四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终10668号 上诉人（原审被告）：成华区逸家众贯建材经营部，经营场所成都市成华区建和路6号附35号1层。 经营者：吴勇。 委托诉讼代理人：呙斌，四川泰仁（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川正和包装材料有限公司，住所地成都市金牛区高科技产业园北区A道6号。 法定代表人：范华富。 委托诉讼代理人：温瀚墨，北京康达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李志恒，北京康达（成都）律师事务所律师。 上诉人成华区逸家众贯建材经营部（以下简称逸家经营部）因与被上诉人四川正和包装材料有限公司（以下简称正和包装公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初9192号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 逸家经营部上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回正和包装公司的诉讼请求，重新根据实际情况确认逸家经营部搬完仓库时间、正和包装公司拒不收房的客观事实，重新确认正和包装公司断水断电给逸家经营部造成的影响，公平计算场地占用费；2.一审、二审的诉讼费用由正和包装公司承担。事实及理由：一、原审判决未能查清本案的基本事实。逸家经营部与正和包装公司于2018年11月15日签订了《场地租赁合同》，租期从2018年12月1日至2021年11月30日止。合同签订后，逸家经营部一直按时缴纳房租和水电费等相关费用，从未拖欠。直到2020年5月28日正和包装公司突然通知逸家经营部要求必须在5日腾退房屋，完成搬离。逸家经营部因无法实现短期内搬离房屋，多次致函正和包装公司要求对本次腾退房屋相关事宜进行协商，但正和包装公司不顾逸家经营部的实际困难情况，在2020年6月中旬对租赁仓库进行断水断电。8月1日完全断水断电。逸家经营部于8月初完成了搬库工作。但正和包装公司直到一审过程中法官要求开庭后三日内（10月15日至17日）双方配合完成交房工作，正和包装公司仍不配合进行交房并出具交房手续。二、正和包装公司在明知案涉标的物未取得相应的建房合法手续，特别是在逸家经营部的相关人员对案涉标的物是否要拆迁进行询问核实时，正和包装公司仍然隐瞒真相，说两三年内不会拆迁。即使拆迁也会提前半年通知。由此可见，正和包装公司主观上有明显的故意，最终导致合同无效，逸家经营部不得不搬迁，从而产生大量的损失和额外费用。主要过错应归责于正和包装公司，其应当对逸家经营部进行赔偿或减免部分租金。三、房屋占用费不应当全额计算。基于正和包装公司的断水断电行为以及逸家经营部8月初已经搬迁完毕，因此案涉仓库6月12日至8月1日期间的仓库使用费最多只能计算一半，8月2日起仓库使用费就应当不予计算。对于搬迁完毕后扩大的损失应当由正和包装公司承担。四、案涉租赁合同条款显失公平。案涉租赁合同是正和包装公司乘人之危，在逸家经营部当时自身临时仓库不足、急于找仓库堆货，情况紧急，在双方未充分协商的情况下签订的显失公平的合同。部分合同条款不完全是逸家经营部的真实意思表示，因此不能按照无效的且不公平、不合理的租赁合同计算租金。一审法院虽对合同约定租金进行调整，但认定的场地占用费支付时间周期和标准仍不合理、不公平。五、法律不应当给善良的逸家经营部以负面评价。在履行合同过程中，逸家经营部从未有过拖欠租金和水电费的情况，只是因疫情原因，经双方口头和微信协商，改变了租金的缴纳方式，由原来的提前半年缴纳改为了使用后付费的一月一结一付，租金下浮1.5元/平方/月。对于政府拆迁，逸家经营部也一直积极配合，花费大量人力物力完成搬库工作。而正和包装公司自以为合同有效，且合同条款多数对其有利，一直对正和包装公司的合理诉求不予回应。综上，一审法院认定事实不清，判决不具有公平和合理性，希望二审法院依法改判。 正和包装公司辩称，1.租赁合同中对于案涉标的物没有产权及拆迁问题进行了约定，逸家经营部对于合同无效以及因拆迁无法得到赔偿应当有合理预期，其应当承担风险。合同无效的过错责任不应当由正和包装公司承担。2.正和包装公司按照合同约定履行了通知义务，告知逸家经营部解除租赁合同并要求其限期搬离。正和包装公司给予了逸家经营部3个月的搬迁时间符合合同约定。基于上述事实，即使合同无效，要求正和包装公司承担过错责任有违公平原则。3.逸家经营部要求正和包装公司承担赔偿责任没有法律和事实依据。综上，对逸家经营部的上诉理由不予认可，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。 正和包装公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令正和包装公司与逸家经营部于2018年11月15日签订的《场地租赁合同》于2020年6月22日解除且保证金不予退还，逸家经营部立即腾退并向正和包装公司交付租赁场地；2.判令逸家经营部向正和包装公司立即支付2020年6月1日至合同解除之日（2020年6月22日）的租金38981.25元及逾期付款滞纳金84518.44元（逾期付款滞纳金暂计算至2020年6月22日，自2020年6月23日逾期付款滞纳金以38981.25元为基数，按照日千分之三的标准计算至付清之日止）；3.判令逸家经营部向正和包装公司支付自租赁合同解除之日（2020年6月22日）至逸家经营部腾退场地之日止的使用占用费及水电气等费用，暂计至2020年6月23日为1771.88元（应计至逸家经营部实际腾退之日止，计算标准按照《场地租赁合同》约定为准）。一审审理过程中，正和包装公司变更上列第三项诉讼请求为：判令逸家经营部向正和包装公司支付自租赁合同解除之日（2020年6月22日）至逸家经营部腾退场地之日止的使用占用费（暂计至2020年6月23日为1771.88元，应计至逸家经营部实际腾退之日止，计算标准按照《场地租赁合同》约定为准）及水电费659.99元。 一审法院认定事实：2006年3月17日，成都市金牛区高科技产业开发区管理委员会与正和包装公司签订《土地转让协议》，约定成都市金牛区高科技产业开发区管理委员会将位于成都市金牛区××街道××村××组内，总面积约30亩，其中净用地面积约25亩，代征地面积约5亩（实际面积以勘测院测量数据为准）转让给正和包装公司。 2018年11月15日，正和包装公司作为出租人（甲方，下同）与承租人逸家经营部（乙方，下同）签订《场地租赁合同》，约定：甲方将坐落于成都市金牛区××路××号（金牛高科技园北区内）的场地2025平方米出租给乙方；租赁期限从2018年12月1日起至2021年11月30日止，场地占用费从2018年12月1日起至2021年11月30日开始计收；场地占用费起价月25元／平方米，签约后3日内一次性交纳6个月场地占用费303750元，第二笔场地占用费提前半个月收取共计6个月的租金，此后提前2个月一次性缴纳下半年度租金以此类推；下一年度在上一年度基础上递增5%收取场地占用费；若乙方逾期缴纳场地占用费，每逾期一天，乙方按当次应付场地占用费总额的3‰向甲方缴纳滞纳金，逾期超过30日的，甲方除有权追收乙方所欠该期租金、滞纳金，追究乙方的违约责任外，并停止供应水电，禁止此道路通行等强制措施，且有权终止本合同无条件收回租赁场地，乙方已付的保证金无权收回，乙方及对租赁场地的装修等损失，亦由乙方自行承担；乙方在本合同生效当日内，须一次性另向甲方缴纳租赁保证金50000元，合同期满时，在乙方将租赁场地及设施完好交还甲方，本合同各条款均已完整履行完毕，乙方已结清水、电、气、光纤、通讯及物业管理费等费用，且无任何违约的情况下，甲方在收回场地后的30个工作日内，将保证金全额退还乙方（不计利息）；甲方应在收到乙方租金和保证金后按约定将本合同约定的租赁场地交付乙方使用，交付租赁场地时，双方应在租赁场地的交接单上签字；乙方租用场地仅限用于仓储用途；乙方如因经营所需需要对场地改造升级时，应向甲方提出书面申请并报送升级方案，经甲方审查同意后方可实施，……本合同终止时，租赁场地内装修或固定设施归甲方所有，不予计价；乙方未按本合同第三条约定缴纳租金或拖欠本合同第八条费用且逾期十日的，甲方有权立即终止本合同，除不退还乙方已缴租金和保证金外，还有权追索乙方未付租金、追究乙方的违约及赔偿损失等相关责任；如遇政府职能部门对项目提出新的规划要求时，甲方在接到政府通知2个月内告知乙方，乙方应无条件配合甲方并立即撤场且不享有任何拆迁补偿，已付而未到期的部分租金由甲方按实际情况退还未到期部分租金；乙方返还租赁场地应该符合正常使用的状态，返还时，应经甲方验收书面认可，并相互结清各自所应承担的费用，另签房屋租赁终止协议，乙方装修所添置的可以分离的设施、设备和器具等，在规定时间内由乙方自行处理，过时作乙方自动放弃处理；若乙方在合同期满时不与甲方办理退租手续而自行撤离的，乙方除承担违约责任之外，其保证金即归甲方所有，因自行撤离造成甲方房屋损失、损坏的，乙方还应当赔偿给甲方造成的全部损失。上述《场地租赁合同》签订后，正和包装公司将租赁场地交予逸家经营部使用。 2020年6月3日，成都金牛高新技术产业园区管理委员会及金牛区人民政府天回镇街道办事处向园区各企业联合下发《关于限期搬离设施设备物资的通知》，载明“根据区委、区政府关于北区起步园建设工作的整体安排，请园区内所有腾退企业，以及租用园区腾退企业场地的租赁类型企业，在本通知发出之日起五日内，将场地内所有设施设备及物资（已列入评估范围的设施设备除外）全部搬离出园区。”2020年6月22日，正和包装公司向逸家经营部发出《解除函》，载明：正和包装公司与逸家经营部于2018年10月8日签订《场地租赁合同》，合同履行过程中，已出现合同约定的解除合同的条件，现就解除《场地租赁合同》及解除租赁合同的后续事宜函告如下：一、逸家经营部已逾期支付场地占用付费超过10天，正和包装公司有权解除并终止《场地租赁合同》并无条件收回租赁场地；……二、正和包装公司于2020年6月3日收到《成都市金牛区高新技术产业园区管理委员会、金牛区人民政府天回镇街道办事处关于限期办理设施设备物资的通知》（以下简称《通知》），《通知》要求园区内所有腾退企业，以及租用园区腾退企业场地的租赁类企业，在通知发出之日起5日内全部搬离出园区，逾期未搬离的，将严格按照有关规定和程序处理。……三、双方签订的《场地租赁合同》自本函发出之日即解除并终止。逸家经营部应当在收到本函后的5个工作日完成腾退并将场地交付正和包装公司；逸家经营部应在收到本函后的3个工作日内结清离场前应当结清的全部费用（包括但不限于：占用费、水电费、违约金等）。同时逸家经营部应当承担未在政府规定时限内腾退给正和包装公司造成的全部损失。2020年6月28日，正和包装公司向逸家经营部发出《商务告知函》，再次告知逸家经营部于2020年7月27日前完成腾退及搬迁。 一审另查明，正和包装公司与成都市金牛区高科技产业开发区管理委员会签订《土地转让协议》后，案涉土地未能取得土地使用权证，地上建筑的房屋亦为搭建，未取得建设工程规划许可证。 一审诉讼中，逸家经营部主张其于2020年8月初已完成腾退，随时可与正和包装公司办理仓库交接。正和包装公司对此不予认可。逸家经营部认可场地占用费支付至2020年5月31日。 一审法院认定上述事实主要采信了《场地租赁合同》《土地转让协议》、证明、银行流水、收据、通知、《解除函》、邮件送达信息、《商务告知函》、邮件送达信息、租用房屋照片等证据以及双方当事人的陈述。 一审法院认为，案涉土地及地上建筑物未办理相关权属证书，正和包装公司亦未提交取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证据，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，正和包装公司与逸家经营部签订的《场地租赁合同》自始无效。因《场地租赁合同》无效，逸家经营部继续占有案涉场地无事实依据和法律依据，对正和包装公司要求逸家经营部腾退并交付案涉场地，予以支持。因《场地租赁合同》自始无效，正和包装公司主张解除案涉《场地租赁合同》及支付滞纳金的观点，缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予支持。 关于正和包装公司主张的场地占用费。一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，案涉《场地租赁合同》虽然无效，但逸家经营部占用案涉场地期间仍应当向正和包装公司支付场地占有使用费，场地占有使用费参照合同约定的租金标准，故逸家经营部应当向正和包装公司支付场地占用费。鉴于逸家经营部认可向正和包装公司支付场地占用费至2020年5月31日，且逸家经营部未提交证据证明其已向正和包装公司移交了案涉场地，应当承担举证不能的不利后果，故案涉场地占用费应当自2020年6月1日开始计算至逸家经营部实际腾退之日止；现正和包装公司主张按26.25元/月/平方米（即在25元/平米/月基础上递增5%）的标准计算场地占用费，逸家经营部抗辩应当予以下调。一审法院认为，结合审理查明的事实，案涉《场地租赁合同》因正和包装公司原因而自始无效，案涉《场地租赁合同》对逸家经营部双方均不具有约束力，考虑逸家经营部双方过错程度，一审法院酌定场地占用费的标准为25元/平米/月。综上，一审法院确认案涉场地占用费的计算方式：自2020年6月1日起按25元/平米/月、共2025平米计算至逸家经营部实际腾退之日止。 关于正和包装公司要求逸家经营部支付水电费的诉请，一审法院认为，因正和包装公司、逸家经营部双方未约定逸家经营部向正和包装公司缴纳水电费，而水电费应当由特定部门收取，正和包装公司既未提交证据证明案涉水电费用已实际产生，亦未提交证据证明其已代逸家经营部缴纳该水电费，应当承担举证不能的不利后果。正和包装公司要求逸家经营部支付水电费诉请缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、逸家经营部于判决生效之起十日内将位于成都市金牛区××路××号场地（共2025平方米）腾退并返还给正和包装公司；二、逸家经营部于判决生效之起十日内向正和包装公司支付场地占用费（自2020年6月1日起按25元／平米／月、共2025平米标准计算至逸家经营部实际腾退之日止）；三、驳回正和包装公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1403元，由逸家经营部负担。此款已由正和包装公司垫付，逸家经营部应于判决生效之起十日内向正和包装公司支付1403元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 二审中，正和包装公司陈述双方于2020年10月20日办理案涉仓库的腾退交接手续。 本院认为，本案的争议焦点为：一、一审判决的场地占用费标准是否适当；二、一审判决的场地占用费计算截止时间是否正确。本院分别认定如下： 一、关于占有使用费的计算截止时间问题，虽然逸家经营部主张其于2020年8月即已完成搬空腾退，但其无证据证明其在腾空后将场地及房屋退还给正和包装公司，亦无证据证明其曾通知或要求正和包装公司办理交接手续，故不能认定逸家经营部已于2020年8月将租赁物退还给正和包装公司，其要求仅将占用费计算至2020年8月的主张依据不足，本院不予支持。综上，一审判决将占用费计算至实际腾退之日并无不当，但因正和包装公司在二审中确认逸家经营部于2020年10月20日办理了腾退交接手续，故本院将占有使用费计算至2020年10月20日。 二、关于占用费的标准问题，正和包装公司和逸家经营部对一审关于《场地租赁合同》无效的认定均无异议，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，人民法院可以参照合同约定的租金标准确定占有使用费。逸家经营部以双方已协商同意每月租金下浮1.5元/平方、合同约定的租金标准显失公平、合同无效的主要责任在于正和包装公司、正和包装公司于2020年6月中旬开始采取断水断电措施为由，上诉认为不能按照合同约定的租金标准计算占有使用费。本院认为，1.逸家经营部主张双方协商确定每月租金下浮1.5元/平方，但其所举的微信和录音均无法证明正和包装公司明确同意按此标准下调租金，其该项主张的证据不足；2.逸家经营部主张其在签订合同时处于危困状态而被迫签订显失公平的合同，故其在签订合同时即应知道合同存在可撤销事由，但未在合同签订后一年内行使撤销权，案涉《场地租赁合同》并未被撤销，该合同约定的租金仍然可以作为占用费的参照标准；3.占用费本身是在合同无效的情形下对承租人实际占有利益的一种折价补偿，而非损失赔偿，当事人对合同无效的过错一般与占有利益本身不具有关联性，本案中，案涉合同的无效因素也未影响承租人的实际占用，故本案在确定占用费标准时不以合同无效的过错作为参考因素；4.关于断水问题，逸家经营部所举的证据仅为其向正和包装公司所作的回复，属于其单方陈述，且正和包装公司亦不认可，故本院对逸家经营部主张的断水事实不予确认；5.关于断电问题，逸家经营部就停电所举的照片并无拍摄时间，不能证明停电的具体期间，故对停电时间的认定，本院以正和包装公司自认的时间为准。正和包装公司在二审中认可其于2020年6月22日开始断电两天，但辩称断电原因系因逸家经营部欠付租金且逾期腾退，认可于2020年8月断电，但辩称该断电系供电局和园区所采取的行为，与正和包装公司无关。本院认为，逸家经营部使用租赁物用于建材仓储，正和包装公司的断电行为确实会影响逸家经营部对租赁物的使用以及货物的腾退，但无论从合同无效的角度还是根据合同约定，逸家经营部均应在收到正和包装公司退还租赁物通知后的合理期限内将租赁物予以退还，其在正和包装公司于2020年6月22日通知后未及时退还，经正和包装公司于2020年6月28日再次催告要求其于2020年7月27日前退还后仍未退还，故逸家经营部对2020年8月断电的发生亦具有过错。综上，本院综合考虑双方过错、断电可能产生的影响等因素，酌定逸家经营部向正和包装公司支付2020年6月1日至2020年10月20日期间的占用费195000元。 综上，一审认定事实基本清楚，适用法律正确。因二审中正和包装公司作出新的陈述，认可双方已于2020年10月20日办理了腾退交接手续，故本院对一审判决腾退的部分以及占用费的计算截止时间予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销金牛区人民法院（2020）川0106民初9192号民事判决第一、三项，即“成华区逸家众贯建材经营部于判决生效之起十日内将位于成都市金牛区××路××号场地（共2025平方米）腾退并返还给四川正和包装材料有限公司”、“驳回四川正和包装材料有限公司的其他诉讼请求”； 二、变更金牛区人民法院（2020）川0106民初9192号民事判决第二项“成华区逸家众贯建材经营部于判决生效之起十日内向四川正和包装材料有限公司支付场地占用费（自2020年6月1日起按25元/平米/月、共2025平方米标准计算至成华区逸家众贯建材经营部实际腾退之日止）”为“成华区逸家众贯建材经营部于判决生效之起十日内向四川正和包装材料有限公司支付2020年6月1日至2020年10月20日期间的占用费195000元”； 三、驳回四川正和包装材料有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1403元（已由四川正和包装材料有限公司预交），由成华区逸家众贯建材经营部负担。二审案件受理费2086元，由成华区逸家众贯建材经营部负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 韬 审判员 何广智 审判员 王 果 二〇二一年七月二十七日 书记员 罗 芳