河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫05民终377号上诉人（原审原告反诉被告）：赵兴军，男，1952年11月19日出生，汉族，住安阳市龙安区。委托诉讼代理人：郭国良，河南兴亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋雨轩，河南兴亚律师事务所律师。被上诉人（原审被告反诉原告）：河南省安阳市显像管玻壳包装厂。住所地安阳市龙安区东风乡红旗村。法定代表人：赵玉会，该公司总经理。委托诉讼代理人：付秋林，男，1962年8月20日出生，汉族，住安阳市龙安区。委托诉讼代理人：谢中海，河南中丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告反诉原告）：安阳市红旗钾盐厂。住所地安阳市文昌大道西段。法定代表人：赵玉会，该公司总经理。委托诉讼代理人：付秋林，男，1962年8月20日出生，汉族，住安阳市龙安区。委托诉讼代理人：谢中海，河南中丰律师事务所律师。上诉人赵兴军因与被上诉人河南省安阳市显像管玻壳包装厂（以下简称玻壳包装厂）、安阳市红旗钾盐厂（以下简称红旗钾盐厂）租赁合同纠纷一案，不服河南省安阳市龙安区人民法院（2019）豫0506民初954号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赵兴军上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人与被上诉人租金（实际为承包费）数额从每年406万元变更为每年191.84万元；上诉人在履行租赁合同中豫鑫锅炉厂墙外土地无法使用产生的建筑损失334793.74元，拆除案外人建筑物费用27.4万元、以及玻壳包装厂实际卖掉的纸张价值从应付租金中扣除。事实和理由：一、关于一审查明被上诉人作为出租方向上诉人承租方赵兴军未足额交付的19.32亩土地的相关问题。(一）一审判决查明被上诉人向赵兴军未足额交付的土地面积为19.32亩（12867.12平方米），但在认定减少租赁费土地面积时却按照未交付14.44亩土地计算减付租金，属于认定事实错误。即便按照平均每亩租赁价格计算，每年应核减而未减少的土地租金为4.88亩*24400元=108173元。(二）一审判决应按方兴评报字【2020】第239号评估报告被上诉人向上诉人未足额交付19.32亩（12867.12平方米）土地每年应减少租金为2141577.56元，一审判决每年应核减租金为1007482元，不符合本案客观事实，计算方法错误。(三）一审判决认定上诉人应付租金减少起算时间为2017年3月和2017年7月，属于认定事实错误，应从2016年1月1日起算。二、一审法院认定玻壳包装厂卖掉库存纸张款804371元，并以此判决抵顶上诉人应付租金，不符合本案客观事实，应按实际卖掉纸张款实际价值抵顶上诉人应付租金。三、一审法院酌定被上诉人未向上诉人交付的小型汽车两辆及4间办公室价值与被上诉人主张的延迟履行利息价值相当，且二者相互抵销，属于适用法律错误，认定事实缺乏证据证明。四、上诉人在被上诉人交付的土地范围内拆除案外人万家庆、赵文峰的建筑物所支付的27.4万元，应由被上诉人承担。上诉人在履行租赁合同中因豫鑫锅炉厂墙外土地无法使用产生的建筑损失334793.74元，应由被上诉人承担。五、一审法院判决内容与法院对本案事实与理由认定部分表述相互矛盾，使上诉人的合法权益在该判决执行时无法得到应有的保护。被上诉人玻壳包装厂、红旗钾盐厂辩称，一、上诉人赵兴军认为“玻壳包装厂、红旗钾盐厂未交付19.32亩土地”不符合事实，其主张不应支持。(一）赵兴军称“一审判决查明被上诉人向赵兴军未足额交付的土地面积为19.32亩（12867.12平方米），但在认定减少租赁费土地面积时却按照未交付14.44亩土地计算减付租金，属于认定事实错误。即便按照平均每亩租赁价格计算，每年应核减而未减少的土地租金为4.88亩*24400元=108173元”，不应支持。1、红旗渠包装厂、钾盐厂不存在未交付土地的情形。在2015年9月21日向赵兴军发出《中标通知书》前，赵兴军就已实际进入包装厂、钾盐厂，整体占有、使用166.47亩土地，不存在包装厂、钾盐厂分期分批交付土地情形，赵兴军在东侧锅炉厂建房并被拆的情况足可以证明其实际占有、使用的事实。西侧土地停车、通行等自由使用，如果没有交付，赵兴军如何能在该土地上建房、通行使用，其观点自相矛盾，且与《民事起诉状》P2-P3述称也矛盾。2、赵兴军在租赁土地施工建设过程中，已将原厂房北墙（即临文昌大道的原围墙）拆除，翻建成目前的临文昌大道的经营性用房，出现经营性用房北墙至文昌大道间面积相应减少，市场内面积相应增加的情况，赵兴军认为达不到19.32亩租赁面积本身就存在错误。3、2017年，因文昌大道路南改造，政府征用租赁范围内的部分土地用于绿化。经法院现场勘验，红源商贸城南北对应的绿化带面积为3705.5m2，红源商贸城东面的绿化带面积为6124m2,绿化带面积共9829.5m2。一审已予核减租赁费用（在判决书P21载明）。(二）赵兴军称“一审判决应按方兴评报字【2020】第239号评估报告被上诉人向上诉人未足额交付19.32亩（12867.12m2）土地每年应减少租金为2141577.56元，一审判决每年应核减租金为1007482元，不符合本案客观事实，计算方法错误”，不应支持。1、赵兴军称“每年应减少租金为2141577.56元”无依据。2、《资产评估报告书》并未考虑土地使用与房屋租赁使用的区别，不符合依法、客观、公正鉴定原则且依据不充分，评估结论明显错误。赵兴军应根据《招标文件》和《履约承诺书》承担相应的责任。(三）一审判决认定上诉人应付租金减少起算时间为2017年3月和2017年7月，属于认定事实错误，应从2016年1月1日起算。红源商贸城南北对应的绿化带面积为3705.5m2,红源商贸城东面的绿化带面积为6124m2，该绿化带面积和土地被征用时间分别为2017年3月和2017年7月，是经双方确认的。现赵兴军对此再否定，不应支持。二、针对上诉人赵兴军称“一审法院认定玻壳包装厂卖掉库存纸张款804371元，并以此判决抵顶上诉人应付租金，不符合本案客观事实，应按实际卖掉纸张款实际价值抵顶上诉人应付租金”，不应支持。2015年，安阳市显像管玻壳包装厂、安阳市红旗钾盐厂清销废纸折合804371元事实存在，但因红源商品批发城工作人员未经许可情况下，进入办公室内，移走室内桌椅等办公物品，致使过称、出库手续丢失，现在无法核实废纸出卖的具体时间（2015年9月5日发布招标公告前后无法确定）。赵兴军主张“应按实际卖掉纸张款实际价值抵顶上诉人应付租金”，应承担举证责任。三、针对上诉人赵兴军称“一审法院酌定被上诉人未向上诉人交付的小型汽车两辆及4间办公室价值与被上诉人主张的延迟履行利息价值相当，且二者相互抵销，属于适用法律错误，认定事实缺乏证据证明”，其主张不应支持。1、厂区内4间房屋是在招标时己经明确和中标人赵兴军同意的，开标后，双方均未提出异议，不存在不移交房屋侵犯赵兴军利益的情形。2、因赵兴军未按招标规定和其承诺履行义务，也未与玻壳包装厂、红旗钾盐厂签订合同，在协调批发市场相关事宜过程中，尚需交通工具，所以未移交。在赵兴军中标后，实际协调相关事宜过程中也使用了案涉车辆。此情况，赵兴军是明知的。3、除4间办公室和两辆车辆存在上述情况，赵兴军已实际使用土地、房屋等租赁物，欠付巨额租赁费及迟延履行利息。二者相比较而言，赵兴军主张“价值不相当，不应相互抵销”显然不成立。四、针对上诉人赵兴军称“上诉人在被上诉人交付的土地范围内拆除案外人万家庆、赵文峰的建筑物所支付的27.4万元，应由被上诉人承担。上诉人在履行租赁合同中因豫鑫锅炉厂墙外土地无法使用产生的建筑损失334793.74元，应由被上诉人承担”，不应支持。1、玻壳包装厂、红旗钾盐厂认为赵兴军所称的补偿对象均不属于合法使用土地，本身不应得到补偿。赵兴军在未收到《中标通知书》，未与玻壳包装厂、红旗钾盐厂签订《租赁合同》情况下即进场。在赵兴军与所谓的补偿对象协商或签订协议时，赵兴军也没有与玻壳包装厂、红旗钾盐厂沟通，故假如存在该补偿款，也应由赵兴军根据《招标文件》、《投标书》和《履约承诺书》自行承担责任。2、依据《招标文件》（P4)9)规定，建设过程中，中标人应自行依法办理所有与建设本项目相关的手续，费用由中标人承担。依据《招标文件》（P8)4.2规定，招标文件不单独提供租赁地自然环境、气候条件等情况说明，投标人被视为熟悉前述与履行合同有关的一切情况，投标人可踏勘现场并自行了解相关情况。赵兴军在《履约承诺书》承诺“我开标前已详细勘察现场，并按业主现场条件及招标要求编制投标报价”，该承诺书同时承诺“除法律规定的不可抗力因素外，我中标后以任何理由（包括违背上述承诺的事项）提出不能满足《招标文件》要求或者不能实现投标承诺的或提出变更的，我将无条件接受违约处理”。赵兴军为追求项目扩建，未按照招标文件约定和法律规定，也未征求红旗村村委会意见，也未施工审批，被政府责令停止施工，并被拆除，该结果的发生是其自身行为造成的，应责任自负。赵兴军向一审法院起诉请求：1、判令变更原、被告租金（实际为承包费）数额从每年406万元调整为每年147.35万元；2、判令被告赔偿因其违约给原告造成的建筑施工费用损失按鉴定结果334793.74元，上述损失均应从被告租金中予以扣除；3、判令被告赔偿原告为动迁非被告所有建筑物而垫付的各项拆迁补偿损失27.4万元，上述二、三项损失亦应从被告应收租金中予以扣除；4、本案诉讼费用由被告承担。玻壳包装厂、红旗钾盐厂向一审法院提出反诉请求：1、判令被反诉人赵兴军继续履行“玻壳包装厂和红旗钾盐厂租赁旧址项目”《招标文件》和《投标书》中所约定的义务（主要包括签订《租赁合同》、按期支付租赁费）。2、判令被反诉人赵兴军支付反诉人玻壳包装厂、红旗钾盐厂租赁费1624万元及迟延履行利息（其中：2016年度租赁费406万元从2015年9月25日起，2017年度租赁费406万元从2016年12月26日起，2018年度租赁费406万元从2017年12月26日起，2019年度租赁费406万元从2018年12月26日起，均按同期同类人民银行贷款利率计算至生效判决限定自动履行期满日止）。3、诉讼费用由被反诉人赵兴军承担。一审法院认定事实：2015年9月1日，红旗村委会两委在村内发布公告，内容为：经村党支部会议提议、村“两委”联席会议商议、党员大会审议，现将2015年8月26日村民代表会议决议通过的事项公告如下：1、会议同意在玻壳包装厂、红旗钾盐厂原旧址上新建“红旗综合商贸城”。2、建设与经营方式为本村内以租赁形式进行。9月2日，玻壳包装厂、红旗钾盐厂委托中兴豫建设管理有限公司对上述项目进行招投标采购。9月5日，中兴豫建设管理有限公司针对上述项目在红旗村发布招标公告。中兴豫建设管理有限公司制作的《招标文件》主要内容为，项目名称：玻壳包装厂、红旗钾盐厂租赁旧址项目。投标人资质要求：具有完全民事行为能力的自然人或单位，意向承租人身份应符合国家有关规定，不存在法律的障碍。项目具体要求：1）在玻壳包装厂、红旗钾盐厂旧址上建红旗商贸批发城。2）旧厂址面积:110982.5平方米，折合166.47亩。（包括现有厂房20209平方米及现有的旧机器设备和所有财产归中标人所有，土地永久性归集体所有。）3）租赁费:租金按年交纳，租金必须一次性提前付清。前10年每年租金为中标价，第11年至第20年每年按中标价的10％增加，租赁费＝中标价＊（1＋10％），第21年至第30年每年按第二个十年租费的10％增加，租赁费＝［中标价＊（1＋10％）］＊（1＋10％）。第一年（即2016年度）的租赁费从合同签订之日起三日内交予业主，以后每年的12月25前向业主交付下年度的租金。承租期间不得转租或分租，不得更改土地使用的初衷。4）投标人报名时应按业主要求向指定账号交付押金50万元（未中标人的押金5日内无息退回，中标人的押金从中标人领取中标通知书三日内转入业主指定账户，作为本项目履约保证金）。5）租期:30年（2016年1月1日-2045年12月31日）。6）商贸批发城建设规模:建筑面积不得低于80000平方米，容纳商户不得低于400家商户。7）中标人承担本项目承建商贸批发城所有费用。8）建成后财产归属:土地仍归红旗村集体所有，土地上的建筑物等归中标人所有，使用期为30年，合同期满30年，所有财产仍归业主所有。（包括土地上的建筑物和水电气暖相应配套设施等）。9）建设过程中，中标人应自行依法办理所有与建设本项目相关的手续，费用由中标人承担。10）中标人承担国家、地方、土地使用等各种税费、管理费等一切与本项目相关的费用。11）中标人即为本商贸城的法人。12）自合同签订之日起，本项目在拆除改造旧建筑物、设备及新建施工过程中，如出现安全事故、自然危害等不可抗拒的事故，均由中标人承担。13）在租赁期间如遇国家征用或改造该地块时，中标人应遵循国家政策依法执行，合同即刻终止。14）中标人收到中标通知书三日内与业主签订租赁合同，并向业主交纳2016年度租赁费。定标原则：本次招标项目最高报价者确定为中标人，即在符合招标需求、服务相等的前提下，以提出最高报价的投标人作为中标人。评议结束后，招标代理机构对评标委员会评议的推荐中标人在中国招标与采购网上公示，公示结束、各投标人如无异议，招标代理机构将依据评标委员会的推荐中标意见出具评议报告，招标代理机构向中标人签发《中标通知书》。中标人应按《中标通知书》规定的时间、地点，与业主签订合同。《中标通知书》、招标文件、中标人的投标文件及其澄清文件等，均为签订合同的依据。所定合同不得对招标文件和中标人的投标文件作实质性修改，业主和中标人不得私下订立背离合同实质性内容的协议。招标文件中投标人须知部分载明：招标文件不单独提供租赁地自然环境、气候条件等情况说明，投标人被视为熟悉前述与履行合同有关的一切情况，投标人可踏勘现场并自行了解相关情况。招标文件中“红旗商贸批发城”平面图显示：1、红旗钾盐厂面积（95.5＋93）÷2×335.7＝31639.73㎡，2.玻壳包装厂面积（226＋211）÷2×｛（284.2＋172.96＋123.04）÷2｝＋（25×123.04）＝66462.85㎡,3.绿化188×（33＋2.8＋29.5）÷2＋（29.5＋20.3）÷2×155.8＋20.3×141＝12879.92㎡。赵兴军的投标文件中的租赁建设方案为：一、建设面积166亩，拟建商业门面房共计640间，约32000平方米；其中新建房468间，老房改造12000平方米。二、计划在三个月内一期商业房交商户使用，在两年内分两期建好本市场。三、建设期间，严格按照国家法律法规及贵方的各项要求进行，按质、按量、按期交工并接受贵方监理、检查。赵兴军的履约承诺书主要内容为：一、（一）我已详细阅读并完全理解、同意《招标文件》的全部内容，包括修改补充文件以及全部参考资料和有关附件；除我在《招标文件》规定期限内书面提出的疑问外，我放弃对这方面不明及误解的权利，并严格按业主确定的技术及商务要求等履行。（二）我开标前已详细勘察现场，并按业主现场条件及招标要求编制投标报价；我的投标报价包括《招标文件》所述报价组成的所有内容、并包括《招标文件》未列明而与采购项目相关的、必须的所有款项及费用达到租赁使用所有一切风险、责任和义务的费用。2015年9月7日，赵兴军支付投标保证金500000元。2015年9月10日，赵兴军以406万元／年的价格中标。2015年9月17日，中兴豫建设管理有限公司向赵兴军发出《中标通知书》，通知赵兴军根据本通知书、招标文件、投标文件等在规定的时间内与玻壳包装厂、红旗钾盐厂签订合同等事宜。玻壳包装厂厂内有3.9亩土地系安阳市龙安区东风乡娘娘庙村村民委员会（以下简称娘娘庙村委会）的土地。2015年9月30日，红旗村委会与娘娘庙村委会签订《土地承包协议》，娘娘庙村委会将上述3.9亩土地以97500元／年的价格，发包给红旗村委会，承包期限20年。审理中，玻壳包装厂出纳高秀花陈述，2015年具体时间记不清了，玻壳包装厂法定代表人赵玉会通知厂里卖点废纸，厂供销科、生产科、办公室的人员卖了纸后，让其开了个银行账户。分四次把卖废纸的款转给高秀花，共计804371元。存款账户显示，上述款项存入期间为2015年9月21日-10月23日。赵兴军在建设“商贸城”项目时，欲在豫鑫锅炉厂北墙外建设38间门面房，建设过程中，因未办理批建手续，被龙安区行政执法局强制拆除。审理中，赵兴军申请对拆除门面房给其造成的损失进行司法鉴定，河南四方工程造价咨询有限公司鉴定意见为：拆除工程鉴定造价为334793.74元。2017年，因文昌大道路南改造，政府征用租赁范围内的部分土地用于绿化。经现场勘验，红源商贸城南北对应的绿化带面积为：（8.4＋13.5）÷2×155.8＋（13.5＋20）÷2×90.7＋（20＋15）÷2×50.3-80×5＝3705.5㎡，该片绿化带建设的时间为2017年3月；红源商贸城东面的绿化带面积为：188×33-80＝6124㎡，该片绿化带建设的时间为2017年7月。审理中，赵兴军申请由于玻壳包装厂、红旗钾盐厂未足额交付租赁物场地19.32亩土地，以及面积约164平方米、折合0.246亩公共厕所，从2016年1月1日开始到2019年12月31日每年给其造成的租赁经营损失进行司法鉴定，河南方兴资产评估事务所有限公司鉴定意见为：委托资产租赁经营损失的价值合计为8566310.23元。其中，1、直接租赁经营损失的价值为1909153.6元。2、间接租赁经营损失的价值为6657156.63元。其中间接租赁经营损失中的西面临街营业房为红源商贸城南北对应的位置，东面临街营业房为红源商贸城东面的位置。赵兴军支付鉴定费60000元。玻壳包装厂、红旗钾盐厂未对案涉承包租赁物进行盘点打包登记，原、被告未对案涉承包租赁物进行交接登记。截止本案法庭辩论结束前，玻壳包装厂、红旗钾盐厂尚占有四间办公室未向赵兴军移交，两辆汽车未向赵兴军移交，一辆为豫Ｅ×××××奥迪轿车，一辆为豫Ｅ×××××吉普车。2017年6月19日，玻壳包装厂、红旗钾盐厂向赵兴军发出《通知》，主要内容为:依据招标文件，你中标至现在已经一年半之多，虽经我方多次催促，并派员于2017年4月26日和6月9日到你单位进行交涉，商谈、督促、要求尽快依法履行招标文件相关条款，均未取得明显效果。现特此通知你接到通知后20天内，尽快履行招标文件相关条款。否则，我方将根据招标文件相关规定进行处理。2017年12月22日，红旗村支部委员会、红旗村委会、玻壳包装厂、红旗钾盐厂向赵兴军发出《通知》，主要内容为:依据招标文件，经两委会研究，请你于2017年12月25日前交纳2016年至2018年土地租金，若有异议，请详细查阅招标文件。2019年1月7日，红旗村支部委员会、红旗村委会、玻壳包装厂、红旗钾盐厂向赵兴军发出《通知》，主要内容为:依据招标文件，经村两委会研究，请你于2019年1月15日前交纳2016年度-2019年度租金。若有异议，待双方签订合同后，遵照多退少补的原则再做调整。2017年7月14日，赵兴军向玻壳包装厂、红旗钾盐厂发出《关于要求收购红源商品批发城的函》，主要内容为:一、招标文件显示旧址招标租赁土地为166.67亩，而实际只有144.16亩。二、在144.16亩中间约有4亩土地所有权不属于贵方，而属于娘娘庙村集体所有。三、实际旧址租赁土地位置与招标文件附位置图中地理位置明显不符。四、招标文件中约定将租赁土地上的所有财产归中标人所有，可是在招标租赁土地上有两处建筑物（一处为十几间房屋，一处建筑物经营酒店）不归招标人所有，本应由你方实施拆迁，但贵方迟迟没有解决而导致我直接和物权所有人协商拆迁，使我方付出了沉重代价，严重延误工期。五、贵方违反招标文件约定，擅自将中标范围内的动产予以转卖。鉴于贵方的上述违约行为，已给我方造成无法估量的巨大损失，迟迟未与我市场签订合同，导致我方也无法与商户签订合同，让商户对市场失去长期经营的信心，直接影响我们红源市场的发展前景。由于此原因现导致无法正常招商，因此我方提出如下要求，双方委托一家具有评估资质的公司对我方投资的红源商品批发城进行全面评估，按照评估价由贵方收购。2017年8月17日，赵兴军向玻壳包装厂、红旗钾盐厂发出《关于建设红源商品批发城招标文件中有关问题再次致函招标方》，主要内容为:2017年7月14日，我方曾致函贵方，要求对我中标租赁贵方旧址建设红源商品批发城中，发现招标文件中显示的标的和实际情况有较大的出入，为此，要求贵方给予解释并因此对我方经营工作造成的困难局面商定解决办法。2017年12月20日，赵兴军向玻壳包装厂、红旗钾盐厂发出《告知书》，主要内容为:贵方于2015年9月17日通知我方中标，我方收到中标通知书后就积极主动与贵方协商签订租赁合同，在协商过程中我方多次提出贵方交付给我方的中标标的与贵方招标文件中招标标的严重不符，要求贵方予以明确解释并拿出处理方案，无奈，我方于2017年7月14日、8月17日两次致函贵方，但贵方没有任何答复和意见。由于贵方的行为，至今贵、我双方无法签订租赁合同，严重影响我方经营，给我方造成重大经济损失，为此我方最后致函贵方在收到本告知书5日内，与我方就关于租赁旧址项目定标后相关问题进行协商，并请贵方拿出自己的解决方案。否则，我方将要走法律程序来维护自己的合法权益。一审法院认为，玻壳包装厂、红旗钾盐厂委托中兴豫建设管理有限公司在红旗村范围内以招投标方式租赁其旧址建设商贸城批发城项目应受《中华人民共和国招标投标法》的调整，中兴豫建设管理有限公司公开发布了招标公告、招标文件，接收了赵兴军递交的投标书，并向赵兴军发出中标通知书，双方完成了合同订立的要约、承诺行为。根据《中华人民共和国合同法》第二十五条“承诺生效时合同成立”的规定，故双方当事人之间的租赁合同已经成立。《中华人民共和国招标投标法》第四十六条规定“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议”。因此，本案双方当事人虽然未签订书面租赁合同，但是，双方的合同权利义务关系已经明确，合同的主要条款已经确定。双方当事人应当按照招标文件和中标人的投标文件履行合同内容。2017年，由于文昌大道路南改造，政府征用赵兴军租赁范围内的部分土地用于绿化，致使赵兴军实际租赁使用的土地面积减少。赵兴军主张玻壳包装厂、红旗钾盐厂未按照招标文件交付本属于临街门面房19.32亩土地，要求减少租金，并提出给其造成的损失8566310.23元应当与租金进行抵扣的请求。一审法院认为，减少租金与损失抵扣租金虽然表述不同，但其实质相同，故仅对赵兴军减少租金的请求进行审理。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”的规定，赵兴军要求减少租金的请求，符合法律规定，予以支持。对于减少租金的数额，一审法院认为，对上述19.32亩土地应当分两部分进行分析，对于与红源商贸城南北对应的东西长296.8米的部分，不存在建设临街门面房的情况，因为该部分土地不管向南退多少，都不会失去临街门面房，现状即是如此。该部分土地租金减少的数额，应当按照租赁土地面积减少的比例对应减少租金的数额，具体为，(3705.5㎡/110982.5㎡)×4060000元=135556元，该项减少租金的数额从2017年3月开始起算。对于红源商贸城东墙外豫鑫锅炉厂北墙外的东西长188米的部分，由于该部分土地因为政府征用用于绿化，致使中标人赵兴军即使能够办理规划批建手续依然不可能建设临街门面房，而且临街门面房的收益远高于其他商铺的收益。因此该部分土地租金减少的数额，应当参照河南方兴资产评估事务所有限公司评估报告中东面临街营业房的租赁经营损失予以确定，故酌定按照评估报告中2017年的损失871926元予以确定，该项减少租金的数额从2017年7月开始起算。对于玻壳包装厂、红旗钾盐厂要求赵兴军给付租赁费1624万元的反诉请求，一审法院认为，按照前文所述，双方当事人应当按照招标文件和中标人的投标文件履行合同内容。招标文件中对于租赁费载明：租金按年交纳，租金必须一次性提前付清。前10年每年租金为中标价。第一年(即2016年度)的租赁费从合同签订之日起三日内交予业主，以后每年的12月25前向业主交付下年度的租金。扣除减少的租金，赵兴军应给付玻壳包装厂、红旗钾盐厂租金的数额为：2015年9月-2016年8月为4060000元，2016年9月-2017年8月，红源商贸城南北对应的绿化带自2017年3月开始减少租金，期间6个月，红源商贸城东面的绿化带自2017年7月开始减少租金，期间2个月，租金为4060000-135556×50%-871926÷12×2=3846901元，2017年9月-2019年8月为（4060000-1007482）×2=6105036元，合计14011937元。因此，玻壳包装厂、红旗钾盐厂的该项反诉请求部分予以支持。对于赵兴军抗辩玻壳包装厂卖掉库存纸张款804371元应当折抵租赁费用的主张，一审法院认为，根据招标文件中“现有厂房20209平方米及现有的旧机器设备和所有财产归中标人所有”的规定，玻壳包装厂卖掉库存纸张款804371元应当归中标人赵兴军所有，对于赵兴军该项抗辩主张，理由充分，予以支持。对于玻壳包装厂、红旗钾盐厂要求赵兴军按同期同类人民银行贷款利率给付迟延履行利息的反诉请求，一审法院认为，虽然赵兴军未按招标文件规定的租赁费交纳时间交纳租赁费构成违约，但是玻壳包装厂、红旗钾盐厂亦未按照招标文件的规定向赵兴军移交原厂的小型汽车两辆及4间办公室，包括变卖库存纸张的行为，亦构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，酌定双方的违约行为给对方造成的损失相当，互相抵销。故对于玻壳包装厂、红旗钾盐厂该项反诉请求，不予支持。对于赵兴军要求玻壳包装厂、红旗钾盐厂赔偿因其违约给赵兴军造成的建筑施工费用损失334793.74元的诉讼请求，一审法院认为，赵兴军在原厂区东侧临街门面房时，因未办理规划及批建手续被相关行政管理部门责令拆除，造成上述损失。根据招标文件中“建设过程中，中标人应自行依法办理所有与建设本项目相关的手续，费用由中标人承担。”的规定，办理规划及批建手续系中标人赵兴军的义务，玻壳包装厂、红旗钾盐厂不构成违约，该项损失应由中标人赵兴军自行承担。故对于赵兴军的该项请求，依法不予支持。对于赵兴军主张其补偿案外人万家庆、赵文峰的拆迁费用应当与租金进行抵扣的请求，一审法院认为，招标文件中投标人须知部分载明：招标文件不单独提供租赁地自然环境、气候条件等情况说明，投标人被视为熟悉前述与履行合同有关的一切情况，投标人可踏勘现场并自行了解相关情况。赵兴军投标文件中的履约承诺书载明：我开标前已详细勘察现场，并按业主现场条件及招标要求编制投标报价。即使赵兴军主张的案外人万家庆、赵文峰在租赁场地范围内占用土地的事实存在，但是赵兴军未在其投标文件中予以说明，应视为其对租赁场地状况的认可。其通过补偿拆迁费用的方式让案外人万家庆、赵文峰腾出占用的土地，是为了租赁项目更好的运营。因此，玻壳包装厂、红旗钾盐厂对此没有违约，赵兴军的该项主张，不予支持。对于玻壳包装厂和红旗钾盐厂要求赵兴军与其签订《租赁合同》的反诉请求，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四条规定“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。因此，一般情况下，是否订立合同系当事人的权利，非国家强制力干涉的范畴。玻壳包装厂和红旗钾盐厂的该项反诉请求，于法无据，不予支持。综上，虽然双方当事人未签订书面租赁合同，但是双方当事人应当按照招标文件和中标人的投标文件履行合同内容。赵兴军应当给付玻壳包装厂和红旗钾盐厂四年的租赁费14011937元扣减库存纸张变卖款804371元和保证金500000元后，剩余12707566元由赵兴军给付玻壳包装厂和红旗钾盐厂。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百零七条、第二百零七条,《中华人民共和国招标投标法》第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决：一、赵兴军于本判决生效后十日内给付河南省安阳市显像管玻壳包装厂和安阳市红旗钾盐厂租赁费12707566元；二、驳回赵兴军的其他诉讼请求；三、驳回河南省安阳市显像管玻壳包装厂和安阳市红旗钾盐厂的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20766元，由赵兴军负担16249元，河南省安阳市显像管玻壳包装厂和安阳市红旗钾盐厂共同负担4517元；反诉费59620元，由赵兴军负担46652元，河南省安阳市显像管玻壳包装厂和安阳市红旗钾盐厂共同负担12968元；鉴定费60000元，由赵兴军负担30000元，河南省安阳市显像管玻壳包装厂和安阳市红旗钾盐厂共同负担30000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人赵兴军提交1、红旗村村民委员会2017年3月17日的通知和卫星拍摄图，证明19.32亩土地被上诉人已经交付给赵兴军，但是交付的土地是耕地，政府要求复耕，所以赵兴军的建筑物必须被拆除；2、赵爱民（原玻壳厂的保卫科长）的书面材料，证明纸张非常多，并不是像一审法院认定的价值。被上诉人玻壳包装厂、红旗钾盐厂质证认为，1、该两份证据均在一审时上诉人提交过，对该两份证据真实性无异议，上诉人在施工前后没有办理相关审批手续造成被拆除的后果，依据招标文件和上诉人的履约承诺书应自行承担责任。2、赵兴军是本村村民，也是批发市场筹建人，对招标文件当中的土地设施等所有状况熟悉并明知，其投标文件也对招标内容相应文件进行了相应的应答，故该两份证据不能证明上诉人主张的请求。3、对赵爱民的书面材料，无法核实是否系赵爱民书写。赵爱民虽然是玻壳厂原保卫科长，但其现在是红源批发市场的股东之一，存在利害关系。该材料所载明的数据无证据支撑，材料内容与上诉人所称2000多万元也不一致，不应采信。本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实基本一致。本院认为，承租人取得租赁物的使用权是以支付租金为代价，承租人应当按照合同约定的时间、金额、方式向出租人支付租金。关于赵兴军支付租金数额问题，本案中，《河南省安阳市显像管玻壳包装厂和安阳市红旗钾盐厂租赁旧址项目》招标文件第二部分第二章“项目具体要求”中明确载明：“租金按年交纳，租金必须一次性提前付清。前十年为中标价……第一年（即2016年度）的租赁费从合同签订之日起三日内交予业主，以后每年的12月25日前向业主交付下年度的租金。”赵兴军以406万元/年的价格中标，应当按照招投标文件支付租金。2017年，因文昌大道路南改造，政府征用赵兴军租赁范围内的土地用于绿化，相应部分的土地租金应当予以扣减。一审法院通过现场勘验，综合考虑该地块地理位置、绿化带建设时间等因素，认定2015年9月至2019年8月赵兴军应付租金合计14011937元并无不当。其中，与商贸城南北对应的东西长296.8米的绿化带建设时间为2017年3月，豫鑫锅炉厂北墙外东西长188米的绿化带建设时间为2017年7月，赵兴军主张扣减租金应从2016年1月1日开始起算，本院不予支持。关于赵兴军主张豫鑫锅炉厂墙外土地无法使用产生的建筑损失334793.74元应否支持问题。招标文件第四部分“投标人须知”第4.1条载明：“潜在投标人对招标文件如有需要澄清的疑问，应在开标之日的2日前按招标公告中载明的地址以书面形式通知到招标代理机构。在规定的时间内未提出疑问的，将视为对招标文件的完全认可，将不接受对招标文件的质疑。”赵兴军在规定时间内未提出疑问，应视为对该租赁场地状况的认可。招标文件第二部分第二章“项目具体要求”第9条明确载明：“建设过程中，中标人应自行依法办理所有与建设本项目相关的手续，费用由中标人承担”。赵兴军在未办理合法用地手续情况下进行施工建设，有龙国土资监停（2015）32号责令停止违法行为通知书予以佐证，由此产生的损失赵兴军应自行承担。赵兴军该项诉讼请求，本院不予支持。关于应否支付赵兴军垫付案外人拆迁补偿费用27.4万元问题。赵兴军在履约承诺书中明确承诺：“我开标前已详细勘察现场，并按业主现场条件及招标要求编制投标报价；我的投标报价包括《招标文件》所述报价组成的所有内容、并包括《招标文件》未列明而与采购项目相关的、必须的所有款项及费用达到租赁使用所有一切风险、责任和义务的费用。”赵兴军向案外人支付拆迁补偿费用虽未在《招标文件》中列明，但属于为达到租赁使用目的与采购项目相关的费用，应按照赵兴军《履约承诺书》承诺内容，由其自行负担。赵兴军该项上诉请求，本院不予支持。关于玻壳包装厂卖掉库存纸张实际价值问题。2015年9月21日至2015年10月23日，玻壳包装厂工作人员分四次将卖废纸的款项共计804371元转入出纳高秀花开立账户，该部分款项归赵兴军所有，用于抵扣赵兴军部分租赁费用。赵兴军主张玻壳包装厂卖掉库存纸张款项共计804371元不符合客观实际，但并未提供充分证据予以证明。赵兴军该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人赵兴军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20766元，由上诉人赵兴军负担。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 赵锐平二〇二一年七月九日书记员 孟 菲