四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终4046号 上诉人（原审被告）：成都人居兴彭置业有限公司。住四川省彭州市致和镇清洋大街129号附201号2层。 法定代表人：何广杰，职务不详。 委托诉讼代理人：陈俊，男，1989年9月24日出生，汉族，住四川省简阳市。系公司员工。 被上诉人（原审原告）：覃先礼，男，1974年4月13日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：彭平静，四川宪恒律师所事务所律师。 被上诉人（原审原告）：罗伟，女，1980年7月31日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：彭平静，四川宪恒律师所事务所律师。 上诉人成都人居兴彭置业有限公司（以下简称人居公司）因与被上诉人覃先礼、罗伟商品房预约合同纠纷一案，不服彭州市人民法院（2020）川0182民初4205号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。上诉人人居公司的委托诉讼代理人陈俊，被上诉人覃先礼、罗伟委托诉讼代理人彭平静到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 人居公司上诉请求：请求撤销原判决第二项，依法改判驳回覃先礼、罗伟要求人居公司返还购房定金20000元的诉讼请求；覃先礼、罗伟承担本案一、二审诉讼费用。 事实及理由：一是法院认定覃先礼、罗伟未违反《认购协议》的约定，且人居公司不能适用定金罚则，属于认定事实错误。人居公司按规定公示了《商品房买卖合同》《前期物业服务合同》及项目的设计规划等各类文件。覃先礼、罗伟签署了《认购协议》《认购签审表》《签约须知》等销售文件。其确认人居公司公示了《商品房买卖合同》及其他相关文件资料并无异议，自愿接受并保证按照人居公司提供的文本不作任何修改地签署并执行《商品房买卖合同》，其他交易文件以及政府部门要求签署的相关文件，不作任何变更，包括不得增加/减少/变更签约主体或变更所购单元等。覃先礼、罗伟已对本约内容进行确认后，其再以本约内容需要协商为由，要求修改本约，该行为已经严重违反了诚实信用与此同时公平原则，其诉求不应得到支持。一审法院认定《认购协议》第五条第二款为无效条款，属于认定事实错误，及适用法律错误。《认购协议》第五条第二款约定：买受人保证，清楚知悉该商品房的价格构成、签约形式及具体交易安排，……自愿接受并保证按照出卖人提供的文本不作任何修改地签署并执行《商品房买卖合同》……。并未免除开发商的任何责任、以及排除覃先礼、罗伟主要权利和加重其责任。一审法院认为该条款无效属于认定事实错误及适用法律错误。覃先礼、罗伟在知悉《商品房买卖合同》等文件内容的情况下，恶意进行磋商，严重违反诚实信用原则。 覃先礼、罗伟辩称，一审法院认定事实清楚，一审审理过程中，覃先礼、罗伟提供的对话录音充分证明了其于2020年10月7日首次看到《商品房买卖合同》，而人居公司多次提出覃先礼、罗伟对认购协议约定相关内容进行了签字确认，即视为已经知悉并同意《商品房买卖合同》及相关文件的内容是不成立的。一审法院适用法律正确，人居公司提供的认购协议及相关签署的文件为重复签订而拟定的格式合同。其中限制覃先礼、罗伟权利，加重覃先礼、罗伟责任、义务均应该属于无效条款。另外，覃先礼、罗伟在签订预约合同之后，本约之前，有磋商本约条款的权利，而人居公司拒绝磋商完全限制了覃先礼、罗伟的权利。且该本约条款，属于不公正、不公平的条款，覃先礼、罗伟提出磋商意见是完全合理的，并没有违背诚实信用原则。 覃先礼、罗伟向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《认购协议》已解除；2.判令人居公司退还购房定金20000元。 一审法院认定事实：2020年10月4日，覃先礼、罗伟与人居公司签订《认购协议》，约定买受人（覃先礼、罗伟）自愿认购：紫云府-紫云府（二期）项目2号楼xx号房；买受人应于签署本《认购协议》时支付定金20000元作为签订《商品房买卖合同》和履行《认购协议》的担保；买受人须在2020年10月11日前或出卖人（人居公司）另行书面通知的日期，持相关资料前往紫云府销售中心，按出卖人提供的、已在销售现场公示的文本签署《商品房买卖合同》及其他相关所有文件资料，并付清首期房价款；买受人未按《认购协议》之约定签署《商品房买卖合同》《业主临时管理规约》《前期物业服务合同》等相关文件，未按约支付房款的等情况，构成根本性违约，出卖人有权解除《认购协议》，没收买受人支付的定金。同日，覃先礼、罗伟签署《订购须知》，表明已详细了解并知悉《商品房买卖合同》等文件，对内容无异议，以及签署了《签约须知》《按揭须知》《特别提示—紫云府项目红线内外的不利因素告知书》。签订上述文件后，覃先礼、罗伟向人居公司支付定金20000元。2020年10月7日，覃先礼、罗伟在人居公司处销售中心签约时，对《商品房买卖合同》的部分条款提出修改意见，但未能与人居公司达成一致。其后，覃先礼、罗伟又通过微信的方式，要求修改部分条款，双方仍未达成一致意见。2020年10月12日向人居公司发出《协商函》，要求对《商品房买卖合同》中的部分条款协商修改：1、办理房产证的时间，认为原约定在交房后530个工作日，要求降低到180个工作日；2、贷款条款增加，非因覃先礼、罗伟征信问题未能取得贷款，有权解除买卖合同及补充协议；3、房屋整改期，要求从90天变更为15天，未能整改完毕，有权退房，并赔偿损失；4、靠近电梯房的噪音在合同中载明。人居公司在收到协商函后，未予回应。2020年10月16日，覃先礼、罗伟向人居公司发出《认购协议解除通知书》，要求解除《认购协议》，并退还定金20000元。次日，人居公司收到该通知书。2020年10月24日，人居公司向覃先礼、罗伟发出《挞定通知》，告知其解除认购协议，没收定金，重新对外出售原认购单元。2020年10月25日，覃先礼、罗伟收到该通知。 一审法院认定上述事实有人居公司的企业信息、覃先礼、罗伟的身份信息，《认购协议》《订购须知》《签约须知》《按揭须知》《特别提示—紫云府项目红线内外的不利因素告知书》、付款凭证、《协商函》《认购协议解除通知书》《挞定通知》、微信聊天记录，以及双方的当庭陈述等予以佐证。以上证据经一审法院审查，因具有证据的真实性、合法性、关联性及证明力，一审法院予以采信。 一审法院认为，人居公司于2020年10月17日收到覃先礼、罗伟要求解除《认购协议》的通知，已知悉了覃先礼、罗伟要求解除合同的意思表示。2020年10月24人居公司向覃先礼、罗伟发出的《挞定通知》中明确表示解除《认购协议》，次日覃先礼、罗伟收到。此时双方对于解除《认购协议》的意思表示达成一致，双方签订的《认购协议》已于2020年10月25日解除，故一审法院确认双方签订的《认购协议》已经解除。 关于是否应当退还定金的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，对定金罚则的适用，应当审查在买受人交付定金后，买受人为签订商品房买卖合同是否进行了诚信磋商，买受人提出的要求是否系交纳定金后合理的磋商空间。 本案中，覃先礼、罗伟与人居公司签订的《认购协议》约定了预购房屋的位置、面积、总价和付款方式，对于该预约合同中没有明确约定的未决事项，双方应当在公平、诚信原则下进一步磋商，达成一致后订立正式的商品房买卖合同。覃先礼、罗伟按照《认购协议》合同约定的时间到人居公司售楼处签订正式购房合同前，提出对办证时间、解除合同条件等事项，与人居公司协商。覃先礼、罗伟提出的办证时间、解除合同条件属于预约合同未予明确的事项，且办证时间关系买房人取得物权的重大权利事项，解除合同条件涉及合同双方决定合同的效力的权利问题，当然属于合理的磋商范围。人居公司拒绝后，覃先礼、罗伟又通过微信、发函多种方式，多次要求协商购房合同的部分条款。因此先礼、罗伟为订立商品房买卖合同要求与人居公司进行磋商，而人居公司拒绝协商，导致双方对覃先礼、罗伟提出的协商内容未能达成一致的意思表示，致使双方未订立《商品房买卖合同》，属于不可归责与双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。故覃先礼、罗伟未与人居公司签订《商品房买卖合同》并未违反预约合同的约定，不构成违约，人居公司不能适用定金罚则，没收覃先礼、罗伟支付的定金20000元。故覃先礼、罗伟要求人居公司退还定金20000元的诉讼请求，一审法院予以支持。 人居公司虽辩称人居公司已尽到足够的提示和告知义务，《认购协议》第五条第2款约定“买受人保证，清楚知悉该商品房的价格构成、签约形式及具体交易安排，……资源接受并保证按照出卖人提供的文本不作任何修改地签署并执行《商品房买卖合同》……”，认为覃先礼、罗伟未按人居公司提供的《商品房买卖合同》签订买房协议违反合同约定，但根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，《认购协议》第五条第2款无效，对该辩称意见，一审法院不予采纳。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、覃先礼、罗伟与人居公司签订的《认购协议》于2020年10月25日解除；二、人居公司于判决生效之日起五日内支付覃先礼、罗伟定金20000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费150元，由人居公司负担（此款覃先礼、罗伟已垫付，人居公司在履行判决时一并付给覃先礼、罗伟）。 二审中，双方均未提交新证据。 二审另查明，《认购协议》第五条第2款约定“买受人保证，清楚知悉该商品房的价格构成、签约形式及具体交易安排，明晰上述合同及交易安排中的权利义务，自愿接受并保证按照出卖人提供的文本不作任何修改地签署并执行《商品房买卖合同》、其他交易文书以及政府部门要求签署的相关文件，不作任何变更，包括不得增加/减少/变更签约主体或者变更所购单元等”。 本院二审审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为覃先礼、罗伟诉请人居公司退还定金是否应予支持。 本院认为，覃先礼、罗伟与人居公司签订的《认购协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方均应按认购书的约定履行各自的义务。 人居公司上诉认为，其已公示了《商品房买卖合同》《补充协议》等文本，已尽到足够的提示和告知义务，不存在任何过错。而覃先礼、罗伟在上述文件的内容签字确认，且无异议，现因覃先礼、罗伟在知悉《商品房买卖合同》等文件内容的情况下，恶意进行磋商，导致双方未能签订合同，构成违约，其无权要求退还定金。 关于《认购协议》第五条第二款的效力问题。本院认为，合同条款是否无效，应审查其是否具有《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”规定的情形。本案中，《认购协议》第五条第2款约定“买受人保证，清楚知悉该商品房的价格构成、签约形式及具体交易安排，明晰上述合同及交易安排中的权利义务，自愿接受并保证按照出卖人提供的文本不作任何修改地签署并执行《商品房买卖合同》、其他交易文书以及政府部门要求签署的相关文件，不作任何变更，包括不得增加/减少/变更签约主体或者变更所购单元等”。本案现有证据不能证明人居公司对上述条款已尽说明义务，且该条款排除了覃先礼、罗伟对即将签订的《商品房买卖合同》等文本中的条款进行协商的权利。符合《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定的情形，故一审法院认定上述条款无效正确，本院予以维持。 关于覃先礼、罗伟诉请人居公司退还定金是否应予支持的问题。本院认为，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方，应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案中，双方在《认购协议》约定的期限内商谈合同签订事宜，但未能就合同条款协商一致，导致合同未能签订，在此情况下，未签订合同的责任不可归责于双方。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。因此，人居公司应退还定金，故一审法院对覃先礼、罗伟诉请人居公司退还定金予以支持正确，本院予以维持。 另外，经本院审查认为，人居公司的其他上诉理由均不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费300元，由成都人居兴彭置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  白福群 二〇二一年七月二十六日 书记员  夏玉荣