吉林省辽源市中级人民法院民事判决书（2021）吉04民终419号上诉人（原审被告）：辽源中农商业管理有限公司，住所地吉林省辽源市龙山区。        法定代表人：曹国志，执行董事。        委托诉讼代理人：徐晓宇，职工。        委托诉讼代理人：武宏生，吉林武德吉律师事务所律师。        被上诉人（原审原告）：关发国，男，住吉林省辽源市西安区。        委托诉讼代理人：张淑梅，女，住吉林省辽源市西安区。        上诉人辽源中农商业管理有限公司（以下简称中农公司）因与被上诉人关发国委托合同纠纷一案，不服吉林省辽源市龙山区人民法院（2021）吉0402民初920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月14日立案后，依法组成合议庭，于2021年7月28日公开开庭进行了审理。上诉人中农公司的委托诉讼代理人徐晓宇、武宏生，被上诉人关发国及其委托诉讼代理人张淑梅出庭应诉讼。本案现已审理终结。        中农公司上诉请求：1．依法改判原审判决第三项为中农公司支付关发国收益56，044.31元，利息计算以26，154.01元为基数；2．改判原审判决第四项为中农公司支付关发国22，417.72元；3．判令关发国承担二审诉讼费用。事实与理由：原审判决认定事实错误，适用法律错误。具体理由如下：一、中农公司支付给关发国的收益和违约金应当以双方订购房屋价款成交价金额373，628.71元为基数计算，一审判决认定“总房款”为439，563.25元是认定事实错误。购房成交价373，628.71元是经关发国确认交纳的房款金额，也是国家税务部门针对购房金额开具的税收发票，并且中农公司一直以来，对所有《吉林辽源农副产品交易市场商铺委托经营管理协议》（以下简称《商铺委托经营管理协议》）的执行，都是以购房成交价格为准。二、《商铺委托经营管理协议》第五条、第七条并非格式条款，一审判决根据《中华人民共和国民法典》第四百九十八条确定收益、违约金的计算基数“总房款”为439，563.25元适用法律错误。《商铺委托经营管理协议》第五条、第七条作为协议核心内容，439，563.25元与373，628.71元相差巨大，关发国作为购房人知情了解，也是中农公司向关发国说明及协商的结果，同时双方2015年11月5日签订的《补充协议》第一条也已写明“买受人（关发国）已经充分阅读并完全理解《商铺委托经营管理协议》”，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，《商铺委托经营管理协议》第五条、第七条并不是格式条款，是协商条款，也是可协商修改的条款，一审判决适用法律错误。综上，事实是认定案件的基础，法律是衡量案件的准绳，中农公司恳请二审法院据实依法给予纠正，依法改判，支持中农公司的上诉请求。        关发国答辩称：第一，中农公司在销售商铺时，单方面制定了两份协议，两份协议中存在重大错误。《补充协议》第一条中的：“合同第六条的成交价（总价款）是在买受人取得全部优惠后得出的房屋总价上又一次性减免15％得出的成交价格（即最终合同价为房屋总价的85％）”。卖方协议中错误一：错误的把85％写成了成交价。在“财学百科”里对“成交价”的释义为：成交价特点不同于发票或合同价格，成交价包括间接支付给卖方的价款。成交价是应付的、实付的、并调整后还包括间接支付给卖方的价款。中农公司强调85％是成交价、总房款，那么，15％又是什么？卖方已经收走了我们三年的商铺租金又该如何解释。现实中，我们购买商铺时用现金支付了85％，金额为373，628.76元（购房收据为凭），另外15％是用商铺头三年租金顶了购房款。租金顶购房款的具体规定都是卖方在制定的协议中单方面制定的，并已经印制成册，协议中的任何条款买方都没有商量和修改的可能。尽管这两份协议写得很乱，前后自相矛盾，存在重大错误，但实质上的作用就是买房人需要交总房款的85％现金，同时在卖方制定的协议上签字，同意商铺头三年租金按总购房价款的15％顶购房款，这三年商铺经营权和收入都归卖方所有。无论从理论上还是现实中，我们购买商铺的成交价、总房款为：现金占85％，房租金顶账15％，两种方式支付的购房款合计为100％、金额为439，563.25元（373，628.71／0.85）。众所周知，买房时只交85％的现金是买不到商铺的，只有交了现金同时签了卖方备好的协议，买卖才算成交，这是不争的事实。卖方协议中错误二：错误的把15％写成了又一次减免。减免的概念是全免或减一部分，现实中这15％既没有免，也没有减，而是卖方收了商铺头三年的房屋租金顶了买方总房款的15％。这也是不争的事实。我们在确定买涉案商铺前，就协议中的上述重大错误向卖方提出了修改建议，他们当时的解释是：这一条是他们向政府要招商引资优惠政策用的，与买房的业主无关。已经印制好的协议条款他们不能改。当我们问到第四年和第五年付给我们房租按什么基数结算，他们明确答复是按100％总房款（包括交现金85％和房租金顶账的15％）。当时我们相信了他们的答复，才决定购买这商铺，签了购房协议交了房款。第二，有书面证据证明，卖方当时承诺了买方第四年和第五年租金的计算基数是按总房款100％计算，包括交现金的85％和房租金顶账的15％。卖方的三位主要负责人在同一张承诺书中签名，向购房者书面（证据附后）承诺，计算第四年和第五年返回给买方房租金时，计算房租金基数按照85％加上15％以后的100％（交现金的85％和房租金顶账的15％之和）计算。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》：当事人釆用合同书形式订立合同的，应当签字或者盖章，当事人在合同书上摁手印的，人民法院应当认定其具有与签字或者盖章同等的法律效力。《中华人民共和国民法典》规定，签字无效的情形包括存在欺诈行为、合同的内容违反法律规定、合同当事人不具有民事行为能力等。单位领导代表单位签名，只要双方都是完全民事行为能力人，并且不违反法律的强制性规定，在法律上是有效的。另外，对于涉案税务部门开具的购房发票，我们认为，税务部门开票人没有责任监管房屋总价款的包括内容，此案与税务开票无关。关于在协议上签名认购商铺，我们是在问清楚第四年和第五年卖方按照总房款100％比例，即金额439，563.25元为基数，计算给付我们房租金之后，才办理了交款及合同签字等相关手续。至于中农公司所说的，该公司一直以来，对所有协议的执行，都是以购房成交价格为准。我们不知道、也不想知道中农公司一直以来的做法和理由。我们现实中购买的商铺已经过去五年多，至今经营权和收益权一直在卖方手里，头三年的房租金按照协议已经顶了购房款，第四年和第五年应该付给我们的房租金一直不给付，我们多次登门催讨都无济于事，无奈我们只好向法院起诉，请求法院帮助我们讨回公道。综上所述，事实胜于雄辩，实质重于形式。我们的购房成交价、总房款就是439，563.25元，第四年第五年卖方应付给我们的房租金应该按照439，563.25元基数的7％（第四年）和8％（第五年）计算。原审判决认定事实清楚，判决合法、合理，请求二审驳回上诉，维持原判。关发国补充答辩意见：一、中农公司受托经营辽源农副产品交易市场一期1号楼－247号商品房，受托经营商铺期间发生的一切费用，由中农公司负责结清支付。费用包括：1．供热费；2．物业费；3．管理费；4．电费；5．水费；6．卫生费等。各项费用无论在任何时间发现有欠费，凡是在中农公司受托经营期间的欠费，一律由该公司按实际欠费金额支付给债权人。经营期间一切费用由中农公司承担，是当初中农公司在委托协议第五条第四款中明确规定的。在近期的公司与业主解除协议中也有明确规定（与业主解除协议附后）。二、按照法院判定的商铺交还日期，由双方负责人到现场交接商铺，由接收人关发国确认后，中农公司撤下商铺门锁，正式将商铺移交给关发国。三、要求中农公司增加支付2021年6月1日至交房日房租金，租金比照公司制定协议中第五年商铺租金计算。        关发国向一审法院起诉请求：一、解除《商铺委托经营管理协议》第三条“商铺委托经营管理期限10年，从2016年6月1日至2026年5月31日止”中的后5年，从2021年6月1日至2026年5月31日止的委托经营管理约定。最迟在2021年6月1日收回该商铺使用权、经营权、出租权、收益权和管理权。二、中农公司支付拖欠关发国2019年6月1日至2021年5月31日两年的商铺租金、利息和违约金共计93，445.98元。三、中农公司在2021年6月1日以后延期付款，在应收的93，445.98元基础上加收利息和每天按欠款金额的千分之一加收罚金。四、中农公司支付与本案相关的诉讼等费用。        一审法院认定事实：2015年11月9日，关发国、柴金茹与中农公司签订商品房买卖合同（预售），约定购买吉林辽源农副产品交易市场一期一号楼2层247号（以下简称案涉商铺），预测建筑面积为60.02平方米，单价为6，235.46总价款为374，252.31元。关于面积差异处理方式约定按照产权登记面积乘以单价6，235.46元／平方米计算最终价款，多退少补。2015年11月5日，关发国、柴金茹与中农公司签订《补充协议》，第一条约定：对合同总价款的补充：第一条对合同总价款的补充合同第六条的成交价（总价款），是在买受人取得全部优惠后得出的房屋总价上又一次性减免15％得出的成交价格（即最终合同价为房屋总价的85％）。减免的这15％的价款为乙方前三年委托甲方或甲方指定的商业管理公司对商铺进行经营管理的回报，因此乙方须与甲方签订《商铺委托经营管理协议》（投资类／客户）或《商铺自营管理合同》（自买自营客户），委托甲方或甲方指定的商业管理公司对商铺进行经营管理。买受人属于［投资类客户］、［自买自营客户］客户，已经充分阅读并完全理解《商铺委托经营管理协议》或《商铺自营管理合同》各条款，并同意于本协议签订后5日内与甲方或甲方指定的商业管理公司签订上述协议。否则，出卖人取消给予的总价15％的优惠，乙方应当补交上述优惠的房屋总价的15％的房款。2016年12月13日，双方签订补充协议，确认实测面积为59.92平方米，房屋总价款为373，628.76元，退还差价623.55元。2019年，案涉商铺办理不动产权证书，登记权利人为关发国，单独所有，不动产单元号：220402006002GB00031F00010112，面积59.92平方米，产籍号020005-0001-247。另查明，2015年11月5日，甲方中农公司与乙方关发国、柴金茹签订《商铺委托经营管理协议》约定，乙方将案涉商铺委托甲方经营管理，期限为10年，从2016年6月1日至2026年5月31日止。第四条约定：“甲方在乙方委托的经营管理期限内拥有下列权限：1．拥有该商铺的使用权、经营权、出租权、收益权和管理权；2．以自己名义出租该商铺并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约等相关事宜；3．向承租方收取该商铺的租金；4．监督承租方按照商铺租赁合同的约定履行其他义务。5．其他经营管理权限。”第五条约定：“委托经营期内商铺经营利益分配约定：委托经营期限前五年利益、风险分配约定：在购买“吉林辽源农副产品交易市场"的商铺时的成交价，是在买受人取得全部优惠后得出的总价上又一次性减免15％得出的成交价格，即：开发公司在商铺总价中又一次性减免15％，作为乙方前三年收益；第四年期满时返还乙方总房款7％，第五年期满时返还乙方总房款8％作为收益（注：后两年返还收益时需扣除租赁产生的税费）甲方对该商铺在委托经营期限内前五年出租而产生的任何租金收入均由甲方所有，乙方不得主张在此期间的租金收益并不得要求任何形式的补偿。”第七条约定：“甲方有下列情形之一的，乙方有权单方面解除协议，有权要求甲方返还商铺、支付未付的收益和逾期付款产生的利息：1．未按照约定支付收益超过六个月的；”第八条约定：“委托经营期内，甲、乙双方任何一方不履行或不完全履行本合同所约定的义务及责任，视为违约，除应继续履行协议外，还应支付相当于该商铺一年的租金（年租金标准按照乙方购买商铺总房款的6％计算）给对方作为违约金，造成对方或承租方损失的，还应赔偿损失。”双方还约定了其他权利义务。        一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据《商铺委托经营管理协议》第七条约定，中农公司未按照约定支付收益超过六个月，关发国有权单方面解除协议，有权要求甲方返还商铺、支付未付的收益和逾期付款产生的利息。现关发国请求解除《商铺委托经营管理协议》，中农公司同意解除该协议，予以确认，《商铺委托经营管理协议》于2021年6月1日解除，中农公司应当在2021年6月1日前将案涉商铺返还给关发国，并支付其未按《商铺委托经营管理协议》约定支付给关发国的第四年、第五年（即2019年6月1日至2021年5月31日）两年收益及逾期付款利息，并按第八条约定支付违约金。本案的争议焦点是返还第四年、第五年收益、违约金的计算基数“总房款”的确定问题：是以成交价373，628.76元为计算基数还是减免15％前的房屋价款439，563.25元［即：6，235.46元／平方米×59.92平方米：（1-15％）］为计算基数。根据双方签订的《商铺委托经营管理协议》，中农公司尚拖欠关发国“第四年期满时返还乙方总房款7％，第五年期满时返还乙方总房款8％作为收益”并支付“乙方购买商铺总房款的6％”的违约金，该“总房款”现出现两种解释，一种解释是中农公司主张的成交价373，628.76元，另一种解释是关发国主张的减免15％前的房屋价款439，563.25元。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四百九十八条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，《商铺委托经营管理协议》第五条符合格式条款的特征，关于“总房款”存在关发国和中农公司主张的两种解释，应当作出不利于提供格式条款一方即中农公司的解释，即“总房款”应当认定为关发国主张的减免15％前的房屋价款439，563.25元，故中农公司应返还关发国第四年（2019年6月1日至2020年5月31日）439，563.25元×7％=30，769.43元、第五年（2020年6月1日至2021年5月31日）的收益计算为439，563.25元×8％=35，165.06元。根据《委托经营协议》第八条约定，中农公司因未支付第四年及第五年的收益而违约，应支付关发国购买商铺总房款的6％计算作为违约金，即439，563.25元×6％=26，373.80元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十八条、第五百零九条规定，判决：一、确认案涉2015年11月5日签订的《吉林辽源农副产品交易市场商铺委托经营管理协议》于2021年6月1日解除；二、被告辽源中农商业管理有限公司于2021年6月1日前返还原告关发国吉林辽源农副产品交易市场一期一号楼-247号商铺；三、被告辽源中农商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告关发国收益65，934.49元及利息（利息计算方法：以30，769.43元为基数，自2019年6月1日至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至该款实际给付之曰，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以35，165.06元为基数，自2020年6月1日至该款实际给付之日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告辽源中农商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告关发国26，373.80元；五、驳回原告关发国其他诉讼请求。案件受理费1，068.00元，由辽源中农商业管理有限公司负担。        本院二审期间，关发国提交了两份证据，本院组织双方当事人进行了举证质证。证据一、申请书一份。证明：房屋总价款就是100％，原审认定数额正确。中农公司质证意见：该申请书从证据要件看不具有合法性，因为申请书是丛方杰作为申请人所显示的申请，但申请是否经过中农公司同意，没有相关证据加以证实。况且，该申请书没有公司盖章予以确认，无法考证申请书内容的合法性。所以，该申请书不具有证据的证明力度，请求不予采信。证据二、《解除房屋委托经营管理协议书》一份。证明：解除商铺管理协议后，委托经营期间的物业费等相关费用由对方公司负担。中农公司质证意见：该份证据不具有证据本身的特性，因为从这份证据形式要件看，该证据并没有证据中乙方中农公司加盖公章或该公司相关负责人签字予以确认，没有盖章和签字的合同或协议文本是不发生协议效力的在协议不产生效力的情况下，是不具有证据特性的，请求不予采信。本院认为，关发国提交的第一份证据不足以证明待证事实，关发国提交的第二份证据所要证明的事实系涉案商铺委托经营期间物业费等相关费用的负担问题，超出本案审理范围，故本院对上述两份证据均不予采信。        本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。        本院认为，本案争议焦点问题为：原审对涉案总房款数额的认定是否正确。首先，涉案《补充协议》第一条对合同总价款补充约定：合同第六条的成交价（总价款），是在买受人取得全部优惠后得出的房屋总价上又一次性减免15％得出的成交价格（即最终合同价为房屋总价的85％）。此条存在一定歧义，但根据括号中进一步解释的内容“即最终合同价为房屋总价的85％”来看，双方认可合同所载价款仅为房屋总价的85％。根据原审查明的事实，涉案商铺的合同价为373，628.76元，故商铺总价应为439，563.25元［373，628.76元／（1-15％）］。其次，《商铺委托经营管理协议》第五条委托经营期限前五年利益、风险分配约定：在购买“吉林辽源农副产品交易市场"的商铺时的成交价，是在买受人取得全部优惠后得出的总价上又一次性减免15％得出的成交价格，即：开发公司在商铺总价中又一次性减免15％，作为乙方前三年收益；第四年期满时返还乙方总房款7％，第五年期满时返还乙方总房款8％作为收益（注：后两年返还收益时需扣除租赁产生的税费）甲方对该商铺在委托经营期限内前五年出租而产生的任何租金收入均由甲方所有，乙方不得主张在此期间的租金收益并不得要求任何形式的补偿。”根据该约定，涉案商铺合同价系在总价基础上一次性“减免”15％得出的价格，该15％作为此商铺在委托经营期限内前三年的收益。据此，关发国关于商铺总价款中的15％是以前三年租金顶账的答辩意见，有合同依据。根据上述约定可以认定，涉案商铺总价款包括两部分，即85％的合同价和15％的前三年租金收益。因此，原审认定涉案商铺的总房款为439，563.25元，并进而判令中农公司以该数额为基数，向关发国支付相应比例的收益、违约金，符合法律规定。        综上所述，中农公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费147.00元，由辽源中农商业管理有限公司负担。        本判决为终审判决。        审判长    李爽审判员    温桂杰审判员    鲁银辉二〇二一年七月二十九日书记员    孙鹤嫣