.0 湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1003民初2292号 原告：郴州市力捷物业服务有限公司，住所地：湖南省郴州市苏仙区石榴湾小区苏东苑物管房。 法定代表人：李楠，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李文英，女，汉族，1963年11月12日出生，住郴州市苏仙区，系该公司经理。 委托诉讼代理人：苏荣阳，男，汉族，1985年8月29日出生，住郴州市，系该公司经理。 被告：刘德如，男，汉族，1962年8月26日出生，住湖南省郴州市苏仙区。 委托诉讼代理人：王月英，女，汉族，1963年3月30日出生，住湖南省郴州市苏仙区，居民，系刘德如之妻。 原告郴州市力捷物业服务有限公司（以下简称力捷物业公司）与被告刘德如物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月20日公开开庭进行了审理。原告力捷物业公司的委托诉讼代理人李文英、被告刘德如及其委托诉讼代理人王月英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告力捷物业公司向本院提起诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付物业服务费，2018年3月1日至2021年3月31日的物业服务费共计人民币4267.21元；2.请求法院判令被告支付违约金按年利率5%计算，至被告付清物业服务费之日止，暂计2018年3月1日至2021年3月31日的违约金数额为315.66元；3.请求法院判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2015年5月5日，郴州市新世纪郴阳房地产开发有限责任公司与原告签订《苏东苑前期物业服务合同》，约定选聘原告对苏东苑小区提供前期物业服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务；共用设施设备的维护和管理服务；协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水供气、通信、有线电视等设施设备；公共绿化与园艺小品的养护和管理服务；以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2014年7月22日购买苏东苑小区3栋801号商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并于2016年3月3日与原告签订了《苏东苑前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月1日向原告支付上月物业服务费115.33元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的4‰向原告支付违约金，被告于2018年3月1日至2021年3月31日一直未支付物业服务费，欠费金额已经达4267.21元。原告多次向被告催收，被告均无理拒绝缴纳，至今未缴交。被告上述欠款行为违反了《苏东苑前期物业服务协议》，已构成了严重违约，现原告根据《中华人民共和国合同法》第107条、109条的规定和协议的约定，请求贵院依法判令被告支付拖欠原告的物业服务费4267.21元，同时支付逾期付款的合同违约金给原告（调整为年利率5%，暂记2018年3月1日至2021年3月31日的违约金数额为315.66元），合计4582.87元并判令被告承担本案全部诉讼费用，以维护原告合法权益。 原告就其诉称向本院提交如下证据：1.苏东苑小区前期物业管理服务合同，拟证明力捷物业公司与郴州市新世纪郴阳房地产开发有限责任公司签订苏东苑小区前期物业管理合同之事实；2.商品房买卖合同、交房汇签表（收房确认单）、房屋验收表、验收交接确认单及物业服务合同，拟证明郴州市郴阳房地产开发有限责任公司将房屋出售给被告，被告验收后与力捷公司签订物业服务协议的事实；3.欠费清单和违约金计算清单，拟证明被告欠2018年3月1日至2021年3月31日的物业费的事实；4.催缴物业费凭证、快递凭证、律师函，拟证明力捷物业向被告催缴物业费的事实；5.被告身份证，拟证明被告人的主体资格；6.力捷公司营业执照，拟证明原告主体资格；7.法人代表证明书、法人身份证、授权委托书、员工身份证明书、员工身份证，拟证明原告授权他人代理诉讼的事实。 被告刘德如辩称：原告提供的物业服务不符合《苏东苑前期物业服务协议》约定，违约在先，其主张先履行抗辩权，在原告提供物业服务符合协议标准前，拒绝支付原告物业服务费。 被告就其主张，向本院提交了照片作为证据，拟证明其房屋存在漏水现象的事实。 经庭审质证，本院对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认，对被告提交的证据，本院认为，该房屋漏水与本案涉及的物业服务合同纠纷不存在关联性，本院不予认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告刘德如于2014年7月22日与郴州市新世纪郴阳房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同，购买了位于郴州市苏仙区××小区××栋××房，房屋建筑面积为76.89平方米。2015年5月5日，原告力捷物业公司与郴州市新世纪郴阳房地产开发有限责任公司于签订了《苏东苑前期物业服务协议》，约定由原告力捷物业公司承担苏东苑小区的物业服务工作，同时约定“本物业的管理服务费，……高层住宅房屋（含车库）由乙方按建筑面积1.80元／平方米／月向业主或物业使用人收取”、“物业服务费从开发商通知业主接房的次月起开始收取，以后每季度第一个月5日前预收不少于3个月的物业管理费。业主及物业使用人逾期交纳物业管理费，则从逾期之日起按每日3‰元收取违约金。”等内容。2016年3月3日，郴州市新世纪郴阳房地产开发有限责任公司将房屋交付与被告，被告于同日与原告签订了《物业服务合同》，合同约定由原告作为苏东苑小区的物业服务企业对小区进行管理，同时约定：“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：［高层住宅］：1.8元／平方米／月”、“业主应在开发商通知交房之日起次月1日开始交纳物业服务费。每月5日之前交清上月物业服务费，第一次预交6个月以上物业服务费。逾期交费的将从欠费之日起收取每日3‰的违约金。”、“甲方不按本合同的约定的收费标准和时间交纳物业服务费的，乙方有权除追缴所欠费用外，同时每逾期一天按国家同期贷款最高利息收取违约金”等内容。后原被告双方就物业服务产生纠纷，被告自2018年3月1日起，便未交纳物业服务费给原告。自2018年3月1日计算至2021年3月31日，被告刘德如应当缴纳的物业费为4267.21元。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，对双方具有约束力。原告作为物业服务企业，向被告提供了物业服务，被告作为业主理应按照合同约定向原告交纳物业费。被告辩称原告未履行物业服务的义务，主张先履行抗辩权的意见，本院认为，被告主张其房屋漏水，认为原告履行物业服务合同不符合约定，但房屋漏水属于房屋质量问题，被告并无证据证明其房屋漏水与原告提供的物业服务合同之间存在关联性，故对于被告的抗辩意见，本院不予采纳。原告力捷物业为小区业主提供物业服务，被告作为业主有义务交纳物业服务费，同时享有相应的物业管理服务权利。原告请求被告支付自2018年3月1日到2021年3月31日的物业费4267.21元的诉讼请求，本院予以支持。原告请求被告支付违约金315.66元的诉讼请求，在双方签订的《物业服务合同》以及《苏东苑小区前期物业服务协议》，均约定了当业主未按约定交纳物业服务费用时，物业服务公司有权向业主收取违约金的条款，但对于违约金的计算，本院认为，《物业服务合同》系原被告单独签订的合同，且签订时间在《苏东苑小区前期物业服务协议》之后，故本院认可《物业服务合同》的效力，在《物业服务合同》系原告提供的格式合同，其中对于业主迟交物业费的违约金的计算方式存在按国家同期贷款最高利息收取及每日3‰的两种计算方式，根据《中华人民共和国民法典》，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故本院以国家同期贷款最高利息计算违约金，即参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率年利率3.85%计算，自2018年3月1日计算至2021年3月31日，共计243.06元。 综上所述，被告应向原告支付物业服务费4267.21元（从2018年3月1日计算至2021年3月31日），违约金243.06元（计算至2021年3月31日）。本院依据《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第四百九十八条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十二条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 限被告刘德如于本判决生效之日起三十日内向原告郴州市力捷物业服务有限公司支付物业服务费4267.21元（从2018年3月1日计算至2021年3月31日），违约金243.06元（计算至2021年3月31日），后续违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至支付完之日为止。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告刘德如承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 谭友元 二〇二一年七月二十六日 法官助理 胡文锋 书 记 员 张雪琴 附：法律条文 《中华人民共和国民法典》 第一百一十九条  依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第四百九十八条  对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第五百零九条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十九条  当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第五百八十二条  履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。