山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终7414号 上诉人（原审原告）：焦玉立，女。 委托诉讼代理人：徐建伟，山东仁通律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛东方篮海置业有限公司，住所地山东省青岛胶州市。 法定代表人：李宏远，董事长。 上诉人焦玉立因与被上诉人青岛东方篮海置业有限公司（以下简称东方篮海公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初11996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 焦玉立上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判支持焦玉立的上诉请求；2.一审、二审诉讼费用由东方篮海公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.一审法院称不宜认定焦玉立对涉案房屋所在的土地抵押情况不知情，没有依据。首先，东方篮海公司并没有将《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》交付给焦玉立，东方篮海公司作为格式合同提供者，更未明示或提醒焦玉立注意，焦玉立只是按照东方篮海公司要求盲目签名，并不知道具体包含的内容；其次，焦玉立作为非专业人员，不可能知道通过何种途径查询房屋抵押情况。2.东方篮海公司提供的合同显示，合同双方是焦玉立和东方篮海公司，且合同约定以按揭贷款方式购买房屋。焦玉立提供的聊天记录可以看出，东方篮海公司早就明知焦玉立的征信无法办理贷款，却仍然恶意诱导焦玉立以按揭贷款方式购买房屋，明显存在欺诈。一审法院对此未予评价认定。3.一审法院称不能按期办理贷款的责任应由焦玉立承担错误。如上所述，东方篮海公司早已明知焦玉立征信有问题，不能办理贷款，且东方篮海公司也没有要求焦玉立办理过贷款，所以不能办理贷款的责任不在焦玉立，而在于东方篮海公司。4.因东方篮海公司的欺诈行为，焦玉立交付了首付和车位款，但焦玉立交付款项的目的是东方篮海公司能够帮助焦玉立实现按揭贷款购房目的，因焦玉立无法办理贷款，现在已经确定合同无法继续履行，焦玉立无法实现合同目的，故应该解除合同，东方篮海公司同时将购房款返还给焦玉立。一审法院忽视了合同无法履行的事实。综上请求二审法院依法改判支持焦玉立的诉讼请求。 东方篮海公司未提交书面答辩意见。 焦玉立向一审法院起诉请求：1.判令解除焦玉立与东方篮海公司签订的《认购书》（包括《商品房买卖合同》、《补充协议》及《地下车位有偿使用协议书》）；2.判令东方篮海公司向焦玉立返还购房款本金116000元，向焦玉立赔偿116000元，向焦玉立返还车位款40000元；3.判令东方篮海公司自2020年1月1日至清偿完毕之日止的利息，以272000元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准；4.诉讼费由东方篮海公司承担。诉讼过程中，焦玉立变更诉讼请求，诉讼请求第2项变更为：判令东方篮海公司返还焦玉立购房款本金116000元及车位款40000元，共计156000元；撤销第3项诉讼请求。 一审法院认定事实：2018年7月5日，东方篮海公司与国通信托有限责任公司签订最高额抵押合同，东方篮海公司以胶州市湘江路以南、创新大道以东、赣江路以北的土地使用权自2018年7月12日至2023年7月11日向国通信托有限责任公司设立了最高额抵押，并办理了抵押登记。 2019年1月3日，东方篮海公司与中国民生银行股份有限公司青岛支行签订最高额抵押合同，东方篮海公司以胶州市湘江路以南、创新大道以东、赣江路以北的土地使用权自2019年1月4日至2022年1月3日向中国民生银行股份有限公司青岛支行设立了最高额抵押，并办理了抵押登记。 2019年5月30日，东方篮海公司取得了青岛市商品房预售许可证，证号为青房注字（胶州）第xxxx号，备注栏中注明：该项目已做土地抵押，抵押权人同意办理商品房预售许可并对外销售。 2019年12月29日，焦玉立作为乙方与东方篮海公司签订《认购书》，购买位于青岛锦绣外滩(观海阁)二期-xx号楼-xx号房屋，并于当日签订了《商品房买卖合同(预售)》《补充协议》。在《商品房买卖合同(预售)》中第六条付款方式与期限约定，涉案房屋的总价款为1150658元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金116000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。买受人应当在2020年6月29日前分2期支付该商品房全部首付款……余款800000元向银行申请贷款支付。在第23页中约定剩余的购房款由买受人以按揭贷款的方式于2020年7月29日前通过银行向出卖人支付，金额为人民币80万元，并于合同签订后3日内向出卖人指定银行提供全部符合银行要求的按揭所需材料、与银行签署贷款合同、抵押合同等材料，并确保所提交的贷款材料真实有效，逾期视同买受人违约，出卖人有权按照本合同第七条之约定追究买受人责任。在第36页中的补充协议五第22条约定买受人应于出卖人通知签署网签备案《商品房预售合同》之日起三日内同出卖人签署网签合同，并按合同约定履行包括但不限于付款、办理银行按揭贷款、办理房产证等相关义务，否则每逾期一日，出卖人有权向买受人收取房屋总价款万分之五的违约金，由此造成的房屋迟延交付等后果由买受人自行承担。该条系黑体且加了下划线，该页下方有焦玉立的签名。在《补充协议》中第二条关于付款方式及期限的约定：1.贷款付款方式(1)买受人自愿选择向银行/公积金中心申请以贷款方式支付房款，出卖人予以同意，买受人在签订合同及本补充协议前已经详细知悉银行/公积金中心贷款政策，详细核实自身信用记录，确认具备申请贷款的资格条件；(2)买受人应在签订《商品房买卖合同》之日起5日内办理贷款手续，包括但不限于向贷款银行/公积金中心或代办机构提供符合银行要求的办理贷款时需要买受人提供的全部申请资料，按照银行要求签订贷款合同及配合办理商品房抵押权预告登记，缴纳买受人应缴纳的相关费用。出卖人在买受人办理贷款手续时应给予买受人必要的配合。买受人逾期未能办理完毕贷款手续的，视为买受人逾期付款，买受人应自该日起按合同约定承担逾期付款的违约责任。(3)如买受人的贷款申请未能通过银行审批同意或所审批贷款金额不足支付房款的，买受人应当在收到银行或出卖人通知之日起10日内一次性付清剩余房款，且不能够享受相应付款方式的优惠折扣。未能在上述期限内一次性付清余款的，出卖人有权单方解除合同并不承担任何违约责任。……3.首付款分期付款方式中约定，买受人应自签订合同当日即2019年12月29日前向出卖人支付商品房总价款1150658元的10%计人民币116000元作为首付的一部分，剩余首付款234658元买受人应于2020年6月29日前付清，并同时办理完银行按揭贷款手续。焦玉立在该条旁边签字。 焦玉立于2019年12月29日支付定金116000元，后再未付款，也未办理银行按揭贷款手续。2019年12月30日，焦玉立与东方篮海公司签订《地下车位有偿使用协议书》一份，约定焦玉立以4万元有偿使用甲方位于胶州市经济技术开发区的荣盛锦绣外滩（观海阁）项目二期停车位一处。焦玉立于2019年12月30日付款40000元。 焦玉立与东方篮海公司尚未签署网签备案《商品房预售合同》，也未办理网签备案。 一审法院认为，焦玉立、东方篮海公司之间签订的《认购书》《地下车位有偿使用协议书》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案主要的争议焦点是，1.《商品房买卖合同（预售）》《补充协议》是否有效；2.涉案《认购书》《地下车位有偿使用协议书》《商品房买卖合同》《补充协议》应否解除。 关于争议焦点1，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”及《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”的规定，本案中，东方篮海公司提交的其与焦玉立签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，从形式上有焦玉立、东方篮海公司的签字或盖章，足以体现焦玉立、东方篮海公司已经达成了商品房买卖的合意，从内容上约定了商品房具体位置、所在楼层、建筑面积、商品房价款的总价款、付款方式、交付日期、交房标准等，且东方篮海公司已收受购房首付款的一部分，故对《商品房买卖合同（预售）》《补充协议》应认定为商品房买卖合同。东方篮海公司在签订合同前就取得了涉案房屋的预售合同许可证明，该两份合同为买卖双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。焦玉立关于对该两份合同的真实性不清楚，未收到该两份合同的抗辩理由，一审法院不予支持。 关于争议焦点2，焦玉立主张要求解除《认购书》《地下车位有偿使用协议书》《商品房买卖合同》《补充协议》的原因是，1.焦玉立不知道涉案所在的土地抵押情况；2.焦玉立在买房时征信就不好，是东方篮海公司的人告诉焦玉立可以转给焦玉立的弟弟，焦玉立可以只交房款的10%，如果转不了还有别的办法；3.焦玉立因疫情和家里有病人现在没有钱。对焦玉立的上述理由，一审法院均不予支持，理由如下：1.东方篮海未故意隐瞒涉案房屋所在土地已抵押的事实。东方篮海公司提交的有焦玉立签字的《补充协议》第十六条第4款中明确写明“出卖人在合同签订之前，已如实告知《商品房买卖合同》主文本中关于与本合同商品房有关的土地使用权及在建工程存在抵押、债务履行期限等全部内容，对买受人购房不造成影响，买受人对此无异议”。东方篮海公司提交的青岛市商品房预售许可证中对此有明确的备注。东方篮海公司提交的焦玉立与东方篮海公司处置业顾问2019年5月9日的微信聊天记录、涉案项目售楼处内部录像及照片，焦玉立对其真实性均无异议，但认为涉案项目售楼处内部录像及照片与其买房子时不一致，且不清楚录像和照相时间。因东方篮海公司提交的上述证据均未出示原始载体，一审法院不予采信。焦玉立对涉案房屋所在土地被抵押的信息可以通过相关网站或部门进行查询而得知。综合上述因素，不宜认定焦玉立对涉案房屋所在的土地抵押情况不知情。2.焦玉立提交其与弟弟焦玉中的征信记录，证明两人征信不行。对此，东方篮海公司不予认可，认为焦玉中与本案无关，焦玉立提交的是2020年12月9日、2020年10月12日的个人信用报告，不能反映签署合同时的征信情况，焦玉立的征信情况应由按揭银行负责审核。焦玉立提交的其与东方篮海公司处置业顾问的微信聊天记录，当庭播放了原始载体，且东方篮海公司提交的地下停车位有偿使用协议书中马森全作为东方篮海公司的委托代理人签字，故对该微信聊天记录的真实性，一审法院予以采信。焦玉立与东方篮海公司处马森全2020年4月21日的微信聊天记录中，马森全明确说了，涉案房屋是一手房不能转，焦玉立来买房子的时候就带着他的征信来的，那个时候焦玉立就知道征信不行，可以转给焦玉立弟弟。对马森全所述，焦玉立并未否认，而是问那咋办，还说他弟弟在年后贷款，征信不行，故焦玉立在购买时就明知自己征信不行，其提交的证据无法证明购买房屋时是东方篮海公司告知焦玉立征信不好可以转给焦玉立弟弟。3.焦玉立作为一名完全民事行为能力人，对其所签订的合同应承担相应的民事责任。根据双方签订的合同，明确约定不能按期办理贷款的责任应当由焦玉立承担。焦玉立以因疫情和家里有病人现在没有钱为由，要求解除合同，于法无据，一审法院难以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第五百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决：驳回焦玉立的诉讼请求。案件受理费5380元，焦玉立在法庭调查结束前减少诉讼请求数额，符合《诉讼费用交纳办法》第二十一条，诉讼费应为3420元，减半收取计1710元，由焦玉立负担。 二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，涉案《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系篮海置业公司、焦玉立自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据双方诉辩，双方二审诉争焦点是，1.焦玉立以蓝海公司故意隐瞒涉案房屋所在土地使用权已设定抵押为由，要求解除双方之间合同的主张是否成立；2.焦玉立能否以不能办理按揭贷款为由要求解除双方之间的合同。 对于第一个诉争焦点，焦玉立以蓝海公司故意隐瞒涉案房屋所在土地使用权已设定抵押为由，要求解除双方之间合同的主张是否成立。根据双方签订的合同，合同中多处内容体现出篮海置业公司将涉案房屋所在土地使用权已抵押的事实在合同中告知焦玉立，且在双方合同签订之前，相关抵押已经在行政登记机关进行登记公示，焦玉立主张篮海置业公司故意隐瞒相关土地使用权被抵押的事实，没有事实依据。且抵押权属于担保物权，设定抵押权不影响物权的归属，在担保的债务清偿时间届至前，抵押人可以依法涤除物上存在的担保物权。篮海置业公司可以在约定的房屋交付时间届至前，涤除相关土地使用权上设定的抵押权以完成房屋交付义务，即篮海置业公司出卖的房屋所在土地上存在抵押权并不必然导致篮海置业公司不能履行房屋交付义务。设定抵押权后，抵押权人同意抵押人转让抵押物的，抵押人与抵押物买受人依法签订的抵押物转让合同的效力，不受抵押权的影响，不因抵押权的存在影响合同的履行。本案中，根据涉案房屋预售许可证备注信息“该项目已做土地抵押，抵押权人同意办理商品房预售并对外销售”，涉案房屋所在土地抵押权人已同意办理商品房预售并对外销售，本案涉及的土地使用权抵押不影响篮海置业公司与焦玉立之间合同的效力与履行，换言之，篮海置业公司是否隐瞒涉案土地使用权已作抵押的事实均与双方合同的效力及履行无关，焦玉立以此为由要求判决解除双方之间的合同，于法无据，不能予以支持。 对于第二个诉争焦点，焦玉立能否以其不能办理按揭贷款为由要求解除双方之间的合同。焦玉立上诉主张篮海置业公司明知其不能办理贷款而恶意诱导其签订合同，构成欺诈，要求解除双方之间的合同。对此，本院认为，合同签订过程中，一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求撤销合同。合同当事人以对方欺诈为由要求撤销合同，需要证明相对方虚构事实，且自己因对方虚构事实产生错误认识与相对方签约。但焦玉立作为具有完全民事行为能力的成年人，应当清楚房地产开发商不能决定银行能否批准其按揭贷款，双方在预售合同中有关焦玉立“提供全部符合银行要求的按揭所需材料、与银行签署贷款合同、抵押合同等材料，并确保所提交的贷款材料真实有效”等约定，也可以说明焦玉立清楚最终批准其按揭贷款的相对方是银行而非篮海置业公司，篮海置业公司对按揭贷款的宣传不能从根本上影响焦玉立对相关事实的认知，即不能认定焦玉立系因篮海置业公司对按揭贷款的宣传而与篮海置业公司缔约。更何况，焦玉立提供的证据既不足以证明篮海置业公司承诺过为焦玉立解决按揭贷款问题，亦不能证明焦玉立有权以不能办理按揭贷款为由解除合同。另，焦玉立上诉主张其不具备办理按揭贷款的条件，合同目的无法实现。对此，本院认为，按揭贷款仅是焦玉立履行购房价款支付义务的一种方式，如果其不能办理按揭贷款，其可以与篮海置业公司协商变更支付购房价款的方式，对此，双方在补充协议中也已经进行明确约定，“如买受人的贷款申请未能通过银行审批同意或所审批贷款金额不足支付房款的，买受人应当在收到银行或出卖人通知之日起10日内一次性付清剩余房款”。故，焦玉立不能办理银行按揭贷款并不会导致合同目的无法实现。即使焦玉立确已无其他实际能力履行支付购房价款的义务，该不能履行己方义务的行为也不宜认定为可以构成法律所规定的合同目的无法实现而有权解除合同的情形。综上，焦玉立以不能办理银行按揭贷款为由要求解除双方之间合同的上诉请求，缺乏事实和法律依据，不能予以支持。 综上所述，上诉人焦玉立的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3420元，由上诉人焦玉立负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈明明 审 判 员 马 喆 审 判 员 甘玉军 二〇二一年七月十四日 法官助理 王莉莉 书 记 员 于国英 书 记 员 胡荣华