安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖16民终2283号 上诉人（原审被告、反诉原告）：涡阳县金盾置业有限公司，住所地安徽省涡阳县胜利西路金盾首府S9号楼，统一社会信用代码913416210787226796。 法定代表人：王成，公司总经理。 委托诉讼代理人：王惠，安徽安泰达（阜阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：周升刚，男，1984年3月9日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘怡芳，女，1983年11月13日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 二被上诉人的共同委托诉讼代理人：王子萌，安徽谷水律师事务所律师。 原审被告：安徽迈瑞投资管理有限公司，住所地安徽省阜阳市颖东区阜蚌路77#17幢301房，统一社会信用代码9134120058724859X1(1-1)。 法定代表人：亓明刚，公司总经理。 上诉人涡阳县金盾置业有限公司（以下简称金盾公司）因与被上诉人周升刚、刘怡芳，原审被告安徽迈瑞投资管理有限公司（以下简称迈瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省涡阳县人民法院（2021）皖1621民初902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。金盾公司的委托诉讼代理人王惠，周升刚、刘怡芳的委托诉讼代理人王子萌到庭参加诉讼。迈瑞公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金盾公司上诉请求为：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由:一、被上诉人存在逾期贷款和逾期贷款违约金,上诉人不构成逾期交房。一审法院认定上诉人、被上诉人双方签订的《商品房买卖合同（预售）》,合同编号:×××11和合同编号:×××13具有法律效力,那么对于双方具有同等的约束力。《商品房买卖合同（预售）》的第七条（三）该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四;附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定:第三条买受人在合同签订后15日内未办妥按揭贷款手续,出卖人有权自次日起每日向买受人收取万分之二的违约金。而且同时约定,若买受人在此期限内未办能办理付款按揭贷款,经催告后买受人自催告之日起60日内,以限价房说补足剩余房款,若未能补足,出卖人可作如下处理:1、出卖人不予交付该房.....。根据预售合同约定和先履行抗辩权,被上诉人应先履行付款义务。约定了办理按揭贷款,但按揭贷款没下来时,同时约定被上诉人应补足剩余房款,上诉人才应该履行交房义务,截至一审判决前,被上诉人仍然没有把两套房屋余款113万交付给上诉人,上诉人可以拒绝交房。 二、和解协议书已约定《商品房买卖合同》继续履行,《商品房买卖合同》不具有法定和约定的解除条件。1、和解协议书是上诉人与被上诉人真实意思表示,合法有效。和解协议书第一条明确约定了双方同意继续履行合同编号×××11商品房买卖合同（预售）及附件和合同编号×××13商品房买卖合同（预售）及附件,意味着双方会一直履行该两份商品房买卖合同被上诉人不具有法定和约定的解除该两份商品房买卖合同的权利。和解协议书把交房时间重新约定为2020年9月30日,即使《商品房买卖合同》其他条款不变,根据《商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任1.（2）被上诉人向上诉人提出解除合同的,也应书面通知上诉人,目前上诉人未收到被上诉人解除合同通知书。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第十五条规定和根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。和解协议书明确确定房屋交房时间是2020年9月30日,被上诉人很清楚和解协议书是逾期后再次约定的履行的交房时间。根据上述法律规定,被上诉人解除权行使期限应为自2020年9月30月起计算,解除权行使的期限为三个月,即至2020年12月30日。由于该期限为除斥期间,不存在中止、中断情形。根据这一规定,被上诉人在2021年1月26日起诉解除合同时其解除权已消灭。 三、商品房买卖合同的解除需要经过严格的流程,需要银行解除抵押预告登记,需要房管局相关部门解除合同备案,需要不动产相关部门解除预告登记,并且需要业主与开发商配合到房管局和不动产中心办理相关手续之后才能解除《商品房买卖合同》,一审法院在后续解除合同事项未认定的情况下,直接判决解除《商品房买卖合同》,属于漏判。 周升刚、刘怡芳答辩称，一、本案不存在答辩人逾期贷款的情形。在答辩人第一次起诉上诉人的案件中，一审法院已向贷款银行涡阳县农村商业银行五里湾支行核实贷款信息，系因金盾公司相关原因导致不能正常发放贷款。后在一审法院的主持下，答辩人与上诉人达成办理贷款发放、房屋交付时间在内的和解协议。但金盾公司未按协议约定的交房期限交付房屋，至今仍未达到交付条件。 答辩人提起诉讼未超过除斥期间，根据法律规定系在催告后解除行使的合理期限为三个月。 一审无错判、漏判的情形。因不动产登记中心对房屋登记事由的直接依据是出卖方和买受方达成的买卖合同，一审法院判令解除合同已直接否定后续登记的合法性，且金盾公司一审也未提起该事由，故对于金盾公司的新请求应按民事诉讼法关于第二审程序的相关规定依法处理。 迈瑞公司未提交书面陈述意见。 周升刚、刘怡芳一审诉讼请求为：1、依法解除原告与金盾公司之间所签订的编号×××13、×××11商品房买卖合同（预售）；2、判令金盾公司、迈瑞公司依法返还购房款1126842元，并依约按照中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率（2019年2月）支付从付款之日起至实际付清之日止的利息，截止至2021年1月12日利息为103669.46元；3、判令涡阳县金盾公司、迈瑞公司依约按照全部房价款的1%支付违约金；4、本案诉讼费、保全费等费用由两被告承担。 金盾公司提出反诉请求，1、判令周升刚、刘怡芳支付购房款1130000元；2、判令周升刚、刘怡芳支付违约金162042元（按照日违约金万分之二计算，自2019年3月15日起暂计算2021年3月1日，之后计算至实际办理银行按揭商业贷款到账之日止）；3、判令周升刚、刘怡芳承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：涡阳县“金盾首府”商品房项目系金盾公司开发建设。2018年10月金盾公司将该项目的销售代理及收款业务委托给迈瑞公司代理。2019年1月14日刘怡芳与迈瑞公司签订《金盾首府认购书》，刘怡芳认购“金盾首府”Ｓ8-1号楼101、112商铺，并向迈瑞公司支付认购款50000元。2019年1月30日，刘怡芳向迈瑞公司再次支付首付款1073684元，共支付首付款为1123684元，该款迈瑞公司于2019年1月31日交付给金盾公司。2019年2月27日，周升刚、刘怡芳（买受人）与金盾公司（出卖人）签订两份《商品房买卖合同（预售）》，合同编号：×××11、×××13，周升刚、刘怡芳购买金盾公司开发建设的“金盾首府”Ｓ8幢1层101铺号和Ｓ8幢1层112铺号商铺，合同价款为：101铺992968元、112铺1280716元。合同第七条付款方式及期限约定，“买受人以按揭贷款方式付款的，买受人需在签订合同后15日内办理银行按揭贷款手续，若买受人在此期限内未能办理付款按揭贷款，经催告后买受人自催告之日起60日内，以现金方式补足剩余房款。若未能补足，出卖人可作如下处理：1、出卖人不予交付该房；2、视为买受人违约，出卖人有权单方面解除合同”。合同第十二条逾期交付房屋第（2）项规定，“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。 另查明，就涉案房屋，周升刚、刘怡芳于2020年5月13 日起诉金盾公司要求解除合同，在诉讼过程中双方于2020年7月10日达成庭外和解协议，周升刚、刘怡芳申请撤回起诉，金盾公司支付违约金20000元。双方签订的《和解协议书》约定，1.双方同意继续履行编号为×××11商品房买卖合同（预售）及附件、编号为×××13商品房买卖合同（预售）及附件；2.两套房屋按揭贷款以银行实际放款时间为准，金盾公司应积极协助原告办理按揭贷款；3.金盾公司应当在2020年9月30日前向甲方交付Ｓ8幢101铺号和112铺号的房屋；4.金盾公司于协议签订时向原告一次性补偿逾期交房违约金人民币2万元整；周升刚、刘怡芳同意（2020）皖1621民初2698号案件撤诉。现金盾公司一直未予交付房屋，引起本诉。 一审法院认为，周升刚、刘怡芳与金盾公司签订的两份《商品房买卖合同（预售）》及《和解协议书》系双方真实意思表示， 不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。合法有效的合 同对双方当事人均具有约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。首先，原告能否依据合同约定解除两份购房合同，经审查认为，双方合同约定交房时间为2019年12月31日，后通过和解协议变更交房时间为2020年9月30日，合同约定逾期超过60日后，买受人有权解除合同。金盾公司在变更后的交房时间期间未能交付房屋超过60日，其已经违反合同约定，应当承担相应的后果，因此原告要求解除与金盾公司签订的两份房屋买卖合同，具备合同约定的解除条件，原告的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。金盾公司辩称两原告仍拖欠购房款1130000元，其可以不交房，本院认为，原告购买涉案房屋的付款方式为按揭贷款支付，原告未付的1130000元拟从银行贷款支付，根据双方签订的《和解协议书》表明“按揭贷款以银行实际放款时间为准，金盾公司应积极协助两原告办理按揭贷款”的约定，能够表明双方对于合同关于“买受人需在签订合同后15日内办理银行按揭贷款手续”中的付款期限变更，因此原告银行贷款至今未能成就，不能作为金盾公司迟延交付房屋的理由，故金盾公司辩称要求原告继续履行合同并支付购房款1130000元及支付违约金的请求，不予支持。其次，对原告要求被告退还购房款并支付已付购房款 利息的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，因此对原告要求金盾公司返还购房款的诉讼请求，予以支持。原告支付的购房款具体数额为1123684元。双方在房屋买卖合中约定，出卖人逾期交房的，买受人解除合同的，出卖人应当支付已付购房款的利息，以及按照全部房价款的1%支付违约金，上述约定不违反法律规定，双方应予按约定履行。因此金盾公司应支付的利息为，自2019年2月1日起至2019年8月19日止，以1123684元为基数，利率按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至款付清之日止，以1123684元为基数，利率按照按同期全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率计算。金盾公司是否应支付违约金问题，因2020年7月10日双方已达成和解协议且金盾公司已支付20000元违约金，因此对原告再次要求违约金的诉讼请求，本院支持。原告要求被告迈瑞公司承担责任的诉讼请求，因迈瑞公司不是 合同一方当事人，且也无法律规定应当承担责任的情形，因此 原告要求被告迈瑞公司承担责任的诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除周升刚、刘怡芳与涡阳县金盾置业有限公司于2019年2月27日签订的两份《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为×××11、×××13；二、涡阳县金盾置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还周升刚、刘怡芳购房款1123684元及利息（其中自2019年2月1日起至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至款付清之日止的利息按照同期全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率计算）；三、驳回周升刚、刘怡芳的其他诉讼请求。四、驳回涡阳县金盾置业有限公司的反诉请求。案件受理费15875元，减半收取7938元，由涡阳县金盾置业有限公司负担；反诉案件受理费8215元，由涡阳县金盾置业有限公司负担。 二审中，双方未提供新证据。 本院认为，综合双方的质辩意见，本案争议焦点为：1、一审认定金盾公司违约并解除案涉房屋买卖合同是否正确；2、周升刚、刘怡芳行使合同解除权是否超过除斥期间。 一、双方签订的两份《商品房买卖合同（预售）》约定有买受人周升刚、刘怡芳逾期付款的违约责任，但金盾公司未举证证明案涉房屋银行按揭贷款未能发放的原因系因周升刚、刘怡芳单方原因导致，也未举证在银行贷款未发放时双方就案涉房屋下余款项支付进行催告并协商处理。且在2020年7月10日《和解协议》约定双方同意继续履行合同，金盾公司承诺在2020年9月30日前交付案涉房屋并自愿给付周升刚、刘怡芳逾期交房违约金2万元，该协议并未有周升刚、刘怡芳应在交清购房款后方可主张要求金盾公司交付案涉房屋的条款。在金盾公司认可自身违约且未明确周升刚、刘怡芳交付下余购房款具体期限的情况下，应视为双方变更了合同义务的履行顺序，不以周升刚、刘怡芳先行履行足额缴纳购房款义务为前提。但金盾公司未在协议约定的期限即2020年9月30日前交付案涉房屋，按照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，金盾公司逾期超过60日未交付房屋的，买受人有权解除合同。故周升刚、刘怡芳于2021年1月12日起诉要求解除商品房买卖合同，具有事实和法律依据，一审据此认定金盾公司违约并判令解除双方商品房买卖合同并无不当，本院予以维持。 关于本案是否存在漏判的问题。一审判令解除案涉合同系对双方房屋买卖合同法律关系的认定，如金盾公司认为周升刚、刘怡芳未履行合同解除后应由其承担的义务，可另行主张，故本案不存在漏判的情形。 二、本案中，周升刚、刘怡芳于2020年5月13日起诉金盾公司要求解除案涉合同，在一审法院审理过程中，周升刚、刘怡芳与金盾公司达成庭外和解协议，该和解协议第三条约定，金盾公司应当在2020年9月30日前向周升刚、刘怡芳交付案涉房屋。后周升刚、刘怡芳撤回一审起诉。即可表明双方就交房日期的变更已达成合意，故计算合同解除权的期限应自金盾公司承诺交房日期之后即2020年10月1日起算，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。故周升刚、刘怡芳于2021年1月12日提起本案诉讼并未超过法定解除权除斥期间，对金盾公司关于周升刚、刘怡芳行使合同解除权已过除斥期间的上诉理由，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14913元，由涡阳县金盾置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王文伟 审 判 员 孙浩杰 审 判 员 沙启峰 二〇二一年七月九日 法官助理 高辛冉 书 记 员 杨梦茹