甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终1146号上诉人（原审被告、反诉原告）：甘肃摩根新能源科技有限公司，住所地兰州市城关区雁北路1683之6号楼809室(海鸿居然之家)。法定代表人:王伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：王永吉，甘肃得舍律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：何俊，男，1977年1月19日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：丁浩，甘肃英之剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓，甘肃英之剑律师事务所律师。上诉人甘肃摩根新能源科技有限公司因与被上诉人何俊房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初11152号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。甘肃摩根新能源科技有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决对上诉人主张的商铺改造及装修损失的事实认定不清。一审判决认定，上诉人对涉案商铺进行了改造装修，但对改造装修时的资金投入未予以查明，造成上诉人投入的装修损失认定事实不清。按照双方签订的租赁合同约定涉突商铺作为经营新能源设备的店面，租期为5年自2017年5月20日至2022年5月19日，上诉人支付了租金42万元。经被上诉人同意，上诉人在该商铺内加盖了二层，2017年8月2018年12月期间上诉人两次对该商铺进行了表饰装修共支付装修费用382200元。一审期间，上诉人向法庭提供了涉案商铺的装修合同、装修改造费用的收据、微信付款凭等，足以证明上诉人为使用案涉商铺投入的资金，双方签订合同时，被上诉人向上诉人保证其对商铺享有所有权，并保证5年内不被拆迁，被上诉人隐瞒涉案商铺为违法建筑的事实，出租给上诉人使用，导致上诉人在不明真相的情况下，投入大量资金进行了装修，给上诉人造成了重大经济损失，该损失具体明确，一审判决以装饰损失证据不足为由不予支持，明显属于认定事实不清。2、一审判决认定上诉人在被上诉人催告2019年7月5日在涉案商铺张贴缴费通知后拖欠租金违约在先，一直使用涉案商铺是错误的。首先上诉人在2019年3月23日接到兰州市城市管理综合执法局高新技术产业开发区分局发布的强制拆迁公告后，得知涉案商铺为违法建筑，即将被拆除，合同已经不能继续履行的情况下，上诉人为了避免自身损失，有权拒绝缴纳后期未使用的商铺租金，根据《合同法》第68条的规定，上诉人作为先履行义务人在有充足的证据证明被上诉人无能力履行债务，享有不安抗辩权。因此上诉人未支付租金的行为不属于违约行为。其次涉案商铺在上诉人承租时为毛坯房，被上诉人一直未接通水、电，上诉人只能自行从别处接入水、电，被上诉人交付的商铺本身就不具备商铺应该具备作为营业使用的条件，而且自接到政府职能部门的强拆公告后，上诉人一直未使用涉案房屋，该商铺已经在2020年5月21日被政府部门强制拆除。因此，一审判决认定上诉人在2019年7月5日以后一直使用涉案商铺是错误的。3、一审判决以上诉人对涉案商铺的改造、装修不属于已形成附合的装饰装修损失为由，对上诉人的反诉请求不予支持，属于认定事实错误。涉案商铺在交付上诉人使用前为毛坯房，没有门、窗，不通水、电而且只有一层，商铺内的二层是上诉人加盖的，因此租赁合同中记载建筑面积100平方米，使用面积170平方米，上诉人加盖的二层己经和房屋形成整体，不可拆分，拆分后的建筑材料也不能二次利用，因此，事实上形成了添附，而且在上诉人对商铺进行装修对装了门、窗、玻璃、柜台、吊顶等，地面铺设了木地板，这些装饰均与原有建筑形成了附合，拆除后无法再利用，故一审判决以“装修不属于已形成附合的装饰装修损失”的裁判理由不能成立。综上所述，一审判决认定事实不清，裁判理由和结果明显偏袒被上诉人，对上诉人不公，请求二审法院依法查明案件事实，依法改判或者发回重审。何俊辩称:一、原审法院认定事实清楚适用法律正确应予以维持。二、被答辩人上诉主张无任何事实依据。第一，答辩人从来没有保证过对租赁房屋享有所有权保证5年内不被拆迁的事实。因租赁房屋系答辩人从甘肃天仁健康管理有限公司处承租同时双方明确约定甘肃天仁健康管理有限公司将房屋交付答辩人使用答辩人有权进行出租、经营使用答辩人在此过程中并未隐瞒任何事实不存在任何过错同时被答辩人承租涉案房屋后由其直接向甘肃天仁健康管理有限公司缴纳水电、物业费用被答辩人明知房屋权属性质故其上诉主张称答辩人隐瞒房屋属于违法建筑、保证对商铺享有所有权无事实依据。第二，被答辩人在一审举证期限内提交的2018年12月29日《装修施工程合同》与庭审中提交装修合同不一致合同是否实际履行无法判定也不排除被答辩人伪造证据的可能且被答辩人未提交银行流水印证装修费实际产生同时《装修施工合同》约定装修费用128360元与其上诉主张装修费382200元互相矛盾故被答辩人在原审中提交的证据不足以证明改造及装修的费用一审法院裁判正确。第三，被答辩人上诉辩称其享有不安抗辩权无事实及法律依据不安抗辩权是指在有先后履行顺序的双务合同中应先履行义务的一方有确切证据证明对方当事人有难以给付之虞时在对方当事人未履行或未为合同履行提供担保之前有暂时中止履行合同的权利。但根据双方合同约定被答辩人应先履行缴纳租金义务答辩人后履行出租房屋义务被答辩人为先履行义务一方无权提起不安抗辩权。同时被答辩人在兰州市城市管理行政执法强制拆除公告(于2019年3月23日公布)下发之前被答辩人就已经拖欠房屋租金(自2019年2月19日起拖欠房屋租金)且未按照合同约定支付年租金其行为构成违约应当承担自违约之日起至腾房之日的房屋租金及占有使用费。第四，答辩人与被答辩人双方就承租房屋装修并未达成任何书面及口头约定答辩人也从未同意被答辩人对租赁房屋改变结构、加盖二层及装饰装修答辩人也不知道自双方签订《房屋租赁合同》后房屋由被答辩人自主经营，答辩人从未过问同时“谁经营谁装修”符合交易习惯房屋装修的实际受益者也是被答辩人且装修装饰也存在折旧因素部分装修可以拆除并非附和物即便是附和物因装修未经出租人同意且本案租赁合同无效是政府行为导致并非答辩人原因答辩人并无过错。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用由承租人负担”答辩人不应承担装修损失。换个角度讲被答辩人在本案中存在违约行为在先根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条第2款规定其无权就剩余租赁期内装饰装修残值要求赔偿原审法院基于公平原则给予被答辩人5万元补偿费用判决正确。综上所述被答辩人上诉请求无事实及法律依据原审判决认定事实清楚、适用法律正确应予以维持请求二审法院驳回上诉维持原判。何俊向一审法院起诉请求：1、判令解除何俊与摩根新能源公司签订的《房屋租赁合同》;2、判令摩根新能源公司向何俊腾交位于兰州市城关区××路××号××号××号商铺并恢复原状;3、判令摩根新能源公司向何俊支付自2019年2月20日起至实际腾房之日的租金，暂计至2019年9月19日为140000元;4、本案诉讼费由摩根新能源公司承担。摩根新能源公司向本院提出反诉请求：1、判令确认何俊与摩根新能源公司签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令何俊赔偿摩根新能源公司建造及装修房屋损失382200元；3、本案诉讼费用由何俊承担。一审法院认定事实：2017年4月27日，案外人甘肃天仁健康管理有限公司向何俊出具了交纳05、06号商铺租金684000元的收据。2017年4月30日，何俊与甘肃天仁健康管理有限公司签订《合作经营协议》，约定由何俊承租位于兰州市城关区××路××号（物业编号05、06号）商铺（以下简称：涉案商铺），双方确认涉案商铺面积均为100平方米，经营期为五年，自2017年5月1日至2022年8月31日，经营费均为五年360000元。协议中还约定在合同有效期内，何俊可转让该物业。2017年5月4日，何俊与摩根新能源公司签订了《房屋租赁合同》，约定何俊将上述涉案商铺出租给摩根新能源公司，租期五年，自2017年5月20日至2022年5月19日，付款方式为首次按季支付，60000元/季，第三次按半年支付，120000元/半年，次年后按年付，租金按照本地铺面市场价结算，付款日期2017年5月20日。如果摩根新能源公司需要对房屋进行必要装修，应事先与何俊协商一致。摩根新能源公司退租前，应将房屋恢复至承租时的状态，或由双方另行协商善后事宜。合同签订后，何俊依约向摩根新能源公司交付了房屋，摩根新能源公司即因使用需要筹资对涉案商铺进行了改造装修。截止2019年3月20日，摩根新能源公司共计向何俊支付房屋租金420000元。2019年3月23日，兰州市城市管理综合行政执法局高新技术产业开发区分局发布了（兰高雁直）城管（规划）强公告字［2019］6号强制拆除公告，内容为：兰州文理学院（地址甘肃省兰州市城关区××路××号），你单位在兰州高新区雁北路兰州××操场搭建非永久性建筑物（1栋、2层，钢架砖混结构），总建筑面积2000平方米，在临时建设批准的使用期限内未自行拆除的违法建设行为，违反相关规定，限你单位自公告之日起三日内自行拆除。摩根新能源公司认为涉案商铺即属于上述公告中需要拆除的建筑物，遂再未向何俊缴纳房租，何俊于2019年7月5日在涉案商铺张贴了缴费通知单，通知称摩根新能源公司拖欠商铺租金金额高达十万余元，违约在先，限摩根新能源公司三日之内付清拖欠商铺租金及本年度租金，三日后如若未收到缴纳的租金，将视为摩根新能源公司自愿解除合同，何俊有权收回商铺。经何俊催要后，摩根新能源公司仍未缴纳房租，但一直使用涉案房屋。另查，2019年8月12日，兰州摩根新能源工程有限公司名称变更为甘肃摩根新能源科技有限公司。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”第三条规定：“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。”本案中，涉案商铺系何俊从甘肃天仁健康管理有限公司承租，何俊与甘肃天仁健康管理有限公司签订的合同中约定何俊享有转租的权利，后何俊与摩根新能源公司于2017年5月4日签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2017年5月20日至2022年5月19日，而兰州市城市管理综合行政执法局高新技术产业开发区分局于2019年3月23日发布了（兰高雁直）城管（规划）强公告字［2019］6号强制拆除公告，庭审中，何俊与摩根新能源公司都认可涉案商铺属于上述公告所涉的临时建筑，但该建筑截止开庭时一直未被拆除，且摩根新能源公司至今仍在使用，故根据上述公告结合摩根新能源公司至今仍在使用涉案商铺的情况，本院认为，2019年3月23日前该合同系双方的真实意思表示，合法有效，摩根新能源公司应当按照合同约定履行承租人缴纳房租的义务。2019年3月23日后因涉案商铺已超过临时建筑的使用期限且需要拆除，故该合同为无效合同，摩根新能源公司应向何俊腾退涉案商铺，但《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故，虽然2019年3月23日后涉案合同属于无效合同，但因摩根新能源公司一直实际占有使用涉案商铺，故摩根新能源公司除应该向何俊腾交涉案商铺外还应按照租金标准向何俊支付房屋占有使用费，综上，摩根新能源公司现已经支付了房屋租金420000元，根据合同约定涉案房屋租金为20000元／月，现摩根新能源公司还应向何俊支付2019年9月19日前的房屋租金及房屋占有使用费140000元（28个月×20000元-420000元），并以20000元／月的标准支付房屋占有使用费直至实际腾房之日，但，虽然涉案房屋至今仍由摩根新能源公司实际占有使用，而涉案房屋2019年3月23日由政府执法部门公示责令3日内自行拆除，该行为必然影响到摩根新能源公司对涉案房屋的正常使用，降低了使用价值，何俊作为出租人对此应承担一定的责任，故本院对何俊要求摩根新能源公司支付租金及房屋占有使用费的月租金标准按合同约定标准的70%予以支持。对于何俊要求摩根新能源公司支付涉案房屋建造及装修损失382200元的诉讼请求，虽然摩根新能源公司未依照合同约定事先与何俊协商一致，但根据本案实际情况，何俊对摩根新能源公司就涉案房屋建造及装修事宜是知情的，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”现因涉案房屋被政府执法部门公示责令3日内自行拆除导致合同无效，何俊应当向摩根新能源公司赔偿剩余租赁期内改造及装饰装修残值损失，现涉案商铺改造及装饰装修残值损失并未进行评估，而摩根新能源公司亦未提供有效证据证明其改造及装饰装修造价，根据本案的实际情况，结合摩根新能源公司实际使用涉案商铺已经长达3年且截至开庭审理时仍在使用涉案商铺的事实，加之摩根新能源公司反诉主张的部分损失不属于已形成附合的装饰装修损失，本院酌定何俊向摩根新能源公司支付改造及装饰装修费损失50000元。对于何俊要求摩根新能源公司将涉案商铺恢复原状的诉讼请求，根据本案实际情况，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第九条之规定，判决：一、原告（反诉被告）何俊与被告（反诉原告）甘肃摩根新能源科技有限公司于2017年5月4日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月23日起为无效合同；二、被告（反诉原告）甘肃摩根新能源科技有限公司自本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）何俊腾交位于兰州市城关区××路××号××号商铺；三、被告（反诉原告）甘肃摩根新能源科技有限公司自本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）何俊支付2019年9月19日之前的房屋租金及房屋占有使用费共计98000元（140000元×70%），并以14000元／月（20000元／月×70%）的标准支付房屋占有使用费直至实际腾房之日；四、原告（反诉被告）何俊自本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）甘肃摩根新能源科技有限公司支付房屋改造及装饰装修费损失50000元；五、驳回原告（反诉被告）何俊的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）甘肃摩根新能源科技有限公司的其他反诉请求。案件受理费减半收取1550元，由原告（反诉被告）何俊承担1000元，由被告（反诉原告）甘肃摩根新能源科技有限公司承担550元。反诉费3517元，由原告（反诉被告）何俊承担1000元，由被告（反诉原告）甘肃摩根新能源科技有限公司承担2517元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。甘肃摩根新能源科技有限公司提交甘肃天仁监控管理公司发出的《商户搬迁通知》一份，证明通知发出以前甘肃摩根新能源科技有限公司已经腾房，通知发出以后商铺就被拆除了。何俊对该组证据发表质证意见为，该组证据要件不符合规定，不能看出甘肃摩根新能源科技有限公司的腾房时间，不能实现其证明目的。本院认为，该组证据仅能证明案涉商铺拆除具体时间，不能证明甘肃摩根新能源科技有限公司腾房搬离的具体时间，故对该组证据的证明目的不予采信。本院二审审理查明的事实与原审判决认定基本一致，本院予以确认。另查明，案涉商铺于2020年5月15日至2020年5月23日期间拆除。本院认为，本案争议的焦点问题为:1、一审判决何俊向甘肃摩根新能源科技有限公司支付房屋改造及装饰装修费损失50000元有无事实及法律依据；2、甘肃摩根新能源科技有限公司按照14000元/月向何俊支付自2019年2月20日起至实际腾房之日的租金有无事实及法律依据。关于一审判决何俊向甘肃摩根新能源科技有限公司支付房屋改造及装饰装修费损失50000元有无事实及法律依据的问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，甘肃摩根新能源科技有限公司与何俊于2017年5月4日签订《房屋租赁合同》后即交付案涉商铺，在交付时该商铺为毛坯房，甘肃摩根新能源科技有限公司对案涉商铺进行装修。在案涉商铺装修残值未进行评估的情况下，一审判决认定“摩根新能源公司反诉主张的部分损失不属于已形成附合的装饰装修损失”虽有不妥，但因甘肃摩根新能源科技有限公司未能提供有效证据证明其改造及装饰装修造价，结合甘肃摩根新能源科技有限公司实际使用案涉商铺三年的事实，一审判决何俊向甘肃摩根新能源科技有限公司支付房屋改造及装饰装修费损失50000元并无不当，本院予以认可。关于甘肃摩根新能源科技有限公司按照14000元/月向何俊支付自2019年2月20日起至实际腾房之日的租金有无事实及法律依据问题。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，甘肃摩根新能源科技有限公司称其接到强拆公告后一直未使用涉案房屋，但截止案涉商铺拆除，甘肃摩根新能源科技有限公司未向何俊交付该商铺。对于上述主张甘肃摩根新能源科技有限公司负有举证责任，但其未提交证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果。故对于其主张强拆公告后一直未使用涉案房屋的上诉理由，本院不予认可。另，结合本案实际情况，政府行政执法部门责令拆除涉案商铺的行为对甘肃摩根新能源科技有限公司的经营活动必然造成负面影响，与此同时，2020年春节期间及之后新冠肺炎疫情对其经营亦造成不利影响，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中关于疫情期间租金减免的相关规定，根据公平原则，本院对案涉商铺未付租金及房屋占有使用费的月租金标准按照合同约定标准的50%予以支持，即每月10000元（20000元/月×50%）。综上所述，甘肃摩根新能源科技有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初11152号民事判决第一项、第四项、第六项；二、撤销兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初11152号民事判决第二项；三、变更兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初11152号民事判决第三项为：甘肃摩根新能源科技有限公司自本判决生效之日起三十日内向何俊支付2019年2月19日至2020年5月19日十五个月的租金及房屋占有使用费共计150000元；四、驳回何俊的其他诉讼请求。一审案件受理费1550元，由何俊负担1000元，由甘肃摩根新能源科技有限公司负担550元；二审案件受理费3067元，由甘肃摩根新能源科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 白丽娟审判员 李文军二〇二一年七月二十日书记员 段鸿燕