安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖11民终1913号 上诉人（原审被告）:池永彬，男，1961年4与20日生，汉族，住安徽省来安县。 委托诉讼代理人：池树飞，男，1986年10月15日生，汉族，住安徽省来安县，系池永彬儿子。 被上诉人(原审原告)：安徽中箱集成房屋科技有限公司，住所地安徽省来安县汊河镇相官行政村104线街农民创业园12号，统一社会信用代码91341122MA2U3AQ4XG。 法定代表人：林进良，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王柏清，安徽怀谷律师事务所律师。 上诉人池永彬因与被上诉人安徽中箱集成房屋科技有限公司（以下简称安徽中箱公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省来安县人民法院（2021）皖1122民初485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月3日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 池永彬上诉请求:一、依法判决撤销一审判决,改判池永彬返还安徽中箱公司租金20166元;二、本案上诉费用由安徽中箱公司承担。事实与理由:一审法院认为双方签订的《房屋租赁合同》系无效合同,系事实认定错误。1997年5月27日,池永彬与武集乡人民政府签订《武集乡水泥予制厂拍卖协议书》,1997年5月29日,又签订《予制厂租赁土地、使用变压器合同书》,两份协议均经来安县公证处公证。根据协议的内容,池永彬对案涉的土地和房屋享有永久性租赁权,且池永彬向武集乡人民政府支付了相应的费用。在此情况下,池永彬与安徽中箱公司与2020年6月7日签订的《房屋租赁合同》,是对池永彬所享有的租赁权的一种“转租”,且该《房屋租赁合同》对于租赁的范围既包括房屋,也包括相应的土地,准确的说该租赁合同实际上是一种经营权的“租赁”。武集乡人民政府在多年前将房屋和土地租赁给池永彬,根据当时的政策并不需要取得建设工程规划许可证,那么同样区域内的房屋和土地,池永彬将其转租给安徽中箱公司,亦不需要取得相应的规划许可,一审法院以池永彬未取得建设工程规划许可证为由认定案涉的租赁合同无效,显然系事实认定错误。案涉的租赁合同中约定平整场地和新硬化场地所花费的费用由安徽中箱公司承担7000元是有前提条件的,案涉协议无法继续履行系安徽中箱公司原因导致。根据案涉租赁合同第12.7条的约定,如因乙方(安徽中箱公司)生产需喷涂油漆不满足环保要求,造成乙方不能租用甲方场地和房屋不能算乙方违约,甲方(池永彬)应退还乙方未使用场地及房屋的预付租金(甲方可从中扣除因平整场地和新硬化场地所花费的费用约柒仟元)。该条约定池永彬退还安徽中箱公司租金并扣除相应的费用的前提是安徽中箱公司生产需喷涂油漆不符合环保要求,而本案中,系安徽中箱公司搭设制作集装箱棚等生产设施,未能通过申报审批,被当地政府责令停止施工,从而安徽中箱公司要求解除案涉合同,因此是安徽中箱公司原因导致合同无法履行,池永彬并无过错,所以安徽中箱公司应当承担相应的违约责任。一审判决池永彬返还安徽中箱公司的租金数额与事实不符。结合以上内容来看,安徽中箱公司自身原因导致了案涉的租赁合同无法继续履行,因此对于安徽中箱公司支付的定金10000元,不应返还。池永彬为将案涉的房屋土地租赁给安徽中箱公司,平整场地花费了14000元,场地整改又花费了3000余元,合计17000余元。另外,自2020年7月1日交付房屋和土地,至安徽中箱公司将房屋及土地交还给池永彬,共计2个多月的时间,而根据案涉租赁合同的约定,年租金为50000元,安徽中箱公司占用期间的租金应为8333元。因此,安徽中箱公司造成池永彬的损失共计25333元。即使池永彬将安徽中箱公司预付的租金返还,也只能返还20166元。综上所述,一审判决认定事实错误,判决内容严重背离事实,池永彬依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条之规定,依法提起上诉,请求二审法院依法支持池永彬的全部上诉请求。 安徽中箱公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，池永彬的上诉理由不能成立，请求二审驳回上诉。 安徽中箱公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方2020年6月7日签订的《房屋租赁合同》；2.判令池永彬立即返还安徽中箱公司房屋租金55500元。 一审法院认定事实：2020年6月7日，池永彬为甲方与安徽中箱公司为乙方签订《房地产租赁合同》，约定甲方将位于水口镇武集村水泥预制厂其中房屋6间、场地约3984平方米出租给乙方使用，租赁期限自2020年7月1日至2023年，租期三年整，租金为50000元/年，乙方于签订合同时支付定金10000元;甲方应按乙方要求将场地内预制场外的部分平整压实好，满足乙方的使用要求，并硬化预制场外的部分场地180平方米，该硬化场地高程应比周边场地高程高100㎜，硬化面层混凝土厚度不小于60㎜，其中混凝土及混凝土施工价格由甲方双方各承担一半，另甲方应在乙方搭设的制作集装箱棚入口处原预制场内凿设一宽200㎜×深300㎜排水沟；因乙方生产需喷涂油漆不满足环保要求，造成乙方不能租用甲方场地和房屋不能算乙方违约，甲方应退还乙方未使用场地及房屋的预付租金（甲方可从中扣除因平整场地和硬化场地所花费的费用约7000元）。合同签订后，安徽中箱公司支付了池永彬定金10000元、租金45500元。池永彬于2020年7月份将场地平整、硬化后交给安徽中箱公司使用，安徽中箱公司于2020年7月进场搭棚。2020年8月2日，来安县水口镇人民政府向池永彬下发《责令改正通知书》，认为池永彬在上述场地私自搭建构筑物违反相关法律规定要求其立即停工，安徽中箱公司遂停工。 一审法院认为，本案争议的焦点为：一、池永彬与安徽中箱公司签订的《房地产租赁合同》是否有效合同；二、安徽中箱公司的诉讼请求是否应当支持。针对争议焦点一，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的城市、镇规划区内的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案房屋截至辩论终结前没有取得建设工程规划许可证等合法审批手续，故池永彬与安徽中箱公司签订的《房地产租赁合同》为无效合同。故对安徽中箱公司要求解除双方之间的《房地产租赁合同》的主张一审法院不予支持。针对争议焦点二，根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力；合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力；合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。租赁合同无效后，出租人应当返还已付租金，承租人应当腾退租赁物，并支付占有使用费。本案安徽中箱公司共支付池永彬租金55500元（含定金10000元），池永彬已按约定对场地进行了平整、硬化，安徽中箱公司因进场搭棚被政府责令停工，造成不能租用场地和房屋，根据《房地产租赁合同》的约定“因乙方生产需喷涂油漆不满足环保要求，造成乙方不能租用甲方场地和房屋不能算乙方违约，甲方应退还乙方未使用场地及房屋的预付租金（甲方可从中扣除因平整场地和硬化场地所花费的费用约7000元）”，本案应扣除平整、硬化场地费用约7000元，而安徽中箱公司也确实占有涉案房屋、场地一段时间，也应扣除相应的占有使用费用，结合本案案情，一审法院酌定由池永彬返还安徽中箱公司租金45000元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、池永彬于本判决生效后十日内返还安徽中箱集成房屋科技有限公司租金45000元；二、驳回安徽中箱集成房屋科技有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1188元，减半收取594元，由安徽中箱集成房屋科技有限公司负担113元，池永彬负担481元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，因案涉租赁物未取得建设工程规划许可,故双方签订的案涉《房地产租赁合同》无效。虽然双方订立的租赁合同应认定为无效,安徽中箱公司预付的租金应予返还，但安徽中箱公司是根据上述租赁合同而自池永彬处取得涉案厂房的占有使用权利,应从安徽中箱公司预付的租金中扣除相应的占有使用费，因被政府责令停工，安徽中箱公司租赁案涉租赁物的目的不能实现，一审法院酌情相应的占有使用费用并无不妥。池永彬主张其平整场地和场地整改合计17000余元应从安徽中箱公司预付的租金中扣除，但合同并未约定上述费用全部应由安徽中箱公司承担，按照双方签订的案涉《房地产租赁合同》约定，池永彬可从预付租金中扣除因平整场地和硬化场地所花费的费用约7000元，一审法院已经予以扣除，加上一审酌情相应的占有使用费用，一审法院酌定由池永彬返还安徽中箱公司租金45000元并无不妥。 综上所述，上诉人池永彬的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费421元，由上诉人池永彬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  高 奎 审 判 员  桑泽祥 审 判 员  王 敏 二〇二一年七月二十二日 法官助理  魏 雅 书 记 员  岳陈陈 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。