甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘07民终519号 上诉人（原审原告）：吴某，女，汉族，浙江省庆元县人，个体工商户，住甘州。公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：胡某，男，1986年1月16日出生，汉族，浙江省龙游县人，自由职业，住甘州。公民身份号码：×××。系原告之夫。 被上诉人（原审被告）：张掖市滨河新区房地产开发有限责任公司。住所地：甘肃省张掖市甘州区滨河新区中央商务区人民公园综合楼3号B座。法定代表人：马某，系该公司经理。 委托诉讼代理人：邢某，系该公司法律顾问。 被上诉人（原审被告）：张掖市德和园物业管理有限责任公司。住所地：甘肃省张掖市县府街85号。法定代表人：王某，系该公司经理。 委托诉讼代理人：邢某，系该公司法律顾问。 上诉人吴某因与被上诉人张掖市滨河新区房地产开发有限责任公司（以下简称“滨河新区房地产公司”）、张掖市德和园物业管理有限责任公司（以下简称“德和园物业公司”）不当得利纠纷一案，不服甘肃省张掖市甘州区人民法院（2020）甘0702民初10533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人吴某的委托诉讼代理人胡某、被上诉人滨河新区房地产公司、德和园物业公司的委托诉讼代理人邢某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴某上诉请求及理由：1、依法撤销(2020)甘0702民初10533号民事判决,重新审理:2、因本案所发生的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、上诉人与被上诉人滨河新区房地产公司签订的《商品房买卖合同(预售)》第十条中已明确约定燃气交付条件:“交付时完成室内燃气管道的敷设,并与城市燃气管网连接,保证燃气供应正常”,且合同中被上诉人未约定上诉人需要单独缴纳燃气接头费。根据合同,上诉人先后向滨河新区房地产公司缴纳的各项费用共计429821元,滨河新区房地产公司给上诉人所开发票共计427521元,其中差额为2300元滨河新区房地产公司未给上诉人开具发票。按照房屋发票记载面积计算,所以滨河新区房地产公司多收上诉人2300元的费用应给予退回。滨河新区房地产公司与张掖中石油昆仑燃气有限公司签订的《燃气管道报装合同》,该合同与本案无关。二、关于德和园物业公司向上诉人收取的1700元分户门费,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定,物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的,人民法院应予支持。德和园物业公司向上诉人违规收取的1700元分户门费,德和园物业公司应给予退回。如果德和园物业公司收取的1700元分户门费是受滨河新区房地产公司委托收取,则滨河新区房地产公司应将违规收取的1700元分户门费给予退回。分户门是每套房屋交付时的必要设施,应已在工程造价中包含,被上诉人未在合同中约定上诉人需要单独缴纳分户门费,按照合同及相关法律法规约定,上诉人给滨河新区房地产公司所交的费用仅包括按建筑面积计价的房款,委托德和园物业公司违规收取的1700元分户门费应给予退回。三、滨河新区房地产公司在售楼处的简介说明:“项目建成后可容纳住户1163户,停车位配置100%。"，以上说明内容对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。根据合同法第七章相关条款,滨河新区房地产公司应采取补救措施,使小区配套达到1163个车位,如履行有困难的,应承担赔偿责任。 滨河新区房地产公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。一审认定燃气接口费是根据张掖市物价局印发的通知收取的，分户门的费用是依据订货合同价向住户收取的。 德和园物业公司辩称：我们仅仅是根据房地产开发公司的委托收取的分户门费用，收取过程也与住户达成了协议，请求驳回上诉人的上诉请求。 吴某向一审法院起诉请求：1.要求被告滨河新区房地产公司退还向原告违规收取的天然气接头费2300元；2.要求被告德和园物业公司退还向原告违规收取的分户门费1700元；3.要求二被告在德和园小区区域内配套规划1163个停车位；4.被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定的事实，2016年7月21日，被告滨河新区房地产公司取得德和园住宅小区12号住宅楼的商品房预售许可证。2016年10月11日，原告吴某作为买受人，被告滨河新区房地产公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，原告出资422462元在被告滨河新区房地产公司处购买了××区房屋一套。2017年4月18日，被告德和园物业公司向德和园住宅小区二期业主发出通知：“因德和园住宅小区二期项目现已完工，具备交房条件，经公司研究决定，自2017年4月下旬开始交房，现将有关事项通知如下：……三、相关费用1.免收费用：单元门：920元/户、公用太阳能：2980元/户；2.须缴费用：分户门1700元/户、装修押金1000元/户、装修电费200元/户……3.预缴费用：水费100元/户等等”。2017年4月20日，原告向被告德和园物业公司交纳分户门费1700元、装修电费200元、预缴水费100元，合计2000元。同日，原告又向被告滨河新区房地产公司交纳天然气接头费2300元，两被告均给原告出具了收据。 另查明：2016年7月29日，被告滨河新区房地产公司作为甲方，张掖中石油昆仑燃气有限公司作为乙方，双方签订《燃气管道报装合同》一份，约定：安装范围为张掖市滨河新区德和园住宅小区二期天然气庭院管网工程及12#-15#楼、17#楼室内安装工程，安装费共计662400元，按照实际安装户数进行结算。2016年8月5日，被告滨河新区房地产公司向张掖中石油昆仑燃气有限公司交纳安装费596160元。 2018年6月20日，张掖市物价局印发张价管发（2018）79号《关于城市居民住宅燃气工程安装收费和车用天然气销售价格有关问题的通知》，该通知载明：“自2018年7月1日起，张掖城区和各县区新建住宅燃气工程安装费统一纳入房价，由燃气安装企业与房产开发经营企业按照安装工程实际造价协商收取。新建住宅和已建成住宅的时间节点以市县（区）房管部门发布商品房预售许可证公告的时间为基点（2018年6月30日之前发布的公告为已建成住宅）”。 再查明：2017年11月24日，被告德和园物业公司以收到关于张掖市滨河新区房地产开发有限责任公司委托张掖市德和园物业管理有限责任公司收取分户门费用的网络留言投诉给甘州区信访局进行了回复：“张掖市滨河新区房地产开发有限责任公司免收了所有住户单元门及楼宇对讲系统安装费和太阳能热水系统安装费。张掖市滨河新区房地产开发有限责任公司房价定价时明确房价中不含分户门费用，待交房时另外收取，并在销售时已提前告知住户，故张掖市滨河新区房地产开发有限责任公司委托张掖市德和园物业管理有限责任公司向业主代收取1700元/户分户门费用，此费用不属于物业费，并且在交房以前已向住户公示了应收、免收费用项目及分户门的订货合同，分户门费用依据订货合同价向住户收取，并未出现多收的情况”。 一审法院认为，本案原告与被告滨河新区房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后，房屋达到预售条件，原告实际购买了房屋。在入住该房屋时，原告交纳了天然气接头费2300元。原告在庭审中陈述，根据商品房买卖合同和《甘肃省新建商品住房销售价格行为规则》第八条的规定，合同中包含燃气设施项目，属于合同的一部分，故燃气费用包含在房款中，被告不应另行收取。被告辩称，天然气接头费不属于房屋配套设施和设备的建设费用，该费用并未包含在房款中。首先，根据《张掖市物价局关于城市居民住宅燃气工程安装收费和车用天然气销售价格有关问题的通知》的规定，自2018年7月1日起，张掖城区和各县区新建住宅燃气工程安装费统一纳入房价，由燃气安装企业与房产开发经营企业安装工程实际造价协商收取。2018年6月30日之前发布商品房预售许可证公告的为已建成住宅。本案所涉房屋预售许可证公告时间为2016年7月21日，2017年4月交付原告入住，故不属于该文件中所涉2018年7月1日起的新建住宅。其次，原、被告签订的商品房买卖合同第十条约定：“商品房相关设施设备交付条件中基础设施设备4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应正常”，同时，结合被告滨河新区房地产公司与张掖中石油昆仑燃气有限公司签订的燃气管道报装合同中的安装内容来看，燃气接口费并未包含在购房款中，且被告滨河新区房地产公司已将收取的天然气接头费交付给张掖中石油昆仑燃气有限公司。因被告系替燃气公司代为收取，收取是否合法，是否应退还均应由燃气公司承担，故对原告的该项诉请，依法不予支持。 对于原告主张的分户门费用，原告在庭审中陈述，分户门的费用超出了被告德和园物业公司物业收费的范围，被告应退还。因原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》中没有对分户门的费用明确约定，被告德和园物业公司于2017年4月18日发出交房通知，并注明了相关费用包括免收费用、须缴费用和预缴费用。原告在20日办理入住手续时交纳了分户门费1700元、装修电费和预缴水费，可以反映出原告对该通知内容是知晓的，同时结合被告提供的给甘州区信访局的答复，被告是受被告滨河新区房地产公司的委托代为收取的分户门费，故对原告的该项诉讼请求，亦依法不予支持。 关于原告要求二被告在德和园小区内配套规划1163个停车位的诉讼请求，根据原、被告陈述，德和园小区停车位配置数量确与被告的项目简介中载明的停车位数量不一致，但因被告建设停车场需行政主管部门的审批，停车位是否能按照规划建设完成不能确定，故不属于民事法律调整的范畴，对原告的该项诉请，在本案中不予涉理，原告可通过其他途径予以解决。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回原告吴某的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告吴某负担。 本院二审审理期间，当事人均未提出新的证据、事实及理由，二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人滨河新区房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。根据《张掖市物价局关于城市居民住宅燃气工程安装收费和车用天然气销售价格有关问题的通知》“自2018年7月1日起，张掖城区和各县区新建住宅燃气工程安装费统一纳入房价，由燃气安装企业与房产开发经营企业安装工程实际造价协商收取”的规定，新建住宅以商品房预售许可证公告时间为基准日，上诉人入住德和园小区的时间为2017年4月，不属于该文件中所涉的新建住宅，燃气接口费并未包含在购房款中，且滨河新区房地产公司已将收取的天然气接头费2300元交付给张掖中石油昆仑燃气有限公司，故上诉人所提“滨河新区房地产公司多收上诉人2300元的费用应给予退回，其与张掖中石油昆仑燃气有限公司签订的《燃气管道报装合同》无关”的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于分户门费用的问题，虽然双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》没有对分户门进行明确约定，但分户门是每套房屋交付时的必要设施,应包含上诉人交纳的房款中；商品房买卖格式合同由滨河新区房地产公司提供，合同第十六条（三）装饰装修及设备标准（3）约定“出卖人提高或降低建筑标准可不另行通知买受人，但出卖人不得因此向买受人增加任何费用，买受人也不得追究出卖人违约责任”出卖人承诺违约责任（装饰、设备标准）条款又特别承诺“出卖人提高建筑标准可不另行通知买受人，但出卖人不得因此向买受人增加任何费用”，由此可以认定，滨河新区房地产公司在合同外收取分户门费用1700元不符合约定。德和园物业公司提交的缴费通知以及向甘州区信访局关于对收取分户门费用的答复，不能证明就分户门费用双方达成了新的约定，收取的1700元分户门费用应退还上诉人，上诉人所提“委托德和园物业违规收取的1700元分户门费应给予退回”上诉理由成立，本院予以支持。关于小区停车位的问题，德和园小区停车位配置数量与项目简介中载明的停车位数量不一致，但因建设停车场需行政主管部门的审批，停车位是否能按照规划建设完成现在不能确定，一审对上诉人的该项诉讼请求予以驳回正确，上诉人所提“滨河新区房地产公司应采取补救措施,使小区配套达到1163个车位,如履行有困难的,应承担赔偿责任”的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，吴某的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销甘肃省张掖市甘州区人民法院（2020）甘0702民初10533号民事判决； 二、被上诉人德和园物业公司于本判决生效后10日内给上诉人吴某返还收取的分户门费用1700元； 三、驳回上诉人吴某的其他诉讼请求。 一审案件受理费50元，减半收取25元，由吴某负担10元，德和园物业公司负担15元。 二审案件受理费50元，由吴某负担20元，德和园物业公司负担30元。吴某多交纳和德和园物业公司应交纳的二审案件受理费本院不在办理退费、交费手续，双方在案款中相互予以扣减。 本判决为终审判决。 审判长  宋力国 审判员  任斌文 审判员  赖煜娴 二〇二一年七月十三日 书记员  张 伟 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。