江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终2905号上诉人（原审被告）：高文海，男，1950年2月28日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。委托诉讼代理人：朱宏炜，江苏福庆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常志亮，男，1969年6月9日生，汉族，住安徽省六安市裕安区。委托诉讼代理人：梁奕浩，江苏万仕邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高东彪，男，1979年12月10日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。被上诉人（原审被告）：倪亚钰，女，1979年1月31日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。上诉人高文海因与被上诉人常志亮、高东彪、倪亚钰房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院(2021)苏0206民初116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高文海上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回常志亮的诉讼请求；一、二审诉讼费用由常志亮、高东彪、倪亚钰承担。事实和理由：合同关系只能发生在特定的主体之间，其并非《住房有偿转让协议书》的签订主体，也未在事后对该协议进行追认，不应要求其承担协议约定的义务。常志亮明知案涉房屋的拆迁安置对象为4人，在未与其他2人沟通协商的情况下即与高东彪、倪亚钰签署转让协议，未对拆迁房屋所有权人尽到审慎审查义务，不符合善意取得的要素。高东彪、倪亚钰无法履行合同义务的，常志亮可要求高东彪、倪亚钰承担违约责任，不应将其作为被告提起诉讼。常志亮答辩称：高东彪与高文海系父子关系，虽然案涉房屋实际上并非完全由高东彪、倪亚钰拥有所有权，但是高东彪系案涉房屋的拆迁安置人之一，其与高东彪、倪亚钰签订《住房有偿转让协议书》并付清房款之后，高东彪、倪亚钰将房屋交付给其，其有理由相信高东彪、倪亚钰是该房屋的产权人，可以支配该房屋，而且其已经入住房屋多年，高文海从未提出过异议，其符合善意受让案涉房屋的条件。现如今只是因为其要求高东彪、倪亚钰办理过户，高东彪才提出房屋是高文海的，他没有处分权，并将房屋办理了高文海的产权证，显然存在恶意。综上，一审判决合法有据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。高东彪答辩称：以前卖房的时候不知道有这些问题所在，拆迁的房子是父亲高文海的，所以最后产权证在高文海手里。其之所以先去拿房子，是拆迁办让其作为过渡使用。倪亚钰未作答辩。常志亮向一审法院起诉请求：1、判令高东彪、倪亚钰、高文海继续履行《住房有偿转让协议书》，将房产过户登记至其名下；2、本案诉讼费由高东彪、倪亚钰、高文海承担。一审法院认定事实：高文海与高东彪系父子关系，高东彪与倪亚钰系夫妻关系。原房屋产权人为高文海。2005年5月18日,甲方堰桥镇拆迁安置办公室与乙方高东彪签订《房屋作价、拆迁、安置认定书》，约定甲方拆除乙方住房；甲方核定乙方安置人口4人；核定安置面积140平方米，经审核可照顾乙方以成本价购买35平方米，以市场价购买35平方米；该认定书由堰桥拆迁安置办公室加盖公章、高东彪签字捺印。2021年3月30日，无锡市惠山区长安街道建设局出具证明，载明：兹由我区原杨西村皂荚树下101号户主高东彪，因惠山开发区建设需要原老房已拆除。共安置二人户一套、四人户一套。现安置房在××××（二人）、××××四人），现房号为××××、××××，特此证明。2009年3月12日，高东彪、倪亚钰（转让人）与常志亮（受让人）签订《住房有偿转让协议书》，约定：高东彪、倪亚钰自愿将××××室70平方米有偿转让常志亮，总价16.1万元；受让人一次性付清转让的房款16.1万元，即该住房所有权转移，转让人最迟应在2009年3月交付所转让房产钥匙及办理一切所需手续与受让人；转让人应无条件协助受让人办好房屋产权证，并提供相关的手续，在办证时不得拒绝和推托，过户一切费用由受让人负担；本协议是双方真实意思表达，三方签字后生效，即具有法律效力。同日，高东彪出具收条，载明：今收到常志亮现金壹拾陆万一千元整（161000元）。随后，常志亮便占有使用案涉房屋至今。2018年4月9日，无锡市××××室登记至高文海名下。审理中，高东彪陈述其当时与父亲有矛盾，想自己申请宅基地建房，但是未予批准。后因××××号房屋涉及拆迁，村里认为老房子是按照人头拆迁，所以就让其先去签署了一份拆迁协议，拿了两套房子。其中一套便是案涉房屋××××。其将××××室出售的事情高文海并不知情。审理中，常志亮确认房屋过户的税费、土地出让金等过户费用由其承担。以上事实，有土地登记申请表、《房屋作价、拆迁、安置认定书》、住房转让协议书、收条、证明、结婚登记申请书及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：案涉房屋为高文海名下的××××号老房拆迁安置所得，虽然安置补偿中考虑到了高东彪的利益，但不能据此说明案涉房屋为高东彪所有。高东彪对案涉房屋并不具有完全的处分权，因此本案的争议焦点在于常志亮是否构成善意取得。按照物权法第一百零六条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，常志亮是否构成善意取得，就要审查是否符合以上三个要件。第一，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。本案中，高文海与高东彪为父子关系，拆迁协议亦以高东彪名义与拆迁办签署。常志亮与高东彪、倪亚钰签署《住房有偿转让协议书》后，高东彪便将案涉房屋交付常志亮使用。常志亮有理由相信高东彪、倪亚钰对案涉房屋享有处分的权利，一审法院认定常志亮系善意受让案涉房屋。第二，常志亮购买案涉房屋支付了16.1万元，该事实有高东彪出具的收条为凭。考虑到案涉房屋的性质、地理位置及购买时间，可以说明常志亮支付了合理的对价。第三，案涉房屋虽为不动产，但因属于拆迁安置房，在买卖当时尚不具备登记过户条件，而后又由高文海于2018年登记至自己名下，因此常志亮客观上无法直接办理登记手续。但常志亮在合同签订后即占有使用，说明房屋已经交付，其通过占有使用达到了对外公示的效果。综上，一审法院认定常志亮善意取得了案涉房屋的所有权。高东彪表示不愿意继续出售案涉房屋，愿意承担违约责任，对此一审法院不予支持。现案涉房屋已经登记至高文海名下，高文海应协助配合将房产过户登记至常志亮名下。办证及过户过程中产生的费用、税费以及土地出让金等均由常志亮负担。高东彪及高文海均陈述高东彪、倪亚钰出售案涉房屋时高文海不知情，因此本案诉讼费由高东彪、倪亚钰承担为宜。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条、第十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、高文海于判决发生法律效力之日起立即协助配合常志亮将××××室过户登记至常志亮名下，办理过户过程中产生的税费、土地出让金及费用等均由常志亮负担。二、驳回常志亮的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计1760元，由高东彪、倪亚钰负担。本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。二审中，高文海、高东彪陈述，拆迁协议上载明的安置人口4人是高文海、高东彪、倪亚钰及孩子。高文海主张，案涉房屋一直由他人租赁使用，常志亮并未占有，其是将案涉房屋交给高东彪出租，以租金贴补高东彪夫妻的生活，高东彪说没有卖掉房子，其也就没有去看过。经本院询问，高东彪答复，其没有和案涉房屋内的租客签订过租赁合同，也没有向租客收过租金，只是房屋在出租的时候所在社区向其问过此事。以上事实，有当事人陈述在卷佐证。本院认为：原××××号房屋在拆迁中，虽然安置人口有4人，包括高文海、高东彪、倪亚钰及孩子，但拆迁安置协议系高东彪以自己一人名义与拆迁办签订，且高东彪、倪亚钰与常志亮签订《住房有偿转让协议书》后也能够将案涉拆迁安置房交付给常志亮占有使用，十多年来从未有人提出过异议，故常志亮有理由相信在房屋的拆迁安置、出售过程中，高东彪得到了家庭授权，对案涉房屋享有支配、处分权。常志亮已经按转让协议约定支付了全部房款，并已占有房屋多年，对于房屋的占有认定并非仅局限于自己居住，常志亮通过出租房屋行使收益权同样亦是占有的方式，仅因拆迁安置房当时尚不具备登记过户条件而未办理产权过户手续，应当认为常志亮对案涉房屋享有物权期待权，较之一般合同债权更具有特定性和物权性，故常志亮符合法律规定的善意取得的要件，其请求登记产权人高文海协助办理产权过户手续，于法有据，应予支持。至于无权处分行为给高文海造成的损失，可由高文海向高东彪、倪亚钰另行主张，不应影响善意第三人常志亮的权益。综上所述，高文海的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3520元，由高文海负担。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  孙 宏审判员  吴晓东二〇二一年七月二十三日书记员  蒋 懿