四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终4545号 上诉人（原审原告）：成都市成华区晨光春华第三届业主委员会，住所地四川省成都市成华区桃蹊路166号。 负责人：赵武，主任。 委托诉讼代理人：唐晓，四川蜀文律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川省力博恒吉实业有限公司，住所地四川省成都市成华区地勘路1号附48号2层201号。 法定代表人：吴宇翔，董事长兼总经理。 被上诉人（原审被告）：成都市恒泽物业管理有限公司，住所地四川省成都市成华区地勘路1号附48-51号。 法定代表人：何光庸，董事长兼总经理。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：廖正非，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。 上诉人成都市成华区晨光春华第三届业主委员会（以下简称晨光业委会）因与被上诉人四川省力博恒吉实业有限公司（以下简称力博恒吉公司）、成都市恒泽物业管理有限公司（以下简称恒泽公司）确认合同无效纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初7549号民事判决，向本院提起上诉。本院于立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 晨光业委会上诉请求：撤销原审民事判决，依法改决确认力博恒吉公司与恒泽公司于2005年1月28日签订的成都市成华区××路××号××栋××单元××楼××号房屋《商品房买卖合同》无效。事实与理由：一、原审未对力博恒吉公司应否按规定向成都市成华区桃蹊路166号“晨光春华”建设项目业主提供物业办公用房进行审理，案涉争议房屋事实上已长期作为该建设项目的物业办公用房，原审认为“力博恒吉公司有权对案涉房屋行使占有、使用、收益、处分的权利，其将案涉房屋出售给恒泽公司，属于行使所有权的合法行为”的事实认定不清。首先，从建设规模上看，该房地产开发建设项目应当具备物业办公用房，原审未作出审理，依照成都市人民政府1998年5月5日颁布并实施的《成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定》（成府发（1998）65号）第二条、第三条、第七条及第三十九条的规定，力博恒吉公司应当为该小区建设项目提供配套物业办公用房；其次，事实上案涉小区所规划住房套数及力博恒吉公司向业主交付房屋时就存在物业办公用房，原审未作审理。小区规划设计上住房为308套，而交付验收的是310套，原审未对308套之外的另两套房屋的额用途、性质作出审理。二、力博恒吉公司、恒泽公司对案涉房屋的买卖存在恶意串通、损害案涉小区业主利益的事实清楚，原审判决适用法律确有错误。力博恒吉公司为案涉小区的开发建设单位，购买案涉房屋的恒泽公司为力博恒吉公司投资设立，且两公司的股东、高级管理人员等存在关联。力博恒吉公司与恒泽公司明知案涉房屋是小区物业服务办公用房而予以买卖，并办理产权登记过户，致使小区业主失去物业办公用房。因此，本案应当适用原《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款的规定确认力博恒吉公司与恒泽公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》无效。 力博恒吉公司、恒泽公司辩称，晨光业委会上诉请求既没有事实依据，也没有法律依据。1.从法律层面来说，物业管理条例是从2003年9月开始颁布实施的，案涉房屋是2001年开始报规报建的，于2002年11月通过验收，故在案涉房屋建成时并没有法律规定必须配置物业用房，而晨光业委会提出的2009年《成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行条例》，是地方政府出台的，不属于法律法规只是地方政策，同时在晨光业委会专门提到的该65号文的三十九条只是规定提供一定的房屋给物业出租给物业公司或业委会。这条地方政策也没有规定在建设中进行配备。第二方面，从事实上，晨光业委会的上诉请求不具有事实依据，其在上诉状中提到案涉房屋在规划上有308套而实际上有310套，这个事实是一个认知错误，首先从规划上，就没有308套的规划，案涉房屋的规划是按面积进行规划，也是按面积进行验收，并无房屋套数的规定，而晨光业委会提到的308套房屋的规划，是建设施工总平图上的经济指标，但这个并不是建设许可的、应当遵守的一个指标。所有房屋建设都必须按规划许可证进行。2.一审中力博恒吉公司提交了案涉房屋所在四栋的施工图，案涉房屋4栋1号在施工图中有标注，该施工图也并未特别指明案涉房屋系物管房。3.如果案涉房屋是物管用房的话，那么该房屋就应当是建筑物区分所有权中归全体业主共有的部分，是应当进入该栋建筑的公摊的，但根据我方向一审提交的证据，明确显示了案涉房屋并未计入公摊。4.力博恒吉公司作为开发商，在最早取得大产权的时候是包含了案涉房屋的，故从初始登记开始，力博恒吉公司就已经取得案涉房屋的所有权。2005年力博恒吉公司将该房屋转让给恒泽公司也是在房屋管理登记部门进行了备案登记的，主管部门查询的房屋信息记录表中可以清晰的看到，在转让时在房屋的规划用途是住宅，恒泽公司取得方式是商品房买卖，同时恒泽公司购买案涉房屋支付了合理对价。 晨光业委会向一审法院起诉请求：确认力博恒吉公司与恒泽公司于2005年1月28日签订的成都市成华区××路××号××栋××单元××楼××号房屋《商品房买卖合同》无效。 一审法院认定事实：2005年1月28日，四川省力博建设有限公司（以下简称力博公司，后更名为力博恒吉公司、出卖人、甲方）与成都市创天乐物业管理有限公司（以下简称创天乐公司，后更名为恒泽公司、买受人、乙方）签订《商品房买卖合同》，约定力博公司将位于成华区××路××号××栋××单元××楼××号房屋出售给创天乐公司，房屋建筑面积89.74平方米，房屋总价为134610元。合同签订之日起7日内一次性付清全部购房款。合同签订后，创天乐公司向力博公司支付全部购房款，力博公司出具《四川省成都市销售（转让）不动产发票》。同年3月31日，创天乐公司完成所有权登记，根据《房屋信息查询记录》载明的内容，“取得方式”为购买商品房，所有权人为创天乐公司。2015年1月15日，因创天乐公司企业名称变更，进行了所有权变更登记，登记的所有权人为恒泽公司。 根据力博恒吉公司提供的《建设工程规划许可证（存档页）》载明的内容，“晨光春华”1-6栋建筑面积为32500平方米，单位造价为500元/平方米，合计造价16250000元；根据《成都市建设工程规划管理验收合格证（存根）》载明的内容，“晨光春华”1-6栋竣工验收的建筑面积为32520.22平方米，超建面积20.22平方米税费已补。 根据2002年10月31日《成都市房屋产权监理处面积测量报告》载明的内容，“晨光春华”小区x号楼（4栋）建筑面积为7361.90平方米，套内面积6624.08平方米，栋公摊面积603.31平方米。附件1“分层、分户面积计算表”载明xx号（1号）房屋的套内面积为81.73平方米，公摊面积8.01平方米。 2002年11月13日，力博恒吉公司完成案涉房屋所在楼栋的房屋所有权的初始登记，登记的所有权人为力博恒吉公司。 根据力博恒吉公司提供的四栋一层平面图，案涉房屋在该平面图中有标注。 一审庭审中，晨光业委会提交了《成都市成华区晨光春华业主大会决议》、《会议纪要》、《业主大会设立事项备案记录表》、《物业管理业主大会业主委员会备案表》，证明业委会合法设立，并取得全体业主授权，代表业主提起本案诉讼。 一审法院认为，本案争议的主要问题是案涉房屋是否为物业用房，晨光业委会是否为本案适格主体，力博恒吉公司与恒泽公司是否存在恶意串通，损害“晨光春华”全体业主合法权益的行为，从而导致所签订的《商品房买卖合同》无效。 根据本案查明的案件事实，晨光业委会经“晨光春华”业主大会选举产生，并在街道办事处备案，应为合法设立。依照《物业管理条例》的规定，有权利代表小区业主决定有关共有和公共管理权力的重大事项主张相关的权利。案涉房屋是否为物业管理用房，力博恒吉公司将案涉房屋出售给恒泽公司的行为的合法性直接影响到小区共有和公共管理权力的重大事项，故晨光业委会就该事项提起本案诉讼，符合法律规定。力博恒吉公司、恒泽公司关于晨光业委会主体不适格的抗辩理由依法不能成立。 根据力博恒吉公司、恒泽公司提供的《建设工程规划许可证（存档页）》、《成都市建设工程规划管理验收合格证（存根）》、《成都市房屋产权监理处面积测量报告》、房屋所有权证等证据显示，“晨光春华”系力博恒吉公司开发建设的房地产项目，案涉房屋位于项目所在xx号，案涉房屋属于商品房，开发建设完成后力博恒吉公司依法取得了房屋的初始登记，登记的所有权人为力博恒吉公司，房屋为商品房。力博恒吉公司有权对案涉房屋行使占有、使用、收益、处分的权利，其将案涉房屋出售给恒泽公司，属于行使所有权行为的合法行为。晨光业委会主张力博恒吉公司与恒泽公司恶意串通，但其并未提供相关证据予以证明，故其诉请确认力博恒吉公司与恒泽公司签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼主张因事实和法律不足，一审法院依法不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回晨光业委会的诉讼请求。案件受理费100元，由晨光业委会承担。 二审中各方当事人均未提交新证据。 本院二审对一审法院审理查明事实依法予以确认。 二审另查明：一审法院于2020年8月6日作出的已生效的（2019）川0108民初7481号民事判决载明“恒泽公司原名称为成都市创天乐物业管理有限公司，系“晨光春华·晨曦园”小区前期物业服务公司，恒泽公司于2001年进入该小区提供物业服务。2005年3月，恒泽公司从力博恒吉公司处购买了力博恒吉公司开发的位于成华区××路××号××栋××单元××楼××号房屋，房屋建筑面积89.74平方米，并办理了产权证。2015年1月15日，因成都市创天乐物业管理有限公司企业名称变更为成都市恒泽物业管理有限公司，案涉房屋进行了所有权变更登记，登记的所有权人为恒泽公司。2016年，恒泽公司退出该小区物业服务。恒泽公司起诉要求晨光业委会、四川冠宏物业管理有限公司腾退房屋。恒泽公司于2005年3月向力博恒吉公司购买了该房屋，取得了案涉房屋产权，其有权享有案涉房屋的所有权、用益物权和担保物权等权利，该判决要求四川冠宏物业管理有限公司、晨光业委会将案涉房屋返还给恒泽公司”。 本院认为，本案争议事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典实施前的法律、司法解释予以处理。就各方当事人的主张来看，晨光业委会主张案涉房屋实际系物业用房，进而主张案涉合同因两公司明知物业用房购买过户属于恶意串通损害了小区业主利益。力博恒吉公司与恒泽公司泽主张案涉房屋的性质系商品房，案涉小区建成时并没有必须配置物业用房的法律规定，力博恒吉公司有权出售案涉房屋，合同合法有效。本院二审就本案争议的焦点问题论述如下： 本院认为，首先，关于案涉房屋是否属于物业用房的问题。根据原《中华人民共和国物权法》第十四条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”、第三十条关于“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”之规定，案涉小区早已通过竣工验收合格、规划合格等相关手续并在房管部门办理了产权初始登记及分户登记，恒泽公司通过买卖合同购买案涉房屋后，已通过房管部门办理了过户手续，根据房管部门查询信息显示案涉房屋性质为商品房，恒泽公司取得房屋所有权的方式为购买商品房。从本案中现有证据来看，案涉房屋系商品房的性质以相行政主管机关审核后权属登记为准，案涉房屋性质也不会因是否作为物业用房使用过的用途而改变其性质。故本院对晨光业委会主张案涉房屋系物业用房的上诉理由不予采纳。其次，商品房买卖合同是否有效的问题。根据原《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条及原《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，受法律保护。本案中，房屋取得初始登记，登记的所有权人为力博恒吉公司，恒泽公司于2001年进入案涉小区提供物业服务，2016年退出案涉小区物业服务，其与所有权人力博恒吉公司签订商品房合同，2005年3月即通过购买商品房的方式取得案涉房屋所有权，案涉商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。恶意串通表现为表意人与相对人以恶意通谋实施某种行为，损害国家、集体或第三人的利益并从中受益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条关于“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在”以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十六条第一款关于“当事人对于欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对于口头遗嘱或赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在”之规定，合理怀疑排除属于特殊证明标准，高于一般证明标准，本案中晨光业委会未举示充分证据证明力博恒吉公司与恒泽公司恶意串通的主张。第三，当事人在法律规定的范围内处分自己的民事、诉讼权利和“不告不理”是民事诉讼的重要原则，人民法院处理民商事纠纷时，只能对已诉至法院的民事权利义务关系作出判断，除涉及国家和公共利益外，其审理和判决应以当事人请求、主张的范围为限。本案二审仅对当事人合同无效的主张进行评价。案涉房屋所在楼栋已于2002年通过规划验收合格并取得初始登记，且案涉房屋已2005年过户登记到恒泽公司名下。力博恒吉公司是否存在没有足额配备物业用房等问题，应由相应行政机关予以认定，不属于本案民事诉讼所审查之范畴。 综上，晨光业委会的上诉请求不成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费按一审判决认定的执行；二审案件受理费100元，由成都市成华区晨光春华第三届业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  冯 璐 审 判 员  李 俊 审 判 员  白福群 二〇二一年七月五日 法官助理  刘 杨 书 记 员  何佳林