重庆市武隆区人民法院 重庆市武隆区人民法院民事判决书 (2020)渝0156民初3141号     原告：黄廷素，女，1956年8月23日出生，汉族，居民，户籍地重庆市武隆区凤山街道建设东路2号1幢5-3，现住重庆市武隆区芙蓉街道芙蓉西路60号福康大厦8-1，公民身份号码512326195608230029。委托诉讼代理人：蔡世刚，重庆剑直律师事务所律师。被告：重庆尚廷房地产开发有限公司，住所地重庆市武隆区凤山街道建设中路172号3-1，统一社会信用代码915002325789547672。诉讼代表人：周锋，重庆尚廷房地产开发有限公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：付圆圆，重庆天亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐斯诗，重庆天亿律师事务所律师。原告黄廷素与被告重庆尚廷房地产开发有限公司（以下简称“尚廷公司”）民间借贷纠纷一案，本院于2020年9月28日立案受理后，依法由审判员王玉适用简易程序于2020年11月18日公开开庭进行了审理。因案情疑难复杂，不宜适用简易程序进行审理，本院于2020年12月14日将本案转为普通程序审理，由审判员王玉担任审判长，与人民陪审员李春华、人民陪审员廖青松组成合议庭，共同负责对本案的审理，并于2021年1月12日公开开庭进行了审理。原告黄廷素及其委托诉讼代理人蔡世刚，被告尚廷公司的委托诉讼代理人付圆圆、唐斯诗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄廷素向本院提出诉讼请求：1.请求判决原告购买的位于重庆市武隆区仙女山XX街道银杏大道53号鑫源仙XX居3X幢2-4房屋不属于被告的破产财产；2.请求判决原告黄廷素就位于重庆市武隆区仙女山XX街道银杏大道53号鑫源仙XX居3X幢2-4房屋享有交付类破产债权；3.请求判决被告履行合同义务，将重庆市武隆区仙女山XX街道银杏大道53号鑫源仙XX居3X幢2-4房屋产权变更登记到原告名下。事实及理由：2013年至2014年期间，被告实际控制人谭荣以开发“鑫源仙XX居”项目名义向原告借款50万元，双方约定于2015年11月30日归还该借款。2015年9月4日，被告因资金周转问题不能按时还款，谭荣便与原告协商用被告修建位于重庆市武隆区仙女山XX街道银杏大道53号鑫源仙XX居3X幢2-4房屋作价30万元抵偿借款30万元，双方于当日签署了承诺书。被告在签订承诺书当日将该房屋钥匙交予原告。2018年原告将所涉房屋进行装修并实际居住至今。原、被告之间在2015年9月4日达成的承诺书有双方当事人的签字确认，系双方的真实意思表示，承诺书的内容具有房屋买卖合同应当具备的条款，双方的房屋买卖合同关系成立生效，受法律保护，且原告已经将借款转化为购房款，原告已经履行了支付购房款的全部义务，被告除交付房屋外，还应当将原告所购房屋产权过户到原告名下。被告管理人以承诺书达成的时间为债务履行期限届满前达成为由不予认可，原告认为，该承诺书并不是在借款发生时形成，也不是该债务的担保，原、被告虽约定了还款期限，但管理人不能约束被告提前偿还债务的权利，且裁定受理被告破产清算的时间为2019年9月20日，破产法第三十二条规定管理人只有权撤销受理破产申请6个月内的个别清偿行为，而本案交易的时间为2015年9月4日，为此，该笔交易不应当属于管理人的审查范围。案涉房屋虽没有办理过户手续，但基于合同关系，案涉房屋不应当属于被告的破产财产。现为维护原告的合法权益，特诉请至法院。被告尚廷公司辩称，1.案涉房屋仍属于破产财产。案涉房屋尚未办理竣工验收备案，亦未办理产权转移登记手续。根据物权法第九条的规定案涉房屋仍属于债务人财产；2.原告黄廷素与谭荣系债权债务关系，原告未实际支付购房款。2015年11月6日，尚廷公司实际控制人谭荣向原告借款50万元，并出具收条，载明：今借到黄廷素人民币现金50万元，月利息3分，还款时间2015年11月30日。根据原告提供的尚廷公司2015年9月4日出具的承诺书显示，尚廷公司同意用其中20万元抵扣14X幢1-1号商品房的房款，剩余金额30万元，尚廷公司自愿用3X幢2-4号作价30万元抵偿给黄廷素。该承诺书比收条落款时间提前3个月。即使被告出具的承诺书构成债的担保或债的加入，原、被告以房抵债行为系在履行期限届满以前达成的以物抵债协议，不符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第45点的精神，不同于第71条让与担保的规定。综上，原告的诉请请求没有法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年8月24日，原告通过其银行账户（62284804780061378XX79）向案外人唐中梅银行账户（62284804710546422XX13）分别转款50 000元、50 000元、94 000元。案外人冯秋玲通过其银行账户（62170037600252768XX82）向案外人唐中梅银行账户（62284804710546422XX13）转款77 000元。案外人余乐菊通过其银行账户（62125830023249XX66）向案外人唐中梅银行账户（62284804710546422XX13）转款20 000元。2015年8月18日，原告通过其银行账户（62125830121489XX42）向案外人谭荣银行账户（62288515026528XX97）转款100 000元。以上金额合计391 000元。针对前述款项，2015年11月6日，谭荣向原告出具《借条》，载明“今借到黄廷素人民币现金500 000.00元，月利息3分，大写（伍拾万元整）还款时间2015年11月30日”，谭荣在借款人处签名捺印，书写时间2015年11月6日。2015年9月4日，被告尚廷公司、谭荣向原告出具《承诺书》，载明“谭荣尚欠黄廷素借款50万元，已扣除张炜、张炯购买我公司所有位于重庆市武隆区仙女山XX镇银杏大道53号鑫源仙XX居14X幢1-1号房屋剩余房款20万元；剩余30万元我公司自愿用重庆市武隆区仙女山XX镇银杏大道53号鑫源仙XX居3X幢2-4号作价30万元抵偿给黄廷素，在该房屋办理房屋产权证后，由黄廷素代尚廷公司支付所欠职工陈霞工资11.5万元；黄廷素所垫付的工资11.5万元，由谭荣、尚廷公司在2019年2月28日前偿还给黄廷素”，被告尚廷公司加盖公司印章，谭荣签名并书写时间为2015年9月4日。2015年2月15日，谭荣通过银行账户向原告黄廷素转款63 000元。2018年9月10日起，原告陆续交纳案涉房屋自2018年2月至2021年1月期间的物业服务费。现原告黄廷素已将案涉房屋进行装修并搬入居住至今。另查明，2019年9月20日，本院作出（2019）渝0156破申4号民事裁定，裁定受理重庆市南浦建筑工程有限公司申请尚廷公司破产清算。2020年5月9日，本院指定重庆天亿（涪陵）律师事务所为尚廷公司的管理人。2020年6月16日，原告黄廷素向尚廷公司管理人申报债权，要求办理案涉房屋的产权登记。同日，黄廷素与张炜申报普通债权，本金30万，利息按照月利率2%计算。2020年7月20日，管理人作出（2020）尚廷破债审字第006号债权审查意见书，对申报人申报的债权金额为300 000元，及利息282 800元予以确认，金额合计582 800元，债权性质为普通债权。2020年7月20日，管理人作出（2020）尚廷破债审字第118-2号债权审查意见书，鉴于管理人已经对原告所申报的30万元本金予以确认，且所涉以房抵债系在债务履行期限届满前达成，管理人不予确认原告为购房者，其对3X幢2-4号房屋要求办理房屋产权证书的请求不符合要求。管理人有权处置该房屋，所涉装饰装修费用在评估折旧后，作为共益债务处理。原告对此提出异议，管理人于2020年9月8日作出（2020）尚廷破债审异字第118-2号债权审查意见书异议回复，维持（2020）尚廷破债审字第118-2号债权审查意见。2020年9月28日，原告黄廷素起诉来院，提出如前请求。还查明，原、被告在法庭审理中均确认谭荣系被告尚廷公司的实际控制人。案涉房屋尚未通过建设工程竣工验收备案登记，亦未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。本院所确认的上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交的《债权审查意见书》《债权审查意见书异议回复》、借条、业务凭证、承诺书、《装饰装修管理服务协议》、上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司收据及发票，被告提交的《重庆市武隆区住房和城乡建设委员会关于鑫源仙XX居竣工验收情况查询的回复》、户室详细情况、借条、承诺书、银行流水等证据在卷为凭。上述证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院认为，普通破产债权确认纠纷系对于普通债权人申报的债权是否存在、债权数额以及有无担保等事实予以确认的纠纷。本案中，原、被告以物抵债的行为基础系民间借贷纠纷中未到期的抵偿行为，该以物抵债行为发生在债务到期前，故本案的案由应为民间借贷纠纷。经本院释明后，原告明确其起诉的法律关系为普通破产债权确认纠纷，根据原、被告的诉辩主张，故本案的争议焦点为：一、案涉房屋是否属于被告破产财产；二、原告是否就案涉房屋对被告享有交付类破产债权；三、在破产程序中，原告要求被告继续履行合同，变更产权登记的请求是否应予支持。关于争议焦点一。本案中，原告主张案涉房屋不属于被告破产财产。本院认为，本案应当适用《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条的规定来认定案涉房屋是否属于债务人财产。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条：“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、适用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”以及《中华人民共和国物权法》第十四条之规定：“不动产权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”之规定，原告与谭荣及被告虽达成以房抵债协议，但直至本院受理尚廷公司破产申请清算之日，作为买卖交易的案涉房屋仍属于未竣工验收工程，其权利人仍登记为被告尚廷公司。至此，因案涉房屋未发生物权变动的效力，且不属于《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条确定的不属于债务人财产范围内，故案涉房屋仍属于被告尚廷公司的破产财产。关于争议焦点二。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该规定对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，原、被告以房抵债行为产生于借款期限届满前，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务的规定人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，被告将涉案房产抵偿借款，原告在于实现债权，并非为生活、居住需要。原告并未据此取得涉案房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利。因此，原告黄廷素以该协议为由要求对尚廷公司享有交付类债权的诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于争议焦点三。本案争议房屋系不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。”之规定，不动产权属状况原则上应当以不动产登记薄记载的内容为准。本案中，因案涉房屋并未经过竣工验收，也未取得房地产权的初始登记，涉案房屋尚未竣工验收，不符合办理产权登记手续的条件。债务企业进入破产程序实质上构成阻却普通债权人主张继续履行合同的法定事由，并且被告进入破产程序后房屋仍未竣工验收，也不符合实际交付并办理产权过户手续的条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”原告作为债权人可以向被告管理人申报其他相应的债权，并按《中华人民共和国企业破产法》的相关规定实现权利。同时，原告的诉讼请求属于个别清偿请求，有违破产程序的相关制度。《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”而公平清理破产企业的债权债务系破产程序的基本宗旨。本案中，被告进入破产程序后，原告起诉请求办理房屋产权证，系通过诉讼方式提出清偿债务的权利主张，属于对其进行个别清偿的诉讼请求，与前述破产程序的宗旨和相关规定均不符。原告未取得涉案房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利，本院对于原告主张将案涉房屋的产权登记变更到原告名下的诉请，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告黄廷素的诉讼请求。本案案件受理费5800元，由原告黄廷素负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。  审  判  长    王  玉人民陪审员    李春华人民陪审员    廖青松   二〇二一年七月十四日 法官助理    陈  芮                            书  记  员    李  月 - 1 –