山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终5921号上诉人（原审被告、反诉原告）：李延顺，男，1965年3月28日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张彩云，山东海中洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：济南市历城区人民政府东风街道办事处，住所地济南市。法定代表人：李琰，主任。委托诉讼代理人：颜良，山东元序律师事务所律师。上诉人李延顺因与被上诉人济南市历城区人民政府东风街道办事处（以下简称东风街道办）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2021）鲁0112民初854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。李延顺上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回东风街道办的诉讼请求；并赔偿李延顺经济损失80000元；2.一、二审诉讼费由东风街道办承担。事实和理由：一、一审判决以涉案房屋未取得建设工程规划许可证或其他准许建设的合法手续为由，认定李延顺与济南市历城区机关行政事务管理局签订的《房屋租赁合同》无效是错误的。1、房屋建设要取得建设工程规划许可证是基于2008年1月1日起施行的《中华人民共和国城乡规划法》的规定。但涉案房屋是在30多年前建设的，在建设房屋的当时是没有法律规定应当取得建设工程施工规划许可证，因此，在涉案房屋建设时是不受该法的制约。2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人出租的房屋没有建设工程施工规划许可证，但经主管部门批准建设的，人民法院应当认定租赁合同有效。涉案房屋建造于30多年前，当时没有规划法，房屋没有建设工程施工规划许可证是肯定的，但不能证明涉案房屋是未经主管部门批准建设的。既没有施工规划许可证又未经主管部门批准建设的房屋从法律上讲就是违章建筑。如果涉案房屋是违章建筑，在2019年以来的拆违拆临，根据济南市人民政府办公室拆除违章建筑政府带头的规定，该房屋早就应该被拆除，不可能保留到现在。在济南市包括政府机关、企事业单位和个人以数十万甚至上百万平米违章建筑被拆除的情形下，涉案房屋继续存在，证明该房的建设时是经过主管部门的批准的，是有其他准建手续的，李延顺与济南市历城区机关行政事务管理局签订的《房屋租赁合同》根据最高法院司法解释应当是合法有效，而该其他准建手续的举证责任应当由房屋所有人提供。一审法院对该事实未予查明就笼统认定“该房屋并未办理相关的批准建设手续，违反法律的强制性规定”并认定《房屋租赁合同》无效是错的。二、涉案房屋的租赁合同是李延顺与济南市历城区机关行政事务管理局签订的。东风街道办一审称历城区政府将该房屋交由李延顺管理使用，根据《合同法》第229条规定的：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《城市房屋租赁管理办法》第11条：租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定，在涉案租赁合同届满前，东风街道办无权收回房屋。如果涉案房屋是违章建筑，东风街道办与济南市历城区机关行政事务管理局对涉案房屋的转让也是无效的。东风街道办无权作为原告起诉请求解除合同。三、涉案房屋是历城区机关行政事务管理局通过租赁权拍卖方式进行，李延顺参与竞买，成为成交人。李延顺与历城区机关行政事务管理局签订的租赁合同没有违反法律的禁止性规定，合法有效，依法应当继续履行至租期届满。历城区机关行政事务管理局通过将涉案房屋转让给东风街道办或交由东风街道办管理使用然后由东风街道办以涉案房屋没有建设工程施工规划许可证为由起诉请求认定合同无效，收回房屋，这是政府公然失信，损害李延顺的合法权益的行为，人民法院依法不应当支持。四、在涉案诉讼期间，历城区机关行政事务管理局还收取2021年3月之前的租金，证明历城区机关行政事务管理局仍然在行使租赁合同出租人的权利，而此时东风街道办早已通过诉讼要求收回房屋，东风街道办的诉讼主体根本不适格。五、涉案房屋是2017年1月16日济南市历城区机关行政事务管理局委托山东光彩银星拍卖有限公司在洪力网发布涉案房屋的租赁权《拍卖公告》，李延顺公开投标并中标。假设房屋租赁合同无效，济南市历城区机关行政事务管理局应当承担全部过错责任，对于合同无效给李延顺造成的可得利益损失，应当承担赔偿责任，但一审判决以无法评估为由驳回李延顺的反诉请求于法无据。东风街道办辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。涉案的租赁合同违反法律强制性规定，应当归于无效。对于无效后的法律后果，一审法院已经综合考虑各方的过错以及李延顺一方的经营情况，对李延顺的权益进行了保障，请求二审法院维持原判。东风街道办向一审法院起诉请求：1.确认济南市历城区机关行政事务管理局与李延顺签订的租期自2017年2月1日至2023年1月31日的《房屋租赁合同》无效；2.判令李延顺向东风街道办返还位于济南市历城区辛祝路42号的房屋(面积约为36平方米)；3.判令李延顺按照每年14332元的标准，支付自2021年2月1日至实际腾退房屋之日的房屋占有使用费；4.本案的诉讼费用由李延顺承担。李延顺向一审法院反诉请求：1.确认济南市历城区机关行政事务管理局与东风街道办之间房屋转让无效；李延顺与济南市历城区机关行政事务管理局签订的房屋租赁合同继续履行。2.东风街道办赔偿李延顺经济损失8万元；3.诉讼费、反诉费、评估费等由东风街道办承担。一审法院认定事实：2017年1月23日，山东光彩银星拍卖有限公司（拍卖人）与李延顺（买受人）签订《成交确认书》，李延顺通过竞价竞得历城区辛祝路42号沿街房的租赁权。确认书第四条载有：“竞买人应认真查看拍卖标的，并自行鉴定或鉴别拍卖标的的质量，拍卖人提供的拍卖标的相关资料仅供参考。”2017年1月25日，济南市历城区机关行政事务管理局（出租方、甲方）与李延顺（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：2017-8），由乙方租赁位于历城区辛祝路42号房屋，该房屋建筑面积36平方米，租赁期限自2017年2月1日至2023年1月31日，共6年。双方约定，第一、二年的租金为13000元/年，第三、四年的租金为13650元/年，第五、六年的租金为14332元/年，租金每半年支付一次，乙方于每个支付期前5日内将下一期租金交于甲方。甲方承诺，出租该房屋的行为已经有产权机构批准，且该房屋产权清晰，未设定抵押、担保，未涉及法律诉讼。李延顺已按租赁合同约定支付保证金10000元。李延顺另支付改造、整修房屋费用共计54800元，摊销六年，摊销到每年为9133元。李延顺已支付租金至2021年1月31日。2020年9月16日，济南市历城区机关事务服务中心（原济南市历城区机关行政事务管理局）出具《声明书》一份，内容为：“位于济南市历城区辛祝路42号的房屋系济南市历城区人民政府所有的国有资产，经历城区政府批准，我单位于2017年2月1日与李延顺签订《房屋租赁合同》，将该房屋出租给李延顺。鉴于目前历城区政府将该房屋交由济南市历城区人民政府东风街道办事处管理使用，我单位声明由东风办事处处理与李延顺之间的房屋腾退等房屋租赁相关事宜。”2020年9月21日，济南市历城区机关事务服务中心（原济南市历城区机关行政事务管理局）出具《情况说明》一份，内容为：“辛祝路42号（辛祝路东侧）有沿街房屋一排，建筑面积约200余平方米。该处房屋的原产权管理机构为：济南市历城区洪楼镇人民政府。原产权管理机构自2001年3月撤镇设办后将上述房屋交历城区政府，经区政府安排，房屋的出租管理权交由济南市历城区机关事务服务中心（原济南市历城区机关行政事务管理局）行使。现因行政事务需要，区政府将上述房屋交由东风街道办事处管理使用，原历城区机关行政事务管理局出租房屋产生的后续事宜相应由东风街道办事处处理。”涉案房屋未取得建设工程规划许可证或其他准许建设的合法手续，现由李延顺占有，用于电器经营、电瓶车维修等。一审法院认为，关于本诉部分：一、关于东风街道办的原告主体资格：涉案房屋系济南市历城区人民政府的国有资产，经历城区政府批准，济南市历城区机关事务服务中心（原济南市历城区机关行政事务管理局）于2017年2月1日与李延顺签订《房屋租赁合同》，将该房屋出租给李延顺。后历城区政府又将房屋交由东风街道办，济南市历城区机关事务服务中心出具书面声明，由东风街道办处理与李延顺之间的房屋腾退等房屋租赁相关事宜，故东风街道办与本案有直接利害关系，具有原告主体资格。二、关于东风街道办的诉讼请求：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”虽然涉案房屋通过发布网络公告进行了招租，但东风街道办并未提供证据证明涉案房屋取得了建设工程许可证，故济南市历城区机关事务服务中心（原济南市历城区机关行政事务管理局）与李延顺签订的《房屋租赁合同》为无效合同。《房屋租赁合同》为无效合同，李延顺继续占有使用涉案房屋缺乏事实和法律依据，故对东风街道办要求李延顺返还涉案房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。李延顺已经将房租支付至2021年1月31日，此后占有使用房屋，应参照《房屋租赁合同》约定按每年14332元的标准支付房屋占有使用费。具体支付数额，应与反诉部分李延顺主张的损失一并考虑。关于反诉部分：因行政事务需要，历城区政府将涉案房屋交由东风街道办管理使用，原济南市历城区机关行政事务管理局出租房屋产生的后续事宜由东风街道办处理，并无不妥。李延顺请求确认济南市历城区机关行政事务管理局与东风街道办之间房屋转让无效，无事实及法律依据，对其诉讼请求不予支持。如前所述，济南市历城区机关事务服务中心（原济南市历城区机关行政事务管理局）与李延顺签订的《房屋租赁合同》应为无效合同，故李延顺请求继续履行该合同，已无依据，对其诉讼请求不予支持。李延顺请求东风街道办赔偿经济损失8万元，并未向一审法院提交证据。诉讼中，李延顺提出申请，要求对合同无效给其造成的经济损失进行评估，经咨询评估部门，对该项损失，无法做出评估。根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院考虑李延顺在涉案房屋进行电器经营、电瓶车维修等，确认合同无效后，李延顺比合同约定提前两年返还涉案房屋，会给李延顺后期另行找寻房屋带来一定的困难，且会对期间的个人经营活动产生一定的影响，确实会造成一定损失。该损失系因合同无效造成，而合同无效，双方均有过错，原济南市历城区机关事务管理局在明知涉案房屋未取得建设工程规划许可证的情况下，依然将涉案房屋出租给李延顺，其对于租赁合同无效应承担主要过错责任。李延顺在签订租赁合同时，未尽到合理的审查义务，对于租赁合同无效也具有一定的过错，应承担次要过错责任。鉴于损失无法评估，一审法院酌情减免李延顺对涉案房屋的占用使用费。综合考虑本案，平衡双方之间的利益，最大限度降低李延顺的损失，一审法院酌情减免自2021年2月1日至2021年5月31日期间的占用使用费。自2021年6月1日至实际将房屋返还东风街道办之日止，应参照《房屋租赁合同》约定，按每年14332元的标准支付房屋占有使用费。东风街道办应将李延顺交纳的10000元保证金及18266元（9133元/年×2年）改造、整修房屋费用退还李延顺。李延顺要求退还竞拍涉案房屋租赁权缴纳的佣金650元及其他反诉请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认济南市历城区机关行政事务管理局与李延顺于2017年1月25日签订的《房屋租赁合同》无效；二、李延顺于判决生效之日起三十日内向济南市历城区人民政府东风街道办事处返还位于济南市历城区辛祝路42号的房屋(面积36平方米)；三、李延顺自2021年6月1日起，至实际返还济南市历城区人民政府东风街道办事处位于济南市历城区辛祝路42号的房屋(面积36平方米)之日止，按每年14332元的标准，支付房屋占有使用费；四、济南市历城区人民政府东风街道办事处于判决生效之日起十日内退还李延顺10000元保证金及18266元改造、整修房屋费用；五、驳回济南市历城区人民政府东风街道办事处的其他诉讼请求；六、驳回李延顺的其他反诉请求。本诉案件受理费100元，减半收取50元，由李延顺负担。反诉案件受理费1800元，减半收取900元，由济南市历城区人民政府东风街道办事处负担253元，李延顺负担647元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李延顺提交中共济南市委办公厅文件济厅字［2017］5号，拟证明房屋按照该文件至今没有被作为违建拆除，建设时经过主管部门的批准。经质证，东风街道办对该证据的真实性没有异议，对证明目的不予认可。本案不是要判断涉案房屋是否属于违法建筑，而是对房屋租赁合同的性质、效力进行认定。李延顺不能够因为涉案房屋没有在拆违拆临中被拆除，就认为房屋具有主管部门批准的手续。李延顺另申请二审法院调取涉案房屋建设时相关批准文件及手续、济南市拆违拆临时该房屋不予拆除的原因。本院认证意见：李延顺提交的政府部门关于拆除违法建设的文件，以及申请法院调取的涉案房屋不予拆除的原因属于行政部门管理范畴，与本案待证的事实无关联性；李延顺申请法院调取涉案房屋建设时的批准手续，但不能证明该证据属于客观存在且当事人自行无法获取的证据，不符合当事人申请法院调查收集证据的法定条件。本院对于李延顺提交的政府文件不予采信，对其申请的二审法院调查取证，不予准许。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，涉案房屋虽是济南市历城区机关事务服务中心（原济南市历城区机关行政事务管理局）出租给李延顺使用，但该单位出具了书面声明，由东风街道办处理与李延顺之间的房屋腾退等房屋租赁相关事宜，东风街道办具有本案原告主体资格。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”第四条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”根据法庭查明的事实，涉案房屋未取得相关建设工程规划许可手续，涉案房屋租赁合同应为无效合同，一审法院判令李延顺向东风街道办返还涉案房屋，并参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，符合上述法律规定。关于李延顺在本案中主张的经济损失，具体包括拍卖佣金、保证金、房屋装修改造款、合同两年可得利益及存货损失。其中保证金与房屋装修改造款，东风街道办在诉讼中表示同意返还，且东风街道办对于一审法院判令其返还李延顺的该两笔费用，未提起上诉，视为认可，本院对一审法院认定的保证金以及房屋装修改造款的数额，予以确认；关于佣金，因该费用系李延顺向案外人山东光彩银星拍卖有限公司交纳，李延顺在本案中要求东风街道办向其返还，无事实及法律依据；关于李延顺主张的合同两年可得利益，预期可得利益是在合同有效前提下，正常履行合同所能获得的预期收益。涉案租赁合同既为无效合同，李延顺主张可得利益损失，于法无据；关于存货损失，李延顺提交的现有证据不能证实其存货产生了损失以及该损失的具体数额。故一审法院对于李延顺主张的上述佣金、合同两年可得利益以及存货损失，不予支持，并无不当。另，李延顺向本院申请中止本案的审理，主要理由是其认为济南市历城区机关行政事务管理局将涉案房屋擅自转让，侵犯其权益，其要起诉济南市历城区机关行政事务管理局。本院经审查认为，李延顺的申请理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定的中止诉讼的情形，本院对其申请不予准许。综上所述，李延顺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1900元，由上诉人李延顺负担。本判决为终审判决。审 判 员 郭维敬二〇二一年七月二十日法官助理 刘 辉书 记 员 侯新新