河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书(2021)豫0184民初7232号原告：桂祯，女，1973年11月24日出生，汉族，住河南省息县。原告：鲍景，女，1966年10月14日出生，汉族，住郑州市金水区。原告：毛圣华，男，1976年6月22日出生，汉族，住湖北省天门市。原告：周明明，男，1993年12月17日出生，汉族，住河南省商城县。原告：陈庚，男，1998年6月20日出生，汉族，住河南省新野县。原告：赵园园，女，1991年9月23日出生，汉族，住河南省荥阳市。原告：年国臣，男，1967年5月28日出生，汉族，住河南省项城市。原告：李长奋，男，1973年8月12日出生，汉族，住河南省汝南县。原告：张保启，男，1993年2月15日出生，汉族，住河南省台前县。原告：朱继华，男，1990年2月3日出生，汉族，住河南省光山县。原告：成亚晓，女，1990年5月12日出生，汉族，住河南省长垣县。原告：刘保良，男，1976年3月21日出生，汉族，住河南省桐柏县。原告：田凤霞，女，1983年10月22日出生，汉族，住河南省睢县。原告：张国军，男，1988年7月28日出生，汉族，住河南省固始县。原告：付全祥，男，1986年10月6日出生，汉族，住河南省太康县。上述15原告委托诉讼代理人：贾兰芹，河南万翔律师事务所律师。原告：武秋菊，女，1975年3月20日出生，汉族，住河南省郏县。原告：苏平，女，1989年4月17日出生，汉族，住河南省桐柏县。被告：郑州华南城有限公司，住所地新郑市华南城三路南侧,环西路东侧，统一社会信用代码：91410184596284760U。法定代表人：梁丽仪。委托诉讼代理人：吴春慧，系公司员工。原告桂祯、鲍景、毛圣华、周明明、陈庚、赵园园、年国臣、李长奋、张保启、朱继华、成亚晓、刘保良、田凤霞、张国军、付全祥、武秋菊、苏平诉被告郑州华南城有限公司(以下简称华南城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桂祯、鲍景、毛圣华、周明明、陈庚、赵园园、年国臣、李长奋、张保启、朱继华、成亚晓、刘保良、田凤霞、张国军、付全祥的共同委托诉讼代理人贾兰芹,被告华南城公司的委托诉讼代理人吴春慧到庭参加诉讼。原告武秋菊、苏平经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案按原告武秋菊、苏平自动撤诉处理。本案现已审理终结。原告桂祯、鲍景、毛圣华、周明明、陈庚、赵园园、年国臣、李长奋、张保启、朱继华、成亚晓、刘保良、田凤霞、张国军、付全祥向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告桂祯支付逾期交房的违约金13749.64元；2.请求判令被告向原告鲍景支付逾期交房的违约金15159.97元；3.请求判令被告向原告毛圣华支付逾期交房的违约金9593.07元；4.请求判令被告向原告周明明支付逾期交房的违约金13158.61元；5.请求判令被告向原告陈庚支付逾期交房的违约金9698.73元；6.请求判令被告向原告赵园园支付逾期交房的违约金14225.38元；7.请求判令被告向原告年国臣支付逾期交房的违约金9808.14元；8.请求判令被告向原告李长奋支付逾期交房的违约金15545.38元；9.请求判令请求判令被告向原告张保启支付逾期交房的违约金10003.48元；10.请求判令被告向原告朱继华支付逾期交房的违约金9955.35元；11.请求判令被告向原告成亚晓支付逾期交房的违约金15545.38元；12.请求判令被告向原告刘保良支付逾期交房的违约金9829.42元13.请求判令被告向原告田凤霞支付逾期交房的违约金13782.14元；14.请求判令被告向原告张国军支付逾期交房的违约金13262.30元；15.请求判令被告向原告付全祥支付逾期交房的违约金9948.36元；16.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于孟庄镇××大道南侧、政府储备土地西侧、××城中园房屋一套，合同约定被告应在2019年12月30日前交房。原告已按合同约定支付了全部的购房款，被告却未按合同约定时间交付房屋，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告应向原告支付逾期交房的违约金。原告已向被告交涉支付违约金的问题，但是被告拒不赔付，为了维护原告的合法权益，特向法院起诉，望判如所请。被告华南城公司辩称，一、原告未提供银行转账凭证证明其作为买受人按照合同约定的时间节点支付相应的购房款，在其不能证明自己已经完全履行了自己的义务下，无权要求被告承担责任。而事实上原告逾期支付购房款，在此被告向各原告主张逾期付款的责任。商品房买卖合同附件四第三条3.3款明确约定“不论买受人因何理由未按本补充协议约定的日期付清商品房价款，出卖人除有权按上述约定处理外，亦有权拒绝在原合同及本补充协议约定的相应时间为买受人办理合同备案、预告登记、房屋不动产权证书和交付该房地产，因此产生的任何责任均有买受人承担。”根据上述条款商品房买受人应先按合同约定的时间节点支付购房款，如买受人主张逾期交付的违约责任，则前提是需提交房款付款凭证证明买受人已经按照合同约定的时间节点支付了房款。否则，在买受人未先按照合同约定完全履行自己的义务的前提下，无权主张房屋交付等相关责任。对于买受人逾期支付款项行为，则属于买受人违约在先，根据该条款的约定交房日期也应按照逾期付款的天数相应顺延或承担逾期付款的责任，请求法庭予以考虑。二、根据《商品房买卖合同》附件四，第四条4.2.1款、4.2.3款约定“因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为导致工期延误的，政府通知停工、禁止车辆进出该房地产施工场所而影响工期的”可以据实延期交付。根据郑环攻坚办[2017]212号文件、[2017]221号文件、新环攻坚办[2017]101号文件及新郑市孟庄镇人民政府出具的证明，因环境污染防治等造成停工三百多天，被告可以据实延期交房，因此根据合同的约定被告于2020年6月24日通知原告接收房屋，不应当承担逾期交付的责任。三、虽然被告根据合同约定可以据实延期交付房屋，但出于诚信经营及维护广大业主权益的角度出发，被告委托了涉案房屋所属物业公司在各业主接收房屋时给予减收半年物业费的补偿政策并将该政策在小区进行了公示，物业公司在实际接收物业费时也已经履行了该政策且各原告按照被告公示的补偿标准缴纳了物业费，以实际行为接受并履行了因扬尘管控等原因导致的房屋交付问题。因此被告与原告就房屋交付问题已经达成一致并履行完毕。原告对此又提起诉讼，违反了诚实信用原则，且其诉求对被告不公平。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定案件事实如下：2018年9月8日，华南城公司（出卖人）与桂祯（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买华南城公司开发的位于新郑市侧，华南城中园四组团37号楼1单元7层701号房屋，合同总价款1117857元。2018年8月27日，华南城公司出具收据一份，确认收到原告交付的维修基金8229元。2020年5月10日，被告华南城公司向原告出具收到房款1117857元的河南增值税普通发票一份。2018年11月12日，华南城公司（出卖人）与鲍景（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买华南城公司开发的位于新郑市储备地（Ｃ）宗西侧，华南城中园四组团35号楼1层101号房屋，合同总价款1232518元。2018年10月21日，华南城公司出具收据一份，确认收到原告交付的维修基金9255元。2020年5月14日，被告华南城公司向原告出具收到房款1232518元的河南增值税普通发票一份。2018年9月6日，华南城公司（出卖人）与毛圣华（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买华南城公司开发的位于新郑市侧，华南城中园四组团37号楼1单元6层603号房屋，合同总价款779924元。2020年5月10日，被告华南城公司向原告出具收到房款779924元的河南增值税普通发票一份。2018年7月18日，华南城公司（出卖人）与周明明（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买华南城公司开发的位于新郑市储备地（Ｃ）宗西侧，华南城中园四组团35号楼19层1904号房屋，合同总价款1069806元。2018年8月27日，被告华南城公司出具收据一份，确认收到维修基金7887元。2020年5月8日，被告华南城公司向原告出具收到房款1069806元的河南增值税普通发票一份。2018年8月21日，华南城公司（出卖人）与陈庚（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买华南城公司开发的位于新郑市侧，华南城中园四组团37号楼1单元13层1303号房屋，合同总价款788515元。2020年5月10日，被告华南城公司向原告出具与合同金额对应的河南增值税普通发票。2018年5月15日，华南城公司（出卖人）与赵园园（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买华南城公司开发的位于新郑市储备土地西侧，华南城中园三组团32号楼1单元20层2001号房屋，合同总价款1156535元。2020年5月7日，被告华南城公司向原告出具与合同金额对应的河南增值税普通发票。2018年7月17日，华南城公司（出卖人）与年国臣（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买华南城公司开发的位于新郑市储备地（Ｃ）宗西侧，华南城中园四组团35号楼5层502号房屋，合同总价款797410元。2018年6月24日，被告华南城公司出具收据一份，确认收到维修基金5736元。2020年5月8日，被告华南城公司向原告出具与合同金额对应的河南增值税普通发票。2018年7月27日，华南城公司（出卖人）与李长奋（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买华南城公司开发的位于新郑市储备地（Ｃ）宗西侧，华南城中园四组团35号楼13层1301号房屋，合同总价款1263852元。2018年6月28日，被告华南城公司出具收据一份，确认收到维修基金9255元。2020年5月14日，被告华南城公司向原告出具与合同金额对应的河南增值税普通发票。2018年8月14日，华南城公司（出卖人）与朱继华（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买华南城公司开发的位于新郑市储备地（Ｃ）宗西侧，华南城中园四组团36号楼15层1502号房屋，合同总价款809378元。2018年8月10日，被告华南城公司出具收据一份，确认收到维修基金5733元。2020年5月8日，被告华南城公司向原告出具与合同金额对应的河南增值税普通发票。2018年7月10日，华南城公司（出卖人）与张保启（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买华南城公司开发的位于新郑市储备地（Ｃ）宗西侧，华南城中园四组团35号楼18层1802号房屋，合同总价款813291元。2018年6月26日，被告华南城公司出具收据一份，确认收到维修基金5736元。2020年5月8日，被告华南城公司向原告出具与合同金额对应的河南增值税普通发票。2018年7月27日，华南城公司（出卖人）与成亚晓（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买华南城公司开发的位于新郑市储备地（Ｃ）宗西侧，华南城中园四组团35号楼14层1401号房屋，合同总价款1263852元。2018年9月17日，被告华南城公司出具收据一份，确认收到维修基金9255元。2020年5月14日，被告华南城公司向原告出具与合同金额对应的河南增值税普通发票。2018年8月19日，华南城公司（出卖人）与刘保良（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买华南城公司开发的位于新郑市储备地（Ｃ）宗西侧，华南城中园四组团35号楼6层602号房屋，合同总价款799140元。2020年5月8日，被告华南城公司向原告出具与合同金额对应的河南增值税普通发票。2018年7月27日，华南城公司（出卖人）与田凤霞（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买华南城公司开发的位于新郑市侧，华南城中园四组团33号楼2单元32层3204号房屋，合同总价款1120499元。2018年5月4日，被告华南城公司出具收据一份，确认收到维修基金8366元。2020年5月13日，被告华南城公司向原告出具与合同金额对应的河南增值税普通发票。2018年5月18日，华南城公司（出卖人）与张国军（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买华南城公司开发的位于新郑市侧，华南城中园四组团33号楼2单元26层2601号房屋，合同总价款1078236元。2020年5月13日，被告华南城公司向原告出具与合同金额对应的河南增值税普通发票。2018年7月23日，华南城公司（出卖人）与付全祥（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买华南城公司开发的位于新郑市储备地（Ｃ）宗西侧，华南城中园四组团35号楼18层1803号房屋，合同总价款808810元，2020年5月8日，被告华南城公司向原告出具与合同金额对应的河南增值税普通发票。上述《房屋买卖合同》的主要内容为：第八条交付期限，出卖人应当在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1中条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……第九条出卖人逾期交房违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.01的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金……第十一条交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。附件四合同补充协议主要内容为：第三条关于买受人逾期付款，买受人未按时足额支付房款的，每天须按应付款的0.05%作为违约金支付给出卖人，自迟延付款之日起至实际付清之日止……第四条关于房屋交付及验收：4.1由于买受人原因，未能按期交付的，视为出卖人已按时履行了交付义务。该房地产的毁损、灭失等风险责任自交房通知书（入伙通知书）载明的交付之日起由出卖人转移给买受人。买受方并应承担由此产生的一切费用（包括但不限于物业管理费等），由此造成出卖人其他损失的，买受人须承担赔偿责任……第八条关于通知与联系：8.1除另有约定，否则双方的联系地址、电话、传真、电子邮箱均以本合同列明的为准。如果有变更，应提前七天以书面形式通知对方，否则由此引起的后果及责任由变更方承担……8.2本补充协议约定的通知方式包括：公告、邮寄、乙方在甲方办公场所领取文件并签收、电子邮件等。所有联络的收讫确认为：自寄出方按照原合同首部列明的地址或书面通知所记载的更改地址，交邮政单位或速递公司发出邮件后5天，视为对方收讫（无论实际签收人是否是收件人本人）。若因地址不详、无人签收、对方拒收、电话不通等原因导致邮件被退回，仍视为送达，邮件退回之日视为送达之日。公告、电话、现场签收时以发生之日为收讫。合同签订后，原告桂祯、鲍景、毛圣华、周明明、赵园园、年国臣、李长奋、朱继华、张保启、成亚晓、刘保良、田凤霞、付全祥、陈庚、张国军均依约向郑州华南城有限公司支付了全部购房款。华南城公司提交的工程竣工验收备案表显示涉案华南城中园三组团32号楼、四组团33、35、36、37号楼工程通过了勘察、设计、施工、监理和建设单位的验收，竣工验收时间为2019年11月29日，工程竣工验收备案表的取得时间分别为2020年5月27日（32号楼）、2020年1月17日（33、35、36、37号楼）。郑州华南城有限公司于2020年6月24日分别向原告桂祯、鲍景、毛圣华、周明明、赵园园、年国臣、李长奋、朱继华、张保启、成亚晓、刘保良、田凤霞、付全祥、陈庚、张国军在《商品房买卖合同》上载明的地址邮寄送达了交房通知书，通知桂祯、鲍景、毛圣华、周明明、年国臣、李长奋、朱继华、张保启、成亚晓、刘保良、付全祥、陈庚于2020年6月28日办理交房手续；田凤霞、张国军于2020年6月29日办理交房手续；赵园园于2020年6月30日办理交房手续。另查明，原告向本院提交深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司出具的证明一份，拟证明本案15个原告在缴纳物业费时享受了减免6个月物业费的利益，该利益系华南城公司委托对政府扬尘管控、疫情等原因导致业主购房人权益受损而给予的补充。以上事实有双方当事人陈述、商品房买卖合同及附件、河南增值税普通发票、郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、交房通知书、证明及本案庭审笔录等证据予以证实。本院认为，原告桂祯、鲍景、毛圣华、周明明、赵园园、年国臣、李长奋、朱继华、张保启、成亚晓、刘保良、田凤霞、付全祥、陈庚、张国军分别与被告华南城公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且内容不违反国家相关法律法规，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。各方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务，即桂祯、鲍景、毛圣华、周明明、赵园园、年国臣、李长奋、朱继华、张保启、成亚晓、刘保良、田凤霞、付全祥、陈庚、张国军应当按照合同约定的期限支付购房款，华南城公司应按照合同约定向原告交付符合合同约定的房屋。华南城公司主张原告未按约付款，但未提交证据证明，故本院对其答辩意见不予采信。当事人应当依照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。15原告与被告签订的《商品房买卖合同》均约定房屋交付日期为2019年12月30日前，截止2020年6月28日向桂祯、鲍景、毛圣华、周明明、年国臣、李长奋、朱继华、张保启、成亚晓、刘保良、付全祥、陈庚交付时，实际逾期天数为180天；截止2020年6月29日向田凤霞、张国军交付时，实际逾期天数为181天；截止2020年6月30日向赵园园交付时，实际逾期天数为182天，因双方签订的《商品房买卖合同》同时约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；……附件四4.2.3政府通知停工、禁止车辆进出该房地产施工场所而影响工期的。综合华南城公司提交的相关市政部门发布的针对重污染天气需要停工的应急文件和关于大气污染防治、环境治理临时性管控等行政部门通知文件，能够认定2018年以来因大气污染防治、不利气象条件下临时管控等原因政府相关部门多次通知相关建筑企业停工，以保证大气质量；同时因“十一”国庆阅兵及“少数民族运动会”等因素影响，华南城中园作为当时正在施工的建筑工地，停工在所难免，因此，综合考虑以上因素，本院对其逾期交付天数酌定扣除60天，故桂祯、鲍景、毛圣华、周明明、年国臣、李长奋、朱继华、张保启、成亚晓、刘保良、付全祥、陈庚的案涉房屋实际逾期交付的天数为120天；田凤霞、张国军的案涉房屋实际逾期交付的天数为121天；赵园园的案涉房屋实际逾期交付的天数为122天。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。同时，《商品房买卖合同》约定的出卖人逾期交房的违约责任为自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止；但在补充协议中关于买受人逾期付款的违约责任约定：买受人迟延支付房款的，每天须按应付款的0.05%作为违约金支付给出卖人。因此，双方关于权利义务的约定不对等，且关于出卖人逾期交房的违约金数额约定过低，故本院酌情调整为按照日万分之1计算，原告主张的逾期交付违约金分别为桂祯13414.28元、鲍景14790.22元、毛圣华9359.09元、周明明12837.67元、年国臣9568.92元、李长奋15166.22元、朱继华9712.54元、张保启9759.49元、成亚晓15166.22元、刘保良9589.68元、付全祥9705.72元、陈庚9462.18元、田凤霞13558.04元、张国军13046.66元、赵园园14109.73元。被告主张15个原告在缴纳物业费时享受了减免6个月物业费的利益，该利益系华南城公司委托对政府扬尘管控、疫情等原因导致业主购房人权益受损而给予的补偿，但被告提交的证明并未显示系对逾期交付房屋的补偿，且原告对此均不予认可，因此，对被告的该项辩解意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十三条规定，判决如下：一、被告郑州华南城有限公司应于本判决生效之日起十日内分别向原告支付逾期交付违约金桂祯13414.28元、鲍景14790.22元、毛圣华9359.09元、周明明12837.67元、年国臣9568.92元、李长奋15166.22元、朱继华9712.54元、张保启9759.49元、成亚晓15166.22元、刘保良9589.68元、付全祥9705.72元、陈庚9462.18元、田凤霞13558.04元、张国军13046.66元、赵园园14109.73元。二、驳回原告桂祯、鲍景、毛圣华、周明明、赵园园、年国臣、李长奋、朱继华、张保启、成亚晓、刘保良、田凤霞、付全祥、陈庚、张国军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告桂祯、鲍景、毛圣华、周明明、赵园园、年国臣、李长奋、朱继华、张保启、成亚晓、刘保良、田凤霞、付全祥、陈庚、张国军案件受理费减半收取共计894元，由被告郑州华南城有限公司负担。原告苏平、武秋菊案件受理费减半收取分别计64元、25元，由原告苏平、武秋菊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  许伟红二〇二一年七月三十一日代理书记员  乔诗晴