山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终8697号 上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行，住所地青岛市城阳区。 负责人：侯登平，行长。 委托诉讼代理人：栾栋，山东岛城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄宵龙，山东岛城律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王丕永，男，1965年10月27日出生，汉族，住青岛市城阳区。 原审被告：青岛吉昌房地产开发有限公司，住所地青岛市城阳区。 法定代表人：王泽宣，董事长。 上诉人中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行（以下简称农行城阳支行）因与被上诉人王丕永、原审被告青岛吉昌房地产开发有限公司（以下简称吉昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初16558号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人农行城阳支行上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回王丕永的诉讼请求；3.上诉费由王丕永承担。事实与理由：一、一审依据(2019)鲁0214民初2178号、(2020)鲁02民终989号判决认定xx小区xx号楼xx单元xx户房屋（以下简称涉案房屋）归王丕永所有，认定事实错误。王丕永所依据的判决系王丕永与丛美霞案外人执行异议之诉纠纷而作出，作为涉案房屋抵押权人没有参加该案诉讼，不认可该判决，一审应当责令王丕永提交购买涉案房屋的买卖合同、房屋价款支付凭证、房屋交付凭证、实际入住的证据，并质证。二、本案所涉房屋不属于房屋消费，王丕永称所涉房屋为抵债，不能证明其与开发商签订了房屋买卖合同和已交付全部房款，因此一审依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条作出判决，适用法律错误。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院维护其合法权益。 王丕永向一审法院提出诉讼请求：1.吉昌公司与农行城阳支行办理涉案房屋抵押登记解除手续；2.吉昌公司协助王丕永办理涉案房屋所有权登记手续；3.本案诉讼费由吉昌公司承担。 一审法院认定事实： 2019年8月12日，城阳区人民法院作出（2019）鲁0214民初2178号民事判决书，载明“本院认定事实如下：2011年1月28日，吉昌公司向王丕永借款1500000元，吉昌公司及法定代表人王泽宣共同为王丕永出具借条，王丕永通过青岛城阳农村合作银行城阳支行提取现金1500000元给付吉昌公司。2011年5月11日，王丕永（乙方）与吉昌公司（甲方）签订《房屋认购协议》，约定王丕永购买吉昌公司在正阳路开发建设的涉案房屋，建筑面积143.20平方米，单价3590元／平方米，总价514088元，储藏室建筑面积16.98平方米，单价700元／平方米，总价11886元，配套费天然气2600元，有线电视开通费500元，合计529074元；甲方应承诺在收到乙方定金后，保证乙方所定之商品房位置及价格不变，乙方需于接到甲方通知之日3天内携本认购书及身份证或公司证明文件与收据到售楼处签署“购房合同”及有关文件；乙方须按时交纳房款并在接到甲方通知后及时办理《商品房买卖合同》及银行按揭手续；甲乙双方同意在未签订购房合同之前本认购书将用作正式有效之合同，在买卖双方签订的购房合同生效时，本认购书同时失效。同日，吉昌公司为王丕永出具收据，载明收到房款529074元，含储藏室、天然气、有线电视开通费。……本院认为，本案中，王丕永主张其通过以房抵债的形式自吉昌公司取得了位于青岛市城阳区户（涉案房屋）及xx号楼xx单元xx户房屋，因此要求停止执行、解除查封，对此王丕永提交了借条、银行交易明细及房屋认购协议予以证实，本院认为，根据王丕永提交的借条及银行交易明细，可以认定吉昌公司于2011年1月28日向王丕永借款1500000元，双方之间存在借贷关系，吉昌公司为王丕永出具的借条并未明确还款时间，因此王丕永可随时主张返还，该借贷关系合法有效；2011年5月11日，王丕永与吉昌公司签订《房屋认购协议》，吉昌公司将上述3套房屋抵顶给王丕永，3套房屋总价款1587222元，并收回借条原件，王丕永补齐房款差额，吉昌公司为王丕永出具房款收据，应视为吉昌公司以上述3套房屋抵顶借王丕永的款项1500000元，该行为亦不违反法律行政法规的强制性规定，亦应合法有效；另，王丕永已对涉案房屋进行装修并居住使用，丛美霞虽对王丕永的证据不予认可，但未提交有效证据证明王丕永提交的证据存在虚假，故对丛美霞该意见本院不予采纳，丛美霞亦未提交证据证明存在王丕永与吉昌公司恶意串通情形或王丕永系非法占有该房屋的情形，综上，本院认为，王丕永与吉昌公司于2011年5月11日签订《房屋认购协议》，王丕永补齐差价，吉昌公司将涉案房屋交付给王丕永，该行为均发生在涉案房屋被查封即2012年5月24日前，同时结合本院审理的吉昌公司涉诉的商品房预售合同纠纷案件的具体情况，房屋未办理过户手续并非王丕永原因所致，因此对王丕永主张涉案位于青岛市城阳区户归王丕永所有，并要求停止执行，解除查封的主张本院予以支持。判决如下：一、停止对青岛市城阳区产的执行，并解除对该房屋的查封。二、确认青岛市城阳区产为王丕永所有”。该判决书送达后，丛美霞不服提出上诉。 2020年5月26日，青岛市中级人民法院作出（2020）鲁02民终989号民事判决书，载明“本院认为，本案争议焦点为王丕永是否享有足以排除强制执行的民事权益。王丕永已提交借条、银行取款凭证、房屋认购协议及收款收据等证据,现有证据相互印证，足以证明王丕永与吉昌公司在涉案房屋被人民法院查封前已就以房抵债达成一致意见，签订合法有效的《房屋认购协议》且已支付全部价款。王丕永已提供多家装修建材公司的收款收据等证据证明涉案房屋在被查封前已进行装修，并提交物业费、水费、车位费等缴费收据证明涉案房屋其已实际占有至今，涉案房屋虽非王丕永本人实际居住，但王丕永对涉案房屋已进行装修并分别交由其亲人居住及出租，已构成实际占有。另，涉案房屋未能办理过户并非王丕永个人原因所致，且现有证据不能证明以房抵债行为不真实及王丕永与吉昌公司存在恶意串通损害他人利益的情形。故本院认为，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，王丕永对涉案房屋享有的民事权益足以排除强制执行。关于丛美霞认为本案存在法律适用错误的主张，本院认为，王丕永已就对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担了相应的举证证明责任，符合《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定。另，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条系普适性条款，第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款，房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款，也可以适用普通条款。本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，即应支持王丕永执行异议，故，一审法院适用法律并无不当，本院予以支持。二审过程中，丛美霞申请对王丕永提交的房屋认购协议及收款收据形成时间及加盖的吉昌公司公章的真实性进行鉴定，本院认为，现吉昌公司下落不明，已无法核实吉昌公司是否存在使用未备案的公章的情形，故即使进行鉴定后，最终鉴定结果与备案公章不一致，也不必然代表涉案《房屋认购协议》及收款收据上的公章非吉昌公司加盖，且丛美霞在一审过程中未申请鉴定，故对该鉴定申请本院不予准许。综上，原审认定事实及适用法律正确，本院予以维持。判决如下：驳回上诉，维持原判”。上述判决书均已生效。 农行城阳支行于2009年12月14日取得包括涉案房屋的在建工程抵押权，因吉昌公司没有偿还全部借款，农行城阳支行至今未将涉案房屋解押。2012年6月28日，吉昌公司取得涉案房屋的初始登记，具备了办理不动产权证登记手续的条件，涉案房屋xx户在青岛市城阳区产管理处登记的实测建筑面积为141.99平方米。 一审法院认为，吉昌公司将涉案房屋出卖给王丕永，涉案房屋归王丕永所有，已经生效判决确认，一审法院予以确认。2009年，吉昌公司为办理贷款将包括涉案房屋在内的在建工程抵押给农行城阳支行并办理了抵押登记，该抵押行为应为有效，农行城阳支行对涉案房屋享有抵押权，涉案商品房出售合同的履行受农行城阳支行的约束。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案中，王丕永在涉案商品房出售合同履行过程中没有过错，且王丕永已经一次性缴清全部购房款，并实际占有使用该房屋，其购得涉案房屋的相应权益亦优先于农行城阳支行的在建工程抵押权和其他债权，涉案房屋已具备办理产权登记手续的条件，故王丕永要求农行城阳支行协助办理涉案房屋解除抵押登记手续、吉昌公司协助办理涉案房屋房产证的主张，理由正当，于法有据，一审法院予以支持。经实测涉案xx户房屋实际建筑面积为141.99平方米，较王丕永购买时约定的面积减少了1.21㎡（143.20㎡－141.99㎡），为减轻当事人的诉累，一审法院对此一并予以处理，吉昌公司应当返还王丕永房屋面积差价款4343.90元（1.21㎡×3590元）。吉昌公司经法院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃，依法可以缺席判决。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第五条，《中华人民共和国合同法》第四条、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、农行城阳支行和吉昌公司于判决生效后15日内协助王丕永办理青岛市城阳区xx路xx号吉昌馨苑xx号楼xx单元xx户房屋的抵押登记解除手续；二、在上述判决第一项的抵押登记解除手续办妥后15日内，吉昌公司协助王丕永办理青岛市城阳区xx路xx号吉昌馨苑xx号楼xx单元xx户房屋的所有权登记手续。三、吉昌公司于判决生效后10日内返还王丕永房屋面积差价款4343.90元。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由吉昌公司负担，于判决生效后10日内直接支付给王丕永。 本院二审期间，双方均未提交新证据。 二审查明的事实与一审法院一致。 本院认为，（2019）鲁0214民初2178号和（2020）鲁02民终989号民事判决已确认涉案房屋归王丕永所有，农行城阳支行辩称其作为抵押权人未参加诉讼，不认可上述判决，农行城阳支行的该项抗辩理由不能影响生效判决的法律效力。王丕永已经缴清全部购房款，并实际占有使用该房屋，且王丕永作为商品房消费者的事实已经生效判决予以确认，王丕永在涉案商品房买卖过程中没有过错，其购得涉案房屋的相应权益亦优先于农行城阳支行的在建工程抵押权和其他债权。因此，一审判令农行城阳支行协助王丕永办理房屋解除抵押登记手续，并无不当，本院予以维持。 综上所述，农行城阳支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  侯 娜 审 判 员  王化宿 审 判 员  盛新国 二〇二一年七月二十九日 法官助理  马文淑 书 记 员  胡浩东 书 记 员  李珊珊