上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初25021号原告：徐骏华，男，1961年7月22日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。委托诉讼代理人：郜松江，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告：林美菊，女，1971年10月20日出生，汉族，户籍地福建省宁德市。原告徐骏华与被告林美菊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐骏华及其委托诉讼代理人郜松江，被告林美菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐骏华向本院提出变更后的诉讼请求：1.判令被告支付原告2020年11月1日至2020年11月20日的租金人民币(以下币种相同)2,500元；2.判令被告按照每日250元标准向原告支付自2020年11月1日至实际付清欠租之日止的逾期付租违约金；3.判令被告向原告支付2020年11月21日至2020年12月3日的房屋占用费3,250元；4.判令被告向原告支付各项损失共计28,014.52元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区海阳路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)出租给被告，月租金3,800元，每三个月支付一期，支付租金时间为该期首月的7日前，租期自2017年10月1日至2019年10月1日，押金3,800元，合同约定未经甲方书面同意，乙方不得以租赁押金抵付租金等任何费用。2019年10月1日租赁合同到期后，被告继续使用系争房屋，但未再签订书面租赁合同。2020年8月19日，原告通知被告解除租赁合同关系并收回房屋，合同关系当日即解除。原告同意被告最迟不晚于2020年11月20日交还房屋，但被告直至2020年12月3日方才搬离并将房屋返还给原告，并拖欠了2020年11月1日至2020年12月3日的租金及占有使用费；租赁期内，被告因自身原因造成热水器、水管损坏，继而导致楼下住户遭受损失19,423.02元，后原告赔偿楼下住户该损失并承担了诉讼费452.50元及鉴定费2,000元。此外，在被告交付系争房屋时，将系争房屋内原有的设施设备和屋内原有物品搬离或损坏，还造成原告损失共计6,139元。原告多次和被告协商，但被告置之不理，故起诉来院，望判如所请。被告林美菊辩称，被告于2020年11月29日搬离系争房屋，最终于2020年11月30日和原告完成交接，且被告有3,800元押金在原告处，被告已和原告协商一致用押金抵扣欠付租金；因双方协商一致按照日租金标准支付租金，故不同意2020年11月21日之后按照日租金的2倍支付；被告仅在系争房屋内睡觉，并不使用厨房，漏水原因是因埋在系争房屋门口的进水管爆裂，爆裂原因亦非被告原因导致；2020年11月28日原告报警后，被告搬离了自己安装在系争房屋内的热水器、空调和马桶，因被告入住系争房屋时发现屋内的窗帘等物品陈旧，马桶没盖也漏水，原告当时同意让被告自行处理上述物品，且原告主张的物品也是按照全新物品价格来主张，故不同意原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告妹妹徐蓓菁是系争房屋的权利人。2017年9月15日，原告(出租方甲方)、被告(承租方乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2017年10月1日起至2019年10月1日止，租赁押金3,800元，月租金3,800元，租金按叁个月为一期支付；合同第三条约定，如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过7日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第八条承担违约责任；合同第六条约定，甲方应保证该房屋及装修、附属设施、设施(详见附件)处于正常的可使用状态。若乙方发现该房屋及装修、附属设施及设备有损坏或者故障时，应及时通知甲方维修；甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可以代为维修，费用由甲方负担；租赁期内，乙方应合理使用该房屋及装修和附属设施、设备。若由于乙方的不当或不合理使用，致使该房屋或其附属设施、设备毁损，乙方应负责维修。乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担；未经甲方书面同意，乙方不得对该房屋进行装修、添附。经甲方书面同意后，乙方需要对该房屋装修，添附的，装修、添附的图纸和方案须征得甲方同意，且须符合该房屋所在地物业管理部门的要求及国家的相关装修要求；租赁期限届满时，甲、乙双方如不续租的，乙方在返还该房屋时有权将其对该房屋的装修、添附拆除，如不拆除，则视为乙方将该装修无偿赠与甲方；合同第七条约定，除甲乙双方续租外，乙方应在租赁期限届满后当日内，将该房屋及装修、附属设施、设备(详见附件)在经正常使用后的状态下返还甲方……若逾期返还该房屋的，则每逾期超过一日，乙方须按日租金的2倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费；合同第八条约定，如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的2倍；如甲方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准；若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方；合同第十条手写约定，房屋内设施及维修都由乙方负责，搬离之后，并保持能正常使用……合同另对其它事项作了具体约定。合同签订后，原告向被告交付房屋，被告按约支付了租赁保证金及租赁期内的租金。2019年10月1日租赁期限届满后，被告继续承租系争房屋并按《房屋租赁合同》约定标准支付租金。2020年10月1日，被告支付了系争房屋自2020年10月1日起至2020年10月30日止的租金3,800元。2019年12月25日，原告曾向被告发送微信表示：“但你们要住下去的前提是必须把热水器管路换掉，上次要不是你心疼钱，这次也不会给人家造成这么大的麻烦”；2019年12月31日，原告通过微信告知被告：“楼下人说你们那里有水漏下去给他们造成了损失，你快去把事情处理好”被告回复：“房子是你的不是我的”“房子漏水是你房子有问题而不是用的问题”原告回复：“房子是我的，但我们在租房合同中已经约定屋内设施由你负责维护好，并且还让了你两个月的房租用于整修，所以现在出了问题你责无旁贷……”2020年1月5日，被告询问原告：“合同怎么订”，原告称：“除了租期一年后不确定，其它条款一切照旧”，被告再次表示：“房子漏水是你房子的原因，第一房子太老了，第二是以前装修的时候防水没做好，而且你们以前也一直漏水，况且这次是你地下水管老化爆了，而不是我们使用不当造成的”，原告回复：“但我们当初的合同约定是由你负责屋内设施完好的，况且上次出现水管老化症状时你又没接受我的建议改装电热水器，这才导致了这次大漏给楼下人家造成了损失。”2020年10月12日，原告向被告发送微信称：“他们说你们的东西他们都不要，你们把房子按原样还给我们”“也就是按合同所说的交房时保证屋内设施能正常使用”；2020年10月28日，被告回复“我们房子租好了，交接要20号，你妹妹不是11月15号回来吗，不是还有隔离一个礼拜，我们尽量在20号之前搬走，再给我们一点时间，房租照付”；“我朋友房子租给我，我也要重新装修一下，他的租期是12月8日到期，你这里行的话，我就等她上家出去了，我退给你，不行就再租一个月，我老乡那里要11月20号，我过渡一下先”，原告表示：“我妹妹回复说放宽到11月20日前房租可以按每天125元收，11月20日之后，则必须按违约价每天374元算”，被告回复：“谢谢哦”。2020年10月31日，原告向被告发送微信，表示：“该交11月的房租了，缴到20日是2,492元”，被告回复：“不是还有押金吗”，原告表示：“合同上规定押金不能抵房租的。你们在20(日)前早走几天我会从2,492元中每天退124.60元给你的”。2020年11月8日，原告再次向被告发送微信，明确：“由于你方拒付房租，根据合同的违约规定从今日起自动转为每天374元。所以你那3,800元押金将在本月15日被抵扣完，望你们能抓紧时间做好保证房屋内设施正常使用及结清水、电、气等账单，届时我将与中介公司前来验收房屋。”2020年11月14日，原告询问被告：“你们的押金到明天就将抵扣光啦，你们几点有空？我要来验收房屋了。”被告回复：“23号给你们”。2020年12月6日，原告向被告发送微信，表示：“经仔细验收发现，屋内东西少了25寸彩电一台，VCD一台，音箱两个，机顶盒一台，煤气灶一台，单人床一个，床垫一个，沙发两个，空调器一台，抽水马桶一座，以上东西加上拆除乱打乱建小棚子的人工费共计一万两千元，你们应该如数赔给我们”，被告称：“当时有跟你说这些东西我们都不要，叫你帮你说不要的，不要我们都扔了，你说这个有意思吗”。2020年11月21日，被告微信添加案外人朱某某，表示“……星星那个房子，然后他腾出来给我了，然后我想跟你说一下房子里面的这个情况。”2020年12月21日，被告通过微信向案外人阮星星支付6,300元；2021年1月1日，被告与朱某某签订《房屋租赁合同》，约定被告向朱某某承租上海市浦东新区上南路XXX弄XXX号楼603室，租赁期限自2021年1月1日至2022年12月31日，计24个月。另查明，本院于2020年5月6日受理系争房屋楼下住户孙宏远起诉徐蓓菁财产损害赔偿纠纷一案，认定2019年12月25日的系争房屋水管爆裂导致水渗到孙宏远家中，致使孙宏远家中财物受损，渗水部位涵盖了北房间、南房间、客厅、厨房等区域，面积范围大，且徐蓓菁亦表示之前已发生过类似渗水事件，法院最终判决徐蓓菁赔偿孙宏远19,423.02元、承担诉讼费452.50元及鉴定费2,000元。该案已生效并履行完毕。再查明，徐蓓菁先后于2020年12月18日和2021年3月23日分别向案外人上海一启装饰工程有限公司转账58,000元及18,000元，上海一启装饰工程有限公司于2021年1月2日向原告发送吸油烟机及燃气灶具；2021年3月28日，徐蓓菁购买家用燃气用具花费3,780元；2021年4月27日，徐蓓菁购置智能马桶花费2,380元。庭审中，被告自述承租系争房屋后，曾对系争房屋进行了粉刷、铺设了塑料地板，并添置了马桶、热水器等生活用品，未对房屋进行硬件改造，并表示已于2020年11月29日搬离系争房屋并将钥匙放在窗台上；原告表示双方发生纠纷后，原告妹妹报警并经警察调解后通知原告于2020年12月3日前来拿房门钥匙，故原告最终于2020年12月3日收回房屋，并已重新装修；原告亦表示系争房屋自2001年装修后再未进行过装修，之前也曾发生过漏水现象。以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》及《移交清单》、房产证、微信转账截图、微信聊天记录、(2020)沪0115民初27986号民事判决书、发票、出库单、交易记录、价格截图等、照片、鉴定报告，被告提供的照片、维修清单、被告与案外人朱某某的微信聊天记录、房屋租赁合同、转账凭证和微信记录等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。《房屋租赁合同》到期后，双方就续租一年达成了一致。关于被告的搬离时间，双方意见不一。被告作为承租人，未能举证证明其搬离时间，也未能及时告知原告进行过房屋交接，故对其主张的于2020年11月29日的搬离时间本院难以采信。根据原告的陈述及2020年12月3日拍摄的系争房屋的照片，本院认定被告实际使用系争房屋至2020年12月3日。合同解除后，被告理应支付原告2020年11月1日至2020年12月3日的租金及房屋占有使用费。根据合同约定，如被告逾期返还房屋，须按日租金的2倍向原告支付房屋占有使用费。就2020年11月1日至2020年11月20日的租金，根据庭审中查明的事实，原告于2020年10月31日向被告表示该段期间的房租计2,492元，故本院以该金额为准。根据合同约定，如被告逾期付租，应按租金的2倍支付房屋占有使用费，且原告在微信中多次明确要求被告及时搬离，否则按照日租金的2倍收取费用，而被告依旧占有系争房屋，故11月20日后应按日租金的2倍即250元计算为宜，因此被告应当支付原告2020年11月1日至2020年11月20日的租金2,492元及2020年11月21日至2020年12月3日的房屋使用费3,250元。根据微信沟通记录，原告多次告知被告押金将抵扣完毕，可以认为其对押金冲抵租金予以认可，现原告以被告未及时付租为由要求被告支付逾期付款违约金，于法无据，本院不予支持。关于赔偿损失。原告主张的损失包括两部分：一是因系争房屋漏水导致的损失即原告赔偿给楼下住户的损失19,423.02元、诉讼费452.50元及鉴定费2,000元；二是被告擅自拆除清理或搬走系争房屋原有设施设备(抽烟机和炉灶、马桶和热水器三项)导致原告重新购置煤气热水器、家用燃气用具、马桶、吸油烟机和煤气灶等费用支出的损失6,139元。关于第一部分损失，2019年12月25日，系争房屋确实发生漏水，双方对漏水原因陈述不一致，加之现系争房屋已重新装修，致本院难以确定漏水原因。合同虽然约定房屋内设施及维修都由被告负责，搬离之后，并保持能正常使用，但考虑到系争房屋自2001年起再未进行装修，且原告自述之前也有漏水现象，原告作为出租人，对系争房屋有维修义务，故原告要求被告承担全部漏水损失，有违公平原则和诚信原则，结合房屋的实际使用情况、合同约定及损失程度，本院酌定被告承担损失9,000元。关于第二部分损失，合同中虽然约定被告应将房屋及装修、附属设施、设备(详见清单)在经正常使用后的状态下返还甲方，但本庭注意到，合同后附的《移交清单》中仅列明热水器，并未有抽烟机和炉灶、马桶，且原告在2020年12月6日向被告发送的微信中所列明的屋内遗失物品中并未包含原告诉请中主张的物品损失，加之原告房屋的装修时间年代已久，使用设施设备老化亦属正常范围，故原告要求被告承担购置上述物品的损失，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第五百零九条之规定，判决如下：一、被告林美菊应于本判决生效之日起十日内支付原告徐骏华2020年11月1日至2020年11月20日的租金2,492元；二、被告林美菊应于本判决生效之日起十日内支付原告徐骏华2020年11月21日至2020年12月3日的房屋使用费3,250元(被告在原告处的押金3,800元用于抵扣上述第一、第二项部分费用)；三、被告林美菊应于本判决生效之日起十日内支付原告徐骏华损失9,000元；四、驳回原告徐骏华的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费644元，减半收取计322元，由原告徐骏华、被告林美菊各半负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  朱 敏二〇二一年七月十四日法官助理  邱静雅书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同,依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后,因民法典施行前履行合同发生争议的,适用当时的法律、司法解释的规定;因民法典施行后履行合同发生争议的,适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。