上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初32085号原告：上海梓赫置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈鸣，总经理。诉讼代表人：北京市隆安律师事务所上海分所，上海梓赫置业有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：季恩丰，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：潘东波，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告：孙佳骏，男，1986年7月26日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海梓赫置业有限公司(以下简称梓赫公司)与被告孙佳骏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梓赫公司的委托诉讼代理人季恩丰、潘东波，被告孙佳骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梓赫公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告之间的《房屋租赁合同》于2018年5月3日解除；2.判令被告向原告支付租金人民币(以下币种相同)30,672元；3.判令被告向原告支付解除合同违约金50,000元；4.判令被告向原告支付房屋使用费4,320元(按日租金432元计算，自2018年5月4日至5月13日计10天)；5.判令被告向原告支付逾期付款滞纳金15,044.62元(每日滞纳金按实欠租金万分之五计算，自合同解除次日起，暂计至2021年1月8日止)及2021年1月9日起至租金实际清偿之日止的滞纳金；6.诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月13日，原告(甲方，出租方)与被告(乙方，承租方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区东明路XXX号、XXX号、XXX号晶华公馆地下二层A33(商铺编号B2-A33，以下简称系争房屋)出租给乙方，租赁用途为经营锦记(大通冰室)使用，租赁期为2年，自2017年5月1日至2019年4月30日。每合同年租金为157,680元，每季度首月15日前支付下一季度租金。合同9.3条约定，因乙方违约导致合同被甲方单方面解除的，乙方应在收到书面通知后10日内返还房屋，每逾期交房一日，按100元/平方米支付违约金；合同第14.2条约定，如果乙方有逾期不支付租金等费用累计超过10天的，甲方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方支付50,000元的违约金。合同第5.4条约定，乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方7天的宽限期，第8天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金。截止2021年1月8日，被告拖欠租金30,672元、逾期付款违约金50,000元、房屋使用费4,320元、滞纳金15,044.62元(原告主动调低滞纳金计算标准，每日滞纳金按实欠租金万分之五计算，自合同解除次日起，暂计至2021年1月8日，最终计至租金实际清偿之日止)，以上金额合计100,036.62元。原告认为，被告拖欠租金不付，原告依约有权解约并要求被告承担相应的违约责任，特此提起诉讼。被告孙佳骏辩称，同意解除合同，解除日期应为2018年5月24日。依据原、被告之间的付款协议，被告已将2018年2月22日至2018年5月21日的租金25,280元转账至原告实际管理人张健琦、陈超的个人账户，当时张健琦称原告公司账户已冻结，如转入无法提取，对当时系争房屋矛盾解决无益，多家商户均以此方式交租，被告已付清上述款项。由于原告当时与房屋产权人有租金纠纷，系争房屋于2018年5月8日断水，5月24日封场，致系争房屋无法经营。被告曾起诉梓赫公司及陈超，因考虑到实际无法追讨费用，为减少资金损失故撤诉。鉴于被告已支付所有营业期间房租，被告亦非违约方，故不同意支付原告主张的费用。本院经审理认定事实如下：2016年12月13日，原告(出租代理方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋(使用面积27平方米)出租给乙方，乙方承租用途为经营锦记(大通冰室)使用。租赁期限为2年，预计房屋租赁期限自2017年5月1日至2019年4月30日止，起租日预计为2017年5月1日。甲方同意于2017年5月1日前将本房屋交付给乙方，乙方同意最晚于2017年5月1日前对外营业。本房屋每合同年租金为157,680元，租金先付后用，于签订合同之日支付第一季度租金39,420元，以后乙方应于每季度首月15日前向甲方支付下一季度的租金。乙方如无故拖欠租金，甲方给予乙方7天宽限期，第8天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金。乙方应当向甲方支付履约保证金26,280元。因乙方迟延支付租金而产生的违约金、损害赔偿及其他相关费用，甲方可在履约保证金中扣除，并且无需乙方同意，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后五天内补足。否则乙方即构成违约，甲方有权单方面解除合同。租赁期间，使用租赁房屋所发生的水、电(含空调电费)、空调、天燃气、通讯、设备等费用(包括申请、开通及维修费用)由乙方承担，电费以1.5元/度结算、水费以6元/立方米结算。合同第十四条解除本合同的条件约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付50,000元的违约金，给对方造成损失的，若支付的违约金不足抵付一方损失，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；……乙方逾期不支付租金等费用累计超过10天的。合同第十五条违约责任，在租赁期内，未经甲方同意，乙方擅自解除合同的，甲方有权单方面解除本合同，同时甲方有权没收本合同项下乙方支付的全部履约保证金。如乙方系因逾期付款违约而导致合同解除，则乙方还需按本合同约定支付逾期违约金。2018年3月13日，梓赫公司(甲方)与中房晶华公馆琦寓生活社区B2-A33商户即被告(乙方)签订付款协议，约定甲方同意乙方支付25,280元作为2018年2月22日至2018年5月21日的租金。被告于2018年3月14日、3月20日分别向张健琦支付10,000元及7,000元，4月3日、4月13日分别向陈超支付3,000元及5,280元。另查明，1、包括系争房屋在内的浦东新区东明路2600、2608、2612号地下二层商场系原告向案外人上海辕盛实业发展有限公司(以下简称辕盛公司)承租。2018年7月，辕盛公司以梓赫公司欠付租金等事由向我院提起房屋租赁合同纠纷的诉讼，辕盛公司诉请要求确认双方间的租赁合同于2018年5月4日解除、梓赫公司支付租金及违约金等。该案查明，梓赫公司转租的小商户于2018年5月中旬已全部清场，辕盛公司于5月14日起控制了租赁标的物，辕盛公司与梓赫公司间的租金结算至2018年5月13日。我院于2019年1月15日作出(2018)沪0115民初52164号一审判决，判决书认定梓赫公司欠付辕盛公司租金未支付，构成违约。判决确认辕盛公司与梓赫公司间的房屋租赁合同于2018年5月4日解除、梓赫公司承担解约违约金466,666.66元(与履约保证金即二个月租金相抵)等。现该案已生效。2、张健琦曾系梓赫公司的监事、投资人，陈超曾系梓赫公司的投资人。再查明，2020年5月8日，我院出具(2020)沪0115破1-1号民事裁定书，受理了被申请人为梓赫公司的破产清算申请。2020年6月22日，我院出具(2020)沪0115破1-2号民事决定书，指定北京市隆安律师事务所上海分所为梓赫公司的破产管理人。以上事实，有原告提供的房屋租赁合同、催款函及邮寄凭证、2018沪0115民初52164号民事判决书、民事裁定书、民事决定书、催款函及邮寄凭证、欠款明细单、挂号信退信，被告提供的付款协议、转账记录、照片、情况说明、催告函、告商户函、律师函、民事起诉状、民事裁定书、收据、微信聊天记录、原告企业信息等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守。原告诉请与被告之间的《房屋租赁合同》于2018年5月3日解除，本案原告与系争房屋产权人辕盛公司的房屋租赁纠纷，经本院判决双方房屋租赁合同于2018年5月4日解除，鉴于系原告自身的原因导致系争房屋合同的履行不能，故原告并非行使合同解除权的主张方，应由本院依法解除原、被告之间的合同。原告与辕盛公司的上位租赁合同于2018年5月4日解除，原、被告间的下位租赁合同亦随之解除，故本院确认本案系争房屋的租赁合同于2018年5月4日解除。因案涉租赁合同的解除系上位租赁合同解除而非原告行使解除权所致，故原告主张解除违约金，缺乏依据，不予支持。被告抗辩其与原告已达成付款协议，并提供相应的支付凭证，本院予以确认。原告称公司并未收到被告支付的相应钱款，因付款协议系由原告以公司名义签订，并加盖公司公章，收款人张健琦、陈超均系原告方公司人员，加之当时原告欠付产权人租金亦属实，被告关于应原告方要求付款给公司管理人员的抗辩，本院予以采信。原告未收到被告的租金，应由原告自行向其员工追讨。鉴于梓赫公司与被告已达成付款协议，被告也已履行完毕付款义务，故原告主张被告支付租金、逾期付款违约金、房屋使用费及滞纳金的诉讼请求，于法无据，本院均不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，判决如下：一、原告上海梓赫置业有限公司与被告孙佳骏签订的《房屋租赁合同》于2018年5月4日解除；二、驳回原告上海梓赫置业有限公司的其余诉讼请求。案件受理费2,300元，减半收取计1,150元，由原告上海梓赫置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  朱 敏法官助理  邱静雅书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……