吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0202民初1351号 原告：丁泉勇，男，1982年3月18日生，汉族，住吉林省吉林市船营区。 委托诉讼代理人：徐立光，吉林松花江律师事务所律师。 被告：马秀英，女，1955年7月9日生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。 委托诉讼代理人：邹海臣，男，1975年7月15日，汉族，住吉林市昌邑区。 被告：邹海芹，女，1974年5月8日生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。 第三人：吉林荣际房地产经纪有限公司，住所地吉林省吉林市丰满区鑫兴君府小区A-2号网点2号。 法定代表人：李涵。 委托诉讼代理人：李宽，该公司经理。 原告丁泉勇与被告马秀英、邹海芹、第三人吉林荣际房地产经纪有限公司（以下简称荣际房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁泉勇的委托诉讼代理人徐立光，被告马秀英的委托诉讼代理人邹海臣、被告邹海芹，第三人荣际房地产经纪公司的委托诉讼代理人李宽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丁泉勇向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告之间的房屋买卖居间协议；2.判令被告返还购房款人民币2万元；3.判令被告承担违约金人民币5.6万元；4.判令被告赔偿装修费用人民币7800元；5.判令被告承担居间报酬人民币5600元，律师费人民币1万元；（以上五项合计人民币9.94万元）6.本案诉讼费用及相关费用由被告承担。事实与理由：2020年9月20日，原告丁泉勇通过第三人荣际房产经纪公司与被告签订房屋买卖居间协议，该协议约定由原告购买所有权人为被告马秀英的位于吉林市昌邑区新地号街筑石、居易3号楼3单元4层41号建筑面积为57.34平方米的房屋，成交价为人民币28万元；原告支付购房定金人民币2万元；余款人民币26万元于2021年3月23日之前结清；违约金为总房价款的20%；原告在被告于2020年9月23日前交付涉案房屋起六个月内即2021年3月23日前有权将涉案房屋转让第三人，并且此期间内，被告同意原告对涉案房屋进行装修；中介报酬为总房价的2%，即人民币5600元。如被告违约，原告有权单方解除本协议，涉案房屋的违约金、装修费用、中介报酬等费用由被告承担。本协议签订后，原告按约定支付定金人民币2万元，对房屋进行了装修，支付装修费用人民币7800元，原告在六个月的反悔期内，找到涉案房屋的受让人，但在要求被告履行本协议时，被告明确表示不卖涉案房屋了，拒绝继续履行本协议。另涉案房屋买卖居间协议及购房定金收条是由被告邹海芹代被告马秀英签字的，二人系母女关系。故原告认为，被告的行为构成违约，应按照双方的约定和法律规定，承担违约责任。据此，原告为维护自身的合法权益，根据我国现行相关法律规定，特诉至贵院，请人民法院依法裁决。 马秀英辩称，2020年9月20日丁泉勇与邹海芹签订房屋买卖居间合同是无效的。本案涉及的房屋所有权人并不是邹海芹，房屋的真正所有权人是马秀英，邹海芹虽然与马秀英系母女关系，但是邹海芹并没有得到马秀英的授权出卖该房屋。丁泉勇提供的房屋买卖居间协议，不是马秀英本人签字，也没有出具马秀英本人的授权委托书。因此，邹海芹对房屋所有权是属于无权处分，丁泉勇通过第三人荣际房地产经纪公司签订的房屋买卖居间协议自始无效，故请求法院驳回原告的其他诉讼请求。 邹海芹辩称，同马秀英答辩意见。 荣际房产经纪公司未作陈述。 本院经审理认定事实如下：马秀英系吉林市昌邑区新地号街筑石居易3号楼4层41号房屋权利人。邹海芹系马秀英之女，邹海臣系马秀英之子。2020年9月20日，邹海芹作为出售方（甲方）的委托诉讼代理人、丁泉勇作为买受方（乙方）、荣际房地产经纪公司作为委托居间方（丙方），签订《房屋买卖居间协议》。房屋坐落：吉林市昌邑区新地号街筑石居易3号楼4层41号，面积57.34平方米。产权人：马秀英。房屋成交价格共计28万元，乙方已向甲方支付购房定金2万元。全款支付房款约定：经甲乙双方协商，付款时间为2021年3月23日之前结清，并办理房屋委托公证或房屋所有权更名过户手续，逾期付款按本协议第九条进行赔偿。一方未按照本协议约定履行，其行为视为违约。守约方有权要求违约方按每日总房价款万分之五承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过30日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金，违约方承担所有责任及费用，并赔付双方全额信息服务费。补充协议：经甲乙双方协商同意，1.因乙方资金问题先支付甲方房款人民币贰万元,甲方房屋交于乙方使用,甲方同意乙方对该房屋进行装修。乙方有权出售此房,待交房之日起6个月后如乙方未将此房售出，乙方将装修和定金赠给甲方或全款收房任选一种,如乙方选择全款收房,乙方将剩余房款贰拾陆万支付甲方时,甲方需配合乙方办理委托公证手续。2.甲方交房当日会对此房屋物业管理费、供暖费、水费、电费、燃气费、卫生费、供热余热费等甲方使用房屋期间产生的费用由甲方承担，交房日以后(含当日)发生的费用由乙方承担。3.第三方如贷款购买此房,如在2021年3月23日前办理银行贷款手续,甲方同意收到全部房款时间以银行贷款下发时间为准。4.此房屋乙方售出差额费用,在此房屋更名过户当日甲方同意乙方从首付款或房款中扣除。5.如甲方违约赔偿乙方装修费用及违约金。6.乙方售出此房后甲方需无条件配合买受方办理相关手续。7.甲方保证此房屋无抵押无债务纠纷。8.如疫情(仅指因疫情封城小区封闭为限,以吉林市政府通知解封为准)期间不能推广,签订时间疫情期间往后顺延。邹海芹、丁泉勇在协议中签名捺印，荣际房地产经纪公司盖章，邹海芹代签马秀英名字。2020年9月20日，邹海芹收取房屋定金2万元，并出具收条载明：今收到购房人丁泉勇购买本人马秀英代理人邹海芹位于吉林市昌邑区新地号街筑石居易3号楼4层41号的房屋购房定金2万元。收款人：邹海芹代马秀英。2020年9月20日，邹海芹出具委托书承诺书，载明：邹海芹现承诺已经得到了房屋产权人马秀英的合法委托，出售委托人名下昌邑区新地号街3号楼4层41号之房产，本人签署该房屋买卖交易项下的一切合同文本及相关法律文件均具有法律效益，如出现任何问题本人将承担一切法律责任。委托期限：自签字之日起至上述事项办理完结之日止。邹海芹在承诺人处签名捺印。2020年9月20日，邹海芹与丁泉勇签订物品清单，对房屋物品进行交接。2020年9月24日，邹海芹与丁泉勇对物业费用进行结算，出具物业结清证明。2021年3月15日，荣际房地产经纪公司员工张志强，也是本案房屋买卖的居间经手人，给邹海芹打电话，邹海芹回答“我当时我跟你说了，你到了24号，3月24号，你就给我全款，房子我就给你，你不给我全款……”庭审中，邹海芹解释称当时记错时间了，其意思是交款期限应该按照合同约定，不是对合同条款交款期限的变更。2021年3月24日，张志强电话联系邹海芹要求接收全款，协助办理更名过户，邹海芹认为约定期限已过，其拒绝继续履行合同。 另查明，2020年3月22日，丁泉勇对涉案房屋进行装修，花费装修费7800元。因本案，原告花费律师费10000元，保函费500元。 认定上述事实的证据有丁泉勇提供的房屋买卖居间协议、定金收条、房屋产权证书、委托书承诺书、物品清单、物业结清证明、装修房屋费用清单及装修后的照片、律师费、保全费发票、通话录音及当事人在庭审中的陈述。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为的，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。根据上述法律规定，现马秀英、邹海芹均主张邹海芹无权处分案涉房屋，且马秀英对邹海芹代为签订房屋买卖居间协议的行为未进行追认，故该行为对马秀英不发生效力，邹海芹代表马秀英与丁泉勇、荣际房地产经纪公司订立的《房屋买卖居间协议》应认定为有效，但只对邹海芹、丁泉勇、荣际房地产经纪公司有效，故丁泉勇要求解除其与邹海芹、荣际房地产经纪公司签订的《房屋买卖居间协议》的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。 关于丁泉勇要求马秀英承担违约赔偿责任的问题，因马秀英未签订案涉《房屋买卖居间协议》，邹海芹代为签订的行为因未经马秀英授权而不对其发生法律效力，故该主张不能成立。 关于丁泉勇要求邹海芹承担违约赔偿责任的问题，因邹海芹无权处分行为导致本案房屋买卖合同目的无法实现，邹海芹应承担相应赔偿责任。关于邹海芹抗辩丁泉勇于2021年3月24日交付房款违约的问题，一方面邹海芹在2021年3月15日与荣际房地产公司中介张志强通话过程中表示“3月24日付全款，房子就给你”，应视为双方对付款时间进行了重新确认，另一方面，即使不认定该意思表示为对付款时间的重新确认，丁泉勇晚一天付款也并不能构成本案合同目的无法实现的根本违约。丁泉勇在本案中既主张了违约金也主张了损失赔偿，依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，违约金作为合同当事人约定的承担违约责任的一种方式，既是对违约方的惩罚也是对守约方所受损失的补偿，其数额应以违约方违约行为造成的损失为限。本案中，丁泉勇主张违约金5.6万元，返还房屋定金2万元，装修损失7800元，居间报酬5600元，律师费10000元，保险费500元，因邹海芹在明知未取得马秀英授权的情况下，仍签订合同，致使本案房屋买卖合同目的无法实现，其应承担相应赔偿责任。丁泉勇在明知马秀英系案涉房产权利人，邹海芹未出示授权情形下，仍然同意邹海芹代马秀英签订合同，未完全履行其审慎注意义务，且未能在合同约定的2020年3月23日前交付房款，存在一定的过错，对本案亦应承担相应的过错责任。综上，邹海芹应赔偿丁泉勇各项损失（装修损失7800元、居间报酬5600元、律师费10000元、保险费500元）的70%，即16730元。丁泉勇要求邹海芹返还购房定金20000元，不违反法律规定，予以支持。 综上所述，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告丁泉勇、被告邹海芹及第三人吉林荣际房地产经纪有限公司于2020年9月20日签订的《房屋买卖居间协议》； 二、被告邹海芹于本判决生效之日起五日内返还原告丁泉勇房屋定金2万元。 三、被告邹海芹于本判决生效之日起五日内给付原告丁泉勇赔偿金16730元。 四、驳回原告丁泉勇的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1143元，保全费1011元，合计2154元，由丁泉勇负担1358元，邹海芹负担796元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  王慧 二〇二一年七月十五日 书记员  李莉