四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0191民初2399号 原告：成都每日华楠物业管理有限公司，住所地：成都高新区中和大道一段86号。 法定代表人：陈大权，总经理。 委托诉讼代理人：陈璐，四川法邦律师事务所律师。 被告：虞立昂，男，1980年3月29日出生，汉族，住成都市高新区。 原告成都每日华楠物业管理有限公司（以下简称每日华楠物业公司）与被告虞立昂物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用小额诉讼程序于2021年3月11日、4月7日公开开庭进行了审理。后因案件争议较大，本案于2021年5月19日转为简易程序审理，于2021年7月1日公开开庭进行了审理。原告每日华楠物业公司的委托诉讼代理人陈璐，被告虞立昂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 每日华楠物业公司向本院提出并最终明确诉讼请求为：1.判令虞立昂支付部分分区设施能耗分摊费1486元；2.判令虞立昂支付2015年11月至2021年2月28日的垃圾费512元；3.判令虞立昂支付公共用水损耗费5.63元；4.判令虞立昂支付水费1102.8元；5.判令虞立昂支付2015年11月1日至2021年2月28日的物业服务费12448.32元；6.判令虞立昂支付滞纳金（按虞立昂拖欠费用每日5‰的比例增收，计算至付清之日止）；7.判令虞立昂承担本案诉讼费。 虞立昂辩称，我不认可物业的收费，因为物业公司有违法行为，故对收费的标准及金额有质疑，认为合同是无效的。首先，从最初我询问他们收费标准、价格明细时，物业都没有明确，我认为物业是为了掩饰其没有依法收费的事实;第二，物业收费没有明码标价，其服务内容、等级规格、服务价格按规定都必须要明示价格；第三，物业收费标准超过了其资质的的收费标准。物业公司应该是三级资质，三级的收费标准我方提供了法律相关的证据，成都市物价局（2007）268号文件中也清楚载明了，不同资质的不同收费标准，浮动上下20％。案涉物业的标准为每平方米1.5元严重超了三级资质的收费标准，已达到了一级资质的收费水平，因此每日华楠物业公司没有按《中华人民共和国价格法》第十二条规定收取费用；第四，经我方查询的国家发展计划委员会1999年发布的价格违法行为的规定，发现该规定一共11条，其中有8条每日华楠物业公司都有违反，其收费已超过该规定的浮动范围，且高于政府的定价，政府定价1元，上下浮动20％；第五条中有自定收费项目和自定标准收费，每日华楠物业公司每户多收20多元；第五，每日华楠物业公司增加了公共能耗费用，但我认为不应当缴纳，物业公司就拒收我的物业费；第六，每日华楠物业公司的服务也达不到三级的服务标准，例如保洁三级的服务标准应该是每天都要清扫一次，但经我特意放了明显标志去验证，发现楼道至少五天都没有人打扫；第七，每日华楠物业公司收取公摊费用，实际变相提高了收费标准，也违反了《中华人民共和国价格法》第十三条规定；第八，关于物业的收支情况，依法应每半年就应当公示一次，且要报送物价管理部门，但我们并没有收到，故每日华楠物业公司侵害了业主的知情权；第九，电梯广告收益、其他公共收益、停车场的公共收益等每日华楠物业公司均未向业主公示；最后，物业公司服务质量不达标。电梯出现故障，导致业主受到惊吓，当时还有业主在业主群中发了长篇的说明。还有就是监控设备的严重不合格，很多地方的设备告知业主方因年久失修，看不清楚，但实际监控设备是需要物业进行维护的。同时物业的管理存在问题，导致保安相当不规范，且还存在谩骂业主、打业主的情况。 审理查明的事实： 1.虞立昂于2010年7月5日通过购买商品房的方式取得成都市高新区中和大道一段x号房屋的所有权。该房屋建筑面积为129.67平方米，每月应缴物业服务费为194.51元。 2.2009年12月17日，每日华楠物业公司（甲方，以下简称每日华楠物业公司）与虞立昂（乙方）签订《华楠半岛前期物业管理服务协议》，约定由每日华楠物业公司为位于成都市双流县“每日·华楠半岛”3幢1单元29楼01号房屋提供物业服务。协议载明以下与本案有关的内容：1.虞立昂房屋建筑面积为129.67平方米，物业类型为电梯公寓；2.物业服务按产权确认物业建筑面积收费，收费标准为电梯公寓1.5元／㎡／月；3.业主入住时须预交三个月的物业管理费。三个月之后,每月1-10日前在物管公司财务部交纳该月的物业管理费（亦可采用按季度、半年或一年预交方式）,在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳,每逾期一日,应交纳欠费总额的5‰作为违约金；4.物业管理公共服务费中未计入共用设施设备运行、能耗费用，按使用户实际用量共同分摊；5.生活垃圾清运费住宅每户每月6元（以政府定价为准）；6.甲方提供水费代收代缴收费服务（代收代缴费用不含在物业服务费用中），收费标准执行政府有关部门规定，水费收费时间每月1-10号。乙方违反协议约定，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方将按乙方拖欠费用每日5‰的比例增收滞纳金；7.本协议自房屋出售之日起至业主委员会依照《物业管理条例》及相关法律、行政规章与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。 3.每日华楠物业公司提交《成都市高新区物业服务收费备案表》，证明其对案涉项目1.5元/平方米的收费标准进行了备案登记，且该收费标准在备案时登记为“属市场调节价”。 4.虞立昂确认，其从2015年11月1日至2021年2月28日未交纳物业服务费，也因对公共能耗费产生争议，未缴纳每日华楠物业公司代缴的水费、城市生活垃圾处理费。 5.城市生活垃圾处理费为按照《成都市城市生活垃圾处理收费管理办法》规定的每户每月8元的标准代收的城市生活垃圾处理费。 6.每日华楠物业公司每月制作《每日汇城公区设施用电分摊明细表》及《每日汇城公共用水、损耗分摊明细表》，对每户每月分摊的公共用电以及公共用水的能耗费进行了说明和公示。 7.每日华楠物业公司主张虞立昂尚欠2015年11月1日至2021年2月28日的物业服务费12448.32元、2015年11月1日至2021年2月28日的垃圾费512元、水费1102.8元、2015年11月至2020年7月31日的部分分区设施能耗分摊费1486元、公共用水损耗费5.63元。 8.每日华楠物业公司在其营业办公场所对《企业法人营业执照》《税务登记证》《收费许可证》《资质证书》以及《成都每日华楠物业管理小区收费项目、收费标准公示牌》进行了公示。 判决理由： 一、关于合同效力：虞立昂提出案涉合同因每日华楠物业公司存在违法行为而为无效合同的意见，本院认为，依据法律规定，判定合同是否有效，是否违反法律规定，应当审查合同是否违反了法律和行政法规中的效力性强制性规定。而本案中，案涉前期物业的收费标准在成都高新技术产业开发区物价局进行了备案，价格主管行政机关并未认定每日华楠物业公司的收费标准存在违反《中华人民共和国价格法》规定的情形，而虞立昂亦未提交证据证明其与每日华楠物业公司签订的合同具有违反法律、行政法规效力性强制性规定的行为。因此，本院认定每日华楠物业公司与虞立昂签订的《华楠半岛前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对每日华楠物业公司、虞立昂均具有约束力。 二、关于每日华楠物业公司要求虞立昂支付欠付物业服务费的诉讼请求：如前所述，案涉《华楠半岛前期物业管理服务协议》合法有效，因此，在每日华楠物业公司依约履行了物业服务义务后，虞立昂应当依约向其支付物业服务费。虞立昂虽提出物业公司服务质量不达标，应当按1元/平方米的标准缴纳物业服务费，但本院认为，虞立昂于本案中提交的证据均不能充分证明每日华楠物业公司提供的物业服务存在长期的安全隐患及长期的管理瑕疵。而物业服务合同关系是由多项服务内容综合组成、持续履行的法律关系，每日华楠物业公司作为物业服务企业，对小区物业进行合同约定的养护、管理和维护是其主要义务，而非苛刻要求其服务的物业完全杜绝不良现象。另外，若物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定的义务，业主可以起诉要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应直接以服务瑕疵为由拒交物业费。故，每日华楠物业公司要求虞立昂支付物业服务费的诉讼请求成立，本院予以支持。而物业服务费的具体金额，每日华楠物业公司主张虞立昂尚欠2015年11月1日至2021年2月28日的物业服务费，虞立昂虽不认可欠费金额，但认可欠费期间。因此虞立昂应支付的物业服务费为12448.32元。 三、关于每日华楠物业公司要求虞立昂支付设施能耗分摊费的诉讼请求：本院认为，如前所述，案涉《华楠半岛前期物业管理服务协议》合法有效，因此双方均应按该服务协议的约定履行自身的义务。每日华楠物业公司于本案中向虞立昂收取的公共能耗费等均系基于协议约定。每日华楠物业公司能提交证据证明上述费用已发生，并按月进行了分摊及公示。虞立昂认为不应当收取该费用，但并未对具体用电、用水量或具体分摊金额提交反驳证据。另外，每日华楠物业公司每月公示的公区设施用电分摊明细表，有记录公区设施，包括水泵、电梯，楼道灯、监控及路灯的用电量，入住户数以及分摊金额，每月公示的公共用水、损耗分摊明细表也载明了总用水量，住户用水量、物业自用等数量，均较为真实的反映了当月数据。因此，对每日华楠物业公司提交的上述分摊明细表，本院予以认可。根据该明细表，从2015年11月至2020年7月31日，虞立昂应当承担的公区设施用电能耗费为1486元，应当承担的公共用水能耗费为5.63元，故本院对每日华楠物业公司的该项诉讼请求予以支持。 四、关于每日华楠物业公司要求虞立昂支付垃圾费512元的诉讼请求：针对该费用，按规定为每户每月8元，因此从2015年11月1日至2021年2月28日的城市生活垃圾处理费应为8×64=512元，同时虞立昂庭审中也对该费用予以认可，故而本院对每日华楠物业公司的该项诉讼请求予以支持。 五、关于每日华楠物业公司要求虞立昂支付水费1102.8元的诉讼请求：对该笔费用，每日华楠物业公司制作了费用清单，对垫付的水费情况进行了说明。庭审中，虞立昂认可该费用清单上载明的数据，仅认为对2015年10月至2019年10月的水费中包含的设施能耗分摊费不应当收取。对此，本院认为，双方签订的《华楠半岛前期物业管理服务协议》合法有效，协议中明确约定了“物业管理公共服务费中未计入共用设施设备运行、能耗费用，按使用户实际用量共同分摊”，因此，虞立昂应当按月承担设施能耗分摊费。故而，对每日华楠物业公司提交的该份费用清单予以认可，虞立昂应当向每日华楠物业公司支付水费1102.8元。 六、关于每日华楠物业公司要求虞立昂支付滞纳金的诉讼请求：本院认为，应当充分考虑到物业服务纠纷的特点和每日华楠物业公司在本案中的物业服务质量。本案中，在双方就物业服务质量及是否应缴纳共用设施设备运行、能耗费用存在争议的情况下，虞立昂逾期缴纳物业服务费并非恶意违约，而每日华楠物业公司作为物业服务企业也应当与业主之间建立和谐和良性关系，不断提高物业管理水平，因此，从公平原则进行考虑，本院对于每日华楠物业公司的该项诉讼请求不予支持。 七、关于虞立昂提出的物业收支公示以及收益公示的问题：对此，本院认为，若虞立昂认为每日华楠物业公司未公示的行为侵犯了其权利，可以通过另行提起业主知情权纠纷予以主张，而并不能据此拒绝缴纳物业管理服务费。因此，对该辩称意见本院不予采纳。 综上，本院对于每日华楠物业公司诉讼请求中的合理部分予以支持。 法律依据：《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十九条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定。 判决结果：一、被告虞立昂于本判决生效之日起十日内向原告成都每日华楠物业管理有限公司支付物业服务费12448.32元； 二、被告虞立昂于本判决生效之日起十日内向原告成都每日华楠物业管理有限公司支付公区设施用电能耗费1486元； 三、被告虞立昂于本判决生效之日起十日内向原告成都每日华楠物业管理有限公司支付公共用水能耗费5.63元； 四、被告虞立昂于本判决生效之日起十日内向原告成都每日华楠物业管理有限公司支付城市生活垃圾处理费512元； 五、被告虞立昂于本判决生效之日起十日内向原告成都每日华楠物业管理有限公司支付水费1102.8元； 六、驳回原告成都每日华楠物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取84元，由被告虞立昂负担。 权利告知：如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 自动履行提示：本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  仇金玛 二〇二一年七月一日 书记员  余 瑶