甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终1484号上诉人（原审被告）：兰州尹红汽车服务有限公司，住所地甘肃省兰州新区中川街瑞岭雅苑风情商业街48-106号。法定代表人：尹智敏，该公司经理。被上诉人（原审原告）：甘肃畅宇车辆制造有限公司，住所地甘肃省兰州新区中川街15号。法定代表人：马文杰，该公司经理。上诉人兰州尹红汽车服务有限公司（以下简称：尹红公司）因与被上诉人甘肃畅宇车辆制造有限公司（以下简称：畅宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州新区人民法院（2020）甘0191民初2964号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。兰州尹红汽车服务有限公司上诉请求：1、请求依法撤销原审判决，依法改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。主要事实与理由:一、一审判决认定事实错误，法律适用错误，依法应予撤销，请二审法院在查明事实的基础上予以依法改判。（一）、被上诉人的非法利益不受法律保护。甘肃天泰建材有限公司在未经兰州新区规划、国土等部门的批准下，擅自改变国有土地使用用途，将工业用地违法开发建设成建材市场，属违建市场，涉案商铺在该违建市场内。依据相关法律，改变土地用途必须严格依照相关法律和审批程序进行，甘肃天泰建材有限公司擅自改变土地用途，属于违法行为，违法利益不应受到保护。而一审法院在没有和兰州新区自然资源局核实的情况下，依据被上诉人提供的市场监管局工作人员的说法，推翻中川园区市场监督管理局下发的《关于限期办理天泰建材市场的通知》，认定涉案商铺不在违法市场范围内，于法无据。（二）、根据兰州新区中川园区市场监督管理局下发的《关于限期办理天泰建材市场的通知》及三部门的《通告》，涉案商铺所在的市场为违建市场。被上诉人将属于违建市场范围内的商铺出租给上诉人，明显违反了诚实信用原则，属欺诈行为。双方签订合同的民事法律行为是无效法律行为，依法不予保护。二、上诉人与被上诉人所签订的合同因法定条件已实际解除，一审判决显系认定事实错误，适用法律错误，依法应予撤销，请二审法院在查明事实的基础上依法予以改判。（一）、涉案商铺属于违建，上诉人与被上诉人所签订的合同已经达到了法定解除的条件，涉案合同根据通知和通告已经实际解除，上诉人已经于2020年5月1日搬离涉案商铺。（二）、被上诉人断电属于不履行合同约定的义务，导致上诉人无法继续经营，上诉人已于2020年5月1日搬离涉案商铺，双方合同已经实际解除。三、一审法院枉法裁判，损害了上诉人的合法权益，一审判决应予以撤销，请二审法院在查明事实的基础上予以依法改判。综上，涉案商铺属于违法建筑，被上诉人明知违法而将其出租，所得利益属于非法利益，不应受到法律保护，并且双方的合同已经实际解除。请二审法院在查明事实的基础上予以依法改判。甘肃畅宇车辆制造有限公司辩称，一审时上诉人确实承认没有交房，2020年12月10日才交的房，所计算的费用也是计算到12月10日。畅宇公司认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，政府没有强制任何一家商铺搬离，到现在还有商铺在经营。违约金合同明确有约定，上诉人存在严重违约的事实。请求二审法院驳回上诉，维持原判。甘肃畅宇车辆制造有限公司向一审法院的起诉请求：1、判令解除双方之间分别于2019年1月1日、2019年4月1日签订的《租赁合同》；2、判令尹红公司将商铺交还其公司，并以年费用（租金、物业费）184320元为标准支付两份租赁合同自欠费之日起至实际交还房屋之日为止的费用（租金、物业费），附交款明细、欠费明细表；3、判令尹红公司支付违约金36864元；4、判令本案诉讼费用由尹红公司承担。审理中，畅宇公司明确第二项诉讼请求，要求尹红公司支付两份租赁合同自2020年3月3日起至2020年12月10日止的费用（租金、物业费）142599元。一审法院认定的事实：2019年1月1日，甲方畅宇公司（出租方）与乙方尹红公司（承租方）签订两份《租赁合同》，约定畅宇公司将兰州新区中川街15号临时建筑西28#-31#商铺，27#一、二层商铺出租给尹红公司，租赁期限分别为2019年1月1日起至2020年12月31日止、2019年4月1日起至2021年3月31日止，2019年租金分别为12280元、28160元，2020年租金分别为141312元、35328元，物业服务费分别为6144元、2019年1408元、2020年1536元，两份合同年租金、物业服务费合计为184320元；支付方式为按年支付，以现金或银行转账形式支付，下期租金及物业费于本期费用到期后30日前支付；违约责任为9.1双方应严格履行本合同，不得违约，任何一方违约，由违约方向对方赔偿合同总金额20%的违约金；……9.3如乙方租金逾期且逾期10日仍不能付清，甲方有权终止合同和收回房屋，并有权拒绝返还保证金。合同还对双方的权利义务，安全责任，免责条件，合同的变更与解除以及争议解决等内容作了约定。合同签订后，尹红公司缴纳租金至2020年3月3日，之后未再缴纳租金。审理中，双方于2020年12月10日进行房屋交接验收，案涉房屋仍存放有少量尹红公司物品。验收后尹红公司将案涉房屋钥匙交还给畅宇公司，双方在验房单上签字确认。截至交房之日尹红公司欠付租金及物业费为142599元。2020年4月17日，市场监管局发出关于限期搬离天泰建材市场的通知，要求广大商户务必于2020年6月底前完成自行搬离，否则将对该市场实行强制关闭。后经一审法院核实，天泰建材市场的商户并未全部搬离，目前仍有部分经营车辆的商铺，且不在强制清退的范围。同年的4月28日，畅宇公司向尹红公司发出欠费停水、停电通知，载明：“尹红公司租用的其司西27-31房屋，自2020年初起长期处于欠费状态，截至2020年4月30日已欠费保证金7000元，房租29056元，物业费1280元，共计37336元，其司多次催交未果，现根据租赁合同约定，即日起进行停水、停电处理，并限定你公司在3日内交清上述费用，否则，自2020年5月1日起其司将根据租赁合同条款规定终止合同并收回房屋，特此通知”。另查明，同年的5月7日，尹红公司与兰州新区房地产开发有限公司签订《瑞玲雅苑风情商业街项目房屋租赁合同》，约定出租人（甲方）兰州新区房地产开发有限公司将位于兰州新区中川路（街）瑞玲雅苑风情商业街项目48-105房屋出租给承租人（乙方）尹红公司，租期为3年，即自2020年7月6日零时起至2023年7月5日24时止，装修期自2020年5月6日起至2020年7月5日（不含租期），房屋交付时间即起租时间2020年5月6日（以双方签订房屋验收交接单为准），乙方承诺2020年7月6日前开业，合同还对其他内容做了约定。合同签订后，尹红公司于2020年5月12日办理瑞岭雅苑物业合同，于5月15日试营业，6月6日正式营业。以上事实由当事人陈述及提供的租赁合同、通知、验房单、询问笔录及证明等证据在卷佐证，并经法庭认证后确认。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于合同解除问题，对尹红公司的辩称，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；……。首先，市场监管局下发的通知实际上不是针对全部商户，且通知中的期限届满后并未采取强制清退措施，目前仍有部分商户继续营业，不存在不可抗力情形，亦不存在不能实现合同目的。其次，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。畅宇公司催要租金后，尹红公司仍未缴纳租金的行为已构成违约，畅宇公司遂采取停水、停电的行为属于行使抗辩权，畅宇公司虽采取上述行为但并未根据租赁合同条款终止合同和收回房屋，亦未向尹红公司表示要求解除合同。再次，尹红公司称已实际搬离案涉房屋，因其公司已在瑞岭雅苑另行租房经营，但未向畅宇公司发出书面通知，亦未将案涉房屋钥匙交还畅宇公司，尹红公司在另外场地租房经营的行为并不能证明其公司已与畅宇公司解除了租赁合同。最后，审理中双方当事人对房屋返还达成一致意见并于2020年12月10日办理了房屋交接验收，案涉房屋已实际返还给畅宇公司，双方都予以认可，故此时租赁合同实际解除。关于租金问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，案涉房屋钥匙一直由尹红公司保管，房屋内仍存有少量尹红公司物品，畅宇公司未收到尹红公司解除合同的通知，租赁合同并未因尹红公司的搬离而解除，尹红公司的辩称不成立。双方对租金及物业费均无异议，欠付日期亦无异议，尹红公司应当承担返还房屋之前的租金及物业费，故对畅宇公司要求尹红公司支付租金及物业费142599元的诉讼请求，予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。对于畅宇公司主张的违约金，因尹红公司未按时支付租金及物业费的行为已构成违约，且双方合同约定了违约责任，该约定符合有关法律规定，故畅宇公司要求支付违约金的请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除甘肃畅宇车辆制造有限公司与兰州尹红汽车服务有限公司于2019年1月1日签订的两份《租赁合同》；二、兰州尹红汽车服务有限公司于本判决生效之日起三十日内支付甘肃畅宇车辆制造有限公司租金及物业费共计142599元，并承担违约金36864元，合计179463元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费1945元，由兰州尹红汽车服务有限公司负担。二审中，尹红公司提交新证据为兰州新区中川园区管理委员会、兰州新区商务和文化旅游局以及兰州新区市场监督管理局联合发布的《通告》，证明目的是涉案商铺所在的市场属于违建市场，且涉案商铺在该违建市场范围内。畅宇公司质证对该证据真实性认可，但认为涉案商铺并未在违建市场范围内。本院认证意见该证据符合证据的三性即真实性、合法性和关联性，其证明力予以确认。本院经审理查明，原审判决查明的本案基本事实清楚，予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中,根据兰州新区中川园区管理委员会、兰州新区商务和文化旅游局以及兰州新区市场监督管理局联合发布的《通告》以及中川园区市场监督管理局发布的《关于限期搬离天泰建材市场的通知》可知，涉案商铺所在市场所占土地为工业用地，不得从事各种商业活动，擅自改变国有土地使用用途，将工业用地开发建设为建材市场，属于违法建设的市场，且出租人畅宇公司在一审法庭辩论终结前未能提交补办的审批同意手续，故尹红公司与畅宇公司签订的涉案商铺租赁合同无效。无效的合同自始没有法律约束力。对此一审法院认定涉案租赁合同有效并解除不当，本院予以纠正。合同无效后，双方当事人都有过错的，应当各自承担相应的责任。本院分析导致涉案合同无效的过错责任方，应当认定畅宇公司作为涉案商铺的出租方，应提供符合法律规定的租赁物，但事实上畅宇公司将违法商铺出租给尹红公司，故其存在主要过错。而承租人尹红公司对租赁物未尽到合理的注意审查义务，亦存在一定过错，应承担相应的民事责任。再依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案查明，尹红公司自2020年3月4日开始未缴纳房屋占用费及物业费；双方当事人于2020年12月10日办理了正式交接房手续；从2020年5月7日尹红公司签订新的商铺租赁合同及畅宇公司采取断电措施等相关证据可判断此时尹红公司已实际搬离了原租赁商铺；2020年4月17日《关于限期搬离天泰建材市场的通知》载明各商户务必于2020年6月底前完成搬离，应按该通知遵照执行。据此本院结合双方当事人的过错大小以及涉案商铺被尹红公司实际控制的情况综合考虑，故酌定尹红公司向畅宇公司支付自2020年3月4日至2020年6月30日期间所欠房屋占用费和物业费共计59933元。其中已搬离而实际未使用商铺期间的损失，因导致合同无效尹红公司负有一定过错，对该部分损失应自行承担；又因畅宇公司对导致合同无效负主要过错责任，故对同年7月1日至同年12月10日期间的房屋占用费和物业费损失应由其自行承担，体现对其主要过错的惩罚性。另双方租赁合同无效，故畅宇公司主张的违约金无法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人兰州尹红汽车服务有限公司的上诉请求部分成立，其他予以驳回；一审判决认定的本案基本事实清楚，但适用法律不完全准确以及判决结果并不适当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销兰州新区人民法院（2020）甘0191民初2964号民事判决；二、兰州尹红汽车服务有限公司于本判决生效后十五日内支付甘肃畅宇车辆制造有限公司房屋占用费和物业费共计59933元；三、驳回甘肃畅宇车辆制造有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审已减半收取的案件受理费1945元、二审案件受理费3890元，合计5835元，由上诉人兰州尹红汽车服务有限公司负担2334元，被上诉人甘肃畅宇车辆制造有限公司负担3501元。本判决为终审判决。审 判 长 张建军审 判 员 冯 诚审 判 员 邵云和二〇二一年七月二十三日法官助理 苟军华书 记 员 卢淑娟