四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终8521号 上诉人（原审被告）：四川他山之石餐饮管理有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区剑南大道中段716号4栋3层附307号。 法定代表人：李真，经理。 委托诉讼代理人：王建，四川天与律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨宁，女，1972年6月9日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：宋家豪，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：戴剑民，男，1969年8月11日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：宋家豪，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 原审被告：李真，女，1989年7月29日出生，汉族，住成都市天府新区。 上诉人四川他山之石餐饮管理有限公司（以下简称他山之石公司）因与被上诉人杨宁、戴剑民、原审被告李真房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初8987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 他山之石公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判为《房屋租赁合同》于2020年1月8日解除，驳回杨宁、戴剑民关于租金和物业费等费用的诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由杨宁、戴剑民承担。事实和理由：一、双方于2018年9月29日签订的《房屋租赁合同》已于2020年1月8日解除。他山之石公司指定代理人梁一聪的微信聊天记录可以看出，当初梁一聪已经在2020年1月8日表示经营困难要转让门店不再续租，要求解除租赁合同，杨宁明确告知“如果是有转店的打算那就再延一周时间你给我答复”，梁一聪当即答复“我们要转，今天已经放出去了”，梁一聪虽然没有提出“解除租赁合同”的字样，但言语之间通过普通人的理解已经很明显表示出解除合同的意思表示，只是未用标准的法律语言，杨宁当即也回复确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定当事人协商一致，可以解除合同。二、双方已于2020年1月8日合意解除合同，他山之石公司一直忙于替杨宁、戴剑民转让店面。他山之石公司于2020年1月8日起已经停业，因为新冠疫情，一直未有商家接手转让，餐饮行业遭受沉重打击，全行业关门停业。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定因不可抗力致使不能实现合同目的可以解除合同。2020年4月3日，杨宁“AEON你好，不知道你在哪里呢？租房的是如何处理？”AEON回复“杨姐，因为疫情铺子转让一事更加困难。之前有意在谈的现在暂时未能推进下一步，做餐饮的大部分都陷入困境。”该对话表现出，他山之石公司已经明确表明不再继续，需要解除合同，只是未用“法言法语”而已，因疫情的不可抗力，他山之石公司再一次表明解除合同的意愿，并且以微信聊天方式让对方及时收到解除合同的意思表示，那么在2020年4月3日这个时间点，已经解除租赁合同，而他山之石公司只需要支付2020年1月15日至2020年4月3日的房租。三、2020年6月1日，杨宁“因为疫情影响我们给你免去两个月的房租，2020年1月15日起至2020年6月15日止共五个月的房租，你只需要付给我3个月的房租就可以了。”该对话可以看出，杨宁不但允诺给他山之石公司减免两个月房租，只需要付到2020年6月15日，同时杨宁也做出了两个意思表示，一是免去两个月房租，二是同意解除租赁合同，由此可以看出2020年6月15日已经解除租赁合同，他山之石公司只需要支付杨宁、戴剑民3个月的房租。四、双方合意解除合同时间也因双方沟通原因都有误解，根据民法的公平原则，双方也应当平摊损失。五、杨宁、戴剑民收取的7068元押金，也应当在应付租金里面扣除。 杨宁、戴剑民辩称，一、他山之石公司主张合同解除的时间前后矛盾。二、微信聊天记录无法看出双方有解除合同的意思表示，杨宁、戴剑民也没有同意解除。三、关于押金的问题，因为是他山之石公司违约，根据案涉租赁合同第7.4条，押金不应退还。 李真未发表陈述意见。 杨宁、戴剑民向一审法院起诉请求：1.判令他山之石公司、李真向杨宁、戴剑民支付拖欠的房屋租金63612元；2.判令他山之石公司、李真依照合同约定缴纳2020年1月至2020年9月15日期间的水费783.23元，违约金35.9元，合计819.13元。2020年1月1日至2020年9月30日的物业费5301.45元；2019年12月1日至2020年3月31日的生活垃圾清运费288元；3.判令解除杨宁、戴剑民、他山之石公司、李真于2018年9月29日签订的《房屋租赁合同》。 一审法院认定事实：2018年9月29日，出租方（甲方）杨宁、戴剑民将其所有的位于成都市高新区房屋出租给承租方（乙方）李真，营业执照：9151＊＊＊01Ｕ，在四川中原物业顾问有限公司的居间介绍下签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定：1.该房屋以带装修状态及其设备在良好状态下租给乙方作为经营使用；2.租赁期限自2018年9月29日至2024年1月15日止。3.房屋租金递增，租金经双方协商同意，前2年每月租金为7068元，第三年开始每年租金递增5%。乙方须于2018年9月29日向甲方支付押金7068元，该笔款项由甲方直接收取。租金以季度一期方式支付，乙方在当期租金到期前15天向甲方交付下一周期租金。4.在租赁期内的水、电、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费等全部由乙方承担。5.租赁期间，乙方如拖欠租金达十天或以上，或欠交上述约定由乙方承担的费用达两个月或以上视为乙方根本性违约。合同因违约而终止的，甲方所收取的押金有权不予退还乙方，并要求乙方承担赔偿责任。6.经双方协商同意，承租方有转让权，没有转租权利，双方同意有三个月零15天免租期。 他山之石公司在合同上盖章确认。他山之石公司按照合同的约定支付了押金及2020年1月15日前的房屋租金。 一审另查明，他山之石公司授权委托LIANGAEONYICONG（英籍华人，中文名梁一聪）与杨宁、戴剑民签订的上述《房屋租赁合同》。其后该商铺的房租支付事宜及沟通事宜，均由梁一聪处理。杨宁分别于2019年12月30日及2020年1月5日向AEON催收了2020年1月15日后的房租。双方的微信聊天记录载明：2020年1月8日，AEON回复“杨姐，很抱歉至今日还没有给你转款，我们一直在想办法筹集资金。你或许知道清凤时代这边的餐饮业态很多都做不下去关门闭业了。我们也确实硬挺了19年的最后一个季度，但还是有困难有压力无能力再坚持下去了，望请您谅解!这个厨房我们花了很多精力和心思在里面，就这样关掉是我们最坏的打算。我们现在在努力去寻找能够转让，转租或合作的商家延续下去，所以还需和你商量一下如何过渡与处理。”2020年4月3日，杨宁“AEON你好，不知道你在哪里呢？租房的事如何处理？”AEON回复“杨姐，因为疫情铺子转让一事更加困难。之前有意向在谈的现在都暂时未能推进下一步，做餐饮的大部分都陷入困境。铺子我们这边会尽快安排清空退还给您，您看您那边还需要我们准备些什么，我们尽量配合。谢谢理解。”杨宁“你什么时候方便的话我们一起在现场商量一下。”，AEON回复“好的，我提前约你”。2020年6月1日，杨宁“现在已经是六月了。从一月开始到现在为止你那里都没有付过房租了。如果是打算转让或者是继续租，你就先把房租先结一下吧。因为疫情的影响我们给你免去两个月的房租。2020年1月15日起至2020年6月15日止共五个月的房租，你只需要付给我3个月的房租就可以了。如果你还是认为有问题，那么我就只好委托律师联系你了。”，AEON回复“杨姐，我们一月不是给你说了结业不再继续了么，我们也清楚押金是退不了”。杨宁“你仔细看一下咱们的沟通记录。而且至今还没有退回我的所有卡，房屋也没有交还给我啊！”，AEON回复“一月那时过年，后来又因为疫情以为你不在成都，你看怎样给你送过去，那像我们这种退租的应该怎么处理”。 一审再查明，他山之石公司系有限责任公司（中外合资），李真系公司法定代表人。成都市自来水有限责任公司城西营业所出具欠费催缴通知书载明截至到2020年9月15日，欠水费783.23元，违约金35.9元，合计819.13元。清凤时代城物业服务中心出具缴费通知单，载明2020年1月1日至2020年9月30日欠缴的商业物业服务费为5301.45元，2019年12月1日至2020年3月31日欠缴的商业生活垃圾清运费合计为288元。 一审法院认为，双方当事人签订的租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。杨宁、戴剑民按照合同的约定将案涉房屋交付给他山之石公司使用，他山之石公司应当按照合同的约定支付租金。针对杨宁、戴剑民的诉讼请求，一审法院分述如下： 关于合同的解除。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。杨宁、戴剑民与他山之石公司代理人的微信聊天记录显示，虽然他山之石公司在2020年1月8日已经告知杨宁、戴剑民无力经营案涉商铺，并且进行了闭店。但截至到2020年6月2日，他山之石公司都还在进行转租，并未将案涉商铺交付杨宁、戴剑民。根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，承租方在逾期支付租金10日后，出租方便享有了合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，对于行使约定解除权的一方应当履行通知义务，合同自通知到达对方时解除。2020年7月14日，杨宁、戴剑民向一审法院提起解除合同的诉讼，一审法院在2020年9月24日向他山之石公司、李真送达了载明有解除合同意思表示的起诉状副本，故双方于2018年9月29日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月24日解除。 关于合同解除前，案涉房屋产生的房屋租金、水费、物业管理费及生活垃圾清运费，他山之石公司应当支付给杨宁、戴剑民。因他山之石公司仅支付了2020年1月15日前的租金，而2020年1月16日至2020年9月24日的租金并未支付。根据双方的聊天记录，杨宁、戴剑民自述因受疫情影响给他山之石公司免去两个月的房租，故一审法院确认他山之石公司还需向杨宁、戴剑民支付的租金金额为44292.8元（7068元/月×6个月+7068元/月÷30天×8天）。对于杨宁、戴剑民主张的该解除时间之后的租金，实际系房屋占用的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当的措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。本案他山之石公司在2020年6月即向杨宁、戴剑民提出返还房屋，虽返还房屋的义务在承租方，但是出租人应当积极采取措施避免损失的扩大。在杨宁、戴剑民既未催促搬离、寻找新承租方亦未组织案涉房屋交付的情况下，一审法院已经对判令合同解除之前租金予以全部支持，足以对杨宁、戴剑民的相关损失进行弥补，故对杨宁、戴剑民主张解除合同后至一审庭审前的租金，一审法院不予支持。 关于杨宁、戴剑民要求李真对他山之石公司的上述债务承担连带支付责任的主张，一审法院认为，李真作为他山之石公司的法定代表人，在租赁合同上的签字行为应视为职务行为，不应当承担责任。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、杨宁、戴剑民与他山之石公司于2018年9月29日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月24日解除；二、他山之石公司于判决生效之日起十五日内支付杨宁、戴剑民房屋租金44292.8元；三、他山之石公司于判决生效之日起十五日内支付杨宁、戴剑民房屋水费819.13元、物业管理费5301.45元、生活垃圾清运费288元；四、驳回杨宁、戴剑民的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。一审案件受理费482元，由他山之石公司负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据且均对一审查明的事实无异议。 二审另查明，1.截至2021年5月24日，他山之石公司仍未交还钥匙；2.他山之石公司和杨宁、戴剑民均认可案涉《房屋租赁合同》的承租人为他山之石公司而非李真；3.他山之石公司在二审中主张押金应当另案处理。 本院二审查明的其他事实和一审查明的一致。 本院认为，本案争议事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典实施前的法律、司法解释予以处理。根据他山之石公司的上诉意见和杨宁、戴剑民的答辩意见，本案二审的争议焦点有三个，本院分述如下。 关于合同解除的问题 他山之石公司认为其在2020年1月8日表示出解除合同的意思表示，而且杨宁回复确认，因此合同协商一致解除；他山之石公司还认为2020年4月3日其明确表示了解除合同从而解除了合同；他山之石公司还认为根据杨宁的微信消息，其只需支付租金到2020年6月15日，且合同于该日已经解除。对于他山之石公司的主张，本院认为，从2020年1月8日AEON微信回复的内容来看，他山之石公司正在尝试将案涉店铺转让，而没有解除合同的意思表示。2020年4月3日AEON微信回复虽然说了会尽快安排清空退还，但实际上没有退还钥匙，杨宁、戴剑民也没有同意解除，而是说双方商量一下，不能认为该时间双方解除了合同。2020年6月1日杨宁微信回复能够表明双方对于房屋和租金的问题进行协商，但从双方微信聊天来看，双方并没有达成一致意见，且他山之石公司仍未退还钥匙，他山之石公司主张该时间点合同解除依据不足。根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，承租方在逾期支付租金10日后，出租方便享有了合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，对于行使约定解除权的一方应当履行通知义务，合同自通知到达对方时解除。载明解除合同意思表示的起诉状副本于2020年9月24日送达他山之石公司、李真，故双方于2018年9月29日签订的《房屋租赁合同》应于2020年9月24日解除。 关于租金和水费、物业费、垃圾清运费的问题 因案涉合同于2020年9月24日解除，且他山之石公司未向杨宁、戴剑民返还案涉房屋，故他山之石公司应当支付至合同解除时的租金。他山之石公司已经支付租金到2020年1月15日，且杨宁愿意免除疫情期间两个月的租金，故他山之石公司应当支付的租金为44292.8元。案涉房屋在他山之石公司承租期间产生的房屋租金、水费、物业管理费及生活垃圾清运费，他山之石公司应当支付给杨宁、戴剑民。 三、关于押金的问题，本院认为，因杨宁、戴剑民未在本案中针对押金提出诉讼请求，他山之石公司、李真也没有反诉要求退还，他山之石公司在上诉状中主张扣除后，又主张应当另案处理，故本院在本案中对押金不进行处理。 综上所述，他山之石公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费964元，由四川他山之石餐饮管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 何广智 审 判 员 王 果 审 判 员 赵 韬 二〇二一年七月二十六日 法官助理 余海洋 书 记 员 曹成香