广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11719号上诉人（原审被告）：杨薇，女，1969年4月11日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：杨灏腾，系杨薇儿子。被上诉人（原审原告）：曾子安，男，1958年1月1日出生，汉族，身份证住址广州市黄埔区。委托诉讼代理人：曾庆斌，系曾子安儿子。上诉人杨薇与被上诉人曾子安房屋租赁合同纠纷一案，因上诉人杨薇不服广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初13012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨薇上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判杨薇在2021年6月30日内向曾子安支付2019年2月1日至2020年1月31日的租金、电费、管理费等合计21259.28元；2.曾子安立即返还杨薇放置在案涉房屋内的财产；3.本案一审、二审诉讼费由曾子安承担。事实和理由：一、一审判决在计算杨薇应付的管理费和租金上出现错误。1.物业管理费，每月41.48元，2019年2月1日至2020年6月30日，共17个月，但杨薇已经通过银行转账支付了其中3个月的费用，因此杨薇应付的管理费是580.72元，而不是一审判决书上认定的705.16元；2.2020年8月1日，杨薇通过杨灏腾银行账户转入曾子安银行账户2042元，该款是支付2020年7月的租金2000元及管理费42元，但曾子安于2020年7月9日已经收回房屋，杨薇当月实际应付租金为仅为7月1日至7月8日共8天的租金，计533.33元，杨薇多付了当月租金1466.57元，一审法院在计算租金时未作扣除；3.租赁期间杨薇代曾子安支付的洗衣机维修费450元，应在租金中抵扣，一审法院未作计算；4.一审法院未将杨薇已付的租房押金4000元作扣除。（1）根据合同约定，只有在承租人违约，出租人解除合同，收回物业时才可没收押金，本案情况并不符合出租人没收押金的条件。本案合同是到期自然终止，并不是因杨薇违约，是曾子安解除合同而终止；（2）2019年2月1日至2020年1月31日的租金暂缓支付的方式，是经杨薇与曾子安双方协商，达成一致意见的，并不能视为杨薇违约；（3）曾子安在庭前调解阶段明确同意对押金作抵扣，但一审法院计算租金时忽略了此问题。因此杨薇已付押金4000元，应当抵扣租金。杨薇应付款的计算应为：24000-4000-450-1466.57+580.72+2595.23（电费）等于21259.28元。并且，受疫情影响和老家弟弟杨某出车祸影响；杨薇收入骤减，目前不具备短时期一次性支付所欠租金的条件，请法院考虑实际情况，允许杨薇在2021年6月30日内付清所欠的租金、管理费及电费21259.28元。二、一审法院未能处理杨薇放置在涉案房屋内财物的问题，属于漏审。承租人承租房屋的用途，当然包括人员居住及放置承租人的财产，现本案因租赁合同期满，曾子安已收回房屋，却拒绝杨薇取回财物。根据我国法律，留置权的适用是有严格规定的，房屋租赁合同并不适用留置权。即使杨薇存在欠租金的行为，曾子安拒绝杨薇取回财物的行为，明显违反法律规定，这是租赁合同纠纷应当解决的问题，法院对此问题应依法作出处理。曾子安辩称，1.杨薇所说的管理费是当时多算的三个月费用，可能是当时的误差，三个月的管理费确实已经支付。所有的费用都是杨薇在一审时在庭审中确认过的，曾子安提出过质疑为何当时杨薇庭审中不说。2.2020年8月1日支付的2042元，杨薇主张是支付7月份的租金和管理费，曾子安是不同意的。因为在2020年8月1日曾子安已经向法院起诉要求其支付欠款，并且租赁合同在2020年6月30日就已经期满。曾子安没有将涉案房屋出租给杨薇或其他任何人。杨薇在2020年8月1日支付的2042元曾子安已经用于抵扣杨薇之前拖欠的租金，2000元用于抵扣租金，42元用于抵扣管理费，并非是支付2020年7月的租金和管理费。3.一审时杨薇并未提出过洗衣机维修的款项，洗衣机维修的时候是通知过曾子安去维修，当时从未提出过该费用找曾子安支付，现在过了很久不应找曾子安支付。4.租房押金4000元是在签订合同时曾子安确实有收取，但是根据合同第五条第2、4点，现杨薇出现严重违约的情况，曾子安有权没收押金，所以不同意用于抵扣欠款。曾子安于2020年9月15日向一审法院起诉请求：1.判令杨薇立刻向曾子安支付自2019年2月1日起至2020年6月30日止的租金、物业管理费、电费合计29884元(根据租赁合同约定的租金每月2000元/月，物业管理费及电费按照实际使用计算)；2.判令杨薇立刻向曾子安支付因逾期迁出而产生的房屋占用费4000元(自2020年7月1日起至2020年7月31日止，根据租赁合同约定的按租金标准的两倍计算逾期迁出的房屋占用费，租金每月2000元/月)；3.判令杨薇立即腾退其占用曾子安的房屋(地址广州市黄埔区××路××院××房)；4.诉讼费用由杨薇承担。一审法院经审理查明：曾子安是黄埔区××路××院××房的权属人，2018年6月22日，曾子安（出租方）与杨薇（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定曾子安同意将位于黄埔区××路××院××房出租给杨薇，租期自2018年7月1日起至2020年6月30日止，共2年，免租期自2018年6月22日起至2018年6月30日止，免租期内承租方无需支付租金，但需承担物业管理费、水电煤气费等费用。租金2000元/月，押金4000元，合同终止后，出租方应在五日内将押金无息全额退还承租方，但若承租方尚欠费用未结清或因违约造成出租方经济损失，出租方有权从押金中扣除。押金和首月租金，承租方须于本合同签订当日向出租方支付；除首月租金外，租金按月结算并逐月支付，承租方应于每月5日前向出租方支付当月租金；承租方应于每月15日前结清上月物业管理费、水电煤气费、有线电视费、网络通信费等费用。承租方应按时足额交纳租金、物业管理费、水电煤气费等全部款项，逾期支付按日承担未付款项1%的违约金，逾期超过十五日，出租方有权解除合同收回该物业，没收押金，且不作任何赔偿。合同期满，承租方应即时迁出该物业，否则，视为承租方放弃该物业内物品的所有权，出租方可自行处置，且承租方还需按租金标准的两倍向出租方支付逾期迁出的房屋占用费。庭审中，双方确认杨薇拖欠2019年2月1日至2020年1月31日的租金，已交2020年2月1日至6月30日的租金。杨薇确认自2019年2月1日起未再缴纳物业管理费，物业管理费是每月41.48元。且确认欠缴2019年2月电费185.76元、3月电费144.35元、4月电费129.47元、5月电费117.18元、6月电费146.94元、7月电费148.14元、8月电费199.35元、9月电费207.11元、10月电费174.12元、11月电费130.77元、12月电费124.30元、2020年1月电费144.59元、2020年2月至6月电费743.15元，以上2019年2月至2020年6月期间的电费共计2595.23元。曾子安多次通过微信向杨薇催收拖欠的房租，2020年6月30日，曾子安向杨薇发出《房屋租金催款函》称，杨薇自2019年2月起欠租金、物业管理费、水电费等14个月，已严重违约，通知其于3天内搬离房屋，并支付拖欠的各项费用共计29884元（2020年2月至6月电费未结算）。庭审中，曾子安确认其于2020年7月9日已将案涉房屋收回。以上事实有《房屋租赁合同》、不动产权证、《房屋租金催款函》、微信聊天记录及当事人庭审陈述等证据予以证实，上述证据经过庭审质证，一审法院予以确认。一审法院认为，曾子安与杨薇签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。双方签订的《房屋租赁合同》已对租金、物业管理费、水电费的支付时间、支付标准及违约责任作出明确约定，双方确认杨薇欠缴2019年2月1日至2020年1月31日的租金。租赁合同约定每月租金支付标准为2000元/月，因此一审法院计算杨薇应支付曾子安2019年2月1日至2020年1月31日期间共12个月的租金共计24000元（2000元/月×12个月），曾子安主张超出该数额的租金，一审法院不予支持。曾子安要求杨薇支付自2019年2月1日起至2020年6月30日止的物业管理费，杨薇确认物业管理费41.48元/月，其从2019年2月1日起未再支付过，一审法院核算杨薇应支付的物业管理费金额为705.16元（41.48元/月×17个月）。关于电费，双方对杨薇未缴纳电费的时间段及金额均确认，一审法院核算杨薇应支付2019年2月至2020年6月期间的电费共计2595.23元（185.76+144.35元+129.47元+117.18元+146.94元+148.14元+199.35元+207.11元+174.12元+130.77元+124.30元+144.59元+743.15元）。关于占有使用费。《房屋租赁合同》约定合同期满，承租方应即时迁出物业，否则视为承租方放弃该物业内物品的所有权，出租方可自行处置，且承租方还需按租金标准的两倍向出租方支付逾期迁出的房屋占用费。庭审中，曾子安确认其于2020年7月9日已将案涉房屋收回，一审法院支持其占有使用费计算至2020年7月8日，共计1032.26元（2000元÷31天×8天×2倍）。曾子安超出该数额的占有使用费主张，一审法院不予支持。鉴于曾子安确认案涉房屋已于2020年7月9日收回，其再起诉要求杨薇腾退案涉房屋的诉求，缺乏事实依据，一审法院予以驳回。至于杨薇陈述案涉房屋内财物问题，与本案无涉，杨薇可另循其他途径解决。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，于2020年12月3日判决如下：一、杨薇于本判决发生法律效力之日起十日内向曾子安支付2019年2月1日至2020年1月31日的租金24000元、2019年2月1日至2020年6月30日的物业管理费705.16元、2019年2月1日至2020年6月30日的电费2595.23元；二、杨薇于本判决发生法律效力之日起十日内向曾子安支付2020年7月1日至7月8日的房屋占用费1032.26元；三、驳回曾子安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费655元，由曾子安负担112元，杨薇负担543元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，双方当事人未提交新证据。二审另查明：曾子安主张2020年2月1日至6月30日的租金支付时间分别为2020年3月、4月、5月、6月和8月，即杨薇通过杨灏腾于2020年8月1日转账支付的2042元中的2000元已抵扣拖欠的租金。杨薇主张2020年8月1日转账支付的2042元未抵扣拖欠的租金及物业管理费，但其确认除上述付款情形之外，针对2020年2月1日至6月30日的租金其没有其他付款行为。对于物业管理费，曾子安确认杨薇于2020年5月、6月及8月支付的2042元中，其中2000元已抵扣拖欠的租金，但42元在一审判决中未抵扣拖欠的物业管理费，其在二审庭询中表示同意抵扣三个月的物业管理费。根据曾子安与杨薇的微信聊天记录显示，2020年4月1日曾子安称“杨姐关于欠租的事我仔细想了想，按目前情况或者较难。按月返还也可以，但前提是以后每月房租一定要交足，拟保证能交足那就继续租下去，如不能那就没办法了。”杨薇主张根据该微信聊天记录内容，可以证明双方约定杨薇可以暂缓支付租金。曾子安主张该内容是在杨薇长期拖欠租金的情况下不得已作出，且提出拖欠的租金应按月返还，并非同意杨薇可以暂缓支付租金。二审期间，杨薇、曾子安无法就房屋内的财物返还问题达成调解，且曾子安不同意就财物返还问题由本院在本案中一并审理。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1.杨薇拖欠的租金及物业管理费数额如何认定；2.杨薇已支付的押金4000元是否应当用于抵扣拖欠的租金及物业管理费。对此，本院分析如下：关于杨薇拖欠的租金及物业管理费的数额认定问题。杨薇在一审中已将2020年8月1日通过杨灏腾转账支付2042元的转账凭证作为证据提交，经双方确认后，杨薇拖欠2019年2月1日至2020年1月31日的租金未付。现杨薇主张2020年8月1日支付的2042元未用于抵扣拖欠的租金，但杨薇确认其除一审中提交的转账凭证外无其他付款行为，曾子安对租金抵扣情形作出说明，杨薇亦未提交证据推翻，故本院对杨薇的上诉主张不予采纳，认定2020年8月1日支付的2042元中的2000元已抵扣拖欠的租金。一审法院对欠付租金数额的认定并无不当，本院予以确认。至于物业管理费，由于曾子安在二审中确认杨薇于2020年5月、6月及8月支付的2042元中42元在一审判决中未抵扣拖欠的物业管理费，并同意抵扣三个月的物业管理费，本院据实予以抵扣。抵扣后，杨薇应向曾子安支付2019年2月1日至2020年3月31日的物业管理费579.16元。关于杨薇已支付的押金4000元是否应当用于抵扣欠付款项的问题。按照合同约定，杨薇应按月支付租金，逾期超出十五日，曾子安有权解除合同收回物业，没收押金。现杨薇自2019年2月1日起拖欠租金未付，逾期超过十五日，直至本案庭询时仍未支付，其行为已构成根本违约，曾子安有权没收其已付押金4000元。杨薇主张曾子安同意其暂缓支付租金，但从杨薇与曾子安的微信聊天内容无法得出杨薇主张的内容，故本院对其该主张不予采信。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零七条的规定：“在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解协议作出妥协而认可的事实，不得在后续的诉讼中作为对其不利的根据，但法律另有规定或者当事人均同意的除外。”故不能以曾子安在庭前调解时的陈述认定其同意用押金抵扣欠付款项，现曾子安明确表示不同意用押金抵扣，杨薇主张用押金4000元抵扣欠付款项缺乏理据，本院不予采纳。至于杨薇上诉主张的涉案房屋内财物返还问题，由于杨薇在一审期间未就此提出反诉请求，且双方无法就该诉请内容在本案二审期间达成调解，曾子安也不同意由本院在本案中一并审理，故本院对杨薇的该项上诉请求不予审查。为了避免双方损失的进一步扩大，双方应本着诚实信用原则，积极就房屋内财物的返还问题进行协商或者另案诉讼主张。综上所述，杨薇的上诉请求部分成立。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，处理并无不当。由于当事人的陈述变更，故本院对物业管理费数额进行调整。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初13012号民事判决第二项；二、撤销广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初13012号民事判决第三项；三、变更广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初13012号民事判决第一项为：杨薇于本判决发生法律效力之日起十日内向曾子安支付2019年2月1日至2020年1月31日的租金24000元、2019年2月1日至2020年3月31日的物业管理费579.16元、2019年2月1日至2020年6月30日的电费2595.23元；四、驳回曾子安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费655元，由曾子安负担112元，杨薇负担543元。二审案件受理费50元，由杨薇负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  莫 芳审判员  余 盾二〇二一年七月二十六日法官助理熊盈颖书记员叶小琳