宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2021）宁0105民初2929号原告（反诉被告）：彭霞，女，1963年6月17日出生，汉族，个体从业人员，住内蒙古自治区阿拉善盟阿拉善左旗巴彦浩特镇。被告（反诉原告）：黄雪梅，女，1979年5月6日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：张旭，宁夏方和圆律师事务所律师。原告（反诉被告）彭霞与被告（反诉原告）黄雪梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月24日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）彭霞、被告（反诉原告）黄雪梅的委托诉讼代理人张旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭霞向本院提出诉讼请求：1.判令黄雪梅向彭霞支付拖欠的租金107100元、迟延支付租金期间的利息2887.96元（暂计算至2021年4月29日）及至实际付清之日的利息；2.判令黄雪梅向彭霞支付违约金27617.8元（暂计算至2021年4月29日），支付至租金实际付清之日止。以上共计137605.76元；3.本案诉讼费由黄雪梅承担。事实和理由：2019年7月28日，彭霞与案外人银川西夏万达广场有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定彭霞购买银川西夏万达广场有限公司开发的位于西夏区金波北街怀远东路西夏万达广场XX号商铺，销售金额为1386124元，建筑面积为189.88平方米。彭霞通过中国邮政储蓄银行股份有限公司银川市金凤区支行借款向银川西夏万达广场有限公司结清了购房款。在该房屋出售前，银川西夏万达广场有限公司已于2019年7月3日与黄雪梅签订了《银川西夏万达广场租赁合同》及《租赁合同补充协议》，将该房屋出租给黄雪梅，并于同日办理了房屋交接验收手续。双方在合同中约定，租赁期限共计三年（自2019年9月3日至2022年9月2日），租金标准为：2019年9月3日至2020年9月2日，租金为70000元/年，2020年9月3日至2021年9月2日，租金为72100元/年，2021年9月3日至2022年9月2日，租金为74263元/年。租金按每6个完整的自然月为一个交租期交纳，由黄雪梅在每个交租期最后一个月的20日向出租方一次性足额支付下个交租期租金。合同第二十条约定，在银川西夏万达广场有限公司售出该房屋后，黄雪梅继续按租赁合同约定向该房屋买受人承租该房屋，且自买受人向银川西夏万达广场有限公司付清该房屋的全部购房款当日，合同项下出租人的全部权利义务自动概括转让给买受人，买受人代替甲方（银川西夏万达广场有限公司）成为该房屋出租人。合同还对首期租金支付、违约责任、物业费交纳等其他事项进行了约定。黄雪梅签署了放弃优先购买权的承诺书。后在彭霞付清该房屋全部购房款当日，租赁合同项下银川西夏万达广场有限公司的全部权利义务自动概括转让给彭霞，彭霞成为该房屋出租人，与黄雪梅继续履行租赁合同。综上所述，彭霞已于2019年9月27日成为了涉案房屋的出租人，与黄雪梅建立了房屋租赁关系，但黄雪梅未按约定向彭霞履行支付租金的义务。现彭霞诉至法院，请求判如所请。黄雪梅辩称，一、黄雪梅曾在2020年初疫情防控期间口头告知银川西夏万达广场有限公司不再继续租赁,疫情期间租金应当予以减免。2019年7月3日，黄雪梅与银川西夏万达广场有限公司签订《银川西夏万达广场租赁合同》一份，租赁XX号商铺，合同期限36个月。合同签订后，黄雪梅交纳了半年的首期租金35000元。但2020年初，因新冠肺炎疫情影响，黄雪梅至今从未入驻装修使用过该房屋，并在疫情防控期间曾在电话中口头告知银川西夏万达广场有限公司受疫情影响，无法装修开业，合同目的已无法实现，表明不再愿意继续租赁该商铺，但双方并未办理相关解除租赁合同手续。根据房屋租赁合同中第二十五条之不可抗力规定，该房屋因不可抗力而无法继续出租的，任何一方均有权终止本合同，双方互不承担违约责任。因此，上述协议应当已于2020年初解除，且黄雪梅不应承担任何违约责任。即便最终人民法院认定截至目前该协议未解除，也应当减免在疫情防控期间的相应房屋租金。2020年5月，国家发展改革委、住房和城乡建设部等8部委印发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规〔2020〕734号），后续我区也发布了《宁夏回族自治区关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》（宁发改规发〔2020〕3号），以上文件均表明对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，出租人应当考虑承租人实际困难，减免或延期收取房屋租金。继续履行该协议将对黄雪梅造成严重不公，应当认定该租赁协议已解除。现该协议在2020年初疫情期间已不具备继续履行的条件，黄雪梅与银川西夏万达广场有限公司虽未达成书面解除协议，但黄雪梅与彭霞也并未重新签订租赁协议，黄雪梅也未再继续使用该房屋，应认定该协议已自动解除，继续履行该协议将严重损害黄雪梅的合法权益。二、诉讼请求中租金计算方式错误。彭霞要求黄雪梅支付自2020年3月3日至2021年9月2日期间的房屋租金，但黄雪梅已于2020年初向银川西夏万达广场有限公司提出解除协议，即便人民法院认定该租赁协议未解除也仅应计算至彭霞起诉时2021年4月28日止。违约金与利息不可并存，彭霞应择一主张，且本案中违约金日1‰计算方式过高，应按照公平原则，以彭霞实际损失计算，应当按照人民银行一年期LPR年息3.85%计算。三、三方协议在签订时系空白合同，对黄雪梅不生产约束力。涉案三方协议系由银川西夏万达广场有限公司提供，在黄雪梅办理租赁手续时强行要求黄雪梅在该空白协议上签字，黄雪梅从未见过彭霞，也对之后其在该协议上签字的行为并不知情。因该签字行为系后补，该协议内容并非黄雪梅真实意思表示，因此该协议对黄雪梅不生产约束力。彭霞对于黄雪梅不再续租该房屋应当知情并默示同意。根据黄雪梅与银川西夏万达广场有限公司签订的《银川西夏万达广场租赁合同》第二十一条关于该房屋转让的特别约定21.3款之规定：银川西夏万达广场有限公司在买受人付清该房屋全部购房款后应向黄雪梅及买受人发出转让通知，三方应就上述转让事宜签订三方协议，三方协议签订的同时，黄雪梅应与买受人按照本合同约定的内容另行签订一份新租赁合同以在形式上替代本合同。新租赁合同的租期为本合同尚未履行的期限或买受人与黄雪梅另行商定的租赁期限，但双方自始至终并未重新签订租赁协议。且截至今日，黄雪梅从未使用该房屋，上述行为符合退租的市场交易习惯。而彭霞在受让该房屋后也从未对此提出过异议，其应当已了解到黄雪梅不再续租该房屋且已默示表示同意。黄雪梅从未使用过该房屋，也不存在退租物品未搬离的情形，因此黄雪梅不应再支付除首期款外的房屋租赁费用。如本案最终认定租赁合同未在疫情期间解除，则后续计算租金应当根据万达租赁政策，即交纳上半年租金后下半年租金抵扣装修费用，不再另行收取，且黄雪梅已支付保证金5833元应当予以抵扣相应租金。综上所述，彭霞的诉讼请求违背事实真相，不符合法律规定，请求法院依法审理、公正裁决，以维护黄雪梅的合法权益。黄雪梅向本院提出反诉请求：1.解除《银川西夏万达广场租赁合同》及《租赁协议补充协议》《三方协议》；2.本案反诉费由彭霞承担。事实和理由：2019年7月3日，黄雪梅与银川西夏万达广场有限公司签订《银川西夏万达广场租赁合同》一份，租赁XX号商铺，合同期限36个月。合同签订后，黄雪梅交纳了半年的首期租金35000元，但因2020年新冠肺炎疫情影响，黄雪梅至今从未入驻装修使用过该房屋，并在疫情期间曾口头告知银川西夏万达广场有限公司受疫情影响合同目的已无法实现，表明不再继续租赁该商铺。另，在彭霞起诉之时，黄雪梅才得知该商铺已于2019年7月28日由银川西夏万达广场有限公司转让给彭霞。根据该协议第二十一条关于该房屋转让的特别约定21.3款之规定：银川西夏万达广场有限公司在买受人付清该房屋全部购房款后应向黄雪梅及买受人发出转让通知，三方应就上述转让事宜签订三方协议，三方协议签订的同时，黄雪梅应与买受人按照本合同约定的内容另行签订一份新租赁合同以在形式上替代本合同。新租赁合同的租期为本合同尚未履行的期限或买受人与黄雪梅另行商定的租赁期限。银川西夏万达广场有限公司及彭霞从未通知过黄雪梅房屋转让的事实，三方协议也并非是在房屋转让后签订，为格式条款、格式合同，不应对黄雪梅产生拘束力。且黄雪梅与彭霞之间并未见过面，也从未签订过新租赁合同，银川西夏万达广场有限公司及彭霞均已构成违约。综上所述，现该协议在2020年初疫情期间已不具备继续履行的条件，且银川西夏万达广场有限公司及彭霞均已构成违约，继续履行该协议将严重损害黄雪梅的合法权益。据此，为维护自身合法权益，黄雪梅提出反诉，请求判如所请。彭霞对黄雪梅的反诉辩称，黄雪梅的反诉请求无事实及法律依据，应当依法驳回。一、彭霞不存在任何违约行为。黄雪梅在与银川西夏万达广场有限公司签订《银川西夏万达广场租赁合同》时，明知该房屋出售、转让后应继续履行租赁合同。2020年3月至2021年4月期间，彭霞通过打电话、发短信反诉催促告知黄雪梅要求其支付房屋租金，但黄雪梅并未支付，违反合同约定。也可以证实黄雪梅称其在起诉时才得知涉案房屋被转让不属实。二、疫情是在2020年2月全国大面积爆发，黄雪梅与银川西夏万达广场有限公司签订《银川西夏万达广场租赁合同》的时间为2019年7月，期间相隔8个月并不影响黄雪梅的入驻、装修及合同约定的11月15日开业营业。且在疫情期间，彭霞向银行支付了涉案房屋的贷款利息共计12749.2元。三、涉案房屋出售前，黄雪梅与银川西夏万达广场有限公司已经签订了《银川西夏万达广场租赁合同》及《租赁合同补充协议》，并于同日办理了房屋交接验收手续，签署了《房屋交接验收确认书》，将涉案房屋交付给了黄雪梅，由黄雪梅占有、使用。同时，双方还签署了《放弃优先购买权的承诺函》。租赁合同第二十一条约定，在银川西夏万达广场有限公司出售该房屋并将该房屋转让给第三方（买受人）无须事先通知黄雪梅，黄雪梅继续按租赁合同约定向该房屋买受人承租该房屋，且自买受人向银川西夏万达广场有限公司付清该房屋全部购房款当日，合同项下出租人的全部权利义务自动概括转让给买受人，买受人代替银川西夏万达广场有限公司成为该房屋出租人。合同还对首期租金支付、违约责任、物业费交纳、解除合同等其他事项进行了约定。后彭霞、黄雪梅、银川西夏万达广场有限公司签订了《三方协议》。三方确认在彭霞付清该房屋全部购房款当日，租赁合同项下银川西夏万达广场有限公司的全部权利义务自动概括转让给彭霞，彭霞成为该房屋出租人，与黄雪梅继续履行租赁合同。同时，租赁合同第二十一条第三款约定，无论是否签署三方协议或新租赁合同，均不影响合同项下银川西夏万达广场有限公司的全部权利义务在买受人付清该房屋全部房款当日自动概括转让行为的效力，黄雪梅应向买受人履行租赁合同。四、租赁合同第二十二条第八款约定，如黄雪梅原因导致合同提前终止（包括黄雪梅违约导致彭霞解除合同的情形），黄雪梅应当在合同终止后7日内按月租金标准补交装修期内的全部租金，即2019年7月3日至2019年9月3日的租金。第二十二条第四款约定，因黄雪梅违约而提前终止的，彭霞有权没收租赁保证金。第二十四条第五款约定，黄雪梅向彭霞交还该房屋的同时双方应签署该房屋交还确认书，即使强行判令解除合同，黄雪梅也应当支付房屋租金至合同解除之日，并承担逾期支付租金的违约金和利息。同时，因为黄雪梅无正当理由要求解除合同致使彭霞一时半会无法找到合适的租房人，黄雪梅应当承担彭霞的损失。综上，彭霞不存在违约行为，黄雪梅主张解除合同缺乏事实和法律依据，请求法院驳回黄雪梅的全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：2019年7月3日，银川西夏万达广场有限公司（甲方、出租人）与黄雪梅（乙方、承租人）签订《银川西夏万达广场租赁合同》。合同约定：一、甲方同意将位于银川西夏万达广场XX号商铺出租给乙方使用，乙方同意承租该房屋。乙方确认，其在签订本合同前已全面、仔细查看了该房屋的现状（包括但不限于该房屋的所在层数、位置、平面布局、朝向、户型、面积、层高、装饰、设备及该房屋所在建筑物及周边环境设施等），并对该房屋现状予以接受。二、本合同相关词语应按如下定义解释和执行：2、进场日：《房屋交接验收确认书》中记载的甲方移交、乙方接收该房屋之日。《房屋交接验收确认书》的签署日期晚于实际进场日的，以实际进场日为准。4、开业日：指乙方确定的该房屋开业经营之日，乙方确认为2019年11月15日。但如乙方提前开业经营的，开业日为提前开业经营之日。5、计租日：指开始计算租金之日，即进场日。合同约定计租面积为：双方确认，该房屋的实测建筑面积为189.88平方米，实测套内建筑面积为182.09平方米。租赁期限为36个月，自2019年9月3日至2022年9月2日止。房屋租金按照计租面积每月每平方米30.72元计付，乙方自计租日开始承担房屋租金。租金的支付方式为：租金按照每6个完整的自然月为一个交租期交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交租期租金。首期租金于合同签订当日支付，租金期间为2019年9月3日至2020年3月2日，应交租金为35000元。乙方在该房屋内经营品牌为美容，经营项目为生活配套。合同在签订当日，乙方应当向甲方支付5833元作为履约保证金，即租赁保证金，甲方有权从租赁保证金中扣除乙方欠付的租金及违约金、赔偿金。合同第二十一条约定：21.1双方明确，甲方有权在租赁期限内随时对外销售该房屋并将该房屋转让给第三方（下称“买受人”），无须事先通知乙方。乙方在此自愿不可撤销地承诺放弃其作为承租人对该房屋所享有的优先购买权，并同意在甲方售出该房屋后继续承租该房屋。乙方就此向甲方出具《放弃优先购买权的承诺函》。乙方同意就甲方销售该房屋提供配套看房等必要的协助。21.2双方明确，在买受人向甲方付清该房屋全部购房款当日，本合同项下出租人（即甲方）的全部权利义务自动概括转让给买受人，买受人代替甲方成为该房屋出租人，甲方不再享有本合同项下的任何权利，也不再承担本合同项下的任何义务和责任。21.3甲方在买受人付清该房屋全部购房款后向乙方及买受人发出转让通知，乙方应在转让通知要求的时间与甲方及买受人就上述权利义务概括转让事宜签订三方协议（下称“三方协议”）。三方协议签订的同时，乙方应与买受人按照本合同约定的内容另行签订一份新租赁合同（下称“新租赁合同”）以在形式上替代本合同。新租赁合同的租期为本合同尚未履行的期限或买受人与乙方另行商定的租赁期限。乙方应将新租赁合同的一份原件交甲方存档。如乙方未按上述约定签订三方协议或新租赁合同的，则每逾期一日，乙方应按届时月租金标准的10%向甲方支付延迟履行违约金。双方明确，无论乙方或买受人是否签署三方协议或新租赁合同，均不影响本合同项下甲方的全部权利义务在买受人付清该房屋全部购房款当日自动概括转让予买受人的效力，也不影响甲方与买受人有关该房屋转让行为的效力，乙方应向买受人履行租赁合同义务。21.4在合同项下甲方的全部权利义务概括转让予买受人后，甲方将从乙方实际收到的未履行租期所对应的租金及租赁保证金转付给买受人，并由买受人向乙方开具租金及租赁保证金收款凭证，乙方同时应将甲方开具的租金及租赁保证金的收款凭证原件全部退还给甲方。21.5如乙方有欠付租金（计算截至买受人付清该房屋全部购房款之日），则在合同项下甲方的全部权利义务概括转让予买受人后，乙方仍应向甲方支付该等欠租，但甲方有权选择将其对乙方享有的追索欠租及违约金债权转让给买受人。同时，如甲方对乙方还有其他任何合同项下权益的，则也全部转让给买受人，由买受人自行直接与乙方处理，与甲方无关。第二十二条约定：22.2合同项下之进场日到来后，如乙方未进入该房屋开始装饰装修的，则自进场日起，每延迟进场施工一日，乙方应当向甲方支付相当于届时日租金标准100%的逾期进场施工违约金；如延迟超过30日，甲方有权解除合同，乙方除应支付逾期进场施工违约金外，还应承担导致合同提前终止的违约责任；如甲方不解除合同，则除逾期进场施工违约金外，乙方应自装修期满后按照合同约定支付租金，无论届时是否开业。22.3乙方未能在开业日开业，甲方有权选择继续履行合同或解除合同，如甲方选择继续履行合同，则乙方除应按合同约定支付租金等费用外，每天还应向甲方支付相当于届时日租金标准100%的逾期开业违约金，直至该房屋正式开业经营之日为止；如甲方选择解除合同的，则乙方承担导致合同提前终止的违约责任。22.4本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收租赁保证金。合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还合同项下的租赁保证金。如违约方支付的违约金不足以弥补守约方实际损失的（直接经济损失），则违约方应予以补足。22.5乙方延迟交纳合同项下租金（不包括首期租金）及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权解除合同。22.8双方特别明确，乙方妥善履行合同是甲方给予乙方装修期的前提。如因乙方原因导致合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在合同终止后7日内按月租金标准补交装修期的全部租金。合同附件2为《房屋交接验收确认书》，确认银川西夏万达广场有限公司与黄雪梅就涉案房屋进行了交接验收，由黄雪梅按照租赁合同的约定使用。附件5为《放弃优先购买权的承诺函》，黄雪梅承诺放弃涉案房屋的优先购买权，并在房屋出售后继续按《租赁合同》约定向买受人承租房屋。附件7为《三方协议》。后银川西夏万达广场有限公司与黄雪梅签订《租赁合同补充协议》，确定租金标准为：2019年9月3日至2020年9月2日期间每年租金为70000元；2020年9月3日至2021年9月2日期间每年租金为72100元；2021年9月3日至2022年9月2日期间每年租金为74263元。2019年7月28日，彭霞与银川西夏万达广场有限公司签订《银川市商品房买卖合同（现售）》，约定彭霞购买位于银川市西夏区金波北路东侧银川西夏万达广场XX号商房屋，该房屋实测建筑面积共189.88平方米，其中套内建筑面积182.09平方米。该房屋单价为每平方米7300元，总价款为1386124元。合同签订前，彭霞已经支付定金100000元，应当于2019年7月12日前支付首期房价款696124元，余款690000元申请贷款支付。房屋租赁情况为出租，承租人放弃优先购买权。后彭霞支付了购房款并办理了不动产权证书。2019年9月27日，彭霞出具《租金收据》《保证金收据》各1张，载明收到黄雪梅交纳的涉案房屋租金共计35000元，其中2019年9月3日至2019年9月27日租金归银川西夏万达广场有限公司，2019年9月28日至2020年3月2日租金归彭霞。同时收到了黄雪梅支付的保证金5833元。另查明，涉案房屋租赁后黄雪梅未进行装修并处于空置状态，彭霞、黄雪梅对房屋现状认可。且自2020年起彭霞多次联系黄雪梅要求其支付租金，但2020年3月2日以后的房屋租金至今未付。上述事实，有双方当事人的当庭陈述及彭霞提交的《银川西夏万达广场租赁合同》《三方协议》《租赁合同补充协议》《银川市商品房买卖合同（现售）》（复印件）、不动产权证书复印件、《银川西夏万达广场入伙通知书》《租金收据》《保证金收据》、短信聊天截图、电话通话记录截图各1份，照片打印件2张；黄雪梅提交的照片打印件15张在卷佐证，并经当庭举证、质证，足以认定。本院认为，黄雪梅与银川西夏万达广场有限公司签订的《银川西夏万达广场租赁合同》《租赁合同补充协议》均系双方的真实意思表示，双方应依约履行。合同中明确约定,买受人在付清涉案房屋全部购房款后，合同项下的权利义务自动概括转让给买受人。故彭霞在付清房款后已经代替银川西夏万达广场有限公司取得涉案房屋出租人的权利，黄雪梅应当按照约定向彭霞履行承租人义务。本案中，争议焦点为《银川西夏万达广场租赁合同》《租赁合同补充协议》及《三方协议》是否已经解除及是否应当解除问题。关于涉案合同是否已经解除问题，虽黄雪梅主张其已经在2020年口头告知银川西夏万达广场有限公司要求解除合同，但此时彭霞已经取得涉案合同出租人的权利义务，黄雪梅要求解除合同应当向彭霞提出，且黄雪梅并未提交证据证明其已向银川西夏万达广场有限公司提出解除合同，故对于涉案合同已经解除的辩解意见，本院不予采信。关于是否应当解除涉案合同的问题。因黄雪梅自2019年7月租赁涉案房屋后一直未对房屋进行装修及经营，房屋长期处于空置状态。现租赁期限虽未届满，但继续履行合同不利于充分发挥物的价值，造成财产和资源的浪费，同时也会扩大黄雪梅的损失，无法达到双方签订合同的初始目的。故综合考量合同的实际履行情况，解除《银川西夏万达广场租赁合同》《租赁合同补充协议》及《三方协议》更有利于保护双方利益。因此，对于黄雪梅要求解除《银川西夏万达广场租赁合同》《租赁合同补充协议》及《三方协议》的反诉请求，本院予以支持。本院依法向彭霞送达民事反诉状的日期为2021年6月10日，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。故上述涉案合同的解除时间确定为2021年6月10日。现涉案房屋租赁合同已经解除，黄雪梅应当向彭霞返还涉案房屋。关于彭霞要求黄雪梅支付房屋租金的诉讼请求，黄雪梅仅支付了2020年3月2日之前的房屋租金，还应向彭霞支付合同履行期内的房屋租金，即自2020年3月3日起至涉案合同解除之日2021年6月10日期间的房屋租金，欠付租金数额为：1、2020年3月3日至2020年9月2日期间租金为35000元；2、2020年9月3日至2021年6月10日期间租金为55507.12元（72100元÷365天×281天）。以上合计90507.12元。双方合同约定保证金可以抵顶房屋租金，故扣除保证金5833元后，黄雪梅还应向彭霞支付房屋租金84674.12元（90507.12元-5833元）。因黄雪梅实际返还涉案房屋之日无法确定，自2021年6月11日起的房屋占有使用费，按照《租赁合同补充协议》中对房屋租金的约定判决支付至房屋实际返还之日止。黄雪梅迟延支付租金的行为已经构成违约，应当承担违约责任。同时，黄雪梅作为违约方起诉要求解除合同，应当对作为守约方的彭霞的损失进行充分赔偿。但按照双方合同的约定计算违约金明显过分高于所造成的损失，故本院对违约金进行调整。结合黄雪梅迟延支付租金、涉案合同剩余租期、后续租赁事宜及守约方合理期待利益等情况，本院酌情支持违约金20000元。彭霞要求黄雪梅承担迟延支付房屋租金利息的诉讼请求，因本院支持的违约金已足以弥补彭霞的损失，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。关于黄雪梅要求彭霞减免疫情期间房屋租金的辩解意见，因涉案房屋自2019年7月起至今一直未装修经营，疫情或者疫情防控措施并不会导致涉案房屋产生的经营收入减少，故对于该期间房屋租金本院不予减免。本案系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第三款规定，应当适用民法典的规定。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条第二款、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十四条、第五百八十五条、第七百零三条规定，判决如下：一、黄雪梅与银川西夏万达广场有限公司签订的《银川西夏万达广场租赁合同》（合同编号：20190703001）、《租赁合同补充协议》以及黄雪梅与银川西夏万达广场有限公司、彭霞签订的《三方协议》于2021年6月10日解除；二、黄雪梅于本判决生效之日起十日内向彭霞返还位于宁夏回族自治区银川市西夏区银川西夏万达广场XX房屋；三、黄雪梅于本判决生效之日起十日内向彭霞支付截止2021年6月10日房屋租金84674.12元、违约金20000元，共计104674.12元。并按照《租赁合同补充协议》约定支付自2021年6月11日起至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费；四、驳回彭霞的其他诉讼请求。本诉案件受理费3052元，减半收取1526元（实收1526元）由彭霞负担365元，由黄雪梅负担1161元。反诉案件受理费100元，减半收取50元（实收50元），由彭霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 李 琪二〇二一年七月八日法官助理 刘夕源书记员 王小瑞附本案适用相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。履行告知书本告知书效力等同于执行通知书。依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，予以信用惩戒；3.对被执行人限制高消费、限制出入境，在征信系统记录、通过媒体公布等措施予以惩戒；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人自觉履行生效法律文书确定的义务。