安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖05民终977号 上诉人（原审被告）：上海金吉鸟企业投资管理有限公司，住所地上海佘山民强商务中心**（西霞路**）。 法定代表人：周荣，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈波，男，该公司法务人员。 被上诉人（原审原告）：刘芸，女，汉族，1981年9月17日出生，住安徽省和县。 上诉人上海金吉鸟企业投资管理有限公司（以下简称金吉鸟公司）因与被上诉人刘芸房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2020）皖0504民初3540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金吉鸟公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘芸提出的解除案涉合同并要求其返还原物、承担违约责任的诉讼请求，并判令由刘芸承担败诉部分的诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.其不同意解除案涉房屋租赁合同,案涉房屋与其承租的其他区域连成了一个整体,是万达广场向其出租的,后万达广场将该区域切割成若干部分,其与包括刘芸在内的若干业主重新签订了房屋租赁合同,若案涉租赁合同解除，其整体承租的所有区域都会受到影响,无法正常使用,势必造成与会员的合同无法继续履行,带来众多的社会问题。2.其迟延支付租金是由于发生了新冠肺炎疫情，其经营的健身房很长一段时间都是歇业状态,期间的营业收入为零,其多次与刘芸沟通租金减免事宜,但是双方无法达成一致,所以才造成了租金支付迟延。3.其经营的健身行业具有特殊性,每年春节后三个月属于旺季,在此时间段内由于发生新冠肺炎疫情无法正常营业,对其造成严重影响，所以其并非无缘无故迟延支付租金,而且其在一审庭审时,当庭表示愿意向刘芸支付欠付的全部租金,案涉《租赁合同》的租赁目的可以实现,并非无法继续履行。二、一审判决适用法律错误。1.根据相关法律规定,新冠肺炎疫情属于不可抗力,因疫情、政府的控制措施,导致合同无法按期履行的,可以适用《民法典》第590条不可抗力的条款,部分或者全部免除责任。2.根据最高人民法院有关指导意见,承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或营业收入明显减少,出租人以承租人没有按期支付租金为由请求解除租赁合同,并由承租人承担违约责任的,人民法院不予支持。3.刘芸以其未按期支付租金为由要求解除合同,没有法律依据。并且在发生疫情的特殊情况下,其也不应承担相应的违约责任。 刘芸辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持。 刘芸向一审法院起诉请求：1.解除其与金吉鸟公司签订的房屋租赁合同，金吉鸟公司将万达广场室外步行街8栋129号商铺恢复原状并向其返还；2.判令金吉鸟公司向其支付租金8802.5元，并支付迟延履行违约金（分别以2012元为基数自2020年2月20日起；以2263.5元为基数自2020年5月20日起、6月20日起、7月20日起，按照月利率2%的标准支付至实际付款之日止），并按照合同约定的租金标准支付自2020年9月1日起至房屋腾空日期间的房屋占用费用以及自2020年8月20日起按照月利率2%的标准支付至实际腾空之日止的违约金；3.判令案件的诉讼费用由金吉鸟公司承担。 一审法院认定事实如下：2019年，刘芸与金吉鸟公司签订《房屋租赁合同》，约定刘芸将位于万达广场室外步行街8栋129号商铺出租给金吉鸟公司使用，租赁期限为96个月，自进场日开始起算；自2019年5月1日至2020年4月30日，每月租金为2012元，合计年租金24144元；自2020年5月1日至2021年4月30日，每月租金为2263.5元，合计年租金27162元；首期租金为计租日起至第5个月最后一日期间的租金，其中计租日所在月按照当月计租天数乘以日租金标准（日租金标准为月租金标准/30日）的乘积计算，除首期租金外，其他交租期租金均按每1个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳，金吉鸟公司应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向刘芸一次性足额支付下个交租期租金；首期租金应于合同签订7个工作日支付，租金期间为2019年5月1日至2019年5月31日，应交租金为2012元；金吉鸟公司延迟交纳合同项下租金（不包括首期租金）及其他费用的，则每迟延一日，金吉鸟公司应当向刘芸或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，延迟超过30日，刘芸有权解除合同；在租赁期限内，若金吉鸟公司延迟交纳租金（不包括首期租金）或物业服务费或能源费用等累计超过3次（含本数），则刘芸也有权单方解除合同；租赁期限届满之日或合同因任何原因而终止后30日内，金吉鸟公司应当按照合同各项标准要求将房屋恢复原状交还刘芸。 一审另查明：金吉鸟公司于2020年7月21日支付刘芸2020年4月、5月两个月租金，至今尚欠2020年3月及6月（含6月）以后的房屋租金。 一审法院认为，刘芸与金吉鸟公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。 一、关于解除合同。金吉鸟公司未按约定履行按期足额支付租金义务，且拖欠租金长达数月之久，已构成违约。因此，刘芸依据合同约定，请求解除合同、将房屋恢复原状，并要求金吉鸟公司支付房屋占用费和违约金的诉请，有事实和法律依据，依法予以支持。 二、关于租金。2020年3月租金为2012元，2020年6月至8月租金为6790.5元（2263.5元/月×3个月=6790.5元），2020年9月及以后的租金按合同约定标准计算至返还房屋之日止。 三、关于违约金。由于金吉鸟公司未按时缴纳2020年3月、2020年6月至8月租金，故刘芸有权要求金吉鸟公司支付上述4个月租金相应的违约金，可按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。刘芸要求金吉鸟公司支付自2020年8月20日起至返还房屋之日按照月利率2%标准计算的违约金，于法无据，不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、解除刘芸与金吉鸟公司签订的《租赁合同》；二、金吉鸟公司于判决生效之日起二十日内将马鞍山雨山区万达广场8栋129室房屋恢复原状并返还刘芸；三、金吉鸟公司于判决生效之日起十日内支付刘芸2020年3月、2020年6月至2020年8月房屋租金8802.5元，并支付房屋占用费（自2020年9月1日起，按照合同约定的标准计算至返还房屋之日止）；四、金吉鸟公司于判决生效之日起十日内支付刘芸2020年3月、2020年6月至2020年8月4个月租金相应的违约金（按合同约定的标准，自逾期之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；五、驳回刘芸的其他诉讼请求。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审确认一审对证据的认定意见及查明的事实。 另查明，马鞍山市雨山区金哲健身中心于2019年5月16日注册，经营场所位于马鞍山市雨山区××广场室××街××号。马鞍山市雨山区福来客快餐店于2020年8月10日注册，经营场所位于马鞍山市雨山区××广场室××街××号。 根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一审判令解除案涉租赁合同并支持刘芸要求支付欠付租金及相应违约金的诉请，是否具有事实及法律依据。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。一、关于事实认定的问题。刘芸辩称金吉鸟公司并未实际使用案涉房屋，而是未经其同意将案涉房屋转租给他人。根据本院审理的（2021）皖05民终1123号金吉鸟公司与杨志汉、张静房屋租赁合同纠纷案件查明的相关事实，能够证明金吉鸟公司承租案涉房屋后，转租给他人使用，且金吉鸟公司未提交证据证明其转租案涉房屋得到了刘芸的同意。二、关于法律适用的问题。《最高人民法院关于依法妥善审理新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。金吉鸟公司上诉主张由于新冠肺炎疫情影响，导致其收入显著减少，不应支持刘芸关于解除案涉租赁合同并支付违约金的诉讼请求，并主张减免一定期限的租金。金吉鸟公司的该项主张不能成立，因为其未能举证证明由于发生新冠肺炎疫情导致其收入显著减少，而且根据案件查明的事实，金吉鸟公司承租案涉房屋并未实际用于其经营的健身行业，故金吉鸟公司的该项主张缺乏事实及法律依据。 综上，金吉鸟公司的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上海金吉鸟企业投资管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘鸿飞 审 判 员 赵丽萍 审 判 员 王红伟 二〇二一年七月二十一日 法官助理 唐 斌 书 记 员 蒋丽芹