上海市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）沪02执复142号复议申请人(被执行人)：上海宏峰金属制品有限公司，住所地上海市青浦区华新镇淮海村。法定代表人：陈取琴，总经理。委托诉讼代理人：郑凯艺，北京市隆安律师事务所上海分所律师。申请执行人：上海金工建设(集团)有限公司，住所地上海市宝山区。被执行人：上海鼎一仓储物流有限公司，住所地上海市青浦区。复议申请人上海宏峰金属制品有限公司(以下简称宏峰公司)不服上海市青浦区人民法院(以下简称青浦法院)(2021)沪0118执异139号异议裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。在青浦法院执行上海金工建设(集团)有限公司(以下简称金工集团)与宏峰公司、上海鼎一仓储物流有限公司(以下简称鼎一公司)所有权纠纷一案中，上海科东房地产土地估价有限公司(以下简称科东公司)接受该院的委托，出具沪科东房估字(2021)FC第0074号房地产评估报告。宏峰公司认为上述评估报告存在严重错误，向青浦法院提出书面异议，要求予以撤销，并重新测绘、评估。青浦法院查明，关于金工集团与宏峰公司、鼎一公司所有权纠纷一案，该院于2017年10月25日作出(2017)沪0118民初992号民事判决，判令宏峰公司、鼎一公司于判决生效之日起十日内赔偿金工集团坐落于本市青浦区华新镇华丹路XXX号房屋2014年9月11日至2016年12月31日的使用费人民币11，657，116元(以下币种相同)、自2017年1月1日起至宏峰公司、鼎一公司实际将上述房屋移交金工集团之日止的房屋使用费(按每月市场租金464，900元计算)等。该案审理中，青浦法院于2017年2月14日保全查封宏峰公司名下位于本市青浦区华新镇华丹路XXX号房屋(以下简称案涉房屋)。2018年5月3日，经金工集团申请，青浦法院以(2018)沪0118执2442号立案执行。执行中，青浦法院于2019年2月26日裁定拍卖案涉房屋。另，根据上述房地产登记证明显示，宏峰公司于2005年8月10日经核准取得案涉房屋的产权，权证号为青XXXXXXXXXX，该权证号下有1号、2号、3号、4号共四幢房屋。2021年3月26日，科东公司作出沪科东房估字(2021)FC第0074号房地产评估报告，载明估价时点为2020年11月17日；价值类型中价值名称为房地产市场价值及未见证房屋建筑物价值，华丹路XXX号1-4幢建筑物所有权及国有出让土地使用权的市场价值，估价结果中包含估价对象室内固定装修价值及厂区内附属配套设施价值，其中包括室内的固定装修价值；估价方法为华丹路XXX号1-4幢工业房地产是成本法、收益法，未见证房屋建筑物为成本法；估价结果为华丹路XXX号1-4幢工业房地产价值为7，059.29万元，未见证房屋建筑物价值为934.9万元等。因宏峰公司对上述估价报告提出异议，科东公司于2021年4月22日出具评估报告答疑，内容：1、于评估起始日至评估报告出具之日，注册房地产估价师已作尽职调查，并积极与承办法院及相关当事人沟通，最终未能取得与5幢相关的任何合法产权证明文件；本次以5幢厂房为无证建筑物进行评估。2、根据被申请方提供的本市青浦区华新镇华丹路XXX号工业房地产租金评估报告，该房地产与本次评估的涉案标的非同一案件，估价目的不同。3、根据《上海市房屋租赁条例(2010修正)》记载，未依法登记取得房地产权证或无其他合法权属证明的房屋不得出租，故本次按无证房屋进行评估。4、本公司接受司法委托后，遵照《中华人民共和国资产评估法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》等有关法律法规和技术标准，运用成本法、收益法两种方法对估价对象进行了评估，独立严谨地完成了估价报告。5、根据《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》《房地产估价师执业资格制度暂行规定》的相关规定，本次参与估价对象评估业务的注册房地产估价师均满足执业要求。青浦法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。宏峰公司就科东公司对案涉房屋的评估采用的评估标准、方法及未见证建筑物的面积和收益持有异议，要求撤销该估价报告并重新测绘及评估，科东公司对上述异议已作出答疑。异议审查中，宏峰公司未能提供证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法，且评估结果仅是确定拍卖保留价的一个参考因素而不是绝对依据，标的物价值将通过拍卖程序在市场中体现。就评估结果本身，并非执行异议的审查范畴。故青浦法院于2021年5月20日裁定驳回宏峰公司的异议请求。宏峰公司向本院申请复议称，一、案涉房屋具有重大市场价值，应统一采用市场价值标准，就整块宗地及1-5幢厂房、配套设施作整体评估。地块的使用和地上建筑的安排具有统一性和整体性，1-5幢厂房均具有市场使用价值，现均已出租，买受人不付出成本就实际收取租金，不符合常理和逻辑。一审中出具的华丹路XXX号1-2幢厂房的评估报告采用市场法，认定未见证建筑具有收益性，且评估出巨额的租金使用价值，在同一案件的程序中就未见证建筑的收益采取完全相悖的评估标准属司法不公。科东公司就案涉房屋出具的评估报告未将成本和收益单列，但又将厂房租约作为评估标准之一，未进行成本和收益的细化，该评估报告价值失实，违背评估的中立性。二、科东公司未进行室内测绘，测绘报告所附照片中无第5幢未见证厂房，测绘内容严重失实，基于测绘报告出具的评估报告严重错误，案涉房屋的价值远大于评估结果。故宏峰公司申请撤销科东公司所作评估报告，对案涉房屋重新测绘且重新评估。本院查明，青浦法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，宏峰公司向本院提交的复议申请书载明，该公司于2021年4月9日收到评估报告。宏峰公司向青浦法院提交的执行异议申请书显示的落款日期为2021年5月13日。本院认为，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条第一款规定，当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议。第二十三条第一款规定，当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明；评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。本案中，宏峰公司自述于2021年4月9日收到评估报告，但于同年5月13日才向青浦法院提出执行异议，已超出法定期限，对其所提异议应不予受理。另外，宏峰公司提出的异议、复议理由均针对评估方式和评估结果，并不属于执行异议、复议案件的审查范围，其也未举证证明评估程序严重违法，故不符合重新评估的法定情形。综上，宏峰公司的复议申请不成立，应予驳回。青浦法院所作异议裁定符合法律规定，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：驳回上海宏峰金属制品有限公司的复议申请，维持上海市青浦区人民法院(2021)沪0118执异139号异议裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 胡晓东审 判 员 朱志红审 判 员 杨喆明二〇二一年七月八日法官助理 何 冰书 记 员 何 冰附：相关法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；……