新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)新0109执异114号 异议人（案外人）：黄文元，男，1978年12月30日出生，住乌鲁木齐市米东区。 委托诉讼代理人：王惠明，新疆星河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈安娜，新疆星河律师事务所律师。 申请执行人：马江，男，1961年8月14日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。 委托诉讼代理人：羊山东，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被执行人：新疆海华房地产开发有限公司。住所地：新疆乌鲁木齐市米东区龙河南路380号1幢。 法定代表人：罗海燕，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李世杰，系该公司员工。 第三人：新疆五家渠现代石油化工有限公司。住所地：新疆五家渠市梧桐镇经二路10666号。 法定代表人：裴志疆，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李璐，该公司法务主管。 本院在（2020）新0109执2154号案马江与新疆海华房地产开发有限公司（以下简称海华房产）房屋拆迁安置补偿合同纠纷（2019）新0109民初7462号民事调解书执行过程中，案外人黄文元就执行标的向本院提出执行异议。本院2021年7月2日受理后，依法组成合议庭，于2021年7月14日进行了公开听证。异议人黄文元的委托诉讼代理人王惠明、沈安娜，申请执行人马江的委托诉讼代理人羊山东，被执行人海华房产的委托诉讼代理人李世杰和第三人新疆五家渠现代石油化工有限公司（以下简称现代石油公司）的委托诉讼代理人李璐到庭参加了听证。本案现已审查终结。 案外人黄文元向本院提出异议请求：请求中止（2020）新0109执2154号执行案件中对位于乌鲁木齐市米东区房屋（预售合同号：2020预×××）的执行。 事实与理由：第三人现代石油公司因欠付河北衡水泰琪电力设备有限公司（以下简称泰琪公司）货款，与泰琪公司签订《和解协议》，约定现代石油公司以其位于某小区住宅以房抵债772376元。依该协议约定，现代石油公司在支付购房款后，应将房产直接交付黄文元并办理网签手续至黄文元名下，泰琪公司出具了《授权委托书》，委托我办理房产落户等事宜。2020年9月9日和10日，现代石油公司向被执行人海华房产支付完毕案涉×××室总价款553344元并说明为我购房代付款。2020年9月11日，我与海华房产签订了案涉×××室《商品房买卖合同（预售）》，海华房产向我出具了相应购房款收据。同日，我就该房屋办理完毕网签登记手续，9月22日，我办理完毕入住手续，支付了物业费、文明施工保证金、垃圾清运费并办理了水电卡。案涉×××室向我交付钥匙的时间为支付水、电卡等费用当日即2020年9月22日，但由于×××室尚有他人使用故我本人当日实际未能实现房屋的交付使用。10月28日，我又支付了房屋采暖费。因海华房产与其他第三方的债务纠纷，案涉×××室房产自2020年9月16日起被人民法院查封至今，导致我无法办理该房屋的不动产登记手续，因此该房屋未办理过户登记并非我自身原因导致，我本人对此并无过错。该×××室实际所有人是泰琪公司，只是形式上登记于我名下，登记目的是方便我今后在米东区开展泰琪公司的业务，但这是我与泰琪公司的内部约定，对外我是该房屋合法的物权期待权人。上述事实理由可证实，我的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定提出执行异议。 申请执行人马江辩称：我方认为异议人依法不享有排除执行的权利，理由：1、本案不存在真实的房屋买卖基础事实。从事实与理由来看，异议人并不是法律意义上的房屋买受人，其虽与海华公司形式上签订了合同，但是双方并未建立合同的真实意思表示，而是异议人所述的以物抵债结果，因此异议人不是法律所保护的无过错的买受人或者消费者购房人。以物抵债不适用执行异议和复议规定第二十八条和二十九条，现行法律之所以对无过错买受人和消费者购房人进行特别保护，其基本理念是请求交付物的债权作为物权期待权优先于金钱之债，而设立以物抵债的目的是消灭旧的金钱之债，以物抵债之债权人享有的本质上仍然是金钱之债，不应当优先于另一个金钱之债。2、海华公司在债务产生的情况下对自己房产不进行高价抵债清偿，反而以明显低于市场价1000元左右的价格出售房屋，不符常理，代付款是在签订合同之前，也就是第三人与海华公司没有签订任何协议之前就进行付款，不符合正常的交易习惯。根据另案赵斌所提执行异议案中海华公司的陈述，其与第三人之间存在债权债务关系，海华公司在资不抵债的情况下，第三人不仅不担心自己债权的实现，不积极向海华公司追索自己的债权，反而出钱购买海华公司的房产去抵债，也违背正常的逻辑。3、从形式要件的对比上，异议人也不符合执行异议和复议规定第二十八条享有排除执行的权利。涉案房屋的宗地早在2019年3月5日就被查封，查封期间至2020年3月4日，根据房地一体原则及最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第二十三条第一款，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，异议人其办理入住的时间从证据上显示是2020年9月22日，无证据证明其对涉案房屋在人民法院查封之前已经合法占有。 被执行人海华房产辩称：我公司与异议人网签的合同均是双方真实意思表示，且网签合同也在房产局进行了备案，双方签订的合同真实有效。经向物业公司核实，我公司向黄文元交付钥匙系于2020年9月22日之后，原因同黄文元所述，有其他人尚在使用，房屋未腾出。商品房买卖合同是我公司与异议人签订的，我公司只认可异议人是购房人，应当受到法律保护。 第三人现代石油公司辩称：当时我方因买卖合同欠衡水泰琪电力设备的货款无法支付，泰琪公司想将这个事情尽快解决，委托异议人作为该房屋的持有人。我公司9月11日和海华房产签订的房屋买卖合同，用以抵账的房屋面积、房号是根据海华房产提前给我们说过的哪些房子我们可以用，所以我们和异议人沟通完毕之后，异议人要哪套房子我们就写在合同上，第四条约定房产过户到异议人名下，我们在和解协议上也并未说明该房屋异议人只是代持，只要异议人是泰琪公司的唯一认定之人，我们就认定这个房屋可以抵给异议人，因此我公司将案涉房屋抵给了泰琪公司，抵债房屋价格是6700元/平方米而非原价购原价出。 根据听证中当事人举证、质证情况结合当事人陈述，本院经审查确认以下事实： 马江与海华房产房屋拆迁安置补偿合同纠纷案（2019）新0109民初7462号民事调解书已发生法律效力，协议内容：一、被告新疆海华房地产开发有限公司于2020年3月1日之前一次性向原告马江支付安置补偿费5,000,000元及违约金500,000元，共计5,500,000元。二、被告新疆海华房地产开发有限公司于2020年3月1日之前一次性向原告马江支付案件受理费25,150元、邮寄送达费120元、保全费5,000元、保函费6,800元，共计37,070元。后因海华房产未按该协议履行，马江申请强制执行，本院立案（2020）新0109执2154号。执行过程中，本院于2021年3月24日对本案所涉乌鲁木齐市米东区某房屋进行了查封。目前该案尚未执行终结，该房屋尚在本院执行控制期间。 2020年9月11日，海华房产与黄文元就案涉位于乌鲁木齐市米东区房屋签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2020预×××），约定房屋总价款553344元，黄文元应当在2020年9月11日前支付该商品房全部价款，出卖人应当在2020年10月1日前向买受人交付该商品房。该合同明确资金监管账号：×××。 2020年9月9日，第三人现代石油公司向海华房产500054×××账户转账“代付款”200万元；2020年9月10日同样方式先后转账“代付款”200万元、100万元、50万元、100万元、5万元、1212100元。2020年9月11日，海华房产向黄文元出具“房号×××”、单价4800元/平米、购房款金额553344元收据一张。 2020年9月11日异议人与海华房产共同办理了购房人为黄文元的上述×××室预售合同号2020预×××网签登记。 2020年9月12日，本院作出（2020）新0109财保188号之一民事裁定，查封包括案涉×××室在内海华房产名下部分房产。2020年9月16日，本院（2020）新0109执464号案对该×××房产实施了查封。2021年4月9日，本院作出（2020）新0109财保188号之二民事裁定，对包括案涉×××室在内的海华房产名下部分房产解除查封。2021年4月13日，本院（2021）新0109执1180号案对该×××房产实施了解除查封。 2020年9月22日，黄文元向乌鲁木齐市华远德馨物业服务有限责任公司支付了×××室2020年3个月零19天（自2020年9月12日起算）物业费、文明施工保证金、垃圾清运费、水卡费、电卡费，物业公司当日将×××室水卡、电卡交付黄文元。 另，2020年7月13日，泰琪公司向现代石油公司出具《授权委托书》一份：我司委托本司员工黄文元，…到单位办理房产落户等事宜，对受托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件，我司均予以认可；委托期限：2020年7月13日至2020年12月31日。现异议人持有落款加盖现代石油公司（乙方）、泰琪公司（甲方）印章的《和解协议》一份，主要内容为：甲乙双方曾于2016年9月就甲乙双方买卖相关合同内容，乙方做出还款承诺至2017年10月支付完毕，乙方未完成。现甲乙双方就以房抵债事宜达成如下条款：一、甲乙双方一致确认，截至本协议签订之日，乙方共计拖欠甲方1051080元，二、甲乙双方一致确认，甲方同意乙方将其位于乌鲁木齐米东区某商住小区的下述房产转让给甲方，用以抵偿本协议第一条所涉乙方欠付甲方的款项：房号×××住宅，建筑面积115.28平方米、单价6700元、房价款总计772376元，抵偿后剩余278704元；甲乙双方一致确认，本协议签订后7个工作日内，由乙方协助甲方办理上述房产所涉网签等手续，并将上述房产所涉网签等手续均办理至黄文元名下；本协议自前述房产以黄文元名义办理完网签手续后生效。该协议无落款签订日期。 认定上述事实的证据有：（2019）新0109民初7462号民事调解书，（2020）新0109执2154号、（2020）新0109执464号案、（2021）新0109执1180号案执行卷宗，银行转账电子凭证，听证记录。 本院认为：异议人依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条提出执行异议，该条款规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案争议的焦点：1、案涉×××房产是否被执行人海华房产以物抵债房屋；2、异议人主张其在案涉房产被（2020）新0109执2154号案查封前已实际占有该房产的理由是否成立；3、案涉房产价款是否已在被查封前全部付清。 关于申请执行人抗辩的以物抵债问题，提出异议的主体是黄文元，本案应审查的是案外人黄文元与被执行人海华房产之间就案涉×××室是否系以物抵债。首先，与海华房产就案涉房屋签订商品房预售合同和办理网签登记的相对人是黄文元，海华房产所出具房款收据上显示合同价款履行主体也是黄文元。虽黄文元陈述该房产物权期待权人实系泰琪公司，其本人仅系受委托作为泰琪公司形式上的合同订立履行主体，但黄文元同时陈述此系其与泰琪公司内部约定，听证中海华房产明确表示其认可的案涉房屋买受人仅为黄文元，则从目前买卖合同的订立和履行情况看，相对人主体均为海华房产和黄文元，合同内容系买卖权利义务关系。对于申请执行人马江抗辩所指以物抵债事实，听证中异议人和第三人举证及一致陈述反映现代石油公司以其从海华房产预购的房产抵偿其对泰琪公司的欠款，如以物抵债合意成立，亦系基于现代石油公司与泰琪公司之间达成以向第三人黄文元履行方式实现清偿债务目的之法律关系，海华房产与该以物抵债无事实或法律上的关联性，作为海华房产，其仅实施了以商品房卖方主体身份对外预售房屋的行为，不存在其以自己的房屋向泰琪公司或黄文元抵债的事实基础，因此，如现代石油公司与海华房产房屋买卖真实，则对于黄文元作为案涉房产买受人，与海华房产具有关联性的事实是第三人现代石油公司将自己对案涉房产享有的商品房预购合同权利义务概括转让与黄文元，黄文元成为买卖合同买方权利义务受让人，申请执行人将第三人与泰琪公司之间的以物抵债合意适用于第三人与海华公司之间的买卖关系，缺乏法律依据，此项抗辩理由不成立，本院不予采纳。 二、关于案涉房产是否具备查封前实际交付条件，应以交接房屋钥匙且买受人能够实际控制买受房屋的时间为认定标准。对此本院认为，首先，黄文元在异议申请书及听证中均陈述为2020年9月22日即其支付水、电卡等费用当日接收了钥匙，但由于×××室尚有他人使用故其本人当日实际未能实现房屋的交付使用，被执行人海华房产陈述向黄文元交付钥匙系于此日期之后，原因同黄文元所述，此情况下，对于×××室已于被查封前实际交付买受人占有的主张，黄文元负有举证责任，黄文元支付物业费的时间显示起算时间为9月12日，但不能当然等同于实现了对房屋的占有，黄文元未进一步举证证明该项主张，据此本院确认案外人黄文元实际占有案涉×××室是在本院2020年9月16日查封之后。第二，关于异议人主张2020年9月16日之查封已于2021年4月13日解除故其查封之后的占有因该障碍的消除而转化为（2020）新0109执2154号案2021年3月24日查封前的占有，对此本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》〔法释（2004）15号〕第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。该规定十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。案涉房产自2020年9月16日迄今被查封状态持续存在，根据该规定，查封是对相应财产所有权权能的依法限制，具有对世的公示公信效力，凡就查封财产擅自处分均具有不法性，不因后续限制的解除而当然合法化，况案涉房产自2020年9月16日迄今的被限制状态未中断，异议人占有案涉×××室也不具有系经人民法院准许的情形，则本院确认案涉×××室在本院查封前未实际交付，异议人此项请求排除执行的理由不成立。 三、关于案涉房产价款是否已在被查封前全部付清，第三人现代石油公司主张已以代付款方式代黄文元付清价款，海华房产对第三人该项陈述予以认可，从异议人黄文元提供的商品房预售合同看，双方明确约定购房款须进入开发商资金监管账户，而异议人提交的代付款流水则显示购房款均系进入与案涉约定监管账户不同的海华公司其他账户，且该付款方式无论是否符合法定排除条件，鉴于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件为充分必要条件，缺一则排除异议条件不能成立，上已述及案涉房产不具备被人民法院查封前实际交付买受人占有的条件，故房产价款是否已全部付清对黄文元的异议请求是否成立已均不足以产生实质影响。 综上，案外人黄文元的异议理由欠缺法定充分条件，其请求不能排除本院（2020）新0109执2154号案对该房产的执行。黄文元与海华房产的商品房买卖合同目的最终能否实现系其与海华房产之间的另一法律关系问题。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人黄文元的执行异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  徐雪丽 人民陪审员  马 贵 人民陪审员  孙义成 二〇二一年七月二十三日 书 记 员  王思雨