四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终18431号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王贵生，男，1962年10月23日出生，汉族，四川省住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：李天洁，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张艺丰，四川明炬律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：成都豪庭锦程房地产经纪有限公司。住所地：四川省成都市高新区富华南路****。 法定代表人：黄炜。 委托诉讼代理人：廖寿昌，四川英冠律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：阚峰，男，1973年9月30日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：曹军，四川商信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张根容，四川商信律师事务所律师。 上诉人王贵生、成都豪庭锦程房地产经纪有限公司（以下简称豪庭公司）因与被上诉人阚峰房屋买卖合同纠纷一案，不服四川天府新区成都片区人民法院（2020）川0192民初413号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王贵生上诉请求：撤销原判决第三、第四项。事实及理由：一、一审事实认定错误。王贵生遵守政策规定，未按合同约定支付第二笔定金，是为了防止损失进一步扩大，并非违约行为。案涉合同约定买受人应当在出卖人取得房产证当日支付第二笔定金500000元，但卖方于2018年6月26日才取得房产证。晚于2018年5月15日出台的《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》，王贵生遵照该政策未履行合同支付定金，不应视为违约行为。其次，原审并未查明阚峰的实际损失，判决王贵生赔偿阚峰500000元不合理。二、一审法院适用法律错误。王贵生未继续履行合同支付第二笔定金不是违约行为。根据合同法第一百零七条规定，不应因此承担违约责任。 阚峰辩称，王贵生明知其没有购房资格，仍然与阚峰签订合同，是导致合同无法履行的根本原因，由此产生的违约责任，应由王贵生自行承担。 豪庭公司述称，王贵生提出的其没有支付第二笔定金是为了防止损失扩大，豪庭公司认为该说法不成立。根据合同法规定，合同相对方认为履行合同有风险的，应当与合同相对方联系，发送相应通知或者函件，进行相关协商后，对是否履行合同进行确定，王贵生单方终止履行合同，属于违约。 豪庭公司上诉请求：1.撤销原判决第五项；2.改判驳回王贵生对豪庭公司的诉讼请求；3.由王贵生承担本案的诉讼费用。事实及理由：一、本案案由为房屋买卖合同纠纷，而豪庭公司与王贵生之间属于居间合同法律关系，不应当在该案中审理并作出判决。二、一审法院认定因案涉房屋买卖合同解除而认定豪庭公司没有最终实际促成交易属于事实认定错误，豪庭公司作为居间服务提供方，在房屋买卖过程中向买卖双主提供相关交易信息并最终促成双方签订买卖合同已经完成居间服务内容，买卖双方应当支付相应的居间服务费。再者，根据案涉房屋买卖合同的约定，在签订合同后买卖双方支付一半的居间服务费，完成过户手续后再支付另一半的居间服务费，最终因该房屋买卖合同的解除导致买卖双方都未支付剩下一半的居间服务费，而一审法院判决豪庭公司因此退还已收取买方支付了一半的居间服务费不符合法律及合同约定。三、成房发（2011）7号规定是成都市人民政府房管部门的规定，该规定不属于法律、法规、规章、地方性法规的范围，不应当作为人民法院裁判的依据，且该规定仅是房地产调控政策的临时规定，一审法院适用法律错误。 王贵生辩称，豪庭公司虽然促成了王贵生与阚峰签订合同，但是其行为违反了合同法第四百二十五条规定，其不享有收取居服务费的权利，一审认定事实清楚，适用法律错误。 阚峰辩称，豪庭公司在明知王贵生没有购房资格的情况下，仍然促成双方签订合同，显然违背了中介的职业道德。本案中，虽然阚峰没有主张返还中介费，但阚峰未放弃本案结束后另行主张的权利。 王贵生向一审法院起诉请求：1.判令解除王贵生与阚峰、豪庭公司之间签订的《房产买卖合同》；2.判令阚峰返还购房定金500000元；3.判令豪庭公司退还居间服务费60000元。 阚峰向一审法院反诉请求：1.确认《房产买卖合同》已于2018年12月12日解除；2.判令王贵生向阚峰支付违约金1036000元。一审庭审中，阚峰明确其主张的违约金1036000元，系以总房款7680000元×20%，并扣减已收取的定金500000元而得出。 一审法院认定事实：2018年5月9日，阚峰（甲方、出卖方）、王贵生（乙方、买受方）以及豪庭公司（丙方、居间方）签订《房产买卖合同》，约定：1.乙方购买甲方位于××道××号××栋××号××楼，用途为住宅，备案号为3xx9的房屋。2.房屋的成交价为7680000元。3.乙方在签订合同的同时支付甲方购房定金1000000元。4.甲方在签订合同的同时按房屋成交价的1%的比例向丙方支付居间服务费，即76800元。5.乙方在签订合同的同时按房屋成交价的1.5%的比例向丙方支付居间服务费，即115200元。6.乙方未按合同约定的期限、约定方式支付各项款项的，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自合同约定的付款期限到期的第二日起至实际付款之日止，每逾期1日，乙方向甲方支付逾期未付款的千分之五的违约金，合同继续履行。逾期天数超过七日，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同、书面通知乙方并依法及依据合同第7.4条约定追究违约责任。7.甲乙双方任何一方违约导致合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付总房款20%的违约金。8.合同各方的有效文书送达地址以合同记载的联系地址为准。9.补充条款：①合同第三条3.1条，购房定金壹佰万整分两次支付，签约当日支付伍拾万元整，甲方取得产权当日乙方支付甲方另一半伍拾万元整。 2018年5月10日，阚峰收到定金后出具《收据》一份，载明：“今收到王贵生交来购买美城悦荣府xx楼购房定金500000元。此据”。2018年6月26日，阚峰取得案涉房产的不动产权证书。2018年12月11日，阚峰向王贵生邮寄《关于解除〈房产买卖合同〉的通知》，通知王贵生因其未按合同约定履行支付后续定金500000元义务且逾期天数已超七日，故阚峰根据合同约定及相关法律规定，致函解除与王贵生及居间方签订的《房产买卖合同》。该邮件寄件单上所附王贵生的电话号码与《房产买卖合同》上载明的王贵生的电话号码一致。该邮件于2018年12月12日投递，投递结果显示他人收。 豪庭公司在一审庭审中认可收到王贵生居间服务费60000元，收到阚峰居间服务费36800元。 2019年10月22日，四川省成都市律政公证处出具（2019）川律公证内内民字第48636号《公证书》，内容为：签订《房产买卖合同》前后，豪庭公司工作人员张某多次与王贵生通过微信方式进行沟通： 2018年2月1日9时53分，张某说：“是这样的，悦荣府那套别墅我想知道您能不能定下来！我好跟房东沟通，如果你不能决定他就要跟其他中介的客户谈了。不想让您我错过这套房！你是有实力买，也是稳赚的事儿，我是想挣佣金回家过年，所以想听听您真实的想法”。王贵生说：“其他没问题了，过户有没有办法呀”。张某说：“过户什么问题呢？是天府新区没有资格吗？你上次说有的户口有个在外地可以签上来？”王贵生说：“目前没有迁入。没有天府新区户口”。张某说：“你的户口地在哪里？”王贵生说：“锦江区”。张某说：“王总可以上户到天府新区，以婚迁方式，8.5万搞定，你看要的不？或建议先做抵押＋公证的模式”。王贵生说：“婚迁方式怎么搞？先做抵押＋公证的模式怎么办？再缴8.5我不想这样，尽量想想办法吧。另外，我买后也是5年不许对外转让吗（假如）”？张某说：“婚迁就看你和你老婆介不介意咯！这种方式能让你尽快过户！不过户就先做抵押再做个公证，这样有你随时可以卖，也可以省税！”王贵生说：“我一个人，在锦江区有一房……先做抵押再做个公证，安全吗？”张某说：“这个还是比较安全，之前有客户为了省税也这样做过”。 2018年2月27日13时整，王贵生说：“抽空去看看麓山国际那个300多平的吧，不过主要是过户问题”。张某说：“你有哪里的资格？”王贵生说：“我已有一房在锦江，户口也在锦江。”张某说：“有社保吗？”王贵生说：“有成都社保。” 2018年3月13日23时15分，张某通过微信向王贵生发送两张截图，截图为张某与所谓可以办理购房资格的人员的微信对话，对话显示：该人员对张某说：“现在可以直接过户，名额不多。天府。价格有点高，保证过，房管局随便审。你看你那两个客户交不，要交我给你留两个名额。”张某说：“要，你等一下，明天回复。”该人员说：“没风险。”发送上述两张微信聊天记录截图后，张某说：“王总，这是一个机会。你看需要这个办法不？” 2018年5月14日15时42分，张某说：“王哥，我让做婚迁的给你打电话咯。”王贵生说：“婚迁听说也要三年才能买房？”张某说：“不会哈！有户口随时咯随时可以买。”王贵生说：“他们能把户口单独办给我？”……王贵生说：“关键是能不能买房？”张某说：“肯定能啊！要不为什么要也折腾呢”。 2018年5月15日12时14分，王贵生向张某发送标题为《重磅！成都发布房管新政限购对象调整为家庭、提……》的新闻链接，并说：“好像不行哦”。 2018年5月18日20时21分，张某说：“王哥，关于这次限购政策有很多种解读方式，你看上面第三条（婚迁就可以解决）！另一种就是今天下午说的补交社保，不管哪一种方式我们都还要等房管局的消息看哪一种方式更正规更靠谱！必须要让房管局认可才行！现在最重要的房管局还没有放出具体的细节！……希望王哥理解！也请王哥放心我们一定把事情办妥了！……“买这套房子您踏踏实实的不要担心！肯定没有问题，有问题也是小问题能解决的”。 阚峰一审当庭陈述，王贵生与证人张某（豪庭公司工作人员）都说过，（购房）资格不是问题。包括王贵生也说过可以搞定，王贵生说搞不定豪庭公司也可以协助他搞定。且阚峰一审当庭认可证人赵某（豪庭公司工作人员）关于“因为阚峰不太放心王贵生的购房资格和付款方式，（5月8日）让王贵生回去商量，商量好了再确定签合同，所以在5月9日才签订的合同”的陈述。 一审法院同时查明，2011年2月25日，成都市房管部门颁布《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》（成房发〔2011〕7号），该意见规定，房地产开发企业、经纪机构应当在销售现场、经营场所显著位置公示限购政策，不得向属于限购对象的购房人出售住房或提供中介服务。对违反规定购房的，房管部门不予办理房产登记、过户手续。 2017年3月23日，成都市颁布《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知（成办发〔2017〕10号）》，该通知载明：成都高新区南部园区、天府新区成都直管区限购政策继续按成办发〔2016〕45号文件执行，但其中非本区户籍居民须连续不间断缴纳社会保险24个月以上。 2018年5月15日，成都市颁布《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知（成办发〔2018〕17号）》，该通知载明：在天府新区成都直管区、成都高新区南部园区新购买商品住房或二手住房的，应当同时符合以下条件：（一）购房人具有拟购房所在区户籍（其中户籍迁入拟购房所在区未满24个月的，应在拟购房所在区稳定就业且连续缴纳社保12个月以上），或户籍不在拟购房所在区但在当地稳定就业且连续缴纳社保24个月以上。（二）本市户籍居民两人及以上家庭在全市范围内拥有**以下（含**）自有产权住房，或本市户籍居民成年单身家庭、非本市户籍居民家庭在全市范围内无自有产权住房。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.是否解除《房产买卖合同》；2.阚峰是否应当向王贵生退还500000元定金；3.王贵生是否应当向阚峰支付1036000元违约金；4.豪庭公司是否应当向王贵生退还60000元居间服务费。对此，一审法院评判如下： 一、关于是否解除《房产买卖合同》 首先，关于阚峰在签订《房产买卖合同》时是否知道或者应当知道王贵生不具有323政策规定的购房资格。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务均应当遵循诚实信用原则，缔约双方都有义务主动向对方当事人披露或主动向对方当事人了解与合同成立、履行相关的真实信息，以避免造成合同履行不能而引发纠纷。阚峰陈述：阚峰与王贵生、豪庭公司对签订《房产买卖合同》事宜进行磋商时询问过王贵生是否具有购房资格，证人张某与王贵生都说过资格不是问题，王贵生说可以搞定资格，王贵生还说搞不定豪庭公司可以协助搞定。同时阚峰认可证人赵某陈述的“因为阚峰不太放心王贵生的购房资格和付款方式，（5月8日）让王贵生回去商量，商量好了再确定签合同，所以在5月9日才签订的合同”。由此可见，阚峰在签订《房产买卖合同》时明知王贵生不具有购房资格，仍然与其签订《房产买卖合同》，轻信王贵生在合同履行过程中可以完善购房资格，其对该合同可能无法继续履行的风险应当有所预见。其次，合同签订后，随着515政策的出台，王贵生更加明确认识到自己无法完善购房资格，签订《房产买卖合同》的根本目的已经无法实现，故拒绝支付该合同约定的另一半500000元定金。遂阚峰于2018年12月11日向王贵生邮寄《关于解除〈房产买卖合同〉的通知》，要求解除《房产买卖合同》。现王贵生亦向一审法院请求解除该合同，双方均有解除该合同的意思表示，故一审法院确认解除王贵生、阚峰以及豪庭公司于2018年5月9日签订的《房产买卖合同》。 二、关于阚峰是否应当向王贵生退还500000元定金 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案《房产买卖合同》已经解除，阚峰应当退还王贵生为购房支付的500000元定金。故一审法院对王贵生要求阚峰退还500000元定金的诉请予以支持。 三、关于王贵生是否应当向阚峰支付1036000元违约金 一审法院认为，阚峰与王贵生均在明知王贵生尚不具有购房资格的情况下订立《房产买卖合同》，双方对该合同可能无法履行的风险都应当有所预见，在此情况下，双方仍然选择交易，应当共同承担由此导致的交易风险。违约金赔偿应以实际损失为基础，综合考虑合同的履行情况、双方当事人的过错程度、以及预期利益等因素，一审法院酌定王贵生向阚峰赔偿500000元适当。故对阚峰要求王贵生赔偿违约金1036000元的诉讼请求，一审法院仅作部分支持。 四、关于豪庭公司是否应当向王贵生退还居间服务费60000元 根据《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》（成房发〔2011〕7号）规定，房地产开发企业、经纪机构应当在销售现场、经营场所显著位置公示限购政策，不得向属于限购对象的购房人出售房屋或提供中介服务。在成都市颁行房地产交易限制政策的背景下，豪庭公司作为提供房地产交易居间服务的专业公司，应审慎核实购房人的购房资格以促成房地产交易的顺利进行并忠实尽力于委托人之利益。本案中，签订《房产买卖合同》前，豪庭公司明知在王贵生不具有购房资格的情况下不得向其提供中介服务，仍积极促成交易，甚至在王贵生因自身不具有购房资格而对购买案涉房产产生迟疑时，建议王贵生以“婚迁”等不合规的方式来取得购房资格，并让王贵生与所谓可以办理购房资格的人员联系，向王贵生做出不规范的引导，且后来也并未通过合法、合规的方式帮助王贵生完善购房资格。现《房产买卖合同》因不能履行已经解除，豪庭公司最终并未实际促成此交易。故豪庭公司应当退还已经收取的王贵生支付的居间服务费60000元、阚峰支付的居间服务费36800元。故一审法院对王贵生要求豪庭公司退还居间服务费60000元的诉请予以支持。阚峰并未在本案中进行相关主张，本案对此不作处理。 一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除王贵生、阚峰以及豪庭公司于2018年5月9日签订的《房产买卖合同》；二、阚峰向王贵生退还定金500000元；三、王贵生向阚峰赔偿500000元；四、第二、三项品迭后，王贵生与阚峰之间互不找补；五、豪庭公司于判决生效之日起十日内向王贵生退还居间服务费60000元；六、驳回阚峰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4700元，由王贵生负担；反诉案件受理费7062元，由阚峰负担。 二审中，各方当事人均无新证据提交。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，根据上诉人的上诉请求及事实与理由，结合被上诉人的答辩意见，本院的争议焦点为，原判决判令王贵生向阚峰赔偿违约金是否正确；原判决判令豪庭公司向王贵生返还居间服务费是否正确。 关于原判决判令王贵生向阚峰赔偿违约金是否正确的问题。本院认为，案涉《房产买卖合同》系当事人各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。 根据本案查明的事实，签订案涉合同时，王贵生不具有购房资格，王贵生、阚峰、豪庭公司均是明知的。在此情况下，案涉合同虽然有效，但因成都市房地产调控政策的原因，导致该合同事实上自始不能履行，对此，王贵生、阚峰、豪庭公司均有过错。同时，因案涉合同自始不能履行，也就不存在各方当事人在履行合同中有违约行为，应承担违约责任的情形。现各方对案涉合同解除无异议，根据原《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”的规定，阚峰应当退还王贵生为购房支付的定金。而阚峰向王贵生主张违约金无任何依据，本院不予支持。 关于原判决判令豪庭公司向王贵生返还居间服务费是否正确的问题。根据《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》（成房发〔2011〕7号）规定，房地产开发企业、经纪机构应当在销售现场、经营场所显著位置公示限购政策，不得向属于限购对象的购房人出售房屋或提供中介服务。而豪庭公司作为提供房地产交易居间服务的专业公司，在签订案涉《房产买卖合同》前，明知王贵生不具有购房资格的情况下，不遵守规定，仍促成各方签订了自始不能履行的《房产买卖合同》，实际上，豪庭公司并未促成此交易，故豪庭公司应当退还已经收取的王贵生支付的居间服务费。 另外，豪庭公司上诉认为，本案案由为房屋买卖合同纠纷，而豪庭公司与王贵生之间属于居间合同法律关系，不应当在本案中审理并作出判决。本院认为，虽然本案案由为房屋买卖合同纠纷，但一审法院依据王贵生判令豪庭公司退还居间服务费的诉请，为解决矛盾，化解纠纷，减少当事人讼累，在本案中对王贵生的该诉请进行审理并无不妥。 综上，王贵生的上诉请求成立，应予支持；豪庭公司的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持四川天府新区成都片区人民法院（2020）川0192民初413号民事判决第一项即“解除王贵生、阚峰以及成都豪庭锦程房地产经纪有限公司于2018年5月9日签订的《房产买卖合同》”；第二项即“阚峰向王贵生退还定金500000元”；第五项即“成都豪庭锦程房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内向王贵生退还居间服务费60000元”； 二、撤销四川天府新区成都片区人民法院（2020）川0192民初413号民事判决第三项即“王贵生向阚峰赔偿500000元”；第四项即“第二、三项品迭后，王贵生与阚峰之间互不找补”；第六项即“驳回阚峰的其他诉讼请求”； 三、驳回阚峰的其他诉讼请求。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审王贵生上诉案件受理费8800元，由成都豪庭锦程房地产经纪有限公司负担；成都豪庭锦程房地产经纪有限公司上诉案件受理费1300元，由成都豪庭锦程房地产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  白福群 审判员  冯 璐 审判员  李 俊 二〇二一年七月十四日 书记员  夏玉荣