贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终5847号上诉人（原审被告）：李玉，男，汉族，1982年3月5日生，贵州省遵义市人，住贵州省贵阳市观山湖区。被上诉人（原审原告）：贵州威古德物业服务有限责任公司，住所地贵州省遵义市汇川区湖滨二路1号3楼（现为：贵州省遵义市汇川区香港路松庄小区6单元1号），统一社会信用代码91520303MA6DM0LN10。法定代表人：候泽强，总经理。上诉人李玉因与被上诉人贵州威古德物业服务有限责任公司（以下简称“物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2021）黔0302民初2089号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人李玉上诉请求：一、撤销一审判决，并由二审法院审理本案；二、支持上拆人的诉讼请求；三、被上诉人承担全部诉讼费用。事实及理由：1．物业公司提出2017年3月30日到2019年8月31日期间物业管理费57330元，电费740元，合计52020元，此项金额不符合事实。2．上诉人于2016年8月30日与遵义长征房地产开发有限责任公司签订房屋租凭合同，而判决书上的日期是2016年7月31日。3．租凭合同第六条第一，第二项规定甲方市场的物业由万达五金机电市场管理责任公司进行管理。而并非上诉人。租凭仓库时室内有漏水现象，上诉人与房屋出租方协商，后期没有物业费用，前期把漏水问题处理好，上诉人一次性支付5000元费用为维修费。上诉人与被上诉人未签订物业合同，故被上诉人不应收取物业费。4．市场内乱搭乱建，任意隔断，公共走道、通道停满车，进出不便，垃圾卫生无人清扫，通道随处乱停乱放，开车堵仓库门，并未享受物业服务。5．一审法院认定本案属于物业服务合同纠纷一案，物业公司与遵义红花岗区万达小区业主委员会于2018年7月30日签订的《物业服务合同》真实性提出异议，请相关部门调查。6．电费已付，有收款收据为证。物业公司二审期间未提交书面答辩意见。物业公司在一审的诉讼请求：1、判令李玉支付2017年3月30日至2019年8月31日期间物业管理费57330元、电费740元，合计52050元；2本案诉讼费由李玉承担。一审法院认定事实：2017年9月5日，李玉与案外人遵义长征房地产开发有限责任公司签订《房屋租赁合同》，合同约定的租赁期限为2017年8月31日起至2019年8月30日，面积共1178.99平方米；签订租赁合同的同时李玉应与物业公司签订物业合同，物业服务费由物业公司直接收取。物业公司于2018年7月30日与遵义市红花岗区万达小区业主委员会签订《合同书》，合同书约定由该物业公司对万达小区提供物业服务，商业用房的物业服务费为每月每平方米1.5元，合同期限为3年即2018年8月1日至2021年7月31日。物业公司提供物业服务期间，李玉以未提供相应物业服务等理因未交纳物业服务费。李玉于2019年8月31日搬出租赁营业房。另，李玉租赁的营业房与物业公司提供物业服务的万达小区为同一区域。一审法院认为，物业公司与遵义市红花岗区万达小区业主委员会于2018年7月30日签订的《物业服务合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李玉租用的营业房与万达小区属于同一个物业管理区域，且李玉租赁营业房的租赁合同中已约定物业服务费的交纳主体为李玉。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，根据出租人与李玉的约定，李玉承租期间的物业服务费由李玉交纳，故该合同对李玉、物业公司双方具有约束力，对李玉提出主体不适格的辩解，依法不予采纳。关于物业公司请求李玉支付物业服务费的诉请，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，对原告要求被告支付物业服务费的请求，依法予以支持。物业公司主张物业服务费起算时间为2017年3月30日，但合同载明的服务期间为2018年8月1日至2021年7月31日，故物业公司主张的物业服务费起算时间应以2018年8月1日为准。物业公司提交的2017年6月15日由物业公司代理人刘学华与刘学明对万达小区物业管理及停车场的相关事宜的情况说明，因系复印件，同时该情况说明并非物业公司为主体进行的物业管理交接，以此不能证明物业公司具备在2017年3月30日至2018年7月31日期间向李玉收取物业服务费的主体资格，故对其要求李玉支付该期间物业服务费的请求，依法不予支持。对物业公司主张的物业服务费，合同中约定营业房物业服务费计算标准为每月每平方米为1．5元，依法予以确认；对交纳物业服务费的数额，结合双方的陈述、辩解及举证，依法支持2018年8月1日至2019年8月31日期间的物业服务费的80%，即18392.24元（1178.99㎡×1．5元/月×13个月）。对物业公司要求李玉拖欠电费的请求，因未举证证明，依法不予支持。对李玉以没有与物业公司签订物业服务合同、物业公司没有提供相应物业服务为由拒不交纳物业服务费的辩解，与查明事实不符，依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决：一、李玉于本判决书生效后十日内支付贵州威古德物业服务有限责任公司2018年8月1日至2019年8月31日期间的物业服务费18392.24元；二、驳回贵州威古德物业服务有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费550元（已减半收取），由贵州威古德物业服务有限责任公司负担320元，李玉负担230元。李玉、物业公司二审未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，物业公司与遵义市红花岗区万达小区业主委员会于2018年7月30日签订的《物业服务合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李玉租用的营业房与万达小区属于同一个物业管理区域，且李玉租赁营业房的租赁合同中已约定物业服务费的交纳主体为李玉。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”的规定，根据出租人与李玉的约定，李玉承租期间的物业服务费由李玉交纳，故该合同对双方具有约束力。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理”的规定，对物业公司要求李玉支付物业服务费的请求，依法予以支持。对物业公司主张的物业服务费，合同中约定营业房物业服务费计算标准为每月每平方米为1．5元，依法予以确认。涉案房屋漏水并非物业公司的物业服务不当所致，并未一审法院根据本案实际，依法支持物业公司2018年8月1日至2019年8月31日物业服务期间的物业服务费的80%，扣减了20%，对李玉以没有与物业公司签订物业服务合同、物业公司没有提供相应物业服务为由拒不交纳物业服务费的上诉请求，本院不予支持。综上所述，李玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费260元，由李玉负担。本判决为终审判决。审判长  贺灿灿审判员  施正高审判员  杨恩高二〇二一年七月二十日法官助理朱梅书记员胡汝静