重庆市江津区人民法院   民事判决书                                        （2021)渝0116民初5343号      原告：程伟，男，汉族，1993年12月13日出生，住重庆市云阳县。   委托诉讼代理人：罗从聪，重庆祥鉴律师事务所律师。   被告：恒大地产集团江津有限公司，住所地重庆市江津区双福工业园区，统一社会信用代码91500116790724352D。   法定代表人：彭善荣，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：孙佳云，女，该公司员工。   原告程伟与被告恒大地产集团江津有限公司（以下简称恒大江津公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月31日立案受理后，依法适用简易程序于2021年6月9日公开开庭进行了审理。原告程伟及其委托诉讼代理人罗从聪，被告恒大江津公司的委托诉讼代理人孙佳云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告程伟向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、判令被告返还定金23 000元；3、请求判令被告返还首期房款180 218.24元；4、请求判令被告承担本案诉讼费等费用。   事实和理由：2020年7月21日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告认购被告开发销售的位于重庆市江津区某商品房。原告先后向被告支付房屋定金23 000元，房屋首期款180 218.24元。原告在签订买卖合同前已经向被告提交征信报告，被告也告知原告办理贷款没有问题。签订买卖合同后，被告却告知原告，因原告花呗、借呗存在借款未还，其合作银行工商银行无法发放贷款。原告曾联系被告协商解决此事，提出更换贷款银行，被告非但不与原告协商，还在2020年9月29日、11月4日向原告发送催告函及律师函，要求原告一次性支付房屋尾款。原告认为原、被告之间的合同并未约定贷款银行，故原告提出更换贷款银行属合理要求。被告发布催告函、律师函等属于违约行为，损害了原告合法权益。   被告恒大江津公司辩称：我方认为原告方并无合同解除权，根据买卖合同第五条第三款第3项的约定，合同解除权成就的条件是基于不可归责于甲乙双方的事由，根据买卖合同补充协议第一条第三款约定，原告按揭购房的由银行决定是否给原告贷款，我方不做干涉或帮助，因原告自身原因未能获得银行贷款的责任在于原告，我方不承担任何责任，经我司发函催告，至今未能付清房款，已违约在先，其无权要求解除合同，我司要求原告继续履行买卖合同约定，支付剩余房款及违约金。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2020年2月29日，原告与被告签订《重庆恒大金碧天下商品房认购书》，原告认购某房屋一套。   2020年3月5日，原告与被告签订《商品房网上认购书》。   2020年3月5日，原告向被告交纳房款72 054元，被告代收大修基金7155.2元、契税17 819.04元。2020年3月31日，原告向被告交纳房款53 457元。2020年4月30日，原告向被告交纳房款53 457元。   2020年7月21日，被告(甲方)与原告（乙方）签订CQYJ-203-03111159《重庆市商品房买卖合同》，约定“合同双方当事人：甲方（卖方）：恒大地产集团江津有限公司……乙方（买方）：程伟……地址：云阳县，……商品房坐落：重庆市江津区，建筑面积89.44平方米，总成交金额593 968元。……第五条 付款方式及期限：……（二）乙方按下列第3种方式按期付款：……3、按揭付款：本商品房总成交金额593 968元整。（1）2020年4月30日前支付首期房款￥178 968元整，余款￥41.5万元以银行按揭贷款方式支付；（2）乙方在签订本合同前已对贷款政策作充分了解，并结合自身实际情况和银行贷款条件选择“按揭付款”的方式，但银行可能会因政策调整或贷款要求提高等原因造成降低乙方贷款额度或拒绝贷款，乙方知悉此可能性并能够遇见。乙方承诺如因任何非甲方原因导致银行批准的按揭贷款金额少于乙方申请的金额或银行拒绝贷款给乙方，乙方应在银行或甲方通知之日起3日内以现金或其他方式付清差额部分，否则，乙方按约定承担逾期付款的违约责任。（三）办理按揭贷款违约责任的约定：……2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起3日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行；2、因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得银行贷款少于申请贷款金额的，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。甲方或乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同通知到达起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方……第十条 乙方逾期付款的违约责任：乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理；1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……2、逾期超过180日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之一向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，……”同时，双方还签订《合同补充协议》，该协议第一条约定：“双方同意就买卖合同第五条补充、变更如下：……（二）对于银行或公积金按揭付款方式的情形：……4、如乙方的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，乙方应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣。否则，视为逾期付款，逾期不足10天的，乙方按日以应付未付款的万分之一向甲方支付违约金；逾期10天以上不足20天的，乙方按日以应付未付款的万分之二向甲方支付违约金；逾期20天以上视作乙方单方解除本合同，乙方应向甲方支付该商品房总价款的10%作为违约金。甲方无须通知乙方，可另行销售该商品房。……（三）双方同意买卖合同第五条第（三）款第1、3项变更补充如下：乙方选择按揭方式购房的，由贷款银行自行决定是否给乙方贷款及/或贷款金额，甲方不作任何干涉及/或帮助。因乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，责任在乙方，甲方不承担任何责任。乙方继续履行买卖合同的，乙方需按约定付清剩余房款、承担相应责任”。   合同签订当日，案涉商品房办理了预购商品房买卖合同备案登记。   2020年8月4日，被告向税务机关代缴案涉商品房5656.83元契税。   2020年9月20日，被告向原告发出《关于限期支付恒大金碧天下购房款的催告》，载明：“致：程伟先生，您于2020年3月5日购买了我司开发的某商品房，签署了CQYJ-203-03111159《重庆市商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），合同约定房屋总价款为593 968元，付款方式为其中40.5万元采用银行按揭方式支付。但是，因您个人原因导致银行按揭贷款一直未支付我司账户，虽经我司多次提醒及催促，但您至今仍有41.5万元购房款未支付。我司此函最后一次向您催告如下：请您务必于收到本催告函件后三日内至恒大金碧天下项目现场付清剩余41.5万元购房款及逾期付款违约金。否则，我司将解除买卖合同，并追究您违约责任。同时，您应立即返还您及亲友从我司获得的赠送、奖励等等款项（如有），您有义务立即协助我司注销重庆市预购商品房买卖合同备案登记，注销重庆市土地房屋预告登记（预购商品房、预购商品房抵押权），以及注销网签。”   但此后被告仍未及时付清剩余购房款。被告委托重庆坤源衡泰律师事务所于2020年11月4日向原告发出《律师函》，主要内容为：“您未成功办理银行按揭贷款，且未将41.5万元的购房款支付至委托人（被告）账户的行为已严重违约。请您于收到本函之日起三个工作日内与委托人联系，并将剩余41.5万元购房款及逾期付款违约金支付给委托人。否则，委托人有权采取进一步措施，包括但不限于通过司法途径维护其合法权益”。   本院认为，本案为《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，应当适用《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民法总则》的相关规定。   关于焦点一。窗体顶端2020年7月21日，原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方应按约履行各自义务。本案中，原告与被告约定，原告首付178 968元整，余款41.5万元以银行按揭贷款方式支付，但原告向银行申请贷款未获批准，根据《合同补充协议》的约定：“双方同意就买卖合同第五条补充、变更如下：……（二）对于银行或公积金按揭付款方式的情形：……4、如乙方的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，乙方应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣。否则，视为逾期付款……”，原告应当自行付清剩余房款，其提出解除合同，不符合双方的约定。此外《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中原告无证据证明其享有法定解除权。因此，原告不享有法定及约定解除权，本院对原告解除合同的请求及相关理由不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：   驳回原告程伟的诉讼请求。   案件受理费4350元，减半收取计2175元，由原告程伟负担。   如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。                                           审 判 员   周思远                                            二〇二一年七月一日                                         法 官 助 理 刘 宇                                     书记 员 王星皓