重庆市綦江区人民法院民事判决书 （2021）渝0110民初5267号 原告：重庆兴宇物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道正通大厦，统一社会信用代码91500222759277590G。法定代表人旷宏宇，该公司经理。委托诉讼代理人欧扬，男，1971年5月21日出生， 汉族，住重庆市綦江区。原告公司员工。委托诉讼代理人罗玉叶，男，1966年4月3日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告公司员工。被告：李梅，女，1973年12月16日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告重庆兴宇物业管理有限公司（以下简称兴宇物业公司）诉被告李梅物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兴宇物业公司之委托诉讼代理人欧扬、罗玉叶，被告李梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告兴宇物业公司诉称，2013年2月綦江区住房保障局与原告签订了物业服务合同，约定原告对XX小区提供物业服务，合同期限为二年，物业服务费按建筑面积收取，住宅每月1元/月/平方米，二次加压费0.7元/吨。合同期满后，2015年5月，原告与綦江区XX街道XX社区居民委员会签订了《物业服务合同》，合同约定由原告对位于綦江区XX街道XX大道XX小区提供物业服务。并约定物业服务费按建筑面积收取，住宅为1.25元/月/平方米，二次加压水电费每吨0.7元。合同签订后，原告为红星小区提供了物业服务，并于2016年3月和2018年8月、2020年3月对合同进行了续签。物业服务费标准实际按1元/月/平方米收取。2015年2月，綦江区住房保障局将XX小区X幢X-X房屋租赁给被告使用。被告从2017年10月起未缴纳物业服务费，截止2021年3月，被告共欠物业服务费2272.62元。期间，原告多次向被告催收未果，被告应按合同的约定向原告支付违约金652元（每日万分之四）。为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，请求判令被告立即向原告支付自2017年10月至2021年3月期间的物业服务费2272.62元及违约金652元，并承担本案案件受理费。被告李梅辩称，对欠费的时间及房屋面积没有异议。未交物管费原因：1、2013年、2014年这两年被告租用的房屋系廉租房，每月应收7元的物业服务费，但是物业公司是按公租房收取的物业服务费，物业公司一直没有回复被告。2、小区设施不完备。只按栋放一个垃圾桶，每个楼层没有垃圾桶，需要住户将垃圾提出到一楼来扔；小区的监控像素太低，完全看不清楚；3、原告的物业服务不到位。保安人员少，年龄偏大；清洁做得不到位，垃圾到处堆放；停电后没有及时发电，有些楼栋还没有发电；楼道路灯没有灯罩，电线裸露等；4、原告到小区服务没有经过业主的同意，是指定性的来管理。不同意支付违约金。经审理查明，綦江区XX街道XX大道XX小区系綦江区保障性住房，所有权人系綦江区住房保障局。2013年，重庆市綦江区住房保障局与原告签订了《红星物业服务合同》，约定原告为XX小区提供物业管理服务，服务期限为2013年3月15日至2015年3月14日。约定物业服务事项为：物业共用部位的日常维修（小修）、养护和管理；物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共绿化、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施设备的维修（小修）、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；交通秩序和车辆停放管理；协助公安部门做好物业管理区域内的安全防范工作；物业档案资料管理；装修管理；法律政策规定管理服务等事项。合同约定物业管理区域物业服务收费采用包干制的方式：1、物业服务费用标准为：住宅：1元/月.平方米（建面、含电梯费、公摊费）；二次加压水电费：0.70元/吨等。2014年、2015年，重庆市綦江区住房保障局发布相关文件载明，保障性住房的物业管理由街道办事处（镇人民政府）组织实施，可以采取承租人自主或委托物业服务公司管理的形式，实行有偿服务。随后，綦江区XX街道办事处将其辖区内保障性住房（包括XX小区）管理的组织实施工作授权给了其下属的各社区居委会。2015年5月7日，原告（乙方）与綦江区XX街道XX社区居委会（甲方）签订《红星物业服务合同》，约定原告为XX小区提供物业管理服务，服务期限为2015年3月15日至2016年3月14日。约定物业服务事项为：物业共用部位的日常维修（小修）、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；物业共用部位和公共场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运排水管道、污水管道的疏通及化粪池清掏；公共绿化、花木、建筑小品等的养护和管理；交通秩序和车辆停放管理；协助公安部门做好物业管理区域内的安全防范工作；物业档案资料管理；装修管理；法律政策规定管理服务等事项。合同约定物业管理区域物业服务收费采用包干制的方式：1、物业服务费用标准为：住宅：1.25元/月.平方米（建面、含电梯费、公摊费）；二次加压水电费：0.70元/吨等。同时约定物业服务费由乙方即兴宇物业自行向租户收取；同时约定物业服务费由乙方即兴宇物业自行向租户收取；廉租房收取方式为单间配租户自行缴纳5元/户，一室一厅租户自行缴纳6元/户，两室一厅租户自行缴纳7元/户，不足部分由甲方缴纳。业主或物业使用人应按月缴纳物业服务费用，逾期不交，乙方从业主、使用人欠费之次月起按日收取千分三违约金等内容。该合同到期后，2016年3月12日，原告与綦江区XX街道XX社区居委会再次签订《红星物业服务合同》，服务期限为2016年3月15日起至2018年3月15日，该合同约定物业服务费标准住宅为1.20元/月.平方米（建面、含电梯费、公摊费），二次加压水电费：0.70元/吨等。其余内容与前合同基本一致。2018年合同到期后，原告与綦江区XX街道XX社区居委会再次签订《红星物业服务合同》，约定物业服务费标准住宅为1元/月.平方米（建面、含电梯费、公摊费），二次加压水电费：0.70元/吨等。其余内容与前合同基本一致。2020年合同到期后进行了续签，约定物业服务费标准住宅为1元/月.平方米（建面、含电梯费），二次加压水电费：0.70元/吨等。其余内容与前合同基本一致。原告一直按1元/月.平方米（建面、含电梯费、公摊费）收取物业服务费。2015年，被告李梅与綦江区住房保障局签订了《綦江区公共租赁住房租赁合同》，约定：公房管理所将XX小区的X幢X-X房屋（建筑面积54.11平方米）租赁给李梅。物业管理服务费由李梅按时足额缴纳等内容。李梅一直在XX小区居住至今。被告李梅从2017年10月至2021年3月欠费为2272.62元（54.11㎡×1元／月·㎡×42个月）。本案庭审中，被告李梅提出其于2013年、2014年系廉租房，应按廉租房收取物业服务费；楼层无垃圾桶、监控设备像素低等问题。原告针对该问题进行答复称：原告收取物业服务费是按保障局提供的名单来收取，如果李梅在2013年、2014年是按公租房标准缴纳的物业服务费，而本人确实是廉租房，需到保障局进行确认。确实没有在每层楼设置垃圾桶，是在每个楼栋设置了垃圾桶，这个也是符合相关规定的。由于该小区系保障房，基础设施是由保障局负责，针对监控设备及垃圾桶问题原告多次向保障局打过报告反映此事，原告会继续向相关部门反映问题。前述事实，有物业服务合同，租赁合同，巡查签到表，缴费情况表及台帐，催费通知及信函，物业服务照片等证据及原、被告当庭陈述在卷为凭，经庭审质证和本院审查属实，足以认定。本院认为，XX小区的所有权人与原告签订的物业服务合同，而后綦江区住房保障局将本区所有保障性住房物业管理的组织实施工作授权给了各街道办事处和镇政府，而綦江区XX街道将该项工作授权给了下属各社区居委会，故綦江区XX街道XX社区居委会与物业服务企业即原告签订的物业服务合同，均系合法有效合同，依法受法律保护。双方应按合同约定全面履行合同义务。被告与綦江区住房保障局签订《綦江区公共租赁住房租赁合同》，中约定：物业管理费用由李梅按时足额缴纳。故被告作为XX小区的公房承租人，在长期接受原告提供物业服务的同时应按约定及时支付物业服务费用。原告按约定完成了主要的物业管理事务，并确保了大多数管理服务的质量，被告未按时向原告交纳相关费用，但原告仍对被告的住宅物业提供服务，履行了主要义务。被告的理由不足以对抗物业服务费用的交纳。故对原告要求被告支付2017年10月至2021年3月物业服务费2272.62元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金问题，被告李梅未按时交纳物业管理费用的行为属违约行为，但在庭审中了解到被告未交物业服务费确实事出有因，故对违约金的诉讼请求本院不予支持。同时，希望原告对物业管理中已发现的问题，特别是被告提出的问题，要高度重视，尽快予以妥善解决，并在今后的物业管理中按法律规定和合同约定全面履行好自己的物管义务，增强员工的服务意识和责任意识，加大与业主的沟通交流，避免类似纠纷的发生。为此，依照《中华人民共和国民法典》第三条、第九百三十九条、第九百四十四条，《物业管理条例》第七条（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：一、被告李梅于本判决生效后五日内支付原告重庆兴宇物业管理有限公司2017年10月至2021年3月期间物业服务费2272.62元；二、驳回原告重庆兴宇物业管理有限公司其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告李梅负担（原告已纳，被告李梅在履行前述义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。  审   判   员  刘  平  二〇二一年七月八日 书  记  员  文成程 -1-