上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终4376号上诉人(原审被告、原审反诉原告)：张颂珍，女，1989年5月6日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：张代涛(系张颂珍之父)，1957年4月3日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：宋菊芳(系张颂珍之母)，1958年8月14日出生，汉族，住上海市杨浦区。被上诉人(原审原告、原审反诉被告)：北京中建物业管理有限公司上海建腾物业管理分公司，营业地上海市杨浦区。负责人：汪维杰，董事长。委托诉讼代理人：张慧，女。上诉人张颂珍因与被上诉人北京中建物业管理有限公司上海建腾物业管理分公司(以下简称“中建公司”)物业服务合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2020)沪0110民初4012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。张颂珍上诉请求：撤销一审判决，改判驳回中建公司的一审诉讼请求或发回重审，请求支持张颂珍一审反诉请求。事实和理由：1．一审诉讼程序违法，本案不应适用普通程序独任审理。2．一审法院认定事实不清，张颂珍在一审庭审中提出，中建公司提供的《前期物业服务合同》是虚假的。该份合同中并无附件，且中建公司确认了张颂珍提供的《前期物业服务合同》的附件部分是真实的，因附件内容涉及物业服务具体内容和标准，中建公司删除附件目的即是逃避应尽的义务。在中建公司提交虚假、伪造合同的前提下，一审法院应认定中建公司未尽举证义务。3．一审法院适用法律错误，中建公司擅自更改合同内容，将“物业服务费”改成“物业管理费”“物业费”，恶意诉讼，企图欺骗法院，达到非法收费的目的。另物业管理服务合同属于继续性合同，每个时间段产生的权利义务均是相对独立的，构成独立的债权债务，因此，诉讼时效不应以整个合同一体适用，本案诉讼时效从第一交费期应该交费的最后一天次日开始起算，以此类推，本案已过诉讼时效。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。中建公司书面答辩，一审法院已认定《前期物业服务合同》的真实性，该合同系张颂珍与开发商签订的，且系双方真实意思表示，没有违反国家强制性规定，系真实有效的，张颂珍也未提供证据证明该合同系虚假的合同。上诉人以各种理由拒绝交纳物业费长达四年半的时间，然一审法院未支持中建公司对违约金的诉请，也存在不公平之处，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，支持中建公司原审的全部诉讼请求。中建公司向一审法院起诉请求：1．张颂珍支付中建公司上海市杨浦区政和路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)自2017年1月1日至2019年6月30日期间的物业管理费人民币(以下币种同)42，046.20元；2．张颂珍向中建公司支付因迟延支付物业费所产生的违约金，截止至2019年4月30日之前为55，400.07元，自2019年5月1日起以42，046.20元为本金，按日千分之三计算至本判决生效之日止。张颂珍反诉请求：中建公司退还张颂珍已交的2016年2月1日至2017年1月31日期间的物业费14，015.40元。一审法院认定事实：2015年9月23日，系争房屋的产权登记至张颂珍名下，该房屋建筑面积为342.1平方米，其中地下建筑面积108.51平方米。2013年，华东中建地产有限公司(以下简称“中建地产”)与中建公司签订了《前期物业服务合同》，约定中建公司为系争房屋的物业管理单位。委托管理期限自2013年6月30日起至2016年6月30日止。合同约定住宅：每月每平方米6元。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由业主依照本合同约定的标准向中建公司交纳物业服务费。物业服务费实行按季交纳，业主应在每季开始之日或之前一次性付清。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收违约金。业主在办理入住手续时须预缴三个月的物业服务费。2016年，中建地产与中建公司签订《中建府邸前期物业服务合同延期协议》，约定本协议履行期自2016年7月1日起至中建府邸业主大会成立，与选聘的物业管理企业签订新的物业服务合同中所确定的合同生效之日止。2016年1月9日，张颂珍接收系争房屋。张颂珍支付了物业费14，015.4元。系争小区业主委员会至今尚未成立。一审法院认为，中建地产与中建公司签订的《前期物业服务合同》系缔约双方真实意思表示，合法有效，其效力及于小区内的每个业主。中建公司提供了物业服务，业主应按时交纳物业管理费。张颂珍已支付物业费14，015.4元，中建公司认为系2016年1月至12月的物业费，而张颂珍认为系2016年2月至2017年1月的物业费。根据《前期物业服务合同》约定，业主应自交付房屋之次月开始缴纳物业费，张颂珍自2016年1月9日接收房屋，故其应支付自2016年2月起的物业服务费，张颂珍已支付2016年2月至2017年1月的物业费，其现应支付自2017年2月1日至2019年6月30日的物业管理费40，644.66元。就中建公司要求张颂珍支付违约金的诉请，因张颂珍与中建公司间就系争房屋的损害事宜存在争议，张颂珍并非恶意拖欠物业服务费，结合本案实际情况，故中建公司要求张颂珍支付违约金的诉请，难以支持。就张颂珍提出的要求中建公司退还张颂珍已交的2016年2月1日至2017年1月31日期间的物业费14，015.4元的反诉诉请，因中建公司已提供了相应的物业服务，就张颂珍所述系争房屋的电梯等损失系侵权法律关系，可另行解决，且不能以此为由拒付物业费，故对张颂珍的反诉诉请，不予支持。据此判决：一、张颂珍应于判决生效之日起十日内支付北京中建物业管理有限公司上海建腾物业管理分公司上海市杨浦区政和路XXX弄XXX号XXX室房屋自2017年2月1日起至2019年6月30日止的物业管理费40，644.66元；二、北京中建物业管理有限公司上海建腾物业管理分公司的其余诉讼请求，不予支持；三、驳回张颂珍的反诉请求。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，上诉人提交了与中建公司工作人员的微信聊天记录，以证实中建公司之前一直说修好之后通知张颂珍验收，验收后才是物业费的收费起始日。中建公司对该证据未发表质证意见。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案《前期物业服务合同》虽系中建地产与中建公司签订，但其效力对于该小区全体业主均具有约束力。一审法院在查明事实的基础上，依法认定中建公司已提供了物业服务，则张颂珍作为业主理应支付相应的物业费，据此支持中建公司请求张颂珍支付物业费的所请。同时一审法院已考虑双方确在系争房屋的物业服务上存在争议之事实，故未准予中建公司对张颂珍支付违约金的诉请，也无不当，本院亦予以认可。对于张颂珍的反诉所请，一审法院已作详细阐述，本院不再赘述，亦予以认同。至于张颂珍提出的程序问题，经审查，一审适用普通程序独任审理，符合相关规定，对其异议不予采纳。综上所述，上诉人张颂珍的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1167元，由上诉人张颂珍负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵 俊审 判 员  赵 静审 判 员  管勤莺二〇二一年七月十九日法官助理  郑军梁书 记 员  王一飞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……