四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终12737号 上诉人（原审原告）：彭俊华，男，1966年2月15日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 委托诉讼代理人：徐芳秀，四川品森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尤丽，四川品森律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川明新房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市武侯区高升桥南街2号附68号。 法定代表人：王龙才，职务不详。 被上诉人（原审被告）：万勇，男，1974年11月11日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：苏畅，四川上浩律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都银巢投资有限公司，住所地：四川省成都市武侯区双楠路9号。 法定代表人：代德生，职务不详。 委托诉讼代理人：罗丽，四川多元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李饶怡，四川多元律师事务所律师。 原审第三人：姚若州，男，1972年10月5日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：陈心梅，女，系姚若州的妻子。 上诉人彭俊华与被上诉人四川明新房地产开发有限公司（以下简称明新公司）、万勇、成都银巢投资有限公司（以下简称银巢公司）、原审第三人姚若州房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市新都区人民法院（2019）川0114民初7061号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 彭俊华上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持彭俊华一审全部诉讼请求；2.本案诉讼费用明新公司、万勇、银巢公司承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一、彭俊华与明新公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2015年6月2日，姚若州与明新公司签订了购房合同，明新公司向姚若州出具了购房款收据。此后，明新公司与彭俊华签订新的购房合同后，将姚若州的购房手续收回。签订合同后，彭俊华已按约履行了付款义务，并向明新公司缴纳了办理产权所需的各项税费，并占有取得了案涉房屋。二、万勇与明新公司之间没有购买商品房的合意，也没有基于债权办理房屋抵押登记手续，其行为阻碍了彭俊华办理案涉房屋的产权登记手续，损害了彭俊华的合法权益，故万勇与明新公司应当办理注销登记手续。三、银巢公司对姚若州作出了按期解除案涉房屋预售备案登记、并配合彭俊华办理备案登记的承诺，彭俊华对银巢公司的主张具有合同依据。同时，彭俊华具有购房资格。四、明新公司用案涉房屋抵偿了部分债务，与明新公司收到购房款的后果是一样的，故明新公司应当承担逾期办证的违约责任。 银巢公司辩称，一、银巢公司的股东是明新公司的股东，退股后分得了案涉房屋，因为银巢公司向万勇借款，就以案涉房屋提供了让与担保，将房屋备案到了万勇的名下，因为银巢公司欠姚若州工程款，双方协商，以案涉房屋抵工程款，但是明确告知了姚若州，房子是已经备案给万勇了，目前尚无法办理过户登记，后姚若州在没有实际取得房屋所有权的情况下，无权处分这个房子给彭俊华，房屋备案给万勇在先，后与姚若州进行以物抵债，说明银巢公司与姚若州之间是以物抵债的期待的权利，在姚若州没有实际取得房屋产权证的情况下，姚若州对案涉房屋是没有处分权的，其没有处分权的情况下，擅自将房屋出售给彭俊华，将承担不能过户的法律后果，明新公司配合彭俊华和姚若州办理相关的合同和手续。本案不是商品房买卖的法律关系。我方认为明新公司与彭俊华系以房抵债的法律关系。银巢公司既不是签约备案登记人，也不是合同相对方，于本案中不应当承担责任。 万勇辩称，1.于明新公司而言，虽然与彭俊华签订了房屋买卖合同，但本质上是明新公司将房屋转让给银巢公司股东，然后通过一系列的转让行为，把该权利由彭俊华受让，因此，明新公司与彭俊华的关系应当是明新公司与银巢公司股东之间的关系，后续人员取得的案涉房屋的权利实际上都存在问题。2.关于彭俊华要求万勇解除房屋备案的主张，万勇与彭俊华之间并没有签署合同，彭俊华无权依据合同之债要求万勇解除备案。这种情况下，彭俊华能够要求万勇解除备案的权利应当是物权的排他性，但是，根据最高法院的观点以房抵债的房屋买受人不具有物权期待权，而彭俊华通过受让姚若州的权利，对案涉房屋自然也不享有物权期待权，因此，万勇享有的权利不应当被彭俊华在没有法律依据的情况下予以解除。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 明新公司未参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 姚若州述称，银巢公司因银巢酒店项目欠姚若州工程款属实，将案涉房屋抵债给姚若州，双方已经完成了结算，案涉房屋已经实际抵偿给姚若州，对应款项也结算了相应金额。姚若州与明新公司就案涉房屋签订了合同且出具了收据，且银巢公司也出具了承诺函对协助房屋过户事宜作出了承诺，姚若州对案涉房屋自然具有处置权。 彭俊华向一审法院提出诉讼请求：1.判决明新公司、万勇前往房管局办理撤销成都市新都区房屋的预售备案登记；2.判决明新公司、万勇、银巢公司协助彭俊华办理案涉房屋的产权登记手续，将房屋产权转移登记至彭俊华名下；3.判决万勇承担因未及时办理房屋产权登记而应支付的违约金（违约金计算方式：从2019年3月19日起计算至完成房屋产权登记之日止，每年按照已付房款559000元的0.1%计算违约金），一审庭审中明确为该诉讼请求判令明新公司承担未及时办理房屋产权登记而应支付的违约金；4.判决银巢公司承担未按时解除预售备案登记而产生的赔偿责任30000元。 一审法院认定事实：彭俊华持有卖方为姚若州、卖方为彭俊华、落款时间为2017年8月31日《关于明新国际xx买卖协议》一份，协议约定：1.双方协商决定于2017年8月31日买方交付20000元定金给卖方，以收据为准。2.在收到定金15天内买方全款付清给卖方，卖方为买方在开发商处办理《商品房买卖合同》及收据。3.在买卖协议生效后房屋产生的所有费用由买方承担，之前的所有费用由卖方承担。4.房屋总价为589000元，卖方指定账号为：户名为姚若州、中国工商银行账户62×××90；彭俊华在协议买方落款处签名，协议卖方处签名为“陈心梅代姚若州”。2017年8月31日，陈心梅出具收条载明：今收到彭俊华交来定金20000元，购买明新国际xx房屋。2017年9月12日，买方彭俊华与卖方陈心梅签订书面材料，载明：5.买方在变更《商品房买卖合同》当天支付卖方房款539000元，剩余房款30000元在备案当天支付给卖方，房款支付以转账凭证为准。6.若在买卖过程中，产生二手房买卖费用（增值税、个人所得税）与买方无关，其余办理产权费用均由买方承担。彭俊华提交的中国工商银行转账凭证显示，彭俊华向协议所载姚若州名下银行账户转账汇款539000元。2017年9月14日，银巢公司（甲方）与姚若州（乙方）签订《承诺书》，约定：甲方因对乙方负有债务，特将成都市新都区丰收社区1社明新国际新城2栋2单元3楼1号的商品房（即标的房产）折价590784元抵偿双方之间的部分债务；因标的房产已经办理预售备案，甲方承诺在2018年3月30日前解除该房产的预售备案登记，并保证该房产购买人彭俊华在该期限前可入住并使用，并继续配合乙方或彭俊华办理标的房产的备案登记手续；如果甲方未能按时完成以上程序，乙方或彭俊华自逾期之日起有权要求甲方承担赔偿责任。2017年9月18日，明新公司（出卖人）与彭俊华（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：该商品房为位于新都区；该商品房总价款为590784元；买受人采取一次性付款方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议；出卖人应当在2018年3月30日前向买受人交付该商品房；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：1.买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期贷款利率付给利息。2.买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。2017年9月18日，明新公司（出卖人）与彭俊华（买受人）签订《明新国际新城商品房买卖合同补充协议》，协议约定：在该商品房产权证办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无故解除合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%赔偿对方损失；买受人于2017年9月18日前，支付房价款人民币590784元；出卖人应当在商品房交付使用后540日内，代买受人向产权登记机关办理该商品房的权属证书；双方同意以合同约定的房屋交付日期次日为办理房屋所有权登记期限的起算日；出卖人未能在约定时间内取得该商品房所在楼栋的权属证明及办妥房屋所有权证书的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房屋所有权证，买受人有权退房，如非出卖人原因该商品房在双方约定期限内不具备办理房屋权属登记条件或未办结房地产权属证书，出卖人不承担责任；如果买受人未按合同约定向出卖人支付该商品房应付房价款，出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房或虽然交付了该商品房，但无须为买受人办理房屋所有权分户登记手续，并无须承担任何责任；买受人应在办理该商品房的交房手续时，按出卖人要求办理房地产权属登记有关手续，买受人是否提供齐全证明文件以出卖人开具的收件回执为准，否则出卖人无义务为买受人办理该商品房的房地产权属证书；如因买受人或产权登记机关的责任致使买受人不能在约定日期办妥房地产权属证书的，则出卖人免除因此而产生的买受人不能按期取得房地产权属证书的责任；出卖人签章的财务专用收据和发票是唯一有效的收款凭证；本补充协议系对合同约定的补充或变更，本补充协议的约定与合同约定有相抵触的，应以本补充协议的约定为准。2017年9月18日，明新公司向彭俊华出具三份收据，分别为：1.ＮＯ：0001766，载明收到彭俊华明新国际新城住房款590784元；2.ＮＯ：0001764，载明收到彭俊华明新国际新城住房代办费（房号：xx）11068.7元；3.ＮＯ：0001765，载明收到彭俊华5000元，以上合计606852.7元。2017年9月18日，彭俊华与明新公司签订《明新·国际新城项目毛坯交房标准》，分别对住宅室内装修、公共部分室内装修、住宅室内配套设施、商业部分装修标准作出约定。2017年9月18日，彭俊华与明新公司签订《明新·国际新城住宅使用说明书》，明新公司对明新·国际新城小区的结构、性能以及各部位的类型、性能标准作出了说明。2017年9月18日，彭俊华与明新公司签订《明新·国际新城住宅质量保证书》，明新公司对明新·国际新城小区的结构、部位、部件、设备、设施、配套及维修等方面作出了质量保证和承诺。2017年9月20日，四川创联物业服务有限公司（以下简称创联公司）出具的收据显示：收到彭俊华（明新·国际新城xx）2015年5月20日至2020年3月31日的住宅物业服务费10141元。2018年3月12日，创联公司出具《装修施工许可通知书》，载明彭俊华已办理好xx房屋的装修手续，同意该单位进场装修。2020年3月12日，创联公司出具《入住证明》，载明彭俊华为斑竹园镇南岸路57号明新国际城xx号业主已入住。 一审另查明，2014年11月3日，甲方（出借人）万勇与乙方（借款人）银巢公司签订《借款合同》，合同约定：甲方出借人民币5000000元给乙方；借款期限为12个月，自2014年11月3日至2015年11月2日，具体期限起算时间以收条或划款凭证为准；甲方以转账方式将借款支付给乙方，乙方指定收款账号为65×××44，开户行为南充市商业银行成都分行，开户名称为成都银巢投资有限公司。2014年11月3日，甲方（借款人）明新公司与乙方（出借人）万勇签订《补充协议》，协议约定：甲乙双方于2014年11月3日签订《借款合同》，约定乙方向甲方出借人民币5000000元；甲方已将其开发的位于新都区，共8套房产预售备案登记在乙方名下（合同备案号分别为：2xx6、2xx9、2xx0、2xx2、2xx1、2xx3、2xx4、2xx5）；若甲方未在合同约定的还款期限全额归还乙方借款及利息，甲方愿以上述备案在乙方名下的房产抵偿甲方欠乙方的债务。2014年11月3日，明新公司（甲方）、银巢公司（乙方）、万勇（丙方）签订《收款委托函》，约定：根据甲丙双方于2014年11月3日签订《房屋买卖合同》，备案编号分别为：2xx6、2xx9、2xx0、2xx2、2xx1、2xx3、2xx4、2xx5，甲方应当向丙方收取售房款人民币5000000元，甲方委托乙方收取前述售房款到以下账户（乙方收到的售房款视同明新公司收讫）：账号为65×××44、开户行为南充市商业银行成都分行、开户名称为成都银巢投资有限公司。2014年11月5日，银巢公司向万勇出具《收款确认函》，确认函载明：兹有你方与明新公司于2014年11月3日签署《房屋买卖合同》，房屋备案编号分别为：2xx6、2xx9、2xx0、2xx2、2xx1、2xx3、2xx4、2xx5，根据明新公司于2014年11月3日签发的《收款委托函》，我方接受明新公司委托已于2014年11月5日将售房款人民币5000000元全部收妥到账号为65×××44的银行账户，你方已完全履行相关义务。2020年3月6日，成都个人住房信息系统查询的《网签合同信息查询记录》显示，案涉房屋商品房合同备案信息为出卖人系明新公司、买受人系万勇、成交价为281000元、备案时间为2014年10月31日、备案号为2xx3。 一审法院认为，一、关于彭俊华要求明新公司、万勇、银巢公司协助办理案涉房屋过户登记的诉讼请求。（一）彭俊华对明新公司的诉请。1.关于彭俊华与明新公司之间是否建立了真实的商品房买卖合同关系。彭俊华述称明新公司将案涉房屋用于抵偿欠付银巢公司的撤资款，银巢公司又将案涉房屋用于抵偿欠付姚若州的工程款，彭俊华直接向姚若州支付购房款，明新公司与彭俊华签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定将案涉房屋以590784元出售给彭俊华，彭俊华所提交的证据显示其将539000元转入姚若州账户，并向陈心梅支付定金20000元，此与明新公司出具的合计606852.7元收据金额并不相符，且从彭俊华庭审陈述看，该款实际未直接向明新公司支付。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，彭俊华与明新公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议并非该司法解释规定的商品房买卖合同，而是“以物抵债”行为，且非直接由明新公司向彭俊华抵债。2.彭俊华要求明新公司协助办理案涉房屋过户登记的请求能否成立。案涉房屋备案登记在万勇名下，但万勇一审庭审中已确认其与明新公司之间并非商品房买卖关系，该签约备案登记并不真正成为为彭俊华办理过户登记的障碍。但就购房款的支付，本案中无证据表明明新公司与银巢公司之间、银巢公司与姚若州之间进行了结算，各方之间是否存在债权债务关系、银巢公司对明新公司及姚若州对银巢公司实际享有的债权数额均未确定，且银巢公司现否认姚若州就案涉房屋享有处分权，故不能认定明新公司欠付银巢公司的款项、银巢公司欠付姚若州的款项已经转化为了彭俊华购买案涉房屋的购房款，彭俊华依据《商品房买卖合同》及其补充协议要求明新公司为其办理房屋产权转移登记手续的请求不能成立。（二）彭俊华对万勇的诉请。彭俊华与万勇之间并未就案涉房屋建立合同关系，万勇并无协助彭俊华办理案涉房屋产权转移登记手续的法定义务及约定义务，对彭俊华向万勇提出的该项请求，一审法院不予支持。（三）彭俊华对银巢公司的诉请。彭俊华依据银巢公司与姚若州签订的《承诺书》对银巢公司提出协助办理产权转移登记要求，但就《承诺书》内容看银巢公司并未作出协助彭俊华办理案涉房屋产权转移登记的明确意思，客观上也并非房屋买卖合同的相对方和案涉房屋登记权利人，故对彭俊华向银巢公司提出的该项请求，一审法院不予支持。 二、关于彭俊华要求明新公司承担逾期办理房屋产权登记违约金的诉讼请求。按照双方补充协议约定，明新公司为彭俊华办理权属转移登记的前提之一为彭俊华已按照约定支付购房款，现有证据不足以认定彭俊华向姚若州、陈心梅所支付款项已经转化为向明新公司支付的购房款，彭俊华依据《商品房买卖合同》及补充协议主张由明新公司支付逾期办理房屋产权登记的违约金的请求依法不能成立。 三、关于彭俊华要求银巢公司承担未按时解除签约备案登记而产生赔偿责任的诉讼请求。1.从银巢公司意思角度分析。彭俊华依据姚若州与银巢公司签订的《承诺书》对银巢公司提出赔偿要求，该《承诺书》中明确银巢公司将案涉房屋折价590784元用于抵偿该公司对姚若州所负债务中的部分，承诺办理解除案涉房屋上的预售备案登记并配合彭俊华办理签约备案登记，该《承诺书》实质包含了“以物抵债”的内容，银巢公司的抵债相对方为姚若州，彭俊华是姚若州指定的部分权利的承受人。但银巢公司并非房屋所有权人，也非签约备案当事主体，客观上不具备解除明新公司与万勇之间签约备案、为彭俊华与明新公司办理签约备案登记和保证彭俊华期限内入住的能力，其承诺内容仅能通过明新公司及万勇实现。2.关于彭俊华与姚若州之间是否存在买卖案涉房屋的合意。彭俊华述称其与姚若州签订买卖合同、就案涉房屋交易事宜进行了约定，但所提交《关于明新国际xx买卖协议》卖方签名为“陈心梅代姚若州”，2017年9月12日材料卖方处签名为“陈心梅”，书写于姚若州身份证复印件下方的收条收款人为“陈心梅代”，姚若州未到庭、未发表意见，彭俊华对其述称的陈心梅与姚若州为夫妻关系的事实，在一审庭审中承诺的提交证据期限届满后仍未提交相应证据。但从姚若州作为乙方签名的《承诺书》内容看，姚若州作为抵债债权人确认了彭俊华系向其购买案涉房屋的身份和相应权利，结合彭俊华向姚若州账户转账情况，可以认定彭俊华与姚若州之间存在交易案涉房屋的合意，但无论是姚若州还是陈心梅，均非案涉房屋所有权人，对案涉房屋不享有直接的处分权利。综上，银巢公司与姚若州之间的“以物抵债”协议目的无法实现时，姚若州应当通过原法律关系主张其权利，彭俊华虽为承诺书所列赔偿对象，但当前银巢公司与姚若州之间权利义务关系尚未明确，彭俊华因银巢公司未履行其承诺内容所遭受的具体损失也无相应证据证明，而彭俊华与姚若州之间房屋买卖合同目的无法实现时，彭俊华应向其合同相对人姚若州主张权利，故对彭俊华要求银巢公司承担赔偿责任的主张不予支持。 四、关于判令明新公司与万勇撤销案涉房屋预售备案登记手续的诉讼请求。案涉房屋办理了商品房买卖合同签约备案登记，登记买受人为万勇，依据《成都市商品房买卖合同登记备案管理办法》第二条“备案登记，是指房地产开发企业将其与购房人签订的商品房买卖合同通过全市统一的商品房买卖合同网上签约暨备案系统即时报房产行政主管部门备案”、第三条“市房产行政主管部门负责商品房买卖合同登记备案及其监督的组织实施”之规定，商品房买卖合同签约备案登记是房地产开发企业与购房人之间的行为，其实质为公法上的行政管理手段，万勇虽确认其与明新公司并无商品房买卖合同关系、签约备案登记实为以房屋作为担保，但万勇与彭俊华之间并无合同关系，彭俊华亦未取得案涉房屋的所有权，请求判令明新公司与万勇撤销其案涉房屋预售备案登记手续缺少事实和法律依据，一审法院不予支持。 一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决驳回彭俊华的全部诉讼请求。案件受理费1200元，公告费300元，共计1500元，由彭俊华负担。 二审中，彭俊华提交了如下证据：1、2015年6月2日姚若州与明新公司签订的商品房买卖合同复印件，拟证明2015年6月2日明新公司将案涉房屋出售给姚若州，价款590784元；2.收据两张，拟证明姚若州向明新公司支付了购房款590784元；3.银巢款项明细表，拟证明银巢公司欠姚若州工程款，银巢公司用案涉房屋抵扣部分欠款。4.协议书，拟证明彭俊华取得案涉房屋符合工程款抵扣的一般模式。5.更名申请。拟证明姚若州向明新公司申请将案涉房屋商品房买卖合同更名到彭俊华名下。6.承诺书，拟证明银巢公司向姚若州承诺，要解除案涉房屋的预售备案登记，并保证彭俊华在2018年3月30日前可以入住并使用，配合其办理房产备案登记手续。7.新都法院（2018）川0114民初7737号民事判决书，拟证明照该案类似案情及判决结果，彭俊华主张有合同依据与法律依据。8.彭俊华及其配偶罗金容在成都市范围内名下并无房产且彭俊华在成都市已购买社保两年的证据，拟证明彭俊华交易时符合成都市房地产交易调控政策买受人资格。 银巢公司质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据系复印件，无法核对原件，无法达到彭俊华的证明目的，不能仅凭商品房买卖合同证明其已经支付了案涉房屋购房款。对证据2，《收据》银巢公司没有看到原件，对其真实性、合法性、关联性均不予认可，无法达到上诉人的证明目的。对证据3的真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据中没有看到任何人签字或单位签章，无法知道其来源，无法证明其真实性。对证据4《协议书》真实性无法确认，即使该协议书系真实也与本案无关，无法以此证明彭俊华已经支付了涉案房屋购房款。证据5不属于二审新证据。证据6一审已有质证意见。对证据7的真实性予以认可，但与本案无关，应当以本案事实与法律依据作为定案标准。证据8的真实性和证明目的由法院依法认定。如果彭俊华提交的证据是真实的，银巢公司认可其买受人符合成都市调控政策的规定。 万勇质证认为，证据1系复印件，且万勇并未参与该合同签订，对真实性、合法性、关联性无法确认。即使按照证据1时间万勇备案时间在该合同时间之前，足以表明即使是姚若州签订合同时也应当知道案涉房屋已预售备案。对证据2的意见与证据1一致。证据3万勇没有参与其法律关系，对真实性、合法性、关联性不予认可，且该证据无法看出明新公司用工程款抵扣应向银巢公司支付的580784元债务。证据4万勇并未参与该协议，对真实性、合法性、关联性均不予认可。对证据5真实性、合法性、关联性不予认可，无论该更名申请真实性如何，依然不能证明明新公司认可其收到了购房款。证据6质证意见与一审质证意见一致。对证据7的真实性、合法性予以认可，对其关联性不予认可。该判决书与本案有本质上区别，无法作为参考。证据8的真实性和证明目的由法院依法认定。如果彭俊华提交的证据是真实的，万勇认可其买受人符合成都市调控政策的规定。 姚若州对上述证据的真实性、合法性及关联性均予以认可。银巢公司与姚若州完成了结算，以房抵债已完成。 姚若州提交2017年9月14日彭俊华出具的知情声明，拟证明彭俊华查询案涉房屋备案在他人名下，银巢公司出具的承诺书也向彭俊华出示了。彭俊华质证认为，知晓2018年3月30日应当给彭俊华解除备案，其他情况不清楚。银巢公司质证认为，姚若州是清楚案涉房屋已经备案，是因为彭俊华无法取得房屋产权，姚若州才让银巢公司出具的承诺书。万勇认为彭俊华、姚若州均知晓案涉房屋备案在他人名下，姚若州对案涉房屋没有处分权，应当承担不能过户的法律后果。 本院对上述证据的是否采信将结合本案其他查明事实及证据予以综合认定。 本院二审对一审法院审理查明事实依法予以确认。 二审另查明：1.本院委托一审法院就彭俊华购买案涉房屋是否符合限购政策、案涉房屋是否具备办理分户不动产权证书的条件向新都区住房与城乡建设局、规划与自然资源局不动产登记中心查询进行查询，获得回复如下：1.截至查询之日，根据彭俊华成都市城镇职工养老保险缴费信息、户口簿、结婚证、彭俊华及家庭成员个人住房信息查询记录，其符合《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》（成办发[2017]10号）规定的购房条件。2.案涉房屋所在的新都区斑竹园镇南岸路57号2栋于2014年10月17日取得初始登记，登记所有权人为四川明新房地产开发有限公司，现已具备办理分户权属登记证明的条件。根据本案最后一次庭审调查中，万勇出示的最新房屋信息摘要显示案涉房屋备案在万勇名下，无其他抵押查封等限制措施，其他当事人对该房屋信息均予以认可。本案到庭当事人在庭审中陈述可能存在明新公司未将代收的案涉房屋的契税予以代缴到相关部门的情况，本庭当庭向明新公司委托代理人电话核实相关情况，明新公司未答复。彭俊华表示可以自行缴纳相关契税及办证费用。3.俊华出具的《知情声明》载明了关于其知晓案涉房屋处于预售备案状态，知晓因预售备案解除不及时可能导致的标的房产迟延交付、迟延备案及房屋产权迟延办理的风险，因姚若州同意降价并配合相关事宜，其同意接受并自愿承担此法律风险等相关内容。4.成都市锦江区人民法院作出的关于万勇与银巢公司、成都嘉业房地产开发有限公司、代德生、王道勇、明新公司民间借贷纠纷的（2020）川0104民初211号民事判决书判决银巢公司向万勇偿还利息、逾期利息、违约金共计7308333.25元，成都嘉业房地产开发有限公司、代德生、王道勇、明新公司在相应范围向万勇承担连带保证责任，万勇对在银巢公司相应债务范围有权对多套房屋以折价或者拍卖、变卖所得价款受偿。其中，在银巢公司所负债务中的1835916.64元范围内，有权对包括案涉房屋在内的七套房屋以折价或者拍卖、变卖所得价款受偿。截止本案二审审结前，前述一审判决仍在公告期，尚未生效。 又查明：2016年10月1日，成都市人民政府办公厅发布的《成都市人民政府办公厅转发市房管局等部门关于促进我市房地产市场平衡健康发展若干措施的通知》（成办发[2016]37号）中第五条规定：“五、加强商品房销售管理。……严格商品住房合同网签备案管理，严禁期房转让，商品住房合同网签备案后，不予变更、注销”。2020年6月2日，成都市住房和城乡建设局发布的《成都市住房和城乡建设局关于印发〈成都市商品房买卖合同网签备案办法〉的通知》（成住建发[2020]187号）中第十五条规定：“商品房所有权尚未登记在买受人名下，买卖双方解除合同或终止履行的，当事人应当申请办理商品房买卖合同网签备案注销。……”。 本院认为，本案争议事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典实施前的法律、司法解释予以处理。根据各方当事人的上诉请求及答辩意见，本院对本案二审争议焦点问题分述如下： 一、关于彭俊华与明新公司之间是否建立了房屋买卖合同关系的问题。 明新公司于2017年9月18日与彭俊华就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，双方当事人签字、盖章真实，双方关于房屋买卖的目的达成了一致意思表示，根据原《中华人民共和国合同法》第三十二条关于“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人均签字或者盖章时合同成立”及四十四条第一款关于“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，本案中明新公司与彭俊华签订的《商品房买卖合同》及补充协议已依法成立并生效。故，明新公司与彭俊华应按合同约定履行各自义务。从合同履行上来看，双方于合同签订当天即签订了《交房标准》、《住宅使用说明》、《住宅质量保证书》，明新公司将案涉房屋交付给彭俊华占有和使用，彭俊华向明新公司缴纳了办证费用，并依法缴纳了维修基金及物业管理费，至此，明新公司与彭俊华已照案涉房屋买卖合同约定履行了其中大部分内容权利义务。 二、关于案涉房屋上万勇的签约备案登记应否撤销的问题。 本院认为，成都市锦江区人民法院作（2020）川0104民初211号民事判决中，万勇主张该行为构成让与担保的基础事实与本案中主张其系担保权利人的基础事实一致，在前述一审判决并未生效的情况下，本院二审有权对该行为性质效力依法认定。人民法院在审理合同纠纷案件中，不能只根据当事人自认或订立合同的名称认定案件的法律关系，还应当结合合同约定的具体内容、建立该法律关系前后所实施的具体民事法律行为、双方对合同的履行等情况综合判断双方的真实合同目的和法律关系性质。明新公司将案涉房屋以买卖备案的方式对万勇的借款提供担保，该备案关系是双方为借款形成担保，该担保关系是双方自愿达成的，且并不违反法律法规的强制性规定，应当认定有效，但因该担保关系未经合法登记，对第三方不产生法律效力，不能对抗第三人，故该备案行为也不能成为为真实买受人办理过户登记的障碍。故本院对彭俊华要求明新公司、万勇协助办理撤销案涉房屋备案登记手续的主张予以支持。但需指出万勇、明新公司应承担的该协助义务，本就属于成都市住房和城乡建设局于2020年6月2日发布的《成都市住房和城乡建设局关于印发〈成都市商品房买卖合同网签备案办法〉的通知》第十五条中规定的“商品房所有权尚未登记在买受人名下而买卖双方解除合同的，买卖双方应自行申请办理商品房买卖合同网签备案注销”的情形，本院基于该条规定及案涉商品房买卖合同中的约定认定彭俊华的诉请成立，该认定不影响行政管理部门依照职权对应否撤销案涉合同备案进行的审查。 三、关于彭俊华主张案涉房屋产权过户登记的问题。 本院认为，首先，双方在合同中明确约定彭俊华的购房款应于合同签订日之前支付，明新公司又于合同签订当日即向彭俊华出具证明收到全部房款的财务收据，同时收取了办证、更名等费用并出具相关收据，并指明“明新公司签章的财务专用收据和发票是唯一有效的收款凭证”；两天后，明新公司将房屋交付给彭俊华。彭俊华虽并未直接向明新公司支付购房款，但结合2017年9月18日签订的补充协议内容：“买受人于2017年9月18日前支付房价款590784元”，以及各方庭审陈述，结合明新公司也据此出具财务收据并交付房屋的事实，可以认定彭俊华在订立合同前已通过向姚若州付款的形式完成了购房款的支付，且该付款方式已通过补充协议及收据记载获得明新公司认可，足以表明明新公司对彭俊华在此之前向姚若州支付购房款行为的认可。其次，本案诉讼中，明新公司经一、二审法院多次通知均不到庭参加诉讼也不提交书面意见，视为其放弃在诉讼中相应的权利，亦包括视为其未对彭俊华是否已足额支付房款提出抗辩。第三，按照合同约定，明新公司负有协助彭俊华办理案涉房屋权属转移登记的义务。案涉明新国际小区已经办理不动产初始登记，截止本案二审审理终结时，案涉房屋无查封抵押等其他限制登记措施，在万勇协助办理撤销合同备案后，案涉房屋已经实际具备办证条件。但银巢公司、万勇不是彭俊华与明新公司之间房屋买卖合同的相对方，故，对彭俊华要求银巢公司、万勇协助办证的主张本院予以支持。本院基于双方合同约定并对彭俊华个人信息进行审查认定彭俊华的诉请成立，但该认定不影响行政管理部门依照职权对彭俊华购房资格是否符合现行政策规定进行的审查。 四、关于彭俊华于本案中主张的违约金及赔偿金的问题。 本院认为，虽然案涉商品房买卖合同对逾期办证违约金进行了约定，银巢公司在与姚若州的《承诺书》中作出了相关承诺，但根据本案中查明的事实及彭俊华出具的《知情声明》来看，彭俊华明知案涉房屋已备案在他人名下，知晓房产迟延交付、备案及办理权属证书的风险并作出接受自愿承担此法律风险的表述，仍购买该房，且在提起本案诉讼前彭俊华并未举证证明其对明新公司催告过办理权属证书，故对于产生逾期办理房屋权属证书的情形，彭俊华自身亦存在过错。同时，银巢公司对彭俊华所购房屋在备案、办证等方面并不负有合同义务，彭俊华也不是承诺书的合同当事人，故本院对彭俊华主张明新公司承担违约金及银巢公司支付赔偿金的诉讼请求均不予支持。 综上，彭俊华的上诉请求部分成立，本院依法予以部分支持。因二审中出现新的证据导致一审法院认定事实部分错误、适用法律错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市新都区人民法院（2019）川0114民初7061号民事判决； 二、四川明新房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助彭俊华办理成都市新都区斑竹园镇南岸路57号2栋2单元3楼1号的不动产权证书，办理过程中万勇应当协助办理撤销前述房屋登记买受人为万勇的合同备案登记（备案号：2xx3）； 三、驳回彭俊华的其他诉讼请求。 一审案件受理费1200元，公告费300元，由四川明新房地产开发有限公司负担400元，由彭俊华负担1100元；二审案件受理费1200元，由四川明新房地产开发有限公司负担100元，由彭俊华负担1100元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 冯 璐 审判员 李 俊 审判员 白福群 二〇二一年七月五日 书记员 何佳林