四川省洪雅县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1423民初705号 原告：成都碧桂园商业管理有限公司，住所地四川省成都市锦江区东光南一巷80号1层。 法定代表人：张强，公司董事长、总经理。 委托诉讼代理人：吴量，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：蒋德金，男，该公司工作人员。 被告：洪雅金泰商业管理有限公司，住所地四川省洪雅县洪川镇修文路三段8号3栋1层。 法定代表人：冉雨鑫，公司经理。 委托诉讼代理人：陈维帅，四川洪迈律师事务所律师。 被告：洪雅金元置业有限公司，住所地四川省洪雅县洪川镇修文路四段1栋1楼（宏泰机电公司内）。 法定代表人：肖光辉，公司经理。 委托诉讼代理人：徐杨，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：陈维帅，四川洪迈律师事务所律师。 原告成都碧桂园商业管理有限公司（以下简称：碧桂园公司）与被告洪雅金泰商业管理有限公司（以下简称：金泰公司）、洪雅金元置业有限公司（以下简称：金元公司）委托合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司代理人吴量、蒋德金，被告金泰公司代理人陈维帅，被告金元公司代理人陈维帅、徐杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告碧桂园公司向本院提出诉讼请求为：1．判令被告金泰公司支付招商代理服务费552,864.95元（其中招商月费35万元，招商佣金202,864.95元）；2．判令被告金泰公司支付违约金180,165.3元（以所欠金额按日千分之五计算，暂计算至2021年3月31日，最终计算至被告实际支付之日止）；3．判令被告金元公司对上述款项承担连带清偿责任；4．本案诉讼费由二被告承担。 事实与理由：2020年9月15日，碧桂园公司与金元公司签订了《眉山洪雅金盛广场项目招商代理服务合同》（以下简称：《招商合同》），约定金元公司就位于四川省洪雅县修文路三段金盛广场项目委托碧桂园公司提供招商代理服务工作，委托服务的商业建筑面积约7313.03平方米，服务期限自2020年9月16日起至2021年3月31日止。 同日，碧桂园公司与金元公司、金泰公司签订了《权利义务概括转让协议》（以下简称：《转让协议》），约定金泰公司自2020年9月15日起承继《招商合同》项下的全部权利义务，转让日后的招商代理服务费由金泰公司向碧桂园公司支付，金元公司对《招商合同》项下金泰公司的义务和责任承担连带保证责任。 《招商合同》载明，金泰公司应于每月5日前向原告支付下一月度的招商月费，费用为10万元/月。同时，金泰公司应向碧桂园公司支付招商佣金，费用为招租商户首年平均租金三倍的金额。但截止2021年3月31日，金泰公司尚欠2020年12月16日至2021年3月31日的招商月费35万元，招商佣金202,864.95元尚未支付。按照合同约定，金泰公司应按所欠金额的千分之五/日，向原告支付拖欠付款的违约金。 被告金泰公司辩称，1．碧桂园公司未按照约定完成招商义务、提前撤场、单方终止合同的行为构成了违约，金泰公司不应支付招商月费和招商佣金；2．金泰公司无违约行为，碧桂园公司应提交确认单并开具发票后才能付款，金泰公司不承担违约责任；3．碧桂园公司请求的金额计算错误，成功招商的标准为签订租赁合同且商家交纳首期租金，未交纳租金的不认定为招商成功；4．碧桂园公司撤场后出租的商铺与其无关。综上，请求驳回碧桂园公司的诉讼请求。 被告金元公司辩称，1．金泰公司作为主债务人不承担责任，金元公司作为担保人也不应承担责任；2．碧桂园公司擅自改动合同内容，将约定的金元不再承担《招商合同》的义务改为承担连带责任，存在欺诈行为；3．其余意见与金泰公司意见一致。 本院经审理认定事实如下： 2020年9月15日，碧桂园公司（乙方）于金元公司（甲方）签订了《招商合同》，主要约定：1．甲方委托乙方提供金盛广场商业项目招商代理服务工作，商业建筑面积约7313.03平方米；2．服务期限为自2020年9月16日起至2021年3月31日止；3．乙方成功招商的标准为：乙方完成甲方与商家成功签订租赁合同且商家交纳首期租金；4．招商月费为10万元/月，甲方应在本合同签订之日起5日内向乙方支付首个付款周期的招商月费20万元，以后每月的月费在上个月的最后10个工作日前向乙方支付，乙方向甲方开具相应金额发票，甲方应于收到乙方发票之日起5个工作日内支付招商月费；5．招商租金计费标准为：租金类商户3个月租金（首年不含免租期平均月租金标准×3）。乙方每月25日前向甲方提交当月佣金确认单（当月成功签订租赁合同并交纳首期租金的招商明细），甲方收到之日起5个工作日内完成审核，若甲方在审核期限内未出具审核结果的，视为甲方确认并认可乙方提交的佣金确认结算表，审核完成后乙方向甲方开具相应金额发票，甲方应于收到乙方发票之日起5个工作日内支付招商佣金；6．结算要求：招商率未达到30%时，甲方每月按当月应提佣金总额的85%支付乙方，扣留15%作为保证金，该保证金待付款条件满足合同约定后支付。在2020年12月31日招商率达到30%时，甲方不再扣留佣金，并将前期扣留的佣金一次性无息向乙方支付。当在合同期内招商率达到30%，甲方按计费标准支付佣金；7．违约责任：甲方未能按照本合同约定按时、足额向乙方支付本合同约定费用的，每天按所欠金额的千分之五支付违约金；8．如在本协议服务期内或在解除后3个月内，甲方私下与乙方介绍的商户签订意向书或租赁合同的，视为乙方完成招商任务，甲方仍须按照本合同约定的招商代理佣金标准向乙方支付全部招商代理佣金。 同日，碧桂园公司与金元公司、金泰公司签订了《权利义务概括转让协议》（以下简称：《转让协议》），主要约定金元公司自2020年9月15日起将《招商合同》项下的全部权利义务转让给金泰公司，金元公司对《招商合同》中的义务和责任为金泰公司承担连带担保责任。转让日后的服务费由金泰公司向碧桂园公司支付。还约定了金泰公司的开票信息。 合同签订后，碧桂园公司开始进行招商工作。碧桂园公司与商家签订《商家租赁意向书》后交由金泰公司进行审核，审核后由金泰公司与商家签订《商铺租赁合同》并收取租金。截止2021年3月15日，已签订租赁合同的商铺面积为2248.42平方米。但其中3号楼2楼26-27号商铺，计租面积56.32平方米，原、被告均认可未收到租金；1号楼1层3号、4号商铺出租后，承租人进行了购买；1号楼2楼8-11、16-26号商铺，金泰公司与承租人约定：本合同起租日期为暂定日期，待甲方可提供乙方办证所需相关文件后签订补充协议约定起租日期，乙方暂时不缴纳租金及进场装修；1号楼2楼14-15号商铺，金泰公司与承租人约定：本合同起租日期为暂定日期，待甲方可提供乙方办证所需相关文件后签订补充协议约定起租日期。《商铺租赁合同》中约定的租金首年支付金额分别为：3号楼2楼26-27号商铺7,435元；3号楼2楼18-19、28-35号商铺38,500元；1号楼2层27-32号商铺33,702元；1号楼1-7、2号楼1-4号商铺45,934元；1号楼1层3号商铺12,582元；1号楼1层4号商铺14,660元；3号楼1层2-4号商铺61,997元；3号楼1层16-18号商铺61,481元；1号楼2楼8-11、16-26号商铺52,308元；1号楼2楼14-15号商铺3,905元；3号楼1楼9-11、4号楼1楼9-10号商铺75,222元。 金泰公司共计向碧桂园公司支付招商月费30万元，计费期间为2020年9月15日至2020年12月15日。未支付招商佣金。 2021年2月，碧桂园公司向金泰公司发出《关于洪雅金盛广场项目撤场的函》，主要载明：因金泰公司拖欠款项至今未付，碧桂园公司招商人员于2021年2月7日撤离金盛广场项目。此后，碧桂园公司仍在继续为金泰公司进行商铺出租招商，最后一份《商铺租赁合同》签订时间为2021年3月15日。 2021年3月16日，碧桂园公司将《金盛广场业绩确认单》交由金泰公司审核无误。主要确认了已签订租赁合同的商铺编号、面积、签约日期等。该确认单中的商铺与碧桂园公司主张的已成功招商的商铺一致。碧桂园公司至今未开具相应发票，金泰公司也未支付相应招商佣金。 上述事实，有原告提交的《招商合同》、《转让协议》、《商家租赁意向书》《金盛广场业绩确认单》《商铺租赁合同》《收据》《关于洪雅金盛广场项目撤场的函》等证据以及双方当事人在庭审中的陈述予以证实。 本院认为，碧桂园公司与金元公司签订的《招商合同》以及三方签订《转让协议》均是各方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各均应当按约全面履行自己的义务。本案争议焦点为：1．招商月费金额如何计算？2．招商佣金如何计算？3．违约责任如何认定？ 关于招商月费计算问题。 虽然碧桂园公司向金泰公司发出函件，其招商人员于2021年2月7日撤场，但之后仍在履行合同义务，继续为金泰公司提供招商服务，金泰公司也继续接受碧桂园公司提供招商服务，直至2021年3月15日。故金泰公司应支付招商月费至2021年3月15日，从2020年12月16日起按约定的每月10万元计算三个月为30万元。 关于招商佣金计算问题。 《招商合同》约定成功招商的标准为成功签订租赁合同且承租人交纳首期租金。但对1号楼2楼8-11、16-26、14-15号商铺，碧桂园公司已促成签订租赁合同，但因金泰公司自身原因与承租人约定暂不收取租金，系金泰公司自身放弃了立即收取租金的权利，不能归责于碧桂园公司，应认定为成功招商。对商铺出租并收取租金后，承租人又进行购买，符合成功招商的约定，应认定为成功招商。对3号楼2楼26-27号商铺，虽然签订了租赁合同但未收到租金，碧桂园公司应积极协助金泰公司催收租金，故未达到约定的成功招商标准，应认定为招商不成功，碧桂园公司可待实际收到租金后另行主张权利。 金泰公司抗辩碧桂园公司2021年2月7日撤场后出租的商铺与碧桂园公司无关。但《商家租赁意向书》证实碧桂园公司参与了后续商铺的出租，且均是在金泰公司审核《商家租赁意向书》后短时间内出租，金泰公司也进行了书面核实无误，应认定为碧桂园公司完成的招商。 故招商佣金以首年平均月租金计算三个月为：3号楼2楼18-19、28-35号商铺9,625元；1号楼2层27-32号商铺8,425.5元；1号楼1-7、2号楼1-4号商铺11,483.5元；1号楼1层3号商铺3,145.5元；1号楼1层4号商铺3,665元；3号楼1层2-4号商铺15,499.25元；3号楼1层16-18号商铺15,370.25元；1号楼2楼8-11、16-26号商铺13,077元；1号楼2楼14-15号商铺976.25元；3号楼1楼9-11、4号楼1楼9-10号商铺18,805.5元。共计100,072.75元。 关于违约责任问题。 招商合同约定，碧桂园公司应先提交当月佣金确认单，金泰公司收到后有5个工作日进行审核，审核完成后碧桂园公司开具相应金额发票，金泰公司收到发票5个工作日内付款。招商月费也需碧桂园公司先开具发票后付款。而碧桂园公司未及时提交佣金确认单和发票，金泰公司抗辩其迟延付款的行为不构成违约的理由成立。但2021年3月31日合同期限已届满，此后双方权利义务终止，金泰公司尚欠碧桂园公司的款项应当于2021年4月1日进行结算并支付。合同约定招商率未达到30%时，每月按当月应提佣金总额的85%支付，扣留15%作为保证金，保证金待付款条件满足合同约定后支付。该保证金系从应当支付的佣金总额中扣留，并未约定支付期限，则同样应当一并支付。共计应当支付招商月费和佣金400,072.75元。 金泰公司未在上述期限履行付款义务则构成违约，应当承担违约责任。碧桂园公司主张违约金以所欠金额按日千分之五计算，虽然有合同约定，但碧桂园公司未提交相应证据证实其受到的实际损失，该违约金计算标准过高，应予以调整。结合碧桂园公司与金泰公司之间合同履行情况以及双方过错程度，酌情调整违约金为：以尚欠的招商月费和佣金共计400,072.75元为基数，从2021年4月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。 三方签订《转让协议》中约定，金元公司为金泰公司提供连带责任保证，保证范围为《招商合同》中的金泰公司应承担的义务和责任。协议中未约定保证期间，则保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月，碧桂园公司主张金元公司承担连带保证责任，未超过保证期限。金元公司应对金泰公司差欠碧桂园公司的招商月费、佣金以及违约金承担连带支付责任，承担保证责任后，有权在其承担保证责任的范围内向金泰公司追偿。金元公司抗辩《转让协议》中的内容与双方约定不符，双方并未约定金元公司提供保证，但未提交充分证据予以证实，应承担举证不能的不利后果，本院不予支持。 碧桂园公司收取款项后，应依法到税务机关开具相应发票，如未开具发票，则金泰公司、金元公司可以请求税务机关进行处理。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第六百八十八条、第六百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下： 一、由被告洪雅金泰商业管理有限公司在本判决生效之日起十日内一次性支付原告成都碧桂园商业管理有限公司招商月费、佣金共计400,072.75元以及违约金（违约金计算方式为：以400,072.75元为基数，从2021年4月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。 二、被告洪雅金元置业有限公司对上述第一项款项在保证范围内承担连带清偿责任。 三、驳回原告成都碧桂园商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取为4,664元，由原告成都碧桂园商业管理有限公司负担1,013元，被告洪雅金泰商业管理有限公司、洪雅金元置业有限公司连带负担3,651元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  谢佳志 二〇二一年七月十三日 书记员  余 洁