山东省日照市岚山区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁1103民初2284号 原告：日照市博众辽远地产有限公司，住所地山东省日照市岚山区中央路北街第一生活区8号楼西。统一社会信用代码：371103MA3R6WEB6X。 法定代表人：刘军，总经理。 委托诉讼代理人：苏日龙，公司职工。 被告：张岚，女，1988年4月5日出生，汉族，居民，住山东省莒南县。 原告日照市博众辽远地产有限公司（以下简称博众辽远地产公司）与被告张岚商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告博众辽远地产公司委托诉讼代理人苏日龙到庭参加诉讼。被告张岚经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。 博众辽远地产公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告博众辽远地产公司与被告张岚签订的山东省新建商品房买卖合同（预售）；2.请求判令原告博众辽远地产公司向被告张岚退还购房款时，优先扣除代还的银行按揭贷款及利息（以实际代还金额为准）、违约金12000元、诉讼受理费；3.请求被告张岚配合办理合同解除、归还银行贷款。事实和理由：2020年9月9日，博众辽远地产公司与张岚签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（以下简称为合同），合同编号20200909073，合同约定张岚购买博众辽远地产公司坐落于岚山区，总价款730443元，合同第七条付款方式及期限约定，贷款方式为商业贷款，首付款220443元，贷款金额51万元。张岚按揭贷款于2020年11月6日在建设银行岚山支行完成发放。在办理正式抵押手续之前，博众辽远地产公司为张岚提供阶段性担保，经建设银行及博众辽远地产公司多次催告张岚按月及时归还银行按揭贷款，张岚均表示因个人原因已无力偿还贷款。建设银行于2021年6月7日从博众辽远地产公司保证金账户扣款2946.43元，用于归还张岚的按揭贷款。买卖合同补充协议第四条第3（4）约定，“买受人通过银行进行按揭贷款的，在出卖人担保期间内，如买受人未按银行贷款合同约定还款或逾期三次以上（含三次）归还贷款，出卖人有权解除主合同，出卖人有权选择按合同价或评估价收回房屋，买受人应以总房款10%为计算方式向出卖人支付违约金；已装修的，装修款不另计价，不作任何补偿，由此造成的经济损失（包括银行利息、罚息及所有银行费用、出卖人律师费、仲裁费、财产保全费、财产保全担保费、处理房屋的有关费用等费用）均由买受人承担。合同解除后，买受人同意出卖人扣除违约金及经济损失等相关费用后，将应返还给买受人的房款直接交付至贷款银行替买受人还贷，以解除出卖人的担保责任。”根据以上事实，被告应承担违约责任，以总房款10%计算支付违约金73044.3元。考虑到被告客观情况，违约金减按12000元计算。 张岚未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2020年9月9日，原告博众辽远地产公司与被告张岚签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，合同编号20200909073，合同约定被告张岚购买原告博众辽远地产公司坐落于日照市岚山区的“锦岚悦城”项目1幢03单元301号住宅一套，总价款730443元，合同第七条付款方式及期限约定，贷款方式为商业贷款，首付款220443元，贷款金额510000元。2020年11月6日，中国建设银行股份有限公司日照岚山支行（以下简称建设银行岚山支行）为被告张岚发放个人住房按揭贷款，张岚从2020年12月开始还款，之后的每个月6日还款。 原告博众辽远地产公司与建设银行岚山支行于2020年6月12日签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，合同约定：为保障乙方（建设银行岚山支行）债权实现，甲方（博众辽远地产公司）愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。该合同第一条载明，本合同所称的“债务人”是指以下第（一）项的全部债务人：（一）因购置坐落于日照市岚山区“锦岚悦城”项目所属之住房或商业用房而与乙方发生借贷关系的全部债务人。该合同第二条第一项载明，本最高额保证所担保的债权是指2020年6月12日到2022年6月12日期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权。通过该保证合同的约定，在被告张岚与建设银行岚山支行办理正式抵押手续之前,原告博众辽远地产公司为被告张岚提供了阶段性担保。 被告张岚偿还建设银行岚山支行个人住房按揭贷款到2021年5月份，从2021年6月份之后停止偿还贷款，建设银行岚山支行根据与原告博众辽远地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，分别于2021年6月7日、2021年7月9日扣划博众辽远地产公司保证金账户金额为2946.43元、2946.91元两笔资金，用于归还张岚个人住房贷款。 2020年10月19日，原告博众辽远地产公司与被告张岚签订了商品房买卖合同补充协议一份，该补充协议第四条第3（4）项约定，“买受人通过银行进行按揭贷款的，在出卖人担保期间内，如买受人未按银行贷款合同约定还款或逾期三次以上（含三次）归还贷款，出卖人有权解除主合同，出卖人有权选择按合同价或评估价收回房屋。买受人应以总房款10%为计算方式向出卖人支付违约金；已装修的，装修款不另计价，不作任何补偿，由此造成的经济损失（包括银行利息、罚息及所有银行费用、出卖人律师费、仲裁费、财产保全费、财产保全担保费、处理房屋的有关费用等费用）均由买受人承担。合同解除后，买受人同意出卖人扣除违约金及经济损失等相关费用后，将应返还给买受人的房款直接交付至贷款银行替买受人还贷，以解除出卖人的担保责任。”原告主张被告违反了上述商品房买卖合同补充协议中第四条第3（4）项关于“如买受人未按银行贷款合同约定还款”条款，出卖人有权解除主合同，并要求被告承担违约责任12000元。 上述事实，有原告与被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同（20200909073号）补充协议1》，原告与建设银行岚山支行签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、建设银行岚山支行从原告公司保证金账户扣划按揭贷款的回执两份以及个人贷款还款凭证一份等证据证明，本院予以确认。 本院认为，原告博众辽远地产公司与被告张岚签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同（20200909073号）补充协议1》，系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、合法有效。本案经调查，截至目前，被告张岚仍未偿还拖欠建设银行岚山支行个人住房按揭贷款。被告张岚的行为违反了双方签订的《商品房买卖合同（20200909073号）补充协议1》第四条第3（4）项关于“如买受人未按银行贷款合同约定还款”条款，因此，原告要求解除其与被告张岚之间的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，原、被告应相互协助办理涉案房屋的合同备案撤销及预告登记注销手续。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，涉案合同解除后，原告博众辽远地产公司应将其收取的购房款730443元返还给被告张岚。原告博众辽远地产公司因为被告张岚提供保证担保被银行扣划的6月份贷款本金及利息2946.43元、7月份贷款本金及利息2946.91元，共计5893.34元，被告张岚应当偿还给原告博众辽远地产公司。因为被告张岚在履行合同过程中存在违约情况，并且双方约定了支付违约金条款，因此，原告博众辽远地产公司要求被告张岚支付违约金12000元的诉讼请求，未超出合同约定及法律规定，本院予以支持。原告要求被告张岚将原告返还的房款归还银行贷款，与本案不属于同一个法律关系，本案不予处理。被告张岚经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为对其相关诉讼权利的放弃，依法应承担不利的法律后果。 综上所述，依照《中国华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十二条、第五百八十五条、第五百九十五条、第六百二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告日照市博众辽远地产有限公司与被告张岚于2020年9月9日签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号20200909073）； 二、原告日照市博众辽远地产有限公司于本判决生效后十日内返还被告张岚所交购房款730443元； 三、被告张岚于本判决生效十日内偿还原告日照市博众辽远地产有限公司为其代还的银行个人住房按揭贷款及利息5893.34元； 四、被告张岚于本判决生效十日内支付原告日照市博众辽远地产有限公司违约金12000元； 五、驳回原告日照市博众辽远地产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告张岚负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 员 张俊德 二〇二一年七月三十一日 法官助理 高 阳 书 记 员 楚 杨