吉林省长春市朝阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0104民初3848号 原告：长春万达广场商业物业服务有限公司，住所地吉林省长春市朝阳区红旗街616号。 法定代表人：王志彬，总经理。 委托诉讼代理人：李正卓，北京天驰君泰长春律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢雪飞，该公司职员。 被告：吉林王鹏眼镜公司，住所地吉林省长春市长春大街1777号。 法定代表人：王鹏，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：李力，上海市锦天城（长春）律师事务所律师。 原告长春万达广场商业物业服务有限公司（以下简称万达物业）诉被告吉林王鹏眼镜公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万达物业委托诉讼代理人李正卓、谢雪飞，被告吉林王鹏眼镜公司的委托诉讼代理人李力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万达物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付欠缴物业管理费27,505.92元及违约金（违约金自2020年7月26日起至被告实际履行完毕止,暂计算至2020年11月13日为人民币5,198.62元);2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由:被告作为长春重庆路万达广场×号商铺的业主，于2007年8月1日与原告前身长春万达购物广场管理有限公司签订《前期物业管理协议》。协议约定原告为被告提供物业管理服务，被告依协议向原告按时缴纳物业管理费及其他服务费用;协议同时约定物业管理费按季度结算，被告需在每季度最后一个月5日前缴纳下一季度物业服务费。协议签订后，原告全面履行了合同义务，但被告并未按协议约定缴纳2020年8月1日至2021年1月31日期间的物业管理费27,505.92元。原告认为，被告上述行为已构成违约，被告除应缴纳欠费外，还应按协议约定承担违约责任。原告现依据《合同法》等相关法律法规规定，向人民法院提起诉讼，请求法院依据事实和法律做出公正判决。起诉后，原告变更了诉讼请求，本院依法进行了送达。 吉林王鹏眼镜公司辩称，吉林王鹏眼镜公司是原告起诉的重庆路万达广场×号商铺业主，吉林王鹏眼镜公司购买的商铺登记面积为158.08平方米。吉林王鹏眼镜公司于2007年8月1日签订的购买合同之后就办理入住及装修。吉林王鹏眼镜公司将2020年7月31日以前的所有物业费都缴纳完毕，没有拖欠；对于2020年8月1日至今日开庭为止的物业费从未缴纳。未缴纳的理由是，1、原告收取物业服务费标准畸高，答辩人有权拒绝缴纳过高部分。《前期物业管理协议》中第四条第一款载明物业服务费缴纳标准为每平方米每月29元，即使在合同订立十余年之后的今日，该收费标准也明显畸高，高于长春市同等物业收费标准数倍之巨。《前期物业管理协议》第四条中明确列明了物业管理费用包括管理服务费、冷暖空调费及其他费用，违反法律规定。2、原告收取物业费没有合法依据。根据《长春市发展和改革委员会关于进一步加强我市物业服务收费管理的通知》（以下简称“通知”）第二条第7款规定“根据长府办发《关于加强经营性收费许可证管理的通知》(长府办发[2005]40号)精神，各物业企业在收费前，须按规定时限，持《住宅小区物业服务费收费标准审批(备案)表》或价格主管部门核定收费标准的文件，办理物业服务《经营性收费许可证》，实行亮证收费。否则业主或物业使用人有权拒付物业服务费。”根据通知第一条第2款规定“未成立业主委员会住宅小区(包括前期物业介入)的物业收费标准，由价格主管部门会同房地产行政主管部门根据小区的建设规模和物业服务内容，核定临时物业服务收费标准，开发建设单位与物业企业按临时标准签订物业服务合同，临时物业服务收费标准执行期限最长不得超过二年。”《前期物业管理协议》中物业费标准由原告单方制定，即使当时其与开发建设单位按临时标准确定了物业费收取标准，合同中也明确该价格仅为暂定价格，早已超过二年，早就应当由原告和业主重新签订物业合同重新依法确定收费标准，而包括答辩人在内的业主多次要求调整物业费的收费标准，原告均未同意，一直违规收费，擅自扩大收费范围和收费标准，在长达近二十年时间里一直以畸高的暂定价格向答辩人主张物业费收费标准，显失公平。3、因原告存在违约及违法行为，应相对减低收费标准。根据《前期物业管理协议》约定，原告应当履行而一直未履行的合同义务有：（1）根据有关法规和政策，结合实际情况，制定长春万达购物广场的物业管理制度和《长春万达购物广场业主手册》并书面告知答辩人（《前期物业管理协议》第三条第一款第2项）；（2）每半年向答辩人公布物业管理费用收支情况（《前期物业管理协议》第三条第一款第8项）；（3）物业管理费暂定为人民币29元/月/m2（以政府有关部门审核批准或备案为准）。原告违反了以下法律、法规、规章等规定：（1）《吉林省物业服务收费管理实施细则》第六条规定“物业服务价格应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”，但原告物业收费标准畸高，从未公开收费依据及物业服务资质；（2）《吉林省物业服务收费管理实施细则》第九条第二款规定“开发商在签订前期物业管理服务协议时，要明确公共照明费、电梯使用费、物业管理服务费按月缴纳，不得预收。水费、电费待业主入住后按每月实际费用自行缴纳。”原告上述违反合同义务及法律规定的行为，已经属于违约在先。答辩人在多次向原告要求协商确定合理的物业收费标准，原告均无理拒绝，无奈下只能以不按期缴纳物业费的方式保护自己的合法权益。因原告存在的违约和违法行为，应相对减低收费标准。4、答辩人不应承担违约金。因原告的违约行为在先，答辩人在没有其他救济途径的情况下行使先履行抗辩权未缴纳物业费，不应视为违约，因此不应承担因此产生的违约金；即使对于应缴纳部分物业费而言，违约金标准过高，应当依法予以调整。 本院经审理认定事实如下：长春万达购物广场管理有限公司更名为长春万达商业广场管理有限公司，后又更名为长春万达广场商业管理有限公司，后又更名为长春万达广场商业物业服务有限公司。2007年8月1日长春万达购物广场管理有限公司（甲方）、被告（乙方）签订《前期物业管理协议》，坐落位置：长春市朝阳区重庆路万达广场29号商铺，建筑面积158.08平方米。《前期物业协议》记载，“第四条物业服务费用：一、乙方需每月向甲方缴纳物业管理费，物业管理费以建筑面积计算。物业管理费暂定为人民币29元/月/平米。三、物业管理费按月结算，乙方须在每月5日前（含五日）到甲方指定的财务部门，以现金、支票等形式缴纳当月的管理费用……乙方逾期交付，除如数补交齐外，逾期每天须支付所欠费用金额1‰的滞纳金给甲方，直至如数补齐费用之日为止”。吉林王鹏眼镜公司是原告起诉的重庆路万达广场29号商铺业主，吉林王鹏眼镜公司购买的商铺登记面积为158.08平方米。吉林王鹏眼镜公司于2007年8月1日签订的购买合同之后就办理入住及装修。吉林王鹏眼镜公司将2020年7月31日以前的所有物业费都缴纳完毕没有拖欠；对于2020年8月1日至今日开庭为止的物业费从未缴纳。以上查明的事实，有前期物业管理服务协议、催缴通知、庭审笔录等为凭，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，物业服务合同是物业服务企业与业主或业主委员会之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议，《最高人民法院关于》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”业主接受了物业公司提供的服务，应及时交纳物业服务费用，以确保物业服务工作的有效运行。物业服务管理因受众群体广、管理事项多，具有广泛性、持续性等特点，不能以个别时点的瑕疵状态而完全否定物业公司履行管理维护义务的事实；亦不能以个别事项服务瑕疵或单一业主个体感受全盘否定物业的整体服务，更不能以此作为拒绝履行交纳物业费的正当理由。 具体到本案，原、被告自愿签订物业服务协议后，原告提供了物业服务，被告应承担物业服务费用。被告对于物业服务质量未提出异议，仅是认为“原告收取物业服务费标准畸高”，被告欲通过长春市其他物业收费水平来降低本案物业收费标准，鉴于本案争议的是物业服务合同纠纷，所以收费标准应当依据双方签订的《前期物业管理协议》，按照合同条款履行，而不是参考其他物业收费水平；长春市其他物业服务企业因所处地段、人员素质水平、提供服务标准等均存在差异，不具有可比性；对于被告的答辩主张本院不予支持。被告如果对于收费标准有异议，可以组织成立业主委员，通过合法途径降低物业收费标准或者依法更换物业服务企业，而不能通过拒缴物业管理费来维权。被告辩称“原告收取物业费没有合法依据”，原告依据《前期物业管理协议》主张物业费符合法律规定，被告未提供证据证明原告的收费行为违反法律、行政法规的强制性规定，且被告自2007年起就按合同约定支付物业费至2020年7月31日，13年期间从未就物业费问题向原告提起诉讼或通过其他途径进行维权，应认定被告对于物业收费标准是明知、认可的，故被告答辩主张本院不予支持。被告辩称“原告存在违约及违法行为，应相对减低收费标准”，但未提供任何事实和法律依据，故其抗辩主张本院不予支持。 关于物业费，本次起诉自2020年8月1日至2021年7月31日，共四个季度，合计55,011.84元，原告主张符合法律规定，本院应予支持。关于违约金，根据物业协议约定，须在每季度最后一个月5日前（含五日）到原告指定的财务部门，双方当事人确认“每季度应交物业费13,752.96元”，原告主张违约金按日1‰计算过高，应适当调整，本院按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率即年利率3.85%计算至给付之日止。下季度的物业费应当在每季度最后一个月5日前（遇节假日顺延）交纳，则违约金应自每季度最后一个月6日（遇节假日顺延）起以13,752.96元为基数计算至给付之日止。 根据《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，判决如下： 一、被告吉林王鹏眼镜公司自本判决生效后立即给付原告长春万达广场商业物业服务有限公司2020年8月1日至2021年7月31日，共四个季度物业管理费，合计55,011.84元。 二、被告吉林王鹏眼镜公司自本判决生效后立即给付原告长春万达广场商业物业服务有限公司违约金：拖欠第一季度物业管理费的违约金应自2020年7月6日起以13,752.96元为基数按年利率3.85%计算至给付之日止；拖欠第二季度物业管理费的违约金应自2020年10月9日起以13,752.96元为基数按年利率3.85%计算至给付之日止；拖欠第三季度物业管理费的违约金应自2021年1月6日起以13,752.96元为基数按年利率3.85%计算至给付之日止；拖欠第四季度物业管理费的违约金应自2021年4月6日起以13,752.96元为基数按年利率3.85%计算至给付之日止。 三、驳回原告长春万达广场商业物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费618.00元，减半收取309.00元由被告吉林王鹏眼镜公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  曹春江 二〇二一年七月八日 书记员  高梓熙