上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0120民初4254号原告：褚华，男，1974年10月14日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：王斌，上海申诚律师事务所律师。被告：马佳伟，女，1990年2月12日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：朱斌，(高朋)上海律师事务所律师。原告褚华与被告马佳伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案受理后，依法适用普通程序，于2021年6月23日公开开庭进行了审理，原告褚华及其委托诉讼代理人王斌到庭参加诉讼，被告委托诉讼代理人朱斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．被告协助原告办理位于上海市奉贤区万顺路2089弄42幢8号1101室(即本案讼争房屋)的产权过户手续；2．被告支付违约金120，000元(以下币种同)。在审理过程中，原告变更第2项诉讼请求为：被告支付违约金100，000元。事实与理由：2016年3月19日，原、被告签订《房地产买卖协议》一份，约定原告向被告购买本案讼争房屋，合同价款为1，295，000元。原告按约支付了1，250，000元，被告也早将房屋交付原告实际使用。现已具备过户条件，然被告拒不履行过户义务，原告遂起诉至法院。被告答辩称：1．被告不存在违约，不应承担违约责任，理由是涉案房屋无法过户的原因是被告无法提供动迁协议原件，因为被告父亲持有原件，但不肯给被告，故被告无法提供。另外，被告并不知道可以由动迁部门在动迁协议复印件上盖章替代原件，中介人员也未告知。2．根据《房地产买卖协议》中对违约责任约定的表述为“亦可以”，应理解为“或”的选择关系，因此，原告要求继续履行协议，且在房屋产权已实际过户至原告名下的情况下，无权再要求被告承担其他违约责任。3．如果法院认为被告应承担违约责任，原告诉请100，000元违约金过高，涉案房屋早已交付原告，原告没有因未及时办理过户遭受经济损失，请求法院综合考虑双方过错程度及客观情况予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括原告提供的证据：房地产买卖协议1份；马佳伟的上海市不动产登记簿；收条2份，银行转账凭证3份；常住人口居民身份证申领登记表、摘抄常口现实库信息资料、结婚登记审查处理表、申请结婚登记声明书、离婚登记审查处理表、申请离婚登记声明书、协议离婚告知书、自愿离婚协议书；水电费凭证；涉案房屋的上海市商品房出售合同、拆迁补偿协议、配套商品房供应单、马佳伟契税已申报办理证明(2018.4.24)各1份；不动产登记申请书、判决书、协助执行通知书、褚华契税已申报办理证明(2019.11.26)。本院在庭审中将依职权调取的以下证据进行了宣读和质证：1．上海市奉贤区自然资源确权登记事务中心出具的《情况说明》1份，证明满足以下条件之一的动迁安置房可以转让：(1)被动迁居民家庭取得房地产权证(小产证)满3年的；(2)取得房地产权证(小产证)未满3年的，但房地产开发企业取得房地产权证(大产证)满3年，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的。满足第(2)条的，不动产登记机构根据办理规定要求当事人提供拆迁补偿安置协议原件，以核实年限，审查是否符合办理条件，符合条件的可以办理不动产转移登记手续。2．本院向涉案房屋中介人员倪卫锋、曹秀红所作的调查笔录各1份，其2人陈述均系花轩房产中介公司工作人员，经介绍，原、被告就涉案房屋签订了房屋买卖协议，原、被告按照合同约定完成了前期付款、交房等，在办理房屋过户手续前，被告提出加价要求，原告不同意被告的全部要求，后经协商，在2018年5月26日到房地产交易中心办理过户手续，当天，原告先向被告母亲徐益华转账支付250，000元，因被告未能提供动迁协议原件而无法办理过户手续。后来因被告一直未提供动迁协议原件，房屋无法过户，原告就提起诉讼。原、被告双方对上述证据的真实性均无异议，被告认为2名证人未某某陈述，提出被告只是要求原告支付物业费，未提过加价要求，且办理过户前已告知房产中介人员无动迁协议原件。基于上述认定的证据及原、被告的陈述，本院确认事实如下：原告褚华、被告马佳伟经花轩房产中介公司人员居间介绍，于2016年3月19日签订《房地产买卖协议》一份，约定原告向被告购买位于上海市奉贤区万顺路2089弄42幢8号1101室房屋，转让价为1，295，000元，具体支付方式为2016年3月19日支付定金100，000元，2016年4月30日左右支付450，000元，2016年5月30日左右支付450，000元，双方交割房屋当天，供原告装修、居住使用。双方过户当天，原告支付尾款295，000元，被告无条件配合原告办理一切手续。等此房可以上市交易时，15天内，被告无条件配合原告进行房屋买卖交易，否则认定被告违约。关于税费按国家过户时的规定双方各付。《房地产买卖协议》8-1约定“如被告未能履行所述事项，则将双倍返还房屋定金和已付房款给原告。原告亦可要求被告支付违约金为总房价款的100％，原告亦可要求被告继续履行本协议”。原告、被告均在该协议上签名。协议签订后，原告于2016年3月19日支付定金15，000元，2016年3月21日向被告母亲徐益华转账85，000元，被告于2016年3月21日出具收条，确认收到定金100，000元。原告于2016年4月23日向徐益华转账900，000元，被告将房屋交付给原告。原告用于出租和自用。2018年涉案房屋可以过户后，原告通过中介人员要求被告协助办理过户，被告提出加价要求。原、被告双方经协商，于2018年5月26日一起去房地产交易中心办理房屋过户手续，原告于当日向徐益华转账250，000元，被告未能提供涉案房屋动迁协议原件，致未能办理房屋过户手续。后被告仍未提供动迁协议原件，涉案房屋一直无法过户，原告遂提起诉讼。原审诉讼过程中，原告将剩余购房款45，000元缴纳至本院。原审判决生效后，原告申请执行，经强制执行，涉案房屋产权已过户至原告名下。在本案审理过程中，原、被告均表示将上述剩余购房款45，000元在本案中一并处理。另查明，涉案房屋的动迁协议于2010年签订，2013年涉案房屋取得房地产权证(大产证)。被告在其父亲协助办理下于2018年4月25日取得上海市不动产权证(小产证)。又查明，取得小产证未满3年，但取得大产证满3年，且被动迁居民家庭签订动迁协议满3年的，动迁安置房可以转让。不动产登记机构根据办理规定，办理过户时要求当事人提供动迁协议原件，以核实年限，审查是否符合办理条件，符合条件的可以办理过户手续。本院认为，本案的争议焦点如下：一、被告是否存在违约？二、如被告存在违约，应如何承担法律责任？一、被告是否存在违约？本院认为，被告存在违约行为，应当承担违约责任，理由如下：一是被告负有合同约定的配合过户义务。根据《房地产买卖协议》中约定“双方过户当天，原告支付尾款295，000元，被告无条件配合原告办理一切手续”。原告按约履行了前期付款义务，对尾款295，000元的支付，原告陈述是和被告协商好过户当日先付250，000元，余款45，000元办好过户手续时再付清，所以原告在办理过户当日先转账给被告母亲徐益华250，000元，因被告未提供动迁协议原件而无法办理过户，所以余款45，000元未支付。被告对原告的上述陈述未提异议，且被告在申诉和再审期间及本案审理过程中均没有以原告未付清尾款、存在违约为由进行抗辩。因此，合议庭认为被告应按照合同约定无条件配合原告办理房屋过户手续。二是作为负有配合办理过户义务的被告未竭尽所能履行义务。本案审理过程中，被告承认涉案房屋小产证登记系其父亲协助办理，可见其父亲对房屋归被告所有并无异议，被告完全享有处分房屋的权利。被告既未提供其父亲对被告处分房屋持有异议的证据，又未提供其向父亲索要动迁协议原件未果的证据，故被告以无法从其父亲处取得动迁协议原件为由抗辩并无事实依据。另外，在无法提供动迁协议原件的情况下，被告亦未积极寻求其他方法解决问题，比如向相关部门咨询无动迁协议原件如何办理过户的解决办法等。可见，被告对自己应尽的合同义务并不重视，也不积极寻找办法解决问题，而是放任不履行合同义务的后果发生。三是在申请再审时，被告是以涉案房屋小产证登记时间为2018年4月25日、3年内不得转让为由抗辩其不存在违约。但经本院调查，虽然取得小产证未满3年，但取得大产证满3年，且签订拆迁补偿安置协议满3年的，也可办理过户手续。本案涉案房屋的动迁协议于2010年签订，2013年取得大产证。因此，即使取得小产证未满3年，原告于2018年要求办理过户时，涉案房屋已经可以办理过户手续，并不存在被告所称的小产证未满3年无法过户的问题。四是原告通过房产中介人员通知被告过户后，被告提出加价要求，但未得到满足，因此，不能排除被告因加价要求得不到满足而不配合原告办理过户手续致违约的可能性。二、被告应如何承担法律责任？本院认为，原告根据合同约定，综合考虑实际情况，在合同总金额的10％以内酌情请求违约金100，000元，具有合法性和合理性，应予支持。理由如下：一是原告请求违约金具有合同约定依据。《房地产买卖协议》中约定“如被告未能履行所述事项，则将双倍返还房屋定金和已付房款给原告。原告亦可要求被告支付违约金为总房价款的100％，原告亦可要求被告继续履行本协议”。从协议的表述看，应是双方对违约责任承担方式的约定，其中，“如被告未能履行所述事项，则将双倍返还房屋定金和已付房款给原告”是针对合同解除情况下对被告违约行为承担违约责任的约定；“原告亦可要求被告支付违约金为总房价款的100％，原告亦可要求被告继续履行本协议”，是对合同继续履行情况下被告违约行为应承担的违约责任的约定。本案中，被告已实际交付房屋给原告，双方对合同继续履行的意愿也是一致的，被告配合办理过户手续是合同继续履行的内容。因此，被告不配合办理过户手续存在违约，应当按照继续履行协议并支付违约金的方式承担违约责任。二是虽然涉案房屋早已交付原告使用，原告实际用于出租和自用，未及时办理过户不影响原告占有、使用和收益，但因被告不配合办理过户，原告为维护合法权利不得已提起诉讼，参加申诉、再审、重审诉讼，由此花费时间、精力，产生误工、交通费用和支付费用聘请律师，虽然原告未举证，但显然存在一定的经济损失。另外，房屋未过户至原告，也会影响原告行使处分权。当然，涉案房屋已交付原告相较未交付原告造成的经济损失会小些。违约金具有弥补经济损失的功能，同时还具有对违约方进行一定惩罚、促使合同当事人诚信守约的功能，并非只是按照原告的实际经济损失确定违约金。本案被告存在明显违约行为，应当予以一定的经济惩罚。本案合同中约定的违约金比例过高，原告主动调整降低，在合同总金额1，295，000元的10％范围内酌情请求违约金100，000元，具有一定的合理性。综上，本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同合法有效。原告已履行合同义务，被告未按约履行协助过户义务，显属违约，依法应承担违约责任。原告按照合同的约定，根据实际情况酌情请求违约金100，000元，尚属合理，本院予以支持。原告已缴纳在案的购房尾款45，000元，根据原、被告提出在本案中一并处理的要求，由原告支付给被告。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第五条、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条的规定，判决如下：一、被告马佳伟于本判决生效之日起十日内协助原告褚华办理位于上海市奉贤区万顺路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权变更手续，即过户至原告褚华名下(已办理)；二、被告马佳伟于本判决生效之日起十日内支付原告褚华违约金人民币100，000元；三、原告褚华于本判决生效之日起十日内支付被告马佳伟购房款人民币45，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币17，355元，由被告马佳伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨国志审 判 员  钱东君人民陪审员  黄兰兰法官 助理  王 菲书 记 员  王月青附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……第五条民法典施行前已经终审的案件，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用民法典的规定。二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。