上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初37023号原告：王健荣,男,1980年1月20日生,汉族,住上海市浦东新区曹路镇共新村南陆家宅XXX号。委托诉讼代理人：杨跃辉，上海安盟律师事务所律师。被告：徐晓燕,女,1981年11月29日生,汉族,住上海市浦东新区川沙镇华夏二路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：沈宝龙，上海市沪一律师事务所律师。原告王健荣诉被告徐晓燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用简易程序，分别于2021年6月22日、2021年7月6日公开开庭进行了审理。原告王健荣的委托诉讼代理人杨跃辉，被告徐晓燕及其委托诉讼代理人沈宝龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王健荣向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2021年1月17日签订的《上海市房地产买卖合同》、《协议》、《补充协议》于2021年4月27日原、被告达成合意之日解除;2、判令被告返还原告的购房款158万元;3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2021年1月17日原、被告签订《上海市房地产买卖合同》及补充协议，约定被告将位于上海市浦东新区新德西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)转让给原告，房价款为259万元。同日，原、被告签订《协议》,约定待原告于2021年3月10日前变更婚姻关系后,双方约定于五日内重新签订网签版买卖合同。之后，原告向被告支付首付款合计158万元。2021年3月3日,原告离婚。2021年1月22日，相关部门发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》,根据该意见第三条，夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日其三年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。由于原告离婚前家庭有三套房产,不再具备购房资格,致使合同无法履行。之后原告多次和被告协商解除合同,并要求被告退还购房款,遭到被告拒绝。故原告起诉，要求判如所请。被告徐晓燕于第一次庭审时辩称，同意双方合同及协议于2021年4月27日解除。但要求原告支付解约违约金以及逾期支付剩余房款的违约金、律师费。在第二庭庭审时认为，原告在与被告签订房地产买卖合同的时候并不具有购房资格，故双方签订的合同应为无效。要求扣除定金15万元，以及被告为本案付出的律师费4万元，扣除后的其余款项愿意返还原告。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院依法组织了质证，对于当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据经质证的证据及当事人陈述，本院确认如下事实：系争房屋由被告徐晓燕所有，原、被告在上海我爱我家房地产经纪有限公司的居间下磋商此次房屋买卖事宜。2021年1月3日，被告作为甲方、原告作为乙方，签订《房地产买卖合同》一份，约定被告将系争房屋出售给原告，房价款259万元。合同补充条款(一)第4条约定，甲乙双方最迟不得晚于2021年1月17前签订网签版《上海市房地产买卖合同》。2021年1月17日，原、被告网签《上海市房地产买卖合同》，约定房价款200万元，并对其他权利义务进行了约定。同日，双方还签订《补充协议》，约定系争房屋实际成交价为259万元。同日，原、被告又签订了《协议》一份，其中第一条约定：“甲乙双方协商一致，待乙方于2021年3月10日前变更婚姻关系后，甲乙双方约定于五日内重新签订该房屋的网签版买卖合同。前述合同及协议签订后，原告已向被告支付购房款158万元。2021年1月21日，相关部门发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，其中第三条规定：“严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。”该意见从2021年1月22日起施行。另查明，原告王健荣与案外人陆丽华原系夫妻关系，双方于2021年3月3日登记离婚。离婚前，原告家庭名下在上海市有三套房产。为证明被告在签约时并不知道原告家庭名下有房产的情况，被告向本院提交了署期为2021年1月17日的《签约问询表》一份，其中就原告的情况，婚姻状况一栏中勾选为“离异“，家庭住房套数勾选为“0”。原告对该证据真实性无异议，但表示当时向被告告知原告的情况，原告不存在欺诈行为。诉讼过程中，本院通知此次房屋买卖的中介沈中宇出庭作证，证人沈中宇向本院作出如下证言：原、被告间的买卖其是全程参与，2021年1月2日各方第一次沟通，当时客户(原告)就告诉其，家庭名下超过两套房屋，需要通过离婚才能再买房。其随即转告房东(被告)，告知其客户在离婚，暂时不能买，但可以先把首付款给房东，双方可以先签合同，等原告办妥离婚手续后再签一版合同，当时房东老公还询问为何要打两版网签合同，房东还向她老公解释，因为离婚了婚姻关系变更需要再签一份。1月17日上午双方签订网签合同的时候，客户提出先不网签，其把首付款先付掉，当时房东不同意，故中介工作人员打了一份《协议》，约定2021年3月10日前客户变更婚姻关系后，双方重新签订网签合同。之所以约定3月10日，是因为当时客户正在办离婚，中介预估时间大概需要1个月左右。关于《签约问询表》，沈中宇表示，该表格是中介公司内部留存的档案，表格上面的内容都是中介勾选的，当时因为客户已经在办离婚了，其是按照客户离婚后的状态填写的。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》中关于房价款200万元的约定系为做低房价而设，该条款无效，除该条款以外，双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》、《协议》系原、被告双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。虽然原告在签约时尚未办理完成离婚手续，但这不并影响合同效力，只能影响合同是否能够履行，被告以原告签约时不具备购房资格为由认为双方于2021年1月17日签订的《上海市房地产买卖合同》无效的观点，本院不予支持。前述合同及协议签订后，上海市《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(以下简称《意见》)于2021年1月22日起施行，根据《意见》第三条，夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起三年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，原告因此而不再具备购房资格，合同无法继续履行。诉讼过程中，原、被告一致确认，双方于2021年4月27日达成解除《上海市房地产买卖合同》、《协议》、《补充协议》的合意，原告相应诉请，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要赔偿损失。本案双方主要争议焦点为：被告在与原告签署房地产买卖合同时，对于原告当时处于限购状态的情况是否知晓。对此本院认为，首先，原、被告双方在签署《上海市房地产买卖合同》的同时又签署了两份协议，一份为《补充协议》，该协议主要为做低房价而订立。另一份为《协议》，其中第一条明确约定原告变更婚姻关系后双方再行签订一版网签合同，可见当时被告对于原告处于离婚的过程中应当的是明知的。至于被告提交的《签约问询表》上原告的婚姻状体勾选为离异，该问询表与《协议》形成于同一天，更可以印证当时原告并没有完成离婚，否则无须再另行签订《协议》；其次，中介沈中宇全程参与了原、被告房屋买卖全过程，证人表示原告在购房之初就将自己需要离婚后才能购房的情况告知了中介，中介也如实转告了被告。证人作为居间方，与原、被告之间并不存在利益冲突，其证言具有一定客观真实性。至于被告表示其投诉过证人的事情，证人对此已经作出合理解释，并不足以推翻证人证言真实性。再次，被告作为上海人，房屋是老百姓安身立命之本，其在庭审中表示并不清楚上海市的限购政策，显然不符合常理，而且对于法庭向其询问，既然不知道原告的情况，为何要签署《协议》，约定原告离婚后双方再行签署网签合同，始终无法做出合理解释。综上，本院有理由相信，被告对于原告需离婚后才具备购房资格的情况是明知的。原、被告明知原告需办理离婚才可以购房而签订房地产买卖合同及协议，后因新政的出台，导致原告无法再购房，双方均具有过错，各自承担己方损失。被告拒不返还原告购房款，于法无据，原告要求被告返还已付房款158万元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款、第五百六十六条第一款之规定，判决如下：一、确认原告王健荣与被告徐晓燕于2021年1月17日签订的《上海市房地产买卖合同》、《协议》、《补充协议》于2021年4月27日解除；二、被告徐晓燕于本判决生效之日起十日内返还原告王健荣购房款158万元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,020元，减半收取计9,510元，由被告徐晓燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  刘露书记员  苏昊附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。……第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要赔偿损失。……《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。