陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2021）陕01民终10153号 上诉人（原审原告）：西安市沙鑫物业管理有限公司，住所地西安市长安区西街十字北200米路西喜居园小区院内。法定代表人：伍卫刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：雷建普，陕西维恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：关益，陕西维恩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张建军，男，1972年8月23日出生，汉族，无业，西安市长安区，现住西安市长安区。上诉人西安市沙鑫物业管理有限公司（以下简称沙鑫物业公司）因与被上诉人张建军物业服务合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2021）陕0116民初2003号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。沙鑫物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判为支持其全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由张建军负担。事实和理由：张建军逾期970天未交纳物业服务费、垃圾处理费、电梯费、公摊费，应当依照双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，从逾期之日起按每天欠费总额的千分之五交纳违约金，一审对此认定事实错误。本案中，一审判决适用《民法典》规定，不符合《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》的规定，本案应适用《合同法》的相关规定。张建军辩称，沙鑫物业公司没有履行合同义务，物业服务内容不达标，存在小区绿化管理不到位，占用公共空间的收益未公示，业主满意度不高，小区巡查管理松懈，外来人员随意进出，小区停车混乱，公共服务不到位等情况，严重影响业主的生活质量。业主和业委会多次向沙鑫物业公司及有关部门反映，但问题一直没有得到解决。基于沙鑫物业公司的违约行为，根据《合同法》的规定，业主行使先履行抗辩权，拒交物业费，合理合法。 沙鑫物业公司向一审法院起诉请求：1.判令张建军向沙鑫物业公司立即支付2017年10月1日至2020年第二季度的物业费2629元、垃圾费198元、电梯费1155元、公摊电费165元，共计4147元，并支付暂至立案之日共计970天逾期付款的违约金20112.95元，合计24259.95元；2.诉讼费由张建军负担。 一审法院认定事实：张建军系圣合家园二期9号楼1单元11003室的业主，其房屋建筑面积为88.67平方米。2012年9月17日，沙鑫物业公司（甲方）与张建军（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：沙鑫物业公司为圣合家园二期提供物业服务。甲方的权利和义务为：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《业主手册》并书面告知乙方；依据本协议向乙方收取物业管理服务费用等。乙方的权利和义务为：监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理有关问题向甲方提出意见和建议；依据本协议向甲方交纳物业管理服务费用等。物业服务的内容为：房屋共用部位的维护与管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；公共环境卫生、公共绿地、花木、建筑小品的管理和养护；公共秩序维护等。物业服务费交费标准为高层、小高层按住宅面积0.9元/㎡/月。乙方交纳费用时间为每个季度第一个月15日前。协议第十一条违约责任约定：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天欠费总额的千分之五交纳违约金。圣合家园二期业主手册记载小区服务收费标准为：住宅0.9元/㎡/月，电梯运行费10-12层35元/户/月，生活垃圾处置费为6元/户/月。西安市物业服务及代收代缴价费公示牌载居民生活公摊电费收费标准为0.0567元/㎡/月。协议签订后，沙鑫物业公司为涉案小区提供了物业服务。张建军自2017年10月1日起，未交纳物业服务费、垃圾处理费、电梯费、公摊电费。现沙鑫物业公司诉至一审法院，张建军以对沙鑫物业公司所提供的物业服务不满意，且其提出的问题未得到及时解决为由进行抗辩。庭审中，张建军同意支付拖欠的物业费，但不同意支付违约金。双方对此各坚持己见，本案未能调解。一审法院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。沙鑫物业公司、张建军在平等、自愿的基础上签订了《前期物业管理服务协议》，在该合同中就物业管理服务内容、双方的权利和义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用、物业管理服务期限、其他有偿服务费用、违约责任等有明确的约定。沙鑫物业公司在该小区提供了物业服务，张建军应按约定向沙鑫物业公司交纳相应的物业服务费用。张建军自2017年10月开始未向沙鑫物业公司支付物业费，故对沙鑫物业公司要求张建军立即支付2017年10月1日至2020年第二季度的物业费2629元、垃圾费198元、电梯费1155元、公摊电费165元，共计4147元的诉请依法予以支持。对于张建军所辩称的物业公司服务有瑕疵等问题，因物业服务是一个动态、持续的过程，个别未能及时解决的问题不能说明沙鑫物业公司没有尽到合同约定的服务义务；物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，会影响物业公司的正常运转，势必损害了那些按时足额交费业主的利益。故对其辩称意见不予采纳。沙鑫物业公司主张张建军承担违约金，因张建军现同意向沙鑫物业公司支付物业费用，且张建军未交纳物业费用的原因系对沙鑫物业公司提供的物业服务质量存有异议，并与沙鑫物业公司公司进行过交涉，而沙鑫物业公司作为该小区的物业服务单位，对于业主反映问题未能妥善解决或有效沟通，沙鑫物业公司公司在履行物业服务合同的过程中也有需要完善之处。物业公司与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，双方产生纠纷后，理应加强沟通、履行各自的义务，故对沙鑫物业公司该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：一、本判决生效后十日内，被告张建军支付原告西安沙鑫物业管理有限公司物业费2629元、垃圾费198元、电梯费1155元、公摊费165元，共计4147元；二、驳回原告西安市沙鑫物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费406元，西安市沙鑫物业管理有限公司已预交，减半收取，退回西安市沙鑫物业管理有限公司203元，由西安市沙鑫物业管理有限公司负担169元，由张建军负担34元，张建军于本判决生效后十日内给付西安市沙鑫物业管理有限公司。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，沙鑫物业公司与张建军签订的《前期物业管理服务协议》为有效合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。物业服务协议签订后，沙鑫物业公司为涉案小区提供了物业服务，而张建军自2017年10月1日起，未交纳物业费、垃圾处理费、电梯费、公摊电费。本案沙鑫物业公司要求张建军支付2017年10月1日至2020年第二季度的物业费2629元、垃圾费198元、电梯费1155元、公摊电费165元，共计4147元，事实清楚，符合合同约定，依法予以支持。关于沙鑫物业公司要求张建军支付违约金的诉讼请求， 一审考虑到张建军未交纳物业费用的原因系对沙鑫物业公司提供的物业服务质量存有异议，且张建军与沙鑫物业公司进行过交涉，而沙鑫物业公司作为该小区的物业服务单位，对于业主反映问题未能妥善解决或有效沟通等，据此对沙鑫物业公司的该项诉讼请求不予支持，并无不妥。综上所述，沙鑫物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由西安市沙鑫物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦  君                     审 判 员  赵  羽  嘉                     审  判  员  林      瀚                         二○二一年七月二十三日                                                               法 官 助 理  高 喜 平书 记 员   张  小  赛  1