贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书(2021)黔0602民初2164号原告：铜仁市碧江区碧桂园置业有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区麒龙国际会展城A2栋1单元。法定代表人：张进锐，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：简文亚，贵州证道律师事务所律师，特别授权。被告：黄琦，男，1961年9月2日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：王清娥，女，1974年4月25日出生，苗族，住北京市海淀区。原告铜仁市碧江区碧桂园置业有限公司（以下简称“碧桂园公司”）与被告黄琦、王清娥商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托诉讼代理人简文亚到庭参加诉讼，被告黄琦、王清娥经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案依法缺席进行了审理，现已审理终结。原告碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付购房款1550000元并支付逾期付款违约金150782.53元（以未付购房款为基数，按每日万分之二的标准，自逾期之日起暂计算至2020年10月15日，实际应计算至本息清偿完毕之日止），两项共计1700782.53元；2、判令被告承担本案的诉讼费用。本院受理后，碧桂园公司向本院提交了变更诉讼请求申请书，诉讼请求变更为：一、请求依法判令解除《商品房买卖合同》；二、请求依法判决被告向原告支付违约金388243.35元；三、请求依法判令被告支付原告律师费2000元；四、请求依法判令被告配合原告办理撤销备案登记；五、本案的诉讼费用、担保费、保全费由被告承担。事实和理由：2019年12月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》和相关《补充协议》。《商品房买卖合同》约定被告黄琦、王清娥向原告碧桂园公司购买位于贵州省铜仁市碧江区房屋，总价款2588289元。《商品房买卖合同》第八条及《补充协议》约定了被告的付款方式及期限，《买卖合同重要告知书》亦告知了被告必须于2019年7月30日前付清剩余房款1500000元。《商品房买卖合同》第十条及《补充协议》第四条约定买受人逾期付款的违约责任，逾期超过90日，出卖人有权解除合同，并要求其支付商品房总价款15%的违约金。《补充协议》第十五条约定了出卖人因向买受人追偿款项或解除合同产生的所有费用（包括但不限于案件受理费、财产保全费、评估费用、律师费用）由买受人承担。《商品房买卖合同》签订后，被告仅支付了首期购房款1038289元，未按时足额支付剩余购房款，原告多次催告未果，向法院提起诉讼，期间因被告不愿意继续履行合同，碧桂园公司向其发送《解除合同通知函》。为维护原告合法权益，特诉至人民法院，提出前述请求。被告黄琦、王清娥经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见及证据材料。经审理，本院查明事实如下：2019年12月14日，碧桂园公司（出卖人）与黄琦、王清娥（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买贵州省铜仁市碧江区奥林湖山第66幢楼1,2,3层，1-1房，建筑面积：246.34㎡（套内建筑面积231.34㎡），总价款2588289元。买受人采取贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款1038289元，余款1550000元以银行按揭支付。因出卖人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款额的，买受人可以选择合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议的方式。买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照逾期时间分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，并于实际支付应付款之15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。2、逾期超90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起15日内按照累计的逾期应付款的15%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金。出卖人应当在2021年4月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。该《商品房买卖合同》于签约当日向铜仁市住房和城乡建设局进行了备案。同日，双方签订了《补充协议》，约定：就双方签订的《商品房买卖合同》付款方式为：一、买受人必须在签订《商品房买卖合同》时，付该商品房总价款的40.11%给出卖人，即柒拾柒万捌仟贰佰捌拾玖元整，并于2019年7月30日前向贷款机构办理按揭申请手续；二、买受人必须在2019年7月30日前，付该商品房总房价款的59.89%（按揭款项）给出卖人，即壹佰伍拾伍万元整。关于商品房的付款责任，双方约定按照如下约定履行：按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。2、逾期超90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价的15%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房价的15%。双方行使解除权的期限为一年（自解除权发生之日起计算），另有约定的除外。双方一致确认：对本补充协议内容含义认识一致，本补充协议约定与合同不一致的，以本补充协议约定为准。本补充协议经出卖人和买受人签字（盖章）后随合同生效而生效。双方同时还签订了《税款及其他应付款项明细》、《委托办理权属登记协议书》、《欠按揭资料承诺书》等。其中《欠按揭资料承诺书》中，签订保证所欠资料于某年某月某日前补交至银行，该承诺书补交资料的时间为空白。合同签订后，黄琦、王清娥向碧桂园公司支付了首期房款1038289元。另查明，2020年3月10日，碧桂园公司出具了《解除合同通知函》、《已到期应缴款通知书》，要求被告于2020年3月17日缴纳房款1550000元及违约金25852.53元，以及因被告应于2020年1月13日向碧桂园公司支付银行按揭贷款，但未支付，通知解除与被告签订的《商品房买卖合同》。2021年7月3日出具《已到期应缴款通知书》，要求被告于2021年7月10日前支付房款1550000元及违约金218240元。案涉碧桂园奥林湖山建设项目于2018年5月23日取得《商品房预售许可证》。上述事实，有原告诉称、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《铜仁市住房和城乡建设局商品房买卖合同备案和交易确认书》、购房款支付凭证、《解除合同通知函》、《已到期应缴款通知书》等在卷作证，足以认定。本案的争议焦点为：一、涉案合同应否解除？原告应否返还二被告的购房款以及返还的金额是多少？金额能否从违约金中直接予以抵扣？二、二被告是否违约？以及如何承担违约责任？首先，关于涉案合同应否解除？原告应否返还二被告的购房款以及返还的金额是多少？金额能否从违约金中直接予以抵扣？民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，民事法律行为应当是行为人真实意思表示。本案原、被告在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，本院予以确认，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务，不得擅自变更或解除。根据《中华人民共和国民法典》第一千二百六十条：“本法自2021年1月1日起施行…”及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案双方当事人引起争议的法律事实发生在2021年1月1日前，故本案应适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释之规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消失。”庭审中，原告提交了其于2020年3月10日出具的《解除合同通知函》，但并未提供证据证实该函已送达被告，且其同日出具了《已到期应缴款通知书》，该两份通知相互矛盾，无法使人明确原告通知的是解除还是继续履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，本案原告并未举证证明《解除合同通知函》已经送达被告。原告关于解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。据此，关于原告应否返还二被告的购房款以及返还的金额是多少？金额能否从违约金中直接予以抵扣？便无法律事实基础。其次，关于二被告是否违约？以及如何承担违约责任？本案，双方在《补充协议》中付款方式二约定：买受人必须在2019年7月30日前，付该商品房总房价款的59.89%（按揭款项）给出卖人，即壹佰伍拾伍万元整，该约定时间虽早于《商品房买卖合同》签订时间，但自2019年12月14日起，至原告起诉之日止，被告均未主动履行合同约定的付款义务，即《商品房买卖合同》买受人的主要义务，在原告向本院起诉后，被告也未积极参加诉讼，提供证据证实其违约原因。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”被告应当承担该不利后果。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，二被告应当承担违约责任。关于违约责任的承担，合同约定自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，按日万分之二计算，但因双方约定的尚欠的1550000元是按揭支付，而按揭资料提交日期，即签订的《欠按揭资料承诺书》补交时间为空白，合同约定的时间为2019年7月30日前，该时间在《商品房买卖合同》备案之前，不能办理按揭，而《已到期应缴款通知书》，原告并未提供证据证明已送达被告。故，违约的起始时间应自原告起诉之日起计算，即自2021年5月19日起至全部款项付清之日止，被告应以1550000元为基数，按照日万分之二的标准计算违约金至全部款项付清之日止。原告关于要求二被告承担律师费、配合原告办理撤销备案登记、承担担保费、保全费的诉讼请求，无法律事实依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黄琦、王清娥自2021年5月19日起，以欠付购房款1550000元为基数，按照日万分之二的标准计算，向原告铜仁市碧江区碧桂园置业有限公司支付违约金至全部购房款付清之日止；二、驳回原告铜仁市碧江区碧桂园置业有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费20108元，已减半收取计10054元，由原告铜仁市碧江区碧桂园置业有限公司负担9900元，由被告黄琦、王清娥负担154元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  李枝彬二〇二一年七月十三日法官助理石丽书记员刘谊