广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11710号上诉人（原审被告、反诉原告）：周永东，男，1958年7月1日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审被告、反诉原告）：李文彩，女，1961年10月11日出生，汉族，住广州市越秀区。两上诉人共同委托诉讼代理人：黄启哲，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市德鸿行房地产代理有限公司，住所地广州市海珠区赤岗北路8号523、524、525房。法定代表人：范文学，该公司总经理。委托诉讼代理人：王婷，该公司职员。委托诉讼代理人：杨笑君，该公司职员。上诉人周永东、李文彩因与被上诉人广州市德鸿行房地产代理有限公司（以下简称德鸿行公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初12500号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人周永东、李文彩上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判周永东、李文彩无须向德鸿行公司退回租赁保证金；2.撤销一审判决第三项，改判德鸿行公司向周永东、李文彩支付2020年2月租金28000元；3.一、二审诉讼费由德鸿行公司承担。事实与理由：一、德鸿行公司违反《租赁合同》第五条和第六条，周永东、李文彩有权没收相当于2个月租赁履约保证金作为违约金。然而一审法院并未依据事实和合同约定作出判决，判决结果为过错方与无过错方各承担一半责任，一审判决违背本案事实。二、鸿德行公司减半支付2月份租金没有事实依据。三、经查明《租赁合同》的解除在于鸿德行公司存在过错，周永东、李文彩没有过错，一审法院对案件受理费负担的认定不符合公平原则。四、一审法院没有依法认定德鸿行公司应承担的违约责任，也未对德鸿行公司单方以“不可抗力”解除合同能否免除违约责任作出认定。五、一审判决忽略了共克时艰是以继续履行合同为前提条件的事实。一审判决德鸿行公司并非故意拖欠2020年2月租金也是错误的。综上，一审法院适用法律错误，判决内容有失公允，恳请二审法院依法改判。被上诉人德鸿行公司二审答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。一、涉案合同是双方合意解除，不存在单方解除。根据双方合同第一款第七点，周永东、李文彩应退回保证金。根据聊天记录，双方就合同解除事项作出沟通，周永东、李文彩已经作出同意解除合同的真实意思表示，双方已达成合意。其次，周永东、李文彩接收涉案房屋钥匙，并同意出具接收钥匙的说明，均可视为周永东、李文彩作出同意解除合同的真实意思表示。故周永东、李文彩应退回保证金。疫情对双方均有影响，根据公平原则，德鸿行公司同意一审判决。二、周永东、李文彩要求德鸿行公司支付28000元租金不能成立。根据涉案合同补充协议，德鸿行公司只需要支付14000元，已构成周永东、李文彩的单方意思表示。疫情对中介行业冲击巨大，虽然海珠区已经发布房地产可恢复经营的通知，但德鸿行公司因疫情亏损经营，关闭门店实属无奈之举。恳请二审法院驳回周永东、李文彩的全部上诉请求。德鸿行公司于2020年3月30日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认周永东、李文彩与德鸿行公司之间的《租赁合同》于2020年3月3日解除；2.周永东、李文彩向德鸿行公司退还租赁押金56000元、电费押金3000元，共计59000元；3.诉讼费用由周永东、李文彩负担。周永东、李文彩反诉请求判令：1.德鸿行公司支付2020年2月租金28000元及2020年2月电费183元；2.德鸿行公司支付迟延支付2020年2月租金的滞纳金（每天以租金28000元乘以1%计算，由2020年2月8日起计至德鸿行公司支付租金之日止）；3.周永东、李文彩有权依合同没收履约保证金56000元；4.本案诉讼费由德鸿行公司负担。一审法院经审理查明：据房产证记载，海珠区XX路X号105房的产权人为周永东、李文彩，房屋用途商业，建筑面积49.41平方米。2018年4月2日，德鸿行公司（承租人、乙方）与周永东、李文彩（出租人、甲方）签订《广州市房地产租赁合同补充协议（续约）》，约定甲方同意将坐落在海珠区XX路X号105号铺的房地产出租给乙方作房产中介使用，租赁期限从2018年4月8日至2021年4月7日，其中2018年4月8日至2019年4月7日期间的月租金28000元，2019年4月8日至2020年4月7日期间的月租金29400元；租金按月结算，由乙方在每月的5日前以银行转账方式缴付租金给甲方；乙方于签订本合同当天一次性向甲方交纳履约保证金56000元，另付电费押金3000元给甲方；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付滞纳金，如逾期15日，视为乙方自行终止合同，甲方有权没收履约保证金，解除合同并收回商铺；签订本合同后，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，则视为违约，违约方应付给对方相当于2个月租金的金额作为违约金；如因不可抗力的原因，造成本合同无法履行时，双方互不承担责任；等。当日，德鸿行公司向周永东、李文彩交纳了履约保证金56000元、电费押金3000元。2019年3月25日，德鸿行公司（乙方）与周永东、李文彩（甲方）签订《补充协议》，约定：双方在原合同基础上变更合同条款部分内容，特订立以下补充协议：2019年4月8日至2020年4月7日期间的月租金变更为28000元，等。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒××防控工作领导小组决定：决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，国务院办公厅发布《关于延长2020年春节假期的通知》，载明：延长2020年春节假期至2月2日，2月3日起正常上班。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，载明：本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时，等。2020年2月11日，广州市海珠区住房和建设局发布海建局（2020）12号《海珠区住房和建设局关于我区房地产中介机构门店暂缓营业的通知》，载明：为全力做好新冠××疫情防控工作，避免因人群聚集可能导致的病毒传播风险，自即日起，各房地产中介机构门店暂缓对外营业，恢复营业时间另行通知。门店暂缓营业期间，鼓励各机构采取网上办公、视频会议等措施，降低人员流动和集聚风险；疫情防控期间一律不得举行集中宣传、选房、交房等人员聚集活动，禁止进入物业小区带看房源，避免人群聚集造成新的交叉感染；等。2020年2月17日，广州市海珠区住房和建设局发布《海珠区住房和建设局关于我区房地产中介机构门店恢复营业的通知》，载明：按照市、区关于企业复产复工有关工作安排，自即日起，各房地产中介机构可结合本机构实际，自行决定恢复营业时间。2020年2月24日，广东省新型冠状病毒××防控工作领导小组决定：自2020年2月24日9时起，将广东省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发卫生事件一级响应调整为二级响应，请各地继续按照分区分级防控工作要求，根据地区特点和疫情形势精准施策，统筹推进疫情防控和经济社会发展工作。德鸿行公司于2020年3月3日自行搬离涉案商铺，周永东、李文彩于当天收回商铺。德鸿行公司于2020年3月5日向周永东、李文彩邮寄《退押通知书》，记载双方已解除合同，要求周永东、李文彩退回保证金及电费押金。周永东、李文彩为证明其主张，提供了如下证据：1.李文彩与黄妃才的微信聊天记录截图。拟证明黄妃才未经同意单方通知周永东、李文彩已搬离不租商铺，黄妃才曾于2月20日向周永东、李文彩发出免租补充协议。2.2020年2月20日《商铺租赁补充协议》减免租金及顺丰速运送达记录的截图。拟证明周永东、李文彩对黄妃才微信里发的协议签好名寄过去给黄妃才，该协议中2月减免一半租金，即2月租金为14000元。3.105号商铺2月份电费单。拟证明商铺2月份正常营业。4.德诚行微信公众号信息。拟证明2020年2月10日德诚行中介已开工大吉。德鸿行公司质证认为：对证据1无异议；对证据2真实性、合法性、关联性不予确认，因为没有经过德鸿行公司盖章，但是确认该协议周永东、李文彩发过给我方，最终双方未能协商一致；对证据3水电费确认，这个费用仅仅是2月1日到3月3日，同意支付电费183元；对证据4真实性确认，关联性不确认，德诚行有很多店铺但不是本案的。一审诉讼中，德鸿行公司表示其租用的商铺用于经营德诚行地产中介业务的门店，是临街商铺。周永东、李文彩表示涉案商铺现分割成两半使用，其中一半于2020年5月份出租给案外人，另一半尚未出租。双方确认德鸿行公司向周永东、李文彩交纳租金至2020年1月止。一审法院认为：德鸿行公司与周永东、李文彩签订的《广州市房地产租赁合同补充协议（续约）》没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。关于合同解除问题。双方确认德鸿行公司自行搬走，周永东、李文彩已于2020年3月3日收回房屋，故德鸿行公司要求确认涉案租赁合同于2020年3月3日解除的诉讼请求一审法院予以支持。关于租金和延付租金的滞纳金问题。据2020年2月17日广州市海珠区住房和建设局发布《海珠区住房和建设局关于我区房地产中介机构门店恢复营业的通知》载明，自即日起各房地产中介机构可结合本机构实际，自行决定恢复营业时间。德鸿行公司租赁商铺系用于经营房地产中介行业，并非整个2020年2月份均无法经营。考虑到新型冠状病毒疫情影响对于德鸿行公司经营造成了一定的影响，从共担风险、共克时艰的角度出发，秉承公平合理原则，一审法院酌情确定德鸿行公司应向周永东、李文彩支付2020年2月份租金14000元为宜，故对于周永东、李文彩要求德鸿行公司支付超出一审法院支持以外的其他租金请求，一审法院予以驳回。至于周永东、李文彩要求德鸿行公司支付延付2020年2月份租金的滞纳金问题。德鸿行公司并未故意拖欠2月租金，亦是因为疫情影响导致经营困难，而此前双方一直合作良好，故周永东、李文彩要求德鸿行公司支付2月份租金的滞纳金一审法院不予支持。关于履约保证金及电费押金问题。德鸿行公司与周永东、李文彩签订的《租赁合同》的租赁期限至2021年4月7日止，是为期3年的长期租赁合同。疫情的短期影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，德鸿行公司应承担经营的相应风险，德鸿行公司单方搬离场地导致合同无法继续履行，德鸿行公司对合同的解除应承担一定应责任。鉴于此，德鸿行公司要求周永东、李文彩退回全部履约保证金一审法院不予支持，一审法院酌情确定周永东、李文彩向德鸿行公司退回一半的履约保证金即28000元为宜。周永东、李文彩要求没收德鸿行公司的全部履约保证金的诉讼请求一审法院不予支持。水电押金并非履约的保证且合同已经解除，故德鸿行公司要求周永东、李文彩退回水电押金3000元一审法院予以支持。德鸿行公司同意向周永东、李文彩支付2020年2月电费183元，故周永东、李文彩要求德鸿行公司支付2020年2月电费183元的诉讼请求一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（二）项、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院于2020年9月14日判决如下：一、原告广州市德鸿行房地产代理有限公司与被告周永东、李文彩签订关于广州市海珠区XX路X号105号商铺的租赁合同关系于2020年3月3日解除；二、两被告在本判决生效之日起十日内退回租赁保证金28000元、电费押金3000元给原告；三、原告在本判决生效之日起十日内向两被告支付2020年2月的租金14000元、电费183元；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回两被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费1350元，由原告负担135元，由被告负担1215元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。反诉受理费275元，由原告负担145元，被告负担130元。上述反诉受理费已经由被告预交，被告同意由原告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给被告。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。另外，一、德鸿行公司在上诉期间内向一审法院提交了上诉状，但未按法院通知限期交纳二审案件受理费，故对其上诉主张，本院不作审查。二、周永东、李文彩二审期间向本院提交：1.商铺照片及日期手机截图，拟证明照片日期是3月3日，德鸿行公司搬离案涉商铺解除合同日；2.商铺照片及日期手机截图，拟证明案涉商铺现分割成两半使用，其中一半出租给案外人，照片日期为5月8日；3.商铺照片及日期手机截图，拟证明另一半于7月租出，照片日期为7月3日；4.2020年3月起德鸿行公司新设开业的分支机构开业数、名称及设立时间，拟证明德鸿行公司2020年3月至2021年5月疫情期间新开设的分支机构共20间，证明德鸿行公司以疫情影响经营，单方解除合同是因为“不可抗力”，与事实不符。未在一审中提交是因为另外一半商铺还没有出租，当时一审已经庭审结束，所以没有提交上述证据。德鸿行公司质证称：对证据1三性予以认可。对证据2、3三性不予认可，因为提供的图片商铺已经出租出去，不能证明实际出租日期。对证据4三性不予认可。首先，周永东、李文彩提供的证据与本案无关。分行是独立经营的，公司的经营模式是合伙人制的。门店如果人员流失，不足以支撑门店的经营，店长无力支持经营成本，可以提出撤铺申请。此后开设的商铺与本案无关。本院经对前述材料审查认为前述证据不属于二审新证据，且不足以证明周永东、李文彩的上诉主张。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：一、租赁保证金的退还；二、2020年2月份租金减免的问题。针对前述争议焦点，本院认定如下：一、关于争议焦点一，租赁保证金的退还。德鸿行公司与周永东、李文彩签订的涉案《广州市房地产租赁合同补充协议（续约）》合法有效，对双方均具有约束力。因疫情影响，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集等。德鸿行公司租赁涉案商铺用作经营，疫情对其经营状况确实会产生一定影响，但双方可以通过延长租期、减免租金等方式友好协商解决纠纷。我国国内疫情防控于2020年2月底已取得显著成效，各行各业陆续复工复产，社会生活和经济秩序逐步走上正轨。疫情及疫情防控措施并非致使案涉租赁合同后续无法履行，也不必导致合同目的无法实现。德鸿行公司不享有合同解除权，其单方提前解除合同应承担相应的违约责任。但如前文所述，疫情对其经营亦存在实质影响，一审法院酌情免除德鸿行公司部分违约责任，由周永东、李文彩没收50%租赁保证金，余款28000元予以退还，并无不妥。二、关于争议焦点二，2020年2月份租金减免的问题。如前文所述，疫情及疫情防控措施对德鸿行公司的经营产生一定影响。一审法院酌情减免德鸿行公司该月50%的租金，符合最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，合法有据。一审判决体现了疫情期间当事人风险共担、共渡难关的原则，亦充分保障了双方的合法权益，可予维持。另外，关于诉讼费负担的问题。国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。……”。据此，法院应结合具体案情及双方胜败诉情况，对案件受理费的负担作出认定。本案中，德鸿行公司起诉标的63000元预交案件受理费1350元，其胜诉标的为31000元，按双方胜败诉比例核算周永东、李文彩应负担本案诉讼费为664元，德鸿行公司负担686元。一审法院对于本诉案件受理费负担认定有误，本院予以纠正。一审法院对于反诉受理费负担的认定可作维持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持，一审对于诉讼费负担认定有误，二审予以纠正；上诉人周永东、李文彩的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉受理费1350元，由广州市德鸿行房地产代理有限公司负担686元，由周永东、李文彩负担664元（上述受理费已经由广州市德鸿行房地产代理有限公司预交，广州市德鸿行房地产代理有限公司同意由周永东、李文彩在履行本判决时将其应承担部分直接支付给广州市德鸿行房地产代理有限公司）。反诉受理费275元，由广州市德鸿行房地产代理有限公司负担145元，周永东、李文彩负担130元（上述反诉受理费已经由周永东、李文彩预交，周永东、李文彩同意由广州市德鸿行房地产代理有限公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给周永东、李文彩）。二审案件受理费862元，由上诉人周永东、李文彩负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二一年七月二十七日书记员  纪惠敏