四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终8522号 上诉人（原审被告）：成都宿夜酒店管理有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段1199号1栋15层1509号。 法定代表人：陈霄翰。 被上诉人（原审原告）：黄文涛，男，1969年1月25日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：孙泽凤，四川瑞利恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：段伟，四川瑞利恒律师事务所律师。 上诉人成都宿夜酒店管理有限公司（以下简称宿夜公司）因与被上诉人黄文涛房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初8719号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 宿夜公司上诉请求：一、请求依法撤销(2020)川0193民初8719号民事判决书，并改判驳回黄文涛一审关于要求宿夜公司向其支付疫情期间房屋租金和合同解除违约金的诉讼请求；二、请求判令黄文涛承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定宿夜公司支付黄文涛银泰中心华悦居小区xx号房屋13000元租金系认定错误。1.在新型冠状病毒肺炎疫情期间，成都市政府为控制疫情发展，要求租赁房屋所在小区物业于2020年1月20日实行封闭式管理，禁止所有外来人员的进出。因宿夜公司酒店/民宿开业经营，导致宿夜公司从2020年1月20日至2020年3月31日期间无法使用租赁房屋，且2020年4月、5月、6月期间经营严重困难。本次疫情作为一种突发事件，不仅不能预见，且在其爆发期间既没有有效的措施能够避免，也没有能够阻止其传播及研制出确切有效的治疗方法，应当属于《中华人民共和国民法总则》第一百八十条以及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条关于不可抗力的相关规定，构成不可抗力。2.受疫情影响租赁房屋无法正常使用，导致宿夜公司的民宿长期处于停产停工状态，日常经营方面也变得异常艰难，这对宿夜公司造成了极大的经济损失。因疫情防控需要，致使宿夜公司在短时间内无法正常使用房屋，租赁合同目的无法实现系不可归责于承租人、出租人的原因所致，因此发生纠纷，宿夜公司希望双方能够本着互谅互让的态度协商解决，但协商不成，也应根据《中华人民共和国合同法》第五条的公平原则视情适当延长租期、减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果。3.根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，在房屋租赁合同中，出租人具有保证租赁物适租的义务。显然，黄文涛作为出租方未按照《中华人民共和国合同法》关于出租人相关义务保证宿夜公司正常使用租赁房屋，故宿夜公司无法正常使用租赁房屋期间的租全应当予以免除。4.一审法院应当考虑疫情的不可抗力，减免宿夜公司关于银泰中心xx号房屋的租金。但一审法院完全忽视相关法律法规的规定，以及疫情对于社会经营形态的影响及疫情对宿夜公司造成的极大损失等因素，直接要求宿夜公司支付黄文涛银泰中心华悦居小区xx号房屋的租金。显然，这对宿夜公司是不公平的，不符合常理的，也是不符合国家新近出台的相关政策规定的。综上，宿夜公司不应承担黄文涛关于疫情期间的房屋租金。二、一审法院认定解除合同系宿夜公司未按照合同约定支付租金，构成违约，应当承担违约责任支付违约金6500元系认定错误。宿夜公司未按照约定支付租全系疫情的不可抗力，且黄文涛2020年5月17日明确表示希望解除合同，宿夜公司表示同意，经过双方协商一致，宿夜公司2020年5月18日向黄文涛指定代收人交付房屋、交还钥匙和电梯卡，黄文涛予以确认且没有异议，故应当属于双方协商一致解除合同，并不存在因宿夜公司违约而造成合同解除的情形。综上，宿夜公司不应承担黄文涛关于合同解除的违约金。三、宿夜公司新证据存在减免情形。2020年4月19日，黄文涛通过微信明确表示因疫情原因，同意减免宿夜公司银泰中心华悦居小区xx号房屋租金。故宿夜公司应减免支付黄文涛的租金。 黄文涛辩称，一审法院事实认定正确，虽然认为一审判决不合理，但是综合考虑后同意一审判决。 黄文涛向一审法院起诉请求：1.请求依法判令宿夜公司立即支付拖欠的租金19500元；2.请求依法判令宿夜公司立即支付欠付的能耗及物业费3931.96元；3.请求判令宿夜公司支付违约金6500元；一审庭审中，黄文涛当庭增加确认双方签订的《委托经营管理合同》于2020年5月18日解除的诉讼请求。 一审法院经审理查明：2020年1月10日，黄文涛（甲方/委托方）与宿夜公司（乙方/受托方）签订了委托经营管理合同，合同主要约定：1.甲方将其位于成都市高新区天府大道北段1199号【华悦居】物业的第三十层xx号房间，建筑面积82平方米，委托给乙方进行经营管理。2.委托经营期为3年，物业交付日为2020年1月10日。3.双方一致确认标的物业的预期合理收益为6500元/月，乙方按1个月为一期的方式向甲方支付预期合理收益，乙方于2020年3月10日前支付第一期预期合理收益合计6500元，之后应在每期到期日前7日内向甲方支付预期合理收益，乙方应在支付第一期预期合理收益同时向甲方支付保证金6500元。4.若标的物业经营管理产生的收益没有达到上述约定的预期合理收益，乙方向甲方予以补足，仍按照预期合理收益的标准向甲方支付相应收益，同时乙方不向甲方收取管理服务费；若标的物业经营管理产生的收益达到或高于预期合理收益，甲方同意标的物业实际产生的收益高于预期合理收益的部分全部作为乙方的管理服务费，由乙方自行收取。5.委托经营管理期内，标的物业所产生的水、电、电话、光纤、宽带及物业管理等经营费用，由承租方或联营合作方承担，并按时交纳，由乙方进行催缴和督促，委托经营期限届满或本合同解除、终止时，乙方应敦促承租方或联营合作方或乙方自行结清物业所欠缴的全部费用。6.在经营管理期内，因寻找客户、客户更换空档期、房屋配置等原因导致的空置期间，甲方同意给予60日的空置期，甲方在空置期间内不收取收益。7.合同有效期内，除合同约定情形外，若甲乙双方任何一方擅自解除或终止本合同，违约方应向守约方支付违约金6500元，并赔偿对方全部损失。 合同签订后，黄文涛于2020年1月10日向宿夜公司交付了标的物业，并签署了标的物业移交清单。同时黄文涛缴纳了2019年1月1日至2020年6月30日的生活垃圾处置费、公寓物业服务费合计17698.86元。 后宿夜公司未按约定向黄文涛支付收益，且于2020年5月18日向黄文涛指定代收人交付房屋、交还钥匙和电梯卡，黄文涛予以确认。 一审庭审后，黄文涛向一审法院确认主张欠付两个月的租金为13000元。 一审法院认定上述事实有《委托经营管理合同》《委托经营管理合同补充协议》、转账记录、银泰中心收费专用收据、微信聊天记录及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。 一审法院认为，双方当事人签订的委托经营管理合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。双方当事人签订的协议虽名为《委托经营管理合同》，但根据本案约定的每月预期合理收益，系按照房屋租金、装饰配套使用费总和以及一定比例计算的固定收益，无论经营好坏与否，承租人或经营管理人都要每月定期向出租人支付该收益，该合同关于预期合理收益的约定与一般租赁合同中的权利义务相一致，故本案交易模式中的经营管理费实为租金，委托经营关系应当认定为房屋租赁关系。针对本案黄文涛的诉讼请求，一审法院分述如下： 关于合同的解除。当事人协商一致，可以解除合同。根据双方的聊天记录，宿夜公司于2020年5月18日将租赁物业的钥匙和电梯卡交还给了黄文涛指定的代收人，黄文涛予以确认，故一审法院对黄文涛关于确认与宿夜公司签订的《委托经营管理合同》于2020年5月18日解除的主张予以支持。 关于租金。黄文涛与宿夜公司签订合同后按约向宿夜公司交付了标的物业，并给予宿夜公司60天的免收益招租期，宿夜公司应当按约定按时向黄文涛支付租金收益，但因宿夜公司的原因，从未向黄文涛支付过合同约定的预期合理收益，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金……”一审法院对黄文涛要求宿夜公司支付欠付两个月的租金13000元的诉请予以支持。 关于违约金。按照合同7.8约定“合同有效期内，除合同约定情形外，若甲乙双方任何一方擅自解除或终止本合同，违约方应向守约方支付违约金6500元，并赔偿对方全部损失”。本案中，虽解除合同系双方协商一致，但解除合同的原因系宿夜公司未按照合同约定支付租金，宿夜公司违约，应当承担违约责任，一审法院确认其按照合同约定的标准支付违约金6500元。 关于黄文涛主张的能耗及物业费。一审法院认为，根据双方签订的《委托经营管理合同》约定，宿夜公司应在其经营管理期间承担物业管理等经营费用，但宿夜公司并未支付。黄文涛一次性缴纳了2019年1月1日至2020年6月30日（18个月）物业费、生活垃圾处置费等共计17698.86元，其中包含宿夜公司租赁期间即从2020年1月10日至2020年5月18日（4个月零8天）的费用，故一审法院对黄文涛要求宿夜公司支付其垫付的物业费共计3931.96元的主张予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认黄文涛与宿夜公司于2020年1月10日签订的《委托经营管理合同》及补充协议于2020年5月18日解除；二、宿夜公司于判决生效之日起十五日内向黄文涛支付租金13000元；三、宿夜公司于判决生效之日起十五日内向黄文涛支付垫付的物业服务费3931.96元；四、宿夜公司于判决生效之日起十五日内向黄文涛支付违约金6500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费274元，由宿夜公司负担。 本院二审期间，宿夜公司依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。宿夜公司提交以下证据：一、2020年3月26日至2020年4月19日与黄文涛的微信聊天记录。拟证明：疫情期间黄文涛同意减免租金，当时因为宿夜公司的章不在，所以才没有和黄文涛就此签订补充协议。二、2020年5月18日微信聊天记录。拟证明：双方协商一致解除案涉合同，包括收房事项也协商好了。 黄文涛发表质证意见称，一、对于2020年3月26日至2020年4月19日与黄文涛的微信聊天记录的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明目的不予认可。该证据发生于一审之前不属于新证据。从聊天的实质内容看只能证明双方对减租事宜进行协商并未达成一致意见。针对高新区天府大道北段1199号（华悦居）系列同类型案件一审法院在违约金的支持上已经充分考虑了疫情的影响。二、对2020年5月18日微信聊天记录，认可真实性、合法性，但不认可关联性及证明目的。宿夜公司在一审庭审中缺席且未举示证据，是对举证权利的放弃，对该证据不应予以采信。而即使认为该证据可以作为二审证据，也不能达到宿夜公司证明目的，反而证明一审查明事实正确。宿夜公司一直未按约支付租金，黄文涛行使合同权利收回房屋，案涉合同解除原因是宿夜公司违约。该证据是房屋收回后，黄文涛委托他人与宿夜公司工作人员办理房屋交接事宜，不能证明合同是双方协商解除且黄文涛放弃追究宿夜公司违约责任，故宿夜公司应当承担违约责任。同时，一审已经充分考虑疫情影响，对违约金进行了调整。 本院对宿夜公司提交证据的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明力在本院认为部分进行综合认定。 本院查明的事实与一审一致，本院对此予以确认。 本院认为，宿夜公司与黄文涛签订的《委托经营管理合同》及《委托经营管理合同之补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应恪守合同义务。因双方皆对一审认定的案涉合同于2020年5月18日解除不持异议，本院对此予以确认。根据各方当事人诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为：一、宿夜公司主张减免合同约定的租金及物业费是否能够被支持；二、一审认定宿夜公司承担违约责任是否合理。现评判如下。 关于宿夜公司主张减免合同约定的租金及物业费是否能够被支持的问题。本院认为，首先，新冠疫情虽然构成不可抗力免责事由，但疫情的产生亦非出租人黄文涛过错，根据公平原则，双方应对因疫情导致的损失进行分担。其次，根据宿夜公司二审提交与黄文涛微信聊天记录，黄文涛于2020年4月同意延长免租期，但需要签订补充协议。故黄文涛已经给予宿夜公司相应优惠，然在案证据显示系宿夜公司原因导致未能签订补充协议，双方最终未能就延长免租期的优惠达成一致。再次，根据本院查明事实，宿夜公司从2020年1月10日接收案涉房屋，至2020年5月18日向黄文涛指定代收人交付房屋、交还钥匙和电梯卡，共计占有案涉房屋五个多月，并未进行任何款项的支付。根据案涉合同补充协议约定，2020年1月10日至2020年3月9日处于合同约定的空置期，宿夜公司无需支付租金。一审中，黄文涛亦确认仅主张两个月欠付的租金。本院认为，黄文涛已经给予宿夜公司充分的优惠。一审以此认定宿夜公司应向黄文涛支付租金13000元并无不当，本院予以维持。最后，根据案涉合同第6.5条约定，物业费应由宿夜公司支付，现黄文涛已经代为支付2020年1月10日至2020年5月18日的物业费，宿夜公司应当将黄文涛代付费用进行支付。 关于一审认定宿夜公司承担违约责任是否合理的问题。宿夜公司主张其未按约支付租金系因疫情这一不可抗力事由，且双方协商一致解除案涉合同，故其不存在违约情形。对此本院认为，根据案涉合同第7.8条约定“合同有效期内，除合同约定情形外，若甲乙双方任何一方擅自解除或终止本合同，违约方应向守约方支付违约金6500元，并赔偿给对方造成的全部损失”。本案中，在黄文涛已经给予优惠的情况下，案涉合同的解除实质仍系基于宿夜公司欠付租金等费用的行为所致，宿夜公司对此存在违约。而虽双方协商一致解除合同，但在宿夜公司无任何支付行为的情况下，黄文涛提出收回房屋、终止案涉合同履行，不能表示其放弃追究宿夜公司违约责任，宿夜公司亦未提交证据证明黄文涛明确表示放弃对其违约责任的追究。基于此，一审综合案涉合同履行情况、宿夜公司过错认定宿夜公司按约向黄文涛支付6500元违约金并不过高，本院予以维持。 综上所述，宿夜公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院对此予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费386元，（已由成都宿夜酒店管理有限公司预交548元），由成都宿夜酒店管理有限公司承担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 何广智 审 判 员 赵 韬 审 判 员 王 果 二〇二一年七月二十二日 法官助理 郑 帅 书 记 员 曹成香