安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖11民终2107号 上诉人（原审原告、反诉被告）：巫臣，男，1995年7月13日出生，汉族，住安徽省滁州市全椒县。 委托诉讼代理人：殷守余，安徽儒林律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽国辉置业有限公司，住所地安徽省全椒县襄河镇内环南路2号，统一社会信用代码91341124057024169C。 法定代表人：郑文建，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：龚方明，安徽衡远律师事务所律师。 上诉人巫臣因与被上诉人安徽国辉置业有限公司（以下简称国辉置业）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省滁州市全椒县人民法院（2021）皖1124民初919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 巫臣上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判国辉置业支付自2017年12月31日到2021年1月30日逾期交房违约金30683元；2.本案一审、二审诉讼费由国辉置业承担。事实和理由：1.涉案房屋至今未办理商品房竣工验收备案，不符合交付条件。且案涉房屋尚未具备永久用电、用水，不能满足基本居住要求。2.国辉置业或其物业公司均未通知巫臣交付房屋，物业公司出具的情况说明不能作为依据。3.应按照合同约定按日万分之二计算违约金，一审判决不应降低违约金标准。 国辉置业辩称，1.案涉房屋2019年4月12日竣工验收合同，符合交付条件。2.国辉置业一审中提供的公示信可以证明已通知业主交房，且其他业主均已经领房入住。3.巫臣没有提供证据证明逾期交房的实际损失，其主张的违约金标准过高，国辉置业有权要求降低。 巫臣向一审法院提出诉讼请求：1.判令国辉置业支付自2017年12月31日至2021年1月30日的逾期交房违约金70218元（以311802元为基数按照日利息万分之二计算）；2.本案诉讼费由国辉置业承担。 国辉置业向一审法院提出反诉请求：1.判决巫臣支付逾期付款违约金2814元（自2018年7月1日至2018年11月12日逾期付款违约金，210000元按日万分之一计算，210000元×0.01%×134天=2814元）；2.反诉诉讼费由巫臣承担。 一审法院认定事实：2016年7月14日，国辉置业取得国耀新加坡城13＃楼商品房预售许可证。敏然公司代理销售国辉置业开发建设的国耀新加坡城。2017年6月5日，国辉置业同意将国耀新加坡城13＃1103室从他人名下更名给巫臣。2017年7月6日，巫臣交付20000元给敏然公司，敏然公司出具一张金额为20000元的收据交巫臣收执，收据载明的收款事由为新加坡城13＃1103室定金。2017年7月10日，巫臣交付51802元给敏然公司，敏然公司出具一张金额为71802元的收据交巫臣收执，收据载明的收款事由为新加坡城13＃1103室首付。2018年6月22日，巫臣向国辉置业交付了30000元首付款。2018年6月25日，国辉置业向巫臣邮寄了《全椒县商品房预售合同》；2018年6月29日，巫臣在该合同上签字。双方在该合同中约定：巫臣（乙方）购买国辉置业（甲方）开发建设的位于全椒县襄河镇内环南路168号国耀新加坡××幢××单元××室房屋，据甲方暂测该房屋面积为90.64平方米，房屋总价款为311802元；第七条约定乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止；第十条约定该房屋的交付必须符合该商品房经验收合格；第十一条约定甲方定于2017年12月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：违约金按乙方已支付的房价款日万分之1计算，违约金自本合同第十一条约定的交付期限之后61天起算至实际交付之日止；合同附件一约定付款方式：分期付款，贷款方式：商业贷款。乙方于2018年6月22日前应支付房款计人民币101802元。首付款101802元，商业贷款210000元；补充条款第三条约定，乙方在签署本合同时选择银行按揭贷款方式付款的，乙方应当自签署《预售合同》之日起十日内，向按揭银行按照其要求提交齐全办理按揭贷款所需的一切资料，交纳相应税费。2018年7月4日，双方开始办理向工商银行全椒支行申请购房贷款的手续。2018年7月5日，国辉置业开具了新加坡城13幢1103室首付款101802元发票给巫臣。2018年11月12日，工商银行全椒支行向巫臣发放了按揭贷款210000元，该款项直接汇入国辉置业账户。2019年3月25日，国辉置业开具了新加坡城13幢1103室按揭款210000元发票给巫臣。 2018年7月6日，国辉置业作出一份承诺书，内容为：“致12-15#业主，我司开发国耀新加坡城项目12#-15#因前期工程整改，致使业主未能按商品房预购交付时间拿房，由此给您造成的不便，我们表示歉意，还望得到您的理解和支持。一、我司已组织施工总包单位和分包单位负责人召开落实12#-15#交房倒排施工计划，并责令各施工单位负责人按时完成。我司在2018年7月10日组织各施工单位人员进场，并要求尽量提前完成，依据交房倒排施工计划预计12#-15#交房时间在2018年11月中旬完成。二、对于12#-15#延期交房的业主我司会按照商品房预售合同条款赔付业主违约金，且承诺在交房当天统一核算。”2018年7月17日，国辉置业再次作出一份承诺书，内容为：“致12#-15#业主：我司开发国耀新加坡城项目12#-15#未能按《商品房预售合同》规定交房时间交付业主，由此给您造成的不便，我们表示歉意，还望得到您的理解和支持。一、我司已组织施工总包单位和分包单位负责人制定了12#-15#交房倒排施工计划，并责令各施工单位负责人按时完成。我司成立交房小组，每十天向全椒县国土房产局领导、质监站领导及业主通报施工工程进度。依照12#-15#倒排施工计划，上述房屋将在2018年11月15日完成交付。二、对于12#-15#延期交房的业主我司会按照与业主签订的《商品房预售合同》逾期承担违约责任，且承诺在交房当天由财务统一核算。三、若2018年11月15日我司仍然未能交房，我司承诺将从2018年11月15日开始至实际交房之日止，按照与各位业主签订的《商品房预售合同》中关于逾期交房违约条款的双倍标准，赔付各位业主违约金。”2019年3月25日，国辉置业发出一份公示信，内容为：“尊敬的12-15#业主：一、12-15#区域各项基础设施均已建设完成，各专项防雷、消防、规划、环保验收完成并取得合格证（附各项验收合格证），目前我司正在积极对接规建局质监站办理竣工验收，预计2019年5月份前完成并取得竣工验收合格证。二、我司承诺竣工验收及备案完成后，2019年6月30日结算并支付违约金。2019年7月5日，国辉置业向巫臣转账2631元，用途为退违约金。 2019年4月12日，国耀新加坡城13#楼完成竣工验收；国耀新加坡城物业公司通知巫臣领取房屋钥匙，巫臣陈述听其他业主说13#楼还不符合交付条件，所以未去领取钥匙。 再查明：国辉置业与国耀新加坡城13#楼其他业主签订合同约定的交房时间均系2017年12月30日。国辉置业认可国耀新加坡城小区13号楼网签在2017年7月至2017年11月被关闭。巫臣与国辉置业员工王曼的微信聊天记录显示：2018年5月29日，巫臣：你们网签什么情况了。王曼：还没有弄好。2018年6月14日，王曼：在吗，公司工地一直在赶工但是到了月底房子还是不能如期交付，没有办法只能再次延期，在此深表歉意。这个延期交房通知书是寄给你还是你自己过来拿，并向巫臣发送“延期交房通知书”的照片。 一审法院认为，巫臣与国辉置业签订的《全椒县商品房预售合同》是双方在协商一致的基础上订立的，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，当事人应严格遵守。上述合同附件一约定付款方式：分期付款，贷款方式：商业贷款。乙方于2018年6月22日前应支付房款计人民币101802元。首付款101802元，商业贷款210000元。2018年6月22日时，巫臣已支付房款总额为101802元。2018年11月12日，巫臣已付房款总额为311802元。巫臣按合同约定交付首付款，并办理了下剩房款的商业贷款，国辉置业已收到全部购房款，国辉置业未按合同约定于2017年12月30日前交付房屋，构成违约。国辉置业辩称涉案合同于2018年6月22日签订，合同上书写的交房日期2017年12月30日系笔误，实际交房时间是2018年12月30日。首先，双方签订的《全椒县商品房预售合同》已经过相关部门备案，合同中明确约定交房时间为2017年12月30日。虽然巫臣签订合同时间为2018年6月29日，但国辉置业认可巫臣购买的13号楼在2017年7月至2017年11月期间网签被关闭，直到2018年5月29日时，国辉置业员工仍回复巫臣网签“还没有弄好”，故不能以双方于2018年6月下旬才签订案涉合同来否定双方合意约定的交房时间为签订合同之前的2017年12月30日；其次，国辉置业与国耀新加坡城13#楼其他业主签订合同约定的交房时间也均系2017年12月30日；最后，在2018年6月14日，国辉置业向巫臣发出了“延期交房通知书”。2018年7月6日和17日，国辉置业作出的承诺书中明确写明国耀新加坡城项目12#-15#因前期工程整改，致使业主未能按商品房预购交付时间拿房，并承诺上述房屋将在2018年11月15日完成交付，从中可以看出双方约定的交房时间早于2018年6月14日，即早于双方签订合同的时间，而非其所辩称的2018年12月30日。综上，对该答辩意见不予采纳。因双方约定“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。”，故国辉置业应自2017年12月31日起支付违约金，支付违约金的基数以上述已支付房价款为基数分段计算，即以71802元为基数自2017年12月31日起，以101802元为基数自2018年6月22日起，以311802元为基数自2018年11月12日起计算违约金。国耀新加坡城13#楼于2019年4月12日完成竣工验收，符合交付条件，国耀新加坡城物业公司通知巫臣领取房屋钥匙，但巫臣未去领取，故逾期交房违约金应计算至2019年4月12日。关于违约金计算标准，双方在上述合同中约定按已支付的房价款的日万分之一计算逾期交房违约金，因国辉置业于2018年11月15日仍未能交房，故巫臣依据2018年7月17日的承诺书主张按照日万分之二计算违约金。国辉置业辩称巫臣主张的违约金过高，要求降低，且巫臣未举证证明其实际损失，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，调整为按已付房价款的日万分之一计算逾期交房违约金。综上，国辉置业应支付巫臣逾期交房违约金7406.15元。国辉置业辩称已与巫臣就违约金进行结算，但未对此举证证明，且巫臣也不予认可，故对其该节答辩意见不予采纳。但国辉置业已支付的违约金2631元，应予扣除，国辉置业还应支付巫臣违约金4775.15元。 双方在上述合同的补充条款第三条约定“乙方在签署本合同时选择银行按揭贷款方式付款的，乙方应当自签署《预售合同》之日起十日内，向按揭银行按照其要求提交齐全办理按揭贷款所需的一切资料，交纳相应税费。”巫臣在上述合同签订后十日内向工商银行全椒支行申请购房贷款，故巫臣未违反合同约定，对国辉置业主张逾期付款违约金的诉讼请求，不予支持。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、安徽国辉置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付巫臣逾期交房违约金4775.15元；二、驳回巫臣的其他诉讼请求；三、驳回安徽国辉置业有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费1555元，适用简单程序减半收取777.50元，由巫臣负担752.5元，安徽全椒县国辉置业有限公司负担25元。反诉案件受理费25元，由安徽全椒县国辉置业有限公司负担。 双方当事人所举证据与一审一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据当事人诉辩意见，本案二审争议焦点是：1.案涉房屋是否符合交付条件；2.国辉置业应支付巫臣逾期交房违约金计算标准。 针对争议焦点1，案涉《全椒县商品房预售合同》第十条约定该房屋的交付必须符合该商品房经验收合格。根据合同约定，案涉房屋于2019年4月12日完成竣工验收，已符合交付条件。故对巫臣关于案涉房屋至今未办理商品房竣工验收备案的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于巫臣关于案涉房屋尚未具备永久用电、用水，不能满足基本居住要求的上诉理由，因其未能提供证据予以证明，本院不予采纳。 针对争议焦点2，巫臣上诉主张国辉置业及物业公司从未通知其交付房屋，经查，2019年3月25日，国辉置业发出一份公示信，公示信第二条为：我司承诺竣工验收及备案完成后，2019年6月30日结算并支付违约金。2019年4月巫臣到国辉置业与其协商并确认逾期交房违约金金额。2019年7月5日，国辉置业向巫臣转账支付2631元违约金。国辉置业在竣工验收合格后向巫臣支付逾期交房违约金却未通知其交付房屋，不符合常理。且根据一审中巫臣陈述，物业公司通知其领取房屋钥匙，其系因听其他业主说案涉房屋不符合交付条件，所以未去领取钥匙。故对该上诉主张本院不予支持。国辉置业虽然没有按照合同约定书面通知巫臣交付房屋，但根据现有证据可以确认巫臣对于案涉房屋可以交付且钥匙在物业公司处可以领取应是明知的，对于在案涉房屋竣工验收合格，符合交付条件后，因其未及时拿房造成的扩大损失应由其自行承担。一审中，国辉置业主张违约金标准过高，要求降低，因巫臣未举证证明其实际损失，故一审法院将逾期交房违约金标准调整为按已付房款的日万分之一计算，并无不妥。 综上，巫臣的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费567元，由巫臣负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孔德敬 审 判 员 李 刚 审 判 员 付广永 二〇二一年七月九日 法官助理 贾倩倩 书 记 员 曹琰玲 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。