兰州新区人民法院民 事 判 决 书（2021）甘0191民初1719号原告：秦韵。委托诉讼代理人:秦书金（系秦韵父亲）。被告：兰州新区智厚房地产有限公司。法定代表人:唐豪，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾翔峰，甘肃和谐律师事务所律师。委托诉讼代理人：康慧，甘肃和谐律师事务所实习律师。原告秦韵与被告兰州新区智厚房地产有限公司（以下简称智厚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦韵向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除双方签订的房屋买卖《认购确认书》;2.依法判令被告退还已收取原告定金20000元，并多返还已收取定金应双倍返还的20000元；3.判令被告退还已支付购房款138000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系在兰州新区开发房地产的房地产开发商。2020年7月19日，被告业务人员谭立坤、殷兴人以特价房为由，诱导原告先交了20000元购房定金购买了被告所开发的兰州新区××公寓××号楼××层××号房屋，双方仅签订了《认购书》，并未签订正式的房屋买卖合同。2020年7月25日，被告以该特价房只能为原告留十天为由，欺骗原告交付了购房款138000元;2020年8月18日，被告业务员谭立坤发短信通知原告可以签合同了，签正式合同时原告发现被告方提供的格式合同条款与其所介绍房屋情况存在很大出入，且不允许原告修改。例如，介绍的房屋用途为住宅（参观的样板间也是住宅），但在其格式合同中房屋用途则为商业和营业；承诺的层高5.1米，而格式合同中则为4.9米；格式合同及附件四的补充内容大多处违背公平原则（如内容都加了一条“对此情况出卖人已经告知买受人已完全知悉并认可”）。鉴于其所提供的合同文本严重限制原告的合法权利，双方对合同条款分歧较大，被告又不允许原告修改，双方无法就此达成一致意见，导致双方未能签订正式房屋买卖合同，双方房屋买卖无法继续进行。鉴于被告丧失诚信原则，恶意诱导购房人先付款后签约，签约时又以不公平的格式合同欺诈并限制购房人的基本权利，导致双方未能达成房屋买卖合同，房屋买卖无法继续进行，双方签订的《认购书》也应当依法解除，被告应当退还其所收取的原告购房款。另，因双方房屋买卖无法继续进行的过错全部在被告，被告违反了认购协议中的缔约义务，应当双倍返还所收取的定金。为了维护原告的合法权益和法律的尊严，现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律，依法提起诉讼，望判如所请。智厚公司辩称：双方签订的《协议书》《确认书》约定的内容没有违反法律的强制性规定，系双方真实意思表示，应受法律保护，主要理由如下：1.2020年7月19日，双方签订《认购协议书》第八条、第九条约定:经甲方通知签订商品房买卖合同之日起30日内不签订的，视为乙方自动放弃所认购该物业之权利，甲方有权单方解除本认购协议，定金不予退还。标的房及项目的宣传资料、模型、样板房、广告仅供参考，均以商品房买卖合同(含附件)的规定内容为准。2.2020年7月25日，双方签订的《房屋认购确认书》明确约定经出卖人通知购房人拒绝签订商品房买卖合同视为购房人放弃购房权利购房人应当按照总房款的30%向出卖人支付违约金，所涉认购类协议全部解除。3.秦韵在起诉状中已自认其于2020年8月18日收到签订正式买卖合同的通知，说明智厚公司已履行《确认书》中约定的通知义务，不存在任何违反确认书内容的行为。同时，秦韵在起诉状中通篇使用“诱导”“欺骗”“恶意”等字眼，其作为完全民事行为能力人，在签署《协议书》《确认书》时对约定内容明确知悉，签字确认是其真实意思表示，智厚公司不存在欺骗、诱导的情形。秦韵在诉状中使用的贬义词已对智厚公司名誉造成严重侵害。4.秦韵在签订《协议书》和《确认书》的时间相差6天，在这6天内，其有足够的时间对《协议书》的内容提出异议。但其不仅没有提出异议，反而在7月25日签署了《确认书》，该确认书对双方的权利义务再次进行了明确。约定该确认书可视为双方签订的预约合同，双方应受该预约合同的约束。5.最高院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的司法解释第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书等预约合同约定在一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方有权要求其承担预约合同的违约责任，或要求解除预约合同并主张损害赔偿。综上，秦韵在收到智厚公司签订买卖合同的通知后拒绝签订，其行为已严重违反确认书的约定，应承担违约责任，赔偿智厚公司的损失。故应当依法驳回秦韵的全部诉讼请求。本院经审理查明认定如下事实：2020年7月19日，秦书金（乙方）与智厚（甲方）公司签订《新领公馆房屋认购协议书》，协议约定，乙方自愿购买甲方开发建设的位于兰州新区××路××路）以西、兰州新区土地储备征收管理中心以北的“新领公馆”3幢2层207号房，户型为公寓，建筑面积25.2平方米（面积最终以政府部门核定数为准），该房屋经甲方优惠后，每平米实价为6468.25元，总房价款暂定为163000元。乙方在自愿签订该协议后向甲方交付购房定金10000元，该定金在签署《商品房买卖合同》时计入乙方购房款中。乙方在交付定金并签订本协议书后11日内即2020年7月30日前向甲方交付83000元，剩余金额80000元在签订《商品房买卖合同》后向甲方全部缴清。并备注有分期9.8折，贴997元。协议还约定了税费负担、违约责任等内容。协议签订当日，秦书金以转账方式支付了20000元，智厚公司出具的收据显示，收款记录为认购，业主姓名为秦韵。2020年7月25日，就案涉房产秦韵（秦书金之女）与智厚公司又签订了《房屋认购确认书》，该认购确认书中购房人为秦韵，房屋基本情况为新领公馆3号楼2层07号房，建筑面积25.2平方米，建面单价6835元，建面总价172242元。折后建筑面积成交单价6269.85元，折后总价158000元。付款方式为158000元（已交定金20000元、本次签约应补交款金额138000元）。备注内容为一次性，原定3号楼一层29号房交认购金10000元，现转入3号楼2层07号房屋总款，原认购名秦书金，现转为秦韵（父女关系）。协议还约定了解除事项。该协议签订当日，秦韵支付购房尾款138000元。后秦韵对智厚公司提供的格式化的《商品房买卖合同》的部分条款产生分歧，双方协商未果，未签订正式的《商品房买卖合同》。上述事实，有当事人陈述、书证新领公馆房屋认购协议书、房屋认购确认书及收据等证据证实，本院予以确认。本院认为，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预定书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。本案中，虽然双方没有订立正式的商品房买卖合同，但并不影响已经签订的预约合同《房屋认购确认书》的效力。秦韵向本院请求解除《房屋认购确认书》，而合同解除的一般性前提是已经成立并生效，故其对《房屋认购确认书》效力亦持肯定态度。那么，基于双方《房屋认购确认书》效力的认可，对本案应当着重讨论秦韵是否具备合同解除权或请求解除合同的条件是否成就。一、秦韵是否具备合同解除权。依据《中华人民共和国民法典》的相关规定，合同解除权包括法定解除权和约定解除权。法定的解除权包括：1.因不可抗力致使不能实现合同目的；2.在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5.法律规定的其他情形；6.以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。从秦韵的举证来看，尚没有证据能够证明其已经具备法定解除权。约定解除权是指当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。关于合同解除，双方在《房屋认购确认书》中的约定为“购房人按照双方约定的付款方式支付首付款或全部款项后，经出卖人通知，拒绝签订《商品房买卖合同》或在签订《商品房买卖合同》前要求退还已支付的购房款的，视为购房人放弃购房权利，其行为已构成根本性违约。购房人应当按照总房款的30%向出卖人支付违约金，剩余款项于签订退款申请单之日起180个工作日内退还至购房人，所涉认购协议全部解除。”从秦韵与智厚公司的交涉过程来看，其已明确表示因智厚公司提供的《商品房买卖合同》的诸多问题双方无法协商一致，要求退还购房款。从形式上看，约定解除事由已经成就。但基于契约严守的原则，行使解除权一般为守约方的救济方式，这也是合同法鼓励交易的立法价值所在。故秦韵作为拒绝签订合同的违约方，不具有行使合同解除权的法理基础。综上，秦韵不具有解除合同的形成权，其提起的也非形成权之诉。二、因秦韵不具有合同解除权，才能对其请求解除合同的条件是否成就进行讨论，换言之，即其作为违约方行使形成诉权以跳出合同僵局能否得到本院支持。《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”从双方的协商过程来看，关于智厚公司提供的《商品房买卖合同》，一方要求对部分条款进行修改后缔约，另一方又不同意修改，双方无法达成一致，形成合同僵局，致使《房屋认购确认书》的合同目的已经不能实现。且秦韵已经全额支付购房款，《房屋认购确认书》确定的义务现仅为签订正式合同，该义务为非金钱履行义务。如果法院对该义务进行强制履行，显然会违反合同之意思自治和契约自由之原则。综上，本院对秦韵与智厚公司签订的《房屋认购确认书》依法予以解除，终止双方的合同权利义务关系。但作为违约方，秦韵应当继续承担相应的违约责任。关于违约责任，双方在《房屋认购确认书》约定为“购房人应当按照总房款的30%向出卖人支付违约金”，秦韵诉请要求智厚公司返还购房款并按定金规则双倍返还已支付定金，当然含有违约金不合理的意思表示。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案案涉房屋双方没有签订备案合同，对房屋二次销售的影响较小，智厚公司的实际损失亦无法准确计算，故本院参照上述司法解释第十三条的规定，酌定秦韵承担违约金5373元（已付房款158000元×金融机构以一年期贷款市场报价利率3.85%为基准，上浮30%计收逾期贷款利息的利率5.005%×秦韵举证显示的通知签订合同之日即2020年8月18日起至起诉之日即2021年4月22日共计248天÷365天≈5373元）。扣除违约金后，剩余购房款152627元智厚公司应当返还。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百八十条、第五百八十五条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定，判决如下：一、自本判决生效之日解除秦韵与兰州新区智厚房地产有限公司2020年7月25日签订的《房屋认购确认书》；二、兰州新区智厚房地产有限公司在本判决生效后十五日内返还秦韵支付的购房款152627元；三、驳回秦韵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费1930元，由秦韵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  朱亮军二〇二一年七月二十一日法?官?助?理赵一敬书记员  王长莉