山东省东营市东营区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0502民初2600号 原告：东营区家韵房产代理部，住所地东营市东营区西三路北首（天成恒信对面），统一社会信用代码92370502MA3FL53U9C。 经营者：黄杰，女，1974年2月26日出生，汉族，住东营市东营区。 委托诉讼代理人：汪哲慧，山东达洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟真真，山东达洋律师事务所实习律师。 被告：宋艳军，女，1970年3月7日出生，汉族，广饶县第二实验小学教师，住山东省广饶县。 被告：牛英杰，男，1967年2月27日出生，汉族，广饶街道颜徐中学教师，住山东省广饶县。 原告东营区家韵房产代理部（以下简称家韵代理部）与被告宋艳军、牛英杰中介合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告家韵代理部经营者黄杰及其委托诉讼代理人汪哲慧、孟真真，被告宋艳军、牛英杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 家韵代理部向本院提出诉讼请求：1.依法判令宋艳军、牛英杰支付家韵代理部佣金26600元、律师费5000元及自2021年4月4日起至实际给付之日止的违约金（以26600元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算）；2.案件受理费由宋艳军、牛英杰承担。事实与理由：2021年4月3日，家韵代理部与宋艳军签订《委托看房协议》，家韵代理部推荐并带领宋艳军、牛英杰前往檀香园小区9幢1单元203室的房屋看房，宋艳军、牛英杰需按照房产成交价的1%支付服务佣金。看房后，宋艳军、牛英杰私自与家韵代理部推荐的原产权人达成房屋买卖协议并办理了过户手续，房屋成交价格为266万元。依据《民法典》第九百六十五条“委托人在接受中介公司的服务后，利用中介公司提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介公司直接订立合同的，应当向中介公司支付报酬”的规定，宋艳军、牛英杰应向家韵代理部支付服务佣金26600元，并按协议约定另需支付违约金、承担律师费、交通费等费用。 宋艳军、牛英杰辩称，1.家韵代理部作为原告主体不适格，牛英杰作为被告主体不适格，二者均不是《委托看房协议》的当事人。2.家韵代理部主观有恶意，逼迫宋艳军签下协议，也未向宋艳军交付协议。宋艳军只签了名字和电话，其余内容均为黄杰所写，合同存在欺诈。3.该协议内容系对宋艳军不利的格式条款，家韵代理部没有当面进行解释。该协议书仅系意向书，并不代表宋艳军一定要和家韵代理部进行交易，宋艳军有买卖房屋之自由。4.该房源并非家韵代理部的独家房源，宋艳军、牛英杰未利用家韵代理部提供的任何信息进行交易，有权选择报价低、服务好的中介公司促成交易。5.2021年1月16日，在牛英杰与山东暄和房地产经纪有限公司（以下简称暄和公司）签订看房协议后，该公司员工李华带领牛英杰、宋艳军查看了9幢2单元301室的房屋，该房屋信息此前已在58同城网进行了发布。此后，李华与原产权人商谈价格，促成了双方交易，并协助办理了过户及贷款业务。4月3日，家韵代理部邀请宋艳军、牛英杰看房后，宋艳军才发现与之前所看房屋系同一套房屋，故未让牛英杰签协议。宋艳军、牛英杰出于对家韵代理部的不信任以及考虑到其报价过高，故后续未选择家韵代理部提供服务，转而选择了价格最低、服务最好的暄和公司。综上，家韵代理部未提供任何交易机会或媒介服务，没有促成房屋买卖合同的成立，宋艳军、牛英杰亦不存在违约行为，故不得请求支付报酬。 本院经审理，认定以下事实： 1.2021年4月3日，家韵代理部带领宋艳军、牛英杰夫妇前往檀香园小区9幢1单元203室看房。看房后，宋艳军（甲方）与家韵代理部（乙方）签订《委托看房协议》，约定：甲方确认在此次查看上述房产前，没有任何一家中介代理机构及个人向甲方推荐和带看过上述房产；并且乙方为甲方求购、求租上述房产的独家代理商；委托期限自2021年4月3日起至2022年4月3日止，服务佣金为成交价格的1%；若甲方及其关系人通过其他中介与乙方介绍带看过的房屋房主成交或自签订本协议之日起一年内与乙方介绍的房屋房主自行成交，则视为乙方无瑕疵的完成了甲方所委托的事务，甲方同意按该房屋成交价的4%或第一个月租金的200%向乙方支付违约金；在甲方拒绝按约定向乙方支付佣金时，乙方有权依法追索，因此而产生的律师费、交通费、鉴定费等相关费用由甲方承担。 2.2021年1月16日，牛英杰（甲方）与暄和公司（乙方）签订了《个人委托及看房协议》，约定：甲方委托乙方购买坐落于檀香园小区9幢2单元301室的房屋；协议有效期自协议签署之日起至甲方通过乙方购买至房屋并办完相关手续为止；甲方通过乙方获得房屋信息后，如果甲方或甲方的直系亲属成功购买该房屋的，则甲方按照房屋成交价总额的1.5%向乙方支付中介费。乙方经办人为李华。当日，李华向牛英杰微信推送了上述房屋的照片等信息。 2021年4月4日，李华与牛英杰微信沟通房款价格及定金支付事宜；当日，牛英杰向原产权人支付定金20万元。4月6日，原产权人与宋艳军、牛英杰（买受人）、暄和公司（居间方）就上述房屋签订《存量房屋买卖合同》，成交价为266万元；同日，宋艳军向李华微信支付中介服务费3000元、房屋评估费2000元，共计5000元。4月9日，宋艳军与原产权人互加微信并联系办证事宜。4月13日，该房屋变更登记至宋艳军、牛英杰名下。 3.在本院于2021年7月15日对暄和公司员工李华所作的调查笔录中，李华称“我参与并办理了牛英杰、宋艳军购买檀香园9号楼2单元301室房屋的全过程，包括看房、与房主洽谈价格、支付定金、签署买卖合同、办理房贷、办理过户、交房等。2019年7月，原产权人曾委托我公司出售过敬业小区的房屋。2020年12月初，其又委托我公司出售上述檀香园小区的房屋，定价是286万，最低280万。次日，我和同事去拍了全景，在经原产权人确认房产信息后，挂到了58同城网。2021年1月初，牛英杰联系我要看东城的别墅，他觉得不合适，随后我向其推荐了檀香园的房屋。1月16日，我先是带牛英杰看了檀香园8号楼1单元301室的房屋，牛英杰不满意，随后又看了9号楼2单元301室的房屋，但他觉得价格太高。3月底，我说价格已调到270万元了，他还是觉得高。4月初，牛英杰说能出价到258万、260万，原产权人说若全款就为265万、若有贷款就266万。后来我跟宋艳军沟通后，牛英杰、宋艳军均同意266万。因为牛英杰、宋艳军是我朋友的老师，我朋友希望我能够优惠，我就跟公司申请了按代办手续进行收费（最低为3000元），但实际上我们提供了全套的中介服务。4月6日，宋艳军向我微信支付了3000元代办费和2000元房产评估费。” 4.2021年4月22日，家韵代理部（委托方、甲方）与山东达洋律师事务所（受托方、乙方）签订《委托合同》，约定：乙方接受甲方委托指派汪哲慧律师参加本案诉讼，甲方应支付律师代理费5000元，但尚未实际支付。 5.家韵代理部与暄和公司带领宋艳军所看檀香园9号楼房屋系同一房屋。 本院认定，黄杰作为家韵代理部经营者，其与宋艳军签订看房协议的行为系代表家韵代理部的职务行为，故协议双方应确定为家韵代理部与宋艳军。宋艳军、牛英杰称家韵代理部未如实告知其协议内容，存在欺诈行为，但其作为完全民事行为能力人，在与暄和公司已有签订协议经验的情况下，对此作出错误认知的可能性较小，故本院对其该项主张不予采信。 中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。家韵代理部与宋艳军签订的《委托看房协议》属于中介合同性质，其中关于违约条款的约定，属于房屋买卖中介合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介机构提供的房源信息却“跳”过中介机构购买房屋，从而使中介机构无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该协议约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介机构提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介机构提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介机构促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人先后委托暄和公司、家韵代理部出售同一房屋，宋艳军、牛英杰通过暄和公司了解该房源在前，通过家韵代理部了解该房源在后，并最终通过暄和公司促成了房屋买卖合同成立。因此，该房源并非家韵代理部独家掌握，家韵代理部亦非第一个提供房源信息的中介机构，其亦未能举证证明宋艳军、牛英杰利用了其提供的房源信息、机会，故宋艳军、牛英杰不构成违约。 根据《中华人民共和国民法典》第九百六十四条的规定，中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支付出的必要费用。本案中，家韵代理部曾带领宋艳军、牛英杰看房，虽未促成房屋买卖合同成立，但付出了一定的劳动，同时考虑到宋艳军、牛英杰未如实告知其此前委托暄和公司看房的事实，有违诚实信用原则，本院酌情认定宋艳军按约定佣金的20%支付中介费用5320元（26600元×20%）。因牛英杰并非《委托看房协议》的相对方，故家韵代理部要求其承担责任于法无据，本院不予支持。关于家韵代理部主张的律师费5000元，因尚未实际产生，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百六十一条、第九百六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告宋艳军于本判决生效之日起十日内支付原告东营区家韵房产代理部中介费用5320元； 二、驳回原告东营区家韵房产代理部的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费590元，减半收取295元，由原告东营区家韵房产代理部负担245元，被告宋艳军负担50元。 本判决为终审判决。 审判员  舒浩浩 二〇二一年七月二十六日 书记员  周娜娜