贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初13953号 原告：七星关区万丰国际商贸城业主委员会，住所地：贵州省毕节市七星关区鸭池镇营脚村万丰国际商贸城。 负责人：陈江，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：陈明凤（特别授权代理）,贵州合敬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵云（一般代理）,贵州合敬律师事务所实习律师。 被告：毕节亿安居市场管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区鸭池镇营脚村万丰国际商贸城，统一社会信用代码：91520500590758849J。 法定代表人：毛庆召，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈阳萍（特别授权代理）,贵州伍尊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓继（一般代理）,贵州伍尊律师事务所律师。 原告七星关区万丰国际商贸城业主委员会(下称：万丰业委会)与被告毕节亿安居市场管理有限公司（下称：易安居公司）物业服务合同纠纷一案，本院2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告负责人陈江及委托诉讼代理人陈明凤、赵云，被告委托诉讼代理人陈阳萍到庭参加诉讼。庭审结束后，因本案的处理需要以另一案件的裁判结果为依据，本院于2020年11月3日作出（2020）黔0502民初13953号民事裁定书，中止本案的审理。本案现已审理终结。 原告万丰业委会向本院提出诉讼请求：1.判决被告退出七星关区鸭池镇营脚村万丰国际商贸城，立即停止对七星关区鸭池镇营脚村万丰国际商贸城物业的干预。2.判决被告立即将下列设备设施及资料移交原告：(1)办公室、保安室、办公家具等办公场所和设备设施；(2)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；(3)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(4)物业质量保修文件和物业使用说明；(5)水电费抄表记录簿等资料；(6)物业管理必需的其他资料。3.本案诉讼费用全部由被告承担。案件审理过程中，原告将其第二项诉讼请求中的第(3)项变更为设施设备的安装、使用、维护、保养技术资料，第(5)项变更为水电费抄表记录簿，撤回第(6)项物业管理必需的其他资料。事实及理由：2019年1月27日，原告七星关区万丰国际商贸城业主委员会依法成立。七星关区万丰国际商贸城业主委员会成立之后，与贵州康旭物业管理有限公司毕节分公司于2020年3月2日签订物业服务合同，根据《中华人民共和国物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业合同终止。”2020年3月2日，原告与贵州康旭物业管理有限公司毕节分公司签订物业服务合同，经双方签字生效。与前期物业毕节亿安居市场管理有限公司的物业服务合同终止。在此期间，原告已经通过通知的方式告知被告撤离，被告在收到通知后不但拒不撤离万丰国际商贸城，原告还不断收到万丰国际商贸城业主及商户投诉毕节亿安居市场管理有限公司不作为以及乱作为的投诉信，业主委员会曾向被告下达《整改通知书》，但从未得到被告的答复，也未告知业主委员会整改时间。2019年7月1日至2019年10月30日，业主委员会经开业主大会决定，根据《物业管理条例实施细则》第十一条第三项，因被告毕节亿安居市场管理有限公司以不履行管理义务，于2020年6月9日向被告下达解聘通知书，在感谢被告多年所做服务的同时并告知其在2020年7月31日前完成交接工作，以便业主委员会安排下一任物业管理公司进场。但时至今日，被告却强行霸占七星关区万丰国际商贸城的物业服务设施。根据相关法律的规定，被告对七星关区万丰国际商贸城的物业设施霸占侵犯了原告全体业主及商户的合法权利，被告依法应该立即退出七星关区万丰国际商贸城并向原告移交《物业管理条例》第二十九条及其他法律法规规定的资料，但经原告与被告多次协商，被告拒不履行义务，阻扰物业管理工作。被告的行为严重损害了业主及商户的合法权益，故诉至贵院请求依法判决。 被告易安居公司辩称：第一、根据《贵州省物业管理条例》规定：业委会筹备组成员应由业主代表、乡镇人民政府和建设单位所派人员组成，应首先由业主代表书面申请镇政府批准成立筹备组，镇政府应于60日指导成立筹备组，进行公示，由乡镇指定政府工作人员担任业委会筹备组长，负责筹备工作。而大部分业主也反映并未接到召开业主大会筹备成立业主委员会的正式通知，也并未将所有信息进行公开。其次，在业委会在成立的时候，业委会成员陈江、曾钟、卢鸿志等人还存在拖欠租金、物业费共约十几万元，并且陈江也因为纵火被七星关区鸭池镇派出所进行拘留。综上所述，业委会的成立程序是不合法的，其主体不适格。第二、更换物业公司的程序不合法，并非大部分业主的真实意思表示。根据《物业管理条例》第十一条第一款第四项“下列事项由业主共同决定：四、选聘和解聘物业服务企业。”第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：一、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；二、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；三、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；四、监督管理规约的实施；五、业主大会赋予的其他职责。”第三十四条第一款“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”的规定，选聘和解聘物业服务企业是业主及业主大会的权利，业主委员会只能与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。在业主委员会的职责中并无解聘物业服务企业的权利，因此，业主委员会无权解聘物业服务企业。其作为业主大会的执行机构，在业主或业主大会授权的情况下，才有权解聘物业服务企业。本案中，业主委员会未提供证据证明其得到业主或业主大会授权的事实，万丰国际商贸城业主也从未召开业主大会，也尚未取得业主的授权。故不存在大多数业主的意见，因此不能认定业主委员会获得业主或业主委员会授权解聘物业服务企业的权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，业主委员会无权行使合同约定的解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；(二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五）法律规定的其他情形。”之规定，其应提供证据证明答辩人具有上述解聘物业公司的法定情形其才有权解聘物业公司，而业主委员会提供的证据不足以证明其具有解聘物业公司法定情形，因此，业委会主张解聘物业公司的主张不成立，请求人民法院依法予以驳回业主委员会的诉讼请求。其次，万丰国际商贸城有中百分之九十以上已经与被告公司签订代租代管协议，由被告公司进行管理并向被告公司支付一定的费用，由此可以说明大部分业主是同意被告公司进行管理的，并且在管理的过程中，被告公司也咨询过部分业主的意见，这些业主也是同意并支持被告公司继续管理。第三、万丰国际商贸城就现状还不适合更换物业公司，理由是：被告公司就万丰国际商贸城的商铺是代租代管一体的，若是现在强行将租和管分立将导致整个商贸城不稳定，影响业主和租户的利益。其次，万丰国际商贸城的第三期仍在开发，相关手续没有完善，不具备交付条件，故不适宜将物业移交。综上，为维护答辩人的合法权益，请求人民法院依法驳回业主委员会的诉讼请求。 经综合审查全案证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：被告系万丰国际商贸城的前期物业服务公司，为该商贸城提供物业服务。2019年3月18日，毕节市七星关区房产局作出编号为（2019）2号的《业主委员会备案通知书》，同意七星关区鸭池镇营脚社区万丰国际商贸城小区第1届业主委员会：你会提交的本案资料收悉，同意给予备案，并将有关事项告知如下：一、业主委员会名称：七星关区万丰国际商贸城业主委员会。二、你会成立的时间：2019年1月21日，任期五年。三、你会成员共计11人，分别为：陈江、蒋玉剑、薛蛟龙、曾钟、王雄宴、卢鸿志、崔琳、吴太全、邓光吉、邓义、杨瀚，其中主任为：陈江，副主任为：蒋玉剑、薛蛟龙。四、你会在向公安部门申请办理印章刻制手续后，应当将印章样式报我局备案。 2019年6月，原告在微信号为万丰业主群群内发布通知，该通知载明：由于万丰国际商贸城前期物业管理脏乱差，导致商贸城的品质一直提升不起来。同时也导致大家投资的商铺无法保值增值，为了规范及监督号本商贸城的管理及形象，促使我们的资产增值保值及收益得到提升，业主委员会要正常履行业主委员会工作，需书面征求业主意见，授权委托给业主委员会，现通知各位业主从2019年7月1日起到业主委员会办公室签字确认，支持业主委员会的工作，希望广大业主相互转告。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。 《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原告要求被告退场并移交物业设施设备及资料的前提是已合法解除与被告的物业服务合同。原告虽主张其已召开业主大会，且业主已同意解除与被告之间的物业服务合同，但其未提交证据证明已经召开了业主大会，并得到专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，解除与被告之间的物业服务合同关系。原告提交的证据不足以证明其主张的事实，其应承担不利的法律后果。原告的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款之规定，判决如下： 驳回原告七星关区万丰国际商贸城业主委员会的诉讼请求。 案件受理费25.00元(已减半)，由原告七星关区万丰国际商贸城业主委员会承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  罗桂华 二〇二一年七月三十日 书记员  杨 洋