贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔06民终970号 上诉人（原审被告）：杨进娥，女，苗族，1988年6月9日出生，住贵州省松桃苗族自治县。 被上诉人（原审原告）：唐和平，男，汉族，1975年9月7日出生，住贵州省铜仁市。 被上诉人（原审原告）：陈萱，女，苗族，1975年12月12日出生，住贵州省铜仁市。 原审第三人：贵州贵房置业有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区环北路1号3单元402室，统一社会信用代码91520602MA6GK9QL35。 法定代表人：唐可，公司董事长。 原审第三人：杨素芬，女，汉族，1964年4月26日出生，住贵州省铜仁市碧江区。 上诉人杨进娥因与被上诉人唐和平、陈萱、原审第三人贵州贵房置业有限公司（以下简称贵房公司）、杨素芬房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2021）黔0602民初130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 杨进娥上诉请求：一、撤销一审判决第二项，并依法改判由第三人杨素芬支付唐和平、陈萱逾期交房违约金10,050元；二、二审诉讼费用由杨素芬承担。事实和理由：杨进娥与第三人杨素芬签订的《房屋买卖协议》主体适格，意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，属于合法有效的民事法律行为，应当认定杨进娥与第三人杨素芬之间成立买卖合同关系。杨素芬与杨进娥签订《房屋买卖协议》后，杨素芬为了今后在办理案涉房屋的产权转移登记手续时方便、减少需要杨进娥配合办理转移登记手续的麻烦而要求杨进娥出具了经过公证的委托书，双方之间只是成立了表象的委托但并没有成立真正的委托代理的合意，只是杨进娥将案涉房屋的处分权移交给了第三人杨素芬。第三人杨素芬在取得案涉房屋的合同债权和处分权后，其可以将该房屋的产权转移登记至自己名下也可以再转让给其他人，此时该房屋的真正权利人系第三人杨素芬而不是杨进娥。杨素芬与唐和平、陈萱签订《房屋买卖合同协议》，双方就房屋的价款、违约责任等达成了新的合意，此时该《房屋买卖合同协议》的意思在唐和平、陈萱与第三人之间形成，与杨进娥没有法律上的关系。如将杨进娥向第三人杨素芬出具委托书的行为认定为杨进娥与第三人之间成立委托合同关系，根据委托代理法律关系的相关原理，杨进娥可以向第三人杨素芬主张委托代理的法律效果，即杨进娥可以要求受托人杨素芬返还408,000元的房屋转让款，这与杨进娥与第三人杨素芬签订的《房屋买卖协议》中约定的40万元价款相矛盾，也与本案的事实本身不符。由于杨进娥与第三人杨素芬之间没有成立委托代理的合意，从而也导致杨进娥与唐和平、陈萱之间没有形成真正的买卖合同的意思，杨进娥与唐和平、陈萱之间买卖合同关系不成立，唐和平、陈萱基于买卖合同的法律关系请求杨进娥承担违约责任就失去了事实依据和法律依据，其请求权不应当成立。 唐和平、陈萱二审未答辩。 贵房公司、杨素芬二审未陈述。 唐和平、陈萱向一审法院起诉请求：判决杨进娥立即向唐和平、陈萱移交案涉房屋；并从2020年9月8日起向唐和平、陈萱赔偿迟延交房租金每月2,000元至交房时止。庭审中唐和平、陈萱当庭表示涉案房屋租金按1,500元/月标准自2020年9月11日起计算至交付房屋为止。 一审法院认定事实：杨进娥作为委托人，第三人杨素芬作为受托人，双方签订《委托书》，内容如下：“委托人杨进娥拥有单独所有房屋一套，位于铜仁市（时代商汇），建筑面积：65.25平方米。《房屋产权证》铜房权证市房字第××号，《国有土地使用证》碧江国用（2016）第0279号。委托人因事，现自愿委托杨素芬为代理人，并以委托人名义办理如下事项：一、受托人代为转让上述房屋，并与受让方签订上述房屋的《不动产转让合同》。二、受托人代为查阅档案、收取及复印资料。三、受托人代为办理上述房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》的转移、过户登记手续。四、受托人代为缴纳上述房屋有关的税费及相关费用。受托人于此范围内所签署的一切相关文件，委托人均予以认可。受托人无转委托权。委托期限为六个月。受托人承担此委托书生效引起的法律责任。”双方在贵州省铜仁市立信公证处办理了（2020）黔铜仁立信证民字第328号公证书。2020年9月5日，以唐和平、陈萱为乙方（买方），以杨进娥为甲方（卖方），第三人杨素芬为甲方（卖方代理人），以第三人贵房公司作为丙方（中介方），各方当事人签订了《房屋买卖合同协议》。合同约定杨进娥将涉案房屋［房屋产权证市房字第××号，《国有土地使用证》碧江国用（2016）第0279号］作价408000元出售给唐和平、陈萱。在协议中第四条约定“付款方式：乙方购房款分二次付清；于2020年9月7日付房款伍万元整，剩余叁拾伍万零捌仟元，过户在乙方名下，2020年9月11日交房当日结清房款。”双方在协议中第十条约定“房屋买卖合同的违约责任：1、本合同签订之后，乙方中途反悔的，应及时告知甲、丙两方，已交房款归甲方所有；甲方中途悔约，应及时告知乙、丙两方，并应在悔约之日起7日内双倍返还购房款给乙方。……3．乙方未按期向甲方付清购房款或甲方未按期向乙方交付房屋的，每逾期一日，由违约方给付对方该房屋总房款千分之5的违约金。逾期30日未付清或未交付房屋的，对方有权解除本合同，违约方应承担违约责任并对由此造成的损失进行赔偿。”唐和平、陈萱在协议签订后于2020年9月7日交付第三人杨素芬购房款50000元，于2020年9月8日交付第三人杨素芬购房款358000元并将案涉房屋不动产登记过户在唐和平、陈萱二人名下。各方当事人均认可：涉案房屋租金每月1500元。 另查明：以杨进娥为甲方，以第三人杨素芬为乙方，双方签订《房屋买卖协议》，在该《房屋买卖协议》中约定：“（2）甲方已办理公证委托，并同意乙方转让任何人，过户完三日内通知我哥搬出，房内一切家电设备及家具，全部交给乙方，如有损坏，甲方按市价赔偿，交房前水电物业费由甲方结算。3、乙方交清房款后，甲、乙双方不得反悔，若因房产发生的纠纷由甲方负责，乙方不承担任何责任。甲方愿承担违药（约）责任，并赔偿乙方因此而受到的一切损失。” 一审法院认为，本案争议焦点：一、唐和平、陈萱与杨进娥之间是否成立合法的房屋买卖合同民事法律关系；二、杨进娥是否存在违约行为，承担违约责任的标准以及义务主体。 唐和平、陈萱与杨进娥之间依法成立合法的房屋买卖合同民事法律关系。一方面，杨进娥与第三人杨素芬签订《委托书》，且经过贵州省铜仁市立信公证处进行了公证，杨进娥与第三人杨素芬签订委托书，双方依法成立委托合同民事法律关系，唐和平、陈萱基于经过公证的《委托书》与受托人杨素芬签订了涉案《房屋买卖合同协议》，该代理行为产生的法律后果，对杨进娥即发生效力。另一方面，杨进娥与第三人杨素芬签订的《房屋买卖协议》中约定：“（2）甲方已办理公证委托，并同意乙方转让任何人”，说明第三人杨素芬处置涉案房屋是得到杨进娥认可同意的，即第三人杨素芬属于有权处分，且已经办理涉案房屋产权过户登记手续，杨素芬表示其执行委托事务，合同目的能够实现，仅房屋尚未如期交付唐和平、陈萱，涉案《房屋买卖合同协议》对杨进娥产生了法律约束力，视为唐和平、陈萱与杨进娥的真实意思表示，不违反法律规定。因此，唐和平、陈萱与杨进娥之间成立合法的房屋买卖合同民事法律关系。杨进娥主张其与第三人杨素芬之间成立买卖合同关系的主张不能成立，不予支持。 杨进娥是否存在违约行为。双方应当按照约定全面履行各自的义务。结合庭审查明的事实，双方约定2020年9月11日交房当日结清房款，但杨进娥至今未交付房屋给唐和平、陈萱。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”虽已经办理完毕过户登记手续，但房屋至今未履行交接手续，应视为杨进娥未履行完毕合同的全部义务，杨进娥拒交涉案房屋给唐和平、陈萱，其行为已经构成违约，理当承担违约责任，将涉案房屋交付唐和平、陈萱。其次，承担违约责任的标准以及义务主体问题。根据双方所签订的《房屋买卖合同协议》中所约定的“3．乙方未按期向甲方付清购房款或甲方未按期向乙方交付房屋的，每逾期一日，由违约方给付对方该房屋总房款千分之5的违约金。”，因唐和平、陈萱当庭表示按1,500元每月租金标准赔偿，系对其权利所作出的处分，且各方当事人对月租金1,500元亦无异议，亦较为公平合理，不违反法律之规定，对此予以确认。如前所述，合同的当事人双方系唐和平、陈萱与杨进娥之间，即在杨进娥未按照约定如期交付涉案房屋的情况下，其行为已经构成违约，结合双方约定的2020年9月11日交房当日结清房款，因此，杨进娥须自2020年9月11日起按照每月1,500元的标准承担违约金直至交付房屋为止。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百六十二条、第一百一十九、第四百六十五条、第五百零九条第一款、第二款、第五百六十三条第（四）项、第五百七十七条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款的规定，判决：一、杨进娥于判决生效之日起十日内将位于铜仁市碧江区（原房屋产权证书号为铜房权证市房字第××号，《国有土地使用证》碧江国用（2016）第0279号）交付给唐和平、陈萱；二、杨进娥于判决生效之日起十日内支付唐和平、陈萱逾期交房违约金（违约金按1500元每月计算，若不足整月的按每日租金50元计算，自2020年9月11日起计算至交付房屋为止）。案件受理费减半收取25元，由杨进娥负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点：1、杨进娥与杨素芬之间是委托合同关系还是买卖合同关系，与唐和平、陈萱建立买卖合同的相对方如何认定；2、唐和平、陈萱请求杨进娥承担违约责任是否应支持。 关于焦点1，杨进娥上诉主张其与杨素芬之间是买卖合同关系，并非委托合同关系。杨进娥与杨素芬签订《委托书》，内容载明杨素芬代为转让案涉房屋，并与受让方签订房屋的《不动产转让合同》，杨素芬代为缴纳上述房屋有关的税费及相关费用，并经过贵州省铜仁市立信公证处进行公证。杨进娥作为具有完全民事行为能力人，对出具《委托书》并进行公证的法律后果是明知的，杨素芬持杨进娥出具的《委托书》以及办理的公证书与唐和平、陈萱建立房屋买卖合同关系，且《房屋买卖合同协议》上载明甲方（卖方）杨进娥，甲方卖方代理人杨素芬，案涉房屋已经办理房屋产权过户登记手续，杨素芬明确其执行的是委托事务，唐和平、陈萱有理由相信与其建立买卖合同关系的相对方系杨进娥，故案涉《房屋买卖合同协议》合法有效，该合同的相对方应为杨进娥与唐和平、陈萱。杨进娥提出与杨素芬系买卖合同关系，在《委托书》与《房屋买卖协议》内容存在矛盾的情况下，杨素芬在二审中再次确认其身份为受托人，履行委托人的事务，且杨进娥与杨素芬签订的《房屋买卖协议》中，杨进娥亦承诺杨素芬将房屋转让任何人，过户完三日内通知其兄搬出，杨进娥的违约行为，导致唐和平、陈萱的权利受损，故对杨进娥主张其不应向唐和平、陈萱交付房屋的上诉请求，本院不予支持。 关于焦点2，杨进娥委托杨素芬与唐和平、陈萱签订《房屋买卖合同协议》，唐和平、陈萱已按合同约定履行支付购房款的义务，杨进娥应当按约将涉案房屋交付给唐和平、陈萱，其拒绝交付，已构成违约，理当承担违约责任。双方在《房屋买卖合同协议》中约定“3．乙方未按期向甲方付清购房款或甲方未按期向乙方交付房屋的，每逾期一日，由违约方给付对方该房屋总房款千分之5的违约金。”，唐和平、陈萱表示按1,500元每月租金标准赔偿，各方当事人对月租金1,500元亦无异议，一审判决杨进娥自2020年9月11日起按照每月1,500元的标准承担违约金直至交付房屋为止并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人杨进娥的上诉请求不成立，应予驳回；原判处理结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费51元，由杨进娥负担。 本判决为终审判决。 审判长  柳文辉 审判员  代静云 审判员  罗依婷 二〇二一年七月十二日 法官助理陆茜 书记员龙丹