四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终11674号 上诉人（原审原告）：雷子漩，女，汉族，1986年11月9日出生，住广东省珠海市香洲区。 委托诉讼代理人：雷航，男，汉族，1988年8月1日出生，住成都市成华区。 被上诉人（原审被告）：四川满城房地产经纪有限责任公司，住所地：成都市武侯区二环路西一段84号3幢17层1707号。 法定代表人：王银行，总经理。 委托诉讼代理人：黄海，四川上行律师事务所律师。 上诉人雷子漩因与被上诉人四川满城房地产经纪有限责任公司（以下简称满城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初14457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 雷子漩上诉请求：1.请求撤销原审判决第三项，改判满城公司赔偿雷子漩违约金68000元；2.一、二审诉讼费由满城公司承担；3.雷子漩长期居住在外地，雷子漩因本案自珠海往返成都的交通费由满城公司承担。事实和理由：一、一审判决驳回雷子漩关于违约金的诉讼请求，有违公平原则。案涉《物业管理合同》第六条第二项明确约定“甲方如有特殊情况确要收回房屋，则做违约论，应提前两个月通知乙方，以便乙方善后客户，并赔偿乙方合同期内剩余房租的双倍作为违约金（本条款，甲乙双方对等）”，满城公司房管韩成秀于2020年5月30日告知雷子漩提前退房，且此后一直未付房租，2020年7月15日雷子漩母亲到满城公司处协商，满城公司要求退房并拒付房租。满城公司未按约支付租金，未到期要求退房，构成违约。截至满城公司最后要求退房日（2020年7月15日），余下租期租金为34000元，按合同约定计算违约金为68000元。二、一审开庭时，满城公司的代理人李若兰所言不实，做虚假陈述，违反诚实信用原则。李若兰称雷子漩自行收回房屋，但事实是满城公司多次以疫情为由，拒交房租并要求提前退房，并非雷子漩提前收房，而是在满城公司恶意转移3万多名租客租金押金跑路的情况下被动收回房屋。满城公司称无钱支付租金期间，却仍将雷子漩的房屋对外转租，收取租金及押金后也未向雷子漩支付租金，严重侵害了雷子漩的合法权益。 满城公司辩称：1.雷子漩的第三项上诉请求属于新增诉请，应不予支持；2.合同中未约定违约责任，雷子漩也认可满城公司已于5月30日告知了退房。一审法院已判决满城公司支付2020年7月15日之前的房租，该部分租金即为违约补偿。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回雷子漩的上诉请求。 雷子漩向一审法院起诉请求：1、解除物业管理合同；2、判令满城公司偿还拖欠的房租4333元，违约金68000元。 一审法院认定事实：2016年12月30日，甲方（委托方）雷子漩与乙方（受托方）满城公司签订了《物业管理委托合同》（合同编号：0002990），约定满城公司承租雷子漩所有的位于成都市成华区房屋，租赁期限为5年5个月，即从2016年12月30日始至2022年5月30日止。《物业管理委托合同》约定：“……第四条、管理房屋固定回报租金：1、甲乙双方协商，乙方管理甲方房屋，每月固定租金回报为1500元，一年共计18000元。2、在合同有效期内，房屋租金不予调整。……第六条、甲方的权利及义务……2、甲方如有特殊情况确要收回房屋，则做违约论，应提前两个月通知乙方，以便乙方善后客户，并赔偿乙方合同期内剩余房租的双倍作为违约金（本条款，甲乙双方对等）。……第七条、乙方的权利义务……2、乙方应按本合同规定，按时给甲方支付房屋租金。……第八条、其他3、在委托期间，因乙方努力工作，出租价格高于本合同规定价格，高出部分视为甲方付于乙方的管理费用，低出部分由乙方补齐”。《合同附表》约定：“……2、付款日期：第一次付款2016年12月30日3000元；第二次付款2017年4月30日5000元；第三次付款2017年7月30日5000元；第四次付款2017年10月30日5000元；第五次付款2018年1月30日3000元；第六次付款2018年5月30日5000元；第七次付款2018年8月30日5000元；第八次付款2018年11月30日5000元；第九次付款2019年2月30日3500元；第十次付款2019年6月30日5000元；第十一次付款2019年9月30日5000元；第十二次付款2019年12月30日5000元；第十三次付款2020年3月30日4000元；第十四次付款2020年7月30日5000元；第十五次付款2020年10月30日5000元；第十六次付款2021年1月30日5000元；第十七次付款2021年4月30日4000元；第十八次付款2021年8月30日5000元；第十九次付款2021年11月30日5000元；第二十次付款2022年2月30日5000元”。 一审另查明，满城公司已按时足额向雷子漩支付了2019年12月30日之前的房屋租金以及2020年1月、3月、4月、5月的房屋租金，尚欠雷子漩2020年2月租金1667元、6月租金1333元、7月租金1333元，合计4333元未支付。2020年10月15日雷子漩将案涉房屋自行收回，现向满城公司主张其欠付的2020年2月、6月、7月租金，合计4333元。 上述事实，有双方身份证明、不动产权证书、《物业管理委托合同》、授权委托书、银行转款凭证、双方当庭陈述为证，一审法院予以确认。 一审法院认为，雷子漩与满城公司签订的《物业管理委托合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。一审庭审中，双方均表示同意解除案涉《物业管理委托合同》，故对于雷子漩的该项诉讼请求，一审法院予以支持。 关于租金问题。本案中满城公司尚欠雷子漩2020年2月、6月、7月的房屋租金共计4333元，根据《物业管理委托合同》“……2、在合同有效期内，房屋租金不予调整…….第七条、乙方的权利义务……2、乙方应按本合同规定，按时给甲方支付房屋租金。……”之规定，在雷子漩依约交付案涉租赁房屋后，满城公司应当在约定的期限内履行支付房屋租金的义务。满城公司租赁案涉房屋用于经营出租给其他客户，虽其以受疫情影响无法正常使用为由要求雷子漩减免房租，但其未提供证据证明疫情影响了实际经营，故对满城公司以疫情造成经营困难为由要求不应支付2月租金的抗辩意见，一审法院不予支持。又因《物业管理委托合同》约定合同期内租金不予调整，故对雷子漩诉请满城公司支付2020年2月、6月、7月租金4333元的主张，一审法院予以支持。 关于违约金的问题。案涉《物业管理委托合同》并未就满城公司逾期支付房屋租金应承担的违约责任作出明确约定，同时雷子漩也无证据证明由于对方违约给其造成了实际损失，故对雷子漩诉请满城公司支付违约金的主张，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除雷子漩与满城公司于2016年12月30日签订的《物业管理委托合同》（合同编号：0002990）；二、满城公司于判决生效之日起十日内向雷子漩支付房屋租金4333元；三、驳回雷子漩的其他诉讼请求。如果满城公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1608元，减半收取804元，由满城公司负担。 经二审审理查明事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院另查明，案涉《物业管理委托合同》第六条第2项约定：“第六条、甲方的权利及义务……2、甲方如有特殊情况确要收回房屋，则做违约论，应提前两个月通知乙方，以便乙方善后客户，并赔偿乙方合同期内剩余房租的双倍作为违约金（本条款，甲乙双方对等）。”。 本院认为，雷子漩与满城公司签订的《物业管理委托合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：双方是否有关于违约金的约定以及满城公司是否已经补偿了雷子漩损失。就争议焦点本院评述如下： 案涉《物业管理委托合同》约定：“第六条、甲方的权利及义务……2、甲方如有特殊情况确要收回房屋，则做违约论，应提前两个月通知乙方，以便乙方善后客户，并赔偿乙方合同期内剩余房租的双倍作为违约金（本条款，甲乙双方对等）。……”。因此，双方就提前退房也即单方解除合同构成违约已达成合意，双方当事人在租赁期内，任意一方要求退房均构成违约。2020年5月30日，满城公司通过微信向雷子漩告知“你的房子我们公司要求退房，亏不起了，公司给不起房租”，已明确提出了退房要求，又于2020年7月15日再次向雷子漩母亲要求退房，同时未支付2020年6月、7月租金，其以行为表示放弃对合同义务的承担。故满城公司提前退房的事实成立，构成违约。雷子漩基于满城公司的违约事实，向对方主张赔偿违约金具有合同依据。关于违约金数额与雷子漩损失补偿情况，满城公司认为一审法院判决其支付欠付租金，就是对雷子漩的违约补偿。对此，本院认为，无证据证明2020年6月、7月满城公司已经实际腾退了房屋，故支付该期间租金属于满城公司应当履行的合同义务，不能代替双方约定的违约金，故满城公司除支付欠付租金外还应支付违约金。关于违约金数额的确定，根据原《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，本院考虑到合同性质、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益、实际损失等综合因素酌定按三个月租金标准，即4500元作为违约金。 综上所述，雷子漩的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 维持成都市成华区人民法院（2020）川0108民初14457号民事判决第一项、第二项； 撤销成都市成华区人民法院（2020）川0108民初14457号民事判决第三项； 三、四川满城房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起十日内向雷子漩支付违约金4500元； 四、驳回雷子漩的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费1608元，雷子漩承担1506元；四川满城房地产经纪有限责任公司承担102元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 韬 审判员 王 果 审判员 何广智 二〇二一年七月六日 书记员 袁雅丽