安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书(2021)皖0603民初3390号原告：淮北家天下物业管理有限责任公司，住所地安徽省淮北市濉溪路306号（庆相桥西南）。法定代表人：刘金芹，该公司总经理。委托诉讼代理人：荣月侠，女，该公司员工。委托诉讼代理人：刘祥梅，女，该公司员工。被告：段春梅，女，1971年9月9日出生，汉族，住安徽省淮北市。原告淮北家天下物业管理有限责任公司（以下简称家天下物业公司）与被告段春梅物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告家天下物业公司的委托诉讼代理人荣月侠、刘祥梅及被告段春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。家天下物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令段春梅支付家天下物业公司2014年7月1日至2021年1月15日物业服务费共计10187元和违约金暂计3000元，共计13187元；2、判令段春梅承担本案全部诉讼费用。家天下物业公司庭后变更诉讼请求第一项，撤回违约金暂计3000元。事实与理由：淮北绿洲房地产有限责任公司与家天下物业公司签订《物业服务合同》，按照合同约定家天下物业公司为淮北绿洲房地产有限责任公司所承建的淮北家天下小区提供物业管理服务，物业服务标准高层住宅每月0.9元/㎡，多层住宅每月0.45元/㎡，段春梅系淮北家天下小区A3幢202室业主，建筑面积为284.78㎡。段春梅入住后，没有履行自己的交费义务，自2014年7月1日至2021年1月15日，所欠物业服务费10187元、违约金暂计3000元，共计13187元整。另外，根据该合同约定业主未能足额交纳物业服务费用的，家天下物业公司有权进行索取并要求支付违约金，因此段春梅应支付因拖欠物业费产生的违约金。现经家天下物业公司多次催缴，段春梅均以种种理由进行推托，家天下物业公司为了维护自己的合法权益，根据法律规定提起诉讼，请依法判决支持家天下物业公司的诉讼请求。段春梅辩称，房子在2020年10月24日就卖掉了，在淮北诺邦房地产经纪有限公司签的合同，根据合同约定，这些费用应该全部由诺邦房产承担，段春梅不应该承担这个费用。本院经审理认定事实如下：2014年6月26日，淮北绿洲房地产有限责任公司与家天下物业公司签订家天下小区物业服务合同，约定：物业名称家天下水景天成；位置坐落于淮北相山区侧；前期物业管理服务内容：1.物业共用部位的养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案、资料管理；本合同期限为3年，自2014年6月26日至2017年6月25日止；物业管理费多层住宅0.45元／平方米／月；业主或物业使用人违反本合同第三章、第五条的约定未能按时足额缴纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按日3‰的标准向乙方支付违约金，对不按时缴纳物业费乙方将采取教育、行政、法律等手段进行催缴，对拖欠物业服务费的物业企业上门催缴并在小区公示等内容。该合同到期后，双方于2017年6月26日续签了家天下物业管理服务合同，合同约定：家天下物业公司提供的物业管理服务包括：物业共用部位的养护和管理；物业共用设施设备的运行、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、装饰装修管理服务；物业档案资料管理等。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅为每月每平方米0.45元；物业服务费用按（年／半年）交纳，业主或物业使用人应在每年七月一日（每次缴费的具体时间）履行交纳义务，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用，应按日3‰标准向乙方支付违约金；本合同期限自2017年6月26日起至2019年6月30日止；本合同期满前2月，业主大会尚未成立的甲乙双方应就延长本合同期限期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业，在选聘新的物业管理企业进驻前或甲方未选定新的物业管理企业前，乙方必须按照此合同的约定继续履行物业管理职责等内容。根据合同约定家天下物业公司自2014年6月26日起为淮北市家天下水景天成小区后提供基本物业服务。段春梅为淮北市家天下小区A3幢202室业主，建筑面积为284.78平方米。段春梅每月应缴纳物业费128.15元。段春梅没有按期缴纳相应的物业费，其拖欠自2014年7月1日至2021年1月15日期间的物业费共计10055.58元（128.15元×78月+128.15元÷30天×14天）。家天下物业公司催收未果向本院提起诉讼，本院于2021年5月19日先行调解立案。另查，段春梅购得家天下小区A3幢202室房产后，于2016年3月28日办理了产权证（不动产权证书号2016002193、2016002194）。2020年10月24日，段春梅与肖潇、淮北诺邦房地产经纪有限公司签订房屋买卖居间合同，将上述房产出售给肖潇，2021年1月15日，段春梅将该房产过户给肖潇。以上事实，有家天下物业公司提供的营业执照、服务收费标准公示照片、物业服务合同两份、催费通知、照片、房屋买卖居间合同、不动产登记薄与段春梅提交的房屋买卖居间合同等证据予以证明，本院经审查予以确认并在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”本案中，淮北绿洲房地产有限责任公司与家天下物业公司签订的物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效，应予以确认。根据合同约定，家天下物业公司自2014年6月26日起依约为淮北市家天下水景天成小区提供了物业管理服务，段春梅作为业主理应及时交纳物业服务费，段春梅未履行交纳物业服务费的义务，应承担相应的民事责任。段春梅辩称案涉房产已出售给他人，房屋买卖居间合同中已约定其不承担任何费用，经查虽然段春梅与买房人及中介公司三方签订的合同中备注段春梅净得房款其他费用都不承担，但合同亦约定在交付房屋时，卖房人应将附随的水费、电费、物业管理费等费用结清，单据交于买房人等内容，故对段春梅的辩称，本院不予采信。另案涉房产在2021年1月15日办理了过户，家天下物业公司主张段春梅交纳拖欠的自2014年7月1日至2021年1月15日期间的物业费，理由充分，本院予以支持，经核算截止2021年1月15日物业费应为10055.58元，对家天下物业公司主张超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十四条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条的规定，判决如下：一、段春梅于本判决生效后十五日内向淮北家天下物业管理有限责任公司支付物业服务费10055.58元；二、驳回淮北家天下物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，减半收取计65元，由段春梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 员 徐继东二〇二一年七月二十一日法官助理 余颖秀书 记 员 董雨龙附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息,或者不履行其他金钱债务的,对方可以请求其支付。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,造成对方损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益;但是,不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。