山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终3039号 上诉人（原审原告、案外人）：青岛幸福畜牧有限公司，住所地山东省平度市蓼兰镇。统一社会信用代码：91xx1M。 法定代表人：陶爱英，总经理。 委托诉讼代理人：蒋春宁，山东国弘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨梓煜，山东国弘律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：苏州璞信一号投资中心（有限合伙）主要经营场所苏州工业园区。统一社会信用代码：91xx3Y。 执行事务合伙人：达孜九新资产管理有限公司（委派代表：虞天滢）。 委托诉讼代理人：于艳，山东平都律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：青岛平度市宏业农业生产资料有限公司，住所地山东省平度市蓼兰镇。统一社会信用代码：91xx61。 法定代表人：彭炳刚，总经理。 委托诉讼代理人：张彤彤，山东北辰永信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张妍，山东北辰永信律师事务所实习律师。 上诉人青岛幸福畜牧有限公司（以下简称幸福公司）与被上诉人苏州璞信一号投资中心（有限合伙）（以下简称璞信中心）、第三人青岛平度市宏业农业生产资料有限公司（以下简称农资公司）执行异议之诉一案，不服山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初7746号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 幸福公司上诉请求：一、撤销原审判决，支持上诉人上诉请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。1.一审法院认定在第三人不配合的情况下，上诉人应当采取积极措施督促要求第三人履行协助过户的合同义务，但本案中上诉人没有提交任何证据证明采取过措施，没有提交证据证明在此期间曾向第三人提出过过户登记请求。因此，上诉人主张涉案土地没有办理过户是非因买受人自身原因，证据不足，系错误认定。上诉人与第三人于2008年6月2日签订的协议书合法有效，且在签订协议书后涉案土地房屋的买卖款项已于2009年4月28日全部付清。在本案一审庭审中第三人也已经自认没有办理过户的原因在第三人而非是因为上诉人原因导致。上诉人在付清全部买卖款项后第三人即已经将涉案房屋及土地交付给上诉人占有使用，因第三人将涉案房屋及土地租赁给其部分职工使用，上诉人也已经通过张贴公告的方式告知了涉案房屋及土地的承租人，事实上已经完成了对承租人的告知，承租人也已经明知涉案房屋及土地已经由上诉人占有使用且对涉案房屋土地已经完成买卖并交付的事实明确知晓。上诉人在此期间曾经多次向第三人提出对涉案房屋及土地进行物权变更登记，但因第三人原因无法完成变更物权登记手续，第三人对该事实也予以认可。一审法院忽略了第三人对上述事实的自认，认定上诉人主张涉案土地没有办理过户是非因买受人自身原因，证据不足系错误认定。2.一审法院认定第三人与其部分职工就涉案房屋及土地存在长期租赁合同关系，说明上诉人在涉案土地被查封前并没有完全占有涉案土地房屋系错误认定。上诉人与第三人于2008年6月2日签订了协议书，后涉案土地房屋的买卖款项已于2009年4月28日全部付清。第三人认可已经将涉案土地房屋交付给上诉人且由上诉人缴纳水电费用，上诉人也已经通过张贴通知的方式告知涉案土地房屋的承租人，承租人对上诉人系涉案土地房屋的合法所有人及涉案土地房屋已经由上诉人实际占有明确知晓。一审法院认定上诉人在涉案土地房屋被查封之前没有完全占有系没有事实及法律依据的错误认定。二、一审法院适用法律错误。本案中上诉人与第三人于2008年6月2日签订协议书，签订协议书后涉案土地房屋的买卖款项已于2009年4月28日全部付清。上诉人在付清款项后第三人即已经将涉案土地房屋交付给上诉人实际占有，上诉人通过张贴通知的方式告知了承租人且水电费用由上诉人实际缴纳。第三人在一审庭审中也已经自认其未能办理过户的原因系其自身原因导致与上诉人无关。上诉人基于签订了合法有效的买卖协议、缴纳了全部买卖款项且已经实际占有涉案房产的情况多次要求第三人办理过户登记，但第三人因其自身原因未能及时办理过户登记手续，上诉人也一直在督促第三人尽快办理手续。完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定第四项条件，上诉人的权利依法应当排除被上诉人的执行。 璞信中心辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持一审判决。该案件是超过上诉期之后才上诉。 农资公司意见是：上诉人与第三人签订的买卖协议合法有效，第三人已全额收到所有的购买款，并且将土地和房屋交付幸福公司使用，因该土地在改制时租赁期限未到期，没有过户的原因是，因为职工买断工龄，长期出租给职工，并且卖给上诉人时抵押，第三人持续抵押用来维持经营，故一直没有过户。现在第三人员配合办理过户。 幸福公司向一审法院起诉请求：1.请求法院不得执行登记在第三人名下的蓼兰镇何家店的土地和房产（土地证号为：平国用（2006）第××号）；2.请求法院依法确认登记在第三人名下的该宗土地和房产的所有权归幸福公司的合法所有；3.请求确认2008年6月2日幸福公司与第三人签订的土地房屋转让协议合法有效（产权证号：平房自字第××号；土地证号为：平国用（2006）第××号）；4.请求确认2009年2月6日幸福公司与第三人签订的土地房屋转让协议合法有效（产权证号：青房地权平字第××号；土地使用权证：平国用（2005）第××号）。 一审法院认定的事实：苏州璞信一号投资中心（有限合伙）与青岛平度市蓼兰供销合作社、青岛平度市宏业农业生产资料有限公司、青岛平度市蓼兰农贸有限公司借款合同纠纷一案，2019年4月16日原审法院作出(2018)鲁0283民初8317号民事判决书，内容为：一、青岛平度市蓼兰供销合作社于本判决生效之日起十日内偿还苏州璞信一号投资中心（有限合伙）借款本金3885000元及利息11533764.35元（利息、罚息已计算至2016年6月20日）；二、青岛平度市蓼兰供销合作社于本判决生效后十日内支付苏州璞信一号投资中心（有限合伙）自2016年6月21日至借款实际给付之日期间按合同约定计算的利息及罚息；三、青岛平度市蓼兰农贸有限公司在其接收青岛平度市蓼兰供销合作社资产范围内对本判决第一项、第二项的给付义务承担连带清偿责任；四、青岛平度市宏业农业生产资料有限公司对本判决第一项、第二项的给付义务承担连带清偿责任。 蓼兰供销合作社、宏业农资公司、蓼兰农贸公司不服一审判决，提起上诉，青岛市中级人民法院作出（2019）鲁02民终6957号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。因蓼兰供销合作社、宏业农资公司、蓼兰农贸公司未履行生效判决确定的义务，依照苏州璞信一号投资中心（有限合伙）的申请，原审法院依法立案执行，执行案号为（2020）鲁0283执464号。（2018）鲁0283民初8317号案件审理过程中，苏州璞信一号投资中心（有限合伙）于2018年12月3日提出保全申请，原审法院于2018年12月6日查封宏业农资公司平国用（2005）第xx号、平国用（2006）第××号土地两宗。 幸福公司提交的2008年6月2日其与农资公司签订的买卖协议第二条第2项约定，付清余款后7个工作日内农资公司无条件配合幸福公司办理过户交付土地房产。幸福公司及第三人均认可，第三人与其部分职工就案涉平国用（2006）第××号土地上部分房屋存在长期租赁合同关系，一直存续至2019年、2020年。 2020年5月25日，幸福公司提出案外人执行异议申请书，认为农资公司名下的土地和房产属于幸福公司的合法财产，执行该宗财产侵犯了幸福公司的财产所有权。请求终止（2020）鲁0283执464号一案的执行，并解除对该宗财产的查封。2020年8月6日，原审法院作出（2020）鲁0283执异70号民事裁定书，驳回了案外人幸福公司的异议请求。 原审法院认为，本案应依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，审查幸福公司是否就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据上规定，案外人异议的成立，需同时满足上述四项条件。本案中，据幸福公司与第三人签订的买卖协议书约定，付清买卖款7日内第三人无条件配合幸福公司办理过户手续。幸福公司及第三人均主张案涉土地房屋的买卖款已于2009年4月28日付清，买卖款付清至2018年12月6日案涉土地因（2020）鲁0283执464号一案的执行被查封，已接近十年时间，双方在此期间没有到房产部门去办理过户手续。第三人虽自认没有办理过户的原因在第三人，但其陈述的两个理由均不是不能过户的客观原因，在第三人不配合的情况下，幸福公司应采取一些积极措施督促要求第三人履行协助过户的合同义务，但本案中幸福公司没有提交任何证据证明采取过措施，没有提交证据证明在此期间曾向第三人提出过过户登记请求。因此，幸福公司主张案涉土地没有办理过户是非因买受人自身原因，证据不足，不予采信。另，幸福公司及第三人均认可，第三人与其部分职工就案涉平国用（2006）第××号土地上部分房屋存在长期租赁合同关系，一直存续至2019年、2020年。说明幸福公司在案涉土地被查封之前并没有完全占有案涉土地房屋。综上，幸福公司的主张，不完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件。幸福公司就涉执行标的即平国用（2006）第××号土地不享有足以排除强制执行的民事权益，幸福公司请求不得执行登记在第三人名下的平国用（2006）第××号土地证上的土地和房产，原审法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。占有不动产并不产生物权变动效力，幸福公司要求确认登记在第三人名下的平国用（2006）第××号土地和房产的所有权归其所有，不予支持。关于幸福公司请求确认2008年6月2日、2009年2月6日幸福公司与第三人签订的《买卖协议书》合法有效的诉讼请求，并非本案案外人执行异议之诉处理的范围，其该项请求应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条规定，原审法院判决：驳回青岛幸福畜牧有限公司的诉讼请求。案件受理费53800元，由青岛幸福畜牧有限公司负担。 二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 二审期间，上诉人提交第一组证据，工商服务业统一收款收据两张。证明在2012年上诉人与第三人书面确认了涉案土地，及房屋以及租赁合同已经交付给上诉人占有使用。第二组证据，共同推举证人代表出庭作证的说明和证人证言，证明2009年前后，上诉人与第三人之间的土地及房屋买卖已经完成，并已实际交付给上诉人占有使用。第三组证据，资产租赁合同，用以证明证人的身份。被上诉人对第一组证据的真实性不予认可，认为1，系对方制作的且双方没有盖章，上面记载的内容与本案没有关联性。2，根据民事诉讼法的规定，证人出庭作证应当提前申请，被上诉人没有提前申请不符合法律的规定。3，对第三组证据真实性不认可，对证明事项不认可，与本案没有关联性。并且该部分证据在一审的时候上诉人均已掌握，一审中没有提交。第三人对第一组证据的真实性没有异议，该组证据是第三人向上诉人交付租赁合同和土地房产时上诉人向第三人出具的收据的记账联。2，对第二、三组证据，真实性予以认可。该证人证言均为原蓼兰供销社职工出具，证明第三人向上诉人交付房屋和土地以及租赁活合同的过程，原蓼兰供销社的合同由幸福公司承接。第三人主张没有过户的原因系房产之前一直存在抵押，后来被苏州法院查封，现在房屋应该是没有抵押，但第三人及上诉人未提交证据证实。 二审期间，上诉人申请证人徐某出庭，证人确认2020年3月2日的证明系证人出具，证人称宏业公司将房产出售幸福公司在2009年前后张贴书面通知，证人清楚房屋买卖以及交接的时间，但交接过程不清楚，证人签订租赁合同是从2000年到2020年，年租金1.6万元，2009年之后租金交给幸福公司，有收据但证人没有带。证人证言中租金2万是20年租金2万元，证人现在仍在争议场地正常经营。上诉人申请证人郭君发作证，证人称约定租金7万余元，2005年一次性交付宏业公司以后再没有交纳。2009年前后幸福公司购买了房屋和土地，在涉案房屋土地张贴书面通知。2009年以后水电还有维修由幸福公司承担，证人2005年左右将转租的，现不在涉案场地经营， 上诉人认为通过证人证言可以看出，在2009年上诉人已经张贴了通知，告知了租户，并且证人也可以证实对上诉人与第三人进行房屋及土地交付的事实是知晓的，并且上诉人在占有使用涉案土地房屋时，也履行了水电维修、房屋维修等管理义务。因此可以看出上诉人在2009年之后，就一直占有使用、收益、处分涉案土地和房屋。被上诉人认为两证人是第三人的职工，与本案有利害关系，证词不应予以采信。其证实的内容，与在一审当中，上诉人与第三人的陈述有矛盾，在一审当中证人均陈述租金是一次性给，所以租金是20年2万元。证人证言证实是2009年以后交给上诉人。郭君发陈述租金一次性交给宏业公司，实际上房屋转租协议上盖章的并不是宏业公司。第三人意见同上诉人意见，证人与蓼兰供销社签订的合同，确实约定的是20年2万元，至于第三人将房屋和土地交付给上诉人之后，上诉人如何与租户约定与第三人的无关，与原审的陈述也并不矛盾。第三人是由平度市蓼兰供销社改制而来，故此证人在陈述时将供销社陈述为宏业公司并无不当，并不能证明证人存在作伪证的可能性。 本案经调解，各方当事人未能达成协议。 本院认为，本案中上诉人幸福公司主张与第三人存在买卖关系，上诉人已购买房屋，付清房款也实际交付，但根据本案事实，上诉人买卖协议书约定，付清买卖款7日内第三人无条件配合上诉人办理过户手续。如上诉人房款已经付清，则合同约定的房屋办理过户登记手续条件已经成就，在此过程中，上诉人与第三人均应在合理期间内办理过户登记手续，但双方长期不办理过户手续，即使如第三人主张没有办理过户的原因在第三人，但上诉人幸福公司也应采取积极措施要求第三人履行协助过户的义务，本案上诉人未提交证据证明采取措施，导致其权利长期处于不确定状态，亦负有过错，上诉人主张案涉虽然土地没有办理过户，但符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的主张不能成立。本案上诉人与第三人认可第三人与其部分职工就案涉案土地上部分房屋存在长期租赁合同关系，本案上诉人二审提交收据无单位盖章，证人证言等间接证据也不足以证实相关主张。综上，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费53800元，由上诉人青岛幸福畜牧有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  侯 娜 审 判 员  盛新国 审 判 员  王化宿 二〇二一年七月三十日 法官助理  宋 甜 书 记 员  王庆光 书 记 员  李珊珊