广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0191民初12550号原告：尹艳，女，1972年6月4日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：严翠文、曾小东，广东圣和胜律师事务所律师。被告：高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司，住所地广州市天河区花城大道******，统一社会信用代码914401015602365211。负责人：吴健梅，职务总经理。被告：高成（广州）物业管理有限公司（台港澳法人独资），住所地广州，住所地广州市天河区奥体南路****用代码91440101661828673R。法定代表人：李岩峰，职务经理。上述被告共同委托诉讼代理人：李进一，广东胜伦律师事务所律师。上述被告共同委托诉讼代理人：郑智冰，广东胜伦律师事务所实习人员。原告尹艳诉被告高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司(以下简称高成物业花城大道分公司)、高成（广州）物业管理有限公司（以下简称高成物业公司）合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行审理。原告尹艳委托诉讼代理人严翠文、曾小东，被告高成物业花城大道分公司、高成物业公司委托诉讼代理人李进一、郑智冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告尹艳向本院提出以下诉讼请求：1.高成物业花城大道分公司、高成物业公司向尹艳退还保证金45208.05元以及逾期退还保证金的违约金（违约金的计算方法：以45208.05元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%，自2021年5月16日起计算至实际退还之日止）；2.高成物业花城大道分公司、高成物业公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：高成物业花城大道分公司提供广州市天河区××号首层至4层首层自编××商铺（以下统称涉案商铺）给尹艳使用，双方签订《临时场地使用协议》。协议约定，使用期从2019年9月15日至2020年10月14日，每月管理费为14069.35元，尹艳支付保证金45208.05元。协议另对双方的其他权利义务进行了约定。2020年2月起，受新冠××疫情影响，涉案商铺经营困难，尹艳无力支付管理费。高成物业花城大道分公司因此将尹艳诉至法院。该案经两级法院审理，裁判文书已发生法律效力。广州市中级人民法院（以下简称广州中院）在二审中查明，高成物业花城大道分公司在商场内搭建的涉案商铺未取得合法报建手续，因此《临时场地使用协议》中关于场地租赁的内容无效。根据法律规定，合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还，因此高成物业花城大道分公司应当向尹艳退还保证金。高成物业花城大道分公司一直拒绝退还，尹艳据此提起本案诉讼。被告高成物业花城大道分公司、高成物业公司共同辩称：一、合同部分无效，并不影响其中关于违约责任的约定。虽然《临时场地使用协议》中的租赁部分被法院认定为无效，但协议中的违约条款对双方仍具有约束力。尹艳逾期交纳协议中的管理服务费，构成违约，其无权要求退还管理费保证金。二、高成物业花城大道分公司收取的管理费保证金包含场地使用费和管理费两部分，《临时场地使用协议》被认定为部分无效，两部分保证金应当区分处理。经审理查明：案外人广州市高德美居置业有限公司承租了涉案商铺所在建筑物后，将该建筑物委托给高成物业花城大道分公司实行物业管理，双方签订了《委托物业管理合同》。此后，高成物业花城大道分公司（甲方）与尹艳（乙方）签订《临时场地使用协议》，约定：甲方提供涉案商铺给乙方使用。乙方在签订本协议时，甲方应一次性向乙方支付管理费保证金42208.05元和水电周转金3000元。管理费保证金与水电周转金在乙方无任何违约和无赔偿的前提下如数（不计利息）退还乙方。如乙方违反本协议任何约定，甲方有权即刻解除本协议、没收管理费保证金、不退回乙方已交的所有费用并追究乙方违约责任。合同另对双方的其他权利义务进行了约定。《临时场地使用协议》签订后，尹艳向高成物业花城大道分公司交纳了管理费保证金42208.05元和水电周转金3000元。高成物业花城大道分公司将简易搭建的涉案商铺交付给尹艳使用，并对涉案商铺提供管理服务。因尹艳自2020年2月起欠缴场地管理费。高成物业花城大道分公司向本院提起民事诉讼。该案经一审[（2020）粤0191民初10886号]和二审[（2021）粤01民终5300号]审理后，广州市中级人民法院作出生效民事判决。上述案件查明并认定以下内容：（一）《临时场地使用协议》名为场地使用协议，实际上同时包含了房屋租赁和物业服务的法律关系。（二）涉案商铺属于临时搭建的场地，没有取得合法报建手续，因此协议中关于场地租赁的内容应属无效，但其中关于物业服务的内容并无违反法律、法规的强制性规定，合法有效。（三）鉴于此，高成物业花城大道分公司每月收取的14069.35元管理费同时包含了场地使用费和物业管理费。根据同时期同一商场非临时商铺的物业管理费标准（每月每平方米43元），区分出涉案商铺每月场地使用费为12136.5元，物业管理费为1932.85元。（四）因争议发生于新冠××疫情期间，应酌情减免尹艳2020年2月至2020年4月期间的占有使用费金额。（五）高成物业花城大道分公司作为物业管理单位，在新冠××疫情期间，不仅要提供常规物业服务，还要额外负担一线疫情防控工作。尹艳要求减免物业管理费，有违等价有偿原则，法院不予支持。尹艳逾期支付物业管理费，构成违约，应当承担逾期付款的违约责任。（六）高成物业花城大道公司主张尹艳欠付2020年1月的电费293.44元，缺乏依据。上述判决作出后，尹艳委托广东圣和胜律师事务所向高成物业花城大道分公司发出《律师函》，要求该公司退还45208.05元保证金。《律师函》已于2021年5月11日妥投，但高成物业花城大道分公司尚未向尹艳退还相应款项。本院认为：（2021）粤01民终5300号《民事判决书》已对《临时场地使用协议》的效力进行认定，本院不再赘述。《临时场地使用协议》包含房屋租赁合同法律关系和物业服务合同法律关系，因此高成物业花城大道分公司收取的42208.05元管理费保证金中既含有租赁保证金，又含有物业管理保证金。根据上述判决核算出的场地使用费和物业管理费数额，按比例计算出租赁保证金的金额为36409.5元（12136.5元/14069.35元×42208.05元），物业管理保证金的金额为5798.55元（1932.85元/14069.35元×42208.05元）。《临时场地使用协议》中场地租赁的内容为无效约定，自始不发生法律效力，因该约定取得的财产，应当予以返还。因此，高成物业花城大道分公司应当将36409.5元租赁保证金返还给尹艳。《临时场地使用协议》仅是部分无效，其中关于物业服务的内容并无违反法律、法规的强制性规定，合法有效。（2021）粤01民终5300号《民事判决书》认定尹艳逾期支付物业管理费，违反合同约定。根据《临时场地使用协议》的约定，因尹艳违约导致合同解除时，高成物业花城大道分公司有权没收管理费保证金。据此，高成物业花城大道分公司要求没收5798.55元物业管理保证金的答辩意见，合理有据，本院予以采纳。高成物业花城大道分公司没有提供证据证明尹艳存在欠付水电费的情形，因此应当向尹艳退还3000元水电保证金。尹艳要求高成物业花城大道分公司支付逾期退款违约金，没有合同和法律依据，本院不予支持。高成物业花城大道分公司不具有法人资格，上述民事责任依法由高成物业公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司、高成（广州）物业管理有限公司应于本判决书发生效力之日起三日内向原告尹艳退还租赁保证金36409.5元和水电周转金3000元；二、驳回原告尹艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费465元，由原告尹艳负担60元，由被告高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司、高成（广州）物业管理有限公司负担405元。本判决为终审判决。审判员  李慧娟二〇二一年七月二十七日法官助理谢雨虹书记员梁艺