沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0103民初11817号原告：辽宁中维物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区北陵大街20号。法定代表人：邢延兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈晨，该公司员工。被告：方伟，住址沈阳市沈河区。原告辽宁中维物业管理有限公司与被告方伟物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案受理后，依法由审判员祝仰宝适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁中维物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈晨，被告方伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁中维物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付拖欠的2017年12月31日至2020年12月31日的物业管理费共计2,115元；2、要求被告支付物业管理费的滞纳金共计635元（暂计至2017年12月31日，以后部分按照合同约定至实际给付之日止），上述二项费用合计2,750元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告是2011年11月至今对沈阳市沈河区“世博弘苑园区”进行实际物业服务的物业企业，被告是在世博弘苑园区居住的业主。按照政府部门的相关规定和物业服务合同，世博弘苑园区物业由原告负责服务，由被告向原告支付物业管理费。依据事实服务关系，原告已履行了对小区进行管理、服务，在该小区居住的绝大多数业主也按照合同规定将当年物业管理费支付给了原告，但被告一直拖延交纳物业管理费，经原告多次催要，被告一直无正当理由拒绝支付其应交纳的物业费。为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求法院依法判决。被告方伟辩称，原告主张的房屋位置、面积、欠费期间属实，未交物业费是因为我是顶楼，房顶漏水，卧室墙体长毛，物业一直没给解决，外墙脱落致使空调罩损坏，报给物业一直没给解决，单元门坏了致使我家被盗，去物业看监控不给看，说不给看是因为没交物业费，后来打的110，警察沟通后给看了。现在小区喷水池改成停车场，一直没给解决，希望能够恢复。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月20日，沈阳市沈河区世博弘苑小区业主委员会作为甲方（委托方），原告作为乙方（受托方）签订《物业服务合同》，约定甲方委托乙方对世博弘苑小区提供物业服务，物业服务事项包括物业服务区域内物业共用部位、共用设备设施的管理与维护；公共秩序的维护与服务；共用部位、共用设施和设备的管理、维护和环境卫生清洁；绿化的规划、管理和养护；客户服务；停车场的规划、管理和经营；组织、配合开展社区文化活动等。物业服务期限为3年，自2017年2月20日至2020年2月20日止，合同到期前两个月，双方商谈续签事项。本物业采取包干制方式收取物业服务费用，物业服务费由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准为多层住宅0.65元/月/平方米，高层住宅0.65元/月/平方米，电梯费12元/月/人。物业服务费，业主或物业使用人应于每年年初前向乙方交纳，逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的3%作为违约金。2020年2月20日，双方续签合同，合同期限延至2025年2月20日。被告系世博弘苑小区业主，其房屋位于沈阳市沈河区（建筑面积90.38平方米），因其拖欠2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业费未付，原告起诉来院。本院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条规定：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。根据上述规定，原告与沈阳市沈河区世博弘苑小区业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，被告作为小区业主应受该合同内容约束，原、被告具有物业服务合同关系，原告依据合同为园区提供了物业服务后，要求作为业主的被告支付2018年1月1日至2020年12月31日共计3年的物业服务费2,115元（90.38平方米×0.65元/月/平方米×36个月），符合法律规定和合同约定，本院予以支持。国务院《物业管理条例》第十五条规定：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。国务院物业管理条例赋予了业主委员会与物业公司签订物业服务合同的权利，也规定了业主大会、业主委员会作出决议的程序，至于业主委员会在签订合同之前，是否组织召开了业主大会，是否符合业主大会的决议程序，属于业主大会及业主委员会的内部事务，作为签约主体的物业公司无须进行此种审查，因此，被告主张未见过物业合同，未选举过业委会，是被告作为业主与业主委员会之间的关系，不影响原告与业主委员会签订的物业服务合同的效力。关于原告要求被告支付违约金（滞纳金）的诉讼请求。虽然物业服务合同约定业主逾期交纳物业费应向原告支付违约金，但根据庭审过程中被告提出的未交费的理由，被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告在物业服务范围、服务标准上存在争议，原告没有与被告进行即时有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告主张的房屋顶楼漏水问题。《住宅专项维修资金管理办法》第三条规定：“本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。”第十八条规定：“住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。”第二十二条规定：“住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；（五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。”被告房屋出现漏水的部位为楼体顶楼，根据上述规定，应为住宅共用部位，超过质保期的，应当启动维修基金予以维修，维修基金不足的，应当由全体业主共同承担，并非物业服务企业的维修义务，而启动维修基金的程序较为复杂，并非物业服务企业直接可以启动，故被告以原告未能解决其房屋漏水问题为由拒交物业费，本院认为依据不足。但被告所居住的小区由于入住时间较长，已经过了房屋的质保期，公共部位、公共设施可能会出现多处损坏需要维修的情况，原告作为物业公司，应当对业主的维修诉求予以记录，在符合启动维修基金的条件时，应及时做好启动维修基金的前期准备工作，以提高自己的服务质量，更好的服务业主。关于被告提出的原告其他服务质量问题。原告物业公司并非福利企业，而是由投资人设立的盈利企业，物业公司以收取物业费为盈利来源，其作为物业服务提供者，收取物业费后应当根据法律规定及相关合同规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。业主拒付物业服务费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的服务会造成影响。小区业主在物业公司提供物业服务后应当按时交纳物业费，如果业主均拒交物业费，物业公司丧失收入来源，其服务质量必然降低，陷入恶性循环，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式。原告为被告所居住的小区提供物业服务，收费标准仅为0.65元/月/平方米，依照目前的经济发展水平及本地物业服务收费市场行情来说，这个收费标准属实较低，根据收取费用与服务质量相适应的原则，以此收费标准，很难达到业主要求的完美服务标准，业主与物业公司之间应当加强沟通，互相尊重、支持与理解。本案中，被告没有按时交纳物业费确实给原告带来相应的利息损失，因本院已对原告向被告主张违约金的诉求未予支持，故即使被告在提供物业服务过程中存在部分服务不到位的情形，为维护绝大多数正常交纳物业费业主的利益，本院亦不再酌减被告应当支付的物业费。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告方伟于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付原告辽宁中维物业管理有限公司物业服务费2,115元；二、驳回原告辽宁中维物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告方伟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 员 祝仰宝二〇二一年七月二十二日法官助理 王艳艳书 记 员 王星星