贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初10632号 原告：毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂威路B栋3-3-2号，统一社会信用代码91520502095476975B。 法定代表人：赵春元，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：汪毓琼，女，汉族，1975年7月20日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权）：欧阳斌，男，汉族，1988年12月16日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告：徐卫东，男，汉族，1989年12月10日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司与被告徐卫东物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司的法定代表人赵春元及委托诉讼代理人汪毓琼，被告徐卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告徐卫东支付原告从2019年10月1日起至2021年5月31日共计600天的物业管理服务费用1,426.00元，水费690.00元，垃圾处理费90.00元，合计2,206.00元。并按照中人民银行同期同类经营性贷款利率支付原告资金占用利息（庭审中原告撤回要求支付利息的诉讼请求）。2、本案诉讼费用由被告徐卫东承担。事实和理由：原告公司是经毕节市七星关区市场监督管理局于2014年3月6日注册登记成立的物业管理企业，经过三江花园业主委员会的公开招投标，原告公司在共计五家物业公司的竞标竞谈竞聘中中标，于2015年12月11日与三江花园业主委员会正式签订了物业服务合同，正式入驻三江花园，按照物业服务合同的内容约定，原告公司通过投入了大量的人力和资金，恢复小区各单元故障电梯运转，重新安装了百余个摄像头监控设备，加强了小区安保、保洁及绿化工作管控，对小区存有安全隐患的水电等基础设施作了大量的排查和解决，全面扭转了前期物业遗留的瘫痪和难以正常运作的局面，几年以来，通过公司全体员工的共同努力，小区保安、保洁及基础设施维护等工作的服务质量明显提升，工作也得到了小区百分之九十以上业主的认可，根据原告公司于2017年7月3日至7月31日对全体小区业主进行的“满意”度问卷调查显示，小区共有1373户业主，其中1040户业主对原告公司入驻以来的物业服务持“满意”结论，拒绝调查和“不满意”的有35户，未入住的业主60户，长期不在家未能联系参与的238户，“满意”结论占1075户有效问卷的96.74％，完全符合原告公司与三江花园业主委员会签订的物业管理服务合同要求和行业相关标准要求。小区业主按时缴纳相关物业管理费用，是物业公司对小区开展正常工作的保障，三江花园百分之九十以上的业主都是能够遵守规定按时交费的，对原告公司的管理服务工作都很支持和配合，也很满意原告公司的服务管理，但仍有极少数的业主在接受到原告公司的优质管理和服务后，一直拖欠原告公司的物管费和水费，经原告公司多次口头或电话及书面通知催缴，仍是拒不交纳，不但影响了原告公司的资金周转和小区物业服务工作的正常运转，而且在客观上侵害了原告公司合法权益及和利益，其中，被告就是这极少数业主中拖欠原告公司物管费及水费的一户，在原告公司多次催缴后拒不交纳，且无正当理由。综上所述，被告差欠原告公司的物业管理费用及水费的事实客观存在，被告无正当理由拒不交纳费用，损害了原告公司的合法权益，为此，依照我国《合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第六十四条及毕署办通［2002］字2第26号《毕节地区城镇住宅区物业管理试行方法》第三十三条之规定，原告公司特具此状前来人民法院提起民事诉讼，请求贵院依法判如所请为谢。 被告徐卫东辩称：1、自2018年1月入住以来，我所居住的毕节市七七星关区户的房屋客厅、主卧出现墙面、天花板等发现漏水和浸水现象，并干2019年7月起到现在，我和家人多次向龙腾物业公司反映问题，龙腾物业公司派维修检测人员到我居住的七星关区户将房屋天花板撬开查看，不仅未取得合理解决方案还将房屋天花板损坏，由于房屋客厅、主卧出现墙面、天花板长期漏水致室内地板、屋顶、墙面发霉、家具受损，其中一处漏水为主卧正对床头，每到雨季节，屋外下大雨，屋内下小雨，致使家人都无法上床入睡，已经严重影响家人的生活、休息和健康。我和家人多次向龙腾物业公司反映，并告知其如果不解决xx户屋顶墙面漏水问题，我家物业费就缓交，只要将房屋漏水问题尽快解决了，我们一定将物业费补齐，龙腾物业公司也表示对我反映的问题会妥善处理。两年多来龙腾物业公司对我们反映问题未作任何处理；2、龙腾物业诉讼中所提及的满意度调查我认为不具参考价值，龙腾物业入驻至今，在2020年曾经未取得三江花园业主同意，擅自伙同他人拆小区围墙为此还遭到了业主强烈反对，迫于压力龙腾物业才将拆了一半的围墙又恢复，不仅如此，我所居住的Ｃ栋一单元电梯还还经常都处于带病工作状态，电梯按钮失灵我就经历程了2次，最后一次在7月12日下午6点，电梯在运行过程中突然失灵到一楼不开门，直接弹升，当时电梯里面有3人，我将所有楼层按了电梯并并未停止，按报警铃也无反映，直到升至26层有人在外面李电梯才暂停，其它单元也出现于类似问题，业主为此也多次向物业反映，一直未得到有效解决，为此业员会已准备了重新更换物业。 综上所述，作为业主，物业公司对我们的屋物财产管理提供优质的管理服务，交纳物业管理费用是我们的义务，但是龙腾物业公司对我家反映的问题未尽管理责任，至我家xx户屋客厅、主卧出现墙面、天花根长动区水致室内地板、屋顶、墙面发霉、家具受损。这就是两年多以来我家未交物业管理费用的原因。为此我们将对龙腾物业管理公司提起反诉，请求人民法院依法判令龙腾物业管理公司赔偿，因未尽物业管理义务至我家xx屋客厅、主卧出现墙面、天花板长期漏水致室内地板、屋项、墙面发霉、家具受损的一切损失。问题解决后我们一定把物业费用交上。 上还事实，有业主委员会发布公告、有证人xx户屋客厅、主卧出现墙面、天花板长期漏水致室内地板、屋顶、墙面发霉、家具受损的现场照片为证。 经审理查明：2015年8月14日，毕节市三江花园业主委员会通过竞争性谈判方式选择原告龙腾物业公司作为三江花园全体业主服务的物业服务企业。双方（毕节市三江花园业主委员会为甲方、龙腾物业公司为乙方）签订《物业管理服务合同》，约定：甲方选聘乙方为毕节市三江花园小区提供物业管理服务。物业服务内容：二、“共用设施设备的日常维修，养护和管理，共用设施设备，包括共用的上下水管道，共用照明”。三、“共用设施和附属建筑物构筑物的日常维修，养护和管理，公共区域、化粪池、泵房、电路、地下停车场等。”，四、“公共区域的绿化养护与管理。”，五、“公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所内的清洁卫生，垃圾的收集。”……。九、“电梯、水泵的运行和日常管理。”十、“房屋装饰装修管理服务。”等，合同期限：本合同期限2年，自2015年12月11日起至2017年12月11日止，乙方入驻之日起至2016年3月11日期间，住户按每月每平方米建筑面积0.80元，2016年3月12日起按月每平方米1.00元收费，住改商按每月每平方米建筑面积2.00元收取，收费时间按季度收取。此外合同还约定其他事项。2017年11月29日，双方（毕节市三江花园业主委员会为甲方、龙腾物业公司为乙方）签订《物业管理服务合同》，合同约定：本物业的管理服务费按双方协商的标准：住户按每月每平方米1.00元收费，住改商按每月每平方米建筑面积2.00元收取，收费时间按季度收取。合同期限2年，自2017年12月11日起至2019年12月10日止，合同还约定了物业服务的内容、双方的权利义务、违约责任及其他事项。合同签订后，原告履行合同义务，合同期满后，原告继续在该小区提供物业服务，并在2020年6月14日，原告与贵州永航电梯有限公司签订《电梯日常维护保养合同》、2020年7月20日，原告与张亚签订《三江花园监控购销协议》，履行相关义务。 另查明：被告系三江花园小区xx户业主，其住宅面积为71.31平方米，从2016年1月1日至2021年5月31日未缴纳相应的物业服务费，水费、垃圾处理费。被告房屋漏水，曾向原告反映，要求原告解决，但原告一直未作相应处理。被告以其房屋漏水，未得解决等为由，拒绝缴纳相关物业服务等费用。 上述事实，有原、被告的陈述及原告所举证据：营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、物业选聘告知书、关于终止前期物管及选聘正式物业管理的说明、业主委员会备案表、物业管理服务合同、市西办事处证明、和平社区办事处证明、三江花园电梯维保合同、缴费收据、年检收据、三江花园小区安装监控、道闸、车用蓝牙系统发票（收据）、电费代缴费发票（收据）、工资表、垃圾清运费收据、化粪池委托清运收据、小区物业基础设施维护购买材料发票、收据、原告公司为小区业主登记反映问题并解决问题原始记录本、电梯维修记录表、三江花园小区物业服务满意度调查结果报告、三江花园小区物业服务满意度调查问卷复印件、原告公司为小区服务的部分现场照片、起诉后查的水表底数照片、水费代缴费发票（收据）、催缴水费通知、每季度查表记录、被告欠费明细表、催缴物业费通知书；被告所举证据：照片、商品房买卖合同。这些证据，经庭审举证、质证，与待证事实相关，本院予以确认并收集在卷为凭。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：1、原告是否按合同约定充分履行了义务；2、被告是否应当向原告支付所欠的物业服务费及水费、垃圾处理费，金额如何确定。 对双方争议的焦点1，双方（毕节市三江花园业主委员会为甲方、龙腾物业公司为乙方）签订《物业管理服务合同》，而根据双方签订的《物业管理服务合同》的约定，原告在履行物业服务过程中，履行了相关义务，合同期满后，原告继续履行服务义务。因此，原告虽然履行了相关物业服务的义务，但其未充分履行职责，未完全履行物业服务的相关义务。 对双方争议的焦点2，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，毕节市三江花园业主委员会与原告签订《物业管理服务合同》，对双方均有约束力，被告作为三江花园的业主之一，理应受该合同的约束。故对被告主张其与原告没有服务合同关系，本院不予以支持。从原告与毕节市三江花园业主委员会签订《物业管理服务合同》后，原告与被告之间便依法形成物业服务合同关系，该物业服务合同对被告具有法律上拘束力。原、被告双方的权利义务明确，双方均应按合同的约定履行合同义务。因此，在原告与毕节市三江花园业主委员会签订的合同的有效期限内，原告及业主均应按合同的约定享有权利，同时应履行相应的义务。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，综合全案考虑，既然原告履行了大部分合同义务，被告就应支付相应的物业费，从前述原告未履行的合同义务相比与已经履行的合同义务来看，因被告房屋漏水，对被告的房屋漏水问题，原告未举证证明其已尽到相应的管理协调责任，本院酌情认定原告公司承担20%的责任，被告向原告履行80%的物业服务费支付义务。故对原告主张的物业管理服务费问题，根据双方合同约定：被告在2016年3月11日之前，按每月每平方米建筑面积0.80元，从2016年3月12日起至2021年5月31日止，按每月每平方米1.00元交纳物业管理费。本案中认定被告欠付原告物业费的期间为2019年10月1日至2021年5月31日，共计20个月，按每月每平方米1.00元计算，物业服务费为1,140.96元（1.00元×71.31×20×80%=1,140.96元）。原告主张1,426.00元，超过部分，本院不予以支持；对被告以商品房买卖合同载明的应按0.80元每月每平方米计算的抗辩意见，因该商品房买卖合同约定的是前期物业服务合同，而业委会已成立，其聘用的物业服务公司提供的服务不是前期物业服务合同，故只能以业委会与原告签订的物业服务合同约定的收费标准计算，所以，对被告的该抗辩意见，本院不予以采纳；对原告主张的水费690.00元，垃圾处理费90.00元，被告当庭认可，本院予以确认。故被告应缴纳原告2019年10月1日起2021年5月31日期间的物业服务费、水费、垃圾处理费合计为1,920.96元（1,140.96元＋690.00元+90.00元=1,920.96元）。对被告在答辩状上提到的反诉问题，庭审中表示其另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条、第九百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告徐卫东于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司2019年10月1日至2021年5月31日期间共20个月的物业服务费、水费、垃圾处理费合计1,920.96元； 二、驳回原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由被告徐卫东负担20.00元，原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司负担5.00元。 本判决为终审判决。 审判员  詹伟 二〇二一年七月二十一日 书记员  罗蒙