山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁05民终949号 上诉人（原审原告）：杨见光。 委托诉讼代理人：燕朋飞，山东玉辉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘培华。 委托诉讼代理人：田建营，山东良远律师事务所律师。 上诉人杨见光因与被上诉人刘培华房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省广饶县人民法院（2021）鲁0523民初1498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨见光的委托诉讼代理人燕朋飞、被上诉人刘培华的委托诉讼代理人田建营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨见光上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼有关的费用由刘培华承担。事实和理由：1.案涉《解除合同协议书》中明确约定“双方互不追究违约责任”的条款，该约定条款具体、明确，在文义上无任何歧义，也不存在理解争议，故本案不适用《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的相关规定。因刘培华存在未按照《二手房买卖合同》约定按时交房、私扣租金及杨见光因合理原因未及时付款等多种原因，双方经多次协商达成“双方互不追究违约责任”的条款后，才签订的《解除合同协议书》，否则，杨见光没必要签署该协议，一审判决的认定不符合常理逻辑，将之前的违约责任完全归属于杨见光是主观臆断。2.中介公司韩情情的询问笔录属证人证言的范畴，该工作人员并没有全程参与到案涉协议签订的全过程（尤其事前协商环节），韩情情的询问笔录中也明确提到适当返还的事项。最重要的是，最后签订《解除合同协议书》时韩情情不在现场，模板也不是韩情情起草的。从证据效力位阶来看，韩情情的证人证言远远低于书证《解除合同协议书》的效力，如果仅凭该证人证言就推翻双方“互不追究违约责任的约定”，则不仅违反证据效力原则，而且违反了“有约定从约定，无约定从法定”的基本合同原则。双方在《附加协议》中对付款时间进行了明确更改，约定由杨见光按月向刘培华支付利息费用，直至房款还清为止，并约定租金归杨见光。该费用名为“利息”，但从“直至房款还清为止”完全可以得出该费用的实质是购房款而不是逾期付款利息。3.从公平、公正、诚实信用原则出发，刘培华也应该返还杨见光已支付的款项，因为刘培华在整个过程中不仅占有租赁费、定金、购房款，而且通过房屋增值取得了巨额利润，其没有任何损失。4.本案争议关键点是《解除合同协议书》的效力问题，一审判决对签署《解除合同协议书》之前的履约情况进行的说理，更多的是一种主观倒推，与本案的争议焦点没有实质的关联性。 刘培华辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，杨见光的上诉请求没有事实及法律依据，应予驳回。 杨见光向一审法院起诉请求：1.判令刘培华返还杨见光定金30000元、购房款10200元、租赁费9000元，共计49200元；2.判令刘培华承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年6月24日，杨见光、刘培华及案外人山东渤房房产经纪有限公司签订《二手房买卖合同》1份，合同约定：1、刘培华将其位于东营市广饶县锦湖Ｄ区户的房屋（含储藏室及车位）出售给杨见光，房款总额460000元。该房屋有租赁，租赁期限至2018年9月30日；2、合同签订后，杨见光依约支付定金30000元；3、杨见光须于2018年10月7日之前向刘培华支付房款460000元（含定金），刘培华须于2018年10月7日之前将房屋交付于杨见光；4、杨见光违反本合同约定的义务，致使本合同无法正常履行即构成违约，刘培华有权提出解除合同，杨见光应在刘培华提出解除合同之日起1日内日向刘培华支付房屋成交总价的20%的违约金；5、杨见光未按本合同规定的付款方式支付房屋价款的，每逾期一日，按照相应房屋成交总金额的2‰向刘培华支付违约金，逾期达一周以上的，即视为杨见光不履行本合同，刘培华有权解除合同。该合同签订当日，杨见光向刘培华支付定金30000元。2018年9月25日，杨见光与刘培华在案外人山东渤房房产经纪有限公司工作人员韩情情的见证下签订《附加协议》1份，内容载明：“附加协议甲乙双方友好协商：乙方原定于2018.10.7号支付甲方购房款，现甲乙双方约定改为2019.2.5号前支付。在双方约定的最长时间（2019.02.05）之前，由乙方每月支付甲方利息1700元／月（壹仟柒佰元／月）至尾款全部付清。在此期间内租赁费交由乙方处理。”刘培华、杨见光在该协议上签字捺印。该协议上黑色笔手写内容系韩情情根据双方的约定填写。之后，杨见光与刘培华在该补充协议的基础上又形成新的约定，“在此协议延续3个月，利息不变”，即付款期限再次推迟3个月，且杨见光继续按照每月1700元的标准向刘培华支付逾期付款利息损失。《附加协议》签订后，杨见光共向刘培华支付6个月利息共计10200元。2019年9月18日，杨见光与刘培华前往案外人山东渤房房产经纪有限公司签订《解除合同协议书》1份，内容载明：“甲方与乙方于2019年9月18日签订合同：二手房买卖合同（以下简称“原合同”）。因乙方个人原因，现经甲乙双方协商一致后，同意解除原合同。双方互不追究违约责任。”刘培华（甲方）、杨见光（乙方）在该协议上签字捺印。 一审法院认为，合同当事人均应全面履行自己的义务。杨见光、刘培华之间曾存在房屋买卖合同关系，后双方协议解除。本案争议的焦点问题在于：1、双方当事人在《解除合同协议书》中约定的“双方互不追究违约责任”的真实意思是什么以及刘培华收取的30000元定金应否返还？2、杨见光按照每月1700元标准向刘培华支付的10200元款项的性质是什么以及应否返还？3、杨见光主张的房屋租赁费9000元应否返还？ 对于第1个焦点问题：一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的相关规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。就本案而言，双方当事人在《解除合同协议书》中约定了“双方互不追究违约责任”的条款，现双方当事人对该条款的理解产生争议：杨见光认为该条款的真实意思为双方已约定刘培华不追究其任何违约责任，刘培华应将收取的款项全部返还；刘培华则辩称该条款的真实意思表示为对前期已收取的定金及逾期付款利息不予返还，对杨见光其他的违约责任亦不再追究。对此，一审法院认为，首先，《解除合同协议书》中明确载明合同解除系“因乙方（即本案杨见光）个人原因”，而且结合双方之前达成的《附加协议》分析，涉诉房屋买卖合同是在杨见光两次延期付款，且距最初约定付款时间近一年时间之后，杨见光仍无法支付剩余购房款的情况下解除，刘培华对于合同的解除不存在过错。按照双方签订的《二手房买卖合同》的约定，杨见光作为违约方，因其违约行为导致合同解除的情况下，需承担向刘培华支付房屋成交总价的20%即92000元的违约责任。该违约金数额远远大于杨见光已向刘培华支付的全部款项40200元。若按照杨见光对“双方互不追究违约责任”条款的理解，则意味着通过签订《解除合同协议书》，刘培华不但放弃依约主张92000元违约金的权利，同时另需向杨见光返还已收取的40200元。杨见光在因本人原因导致合同解除的情况下，刘培华作为守约方则需放弃上述全部权利，显然有悖常理，更显失公平，故结合前述合同法第一百五十二条的相关规定，本案刘培华的抗辩意见更合常理，一审法院予以采信；其次，山东渤房房产经纪有限公司系刘培华与杨见光房屋交易的中介公司，该公司工作人员韩情情系具体经办人。根据一审法院依法向韩情情进行调查询问情况，可以证实双方签订《解除合同协议书》时的真实意思为双方互不另行追究违约责任，即截至合同解除之日，杨见光已向刘培华支付的款项不予返还，刘培华亦不再依据合同向杨见光主张其他违约责任。案外人韩情情作为双方合同签订、修改部分条款及合同解除的见证人及经办人，其所作的陈述相对客观，故对其向一审法院所作的陈述，一审法院予以采信；再次，若双方当时关于“互不追究违约责任”的真实意思表示为刘培华向杨见光返还已收取的定金及利息损失等款项，按常理应在解除协议中明确约定返还款项的金额及返还时间等，但解除协议对上述事项并未予以体现，即根据双方签订的《解除合同协议书》，刘培华并未明确表示对杨见光已向其交付的款项予以退还。综上，双方当事人在《解除合同协议书》中约定的“双方互不追究违约责任”的真实意思表示，应为截至合同解除之日，对于合同约定的违约责任中尚未履行的部分，刘培华不再向杨见光主张权利，故对杨见光要求刘培华返还定金30000元的诉讼请求，一审法院不予支持。 对于第2个焦点问题：一审法院认为，杨见光向刘培华支付的10200元款项性质应为逾期支付购房款的利息损失而非购房款。理由如下：首先，双方提交的附加协议及后期附加协议添附的内容中均明确载明“利息1700元/月”、“利息不变”等字样，并无任何关于“购房款”的备注，即双方已明确约定了每月1700元为逾期付款利息；其次，以当时杨见光欠付刘培华的购房款数额430000元为基数，根据当时的贷款利率计算所得的每月利息数额与双方约定的每月利息1700元基本一致，也可以辅助印证当时约定每月利息金额1700元的由来。综上，杨见光向刘培华支付的10200元款项，性质为6个月的逾期付款利息损失而非购房款。该部分款项系双方在履行合同过程中，经双方协商杨见光作为违约方已向刘培华承担的部分违约责任，结合一审法院对焦点问题1的分析，故对杨见光要求刘培华返还购房款10200元的诉讼请求，一审法院不予支持。 对于第3个焦点问题：一审法院认为，该项约定是建立在杨见光能够根据附加协议的约定按期全额交付购房款的情况下，在延迟付款期间内的涉诉房屋所取得的租赁收益归杨见光所有。但截至双方合同解除，杨见光也未向刘培华支付购房款（除已付定金30000元外），房屋的权属也未发生变更，在此情况下，杨见光要求刘培华支付房屋租赁费9000元的诉讼请求，无法律及事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百二十五条第一款的规定，一审法院判决：驳回杨见光的诉讼请求。案件受理费1030元，减半收取计515元，由杨见光负担。 二审中，当事人均未提交新的证据。 二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。 本院认为，关于《解除合同协议书》中约定的“双方互不追究违约责任”的真实含义，一审判决结合《二手房买卖合同》签订后的履行情况及相关证据，进行了详细阐述论证，符合二手房买卖的一般交易惯例和本案的实际情况，本院完全赞同，不再赘述。关于杨见光已向刘培华支付的10200元款项，双方在附加协议中约定明确，性质上属于杨见光因逾期交付房款而向刘培华支付的利息损失，杨见光主张系按月支付的购房款显然不具有日常交易经验基础。关于《解除合同协议书》订立之前的房屋租金收益，因杨见光未能按照附加协议约定的期限支付全部房款，房屋并未进行交付，权属也没有发生转移，结合《解除合同协议书》中的约定，杨见光请求刘培华返还租赁费9000元不能得到支持。 综上所述，杨见光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1030元，由杨见光负担。 本判决为终审判决。 审判长 潘 霞 审判员 隋宪贞 审判员 许晓芳 二〇二一年七月二日 书记员 倪玉佳