辽宁省抚顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽04民终603号 上诉人（原审被告、反诉原告）：尚鹏飞，男，1985年8月10日出生，汉族，住抚顺市望花区。 委托诉讼代理人：刘健、王依，辽宁腾坤律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：抚顺锦绣房地产开发有限公司，住所地：抚顺市顺城区新华大街1号。 法定代表人：王先勇，该公司经理。 委托诉讼代理人：包婉钰、常小溪，北京金诚同达（沈阳）律师事务所律师。 上诉人尚鹏飞因与被上诉人抚顺锦绣房地产开发有限公司（以下简称“锦绣公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初4108号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人尚鹏飞及其委托诉讼代理人刘健，被上诉人锦绣公司的委托诉讼代理人包婉珏、常小溪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人尚鹏飞的上诉请求：一、一审法院认定事实不清、适用法律错误，恳请二审法院查清事实、依法改判，驳回锦绣公司在一审程序中提出的全部诉讼请求，支持上诉人在一审程序中提出的全部反诉请求；二、诉讼费等其他费用由锦绣公司承担。事实及理由：2017年3月1日，上诉人尚鹏飞与被上诉人锦绣公司签订《抚顺乐都汇购物中心商铺租赁合同》，上诉人承租锦绣公司位于抚顺市顺城区新华大街1号乐都汇购物中心5层使用面积2649平方米商铺用于经营健身房，租期自2017年3月1日起至2021年8月31日止。2019年8月，双方因商铺严重漏雨、物业服务不周、商场整体运营不良影响健身房正常营业等原因产生争议，锦绣公司诉至法院形成本案。一、一审法院认为“租赁房屋漏雨，空调系统温度过低过高、电梯系统不能正常运行等问题不属实质性违约、仅属履行瑕疵”，属于认定事实错误。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款规定的“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，是判断合同当事人是否根本性、实质性违约的法律依据，是否影响合同目的实现是最重要的衡量标准。尚鹏飞与锦绣公司签订商铺租赁合同，合同目的是从事商业经营并获取收益，经营活动的正常开展是获取收益的前提条件和必要保障，任何严重影响经营活动开展的违约行为均属影响合同目的实现。违约行为妨害了经营活动的正常开展即为“影响”，“影响”反复、长期存在即为“严重”，认真审查锦绣公司违约行为是否妨害了健身房经营活动的正常开展、以及影响存在的时间长度，是判断锦绣公司存在根本性、实质性违约的关键。庭审中，尚鹏飞举证证明了从2019年6月至9月期间，商铺前台、有氧区、力量区、浴区、财务室等多处存在严重漏雨的事实，漏雨时水流成线，健身房自备的用于放置在漏雨点接水的水桶不够用，锦绣公司的物业提供水桶帮助接雨，众多会员因对消费环境不满闹事并要求退费，健身房方面不得不对部分会员做出退费、转店的处理。更为严重的是，潜在顾客来店参观体验见到四处漏雨的健身环境便打消了签订合同消费的意愿，导致健身房经营收入大幅下滑。2019年7、8两个月，商场空调开放时间短、效果差，无法达到降温、除湿的作用，导致健身房营业期间室温持续达到近30摄氏度，严重影响健身会员的正常健身活动，降低了健身会员的消费体验，进而影响健身房的正常经营。可见，锦绣公司的违约行为对于健身房的经营活动影响大、时间长，严重妨害了经营活动的正常开展，属于根本性、实质性违约。二、锦绣公司在公共场所传播负面消息严重妨害健身房正常经营的行为属于根本性违约、侵权行为。民法中有句话叫“权利止于权利”，也就是说民事主体的权利应有其边界，不应损害其他民事主体的权利即是其边界。出租人收取租金及管理费的权利如果遭到侵害，其主张权力不应超过边界，应当使用合法的手段，超过权利边界侵害他人的合法权益即是违约和侵权，应当承担法律责任。审查行使权利手段的必要性是判断行为是否超过权利边界的重要方法，如果民事主体主张权利的行为不能够实现权利就缺乏行为的必要性，如果侵害了其他民事主体的权益，就超过了权利边界，造成损害的应当承担法律责任。本案中，租赁合同第18.1条款约定了任何与租赁合同有关的文件、通知等必须采用书面形式，承租人尚鹏飞一方的送达地址为抚顺高湾方大誉峰D8-1单元801，也就是说承租人尚鹏飞的送达地址并非所租赁的商铺。出租人在法庭调查举证阶段也向法庭出示了邮寄送达的证据材料，证明出租人对于上述约定知晓认同，而出租人锦绣公司向承租人尚鹏飞送达的各类函件均张贴在商场的大门、租赁商铺的门口等公共区域，出租人向承租人送达的地址违反了合同约定，让租赁合同以外的第三人广泛知晓，尤其是函件当中陈述尚鹏飞违约、解除租赁合同、向广大健身房会员告知风险的内容在消费者当中造成巨大影响，给消费者造成恐慌，众多消费者担心健身房无法继续经营损害其自身权益而与健身房产生误会发生纠纷，直接导致健身房的经营活动无法继续开展，被迫闭店撤场。尤其是2019年9月19日张贴解除合同通知函及10月18日张贴风险告知函的时间在出租人起诉本案前后，出租人预备或已经通过合法的诉讼手段行使权利，出租人应当清楚采用如此送达方式不仅不能够实现其收取租金及管理费的目的，而且会造成承租人与消费者之间产生矛盾纠纷，会造成承租人的健身房无法继续营业的严重情况，由此可见锦绣公司是有意在公共场所传播不利于承租人的负面信息，迫使尚鹏飞无法经营，被迫撤场以达到其自身的商业目的。锦绣公司这种超过维护自身权益的必要性、超过权利边界的行为属于严重违约，应当赔偿给尚鹏飞造成的损失。三、因出租方锦绣公司存在违约行为，尚鹏飞有权暂缓支付租金及管理费，有权要求减免租金及管理费，有权解除合同并要求锦绣公司赔偿损失。一审法院认为：“如因尚鹏飞不满意锦绣公司的物业服务等，应与锦绣公司进行沟通改善，也可以主张解除合同，上述辩称不应当是尚鹏飞不给付租金及管理费的理由”，属适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”自2017年3月1日签订租赁合同之日起至2019年6月，尚鹏飞从未欠付过锦绣公司租金及管理费，在2019年6月进入雨季租赁商铺出现严重漏雨情况后，经多次与锦绣公司沟通漏雨情况仍未得到改善和解决，尚鹏飞拒绝给付租金及管理费的行为符合上述法律规定，是尚鹏飞依法行使权利的行为，而非不按照合同约定履行付款义务的违约行为。一审法院认为：“上述辩称不应当是尚鹏飞不给付租金及管理费的理由”，实属适用法律错误。四、有关租赁合同的解除。本案中锦绣公司与尚鹏飞之间的租赁合同可能有三种解除方式，双方合意解除、锦绣公司行使约定解除权解除、尚鹏飞行使法定解除权解除。从在案证据看来，锦绣公司与尚鹏飞就履行租赁合同发生争议，但从未协商一致解除租赁合同。锦绣公司主张，因尚鹏飞拖欠租金及管理费达到30天符合合同约定，其于2019年9月20日书面通知解除合同，租赁合同因其行使约定解除权而解除。而锦绣公司履行合同义务不符合约定，尚鹏飞行使同时履行抗辩权暂不支付租金及管理费不属违约行为，锦绣公司行使约定解除权的主张不能成立，故租赁合同未因锦绣公司行使约定解除权解除。租赁合同系因尚鹏飞行使法定解除权解除。自2019年6月起至9月期间，租赁商铺严重漏雨、高温，严重影响健身房的正常经营，加之锦绣公司在公共场所于2019年9月19日张贴解除合同通知函及10月18日张贴风险告知函严重妨害了经营活动的正常和继续开展，导致尚鹏飞签订租赁合同的目的无法实现，尚鹏飞向锦绣公司书面送达解除通知函，租赁合同系因尚鹏飞行使法定解除权于2019年12月29日解除。五、租赁合同期限未满，锦绣公司存在严重违约行为，尚鹏飞行使法定解除权解除租赁合同，锦绣公司应当承担赔偿损失的违约责任。《抚顺乐都汇购物中心商铺租赁合同》第十五条详细约定了出租方的违约责任，在出租方违约时承租方享有合同解除权，出租方应赔偿承租方实际损失和其他因出租方违约行为而引起的所有费用和开支（包括合理支出的律师费）。因租赁合同期限尚未届满，锦绣公司存在严重违约行为导致租赁合同解除，装修残值、未履行完毕的会员协议转店损失、律师费支出等均应由锦绣公司赔偿。经司法鉴定装修残值896931元，未履行完毕的会员协议2557份、储物柜协议125份、私教课程协议111人份共价值2283342元，这两部分损失合计3180273元，如健身房经营至租赁合同期限届满则预期可得利益更是数额巨大。上诉人放弃了主张预期可得利益的索赔权利，仅就实际损失提出了赔偿请求，已经充分考虑了双方的合作历史、抚顺乐都汇的实际经营情况和客观的市场经济情况，法院应当判令锦绣公司予以赔偿。从受损权益的性质、损失弥补的可能性角度分析，虽然尚鹏飞存在迟延交纳租金及管理费的事实，但上述钱款出租人锦绣公司可以通过司法诉讼程序公平受偿。而承租人尚鹏飞租用商铺从事经营活动，获取的收益全部来源于经营收入，某一确定时间段经营收益缺损无法补救，经营收益的损失具有不可挽回的特点。2019年6月至9月商铺长时间的严重漏雨、高温，造成健身房营业收入的巨幅下降，出租人锦绣公司明知其在公共场所张贴函件的行为会给承租人尚鹏飞造成无法继续经营的严重后果却依旧多次反复张贴，最终造成健身房经营无法继续，承租人尚鹏飞的损失巨大且无法弥补，基于公平及诚实信用的考量，锦绣公司应当赔偿损失。 综上，恳请二审法院查清事实，依法驳回锦绣公司在一审提出的全部诉讼请求、支持上诉人在一审提出的全部反诉请求。 被上诉人锦绣公司辩称，一、被上诉人锦绣公司在房屋出现质量瑕疵后及时履行了修缮义务，并且该瑕疵没有严重影响房屋的使用致使合同目的无法实现，上诉人拒交租金及管理费是不正当行使抗辩权。首先，租赁房屋是在极端暴雨天气期间才出现了漏雨情况，属于不可抗力因素影响。经查询抚顺传媒网的新闻报导，2019年8月11日至15日及9月7日至8日期间，抚顺地区受台风影响出现大暴雨极端天气（证据1）。租赁房屋在2019年8月份出现了漏雨情况，系受极端天气影响。其次，被上诉人锦绣公司及时履行了修缮义务，维修后的房屋符合合同约定，不影响正常经营使用。锦绣公司在2019年7月27日、8月23日两次对房屋进行维修。经查询抚顺历史天气记录显示，2019年9月至11月期间，至少存在16天降雨天气，尤其在9月4日至9月7日期间持续降雨且出现暴雨天气（证据2）。但上诉人最后一次报修时间是2019年8月份。能够证明案涉房屋经维修后，符合合同约定，不影响上诉人正常经营活动。最后，上诉人虽主张房屋漏雨、空调温度过低过高、电梯系统不能正常运行等问题严重影响健身房的正常经营，但在2019年9月22日锦绣公司依约行使解除权后，上诉人仍继续占用使用房屋正常经营至2019年12月29日，其主张与实际行为相悖，依法不能成立。依据《民法典》第七百零三条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，由此可知，在租赁合同中，交付租赁物是出租人的主要义务，按约支付租金是承租人的主要义务，二者互为对价。而对房屋进行维修作为出租方的从给付义务，与支付租金不能形成对等给付关系。在房屋质量瑕疵不导致房屋无法使用且锦绣公司及时履行了修缮义务的前提下，上诉人拒交租金及管理费的行为是不正当行使抗辩权，是根本性、实质性违约行为。二、上诉人拖欠租金、管理费的行为导致合同解除，应当由上诉人承担合同解除的违约责任，上诉人无权主张因合同解除产生的损失。就上诉人主张的装修残值，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款、《抚顺乐都汇购物中心商铺租赁合同》（下称商铺租赁合同）第13.3.5条，该房屋的装修归锦绣公司所有，上诉人作为违约方无权要求赔偿。退一万步讲，即便存在装修损失，也应当以评估报告中全部残值为基数，按照剩余租赁期限进行折算，上诉人主张的896931元装修残值既无法律依据，也无合同约定，依法应予驳回。就上诉人主张的未履行完毕的会员协议、储物柜协议、私教课程协议损失，上诉人作为违约方，因其违约行为导致合同解除产生的损失应当由其自行承担。其次，健身房均采用预付制消费方式，上诉人收取的会员卡、私教课程、储物柜协议费用均是预收，不能视为上诉人的收入，在上诉人没有提供相应服务的情况下，退还预收的费用不属于其损失。最后，上诉人提供的证据不足以证明其主张，依法应当承担被驳回的不利后果。另外，一审法院驳回了锦绣公司关于违约金、占用使用费、律师费的诉讼请求，上诉人无权再基于公平原则要求锦绣公司承担其损失。依据双方签订的《商铺租赁合同》，上诉人应当承担的违约责任包括：第16.1条逾期付款违约责任“每逾期一日支付千分之五的违约金”、第13.4.2条逾期交还商铺的违约责任“按照租金、管理费标准支付占用费，每天应按照合同最后一个月月基本租金的2%支付违约金”、第16.6条律师费、保险费、保全费及诉讼费应当由上诉人承担。一审法院驳回了锦绣公司关于上述费用的诉请，锦绣公司承担了违约金、占用费、律师费的实际损失，符合公平原则，上诉人无权另行主张赔偿损失。三、锦绣公司在商铺门口张贴风险告知函、解除通知函的行为不构成违约，上诉人赔偿损失的主张不成立。造成会员恐慌、与上诉人发生纠纷的根本原因是上诉人拖欠租金、管理费的违约行为导致其与锦绣公司之间的租赁合同解除，而不是锦绣公司的告知行为。且锦绣公司向上诉人承租的商铺送达也不超出合理范畴，上诉人的主张不成立。综上，请求法院依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。 原告锦绣公司向一审法院提出本诉请求：1.判令被告支付2019年8月1日至9月22日的租金183050.40元、物业管理费43295.03元；2.判令被告支付拖欠上述款项的逾期付款违约金51928.86元，自应付款之日起暂计算至2019年9月22日，应计算至实际给付之日止；3.判令被告支付逾期交还商铺期间的占用费26116.78元，自2019年9月25起暂计算至2019年9月30日，应计算至实际给付之日止；4.判令被告支付逾期交还商铺违约金12672.72元，自2019年9月25起暂计算至2019年9月30日，应计算至实际给付之日止；5.判令被告立即将商铺内的所有物品清空后将商铺交还原告；6.判令被告支付律师费49529.73元；7.本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。 反诉原告尚鹏飞向一审法院提出反诉请求：1.确认反诉原告与反诉被告签订的《抚顺乐都汇购物中心商铺租赁合同》于2019年12月29日解除；2.反诉被告返还履约保证金213937元；3.判令反诉被告赔偿装修残值896931元；4.判令反诉被告赔偿会员转店损失2283342元；5.判令反诉被告赔偿反诉原告支付的基础律师费20000元，风险部分律师费反诉原告另行主张；6.反诉被告给付原告复印费510元；7.诉讼费、鉴定费由反诉被告承担。 一审法院经审理查明：2017年3月1日，原告（反诉被告）锦绣公司与被告（反诉原告）尚鹏飞签订《抚顺乐都汇购物中心商品租赁合同》，约定：尚鹏飞向锦绣公司租赁商铺事宜订立本购物中心商铺租赁合同，位于抚顺市顺城区乐都汇购物中心，该购物中心内第5层L5F001-003/024-030号商铺；管理费：锦绣公司或由锦绣公司指定的为该购物中心提供物业管理服务的物业管理人为维护整个购物中心的正常运作，而对公共区域执行秩序维护、清洁、绿化及对共用设施设备进行日常的保养等工作发生的必要费用，该购物中心公共区域本身的水、电和中央空调费/暖气费等费用；履约保证金：指尚鹏飞依据本合同向锦绣公司交付的保证金，作为尚鹏飞履行本合同义务的保证。……租赁面积为该商铺的使用面积约为2649平方米，建筑面积约为4415平方米；该商铺仅供尚鹏飞用于经营以“沈阳帝豪斯健身俱乐部”的店招名称经营“沈阳帝豪斯健身俱乐部”品牌之用，经营范围包括器械、瑜伽、体操、舞蹈及其相关配套服务；……尚鹏飞租用该商铺的期限为自2017年3月1日至2021年8月31日。租赁期包括装修期，该商铺开业日暂定2017年3月1日；……该商铺的租金计算方式为基本租金与提成租金两者取高：基本租金为锦绣公司为保证基本收益按使用面积每月向尚鹏飞方收取的固定数额的租金，包括开业装修期租金和经营期租金，若该月非完整月，则为月租金除以本日历月天数乘以该月所租赁的实际天数；提成租金为锦绣公司根据尚鹏飞的实际经营情况，按约定的提成扣点从尚鹏飞每月实际经营的营业额中提取的不固定数额的租金。基本租金与提成租金两者取高作为锦绣公司当月收益的方式为准。2019年2月1日至2020年1月31日，37.97元/平方米/月，含税月租金105606元，含税提成扣点8.4%；管理费2017年3月1日至2021年8月31日，5.34元/平方米/月，含税月管理费24977.9元；尚鹏飞须按照本合同约定的方式和日期向锦绣公司支付上述管理费；……锦绣公司将不定期为该购物中心举行商业推广活动，包括但不限于商场整体宣传、节庆装饰、各类锦绣公司主办或协办的活动，尚鹏飞同意接受锦绣公司的推广活动并承诺为此向锦绣公司按月支付推广费；含税租金、管理费和推广费等按照月度的付款周期支付，尚鹏飞应在商铺交付之日前支付首月含税租金、管理费、推广费等合同费用，其余月份的含税租金、管理费以及推广费等应在每月25日之前提前向锦绣公司支付下一月的固定费用；……尚鹏飞应向锦绣公司交纳相当于1.4个月基本租金加管理费及推广费(含增值税)的数额总和作为履约保证金，该履约保证金不是尚鹏飞预付的租金、管理费及推广费，仅是尚鹏飞履行本合同约定义务的保证；履约保证金共计人民币163967.55元，尚鹏飞须于本合同生效之日起7天内向锦绣公司交纳履约保证金以及装修保证金；在本合同终止并且尚鹏飞履行了合同约定的全部义务(包括但不限于向锦绣公司原状交还该商铺及支付所有费用)之后，尚鹏飞履约保证金将作为担保尚鹏飞对消费者要求退货、赔偿及修理作出补偿的费用。在该商铺交还90天后，如果没有任何消费者退货、赔偿及修理的索赔，则锦绣公司向尚鹏飞无息退还该保证金，否则，锦绣公司有权从该保证金中扣除前述索赔给锦绣公司；……锦绣公司须尽力保持该购物中心的屋顶、主要结构、墙壁、水管通道及电缆电线在良好的使用状态，须尽力保持该购物中心的公共地方清洁及妥当的状态，须尽力保持该购物中心内任何电梯、自动楼梯、消防及保安设备、空调设施、暖气设施及其他设备在妥当及可运作的状态；锦绣公司应在正常营业时间内向该商铺提供空调或暖气服务。……尚鹏飞同意并认可：如该商铺内有尚鹏飞遗留下的任何装饰、家具、装备、对象、物料、设备或其它任何物品，均视为尚鹏飞放弃前述物品的所有权，锦绣公司有权以任何方式处理前述物品及其相关收益，尚鹏飞对此无异议，也同意不追究锦绣公司责任。该商铺之装修及所有附属设施/设备属锦绣公司所有，锦绣公司无需给予尚鹏飞补偿，锦绣公司亦可将商铺内的一切装修、附属设备/设施拆除；锦绣公司违约责任：在租赁期，锦绣公司有下列行为之一的，尚鹏飞有权单方面解除本合同，由此而造成尚鹏飞损失的，锦绣公司应赔偿给尚鹏飞造成的实际损失：违反本合同的约定，使尚鹏飞无法按合同约定用途继续使用该商铺的，违反本合同及其补充条款的约定，不承担维修责任或支付维修费用，致使尚鹏飞无法继续按合同约定用途继续使用该商铺的；尚鹏飞因锦绣公司违约行为而引起的所有费用和开支(包括合理支出的律师费)，均由锦绣公司承担，尚鹏飞有权向锦绣公司追讨该等费用、开支；尚鹏飞违约责任：拖欠支付租金、管理费及其他费用之一或全部达到30日的；或违反本合同约定未如实提供销售数据次数达到三次或三次以上的，锦绣公司因向尚鹏飞催收租金或其他费用而引起的所有费用和开支(包括但不限于律师费等)，及锦绣公司因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由尚鹏飞承担，锦绣公司有权向尚鹏飞追讨该等费用、开支。……合同签订后，锦绣公司将租赁房屋交由尚鹏飞使用。另查，位于抚顺市顺城区新华大街1号楼（建筑面积61089.76平方米）房屋所有权人为抚顺锦绣房地产开发有限公司。抚顺市顺城区帝二健身俱乐部经营者尚鹏飞。锦绣公司与尚鹏飞签订《抚顺乐都汇购物中心商品租赁合同》后，尚鹏飞使用租赁房屋用于经营健身俱乐部，尚鹏飞给付锦绣公司履约保证金163967.55元及装修保证金40000元，其中装修保证金冲抵了租金、管理费等。2019年6、7月份，该租赁房屋存在漏雨情况。尚鹏飞从2019年8月1日开始欠付锦绣公司租金及管理费。尚鹏飞于2019年12月29日从租赁房屋撤场，尚留有部分物品。再查，因锦绣公司申请本院保全尚鹏飞的财产，并提供了保险公司保函，本院依法查封尚鹏飞名下股权。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。锦绣公司与尚鹏飞双方所签订的《抚顺乐都汇购物中心商品租赁合同》系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应依约履行。锦绣公司将租赁房屋交由尚鹏飞使用，尚鹏飞应当按照约定向锦绣公司支付租金及管理费。尚鹏飞称锦绣公司存在商场运营情况每况愈下，租户大量离场、日常客流量锐减，物业服务质量严重降低，锦绣公司停止店铺招商工作及商业推广宣传活动的违约行为一节，尚鹏飞未提供有效的证据证明锦绣公司对其进行了承诺招租及商业推广达到何种程度，且该合同未约定锦绣公司存在招商义务，如因尚鹏飞不满意锦绣公司的物业服务等，应与锦绣公司进行沟通改善，也可以主张解除合同，上述辩称不应当是尚鹏飞不给付租金及管理费的理由。关于尚鹏飞主张租赁房屋漏雨，空调系统温度过低过高、电梯系统不能正常运行等问题，锦绣公司在租赁房屋上确实存在管理瑕疵，但通过双方对《抚顺乐都汇购物中心商品租赁合同》的履行情况来看，锦绣公司在尚鹏飞反映情况后，做了相应的维护工作，上述问题并未导致实质性违约，故原告锦绣公司向被告尚鹏飞主张租赁及管理费，本院予以支持。关于合同解除时间一节，尚鹏飞于2019年12月29日搬离租赁房屋，应当视为锦绣公司与尚鹏飞之间解除了租赁合同，租金与管理费计算时间应当从2019年8月1日至2019年12月29日（4个月29天），2019年2月1日至2020年1月31日含税月租金105606元，尚鹏飞应给付租金为524509.8元（105606×4+105606/30×29），2017年3月1日至2021年8月31日,含税月管理费24977.9元,尚鹏飞应给付管理费为124056.9元（24977.9×4+24977.9/30×29）。关于尚鹏飞的反诉请求一节，尚鹏飞主张与锦绣公司在2019年12月29日解除了《抚顺乐都汇购物中心商铺租赁合同》，尚鹏飞从租赁房屋中搬离，应当认为双方均无继续履行合同的意愿，故双方合同解除时间应当认定为2019年12月29日。尚鹏飞主张锦绣公司返还履约保证金213937元，经查尚鹏飞给付锦绣公司履约保证金163967.55元，与其主张差额50000元，尚鹏飞未提供证据证明，故锦绣公司在合同解除后，应返还尚鹏飞履约保证金163967.55元。尚鹏飞主张锦绣公司的行为，均不能构成证明锦绣公司对履行《抚顺乐都汇购物中心商品租赁合同》的实质性违约，仅是锦绣公司在履行合同中的履行瑕疵。尚鹏飞主张的装修残值，在双方签订的《抚顺乐都汇购物中心商品租赁合同》中明确约定该商铺内有尚鹏飞遗留下的任何装饰、家具、装备、对象、物料、设备或其它任何物品，均视为尚鹏飞放弃前述物品的所有权，锦绣公司有权以任何方式处理前述物品及其相关收益，故租赁房屋的残值应归锦绣公司所有。尚鹏飞主张锦绣公司赔偿转店损失等，因经营损失是由多方因素导致，锦绣公司履行瑕疵并不必然致尚鹏飞产生经营损失，故该项主张本院不予支持。关于锦绣公司主张违约金、占用使用费及双方主张律师费等，锦绣公司与尚鹏飞所签订的《抚顺乐都汇购物中心商品租赁合同》，双方均应按照约定履行各自义务，租赁房屋所出现漏水、空调运行不畅、电梯等问题，虽未构成实质性违约，但该情况确实给承租人尚鹏飞在使用房屋上带来困扰。锦绣公司在履行合同中存在瑕疵，故锦绣公司向尚鹏飞主张违约金，本院不予支持。尚鹏飞在2019年12月29日已经搬离租赁房屋，租赁房屋遗留的物品尚鹏飞应在限期内取走，否则锦绣公司可另行安置，锦绣公司主张占有使用费，本院不予支持。关于锦绣公司主张逾期交房违约一节，双方合同解除之日与尚鹏飞撤场之日为同一日，该项主张，本院不予支持。本院综合考虑锦绣公司与尚鹏飞合同履行情况，双方所产生的律师费，应当各自承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告（反诉被告）抚顺锦绣房地产开发有限公司与被告（反诉原告）尚鹏飞签订的《抚顺乐都汇购物中心商品租赁合同》于2019年12月29日解除；二、被告（反诉原告）尚鹏飞于本判决生效后十五日内给付原告（反诉被告）抚顺锦绣房地产开发有限公司租金524509.8元；三、被告（反诉原告）尚鹏飞于本判决生效后十五日内给付原告（反诉被告）抚顺锦绣房地产开发有限公司管理费124056.9元；四、原告（反诉被告）抚顺锦绣房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还被告（反诉原告）尚鹏飞履约保证金163967.55元；五、位于抚顺市顺城区商铺由原告（反诉被告）抚顺锦绣房地产开发有限公司占有使用，被告（反诉原告）尚鹏飞于本判决生效后十五日内将商铺内遗留物品取走，如未取走，原告（反诉被告）抚顺锦绣房地产开发有限公司可自行安置遗留物品；六、驳回原告（反诉被告）抚顺锦绣房地产开发有限公司其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）尚鹏飞其他反诉请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10199元，保全费2352元，其中原告（反诉被告）抚顺锦绣房地产开发有限公司向本院先行垫付案件受理费6799元及保全费2352元，被告（反诉原告）尚鹏飞先行垫付反诉费3400元，由原告（反诉被告）抚顺锦绣房地产开发有限公司承担案件受理费3400元，由被告（反诉原告）尚鹏飞承担案件受理费6799元及保全费2352元，共计9151元。原告（反诉被告）抚顺锦绣房地产开发有限公司、被告（反诉原告）尚鹏飞在履行判决义务时一并给付对方。 二审期间，被上诉人锦绣公司提交了如下证据：1.抚顺传媒网新闻报导截图2张（发表日期：2020年3月24日，标题：《抚顺发布2019年气候公报，出现8次较大范围暴雨过程》），欲证明：依据抚顺市气象局发布的2019年度气候公报，受台风“利奇马”和西风带冷空气共同影响，2019年8月11日至15日抚顺地区出现大暴雨天气，全市90个气象站中有59个站出现大暴雨，30个站出现暴雨，并伴有短时强降水、雷暴大风等强对流天气。受2019年第13号台风“玲玲”影响，9月7日至8日期间，抚顺地区出现大到暴雨局部大暴雨天气。受暴雨极端天气影响，案涉房屋在2019年8月出现漏雨情况。在上诉人报修且暴雨期过后，被上诉人锦绣公司及时安排施工单位进行了维修，履行了出租方的修缮义务。2019年8月过后，上诉人没有再主张过漏雨维修，并且持续经营到2019年12月底，能够证明被上诉人锦绣公司维修过的房屋能够正常使用。2.抚顺历史天气查询截图16张，欲证明：经查询抚顺历史天气记录显示，2019年9月至11月期间，有至少16天的降雨天气，尤其是在9月4日至9月7日持续降雨且出现暴雨天气。上诉人最后一次报修是在2019年8月份，被上诉人锦绣公司维修后的房屋能够正常使用，上诉人拖欠租金及管理费是不正当行使抗辩权，是违约行为。上诉人尚鹏飞对上述证据发表质证意见如下：对证据1和2的真实性及证明目的均有异议。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、锦绣公司是否存在根本性违约行为；二、上诉人主张的装修残值损失、会员转店损失、律师费、复印费等请求是否应予以支持； 关于争议焦点一，本案双方当事人于2017年签订《抚顺乐都汇购物中心商品租赁合同》，根据我国法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。具体到本案中，双方合同签订后，被上诉人锦绣公司将案涉租赁物交付上诉人尚鹏飞使用，在履行合同过程中，案涉租赁物出现了漏雨等情形，通过上诉人提交的漏水视频可知，该房屋在2019年7和8月份均有漏水，从视频来看，该漏水并不足以导致合同目的无法实现，且上诉人一直使用案涉房屋至2019年12月份，但因房屋该漏雨确实在一定程度上对上诉人使用租赁物产生影响，故本院认定2019年7月和8月的租金应予以适当减少，酌定每月减少50%为宜，对上诉人主张锦绣公司存在根本性违约行为的请求不予认可。 关于争议焦点二，首先，因双方签订的合同中在“商铺交还”中明确约定：该商铺内有上诉人尚鹏飞遗留下的任何装饰、家具、装备、对象、物料、设备或其它任何物品，均视为上诉人尚鹏飞放弃前述物品的所有权，锦绣公司有权以任何方式处理前述物品及其相关收益，故一审没有支持上诉人尚鹏飞主张的装修残值损失并无不当；其次，虽然在履行合同过程中，出现了案涉租赁房屋漏雨等情形，但锦绣公司已经进行了维修。经营者在经营中产生的损失可由多方面因素导致，锦绣公司的行为并不必然导致上诉人店内的会员转店，故对上诉人主张锦绣公司赔偿会员转店损失的请求不予支持；最后，本案双方当事人在履行合同过程中，出现了房屋漏雨等情形，由于双方没有进行有效沟通，导致本案纠纷产生，双方对此均存在一定过错，一审法院综合本案的实际情况，没有支持双方主张的律师费等请求并无不当。一审法院对此已经进行详细论述，本院不再赘述。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持抚顺市顺城区人民法院作出的（2019）辽0411民初4108号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项、第六项、第七项及一审诉讼费、保全费分担部分； 二、变更抚顺市顺城区人民法院作出的（2019）辽0411民初4108号民事判决第二项为：尚鹏飞于本判决生效后十五日内给付抚顺锦绣房地产开发有限公司租金418903.8元； 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回上诉人尚鹏飞的其它上诉请求。 二审案件受理费40618元，由上诉人尚鹏飞承担37775元，由抚顺锦绣房地产开发有限公司承担2843元。 本判决为终审判决。 审 判 长  宫 颖 审 判 员  李 艳 审 判 员  李依桐 二〇二一年七月二十七日 法官助理  曲 靖 代书记员  刘鑫明