辽宁省丹东市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽06民初45号原告：左晓玲，女，1970年8月30日出生，汉族，住辽宁省丹东市元宝区。委托诉讼代理人：韩啸，辽宁文扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓宝谭，辽宁文扬律师事务所律师。被告：中天建设集团有限公司，住所地浙江省东阳市吴宁东路65号。法定代表人：庄严，董事长。委托诉讼代理人：宁月芹，辽宁圣权律师事务所律师。第三人：丹东日月鑫置业有限公司，住所地辽宁省丹东市国瑞路7－1号。法定代表人：孙黔阳，总经理。委托诉讼代理人：李伟奇，内蒙古乌恩律师事务所律师。原告左晓玲与被告中天建设集团有限公司、丹东日月鑫置业有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告左晓玲的委托诉讼代理人韩啸、邓宝谭，被告中天建设集团有限公司的委托诉讼代理人宁月芹以及第三人丹东日月鑫置业有限公司的委托诉讼代理人李伟奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。左晓玲请求：1、判令被告停止对第三人丹东日月鑫置业有限公司名下的辽宁省丹东市国瑞路7号402室房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封;2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:被告查封了第三人名下多套房屋，其中辽宁省丹东市国瑞路7号402室房屋是原告从第三人处购买的商品房，并实际入住使用。2010年11月16日，原告与第三人签订了房屋买卖合同，约定原告以总价254559元的价格购买案涉房屋，用于居住使用。双方签订了《定向开发商品房认购意向书》，原告支付了全部购房款共计254559元。而后原告要求与第三人签订正式的商品房买卖合同，第三人称等办理完预售许可后，再与原告签订商品房买卖合同。2013年，原告找第三人要求交付房屋给原告办理入住，签订商品房买卖合同，被告知该房屋被第三人擅自用于抵押担保，作为补偿，第三人允许原告先实际入住使用，第三人承诺尽快解除抵押后，再给原告办理上述事宜。因此原告在2013年8月实际占有案涉房屋使用至今。原告认为，《定向开发商品房认购意向书》属于商品房买卖合同，且是双方的真实意思表示，第三人已经取得商品房预售许可，双方存在真实的买卖关系，应当认定合法有效。原告是在被告起诉查封前，占有使用案涉房屋。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，原告支付了全部房款，履行了合同义务，取得物权期待权，具有排除执行等物权效力，在执行程序上对该不动产进行优先保护。综上，请求人民法院依法保护原告的合法权益，优先保护原告的物权期待权。被告中天建设集团有限公司辩称，一、原告与第三人之间没有签订合法有效的商品房买卖合同，所谓的认购书不能确认原告对案涉房屋享有物权，只能证明其对第三人享有债权。二、原告至今没有实际占有案涉房屋，是自身原因造成的，与第三人无关。三、原告提供的收据不符合正常交易习惯也不符合常理，违反国家相关财务规定。四、因原告过错，没有与第三人办理案涉房屋的过户登记。第三人丹东日月鑫置业有限公司陈述，同意原告的意见。本院经审理查明：2010年11月16日，第三人丹东日月鑫置业有限公司(甲方)与原告(乙方)签订《定向开发商品房认购意向书》，约定：甲方拟在位于国门湾东兴园南侧地块进行商品房开发，项目名称为西湖城小区；乙方自愿购买该小区2号楼402室房屋(规划房号，实际房号以地名办最终命名地址为准)。该商品房建筑面积约为97.16平方米，该商品房用途为住宅，房屋总价款为254559元。丹东日月鑫置业有限公司于2010年11月16日向左晓玲出具收据，该收据载明左晓玲交纳2#402房款254559元。左晓玲提供的中国光大银行对账单显示其于2010年11月11日向丹东日月鑫置业有限公司孙旭萍转款10万元，于2011年11月15日取款154559元。左晓玲提供的丹东市不动产登记中心有房证明显示，左晓玲、曹强（左晓玲丈夫）名下有一套商业用房，房产证号20090515059-1、20090515059-2，该房屋自2009年9月1日至2016年8月31日租给丹东宏远道路工程公司使用，自2018年11月20日至今租给辽宁招财猫财务信息咨询有限公司元宝分公司使用。2019年6月6日，丹东日月鑫置业有限公司为左晓玲出具了西湖城1期2#(国瑞路7号)0402室进户通知单，左晓玲于当日缴纳装修保证金、取暖费、物业费、生活垃圾处理费、楼道灯费等相关费用办理入住手续。本院在审理中天建设集团有限公司与丹东日月鑫置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，中天建设集团有限公司于2017年10月12日向本院提出保全申请，要求冻结被告丹东日月鑫置业有限公司银行存款3900万元或查封其相应价值的财产。本院于2017年10月13日作出(2017)辽06民初74号民事裁定：冻结被告丹东日月鑫置业有限公司银行存款3900万元或查封其相应价值的财产（查封包括涉案房屋在内的84套房屋）。2019年12月27日，本院作出(2017)辽06民初74号民事判决，判决：一、丹东日月鑫置业有限公司支付中天建设集团有限公司工程款13891657.73元及利息；二、驳回中天建设集团有限公司的其他诉讼请求；三、驳回丹东日月鑫置业有限公司的反诉请求。2020年9月2日，辽宁省高级人民法院作出(2020)辽民终383号民事判决书，判决：一、维持辽宁省丹东市中级人民法院(2017)辽06民初74号民事判决第二、三项；二、变更辽宁省丹东市中级人民法院(2017)辽06民初74号民事判决第一项为丹东日月鑫置业有限公司支付中天建设集团有限公司工程款12882601.73元及利息。该判决已发生法律效力。中天建设集团有限公司申请执行，本院立案执行。2020年9月22日，本院作出(2020)辽06执313号之一执行裁定，继续查封包括涉案房屋在内的75套房屋。左晓玲就涉案房屋向本院提起执行异议，本院作出（2020)辽06执异196号执行裁定，驳回其异议申请。左晓玲不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。本院所确认的上述事实，有原、被告陈述、定向开发商品房认购意向书、收款收据、提款记录、进户通知单、房产处出具有房证明、收据三张、照片、房产登记证、房屋租赁协议等证明材料在卷为凭，这些证明材料已经当庭质证和本院审查，可以采信。本院认为：关于左晓玲主张适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条排除案涉房屋强制执行一节。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形。而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条适用上产生竞合。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定。本案中，案涉房屋登记在被执行人即第三人丹东日月鑫置业有限公司名下。因此，案外人左晓玲主张适用第二十九条规定排除案涉房屋的执行，人民法院应予审查。在执行异议之诉中，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，首先，原告与第三人于2010年11月16日签订的《定向开发商品房认购意向书》，约定了当事人的名称或姓名和住所；商品房的销售方式；商品房的基本状况；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期等内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖协议。该协议系双方当事人的真实意思表示，且第三人已经取得商品房预售许可证，双方存在真实的房屋买卖合同关系，应认定合法有效。其次，依据左晓玲提交的银行对账单和第三人出具的收款收据，可以证明左晓玲已交付全部购房款。最后，“无其他用于居住的房屋”，一般是指买受人在被执行房屋所在地长期居住，且其名下在同一地方无其他能够用于居住的房屋。左晓玲和其丈夫曹强长期在丹东居住，其提供的丹东市不动产登记中心书面证明可以证实在左晓玲夫妻名下仅有一套用于商业服务的房屋，即左晓玲及其丈夫除案涉房屋外无其他用于居住的房屋。故左晓玲符合《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除强制执行的条件，对其主张不得执行案涉房屋的请求，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《商品房销售管理办法》第十六条以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行丹东市中级人民法院(2020)辽06执313号之一执行裁定所查封的辽宁省丹东市国瑞路7号402室房屋；二、驳回原告左晓玲的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告中天建设集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长 吕 姝审判员 孔亮亮审判员 张峻峰二〇二一年七月六日法官助理陈泉妤书记员王晓宇