大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初1716号原告：全成都，男，，1982年3月10日生，住址大连市沙河口区。委托代理人：由蕾，系辽宁双德律师事务所律师。委托代理人：曲圣轩，系辽宁双德律师事务所实习律师。被告：大连顺安吉运建筑工程有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区红旗镇岔鞍村，统一社会信用代码91210204594415472P。法定代表人：周传聪，系总经理。原告全成都与被告大连顺安吉运建筑工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告全成都及其委托代理人由蕾、曲圣轩到庭参加诉讼，被告大连顺安吉运建筑工程有限公司本院经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告全成都向本院提出诉讼请求：1，解除原、被告签订的租赁合同；2，被告向原告支付所欠房租暂计139，750元（自2019年9月16日起暂计至2020年10月15日，实际计算至租赁合同解除日止）；3，被告向原告支付违约金暂计20，000元（计算方式以129，000元为基数，按年利率15%自2019年8月16日计算至2020年8月15日，以258，000元为基数，按年利率15%自2020年8月16日计算至实际付清欠付租金之日止）；4，被告于判决生效后立即向原告腾退房屋，恢复房屋原状，否则向原告支付房屋占用费（按129，000元/年的标准，自判决生效后至被告实际腾退房屋之日止）；5，被告支付原告律师费8，000元，诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2018年9月15日签订《租赁合同》，合同约定“原告将坐落于大连市甘井子区-1-4房屋出租给被告使用，出租期限三年，年租金129，000元，被告应分别于进场前、2019年8月16日和2020年8月16日向原告支付租金，如被告逾期缴纳租金的，每逾期一日，按照逾期未付金额的千分之三支付违约金。房屋租赁期间，因承租方违约导致本合同提前解除的，出租方有权不予退还保证金”。合同签订后被告仅于2018年9月15日向原告支付了首年租金和保证金合计149，000元人民币，后两期租金均未按约支付。期间原告曾试图与被告签约时法定代表人叶芳联系，要求其支付拖欠租金，但叶芳以不在被告处任职为由拒绝解决此事并将原告微信拉黑，2019年1月3日左右因被告不当使用水龙头损坏导致隔壁邻居墙壁浸水，原告代被告赔偿1，000元损失。截至本案立案之日，原告无法与被告取得任何联系，被告既不向原告支付租金，也不出面与原告协商解除合同腾退房屋等事宜，案涉出租房屋一直处于被被告锁死和占用状态。原告认为合法的租赁合同关系应受法律保护，被告逾期支付租金已构成根本违约，原告有权解除合同要求被告退还房屋支付欠付租金及违约金。庭审中原告将第4项诉讼请求变更为：被告于判决生效后立即向原告腾退房屋，恢复房屋原状，否则向原告支付房屋占用费（按129，000元/年的标准，自判决中载明的合同解除之日起至被告实际腾退房屋之日止）被告大连顺安吉运建筑工程有限公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：2018年9月15日，原（出租人、甲方）、被（承租人、乙方）告双方签订房屋租赁合同。合同约定，原告将其所有的位于甘井子区，建筑面积141.58㎡，套内面积132.21平米的房屋出租给被告使用。租赁期限3年，自2018年9月15日至2021年9月25日止，租房保证金2万元，签订合同时支付，如因乙方违约导致合同提前解除的，出租人有权不予退还保证金。租期3年，约定年租金为129，000元，租金一年一付，支付时间节点分别应于进场前（2018年9月15日至2019年9月15日）、2019年8月16日（2019年9月16日至2020年9月15日）、2020年8月16日（2020年9月16日至2021年9月25日）分三次付清。承租人逾期缴纳租金的，每逾期一日需按照逾期未付款额的千分之三支付违约金。如到支付房租日期超过30天，乙方未向甲方支付下一年房租，甲方有权解除本合同，收回房子，一切经济损失由乙方承担，并扣除保证金。合同中明确约定了违约责任，其中第十一条第4项约定：乙方对下列行为和事件引起的损失和损害，必须进行赔偿。该赔偿包括但不限于任何修理、维修费用，以及任何其他人士因下述情形向甲方索赔或主张其权益而导致甲方支出的任何款项，和甲方因向乙方索赔所发生的一切开支和费用（包括合理的律师费用）：1.因该商铺内任何电气装置、电器用品、电线等的故障、失修、危险而导致甲方、物业服务方及任何其他人或任何物品的损害；2.因乙方原因而导致该商铺水管通道、厕所、器具堵塞、损坏或停止运作而造成甲方、物业服务方及任何其他人或任何物品的损失；3.因乙方原因而导致火、烟雾在该商铺内扩散或任何来源的水（包括风暴或雨水）在该商铺或其任何部分泄露或满泄而造成甲方、物业服务方及任何其他人或任何物品损害；4.因任何乙方之原因导致第三人的人身、财产损害的。2020年9月27日，原告与辽宁双德律师事务所签订《委托代理合同》，辽宁双德律师事务所指派由蕾律师为原告提供本案诉讼法律服务，原告为此支付8，000元代理费。2021年5月，原告拍摄案涉房屋视频，案涉房屋处于上锁状态，且被告所有物品亦在案涉房屋内。另查明，被告已交付第一期房租，即2018年9月15日至2019年9月15日的房屋租金129，000元。本院确认上述事实有，《租赁合同》、《委托代理合同》、发票、银行转账流水、微信转账截图、原告的陈述以及本院的庭审笔录等证据材料在案为凭，这些证据材料经庭审质证及本院审查，予以采信。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告与被告间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，当属合法有效，应受法律保护。本案中，原告已按照合同约定交付了案涉房屋，本亦应按照合同约定按时支付租金，但被告只支付了2018年9月15日至2019年9月15日的房屋租金129，000元，余下两次租金均为交付，其行为已构成违约，按照合同约定，原告有权解除合同由于原告于起诉前并未书面通知被告解除合同，故根据《民法典》第五百六十五条第二款的规定“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”由于本案对被告是采取公告的方式送达，故应自公告之日（2021年3月16日）起经过60日即视为送达，故案涉《租赁合同》自2021年5月15日解除。关于被告向原告支付其欠付的租金一节。由于被告的违约行为造成案涉合同提前解除，故应支付租金至合同解除之日，即2021年5月15日。因此，原告要求被告支付其欠付的租金212，126元（129，000元+129，000元/374天*241天）的诉讼请求，本院予以支持。关于被告向原告支付违约金一节。由于被告的违约行为造成案涉合同提前解除，故被告因按照合同约定支付违约金，现原告主张以129，000元为基数，按年利率15%自2019年8月16日计算至2020年8月15日，以258，000元为基数，按年利率15%自2020年8月16日计算至实际付清欠付租金之日止是对于自己权利的处分，在法律允许的范围内。因此，对于原告要求被告向其支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于恢复原状及房屋占用费一节。因案涉合同约定被告应将房屋恢复原状的情形下返还原告，故对于原告要求被告将案涉房屋腾退、恢复原状的主张本院予以支持。因案涉合同于2021年5月15日解除，被告没有任何依据继续占有案涉房屋，故原告要求被告支付自2021年5月15日起至被告实际腾退之日止按129，000元/年的标准的房屋占用费的主张，本院予以支持。关于律师费一节。根据合同第十一条第4项约定：乙方对下列行为和事件引起的损失和损害，必须进行赔偿。该赔偿包括但不限于任何修理、维修费用，以及任何其他人士因下述情形向甲方索赔或主张其权益而导致甲方支出的任何款项，和甲方因向乙方索赔所发生的一切开支和费用（包括合理的律师费用），故原告关于律师费的诉讼请求，本院予以支持。被告经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。在本院规定的举证期限内，亦未提交证据，应视为对自己举证、抗辩权利的放弃。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、原告全成都与被告大连顺安吉运建筑工程有限公司签订的《租赁合同》于2021年5月15日解除；二、被告大连顺安吉运建筑工程有限公司自本判决生效之日起十日内向原告全成都支付租金212，126元；三、被告大连顺安吉运建筑工程有限公司自本判决生效之日起十日内向原告全成都支付违约金（以129，000元为基数，按年利率15%自2019年8月16日计算至2020年8月15日，以258，000元为基数，按年利率15%自2020年8月16日计算至实际付清欠付租金之日止。）；四、被告大连顺安吉运建筑工程有限公司自本判决生效之日起三十日内向原告全成都腾退位于甘井子区，建筑面积141.58平米的房屋并恢复原状；五、被告大连顺安吉运建筑工程有限公司自本判决生效之日起三日内向原告全成都支付房屋占用费（以129，000元/年为基准，自2021年5月15日至被告实际腾退房屋之日止）；六、被告大连顺安吉运建筑工程有限公司自本判决生效之日起十日内向原告全成都支付律师费8，000元如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费人民币5，590元，公告费300元，由被告大连顺安吉运建筑工程有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，交纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限为两年。审 判 长  赵廷山人民陪审员  吕秀梅人民陪审员  刘红岩二〇二一年七月三十日书 记 员  郝安琪