辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终10332号上诉人（原审原告）：郭玉敏，女，1981年11月7日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：刘多奇，系辽宁华昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓嘉冀，系辽宁华昊律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：陈丽敏，女，1980年5月12日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托代理人：马畅，系辽宁科泰律师事务所律师。上诉人郭玉敏、陈丽敏因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院(2021)辽0104民初2570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。郭玉敏上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审的诉讼请求，并判决被上诉人另支付上诉人多垫付采暖费13361.52元。事实与理由：一、一审法院以案涉房屋在供暖期内按照合同价款的80%收取上诉人租金费用进行判决与事实认定不符且违反法律的公平原则。二、一审庭审过程中才发现被上诉人超高而导致上诉人多交费用问题，超高费和多出的费用不应由上诉人承担，而一审法院仅判决给付上诉人1万元，相关多垫付的费用13361.52元都应当返还上诉人。陈丽敏辩称：不同意郭玉敏的上诉请求。案涉房屋不存在温度过低问题。至于超高问题，在签订合同时，郭玉敏对案涉房屋的现状是清楚的。陈丽敏上诉请求：1、撤销沈阳市大东区法院(2021)辽0104民初2570号民事判决，发回重审或依法改判；2、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、涉案房屋不存在温度过低的情况。郭玉敏没有提供例如测温报告等充分证据，无法证明案涉房屋在供暖期内存在室温过低的情况。在签订合同时，陈丽敏为郭玉敏提供了四台空调设备，足以满足其使用需要。在郭玉敏反映供暖问题后，陈丽敏又在约定义务之外为被上诉人修暖气并负担全部费用。2、郭玉敏存在违约行为。截至目前，原告共计支付租金23万元，剩余3万元租金迟迟未付。二、一审判决适用法律错误。本案合同解除的前提是被上诉人迟延支付租金在前，构成根本违约，符合双方约定解除的情形，而非一审判决认定的出现房屋温度过低导致合同目的无法实现的法定解除情形。三、陈丽敏不应当退还保证金。根据合同约定，退还保证金的前提是被上诉人交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后退还保证金。现由于郭玉敏人迟延支付租金，主动解除合同搬离，单方原因造成本合同提前解除，也未结清物业管理费，依照约定，保证金不予退还。郭玉敏辩称：1、一审法院认定案涉房屋室内温度过低事实清楚，一审中郭玉敏提供了相关证据足以证明。2、郭玉敏不存在违约行为。郭玉敏从未说不给租金，但要把采暖费、物业费等账目一并算清。3、郭玉敏解除合同依据充分，构成违约的是陈丽敏。陈丽敏未提供处于使用状态的房屋，违约在先，郭玉敏解除合同于法有据。郭玉敏向一审法院提出诉讼请求：1、请法院依法确认与被告的《房屋租赁合同》于2021年2月17日解除；2、判决被告返还原告保证金2.16万元、租金损失115920元、采暖费1万元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2020年7月16日，原被告签订房屋租赁合同一份，约定原告承租被告所有的坐落于沈阳市大东区9门网点，面积329.47平方米，租赁期限自2020年8月1日至2023年7月31日，年租金26万元，按年交付，每年提前一个月支付，首次租金于合同生效当天交付，采暖、物业等费用由原告承担。合同签订后，原告开始使用房屋(广宜街21号9门及8门三层)，于2020年7月16日，10月23日两次支付被告房屋租金23万元及租赁保证金21600元，并缴付广宜街21号9门采暖费14069.12元、8门三层采暖费9334.40元、8门一、二层采暖费13577.60元。租赁合同履行期间存在房屋室温过低情况，原告于2021年4月18日将房屋交还被告。一审法院认为：本案原被告签订的房屋租赁协议系当事人真实意思表示，洽法有效，双方均应恪守履约。被告作为房屋出租人有保证房屋符合正常使用要求的义务，但原告提交的视频资料等证据可以证日案涉房屋在供暖期内确实存在室温过低的情况，原告合同目的无法实现，在此情况下其提前解除合同符合法律规定，不属于违约行为。原告于2021年4月18日将房屋交还被告，合同应于此时解除，其主张租赁合同于2021年2月17日解除缺乏证据支持，本院不予支持。合同解除后，被告应返还原告剩余租金，因案涉房屋供暖期内室温过低，导致使用价值降低，本院依据公平原则，酌定供暖期内房屋租金按合同价80%收取，故被告应返还原告租金65595元(230000元-260000元/365天*110天-260000元/365天*151天*80%)。因合同已解除，被告应返还原告保证金21600元。关于来暖费问题，因原告实际使用房屋为广宜街21号9门及8门三层，依据合同约定该部分费用由其承担，其垫付的8门一、二层来暖立费被告应予支付。采暖费发票显示该部分费用为13577.60元，原告要求被告承担1万元，本院予以支持。关于被主张的装修费用、违约金、中介费、物业费、租金损失等问题因未提出反诉，本院不予处理。一审法院判决：一、被告陈丽敏于判决书生效后十日内返还原告郭玉敏租金65595元；二、被告陈丽敏于判决书生效后十日内返还原告郭玉敏保证金21600元；三、被告陈丽敏于判决书生效后十日内给付原告郭玉敏采暖费10000元；四、驳回原被告其他诉讼请求。案件受理费3250元，减半收取1625元，由原告承担555元、被告承担1070元。二审期间，陈丽敏提供证人杨某作证，以证明案涉房屋不存在温度过低问题。证人杨某证言表示：其按照承租方的意见，对案涉房屋供暖设备进行改装，改装施工没有问题。郭玉敏质证认为，证人证言不具有真实性，且与陈丽敏有利害关系。郭玉敏2020年11月20日才交采暖费，前期拆改不可能有温度。且证人没有证明采暖当时是达标的。本院对一审查明的事实予以确认，对二审期间当事人提交的证据结合本案事实予以综合认定。本院认为，本案中的房屋租赁合同，双方均同意解除，一审法院也予以了确认。本案争议焦点为合同解除的责任承担以及合同解除后剩余租金、保证金是否应予返还和采暖费的承担问题。关于案涉房屋是否存在室温过低的问题。从双方在案涉房屋租赁期间就案涉房屋供暖不热问题多次沟通、处理，双方就供暖不热责任的争执，以及一审中郭玉敏提供的相关证据，一审法院认定案涉房屋供暖期存在室温过低的问题，事实清楚，证据充分。故对陈丽敏主张案涉房屋不存在室温过低情况的上诉理由，本院不予支持。关于案涉租赁合同解除的责任承担问题。根据《中华人共和国民法典》第七百零八条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。”因为案涉房屋在供暖期室温过低，致使郭玉敏无法在租赁期正常从事经营活动，作为出租人陈丽敏没能履行上述法定义务，构成根本违约，应当承担合同解除的主要责任。郭玉敏虽然尚有3万元租金未按约定如期支付，但事出有因，且已交付绝大部分租金，虽属违约，但不构成根本违约。故对陈丽敏主张郭玉敏构成根本违约的上诉理由，本院不予支持。关于剩余租金及保证金是否应当返还的问题。双方均同意解除合同，且解除合同的主要责任在陈丽敏，陈丽敏应当返还剩余租期的租金和保证金。故陈丽敏主张不应当退还保证金的上诉理由，本院不予支持。关于供暖期内租金的折算问题。一审法院根据郭玉敏将房屋交还陈丽敏的时间，确定合同于2021年4月18日解除，并无不当。一审法院基于案涉房屋在供暖期内存在室温过低的问题，影响了郭玉敏的正常经营活动，酌定供暖期内租金按合同价80%折算是其自由裁量范围，且无明显不当。故对郭玉敏主张一审法院酌定供暖期内租金按合同价80%收取与事实不符且违反法律公平原则的上诉理由，本院不予支持。关于采暖费的承担问题。因郭玉敏在一审的诉讼请求中，明确主张要求陈丽敏承担采暖费1万元。一审法院根据本案事实，支持了郭玉敏该项诉讼请求。现郭玉敏在上诉请求中，要求陈丽敏另行支付多垫付的采暖费13361.52元，已超出了一审诉请范围，本院不予处理。综上所述，上诉人郭玉敏、陈丽敏的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，郭玉敏预交的3250元由郭玉敏承担、陈丽敏预交的3250元由陈丽敏承担。本判决为终审判决。审 判 长 陈海军审 判 员 丁广昱审 判 员 曹 岩二〇二一年七月二十七日法官助理 勾雪峰书 记 员 杨佳玉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。