广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1203民初821号原告：肇庆市鼎湖新龙基房地产有限公司，住所地广东省肇庆市鼎湖区321国道南苏村小布岗下，统一社会信用代码914××××××××××××739。法定代表人：孔某1。委托诉讼代理人：丁涛，广东勤思进律师事务所律师。委托诉讼代理人：范威威，广东勤思进律师事务所律师。被告：何劲雄，男，汉族，1972年6月28日出生，住址广东省肇庆市鼎湖区××××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××015。委托诉讼代理人：梁肇阳，广东肇之丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅剑鹏，广东肇之丰律师事务所律师。原告肇庆市鼎湖新龙基房地产有限公司（以下简称“新龙基公司”）与被告何劲雄商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新龙基公司的委托诉讼代理人丁涛、范威威，被告何劲雄及其委托诉讼代理人梁肇阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新龙基公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即向原告支付余下购房款人民币600000元、违约金40560元(违约金以余下购房款600000元为基数，按每日万分之一的利率标准，从2019年6月4日起暂计至2021年4月9日，之后违约金按前述标准计至所有购房款还清为止)。2．判令被告承担本案的全部诉讼费用。庭前变更诉讼请求：1．判令被告立即向原告支付余下购房款人民币600000元、利息290284.93元(利息以余下购房款600000元为基数，按月利率1％的标准，从2017年5月8日起暂计至2021年5月18日，之后利息按前述标准计至所有购房款还清为止)。2．判令被告立即向原告支付违约金16230.96元(该违约金包括：在逾期60日之内，按逾期应付款600000元为基数，以每日万分之一的标准，计算违约金为3600元；在逾期60日之后，按应付总房价款1263096元的1％为标准，计算违约金为12630.96元。)3．判令被告缴交的定金20000元由原告没收，被告并立即向原告补缴因没收定金后而产生的前期购房款差额20000元。4．判令被告支付律师费25000元给原告。以上四项合计：971515.89元。5．判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年5月8日，原被告双方签订《商品房买卖合同(预售)》，约定由被告向原告购买位于肇庆市鼎湖区××××××布民乐桥侧(小布-01号)清泉山庄第一期第2幢1层13卡商铺，总价款1263096元，同时双方对付款方式、违约责任等进行了约定。合同签订后，被告向原告支付了部分购房款663096元，余款60万元则约定以银行贷款或其他方式向原告支付。在办理银行贷款之前，原告依约为被告办理了商铺的产权登记。至今，被告未按合同约定向原告支付余款60万元，为此原告多次要求被告支付余款，但被告均不予支付，故原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请判如所诉。原告新龙基公司举证如下：1．《商品房买卖合同（预售）》（2017年5月8日），证明被告向原告购买案涉商铺，双方对还款方式、违约责任等进行了约定；2．发票（编号：No13425077），证明被告只是向原告支付部分购房款663096元，余款60万元至今尚未支付；3．《不动产权证书》（2019年6月3日），证明原告已经依约为被告办理了商铺的产权登记；4．催收通知、快递详情单，证明因被告一直未支付余款，原告向被告发出催收通知，被告收悉后仍未向原告支付。《民事委托代理合同》，证明原告为依法维护自身合法权益，委托律师提起本案诉讼，其中约定律师费25000元等。6．律师费发票，证明原告聘请律师提起本案诉讼，已支付首期律师费12000元。被告何劲雄答辩意见如下：案涉商铺至今未能办理按揭贷款不可归责于答辩人。案涉商铺的购房是通过房票的方式支付首付款，余款再办理银行贷款，该付款方式约定于《商品房买卖合同》第七条。房票付款，是指购房人将政府出具的具有现金价值的购房专用票据交付给出卖人，再由政府将对应的购房款支付给出卖人的付款方式，区别于常见的买受人直接将首付款支付给出卖人的方式。在与新龙基公司签订《商品房买卖合同》后，其仅有的办理按揭贷款合作银行为肇庆市鼎湖区××信用合作联社，但该金融机构因对商用房地产采取审慎放款政策，未为答辩人办理商铺的按揭贷款。除该金融机构外，新龙基公司至今未有其他合作银行提供给答辩人办理商铺按揭贷款。因以房票方式支付首期款无法提供本人银行账户付款的交易记录，答辩人咨询的其他金融机构亦不接受房票方式支付首付款的商铺按揭贷款。肇庆端州农村商业银行股份有限公司、肇庆市鼎湖区××信用合作联社、广东高要农村商业银行股份有限公司于2020年2月20日合并成立肇庆农村商业银行股份有限公司后，该银行也不再与新龙基公司合作办理按揭贷款业务。由此可见，案涉商铺至今未能办理按揭贷款不可归责于答辩人，很大程度上是新龙基公司未能提供合作银行办理商用房地产按揭贷款业务所致。二、新龙基公司请求答辩人直接支付60万元余款没有合法依据。（一）双方无约定答辩人有义务直接支付60万元余款。根据新龙基公司举证的《催款通知书》，其是依据《补充协议》第十三条约定，主张答辩人直接支付余款60万元的。请人民法院注意到，《补充协议》第十三条的表述为“合同第七条“付款方式及期限”第3点“贷款方式付款”补充条款如下：……”。即《补充协议》第十三条是针对《商品房买卖合同》第七条第（二）款第3点所作的补充约定。但《商品房买卖合同》第七条第（二）款的约定内容为“（二）买受人采取下列第4种方式付款：……4.其他方式：签定购房合同10日内付房票款60%即390000元……余款600000元办理10年银行按揭。”即双方是约定了按照该条款中的第4点内容支付购房款的。《补充协议》第七条针对的是该条款中的第3点所作的补充约定，但双方并未约定该条款中的第3点付款方式，故《补充协议》第十三条约定不能适用于答辩人与新龙基公司，新龙基公司主张答辩人直接支付60万元余款没有合同依据。（二）《补充协议》第十三条的约定，不能成为商品房买卖合同的有效内容。根据上述第（一）点答辩意见，《补充协议》第十三条是新龙基公司为了销售商品房重复使用而拟定，且在签订合同时未与对方协商的格式条款，该格式条款中关于付款的约定，明显是加重对方责任的与对方有重大利害关系的条款，但在《补充协议》中的文字全部为字体较细且格式相同的打印文字，第十三条的文字也无加黑或者画波浪线等方式足以引起注意，在签订《补充协议》时，新龙基公司更是没有进行任何的提示注意或者说明。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条第二款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”之规定，《补充协议》第十三条不能成为商品房买卖合同内容进行引用。同时，《补充协议》第十三条还是不合理加重对方责任、限制对方主要权利的条款，并且与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”规定的内容相违背，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条“有下列情形之一的，该格式条款无效：……（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；……”，属于无效合同条款，不能作为主张权利的依据。三、新龙基公司仍未将案涉商铺交付答辩人，存在严重违约行为，答辩人有权基于此情况拒绝支付余款。根据《商品房买卖合同》第十一条“（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。……”以及第十二条“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：……”之约定，新龙基公司未在2017年12月31日前将案涉商铺交付答辩人的唯一正当理由是不可抗力，新龙基公司至今未将案涉商铺交付给答辩人，很明显已经构成严重违约，根据《中华人民共和国民法典》第五百二十六条“当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。”之规定，答辩人亦有权拒绝支付余款且不构成违约。四、答辩人不存在违约行为，无需支付违约金或利息。答辩人已经按照《商品房买卖合同》第七条第（二）款约定支付了首付款等费用，至今未能办理按揭贷款的原因也不可归责于答辩人，《商品房买卖合同》及《补充协议》也均无约定须在某一期限内办理完毕按揭贷款手续获得取得银行贷款，故答辩人不存在违约行为，无需支付违约金或利息。五、新龙基公司主张按1%的标准计算违约金及没收定金没有合法依据。首先，如第四点答辩意见所述，答辩人不存在违约行为，无需无需支付违约金或利息；再次，根据《商品房买卖合同》第八条之约定，新龙基公司主张按1%的标准计算违约金及没收定金，以行使合同解除权为前提，本案中，新龙基公司主张的是继续履行合同，不符合约定的主张按1%的标准计算违约金及没收定金的条件，且违约金及定金罚则依法只能择一主张，其主张没有合法依据，不应当获得支持。六、新龙基公司主张利息没有合法依据，且构成权利的多重主张。《商品房买卖合同》及《补充协议》均无约定新龙公司在本案中主张的利息，该主张没有合法依据，且新龙基公司在本案中既主张所谓逾期付款的违约金，又同时主张定金罚则及所谓的逾期付款利息，构成权利的多重主张，依法不应当获得支持。七、新龙基公司主张律师费没有合法依据。《商品房买卖合同》及《补充协议》均没有关于律师费负担的约定，且新龙基公司也未能提供在本案中支出律师费的证据，故其律师费主张没有合法依据，依法不应当获得支持。八、答辩人同意继续按照商品房买卖合同约定，以办理按揭贷款的方式支付余款60万元。若由新龙基公司提供合作银行办理按揭贷款手续支付余款60万元的，答辩人同意继续按《商品房买卖合同》第七条第（二）款约定执行。对于余款60万元办理银行按揭贷款，若新龙基公司自身无法提供合作银行办理按揭贷款手续的，鉴于答辩人的经济条件无法一次支付余款60万元，则答辩人会根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”之规定，行使解除合同的权利。综上所述，新龙基公司在本案中的主张没有事实和法律依据，请求人民法院驳回其全部诉讼请求。被告何劲雄没有提供证据。经审理查明，2017年5月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017051662）及附件，约定被告购买原告位于肇庆市鼎湖区×××××××2×清泉山庄（第一期）2幢13卡商铺，总价款1263096元。付款方式及期限条款约定“签定购房合同10日内付房票款60%即390000元；竣工验收合格之日付房票款30%即195000元；确权之日付房票金额10%即65000元；现金支付13096元；余款600000元办理10年银行按揭。”《商品房买卖合同（预售）附件十一补充协议》第十三条第（一）点约定：“乙方（即被告）应当在签定本合同之日起15天内向甲方（即原告）提交办理银行按揭所需的全部资料并办理银行按揭手续。由于乙方原因导致甲方无法收到按揭款项的，视同乙方逾期付款，并按合同第八条约定由乙方承担违约责任。‘乙方原因’是指：乙方未按约定时间提供办理银行按揭所需资料，或乙方未按约定时间办理按揭手续，或乙方本身未能符合银行银行按揭贷款条件而又不能以现金付清房款，或乙方其他原因。乙方所申请贷款额最以银行审批额度为准，如银行批准额度少于贷款申请额的，则差额部分由乙方以现金方式补足，乙方应当在接到甲方电话或书面通知后十五个工作日内付清差额房款，否则按合同第八条约定处理”；第（二）.3约定“乙方有以下情形之一的，乙方同意在甲方发出付款通知书之日起15天内，向甲方一次性付清房价余款：①未按时办理按揭手续；②未能提供办理按揭贷款的全部有效证件资料；③按揭申请未获银行批准；④按揭贷款未获银行全额批准。”《商品房买卖合同（预售）》第八条逾期付款责任约定“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期超过60日后，出卖人有权将买受人所买的本单元另作处理，没收定金并扣除买受人应付总房款1%违约金，解除本合同。”合同签订后，被告按合同约定向原告支付了首期房价款663096元（其中房票金额650000元、现金13096元）。原告已于2017年5月11日向被告开具了金额为663096元的增值税普通发票。2019年6月3日，原告将被告向其购买的肇庆市鼎湖区×××××××2×清泉山庄（第一期）2幢13卡商铺的权利人登记在被告名下，已取得了不动产权利证书[粤（2019）肇庆鼎湖不动产权第0003990×]。随后，被告按合同约定向银行办理按揭贷款600000元，但因被告首期款为房票支付的原因，未能通过银行的按揭贷款申请。被告没有继续支付房价余款600000元给原告，原告于2020年10月22日向被告寄送《催款通知书》要求被告按合同附件十一《补充协议》第十三条的规定，在15个工作日内付清余款600000元。被告次日收到该通知后至今仍未向原告支付剩余房价款600000元。因此，原告遂委托广东勤思进律师事务所代理提起本案诉讼，约定律师费25000元（先支付12000元，余款在判决生效后15日内付清），原告已支付律师费12000元，广东勤思进律师事务所指派丁涛律师和范威威律师参加诉讼。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件《补充协议》没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。被告只按照合同约定支付了首期款663096元，余款600000元没有向原告付清。被告辩称余款600000元未能付清给原告的原因是因为其向原告支付首期款是采用了房票支付的方式，未能通过银行按揭贷款申请，故无法向原告支付余款600000元。原告则认为被告不能付清购房余款600000元属违约行为，即使被告无法办理银行按揭贷款，其夫妻的工资收入均可以保证一次性付清，故请求被告继续履行合同，并承担违约责任。首先，被告的行为是否构成违约的问题。《商品房买卖合同（预售）》及附件《补充协议》约定的付款方式是被告支付首期款663096元，余款600000元办理银行按揭贷款。并约定由于被告原因导致原告无法收到按揭款项的，视同被告逾期付款，并按合同第八条约定由被告承担违约责任。附件《补充协议》并约定被告同意在原告发出付款通知书之日起15个工作日内，向原告一次性付清房价余款。现在被告自身原因无法办理银行按揭贷款，按照约定应当在接到原告书面通知后15个工作日内付清房款。但被告在收到催款通知后仍拒绝付款，构成违约，应承担违约责任。其次，本案《商品房买卖合同（预售）》附件《补充协议》是否应继续履行的问题。《商品房买卖合同（预售）》第八条逾期付款责任约定“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期超过60日后，出卖人有权将买受人所买的本单元另作处理，没收定金并扣除买受人应付总房款1%违约金，解除本合同。”即本案的合同解除权归原告。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。……”即被告在承担违约责任的前提下是可以提出解除合同之诉的，但被告未提出反诉，因此，本院不支持解除合同，被告应继续履行合同。本案违约金如何计算的问题。按照前述合同及补充协议的约定，逾期付款则应按日支付万分之一的违约金；在解除合同的前提下，原告可以没收被告交纳的定金及被告支付总房价款的1%违约金。双方约定按揭申请未获银行批准，被告同意在原告发出付款通知书之日起15个工作日内，向原告一次性付清房价余款。现在原告主张继续履行合同，按双方约定被告逾期付款按日计算万分之一的违约金。该违约金符合法律规定，本院予以支持。被告于2020年10月23日收到原告发出的付款通知书，未在15个工作日内向原告付清房价余款600000元，应自2020年11月14日起以600000元为基数，按每日万分之一的标准，向原告计付逾期付款违约金至实际付清之日止。合同未约定逾期付款需计算利息，且原告已起诉主张计算违约金，该违约金已可弥补原告的损失，因此，原告一并主张计算欠款利息本院不予支持。同时，原告又主张定金罚则，请求没收被告缴交的定金20000元属于重复主张权利，且该权利按双方约定是在解除合同的前提下产生，故本院对原告该项请求亦不予支持。第四，关于原告主张的律师费25000元应否支持的问题。本案《商品房买卖合同（预售）》附件《补充协议》并未约定原告在本案中出现的违约情形涉诉需要承担律师费，且本案原告产生的律师费并不属于必须发生的费用，系原告为诉讼需要支出的费用，不应由被告承担。因此，本院对原告该项请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百一十条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十二条、第五百八十五条、第五百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告何劲雄于本判决发生法律效力的十日内向原告肇庆市鼎湖新龙基房地产有限公司支付购房款600000元。二、限被告何劲雄于本判决发生法律效力的十日内向原告肇庆市鼎湖新龙基房地产有限公司支付逾期付款违约金（以600000元为基数，自2020年11月14日起按日利率万分之一计算至付清之日止）。三、驳回原告肇庆市鼎湖新龙基房地产有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6757.6元，由原告肇庆市鼎湖新龙基房地产有限公司负担3349.5元（原告已预交6757.6元，本院在本判决生效后退回3408.1元），被告何劲雄负担3408.1元（被告应在本判决生效之日起七日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 江 浩二〇二一年七月二十七日书记员 梁思学