广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0111民初12955号 原告：上海童梦投资管理有限公司，住所地上海市普陀区。 法定代表人：印岚，董事长。 委托诉讼代理人：赵欣悦，男，1968年11月23日出生，汉族，该司员工。 委托诉讼代理人：高峻岭，男，1976年12月30日出生，汉族，该司员工。 被告：广州五号停机坪商业经营管理有限公司，住所地广州市白云区。 法定代表人：李少明，执行董事。 委托诉讼代理人：胡文锋，广东经国律师事务所律师。 原告上海童梦投资管理有限公司（以下简称童梦公司）与被告广州五号停机坪商业经营管理有限公司（以下简称五号停机坪公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告童梦公司的委托诉讼代理人赵欣悦，被告五号停机坪公司的委托诉讼代理人胡文锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告童梦公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还已经支付的2020年1月20日至2020年1月30日物业管理费53627.86元；2.判令被告退还原告支付的管理费水电费保证金482651元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：2010年10月18日，原告与被告签订《5号停机坪物业管理合同》，物业管理期限与租赁合同中约定的租赁合同期限相同。物业合同签订后，原告一直按时缴纳物业管理费及相应水电费等一切费用，并按约履行各项义务。但2020年1月20日，被告在无正当理由的情况下停止对原告租赁的商铺供电并阻止原告撤出租赁商铺冰箱内的物资，导致原告至今无法正常营业、冰箱内物资全部损毁；2020年3月10日，被告又在未通知原告的情况下强行封闭租赁商铺，导致原告无法正常经营，并且在未得到原告允许的情况下自行进入租赁商铺。2020年3月17日，原告收到被告《关于终止物管合同的函》，告知原告双方签订的物业管理合同于该函件送达之日终止。原告认为，原被告签订的物业管理合同合法有效，原告一直按约履行合同，被告为达到解除物业合同的目的恶意违约，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告五号停机坪公司辩称：根据原被告双方签订的《5号停机坪物业管理合同》第六条第二款、第七条第二款的约定，因原告违约，出租方广州市精都实业有限公司白云分公司（以下简称精都公司）单方面解除合同，物管合同与租赁合同通知终止，履约保证金不予退回。另根据（2020）粤0111民初10718号生效判决，原告存在拖欠被告水电费、空调费的违约行为，因此其要求退还保证金没有依据。因原告经营状况严重恶化，丧失商业信誉，存在丧失或可能丧失履行债务能力的情形，精都公司依法中止履行租赁合同，并对涉案商铺进行停电，并于2020年3月解除租赁合同并收回涉案商铺，该行为与被告无关。请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求。 根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下： 五号停机坪公司曾用名为广州天之城商业经营管理有限公司。 2010年10月18日，精都公司（甲方）与童梦公司（乙方）签署了《5号停机坪商铺租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市白云区云霄街353栋的5号停机坪某号商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用。该商铺承租面积为4875.26平方米。本合同租赁期限从2010年10月26日至2025年5月10日止。乙方接受甲方委托的物业管理公司负责5号停机坪的物业管理，乙方在签订本合同的同时，应当与甲方委托的物业管理公司签订《5号停机坪物业管理合同》，依据与物业管理公司的约定缴纳物业管理费及水、电、煤气费等应缴费用。乙方应及时足额缴纳合同约定的各项费用，如因缴费不及时，导致被停水、停电、停煤气的，由乙方自行负责，甲方不承担责任。 同日，童梦公司（乙方）与五号停机坪公司（甲方）签订了《5号停机坪物业管理合同》，约定：乙方承租的商铺为5号停机坪某号商铺，承租面积4875.26平方米。第二条：（一）甲方受开发商（精都公司）委托对位于广州市白云区云霄路自编353栋的5号停机坪实施物业管理。第三条：本合同的履行期限与租赁合同中约定的租赁期限相同。第四条：物业管理费按商铺计租面积计算，33元/平方米/月。乙方在商铺承租期间发生的水、电等一切费用，于缴纳下一个月的物业管理费时一并向甲方缴纳。履约保证金总额为482651元，其中物业管理费保证金370520元，水电费保证金112131元。第六条：如乙方违反有关法律规定或合同约定单方面解除本合同，或乙方违约导致开发商依法或依约定单方终止租赁合同致使本合同终止，除履约保证金不予退回，乙方还应立即缴清物业管理费以及其他应缴费用；如因开发商违约导致租赁合同终止致使本合同终止，在乙方缴清物业管理费以及其他应缴费用且无任何违约行为的条件下，自乙方返还商铺之日起三十日内甲方将全额无息退回履约保证金等等。 上述合同签订后，童梦公司接收了租赁场地并进行经营。童梦公司向五号停机坪公司支付了2020年1月份的物业管理费160883.58元。 2020年1月16日，精都公司向童梦公司发出《关于中止履行租赁合同的通知函》，以童梦公司经营状况严重恶化，丧失商业信誉，存在丧失或者可能丧失履行债务能力的情形为由，通知童梦公司中止履行双方签订的《5号停机坪商铺租赁合同》。 2020年3月14日，精都公司向童梦公司寄送了《关于解除租赁合同及返还商铺的函》，以童梦公司存在恶意隐瞒营业额、拖欠水电、空调费，经营状况严重恶化，丧失商业信誉，存在丧失或者可能丧失履行债务能力的情况，精都公司于2020年1月17日发出《关于中止履行租赁合同的通知函》，并要求童梦公司恢复履约能力或提供担保，但童梦公司至今仍未恢复履行能力亦未提供适当担保等为由，要求解除双方的租赁合同。 本院于2020年4月1日受理了原告（反诉被告）童梦公司与被告（反诉原告）精都公司、第三人童梦广州分公司房屋租赁合同纠纷一案，该案案号为（2020）粤0111民初9585号。该案中童梦公司诉讼请求为要求确认精都公司向其发出的《关于解除租赁合同及返还商铺的函》无效，继续履行其与精都公司之间的《5号停机坪商铺租赁合同》等，精都公司在该案中提起反诉，要求童梦公司赔偿其因隐瞒营业收入导致的损失及违约金等。2021年7月23日，本院作出（2020）粤0111民初9585号民事判决书，该案中，本院认为：精都公司于2020年3月14日向童梦公司寄送了《关于解除租赁合同及返还商铺的函》，要求解除合同。经审查，本院认定精都公司在该函件中主张的童梦公司违反约定不使用精都公司的POS机系统，隐瞒营业额，以及经营状况严重恶化，丧失商业信誉，存在丧失或者可能丧失履行债务能力的情况，经精都公司催告后仍未恢复履行能力亦未提供适当担保等情况均属实，精都公司要求解除双方租赁合同合理合法，故双方租赁合同已于上述函件送达给童梦公司之日即2020年3月16日解除。童梦公司现要求确认上述解除合同通知无效，及要求判令精都公司继续履行合同的诉讼请求均缺乏依据，本院不予支持。……精都公司于2020年1月20日对涉案场地停电，其以该实际行为表明中止履行双方租赁合同，因童梦公司在合理的期限内未恢复履行能力亦未提供适当担保，故双方合同于2020年3月16日解除。因此2020年1月20日至2020年3月16日属于双方租赁合同中止履行期间，童梦公司现要求精都公司赔偿2020年1月20日至1月23日无法正常经营的收入损失缺乏法律依据，本院不予支持等等。该案判决驳回童梦公司的全部诉讼请求。 本院认为：《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。 五号停机坪公司与童梦公司签订的《5号停机坪物业管理合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。根据（2020）粤0111民初9585号案件的认定，2020年1月20日至2020年1月31日期间属于童梦公司与精都公司租赁合同中止履行期间，但五号停机坪公司仍继续为涉案商铺所在的商场提供物业服务，故童梦公司要求五号停机坪公司退还2020年1月20日至1月30日的物业管理费依据不足，本院不予支持。《5号停机坪物业管理合同》第六条第2款约定，因童梦公司违约导致开发商即精都公司依法或依约定单方终止租赁合同致使本合同终止，履约保证金不予退回。根据（2020）粤0111民初9585号案件的认定，童梦公司违约导致精都公司解除双方租赁合同，童梦公司与五号停机坪公司的物业管理合同于租赁合同终止时终止，五号停机坪公司不予退还履约保证金符合五号停机坪公司与童梦公司签订的《5号停机坪物业管理合同》的约定，对童梦公司要求五号停机坪公司退还履约保证金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（七）项、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下： 驳回原告上海童梦投资管理有限公司的全部诉讼请求。 本案受理费4581元，由原告上海童梦投资管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审判员  王丽美 二〇二一年七月二十三日 书记员  林嘉仪