安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖06民终816号 上诉人(原审被告）：安徽省德城投资发展有限公司，住所地安徽省淮北市南黎路149号水岸碧桂园3#一层。 法定代表人：吴锐，该公司董事长。 委托诉讼代理人：任清华，安徽镜远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王中兴，安徽镜远律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：耿孝俊，男，1972年5月10日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被上诉人（原审原告）：张云翠，女，1973年1月30日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘文文，安徽亚星律师事务所律师。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：朱旭，安徽亚星律师事务所实习律师。 上诉人安徽省德城投资发展有限公司（以下简称德城公司）因与被上诉人耿孝俊、张云翠商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2021）皖0603民初1865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人德城公司的委托诉讼代理人王中兴，被上诉人耿孝俊、张云翠共同的委托诉讼代理人刘文文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 德城公司上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判驳回耿孝俊、张云翠诉讼请求;2.一、二审诉讼费用由耿孝俊、张云翠承担。事实和理由:一、耿孝俊、张云翠主张的逾期交房违约金系债权请求权,具有相对性,耿孝俊、张云翠未举证证明其存在诉讼时效中断的情形,一审认定确有错误,应当予以撤销。1.根据诉讼时效的相关规定,诉讼时效自权利人向义务人提出履行请求时中断,诉讼时效期间重新计算。诉讼时效的中断,法律明确规定需由权利人向义务人提出,本案中,权利人即是耿孝俊、张云翠,义务人是德城公司,诉讼时效的中断应以耿孝俊、张云翠是否向德城公司提出履行请求确定。但一审中,耿孝俊、张云翠所举证据均无法证明其曾向德城公司提出履行请求,其仅提供一份匿名的网页留言,但该网页留言可以明确是一人留言,且耿孝俊、张云翠无法证明该留言是其本人,亦无法证明其曾授权留言人为其向德城公司主张履行请求。在耿孝俊、张云翠无法证明其（或委托他人）曾向德城公司提出请求,要求德城公司支付逾期办证违约金的情况下,本案诉讼时效不能认定中断。2.一审中，德城公司主张耿孝俊、张云翠诉讼时效经过的原因系网页留言非耿孝俊、张云翠所留,且其亦无法提供证据证明是耿孝俊、张云翠授权他人留言,故无法起到诉讼时效中断的效果。但一审对德城公司提出的相关质证意见,并未做任何说明。故耿孝俊、张云翠主张逾期办证违约金的诉请已经超过诉讼时效。二、德城公司不存在恶意违约,而是存在其他客观原因,且德城公司一直在积极为办证做相关工作,产权证目前已经在为业主办理。一审判决德城公司支付全额违约金不当。德城公司未能及时办理产权登记手续也系各项客观不可抗力因素综合导致,并非有意拖延。淮北“办证难”、“难办证”已经形成一种社会问题,并非德城公司主观违约。自2017年11月开始,淮北市人民政府对淮北市××期10个月的停工,“新天地”项目也被要求停工,造成整体消防验收推迟从而导致逾期办理房产证。另外政府职能部门的改革,职能部门的分拆、合并也影响验收和办证。“新天地”项目从开工到办房产证目前已经盖了235个部门及审核公章,德城公司一直在积极配合政府以推进办理房产证问题。另外,“新天地”项目目前已经办理总产权证并在积极协调业主,为其办理分户产权。法庭应结合当下社会背景,酌情减少违约金数额,作出公正判决。三、一审判决德城公司支付耿孝俊、张云翠契税、维修基金利息于法无据,应当予以撤销。耿孝俊、张云翠作为房屋买受人是缴纳契税的主体,应当依法缴纳契税。契税征收机关为房屋所在地的财政机关或地方税务机关,德城公司作为开发商代收契税,系基于双方合同约定（详见《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第13条（4）（5））,耿孝俊、张云翠委托并授权德城公司代为办理产权登记,统一代收契税只是为了各业主办理产权登记时提高效率,耿孝俊、张云翠自愿委托德城公司代收代缴，双方是一种委托关系,应适用委托合同的相关规定,且在双方委托关系中,德城公司未收取任何费用,系无偿委托。根据委托合同的相关法律规定,无偿委托合同,因受托人故意或者重大过失给委托人造成损失的,委托人可以要求赔偿损失。在此委托中,（1）德城公司并无故意或重大过失,是因产权证无法办理,契税与维修基金等没有部门愿意收取。（2）德城公司并未给耿孝俊、张云翠造成任何损失。在耿孝俊、张云翠无法证明德城公司具有故意或重大过失且因此给其造成损失的情况下,一审认定德城公司向耿孝俊、张云翠支付占用期间利息损失于法无据。综上,请二审依法查明事实,纠正一审错误判决,支持德城公司上诉请求。 耿孝俊、张云翠辩称，1.关于诉讼时效，一审提交的证据中留言板可以看出在法定期间内耿孝俊、张云翠主张过权利，诉讼时效中断，该留言系委托留言，代表众多业主的请求，法律效果是各个业主不是一个人，故耿孝俊、张云翠的请求并未超出诉讼时效。2.关于违约金数额，签订合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同履行，耿孝俊、张云翠按合同约定交付了购房款及其他费用，但德城公司并未按照合同要求将办理房产证的材料在房屋交付730日内报房屋产权登记机关备案，违反合同义务，应当承担合同约定的违约责任，一审判决违约金数额符合合同约定和法律规定。3.关于契税、维修基金占用期间的利息损失，虽然合同约定德城公司代收契税、维修基金，但德城公司并非最终的有权收取机关，德城公司收到上述费用后，并未交付相关部门，存在占用资金行为，也未按照合同约定为耿孝俊、张云翠办理产权登记，也未返还上述费用，故应当支付上述费用占用期间的利息损失，综上，一审认定事实清楚,适用法律正确,德城公司的上诉请求不成立，请依法驳回上诉,维持原判。 耿孝俊、张云翠向一审法院起诉请求：1.依法判令德城公司支付逾期办理房屋产权证的违约金5233.14元；2.依法判令德城公司支付契税、维修基金占用期间的利息损失2129.96元（以12431.18元为基数，自2017年5月6日计算至2021年2月19日，请求至清偿之日止，其中2017年5月6日至2019年8月20日的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算）；3.本案的全部诉讼费由德城公司承担。 一审法院认定事实：2014年9月3日，耿孝俊、张云翠与德城公司签订《商品房买卖合同》，约定德城公司将新天地广场9幢14层1404室出售给耿孝俊、张云翠，房屋总价523314元，采用按揭贷款方式付款，于2014年9月3日前支付房价款的38%即203314元，剩余房款32万元于2014年9月10日前申请办理公积金贷款。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第13条第（5）项规定“住房贷款的客户及一次性付款的客户在出卖人书面通知的交房日期前一次性向出卖人交纳办理房产证手续所需的契税、维修基金、交易费、工本费等……”合同签订后，耿孝俊、张云翠实际支付购房款519586元。2015年5月5日，德城公司将涉案房屋交付耿孝俊、张云翠，耿孝俊、张云翠向德城公司缴纳了契税、维修基金共计10466.28元。德城公司未按合同约定期限协助耿孝俊、张云翠办理案涉房屋权属登记，耿孝俊、张云翠于2021年1月19日取得上述房屋产权证书。 再查，因案涉小区交房后未能办理产权证，该小区业主多次维权上访无果，于2018年1月14日在人民网“领导留言板”上进行留言，反映上述问题。淮北市人民政府责成市房管局认真调查，于2018年1月31日作出答复：市房管局已约谈开发企业要求其履行协议，如开发企业未按协议约定赔偿违约金，建议走法律程序解决问题。 一审法院认为，耿孝俊、张云翠与德城公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行各自的义务。耿孝俊、张云翠交付了购房款及契税、维修基金、办证费等费用，但德城公司未按合同约定在房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，致案涉房屋于2021年1月19日才办理好产权登记，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。对耿孝俊、张云翠要求德城公司支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求，予以支持。根据双方签订的合同约定，德城公司应按已付房价款的1%支付违约金5195.86元（519586元×1%），对耿孝俊、张云翠主张超出部分，不予支持。德城公司辩称耿孝俊、张云翠请求上述违约金已过诉讼时效。从耿孝俊、张云翠提交的证据可以看出，其在法律规定的诉讼时效期间向德城公司主张过权利，诉讼时效应重新计算，故耿孝俊、张云翠主张德城公司支付上述违约金的请求未过诉讼时效，对德城公司该项辩称，不予采信。德城公司另辩称未能及时办理产权登记手续系非主观原因造成，而是由于相关政府政策原因各方面导致，属于不可抗力的因素。因德城公司并未提供证据证明其已在约定期限内履行了提交办证资料的义务，也未提供证据证明未能办证的原因属不可抗力或不能归责于其的其他原因，故违约责任应由其自行承担。故对德城公司的该项辩称，不予采信。 关于耿孝俊、张云翠请求德城公司支付契税、维修基金占用期间利息的问题。耿孝俊、张云翠已于收房时向德城公司支付了契税、维修基金合计10466.28元，德城公司虽基于合同约定有权进行代收代缴，但其并非最终有权收取该费用的机构，其应当及时将代收的费用交至相关部门办理产权登记手续。因德城公司并未按照约定将代收耿孝俊、张云翠的契税、维修基金交到相关部门，存在占用资金的行为，故耿孝俊、张云翠请求支付上述费用产生的利息损失，理由充分，予以支持。因合同约定房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，即德城公司应在2017年5月6日前将上述费用交至相关部门办理产权登记。因德城公司未能提交证据证明何时将上述费用交至相关部门，故其应自2017年5月6日起支付利息损失至办理案涉房屋的产权证之日即2021年1月19日止。对耿孝俊、张云翠主张超出部分，不予支持。 判决：一、德城公司于判决生效后十日内支付耿孝俊、张云翠违约金5195.86元，并支付利息（以10466.28元为基数，自2017年5月6日起计算至2021年1月19日，2019年8月20日之前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回耿孝俊、张云翠的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由德城公司负担。 二审中，当事人未提交新证据并坚持一审举证质证意见。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点是：1.耿孝俊、张云翠主张逾期办证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效期间；2.德城公司应否支付耿孝俊、张云翠逾期办证违约金；3.德城公司应否支付耿孝俊、张云翠契税、维修基金占用期间利息损失。 关于争议焦点1。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年,诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。根据本案在内的系列案件所查明的事实，小区业主于2018年1月14日就德城公司未能办理产权证及赔偿违约金等相关问题在人民网“领导留言板”上留言，能够证明小区业主在法律规定的诉讼时效期间内向德城公司主张过权利。由于办理产权证是小区业主的共同诉求，并无必要每户业主都分别进行留言，具体由哪户业主进行留言对于其他业主亦发生诉讼时效中断的效果。因此，耿孝俊、张云翠请求德城公司支付逾期办证违约金未超过诉讼时效。 关于争议焦点2。涉案《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方都应全面遵守履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后730日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。德城公司未在合同约定期限内完成产权证办理手续,已构成违约，应承担相应的违约责任，且合同约定的违约金并非明显过高，故一审认定德城公司按照已付房价款的1%支付逾期办证的违约金并无不当。德城公司上诉称未能及时办理产权登记手续系因相关政策等客观原因，其不应全额支付违约金，但其并未提供充分证据证明未能办证的原因属不可抗力或不能归责于其的其他原因，故违约责任应由其自行承担。其该项上诉理由并非法定或约定的免责或减责事由，本院不予支持。 关于争议焦点3。耿孝俊、张云翠向德城公司支付了契税、维修基金，德城公司虽基于合同约定有权进行代收代缴，但其并非最终有权收取该费用的机构，其应当及时将代收费用交至相关部门办理产权登记手续。因德城公司并未及时将代收耿孝俊、张云翠的契税、维修基金交到相关部门，长期占用上述资金未予代缴，应当向耿孝俊、张云翠支付利息损失。且该利息损失与逾期办证违约金是基于不同的违约事实所产生，两者并不重复。一审判决德城公司支付耿孝俊、张云翠契税、维修基金占用期间利息，亦无不当。 综上所述，德城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人安徽省德城投资发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王冬宁 审 判 员 化启武 审 判 员 王 晖 二〇二一年七月二十六日 法官助理 周文锦 书 记 员 谢瑞刚 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。