湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终8065号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：窦志红，女，1977年12月29日出生，汉族，住湖南省沅江市。委托诉讼代理人：邓文韬，湖南义剑（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：文敏，女，汉族，1963年10月10日出生，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：刘皓然，湖南为君律师事务所律师。原审第三人：湖南富亮洗涤有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区马坡岭街道西龙村三组邹强私房。法定代表人：窦志红。委托诉讼代理人：邓文韬，湖南义剑（长沙）律师事务所律师。原审第三人：何江付，男，1975年5月29日出生，汉族，住湖南省桂阳县。上诉人窦志红因不服与被上诉人文敏及原审第三人湖南富亮洗涤有限公司（简称富亮公司）、何江付租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2020）湘0121民初11143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人窦志红向本院提出上诉请求：1.撤销湖南省长沙县人民法院（2020）湘0121民初11143号民事判决第二项；2.本案二审诉讼费用由被上诉人文敏承担。事实与理由：1.确认无效的《湖南富亮洗涤有限公司租赁合同》是《厂房转让协议》《补充协议》的后续补充合同，一审并没有确认《厂房转让协议》《补充协议》无效，一审判决限上诉人窦志红返还租赁物是错误的。2.一审判决窦志红返还租赁物，违反了不告不理原则，文敏在一审中并没有提出要求上诉人窦志红返还租赁物的反诉请求。3.一审判决第二项实际上无法执行，有损司法公信力，根据《厂房转让协议》《补充协议》的约定，富亮公司没有返还租赁物的义务，窦志红作为富亮公司法定代表人，其无法返还租赁物。被上诉人文敏辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。案涉租赁合同明确约定了甲方（文敏）自动退出，其原因在于双方之间存在合作协议，合作协议对双方的出资额有明确的约定，双方对租赁合同项下的土地性质也是知情的。文敏在一审中没有举证证明其实际损失，一审不予支持并无不当。富亮公司停产的原因是没有办理环保许可证，被行政执法局依法查处，被上诉人履行了租赁合同约定的义务。原审第三人富亮公司述称：1.本案案涉租赁合同与之前签订的《厂房转让协议》《补充协议》是有关系的，一审法院认定租赁合同无效，上诉人无异议，但租赁合同无效后，《厂房转让协议》《补充协议》的效力没有进行认定，而一审判决直接对合同无效后的处理进行判决，损害了上诉人的合法权益，应予改判。2.根据合同法规定，合同无效后，应根据双方的过错程度承担损失，而一审法院没有查明上诉人在案涉《厂房转让协议》《补充协议》签订履行过程中所遭受的近500万元损失，直接判决租赁合同无效，双方互不承担赔偿责任，这损害了上诉人的合法权益。原审第三人何江付述称：2019年3月后，富亮公司就去长沙县环保局申请办理环保许可证，刚开始是因为土地性质不合法，后来文敏也不配合我们的工作，所以就没有办成。至于案涉租赁合同约定的文敏自动退出条款，原因在于文敏的丈夫陈泽明从开始到最后都没有出过一分钱。窦志红向一审法院起诉请求：1.确认2017年11月11日签订的《湖南富亮洗涤有限公司租赁合同》无效；2.如法院认为合同有效，则文敏履行该合同第7条的合同义务，协助并配合窦志红向长沙市生态环保局申请办理富亮公司环保许可手续（即向长沙市环保局出具并提供场地使用权转让或租赁证明，并同意窦志红、何江付在此场地向长沙市环保局申请办理富亮公司的环保许可等行政许可证件的证明）。文敏向一审法院反诉请求：1.确认文敏和窦志红签订的《湖南富亮洗涤有限公司租赁合同》已经解除；2.窦志红向文敏支付租金92000元，并支付资金占用期间的利息；3.窦志红在合同解除后30日内将租赁合同中围墙范围内的污水处理设备以及窦志红自行建立的厂房拆除；4.窦志红向文敏支付自2020年5月15日起至实际搬走之日止的土地占用费。一审法院认定事实：1、2015年4月29日长沙县××镇××洲科技示范养殖场（甲方）与富亮公司（乙方）签订了《厂房转让协议》，载明：一、厂房现状及出让厂房的情况：1.甲方现有的坐落在福田村，东至五福村、西至东坦队、南至坦塘队、北至五福村，已（以）现有围墙为准；2.甲方将现有南北厂区中线以南的共8栋厂房（含食堂）、杂房等地上附着物，及相关土地使用权（约18亩左右）转让给乙方，具体为：东至五福村、西至现厂区中线、南至坦塘队、北至五福村，东、南、北向以现有围墙为准；3.甲方保证：①甲方对转让厂房拥有唯一所有权，没有其他任何纠纷；②甲方保证乙方的土地使用权50年。二、转让价款及支付方式：1.转让总价款为肆佰万元整；2.乙方在进场前，向甲方支付壹佰肆拾万元整；3.甲方同意余款260万元作为甲方股东文敏的女儿陈欢投资乙方的投资款，乙方不再支付给甲方。若因此发生纠纷，全部责任由甲方、文敏和陈欢承担，与乙方无关……。2015年4月29日，窦志红（甲方）、何江付（乙方）、陈欢（丙方）三方签订《合作协议》，约定：……富亮公司拟总投资1000万元；甲方投资500万元，占50%股份，乙方投资100万元，占10%股份，丙方投资400万元，占股份40%；甲、乙双方在富亮公司现有资产作价200万元，丙方暂已（以）其母亲文敏所有的长沙县××镇××洲科技示范养殖场的厂房转让款260万元出资；之后，三方根据富亮公司的实际投资金额，按照各自的股份比例补足出资……2015年5月15日，长沙县××镇××洲科技示范养殖场（甲方）与富亮公司（乙方）签订《补充协议》，约定甲乙双方经平等自愿友好协商一致，就双方2015年4月29日签订的《厂房转让协议》达成如下补充协议：1.原甲方厂房使用的土地为陈泽民承租的长沙县江背镇福田村（原麻塘组）东塘组的土地，四至为：东至石背村三组山界止，西至山塘与欧正宽责任山边为止，北至本组（东塘组）新塘止，南至旦塘山界。陈泽民土地承包期限为从2004年9月1日至2034年9月1日，共30年，租金已全部付清。2.甲方及陈泽民保证乙方土地使用权50年，即从2015年5月15日起至2065年5月15日起。土地使用权及厂房按每年8万元标准计算，转让总价款为肆佰万元整。长沙县江背镇福田村（原麻塘村）东塘组的土地租金由甲方和陈泽明承担，并保证付清，由此产生的全部责任由甲方和陈泽明承担。3.若甲方土地未续租50年，则转让总价按现有土地使用年限19年计算，转让总价为152万元整。4.转让价款支付方式为：①乙方于2015年5月30日前向甲方支付肆拾万元整，余款壹佰万元后期付清；若政府不同意甲方土地使用用途改变为乙方土地使用用途，则甲方应退还乙方支付的全部款项；②若甲方转让款不足支付陈欢40%股份的股金，则由陈欢根据公司实际投资金额不足其40%股份的现金出资。5.本补充协议为原《厂房转让协议》的有效组成部分，具有同等法律效力……2017年11月11日，甲方文敏、乙方窦志红签订《湖南富亮洗涤有限公司租赁合同》，载明：“经甲乙双方共同协商达成如下协议：1.甲方现有地落在福田村，东西南北四向已（以）现有围墙为准，甲方将相关土地使用权转让给乙方。时间从2015年5月15日起至2024年5月14日止，共9年时间。先签订5年时间，甲方如果在5年时间内将建设用地批准下来，乙方再进行购买，有多少能力就买多少地，购地款必须付给文敏名下，每亩40万元。买下来的地在乙方名下，如果甲方没有签订下来，合同延续到2024年5月14日，9年期满后乙方优先跟村委和组上重新续签合同。2.属于乙方的变压器，如果乙方能重新办一台变压器下来，甲方就退还湖南富亮洗涤有限公司变压器款，共301137元。如果没办理将继续使用原变压器供电。3.将属于乙方的地砌上围墙，界线东南西北以围墙为界。4.租赁金额每年8万元一年，暂算5年租金40万元，首付24万元，余款2018年5月1日前付清（减去陈欢所收的客服款后，一次付清）。5.自2015年5月15日起，甲方与村委会签订的《土地租赁协议》权利义务转让给属于乙方，村委会同意转让并盖章。6.甲方原有湖南富亮洗涤有限公司的股份权自动退出。7.在承包期内，环保、消防安全由乙方负责。乙方办理手续期间甲方积极配合乙方。此合同一式三份，村委一份，甲、乙双方各一份，签字盖章负有法律效率。”2、案外人陈泽民与文敏系夫妻关系，2004年9月1日陈泽民向长沙县江背镇福田村东塘村民组租赁约56亩土地，该土地用于其妻文敏开办长沙县××镇××洲科技示范养殖场。陈泽民表示其对陈欢以养殖厂房以及土地的转让款260万元入股是知情的，也无意见；对文敏与窦志红签订的《湖南富亮洗涤有限公司租赁合同》是知情的，也无意见。3、富亮公司法定代表人为窦志红，股东为窦志红、何江付，经营范围：洗涤服务。长沙县××镇××洲科技示范养殖场执照类别为个人经营，经营者为文敏，经营范围：牲猪饲养（凭环保意见经营）。4、2017年3月20日的付款明细注明：一、何江富支付975000元。1.已付40万元用于文敏房屋土地租金（2015年5月18日支付10万元、2015年6月1日支付30万元）……二、何江富支付375000元。1.文敏10万元（2016年）2.文敏9万元（2016年）3.盛国栋5万（2017年）4.陈泽民1.5万（2016年）5.陈欢12万（2017.3）……此结算单陈欢、窦志红签字。5、2017年12月20日，文敏出具收条，载明：今收到何江付2015年至2017年租金款（壹）拾肆万元整（三年租金付清）。6、文敏提交的中国建设银行个人活期账户交易明细显示，2017年12月20日（即文敏出具收条）后，2018年5月31日，何江付向文敏转账35000元；2018年6月4日，何江付向文敏转账15000元；2018年11月10日，何江付向文敏转账9500元，附言“付厂房租金”；2018年12月6日，何江付向文敏转账5500元。一审法院认为，1、窦志红与文敏签订的《湖南富亮洗涤有限公司租赁合同》是否有效。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，无效的合同自始没有法律效力。本案中，案涉土地在2017年11月11日签订《湖南富亮洗涤有限公司租赁合同》时系农用地，并未依法转为建设用地，而根据本案涉案《厂房转让协议》《补充协议》《合作协议》可以得知2017年11月11日签订《湖南富亮洗涤有限公司租赁合同》的目的为租赁案涉土地为富亮公司使用，案涉土地的农业用途被改变，违反了《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国农村土地承包法》的相关规定，故双方签订的《湖南富亮洗涤有限公司租赁合同》应属无效合同。2、合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方均明知案涉土地尚未取得建设用地许可，即签订租赁合同，改变土地用途，双方对合同无效均有过错。第三人何江付认为实际租赁的面积与合同约定的不符，应核减相应租金，但未提供证据证明，该院不予采纳。窦志红认为双方在签订《厂房转让协议》及《补充协议》后，已按照约定支付了文敏厂房租金40万元，该款在与陈欢的结算中已注明。该院认为《厂房转让协议》及《补充协议》与窦志红、陈欢、何江付三人签订的《合作协议》内容密不可分，后未再继续合伙，窦志红与文敏重新签订《湖南富亮洗涤有限公司租赁合同》，在此合同签订前各方发生的各种资金往来结算应属合伙纠纷，本案中不作处理。虽案涉合同无效，但窦志红已占有使用该土地，故应支付相应的土地使用费。该院核定按照《湖南富亮洗涤有限公司租赁合同》约定的租赁金额每年80000元计算，双方均认可窦志红已按租赁合同约定支付了首付24万元，余款双方约定需减去陈欢所收取的客服款，现文敏未提交证据证实双方对陈欢收取的客服款已达成一致意见，故窦志红还需支付的租金金额尚不能确定，对文敏要求窦志红支付余欠租金的诉讼请求该院不予支持。文敏可待双方确认陈欢收取的客服款后，另寻其他合法途径予以解决。3、文敏诉请窦志红支付资金占用期间的利息，因合同无效，且双方在合同签订中均有过错，故对此诉请该院不予支持。文敏诉请窦志红将租赁合同范围内的污水处理设备以及窦志红自行建立的厂房拆除，因文敏未提供相应证据证明案涉租赁物的添附情况，故对此诉请本案不予处理，双方可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决如下：一、窦志红与文敏签订的《湖南富亮洗涤有限公司租赁合同》无效；二、限窦志红在本判决生效之日起30日内返还租赁物；三、驳回窦志红的其他诉讼请求；四、驳回文敏的其他诉讼请求；本诉案件受理费80元，由窦志红负担，反诉案件受理费2608元，由文敏负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决认定事实一致。另查明：案涉租赁场地尚存放有部分设备，但早已停产。本院认为，本案的争议焦点为窦志红应否在案涉《湖南富亮洗涤有限公司租赁合同》被认定无效后返还租赁物。经审查，案涉《湖南富亮洗涤有限公司租赁合同》项下的土地因未经职能部门批准、擅自改变用途，故该合同违反国家法律强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”该法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，窦志红、富亮公司均未实际利用案涉租赁土地、厂房进行生产经营，案涉租赁合同无效后，窦志红应依法返还租赁物，一审判决窦志红限期返还租赁物并无不当，其处理符合法律规定。综上所述，上诉人窦志红的上诉理由不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。本案二审受理费80元，由窦志红负担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  何 鑫审判员  黄红萍二〇二一年七月二十三日书记员  龙国梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。