山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终8207号 上诉人（原审被告）：青岛中能文化旅游投资有限公司，住所地山东省青岛市。 法定代表人：乔伟利，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘加伟，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：刘兴梅，女。 委托诉讼代理人：方太亭，山东雅博律师事务所律师。 上诉人青岛中能文化旅游投资有限公司（以下简称中能公司）因与被上诉人刘兴梅商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2021）鲁0214民初4670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中能公司上诉请求：1、依法撤销（2021）鲁0214民初4670号民事判决，改判驳回刘兴梅全部诉讼请求，或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费由刘兴梅承担。其上诉的主要理由是：一、中能公司在取得房地产权属登记证明之后多次通知刘兴梅到中能公司处核对办证资料，一直在积极协助刘兴梅办理涉案房屋的交付、过户手续，现因刘兴梅拒绝按照合同约定接收房屋、拒绝提交办理产权证的相关资料致使涉案房屋产权证书未能办理完毕。中能公司未怠于交房、未怠于履行协助刘兴梅办理过户登记手续，原审法院认定事实错误，导致判决错误。中能公司案涉房屋符合办证条件后于2019年12月30日直至2020年8月23日期间，多次通过电话通知、小区张贴、快递送达等多种方式告知刘兴梅携带相关办证资料到中能公司处沟通办证事宜，在相关材料经受理、核对、理清、补退相关款项后即刻办理房产证。但是因刘兴梅一直拒绝接收房屋，迟迟不与中能公司联系沟通，更没有向中能公司出示相关办证资料与中能公司确认实测房屋面积、核算面积差价、核实办证资料。中能公司在没有核实上述信息、无法取得并核实上述资料的情况下，根本无法单方面协助刘兴梅办理房屋产权证书，案涉房屋未交付、未能办理房屋产权证书的原因系刘兴梅造成的。中能公司已严格按照预售合同的约定和相关房屋产权登记法律法规履行协助义务，并无过错，原审法院判决中能公司协助刘兴梅办理相关过户登记手续是错误的。二、刘兴梅未付清涉案房屋的购房款，尚欠房款214953元，未履行完毕《商品房预售合同》项下的付款义务。双方在认购书及《商品房预售合同》第六条明确约定，刘兴梅应将房款支付到中能公司名下“3xxxx”账户中，但是经中能公司核对，并未收到刘兴梅银行转账方式支付的房款，刘兴梅尚欠付涉案房屋首付款214953元。因刘兴梅未履行《商品房预售合同》项下的付款义务，在其付清购房款之前无权要求中能公司协助办证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”之规定，买房人即刘兴梅需要进一步举证完整的银行交易明细等证据证明其已经支付了全部购房款，原审法院仅以购房收据认定刘兴梅已按合同约定支付了全部房款是错误的。三、刘兴梅尚未返还中能公司超付的逾期交房违约金28908元，无权要求中能公司协助办证。根据《商品房预售合同》补充条款第十三条约定，由于中能公司工作人员计算错误，中能公司实际向刘兴梅多支付了28908元，刘兴梅没有法律依据取得了中能公司计算失误多付的资金，而因此受到损失，已构成不当得利。刘兴梅至今未返还，在刘兴梅返还之前无权要求中能公司协助办证。四、刘兴梅未按合同约定向中能公司支付逾期付款（贷款）违约金10040元，无权要求中能公司协助办证。根据《商品房预售合同》附件一及《商品房预售合同》第七条“乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之一计算”之规定，刘兴梅应支付中能公司逾期付款违约金10040元，但刘兴梅至今未支付。刘兴梅贷款逾期，影响了公司正常资金周转，给公司造成不可挽回的损失。但刘兴梅却拒绝支付其逾期付款的违约金及赔偿，反而向公司索要违约金，意图通过诉讼方式达到不支付给公司违约金的目的，刘兴梅的这种行为不应得到法律支持。根据《商品房预售合同》补充条款第十条第9款约定“因国家商业贷款或公积金贷款政策文化而导致乙方的贷款无法正常办理的，该风险由乙方自行承担。甲方仅在上述业务办理过程中对乙方提供辅助，乙方不得因政策变更或贷款部门办理进度原因而追究甲方的任何责任，也不得因此影响购房款的及时支付。”【对于贷款，应该由乙方自行办理，甲方协助。】之规定，贷款逾期可能有多方面原因，首先应由刘兴梅提供资料证明购房人不存在拖延办理情况，即使是因为政策原因或银行办理进度原因，刘兴梅也不得因此影响房款及时支付。因此刘兴梅应该向中能公司支付逾期付款违约金。综上所述，结合《商品房预售合同》补充条款第十条6约定，原审法院判决中能公司协助刘兴梅办理案涉房屋的房产证办理等相关过户登记手续认定事实不清、证据不足且适用法律错误，导致错误判决。 被上诉人刘兴梅辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回中能公司的上诉，维持原判。一、中能公司要求刘兴梅额外提交材料不合理，中能公司已经接收了房产，未能办理产权手续的责任在于中能公司。二、刘兴梅已经按照合同约定足额支付了购房款。三、刘兴梅无须返还逾期交房违约金，也无须支付逾期贷款违约金，并且违约金的争议不应当作为办理产权手续的前置条件。四、中能公司未提交证据证明房屋的实测面积大于合同约定面积，一审法院的认定合法合理。 刘兴梅向一审法院起诉请求：1、依法判令中能公司为刘兴梅办理城阳区xx路xx号瑞士小镇（英格堡家园）xx号楼xx单元xx户不动产权证。2、诉讼费由中能公司承担。 一审法院认定事实：2014年10月17日，刘兴梅与中能公司签订《青岛市商品房预售合同》（合同编号：201400161044），主要约定：刘兴梅购买中能公司开发的位于青岛市城阳区《瑞士小镇（英格堡家园）》xx号楼xx单元xx层xx户房屋（以下称“涉案房屋”），暂测建筑面积93.84平方米，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为7459元，总房价款暂定为699953元；其中第十四条约定在中能公司取得房地产权属登记证明后120日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。双方在签署《房屋交接书》之日起120日内，由双方依法向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。 刘兴梅已向中能公司足额支付购房款699953元，中能公司于2016年4月13日为刘兴梅出具了发票。 中能公司已将涉案房屋交付给刘兴梅使用。中能公司已取得《房屋权属证明》，并于2019年12月25日具备为刘兴梅办理涉案房屋产权证的条件。2020年8月，中能公司向刘兴梅发出《关于英格堡家园产权手续办理再次通知》，载明办理产权手续时间自2020年1月3日开始，由于受疫情等原因影响，致使部分业主产权手续还未成功办理，因此通知刘兴梅于2020年11月21日前预约办理房屋产权手续，并且该通知还载明刘兴梅实际交齐房款日期为2015年5月26日，要求刘兴梅支付逾期付款违约金10040元、退还中能公司超付逾期交房违约金28908.03元。 一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点为中能公司是否应当为刘兴梅办理涉案房屋的不动产产权证。刘兴梅与中能公司签订的《青岛市商品房预售合同》，是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应在遵循诚实信用原则的基础上,按照合同约定,全面履行自己的义务。刘兴梅已按合同约定支付了全部房款，涉案房屋已经交付使用，现中能公司已经取得《房屋权属证明》，涉案房屋已经具备办理不动产权证的条件，故中能公司应按合同约定协助刘兴梅办理涉案房屋的不动产权证。关于中能公司称刘兴梅未付清首付款、退还中能公司超付的逾期交房违约金及应支付贷款逾期放款违约金的抗辩意见，一审法院认为，刘兴梅已经按照合同约定支付足额购房款，刘兴梅未付清首付款与事实不符，且违约金争议不能影响中能公司履行协助刘兴梅办证的合同义务，也不能成为中能公司拒绝协助刘兴梅办证的合法理由，综上，一审法院对中能公司在本案中的抗辩意见均不予采纳，希望中能公司遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定判决：中能公司于本判决生效后十日内协助刘兴梅办理青岛市城阳区《瑞士小镇（英格堡家园）》3号楼3单元301户房屋的不动产权证。案件受理费已减半收取50元，由中能公司负担。 本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为，刘兴梅与中能公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。涉案房屋已经具备办理不动产权属登记的条件，依照合同约定中能公司应当协助刘兴梅办理涉案房屋的产权登记手续，中能公司以刘兴梅拒绝提交办理房屋产权登记的相关资料为由主张不应协助其办理不动产权属登记的理由显然不能成立，本院不予采纳。本案中，刘兴梅已经按照合同约定支付足额购房款，中能公司亦实际将房屋交付给刘兴梅。中能公司现主张刘兴梅尚欠购房款214953元，但其未能对该项主张提供证据予以证明，且其对已向刘兴梅开具发票和交付房屋无法做出合理解释，中能公司以此为由主张不应协助刘兴梅办理不动产权属登记手续，本院不予采信。关于中能公司主张刘兴梅应退还中能公司超付的逾期交房违约金及应支付贷款逾期放款违约金的上诉意见，本院认为，该违约金争议与中能公司履行协助办证义务系两个法律关系。中能公司以此为由拒不履行协助办理产权登记的义务，于法无据，本院对此不予支持。 综上，上诉人中能公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由青岛中能文化旅游投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 齐 新 审判员 孙向东 二〇二一年七月二十七日 书记员 王冉冉 书记员 于国英