四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终10047号 上诉人（原审被告）：黄德富，男，1986年8月14日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：郭迪刚，四川卓泽律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都翔亚商业管理有限公司，住所地：四川省成都市青白江区祥福镇同心南路44号。 法定代表人：沙定浪，董事长。 委托诉讼代理人：钟美琼,四川信诺达律师事务所律师。 上诉人黄德富因与被上诉人成都翔亚商业管理有限公司（以下简称翔亚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青白江区人民法院（2021）川0113民初500号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄德富上诉请求：一、撤销成都市青白江区人民法院（2021）川0113民初500号民事判决，驳回翔亚公司的全部诉讼请求；二、本案的一审、二审诉讼费由翔亚公司承担。事实与理由：一、翔亚公司并未与成都大港置业公司（以下简称大港公司）签订管理合同，合同当事人为大港公司与谢翔。且翔亚公司并未出示合同原件证明双方关系。因翔亚公司未取得业主授权，故其无收取租金的权利。2020年7月，大港公司发出《商铺占用处理通知》，载明：“我司将对公司自持在建工程的状况进行清理，清理区域：大港建材城二期1F3栋121—150......”，涉及翔亚公司使用的121、122、123、125。从“......如果你使用的商铺是我司自持财产，请你在收到本通知之日起三日内与我司联系，将房屋内的物品自行搬离。......”，可得出大港公司并未授权翔亚公司管理物业，收取租金。二、翔亚公司没有履行物业管理的义务，不应当收取管理费用。《公告》第二点“......要求大港置业及托管公司收到此公告之日起三个工作日内全权指定合格物管公司强化大港二期市场的物管工作......”、第四点“......在大港置业及托管公司指定合格物管公司进驻二期市场管理后，协调业主、商家达成一致经营方案，稳定并繁荣市场。......”、第五点“......告知大港二期全体商家，在没有获得大港置业和业主授权下，不得向翔亚公司缴纳任何物业管理费以及商铺租金，否则损失自负。......”可见，翔亚公司未履行物业管理相关义务且无物业管理资质，故不应当收取物业管理费。三、大港陶瓷建材城一期综合区1—14栋、二期1—38栋地面构建物及相关对应地块已于2021年1月24日在阿里拍卖网上成功拍卖。所以翔亚公司无权要求黄德富腾退房屋。一审法院对上述两项事实认定错误，应予纠正，请求二审法院依法改判驳回翔亚公司全部诉讼请求。 翔亚公司辩称，一审法院判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，黄德富的上诉事实、请求无法律依据，请求依法驳回。 翔亚公司向一审法院起诉请求：1、判令黄德富腾退租赁的大港建材城二期“成都大港灯饰城”3栋1层117、118、119、120、121、122、123、125号共8间商铺和5栋3层319至322号共4间仓库；2、判令黄德富支付2020年1月1日至2020年12月31日的商铺租金32844元、仓库租金9907.20元、物业管理费32844.80元及逾期缴纳的滞纳金（按照每日1‰，从2021年1月1日开始计算至付清全部费用为止）；3、判令黄德富支付律师费8000元；4、判令黄德富承担诉讼费用。起诉后，翔亚公司增加一项诉讼请求：责令黄德富按照商铺租金每月30元/平方米，仓库租金3元/平方米的标准从2021年1月1日开始计算占用期间的租金至黄德富腾退所占用的商铺为止（一审庭审中，翔亚公司明确商铺的计算基数为547.4平方米，仓库的计算基数为275.2平方米）。 一审法院认定事实：2019年12月13日，出租方（甲方）翔亚公司，与承租方（乙方）黄德富签订成都大港灯饰城商铺租赁合同，乙方租赁位于成都市青白江区工业集中发展区南区青白江大道111号大港建材城二期“成都大港灯饰城”3栋1层117、118、119、120、121、122、123、125号共8间商铺，商铺产权面积共550.4平方米（减3平方米配电箱），租赁期限2020年1月1日至2020年12月31日。合同第三条约定：租金标准为12元/㎡/月，面积按547.4平方米计算，一年租金为78825.6元；甲方代收物业管理费，乙方缴纳标准为6元/㎡/月，面积按547.4平方米计算，一年物业管理费为39412.8元；租金和物业管理费应在签订合同后一次性或按季度付清；乙方缴纳履约保证金10000元。合同第五条第2款约定：乙方未按规定时间和金额缴纳租金和物业管理费，每逾期一天，按拖欠款项总额的1‰支付滞纳金；逾期十五天，视作乙方单方违约，甲方有权收回商铺并单方面解除合同，乙方已缴纳的所有保证金作为违约金甲方有权予以没收；租赁期满，乙方既不续约又不迁出商铺，乙方应按本合同约定租金的五倍向甲方缴纳占用期间的租金并赔偿甲方因此造成的损失；甲、乙双方任何一方违约，除应按上述约定承担违约责任外，违约方还应向守约方承担因诉讼产生的案件受理费和律师费（以发票为准）。合同第七条特别约定事项：1、享受公司精装修补贴每平方米补贴6元，补贴金额为39412.8元，从商铺租金78825.6元中扣除，扣除后应付租金39412.8元；2、2020年1月1日至2020年2月29日为免租期，免租金额为6568.8元，免租期内物管费由乙方按时缴纳，应付租金39412.8元扣除免租金额6568.8元后实付租金32844元；3、物管费及租金共计应付72256.8元。 2019年12月13日，出租方（甲方）翔亚公司，与承租方（乙方）黄德富签订大港灯饰城仓库租赁合同，乙方租赁大港灯饰城第5栋第3层319至322号共4间仓库，总面积275.2平方米，租赁期限2020年1月1日至2020年12月31日，租金每平方米3元，年租金总额9907.2元；另一次性缴纳800元作为押金，在合同解除后乙方正常撤离后15个工作日无息返还；以上费用合计10707.2元。 上述租赁仓库与商铺均位于大港建材城二期。 2019年12月13日，黄德富向翔亚公司缴纳了商铺履约保证金10000元和仓库押金800元。2020年5月5日，黄德富向翔亚公司支付物管费6568元，翔亚公司出具的收款收据在收款事由中注明：“2020年物管费第一季度，优惠一个月”。之后，黄德富未再向翔亚公司支付费用。 2020年12月31日，商铺租赁合同和仓库租赁合同到期后，黄德富继续使用商铺和仓库，未与翔亚公司续签合同，也未缴纳费用。 2015年5月22日，谢翔以翔亚公司（乙方）的名义（翔亚公司于2015年7月30日成立，谢翔担任该公司法定代表人，现变更为沙定浪）与甲方成都大港陶瓷建材城管理有限公司（以下简称大港公司）签订合作协议书，对大港建材城二期约64000平方米的物业区域（该物业区域规划为二期的灯具区）进行合作，合作期限12年，从2015年9月28日至2027年9月27日，合作方式包括甲方前6年将项目免租金承包给乙方，同意招商和运营所获的租金及利润全部归乙方所有，甲方为乙方提供物业管理服务，物管费为每3年2000000元，乙方自行对项目制定各项收费标准并收取各项费用，后6年甲、乙双方对本项目进行合作招商和运营等内容。 因本案纠纷，翔亚公司于2021年1月12日与四川信诺达律师事务所签订委托代理合同，翔亚公司支付律师费8000元，四川信诺达律师事务所出具了四川增值税普通发票。 一审庭审后，一审法院在法院内网系统进行了关联案件检索，四川省成都市中级人民法院（2020）川01刑终571号刑事裁定书查明了与本案相关联的以下事实： 1、“大港陶瓷建材城”项目位于成都市青白江区工业集中发展区南区，项目净用地1210余亩。其中一期工程占地941.23亩，建筑面积共计443347.5㎡，二期工程占地271.25亩，建筑面积共计171419.9㎡。一期工程用地分为6个地块，一期1号地块（约109亩）为商业用地，于2012年9月27日取得国有土地使用权证；一期2号地块（约140.23亩），于2012年9月12日取得土地用途为仓储用地的国有土地使用权证，至2016年6月17日变更土地用途为商业用地并重新取得国有土地使用权证；一期3号地块（约189.25亩）为仓储用地，于2014年4月25日取得国有土地使用权证；一期4号地块（约162亩）为仓储用地，于2013年10月25日取得国有土地使用权证；一期5号地块（约160.75亩）为仓储用地，于2013年10月25日取得国有土地使用权证；一期6号地块（约180亩）未取得国有土地使用权证。……。成都大港置业有限公司（以下简称大港置业公司）仅于2012年12月16日办理一期1号地块11-14栋、16-27栋预售许可证。二期工程土地全部未取得国有土地使用权证。二期工程建筑项目有：精品区1-20幢、品牌馆1-18幢。截止案发时，大港置业公司已将“大港陶瓷建材城”一期工程1号、2号、6号地块上部分商铺及二期工程中部分商铺对外销售。 2、“售后包租”模式。2011年6月28日至2014年4月20日期间，大港置业公司（时任股东董汝城、张高峰、陈善睦、陈善路、蔡祥庆）在“大港陶瓷建材城”项目一期2号仓储用地、3号仓储用地、未依法取得国有土地使用权证的6号地块、二期未依法取得国有土地使用权证的土地上修建商铺、公寓；并在未取得商品房预售许可的情况下，聘请基盛公司对上述房屋进行销售（前期为期房销售，后期为现房销售）；且在销售时同时以大港置业公司名义与购房人签订《买卖合同》（合同中无土地使用权证和预售许可权证相关信息）、以大港公司名义与购房人签订《委托经营管理合同》，约定购房人以一次性付款方式或分期付款方式购买上述房屋（期房、现房），后将房屋交由大港公司办理房屋交接及十年经营管理，自购房人付清全部购房款后第二日起，大港公司开始向购房人支付房屋租金，商铺前三年零租金，第四、第五年年租金按不低于购房款9%比例支付，第六、第七年年租金按不低于购房款10%比例支付，第八至第十年年租金按不低于购房款11%比例支付；……。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称租赁合同司法解释）第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，“大港陶瓷建材城”二期项目系在未依法取得国有土地使用权证的土地上修建的房屋，更遑论取得建设用地规划许可证以及用地许可后的建设工程规划许可证，故翔亚公司与黄德富签订的租赁合同无效。根据租赁合同司法解释第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，翔亚公司有权按合同约定向黄德富主张房屋占用费。 翔亚公司虽非房屋所有权人，但翔亚公司是通过合作方大港公司取得的房屋经营权，大港公司受购房人的委托经营管理，购房人从大港置业公司购房，各方之间的合同关系清晰，合同仅约束合同相对人之间的权利义务，黄德富从翔亚公司接手房屋，其应向翔亚公司支付费用。根据商铺合同的特别约定，一年商铺租金为32844元，因黄德富未付，故翔亚公司主张该项金额，一审法院予以支持；商铺物管费一年为39412.8元，月均3284.4元，黄德富在2020年5月5日向翔亚公司支付第一季度物管费6568元，翔亚公司在收据中注明优惠一个月，故应认定黄德富已交清一个季度的物管费，一年合同期内其仅欠三个季度的物管费29559.6元，对翔亚公司诉讼请求超出的金额，一审法院不予支持。仓库合同约定的租金一年为9907.2元，因黄德富未支付，翔亚公司主张该项金额，一审法院予以支持。 因租赁合同无效，故合同关于违约责任的约定也无效，翔亚公司诉请黄德富支付每日1‰的滞纳金并承担律师费，一审法院不予支持。黄德富已缴纳的商铺履约保证金10000元和仓库押金800元，因违约条款无效，应在欠费中扣减，故黄德富应支付合同期内商铺欠费22844元、仓库欠费9107.2元。合同期满后，黄德富继续占用商铺和仓库无法律依据，其应当腾退并按原合同约定的标准支付腾退前的房屋占有使用费，翔亚公司主张5倍商铺租金的违约责任，因合同无效，一审法院不予支持。 据此，一审法院依据《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第一百五十三条第一款、第一百五十七条，《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条、第三十八条、第四十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决：一、黄德富于判决生效之日起十日向翔亚公司腾退位于成都市青白江区工业集中发展区南区青白江大道111号大港建材城二期“成都大港灯饰城”3栋1层117号、118号、119号、120号、121号、122号、123号、125号共8间商铺和5栋3层319号、320号、321号、322号共4间仓库。二、黄德富于判决生效之日起十日支付翔亚公司2020年1月1日至2020年12月31日期间的商铺占有使用费22844元、仓库占有使用费9107.2元、物业管理费29559.6元，合计61510.8元。自2021年1月1日起至实际履行之日止，黄德富按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，以欠款61510.8元为基数，向翔亚公司支付欠款的资金占用利息。三、黄德富自2021年1月1日起至实际腾退之日止，按照商铺6元/平方米/月（商铺总面积按照547.4平方米计算），仓库3元/平方米/月（仓库总面积按照275.2平方米计算）向翔亚公司支付房屋占有使用费。四、驳回翔亚公司其他诉讼请求。一审案件受理费845元（已减半），由黄德富负担622元，翔亚公司负担223元。 二审中，黄德富提交以下证据：成都盛鼎宏园区管理有限公司于2021年4月6日向整个大港建材城出具的公告，拟证明成都盛鼎宏园区管理有限公司于2021年1月25日通过法院组织的拍卖取得了案涉大港陶瓷建材城的建筑物、土地资产等,案涉建筑物及相应地块所有权已于拍卖成交时由原来的业主变更为成都盛鼎宏园区管理有限公司，成都盛鼎宏园区管理有限公司并未授权翔亚公司从2021年1月1日后继续管理该物业，因此至2021年1月1日起黄德富不应当向翔亚公司支付租金包括腾退房屋。翔亚公司对该证据的真实性无异议，认为成都盛鼎宏园区管理有限公司当时拍卖取得了一期、二期，但公告第3项的内容仅是针对一期而言，二期还是由翔亚公司管理，且黄德富与翔亚公司的合同在2020年12月31日到期，故黄德富应当及时缴纳房租、腾退房屋，之后再由翔亚公司与成都盛鼎宏园区管理有限公司交接，所有权人的变更并不能成为黄德富不腾退房屋的理由。 翔亚公司未提交新证据。 本院审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于：一、黄德富是否应向翔亚公司腾退房屋并支付商铺占用费；二、黄德富是否应向翔亚公司支付物业管理费。本院分别认定如下： 关于黄德富是否应向翔亚公司腾退房屋并支付商铺占用费的问题，黄德富上诉认为翔亚公司并未取得业主大港公司的委托授权，且案涉房屋及相应地块已由成都盛鼎宏园区管理有限公司拍卖取得，故翔亚公司无权要求黄德富支付商铺占用费和腾退。本院认为，1.谢翔在翔亚公司成立前已以翔亚公司名义与大港公司签订了合作协议书，大港公司同意将项目免租金承包给翔亚公司，期限为6年，故在黄德富于2019年12月13日与翔亚公司签订租赁合同时，翔亚公司应已取得大港公司同意其出租的权利；2.即使翔亚公司未取得大港公司的同意或授权，但翔亚公司系与黄德富建立租赁关系的合同相对人，根据合同相对性及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，作为合同相对方的翔亚公司仍有权要求黄德富支付至实际腾退之日的占用费；成都盛鼎宏园区管理有限公司通过拍卖取得所有权之后期间的占用费，可由翔亚公司与成都盛鼎宏园区管理有限公司另行处理和分配，不影响翔亚公司向黄德富主张权利；3.黄德富与翔亚公司之间的租赁合同为无效，且黄德富未举证证明新的所有权人成都盛鼎宏园区管理有限公司同意其继续占用房屋，故其占用案涉房屋已无事实和法律依据，一审根据合同相对性判决其向翔亚公司腾退亦无不当，本院予以维持。 关于黄德富是否应向翔亚公司支付物业管理费的问题，黄德富上诉状所称的《公告》系大港二期临时业委会所出，从证据形式来看，该证据并非原件且无任何签章，且公告的主体系业委会，本身与物业管理费的支付具有利害关系，故不能单以该《公告》作为确认未履行物业服务义务的依据。黄德富认为物业管理费的内容不仅包括打扫卫生，还包括翔亚公司应每年开展4个大型活动、每天出动3台车辆接送客户，而翔亚公司未按约履行开展活动和接送客户的义务，本院认为，合同并未约定物业管理服务包括有开展市场促销活动和接送客户的内容，黄德富亦未就其主张的事实提供相应的证据，故其以翔亚公司未开展市场促销活动和接送客户为由而拒付物业管理费的依据不足，本院不予支持。 综上，黄德富的上诉请求均不成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1595元，由黄德富负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 王 果 审判员 何广智 审判员 赵 韬 二〇二一年七月十五日 书记员 袁 敬