文书内容江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终1576号上诉人（原审原告）：吴宝建，男，1981年8月19日生，汉族，住无锡市惠山区。上诉人（原审原告）：王世树，男，1975年8月6日生，汉族，住无锡市惠山区。上诉人（原审原告）：蔡建华，男，1968年12月20日生，汉族，住无锡市惠山区。上诉人（原审原告）：叶琴，女，1988年4月11日生，汉族，住无锡市惠山区。上诉人（原审原告）：周莉萍，女，1982年4月1日生，汉族，住无锡市惠山区。上诉人（原审原告）：吴玉霞，女，1983年12月18日生，汉族，住无锡市惠山区。上诉人（原审原告）：李小华，女，1987年2月3日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：张婷（受吴宝建、王世树、蔡建华、叶琴、周莉萍、吴玉霞、李小华的共同授权委托），北京市京师（无锡）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：阳光壹佰物业发展有限公司无锡第二分公司，住所地无锡市惠山区堰桥街道阳光壹佰国际城天一街400号。负责人：李六毅，该公司负责人。委托诉讼代理人：杨明月，江苏润远律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈朔炜，江苏润远律师事务所实习人员。上诉人吴宝建、王世树、蔡建华、叶琴、周莉萍、吴玉霞、李小华与上诉人阳光壹佰物业发展有限公司无锡第二分公司（以下简称阳光壹佰公司）因业主知情权纠纷一案，均不服无锡市惠山区人民法院（2020）苏0206民初2453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴宝建、王世树、蔡建华、叶琴、周莉萍、吴玉霞、李小华向本院上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其全部诉讼请求。事实及理由：1.住宅专项维修资金的使用情况应当公示。虽《住宅专项维修资金管理办法》第10、15条、16条规定提出主张筹集、公布专项维修资金的对象并非阳光壹佰公司，但是上述法条并未指明住宅专项维修资金的公示具体义务主体，更未排除阳光壹佰公司的公示义务。阳光壹佰公司已经承认使用专项维修基金，阳光壹佰公司公布相关使用情况并无不当。2.物业用房、架空层、室外商业广告位存在出租、收益情况，一审法院仅依据阳光壹佰公司的单方陈述做出认定，违背客观事实。因此，阳光壹佰公司应当提供物业用房的其他楼层、架空层、室外广告位自交付至今的使用租赁情况（包括阳光壹佰公司与他人签订的各种合同)和经营性收益的收支情况(包括总账、科目汇总表、明细表)的相关义务。3.根据无锡市人防车位收益的相关规定，人防收益除去合理的成本以后应当划归专项维修资金，并不属于开发商所有，也不属于阳光壹佰公司所有，该部分收益及使用情况属于应当向业主公开的情况和资料。阳光壹佰公司二审答辩称：1.业主主张的大部分诉请明显超越了业主知情权范围，也超出了法律保护的上限。其公司己于2020年7月16日撤场，相关资料己经移交转移给新物业公司，业主仍坚持起诉其公司，明显不具有正当目的。对于业主行使知情权应当遵循经济、便捷的原则，要求其公司在小区公示栏公示自小区交付时起至其撤场时止的相应资料，该资料的提供及张贴明显增加成本，给其公司的正常管理活动徒增负担。2.根据《江苏省物业管理条例》第五十条规定，只有实行酬金制收费方式的，物业服务企业才需对物业服务各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的核查。前期物业服务合同中明确约定物业服务收费实行的是包干制，因此无需公示电梯运行维护费、公共能耗费的收支明细。3.人防车位的处分和收益情况不属于业主知情权的范畴。根据法律规定，只有共有部分的使用和收益情况以及建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况才属于业主知情权的范畴。人防车位用于国防目的，应属国家所有，并且小区人防车位由开发商投资建设，使用、管理及收益权归属于开发商。4.关于维修资金的代管、监管问题，住宅专项维修资金管理办法第10条、15条、16条也有明确规定，综合这些规定，在业主大会成立之前，建筑物及其附属设施的维修资金的代管单位是政府建设房地产主管部门，在业主大会成立之后监管单位应根据业主大会的决定确定，因此就此向业主知情权的内容而言，义务主体在业主大会成立前为政府建设房地产主管部门，在业主大会成立后为业主大会决定的账目管理部门，其公司不是该此项知情权的义务主体。阳光壹佰公司向本院上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回吴宝建、王世树、蔡建华、叶琴、周莉萍、吴玉霞、李小华的一审诉讼请求。事实及理由同其公司答辩意见。吴宝建、王世树、蔡建华、叶琴、周莉萍、吴玉霞、李小华二审辩称：1.其诉请并未超越业主知情权的范围和法律保护的上限，阳光壹佰公司认为业主有不正当目的，但未提供任何证据予以证明。业主的知情权受到严重侵犯才被迫提起诉讼。2.阳光壹佰公司提出其已经将相关资料移交给了新的物业公司，不是事实。3.包干制指的是物业公共服务费包干，而物业公共服务费并不包含公共能耗费以及电梯运行维护费。综上，请求法院驳回阳光壹佰公司的上诉请求，支持其上诉请求。吴宝建、王世树、蔡建华、叶琴、周莉萍、吴玉霞、李小华向一审法院起诉请求：1.阳光壹佰公司公布并让其查阅下列事项：（1）阳光壹佰国际新城C区住宅专项维修基金的筹集、使用情况；（2）相关前期物业服务合同；（3）小区自交付时起至今共有部位的使用租赁情况（包括阳光壹佰公司与他人签订的各种合同）和经营性收益的收支情况（包括总账、科目汇总表、明细表）；（4）小区内用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（5）小区电梯运行维护费、公共能耗费的收支明细情况；2.诉讼费由阳光壹佰公司负担。一审认定事实如下：吴宝建、王世树、蔡建华、叶琴、周莉萍、吴玉霞、李小华系无锡市惠山区××区业主。阳光壹佰公司是无锡市惠山区××区的前期物业公司。2020年7月，阳光壹佰公司撤出对无锡市惠山区××区的物业管理。无锡市阳光壹佰国际新城C区业主委员会于2019年8月23日成立。一审中，阳光壹佰公司提交阳光壹佰国际新城C区一期、二期一批、二期二批、三期、四期五份前期物业服务合同原件和《无锡阳光100国际新城前期物业服务合同三方补充协议》原件，由吴宝建、王世树、蔡建华、叶琴、周莉萍、吴玉霞、李小华查阅和质证，吴宝建、王世树、蔡建华、叶琴、周莉萍、吴玉霞、李小华对真实性无异议。《无锡阳光100国际新城前期物业服务合同三方补充协议》于2015年8月1日签订，甲方为无锡苏源置业有限公司，乙方为天津阳光壹佰物业服务有限公司无锡分公司，丙方为阳光壹佰公司。内容：天津阳光壹佰物业服务有限公司无锡分公司因所属阳光壹佰物业系统内部资源整合，现已被阳光壹佰物业发展有限公司吸收合并；阳光壹佰物业发展有限公司系阳光壹佰置业集团有限公司控股子公司，现设立阳光壹佰公司对天一城C地块住宅小区项目进行承接管理；自2015年8月1日起原合同中天津阳光壹佰物业服务有限公司无锡分公司的权利义务由阳光壹佰公司承接，原合同其他内容不变，仍按原合同执行。吴宝建、王世树、蔡建华、叶琴、周莉萍、吴玉霞、李小华要求阳光壹佰公司公布并让其查阅小区自交付至今共有部位的使用租赁情况（包括阳光壹佰公司与他人签订的各种合同）和经营性收益的收支情况（包括总账、科目汇总表、明细表），吴宝建、王世树、蔡建华、叶琴、周莉萍、吴玉霞、李小华陈述共有部位具体包括三大部分:1.物业用房：1号楼783.42平方米，2号楼一楼107.63平方米，2号楼地下室75.2平方米，79号101室106.75平方米，79号102室112.3平方米，80号101室112.77平方米，93号14室404.57平方米，X号X室89.8平方米，175号102室123.55平方米，176号102室102.47平方米，183号101室148.34平方米，183号102室105.73平方米，184号一楼和二楼42.11平方米、39.82平方米、95.94平方米、95.33平方米；2.架空层：88号楼一楼370.16平方米、90号楼一楼367.91平方米、92号楼一楼81.68平方米、184号-185号340平方米；3.其他公共区域：电梯内的商业广告位、玻璃房北侧的自助洗车点、楼栋大厅内的快递投放点和自动售货机、室外非机动车充电桩、室外快递投放点、室外商业广告位、地面车位出租和地面临停、自动卖水点、中门景观房。阳光壹佰公司陈述：物业用房184号一楼和X号X室存在出租情况，有收益,但未签订合同，其余楼栋均不存在出租、收益情况；架空层90号一楼用于便民服务，无收益，未签订合同，业主委员会成立后已拆除，现处于空置状态。架空层其余地方没有出租和收益的情况；关于其他公共区域，电梯内的商业广告位有出租，有收益，不清楚是否签订了合同；玻璃房北侧的自助洗车点存在租赁情况，有收益，不清楚是否签订了合同；楼栋大厅内的快递投放点和自动售货机存在租赁情况，有收益，不清楚是否签订了合同；室外非机动车充电桩、室外快递投放点、地面车位和地下人防车位都存在租赁情况，有收益，不清楚是否签订了合同；不存在室外商业广告位出租收益的情况；自动卖水点存在租赁情况，有收益，不清楚是否签订了合同；中门景观房存在商业租赁，有收益，不清楚是否签订了合同。以上事实，由上述所列各项证据及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：业主知情权是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利。一、关于业主要求阳光壹佰公司公布并让其查阅住宅专项维修基金的筹集、使用情况。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条第（一）项规定：业主请求公布、查阅建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况的，人民法院应予支持。建设部《住宅专项维修资金管理办法》第十条规定：业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。第十五条规定：业主大会成立后，应当按照规定划转业主交存的住宅专项维修资金。第十六条规定：住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。无锡市阳光壹佰国际新城C区业主委员会已于2019年8月23日成立，业主请求公布、查阅住宅专项维修基金的筹集、使用情况的主张对象不应是本案被告，故对吴宝建、王世树、蔡建华、叶琴、周莉萍、吴玉霞、李小华的该项请求不予支持。二、关于业主要求阳光壹佰公司公布并让其查阅前期物业服务合同。一审中，阳光壹佰公司已提交五份前期物业服务合同原件和《无锡阳光100国际新城前期物业服务合同三方补充协议》原件供业主查阅和质证，阳光壹佰公司已取得复印件，故对业主要求查阅前期物业服务合同的请求不予支持。阳光壹佰公司已于2020年7月撤出对无锡市阳光壹佰国际新城C区的物业管理，其并未举证证明在撤场前其已对前期物业服务合同进行过公布，故其应在案涉小区内公示栏公布上述五份前期物业服务合同和《无锡阳光100国际新城前期物业服务合同三方补充协议》。三、关于业主要求阳光壹佰公司公布并让其查阅小区自交付时起至今共有部位的使用租赁情况（包括阳光壹佰公司与他人签订的各种合同）和经营性收益的收支情况（包括总账、科目汇总表、明细表）。1.关于物业用房。阳光壹佰公司陈述184号一楼和X号X室存在出租情况，未签订合同，有收益，其余楼栋均不存在出租、收益情况。法院认为，阳光壹佰公司认可184号一楼和X号X室存在出租收益情况，其应就184号一楼和X号X室自小区交付时起至被告撤场时止的租赁情况和经营性收益的收支明细情况供业主查阅，同时在小区内公示栏对此情况进行公布。对于其余楼栋的物业用房，阳光壹佰公司陈述不存在出租收益情况，业主须承担举证证明责任，现吴宝建、王世树、蔡建华、叶琴、周莉萍、吴玉霞、李小华并无证据证明其余楼栋物业用房存在出租收益情况，故对业主相应主张不予支持。2.关于架空层。阳光壹佰公司陈述90号一楼用于便民服务，未签订合同，无收益，业委会成立后已拆除，现处于空置状态，架空层其余的地方没有出租、收益情况。法院认为，阳光壹佰公司已陈述架空层无出租收益情况，业主应对其主张承担举证证明责任，现业主并无证据证明阳光壹佰公司对小区架空层存在出租收益情况，故对业主要求阳光壹佰公司公布并让其查阅小区架空层的使用租赁情况和经营性收益的收支情况不予支持。3．其他公共区域。阳光壹佰公司在审理中对其他公共区域的租赁、收益情况逐一进行了陈述。法院认为，根据阳光壹佰公司的陈述，其已认可上述公共区域（除室外商业广告位外）均存在租赁，有收益，故对业主要求阳光壹佰公司公布并让业主查阅该区域（除室外商业广告位外）的租赁情况和经营性收益的收支明细情况予以支持。关于室外商业广告位，阳光壹佰公司陈述不存在出租收益的情况，因业主未举证证明室外商业广告位存在出租收益，故对其该请求不予支持。四、关于业主要求阳光壹佰公司公布并让其查阅小区内停放汽车的车位、车库的处分情况。阳光壹佰公司陈述小区内属于开发商所有的建筑区划规划范围内的车位和车库，并非业主共有，其无处分权，但地面车位和地下人防车位由其出租和收益。法院认为，小区内属于开发商所有的车位和车库，阳光壹佰公司无处分权，对业主相应请求不予支持，但阳光壹佰公司已认可小区地面车位和地下人防车位由其出租和收益，故其应让业主查阅自小区交付时起至其撤场时止小区地面车位和地下人防车位的租赁情况和经营性收益的收支明细情况，同时在小区内公示栏对此情况进行公布。五、关于业主要求阳光壹佰公司公布并让其查阅小区电梯运行维护费、公共能耗费的收支明细情况。案涉小区电梯运行维护费、公共能耗费的收支情况系由阳光壹佰公司掌握，阳光壹佰公司对此也予以认可，因其未举证证明已对此情况进行过公布，故其应让业主查阅并公布自小区交付时起至其撤场时止小区电梯运行维护费、公共能耗费的收支明细情况。关于上述查阅事项，考虑到阳光壹佰公司已经撤场，故业主应自判决生效之日起六十日内向阳光壹佰公司查阅，阳光壹佰公司予以协助配合。业主超出合理范围的请求，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第八十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，作出判决：一、阳光壹佰公司于判决生效之日起十日内在阳光壹佰国际新城C区小区内公示栏公布阳光壹佰国际新城C区一期、二期一批、二期二批、三期、四期共五份前期物业服务合同和《无锡阳光100国际新城前期物业服务合同三方补充协议》；二、阳光壹佰公司于判决生效之日起十日内将阳光壹佰国际新城C区物业用房184号一楼、X号X室和其他公共区域相关部位（具体是指室内电梯的商业广告位、玻璃房北侧的自助洗车点、楼栋大厅内的快递投放点和自动售货机、室外非机动车充电桩、室外快递投放点、自动卖水点、中门景观房）自小区交付时起至其撤场时止的租赁情况和经营性收益的收支明细情况在小区内公示栏进行公布；吴宝建、王世树、蔡建华、叶琴、周莉萍、吴玉霞、李小华有权自判决生效之日起六十日内向阳光壹佰公司查阅上述情况，阳光壹佰公司予以协助配合；三、阳光壹佰公司于判决生效之日起十日内将阳光壹佰国际新城C区地面车位和地下人防车位自小区交付时起至其撤场时止的租赁情况和经营性收益的收支明细情况在小区内公示栏进行公布；吴宝建、王世树、蔡建华、叶琴、周莉萍、吴玉霞、李小华有权自判决生效之日起六十日内向阳光壹佰公司查阅上述情况，阳光壹佰公司予以协助配合；四、阳光壹佰公司于判决生效之日起十日内将自小区交付时起至其撤场时止阳光壹佰国际新城C区的电梯运行维护费、公共能耗费的收支明细情况在小区内公示栏进行公布，吴宝建、王世树、蔡建华、叶琴、周莉萍、吴玉霞、李小华有权自判决生效之日起六十日内向阳光壹佰公司查阅上述情况，阳光壹佰公司予以协助配合；五、驳回吴宝建、王世树、蔡建华、叶琴、周莉萍、吴玉霞、李小华的其他诉讼请求。一审案件受理费80元（已由吴宝建、王世树、蔡建华、叶琴、周莉萍、吴玉霞、李小华预交），由吴宝建、王世树、蔡建华、叶琴、周莉萍、吴玉霞、李小华负担30元，由阳光壹佰公司负担50元。该50元由法院退还吴宝建、王世树、蔡建华、叶琴、周莉萍、吴玉霞、李小华，阳光壹佰公司于判决生效之日立即将该50元交纳至法院。本院对一审法院已查明的事实依法予以确认。二审中，吴宝建、王世树、蔡建华、叶琴、周莉萍、吴玉霞、李小华向本院提交了以下证据：1.2014年2月25日吴洪茂与天津阳光100物业服务有限公司无锡分公司签订的房屋租赁合同原件，载明：国际城183单元102室租金1200元/月，租赁期限为壹年（2014年3月1日至2015年2月28日）。2.2015年4月10日周萍与北京阳光壹佰资产经营有限公司无锡分公司签订的房屋租赁合同照片，载明：阳光壹佰国际城C区80单元101室租金1600元/月，租赁期限为21个月（2015年4月1日至2016年12月31日）。上述两份合同证明阳光壹佰公司将业主共有的部位向他人出租取得了收益。阳光壹佰公司质证称，因签订上述合同的主体并非其公司，无法核实合同真实性，相关收益也不是其公司收取。虽然其公司与天津阳光100物业服务有限公司无锡分公司、北京阳光壹佰资产经营有限公司无锡分公司属于同一集团，但毕竟不是一家公司，其公司无法获取相关收益材料。以上事实，由房屋租赁合同、当事人陈述等在卷佐证。本院认为：针对吴宝建、王世树、蔡建华、叶琴、周莉萍、吴玉霞、李小华的上诉请求。首先，业主大会成立之前，住宅专项维修基金由政府主管部门代管。业主大会成立后，住宅专项维修基金有关账目移交业主委员会。业主可以向业主委员会主张查阅住宅专项维修资金相关账目。一审中，阳光壹佰公司称其公司仅申请过住宅专项维修基金，但由于未经审批也未能使用，对此业主也未能举证证明阳光壹佰公司确实使用过住宅专项维修基金，故一审法院对于业主的该项主张不予支持，并无不当。其次，关于物业用房。物业服务企业基于物业管理服务合同的约定由业主授权对物业服务用房享有占有与使用的权利，阳光壹佰公司对物业用房负有管理职责，理应清楚物业用房的处分情况，阳光壹佰公司应就管理职责范围之内的物业用房处分、收益事项向业主公布。二审中，业主提供的183单元102室的房屋租赁合同系原件，本院对于该证据的真实性予以认可。业主提供的80单元101室的房屋租赁合同系照片非原件，但合同照片具有一定证明力，阳光壹佰公司也未提供证据证明该照片系伪造或提供充分的理由推翻该证据，本院对于该份合同的真实性亦予以认可。根据业主二审中提供的证据，能够证明80单元101室、183单元102室也存在收益，阳光壹佰公司就该部分的收益部分向业主公布，业主有权查阅。再次，由于业主未能提供证据证明架空层及室外广告位存在出租、收益的情况，一审法院对于业主的该部分主张不予支持，本院予以确认。最后，开发商的车位、车库不属于阳光壹佰公司的管理范围，相关处分、收益情况亦不由阳光壹佰公司掌握，对于业主关于该部分处分、收益情况公示及查阅的请求一审法院并未支持，并无不当。针对阳光壹佰公司的上诉请求。业主知情权依法应受到保护，业主亦应在法律规定的范围内合法合理行使其权利。一审法院确定阳光壹佰公司应当予以公示并配合业主查阅的事项，阳光壹佰公司未举证证明其公司已公示过相关资料，因前期物业服务合同、共有部位的使用租赁情况和经营性收益的收支情况、车位车库的处分情况、电梯运行维护费以及公共能耗费涉及小区业主的切身利益，影响业主与物业服务企业之间的收益分配，业主要求公示并查阅上述资料，并不违反法律规定，未超出合理范围。阳光壹佰公司认为业主行使知情权有不正当目的，但并未就该上述主张提供相应证据。《江苏省物业管理条例》第五十条规定：“物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的核查”，该规定是对台账的建立以及业主委员会核查等问题作出了规定，但并未明确免除采取包干制收费方式的物业服务企业向小区业主公示相关费用收取及使用等资料的义务。因此，阳光壹佰公司的上诉请求无事实及法律依据，本院对阳光壹佰公司的上诉请求不予支持。由于业主提供新证据导致二案被改判，一审案件受理费不做调整，二审案件受理费由吴宝建、王世树、蔡建华、叶琴、周莉萍、吴玉霞、李小华与阳光壹佰公司各半承担。综上，吴宝建、王世树、蔡建华、叶琴、周莉萍、吴玉霞、李小华的部分上诉请求能够成立，本院予以支持；阳光壹佰公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但基于当事人二审中提供了新证据，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持无锡市惠山区人民法院（2020）苏0206民初2453号民事判决第一项、第三项、第四项；二、撤销无锡市惠山区人民法院（2020）苏0206民初2453号民事判决第二项、第五项；三、阳光壹佰物业发展有限公司无锡第二分公司于本判决生效之日起十日内将阳光壹佰国际新城C区物业用房80单元101室、X号X室、183单元102室、184号一楼和其他公共区域相关部位（具体是指室内电梯的商业广告位、玻璃房北侧的自助洗车点、楼栋大厅内的快递投放点和自动售货机、室外非机动车充电桩、室外快递投放点、自动卖水点、中门景观房）自小区交付时起至其撤场时止的租赁情况和经营性收益的收支明细情况在小区内公示栏进行公布；吴宝建、王世树、蔡建华、叶琴、周莉萍、吴玉霞、李小华有权自判决生效之日起六十日内向阳光壹佰公司查阅上述情况，阳光壹佰公司予以协助配合。四、驳回吴宝建、王世树、蔡建华、叶琴、周莉萍、吴玉霞、李小华的其他诉讼请求。一审案件受理费80元（已由吴宝建、王世树、蔡建华、叶琴、周莉萍、吴玉霞、李小华预交），由吴宝建、王世树、蔡建华、叶琴、周莉萍、吴玉霞、李小华负担30元，由阳光壹佰物业发展有限公司无锡第二分公司负担50元。该50元由法院退还吴宝建、王世树、蔡建华、叶琴、周莉萍、吴玉霞、李小华，阳光壹佰物业发展有限公司无锡第二分公司于本判决生效之日立即将该50元交纳至法院；二审案件受理费80元，由上诉人吴宝建、王世树、蔡建华、叶琴、周莉萍、吴玉霞、李小华负担40元，由阳光壹佰公司负担40元。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  李 杨审判员  景 鑫二〇二一年七月八日法官助理周喆菁书记员陆焱琳