沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0103民初2614号原告：董仕霞，住址沈阳市大东区。委托诉讼代理人：孙宪军，系董仕霞爱人。被告：杨林，住址沈阳市沈河区。被告：杨柳。原告董仕霞与被告杨林、杨柳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董仕霞及其委托诉讼代理人孙宪军，被告杨林、杨柳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董仕霞向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付一个月租金1,700元；2、支付房屋空置期间租金损失2,550元（1,700元/月×1.5个月）；3、支付所欠电费款96元、卫生费100元；4、支付违约金5,000元；5、被告承担房屋恢复原状（刨底刮大白）费用8,000元，以上合计17,446元；6、被告承担诉讼费。事实与理由：两被告是夫妻关系，自2018年起承租原告所有的位于沈河区房屋，一年届满之后于2019年4月15日续签房屋租赁协议，租赁时间二年，自2019年5月10日起至2021年5月9日止，每月租金1,700元（折合每年租金20,400元），以后租金需在所交租金到期提前一个月续交，如果乙方不按时续交租金，出租方有权在所交租金到期前一个月无偿终止租房协议，并收回房屋的使用权，被告承担租赁期间的电费、水费、卫生费等。被告交付违约押金1,300元，租赁到期后被告对房屋恢复原状，如原告无异议，退还押金，否则，押金不退。出租二年，如甲乙任何一方中途有违约，需赔偿对方违约金5,000元整。协议中约定了其他权利、义务。协议签订后，被告交付第一年的房屋租金20,400元，仍然继续承租该房屋。2020年5月10日原告发现被告将涉案房屋加锁，因被告未在约定的时间交付第二年的租金，所以，找人开锁，被告把他母亲找来，对原告进行吵骂，曾两次干涉阻止原告出租此房屋，影响出租时间高达45天，原告造成经济损失2,550元。原告认为，被告在约定二年的承租期限内擅自中止履行租赁协议，并且对房屋加锁、辱骂原告，阻止原告出租房屋，属于被告违约，应承担违约责任。综上，特依法提起诉讼，望人民法院依法维护原告合法权益，支持原告诉求。被告杨林、杨柳辩称，1、是我与房主协商退租，原告并没有反对，所以我认为是协商退租而不是我违约。原告曾在2020年3月末带了一个新房客去看房，如果原告不认为合同协商终止，就不能带着新房客去看房，看房时我们非常配合，当时是两个人去看房子。2、我租的是门市，以前小区大门是敞开的，后来封死了，不给我们开放。执法部门也来查过，是非法窗改门。我们交了第一年房租是2019年到2020年，房租是20,400元。合同有规定如果不提前续租就需要腾房，但是我们是协商终止协议，不需要缴下一年的房租，而且原告已经带人来看过房子。3、我5月2日就通知原告，房子已经收拾完了，需要协商解决一下，房东不接电话，微信不回，一直不来，所以我们保证安全才把门上锁，原告5月10日来开锁。我们没办法报的警，然后原告才来。4、原告认为我们干扰原告出租，当时是因为有1,300元押金，是因为押金的事情吵架，也去了派出所，没有第三方租客，也没影响原告出租房子。5、原告诉求我们承担恢复原状费用8,000元，合同里没有体现出这个费用，我们已经恢复原样了，原告对我们收拾的不满意，因为原告的房子本来就是那样的。6、卫生费和水电费没交，是因为有押金的事没解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系沈阳市沈河区（用途：住宅）产权人，2019年4月15日，原告作为甲方（出租房人），二被告作为乙方（求租房人）签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方将上述房屋出租给乙方，出租日期2019年5月10日至2021年5月9日（2年），月租金1,700元，交款方式年交20,400元。同时约定：乙方进住后，水、电、煤气、有线电视、卫生费、物业费等所有费用由乙方负责。乙方负责承担缴纳相关部门收取的一切税费（包括甲方应缴纳的税费）等。乙方以后租金，需在所交租金到期前一个月续交，如果乙方不按时续交租金，甲方有权在所交租金到期前一个月，无偿终止租房协议，并收回房屋的使用权。出租2年，如果甲乙双方任何一方中途有违约，需赔偿对方违约金5,000元整，本协议签订后法律生效。甲方出租房需乙方留违约押金1,300元整。租期到期前，乙方必须给甲方房屋恢复原样（刨底刮大白），如甲方无异议，退还乙方押金，否则，租金不退。上述合同签订后，原告将租赁房屋交付被告使用，被告向原告交纳了第一年租期的租金20,400元及押金1,300元。2020年5月初，被告向原告提出退租并要求原告交接房屋，原告未予回复。原告于5月10日自行开锁收回诉争房屋并于2020年7月将房屋另行出租。二被告承租期间拖欠租赁房屋卫生费100元、电费96元，原告已向物业公司交纳了上述拖欠的卫生费，向供电公司交纳了上述拖欠的电费。双方因租赁合同的履行产生争议，原告起诉来院。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外，故本案应适用民法典施行前所适用的法律、司法解释的规定。原被告签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。在合同履行期内，原告自行开锁收回诉争房屋，双方的租赁合同已于原告收回房屋之日实际解除。关于解除合同的原因，因合同约定到期前一个月续交第二年的租金，但被告未按期向原告交纳房租，且向原告提出退租并自行搬离诉争房屋，因此应当认定被告系违约方，双方租赁合同的解除系被告违约，中途退租所致，被告应承担违约责任。被告主张已提前告知原告退租，原告已另找租客看房，双方系协议解除，但未能提供相应的证据予以佐证，且原告亦予以否认，故被告该项抗辩，本院不予采信。根据合同约定，双方任何一方违约，应赔偿对方违约金5,000元整，该约定对双方具有法律约束力，故原告主张被告赔偿违约金5,000元，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。我国法律规定的违约责任的主要功能为填补损害，除了法律明确规定的惩罚性赔偿责任以外，违约责任以填补守约人因违约人违约致其所受之损害为原则，就房屋租赁来说，出租人因承租人违约所受损坏即为空租期损失，双方合同约定的违约金相当于三个月的房屋租金，已足以弥补被告违约给原告所造成的损失，故原告在要求被告支付违约金之外，另要求原告支付一个月租金1,700元及房屋空置期间租金损失2,550元，本院不予支持。因合同约定，租赁期间水、电、卫生费、物业费等所有费用由被告负责，故被告租赁期间所欠的电费96元、卫生费100元应由被告支付，原告已代为交纳，其要求被告支付该笔费用，本院予以支持。关于原告主张的房屋恢复原样费用8,000元的问题。合同约定被告交纳押金1,300元，租期到期前，应当给原告房屋恢复原样（刨底刮大白），被告搬离时未能刨底刮大白，根据合同约定，押金不退，故原告收取的被告押金1,300元无须退还，原告庭审主张已将房屋另行出租且没有重新装修，其并未支出该笔费用，亦未提供该笔费用的计算依据，因此，其在扣留被告押金1,300元的前提下，另行要求被告支付8,000元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨林、杨柳于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告董仕霞违约金5,000元；二、被告杨林、杨柳于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告董仕霞电费96元、卫生费100元；三、驳回原告董仕霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费118元，由被告杨林、杨柳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  祝仰宝人民陪审员  张 萍人民陪审员  张国庆二〇二一年七月三十日法官 助理  王艳艳书 记 员  王星星