安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)皖18民终1537号上诉人（原审被告）：广德祥远房地产开发有限公司，住所地安徽省广德市桃州镇大木桥社区甘溪路1号。法定代表人：叶国伟，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：程国兴，安徽锦宣律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢安国，安徽锦宣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴开国，男，1962年12月26日出生，汉族，居民，住安徽省广德市。委托诉讼代理人：黎逢成，安徽宣广律师事务所律师。上诉人广德祥远房地产开发有限公司（以下简称祥远公司）因与被上诉人吴开国地下车位买卖合同纠纷一案，不服安徽省广德市人民法院（2021）皖1822民初920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。祥远公司上诉请求：撤销原判决，改判驳回吴开国的诉讼请求。事实和理由：1.原判决审理程序违法。案涉地下车位的建筑面积测绘应由专业的房产测绘机构依据规范标准进行，一审法院自行组织现场勘测确认面积不合法。2.原判决认定事实和适用法律错误。第一，双方签订的《祥生花涧樾项目·车位签约确认单》（以下简称《车位签约确认单》）约定车位面积是“建筑面积”，而非原判决认定的实际使用面积，经测绘部门按车位套内面积与公摊面积之和计算的建筑面积为29.24平方米；第二，案涉车位尺寸符合国际标准，足以满足吴开国购买车位的目的和使用需求；第三，双方签订的《祥生花涧樾车位认购书》（以下简称《车位认购书》）第一条明确约定，“本协议约定认购的车位或储藏室无产权，以‘个’为单位销售”，故吴开国对按“个”计价系属明知，且该节亦符合地下车位按“个”销售定价的行业惯例；第四，车位销售定价系完全市场化行为，主要受商品房销售定价策略、所购车位位置及供求关系等因素影响，吴开国简单按实际使用面积与总价换算成单价，由此得出祥远公司获得高价利益，不符合事实和常识，实际上祥远公司的销售价格远不能弥补地下室部分的建造成本。吴开国辩称，1.原判决审理程序合法。一审法院组织当事人进行现场勘测，但祥远公司拒不到场，在此情形下一审法院实测车位面积，程序正当。2.原判决对案涉车位面积价差的认定正确。第一，案涉《车位签约确认单》是双方真实意思表示，系属合法有效合同，祥远公司未按约定面积交付地下车位构成严重违约，应向吴开国返还相差面积价款及资金占用利息；第二，祥远公司辩称系以“个”为单位进行定价销售，与《车位签约确认单》明确约定面积、单价的情况不相契合，该辩驳意见不符合客观事实；第三，祥远公司辩称车位面积包含公摊面积，与案涉《建设工程规划许可证》记载及《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）规定不相符合，依法不应计算公摊面积，且祥远公司亦无充足证据证明公摊面积数量；第四，祥远公司为达到高价出售地下车位的目的，以车位面积大、资源紧缺等理由欺骗、迷惑业主，且同一小区、面积相等的地下车位亦存在销售价格分别为29000元、61000元、71000元、81000元不等的情形。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。吴开国向一审法院起诉请求：判令祥远公司返还32014元及资金占用利息（自2018年8月28日至2019年8月19日共计356天，按年利率6%计算为1873元；自2019年8月20日至2020年11月8日共计446天，按年利率3.85%计算为1506元；自2020年11月9日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至给付之日止）。一审法院认定事实：2018年8月28日，吴开国与祥远公司签订一份《车位签约确认单》，约定：吴开国购买祥生花涧樾6号楼幢D114号地下车位，建筑面积29平方米，成交单价2103.45元，成交总价61000元。吴开国于签约当日支付车位价款61000元，祥远公司向吴开国开具金额为61000元的增值税普通发票一份。嗣后，吴开国认为所购地下车位实际面积与《车位签约确认单》及增值税发票上确定的面积相差过大，向祥远公司请求返还相差面积的价款并支付资金占用利息。双方经协商未果，吴开国于2021年2月4日诉至一审法院，请求判如所请。一审中，一审法院于2021年4月8日进行现场勘测，案涉车位长5.31米、宽2.61米，面积为13.86平方米。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方签订《车位签约确认单》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效。经查，案涉车位实际面积与《车位签约确认单》及增值税发票记载面积相差15.14平方米。祥远公司辩称约定的建筑面积包含公摊面积，但《车位签约确认单》对此未作出约定，其也未能举证证明，故对其该节辩解意见不予采纳。经核算，车位相差面积的价款为31846.23元（约定单价2103.45元/平方米×15.14平方米），该款应予返还。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百七十七条规定，判决：一、被告广德祥远房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告吴开国车位购置款31846.23元及利息（以31846.23元为基数，自2018年8月29日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决确认返还之日止）；二、驳回原告吴开国的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计340元，由祥远公司负担。本院二审期间，祥远公司围绕上诉请求提交证据如下：1.《房屋建筑面积测绘成果书》1份，拟证明：宣城精鼎测绘技术有限公司广德分公司受祥远公司委托，于2021年4月26日对案涉地下车库进行测绘，确认案涉车位建筑面积为29.24平方米，其中套内面积12.72平方米、分摊面积16.52平方米，比约定的建筑面积还多0.24平方米。2.《关于住宅小区地下停车位建筑面积计算的证明》、宣城城建勘测有限公司营业执照、国家企业信息公示系统打印工商信息各1份，拟证明：①宣城城建勘测有限公司原企业名称为“宣城市房地产测绘队”，系宣城市专业从事房产测绘的国有企业；②依据《房产测量规范》（GB/T17986－2000）和案涉《建设工程规划许可证》，对住宅小区地下停车位建筑面积的计算方法为套内面积与分摊面积之和。3.《宣城市不动产权属证明书》1份、《房屋分户（室）面积测算表[实测]》2份，拟证明：宣城市域内，其他住宅小区地下车位建筑面积记载情况与案涉车位情况大抵一致。4.《车位签约确认单》《车位认购书》各8份，拟证明：祥远公司向案涉小区其他业主销售地下车位，亦均是按“个”进行定价销售的情况。5.民事起诉状、广德市人民法院民事裁定书各5份、开庭传票4份，拟证明：案涉小区与吴开国情况基本相同的5户业主提起类似诉讼，一审法院开庭审理后全部撤诉的事实。6.吴开国户《车位签约确认单》《车位认购书》各1份，拟证明：①吴开国认购的地下车位建筑面积为29平方米；②案涉地下车位均系按“个”定价销售。7.《建设工程规划许可证》《人防工程平时使用证》各1份，拟证明：案涉地下车位不属于人防工程，祥远公司可以进行销售。8.案涉地下室蓝图、《整体地下车库及储藏室平面图》《工程竣工验收报告》、竣工验收备案表各1份，拟证明：案涉地下室面积（包含储藏室、车位面积，不包含人防面积）共计为25997平方米。吴开国未提交新证据。为核查相关事实，本院组织当事人进行现场勘查形成照片6张、《现场勘查笔录》1份。本院依法组织当事人进行举证、质证。本院经审查认为，1.上述证据均符合证据“三性”，予以认定；2.祥远公司主张的证明目的与证据本身能够印证的客观事实相一致的部分，亦予以认定。本院对一审法院认定的案件事实予以确认。二审另查明：2018年8月28日，吴开国为购置案涉6号楼幢D114号地下车位，与祥远公司签订《车位签约确认单》《车位认购书》，其上均记载车位建筑面积29平方米；《车位认购书》中“认购书条款”第一条约定：“一、本协议约定认购的车位或储藏室无产权，以‘个’为单位销售。”前述签约确认单、认购书，均为祥远公司提供的格式文本，用于案涉祥生花涧樾小区地下车位的对外销售，其中“认购书条款”为事先预备的格式条款。祥远公司开具的案涉地下车位增值税发票，备注了单价和面积。又查明：案涉祥生花涧樾小区《建设工程规划许可证》载明，不计容地下室（含人防）建筑面积为30482.4平方米。广德市人民防空办公室于2020年11月3日颁发的《人防工程平时使用证》载明：使用用途为车库，建筑面积为4995平方米。案涉地下室工程于2020年12月30日办理完成工程竣工验收手续，竣工验收备案表记载建筑面积为25997平方米。案涉地下室蓝图记载：地下室建筑面积为25997平方米，未包含人防区域建筑面积为4995平方米，停车数为629辆（人防区停车位161辆、非人防区停车位468辆），无障碍车位13个，充电车位63个。案涉《整体地下车库及储藏室平面图》反映，储藏室位置与车位相邻，包含在地下室面积内。本院于2021年7月29日组织当事人现场勘查，确认地下室内的人防工程单独安装了人防门，人防车位上均标注“RF”字样，案涉地下车位不属于人防车位。再查明：宣城精鼎测绘技术有限公司广德分公司接受祥远公司委托对案涉祥生花涧樾小区地下车库进行测绘，于2021年4月26日出具一份《房屋建筑面积测绘成果书》，其中记载：①人防区域建筑面积5005.6平方米；②车位总建筑面积13683.79平方米，其中套内面积5952.96平方米，共有建筑面积7730.83平方米，分摊系数为1.2986；③单体车位经分户测算，建筑面积为29.24平方米，其中套内面积12.72平方米，分摊面积16.52平方米。2021年6月4日，前身为宣城市房地产测绘队的宣城城建勘测有限公司出具一份《关于住宅小区地下停车位建筑面积计算的证明》，主要内容为：“针对宣城市住宅小区地下停车位的建筑面积计算的有关问题，现证明如下：依据《房产测量规范》（ＧＢ／Ｔ17986－2000）和此工程的《建设工程规划许可证》，对住宅小区地下停车位的建筑面积计算方法是套内面积与分摊面积之和。即：地下停车位建筑面积＝套内面积＋分摊面积。”宣城城建勘测有限公司对位于宣城市宣州区（车库）进行面积测算形成的《房屋分户（室）面积测算表［实测］》，反映单体车位建筑面积为29.48平方米，其中套内面积为12.72平方米、分摊面积为16.758平方米。宣城市自然资源和规划局不动产登记对位于宣城市宣州区车位作出的《宣城市不动产权属证明书》，反映车位建筑面积为31.03平方米，套内建筑面积19.32平方米。还查明：案涉祥生花涧樾小区9户业主因地下车位、储藏室面积差异问题分别向一审法院起诉，一审法院均予立案。一审法院经审理，除本案外，其中3案作出一审判决，另有5案作出准许原告撤诉的民事裁定。本案二审庭审中，吴开国确认其系购买一个车位；祥远公司表示其就地下室部分尚未办理房地产权证。本院认为，案涉《车位签约确认单》《车位认购书》，明确载有当事人、标的、面积、价格等约定内容，合同条款要素齐备，且吴开国已实际付清约定价款，故应视为案涉地下车位买卖合同。前述合同是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，系属合法有效。解决系争的核心问题有二：一是案涉地下车位系按“个”抑或“建筑面积”进行定价销售；二是双方约定的“建筑面积”应否理解为“使用面积”，有无包括公摊面积。关于第一个问题。经审查认为，祥远公司主张按“个”为单位定价销售缺乏理据。首先，《车位认购书》中格式性“认购书条款”仅约定地下车位“以‘个’为单位销售”，未约定计价方式上系以“个”为单位固定售价，故此处的“个”仅指向为地下车位数量的计量单位，类似于商品房以“套”计量的含义，不具有祥远公司辩称的实质指引销售价格的意思；其次，《车位签约确认单》《车位认购书》均明确载有建筑面积、单价（成交单价）及总价（成交总价），且相应的增值税发票亦备注了单价和面积，由此清晰反映当事人对地下车位销售价款形成的合意是按“建筑面积”与成交单价乘积进行组价；再者，如若双方真实意思是以“个”为单位固定售价，显无再行约定“建筑面积”、成交单价及成交总价之必要，祥远公司该节辩驳理由亦不符合逻辑和生活常理，本院不予采信。关于第二个问题。首先，依据《房产测量规范》（GB/T17986-2000）规定，房产面积分为建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等，故双方约定的地下车位“建筑面积”显然不能等同于使用面积。其次，依据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）第五条规定，“商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积”，在双方未对地下车位“建筑面积”含义特指为套内建筑面积情形下，依法应理解为包含公摊建筑面积在内。第三，案涉地下车位的套内建筑面积，无论按一审法院测量数据13.86平方米抑或专业测绘机构测量数据12.72平方米，均可认定为标准化停车位，符合社会公众对住宅小区停车位套内面积的认知，结合双方约定一个车位的建筑面积为29平方米的情况看，该建筑面积也实际包含了套内面积和公摊面积。第四，通常而言，地下室停车位、储藏室所需分摊的公用部位，必然包括公用“车道”或“通道”面积等，公摊系数与停车位、储藏室数量等因素密切关联，故公摊面积一般大于套内面积。根据查明的事实可知，双方约定的车位建筑面积29平方米与专业测绘机构测绘数据大抵相符，亦未超出合理范畴，吴开国诉请主张车位面积差价无事实根据，不应予以支持。另，祥远公司称一审程序违法一节，因一审法院对案涉地下车位套内使用面积进行测量，系为核查相关事实而为，不构成程序违法；吴开国称祥远公司涉欺诈销售地下车位一节，因与其本案中的返还面积差价诉讼请求无涉，故本院对此不作审查。综上所述，祥远公司的上诉请求成立。原判决根据当事人举证情况认定的基本事实清楚，但对“建筑面积”的认定不当，二审根据当事人新提供的证据补充查明相关事实，依法予以改判。另，关于一、二审案件受理费负担问题，按照败诉方负担原则，同时结合祥远公司提交的二审证据均为一审中能够提举的证据，其举证不力以致增加诉讼负累的情况，确定一审受理费由吴开国负担，二审受理费由祥远公司负担。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省广德市人民法院（2021）皖1822民初920号民事判决；二、驳回被上诉人吴开国的诉讼请求。一审案件受理费340元，由被上诉人吴开国负担；二审案件受理费597元，由上诉人广德祥远房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 瑛审 判 员  陈前香审 判 员  包 娟二〇二一年七月三十日法官助理  孙如梦书 记 员  卢艳芳附：相关法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。……《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……