安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖04民初246号原告：孔慧慧，女，汉族，1976年3月12日生，住安徽省淮南市八公山区新庄孜治东一村50栋6号，身份证号码340405197603120241。委托诉讼代理人：韩明，安徽八公律师事务所律师。委托诉讼代理人：时磊，安徽八公律师事务所律师。被告：淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区科技大厦18楼，统一社会信用代码91340400553255214B。法定代表人：罗君，该公司总经理。诉讼代表人：褚道成，淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：梁小龙，安徽美林律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏明，安徽美林律师事务所实习律师。原告孔慧慧与被告淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司（以下简称淮南荣胜昕安房开公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2021年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孔慧慧的委托诉讼代理人时磊，被告淮南荣胜昕安房开公司的委托诉讼代理人梁小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孔慧慧向本院提起诉讼请求：1、判决确认原告与被告签订的万国广场3#2501、3#2502、3#2506、3#2518、3#2519、448、449套《商品房买卖合同》有效；2、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告因经营需要多次向程王成借款，程王成分别于2012年6月26日、2012年6月30日、2012年8月14日等多次借款给被告。后无法按期偿还借款本息，被告主动与程王成进行协商，希望以房抵债的方式化解债务，减轻公司的债务压力。程王成与被告签订抵债协议，在程王成、原告及被告共同商议的情况下，同意将万国广场7套房产抵偿给原告。随后签订了所选房屋的《商品房买卖合同》，被告向原告出具了购房款收据，认可原告全额支付了购房款，随后对原告购买的房屋进行备案登记，但至今被告都未按合同约定交付房屋。2019年7月22日被告进入破产程序后，原告依法向被告管理人申报了债权，但被告管理人却以原告抵偿购房款的债权金额不足等理由，仅认定原告与被告签订的万国广场449号《商品房买卖合同》有效，并将依法解除与原告签订6套《商品房买卖合同》。对原告主张的逾期交房违约金不予支持，对原告依法申报的部分债权不予确认。被告本次未认定抵偿房屋有效部分所产生的逾期交房违约金，原告保留诉权。原告为保护自己的合法权益，依据《中华人民共和国破产法》和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定向贵院提起诉讼，请依法全面支持原告的诉讼请求。淮南荣胜昕安房开公司辩称，依法驳回原告全部诉讼请求，本案诉讼费用由原告承担。本案原告与被告签订《商品房买卖合同》的行为，来源于案外人程王成与被告的以物抵债并指定于本案原告，而并非支付对价的典型购房者。经管理人审查，本案案涉《商品房买卖合同》签订之日，案外人程王成依法享有的债权合计4414818.16元，而以物抵债超出其合法享有的债权部分约定无效。结合抵债房产价值，管理人依法认定，程王成（及/或指定人）与被告签订的万国广场5121、5158、449号3套商铺《商品房买卖合同》有效并继续履行（房产价值为4544844.80元），房款不足部份130026.64元由程王成限期补足。因程王成指定孔慧慧与被告签订的案涉万国广场448号1套商铺及3#2506、3#2501、3#2502、3#2518、3#2519号5套公寓合计6套房产《商品房买卖合同》存在超额抵债，因此，管理人依法通知解除前述《商品房买卖合同》，收回房产另行处置。本案案涉万国广场3#2506、3#2501、3#2502、3#2518、3#2519号5套公寓《商品房买卖合同》，与淮南市中级人民法院于2020年12月29日作出的（2020）皖民初04字第236号《民事判决书》相冲突，管理人依法通知解除案涉3#2506、3#2501、3#2502、3#2518、3#2519号5套公寓《商品房买卖合同》，并无不当。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。结合本案，管理人审查债权人是否具备以物抵债的基础债权，并考量是否与生效判决相冲突等因素作出认定，并据此依法通知解除本案案涉万国广场448号1套商铺及3#2506、3#2501、3#2502、3#2518、3#2519号5套公寓合计6套房产《商品房买卖合同》，并无不当。综上，本案原告诉请无事实及法律依据，依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月18日，淮南荣胜昕安房开公司（甲方）与程王成（乙方）签订以房抵债协议，主要内容包括：甲乙双方现就商品房抵偿借款本息一事经充分协商达成如下协议：一、乙方原向甲方借款本息合计11643305元。二、现经甲乙双方协商同意，用甲方开发的“万国广场”一期项目的房屋第详见清单层，房号为详见清单，面积共详见清单平方米，房屋总价款为人民币壹仟壹佰捌拾万零陆仟玖佰零捌元整（￥11806908元）的商铺向乙方抵偿上述借款本息人民币壹仟壹佰陆拾肆万叁仟叁佰零伍元（￥11643305元），乙方欠甲方房款人民币壹拾陆万叁仟陆佰零叁元（￥163603元），由乙方向甲方补交。三、甲方用上述商铺抵偿乙方的借款本息后，甲乙双方于本协议签订之前的所有借条、欠条、投资协议、借款、抵押合同等均作废。四、本协议签订后，乙方应将甲方原给其出具的相同数额投资款收据、投资协议或借款借据、借款、抵押合同交付给甲方。五、该商铺抵偿后，如乙方需办理备案登记、转让、按揭、办证及签订合同等一切手续，甲方给予协助办理等事项。该协议附件选房确认单中包含孔慧慧诉请的万国广场3#2501、3#2502、3#2506、3#2518、3#2519、448、449套房屋。2019年7月22日，本院作出（2019）皖04破2号民事裁定书，受理叶集试验区金达木业加工厂对淮南荣胜昕安房开公司的破产清算申请。同日，本院作出（2019）皖04破2号决定书，指定安徽美林律师事务所担任淮南荣胜昕安房开公司的破产管理人。2020年4月3日，淮南荣胜昕安房开公司向孔慧慧出具《申报债权初审结论》，对孔慧慧申报的债权初审结论如下：1、本案破产债权人主体不适格；2、管理人初审认定本案破产债权总额0元。核减债权752115.00元；3、管理人初审认定本案申报人与债务人签订的万国广场449号商铺《商品房买卖合同》有效并继续履行；待具备交付条件时，管理人通知交付并协助办证过户，但因办证过户产生的税费由申报人自行承担；4、自本通知之日起15日内，你方应向管理人提供与本案有关的相关转账凭证或存在其他债权债务关系证据。如逾期未补充证据，管理人将依法解除你方与债务人签订的万国广场448号商铺及3#2506、3#2501、3#2502、3#2518、3#2519号5套公寓合计6套房屋《商品房买卖合同》，收回房产并另行处置，并于同日向孔慧慧出具《申报债权初审结论通知书》及《限期提供付款凭证、限期付款或解除合同通知书》。孔慧慧对初审结论不服，提出异议，淮南荣胜昕安房开公司于2021年2月22日向孔慧慧出具《申报债权复审结论》，结论为：管理人对于申请人异议事项不予支持，并维持本案初审结论。孔慧慧不服，诉至法院，请求判如所请。本院认为，本案争议焦点为：原告与被告签订的万国广场3#2501、3#2502、3#2506、3#2518、3#2519、448、449套《商品房买卖合同》的效力应如何认定。针对上述焦点问题，本院评判如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告与被告签订的万国广场3#2501、3#2502、3#2506、3#2518、3#2519、448、449套《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在法律规定的合同无效情形，且被告在初审结论中亦未否定上述合同的效力，故原告诉请确认上述《商品房买卖合同》有效，符合法律规定，本院依法予以支持。综上所述，孔慧慧的诉讼请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：确认孔慧慧与淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司签订的万国广场3＃2501、3＃2502、3＃2506、3＃2518、3＃2519、448、449套《商品房买卖合同》有效。案件受理费80元，由原告孔慧慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。审判长  王雪霞审判员  王元元审判员  李 侠二〇二一年七月二十六日书记员  魏海燕附：一、证据清单原告孔慧慧提交证据如下：证据一、原告身份证复印件。证据二、被告企业查询信息。证据三、债权申报受理通知书。证据四、协议书、选房确认单（程王成与被告签订的以房抵债）、收条、程王成收据。证据五、申报债权初审结论、复核结论。二、相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖04民初246号原告：孔慧慧，女，汉族，1976年3月12日生，住安徽省淮南市八公山区新庄孜治东一村50栋6号，身份证号码340405197603120241。委托诉讼代理人：韩明，安徽八公律师事务所律师。委托诉讼代理人：时磊，安徽八公律师事务所律师。被告：淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区科技大厦18楼，统一社会信用代码91340400553255214B。法定代表人：罗君，该公司总经理。诉讼代表人：褚道成，淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：梁小龙，安徽美林律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏明，安徽美林律师事务所实习律师。原告孔慧慧与被告淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司（以下简称淮南荣胜昕安房开公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2021年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孔慧慧的委托诉讼代理人时磊，被告淮南荣胜昕安房开公司的委托诉讼代理人梁小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孔慧慧向本院提起诉讼请求：1、判决确认原告与被告签订的万国广场3#2501、3#2502、3#2506、3#2518、3#2519、448、449套《商品房买卖合同》有效；2、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告因经营需要多次向程王成借款，程王成分别于2012年6月26日、2012年6月30日、2012年8月14日等多次借款给被告。后无法按期偿还借款本息，被告主动与程王成进行协商，希望以房抵债的方式化解债务，减轻公司的债务压力。程王成与被告签订抵债协议，在程王成、原告及被告共同商议的情况下，同意将万国广场7套房产抵偿给原告。随后签订了所选房屋的《商品房买卖合同》，被告向原告出具了购房款收据，认可原告全额支付了购房款，随后对原告购买的房屋进行备案登记，但至今被告都未按合同约定交付房屋。2019年7月22日被告进入破产程序后，原告依法向被告管理人申报了债权，但被告管理人却以原告抵偿购房款的债权金额不足等理由，仅认定原告与被告签订的万国广场449号《商品房买卖合同》有效，并将依法解除与原告签订6套《商品房买卖合同》。对原告主张的逾期交房违约金不予支持，对原告依法申报的部分债权不予确认。被告本次未认定抵偿房屋有效部分所产生的逾期交房违约金，原告保留诉权。原告为保护自己的合法权益，依据《中华人民共和国破产法》和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定向贵院提起诉讼，请依法全面支持原告的诉讼请求。淮南荣胜昕安房开公司辩称，依法驳回原告全部诉讼请求，本案诉讼费用由原告承担。本案原告与被告签订《商品房买卖合同》的行为，来源于案外人程王成与被告的以物抵债并指定于本案原告，而并非支付对价的典型购房者。经管理人审查，本案案涉《商品房买卖合同》签订之日，案外人程王成依法享有的债权合计4414818.16元，而以物抵债超出其合法享有的债权部分约定无效。结合抵债房产价值，管理人依法认定，程王成（及/或指定人）与被告签订的万国广场5121、5158、449号3套商铺《商品房买卖合同》有效并继续履行（房产价值为4544844.80元），房款不足部份130026.64元由程王成限期补足。因程王成指定孔慧慧与被告签订的案涉万国广场448号1套商铺及3#2506、3#2501、3#2502、3#2518、3#2519号5套公寓合计6套房产《商品房买卖合同》存在超额抵债，因此，管理人依法通知解除前述《商品房买卖合同》，收回房产另行处置。本案案涉万国广场3#2506、3#2501、3#2502、3#2518、3#2519号5套公寓《商品房买卖合同》，与淮南市中级人民法院于2020年12月29日作出的（2020）皖民初04字第236号《民事判决书》相冲突，管理人依法通知解除案涉3#2506、3#2501、3#2502、3#2518、3#2519号5套公寓《商品房买卖合同》，并无不当。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。结合本案，管理人审查债权人是否具备以物抵债的基础债权，并考量是否与生效判决相冲突等因素作出认定，并据此依法通知解除本案案涉万国广场448号1套商铺及3#2506、3#2501、3#2502、3#2518、3#2519号5套公寓合计6套房产《商品房买卖合同》，并无不当。综上，本案原告诉请无事实及法律依据，依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月18日，淮南荣胜昕安房开公司（甲方）与程王成（乙方）签订以房抵债协议，主要内容包括：甲乙双方现就商品房抵偿借款本息一事经充分协商达成如下协议：一、乙方原向甲方借款本息合计11643305元。二、现经甲乙双方协商同意，用甲方开发的“万国广场”一期项目的房屋第详见清单层，房号为详见清单，面积共详见清单平方米，房屋总价款为人民币壹仟壹佰捌拾万零陆仟玖佰零捌元整（￥11806908元）的商铺向乙方抵偿上述借款本息人民币壹仟壹佰陆拾肆万叁仟叁佰零伍元（￥11643305元），乙方欠甲方房款人民币壹拾陆万叁仟陆佰零叁元（￥163603元），由乙方向甲方补交。三、甲方用上述商铺抵偿乙方的借款本息后，甲乙双方于本协议签订之前的所有借条、欠条、投资协议、借款、抵押合同等均作废。四、本协议签订后，乙方应将甲方原给其出具的相同数额投资款收据、投资协议或借款借据、借款、抵押合同交付给甲方。五、该商铺抵偿后，如乙方需办理备案登记、转让、按揭、办证及签订合同等一切手续，甲方给予协助办理等事项。该协议附件选房确认单中包含孔慧慧诉请的万国广场3#2501、3#2502、3#2506、3#2518、3#2519、448、449套房屋。2019年7月22日，本院作出（2019）皖04破2号民事裁定书，受理叶集试验区金达木业加工厂对淮南荣胜昕安房开公司的破产清算申请。同日，本院作出（2019）皖04破2号决定书，指定安徽美林律师事务所担任淮南荣胜昕安房开公司的破产管理人。2020年4月3日，淮南荣胜昕安房开公司向孔慧慧出具《申报债权初审结论》，对孔慧慧申报的债权初审结论如下：1、本案破产债权人主体不适格；2、管理人初审认定本案破产债权总额0元。核减债权752115.00元；3、管理人初审认定本案申报人与债务人签订的万国广场449号商铺《商品房买卖合同》有效并继续履行；待具备交付条件时，管理人通知交付并协助办证过户，但因办证过户产生的税费由申报人自行承担；4、自本通知之日起15日内，你方应向管理人提供与本案有关的相关转账凭证或存在其他债权债务关系证据。如逾期未补充证据，管理人将依法解除你方与债务人签订的万国广场448号商铺及3#2506、3#2501、3#2502、3#2518、3#2519号5套公寓合计6套房屋《商品房买卖合同》，收回房产并另行处置，并于同日向孔慧慧出具《申报债权初审结论通知书》及《限期提供付款凭证、限期付款或解除合同通知书》。孔慧慧对初审结论不服，提出异议，淮南荣胜昕安房开公司于2021年2月22日向孔慧慧出具《申报债权复审结论》，结论为：管理人对于申请人异议事项不予支持，并维持本案初审结论。孔慧慧不服，诉至法院，请求判如所请。本院认为，本案争议焦点为：原告与被告签订的万国广场3#2501、3#2502、3#2506、3#2518、3#2519、448、449套《商品房买卖合同》的效力应如何认定。针对上述焦点问题，本院评判如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告与被告签订的万国广场3#2501、3#2502、3#2506、3#2518、3#2519、448、449套《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在法律规定的合同无效情形，且被告在初审结论中亦未否定上述合同的效力，故原告诉请确认上述《商品房买卖合同》有效，符合法律规定，本院依法予以支持。综上所述，孔慧慧的诉讼请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：确认孔慧慧与淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司签订的万国广场3＃2501、3＃2502、3＃2506、3＃2518、3＃2519、448、449套《商品房买卖合同》有效。案件受理费80元，由原告孔慧慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。审判长  王雪霞审判员  王元元审判员  李 侠二〇二一年七月二十六日书记员  魏海燕附：一、证据清单原告孔慧慧提交证据如下：证据一、原告身份证复印件。证据二、被告企业查询信息。证据三、债权申报受理通知书。证据四、协议书、选房确认单（程王成与被告签订的以房抵债）、收条、程王成收据。证据五、申报债权初审结论、复核结论。二、相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。