贵州省桐梓县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0322民初3768号原告：罗仕梅，女，汉族，1980年3月16日生，贵州省桐梓县人，现住桐梓县。原告：瞿廷锋，男，汉族，1978年5月29日生，贵州省桐梓县人，现住桐梓县。共同委托诉讼代理人：传雪丹，系贵州正柯律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：娄娅，系贵州正柯律师事务所实习律师。被告：贵州佰杰房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市桐梓县楚米镇科技孵化器大楼13层。法定代表人：梁平。被告：贵州九信房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区东欣大道彩虹城一期15号楼1单元101号。法定代表人：贺宪江，总经理。原告罗仕梅、瞿廷锋与被告贵州佰杰房地产开发有限公司（以下简称“佰杰房开公司”）、贵州九信房地产开发有限公司（以下简称“九信房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗仕梅、瞿廷锋的共同委托诉讼代理人传雪丹、娄娅到庭参加了诉讼，被告佰杰房开公司、九信房开公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已依法缺席审理终结。原告罗仕梅、瞿廷锋向本院提出诉讼请求：一、判令二被告立即为原告办理位于桐梓县房屋所有权属转移登记，并向原告交付转移登记的相关文书；二、判令二被告自2012年3月23日起，以151620元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付违约金至该房屋所有权转移登记办理完毕并向原告交付转移登记的相关文书之曰止（截止2021年5月8日止为83096元）；三、本案的诉讼相关费用由二被告承担。事实理由：2010年1月29日，原告与佰杰房开公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买二被告开发的位于桐梓县住房一套，建筑面积约为95平方米，房屋总价款159600元；交房时间为2011年3月28日前；交房时房屋的城市基础设施水、电、燃气等必须达到开通使用条件；且二被告承诺在商品房交付使用后360日内办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，同时合同对逾期交房和逾期办理房屋转移登记手续的违约责任也进行了明确约定。合同签订后，原告向佰杰房开公司支付总购房款151620元，余款7980元在交房产证时交清。原告按约履行完自己的约定义务后，二被告却未按约履行合同，交房时二被告又另行违约收取了原告水、电开户费等费用。且二被告以种种借口拖延、拒绝为原告办理该房屋的所有权转移登记手续，被告至今也未将该房屋的所有权登记手续相关文书交付给原告。经原告在桐梓县住和城乡建设局查询得知，为该房屋办理建筑施工许可证等备案登记的机关为被告九信房开公司。综上所述，被告的行为严重侵害了原告的合法权益。为此，特提起诉讼，请求人民法院依法及时判决。被告佰杰房开公司未到庭应诉、答辩和举证。被告九信房开公司未到庭应诉和举证，但其提交答辩状称，案涉项目是案外人娄作坦挂靠答辩人房开资质建设的项目，期间又挂靠了被告佰杰房开公司对案涉房屋进行出售，本案商品房买卖合同及款项收取均是娄作坦所为，答辩人处无任何资料，娄作坦与本案有法律上的利害关系，现向人民法院提出申请，要求追加案外人娄作坦为本案被告。另外，被告不认可原告所提出的违约金的主张，原告所提违约金的请求超过法律规定的诉讼时效，而且，约定过高，如人民法院判决支持，被告要求调减。本院经审理认定事实如下:原告罗仕梅、瞿廷锋与被告佰杰房开公司于2010年1月29日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告九信房开公司开发的位于桐梓县房屋，建筑面积为95平方米，房屋总价款为人民币159600元（房款不含代收费用），付款方式为分期付款，签订合同时付款5万元，合同签订后2个月内付款3万元，主体竣工付款3万元，交房时付总房价款的95%，余款在交房产证时付清，交房时间为2011年3月28日前，出卖人应于交付使用商品房后360日内，将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，出卖人逾期未办理房屋权属转移登记手续，买受人不愿退房的，出卖人应按已交购房款的5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告分别于2010年3月29日、7月20日、2012年8月15日、12月18日向被告支付购房款5万元、3万元、3万元、4万元，共计人民币15万元，原告于2012年11月3日向被告缴纳了维修基金等7900元。被告在合同约定的期限内向原告交付了房屋，但是，被告至今未将涉案房屋办理初始登记，更没有给原告罗仕梅、瞿廷锋办理涉案房屋所有权转移登记手续。另查明，案涉桐梓县盐司商住楼（九信铭苑）楼盘位于桐梓县火车站站台前，系被告九信房开公司开发的楼盘，开工日期为2009年5月10日，竣工验收日期为2012年12月20日。还查明，根据本院生效的（2021）黔0322民初424号民事判决书查明，2012年6月15日，被告贵州九信房地产开发有限公司作出《关于娄作坦同志的任职通知》的文件，决定任命娄作坦为“贵州九信房地产开发有限公司桐梓盐司商住楼项目部”（即本案中九信铭苑项目）负责人。上述事实，有原被告的当庭陈述及原告举出的《商品房买卖合同》、收款收据、（2021）黔0322民初424号民事判决书等证据证实，经庭审举证质证，应予认定。本院认为：本案合同关系成立时间在《中华人民共和国民法典》实施之前，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，本案应当适用《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》的相关规定。原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行相应的权利义务。但是，位于桐梓县房屋至今未办理初始登记，不具备办理过户登记的条件，原告要求被告立即将该房为其办理所有权转移登记，并向原告交付转移登记相关文书的请求，本院不予支持，原告可在具备办理过户登记的条件后另行主张权利。但是，原告已按约定交付了购房款15万元，被告至今未履行前述义务已构成违约，应当按照约定承担违约责任。对于违约金的计算标准，原告主张要求被告按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付违约金，被告主张违约金标准过高请求调减，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，违约金的调整应综合衡量。本案中，被告已履行了《商品房买卖合同》的主要交房义务，对于被告逾期办理权属登记行为，原告并未提交证据证明该行为给其造成了损失及损失应为多少，且商品房未办理权属登记并不影响原告居住生活，因此，由于本案原被告双方已约定按已交购房款的5%向买受人支付违约金，经计算违约金为7500元，该约定并不过分高于或低于给原告造成的损失，故原告请求主张的违约金计算标准不符合双方约定，以及被告请求调减违约金，本院均不予支持。被告九信房开公司关于原告所主张的违约金请求超过诉讼时效的主张，本院认为，由于被告逾期办证的违约行为一直处于持续状态，被告至今未履行前述义务，故对被告九信房开公司的该主张，本院不予采纳。因此，由于被告佰杰房开公司系本案合同的相对人，且案涉桐梓县盐司商住楼（九信铭苑）楼盘系被告九信房开公司开发，故二被告依法应当共同承担本案的法律责任。根据已查明的事实，被告九信房开公司已做出了《关于娄作坦同志的任职通知》，案外人娄作坦之行为是履行职务行为，其法律责任应当由被告九信房开公司承担，因此，被告九信房开公司要求追加案外人娄作坦为共同被告的要求，本院不予准许。被告佰杰房开公司、九信房开公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院在查明事实的基础上依法做出判决。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告贵州佰杰房地产开发有限公司、贵州九信房地产开发有限公司于本判决生效后十日向原告罗仕梅、瞿廷锋支付违约金7500元；二、驳回原告罗仕梅、瞿廷锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取969元，由被告贵州佰杰房地产开发有限公司、贵州九信房地产开发有限公司负担269元，原告罗仕梅、瞿廷锋负担700元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，义务人未按法律文书履行义务的，权利人应在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  王乃富二〇二一年七月六日书记员  江 锐