云南省易门县人民法院民 事 判 决 书（2021）云0425民初465号原告：易门县鑫达购销有限责任公司，住所：云南省玉溪市易门县龙泉镇朝阳路74号。统一社会信用代码：915304257755444411。法定代表人：普永昌，任公司总经理。委托诉讼代理人(特别授权)：者文滨，云南滇玉律师事务所律师。委托诉讼代理人(特别授权)：孙珑，云南滇玉律师事务所律师。被告：吴照智，男，1974年10月2日生，汉族，住云南省玉溪市易门县。委托诉讼代理人(特别授权)：苏志宏，云南苏志宏律师事务所律师。第三人：陈文强，男，1967年5月20日生，汉族，现住云南省易门县。第三人：文浩，男，1992年7月2日生，汉族，现住云南省易门县。原告易门县鑫达购销有限责任公司与被告吴照智，第三人陈文强、文浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月30日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月15日在本院第三审判法庭公开开庭进行了审理。原告易门县鑫达购销有限责任公司的法定代表人普永昌及委托诉讼代理人者文滨、孙珑，被告吴照智及其委托诉讼代理人苏志宏，第三人陈文强、文浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告双方2015年10月20日签订的《承包合同》自2021年4月30日起解除，并将该合同项下出租给被告的位于易门县×××经营房屋及房屋装修附着物归还原告；二、判令被告立即向原告支付自2018年12月1日起至2021年4月30日止的场地租金（承包费）492500元；三、判令被告向原告支付2018年12月1日起暂计算至2021年4月30日止的逾期未交费的滞纳金201800元（2021年4月30日后的滞纳金以应付未付费用为基数，按日利率万分之五计算至款项付清之日）；四、判令被告按1083.33元／天向原告支付自2021年5月1日起至被告实际交付房屋之日止的逾期腾房占有使用费。以上二、三项合计：694300元；五、案件受理费由被告承担。事实与理由：2015年10月20日，原、被告双方签订《承包合同》（以下简称“该合同”），该合同约定：1、原告将位于易门县×××经营房屋承包给被告经营；2、承包期限自2015年12月1日起至2025年11月30日止，共十年；3、被告前五年每年支付原告承包费450000元，后五年每年支付原告承包费486000元。支付方式每年支付一次，实行先交承包费后使用经营房屋原则；4、原告允许被告对承包房屋进行装修或改建增设他物，承包合同期满，装修和不可移动的物品无偿归原告；5、被告不按约定交付承包费时，原告有权解除合同；6、被告逾期支付承包费用时，除应及时付清所欠费用外，还应向原告支付逾期未交费用每天千分之五的滞纳金。该合同签订后，因该房屋进行升级改造，占用了少部分一楼商铺面积，经原、被告协商，原告同意在往后每一年承包费中给予被告60000元的减免。随后，被告将该房屋转租给第三人实际经营，并向第三人收取租金。时至今日，被告仍拖欠原告自2018年12月1日至今的租金492500元，经原告多次催讨未果。原告为维护合法权益，特诉请法院解决。庭审中，原告提出起诉后，被告于2021年6月4日支付租金20000元，扣除该款后，被告尚欠租金472500元的意见。被告辩称，原告的诉讼请求无事实根据和法律依据，应依法驳回。事实理由如下：1.原告未按合同约定全面履行合同义务，无权按照合同约定金额收取承包费，不存在被告拖欠原告承包费的事实。2015年10月20日，被告与原告签订了《承包合同》,合同约定原告将位于易门县×××经营房屋和仓库承包给被告经营，大厦一层和二层之间租用双方必须保留好上下通道和安全出口，互惠互利、相互协调，保障双方正常经营。承包期从2015年12月1日至2025年11月30日止，共十年。被告前五年每年支付原告承包费450000元，后五年每年支付原告承包费486000元，支付方式每年支付一次，实行先交承包费后使用承包经营房屋等。合同签订后，因一层需留出二楼的上下通道和安全出口，被告与原告商定每年减6万元承包费。前两年被告按合同约定金额向原告支付承包费，但原告未按合同约定移交仓库，双方对承包费发生争议，被告暂停支付承包费。被告按合同约定支付了承包费，原告应当按合同约定把易门县×××经营房屋和仓库交给被告经营，原告只移交了供销大厦一层房屋，未移交仓库，原告未按合同约定全面履行合同义务，无权按合同约定金额收取被告承包费，不存在被告拖欠原告承包费的事实。2.依据法律规定和原告的诉讼请求，已超过原告依约定解除合同的权利期限，原告依约定解除合同的权利已消灭。《中华人民共和国民法典》第562条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”第564条规定，“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满，当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权利行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”原告与被告签订的承包合同第11条第一款第一项约定，“乙方不按约定交付本合同第三条约定承包费和补充协议交费时，甲方有权解除合同。”按照原告的诉讼请求，被告自2018年12月1日起就已经欠承包费，原告解除承包合同的事由于2018年12月1日就已经发生。依据《中华人民共和国民法典》第564条规定，原告的解除权为解除事由发生之日起一年，至2019年12月1日原告的合同解除权利消灭，原告不再享有解除承包合同的权利。3.2020年6月6日，原告直接向第三人陈文强收取租金26万元的行为，违反承包合同第11条第一款第二项约定，原告违约。4.原告解除承包合同的诉讼请求，不符合法律规定。《中华人民共和国民法典》第563条第二项规定，“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。”第722条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”依据上述法律规定，即便被告无正当理由未支付或者迟延支付租金，只有原告催告后在合理期限内被告仍未支付租金，原告才可以解除合同。原告未向被告催告过，原告解除承包合同的诉讼请求，不符合法律规定。5.原告要求被告支付滞纳金201800元的诉讼请求无事实根据和法律依据。即便被告迟延履行债务，被告所应承担的违约责任相当于被告违约给原告造成的损失，被告迟延履行债务给原告造成的损失无非是银行贷款利息损失。因此即便被告迟延履行债务，在2019年8月19日之前，被告迟延履行债务的违约责任应以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为依据，在2019年8月19日之后的，应以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准为依据。原告按日万分之五主张逾期付款滞纳金，无事实根据和法律依据。如果法庭认定迟延履行债务存在，逾期付款违约金应以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率和中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算。6.原告要求被告按1083.33元／天支付逾期腾房占有使用费的诉讼请求无事实根据和法律依据。承包合同约定原告发包给被告的标的是供销大厦一层经营房和仓库，头五年每年承包费390000元，后五年每年承包费426000元，是供销大厦一层经营房和仓库的承包费，不仅仅是供销大厦一层经营房屋的承包费。承包合同签订后，原告未把仓库交付被告经营，原告无权按合同约定的承包费要求被告支付逾期腾房占有使用费。另外，被告服刑期间，供销大厦一层经营房屋实际由原告控制，承包费由原告直接向房屋实际使用人收取，原告无权要求被告支付房屋占有使用费。第三人陈文强陈述，原告的诉讼主张与第三人没有关系。第三人从2015年开始承租×××正门部分商铺经营珠宝，租期五年，现在合同已经到期。第三人打算继续承租，只是因双方产生纠纷续租合同未签订。第三人文浩陈述，原告的诉讼主张与第三人没有关系。第三人从2021年4月份承租×××部分商场经营服装，是从被告妻子凌凌手上承租的，合同已签订，租期从2021年3月20日-2025年11月15日。经审理查明，2015年10月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《承包合同》，约定：一、甲方将位于易门县×××经营房屋承包给乙方经营。大厦一层和二层之间，租用双方必须保留好上下通道和安全出口，互惠互利、相互协调，保障双方正常经营；二、承包期从2015年12月1日至2025年11月30日止，共十年；三、乙方头五年每年支付甲方承包费450000元，后五年每年支付甲方承包费486000元，支付方式每年支付一次，实行先交承包费后使用承包经营房屋；……九、甲方允许乙方对所承包房屋进行装修或改建增设它物，承包合同期满，房屋的装修、改建、增设它物的处理:乙方投入的可移动物品由乙方自行处理，包括商品、货架、办公用具、发电机组、冷藏、冷冻设备、前后台电脑系统工作站、车辆、防盗系统、闭路电视监控系统、通信网络系统、广播系统。装修和不可移动物品无偿归甲方；……十一、合同的解除条件:（一）有下列情形之一，甲方有权解除合同:1.乙方不按约定交付本合同第三条约定承包费和补充协议交费时，甲方有权解除合同。2.合同期内，乙方将承包经营房屋分包给第三人，总管理者必须是乙方，甲方不针对任何经营者（第三方），否则视同违约。3.乙方自行对房屋整体结构作改变时解除合同。（二）甲方所发包的经营场地因工程质量和自然损坏而不承担维修责任，使乙方无法继续使用房屋经营时解除合同。十二、违约责任。（一）甲方责任。1.乙方告知甲方经营场地出现问题，甲方未尽维修房屋责任，造成乙方人身伤害或财产损失的，负责赔偿乙方相应损失。2.甲方违反本合同相关规定给乙方造成损失除应承担赔偿责任外，还应支付乙方补偿金。（二）乙方责任。1.乙方逾期支付合同第三条约定承包费用，除应及时付清所欠费用外，还应向甲方支付逾期未交费用每天千分之五的滞纳金。2.乙方违反本合同相关规定给甲方造成损失，除应承担赔偿责任外，还应支付甲方补偿金。（三）补偿金确定为人民币25万元；……十五、本合同一经双方签字及加盖单位公章之日即发生法律效力，任何一方不得违约，如一方违约给另一方造成损失的，违约方必须给予全部赔偿，并支付违约金人民币250000元。合同签订后，原告将易门县×××经营房屋交付被告经营、管理。被告交纳了2016年度（2015年12月1日至2016年11月30日）租金450000元。后因大厦一楼经营房屋升级改造，占用了一楼部分商铺面积，经原、被告协商，原告同意在往后每年承包费中给予被告60000元的减免，2017年度（2016年12月1日至2017年11月30日）被告应交纳租金390000元。被告在经营中因持续欠付租金，原告曾于2017年10月11日向本院起诉，要求解除承包合同，并要求被告支付所欠租金，本院以(2017)云0425民初821号立案。经审理调解，原、被告达成协议“一、由被告吴照智于2017年12月30日前支付原告易门县鑫达购销有限责任公司2017年度的承包款34.4万元；二、由被告吴照智于2018年6月30日前支付原告易门县鑫达购销有限责任公司2018年度的承包款39万元，并支付自2017年12月1日起至实际付款之日止按月利率8.36%计算的利息”。2018年12月1至2019年11月30日年度(2019年度)应交租金390000元，被告于2019年6月1日付20000元、6月15日付款50000元、7月31日付款100000元，合计170000元，2019年12月9日原告补开收款170000元的收据，收据注明“2018年11月30日至2019年11月30日部分供销大厦、停车场租金”。该收据同时注明欠220000元。经原告、被告妻子凌凌及房屋承租方陈文强协商后，原告向承租人陈文强收取租金260000元，原告于2020年6月6日开具了发票，发票注明“2019年12月1日至2020年11月30日所剩费用中的26万元，还欠40.8万元”，经法庭调查核对，该发票注明的欠40.8万元，包括供销大厦一楼经营房2019年度、2020年度欠租350000元(2019年度220000元、2020年度130000元）及供销大厦后院场地2020年度租金58000元。2021年4月15日，被告支付租金20000元。2021年4月30日，原告诉请本院解决。原告起诉后，被告于2021年6月4日支付租金20000元。另查明，被告除向原告承租易门县×××经营房外，还同时承租易门县×××后院场地，合同约定租期十年，前五年租金每年58000元，后五年的租金62680元。2021年4月30日，原告以被告欠付供销大厦后院场地租金82166.70元为由诉请本院解决，本院以（2021）云0425民初464号立案，案件正在审理中。本案双方争议的焦点:一、被告承租的房屋是否包括仓库；二、原、被告签订的《承包合同》应否解除。对争议焦点本院评析如下:关于被告承包经营的房屋是否包括仓库。原告主张被告承包供销大厦一层经营房屋，被告辩解除承包供销大厦一层经营房屋外，还包括了仓库，原告未移交仓库。本院审查认为，原、被告签订的承包合同第一条明确被告向原告承包易门县×××经营房屋，该条内容的“后院部分”已被用笔划掉（后院场地已另行出租），划痕虽未压盖到仓库两个字，但后院仓库在双方签订合同之前原告就以年租金150000元出租他人，且被告经营供销大厦一楼房屋期间，也未提出涉及仓库租赁的权利主张。据上分析，应认定被告承包经营的房屋并不包括后院仓库，被告的该项辩解，与事实不符，本院不予采纳。关于原、被告签订的《承包合同》是否应当解除。《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定：“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”第五百零二条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”第五百零九第一、二款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第五百七十八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。”本案原、被告签订的场地租赁合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，属有效合同，各方均应恪守合同。被告在合同履行期间，违反先交租金后使用场地约定，且存在持续几年欠付租金的行为，现已共欠付原告租金472500元(2019年度租金欠220000元、2020年度租金欠130000元、2021年度租金欠122500元(2020年12月1日至2021年4月30日)，经原告合理催讨，被告仍未全额支付所欠的租金，被告的行为已严重违约，其违约行为致使原告合同目的不能实现，原告主张解除承包合同并要求被告给付所欠租金的诉请成立，本院予以支持，解除合同的时间以起诉状副本送达之日确定。被告提出原告的合同解除权利消灭，原告不再享有解除承包合同的权利的辩解意见，本院不予采纳。原告要求的逾期未交费用滞纳金计算标准，合同约定过高，被告对此也提出异议，本院调整按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算。原、被告所签合同除解后，被告负有返还租赁物的义务，因此，原告要求被告支付逾期腾房占有使用费的诉请，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九第一、二款、第五百六十五条第二款、第五百七十七条、第五百七十八条、第七百零三条、第七百一十九条、第七百二十一条、第七百二十二条之规定，判决如下：一、原告易门县鑫达购销有限责任公司与被告吴照智签订的承包合同(供销大厦一楼经营房屋）于2021年4月30日解除；二、被告吴照智于判决生效后十五日内将易门县×××经营房屋以现状交还原告管理，并支付自2021年5月1日起至实际移交承租场地，按双方所签订合同约定的租金标准向原告易门县鑫达购销有限责任公司支付逾期腾房占用使用费；三、由被告吴照智于判决生效后十五日内支付原告易门县鑫达购销有限责任公司房屋租金472500元（2019年度租金220000元、2020年度租金130000元、2021年度5个月租金122500元),并按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算该款自2021年5月1日起至款项付清之日止的逾期付款违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5372元(原告易门县鑫达购销有限责任公司已预交)，由被告吴照智负担(须于判决生效后七日内向本院交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以自本判决规定履行期间的最后一日起二年内，向人民法院申请执行。审判员  罗天鹏二〇二一年七月十九日书记员  李 勇