贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初9735号 原告（反诉被告）：吴长秀，女，1987年6月9日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：陈广（特别授权）、周娜娜（一般授权），贵州伍尊律师事务所律师。 被告（反诉原告）：毕节市升腾房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区天河路（原毕节机械厂内），统一社会信用代码：91520502766092949C。 法定代表人：王德彬，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王燕（特别授权），该公司员工。 原告（反诉被告）吴长秀与被告（反诉原告）毕节市升腾房地产开发有限责任公司（下称“升腾房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告（反诉被告）吴长秀及其委托诉讼代理人陈广，被告（反诉原告）升腾房开公司的委托诉讼代理人王燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴长秀向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告吴长秀与被告升腾房开公司于2013年12月9日签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告升腾房开公司立即返还原告吴长秀已支付的购房款231391元；3、判决被告升腾房开公司支付原告吴长秀违约金暂计5000元（具体金额以231391元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍从2019年10月16日起计算至前述购房款实际返还之日止）；4、本案全部诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2019年10月16日，原告吴长秀与被告升腾房开公司签订合同编号为2013-0919的《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于毕节市，总价461391元，付款方式为贷款方式支付，首期购房款231391元已于合同签订之日向出卖人支付，余款230000元以银行按揭方式支付。此后，原告实际支付被告购房款231391元。双方所签合同第十一条约定：“出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房”。但被告至今未将经竣工验收合格并符合交付条件的房屋交付原告。且原告实地查看后发现，被告所修建成的房屋比约定的建筑面积少了8平方米以上。原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，被告应当按照合同约定于2019年12月31日前向原告交付房屋，其未按约交付房屋的行为已构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定：“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”，本案中，原被告双方所签《商品房买卖合同》第十三条对延迟交付及合同解除的条件作出了明确约定，被告至今未将涉案房屋交付原告，已符合合同约定解除条件。另，鉴于实际修建面积少于合同约定面积超过3%，案涉合同同时具备法定解除事由。另，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”。据此，合同解除后，被告应当返还原告已支付的购房款231391元并支付原告相应的违约金。关于案涉违约金的问题，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加”，本案中，原告与被告在合同中约定的违约金仅为已付购房款的0.01%，严重低于原告因支付购房款所产生的实际利息损失，原告主张按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍确定损失，即以231391元为基数，自2019年10月16日起计付至已付购房款实际返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，于法有据，应予以支持。综上，原告为了维护自身合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，具状诉至法院，请求依法支持原告诉请为谢。 被告升腾房开公司针对原告吴长秀的起诉答辩称：我方同意解除商品房买卖合同，对于原告诉请退还的购房款也无异议，但是对违约金计算方式有异议，违约金计算方式请求按照每日万分之一的标准计算。对于维修基金的返还，需要原告自行去找毕节市住建局退还。 被告升腾房开公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告协助解除案涉房屋的网签备案手续；2、反诉费由反诉被告承担。（庭审中，反诉原告将第1项反诉请求明确为“判令反诉被告协助反诉原告去住建部门撤销位于毕节市七星关区买卖合同备案登记。”） 事实与理由：2019年10月16日，反诉被告与反诉原告升腾房开公司签订《商品房买卖合同》，合同约定反诉原告将位于毕节市xx商业用房销售给反诉被告，房屋总价461391元。合同签订后，反诉原告为案涉房屋办理了网签备案手续。由于反诉被告未按约定支付购房款，已经构成违约。并且，目前反诉被告已明确不再履行合同。因此，如果法院判决解除合同，应同时要求反诉被告协助办理解除网签备案手续。 反诉被告吴长秀针对反诉原告升腾房开公司的反诉答辩称：本案系被告（反诉原告）违约，原告才诉请解除合同，原告同意在收到被告返还的房款后协助被告撤销商品房买卖合同备案登记。因被告违约，故反诉费用应由被告自行承担。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月16日，以原告（反诉被告）吴长秀为买受人，被告（反诉原告）升腾房开公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人修建的位于毕节市，房号为商业负XX，建筑面积36.33平方米，套内建筑面积35.57平方米。该商品房总价款为461391元，付款方式为贷款方式付款，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款231391元，余款230000元以银行按揭支付。出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到条件。除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人，按照下列方式处理：（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知买受人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。”《商品房买卖合同》还约定了其他事项。签订合同时，原告向被告支付购房款231391元。之后，被告为原告到房产管理部门办理了商品房预售合同备案登记，预售合同登记号为XXX。2020年10月27日，涉案房屋办理了竣工验收备案登记。原告认为被告逾期交房构成违约，故原告以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按约定全面履行各自义务。原、被告双方签订《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房，逾期超过60日买受人有权退房，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。2020年10月27日，涉案房屋办理了竣工验收备案登记。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”的规定，涉案房屋具备交付条件时已经超过合同约定的交付时间，原告可以解除合同，而且被告亦同意解除合同。故对原告诉请判决解除原、被告签订《商品房买卖合同》的请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”的规定，对原告诉请判决被告退还购房款231391元及违约金的请求，本院予以支持。违约金的计算方式为：以231391元购房款为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的从2019年10月16日起计算至购房款退还完毕之日止。商品房买卖合同解除后，反诉被告应当协助反诉原告撤销商品房买卖合同备案登记。故对反诉原告诉请判决反诉被告协助撤销毕节市买卖合同备案登记的请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）吴长秀与被告（反诉原告）毕节市升腾房地产开发有限责任公司于2019年10月16日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告（反诉原告）毕节市升腾房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）吴长秀购房款231391元及支付违约金，违约金计算方式为：以应退还的购房款231391元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年10月16日起计算至购房款退还完毕之日止； 三、原告（反诉被告）吴长秀协助被告（反诉原告）毕节市升腾房地产开发有限责任公司撤销毕节市XX号房商品房买卖合同备案登记； 四、驳回原告（反诉被告）吴长秀的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2421元、反诉案件受理费25元、保全费1700.7元，合计4146.7元，由被告（反诉原告）毕节市升腾房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 肖 滨 二〇二一年七月二十八日 书记员 杨云兴