甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2021）甘0104民初2101号原告：康娟，女，1967年11月17日出生，汉族，住甘肃省兰州市西固区。被告：张骞，男，1981年11月15日出生，汉族，住河南省荥阳市。原告康娟与被告张骞房屋租赁合同纠纷一案,本院于2021年6月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告康娟与被告张骞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康娟向本院提出诉讼请求：1.张骞支付2020年3月1日至3月31日及2020年6月1日至2021年5月17日的租金40,625元（3,250元／月×12.5月）；2.张骞按年利率4.35%支付利息1,840元（40,625元×4.35%÷12月×12.5月）；3.张骞结清2021年5月17日前的水费、电费、物业费共计464.40元；4.张骞支付换锁费用60元；5.张骞支付违约金4,000元；6.本案诉讼费由张骞负担。事实和理由：康娟将房屋租赁给张骞，双方于2016年8月口头约定，2016年9月以后租金为2,800元／月，月租逐年涨150元。2020年2月，康娟向张骞催要租金，张骞以疫情为由，请求暂缓付租。2020年4月13日，张骞告知康娟，房屋已被转租给刘亚琼。康娟给刘亚琼打电话得知房屋又被转租给王晓荣。王晓荣以与康娟无合同关系为由，拒绝向康娟支付租金、腾交房屋。王晓荣使用房屋却拒付租金，又不腾房屋，但康娟只能向合同相对人张骞主张支付租金、腾交房屋。2020年5月，康娟起诉至人民法院，因不懂法律程序和笔误，只主张了2020年4月、5月的租金。人民法院判令张骞支付2个月租金、判令王晓荣腾交房屋。2021年5月17日，王晓荣腾交房屋。2020年3月1日至2021年5月17日，王晓荣占用房屋14.5个月，张骞支付了2个月租金，仍应支付12.5个月租金。王晓荣搬离房屋后，拒绝归还房屋钥匙。康娟支付换锁费用60元。张骞辩称，其已将转租事宜告知了康娟，且双方的房屋租赁合同在康娟第一次起诉时已解除，其已履行完民事判决书确定的义务。另外，康娟未向张骞退还押金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。康娟提交的（2020）甘0104民初1598号民事判决书、（2020）甘01民终4746号民事判决书、房屋租赁合同、短信、银行流水单、物业费票据、结案通知书，以上是当事人对真实性无异议的证据，客观、合法且与本案有关，可以作为定案依据，本院予以采信。通过对当事人提交的证据进行认定并结合庭审调查，本院查明如下案件事实：2013年8月27日，康娟与张骞签订房屋租赁合同，约定康娟将位于兰州市西固区××小区××商铺出租给张骞，租期为2013年9月1日至2016年8月30日。双方约定先付租金后使用房屋，逾期付租则“罚款肆仟元”，还约定张骞自行承担水费、电费、物业费。双方又约定，张骞“私自将房屋转租、转让或者转借他人使用”的，康娟有权终止合同、收回房屋。合同到期后，双方未续签书面的房屋租赁合同，但仍继续履行原合同。2019年3月5日，张骞通过银行转账，向康娟支付租金3.6万元。2019年9月4日，康娟发信息给张骞，“我把房钱算一下，你看看，上半年每月3100×6＝18600元，下半月每月3250×6＝19500元，上半年你给我36000元，18600＋19500－36000＝2100元，你再给我补2100元……”。2019年9月29日，张骞向康娟转账2100元。2020年4月13日，康娟得知张骞擅自将房屋转租给刘亚琼。康娟向刘亚琼主张租金，得知房屋又被转租给王晓荣。2020年7月1日，康娟将张骞、刘亚琼、王晓荣作为被告，起诉至本院，形成（2020）甘0104民初1598号案件。康娟在（2020）甘0104民初1598号案件中提出如下诉讼请求，1.王晓荣向康娟返还2020年4月、5月租金6500元；2.被告结清水费48元、电费128元、物业费270元；3.王晓荣向康娟支付违约金4000元；4.解除康娟与张骞的房屋租赁合同，康娟收回房屋；5.本案诉讼费由王晓荣负担。庭审中，康娟将诉请变更为，解除与张骞的房屋租赁合同、收回房屋、张骞支付2020年4月、5月的租金6500元。在（2020）甘0104民初1598号案件中，本院向张骞送达了应诉法律文书，但是张骞不能说明收到起诉状的日期。2020年8月4日，本院作出（2020）甘0104民初1598号民事判决书，判决解除康娟与张骞的房屋租赁合同关系，判令张骞支付租金6500元，并判令王晓荣腾交房屋。（2020）甘0104民初1598号民事判决书生效后，张骞向康娟支付租金6500元。2021年5月17日，康娟通过强制执行程序，取回房屋。另查明：康娟于2021年5月4日向甘肃宏泰物业管理有限公司支付2021年1月至4月物业费264元，并支付了电费143.50元、水费12.90元，又于2021年5月12日支付电费44元。还查明：张骞向康娟支付2,000元押金，康娟未向张骞退还。本院认为，康娟与张骞于2013年8月27日签订的房屋租赁合同期限届满后，双方形成不定期租赁合同关系，不定期租赁合同又被康娟诉请解除。合同解除前，张骞负有付租义务；合同解除后，张骞与康娟的权利义务关系终止，张骞不再负有付租义务，若其继续占有、使用房屋的，应参照原合同约定的租金标准支付占用费。一、关于租金。康娟于2020年7月1日起诉时，只主张了2020年4月、5月的租金，未主张2020年3月的租金，但此时，2020年3月的租金已发生。（2020）甘0104民初1598号案件的开庭时间为2020年8月4日，康娟当庭将诉讼请求变更为解除与张骞的合同、判令张骞支付2020年4月与5月的租金，此时，2020年6月租金已经发生，康娟却未主张该月租金。康娟于2020年7月1日诉请解除与张骞的房屋租赁合同，（2020）甘0104民初1598号民事判决书判令解除合同。解除权作为形成权，自解除通知到达对方时发生合同解除的法律效果。康娟以起诉的方式行使解除权，二人的房屋租赁合同应自本院向张骞送达起诉书后解除。张骞当庭称无法记起收到起诉书的时间。经查阅（2020）甘0104民初1598号案卷得知，本院工作人员于2020年7月2日向王晓荣、刘亚琼送达应诉法律文书，但是该事实不能证明张骞亦于2020年7月2日收到应诉法律文书。经查阅（2020）甘0104民初1598号案卷又得知，2020年7月24日，本院工作人员向张骞发送信息，显示本院已向张骞送达了起诉书，要求张骞提供送达地址以便向其邮寄传票，但案卷未记载向张骞送达起诉书的日期。本院根据现有证据，将2020年7月24日定为张骞收到起诉书的日期，认定康娟与张骞的房屋租赁合同于2020年7月24日解除。通过前述分析可知，康娟在提起（2020）甘0104民初1598号案件时，以及在（2020）甘0104民初1598号案件的庭审中当庭变更诉请时，2020年3月1日至3月31日、6月1日至7月24日的租金已经发生。康娟在本诉中主张的2020年3月1日至3月31日、6月1日至7月24日的租金与其在（2020）甘0104民初1598号案件中主张的2020年4月、5月租金均属基于同一民事法律关系和同一事实的诉请，康娟应在同一诉讼中一并提出，不应分案诉讼。从保障诉讼经济原则得以落实与诉讼规则得以遵守的角度，或者说就程序正义而言，康娟在本诉中诉请2020年3月1日至3月31日、6月1日至7月24日的租金，不应得到支持。但是，法治的进步是循序渐进的，不能一蹴而就。对诸如康娟的普通民众，法律不应苛求其具备民事诉讼专业知识，而应以宽容的态度对待其在诉讼中不谙程序规则的行为。简言之，本案的实体正义较程序正义更具价值。因此，本院对康娟违背程序规则、分案诉讼主张租金的行为不加苛责，对康娟诉请的2020年3月1日至3月31日租金、6月1日至7月24日的租金之诉请予以支持。康娟主张租金标准为3,250元／月，张骞称记不清租金标准。根据康娟提交的短信记录可知，康娟与张骞约定2019年下半年的租金标准为3,250元／月，张骞按此标准支付了2019年下半年的租金。本院对康娟提出的租金标准为3,250元／月的事实主张予以采纳。张骞应向康娟支付2020年3月1日至3月31日、6月1日至7月24日的租金9,100元（3,250元／月×2月＋3,250元／月÷30日×24日）。康娟与张骞的权利义务关系因合同解除而终止，张骞不再向康娟负付租义务，张骞若仍实际占有、使用房屋，则应参照原合同约定的租金标准支付占用费。占用费是占用人无合同依据而占用房屋所生费用，与（2020）甘0104民初1598号案件的基础法律关系和案件事实不同。康娟自2020年4月13日即得知房屋已被张骞转租给他人，房屋由他人实际占有、使用的事实。简言之，合同解除后，张骞并未实际占有、使用房屋，不应支付占用费。二、关于利息与违约金。康娟诉请利息，实质上是主张张骞逾期付租对其造成的损失，与逾期付租违约金同质。康娟在无证据证明违约金不足以弥补其损害的情形下，不应既主张违约金又主张违约损失。康娟在本案中诉请的利息、违约金、租金与（2020）甘0104民初1598号案件的诉请均基于同一民事法律关系与同一事实，从诉讼程序规则上看，不应分案诉讼或者另行诉讼。本院为实现实体正义，越过程序规则，对康娟在本案中诉请的租金予以支持。但是，人民法院在处理案件时，应避免司法活动凌驾于程序规则之外，不应在价值衡量与利益选择上作过多倾向性裁量。康娟在（2020）甘0104民初1598号案件中未向张骞主张利息、违约金，而是向王晓荣主张违约金，又当庭撤回对王晓荣诉请的违约金。无论从禁止分案诉讼的程序规则的角度，还是从权利处分的角度，康娟在本案中诉请的利息、违约金均不应得到支持。更应注意的是，康娟与张骞的不定期房屋租赁合同已经被解除，向将来发生解除的效果。现解除效果已经发生，康娟与张骞的权利义务关系已终止，康娟无权在权利义务关系终止后再要求张骞按照合同约定的违约条款承担违约责任。鉴于以上事由，本院不向康娟释明在违约金与利息之间做出选择。当然，本院在合同解除后仍支持了康娟诉请的租金，除实体正义的考虑外，还因合同解除只应向将来发生效力，并不能消除解除前已履行的权利义务。三、关于水费、电费、物业费。康娟提交的票据显示，264元物业费发生于2021年1月至4月，在此期间，张骞未占用房屋，不应承担该笔物业费。康娟提交的水电费票据未显示发生水电费的期间，不能证明水电费发生于张骞租赁或者占有、使用房屋期间，应承担举证不能之不利后果。本院对康娟提出的该项诉请不予支持。四、关于换锁费用60元。康娟主张，因王晓荣拒绝归还钥匙，故其换锁花费60元。康娟未举证证明该事实，应当承担举证不能的不利后果。另外，（2020）甘0104民初1598号判决书判令王晓荣腾交房屋。可见，负腾交房屋义务的是王晓荣，而非张骞。王晓荣未完全履行腾交房屋之义务——将钥匙交与康娟，后果不应由张骞负担。本院对康娟提出的该项事实主张不予采纳，对该项诉请不予支持。五、关于2,000元押金。张骞在当庭答辩中称，康娟未向其退还押金2,000元。张骞未提出反诉。经法庭询问，张骞表示不提出反诉。本院根据不诉不理的民事诉讼规则，对张骞提出的该项抗辩意见不予处理。张骞可与康娟协商解决，或另行提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告张骞于本判决生效之日起五日内，向原告康娟支付2020年3月1日至3月31日及2020年6月1日至7月24日的租金9,100元；二、驳回原告康娟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费487元，由原告康娟按比例负担393元，由被告张骞按比例负担94元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  张倩倩二〇二一年七月十二日书记员  张 楠