广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0106民初8318号原告（反诉被告）：汪春杨，男，1974年1月26日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托代理人：沙奇林、赵泽楷，分别系广东南国德赛律师事务所律师、实习人员。被告（反诉原告）：孙慧敏，女，1984年12月4日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：李碧燕，系广东希曼律师事务所律师。原告（反诉被告）汪春杨与被告（反诉原告）孙慧敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。汪春杨的委托代理人沙奇林、赵泽楷及孙慧敏的委托代理人李碧燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汪春杨向本院提出本诉请求：1.确认双方于2020年3月18日签订的《房屋租赁合同》已于2021年2月6日依法解除；2.孙慧敏搬离广州市天河区天河东路220号之一2503房；3.孙慧敏向汪春杨支付自2021年1月25日起至实际退还房屋期间的租金（按合同标准），并且每月计收逾期支付租金的违约金（每月均按月租金20%计算为1640元）以及合同解除前逾期支付租金的违约金5904元（逾期36天，按每日2%的标准计算）；4.孙慧敏向汪春杨支付为主张违约责任导致的律师费5000元；5.孙慧敏承担本案诉讼费用。事实和理由：汪春杨与孙慧敏于2020年3月18日签订《租赁合同》（下称涉案合同），汪春杨为出租人，孙慧敏为承租人，承租物业为广州市天河区天河东路220号之一2503房（下称涉案房屋）。按照合同约定，孙慧敏应在2021年1月25日至28日期间支付2月份租金。然而截止至2021年2月6日，孙慧敏仍未支付租金，已逾期9天，其行为已经符合解除合同的条件；结合孙慧敏从承租之日起多次违约逾期支付租金的事实且并无纠正意思，汪春杨认为孙慧敏丧失履约诚信，遂发出《关于解除房屋租赁合同的通知》。根据合同第十条第二款约定，孙慧敏的行为触发合同解除的条件，汪春杨以书面通知的方式，解除了双方的租赁合同。根据解除通知，孙慧敏搬离房屋并补缴占有使用费。同时，根据合同第十条第五款的约定，孙慧敏需支付违约金1640元。另外，由于孙慧敏多次逾期支付租金，逾期天数共计36天，需支付违约金8200×2%×36=5904元。本诉是因孙慧敏的违约行为引起，其还需赔偿汪春杨主张权利的损失，即律师费5000元。综上所述，汪春杨特向法院起诉，请求判如所请。孙慧敏就本诉辩称：1.孙慧敏不存在违约行为，双方口头协商一致将租金支付时间变更为每月25日开始的第24日前。同时，按照双方交租习惯，汪春杨对变更后的租金支付时间未提出异议并予以接受，视为双方以实际行动变更原合同条款。孙慧敏不存在逾期支付租金的事实，不构成根本违约，无需支付逾期支付租金的违约金。2.孙慧敏因生育住院于2021年2月6日微信转账支付2月租金，遭汪春杨拒收，且汪春杨当日即向孙慧敏发出解除合同通知。汪春杨的做法违反《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第三项规定，未经催告程序就发出解除合同通知。综上，汪春杨诉请缺乏事实和法律依据，应予驳回。孙慧敏向本院提出反诉请求：1.汪春杨返还孙慧敏押金16400元；2.汪春杨向孙慧敏支付违约金16400元；3.汪春杨向孙慧敏支付逾期支付上述第2项诉请违约金16400元所产生的违约金（以8200元为基数，按2%/日的标准计算，自2021年3月9日至实际清偿之日止）；4.汪春杨承担本案的诉讼费用。事实和理由：2020年3月18日，汪春杨（出租人）、孙慧敏（承租人）与广东链家房地产经纪有限公司广州分公司（经纪方）签订涉案合同，约定汪春杨将涉案房屋出租给孙慧敏使用。合同签订当日，孙慧敏向汪春杨缴纳租赁押金16400元及首月租金8200元。之后双方口头协商一致将每月租金支付时间变更为每月25日开始的第24日前。2021年2月6日，孙慧敏微信支付2月租金遭拒收，且汪春杨当日发出解除合同通知。汪春杨无正当理由单方解除合同，属于违约，故孙慧敏提起反诉，请求判如所请。汪春杨就反诉辩称：1.由于孙慧敏屡次违约导致双方合同自2021年1月25日起已不存在。合同解除系孙慧敏违约导致，押金不予退还，孙慧敏主张返还押金及违约金，没有事实及法律依据，且孙慧敏具有明显的主观恶意与违约故意。2.孙慧敏在反诉中做虚假陈述，并对微信记录进行删除后提交，丧失基本诚信，反诉请求应予驳回。综上，孙慧敏的反诉请求没有事实与法律依据，应予驳回。经审理查明：2020年3月18日，汪春杨（出租人）、孙慧敏（承租人）与广东链家房地产经纪有限公司广州分公司（经纪方）签订涉案合同，约定汪春杨将涉案房屋出租给孙慧敏，房屋建筑面积122.6平方米，用途住宅；月租金8200元，租赁期自2020年3月25日至2023年3月24日，租金按月结算，转账支付，由孙慧敏在每月（结算周期）开始的第5日前缴付下月租金；孙慧敏于2020年3月25日缴纳16400元作为租赁押金，在租赁期满之日缴清一切费用后应无息退回；孙慧敏逾期交付租金、押金，每逾期一日，按月租金的百分之二计违约金，逾期超过7天视为孙慧敏擅自解除合同，汪春杨有权收回房屋并没收押金；租赁期间，合同一方均有权要求提前解除合同，但应提前30天书面通知对方；租赁期满，双方未续订合同或已解除合同后，孙慧敏逾期不交出房屋的，除限期迁出和补交占用期间租金外，汪春杨有权按月租金百分之二十收取违约金；违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，否则按逾期付租金的条款处理等。2021年2月6日，汪春杨以微信方式向孙慧敏发出《关于解除房屋租赁合同的通知》，载明因孙慧敏从承租之日起多次逾期支付租金、水电费，且截至2021年2月6日0点前仍未支付2月租金，已满足合同约定的擅自解除合同条件，故通知自当天汪春杨有权收回房屋、没收押金、限于2月28日前搬离、补交自1月25日起的占用期间房租、按月租金20%收取违约金；逾期不搬则会更换门锁并有权处置孙慧敏的财产和物品等。孙慧敏当天收到该通知。2021年2月8日，孙慧敏以邮寄方式向汪春杨发出《律师函》，称汪春杨无正当理由擅自单方解除合同已违约，要求汪春杨不得在3月9日前对房屋采取换锁或其他方式强行进入房屋、退回押金、违约金等。该函件于次日被签收。诉讼中，双方均提交了微信转账记录及微信聊天记录作为证据，其中显示：2020年3月18日孙慧敏支付首月租金及押金共24600元；5月4日孙慧敏支付租金6856元（扣除热水器及管理费），汪春杨说“往后不能再迟了，按合同是每天2%的滞纳金，不划算”；6月2日孙慧敏支付租金8200元；7月7日孙慧敏支付租金8200元、违约金984元，汪春杨说“收到，谢谢你，孙小姐，听说你住院了，情况不严重吧？”；7月31日汪春杨说“孙小姐，这两天需要付房租了，以免产生滞纳金”；8月3日汪春杨说“我每个月1号需要还房贷，房租能不能在25号到30号之间转给我？如果不能及时转，麻烦你给我一个相对准确的时间，我需要做资金计划”；8月6日、9月1日、9月29日、10月30日、11月28日、12月25日孙慧敏各支付租金8200元；2021年2月6日孙慧敏转账8200元，汪春杨未收款，并称“孙小姐，不好意思，这次你已经违约太久了，咱们合同已达解除条件”，孙慧敏回复“那你走法律程序吧”，之后汪春杨发出《关于解除房屋租赁合同的通知》；3月1日孙慧敏转账8200元，汪春杨未收款，并提出“孙小姐，租赁合同已经依法解除、请你及时退还房屋”等；3月31日孙慧敏转账8200元，汪春杨未收款。汪春杨提交了律师费发票用于证明其主张权利的损失5000元。孙慧敏提交了出院记录用于证明其忙于孕产事宜且于2021年2月5日入院生产，无暇顾及租金支付期限确有合法合理的阻断事由。庭审中，双方确认涉案合同已解除；合同约定的租金按月支付是指租赁月，即当月25日至次月24日；孙慧敏已付清截止至2021年1月24日的租金。关于每月的支付租金的日期。汪春杨称是每个自然月的28日之前，每月28日之前需支付当月25日至次月的24日的租金。孙慧敏称合同约定每个自然月25日至30日支付当月25日至次月的24日租金，但2020年8月6日双方变更支付日期为次月1号前支付前一个月25日至次月的24日的租金。关于涉案房屋交接情况。汪春杨称尚未收回涉案房屋。孙慧敏称已于2021年6月9日交还房屋给汪春杨。双方对此均提交了微信聊天记录，显示2021年6月9日孙慧敏说“你好，已搬离，门锁密码612407，物业费交到6.30，5月电费已交”，汪春杨说“孙小姐，不好意思，今天太忙没来得及回复。你明天中午是否有空，我们一起到B2503房间交一个交接确认吧，之前是有一个清单的，我回头打印二份出来带上”；6月11日汪春杨说“孙小姐，我约你一起到B2503当面交接房子，未能获得你的回应，我昨天自己去看过了，房子的现状与当初交给你的时候有比较大的差异，不符合交付条件，你看看是恢复原样，还是怎么处理吧，这个条件我没办法继续对外出租给别人”等，并发送了出租前后的屋内状态文件，孙慧敏称部分物品老旧所以自己进行更换等。庭后汪春杨称2021年6月10日其到涉案房屋查看时，房屋内已无人居住。本院认为：涉案合同系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。关于应交租时间。双方已确认合同约定的租金按月支付是指租赁月（即当月25日至次月24日），本院根据日常生活经验结合合同中“每月（结算周期）开始的第5日前缴付下月租金”的字面意思理解，认定合同约定的交租时间应为每个自然月的29日（即自每个租赁月起算日25日开始算的第5日）前支付当月25日至次月24日的租金。至于孙慧敏称双方协商变更了交租时间，但从双方微信聊天中无法看出双方对于时间的变更已达成一致意见，孙慧敏亦未能提交其他证据予以证明，本院对该主张不予采纳。关于汪春杨在2021年2月6日发出解约通知的效力。合同约定逾期交租7天，视为孙慧敏擅自解除合同，汪春杨有权收回房屋并没收押金。依照上述认定的应交租时间，孙慧敏至迟应于2021年1月29日前支付2021年1月25日至2月24日期间的租金，孙慧敏于2月6日才支付，逾期8天，已构成违约，汪春杨依约发出解约通知行使合同解除权，并无不当，本院据此确认双方签订的涉案合同于2021年2月6日解除，且汪春杨有权没收押金，孙慧敏诉请要求退还押金，本院不予支持。至于孙慧敏称其于2021年2月5日入院生产为合理合法的阻断事由的意见，因其入院时已超过应交租时间，且未能举证证明因生产导致无法交租，故本院对该意见不予采纳。关于孙慧敏逾期交租的情况。依照本院认定的应交租时间，结合已查明事实，孙慧敏在支付首月租金后、汪春杨发出解约通知前支付租金的逾期情况如下列表格所示，共逾期29天。汪春杨要求孙慧敏按合同约定的每日按月租金2%的标准支付逾期付款违约金，合理有据。经计算，该逾期付款违约金为3772元（应付8200元×2%×29天-已付984元）。序号实际交租时间应交租时间逾期天数对应租金期间120.5.44.29前520.4.25-20.5.24220.6.25.29前420.5.25-20.6.24320.7.76.29前820.6.25-20.7.24420.8.67.29前820.7.25-20.8.24520.9.18.29前320.8.25-20.9.24620.9.299.29前020.9.25-20.10.24720.10.3010.29前120.10.25-20.11.24820.11.2811.29前020.11.25-20.12.24920.12.2512.29前020.12.25-21.1.24关于涉案房屋的交接问题。孙慧敏于2021年6月9日告知汪春杨其已搬离并告知了门锁密码，汪春杨要求当面交接但孙慧敏未有回应，故汪春杨于次日上门查看发现房屋内没人，但认为房屋不符合交付条件故认为房屋至今尚未交还。对此，本院认为，孙慧敏作为承租人在合同解除后付有及时交还房屋并配合出租人办理交接手续的义务，汪春杨作为出租人在合同解除后亦负有及时收回房屋的止损义务。从查明事实看，孙慧敏直接告知汪春杨其已搬离但未配合汪春杨搬离交接手续，其对于双方未能就涉案房屋进行交接存有过错。而汪春杨知悉门锁密码后在2021年6月10日进入房屋时房屋已无人居住，却未及时收回房屋未及时止损，应对损失扩大的后果承担相应过错责任。据此，本院综合考虑双方过错责任认定涉案房屋已于2021年6月10日交还给汪春杨。对于汪春杨诉请交还房屋，本院则不再处理。而汪春杨诉请要求孙慧敏支付2021年1月25日至2021年6月10日的租金及占用费37446.67元（8200元/月×4月+8200元/月÷30天×17），合理有据，应予支持。合同解除后，孙慧敏逾期不交出房屋的，汪春杨依约有权按月租金百分之二十收取违约金，但因本院已认定汪春杨有权没收押金，基于公平原则考虑，本院对汪春杨主张的上述期间租金及占用费的违约金则不予支持。关于律师费。因涉案合同对此没有明确约定，且律师费并非汪春杨主张权利所必须发生的费用，本院对汪春杨诉请主张的律师费不予支持。如前所述，涉案合同因孙慧敏违约而解除，其诉请主张汪春杨支付违约金16400元以及逾期支付上述该违约金所产生的违约金，均缺乏事实和合同依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第五百六十二条第二款、第五百七十九条、五百八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：确认原告（反诉被告）汪春杨与被告（反诉原告）孙慧敏于2020年3月18日签订的《租赁合同》于2021年2月6日解除；被告（反诉原告）孙慧敏于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）汪春杨支付2021年1月25日至2021年6月10日的租金及占用费37446.67元；被告（反诉原告）孙慧敏于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）汪春杨支付逾期付款违约金3772元；驳回原告（反诉被告）汪春杨的其他本诉请求；五、驳回被告（反诉原告）孙慧敏的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2311元（已减半收取），由原告（反诉被告）汪春杨负担25元，被告（反诉原告）孙慧敏负担2286元。反诉受理费374元（已减半收取），由被告（反诉原告）孙慧敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 张 杳二〇二一年七月一日书记员 庞慧明梁昭仪