贵州省玉屏侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0622民初457号 原告：贵州赫祥物业服务有限公司，统一社会信用代码91520622MA6DRTX9X7，住所地贵州省铜仁市玉屏侗族自治县皂角坪办事处舞阳欣城，现办公地点在贵州省铜仁市玉屏侗族自治县保利明珠大厦一楼。 法定代表人：周道军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：付某，男，1981年9月15日出生，侗族，住贵州省玉屏侗族自治县。系该公司监事。 被告：邓某，女，1978年2月17日出生，土家族，住贵州省玉屏侗族自治县。 原告贵州赫祥物业服务有限公司（以下简称贵州赫祥物业公司）与被告邓某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月16日公开开庭进行了审理。原告贵州赫祥物业服务有限公司到庭参加诉讼；被告邓某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贵州赫祥物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告给付2019年6月20日至2021年4月19日，被告共欠物业费2145.22元。2．请求判令被告依照以2145.22元为基数按日利率万分之五从2019年6月20日至2021年4月19日违约金708元。3．请求判令被告承担诉讼费用。事实及理由：被告于2017年7月14日与开发商都匀保利房地产公司签订了《商品房买卖合同》，购得保利明珠小区2XXX号房，建筑面积97.51平方米并入住。被告系原告进行物业管理服务的保利明珠小区业主，接受原告物业管理服务。2017年9月1日都匀保利地产公司与原告签订《物业管理委托协议》，全面委托原告对其开发的‘保利明珠大厦’进行物业管理服务，委托期限自2017年9月1日起至2022年8月31日止。协议约定：原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积壹元每平方米的标准向原告缴纳物业管理费，协议生效后原告依约提供了物业管理服务，但被告并未向原告缴纳物业管理费，自2019年6月20日至2021年4月19日，被告共欠物业费2145.22元。被告逾期付款应根据欠款金额每日万分之五支付逾期付款的滞纳金直至交清全部物业管理费之日止，截止2021年4月19日应向原告支付滞纳金708元。原告多次对其电话、书面及上门催缴均无效果。原告认为：被告接受物业管理服务而不履行合同缴费义务，应该承担责任。为此，原告依法诉讼，请求支持。 被告邓某辩称，一、（1）不存在物业合同关系；（2）物业公司无从业资质证、人员无上岗证，无消防管理人员；（3）无相关部门物业收费管理标准；（4）无物业资质等级收费标准。因此，物业公司不合法，作为业主无安全保障，被告并未拖欠物业管理费。二、开发商与被告签订房屋买卖合同跟开发商与赫祥物业公司签订物业服务合同内容相违背。开发商与物业签订的合同，地下停车库归属与全体业主所有，因此，赫祥物业收取的停车费租金应退还或抵扣物业费。被告已缴纳2019年物业费至2021年4月的物业服务费，被告并未拖欠物业服务管理费。根据《民法典》第二百七十一条、第二百七十二条、第二百七十五条、第二百七十六条，在业主共有部分修建的停车位，停车位的使用权归业主所有。被告作为小区业主，理所应当享有停车位的使用权。赫祥物业公司于2018年2月10日至2019年3月9日向被告收取停车位租金2880元，又于2019年3月10日至2019年3月25日向被告收取停车位租金120元，赫祥物业公司共收取被告租金3000元，该物业公司向被告收取停车位租金的行为既不合法合同约定，又无法律规定，物业公司已通过收取被告的停车位租金形式已收取了物业费，因此，该物业公司收取被告的停车位租金费应当返还或抵扣被告的物业费。三、赫祥物业公司提供的物业服务管理，不符合合同约定（物业服务管理内容及质量、态度等等），因此，应当减少相应的物业服务管理费。物业公司已向被告收取物业费共计2740元，物业公司收取的物业服务管理费中，包含公共秩序维护费、共有部分设施维护费、保洁费、绿化养护费等费用，小区并未规划绿化区域，休闲娱乐健身等场所，但物业公司在收取物业费时，未将该部分收费予以扣除，该部分的收费物业公司应返还被告或抵扣物业费。2017年6月20日被告向物业公司交纳1170元物业费，同时又被物业公司收取400元垃圾费，在1170元中，已包含了该费用。因此，该公司额外收取的400元费用，属于重复收费（房开商与被告签订的合同，并无该项收费），所以这项收费，没有法律依据。物业公司应当将该费用退还给被告或抵扣物业费。小区环境至过道等场所，脏乱差。该物业公司不但视而不见，置之不理，不加以整改，反而还恶言辱骂被告及不让被告车辆正常进出小区。该物业公司服务管理及态度较差，严重影响被告的居住生活及工作以及心理身体健康。小区常有将车辆停放在消防通道上，有陌生人进入小区，物业公司视而不见，并未将堵塞消防通道及陌生人进入被告家门口敲门撕扯对联、广告等行为予以制止，严重威胁到小区消防安全，及被告的人身财产安全，以及居住的舒适安心。小区电梯的照明设备及摄像设备以及消防设备，长期处于损毁状态，该公司在收取物业服务管理费后，并未予以维修、管理，严重影响威胁了被告的人身财产安全及身心健康。物业公司于2019年乱张贴被告门上对联上，导致乱七八糟，严重影响被告这两年的生活工作质量。至今为止未处理，物业公司有责任处理好保洁问题。因此，物业物业公司提供的物业服务及物业管理很不到位，态度极端恶劣，应当减少相应的物业服务费。四、赫祥物业公司是为小区进行服务管理，并没有经营权，因此，每年收取小区费用所得费用。五、我户并未拖欠物业公司物业费，物业公司要求我户承担违约金的行为于法无据。 本院经审理查明认定事实如下：邓某系保利·明珠大厦业主，住房建筑面积为97.51平方米。2017年9月1日，贵州赫祥物业公司与都匀保利房地产开发公司玉屏县分公司签订了《玉屏保利·明珠前期物业服务委托合同》，由贵州赫祥物业公司为邓某居住的保利明珠小区提供前期物业服务。物业管理费按业主拥有的建筑面积交纳，具体标准为住宅按照1元每月每平方米。邓某入住该小区后，交纳物业服务费至2019年6月，从2019年6月20日至2021年4月19日的物业服务费2145.22元未向贵州赫祥物业公司交纳。经贵州赫祥物业公司催收未果，故诉至本院主张上述权利。 上述事实有双方当事人提供的《商品房买卖合同》、《前期物业服务委托合同》及双方当事人的庭审笔录在卷为凭且经开庭质证，可以确认。 本院认为，原告贵州赫祥物业公司与都匀保利房地产开发有限公司玉屏分公司签订的《玉屏保利·明珠前期物业服务委托合同》，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”之规定，该前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。原告贵州赫祥物业公司自入驻以来按照该前期物业服务合同履行物业服务义务，且被告邓某也交纳了2019年6月20日前的物业服务费用，后经催收，被告邓某仍未按合同约定交纳2019年6月20日至2021年4月19日期间的物业服务费2145.22元，已构成违约；根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款和第二款：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”的规定，对于原告贵州赫祥物业公司诉请被告邓某交纳物业服务费的主张本院予以支持。关于原告贵州赫祥物业公司主张被告邓某支付违约金的诉讼请求。本案中，原告虽然履行了相关物业服务费，但根据被告的辩解和举证，其履行管理服务过程中存在服务不及时，管理不到位之处，形成个别业主对原告的服务行为不满而未交纳物管费，并非恶意拒交，因此原告的该项主张，本院不予支持。同时，原告今后应当及时对物业服务存在的瑕疵进行整改，提高物业服务水平，协调好与业主的关系，为业主营造一个干净、舒适的生活环境。关于被告抗辩停车费、广告费等费用的收取，与本案不属于同一个法律关系，被告可另行诉讼处理。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条第一款第二款的规定，判决如下： 被告邓某于本判决生效后5日内支付原告贵州赫祥物业服务有限公司2019年6月20日至2021年4月19日的物业费2145.22元； 驳回原告贵州赫祥物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告邓某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在本判决限定的履行期限届满后两年内向本院或被执行人财产所在地基层人民法院申请强制执行。 审 判 员 杨代福 二〇二一年七月二十八日 法官助理 石勇莉 书 记 员 姚卉娟