山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民再121号 再审申请人（原审被告、二审上诉人）：李秀显，男，1963年7月24日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：陈红，山东高信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李春艳，山东高信律师事务所律师。 被申请人（原审原告、二审被上诉人）：王秀萍，女，1979年1月2日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人：王玉霞，山东涵清律师事务所律师。 被申请人（原审被告）：青岛智谷创业园有限公司，住所地山东省青岛市高新区。 法定代表人：黄荣意，董事长。 委托诉讼代理人：李**浩，男，系该公司员工。 委托诉讼代理人：张小东，男，系该公司员工。 原审被告：于新燕，女，1976年11月4日出生，汉族，住山东省济南市历城区。 委托诉讼代理人：陈红，山东高信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李春艳，山东高信律师事务所律师。 再审申请人李秀显因与被申请人王秀萍、被申请人青岛智谷创业园有限公司（以下简称智谷公司）、原审被告于新燕房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2020）鲁02民终9339号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2021年1月5日作出（2020）鲁民申10656号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2021年4月12日立案后，依法另行组成合议庭，经征得各方当事人书面同意，不开庭进行了审理，并于2021年5月7日组织各方当事人进行证据和事实核对。再审申请人李秀显与原审被告于新燕的共同委托诉讼代理人陈红、李春艳，被申请人智谷公司的委托诉讼代理人李**浩，被申请人王秀萍的委托诉讼代理人王玉霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李秀显再审请求：1.撤销一、二审判决；2.驳回王秀萍的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由王秀萍、智谷公司承担。事实和理由：1.原审认定涉案《房屋转让合同》与《青岛市商品房预售合同》无效属适用法律错误，上述合同不违反法律强制性规定、不违反公序良俗原则，应认定为有效。2.王秀萍向李秀显支付的30万元定金已通过债权转让形式转化为30万元债权，已转化成王秀萍向智谷公司交纳的购房款，且定金收条已变更为王秀萍与智谷公司之间的债权债务关系，《房屋转让合同》的合同目的已实现，王秀萍作为完全民事行为能力人应积极履行合同，其提起无效之诉违反诚实信用原则，李秀显不应承担违约责任，王秀萍不应向李秀显主张30万元定金。 王秀萍辩称，原审判决认定正确，应予维持。1.《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）明确禁止预售商品房再转让行为，李秀显转卖未竣工的预售商品房规避了巨额税收、获取了暴利，甚至可能扰乱房地产市场秩序，原审认定合同无效正确。2.李秀显转让的房屋因被法院查封且尚未竣工，导致无法实现合同目的，即便合同有效，王秀萍交付的购房款也应全部返还。 智谷公司辩称，《房屋转让合同》签订主体并非智谷公司，智谷公司收到陈秀叶30万元购房定金，并非收到王秀萍所称的30万元购房定金，李秀显主张30万元定金已转到王秀萍名下，需陈秀叶提供书面说明。 于新燕述称，同意李秀显的再审请求及意见。于新燕未参与本案交易，不是合同相对人，原审认定于新燕无需承担责任事实清楚、适用法律正确。 王秀萍向一审法院起诉请求：1.李秀显返还王秀萍购房款150万元；2.智谷公司返还王秀萍购房款71.3万元；3.本案诉讼费由智谷公司、李秀显承担。诉讼过程中，王秀萍书面申请追加于新燕为共同被告，并要求于新燕与李秀显共同承担返还责任，后又书面申请增加诉讼请求：1.解除王秀萍与李秀显签订的《房屋转让合同》，李秀显、于新燕共同赔偿王秀萍按150万元自2018年1月10日起至实际支付之日止按银行同期贷款利率承担利息损失；2.解除王秀萍与智谷公司签订的《青岛市商品房预售合同》，按71.3万元赔偿王秀萍自2017年9月1日起至实际支付之日止按银行同期贷款利率承担利息损失；3.智谷公司、李秀显、于新燕承担王秀萍为本案支付的律师代理费36000元。 一审法院认定事实： 一、涉案房屋为山东省青岛市高新区xx路xx号《中国智谷?青岛园区》xx号楼xx户房屋，智谷公司于2017年7月5日取得青岛市国土资源和房屋管理局颁发的青房注字（高17）第xx号《青岛市商品房预售许可证》，土地、规划用途为工业。案外人陈秀叶之夫王**峰系李秀显好朋友，陈秀叶与王**峰于2017年2月22日到涉案售楼处看房，经李秀显同意，陈秀叶以其名义预定了两套房屋，一套xx号楼的房屋为自家预定，涉案房屋帮李秀显预定，并为李秀显垫付了30万元定金，陈秀叶在一审法院对其调查的笔录中认可李秀显是借其名字购买涉案房屋，实际房屋所有权人是李秀显，李秀显电话告知过将涉案房屋转让给王秀萍的事，房屋转让所赚的差价与其没有关系，后根据李秀显通知到智谷公司现场签字配合办理了涉案房屋更名为王秀萍的手续。 二、2017年7月11日，李秀显收到王秀萍定金30万元后出具了一份收到条。李秀显于2017年7月12日通过银行转账方式支付给陈秀叶30万元。2017年9月11日，李秀显（甲方）与王秀萍（乙方）签订《房屋转让合同》，主要约定甲方将涉案房屋转让给乙方，建筑面积269.45平方米，该房屋的土地性质为工业用地，房屋转让总价为3226000元，乙方需向房屋开发商缴纳其中的2026000元，乙方应将房屋转让总价剩余的120万元支付给甲方，甲方同意乙方分三期支付120万元转让款，甲方负责将上述房屋更名至乙方或乙方指定人名下，乙方应按照开发商要求缴纳所需购房款及各种税费，乙方应按第三条约定及时向甲方支付剩余购房款。同日，李秀显收到王秀萍购房款20万元后出具了一份收条。2017年12月12日，李秀显为王秀萍出具一份收据，载明收到王秀萍购房款50万元，收款方式为转账。2017年12月13日，王秀萍通过银行转账方式向李秀显支付购房款46万元。对该50万元收据，除转账支付的46万元外，王秀萍主张还向李秀显支付过4万元现金，李秀显主张没有收到过王秀萍支付的4万元现金。2018年1月9日，王秀萍通过银行转账方式向李秀显支付购房款50万元。 三、2017年8月31日，王秀萍到智谷公司签署了一份《青岛市商品房预售合同》，智谷公司庭后书面回复称因具体经办人员已经离职，王秀萍与智谷公司签订的房屋买卖合同时间为2017年8月至9月之间，该合同主要约定涉案房屋的规划用途为工业厂房，暂测建筑面积为269.45平方米，总房价款2025455.65元，智谷公司定于2019年1月1日前将该房屋交付给王秀萍。同日，王秀萍通过银行POS刷卡方式向智谷公司支付购房款713000元，智谷公司为王秀萍出具一份收据。2017年12月8日，智谷公司又为王秀萍出具一份房款30万元的收据。 四、因中建三局第二建设工程有限责任公司与智谷公司、青岛智慧城市产业发展有限公司建设工程施工合同纠纷一案，青岛市中级人民法院于2017年11月13日作出（2017）鲁02财保10号民事裁定书，裁定保全了包括涉案房屋在内的土地使用权及地上在建工程。2019年9月3日，王秀萍向青岛市中级人民法院提出执行异议，请求中止对涉案房屋的执行，青岛市中级人民法院于2019年9月17日作出（2019）鲁02执异467号执行裁定书，裁定驳回王秀萍的异议请求。王秀萍对此未提起案外人执行异议之诉。 五、涉案房屋为在建工程，尚未竣工验收，也未实际向李秀显或王秀萍交付房屋。 一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。本案涉及李秀显将未竣工的预售商品房再行转让问题，即日常交易中俗称的一手房更名问题。对此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十六条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”2005年5月9日，《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）规定：“七、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。……。”因涉案房屋为未竣工的预售商品房，李秀显作为商品房预购人将涉案房屋再行转让，该行为涉及房地产市场秩序、国家宏观政策等公序良俗，故一审法院依法根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，确认王秀萍与李秀显签订的《房屋转让合同》、王秀萍与智谷公司签订的《青岛市商品房预售合同》均无效。王秀萍要求解除其与李秀显签订的《房屋转让合同》、解除其与智谷公司签订的《青岛市商品房预售合同》，诉请不当，一审法院对此不予支持。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述法律规定，李秀显应返还已收取的王秀萍购房款，关于已付购房款数额，一审法院认为，因李秀显出具50万元收据的时间在先且注明收款方式为转账，而王秀萍事后仅通过银行转账支付46万元，且没有证据证实向李秀显支付过4万元现金，故一审法院依法判决李秀显返还王秀萍购房款146万元。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，根据王秀萍诉讼请求，故一审法院依法支持李秀显支付王秀萍以146万元为基数，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2018年1月10日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至该款项实际支付之日止的利息。如上所述，智谷公司应返还王秀萍购房款713000元，并支付王秀萍以713000元为基数，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2017年9月1日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至该款项实际支付之日止的利息。 因于新燕未参与涉案房屋交易，根据合同相对性原则，王秀萍要求于新燕在本案中与李秀显共同承担法律责任，证据不足，一审法院不予支持。关于王秀萍诉请的律师代理费36000元没有合同约定，缺乏依据支持，一审法院对此不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十六条，《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认王秀萍与李秀显签订的《房屋转让合同》无效；二、确认王秀萍与智谷公司签订的《青岛市商品房预售合同》无效；三、李秀显于判决生效后十日内返还王秀萍购房款146万元，并支付王秀萍以146万元为基数，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2018年1月10日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至该款项实际支付之日止的利息；四、智谷公司返还王秀萍购房款713000元，并支付王秀萍以713000元为基数，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2017年9月1日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至该款项实际支付之日止的利息；五、驳回王秀萍的其他诉讼请求。案件受理费24792元，由王秀萍负担838元，李秀显负担16094元，智谷公司负担7860元；诉讼保全费5000元，由王秀萍负担169元，李秀显负担3246元，智谷公司负担1585元。 本院二审认定的事实与一审认定一致。本案经调解，当事人未能达成一致。 本院二审认为，本案争议焦点为：涉案房屋转让合同效力及30万元定金返还主体认定问题。关于涉案房屋转让合同效力问题，李秀显将尚未竣工的预售商品房再行转让并从中获利的行为，违反公序良俗并损害社会公共利益，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定认定涉案房屋转让合同及预售合同无效，适用法律正确，本院二审予以确认。关于30万元定金返还主体认定问题，李秀显主张涉案30万元定金其并未占有，不应由其返还，对此本院二审认为，王秀萍系向李秀显支付的30万元定金，现王秀萍主张由李秀显返还涉案定金并无不当，李秀显关于不应由其返还定金的主张缺乏依据，本院二审不予支持。 本院二审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16094元，由李秀显负担。 本院再审审理期间，各方当事人均未提交新证据。 本院再审认定的事实与原审认定一致。 本院再审认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点为：1.涉案合同效力的认定；2.如合同无效，30万元购房定金返还主体的认定。 关于焦点1，《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）规定：“七、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；……”未竣工的预售商品房转让系违法违规销售行为，实践中禁止办理转让手续，且不利于整顿和规范市场秩序，原审认定涉案合同违反公序良俗并损害社会公共利益应属无效，并无不当。 关于焦点2，因王秀萍一审起诉请求李秀显返还30万元购房定金，且王秀萍支付定金的相对人为李秀显，原审认定李秀显返还30万元购房定金并无不当。 综上，李秀显的再审请求不能成立，应予驳回；二审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零三条第一款之规定，判决如下： 维持本院（2020）鲁02民终9339号民事判决。 本判决为终审判决。 审 判 长  曹 志 审 判 员  薛维红 审 判 员  张 锐 二〇二一年七月五日 法官助理  唐潇慧 书 记 员  司文雯