吉林省白城市洮北区人民法院民 事 判 决 书（2021）吉0802民初3014号原告：白城市一品物业服务有限公司，统一社会信用代码：91220800072293156B。法定代表人：董辉，系总经理。委托诉讼代理人：杨功勋，系经理。委托诉讼代理人：卢双楠，系法务。被告：高慧艳，女，1973年1月5日生，汉族，住吉林省白城市洮北区。原告白城市一品物业服务有限公司（以下简称一品物业）诉被告高慧艳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告一品物业委托诉讼代理人杨功勋、卢双楠、被告高慧艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一品物业向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告立即支付2017年9月30日至2020年9月30日止的物业管理服务费16065元及违约金，违约金按照物业管理合同的相关规定执行，即按照应付金额每月百分之十支付，从2018年3月31日起至2021年5月1日止违约金1651元，合计金额17716元；2．依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：原告与白城市现代一品小区业主委员会签订了物业管理委托合同，合同约定原告对白城市现代一品小区提供物业管理服务。物业管理合同约定了物业服务内容、物业服务期限、双方权利义务、物业服务费、物业的经营与管理、物业的使用与维护、物业维修经费、违约责任等事宜。合同签订生效后，原告即按合同约定履行了物业管理服务。被告高慧艳作为小区的业主之一，接受了原告的服务，理应按《物业管理条例》和物业管理委托合同规定向原告交纳物业管理费，但经原告一再催缴，却一直未按合同约定支付物业管理费用，经核算，被告的建筑面积为223.12平方米，自2017年9月30日至2020年9月30日止，欠原告物业费金额16065元。同时根据物业管理合同的规定，被告应按照应付金额每月百分之十支付违约金。以上事实及理由，有物业管理委托合同等证据予以证实。原告为维护自身合法权益，特起诉至贵院，请依法判决。高慧艳辩称，这个物业费每平2块钱我们不认可，因为物业没提供相关的一些服务，没有达到2块钱的要求，因为物业必须得交这2块钱物业费才给你钥匙才能允许入住。现在我连物业合同都没有，给我什么服务，你收我2块钱。我同意按每平0.8元，不超1.2元交物业费。我这个房子现在收这么高的物业费是有什么规定？按什么要求收取这么高的？现在连个合同都没有，服务是如何提供的，提供什么了？我的房屋租出去了，租户说下水道堵了不管、积雪和落叶不扫、垃圾不清运。我的租户不交费，不交的原因是服务不合格。业委会给我们发一个函，交这么高的物业费大伙都不认可，而且收费标准不统一，有按每平1.2元收取的。本院经审理认定事实如下：高慧艳为现代一品小区业主，其所有的房屋位于现代一品小区5-4门市，房屋建筑面积223.12㎡。2014年6月1日，一品物业与白城市宏都房地产开发有限责任公司（以下简称宏都房地产）签订《白城市前期物业服务合同》，合同期限为2014年6月1日至2024年6月1日。双方合同约定：“收费标准：商业物业为2元／平方米／月。交费时间：物业服务费应当从宏都房地产通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付［季度］［半年］的物业服务费，此后按一年交纳，具体时间为。违约责任：业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。”2019年1月23日，一品物业与白城市现代一品小区业主委员会（以下简称现代一品业委会）签订《现代一品小区物业管理委托合同》，合同期限为2019年1月23日至2022年1月23日。双方合同约定：“收费标准：商铺2.00元／平方米每月。违约责任：业主不能按时交纳物业管理服务费，一品物业将在拖欠6个月后根据合同规定起诉欠费业主，并按月加收10％的违约金。”一品物业与宏都房地产签订《白城市前期物业服务合同》，一品物业与现代一品业委会签订《现代一品小区物业管理委托合同》，双方之间成立物业服务合同关系。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释［2009］8号）第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”规定，高慧艳为现代一品小区业主，《白城市前期物业服务合同》《现代一品小区物业管理委托合同》对高慧艳具有约束力。高慧艳主张物业服务不合格，存在下水道堵了不管、积雪和落叶不扫、垃圾不清运的情况，并申请证人刘彦龙出庭作证。本院认为，高慧艳为出租方，良子足道为承租方，刘彦龙为良子足道的员工，证人与高慧艳之间存在利害关系，并且刘彦龙所反映的窗户漏风、室内下水道清理问题不属于物业服务合同约定的服务范围。就高慧艳主张的积雪和落叶不扫问题，其未提交其他辅助证据予以证明，不能仅以证人证言证明其该项主张，故本院对高慧艳的该项主张不予支持。高慧艳出示1-6门市物业费收费票据复印件，主张同样是门市，1-6门市是每平方米1.2元，高慧艳家每平方米2元，收费标准不一致。本院认为，该证据为复印件，收据中载明了收费期间和收费金额，但无收费面积，仅以此收据无法确认收费标准。高慧艳出示关于《要求一品物业降低物业费》通知的函，主张全体业主和业委会都认为一品物业收取的费用高，服务达不到要求。本院认为，该通知函称一品物业未全部履行合同中的服务内容，但未明确具体内容，亦未附相关证据。双方在签订物业合同时对物业费标准进行了约定，属于合同主要内容，如认为一品物业服务未达合同约定标准，可通过协商变更合同内容或通过合法途径解除，以通知函方式单方变更合同内容没有依据。庭审中，一品物业、高慧艳确认高慧艳从2017年6月9日未交纳物业费，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释［2009］8号）第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”规定，高慧艳应当给付一品物业2017年10月1日至2020年9月30日物业费16065元（223.12㎡×2元／㎡／月×36个月）。一品物业要求高慧艳从2018年3月31日起至2021年5月1日按月10％支付违约金1651元。双方在《白城市前期物业服务合同》中约定：“业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。”在《现代一品小区物业管理委托合同》中约定：“业主不能按时交纳物业管理服务费，一品物业将在拖欠6个月后根据合同规定起诉欠费业主，并按月加收10％的违约金。”本院认为，一品物业主张2017年至2018年的物业费违约金按月10％计算超过《白城市前期物业服务合同》约定，应按合同约定的日万分之五计算。关于2019年物业费违约金，《现代一品小区物业管理委托合同》中双方约定的按月10％支付违约金过高，本院予以适当调整，应按日千分之一计算。一品物业主张的违约金1651元未超过按上述标准计算出的违约金金额，故本院对一品物业主张的违约金1651元予以支持。综上所述，为维护当事人合法权益。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释［2009］8号）第一条、第六条规定，判决如下：被告高慧艳于本判决生效之日立即给付原告白城市一品物业服务有限公司2017年10月1日至2020年9月30日物业费16065元、违约金1651元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费121元，由高慧艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审判员  黄海鹰二〇二一年七月二十八日书记员  孙赛飞