新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新0203民初1737号 原告：克拉玛依市富国物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 法定代表人：李悌我，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张英杰，男，汉族，该公司员工，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 被告：郑庆峰，男，汉族，个体从业人员，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 被告：吕迎春，女，汉族，个体从业人员，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 二被告之委托诉讼代理人：卜丽敏，新疆玺善律师事务所律师。 原告克拉玛依市富国物业服务有限公司（以下简称富国物业公司）与被告郑庆峰、吕迎春物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告富国物业公司之委托诉讼代理人张英杰，被告郑庆峰及其委托诉讼代理人卜丽敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告富国物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告物业费41,325元（2016年5月14日至2019年12月31日）。事实与理由：被告郑庆峰、吕迎春在富国国际汽车城购买了国际汽车城一期五金机电汽配园四套房屋。按照富国国际汽车城物业管理的相关规定，各业主必须按照物业服务管理规定，如期交纳物业服务管理费。但被告自2016年5月14日起至今未交物业费，经原告的物业服务管理人员数次催要无果，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求支持原告诉讼请求。 被告郑庆峰、吕迎春辩称，1、二被告与原告不存在物业服务合同，被告请求原告提交双方签订的物业服务合同；2、基于双方没有签订正式的物业服务合同，原告计算物业费及收费的相关标准二被告也不予认可；3、根据2018年11月20日原告向国际汽车城一期业主发布了一份书面函，证实原告因收费不理想，原告将在2018年12月退出富国国际汽车城的物业管理，所以被告认为2018年12月之后，原告就没有提供物业服务，垃圾都是到处堆放的；4、根据《新疆维吾尔自治区物业管理条例》第四十五条，物业服务主要内容有九大项；根据《新疆维吾尔自治区物业服务管理办法》第七条，物业服务费的成本构成有十大项服务，实际情况原告只履行了其中的一项即清洁卫生。所以，如果被告应当交纳物业费，也只应当根据标准、服务内容按比例交纳，被告认为该比例为物业服务费的10%；5、根据《新疆维吾尔自治区物业管理条例》第八十二条之规定，因为建设单位交付前期物业不符合第二十一条、二十二条之规定，燃气管道未开通，公共设施电梯无法使用，绿化工程未建设等相关事实，根据法律规定不得收取物业费。综上，被告没有交纳物业费的义务，请求法院驳回原告的诉求。 本院经审理认定事实如下：被告郑庆峰、吕迎春是克拉玛依区金源大道289号房屋的业主，该四套房屋建筑面积共计为475平方米（118.75平方米×4）。2014年5月1日，克拉玛依市富国国际汽车城开发有限公司与富国物业公司签订《国际汽车城前期物业服务合同》一份，约定富国物业公司为克拉玛依区金源大道289号提供物业服务，物业费为2元/月·平方米，合同期限自2014年5月1日至2019年12月31日止。合同中约定的物业管理服务内容包括：物业共用部位的维护和管理；物业共用设施设备的运行、维护和管理；公共区域环境卫生的维护；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理服务；公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；物业使用中对业主禁止行为的告知、劝阻、报告等；物业共用部位、公用设施设备的维修、更新、改造的组织及相关费用的财务管理服务；装饰装修管理服务；物业共用部位、共用设施设备的经营，收取、保管和使用收益资金；物业档案及物业服务档案保管等。原告为被告购买房屋所在的克拉玛依区金源大道289号提供物业服务，原告于2021年1月30日向被告发出催缴物业费通知，要求被告支付其四套房屋的物业费41,325元，被告对原告提供的物业服务内容有异议，未支付2016年5月14日至2019年12月31日的物业费，双方协商无果，故原告诉至本院。 另查，2015年5月14日，被告向原告交纳了2015年5月14日至2016年5月13日的物业费12,683元。 上述事实，有经当庭出示并质证的《克拉玛依市商品房买卖合同》、《国际汽车城前期物业服务合同》、收据及原、被告陈述等证据在案予以证实。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实发生于民法典施行之前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告与克拉玛依市富国国际汽车城开发有限公司签订的《国际汽车城前期物业服务合同》对被告具有约束力。本案系因业主对物业服务质量有异议而拒付物业费引起的民事纠纷。本院认为，一方面，物业服务具有公共性质，服务范围涵盖卫生、秩序、安保、绿化、维修等多个方面，物业费是商铺区域正常运转的资金因素，被告所购房屋在该区域，相对于同区域其他已经支付了物业费的业主而言，被告在客观上接受物业服务的同时，不支付物业费的行为于法无据。克拉玛依市富国国际汽车城开发有限公司与原告约定物业服务费用计费单价是2元/月·平方米，本院对该价格的合法性予以认定。经审核，原告按2元/月·平方米和案涉房屋建筑总面积475平方米计算2016年5月14日至2019年12月31日的物业费合计41,325元（475平方米×2元/月·平方米×43.5个月）与合同约定的计费方式相符，本院予以认定。被告辩称原告自2018年12月退出了克拉玛依区金源大道289号的物业服务，但并未提供相关证据予以证实，故对被告的该项辩解意见本院不予支持。另一方面，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。”原告主张全额支付物业费的前提是已经全面履行了符合合同约定质量的物业服务义务。被告辩称原告仅提供了卫生清扫这一项服务内容且对原告的物业服务质量提出异议，其提供的利害关系人的证人证言属于不具有完全证明力的证据，在没有其他证据补充的情况下，不能形成证据锁链，无法单独据此作出事实认定，故对被告的该项辩解意见本院依法不予采信。根据原告提供的国际汽车城车辆出入登记表、维修派工单、市场巡查记录及被告提供的照片等查明的事实，可以证实原告按照合同内容提供了相应的公共区域的秩序维护、物业共用部位的维护和管理、车辆停放管理服务等物业服务，但是原告在公共绿化及垃圾清扫过程中存在服务不到位的客观事实，因此，原告在收取物业服务费时，应当酌减相应的费用，本院酌定按85%收费较为合理，金额计算为35,126.25元（41,325元×85%），原告主张的物业费中超出部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告郑庆峰、吕迎春于本判决生效之日起三日内向原告克拉玛依市富国物业服务有限公司支付2016年5月14日至2019年12月31日的物业费35,126.25元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费442.92元，由原告克拉玛依市富国物业服务有限公司负担84.72元，被告郑庆峰、吕迎春负担358.20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行判决，逾期未履行的，应当向本院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 欧 莎 二〇二一年七月八日 书记员 袁鸿叶