山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终4840号上诉人（原审被告）：王玉翠，女，1963年7月25日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：房承尧（系王玉翠之夫），住济南市。被上诉人（原审原告）：济南诚成物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：王希苹，总经理。委托诉讼代理人：刘继柱，山东统河律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭蕊，山东统河律师事务所律师。上诉人王玉翠因与被上诉人济南诚成物业管理有限公司（以下简称诚成物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2021）鲁0104民初1201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月2日公开开庭审理了本案。上诉人王玉翠的委托诉讼代理人房承尧，被上诉人诚成物业公司的委托诉讼代理人刘继柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王玉翠上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判驳回诚成物业公司的一审全部诉讼请求；2.上诉一切费用由诚成物业公司承担。事实和理由：原审判决事实不清，适用法律错误，具体理由如下：1.诚成物业公司在本小区业主不知情的情况下进入小区，并没有与业主签订物业合同。诚成物业公司把一个合法的物业公司、签物业合同的物业公司赶走，诚成物业公司有目的性的进来，不签物业合同、不与业主签协议，违规收费是违法的；2.涉案小区从没选过代表和所谓监督员，人人都知，涉案小区居民可用生命担保，为什么有些人非把他们说成是代表所谓的监督员，因为选的代表合法，可无罪，好保护他们，为什么一审法官也认为他们是代表，这是不是保护伞，原因本案中的五个代表非法集资，给业主要一千六百五十万的安置费没了，但这事已成立，他们就是黑社会，他们有保护伞，政府说款已发下去了；3.物管法42条明明说到居民必须按物业协议缴纳物业费，但诚成物业公司没与业主签协议，业主怎样按物业协议交物业费，一不知情二无协议，不交是符合法律的，维护法律的尊严；4.关于本户业主情况，因有质量严重问题无法入住，政府叫他合情合理依法处理，盖有红公章证据一张，另有电网清单一张，盖有公章，显示只有电损，三个月3元2角8分，以上可证明没有入住；5.水费天天用水居民三百来元，王玉翠无法入住的房子水费是他们的四倍之多，一千多元，水表天天空转，开发商修不好，也正在处理之中，所以从情理上讲，不能收取王玉翠水费；6.因没有与业主签物业合同，用很多前期物业证据来起诉业主，既无效又违法。因判决不公，不顾事实造假，望中院给予公平判决；7.因中华城居民无法生活的情况下，中央巡视组已来济南，在业主没办法的情况下可能前去。事实清楚，国法公正，是谁给国家对抗，坑害人民。诚成物业公司辩称，一审判决事实认定清楚，法律运用正确，依法应当驳回王玉翠的上诉请求。诚成物业公司向一审法院起诉请求：1.判令王玉翠向诚成物业公司支付拖欠物业服务费2190.1元；2.判令王玉翠向诚成物业公司支付拖欠水费1067.8元；3.判令王玉翠向诚成物业公司支付本案拖欠物业费和水费共计3257.9元自起诉之日至实际清偿之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价LPR计算；4.判令王玉翠承担本案的诉讼费。一审法院认定事实如下：2017年8月初，为某某城二期安置小区提供物业服务的原物业服务公司撤出该小区，停止提供物业服务。经业主代表、小区开发商济南城中城房地产开发有限公司（以下简称城中城公司）、辖区居委会济南市槐荫区张庄路街道办事处某某城社区居民委员会（以下简称某某城居委会）与诚成物业公司几方协商一致，暂时由诚成物业公司接替原物业公司为小区提供物业服务，试用期3个月（2017年8月1日至10月31日），试用期收费标准为：物业费0.7元，供水运行维护费按原标准收取，并对车位费、临时停放车辆收费标准等进行了约定，并对上述内容进行了公示，同时约定试用期满后签订正式物业服务合同。2017年12月25日，由某某城居委会作为甲方与乙方城中城公司、丙方诚成物业公司签订物业服务合同，约定由诚成物业公司为某某城二期安置小区提供物业服务，物业收费标准为0.7元/平方米/月，合同期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止。合同还对各方权利义务、物业的经营管理、违约责任等进行了约定。五名业主代表作为物业服务监督员在合同落款处签字。2019年1月1日，某某城居委会作为甲方与乙方城中城公司、丙方诚成物业公司再次签订物业服务合同，约定由诚成物业公司继续为某某城二期安置小区提供物业服务，物业收费标准仍为0.7元/平方米/月，合同期限自2019年1月1日起至2021年12月31日止。合同亦对各方权利义务、物业的经营管理、违约责任等进行了约定。同样由五名业主代表作为物业服务监督员在合同落款处签字。王玉翠为某某城二期安置小区X号楼X单元XXX室业主，其于2014年3月17日签字领取了房屋钥匙并签署了入住声明。诚成物业公司主张王玉翠拖欠自2017年8月1日至2020年8月31日共37个月的物业费计2190.1元，并拖欠水费1067.8元。2017年8月1日，城中城公司与诚成物业公司签订《水井委托管理协议》，约定为保障某某城小区居民用水问题，城中城公司将位于某某城二期7号楼西水井一口委托给诚成物业公司管理使用，诚成物业公司负责该水井维护、维修、保养、使用汲水、水质监测等工作，参照市政自来水收费标准。诚成物业公司有权按3.15元/立方米向某某城小区的居民收取水运行费，以保证水井正常工作时人工、质检、维修维护等方面的支出。如诚成物业公司撤出该小区或小区接入市政自来水管网后，协议终止。因某某城小区尚未接入市政自来水管道，至今仍使用前述协议中的水井供水。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，诚成物业公司与城中城公司、某某城居委会签订的《物业服务合同》即系前期物业服务合同，该合同系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对物业服务企业和小区业主均有约束力。诚成物业公司需依前期物业服务合同为案涉小区的业主提供符合约定的物业服务，王玉翠作为该小区业主亦应依照约定支付物业费。虽然王玉翠辩称其一直未在案涉小区房屋内居住，但其提交的用以证明其未实际居住的证据是自2020年8月至2021年1月的电费明细，且该明细中2020年8月份显示有电费产生，而诚成物业公司主张的系2017年8月1日至2020年8月31日的物业费，因此王玉翠提交的该证据并不能证明在诚成物业公司主张的其拖欠物业费期间内其均未在该房屋内居住，且王玉翠亦并未向诚成物业公司报过房屋空置，因此其以上述理由拒交物业费，于法无据。另外，王玉翠还主张因房屋漏水及对诚成物业公司提供的物业服务不满意等原因才拒交物业费，但物业服务企业主要依靠业主交纳的物业服务费维持运营，如果业主动辄以物业服务企业提供的服务存在瑕疵为由拒交物业费，则物业服务企业将难以正常运营，物业服务企业对小区整体的管理、服务质量亦会大打折扣，全体业主的利益将会受到损害。因此，小区整体环境的维护，需要物业服务企业与全体业主相互配合、互相支持、共同努力，业主须按时足额交纳物业费，而物业服务企业也要不断提升服务质量，两者才能形成良性循环。此外，本案中王玉翠未交纳自2017年8月1日至2020年8月31日的物业费（此期间其仍然接受着物业服务），而小区其他多数业主按时交纳了物业费，其拒交物业费的行为实际上也损害了其他按时交纳物业费业主的利益。综上所述，诚成物业公司主张王玉翠支付拖欠的物业费2190.1元，一审法院依法予以支持。关于王玉翠主张的其房屋漏水的问题，其可另行主张权利。关于诚成物业公司主张的水费，案涉小区采用自备井进行供水，小区开发商城中城公司与诚成物业公司签订了《水井委托管理协议》，约定为保障案涉小区居民用水问题，城中城公司将位于案涉小区的水井一口委托给诚成物业公司管理使用，诚成物业公司负责该水井维护、维修、保养、使用汲水、水质监测等工作，并参照市政自来水收费标准，按3.15元/立方米向案涉小区的居民收取水运行费，以保证水井正常工作时人工、质检、维修维护等方面的支出。诚成物业公司进驻案涉小区进行试用公示时，公示中亦有“供水运行维护费按原标准收取”的内容。作为小区业主的王玉翠亦实际使用了案涉自备井的供水，享受了相应的供水服务。综上，诚成物业公司主张王玉翠支付欠付的自2017年8月1日至2020年8月31日的水费1067.8元，于法有据，一审法院予以支持。关于诚成物业公司主张的利息，综合王玉翠的答辩意见，双方当事人的陈述及提交的证据，诚成物业公司提供的物业服务确有一定瑕疵，对业主不积极交纳物业费的行为也负有一定责任，所以一审法院对于诚成物业公司要求王玉翠支付利息的诉讼请求不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条、第六条规定，判决：一、王玉翠于判决生效之日起十日内向济南诚成物业管理有限公司支付2017年8月1日至2020年8月31日的物业费2190.1元；二、王玉翠于判决生效之日起十日内向济南诚成物业管理有限公司支付2017年8月1日至2020年8月31日的水费1067.8元；三、驳回济南诚成物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由王玉翠负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王玉翠提交，2020年4月1日网名金某某（钟某某）发布的公告打印件1份、“业主议事第二大群”微信聊天截图打印件2页、“代表群”微信聊天截图打印件1份，济南某某投资开发有限公司等三家单位加盖公章的照片打印件1份、2019年7月24日某某城二期协调推进领导小组与槐荫区信访工作联席会议办公室《关于推进解决某某联二期问题的通报》照片打印件1份，用以证明：诚成物业公司在涉案小区提供物业服务不合法，王玉翠无须缴纳物业服务费和水费。诚成物业公司质证认为，对证据的真实性不予认可，公告为打印件，没有钟某某的署名，即使真实也代表他个人的观点，与诚成物业公司无关；其他材料也都是复印件，即使真实也和本案无关。诚成物业公司提交，2020年2月20日，物业保修单照片打印件一份，证明：王玉翠水表空转报修，经维修人员查实业主家马桶漏水，业主回复自修。王玉翠质证认为，证据是假的，对真实性不予认可。对双方提交的证据，本院认为王玉翠提交证据为打印件，诚成物业公司不认可真实性，王玉翠未能提交原件以确认打印件的真实性，亦未提交其他证据与之相互佐证，故本院在本案中对该证据不予采信；诚成物业公司提交的证据亦为打印件，王玉翠不认可真实性，诚成物业公司未能提交原件以确认打印件的真实性，亦未提交其他证据与之相互佐证，故本院在本案中对该证据亦不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定一审查明相关事实属实，本院予以确认。另经二审庭审查明，涉案小区至今尚未成立业主委员会。本院认为，本案系王玉翠与诚成物业公司之间的物业服务合同纠纷。住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案中，涉案小区至今尚未成立业主委员会，某某城居委会作为涉案小区所在地居委会，根据上述规定，代行业主委员会职责，为了涉案小区的物业管理，与诚成物业公司签订涉案物业服务合同，符合法律规定，合同合法有效，对涉案小区业主具有约束力。王玉翠应当按照该物业服务合同交纳有关费用。王玉翠提交的证据不足以证明2017年8月1日至2020年8月31日其未在涉案房屋内居住，王玉翠亦未向诚成物业公司报过房屋空置，一审判决判令王玉翠向诚成物业公司支付该期间的物业费、水费正确。一审法院业已查明诚成物业公司提供的物业服务确实存在一定瑕疵，一审法院已经以此为由未支持诚成物业公司利息的诉讼请求，故王玉翠以此为由拒不缴纳物业费的理由不能成立。综上所述，王玉翠的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王玉翠负担。本判决为终审判决。审判员  许海涛二〇二一年七月十六日书记员  王 娜