湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1003民初421号 原告（案外人）：郴州市东岭桂园小区业主委员会，住所地郴州市青年大道344号东岭桂园小区。 负责人：朱三平，系该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：朱三平，男，郴州市苏仙区人。 被告（申请执行人）：罗婷，女，1985年7月1日出生，汉族，郴州市苏仙区人，住郴州市苏仙区。 委托诉讼代理人：吴燕升，广东鸿麓律师事务所律师。 被告（被执行人）：郴州市兴桂房地产开发有限公司，住所地郴州市开发区涌泉小区19栋605室。 法定代表人：刘桂平，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨春来，湖南方缔园律师事务所律师。 原告郴州市东岭桂园小区业主委员会（以下简称“东岭桂园业委会”）与被告罗婷、郴州市兴桂房地产开发有限公司（以下简称“兴桂房地产公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东岭桂园业委会的委托诉讼代理人朱三平、被告罗婷的委托诉讼代理人吴燕升、被告兴桂房地产公司的委托诉讼代理人杨春来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东岭桂园业委会向本院提出诉讼请求：1、确认东岭桂园小区登记在被告兴桂房地产公司名下的会所101房屋为全体业主所有，解除对该房屋的诉讼保全查封措施；2、判令被告兴桂房地产公司将上述房屋移交原告；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告因东岭桂园小区水电改造纠纷于2019年6月向郴州市苏仙区人民法院起诉被告兴桂房地产公司一案，已经一审、二审和再审程序审理终结，2020年1月申请执行。在执行过程中发生被告兴桂房地产公司名下位于东岭桂园的房屋因另案被罗婷申请诉讼保全。原告于2020年12月19日提出执行异议，请求解除对东岭桂园小区综合楼101房、204房的查封。苏仙区人民法院于2020年12月30日作出裁定，驳回原告的异议请求。原告经进一步收集证据，现提起诉讼。一、101房屋应当为全体业主所有。被告兴桂房地产公司在销售广告和宣传资料中指明了物业管理楼130㎡、会所综合楼390㎡，在与各业主签订的《郴州市商品房买卖合同》第十二条也对基础设施、公共配套设施作出了按规划使用的承诺，且竣工图对101房标明为综合会所，其中有三个单元标明为“棋牌室”。原告认为101房应当属于全体业主的共有部分，而被告兴桂房地产公司擅自将101房登记在其名下，侵害了全体业主的权益。且兴桂房地产公司具有擅自申请办理登记的便利，因此对101房的权属不能仅以不动产登记这一表象来判定。二、由于101房是东岭桂园业主的公共活动场所，属于全体业主共有，因此不能因第三人罗婷的案件而予以查封。三、按照兴桂房地产公司在销售广告和宣传资料的承诺，被告兴桂房地产公司应当将物业管理楼130㎡、会所综合楼390㎡共520㎡的房屋移交给原告，但兴桂房地产公司仅移交262.95㎡，另有257.05㎡没有移交。即使明确标明为“棋牌室”的房屋也一直由被告兴桂房地产公司占用，且未移交的房屋建筑面积与101房建筑面积275.41㎡基本吻合。为维护本小区广大业主的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告罗婷辩称：1、原告对101房主张权利应基于双方约定或由法律规定成立，本案中原告并未举证证明其与兴桂房地产公司之间就101房屋的产权进行了约定，竣工图、销售广告和宣传资料中有涉及物业管理楼和会所综合楼的概念，但会所以及棋牌室都是房产功能性的，并非属于法律规定的确认所有权的法律用语。现行法律中也未规定会所属于业主共有。2、从相关事实来看，101房的房产测绘报告书、不动产权证均证明该房屋并未列入公用建筑面积，反而分摊了会所综合楼的建筑面积41.83㎡，根据建房的相关规则该房屋属于可以销售的商品房，而权利人登记为兴桂房地产公司的不动产权证更是明确记载了该房屋权利类型属于出让市场化商品房，印证了该商品不属于小区业主所有。 被告兴桂房地产公司辩称：一、涉案房屋产权属于我司所有。1．涉案房屋101房为我司出资兴建，从测绘资料来看，涉案的101房没有列入小区公摊面积，而是我司出资兴建单独成栋的综合楼一部分。2．我司既未书面承诺也未口头承诺该涉案房屋101房由小区业主所有。3．我司已交付的物业管理服务用房不但远超过宣传资料的130㎡，而且也大大超过了按规定的164.58㎡，而实际交付了262.95㎡，我司已全面履行了自己的义务，将交付给业主的房屋全部交付了业主。4．涉案房屋101房的产权经不动产登记等权力机关对我司申报资料的审查通过，将涉案房屋的产权登记给我司所有，其权利性质为：出让/市场化商品房，用途为：会所［详见（2017）苏仙不动产权第0036607号不动产权证书］。我司经合法登记取得涉案房屋所有权，对涉案房屋依法享有合法权益应当受到法律保护。二、原告诉请的事实和理由不成立。1．原告诉请的101房为全体业主所有的理由不成立，我司已将262.95㎡的物业管理用房移交给业主，且我司从未承诺将标有“综合会所”字样以及“棋牌室”字样的房间为业主所有，我司与业主签订的《郴州市商品房买卖合同》第十二条也没有约定“会所”的产权和使用权归全体业主享有，我司已经依法登记取得了涉案房屋的所有权。2．原告主张解除对101房的查封，因原告未取得涉案房屋任何权益，故其无权主张解除对涉案房屋的查封。3．原告主张将101房移交给原告，无事实及法律依据，恳请法院依法驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经审查，本院确认的证据如下：一、原告东岭桂园业委会提交的证据：1．业主委员会成立备案回执；2．被告兴桂房地产公司工商登记信息；3．兴桂房地产公司销售广告和宣传资料；4．竣工图；5．《郴州市商品房买卖合同》；6．物业管理用房移交证明；二、被告兴桂房地产公司提交的证据湘（2017）苏仙不动产权第003660号“不动产权证书”。 经审理查明，本院确认如下事实：2019年7月2日，东岭桂园业委会因东岭桂园小区水电改造纠纷向郴州市苏仙区人民法院起诉被告兴桂房地产公司一案，经一审、二审和再审程序审理终结后，于2020年7月12日向本院申请执行。在执行过程中，东岭桂园业委会发现兴桂房地产公司名下位于东岭桂园的101房屋因另案被罗婷申请诉讼保全，遂于2020年12月19日提出执行异议，认为101、204房屋应当为全体业主所有，请求解除对东岭桂园小区综合楼101房、204房的查封。我院于2020年12月30日作出（2020）湘1003执异181号裁定：“驳回异议人郴州市东岭桂园业主委员会的异议请求。东岭桂园业委会对该裁定不服，遂于2021年1月22日向本院提起案外人异议之诉。 另查明，罗婷与郴兴桂房地产公司借款合同纠纷一案，本院作出的（2019）湘1003民初3011号民事裁定书已发生法律效力。因案件保全需要，本院查封了兴桂房地产公司所有的位于郴州市青年大道344号东岭桂园综合楼101、204、301、401、501房。2017年9月18日，兴桂房地产公司为坐落于郴州市青年大道344号东岭桂园会所综合楼101房办理了不动产权证，产权证号为：（2017）苏仙不动产权第0036607号，共有情况为：单独所有，权利性质为：出让/市场化商品房；用途为：城镇混合住宅用地/会所。 还查明，东岭桂园业委会提交的东岭桂园小区竣工图及物业管理用房移交证明中，会所综合楼101房规划用途为棋牌室，并非物业管理用房，该房屋也未向东岭桂园业委会移交。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。东岭桂园业委会提交的证据不足以证实其有向执行标的物101房主张实体权利的主体资格。首先东岭桂园业委会没有提交任何证据证实与兴桂房地产公司签订了就案涉房屋归属的协议。其次，兴桂房地产公司与所有业主签订的《郴州市商品房买卖合同》第十二条中也未明确约定案涉房屋为全体业主共有或为物业用房。再次，兴桂房地产公司在销售时宣传单中宣传的会所综合楼390平米，并非承诺赠送给全体业主，且该宣传单中宣传的物业管理楼130平方米，兴桂房地产公司已于2016年9月14日向东岭桂园业委会移交262.95平方米。最后，东岭桂园业委会提交的证据也不能证明案涉房屋性质为物业管理用房。而兴桂房地产公司提交的证据（2017）苏仙不动产权第0036607号不动产证载明101房“共有情况为：单独所有，权利性质为：出让/市场化商品房；用途为：城镇混合住宅用地/会所”，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，对登记的不动产，人民法院按照不动产登记簿判断。该房屋应系兴桂房地产公司单独所有，东岭桂园业委会不享有足以排除强制执行的民事权益。故东岭桂园业委会的执行异议之诉，依法不能成立。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告郴州市东岭桂园小区业主委员会的全部诉讼请求。 案件受理费80元，由原告郴州市东岭桂园小区业主委员会负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  邓 敏 人民陪审员  赖海芳 人民陪审员  李青林 二〇二一年七月十二日 法官 助理  刘 潇 书 记 员  李 珍