广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1803民初2514号原告：清远市清新区长信物业管理有限公司，住所地：清远市清新区××××××××××××××××××××，统一社会信用代码：914×××××××××××179H。法定代表人：陆某1。委托诉讼代理人：黄家祥，广东锦诺律师事务所律师。被告：童房林，男，汉族，1979年2月24日出生，身份证住址：广东省英德市×××××××××××，现住清远市清新区×××××××××××山湖世纪花园小区5幢首层103号，身份证号为441××××××××××××13X。原告清远市清新区长信物业管理有限公司诉被告童房林物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月8日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2021年7月21日公开开庭进行了审理，原告清远市清新区长信物业管理有限公司（以下简称“长信物业公司”）委托诉讼代理人黄家祥到庭参加了诉讼。被告童房林经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长信物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付2018年8月1日起至2021年4月30日的物业管理费、垃圾费、公摊费等合计4657.97元；二、判令被告向原告支付违约金1124.8元；以上暂合计5782.77元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月1日，原告与被告签订了《山湖世纪花园前期物业管理服务协议》和《山湖世纪花园业主临时公约》，由原告对被告位于清远市清新区×××××××××××××××××××××××××的商铺进行前期物业管理。原告（甲方）与被告（乙方）在前期物业管理服务协议中约定：“1、物业服务费用按乙方房屋购买合同中注明的建筑面积（含共用面积分摊）计算，高层住宅：1元/月/平方米，商铺住宅：1.5元/月/平方米（第六条第一款）；2、公用水电费摊分的标准按照《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公用水电分摊问题的通知》粤价1997（173）号计算，其中物业管理区域内的路灯用电费用、差额电量、水泵、消防水泵、消防系统、保安系统及通风系统等公共设施的公用水（设备运转耗水、消防耗水）电费用由本栋业主按建筑面积分摊，物业管理区域内清洗二次供水水池所用的水、电由所有5楼以上业主按建筑面积分摊（第六条第三款）；3、物业管理费用按月交纳，业主应在每月五日前履行交纳义务（第六条第五款）；4、逾期不交付管理费的，可按有关法律规定按每日加收欠缴金额千分之一的违约金（第十六条）”。服务协议签订后，原告一直按服务协议约定向被告提供物业管理服务，但被告作为山湖世纪5栋首层103号的业主，接受原告物业后却未能按约定交纳物业服务费的基本义务。自2018年8月1日起至2021年4月30日，被告已累计拖欠原告物业管理费、垃圾费、公摊费等4657.97元及违约金1124.8元，期间原告多次催收，但被告均以各种理由搪塞，不予交纳。综上，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。原告长信物业公司向本院提交的证据有：1、原告企业信息查询，2、法定代表人身份证明，3、法人身份证，拟证明原告的主体适格；4、身份证复印件，拟证明被告的主体适格；5、山湖世纪楼宇认购书，6、收款收据，7、交付使用通知书、业主收楼确认书、装修申请表、业主资料登记表，拟证明被告购买了位于清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪5幢首层103号的商铺（建筑面积为79.77平方米），为该房屋的业主；8、山湖世纪花园业主临时公约，9、山湖世纪花园前期物业管理服务协议，10、《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公用水电分摊问题的通知》粤价1997（173）号，拟证明原告与被告约定①原告对被告位于清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪5幢首层103号的商铺进行前期物业管理；②物业服务费用为1.5元/月/平方米；③公用水电费摊的标准按照《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公用水电分摊问题的通知》粤价1997（173）号计算；④物业管理费每月五日前履行交纳，逾期不交付管理费的，每日加收欠缴金额千分之一的违约金。被告童房林无答辩及提交证据。本院经审理认定事实如下：被告童房林与房地产开发商清远市清新区清晖房地产开发有限公司于2013年3月29日签订了一份《山湖世纪楼宇认购书》，由被告童房林购买了位于清远市清新区×××××××××××××××××××××××的商铺（建筑面积为79.77平方米），2017年3月1日，被告对该商铺进行验收后办理了收楼手续。2017年3月1日，原告长信物业公司与被告童房林签订《山湖世纪花园业主临时公约》，双方约定（节选）：第一条业主的权利、义务中，二、义务：1、物业竣工验收交付使用后，业主应依照《前期物业管理服务协议》与物业管理公司办妥物业入住有关手续，签署有关文件；第三条违约责任中，2、业主、使用人不按时缴交物业管理服务费、专项维修基金、公用水电费分摊的，物业管理公司可以催缴、限期交付；并应按每日加收欠交金额千分之一的违约金等；同日，原告作为甲方与被告童房林作为乙方签订了《山湖世纪花园前期物业管理服务协议》，共约七章，其中第二章第二条甲方的权利和义务：1、对房屋共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。6、依据本协议向乙方收取物业管理费用。第四章服务费用第六条物业管理服务费用：1、物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，即按乙方签订的房屋购买合同中注明的建筑面积（含共用面积分摊）具体标准如下：商铺：1.5元/月/平方米；3、公用水电费分摊的标准：按照《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公用水电分摊问题的通知》粤价1997（173）号；4、乙方自房屋竣工验收后，收到发展商书面通知书规定的收楼时间之日起交纳费用。6、物业服务费用按月交纳，业主应在每月五日前履行交纳义务。第六章违约责任第十六条:乙方违反协议，不按期向甲方交纳物业管理费，甲方可以催缴并限期交付；逾期不交付的，可按有关法律规定按每日加收欠缴金额千分之一的违约金。原告在被告与清远市清新区清晖房地产开发有限公司完成交房后为被告进行涉案商铺物业管理服务，但被告从2018年8月份开始欠费并无向原告交纳物业服务费及其他费用，由此，引起诉讼。另查明：被告自接收商铺使用后每月应向原告支付的物业管理费应为119.66元（79.77平方米×1.5元/月/平方米）。被告自2018年8月至2021年4月应向原告支付物业管理费为3828.96元，另应向原告支付的垃圾费、水电公摊费用为829.01元。以上事实，有原告提交的被告身份证复印件、《山湖世纪楼宇认购书》、业主收楼确认书、《山湖世纪花园业主临时公约》、《山湖世纪花园前期物业管理服务协议》、物业服务管理费、水费及各分摊费明细以及庭审笔录等在案佐证。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原告长信物业公司与被告童房林签订的《山湖世纪花园前期物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，对双方均具有法律约束力。合同签订后，原告依约为被告提供了物业服务，被告应按合同约定支付物业管理费及原告代缴的其他相关费用给原告。原告主张被告支付2018年8月1日至2021年4月30日拖欠的物业服务费合计3828.96元及垃圾费、水电公摊费用合计829.01元，有双方签订的合同及原告提供的物业服务管理费明细及垃圾费、水电费分摊费明细为依据，而且被告在原告起诉后并无提出异议，本院予以确认。故原告诉请被告支付2018年8月至2021年4月期间的物业服务费及其他相关费用合共4657.97元，合理合法，本院予以支持。关于原告主张被告支付2018年8月至2021年4月期间的逾期付款违约金的问题。被告拖欠2018年8月至2021年4月期间的物业费的行为违反合同约定，应当承担违约责任。原、被告双方在《前期物业服务合同》约定逾期缴交物业管理服务费的，按每日加收欠缴金额的1‰支付违约金，因此，因被告在原告提供物业管理服务期间逾期支付物业管理服务费，被告应当向原告支付逾期付款违约金。但原告、被告在上述合同中约定按每日1‰的标准计算违约金明显过高，原告也未提供实际损失的证据，根据违约金以补偿为主、惩罚为辅的处理原则，本院对该逾期付款违约金依法予以调整。因此，结合被告自2018年8月欠缴，且该费应于2018年9月5日前缴交，故逾期违约金应从2018年9月开始并从每月应交物业服务费之日的次日开始计算，并以每期实际拖欠的物业服务费为基数按中国人民银行同期贷款年利率上浮50%计算，由于自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率（LPR），因此自2019年8月20日之后违约金标准按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算。对原告主张超出本院认定范围的逾期付款违约金，本院不予支持。综上，被告童房林经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担不到庭举证、质证和抗辩的法律后果。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定第一条》，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百四十四条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告童房林应于本判决生效之日起十日内向原告清远市清新区长信物业管理有限公司支付2018年8月至2021年4月期间的物业服务费3828.96元及逾期违约金【违约金从2018年9月起，以119.66元为基数每月递增119.66元，并从每月的6日起按中国人民银行同期贷款年利率（2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）上浮50%计算至2021年4月30日止，上述违约金总额不能超过3828.96元】；二、被告童房林应于本判决生效之日起十日内向原告清远市清新区长信物业管理有限公司支付欠缴的2018年8月至2021年4月期间的垃圾费及代缴的水费及各分摊费(电梯、公共照明、水泵加压)共829.01元；三、驳回原告清远市清新区长信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告童房林负担。此款原告已预交25元，本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 员 黄远雷二〇二一年七月二十二日法官助理 廖卓玲书 记 员 丘 芮法院标的款账户和相关法律、司法解释条文：一、户名：清远市清新区人民法院，开户银行：中国银行清新支行，账号：7146×××××391。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。四、《广东省物业管理条例》第四十七条业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。