四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终6288号上诉人（原审被告）：钟苏浩，男，1997年3月19日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。委托诉讼代理人：杨周平，四川助民律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏邱红，女，1968年9月26日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区，系钟苏浩的母亲。被上诉人（原审原告）：成都万科新都置业有限公司，住所地：四川省成都市新都区三河街道三河大道23号。法定代表人：胡平。委托诉讼代理人：杨婉，泰和泰律师事务所律师。上诉人钟苏浩因与被上诉人成都万科新都置业有限公司（以下简称万科新都公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都市新都区人民法院（2020）川0114民初6776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。钟苏浩上诉请求为，撤销一审判决，改判继续履行合同并由万科新都公司承担利息损失。事实和理由：当事人签订买卖合同后约定了支付首付，钟苏浩支付了首付，并履行了余款贷款义务，提交了相关资料、签订了借款担保合同，通过了银行审核，交纳了公证费、法律服务费3540元，等待公证后银行放款。但是由于万科新都公司早在2017年3月已将房屋出售并备案登记在他人名下，备案不能及时登记，导致银行不能发放贷款，在钟苏浩已在催促、消协、房管局协调下2018年10月30日才将房屋备案登记至钟苏浩名下。但是，由于延迟备案，当时约定了银行利率下浮15%，这时利率已经上浮10%，该合同原件存于工行东大支行，钟苏浩在银行签订的客户须知可以确认这一事实。由于银行与万科新都公司存在利害关系，一审中没有按照法院调查令如实提供当时的借款担保合同及同一时期的购房人相关合同，导致一审不能查明事实。本案系万科新都公司延迟备案，存在违约行为，导致钟苏浩银行利率重大损失，万科新都公司发出的解除合同通知等缺少事实依据和法律依据，钟苏浩没有违约行为。即使认定合同应当解除，但造成本案纠纷的根本原因是违约延迟备案，导致利率上浮造成，同时解除合同后一审判决也没有及时处理钟苏浩同时购买的两个车位的问题。综上，一审认定事实不清，应当予以改判。万科新都公司二审答辩意见为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.案涉房屋申请的贷款利率一直是基准利率上浮10%，而非下浮15%。根据一审中钟苏浩申请调取的工行东大支行贷款材料显示，钟苏浩申请贷款的利率就是5.39%，即在基准利率4.9%基础上上浮10%；2.钟苏浩反悔不认可银行审批贷款利率，根据万科新都公司向一审申请调查令工行东大支行的贷款申请材料显示，钟苏浩向贷款银行的贷款发放截至日期为2018.12.31，此前2018年10月万科新都公司已经完成了案涉房屋的备案登记。钟苏浩因其自身原因不接受申请利率反悔是导致该笔贷款最终未能按时发放的最终原因；3.不同意在本案中一并处理车位问题。万科新都公司一审诉讼请求：1.确认万科新都公司与钟苏浩之间签订的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议已经解除；2.钟苏浩向万科新都公司支付违约金280000元；3.万科新都公司可单方办理案涉商品房买卖合同网签备案注销手续（网签备案号：5xx6）；4.钟苏浩承担万科新都公司所支付的律师费10000元；5.万科新都公司主张的第二、四项所判决确认的款项从钟苏浩的购房款中直接抵销；6.本案诉讼费用由钟苏浩承担。一审认定事实：2017年5月19日万科新都公司与钟苏浩签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议。合同约定钟苏浩向万科新都公司购买商品房预售许可证2155号下第xx号房屋，购房总价为2800000元，签订合同前买受人已支付50000元，该款项于本合同签订时抵作商品房价款，2017年5月19日前支付首期房价款840000元，余款1960000元向工行东大支行申请贷款支付。合同第十条约定除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意逾期超过15日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，书面通知买受人，买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照房屋总价款的10%向出卖人支付违约金，出卖人在扣除违约金后退还买受人其余房价款（含已付贷款部分）。合同第十八条约定出卖人在2018年12月31人前向买受人交付该商品房。合同附件四系关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及其期限的具体约定。补充协议第六条对合同第十条（逾期付款的处理）补充约定：因买受人逾期付款导致出卖人解除买卖合同的，出卖人有权选择直接从应退还给买受人已付全部房价款（如有）扣除买受人应付的违约金；第二十条对合同第三十六条（送达）补充约定：双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准，采用信件通知方式的，在寄出三天后（本省）视为送达。万科新都公司2017年4月23日收取钟苏浩支付的案涉房屋购房款50000元，2017年5月19日收取钟苏浩支付的案涉房屋购房款790000元。钟苏浩另向开发商支付200000元购买车库款。2017年5月25日四川省成都市蜀都公证处收取钟苏浩公证费、法律服务费3540元。案涉合同于2018年10月30日签约备案，备案号5xx6。2019年1月18日万科新都公司向钟苏浩发出催告函，载明因钟苏浩不符合银行贷款要求，银行拒绝贷款，要求收悉本函15日内一次性支付全部购房款，否则自收悉本函16日起万科新都公司有权按日收取违约金直至解除买卖合同。2019年2月26日万科新都公司向钟苏浩发出解约通知书。2019年9月钟苏浩母亲苏邱红与万科新都公司联系反映贷款问题，之后万科新都公司联系苏邱红询问是否还买，苏邱红回复因万科新都公司一房二卖，办不了合同备案，现在利率涨了，无法签合同；万科新都公司工作人员回答利率和当时一样，苏邱红认为不一样，当时是下浮。经钟苏浩申请，一审出具调查令就钟苏浩于2017年5月25日与工行东大支行签订的担保贷款合同及2017年5月该行的同期贷款利率向工行东大支行调查，工行东大支行回复与钟苏浩就贷款未形成合意，未签订担保贷款合同，贷款未发放；2017年5月期间与万科新都公司合作的贷款客户利率分四个档次，部分以人民银行公布的基准利率4.9%不浮动，部分下浮10%，部分下浮5%，部分上浮10%。工行东大支行向本院提交按揭贷款申请及审批材料中谈话记录中载明“4.您准备向我行借款196万元，期限30年，年利率5.39%。5.您是否是在了解了借款人的权利、责任和义务的前提下，自愿向我行申请个人住房贷款？是”；客户须知中载明“请您再详细阅读《客户须知》，如您对谈话记录和客户须知内容无异议请签字”，钟苏浩在主申请人签字处签字，谈话时间2017年5月25日。工行东大支行回复材料系统记录中显示银行贷款调查人刘铭澔电话135××××8406，利率为基准利率上浮10%。经万科新都公司代理律师申请调查令，工行东大支行回复材料系统记录显示发放贷款截止时间为2018年12月31日，第一调查人刘铭澔，最后审批时间2017年9月12日，基准利率4.9%，执行利率5.39%，逾期执行利率7.007%，利率浮动方式浮动率10%。万科新都公司提交其代理律师杨婉与刘铭澔（工行东大支行贷款办理工作人员）电话通话录音，其中载明“对这个客户备案时间是2018年9、10月份，备案之后，我们就联系客户放款，但是客户不同意放款，对利率有疑问”。万科新都公司委托泰和泰律师事务所代理本案，支付律师费10000元。一审法院认为：万科新都公司提交的与工行东大支行工作人员通话录音反映，工行东大支行在案涉房屋备案到钟苏浩名下后，鉴于放款截止日期临近，联系钟苏浩办理放贷事宜，但钟苏浩对贷款利率发生异议，未同意办理放贷手续。以上录音反映工行东大支行系因案涉房屋未备案到钟苏浩名下暂未办理放贷，万科新都公司亦未提交相反证据，对钟苏浩主张案涉房屋在备案钟苏浩名下前曾备案在他人名下予以采信。根据工行东大支行就调查令所回应材料来看，钟苏浩申请贷款时工行东大支行确定利率为基准利率上浮10%，而并非其所称的下浮，钟苏浩对此知晓并仍申请贷款，工行东大支行的系统审批材料均显示为上浮利率，钟苏浩坚持认为工行东大支行当时与其已签订有正式贷款合同并且利率系下浮15%，没有相应证据证明，不予采信。根据以上分析，本案纠纷形成系万科新都公司在出售案涉房屋给钟苏浩时，案涉房屋备案在案外人名下，导致该期间工行东大支行未能与钟苏浩签订正式贷款合同及办理发放贷款手续，在案涉房屋备案在钟苏浩名下后，钟苏浩主张贷款利率与购房当时审批的利率存在上浮，要求万科新都公司赔偿解决，万科新都公司解释钟苏浩的贷款利率并未变化，但钟苏浩仍拒绝履行办理贷款支付剩余购房款义务。万科新都公司在销售案涉房屋给钟苏浩时，案涉房屋备案在案外人名下造成银行暂时不能放贷，影响的是万科新都公司不能及时收取剩余购房款，而合同约定交房时间在2018年12月31日前，钟苏浩的实际权利尚未受到影响，钟苏浩也并未主张解除合同，在2018年10月30日签约备案到钟苏浩名下后，钟苏浩应配合办理贷款，以完成交易并可按时接收房屋，但钟苏浩却以贷款利率原为下浮、现为上浮为由拒绝工行东大支行办理放贷手续，而该理由根据查明的事实并不成立，贷款合同未能订立，商品房买卖合同不能继续履行，责任在于钟苏浩。商品房的交易基本目的是房屋及相应房款的交易，在钟苏浩与万科新都公司签订的商品房买卖合同进行备案后，具备办理银行贷款支付购房款情况下，钟苏浩坚持认为利率由当初已签订的贷款合同确定的下浮利率变为上浮利率，拒绝办理贷款手续，造成双方合同难以继续履行，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”的规定，万科新都公司在此情形下催告支付剩余购房款无果后发出解约通知书，双方合同已经解除。合同解除后，钟苏浩应配合万科新都公司办理撤销网签、备案登记手续。关于具体的违约责任问题。就本案纠纷形成来看，万科新都公司将案涉房屋签约备案登记在他人名下，导致当时银行贷款手续未能如期进行办理，在备案到钟苏浩名下可以办理发放贷款手续时，却因贷款利率产生争议，钟苏浩应承担违约责任，但本案纠纷形成万科新都公司存在一定过错，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，根据本案案情，且万科新都公司并未明确其具体损失及提供相应证据情况下，酌情支持违约金30000元。关于律师费，钟苏浩在签订合同时已按照约定时间办理贷款手续并进行公证，万科新都公司当时未能备案到钟苏浩名下影响到及时放贷，万科新都公司对纠纷形成具有一定过错，故对律师费不予支持，应由万科新都公司自行承担。钟苏浩应承担的违约金30000元，万科新都公司可在返还的购房款中抵消，鉴于钟苏浩未主张解除后购房款退还，可以就此另行解决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：1.确认万科新都公司与钟苏浩之间签订的“蓝山郡”第xx号房屋《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件、补充协议已经解除；2.钟苏浩于判决生效之日起十日内配合万科新都公司办理案涉商品房买卖合同网签、备案登记注销手续（网签备案号：5xx6）；3.钟苏浩于判决生效之日起七日内向万科新都公司支付违约金30000元，该款项在返还的购房款中抵销；4.驳回万科新都公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半后收取3125元，由万科新都公司负担2533元，由钟苏浩负担592元。二审期间，钟苏浩向法庭申请调查钟苏浩于2017年5月25日在中国工商银行股份有限公司东大支行签订的个人购房借款、担保合同。另在二审中，法庭责令万科新都公司陈述钟苏浩签订合同（2017年5月19日）前后其他购房人的贷款利率情况，万科新都公司答复称2017年4月20日至2017年7月3日，有上浮10%、上浮5%、下浮5%、下浮10%，无浮动等多种情况。其中2017年5月，万科新都公司提供的情况主要为下浮5%，但也有无浮动的情况。二审中，万科新都公司认可在出售案涉房屋时，房屋备案登记在案外人名下，但已经和案外人解除了合同。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案中钟苏浩提出上诉请求的主要理由在于如果万科新都公司不存在延迟备案行为，自己可以享受约定的银行利率下浮10%的优惠，由于万科新都公司未能及时为钟苏浩备案，因此造成约定好的银行利率从下浮10%到上浮10%，万科新都公司存在违约行为，应当由其承担责任。对此，万科新都公司存在存在逾期备案情形，但是万科新都公司在此之前并未主张逾期付款责任，而是将案涉房屋备案登记至钟苏浩后，在钟苏浩确定可以贷款，钟苏浩不接受上浮10%的贷款利率后，才主张解除合同。钟苏浩主张的签订合同已经确定利率下浮10%。一审法院通过允许调取证据的形式，贷款银行已经回复与钟苏浩就贷款未形成合意，未签订担保贷款合同，贷款未发放；2017年5月期间与万科新都公司合作的贷款客户利率分四个档次，部分以人民银行公布的基准利率4.9%不浮动，部分下浮10%，部分下浮5%，部分上浮10%。工行东大支行向一审法院提交的按揭贷款申请及审批材料中谈话记录中显示利率为基准利率上浮10%。钟苏浩的主张与在卷证据不符合。钟苏浩提出贷款银行与开发商存在利害关系。对此，本院认为，钟苏浩主张去银行申请贷款就与银行就下浮10%的利率达成了一致，日常生活当中商品房买卖合同都是购房者提出购房申请后，经银行审核，加以时日才会形成正式的贷款合同关系，钟苏浩的主张与日常生活经验并不相符合，钟苏浩对此也未加以证明。鉴于银行已经对钟苏浩要求调查的证据进行了回复，同时也不可能在申请贷款时就形成借款合同，因此对钟苏浩的调取证据申请，不予允许。考虑到钟苏浩在购买房屋时其信息能力相对于开发商处于弱势，同时万科新都公司确实存在严重延迟办理备案情形，本院责令万科新都公司提供钟苏浩购房前后其他购房人的利率情况，并且告知其拒绝陈述的不利法律后果，万科新都公司提供的当事人陈述也表明并非此段时间利率均为下浮10%。向法庭证明钟苏浩约定的利率为下浮10%，本质上是钟苏浩的举证责任，前述责令进行的当事人陈述，只有在全部利率均为下浮10%时，才可能产生认定钟苏浩利率也为下浮10%的法律效果，但其本质上仍然是钟苏浩的举证责任，并不会因万科新都公司进行了陈述，还必须举证证明这些陈述是真实的，这种要求已经超过了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条第一款“当事人应当就案件事实作真实、完整的陈述”的范畴，也会事实上改变钟苏浩承担证明利率下浮10%的举证责任分配。故此，在钟苏浩没有基础证据证明已经达成利率下浮10%的情况下，同时基于已经调查取证的材料还呈现出上浮10%的事实，二审从公正角度出发，责令万科新都公司提供必要当事人陈述，已经使用了恰当证明手段，钟苏浩应当承担举证事实不成立的法律后果。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费1184元，由钟苏浩负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  李俊二〇二一年七月二十七日书记员  李青