四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终9168号 上诉人（原审原告）：杨燕妮，女，1984年5月15日出生，汉族，住广西贵港市港南区。 委托诉讼代理人：干薛沛，四川简法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖建发，四川明炬律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：黄结业，男，1976年12月4日出生，汉族，住广西浦北县。 委托诉讼代理人：干薛沛，四川简法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖建发，四川明炬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：高波，男，1972年12月6日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 委托诉讼代理人：聂独伊，四川伦德律师事务所律师。 上诉人杨燕妮、黄结业因与被上诉人高波房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初6546号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 杨燕妮、黄结业上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判高波立即支付房租203775元，违约金28528.50元，物业费34524.39元（包括电力服务费），律师费9000元，以上费用共计275827.89元；2.一、二审诉讼费、保全费由高波承担。事实和理由：1.一审认定双方同意交接房屋的行为应视为协商一致解除合同系认定事实错误。杨燕妮、黄结业从未向高波表达过解除合同的意思表示，以交接行为推定同意解除缺乏事实和法律依据。合同解除应以明示方式进行。高波作为租赁行业从业人员，恶意违约有违诚信。2.双方微信聊天记录不能达到证明合同已解除的高度盖然性证明效力。即便合同履行中存在疫情，也不必然导致合同解除，也并非合同约定的解除条件。3.杨燕妮、黄结业系夫妻关系，案涉房屋是双方夫妻共同财产，应共同处分，但高波未与黄结业协商解除合同。4.一审遗漏合同经纪方成都盛世蓉城房地产营销策划有限公司作为当事人参加诉讼。5.一审法官多次打断陈述，剥夺杨燕妮、黄结业辩论权。6.根据杨燕妮、黄结业的代理人与高波的协商内容可知双方在2020年5月仍未就合同解除达成一致意见，根据一审的庭审笔录可知高波明确系其先提出解约，一审法院认为系杨燕妮、黄结业先提出解约错误。7.杨燕妮、黄结业系基于高波提出的框架性解约协议而与高波进行协商，杨燕妮、黄结业并未同意该协议，不应当将双方协议的过程视为双方协商的结果。 高波辩称，双方的租赁合同于2020年4月24日解除，之后房屋的一切费用与高波无关。1.根据2020年4月18日至2020年4月25日双方的聊天记录显示，4月20日双方就解除合同已经达成一致。4月22日高波将家具撤出，并且处理了租客的东西。4月23日高波就将房屋密码交给了杨燕妮，双方已经达成解除合同的一致并且办理了交接。双方系协商一致解除合同。2.杨燕妮、黄结业系夫妻关系，对外的意思表示应视为共同的一致意见，高波一直是与杨燕妮接洽，若事事需询问杨燕妮、黄结业的意见违背了日常生活经验。3.关于遗漏经纪公司的问题，因杨燕妮、黄结业的上诉请求仅要求改判，未要求发回重审，不应当追加共同诉讼人。4.双方在一审庭审中进行了充分的陈述，不存在剥夺杨燕妮、黄结业辩论权的情形。 杨燕妮、黄结业向一审法院起诉请求：1.高波立即支付房租203775元，违约金28528.50元，物业费18000元（包括电力服务费），律师费9000元，上述费用共计259330.50元；2.本案诉讼费用由高波承担。 一审法院认定事实：2018年9月14日，杨燕妮、黄结业将位于成都市高新区房屋承租给高波并签订《房屋租赁合同》主要约定：2.1.租赁期为6年，自2018年12月1日至2024年11月31日止，免租期及装修期为2个月15天；3.1.租金为33962.50元／月，租金期第三年开始租金在前一年基础上逐年递增5%，租金以每叁个月一期之方式交付，每次交付租金需于上期租金到期前15天交付甲方；3.2.租赁期间，该物业每月的物管费、中央空调使用费、通讯费、清洁费、水电费及其他相关费用均由乙方承担，承租方按相关收费部门的规定缴纳；3.3.本合同有效期内，租金、租期及金额如下：第1年，自2018年12月1日起至2019年11月31日止，101887.5元／季，33962.50元／月；第2年，自2019年12月1日起至2020年11月31日止，101887.5元／季，33962.50元／月；第3年……5.1.乙方须于2018年9月15日或之前向甲方支付保证金人民币33962.50元；11.1.乙方未能按时向甲方支付租金，则自逾期之日起至乙方付清全部欠租之日止，每逾期一日，乙方须按欠缴租金总额的千分之二向甲方支付滞纳金，逾期超过10天的，甲方有权单方解除本合同，收回房屋，追收乙方所欠租金及滞纳金，没收履约保证金；11.3.乙方单方面解除本协议或由于乙方违约导致甲方通知解除本合同的，乙方应立即返还该房屋给甲方，甲方不予退还履约保证金及已付租金；11.4.本合同任何一方不履行约定义务或违反本合同条款内容，给对方造成损失或导致本合同提前终止的，违约方承担给守约方造成的全部经济损失和法律责任，本合同另有约定的除外，因乙方违约给甲方造成的损失超过约定标准的，乙方还应赔偿超出部分的损失；12.1.本合同任何一方在遇到不可抗力且自身无过错的条件下，造成的延误或不能履约均免责。本合同项下的“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 合同签订当日，杨燕妮向高波出具《保证金收据》，载明收到高波租赁高新区xx7、xx8号房屋的押金共计33962.50元。合同签订后，高波按约支付房租至2020年2月29日，双方在一审庭审中对该事实予以认可。 2020年3月18日至4月18日，高波与杨燕妮一直在微信上协商租赁合同解约、因疫情免租以及降低递增租金的事宜。4月20日19时15分，杨燕妮向高波发消息“高总，截止到2020年4月20日，3、4月份的租金仍然未收到，目前什么时候可以收到租金也不清楚。你明天列好要支付给我的费用清单发给我，迟点我找人过去和你办理交接。”高波于当日19时17分明确同意4月21日办理交接。4月20日21时31分，高波向杨燕妮以图片形式发送其自拟的《香年xx7、xx8房解约清算书》《xx8房租支付记录表》，杨燕妮未做回复并称4月21日安排不了，要过些时间。 2020年4月22日，高波再次询问杨燕妮是否安排好交接事宜，杨燕妮回复“没那么快，到时会通知你”。 2020年4月24日19时30分，高波向杨燕妮发送案涉房屋的密码，并称“房子就完全交还给你了，《解约清算书》你签字后寄过来吧。”杨燕妮直至5月7日才回复“你需要支付给我的费用呢？” 一审法院另查明，高波从事租赁行业，承租案涉房屋进行装修后用于转租。 一审法院再查明，高波已缴清案涉房屋于2020年4月24日前的物业服务费（含电力服务费等）。 一审庭审中，杨燕妮称案涉《房屋租赁合同》依然处于履行中，高波称案涉合同早已于2020年4月24日解除。 一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约履行各自的义务。本案的争议焦点为双方合同是否解除以及高波是否拖欠杨燕妮租金及物业费的问题。 关于合同是否解除的问题。杨燕妮与高波于2020年4月20对解除租赁合同并办理交接的事宜进行了协商，双方对房屋交接达成一致意见，但对欠付租金及违约金等事项未达成一致意见。双方同意交接房屋的行为应视为协商一致解除合同，同时，高波于2020年4月24日腾退并将案涉房屋电子门锁密码告知杨燕妮，杨燕妮亦未提出异议，仅要求高波支付欠付租金和相关费用。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定，案涉《房屋租赁合同》已于2020年4月24日解除。 关于租金的问题。一审庭审时双方均明确高波已将案涉房屋租金支付至2020年2月29日，故高波还应支付2020年3月1日至2020年4月24日的租金61132.5元（计算方式为33962.50元/月×1个月24天）。 关于违约金的问题。本案中，杨燕妮、黄结业主张的违约金系逾期支付租金的违约金，故一审法院仅对逾期支付租金的违约责任进行审理。高波将案涉房屋租金支付至2020年2月29日，对于3月至5月份该季度的租金拖延支付存在违约行为，按照合同约定应按日2‰支付违约金，杨燕妮、黄结业主张高波应以101887.50元（2020年3月至2020年5月的租金）为基数，按日2‰支付违约金共计130日，以101887.50元（2020年6月至2020年8月的租金）为基数，按日2‰支付违约金共计10日，一审法院认为，该合同于2020年4月24日解除且高波已于当日返还房屋，故应只对此期间逾期支付的租金计算违约金，即只以3月至5月季度的租金101887.50元为基数计算违约金，一审法院考虑到该笔金额性质实际为资金占用损失，且租赁行业确实受到了新冠肺炎疫情的影响，造成高波资金周转困难，以日千分之二利率计算明显过高，故一审法院酌情调减日利率为万分之三，计算后高波应支付违约金为3973.61元（101887.50元*0.0003*130日）。 关于物业服务费（包括电力服务费用等）的问题。租赁合同已于2020年4月24日解除且高波已于当日腾退并返还房屋，故高波仅需支付截至2020年4月24日的物业服务费，且已向物业管理公司支付了上述期间的物业服务费。故该项诉请，一审法院不予支持。 关于律师费的问题。一审法院认为，杨燕妮、黄结业提交的委托代理合同、增值税发票能够证明为本案诉讼而支付9000元律师费的事实。诚然，根据合同第11.4条，杨燕妮、黄结业有权主张律师费，但9000元均由高波承担过高。首先，杨燕妮、黄结业与四川超环律师事务所之间约定律师费金额，完全可以实行意思自治，但是，当该金额依据租赁合同的约定可转承由高波承担时，则律师费的金额涉及到第三人的利益，人民法院不能不予以审查，否则，可能存在损害第三人利益的问题；其次，虽然双方在租赁合同中约定的合同损失由违约方承担，目前四川省对律师代理此类民商事案件实行市场自主定价，但根据合同法第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，依据租赁合同由违约方承担的律师费用，也不应超过违约方能够合理预见的范围。最后，杨燕妮、黄结业的9000元律师费系按照其诉讼请求的总金额约25万元计算的，一审法院仅部分支持其诉请金额，故9000元律师费均由高波承担也不公平。综上，一审法院以支持杨燕妮、黄结业的请求金额比例为基础，酌情确定高波承担杨燕妮、黄结业的律师费4000元，对超出部分则不予支持。 关于保证金的问题。租赁合同约定保证金既有担保性质又有合同解除予以没收的违约金性质，本案中，原告诉请的基础是合同未解除仍在继续履行，仅主张拖欠的租金及逾期支付的违约责任，故一审法院暂不对合同解除的后果（包括合同解除后保证金是予以没收还是抵扣欠付费用）进行审理，双方可另行主张。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、高波于判决生效之日起三日内向杨燕妮、黄结业支付房屋租金61132.5元、违约金3973.61元、律师代理费4000元；二、驳回杨燕妮、黄结业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为2595元，由杨燕妮、黄结业负担1067.35元，高波负担1527.65元。 杨燕妮、黄结业认为双方在2020年3月18日至4月18日期间并非协商合同解约事宜，而是杨燕妮在催收租金。双方当事人对一审查明的其他事实无异议，本院对双方无异议的事实予以确认。对双方有异议的事实，本院将在下文中予以认定。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案首先需要解决的是合同效力的问题。杨燕妮、黄结业在上诉中主张杨燕妮与高波关于合同履行的协商效力不必然及于黄结业。对此本院认为，杨燕妮、黄结业系夫妻关系，案涉房屋系二人共同所有，案涉《房屋租赁合同》由杨燕妮与高波签字，在合同履行过程中也一直由杨燕妮与高波进行合同履行事宜的沟通，加之夫妻双方在日常生活中是具有家事代理权的，且杨燕妮、黄结业共同提起一审诉讼要求高波支付租金、违约金、物管费等，可见黄结业对于杨燕妮处理案涉房屋租赁合同相关事宜是明知且认可的。因此杨燕妮与高波签订合同及履行合同中所作出的意思表示，效力应及于杨燕妮、黄结业。本案二审的主要争议焦点是案涉合同的解除时间以及案涉房屋的交接时间应当如何认定的问题。 首先，杨燕妮、黄结业认为案涉合同是在2020年9月由杨燕妮、黄结业收回案涉房屋后解除，高波认为双方在2020年4月20日协商一致解除合同，4月24日高波将房屋交还给了杨燕妮、黄结业。从双方的聊天记录来看，2020年3月18日至4月18日期间，双方系就合同是否解除，若继续履行的话疫情期间如何免租、后续递增租金是否降低事宜进行协商。至2020年4月20日，杨燕妮表示迟点找人过去和高波办理交接，并且要求对房屋内不是杨燕妮的东西由高波进行处理，高波表示同意，至此双方其实已经表达了解除合同、交还房屋的意思表示。之后，高波向杨燕妮发送了自拟的《香年xx7、xx8房解约清算书》《xx8房租支付记录表》，杨燕妮未表示异议。4月22日，高波询问杨燕妮“安排的怎么样了”，杨燕妮表示“没那么快，到时会通知你”，以上对话中杨燕妮也未对合同解除表示异议。4月24日，高波将房屋密码发给杨燕妮，杨燕妮未表示异议。5月7日后，因杨燕妮认为高波未支付2020年2月之后的房屋租金且存在房屋侧门未关好的情况，双方发生争议。对此本院认为，从以上聊天内容来看，2020年4月20日，双方协商合同解除、交还房屋等事宜，并同意办理交接，4月24日高波通过将房屋密码发送给杨燕妮的方式向杨燕妮交还了案涉房屋，至此案涉《房屋租赁合同》经双方协商一致已经解除。后续因高波未向杨燕妮、黄结业支付前期欠付的租金，双方就合同解除、房屋交接事宜发生争议，但并不能因此否定双方前期已经作出的意思表示，该行为应通过违约责任的承担进行评价。因此一审认定双方合同于2020年4月24日高波向杨燕妮交还案涉房屋之日解除并无不当，本院予以维持。 其次，因案涉合同已于2020年4月24日解除，且案涉房屋也已于当日交还给了杨燕妮，因此2020年4月24日前的租金、物业费应由高波承担。高波已支付租金至2020年2月29日，还应向杨燕妮、黄结业支付2020年3月1日至2020年4月24日的租金。而高波未按时向杨燕妮、黄结业支付上述租金，其行为存在违约，应当承担违约责任。按照双方合同约定，高波应于2020年2月14日向杨燕妮、黄结业支付2020年3月1日至2020年5月30日的租金，高波逾期支付该部分租金，应当向杨燕妮、黄结业承担相当于资金占用利息的违约责任。杨燕妮、黄结业对该部分违约金主张以日2‰计算130天，一审综合双方合同履行情况、过错程度，以及新冠疫情的爆发给租赁行业造成的影响，酌情将标准调整为日0.3‰，并按照杨燕妮、黄结业主张的130天计算违约金并无不当。但该部分违约金的计算基数应为高波欠付的2020年3月1日至2020年4月24日的租金61132.5元，一审以2020年3月至5月的租金101887.5元为基数计算存在错误，但因高波并未提起上诉，视为其对一审判决的认可，因此本院对一审认定的违约金3973.61元予以确认。 最后，关于杨燕妮、黄结业主张的2020年4月25日之后的租金、物业费以及对应的违约金，以及因主张该部分权利而支付的律师费，因双方《房屋租赁合同》已于2020年4月24日解除，案涉房屋也已于2020年4月24日交还了杨燕妮、黄结业，因此2020年4月25日之后的租金损失、物业费应由杨燕妮、黄结业自行承担，相应的违约金、以及为主张该部分权利而支付的律师费本院亦不予支持。 此外，本案系解决高波拖欠租金等事宜，加之杨燕妮、黄结业并未举证证明案外人成都盛世蓉城房地产营销策划有限公司具有必须参加本案诉讼的法定情形，故本院对杨燕妮、黄结业关于一审法院遗漏必须参加诉讼当事人的主张不予支持。 综上所述，杨燕妮、黄结业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3924元，由杨燕妮、黄结业负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 何广智 审 判 员 赵 韬 审 判 员 王 果 二〇二一年七月三十日 法官助理 黄 迪 书 记 员 曹成香