山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终5546号上诉人（原审原告）：王慧，女，1968年7月22日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市历下区。被上诉人（原审被告）：山东中齐房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：候芝黎，执行董事。委托诉讼代理人：王明瑞，山东金钥匙律师事务所律师。委托诉讼代理人：门裕盛，山东金钥匙律师事务所律师。第三人：济南市历下区国有资产运营有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：贺建新，总经理。委托诉讼代理人：杨前程，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：杨凯，国浩律师（济南）事务所律师。上诉人王慧因与被上诉人山东中齐房地产开发有限公司（以下简称中齐公司）及原审第三人济南市历下区国有资产运营有限公司（以下简称历下国有公司）民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2021）鲁0112民初1430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月8日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。王慧上诉请求：1.依法撤销济南市历城区人民法院(2021)鲁0112民初1430号民事判决书，发回重审或改判支持王慧的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由中齐公司承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，本案中王慧与中齐公司签订的《济南市公有住宅拆迁房屋安置协议》，法律实质为房屋买卖关系，不是房屋置换关系。依据该安置协议约定，中齐公司对所拆房屋货币补偿金额进行了明确约定。此外，给王慧提供的拆迁安置房屋的单价和总价进行了明示，且该单价和总价均高于2008年相同地区在售商品房的交易价格。因此，王慧作为一名普通百姓相当于花费了高额购房款从中齐公司处购买了一处房产，王慧对该安置房屋享有完整的所有权。该所有权包括办理不动产权属登记。综上，王慧与中齐公司的实际法律关系是房屋买卖关系，而不是原审法院认定的房屋置换关系，所以中齐公司理应为王慧办理不动产证，况且该安置房屋目前也已经具备了办理不动产证的条件。二、所涉房屋迟迟不能办理不动产证，是因为历下国有公司与东关办事处有经济纠纷，而东关办事处违规卖给中齐公司，上述经济纠纷及违约违规行为导致的不利后果不能让无辜的普通百姓来承担。因此贵院应予支持王慧的诉求，督促中齐公司尽快为王慧办理不动产证。三、在王慧签订的《济南市公有住宅拆迁房屋安置协议》中已经明确所涉房屋产权归王慧所有，截止王慧上诉之日，依然未给办理不动产证，贵院应支持中齐公司因逾期违约给王慧违约金的诉讼请求。综上所述，一审判决事实认定不清，故请贵院依法支持王慧的上诉请求。中齐公司辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回王慧的上诉请求。1.中齐公司与王慧之间签订的《济南市公有住宅拆迁房屋安置协议》实质为房屋置换合同，并非房屋买卖合同。王慧原居住的房屋所有权人为轻骑集团，王慧只是承租人，所涉楼房虽经产权人轻骑集团上报，济南市国资委出具济国资产权（2008）24号文件作出批复，同意中齐公司征用涉案房屋，但对于所置换房屋的所有权如何处理未作出答复。故涉案安置协议实质为房屋置换，并非房屋买卖合同。2.《济南市公有住宅拆迁房屋安置协议》对于房屋产权登记一事并无任何约定。涉案安置协议对于房屋产权登记的主体、时间、违约责任等均无约定。既然中齐公司并非办证义务人，那么王慧诉请中齐公司为其办理房屋产权登记也无合同依据；既然安置协议并未约定具体的办证时间，那么涉案房屋也就尚未达到办证的条件与时间，中齐公司也就没有违约办证的责任；且涉案协议也并未载明逾期办证的违约责任，故王慧主张违约金也无合同依据。3.涉案房屋产权登记义务人应为历下国有公司，并非中齐公司。根据历下国有公司与历下区东关街道办事处所签署的《拆迁安置房买卖协议书》第五条产权登记的约定：“甲方（济南市历下区国有资产运营公司）应当在安置房交付使用后2年内，为使用该安置房屋进行安置的被拆迁居民办理房屋所有权登记”。根据该约定，无论涉案房屋历经多少次的买卖与转让，办理不动产权登记的义务人均为历下国有公司，而非中齐公司。故王慧应向历下国有公司主张权利，而非中齐公司。综上，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求二审法院在查明事实基础上依法驳回王慧的上诉请求。历下国有公司述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回王慧的上诉请求。王慧向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令中齐公司为王慧办理涉案房产不动产权属登记证，历下国有公司协助办理；2.请求法院依法判令中齐公司承担逾期办理涉案房产不动产权属登记证违约金暂计1元（计算依据：根据《安置协议》第七条违约责任）；3.本案案件受理费等一切费用由中齐公司承担。一审法院认定事实：中国轻骑集团有限公司（以下简称轻骑集团）原在历城区洪家楼七里河5号有两幢单身宿舍楼及平房，该房屋位于中齐公司开发建设的锦绣泉城小区地块，按照城市规划，需要对此房屋进行拆迁。2008年1月21日，轻骑集团召开董事会，同意中齐公司征用上述宿舍，并负责按照政策妥善安置该危楼中的83户职工。轻骑集团将上述董事会决议上报济南市国资委。同年5月9日，济南市人民政府国有资产监督管理委员会出具济国资产权（2008）24号文件作出批复。内容如下：你公司《关于宿舍楼出现严重质量问题并处置的紧急报告》（轻集发[2008]7号）文收悉。你公司位于济南市历城区洪家楼镇七里河5号的两幢单身宿舍楼及平房（房产面积2572.24平方米，占地约2.4亩）由于常年失修，整体老化严重，出现严重的质量问题，2008年3月济南市房屋安全鉴定办公室为该楼出具了《房屋安全鉴定报告书》，鉴定结论为“该处房屋危险性等级为D级，为危险房屋，建议结合规划拆除重建”，为消除危楼隐患，妥善安置居住其中的83户职工，经委主任办公会研究通过，同意轻骑集团董事会决议。2008年6月23日，中齐公司为甲方，王慧为乙方，双方签订《济南市公有住房拆迁房屋安置协议》。约定历城区洪家楼镇七里河5号的2座3层楼房及1处平房，产权所有人为轻骑集团，现居住轻骑集团职工83户，按照城市规划，乙方需要对此房屋进行拆迁。乙方在拆迁区域内楼房建筑面积为21.15平方米，乙方自愿选择房屋产权调换方式；经评估确定楼房补偿单价为4725元/平方米，货币补偿金额按90%计算，货币补偿金额共计89940.38元。甲方提供位于盛福小区5号楼3单元601房屋，建筑面积为76.02平方米，单价为3260元/平方米，总价为247825.20元，安置房屋总价与货币补偿金额之间的差价为157884.82元，乙方在签订协议后60日内结清以上差价，甲方办理入住安置手续；甲方向乙方支付一次性搬迁补助费3423元、进度补助费3000元、奖励费8000元；乙方在腾空房屋后由甲方验收，经验收合格后甲方开具空房验收合格单，乙方凭空房验收合格单在2008年7月19日领取相关费用。甲方验收房屋后有权做出任何处置，乙方不得以任何理由干涉甲方工作；甲方提供的安置房屋不合格或有产权、债权、使用权纠纷的，乙方有权退房，甲方应按安置房价值的5%向乙方支付违约金。协议签订后，双方均按约履行。关于中齐公司向王慧提供房屋的来源，中齐公司提交2008年1月28日，与济南市历下区东关街道办事处（以下简称东关办事处）签订的购房协议，中齐公司购买东关办事处位于盛福小区4、5号楼25套房屋。对于产权登记双方约定，东关办事处保证协助中齐公司办理产权登记、变更等手续，并协调开具每一户房产的正规收据或发票，若交房后一年内无法办理产权登记，中齐公司有权选择退房。历下国有公司为证实与本案王慧、中齐公司不存在合同关系，提交2008年8月5日与东关办事处签订的《拆迁安置房买卖协议书》，协议约定为实施历下区祥和园拆迁工程，东关办事处购买历下国有公司的盛福小区A区4、5、6、7号楼，共计276套。关于产权登记，协议中约定，历下国有公司在安置房交付使用后2年内，为使用安置房屋进行安置的被拆迁居民办理房屋所有权登记。王慧向法院提交济南市人民政府《关于研究征收拆迁安置房屋不动产登记有关问题的会议纪要》（2018）33号，以此证明王慧的拆迁安置房屋符合会议纪要规定，可以办理不动产登记手续，中齐公司、历下国有公司及东关办事处应共同为其办理。经质证，中齐公司对该纪要的真实性无异议，对其证明力提出异议，辩称根据该纪要第三条已明确约定在“被征收人或被实际安置人在按相关规定交纳契税后，由安置房屋的大证所有权人配合，持拆迁安置协议、相关证明材料、契税缴纳凭证等材料到不动产登记机构办理安置房屋的不动产权证”，故涉案房屋办理权属登记之关键在于涉案房屋大证所有权人配合即本案第三人。而据中齐公司得知，历下国有公司并没有交纳相关税费、土地出让金等，才导致不能过户给东关办事处，既然东关办事处并未获得涉案房屋所有权，中齐公司作为买受人并未获得所有权，涉案办证之事无从谈起。历下国有公司对该会议纪要的真实性无异议，对其证明力提出异议，述称本案不能适用会议纪要的相关规定，会议纪要针对的是安置房的建设单位和房屋征收主体不一致的情况下，在被征收居民缴纳房屋差价款和税费后，建设单位可以直接将不动产证绕过房屋征收主体，直接办给被安置居民，但是本案中王慧并不是东关办事处负责实施的历下区祥和园安置项目的安置居民，涉案房屋也不是东关办事处直接与王慧签订安置协议进行安置，而是由东关办事处另行出售给中齐公司，因此案涉房屋只能由历下国有公司将不动产证办给东关办事处，再由东关办事处办给中齐公司。现在历下国有公司已取得涉案房屋的大证，但是因为东关办事处一直欠付历下国有公司购房款，导致至今未能过户给东关办事处。案件审理过程中，王慧申请追加东关办事处作为本案被告参加诉讼，要求东关办事处为其办理涉案房屋的不动产权属登记证。经本院审查认为，王慧与中齐公司之间存在房屋置换合同关系，中齐公司与东关办事处存在房屋买卖合同关系，是两个不同的法律关系，根据合同相对性原则，对于王慧的该项申请不予准许，在庭审中予以明确告知。一审法院认为，本案争议焦点为，王慧要求中齐公司及历下国有公司对案涉房屋办理不动产权属登记证有无事实及法律依据。首先，王慧与中齐公司之间签订的《济南市公有住宅拆迁房屋安置协议》实质是房屋置换，房屋差价款由王慧自行补齐。王慧原居住的房屋所有权人为轻骑集团，所涉楼房虽经产权人轻骑集团上报，济南市人民政府国有资产监督管理委员会出具济国资产权（2008）24号文件作出批复，同意中齐公司征用上述宿舍，并负责按照政策妥善安置该危楼中的83户职工，但对于所置换房屋的所有权如何处理未作出答复。其次，王慧与中齐公司之间签订的协议中对于置换后房屋的产权登记未做约定。再者，中齐公司为王慧提供的房屋系自东关办事处购买，而东关办事处又系为实施历下区祥和园拆迁工程，自历下国有公司购买。对于涉案房屋的产权登记，根据合同相对性原则，涉案房屋的产权登记亦应分别办理。王慧提交的济南市人民政府《关于研究征收拆迁安置房屋不动产登记有关问题的会议纪要》（2018）33号，是针对拆除原居住有产权证房屋搬迁至拆迁安置房，因种种原因，拆迁安置房不能办理不动产登记手续及各拆迁安置主体和相关企业缴纳房产转移税费问题而做出的会议纪要，该会议纪要的内容并不适用于本案。本院对于历下国有公司关于该会议纪要的述称意见予以采纳。综上所述，王慧以其有居住权的房屋与中齐公司达成置换协议后，要求将置换后的房屋办理所有权登记，无事实及法律依据，对其诉讼请求本院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回王慧的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由王慧负担。二审中，当事人未提交新证据。经审理，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，涉案《济南市公有住宅拆迁房屋安置协议》系因王慧原居住的公有住房拆迁，王慧选择房屋产权调换方式而签订，协议中载明安置房屋差价款、一次性搬迁补助费、进度补助费、奖励费等内容，不同于房屋买卖合同，故一审认定该协议实质为房屋置换并无不当。《济南市公有住宅拆迁房屋安置协议》及济国资产权（2008）24号文件内容均未涉及置换后房屋的产权登记问题。涉案房屋的来源系中齐公司自东关办事处购买，东关办事处系为实施历下区祥和园拆迁工程自历下国有公司购买。根据合同相对性原则，涉案房屋的产权登记应分别办理。涉案房屋目前尚未登记在中齐公司名下，故王慧要求中齐公司为其办理不动产权属证并支付违约金，要求历下国有公司协助其办理不动产权属登记，不符合法律规定，一审未予支持正确。综上所述，王慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王慧负担。本判决为终审判决。审判员  何菊红二〇二一年七月九日书记员  马 晴