四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终2354号 上诉人（原审原告）：祝晓敏，女，1973年10月19日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：伍蓓蓓，四川衡平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都市江龙投资有限公司，住所地：四川省成都市新津区五津镇五津西路****。 法定代表人：陈**平，总经理。 委托诉讼代理人：邓蜀乔，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：刘玉娟，女，系公司员工。 上诉人祝晓敏因与被上诉人成都市江龙投资有限公司（以下简称江龙公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市新津区人民法院（2020）川0132民初1614号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 祝晓敏上诉请求：1.撤销成都市新津区人民法院（2020）川0132民初1614号民事判决，改判江龙公司向祝晓敏支付赔偿金172510.8元；2.本案一、二审诉讼费由江龙公司承担。事实及理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院对案涉质量问题提出时间的事实认定错误。祝晓敏向一审法院提交了其于2014年5月22日接房当日的验房记录，其上有当时物业管理王慧的亲笔备注，表明江龙公司已收到祝晓敏提出的房屋质量问题。案涉房屋餐厅、客厅阳台无排水口及排水管道作为非常明显的质量问题，祝晓敏在验房第一时间就已提出，并自2014年5月22日起多次向江龙公司投诉并要求整改，一审法院认定祝晓敏在2017年6月才提出整改要求与事实不符。二、一审法院认定案涉房屋质量问题的整改方案需双方协商一致，属于法律适用错误。从祝晓敏向一审法院提交的江龙公司在房屋竣工后向新津县城乡规划管理局提交的案涉房屋竣工图中，清楚显示客厅阳台与餐厅阳台均设计有排水口及排水管道，江龙公司自然有义务将案涉房屋整改至符合施工图标准，无须协商另外整改方案。三、一审法院对整改完成所需的时限认定错误。本案的客观事实是：2014年5月22日验房当日，祝晓敏提出案涉房屋质量问题后江龙公司承诺一个月后完成整改，但后以符合施工图设计为由拒绝整改。2017年6月，物业主管查阅施工图核实问题后，承诺两周内完成整改，但后又一直拖延整改，江龙公司直至2019年1月下旬才最终提交整改完成报告，其间未给出任何延期整改理由。此外，按照《四川省建设工程工程量清单计价定额》的规定，完成案涉房屋相应排水系统安装所需时间为两个工作日，祝晓敏按质监站的时间要求房款至30天，江龙公司应自第一次投诉之日起30日内完成整改。故江龙公司拒绝协商维修及维修期限，应当自祝晓敏第一次投诉之日起30日内即2014年6月23日开始计算逾期整改违约金至完成维修。再者，协商一致达成整改期限并非整改的前提条件，亦非祝晓敏的单方义务。江龙公司在买卖合同补充协议中约定必须协商一致才给予维修，但该协议系江龙公司为了重复使用而事先拟定并在订立合同时未与祝晓敏协商的条款，依据合同法第三十九条之规定应属无效。四、江龙公司直至2019年1月才正式完成整改，违约金应当从2014年6月23日起计算至江龙公司完成整改之日即2019年1月28日，祝晓敏被迫接受工期延长的事实不构成放弃对江龙公司违约责任的追索，江龙公司在2014年6月就已逾期维修构成违约，绝不因2018年再次申请延长维修期限而免除江龙公司逾期维修的违约责任。根据江龙公司的自认2017年6月8日已收到祝晓敏维修整改的诉求，直至几个月后，祝晓敏楼下住户开始装修房屋之日江龙公司仍未开始整改。江龙公司借以楼下住户装修不配合的情况下无法按照图纸设计安装正常的排水系统为由，不按照竣工图纸设计的内容进行施工，而采取侧排水系统，从而大大减弱了阳台排水功能，严重影响了祝晓敏的房屋居住质量，理应承担逾期维修整改对祝晓敏造成的损害责任。 江龙公司辩称，一、祝晓敏称于2014年5月22日接房当日就提出质量问题并于其后多次要求整改，但并未提交相关证据。一审中，祝晓敏仅提交了一张单方制作的不知何时出具的手写材料，其上并未有江龙公司盖章和能够经核实确认的江龙公司相关人员签字。江龙公司接房材料均为江龙公司统一制作，不可能出现在现场由买受人手写材料接房的情况。且根据祝晓敏自述：其所谓物业管家备注也为“业主查看现场”；并未表明业主对相关质量问题与江龙公司人员进行过沟通。二、质量问题的整改，从来都存在多种方案。本案中出现了由于按照原定方案会出现无法整改的情况，因此需要另行出具方案。案涉房屋存在的问题是未设置排水。由于案涉房屋楼下已装修，原方案已不能执行，因此只能采取更改为侧排水的方式进行处理，以满足需求，且一审法院认定需双方协商一致的是质量问题整改的期限、方案，而非质量问题的整改标准。三、整改完成期限经祝晓敏同意。一审法院认定，根据新津县建设工程质量监管站工作人员季浩口头陈述可知祝晓敏认可工期延长，如果其不同意保修期限，当时完全可以明确表示拒绝。且江龙公司认为，补充协议第二条第五款，不属于合同法第三十九条规定的免除或限制责任的条款。根据四川省建设厅及四川省工商行政管理局制作的《商品房买卖合同》第六十条之规定，保修过程中，双方均存在相应义务，保修并非出卖人的单方义务。但本案中，祝晓敏自2017年6月18日提出整改后，江龙公司到现场查看并提出整改方案，但祝晓敏予以拒绝。此外，补充协议第二条第五款仅是对保修期限及违约责任进行了约定，考虑到保修过程中出现的各种复杂情况，将保修期限确定为双方协商一致，还增加了违约责任的约定。此约定并未增加其义务、免除其权利。四、以上质量瑕疵并未给祝晓敏造成实际损失，否则其上诉请求中，应有关于损失赔偿的内容。请求驳回祝晓敏上诉请求。 祝晓敏向一审法院提出诉讼请求：1.判决江龙公司向祝晓敏支付赔偿金172510.8元；2.本案诉讼费、保全费等均由江龙公司承担。 一审法院认定事实：2012年3月26日，祝晓敏与江龙公司签订《商品房买卖合同》及其补充协议。双方签订的《商品房买卖合同》约定：由祝晓敏购买江龙公司开发的“金科．廊桥水乡”xx号房，总价款1026850元，出卖人在2014年5月20日前向买受人交付房屋。双方签订的买卖合同补充协议第二条第5款约定：出卖人按约定标准交付房屋；交房时发现裂缝、空鼓、渗漏等非主体结构安全质量问题的建筑质量通病，买受人同意不拒绝接房，否则按本条6款约定的方式处理，但出卖人应在买受人接房后，按保修的规定进行维修，出卖人应在与买受人协商约定的时间内完成维修义务，买受人不再提出其他赔偿要求；如出卖人超过与买受人协商约定的时间完成维修义务的，对超过的时间由出卖人按买受人已付房款的日万分之日一计算支付赔偿金。2014年5月22日江龙公司向祝晓敏交付了案涉房屋。案涉房屋客厅阳台及餐厅阳台没有安装排水管道。根据祝晓敏提供的《任务派工单》，祝晓敏于2017年6月8日向物业投诉案涉房屋客厅阳台及餐厅阳台没有安装排水管道，受理人肖敏。2018年8月17日，祝晓敏就案涉房屋客厅阳台及餐厅阳台没有安装排水管道、外墙有三处漏水问题向新津县建设工程质量监督站进行投诉。2018年8月22日，新津县建设工程质量监督站出具《成都市房屋建筑工程质量投诉处理监督意见书》（以下简称《意见书》），该《意见书》载明：现场勘查实际情况：1．客厅及餐厅阳台未按图纸设置排水；2．有三处外墙有渗水痕迹。处理意见：1．建设单位处理渗水；2．阳台采取侧排水，保证满足使用功能，业主同意。《房屋建筑工程质量缺陷整改完成报告》反馈日期2018年9月10日。质量投诉承办人员季浩、建设单位人员、投诉人祝晓敏均在该《意见书》上签字。祝晓敏于2018年12月11日向江龙公司确认整改完毕。新津县建设工程质量监督站于2019年1月28日向祝晓敏出具《成都市房屋建筑工程质量投诉办结意见书》，祝晓敏进行了签收。 一审另查明，一审法院在向季浩询问时，季浩陈述根据需要整改的内容确定整改完毕后建设单位将整改报告反馈至新津县建设工程质量监督站的时间是在2018年9月10日以前，后来在实际整改过程中建设单位向我单位提出因客观原因需要延长整改工期，季浩转告祝晓敏建设单位要延长工期，祝晓敏同意延长工期。 一审庭审中，祝晓敏陈述，2017年6月投诉后，江龙公司同意整改，受理人员肖敏告知楼下业主正在装修，无法整改，请祝晓敏与楼下业主进行协商，祝晓敏拒绝与楼下业主协商。 一审法院认为，祝晓敏与江龙公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依照合同约定履行自己的义务。 关于祝晓敏主张的赔偿金应否支持的问题。2017年6月8日祝晓敏向物业投诉客厅及餐厅阳台无排水这一问题，一审庭审中祝晓敏陈述江龙公司同意整改，受理人员肖敏告知楼下业主正在装修，无法整改，请祝晓敏与楼下业主进行协商，祝晓敏拒绝与楼下业主协商。江龙公司在答辩时也称祝晓敏投诉后，江龙公司工程人员进行了现场查看，提出埋管道的整改方案，但因此方案管道需经过叠下业主的私家花园，江龙公司一直努力争取叠下业主的同意，但并未成功。后江龙公司提出采用侧排的方式进行维修整改，但又遭到祝晓敏的拒绝，因此一直无法开展整改工作。由此可见，双方就整改方案、完成时限等一直在协商中，并未达成一致意见。2018年8月，祝晓敏投诉至新津县建设工程质量监督站后，双方就整改方案、时限等达成一致意见，江龙公司应当在2018年9月10日前将《房屋建筑工程质量缺陷整改完成报告》反馈给新津县建设工程质量监督站。根据新津县建设工程质量监督站工作人员季浩“在实际整改过程中建设单位向我单位提出因客观原因需要延长整改工期，季浩转告祝晓敏建设单位要延长工期，祝晓敏同意延长工期”的陈述可知，江龙公司提出需要延长工期，祝晓敏予以同意。现祝晓敏依据双方签订的买卖合同补充协议第二条第5款“出卖人按约定标准交付房屋；交房时发现裂缝、空鼓、渗漏等非主体结构安全质量问题的建筑质量通病，买受人同意不拒绝接房，否则按本条第6款约定的方式处理，但出卖人应在买受人接房后，按保修的规定进行维修，出卖人应在与买受人协商约定的时间内完成维修义务，买受人不再提出其他赔偿要求；如出卖人超过与买受人协商约定的时间完成维修义务的，对超过的时间由出卖人按买受人已付房款的日万分之日一计算支付赔偿金”的约定主张从2014年6月13日起至2019年1月28日止的赔偿金，祝晓敏在2018年8月17日向新津县建设工程质量监督站投诉后，才与江龙公司就整改意见达成一致，在此之前祝晓敏并未提交证据证明双方达成过一致的整改方案、完成时限等意见。祝晓敏在新津县建设工程质量监督站投诉后，双方最初达成一致的整改完成时限是2018年9月10日前，实际整改中江龙公司要求延长工期，祝晓敏也予以同意，双方协议一致延长工期，江龙公司在2018年12月11日整改完毕，不存在江龙公司超过协商约定的时间完成维修义务的情况。综上，祝晓敏无权依据该条约定主张赔偿金，故一审法院对祝晓敏要求江龙公司支付赔偿金的诉讼请求不予支持。 一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回祝晓敏的诉讼请求。一审案件受理费减半收取1875元，由祝晓敏负担。 二审中，祝晓敏向本院提交了2017年6月21日手写的《验房问题清单》，拟证明2017年6月21日祝晓敏再次向牟梦蝶提出房屋整改意见，其中包括餐厅、客厅阳台未安装排水设施，同时验房问题清单中载明祝晓敏于2014年5月22日接房时就已提出过上述问题，但至今仍未整改。结合江龙公司出具的任务派工单上载明牟梦蝶是其物业管家，进一步证明祝晓敏最早已于2014年5月就已经反映过房屋质量问题并要求整改。 江龙公司质证认为，对《验房问题清单》的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，该份证据备注的时间为2017年6月21日，于祝晓敏所称的2014年5月22日反映问题不相符合。其次，所谓的物业人员牟梦蝶仅备注在一周之内回复业主，并未对业主手写的验房问题清单进行认可，也未表明双方对房屋的维修问题进行了协商。此外，如祝晓敏所述，牟梦蝶为物业公司相关人员，不是商品房买卖合同出卖人江龙公司相关人员，其无资格代替江龙公司对保修问题进行陈述。 江龙公司向本院提交了业主接房资料手册，拟证明案涉小区办理交接手续时都有正规的验房单。 祝晓敏质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可，也达不到被江龙公司的证明目的。主要理由为：1.江龙公司仅提供了该份材料复印件，未提供原件进行核实，祝晓敏对其真实性不予认可；江龙公司未提供业主“彭营商”的身份信息以及其业主身份证明，无法证明材料中签字的主体为该小区业主，无法达到江龙公司的证明目的，无法核实该业主身份的真实性；2.《房屋工程整改记录表》上显示的维修整改房屋为D9-1-1号房，而《验收记录表》上显示的“彭营商”为D9-3的业主，前后矛盾，不属于同一份业主接房资料，有明显的伪造及篡改痕迹；3.《房屋工程整改记录表》业主姓名处有明显的涂改痕迹，原显示为：“胡海霞”后修改为了“彭营商”，但下方的报事人和业主确认一栏又填写的是“胡海霞”，同一份记录里也前后不一；4.资料交接手册上显示的接房时间为2014年11月6日，祝晓敏的接房时间为2014年5月22日，江龙公司举示的接房行为与祝晓敏不属于同一批次，与本案不具有关联性。 本院经审查认为，对前述证据是否采信将结合本院其他在案证据以及查明事实综合予以认定。 本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案争议发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，即2021年1月1日前，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案应当适用民法典实施前的法律、司法解释的规定。祝晓敏与江龙公司签订的《四川省商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思，不违反法律禁止性规定，应属有效。祝晓敏主张江龙公司应当承担赔偿金，对该请求人民法院应当审查两个问题，一是江龙公司是否应当承担逾期整改的违约责任；二是如存在逾期整改违约行为则赔偿金的确定问题。 关于第一个争议焦点，本院认为，祝晓敏与江龙公司于2012年3月26日签订《四川省商品房买卖合同》及补充协议、2014年5月22日江龙公司向祝晓敏交付了案涉房屋。在本案中，虽然双方当事人对祝晓敏提出修复时间及修复整改方案协调过程有争议，但是对于江龙公司应当对排水事项进行整改并无异议，也确认江龙公司在2018年12月11日才完成整改。从2018年8月22日质监站出具的意见来看，客厅及餐厅阳台存在未按图纸设置排水。根据法律规定及合同约定，江龙公司应当于发现上述问题时按照有关工程质量的规范和标准在合理期限内及时完成整改修复的义务，江龙公司实际完成整改修复期间显然超过合理期限，应当承担相应的违约责任。 关于第二个争议焦点，首先，祝晓敏于本案中依据合同条款起诉主张虽名为赔偿金，但其法律性质系违约金。江龙公司于本案中主张其未违约故不应当支持祝晓敏该违约金请求，视为对该主张的根本性抗辩，法院可以依法根据本案情况对违约金进行调整。其次，从本案查明事实来看，双方当事人长时间对排水整改方案未能达成一致，并均陈述埋管道整改方案需要经过楼下业主的花园而未获楼下业主同意，在祝晓敏向质监站投诉后才最终形成阳台侧排水整改方案。而江龙公司陈述在最初接到整改要求时提出的侧排整改方案遭到祝晓敏拒绝。原《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”规定，本案中，江龙公司有整改义务，祝晓敏也有及时与公司协商合理的整改方案防止损失扩大的义务。第三，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据原《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及原《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，案涉整改事项主要系客厅及餐厅阳台排水，祝晓敏未举出实际损失的证据，本院综合合同履行情况，基于公平诚实信用原则和法律规定，酌定江龙公司向祝晓敏支付逾期整改违约赔偿金3000元。 关于本案诉讼费用的负担问题。由于本案纠纷系江龙公司违约引发，故本院决定本案一、二审诉讼费用由江龙公司负担。 综上，祝晓敏的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。因二审出现新的证据导致一审认定不当，本院依法予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 撤销成都市新津区人民法院（2020）川0132民初1614号民事判决； 成都市江龙投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向祝晓敏支付赔偿金3000元； 驳回祝晓敏的其他诉讼请求。 一审案件受理费1875元，由成都市江龙投资有限公司负担；二审案件受理费3750元，由成都市江龙投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 冯 璐 审判员 李 俊 审判员 白福群 二〇二一年七月十九日 书记员 何佳林