江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏02民终3764号上诉人（原审原告）:江阴市中科君亿房地产开发有限公司，统一社会信用代码9132028106952964X6，住所地江阴市新桥镇新杨路北首。法定代表人：费建法,该公司总经理。委托诉讼代理人：刘俊华，张家港市港区法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：陈军，男，1972年12月11日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：马涛，江苏锋源律师事务所律师。上诉人江阴市中科君亿房地产开发有限公司（以下简称中科君亿公司）因与被上诉人陈军房屋买卖合同纠纷一案，不服江阴市人民法院(2021)苏0281民初949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中科君亿公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.涉案房屋没有验收手续并不影响装修入住，陈军完全可以按约接收房屋。2.陈军没有按照约定期限支付尾款45万元构成违约。3.2020年5月其公司要求陈军支付45万元并收房，但是陈军拒绝付款收房，同样构成违约。综上，请求法院改判支持其一审诉讼请求。陈军辩称，一审判决正确，请求二审法院维持原判。中科君亿公司向一审法院起诉请求：判令陈军支付违约金914326元，其中逾期收房违约金814800元，以280万元为基数，自2020年5月10日起至2020年11月20日止共194天按日千分之一点五计算；其中逾期付款违约金99526元，以45万元为基数自2017年12月31日起至2021年1月14日（此后违约金不再计算）按日万分之二计算。一审法院认定事实：2014年10月10日，陈军与中科君亿公司签订《商品房买卖合同》1份，约定陈军向中科君亿公司购买位于江阴市××镇××路××单元××层房屋，建筑面积284.64平方米，商品房价款为280万元。合同第六条付款方式及期限约定：买受人于2014年10月10日前付款140万元，于2015年12月30日前付款50万元，再于2016年12月30日前付款45万元，并于2017年12月30日付清余款45万元。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第项中的比率）的违约金。合同第八条约定了房屋的交付条件和期限：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定了房屋的交接方式：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.逾期15天之内，买受人按逾期天数向出卖人支付房屋总价每日1‰的违约金，合同继续履行；2.逾期15天后，买受人继续履行合同的，经出卖人同意，买受人按逾期天数向出卖人支付房屋总价的每日1.5‰的违约金，合同继续履行；3.逾期15天后，出卖人有权解除合同，买受人应按照购房总价款的10‰向出卖人承担违约金。陈军已向中科君亿公司支付购房款235万元，因中科君亿公司未按期交房，故尾款45万元陈军未支付。涉案商品房于2020年4月27日经综合验收合格。中科君亿公司向业主邮寄交房通知后，业主收房时，中科君亿公司要求业主签署一份告知书，告知书的内容主要为：根据江阴市住房和城乡建设局澄住建[2019]107号文件《关于商品（XXXX一、二期）通过交付使用竣工验收的通知》，结合XXXX交房过程中面临的实际状况和业主交房的强烈需求，经开发商与业主多次协商，我公司拟于近日分批办理交房手续，并一致达成告知书如下：二、开发商将全力以赴抓紧办理相关手续，力争在三个月之内办理完毕，如在三个月内未办理完毕开票、办证等相关手续，业主给予理解和支持，同时免除追加开发商相关责任。……四、若业主不认可本告知书，可以暂缓办理交房手续。部分业主因中科君亿公司要求附条件收房，故拒绝收房。2020年5月9日，中科君亿公司通知陈军收房，但是要求先交尾款45万元。另查明：陈军因中科君亿公司逾期交房于2019年3月20日诉至一审法院，该院于2020年9月28日作出(2019)苏0281民初4567号民事判决书，确认上述事实，认定中科君亿公司需向陈军支付自2016年7月1日至2020年7月15日期间的逾期交房违约金计414151.20元，为减轻诉累，对陈军提出尾款45万元抵扣违约金予以准许，陈军还需支付中科君亿公司房屋尾款35848.80元。上述判决生效后，2020年11月20日，陈军至中科君亿公司交纳尾款，并要求中科君亿公司交房，同日，陈军交纳了尾款36000元，但中科君亿公司拒绝交房，要求陈军交齐45万元房款。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。陈军与中科君亿公司签订的商品房买卖合同合法有效，根据合同约定，中科君亿公司应在2016年6月30日前将经综合验收合格的房屋交付陈军，而陈军应付的尾款45万元按合同约定应在2017年12月30日前付清，故中科君亿公司具有先履行义务。因中科君亿公司并没有按合同约定在2016年6月30日前交付房屋，故陈军行使后履行抗辩权符合合同法第六十七条规定，只有在中科君亿公司完全履行了合同义务，后履行抗辩权才消灭。中科君亿公司认为双方均存在违约行为，陈军尾款支付时间为2017年12月30日，陈军也构成违约，中科君亿公司抗辩称陈军应支付尾款后才能交付房屋。虽2017年12月30日后按合同约定双方履行均届期且均未履行义务，但在后履行义务人陈军请求先履行义务人中科君亿公司履行交付房屋义务时，中科君亿公司不应享有拒绝交房的抗辩权。因中科君亿公司已经违约，若再赋予其在陈军支付尾款义务到期后的抗辩权，则陈军享有的后履行抗辩权即失去了意义。虽涉案房屋在2020年4月27日经综合验收合格，但中科君亿公司一直主张陈军先付尾款才能办理交房手续，即便在法院作出的判决生效后，即已确认尾款抵扣逾期交房违约金后，仍要求陈军支付尾款45万元，故涉案房屋尚未交付的责任在于中科君亿公司而非陈军，对中科君亿公司主张的逾期收房违约金及逾期付款违约金均不支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回中科君亿公司的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取6472元，中科君亿公司自行承担。二审中，当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实依法予以确认。本院另查明：关于涉案房屋的交付时间如何确定的问题。(2019)苏0281民初4567号民事判决书中载明：中科君亿公司应于2016年6月30日前将综合验收合格的房屋交付给陈军。陈军收到中科君亿公司于2020年5月9日交房的通知书后，中科君亿公司要求业主签署放弃要求中科君亿公司承担相应违约责任的告知书，并要求陈军先支付45万元尾款，陈军未同意交房。陈军不同意交房理由正当。2020年7月8日法院进行证据交换时，中科君亿公司明确不签署承诺书也可以交房，故法院酌定业主应于2020年7月15日前办理交房手续。逾期不办理的，2020年7月15日视为实际交房之日。本案中，法院认定涉案房屋的交付日期是2020年7月15日。陈军主张的违约金计算至2020年7月15日。本案争议焦点在于：房屋至今未完成交付，陈军未按照45万元支付购房尾款，是否均系陈军违约导致，中科君亿公司请求法院判令陈军承担相应违约责任的请求是否成立。本院认为，关于房屋交付问题，中科君亿公司未能按照房屋买卖合同约定期限交房，后陈军就该公司逾期交房违约问题提起诉讼，形成(2019)苏0281民初4567号民事纠纷，在该案判决书中，人民法院结合该案事实确定房屋交付时间为2020年7月15日，双方对该判决均未提出异议，故双方均应于判决生效后及时履行生效判决确定的交房、付款义务。鉴于双方对于房屋交付及付款时间、数额发生争议并已经成诉，故在2020年7月15日至(2019)苏0281民初4567号民事判决生效前未能完成交付、付款的，均不作违约对待，互不负违约责任。在(2019)苏0281民初4567号民事判决生效后，双方均应以生效判决确定的义务履行，相互配合完成付款、交房行为。从双方履行该生效判决的情况看，陈军按照判决交付了款项，但中科君亿公司未履行判决确定的交房义务，故生效判决作出后陈军并不存在违约行为，综上，陈军在收房行为上不存在违约。关于在(2019)苏0281民初4567号民事判决生效前，陈军是否应该按照合同约定支付45万元购房尾款，在中科君亿公司不能按期交房，陈军就此提起逾期交房违约之诉的情况下，其不按照约定期限支付尾款构成合理抗辩，不属于违约。综上，中科君亿公司所称陈军违约事实不存在，对该公司上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6472元，由上诉人江阴市中科君亿房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  华敏洁审判员  张朴田审判员  韦 苇二〇二一年七月二十七日书记员  华茜渝