广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10332号上诉人（原审被告）：高卓，男，1978年7月27日出生，汉族，身份证住址广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：王军成，广东博敦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄芳，女，1977年10月24日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：朱昌盛，广东永哲律师事务所律师。上诉人高卓与被上诉人黄芳房屋租赁合同纠纷一案，因上诉人高卓不服广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初17511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高卓上诉请求：1.请求撤销一审判决第三、四项，改判高卓无需向黄芳支付租金52000元、空置损失费28600元；2.本案一审、二审诉讼费由黄芳承担。事实和理由：一、高卓无需向黄芳支付2020年1月1日至2020年4月24日的租金52000元。首先，本案中，高卓是代表所在公司（广州市友创盟房屋租赁有限责任公司，以下简称友创盟公司）与黄芳签订租赁合同，并且已将租赁房屋用途告知了黄芳，黄芳是完全知情的。友创盟公司从事的具体业务是房屋租赁业务。通过与业主签订长期租赁合同，再转租给承租客户。通过黄芳在一审中向法庭提交的微信交流证据，以及不同付款主体向黄芳支付房租这些客观事实，可以充分证明黄芳是完全知情的。在双方的微信聊天中，高卓多次提到“黄某豪、钟某权”等人（其都是广州市友创盟房屋租赁有限责任公司员工），并且让黄芳与他们沟通处理房屋租赁事宜。虽然签订合同的主体是高卓，但是实际使用人并不是高卓。黄芳在知悉高卓不是真正的合同履行主体的情况下，其在合同履行期间，并没有提出任何异议。因此，黄芳向高卓主张违约责任，明显属于追责主体错误。其次，租赁合同到期时间为2021年5月31日，按照约定，当发生法定或者约定事由的情形下，双方是可以解除合同的。由于该份合同是中介提供的格式合同，该份合同并未约定具体约定解除条款。事实上，在签订完该租赁合同后，高卓在2017年即退出所在公司的经营管理。该合同的履行完全是公司其他人员与黄芳对接并履行的。友创盟公司因受疫情影响，经营困难，已经于2020年7月10日清算注销。友创盟公司要求解除并终止合同是存在客观原因的。因此，其不能继续履行合同在存在不可抗力的情形下，租金的计算应当以租赁物返还黄芳为准。即合同解除时间为2019年12月31日。如果按照一审判决，将会导致高卓个人承担该租金成本，这对高卓显然是不公平的。二、高卓无需向黄芳支付租金空置损失费28600元。首先，黄芳主张的房屋空置费应当属于合同解除损失部分，在支持黄芳扣除押金26000元的情形下，再支持赔偿空置费，属于重复计算，不符合民事损失填平规则。高卓认为，只能支持一项，而不能两项主张均获支持。其次，高卓在涉案房屋中添附的是隔断墙，不存在黄芳所述的严重破坏事实。隔断部分的拆除按照市场行情只需要一天就可以恢复原状。因此，一审判决要求支付两个月的房屋空置费明显过高。黄芳辩称，同意一审判决，不同意高卓的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄芳于2020年6月1日向一审法院起诉请求：1.高卓支付2020年1月1日至4月30日期间的租金52000元；2.高卓将黄芳的天河区平月路南国二街2号301房的房屋恢复原样后再行交付给黄芳，并承担交付前的房屋占有使用费（从2020年5月1日起计至实际交付之日止，其中2020年5月1日至2020年5月31日期间的占用费为28600元，2020年6月1日之后的占用费标准为31460元/月）；3.高卓支付26000元违约金；4.高卓支付物业管理费及垃圾处理费共计3416元、电费445.5元、水费474.03元、燃气费585.56元；5.高卓赔偿黄芳家具电器损坏损失21898元；6.确认黄芳、高卓双方租赁合同于2020年4月24日解除；7.本案的诉讼费用由高卓承担。一审法院经审理查明：黄芳持有天河区xx路xx街xx号301房（以下简称涉案房屋）的房地产权证原件，载明房地产权属人为黄芳。2016年5月23日，黄芳（出租方）、高卓（承租方）及案外人广州裕丰咨询顾问有限公司（中介方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》）约定：出租方同意将涉案房屋出租给承租方，若该物业附带家私家电出租，则由租赁双方另行签订《家私家电清单》；租期自2016年6月1日起至2021年5月31日止；押金26000元，合同终止后，出租方应在五日内将押金无息全额退还承租方，但若承租方尚欠费用未结清或因违约造成出租方经济损失，出租方有权从押金中扣除；租金每月13000元，从第三年起每2年递增10%；物业管理费（如有）、水电煤气费、有线电视费（如有）、网络通信费（如有）等费用由承租方按实际发生支付；（承租方义务）合理妥善使用该物业内的设施设备及家私家电，造成损害应照价赔偿，但自然损耗除外；按时足额交纳租金、物业管理费、水电煤气费等全部款项，逾期支付按日承担未付款项1%的违约金，逾期达七日，出租方有权解除合同收回该物业，没收押金，且不作任何赔偿；除征得出租方同意外，承租方不得对房屋进行扩、加、改建，不得转租、分租或与他人互换房屋使用，不得改变房屋用途，不得对该物业进行装修，否则出租方有权解除合同收回该物业，没收押金，且不作赔偿；合同期满，承租方应即时迁出该物业，否则，视为承租方放弃该物业内物品的所有权，出租方可自行处置，且承租方还需按租金标准的两倍向出租方支付逾期迁出的占用费；除非出现法定或约定事由，租赁双方任何一方均不得提前解除本合同，否则守约方有权选择继续履行合同或解除合同，守约方选择解除合同的，违约方应向守约方支付相当于押金的违约金，违约金不足守约方的损失，守约方有权继续追偿；除本合同另有规定外，租赁双方任何一方逾期履行约定或法定之义务达十五天，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付相当于押金的违约金，违约金不足守约方的损失的，守约方有权继续追偿；合同提前解除，承租方应立即迁出涉案房屋，否则视为承租方放弃该物业内物品的所有权，出租方有权自行处置，且承租方应按前述月租金标准的两倍向出租方支付逾期迁出的占用费，如合同提前解除系出租方违约导致，承租方亦应即时迁出涉案房屋，但承租方有权依法追究出租方应承担之全部法律责任等。2016年5月28日，黄芳（甲方，出租方）、高卓（乙方，承租方）及广州裕丰咨询顾问有限公司（见证方，中介方）签订《家私家电清单》，载明甲乙双方就涉案房屋已达成交易，现甲乙双方在中介方见证下签订本清单，家私家电清单如下：冰箱（品牌：容声）一台，空调（品牌：格力）七台，微波炉（品牌：Galanz）一台，抽油烟机（品牌：Dandy加燃气灶）一台，消毒柜（品牌：德意）一台，洗衣机（品牌：小天鹅）一台，电视（品牌：Haier）两台，饮水机一台，鞋柜一套，电视柜（大厅一个，主卧一个）二张，茶几（一大一小）二张，热水器（品牌：能率）一台，餐桌（加6个椅子）一套，沙发（三人+贵妃位）一套，床（加床垫）三张，衣柜（加床头柜、梳妆台）四个；如甲、乙双方系租赁该物业，则甲方将该物业交付给乙方后，乙方应合理使用前述家私家电，如出现丢失或损坏（自然损耗除外），由乙方照价赔偿；备注：①遮阳伞+遮阳伞桌一套，②露台（圆桌1个，3个转椅，4个藤椅），③浴缸1个，④电吹风2台，⑤圆凳4个，⑥铅笔挂衣架2个，⑦榨汁机2台，⑧电插开水壶1个，功夫茶具1套，⑨海尔电脑1台，晾衣架带遥控器1台，台式风扇一个等。上述《合同》签订后，高卓向黄芳支付租赁押金26000元，并支付涉案房屋的租金至2019年12月31日，水电费、燃气费、物业管理费均支付至2019年9月30日。双方均确认涉案房屋租赁期间的租金标准如下：2016年6月1日至2018年5月31日期间月租金13000元，2018年6月1日至2020年5月31日期间月租金为14300元，2020年6月1日至2021年5月31日期间月租金为15730元。2019年12月31日，高卓搬离涉案房屋，并于同日由案外人以短信的方式告知黄芳搬离情况及大门密码（短信内容为：你好请问是xx301房东吗我们公司经营不善租不了你的房子了你的大门密码是……按完按#号键开锁租客也已经都搬走）。黄芳于同日前往涉案房屋进行查看并报警处理，此后多次向高卓发送短信要求其恢复房屋原状、结清物业管理费等杂费，同时告知高卓在其将涉案房屋恢复并且交回黄芳及解除合同之前，黄芳将按照原合同约定继续收取租金。双方多次沟通未果，黄芳于2020年6月1日提起本案诉讼。2020年4月24日，黄芳向高卓发出微信，内容如下：高卓先生，你逾期交纳租金、物业管理费、水电煤气费等款项已超过十五天，在租赁期间你还存在不经本人同意私自对本人的房屋进行扩、加、改建的行为，存在私自转租、分租本人房屋的行为，以上行为均严重违反了我们之间《房屋租赁合同》的约定，导致了本人房屋的严重受损、财产的重大遗失。本人原先本着与人为善的原则希望你尽快纠正违约行为，但你把本人的善意当作软弱，对本人的正当要求一直不理不睬。有鉴于此，本人今日（2020年4月24日）郑重通知你如下：自即日起，本人依据《房屋租赁合同》的约定和《合同法》的相关规定，单方解除本人与你之间签订的《房屋租赁合同》。本人将依法追收本合同解除之前你所欠的租金、物业管理费、水电费，要求你将承租的本人房屋恢复原样前的占有使用费，依据合同约定你还须支付相当于押金的违约金，还应承担本人家具电器的丢失、损坏的赔偿责任。黄芳认为2019年12月31日其并不清楚短信发送人的身份，且短信中也仅表明租客搬走，其后黄芳多次与高卓联系，高卓均未表示解除合同，高卓一直未恢复房屋原状及通知黄芳接收房屋，故涉案《合同》应于2020年4月24日解除，且在黄芳发出上述通知后，高卓未按约定交还涉案房屋的，应按双倍租金标准支付占用费。本案审理过程中，黄芳为证明家电损失情况及其代垫物业管理费等的情况，向一审法院提交如下证据：1.购物发票两张（原件，分别显示2010年9月18日购买海尔彩电金额5890元，2010年9月18日购买海尔彩电金额7898元）；2.生活缴费账单截图（显示2019年10月金额为219.64元，2019年12月金额为251.46元，2020年2月金额为2.93元，黄芳称该账单为水费缴费记录）、账单详情截图（显示待缴金额为445.5元，违约金额为17.06元，缴费户名为*芳，缴费单位为广州市电费）、账单详情截图（显示待缴金额为585.56元，缴费户名为*芳，缴费单位为广州燃气集团有限公司，用户地址为广州市天河区xx城xx路xx街xx花园*****301）、账单截图（显示交易日期为2020年4月28日，广州燃气集团有限公司东区支出585.56元，生活缴费支出2.93元、251.46元、219.64元、445.5元）、广州瑞华物业管理有限公司交款通知书[复印件，显示户主为黄芳xx花园B1（B1-0301），打单日期为2020年5月1日，收费项目2019年10月至2020年4月代收垃圾处理费1金额35元，2019年10月至2020年4月物业服务费1金额3381元]，黄芳表示其已代垫涉案房屋2019年10月1日至2019年12月31日期间的水电费及燃气费，物业管理费及垃圾处理费并未缴纳。经质证，高卓表示无法确认证据1所涉商品是否为涉案房屋内家电；对证据2真实性没有异议，确认黄芳已支付相关费用。另，一审法院组织黄芳、高卓双方至涉案房屋进行现场勘查，情况如下：1.黄芳、高卓双方确认勘查当日的涉案房屋现状与2019年12月31日高卓搬离涉案房屋时的状况一致；2.勘查现场可见涉案房屋格局为：小客厅一间、卧室八间、卫生间两间、阳台两个；3.黄芳、高卓双方确认，高卓对涉案房屋的改动如下：（1）房屋进门即为南北向客厅，高卓在客厅中部偏北及偏东位置间隔了两面墙，形成了东西向的小客厅及南北向的走廊，两堵间隔墙形成的客厅南部区域有一间卧室；（2）客厅东面原为餐厅，高卓在与厨房门垂直的区域建有一堵墙与客厅原东面墙体连成一线，该加建的墙体东面区域（即原餐厅区域）为一间卧室；（3）将原主卧室大门向内（南方向）推进至与原卧室内衣柜门平齐；（4）原舞蹈室区域（呈“L”形），将该舞蹈室西侧及南侧分别间隔为一间卧室，所间隔成的两间卧室房门呈垂直状态。诉讼过程中，一审法院就涉案房屋的内部布局及结构向广州市规划和自然资源局天河区分局发函询问，该局于向一审法院作出复函并附有附件“建设工程规划许可证存根（穗规建字[1999]第0209号）及其附图、附件”。黄芳、高卓均对前述函件、复函及相关附件的真实性、合法性、关联性予以确认，黄芳确认涉案房屋的原始格局即为上述复函附件中华南理工大学建筑设计研究院制作的xx花园B区住宅三层平面图中B1座部分其中右下角01号房的格局，高卓亦确认其接收涉案房屋时的原状即为上述平面图中的格局。黄芳另明确其第二项诉请要求高卓将涉案房屋恢复原状即为将涉案房屋按照前述双方确认的涉案房屋的原始格局进行恢复。案件审理过程中，双方就相关问题发表如下意见：1.黄芳主张高卓赔偿家具、电器损失21898元的具体构成及计算方式为高档餐桌作价为8000元，海尔电视LE46T320作价为7898元，一套真皮沙发及六张真皮餐椅作价为6000元，上述价格共计21898元，高档餐桌购买时花费了1万多元，但没有保留相应的凭证，餐桌于2011年购买，海尔电视LE46T320的价格已提供发票予以证明，真皮沙发、真皮餐椅于2011年购买，相关的购买凭证没有保留，家私家电清单上也显示有沙发和餐椅；2.关于涉案房屋门锁情况，双方均确认涉案房屋大门的门锁为电子密码锁，高卓表示其已于2019年12月31日将密码交付给了黄芳；3.2019年12月31日黄芳查看涉案房屋的具体情况，黄芳表示其当日前往涉案房屋并用收到的电子密码开锁进入房屋，房屋内无人居住，堆放了很多杂物，房屋格局与交付给高卓使用时变动很大，所以报警处理并多次致电要求高卓到场处理，黄芳当日离开涉案房屋后一直没有再返回，也没有更改过大门门锁密码，现房屋处于空置状态，没有另行出租；高卓表示其于2019年12月31日搬离涉案房屋后没有再返回，且根据《合同》的约定房屋内的装修均归出租方所有，所以高卓在搬离前并未对房屋内的改建进行复原，而且高卓已支付了租赁押金26000元，即使黄芳认为改建需要复原，该笔租赁押金足以支付所谓的复原费用；黄芳就此回应表示高卓对涉案房屋的装修并未经过黄芳同意；高卓抗辩称其于2016年5月23日接收涉案房屋，2016年6月1日已装修完毕，期间黄芳前往涉案房屋协助高卓到物管处办理小区门禁卡，当时黄芳已经进入涉案房屋，故黄芳知悉高卓对房屋进行装修且未提出异议应视为黄芳默许高卓进行装修，高卓就其该项抗辩未提交证据予以证明。一审法院认为，涉案《合同》中包括黄芳、高卓之间就涉案房屋成立的租赁合同法律关系及双方分别与中介方成立的居间合同法律关系，本案中仅对上述租赁合同法律关系进行审处。上述租赁合同法律关系是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。关于黄芳请求确认黄芳、高卓之间的房屋租赁合同关系于2020年4月24日解除的问题。根据前述查明，高卓虽于2019年12月31日搬离涉案房屋，并于当日将搬离情况及大门电子锁密码发送给黄芳，但黄芳于当日进入涉案房屋查看后已明确对于房屋的状况提出异议以及要求高卓恢复房屋原状、办理交接手续等，故在租赁期限未届满且双方未就解除合同达成合意的情况下，高卓单方搬离涉案房屋的行为并不产生解除双方间租赁合同关系的法律效果，后黄芳于2020年4月24日向高卓作出解除房屋租赁合同关系的意思表示，而根据《合同》的约定，黄芳于当时已享有约定的合同解除权，故双方间租赁合同关系已于上述意思表示到达高卓之日（即2020年4月24日）解除，对于黄芳该项诉讼请求一审法院予以支持。结合上述关于解除时间的认定，高卓应向黄芳支付涉案房屋2020年1月1日至2020年4月24日期间的租金54340元[42900元（14300元/月×3个月）＋11440元（14300元÷30日×24日）]，现黄芳要求高卓支付上述期间租金52000元属于其对自身权利的合法处分，一审法院予以照准。关于黄芳要求高卓将涉案房屋恢复原状后交付黄芳，并支付房屋交付前的占有使用费问题。首先，双方均对于高卓改动涉案房屋格局的情况予以确认，而《合同》中明确约定承租人未经出租方同意不得对房屋进行扩、加、改建，高卓并未就其关于改动涉案房屋结构系经过黄芳默许的抗辩提交证据予以证明，故高卓应承担举证不能的不利后果，一审法院据此认定高卓存在未经黄芳同意擅自对涉案房屋进行改建的行为，现黄芳要求高卓按照经双方确认与房屋原始格局一致的华南理工大学建筑设计研究院制作的南国花园B区住宅三层平面图中B1座部分其中右下角01号房的格局样式恢复涉案房屋原状并无不妥，且高卓应在完成上述复原工程后及时将涉案房屋交付黄芳，故一审法院对黄芳该项诉请予以支持。其次，对于黄芳要求高卓支付房屋交付前的占有使用费问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”在高卓擅自对涉案房屋进行改建且搬离涉案房屋后，黄芳应履行及时止损义务，避免损失进一步扩大，综合考虑本案双方的沟通等情况，一审法院酌情按照合同解除前的租金标准支持两个月房屋占用费的空置损失28600元（14300元/月×2个月），对于黄芳超出上述部分的诉讼请求一审法院不予支持。关于黄芳主张高卓支付违约金26000元的诉讼请求。黄芳已收取高卓支付的租赁押金26000元未予退还，现其再行主张高卓承担违约金26000元，其该项主张并不符合《合同》中关于违约责任承担的相关约定，故一审法院对黄芳的该项诉请不予支持。关于黄芳主张高卓支付合同物业管理费等杂费的诉请。其中物业管理费及垃圾处理费3416元，黄芳并未予以垫付，故其要求高卓向其支付理据不足，一审法院不予支持。至于涉案房屋的电费445.5元、水费474.03元、燃气费585.56元，黄芳已提交证据证明其代垫情况，高卓亦予以确认，结合涉案租赁合同法律关系的解除情况，黄芳诉请高卓承担上述款项并无不当，一审法院予以支持。关于黄芳要求高卓赔偿家具电器损失21898元的问题。黄芳表示该损失包含餐桌（2011年购买）、海尔电视（2010年购买）以及真皮沙发和餐椅（2011年购买），高卓则确认涉案房屋内餐桌、电视已不见，结合双方陈述及举证，综合考虑上述家私家电的使用年限和折旧情况，一审法院酌情判令高卓向黄芳赔偿家具电器损失3000元，对于黄芳超出上述部分的诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，于2020年12月31日判决如下：一、确认黄芳与高卓就天河区xx路xx街xx号301房成立的房屋租赁合同法律关系于2020年4月24日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，高卓按照华南理工大学建筑设计研究院制作的xx花园B区住宅三层平面图中B1座部分右下角01号房部分对上述房屋予以复原并交付黄芳；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，高卓向黄芳支付上述房屋2020年1月1日至2020年4月24日期间的租金52000元；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，高卓向黄芳支付上述房屋的空置损失28600元；五、自本判决发生法律效力之日起十日内，高卓向黄芳支付上述房屋的电费445.5元、水费474.03元、燃气费585.56元；六、自本判决发生法律效力之日起十日内，高卓向黄芳赔偿家具电器损失3000元；七、驳回黄芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6805元，由黄芳负担5015元，由高卓负担1790元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，高卓为证实黄芳知晓其不是租赁合同的履行主体，且对房屋被分割转租的事实是知情的，提交了以下微信聊天记录：1.高卓与案外人（高卓主张系实际居住人）之间的微信聊天记录，显示2017年8月19日案外人表示突然有人打开房门看房间，并附有楼梯口的照片；2.黄芳与高卓之间的微信聊天记录，显示2017年4月，黄芳表示想增加租金，高卓表示其租客退房需要时间；3.2017年3月，高卓称交租问题由其同事负责，并将其同事的微信名片推送给黄芳。黄芳未提交新证据。经本院组织证据交换和质证，黄芳的质证意见为：上述证据不属于新证据，已超过举证期限，不应采纳；黄芳对其与高卓之间的微信聊天记录真实性、合法性确认，但认为证据内容无法证实黄芳对房屋被重新间隔和改造是知情的，且黄芳没有进去看过房屋，也不知道高卓将房屋转租给他人使用；租赁合同的主体应当是签约双方，且高卓事前未说明其代为公司承租，至于租金由谁支付，不影响租赁合同主体的认定，在不影响租赁合同履行的情况下，高卓可以指定任何人代为支付租金。二审另查明，黄芳在一审期间提交的微信聊天记录显示：2019年12月31日，黄芳通过微信询问高卓搬离涉案房屋的事宜，并于2020年1月2日、1月6日与高卓沟通解除合同、恢复房屋原状等问题；2020年1月6日，高卓称：“我想我今天先约黄俊豪见面聊一下，沟通一下”；2020年1月7日，高卓表示让黄芳与案外人钟先生通个电话，后黄芳表示无法联系到钟先生，并表示签合同的是高卓，不知道其将房屋转租，愿意协商解决，但高卓一直推脱，将通过法律途径主张权利；2020年1月7日，高卓表示其已尽力沟通，但不是其可以自行决定的，并表示让黄芳先返还23000元押金，其再与案外人沟通安排人员将房屋恢复原状，黄芳不同意先行退回押金；2020年4月5日，黄芳催促高卓办理房屋交接手续。高卓对上述微信聊天记录的真实性无异议，但表示短信由其公司另一工作人员黄俊豪发送。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1.高卓是否系涉案租赁合同的承租主体；2.高卓是否应当向黄芳支付2020年1月1日至2020年4月24日期间的租金；3.高卓是否应当向黄芳赔偿两个月的房屋空置损失。对此，本院分析如下：关于高卓是否系涉案租赁合同的承租主体的问题。首先，涉案租赁合同载明承租方为高卓，落款处亦由高卓签名确认，无证据证实高卓在签订合同时曾向黄芳披露承租主体实际为公司，故其主张黄芳知悉承租主体为公司缺乏理据；其次，虽然微信聊天记录记载高卓曾告知黄芳租金缴纳事宜由其同事负责，但无证据证实黄芳同意承租主体变更为案外人或案外公司，故具体由谁向黄芳实际支付租金，不影响租赁合同承租主体的认定；再次，双方提交的微信聊天记录显示，就涉案房屋的租金上涨、合同解除及后续处理，黄芳沟通的对象仍为高卓，黄芳虽曾尝试与案外人进行沟通，也是在高卓的指定之下进行，故从沟通的事实也无法认定涉案租赁合同承租主体为案外人或案外公司。因此，高卓作为签约主体，在无充分证据证实双方就承租主体进行协商变更的情况下，高卓应当为涉案租赁合同的承租主体，依法应当承担相应的合同义务。高卓主张其并非涉案租赁合同承租主体的上诉理由不成立，本院不予采纳。关于高卓是否应当向黄芳支付2020年1月1日至2020年4月24日期间租金的问题。涉案租赁合同约定的租赁期限至2021年5月31日，涉案租赁合同约定：“除非出现法定或约定事由，租赁双方任何一方均不得提前解除本合同”。高卓上诉主张其于2017年退出公司经营，且公司因疫情影响经营困难，已清算注销，故涉案合同的解除属于不可抗力导致。对此，本院认为，高卓是否退出公司经营，属于其与公司之间的关系，不构成对租赁合同履行的抗辩。高卓提出解除合同的时间为2019年12月31日，即在新冠××疫情发生之前，故其主张因不可抗力导致合同解除，理由不成立。至于公司是否经营困难属于其自身经营风险，不构成违约提前解除合同的合理抗辩。因此，本院对高卓的上诉理由不予采纳。综上，高卓于2019年12月31日向黄芳提出解除涉案租赁合同并搬离涉案房屋时，其不具有法定或约定的合同解除权，不产生解除合同的法律效果。同时，在2019年12月31日高卓搬离涉案房屋时，涉案房屋未恢复原状，不符合交还的条件，且从双方微信聊天记录来看，在2019年12月31日后，黄芳曾多次提出与高卓协商涉案租赁合同解除及涉案房屋恢复原状的问题，但高卓未作出同意修复或拒绝修复的明确意思表示。在多次协商未果的情况下，黄芳于2020年4月24日行使合同约定解除权，一审法院认定双方之间的租赁关系于2020年4月24日解除，并无明显不当，本院予以维持。因此，高卓应向黄芳支付2020年1月1日至2020年4月24日期间的租金。关于高卓是否应当向黄芳赔偿两个月的房屋空置损失的问题。高卓在涉案租赁合同解除后未将涉案房屋恢复原状，考虑到对涉案房屋恢复原状客观上需要一定的时间，且黄芳在合同解除后应采取措施防止损失的扩大，一审法院综合双方的沟通情况，酌情认定高卓按照租金标准向黄芳赔偿两个月的房屋空置损失，并无不当，本院予以维持。高卓上诉主张修复时间仅需一天，但从一审现场勘验的情况来看，存在多面间隔墙，而高卓对其主张未举证证实，在一审判决后高卓亦未将涉案房屋恢复原状，故本院对高卓的该项上诉主张不予采纳。至于上述损失是否与没收押金构成重复赔偿，因高卓单方提前搬离涉案房屋，且自2020年1月1日起未支付租金，其行为已构成根本违约，没收押金系违约责任的承担方式，与上述因房屋修复所产生的空置损失不同，并不构成重复赔偿的情形，故本院对高卓的上诉主张不予采纳。综上所述，高卓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1790元，由高卓负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  莫 芳审判员  余 盾二〇二一年七月八日法官助理熊盈颖书记员叶小琳