广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0111民初36333号 原告（反诉被告）：刘真本，男，1970年2月5日出生，汉族，住广州市白云区， 委托诉讼代理人：黄新伟，北京市盈科（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏巍巍，北京市盈科（广州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广州市好璟环保建材有限公司，住所地广州市白云区江高镇江三路27号（自主申报）。 法定代表人：龙雪连，经理。 被告：龙雪连，女，1965年7月10日出生，汉族，住广州市荔湾区， 上述二被告共同委托诉讼代理人：胡志刚，广东粤鑫律师事务所律师。 原告刘真本与被告广州市好璟环保建材有限公司（以下简称好璟公司）、龙雪连租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，实行独任审理，公开开庭进行了审理。原告刘真本的委托诉讼代理人黄新伟，被告好璟公司、龙雪连的共同委托诉讼代理人胡志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘真本向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《土地出租合同》于2019年10月1日起解除；2、判令两被告向原告连带支付2019年8月、9月期间拖欠的租金112000元及按月租金56000元为基数、每逾期一日按0.06%计收而产生的滞纳金至实际支付完毕之日止；3、判令两被告向原告连带支付合同解除后拒不归还广州市白云区江高镇珠江村新屋永成码头合库以北靠流溪河边片的土地期间的场地占用费（参照合同约定的月租金56000元）至两被告实际归还涉案土地之日止；4、判令两被告在15日内将涉案土地清空腾退给原告；5、判令被告好璟公司在15日内将以涉案土地登记作为经营场所的企业工商登记进行变更或注销；6、判令两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年4月18日，原告与被告龙雪连签订合同，约定原告作为出租方将涉案土地出租给被告龙雪连使用，租期自2019年4月18日起至2028年5月31日止。根据合同约定，承租方应当按照约定交纳租金。逾期超过15天，出租方有权解除合同，不退还押金。被告龙雪连承租涉案土地后，注册成立了被告好璟公司，并将涉案场地登记为经营住所地。原告已按合同约定交付了涉案土地，但两被告自2019年8月起却未按约定向原告交付租金。2019年9月24日，原告委托律师事务所向两被告进行催告，要求其尽快交纳租金，否则将于2019年10月1日解除租赁合同。但两被告收到律师函后至今仍未缴纳租金，也未对解除合同提出异议。故原告认为双方合同已于2019年10月1日解除。但现两被告至今仍在占用涉案土地，从未支付租金、水电费等相关费用。原告多次催告，但两被告拒绝承担责任。2020年4月2日，原告向两被告送达《通知书》要求尽快支付租金、场地占用费，否则原告有权处理场内物品。两被告收到《通知书》后仍然拖欠租金、场地占用费且拒不交还涉案土地。故成讼。 被告好璟公司、龙雪连辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、因出租场地违反国家、广东有关河道法律法规，同时也违反广州饮用水源相关规定，故租赁合同无效。2、原告要求龙雪连承担责任缺乏依据。3、原告提供的租赁场地导致被告无法实现合同目的，导致损失。4、原告已经在2019年10月将场地收回并重新出租。被告在此后未使用过涉案场地。故原告无权向被告主张2019年10月及之后的租金。 被告好璟公司向本院提出反诉请求：1、判令原告向被告赔偿损失50万元、退还合同押金112000元及利息（从反诉之日计至付清之日止，按年利率12%计算）；2、判令本案诉讼费由原告承担。事实和理由：2019年4月18日，好璟公司向原告承租了涉案土地。原告称其场地系从江高镇“三资”平台中标而来，合法合规，适合各类生意经营。好璟公司承租后，对场地进行了改造和装饰，例如铲除立柱、平整地面、场地水泥硬化、建筑物装饰、添置办公设备设施等。为合法经营，好璟公司办理了营业执照，并向政府部门申请办理行政许可手续。但是，在办理手续中，政府部门告知好璟公司，涉案场地因违反国家、广东河道及广州饮用水源相关规定，无法继续。此后，双方不断沟通，但无进展。后来原告强行更换了大门锁。2019年9月底，原告发出律师函要求解除合同，并于2019年10月实际收回了场地，并将场地出租给案外人广州潢浦滩建设发展有限公司。为配合该公司使用场地，原告另行新开了大门，还拆除了场地内原有建筑物。因出租场地违反国家、广东有关河道法律法规，同时也违反广州饮用水源相关规定，故租赁合同无效。原告应当向被告赔偿损失、退还押金。故成讼。 原告刘真本辩称，不同意被告好璟公司的反诉请求，理由如下：本案纠纷为被告好璟公司违约在先。原告在签约时不存在隐瞒土地性质的情形。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据《土地出租合同》、律师函、广州市饮用水源保护区区划调整方案、现场照片、鉴定报告、调查复函，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年4月18日，刘真本（出租人、甲方）与好璟公司（承租人、乙方）签订《土地出租合同》，约定：甲方将位于广州市白云区江高镇珠江村新屋经济合作社位于新屋永成码头仓库以北靠流溪河边片（土名：新屋社灰炉下）、总面积约5600平方米的空地及地上附着物出租给乙方使用；租赁期自2019年4月18日起至2028年5月31日止；甲方于2019年4月18日将涉案场地交付给乙方使用，免租期20天，从2019年5月8日起正式计算租金，即2019年5月租金42933元；租金每月56000元；乙方在每月5日前向甲方缴纳当月租金，若逾期交纳则按日利率万分之六计收滞纳金，逾期超过15天，甲方有权解除本合同，押金不予退还；合同签订之日，乙方支付112000元为本合同押金，押金不能替代租金；租赁期满，乙方付清租金、水电费之日起十天内甲方将押金不计利息退还给乙方；乙方应遵守国家及各级政府有关的法律法规，合法合理使用该地块发展经济；甲方按照现状地块租赁给乙方使用，不得无故解除合同，如无故解除合同，应当赔偿乙方投资损失；等等。 上述《土地出租合同》签订时，好璟公司尚未核准注册成立，由发起人龙雪连以自己名义签订。2019年4月24日，好璟公司注册成立。其法定代表人登记为龙雪连。好璟公司在上述《土地出租合同》上“龙雪连”签名处加盖公章予以确认。后好璟公司实际享有、承担上述合同的权利、义务。 上述《土地出租合同》签订后，好璟公司交纳了合同押金112000元，并支付了2019年5月至7月的租金。好璟公司投资对涉案场地进行铲除立柱、平整地面、场地水泥硬化、建筑物装饰等装修改造活动。2019年8月起，好璟公司停止向刘真本支付租金至今。 2019年9月24日，刘真本委托广东金科律师事务所董威律师向好璟公司、龙雪连发出《律师函》，催促好璟公司、龙雪连支付租金，否则将从2019年10月1日起解除上述《土地出租合同》，要求于2019年10月7日前腾退场地。 诉讼中，好璟公司向本院申请对涉案场地的装修改造现值进行鉴定。本院依法委托广东证诚价格评估有限公司为鉴定机构。经鉴定，涉案场地无争议项目装修改造现值为249383.57元，剔除空调、胶凳、红木桌子、红木沙发、活动板房等未形成附合的价值28190.56元后为221193.01元；有争议项目屋顶浇铸5232元；合计226425.01元。 2021年5月7日，经现场勘查，好璟公司在涉案场地内尚有活动板房2个、内部物品若干、建筑垃圾一片未搬迁、清理。 另查明，涉案土地大部分位于流溪河边50米内，属于广州市饮用水源保护区。涉案土地在《广州市城市总规划（2011-2020年）》中涉及限建区及蓝线；在现行控规中大部分控制为公共绿地，东侧为流溪河；在《白云区功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）调整完善方案》中规划为农用地（园地），但现行土地利用现状为建设用地。 本院认为，本案为租赁合同纠纷，具体为土地使用权租赁合同纠纷。本案有以下争议焦点，本院依次论述如下： 一、《土地出租合同》的效力？ 涉案场地的土地性质系农用地（园地），不能进行非农建设。而且，涉案场地大部分位于广州市饮用水源保护区内，涉及公共利益。《土地出租合同》虽未明确约定用途，但从合同约定的租金标准、实际投资装修改造情况来看，应为非农建设。根据常理，刘真本对此应当是明知的。因此，《土地出租合同》既违反国家土地管理法律法规的强制性规定，又损害公共利益，故应当认定为无效合同。因此，对于刘真本主张确认《土地出租合同》于2019年10月1日起解除的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。对于刘真本主张好璟公司在15日内清空腾退涉案场地的诉讼请求，本院予以支持。对于好璟公司主张刘真本返还押金的反诉请求，本院予以支持。对于好璟公司主张刘真本从反诉之日起支付返还押金的利息的反诉请求，本院予以支持，但利率应以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率为宜。 二、场地占有使用费（租金）应当如何计付？ 好璟公司主张刘真本从2019年10月起就收回了涉案场地，但并未提供充分证据予以证实。至2021年5月7日勘查现场时，现场尚有好璟公司的物品及建筑垃圾未予腾空。因此，好璟公司应当就其实际占用涉案场地的情况向刘真本支付场地占有使用费。同时，鉴于涉案场地的可使用性与双方预期不一致及刘真本未积极采取措施收回涉案场地的情况，本院酌情对场地占用费标准予以调整，为合同约定标准的30%，即每月16800元。因此，好璟公司应当按上述标准向刘真本支付2019年8月至腾空交还场地之日止的场地占有使用费。对于刘真本主张场地占用使用费（租金）的诉讼请求，本院在上述范围内予以支持。对于滞纳金的诉讼请求，因合同无效，故本院不予支持。 三、装修改造现值损失应当如何计算？ 经查，好璟公司形成附合的装修改造损失现值为226425.01元。刘真本作为出租人，将不能进行非农建设且涉及公共利益的涉案场地出租给好璟公司用于非农建设，造成好璟公司经济损失，负有过错，本院酌情确定为60%。好璟公司作为有一定经验的市场主体，在经济活动中未尽注意义务，应当对其损失自负40%。因此，刘真本应当向好璟公司赔偿损失的数额为135855.01元（226425.01元×60%）。对于好璟公司主张刘真本从反诉之日起支付赔偿损失的利息的反诉请求，因无法律依据，本院不予支持。 四、龙雪连、好璟公司是否应当对本案共同承担责任？ 根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定(三)(2014修正)第二条的规定，发起人为设立公司以自己名义对外订立的合同，原则上应当坚持合同的相对性和名义主义原则，即合同只在特定的当事人之间发生法律效力，合同相对人应向发起人主张合同权利，而不能向合同关系以外的公司主张合同权利。但是，公司成立后如果确认了该合同或者公司已实际成为合同主体（即享有合同权利或者履行合同义务），而且合同相对人也起诉要求公司承担责任，这表明公司愿意成为合同主体且合同相对人也愿意接受公司作为合同主体，此时由公司承担合同责任符合合同法中代理的一般原理，故可以由公司承担合同责任。根据上述规定的精神，本案应当由好璟公司承担责任，龙雪连不承担责任。 五、好璟公司是否应当变更或注销以涉案土地作为经营场所的企业工商登记？ 上述相关诉讼请求不属于人民法院主管范围。当事人应向市场监督部门要求处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)(2014修正)》第二条的规定，判决如下： 一、被告广州市好璟环保建材有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告刘真本腾空返还位于广州市白云区江高镇珠江村新屋经济合作社位于新屋永成码头仓库以北靠流溪河边片（土名：新屋社灰炉下）、总面积约5600平方米的场地，将活动板房2个、内部物品若干、建筑垃圾一片搬迁、清理完毕； 二、被告广州市好璟环保建材有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告刘真本支付场地占有使用费（以每月16800元为标准，从2019年8月1日起计至腾空交还场地之日止）； 三、原告刘真本于本判决生效之日起十五日内向被告广州市好璟环保建材有限公司返还押金112000元并支付利息（以112000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，从2020年11月7日起计至清偿之日止）； 四、原告刘真本于本判决生效之日起十五日内向被告广州市好璟环保建材有限公司赔偿损失135855.01元； 五、驳回原告刘真本的其他诉讼请求； 六、驳回被告广州市好璟环保建材有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费11914元，由原告刘真本负担7943元，由被告广州市好璟环保建材有限公司负担3971元并于本判决生效之日起五日内向原告刘真本支付。反诉受理费5210元，由被告广州市好璟环保建材有限公司负担3259元，由原告刘真本负担1951元并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。鉴定费15000元，由被告广州市好璟环保建材有限公司负担6000元，由原告刘真本负担9000元并于本判决生效之日起五日内向被告广州市好璟环保建材有限公司支付。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 刘 军 二〇二一年七月十二日 书记员 邝婉欣