四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终9659号 上诉人（原审被告）：成都泰嘉诚房地产中介服务有限公司，住所地：四川省成都市武侯区武侯大道铁佛段1号1栋2单元9层908号。 法定代表人：汪永娇。 委托诉讼代理人:陈斌，男。 委托诉讼代理人：孙亚杰，四川国普律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都星未来教育咨询有限公司，住所地：四川省成都市武侯区一环路南一段5号附11号1层。 法定代表人：吴典苡，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:杨雄，四川川蓉律师事务所律师。 上诉人成都泰嘉诚房地产中介服务有限公司（以下简称泰嘉诚公司）因与成都星未来教育咨询有限公司（以下简称星未来公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初12152号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 泰嘉诚公司上诉请求：1.撤销成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初12152号民事判决，发回重审或者改判驳回星未来公司的一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由星未来公司承担。事实和理由：一、一审法院判决泰嘉诚公司退还星未来公司租金4034.7元，计算方式错误。1.2020年1月22日，春节放假期间，泰嘉诚公司按照往年的惯例给商户张贴封条，春节后所有写字间商户自行撕掉封条营业。泰嘉诚公司张贴封条的行为是正常的安全管理行为，方便安保人员巡逻注意各商铺的情况。2019年春节期间，亦是星未来公司承租期间，泰嘉诚公司也是对所有商户张贴封条，星未来公司对嘉谊大厦春节张贴封条的行为是知情的。星未来公司以此作为没有承租泰嘉诚公司房屋的借口，明显与事实不符。2.2020年春节后，因为疫情以及星未来公司自身原因，星未来公司未能及时正常营业，属于自身的经营问题，租赁期间，星未来公司仍有义务按时交纳房屋租金等各项费用。3.泰嘉诚公司与星未来公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按约履行。星未来公司承租案涉房屋不应以是否使用房屋作为计算房租的依据，应以双方《房屋租赁合同》解除的日期作为计算房租的依据。二、一审判决泰嘉诚公司退还房屋保证金16138.18元并支付违约金16138.8元属认定错误。1.星未来公司一直拖欠房租未付，属于严重违约的情形，按照《房屋租赁合同》第五条第一项约定，星未来公司提前终止合同或有其他任何违约行为，该保证金16138.8元均作为违约金支付给泰嘉诚公司。2.对于嘉谊大厦存在的消防问题，首先，成都市武侯区人民政府望江路街道办事处通知商户做好安全防范工作但并未说明承租房屋不适租，也并未要求商户搬离嘉谊大厦，消防问题并不足以导致承租房屋不具有适租性；其次，泰嘉诚公司一直在积极联系武侯区消防大队和成都市××路街道办事处安监站配合整改，并不存在怠于履行维修整改义务；最后，嘉谊大厦的其他租户仍正常经营，星未来公司不租赁房屋实属自身原因导致。3.星未来公司拖欠房租、空调费等费用8万余元，构成严重违约，按照《房屋租赁合同》第五条第一项约定，星未来公司提前终止合同或有其他任何违约行为，该保证金16138.8元均作为违约金支付给泰嘉诚公司。星未来公司拖欠租金等费用属严重违约，按照合同约定，泰嘉诚公司有权将保证金作为违约金，星未来公司无权要求泰嘉诚公司退还。三、一审法院判决泰嘉诚公司返还留存在成都市武侯区一环路南一段22号嘉谊大厦9层9-11号房屋内的物品，一审法院认定事实错误。1.《房屋租赁合同》第十一条约定，如星未来公司有房屋租赁费及套内费用欠费的需另行补齐，在以上违约责任未予结清前，泰嘉诚公司有权阻止星未来公司从租赁房屋内搬走任何财物（在合同期满前星未来公司单方面终止合同的仍按此条处理）。2.自2020年2月起，星未来公司未向泰嘉诚公司交纳任何费用，拖欠房租以及空调费等8万余元，在星未来公司结清所有费用前，按照合同约定泰嘉诚公司有权阻止星未来公司从租赁房屋内搬走任何财物。 星未来公司辩称，一、一审法院已经查明因泰嘉诚公司所提供的房屋消防安全问题致使涉案房屋不具备适租性，星未来公司于2020年1月22日后未再使用涉案房屋，即案涉《房屋租赁合同》从2020年1月22日起就未再履行。依据相关法律规定，未履行部分应当予以返还。二、因泰嘉诚公司的违约行为致使双方所签订的《房屋租赁合同》符合了法定解除条件而解除，星未来公司所缴纳的保证金依法应予以退还，同时泰嘉诚公司应当承担其违约行为所致使的违约责任。三、星未来公司有权在《房屋租赁合同》解除后要求泰嘉诚公司返还自己享有物权的遗留物，符合法律规定。 星未来公司向一审法院起诉请求：1.判令解除星未来公司与泰嘉诚公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令泰嘉诚公司向星未来公司退还泰嘉诚公司扣押的办公用品；3.判令泰嘉诚公司向星未来公司退还租房保证金16138.8元；4.判令泰嘉诚公司向星未来公司退还房屋租金16138.8元；5.判令泰嘉诚公司向星未来公司支付违约金16138.8元；6.判令泰嘉诚公司向星未来公司支付赔偿金42302元。 一审法院认定事实：2019年11月7日，泰嘉诚公司（甲方）与星未来公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定承租房屋位于成都市××路××段××号××大厦××层××号；租赁期限一年，实际计租日自2019年11月7日起至2021年5月6日止；房屋租金及物业管理费用为8069.4元／月；乙方应于签约当日向甲方支付保证金16138.8元，乙方提前终止合同，则该保证金自动转化为违约金赔偿甲方，合同期满乙方结清所有费用且无违约行为，甲方退还乙方所交保证金；租赁费用每季度支付一次，乙方应于上次租赁费到期前二十日向甲方支付下一次一般租赁费用；如乙方另有房屋租赁费及套内费用欠缴的需补齐，未予结清前甲方有权阻止其从租赁房屋内搬走任何财物；任何一方违反合同规定，须向对方交纳相当于两个月租赁费用的违约金。 2020年1月2日，成都市武侯区人民政府望江路街道办事处向嘉谊大厦全体入驻办公单位发出会议通知，通知嘉谊大厦全体入驻办公、经营单位下午14时参加关于嘉谊大厦重大安全隐患治理工作会。会上，街道安监站负责人通报了嘉谊大厦存在消防控制系统失效和地下室防火卷帘失效、消防安全管理严重缺失等安全隐患，且嘉谊大厦管理方拒不履行消防安全主体责任，导致重大安全隐患整改不能得到治理的情况。 2020年1月22日，泰嘉诚公司对案涉房屋张贴封条。 一审另查明，星未来公司于2019年11月6日向泰嘉诚公司支付保证金及首次租金共计48416.4元，房屋租金已支付至2020年2月6日。 一审庭审中，泰嘉诚公司明确表示不同意退还星未来公司留存在案涉房屋内的物品。2020年11月6日，一审法院组织双方进行现场勘验，对星未来公司遗留在案涉房屋内的物品进行了统计：格兰仕KFR-26GW/dL72-130（A3）挂式空调3台、爱普生CB-S05投影仪1台、格兰仕P70D20TL-D4微波炉1台、美菱FS-40RC（6）落地式电风扇1台、组装电脑2套（显示器品牌AOC）、斯迈德落地式饮水机1台、3座沙发1个、单座沙发1个、前台柜1个、铁皮柜1个、讲桌3个、单人课桌51张、课桌椅60把、办公椅及电脑椅7把。 一审法院认为，星未来公司与泰嘉诚公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条第一款第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。同时合同法第二百一十六条规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，泰嘉诚公司作为出租方，有义务确保出租房屋的消防设施符合国家相关标准，保证承租人能安全使用出租房屋。但泰嘉诚公司怠于履行维修整改义务，导致租赁房屋存在消防安全隐患而不具有适租性，经催告后至今仍未整改合格，符合法定的解除情形，故星未来公司请求解除《房屋租赁合同》、退还租房保证金，一审法院予以支持，合同自本案起诉状副本送达泰嘉诚公司之日即2020年9月24日解除。关于租金，星未来公司陈述自2019年12月20日搬离租赁房屋，但未提供相关证据予以证明，而2020年1月22日，泰嘉诚公司对案涉房屋张贴了封条且至一审法院组织双方勘验现场之日，封条才撕毁，可以证实星未来公司至2020年1月22日起未再使用案涉房屋，故退还租金的请求，一审法院在4034.7元（8069.4元÷30天×15天）范围内予以支持。 关于违约金，因泰嘉诚公司未履行适租义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。星未来公司要求泰嘉诚公司支付违约金16138.8元符合合同约定，且泰嘉诚公司明确表示不需要调整违约金，故该请求一审法院予以支持。 关于赔偿金，包括2020年1月18日至2020年2月临时租教室的租金、另行租赁房屋的装修费以及另行购买办公用品的费用。因疫情影响，星未来公司未实际使用临时教室教学，故该租金一审法院不予支持。另租房屋的装修费和办公物品费均系星未来公司自身经营行为产生的费用，并非因泰嘉诚公司违约造成的损失，故星未来公司向泰嘉诚公司主张前述费用，一审法院不予支持。 关于退还物品，因星未来公司对遗留在出租房屋内的物品享有所有权，故该请求一审法院予以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十六条，《最高人民法院》第八条第三款之规定，判决：一、星未来公司与泰嘉诚公司2019年11月7日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月24日解除；二、泰嘉诚公司于判决生效之日起十日内向星未来公司退还租金4034.7元、房屋保证金16138.8元并支付违约金16138.8元；三、泰嘉诚公司于判决生效之日起十日内向星未来公司返还留存在成都市武侯区xx号房屋内的以下物品：格兰仕KFR-26GW/dL72-130（A3）挂式空调3台，爱普生CB-S05投影仪1台，格兰仕P70D20TL-D4微波炉1台，美菱FS-40RC（6）落地式电风扇1台、组装电脑2套（显示器品牌AOC）、斯迈德落地式饮水机1台、3座沙发1个，单座沙发1个，前台柜1个、铁皮柜1个、讲桌3张、单人课桌51张、课桌椅60把、办公椅及电脑椅7把；四、驳回星未来公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2086元，因简易程序减半收取1043元，由星未来公司负担672元，泰嘉诚公司负担371元。 二审中，星未来公司对一审查明的事实无异议，泰嘉诚公司对一审查明的“且嘉谊大厦管理方拒不履行消防安全主体责任，导致重大安全隐患整改不能得到治理的情况”有异议，认为泰嘉诚公司积极履行了整改的责任。泰嘉诚公司对一审查明的其他事实无异议。本院认为，对双方均没有异议的一审查明事实，本院直接予以确认；对于泰嘉诚公司提出的上述异议，本院认为，一审查明的“且嘉谊大厦管理方拒不履行消防安全主体责任，导致重大安全隐患整改不能得到治理的情况”为成都市武侯区人民政府望江路街道办事处作出的《望江路街道召开嘉谊大厦安全隐患治理工作会》中明确载明，故本院对泰嘉诚公司的异议不予采纳。 二审中，星未来公司未提交新证据。泰嘉诚公司提交新证据：泰嘉诚公司向望江街道办和武侯区消防救援大队发送的嘉谊大厦消防整改进度报告、嘉谊大厦消防整改记录表，拟证明泰嘉诚公司在积极对消防进行整改。星未来公司质证认为，对泰嘉诚公司提交的证据真实性、合法性和关联性均不予认可。均系复印件，均为泰嘉诚公司单方出具，未得到任何单位的认可。即使如泰嘉诚公司所称是已经交到了相关单位，相关单位是否进行回复，应当向法庭提交回复函件。如果泰嘉诚公司欲证明其已经履行了整改义务，应该向法院提交其消防合格等相关凭证，而并非以单方出具的整改报告作为证明，达不到泰嘉诚公司的证明目的。从时间节点看，致望江街道办事处的时间系2020年1月8日，办事处召开消防整治会议系2020年1月2日，不可能在这么短的时间内整改完毕。 本院经审查认为，上述证据均为复印件，且均为泰嘉诚公司单方制作，本院不予采信。另外，泰嘉诚公司提交的其发送给武侯区消防救援大队落款时间为2020年4月2日的整改报告载明“我公司会继续督促其他几家单位尽快报价，然后根据报价选择适合我公司的一家公司进行深入沟通并落实整改到位”，可以得知，至少到2020年4月2日，泰嘉诚公司仍然没有对消防问题整改到位。 二审另查明，1.星未来公司承租案涉房屋用来开培训班。2.成都市武侯区人民政府望江路街道办事处作出的《望江路街道召开嘉谊大厦安全隐患治理工作会》载明，1月2日望江路街道召集入驻嘉谊大厦办公、经营约四十家单位召开嘉谊大厦安全隐患治理工作会。街道安监站负责人向参会人员通报了嘉谊大厦存在消防控制系统失效和地下室防火卷帘失效、消防安全管理严重缺失等安全隐患，且嘉谊大厦管理方拒不履行消防安全主体责任，导致重大安全隐患整改不能得到治理的情况。区应急管理局消防科科长要求目前在大厦办公、经营的单位针对大厦存在的严重消防隐患，采取有效措施，做好火灾防范及应急避险工作，同时为避免火灾造成的人员伤害，谨慎选择办公和经营场所。3.案涉房屋上的封条是2020年11月6日一审法院组织现场勘验时才撕掉。 本院二审查明的其他事实与一审查明的一致。 本院认为，根据泰嘉诚公司的上诉意见与星未来公司的答辩意见，本案二审的争议焦点有四个。 关于合同解除的问题 本院认为，星未来公司与泰嘉诚公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。租赁合同关系中，出租人的主要义务为将租赁物交付承租人使用收益并保持租赁物适于使用收益的状态，本案中，从成都市武侯区人民政府望江路街道办事处作出的《望江路街道召开嘉谊大厦安全隐患治理工作会》可以得出，案涉嘉谊大厦存在严重的消防隐患，而星未来公司承租案涉房屋用来办培训班，存在严重消防隐患的大厦已明显不适于开办培训班。泰嘉诚公司未能保持租赁物适于使用收益的状态，也没有提供证据证明其对消防问题已经整改完成，已经构成根本违约，星未来公司有权解除合同。一审对于合同解除的认定并无不当，本院予以维持。 关于退还租金和保证金的问题 根据案涉合同约定，星未来公司应于2020年1月18日前支付下一季度租金，但因案涉房屋不具有适租性，星未来公司有权拒绝支付房租，泰嘉诚公司主张星未来公司未支付下季度租金构成违约，本院对该主张不予支持。本案中，泰嘉诚公司于2020年1月22日对案涉房屋张贴封条，导致星未来公司无法使用案涉房屋，直至2020年11月6日一审法院组织现场勘验时才撕掉封条。承租人支付租金的对价为对租赁物占有使用收益，因2020年1月22日后星未来公司无法占有使用案涉房屋，故其不需向泰嘉诚公司支付租金。对于泰嘉诚公司关于张贴封条是春节期间正常的安全管理行为的主张，本院认为，首先，如果张贴封条为春节期间的安全管理行为，那么春节后泰嘉诚公司应撕掉封条，但案涉房屋上的封条为2020年11月6日一审法院查看现场时才撕毁。其次，即使泰嘉诚公司没有收回对案涉房屋的控制，但是案涉房屋所在大厦具有严重的消防安全隐患，各商家被告知“为避免火灾造成的人员伤害，谨慎选择办公和经营场所”，星未来公司承租案涉房屋用来办培训班，案涉房屋明显不具有适租性，而2020年1月22日之后，星未来公司事实上也未占有使用，泰嘉诚公司应退还星未来公司多交的租金。综上，星未来公司已经预付租金至2020年2月6日，泰嘉诚公司应当退还星未来公司预交的2020年1月22日到2020年2月6日期间的租金4034.7元。星未来公司不支付租金具有法律和事实依据，不构成违约，泰嘉诚公司应退还其房屋保证金16138.8元。 三、关于违约金的问题 本院认为，案涉合同约定，任何一方违反合同规定，须向对方交纳相当于两个月租赁费用的违约金，即16138.8元。本案中，案涉房屋所在嘉谊大厦具有严重的消防隐患，且嘉谊大厦管理方拒不履行消防安全主体责任，导致重大安全隐患整改不能得到治理，故泰嘉诚公司未能保持案涉房屋适于使用收益的状态，已经构成根本违约，导致案涉合同解除。泰嘉诚公司应当根据合同约定向星未来公司支付违约金16138.8元。 四、关于返还物品的问题 本院认为，本案中，星未来公司并未构成违约，也未欠付租金，泰嘉诚公司扣留星未来公司在案涉房屋内的物品没有法律和事实依据。因此，泰嘉诚公司应返还星未来公司在案涉房屋内的物品。 综上，泰嘉诚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费707元，由成都泰嘉诚房地产中介服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  王 果 审 判 员  何广智 审 判 员  赵 韬 二〇二一年七月八日 法官助理  余海洋 书 记 员  袁 敬