贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初11620号 原告刘振菊，女，1964年6月23日出生，汉族，现住贵州省毕节市七星关区。 原告谌和声，男，1963年10月15日出生，汉族，现住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人刘振菊，原告谌和声之妻，系一般授权 被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司，住所地毕节市七星关区市西街道办事处盘古中心八单元架空城（G层） 统一社会信用代码：91520502692734004R。 法定代表人郑桥明，该公司董事长。 委托诉讼代理人胡胤举，特别授权代理。 原告刘振菊、谌和声与被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司（以下简称“大众房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月28日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了速裁审理。原告刘振菊、谌和声到庭参加诉讼、被告大众房开公司经本院传票传唤未到庭，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告交付七星关区XX5-103、7-902号号商品房转移登记不动产权证书、购房发票；二、判决被告支付合同约定的逾期交房违约金人民币85128.46元；三、判决被告支付合同约定的逾期办证违约金人民币255618.00元；四、判决被告返还原告燃气开户费2500.00元；五、案件受理费由被告负担。 经开庭审理查明：原告刘振菊、谌和声于2013年5月3日与被告大众房开公司签订《商品房买卖合同》二份，约定购买被告大众房开公司开发的位于毕节市七星关区，房号分别为5-103、7-902，合同建筑面积分别为93.88、131.08平方米，价款分别为220288.00、386162.00元。合同第七条均约定：商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。合同第十一条第（一）项分别约定：出卖人应当于2014年12月31日、2013年12月31日前向原告交付商品房。第十三条均约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件交付房屋给买受人的，按照按照下列第1种方式处理：1、根据逾期时间分别处理，（1）、（2）项不作累加：（1）、逾期在60日内，自第十一条约定的交付期限界满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房屋价款的万分之一的违约金，并于该商品房交付起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过60日以后，出卖人仍不能交付商品房，买受人有权退房……，买受人要求合同继续履行的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限界满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房屋价款的万分之一的违约金。第二十二条三（一）均约定出卖人承诺于2016年7月26日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；该项（二）还约定约定：出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理；1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房屋价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方约定按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款0.03%的违约金。本条三（四）双方同意买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。被告另向原告收取了燃气入户费2500.00元 合同签订后，原告如数交纳了全部房款，被告未向原告提交购房发票，被告于2016年8月20日向原告交付了7-902号商品房，5-103号房至今未交付。被告未证明已办理涉案商品房的初始登记，现原告未取得得涉案产权转移登记产权证书。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付了购房款，并委托被告办证。被告应按合同约定的期限向原告交付涉案商品房，取得该商品房所有权初始登记，并按合同约定如期将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。被告未在约定期限内完成合同义务，已经构成违约。 关于涉案商品房转移登记证书的问题，根据《中华人民共和中华人民共和国民法典》第五百八十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，因涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，不具备办理转移登记的条件，属于法律规定的事实上履行不能，故对原告的该诉请，本院不予支持，原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书后，另行主张权利。 关于交房违约金，双方约定日1/10000合理，原告诉请7-902号房的违约金以原告已付购房款总额386162.00元为基数，原则上应从约定交房时间2013年12月31日之次日2014年1月1日起至实际交房时间2016年8月20日止。被告在本案中提出违约金诉讼时效的抗辩主张，原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效规定，但被告逾期办证行为系持续性违约行为，该违约金给付，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故从本院登记立案之日2021年6月28日回溯3年，即2018年6月28日起的违约金予以支持，原告此项诉请已超出诉讼时效期间，依法不予支持。 原告诉请5-103号房的交房违约金以原告已付购房款总额220288.00元为基数，原则上应从约定交房时间2014年12月31日之次日2015年1月1日起至实际交房日止。扣除诉讼时效因素，本院支持从2018年6月28日起至实际交房日止，按日1/10000计算。 关于7-902、5-103号房逾期办证违约金，应分别以原告已付购房款总额386162.00元、220288.00为基数，原则上应从约定办理商品房转移登记的有关文书并交付原告时间2016年7月26日之次日2016年7月27日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止，扣除诉讼时效因素，本院支持从2018年6月28日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止计算。双方约定按日0.03%计算过高，酌情调减为日0.02/100。 关于“燃气开户费”问题，原、被告订立的《商品房买卖合同》第七条第二款约定：商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。被告在收取涉案房屋总价款之外，另行收取了原告的燃气开户费等共计人民币2500.00元建设安装费用，无事实及法律依据，应予退还。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决生效十日内向原告提交5-103号商品房、7-902号商品房购房款发票。 二、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决生效十日内支付原告刘振菊、谌和声逾期交付5-103号商品房的违约金，计算方式以原告已付购房款总额220288.00元为基数，从2018年6月28日起至实际交房日止，按日1/10000计算。 三、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决生效十日内支付原告刘振菊、谌和声逾期办理5-103号商品房转移登记的有关文书的违约金，计算方式以原告已付购房款总额220288.00元为基数，从2018年6月28日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止，按日2/10000计算。 四、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决生效十日内支付原告刘振菊、谌和声逾期办理7-902号商品房转移登记的有关文书的违约金，计算方式以原告已付购房款总额386162.00元为基数，从2018年6月28日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止，按日2/10000计算。 五、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决生效十日内返还原告刘振菊、谌和声燃气开户费2500.00元。 六、驳回原告刘振菊、谌和声的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3206.00元由原告刘振菊、谌和声负担1681.00元，由被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司承担1525.00元 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  李华忠 二〇二一年七月二十三日 书记员  朱流洋