山西省阳城县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）晋0522民初877号 原告：梁红苗，农民。 委托诉讼代理人：郝剑，阳城县众诚法律服务所法律工作者。 被告：王跃飞，非农户，务工。 委托诉讼代理人：尹利民，山西给力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈学勤，山西给力律师事务所律师。 被告：阳城县安居屋房产经纪有限公司，统一社会信用代码91140522MA0KRAAK7G（1-1），住所地阳城县凤城镇水村村新阳西街36号。 法定代表人：陆定国，任总经理。 委托诉讼代理人：马林利，山西君宜（阳城）律师事务所律师。 原告梁红苗与被告王跃飞、阳城县安居屋房产经纪有限公司（以下简称安居屋房产公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁红苗及其委托诉讼代理人郝剑，被告王跃飞及其委托诉讼代理人尹利民、陈学勤，被告安居屋房产公司的委托诉讼代理人马林利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告梁红苗向本院提出诉讼请求：1、要求确认2020年12月19日原告梁红苗与被告王跃飞在被告阳城县安居屋房产经纪有限公司处签订的“购房合同”无效；2、判令被告王跃飞返还原告位于阳城县水村村梁凹自建单元楼第三层房屋（房屋价值为38万元）及房屋相关手续等（包括房屋钥匙），被告阳城县安居屋房产经纪有限公司承担连带返还责任；3、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告在阳城县凤城镇水村梁凹购买一套自建单元房，2020年原告委托被告阳城县安居屋房产经纪有限公司出售该房屋。后被告阳城县安居屋房产经纪有限公司为原告找到买家，即被告王跃飞，2020年12月19日双方通过被告安居屋房产公司谈好房屋售价、付款方式等买卖事宜后，被告安居屋房产公司提供了购房合同，原告作为出卖方，被告王跃飞作为购买方，被告安居屋房产公司作为中介方签订了“购房合同”。签订协议后被告王跃飞支付购房款11万元，被告安居屋房产公司扣除1万元中介费后给付了原告10万元，原告将房屋钥匙、原始购房合同交付给了被告安居屋房产公司，按约定剩余购房款28万元被告王跃飞应于2020年1月31日支付，但被告王跃飞未按约付款。原告后向相关专业人员咨询了解，才知道原告在未取得房屋产权手续的情况下将房屋出卖，违反我国法律、行政法规的强制性规定，原告与被告王跃飞之间的买卖行为属无效行为，原告多次找被告王跃飞、安居屋房产公司要求退还房屋及相关手续未果。原被告之间的买卖行为应属无效，被告安居屋房产公司在此次交易中存在重大过错，应对返还原告房屋及相关手续承担连带责任。为此，提起诉讼，望维护原告合法权益。 被告王跃飞辩称，案涉房产性质上属于“小产权”房，我国目前对“小产权”房的处理原则和相关法律规定尚未出台，对相应的买卖合同效力尚无规定，故目前“小产权”买卖合同纠纷超出法院所应当受案的范围，该案法院不宜处理。案涉《房屋买卖合同》出卖方为侯旭东、梁红苗两人，梁红苗一人提起诉讼，诉讼主体不适格。本案涉及刑事案件，应当驳回原告的起诉或者中止本案审理。原被告签订合同系各方真实意思表示，对各方均有约束力，原被告均按照合同约定全面履行了各自义务，案涉房屋能否办理房产证不影响主要合同目的的实现，原告请求确认双方之间《买卖合同》无效没有事实及法律依据。被告王跃飞已履行了支付购房款390000元的义务，现已实际占用并实际使用该房屋。依据双方所签合同约定的违约责任条款，原告现提出房屋未办理产权登记，要求确认合同无效的行为应认定为原告违约，如确认原告与王跃飞之间的《购房合同》无效，原告应赔偿因违约给被告造成的损失。原告起诉要求王跃飞返回房屋并非其诉讼目的，是在安居屋房产公司内部管理混乱，原告在索要购房款有困难的情况下才提出了本案诉讼请求。 被告安居屋房产公司辩称，原告与被告王跃飞签订的购房合同并非无效合同，该合同并未违反法律法规强制性规定。原告对自己的房屋属于自建房，以及该房屋是否能买卖是完全知情的，原告在完全了解的情况下与被告王跃飞签订协议，协议是双方真实意思表示。合同中违约条款能看出不管该合同是否违约被告安居屋房产公司均无承担连带责任的义务。本案涉及刑事诈骗案，应中止审理。本案原告主体不适格。 原告围绕诉讼请求向本院举来以下证据：购房合同、购房合同补充协议。被告王跃飞向本院举来以下证据：安居屋房产购房合同、购房合同补充协议、梁红苗签订购房合同照片、房屋买卖合同、收据、转账凭证、王板虎等人的书面证言、借条、支行借款凭证、民事裁定书、劳动合同等。本院组织原被告进行了举证、质证，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院查明以下事实：2019年1月1日，侯旭东（甲方）、潘粉甫（甲方共有人）与原告梁红苗（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同载明：“第一条甲方自愿将自建在水村梁凹自建单元楼第三层，建筑面积126平方米，房屋所有权证（因甲方买的土地批示是水村姬冠兵的土地批示，批示在水村村委，无法提供给乙方，乙方可以去大队查询）甲方将现有的复印件和与姬冠兵的买卖协议提供给乙方”。 2020年12月19日，出卖方梁红苗（甲方）、购买方王跃飞（乙方）、中介方安居屋房产公司（丙方）就梁红苗向侯旭东购买的房屋签订了《购房合同》，合同载明：“一、经丙方介绍，甲方自愿将本合同第二条所列房屋出售给乙方，甲方已将房屋状况充分告知乙方，乙方对甲方所出售的房屋及附属设施、装修情况已充分了解并愿意购买该房屋。二、甲方出售房屋的基本情况：1、房屋坐落在阳城县水村村梁凹自建单元楼第三层，建筑面积126平方米……三、房屋的价款及支付方式1、甲、乙双方约定上述房屋成交价款为人民币390000元2、乙方于2020年12月19日支付给甲方110000元，作为该房屋的购房定金，此购房定金直接冲抵房款。3、付款方式一次性付清，本合同签订之日起，于2020年1月31日之前乙方将上述房款（购房定金外的购房款）共计280000元整，一次性支付给甲方（或丙方）……五、三方权利义务……8、甲方应按上述房屋价款的%支付给丙方中介服务费，小写￥10000元，大写壹万元整，于本合同签订之日向丙方支付。”合同抬头出卖方处还有记载的“侯旭东”，经法庭询问，原告称该与侯旭东只是认识，该从侯旭东手购买的房子，中介公司说卖方处必须把侯旭东的名字加上。 另查明，张潞原系安居屋房产公司店长。原被告签订协议后，被告王跃飞将购房款支付给了张潞。2021年2月7日，张潞出具收据，载明：“本人于2021年2月7日，收到王跃飞购房房款伍万元整（￥50000元整）共计收到购房房款叁拾玖万元整（￥390000元整）已收到全部房款收款人：张潞2021年2月7日”。庭审中，原被告均认可，2020年12月19日，张潞收取被告王跃飞支付的购房款110000元，扣除10000元中介费后，将100000元给了原告。 还查明，原告将该与侯旭东、梁粉甫于2019年1月1日签订的房屋买卖合同、案涉房屋钥匙2把给了安居屋房产公司后，该公司将该合同及钥匙给了被告王跃飞。王跃飞实际占用了该房屋。庭审中，原告明确要求被告返还的房屋手续即原告与侯旭东、梁粉甫于2019年1月1日签订的房屋买卖合同。 本院认为，被告辩称原告主体不适格，原被告所签购房合同抬头出卖方处虽记载有“侯旭东”，但经法庭询问，原告称该与侯旭东只是认识，该从侯旭东手购买的房子，中介公司说卖方处必须把侯旭东的名字加上。原告与侯旭东所签《房屋买卖合同》证实原告曾从侯旭东手购买房子，而原被告所签合同、补充协议等均未有侯旭东的签名捺印，侯旭东不是本案诉争的房屋买卖合同关系的当事人，故被告的辩解意见本院不予采信。 《中华人民共和国民法典》第三百六十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定”。依据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。案涉房屋买卖合同标的，不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。而案涉房屋所占用的土地为阳城县凤城镇水村村集体土地，原被告均非水村村民，不享有水村集体成员资格，不能购买案涉房屋。双方签订的合同，违反法律规定，应为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告实际收取被告王跃飞购房款100000元，应当返还王跃飞。被告王跃飞应腾退案涉房屋，并将原告与侯旭东、潘粉甫于2019年1月1日签订的《房屋买卖合同》及案涉房屋钥匙2把返还给原告梁红苗。本案审理的是原告梁红苗与被告王跃飞房屋买卖合同效力问题，与作为中介组织的安居屋房产公司无直接关系，与张潞涉嫌的刑事案件亦无必然联系，被告主张中止案件审理的辩解意见，本院不予采纳。被告王飞跃与安居屋房产公司的纠纷，双方可另行解决。原告主张被告安居屋房产公司承担连带返还责任的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。被告王跃飞主张若合同无效，原告应赔偿因违约给被告造成的损失，案涉房屋买卖合同无效，不存在违约责任问题，而且被告未提起反诉，亦未提交相应的损失证据，其主张不予支持。依据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条第（三）项、第一百五十七条之规定，判决如下： 一、原告梁红苗与被告王跃飞于2020年12月19日所签购房合同无效； 二、被告王跃飞于本判决生效之日起十日内腾退案涉房屋交还原告梁红苗；并返还原告梁红苗与侯旭东、潘粉甫于2019年1月1日签订的房屋买卖合同及案涉房屋钥匙两把。 三、原告梁红苗于本判决生效之日起十日内返还被告王跃飞购房款100000元。 四、驳回原告梁红苗要求被告阳城县安居屋房产经纪有限公司承担连带返还责任的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7000元，减半收取3500元，由原告梁红苗、被告 王跃飞各负担1750元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于晋城市中级人民法院。 审判员  朱学斌 二〇二一年七月十四日 书记员  闫帅鑫