辽宁省抚顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽04民终1373号 上诉人（原审被告）：金廷逸，男，1982年9月16日出生，朝鲜族，现住抚顺开发区。 委托诉讼代理人：金春锡，男，1955年9月16日出生，朝鲜族，住址同上，上诉人金廷逸的父亲。 被上诉人（原审原告）：抚顺市桂龙物业管理有限公司，住所地：抚顺市新抚区千金路B座4单元4层401号。 法定代表人:赵志强,该公司总经理。 委托诉讼代理人：张丽，该公司客服主管。 上诉人金廷逸因与被上诉人抚顺市桂龙物业管理有限公司（以下简称桂龙物业）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2021）辽0404民初394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人金廷逸的委托诉讼代理人金春锡、被上诉人桂龙物业的委托诉讼代理人张丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 金廷逸上诉请求：一、依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；二、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、对一审认定部分事实无异议，不再重复。二、对一审法院认定的错误事实部分，需重新阐述和进行纠正，分述如下：1、一审认定的被上诉人与开发公司签订《前期物业服务合同》，是于2014年7月1日签订。早已过期，属于无效合同，一审以此合同为依据进行收费，属于没有证据。同时，被上诉人也从未和上诉人签订过物业服务合同。收费的根据也没有，属于乱收费。2、一审对上诉人提出的抗辩意见连审都不审，也不认定。有违以事实为根据，以法律为准绳的原则。本案的基本事实为，上诉人于2011年11月份搬入争议的房屋后，2013年前上诉人并不欠物业费。因房屋质量存在问题，供热管线过宽，客厅卧室窗台下潮湿长黑毛及厨房窗户透风，玻璃透气。外墙有裂纹，导致室内瓷砖断裂等。数次找被上诉人进行维修。但其迟迟不理，也不进行修理。还让上诉人滚。根本未尽物业服务的义务，拒绝承担物业之责。另外，听涛雅苑小区根本没有成立业主大会，也没有业主委员会。不存在依法选聘被上诉人的情形。所以，被上诉人收取物业费，上诉人有理由拒交，亦属合情合理合法。综上，一审判决不但事实根据不足，法律依据也不充分。双方从未签订过物业合同，也未接受到物业管理的服务。为什么还要强制收费。另外，签订的《前期物业服务合同》与上诉人和被上诉人之间的关系不是一个法律关系，一审认为有误，应予纠正，依据《民诉法》的相关规定，敬请二审依法支持上诉人的诉讼请求，保护当事人的合法权益。补充说明：一、1、一审法庭上我要求桂龙物业拿出物业服务合同，物业拿出一张两行字的合同。2、要求桂龙物业拿出消防合同，物业没有拿出。3、判决下达后，2021年3月8日上午，我们到李石开发区政府询问，开发区政府部门对我们说没有物业服务合同。政府部门说如果你要，我可以让物业送来，但是多长时间不好说，这样你们回到法院让法官给你们要。3月9日上午法官给我们一份《前期物业合同》。根据《辽宁省物业管理条例》第四十一条规定，违反法律、法规。二、1、2016年6月份上午，物业到我家对我说：明天把物业费给我交了，如果不交就整死你。2、2016年8月份中午，物业把我家的门锁堵了两次。根据《辽宁省物业管理条例》第六十一条规定，违反法律、法规。三、物业对我们小区有车库和买车位的业主进出车辆自由，而对我们没有车库和没有买车位的业主车辆总是刁难。根据《辽宁省物业管理条例》规定，违反法律、法规。四、我们18#4单元走廊西面墙特别是秋天、冬天墙面透水多年，透水下面是车库的配电盘。五、1、2020年9月份，物业工作人员张丽，晚上到我家，张丽说物业要修小区路面，启动房屋维修基金，让我签字，我说不签。张丽马上说，你签不签没关系，照样启动你的房屋维修基金。作为物业工作人员张丽威胁、恐吓我。2、物业在2020年9月启动17#、18#房屋维修基金时，没有公示，动用非法手段欺骗、威胁、恐吓、代笔签字等等。根据《辽宁省物业管理条例》第七十九条规定，物业违反法律、法规。3、每年刮一次大白。 桂龙物业辩称，不认可上诉人上诉请求。在未成立业主委员会前，前期物业合同属于有效的。房屋质量、房屋漏雨这个不属于物业公司职责。小区没有成立业主委员会，所以适用的前期物业合同。上诉人说去年9月份我上门说维修基金签字问题，不是我本人，我没有上过门。上诉人说漏雨到车库里，这个我没有接到任何报修。 桂龙物业向一审法院起诉请求：1、判令被告立即缴纳2013年8月5日至2021年8月4日物业管理费6704元，并按中国人民银行同期同类贷款利率给付2013年8月5日起至起诉之日止的利息1404.32元，合计8108.32元；2、被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年7月1日，辽宁鑫吉龙房屋开发有限公司与桂龙物业签订《前期物业服务合同》，约定由桂龙物业对听涛雅苑小区提供物业管理服务。双方约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，多层住宅（底层）物业服务费每月每平方米0.8元，高层住宅物业服务费每月每平方米1.3元，业主应在每年物业费到期前一个月缴纳下个年度的物业费。业主不按本合同约定的收费标准和时间缴纳物业费的，桂龙物业有权要求业主补交物业费并从逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款利率缴纳滞纳金。桂龙物业曾向金廷逸发出物业费催缴通知单，告知其缴纳2013年8月5日至2021年8月4日的物业费6704元。金廷逸的房屋位于抚顺开发区，建筑面积87.25平方米。庭审中，金廷逸陈述自己仅于2011年下半年办理入住后交纳了一年的物业费。 一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主无正当理由拒绝交纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付拖欠的物业费。本案中，桂龙物业与辽宁鑫吉龙房屋开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，桂龙物业按照合同约定履行了对听涛雅苑小区的物业管理服务义务，金廷逸作为该小区的业主应当受到该合同的约束，有义务交纳物业费。关于桂龙物业主张金廷逸交纳2013年8月5日至2021年8月4日期间物业费6704元一节，因原告桂龙物业进驻该小区服务的起始时间为2014年7月1日，且《前期物业服务合同》中约定，业主应于每年物业费到期前一个月交纳下个年度的物业费，故桂龙物业有权向金廷逸主张物业费的时间应从2014年7月1日起算至2021年6月30日止，经计算，此期间金廷逸拖欠物业费的金额应为0.8元×87.25平方米×84个月=5863.20元，又因原告桂龙物业在为该小区业主提供物业服务的过程中存在不尽如人意的地方，故本院酌情将物业费调整至原标准的80%，即金廷逸应按照合同约定物业费标准的80%交纳物业费，即5863.20元×80%=4690.56元，对于桂龙物业主张超出的部分，本院不予支持；关于金廷逸辩称之前的物业公司同意其用装修保证金2000元抵顶三年物业费一节，因金廷逸未能提供证据证明自己的该项辩解，故本院不予采信。据此,依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条之规定，判决：一、被告金廷逸于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告桂龙物业物业服务费4690.56元；二、驳回原告桂龙物业其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元,由被告金廷逸承担，随上述款项一并给付原告桂龙物业。 二审期间，金廷逸围绕上诉请求提交如下证据：1、照片，欲证明：房屋长毛、漏水。桂龙物业的质证意见：我们曾经给上诉人家做过防水，防水后不漏，上诉人近5年都没有报修过家里漏雨的情况。2、社区统计表4页、开发区房产部门调取的维修资金分摊清册5页、工程竣工验收报告单、维修工程单、通告，欲证明：物业没有公示启动了维修基金，并且有虚报、代笔、威胁恐吓让老百姓签的字。桂龙物业的质证意见：有启动过18号楼的维修基金真实性没有异议，但是这组证据与本案交纳物业费无关。18号楼我们外雇蜘蛛人多次进行过防水无效，所以启动的维修基金。3、刮大白的发票，欲证明：是我自己刮的大白。桂龙物业的质证意见：这个损失和我方没有关系。刮大白我们也有维修记录，但是从未有18号楼4单元101的记录，所以是上诉人自行维修的。4、依申请公开政府信息告知书，欲证明：我们到李石开发区查询没有物业合同备案。桂龙物业的质证意见：不清楚有没有备案，但是我们有合同。5、照片两张，业主制作的事情经过，欲证明：第一，物业动用黑社会不让我们成立业主委员会。第二，物业用钱买通其他的事，用恐吓手段。第三，物业一直用威胁手段威胁我们听涛雅苑的业主。桂龙物业的质证意见：这份证据与本案无关。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。一审中，桂龙物业提供了2014年7月1日建设单位辽宁鑫吉龙房屋开发有限公司与其签订的《前期物业服务合同》，该合同并未解除或失效，因此对听涛雅苑业主具有法律约束力，故本院对金廷逸称桂龙物业与开发公司签订《前期物业服务合同》属无效合同，桂龙物业没有合法收取物业费依据的上诉理由不予支持。关于金廷逸提出桂龙物业威胁、恐吓其缴纳物业费，要求其同意启动房屋维修基金一节，因其未能提供有效证据给予证明，本院不予支持。关于金廷逸提出的桂龙物业启动维修基金问题，因与物业费缴纳无关联性，本院不予评价。关于金廷逸提出物业服务不到位一节，一审已考虑此节情形，并减免金廷逸20%的物业费，本院不再调整。 综上，金廷逸的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人金廷逸负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 马开智 审 判 员 李 艳 审 判 员 李依桐 二〇二一年七月二十七日 法官助理 李耀南 代书记员 刘鑫明