山东省曹县人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁1721民初2862号原告：徐宗力，男，1967年4月19日出生，汉族，户籍所在地河南省兰考县。委托诉讼代理人：张贵珍，河南焦桐律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲艳华，河南焦桐律师事务所实习律师。被告：曹县新干线置业有限公司，统一社会信用代码91371721554352761C，住所地曹县清江路与青岛路交汇处北200米路西曹县金座商贸城营销中心。法定代表人：侯辰，经理。诉讼代表人：曹县新干线置业有限公司管理人。委托诉讼代理人：王强，山东诚维律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞洁，山东诚维律师事务所律师。原告徐宗力与被告曹县新干线置业有限公司（以下简称新干线置业公司）所有权确认纠纷一案，本院于2021年4月25日立案后，依法适用简易程序，分别于2021年6月16日和当月25日两次公开开庭进行了审理。原告徐宗力及其委托诉讼代理人张贵珍、曲艳华，被告委托诉讼代理人庞洁到庭参加了第一次诉讼；原告委托诉讼代理人张贵珍、曲艳华，被告委托诉讼代理人庞洁到庭参加了第二次诉讼。本案现已审理终结。徐宗力向本院提出诉讼请求：1.确认位于金座国际商贸城B座2单元3层2-339号房屋（以下简称案涉房产）归其所有；2.确认其对被告享有违约金债权5874.4元(以14万元为基数，自2017年1月1日起至2019年11月16日止，按日万分之零点四计算)；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1.其与被告于2016年9月11日网签《商品房买卖合同》，其依约全款支付案涉房产购房款14万元；2.被告未依约交付房屋，依法应支付违约金并继续履行合同；3.经其多次催促被告办理房屋所有权转移手续未果，现被告已进入破产重整程序；4.根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条之规定，案涉房产属于尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物，不属于破产财产。新干线置业公司辩称：驳回原告诉求。事实和理由：1.涉案房产未竣工验收，没有配备完善的消防设施及配套工程，达不到交付使用的条件；2.网签仅是房产管理部门对已签订合同的房屋进行公示，并非物权转移，物权转移需登记为准，涉案房产处于在建状态，并未办理房屋权属登记；3.原告已经向管理人申报房屋价款及违约金的债权，管理人已经审核予以确认，原告对确认的债权无任何异议；4.本案案由应为破产债权确认纠纷，涉案房产在未交付未办理产权变更过户手续的情况下，依然登记在其公司名下，属破产资产范围。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对证据材料真实性均不持异议的，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院确认如下：1.对被告提交的授权委托书、债权人会议签到表、债权人会议表决票、债权申报表、债权确认通知书，其上“徐宗立（力）”的签名捺印虽非原告本人所写所留，但原告认可的房屋现状统计表上所填写的联系电话与原告在本案诉状上的电话及其提交的商品房买卖合同中的预留电话相同，且授权委托书所载明的受托人为原告之女，结合原告在本案第一次开庭时与其女通话情况，本院有理由确认原告委托其女徐春亭参加第一次债权会议待证事实的存在具有高度可能性，据此确认原告委托其女徐春亭参加第一次债权人会议的案件事实，对该组证据材料的真实性均予确认；2.对被告提交的1175913260154号特快专递打印件为公开信息，虽然其中收件人姓名与原告身份证载明的有出入，但其中所载明的电话与原告认可的房屋现状统计表载明和联系电话一致，且投递人员标注为本人签收，本院有理由确认原告在2021年3月3日实际收到该邮件并知晓其中内容，故对该组证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：2016年9月11日，原告徐宗力作为买受人与被告新干线置业公司作为出卖人签订格式条款商品房买卖合同，约定：1.项目土地面积为86667.2平方米，规划用途为商业，土地使用年限自2012年7月10日至2052年2月5日，商品房名称为新干线商贸交易中心，施工许可证号为2012-39；2.预售许可证号为曹县2013房售证第11号；3.买受人购买的商品房为第0001幢02单元3层2-339号，规划用途为商业，属框架结构，层高为4.8米，建筑层数地上4层、地下0层，建筑面积共38.29平方米，其中套内面积24平方米、分摊共有建筑面积14.29平方米；6.该商品房按建筑面积计算每平方米3656.31元，总价款为14万元;7.买受人于合同签订之日一次性交付商品房全款14万元；11.出卖人应在2016年12月31日前将经竣工综合验收备案证明文件且已取得测绘报告的约定房屋向买受人交付；12.逾期交房超过90日，出卖人自应交房期限第二天起按买受人已付房款万分之0.4支付违约金，合同继续履行。合同还约定了其他事宜。此前的2016年7月21日至9月10日，被告先后为原告出具6万元和8万元的购房定金和补房款收据各一份。2016年9月11日，徐宗力作为甲方与曹县辉煌经营管理有限公司作为乙方签订委托经营管理协议书，约定甲方预定或购买的金座国际商贸城商铺委托乙方经营管理，为此订立协议：1.甲方将该房屋在三年期限内委托乙方经营管理，该三年期市场培育金（为实际总房款的24%）已在总房款中一次性返还客户，乙方拥有该房屋的经营权限，为统一规划、统一招商、统一定价出租、统一管理，形成市场交易；2.商品房使用权转让期限自交房之日起三个月装修期届满开始计算，在该期限内乙方拥有该商铺全部的经营权和利益权，对该商铺进行统一招商、统一经营；3.三年经营期满甲方取得该商铺使用权后，如甲方自行出租该商铺，必须不得低于乙方根据市场发展状况统一制定的最低出租价格标准；如甲方委托乙方出租的，租金由乙方统一收取后，90%租金收益由乙方按季通过银行汇款方式向甲方支付租金，10%租金作为乙方经营经营管理费用；4.甲方自营或租赁给第三方必须按照乙方制定的统一经营时间经营该商铺，每月歇业不得超过两天，且必须符合统一的店面设计和装修标准，按照统一的功能分区经营，如经营的品种与统一规划不相符，由必须服从乙方的调整，遵守市场的统一经营管理及相关规定；6.协议期满后，乙方拥有受托经营管理的优先权，若甲方产权商铺为乙方签约大客户长期经营中（一般为3-10年），乙方有权在三个月前通知甲方，并使该协议有效期自动转成经营客户经营期限，为保证甲方租金收益，乙方将按照上述规定，在规定的期限内收缴租金，转交与甲方应得租金收益。合同还约定了其他事宜。根据曹县第三建筑安装工程公司（以下称曹县三建公司）的申请，本院于2019年11月16日作出（2019）鲁1721破申2号民事裁定：受理曹县三建公司对新干线置业公司的破产重整申请。同日作出（2019）鲁1721破申2号决定：指定山东法正会计师事务所有限公司担任新干线公司管理人，管理人职责中包括（六）代表债务人参加诉讼、仲裁或者其他法律程序。同日作出（2019）鲁1721破申2号申报债权通知书，通知新干线置业公司债权人应2020年2月14日前向管理人申报债权事宜。2019年12月29日，原告填写房屋现状统计表，其中在姓名单位栏内填写的姓名为“徐宗立”并捺印，在联系电话栏内填写的号码分别为133××××1839和131××××0112，在房屋位置、房号及面积栏内填写的为339号，在提交证据材料清单栏内填写的分别为购房合同复印件、身份证复印件、收据复印件和购房认购（注：笔误为“任证”）协议书。其中所附的身份证复印件上亦有“与原件一致徐宗立19.12.29号”的内容及捺印。后被告管理人作出曹新破债字第0292号债权确认通知书，审查意见为经审计部门核实，新干线置业公司财务账目显示收到该笔14万元购房款，涉案房屋已办理网签登记，存在查封，对该笔债权予以确认且为优先债权，（债权人）可有权要求继续履行购房合同。原告之女徐春亭在该债权确认通知书债权人意见确认栏内签署“徐宗立”及“2020.5.21”的内容。2020年8月23日，徐春亭持署时间为2020年8月15日的授权委托书填写债权申报表，补充申报逾期交房违约金债权5880元。同年11月16日，被告管理人作出对予以确认债权复核情况表，复查意见为对14万元购房款债权予以确认，为优先债权；根据购房合同约定计算得出逾期交房违约金5874.4元予以确认，确认为普通债权；剩余申报债权5.6元不予确认。该对予以确认债权复核情况表下方备注栏内有以下内容：1.以上不作特别说明，货币均以人民币／元为单位；2.如申报债权人对《对予以确认债权复核函》存有异议，在收到《对予以确认债权复核函》后15日内可向曹县人民法院提起诉讼；3.如申报债权人不在上述时间内提起诉讼，将视为申报债权人对以上债权无异议，管理人将据此提请曹县人民法院作出债权确认裁定。被告管理人将上述《对予以确认债权复核情况表》以《曹县新干线置业有限公司债权审核表》的名字以原告认可的《房屋现状统计表》上预留的信息向原告发送特快专递，被告管理人提交的特快专递查询信息显示原告本人于2021年3月3日签收。原告不服，诉至本院，诉求：1.确认案涉房产归其所有；2.判令被告向其支付违约金5874.4元（以14万元为基数，自2017年1月1日起至2019年11月16日止，按日万分之零点四计算）；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，经本院释明，原告变更其诉讼请求第二项为确认其对被告享有违约金债权5874.4元（以14万元为基数，自2017年1月1日起至2019年11月16日止，按日万分之零点四计算）。本院认为，本案主要涉及两个争议焦点：（一）案涉房产是否属于徐宗力所有；（二）原告诉求破产债权数额是否有相应的事实和法律依据。针对焦点（一），《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此当事人签订房屋买卖合同转移房屋所有权，买受人在办理房屋过户登记手续后，才能取得该房屋的所有权。本案中，徐宗力虽然与新干线置业公司签订商品房买卖合同，并全额支付了购房款，但因案涉房产尚未经竣工验收，不具备交付条件而没有实际交付，原告未能实际占有该房屋，亦未办理房屋权属登记，故徐宗力仅享有依据商品房买卖合同要求新干线置业公司履行相关合同义务的请求权，尚不享有案涉房产所有权，故徐宗力诉求确认案涉房产归其所有，本院不予支持。针对焦点（二），《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，案涉商品房买卖合同约定被告应于2016年12月31日向买受人交付该商品房，逾期交房超过90日，出卖人自应交房期限第二天起按买受人已付房款万分之0.4支付违约金，合同继续履行。本案中，被告逾期未交付房屋，应承担违约责任，原告诉求确认其享有违约金债权5874.4元，被告管理人已予确认，在本案审理期间仍予确认，本院予以支持。依据上述规定及《中华人民共和国破产企业法》第二十一条、五十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：一、确认原告徐宗力对被告曹县新干线置业有限公司享有逾期交房违约金债权5874.4元；二、驳回原告徐宗力的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告徐宗立负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 员 项本升二〇二一年七月十四日法官助理 冉玉国书 记 员 韩青梅