山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁1102民初6707号 原告：中信银行股份有限公司日照分行，住所地日照市东港区北京路218号13-1号，统一社会信用代码91371100334567410W。 负责人：亢正民，行长。 委托诉讼代理人：邵帅，国浩律师（青岛）事务所专职律师。 被告：刘馨媛，女，1986年12月4日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 被告：日照市海洋房地产开发有限公司，住所地日照市东港区黄海二路45号海洋国际财富中心19楼，统一社会信用代码91371100751792854B。 法定代表人：卜庆刚，董事长。 委托诉讼代理人：卜庆萍，女，公司职工。 委托诉讼代理人：张国华，山东律苑律师事务所专职律师。 原告中信银行股份有限公司日照分行（以下至判决主文前简称“中信银行日照分行”）与被告刘馨媛、日照市海洋房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称：“海洋房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月25日立诉前调案号，于2021年7月1日立正式案号后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中信银行日照分行的委托诉讼代理人邵帅，被告刘馨媛、被告海洋房地产公司的委托诉讼代理人卜庆萍、张国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中信银行日照分行向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告刘馨媛立即向原告偿还借款本金人民币724945.25元及利息、复利、罚息人民币13706.52元(暂计算至2020年6月4日，之后利息、复利、罚息按照合同约定的利率计算至实际给付之日)；2.请求判令原告对被告刘馨媛提供抵押房地产折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3.请求判令被告日照市海洋房地产开发有限公司对被告刘馨媛的全部债务承担连带清偿责任；4.判令本案案件受理费、律师费等诉讼费用均由被告承担。诉讼中，原告明确第一项诉讼请求为：请求被告刘馨媛向原告偿还借款本金694449.34元及利息、复利、罚息0元，暂计算至2021年6月21日，之后利息及复利、罚息按照合同约定的利率计算至实际给付之日。事实与理由：2016年1月28日，原告与被告刘馨媛签订《中信银行个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》，合同约定原告向被告刘馨媛提供总额人民币80万元的综合授信额度，被告刘馨媛以其名下房产为合同项下所有债务向原告提供抵押担保，并依法办理了登记。 2016年1月28日，原告与被告刘馨媛、日照市海洋房地产开发有限公司签订《中信银行个人购房借款合同》，约定原告向被告刘馨媛发放借款80万元，借款期限自2016年2月5日至2041年2月5日，并由日照市海洋房地产开发有限公司提供担保。上述合同签订后原告依约履行了合同义务，但各被告违反合同约定未能如约还款。现原告为维护自身合法权益特诉至法院，请求依法判如所请。 被告刘馨媛答辩称，无异议。 被告海洋房地产公司答辩称，对借款本金没有异议，其他的请法院依法认定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告中信银行日照分行向本院提交如下证据： 证据一、《中信银行个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》原件一份、《不动产登记证明》一份。 证明事项：2016年1月28日，原告与刘馨媛签订《中信银行个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》，约定原告向被告提供80万元综合授信额度，授信期限自2016年1月28日至2042年1月28日止。同时被告以其名下日照市东营路北，枣庄路西（海洋名仕公馆）006预幢01单元（01）701号不动产提供抵押担保。担保的最高限额为贷款本金人民币80万元和相应的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及为实现债权、担保权利等而所发生的一切费用（包含但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、过户费、保全费、公告费、公证认证费、翻译费、执行费等）和其他所有应付的费用之和。后原被告双方办理了抵押登记。 证据二、《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》一份、《借款凭证》一份。 证明事项：2016年1月28日，原告与刘馨媛、日照市海洋房地产开发有限公司签订《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，约定原告向被告发放借款人民币80万元，借款期限自2016年1月28日至2041年1月28日止，贷款利率采浮动利率，合同利率以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础，按照人民银行的利率政策，在基准利率的基础上，下浮10%确定执行。自贷款发放日起，首次利率调整日确定为2017年1月1日，并从首次利率调整日后每12个月调整一次利率。被告违反合同约定，逾期或未按约定的金额足额归还贷款，原告有权按照中国人民银行的规定对逾期贷款加收罚息，逾期贷款罚息利率为合同利率的150%。对不能按时支付的利息（包括罚息），按逾期贷款罚息利率计收复利。合同还约定，日照市海洋房地产开发有限公司同意对自本合同项下贷款发放之日起至刘馨媛取得抵押物的《房屋所有权证》并办妥以原告为抵押权人的他项权证期间（以下简称担保阶段）刘馨媛在本合同项下对原告的应付款项，向原告提供连带责任保证担保。担保范围包括合同项下贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及实现相应债权、担保权利的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、保全费、公告费、执行费等）和其他所有应付费用。保证期间为担保阶段届满之日起两年。如原告宣布本合同项下贷款提前到期的，保证期间为原告宣布的该债务履行期限届满之日起两年。合同签订后，原告依约向被告发放了借款。 证据三、日照市房管政务网查询结果两份。证明事项：涉案抵押不动产，已经办理了首次登记。 证据四、《债权本息明细表》一份，证明截止2021年6月21日尚欠借款本金694449.34元。 被告刘馨媛发表质证意见为：对证据的真实性没有异议。 被告海洋房地产公司发表质证意见为：对证据的真实性没有异议。 被告刘馨媛、海洋房地产公司未向本院提交证据。 经审查，原告提供的证据来源合法、内容真实，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年1月28日，原告中信银行日照分行（乙方、授信人、抵押权人）与被告刘馨媛（甲方、受信人、抵押人）签订《中信银行个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》（编号为：银日照授信字第811062033637），约定被告拟向原告申请综合授信并自愿以其享有所有权或处分权的个人房产作为抵押物向乙方提供最高额抵押担保，乙方经审查同意甲方授信申请，并接受其提供的最高额抵押担保。经甲方申请，乙方同意向甲方提供总额为80万元的综合授信额度，其中基础贷款额度为80万元。授信期限为从2016年1月28日起到2042年1月28日止。甲方在本合同项下担保的债权最高额限度为：贷款本金80万元和相应的利息、罚息、违约金、损害赔偿金以及为实现债权、担保权利等而发生的一切费用和其他所有应付的费用之和。被告刘馨媛以其坐落于日照市东港区海洋名仕公馆006幢1单元7层（01）701号房屋作为抵押。合同还约定了其他内容。 2016年1月28日，原告（贷款人、抵押权人）、被告刘馨媛（借款人、抵押人、甲方）与被告海洋房地产公司（保证人、丙方）签订《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，合同约定：贷款金额80万元，贷款用途为购买坐落于山东省日照市东港区海洋名仕公馆006幢1单元7层（01）701号；本合同履行期间贷款利率的确定和调整采取浮动利率：本合同利率以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础，按照人民银行的利率政策，在基准利率的基础上，下浮10%确定执行；贷款期限为100个月，自2016年1月28日起至2041年1月28日止；甲方选择的还款方式为按月等额本息还款法；逾期贷款罚息利率为合同利率的150%，挪用贷款罚息利率为合同利率的200%；本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，抵押加阶段性保证指甲方同意以其享有所有权或处分权的房产为乙方因向甲方提供本合同项下贷款而产生的债权提供抵押担保，及丙方同意对自本合同项下贷款发放之日起至甲方取得抵押物的《房屋所有权证》并办妥以乙方为抵押权人的他项权证期间甲方在本合同项下对乙方的全部应付款项，向乙方提供连带责任保证担保。本合同项下抵押和保证担保的担保范围均包括本合同项下贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及实现相应债权、担保权利的费用和其他所有应付的费用。保证期间为担保阶段届满之日起两年。如乙方宣布本合同项下贷款提前到期的，保证期间为乙方宣布的该债务履行期限届满之日起两年。如甲方违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息、相关费用的，乙方有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期并要求甲方立即偿还已发放的全部贷款本息及相关费用、实现抵押权、要求丙方承担保证责任。合同还约定了其他内容。 签订上述合同后，原被告前往日照市房地产管理局作预告抵押登记，日照市房地产管理局于2016年2月2日作出《房屋交易和产权确认书（抵押）》（编号：日照市房交抵字2016第××号），确认被告刘馨媛将坐落于日照市东营路北、枣庄路西（海洋名仕公馆）006预幢01单元（01）701号房屋抵押给原告，权利价值为1152930元，债权数额：800000元，约定期限为：2016年1月28日至2042年1月28日。 2016年2月5日，原告依约发放贷款80万元，《个人借款凭证》载明放款日期为2016年2月5日，到期日期为2041年2月5日，年利率4.41%。 原告自认截至2021年6月21日，被告尚欠原告本金694449.34元，利息、复利及罚息均已结清；截止2021年7月1日，被告尚欠原告剩余应还本金692595.55元、应还未还本金1853.79元，总计借据余额694449.34元，应还未还利息2552.1元。 本院认为，原告与被告刘馨媛签订的《中信银行个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》、原告与被告刘馨媛、海洋房地产公司签订《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》系各方当事人真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，各方之间形成的借款、抵押、保证合同关系成立且合法有效，本院予以确认。合同签订后，原告按约履行了发放贷款的合同义务，被告刘馨媛作为借款人应按约偿还借款本息，然其未能按约足额偿还，显属违约，且其违约行为符合合同约定的提前收回全部贷款本息的条件。故对于原告要求被告刘馨媛偿还原告剩余借款本金694449.34元及利息、复利、罚息（利息、复利、罚息按照合同约定的利率，自2021年6月22日起计算至实际给付之日）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 被告海洋房地产公司与原告签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，合同约定，被告海洋房地产公司同意对自本合同项下贷款发放之日起至被告刘馨媛取得抵押物的《房屋所有权证》并办妥以原告为抵押权人的他项权证期间被告刘馨媛在本合同项下对原告的全部应付款项，向原告提供连带责任保证担保。上述合同约定明确具体，现被告刘馨媛仅办理了预告抵押登记，用于办理抵押预告登记的房屋至今未取得房屋所有权证书，抵押权预告登记不能产生设定房屋所有权抵押的效力，故被告海洋房地产公司仍在保证期内，可见被告海洋房地产公司应对被告刘馨媛上述给付义务承担连带清偿责任。被告海洋房地产公司在承担担保责任后，有权向被告刘馨媛追偿。 对于优先受偿权问题。因涉案相关合同签订于民法典实施前的2016年1月份，合同双方当事人虽就抵押房产仅办理预告登记手续，但至今未办妥正式抵押登记手续，原告中信银行日照分行至今亦未取得房屋他项权证。本院认为，预告抵押登记是一种临时性登记行为，所登记的并非是现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权不具有物权效力。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条规定，民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。本案中，被告刘馨媛自开发商海洋房地产公司购买涉案房屋，将涉案房屋抵押给原告并自原告处获取银行贷款，能否最终顺利办妥正式抵押登记手续，原告能否顺利取得房屋他项权证书，均取决于开发商被告海洋房地产公司；现涉案房屋至今未能办理出产权证件是客观事实，故由开发商被告海洋房地产公司承担连带责任并未超出借款人、贷款人及担保人三方最初的合同预期，也未损害各民事主体的合法权益，亦有利于维护社会和经济秩序。故，中信银行日照分行主张就抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十七条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条、第三十一条、第三十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告刘馨媛于本判决生效之日起七日内偿还原告中信银行股份有限公司日照分行借款本金694449.34元及利息、复利、罚息（利息、复利、罚息均按合同约定计算，自2021年6月22日起计算至实际付清之日止）； 二、被告日照市海洋房地产开发有限公司对被告刘馨媛本判决第一项所负还款义务承担连带清偿责任；被告日照市海洋房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告刘馨媛追偿； 三、驳回原告中信银行股份有限公司日照分行本案的其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11186元，减半收取5593元，由被告刘馨媛、日照市海洋房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 员 李治升 二〇二一年七月七日 法官助理 赵兰倩 书 记 员 吴 霞