安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0111民初925号 原告（反诉被告）：李颖，女，1985年10月25日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 委托诉讼代理人：徐漫漫，安徽神州行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高大桐，安徽神州行律师事务所律师。 被告（反诉原告）：合肥新城创晟房地产有限公司，住所地安徽省合肥市滨湖区万泉河路滨湖康园一期配套商业用房综合楼，统一社会信用代码91340100MA2NCJ009G。 法定代表人：虞波。 委托诉讼代理人：王拥军，系公司法务。 委托诉讼代理人：杨俊刚，系公司法务。 原告（反诉被告）李颖诉被告（反诉原告）合肥新城创晟房地产有限公司（以下简称新城创晟公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院于2021年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李颖的委托诉讼代理人高大桐，被告（反诉原告）新城创晟公司的委托诉讼代理人杨俊刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李颖向本院提出诉讼请求：1、判令被告合肥新城创晟房地产有限公司向原告支付逾期交房违约金41424.55元（以1841091元为基数，按日0.05%从2020年6月30日起算至2020年8月14日）；2、判令被告合肥新城创晟房地产有限公司向原告支付违反合同约定的燃气安装到户并在入住同期具备申请开通条件的违约金至燃气具备申请开通条件之日止，暂计为36821.82元（以1841091元为基数，按日0.05%从2020年8月14日起算至9月23日）；3、依法判令被告合肥新城创晟房地产有限公司承担案涉房屋的质量维修义务并向原告支付因房屋质量问题维修期间的房屋租金至房屋维修完毕经第三方质量验收合格，暂计为2000元（自2020年8月14日暂计算至2020年9月14日）；1-3项合计80246.37元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：2019年6月21日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告所有的位于合肥市滨湖新区××路××华山路以东，君悦府第7幢2层201室房屋一套，总金额为人民币1841091元。《商品房买卖合同》第八条约定了交付期限，“出卖人应当在2020-6-30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用……”；第十四条约定“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：3、燃气安装到户并在入住同期具备申请开通条件。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、按第九条的规定执行；”。合同第九条约定…1、按逾期时间，分别处理…（2）逾期超过90日后…出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五…的违约金。原告按合同约定向被告支付了房款。2020年8月14日，被告向原告发出收房通知书，房屋交付后，原告向合肥燃气公司申请开通燃气，燃气公司告知该住户目前不具备燃气开通条件，具体开通时间等待通知，原告在小区附近发现燃气管道仍在施工中，且原告家中并未安装燃气表；同时原告在房屋验收过程中发现多处质量问题，原告填写了《房屋质量验收单》并向被告聘请的物业人员报修，截至起诉之日房屋质量问题仍未得到解决。原告按照合同约定履行了支付房屋价款的义务，被告未按合同约定履行相应义务，导致原告无法在约定时间内正常使用房屋，理应按照《商品房买卖合同》约定承担违约责任。综上所述，恳请法院依法查明案件事实，判如所请。 新城创晟公司辩称：1、被告依法交付案涉房屋，不存在逾期交付的情形。2020年初因新冠疫情的影响，全国范围实行停工、停产，其中安徽省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部于2020年1月24日宣布，安徽省突发公共卫生事件应急响应。2020年2月8日，合肥市人民政府又发布了关于有序做好全市企业复工复业的通知第十号，2020年3月9日前包括房地产等建设工程不得复工，后因防疫的要求，各企业复工人员均需隔离14天。房地产开发工程属于劳动密集型工作，更应当遵守防疫的要求。被告向各业主寄送了通知函，告知因疫情的不可抗力影响，将导致涉案房屋交付顺延事宜。2020年8月，被告向原告寄送书面的房屋交付通知书，涉案房屋于2020年的8月14日到17日办理交付，被告已按合同约定和法律规定明确告知交房的时间，但是原告却因自己的原因未能按期进行收房。综上，被告依法依规向原告交付涉案的房屋，不存在逾期交付情形。原告诉请逾期交付违约金无事实和法律依据。2、被告交付房屋时，燃气符合合同约定的交付条件，不存在违约的情形，原告诉请逾期交付的违约金无事实和法律依据。2020年5月25日，案涉燃气项目经合肥中石油昆仑燃气有限公司验收，并出具合肥市燃气配套工程竣工验收确认书，燃气工程经验收合格，原、被告签订的商品房买卖合同附件三约定，厨房预留燃气接口，管道入户由用户自行申请开通。案涉项目交付时，不仅通过了燃气公司的验收，且已经满足了附件三的约定，被告的义务只在于小区内燃气工程竣工验收，送气并不是被告的义务，而且开通燃气需经业主自行申报审核等程序，具备申请开通条件并不等于实际开通燃气经营使用。依据安徽省城镇燃气管理条例第13条、第17条、第24条、第51条和民法典第648条、651条、650条的规定，我司的义务仅为燃气设施竣工验收合格。涉案房屋交付时已全部完成，而且燃气企业持有的是特许经营的执照，与政府签订有特许经营的协议。涉案房屋在交付后是否通气，何时通气以及如何通气均由燃气公司根据特许经营协议和项目的实际进行安排，而非被告所能决定。燃气企业在房屋交付后，应当履行普遍服务的义务，对提出使用燃气并符合使用条件的管道用户，管道燃气经营企业，应当与用户签订供用气合同，明确燃气公司与用户之间的权利义务及违约责任。而本案中原告并未在交付向燃气公司提出开户申请，涉案房屋无法通气的责任并非在被告。3、被告交付的房屋符合法律规定，不存在违约情形。2020年7月28日，案涉项目已经通过了施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位、建设单位等各方面主体验收合格。2020年7月30日，合肥市建筑质量安全监督站对案涉小区进行检查，检查合格，2020年8月6日案涉项目已经通过了政府部门的竣工验收，并进行竣工备案。原告并未提供任何证据证明其房屋存在所述的质量问题，即使退一步来说，若原告的房屋存在质量瑕疵，原告可以依据民法典第577条和商品买卖合同补充协议约定，向答辩人进行申请保修，而不是直接诉请损失赔偿。原告第三项诉请不明确处，案涉项目的交付前已经取得了政府的合格的证明文件，并不存在任何质量问题。综上，原告的诉请无事实和法律依据，请法院查明事实后依法予以驳回。 新城创晟公司向本院提出反诉请求：1、请求判令被反诉人支付逾期付款违约金35200元（按日万分之五以110000自2019年7月22日起算至2019年9月24日）；2、请求判令被反诉人支付逾期收房违约金98498元（按日万分之五以1841091元自2020年8月17日起算至2020年12月2日），以上合计：133698元；3、请求判令本案诉讼费用由被反诉人承担。 事实与理由：1、2019年6月21日反诉人与被反诉人签订《商品房买卖合同》同约定：被反诉人购买被告开发的君悦府7幢2层201室，房屋总价款为1841091元，其中首付款741091元在2019年6月21日前支付，剩余1100000元办理按揭贷款。同时，合同约定：反诉人应当2020年6月30日前将涉案房屋交付给被告。依据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，被反诉人应及时支付房屋价款。依据附件五《补充协议》第六条：…无论付款方式如何在签署合同后三十个自然日内结清余款：同时，依据《商品房买卖合同》第七条：…买受人按日向出卖人支付期应付款万分之五的违约金合同签订后，因被反诉人个人原因，致使其部分房款于2019年8月5日才通过按揭贷款的方式予以付清。2、另外，依据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定房屋具备交付条件后，被反诉人应及时办理收房手续。同时依据附件五《补充协议》第六条：…买受人应当在出卖人书面通知的交房时间接受房屋…买受人逾期收房的，出卖人有权要求买受人案涉商品房，原约定于2020年6月30日前交付，但因新冠不可抗力的影响，依法可以顺延交付。2020年8月6日，反诉人依法取得《合肥市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，其后反诉人依法取得《建设工程规划许可证》（正本）。2020年3月5日，反诉人向各业主寄送《关于君悦府新冠状病毒肺炎疫情不可抗力通知函》：告知各业主因疫情的不可抗力影响，将导致涉案房屋交付延迟事宜。2020年8月11日，反诉人依法向被反诉人寄送《交付通知书》：涉案房屋定于2020年8月14-17日交付。后被反诉人因自身原因直至2020年12月2日才办理涉案房屋的收房手续。综上，反诉人与被反诉人签订的商品房买卖合同及补充协议，双方在自愿的基础上予以签订，不违反法律和行政法规，双方应严格予以遵守。被反诉人未按合同约定支付房款及办理收房手续，理应承担违约责任，故，为维护自身合法权利，依据相关法律规定及合同约定，诉至法院，请求判如所请。 李颖辩称：1、被答辩人主张逾期付款违约金所依据的条款是格式条款。2、《民法典》第497条规定有下列情形之一的，该格式条款无效：“…（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；”被答辩人制定的补充协议第五条第一款约定“如买受人以按揭贷款支付部分房款，则买受人同意在本合同签署当日向贷款银行提交真实、准确、完备的贷款申请资料”，该约定给答辩人设立了非常苛刻的贷款办理时间，以及答辩人是否需要办理申请公积金贷款和商业贷款混合贷款的情形。该条第二款又约定了乙方在签署本合同当日，除须足额支付甲方要求的首付款外，无论付款方式如何，均须在合同签署的30个工作日内结清余款，这一约定将本不受答辩人控制的银行发放贷款的期限，强行转移到了答辩人身上。多数业主都存在银行放款期限超过30天的情况，因此补充协议第五条在制定时就未能就所有可能出现的情况以及相对应的法律后果加以考虑和说明，致使补充协议订立后出现多种无法履行的情形，且非常不合理地加重了答辩人责任，该条款应当认定无效。补充协议既约定了如因答辩人存在过错致使贷款无法按期支付，答辩人须在30日内结清余款，又约定了无论答辩人是否存在过错，均须在30日内结清余款，前后矛盾。按照民法典相关规定，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。3、逾期收房是因为被答辩人交付的房屋未达到收房条件，因此主观错误在被答辩人。房屋买卖合同第11条也已经用了黑体字标注了处理方式，被答辩人主张逾期收房违约金没有法定或约定的依据。综上所述，被答辩人在反诉中均没有事实和法律依据，应当驳回。 经审理查明：2019年6月21日，李颖（买受人）与新城创晟公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发建设的位于合肥市滨湖新区××路××路××幢××室房屋，建筑面积98.09平方米，房屋价款为1841091元。付款方式为按揭，首付款741091元，应在2019年6月21日前支付，剩余1100000元办理按揭贷款；出卖人应当在2020年6月30日前，将取得《合肥市建设工程竣工验收查验合格证》并符合合同约定的商品房交付给买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：若出卖人逾期交房不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金。第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺约定：出卖人承诺燃气安装到户并在入住同期具备申请开通条件，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按第九条的规定执行。第十六条保修责任约定：出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。 同日，双方签订了一份《补充协议》，其中第五条约定，如买受人以按揭贷款支付部分房款，则买受人同意在本合同签署当日向贷款银行提交真实、准确、完备的贷款申请资料，且及时办理相关公证、抵押手续，公证费用由买受人承担。若因买受人拒绝、延迟、虚假提供或未完备提供购房贷款资料等导致买受人无法按期支付相应价款的，买受人须在签署本合同后三十个自然日内结清余款，否则按照买受人逾期付款的约定处理；乙方在签署本合同当日除需足额支付甲方要求的首付款外，无论付款方式如何均须在签署合同后三十个自然日内结清余款。第六条约定买受人应当在出卖人书面通知的交房时间接收房屋，该房屋的交付条件、标准仅以合同约定为准。买受人逾期收房的，出卖人有权要求买受人支付日总房价款万分之五的违约金。 合同签订后，李颖按约支付了首付款，余款办理了按揭贷款。 2020年1月24日，根据新型冠状病毒疫情防控形势需要，为防范新型冠状病毒感染，避免人群集聚导致传染风险，安徽省启动重大公共卫生事件一级响应，部分行业停工停产。新城创晟公司提供的《监理日志》显示，其在2020年3月12日前，案涉工地处于停工状态，自3月12日起，各分包单位陆续开始正常施工。 2020年6月22日，新城创晟公司向李颖送达《关于交付时间顺延的通知》，内容为：受新冠病毒疫情影响及政府疫情管控措施的不可抗力的因素确已给项目工期和交付带来了实质影响，案涉房屋交付时间顺延至2020年8月7日前等。2020年8月10日，案涉楼房经竣工验收合格并办理了竣工验收备案。 2020年8月，新城创晟公司通知李颖于2020年8月14日至17日办理案涉房屋交接手续。李颖在验房时，发现案涉房屋存在地板不平、卫生间漏水等质量问题，遂要求新城创晟公司进行维修。新城创晟公司维修后，李颖于2020年12月2日接收案涉房屋。 另查明，2020年5月25日，新城创晟公司取得了合肥中石油昆仑燃气有限公司（以下简称燃气公司）出具的案涉房产所在小区的《合肥市配套工程竣工验收确认书》，确认书载明：合肥市滨湖区南京路与崇山路西南角新城.樾府都会1#－3#楼、5#楼、6#－13#楼、15#－22#楼燃气工程经竣工验收合格，同意竣工。8月30日，该小区业主向燃气公司申请开通燃气供应时，被告知小区燃气工程没有通过验收，不能送气。9月19日，燃气公司陆续给小区业主办理燃气开通。 在关联案件的审理中，本院曾前往燃气公司询问2020年5月25日燃气公司已出具《合肥市配套工程竣工验收确认书》，办何至9月19日案涉小区才可以办理燃气开通手续，燃气公司回复称：案涉小区燃气工程竣工验收后，其施工队伍未将竣工信息及时录入系统，造成客服人员在系统中查询不到信息，故未能及时为业主办理。 上述事实，有李颖提供的身份证、企业信息、《商品房买卖合同》、《关于交付时间顺延的通告书》、视频、照片，新城创晟公司提交的竣工验收报告、竣工验收备案表、监理日志、燃气配套工程竣工验收确认书、楼宇交接表及当事人的当庭陈述等在卷佐证。 本院认为：2019年6月21日，李颖与新城创晟公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思的表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自义务。根据商品房买卖合同约定，新城创晟公司应在2020年6月30日将取得《合肥市建设工程竣工验收查验合格证》并符合合同约定的商品房交付给买受人使用，逾期后，自合同规定的交付期限第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交房款0.05%的违约金。庭审查明，新城创晟公司交付房屋时间为2020年8月14日，逾期达45天。但由2020年1月24日新冠疫情爆发，安徽省启动重大公共卫生事件一级响应，要求相关行业停工停产。根据新城创晟公司提供的监理日志，能够证明其自2020年1月24日起停工至2020年3月12日才开始复工，停工时间达46天。由于新冠疫情不能预见、不能避免、不能克服，属不可抗力，且新城创晟公司也向李颖作出了通知，依据法律规定，应当免除新城公司因不可抗力造成的逾期至2020年8月14日交房的责任。现李颖主张新城创晟公司自2020年6月30日起至2020年8月14日止按日0.05%支付逾期交房违约金41424.55元，不予支持。 关于李颖主张新城创晟公司支付燃气安装到户并在入住同期具备申请开通条件的违约金问题。依据商品房买卖合同约定，案涉房屋的交付标准为取得《合肥市建设工程竣工验收查验合格证》并符合合同约定。新城创晟公司在商品房交付前已完成了燃气设施的建设，并取得了燃气公司出具的《合肥市配套工程竣工验收确认书》，该确认书能够证明案涉小区的燃气设施已经符合要求，新城创晟公司在交房时燃气已经竣工验收，达到了合同约定的要求，已经安装到户并且具备申请开通的条件，至于未能申请成功，非新城创晟公司原因所致。同时对于燃气达到使用条件，商品房买卖合同仅约定“在规定日期内”，该规定日期亦未明确为交房之日，故原告主张新城创晟公司存在交付燃气不具备开通条件等违约问题，证据不足，不予支持。 关于房屋质量瑕疵维修期间的租金损失。李颖验房时发现房屋存在部分质量瑕疵，依据商品房买卖合同“在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务”的约定，新城创晟公司应对案涉房屋存在的质量瑕疵予以维修。根据李颖的提交的照片等证据以及当事人的陈述，新城创晟公司于2020年12月2日基本维修完毕。由于新城创晟公司对房屋维修持续时间达三个多月，超出了合理期限，造成了李颖不能按期居住和使用，存在一定损失。本院根据案涉房屋需要维修的项目、维修时间，酌定新城创晟公司赔偿李颖房屋维修期间不能居住的损失4500元。 关于新城创晟公司主张的逾期付款违约金、逾期收房违约金的问题。依据双方商品房买卖合同约定，剩余房款按揭贷款的方式支付，并未明确约定按揭贷款支付时间。虽然双方在补充协议中约定无论付款方式如何均须在签署合同后三十个自然日内结清余款，但该约定系新城创晟公司为重复使用而预先拟定的格式条款，贷款发放时间不完全取决于买受人，该约定明显加得了买受人的责任，新城创晟公司亦未提供证据证明其对此补充条款予以特别说明或提示，故该格式条款应属无效，新城创晟公司无权据此主张逾期付款违约金。关于逾期收房违约金，李颖虽未在2020年8月14日至17日期间收房，但其已经按照新城创晟公司的通知办理验房手续，最终未能收房系房屋存在质量瑕疵需要维修，不可归责于李颖，故新城创晟公司主张逾期收房违约金无事实依据，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告合肥新城创晟房地产有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告李颖经济损失4500元； 二、驳回原告李颖的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告合肥新城创晟房地产有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取为903元，由原告李颖负担878元，被告合肥新城创晟房地产有限公司负担25元；反诉案件受理费减半收取为1487元，由反诉原告合肥新城创晟房地产有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 刘 元 二〇二一年七月七日 书记员 莫警花 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。