广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10576号上诉人（原审原告，反诉被告）：余建明，男，1975年7月16日出生，汉族，身份证住址江西省抚州市崇仁县。委托诉讼代理人：黄罗平，广东连越律师事务所律师。委托诉讼代理人：左涛，广东连越律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：广州市登峰实业集团有限公司，住所地广州市越秀区小北路下塘南约直街25号。法定代表人：李顺和，职务：董事长。委托诉讼代理人：林超俭，广东中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张欣，广东中天律师事务所律师。上诉人余建明因与被上诉人广州市登峰实业集团有限公司（以下简称登峰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初40202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员黄春成独任审理，于2021年6月2日公开开庭进行审理。上诉人余建明的委托诉讼代理人黄罗平、左涛，被上诉人登峰公司的委托诉讼代理人林超俭、张欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2020年9月3日，余建明向一审法院起诉请求判令：登峰公司向余建明返还履约保证金270000元及利息（自2020年7月17日起计至实际返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。登峰公司向一审法院反诉请求判令：1、余建明立即向登峰公司支付拖欠的广州市越秀区宝汉直街8号之一第四铺2020年2月1日至2020年10月31日期间的租金（其中2020年2月1日至2020年3月31日按47250元/月计，2020年4月1日至2020年10月31日按49612.15元/月计算）及逾期缴纳租金的违约金（以当月应付未付的租金为基数，按每日千分之一的标准，自每月6日起计至缴清之日止）；2、登峰公司赔偿余建明律师费支出25200元。一审法院判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起五日内，登峰公司向余建明返还履约保证金135000元。二、自本判决发生法律效力之日起五日内，余建明向登峰公司支付从2020年2月1日至2020年10月31日期间的租金（其中2020年2月1日至2020年3月31日期间按23625元/月计，2020年4月按24806.08元/月计，2020年5月1日至2020年10月31日期间按49612.15元/月计）。三、驳回余建明的其他诉讼请求。四、驳回登峰有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费减半收取2675元，由余建明负担1337.50元，登峰公司负担1337.50元；反诉受理费减半收取4153元，由余建明负担3288元，登峰公司负担865元。余建明上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判由登峰公司向余建明返还履约保证金270000元，并承担占用该履约保证金的资金占用利息（以270000元为基数，自2020年7月17日起按照同期全国银行间同业拆解中心公布的市场贷款利率计算至实际给付之日止）；2.撤销一审判决第二项，改判驳回登峰公司请求余建明支付2020年2月1日至2020年10月31日期间租金的反诉请求；3.撤销一审判决第三项，由登峰公司承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、余建明承租涉案物业用于餐厅经营，由于餐厅客源大多数为非洲籍外国客人，这一特殊业态因新冠疫情爆发导致餐厅迟迟无法正常开门营业，直到余建明提起本案上诉时，涉案物业所在宝汉直街也是人迹罕少，商业气氛几乎丧失，余建明合同目的完全无法实现。因此，涉案租赁合同因疫情的不可抗力终止，余建明依法不构成违约，登峰公司应当退还余建明履约保证金。一审判决认定疫情是双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常商业风险，又认为疫情因素并不直接导致双方之间的租赁合同目的无法实现，明显有误。二、退一步说，即便涉案合同不因疫情因素而终止，但双方曾于2020年7月初就已经达成解除合同的合意，登峰公司同意退还履约保证金。余建明在2020年7月初将钥匙交还登峰公司，并以律师函的形式告知登峰公司涉案物业已经交还。后因登峰公司不予退还履约保证金才导致本案诉争。事实上，余建明自2020年2月份起就未曾使用过涉案物业，登峰公司应当自收到钥匙、律师函后为防止损失进一步扩大将物业自行收回，但登峰公司恶意不收回涉案物业，应当就扩大的损失承担责任。一审判决余建明向登峰公司支付2020年2月至10月租金缺乏事实依据、法律依据。综上所述，请求二审法院予以改判。登峰公司答辩称：一、疫情虽然对余建明使用涉案物业产生了影响，但是并未导致无法使用，没有任何部门禁止涉案物业的经营、使用。余建明是因其自身原因而没有开业，其自身选择不开业，不等于涉案物业不能进行营业。二、双方就解除合同进行过协商，但双方的意见、方案不一致，未能达成一致合意。登峰公司从未同意退还履约保证金，余建明在一审庭审时也明确双方在协商过程中登峰公司不同意退还履约保证金，其上诉状中称登峰公司同意退还，这与事实不符。三、余建明没有邮寄钥匙给登峰公司，也没有主动交还涉案物业给登峰公司。登峰公司在收到余建明的律师函后也已书面函复余建明要求其继续履行合同。鉴于，余建明在一审庭审时明确不愿继续承租涉案物业，为了避免损失扩大，登峰公司在一审审理过程中自行聘请了开锁公司开锁并收回涉案物业。登峰公司收回涉案物业以及余建明和登峰公司的代理人共同在涉案物业现场勘查，由此可证涉案物业此前一直是由余建明在占有使用。余建明就其交还物业的陈述存在矛盾之处，一审时余建明称其在2020年7月3日已清空涉案物业并交还给登峰公司，但律师函中又称其在2020年7月7日寄回了钥匙，在其后的律师函又称满3天后合同终止，因余建明的措辞与事实并不相符，故余建明的陈述不应被采信。综上，请求二审法院予以维持。本院二审期间，余建明提交：涉案物业2020年11月至2021年5月的现场视频，拟证明：涉案物业在2020年11月份之后所在区域的人流量更加稀少。在疫情之后，因涉案物业所在区域外国人员居住较多，因此受疫情影响较大，导致其合同目的无法实现。余建明诉请合同在2020年1月23日之时以不可抗力解除，合同中也明确约定了因受不可抗力因素影响而解除合同的，履约保证金是可全额退还的。登峰公司质证称：对于视频中内容的真实性由法院依法认定，对于视频拍摄时间我方认为并非是双方诉争期间的情况。针对余建明所述的合同目的无法实现，我方作为出租方，合同目的是出租收益，而余建明作为承租方的合同目的仅是经营目的，因此余建明不能仅站在自己的角度提出主张。我方出租收益的合同目的因余建明的违约无法实现，余建明应对此承担相应的赔偿责任。余建明退租后，我方也面临了涉案物业无法重新寻得新承租人的情况，导致较大的物业空置损失。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，余建明称：其主张双方已对履约保证金退还达成一致协议，除了其提交的“支付证明单”外，无其他的书面证据可予以证明，双方之间是口头约定。在2020年6月双方协商过程中，登峰公司不同意退还履约保证金，而是要求将该保证金冲抵我方所欠的2020年2-6月的费用，我方不予同意，故双方没有签署协议。登峰公司称：支付证明单记载的内容是余建明来我司申请办理退铺手续时所写，但双方未就解除合同达成一致协议，我方并未同意退还履约保证金。我方一贯的处理方式是先以保证金冲抵所欠的费用，剩余的款项作为向我方赔偿的款项，但余建明不同意该方案，虽递交了退铺申请，但我方不予同意。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、涉案租赁合同解除的责任归责，以及履约保证金应否全额返还；二、余建明认为其已于2020年7月将房屋钥匙交给登峰公司，以及无须支付2020年2月1日至2020年10月31日期间租金的主张能否成立。关于焦点一，根据本案查明的事实，双方租赁合同期限自2018年4月1日至2023年3月31日，余建明正常交租至2020年1月31日。之后，因新冠疫情的影响，余建明未依约按时交租。新冠疫情属于不可抗力的客观条件，不能归责于双方，在此情况下，租赁双方应共担风险、共渡难关。故余建明未及时交租事出有因，不属于恶意违约。但双方租赁合同期限至2023年3月31日，众所周知，本市已于2020年2月底调整了防控措施，各行各业逐步复工复产，故一审认定疫情因素不直接导致双方租赁合同目的无法实现，任何一方不当然享有合同解除权正确。本案中，余建明先行提出解除合同，由此导致合同解除，故一审法院认为余建明违约，应当承担相应违约责任，但鉴于疫情因素，酌定余建明承担被没收50%租赁保证金的违约责任，并无不妥。至于余建明上诉称其与登峰公司协商达成一致协议全额退还履约保证金，但根据双方的陈述，余建明所提交的“支付证明单”系双方在协商过程中形成的，余建明并未同意登峰公司提出的以保证金冲抵欠付的费用后余款作为赔偿款的方案，之后双方也未签订相关协议。因此，单凭该“支付证明单”无法证明余建明的主张，余建明该上诉主张不能成立。关于焦点二，一审法院对于余建明提出已将涉案物业钥匙交还给登峰公司的抗辩理由所作的分析认定，论述清晰、理据充分，余建明并未提交相关证据予以推翻一审的认定，故本院对余建明该上诉理由不予支持。关于2020年2月1日至2020年10月31日期间的租金问题。余建明该期间占用涉案物业，应支付相应的对价。一审法院酌定2020年2月1日至2020年4月30日期间租金按原租金标准50%计付，已充分考量了疫情对涉案商铺经营的不利影响，并无不妥。余建明再以涉案物业因疫情人迹稀少，商业气氛几乎丧失为由主张其完全无须支付租金，缺乏充分的法律和事实依据，本院不予支持。至于余建明二审提交的证据，不能证明其主张，本院不予采信。综上所述，余建明上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6828元，由上诉人余建明负担。本判决为终审判决。审判员  黄春成二〇二一年七月十五日书记员  张 旭彭诗敏