山西省阳城县人民法院执 行 裁 定 书（2021）晋0522执异16号案外人：王永乐。申请执行人：常家惠（曾用名常家会）。委托诉讼代理人：李建福，阳城县智信法律服务所法律工作者。被执行人：张国林。被执行人：范不青（被执行人张国林之妻）。被执行人：张鹏波（被执行人张国林长子）。被执行人：张克敏（被执行人张国林次子）。被执行人：山西万木凌林业开发有限公司，住所地：沁水县中村镇白华村。法定代表人：张国林，任董事长。本院在执行申请执行人常家会与被执行人张国林、范不青、张鹏波、张克敏和山西万木凌林业开发有限公司民间借贷纠纷一案中，查封了被告张国林购买的位于阳城县凤城镇西关村丰泽路2号楼6单元201-301室两处房屋，案外人王永乐就此向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，以公开听证方式进行了审查。案外人王永乐和申请执行人常家会的委托诉讼代理人李建福参加了听证。本案现已审查终结。案外人王永乐述称，2015年6月18日，案外人购买了张国林位于西关小区6单元201、301的复式住宅楼。双方签订有房屋买卖合同。合同签订后，案外人通过工商银行和交通银行转账给张国林购房款350000元，张国林给案外人出具了房屋发票（盖有丰泽房地产公章），并实际交付了301室房屋。案外人认为，案涉执行标的在2015年6月18日已由案外人所购买，阳城县人民法院在明知房屋已经不属于张国林的情况下，还在2015年12月25日下达了（2015）阳民初字第2208号民事调解书，明显违法。申请执行人申请人民法院执行该房屋的行为明显错误。鉴于案外人以在2015年6月18日实际购买了西关小区6单元201、301的复式住宅楼，人民法院依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，应解除对该两套复式房屋的查封。申请执行人的诉讼委托代理人述称，案外人以其实体权利主张排除执行的理由不能对抗申请执行人优先受偿的权利，应当予以驳回。首先，申请执行人请求人民法院对被执行人张国林的两套复式住宅房予以强制执行有（2015）阳民初字第2208号民事调解书、（2015）阳民初字第2208号民事裁定书和（2015）阳民初字第2208号协助执行通知书为执行依据。申请执行人2013年3月21日借给被告张国林100万元，借款期限是1年，妻子范不青进行了担保，三方签订了担保借款合同；2014年2月4日，张国林夫妻二人作为借款人共同向申请执行人借款100万元，由儿子张鹏波、张克敏和山西万木凌林业开发有限公司出具了担保协议。2015年3月18日，因两次借款均未归还。由出借人常家会、借款人张国林、范不青，张鹏波、张克敏和山西万木凌林业开发有限公司四方签订了抵押担保借款协议书。协议书第四条对案涉两套房屋的抵押进行了约定。借款期满后，因张国林夫妇未能归还借款，申请人于2015年10月向阳城县人民法院提起诉讼，并在2015年10月9日向阳城县人民法院申请财产保全，阳城县人民法院以（2015）阳民初字第2208号民事裁定书对案涉两套房屋进行了查封，并于2015年12月作出（2015）阳民初字第2208号民事调解书。其次，王永乐与张国林的房屋买卖合同存在无效情形。第一，房屋买卖合同是虚假的，出卖人为五人，异议人没有证据证明案涉房屋归五人共有。第二、出卖价格远远低于出卖人2010年购买时的价格，且不到市场价值的一半。第三、案涉房屋2015年3月进行了抵押担保，异议人和出卖人张国林等6人是知情的，房屋买卖合同是无效的。第四、案涉房屋未经登记，转移无效。第五、依据代理人对张国林的调查，张国林所言事实与合同签订时间不符，付款和交付时间也不符。本院查明：（一）案涉阳城县凤城镇西关村丰泽路2号楼6单元201-301室两处房屋系张国林于2013年与出卖人原军峰签订房屋买卖协议后，向原军锋支付673000元后所购买。2015年3月18日，常家会作为甲方（出借方）与张国林、范不青作为乙方（借款人），张鹏波、张克敏、山西万木凌林业开发有限公司作为丙方（担保人）签订协议书，协议书第四条约定“乙方张国林、范不青自愿将自己购买的位于西关小区丰泽路2号楼6单元201-301室两处房屋抵押给常家会。如乙方不能按照约定归还款项，抵押的两处房屋应全部折抵给甲方。如欠款数额高于或等于乙方支付实际购买价款的，该两处房屋全部归甲方所有，乙方还应对剩余价款予以偿还，乙方应积极配合办理房屋过户登记手续。如乙方实际购买款项数额高于欠款数额，甲方应将差价退还给乙方。2015年6月18日，张国林、范不青、张鹏波、张克敏作为出卖方与王永乐作为买方签订房屋买卖协议，经案涉两处房屋卖给王永乐。王永乐先后通过交通银行和工商银行支付350000元。从2015年6月18日至2020年，案涉的301房屋一直由案外人交纳物业费，并居住至今。案涉的201室房屋至今张国林未交付案外人使用。听证过程中，王永乐称2020年，又将案涉的301房屋卖给了他人。（二）常家会与张国林、范不青、张鹏波、张克敏和山西万木凌林业开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院在审理过程中，根据常家会的申请，于2015年10月10日作出（2015）阳民保字第2208号民事裁定书，裁定将被告张国林所有的位于阳城县西关村丰泽路2号楼6单元201-301室两处房屋予以查封。查封期间不得出售、转让、抵押。2015年12月25日，本院作出（2015）阳民初字第2208号民事调解书，内容为：一、被告张国林、范不青，张鹏波、张克敏、山西万木凌林业开发有限公司截止2015年12月25日前共欠原告常家会150万元及利息。双方同意被告张国林、范不青、张鹏波、张克敏、山西万木凌林业开发有限公司在2016年1月1日前归还原告常家会本金70万元，在2016年5月1日前归还本金80万元及利息（150万元的利息，2015年3月18日前的利息按双方签订的协议书履行，2015年3月18日起按年息15%计算至执行完毕之日）。二、在执行完毕前，双方原签订的协议书中关于抵押担保的内容继续有效。三、其余事项互不追究。（三）2016年1月5日，常家会向本院提出执行申请，本院立案受理，案号为（2016）晋0522执26号。本院于2018年7月向张国林、范不青、张鹏波、张克敏邮寄送达了报告财产令。2019年11月25日，常家会向本院提交续行查封财产申请书。2021年5月17日，本院作出（2016）晋0522执26号执行裁定书，裁定将被执行人张国林所有的位于阳城县凤城镇西关村丰泽路2号楼6单元201-301室两处房屋予以查封。查封期限为三年（2021年5月17日至2024年5月16日）。查封期间，不得出售、转让、抵押。同时向阳城县丰泽房地产有限责任公司送达了协助执行通知书。2021年5月18日，案外人王永乐向本院提出执行异议，案号为（2021）晋0522执异16号。本院认为，本案的争议焦点在于：（一）案外人对案涉的两处房屋是否拥有所有权？《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……。”本案中，案涉的两处房屋系丰泽房地产有限责任公司在西关村集体土地上开发的房屋，至今未到不动产登记中心办理不动产登记。在常家会与张国林民间借贷纠纷一案中，案涉两处房屋已被本院（2015）阳民保字第2208号民事裁定书裁定：将被告张国林所有的西关村丰泽路2号楼6单元201-301室两处房屋予以查封。本院作出（2015）阳民初字第2208号民事调解书也确认常家会与张国林以案涉两处房屋的抵押协议有效。在生效的两份法律文书未经有权机关依照法定程序予以撤销前，根据现有证据尚不能确定案涉房屋归案外人所有。（二）案外人能否以其实体权利排除本院对案涉房屋的执行？本案中，被执行人张国林在本院查封前隐瞒抵押事实，与案外人签订了房屋买卖协议，并交付了案涉的301室房屋，但案外人对案涉201-301室房屋在购买时明知是村集体土地上开发的小产权房屋，没有在不动产登记部门进行登记且无法办理过户登记仍然进行房屋交易，主观上存在过错，故案外人不能依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条（现为第十五条）之规定提出排除执行。综上所述，本院对案外人在尚未取得物权的情况下，以其实体权利为由排除执行的理由不能成立。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题解释》第十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回异议人王永乐的异议请求。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  张国旗审判员  裴育兵审判员  李 娜二〇二一年七月一日书记员  张丽平