辽宁省沈阳市铁西区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽0106执异302号案外人：张某某，男，1974年8月25日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托代理人：王祁，辽宁显法律师事务所律师。被申请人（申请执行人）：彭某，男，1976年9月18日出生，汉族，住沈阳市铁西区。被申请人（被执行人）沈阳某服装城开发有限公司，住所地沈阳市铁西区。法定代表人：赵某某，该公司董事长。第三人：潘某某，男，1978年2月18日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托代理人：王祁，辽宁显法律师事务所律师。本院在执行申请执行人彭某与被执行人沈阳某服装城开发有限公司商品房销售合同纠纷一案过程中，案外人张某某认为案涉执行标的归其所有，向本院提出书面异议，请求本院解除对沈阳市铁西区景星北街X甲X号X-X-X房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审查，现已审查终结。案外人张某某称，被异议人彭某与被执行人沈阳某服装城开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，被异议人依据沈阳市铁西区人民法院作出的已经生效的（2020）辽0106民初第9270号民事判决，申请强制执行。沈阳市铁西区人民法院于2021年6月28日作出（2021）辽0106执1233号执行裁定，对辽宁省沈阳市××甲××室房屋予以查封并评估、拍卖案涉房屋。对此，异议人提出异议，请求贵院解除对位于辽宁省沈阳市××甲××室房屋的查封，并且终止执行（2021）辽0106执1233号执行裁定确定的评估、拍卖程序。理由如下：一、位于辽宁省沈阳市××甲××室房屋，系异议人潘某某于2012年9月10日向被执行人沈阳某服装城开发有限公司购买的商品房，当时异议人潘某某向被执行人重新签订了《商品房买卖合同》，被执行人并重新为异议人张某某出具购房款收据，证明案涉房屋的购房款已经全部支付。二、异议人从2018年起至今已经在案涉房屋中生活居住了3年之久，期间的水、电、采暖费、物业费全部由异议人张某某交付（但是物业费、采暖费票据名头仍然注明潘某某名字），故此说明异议人已经实际占有使用了该案涉房屋；三、关于案涉房屋产权办理的事宜，在案涉房屋被查封之前，异议人具备办理产权的条件，2012年至今没有办理产权并非异议人的原因，此后异议人张某某在办理产权过程中，案涉房屋被查封，导致产权办理事宜中断，故此对此异议人并无过错。异议人认为，异议人潘某某向被执行人交付了全款购买案涉房屋，后潘某某又将案涉房屋转让给异议人，被执行人又为异议人张某某出具收款收据，证明案涉房屋已经交付完毕全部购房款。异议人张某某与被执行人沈阳某服装城开发有限公司签订《商品房买卖合同》并完成房屋交付的行为均在沈阳市铁西区人民法院查封案涉房屋之前。现异议人已经交清了全部房款，并承担了从案涉房屋交付至今的水、电、物业费等费用，已对房屋实际占用多年。案涉房屋虽未办理过户登记手续，但是这并非异议人过错造成的。故依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“第三人已经支付全部价款并且实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。故此，请求人民法院结合本案实际情况，依法解除对位于辽宁省沈阳市××甲××室房屋的查封，并且终止执行（2021）辽0106执1233号执行裁定确定的评估、拍卖程序。被申请人彭某辩称，不同意解封，真实性合法性都有异议。第三人潘某某无意见。本院查明，原告彭某诉被告沈阳某服装城开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院做出的（2020）辽0106民初9270号民事判决，判决：一、被告沈阳某服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告彭某逾期办理房屋权属登记备案违约金，自2017年6月15日起至2019年8月19日，以490，551元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准上浮30%计算；自2019年8月20日起至2020年6月4日，以490，551元为计算基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准上浮30%计算；二、驳回原、被告的其他诉讼请求。判决生效后，被告未履行生效判决确定的义务，原告向本院申请强制执行。现执行案号：（2021）辽0106执1223号。本院于2021年6月28日作出协助执行通知书，查封位于沈阳市铁西区××甲××2-3-1房屋。另查明，案外人张某某自第三人潘某某处购买沈阳市铁西区××甲××2-3-1房屋，并与被执行人沈阳某服装城开发有限公司签订了《商品房买卖合同》。2020年6月30日，沈阳某服装城开发有限公司向张某某出具收款收据，交款人：潘某某，收款事由：房款，收款数额604，816元。再查明,2018年4月15日，沈阳市人民政府办公厅出台了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（沈政办发〔2018〕62号）,该通知第七条规定,坚决遏制投机炒房行为,防止局部区域房价过快上涨,对沈河区、和平区、浑南区(三环内)3个区域(以下简称限购区域)实行限购政策。本市户籍居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女,下同)在本市行政区域内拥有2套及以上住房的,暂停向其销售限购区域的商品住房。非本市户籍居民家庭在本市行政区域内拥有1套及以上住房的,暂停向其销售限购区域的商品住房。非本市户籍居民家庭在本市行政区域内没有住房的,可在限购区域购买1套商品住房,购房时需提供购房申请之日起前2年内在本市连续缴纳6个月及以上个人所得税或社会保险证明,通过补缴的个人所得税或社会保险证明不予认定。2018年8月6日，沈阳市人民政府办公厅出台了《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》（沈政办发〔2018〕106号）,第一条规定商品住房限购区域扩大为全市行政区域(不含辽中区、新民市、法库县、康平县),具体限购政策继续执行《沈阳市人民政府办公厅关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(沈政办发〔2018〕62号)。上述事实，有案外人提供的商品房买卖合同、收款收据、收条及本院（2020）辽0106民初9270号民事判决书、（2021）辽0106执1223号执行裁定书、公告、协助执行通知书等证据在卷为凭，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。就本案而言，案外人是在限购政策限制商品房买卖情况下购买的案涉房产，但根据其提供的《沈阳市城镇企业职工基本养老保险近2年参保缴费证明》显示，张某某自2020年7月至2021年6月已经连续缴费满一年，故案外人所提异议请求符合上述法律规定，能够阻却执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条的规定，裁定如下：中止对位于沈阳市铁西区景星北街18甲5号2-3-1房屋的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  李秀哲审判员  刘孟琦审判员  陈 巍二〇二一年七月二十日书记员  庞 岚本裁定依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。