新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新02民终347号 上诉人（原审原告）：陈俊宏（曾用名陈东岚），男，1973年9月15日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 被上诉人（原审被告）：新疆新油房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区友好南路2号。 法定代表人：周建民，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王新军，男，该公司员工。 上诉人陈俊宏因与被上诉人新疆新油房地产开发有限责任公司（以下简称新油公司）房屋买卖合同纠纷，不服克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2021）新0203民初1702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问上诉人陈俊宏，被上诉人新油公司之委托诉讼代理人王新军，决定不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人陈俊宏上诉请求：撤销克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2021）新0203民初1702号判决，依法改判，判令被上诉人赔偿占用上诉人房款的贷款利息，不服金额81,181.92元。事实和理由：一、一审法院依据退房审批表和《催债通知》认定被上诉人不存在违约错误。1．退房审批表不是合同，其内容也没有体现协商一致退房退款的意思表示。上诉人签字只是对被上诉人要求退房行为被动的善意回应，为了能够另选房源，被迫签字，一审法院认定其为解除合同是歪曲事实和曲解法律的表现。2.被上诉人单方面拟定的《退房审批表》中退房原因为“特殊原因”，未写明具体原因，但却没有提供“特殊原因”的相应证据，依法应承担不利后果。3．被上诉人提交的经济适用房申购记录不是上诉人的，而是上诉人堂哥陈东岗的，其身份证号码与上诉人之前的和现在的身份证号码都不一样。而且“申购记录”和“购买记录”是两个概念，其没有购买过经济适用房，依据《克拉玛依市经济适用住房管理暂行办法》（新克政发【2013】15号）规定，具有购买克拉玛依市经济适用房的资格。4．上诉人所选房源已经不存在，2017年底，其携带认购协议前往市房产交易中心查询天池东小区xx号楼xx单元xx商品房预售配号情况，系统显示该房源不存在。2018年初，新油公司的销售部门明确表示该房屋已经被别人认购，要求其另选其他房源。被上诉人于2018年12月12日与案外人签订的合同不能证明2018年3月29日前该房源存在且为其保留。5．被上诉人代理人王新军签收的《催债通知》中2018年3月因故退房的文字，是上诉人引导被上诉人销售负责人王新军回忆当初的退房事件经过的一般表述。二、一审判决认定双方协商退款期限为三个月属认定事实错误。被上诉人代理人王新军签收的《催债通知》中的“当时你们销售员口头承诺3个月内退款”陈述，只是对退房事件中被上诉人销售员口头承诺的如实复述，并不代表上诉人认可被上诉人单方面延期退款的要求。具体退款期限在认购协议第5条第四款中有明确的“10个工作日”的约定，被上诉人应当按照自己拟定的认购协议约定履行退款义务。三、一审判决书中关于利息的计算部分缺乏法律依据。1．一审判决认定的被上诉人支付逾期贷款利息的起算日2018年6月30日没有合同和法律依据，应以《认购协议》约定的第十个工作日，即2018年4月12日算起。2．一审法院认定的公积金转账金额“按一年期定期存款基准利率计付”支付逾期还款利息是混淆事实。虽然上诉人的公积金直接经济损失为存款利息，但间接经济损失是房屋的租金，同时，被上诉人占用该笔资金（货币）的直接收益至少是贷款利息，间接收益是出卖房屋的获利。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息”的标准计算，以及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发［2003］251号）“三、关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%-100%。”的规定，上诉人主张按1.5X4.75%的罚息利率计算利息合理合法。3．一审判决以“从2019年8月20日起银行同期贷款利率改为一年期贷款市场报价利率”为由分段计算38,097元本金的贷款利息的方法与银行计算贷款利息的实际情况不符。 被上诉人新油公司辩称，1．本案是因上诉人曾经使用“陈东岚”姓名时有经济适用房购买记录，导致其不能购买涉案天池东小区xx号楼xx单元xx号经济适用房，其更改身份证号及姓名后，婚姻状况系未婚，才有了经济适用房购买资格，所以被上诉人不存在违约的情形。2．关于退款时限和利息认定双方已经约定，并进行签字，且利息方面一审法院根据退款审批表及催款时间，还有银行计息的不同阶段计算，做了大量细致的工作，利息的标准没有错误。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 陈俊宏向一审法院起诉请求：被告返还房款38,097元、支付利息94,080.51元，合计132,177.51元。 一审法院认定事实：2014年，原告以身份信息“陈东岚650204197008150716”申购经济适用房，并于2014年12月与被告签订《住房认购协议书》，认购克拉玛依区天池东小区xx号楼xx单元xx号房屋，房屋总价588,004元。2014年12月18日，原告以银行卡转账方式向被告交房款150,000元、以公积金转账方式交房款150,000元。2015年12月30日以现金方式交房款38,097元。2018年3月29日，双方协商一致退房退款，由原告签字、被告盖章的3份退房审批表“退房原因”栏分别载明：“2014年12月18日天池东小区住宅xx室，当日缴纳房款现金150,000元，现因特殊原因申请退款”“2014年12月18日天池东小区住宅xx室，当日公积金转账150,000元，现因特殊原因申请退款”“2015年12月30日天池东小区住宅xx室，当日缴纳房款现金38,097元，现因特殊原因申请退款”。原告于2018年8月30日、2018年12月24日收到退房款130,000元、20,000元合计150,000元，原告提交的公积金明细网络查询单显示“2019年6月25日，发生额150,000元，业务类型补缴”。双方因是否交过38,097元房款发生争议。另查，2019年3月8日，原告向被告送交《催债通知》一份，被告签收，该《催债通知》载明：“本人2014年12月与贵公司签订《住房认购协议书》，预订油田保障房天池东xx预售房一套，并先后缴纳房款现金18万余元，公积金15万元。2018年3月因故退房，当时你们销售员口头承诺3个月内退款，后多次询问退款事宜始终没有明确答复，且至今未收到退款。特书面提醒贵公司，请尽快履行退款义务，并承担占款利息。”另查，2015年11月6日，原告的身份证号码由“陈东岚xxxx”变更为“陈东岚xxxx”。2015年12月9日，原告的姓名由“陈东岚”变更为“陈俊宏”。 一审法院认为，本案中，原告交纳过38,097元房款，天池东小区xx号房屋已经协议退房退款，则被告应当向原告退还房款38,097元。关于原告主张的利息。根据退房审批表，双方于2018年3月29日协商一致退房退款。原告认为是被告违约导致其退房，主张按违约事由处理利息问题。经审查，退房审批表显示退房原因为“特殊原因”，未写明具体原因，原告认为退房原因是预订的房源没有了并且再次选购没有合适的房源，被告认为是原告身份证号码错误、之前有申购经济适用房记录所致，但双方提交的证据显示，原告认购的房源是存在的，原告的身份证号码问题已经及时解决，但经济适用房申购记录中确实有“陈东岚”的名字，且原告的《催债通知》中写到“2018年3月因故退房”亦未提及退房原因为被告违约，故原告提交的证据不能证实其退房是被告违约所致，原告据此要求被告赔偿其退房前的利息损失无事实和法律依据。同时，根据原告送交给被告的《催债通知》和被告的当庭陈述，双方协议退款期限为3个月，即2018年6月29日前完成退款。原告签字的退款审批表并未显示支付利息，应视为双方约定按期退款不支付利息。故一审法院对原告要求赔偿2018年3月29日之前的利息损失的诉讼请求未予支持。原告收到150,000元退款的时间为2018年8月30日，被告逾期退款，原告存在利息损失，被告应当按银行同期贷款利率4.75%支付2018年6月30日至2018年8月30日的逾期利息1,190.75元（150,000元×4.75%÷365天×61天）。关于150,000元公积金退款，原告提交的公积金明细网络查询单显示“2019年6月25日，发生额150,000元，业务类型补缴”，由于公积金退款有特殊的流程和期限，原告认为到账时间为2019年6月25日，被告称其与150,000元同时办理的公积金退款，但被告未提供证据，故公积金到账时间可认定为2018年6月25日。根据《住房公积金管理条例（2019修正）》第二十一条和《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》的规定，住房公积金自存入职工住房公积金账户之日起按照国家规定的利率计息，按一年期定期存款基准利率计付。被告应当按照2018年公积金缴存年利率1.5%，支付2018年6月30日至2019年6月25日的公积金逾期退款利息2,250元（150,000元×1.5%×1年）。关于38,097元的利息，由于从2019年8月20日起银行同期贷款利率改为一年期贷款市场报价利率，故，2018年6月30日至2019年8月19日期间按银行同期贷款利率4.75%计付2,057.50元（38,097元×4.75%÷365天×415天），2019年8月20日至原告主张的截止日2021年5月17日期间按同期贷款市场报价利率3.85%计付2,555.73元（38,097元×3.85%÷365天×636天），利息合计8,053.98元（1,190.75元＋2,250元＋2,057.50元＋2,555.73元）。原告主张的利息中超出部分无事实和法律依据，不予支持。综上一审法院遂作出如下判决：一、被告新疆新油房地产开发有限责任公司向原告陈俊宏返还房款38,097元、支付逾期利息损失8,053.98元，于本判决生效之日起三日内履行完毕；二、驳回原告陈俊宏的其他诉讼请求。案件受理费1,471.78元，由原告陈俊宏负担956.78元，被告新疆新油房地产开发有限责任公司负担515元。 本院二审期间，上诉人为证明其主张，提交如下证据：1.2015年10月26日克拉玛依市住建局提供的克拉玛依市房屋权属登记信息查询单（无房证明）复印件一份，由被上诉人盖条形章“新疆新油房地产开发有限责任公司销售专用章”并签署有“收原件”三字，拟证实其于2015年10月底已具备经济适用房购买资格，并将相关申购资料提交给了被上诉人；2．住建局2021年6月4日克拉玛依市住房情况查询记录、房产交易中心提供的2007年7月26日填发的雅典娜xx号房屋所有权登记证存根，拟证实被上诉人所提到的雅典娜xx号的产权登记人是其堂哥陈东岗，陈东岗身份证号码为XXX，与之前被上诉人提交的经济适用房申购记录一致；3．昆仑银行电子回单打印件，显示2018年3月29日其向被上诉人缴纳了188,960.20元预付房款，用于预定被上诉人开发的红山小区xx房屋的预付款，拟证实因天池东xx房已经卖出，故被上诉人让其选购红山小区的经济适用房。4．克拉玛依市商品房买卖合同照片打印件，合同编号：KWJ2015-05681，拟证实其于2015年12月30日与被上诉人新油公司签订购房合同，但新油公司没有盖章。5．户口本原件、单身户口的扫描件，拟证实其身份信息。6．三张照片打印件，一张为其购买红山小区房屋住宅维修基金缴款通知书，加盖的新疆新油房地产开发有限责任公司的条形章，还有2张分别是天池东13栋和天池东11栋其朋友和同事的购房合同和购房协议，均盖有个新疆新油房地产开发有限责任公司销售专用章。拟证实被上诉人曾经使用过条形章，与其前述提交的第一份证据上加盖的条形章一致。被上诉人质证认为：对上诉人提交的第一份证据，公司没有长方形的销售专用印章，对该证据真实性不予认可。对于第二份、第三份证据真实性没有异议。对于第四组证据《商品房买卖合同》真实性不予认可，其公司从未和陈俊宏签过购房合同，且该合同也没有公司任何印章签字等。对第五、六组证据真实性认可，但关联性不认可，其公司是有长条形的章子，但没有销售的长条形印章，上诉人提交的材料也看不出来是销售的印章，印章上面的字也看不清楚。本院对上诉人提交的上述证据综合认定如下：对上诉人提交的上述第2、3、5份证据真实性予以确认，能够证实雅典娜xx房屋登记在陈东岗名下，且上诉人在退掉涉案天池东房屋后又预定了被上诉人开发的红山小区房屋。对于第1、6份证据因是复印件，无法判断真实性，对于第3份证据，由于被上诉人未盖章签字，不能证实双方签订商品房买卖合同，故对第1、3、6份证据本院不予采纳。 被上诉人为证实其主张提交如下证据：一、以下证据均在住建局调取：1．克拉玛依市经济适用住房准购证（存根），拟证实陈东岚在2005年9月16日使用身份证号XXX购买了雅典娜花园xx经济适用房；2．经济适用房申请书1份，拟证实陈东岚申请的雅典娜小区A02组团申请住房一套；3．克拉玛依市经济适用住房申购表，拟证实陈东岚申请雅典娜花园xx号；4．克拉玛依市房地产信息管理系统信息查询单，拟证实陈东岚名下已登记经济适用房；5．陈东岚的克拉玛依市常住人口登记表及身份证复印件，均证实其身份证号为XXX。二、克拉玛依市经济适用住房管理暂行办法的通知，规定克拉玛依户口人员只能购买一套经济适用住房；三、两次退房审批表，拟证明上诉人在2018年3月29日办理退款手续时依旧使用的是陈东岚的名字；四、新油公司查询单一份、陈俊宏常住人口登记表一份，拟证实2018年8月31日第一次使用陈俊宏的名字在其公司申请并签约红山小区经济适用房，此时上诉人姓名由陈东岚变更为陈俊宏，婚姻状况是未婚，此时身份证号是XXX。上诉人质证认为：一、1、关于准购证、雅典娜小区A02申购书、克拉玛依市经济适用住房申购表、克拉玛依市房地产信息管理系统打印件，真实性认可，关联性不认可，因当时堂哥陈东岗不在克拉玛依，当时不让代签陈东岗的名字，所以其只能签自己名字，故系统中录入的是其姓名，但身份证号码是其堂哥的，该房屋也是落户至其堂哥名下；2．关于陈东岚的克拉玛依市常住人口登记表和身份证复印件，照片、住址确实是其本人的，但身份证号码不是其，所以存在被上诉人伪造证据的嫌疑，对真实性不予认可；二、关于克拉玛依市经济适用住房管理暂行办法的通知真实性我认可，其名下无房，应当享有购买经济适用房资格；三、关于陈东岚在2018年3月29日办理退款手续的签字件，只有第一张的名字是其签的，第二张退款审批表不是其本人所签，因为其在2014年和2015年分别以陈东岚、陈俊宏的名义交了2笔款，所以退房的时候按照被上诉人的要求以陈东岚和陈俊宏的名义分别进行签字退款。四、关于陈俊宏的克拉玛依市常住人口登记表真实性认可，其确实于2018年8月31日用新的户籍信息申购了红山小区的经济适用房。本院对对被上诉人提交的上述证据综合认定如下：第一组证据，上诉人仅认可第1、2、3、4份证据真实性，对于本组第5份证据认为是被上诉人伪造，被上诉人称本组证据均是从住建局调取但确实没有盖住建局印章，本院庭后让双方共同到住建局档案调取处进行核实，后上诉人认可本组证据均在档案袋中，综上本院对该组真实性确认，可以证实在申购雅典娜xx号经济适用房时，上诉人不仅仅是代签字，其还提交了身份证号是XXX、姓名、照片均为陈东岚的户口本和身份证复印件，导致其没有购买经济适用房资格。第二组证据，真实性予以确认，可以证实克拉玛依户籍的人名下只能有一套经济适用房。第三组证据。因该证据一审法院已经予以确认，据此作出的退款30万元双方均认可，对该证据真实性认可。第四组证据，真实性、合法性、关联性均认可。 经二审审理查明，上诉人陈俊宏曾用名陈东岚，上诉人以陈东岚，身份证号码为XXX的信息申购涉案天池东小区xx经济适用房，因其身份证号与案外人万吉辉身份证号码重复，故2015年11月6日，上诉人的身份证号码由“陈东岚xxxx”变更为“陈东岚xxxx”。2015年12月9日，上诉人的姓名由“陈东岚”变更为“陈俊宏”。另查明，陈东岚曾经以身份证号XXX申购雅典娜小区xx号房屋，且向房产局提供了姓名陈东岚，身份证号码XXX的户口本和身份证复印件，导致其名下有购买经济适用房记录。其他经二审审理查明的事实和证据与一审一致。 本院认为，双方对被上诉人新油公司应向上诉人陈俊宏返还房款38097元没有异议，本院予以确认，双方的争议焦点是房款占用期间利息如何计算。 第一，关于合同解除原因。上诉人陈俊宏认为被上诉人违约导致合同目的不能实现，被上诉人应当承担自房款缴纳之后的利息，利率按照银行同期贷款利率计算；被上诉人认为由于上诉人有购买经济适用房记录导致无法购买涉案房屋，是其自身原因导致合同不能实现，双方于2018年3月29日达成退款协议，系协商一致解除合同，不存在被上诉人违约问题，一审判决自协议退款期限的3个月后计算利息正确。本院认为，上诉人主张系被上诉人违约导致退房，但依据二审审理查明的事实，其名下确实有经济适用房购买记录，导致其无法购买涉案房屋，现有证据不能证明其退房是被上诉人违约所致。关于合同解除时间，依据上诉人签字、被上诉人盖章的3份退房审批表可以证实，双方于2018年3月29日达成退款合意，自该日起协商一致解除合同。故陈俊宏据此要求新油公司赔偿其2018年3月29日退房前的利息损失无事实和法律依据，本院依法不予采纳。 第二，关于利息计算期间和利率问题。依据上诉人一审提交的2019年3月8日向被上诉人送交的《催债通知》，可以证实上诉人在协商一致退款将近一年后才进行催债，且催债通知中表述被上诉人曾口头承诺3个月内退款，应视为上诉人同意退款期限为三个月，即2018年6月29日前完成退款，故利息应当自2018年6月30日后计算。关于利率问题，上诉人一审主张按照房款的贷款利息计算，其上诉状又称按照罚息利率，超出其起诉请求，本院依法不予采纳。关于第一笔房款150000元上诉人陈俊宏于2018年8月30日收到，被上诉人逾期付款期间自2018年6月30日至2018年8月30日，此时银行同期贷款利率是4.75%，利息合计是逾期利息1190.75元（150000元×4.75%÷365天×61天）。第二笔150000元公积金退款证据显示2019年6月25日打到上诉人公积金账户，被上诉人逾期付款期间2018年6月30日至2019年6月25日，因为公积金的特殊性，即如果不是因购买房屋，被上诉人也不能提取出该公积金，其主张的损失应当按照公积金存入账户所得利息计算，依据《住房公积金管理条例（2019修正）》第二十一条和《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》的规定，住房公积金自存入职工住房公积金账户之日起按照国家规定的利率计息，按一年期定期存款基准利率计付。该时段按照2018年公积金缴存年利率1.5%计算，该笔房款逾期退款利息2250元（150000元×1.5%×1年）。关于38097元的利息，由于从2019年8月20日起银行同期贷款利率改为一年期贷款市场报价利率，故2018年6月30日至2019年8月19日期间按银行同期贷款利率4.75%计付2057.50元（38097元×4.75%÷365天×415天），2019年8月20日至上诉人主张的截止日2021年5月17日期间按同期贷款市场报价利率3.85%计付2555.73元（38097元×3.85%÷365天×636天），利息合计8053.98元（1190.75元＋2250元＋2057.50元＋2555.73元）。一审法院有关上述三笔钱款的利息计算符合法律规定，上诉人陈俊宏主张的利息中超出部分无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人陈俊宏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1829.55元，由上诉人陈俊宏负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长 顾  秀  伟 审判员 魏  艳  美 审判员 依力亚尔乌马尔 二〇二一年七月二十七日 书记员 郭     骁