上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初20103号原告：上海房素网络科技有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：魏建华，总经理。委托诉讼代理人：杨付丽，广东众达律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋宏凯，广东众达律师事务所律师。被告：启东崇和置业有限公司，住所地江苏省启东市。法定代表人：王起，董事长。委托诉讼代理人：张斌，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王翔，北京大成(上海)律师事务所律师。原告上海房素网络科技有限公司与被告启东崇和置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月1日公开开庭进行审理。经审理发现不宜适用简易程序，遂根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，裁定转为普通程序独任制，于2021年5月20日组织双方进行证据交换，于2021年6月25日公开开庭进行了审理。原告上海房素网络科技有限公司的委托诉讼代理人杨付丽、被告启东崇和置业有限公司的委托诉讼代理人张斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海房素网络科技有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付佣金897,659.26元及逾期付款利息(以897,659.26元为基数，自2019年5月15日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算。事实和理由：2017年3月28日、2017年6月1日，原、被告分别签订《分销委托代理合同》和《绿地长岛项目分销公司2017年6月佣金结算及指标通知函》，约定被告委托原告代理销售绿地长岛项目。代理期限内，原告积极履行了合同义务。但仍有26套房屋的佣金897,659.26元被告至今未付。原告多次催讨未果，故涉讼。被告启东崇和置业有限公司辩称，不同意原告全部诉讼请求。原告未能证明实际带看行为及符合结佣条件，即使能够证明，其主张高于3%的结佣比例也无依据。据以请佣的客户原告提供了部分确认单但均无原件，也不符合合同约定的参与流程，欠缺合同约定的签名，部分实际购房人与原告主张的不一致，原告也未能证明相关亲属关系，部分无查询结果，均应视为自然到访客户。因原告未能向被告提供合格票据，且原、被告对系争佣金的业绩归属存在争议，被告有权迟延付款，故不同意支付利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据及本院联系调查的情况，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：原告(乙方)与被告(甲方)签订《分销委托代理合同》，约定甲方委托乙方为“绿地长岛”项目的境内(外)分销代理，有效期自2017年3月1日起生效，至2017年6月30日结束。乙方可得佣金按委托有效期内成功售出单位的签约总额分段单独计算，计算标准如下：签约总额在8,000万元(含)以下的，按签约金额的3%计提；签约总额在8,000万元至16,000万元(含)的，8,000万元(含)以下部分按照3%计提，超出8,000万元(不含)部分按4%计提；签约总金额在16,000万元(不含)以上的，8,000万元(含)以下部分按3%计提，8,000万元(不含)至16,000万元(含)部分按4%计提,16,000万元(不含)以上部分按5%计提。成功售出单位之定义为由乙方带同客户所签署的认购书及预售合同、按揭贷款合同均已生效并支付了首付款为原则。乙方须负责向客户进行定金、首期款、余款、违约金(如有)等款项的催缴。(1)甲方在签署预售合同并收到客户30%房款后，结算乙方该房源可提佣金的30%的中介费；(2)甲方收到客户剩余70%房款后,结算乙方该房源剩余的中介费。(3)如因乙方单方面原因未提供符合甲方要求的结算资料(包括但不限于客户确认单(如有)、请款发票、收款账号及证明、成交清单等)引起的佣金结算或支付时间延迟，甲方不予负责；业绩存在争议，未能明确业绩归属的,导致无法按时付款的，双方协商解决，不算双方违约。若业绩存在争议，未能明确业绩归属的，导致无法按时付款的，双方协商解决，不算双方违约，甲方待业绩归属明确后再予以付款。(4)如发生退房的情况,甲方应及时通知乙方,并在下次结佣时直接扣除该笔款项。如果结佣金额不足扣除的,则乙方应在接到通知后15日内足额返还佣金,否则甲方有权按照日万分之五每天收取应还佣金的违约金。客户在成功签定《商品房买卖合同》后，又办理了退房手续的，若甲方已经就该客户向乙方支付了佣金，那么甲方有权在后续结算时直接扣除该套佣金；如无后续佣金，则乙方应在接到通知后15天内足额返还给甲方。以甲方拓展中心的平台数据为唯一佣金结算依据,乙方必须将客户与甲方拓展中心对接人进行报备、带看、确认，如乙方未按系统流程操作,甲方将不予进行业绩确认及佣金结算。(1)乙方需在每日24：00前向甲方报备次日到访的客户，且该客户到达现场时间与乙方报备的时间应同一天，否则，该客户视为案场自然到访客户，不作为乙方客户;报备客户，仍需由乙方员工陪同到访，否则该客户归为案场自然到访客户，不作为乙方客户。(2)报备有效时间为24小时。超过24小时，即视作无效报备，如客户仍需要到访的，则乙方仍应按本条第(1)款约定重新报备，未重新报备客户即到访的，视作案场自然到访，不作为乙方客户。(3)乙方员工在客户到达项目案场后,必须在前台当场填写《中介客户看房确认单》(三联单)。《中介客户看房确认单》必须经过客户本人签字、带看乙方员工签字、现场案场接待的销售员签字、现场案场经理签字、拓展中心对接人签字后方为有效，该组客户方可算为有效带看客户。其中客户签字处必须与其签订的《商品房买卖合同》签字一致。(1)客户有效带看后的60天内,为乙方客户的保护期，其他中介公司带看无效。(2)60天有效期到期后未成交,客户自动成为甲方营销系统老客户，成交后不予结算佣金。乙方带看客户与认购客户名称和联系方式均不同的，如为直系亲属的，即父母、子女、夫妻，则视为同一组客户，但需提供客户关系证明；如非直系亲属的，属于未报备即到访，则认定为案场自然来访客户……2017年6月1日，被告向原告发送《绿地长岛项目分销公司2017年6月佣金结算及指标通知函》，确认1.在2017年6月1日至2017年6月11日期间原告介绍的客户认购房源并签订了认购协议，且按时签署《商品房买卖合同(预售)》的，则可按签订预售合同金额的5%计提佣金(该部分销售金额不计入月度考核指标)；2.自2017年6月12日至2017年6月30日期间，现根据双方约定，公布该期间原告分销被告的绿地长岛项目房网签约金额指标为5,000万元整，乙方可得佣金按约定考核周期内成功售出单位的房网签约总额分段单独计算，计算标准为：5,000万及以内，考核周期内成功售出单位的房网签约总额的4%；大于5,000万，考核周期内成功售出单位的房网签约总额的5%。原告主张，被告未结算佣金共计26套：1.房号B03-51-407，购房人石明建、赵桂凤，认购日期2017年3月19日，房款金额705,008元，佣金比例3%，未结佣金额21,150.24元；2.B06-27-104，王瑞欣、毛凯利，2017年3月18日，1,258,281元，3%，37,748.43元；3.B03-122-1002，江建平、顾蓓琴，2017年3月11日，1,125,020元，3%，33,750.60元；4.B03-125-407，徐瑾，2017年3月19日，667,509元，3%，20,025.27元；5.B02-63-106，郭文芳，2017年4月8日，2,396,456元，3%，71,893.68元；6.B01-90-404，李淼新、蒋琳，2017年6月16日，900,945元,4%，36,037.80元；7.B03-49-205，胡美花、罗德仁，2017年3月19日，581,078元，3%，17,432.34元；8.B01-6-601，李珏平、钮书平，2017年6月10日，1,218,499元，5%，60,924.95元；9.B03-116-505，龚红梅、贲有强，2017年3月19日，1,448,115元，3%，43,443.45元；10.B07-26-101，江新、黄芳,2017年3月18日，1,251,195元,3%，37,535.85元；11.B01-32-606，周砚铭、韩琳、周华清，2017年6月18日，792,823元，4%，31,712.92元；12.B02-69-102，左林、王青年，2017年4月8日，2,177,380元，3%，65,321.40元；13.B03-121-1906，王坤坤，2017年3月12日，1,127,855元，3%，33,835.65元；14.B07-27-1106，李盛原、关凌洁，2017年3月30日，571,630元，3%，17,148.90元；15.B07-46-401，蔡天均、蔡连群，2017年4月16日，560,700元，3%，16,821元；16.B01-21-602，乔宗毅，2017年6月10日，826,591元，5%，41,329.55元；17.B03-119-2201，周鸿，2017年3月8日，1,067,918元，3%，32,037.54元；18.B03-122-604，陈石林、陆卫敏，2017年3月11日，609,282元，3%，18,278.46元；19.B07-13-1202，项晓羽，2017年3月18日，659,628元，3%，19,788.84元；20.B03-121-1705，王嘉、吴罕平，2017年3月12日，779,512元，3%，23,385.36元；21.B06-70-201，周维妮、宋斌，2017年3月18日，1,292,234元，3%，38,767.02元；22.B01-34-306，郜梅凤，2017年6月10日，806,022元，5%，已付佣金12,090.33元、未付佣金28,210.77元；23.B01-112-503，李平清，2017年6月10日，1,130,800元，5%，已付佣金45,232元、未付佣金11,308元；24.B01-5-203，史清，2017年6月10日，1,222,185元，5%，61,109.25元；25.B01-103-401，李则挚、陶立芳，2017年6月10日，962,456元，5%，48,122.80元；26.B07-4-402，吴昊、吴永昌，2017年4月15日，1,017,973元，3%，30,539.19元。根据启东市住房和城乡建设局提供的《查询结果》，上述26套房屋中除第22套、第26套房屋无查询结果外，其余房屋商品房合同均已备案。查询结果与原告主张不一致的地方包括：第17套房屋买受人为李超、房款为1,057,239元；第18套房屋买受人为陆卫敏、房款为603,190元；第19套房屋房款为754,502元；第20套房屋房款为771,717元；第21套房屋买受人为蔡兰英、房款为1,191,372元；第23套房屋买受人为洪寅峰、李平清、李铭捷；第24套房屋房款为1,197,864元。其余查询结果与原告主张的房号、购房人、房款金额一致。查询结果另显示首付款日期及签约日期：第1套房屋，签约日期为2017年3月24日；第2套房屋，首付款日期为2017年3月22日、签约日期为2017年3月24日；第3套房屋，首付款日期为2017年3月16日、签约日期为2017年3月23日；第4套房屋，首付款日期为2017年3月24日、签约日期为2017年4月14日；第5套房屋，签约日期为2017年5月17日；第6套房屋，首付款日期为2017年7月26日、签约日期为2017年8月6日；第7套房屋，首付款日期为2017年3月23日、签约日期为2017年3月24日；第8套房屋，签约日期为2017年7月30日；第9套房屋，首付款日期为2017年3月24日、签约日期为2017年4月1日；第10套房屋，首付款日期为2017年3月22日、签约日期为2017年3月25日；第11套房屋，签约日期为2017年8月6日；第12套房屋，首付款日期为2017年5月12日、签约日期为2017年5月13日；第13套房屋，首付款日期为2017年3月17日、签约日期为2017年3月18日；第14套房屋，首付款日期为2017年3月30日、签约日期为2017年4月1日；第15套房屋，首付款日期为2017年5月18日、签约日期为2017年5月18日；第16套房屋，签约日期为2017年8月14日；第17套房屋，首付款日期为2017年3月15日、签约日期为2017年3月16日；第18套房屋，首付款日期为2017年3月16日、签约日期为2017年3月24日；第19套房屋，首付款日期为2017年3月25日、签约日期为2017年4月1日；第20套房屋，首付款日期为2017年3月16日、签约日期为2017年3月18日；第21套房屋，首付款日期为2019年3月26日、签约日期为2019年3月26日；第23套房屋，签约日期为2017年7月25日；第24套房屋，签约日期为2017年7月26日；第25套房屋，首付款日期为2017年7月25日、签约日期为2017年9月2日。原告提供《中介带看三方确认单》复印件或照片，包括第1套、第2套、第4套、第5套、第7套、第8套、第11套-第16套、第24套、第25套房屋。原告提供《绿地长岛定购协议》复印件或照片，包括第1套-第5套、第7套、第8套、第11套-第13套、第15套、第16套、第18套、第24套-第26套房屋。原告提供名称为“绿地长岛江正报备群”的微信报备截图，包括第4套、第19套房屋。原告提供名称为“房有道绿地长岛报备群”的微信报备截图，包括第1套、第2套、第4套、第7套、第9套、第10套、第13套、第14套、第17套、第18套、第20套、第21套房屋。原告提供绿地长岛渠道带看电子确认单、客户详情页截图，包括第6套(显示客户认购日期为2017年6月17日)、第11套、第12套、第16套、第23套-第25套房屋。原告提供郭文芳与刘圣的结婚证复印件、李珏平与钮书平的结婚证复印件、情况说明复印件(内容为：周华清小名陈阳，在2017年6月由鼎铭房地产韩冬豪带看且购买第11套房屋)以及发送情况说明的微信截图、常住人口登记卡复印件(内容为：韩琳与周砚铭育有儿子周华清，曾用名为陈阳)、户口簿复印件(内容为：王坤坤系王长光长子)、情况说明复印件(内容为：乔宗毅于2017年5月29日确认由房产中介经纪人鼎铭房产余素素带看且购买了第16套房屋)、情况说明及身份信息复印件(内容为：项晓羽确认2017年3月12日由房产中介经纪人练敏带看且购买了第19套房屋)。原告提供第1套-第21套、第23套-第25套房屋已备案的《商品房买卖合同(预售)》及第26套房屋的《商品房买卖合同(预售)》照片。原告提供其工作人员王晓与被告项目负责人许博文相关微信聊天如下：2018年10月23日，许博文发送，明天早上九点半东安路绿地签约中心整理佣金，按要求带齐报备截图打印件(两张截图信息确保齐全)、三方确认单(黄联原件必须用白联照片打印件)、相关证明文件，必须配带电脑，现场按模板整理佣金表格。……本次提交材料为新合同及正常材料合同，问题单等后续通知，不要混在一起。……本次提交材料地址为东安路绿地签约中心。王晓发送，博文，我整理寄给你可以吗？2018年10月24日，王晓发送，博文，资料要寄到岛上给你还是？地址：上海市长宁区协和路XXX号绿地会议中心，然后填哪个部门呢？。许博文发送，不是这个，上海市徐汇区东安路562绿地中心二期八楼。王晓发送，博文，批次怎么写呢？许博文发送，第八批，不对。王晓发送“长岛项目中介佣金-房有道-17年成交房源18”的表格并备注，博文，快递寄出了。许博文发送，好的。2018年10月25日，许博文发送，快递还没到嘛。王晓发送，我刚刚查显示已经签收了呢，准备问你呢，我现在问下快递公司。许博文发送，好吧，我知道了。同事收了。王晓发送，好的。许博文发送，你这确认单没有行政签字确认啊。王晓发送，黄联应该是之前递交了，我这边现在找到的照片还是中介提供给我的。许博文发送，这个要行政签字的，不然不好弄的。原告分别与上海太平洋房屋服务有限公司、上海鼎铭房地产经纪有限公司(以下简称鼎铭房地产)、昊辰房地产营销策划(上海)有限公司(以下简称昊辰房地产)、上海仁家长岛房地产经纪事务所签订《绿地长岛项目分销合同》，约定由上述公司参与绿地长岛项目分销事宜和客户推荐工作。2019年10月17日，被告与郜梅凤商品房预售合同纠纷一案经法院调解达成(2019)沪0104民初23970号民事调解书，一、确认被告与郜梅凤于2017年8月13日就第22套房屋签订的《商品房买卖合同(预售)》于2019年4月15日解除；二、被告于2020年5月30日前返还郜梅凤购房款204,790元(已扣除违约金101,232元)……审理中，被告确认，原告陈述第22套、第23套房屋被告已付佣金情况属实，除第22套房屋未付清全款且退房以外，其余25套房屋房款均已付清，因第22套房屋已退房，根据合同约定，原告应向被告退还已付佣金，如法院支持原告的诉请，被告同意直接在应付原告的佣金中予以抵扣。审理中，本院与江建平、陈石林、陆卫敏联系，江建平表示，陈石林系其姐夫，其购买的第3套房屋由其委托姐姐带看。陈石林表示，江建平系其小舅子，陆卫敏系其嫂子，其及江建平购买的乐享城房屋确由中介带看。陆卫敏表示，其系陈石林嫂子，江建平系陈石林小舅子，三人购买的乐享城房屋均由昊辰房地产带看，江建平系委托其姐姐代看。本院与龚红梅联系，龚红梅表示其购买的第9套房屋由昊辰房地产带看，并向朋友吴永昌推荐此家中介，吴永昌购买的乐享城房屋也由此家中介带看。本院与江新联系，江新表示其与黄芳系夫妻关系，其购买的第10套房屋由中介带看。本院与查询结果备案的李超的联系方式联系，其表示系李超的母亲，当时购买的另一套乐享城房屋由鼎铭房地产带看，后，此家中介又向其推荐第17套房屋，该房屋原由周鸿交付定金，后转让给李超，由李超买下。本院与吴罕平联系，吴罕平表示其购买的第20套房屋由昊辰房地产带看。本院与宋斌联系，宋斌表示其与周维妮系夫妻关系，原经昊辰房地产带看后，与被告就第21套房屋签订买卖合同，但签约后，发现被告就该房屋与上家存在纠纷，遂和被告解约并取回购房款。本院与吴永昌联系，吴永昌表示其购买的第26套房屋由昊辰房地产带看，其尚未去交易中心办理过户手续。本院与昊辰房地产负责人邱建明联系，其向本院出示的系统截图照片显示，2017年3月18日，该公司中介人员李琪带客户江新(联系方式为171****7500)看3套房源，其中第10套房屋已交易成功。本院认为，原、被告双方订立的《分销委托代理合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。对第1套、第2套、第4套、第5套、第7套、第8套、第11套、第12套、第13套、第15套、第16套、第24套、第25套房屋，原告提供了带看确认单，确认单虽为复印件或照片，但与原告提供的定购协议复印件或照片、备案的预售合同相符，须指出的是，第16套房屋确认单虽登记为严女士，但是，确认单的手机号与预售合同一致，且客户乔宗毅确认带看情况，原告表示系登记错误，解释较为合理，本院予以采信；另针对第5套、第8套、第11套、第13套房屋原告还提供了身份关系的证明材料，虽均为复印件，但亦与确认单、预售合同的姓名、性别、身份证号码相符，彼此形成证据链，原告主张该部分客户系原告介绍，本院予以采信。对第14套房屋，原告提供了带看确认单照片，其虽未能提供定购协议，但是，根据预售合同约定，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金2万元，该定金于交付首付款时抵作房价款，另根据查询结果，首付款日为2017年3月30日，由此可以推定客户至少在支付首付款日或之前已支付定金，实际认购该房源，确认单上的姓名、手机号码与微信报备截图、预售合同、查询结果相符，原告主张该客户系其介绍，本院予以采信。对第3套、第18套、第26套房屋，原告提供了定购协议复印件或照片，原告虽未提供带看确认单，但经本院与上述房源的客户调查情况，结合原告与昊辰房地产的分销合同关系以及预售合同、查询结果、客户已付清全款的情况，在被告并无反驳证据的情形下，本院认定上述客户由原告介绍具有高度盖然性。对第6套、第9套、第17套、第19套、第20套、第23套房屋，原告虽未提供带看确认单、定购协议，但经本院与客户的调查情况、客户出具的情况说明复印件，结合原告与昊辰房地产、鼎铭房地产的分销合同关系以及原告提供的微信报备截图、电子确认单、客户详情页截图、预售合同、查询结果、客户已付清全款的情况，另结合本院认定由原告介绍的其他客户亦有形式一致的微信报备截图、电子确认单、客户详情页截图的情况，本院认为在被告未提出客户由其他中介或其自有客户的证明的情形下，原告主张该部分客户系其介绍，具有高度盖然性。对第10套房屋，原告虽未提供带看确认单、定购协议，但经本院与客户的调查情况以及向昊辰房地产调取的系统截图照片，可认定客户由昊辰房地产于2017年3月18日带看该房屋且交易成功，系统截图的手机号虽与预售合同不符，但是，房源、姓名均与预售合同、查询结果相符，且客户已付清全款，结合原告与昊辰房地产的分销合同关系，原告主张该客户系原告介绍，本院予以采信。对第21套房屋，经本院与宋斌的调查情况以及查询结果显示的购房人为蔡兰英，对宋斌陈述的其已与被告解约并退房，本院予以采信，故根据分销合同约定，如发生退房的情况应扣除该笔佣金，故对原告针对该房屋的诉讼请求，本院不予支持。对第22套房屋，客户经法院调解已就该房屋与被告解约，且被告据此向其返还购房款，故根据分销合同约定，如发生退房的情况应扣除该笔佣金。鉴于被告已向原告支付佣金12,090.33元，且被告同意在法院支持原告应付佣金的金额中予以抵扣，对此，本院认为为避免讼累一并处理并无不当，予以支持。综上，除第21套、第22套房屋外，对其余24套房屋，被告应向原告结佣。关于结佣比例，应根据双方分销合同及被告发送的《2017年6月佣金结算及指标通知函》确定的比例予以计算。其中，依据原告提供的证据能够证明，第6套、第8套、第11套、第16套、第23套、第24套、第25套房屋客户实际认购的时间分别为2017年6月17日、2017年6月10日、2017年6月18日、2017年6月10日、2017年6月18日、2017年6月10日、2017年6月10日，属于原、被告所约定的代理销售期限，上述房屋虽签订合同的时间均在2017年6月30日之后，但是，均不能否定原告在代理销售期间，促成上述房屋交易，故依据合同及通知函，结佣比例分别为4%、5%、4%、5%、4%、5%、5%。其余房屋，结合现有证据，原告主张按3%结佣，本院予以采纳。关于成交金额，根据查询结果，第17套、第18套、第19套、第20套、第24套房款分别为1,057,239元、603,190元、754,502元、771,717元、1,197,864元，与原告主张不一致，本院以查询结果确定的房款作为成交金额依据，据此予以调整。故，本院判定在抵扣第22套退房所涉已付佣金12,090.33元后，被告应向原告支付佣金808,176.33元。关于利息，双方对业绩归属、佣金结算存在较大争议，故对原告的该项诉请，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告启东崇和置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海房素网络科技有限公司佣金808,176.33元；二、驳回原告上海房素网络科技有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,776.59元，由原告上海房素网络科技有限公司负担1,273.63元，被告启东崇和置业有限公司负担11,502.96元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 严 超二〇二一年七月九日书记员 李浩浩附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……