广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0111民初2805号 原告：黄晓梅，女，1976年8月12日出生，汉族，身份证住址江西省吉安市吉水县， 委托诉讼代理人：黄金祥，广东广信君达（清远）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄雅程，广东广信君达（清远）律师事务所律师。 被告：陈文婷，女，1993年7月6日出生，汉族，身份证住址广东省五华县， 委托诉讼代理人：胡国利，广东中泽律师事务所律师。 第三人：李潇珊，女，1965年9月20日出生，汉族，身份证住址广州市从化区， 第三人：邱惠芬，女，1975年3月10日出生，汉族，身份证住址广东省潮州市潮安区， 第三人：卢伟文，男，1967年3月28日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区， 原告黄晓梅与被告陈文婷，第三人李潇珊、邱惠芬、卢伟文执行异议之诉一案，本院于2021年1月15日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄晓梅的委托诉讼代理人黄金祥，被告陈文婷的委托诉讼代理人胡国利，第三人李潇珊、邱惠芬到庭参加了诉讼。第三人卢伟文经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告黄晓梅向本院提出诉讼请求：1.停止执行清远市（辖区范围内）房的房产；2.解除对清远市（辖区范围内）房的查封；3.确认我享有清远市（辖区范围内）房的所有权；4.被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2020年9月12日，我收到广州市白云区人民法院作出的（2020）粤0111执异115号执行裁定书，该裁定驳回了我的执行异议请求。我认为该裁定违背事实和法律依据。2017年6月11日，我经广州市富临房地产代理有限公司（以下简称富临公司）介绍，欲购买清远市（辖区范围内）房，并当场支付了诚意金1万元。同年6月15日，富临公司将我的诚意金转交给李潇珊，李潇珊出具《收款收据》确认。同时，我还额外支付了1万元向李潇珊整体购买了房屋内现有的家私家电。2017年8月16日，我、李潇珊及富临公司，三方共同签订《房地产买卖合同》。签订合同当日，我以银行转账方式向李潇珊支付了首期楼款64万元。在富临公司的见证下，我、李潇珊口头约定剩余购房款20万元待我、李潇珊双方于房管部门成功递件后支付。后李潇珊将房屋交付给我使用，并承诺将配合履行涂销抵押及过户义务。另合同履行期间，我同意第三人李潇珊于2017年9月5日向其支付了2万元的房款，至此合计支付68万元房款，剩余购房款18万元。后我积极催促李潇珊履行合同义务，但李潇珊却以各种理由拒绝履行。我认为，我与李潇珊在案涉房屋被查封前就已经签订合法有效的买卖合同并合法占有使用，也已付清大部分房款，未办理过户登记手续的原因不在于我。我同意将剩余房款18万元一次性汇入法院指定账户中。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，我提出的诉请有充足的事实依据和法律依据，足以排除执行。综上，为维护我的合法权益，根据相关法律规定，请求法院判如所请。 被告陈文婷辩称，我认为原告的诉讼请求没有法律依据。理由如下：（一）我至今是李潇珊的合法债权人，案涉房屋登记在李潇珊名下，我申请查封案涉房屋于法有据。（二）原告与李潇珊签订房屋买卖合同之前，案涉房屋上已经存在抵押和查封，案号是（2017）粤0111民初5487号。该案中，我已于2017年4月27日向法院申请查封案涉房屋。且原告与李潇珊系在明知有抵押未解封的情况下签订合同，故原告购买案涉房屋时是知道房屋存在抵押和查封的，原告对房屋至今不能办理过户手续存在一定的过错。（三）原告未提交水电费、物业管理费等缴费凭证举证证明在房屋被查封前，其已经实际占用案涉房屋。（四）即使法院驳回了原告的诉讼请求，原告还有其他维权途径，其可根据与李潇珊的合同主张返还购房款，由李潇珊承担违约责任。 第三人李潇珊述称，我是低价将房屋出售给原告的，因为她知道我有欠款。她也和我的债权人陈文婷见过面。我是为邱惠芬的债务担保过三个月，该担保的钱已经还了。我不知道此后邱惠芬继续向陈文婷借钱的情况。我同意原告的诉讼请求，这样可以解决各方的纠纷。 第三人邱惠芬述称，我不认识原告，也不清楚原告与李潇珊之间就涉案房屋的买卖事宜，我是收到本案诉讼材料后才知道本案纠纷的。因我与陈文婷之间存在误会，实际上我已还清陈文婷的款项，但没有把合同收回，才导致后来的纠纷。我愿意与原告、陈文婷之间进行协商解决各方纠纷。 第三人卢伟文无述称。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年12月27日，陈文婷向本院提出诉前财产保全申请，以李潇珊作为其债务人邱惠芬的连带保证责任人应对其中40万元借款承担连带保证责任为由，申请查封李潇珊名下价值40万元的财产，本院经审查后于2017年12月27日作出（2017）粤0111财保277号民事裁定书，裁定对李潇珊的财产在价值40万元以内予以查封。2017年12月28日，本院以（2017）粤0111执保2345号对上述诉前财产保全立案执行。执行过程中，本院于2018年1月23日首封了李潇珊名下位于广东省××经济开发区××林场××工区××大道××号房屋（以下简称涉案房屋），查封期限为三年，从2018年1月23日至2021年1月22日止。后陈文婷就其与邱惠芬、卢伟文、李潇珊之间的民间借贷纠纷向本院提起两起民间借贷纠纷诉讼，本院于2018年1月17日分别以（2018）粤0111民初1043号和（2018）粤0111民初1041号立案审理。 根据生效的（2018）粤0111民初1043号民事判决书判决内容：一、于本判决生效之日起十日内，被告邱惠芬、卢伟文向原告陈文婷偿还借款本金10万元及利息（该利息以10万元为本金，自2017年10月27日起按年利率24%计算至本金清偿之日止）；二、原告陈文婷对处分被告邱惠芬名下位于龙门县（辖区范围内）号房产的所得价款，享有优先受偿权；三、被告李潇珊对原告陈文婷就上述判决第二项未获得清偿部分的债权承担连带清偿责任，并在承责后有权向被告邱惠芬追偿；四、驳回原告陈文婷的其他诉讼请求。后陈文婷向本院提出强制执行申请。申请执行内容为要求邱惠芬、卢伟文偿还借款本金10万元及支付利息，要求拍卖、变卖邱惠芬名下位于龙门县（辖区范围内）号房产的所得价款享有优先受偿权，要求李潇珊对陈文婷就第二项申请执行内容未获清偿部分的债权承担连带清偿责任等。本院于2019年1月8日以（2019）粤0111执463号立案执行（执行标的为128000元，执行费为1820元）。 另根据生效的（2018）粤0111民初1141号民事判决书判决内容：一、于本判决生效之日起十日内，被告邱惠芬、卢伟文共同向原告陈文婷偿还借款本金30万元及利息（该利息以30万元为本金，自2017年10月17日起按年利率24%计算至本金清偿之日止）；二、原告陈文婷对处分被告邱惠芬名下位于龙门县（辖区范围内）房产的所得价款，享有优先受偿权；三、被告李潇珊对原告陈文婷就上述判决第二项未获得清偿部分的债权承担连带清偿责任，并在承责后有权向被告邱惠芬追偿；四、驳回原告陈文婷的其他诉讼请求，陈文婷向本院提出强制执行申请。申请执行人内容为要求邱惠芬、卢伟文偿还借款本金30万元及支付利息，要求拍卖、变卖邱惠芬名下位于龙门县（辖区范围内）房产的所得价款享有优先受偿权，要求李潇珊对陈文婷就第二项申请执行内容未获清偿部分的债权承担连带清偿责任等。本院于2019年1月8日以（2019）粤0111执521号立案执行（执行标的为387102.5元，执行费为5707元）。 上述（2019）粤0111执463号和（2019）粤0111执521号号案执行过程中，本院于2019年1月17日以（2019）粤0111执463号和（2019）粤0111执521号执行裁定书办理了轮候查封了涉案房屋的手续。后黄晓梅以其在2017年8月16日与李潇珊就涉案房屋签订了《房地产买卖合同》，并已向李潇珊支付了涉案房屋的大部分购房款且长期实际占用涉案房屋，只是因李潇珊的拒绝履行才导致产权过户手续未能办理为由提出执行异议。 2020年9月7日，本院就黄晓梅提出的执行异议作出（2020）粤0111执异115号执行裁定书，裁定驳回了黄晓梅的异议请求。 另查，根据清远市自然资源局于2021年6月17日出具的《清远市不动产登记资料查询结果证明》显示，涉案房屋登记权利人为李潇珊，房屋建筑面积123.5平方米，无抵押，查封情况：（2019）粤0111执463、521号；登记时间：2019年1月17日；查封单位：广州市白云区人民法院；轮候顺序：01；申请执行人：陈文婷；被告邱惠芬、卢伟文、李潇珊。 再查，陈文婷与李潇珊曾于2015年12月28日签订《借款合同》，约定李潇珊因资金周转向陈文婷借款60万元，并自愿以涉案房屋作抵押，且办理了涉案房屋的抵押登记手续。后李潇珊、陈文婷因上述借款合同纠纷涉讼本院，本院于2017年8月9日作出（2017）粤0111民初5487号民事判决书，判决李潇珊在判决生效之日起向陈文婷归还借款559610元及逾期利息，陈文婷对涉案房屋的拍卖、变卖的价款在60万元的范围内享有优先受偿权等。2017年8月16日，李潇珊向陈文婷支付了63万元款项。后因陈文婷在李潇珊偿还借款后未履行涂销抵押的义务，李潇珊清远市清城区人民法院提起抵押合同纠纷诉讼，要求解除陈文婷对涉案房屋的抵押权，陈文婷协助办理对涉案房屋的解押手续。清远市清城区人民法院于2017年11月23日作出（2017）粤1802民初5305号民事判决书，判决陈文婷限期协助李潇珊办理涉案房屋解除抵押登记手续，驳回李潇珊的其他诉讼请求。该判决作出后，陈文婷不服提起上诉。清远市中级人民法院于2018年8月16日作出（2018）粤18民终1385号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 诉讼中，黄晓梅提交：1.协议书；2.《房地产买卖合同》；3.交易明细清单；4.收款收据；5.微信转账详情；6.房产证、钥匙、房屋大门照片拟证明其与李潇珊就涉案房屋的交易发生于2017年6月，并实际向李潇珊支付了购房款，还已经实际占有使用了涉案房屋。上述协议书主要内容为：本人李潇珊是涉案房屋合法产权人，今委托富临地产出售此房实收85万元，其实签合同是90万元，多出部分5万元作为中介方的服务费和卖方的税费。备注：此单元成交价90万元整，另加家私补贴1万元，除贵妃椅、小梳妆台（餐厅旁）、跑步机、钢琴外，合计91万元整，卖方实收85万元，剩余的作为中介费和税费。过户当天业主必须结清该物业的水费、电费、煤气费、物业费等所有费用。2017年8月15日未与陈文婷谈好付款方式，按定金条例执行。该协议书落款处有李潇珊签名，落款时间为2017年6月15日。后李潇珊在右下角处手续“收房款64万元2017年8月16日”上述《房地产买卖合同》内容记载，黄晓梅向李潇珊购买涉案房屋，物业成交价85万元；交易产生一切税费由买方支付；同意物业交付使用日期为收齐楼款当天；双方在知情房屋有抵押未解封的情况下交易。在解封的3个工作日内必须要双方配合过户，不配合一方视为违约。买方付款方式为一次性支付等。上述交易明细清单显示，黄晓梅通过其儿子杨赣湘的账户向李潇珊支付63万元。上述收据分别显示，李潇珊分别于2017年6月5日开具收据确认收到黄晓梅购房定金1万元、于2017年8月16日开具收据确认收到黄晓梅首期楼款64万元（含定金）、于2017年9月5日确认收到黄晓梅购房款2万元。另黄晓梅出示的房地产权证、钥匙均为原件。另黄晓梅表示其接收涉案房屋大概是其向李潇珊支付63万元购房款后的一个月，即2017年8月16日左右。另黄晓梅已将剩余购房款19万元支付至法院账户代管。 本院认为，因导致双方纠纷发生的法律事实发生在民法典实施前，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应适用民法典实施前的法律、司法解释的规定。 本案的争议焦点为黄晓梅就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，黄晓梅是否享有足以排除强制执行的民事权益，应从上述四个方面审查。本院结合黄晓梅的举证和陈述分析如下： （一）从原告提交的《房地产买卖合同》显示，黄晓梅与李潇珊就涉案房屋交易的时间为2017年8月16日，此与其实际向李潇珊支付购房款的时间能够相互对应，本院对此予以采信。本院对涉案房屋的首封时间为2018年1月23日，黄晓梅与李潇珊就涉案房屋签订房屋买卖合同的时间符合在本院查封涉案房屋之前签订的条件。（二）上述买卖合同并未约定支付房款的具体时间，而从上述合同约定表明，双方签订买卖合同时黄晓梅对涉案房屋存在查封和抵押的情况是知悉的，在此情况下，黄晓梅于2017年8月16日一次性向李潇珊支付大部分购房款63万元，黄晓梅于支付了该笔款项后先行接收涉案房屋，符合一般常理。李潇珊认可向黄晓梅交付涉案房屋的事实，且黄晓梅确实持有涉案房屋的房地产权证和钥匙，故本院对黄晓梅主张其于涉案房屋被本院查封前即已接收使用房屋的意见予以采信。（三）黄晓梅至今已向李潇珊支付66万元购房款，剩余购房款19万元亦已缴入本院代管款账户。（四）虽上述房屋买卖合同中双方在知情房屋有抵押未解封的情况下交易，但从本院查封涉案房屋的时间和陈文婷与李潇珊之间因借款纠纷发生的（2017）粤0111民初5487号案纠纷时间，以及黄晓梅向李潇珊支付63万元购房款后，李潇珊将该购房款用于履行（2017）粤0111民初5487号案判决义务的情况可反映，上述房屋买卖合同中所提及的“房屋抵押未解封”的情况实际上指的是陈文婷与李潇珊签订的《借款合同》引发的纠纷所涉及的抵押问题。而非因陈文婷与邱惠芬、卢伟文、李潇珊就（2018）粤0111民初1043号和（2018）粤0111民初1041号案诉讼所涉查封问题。签订合同后，李潇珊已向陈文婷履行了（2017）粤0111民初5487号案判决义务，从清远市中级人民法院作出的（2018）粤18民终1385号民事判决查明的事实可知，涉案房屋之所以在李潇珊向陈文婷履行还款义务后未办理过户手续，是因李潇珊与陈文婷之间因另外的纠纷就解除抵押问题存在争议导致涉案房屋一直未解除抵押所致，无证据证明黄晓梅对李潇珊的其他债权债务关系知情，并与李潇珊存在恶意串通损害陈文婷利益的情况。故涉案房屋未能办理过户手续并非因黄晓梅自身原因所致。综上，黄晓梅作为涉案房屋的买受人，其对涉案房屋的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定能够排除执行的情形，故本院对黄晓梅要求（2019）粤0111执463、521号案不得执行涉案房屋，解除对涉案房屋的查封符合前述法律规定，本院予以支持。 黄晓梅对涉案房屋享有的权利虽足以排除（2019）粤0111执463、521号案对涉案房屋的执行，但因涉案房屋目前仍登记在李潇珊名下，黄晓梅要求确认涉案房屋归其所有的诉请不符合《中华人民共和国物权法》第九条的规定，本院不予支持。 第三人卢伟文经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。 综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、在（2019）粤0111执463号、（2019）粤0111执521号案中不得执行位于广东省清远市（辖区范围内）房产； 二、解除对位于广东省清远市（辖区范围内）房屋的查封； 三、驳回原告黄晓梅的其他诉讼请求。 本案受理费9901.7元，由被告陈文婷负担并于本判决书生效之日起五日内向本院缴纳。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。 （2020）粤0111执异115号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  肖録婷 人民陪审员  萧丽群 人民陪审员  陈金凤 二〇二一年七月十三日 书 记 员  卢 迪