上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初2997号原告：徐敏，男，1975年11月26日生，汉族，住上海市松江区。原告：龙丹，女，1990年7月16日生，汉族，住上海市松江区。二原告共同委托诉讼代理人：凌铮,上海中路信律师事务所律师。被告：王正泉，男，1976年9月21日生，汉族，住江苏省如皋市。被告：宗婧婧，女，1977年8月17日生，汉族，住江苏省如皋市。二被告共同委托诉讼代理人：李甲三,上海市中和律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：金芳美,上海市中和律师事务所律师。原告徐敏、龙丹与被告王正泉、宗婧婧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月1日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，故本案于2021年5月7日依法转为普通程序，并于2021年6月10日再次公开开庭审理。原告徐敏及二原告的共同委托诉讼代理人凌铮，被告王正泉、宗婧婧及其共同委托诉讼代理人金芳美、李甲三到庭参加第一次庭审。原告徐敏、龙丹的共同委托诉讼代理人凌铮，被告王正泉、宗婧婧的共同委托诉讼代理人李甲三到庭参加第二次庭审。原告本案现已审理终结。原告徐敏、龙丹向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告就上海市松江区泗泾镇江川南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《房屋买卖合同》及《上海市房地产买卖合同》于2021年2月5日解除，并撤销系争房屋买卖合同的网上备案登记；2.判令被告向原告支付逾期违约金27,120元；3.判令被告向原告支付解约违约金678,000元。审理中，原告明确，若本案认定原告主张违约金无合同依据，则原告要求被告赔偿因违约造成的损失300,000元。事实与理由：原、被告通过上海中原物业顾问有限公司泗泾店(以下称“中原公司”)介绍于2020年12月5日就系争房屋共同签订《房屋买卖合同》。原、被告于2020年12月11日签订网签版《上海市房地产买卖合同》。两份合同均约定双方应于2021年1月15日前向上海市松江区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续。后原、被告于2021年1月6日前往松江区房地产交易中心办理过户及抵押手续时被工作人员告知由于被告社保缴纳年限不足不具备购房资格，无法办理过户及抵押手续。此后原告多次与被告联系，要求被告采取补救措施，按时履行合同义务。被告却一直拒绝采取任何补救措施，并于2021年2月13日发函通知原告其以重大误解为由撤销合同。在双方约定的最后过户期限届满后，被告仍对原告的请求置若罔闻。2021年2月1日，原告向被告发送律师函再次要求被告采取补救措施，履行合同义务，而被告仍然拒绝履行合同。原告无奈之下在2021年2月5日向被告发送了合同解除通知。原告在合同签订后始终忠实履行合同义务。而被告不仅违反了合同约定的最后过户时限,还以重大误解为由违法撤销合同。在原告多次催告后，被告仍然拒绝按约履行合同。因此,被告的行为已经构成根本违约，并且严重侵害原告的合法权益。为此，原告为维护自身合法权益诉至法院望判如诉请。被告王正泉、宗婧婧共同辩称，不同意原告全部诉请。原告认为被告不按约履行合同过户义务，经原告催告以后，仍未履行，故主张行使法定解除权要求确认涉案两份合同解除。但网签合同补充条款一第11款约定的“被告没有履行合同义务”应理解为付款义务，而非过户义务，过户义务系原告的义务、被告的权利，原告意图通过该条款谋取巨额利益；原告主张的两项违约金标准过高，如果法院判定被告需要支付违约金，要求调低；原告主张被告赔偿损失无事实和法律依据，原告举证的相关凭证等证据存在事后补充的嫌疑。经审理查明：二原告为系争房屋产权人。2020年12月5日，原告徐敏、龙丹共同作为出卖方(甲方)与被告王正泉、宗婧婧共同作为买受方(乙方)签订《房屋买卖合同》一份，约定乙方向甲方购买系争房屋，房屋转让价款3,390,000元。为办理交易过户手续之需，甲乙双方同意于本合同签署后7日内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含甲方已实际收到的本金)1,190,000元。乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款2,180,000元，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后七日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其他一切相关手续。甲方交付乙方房屋后，由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款20,000元。甲乙双方应于2021年1月15日前向松江区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续，交易税费全部由乙方承担。甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方须按总房价款的2%向守约方支付违约金。签署示范合同仅为办理交易过户手续之需，若示范合同对本合同部分内容变更，以变更后的内容为准，本合同未变更的内容继续有效。2020年12月11日，原告徐敏、龙丹共同作为卖售人(甲方)与被告王正泉、宗婧婧共同作为买受人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定通过中原公司居间介绍，由乙方受让甲方系争房屋，建筑面积92.90平方米，房屋转让价款为3,390,000元，合同第四条约定，甲方于2021年2月28日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定，甲乙双方确认，在2021年1月15日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲乙双方同意按下列第(三)款内容处理：(三)详见补充条款(一)。合同第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按下列第(三)款内容处理：(三)详见补充条款(一)。该合同补充条款(一)第8款约定，甲乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供办理贷款所需的材料(若需)、本次交易所需的书面材料和相关证明，并及时支付各项应付之税、费。若因任何一方书面材料、相关证明不齐或税费不足导致双方无法办理产权转让等与本合同履行有关的手续，则该过错方应承担相应责任。补充条款(一)第10款约定，甲方未按约定履行合同义务，应当向乙方支付逾期违约金，逾期违约金按本次交易总价的日万分之四计算。逾期超过二十日后甲方仍未履行的，除甲方应向乙方支付二十日的逾期违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方应当承担违约赔偿责任，违约赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起三日内向退还乙方已支付的房价款，同时支付逾期违约金和违约赔偿金。补充条款(一)第11款约定，乙方未按约定履行合同义务，应当向甲方支付逾期违约金，逾期违约金按本次交易总价的日万分之四计算。逾期超过二十日后乙方仍未履行的，除乙方应向甲方支付二十日的逾期违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方应当承担违约赔偿责任，违约赔偿金额为本次交易总价的20%。补充条款(二)约定，在签订本合同时，甲乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲乙双方同意按下列约定处理：双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2.因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。合同附件三约定首期房价款：签订本合同后当日内，乙方应自行支付或通过中原公司转付给甲方首期房价款计1,190,000元(包含已支付的定金50,000元)。第二期房价款：乙方通过向贷款银行申请2,180,000元贷款的形式支付第二期房价款。贷款的放款期限以贷款银行规定或借某合同约定为准。尾款：待乙方取得不动产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定账户后7日内，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时乙方应自行支付或委托中原公司代为转付给甲方尾款20,000元。2020年12月5日，原告徐敏向被告出具《收据》，载明当日收到被告王正泉支付的系争房屋定金50,000元。2020年12月11日，被告王正泉向原告龙丹转账1,140,000元。同日原告龙丹向被告出具《收款收据》，载明收到被告王正泉支付的购买系争房屋房价款1,140,000元。2021年1月6日，原、被告双方前往松江区房地产交易中心办理产权过户登记，因被告在本市未连续缴满60个月社保或个税，故无法办理过户。2021年1月13日，被告向原告发送《撤销合同函》，载明“合同约定2021年1月15日之前，双方去房地产交易中心办理过户手续。后双方实际在1月5号去过户。过户当日，房地产交易中心柜面工作人员审查材料后告知，乙方社保和缴税均未达上海市规定，目前不具备购房资格……但乙方此次签约前，由于中介严重失职，乙方误以为自己已经具备本市购房资格，导致事实上无论是签订买卖居间协议，还是网签房屋买卖合同时，均未达缴纳所得税和社保费年限。乙方主观上没有理由在不具备购房资格的情况下，选择与甲方签约购房。对于不能继续履行与甲方的房屋买卖合同，乙方实属无辜且没有主观过错，此系鉴于重大误解而实施的民事法律行为。在此期间，中介公司具有误导和把关失职的重大过错。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十七条规定，为避免双方损失扩大，乙方据此通知甲方撤销已签订的房屋买卖合同，并要求甲方及时归还已支付的购房款119万元”。审理中，原告确认于次日收到了该份撤销函。2021年2月1日中午12：31，中介经办人员在原、被告及中介经办人员所在的微信群发送“大家好！买家已经确认好购房资格，请大家于今天下午3点半之前或者明天上午10点左右前往交易中心过户，大家在群里确认好时间，回复一下”。当日下午16：02，原告龙丹在该微信群发送《催告履行函》，载明“我方曾于2021年1月4日与贵方共同前往房地产交易中心办理过户手续，但被交易中心工作人员告知由于贵方在上海不具备购房资格，无法办理过户手续。后我方多次与贵方沟通寻求解决方案，但贵方并未采取任何补救措施。在超过《上海市房地产买卖合同》约定的2021年1月15日过户时限后，我方仍然耐心与贵方沟通房屋买卖事宜，但贵方一致不愿意按照《上海市房地产买卖合同》之约定支付剩余价款，并赔偿我方因贵方的违约行为所造成的损失。您逾期不履行合同所负义务的行为，已经违反《中华人民共和国民法典》第五百七十七条之规定，因此贵方必须就因贵方的违约行为对我方所造成的损失承担赔偿责任。介于上述情况，我方提出以下要求：一、贵方必须在2021年2月5日前向我方支付《上海市房地产买卖合同》中约定的剩余房款218万元，并完全履行《上海市房地产买卖合同》中约定的其他合同义务。二、贵方必须在2021年2月5日前向我方支付按照《上海市房地产买卖合同》补充条款(一)中第11款约定的逾期违约金(按本次交易总价的日万分之四乘以实际逾期天数)。三、若不按以上时间履行付款义务，将起诉至法院通过法律手段追究贵方的违约责任。”2021年2月5日上午10：17，原告徐敏在上述微信群发送《合同解除通知函》，载明“我方曾于2021年1月4日与贵方共同前往房地产交易中心办理过户手续，但被交易中心工作人员告知由于贵方在上海不具备购房资格，无法办理过户手续。后我方多次与贵方沟通寻求解决方案，但贵方并未采取任何补救措施。在超过《上海市房地产买卖合同》约定的2021年1月15日过户时限后，我方仍然耐心与贵方沟通房屋买卖事宜，但贵方一致不愿意按照《上海市房地产买卖合同》之约定支付剩余价款，并赔偿我方因贵方的违约行为所造成的损失。我方后于2021年2月1日致函贵方，要求贵方继续履行合同义务。但贵方至今仍未予理睬。介于贵方的逾期违约行为已超过20日，且经我发催告后，贵方仍未履行合同义务。现我发作为守约方郑重通知贵方，我发行使《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》赋予我方的单方解除权，《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》自即日起解除。郑重函告贵方如下：1.双方系因贵方未具备上海购房资格，无法获得银行贷款向我方支付房款并完成转让过户手续的原因导致双方未能在2021年1月15日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。贵方的行为已经违反《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》约定之内容，构成违约；2.按照《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》之约定，我方作为守约方于2021年2月5日行使的单方解除权合法有效。《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》于2021年2月5日解除。”2021年2月6日，被告再次向原告发送《致卖家回函》，载明“我方收到你2月1日和2月5号分别寄来的律师函。对于函中所表达的意见，我方回复如下：首先，我方系重大误解与你方签下房屋买卖合同，此前已经正式提出撤销合同，何来你方随后提出的‘履约’和‘违约’荒唐之说……我方完全反对你方律师函所表达的意见，同时在这里要求你方正视并回复我方1月13日《撤销合同函》意见。否则我方将通过合法途径追究你返还钱款赔偿损失等责任”。庭审中，原、被告一致确认，在签订涉案合同时被告清楚原告置换房屋的事实；系争房屋购房款共计3,390,000元；若系争合同解除，对于被告已付的购房款1,190,000元，双方均同意在本案中一并处理。原、被告对于上述事实均无争议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供2020年9月15日其与案外人就他处房屋签订的《上海市商品房出售合同》、税收完税证明各一份，该合同载明房屋建筑面积132.02平方米，其双方于2021年3月9日前办理该房屋产权过户手续，总房款4,959,290元，付款方式：2020年9月16日支付首付款499,290元，2020年11月9日前应支付2,980,000元，2020年12月9日前应支付1,480,000元。2021年1月23日，原告支付该房屋契税141,694元。原告以此证明因被告限购未按约过户系争房屋，导致其无法享受首套房的税收优惠，多支付一半的契税70,847元。对此，被告认为该合同签订时间早于涉案房屋居间合同及网签合同，当时原告明确知晓该房屋并非首套房，契税不应由被告承担。2、原告另提供其与案外人的微信聊天记录、银行账户交易明细、委托服务合同、律师费发票、借条、收条、收据，以证明因被告违约行为导致其支付开发商逾期付款违约金22,000元，向机构借贷产生利息5,000元，向朋友借某产生利息192,500元，并为本次诉讼支付律师费50,000元。对此，被告认为原告借某时间在2020年八九月份左右，约定同年12月31日前不支付利息。而2020年12月11日被告已经支付原告首付款1,190,000元，故原告向案外人借某与被告无关，原告要求被告承担借某利息损失不合理。本院认为，原、被告双方就系争房屋签订的《房屋买卖合同》及《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据合同约定，双方应于2021年1月15日之前共同至不动产登记事务中心办理系争房屋的过户手续。而根据查明的事实，被告在签订网签合同及合同约定的过户时间届满时，其在本市缴纳社保或个税尚未符合63个月内累计满60个月的条件，根据本市房屋限购政策的规定，其无法据此合同完成房屋的过户手续。2021年1月13日，在合同约定的过户期限届满前，被告即向原告发送撤销合同函，要求原告归还已付房款，向原告表达了不继续履行涉案房屋买卖合同的意思。2021年2月1日，在被告符合过户条件通知原告协助过户后，原告未能及时予以配合的情形下，原告向被告发送的律师函，内容为要求被告支付剩余价款并支付逾期违约金，究其真意是附条件的继续履行。2021年2月5日原告发送律师函明确作出了解除合同的意思表示，2021年2月6日，被告再次在致卖家回函中表达了要求退还房款的意见，由此，本院认为原、被告在2021年2月5日对合同解除达成了合意，双方仅是对合同解除的责任归属及解除后果未能达成一致意见。关于原告违约金诉请有无合同依据，对于《上海市房地产买卖合同》补充条款(一)第11款的适用问题，本院认为，解读合同内容需在联系上下文的前提下进行通篇理解。结合该合同第六条、第九条、第十条、补充条款(一)第8款及附件三付款协议的约定，被告第二期房款需通过贷款形式支付，系争房屋产权过户直接影响合同的实际履行，原、被告双方均应按约履行房屋产权过户的合同义务，相互配合共同办理。故该条款应适用于被告未按约过户的违约情形，被告辩称无法适用的意见本院不予采纳。因被告的违约行为致合同解除，原告主张逾期违约金及解约违约金，符合双方合同约定。关于违约金的具体金额，被告提出标准过高，请求法院予以调整。本院认为，违约金除制裁违约行为外，主要目的在于弥补守约方因对方违约而遭受的实际损失，如果违约金约定过分高于实际损失，当事人可以请求减少。本院考虑到，本案虽系被告违约致合同解除，但纠纷的缘起仍系基于被告对本市购房政策的认知存在偏差，其主观过错不大。原告置换房屋的应付款时间远早于涉案合同约定的被告应付款时间，故原告主张的相关借某利息损失，与本案并无直接关联。且原告亦有配合办理产权过户的主要义务，在被告符合过户条件通知其协助过户后，原告未能及时予以配合，导致损失扩大。本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、系争房屋市场价值上涨的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情认定由被告支付原告两项违约金共计100,000元。合同解除后，被告已付房款应予返还，被告应协助办理系争上海市房地产买卖合同的网上备案注销手续。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十五条、第五百六十六条第一款、第五百七十七条之规定，判决如下：一、确认原告徐敏、龙丹与被告王正泉、宗婧婧就上海市松江区泗泾镇江川南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》及《上海市房地产买卖合同》于2021年2月5日解除；二、被告王正泉、宗婧婧于本判决生效之日起十日内协助原告徐敏、龙丹办理上述《上海市房地产买卖合同》的网上备案注销手续；三、被告王正泉、宗婧婧于本判决生效之日起十日内支付原告徐敏、龙丹违约金100,000元；四、原告徐敏、龙丹于本判决生效之日起十日内返还被告王正泉、宗婧婧房款1,190,000元。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,851元，由被告王正泉、宗婧婧共同负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 勇审 判 员  万小兰人民陪审员  顾九妹书 记 员  徐小惠附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第五百六十二条……当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。……第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。