贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终3540号上诉人（原审被告）：秦义，男，1961年1月4日出生,汉族,住遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：张兵，贵州山一律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘延芳，贵州山一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：遵义市住投物业管理有限责任公司，住所地：遵义市红花岗区凤凰山科技馆2楼。统一社会信用代码：91520320MA6H0D3K1K。法定代表人：郑劲峰，董事长。委托诉讼代理人：袁龙波，贵州上善律师事务所律师。委托诉讼代理人：万力，贵州上善律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：胡媛媛，女，1979年9月4日出生，汉族，住遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：彭洪清，贵州山一律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：遵义市南部新区艾乐小树苗幼儿园，住所地：遵义市南部新区忠庄河忠二路保障型住房小区3-4号楼二层商铺。统一社会信用代码：92520393MA6DXTU34J。投资人：胡媛媛。委托诉讼代理人：彭洪清，贵州山一律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：红花岗区绒花情酒店式公寓，住所地：遵义市红花岗区忠庄办忠庄河廉租房小区二层商铺。统一社会信用代码：92520393MA6GT32H0X。经营者：周其生。委托诉讼代理人：汪艳霞，遵义市汇川区中心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：周其生，男，1965年10月7日出生，汉族，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：汪艳霞，遵义市汇川区中心法律服务所法律工作者。上诉人秦义因与被上诉人遵义市住投物业管理有限责任公司（以下简称住投物业公司）、遵义市南部新区（以下简称绒花情酒店）、周其生租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初12158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。秦义上诉请求：1.撤销原判决第三项内容；2.依法将原判第二项变更为“由被告秦义在判决生效后十日内向原告遵义市住投物业管理有限责任公司支付租金867940.16元，并按375758.46元／年的标准计算支付从2020年10月1日起至生效判决确定的腾房期限届满之日止的房屋租金；逾期腾房产生的房屋占有使用费由第三人胡媛媛、遵义市南部新区艾乐小树苗幼儿园、周其生、红花岗区绒花情酒店式公寓向原告遵义市住投物业管理有限责任公司支付”；3.一、二审案件受理费由被上诉人承担。在二审中，秦义变更上诉请求第二项为“由被告秦义在判决生效后十日内向原告遵义市住投物业管理有限责任公司支付租金867940.16元，并按375758.46元/年的标准计算支付2020年10月1日至2021年2月7日的租金，2021年2月8日起至生效判决确定的腾房期限届满之日的租金按318856.23元/年计算支付；逾期腾房产生的房屋占有使用费由第三人胡媛媛、遵义市南部新区艾乐小树苗幼儿园、周其生、红花岗区绒花情酒店式公寓向原告遵义市住投物业管理有限责任公司支付”。事实和理由：一、一审法院认定住投物业公司不知道上诉人已将案涉租赁物转租给第三人系认定事实不清，适用法律错误。1.案涉租赁物与住投物业公司及遵义市保障性住房建设投资开发有限责任公司的经营场所相邻，且第三人租赁房屋后，经营幼儿园及酒店多年。期间，住投物业公司还向第三人收取水电费，并协助第三人胡媛媛开通消防通道等事项，上诉人提供的相应证据，足以证明住投物业公司及遵义市保障性住房建设投资开发有限责任公司知道或者应当知道上诉人已将案涉房屋转租的事实。2.住投物业公司曾于2019年8月就本案提起诉讼，且第三人作为诉讼参与人参加了该案诉讼，一审法院作出（2019)黔0302民初10450号民事裁定书后，住投物业公司就知道上诉人将案涉房屋转租，但住投物业公司及遵义市保障性住房建设投资开发有限责任公司至本案起诉前，均未提出异议，且已超过6个月。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》【法释〔2009〕11号】第十六条及《中华人民共和国民法典》第七百一十八条的规定，上诉人的转租行为应当认定已经住投物业公司同意，一审判决对此认定事实错误。二、一审判决支付的违约金过高。1.一审判决上诉人从2020年9月21日起以租金867940.16元为基数按每日千分之三计算支付违约金明显过高，月利率高达9%，高于市场贷款报价利率LPR的4倍。2.因出租人提供的租赁物存在消防未验收通过的严重瑕疵，其未完全履行出租人对租赁物的瑕疵保证责任，系直接导致第三人拒绝向上诉人支付租金的根本原因。因此，住投物业公司主张的违约金依法不应当得到支持。3.住投物业公司虽于2017年1月因消防验收未完成对上诉人免租4个月，但至今仍未完成消防验收，其仍存在履约瑕疵，依法不能免除其对租赁物的瑕疵保证责任。三、因案涉租赁房屋系由第三人实际占有使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，租赁合同解除后，逾期腾房产生的房屋占有使用费依法应当由第三人承担。4.2021年2月8日上诉人已将案涉租赁房屋中的391平方米（不含第三人占有使用部分）移交住投物业公司，因此从2021年2月8日起计算的租金标准应当调整为318856.23元。在上诉人起诉周其生支付租金一案中，二审法院作出（2021）黔03民终3539号民事判决，已驳回了周其生的上诉请求。住投物业公司答辩称，住投物业公司在上诉人转租给第三人之前没有收到上诉人提交的转租申请或书面告知，上诉人构成违约，应当承担违约责任。住投物业公司与上诉人的租赁合同中明确约定了相应的违约金及逾期支付租金应承担的违约责任，上诉人在违约前知晓并予以接受，且双方约定的违约金没有超过合同总额的20%，双方之间是租赁合同关系并非民间借贷关系，不应参照民间借贷关系调减违约金。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。艾乐幼儿园及胡媛媛答辩称：答辩人已投入巨资开办幼儿园，合同期限是十年，答辩人没有支付租金是因为消防手续未办理，答辩人一直与上诉人进行协调，上诉人承诺尽快办理，但一直未能办理，故上诉人一直没有起诉答辩人支付租金，答辩人没有支付租金是行使抗辩权。绒花情酒店及周其生答辩称：1.消防验收是房屋验收合格的硬性规定，只有消防验收后房屋才能交付使用。住投物业公司在房屋未进行消防验收的情况下进行使用，违反法律规定，故一审法院以双方免租期的约定来免除住投物业公司的消防验收义务，属认定不当。一审判决返还房屋，未充分考虑到绒花情酒店及周其生合法权利，应予改判。2.住投物业公司将房屋出租给上诉人，并由上诉人转租给周其生用于酒店经营，期间住投物业公司为周其生开通水电，且周其生经营的酒店于2017年就开始经营至今，住投物业公司未提出任何异议，另住投物业公司与上诉人合同约定为不整体转租转借，周其生从上诉人处租赁的房屋仅为其中一部分，双方的租赁行为并未违反上诉人与住投物业公司的租赁合同，应视为住投物业公司对转租行为认可。3.由于租赁物存在瑕疵，导致酒店未能正常经营，由此产生损失，周其生保留追究上诉人、住投物业公司赔偿损失的权利。4.如住投物业公司需收回房屋，应与绒花情酒店及周其生协商损失补偿事宜。住投物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判决解除原、被告于2015年9月25日签订的《租赁协议》；2.判决被告支付拖欠的租金867940.16元（截至2020年9月30日），以及按照合同约定支付违约金（从2020年9月21日起计算至租金付清之日止，以起诉的租金867940.16元为基数，按照每日千分之三计算）；3.判决被告在租赁合同解除后立即搬离原告物业（位于遵义市红花岗区平方米，3号楼二层商铺面积1225.44平方米，4号楼二层商铺面积132平方米），并支付从2020年10月1日起至实际返还租赁物业之日止的租金损失，租金以每年375758.46元的标准计算；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年6月20日，遵义市人民政府办公室出具办发（2012）38号通知，为整合国有资产，将市本级和以市国投为项目主体投资建设的保障性住房所形成的存量资产交由市住投公司组建的遵义市保障性住房建设投资开发有限责任公司经营管理。2018年10月18日，遵义市保障性住房建设投资开发有限责任公司委托隶属于其公司的一级子公司即原告住投物业公司代管经营性资产运营事宜，其经营性资产包括忠庄河保障房小区。2015年9月25日，遵义市保障性住房建设投资开发有限责任公司（甲方）与被告秦义（乙方）签订《租赁协议》，约定甲方将位于遵义市红花岗区平方米，3号楼二层商铺面积1225.44平方米，4号楼二层商铺面积132平方米租赁给被告，租期为120个月，从2015年10月1日起至2025年9月30日止，乙方仅作为经营餐饮、办公使用，不改变经营用途，不整体转租、转借第三人，不得将该物业转租给第三人，经双方达成补充协议除外；免租装修期为6个月，自2015年10月1日至2016年3月31日，第一、二、三年租金每年340824元，自第四年起每一年按5％的递增比例增加租金，乙方在租赁期2019年4月1日起至2020年3月31日止，房屋租金为每年357865元，2020年4月1日至2021年3月31日止，房屋租金为每年375758元。租金的支付应于每年4月1日前一次性支付半年租金，10月1日前支付剩余半年租金；物业管理费用自2015年10月1日至2016年9月30日按每月0.5元／月／平方米交纳，每年物管费为15492元，2016年9月30日后根据实际情况重新制定收费标准；乙方不能按本合同约定如期支付租金等其他费用的，则每逾期一日按欠付租金的日千分之三向甲方支付违约金，经甲方催收在三十日内仍未支付租金的，甲方有权解除合同，且乙方的租赁保证金不予退还。合同签订后，原告将租赁物交付给被告。2017年1月3日，遵义市保障性住房建设投资开发有限责任公司经研究决定，鉴于忠庄河小区1-4号楼消防验收工作仍未完成，导致承租人无法正常使用房屋，根据承租人申请，同意延长承租人免租装修期4个月，从2015年10月1日至2016年7月31日止，物管费从签订合同之日起减免至2017年8月。2016年10月23日，被告与第三人胡媛媛签订《房屋租赁协议》，被告将忠庄河保障房小区3、4号楼二层商铺，面积1358平方米的房屋转租给第三人胡媛媛，租期120个月，自2017年7月1日起至2027年6月30日止，免租期为2016年11月1日至2017年6月30日，免租期内不计租金。第一、二年租金每年为260736元（16元／平方米／月），合同签订时付清装修期物管费10864元和2017年7月1日至12月30日租金及物管费149380元。2017年2月23日，被告与第三人周其生签订《房屋租赁合同》，被告将忠庄河保障房小区2号楼门头号为605、606及以上二楼面积833平方米的房屋转租给第三人周其生，租期10年，自2017年3月1日起至2027年2月28日止，租金每半年一交清，从2017年9月1日至2021年8月30日为前四年，租金每年为149940元（15元／平方米／月），以后每年租金在前一年基础上递增5％。被告于2016年1月18日向原告支付90000元、2016年1月25日支付80412元、2017年2月20日支付100000元、2017年4月24日支付70412元、2017年8月11日支付100000元。从2018年4月起被告未向原告交纳租金和物管费，原告于2018年5月23日向被告发出《房租催费通知书》，通知被告在7个工作日内结清所欠房租及产生的费用，被告在该通知书上签名，注明因原告未提供消防验收等许可证，无法正常经营，要求提供证件后才补齐房租费用。2019年6月25日，原告又向被告发出《房租催缴通知书》，要求被告在7个工作日内结清所欠房租及产生的费用，逾期则解除与被告的租赁合同及收回房屋。被告在该通知书上签名，注明希望原告提供消防验收等许可证，让其能正常经营。第三人胡媛媛与被告签订《房屋租赁协议》后，开办了艾乐幼儿园，其在装修租赁房屋过程中，2017年4月27日，遵义市公安消防支队红花岗区大队对其作出《行政处罚决定书》，发现艾乐幼儿园装修工程未经消防设计审核擅自施工，决定给予停止施工、罚款玖仟元的处罚。第三人周其生与被告签订《房屋租赁合同》后，开办了绒花情酒店，2018年3月23日，遵义市公安消防支队红花岗区大队对其作出《行政处罚决定书》，发现绒花情酒店室内装修工程未进行竣工消防备案，决定给周其生罚款壹仟元的处罚。第三人胡媛媛、周其生因上述原因，未向被告支付租金。2020年4月27日，原告作出说明，称鉴于疫情原因，其免除对被告2020年2-4月的租金、5-7月租金减半。一审法院认为，原、被告双方签订的《租赁协议》是双方在自愿协商一致的基础上达成的，不违反有关法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。庭审中，原、被告双方对被告未按期支付租金的事实无异议，被告辩解其未交纳租金的原因是原告未取得消防许可证，因在双方《租赁协议》中并未约定该抗辩条件，且未办理消防手续并不当然影响合同的履行，加之原告在合同签订后就因未取得消防手续给被告免除了4个月的租金，即免租时被告是知道未取得消防手续事实的，所以对被告该辩解理由不予采信，即被告以未办理消防手续抗辩不交纳租金的理由不能成立。对被告辩解其转租房屋原告知道的事实，因其并未提供证据证明，且原告事后也未予认可，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，被告应承担举证不能的后果，故对被告的该项辩解不予采信。对原告要求解除合同的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，被告逾期不支付租金，且经原告多次发通知催收后仍未履行，原告有权解除合同，故对原告的该项诉讼请求予以支持。对原告要求被告支付租金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第二百二十六条的规定，被告未按期支付租金，理应承担支付租金的责任，故对原告要求被告支付租金867940.16元的请求予以支持。对原告诉请的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，双方在合同中约定了违约金，且被告转租及逾期未付租金，即被告违约事实存在，应承担违约责任，所以对原告要求被告以租金867940.16元为基数，按照每日千分之三计算违约金的诉讼请求予以支持。对原告要求返还租赁物及支付占有租赁物期间租金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，双方租赁合同解除后，被告理应返还租赁物，因租赁物现由第三人使用，所以被告及第三人都负有返还责任，被告占有租赁物期间理应承担支付租金的责任，故对原告的该项诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除遵义市保障性住房建设投资开发有限责任公司与被告秦义于2015年9月25日签订的《租赁协议》；二、被告秦义在判决生效后十日内向原告遵义市住投物业管理有限责任公司支付租金867940.16元，并支付从2020年10月1日起至实际交付租赁物之日止的租金，按每年375758.46元的标准计算；三、被告秦义在判决生效后十日内向原告遵义市住投物业管理有限责任公司支付违约金（以租金867940.16元为基数，从2020年9月21日起计算至租金付清之日止，按照每日千分之三计算）；四、由被告秦义及第三人遵义市南部新区艾乐小树苗幼儿园、胡媛媛、红花岗区绒花情酒店式公寓、周其生在判决生效后三十日内将位于遵义市红花岗区平方米的房屋返还给原告遵义市住投物业管理有限责任公司。案件受理费6240元（已减半收取），由被告秦义承担。本院二审期间，秦义提交了商业用房（住房）退房、接房验收表及商铺照片一张，用以证明：2021年2月8日上诉人已将其中391平方米的租赁房屋交还住投物业公司，住投物业公司已现场查验并接收（移交表上不涉及现在第三人使用的部分房屋）。住投物业公司质证认为，认可上诉人已经移交391平方米的面积，该部分租金计算至2021年2月8日。艾乐幼儿园及胡媛媛质证认为，这是秦义与住投物业公司的交接手续，与其无关。绒花情酒店及周其生质证认为，同意艾乐幼儿园质证意见，如交接属实，租赁合同解除，周其生属于实际经营者，住投物业公司应当与绒花情酒店形成新的合同关系，该部分房屋与其无关，不属于周其生租赁部分。艾乐幼儿园及胡媛媛提交了2021年7月6日红花岗区教育局责令改正通知书，用以证明：因为上诉人隐瞒第一次消防验收未过的事实，导致幼儿园未能办理二消手续，教育局对幼儿园进行处罚，目前幼儿园面临关停风险，艾乐幼儿园及胡媛媛保留对上诉人主张赔偿损失的权利。秦义质证认为，该通知书形成于本案一审判决之后，艾乐幼儿园及胡媛媛并未就本案提起上诉，一审判决已明确由艾乐幼儿园、胡媛媛履行腾房义务，因此一审判决后发生新的事实与本案无关；同时，该通知书上载明幼儿园擅自举办民办学校，未经登记注册，擅自招生，责令改正，与本案无关。住投物业公司质证认为，对该证据真实性、合法性不持异议，对关联性持异议，住投物业公司与上诉人签订租赁合同，在签订租赁合同前已明确告知消防手续未取得的情况，并给予其4个月免租期，其知晓并接收了房屋，住投物业公司不承担任何责任。绒花情酒店及周其生质证认为，对该证据真实性及合法性无异议，该证据证明住投物业公司出租的房屋消防未验收合格，房屋存在瑕疵，住投物业公司以免租期行使抗辩的理由不能成立。本院对秦义提交的商业用房（住房）退房、接房验收表及商铺照片的真实性予以确认，认定2021年2月8日秦义向住投物业公司返还391平方米房屋。对艾乐幼儿园及胡媛媛提交的2021年7月6日红花岗区教育局责令改正通知书的真实性予以确认，但达不到其证明目的，不予采纳。一审认定的事实与二审查明事实一致，本院予以确认。另查明，秦义与遵义市保障性住房建设投资开发有限责任公司签订的《租赁协议》第十八条“转租、分租的限制”约定“乙方不得转租该物业给任何其他第三人，经双方另行达成补充协议的除外”。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.秦义应否承担违约金；2.逾期腾房产生的租金损失如何承担。关于焦点一。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，虽然案涉《租赁协议》约定秦义逾期支付租金则按日千分之三支付违约金，但是住投物业公司并未举证证明其因秦义逾期支付租金造成的损失为多少，住投物业公司的损失应为资金占用利息损失，故一审判决以欠付租金为基数按日千分之三计算违约金，属于违约金过高，考虑秦义未经允许转租房屋且从2018年起开始欠付租金，结合本案实际情况以及案涉房屋在消防验收上存在一定瑕疵，本院酌情调减违约金为以欠付租金867940.16元为基数，从2020年9月21日起按万分之三计算至租金付清之日止。关于焦点二。根据查明事实，秦义已就其与第三人的租赁合同分别向红花岗区人民法院起诉本案第三人艾乐幼儿园、胡媛媛及绒花情酒店、周其生，该两案均已判决第三人支付租金并返还房屋，以及逾期返还房屋产生的租金损失。根据合同相对性原则，住投物业公司有权依据其与秦义签订的《租赁协议》要求秦义返还房屋，并要求秦义承担逾期还房的违约责任，且合同解除后秦义即负有返还房屋的义务，故秦义关于一审判决其返还房屋不当的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于秦义与住投物业公司已于2021年2月8日办理391平方米房屋移交的问题。因住投物业公司对此认可，故租金以及返还面积应作调整，即从2020年10月1日起至2021年2月7日期间的租金，按每年375758.46元的标准计算，2021年2月8日起至实际交付租赁物之日止的租金，按每年318856.22元的标准计算，同时遵义市红花岗区马坎路忠庄河保障房小区2号楼二层商铺返还面积为834.44平方米。至于第三人在二审中提出的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第三人艾乐幼儿园、胡媛媛及绒花情酒店、周其生均未对一审判决提起上诉，应视为服判，故本院二审不作审查。综上，秦义的上诉请求部分成立，予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但判决违约金过高，本院予以改判。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初12158号民事判决第一项，即“解除遵义市保障性住房建设投资开发有限责任公司与被告秦义于2015年9月25日签订的《租赁协议》”；二、变更贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初12158号民事判决第二项为“被告秦义在判决生效后十日内向原告遵义市住投物业管理有限责任公司支付租金867940.16元，并支付从2020年10月1日起至2021年2月7日期间的租金，按每年375758.46元的标准计算，从2021年2月8日起至实际交付租赁物之日止的租金，按每年318856.22元的标准计算”；三、变更贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初12158号民事判决第三项为“被告秦义在判决生效后十日内向原告遵义市住投物业管理有限责任公司支付违约金（以租金867940.16元为基数，从2020年9月21日起计算至租金付清之日止，按照每日万分之三计算）”；四、变更贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初12158号民事判决第四项为“由被告秦义及第三人遵义市南部新区艾乐小树苗幼儿园、胡媛媛、红花岗区绒花情酒店式公寓、周其生在判决生效后三十日内将位于遵义市红花岗区平方米（扣除2021年2月8日已返还的391平方米）、3号楼二层商铺面积1225.44平方米、4号楼二层商铺面积132平方米的房屋返还给原告遵义市住投物业管理有限责任公司”；五、驳回秦义的其他上诉请求；六、驳回遵义市住投物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6240元（已减半收取），由秦义负担6000元，遵义市住投物业管理有限责任公司负担240元；二审案件受理费529元，由秦义负担329元，遵义市住投物业管理有限责任公司负担200元。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 张钉铭审判员 陈文玉二〇二一年七月十五日法官助理黄和利书记员向应松