吉林省安图县人民法院   民事判决书   （2021）吉2426民初821号   原告：孙长龙，男，1987年1月3日出生，汉族，吉林省地方水利有限公司安图分公司科员，住吉林省安图县。   被告：吉林省金龙地产置业有限公司，住所地吉林省延吉市延西桥桥北头金隆大厦17层。   法定代表人：张钧贤，该公司董事长。   委托诉讼代理人：解务明，男，该公司经理。   委托诉讼代理人：何杉，吉林法护律师事务所律师。   原告孙长龙与被告吉林省金龙地产置业有限公司（以下简称金龙地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙长龙、被告金龙地产公司委托诉讼代理人解务明、何杉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   孙长龙向本院提出诉讼请求：1.要求解除合同，金龙地产公司返还购房款344,692.4元；2.要求金龙地产公司返还代收的房屋维修基金、预交电费、装修垃圾清运费，共计6,543.00元；3.要求金龙地产公司支付购房首付款104,692.40元的利息损失约9945元(自2018年4月3日起至2021年3月24日止，按中国人民银行同期贷款利率分段计算)；4.要求金龙地产公司支付住房公积金贷款还款利息约21,500元；5.本案的诉讼费由金龙地产公司承担。事实和理由：2018年4月3日，孙长龙购买人和丽湾1号楼3单元202号房屋，并与金龙地产公司签订《商品房买卖合同》。当日，孙长龙支付购房首付款104,692.40元、房屋维修基金6119元，预交电费200.00元、装修垃圾清运费224.00元。2018年5月4日，孙长龙通过银行按揭贷款方式向金龙地产公司支付按揭购房款240,000.00元。购买房屋后，孙长龙发现房屋存在诸多质量问题，严重影响正常居住使用，具体如下：1.客厅窗户旁边新加了一根立柱，导致一扇窗户最大只能开到3/4左右，严重影响日常生活使用及通风；2.2020年夏天，发生过一次返水事件，物业公司找人疏通，从洗手间坐便器排水管倒了8桶水，但是楼外的排水管却无水流出，说明坐便器至楼外的排水管存在严重的管道问题；3.主卧室内有一根横梁，客厅内有二根栋梁，且主卧室内的栋梁位置正好位于床的下方，严重影响正常居住使用；4.主卧灯和洗手间的电源接线未按施工标准施工，主卧灯的电线未将护套管安装在墙里面，而是直接从开关处从空中接引至灯的位置，洗手间内的电线护套管裸露在外面；5.整个房屋的地暖管分流阀未安装在厨房，安装在次卧，且次卧室没有门；6.3单元与2单元之间有一个自上而下宽约6-8cm裂缝，说明楼体不稳定，地基部分存在沉降问题，楼体有一定的倾斜。综上，根据《商品房销售管理办法》第二十四条规定，房地产开发企业擅自变更规划、设计，影响商品房质量或者使用功能的，买受人有权退房。再根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。故孙长龙诉至法院，依法维护其合法权益。诉讼过程中，孙长龙增加事实和理由：双方在《商品房买卖合同》中约定，因出卖人的原因，买受人未在规定时间内取得该商品房房照的，买受人有权解除合同。因金龙地产公司未在合同约定的规定期限内给孙长龙办理房照，故孙长龙有权解除合同。   金龙地产公司辩称，孙长龙的诉讼请求，没有事实及法律依据。理由如下：1.孙长龙购买的房屋为现房，购买时孙长龙完全知晓房屋的结构，且与我公司达成购房意向后于2018年3月29日支付定金，并于2018年4月3日签订《商品房买卖合同》。双方于2018年7月27日共同对案涉房屋进行验收，孙长龙在房屋交接验收单上签字，对案涉房屋结构及现状均表示认可；2.案涉房屋不存在孙长龙主张的客厅窗户边新加一根立柱、变更地暖管分水阀位置等擅自变更规划设计的情形。我公司完全按照施工图纸进行施工，该楼盘于2017年10月10日经五方责任主体共同进行竣工验收，验收结论为合格。故孙长龙主张我公司擅自变更规划、设计，影响商品房质量和使用功能，没有事实及法律依据；3.孙长龙主张下水道返水，系该单元业主在使用过程中倾倒杂物致使管道堵塞，物业服务单位及时对下水管道进行疏通，我公司施工的管道本身并无质量问题；4.孙长龙主张的电源线未使用护套管敷设，属于施工过程中的轻微瑕疵，买受人可以通过要求出卖人修复等方式来维护权利，且我公司同意对此进行维修。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条之规定，房屋质量问题需达到严重影响正常居住使用时，买受人才享有合同解除权。反之，买受人可以通过要求出卖人修复等方式来维护权利。本案案涉房屋已经通过建设单位、施工单位、设计单位、监理单位的竣工验收合格，房屋整体质量应视为合格。假使孙长龙所主张的下水道返水、电源线未使用护套管敷设系房屋本身质量问题，也仅属于房屋质量存在瑕疵，不构成根本性违约，即该房屋瑕疵尚不足以严重影响原告对房屋的正常居住使用，故孙长龙不能以此为由，主张解除商品房买卖合同。综上，依法驳回孙长龙的诉讼请求。   经审理查明：金龙地产公司系安图县明月镇人和丽湾小区1#2#7#8#工程的建设单位。2017年10月10日，人和丽湾小区1#2#7#8#工程经建设单位、监理单位、勘察单位、施工单位、设计单位验收合格。   2018年4月3日，金龙地产公司与孙长龙签订《商品房买卖合同》，主要内容为孙长龙购买金龙地产公司开发建设的安图县明月镇人和丽湾小区1号楼3单元202室，建筑面积为101.98平方米的房屋，房屋单价为3380元/平方米，房屋总价款为344,692.40元。孙长龙于2018年4月3日前支付首期房款104,692.40元，余款240,000元向住房公积金申请贷款支付。房屋交付时应当符合通水通电、具备装修条件，据实交付。双方还约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起1095日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。当日，孙长龙给付金龙地产公司房屋首付款104,692.40元。   2018年5月4日，孙长龙与中国银行股份有限公司安图支行签订《个人住房公积金借款合同》和《个人住房公积金借款抵押合同》，双方约定孙长龙以其购买的人和丽湾小区1号楼3单元202室，建筑面积为101.98平方米的房屋作为抵押借款240,000元，借款期限为20年（自2018年5月4日起至2038年5月4日），借款利率为2.7083‰，采取等额本息还款法，按月偿还贷款本息1,361.22元。   2018年7月27日，孙长龙和金龙地产公司共同对案涉房屋进行验收，孙长龙对房屋结构未提出异议，并在《消防安全责任书》《入住通知》及《房屋交接验收单》上签字，领取涉案房屋钥匙。《房屋交接验收单》中室内窗户一栏记载厨房窗户密封条缺失；水表，电表一栏记载已走94.16度电。孙长龙于当日向金龙地产公司交纳房屋维修基金6119元、预交电费200元、装修垃圾清运费224元，共计6543元。交付房屋后，金龙地产公司依孙长龙的要求变动了卫生间马桶的位置。2020年夏天，出现下水管道返水，物业公司及时进行了维修。现1号楼3单元302室的业主已入住，但未发生下水管道返水现象。   另查明，根据人和丽湾小区设计平面图，涉案房屋的地暖分流阀门位置、主卧室和客厅内横梁位置均与设计平面图相符。在案件审理过程中，金龙地产公司自认孙长龙主张的主卧室和卫生间的电线未使用电线护套管、未按施工要求将电线敷设在墙内及次卧室无门（没有砌出门的形状）系施工瑕疵，并同意为孙长龙维修。   认定上述事实的证据有：商品房买卖合同、个人住房公积金借款合同、个人住房公积金借款抵押合同、收据、消防安全责任书、入住通知、房屋交接验收单、设计平面图、照片、工程竣工报告。   金龙地产公司对孙长龙提供的照片的真实性无异议，但提出异议认为，金龙地产公司是按照设计图纸施工，与设计图相符，对于存在施工瑕疵的主卧和卫生间电线及次卧无门的问题，在孙长龙进行装修时同意给其维修，对照片的真实性本院予以采信。   本院认为，孙长龙与金龙地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，孙长龙以金龙地产公司擅自变更规划、设计，影响商品房质量或者使用功能为由要求解除合同，但未提供证据证明金龙地产公司擅自变更规划、设计，故应承担举证不能的不利后果。且在庭审时，孙长龙自认地暖分流阀门位置及主卧室和客厅内横梁位置均与设计平面图一致，故孙长龙以此为由要求解除合同，无事实及法律依据，本院不予支持。   孙长龙主张3单元与2单元之间有一个自上而下宽约6-8cm裂缝，说明楼体不稳定、地基部分存在沉降问题，导致楼体有一定的倾斜，存在主体结构质量不合格，故要求解除商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定（2019修正）》第三十一条：“对需要鉴定的待证事实负有举证责任的当事人，在人民法院指定期间内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用，或者拒不提供相关材料，致使待证事实无法查明的，应当承担举证不能的法律后果”规定，孙长龙在本院指定的期间内未提出对人和丽湾小区1号楼主体结构是否存在质量问题的鉴定申请，故应当承担举证不能的法律后果。且人和丽湾小区于2017年10月10日经建设单位、监理单位、勘察单位、施工单位、设计单位验收合格，故孙长龙的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。   孙长龙主张涉案房屋存在质量问题，已严重影响其正常居住使用，故要求解除合同和赔偿损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买卖人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。在本案中，人和丽湾小区于2017年10月10日验收合格。孙长龙于2018年4月3日与金龙地产公司签订《商品房买卖合同》，于2018年10月7日双方共同验收房屋后，金龙地产公司将涉案房屋交付孙长龙，即孙长龙购买案涉房屋系现房，孙长龙购买房屋时，明知涉案房屋存在一些施工瑕疵而接收房屋，应视为孙长龙同意接受涉案房屋结构及施工瑕疵。现孙长龙未提供证据证明涉案房屋存在质量问题，且严重影响正常居住使用，故孙长龙的主张，因无事实及法律依据，本院不予支持。   孙长龙主张金龙地产公司未在合同约定的规定期限内办理房照，故要求解除合同。本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起1095日内取得该商品房房屋所有权证书的，买卖人有权解除合同。在本案中，2018年7月27日，孙长龙在《房屋交接验收单》上签字，并领取涉案房屋钥匙，即金龙地产公司向孙长龙交付房屋时间为2018年7月27日。金龙地产公司应自交付房屋之日起1095日内即2021年7月26日前应通知孙长龙办理房屋所有权证，现合同约定办理房屋所有权证期限尚未届满，故孙长龙以金龙地产公司在合同约定的期限内未给其办理房照为由，要求解除合同，无事实及法律依据，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第二款、第五百六十二条、第五百九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定（2019修正）》第三十一条规定，判决如下：   驳回原告孙长龙的诉讼请求。   案件受理费3521元，由原告孙长龙负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。   审判员 朱英姬   二〇二一年七月十九日   书记员 王 静