广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂08民终1385号 上诉人（原审原告）:黄继开，男，1986年8月20日出生，汉族，住桂平市。 上诉人（原审原告）:赖洁明，女，1984年8月8日出生，汉族，住桂平市。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：黄榕华，广西诚济（桂平）律师事务所律师。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：黄亮，广西诚济（桂平）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:广西联讯置业有限公司，住所地:桂平市西山镇西山村12队。 法定代表人:梁勇，公司执行董事。 委托诉讼代理人：莫仁益，广西旭成律师事务所律师。 上诉人黄继开、赖洁明因与被上诉人广西联讯置业有限公司（以下简称：联讯公司）商品房预售合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2021）桂0881民初487号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 黄继开、赖洁明上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求。事实和理由：按合同约定，被上诉人应向上诉人交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告的商品房，被上诉人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，上诉人有权拒收房。一审法院认定涉案商品房达到交付条件，被上诉人已于2020年1月30日将案涉商品房交付给上诉 2 人，继而判决被上诉人支付逾期29天交房的违约金给上诉人，认定事实错误，判决错误，请求二审法院予以纠正。 联讯公司辩称，涉案商品房已取得《房屋测绘成果报告书》,并经五方竣工验收，取得《建设工程质量竣工验收意见书》，已经符合商品房交付的法定条件。被上诉人已经按照合同约定通知上诉人收房，被上诉人没有违约。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实根据，请求二审法院予以驳回。 黄继开、赖洁明向一审法院起诉请求：判令被告支付逾期交房违约金（违约金计算方式：以全部房价款663781元为基数，按日万分之三，从2020年1月2日起计算至被告向原告交付达到合同约定的房屋交付条件的房屋之日止，现暂计算至2020年9月9日为49982.71元）给原告。 一审法院认定事实:2018年5月31日，原告黄继开、赖洁明与被告联讯公司签订《商品房买卖合同（预售）》，由被告将其开发的位于桂平市1元的价格出卖给原告，合同还约定:被告应在2020年1月1日前向原告交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告符合约定条件的商品房；在商品房达到约定的交付条件后，被告应在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋时间、办理交付手续时间地点及应携带的证件材料的通知书送达原告；交房时，原告应出示满足第九条约定的证明文件，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒收房……原告在接到被告电话通知或《收房通知书》或在桂平市电视台播放的收房公告之日起30日内与被告办妥房屋交接手续。逾期不来办理，则视为被告已将房屋正式交付原告……被告逾期交房在90日内的,按原告支付全部房价款以日万分之一计算违约金；逾期交房超过90日的，原告有权解除合同，由被告返还购房款,并向原告支付银行公布同期贷款基准利率的利息和支付按全部房价款的3%违约金,原告要求继续履行 3 合同的，被告按原告支付全部房价款以日万分之三计算违约金……合同签订后，原告依约支付了全部购房款（首付款133781元、向桂平市农村信用合作联社按揭贷款530000元）给被告。于2018年6月7日办理了商品房买卖合同登记备案手续。 涉案商品房于2019年12月12日取得《房屋测绘成果报告书》,于2019年12月26日经五方竣工验收，并出具了《建设工程质量竣工验收意见书》。被告于2019年12月27日向原告邮寄收房《通知》，通知原告于2020年1月1日到来收房，原告于2019年12月30日签收邮件。 一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，而且并没有违反法律、行政法规强制性的规定，应属于有效的商品房买卖合同。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。虽然根据双方签订的合同第九条约定商品房交付条件为“商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告”，但根据《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”及《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的不得交付使用”的规定，建筑工程经竣工验收合格后，可交付使用。可见工程竣工验收备案的相关规定，属于行政管理规范性规定，并非房屋交付的法定条件，只要建筑工程竣工经验收合格，即达到交付使用的条件。本案中，涉案商品房已于2019年12月12日取得 4 《房屋测绘成果报告书》,于2019年12月26日经五方竣工验收，工程竣工经验收已合格,达到了交付条件,所以被告通知原告收房并无不当。而原告已于2019年12月30日收到被告的收房通知，尽管原告拒绝收房，但依据合同“买受人在接到出卖人电话通知或《收房通知书》或在桂平市电视台播放的收房公告之日起30日内办妥房屋交接手续。逾期不来办理，则视为出卖人已将房屋正式交付买受人”的约定，但视为被告已于2020年1月30日将涉案商品房交付给原告，被告已迟延交房29天，已构成违约，应承担违约责任，被告应以全部房价款663781元按日万分之一支付违约金1925元给原告。 一审判决：广西联讯置业有限公司应当支付违约金1925元给原告黄继开、赖洁明。 经二审审查，一审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示,合同内容没有违反法律规定和行政性强制性规定,系有效合同。双方在《商品房买卖合同》第九条约定了交房条件为取得房屋建设工程竣工验收备案证明和房屋测绘报告,但根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定:“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”以及《建设工程质量管理条例》第十六条的规定:“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件:(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的,方可交付使用。”本案中，案涉房屋已经五方竣工验收合格，已符合法定的交房条件，被上诉人可以向上诉人交房，至于被上诉人在交房时未取得建设工程竣工验收备案证明文件，只是履行合同中存在瑕疵，并不构成根本性违约。被上诉人在2019年12月27日向上诉人发出收房通知书，上诉 5 人2019年12月30日签收邮件，根据合同约定，其应30日内办妥房屋交接手续，逾期不来办理，则视为被上诉人已将房屋正式交付上诉人，故一审法院认定被上诉人已于2020年1月30日将涉案商品房交付给上诉人，判决被上诉人支付违约金1925元给上诉人并无不当。 综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1048元，由上诉人黄继开、赖洁明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈伟民 审 判 员 李庚华 审 判 员 陈燕霞 二〇二一年七月二十二日 法官助理 梁露露 书 记 员 廖海伦