山东省烟台市中级人民法院山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终5198号上诉人（原审原告）：于婷，女，1983年6月20日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。上诉人（原审原告）：孙军军，男，1982年4月2日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：刘志光，北京市杜衡律师事务所律师。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：王堃，北京市嘉昊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市万象美物业管理有限公司烟台分公司，住所地山东省烟台市芝罘区西关南街2号。负责人：胥盈，总经理。委托诉讼代理人：于佳平，山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉宾，山东鑫士铭律师事务所律师。上诉人于婷、孙军军因与被上诉人深圳市万象美物业管理有限公司烟台分公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2020）鲁0602民初2993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。于婷、孙军军上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人退还多收取上诉人2016年7月1日至2017年6月30日期间的物业费6565.56元；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。(一)原判决认定“原、被告签订的《前期物业服务合同》系平等主体间的等价有偿行为，形式要件齐全，内容未违反国家法律的强制性规定，本院依法认定有效，各方均应依约履行”是错误的，该认定违反了法律及行政法规的规定。合同效力的认定是基于事实及法律、行政法规的规定，而本案争议的《前期物业服务合同》中约定物业服务费3.98元/月/平方米违反了法律、行政法规的规定。对于前期物业服务收费，法律、行政法规、部门规章及地方规定明确了应采取政府指导价，其相关依据是《中华人民共和国价格法》第三条第四款、第十二条、第二十条，国务院颁布的《物业管理条例》第四十条，中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国建设部下发的《物业服务收费管理办法》第六条、第七条，《山东省物业管理条例》第六十九条，《山东省住宅物业服务收费管理办法》第七条、第八条，烟台市物价局、烟台市住房和城乡建设局颁布的《烟台市住宅物业服务收费管理实施办法》(烟价[2015]79号)第七条、第八条，烟台市物价局、房产管理局颁布的《关于下达普通住宅小区物业服务收费标准的通知》(烟价[2004]3号)。根据上述规定，住宅的前期物业服务费实行政府指导价，不因任何原因和理由而排除适用。由此可见，烟价[2015]79号、烟价[2004]3号文件是源于前述法律、法规，尤其是价格法和物业管理条例的立法授权。根据《前期物业服务合同》第2条物业费管理服务内容第2.11款“向业主和物业使用人收取下列费用：2.11.1物业管理服务费；2.11.2政府和法律、法规规定由物业服务企业收取和委托收取的其他费用”和第4.1款“物业管理务费标准：按房屋建筑面积每平方米：住宅：3.98元/月。”约定可知，前期物业服务收费3.98元/月/平方米是物业公共性服务收费，不包括针对专有部分及特约服务、专项服务的收费。该收费标准远远超过了烟价[2004]3号和烟价[2017]29号文件规定的物业费标准。因此，该收费标准违反了前述规定，也即违反了价格法、物业管理条例及物业服务收费管理办法的效力性强制性规定，应确认该条款无效。原判决回避了前期物业服务收费是否应采取政府指导价，而是简单认为《前期物业服务合同》未违反国家法律的强制性规定，合法有效，不具有说服力。(二)原判决认为“原告对其被迫签订上述合同的主张，证据不足，本院不予采信”与客观事实相矛盾。根据上诉人与万达公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定，上诉人应在万达公司《入伙通知书》载明的交房时间……支付应付房款(如有)和该房屋各类费用(包括物业服务费、公共维修基金/专项维修基金、契税等)，在上诉人付清全部购房款及前述各类费用前，万达公司有权拒绝交房，且不视万达公司违约。上诉人如果不按3.98元/月/平方米交付物业费，万达公司不可能交付房屋给上诉人。可见，合同的签订是上诉人在违背自愿的情况下签订的，而目前被上诉人按2.16元/月/平方米的标准向业主收取物业费就是最好证明。(三)原判决认为“因[2004]3号文件系政府部门发出的管理性文件，对于普通住宅小区的收费标准只有指导性意义，2017年4月24日烟价[2017]29号文己明确废止烟价[2004]3号文件，且明确已签订前期物业服务合同的，合同约定执行”违背基本事实。首先，烟台市相关部门根据价格法等法律、法规及《山东省物业管理条例》、《山东省住宅物业服务收费管理办法》等有关规定，结合烟台市实际，制定的烟价[2004]3号、烟价[2015]79号文件。如烟价[2004]3号文件仅有指导性意义，则意味着物价法、《物业管理条例》及《物业服务收费管理办法》规定普通住宅的前期物业服务收费执行政府指导价的定价形式及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定都将变成一纸空文，客观上无法执行，这显然是错误的。其次，原判决查明烟价[2017]29号文件规定“本通知执行前己签订物业服务合同的，在合同期限内，前期物业服务收费标准仍按合同约定执行；合同未约定固定期限或者已到期的，前期物业服务收费标准应按照本通知规定执行。”《前期物业服务合同》没有约定固定期限，则自烟价[2017]29号文件于2017年5月1日执行时，被上诉人收取物业费就应执行烟价[2017]29号文件规定的收费标准，而原判认为“且明确已签订的前期物业服务合同的，按照合同约定执行”。显然与原判决查明的事实自相矛盾，是对烟价[2017]29号文件断章取义式的适用。(四)原判决认定“原告抛开与被告签订的前期物业服务合同，及烟价[2003]号文件已废止的事实，主张烟价[2004]3号文件属于法律法规强制性规范，被告应对按此文件收取2016年7月1日至2017年6月30日物业费的主张，依据不足”是错误的。首先，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其己收取的违规费用的，人民法院应予支持。”由此可知，物业费的收取不仅应符合合同约定，更应当符合法律、行政主管部门制定的物业服务收费办法以及规章的规定。前已述及，前期物业服务协议违反《价格法》、《物业管理条例》及《物业服务收费管理办法》法律法规的相关规定，故《前期物业服务合同》不能作为被上诉人按照3.98元/月/平方米收费的合法依据。其次，本案争议的物业服务期间为2016年7月1日至2017年6月30日。被上诉人收费应执行政府指导价，烟价[2004]3号文件理应作为审理本案的依据之一，烟价[2004]3号文件被烟价[2017]29号文件废止，不是排除本案适用烟价[2004]3号文件的合法理由。再次，原判决无视被上诉人的收费不仅违反了烟台市的相关规定，也违反了价格法、《物业管理条例》等法律法规的事实，对上诉人主张所依据的价格法、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《山东省物业管理条例》、《山东省住宅物业服务收费管理办法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、烟价[2015]29号文件均予以回避，只简单否定了烟价[2004]3号文件的适用，就认定上诉人的主张依据不足，是毫无说服力的。综上，上诉人主张普通住宅的前期物业服务收费应执行政府指导价，被上诉人应退还多收取的物业费，于法有据，原判决认为“原告……被告应当按此文件收取2016年7月1日至2017年6月30日物业费的主张，依据不足”反而是没有依据的。(五)原判决对于被告提交证据的审查存在明显错误。被上诉人庭审时未提交过自行整理的万达公馆十项专属高端服务、组织小区业主文体娱乐活动说明及照片一宗、万达后期增设的设备说明及照片一宗。2018年万达公馆接听接访统计表23页、2018年万达公馆成本支出明细3页。原判决是如何获得前述证据并进行审查的。此外，无论是上述证据还是被上诉人提供的其他证据的时间为2018年与本案的物业服务期间无关，且在其他业主起诉之后，但原判决对此没有查明认定。二、原判决适用法律错误。原判决在对事实认定错误的情况下，错误适用《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《民事诉讼法》第四十六条第一款的规定，基于本案是前期物业服务合同纠纷，根据本案的相关事实，本案应适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《价格法》第三条第四款、第十二条、第二十条，《物业管理条例》第四十条、《物业服务收费管理办法》第六条、第七条等相关规定。原判决对法律的适用，不仅明显违背前述法律法规的立法原意，亦违反法律适用规则，对于烟价[2003]号文件的排除适用亦违反了法律溯及力的规定。深圳市万象美物业管理有限公司烟台分公司未作答辩。于婷、孙军军向一审法院起诉请求：被告退还原告多收取的2016年7月1日至2017年6月30日期间的物业服务费6565.56元。一审法院认定事实：本案双方争议的焦点即《前期物业服务合同》中约定的物业服务费收费标准是否合理，对此被告提供了以下证据：1.被告自行整理的万达公馆十项专属高端服务、组织小区业主文体娱乐活动说明及照片一宗、万达公馆小区后期增设的设施说明及照片一宗。证明被告除了提供物业服务合同约定的服务内容外，还提供了大量的增值和超值服务，被告已经按照合同约定履行了各项义务，并且服务标准远远超出国家关于物业服务的标准。原告质证称，对被告自行整理的高端服务明细内容不认可，原告从未享受过该明细中载明的服务内容。对被告自行整理的业主文体娱乐活动说明及照片真实性不能确定，该照片中不清楚是否为万达公馆小区业主，原告也未参加上述活动，该活动说明是被告自行整理的，并非业主的相关反馈。对被告自行整理的后期增设的设施说明及照片不清楚，万达公馆小区没有无线网络，小区节日气氛布置内容属实，但无法核实具体布置时间，对其他增设设施内容不清楚；被告提供的照片不能够证明其提供了高端服务以及增设了排风设施等内容。物业服务涉及多个领域、多个方面，不是简单的组织几次活动、增加小区假日气氛就能证明物业公司提供了高端物业服务，就可以在政府指导价格之上收取物业服务费。2.被告与万达公司签订的《前期物业服务合同》复印件一份、万达公司出具的证明一份，证明2012年万达公司与被告签订了《前期物业服务合同》，双方对物业服务内容、委托期限、双方权利义务、物业服务质量和物业服务费等均做了详细的约定。原告质证称，被告与开发商所签订的物业服务合同与本案无关，对开发商出具的证明真实性不予认可，证据形式不符合法律规定。3.2018年万达公馆接听接访统计表23页、关于开展客户满意度调查工作通知1页、客户满意度调查问卷50页、客户满意度测评回访单（2018年9月份）20页、快递代收记录表（2018年1-12月份）28页、小区业主档案照片及专业化管理照片共3份、整改通知书2页、公共区域卫生清洁照片38页、公共区域秩序维护照片83页、公共区域设施设备维护保养照片124页，证明被告按照《前期物业服务合同》以及物业相关的法律法规及地方性规定，全面履行了自己的合同义务。原告质证称，对真实性无法核对，但均属于被告履行正常的物业服务，与本案无关。其中客户满意度调查问卷，均无业主签字。4.2018年万达公馆成本支出明细3页，证明万达公馆2018年1-11月份业务收入3019024.93元，业务成本为4336181.95元（4288534.29元＋21601.89元＋26045.77元）、净利润为-1317157.02元，被告万达公馆项目一直处于亏损状态，如果降低物业服务收费标准，高质量的物业服务将难以维计。原告质证称，该证据系被告单方制作，且与本案无关。5.（1）保险合同3份及对应保险费发票3张；（2）无线覆盖服务合同及发票3张；（3）社区活动室装修改造照片1张、装修改造施工合同1份及发票10张；（4）万达公馆小区大理石材大堂翻新抛光打蜡的照片2张、万达公馆小区照明升级的照片1张、灯光改造采购合同1份、发票1张；（5）提供婚庆服务、拎包服务、雨天撑伞服务的照片3张、提供小区组织文体娱乐活动照片4张、组织文体活动微信平台的截屏照片11张。该组证据均系被告提供的超出物业公共服务范围以外的其他服务，被告收取的物业费既包括物业公共服务费，也包括被告提供的上述其他服务的费用。因此，被告收取的物业服务费并未超出法律法规即烟台市相关规定要求的范围，被告收费合情合理。原告质证称，对证据（1）（2）组、（3）组中的装修改造施工合同及（4）组中的灯光改造采购合同及发票的真实性无异议，对其他证据的真实性无法核实；上述合同与被告提供的物业服务无关，并且被告该组证据所提供的其他服务内容均未在原、被告签订的《前期物业服务合同》中约定。另查，被告系深圳市万象美物业管理有限公司（原大连万象美物业管理有限公司）下设的无独立法人资格的分公司。原告系涉案房屋业主，房屋建筑面积183.60平方米。2004年，烟台市物价局、烟台市房产管理局《关于下达普通住宅小区物业服务收费标准的通知》（烟价［2004］3号）中载明：烟台市普通住宅小区公共性物业服务等级分为甲、乙、丙、丁四级，基准价格分别为1元／月／平方米、0.70元／月／平方米、0.40元／月／平方米、0.15元／月／平方米，上浮不超过20%，下浮不限。2017年4月24日，烟台市物价局、烟台市住房和城乡建设局《关于烟台市市区物业服务收费有关事项的通知》（烟价［2017］29号）中载明：市区普通住宅前期物业服务收费标准分为有电梯物业服务收费和无电梯物业服务收费两大类，收费标准由基准收费标准和浮动幅度两部分组成。其中有电梯物业服务收费标准分为一到五级，对应的基准收费标准分别为0.50元／月／平方米、0.80元／月／平方米、1元／月／平方米、1.30元／月／平方米、1.80元／月／平方米，浮动幅度为上浮不超20%，下浮不限；本通知自2017年5月1日起执行，执行期至2018年9月30日。《关于下达普通住宅小区物业服务收费标准的通知》（烟价［2004］3号）同时废止；本通知执行前已签订物业服务合同的，在合同期内，前期物业服务收费标准仍按合同约定执行，合同未约定固定期限或者已到期的，前期物业服务收费标准应按本通知规定执行。一审法院认为，（一）原、被告签订的《前期物业服务合同》系平等主体间的等价有偿行为，形式要件齐全，内容未违反国家法律的强制性规定，法院依法认定有效，各方均应依约履行。原告对其被迫签订上述合同的主张，证据不足，法院不予采信。（二）原、被告签订的《前期物业服务合同》中明确约定了小区住宅前期物业服务的收费标准为3.98元/月/平方米，现原告以应按照烟价[2004]3号规定的标准收取2016年7月1日至2017年6月30日期间的物业费。因烟价[2004]3号文件系政府部门发出的管理性文件，对于普通住宅小区的物业服务收费标准只有指导性意义，2017年4月24日烟价[2017]29号文已明确废止烟价[2004]3号文件，且明确已签订前期物业服务合同的，按合同约定执行。故原告抛开与被告签订前期物业服务合同，及烟价[2004]3号文件已废止的事实，主张烟价[2004]3号文件属于法律法规强制性规范，被告应当按此文件收取2016年7月1日至2017年6月30日物业费的主张，依据不足，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告于婷、孙军军的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告于婷、孙军军负担。二审中，当事人未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。上诉人主张其与被上诉人签订的《前期物业服务合同》违反《中华人民共和国价格法》第三条第四款、第十二条、第二十条，国务院颁布的《物业管理条例》第四十条等效力性强制性规定，上诉人的该主张证据不足，本院不予采纳。上诉人主张《前期物业服务合同》亦违反《物业服务收费管理办法》等，本院认为，该收费办法及上诉人主张的其他办法、通知等，并不属于行政法规，上诉人的主张，于法相悖，本院不予支持。上诉人主张《前期物业服务合同》系受胁迫签订，证据不足，且上诉人的该主张属于可撤销合同的范畴，但上诉人并未主张撤销，本院对上诉人的该主张不予采信。综上，一审法院认定涉案的《前期物业服务合同》合法有效，于法有据。上诉人主张的缴纳物业费标准缺乏依据，一审法院不予支持，并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人于婷、孙军军负担。本判决为终审判决。审判长  刘光星审判员  徐承凤审判员  衣振国二〇二一年七月二十七日书记员  郝 芳