广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0111民初13059号 原告：广州丰渡科技有限公司，住所地广州市海珠区瑞宝瑞兴街一横街3号506.507。 法定代表人：张强。 委托诉讼代理人：邓宇，上海锦天城（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宗扬，上海锦天城（广州）律师事务所实习人员。 被告：广州云梯地产开发有限公司（原名称广州白云国际机场集团综合开发有限公司），住所地广州市白云区航云北街自编339栋83号4-5层。 法定代表人：梁国锋。 委托诉讼代理人：张瑞，女，系该公司的员工。 委托诉讼代理人：王胜宽，国信信扬（番禺）律师事务所。 被告：广州市云梯山庄房地产开发有限公司，住所地广州市花都区梯面镇民安村云梯山庄内。 法定代表人：何建信。 委托诉讼代理人：杨栩锋，男，系该公司的员工。 原告广州丰渡科技有限公司（以下简称丰渡公司）与被告广州云梯地产开发有限公司（以下简称云梯公司）、广州市云梯山庄房地产开发有限公司（以下简称云梯山庄公司）中介合同纠纷一案，本院于2021年4月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丰渡公司的委托诉讼代理人邓宇、宗扬，被告云梯公司的委托诉讼代理人张瑞、王胜宽，被告云梯山庄公司的委托诉讼代理人杨栩锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告丰渡公司向本院提出诉讼请求：1.被告云梯山庄公司向我司支付居间报酬441322元；2.被告云梯山庄公司向我司支付上述款项的逾期支付利息（以441322元为本金，按全国银行间同业拆借中心发布的同期同类贷款市场报价利率自起诉之日起至实际支付之日止）；3.被告云梯公司对上述佣金及利息的支付承担连带清偿责任；4.本案受理费由两被告承担。事实与理由：2018年，我司与被告云梯公司签订《花都颐和山庄项目外场销售代理合同》，约定我司作为居间人受被告云梯公司委托对位于广州市花都区梯面镇的“颐和山庄”项目提供推广联动服务，被告云梯公司应在我司依约完成推介服务并经双方确认销售业绩归属后，按照服务推进的阶段和销量比例向我司支付对应的居间报酬。关于居间报酬的支付标准，销售洋房的居间报酬计算基数为50套，基数以下按销售总额的6%支付，基数以上按销售总额的7%支付。关于居间报酬的支付时间，被告应在收齐首期楼款后30天内支付80%的居间报酬，收齐按揭款或一次性客户的剩余尾款后30天内支付剩余20%的居间报酬。合同服务期限为2018年2月1日至2018年6月30日。合同签订后，我司依约向被告提供了相应的推介服务，引导和促进了被告项目的销售量。同时，也完成了关于销售业绩归属界定和居间报酬收取标准的程序工作。基于销售业绩，被告应依约向我司支付居间报酬，经我司多次催告，仍有居间报酬441322元未付。另由于云梯公司提交的《三方协议书》约定了云梯公司的控股子公司云梯山庄公司为涉案合同的佣金付款人，并约定被告云梯公司在收到被告云梯山庄公司的审核文件之日起五个工作日内办理或反馈，否则承担因未按时办理引起的相关责任。现涉案佣金的核对因盖章流程搁置，故被告云梯山庄公司应承担直接支付责任，被告云梯公司应对上述佣金及延期支付的利息承担连带清偿责任。综上所述，为维护我司的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。 被告云梯公司辩称，我司与原告、云梯山庄公司有签订的《三方协议》，该协议表明原告在签订案涉合同时已明知合同款项的实际负责支付义务的单位是云梯山庄公司，而不是我司，且明确约定原告不得以任何方式（包括但不限于诉讼方式）向我司主张权利。故，原告向我司主张权利没有合同和法律依据。 被告云梯山庄公司辩称，（1）我司认为原告要求支付的费用是支付到被告云梯公司名下，另因为有两套房屋的业主至今还没有支付完购房款，故不应按照100%的比例支付佣金，原告主张的佣金计算与我司计算的有出入，我司计算的应支付的居间报酬应该是404645.7元。（2）我司并非合同相对方，并且对应的房款最终也是支付到了云梯山庄公司，我司并未收取，故我司不应承担支付责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 云梯公司原名称为广州白云国际机场集团综合开发有限公司，于2020年5月14日核准更名。 2018年10月9日，丰渡公司（乙方）与云梯公司（甲方）签订《花都颐和山庄项目外场销售代理合同》，约定：甲方现委托乙方为广州市的二手销售代理，负责甲方旗下项目“花都颐和山庄”之销售代理工作；委托代理时间为2018年2月1日至2018年6月30日；乙方责任及权利：负责在广州市推广与销售“花都颐和山庄”项目，对于本合同签订代理期之前已经来访过本项目之客户，应提供相关证明材料；其它首次参观本项目之客户，需在乙方协助下引导，成功推广之客户前往“花都颐和山庄”项目实地参观考察，并将客户交由现场销售代理公司进行销售服务；代理费计算方法：洋房50套以下，销售总额的6%，50套以上，销售总额的7%；别墅10套（含）以下，销售总额的3%，10套以上，销售总额的4%；代理费支付时间：各项费用的核算、发放均建立在乙方客户与甲方签订《商品房买卖合同》及客户支付房款的基础上。客户签订《商品房买卖合同》，甲方收到按揭客户银行出具同意贷款确认函及收齐首期楼款、甲方收齐非按揭客户的首期房款（分2期以上支付的，需收齐最后一期之前的房款）后，甲方在收到乙方的付款通知书后30个工作日内，支付乙方约定的代理费80%；收齐按揭款或一次性客户的剩余房款后，甲方在收到乙方的付款通知书后30个工作日内，支付代理费的20%。乙方每次付款通知书应在每月最后一天发出等。 同日，云梯公司（甲方）、丰渡公司（乙方）和云梯山庄公司（丙方）签订《三方协议书》，约定：鉴于：1、甲方和乙方双方签订的《花都颐和山庄项目外场销售代理合同》。2、甲方与丙方就合作开发甲方名下的440亩云梯山庄房地产项目签订了《云梯山庄房地产项目合作开发合同》，开发建设资金全部由丙方承担。3、乙方明确知道丙方是云梯山庄440亩项目的实际建设单位，且乙方是丙方选定后和甲方签订该合同的，该合同义务的实际履行也是丙方负责。基于上述事实，经三方充分协商一致，现达成本协议如下：一、丙方通过在甲方名下设立的440亩项目专用账户向乙方支付合同款项。二、各方同意，自本协议生效之日起，乙方在该合同项下享有的债权只向丙方追索，并保证不以任何方式（包括但不限于诉讼）向甲方主张其在该合同项下的任何权利。三、与该合同履行相关的文件，在符合甲方审核条件的情况下，甲方应在丙方提交之日起五个工作日内办理盖章事宜或反馈不予办理的理由及意见，否则，甲方承担因未按时办理引起的相关责任等。 上述合同和协议签订后，丰渡公司促成了“花都颐和山庄”项目6套洋房的交易，但至今未收到代理费用。 诉讼中，丰渡公司提交自制的《佣金统计表》拟证明其促成交易的6套洋房的交易和代理费计算情况。该表显示：丰渡公司促成交易的房屋均为E区的房屋，分别为：G6栋602房，认购总价1012095元；J2栋202房，认购价1973200元；K1K2栋801房，认购价990000元；K1K2栋502房，认购价990000元；G5栋202房，认购价1160000元；G5栋701房1230000元。云梯公司质证认为无法确认，云梯山庄公司对上述表格中交易的户数和房号无异议，但对其中J2栋202房的认购价认为应为1950000元，且对于J2栋202房、K1K2栋801房的代理费，因该两房屋的购房款尚未付清，根据涉案代理合同的约定，应付佣金应按应付总额的80%计算。丰渡公司认可J2栋202房的认购价应按1950000元计算，但认为因促成交易的六套房屋均已届最迟的付款期限，云梯山庄公司怠于行使收取剩余购房款的权利，以此抗辩全额支付佣金的条件未达到，不合理，故应全额支付代理费。 另查，根据丰渡公司提交的《认购书》显示，J2栋202房的最后一期购房款支付时间为2018年12月15日前；K1K2栋801房的最后一期购房款支付时间为2018年8月。丰渡公司于2021年4月7日向本院提交诉讼材料。 本院认为，涉案《花都颐和山庄项目外场销售代理合同》和《三方协议》签订于民法典实施前，引发双方纠纷的法律事实亦发生于民法典实施前，但因该法律事实持续至今，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，应适用民法典的规定。 涉案《花都颐和山庄项目外场销售代理合同》和《三方协议书》均是合同签订各方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性或禁止性规定，依法对各方当事人产生法律约束力，各方均应恪守履行。本案的争议焦点为：原告有权主张的代理费用数额的问题和承担代理费用的主体问题。 （一）关于第一个争议焦点。丰渡公司对云梯山庄公司提出J2栋202房的认购价应按1950000元计算的意见予以认可，且丰渡公司和云梯山庄公司对丰渡公司促成交易的其他房屋的交易价格无异议，故结合涉案销售代理合同关于代理费计算方式的约定，丰渡公司促成交易的代理费应共计为（1012095+1950000+990000+990000+1160000+1230000）×6%=439925.7元。云梯山庄公司抗辩关于J2栋202房、K1K2栋801房的代理费，因该两房屋的购房款尚未付清，根据涉案代理合同的约定，应付佣金应按应付总额的80%计算。从J2栋202房、K1K2栋801房的认购合同反映，该两房屋最后一期购房款的时间均已于2018年届满，云梯公司在买受人支付购房款的期限已届满的情况下未向买受人主张或无法主张，是云梯山庄公司自身原因所致，应视为支付条件已成就。故云梯山庄公司的上述抗辩意见不能成立，本院不予采纳。综上，丰渡公司要求支付代理费439925.7元及利息的主张有据，本院予以支持。驳回丰渡公司主张多出上述数额的诉请。丰渡公司关于利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计至实际支付之日的意见予以采纳。 （二）关于第二个争议焦点。根据《花都颐和山庄项目外场销售代理合同》、《三方协议书》的约定，丰渡公司与云梯公司存在委托销售代理合同关系，云梯公司将其对丰渡公司负有的全部合同义务转移给了云梯山庄公司，丰渡公司对此是知情并且认可的，该债务转移行为已对丰渡公司发生法律效力。鉴于云梯公司的涉案债务已转移给了云梯山庄公司，故涉案代理费用支付主体应为云梯山庄公司，丰渡公司继续要求云梯公司承责缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十九条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、在本判决生效之日起五日内，被告广州市云梯山庄房地产开发有限公司向原告广州丰渡科技有限公司支付代理费439925.7元及利息（以439925.7元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2021年4月7日开始计算实际支付之日止）； 二、驳回原告广州丰渡科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3960元，由被告广州市云梯山庄房地产开发有限公司负担并于本判决生效之日起五日向本院缴纳。 如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  肖録婷 二〇二一年七月十二日 书记员  卢 迪