安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0603民初2951号 原告：淮北星琴商业管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区淮海中路65号爱琴海购物公园。 法定代表人：王东，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：鹿静，江苏立志律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚兟，北京大成（上海）律师事务所律师。 被告：张涛，男，1976年10月1日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 原告淮北星琴商业管理有限公司（简称星琴公司）与被告张涛服务合同纠纷一案，本院于2021年5月20日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告星琴公司的委托诉讼代理人鹿静到庭参加诉讼，被告张涛经本院开庭传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 星琴公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令确认星琴公司与张涛之间签署的《商户物业综合服务合同》及补充协议已解除；2.判令张涛支付应付未付物业服务费52852.83元（自2019年1月23日起计算至2019年7月16日，按每月物业服务费9025元计算）；3.判令张涛支付逾期支付物业服务费的违约金（按年利率24%计算，自起诉之日起计算至实际支付之日止）；4.本案诉讼费、保全费（如有）由张涛承担。事实和理由：位于安徽省淮北市相山区淮海中路65号的商业广场（即爱琴海购物公园），系淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司（以下简称东方公司）委托星琴公司提供物业管理服务。2019年3月21日，星琴公司与张涛就星琴公司向张涛提供商业广场的公共物业管理服务等事宜签订了《商户物业综合服务合同》，合同约定：张涛所承租商铺位于商业广场四层F4XXX号，经营品牌为澜亭苑，服务期限自2019年1月17日至2019年7月16日，计费面积为361平方米。此外，双方还约定了物业服务费等的计算标准、支付方式以及逾期付款的违约责任，后双方于2019年4月21日签订了《物业综合服务合同补充协议》就装修管理费进行了变更。期间，星琴公司履行了前述合同中约定的各项义务，但张涛在支付了部分合同款项后，未再支付任何费用，星琴公司也多次与张涛交涉协商无果。故星琴公司向张涛发送《催款函》，要求支付欠款、承担违约责任等，但张涛一直未予回应。星琴公司认为，《物业合同》是当事人之间真实意思表示，合法有效，张涛应按照约定履行自身义务及时足额支付物业服务费等。现张涛恶意拖欠款项，至今已违反了《物业合同》第7.2条等相关约定构成违约，张涛除应当支付欠付的物业服务费等款项之外，还应当按照《物业合同》第9.3条等约定承担相应违约责任。综上所述，张涛的行为已严重损害星琴公司的合法权益，现诉至贵院，望判如所请。 张涛庭前口头辩称，我与东方公司签订合同后，中间有半年的装修期，东方公司承诺向我补偿9万元，该9万元可以直接抵扣物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。星琴公司向本院提交的《商户物业综合服务合同》及补充协议、星琴公司提供物业服务和推广服务的证明材料，具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以确认并在卷佐证；催款函及邮寄单均系复印件，催款函无星琴公司加盖的公章，邮寄单未提交相应的物流、签收与否的信息，对该两份证据，本院均不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月21日，星琴公司（甲方）与张涛（乙方）签订《商户物业综合服务合同》，合同约定：张涛所承租商铺位于东方城市广场四层F4XXX号商铺，经营品牌为澜亭苑，甲方为乙方租赁区域所在商业广场的全部公共区域及附属公共设施及设备系统，包括商业广场的红线外围广场；正常情况下甲方按乙方租赁区域合同计租面积收取物业服务费；除非另有约定，从计租日开始直至租赁期满乙方均应缴纳物业服务费，计租日为租赁合同约定最后装修日的次日；明确了物业费、推广费等费用的范围；服务期限自2019年1月17日至2019年7月16日，物业费25元/月/平方米，每月物业费9025元，第一期物业服务费、推广费应于本合同签订生效后5个工作日内支付，收费期间为2019年1月17日至2019年4月30日，应缴物业服务费、推广费为31587.5元，除第一期物业服务费、推广费外，其他物业服务费、推广费均按3个自然月为一个缴费周期，乙方在每个缴费周期首个月份20日前向甲方一次性足额支付下个缴费周期的物业服务费、推广费；如果乙方违约延迟支付物业服务费、推广费等的，每延迟1日，乙方应向甲方支付而未付金额的千分之三作为逾期付款违约金，延迟达15日的，甲方除收取违约金外，还有权停止提供物业管理服务，由此引起的一切损失和责任均由乙方自行承担，延迟达30日的，甲方有权解除本合同；因乙方原因导致租赁合同解除的，乙方按本合同第九条第4项约定承担违约责任等内容。2019年4月21日，星琴公司（甲方）与张涛（乙方）签订《物业综合服务合同补充协议》，协议约定：原合同1.8条修订为：装修期物业服务费，装修期间不收取装修管理费，原合同其他条款不变等内容。合同签订后，星琴公司如约提供了清洁、电梯保养、公共部分的维修、维护、保养等物业服务。后张涛仅缴纳物业服务费1598元，其余物业服务费经星琴公司催要未果，遂致使本纠纷发生。星琴公司2019年1月17日进驻东方城市广场，2020年10月21日退出该商场。另，本案于2021年3月18日立案先行调解未果。 本院认为，星琴公司与张涛之间签订的《商户物业综合服务合同》及《物业综合服务合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性法律规定，系有效合同，双方均应遵守。合同约定服务期限自2019年1月17日至2019年7月16日，合同已到期，星琴公司要求解除合同已无依据，故该项诉讼请求本院不予支持。 关于物业服务费。张涛仅向星琴公司支付1598元的物业服务费，现星琴公司主张2019年1月23日至2019年7月16日物业服务费应为52552元（6个月*9025元-已支付的1598元），星琴公司主张52852.83元超出部分不予支持。 关于违约金。张涛未如约支付物业服务费系违约，应向星琴公司承担违约责任，星琴公司认为合同约定的违约金过高主动调整为按年息24%计算，但年息24%依然过高，本院酌定星琴公司主张的违约金参照一年期同期银行贷款利率计算，自起诉之日即2021年3月18日起计算至物业服务费付清之日止。张涛主张东方公司给其的补偿折抵物业服务费没有依据，也未提交相关证据，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、张涛于本判决生效之日起十五日内给付淮北星琴商业管理有限公司物业服务费52552元及违约金（自2021年3月18日起以52552元为基数以一年期LPR计算至物业服务费付清之日止）； 二、驳回淮北星琴商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1121元，减半收取计560.5元，由张涛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 员 唐晓芳 二〇二一年七月六日 法官助理 王宇婷 书 记 员 徐晓芹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]法释8号） 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条本规定自2021年1月1日起施行。 本规定施行后，人民法院尚未审结的一审、二审案件适用本规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席审判。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。