辽阳市白塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽1002民初129号 原告：杨茂华，男，满族，现住辽阳市宏伟区。 被告：王廷江，男，汉族，住辽阳市文圣区。 委托代理人：王**，辽宁文正律师事务所律师。 第三人：辽阳同升房地产开发有限公司，住所地辽阳市太子河区建设路21号。 法定代表人：姜赫雷，系该公司经理。 委托代理人：滕岳杰，辽宁法云律师事务所律师。 原告杨茂华与被告王廷江，第三人辽阳同升房地产开发有限公司执行异议之诉一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年4月12日公开开庭审理了本案。原告杨茂华，被告王廷江的委托诉讼代理人王**，第三人辽阳同升房地产开发有限公司的委托诉讼代理人滕岳杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告杨茂华向本院提出诉讼请求：一、不得依据辽阳市白塔区人民法院（2020)辽1002执360之二号执行裁定书，对辽阳市白塔区爱民街枫丹名邸小区内XX号共22个，价值448万元的车库进行查封和执行；二、请求法院确认辽阳市白塔区爱民街枫丹名邸小区内XX号共22个，价值448万元的车库为原告杨茂华所有；三、请求依法判令被告承担全部诉讼费用。事实及理由：2020年10月22日，原告杨茂华对辽阳市白塔区人民法院（2020)辽1002执360之二号提出书面异议。白塔区人民法院于2020年11月27日作出了（2020)辽1002执异165号执行裁定书，驳回了异议。原告认为贵院驳回原告提出的执行异议裁定，缺乏事实及法律依据，特提出起诉。第一，被告申请执行的财产为原告所有，并非为被申请人所有，执行裁定送达时原告已经合法占有使用该车库；原告于2018年7月8日在辽阳枫丹名邸售楼处顶账全款购买XX号二十二处车库，同日辽阳同升房地产开发有限公司出具车库收款收据及预订商品房协议书，车库买卖已经履行并交付，该车库归原告所有或使用至今，根据法律规定车库的转让不需要办理备案登记的相关手续，应当以实际交付为准，原告全部支付对价并已经占有或使用，则视为履行完毕。原告与被执行人辽阳同升房地产开发有限公司的买卖合同已经于2018年7月8日履行完毕，而白塔区人民法院的执行裁定在2020年送达，明显不能对之前的行为具有约束力。第二、法院错误的认定被执行人辽阳同升房地产开发有限公司为无权处分人；车库的销售和商品房销售存在差别，因车库不需要办理物权公示登记，被执行人不必以建发名义销售。依据联合开发协议的约定，建发是名义主体，依据与被执行人同升公司的协议及收据办理外部登记事项。但车库无需登记，仅以销售合同及收据确定所有权和使用权。是否以建发名义销售是被执行人与建发之间的合同约定，同升公司是否遵守该约定也仅就此对建发负合同义务，与合同外其他人无关。而且联合开发协议仅对商品房以建发名义销售进行了要求。原告与执行申请人均是被执行辽阳同升房地产开发有限公司的债权人，但比较而言原告的债权是特定的债权，即对车库享有的债权，而执行申请人的债权不具有特定性，不能牺牲原告的权利维护执行申请人的权利。另外法院的执行行为也是对被执行人辽阳同升房地产开发有限公司的案涉车库进行执行，可见法院是认可被执行人对该车库的所有及处分的权利，不能以两个标准来衡量同一车库的所有及处分权。第三、原告为善意取得，原告以追偿到期债务为目购买的车库22个，共计448万元。并购买时间在被告查封日之前，属善意取得。综上所述，（2020)辽1002执异158号执行裁定书，适用法律错误，无事实及法律依据。 被告王廷江辩称：根据2013年1月6日建发集团与同升公司签订的房地产联合开发协议第四条二款之规定，同升无权销售商品房，因此原告从同升公司所购买的地库的行为属无效行为，根据最高人民法院关于执行异议和行政复议处理若干问题意见第28条规定，应驳回原告的诉讼请求。 第三人辽阳同升房地产开发有限公司述称：首先，双方签订的协议真实合法有效，是双方真实意思表示，原告支付了对价，第三人出具了收款收据并将该车库交付，原告一直使用车库至今。其次，同升公司是适格的销售主体，辽宁建发地产开发建设集团有限公司(以下简称建发集团)与辽阳同升房地产开发有限公司（以下简称同升公司）签订的房地产联合开协议书，其中第四条第2款的约定。“该合作项目所建设的商品房以建发集团销售”，提出销售商品房、车库、地下室的销售主体为建发集团，同升公司没有销售车库等的资格。其完全混淆了商品房、车库、地下室等在该项目中的具体性质。建发集团与同升公司都是具有房地产开发的资质，在本行业内经营多年，对其房地产开发经行销售具有多年的经营管理经验，对商品房、车库、地下室的性质是应知且明知。根据双方签订的联合开发协议，明确约定的商品房是以建发集团的名义销售，而对该项目范围内的车库及地下室等设施未作出明确约定的销售主体。根据“法无授权即禁止”的原则，对双方约定不明的销售范围，本着案涉车库位于同升公司实际开发的小区内，同时双方亦是联合开发的前提下，同升公司销售车库没有违反双方合同的约定。再次，该案涉车库交易在前，查封再后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。因此原告购买车库后的被查封的行为完全符合上述法律之规定而应排除执行。最后，车库不同于商品房的所有权须经产权登记部门确定权属，案涉车库其所有权为同升公司所有，同升公司具有使用和支配的权利。同时该执行人与同升公司债务纠纷在本案诉讼阶段已经将同升公司案涉园区内车库进行了财产保全，说明原案申请执行人在本案中对同升公司具有案涉小区车库支配使用的权利明知。综上，本案案涉车库销售行为符合排除执行之条件，请依法判决。 经审理查明，2011年5月16日，原告杨茂华与第三人辽阳同升房地产开发有限公司签订《借款协议》，约定借款金额为伍佰万元整，借款利率年息20%，借款期限三年。同日，辽阳同升房地产开发有限公司向原告杨茂华出具伍佰万元的收款收据。2016年5月16日，原告杨茂华与辽阳同升房地产开发有限公司签订《借款协议》，约定借款金额为壹仟万元整，借款利率年息16%。同日，辽阳同升房地产开发有限公司给原告杨茂华出具壹仟万元收款收据。 2018年7月8日，原告杨茂华与第三人辽阳同升房地产开发有限公司签订22份《预订商品房协议书》，约定原告杨茂华预定枫丹名邸小区内XX号共22处车库，第三人辽阳同升房地产开发有限公司给原告杨茂华出具22份收款收据，总计金额448万元。上述22处车库用于抵顶上述欠款。 被告王廷江依据（2019）辽1002民初3470号民事判决书，向本院申请强制执行，本院于2020年9月3日作出（2020）辽1002执360号之二执行裁定书，查封了枫丹名邸小区内XX共二十二处车库，原告杨茂华向本院提出执行异议，本院作出（2020）辽1002执异165号执行裁定书，驳回了杨茂华的异议请求。 另，2013年1月6日，案外人辽宁建发地产开发建设集团有限公司与辽阳同升房地产开发有限公司签订《房地产联合开发协议书》，约定就“辽无一厂”地段开发项目所建设的商品房以辽宁建发地产开发建设集团有限公司的名义销售。 本院所确认的上述事实，有原告杨茂华提供的预定商品房协议书、收款收据、借款协议、（2020）辽1002执异165号执行裁定书，被告王廷江提供的房地产联合开发协议书及当事人陈述笔录在卷为凭，这些证明材料本院已经开庭举证、质证和本院审查，可以采信。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”原告杨茂华虽与第三人辽阳同升房地产开发有限公司签订了《预订商品房协议书》，购买了案涉22处车库，但实际是第三人辽阳同升房地产开发有限公司用案涉的22处车库抵顶原告杨茂华的部分欠款，并不是买卖车库，原告杨茂华没有实际交付购买款项，也没有实际使用案涉车库。现原告杨茂华依据《预订商品房协议书》及相应的收款收据不足以排除执行，故原告杨茂华的诉讼请求，本院不予支持。 综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下： 驳回原告杨茂华的诉讼请求。 案件受理费42640元，由原告杨茂华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。 审 判 长  刘彦超 审 判 员  罗 丹 人民陪审员  吴 泽 二〇二一年七月十二日 书 记 员  周明霞