山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终4320号上诉人（原审被告）：杨某，住山西省晋中市。委托诉讼代理人：于某，山西鼎信泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕某，山西鼎信泽律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：谢某，住山西省太原市。委托诉讼代理人：韩某，北京隆安（太原）律师事务所律师。原审第三人：李某，住广东省丰顺县。原审第三人：金某，住黑龙江省佳木斯市。上诉人杨某因与被上诉人谢某、原审第三人李某、金某执行程序中的异议之诉一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初5962号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨某的委托诉讼代理人于某、吕某，被上诉人谢某的委托诉讼代理人韩某到庭参加诉讼。原审第三人李某，金某经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案缺席审理。本案现已审理终结。杨某上诉请求：1、撤销（2020）晋0105民初5962号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决审查上诉人对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益的认定上存在错误。1、上诉人的请求权具有优先性。2015年9月5日，上诉人与第三人李某签订《房屋买卖合同》，并如数支付购房款。但第三人李某迟迟未将房屋过户给上诉人，上诉人多次去房管局等相关部门咨询过户事宜，未曾得知所购房屋已被查封的事实，且小店区人民法院2016年10月8日作出的（2014）小民初字第02104号《协助执行通知书》中明确表述“从即日起查封被告李某（身份证号：×××）所有的位于榆次市××排房屋一套”。上诉人穷尽一切方法，均未能得知房屋被查封的事实，作为《房屋买卖合同》的善意相对人，上诉人自身没有过错。从请求权的性质和内容来看，上诉人要求变更登记为所有权人的请求权的条件具有物权请求权的效力，与被上诉人享有的一般金钱债权，在性质和内容上具有优先性。2、原判决认可了逃债模式，必将造成不良的社会效果。2015年5月11日，被上诉人向小店区人民法院申请，“解除对李某、金某、山西广美家居有限公司银行账户内存款115万元的冻结，继续查封上述房产。”被上诉人放弃了简洁高效的银行存款，却选择了查封执行手续繁琐，难度大的房产。李某将房产转卖给不知情的上诉人，再由被上诉人执行房产，上诉人提出异议后，判决继续执行房产。这一法院判例认可了一个逃债模式，即债务人可以与其他人恶意串通，先查封房产，再转卖所查封房产，必将被其他人效仿。综上所述，（2020）晋0105民初5962号民事判决所认定事实根本不符合最高人民法院关于执行异议的法律规定的精神，是错误的判决，依法应当予以纠正。综上，请求改判驳回被上诉人的诉讼请求。谢某辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人购买房产的时间是在2019年9月5日，而案涉房屋经被上诉人申请，查封的时间为2014年4月18日，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29条所规定的买受人能够排除执行情形应当符合的要件是查封前签订买卖合同并占有，第二是支付对价，第三是买受人没有过错，是在于保护善意的买受人。现实当中不动产买卖，一般要核实两个问题。第一是房屋的权属情况，第二是房屋的占有使用情况，上诉人购买房产时没有核实房屋的权属情况，是其自身的过错，案涉的房屋买卖合同不能对抗人民法院查封的效力。李某、金某未到庭参加诉讼，也未提供书面答辩意见。谢某向一审法院起诉请求：1、准许执行第三人李某名下位于榆次区新兴文教城2排号房屋（晋中市房权证字第XXXX号）。2、继续查封第三人李某名下位于榆次区新兴文教城2排号房屋（晋中市房权证字第XXXX号）。3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：谢某诉李某、金某、山西广美家居有限公司民间借贷纠纷一案，晋中市榆次区人民法院于2014年4月14日作出（2014）榆民立保字第23号民事裁定书，裁定冻结李某、金某、山西广美家居有限公司银行存款115万元或查封、扣押其相应价值的财产；冻结担保人李晓鹏的银行存款30万元。该院于2014年4月18日查封李某所有的晋中市房权证字第XXXX号房屋一套。该案经晋中市榆次区人民法院以（2014）榆民一初字第146号民事裁定书裁定移送本院。本院于2014年10月15日作出（2014）小民初字第02104号民事裁定书，裁定冻结李某、金某、山西广美家居有限公司银行存款115万元或查封、扣押其相应价值的财产，本院于2014年10月21日查封了李某所有的上述房产。2015年5月11日，本院根据谢某的申请，解除对李某、金某、山西广美家居有限公司银行账户内存款115万元的冻结，继续查封上述房产。本院于2015年3月10日作出（2014）小民初字第02104号民事判决书后，谢某对该判决不服，上诉至山西省太原市中级人民法院。山西省太原市中级人民法院于2016年4月12日作出（2015）并民终字第1953-2号民事裁定书，撤销该判决，发回本院重审。本院于2016年10月8日对该房屋进行了续查封。本院于2017年10月16日作出（2016）晋0105民初2459号民事判决书，判决，李某于判决生效之日起十日内支付谢某欠款812154元及逾期利息（2013年10月至2014年10月31日的逾期利息为229798.81元，2014年11月1日至付清之日止的逾期利息按照月利息2%计算）；金某与李某承担连带还款责任。后因李某、金某未履行该判决，谢某向本院申请强制执行。本院于2018年12月18日作出（2018）晋0105执2473号执行裁定书，裁定冻结、扣划、提取、扣留李某、金某的银行存款1883909元或扣押、提取其相应价值的财产或收入。本院于2019年9月18日对该房屋进行了续查封。被告杨某作为案外人对执行该房屋提出书面异议。本院于2020年3月17日作出（2020）晋0105执异9号执行裁定书，裁定解除榆次区新兴文教城2排号（晋中市房权证字第XXXX号）的房屋的查封。原告对该裁定不服，提起诉讼。另查明，2015年9月5日，被告（乙方、购房人）与第三人李某（甲方、售房人）签订了《房屋买卖合同》。合同约定，甲方自愿将座落于××路房屋（以下简称“该房屋”）出售给乙方；房屋性质：住宅，所有权人为李某，建筑面积为146.83，使用性质为自住，简装修，产权证号为00105117；甲、乙双方协商后的实际成交价格为75万元；乙方于2015年9月5日交付定金75万元，一次性已付完全款，合同还约定了其他的内容。被告陈述，其以向案外人晋中市永晨腾飞房地产开发有限公司收取的酒款向第三人李某支付现金50万元；于2015年9月17日向第三人李某转账25万元，案涉房屋由其占有使用，第三人李某、金某就办理该房屋过户和相关手续于2015年12月11日向被告出具委托书并进行公证。上述事实，有（2014）榆民立保字第23号民事裁定书、（2014）小民初字第02104号民事裁定书、（2014）小民初字第02104号民事判决书、协助执行通知书、送达回证、（2014）小民初字第02104-1号民事裁定书、（2020）晋0105执异9号执行裁定书、房屋所有权证、房屋买卖合同、转账凭证、情况说明、收据、收款收据、公证书及庭审笔录等在案为凭。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被告与第三人李某于2015年9月5日签订《房屋买卖合同》是在法院2014年4月18日查封案涉房屋之后，虽由被告占有使用案涉房屋，但被告不享有足以排除强制执行的民事权益，故本院应当对榆次区号（晋中市房权证字第XXXX号）房屋继续进行查封。第三人李某、金某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，是对其诉讼权利所做的处分，本案依法缺席审理裁判。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第一项的规定，判决如下：准许执行本院案号为（2018）晋0105执2473号执行裁定书继续查封榆次区号（房权证号为晋中市房权证字第XXXX号）的房屋。本院二审期间，当事人无新的证据向法庭提供，二审审理查明的事实与一审基本一致。本院认为，根据查明的事实，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，认定上诉人与原审第三人李某签订《房屋买卖合同》的时间在对案涉房产查封之后，虽上诉人占有使用案涉房屋，但其不享有足以排除强制执行的民事权益，故对案涉房屋继续进行查封并无不当。综上，杨某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11300.0元，由上诉人杨某负担。本判决为终审判决。审判长 李铁柱审判员 张军红审判员 安源生二〇二一年七月二十八日法官助理 梁 卉书记员 刘 琪