重庆市江津区人民法院   民事判决书      （2021）渝0116民初7960号      原告：郑庆竹，女，1974年2月1日出生，汉族，住四川省达州市大竹县。    被告：重庆芈琼建筑工程有限公司，住所地重庆市渝中区五一 路 99 号 二 单 元 15-1# ， 统 一 社 会 信 用 代 码91500103MA60HDEJ0H。   法定代表人：陈慧东，总经理。   被告：重庆小屋智趣房地产经纪有限公司，住所地重庆市渝中区五一路 99 号二单元 15-7#，统一社会信用代码91500103MA60J9BH5R。   法定代表人：许新文，总经理。   被告：重庆大城小屋不动产管理有限公司，住所地重庆市江北区庆云路16号6-10，统一社会信用代码91500105MA608D4C0R。   法定代表人：刘锐，总经理。   原告郑庆竹与被告重庆芈琼建筑工程有限公司（以下简称芈琼建筑公司）、重庆小屋智趣房地产经纪有限公司（以下简称小屋智趣公司）、重庆大城小屋不动产管理有限公司（以下简称大城小屋公司）合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案受理后，依法适用简易程序于2021年6月8日公开开庭进行了审理。原告郑庆竹到庭参加诉讼，被告芈琼建筑公司、小屋智趣公司、大城小屋公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   原告郑庆竹向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2021年1月-3月租金7531.06元；2、房屋应在2021年1月20日装修完毕，到2021年4月12日仍未进行装修，请求法院判令解除合同书及补充协议中的装饰装修合同部分，被告退还装修款58 000元；3、判令被告支付原告违约金，庭审中原告放弃该项诉讼请求。事实和理由：在2020年9月19日，原被告双方签订了为期3年的定期租赁合同(合同编号:102201036)。房屋位于重庆市江津区，房屋的支付方式是按月支付，每月支付2531.02元(含物业管理131.02元/月)。原、被告双方约定了装修期，期限为3个月。原告是出租人，被告是承租人。被告至今为止房屋只是打了线槽和拆了墙体，房屋一直未进行装修，同时承租人无正当理由未支付2021年1月-3月租金(2021年4月3日-4月9日每天支付3月租金及1，2月分摊租金的10%共约2266.04元)，经出租人催告在合理期限内仍未支付。双方所签订合同第十三条约定承租人“不支付或者不按照约定支付租金达60日的”合同解除，出租人收回房屋，且承租方需支付装修全款58 000元及违约金。合同第十四条第四款约定如果承租人违约，出租方要求解除合同，承租方应退还出租方的装修全款58 000元及违约金。综上，原告认为被告已违约，为维护自己合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特向贵院提起诉讼，请求法院依法予以支持。   被告芈琼建筑公司未作答辩。   被告小屋智趣公司未作答辩。   被告大城小屋公司未作答辩。   本院经审理查明：2020年9月19日，郑庆竹与芈琼建筑公司、小屋智趣公司、大城小屋公司签订《合同书》(合同编号:102201036)。《合同书》中包含三份合同，分别为：   第一份，郑庆竹作为甲方，大城小屋公司作为乙方，内容为：第一条 服务内容 一、针对甲方房屋的地理位置、周边环境、楼层结构、基本设施等情况对该房屋进行周边及现场勘察，提出房屋装修风格、档次标准、管理运营理念的定位等建议。二、协助甲方与装修公司和运营公司分别签署装饰装修施工合同和房屋租赁合同，监督协调装修公司的装修设计施工方案执行，督导协调运营公司的管理运营。第四条 服务目标 对甲方的房屋装修、管理运营进行全程专业化咨询服务，对甲方在房屋装修以后的管理运营起到顾问作用，实现甲方经济效益和社会效益最大化发展。第五条 服务期限 自本协议签订之日起至甲方与运营公司的租赁期限届满之日止。第六条 服务费用和支付方式 一、双方约定，乙方按上述协议内容为甲方提供服务，甲方向乙方支付1000元服务费用。   第二份，郑庆竹作为甲方，芈琼建筑公司作为乙方。内容为，第一条工程概况 一、工程地址：重庆市江津区。……五、工程期限：2020年9月29日至2020年12月28日。……第四条 工程价款及支付方式 详见补充协议。   第三份，郑庆竹作为甲方，小屋智趣公司作为乙方。内容为，第一条 房屋基本情况 一、甲方将坐落于重庆市江津区的房屋出租给乙方，产权面积为72.79㎡……第四条 租赁期限：共计36个月，自2020年12月29日至2023年12月28日止；第五条 租金标准及支付方式。一、租金标准：按产权面积计算34.77元/㎡/月，月租金为2531.02元，其中房屋物业管理费为131.02元/月，乙方支付甲方的上述租金中已包含物业管理费。二、支付方式：自租赁期限起算之日起每月20日支付上个租赁月租金（如果非因装修公司的原因导致工期延误的，乙方向甲方支付租金时，应该扣除实际延误期间的租金），如遇法定节假日或银行等第三方原因，于法定节假日结束或第三方原因消除后3个工作日内支付。……第十三条 合同解除……三、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不支付或不按照约定支付租金达60日的……   2020年9月19日，郑庆竹作为甲方，芈琼建筑公司作为乙方1，小屋智趣公司作为乙方2，大城小屋公司作为乙方3签订《合同书补充协议（一）》。约定：甲乙双方已于2020年9月19日签署了《合同书》及其附件，合同编号102201036。为租赁合同的顺利履行，甲乙双方经友好协商，对合同中的部分条款作出修订，达成本补充协议如下。第一条 1、该房屋原始产权为72.79㎡，合同签单面积为72.79㎡，房屋基础装修费用暂定为70 311元，该房屋装修风格为公司统一装修风格，鉴于业主积极配合公司宣传，现经领导协商基础装修费加咨询服务费为58 000元，签约当日支付36 800元，在2020年10月30日支付21 200元；2、经甲乙双方协商在装修许可证办下来之日起，四个月完成该房屋装修；3、经甲乙双方协商租赁期间房屋内乙方装修的所有物品包括防水问题的维护由乙方负责，与甲方无关。第二条 本补充协议是租赁合同不可分割的一部分，如有抵触，以本协议为准，本协议未作规定的，以租赁合同为准。乙方处加盖了芈琼建筑公司、小屋智趣公司、大城小屋公司三个公司的印章。   2020年9月19日，郑庆竹向芈琼建筑公司转账支付36 800 元，芈琼建筑公司开具了收据。2020年10月31日，郑庆竹向芈琼建筑公司转账支付21 200元，芈琼建筑公司开具了收据。   2021年4月3日至4月9日，大城小屋公司支付郑庆竹租金2266.04元。   《合同书》及补充协议签订后，芈琼建筑公司只将案涉房屋进行打线槽处理，后再未动工装修。   芈琼建筑公司和大城小屋公司于2021年5月14日收到本院送达的起诉状副本；本院根据双方约定的送达地址向小屋智趣公司邮寄送达民事起诉状、应诉通知书、传票等诉讼文书，因邮件于2021年5月17日被退回，视为小屋智趣公司收到本院送达的起诉状副本。   本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。本案案涉装修合同在民法典施行前成立，该合同的履行持续至民法典施行后，故应当适用民法典的相关规定。   郑庆竹与大城小屋公司、芈琼建筑公司、小屋智趣公司签订的《合同书》及补充协议是当事人的真实意思表示，不违反现行法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。   从形式上看，虽然《合同书》包含了郑庆竹分别与大城小屋公司、芈琼建筑公司、小屋智趣公司签订的三份不同合同，但三份合同共同归属于《合同书》项下的组成部分，三份合同在订立及履行上存在高度关联及前后承继的特性；且从内容上看，《合同书》项下的三份合同约定相对抽象，实质上的权利义务均通过补充协议予以确认，大城小屋公司、芈琼建筑公司、小屋智趣公司均在补充协议上盖章，若简单认定郑庆竹与三公司建立不同的法律关系不能客观反映当事人的真实意思表示，故本院认定大城小屋公司、芈琼建筑公司、小屋智趣公司共同与郑庆竹建立了合同关系，包括中介合同、装饰装修合同、房屋租赁合同三个部分。   关于《合同书》及补充协议中的装饰装修合同部分，由于芈琼建筑公司打线槽后，至今未进场装修，小屋智趣公司也仅仅支付郑庆竹租金2266.09元，未足额支付租金超过了60天，违反了合同约定，郑庆竹可以行使合同解除权，故对其要求解除装修合同关系的诉讼请求，本院予以支持。对于解除合同的时间点本院确认为起诉状副本最早送达的2021年5月14日。   合同解除后，小屋智趣公司、芈琼建筑公司与大城小屋公司共同作为案涉合同的一方，扣除1000元服务费，再酌情扣除已施工部分（打线槽等）2000元费用后，应当退还郑庆竹装修费55 000元。郑庆竹自愿放弃违约金，是对其权利的处分，本院予以确认。   根据合同约定，小屋智趣公司、芈琼建筑公司与大城小屋公司自2020年12月29日起，每月支付租金2531.02元，2021年1月-3月的租金为7593.06元（2531.02元/月×3月），抵扣已经支付2266.04元，实际还应支付5327.02元。   综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条第二款、第五百六十六条、第五百六十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：   一、原告郑庆竹与被告重庆芈琼建筑工程有限公司、重庆小屋智趣房地产经纪有限公司、重庆大城小屋不动产管理有限公司签订的《合同书》及补充协议中的装饰装修合同部分于2021年5月14日解除；   二、被告重庆芈琼建筑工程有限公司、重庆小屋智趣房地产经纪有限公司、重庆大城小屋不动产管理有限公司在本判决生效后立即退还原告郑庆竹装修款55 000元；   三、被告重庆芈琼建筑工程有限公司、重庆小屋智趣房地产经纪有限公司、重庆大城小屋不动产管理有限公司在本判决生效后立即支付原告郑庆竹2021年1月-3月租金5327.02元；   四、驳回原告郑庆竹的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1440元，减半收取计720元，由被告重庆芈琼建筑工程有限公司、重庆小屋智趣房地产经纪有限公司、重庆大城小屋不动产管理有限公司负担。此款原告郑庆竹已预交，经其同意，被告重庆芈琼建筑工程有限公司、重庆小屋智趣房地产经纪有限公司、重庆大城小屋不动产管理有限公司在本判决生效后立即支付原告郑庆竹案件受理费720元。   如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。            审 判 员   曹 鹃             二〇二一年七月十九日       法 官 助 理 刘 宇    书 记 员  周天玉