湖南省沅陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1222民初1356号 原告：吴戈，男，1985年8月8日出生，苗族，湖南省沅陵县人，住湖南省沅陵县。 委托诉讼代理人：张靖林，沅陵县光明法律服务所法律服务工作者，执业证号31813041100072，代理权限为特别授权。 被告：沅陵天赐房地产开发有限公司，住所地沅陵县沅陵镇城南高速连接线与龙兴路交叉东北处，统一社会信用代码91431222550705507Q。 法定代表人：李带秀，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：姚杰耀，湖南兴沅律师事务所专职律师，执业证号14312202010230598，代理权限为特别授权。 原告吴戈与被告沅陵天赐房地产开发有限公司（以下简称天赐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月27日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月16日公开开庭进行了审理，原告吴戈的委托诉讼代理人张靖林，被告天赐公司的委托诉讼代理人姚杰耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴戈向本院提出诉讼请求：1.判令被告天赐公司向原告吴戈支付逾期办理不动产权证书违约金36211.14元；2.本案诉讼费由被告天赐公司负担。事实与理由：2015年3月24日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告吴戈购买被告天赐公司开发的沅陵县沅陵镇御鑫城小区商品房，总价款363201元，首付款143201元，剩余房款采用银行按揭方式支付。合同签订后，原告吴戈按照合同约定付清了房款和各种税费。双方在合同中约定在房屋交付使用后365日内完成该房屋的初始登记，初始登记后180日内办妥该房屋的所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。如逾期自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，被告应当按合同约定向原告吴戈按日支付总房款的万分之一的违约金。2015年7月25日被告将该房屋交付给原告使用，2020年4月17日被告才办妥该房屋的不动产权证书。 被告天赐公司辩称，案涉房屋交接时间是2015年12月30日，而不是2015年7月25日。因不动产权登记制度改革，被告无法按照约定办理房屋所有权证和土地使用权证，只能办理不动产权证，双方并未就办理不动产权证重新协商，原告吴戈不考虑前述客观原因，一味要求被告天赐公司承担责任过于苛刻。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（原告提交的原告身份证、被告企业注册信息、沅陵县商品房买卖合同、购房款发票、物业专项维修资金收据、住宅使用说明书、质量保证书、不动产权证），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提交的沅陵县天宇物业服务有限责任公司收款收据复印件一份，欲证实原告最早缴纳年物业费是2015年11月1日至2016年11月1日；被告认为该证据为复印件，无法核实真实性，且收款收据记载的交款时间是2015年12月15日；本院认为，该证据为复印件，原件保存在被告选聘的前期物业公司，被告完全可以核实、确认该证据的真实性而未核实，被告仅对真实性提出异议却未提供反驳证据，故对被告的质证异议不予采纳，该证据来源和形式合法，内容客观真实，与本案有关联性，能够证明欲证事实，可以作为本案认定事实的依据，本院予以釆信； 2.原告提交的天艺装饰公司装饰施工合同书复印件一份，欲证实原告与天艺装饰公司于2015年7月25日签订施工合同，约定的施工房屋为御鑫城商品房，装修施工开始时间为2015年7月26日，故被告实际房屋交付时间最迟为2015年7月25日等事实；被告认为本合同签订时间并不能证明双方办理房屋交接的时间，合同约定的生效期限、付款方式和金额、验收方式等前后矛盾，且原告未提供验收项目和凭证；本院认为，该证据系案涉房屋的装饰施工合同，不能单独证明案涉房屋交接时间，原告也未提供其他证据证实，故该证据与本案缺乏关联性，本院不予采信，被告的质证异议成立，本院予以支持； 3.原告提交的沅陵县人民法院（2020）湘1222民初1404号与怀化市中级人民法院（2020）湘12民终2204号判决书复印件各一份，欲证实以同样的案由向同一被告起诉的类似案件均按被告合同违约进行认定判决，被告在庭审中承认2017年底之前购买商品房的都是由开发商代收代缴房屋维修基金和契税等事实；被告认为该证据缺乏关联性；本院认为，（2020）湘1222民初1404号判决系未生效判决，不能作为本案有效证据使用，（2020）湘12民终2204号判决系人民法院生效的裁判文书，该判决确认的与本案有关联的事实可以作为本案认定事实的依据，本院予以釆信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告天赐公司于2010年1月27日成立，类型为有限责任公司，经营范围为房地产开发、销售，建筑材料销售等。 2015年3月24日，原告吴戈（买受人）与被告天赐公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的沅陵县沅陵镇御鑫城小区商品房，该房为预售商品房，建筑面积128.69平方米，总价款363501元，首付款143201元于2015年3月24日支付，剩余房款采用银行按揭贷款方式付款；其中合同第十条约定，出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将其验收合格的商品房交付买受人使用；合同第十七条约定，出卖人应在商品房交付使用后365日内完成该房屋的初始登记，初始登记后180日内办妥该房屋的所有权证，办妥所有权证后180日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。如因买受人的原因，致使出卖人未能在约定期限内办理上述登记或手续，出卖人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，买受人按日向出卖人支付总房款的万分之一的违约金。同时，双方还就交付期限及条件、房屋交接及违约责任、保修责任、物业服务、争议的解决等进行了约定。 合同签订后，原告吴戈于2015年3月24日向被告天赐公司支付了首付款143201元，于2015年5月22日向被告天赐公司交纳房屋维修基金7264元，于2016年4月8日支付购房款220000元。2015年12月15日，被告天赐公司委托（选聘）的沅陵县天宇物业服务有限责任公司（前期物业）收取2015年11月1日至2016年11月1日的物业费1853元。2020年4月17日，被告天赐公司为原告吴戈办理《不动产权证书》。 另查明，案涉房屋《住宅使用说明书》载明项目开工时间为2014年8月1日，竣工日期为2015年8月30日，交付使用日期为2016年1月1日。《住宅质量保证书》载明保修年限从2016年1月1日起算。还查明，在王世勇等与被告房屋买卖合同纠纷案庭审中承认2017年底之前购买商品房的都是由开发商代收代缴房屋维修基金和契税等事实。 本院认为，本案为一起房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，买受人支付房屋价款后，因出卖人逾期办理产权证书而要求出卖人按照合同约定支付违约金的纠纷，案由应确定为商品房预售合同纠纷。因本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，适用当时的法律、司法解释的规定，故本案应当适用《中华人民共和国合同法》等法律法规及相应的司法解释。本案争议的焦点如下：一、本案被告逾期办证事实成立，但被告逾期办证是否构成违约；二、如果构成违约，违约金如何计算。本院分别评判如下。 关于被告逾期办证是否构成违约的问题。本案原告具有完全民事行为能力，被告系具有法定资质的商品房开发企业，其出卖给原告的房屋已办理商品房预售许可证，原、被告签订的案涉商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务。合同签订后，原告已依约履行及时交纳购房款合同主要义务及房产交易契税、维修基金等合同义务，因此，被告天赐房产亦应当按照合同约定履行自己的义务。根据案涉商品房买卖合同第十七条约定，出卖人应在房屋交付使用后约定期限内完成案涉房屋初始登记，然后办理房屋所有权证和土地使用权证。因《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）于2015年3月1日起施行，实施不动产统一登记制度后，不再单独办理房屋所有权证及土地使用权证，而是将两证合一后统一办理不动产权证，故办理房屋所有权证及土地使用权证的合同义务自然转化为办理不动产权证的义务，该义务履行无需双方另行协商，故被告办理不动产权证期限相对应为约定办理土地使用权证等的最后期限，在双方未协商变更的情况下，被告未如期办理即为违约。故原告吴戈要求被告天赐公司承担逾期办证违约金的诉请符合约定，本院依法予以支持。被告天赐公司以双方并未就办理不动产权证重新协商主张免责的抗辩意见，本院依法不予采纳。 关于违约金如何计算的问题。当事人有约定的从其约定，依据案涉商品房买卖合同第十条、第十八条约定，被告应于2015年12月30日前将案涉商品房交付给原告，被告以委托方式选聘的沅陵天宇物业管理公司对案涉房屋进行前期物业管理，收费时间为房屋交付之日起。被告虽对房屋交付时间提出异议但未提供房屋交接单等反驳证据，而住宅使用说明书、住宅质量保证书均系被告填置，其中载明的交付使用日期和保修起算时间不能单独作为认定实际交房时间并对抗前期物业管理收费时间为房屋交付之日的事实，本院对该异议不予采纳；原告主张2015年7月25日为房屋交付之日，缺乏有效证据证实，本院亦不予支持；故本院确定案涉房屋交接时间为前期物业管理收费起始时间即2015年11月1日。因此，被告依约应于2016年11月1日前完成案涉房屋初始登记，至迟于2017年10月25日前办好不动产权证书，但被告天赐公司直到2020年4月17日才办理完毕，其逾期办证时间应从2017年10月26日起算至实际办好产权证书之日止即2020年4月16日，共计逾期903天，故被告天赐公司依约应向原告吴戈支付逾期办证的违约金32797.05元（363201元×1‱×903天）。对于原告吴戈主张违约金中与本院确认金额不一致部分诉请，本院依法不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告沅陵天赐房地产开发有限公司于本判决生效后立即向原告吴戈支付逾期办理不动产权证书违约金32797.05元； 二、驳回原告吴戈的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费705元，减半收取352.5元，由被告沅陵天赐房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  贺 维 二〇二一年七月十六日 法官助理  张英侠 书 记 员  向朝霞 附相关法律、司法解释条文： 1.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 2.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。