文书内容江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终2938号上诉人（原审被告）：无锡市梁溪区山楂树教育培训中心有限公司，统一社会信用代码91320213MA1YE50K39，住所地无锡市梁溪区红星路229-8号。法定代表人：王明立，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵丽娟，江苏漫修律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晓峰，江苏漫修律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：无锡红星美凯龙国际家具装饰有限公司，统一社会信用代码91320205717435765J，住所地无锡市锡山经济技术开发区团结南路1号。法定代表人：沈宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：任静，江苏源博律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈安洁，江苏源博律师事务所实习人员。上诉人无锡市梁溪区山楂树教育培训中心有限公司（以下简称山楂树公司）因与被上诉人无锡红星美凯龙国际家具装饰有限公司（以下简称红星公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2020）苏0205民初5441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。山楂树公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判其向红星公司支付租金46746.29元；一、二审诉讼费用由红星公司承担。事实和理由：一、通用条款未生效。双方签订的租赁合同仅约定专用条款及补充协议为本合同不可分割的组成部分，未认可通用条款作为合同的组成部分，且通用条款第22.9条约定“本合同经双方法定代表人（负责人）签字并加盖公章之日起生效”，但双方法定代表人（负责人）均未签字，故不应认定生效。此外通用条款为格式条款，提供格式条款的一方未履行提示或说明义务的，该条款不成为合同的内容。因此，一审法院认定通用条款有效并据此作出裁判，实属不当。二、其不应承担违约责任。受新冠疫情影响，其亏损严重，放弃原定经营计划，同意解除租赁合同已属无奈之举，一审法院违反最高院指导意见，对其苛以违约责任，有违公平原则，实属不当。三、其不应承担2020年9月14日至合同解除之日的租金。首先，一审法院认为红星公司作为守约方享有合同解除权，那么对于红星公司提出解除合同的诉讼请求，根据民法典及时间效力司法解释之规定，合同解除之日应为起诉状副本送达之日，而非一审法院认定的2020年12月15日。其次，其从未恢复正常经营，根据合同7.2条约定，其无需支付3个月期间的租金。且案涉商铺已由红星公司自行占有使用，要求其承担此期间的租金，无事实和法律依据。综上，其还应支付红星公司的租金为46746.29元。红星公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，对山楂树公司疫情期间未支付租金的行为没有认定违约，并在认定山楂树公司后期违约的基础上还酌情减轻了违约责任，山楂树公司的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。红星公司向一审法院起诉请求：1、依法判令因山楂树公司违约自2020年12月15日起解除双方之间的《展位租赁及管理服务合同》并判令山楂树公司返还展位编号为C8107-8118的综合B馆三楼的展位；2、依法判令山楂树公司支付欠付的2020年2月15日至2020年12月14日的租金和管理费共计480477.71元并承担逾期付款违约金25268元(暂算至2020年9月30日)；3、依法判令山楂树公司支付未到期提前解除合同的违约金153492.57元(参照合同2.3条约定月租金51164.19元的标准计算三个月)；4、依法判令山楂树公司承担其因本案支出的律师费33000元；5、本案的诉讼费用由山楂树公司承担。一审法院认定事实：2019年11月11日，红星公司与山楂树公司签订《展位租赁及管理服务合同》，上述合同第一部分专用条款部分约定：山楂树公司承租红星公司综合B馆三楼编号为C8107-C8118的展位经营爱贝英语；该展位实测面积为1021.73平方米，展位公摊系数为1.25，折合计租数量为1277.2平方米；租赁期和服务期均自2019年12月15日起至2024年12月14日止，租金的起算时间为2019年12月15日；租金和管理费的付款周期均为3个月，提前10天交付下周期租金，红星公司在收到山楂树公司交纳的租金后开具相应的房屋增值税专用发票；2019年12月15日至2022年12月14日的租金单价按40元/平/月支付；红星公司给予山楂树公司第一年、第二年优惠各三个月，第三年优惠两个月，共计八个月，优惠在每一租金年度结束时体现使用；山楂树公司应于本合同签订后将首期租金支付至红星公司指定账户，此后应于每一付款周期之前的10日前支付下一期租金；山楂树公司需交纳保证金30000元，与合同第一期租金一同支付；山楂树公司可以在2019年12月15日开始对展位进行装修，装修方案经各方后续沟通后确认；在合同期内，如山楂树公司需要提前解除合同的，必须提前三个月书面通知红星公司，向红星公司支付此3个月正常经营期间的租金以及根据合同应当交齐的其他费用，并将可移动、可拆卸物品拆除；本合同经各方法定代表人（负责人）或授权代表签字并加盖公章后生效，一式二份，红星公司和山楂树公司各执一份，均具有同等法律效力。本合同及补充协议均为合同不可分割的组成部分，具有同等法律效力。该部分由双方法定代表人签字并加盖公章确认。该合同第二部分通用条款17.1条约定本合同所称的不可抗力是指双方不能预见、不能避免并不能克服的，且对一方或双方履行本协议造成实质性不利影响的客观事件，包括但不限于自然灾害、战争、动乱、罢工、罢市、国家或地方政府行为等事件。17.2条约定上述不可抗力情形的发生并不当然的构成本合同项下的免责事由，任何一方迟延履行本协议项下约定的义务后发生不可抗力的，不能免除责任；19.1条约定若山楂树公司未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等）的，应按未付款金额的每日千分之三支付逾期付款违约金；21.6条约定在合同期内，山楂树公司及/或山楂树公司工作人员出现下列情况之一，红星公司有权解除合同，同时要求山楂树公司支付与保证金相等的违约金并另行赔偿红星公司因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）：未按时交纳本合同项下任何费用经红星公司书面催告仍未交纳的……；21.10条约定因山楂树公司违反本合同导致红星公司提前解除本合同，或山楂树公司提前解除合同撤场的，山楂树公司已享有的优惠条件（包括但不限于免租期、租金折扣等）均自始无效，山楂树公司应当补足差额;22.5条约定合同的专用条款、通用条款、合同附件三个部分是租赁合同共同组成部分，不可分割，对双方均具有法律效力；22.9条约定本合同经双方法定代表人（负责人）签字并加盖公章之日起生效。该部分由双方加盖公章确认。同日，双方签订《补充协议》，约定：红星公司录入合同面积为1593.9㎡，录入租金单价为32.1元，月租金为51164.19元，2020年开始后租金将按当年度剩余租金进行分摊支付；红星公司给予山楂树公司第一年、第二年优惠各三个月，第三年优惠两个月，共计八个月，2020年开始后租金将按当年度剩余租金进行分摊支付。2019年11月18日，山楂树公司向红星公司申请自行安装围挡。红星公司经办人王金煜向山楂树公司出具证明，载明：商场提供爱贝英语在2019年11月1日至11月30日期间正常装修施工，在此使用期间不计入商场租金及优惠范围内；商场将为爱贝英语提供消防所需要的外挂楼梯一部，具体制作安装均由商场负责；商场将在爱贝英语消防费用方面补贴五万元，补贴具体方式为冲抵爱贝商场租金或者现金形式。2019年12月13日，山楂树公司分3笔向红星公司支付133492.57元。关于该金额构成，山楂树公司作如下解释：按照双方主合同约定，分摊前每月租金为51164.19元，三个月租金合计153492.57元，扣除消防补贴50000元，加上红星公司要求缴纳的保证金30000元，合计133492.57元。红星公司则认为消防补贴的前提是产生了消防费用，而本案中山楂树公司由于自身原因没有继续装修根本没有产生消防费用，故补贴的前提不存在，且按照双方约定山楂树公司在持续违约后不应再享有该补贴，山楂树公司在支付首笔租金时已经违约。2020年1月27日，无锡市教育局通知无锡教育系统启动突发公共卫生事件一级响应，通知各级各类教育培训机构在解除突发公共卫生事件一级响应前，一律暂缓开展线下集中服务。2020年5月16日，无锡市教育局公布准予复课校外培训机构名单（第一批），山楂树公司名列上述名单中。2020年9月7日，红星公司委托江苏源博律师事务所向山楂树公司发送律师函，其中载明：截止2020年9月7日，山楂树公司已经结欠红星公司承租的综合B馆三楼的展位2020年2月15日-12月14日的租金合计480477.71元，望山楂树公司在收到本函后7日内与律师或红星公司联系，结清欠缴的租金并协商违约赔偿事宜，否则红星公司有权根据合同的约定解除与山楂树公司之间的展位租赁及管理服务合同关系、收回展位并追讨所有相关费用（包括但不限于租金、违约金、律师费等）。2020年9月11日，山楂树公司向红星公司回复律师函，该邮件于2020年9月14日退回。2020年9月17日，山楂树公司委托江苏漫修律师事务所通过山楂树公司员工王娜发送微信向红星公司回函，表明：山楂树公司从事的是低幼儿童的线下英语培训行业，新冠疫情对山楂树公司带来巨大冲击，资金濒临断裂，故山楂树公司的拓店计划不得不搁置，鉴于以上困难，山楂树公司委托律师函告红星公司：即日起解除山楂树公司与红星公司于2019年11月11日签订的《展位租赁及管理服务合同》及补充协议，红星公司可即时收回山楂树公司承租的C8107-C8118展位。根据双方约定，山楂树公司于2019年12月13日已支付红星公司三个月的租金及保证金合计133492.57元。鉴于受新冠疫情冲击，山楂树公司暂停营业逾半年及双方约定第一年免租三个月，根据相关法律规定及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，恳请红星公司参照有关租金减免的政策，充分考虑山楂树公司的经营困难、承租的C8107-C8118展位尚未使用、经营业务尚未开展等情形，给予山楂树公司租金减免，双方纠纷就此了结。为提起本案诉讼，红星公司于2020年9月28日与江苏源博律师事务所签订《委托代理协议》，约定江苏源博律师事务所指派律师任静、陈安洁为红星公司与山楂树公司租赁合同纠纷一案一审阶段的代理人。红星公司为此支付律师费33000元。2020年11月17日一审庭审时，双方确认案涉商铺可由红星公司自行占有、使用、收益、处分，山楂树公司不主张占有，亦无需一审法院再判决返还。截至法庭辩论终结前，案涉店铺上只有山楂树公司搭建的围挡，内部未进行装修。红星公司于2020年6/7月间对案涉店铺进行挂锁处理，其认为该锁可以轻易推开，目的是为防止他人进去乱放物品。一审法院认为，本案双方的争议焦点为：一、《展位租赁及管理服务合同》通用条款是否生效；二、山楂树公司是否存在违约行为，如存在，是何种违约行为；三、《展位租赁及管理服务合同》及补充协议的解除时间；四、违约方应承担何种违约责任。关于争议焦点一，一审法院认为《展位租赁及管理服务合同》通用条款生效，理由如下：第一，上述合同的通用条款与专用条款系同一天签署，均系合同不可分割的部分，在专用条款部分由双方签字并加盖公章确认，通用条款亦有双方盖章确认，上述签字、盖章应视为对整个合同的确认；第二，本案双方均为有限公司，公司以公章的方式作出意思表示，应视为双方已经达成了一致意思表示，根据合同法的相关规定，合同已经生效。关于争议焦点二，关于山楂树公司2019年12月13日支付133492.57元是否违约，根据现有证据，山楂树公司关于该款构成的解释合理，双方并未约定消防补贴需以产生消防费用为前提，结合山楂树公司的实际履行金额，消防费用应当已在第一期租金中抵扣，133292.57元中应当已经包含30000元押金、免除50000元消防补贴，山楂树公司的该期履行金额属足额。虽然2019年12月13日支付已经超过合同约定的期限2019年12月5日，但该逾期期限不长，违约程度不深，红星公司不得依据该项违约行为主张解除合同。山楂树公司下一期租金的支付期限为2020年3月5日前，该期限刚好处于疫情期间，根据《最高人民法院关于已发妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。山楂树公司所从事的行业受疫情影响导致营业收入明显减少，红星公司亦不能因为该期租金未按时支付主张山楂树公司违约。但疫情过后，山楂树公司已经能于2020年5月16日恢复营业，其本应于6月5日、9月5日支付下面两个季度租金，但山楂树公司均未支付，在红星公司发函之前山楂树公司亦从未主动向红星公司申请减免租金或退租，故至迟于2020年6月5日前山楂树公司未交纳租金的行为符合专用部分21.6条约定的违约情形，红星公司有权解除合同。关于争议焦点三，双方首次提出解除合同是由山楂树公司在2020年9月15日向红星公司发送的律师函中，但根据争议焦点二所述，本次纠纷的违约方系山楂树公司，其主张解除合同并无事实及法律依据，故其无权解除合同。红星公司请求2020年12月15日起解除合同，符合合同约定及相关法律规定，一审法院依法予以支持。据此认定《展位租赁及管理服务合同》及补充协议的解除时间为2020年12月15日。关于争议焦点四，根据通用条款21.10条约定，现山楂树公司违约导致红星公司提前解除合同，其已享有的优惠条件，包括消防补贴、免租期优惠应自始无效，山楂树公司应当补足差额，支付截至2020年12月15日租金，合计480477.71元。但考虑到在此期间疫情因素的影响，根据公平原则，一审法院认定免除山楂树公司3个月的租金，计153492.57元。因山楂树公司存在违约行为，根据双方合同约定，其不应再享有免租期、消防补贴等优惠。故山楂树公司还应支付的租金为326985.14元。至于红星公司主张的违约金，考虑到山楂树公司于2020年9月17日已经向红星公司表明其不再履行合同，在2020年12月15日前红星公司有3个月的时间可以另行安排出租以减免其损失，故红星公司主张山楂树公司再承担3个月的租金作为违约金，一审法院不予支持。但考虑到山楂树公司迟延支付租金的利息损失，一审法院酌定山楂树公司应支付的违约金为10000元。至于红星公司主张的律师费33000元，符合双方合同约定，且不违反相关行业收费标准，一审法院一并予以支持。综上所述，一审法院判令《展位租赁及管理服务合同》及补充协议于2020年12月15日解除，山楂树公司还应向红星公司支付租金326985.14元、违约金10000元、律师费33000元，合计369985.14元。红星公司的其他诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5款、第6款之规定，判决：一、确认红星公司与山楂树公司签订于2019年11月11日的《展位租赁及管理服务合同》及补充协议于2020年12月15日解除；二、山楂树公司还应向红星公司支付租金326985.14元、违约金10000元、律师费33000元，合计369985.14元；三、驳回红星公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10734元减半收取计5367元，保全费4020元，合计9381元，由红星公司负担4367元，由山楂树公司负担5014元。本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。本院认为：案涉《展位租赁及管理服务合同》的内容分为专用条款和通用条款两部分，虽然两部分条款分别设有落款签署页，但从文本上明确载明“第一部分专用条款”、“第二部分通用条款”可反映，两部分共同组成了合同的完整内容，对此签约双方是明知的，故合同生效条款“本合同经各方法定代表人（负责人）或授权代表签字并加盖公章后生效”中的“本合同”应指包含两部分条款在内的完整合同，而不应将专用条款和通用条款割裂看待，分别视作一份合同从而认为应单独适用生效条件。双方当事人在专用条款部分和通用条款部分均加盖了公章，并在专用条款部分签字，应认定合同生效。本案合同的签约双方地位平等，通用条款中与案涉争议相关的违约责任的设置也不违反公平合理原则，比如提前解约则取消优惠的约定，案涉租赁合同原给予的免租期、消防补贴等优惠条件，是红星公司建立在五年租赁期完整履行的基础上予以部分让利，如果因山楂树公司的原因提前解除合同，则红星公司相对应的取消让利，符合权利义务对等原则，不存在以格式条款侵害对方当事人权益的问题。租赁合同约定的起租时间为2019年12月15日，首期租金已经支付，下一周期三个月租金应提前10天于2020年3月5日前支付，此时在疫情期间，红星公司并没有以山楂树公司未按时支付租金而要求解约，但山楂树公司在2020年5月16日恢复营业后，仍然未能按约于2020年6月5日、9月5日支付后面两个周期的租金，此时理当按违约论定。诚然，红星公司作为守约方在催收租金未果的情况下有权解除合同，但其尚未发出解约通知，山楂树公司已先于2020年9月中旬向红星公司发送律师函提出了解除的要求。根据租赁合同专用条款7.2条约定，如山楂树公司需要提前解除合同的，必须提前3个月通知红星公司并向红星公司支付3个月正常经营期间的租金，故山楂树公司解除合同的请求至2020年12月15日可以兑现，红星公司于本案中诉请“判令自2020年12月15日起解除租赁合同”亦是对该条款的认可与执行。但山楂树公司解约的同时应当承担3个月租金，此处“支付3个月正常经营期间的租金”是合同对解约代价的事先约定，而非山楂树公司认为的如果其不正常经营就无需支付该3个月租金。综上所述，山楂树公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6149元，由山楂树公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  孙 宏审判员  吴晓东二〇二一年七月十五日书记员  窦 玥