苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0509民初1872号原告(案外人)：赵家明，男，1976年11月18日生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人郭家骥，江苏新天伦律师事务所律师。委托诉讼代理人朱永新，江苏新天伦（北京）律师事务所律师。被告(申请执行人)：中国农业银行股份有限公司苏州长三角一体化示范区分行，住所地苏州市吴江区松陵镇永康路202号。负责人：蒋勇，该行行长。委托诉讼代理人费晓赵，该公司员工。第三人(被执行人)：汪勇，男，1968年11月10日生，汉族，住苏州市吴江区。第三人(被执行人)：王**芳，女，1970年8月4日生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人胡宇峰，江苏稼禾律师事务所律师。原告赵家明与被告中国农业银行股份有限公司苏州长三角一体化示范区分行（下称农业银行）、第三人汪勇、王**芳案外人执行异议之诉一案，本院于2021年2月9日立案受理，依法适用普通程序，于2021年4月29日公开开庭进行了审理。原告赵家明的委托诉讼代理人郭家骥、被告农业银行的委托代理人费晓赵、第三人王**芳的委托代理人胡宇峰到庭参加诉讼；第三人汪勇经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。现已审理终结。赵家明向本院提出诉讼称：1、不得执行不负任何权利负担拍卖、变卖被执行人汪勇、王**芳名下位于苏州×××区×××花园七区×××商幢101、102、103、104、105、106室的房地产和苏州×××区×××花园七区×××商幢109、110、111、112、113、114室的房地产，要求对此进行带租拍卖；2、请求确认赵家明对位于苏州×××区×××花园七区×××商幢101、102、103、104、105、106室房地产和苏州×××区×××花园七区×××商幢109、110、111、112、113、114室房地产享有租赁权至2031年8月4日止；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年3月15日，苏州市吴江区人民法院对农业银行与苏州大福国贸发展有限公司、汪勇、王**芳、周承兵金融借款合同纠纷一案作出（2017）苏0509民初2133号民事判决：判令被告苏州大福国贸发展有限公司于本判决生效后十日内归还原告农业银行借款本金19667607.29元，并偿付罚息及复利743591.3元（截至2017年1月6日）及自2017年1月7日起至实际清偿之日止的罚息和复利（按合同约定计算）。根据农业银行申请，法院于2017年5月3日立案执行，该案以终结本次执行程序结案后，又根据申请执行人的申请于2020年1月15日立案恢复执行，并作出执行裁定：不负任何权利负担拍卖、变卖被执行人汪勇、王**芳名下的案涉房地产。2010年11月13日，赵家明对执行标的提出书面异议，法院认定租赁合同无效，于2021年1月17日作出（2021）苏0509执异8号执行裁定：驳回赵家明的异议请求。事实上，赵家明与房屋所有权人汪勇、王**芳夫妇达成了租赁合意，并于2011年8月5日以王**芳签订有关案涉房地产的商铺租赁合同，约定承租案涉房屋，自2011年8月5日至2031年8月4日，租期20年。在赵家明与王**芳、汪勇房屋租赁过程中，夫妻二人一直由王**芳与赵家明签订租赁合同，另一方默示同意。该事实可以由（2018）苏0509执异3号执行裁定书印证。合同签订后，赵家明根据王**芳的要求向其指定的账户支付了合同约定的430万租金及25000元押金。租赁合同签订后，王**芳向赵家明交付了案涉房地产，赵家明自2011年起便以对外转租的方式实际占有使用案涉房地产至今。经法院作出的（2021）苏0509执异8号执行裁定查明，抵押权人对案涉房地产的抵押权登记时间均为2013年。案外人与王**芳于2011年8月5日成立租赁关系并转移占有，在抵押权设立登记之前。综上，案外人与王**芳之间的抵押合同合法有效，租赁关系的成立时间以及案涉房地产转移占有的时间均早于抵押权设立登记时间。根据法律规定，抵押权设立前抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。为此赵家明特向法院提起诉讼，请求法院在查明事实的基础上依法支持赵家明的诉讼请求。农业银行辩称：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议和复议规定》）第三十一条，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。赵家明的诉求并不符合阻止受让人移交占有被执行不动产规定的构成要件，故请求法院依法驳回赵家明的诉讼请求。具体意见如下：一、赵家明并未提供合法有效的书面租赁合同。1.案涉不动产所有权人为汪勇、王**芳，根据赵家明提交的与王**芳签订的商铺租赁合同，合同签订主体为出租人王**芳，所有权人汪勇并非合同签订主体且未签字确认，无法认定该份商铺租赁合同的真实合法有效。退一步讲，即便汪勇事后对商铺租赁合同进行追认，因案涉房地产存在抵押、查封情况，该追认的意思表示无法发生法律效力。2.赵家明提交的租金支付凭证无法与商铺租赁合同相印证，足以说明商铺租赁合同并非真实有效合同。同时不排除赵家明与第三人之间其他业务往来款项，不能证明租赁合同的实际履行情况。3.根据赵家明提交的汪勇与赵家明签订的一系列转租合同，首先不能证明汪勇授权赵家明对外签订房屋租赁合同；其次假设该等合同为真实有效合同，可以证明赵家明并非实际承租人，仅是汪勇的名义上的委托代理人，进一步说明赵家明提交的与王**芳租赁合同并非真实有效的合同。二、赵家明并无证据证明其已占有、使用该不动产。赵家明提起执行异议之诉，诉请排除强制执行，除应举证证明有真实有效的书面租赁合同存在，仍需证明其实际占有、使用房屋的事实。根据赵家明提交的证据材料，并无充足事实依据证明其已实际占有案涉房屋。依据《关于民事诉讼法的若干规定》等法律规定，赵家明不能举证证明其实际占有使用案涉房屋，应承担相应不利后果。汪勇未作述称。王**芳述称：赵家明与第三人汪勇、王**芳就案涉房屋签订的租赁合同是双方的真实意思表示，租金收取合理合法有效，并且双方已经实际履行了合同义务。王**芳、汪勇在合同签订后即按照约定向赵家明交付了房屋，赵家明也按照约定支付了房租。王**芳和王**是夫妻关系，虽然出租方只有王**芳一人的签字，但是汪勇对此事知晓并且同意的。汪勇、王**芳将案涉房屋出租给赵家明的时间发生在设定抵押权之前，所以汪勇、王**芳与赵家明之间的租赁关系，并不存在妨碍或者损害农业银行金钱债权的问题。综上，王**芳认为赵家明的诉讼请求合法合理，应当予以支持。经审理查明：2017年3月15日，本院对农业银行与苏州大福国贸发展有限公司、汪勇、王**芳、周承兵金融借款合同纠纷一案，作出（2017）苏0509民初2133号民事判决书：“一、被告苏州大福国贸发展有限公司于本判决生效后十日内归还原告农业银行借款本金19667607.29元，并偿付罚息及复利743591.3元（截至2017年1月6日）及自2017年1月7日起至实际清偿之日止的罚息和复利（按合同约定计算）。二、被告苏州大福国贸发展有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告农业银行律师费损失91850元。三、如被告苏州大福国贸发展有限公司未在本判决确定的给付期限内履行上述第一、二项义务及其在本案中应承担的诉讼费用，则以被告汪勇、王**芳提供的抵押物（详见附件1）折价或拍卖、变卖所得价款在登记债权数额范围内优先清偿原告。如有不足，不足部分由被告苏州大福国贸发展有限公司继续履行。四、被告汪勇、王**芳对被告苏州大福国贸发展有限公司的上述第一、二项义务在2000万元范围内承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。五、被告周承兵对被告苏州大福国贸发展有限公司的上述第一、二项义务承担连带清偿责任”。根据农业银行的申请，本院于2017年5月3日立案执行，案号为（2017）苏0509执4345号，该案以终结本次执行程序结案。后根据农业银行的申请，本院于2020年1月15日立案恢复执行，案号为(2020)苏0509执恢128号。在该案执行过程中，本院于2020年8月20日作出（2020）苏0509执恢128号执行裁定：查封被执行人汪勇、王**芳名下位于苏州×××区×××花园七区×××商幢101、102、103、104、105、106室的房地产和×××花园七区×××商幢109、110、111、112、113、114室的房地产。2020年10月13日，本院作出（2020）苏0509执恢128号执行裁定：不附任何权利负担拍卖、变卖被执行人汪勇、王**芳名下位于苏州×××区×××花园七区×××商幢101、102、103、104、105、106室的房地产和×××花园七区×××商幢109、110、111、112、113、114室的房地产。案外人赵家明对执行标的提出异议后，本院于2021年1月27日作出（2021）苏0509执异8号执行裁定：驳回赵家明的异议请求。赵家明不服该裁定，于2021年2月7日向本院递交民事起诉状，提起执行异议之诉。另查明：座落于苏州×××区×××花园七区×××商幢101室、102室、103室、104室、105室、106室房地产的产权人为王**芳、汪勇，上述房地产均设立有抵押权，抵押权人均为渣打银行（中国）有限公司昆山支行，其中×××商幢102室抵押权设立日期为2013年12月6日，其他5套商铺抵押权设立日期均为2013年5月22日。2019年11月12日，本院以（2019）苏0509执恢862号执行裁定书对×××商幢101室、103室、104室、105室、106室4套商铺进行了查封；2020年9月1日，本院以（2020）苏0509执恢128号执行裁定书对×××商幢102室商铺进行了查封。座落于苏州×××区×××花园七区×××商幢109室、110室、111室、112室、113室、114室房地产的产权人为王**芳、汪勇，上述房地产均设立有抵押权，抵押权人均为渣打银行（中国）有限公司昆山支行，其中×××商幢114室抵押权设立日期为2013年12月5日，其他5套商铺抵押权设立日期均为2013年5月22日。2020年8月20日，本院以（2020）苏0509执恢128号执行裁定书对上述5套商铺进行了查封。2011年8月5日，出租方（甲方）王**芳与承租方（乙方）赵家明签订商铺租赁合同，约定租赁苏州×××区×××花园七区×××商幢101室、102室、103室、104室、105室、106室及×××商幢109室、110室、111室、112室、113室、114室房地产。租赁期限二十年，自2011年8月5日至2031年8月4日止。租金第1年至第5年每年租金40万元，第6年至第10年每年租金46万元，第11年至第15年每年租金52万元，第16年至第20年每年租金58万元。房屋押金25000元。乙方应在合同签订后的1年内支付5年房租200万元（合同签订后的当天应支付80万元，余款在2012年8月31日前付清）；2015年12月31日前支付第6年至第10年的租金共计230万元；2021年7月31日前支付第11年至第15年的租金共计260万元；2026年7月31日前支付第16年至第20年的租金共计290万元整。甲方指定收款账户为王寿法账户62×××15及王**芳账户62×××12。如果收款账户变更，甲方另行通知乙方。甲方同意乙方可将本协议所涉房产转租给第三方，甲方亦可介绍第三方承租该商铺转租，租金由乙方享有。按照房屋的使用用途使用租赁房屋开展正常经营活动，不受甲方干涉，但乙方不得擅自改造用途。合同落款处由王**芳在出租方签字，赵家明在承租方签字。当日，赵家明即通过其建设银行账户转账支付80万元至合同指定收款方王寿法的银行账户；2011年11月1日，2012年8月21日，赵家明又分别转账10万元、112.5万元（25000元为押金）至该账户。2015年4月23日，赵家明银行转账130万元至王**芳的银行账户；2015年11月26日、2015年12月8日、2015年12月18日赵家明分别通过银行转账40万元、10万元、50万元至王**芳指定的收款人王美琪的银行账户。因起诉时第三期、第四期租金尚未至履行期限，故赵家明暂未支付。再查明，赵家明向本院提供房屋租赁合同13份、银行账户交易流水数份、收据若干张，用于证明其于2011年起将涉案房屋分别转租给王剑、郑兴文、肖云军、顾进峰等人，并实际收取租金。根据本院执行局现场调查情况，案涉房产均由各家店铺实际占有使用。又查明：汪勇、王**芳于1991年8月4日登记结婚，双方系夫妻关系。2021年4月28日，汪勇向本院出具《说明》1份，言明关于王**芳与赵家明签订的案涉房地产《商铺租赁合同》，虽其并未在合同上签字，但对该合同内容明确知晓并予以确认。王**芳的签字行为系有权代理夫妻两人签字出租房屋的行为。同日，王**芳向本院出具《情况说明》1份，言明关于案涉商铺出租的租金收取问题，虽然租赁合同中约定了收款账户，但在实际履行过程中，赵家明每笔租金具体支付至哪个账户均是事先与王**芳沟通后，由其指定账户安排支付。涉及收款账户有王**芳父亲王寿法账户、王**芳本人账户以及王寿法妹妹王美琪账户。截至2015年底，案涉商铺共计收到赵家明支付的租金430万元及押金25000元。审理中，赵家明按照本院要求将到期的第11年至第15年租金260万元支付至本院指定账户。本案的争议焦点为案外人赵家明享有的民事权益是否足以排除强制执行。赵家明认为，1.申请执行人在案涉房屋设立抵押权的时间为2013年，而案外人与被执行人签订租赁合同并交付房屋的时间为2011年，早于设立抵押权的两年多前案外人已经承租案涉房屋。在被执行人向案外人交付房屋后，案外人便将涉案房屋对外出租进行收益。案外人与被执行人签订的租赁合同真实有效并且已经履行，案外人在履行过程中也不曾有过违约行为。根据物权法规定，申请执行人抵押权设立前抵押财产即涉案房屋已经出租给案外人并转移占有的案外人与被执行人的租赁关系，不应受该抵押权的影响。2.根据担保法司法解释第六十五条规定，将出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。案涉房屋在办理抵押登记时已经处于出租状态，申请执行人实现抵押权时，不影响案外人承租权的行使，即便对案外案涉房屋进行拍卖，也不应当影响案外人即原告将已签订的租赁合同履行完毕。2.《执行异议和复议规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有。被执行的不动产在人民法院查封之前已签订合法有效书面租赁合同，并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理低价承租被执行不动产或者伪造交付租金证据的对其提出的阻止移交占有的请求人民法院不予支持。本案中案外人与执行被执行人签订的租赁合同，租金标准符合市场水平，并且按租赁合同约定已经将当期租金支付至出租人即被执行人账户中，未曾有过欠缴租金的情形，完全履行了合同约定的义务，故根据该规定，案外人有权阻止移交占有案涉房屋。综上，案外人与被执行人关于案涉房屋的租赁关系成立于抵押权设立之前，租赁关系真实有效，并且租金标准符合市场水平，不存在恶意串通情形，人民法院应当对案外人关于案涉房屋的租赁权予以确认，并不得执行不负任何权利负担拍卖、变卖涉案涉房屋，应对房屋进行带租、拍卖。农业银行认为，案外人未提供合法有效的书面租赁合同，并且无证据证明其已占有使用该不动产。因此其诉求并无任何事实法律依据，请求法院依法驳回案外人的诉讼请求。王**芳认为，案外人与第三人汪勇、王**芳就案涉房屋签订的租赁合同是双方的真实意思表示，双方已经实际履行了合同义务。汪勇、王**芳将案涉房屋出租给案外人发生在抵押权之前，所以双方之间的租赁关系并不存在妨碍或者损害抵押权的问题。综上，案外人的诉讼请求合法合理，应当予以支持。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条以及《执行异议和复议规定》第三十一条第一款的规定,订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。因此，承租人在租赁物被抵押之前已与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物，抵押权人或首查封法院的申请执行人申请拍卖该租赁物，承租人要求阻止交付的，应予以支持，对其要求停止对执行标的处置的诉讼请求不予支持。本案中：首先，赵家明与王**芳于2011年8月5日签订的《商铺租赁合同》,系双方真实意思表示,也未违反相关法律法规的强制性规定,该租赁合同依法成立并生效。该合同约定的租赁期限自2011年8月5日至2031年8月4日止，汪勇（案涉房产共同共有人）事后也予以认可；其次，赵家明已经按照合同约定在2021年7月底前支付了前十五年的租金与押金共计692.5万元（其中25000元为合同约定的押金）；再次，赵家明向本院提供了其承租案涉房产后分别转租的租赁合同以及收取租金的证据，足以证明赵家明实际占有、使用租赁房产；最后，目前也并无证据表明合同约定的租金价格存在“明显不合理”的低价情况。故，赵家明基于案涉《商铺租赁合同》约定的租赁权要求阻止向受让人移交被执行的不动产的诉讼请求，本院应予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款之规定，判决如下：一、不得执行本院（2020）苏0509执恢128号执行裁定书中关于苏州×××区×××花园七区×××商幢101、102、103、104、105、106室和×××花园七区×××商幢109、110、111、112、113、114室房地产不负担任何权利的拍卖裁定。二、确认赵家明对汪勇、王**芳所有的位于苏州×××区×××花园七区×××商幢101、102、103、104、105、106室和×××花园七区×××商幢109、110、111、112、113、114室的房地产享有租赁权,租赁期限至2031年8月4日止。案件受理费50300元，由赵家明自愿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将交纳上诉费的凭证提交本院。审判员 徐 倩二〇二一年七月三十日书记员 徐晓田附录法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。