安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0403民初3824号 原告：淮南市阳光物业管理有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区龙湖路1号3栋3楼303室（南间），统一社会信用代码913404007901297134。 法定代表人：吴超，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王建勋，男，汉族，高中文化，1968年2月17日出生，住安徽省淮南市田家庵区。 被告：刘某某，男，汉族，本市人，1981年5月8日出生，住安徽省淮南市田家庵区。 原告淮南市阳光物业管理有限公司（以下简称阳光物业公司）诉被告刘某某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月16日公开开庭进行了审理。原告阳光物业公司的委托诉讼代理人王建勋到庭参加诉讼，被告刘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告阳光物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业费用8047元（自2013年10月31日始，至2020年12月31日止，1.08元*86.64平方*86月数=8047元）；2、判令被告支付违约金804元；3、判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：原告是淮南市田家庵区朝阳帝堡小区的物业管理服务公司，被告系该小区业主，原告已对朝阳帝堡小区进行了规范的物业服务，绝大部分业主均能按时交纳物业费用，但被告自2013年10月31日始至2020年12月31日止，共拖欠原告物业服务费及违约金合计8851元，原告每年均多次上门做工作贴催款通知，但被告仍多方推诿没有支付物业服务费，严重侵害了原告的合法权益也侵害了交费业主的权益，现依法请求人民法院支持原告诉讼请求。 被告刘某某辩称，物业卫生管理等均未达到物业的标准化，如晚上小区灯不亮、树木及其杂乱、楼道卫生及地下室卫生及其脏乱、常年不清，小区物业安保不到位，小区经常出现无业游荡人员，家中被偷盗过两次，国庆路派出所有报案记录，找物业反映此事，小区物业回避了这个问题，至今小区安保没有任何改善，闲杂人等随意进出小区，对小区业主财产、人身安全造成威胁；小区卫生脏乱差；小区13号楼下面原本有绿化带，未经业主同意，物业擅自全部改成了停车位，认为该行为物业有义务告知业主，但是物业擅自改动。 原告围绕诉讼请求依法向本院提交以下证据： 一、原告的营业执照，证明原告的主体适格。被告表示无异议。 二、朝阳帝堡小区前期物业服务合同，证明原告进行物业服务的依据。被告质证意见：合同对于小区内部的绿化面积百分比、道路完整百分比、卫生等的约定，与小区目前情况相差非常之大。 三、物价部门核准的收费许可。证明：收费的合法性和依据。被告表示无异议。 被告刘某某未向本院提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告刘某某系田家庵区朝阳帝堡小区13号楼3001室（面积为86.64平方米）房屋的业主。2008年5月6日，淮南市金地置业有限公司（甲方）与淮南市阳光物业管理有限公司（乙方）签订《朝阳帝堡前期物业管理合同书》，合同中的第三条约定：“收费标准：多层：0.49元/平方米，高层1.08元/平方米。”合同生效后，阳光物业公司对朝阳帝堡小区提供了物业管理服务。被告自2013年10月31日起，被告无故拖欠缴纳物业服务费，经原告多次催要，被告至今仍拒不缴纳物业服务费。2021年5月7日，原告阳光物业公司诉至本院，要求判决被告刘某某向原告阳光物业公司支付朝阳帝堡小区13号楼3001室房屋自2013年10月31日至2020年12月31日止的物业管理费及违约金，合计8851元。 上述事实有当事人提交的证据及其庭审陈述在案佐证。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告阳光物业公司与淮南市金地置业有限公司签订的《朝阳帝堡前期物业管理合同书》，系双方真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。因该物业合同合法有效，且原告阳光物业公司在合同签订后至今已向案涉小区提供了物业服务，该物业合同对业主具有约束力。被告刘某某作为业主，在接受原告提供的物业服务后理应及时交纳物业服务费用。被告刘某某主张物业安保不到位、存在擅自改动绿化带为停车位的问题，但未提交证据予以证明，本院不予采信。被告刘某某辩称原告在物业服务中存在瑕疵，此抗辩不足以作为拒缴物业费的理由。被告作为案涉房屋的业主，自2013年11月至今未交纳物业费用，根据《朝阳帝堡前期物业管理合同书》上载明的物业服务费收费标准及《服务价格登记证》上核准的住宅区物业综合服务费（高层）收费标准规定，被告刘某某应支付的物业管理费计算为8047元【1.08元/月/平方米x86个月（2013年10月31日至2020年12月31日）x86.64平方米】。故原告阳光物业公司要求被告刘某某支付物业费8047元的诉请，本院予以支持。 关于被告提出的家中被盗问题，被告刘某某未提交相关证据，根据相关法律规定，物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，但是这种服务并不包括对住户室内财产的安全保卫工作，也并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。业主家中被盗，直接责任人是盗窃者，物业公司只有在其职责范围内未尽到安保义务，且其失职行为与被盗之间存在因果关系时，才会按照其过错程度大小承担相应的赔偿责任。但原告未提交证据证明原告阳光物业公司违反物业服务合同相关约定、未尽到物业管理职责，原告家中被盗，是由犯罪分子实施犯罪行为所致，应追究事实盗窃人的刑事责任并承担相应的赔偿责任。故被告刘某某以家中被盗拒缴物业费缺少事实及法律依据，本院依法不予支持。 关于违约金问题，本院通过庭审查明事实和参照与刘某某同小区业主在同类案件中提供的证据来看，阳光物业公司提供的物业服务存在诸多不全面不完善的地方，服务质量有待进一步提高，故对原告要求被告支付违约金804元的诉请，依据不足，本院不予支持。 本院特别强调指出，物业费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，以至于恶性循环；物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务。原告阳光物业公司作为物业服务企业，对业主反映的物业服务方面不满意的因素，也应加强管理、改善服务，提高品质，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，参照《物业管理条例》第七条、第三十五条、第四十一条、第四十六条、第六十四条之规定，判决如下： 一、被告刘某某于本判决生效后十日内一次性支付原告淮南市阳光物业管理有限公司自2013年10月31日至2020年12月31日期间物业服务费8047元。 二、驳回原告淮南市阳光物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  李保平 二〇二一年七月九日 书记员  庄 婕 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人以及按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违法约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热。供燃气等方式催缴物业费。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十条简单的民事案件由审判员一人独任审理，并不受本法第一百三十六条、第一百三十八条、第一百四十一条规定的限制。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守管理规约、业主大会议事规则； (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金； (五)按时交纳物业服务费用； (六)法律、法规规定的其他义务。 第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第四十六条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。