贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初9000号 原告：肖贵国，男，1975年10月25日出生，汉族，住贵州省毕节市。 原告：彭玉名，女，1980年2月12日出生，汉族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：孟元元（特别授权代理），系贵州靖毕律师事务所律师，执业证号：15205202111292428。 委托诉讼代理人：杨科军（一般授权代理），系贵州靖毕律师事务所实习律师，实习证号：23072011110081。 被告：毕节市天厦房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91520502556644557Y，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园街道办事处滨河东路。 法定代表人：丁昌泽，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：方洪伟（特别授权代理），系贵州本芳（黔西）律师事务所律师，执业证号：15205201610789666。 委托诉讼代理人：杨润（一般授权代理），系贵州本芳律师事务所实习律师，实习证号：23072010210065。 被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：9152050274112940XM，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路H2幢302号）。 法定代表人：耿春萍，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：翟进（特别授权代理），系贵州本芳（织金）律师事务所律师，执业证号：15205201611458443。 委托诉讼代理人：赵雄（一般授权代理），系贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15205201710012814。 原告肖贵国、彭玉名与被告毕节市天厦房地产开发有限公司（下称“天厦公司”）、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（下称“博泰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告肖贵国、彭玉名的委托诉讼代理人孟元元，被告天厦公司的委托诉讼代理人方洪伟、杨润，被告博泰公司的委托诉讼代理人赵雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖贵国、彭玉名向本院提出诉讼请求：1、判令毕节市博泰房地产开发有限责任公司支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，暂计40,000元（违约金以原告已付购房款404,590元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的1.3倍计付违约金，从2018年5月11日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）：2、判令被告向原告支付逾期交房违约金暂计15,000元（违约金以404,590元为基数，按日万分之二的标准从2018年1月1日计算至2019年1月29日止）；3、判令被告退还原告三通费（含闭路电视365元，燃气费2,500元）；4、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：2016年11月25日，原告与被告博泰公司签订《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买位于毕节市南部新区房屋XX，该商品房用途为住宅；建筑面积为130.11平方米，套内建筑面积105.87平方米，商品房总价款404590.00元；转移登记：（一）出卖人承诺于初始登记之日起180日内，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、超出约定日期起逾期180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.3%承担违约责任；2、超出约定日期起逾期180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）和（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照买受人已支付房款的1%支付违约金，给买受人造成其他损失的，由出卖人承担赔偿责任。（2）买受人选择不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，向买受人支付已交付房价款1%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，相关产权登记费用由买受人依法承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告已支付购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”的规定，被告未按照合同约定履行，违约行为在持续发生中，违约金应计算至涉案房屋具备办证条件后，被告将原告的转移登记的资料提交办证部门并通知原告之日止。加之原被告双方之前所签订的《商品房买卖合同》中关于违约金的约定过低，显失公平。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，原被告之间的合同依法成立并生效，被告未按照合同约定履行义务，构成违约，应按照合同约定承担违约责任至其提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。故原告依照《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向贵院提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。 被告天厦公司答辩称：一、天厦公司系受七星关区人民政府的指示，接受博泰公司的委托，对博泰公司开发的项目资金进行监管，将售房款专项用于涉案项目的建设。天厦公司与博泰公司之间实际系委托代理关系，原告以天厦公司代收购房款为由，要求天厦公司对博泰公司的违约行为承担责任没有事实及法律依据。博泰公司除开发涉案的水韵天颐项目外，还开发美欣明珠、半岛水湾、8090等项目。在项目开发过程中，因博泰公司资金链断裂，其所开发项目长期停工，造成不能按合同约定交房，导致众多买受人上访维权。为了有效化解博泰公司项目遗留问题，保障购房业主的合法权益，维护社会稳定，七星关区人民政府于2015年5月23日召开区委2015年第11次常委办公会议，决定：“由唐兴全同志牵头，开源公司负责，抽调精干力量组成工作组，对博泰公司资产进行全面核查，并制定方案促进博泰公司健康有序运转。”。开源公司系由毕节市人民政府出资设立的国有独资公司，天厦公司系开源公司旗下子公司，作为政府所属平台公司，天厦公司受开源公司的指派负责推进相关工作。天厦公司根据指示对博泰公司的前述项目资金及工程推进情况进行监管，一是对博泰公司已收取买受人首付款但未办理按揭的房屋帮助协调办理按揭贷款手续；二是将博泰公司剩余未售房源纳入拆迁优惠房源，同时也代博泰公司对外销售。售房款由天厦公司监管，再由博泰公司委托天厦公司代其支付项目工程款及材料款，确保项目工程能顺利收尾。根据《中华人民共和国民法典》关于代理的相关规定，结合前述事实，本案中天厦公司与博泰公司之间实际上属于委托代理关系，即博泰公司委托天厦公司代为收取、监管售房款项和支付工程款项，以确保博泰公司销售收入专款专用，保证工程顺利推进。根据法律规定，受托人以委托人名义所为民事法律行为，其法律后果由委托人承担，因此，涉案购房款项虽然是由天厦公司收取，但天厦公司仅是代收、代管相关款项，对于因博泰公司自身的行为引发的违约责任不应当由天厦公司承担。二、涉案商品房买卖合同关系发生于被答辩人与博泰公司之间，答辩人与被答辩人之间不存在合同关系，被答辩人无权要求答辩人向其承担违约责任。根据被答辩人与博泰公司所签署的《商品房买卖合同》，该合同的签订主体系被答辩人与博泰公司，答辩人非该合同的权利义务主体，根据合同相对性的基本法律原则，被答辩人无权就该《商品房买卖合同》的履行纠纷要求答辩人承担任何责任。综上所述，答辩人与博泰公司之间系委托代理关系，因博泰公司自身行为引发的法律责任应由博泰公司自行承担。答辩人与被答辩人之间不存在合同关系，被答辩人对答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请人民法院驳回被答辩人的诉讼请求。 被告博泰公司答辩称：一、案涉商品房买卖合同系答辩人与被答辩人签订的，合同相对人系被答辩人与博泰公司，博泰公司并非故意逾期交房，应当扣除施工过程中出现的恶劣天气、中高考放假、法定节假日等时间后才能计算实际逾期交房天数。且双方合同约定的违约金标准仅为日万分之一，并非原告主张的日万分之二。二、天厦公司收款系属于代收代付，不应当承担逾期交房违约责任。因博泰公司对外负债较多，资金链断裂，未能专款用于项目建设，导致所开发的项目难以推进，所销售的房屋不能按时交付给业主使用，引发大量购房业主向政府相关部门频繁上访维权。七星关区人民政府为了避免因业主维权引发群体性事件、妥善解决社会矛盾、保障业主购房款项实际用于项目建设、推进工程尽快完工，以维护购房业主合法权益，经多方协调，指示由天厦公司作为监管单位，对博泰公司的销售资金进行监管，确保款项用于项目建设。根据政府指示，天厦公司接受博泰公司委托，作为博泰公司所开发项目的资金监管单位，在博泰公司销售商品房的过程中，将销售所得款项收入天厦公司指定的账户，在博泰公司项目实施过程中，再根据工程的实际进度，将代收代管的款项实际用于支付各项目施工单位工程款、材料供应商的材料款。答辩人与天厦公司之间实际系委托代理关系，天厦公司不应当承担责任。三、被答辩人主张的各项开户费没有法律依据，且该费用是代收代缴，该部分费用最终不是由答辩人获得，而是实际支付给相应的服务提供单位，且被答辩人也实际使用了相关服务，因此，无权要求答辩人退还该费用。四、案涉房屋未取得初始登记，不符合办理转移登记的有关条件，不能为被答辩人办理不动产权登记证书。同时，双方合同约定的是：在商品房实际交付之日起180日内申请该商品房所有权初始登记，于初始登记之日起780日内，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。超出约定日期起逾期780日以内，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，向买受人支付已交房价款0.3%的的违约金；超出约定日期起逾期780日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，向买受人支付已交房价款1%的的违约金。据此，原告主张的关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金计算标准及计算时间均不符合双方合同约定，且本案尚在履行期限内，不存在逾期交付商品房转移登记有关文书的情形，原告主张的逾期办证违约金不应支持。综上所述，恳请人民法院依法判决。 被告博泰公司当庭补充答辩称：原告的诉讼请求均已超过诉讼时效。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月25日，以原告肖贵国、彭玉名为买受人，被告博泰公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人修建的位于毕节市南部新区，该商品房合同约定建筑面积130.11平方米，套内建筑面积105.87平方米。总价款为404590元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人采取一次性付款。出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。上水、下水、供电、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络，交付时达到使用条件。除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。”初始登记：出卖人负责在商品房实际交付使用之日起180日内申请该商品房所有权初始登记。转移登记：（一）出卖人承诺于初始登记之日起780日内。取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、超出约定日期起逾期780日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.3%承担违约责任；2、超出约定日期起逾期780日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）和（2）项处理：（2）买受人选择不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，向买受人支付已交付房价款1%的违约金。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，相关产权登记费用由买受人依法承担。《商品房买卖合同》还约定了其他事项。同日，原告向被告天厦公司支付购房款404590元，以及维修基金9758元，被告天厦公司向原告出具相应收款收据。2018年7月24日，被告天厦公司将涉案房屋交付给原告，并收取原告闭路电视入户费365元、燃气入户费2500元。原告认为，被告在履行商品房买卖合同过程中存在违约，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 另查明：诉讼中，毕节市七星关区人民政府办公室出具《情况说明》，载明“因博泰公司资金链断裂，其开发的水韵天颐、美欣明珠、半岛水湾、8090等项目长时间停工，造成博泰公司不能按合同约定交房，部分购房人多次到相关部门上访。2015年5月，为化解博泰公司以上项目遗留问题，及时完成工程收尾交付购房业主使用，根据区委区政府安排，区属国有公司毕节市开源建设投资（集团）有限公司安排其全资子公司天厦公司具体负责推进博泰公司问题楼盘处置相关工作。天厦公司对博泰公司前述项目资金及工程推进情况进行监管，一是对博泰公司已收取买受人首付款但未办理按揭的房屋帮助协调办理按揭贷款手续；二是将博泰公司剩余未售房源纳入拆迁优惠房源，同时也代博泰公司对外销售。销售资金由天厦房开公司监管，博泰公司委托天厦公司支付项目已完工部分的工程款和后续收尾工程款，确保项目顺利完工。” 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，本案当事人之间的争议焦点为：1、涉案房屋出卖人是被告博泰公司还是天厦公司；2、涉案房屋逾期交房违约金、逾期交付办理房屋转移登记的有关文书违约金应当如何认定；3、原告交纳的电视入户费365元、燃气入户费2500元应否退还。 关于涉案房屋出卖人是被告博泰公司还是天厦公司的问题。原告认为，其系在被告天厦公司售楼处购买的涉案房屋，且系被告天厦公司收取原告购房款、开户费等款项，故应当认定被告天厦公司系涉案房屋的出卖人。但是，确定双方之间存在买卖关系的《商品房买卖合同》的出卖人系被告博泰公司，即便合同是之后加盖博泰公司印章，但被告提供商品房买卖合同给原告签字时，合同上已经载明了出卖人博泰公司。另外，被告天厦公司对外销售博泰公司房屋，收取原告款项，系根据区委区政府的安排，代博泰公司监管资金，确保项目顺利完工。对此，被告博泰公司予以认可。故对被告天厦公司的该抗辩主张，本院予以采纳。应当认定涉案房屋的出卖人系被告博泰公司，被告天厦公司系代表被告博泰公司收取购房款，再根据博泰公司委托支付工程款，确保项目顺利完工。 关于涉案房屋逾期交房违约金的认定问题。原告按商品房买卖合同约定支付了全部购房款，被告博泰公司亦应按合同约定向原告交付房屋。《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人超过60日，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。被告于2018年7月24日向原告交付涉案房屋，超过合同约定的期限。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条的规定，被告博泰公司应承担相应的违约责任。因此，对原告诉请判决被告支付的逾期交房违约金，应以原告已付购房款404,590元为基数，按每日万分之一的标准从2018年1月1日起计算至2018年7月24日止，违约金的具体数额为8,253.64元（404,590元×0.01%×204天）。被告博泰公司提出诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条，一般诉讼时效为三年的规定，因涉案的逾期交房违约金诉讼时效的起算时间为2018年9月22日，原告于2021年5月13日提起诉讼，未超过诉讼时效期间，被告的抗辩理由不成立。 关于涉案房屋逾期交付办理房屋转移登记有关文书违约金认定问题。《商品房买卖合同》约定，出卖人负责在商品房实际交付使用之日起180日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人承诺于初始登记之日起780日内。取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。超出约定日期起逾期780日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人选择不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，向买受人支付已交付房价款1%的违约金。根据该约定，被告博泰公司最迟应在商品房实际交付使用之日起960日内（180日＋780日）将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，即在2021年3月10日前将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，被告博泰公司至今未取得初始登记，已然违约，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条的规定，被告博泰公司应承担相应的违约责任。根据合同约定，被告博泰公司应当向原告支付已交付房价款1%的违约金，即404,590元×1%=4,045.90元。被告博泰公司提出诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条，一般诉讼时效为三年的规定，该逾期办理商品房转移登记的有关文书诉讼时效的起算时间为2021年3月10日，原告于2021年5月13日提起本案诉讼，未超过诉讼时效期间，故被告的诉讼时效抗辩理由不成立。 关于被告退还“三通费”的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。故被告另行向原告收取的燃气入户费2,500元，闭路电视入户费365元无事实及法律依据，理应予以退还。因该被告收取该费用无法律依据，原告随时可要求被告返还，故被告的诉讼时效抗辩理由不成立。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十五条、第五百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告肖贵国、彭玉名逾期交房违约金8,253.64元； 二、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告肖贵国、彭玉名逾期交付办理商品房屋转移登记有关文书违约金4,045.90元； 三、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告肖贵国、彭玉名燃气入户费2,500元，闭路电视入户费365元； 四、驳回原告肖贵国、彭玉名的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费623元（已减半收取），由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担90元，原告肖贵国、彭玉名负担533元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 吴 誉 二〇二一年七月三十日 书记员 何梦思