江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏05民终1007号 上诉人（原审原告）：李建林。 委托诉讼代理人：魏晓丽，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：徐金龙。 被上诉人（原审被告）：沈静华。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：王海骥，江苏晟贤律师事务所律师。 原审第三人：中国工商银行股份有限公司苏州相城支行，住所地苏州市相城区元和嘉元路666号。 负责人：潘元颖，该行行长。 委托诉讼代理人：吴建军，系该行员工。 委托诉讼代理人：陆越刚，系该行员工。 上诉人李建林因与被上诉人徐金龙、沈静华、原审第三人中国工商银行股份有限公司苏州相城支行（以下简称工行相城支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院(2019)苏0507民初6684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李建林上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，尽管约定的更名条款因涉嫌逃税被认定无效，但合同的其他条款依然有效。在合同其他条款有效，且上诉人有意愿且有能力继续履行合同的情况下，一审法院驳回上诉人要求过户的诉请没有依据。目前案涉房屋产权登记在被上诉人名下，房屋买卖合同除更名条款以外全部有效，上诉人也将510万元尾款打至法院账户，被上诉人应当继续履行合同并将案涉房屋产权过户至上诉人名下。如果房屋买卖合同不再继续履行，法院应确定违约主体，从而对上诉人支付给被上诉人的5万元定金进行处理，因此一审程序存在瑕疵，一审法院驳回上诉人要求继续履行合同并过户登记的诉请没有依据。二、被上诉人没有配合上诉人通过更名的方式进行房产交接，后也未通过二手房交易方式继续出售。被上诉人拒不履行合同的行为已经构成违约，应当承担违约责任。上诉人原先主张的违约金条款依据为房屋买卖合同更名条款中明确的房屋成交价款的20%，尽管更名条款无效，但是一审法院仍可根据房屋买卖合同第五条第七款违约条款的规定，按房屋成交价格的10%作为违约金判决。上诉人在合同签订以后催促被上诉人进行房产交接，但被上诉人也未履行。三、双方合同并未约定上诉人必须以全款方式一次性支付房款，一审法院强制上诉人在一个月内将剩余房款支付至指定账户，是加重了上诉人的负担，30日内也非合理的时间，上诉人分220万元和290万元两批将款项全部支付至法院，也是与被上诉人和法院协商一致的结果。在一审法院作出判决前，上诉人已经将510万元的全款转至法院账户，如果法院判决继续履行合同可进行划扣。综上，请依法支持上诉人上诉请求。 徐金龙、沈静华辩称：第一、案涉房屋买卖合同的真实目的是为了规避二手房交易产生的交易税费，依法应认定无效，一审法院认定正确。上诉人通过中介找到被上诉人要求更名买房，上诉人对此也是明知的。在合同签订后，被上诉人退出购买商品房环节，开发商原本已确定要出售给被上诉人的房屋将会作为一手房直接出售给上诉人，上诉人的购房款也是直接交付给开发商。被上诉人获取的是部分溢价款，双方对于更名买房的行为均是明知的。在该合同签订之前，被上诉人已经就该房屋的户型、面积、房号、价格等与开发商达成了一致。如案涉更名合同能顺利履行，上诉人可直接和开发商网签一手房买卖合同，而不需要通过二手房交易的方式与被上诉人发生交易。第二，上诉人对房屋买卖合同的条款理解有误，被上诉人不存在违约情形。案涉房屋买卖合同第八条约定，被上诉人保证此房屋能办理更名手续，如不能更名，甲方将承担违约责任。该条仅是约定了被上诉人对交易房屋的本身负有瑕疵担保义务，而不是对交易结果的实现负有保证责任。被上诉人并不存在违约的情形，被上诉人提交的证据显示，上诉人中途又要求将案涉房屋再次更名到其儿子名下，而当时其儿子在国外，被上诉人虽多次催促，上诉人都无法提供相关材料，造成了开发商的警惕和反感，并最终错过签合同时机。因此被上诉人对于更名不成功无任何过错。被上诉人无奈与开发商签订了网签合同，并向银行贷款二百多万用于支付购房款，这也是房屋无法更名后造成的必然结果，而不是造成房屋不能更名的原因。第三、案涉房屋买卖合同不应该继续履行。首先，案涉合同的交易价格是以更名为前提的一手房交易价格，其价格明显低于正常的二手房买卖市场价，并且相比较更名而言，被上诉人还要承担未满交易年限带来的高额增值税和个税。在确认无法更名，且被上诉人对此不存在过错的前提下，如果继续按照更名合同中约定的价格进行二手房交易，也即更名不成造成的后果，将由没有违约的被上诉人一方独自承担，对于被上诉人显失公平。其次，即便按照原合同约定继续履行，上诉人应当准备全部购房款履行该合同，且应当一次性支付，但上诉人直到起诉之时也未能全部支付购房款，一审法院为此明确了上诉人的付款时间，并且释明了相应法律后果，但上诉人仍以资金紧张为由不能及时足额付款，一审法院据此判令合同不予履行，符合法律规定，应当予以维持。综上，一审判决事实认定清楚，法律适用正确。 第三人工行相城支行述称，关于案涉房屋贷款目前是正常归还，不存在违约现象，但是作为第三人只要债务人能够正常还款就没有异议。 李建林向一审法院起诉请求：1、判令徐金龙、沈静华支付违约金103万元。2、请求判令徐金龙、沈静华将坐落于相城区阳澄××号××室（面积348.95平米）产权过户给李建林名下。3、本案诉讼费用由徐金龙、沈静华承担。 一审法院认定事实：2019年5月15日，李建林（乙方、购房人）与徐金龙（甲方、售房人）签订《房屋买卖合同》一份，双方约定，甲方已根据国家有关规定，依法取得位于苏州市相城区阳澄××号××室的房屋所有权，建筑面积348平方米、毛坯房。甲乙双方协商后的实际成交价格为伍佰壹拾伍万元整。该房屋产权或租赁权过户相关费用项目明细如下（该房屋产权或租赁权过户费用的计算依据是指定评估机构对该房屋的评估价格，而非丙方提供的交易参考价和甲乙双方商定的实际成交价）：（1）、契税。（2）、增值税。（3）、个人所得税。（4）、土地增值税。（5）、印花税。（6）、交易综合管理费。（7）、抵押及产权登记费。（8）、物业维修基金。（9）、过户评估费时。（10）、各种工本费、复印费等。甲乙双方协商确定，其中第/项由甲方承担。第（1）（8）（6）项由乙方承担，第/项由双方共同平均分配。乙方于2019年5月15日向甲方交付定金人民币伍万元整……第六条违约责任第七款约定，甲乙任何一方解除合同或拒绝履行合同或发生本条第1、2、3、4、5款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的10%作为违约金，实际损失超过违约金的总额的责任方应据实赔偿。且本合同第三条约定的甲乙双方支付与丙方的中介服务费都由违约方支付，违约方违反本合同三日内支付中介信息服务费于丙方。第八条其他约定事宜约定，1、甲方保证此房屋能办理更名手续，如不能更名甲方承担违约责任。2、甲乙双方约定在2019年6月30日前办理更名手续。3、签订正式网签合同时，乙方支付甲方差额款。4、买卖双方如有一方违约，违约方支付守约方房屋成交价房款20%作为违约金，签字人承担全部违约责任。5、甲乙双方应积极配合办理相关手续。6、甲乙双方提供材料应真实有效，如虚假应承担相应法律责任。双方另约定了其他相关事宜。甲方处由徐金龙签字并按手印，乙方处由李建林签字并按手印。当日，李建林即支付徐金龙定金50000元。 2019年5月19日，徐金龙在微信中对李建林说：“李老板你儿子的银行卡和身份证复印件什么时候能到？”李建林回答：“已经对他说了，徐总。”2019年6月30日，李建林在微信中对徐金龙说：“老徐，今天已经是月底了，你那个房子我们什么时候去办交接手续呀。” 2019年6月12日，徐金龙、沈静华（买受人）与苏州卓元置业有限公司（出卖人）签订苏州市商品房买卖合同一份，双方约定，买受人向出卖人购买上述项目，公安门牌号为相城区阳澄××号××室的商品房，所属自然层为1-3层，该商品房用途为住宅数钢筋混凝土结构，所属楼宇主体建筑自然层数为地上零层，地下零层，该商品房建筑面积共348.95平方米，套内建筑面积为333.635平方米，分摊的共有建筑面积为16.312平方米。买卖双方同意按照下列第1种方式计算该商品房价款（该商品房如是装修房的，总价款包含房屋全装修款，下同）1按照建筑面积计算，根据本合同第二条载明的建筑面积，该商品房的总价款暂定为4412291.00元。买受人选择下列第3种付款方式，具体付款方式及付款期限见附件三。3、贷款方式付款：买受人可以首期支付本合同第四条约定房屋总价款的50%，其余部分房价款由买受人贷款支付，买受人自行选择贷款，买受人同意按贷款银行要求向银行提供申请贷款所需要的材料，出卖人应协助买受人提供贷款所需要的资料，出卖人定于2018年12月31日前，将该商品房交付给买受人，不可抗力除外。附件三、付款方式及付款期限，约定买受人在签署本合同时支付首付款人民币2212291元，大写贰佰贰拾壹万贰仟贰佰玖拾壹元整，余房款人民币220万元，大写贰佰贰拾万元整，买受人需在本合同生效后30个日历天内办理完毕贷款，并将足额贷款划转至出卖人账号内。双方另约定了其他相关事宜。2019年10月1日，徐金龙、沈静华作为借款人，苏州工商银行股份有限公司苏州相城支行作为贷款人，双方签订《个人购房借款担保合同》一份，双方约定贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款金额为人民币2200000元，大写贰佰贰拾万元。本合同项下贷款用于购买自建坐落于相城区阳澄××号××室，建筑面积348.95平方米的房屋及车位，本合同项下贷款为个人购置住房贷款的，所贷款项用于购买家庭第1套住房，相关认定标准按照监管规定处理，本合同项下贷款期限为240个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。2019年10月1日，苏州工商银行股份有限公司苏州相城支行向徐金龙发放贷款220万元。 另查，苏州市相城区阳澄××号××室房屋，建筑面积348.95平方米，于2019年10月22日登记至徐金龙、沈静华名下，权证号苏（2019）苏州市不动产权第703××××号，该房屋于2019年10月22日由中国工商银行股份有限公司苏州相城支行设定一般抵押权，债权数额220万，债务履行期限自2019年10月1日起至2039年10月1日止。徐金龙、沈静华已支付上述房屋的住房维修基金及契税。 一审审理中，双方认可曾共同至开发商处确认本案所涉房屋可以办理更名手续但并未签订三方协议。关于更名条款履行，李建林主张，其一直催促徐金龙办理更名手续，徐金龙一直没有回复。后来徐金龙的儿子要求我方承担缴纳所得税和契税等共计33万左右，这个税费基于徐金龙不能直接办理更名产生的。徐金龙主张，本应由李建林自己做买受人与开发商签订购房合同，后来李建林要求由其在国外的儿子作为买受人，最终导致开发商不同意更名。 以上事实，由李建林提供的房屋买卖合同、定金收据、徐金龙提供的不动产权证、个人购房借款担保合同、工商银行个人借款凭证、转移登记费发票、抵押权登记费发票、住宅专项维修资金专用收据、契税发票及当事人陈述附卷佐证，足以认定。 一审审理中，2019年11月11日第一次庭审时，李建林即明确对于除定金外的剩余房款给予合理准备时间即可全部支付，在2020年7月8日第三次庭审中，一审法院要求李建林于庭后30日内将剩余全部房款510万元支付至一审法院账户，以供法院如判决继续履行合同进行扣划。该款项中优先偿付本案所涉房屋抵押贷款以及违约金等其他费用。另释明如不能在该期间内到账，一审法院将据此考虑李建林方履行能力及是否应继续履行合同。李建林于2020年8月7日、8月8日分别支付100万元至法院指定账户，于2020年8月9日支付20万元至法院指定账户。李建林另于2020年9月3日支付290万元至法院指定账户。在2020年8月19日的庭审中，一审法院询问李建林为何未将剩余房款足额支付至一审法院指定账户，李建林认为，其近期做了额外的大量投资购买了土地。大量资金投入到新的项目上，未能及时收回。另外李建龙与徐金龙在签订合同的时候设立的是更名条款，即李建林代替徐金龙的位置与开发商签订商品房买卖合同，并由商品房买卖合同与关联银行签订按揭贷款合同，来以此缓解资金压力，并且这也符合市场上市民购房的一般情形。所以我们之前并没有预期到要全额支付购房合同款项。双方合同履行具备的条件。买卖合同是互相依序履行的，即原徐金龙根据付款交房过户的顺序来履行双方权利义务。如果法院判决合同继续履行，李建林有足够的能力来履行后续的购房款，所以我们认为支付抵押权涤除的款项是不影响合同继续履行的案外条件及不损害本案第三人的利益。所以没有足额支付购房款到法院账户，并不影响双方买卖合同的履行，以及避免大量资金积压导致浪费和企业资金周转困难，如果法院判决双方合同继续履行，我方会按照法院生效的履行生效的法律文书确定的支付款项来依法律文书履行付款义务。 一审法院认为，李建林与徐金龙签订的《房屋买卖合同》约定以更名方式买卖案涉房屋，该更名条款因涉嫌逃避二手房交易税费应认定无效。合同部分无效，不影响其他部分效力，其他部分仍然有效。现本案所涉房屋已登记在徐金龙、沈静华名下，徐金龙、沈静华有权出售案涉房屋。李建林、徐金龙签订的《房屋买卖合同》除更名条款外的其他条款应为双方真实意思表示，应认定合法有效。双方认可房屋价款为515万元，李建林已支付定金5万元，因更名条款无效，故双方在《房屋买卖合同》中未明确约定剩余房款510万元支付时间。在第一次庭审中李建林即明确可足额支付剩余房款，后一审法院向李建林指定付款期限并向李建林释明能否按期足额支付全部房款将作为认定李建林方履行能力及是否应继续履行合同的依据。在一审法院指定的期限内李建林未能足额支付剩余房款，即使李建林于2020年9月3日支付了剩余金额，但并非在一审法院指定期限内，且李建林在最后一次庭审中明确因资金困难现时不能足额支付剩余房款，故李建林应就此承担不利的法律后果，则一审法院对李建林主张继续履行《房屋买卖合同》将案涉房屋过户登记至李建林名下的请求不予支持。关于李建林主张徐金龙承担违约金，因更名条款无效，则是否履行更名条款不能作为审查双方是否违约的依据。关于徐金龙、沈静华在审理中就诉争房屋设定抵押权，一审法院认为，双方在签订《房屋买卖合同》时曾约定以李建林支付房款给开发商另支付差价给徐金龙的方式付款，该付款方式因涉及更名条款应为无效，但该约定可推知徐金龙签订《房屋买卖合同》时并无能力以自有资金一次性支付购房款，且李建林知晓此情况。在本案受理后，徐金龙方以抵押贷款方式向开发商支付剩余房款并取得案涉房屋所有权。在徐金龙无力以自有资金全额支付购房款的情况下，徐金龙选择抵押案涉房屋获取贷款以足额支付开发商购房款，实际上有利于李建龙与徐金龙之间房屋买卖合同的继续履行。如徐金龙未能足额支付购房款导致其与开发商签订购房合同解除，则会导致李建龙与徐金龙签订房屋买卖合同根本不能履行，合同目的不能实现。故徐金龙、沈静华虽在审理中就本案诉争房屋设立抵押权，但该抵押行为是为了取得涉案房屋所有权，有利于双方合同目的实现，且抵押权人第三人中国工商银行股份有限公司苏州相城支行也认可只要清偿贷款、利息、违约金等款项即可涤除抵押权，故不能就此认定徐金龙存在恶意阻却合同履行的情形。综上，李建林主张徐金龙承担违约金，一审法院不予支持。因一审法院已对李建林主张不予支持，故李建林应及时向一审法院申请退还所支付510万元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十条及相关法律规定，判决：驳回李建林的全部诉讼请求。案件受理费人民币47850元，保全费5000元，合计52850元，由李建林负担。 二审中，李建林提供：2020年2月13日安居客发布的同小区同户型的房源的价格截图，证明由于被上诉人一直未能履行合同，双方交涉至今未果，导致上诉人已经丧失了购买同地段同户型的房产机会且该房产的价值已经大幅度上升。如果合同不再继续履行，上诉人遭受的损失已经远远超过一审主张的103万元。 徐金龙、沈静华质证意见：因为证据来源不清楚，故真实性不认可。即便是真实的，别墅价格是一房一价，查询的价格不能代表案涉房屋的真实的市场价。 关于一审审理过程中涉及的510万元房款的支付问题。李建林表示，虽然庭审时要求30天内支付，但庭审以后，被上诉人与法院、被上诉人沟通，被上诉人同意上诉人先将涤除银行抵押权的220万进行支付，也正是因为被上诉人同意，所以上诉人才分期支付。徐金龙、沈静华则不认可，并表示一审法院在庭审当中已释明，上诉人应当在指定期限内将款项到账，指定的期限是合理的，上诉人在起诉前就应当准备好全部购房款以履行案涉的房屋买卖合同，但是直到起诉都没有能够支付，且法院给予宽限期，但上诉人仍没有能够履行。 二审经审理查明的其他事实与一审相一致。 本院认为，案涉《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，各方均应遵照执行。由于未能按照约定的“更名”方式对案涉房屋进行过户交易，导致双方发生纠纷并诉至法院。双方对于不能更名的原因存有争议，但在一审法院审理过程中，涉及房款支付时间这一继续履行合同的关键事项时，一审法院重新确定了合理的履行时间并对上诉人进行了释明。至此，本院认为未能更名原因是由哪一方造成对于继续履行合同已不具有实质影响，上诉人可在相应的时间内交齐房款，从而保证其诉请继续履行合同的目的得以实现，但上诉人未能在指定时间内缴款，故一审法院认定由上诉人李建林承担不利的法律后果，并驳回其主张继续履行合同的请求并无不当。上诉人提出其延迟付款与法院、被上诉人协商过，但并未得到被上诉人认可，也未有证据证明，故上诉人该主张本院不予支持。关于上诉人主张的违约金问题，上诉人未有充分证据证明未能更名的原因系被上诉人违约所导致，故对于上诉人违约金的诉请也不应予以支持。 综上，李建林的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费47850元，由上诉人李建林负担。 本判决为终审判决。 审判长  沈维佳 审判员  曾雪蓉 审判员  卞干国 二〇二一年七月十六日 书记员  山钰婷 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。