广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1881民初2909号原告：黄丽娟，女，汉族，1963年5月12日出生，户籍地：英德市英红镇龙头影红星大院，身份证号码：441××××××××××××120。委托代理人：郭必坤，广东德众律师事务所律师。被告：温建文，男，汉族，1966年10月20日出生，户籍地：英德市×××××××××，身份证号码：440××××××××××××015。被告：邓国俊，男，汉族，住英德市×××××××（仙泉花园茶园路商铺北段第一栋），身份证号码：441××××××××××××417。原告黄丽娟诉被告温建文和邓国俊房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易诉讼程序公开开庭进行了审理，原告黄丽娟的委托代理人郭必坤和被告温建文到庭参加诉讼，被告邓国俊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告于2019年3月29日与被告温建文签订的《商铺出租合同》；2、判令温建文与被告邓国俊之间的转租行为无效，并责令两被告返还原告的全部房屋；3、判令被告温建文支付尚欠的2021年2、3、4月份租金共40900元并支付10%的违约金4090元，合44990元；4、判令被告温建文所交的合同履约保证金30000元归原告所有；5、判令被告温建文从2021年5月1日起，按每月14500元交付房屋租金至本案终审判决生效并执行终结实际返还房屋时止；6、判令被告温建文支付房屋恢复原状费用20000元；7、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2019年3月29日与被告温建文签订了一份《商铺出租合同》，约定原告将自己的楼房出租给被告温建文用作酒店使用。同时，合同还约定租金计付方式为“2019年4月1日至2020年3月31日，该商铺月租金为人民币壹万叁仟贰佰圆整（¥13200元）；2020年4月1日至2022年3月31日，商铺月租金为人民币壹万肆仟伍佰圆整（¥14500元）…租金交付期限：每月5日前交清当月租金...”合同签订后，被告按合同约定支付了30000元的履约保证金。对该履约保证金，合同约定：乙方逾期十天未交租金的，除应如期补交，还需支付10%的滞纳金，否则甲方有权收回房屋，按金不退回。合同终止后要及时搬出，否则按租赁房屋缴纳租金，并处以年租金的10%罚款。乙方逾期两个月不缴纳房租，甲方有权收回房屋，不作任何赔偿给乙方，合同终止。自签订合同后，在整个履行期间，被告温建文虽然有迟延交付租金的情形，但逾期尚不严重，原告亦未计较。后来，被告温建文可能因经营不善或其他原因，租金缴付逾期越来越严重，至今已拖欠2021年2、3、4月的租金，经原告多次追讨，仍拒不支付。为此，原告多次与其交涉，交涉过程中发现，被告温建文将部分房屋转租给了被告邓国俊。经协商，无法就合同解除、房屋返还、房屋恢复原状、履约保证金归属等事宜达成一致，己构成了对原告合同权益的损害，为此成诉。原告认为：原告与被告温建文所签订的合同是双方意思的真实表示，不违反法律的强制性规定，当属有效合同，据此，各方应当信守合同，被告应当依照约定支付租金。现被告温建文拒不支付逾期租金，己构成了违约，据此，被告温建文除应当缴付逾期的2021年2、3、4月份的租金40900元及约定违约金4090元，合计44990元外，根据合同第十一条第4款的约定，合同解除的条件己经成立。亦据此，原告请求解除合同的诉求，应当获得法院的支持；被告温建文自承租原告的房屋后，未经原告同意擅自转租房屋给他人，该转租行为依照合同法租赁合同篇的相关规定，应当认定为无效——据此，两被告均不能依其所谓的转租合同或转租事实来抗辩原告请求返还房屋的诉求，换言之，两被告均有义务将本合同项下的房屋及时交回给原告；另外，由于被告目前仍实际占有房屋，因此，在本案整个诉讼期间，基于被告对房屋的实际占有，被告应当按原合同的约定支付在整个诉讼期间其因占有房屋而应付的租金每月14500元至终审判决生效并执行终结实际交还房屋时止时；同时，因被告在承租原告房屋期间，对房屋的部分间墙进行了改动，被告在返还房屋的同时，还应负责对房屋恢复原状，或承担恢复原状的费用，据此，原告请求参照英德建筑市场价钱，要求被告承担20000元的房屋恢复原状费用，是合理的。原告向本院提交的证据有：1、原告身份证；2、涉案房屋产权证；3、涉案商铺出租合同；4、涉案房屋现场照片；5、收条。被告温建文答辩称：2021年3月份我欠原告2月和3月份房租，双方协商不成，4月6日原告在没有告知的情况下将商铺锁了，要求我方退场，因为这个商铺是我转让回来的，需要几天时间，原告方要求我方交还钥匙，因为疫情影响餐饮行业都很困难，根本经营不下去，双方口头也协商同意解除合同，我方也要求原告写解约书，原告说不用写，直接要求我方交还钥匙就可以了。我和被告邓国俊之间是没有签订任何合同的，2019年4月份我接了这个商铺，租金和合同等是我和原告重新签订的，至于上一任租户和房东之间的协议与我方无关，4月6日已经锁门不给我方经营了，原告也同意给几天时间给我方进行搬迁，2月和3月份拖欠租金我方认可，4月份我方实际上没有经营几天，原告也没有事前通知我方，对于4月份的租金我方不予认可；对于保证金当时口头约定拖欠租金在我方的保证金中相应扣除；对于诉讼请求第五点，我方在4月份已经撤场了，之后的租金不应由我方承担；对于第六项请求，当时我接下来商铺时候原样就是这样的，我接手之后没有改变房屋结构，对于该请求我方不同意。被告温建文向本院提交的证据：1、《商铺转租合同》；2、《店铺经营转让协议书》。被告邓国俊未作答辩及提交证据，亦未到庭参加诉讼。经审理查明，原告与被告温建文于2019年3月29日签订《商铺出租合同》，约定原告将位于英德市××××××、68、69、70门牌号框架结构三层楼房，建筑面积556.2平方米出租给被告温建文用作酒店使用。租赁期限为九年，从2019年4月1日至2028年3月31日止。租金计付方式为：2019年4月1日至2020年3月31日，月租金为13200元；2020年4月1日至2022年3月31日，月租金为14500元…租金交付期限为每月5日前交清当月租金。合同第十一条约定：乙方逾期十天未交租金的，除应如期补交，还需支付10%的滞纳金，否则甲方有权收回房屋，按金不退回。合同终止后要及时搬出，否则按租赁房屋缴纳租金，并处以年租金的10%罚款。乙方逾期两个月不缴纳房租，甲方有权收回房屋，不作任何赔偿给乙方，合同终止......。双方签订合同后，被告温建文按合同约定支付了30000元的履约保证金。原告将涉案商铺和房屋交付被告占有使用，但案外人张福鹏转租给被告邓国俊的67、68号商铺和二楼一间房一直由被告邓国俊占有使用至今，被告邓国俊将每月3600元租金交由被告温建文,从2020年9月后被告温建文收取被告邓国俊租金4300元。被告温建文按合同约定按时足额缴纳房租，至2021年3月后，因疫情影响酒店难以继续经营，被告拖欠原告2月和3月的房屋租金未交纳。4月份开始原被告协商，双方均同意解释合同。但因租金的交纳和合同保证金30000元等问题没能达成协议。被告温建文认为原告同意在已在合同保证金30000元处扣除租金，且原告于4月6日就已经锁门不给被告经营，被告已在4月中旬搬离涉案出租房屋并交由原告占有使用（除被告邓国俊的67、68号商铺和二楼一间房外）。原告则认为被告在5月1日才搬离涉案出租房屋并交由原告占有使用，被告仍欠原告2月、3月和4月三个月租金未付。另查明：被告邓国俊与原承租人张福鹏于2018年1月1日签订《商铺转租协议》，约定将位于英德市××××××××、68号商铺结构一层半楼房，建筑面积100平方米左右的商铺转租给被告邓国俊作为餐饮使用。租赁期限从2018年1月1日至2022年12月30日止。租金约定为每月3600元，租金交付期限为每月5号交清当月租金。原告与原承租人张福鹏于2019年3月29日签订《店铺经营转让协议书》，约定张福鹏将位于英德市××××××××××的店铺转让给被告温建文使用，建筑面积为1112.4平方米，被告温建文于当天前一次性向张福鹏支付转让费15万元，店铺转让后，乙方（被告温建文）同意代替甲方（张福鹏）履行原有店铺租赁合同中所有规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。在此《店铺经营转让协议书》中包括案外人张福鹏转租被告邓国俊的67、68号商铺和二楼一间房。以上事实，有原、被告提供的证据及本院庭审笔录等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，原、被告于2019年3月29日签订的《商铺出租合同》是双方当事人真实意思表示，其内容没违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应全面履行各自的义务。对于原告要求解除原告于2019年3月29日与被告温建文签订的《商铺出租合同》的请求，庭审中原被告同意解除合同，本院予以支持。对于原告请求被告温建文与被告邓国俊之间的转租行为无效，并责令两被告返还原告的全部房屋问题，被告邓国俊所承租的商铺是从原承租人张福鹏处所取得的，被告温建文与被告邓国俊并没有合同关系，因此原告请求确认被告温建文与被告邓国俊之间的转租行为无效，无法律依据，本院不予以支持。原告对被告邓国俊所承租的涉案房屋要求返还，因租赁期限2022年12月30日止，合同期限没到，本院不予以支持。对于被告温建文实际所承租的涉案商铺和房屋，因双方签订的《商铺出租合同》已解除，且被告已于5月1日前已将涉案商铺和房屋返还原告占有使用，在原告要求对涉案房屋返还原告，本院予以支持。对于原告认为被告拖欠2021年2月、3月和4月三个月的租金共计40900元问题，被告确认拖欠2月、3月共29000元，本院予以认定。对于4月份的租金，双方都无法确定被告具体的搬离时间，从公平原则，本院认定为4月15日搬离时间，故被告应支付4月份半个月的租金7250元，因此被告一共欠原告租金36250元未付，原告要求被告支付所欠租金，本院予以支持。对于原告要求被告支付10%的违约金4090元问题，因受疫情和防控措施影响，酒店收入会受较大影响，经营会出现困难，被告并不是故意拖欠租金，且被告已交纳了合同的保证金30000元，原告可在保证金先扣除租金，并且原告要求支付10%的违约金过高，综合实际情况，对该请求，本院不予以支持，本院依法调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2021年5月1日起至付清租金之日止计算。对于原告要求被告温建文所交的合同履约保证金30000元归原告所有的请求，因被告逾期交纳租金并要求解除合同，被告已构成违约，原告该请求，符合合同的约定和法律的规定，本院予以支持。对于原告要求被告温建文从2021年5月1日起，按每月7250元交付房屋租金至本案终审判决生效并执行终结实际返还房屋时止问题，因原承租人张福鹏转租给被告邓国俊的67、68号商铺和二楼一间房一直由被告邓国俊占有使用至今，被告邓国俊将每月3600元租金交由被告温建文,从2020年9月后被告温建文收取被告邓国俊租金4300元，因此被告应将该4300元租金给付原告，原告要求按每月7250元交付房屋租金，本院不予以支持。对于要求被告温建文支付房屋恢复原状费用20000元的请求，因在原告无法提供证据予以证实，应承担举证不能，因此该请求，无法律依据，本院不予支持。被告邓国俊经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，其行为不影响本案审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条和第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告黄丽娟与被告温建文于2019年3月29日签订的《商铺出租合同》；二、被告温建文欠原告黄丽娟的租金36250元和滞纳金（滞纳金以36250元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，并从2021年5月1日起开始计算至付清租金之日止），限被告温建文于本判决发生法律效力之日起十日内付清；三、被告温建文缴纳的租赁保证金30000元归原告所有，原告不予退还；四、被告温建文从2021年5月起每月15日前给付当月租金4300元给原告，直至被告邓国俊将实际租用涉案商铺和房屋返还原告黄丽娟止；五、驳回原告黄丽娟的其他诉讼请求。本案受理费9933.86元，由被告温建文负担4967元，原告黄丽娟4967.86元。原告黄丽娟已向本院预交案件受理费9933.86元，在本判决发生法律效力后本院向其退还4967元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  蓝文聪二〇二一年七月二十一日书记员  黎阳威附相关的法律条文内容:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。