苏江军与王强商品房销售合同纠纷一审民事判决书                 .btn_margin        {            margin: 0 10px;        }        .fontColor        {            color: Red;        }        .grayColor        {            color: #878787;        }        li        {            display: block;        }        .style1        {            color: Red;            font-size: 13px;            padding-right: 10px;            font-family: 新宋体;        }.format_CourtName{    text-align:center;    font-size: large;    font-weight:bold;    padding-bottom:10px;    padding-top:10px;    word-wrap:break-word;    word-break:break-all;}.format_DocType{    text-align: center;    font-size: large;    font-weight:bold;    padding-bottom:10px;    word-wrap:break-word;    word-break:break-all;}.format_CaseNum{    text-align: right;    font-size: 11pt;    word-wrap:break-word;    word-break:break-all;}.format_Person{    text-align: right;    font-size: 11pt;    word-wrap:break-word;    word-break:break-all;}.format_Date{    text-align: 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本院经审理认定事实如下，2014年8月20日，新兴房地产开发公司与王强签订《商品房买卖合同》。将位于   新疆生产建设兵团第二师二二三团××路××街××号楼××   铺卖给王强。2014年9月12日，该房屋权利人确定为王强。       2014年12月24日，王强将上述位于   新疆生产建设兵团第二师二二三团××路××街××号楼××   铺为巴州海纳工贸有限责任公司在中国工商银行有限公司和静支行的借款提供抵押担保并办理了抵押登记。       2016年1月24日，苏江军与王强签订《房屋买卖协议》，约定：“甲方为出卖人王强，乙方为买受人苏江军；王强将上述位于   新疆生产建设兵团第二师二二三团××路××街××号楼××   铺以550000元的价格卖给苏江军；苏江军在签订合同后，支付400000元，余150000元在两年之内付清；2016年1月24日正式交付该房屋；该房屋正式交付时，水、电、燃气、有线电视、通迅等相关杂费由王强全部结清。”还约定了其他事项。签订合同当日，王强给苏江军出具收条一份，内容为：“今收到苏江军购房款肆拾万元整（¥400000），收款人王强，2016年元月24日。”并将房屋钥匙交付给苏江军。2016年1月25日，苏江军的哥哥苏江斌通过中国农业银行、中国建设银行和静支行、和静县农村信用合作联社支付给王强400000元。2019年12月21日，因王强无法将房屋过户给苏江军，经双方沟通协商，王强同意加息给原告解决，王强通过中国银行退给原告60000元，余款340000元至今未退还。       上述事实有当事人的陈述、《房屋买卖协议》、收条、223团售房明细表、证人证言、电话录音、聊天记录、银行收付款记录、私房产权证存根、《商品房买卖合同》、（2017）新2827民初439号民事判决书等证据在案佐证。       本院认为，本案的争议焦点是：1．原告与王强签订的《房屋买卖协议》应否解除；2．原告要求被告赔偿340 000元购房款有无事实和法律依据。       关于原告与王强签订的《房屋买卖协议》应否解除的问题。结合庭审查明的事实，王强同意退还购房款并已实际退还部分房款，说明王强无法继续履行与苏江军签订的协议，故应予解除双方签订的《房屋买卖协议》。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”的规定，王强应继续退还购房款。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，王强因无法办理房屋过户手续，应当承担违约责任。又《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失。”双方虽未约定违约责任，但根据上述法律规定及王强回复原告的短信内容，王强应承担利息损失。庭审中，原告主张利息损失的计算方法即（本金 340 000元×年利率3.85%×4年）＋（本金340 000元×年利率3.85%÷12个月×6个月），计算期间为2017年1月至2020年6月，计得利息损失为58 905元，符合法律规定，本院予以支持。       关于原告要求被告赔偿340 000元购房款有无事实和法律依据的问题。原告主张双方为商品房买卖案件，应适用法律规定的出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”、《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”的规定，王强是否代表房地产开发企业与原告签订《房屋买卖协议》，原告未举证证实。结合庭审查明的事实，王强将私有房屋卖与原告，且协议内容如“商品房基本状况”、“商品房的销售方式”不符合上述司法解释规定，不能认定双方签订的《房屋买卖协议》为商品房买卖合同。故苏江军此主张无事实和法律依据。       综上所述，原告的主张于法有据，对合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（四）项、第五百六十六条第一款、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决如下：       一、解除原告苏江军与被告王强于2016年1月24日签订的《房屋买卖协议》；       二、被告王强于本判决生效之日起五日内退还原告苏江军购房款340 000元并支付利息损失58 905元；       三、驳回原告苏江军其他诉讼请求。       如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费11 193元，原告苏江军负担5154元，被告王强负担6039元。       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第二师中级人民法院。       审 判 长  习 梅       审 判 员  马晓明       人民陪审员  刘 毅       二〇二一年六月二十五日       书 记 员  刘鹏龙       附相关法条：       《中华人民共和国民法典》       第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：       （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；       （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；       （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；       （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；       （五）法律规定的其他情形。       以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。       第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。       合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。       主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。       第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。       《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》       第十八条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。       买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。       买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。       买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（ＬＰＲ）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失。       《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》       第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。       《商品房销售管理办法》       第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。       第十六条商品房买卖合同应当明确以下主要内容：       （一）当事人名称或者姓名和住所；       （二）商品房基本状况；       （三）商品房的销售方式；       （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；       （五）交付使用条件及日期；       （六）装饰、设备标准承诺；       （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；       （八）公共配套建筑的产权归属；       （九）面积差异的处理方式；       （十）办理产权登记有关事宜；       （十一）解决争议的方法；       （十二）违约责任；       （十三）双方约定的其他事项。       《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》       第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。       在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。       《中华人民共和国民事诉讼法》       第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。