广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0115民初6457号原告：何展荣，男，1957年5月18日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，委托诉讼代理人：赖容伟，广东诚挚（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱绎轩，广东诚挚（广州）律师事务所实习人员。被告：廖少宗，男，1978年11月13日出生，汉族，住广东省广州市五华县，委托诉讼代理人：胡钟烨，广东法制盛邦律师事务所律师。原告何展荣与被告廖少宗房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行审理。原告何展荣及其委托诉讼代理人赖容伟、朱绎轩，被告廖少宗的委托诉讼代理人胡钟烨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何展荣向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告房屋占用使用费（按每月2100元及50%违约金的3150元计算，自2020年12月份起计算至实际返还房屋之日止）；2.被告支付逾期缴纳2020年12月份至2021年6月份租金的违约金（以3150元为基数，分别自每月1日起按0.1%的标准计算至2021年7月15日止）；3.被告立即支付原告垫付代交的2020年4月2日至2021年1月30日水费221.4元，2019年12月1日至2020年10月31日电费703.32元，2019年12月1日至2020年1月31日、2020年6月1日至2021年6月30日商铺物业服务费3317.8元，2019年12月1日至2021年3月31日商业污水处理费56元；4.确认原告收取的履约保证金4200元不予退还;5.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2019年11月9日签订的《房地产租赁合同》，约定被告租用原告位于“南沙区黄阁镇翠兰街xx号xxx号”的商铺，租赁期限从2019年11月1日至2020年10月31日止，每月租金2100元，每月的第一日支付当月租金，收到履约保证金4200元。租赁期间，除了签订合同时支付的履约保证金和当月租金共6300元是按期缴交的之外，被告就从未准时缴纳过租金，相关的水电费、商铺物业服务费、商业污水处理费等也一直拖欠不缴交。合同届满前，鉴于租赁期间被告的不诚信，且涉案商铺周边地区租金变化，原告明确合同到期后不续租，要求被告搬离并交还商铺，但被告总以各种的理由不肯搬离，也不缴纳任何的费用。涉案商铺是原告儿媳因工作关系委托原告对外出租，原告儿媳作为业主亲自要求被告搬离，被告就以合同不是与原告儿媳签订的为由不予理会，原告无奈之下委托律师发函对被告进行催告后，被告约原告到涉案商铺所在地处理解除租赁合同、搬离事宜，之后又以在外地回来途中为由，让请假的原告在南沙区足足等候了4个多小时，也不见其踪影。被告于2021年7月15日向原告交还涉案商铺。被告廖少宗辩称：一、关于双方签订租赁合同和合同实际履行情况。双方签订涉案合同之后，被告进行了简单装修经营生意。不巧的是，刚开始经营由于新冠疫情影响生意惨淡，入不敷出。经营一年租赁期限到期后，被告已经明确表态不再继续租赁，已经实际腾空了房屋，钥匙留在商铺旁边。商铺门锁只是挂在上面，并未上锁。2020年10月31日以后，被告实际已经没有使用房屋了。却不知原告为何不来收房，并且屡次骚扰被告要求支付租金，甚至通过起诉的方式。新冠疫情期间商铺生意惨淡商铺很难出租能够理解，但这种做法就是在讹诈。被告是做点小生意维持生计实属不易，合同到期不再续租也没有使用，为什么还要被要求支付租金。二、关于商铺租金支付情况。双方签订租赁合同以后，被告均是按约定支付租金。根据租金支付情况以及原告通知的缴纳管理费和水电费情况可以计算出，被告拖欠的租金、管理费、水电费是8287元。扣除履约保证金4200元，被告需要补缴4087元。被告虽然后期没有使用商铺，基于租赁合同愿意支付该部分租金。三、请求法院依法驳回原告要求支付违约金的诉讼请求。首先，因为疫情不可抗力影响，商铺生意无法经营，生意惨淡。实际经营过程中，商铺在疫情期间都进行了不同程度的免租和减租。被告由于疫情影响实际也不再使用商铺，如果再支付违约金，显然不公平，请法院依法处理违约金的问题。其次，原告出租涉案商铺并没有提供房产证，出租的房屋是不是违建需要法院依法核实。涉案所签订的租赁合同存在无效的情形，此种情况也不应该要求支付违约金。但因为新冠疫情影响生意惨淡，被告已经不再经营但实际仍在支付租金。本院经审理查明：2019年11月9日，原告与被告签订《房地产租赁合同》，约定：原告将位于南沙区××××房出租给被告作商铺使用，租期自2019年11月1日至2020年10月31日止，保证金6300元，每月租金2100元，被告应于每月1日前向原告支付租金；签定本合同当日，承租方须向出租方交付保证金和首月租金。合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方。如承租方违约造成的出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除。租赁双方同意原告交付该物业予被告使用之日期为2019年11月1日；七、在租赁期内，被告承担下列责任：依时交纳租金及每月的管理费、电话费、煤气费、有线电视费、水电费等杂费；逾期交付租金的，每逾期一日，被告须按当月租金的3%向原告支付违约金；如果逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费达7日视为被告违约，原告有权解除合同，收回该房产，有权处理屋内一切物品，并没收保证金；八、违约责任：2、租赁期届满，租赁双方未续定期合同且原告要求收回该房产，被告逾期不交出承租该房产的，原告除限期被告迁出和补交占有期间租金外，并有权按占用期内总额的50%收取违约金；九、租赁合同期满或解除，承租方必须依时迁出并将其个人之家俱杂物全部搬走；双方约定的其他事项：保证金按金实际是肆仟贰佰元。双方在庭审中确认涉案合同第八条第2点系对超期占用房屋占有使用费标准的约定；确认涉案合同的出租人为原告，涉案商铺登记产权人为原告的儿媳陈蕾。双方在庭审中确认被告缴纳了4200元保证金，2020年11月30日之前的租金已经支付完毕，2020年2月份被告支付了950元的物业管理费，相当于是2020年2月份至2020年5月份的物业管理费，2019年11月、12月以及2020年1月份的物业管理费被告至今没有支付，被告从未支付过水费、电费、污水费；确认原告同意并免除被告以疫情为由提出的减免2020年2月份租金1350元的申请。原告与被告之间的微信聊天记录显示：（2020年11月24日）原告：“廖少宗老板你好：我们商铺租赁合同已在10月31日终止了，顺应你的要求延长一个月临租期将在11月30日到期。在这再次提醒你做好搬离和清空商铺的准备工作，如逾期不搬责任自付谢谢你的配合”；（2020年12月6日）被告：“早晨……我会尽快处理，上个月租金我明天转给你。希望你能理解做工程真的累”；原告：“好的，有时间给个电话我。”此后原告多次向被告催收租金物业管理费及水电费，并要求被告返还涉案商铺，但未果。被告于2021年6月24日在微信中告知原告涉案商铺的钥匙位置。原告在庭审中陈述其没有前往确认，其告知被告双方纠纷进入诉讼阶段，一切以法院判决为准。被告陈述其于2020年11月份通知原告可以收回涉案商铺，但未提供证据予以证实。原告向涉案商铺地址和被告父母居住地址分别发送《律师催告函》，要求被告支付其拖欠的租金、物业管理费及水电费，并要求被告返还涉案商铺。据快递流水记录显示，邮寄给被告父母的快递于2021年3月5日由快递柜代收。经质证，被告不认可上述证据的真实性、合法性及关联性，认为其未收到该律师函。根据原告提交的缴费凭证、收款收据、缴费通知单显示，涉案商铺每月物业管理费为237.1元，2020年4月2日至2021年1月1日水费总计221.4元，2019年12月1日至2020年7月1日电费总计703.32元，2020年6月1日至2021年1月1日污水处理费总计56元。庭审中，双方确认如下事实：原告于合同签订当天交付给被告使用；确认合同履行期内原告未向被告主张解除涉案合同；同意原告需返还保证金时以保证金抵销被告拖欠的债务。原告主张的逾期付款违约金的计算标准为每日0.1%，被告认为该标准过高，故请求法院予以调整至LPR；双方在2021年7月15日的庭审中同意原告于当日自行收回涉案商铺。本院认为，原告与被告签订的《房地产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方应切实履行合同义务。根据涉案合同约定，合同期限届满，被告应及时搬离涉案商铺，双方在微信聊天记录中协商一致合同续期一个月，双方租赁关系于2020年11月30日届满终止。原告多次向被告催告返还涉案商铺，被告于2021年6月24日才告知原告涉案商铺钥匙位置，原告应当于当日及时核实并收回涉案商铺，避免损失的扩大，但原告直至2021年7月15日才收回涉案商铺，对2021年6月25日至2021年7月15日期间的扩大损失，由原告自行承担。被告逾期占用涉案商铺，对原告造成损失，被告应当向原告支付2020年12月1日至2021年6月24日期间的占用费。涉案合同约定被告逾期交还房屋按照3150元每月的标准计算占用费，故被告应当向原告支付2020年12月1日至2021年6月24日期间的占用费21420元。被告抗辩疫情减免占用费，原告已经根据被告申请免除2020年2月份部分租金，占用费的产生系被告经原告多次催告恶意拒不交还涉案租赁物导致的，故对被告上述抗辩本院不予采纳。关于占用费违约金的问题。双方租赁合同关系已于2020年11月30日届满终止，涉案合同约定按照房屋租金的1.5倍计算占用费，该部分费用已足以弥补被告的相关损失，原告主张逾期交纳占用费违约金的诉请，缺乏依据，本院不予支持。关于水电费、物业服务费及污水处理费的问题。根据合同约定，被告应按时缴纳每月管理费、电话费、煤气费、有线电视费、水电费等杂费，而被告仅支付2020年2月至2020年5月物业管理费，故被告应向原告支付被告占有使用涉案商铺期间的水电费、物业服务费及污水处理费。根据原告提交的缴费凭证、收款收据、缴费通知单，涉案商铺每月物业费为237.1元，故被告应当向原告支付2019年12月1日至2020年1月31日、2020年6月1日至2021年6月24日的物业费为3509.08元，原告主张上述期间3317.8元物业费，是其对自身权利的处分，本院予以准许。根据查明的事实，涉案商铺2020年4月2日至2021年1月1日水费总计221.4元，2019年12月1日至2020年7月1日电费总计703.32元，2020年6月1日至2021年1月1日污水处理费总计56元。综上，原告主张被告支付2019年12月1日至2020年1月31日、2020年6月1日至2021年6月24日物业管理费3317.8元，2020年4月2日至2021年1月30日水费221.4元，2019年12月1日至2020年10月31日电费703.32元，2019年12月1日至2021年1月1日污水处理费56元，理据充分，本院予以支持。关于保证金的问题。涉案合同履行期间，原告未向被告提出解除涉案合同，合同期满终止后，原告主张依据合同约定没收被告交纳的保证金4200元，缺乏依据，本院不予支持。原告应当向被告返还上述保证金，双方同意以保证金抵销占用费，经过抵销保证金后4200元，被告尚需向原告支付占用费17220元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力若干规定》第二十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告廖少宗应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何展荣支付占用费17220元；二、被告廖少宗应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何展荣支付2019年12月1日至2020年1月31日、2020年6月1日至2021年6月24日物业管理费3317.8元，2020年4月2日至2021年1月30日水费221.4元，2019年12月1日至2020年10月31日电费703.32元，2019年12月1日至2021年1月1日污水处理费56元；三、驳回原告何展荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费677元，由原告何展荣负担180元，由被告廖少宗负担497元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 王 健二〇二一年七月二十九日书记员 陈洁莹