广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11981号上诉人（原审原告、反诉被告）：黎建华，男，1991年9月3日出生，汉族，住广东省信宜市。上诉人（原审原告、反诉被告）：龙建才，男，1993年6月6日出生，汉族，住广东省罗定市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：陈娥，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：刘桂芳，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：邱园园，女，1986年1月10日出生，汉族，住广东省电白县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴志兰，女，1962年6月12日出生，汉族，住广东省电白县。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：麦丽妍，广东广岭律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴君婧，广东广岭律师事务所实习人员。上诉人黎建华、龙建才因与被上诉人邱园园、吴志兰合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初17413号民事判决民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黎建华、龙建才及其共同委托诉讼代理人刘桂芳，被上诉人吴志兰及其与邱园园共同委托诉讼代理人麦丽妍、吴君婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黎建华、龙建才上诉请求：1.请求判令依法撤销一审判决；2.请求判令支持黎建华、龙建才所有诉讼请求，并驳回邱园园、吴志兰的所有诉讼请求；3.判令邱园园、吴志兰承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：（一）一审判决事实认定错误，吴志兰通过欺骗、诱导等方式使得黎建华作出错误意思表示，才签署案涉《酒楼转让合同》。1.吴志兰、邱园园故意隐瞒案涉餐厅租金标准并未降低，欺骗黎建华餐厅租金标准已降低，诱导黎建华作出错误意思表示，才签订《酒楼转让合同》，接手案涉餐厅。首先，从黎建华跟吴志兰微信记录可以显示，黎建华非常关心餐厅的实际租金，也表示了如果餐厅租金为140元/平方米，其是明确表示了租金高不敢承接做。在2019年12月11日吴志兰跟黎建华谎称案涉餐厅租金实际减少了，并跟黎建华承诺了餐厅的租金就是120元/平方米，黎建华才重新考虑承接餐厅。双方签署《酒楼转让合同》第一条载明：“该店铺的租赁方为广州市叁合拾物业管理有限公司，与甲方签订了租赁合同，租期到2023年12月31日止，月租为每平方米120元/平方米”，也直接证实了吴志兰隐瞒了案涉餐厅真实租金标准，导致黎建华作出错误意识表示。一审判决以吴志兰前期洽谈陈述餐厅租金认定吴志兰没有隐瞒事实，不符合案件事实。吴志兰前期真实陈述，后期向黎建华谎称餐厅租金存在降低，隐瞒了物业公司不同意餐厅租金降低的事实。一审庭审中，吴志兰没有提交任何证据证实存在其跟物业公司沟通或租金降低的行为，足以说明吴志兰虚构事实，隐瞒餐厅租金，欺骗诱导黎建华接收案涉餐厅。其次，黎建华、龙建才客观上无法获取餐厅《租赁合同》，无法核实餐厅的实际租赁标准。吴志兰、邱园园截止本案一审判决之日，一直拒绝将真实的《租赁合同》提供给黎建华、龙建才，也未办理租赁合同转让。物业公司也以承租人并非黎建华，保护客户隐私等理由拒绝向黎建华提供餐厅《租赁合同》及真实租金标准，直接导致黎建华客观上无法核实餐厅实际租金标准。黎建华与吴志兰夫妇相识已久，非常信任吴志兰。且黎建华初入社会尝试创业经营餐厅，因急于创业、法律意识淡薄等原因，直接相信吴志兰所述，导致被骗签订案涉《酒楼转让合同》是符合事实也符合常理的。一审判决以黎建华签订合同前未查看租赁合同为由认定不服常理，是有悖事实和不服逻辑。任何社会上的民事或刑事的诈骗、欺骗行为，大部分都是受害人疏忽大意所导致，诈骗行为、欺骗行为是真实发生的。执法者或裁决者不能以受害人疏忽大意未核实事实为理由，而推断不服常理，甚至因此忽略诈骗事实，免去诈骗行为人的民事或刑事责任。再者，一审判决以吴志兰后期承诺补差价为由，认定吴志兰隐瞒餐厅租金标准，欺诈黎建华的事实行为没有侵犯黎建华、龙建才的合法权益，不符合法律规定，也违背了公平公正原则。吴志兰后期承诺补租金差价，进一步印证了吴志兰前期存在隐瞒餐厅真实租金标准的事实。因吴志兰隐瞒事实和欺诈行为，导致黎建华无法判决酒楼的真实情况，从而作出错误意思表示，导致其失去公平公正抉择的权利。吴志兰的欺骗行为侵犯了黎建华的合法权益，也是本案争议产生的直接因素和起源因素，虽然吴志兰后期承诺在拖欠的转让款总扣除租金差价，但是事实上并不配合办理租赁合同转让，也拒不交付租赁合同的押金凭证原件给黎建华、龙建才，导致黎建华、龙建才无法跟物业公司对接，根本无法正常经营，后期也无法转让案涉餐厅予以止损，直接侵犯了黎建华、龙建才的合法权益。2.吴志兰、邱园园向黎建华、龙建才隐瞒了餐厨设备实际产权。首先，黎建华签订《酒楼转让合同》时并不知晓餐厨设备的实际产权，从黎建华与吴志兰之间的微信聊天记录中，可知双方从未就这一方面有过任何沟通和协商。其次，从黎建华与广州合隆节能科技有限公司（以下简称合隆公司）刘志勇2020年2月3日的微信聊天记录“黎建华：你与邱总签了多久的合同？一个月多少钱？刚开始我以为炉胆是你们的，后来剩下的员工说成套设备是你们的，我都糊了”，黎建华与合隆公司曾兰的微信聊天记录，证实黎建华是接收餐厅后才知道餐厨设备的实际产权。黎建华接手餐厅后也未与合同公司这边沟通设备移交的事宜。再则，《酒楼转让合同》的第三条约定，饭店现有装修、装饰、设备（包括附件），在甲方收到转让金后全部无偿归乙方使用，租赁期满后不动产归租赁方所有，动产无偿归乙方所有。合同中载明的设备包括了餐厨设备，这与转让费用高达41万元也相互予以印证。（二）吴志兰、邱园园未按《酒楼转让合同》的约定履行合同义务，存在严重的违约行为，其反诉请求没有事实和法律依据。1.邱园园、吴志兰未将《租赁合同》、租赁押金凭证交付给黎建华、龙建才，也未跟物业公司对接案涉餐厅已转让给黎建华、龙建才，由黎建华、龙建才承接原租赁合同的权利义务。《酒楼转让合同》第一条约定，甲方保证乙方享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务。转让后吴志兰、邱园园为继续隐瞒餐厅租金实际标准，一直没有将《租赁合同》、租赁押金凭证交付给黎建华、龙建才，也未跟物业公司办理租赁合同转接黎建华、龙建才事宜，导致黎建华、龙建才只履行交付租金义务，无法享受相应的权利。一审庭审中，吴志兰也陈述了其并未跟物业公司对接，从黎建华与物业公司人员微信聊天记录中也可以证实，物业公司不承认黎建华与吴志兰签署的《酒楼转让合同》，说明吴志兰及邱园园并未告知物业公司餐厅转让事宜，也从未办理租赁合同转接事宜，其二人在严重的合同违约行为。同样因黎建华、龙建才无《租赁合同》及押金凭证，导致后续无法正常经营也无法转让餐厅止损。其次，案涉餐厅租赁押金金额为245200元，持有押金凭证原件才享有租赁押金权益，吴志兰一直未将押金凭证原件交付给黎建华、龙建才，而黎建华、龙建才已向其支付了餐厅租赁押金的全部费用，该部分费用吴志兰及邱园园应退还给黎建华。因此，吴志兰、邱园园的反诉请求要求支付剩余转让费，在扣减租赁押金费用后，其二人系拖欠黎建华、龙建才的费用，其诉求应予以驳回。2.吴志兰、邱园园至今未将餐厅的营业执照正本和卫生许可证原件交付给黎建华、龙建才，导致黎建华、龙建才根本无法正常经营餐厅。其餐厅及相应股权转让行为存在瑕疵。综上，吴志兰、邱园园存在严重的违约行为，黎建华、龙建才无需向其支付剩余转让费用，反而其二人应退还案涉餐厅押金凭证的全部费用给黎建华、龙建才。吴志兰、邱园园的反诉请求没有事实和法律依据，一审判决没有考虑吴志兰及邱园园存在重大合同违约的情形下，直接判定黎建华、龙建才支付全部剩余转让费，严重违背了公平公正原则，违背了《民法典》关于合同履行的相关规定。吴志兰、邱园园辩称，不同意黎建华、龙建才的上诉请求。双方签订的酒楼转让合同真实合法有效，吴志兰、邱园园已按约履行合同约定的义务，黎建华、龙建才应当向吴志兰、邱园园支付剩余的转让款。（一）酒楼转让合同约定的租金是双方合意的结果，吴志兰、邱园园不存在任何的欺骗或者隐瞒，转让合同签订之前，黎建华、龙建才明确知道物业公司的租金为140元每平方。从双方的聊天记录可以看出，黎建华、龙建才对场地已经进行了多次的实地考察，其对于租金、装修、经营情况等等都已做了充分的了解，吴志兰、邱园园不存在任何的欺瞒。最终以120元每平方的租金标准，签订了酒楼转让合同，是吴志兰、邱园园向黎建华、龙建才承诺，可以按照120元每平方的标准使用场地，吴志兰、邱园园与物业公司之间的约定与黎建华、龙建才无关。而事实上在转让合同签订之后，直至到黎建华、龙建才单方停止经营期间，黎建华、龙建才均是按照120元每平方的标准实际支付租金，并且正常使用场地。（二）酒楼转让合同约定的设备不包含节能减排设备，黎建华、龙建才明知道节能减排设备是租赁的，并接受吴志兰、邱园园转交的节能效益分享合同。在2020年5月24日，吴志兰问黎建华是否继续租用炉灶，从黎建华、龙建才一审提交的证据17录音光盘第12分30秒的内容中黎建华回应的内容以及对话的态度可以证实，黎建华、龙建才在签订转让合同的时候，已经知道减排设备是租赁的，转让合同中约定的设备不包含减排设备，因此本案根本不存在吴志兰、邱园园故意隐瞒节能设备实际产权的情况。（三）吴志兰、邱园园已经按照酒楼转让协议的约定履行合同义务，黎建华、龙建才应当按照约定支付剩余的转让款。双方在签订合同之后，吴志兰、邱园园已经立即将酒楼交付给黎建华、龙建才使用，并将有关的合同、文件、单据等等资料一并交付给黎建华、龙建才，双方完成场地以及文件交接之后，吴志兰、邱园园还为黎建华、龙建才介绍原来酒楼的熟客，吴志兰、邱园园按照约定完成了酒楼的股权、法定代表人、企业名称，即食品营业许可证等等变更的手续。黎建华、龙建才在受让之后就立即正常经营，但是黎建华、龙建才却在2020年4月之后无故拖欠租金，甚至在2020年6月8日未交接的情况下直接关店走人，黎建华、龙建才自身经营不善，内部矛盾纠纷均与吴志兰、邱园园无关，吴志兰、邱园园已经按照合同约定将整一个正在正常经营的酒楼，以及酒楼的经营权全部交给了黎建华、龙建才。（四）黎建华、龙建才缺乏基本的诚信，一审的庭审过程中，多次出现前后矛盾，多次虚构事实，试图将其自身经营不善的风险转嫁给吴志兰、邱园园。在一审的过程中，黎建华、龙建才虚构节能合同的来源，转让合同签订当时明明黎建华、龙建才2人都在场，而且定金是用龙建才哥哥的银行卡支付的，但是黎建华、龙建才居然慌称龙建才当时不在场，在上诉状中黎建华、龙建才谎称与吴志兰、邱园园相识已久，但实际上是在2019年11月20日，黎建华、龙建才通过转让广告添加吴志兰、邱园园微信才认识的。黎建华、龙建才声称初入社会，但2019年黎建华已经28岁，龙建才26岁，即使本科毕业都已经有两年以上了，何况其实黎建华有丰富的餐饮经营经验。自黎建华、龙建才接手酒楼至擅自停业期间，黎建华、龙建才也从未对减排设备的权属或者租金标准提出过任何的异议。而直到其经营不利的时候，才谎称吴志兰、邱园园欺骗他们，其根本原因就是黎建华、龙建才想逃避经营不善的风险，并想将该风险转嫁给吴志兰、邱园园。黎建华、龙建才毫无诚信可言，其陈述也不可采信。一审判决事实认定清楚，程序合法，适用法律正确，应当予以维持。黎建华、龙建才向一审法院起诉请求：1.判令撤销《酒楼转让合同》；2.判令吴志兰、邱园园返还黎建华、龙建才已支付合同转让费327900元；3.判令吴志兰、邱园园向黎建华、龙建才返还2020年1月至3月多支付的餐厅租金11200元；4.判令吴志兰、邱园园向黎建华、龙建才赔偿损失共计683718.4元；5.判令吴志兰、邱园园承担本案所有诉讼费用。吴志兰、邱园园向一审法院提起反诉请求：1.判令黎建华、龙建才向吴志兰、邱园园支付转让费余款80378元；2.判令黎建华、龙建才承担本诉、反诉产生的一切费用。一审法院认定事实：2019年12月13日，吴志兰（甲方）与黎建华（乙方）签订《酒楼转让合同》，其中约定：甲、乙双方经友好协商，就店铺转让事宜达成如下协议：一、甲方将自己位于黄边美食广场二楼的喜鸽餐厅转让给乙方使用，转让费及押金共计肆拾壹万元正。建筑面积540平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。二、该店铺的租赁方为广州市叁合亿物业管理有限公司。与甲方签订了租赁合同，租期到2023年12月31日止，月租为每平方120元/平方元人民币，共560平方米。店铺交给乙方后，乙方同意代替甲方向租赁履行该租赁合同，每月交纳租金及该合同约定由甲方交纳的水电费、管理费等各项费用，该合同期满后由乙方领回甲方缴纳的押金，该押金归乙方所有。三、该饭店现有装修、装饰、设备（包括附件）在甲方收到乙方转让金后全部无偿归乙方使用，租赁期满后不动产归租赁方所有，动产无偿归乙方（动产与不动产的划分按租赁合同执行）。四、乙方在2019年12月13日前向甲方交付定金壹拾万圆。转让费及订金共计肆拾壹万元正。其余款项12月23日前将押金及顶手费（转让费）共计人民币贰拾壹万元交付甲方。另甲方借给乙方壹拾万圆至2020年12月1日前每月分批还给甲方。上述费用已包括再转付乙方的押金、第三条所述的装修装饰设备及其他相关费用。甲方不得再向乙方索取任何其他费用。五、该饭店的营业执照已由甲方办理，经营范围为餐饮，租期内甲方的营业执照的法人变更为乙方为法人。六、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签订之日起生效。合同签订当日，广州喜鸽餐饮有限公司出具《收据》，载明：今收到黎建华转让喜鸽转让费定金10万元。2020年1月13日，喜鸽餐厅通知涉案场地物业公司广州市叁合亿物业管理有限公司：由于喜鸽餐饮需改公司名称经营，店名改成鱼港餐饮，望大力支持。2020年1月14日，广州市叁合亿物业管理有限公司的工作人员毛明军在该通知上签字确认。根据黎建华与吴志兰之间的微信聊天记录，1.2019年11月23日，吴志兰：你那是怎么想的。黎建华：兰姐你可以便宜点给我吗？我都是赌一赌看看能做起来不？除非做的很好，要不然没钱赚，租金贵。你转费按地方，按地段其实不贵，前提是租金好难顶。吴志兰：你说个价，机会难得。黎建华：一天下来一万五的营业额是好难做下去，这些我有考虑到，那些因素我都想的到，我喜欢你那里的位置挺好的。你说个最低价看看能否与我心目中接近，我心目中的价钱与你给我的价钱差那么多，我不好意思开口。吴志兰：我们的投资你也看到了，你说个价，我儿子同意就行。黎建华：我明白。吴志兰：殊途，你真是有福气，我们又是老乡，能帮你的，我尽力去帮你。资金不够，而且你需要，我也有银行的朋友，不用抵押，而且利息也很低。黎建华：兰姐让我几步啦，我也没啥钱，我都是大山走来这座城市的小孩子，我这几年都是存来首期的，但是广州限购我还有一年就符合条件了。钱方面我够。吴志兰：我看好你，你很优秀，年轻有为。黎建华：你能不能开18万转给我？在我心目中你之前开的价不高，但是租金打折了不少。吴志兰：你说的这个价实在是低了。黎建华：兰姐没吓到你吧？其实你可以给个最低价我，因为相差太远，我自己不好意思。但是我也不容易，一分一毛都是我自己赚的，来之不易，你那我是有把握做得起才想要来做，兰姐大家都可以商量。吴志兰：这样吧，33万吧。黎建华：兰姐，你考虑考虑，我也考虑一下，你同家人商量下。吴志兰：18万也太低了。黎建华：嗯，大家考虑下，有什么大家摆开来说。要是你让给我，以后吃饭全免费。吴志兰：先谢谢你。2.2019年11月30日，吴志兰：你考虑的怎么样？黎建华：我不够胆做，租金太贵了。其它都挺好，租金太贵了。你还有多少年的合同？吴志兰：四年多。黎建华：嗯，每年都增租多少？吴志兰：每年5%。黎建华：嗯，其它都挺好，什么都好，租金太贵了，主要因为租金问题。吴志兰：在白云区××广场一般都要200元平方。我们140，主要是有人流。黎建华：嗯，差不多天河城的租金。吴志兰：天河一般四五百了。黎建华：兰姐，我都同你坦白说，其实什么条件都接受的了，我接受不了你那的租金。吴志兰：这个是市场行情。黎建华：兰姐，其它人有没有来看过？吴志兰：有，我们感觉你是最在行的。黎建华：租金问题我不敢做，一个月租金大概9万了，平均3000元一天租金，不计其它。我不敢。吴志兰：你看机会就是一个，租金是市场行情，谁也改变不了对吗？如果人流小的场，不要租金也没用。北京路一万元乙方都可以对吗？黎建华：嗯，是啊，市场行价市场定，个人好难改变，太冒险了。你的条件都挺好的，租金我真接受不了。吴志兰：这个是行情啊。按三个月租金，另案一个月水电费。黎建华：嗯，一个月租金多少钱？兰姐单场租一个月多少钱？吴志兰：每平方140，共540方，场租78400。黎建华：厕所2000元？楼梯呢，全部加起总租金多少？一年下来租金都差不多百万，我怕撑不稳。吴志兰：人家新客家做了十二年。你不是来交租金的，你是来做生意的，顺便交的场租。黎建华：嗯。兰姐我有点心痛你，你说个价吧，我就做一回，包押金转让费多少钱？你说，看在你好像我家人的份上，我帮你分担。吴志兰：按金是三按一租。黎建华：要是其它人我真不敢做，因为我背后没人支持我。你说个价，包押金在内一共多少钱。我儿子投资那么多，你真心给个价吧，我好对儿子交代。黎建华：看看我接受的了吗？不要转弯，直说。吴志兰：三按租金及水电按金是二十五万多。黎建华：兰姐，我看你份上，要是其它人我真不敢做，我明知道没什么钱赚的。吴志兰：这个美食城个个都有钱赚。黎建华：我要给多少钱你，我才可以进去做？你全部包押金在里面，我心是怕的，你说赚好多也不可能，有数计的。我可以帮你解决这个烦恼。一开始我就说，没人敢接手，这个好明确的，我们都坦白说，我是心痛你年纪大，你人心地善良。吴志兰：你这样给我部分18万吧，实际投了一百二十万，确实我身体不行。黎建华：押金多少钱？25万？吴志兰：其中有一万是水电费按金。黎建华：三压一租？一个月水电费？吴志兰：共43万。营业执照和税务的转让手续费我全包了。3.2019年12月1日，吴志兰：考虑的怎么样了，是转让费的问题吗？你也可以开价。黎建华：什么都不是，兰姐，租金费用贵，我没别的意思。兰姐我怕这些租金，我不太敢去做。4.2019年12月11日，吴志兰：殊途，在忙！殊途，这里的租金减少了！你有时间给我回个电话。5.2020年1月5日，吴志兰将一月份需租金和水电费有关情况发送给黎建华，其中有“租金560*120=67200，管理费5600……合计77109”。并告知：一月份的租金和管理费一共77109元。6.2020年5月5日，黎建华通过微信向吴志兰发送5000元，其后吴志兰告知：100000-3422-11200-5000尚欠80378元正。7.2020年5月29日，吴志兰：按约定你交租金拿物业管理处的收据给我，我们减20元一方的差价给你们，然后在你们欠我们的钱里减出来。黎建华：这个方案他不同意，除非转合同，大家协商好条数，不转合同他是不会交租，到时候物业那边起诉你们，我们同样走法律途径起诉你们。已经报案了。吴志兰：这些约定都是接手时商量好的！现在你要改变。黎建华：不是我们改变，我们发现你们骗了我们。设备那边也在起诉了。这些一切的一切你都在骗我们，纸永远包不住火的。全部都立案了，就等调查举证，律师已请了，你不肯我们唯有走法律途径了。我们已经尝试与你沟通协商解决，你们不肯，我们也是没有办法的。是你们私低下写假合同，与现实中物业的合同收费根本不一样，相差那么大，押金、租金等等都不对，我们这边如果不调查不发现，我们不知道给你骗多久。现在交租是没可能的，你那边不肯搞好合同的事，后期如果有损失，我们也会追诉法律责任。8.2020年6月9日，吴志兰：一月份的租金你们是交的120元一方吧；二月份因为疫情物业公司减免二月份的租金；三月份20元的差价11200元在你欠我的100000元里减除了，你尚欠我们80378元。你交完四月份租金，我们在你欠我们的钱减除。9.2020年6月11日，黎建华：你们把物业公司那份合同转到我们这，我们也不用你补20元一平米，我们好转出去，早点止损。吴志兰：交清所欠的物业管理费及水电费。黎建华：你过来办全部清就可以了。要不然以后好难协商解决。其他不用管，你只负责转合同，那些我们搞好。吴志兰：你去物业交完欠费！我们马上帮你转合同。黎建华：过物业公司，大家一起办，其他事情你不用负责。吴志兰：你交清物业租金水电费，物业会通知我们去办理手续的。黎建华：物业通知你，你就过来？吴志兰：必须交清租金水电费。黎建华：必须要120元一平方哦。吴志兰：差价我们补，在你欠我们的钱里扣。黎建华：扣完呢？主要我们想转给别人做，我们也一次性清完钱给你。吴志兰：那你必须交清物业租金水电费。黎建华：嗯，可以。那剩下的我们协商全部办好，钱我一次性给你，那你拿什么承诺每个月补？问题在于你与我们签的每平方120元，与你与物业签的140元每平方。协商解决吧，事情还是要有个了结。吴志兰：有话好好说。黎建华：你也不要说找人办了，有什么事情老实说解决就算了。说找熟人办不现实的。有什么事就拿来说，这样下去对你对我都不好。你给我个方案吧，物业那边钱我照给，你那些钱我照还，下面租金问题与升租问题给我一个说法吧。拖下去对你对我都不好。如果搞到合同，我们就转型升级搞别的了。你拖下去害了我，同样害了自己，这些事情已经不是一二天的事情了，总要有个明确的说法与计划。吴志兰：首先，你把欠物业的租金水电费交清。黎建华：可以，这个不是事，我下午会过去。你给我个明确的说法。吴志兰：好！交完把物业租金水电费收据发过来。根据吴志兰与龙建才之间的微信聊天记录：1.2020年2月28日，龙建才：兰姐，帮忙转美团2191过来先好吗？要交社保钱。2.2020年3月4日，吴志兰：明天等我女儿回来打银行流水给你对。3.2020年3月7日，龙建才：兰姐，点数无错吧？4.2020年4月2日，吴志兰：4635-1213=3422。5.2020年5月25日，吴志兰：100000-3422-11200-5000尚欠80378元正。转给我。6.2020年5月26日，龙建才：你同我签120元每平方米，现在物业收140元每平方米，况且你说到2023年12月31号止都是120元每平方米，不会升租，你过来搞清楚先并且把物业那份合同转给我们，等你搞定了，我即刻转钱给你。根据黎建华与广州市叁合亿物业管理有限公司工作人员“叶总”之间的聊天记录，1.2020年5月13日，黎建华：开市还可以这样装修？我这边客人都来了一位，还钻。我这边有客人都说还钻就不吃走了，现在的生意又难做，是否可以不是饭点开市施工，一墙之隔好吵的。叶总：我已经说了几次了，五点准时停。五点不停，我就拉他电。2.2020年5月15日，叶总将邱园园与物业公司签订的合同发送给黎建华。根据该合同载明，乙方：邱园园，租赁期限2019年5月15日-2020年5月14日，78400元；2020年5月15日-2021年5月14日，83104元；2021年5月15日-2022年5月14日，88090元；2022年5月15日-2023年5月14日，93376元；2023年5月15日至2023年12月31日，98978元。黎建华回复：叶总你好，我这里是不是下个月要升租了？我看你发给我这里的合同里面是这样写的。叶总：原来合同签的是这样。3.2020年6月15日，黎建华：我对你好内疚。叶总：现在不能开玩笑的，说一是一，说二是二。黎建华：嗯，幅度最大了？叶总：什么幅度？黎建华：120每平米，每年递增百分之五？最大幅度？叶总：最大幅度了，而且我现在还不确定老板那里同意不同意。第二年到了，递增这个，如果生意真不行的话，到时候你还可以跟老板谈的，懂？黎建华：嗯。根据黎建华与广东合隆节能科技有限公司代理商刘志勇之间的微信聊天记录，2020年2月3日，黎建华：你与邱总签了多久的合同？一个月多少钱？刚开始我以为炉胆是你们的，后来剩下的员工说成套设备是你们的，我都糊了。根据黎建华与吴志兰之间的录音记录，1.2020年5月24日，黎建华：物业那边说只给几天时间我（去筹钱）。吴志兰：这些东西你就按照单据去缴费，多出来的部分从你们欠我的那八万多减掉就好了，应该减多少就减多少……黎建华:如果你当初说是140元/方，涨了6%我是不敢接手的。吴志兰：现在不是说这些事情的时候，你现在还是按120元/方交，一月份也是按120元/方跟你们算的，你们交一个月的租金，我们就给你贴一个月。黎建华：你贴了今年的，明年的怎么算？吴志兰：你放心，我把房子卖了也有钱贴给你，你放心做就行了。2.2020年5月28日，黎建华：一个月差不多二万元，你承受得了吗？每个月补那么简单吗？吴志兰：你一个月一万多，你把交门店租金的缴费发票发给我，我就补钱给你……黎建华:你们总是说托人找关系，你们之前骗我就算了，现在还忽悠我有什么用！吴志兰：120元/方之前确实物业口头上答应了我们，不过在没转让给你前，是以前的事，现在我都有努力，只是还没办好。你们交一个月，我们就补一个月，不过让你先交我们后补。3.2020年6月11日，黎建华：你们的合同又不是真的，物业又不肯按120元/方的收，吴志兰：你先按120元/方交钱，不够的部分我补，20元/方的差价我补上去。另查明，广州喜鸽餐饮有限公司系有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人为邱园园。2020年1月8日，广州喜鸽餐饮有限公司变更为广州鱼港餐饮有限公司，法定代表人由邱园园变更为黎建华，股东由吴志兰、邱园园变更为黎建华、龙建才。诉讼中，黎建华提供广州喜鸽餐饮有限公司与广东合隆节能科技有限公司之间的《节能效益分享合同》原件。黎建华陈述，该合同原件，系由广东合隆节能科技有限公司向黎建华提供。吴志兰陈述，该合同原件系双方在签订《酒楼转让合同》时一并提交给黎建华。为此，一审法院依法向广东合隆节能科技有限公司代理商刘志勇进行调查取证，该代理商向一审法院出示合同原件，并明确其没有向黎建华、龙建才提供合同原件。关于黎建华、龙建才与吴志兰、邱园园在签订《酒楼转让合同》中，吴志兰是否向黎建华、龙建才出示过其与广州市叁合亿物业管理有限公司签订的合同的问题。黎建华陈述，在签订合同时，吴志兰并未向其出示合同原件。吴志兰陈述，其已经出示合同原件，并告知若租金没有降至120元/平方，超出部分由吴志兰负责。关于吴志兰为何会告知黎建华租金降价的问题，吴志兰陈述，当时物业公司的负责人是毛总，当时与毛总曾协商降租，毛总口头承诺可以降租，后来毛总调离，又因疫情影响，再后来欠缴租金，就没有谈妥。关于吴志兰、邱园园反诉主张的80378元等问题。吴志兰、邱园园陈述，《酒楼转让合同》约定转让款41万元，吴志兰、邱园园收到31万元，剩余10万元扣除代收的美团费用3422元，3月份的租金差额11200元及5月5日支付的5000元，为80378元。黎建华则自认尚拖欠吴志兰80000元左右。关于黎建华、龙建才缴纳租金情况。黎建华、龙建才确认，2020年1月份，吴志兰在缴纳的租金中扣减了20元/平方，2月份免租，3月份物业通知需要按照140元/平方缴纳，吴志兰在黎建华、龙建才拖欠的款项中予以扣减。以上事实，有《酒楼转让合同》、《收据》、微信聊天记录、《节能效益分享合同》、企业变更信息、调查笔录以及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，本案争议焦点问题是吴志兰、邱园园在与黎建华、龙建才签订《酒楼转让合同》过程中是否存在欺诈行为。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”一般来讲，认定欺诈应当满足四个条件：第一，欺诈方具有欺诈的故意；第二，欺诈方实施了欺诈行为，包括两种情形，一种是欺诈方明知真实情况，却不告知交易对方，反而将虚假情况告知对方，另一种是欺诈方隐瞒真实情况，不将真实情况告知对方；第三，受欺诈方因欺诈而陷入内心错误；第四，受欺诈方因内心错误而做出了错误的意思表示。针对黎建华、龙建才与吴志兰、邱园园的诉辩意见，一审法院分析如下：首先，关于节能、减排设备问题上吴志兰是否存在欺诈。《酒楼转让合同》第三条约定，“该饭店现有装修、装饰、设备（包括附件）在甲方收到乙方转让金后全部无偿归乙方使用，租赁期满后不动产归租赁方所有，动产无偿归乙方（动产与不动产的划分按租赁合同执行）。”那么，双方上述约定中的设备是否包括该节能、减排设备，系双方争议的关键问题，如果吴志兰在合同签订过程中没有告知黎建华该节能、减排设备系向广东合隆节能科技有限公司租赁的，则必然构成欺诈。庭审中，黎建华、龙建才向法庭出示了原喜鸽餐饮有限公司与广东合隆节能科技有限公司签订的《节能效益分享合同》原件，并称系广东合隆节能科技有限公司向其邮寄提供，吴志兰则称该合同原件系在签订《酒楼转让合同》时一并向黎建华、龙建才提供。为此，一审法院向广东合隆节能科技有限公司调查取证，该公司明确其没有向黎建华、龙建才提供过合同原件，该内容能够证实黎建华、龙建才所持有的《节能效益分享合同》原件系吴志兰所提供的。且从常理分析，节能、减排设备系广东合隆节能科技有限公司向本案当事人出租的，其日后主张相应权利都有赖于合同原件，没有必要将己方所有的合同原件直接提供给本案当事人。因此，从以上事实可知，吴志兰、邱园园在与黎建华、龙建才签订《酒楼转让合同》时已经将《节能效益分享合同》原件提供给黎建华、龙建才，并未隐瞒该节能、减排设备的实际权属，现黎建华、龙建才主张吴志兰、邱园园隐瞒节能、减排设备实际权属构成欺诈，与事实不符，一审法院不予采信。其次，关于租金问题上吴志兰是否存在欺诈。《酒楼转让合同》第二条约定，“该店铺的租赁方为广州市叁合亿物业管理有限公司。与甲方签订了租赁合同，租期到2023年12月31日止，月租为每平方120元/平方元人民币，共560平方米。店铺交给乙方后，乙方同意代替甲方向租赁履行该租赁合同，每月交纳租金及该合同约定由甲方交纳的水电费、管理费等各项费用，该合同期满后由乙方领回甲方缴纳的押金，该押金归乙方所有。”而邱园园与广州市叁合亿物业管理有限公司签订的合同中约定的是140元/平方米。现黎建华、龙建才主张在转让过程中吴志兰、邱园园虚构餐厅实际租金标准，欺诈黎建华、龙建才。庭审中，黎建华陈述，双方在签订《酒楼转让合同》时，吴志兰并未向其出示过邱园园与广州市叁合亿物业管理有限公司签订的合同，而吴志兰坚持其已经向黎建华出示过该合同。第一，从吴志兰与黎建华之间的微信聊天记录可知，黎建华在接手涉案餐厅前，对于租金的标准问题极为关心，其在与吴志兰的微信沟通中反复提及鉴于租金问题不敢接手涉案酒楼。在黎建华、龙建才对租金问题如何关切的情况下，签订《酒楼转让合同》却不查看吴志兰、邱园园与广州市叁合亿物业管理有限公司之间的合同，本身有悖于常理。第二，在黎建华与吴志兰之间微信聊天时，吴志兰亦曾真实告知黎建华涉案酒楼的租金情况以及涨租情况。如2019年11月30日，双方之间的微信聊天，“黎建华：我不够胆做，租金太贵了，其它都挺好，租金太贵了。你还有多少年的合同？吴志兰：四年多。黎建华：嗯，每年都增租多少？吴志兰：每年5%。黎建华：嗯，其它都挺好，什么都好，租金太贵了，主要因为租金问题。吴志兰：在白云区××广场一般都要200元平方！我们140，主要是有人流。……黎建华：兰姐，单场租一个月多少钱？吴志兰：每平方140，共540方，场租78400。”从以上内容可知，在双方磋商的过程中，吴志兰多次提起涉案酒楼租金为140元/平方，并未隐瞒涉案酒楼租金的真实情况。第三，关于双方签订《酒楼转让合同》中租金变为120元/平方的问题。庭审中，吴志兰称，其当时和物业公司负责人毛总曾协商降租，毛总口头承诺可以降租，后来毛总调离。该内容能够在2020年5月28日黎建华与吴志兰的录音谈话中得到体现，在该录音中，黎建华提及“你们总是说托人找关系，你们之前骗我就算了，现在还忽悠我有什么用！”吴志兰回复：“120元/方之前确实物业口头上答应了我们，不过在没转让给你前，是以前的事，现在我都有努力，只是还没办好。你们交一个月，我们就补一个月，不过让你先交我们后补。”同时，从黎建华、龙建才2020年1月到3月的租金缴纳情况来看，2020年1月份的租金黎建华、龙建才系按照120元/平方缴纳，2020年2月免租，2020年3月份的租金吴志兰亦明确告知黎建华、龙建才继续在拖欠的款项中直接扣减20元/平方，且直至5月份双方在核算数额时，吴志兰亦确实将该数额扣减。从以上事实可知，吴志兰从未要求过黎建华、龙建才直接按照140元/平方去履行与物业公司之间的租金，吴志兰主观上并不存在欺诈的故意。第四，从双方之间的录音记录可知，吴志兰在几次的谈话中均反复表示，只要黎建华、龙建才经营酒楼，吴志兰就继续为黎建华、龙建才补贴，甚至提及卖房都愿意为黎建华、龙建才补贴该租金差价，在黎建华、龙建才尚拖欠吴志兰转让费的情况下，吴志兰愿意黎建华、龙建才在拖欠的转让费中予以扣减，亦不会影响黎建华、龙建才的权利。因此，现黎建华、龙建才主张吴志兰、邱园园虚构酒楼实际租金标准构成欺诈，与事实不符，一审法院不予采信。综上所述，黎建华、龙建才主张吴志兰欺诈，要求撤销涉案《酒楼转让合同》，依据不足，一审法院不予支持。关于吴志兰反诉主张黎建华、龙建才支付转让费余款80378元的问题。《酒楼转让合同》第一条约定，“一、甲方将自己位于黄边美食广场二楼的喜鸽餐厅转让给乙方使用，转让费及押金共计肆拾壹万元正。”第四条约定，“乙方在2019年12月13日前向甲方交付定金壹拾万圆。转让费及订金共计肆拾壹万元正。其余款项12月23日前将押金及顶手费（转让费）共计人民币贰拾壹万元交付甲方。另甲方借给乙方壹拾万圆至2020年12月1日前每月分批还给甲方。”虽然双方系约定的借给10万元，但黎建华、龙建才并未足额向吴志兰、邱园园支付41万元，该10万元实质是转让费的延期支付。现吴志兰、邱园园自认在该费用中扣减了美团代收费3422元以及3月份的租金差额等，且在吴志兰通过微信将该数额80378元发送给黎建华，黎建华亦未提出异议。同时，庭审中，黎建华亦确认其尚拖欠吴志兰80000多元，故吴志兰、邱园园要求黎建华给付80378元，合理合法，一审法院予以支持。虽然龙建才并未签订《酒楼转让合同》，但黎建华与龙建才共同参与合同履行，且龙建才亦未否认其合同主体身份，故龙建才亦应当承担还款责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、于判决生效之日起十日内，黎建华、龙建才共同向吴志兰、邱园园给付转让费余款80378元。二、驳回黎建华、龙建才的全部本诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费14151元，由黎建华、龙建才承担。反诉受理费904.73元，亦由黎建华、龙建才承担，并于判决生效之日起十日内向一审法院缴纳。经审查，本院对于一审判决查明的事实予以确认。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题为：（一）《酒楼转让合同》是否存在可撤销事由；（二）黎建华、龙建才应否向吴志兰、邱园园支付转让款余额80378元。本案争议的焦点问题，本院分析认定如下：关于第一个争议焦点问题。黎建华、龙建才主张吴志兰、邱园园在涉案酒楼租金及节能减排设备权属上存在欺诈行为，故要求撤销《酒楼转让合同》。对此，本院认为，关于涉案酒楼租金的问题。首先，黎建华、龙建才与吴志兰、邱园园之间的合同关系和吴志兰、邱园园与广州市叁合亿物业管理有限公司之间的合同关系属不同法律关系，《酒楼转让合同》并无明确约定吴志兰须协助黎建华将邱园园与广州市叁合亿物业管理有限公司之间《租赁合同》的承租方变更为黎建华、龙建才。虽《酒楼转让合同》约定由黎建华代替吴志兰向出租方履行交租义务，但该合同本身亦已明确约定租金金额，双方均应依约履行，吴志兰、邱园园与广州市叁合亿物业管理有限公司之间约定的租金金额多少对于《酒楼转让合同》租金金额的计算不产生影响。黎建华、龙建才在订立《酒楼转让合同》时完全享有与吴志兰、邱园园平等议价的权利，事实上，根据双方的微信聊天记录，黎建华也是在充分议价后同意按照120元/平方米的价格承租涉案酒楼。因此，吴志兰、邱园园是否披露其与广州市叁合亿物业管理有限公司之间的租金金额，并不构成影响黎建华、龙建才是否接受承租对价的事由。其次，在双方的微信聊天中，吴志兰多次告知黎建华租金标准为140元/平方米，并不存在故意隐瞒。签订合同时租金标准降至120元/平方米，吴志兰称是因物业公司负责人曾口头同意降租，吴志兰与黎建华的电话录音可对此予以佐证。此后吴志兰亦按照120元/平方米标准向黎建华、龙建才计收租金，从未要求黎建华、龙建才以超过该金额的标准向广州市叁合亿物业管理有限公司交付租金，且多次明确表示在合同期内将自行补足与广州市叁合亿物业管理有限公司之间的租金差额，故吴志兰、邱园园并不存在欺诈的主观故意，且吴志兰、邱园园与广州市叁合亿物业管理有限公司之间的租金标准亦未对《酒楼转让合同》的履行产生实际影响。综上，在本案合同订立和履行过程中，吴志兰、邱园园与广州市叁合亿物业管理有限公司之间的租金金额均不对《酒楼转让合同》中租金计算产生影响，吴志兰、邱园园亦并不存在欺诈的主观故意和客观行为，故黎建华、龙建才认为吴志兰、邱园园虚构酒楼实际租金标准构成欺诈主张撤销《酒楼转让合同》，没有法律依据，本院不予准许。关于节能减排设备权属问题。一审判决查明事实清楚，论述充分，可以认定吴志兰已向黎建华、龙建才提供原喜鸽餐饮有限公司与广东合隆节能科技有限公司签订的《节能效益分享合同》原件，不属于隐瞒节能减排设备权属的欺诈行为。综上，黎建华、龙建才以吴志兰、邱园园存在欺诈行为为由主张撤销《酒楼转让合同》，无理无据，一审判决驳回黎建华、龙建才的该项诉讼请求正确，本院予以维持。关于第二个争议焦点问题。案涉酒楼的营业执照已经广州市叁合亿物业管理有限公司确认后变更名称及经营者，且在双方电话录音中，黎建华也确认商铺已在正常经营。现黎建华、龙建才并无举证证明其曾要求吴志兰、邱园园配合办理商铺经营所需证照而吴志兰、邱园园拒不配合，其上诉主张吴志兰、邱园园未履行《酒楼转让合同》义务导致酒楼无法正常经营，缺乏依据，本院不予采信。关于转让费余款80378元的问题，2019年12月13日双方签订了书面《酒楼转让合同》合同约定转让费及租赁押金共41万元，2019年12月吴志兰、邱园园已实际将餐厅移交给黎建华、龙建才经营，《酒楼转让合同》已成立并生效，双方应按照合同的约定履行，庭审中，黎建华亦确认尚拖欠吴志兰80000多元，故一审支持吴志兰、邱园园请求支付转让费余款并无不妥。至于黎建华、龙建才主张退还的多付租金，因已在前述转让费及押金余款结算时从中扣除，本院对黎建华、龙建才的该项上诉主张不予支持。综上所述，黎建华、龙建才的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14729元，由上诉人黎建华、龙建才负担。本判决为终审判决。审判长  王丽华审判员  国平平审判员  曹佑平二〇二一年七月十八日书记员  袁绿凡韦伊