辽宁省沈阳市于洪区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽0114执异188号案外人：沈阳嘉铭置业有限公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人：符凯，该公司董事长。委托代理人：于金波，辽宁明熙律师事务所律师。委托代理人：蔡思雨，该所实习律师。申请执行人：金红玉，女，1988年6月21日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被执行人：马迪，男，1995年10月7日出生，汉族，住沈阳市于洪区。本院在执行（2020）辽0114执恢767号申请执行人金红玉与被执行人马迪民间借贷纠纷一案中，案外人沈阳嘉铭置业有限公司（以下简称嘉铭置业）对执行标的提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人嘉铭置业称，请求撤销（2020）辽0114执恢767号执行裁定，停止对沈阳市于洪区青城山路201-9号1-15-3房屋执行程序，解除对案涉房屋查封。事实和理由：一、法院已对案涉房屋作出生效裁判，案外人对该房屋具有所有权。2020年4月30日，案外人与盛京于洪支行签订了《债权转让协议》，约定盛京于洪支行将其所有的对被执行人的购房按揭贷款460652.84元债权及债权项下的其他附属权利一并转让给案外人。案外人依据受让的债权向于洪区人民法院提起诉讼。根据（2020）辽0114民初7410号调解书，被执行人与案外人自愿解除借款合同、商品房买卖合同，因此案外人对案涉房屋具有所有权。二、案涉房屋2018年9月18日取得初始登记，被执行人无故拒不办理房屋产权登记，预告登记也超过时效。根据物权法规定，案涉房屋的无权没有转移给被执行人马迪，案外人与马迪就案涉房屋存在的仅是债权法律关系，案涉房屋的所有权尚未发生转移，仍然归案外人所有，法院不能对案涉房屋采取评估拍卖措施。三、案外人嘉铭置业具有案涉房屋优先受偿的请求权，对该房屋有优先受偿权。2020年4月30日，案外人与盛京于洪支行签订了《债权转让协议》，于洪支行将其所有的对被执行人的购房按揭贷款债权及债权项下的其他附属权利一并转让给案外人。依据《借款合同》第三十三条第十项，被执行人“转让抵押物所得价款应优先用于向乙方提前清偿所担保的债权”，依据《债权转让协议》第三条“甲方向乙方转让原合同所涵盖的主债权、从权利及原合同中甲方的全部权利。”因此案外人具有对案涉房屋优先受偿权。四、根据民事法律公平原则，申请执行人只能对案涉房屋被执行人支付的房款范围内行使权力。案外人拥有的特别债权，而不是普通债权。案涉房屋是案外人建造的，在被执行人马迪没有实际足额支付房款的情况下，参照合同法对施工单位对建筑物优先权原则，案外人的优先基础同样是物的产生是应当保护对象建造的，施工单位不具有物的所有权，而案外人对案涉房屋具有所有权并所有权尚未发生转移，因此，要更优于施工单位的保护。综上所述，案外人在贵院执行的案涉房屋之前就已经签订了合法有效的房屋买卖合同、借款合同、抵押担保合同并办理预告抵押登记、债权转让协议，特依《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条第五项，“认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的，可以作为利害关系人提出执行行为异议”的规定，特此提出异议，请立即中止对案涉房屋的执行，维护申请人的合法权益。本院查明，本案的执行依据系（2019）辽0114民初10158号民事调解书，调解内容为：被告马迪于2019年7月23日前一次性偿还原告金红玉借款本金10万元及保全保险费1000元、律师费1万元。案件受理费1150元、保全费1200元，由被告负担。诉讼期间，本院于2019年6月12日对马迪名下位于沈阳市于洪区青城山路201-9号1-15-3房屋保全查封，查封期限三年。本案的原执行案号为（2019）辽0114执4407号，执行中，本院于2020年5月14日发出（2019）辽0114执4407号《公告》，拟对案涉房屋采取拍卖措施，责令被执行人及房屋占有人限期腾空房屋。本院另查明如下事实：1、2017年1月6日，案外人嘉铭置业与被执行人马迪签订《商品房买卖合同》，马迪购买案涉房屋。约定总价款60万元，首付款12万元，余款48万元采取按揭贷款方式支付。2017年1月5日嘉铭置业为马迪开具了12万元的首付款发票。2016年10月28日，嘉铭置业与马迪就案涉房屋签订《交房标准调整补充协议》，约定：交房标准由“豪装”调整为“精装”，甲方（嘉铭置业）同意向乙方（马迪）进行销售折扣，交房标准降标及减配销售折扣补偿金共计116034元。甲方向乙方采取的销售折扣以补偿金直接冲抵由双方签订的首付款垫付协议中的应还款，款项冲抵同时视为乙方已收到此笔现金折扣款项，甲方需开具销售折扣款部分的等值发票。买卖合同签订后，案涉房屋于2017年1月11日办理了合同备案及商品房预告登记。另外，案涉房屋所在的201-9号楼于2018年9月18日办理了所有权初始登记。2、2017年1月9日，马迪（甲方）、盛京银行于洪支行（乙方）及嘉铭置业（丙方）共同签订《个人住房（商业用房）借款合同》，由盛京银行于洪支行向马迪提供贷款48万元，用于购买上述案涉房屋，贷款期限从2017年1月9日至2047年1月9日，采用等额还款法，按月还款。担保方式为抵押加阶段性保证，马迪以所购房屋作抵押，嘉铭置业提供阶段性连带责任保证。合同第三十条约定：乙方与甲方、丙方商定，在乙方认为必要的情况下，乙方可以不经甲方同意，将债权转让给丙方或者第三人。合同签订后，盛京银行于洪支行于2017年1月11日按照合同约定发放了贷款并支付至嘉铭置业账户。案涉房屋于当日办理了商品房抵押权预告登记。3、2020年4月30日，盛京银行于洪支行与嘉铭置业签订《债权转让协议》，将上述《个人住房（商业用房）借款合同》项下的主债权及其附属权利转让给嘉铭置业，并于同年7月22日在《辽宁法制报》刊登了债权转让通知。4、2020年7月1日，嘉铭置业以马迪、寇宝龙为被告，向本院提起诉讼，提出解除买卖合同、借款合同、担保合同及偿还借款本息等多项诉请，本院于2020年9月11日作出（2020）辽0114民初7410号民事调解书，内容为：一、原告嘉铭置业与被告马迪自愿解除个人住房（商业用房）借款合同、商品房买卖合同；二、原告嘉铭置业与被告寇宝龙自愿解除个人住房（商业用房）借款保证合同；三、被告马迪于2020年9月21日前协助原告嘉铭置业办理撤销案涉房屋合同备案登记和抵押权预告登记；四、保险费1200元原告自愿承担。本院认为，本案审查的焦点是案外人嘉铭置业对案涉房产是否享有足以排除执行的权益。本案中，嘉铭置业主张排除执行的主要依据是：1、被执行人的预告登记超过时效，已经失去法律效力，案涉房屋的物权没有转移给被执行人，被执行人就案涉房屋存在的仅是债权法律关系，房屋所有权仍归案外人所有；2、法院已对案涉房屋作出生效裁判，案外人对该房屋具有所有权；3、案外人基于与盛京银行签订的《债权转让协议》，对案涉房屋具有优先受偿权。首先，案涉房产虽然系案外人嘉铭置业开发建设，但其与被执行人马迪已经签订《商品房买卖合同》，被执行人已经支付全部购房款，并且已办理合同备案及预告登记，本院对该房产予以查封并强制执行符合相关法律规定。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”本案中，虽然案外人与被执行人就案涉房产同意解除买卖合同并经生效民事调解书确认，但该份协议系在合同价款已全部支付以及房屋查封后所形成，其解除买卖合同实质上架空了法院查封的效力，并且该调解书系在房产被查封后作出，案外人依据该调解书主张排除执行，依据上述规定不应支持。再次，关于案外人的优先受偿权问题。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第31条规定：“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。”本案中，如若嘉铭置业受让盛京银行贷款合同项下的主债权及附属的抵押权并已支付对价的事实真实存在，依据上述规定，其对案涉房屋所享有的优先受偿权仍不能成为排除执行的法定事由。综上，案外人异议不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人沈阳嘉铭置业有限公司的异议。如不服本裁定，可于裁定书送达之日起十五日内，向执行法院提起诉讼。审 判 长  陈振学人民陪审员  唐 琳人民陪审员  汪洁红二〇二一年七月二十七日书 记 员  薛一诺