广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13877号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市人人乐商业有限公司，住所地：广州市增城荔城。法定代表人：杨永银。委托诉讼代理人：刘洪，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：吴卓才，男，该公司工作人员。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州华朗荟智餐饮管理有限公司，住所地：广州市番禺区。法定代表人：黄周武。委托诉讼代理人：李刚，广东本华律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳丹，广东本华律师事务所律师。上诉人广州市人人乐商业有限公司（以下简称人人乐公司）与上诉人广州华朗荟智餐饮管理有限公司（以下简称华朗荟智公司）租赁合同纠纷一案，双方均不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初11066号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人人人乐公司代理人吴卓才、被上诉人华朗荟智公司代理人李刚、欧阳丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。人人乐公司上诉请求：l.依法改判华朗荟智公司向人人乐公司支付2016年9月1日至2018年8月1日租金370488.55元；2.依法改判华朗荟智公司向人人乐公司支付2016年7月1日至2018年8月1日水电费273005元（以2015年7月至2016年6月期间月水电费平均值10920.2元计）；3.依法改判人人乐公司无需返还租赁保证金46095元；4.华朗荟智公司承担本案全部诉讼费。事实和理由：一、华朗荟智公司自2016年9月份开始拖欠租金、水电费，至双方租赁关系解除期间长达近两年时间，一直在持续经营。期间虽然人人乐公司与广州市百容房地产开发有限公司（以下简称百容公司）存在诉讼纠纷，但仍然保障了华朗荟智公司门店的水电供应和通道畅通。华朗荟智公司答辩所称“道路堵塞，物业被围蔽”，实际上是百容公司对广场进行停车场改造施工进行的隔离措施，正如华朗荟智公司的代理人在（2018）粤01民终5892号案件中作为百容公司代理人答辩时所称：“百容公司不存在恶意阻挠、干扰人人乐公司合理、合法使用涉案物业的行为（人人乐公司对现场通道和围蔽状态进行了现场公证并已作为证据提交法院）；2016年6月人人乐公司以升级改造为由停止超市经营后，其之前分租的商户对物业一直在正常使用，因此人人乐公司仍有租金收入。”由此可知，华朗荟智公司在可正常使用租赁房产过程中，理应按约定交纳租金和水电费，其拖欠行为构成违约，应当承担结清欠款的违约责任。二、华朗荟智公司于2018年8月2日起开始向百容公司支付租金，双方租赁合同提前解除的日期应为2018年8月1日，而并非2018年7月2日，双方租赁关系不因人人乐公司与百容公司之间租赁合同关系解除而当然终止。人人乐公司已经按照（2018）粤0113民初6941号生效判决，向百容公司支付了2018年7月2日至2018年8月23日合同解除后的场地占用费，一方面，人人乐公司继续占用场地期间按租金标准已经支付了相应对价，实际上确认了人人乐公司在此期间对原租赁场地继续占有、使用的事实，人人乐公司有权向华朗荟智公司继续收取占用期间的租金；另一方面，不论是（2018）粤01民终5892号民事判决，还是（2018）粤0113民初6941号民事判决，仅仅是在人人乐公司与百容公司之间发生法律效力，对人人乐公司与百容公司之间租赁合同的解除、以及解除时间的认定，并不对华朗荟智公司产生效力。本案中，华朗荟智公司2018年8月2日起向百容公司支付租金，说明人人乐公司与华朗荟智公司租赁合同已实际于2018年8月1日解除；同时，租赁合同解除前后双方的履行基础依然存在，租赁房产所处的商业环境、周边状况并没有发生实质变化，但华朗荟智公司只向百容公司支付租金，而以“道路堵塞，物业被围蔽、严重破坏商业环境无法正常经营”为由拒绝向人人乐公司支付租金显然自相矛盾，因此，商业环境并不是阻却华朗荟智公司向人人乐公司缴纳租金的必要条件和充分理由，商业环境更不足以成为人人乐公司根本违约的事由，华朗荟智公司继续使用租赁房产而向百容公司交租，也说明租赁合同完全有继续履行的条件并能够实现合同目的，华朗荟智公司拖欠人人乐公司租金、水电费应当予以清缴。三、人人乐公司从未向华朗荟智公司承诺免除超市停业期间的租金。一审法院认定人人乐公司承诺免除停业期间租金的依据有两个：一个是有关人人乐公司员工“王莉潇”电话录音，一个是证人“刘某”证人证言。从证据的内容以及人人乐公司对该两份证据的质证意见可以看出，电话录音主要是华朗荟智公司法定代表人黄周武自说自话，最多只能表明华朗荟智公司要求免租的诉求，两份证据均不能证明人人乐公司作出过免租承诺。同时，结合同样是租赁商户的“真功夫”（目前仍在继续经营）与人人乐公司达成的（2019）粤0113民初11067号和解协议也可以看出，“真功夫”确认拖欠人人乐公司部分租金及水电费，并以支付租金、水电费达成和解。对人人乐公司来说，与“刘某”的撤场协议以及与“真功夫”的和解协议均对人人乐公司具有法律效力，但只以“刘某”一面之辞作为定案依据显然有失偏颇，过于片面。四、人人乐公司从未收到过华朗荟智公司所谓缴纳的10万元水电费。华朗荟智公司提交的人人乐公司开具给刘文锦的授权委托书清楚载明：“上列受委托人代表委托人与广州市百容房地产开发有限公司及人人乐商户洽谈有关人人乐大石购物广场租赁房产转租、现场经营管理等事项，如拟形成书面文件或协议，需由委托人另行同意并确认。”，由此说明华朗荟智公司对刘文锦超越代理权限收取其款项的行为存在重大过错，而且人人乐公司从未收到刘文锦转交的任何款项，该笔款项如果确实转给了刘文锦，则属于华朗荟智公司与刘文锦之间的债权债务关系，与本案无关。人人乐公司在一审当中对刘文锦收取款项的行为从未表示过认可或追认，一审法院却在判决书第14页倒数第1段中认定人人乐公司通过刘文锦收取2018年4月之前的10万元水电费，存在事实认定错误，应予纠正。另外，人人乐公司从未委托任何人代收上述费用，华朗荟智公司向刘文锦转账10万元的高额款项，明显违背交易习惯，没有尽到最基本的谨慎义务，本身存在重大过错，人人乐公司未收到该款项，所造成的损失应由华朗荟智公司自行承担，不应将责任转嫁给人人乐公司。五、依据涉案租赁合同第二章第二条第3款第（1）项约定，华朗荟智公司拖欠租金、水电费数额巨大，已构成违约，保证金不予退还。综上所述，人人乐公司请求二审法院依法予以改判。华朗荟智公司二审答辩称：华朗荟智公司不同意人人乐公司的全部上诉请求，无事实和法律依据应驳回。一、人人乐公司违约在先，导致合同目的无法实现，导致华朗荟智公司无法经营。人人乐公司在停止经营超市后，承诺在超市恢复经营前不向华朗荟智公司收租，人人乐公司向华朗荟智公司做了免租承诺，所以华朗荟智公司无需向人人乐公司支付租金。二、人人乐公司和华朗荟智公司签订合同后，约定人人乐公司超市、餐厅要达到配套的目的，但合同签订后不到一年时间，人人乐公司以装修、升级的名义停止经营超市，人人乐公司停止经营超市后，并未对超市进行升级改造重新开业，而是将超市进行非法转租，大肆进行装修、经营电子城，因违法装修导致涉案物业现场常年冲突不断，道路堵塞，周边环境无法达到正常经营状态，致使华朗荟智公司的西餐厅无法正常经营，一直处于亏损状态。2018年7月2日人人乐公司与业主方解除租赁关系，导致华朗荟智公司的租赁关系解除，人人乐公司根本违约，导致华朗荟智公司合同的根本目的无法实现，且在停止经营后，人人乐公司公司招商部负责人王莉潇也向租户做了免租承诺，该事实原审已提交对话录音证据证明，而且有证人刘某予以作证，因此人人乐公司要求华朗荟智公司支付租金没有事实和法律依据，应予以驳回。华朗荟智公司已经向人人乐公司支付了2018年4月之前的水电费，人人乐公司再次要求华朗荟智公司支付没有任何依据。且人人乐公司提交的证据不足以证明其以向华朗荟智公司代缴了水电费，人人乐公司证据不能证明水电的电表读数、计算方式，更没有事实依据，应承担举证不利的后果。三、人人乐公司根本违约在先，华朗荟智公司不存在违约与拖欠情况，故人人乐公司要求没收保证金没有事实和法律依据。四、人人乐公司要求华朗荟智公司缴纳水电费，一审中的依据是按照2015年7月至2016年6月期间水电费的平均值缴纳，该依据是没有法律依据的。根据社会常识，水电费支付的依据应当是使用人实际使用水电的数量乘以水务电力部门所规定的水价、电价，因此人人乐公司的主张的平均值计算方法没有依据。华朗荟智公司上诉请求：1.撤销一审判决第三判项，并依法改判人人乐公司向华朗荟智公司赔偿经济损失130万元；2.本案一审、二审受理费由人人乐公司承担。事实和理由：人人乐公司根本违约致使华朗荟智公司签订的合同目的不能实现，且造成巨大经济损失，依法应承担赔偿责任，原审判决在认定人人乐公司根本违约下，驳回华朗荟智公司要求人人乐公司赔偿经济损失的诉求，是适用法律错误。2015年2月8日华朗荟智公司与人人乐公司签订《租赁合同》，用于经营“伯朗克”西餐厅，与人人乐公司经营的超市形成配套服务。租赁后，华朗荟智公司因经营之需，对租赁物投入大量的装修装饰。2016年6月12日，人人乐公司对外发出公告，声称对“人人乐超市”进行升级装修，并表示于7月底重新开业，但自人人乐公司发出公告，停止经营后，并未对超市进行所谓的升级改造重新开业，而是将物业非法转租，放任第三方违规违法大规模装修经营“电子城”，导致涉案物业暴力冲突不断，道路被围堵，物业被围蔽，严重破坏商业环境，导致华朗荟智公司的西餐厅无法正常经营，造成严重亏损。2018年7月2日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终5892号《民事判决书》，判决解除人人乐公司与案外人百容公司签订的《房产租赁合同》，将租赁物业返还百容公司，从而导致华朗荟智公司无法经营，被迫停业。人人乐公司与华朗荟智公司签订租赁合同明确约定的是出租给华朗荟智公司经营西式餐饮，但人人乐公司改变原先的超市经营业态，将场地出租做电子城且系进行非法转租，因其不按合同约定履行义务，导致华朗荟智公司无法继续经营，致使华朗荟智公司合同目的不能实现，且造成华朗荟智公司严重经济损失。依据《民法典》第五百八十四条规定，人人乐公司应赔偿经济损失。现原审法院认定因人人乐公司存在多种违约行为，导致法院判令人人乐公司与百容公司解除合同，从而导致本案人人乐公司与华朗荟智公司解除租赁合同关系，华朗荟智公司对此不存在过错的情况下，仍驳回华朗荟智公司要求人人乐公司赔偿经济损失的诉求，是适用法律错误。综上所述，华朗荟智公司请求二审法院依法予以改判。人人乐公司二审答辩称：人人乐公司无需赔偿，人人乐公司没有根本的违约行为，在门店调整期间，华朗荟智公司并未停止经营，因为场地内还有“真功夫”等店铺经营，足以说明人人乐公司未对华朗荟智公司商业经营环境造成根本上的影响。人人乐公司于2019年8月28日向一审法院起诉请求：1.判决华朗荟智公司支付拖欠2016年9月至2018年8月23日租金387428.46元；2.判决华朗荟智公司支付场地占用费84699.55元（按月租金标准自2018年8月24日计至2019年1月31日）；3.判决华朗荟智公司支付拖欠的2016年7月至2019年1月水电费338526.2元（以2015年7月至2016年6月期间月水电费平均值10920.2元计）；4.华朗荟智公司承担本案全部诉讼费用；以上各项金额共计：810654.21元。华朗荟智公司反诉请求：1.请求判决人人乐公司向华朗荟智公司返还租赁保证金46095元；2.请求判决人人乐公司向华朗荟智公司赔偿经济损失1300000元；3.请求判决本诉、反诉受理费、保全费由人人乐公司承担。一审法院认定事实：1.2015年2月8日，人人乐公司（乙方、出租方）与华朗荟智公司（甲方、承租方）签订租赁合同及补充协议，乙方将其经营的广州大石店一楼层、专柜位置号A001S142F1019场地（以下简称涉案租赁物）提供给甲方经营西式餐饮伯朗克品牌专柜，建筑面积338平方米，实用面积260平方米，租赁期限自2015年2月1日至2022年2月28日止。装修免租期2015年2月1日至2015年3月31日，2015年4月1日至2017年2月28日每月租金15365元，2017年3月1日至2018年2月28日每月租金16133元，2018年3月1日至2019年2月28日每月租金16940元……，水电费：甲方按每月实际使用金额支付给乙方。租赁保证金46095元。关于营销管理的约定，甲方承诺在合同期内参与由乙方组织的全店促销活动，其中国家法定节假日、店庆、会员日必须参加，并遵守全店营销推广方案。关于商场管理方面，对于商品的管理、退换货的管理、现场的管理及营业时间，均作出相关约定。关于违约责任的约定，甲方拖欠应交纳费用达45天或者拖欠应交费用超过租赁保证金的情况下，乙方有权解除合同，甲方已支付的租赁保证金不予退还，并有权要求甲方承担每月每平方米100-200元的违约金，并限期整改。2.签订租赁合同及补充协议后，人人乐公司依约向华朗荟智公司交付涉案租赁物，华朗荟智公司依约向人人乐公司支付租赁保证金46095元，支付租金至2016年8月，自2016年9月起未支付租金，支付水电费至2016年6月，自2016年7月起未支付水电费。3.2018年9月7日，人人乐公司向华朗荟智公司邮寄《解除租赁合同通知》，通知解除租赁合同，保证金不予退还，补足租金及水电费，清空、退还租赁场地。2019年1月23日，人人乐公司向华朗荟智公司邮寄《欠款催收函》，要求华朗荟智公司支付2016年9月至2019年1月的租金和场地占用费、2016年7月至2019年1月的水电费。4.人人乐公司向案外人广州市百容房地产开发有限公司（以下简称百容公司）租赁建华汇商业中心，再将涉案租赁物转租给华朗荟智公司。人人乐公司与百容公司因租赁合同产生纠纷并诉至一审法院。一审法院于2018年1月15日作出（2017）粤0113民初9447号民事判决，认定事实：2016年6月人人乐公司大石店停业后一直关门歇业，百容公司多次催告人人乐公司恢复开业，至今人人乐大石超市仍未恢复营业。百容公司在庭审表示：“我方承诺对现有的小商铺包括真功夫、招商银行、西餐厅及武术馆等，我们会以现行的合同条件或优于现行的合同条件进行承接”。判决解除人人乐公司与百容公司签订的《房产租赁合同》；人人乐公司将承租的建华汇商业中心第一层、第二层及第三层房产（在2017年3月1日前已入驻正常营业的、非人人乐公司自身直接使用的、且百容公司同意继续承租的分租户承租的部分可维持现状）恢复原状，腾空后交还给百容公司管业；人人乐公司支付违约金1202259元给百容公司。人人乐公司与百容公司均不服并上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2018年7月2日作出（2018）粤01民终5892号民事判决，该判决认定人人乐公司存在未经出租人同意整体转租物业、改变物业经营业态及用途、在未依约办理装修备案的情况下强行进场装修施工、且在大石组织争议各方召开协调会议并作出会议纪要后，人人乐公司与雅诗公司仍违反会议纪要内容继续强行进场施工，其上述违约行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第二百二十四条规定的当事人可以解除合同的情形，且考虑到涉案各方此前多次冲突已严重影响当地营商环境与社会稳定，租赁双方已失去继续合作的信任与基础，判决驳回上诉，维持原判。该案作出二审判决后，双方因交付问题产生争议，人人乐公司诉至一审法院，一审法院于2019年1月22日作出（2018）粤0113民初6941号民事判决，该判决已发生法律效力，该判决认定人人乐公司付清租金至2018年6月30日，但至2018年8月9日才将涉诉房产的二、三层交还百容公司，至2018年8月23日才将涉诉房产的一层交还百容公司，结合合同解除时间2018年7月2日，人人乐公司应向百容公司支付2018年7月1日的租金9208.5元，2018年7月2日至2018年8月9日的占有使用费359131.5元，2018年8月10日至2018年8月23日的占有使用费58758元。另外，一审法院在2018年9月25日作出（2018）粤0113刑初1333号刑事附带民事判决，该判决查明：2017年12月21日上午9时许，被告人张进勇、刘洋、孙拥平等人在本区大石街建华路人人乐商场旁边马路上，因其所在的雅诗公司租用人人乐商场引发的纠纷，与建华汇物业公司工作人员发生冲突。期间，被告人张进勇、刘洋、孙拥平等人追打被害人陈某、欧某、王某等人，致其受伤。经鉴定：被害人陈某的伤情属轻伤二级；欧某、王某的伤情属轻微伤。判决：被告人张进勇、刘洋、孙拥平均犯故意伤害罪，均判处有期徒刑十一个月。5.华朗荟智提供2016年8月11日其法定代表人黄周武与人人乐公司的工作人员王莉潇的谈话录音，王莉潇说：如果我们换一间超市经营，不是我们名字，我们跟你变更（合同）的话，有没有问题。黄周武说：王经理，这是两个问题，首先您刚才说目前（新超市还没进来）这种状态我们不用交租，从八月份开始，交了的就交了，没交的就不用交了。（黄周武说话的同时王莉潇回应道：对，对）王莉潇说：实际上你现在也还在经营，那天他来了也在说，我说他们还在庭，他说现在他们是不是在经营嘛，那里现在还有人（客流）吗？我说你这样给人家关了不太好吧，他就没说话了，我的意思是在我的权限内现在所有的商户正常营业不交租，但是水电费及相关的费用得你们自己承担，就比如那边有台电梯，电梯是每月有维护费和电费的，就要你们自己承担，是你给我发了信息说洗手间的问题，需要你自行处理，但是我们不收租，你们自己把它（洗手间）弄干净了。华朗荟智公司在一审庭审中申请证人刘某出庭作证，刘某陈述，2009年7月份在人人乐公司做手机销售及配件，至2016年6月12日，人人乐超市以装修为名，装修后继续营业，人人乐超市已经将所有东西搬走，对于我们这些个体商铺影响非常大，致我们损失非常大，完全无法做生意。由于合同期未到，我们这些个体户就到深圳维权。2016年8月份，人人乐超市的招商部的工作人员王莉潇跟我们洽谈，并称不用缴纳租金，直到人人乐超市装修好或有新的商家进驻后，再重新签订合同。当时王莉潇让我们将自己的损失进行统计交给他们，但交了之后也是不了了之。由于商场没有新的商家进驻，人人乐超市派人过来说要搞电子城，我交租金至2016年7月份，人人乐超市在2016年6月12日退场，人人乐于2017年4、5月左右将水电费扣除后，将2016年6月12日至2016年7月期间的租金及保证金退给我，我的店铺就关门，损失就由我自己承担。6.人人乐公司委托案外人刘文锦与人人乐商户洽谈有关租赁房产转租、现场经营管理等事项。2018年4月11日，华朗荟智公司法定代表人黄周武的妻子张志兰向刘文锦转账款项10万元。张志兰出具情况说明载明，2018年4月11日，涉案租赁物被人上锁，经询问得知是人人乐电工胡先生上锁，胡先生说只是执行上级安排的工作，有事找上级刘文锦，黄周武打电话给刘文锦，得到回复是不交电费就锁门，并要求将电费转入他个人银行账号，要求最少付10万元才能开门，张志兰通过手机银行向刘文锦转账10万元，刘文锦收到10万元后就通知胡先生开门。7.华朗荟智公司向百容公司支付2018年8月2日至2018年10月的租金。华朗荟智公司于2018年11月30日停业并搬离理涉案租赁物。一审庭审中，华朗荟智公司陈述，2018年7月，人人乐公司与百容公司的租赁合同正式解除，人人乐公司不能恢复营业，华朗荟智公司与百容公司签订新的租赁协议。关于人人乐公司有否向华朗荟智公司催讨租金、水电费的问题。人人乐公司陈述，有，通过华朗荟智公司所声称的刘文锦收取2018年4月之前的10万元水电费，通过该举动行为，说明人人乐公司催讨水电费的问题；华朗荟智公司陈述，刘文锦在2018年4月收取10万元水电费，没有向华朗荟智公司要求支付租金，没有收到人人乐公司催讨租金的通知。一审法院认为，人人乐公司与华朗荟智公司签订的租赁合同及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。人人乐公司向案外人百容公司租赁建华汇商业中心，再将涉案租赁物转租给华朗荟智公司。人人乐公司与百容公司因租赁合同产生纠纷并诉至法院，经一审、二审，2018年7月2日广州市中级人民法院作出终审判决，判决驳回上诉，维持原判，解除人人乐公司与百容公司签订的《房产租赁合同》；人人乐公司将承租的建华汇商业中心第一层、第二层及第三层房产（在2017年3月1日前已入驻正常营业的、非人人乐公司自身直接使用的、且百容公司同意继续承租的分租户承租的部分可维持现状）恢复原状，腾空后交还给百容公司管业；人人乐公司支付违约金1202259元给百容公司。人人乐公司与百容公司之间的租赁合同关系于2018年7月2日解除，因此，人人乐公司与华朗荟智公司之间的租赁合同关系亦于2018年7月2日解除。人人乐主张华朗荟智公司支付2018年7月2日之后的占有使用费，理据不足，一审法院不予支持。关于2016年9月至2018年7月2日期间的租金。华朗荟智公司主张，人人乐公司在停止超市经营后向广大商户承诺，在恢复超市经营之前无需商户支付租金。华朗荟智公司提供其法定代表人黄周武与人人乐公司工作人员王莉潇的谈话录音内容显示，王莉潇陈述所有的商户正常营业不交租，但是水电费及相关的费用得自行承担，该内容与证人刘某的证人证言相互印证。而在2016年9月至人人乐公司2018年9月7日发出解除租赁合同通知前的两年时间内，2018年4月刘文锦代表人人乐公司向华朗荟智公司催讨水电费，但未催讨租金，与王莉潇的谈话内容相互印证。另外，在该期间人人乐公司与百容公司因租赁合同产生纠纷，人人乐公司存在未经出租人同意整体转租物业、改变物业经营业态及用途、在未依约办理装修备案的情况下强行进场装修施工、且在大石组织争议各方召开协调会议并作出会议纪要后，人人乐公司与雅诗公司仍违反会议纪要内容继续强行进场施工，且涉案各方此前多次冲突已严重影响当地营商环境与社会稳定，前述情况已严重影响华朗荟智公司的正常经营。综上分析，华朗荟智公司主张，人人乐公司在停止超市经营后向广大商户承诺，在恢复超市经营之前无需商户支付租金，一审法院予以采信。因此，人人乐公司主张华朗荟智公司支付2016年9月至2018年7月2日期间的租金，理据不足，一审法院不予支持。关于人人乐公司主张华朗荟智公司支付2016年7月至2019年1月水电费的问题。2018年4月刘文锦代表人人乐公司向华朗荟智公司催讨水电费，2018年4月11日，华朗荟智公司法定代表人黄周武的妻子张志兰向刘文锦转账款项10万元，一审法院认定，上述10万元作为华朗荟智公司向人人乐公司支付的水电费。人人乐公司主张2016年7月至2019年1月水电费为338526.2元，是以2015年7月至2016年6月期间水电费平均值计算得出，但人人乐公司与百容公司因租赁合同产生纠纷期间，严重影响华朗荟智公司的正常经营，人人乐公司未提供水电费实际读数，亦未提供证据证明人人乐公司已代华朗荟智公司支付该期间水电费。因此，人人乐公司主张华朗荟智公司支付2016年7月至2019年1月水电费338526.2元，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。关于华朗荟智公司主张人人乐公司返还租赁保证金46095元的问题。由于人人乐公司存在违约多种行为，导致法院判令人人乐公司与百容公司之间的租赁合同关系解除，从而导致本案人人乐公司与华朗荟智公司之间的租赁合同关系解除。华朗荟智公司不存在过错，租赁合同解除后，人人乐公司理应向华朗荟智公司返还租赁保证金46095元。关于华朗荟智公司主张人人乐公司赔偿经济损失130万元的问题。在人人乐公司与百容公司之间的租赁合同关系解除后，华朗荟智公司与百容公司签订新的租赁协议继续在涉案租赁物经营，之后，华朗荟智公司停业并搬离涉案租赁物，华朗荟智公司与百容公司之间的租赁合同与本案无关。因此，华朗荟智公司主张人人乐公司赔偿损失，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）广州市人人乐商业有限公司在本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）广州华朗荟智餐饮管理有限公司返还租赁保证金46095元；二、驳回原告（反诉被告）广州市人人乐商业有限公司的全部诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）广州华朗荟智餐饮管理有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费11906元，由原告（反诉被告）广州市人人乐商业有限公司负担。一审反诉受理费8457元，由原告（反诉被告）广州市人人乐商业有限公司负担290元，被告（反诉原告）广州华朗荟智餐饮管理有限公司负担8167元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：一、华朗荟智公司是否应向人人乐公司支付2016年9月1日至2018年8月1日租金370488.55元？二、华朗荟智公司是否应向人人乐公司支付2016年7月1日至2018年8月1日水电费273005元？三、人人乐公司是否应返还华朗荟智公司租赁保证金46095元？四、人人乐公司是否应向华朗荟智公司赔偿经济损失130万元？对此，本院具体分析如下：关于焦点一、根据本院2018年7月2日作出维持一审判决，生效的（2018）粤01民终5892号二审民事判决认定可知，因人人乐公司在与百容公司签订房屋租赁合同履行过程中构成违约，法院判处解除人人乐公司与百容公司签订的《房产租赁合同》；人人乐公司将承租的建华汇商业中心第一层、第二层及第三层房产（在2017年3月1日前已入驻正常营业的、非人人乐公司自身直接使用的、且百容公司同意继续承租的分租户承租的部分可维持现状）恢复原状，腾空后交还给百容公司管业；人人乐公司支付违约金1202259元给百容公司。结合华朗荟智公司一审自述：“2018年7月份，人人乐公司与百容公司的租赁合同正式解除，人人乐公司不能实现恢复营业的情况。之后，华朗荟智公司与百容公司签订新的租赁协议。”由此可见，本案华朗荟智公司属于百容公司同意继续承租的分租户。基于人人乐公司被法院认定构成违约，被判处解除该司与百容公司的租赁合同，华朗荟智公司与百容公司签订了新的租赁协议等事实，本案人人乐公司再主张华朗荟智公司应向其支付2018年7月2日之后的占有使用费无事实与法律依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以认可和维持。至于2016年9月2日至2018年7月2日的租金。前述生效的判决已认定，人人乐公司履行合同过程中存在未经出租人同意整体转租物业、改变物业营状态及用途、在未依约办理装修备案的情况下强行进场装修施工，且在大石组织各方召开协调会议并作出会议纪要后，人人乐公司与雅诗公司仍违反会议纪要内容继续强行进场施工的情况，已构成违约，导致了上述判决结果，结合华朗荟智公司一审提供其法定代表人黄周武与人人乐公司工作人员王莉潇的谈话录音内容显示，王莉潇陈述所有的商户正常营业不交租，但是水电费及相关的费用得自行承担，该内容可与证人刘某的证人证言相互印证，且2016年9月至人人乐公司2018年9月7日发出解除租赁合同通知前的两年时间内，2018年4月刘文锦代表人人乐公司向华朗荟智公司催讨水电费，但未催讨租金，亦与王莉潇的谈话内容相互印证的情况，一审法院对华朗荟智公司主张人人乐公司在停止超市经营后向广大商户承诺，在恢复超市经营之前无需商户支付租金予以采信并无不妥。为此，人人乐公司向华朗荟智公司上诉主张前述时间段的租金与其承诺不符，本院不予支持。关于焦点二、根据人人乐公司上诉请求可知，该司向华朗荟智公司所主张2016年7月至2018年8月1日的水电费273005元，是以2015年7月至2016年6月期间水电费平均值计算得出，但该司并未提供水电费实际读数，且提供该司已代华朗荟智公司支付该期间水电费的证据证明。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，人人乐公司应承担举证不能的后果，人人乐公司向华朗荟智公司主张支付2016年7月至2019年1月水电费338526.2元依据不足，本院不予支持。关于焦点三、如前所述，由于人人乐公司存在违约多种行为，导致法院判令人人乐公司与百容公司之间的租赁合同关系解除，该合同的解除也导致了本案人人乐公司与华朗荟智公司之间的租赁合同关系解除。由于华朗荟智公司不存在违约等过错，一审认为租赁合同解除后，人人乐公司理应向华朗荟智公司返还租赁保证金46095元并无不当，本院予以认可和维持。人人乐公司上诉主张该司无需返还前述租赁保证金无事实与法律依据，本院不予采纳。关于焦点四、华朗荟智公司虽提出人人乐公司应向其赔偿130万元的经济损失，但该司主张人人乐公司行为所造成华朗荟智公司严重的经济损失并未提交具体证据证明，且该司在法院判处解除人人乐公司与百容公司租赁合同时，并未及时提出前述主张。结合上述华朗荟智公司一审自述：“2018年7月份，人人乐公司与百容公司的租赁合同正式解除，人人乐公司不能实现恢复营业的情况。之后，华朗荟智公司与百容公司签订新的租赁协议。”可见，在人人乐公司与百容公司之间的租赁合同关系解除后，华朗荟智公司已与百容公司签订新的租赁协议继续在涉案租赁物经营，故无法得出华朗荟智公司确因人人乐公司行为导致了巨额的损失，一审对该司诉求不予支持无误，本院予以认可。综上所述，人人乐公司、华朗荟智公司的上诉请求与理由均不成立。一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年7月1日施行）第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27196元，由广州市人人乐商业有限公司负担10696元，由广州华朗荟智餐饮管理有限公司负担16500元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二一年七月十九日书记员  吴浩正