山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终8504号 上诉人（原审被告）：李启良，男，1970年6月7日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：蒋广东，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋燕妮，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：顾旺林，男，1956年2月25日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人：宋鑫，上海市汇业（青岛）律师事务所律师。 上诉人李启良因与被上诉人顾旺林房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2020）鲁0212民初27953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人李启良及其委托诉讼代理人宋燕妮，被上诉人顾旺林的委托诉讼代理人宋鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人李启良上诉请求：1.依法改判驳回顾旺林的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费、保全费等全部诉讼费用由顾旺林承担。事实和理由：一、本案并非人民法院受案范围，依法应予驳回。涉案房屋无相关政府部门规划许可等手续，属于小产权房，故该类房屋相关事宜处理属于村集体自治及行政机关处理的范畴，因该类房屋所产生的纠纷，不属于人民法院受理民事案件的范围。二、涉案房屋转让协议书系有效合同且实际履行第一，双方签署涉案房屋转让协议书系基于真实意思表示，且不存在合同法第五十二条合同无效的法定事由，应属有效合同。第二，涉案房屋转让协议书签署后，顾旺林支付房屋价款，李启良将涉案房屋交付给顾旺林，顾旺林接收并实际使用，涉案房屋转让协议书已经实际履行。三、涉案房屋转让协议书已于2020年6月29日解除，双方就本案诉争事由已达成一致，现顾旺林起诉要求确认协议无效有违诚实信用原则。针对本案诉争事由，双方于2020年6月29日达成一致，同意解除房屋转让协议，李启良向顾旺林支付人民币60万元，双方再无争议。双方达成合意后，李启良将起草好协议书通过微信发送给顾旺林，顾旺林除了对协议解除时间提出意见外，其他内容均予以同意。因此，双方就本案诉争事由处理已达成一致。四、顾旺林在房屋买卖的过程中存在重大过错，应自担损失。第一，房屋买卖属于重大交易行为，顾旺林在购买涉案房屋时对于房屋的位置、产权性质及法律状况已经充分知悉，在此情况下，顾旺林仍同意承担由此产生的风险，其负有重大过错且应自担损失。第二，涉案房屋转让协议签署后，顾旺林接收并实际使用房屋且从未向李启良提出异议。第三，涉案房屋在顾旺林使用管理期间发生灭失，已无法向李启良交还。李启良就涉案房屋建设投资巨大，现顾旺林在使用涉案房屋两年多时间且房屋灭失后又主张要求李启良全额返还购房款，显失公平。 被上诉人顾旺林辩称，一、本案属于人民法院受案范围。涉案房屋系违法建筑而非“小产权房”。李启良作为城镇居民，无法通过有偿受让方式取得农村宅基地使用权。涉案房屋系城镇居民建筑在农村集体土地之上，没有相关部门的审批手续，也未能办理相应的权属登记，自建造至拆除都为违法建筑，法院可以依法审理。二、《转让协议书》系无效合同。《房屋转让协议书》符合《合同法》第五十二条合同无效的法定情形，故一审法院认定其因违反法律、行政法规的强制性规定导致合同无效，认定事实清楚法律适用正确。三、李启良应承担主要过错责任。李启良明知所建设的房屋没有取得建设手续的情况下依然向顾旺林出售该房屋，且保证对该房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍。李启良应当对合同无效承担主要过错责任。 顾旺林向一审法院起诉请求：1.依法确认双方于2017年8月26日签订的《房屋转让协议书》无效；2.依法判令李启良返还购房款230万元，支付以230万元为基数，自2017年9月22日起至实际支付之日止，按照年利率6%计算的利息（暂计算至2020年7月21日，利息为60万元）；3.依法判令李启良赔付房屋装修款60万元；4.本案诉讼费、保全费及实现债权的其他费用由李启良承担。 一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认并记录在卷佐证。对双方争议的证据，一审法院认定如下：对顾旺林提交的证据房屋照片的真实性予以认可，对装修清单的真实性及要证明的事实不予认可，对新闻报道内容、崂政法［2006］104号文件的真实性及证明事项予以认可，对李启良提交的协议书的真实性不予认可，双方协议书中未有顾旺林、李启良的签字确认。根据双方提交的有效证据、双方的诉辩意见及庭审笔录，一审法院依法查明：2017年8月26日，顾旺林、李启良补签《房屋转让协议书》一份，协议约定转让方（甲方）李启良将自己合法拥有的位于青岛市崂山区岗地段的毛坯房（房屋结构为两层楼及阁楼、地下车库）转让给（乙方）顾旺林。双方商定转让总价款为230万元。双方约定顾旺林于2016年9月14日通过银行转账支付李启良120万元，李启良交付房屋钥匙给顾旺林。2017年4月26日顾旺林替李启良通过银行转账给何喜贵缴纳房屋土地使用费10万元。2017年5月15日转账给李启良50万元。2017年9月21日转账给李启良50万元。李启良保证自己对该房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍。李启良保证该房屋不涉及第三方权利。李启良如违反本协议内容，顾旺林有权利解除本合同，李启良须将全部房款及利息（年利率6%）返还顾旺林并赔偿顾旺林房屋装修损失60万元及利息。顾旺林于2016年9月14日通过银行转账支付李启良120万元。2017年4月26日通过银行转账给何喜贵10万元；2017年5月15日转账给李启良50万元。2017年9月21日转账给李启良50万元。李启良于2016年9月14日将房屋钥匙交付给顾旺林，顾旺林对涉案房屋进行了装修。涉案房屋于2019年12月4日因不具备相关审批手续被崂山区综合行政执法局拆除。又查，何喜贵在双方签订合同时系青岛市崂山区居委会主任。庭审中李启良自认涉案房屋没有办理相应的建设审批手续。 一审法院认为，一、涉案《房屋转让协议书》是否为无效合同。涉案房屋系建设在农村集体土地之上，没有相关部门的审批手续，也未能办理相应的权属登记，且该房屋已被相关行政部门依法予以拆除。双方签订的《房屋转让协议书》因违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。二、双方的过错责任问题的认定。李启良在明知所建设的涉案房屋没有取得建设手续的情况下依然向顾旺林出售该房屋，且保证自己对该房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍。李启良应当对合同无效承担主要过错责任。顾旺林在明知其涉案房屋没有取得房屋权属登记的情况下，抱有侥幸心理，认为涉案房屋在购买时已经建成近十年，房屋买卖由房屋所在地社区主任何喜贵做中间人，且也向房屋所在社区的社区主任支付了10万元土地使用费的情况下，仍购买涉案房屋，顾旺林应当对合同无效承担次要过错责任。因涉案房屋系违章建筑被行政部门予以拆除，而非顾旺林使用涉案房屋不当造成，另涉案房屋合同无效，也不是导致房屋被拆除的原因。因此，涉案合同无效给李启良、顾旺林造成的损失原被告双方应自行承担。合同被认定无效，基于合同取得的财产应当予以返还，因涉案房屋被依法拆除，房屋不存在返还问题。李启良应当将收取的购房款230万元返还顾旺林。对于装修费损失顾旺林应自行承担。 综上，双方签订的《房屋转让协议》无效，双方各自承担相应的过错责任。一审法院依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决：一、确认顾旺林和李启良于2017年8月26日签订的《房屋转让协议书》无效；二、李启良返还顾旺林购房款230万元；三、驳回顾旺林其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33,200元，保全费5000元，由顾旺林承担10,061元，李启良承担28,139元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李启良提交双方房屋买卖中间人何喜贵所作的情况说明及视频一份。证明：顾旺林在购买涉案房屋时，对于房屋的位置、产权性质以及法律状况已经充分知悉，在此情况下，顾旺林仍同意承担由此产生的风险，其负有重大过错，且应自担损失。顾旺林质证称，对证据真实性无法确认，无法确认证明人为何喜贵，证人应当出庭作证。一审法院庭审中询问李启良如何获取该处宅基地时，李启良回答是通过有偿受让河东村宅基地使用权获得的，并支付了20万元的使用费。视频中称购买房屋，后期产生的损失和风险由顾旺林承担，与李启良无关，但双方签订的房屋买卖合同中明确约定，李启良承诺保证自己对该房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍。并且，顾旺林已承担自己的过错责任，对于装修的损失及利息，一审法院并未支持，李启良所称合同解除，但双方并未就合同解除事宜签订协议及履行仅就解除一事初步沟通，李启良对顾旺林提出的要求并未回复。 二审查明的事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案争议的焦点问题在于：李启良应否对顾旺林的购房款承担返还义务。 根据本案查明的事实，涉案房屋系建设在农村集体土地之上，未取得相关部门的审批手续，亦未能办理相应的权属登记，且涉案房屋已被相关部门予以拆除。因此，一审法院认定顾旺林与李启良签订的《房屋转让协议》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，并无不当。因无效合同不存在解除问题，故李启良关于涉案《房屋转让协议》已经解除的上诉主张，无事实和法律依据，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因此，根据上述规定，李启良因涉案《房屋转让协议》所收取的购房款230万元应予返还给顾旺林。李启良虽主张双方以对本案诉争事由已达成一致，但并未提交有效证据予以证明，本院不予采信。关于双方对于合同无效应承担的责任问题，一审分析认定得当，本院不再赘述。 综上所述，李启良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25,200元，由上诉人李启良负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  侯 娜 审 判 员  王化宿 审 判 员  盛新国 二〇二一年七月二十三日 法官助理  石 晗 书 记 员  马文淑 书 记 员  胡荣华