广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15675号上诉人（原审被告）：何淑清，女，1965年6月20日出生，汉族，住广州市海珠区，被上诉人（原审原告）：广州越秀物业发展有限公司（原广州城建开发物业有限公司），住所地：广州市天河区体育西横街111号。法定代表人：吴炜，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜伟华，广东诚挚（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱绎轩，广东诚挚（广州）律师事务所实习律师。上诉人何淑清因与被上诉人广州越秀物业发展有限公司（以下简称越秀物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初30133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。何淑清上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判越秀物业公司收取物业管理费为不合法；3.退还上诉讼水电费预收款200元；4.一审、二审诉讼费用均由越秀物业公司承担。事实和理由：（一）越秀物业公司自2000年6月1日起已无权对小区进行物业管理。案涉《物业管理委托合同》及经公证的《房地产预售契约》明确约定，越秀物业公司对案涉小区进行物业管理的期限为一年，即服务期间为1999年6月1日至2000年5月31日。据此，服务期限届满后，越秀物业公司的服务管理权限应当终止，若其欲继续为案涉小区提供物业服务，则其应当与业主重新签订物业服务合同。而越秀物业公司在未征得业主同意的情况下，在服务期限届满后擅自变更服务期限为长期，显然侵犯了业主的权利，属于违法行为。（二）越秀物业公司不仅违反《物业管理委托合同》的期限约定，还违反了合同中约定的为业主提供物业管理服务的义务，不仅从未为业主提供约定的服务，甚至严重侵害了业主的合法权益。其一，越秀物业公司认为何淑清享受了越秀物业公司提供的服务，根据公平原则，理应支付相应的对价，但实际上该物业公司从来没有为何淑清提供帮助，遇到问题我们都是报警，寻求警察帮忙和解决。法庭如有需要和核实可以向海珠区海幢街派出所调查取证报警次数和内容。举一个简单的例子13号、14号、15号、16号的垃圾桶就放在何淑清家的大厅三米左右的地方，何淑清要求加一个盖子都做不到，整整二十年，风一吹我就要关大厅玻璃门，实在太臭了。其二，越秀物业公司严重怠于履行合同义务，未与业主或业主委员会签订任何合同，未与业主签署入住协议，也未承诺为业主提供物业服务。由于越秀物业公司从未与业主签署入住协议，越秀物业公司提供给法庭的“入住协议”实为伪造。小区的基本维护工作，如公共设施维修保养、绿化护理等均由业主委员会负责。此前，由于越秀物业公司的不作为，造成了诸如小区景观的观赏性下降，小区成为广州市登革热高危小区的恶果。其三，2004年5月27日业委会曾讨论是否与越秀物业公司签约，业委会认为：服务中心（越秀物业公司）的工作内容不具体、不详尽，较难检查、监督。业委会意见认为，服务中心（越秀物业公司）的工作内容符合业主要求，业委会就同意签委托合同。而业委会至今未与越秀物业公司签订委托合同，可见越秀物业公司严重怠于履行义务。其四，越秀物业公司从未公开与其义务履行情况息息相关的服务事项、负责人员、质量要求、收费项目及标准、履行情况等，侵犯了何淑清身为业主的知情权。其五，2020年9月6日的两张业委会证明不实。两张证明的内容不符合前业委会的讨论决定精神，前业委会认为服务中心（越秀物业公司）的工作内容不具体、不详尽，较难检查、监督，现又认为其提供了物业服务，存在前后矛盾，且业委会至今未与越秀物业公司签订委托合同，证明该业委会证明有造假、幕后交易的高度可能。综上，何淑清从未签订过入住协议，越秀物业公司不作为，且案涉服务合同已经期限届满，原物业服务协议终止后对各方没有约束力，越秀物业公司无权在未续签合同的情况下继续管理小区，恳请二审法院判如所请。越秀物业公司二审答辩称，我方不同意何淑清的上诉请求，何淑清的上诉事实和理由缺乏事实及法律依据，何淑清拒绝缴纳物业管理费的事实和理由没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，法律依据充分，请求二审法院驳回何淑清的上诉请求。越秀物业公司于2020年11月4日向一审法院起诉请求：1.何淑清立即向越秀物业公司支付自2012年7月1日起至判决生效之日止的物业管理费（计收标准2012年9月30日前为0.9元/月/平方米，2012年10月1日起为1.3元/月/平方米）；2.何淑清立即向越秀物业公司付逾期支付上述物业管理费的违约金（违约金以当月应付的管理费为本金，每日按0.04%的标准从当月1日开始计算至实际清偿之日止，每期违约金以当月所欠物业管理费的本金为限）；3.本案诉讼费由何淑清承担。一审法院认定事实：1999年5月26日，广州市城市建设开发集团有限公司（委托方、甲方）与何淑清（受托方、乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将江南四期五区（可逸名庭）委托乙方实行物业管理；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理期限自1999年6月1日起至2000年5月31日止；物业管理服务费多层住宅按1.9元/平方米/月收取，高层住宅（带电梯）按2.9元/平方米/月收取；等。之后，双方没有续签合同，越秀物业公司继续管理该小区。海珠区xx大道xx大街xx号1F房的产权人为何淑清，该房屋建筑面积64.31平方米，为多层住宅，位于可逸名庭小区内。何淑清于1999年7月31日接收上述房屋，并支付物业管理费至2012年6月。根据《广州市包干制、酬金制普通住宅物业服务收费标价牌》显示，越秀物业公司管理的可逸名庭小区从2012年10月1日起，无电梯住宅的收费标准为1.3元/平方米/月。该标价牌由广州市物价局价格监督检查分局监制。2020年9月6日，广州市海珠区可逸名庭业主委员会出具《证明》，主要内容为：可逸名庭小区自1999年至今一直由越秀物业公司提供物业管理服务，可逸名庭小区的物业管理服务费收费标准于2012年经小区业主同意和广州市物价局批准，从2012年10月1日起，多层住宅从原来的每平方米0.9元提升至每平方米1.3元，高层住宅从原来的每平方米1.9元提升至每平方米2.3元，此收费标准一直沿用至今。诉讼中，越秀物业公司表示物业管理费按季度收取，每个季度首月的15日前支付当季度管理费；越秀物业公司将收费通知单粘贴在大堂，过期未缴费的，越秀物业公司会将缴费单送达到户；越秀物业公司分别于2013年10月22日、2015年11月20日、2017年9月30日、2020年3月30日向何淑清发出催缴欠费的律师函。何淑清对此予以否认，表示有时候六个月才收一次费，有时候去缴费无人在，其未收过欠费通知书，律师函只收过2015年11月20日的。越秀物业公司表示其未承诺过不收取何淑清管理费，何淑清在阳台搭建违章建筑经营发廊被其他业主投诉，越秀物业公司也向城管反映情况，何淑清因此不缴费；每个业主都有门禁卡，何淑清要求保安开门给其顾客，保安因此有意见；关于漏水检修，越秀物业公司只是提醒何淑清未交管理费，何淑清就自行走了，并非越秀物业公司拒绝提供服务。一审法院认为，越秀物业公司通过与广州市城市建设开发集团有限公司签订《物业管理委托合同》，对可逸名庭小区进行物业管理，并已实际提供了物业服务。何淑清是该小区内的业主，享受了越秀物业公司提供的服务，根据公平原则，理应支付相应的对价。越秀物业公司主张涉案房屋物业管理费的标准2012年9月30日前为0.9元/平方米/月，2012年10月1日起为1.3元/平方米/月，提供了可逸名庭业主委员会出具的《证明》及《广州市包干制、酬金制普通住宅物业服务收费标价牌》为证，一审法院予以确认。何淑清自2012年7月起未支付物业管理费，故越秀物业公司起诉要求何淑清支付自2012年7月1日起至本判决生效之日止的物业管理费（其中2012年7月1日起至2012年9月30日止按每月0.9元/平方米×64.31平方米，2012年10月1日起按每月1.3元/平方米×64.31平方米的标准计算），合法合理，一审法院予以支持。关于越秀物业公司要求何淑清支付逾期支付上述物业管理费的违约金，因《物业管理委托合同》中没有对违约金作出相关约定，故越秀物业公司该项主张依据不足，一审法院不予支持。鉴于本案诉讼是因何淑清欠费而引起，故受理费由何淑清负担。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院》第一条、第六条之规定，于2021年4月6日判决如下：一、何淑清在判决生效之日起10日内向广州越秀物业发展有限公司支付从2012年7月1日起至本判决生效之日止的物业管理费（其中从2012年7月1日起至2012年9月30日止按每月0.9元/平方米×64.31平方米的标准计算，从2012年10月1日起至本判决生效之日止按每月1.3元/平方米×64.31平方米的标准计算）；二、驳回广州越秀物业发展有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费84元，由何淑清负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，何淑清向本院提交以下证据：1.2021年4月、5月期间的业主群聊天记录，拟证实越秀物业公司没有提供相应物业服务，双方没有签订合同，越秀物业公司不作为不应收取物业服务费。2.2021年4-6月的《物业收费通知单》，其中记载计费起止期间为202104-202106，本期费用250.8元，往期欠缴0元，拟证实越秀物业公司已确认何淑清不欠物业费。越秀物业公司质证表示对何淑清提交的证据均不予确认。微信群聊天记录不能证实越秀物业公司没有提供服务，即便有服务瑕疵，也可以另行诉讼要求越秀物业公司整改，但不能成为拒交物业服务费的理由。本院二审另查明：根据何淑清提供的可逸名庭业主群微信聊天记录显示，业主群就物业管理合同签署问题进行讨论，另有业主对垃圾堆放点整改等问题提出异议。再查明，何淑清曾签署越秀物业公司发出的《入住协议》，其中约定有关于物业管理工作实施、小区综合管理服务项目及收费原则等条款。诉讼中，何淑清认为业主持有的《入住协议》并未加盖越秀物业公司公章，因此双方并未签订物业服务合同，越秀物业公司向其收取物业服务费没有合同依据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，越秀物业公司与何淑清因案涉《物业管理委托合同》履行问题所引发的纠纷均发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定进行审理。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：何淑清是否应当向越秀物业公司缴交2012年7月1日起至今的物业管理费。本院评析如下：本案中，越秀物业公司基于与广州市城市建设开发集团有限公司于1999年5月26日所签订的《物业管理委托合同》对案涉小区物业实施管理活动。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。该《物业管理委托合同》所约定的委托管理期限虽已于2000年5月31日届满，但案涉小区业主并未通过业主大会或业主委员会另行选聘其他物业服务企业进行物业管理，反之根据越秀物业公司一审提供的广州市海珠区可逸名庭业主委员会出具的证明，案涉小区自1999年至今一直由越秀物业公司提供物业管理服务。因此，在越秀物业公司以实际行为履行主要合同义务，且案涉小区业主没有提出异议并接收该服务行为的情况下，越秀物业公司与案涉小区业主之间亦已形成事实上的物业服务合同关系。据此，何淑清上诉主张双方不存在物业服务合同关系，理由不成立，本院不予采纳。关于何淑清二审提供业主群微信聊天记录并主张越秀物业公司未实际提供服务的问题。本院认为，该微信聊天记录仅能反映在2021年4、5月间业主对垃圾管理等问题提出意见，并不能证实此前的物业管理服务存在严重瑕疵，更不能据此否定越秀物业公司自1999年以来对该物业建筑物及附属设施整体实施的管理、维护工作。且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”即便越秀物业公司确有存在履约不当的情形，业主也应依照法定程序要求其承担相应的违约责任，但并不能当然免除乙方缴交物业费的义务。故本院对何淑清的该项上诉意见亦不予采纳。另关于何淑清二审提交的《物业收费通知单》，已写明计费起止期间为“202104-202106”，显然是用于催缴当期发生的物业服务费而非对欠费金额作出的总结算，故该通知单中记载“往期欠缴0元”，并不代表越秀物业公司已免除何淑清对其前期拖欠物业费所应承担的付款责任。至于何淑清提出其对物业服务事项享有知情权等问题，与其是否应当缴交物业服务费并无关联，其可另循法律途径主张权利。综上所述，何淑清的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费84元，由上诉人何淑清负担。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 陈嘉贤审判员 白小云二〇二一年七月二十一日法官助理杨希书记员叶小琳