山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1083民初593号原告于炳刚，男，1959年5月5日出生，汉族，住乳山市。委托诉讼代理人刘洪涛，乳山义正法律服务所法律工作者。被告孙作荣，男，1963年11月28日出生，汉族，住乳山市。委托诉讼代理人蒋元清，女，1967年7月17日出生，汉族，住乳山市，系被告孙作荣之妻。第三人威海中顺房地产开发有限公司，住所地威海市文登区天福办登云路6-5号。法定代表人倪玉敏，经理。第三人董爱玲，女，1965年8月8日出生，汉族，住乳山市城区。原告于炳刚诉被告孙作荣、第三人威海中顺房地产开发有限公司、董爱玲案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于炳刚之委托诉讼代理人刘洪涛，被告孙作荣之委托诉讼代理人蒋元清，第三人董爱玲到庭参加诉讼，第三人威海中顺房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于炳刚向本院提出诉讼请求：1.请求判令停止对原告购买的位于乳山市（原乳山市光明小区50号）三单元706室房产的强制执行，并解除对上述房产的查封；2.请求确认乳山市三单元706室归原告所有；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年10月10日，原告购买了第三人威海中顺房地产开发有限公司名下（实际由第三人董爱玲出资）建设的乳山市光明小区50号楼（现乳山市）东三单元6楼西室房产一栋，并交付了房款240101元。第三人威海中顺房地产开发有限公司给出具了收款收据并签订了《商品房买卖合同》。原告占有、使用房产至今，居住期间对房屋进行了装修维护并交纳了燃气管道费、燃气、水、电、暖、物业费等费用。后因第三人原因一直未协助办理产权过户手续。2019年8月6日，因被告与第三人威海中顺房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，乳山市人民法院作出（2020）鲁1083执604号民事裁定书，裁定将原告购买的上述房产予以查封并强制执行。2021年1月6日，原告依法向乳山市人民法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2021年2月4日，乳山市人民法院作出（2021）鲁1083执异13号执行裁定书，裁定驳回原告的异议，并告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。综上，原告认为：原告与第三人威海中顺房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该合同合法有效，第三人应当协助原告办理产权过户登记。同时，原告购买涉案房产后，虽然没有办理产权过户登记，但是原告已经支付全部价款并实际占有标的物至今。为此，根据民法典第215条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，原告取得涉案房产后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押冻结该财产。为此，依据《民事诉讼法》第227条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，原告特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告孙作荣辩称，一、原告提出光明小区50＃楼3单元706室执行异议，并向法院提供了商品房买卖合同及收款收据一份，答辩人对原告提供的该两份证据均有异议。原告提供的收款收据记载的购买房产为50＃楼706室，而商品房买卖合同约定原告购买的涉案房产为光明小区50＃楼3单元706室，并且注明建筑层数为地上3层。因此原告提供的商品房买卖合同及收款收据记载的购买房屋明显不一致，相互矛盾。二、原告提供的2010年10月10日收据中记载的50＃楼706室，面积89.59㎡，单价2680元／㎡，房款为240101元，但该收款收据从形式上看无法确定收据中加盖的公章系第三人威海中顺房地产开发有限公司真实公章，因为该收款收据的内容明显是书写在公章之上，即利用加盖公章的空白收据上书写的内容，而不是先书写内容后加盖公章，而且威海中顺公司2010年期间会计只有林会计、出纳辛会计，根本没有姓于的会计，因此该收据填票人为姓于的，与第三人中顺公司实际财务人员不符，对此，答辩人可以提供同期第三人威海中顺房地产开发有限公司出具的收款收据来证实原告所提供的收款收据与中顺公司出具的收据明显不符，充分证实原告提供的收款收据不是第三人威海中顺房地产开发有限公司出具的收款收据，因此原告提供的该证据不能作为其主张的证据使用，同时原告主张一次性付清涉案房款240101元，要求提供已付购房款的银行流水或第三人威海中顺公司已收到该房款的财务账目，否则无法证实原告已实际支付购房款。三、原告提供的商品房买卖合同中未记载原告的身份信息，不符合商品房买卖合同的形式要件，且该合同中没有附有涉案房屋的平面图，无法证实所购买房屋的具体位置、面积，也没有约定住房专项维修资金交纳标准，既然原告主张一次性付清房款，但合同第七条2款又约定申请人履行合同的定金抵作合同价款，自相矛盾。另答辩人提供的蒋学海备案合同中附件四补充协议中约定“原告应在开发商威海中顺房地产开发有限公司交付使用时按国家标准规定交纳：1、2800元煤气管道，2、300元有线，3、200元电控门，太阳能收费统一安装。”而原告提供的商品房买卖合同中附件四没有合同补充协议，并且原告也没有提供已交纳前述费用的证据。而蒋学海备案合同中约定建设工程规划许可证号为（2006）鲁（0-04-010078），原告提供的合同中建设工程施工规划许可证号为（2006）鲁10-04-010078，故原告提供的合同中约定建设工程施工规划许可证号是虚假的。而且该合同中只加盖了公章，没有合同签订日期及法定代表人签字、印章或委托代理人签字，因此不符合商品房买卖合同签订的形式要件，同时该合同中加盖的第三人威海中顺房地产开发有限公司公章明显不真实，对此答辩人提供蒋学海于2009年11月6日与威海中顺公司签订的商品房买卖合同，该合同已在房管部门备案，在该合同中加盖的威海中顺公司公章编码为3710810003632，而原告提供的合同中所加盖威海中顺公司公章编码为3710810014863，因此该合同中加盖的威海中顺公司公章明显是虚假的。原告称于2010年10月10日与第三人威海中顺公司签订光明小区50＃楼3单元706室商品房买卖合同不能成立。四、涉案房产所在小区乳山市光明小区（现春晖家园小区）系第三人威海中顺房地产开发有限公司开发的，原告主张购买房产应当向第三人威海中顺公司交纳房款，应由威海中顺公司出具收款收据和签订购房合同，并由房管所备案登记，作为第三人董爱玲无权开发和销售，更无权对外出售房产和签订商品房买卖合同。退一步讲，即便第三人董爱玲与威海中顺公司存在所谓的合作开发，涉案房产也应由威海中顺公司向购买人出具收款收据和签订购房合同，第三人董爱玲无权以个人名义收取房款，因为是否存在合作关系，系第三人之间内部事情，内部如何结算等事宜均与购房人无关，因此原告称从第三人董爱玲处购买房产不能成立。五、原告所述的因第三人原因没有办理产权登记手续，而原告提供的商品房买卖合同中约定商品房预售许可证号为“乳房售字第××号”，与答辩人提交的4份备案合同种商品房预售许可证号系同一预售证号码，答辩人提供的4份商品房买卖合同均已在房管部门备案，故原告所称因第三人原因导致不能备案，不是事实。六、原告提交的水电费、物业费等单据不予认可，该单据没有物业公司签章，原告没有实用性电费，只有公用电费。原告无法证实其居住在涉案房产中且原告名下再无其他用于居住的房屋，因此原告诉请涉案房产归其所有不能成立，其主张不能排除执行。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人董爱玲述称，对于案涉房产包括在内的多套房产经法院判决已归我所有，对该部分房产，乳山市地税局曾经查过我与威海中顺房地产开发有限公司之间的账目，可以证实涉案房产实际所有人为董爱玲。对于原告起诉的事实和理由，均无异议，原告于炳刚系涉案房产的实际所有权人，应依法支持原告的诉讼请求。第三人威海中顺房地产开发有限公司未到庭应诉，亦未陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：乳山市人民法院于2019年6月28日就申请人孙作荣与被申请人威海中顺房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案作出（2019）鲁1083民初21号民事判决书，判决结果为：被告威海中顺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告孙作荣货款人民币1648868.40元及利息（利息自2009年8月6日至给付之日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19639元（原告已预交9820元）、保全费5000元、诉讼保全担保保险费3300元，均由被告负担。本案诉讼过程中，依据当事人的申请，本院于2019年1月4日查封了威海中顺房地产开发有限公司名下位于乳山市在内的多套房产及其项下土地使用权。上述判决生效后，威海中顺房地产开发有限公司未履行判决书中所列的给付义务，孙作荣向乳山市人民法院申请强制执行，本院根据申请执行人的申请，于2020年3月17日立案执行，案号（2020）鲁1083执604号。执行过程中，案外人于炳刚提出执行异议，本院于2021年2月4日作出（2021）鲁1083执异13号民事裁定书，裁定驳回案外人于炳刚的执行异议。于炳刚对此裁定不服，向本院提起执行异议之诉。另查明，2015年6月19日，乳山市人民法院就董爱玲与威海中顺房地产开发有限公司欠款纠纷一案作出（2012）乳民初字第533号民事判决书，该判决书中本院认为部分载明“从原告提交的证据、富达公司提交的证明、被告公司原项目负责人倪开涌的证言、原告与刘广辉签订的50号楼建设工程施工补充合同、刘广辉的证言看，可以认定50号楼座，由原告购买，并借用被告资质开发建设，刘广辉借用富达公司资质承揽了50号楼的建设施工工程，并由原告支付工程款的事实，原告对50号楼享有权益。”（2012）乳民初字第533号民事判决书现已发生法律效力。本院认为，本案的争议焦点在于原告于炳刚对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，原告主张案涉房屋归其所有，为证实上述主张，原告提交了其与第三人威海中顺房地产开发有限公司之间于2010年10月10日就案涉房产签订的《商品房买卖合同》、第三人威海中顺房地产开发有限公司出具的收款收据、燃气管道费收据、装修证明等相关证据，原告在庭审中陈述案涉房屋现由其妹妹于淑敏及妹夫许日晨居住使用，且提交了水电费、暖气费、燃气管道费等收据一宗。被告对原告提交的上述证据均不予以认可，并提交蒋学海等人在案涉小区购买房产的商品房买卖合同、收款收据等予以证实二者之间存有差异，原告的证据系虚假的。对于原、被告提交的案涉小区商品房买卖合同、收款收据版本不一致的问题，只能说明合同内容的差异，或者说明原告提交的合同中对部分内容未作约定，但以此推定原告与第三人之间签订的商品房买卖合同无效，缺乏法律依据，故对被告的上述辩解理由，本院不予采信。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依照该规定，被执行不动产上的物权期待权欲产生排除强制执行的效力，该条规定的四个要件必须同时具备，缺一不可。本案中，原告于炳刚在案涉房产查封前已经按照房屋买卖合同约定的付款方式支付了房屋全部价款，并已实际占有涉案房屋（涉案房产的购房款收据、房屋钥匙、水电费、燃气管道费、暖气费收据等均在于炳刚手中，于炳刚提交的照片及法院现场勘查时所拍照片均显示已经在涉案房产中居住生活）。涉案房产在被查封时不能办理过户手续的原因系因为第三人威海中顺房地产开发有限公司未取得综合验收备案证，并非于炳刚的原因未办理过户手续。故对于原告主张解除（2019）鲁1083民初21号案件对登记在威海中顺房地产开发有限公司名下的乳山市3单元706室房产及项下土地使用权的查封并确认案涉房产归原告所有的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、停止对乳山市（原名乳山市光明小区50号）三单元706室房产的执行，并解除（2019）鲁1083民初21号案件对登记在威海中顺房地产开发有限公司名下的位于乳山市及项下土地使用权的查封；二、乳山市所有权归原告于炳刚。案件受理费4902元，由被告孙作荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长 王 雁人民陪审员 韩 静人民陪审员 孙福辰二〇二一年七月十二日书 记 员 任霄寒