广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8289号上诉人（原审原告，反诉被告）：樊群就，女，1950年6月27日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：许洪菲，广东汇顺律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：梁开派，男，1950年8月6日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：吴学明，广东宏安信律师事务所律师。上诉人樊群就、梁开派因房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初11094号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。樊群就上诉请求：1.请依法撤销一审判决，并改判支持樊群就一审诉讼请求，即梁开派赔偿樊群就位于广州市天河区x房屋的损失300万元。2.一、二审诉讼费由梁开派承担。事实与理由：一、一审法院已经委托评估公司认定案涉房屋市场价值4410640元，这也是房屋真实的市场价值；而案涉房屋全由樊群就出资兴建，一审法院却仅判令梁开派赔偿130多万元给樊群就，这有违公平和诚实守信原则。根据2015年《最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题》的审判精神，内蒙古赤峰市人民法院对房屋买卖合同的判例得到社会和最高人民法院的认可，并由中央电视台第一频道的《今日说法》对此录制节目，该判例从维护诚实守信人利益，保护契约精神出发，按市场真实价值作出补偿给购买人是依法依规办事的体现，那样才是公平合理的判决。二、假如按照扣除集体土地（宅基地）使用权价值后，案涉房屋评估价值仅为1318951元，这个评估金额标准是过低的。因为该村内交通环境差，且是农村宅基地性质土地，村内的地价不可能占去房屋总价的百分之七十多，地价与房价相当才是合理的价格。因此，樊群就认为该评估报告有失偏颇，不具有客观真实性，应不予采信。三、根据拆迁条例相关规定，拆迁各项补偿款应补偿给房屋实际使用人（房屋建造出资人）所有。结合梁开派签订的《洗村整体改造拆迁补偿安置协议》第一条约定，可见梁开派已经取得167.56平方米的洗村回迁安置房（近千万市值），另取得协议上所述的各项补偿费、奖励款、搬家费等共197880元。因此，以上各项补偿费、奖励款、搬家费等共197880元应由梁开派赔给樊群就。四、樊群就一共支付梁开派5万元房款，但有1万元是梁开派指定交给梁x作为帮忙费，也是梁开派自行处理房款的行为。这与其反诉状所述房价一致，因此，实际房款应以5万元计算。梁开派也确认出售房屋后，房屋所有权益与其无关。结合本案实际案情，梁开派存在欺骗樊群就向其购买房屋，并承诺办理过户手续，却又一直拒不办理过户的违约及欺诈行为，梁开派应承担违约及赔偿樊群就损失的全部责任。综上所述，一审判决既已查明梁开派出售的旧房屋早已经其同意被拆除，并由樊群就新建四层房子，但却又判令樊群就归还房屋给梁开派，这是没有事实依据的，事实也无法归还。所以，梁开派应按照樊群就建造房屋的市场价值即400多万元赔偿给樊群就。樊群就恳请二审法院严格遵循最高院作出的《最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题》的审判精神，依法撤销一审判决，并改判支持樊群就一审诉讼请求。梁开派针对樊群就的上诉请求辩称：不同意樊群就的上诉请求，具体答辩意见与我方上诉意见一致。梁开派上诉请求：1.请求撤销一审判决第二、第三项，由梁开派按粤深融资评字（2019）第01041号《房地产估价报告》对涉案的天河区沙河镇x号房屋的评估总值150980元向樊群就支付。2.诉讼费、评估费由樊群就承担。事实与理由：一、一审判决以粤深融资评字（2019）第01041号《房地产估价报告》认定涉案的天河区沙河镇x号房屋的评估总值为150980元有违公平原则而不予采信，该认定没有任何依据，也违反司法统一判决原则，造成樊群就在冼村与其他村民的几座房屋合建或买卖生效判决采信的评估方式不相符。一审认定该评估结果违反公平存在主观臆断的嫌疑，并未考虑樊群就在合同无效后已经对诉争房屋有二十多年使用收益，大大超出樊群就投资的成本。樊群就和其丈夫陈x作为包工头与冼村多户村民以合建或购买方式取得集体土地房屋并再出售或出租他人进行炒卖牟利，樊群就这种炒买农村宅基地房屋所获得收益的违法行为不应得到保护。樊群就及其丈夫陈x与冼村的梁汉熙合建冼村西华一巷6号和7号房屋的纠纷一案已由广州市中级人民法院作出（2014）穗中法民五终字第1779号生效判决书，以及天河区人民法院对樊群就与冼村的冼x房屋合建纠纷案作出的（2016）粤0106民初18852号民事判决书都是依据重置成本价评估结果进行判决补偿的。二、一审判决采信的融泽源评估公司的评估结果及其复函对诉争房屋作出的评估单价为7775元/㎡是错误的，该评估复函确定诉争房屋价值的方式与该评估公司作出的粤深融资评字（2018）第12097号《房地产估价报告》内容相矛盾。该复函注明是参照同地段房屋价值确定诉争房屋价值，而该粤深融资评字（2018）第12097号《房地产估价报告》中以收益法对诉争房屋进行评估。复函中参照同地段房屋价值方式评估和《房地产估价报告》中以收益法在公开自由交易市场对诉争房屋本身进行评估是不同的评估方式。该复函也没有说明是参照同地段何种性质和哪个位置的房屋进行评估，参照房屋的市场价值是多少，该复函对此并没有说明。该复函的参照同地段房屋的依据不足。三、退一步来讲，假如一审判决采信以收益法评估诉争房屋价值，在本案合同无效相互返还情况下，本案中樊群就对诉争土地和房屋已经使用二十多年，该使用收益中包含了土地租金收益，樊群就应参照租金标准向梁开派返还之前的土地和房屋使用费，一审对此既然未判决返还，那也不应采信按收益法作出的评估结果。樊群就在加建诉争房屋时只是投入四、五百元每平方米的建筑成本费，按梁开派申请的评估，评估公司作出的重置成新价已远远高于樊群就当时建房投入的建筑成本。樊群就对诉争房屋加建部分只能按上盖的重置成新价进行补偿，合同无效后造成的其他损失由双方各自承担。四、一审判决在樊群就没有提供证据证明涉案房屋是拆除后重建的情况下，以新旧两份宅基地证四至和占地面积不同为由来认定涉案房屋是拆除重建是没有依据的。新旧两份宅基地证只是载明对批准的宅基地面积和四至，但梁开派在1988年领取的旧宅基地证上的面积没有经过专门机构进行测量，都是自行报建筑面积数据，房屋占有的宅基地面积与批准的宅基地面积是不一致的，旧宅基地证面积为46.95平方米和层数为二层。如按宅基地面积两层计算建筑面积的话就应为93.90平方米，而实际上旧宅基地证上总建筑面积才59.99平方米。1997年后对新办宅基地证按房屋实际占有宅基地面积进行测量和记载。因此，不能以新旧两份宅基地证土地面积不一致就认定涉案房屋为拆除重建，也不能以此免除樊群就对涉案房屋拆除重建的举证义务。五、一审判决梁开派按新宅基地证面积169.64平方米计算金额进行赔偿是没有依据的，因樊群就无法举证涉案房屋是拆除重建，涉案新旧宅基地证记载土地面积不应作为拆除重建的依据，本案应按新宅基地证上的总建筑面积169.64平方米减去旧宅基地证上的总建筑面积59.99平方米得出的109.65平方米计算赔偿金额。即使没有本案的纠纷，59.99平方米的房屋的拆迁补偿也始终属于梁开派，何况宅基地房屋拆迁补偿属于梁开派作为冼村村民应享有的一种福利，与樊群就无关。且一审判决中对59.99平方米房屋作价2万元也是明显不公，也没有任何依据。六、一审判决梁开派承担大部分受理费和全部评估费没有任何依据，在樊群就诉请大部分不受支持，且合同无效双方均有过错的情况下，应按支持比例判决受理费的承担。一审对受理费和评估费承担的处理明显不公，也没有法律依据。综上，在融泽源评估公司复函中没有注明参照同地段何种性质和哪个同地段哪些房屋进行评估，以及该评估公司复函与其作出的估价报告的评估方式相互矛盾的情况下，一审判决采信该评估报告和复函是没有依据的，且与以往樊群就在冼村房屋合建或买卖纠纷判决采信评估方式不一致，有违统一司法裁判的原则，也不当鼓励樊群就违法炒卖宅基地房屋牟利的行为，并在樊群就有能力举证而没有提交任何证据证实涉案房屋拆除重建的情况下就判决按新宅基地证总建筑面积计算补偿是错误的。因此，为了保护自身的合法权益，梁开派特提出上诉。梁开派在二审期间补充如下意见：1.根据我方了解的情况，案涉房屋是在原有的房屋上加建的；2.对评估报告的补充意见，我方认为合同无效，买方作为非冼村村民，其收益是不合法的；3.对方提出的安置费等问题，我方认为是拆迁补偿的另外一个法律关系。樊群就向一审法院起诉请求：一、梁开派向樊群就赔偿位于广州市天河区x号房屋的损失3000000元；二、本案诉讼费由梁开派承担。梁开派向一审法院反诉请求：一、梁开派与樊群就于1992年5月10日签订的买卖广州市天河区x号房屋的协议无效；二、樊群就将上述房屋交还给梁开派。一审法院查明事实：1988年10月8日，广州市天河区人民政府核发了穗天沙字第007889号《村镇宅基地使用证》，显示沙河镇x号宅基地的使用人为彭x，建筑层数为2层，宅基地面积为46.95平方米，建筑面积为59.99平方米。1992年5月10日，彭x、梁开派（甲方）与樊群就（乙方）签订协议，约定甲方把沙河镇x号46.95平方米面积转让给乙方，由乙方以50000元给甲方；今后本楼房永远归属乙方使用，包括产权宅基地使用证；甲方负责办理产权手续和转办证明等工作，在四邻四置图写清使用地方和建筑期间如有四邻争议甲方应负责解决；付款首期支付20000元，二期在本月底付清，甲方包报手续办理好，乙方支付报建费；从交款之日归属甲方所有等。彭x、梁开派（甲方）与樊群就（乙方）还签订了《转让房屋协议书》，约定彭x、梁开派将沙河镇x号转让给樊群就，经双方同意40000元转让给樊群就，现已款付清分厘不少，本楼房永远归属樊群就所有，如有四邻争议，由梁开派承担全部责任并负责报建手续，双方之后不得借任何借口争议等。1997年1月15日，广州市天河区人民政府核发了穗天沙字第x号《村镇宅基地使用证》，显示沙河镇x号宅基地（下简称案涉宅基地）的使用人为彭x，建筑层数为4层（下简称案涉房屋），宅基地面积为42.41平方米，建筑面积为169.64平方米。现樊群就提起诉讼，要求梁开派按同地段房屋现实的价值向其赔偿案涉房屋的损失3000000元。梁开派提起反诉，要求确认其与樊群就于1992年5月10日签订的买卖房屋的协议无效，并要求樊群就交还案涉房屋。诉讼过程中，樊群就提交了3张《收据》证明其已按照约定向梁开派支付了50000元。其中1张《收据》为收款人梁开派于1992年5月31日开具，确认收到樊群就支付的转让房款20000元。另外2张《收据》的收款人分别显示为梁x、梁x，开具时间分别为1992年5月10日、1992年5月31日，内容分别为确认收到陈x支付的转让房款20000元、留下30000元在本月底交清、由梁x代收，确认收到陈x支付给彭x、梁开派的转让房屋款10000元、由梁x代收款。梁开派对于收款人为梁x、梁x的2张《收据》的真实性不予确认，但确认梁x是其亲戚、其已收到樊群就支付的房款40000元，梁开派认为剩余的10000元是梁x收取的介绍费。樊群就与梁开派均确认买卖协议的标的物是案涉宅基地使用权及地上建筑的所有权；双方买卖时案涉宅基地上的建筑物为1层半，但宅基地使用证显示为2层、建筑面积为59.99平方米；梁开派于1992年5月份左右将案涉宅基地上的旧房屋交付给樊群就使用，具体交付时间双方均不记得了；穗天沙字第x号《村镇宅基地使用证》显示的内容就是案涉房屋的现状，樊群就于1997年将案涉房屋建设为四层房屋后入住使用，现由于拆迁问题，案涉房屋已空置，但仍由樊群就控制。梁开派主张案涉宅基地的使用人为彭x，彭x于1999年5月8日报死亡，彭x有两个儿子分别是梁开派和梁x，梁x自愿放弃对案涉房屋遗产份额的继承，因此，案涉房屋由梁开派继承。为予证明，梁开派提交了《广州市常住户口登记表》，广州市冼村实业有限公司（下简称冼村公司）出具的《亲属关系证明》，梁x、梁开派共同出具的《声明书》（冼村公司盖章确认情况属实），以及冼村公司出具的《证明》作为证据。樊群就表示上述证据的真实性均由法院依法认定，其认为《声明书》和《证明》证明了梁开派已经与冼村公司签订了拆迁补偿安置协议，享受了该协议全部的权益，领取了相关的奖励金及补偿安置费，应赔偿其损失。樊群就主张其母亲卢x是冼村人，其在冼村出生，按习俗算是冼村村民，其受母亲卢x的委托与梁开派签订买房合同，房屋归卢x所有，但后来卢x向家人表示案涉房屋归其所有，并提交了《证明》《委托书》作为证据。梁开派对《证明》的真实性予以确认，但认为不能证明樊群就主张的事实；对《委托书》的真实性不予确认，认为樊群就从未向其出示过该《委托书》。樊群就主张其支付了6004元的报建办证费，并由其出资将案涉宅基地上的2层旧房屋拆除后重建为4层房屋，其在案涉房屋的投入资金高达1470000元左右，按照当时银行的贷款利率回报应该很高，且案涉房屋同地段的房屋价值一直在上涨，由2009年每平方米不足20000元涨至现在每平方米80000多元，并提交了报建费用的收据3张、项目清单、装修结算表、珠江新城历年房价（网页截图）、中国银行1996年贷款利率表（网页截图）作为证据。梁开派对报建费用的收据3张的真实性无异议；对项目清单、装修结算表、珠江新城历年房价、中国银行1996年贷款利率表的真实性均不予确认，认为商品房价格与本案宅基地房屋价格不一样，性质也不一样，但其确认不管案涉房屋是拆除重建还是加建，其均没有出资，应是樊群就出资。梁开派主张樊群就并未拆除案涉宅基地上的旧房屋，只是在旧房屋上加建了2层。樊群就认为根据1997年新取得的《村镇宅基地使用证》所显示案涉房屋的宅基地四至及面积与1988年的《村镇宅基地使用证》不同，可以证明案涉房屋是拆除旧房屋后新建的。樊群就申请参照同地段房屋价值标准对案涉房屋现时的价值（扣除宅基地区位楼面地价）进行评估；梁开派申请对案涉房屋按重置成新价进行评估。一审法院依法委托深圳市融泽源资产评估有限公司（下简称融泽源评估公司）进行上述评估。后融泽源评估公司分别作出粤深融资评字（2018）第12097号《房地产估价报告》（估价结果为案涉房屋在2018年11月21日现状价值的评估总值为4410640元）、粤深融资评字（2019）第01041号《房地产估价报告》（估价结果为案涉房屋在2018年11月21日重置成新价的评估总值为150980元）。由于粤深融资评字（2018）第12097号《房地产估价报告》中显示的估价总值为案涉房屋在价值时点现状价值，包含集体土地（宅基地）使用权价值及上盖建筑物价值，一审法院要求融泽源评估公司明确扣除集体土地（宅基地）使用权价值后、参照同地段房屋价值标准所评估的案涉房屋的价值，该公司后向一审法院明确扣除集体土地（宅基地）使用权价值后、参照同地段房屋价值标准所评估的案涉房屋的价值为1318951元，折合房屋评估单价为7775元/平方米。另，根据樊群就申请，一审法院向冼村公司发出《协助调查函》，调查案涉房屋的拆迁补偿等问题，冼村公司函复一审法院称：一、案涉房屋属于冼村改造的拆迁房屋范围；二、案涉房屋已与冼村公司签订《冼村整体改造拆迁补偿安置协议》【显示签订时间为2011年12月31日，甲方（拆迁人）为冼村公司，乙方（被拆迁人）为梁开派，约定在2011年12月31日前与冼村公司签订本协议的村民，每栋房屋给予奖励30000元和2个月临迁费；签订协议7天内屋主清空房屋，交钥匙给甲方之日起计算临迁费，发放所有费用（包括一年的临迁费、奖励金、超建部分及阳台、飘楼补偿、二次搬家费补偿等费用）；乙方同意由甲方组织拆迁案涉房屋，房屋建基面积为42.41平方米，合法总建筑面积为167.56平方米，阳台（含飘楼）面积为2.94平方米；乙方选择以回迁安置后关门面积（不包括公共分摊面积）计算，回迁安置房面积为167.56平方米；甲方应按阳台（含飘楼）面积2.94平方米，单价2000元/平方米，共计5880元的标准向乙方支付房屋的补偿款项；乙方被拆迁房屋按有产权登记并作为住宅用途的合法建筑面积167.56平方米，按每月每平方25元计算每月共计4189元的规定计算临迁费，临迁费首次发放一年，之后按季度发放，在每季度的第一个月10日前发放；甲方按每证1000元/次的标准向乙方支付二次搬家费，共计2000元；为让乙方在拆迁改造期间得到妥善安置，甲方决定以每平方米每月25元的标准向乙方发放总数100平方米面积的临时安置补贴，共计2500元/月；临时安置补贴的发放日期从本协议签订之日后下一个月开始计算，至发布回迁交楼公告之日止，首次发放一年，之后按季度发放，在每季度的第一个月10日前发放等】；三、被拆迁人在《冼村整体改造拆迁补偿安置协议》中的所有拆迁补偿安置款，由保利公司通过冼村旧村改造专项监管账户直接发放给被拆迁人等。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”据以上规定，农村居民建设住宅用地，限于使用人兴建自住房屋，禁止非法买卖或以合作建房的形式变相买卖土地。本案中，案涉宅基地是冼村集体所有性质的土地，梁开派通过与樊群就签订买卖协议的形式将案涉宅基地使用权及地上建筑物转让给樊群就。由于樊群就并非冼村村民，上述行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定，应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，樊群就与梁开派各为己利实施的转让宅基地使用权及上盖建筑物的行为已违反相关法律规定，双方当事人对于1992年5月10日签订的买卖协议被确认为无效均有过错，各自应承担相应责任。据以上分析，上述买卖协议无效，樊群就应将案涉宅基地使用权及上盖建筑物返还给梁开派，梁开派应向樊群就返还相应价款。对于梁开派应向樊群就返还的价款问题。一、对于樊群就已向梁开派支付的款项究竟是50000元还是40000元的问题，虽然双方于1992年5月10日签订的买卖协议中约定的价款为50000元，且樊群就提交了3张《收据》以证明其已支付的款项。但是，由于上述《收据》中有2张《收据》的出具人为梁x/梁x，由梁开派开具的1张《收据》所确认收取的款项仅为20000元。而双方另行签订的《转让房屋协议书》中已明确约定“彭x、梁开派将沙河镇x号转让给樊群就，经双方同意40000元转让给樊群就，现已款付清分厘不少”。因此，一审法院确认樊群就支付给梁开派的款项金额应为40000元。二、虽然樊群就未提供直接证据证明案涉房屋是在旧房屋上加建还是拆除旧房屋后重建，但根据案涉宅基地的新旧两份《村镇宅基地使用证》显示的案涉宅基地的四至及占地面积不同的事实，一审法院认为樊群就称其拆除旧房屋后重建了案涉房屋的主张合理可信，且符合日常生活常理，一审法院予以采信。三、由于案涉宅基地上的旧房屋已被拆除，而双方当事人并未单独约定案涉宅基地使用权及上盖建筑物各自的交易价格，现有证据亦未能予以证明。因此，一审法院根据公平原则，酌情确认在扣除上盖建筑物价款后梁开派应向樊群就返还购买案涉宅基地使用权的价款20000元。四、由于案涉宅基地上的旧房屋已被樊群就拆除，现樊群就应将案涉房屋交还给梁开派。相应的，梁开派应向樊群就支付案涉房屋的对价。对于该对价，虽然一审法院根据樊群就的申请而进行的调查结果显示案涉房屋已列入冼村改造的拆迁房屋范围，且梁开派已就案涉房屋的拆迁补偿问题与冼村公司签订了《冼村整体改造拆迁补偿安置协议》，但是，樊群就以此要求梁开派赔偿3000000元的主张缺乏依据，一审法院不予采纳。另外，梁开派要求按照案涉房屋的建造成本即重置成新价予以赔偿，该赔偿金额仅为150980元，显然过低，有违公平原则，一审法院不予采纳。现融泽源评估公司进行评估后，确定扣除集体土地（宅基地）使用权价值后、参照同地段房屋价值标准所评估的案涉房屋的价值为1318951元，一审法院对此予以确认，并判令梁开派向樊群就支付该款项。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、樊群就与梁开派于1992年5月10日签订的买卖广州市天河区沙河镇x号房屋的协议无效；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，梁开派向樊群就返还20000元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，梁开派向樊群就支付1318951元；四、樊群就在收到梁开派支付的上述款项后五日内，将广州市天河区沙河镇x号房屋返还给梁开派；五、驳回樊群就的其他诉讼请求。一审本诉受理费30800元，由樊群就负担13900元、梁开派负担16900元；反诉受理费100元，由樊群就负担；评估费共计14300元，由梁开派负担。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。樊群就在二审上诉请求补偿费、奖励款、搬家费等共197880元，经查，本案案由系房屋买卖合同纠纷，应围绕本案案由的事实进行审理。且樊群就在一审期间主张的诉请内容为“因房屋被收回，请求按同地段同类型房屋价格标准赔偿房屋对价3000000元”，故其在二审提出上述拆迁补偿超出本案二审审理范围，本院不予调处。樊群就并非涉案房屋所在集体组织的村民，法律和行政法规的强制性规定是禁止集体土地上房屋在村集体经济组织成员之外进行流转，樊群就与梁开派就宅基地房屋签订的买卖合同违反法律和行政法规禁止性规定，应属于无效合同，一审认定案涉合同无效正确，予以维持。樊群就对合同效力提出异议不成立，不予支持。关于樊群就与梁开派就案涉房屋的交易价格以及樊群就购买后是否重新建设的事实，一审已作详细论述，且理由充分，本院不再赘述，二审期间，双方对此均未提供新的证据和理由，对两上诉人的该部分上诉意见不予支持。关于樊群就主张的损失。首先，关于双方对于评估报告提出异议的问题。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第四十条规定，人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。案涉融泽源评估公司的评估报告，并不存在鉴定人不具有相应资格、鉴定程序严重违法、鉴定意见明显依据不足等情形，本案一审期间，融泽源评估公司对樊群就、梁开派提出的异议，亦作出了详细答复和解释，在无相反证据的情况下，该评估报告具有证明力。其次，关于过错及损失赔偿的问题。双方均在明知法律对于争议房屋流转具有强制的限制性规定的情况下，仍签订涉案买卖合同，双方均有过错，应当各自承担相应的责任。案涉房屋已列入冼村改造的拆迁房屋范围，梁开派已就案涉房屋的拆迁补偿问题与冼村公司签订了《冼村整体改造拆迁补偿安置协议》，梁开派因拆迁、土地升值获得了利益，根据房地一体化原则，为平衡双方利益，应根据房屋和土地的增值利益确定买受人的损失数额，同时本案综合考虑到樊群就重建及使用涉案房屋多年等因素，梁开派应返还樊群就购房款4万元及房屋和土地的涨价损失即（4410640元-40000元）/2=2185320元。关于案件受理费，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定，本案将根据胜诉、败诉的数额及过错进行负担，其中评估费，因双方均有过错，各承担一半。综上所述，樊群就的上诉请求部分成立，本院部分支持；其他上诉请求和理由不成立，不予支持。梁开派的上诉请求，理由不成立，不予支持。原审判决查明的事实清楚，唯处理结果欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第九条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初11094号民事判决第一项，即确认樊群就与梁开派于1992年5月10日签订的买卖广州市天河区沙河镇x号房屋的协议无效；二、撤销广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初11094号民事判决第五项；三、变更广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初11094号民事判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，梁开派向樊群就返还40000元；四、变更广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初11094号民事判决第三项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，梁开派向樊群就支付2185320元；五、变更广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初11094号民事判决第四项为：樊群就在收到梁开派支付的上述款项后五日内，将广州市天河区沙河镇x号房屋返还给梁开派；六、驳回樊群就的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。一审本诉受理费30800元，由樊群就负担7953元、梁开派负担22847元；反诉受理费100元，由樊群就、梁开派各负担50元元；评估费共计14300元，由樊群就、梁开派各负担7150元。二审受理费29592元，由樊群就负担8254元，梁开派负担21338元。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二一年七月二十九日书记员 王日平古文娜