河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀08民终943号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王占林，男，1959年9月2日出生，汉族，个体工商户，住平泉市。 委托诉讼代理人：姜一凡，河北双百律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：汪素红，女，1959年12月24日出生，满族，个体工商户，住平泉市。 委托诉讼代理人：姜一凡，河北双百律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：河北铸合集团承德市盛合房地产开发有限公司，住所地平泉市卧龙镇八家村。 法定代表人：范龙超，总经理。 委托诉讼代理人：田任余，男，1953年3月12日出生，汉族，该公司人事部经理，住河北省遵化市。 委托诉讼代理人：孟庆臻，河北承天律师事务所律师。 上诉人汪素红、王占林因与被上诉人河北铸合集团承德市盛合房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省平泉市人民法院（2020）冀0823民初2869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人汪素红及上诉人王占林、汪素红的委托诉讼代理人姜一凡、被上诉人河北铸合集团承德市盛合房地产开发有限公司的委托诉讼代理人田任余、孟庆臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汪素红、王占林上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人各项诉讼请求；改判支持上诉人各项反诉请求。事实与理由：一、一审判决认定基本事实错误。（一）一审判决认定案涉标的物仅为华北物流园区Ｔ-16号房错误，标的物应是华北物流园区Ｔ-16号摊位，包含210.47平方米商业房及2.94亩摊位土地使用权。1、承德华北物流有限公司在与上诉人汪素红定金之诉中明确承诺179万元价款对应的标的物是华北物流园区Ｔ-16号摊位，包含210.47平方米商业房及2.94亩摊位土地使用权。涉案工程由承德华北物流有限公司和被上诉人河北铸合集团承德市盛合房地产开发有限公司联合开发。2011年6月，上诉人汪素红因定金纠纷将承德华北物流有限公司诉至平泉市人民法院，在法院调解过程中承德华北物流有限公司向汪素红承诺：商业用房由原来的彩钢结构改成砖混结构，价款由30万元改为179万元，出价179万元便可取得华北物流园区Ｔ-16号摊位中商业用房及2.94亩摊位土地使用权，商业用房产权证及2.94亩摊位土地使用权证都能办到买受人个人名下，除此之外又对先后履行义务进行了承诺，即出卖人先协助办证，汪素红后给付剩余价款。2、上诉人汪素红与承德华北物流有限公司签订的《协议书》明确约定179万元价款针对的标的物为华北物流园区Ｔ-16号摊位，包含210.47平方米商业房及2.94亩摊位土地使用权。2011年8月4日，汪素红正是基于在法院进行调解及对承德华北物流有限公司承诺的信赖，放弃了双倍返还定金的请求，与承德华北物流有限公司签订《协议书》。双方在第1条就对标的物进行了明确约定：“乙方自愿以1790000.00元的价款将自有的商用钢材市场摊位Ｔ-16（总占地面积2.94亩，房屋建筑面积210.47平方米）一处出售给甲方…”。由此可见，总价款179万元对应的标的物为钢材市场Ｔ-16号摊位，即210.47平方米商业用房及2.94亩摊位用地的土地使用权。该协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约力，当事人应当按照约定履行各自义务。3、上诉人王占林与被上诉人签订的《补充协议书》能够证实179万元价款针对的标的物包括2.94亩摊位用地使用权。上诉人王占林与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中虽未对2.94亩土地使用权进行约定，但双方在当天签订的《补充协议书》约定：甲方（被上诉人）将乙方（上诉人）所购商品房Ｔ-16南侧部分市场摊位用地确定给乙方使用，该宗地面积为1960平方米（2.94亩）…因在双方约定商品房交易价款时已考虑这一因素，所以乙方不再向甲方支付费用。也就是说，2.94亩摊位用地使用权的价格已经包含在179万价，确认179万价款对应的标的物是华北物流园区摊位的210.47平方米商业房及2.94亩摊位土地使用权。该《补充协议书》第三条又再次明确了被上诉人对2.94亩摊位用地的使用权证有协助办证义务。《补充协议书》是对《商品房买卖合同》未尽权利义务的补充，属于《商品房买卖合同》不可分割的一部分。如果需要被上诉人协助办理的证件不包含2.94亩土地的使用权证，则该补充协议的约定完全没有存在的意义。（二）一审判决认定上诉人汪素红放弃《协议书》约定的各项权利错误。1、上诉人汪素红与王占林始终是华北物流园区Ｔ-16号摊位210.47平方米商业房及2.94亩摊位土地使用权权利主体。上诉人汪素红与上诉人王占林共同购买上述标的物，《协议书》权利主体自始至终都是上诉人汪素红与上诉人王占林。上诉人王占林签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》权利主体自始至终也是上诉人汪素红与上诉人王占林。二上诉人自始共同共有，这一点已经被一审判决确认。故无论是以汪素红的名义还是以王占林的名义签订协议或合同，均不影响涉案标的物是共同财产这一事实，也不影响合同权利义务的履行。《补充协议书》“甲方（被上诉人）将乙方（上诉人）所购商品房Ｔ-16南侧部分市场摊位用地确定给乙方使用，该宗地面积为1960平方米（2.94亩）…因在双方约定商品房交易价款时已考虑这一因素，所以乙方不再向甲方支付费用”的约定，不仅仅是对《商品房买卖合同》的补充，更是对《协议书》中约定权利义务的延续及再次确认。2、上诉人汪素红从未放弃过《协议书》、《商品房买卖合同》及《补充协议书》中任何权利。涉案标的物为二上诉人共有，二上诉人均可以自己名义签订《协议书》、《商品房买卖合同》及《补充协议书》，上诉人汪素红从未放弃过《协议书》、《商品房买卖合同》及《补充协议书》中任何权利，没有导致放弃协议中各项权利后果的行为，更没有能够致使买卖合同标的物由华北物流园区Ｔ-16的210.47平方米商业房及2.94亩摊位土地使用权变更为商业用房这一后果的行为。3、二上诉人是商品房买卖合同中的弱势群体，凭借对出卖人的信赖签订《协议书》、《商品房买卖合同》及《补充协议书》，《商品房买卖合同》及《补充协议书》中的权利及义务与《协议书》是相互对应的。合同双方的权利义务并不仅限于在商品房买卖合同中的约定，还应包括口头、其他书面协议等，涉案《协议书》、《补充协议书》及《商品房买卖合同》是不可分割的整体，是出卖人与买受人真实意思表示，对双方均有约束力，应严格遵守。被上诉人恶意提起诉讼，企图通过诉讼达到获取不正当利益的目的，严重违背了公平和诚实信用原则。如按一审判决认定179万元对应的标的物仅为210.47平方米商业用房，则该买卖合同显失公平，不利于维护市场交易秩序。（三）一审判决认定被上诉人自2013年11月21日办理初始登记后便由其工作人员通知各购买人可以办理房屋产权登记错误。该认定与事实严重不符。2020年7月30日被上诉人向上诉人下达书面通知之前，其工作人员从来都没有通知过上诉人可以办理不动产登记。另外，被上诉人没有提供任何证据证明自2013年11月21日办理初始登记后其工作人员通知上诉人可以办理不动产登记。（四）一审判决认定二上诉人怠于行使申请办证权利错误。1、二上诉人从来没有怠于行使申请办证的行为。二上诉人作为买受人日日夜夜期待能够早日办理商业用房产权证及2.94亩摊位用地使用权证。协议签订后，上诉人就已将价款准备好，只要被上诉人按照约定履行完先行协助办证义务，上诉人就立即给付剩余价款。但九年来上诉人每次得到的回复都是不能办证。2020年7月30日，收到被上诉人书面通知后，二上诉人非常激动终于可以办证了，便立即到平泉市行政审批大厅申请办理不动产转移登记，却被工作人员告知需要被上诉人河北铸合集团承德市盛合房地产开发有限公司提供购房发票、不动产登记申请书（需房地产开发公司加盖公章）及其他办理转移登记手续，并且2.94亩摊位用地目前无法进行不动产转移登记。得到平泉市行政审批大厅答复后，上诉人汪素红立即去找被上诉人具体负责人田任余，要求被上诉人提供购房发票、不动产登记申请书（加盖公司公章）及其他办理转移登记手续，却遭到被上诉人拒绝。2020年8月12日，上诉人又向被上诉人送达书面通知，要求被上诉人按约定协助办理房屋产权证及2.94亩摊位土地使用权证，并在8月31日之前办理完毕。被上诉人公司田任余在该通知上签收。上诉人提供的《通知》能够证明二上诉人从来都没有怠于申请办证。被上诉人拒不履行先行协助办证义务才是导致上诉人至今未能办理商业用房产权证及2.94亩摊位用地使用权证的原因。2、被上诉人依约先履行协助办证义务后，上诉人作为后履行一方才能给付剩余价款。《协议书》第2条约定:“……余下款项1190000.00元，待乙方协助甲方办理完房屋所有权证、土地使用权证等相关手续后七日内一次性给付完毕”，明确了出卖人与买受人的先后履行义务，即被上诉人应先将210.47平方米商业用房产权证及2.94亩摊位土地使用权证办理至上诉人名下，上诉人才能给付剩余119万元摊位款。《补充协议书》第1条约定：“甲方将乙方所购商品房Ｔ-16南侧部分市场位用地确定给乙方使用，该宗地面积为1960㎡……双方约定商品房交易价款时已考虑这一因素，所以乙方不再向甲方支付费用”，双方对Ｔ-16摊位中2.94亩土地使用权又一次以书面形式进行确定，即该2.94亩摊位土地使用权归被告（反诉原告）享有。第3条约定:“上述摊位的使用权证，由甲方协助乙方申办…，进一步明确了被上诉人协助上诉人办的证包括2.94亩摊位土地使用权证，且被上诉人协助办理涉案210.47平米商业用房产权证及2.94亩摊位用地土地使用权证的义务为先行义务。被上诉人至今未履行先行办证义务，上诉人依约不能向被上诉人支付剩余价款。（五）一审判决认定被上诉人工作人员自2013年11月末起每年均向二上诉人催要剩余价款错误。被上诉人没有提供向上诉人催款的具体时间、地点、人员方式、频率等证据，不能证明被上诉人工作人员自2013年11月末起向二上诉人催要剩余价款，更不能证明被上诉人每年都向上诉人催款。（六）一审判决判定上诉人以119万元为基数自2014年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算至实际履行完毕之日止的利息错误。1、二上诉人与被上诉人没有约定给付标的款的具体时间。《协议书》明确约定了先后履行义务，被上诉人先履行协助办证义务，上诉人后履行付款义务。《商品房买卖合同》约定付款方式为分期付清总房款。《协议书》、《商品房买卖合同》及《补充协议书》均没有约定价款的具体给付时间。2、二上诉人在履行合同过程中不存在逾期付款的违约行为。《最高人民法院关于＜审理买卖合同纠纷案件适用法律问题＞的解释》第二十四条第四款“…买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”在双方先后签订的两份《商品房买卖合同》中都没有约定上诉人的付款期限，只是约定分期付清总房款。结合双方签订的《协议》和《补充协议》，可以确定的是上诉人支付剩余款项19万元的前提条件是被上诉人协助上诉人将相应210.47平方米房屋和2.94亩土地的不动产登记证等手续办理完毕7日内。被上诉人未履行先行协助办证义务，上诉人行使抗辩权是正当行使法律赋予的权利，不是违约行为。（七）一审判决没有支持上诉人的反诉请求错误。1、一审判决未判令被上诉人承担违约责任错误。《协议书》合法有效，受法律保护，上诉人与被上诉人作为协议书的当事人均应受到其约束，依法依约履行各自义务。《协议书》第4条约定：“如双方任何一方违反协议约定，承担50000元违约金。”被上诉人拒不履行先行协助办证义务已构成违约，依约应支付违约金5万元。2、一审判决未判令被上诉人承担维修责任错误。《建筑法》第六十条规定“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复”。被上诉人交房后不久，商业房出现墙体多处裂缝、台沿脱落、屋顶漏水等问题，该房存在严重的质量问题且涉及主体结构。出现质量问题后，上诉人一直向被上诉人反映要求维修，被上诉人拒不维修。《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，房屋建筑工程主体结构工程的最低保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限。涉案商业用房使用年限为40年，尚在处于法定合理使用年限中。第十三条规定保修费用由质量缺陷的责任方承担。一审判决在上诉人已提供证据证明涉案商业用房存在质量问题的情况下认定上诉人未提供证据明显错误，应判令被上诉人应承担无偿维修责任。3、一审未判令被上诉人协助上诉人办理房屋及2.94亩摊位土地的不动产登记证错误。上诉人与被上诉人在《协议书》中约定待被上诉人协助上诉人办理完房屋所有权证、土地使用证等相关手续后七日内一次性给付完毕。在《补充协议》中也明确被上诉人具有为上诉人办理Ｔ-16摊位用地的土地使用权证的义务。被上诉人的通知中也认可具有协助办理2.94亩摊位用地使用权证的义务。以此判断，被上诉人在签订上述协议、补充协议及合同时，不仅仅约定了自身协助上诉人办理房屋不动产登记证的义务，也约定了协助上诉人办理2.94亩摊位用地土地使用权的义务。法院应当判令被上诉人为上诉人协助办理涉案商业用房及2.94亩摊位用地使用权证。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用《合同法》第一百五十九条“买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算利息”，判决上诉人支付以119万元为基数自2014年1月1日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算的利息错误，一审判决判令上诉人支付如上利息没有事实及法律依据：第一，本案的上诉人和被上诉人对于约定的价款数额并不存在争议，均认可是119万元，一审判决引用《合同法》第一百五十九条属于适用法律错误。第二，上诉人与被上诉人签订的《协议书》、《商品房买卖合同》及《补充协议书》只是约定了分期付款，但均没有约定具体的给付时间。第三，上诉人与被上诉人约定了先后履行顺序，上诉人按约定在被上诉人履行了协助办证义务后付清款项。《合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求……”。本案具有先履行协助办证义务的被上诉人未履行协助办证义务，后履行给付义务的上诉人有权拒绝被上诉人的履行请求，上诉人拒绝履行给付义务不是违约行为，是行使抗辩权，不能适用上述法律规定判令上诉人支付利息。第四，判令上诉人支付逾期利息的时间起算点也没有事实及法律依据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”。被上诉人没有提供任何证据证明上诉人应支付利息这一事实，应承担不利后果。 河北铸合集团承德市盛合房地产开发有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正，该判决应予维持；二被答辩人的上诉理由不能成立，且无证据支持，其上诉请求应予驳回。首先，一审判决认定本案中双方买卖合同的标的物为华北物流园区Ｔ-16号商品房事实清楚，证据充分，且被答辩人王占林在一审的庭审中予以认可。虽然答辩人与被答辩人汪素红于2011年8月4日签订的《协议书》第一条约定被答辩人汪素红购买商用钢材市场摊位Ｔ-16一处，但根据答人与被答辩人王占林于2011年8月11日签订的《商品房买卖合同》的第三条及《补充协议书》第一条的约定，明确了买卖合同的标的是钢材市场的Ｔ-16号商业房，答辩人仅是将商品房Ｔ-16南侧部分市场位用地确定给被答辩人王占林使用。答辩人与被答辩人王占林签订《商品房买卖合同》及《补充协议书》的时间在答辩人与汪素红签订的《协议书》之后，合同内容属对2011年8月4日与汪素红签订的《协议书》进行变更、细化、明确，且被答辩人汪素红并未提出异议，表明其作为财产的共有权人，其对《商品房买卖合同》及《补充协议书》的内容是认可的。同时，被答辩人王占林在一审庭审中，作为反诉原告进行陈述时，也明确表明“本案是合同纠纷，标的物是房屋。”答辩人与二被答辩人在商品房买卖的过程中，双方是平等的民事主体，不存在哪一方强势与弱势之说，《协议书》、《商品房买卖合同》及《补充协议书》是在双方平等协商一致的基础上自愿签订的，内容是双方的真实意思表示。2011年8月11日答辩人向二被答辩人交付Ｔ-16商品房及相应的用地，二被答辩人自入驻经营使用至今已达近十年，这九年多以来被答辩人在此进行了商业经营，获得了巨额经济利益，但二被答辩人却至今怠于办理产权登记、拒绝支付尾款119万元，二被答辩人想通过支付的60万元小额价款获取长期占有、使用的目的，其二人是何等的强势！综上，一审判决认定双方买卖合同的标的物为华北物流园区Ｔ-16号商品房正确，事实清楚，证据充分。其次，一审法院在二被答人怠于申请办理物权登记的情况下，判决二被答辩人给付剩余购房款119万元并支付相应利息事实清楚，证据充分，判决公正。答辩人于2013年8月10日就涉案的工程向原平泉县住房和城乡规划管理局进行建设工程竣工验收备案，于2013年11月21日办理了相应的初始登记，同时通知了各商户可以办理产权登记手续，并派员向二被答辩人催要剩余购房款，并以送达通知书的方式催促其办理产权登记等手续、支付剩余购房款。对于前述事实，答辩人在一审的庭审中提交了《河北省建设工程竣工验收备案表》、《通知书》及证人王某、张某、赵某的证言均能充分证明。同时，被答辩人王占林在对张某的证言质证时表明“证人只是参与了向被告王占林催要尾款”，被答人汪素红在对赵某的证言质证时陈述“原告没有多次向被告催剩余房款，只是在2013年催要过1次”，这足以印证答辩人的主张成立，也证明答辩人要求二被答辩人自2014年1月1日起支付相应利息并无不当。虽然答辩人与被答辩人王占林签订的《商品房买卖合同》约定“分期付清总房款”，但根据原《中华人民共和国合同法》第62条第（四）项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，答辩人自2013年11月底起就开始催要尾款，并给予了二被答辩人必要的准备时间，二被答辩人为了不支付尾款119万元而怠于申请办理产权登记，即属违约。综上，一审判决支持答辩人的诉讼请求，事实清楚，证据充分，该判决结果应予维持。第三、一审判决驳回被答辩人王占林的反诉请求正确。答辩人自2011年8月11日将Ｔ-16号商品房及商品房Ｔ-16南侧部分市场摊位用地交付给二被答辩人，二被答辩人入驻后实际占有、使用Ｔ-16号商品房及摊位用地，并经营钢材至今，二被答辩人未提出过房屋质量问题，被答辩人王占林亦未提供证据证明其主张。同时，答辩人与被答辩人王占林签订的《补充协议书》约定的是答辩人有协助义务，被答辩人王占林作为权利主体怠于申请办理物权登记，答辩人不构成违约。故一审判决驳回被答辩人王占林的反诉请求正确。第四、一审判决适用法律正确。二被答辩人片面理解原《中华人民共和国合同法》第159条的规定，正是因为双方对于购房价款及所欠价款的数额均予认可，所以一审法院才依据该条“买受人应当按照约定的数额支付价款。”判决二被答辩人给付剩余购房款119万元。答辩人一审中要求二被答辩人按同期银行贷款利率四倍支付自2014年1月1日起至履行完毕之日止期间的利息（以119万元为基数），一审法院适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律题的解释》第24条第四款的规定判决二被答辩人支付相应的利息，维护了二被答辩人的利益，是公正的。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正，二被答辩人的上诉理由不能成立。故请二审法院依法驳回二被答辩人的上诉请求，维持一审判决。 河北铸合集团承德市盛合房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.判决二被告给付购房款1190000.00元，并按同期银行贷款利率四倍支付自2012年1月1日起至履行完毕之日止期间的利息；2.判决由二被告对购房款及利息承担连带责任；3.案件受理费及其他诉讼费用由二被告承担。庭审中原告将第1项诉讼请求变更为判决二被告给付购房款1190000.00元，并按同期银行贷款利率四倍支付自2014年1月1日起至履行完毕之日止期间的利息。 王占林向一审法院提出反诉请求：一.判令反诉被告限期对反诉原告购买的房屋质量缺陷予以维修，维修费由反诉被告承担；二.判令反诉被告依照协议约定向反诉原告支付违约金5万元；三.判令反诉被告继续履行与反诉原告的合同约定，协助反诉原告办理房屋及2.94亩土地的不动产登记证；四.判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：河北铸合集团承德市盛合房地产开发有限公司（原承德市盛合房地产开发有限公司）、承德华北物流有限公司是河北铸合能源开发集团有限公司的子公司，2019年6月19日经河北铸合能源开发集团有限公司请示并获批准，由河北铸合集团承德市盛合房地产开发有限公司、承德华北物流有限公司联合开发华北物流园区项目。河北铸合能源开发集团有限公司对华北物流园区项目进行了工作安排，由两个公司互相配合。 2010年被告汪素红向承德华北物流有限公司交纳10万元定金，以购买华北物流园区商业房。2011年6月10日，被告汪素红以定金合同纠纷向平泉县人民法院提起诉讼，2011年8月4日以被告汪素红为甲方、承德华北物流有限公司为乙方，双方签订《协议书》，该协议约定：乙方自愿以179万元的价款将自有的商用钢材市场摊位Ｔ-16号一处出售给甲方，甲方交纳的定金10万元抵顶房款，甲方不再主张要求乙方双倍返还定金，甲方需再给乙方购摊位款169万元；甲方于2011年8月8日前给付乙方购摊位款50万元，余下款项119万元，待乙方协助甲方办理完房屋所有权证、土地使用权证等相关手续后七日内一次性给付完毕，办理上述手续所需费用由甲方承担；甲方同意撤回2011年6月10日对乙方定金合同纠纷的起诉，并承担诉讼费用；如双方任何一方违反协议约定，承担5万元的违约金。2011年8月4日，平泉县人民法院作出（2011）平民初字第1418号民事裁定书，裁定“准予原告汪素红撤回起诉”。 2011年8月11日，以原告河北铸合集团承德市盛合房地产开发有限公司为出卖人、以被告王占林为买受人，双方签订《商品房买卖合同》，该合同的主要条款约定：第一条，项目建设依据，出卖人以县政府同意出让方式取得位于平泉县的地块的土地使用权。该地块土地面积为232000平米，规划用途为商业，土地使用年限自2009年8月25日至2049年8月25日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，［规定名］承德华北物流中心，建设工程规划许可证号为建字第876-2010-011号，施工许可证号130823Ｘ100160101。第二条，商品房销售依据，买受人购买的商品房为【预售商品房】预售商品房批准机关为平泉县建设局，商品房预售许可证号为房预准证第006号。第三条，买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房）为本合同第一条规定的项目中的Ｔ-16号房。该商品房的用途为商业，属砖混结构，层高为一层3.9米、二层3.6米，建筑层数地上2层，地下1层。第四条，计价方式与价款，出卖人与买受人按下述3种方式计算该商品房价款：……3、按套（单元）计算，该商品房部价款为壹百柒拾玖万零千零百零拾零元整。……第六条，付款方式及期限，买受人按下列第3种方式按期付款：……3、分期付清总房款。……第八条，交付期限。出卖人应当在2011年6月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……第十五条，关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理可能性登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买人不能在规定期限60天内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、双方协商解决。第十六条，保修责任：……买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。……第十九条，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第2种方式解决：……2、依法向人民法院起诉。……后双方又签订《补充协议书》，该补偿协议约定：甲乙双方于2011年8月11日签订《商品房买卖合同》，为进一步明确双方的权利义务，经双方协商一致对该合同做如下补充：一、甲方将乙方所购商品房Ｔ-16南侧部分市场摊位用地确定给乙方使用，该宗地面积为1960㎡（最终以土地局实测面积为准），四至为东至：主路边，西至绿化带边，南至辅路边，北至东房山前沿、西房山后沿。因在双方约定商品房交易价款时已考虑这一因素，所以乙方不再向甲方支付费用。……三、上述摊位用地的使用权证，由甲方协助乙方申办，但所涉税款和相关费用由乙方承担。…… 原告河北铸合集团承德市盛合房地产开发有限公司于2011年8月11日与被告王占林签订商品房买卖合同及补充协议的当天，与被告王占林、被告汪素红就Ｔ-16号商业房进行了交接，二被告入驻后对房屋进行了装修，并使用至今。2013年8月10日，平泉县住房和城乡规划局向原告河北铸合集团承德市盛合房地产开发有限公司颁发了关于华北物流建材贸易区市场用房Ｔ01-Ｔ50、Ｔ52-Ｔ66《河北省建设工程竣工验收备案证明书》。2013年11月21日，原告河北铸合集团承德市盛合房地产开发有限公司就华北物流建材贸易区市场用房Ｔ01-Ｔ50、Ｔ52-Ｔ66办理了初始登记后，由其工作人员通知各购买人可以办理房屋产权登记。原告河北铸合集团承德市盛合房地产开发有限公司的工作人员自2013年11月末起每年均向二被告催要剩余未支付的119万元房款，二被告一直未给付剩余房款119万元。2020年7月30日原告河北铸合集团承德市盛合房地产开发有限公司向二被告下达通知书，要求二被告于2020年8月30日前申请办理房屋所有权证、土地使用权证等相关手续，并按约定向其支付剩余价款119万元，如二被告怠于办理房屋所有权证、土地使用权证等相关登记手续，期满后该公司将通过法律途径向二被告追索剩余价款119万元。2020年8月12日二被告王占林、汪素红向原告河北铸合集团承德市盛合房地产开发有限公司下达的通知，要求原告河北铸合集团承德市盛合房地产开发有限公司按照双方签订的商品房买卖合同及补充协议规定，立即协助二被告办理华北物流园区Ｔ-16号商业房的房屋产权所有证和土地使用证，及时履行协议，并在8月31日之前办理完毕。另查明，案涉华北物流园区Ｔ-16号商业房为被告王占林与被告汪素红共同财产。 一审法院认为，承德华北物流有限公司与被告汪素红签订的《协议书》、原告河北铸合集团承德市盛合房地产开发有限公司与被告王占林签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。 2011年8月4日由承德华北物流有限公司与被告汪素红签订的《协议书》第一条约定被告汪素红购买商用钢材市场摊位Ｔ-16一处，但根据2011年8月11日由原告河北铸合集团承德市盛合房地产开发有限公司与被告王占林签订的《商品房买卖合同》的第三条及《补充协议书》第一条的约定，明确了被告王占林出名购买的是Ｔ-16号房，原告河北铸合集团承德市盛合房地产开发有限公司将被告王占林所购商品房Ｔ-16南侧部分市场摊位用地确定给被告王占林使用，被告汪素红作为2011年8月4日与承德华北物流有限公司签订的《协议书》的权利主体未提出异议，被告王占林认可被告汪素红为涉案商品房及摊位用地共有权人，应视为被告汪素红已放弃该协议书中约定的各项权利,故双方买卖合同的标的物系华北物流园区Ｔ-16号商品房。本案中被告王占林、被告汪素红为申请物权登记的权利人，二被告在原告河北铸合集团承德市盛合房地产开发有限公司的工作人员通知可以办理房屋产权登记后未积极申请办理物权登记，特别是原告河北铸合集团承德市盛合房地产开发有限公司在2020年7月30日通知催告二被告办理物权登记后至本案开庭审理时二被告亦未申请办理物权登记，二被告属于怠于申请办理物权登记。被告王占林、被告汪素红自原告河北铸合集团承德市盛合房地产开发有限公司交付华北物流园区Ｔ-16号商品房及确定给被告王占林使用的所购商品房Ｔ-16南侧部分市场摊位用地后，被告王占林、汪素红实际占有、使用，并经营钢材至今，故在被告王占林、汪素红怠于申请办理物权登记的情况下，原告河北铸合集团承德市盛合房地产开发有限公司要求被告王占林、汪素红给付剩余购房款的诉讼请求,事实清楚，证据充分，本院予以支持。 原告河北铸合集团承德市盛合房地产开发有限公司自可办理初始登记后通知各购买人可以办理房屋产权登记，并自2013年11月末起向二被告催要剩余未支付购房款，原告河北铸合集团承德市盛合房地产开发有限公司要求被告王占林、汪素红给付利息的起始时间自2014年1月1日起计算的请求。本院认为，原告河北铸合集团承德市盛合房地产开发有限公司已给被告王占林、汪素红必要的申请办理物权登记准备时间，且涉案房屋产权共有人本案被告汪素红认可原告在2013年11月份向其主张过剩余房款，故原告河北铸合集团承德市盛合房地产开发有限公司要求被告王占林、汪素红给付利息起算时间点的诉讼请求，本院予以支持。但原告要求按中国人民银行同期银行贷款利率四倍支付利息的请求，没有法律依据，本院不予支持，应按中国人民银行同期同类贷款利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 被告王占林、汪素红抗辩称因原告河北铸合集团承德市盛合房地产开发有限公司不履行协助义务导致无法办理物权登记，因二被告未提供证据予以证明，对二被告的抗辩理由本院不予采纳。被告王占林反诉称，其购买的T-16号商业房存在质量问题、原告河北铸合集团承德市盛合房地产开发有限公司构成违约，因被告王占林未提供证据予以证明，且在被告王占林于2011年8月11日与原告河北铸合集团承德市盛合房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》中均未约定支付违约金条款。同时，补充协议书中约定原告河北铸合集团承德市盛合房地产开发有限公司有协助义务，但被告王占林作为申请物权登记的权利人怠于申请办理物权登记，原告河北铸合集团承德市盛合房地产开发有限公司不构成违约，故本院对被告王占林的反诉请求不予支持。综上所述，为了保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十九条，《最高人民法院关于的解释》第二十四条第四款的规定，判决如下：一、被告王占林、汪素红于本判决生效之日起十日内给付原告河北铸合集团承德市盛合房地产开发有限公司房款1190000.00元，并支付以1190000.00元为基数自2014年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算至实际履行完毕之日止的利息。被告王占林、汪素红对上述给付内容互负连带给付义务。二、驳回反诉原告王占林的反诉请求。 本院二审期间，王占林、汪素红提交证据：证据一、承德办事一次成服务指南及办理流程，证明目的办理商品房转移登记时，房地产开发公司需提供的材料包括转移登记申请书（加盖开发公司公章）、购房发票等，如果公司不配合，购房人提供的材料不齐全，登记部门不会受理申请；证据二、营业执照，证明目的平泉县占林钢材经销处投资人汪素红，住所在物流中心T-16号，证明汪素红没有放弃自己在协议书的权利，其是T-16摊位的共有权利人。河北铸合集团承德市盛合房地产开发有限公司发表质证意见，证据1我们不予认可，第一这个是双桥区审批中心的，和平泉市的办证要求可能是不一样的，该证据也不能证明上诉人的主张，我们在2013年11月21日办理初始登记后就通知上诉人办理产权登记，到2020年7月给二上诉人送达通知时，二上诉人从未要求我们出具相关资料。同时，根据二上诉人给被上诉人送达的通知可以证明二上诉人要求被上诉人办理这些手续。不能证明上诉人的观点。证据2真实性没有异议，但是不能证明上诉人的观点。河北铸合集团承德市盛合房地产开发有限公司提交房屋所有权证，登记时间为2013年11月21日，证明在2013年房屋就能办理了初始登记。王占林、汪素红认可真实性，但不认可其证明目的。对于双方当事人提交的证据，本院认定如下：双方当事人提交的证据具有真实性、合法性，与本案具有关联系，本院予以采信。二审中，本院依职权到平泉市不动产登记中心了解情况，平泉市不动产登记中心出具情况说明，记载“购房人购买房地产开发企业开发建设的商品房屋申请不动产登记时，登记机关仅对经依法销售的房屋建筑物及其占用范围内的土地使用权进行登记。开发企业依法销售的房屋建筑物占有范围以外的土地根据《民法典》有关规定，购房人申请登记的，登记机关不予受理。购房人申请登记时已取得相关土地使用权批准文件的，按照相关批准文件办理。”双方当事人对此予以认可。 本院二审审理查明，王占林与河北铸合集团承德市盛合房地产开发有限公司签订的《补充协议书》中约定的市场摊位用地，根据平泉市不动产登记中心出具的情况说明，对申请办理不动产登记不予受理。其余事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，承德华北物流有限公司与汪素红签订的《协议书》、河北铸合集团承德市盛合房地产开发有限公司与王占林签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 承德华北物流有限公司、承德市盛合房地产开发有限公司系河北铸合能源开发集团有限公司的子公司，2009年6月28日《河北铸合能源开发集团有限公司关于华北物流园区项目工作的通知》明确“……1、承德华北物流有限公司负责办理土地转让的相关手续，并与购买者签订相关的合同、协议，收取定金，同时做好资金的管理工作。2、承德市盛合房地产开发有限公司在土地转让手续办理后对项目继续进行开发建设，并与购买者签订买卖合同，收取价款，对于承德华北物流有限公司签订的相关协议不得以任何理由拒绝承认……。”根据上述通知，承德华北物流有限公司与汪素红签订的《协议书》对承德市盛和房地产开发有限公司具有约束力，涉案房屋及土地系王占林和汪素红共有，《协议书》对王占林亦具有约束力。而后，王占林与承德市盛和房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》。在日常商品房买卖过程中，购房者(人)交纳房款后由开发商出具购房发票，购房人持购房发票等材料交纳契税，待完税后办理不动产登记。双方当事人在《协议书》中约定“余下款项1190000.00元，待乙方协助甲方办理完房屋所有权证、土地使用权证等相关手续后七日内一次性给付完毕”，按此约定，承德市盛和房地产开发有限公司应当履行包括出具购房发票在内的协助义务，以使王占林、汪素红可以办理不动产权证书。在本案一审、二审中，承德市盛和房地产开发有限公司辩称不能提供发票是因为王占林、汪素红没有交清房款，但此抗辩与双方约定不符。承德市盛和房地产开发有限公司（现名为河北铸合集团承德市盛合房地产开发有限公司）于2013年11月21日取得承德华北物流T区1-50、52-66房屋所有权证后，已经具备办理不动产登记的前提条件，虽然承德市盛和房地产开发有限公司不出具发票王占林、汪素红就不能办理不动产权证书，但自2013年11月21日至今，对没有办理不动产权证书王占林、汪素红亦持放任态度，没有积极主张权利。故对双方要求对方给付利息及违约金的诉讼请求，本院均不予支持。 河北铸合集团承德市盛合房地产开发有限公司起诉要求王占林、汪素红支付剩余购房款，王占林反诉要求河北铸合集团承德市盛合房地产开发有限公司协助办理不动产登记手续，双方当事人由于履行先后顺序产生分歧，互不信任，至今未履行并诉至法院。结合本案实际情况，本着公平及诚实信用原则，本院酌定双方同时履行。河北铸合集团承德市盛合房地产开发有限公司要求王占林、汪素红支付剩余购房款1190000.00元的诉讼请求，本院予以支持。虽然一审反诉原告为王占林，但王占林、汪素红均认可涉案商品房为其二人共有，故河北铸合集团承德市盛合房地产开发有限公司亦应当协助王占林、汪素红办理不动产登记。 本案中涉及的2.94亩土地，属于开发企业依法销售的房屋建筑物占用范围以外的土地，根据平泉市不动产登记中心出具的情况说明，即便购房人申请登记，登记机关亦不予受理。故王占林、汪素红要求河北铸合集团承德市盛和房地产开发有限公司协助办理2.94亩土地不动产权证书的诉讼请求，本院不予审查。 王占林反诉请求河北铸合集团承德市盛合房地产开发有限公司对其购买的房屋质量缺陷予以维修，并承担维修费用，王占林提交房屋现状照片予以证明房屋质量存在缺陷。河北铸合集团承德市盛合房地产开发有限公司于2011年向王占林交付涉案房屋，王占林、汪素红占有、使用该房屋至今已达10年之久，存在耗损属于正常现象，王占林提供的照片显示房屋有破损情况，但不能证明房屋质量存在缺陷，亦不能证明房屋的破损属于房屋质量问题亦或是房屋正常耗损，故其请求河北铸合集团承德市盛合房地产开发有限公司承担房屋维修费用，本院不予支持。 综上所述，王占林、汪素红的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省平泉市人民法院（2020）冀0823民初2869号民事判决； 二、王占林、汪素红于本判决生效之日起三十日内给付河北铸合集团承德市盛合房地产开发有限公司房款1190000.00元，王占林、汪素红对上述给付内容互负连带给付义务； 三、河北铸合集团承德市盛合房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助王占林、汪素红办理承德华北物流中心T-16号房屋过户登记手续； 四、驳回河北铸合集团承德市盛合房地产开发有限公司其他诉讼请求； 五、驳回王占林其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费15510.00元，减半收取7755.00元，反诉案件受理费1050.00元，减半收取525.00元，二审案件受理费16560.00元，合计24840.00元，由河北铸合集团承德市盛合房地产开发有限公司负担12420.00元，由王占林、汪素红负担12420.00元。 本判决为终审判决。 审判长  刘宪海 审判员  周亚秋 审判员  应春明 二〇二一年七月二十二日 书记员  刘明喆