宁夏回族自治区永宁县人民法院民事判决书（2021）宁0121民初1858号原告：宁夏蓝邦物业服务有限公司。法定代表人：郭某。委托诉讼代理人：王某，宁夏瀛智律师事务所律师。被告：杨某，住宁夏回族自治区永宁县。委托诉讼代理人：闵某（杨某丈夫），住宁夏回族自治区永宁县。原告宁夏蓝邦物业服务有限公司与被告杨某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏蓝邦物业服务有限公司的委托诉讼代理人王某，被告杨某的委托诉讼代理人闵某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宁夏蓝邦物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2019年4月18日至2020年4月18日的物业服务费1917元及违约金58元，共计1975元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年11月7日，原告与银川中拓合创置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为蓝邦海悦府小区提供物业服务。物业费收费实行包干制，按业主拥有的建筑面积收费，标准为商业物业2元每月每平米，未及时缴纳物业服务费的业主或物业使用人应按3‰的标准向原告缴纳违约金。被告系该小区4-1-04室业主，房屋面积为79.88平方米。被告至今未缴纳2019年4月18日至2020年4月18日期间的物业服务费1917元及违约金58元，故原告起诉至法院。杨某辩称，我欠原告物业费1917元属实，但我未向原告交纳物业费的原因为：1.我家房屋壁挂炉间出现裂缝，我向原告反映后，原告找人将墙面砸掉后一直推诿未进行恢复；2.房屋的雨水管漏水，我多次向原告反映均未处理；3.原告于2018年6月处理了我家房屋墙面裂缝，时隔两周后裂缝又出现了，我后原告反映后未作处理；4.原告公司服务标准是一级，但是目前达不到一级服务标准，小区门前公共设施没有保养、修复，原告没有全面履行合同义务。对于原告主张的违约金我不同意支付，原告没有权利收取违约金。原告为证实其主张提交了国家企业信息公示记录1份、《物业服务合同》1份、清洁检查表3份、电梯日常检查表2份、巡逻签到表1份、物业服务照片3张、催缴通知单1份。被告为证实其主张提交了照片14张、欠条1份、律师函1份、欧洲印象业主手册1份。上述证据经双方当事人质证，本院审查认为，原告提交的证据真实、合法，能够证实原告主张的事实，本院予以认定。被告提交的欠条、欧洲印象业主手册与本案无关，本院不予认定。被告提交的照片能够证实其房屋存在质量问题，但不能证实原告不履行物业服务义务以及物业服务不达标的事实，本院不予认定。被告提交的律师函真实合法，与本案相关联，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告公司成立于2018年9月14日，原名称为宁夏仁浩物业管理有限公司，于2020年12月21日变更名称为宁夏蓝邦物业服务有限公司。永宁县望远镇蓝邦海悦府小区（原名称为欧洲印象）系银川中拓合创置业有限公司开发建设，被告于2018年4月购买蓝邦海悦府4-1-04室商业房屋（房屋面积为79.88平方米），成为小区业主。2018年11月7日，银川中拓合创置业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，选聘原告为望远镇蓝邦海悦府小区提供物业管理服务。《前期物业服务合同》约定：本物业交付使用后的质量责任，按国家《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》等有关法律、法规的规定承担；乙方提供的物业服务内容及标准为《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》三级中规定的服务内容及标准；甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任；保修期内保修范围内的物业及物业共用设施，设备的维修由甲方负责维修，如发生质量问题，由甲方通知施工单位返修。24小时内若施工方未能及时返修，甲方可委托乙方维修。由此所发生的维修费用，由甲方向施工单位追偿或从施工单位质保金中扣除，自维修完成7个工作日内支付乙方。保修期满后，物业自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担，业主、使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、使用人承担；合同期限自2018年11月7日至2020年11月6日止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为商业物业2元/月/平方米；物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应当在每季首月10日履行交费义务；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠费3‰的标准向乙方支付违约金，乙方可以向人民法院起诉。合同签订后，原告按照《物业服务合同》约定履行了物业服务义务，被告接受原告提供物业服务，并交纳了2019年4月18日前的物业服务费。后被告以其房屋出现质量问题未能解决为由拒绝向原告交纳物业费。原告于2020年1月16日向被告发出缴费通知，但被告未予缴纳。截止2020年4月18日，被告共拖欠原告物业服务费1917元未予缴纳。2021年3月12日，原告向被告发出律师函，要求被告于2021年3月19日缴纳物业费1917元及违约金757.1元，但被告至今未予缴纳。本院认为，原告与望远镇蓝邦海悦府小区的建设单位银川中拓合创置业有限公司签订的《前期物业服务合同》对蓝邦海悦府小区全体业主具有约束力。被告作为蓝邦海悦府小区的业主接受原告提供的物业管理服务，双方之间成立合法有效的物业服务合同关系。原告按照《前期物业服务合同》约定的内容履行了物业管理服务义务，被告在享受权利的同时应当履行交纳物业管理费的义务，被告的房屋质量问题未能解决系不可归责于原告物业服务的事由，不构成被告拒交原告物业管理费的理由，被告拖欠原告物业管理服务费的行为构成违约，应当承担支付原告物业服务费的违约责任。原告主张的物业费及违约金符合《前期物业服务合同》约定及法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：被告杨某于判决生效之日起十日内支付原告宁夏蓝邦物业服务有限公司物业服务费1917元（2019年4月18日至2020年4月18日）及违约金58元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告杨某负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 杨建军二〇二一年七月六日书记员 阮思娜附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，予以信用惩戒；3.对被执行人采取限制高消费、限制出入境，在征信系统记录、通过媒体公布等措施予以惩戒；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上措施可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。