辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初8389号原告：孙楠，女，1988年9月3日出生，汉族，住所辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：董恩安、张青春，均系北京市盈科（大连）律师事务所专职律师。被告：大连万鼎置业有限公司，统一社会信用代码91210200058062706J，住所辽宁省大连市甘井子区东纬路110号310室。法定代表人：李俊，系经理。委托诉讼代理人：吴晓壮、王宏丹，均系辽宁锦儒律师事务所专职律师。原告孙楠（以下简称“原告”）与被告大连万鼎置业有限公司（以下简称“被告”）缔约过失责任纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，适用简易程序，于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年2月26日，原、被告签订《大连万科蓝山项目意向登记协议书》（以下简称为“《登记协议书》”），合同内容：“乙方认购甲方开发万科蓝山项目XXX号房屋，面积92.4，单价16500元平方米，总价款1524600元。”合同签订后被告一直搪塞原告不予签订正式合同，后来在不动产交易中心网站发现该房屋己经出售。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条:“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”原告的损失暂计100000元，待立案后调取被告与第三方的交易合同，被告与第三方的房屋交易价格和原告与被告《登记协议书》约定的价格差价，就是原告获得利益，同时也是原告造成的损失。现在该房屋市场交易价格预计在25000元左右（待立案后调取被告与第三方的交易合同确定），被告的不诚信行为给原告造成损失预计在800000元左右，房屋在家庭和个人财产占非常大的比重，对于一个普通家庭或个人造成这么大损失难以承受之重，对于一个普通的人善良的期待合同的履行，法律也保护这些普通的消费者，可是被告的行为，为了获取高额的利润，藐视法律，破坏市场规则，利用交易优势地位，任意毁约。社会诚信需要每个人遵守，对于破坏者也应承担应有的违约责任。故诉请：1、解除原、被告签订的《登记协议书》；2、被告返还原告意向金及利息共计11500元；3、被告赔偿原告经济损失100000元（暂计）。庭审中，原告变更第3项诉请为250000元。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回原告诉请。理由如下：原告诉称《登记协议书》并无双方此后将要签订《预订书》的确定合意，只是一份对市场购买力调查后的意向登记，并非预约合同，不发生预约合同的法律效力。所以，被告即使出售该房屋，原告也无权向被告主张损失赔偿，更无权主张承担缔约过失责任。原告诉请无事实依据和法律依据，应依法予以驳回。庭审后，被告补充答辩意见如下：第一，原告主张的250000元“房屋差价损失”，无事实依据和法律依据，应予驳回。首先，被告对于双方未能继续签订合同没有过错，原告在长达两年多的时间内没有与被告继续签订合同，具有不可推卸的责任，且根据《登记协议书》第六条的约定，被告可以无需通知原告即有权将该房屋出售于他人。其次，案涉《登记协议书》即便其性质认定为预约合同，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十五条第二款之规定，预约合同所产生的仅仅是缔约请求权，违反预约合同导致的是订购人丧失缔结本约合同的机会，此种机会的损失，不能以商品房买卖本约合同的违约责任来判断。违反预约合同的赔偿范围一般以信赖利益为先，比如为订立合同所支付的各项费用等。而原告主张的“房屋差价损失”并非信赖利益，其属于“履行本约可获得的期待利益”，只有在商品房买卖合同订立且双方履行之后才可能。因此，原告根据《登记协议书》要求被告承担履行本约合同才可能产生的房屋差价损失，理据不足。第二，本案与原告提供的（2018）辽02民终7640号案件并非在基本事实、争议焦点、法律适用问题等方面具有相似性，且已经人民法院裁判生效的类案，不应参照使用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审调查，对案涉事实，本院认定如下：原、被告于2017年2月26日签订《大连万科蓝山项目意向登记协议书》（原告为“乙方”、被告为“甲方”），协议约定：“1、乙方自愿认购甲方开发的‘万科蓝山’项目XXX号房屋，建筑面积约为92.4平方米（最终以备案的房屋面积测绘成果报告书记载的建筑面积为准），房屋单价为￥16500元/平方米，相应总价款为人民币壹佰伍拾贰万肆仟陆佰元（￥1524600元）。2、签署本意向书同时，乙方应向甲方交付意向金￥10000元（大写壹万元整），该意向金在乙方与甲方签订《预定书》的同时转作等额的定金。3、乙方应在签署本意向书之日起日内即年月日前，按约与甲方签订《预定书》。……6、无论任何原因双方未能在签署约定期限内签订《预定书》，乙方已付意向金甲方如数退还，且甲方有权无须通知乙方即有权将该房屋另行出售于他人。7、乙方的联系方式以本意向书所载明的联系方式为准，如有变更，应当以书面形式通知甲方，如乙方的联系电话，通信地址有误或变更而未及时书面通知甲方，由此产生的后果由乙方自行承担。……9、本意向书自甲方盖章，乙方签字并全额支付意向金后生效。在《预定书》生效的同时失效，同时本意向书及意向金交款凭证交还甲方。”该《登记协议书》“甲方”处上加盖有“大连万鼎置业有限公司销售合同专用章”，“乙方”处签署有“孙楠”并加摁手印。根据原告提供其与被告方工作人员的微信记录可证明其已于2017年2月27日交纳意向金10000元。原告另提供2017年6月谈话录音拟证明原告向被告工作人员主张被告履行合同，要求签订房屋买卖合同。关于未能签订《预定书》的原因，原告称系因为房屋价格增长，被告则表示不清楚具体原因。关于《登记协议书》中所涉‘万科蓝山’项目XXX号房屋的情况，原告申请律师调查令于房产管理部门调取相关房屋出售信息。原告所调取的两份《房地产买卖合同》，均为万科蓝山三期第28幢，分别为1单元及2单元XXX号房屋，其中2单元该房屋于2019年8月28日签订合同，合同所载单价为21000元/平；而1单元房屋于2015年签订合同。故此原告主张《登记协议书》中虽未明确具体单元，但该楼仅有两个单元，考虑1单元相应房号房屋在双方签订《登记协议书》时已经出售，故《登记协议书》所指向的房屋是明确的，且被告已超过双方原约定的单价出售获取高利。庭审中，被告认可案涉房屋于2019年8月28日出售，但辩称该《房地产买卖合同》与本案无关。本院认为，原、被告间所签订的《大连万科蓝山项目意向登记协议书》系双方真实意思表示，该协议中仅约定了房号、面积、单价；而房号并不具体且系原告通过该楼号所有同房号房屋的出售情况推定，故此该《登记协议书》并不属于《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同，而仅属于对将来签订正式商品房买卖合同的初步规划，故此该《登记协议书》属于预约合同。现原告诉请解除原、被告间《登记协议书》，根据庭审查明的事实，该《登记协议书》所预约出售的房屋已经出售，且根据原告提供的谈话录音，其称为2017年6月与被告方工作人员商谈何时能签订合同的过程。通过谈话录音可以看出，原告在此次谈话前曾多次询问并要求签订合同，但对方表示因房屋问题目前无法签订也无法确定可签订的时间，并且可以提供别的房屋带看。上述《登记协议书》虽未填写有签订《预定书》的具体期限，但预定合同的目的是为了签订本约合同，通过原告调取的1单元同房号房屋的《房地产买卖合同》所载交房时间的约定，在原、被告签订《登记协议书》时案涉房屋应为现房。被告虽未明确作出不再与原告签订《预定书》的通知，但在原告多次催促签订《预定书》而未予明确答复时，其以行为作出不再与原告签订《预定书》的意思表示是较为明显的。原告称其购房系为了结婚使用，那么其在此购房目的下也不会放任无法签订《预定书》的状态无限期持续。且《登记协议书》中有“无论任何原因双方未能在签署约定期限内签订《预定书》”约定，可以看出对于《登记协议书》的解除未约定有具体方式。故此原、被告虽均未提交证据证明在本次诉讼前向对方发出解除《登记协议书》的明确通知，但双方对于无法签订《预定书》的结果在本次诉讼前即已清楚知悉，故本院认为该《登记协议书》已在本诉前终止，原告通过诉讼确认该《登记协议书》解除一节，不再不予支持。根据《登记协议书》的约定，双方未能签订《协议书》，被告应将意向金返还。原告已提交证据证明其交付意向金10000元，故对于此项诉请，本院予以支持。关于原告诉请利息1500元及经济损失250000元，也是本案双方的争议焦点即被告是否应承担双方未成立本约合同的违约损失赔偿。本院认为，通过原告提供的录音证据可以看出，原告向被告积极主张要求订立本约合同并表示可以协助解决无法订立本约合同的房屋超建等障碍，而被告庭审中未能证明未订立本约合同的原因是在原告，故可以推定双方未能订立本约的原因是被告。关于《登记协议书》中第6条被告不承担责任的约定。原告提交类案裁判意见即上述条款约定为免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，且该条款可不经原告诉请直接由法院认定为无效，故对被告基于第6条约定作出不承担任何违约损失赔偿责任的答辩意见，本院不予采纳。关于被告未能签订本约合同所应承担的损失，现原告以被告就案涉房屋于2019年8月28日签订合同的出售价格与《登记协议书》所预定的价格差额作为参考。本院认为，因本案预约合同对本约标的物、房屋价款均作出明确约定，原告对本约的期待利益已经固化，现被告违约，其期待利益也随之丧失；而由于时间的关系，原告亦丧失了与他人订立同类本约合同的机会，从而导致机会损失可能变成现实损失。但如上所述，原告在2017年6月期间与被告商谈时便应知悉被告不与其签订本约合同的意思表示，那么即使被告于2019年8月将案涉房屋以较高价格售出，其所获得收益也不能直接等同于原告的期待利益损失。且虽《登记协议书》第6条约定被认定为无效格式条款，但在原、被告签订《登记协议书》时，该条款的内容亦可对原告进行一个相应的提醒，即原、被告均可以任何理由不再签订本约合同并不承担责任，那么原告的期待利益虽应保护，但应被限定在一个较小范围内，故被告所述案涉期待利益损失即使考虑也不应扩大至违反本约合同可获得利益范围的答辩观点本院予以采纳。综合本案情况及类案判例的裁判观点，本院对于原告因被告原因不与其订立本约合同而产生的损失酌定为50000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告大连万鼎置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告孙楠意向金人民币10000元。二、被告大连万鼎置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告孙楠损失50000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告孙楠的其他诉讼请求。案件受理费人民币2611元（原告按照诉请标的261500元及简易程序减半预交），根据第一、二项判决款项，由被告大连万鼎置业有限公司负担650元并给付原告，由原告孙楠自行负担1961元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限为两年。审判员  马雯菁二〇二一年七月二十日书记员  王 健附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。