安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖08民终2132号 上诉人（原审原告）：叶明利，男，1972年10月22日出生，汉族，住安徽省东至县。 委托诉讼代理人：谈笑林，东至县大渡口法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：桐城市银桥融资担保有限公司，住所地安徽省桐城市文昌大道与文四路交叉口。 法定代表人：高胜骏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：崔佳，女。 委托诉讼代理人：吴霞珍，安徽文都律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽荣成置业有限公司，住所地安徽省池州市大渡口经济开发区（原计生办大楼）。 法定代表人：姚建，该公司总经理。 上诉人叶明利因与被上诉人桐城市银桥融资担保有限公司（以下简称银桥担保公司）、安徽荣成置业有限公司（以下简称荣成公司）案外人执行异议之诉一案，不服安徽省桐城市人民法院作出的（2021）皖0881民初982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 叶明利上诉请求：1.依法撤销原判，改判支持叶明利要求解除对荣成公司名下的位于安徽省东至县大渡口镇荣成××号××幢××室房产的查封；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.原判认定荣成公司出售案涉房屋属于无效民事行为，显然错误。叶明利于2018年8月10日与荣成公司签订的商品房预售合同，系双方真实意思表示，内容也不违反国家法律法规强制性规定，应当为有效合同。该商品房预售合同在东至县房产局交易中心登记备案，且叶明利已经支付房款200606元，支付的房款超过总房款360606元的50%以上，叶明利除案涉房屋外，无其他用于居住的房屋。上述事实，一审法院作出的（2020）皖0881执异39号执行裁定书已经查明。叶明利对银桥担保公司提交的桐城市人民法院（2017）皖0881执1049号执行裁定及两份协助执行通知书的真实性及查封的事实虽不持异议，但叶明利认为其与荣成公司签订预售商品房合同之前，一审法院于2017年9月12日作出的（2017）皖0881执1049号执行裁定书并没有在东至县房产管理交易中心对案涉房屋进行查封，而是在不动产中心进行了查封，限定了案涉房屋办理产权登记，并没有限制案涉房屋的交易。依据相关法律规定，查封不动产的法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。因叶明利购买荣成公司商品房流程是先签订房屋买卖合同，后到房产交易中心进行合同备案登记，再到不动产中心办理房产登记，故原判认定荣成公司出售被法院查封房产的行为违反了法律强制性规定，属于无效民事法律行为，显然错误。2.叶明利要求对案涉房屋解除查封。一审法院于2020年8月18日作出（2020）皖0881执异39号执行裁定书，大观区人民法院于2020年9月4日作出（2020）皖0803执939号之一裁定书，都解除了对案涉房产的查封。两家法院均认可叶明利与荣成公司签订的预售商品房合同合法有效，不违反法律法规强制性规定，且叶明利已经支付了50%以上的购房款，且无其他房屋居住，故本案也应当解除对案涉房产的查封。 银桥担保公司辩称，荣成公司对银桥担保公司负有债务，故银桥担保公司在法院审理双方的债务纠纷案件期间就已申请法院把荣成公司的房地产查封了，查封以后实际上荣成公司和叶明利签订了多份房屋买卖合同，叶明利称没有别的房子居住不是事实，叶明利不止买了这一套房子。有的房屋买卖合同是在查封之前签订的，法院裁定解封了，案涉房屋买卖合同是在查封之后签订的，故一审法院驳回了叶明利要求解除查封异议的申请，符合法律规定。 荣成公司未作答辩。 叶明利向一审法院起诉请求：1.依法撤销桐城市人民法院于2021年1月11日作出的（2021）皖0881执异4号《执行裁定书》，并解除对荣成公司名下的位于安徽省东至县大渡口镇荣成××号××幢××室房产的查封；2.被告承担本案的诉讼费。 一审法院认为，民事主体从事民事活动，不得违反法律。原被告双方对于叶明利与被告荣成公司之间签订《商品房预售合同》以及对该合同备案时，该案涉商品房已经被桐城市人民法院查封的事实，均予以认可，予以认定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”鉴于叶明利与荣成公司就案涉商品房的预售合同签订在法院对该房产的查封之后，故叶明利与被告荣成公司之间的买卖合同关系不得对抗法院的强制执行。且根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。被告荣成公司出售被法院查封房产的行为违反了法律强制性规定，属于无效民事法律行为。综上，叶明利提供的证据不能证明其享有足以排除强制执行的民事权益，故对于叶明利的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民法典》第八条、第一百五十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定，判决如下：驳回原告叶明利的诉讼请求。案件受理费200元，由原告叶明利承担。 双方当事人在二审期间均未提交新证据，对原审证据亦不申请复核。 二审另查明，1.申请执行人银桥担保公司与被执行人荣成公司、安徽荣江包装有限公司等追偿权纠纷一案，桐城市人民法院作出（2016）皖0881民初2276号民事判决书。因被执行人荣成公司未履行该生效判决确定的给付义务，申请执行人银桥担保公司向桐城市人民法院申请强制执行，该院于2017年11月6日做出（2017）皖0881执1049号执行裁定书，查封了荣成公司名下包括案涉房屋在内的房产。2.案外人叶明利于2018年8月10日与被执行人荣成公司签订《商品房销售合同》，案外人叶明利已向被执行人荣成公司支付房款200606元。3.叶明利向桐城市人民法院提出执行异议，要求解除对荣成公司名下的位于安徽省东至县大渡口镇荣成××号××幢××室房产的查封，桐城市人民法院于2021年1月11日作出（2021）皖0881执异4号执行裁定书，裁定驳回案外人叶明利的异议申请。2021年1月21日，叶明利向桐城市人民法院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，本案系案外人提起的执行异议之诉，据此，二审调整案由为案外人执行异议之诉。 综合当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：原判驳回叶明利的诉讼请求是否正确。围绕二审争议焦点，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。据此，判断执行标的能否执行，需查明案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，以此确定执行异议人所享有的权利在效力上是否优于申请执行人的权利。本案中，案涉房产已于2017年被查封，依据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第一款第二项之规定，荣成公司不得再行转让涉案房产。荣成公司违反上述规定，于2018年8月将禁止转让的被查封房产出售给叶明利，因此，原判依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）第二十九条之规定，以异议人不享有优于申请执行人的权益进而不足以排除强制执行为由，判决驳回叶明利的诉讼请求，并无不当。况且，叶明利的诉讼请求是解除对涉案房屋的查封，超出案外人执行异议之诉的审查范围。 综上所述，上诉人叶明利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对叶明利的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人叶明利负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  潘 红 审 判 员  周大庆 审 判 员  胡 毅 二〇二一年七月二十日 法官助理  许德智 书 记 员  陶 姝 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。