山东省济宁市任城区人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁0811执异604号异议人（案外人）：韩广孝，男，1984年5月16日出生，汉族，住嘉祥县。委托诉讼代理人（特别授权代理）：贾炳宇，山东众翊轩律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权代理）：潘伟其，山东众翊轩律师事务所律师。申请执行人：唐延京，男，1972年10月5日出生，汉族，住济宁市任城区。被执行人：贺新亮，男，1976年10月1日出生，汉族，住嘉祥县。本院在执行唐延京与李平、贺新亮、济宁市冠翘楚工程监理有限公司、济宁永诚装饰工程有限公司民间借贷纠纷一案中，异议人韩广孝向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人韩广孝称，请求解除对济宁市房屋的查封措施，并停止对该房屋的执行。事实与理由:任城区人民法院于2018年1月18日查封了济宁市房屋，该房屋事实上已经于2017年11月18日被贺新亮及其配偶程翠真出售给了异议人，并已经实际使用至今。2017年11月，因被执行人贺新亮和程翠真无力偿还异议人的借款，双方协商将济宁市房屋出售给异议人用于抵偿借款。2017年11月9日，在开发商交付房屋时案涉房屋便直接交由异议人占有使用，异议人并交纳了案涉房屋的开口费、物业费、维修基金等一系列费用。后买卖双方于2017年11月18日签订了《房屋买卖合同》及相关补充协议，异议人并付清了全部购房款，此后异议人对房屋进行了装修并一直对外出租。因案涉房屋在双方交易时并不具备办理不动产登记的条件，异议人一直督促贺新亮和程翠真在房产可以办理登记时积极协助异议人办理过户登记手续。后异议人得知案涉房屋于2018年1月18日被法院查封。异议人认为，异议人在案涉房屋被查封以及执行人和被执行人的诉讼之前就已经与被执行人完成了该房屋的买卖交易，支付完毕全部购房款并已实际交付使用。现法院在没有通知异议人，没有调查清楚该房屋现状的情况下就查封该房产，影响了异议人对该房屋权利的行使，应当立即解除。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。现异议人已通过合法渠道取得了对该房屋的所有权和使用权，没有过错，法院应当解除查封。综上所述，异议人是对该房屋拥有合法产权的案外人，法院将异议人的前述房产予以查封，明显错误。故依据《民事诉讼法》第225条的规定，向法院提出前述异议，请求立即解除对前述房产的查封措施，并停止执行，切实维护异议人的合法权益。申请执行人唐延京辩称，异议人对涉案被执行房屋并不拥有所有权，依法不能排除申请执行人的执行申请。异议人与被执行人签订的房屋买卖合同明显不符合常理，且证据相互矛盾，足以证明系异议人与被执行人为了达到阻碍执行而伪造的证据，具体理由如下：1、涉案房屋系抵押房屋，在银行有银行贷款，但在双方签订的房屋买卖合同和补充协议中却均明确记载房屋没有抵押，而在嘉祥县人民法院调解时，异议人却又声称贷款由被执行人偿还，两者矛盾。2、根据房屋买卖合同的约定，购房款为60万元，且为购房时一次性付清。同时在房屋买卖合同的背面备注了收到60万元的收到条，用以证明合同签订当天购房款已经一次性付清。但在补充协议中却又提到被执行人要求在二天后以现金支付，两者也明显矛盾。另外，根据被执行人2020年1月10日出具的证明也证实购房款系购买当天支付，足以证明购房过程和支付款项的虚假性。3、无论在房屋买卖合同还是补充协议中均未体现出被执行人向异议人借款的事宜，但在异议人提交的嘉祥县人民法院民事调解书中却提到了以借款抵房款事宜，这也与常理明显不符。4、房屋既然卖给了异议人，异议人完全可以用部分购房款偿还涉案房屋的银行贷款，然后办理过户手续，但根据异议人的说法是异议人将全部房款支付给被执行人，然后由被执行人一直偿还房屋贷款，这也明显与常理不符。5、申请执行人于2018年1月份就将房屋进行了查封，且法院在涉案房屋门上张贴了查封裁定，但异议人从未向法院提出过任何的异议。6、在法院执行过程中，被执行人的妻子程翠真曾多次找到执行法官，认为房屋系夫妻共同财产，要求保留其份额，足以证明涉案房屋并没有转让。综上，虽然异议人提交了涉案房屋的买卖合同等相关证据，但该证据之间相互矛盾，明显不符合房屋买卖的真实交易习惯，不足以证实双方存在真实的交易。另外，针对这么大额的交易，异议人也未提供现金交易的取款凭证，所以异议人提供的证明不能证明真实的买卖关系，不足以排除涉案房屋的执行。本院查明，2018年1月17日，本院对受理的唐延京与李平、贺新亮、济宁市冠翘楚工程监理有限公司、济宁永诚装饰工程有限公司民间借贷纠纷一案作出了（2018）鲁0811执保65号执行裁定书并于次日向济宁市不动产交易中心送了该裁定书及协助执行通知书，查封了贺新亮名下位于济宁市房屋（证号：鲁（2017）济宁市不动产证0008780号），期限三年（2018年1月18日至2021年1月18日止）。2018年5月25日，本院对该案作出了（2018）鲁0811民初711号民事判决书，判决“一、被告贺新亮于本判决生效之日起十日内偿还原告唐延京借款266000元及利息；二、被告贺新亮于本判决生效之日起十日内支付原告唐延京以266000元为基数，按月利率2%计算的，从2017年11月10日起计至实际偿还之日止的利息；三、被告济宁市冠翘楚工程监理有限公司、济宁永诚装饰工程有限公司对上述债务承担连带还款责任”。该案民事判决书生效后，进入强制执行程序，案号分别为：（2018）鲁0811执3998号、（2021）鲁0811执恢120号。在执行过程中，本院于2021年1月8日向济宁市不动产登记中心送达了（2018）鲁0811执3998号执行裁定书、协助执行通知书，对上述房产续行查封。本院于2021年1月25日作出了（2021）鲁0811执恢120号执行裁定书，裁定拍卖被执行人贺新亮名下位于济宁市。另查明，异议韩广孝为支持其异议请求，提供如下证据：1.贺新亮、程翠真与韩广孝于2017年1月18日签订的《房屋买卖合同》1份（该合同中备注有程翠真出具的金额为60万元的收到条1份）；2.程翠真与韩广孝于2017年11月20日签订的《补充协议书》1份；3.异议人韩广孝于2017年8月4日，通过中国农业银行股份有限公司嘉祥呈祥支行往账户62×××91分别转账119500元、190000元，共计309500元的中国农业银行股份有限公司嘉祥县呈祥支行出具的银行交易明细1份；4.贺新亮、程翠真于2020年1月10日出具的《证明》1份；5.异议人韩广孝于2017年11月9日以程翠真的名义向山东九巨龙物业管理有限公司交纳了红玺台6号住宅楼01单元23层01-2301号房屋的电费、物业费，暖气、燃气、有限电视开口费等费用的收据1宗及相关银行明细；6.异议人韩广孝于2019年1月22日以程翠真的名义交纳住宅专项维修资金9252元票据及相关银行明细1份；7.韩广孝分别与黄艳新（2018年3月26日签订）、张金国（2020年9月9日签订）签订的《房屋租赁合同》2份；8.《房屋代管协议》1份；9.（2020）鲁0829民初5500号民事调解书1份。上述证据中，异议人韩广孝（乙方）与程翠真、被执行人贺新亮（甲方）于2017年11月18日签订的《房屋买卖合同》约定“一、甲方自愿将位于：济宁市（建筑面积112.41平方米，车位号红玺台Ａ74号车位，合同编号20160203078）房产出卖给乙方……二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币共陆拾万元整……三、乙方在签订本合同时，此刻房款一次性付清……九、附加条款：本合同签定时，该房屋不具备办理房产证明的条件，等条件成熟时，甲方应积极协助乙方办理房屋产权手续……备注：收到条今收到房款陆拾万元整（60万）程翠真”。同年11月20日，异议人韩广孝（乙方）与程翠真（甲方）签订的《补充协议书》约定“乙方所购买甲方商品房房屋总价款合计陆拾万元，甲方要求乙方将购房款陆拾万元以现金方式支付甲方，现金收到后，并由甲方出具收到条予以确认。甲方出具购房款收到条行为视为乙方购房款全部付清……”。2020年1月10日，程翠真、被执行人贺新亮出具的《说明》载明：“经对账在2017年8月4日借韩广孝（又名韩广效）现金两笔计叁拾万零玖仟伍佰元整（即309500.00元），该两笔借款已转入贺新亮卡内，该笔借款不存在利息，另290500.00元款以现金方式在购房当天支付。关于韩广孝（又名韩广效）与我们夫妻签订的房屋买卖合同，购房款合计陆拾万元整（即60万元），支付方式包括冲抵借款309500.00元和现金支付290500.00元”。2020年11月19日，山东省嘉祥县人民法院对受理的韩广孝与贺新亮、程翠真房屋买卖合同纠纷一案作出了（2020）鲁0829民初5500号民事调解书，确认：“一、原告韩广孝与被告贺新亮、程翠真自愿继续履行双方于2017年11月18日签订的房屋买卖合同及2017年11月20日签订的补充协议；被告贺新亮、程翠真自愿于2022年5月1日前协助原告韩广孝将位于济宁红玺台小区6号楼1单元23层2301号住宅过户登记手续至原告名下。二、如被告不能按照本协议第一条的约定履行协助过户义务，双方同意解除2017年11月18日签订的房屋买卖合同及2017年11月20日签订的补充协议。被告贺新亮、程翠真自愿于2022年6月1日前返还原告韩广孝购房款60万元、装修费5万元；并自2017年11月8日起至实际支付之日止，以65万元为基数，按照2020年11月18日全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率四倍的标准计付利息。三、原告韩广孝自愿放弃其他诉讼请求。四、案件受理费减半交纳4900元、诉讼保全费3520元，由被告贺新亮、程翠真负担”。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。买受人对不动产的物权期待权得以排除执行，须同时符合上述四个法定条件。本案中，异议人韩广孝与程翠真、被执行人贺新亮于2017年11月18日对案涉房产签订了《房屋买卖合同》，并在本院查封前以程翠真的名义交纳了案涉房产的物业费，暖气、燃气、有线电视开口费等费用，占有了案涉房产。异议人韩广孝与程翠真、被执行人贺新亮约定购房款的“支付方式包括冲抵借款309500.00元和现金支付290500.00元”，但异议人韩广孝仅提供了309500元的银行转账证据，虽被执行人承认异议人韩广孝以现金方式在购房当天支付290500.00元，但不能免除异议人韩广孝对现金支付290500元购房款承担举证责任，而异议人韩广孝对现金支付290500元购房款未提供银行支取的相关证据及其他合法有效的证据予以佐证，故不能认定异议人韩广孝已支付了全部购房款。另外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”异议人韩广孝提供的山东省嘉祥县人民法院（2020）鲁0829民初5500号民事调解书在本院对案涉房屋查封后作出，故依据上述司法解释，（2020）鲁0829民初5500号民事调解书不能作为异议人韩广孝排除执行的证据，且不能证明非因买受人即异议人韩广孝自身原因未办理过户登记。综上，异议人韩广孝未提供合法有效证据证明其对案涉房产的物权期待权得以排除执行已同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个法定条件，其所主张的事实和异议请求，本院不予支持，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回异议人韩广孝的请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 周新宇审 判 员 吕 芳审 判 员 王彦洁二〇二一年七月二十二日法官助理 路 姗书 记 员 李 璇