四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终10573号 上诉人（原审被告、反诉原告）：吴菲，女，1985年11月14日出生，汉族，住四川省新津县。 委托诉讼代理人：向永刚，四川路石律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：四川一品天下商业运营管理有限公司，住所地：四川省成都市高新区天府大道北段**********。 法定代表人：陈文全，执行董事。 委托诉讼代理人：陈全，四川齐远律师事务所律师。 上诉人吴菲因与被上诉人四川一品天下商业运营管理有限公司（以下简称一品天下公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初12106号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 吴菲上诉请求：一、请求贵院撤销四川自由贸易试验区人民法院作出的(2020)川0193民初12106号民事判决，并依法改判吴菲不承担租金及违约金责任或发回重审；二、一审和二审案件受理费由一品天下公司负担。二审中，吴菲明确上诉请求为：仅就一审认定其支付租金及违约金提起上诉。事实和理由：一、针对2019年10月之后的租金，一审法院认定吴菲应当支付6个月的租金，属于认定事实错误，且与客观实际不符，缺乏事实和法律依据。一审中吴菲出示了相关证据来证明一品天下公司工作人员承诺对于该区域整个商业铺面开业率达到50%之后才收取租金，且吴菲在一直亏损的情况下坚持5个月后，该区域商业商铺也仅存在极少数开业，吴菲无力再坚持下去，遂在2019年9月就告知一品天下公司不再营业、关闭商铺。吴菲作为一个普通老百姓，且在一直亏损的情况下，关闭商铺实属正常，且一品天下公司在吴菲关闭商铺后没有任何不同意的行为、没有让吴菲恢复开业、未催收租金等。更重要的是在吴菲关闭商铺后，一品天下公司将吴菲原本的装修装饰自行拆除后又重新发布招商广告，故双方均是以实际客观行为来终止合同的履行，双方合同已经终止履行了，就不存在继续租赁的行为，更没有再支付租金的客观事实。因此一审法院认定吴菲应当支付6个月的租金，明显与客观实际不符，缺乏事实和法律依据。二、一审认定吴菲支付6个月租金及1个月违约金过高。无论从何种事实认定，吴菲均是本租赁合同项下的受害者，吴菲投入大量的金额进行装修、购置设备，其投入的开业成本就达到30余万元，但整个商区没有任何商业气息，一品天下公司承诺的开业率均达不到，吴菲如果每天正常开业，将会存在更大的亏损，为了防止损失扩大吴菲被迫停业也是正常的行为。合同已经终止履行的情况下一审法院再认定吴菲支付6个月租金明显没有事实依据，且认定金额太高。关于违约金，吴菲认为本案不存在违约情况，导致合同无法继续履行其根源在一品天下公司未履行承诺。 一品天下公司辩称，一审法院认定事实清楚，但适用法律错误。因为一品天下公司无力支付上诉费用，所以一品天下公司没有提起上诉，但对一审法院适用法律方面有异议。 一品天下公司向一审法院起诉请求：1.判令吴菲立即向一品天下公司支付拖欠的租金51207元（暂计算至2020年8月25日）；2.判令吴菲立即向一品天下公司支付违约金10453元。 吴菲向一审法院提出反诉请求：1.判令解除吴菲与一品天下公司签订的《一品金天府商铺租赁合同》，解除时间为2020年4月30日；2.判令一品天下公司退还吴菲保证金6222元。 一审法院认定事实：一品天下公司（甲方）与吴菲（乙方）签订了《一品金天府商铺租赁合同》，约定乙方承租成都市南xx号商铺，建筑面积暂定为20.74平方米。租赁期间为2018年11月26日起至2021年11月25日止。2018年11月26日至2019年12月25日期间租金为2333.25元/月，2019年12月26日至2020年12月25日期间的租金为3484.32元/月，2020年12月26日至2021年12月25日期间的租金为3658.54元/月。租金按季支付，采取预付方式即本季末结束前15天前预付下季度的费用，第一计租期的租金在签订本租赁合同时向甲方一次性缴清。乙方在本合同签订当时向甲方一次性缴纳2个月租金作为租赁保证金，共计6222元。合同第七条约定，乙方若拖欠租金、保证金及其他应支付款项的，应向甲方支付逾期付款违约金，逾期付款违约金的计算从应付日起到实付日止，每日按欠费总额的万分之七计算。合同第十条第6款约定，乙方在租赁期内不得中途擅自停止营业，不得擅自转让商铺或分租与第三者，乙方若出现上述行为，则视为乙方违约，甲方有权立即解除租赁合同。合同第十一条第5款约定，因乙方违约导致甲方解除本合同的，甲方有权立即收回商铺，不返还租赁保证金及乙方已缴纳的其他款项，乙方应赔偿甲方3个月租金作为违约金，乙方应在合同解除后7日内向甲方支付该违约金，如乙方未能按时支付该违约金的，甲方有权按本合同第七条约定向乙方加收逾期付款违约金，若乙方尚欠租金的，则乙方不得搬离房屋内物品，甲方有权处置物品并以处置所得价款抵偿租金和违约金。合同第十一条第7款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，乙方承担违约责任：逾期支付租金及各项保证金等应付款项或未按期不足各项保证金等费用超过7日的；未经甲方书面同意，在一个月内擅自歇业累计两天的。 合同签订后，一品天下公司按照合同约定向吴菲交付了商铺，吴菲亦按照合同约定开业经营并缴纳了三个月的租金6999.75元及租赁保证金6222元。一品天下公司向吴菲出具了两张《收据》。此后，吴菲未再支付租金。吴菲自述于2019年9月搬离商铺，一审法庭要求一品天下公司核实吴菲闭店时间，一品天下公司未予以回复。 一审另查明，贾晶（甲方）与一品天下公司（乙方）于2017年7月21日签订了《一品金天府商铺经营管理代管服务合同》，约定甲方将其购买的高新区xx号商铺委托乙方进行招商及运营管理，并由乙方代甲方与实际经营人签订租赁合同，委托经营管理代管期限为3年，自2017年5月1日起至2020年4月30日止。2018年10月23日，甲方与乙方再次签订《一品金天府商铺经营管理代管服务合同补充协议》，约定原经营管理代管期限延长至2021年11月25日。 一审再查明，原南华路xx号商铺即为高新区xx号。吴菲自述其于2020年1月关闭商铺。 一审法院认定上述事实有《一品金天府商铺租赁合同》、收据、律师函、《一品金天府商铺经营管理代管服务合同》《一品金天府商铺经营管理代管服务合同补充协议》、视频等证据及当事人陈述在卷佐证。 一审法院认为，一品天下公司接受贾晶的委托对其商铺招商及运营管理，其有权以自己名义与实际经营者签订租赁合同。一品天下公司与吴菲签订的《一品金天府商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。一品天下公司向吴菲交付了商铺，吴菲应当按照合同约定履行支付租金等费用的义务。针对本案事实，一审法院认为本案的争议焦点为：1.双方签订的租赁合同的解除时间；2.吴菲是否应当支付相应租金及违约金。 关于双方签订的租赁合同的解除时间。吴菲主张合同于2020年4月30日解除，一品天下公司同意合同于2020年11月11日解除。一审法院认为，当事人协商一致，当事人可以解除合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，或当事人一方迟延履行主要债务经催告后在合同期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。本案中，吴菲自述其于2019年9月关闭商铺，但在其关闭商铺后并未与一品天下公司协商解除合同亦未向一品天下公司表达解除合同的意思表示，其主张合同于2020年4月30日解除无合同和法律依据，一审法院对其主张不予支持。一品天下公司在一审庭审中同意合同于庭审日即2020年11月11日解除，故一审法院确认一品天下公司与吴菲签订的《一品金天府商铺租赁合同》于2020年11月11日解除。 关于吴菲是否应当支付相应租金及违约金。吴菲称其于2019年2月缴纳房租，一品天下公司说先不交，且其于2019年4月3日曾提出解除合同，但一品天下公司承诺给与免租期，最终确定的免租期是延长到2019年10月，并承诺在2019年10月之后达到50%开业率再收取租金，因此吴菲才继续经营。一审法院认为，一品天下公司于2020年9月才向一审法院起诉要求吴菲支付2019年2月至今的租金，其主张的欠缴周期长达20个月，明显不符合交易习惯，且一品天下公司并未提交证据证明其在2019年2月以后向吴菲催收过租金，故一审法院对吴菲的该辩解予以认可，对一品天下公司主张的2019年2月至10月期间的租金不予支持。关于2019年10月至合同解除期间的租金，吴菲已于2019年9月闭铺，其违反合同约定在租赁期内擅自停止营业，且在闭铺后并未向一品天下公司表示解除合同，其应当按照合同约定支付2019年10月合同解除期间的租金并承担违约责任，但一品天下公司作为商铺的运营管理者，知晓且应当知晓吴菲所租赁商铺的经营现状，其在吴菲闭铺后未联系吴菲恢复经营，也未向吴菲催收租金，更没有及时采取适当措施防止损失的扩大，其不得就扩大的损失要求赔偿。此外，2020年1月底全国爆发新冠疫情，各行各业均受疫情影响无法正常复工复产。据此，一审法院认为吴菲在合同履行过程中存在违约行为，而一品天下公司在合同履行过程中亦存在过错，根据公平原则，综合考虑疫情情况，一审法院酌情认定由吴菲承担6个月租金，以3484.32元/月标准计算即为20905.92元。关于违约金，一审法院认为，违约金应以弥补损失为主，兼具惩罚性质。一品天下公司主张的违约金虽符合双方签订的《一品金天府商铺租赁合同》的约定，但违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，一品天下公司并未举证证明其损失的大小，且一品天下公司在吴菲关闭商铺后未及时采取适当措施，放任损失的扩大。综上，一审法院兼顾合同履行情况、各方的过错程度及预期利益等综合因素，酌情予以调减，确定违约金为1个月房屋租金即3484.32元。关于租赁保证金，吴菲在合同签订后已向一品天下公司交纳了租赁保证金6222元，现合同已经解除，租赁保证金应当予以返还。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、一品天下公司与吴菲签订的《一品金天府商铺租赁合同》于2020年11月11日解除；二、吴菲于判决生效之日起十五日内支付一品天下公司租金20905.92元及违约金3484.32元；三、一品天下公司于判决生效之日起十五日内返还吴菲租赁保证金6222元；四、驳回一品天下公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费671元、反诉案件受理费25元，由一品天下公司负担348元，由吴菲负担348元。 二审中，一品天下公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一品天下公司提交以下证据：2021年5月24日上午拍摄的案涉房屋照片。拟证明：目前房屋仍由吴菲实际控制，承租房屋内吴菲经营的店招及相关物品还未清除。 吴菲发表质证意见称，照片是吴菲拍摄的。对证据真实性、合法性、关联性不予认可。吴菲在2019年9月将房屋整体交给物业，在房屋外面还有设施设备，但物业全部拆除，拆除后又重新发布了广告进行招商，里面的东西由物业进行处理，吴菲处理不了。 对一品天下公司提交的照片，吴菲认可系拍摄的案涉房屋。但双方对拍摄时间存在争议。故本院认可该证据真实性、合法性，但因无法核实拍摄时间，无法达到一品天下公司主张的证明案涉房屋仍由吴菲控制的目的，故本院对该证据依法不予采信。 本院查明的事实与一审一致，本院对此予以确认。 本院认为，案涉《一品金天府商铺租赁合同》系一品天下公司与吴菲的真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。因双方均对一审认定案涉合同于2020年11月11日解除不持异议，本院对此予以确认。根据各方当事人诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为：一、吴菲是否应当支付2019年10月之后的租金；二、一审认定吴菲承担违约责任是否正确。现评判如下。 关于吴菲是否应当支付2019年10月之后的租金问题。本院分述如下： 首先，吴菲称因一品天下公司工作人员向其承诺，如该区域整个商铺开业率未达到50%，不收取租金。在2019年10月案涉商铺所在区域开业率并未达到50%，吴菲根据一品天下公司承诺无需支付2019年10月以后的租金。本院认为，吴菲一审举示其与自称一品天下公司工作人员的“刑经理”的音频，拟证明一品天下公司作出上述承诺，但一审中一品天下公司对该音频质证称“录音中男声是否是刑经理现在无法核实，从录音中明确反映出自称为刑经理的人员也说明了需要向公司申请”，二审中，吴菲认可“刑经理”确实说需要向公司申请，但吴菲多次要求一品天下公司提供书面材料，其均未同意。故从录音内容及吴菲陈述来看，吴菲称一品天下公司向其承诺，对2019年10月以后的租金以开业率达到50%为支付前提，因缺乏相应依据，本院不予支持。 其次，吴菲称其在2019年9月停止经营、关闭店铺后，一品天下公司自行拆除吴菲所做装饰装修同时重新发布招商广告，应系以客观行为终止案涉合同的履行。因此吴菲无需支付2019年10月以后的租金。本院认为，根据案涉合同第十五条商铺的交还约定，在租赁期满之日或本合同提前解除之日，吴菲应根据一品天下公司要求将商铺恢复至毛坯房状态。吴菲应将进行的装修和装饰及增添的设备全部拆除，并确保商铺原有所属一品天下公司的设施设备完好无损。若一品天下公司书面同意其无需将案涉房屋恢复原状的，一品天下公司无任何义务就吴菲对该房屋和其装修、设备设施进行的增减或改建进行补偿或赔偿，并有权自行处理吴菲装饰装修的设施设备。二审中，吴菲认可并未将案涉商铺恢复至清水状态，同时其也未提供证据证明已与一品天下公司办理交接，虽吴菲称其在2019年告知物业不再承租，并将钥匙交予物业，物业人员告知其无需恢复清水状态，但并未提供证据予以证明，本院对其上述主张不予支持。 综上，因在案证据无法证明吴菲告知一品天下公司将要搬离及具体搬离时间。本院对其主张在2019年10月起不再履行案涉合同不予支持。但考虑到疫情等原因，一审酌情认定吴菲承担六个月租金并无不当，本院予以维持。 关于一审认定吴菲承担违约责任是否正确的问题。本院认为，根据案涉合同第十四条第五款约定，如因吴菲违约导致案涉合同解除，吴菲应当赔偿三个月租金作为违约金。本案中，案涉合同的解除实质系因吴菲无力支付后续租金所致，其应当按照上述约定承担违约责任。加之一审已经认定一品天下公司将保证金进行返还，同时吴菲亦无证据证明案涉房屋另行出租的时间。故一审综合考虑案涉合同履行情况、当事人过错程度，酌情认定吴菲承担一个月租金作为违约金并不过高，本院予以维持。 综上所述，吴菲的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判认定事实清楚，适用法律正确，本院对此予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费410元，由吴菲负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 何广智 审 判 员 赵 韬 审 判 员 王 果 二〇二一年七月二十六日 法官助理 郑 帅 书 记 员 曹成香