四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终4724号 上诉人（原审原告）：冯瑞林，女，1953年10月18日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：刘勇，四川仁见律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王巧，女，1986年2月13日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：杨俊，四川清正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：马志龙，男，1986年8月21日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：杨俊，四川清正律师事务所律师。 上诉人冯瑞林因与被上诉人王巧、马志龙房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初15150号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定适用第二审程序，由审判员进行了独任审理。本案现已审理终结。 冯瑞林上诉请求：1.撤销原判决；2.判令王巧、马志龙退还定金50000元；3.判令本案的诉讼费用由王巧、马志龙负担。事实与理由：一、一审法院曲解李某与王巧的通话聊天内容。从两人的通话录音中并不能得出“冯瑞林在签订合同及补充协议前已明确知晓其不具备购房资格”的结论，进而据此认定冯瑞林应当预见不卖出其名下现有房屋便无法购买案涉房屋的后果。二、一审判决冯瑞林承担全部责任显然有失公允。王巧、马志龙在知晓冯瑞林不具备购房资格的情况下，积极配合中介诱导并帮助冯瑞林卖房取得购房资格，使冯瑞林陷入若卖房不能则无法再次购房的风险之中，误导其签订合同和补充协议，存在明显过错。 王巧、马志龙共同辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。是否有购房资格应是冯瑞林自行承担审查义务，现冯瑞林以其受误导或欺骗认为自己有购房资格，无事实和法律依据。 冯瑞林向一审法院起诉请求：1.解除冯瑞林与王巧、马志龙签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《关于合同（编号100006118763）的补充协议》；2.王巧、马志龙退还定金50000元；3.王巧、马志龙承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2020年6月29日，马志龙、王巧（甲方、出售方）与冯瑞林（乙方、购买方）签订《成都市存量房屋买卖合同》，主要约定：冯瑞林购买马志龙、王巧位于青羊区的房屋（权2xx0）。甲乙双方协商同意成交价为1005000元。乙方应支付甲方定金50000元，该定金待甲乙双方完成权属转移登记后自动转为购房款。乙方在2020年7月30日前将款项955000元存入存量房交易资金监管专用账户，待乙方取得不动产权证书后，房管局发送指令由监管银行将该笔款项支付给甲方。甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋本合同成交价0.5‰的违约金；逾期超过15日的，守约方有权单方面书面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价20%的违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。乙方提供的证件等购房所需的资料不真实或无效、拒绝购买该房屋导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，则乙方构成根本违约，守约方有权单方书面解除合同。本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价20%的违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。 同日，马志龙、王巧（甲方、出售方）与冯瑞林（乙方、购买方）签订《关于合同（编号：100006118763）的补充协议》，约定：1.双方约定房屋成交价格为1005000元整，卖方中介费10050元由买方冯瑞林代为支付给中介方。2.如买方办理过户时因政策原因限制购买此房，卖方同意宽限至2020年8月30日前办理过户。3.若过户时间在8月份，则卖方承诺在过户完毕当日起2周内腾空房屋并将本房交付给买方。 同日，冯瑞林向王巧、马志龙支付定金50000元，并由王巧、马志龙出具《收据》，收据载明：房屋出售方马志龙、王巧至今收到房屋购买方冯瑞林交来的定金50000元。 2020年8月25日，冯瑞林通过微信向马志龙、王巧发送《解除房屋交易合同告知书》，载明：2020年6月29日经博客公司中介引导下，双方签订的房屋交易合同，因冯瑞林不具备购房条件，不符合有关政策法规；另一方面冯瑞林自有的住房从92万降至80万仍无法售出，为避免延误马志龙、王巧售房计划，冯瑞林决定解除经博客公司中介签订的上述房屋交易合同，要求马志龙、王巧退还冯瑞林支付的定金50000元整。 2020年9月6日，王巧、马志龙向冯瑞林发送《履约催告函》，载明：双方于2020年6月29日于中介处签订的房屋买卖合同约定最晚于2020年8月30日前付完全款，双方完成过户手续。由于冯瑞林没有腾出购房资格（签订合同前中介告知冯瑞林不具备买房资格，冯瑞林承诺会通过降价出售或赠与其女儿腾出资格完成过户，本来约定的7月30日前完成过户手续，特让王巧、马志龙宽限至2020年8月30日前完成过户，双方同意后签订合同和协议）。王巧、马志龙于2020年7月20日后多次（3次以上）通过中介和电话催冯瑞林完成过户手续。至今冯瑞林仍未履行合同义务，特此催告冯瑞林在2020年9月15日前完成过户。若超期未完成，王巧、马志龙将解除房屋买卖合同，且不予退还定金。 一审另查明，2017年3月24日，成都市出台住房限购政策加强了购房资格的审核。在成都市区购买住房，具有限购区域户籍的购房者，成年单身须在成都市范围内没有自有产权住房。冯瑞林户籍地为成都市青羊区人，其丈夫已去世，其在成都市青羊区房屋。按照成都市住房限购政策规定，不具备在成都购房的条件。 一审审理中，冯瑞林申请了证人李某出庭作证，李某当庭陈述：冯瑞林与王巧、马志龙签订买卖合同时李某在现场，签合同前其与冯瑞林均不清楚冯瑞林不具备购房资格。冯瑞林在合同上签字后才被中介工作人员告知其没有购房资格。双方便再签订的补充协议。同时，冯瑞林还提供了门诊病情通知书及微信截图，拟证明其患有高血压，头晕眼花，合同由中介翻页指定签字，且在多家中介帮助下降价后未卖出其名下房屋。王巧、马志龙质证后认为上述证据与本案无关联性。王巧、马志龙提交了王巧与冯瑞林、王巧与李某的通话录音，冯瑞林对该通话录音的真实性予以认可。一审法院认为冯瑞林提供的门诊病情通知书及微信截图均与本案没有关联性，故对该证据不予采信。 一审法院认为，冯瑞林及马志龙、王巧签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《关于合同（编号：100006118763）的补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。 关于《成都市存量房屋买卖合同》及《关于合同（编号：100006118763）的补充协议》的解除。2020年8月25日，冯瑞林通过微信向王巧、马志龙发送了《解除房屋交易合同告知书》，其在该告知书中明确因其不具备购房资格，现有房屋又无法售出，决定双方解除签订的房屋买卖合同。故双方之间的房屋买卖合同及补充协议已于2020年8月25日解除，冯瑞林无需再请求判令解除其与王巧、马志龙签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《关于合同（编号：100006118763）的补充协议》。 关于退还定金。冯瑞林认为中介在其签订合同支付定金后才告知其不具备购房资格，王巧、马志龙在知晓其不具备购房资格的情况下，仍与其签订补充协议，存在明显过错，应当承担责任，退还定金。但从本案证人李某与王巧的电话通话聊天中可知，在双方签订合同前，中介已告知冯瑞林不具备购房资格，但同时提出可以将名下现有房屋卖出后，再过户案涉房屋，王巧、马志龙也愿意将过户时间推迟至2020年8月30日前。冯瑞林在同意中介提出的上述方案后，与王巧、马志龙签订了补充协议，重新约定案涉房屋的过户时间，并支付了定金。一审法院认为，冯瑞林在签订合同及补充协议前已明确知晓其不具备购房资格，但在接受中介提出的卖房后再过户的建议后，与王巧、马志龙签订房屋买卖合同及补充协议并支付了定金50000元。冯瑞林在签订房屋买卖合同及补充协议时就应当预见不能卖出其名下现有房屋的后果，即冯瑞林不卖出其名下现有房屋便无法购买案涉房屋，其应当承担无法购买案涉房屋的违约责任。后因冯瑞林无法出售其名下现有房屋，其解除了与王巧、马志龙签订的房屋买卖合同。根据原《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，冯瑞林无权要求王巧、马志龙返还定金50000元。故对冯瑞林要求王巧、马志龙返还定金50000元的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，一审法院依据原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回冯瑞林的全部诉讼请求。一审案件受理费1050元，减半收取为525元，由冯瑞林负担。 二审中，双方未提交新证据。 当事人双方对一审查明的事实无异议。 二审另查明，签订案涉合同时，作为买受人的冯瑞林，出卖人的马志龙、王巧均知晓冯瑞林不具有购房资格。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：冯瑞林诉请马志龙、王巧退还定金是否应予支持。对此本院综合分析评判如下： 本院认为，案涉房屋买卖合同及补充协议系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。 关于冯瑞林诉请马志龙、王巧退还定金是否应予支持的问题。根据本案查明的事实，签订案涉合同时，冯瑞林不具有购房资格，冯瑞林，马志龙、王巧均是明知的。在此情况下，案涉合同虽然有效，但因成都市房地产调控政策的原因，导致该合同事实上自始不能履行，对此，冯瑞林，马志龙、王巧均有过错。现各方对案涉合同解除无异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”的规定，马志龙、王巧应当退还冯瑞林为购房支付的定金。故冯瑞林诉请马志龙、王巧退还定金成立，本院予以支持。 综上，冯瑞林的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初15150号民事判决； 二、马志龙、王巧于本判决生效之日起十日内向冯瑞林退还定金50000元； 三、驳回冯瑞林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1050元，减半收取为525元，由冯瑞林负担262.5元，马志龙、王巧负担262.5元。二审案件受理费1050元，由冯瑞林负担525元，马志龙、王巧负担525元。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  白福群 二〇二一年七月六日 书记员  夏玉荣