重庆市渝北区人民法院   民事判决书      （2021）渝0112民初15595号      原告：刘爽，女，1982年9月4日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。   委托诉讼代理人：唐志军，贵州本芳律师事务所律师。   委托诉讼代理人：何洋，贵州本芳律师事务所律师。   被告：重庆贝耕投资有限公司，住所地重庆市渝北区双凤桥街道翔宇路36号1幢整幢，统一社会信用代码91500112089110547F。   法定代表人：贺庆，执行董事。   委托诉讼代理人：杨欧，公司员工。   委托诉讼代理人：彭珂，公司员工。   第三人：重庆渝行万**健康管理有限公司，住所地重庆市渝北区财富大道2号4-1，统一社会信用代码9150000003052170912。   法定代表人：苏展。   原告刘爽与被告重庆贝耕投资有限公司（以下简称“贝耕公司”）、第三人重庆渝行万**健康管理有限公司（以下简称“渝行万**公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2021年6月2日公开开庭进行了审理。原告刘爽的委托诉讼代理人何洋，被告贝耕公司的委托诉讼代理人杨鸥、彭珂到庭参加了诉讼。第三人渝行万**公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   原告刘爽向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告双方之间的房屋租赁合同关系；2、判决被告立即搬离重庆市渝北区x号房屋；3、判决被告向原告支付截至2021年3月31日止的租金39 960元，并支付逾期付款违约金（以39 960元为基数，自2021年1月1日起，按月利率2‰计算至租金实际支付之日止）；4、判决被告从2021年4月1日起，按照13 320元/月的标准向原告支付租金至被告实际搬离房屋之日止；5、案件受理费、财产保全费由被告承担。事实和理由：2017年9月20日，刘爽与渝行万**公司签订《房屋租赁合同》，约定刘爽将重庆市渝北区x楼整层出租给渝行万**公司。其后，渝行万**公司将重庆市渝北区x号房屋转租给被告。2020年12月30日，刘爽与渝行万**公司签订《解除房屋租赁合同协议书》，约定签订《解除房屋租赁合同协议书》后的租金由刘爽收取。刘爽将上述事宜通知贝耕公司后，贝耕公司拒不向刘爽缴纳租金。刘爽遂起诉。   被告贝耕公司辩称，1、2020年11月，贝耕公司听说刘爽、蔡晓鸿因债权债务纠纷，租赁房屋存在查封情况。经核实，查封属实。由于贝耕公司与渝行万**公司的合同中约定其须保证无债权债务纠纷。故2020年11月16日，贝耕公司要求渝行万**公司和刘爽提供房屋权属证明。贝耕公司认为刘爽擅自出租已查封房屋，并不提前告知的行为，符合合同约定的解除条件，故提出解除房屋租赁合同。剩余已缴纳租赁保证金冲抵房屋租金和水电费、物业费等相关费用。贝耕公司不再向渝行万**公司和刘爽支付任何费用。2、根据渝行万**公司提供的刘爽的《房屋租赁委托书》，贝耕公司认为刘爽已全权委托渝行万**公司，并认可贝耕公司与渝行万**公司签署的合同，同时享有并承担合同的权利义务。3、2021年2月20日、22日，刘爽委托的第三方中介公司擅自对贝耕公司断电、上锁关门，影响贝耕公司的经营。应承担违约责任和赔偿责任。4、截止答辩之日，贝耕公司和渝行万**公司未与刘爽签订《解除房屋租赁合同协议书》，也不认可《解除房屋租赁合同协议书》的相关内容。5、贝耕公司已付清租赁期间的半年租金及保证金106 500元，不存在欠费的行为。且贝耕公司已于2021年2月搬离房屋。6、房屋存在非法隔断，不符合安全、防灾等强制性规定。7、租赁房屋存在未经消防验收等情况。贝耕公司不是本案适格被告，未与刘爽建立租赁合同关系。   第三人渝行万**公司未作陈述。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对双方无争议的土地房屋查询结果告知单、2017年9月20日《房屋租赁合同》、2020年7月27日《房屋租赁合同》、《解除房屋租赁合同协议书》、等证据本院予以采信。   经审理查明，重庆市渝北区财富中心A座28-1登记所有权人为蔡晓鸿、刘爽，房屋上有查封。   2017年9月20日，刘爽作为出租人（甲方），渝行万**公司作为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》。约定甲方自愿将物业出租给乙方，物业坐落于重庆市渝北区x楼整层。租赁期限从2018年1月20日起至2026年1月19日止。租赁期间，在不影响甲方的经济收益或造成甲方其它损失情况下，乙方有权转租本物业（含部分转租）。乙方在合同期限内拥有转租权的，乙方在与第三方签定转租合同时，合同期限不得超过与甲方合同的剩余期限。同时，蔡晓鸿、刘爽出具《房屋租赁委托书》，委托渝行万**公司处理位于重庆市渝北区xx大道x号x号房屋的租赁事宜，委托渝行万**公司作为我的合法代理人。   2020年7月27日，渝行万**公司作为出租方（甲方），贝耕公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》。约定，一、甲方同意将坐落于重庆市渝北区x物业出租给乙方。二、租赁期壹年，从2020年8月10日起至2021年8月9日止。三、租金标准：每月租金为60元/平方米，每月租金总金额为13 320元，半年租金79 920元。租金以每6个月为一期之方式交付甲方。第一期租金应于签订本合同时支付，以后每期租金应在上期租金对应租期前十五天交付甲方。五、甲、乙双方的权益、义务及违约责任 1、甲方出租该物业，甲方需保证该房屋没有债权债务纠纷，并且甲方保证向乙方提供的有关该物业的资料全部真实合法，若因此导致法律责任及经济赔偿，均由甲方承担。合同尾部贝耕公司的联系电话为139xxxxxx。同日，贝耕公司向渝行万**公司支付2020年8月至2021年2月房租79 920元和租房押金26 640元。   2020年12月30日，刘爽作为甲方，渝行万**公司作为乙方签订《解除房屋租赁合同协议书》。1、双方于2017年9月20日签订了《渝北区财富中心A座28层租赁合同》。乙方承租后对租赁房屋进行装修后分租给客户，收取了房屋租金和押金。乙方尚欠甲方2020年10月25日至本协议签订之日的租金。乙方向物业公司缴纳空调能耗周转金、水电周转金。2、经双方友好协商一致，同意解除《渝北区财富中心A座28层租赁合同》，互不追究违约责任。第一条：合同解除 甲乙双方同意自本协议书生效之日起解除《渝北区财富中心A座28层租赁合同》，互不追究违约责任。第三条：合同的权利及义务 甲乙双方同意自本协议书生效日起，除本协议约定外，双方依据《房屋租赁合同》应该履行而尚未履行之权利及义务不再继续履行。第四条：第三方合同移交 乙方在签订本协议并全额收到甲方补偿款时，立即向甲方移交全部客户（第三方）合同资料，并提供已收到第三方租金和押金情况详细表，并现场确认家具家电情况，现场移交完毕后甲乙双方不再有任何争议。第五条：第三方合同权利及义务移交 自甲乙双方签订本协议，资料及现场情况全部交接完毕时起，甲乙双方与客户签订的租赁合同中出租方的权利义务转移给甲方，所有应收取应缴纳费用由甲方自行收取或缴纳，乙方不再收取或缴纳任何费用，乙方在2020年12月31日前负责通知全部客户。   刘爽另向本院举示了2021年3月30日、31日，刘爽向139xxxxxxx号码发送短信，内容为，贝耕公司，贵方与渝行万**公司签订了房屋租赁合同，本人系承租房屋的产权人。2020年12月30日，本人已与渝行万**公司达成协议，渝行万**公司已将2020年12月30日之后收取租金的权利转让给我方，故2020年12月30日之后的租金应由本人收取，请贵方将2020年12月30日之后的租金直接支付给本人。拟证明刘爽在与渝行万**公司签订《解除房屋租赁合同协议书》，多次通知贝耕公司，告知其渝行万**公司已将收取租金的权利转让给刘爽。   贝耕公司对证据的质证意见为其不是合同签署的相对方，对真实性、合法性和关联性不予认可。   贝耕公司另向本院举示了如下证据：   1、贝耕公司与陈薇的微信聊天记录，拟证明贝耕公司与刘爽协商，其拒绝；   2、2021年2月23日，贝耕公司向渝行万**公司、刘爽、蔡浇鸿发出《告知函》。内容为根据与渝行万**公司合同第五条第（1）款约定，自2020年11月起，我方要求渝行万**公司、租赁房屋产权方提供房屋权属证明，为避免房屋后续可能涉及相关债权债务纠纷，影响我方经营，提出解除租赁合同。要求渝行万**公司提供相应证明，如未能提供相应证明，要求退还租赁保证金并承担相应的违约责任。我方将于2021年3月10日，正式解除房屋租赁合同，剩余已缴纳保证金冲抵房屋租金。拟证明贝耕公司要求刘爽提供产权证明及停止侵权；   刘爽对证据的质证意见为，对证据1形式上的真实性无异议，但刘爽未委托陈薇代为处理房屋租赁纠纷事宜，在记录中也未体现刘爽拒绝协商。对证据2贝耕公司未送达刘爽，且解除合同事宜不符合合同约定。刘爽与渝行万**公司协商解除合同并由刘爽收取租金，该行为未影响贝耕公司对房屋的合法使用。   本院认为，对刘爽另举示的证据因其发送的对方系贝耕公司在与渝行万**公司合同中预留的电话号码，真实性本院予以采信。对贝耕公司另举示的证据与本案无关，本院不予采信。   刘爽认为其与渝行万**公司所签订《解除房屋租赁合同协议书》只是对债权的转让，合同中约定由刘爽承担后续的义务，只是刘爽与渝行万**公司之间的内部约定。   贝耕公司认为刘爽与渝行万**公司所签订《解除房屋租赁合同协议书》是对合同权利义务的概括转让，贝耕公司未见过该协议，对贝耕公司不发生法律效力，只是刘爽与渝行万**公司之间的内部约定。   本院认为，刘爽与渝行万**公司签订《房屋租赁合同》，以及渝行万**公司与贝耕公司签订的《房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，不违反现行法律行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。   从《解除房屋租赁合同协议书》来看，是刘爽与渝行万**公司对渝行万**公司与贝耕公司所签订的《房屋租赁合同》权利义务的概括转让，而不是单独的债权转让。根据《中华人民共和国民法典》第五百五十五条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定，也即合同权利义务的概括转让应当征得对方当事人即贝耕公司的同意。本案来看，刘爽与与渝行万**公司概括转让债权债务并没有征得贝耕公司同意，事后贝耕公司也未重新与刘爽签订合同来进行追认，故刘爽不能依据《解除房屋租赁合同协议书》约定，当然取得渝行万**公司在其与贝耕公司所签订的《房屋租赁合同》中的权利义务。故对刘爽的诉讼请求，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百五十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：   驳回原告刘爽的诉讼请求。   案件受理费1132元，因适用简易程序减半收取566元，由原告刘爽负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。         审 判 员  胡可萍            二○二一年七月十二日      书 记 员  许 迪         -1-