报报纸公告中的任一方式送达。合同第十二条约定逾期交付责任：（1）逾期在180日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款，并自原告付款之日起，按照5.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，被告按照全部房价款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。关于面积差异处理，合同第十三条约定，按照附件十一的约定执行。附件十一条第五条约定，1.双方一致同意，原告购买的该商品房的面积以政府部门认可的测量单位出具的房屋测绘报告为准，被告无需再交付时向原告出示，但应在原告办理房地产权证时向其出示。2.双方一致同意，无论出现何种面积差异情形，原告同意继续履行合同，双方按照《商品房买卖合同》约定的房屋单价多退少补、据实结算房价款。本合同的约定计价面积为该商品房的套内面积，公摊部分的面积差异双方互不补偿。合同还约定了其他事宜。合同签订后,原告按约付清了全部购房款。案涉房屋已办理出不动产权证登记于原告名下，产权证登记建筑面积为74.4平方米。原告称案涉房屋交付时仍为毛坯状态，2020年8月，经案涉小区业主委托，案外人广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司出具一份《工程造价鉴定意见书》，经对华悦雅苑2-303房按样板房标准进行装饰装修工程还原造价评估鉴定，确定华悦雅苑2-303样板房装饰装修单方造价为3132.23元每平方米。另查明，2020年5月26日，被告向原告出具了《华悦雅苑二期交楼通知书》，载明“于2020年5月26日至2020年6月25日集中办理交楼手续，在达到交楼条件的业主根据《商品房买卖合同》办理完毕收楼手续之后，即可签署《关于精装修的补充协议》，开始精装修”。根据本院作出的（2020）粤1391民初2364号案查明，被告开发的华悦雅苑二期（2、3、4栋）工程于2020年1月6日经建设、勘察、设计、施工、监理单位验收合格；于2020年4月10日完成竣工验收备案；华悦雅苑二期4栋于2020年5月9日取得房产测绘报告。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。本案争议焦点为:1.关于案涉房屋的交付标准问题;2.关于逾期交房违约金计算时间及标准问题；3.关于支付装修费用的问题;4.关于退还原告预交房屋登记费、契税的问题；5.关于面积差异补偿房款的问题，对此分析评判如下：关于案涉房屋的交付标准问题。合同约定案涉房屋交付标准为“经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告”，该标准低于《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，交付标准应当经过竣工验收合格并在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案的规定，故案涉房屋的交付以备案为最低交付条件。关于逾期交房违约金计算时间及标准问题。合同约定交房日期为2017年6月30日前，但案涉房屋当时并未具备合同约定的交房条件，被告应承担逾期交房的违约责任。合同约定，逾期交房后原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。被告通知原告于2020年5月26日至2020年6月25日可办理收楼手续。原告提供了一张标题为“开发商阻拦业主进入房屋的照片”的打印图片，但图片内容及其余证据未能证明被告在通知原告在上述办理收楼手续期间阻拦原告进行收楼。原告无正当理由未办理收楼手续的，通知收楼期限届满之日为交付之日，即2020年6月25日视为交付之日，逾期交房违约金应从2017年7月1日起计算至2020年6月25日止，共1090天，逾期交房违约金为74120元（680000元×0.0001×1090天）。关于支付装修费用的问题。案涉合同第十六条第（三）项及附件六对案涉房屋的装饰装修及设备标准作出了约定，本案中,合同约定被告应当履行对原告购买的案涉商品房进行装修的义务,但被告未答辩也未提供证据予以证明其已履行该项义务。原告主张被告未按照约定标准交付房屋，原告因自行委托他人进行装修而支付的费用应当由被告赔偿给原告。参照原告委托案外人广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司出具的《工程造价鉴定意见书》，结合案涉合同对房屋总价款及违约责任的相关约定，本院酌定以房屋总价款的20%作为被告向原告赔偿未履行装修义务的损失，故被告应向原告赔偿损失136000元（680000元×20%），超出部分本院不予支持。关于退还原告预交房屋登记费80元的问题。案涉房屋已办理不动产权证，费用实际发生，原告也未提交证据证明被告存在多收的情况，退还登记费的诉求，本院不予支持。退还契税的请求，原告未能提供刷卡记录等支付凭证，现有证据也不足以支持其诉求，本院不予支持。关于面积差异补偿房款的问题。合同记载的建筑面积为76.11平方米，不动产权证面积为74.4平方米，相差1.7个平方米，被告应返还原告面积差异房款15274.5元（1.7平方米×8985元）。综上所述，依照第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，缺席判决如下：一、被告惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘锦霞支付逾期交房违约金74120元；二、被告惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘锦霞支付精装修费用136000元；三、被告惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘锦霞返还面积差异款15274.5元；四、驳回原告刘锦霞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4005.31元，由原告负担1665.31元，被告负担2340元；原告预交被告负担的案件受理费2340元，判决生效可由原告向本院申请退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 薛银标二〇二一年七月二十日法官助理 曾俊恒书 记 员 宋煜珍