辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0103民初13991号原告：沈阳优美生活文化传播有限公司，住所辽宁省沈阳市沈河区哈尔滨路118号二层2001、2001-1至2001-7，2001-10，2001-14，2001-16号，统一社会信用代码：91210103MA0UAY204C。法定代表人：司晓闯，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：罗群，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李潇，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告：陈珑玟，男，1989年11月20日出生，汉族，住沈阳市沈河区。原告沈阳优美生活文化传播有限公司与被告陈珑玟合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳优美生活文化传播有限公司的委托诉讼代理人李潇及被告陈珑玟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳优美生活文化传播有限公司诉称，原、被告于2018年5月17日签订了一份《租赁合同》，原告将华府天地购物中心二层CO2号商铺出租给被告经营使用，租赁面积为20平方米，租赁期限自2018年5月17日至2021年6月23日，经营品牌为壹想食，物业管理费标准为3.5元/天/平米计算。按照租赁合同的约定，物业费一年贰付，6个月为一个结算支付周期，被告应于每周期开始前一个月的23日前支付。然而，被告不仅没有足额支付2018年12月23日至2019年6月23日期间的物业管理费，并且在2019年5月，即应缴纳下期租金之时以经营不善为由拒绝支付2019年6月23日至2019年12月22日期间的物业管理费。2019年7月23日，被告自称经营不善要求撤场，2019年8月5日，被告未经原告同意便自行撤离，停业至今。至被告自行搬离商铺之日，被告共拖欠物业管理费4835.1元。对于被告的拖欠行为，原告已通过口头及书面发函等多种方式向被告催缴，但被告均以各种理由推脱，至今未付。被告行为已构成违约，按合同约定，被告拖欠物业管理费超过30日，原告有权解除合同，且被告应向原告支付相当于3个月租金的违约金。同时，如被告未按期支付物业管理费等费用，每延期一日，应按逾期金额千分之三的标准支付迟延履行违约金，因原告考虑到违约金标准约定过高，自愿按照日万分之三的标准进行主张。综上，基于被告的违约事实，原告之合法权益受损，特提起诉讼，请求法院支持原告诉请，维护原告的合法权益。诉讼请求：1、确认原被告签订的《租赁合同》解除；2、判令被告支付拖欠的物业管理费4835.1元；3、判令被告支付合同违约金6387.5元；4、判令被告支付因拖欠物业管理费产生的逾期付款违约金（自2019年5月23日起按照日万分之三的标准支付至实际支付之日）；5、判令被告承担本案诉讼费等一切费用。被告陈珑玟辩称，我们签订的合同与原告的不符，2018年5月17日签订了一份合同，商铺面积各是50平左右。双方是协定退场，对方老总录制了视频，而且我们是被告通知离场的，有原告开出的文件，我们离场后，原告立即就把商铺租给了别人。同意解除合同，没有拖欠管理费，原告的通知里写了一个月押金如果原告出租出去了就把押金退给我们，但原告没有租出去，原告把该押金的扣下来当做一个月的租金。原告说5月17日签订了一份合同，20平租给了壹想时，而壹想时是19年才有。壹想食注册时间为2019年，而该合同是2018年，面积20平是怎么划分的。经审理查明，2018年5月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方同意按照本合同约定向乙方出租，乙方同意按照本合同约定向甲方承租位于物业二层C02号商铺。租赁商铺计租面积为20平方米，乙方在签署本合同时已审核确认前述承租面积并作为计算租金、物业管理费等相关费用的依据，除双方另行书面协商外，前述面积不做任何调整。本合同约定租赁期限内，乙方在其持有营业执照经营范围内依法经营，经营品类为食品，经营内容为轻食，经营品牌为壹想食。本合同约定的租赁期限内，未经甲方书面同意并按有关规定报有关政府部门核准前，乙方不得擅自改变本合同约定的经营项目、内容和经营品牌，不得擅自改变租赁商铺的租赁用途，不得转租，不得以委托管理、代为管理、出兑、承包等方式变相转租其它第三人，否则甲方有权解除合同并要求乙方赔偿3个月的租金的违约金。租赁期限为37个月，自2018年5月17日起至2021年6月23日止。甲方同意给予乙方自2018年5月17日至2018年6月23日期间的装修免租期。装修免租期内，乙方无须支付租金、物业管理费，但应支付本合同规定其应支付的其他各项费用。根据乙方年租金及物业管理费的总额，双方商定按一年贰付标准，每期租金及物业管理费均以6个月为一个结算支付周期，为便于结算及交纳，首期租金及物业管理费（即自2018年6月24日至2018年12月23日）由乙方在本合同生效后1个工作日内一次性支付给甲方，以后每期租金（即自2018年12月24日起开始计算，每贰个自然月为一个结算周期，以此类推）及物业管理费在该结算周期开始前一个月的23日前为租金及物业管理费的支付日。乙方应在本合同签订后5个工作日内向甲方支付履约保证金2000元，其数额相当于最后一个租赁年度租金标准的壹个月租金及物业管理费之和。物业管理费为3.5元/天/平方米。本合同届满或双方协商提前解除本合同的，乙方应按本合同约定按时交还租赁商铺（交还行为以甲、乙双方办理完毕所有铺位交接手续），在乙方办理完毕以该租赁商铺为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续、且乙方已付清应缴租金、物业管理费及其他应由乙方承担支付的各项费用后15个工作日内，甲方将履约保证金无息退还乙方。因乙方申请提前退租或乙方违约行为导致本合同提前解除，履约保证金不予返还。发生下列情形之一，甲方有权书面通知乙方，单方解除本合同：（1）乙方拖欠租金、物业管理费或其他费用等任何应付款项，按照本合同约定的交付时间逾期超过30天的；（2）未经甲方书面同意中，乙方在本合同约定的开业日未能开始营业或开始营业后连续停业超过15天或一个月内累计停业5天或一个租约年内累计停业超过30天；……甲方依据上述情形解除本合同的，乙方已支付的履约保证金甲方无需予以返还，乙方应当退还租赁商铺、结清租金、物业管理费及其他费用，并另外向甲方支付相当于当时租赁年度内3个月租金（即当时租赁年度内平均月租金的三倍）的违约金。如乙方未按本合同之规定交付租金、物业管理费或其它费用，每延期一日，应按逾期付款金额的3‰向甲方支付违约金，直到付清之日止。2019年7月23日，被告向原告提出提前撤场并于2019年8月5日全部搬离，被告尚欠原告2018年12月24日至2019年8月5日期间的物业管理费（含租金）4835.1元。上述事实，有当事人陈述、租赁合同等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案被告承租原告商铺，未按合同约定支付物业管理费（含租金），系违约行为，现原告要求解除合同，且被告同意，本院对原告提出解除双方签订的《租赁合同》的诉求予以确认，被告应向原告支付尚欠的物业管理费（含租金）。关于合同违约金，依双方合同约定，被告已支付的履约保证金原告无需返还，但原告另行向原告主张三个月管理费作为违约金属于约定比例过高，本院不予支持。原告提出的自2019年5月23日起按照日万分之三的标准主张逾期支付违约金的诉求符合相关法律规定及合同约定，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告沈阳优美生活文化传播有限公司与被告陈珑玟于2018年5月17日签订的《租赁合同》；二、被告陈珑玟于本判决发生法律效力后15日内一次性支付原告沈阳优美生活文化传播有限公司物业管理费（租金）4835.1元；三、被告沈阳恋卡贸易有限公司于本判决发生法律效力后15日内一次性支付原告沈阳优美生活文化传播有限公司逾期支付违约金（以4835.1元为基数，自2019年5月23日起按日万分之三的标准计算至实际清偿之日止）；四、驳回原告沈阳优美生活文化传播有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费86元，由被告陈珑玟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 刘 芳审 判 员 曲 莹人民陪审员 王 斐二〇二一年七月二日法官 助理 王含旭书 记 员 戴 玥