四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民初190号 原告（申请保全人）：浙江省建工集团有限责任公司，住所地浙江省杭州市西湖区文三西路52号5-8层。 法定代表人：曹伟，董事长。 委托诉讼代理人：沈勇，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶俊虎，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师。 被告（案外人）：沈志方，男，1963年2月9日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：李玉华，北京市中盾（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李德凤，北京市中盾（成都）律师事务所律师。 被告（被保全人）：成都尚岭置业有限公司，住所地四川省成都市武侯区机投桥街道万寿村2组。 法定代表人：王洪光，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：金纹，男，该公司工作人员。 被告：重庆金阳房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路68号。 破产管理人：重庆学苑律师事务所，住所地重庆市江北区江北嘴金融街3号15楼。 委托诉讼代理人：张鹏，重庆学苑律师事务所律师。 原告浙江省建工集团有限责任公司（以下简称浙建集团公司）与被告沈志方、被告成都尚岭置业有限公司（以下简称尚岭置业公司）、被告重庆金阳房地产开发有限公司（以下简称金阳房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院作出（2020）川01民初2179号民事裁定书，裁定驳回浙建集团公司的起诉。沈志方不服提起上诉，四川省高级人民法院（以下简称四川高院）作出（2020）川民终1682号民事裁定书，裁定撤销本院民事裁定，指令本院审理。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭于2021年4月15日公开开庭进行了审理。原告浙建集团公司的委托诉讼代理人沈勇，被告沈志方的委托诉讼代理人李玉华、李德凤，金阳房产公司的委托诉讼代理人张鹏到庭参加了诉讼，被告尚岭置业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告浙建集团公司向本院提出诉讼请求：继续对位于成都市武侯区房屋（以下简称案涉房屋）的执行。事实和理由：一、对尚岭置业公司开发的未销售备案房屋进行查封符合法律规定。尚岭置业公司开发的房屋无论是否预售备案，所有权人仍是尚岭置业公司。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释［2004］15号）（以下简称查扣冻规定）第十七条规定，对包括案涉房屋在内的尚岭置业公司未办理销售备案的房屋进行保全符合法律规定，沈志方要排除查封措施，应当符合执行异议的法律规定。二、对沈志方异议进行实体审查的法律适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条、第二十九条均规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议的审查规则，第二十八条是一般不动产买受人物权期待权的保护条件，第二十九条是消费者物权期待权的保护条件。在法律逻辑上，买受人要排除普通债权的执行，可以选择适用第二十八条，也可以选择第二十九条，买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合第二十九条规定。浙建集团公司在建设工程施工合同纠纷案件中，不仅主张了工程款债权，还主张了建设工程款优先受偿权，需要适用执行异议和复议规定第二十九条判断是否足以排除强制执行。三、沈志方提出的异议不符合排除强制执行的法律规定。买卖合同未办理备案，买卖合同是否合法有效待定，沈志方支付购房款的真实性存疑，案涉房屋是办公用途，沈志方不是购房消费者，没有证据证明沈志方实际占用使用案涉房屋。 沈志方辩称，沈志方的执行异议请求符合执行异议和复议规定第二十八条的规定，可以排除浙建集团公司对案涉房屋的查封和执行。浙建集团公司已经对其建设工程价款优先受偿权进行了处分，从而丧失了法定的“优先顺位”，其权利不能对抗买受人的物权期待权。同时生效法律文书已经认定重庆银行股份有限公司成都分行（以下简称重庆银行成都分行）的抵押登记无效，已经变成了对价款优先受偿的普通债权，而浙建集团公司的工程款优先受偿权是居于重庆银行成都分行抵押权之后，更不能对抗买受人的物权期待权。 尚岭置业公司辩称，同意沈志方的意见。 金阳房产公司辩称，请人民法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确定并在卷佐证。根据有效证据及当事人庭审陈述，本院查明如下事实： 案涉房屋所在房地产项目名称为“金阳不夜都”项目，现地址为成都市武侯区155号，国有土地使用权证号成国用（2013）第222号，用地面积13524.98平方米，竣工时间2018年8月。 2016年3月28日，沈志方与尚岭置业公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定沈志方向尚岭置业公司购买案涉房屋，合同约定房屋总价款为310000元，规划用途为办公。尚岭置业公司先后于2016年3月23日、2016年3月28日向沈志方出具收据，分别载明收到沈志方“金阳不夜1栋-1-706定金30000元”、“金阳不夜1栋1栋-1-706楼款10000元、首期270000元”。 2018年7月28日，尚岭置业公司发布交房通知书，载明金阳不夜都项目已具备交房条件，自2018年7月31日至8月5日，由业主携带相关资料现场办理接房手续。2018年8月1日，沈志方与尚岭置业公司签订收楼书，载明双方确认案涉房屋于当日交付给沈志方。同日，沈志方办理案涉房屋交付的入伙手续办理流程表、物品领用确认表，与碧桂园金阳物业服务有限公司成都分公司（以下简称金阳物业公司）签订金阳不夜都碧桂园金阳前期物业服务协议（以下简称前期物业服务协议），约定由金阳物业公司为沈志方提供物业管理服务，沈志方开始缴纳物业费。案涉房屋交付后，沈志方进行了装修并实际使用。 2020年1月6日，沈志方向成都市武侯区人民法院（以下简称武侯法院）提起诉讼，请求判令确认沈志方所购案涉房屋上设立的抵押登记无效；尚岭置业公司、重庆银行成都分行注销案涉房屋的抵押登记；尚岭置业公司、重庆银行成都分行为沈志方办理预售合同登记备案手续。武侯法院于2020年6月12日作出（2020）川0107民初898号民事判决书，该判决书查明事实部分载明“合同签订后，原告按约向尚岭公司支付了全部购房款，但尚岭公司未按合同约定的时间办理预售合同登记备案。2016年5月16日，尚岭公司与重庆银行成都分行签订《重庆银行抵押合同》，约定重庆银行成都分行向尚岭公司提供贷款1.5亿元，尚岭公司用其开发的位于成都市武侯区‘金阳·不夜都’在建工程为其债务提供抵押担保，并办理了抵押登记。……2016年7月25日……同日，重庆银行成都分行出具《同意函》，载明：同意尚岭公司办理金阳不夜都项目1号楼商业裙房及2单元4-21层办公、地下室的商品房预售许可证，并同意尚岭公司销售该房屋，同意办理该房屋的初始登记、转移登记，以及同意房屋买受人办理预告登记、抵押登记”，该判决书本院认为部分载明“沈志方与尚岭公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，其内容不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。……现沈志方已支付全部购房款并实际占有案涉商铺，原商品房转让关系不应受到其后设立的抵押权的影响。故沈志方要求确认其所购的金阳不夜都1幢1单元706号房屋上设立的抵押登记无效的诉请具有事实依据和法律依据，本院予以支持”，该判决书判决尚岭置业公司、重庆银行成都分行在案涉房屋上设立的抵押登记无效；尚岭置业公司、重庆银行成都分行在判决生效之日起十日内办理注销案涉房屋的抵押登记手续；驳回沈志方的其它诉讼请求。（2020）川0107民初898号民事判决现已发生法律效力。 2019年8月23日，本院立案受理浙建集团公司与尚岭置业公司、金阳房产公司建设工程施工合同纠纷一案，案号为（2019）川01民初4856号。诉讼过程中，因浙建集团公司申请诉讼保全，本院作出（2019）川01执保450号执行裁定书，于2019年9月29日依法查封了尚岭置业公司在成都市武侯区机投街办万寿村二组的房屋（预售许可证号：11434、10656），查封期限三年。案涉房屋在前述查封范围内。因沈志方对本院保全案涉房屋提出书面异议，本院于2019年12月4日作出(2019)川01执异2678号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。浙建集团公司不服裁定，提起本案诉讼。 2021年4月28日，本院作出（2019）川01民初4856号民事判决书，判决“……五、浙江省建工集团有限责任公司在成都尚岭置业有限公司欠付工程款（含已到期质保金）25905805.63元范围内，享有对其承建的位于成都市武侯区名称为‘金阳·不夜都’工程折价、拍卖后的价款优先受偿权的权利；……七、在重庆银行股份有限公司成都分行抵押权未消灭的情况下，其对成都尚岭置业有限公司用于抵押的位于成都市武侯区建工集团有限责任公司享有的建设工程价款优先受偿权……”。判决后，因案件当事人不服判决提起上诉，目前该案在四川高院二审审理中。 本院认定上述事实，采信了各方当事人的身份信息、（2020）川0107民初898号民事判决书、（2019）川01民初4856号民事判决书、生效证明、《四川省商品房买卖合同（预售）》、交房通知书、收楼书、入伙手续办理流程表、物品领用确认表、前期物业服务协议、物业费收据、案涉房屋照片、(2019)川01执异2678号执行裁定书、房屋信息摘要以及各方当事人的陈述等证据。 本院认为，引起本案纠纷的事实发生在民法典施行前，因此本案应适用当时的法律、司法解释。根据双方的主张，本案的争议焦点是：沈志方是否享有足以排除人民法院查封的权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。执行异议之诉审理的重点在于，一是案外人对执行标的是否享有实体权益，二是这种实体权益能够排除人民法院强制执行。 2019年9月29日，本院依浙建集团公司诉讼保全申请作出（2019）川01执保450号执行裁定，依法查封案涉房屋，而沈志方与尚岭置业公司于2016年3月28日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，早于查封之前，沈志方按照合同约定支付了全部价款，尚岭置业公司于2018年7月31日至8月5日期间集中为购房业主办理了交房手续，即沈志方在本院保全案涉房屋之前已经签订合法有效的商品房买卖合同，合同双方就债权契约部分已经全面适当履行，沈志方合法占有了案涉房屋。沈志方享有商品房买卖合同全面适当履行后买受人的全部合法权利，仅登记这一物权行为尚未完成，没有证据证明未办理房屋过户登记是沈志方自身原因导致。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第一款规定，“人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为”。财产保全目的是为实现将来的债权，对债务人的财产采取的限制措施，因此财产保全的对象应当是债务人，财产保全的标的应当是债务人的责任财产。沈志方已按照商品房买卖合同约定合法取得了对案涉房屋的合法民事权益，参照查扣冻规定第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，该权益应当得到法律的保护。而对于尚岭置业公司而言，其作为以开发、销售房屋为经营目的的出卖人，在全额收取了沈志方支付的购房款并将房屋交付与沈志方占有后，其相应的财产利益已经从实物形态的房屋转化为金钱形态的购房款，即便此时案涉房屋登记在尚岭置业公司名下，但其对该房屋已经不再享有实质意义上的支配权，而仅负有配合沈志方办理物权登记之义务，至此，以实物形态存在的房屋已经实质性脱离了尚岭置业公司所控制的责任财产范围，而购房款作为房屋的转化价值被纳入尚岭置业公司的责任财产范围。此种情况下，尚岭置业公司已无权再用案涉房屋偿付其所欠债务，尚岭置业公司债权人也不得要求以该房屋实现债权，否则就有违公平、诚实信用的法律原则，也严重危及交易安全。浙建集团公司关于沈志方享有物权期待权的主张即使成立，也不能对抗其享有的工程价款优先权的债权执行。对此本院认为，浙建集团公司主张确认建设工程价款优先受偿权的（2019）川01民初4856号案件，因有当事人不服一审判决提起上诉，目前正在四川高院二审审理中，浙建集团公司是否享有建设工程价款优先受偿权尚未经生效判决确认。并且，建设工程价款优先受偿权旨在使适法承包人的债权优先获得偿付，承包人仅对其施工工程折价、拍卖后价款确有优先受偿的权利，其对施工工程并不享有物权。同时，该优先受偿权亦需在所指向的房屋被纳入被执行人可供执行的责任财产范围后，以相关房屋变现后的价款为标的发生优先受偿的法律效力，并在执行分配程序中通过取得优先顺位而实现。沈志方的物权期待权在浙建集团公司提出优先权主张之前即已经成立，除有证据证明沈志方与尚岭置业公司之间确有恶意串通、逃避债务之行为或者构成尚岭置业公司责任财产不当减损的行为外，浙建集团公司原则上亦不得请求以该房屋继续作为清偿尚岭置业公司所负债务之标的物。 沈志方与尚岭置业公司之间基于真实的意思表示形成了合法有效的房屋买卖关系，其对案涉房屋享有的债权请求权能够形成物权期待权，且该民事权益能够排除人民法院就金钱债权的强制执行，故浙建集团公司主张对案涉房屋继续执行没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上，浙建集团公司的诉讼请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下： 驳回浙江省建工集团有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费5950元，由浙江省建工集团有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  唐健 审判员  孙睿 审判员  郭静 二〇二一年七月六日 书记员  雷月