济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁08民终2060号上诉人（原审被告）：济宁聚仁医院管理有限公司，住所地济宁市任城区红星东路**，统一社会信用代码91370811MA3CN56N。法定代表人：田琦，董事长。委托诉讼代理人：阮国平，山东思雅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济宁山推富居物业管理有限公司，，住所地济宁市红星东路**统一社会信用代码913708007337390643。法定代表人：周春生，总经理。委托诉讼代理人：张洪震，山东鲁彦律师事务所律师。上诉人济宁聚仁医院管理有限公司（以下简称聚仁医院）与被上诉人济宁山推富居物业管理有限公司（以下简称富居物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院（2019）0811民初12090号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。聚仁医院上诉请求：1、撤销济宁市任城区人民法院(2019)鲁0811民初12090号民事判决，并依法改判或发回重审、2、本案一、二审诉讼费用及一审的鉴定费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，导致作出错误判决，应当撤销其作出的判决，发回重审，或者查清事实后改判，理由如下：一、一审法院启动鉴定程序违法。本案不适用当事人申请鉴定的条件：本案当事人之间就租金有明确约定，为每年36万元；被上诉人申请鉴定的时间未在举证期限内提出；本案庭审时间在2020年5月1日之前，一审法院对当事人是否申请鉴定没有主动释明的义务，而一审法院在庭审的程序全部结束后又向被上诉人释明鉴定申请问题，不合法律规定。一审法院启动鉴定程序没有事实和法律依据。二、在涉案租赁合同有效且约定明确具体情况下，一审法院以鉴定的市场租赁价格或租金水平认定涉案租金，系认定错误。一审法院已经认定山东山推机械有限公司与上诉人签订的关于涉案房屋的租赁合同合法有效，被上诉人通过继受取得了租赁物，取得了原山东山推机械有限公司在涉案租赁合同中的权利，应受该租赁合同约束。本案中，涉案租赁合同对租金数额、交付租金期限、租金调整依据等作了明确具体的约定；同时约定，租金调整的幅度参照济宁市人民政府及有关土地主管部门不时颁布的济宁市土地基准价，上诉人与被上诉人均应按约定的租金和支付方式履行合同义务。一审法院在被上诉人没有调整租金的证据的情况下，对租金调整条款断章取义，把济宁市土地基准价等同于市场价，认定错误。三、一审法院认定租赁费从2018年4月1日起计算，属事实认定错误。2018年6月20日山东山推机械有限公司与被上诉人签署资产交接协议，并办理了资产交接手续。自2018年6月20日起被上诉人接管涉案房屋及土地，被上诉人无权要求2018年3月15日至接管前的租金。综上，一审法院认定事实错误，导致作出错误判决，故上诉人特提起上诉，请二审法院依法支持诉请。富居物业公司辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确。根据原合同约定，双方同意土地和房产租用租金随市场变动相应调整，原租金价格远远低于市场价格，显失公平，应当按照一审中庭审的市场价格支付租金。二、一审中鉴定程序合法。在一审庭审中根据案情需要，经被上诉人申请经法院技术室统一委托鉴定机构依法作出，程序合法。三、关于租金计算时间，根据被上诉人与山推机械的交接协议，双方交割基准日为2018年3月31日，所以租金起算时间从2018年4月1日计算符合事实与法律依据。四、一审判决评估费由双方均担显示公允，应当由上诉人承担。富居物业公司向一审法院起诉请求：1、判令解除山东山推机械有限公司与济宁聚仁医院管理有限公司2017年8月7日签订的土地和房产使用权租赁合同，被告返还涉案房屋和土地；2、判令被告向原告支付欠付的租金，按每月20万元的标准，自2018年3月15日起至起诉之日止，共计380万元；3、判令被告向原告支付租金，按每月20万元标准，自2019年10月1日之后计算至实际迁出之日止；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年8月7日，山东山推机械有限公司（甲方）与聚仁医院（乙方）签订了土地及房产租赁合同。第一条约定：甲方目前拥有下列使用权：1、土地-济宁市红星东路87号，面积为10167.1㎡（约15亩）；2、房产-综合楼，面积5328㎡。第三条约定：租赁期限：自2017年1月1日至2020年12月31日，如果乙方需要续租，可以在租赁期满前一个月向甲方发出书面申请，甲方应该与乙方另行签订租赁协议。第四条约定：该土地和房产使用权的租金；租金每年叁拾陆万元人民币整（￥360000）。结算方式：合同签订后10日内一次性向甲方支付租金壹拾捌万元人民币整（￥180000）；剩余租金每半年支付壹拾捌万元人民币整（￥180000）半年内付清。第五条约定：双方同意土地和房产租用合同租金随市场变动相应调整。调整的幅度应参照济宁市人民政府及有关土地主管部门不时颁布的济宁市土地基准价。合同签订后，聚仁医院按合同约定对租赁物进行使用，并交纳了2017年前的租赁费用。另查明，2017年6月30日，山东重工机械有限公司下发了山东重工投资字[2017]第26号文，同意山东山推机械有限公司将部分房产及以账面径直无偿划转至富居物业公司。同日，山东山推机械有限公司下发了山推机械管理字（2017）2月22号文关于济宁富居物业公司申请将部分资产注入的批复，同意将部分资产注入到济宁山推富居物业管理有限公司，资产明细中包括案涉标的物（二区东办公楼、东沿街综合楼、配房楼）。2018年6月20日，山东山推机械有限公司与富居物业公司签署了资产交接协议，约定山东山推机械有限公司以富居物业公司100%股权出资，占光大物业35%股权。山东山推机械有限公司将委托富居物业公司管理的部分房产和资产通过无偿划转方式增资注入富居物业公司。交接资产以现状为准，资产交割基准日为2018年3月31日，并附富居物业公司增资注入资产划转的明细表。资产交接后，2018年4月18日、5月7日，原告向被告发函协商租赁事宜，2018年12月27日通知被告要求交齐一年租金240万元。2019年12月19日，原告申请对案涉标的物的租金水平或市场价格进行评估，一审法院技术室委托山东广发永正价格评估咨询服务有限公司进行评估，山东广发永正价格评估咨询服务有限公司对标的房地产（沿街楼房面积1700㎡，院内四层楼房面积3372.56㎡，平房面积256.16㎡）委托书载明的建筑面积5328㎡，经评估测算，确定本次评估标的房地产于评估基准日期综合平均月租赁（含税价）价格评估结果为127800元/月。原告交纳了评估费7万元。一审法院认为，山东山推机械有限公司与聚仁医院签订的关于涉诉房屋的租赁合同，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。原告通过继受取得了租赁物，对涉案租赁物具有所有权，享有对租赁物占有、使用、收益和处分的权利，原告取得了原山东山推机械有限公司在涉案租赁合同中的权利，其要求按合同约定租金随市场变动相应调整，予以准许。原告取得合同标的物的时间为2018年3月31日，租赁费应从2018年4月1日起计算，原告取得标的物后，先后多次与被告协商租金事宜，2018年12月27日向被告通知要求交齐一年租金240万元，故2018年4月至2018年12月期间的租金应按原合同约定的每年36万元计算，2019年1月起按评估价格127800元/月计算租金符合合同约定。原告要求解除合合同，因合同期限接近届满期，其请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条、第二百二十六条之规定，判决:一、被告济宁聚仁医院管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告济宁山推富居物业管理有限公司支付2018年4月至12月31日租金27万元；二、被告济宁聚仁医院管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告济宁山推富居物业管理有限公司支付2019年1月至2020年12月31日的租金3067200元；三、驳回原告济宁山推富居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33498元，减半收取16749元，由被告济宁聚仁医院管理有限公司负担，评估费7万元由双方均担。二审中，上诉人提交济宁市人民政府济政发（2020）11号文件上“关于更新济宁市中心城区土地级别和基准地价国有土地租金标准的通知”，拟进一步证明本案所涉租赁合同的租金自2020年10月20日起应参照该调整幅度进行调整。被上诉人对该证据的真实性无异议，但认为，该文件发布于2020年10月份，与本案没有关联性，对评估价格没有约束力。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据上诉人的上诉请求、事实理由及被上诉人答辩意见，本院对二审期间双方争议的焦点问题分析如下：一、关于涉案租赁费应从何时起计算，2018年6月20日山东山推机械有限公司与富居物业公司签署资产交接协议，资产交割基准日为2018年3月31日，一审确定自2018年4月1日起上诉人应向被上诉人交纳租赁费，具有事实依据，上诉人的该项上诉理由不能成立。二、关于本案租赁费应如何确定，本院认为，2017年8月7日山东山推机械有限公司与上诉人签订的租赁合同第五条约定，双方同意土地和房产租用合同租金随市场变动相应调整，调整的幅度应参照济宁市人民政府及有关土地主管部门不时颁布的济宁市土地基准价。根据该合同内容，上诉人应支付的租赁费可以随市场变动进行调整，但调整的幅度应参照济宁市人民政府及有关土地主管部门不时颁布的济宁市土地基准价，该约定清楚、具体、明确，意义确定，并不存在可以产生多重理解的文义歧义，故涉案租金应根据济宁市土地基准价进行调整，一审法院根据被上诉人的申请，对涉案房屋市场租金价格进行评估，并以评估结果确定2019年之后的租金标准，违反了涉案租赁合同的约定内容，违背了合同双方的真实意思表示。根据查明的事实，2016年12月16日济宁市人民政府颁布更新基准地价的通知，自2017年1月1日起实施，商服二级地地面价为2349元，楼面价为1305元，2020年10月12日济宁市人民政府颁布更新基准地价的通知，自2020年10月20日起施行，商服二级地地面地价为3865元，楼面地价为2147元。根据该两份通知，涉案租赁合同履行期间2017年1月1日至2020年12月31日，在2017年1月1日至2020年10月19日期间基准地价没有调整，故应按合同约定年租金36万元履行，2020年10月20日至2020年12月31日按基准地价的调整幅度上调64.53%，即租金应调整为年租金59.23万元。综上所述，济宁聚仁医院管理有限公司的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决结果有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持山东省济宁市任城区人民法院（2019）0811民初12090号民事判决第一项；二、变更山东省济宁市任城区人民法院（2019）0811民初12090号民事判决第二项为：济宁聚仁医院管理有限公司于本判决生效之日起十日内向济宁山推富居物业管理有限公司支付2019年1月至2020年12月31日的租金767460元；三、撤销山东省济宁市任城区人民法院（2019）0811民初12090号民事判决第三项；四、驳回济宁山推富居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费33498元，减半收取16749元，由济宁聚仁医院管理有限公司负担4540元，由济宁山推富居物业管理有限公司负担12209元，评估费70000元由济宁山推富居物业管理有限公司负担。二审案件受理费37200元，由济宁聚仁医院管理有限公司负担10083元，由济宁山推富居物业管理有限公司负担27117元(该款济宁聚仁医院管理有限公司已预缴，由济宁聚仁医院管理有限公司在履行本判决确定的给付义务时，一并与济宁山推富居物业管理有限公司结算）。本判决为终审判决。审判长  李连芳审判员  吕玉宝审判员  马 斌二〇二一年七月二日书记员  周平平