甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终2569号上诉人（原审被告）：魏正福，男，1953年3月18日出生，汉族，住甘肃省白银市白银区。委托诉讼代理人：吕星乐，甘肃恒亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵慧江，甘肃恒亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡勤柱，男，1998年11月26日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。委托诉讼代理人：杨继源，甘肃溥德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：兰州好房多枔家房屋代理有限公司，住所地甘肃省兰州市七里河区建兰路街道火星街84号。法定代表人：王励，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈晓霞，甘肃通源律师事务所律师。上诉人魏正福因与被上诉人胡勤柱、兰州好房多枔家房屋代理有限公司房屋（以下简称好房多公司）买卖合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院（2019）甘0103号民初3526民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人魏正福的上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审案件费由被上诉人承担。事实与理由：1.本案事实不清，适用法律错误。案涉房产系上诉人魏正福与妻子何翠香的共有财产，未经共有人同意与被上诉人签订房屋买卖合同，该合同因无权处分而无效，故定金罚则对双方无约束力；2.被上诉人好房多公司在履行房屋委托销售合同时，未对案涉房屋产权进行核实，存在严重过错，应当承担本案责任。被上诉人胡勤柱辩称：1.上诉人与被上诉人之间签订的合同真实有效，应当受法律保护。房屋是否有权处分不影响善意第三人，更不影响合同的成立和生效。2.因上诉人的原因造成违约，应当由上诉人承担违约责任。合同约定的定金罚则符合法律规定，上诉人应当按照实际收款承担双倍罚则。被上诉人好房多公司辩称：1.上诉人向好房多提供的产权证书明确为单独所有。《房屋买卖（居间）协议》中亦确定该房屋系上诉人单独所有，有上诉人亲自签字捺印，故协议是有效的；2.本案将好房多公司列为被告不适格。本案审理的是上诉人与胡勤柱之间的房屋买卖关系，定金罚则不应适用于居间方。胡勤柱向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告双倍返还定金6万元；2.依法判令本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年7月14日，被告魏正福（委托人、卖方）委托被告好房多公司销售位于兰州市七里河区××街道××街××号××单元××层××室的房屋，双方签订了编号为2000126号《房屋委托销售合同》。同日，被告魏正福（甲方、出售方）、原告胡勤柱（乙方、买受方）、被告好房多公司（丙方、居间方）三方签订合同编号为0000581的《房屋买卖（居间）协议》，协议约定，本协议交易房屋位于兰州市七里河区××街道××街××号××单元××层××室，成交价格为100000,8元,首付款30万元，乙方商业贷款70万元,乙方支付方式为贷款的需在本协议签订后五日内将贷款所需资料备齐交于丙方。该协议第二条第2款约定：“甲方委托丙方代为收取乙方定金3万元，甲方自愿将定金中的1万元交由丙方保管，被保管部分可用于抵消甲方与丙方之间其他委托费用以及保障本协议其他条款约定的义务。”该协议还约定了各方义务及违约责任等事项。2019年7月15日，原告胡勤柱按约向好房多公司支付3万元定金，其中2万元定金交付给魏正福并由魏正福出具收条一份，1万元由好房多公司代为保管。在合同履行过程中，被告魏正福以房屋系夫妻共同共有，自己不享有单独处分权为由，欲与原告协商解除《房屋买卖（居间）协议》，原告胡勤柱认为该房屋系被告魏正福单独所有，其处分行为合法有效，现被告魏正福单方面违约，理应返还双倍定金，双方协商未果，遂酿纠纷。在本案审理过程中，好房多公司已向原告返还1万元定金。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、被告魏正福签订的《房屋委托销售合同》和《房屋买卖（居间）协议》是否有效；二、合同约定的定金罚则是否有效。关于第一点，被告魏正福作为完全民事行为能力人，其具有相应的民事权利能力和民事行为能力，其签订本案所涉《房屋委托销售合同》和《房屋买卖（居间）协议》系原、被告在平等自愿的基础上签订的，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述两份合同合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。其辩称涉案房屋为婚后共同财产，其个人无处分权，所签订的合同无效的辩解理由，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，虽然魏正福于缔约时没有房屋完整的所有权和处分权，但合同的效力并不因无权处分而受影响，故魏正福的抗辩理由于法无据，不能成立。关于第二点，双方签订的《房屋买卖（居间）协议》第二条第2款约定的定金罚则内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。故一审法院认定双方约定的定金罚则有效，因魏正福收到定金2万元后又拒不履行合同义务，应当向原告胡勤柱双倍返还定金4万元。故对原告要求被告双倍返还定金6万元的诉请，支持4万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十四条、第六十条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：被告魏正福于本判决生效之日起五日内向原告胡勤柱返还定金4万元。案件受理费650元，由被告魏正福负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，原审查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的上诉请求以及答辩理由，本案的争议焦点是：1.上诉人与被上诉人三方签订的《房屋买卖（居间）协议》是否有效的问题；2.上诉人魏正福应否向被上诉人胡勤柱返还双倍定金。一、关于上诉人与被上诉人三方签订的《房屋买卖（居间）协议》是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》之规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，上诉人魏正福与被上诉人胡勤柱签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在该房屋买卖合同中，明确标明该房屋所有权为单独所有，在魏正福所提供的房屋产权证共有情况一栏中，亦显示为单独所有。故不论是中介公司还是购买方都有理由相信该房屋为魏正福单独所有。而且，在违约责任一项中，明确在本协议履行过程中，以未经配偶或其他家庭成员同意借口反悔，视为甲方违约。上诉人魏正福系成年人，具有正常的认知和识别能力，其持有标明系单独所有的房屋产权证书，与相对方签订房屋买卖合同，应当遵循诚实信用原则，依约履行。而其以配偶不同意为由导致合同不能继续履行，应当承担由此造成的法律后果。二、关于上诉人魏正福应否向被上诉人胡勤柱返还双倍定金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，双方在房屋买卖协议中明确约定定金为30000元整。而且，对于如因甲方原因致本协议无法继续履行或解除，甲方应按乙方交付的金额（包括丙方代管部分）定金双倍返还乙方。本案因上诉人魏正福反悔导致协议不能继续履行，胡勤柱主张返还双倍定金的诉讼请求，于法有据。而一审法院综合案情，判决魏正福返还定金4万元，亦无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人魏正福负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈杰文审 判 员 石 浩审 判 员 赵辉君二〇二一年七月九日法官助理 任 婧书 记 员 张红飞