广东省汕头市澄海区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0515民初201号原告：汕头市童乐乐玩具有限公司，住所地汕头市澄海区岭海工业园区南港段东侧，统一社会信用代码91440515797710121J。法定代表人：杜鹃，经理、执行董事。委托诉讼代理人：马卓琳，上海市通力律师事务所律师。委托诉讼代理人：张移，上海市通力律师事务所律师。被告：广东佳奇科技教育股份有限公司，住所地汕头市澄海区凤翔街道兴达工业区，统一社会信用代码91440500746256635H。法定代表人：陈晓铓，董事长。委托诉讼代理人：陈欣敏，女，广东佳奇科技教育股份有限公司的职员。委托诉讼代理人：王俊伟，广东融易律师事务所律师。原告汕头市童乐乐玩具有限公司与被告广东佳奇科技教育股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，后发现案情复杂，依法裁定转为适用普通程序，于2021年4月26日公开开庭进行了审理，原告汕头市童乐乐玩具有限公司的委托诉讼代理人张移、马卓琳，被告广东佳奇科技教育股份有限公司的委托诉讼代理人王俊伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汕头市童乐乐玩具有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告于2018年3月28日签订的《房产租赁合同》解除；2.判令被告将《房产租赁合同》项下房产（粤房地权证澄字第2000212346号）腾退、返还给原告；3.判令被告立即向原告支付未付租金3071465.58元；4.判令被告立即向原告支付违约金464534.88元；5.判令被告向原告支付自2020年8月1日起至被告实际腾退、返还《房产租赁合同》项下房产之日止，按7636.19元/日（根据该年度租金标准换算后的每日租金）标准计算的占用费）。诉讼过程中，原告将诉讼请求3变更为：判令被告立即向原告支付未付租金1808951.46元，明确该数额的计算方式为“租赁期限（月）×[被告占用面积7593.24平方米×6元/平方米]”，同时撤回其他诉讼请求。事实和理由：原告系坐落于汕头市澄海区岭海工业园区岭海路东侧童乐乐玩具有限公司厂房的权利人。2018年3月28日，原告与被告签订《房产租赁合同》，将案涉房产出租给被告使用，并约定：（1）房产总建筑面积38711.24平方米，（2）租赁面积为31118平方米，第一至第三年每平方米的月租金为6元，租赁期限自2018年5月15日至2023年5月14日，租金按季结算，由被告在每季10号前结清本季租金，（3）被告欠缴租金或各类费用逾10日的，原告有权通过向被告邮寄送达《解除合同通知书》的方式单方解除本合同，收回房产；（4）被告逾期支付租金超过10日的，原告有权要求解除合同并要求被告按照当月2倍租金的金额支付违约金。《房产租赁合同》签订后，原告按约将案涉房产交付给被告使用，然而，被告却将案涉房产建筑面积全部占用，甚至阻挠原告人员进入案涉房产查看并将其打伤。而就实际占用部分，被告从未向原告支付任何租金，根据前述每月租金标准核算，被告每月欠缴租金数额高达45559.44元。对此部分租金，原告已向被告寄送相关催告函，要求被告立即支付，然而，被告仍未向原告支付此部分租金。鉴于被告长期欠缴租金的事实，原告向被告寄送了《解除合同通知书》，通知被告解除案涉《房产租赁合同》，而该等通知已于2020年7月31日送达被告。因此，《房产租赁合同》业已解除，被告应向原告返还案涉房产及相关附属物品、设备设施，完成腾退，并承担相应违约责任。然而，截至原告起诉之日，被告仍未向原告支付前述未付租金、违约金等应付款项，更未完成房产腾退，已严重损害原告之利益。为维护原告的合法权益，特起诉，请求支持原告的全部诉讼请求。被告广东佳奇科技教育股份有限公司辩称：涉案房产建筑面积为38711.24平方米，被告租赁和使用面积31118平方米，该事实有双方签订的租赁合同予以确认，原告将全部的建筑面积等同于被告承租使用的面积，混淆事实；被告及时、足额支付租金，目前已支付完2021年第二季度的租金，且被告并没有超过涉案租赁合同约定的面积使用建筑房产，没有违约行为，原告行使约定解除权的依据不足，且原告所诉求的欠付租金、违约金和逾期腾退占用费没有事实基础。综上，原告的诉求没有事实和法律依据，请法院查明事实，依法驳回原告的全部诉求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的原告的工作人员李乐武在涉案租赁房产外被殴打受伤的视频及照片，被告阻挠原告进入涉案租赁房产的视频两段及视频信息截图，被告对上述证据的三性及证明内容均有异议，本院经审查认为，原告虽能提供上述证据的原始载体，但上述内容无法直接证明与本案存在关联，也未能与其他证据相互印证，本院对上述证据不予认定。原告提交的函及相应的物流记录，被告对该证据的关联性和证明内容有异议，本院经审查认为，上述证据系原告单方制作，被告对证据的真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以认定；但该证据尚无法直接证明原告要证明的内容。原告提交的《解除合同通知书》及物流记录，被告有异议，本院经审查认为，被告对上述证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定；但该证据记载的内容无法直接证明原告的主张，现被告对该证据内容予以否认，原告也未能提交其他证据予以佐证，本院对该证据的证明目的不予认定。原告提交的中国工商银行和交通银行的转账凭证，被告对其证明内容有异议，因被告没有否认上述证据的真实性，本院对上述证据的真实性予以认定，对证明内容本院结合案件事实予以认定。原告提交的《关于已解除的函（二）》及物流记录，被告对其三性和证明内容均有异议，本院经审查认为，上述证据系原告单方制作，且未能与本案其他证据相互印证，现被告有异议，本院对该证据不予认定。被告提交的2020年第三季度至2021年第二季度的租金转账凭证及2020年第三季度的租金发票，原告表示认可被告的支付行为，但认为支付的款项应优先用于抵扣违约金和占用费用；因原告没有否认上述证据的真实性，本院对上述证据的真实性予以认定，对证明内容本院结合案件事实予以认定。被告提交的《关于违法无效的回函》《关于童乐乐公司2020年9月29日函件的回函》及相应的交寄邮件收据和签收凭证，原告认为系依约解除租赁关系，该事实不因被告不同意而受影响；因原告没有否认上述证据的真实性，本院对上述证据的真实性予以认定，并综合本案其他证据及当事人的陈述，能相互印证部分，本院予以采信。综合上述采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2018年3月28日，原告与被告签订《房产租赁合同》一份，约定：被告向原告承租厂房位于汕头市澄海区岭海工业园区岭海东侧，房产总建筑面积为38711.24平方米。被告的租赁面积为31118平方米，租赁期限5年，自2018年5月15日起至2023年5月14日止；其中，前三年的租金按每月每平方米6元计算，第四至五年的租金按每月每平方米7元计算；租金按季度结算，于每季度10号前付清本季租金。同时还约定如被告逾期支付租金，每逾期一日按照当期应付租金的0.05%向原告支付违约金；逾期10日的，原告有权要求解除合同并要求被告按照当月2倍租金的金额支付违约金；原告同意继续履行合同的，逾期付款的违约金计至被告付清租金之日止。2020年7月10日，被告向原告转账支付2020年第三季度租金560124.00元。2020年7月23日，原告向被告邮寄《函》1份，认为被告实际使用该厂房的面积为38711.24平方米，并认为被告长期拖欠超过合同约定的租赁面积差额7593.24平方米部分的租金，要求被告按每月6元的标准即按每月租金45559.44元计付差额面积的租金。同月25日，被告签收上述快递件。2020年7月29日，原告向被告邮寄《解除合同通知书》，认为被告长期拖欠上述厂房占用面积7593.24平方米部分的租金每月45559.44元，并以其已于2020年7月23日发函通知被告支付该部分租金而被告一直未向原告支付任何款项为由，向被告提出解除租赁合同，并要求被告于收到上述通知书之日起10日内按《房产租赁合同》的约定完成房产腾退并承担全部违约责任。同月31日，被告签收上述快递件。2020年7月31日，被告向原告邮寄《关于违法无效的回函》，否认房产总面积差额7593.24平方米属合同租赁和实际使用面积，并认为其有按照合同约定支付租金，不存在违约行为。2020年9月29日，被告向原告转账支付2020年第四季度租金560124.00元。2020年10月9日，原告向被告邮寄《关于已解除的函（二）》，再次强调被告实际使用的房产面积为38711.24平方米，超过租赁合同约定的面积7593.24平方米，并长期欠付该部分面积按每月每平方米6元计算的租金，同时强调双方于2018年3月28日签订的《房产租赁合同》已经解除；另确认其于2020年9月29日收到被告支付的560124.00元，并提出该款项仅能作为被告赔偿原告全部应付款项包括但不限于占用费、违约金、欠付租金等中的一部分，就剩余应付款项，被告仍应支付。2020年10月11日，被告签收上述快递件。2020年10月13日，被告向原告邮寄《关于童乐乐公司2020年9月29日函件的回函》，再次否认存在超额使用厂房面积的情况，并强调2020年9月29日向原告支付的560124.00元是2020年第四季度的租金。2021年1月4日，被告向原告转账支付2021年第一季度租金560124.00元。原告认为被告既没有按约定腾退也没有支付应付的租金和违约金等，遂诉至本院。本案审理期间，被告于2021年4月6日向原告转账支付2021年第二季度租金606801.00元。双方当事人在案件审理过程中另确认：被告没有向原告支付保证金或押金。本院认为，本案是一宗房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《房产租赁合同》，主体适格，意思表示真实，内容不违反法律强制性规定，为有效合同。当事人应全面履行合同义务。本案争议的焦点是被告是否有占用涉讼房产总建筑面积与合同租赁面积的差额部分7593.24平方米，即被告是否应当向原告支付该部分面积的租金1808951.46元。原告以被告在涉讼房产的大院门口设立岗亭，阻挠原告的工作人员进入涉讼房产，实际控制、管理、占用涉讼房产的全部建筑面积为由，主张被告超出合同约定多占有使用涉讼房产7593.24平方米；现被告予以否认，原告对其主张应承担举证责任。经查，被告在涉讼房产的大院门口设立岗亭对出入人员进行管理的行为，属生产经营企业保障租赁地点安全使用和正常生产的措施，符合常理，该行为不违反双方签订的租赁合同的约定；且原告提供的证据仅能证明原告的工作人员与被告的工作人员曾发生肢体冲突，无法直接证明被告有实际多占用非租赁物的面积部分。此外，双方签订的合同虽未明确租赁面积的具体位置和范围，但原告作为出租人，应当清楚交付给被告使用、收益的租赁合同约定的租赁面积31118平方米以及不属房产租赁合同约定部分的7593.24平方米的具体位置或对应范围，但原告既无法准确描述上述两部分面积的界限或范围，亦未能提供证据予以证明，即无法确认被告是否有超过租赁合同约定的租赁面积占有使用涉讼房产。因此，原告主张被告有占用涉讼房产总建筑面积与合同约定租赁面积的差额部分即不属租赁合同约定的面积7593.24平方米，并据此主张被告在租赁期限内应按每月6元的标准计付该部分面积的租金，证据不足，本院不予支持。被告分别于2020年7月10日、2020年9月29日、2021年1月4日、2021年4月6日向原告支付租金合计2287173.00元，付款规律，符合双方签订的租赁合同的约定，应当认定为被告按房产租赁合同的约定支付租金，且在2020年7月23日的纠纷发生之前，原告从未对被告履行合同权利义务的行为提出异议，现原告认为该付款应用于抵除不属被告租赁部分的7593.24平方米的应付未付租金和违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原告提出被告应支付尚欠租金1808951.46元的诉讼请求依据不足，理由不成立，本院依法予以驳回。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，原告自愿撤回部分诉讼请求，本院予以照准。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,判决如下：驳回原告汕头市童乐乐玩具有限公司的诉讼请求。案件受理费28847元，由原告汕头市童乐乐玩具有限公司负担。原告汕头市童乐乐玩具有限公司已预交的案件受理费42664元，本院予以退回13817元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长  林 瀚人民陪审员  郑雪尘人民陪审员  蔡启煜二〇二一年七月六日法官 助理  林 楚书 记 员  陈 泓附：相关的法律法规条文《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。