山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终7967号上诉人（原审原告）：姜华，男委托诉讼代理人：夏晓晨，山东恒信通律师事务所律师。委托诉讼代理人：王培荣，山东恒信通律师事务所律师。上诉人（原审被告）：耿卫宁，男上诉人姜华、上诉人耿卫宁因物权保护纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院(2020)鲁0211民初20537号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜华上诉请求：1.请求依法撤销一审民事判决书，改判耿卫宁立即返还姜华位于青岛市开发区（复式）户房产并支付姜华自2020年1月22日起至实际返还房屋之日止占用房屋的损失（按照每年30000元计算）；2.一审、二审诉讼费用由耿卫宁承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。一、一审判决认定耿卫宁与案外人耿伟伟于2012年3月20日签订《房屋租赁合同》，姜华对涉案房屋抵押权的设立时间晚于租赁合同签订之日属于认定事实不清。姜华提交了（2017）鲁0211民初370号卷宗中耿伟伟与孙媛媛于2012年6月8日出具的具结书，该具结书上明确载明二人现居住在涉案房屋，足以证明涉案房屋在办理抵押登记之时、之前并不存在出租的情况，耿卫宁对该份证据材料的真实性没有异议，因此，耿卫宁提交的落款时间为2012年3月20日的《房屋租赁合同》明显不具有真实性，且耿伟伟与耿卫宁为亲兄弟关系，耿卫宁也不在案涉房屋内居住，在耿伟伟对外负债并将案涉房屋抵押的情况下，出现一份亲弟弟租赁亲哥哥房屋并约定可以转租的房屋租赁合同，明显是双方为了逃避债务而将时间倒签伪造的合同，况且，耿卫宁当庭承认没有交付房屋租金的行为，且该合同上约定的租金仅为每年2万元，远低于同地段同类房屋的市场价格，明显不合理，因此，耿卫宁提交的《房屋租赁合同》明显不具有真实性，原审判决认定事实不清。二、一审判决依据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》进行判决属于适用法律不当。姜华取得案涉房产的所有权是基于法院的强制执行，因生效法律文书取得，该方式不是平等主体间的意思自治，不属于私法行为，不能适用《合同法》，也不能适用买卖不破租赁原则，因此，一审判决适用法律不当。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院在查明事实的基础上支持姜华的上诉请求，依法改判。耿卫宁辩称，对姜华的代理律师提交的具结状系耿伟伟签字没有异议，但具结状代表我不在其中居住有异议，因为具结状不体现这个信息，是对方律师自己延伸的。同时我在一审时提出对方对合同作鉴定，但对方迟迟未作鉴定。耿卫宁上诉请求：1.撤销一审民事判决书；2.改判驳回姜华的诉讼请求或发回重审；3.判令姜华承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、耿卫宁承租房屋在前，姜华获得抵押权在后。耿卫宁于2012年3月20日承租涉案房屋，姜华于2012年6月8日获得涉案房屋抵押权。二、耿卫宁的租赁权经黄岛区人民法院、姜华确认并认可。涉案房屋于2019年8月6日、2019年9月27日，经黄岛区人民法院两次发布拍卖公告，拍卖公告中均用红色字体明确注明，涉案房屋有租赁情况，租赁期限：2012.3.24-2027.3.23。拍卖过程中，姜华并没有对此提出异议。姜华与耿卫宁曾就涉及该房屋的债权转让进行多次协商，协商结果“姜华以130万元人民币的价格转让债权给耿卫宁”，协商时姜华的债权额度已超过200万元人民币，后因付款方式双方有分歧没有履行。协商过程中，耿卫宁明确告知姜华租赁事宜，姜华对耿卫宁的租赁权是认可的，这也是姜华以低于债权额70多万人民币价格转让债权的主要原因。三、一审判决耿卫宁向姜华每年支付租金2万元没有法律依据。年租金2万元是耿卫宁与原房主签订的租赁合同里的房租金额，该房屋配备全套家具、家电、1个地下车位。在等待一审判决期间，姜华采用违法手段，无视《电力法》第七章电力设施保护第五十二条，“任何单位和个人不得危害发电设施、变电设施和电力线路设施及其有关辅助设施”的法律规定,于3月4日、3月11日、3月18日对该房屋进行3次断电,造成居住者恐慌和部分经济损失。第三次断电时，因房内有人、及时报警，断电者被开发区长江路110口头传唤至派出所，派出所民警了解情况后，口头警告断电者有纠纷走法律程序，在断电者承诺“不再进行破坏”后，允许其离开。姜华辩称，耿卫宁的上诉请求无事实依据和法律依据，耿卫宁和耿伟伟不存在正常的租赁关系，耿卫宁一审时陈述因其亲哥哥耿伟伟欠付其款项而兄弟二人经商议过后用案涉房屋租赁的方式来抵偿债务，也就是说耿卫宁并没有实际支付租赁费的情形，根据最高人民法院的最新裁判观点，房屋租赁合同以租赁权抵偿欠款不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同。故不适用合同法规定的买卖不破租赁原则，即以租赁形式抵偿债务不适用买卖合同的租赁原则。因此请求二审法院依法驳回耿卫宁的所有上诉请求。姜华向一审法院提出诉讼请求：1.判令耿卫宁立即返还姜华位于青岛市开发区（复式）户房产；2.判令耿卫宁支付姜华自2020年1月22日至实际返还房屋之日止占用房屋的损失（按照每年3万元计算）；3.本案诉讼费、保全费由耿卫宁承担。一审法院认定事实：1.姜华提交（2018）鲁0211执2772号执行裁定书、不动产权证书，拟证明，姜华基于法院强制执行取得案涉房屋所有权。姜华于2020年1月22日取得案涉房屋的不动产权证书，附件中明确记载“因生效法律文书取得”，姜华系案涉房屋所有权人。2.姜华提交（2017）鲁0211民初370号卷宗中一份耿伟伟、孙媛媛出具的具结书、抵押合同、他项权证，拟证明，二人向姜华借款，将涉案房屋于2012年6月8日抵押给姜华并办理抵押登记，二人在2012年6月8日出具的具结书中明确表明，现居住在涉案房屋。足以证明涉案房屋在2012年6月8日办理抵押登记之时、之前并无出租等情况，因此耿卫宁提交的房屋租赁合同不具有真实性，明显是为了逃避债务而伪造的证据。耿卫宁对上述证据共同质证称，真实性无异议，但耿卫宁认为该房屋已经租给自己了。3.耿卫宁提交《房屋租赁合同》，拟证明，耿卫宁于2012年3月20日就承租了耿伟伟的涉案房屋。合同中约定，租金20,000元/年。姜华质证称，对真实性不予认可，因耿伟伟、孙媛媛向姜华借款，将涉案房屋于2012年6月8日抵押给姜华并办理抵押登记，二人在2012年6月8日出具的具结书中明确表明，现居住在涉案房屋。足以证明涉案房屋在2012年6月8日办理抵押登记之时、之前并无出租等情况，因此耿卫宁提交的房屋租赁合同不具有真实性，明显是为了逃避债务而伪造的证据。且耿卫宁无交付租金的证明材料，耿卫宁与耿伟伟系亲兄弟关系，在耿伟伟对外举债并将涉案房屋抵押的情况下，突然出现一份亲弟弟租赁亲哥哥房屋的租赁合同，该合同又约定可以转租该房屋，明显是耿卫宁与耿伟伟为了逃避债务而伪造的合同，应当合理怀疑。该合同并未在房地产部门办理备案登记手续，不符合城市房地产管理法的强制性规定，不具有公示公信力。姜华取得涉案房屋所有权是基于法院的执行，该方式不是平等主体间的意思自治，不属于私法行为，是公法的强制行为，因此不适用合同法，也不适用买卖不破租赁原则。4.耿卫宁提交拍卖公告，拟证明，两次拍卖公告中明确注明该房屋有租赁的情况。5.姜华在庭审中主张，年租金3万元系依据市场价格进行计算，但未提交证据予以证明。姜华质证称，真实性不确定，与姜华无关。租赁期限也只是相关人员告知执行法院，法院并没有就租赁期限的真实性作出裁判。因为姜华不是通过拍卖取得涉案房屋，因此该拍卖公告与姜华无关。一审法院认为，本案为物权保护纠纷，权利人合法取得的物权，受法律保护。本案中，2012年3月20日，耿卫宁承租案外人耿伟伟的涉案房屋，约定房屋租金20000元／年。2012年6月8日，案外人耿伟伟就涉案房屋为姜华设定抵押权，办理了抵押登记。2019年8月6日、2019年9月27日，黄岛区人民法院两次发布拍卖公告，拍卖公告中均注明，涉案房屋有租赁情况，租赁期限：2012.3.24-2027.3.23。2020年1月22日，姜华取得涉案房屋所有权。上述事实，有姜华、耿卫宁提交的（2018）鲁0211执2772号执行裁定书、不动产权证书、《房屋租赁合同》、拍卖公告证据证明，一审法院予以认定。庭审中，姜华虽主张《房屋租赁合同》不具有真实性，但耿卫宁提交的《房屋租赁合同》、拍卖公告证据可以相互印证，姜华亦未提交足以推翻上述事实的证据，对姜华的该项主张，因证据不足，一审法院不予认可。关于姜华主张耿卫宁应立即返还位于青岛市开发区（复式）户房产的诉讼请求。本案中，耿卫宁与案外人耿伟伟于2012年3月20日签订《房屋租赁合同》，姜华对涉案房屋抵押权的设立时间晚于租赁合同签订之日。综上，姜华的该项诉讼请求，缺少事实和法律依据，一审法院不予支持。关于姜华主张耿卫宁应支付自2020年1月22日至实际返还房屋之日止占用房屋的损失（按照每年3万元计算）的诉讼请求。本案中，2020年1月22日，姜华取得案涉房屋的所有权。耿卫宁与案外人耿伟伟签订的《房屋租赁合同》中约定，年租金为2万元。耿卫宁在庭审中未提交证据证明其已向案外人耿伟伟支付过2020年1月22日后的房屋租金。庭审中，姜华主张租金按照3万元／年计算，但未提交证据证明该价格为市场价格，也未提交证据证明《房屋租赁合同》中约定的租金不合理，对姜华的该项主张，因证据不足，一审法院不予支持。综上，耿卫宁应支付自2020年1月22日至腾出房屋之日止占用房屋的损失，按照2万元／年计算，比较适宜。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第二十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、耿卫宁于一审判决生效之日起十日内支付姜华自2020年1月22日起至腾出房屋之日止占用房屋的损失，按照2万元／年计算。二、驳回姜华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元（已减半收取，姜华已预交），由耿卫宁负担。本院二审期间，耿卫宁提交证据一，2021年6月25日不动产交易登记信息查询结果证明一份。证明：在耿卫宁名下自2009年5月26日开始就没有房产了。证据二，银行流水一份。证明耿卫宁给耿伟伟支付过房租，该证据当庭无法提供，需要庭后提供。庭后耿卫宁向本院邮寄中国农业银行出具的银行卡交易明细清单一份，载明2011年7月1日由耿卫宁账户中转存、转支198,000元。姜华质证称，对证据一真实性无法确认，而且本份证据与本案没有任何关联性，耿卫宁在一审时已经承认其并未居住在案涉房屋之内，并且耿卫宁说现在房屋现状是已经将房屋进行了出租，因此本份证据不能证明其主张。对耿卫宁所说的证据二银行流水，我方记得很清楚，耿卫宁向一审法官的陈述是其哥哥耿伟伟欠了他很多钱，商量的用这个房屋的租赁来抵耿伟伟欠耿卫宁的钱，这是在一审法庭陈述，一审笔录中可能会有记录，而且耿卫宁反复强调了好几遍这个事情，所以这个问题与我方给法庭陈述的最高人民法院的观点是完全一致的。本院认为，对于证据一，该证据与本案不具有关联性，不能作为定案依据。对于证据二，因该银行卡交易明细清单中，并无被转账人情况，无法确认系耿卫宁转给耿伟伟的房屋租金，故本院对该证据不予认可。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案系物权保护纠纷，二审争议焦点为耿卫宁与案外人耿伟伟签订的《房屋租赁合同》是否能对抗姜华基于对案涉房屋所有权的物权请求权。根据《中华人民共和国民法典》的规定，权利人合法取得的物权受法律保护。对于姜华主张案外人耿伟伟与孙媛媛向其出具的具结书载明二人现居住在案涉房屋，因此在办理抵押登记之前并不存在出租的情况。本院认为该具结书与耿卫宁、耿伟伟签订的《房屋租赁合同》并无直接关联，且出具该具结书的案外人耿伟伟、孙媛媛均未到庭确认，故本院对姜华的该项主张不予认可。对于姜华主张一审判决适用《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，属于适用法律不当的理由，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律和司法解释进行审理。其次，姜华取得案涉房屋所有权虽系基于法院生效法律文书，但耿卫宁与原房屋所有权人耿伟伟之间的租赁关系系《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的调整对象，因此对于姜华的该项主张本院不予支持，一审法院适用上述法律规定并无不当，本院予以维持。本院认为，案涉房屋在一审法院两次司法拍卖公告中，均注明房屋有租赁情况，且注明了租赁期限。根据一审法院作出的（2018）鲁0211执2772号民事裁定，姜华在案涉房屋第二次流拍后，向一审法院申请以该次流拍价1,535,616元抵顶债务，并于2020年1月22日实际取得案涉房屋不动产权证书。因此说明姜华应当知道案涉房屋存在租赁，并主动申请将该房屋以房抵债。经查明，姜华对案涉房屋设立抵押权的时间晚于耿卫宁与耿伟伟签订《房屋租赁合同》之日。姜华主张耿卫宁与耿伟伟签订的《房屋租赁合同》不具有真实性，但并未提交充足证据予以证明。根据耿卫宁与耿伟伟签订的《房屋租赁合同》，案涉房屋的年租金为2万元/年，姜华主张耿卫宁应按照3万元/年支付租金，但并未提交证据证明该价格的合理性。综上，一审法院判决耿卫宁支付姜华自2020年1月22日起至腾出房屋之日止占用房屋的损失，按照2万元/年计算，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人姜华、上诉人耿卫宁的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人姜华负担100元，由上诉人耿卫宁负担100元。本判决为终审判决。审 判 长  刘 琰审 判 员  孙秀强审 判 员  徐镜圆二〇二一年七月二十八日法官助理  韩明玉书 记 员  杜 爽