四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终10584号 上诉人（原审被告）：江冬梅，女，1975年1月22日出生，汉族，住成都市青羊区。 被上诉人（原审原告）：陈柯羽，女，1992年3月9日出生，汉族，住成都市锦江区。 上诉人江冬梅因与被上诉人陈柯羽房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初9371号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 江冬梅上诉请求：撤销一审判决，依法驳回陈柯羽的全部诉讼请求。事实和理由：一、江冬梅将高新区xx的79平方米房屋出租给陈柯羽，租期一年，从2019年8月至2020年8月，租金为2800元一月，押金2800元。二、2020年3月，陈柯羽单方违约，没与江冬梅做任何交接手续，包括对物业、水、电、气等费用进行交接，同时造成房屋内空调、电视、橱柜等损坏，造成案涉房屋无法正常出租。三、陈柯羽属于违约方应承担相应的违约责任，应向江冬梅赔偿三个月租金8400元，空调、电视、橱柜损坏金额6000元整。 陈柯羽辩称，关于退租的事宜，首先，陈柯羽通过微信告知江冬梅后，江冬梅也同意了，并且交代陈柯羽找爱干净的人承租，最好是女生，陈柯羽一审提交的微信聊天记录可以证明，后来转租案涉房屋给案外人前江冬梅是同意的。其次，案涉合同约定如果有一方要终止合同，可以提前一个月告知对方。根据微信聊天记录，陈柯羽在2月13日向江冬梅发微信说转租的事实，江冬梅同意了。 陈柯羽向一审法院起诉请求：1.判令江冬梅返还陈柯羽已支付但未使用的2020年3月15日至2020年5月31日的房屋租金7000元；2.判令江冬梅返还陈柯羽押金2800元。 一审法院认定事实：2019年8月28日，作为甲方的江冬梅与作为乙方的陈柯羽签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于成都市高新区房屋出租给陈柯羽居住。房屋租赁期自2019年8月28日至2020年8月27日，共计12个月，甲方应于起租期前1日将房屋按约定条件交付给乙方。该房屋租金为2800元每月，每三个月交付一次。乙方向甲方支付的首次租金合计8400元，在本合同签订之日起1日内付清；第二次租金于2019年11月28日前付清，之后每间隔三个月支付一次租金。乙方于本合同签订之时交纳给甲方押金2800元。租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费、卫生费、宽带费等费用由乙方承担，乙方须按时交纳。合同第九条第三款约定，租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前1个月通知对方，甲方还应退还相应的租金及押金。 2019年8月19日，陈柯羽向江冬梅支付押金1400元。合同签订后，江冬梅按照合同约定向陈柯羽交付了房屋，陈柯羽于2019年8月28日支付首次租金8400元及剩余押金1400元，合计9800元。2019年11月25日、2020年2月24日陈柯羽分两次向江冬梅支付了租金共计16800元，房屋租金已交至2020年5月27日。此后，陈柯羽未再支付租金，并于2020年3月14日搬离租赁房屋。 2020年2月13日，陈柯羽通过微信告知江冬梅其打算搬家，因合同未到期，询问江冬梅是否能将房屋转租出去，江冬梅回复“可以哈找个爱干净点的哈，我是说你找人租嘛”“你找到合适的人通知我就可以了”。 陈柯羽将案涉租赁房屋信息通过豆瓣应用软件发布后，备注为“Jani租房”的案外人通过微信向陈柯羽表示将租赁案涉房屋。2020年3月10日，陈柯羽微信告知江冬梅“江姐，房子找到下家啦，是个妹子，我们这周六交接，你方便到时候来签个合同吧”。江冬梅回复“好的，到时你们把物业水电气这些都要去物管结清哈”。2020年3月14日，陈柯羽搬离租赁房屋，当日晚上20时52分，其询问案外人“妹子，你回去没？麻烦你帮我看下我的卧室床头柜有没有一个卡包”，案外人于3月15日凌晨00时37分，回复“床头柜没有卡包”，并于2020年3月15日中午12时52分告知陈柯羽“我们这边合同签好了”。陈柯羽于当日下午将交气费及电费的户号发给案外人告知其绑定，案外人回复“好的”。2020年3月17日，案外人通过微信向陈柯羽发送一张收据图片（No.x00037892），称“我们今天把第一季度的物业费及水费缴了哈”。收据备注：2020年1月1日至2020年3月31日电梯物业服务费549.24元，2020年1月1日至2020年3月31日生活垃圾费24元，2019年10月1日至2020年2月1日居民水费33.33元，共计606.57元。陈柯羽称“物管183+183+92，垃圾费24，水费33，一共515，减去100（电费余额），该给你415。再就是月底天然气出来了是好多再给你。你看下对不？”案外人回复“没问题”。2020年3月21日，案外人再次通过微信向陈柯羽发送3月燃气费缴费截图，金额为10元。 2020年3月15日，陈柯羽微信联系案外人“妹子，你们签了合同租金押金已经交给房东了吗”，案外人回复“交了呀”。后陈柯羽联系江冬梅“江姐，你们合同都签了，我这边钱该退给我吧”，江冬梅称“等月底结清了我们再见面交接嘛”。陈柯羽向其发送微信“江姐，物管费和水费我交到了去年12月底，需补交今年1月至三月中旬的，物管458元，水费最多按60算。气费只有3月份上半月，最多按50算。电费还有结余100。总共需要交的568元。你那里压（押）800是完全够的。先退9000给我吧”，江冬梅回复“那个妹妹说了她去交你然后补她的嘛，到时再接（结）嘛”。后陈柯羽多次联系江冬梅要求见面处理结清水电气物业费及退还房租、押金事宜，因江冬梅微信称“我铺子要准备复工的事情多都有点忙下星期嘛”“有点忙晚点联系你”“过几天哈太忙了”“在学习”等原因未能成功约见。 一审法院认定上述事实有《房屋租赁合同》、银行交易明细表、微信支付转账电子凭证、微信聊天记录等证据及当事人陈述在卷佐证。 一审法院认为，陈柯羽与江冬梅签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。合同签订后，江冬梅按照合同约定向陈柯羽交付了房屋，陈柯羽亦按照合同约定支付租金至2020年5月27日。关于陈柯羽在合同履行过程中是否存在违约行为的问题。陈柯羽于2020年2月13日告知江冬梅其打算搬离，经江冬梅同意寻找新租客，符合合同约定的“乙方需提前退租的，应提前1个月通知对方，甲方应退还相应的租金及押金”。 一审庭审过程中，陈柯羽向法庭举示其与案外人的聊天记录，证明案外人结清了其入住时的物业费、水费、垃圾费及气费。江冬梅称上述费用系其缴纳但并未当庭举证证明，庭后再向法庭补充提交。一审法院认为，陈柯羽在一审庭审中提交物业费收据的照片与江冬梅一审庭审后提交的物业费收据的金额和编号均一致，足以证明陈柯羽在一审庭审中提交的与转租人的对话的真实性。如果是江冬梅支付了该物业费用，陈柯羽是不可能取得该物业费票据的图片。据此，陈柯羽提交的证据能够证明其于2020年3月14日实际搬离租赁房屋，新租客于2020年3月15日实际入住该房屋，并结清了房屋物业费、水费及气费。陈柯羽经江冬梅同意寻找新租客，陈柯羽自告知江冬梅打算搬离起至其实际搬离逾一个月时间，案外人交纳了案涉房屋的物业费、垃圾费、水费及气费，证明其已实际入住该房屋，陈柯羽自2020年3月15日起不再实际占有使用该房屋。虽陈柯羽未举示案外人与江冬梅新签订的房屋租赁合同，但从微信聊天记录看，案外人告知陈柯羽其与房东已签订了合同，并称其也向房东交纳了租金押金，后陈柯羽联系江冬梅，江冬梅并未否定其与案外人签订房屋租赁合同的事实，且还声称“那个妹妹说了她去交你然后补她的嘛，到时再接（结）嘛”，证明江冬梅认可案外人已实际入住该房屋且同意与陈柯羽结清相关费用。陈柯羽与江冬梅系合意解除租赁合同。关于江冬梅称其损失了冰箱及橱柜的问题。冰箱系江冬梅同意购买，且归其所有并放置于租赁房屋内，江冬梅可继续使用获利。对于橱柜，根据合同约定，对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到通知后的七日内进行维修。本案中，陈柯羽告知江冬梅橱柜出现塌陷情况，江冬梅亦及时找人维修，事发时江冬梅并未对此提出异议，亦未在审理过程中举证证明该橱柜损坏系陈柯羽不当使用所致。故陈柯羽在本案房屋租赁合同履行过程中不存在违约行为。一审法院确认陈柯羽与江冬梅签订的《房屋租赁合同》于2020年3月14日解除，江冬梅应当按照合同约定退还陈柯羽剩余租金。陈柯羽已将房屋租金交至2020年5月27日，其于2020年3月14日搬离该房屋，故一审法院确认江冬梅应退还陈柯羽2020年3月15日至2020年5月27日的房屋租金7000元。 关于陈柯羽应当承担的费用问题。根据合同约定，租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费、卫生费、宽带费等费用由乙方承担。江冬梅一审庭后向法庭补充提交了成都世豪新瑞物业服务有限公司出具的《收据》原件，证明其与案外人已结算完毕。陈柯羽在搬离该房屋时未结清相关费用，但在一审庭审中表示同意在支付给江冬梅的押金中扣除其应当承担的费用，一审法院对此予以确认。根据聊天记录及成都世豪新瑞物业服务有限公司出具的《收据》载明，2020年1月1日至2020年3月31日电梯物业服务费549.24元，2020年1月1日至2020年3月31日生活垃圾费24元，2019年10月1日至2020年2月1日居民水费33.33元，共计606.57元，另产生气费10元。2020年3月17日、3月21日，陈柯羽与转租人对水、电、燃气、物管费进行了结算，双方确认由陈柯羽向转租人支付425元，但因江冬梅一直未退还租金及押金，陈柯羽也一直未支付该费用。一审庭审中，陈柯羽同意在押金中予以抵扣，一审法院予以确认。故江冬梅应当退还押金2375元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：江冬梅于判决生效之日起十日内退还陈柯羽2020年3月15日至2020年5月27日期间剩余房屋租金7000元、押金2375元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由江冬梅负担。 二审中，江冬梅、陈柯羽均未提交新证据。 本院查明的事实与一审一致，本院对此予以确认。 本院认为，江冬梅与陈柯羽签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。根据各方当事人诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为：一、陈柯羽是否存在违约；二、江冬梅是否应当向陈柯羽返还租金7000元；三、江冬梅是否应当向陈柯羽返还押金2375元。现评判如下。 关于陈柯羽是否存在违约的问题。江冬梅主张陈柯羽擅自解除合同、损坏家具家电、橱柜，构成违约。对此本院认为，首先，案涉合同第九条第三款约定“租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前1个月通知对方，甲方还应退还相应的租金及押金”。本案中，根据陈柯羽与江冬梅微信聊天记录，2020年2月13日陈柯羽通过微信向江冬梅告知其已经买房，并询问“因为合同还没有到期嘛，想问哈你把房子转租出去你看得行不”，江冬梅表示“你找到合适的人通知我就可以了”，陈柯羽通过豆瓣找到新的承租人，并通过微信向江冬梅进行告知。2020年3月15日陈柯羽要求双方对其已付款项进行交接，江冬梅回复“等月底结清了我们再见面交接嘛”“那个妹妹说了她去交你然后补她的嘛到时再接嘛”。综合陈柯羽与江冬梅的沟通过程以及陈柯羽与新承租人的聊天记录，陈柯羽依约在搬离前一个月提出提前退租，而江冬梅同意陈柯羽提前退租并将案涉房屋进行转租，其亦与新的承租人建立了租赁合同关系。基于此一审认定案涉合同系江冬梅与陈柯羽协商解除并无不当，本院予以维持。至于江冬梅称物业费系其支付，其并未与陈柯羽介绍的转租人建立租赁关系。本院认为，江冬梅于2020年3月15日通过微信告知陈柯羽新的承租人自己去交物业费。2020年3月17日新的承租人即通过微信将其缴纳物业费等费用的《收据》发送给陈柯羽，而该《收据》与江冬梅举示的《收据》金额、编号、时间均一致。故该笔物业费等费用应系新承租人支付。江冬梅称系其支付因缺乏相应依据，本院不予支持。综上，对江冬梅称陈柯羽擅自解除案涉合同构成违约，本院不予支持。其次，冰箱系江冬梅同意后购买，陈柯羽亦未搬离，江冬梅可继续使用获利。同时，对江冬梅称陈柯羽应对橱柜等物品损坏负赔偿责任，根据江冬梅与陈柯羽沟通记录，陈柯羽曾将橱柜塌陷告知江冬梅，江冬梅亦及时找人维修，且并未对此主张橱柜损坏系陈柯羽原因所致并向陈柯羽主张权利。而对空调、电视的毁损，江冬梅举示的照片无法看出是否存在毁损，即使存在毁损，该证据也无法证明系陈柯羽原因所致，加之江冬梅在案涉诉讼发生前均未向陈柯羽主张权利。故对江冬梅以此为由主张陈柯羽构成违约，本院亦不予支持。 关于江冬梅是否应当向陈柯羽返还租金7000元的问题。本院认为，因案涉合同系基于双方协商一致解除，且在案证据无法证明陈柯羽构成违约。故一审认定江冬梅应将陈柯羽搬离后的租金7000元予以返还并无不当，本院予以维持。 关于江冬梅是否应当向陈柯羽返还押金2375元的问题。本院认为，根据案涉合同第四条第三款约定，案涉房屋及设施无人为损坏、遗失、且各项费用结清，江冬梅应无息退还押金。本案中，根据陈柯羽与新承租人的微信聊天记录，其已经与新承租人就新承租人代付的费用结算完毕。因陈柯羽同意在押金中扣减其应付的上述费用。一审在扣减后认定江冬梅应退还押金2375元并无不当，本院予以维持。 综上所述，江冬梅的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院对此予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由江冬梅承担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 何广智 审 判 员 赵 韬 审 判 员 王 果 二〇二一年七月二十七日 法官助理 郑 帅 书 记 员 曹成香