北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初2803号原告（反诉被告）：陈迎庆，男，1971年8月8日出生，汉族，自由职业，住海淀区。委托诉讼代理人：刘晓岚（陈迎庆之妻），住海淀区。被告（反诉原告）：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路**开发区办公楼**-1466。法定代表人：熊林，董事长。委托诉讼代理人：李玲，女，北京自如生活企业管理有限公司职员。原告（反诉被告）陈迎庆与被告（反诉原告）北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定，依法由法官一人适用普通程序公开开庭进行了审理。陈迎庆及委托诉讼代理人刘晓岚，自如公司的委托诉讼代理人李玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈迎庆向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行编号为BJGYW14902181-01的《资产管理服务合同》；2.被告向原告交纳截至2021年5月6日的租金50395.18元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告为丰台区马家堡东里4号楼17层2门1706（以下简称1706）号房屋的所有权人。2019年11月16日，原告与被告签订编号为BJGYW1490218101的《资产管理服务合同》（以下简称《合同》），约定：原告将房屋授权乙方进行管理，期限为2020年3月21日起至2023年5月14日止，预计租金6569元/月。双方为续约合同，被告在2020年9月11日前的付款账期内一直按时支付租金；2020年8月26日起，被告违背契约精神和诚信原则，持续以各种方式无理要求原告同意降租或解约，原告未与接受。原告认为，被告不具备合同第6.2条约定的单方解约条件，也不具备合同法第九十四条规定的法定解除事由，原告也从未同意解除合同，不符合合同第6.1条协商解约的约定。故提起诉讼，望判如所请。自如公司辩称，一、双方于2019年11月16日签署《合同》，出租标的为78.53平米的两居室。为便于出租及提高收益，我司就房屋情况与原告进行协商，双方确定在客厅设立隔断间，以三个卧室对外出租。我司评估出租收益后给原告确定房租预期收益为6569元，每个管理周期递增3%。后隔断间被责令拆除，三个卧室对外出租的客观条件丧失，而两间卧室我司实收房租4780元，远小于给予原告的房租预期收益，每月亏损1789元，加之合同签约前期我司为房屋装修投入的人力及物力成本，合同履行对我司已不公平。本着合理、公平的原则，我司与原告协商，被拒绝，无奈之下只能解除合同。综上，我司在主观上不存在违约的故意，客观上存在可出租房屋间数减少的事实，不应承担违约责任。二、我司已就合同解除履行了通知义务，并办理了结算，合同不宜强制履行。我司向原告发送解约通知函，同时通过微信、短信、电话告知原告合同无法继续履行；其后，我司依据合同2.6条、3.3条、6.5条约定进行解约结算，腾空房屋，给原告发送房屋永久密码，房屋已经交还。由于合同无法继续履行，房屋产权人有防止损失扩大的义务。因此，我司不同意承担解约后的房屋租金及空置损失。三、合同虽是我司单方解除，但在合同履行期内已经最大限度维护了原告的利益。一则隔断间拆除后，我司按照未拆隔断的标准向原告正常支付租金直至解约，而我司每月亏损；二则即使2020年上半年疫情对房屋出租造成重大影响，我司仍没有停止或减少支付房租；三则在合同履行期内，我司从未有过延迟支付租金或损毁房屋等其他违约行为。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。自如公司向本院提出反诉请求：1.确认《合同》于2020年10月25日解除；2.被反诉人支付装修配置折旧费18844.2元；3.反诉人承担本诉费和反诉费。事实与理由：我司与被反诉人签署《合同》后，在原有房屋装修基础上经必要装修改造对外出租，按月支付预期收益。《合同》附件一，双方就案涉房屋的经营管理范围，即可用于经营的“居室数量”选择为三室一厅（含优化间），而房屋实际居室为二间，由此视为双方同意利用客厅增设可供居住的房间，以三居室的条件经营管理房屋并对外出租，在此基础上，我司同意按6569元的标准向被反诉人支付预期收益并按3%的增幅在合同有效期内递增。后房屋优化间被责令拆除，可出租的居室变成二间，在房屋满租的情况下，我司每月收益仅为4780元，而支付给被反诉人的预期收益为6569元，加之疫情影响，大批滞留外地的租客与我司解除房屋租赁合同，收支严重倒挂，亏损严重。因客观情况发生变化，本着公平、合理分担损失的原则，我司与对方多次协商降价事宜，被拒绝。迫于无奈，我司于2020年10月21日向被反诉人寄送了《解约通知函》通知其解约，且将永久密码下发并书面通知了被反诉人。依据合同6.2条约定：合同到期或解约的，乙方为标的资产安装智能锁的，返还标的资产时仅需向甲方提供智能锁密码。我司已完成房屋的返还，房屋已不在我司占有和控制之下，合同已经实际解除。我司对涉案房屋进行了重新装修，配置新的家具家电，为此产生装修配置成本23306.78元。依据合同第3.3条约定：合同提前解除，甲方应向乙方支付新配置设施的损失费（损失费=为标的资产购进家具或家电的配置价格×管理期内未履行的天数/管理期间总天数，即23306.78元×929/1149天=18844.2元）。故提起反诉，望判如所请。陈迎庆对自如公司的反诉答辩称，一、不同意解除合同。根据《合同》第六条“双方需协商一致才可以解约”，及《民法典》第577条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，双方并未协商一致，因此反诉原告既不拥有合同约定的解除权，也不享有法定的合同解除权。二、不同意赔偿装修损失。首先，根据合同，只有在解约的前提下，才会产生装修折旧费。其次，如法院判令解除合同，该装修条款的合法性应认真审查。2021年2月2日，北京住建委等部门发布《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》，其中第八条住房租赁企业出资对租赁住房进行装修的，应当取得房屋产权人书面同意。住房租赁企业提前解除合同的，应依据合同约定履行各方责任，不得强制收取装修费用。第三，如法院判令反诉被告承担装修折旧费用，对方应当提交装修费用全部的、合法的票据，否则不予认可。因房屋为续租房源，初次签约为2014年9月18日，租赁合同补充协议第五条（三）乙方根据本补充协议在出租房屋内配置的家具家电及装修的所有权与《出租委托合同》约定的委托代理期限届满后归甲方所有。反诉原告在没有经过反诉被告允许，擅自处理了上份合同期满后赠与反诉被告的房屋精装修、家具家电；而且，如更换新家具家电，应出示2020年3月装修前后的装修对比照片及相关合法票据。三、不认可反诉事实和理由1.继续履行并不显失公平。《民法典》第509条第1款规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。反诉原告应当依据合同第2.6条的规定，在管理业主房产期内，尽到勤勉运营房产的义务，并按照管理周期向业主支付服务质量保证金。《民法典》第579条规定当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。反诉被告有权请求反诉原告支付已扣还的服务质量保证金。《民法典》第577条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；《民法典》第578条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。反诉原告以自己的行为表明不履行主要义务，反诉被告可依以上规定请求其承担继续履行的违约责任。《民法典》第533条合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。首先，反诉原告要负责证明合同成立后，存在合同基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见、不属于商业风险的重大变化。其次，反诉原告作为国内规模数一数二的租赁管理机构，在租赁管理事宜上应具有高度专业的管理水平，对于优化间因不合规被拆除，反诉原告应有预见性。对于所谓合同基础条件发生变化，反诉原告至少有过失。再者，优化间被拆除属于反诉原告在经营过程中的正常商业风险。因此，反诉原告提出的情事变更抗辩不能成立。2.反诉原告单方面发送《解约通知函》不发生解除合同的效力。《民法典》第562条，双方当事人在协商一致的前提下，可以解除合同。双方当事人也可以约定一方解除合同的事由，当该解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。合同第6.2条列明了反诉原告有权单方解除合同的一系列事由，同时约定反诉原告每月支付一定数量的服务质量保证金。根据民法典465条、509条规定，即使因疫情租赁生意冷淡而一直处于亏损状态，此情形也不符合任何一项合同约定的解除事由。因此，反诉被告未违约，反诉原告不享有因约定产生的合同解除权。《民法典》第563条规定了法定的合同解除情形，（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。反诉原告以自己的行为表明不履行主要义务，反诉被告依法享有合同的解除权，反诉原告作为违约方，并不享有合同的解除权。因此，反诉原告单方发送《解约通知函》不发生合同解除的法律效力，更无出现合同提前解除以及适用合同第3.3条的情形，其反诉理由不成立。3.拆隔断导致亏损首先，“谁主张，谁举证”，反诉原告应举证证明隔断何时拆除，何时导致收入减少并证明二者之间的关联。反诉被告有与反诉原告管家沟通的电话录音，该管家不清楚隔断的拆除具体时间，后期短信通知称是5月29日解约，但时至今日，反诉原告从未出示隔断拆除后的房屋照片，而反诉原告网站挂着的出租房屋信息图片有隔断。其次，作为一个以租赁为主业的企业，理应知道本市《关于公布我市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》在2013年7月18日发布出台，案涉合同在2014年9月签订，并未约定出租间数以及相应的租金。续约合同于2019年11月签订，也未约定优化间。第三，反诉原告明知相关政策，且比反诉被告更为熟知相关经营风险的前提下自愿签订的合同真实、合法、有效，其以合同无法达到预期收益、情势变更、合同目的不能实现等理由转嫁商业风险，此行为于法无据。4.已经发送密码发密码的前提是双方已经解约，目前并没有解约，反诉被告不能收密码，也不能去验收房屋。并且，根据反诉原告供应商火河科技的公众号显示，转移密码的管理权限，需要反诉被告花199元自行购买，经过反诉原告和供应商审核后才可获取。5.合同已经实际解除众所周知，反诉原告从业主手里获取房屋使用权不是自用，而是为了转租牟取差价，所以反诉原告与实际承租人即租户之间的《租赁合同》与本案有着十分密切的关联。有媒体报道，在《租赁合同》仍正常履行的情况下，反诉原告为了达到与反诉被告业主解约的目的，不惜主动违约，甚至强制与租户解除合同。反诉原告人为制造涉案房屋空置、无租金收入的局面，恶意促使合同无法继续履行，又以此为由拒付业主租金，并百般骚扰，要求反诉被告同意解约、甚至提起反诉，此举不应该受到法律的保护。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年起，陈迎庆将1706号房屋交给自如公司管理。2019年11月16日，陈迎庆（甲方、委托方）与自如公司（乙方、受托方）签订《资产管理服务合同》（合同编号BJGYW14902181-01），约定：1.1甲方同意委托乙方管理1706号房屋。1.2甲方同意授权乙方对标的资产进行管理运营供他人居住使用。1.3管理期间自2020年3月21日至2023年5月14日。2.1标的资产依据市场行情预期合理收益为6569元/月。2.2甲方同意承受如下空置期：首个管理周期25天，第二个管理周期起每个管理周期15天…空置期于每个管理周期起始日先行扣除，甲方同意空置期不收取任何收益。2.6管理期内乙方应尽勤勉义务运营标的资产，并按照管理周期向甲方支付服务质量保证金。…每个管理周期最后结算时，双方同意甲方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款…首期服务质量，保证金共计6569元…。2.7双方认可自2020年4月15日起计算收益，每个履约年度内每1个月为一次结算周期…本合同涉及需要支付的收益及费用应在每个结算日起5个工作日内支付。3.3合同提前解除，甲方应向乙方支付新配置设施的损失费…。6.1双方协商一致解除…6.2（1）甲方有下列情形之一的，乙方有权随时单方解除合同。a迟延交付标的资产达15个工作日，或交付的标的资产不符合合同约定、隐瞒标的资产重大瑕疵或交验时无法发现的重大隐患及其他影响乙方经营标的资产的重大事件。b不履行本合同约定的各项义务，或因甲方或其他与甲方有关的任何第三方行为影响乙方对标的资产进行管理或资产使用人使用的。c未经乙方书面同意，将标的资产擅自委托给第三方管理或擅自处分。d其他可能妨碍或影响乙方对标的资产进行管理或第三方正常使用标的资产的情形或因为甲方原因导致乙方重大损失的。e合同约定的其他乙方可单方解除合同的情形…。6.5合同解除或终止后，乙方应按现状向甲方返还标的资产，新配置设施替换前的甲方设施不再返还…。6.6…乙方为标的资产安装智能锁的，返还标的资产时仅需向甲方提供智能密码锁密码…。7.2甲方违反本合同6.2（1）约定，导致乙方单方解除合同，甲方应向乙方支付等额于双倍当期月预期收益的违约金，并赔偿乙方相应损失：装修损失费、新配置设施损失费、乙方向资产使用人支付的违约金…。附件一：标的资产信息及所有权证明，其中房屋信息一项载明：“居室数量○3室1厅（含优化间）○2室1厅（不含优化间）”2020年8月起，自如公司几次提出降租或解约，陈迎庆未予接受，形成本诉。庭审中，双方认可截至2020年9月14日的预期收益已经付清；自如公司主张解约结算抵扣质量保证金6569元、电费燃气费480.44元、水费2220元后给予陈迎庆2020年9月15日至10月26日的收益5328.04元，陈迎庆认可收到此款，不认可证明目的。庭审中，自如公司主张陈迎庆可登录自如APP查询到《解约结算协议》及房屋门锁密码，其于2020年10月26日、12月29日分二次告知陈迎庆，期间以快递方式递送《解约通知函》。陈迎庆称对方于2020年8月电话通知解约，9月短信提出解约，10月26日微信显示已解约，但无密码，12月29日短信收到密码；期间，有一快递未接收。本院认为，陈迎庆与自如公司签订的《资产管理服务合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同期内，陈迎庆依约履行了义务，自如公司经催告至今未按约定支付收益，且在无法证实对方存在合同6.2（1）情形下单方发送《解约通知函》，即属违约，亦不发生单方解除合同的法律效力。然案涉合同作为长期性合同，履行过程需要双方的相互配合，在自如公司几次提出解约并发送密码锁密码以自己行为表明不再履行合同义务的情况下，租赁合同项下债务标的不适于强制履行，合同目的无法实现，故本院对于陈迎庆要求继续履行合同的诉讼请求不予支持。根据合同6.6约定，陈迎庆于2020年12月29日收到密码锁密码，视为收回房屋，由此确定案涉合同于当日解除。对于合同期内即2020年9月15日至12月29日的预期收益22773元，自如公司应当支付，已付的5328.04元可作为已付款；对于合同解除后的收益等项损失，陈迎庆应向自如公司另行追偿，本案不宜处理。自如公司要求确认合同于10月26日解除，没有事实和法律依据，对之请求不予支持。关于装修配置折旧费，合同3.3“合同提前解除，甲方应向乙方支付装修及新配置设施的损失费”与合同6.5条“新配置的设施不再返还”约定明显矛盾，对比两款合同内容，合同3.3条显为免除己方责任、加重对方责任、限制对方主要权利，而合同为自如公司提供，现无证据显示其以合理方式履行提示或者说明义务，对合同相对方没有约束力；且陈迎庆并无违约行为，合同解除亦为自如公司行为所致，损失应当自行承担。故对自如公司此项反诉请求，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十九条规定，判决如下：一、陈迎庆与北京自如生活企业管理有限公司签订的编号为BJGYW14902181-01的《资产管理服务合同》于2020年12月29日解除；二、北京自如生活企业管理有限公司给付陈迎庆截至2020年12月29日的收益22773元（已给付5328.04元，余款于本判决生效之日起十日内履行）；三、驳回陈迎庆的其他诉讼请求；四、驳回北京自如生活企业管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1060元、反诉案件受理费136元，由陈迎庆负担581元（已交纳796元）、北京自如生活企业管理有限公司负担615元（已交纳136元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 韩文川二〇二一年七月九日法官助理 曾 晶书 记 员 燕冰怡