四川省乐山市市中区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川1102执异69号 案外人：孙媛媛，女，1983年8月7日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 申请执行人：上海浦东发展银行股份有限公司乐山支行。住所地：四川省乐山市市中区凤凰路中段329号铁人大厦1-2层。统一社会信用代码：91511100699153042J。 主要负责人：赵卫，该支行行长。 委托诉讼代理人：陈建，该支行员工。 被执行人：乐山光丽农产品贸易有限责任公司。住所地：四川省乐山市市中区竹公溪街230号竹溪花园。统一社会信用代码：91511100795821733B。 法定代表人：何光荣。 被执行人：何光荣，男，1964年11月28日出生，汉族，住四川省乐山市五通桥区。 在本院执行申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司乐山支行（以下简称浦发银行乐山支行）与被执行人何光荣、乐山光丽农产品贸易有限责任公司（以下简称光丽公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人孙媛媛对本院（2018）川1102执1474号之三执行裁定中查封登记在何光荣名下位于四川省乐山市市中区××街××号××幢××楼××号车位（权证号：1××9号）不服，向本院提出书面异议。本院于2021年7月15日受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人孙媛媛称，2006年6月6日，案外人与何光荣签订了一式两份的《车库买卖合同》，由案外人受让何光荣名下位于四川省乐山市市中区××街××号××幢××楼××号车位（乐山市房权证私房字第1××9号）。建筑面积为28.27平方米，购买车位总价为50000元，支付方式为现金一次性付清。合同签订后，案外人向何光荣一次性支付了合同约定的全部款项，何光荣向案外人出具了收条并移交了上述车位给案外人。案外人取得案涉车位所有权后，在使用中缴纳了车位管理费（票号有0001939号、21920474号）。案外人多次要求何光荣办理车位过户手续，何光荣均回答说公司事情多，没时间，后来称没有钱缴纳过户的相关税费，让等等再说，故至今未能办理产权过户手续。现案外人了解到浦发银行乐山支行于2018年5月8日因金融借款合同纠纷将光丽公司、何光荣诉至乐山市市中区人民法院并申请了财产保全，乐山市市中区人民法院依申请查封了案涉车位，查封期限为三年。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及第三十二条之规定，案外人在浦东银行乐山支行于2018年5月8日因金融借款合同纠纷将何光荣、光丽公司诉至法院之前就向何光荣购买了案涉车位，支付了全部购买款并实际占有了案涉车位，且案外人对未办理车位过户手续无过错，故请求中止（2018）川1102执1474号之三执行裁定中对登记在何光荣名下位于四川省乐山市市中区××街××号××幢××楼××号车位（权证号：1××9号）的执行，并解除对案涉车位的查封。 申请执行人浦发银行乐山支行未提交书面陈述意见及相关证据材料。 被执行人何光荣称，案涉车位所在小区是其挂靠嘉润房地产开发公司的名义开发，故未出售的房屋、车位都挂在其名下并由其对外出售。其在2006年与孙媛媛签订了《车库买卖合同》，孙媛媛以现金方式向其一次性支付了购买车位的款项。由于案涉车位登记在何光荣名下，其不是以光丽公司的名义对外出售，故其只能向孙媛媛出具收条，不能出具正式票据。孙媛媛购买案涉车位时，车位已经修建好，孙媛媛支付了全部价款后就可以使用车位，其一直未过问过物管费的事宜。案涉车位于2009年登记在何光荣名下后，孙媛媛催其办理过户手续，但其在外地联系业务；其有空的时候，孙媛媛又无时间。加之其由于资金困难没有钱缴纳税费，就一直未能办理过户手续。 被执行人光丽公司未提交书面陈述意见及相关证据材料。 本院查明，本院在审理浦发银行乐山支行诉何光荣、光丽公司金融借款合同纠纷一案中，依据浦发银行乐山支行的申请，于2018年5月8日作出（2018）川1102民初2523号民事裁定，其中裁定查封登记在何光荣名下位于四川省乐山市市中区××街××号××幢××楼××号车位（权证号：124229，28.27㎡，保全金额5万元），查封期限为三年。2018年5月10日，本院向乐山市不动产登记中心送达了（2018）川1102民初2523号民事裁定书和（2018）川1102执保225号协助执行通知书，查封了案涉车位。2018年5月16日，本院作出（2018）川1102民初2523号民事判决，判决：何光荣偿还浦发银行乐山支行借款本金399.9万元及利息、罚息、复利（截至2018年2月6日的期内利息为2105.49元、罚息为123460.67元、期内利息复利64.99元，从2018年2月7日起至付清之日止的罚息以所欠借款本金为基数按照年利率8.4825%计算，从2018年2月7日起至付清之日止的复利以所欠借期内利息为基数按照年利率8.4825%计算）；浦发银行乐山支行对光丽公司所有的位于四川省乐山市市中区××路××号××楼的房屋及房屋所占用的土地使用权（房产证号：乐房权证乐山市字第2××9号、2××2号、2××5号、2××8号、2××6号、2××3号）折价或拍卖、变卖所得价款在本判决第一项债权最高额2300万元范围内享有优先受偿权；浦发银行乐山支行对光丽公司所有的位于四川省乐山市市中区××路××号××楼的房屋及房屋所占用的土地使用权（房产证号：乐房权证乐山市字第2××8号、2××7号、2××2号、2××1号）折价或拍卖、变卖所得价款在本判决第一项债权最高额480万元范围内享有优先受偿权；驳回浦发银行乐山支行的其他诉讼请求。案件受理费19906元、保全费5000元，共计24906元，由何光荣、光丽公司负担。浦发银行乐山支行不服该判决，向四川省乐山市中级人民法院提起上诉，四川省乐山市中级人民法院于2018年7月12日作出（2018）川11民终812号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 2018年8月10日，浦发银行乐山支行依据本院已经发生法律效力的（2018）川1102民初2523号民事判决书向本院申请执行，本院于同日立案，案号为（2018）川1102执1474号。该案执行过程中，本院依法对登记在光丽公司名下位于四川省乐山市市中区××路××号××号楼的13套商业房产进行拍卖，因无人报名而流拍。除此之外，本院依法对何光荣、光丽公司的财产进行查询,未发现被执行人有车辆登记等可供执行的财产信息。经本院依法告知后，浦发银行乐山支行也表示暂不能提供被执行人其他可供执行的财产线索，并同意终结该案的本次执行程序。本院依法将何光荣、光丽公司纳入失信被执行人名单，并发出限制消费令，进行惩戒。2019年5月29日，本院作出（2018）川1102执1474号之一执行裁定，裁定终结该案的本次执行程序。 2021年4月14日，本院作出（2018）川1102执1474号之三执行裁定，其中裁定续查封登记在何光荣名下位于四川省乐山市市中区××街××号××幢××楼××号车位（权证号：124229，28.27㎡），查封期限为三年。2021年4月19日，本院向乐山市不动产登记中心送达了（2018）川1102执1474号之三执行裁定书和协助执行通知书。案外人孙媛媛遂以本院查封的案涉车位为其所有为由，向本院提出前述异议请求。 另查明，据《房屋信息摘要》《房屋所有权证》显示，案涉车位坐落于四川省乐山市市中区××街××号××幢××楼××号，建筑面积为28.27平方米，登记权利人为何光荣，权证号为124229，登记时间为2009年9月2日。 再查明，2006年6月6日，孙媛媛作为乙方（买方）与何光荣作为甲方（卖方）签订《车库买卖合同》，约定何光荣将位于四川省乐山市市中区××街××号××幢××楼××号车位出售给孙媛媛，该车位建筑面积为28.27平方米，总价款为50000元且买受人须在签订合同时一次性付清全部价款；何光荣保证买卖车库合法且案涉车库能够办理产权登记，本合同生效后，何光荣协助孙媛媛办理车库更名手续等。同日，孙媛媛向何光荣一次性现金支付案涉车位价款50000元，何光荣向孙媛媛出具《收条》，载明：“今收到孙媛媛（身份证号：420525198308××××）交来四川省乐山市市中区××街××号××幢××楼××号车库转让款人民币￥50000.00元（大写：伍万零仟零佰零拾零元整）”。何光荣在“收款人”处签名捺印。 2021年1月19日，孙媛媛向乐山市启航物业服务有限责任公司交纳案涉车位2017年12月至2020年12月物业服务费740元。 本案审查中，孙媛媛陈述，其于2006年在一家公司从事财务工作，案涉50000元车位款项是用家中的现金交纳。合同签订后，何光荣将案涉车位交付给其，其将案涉车位用于出租。案涉车位的物管费一部分是承租车位的人交纳，一部分是由其缴纳。其找物管催过办理案涉车位的过户手续。 上述事实，有案外人孙媛媛提交的《车库买卖合同》《收条》、乐山市房权证私房字第1××9号《房屋所有权证》《收款收据》《四川增值税普通发票》、（2018）川1102民初2523号民事裁定书，本院依职权调取的（2018）川1102民初2523号民事判决书、（2018）川1102执保225号协助执行通知书、《房屋信息摘要》、（2018）川11民终812号民事判决书、（2018）川1102执1474号受理执行案件通知书、（2018）川1102执1474号之一执行裁定书、（2018）川1102执1474号之三执行裁定书、（2018）川1102执1474号之三协助执行通知书、送达回证、（2018）川1102执1474号执行案件卷宗材料、（2018）川1102民初2523号卷宗材料以及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，引起本案纠纷的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，应适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律和司法解释。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，即买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议且其权利能够排除执行须同时具备上述四个要件。 根据审查查明的事实，首先，在本院查封案涉车位之前，何光荣与孙媛媛签订《车库买卖合同》将案涉车位出售给孙媛媛，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，上述合同不违反法律法规的强制性规定，合法有效。其次，孙媛媛提交了乐山市启航物业服务有限责任公司向其出具的收取案涉车位2017年12月至2020年12月物业服务费的《四川增值税普通发票》，能够证明孙媛媛在本院查封前已实际占有使用案涉车位。再次，孙媛媛已按照合同约定于合同签订当日一次性向何光荣支付了全部价款，《收条》上有何光荣的签名捺印，孙媛媛在本案审查中对于资金来源及现金交付能够作出合理解释，何光荣对该事实亦无异议，能够证明孙媛媛已按约履行了合同义务。其四，未能及时办理过户非孙媛媛自身原因所致。故，孙媛媛对案涉车位享有的物权期待权具有排除执行的法定效力，足以阻止对案涉车位的执行。 综上，案外人孙媛媛的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十八条规定的异议成立条件，案外人孙媛媛提出中止对案涉车位执行的异议请求，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十八条之规定，裁定如下： 中止本院（2018）川1102执1474号之三执行裁定中对登记在被执行人何光荣名下位于四川省乐山市市中区××街××号××幢××楼××号车位（权证号：1××9号）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 王 涛 审判员 万 敏 审判员 高 奕 二〇二一年七月二十八日 书记员 赵若晴