贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0201民初595号原告：卢启雄，男，1979年2月9日出生，水族，住贵州省六盘水市钟山区。原告：赵琴，女，1982年5月3日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。二原告委托诉讼代理人：卢林学，系贵州崇典律师所事务所律师，执业证号：15202201710866755。被告：六盘水市恒远房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区钟山东路18号2号楼，统一社会信用代码：91520200214655432K。法定代表人：田卫，系该公司总经理。委托诉讼代理人：周克智，系贵州长空律师事务所律师，执业证号：15202201410453179。被告：贵州康养居房地产经纪有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区钟山大道帝都新城一期17号楼101号，统一社会信用代码：91520201MA6H9PC74X。法定代表人：张龙友。原告卢启雄、赵琴与被告六盘水市恒远房地产开发有限公司、贵州康养居房地产经纪有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢启雄及其与原告赵琴的委托诉讼代理人卢林学，被告六盘水市恒远房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周克智到庭参加诉讼，被告贵州康养居房地产经纪有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告卢启雄、赵琴向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决解除原告卢启雄、赵琴与被告恒远公司签订的《恒远-帝都新城商铺认购意向协议》；2.请求人民法院依法判令被告恒远公司及被告康养居公司连带立即返还原告卢启雄、赵琴全部购商铺款1846945元并按照全部商铺款一倍向原告卢启雄、赵琴支付赔偿金1846945元，且支付原告卢启雄、赵琴所付全部商铺款自2019年9月25日起至全部购商铺款全部返还之日止的资金占用利息（自2019年9月25日算至2021年5月25日，按照银行同期拆借3.85%的四倍计算，为474049.21元；2021年5月26日至上述购买商铺款退清之日止，按3.85%的四倍进行计算）；上述共计3693890元；3.本案案件受理费由二被告公司承担。事实及理由：被告恒远公司名下位于钟山区门面已于2019年2月28日被贵州省高级人民法院依据（2018）黔民初144号之一民事裁定书及（2019）黔执保23号之一协助执行通知书查封，至今未解封，被告恒远公司于2019年9月委托被告康养居公司作为位于钟山区等门面的包销商（代理商）销售上述等门面，被告恒远公司和被告康养居公司故意隐瞒该门面被人民法院查封的事实，在被告康养居公司的周旋下被告恒远公司与卢启雄、赵琴于2019年9月18日签订了《恒远-帝都新城商铺认订书》、又于2019年9月25日签订了《恒远-帝都新城商铺认购意向协议》，二原告于2019年9月25日向二被告公司支付了商铺款共计1846945元。李斌系被告康养居公司的股东兼监事，被告恒远公司和被告康养居公司的工作人员张安平于2019年10月31日将帝都新城二期6号楼103号门面交付给了二原告占有使用该商铺至2020年12月28日。因六盘水市中级人民法院（2020）黔02执144号通知，二原告才知该商铺被法院强制执行，二原告为维护自己的合法权利向六盘水市中级人民法院提出执行异议申请，六盘水市中级人民法院于2021年1月12日作出（2021）黔02执异11号执行裁定书：裁定驳回案外人卢启雄、赵琴的异议请求，二原告才知该商铺已于2019年2月28日被贵州省高级人民法院查封的事实，但是被告恒远公司和被告康养居公司至今仍然故意隐瞒被查封的事实未告知二原告，严重损害了二原告的合法权利。综上所述、二原告为维护自己的合法权利，根据相关法律的规定，特向贵院具状起诉，恳请人民法院依法判决支持二原告的诉讼请求。被告六盘水市恒远房地产开发有限公司辩称，一、同意解除原告与答辩人于2019年9月25日签订的《恒远-帝都新城商铺认购意向协议》（hy20190925003号）；二、同意返还原告购商铺款1686945元；三、原告要求支付按照全部商铺款一倍的赔偿金1846945元及支付2019年9月25日起至全部款项返还之日止的资金占用利息没有法律及事实依据，应不予支持。双方签订的协议明确约定：甲方向乙方承诺，此商铺签署《商品房买卖合同》时间定为2020年6月30日前，如不能按时签署《商品房买卖合同》的，乙方选择退铺，乙方所购商铺款项视为甲方向乙方的借款，甲方承诺按乙方所交款项的20%向乙方支付资金占用费；甲方在收到乙方退铺通知之日起15个工作日内全额退还乙方所有购铺款项及应承担的资金占用费，乙方返还甲方已经收取商铺的租金。乙方选择不退铺的，合同继续履行，甲乙双方互不承担费用，同时，此商铺租金收益归乙方所有。本案中，原告选择退铺，那么根据合同约定，原告所购商铺款项已经转为借款，答辩人按照合同约定，是归还其借款及承担20%的资金占用费，不存在要向原告支付一倍的赔偿金及所谓的资金占用利息；四、原告应返还已经收取的租金，用于抵扣答辩人归还原告的款项；本案中，原告选择退铺，那么根据合同约定，原告要返还答辩人已经收取商铺的租金。原告于2019年11月30日接受商铺，2021年6月退铺，其使用商铺时间一年半，在此期间收取商铺租金164419.5元，原告收取的该部分租金应抵扣答辩人归还的款项。被告贵州康养居房地产经纪有限公司提交答辩状辩称，一、答辩人不是本案适格被告，二原告在诉状中称第一被告恒远公司委托答辩人作为本案争议门面的包销商，且参与双方交易，但从二原告所提交的证据《商铺认订书》、《商铺认购意向协议》、中国工商银行收款凭证、收款收据等证据中，均未体现出答辩人有任何公司印章或法人章，答辩人与双方交易没有任何关联性。二原告还诉称答辩人与第一被告故意隐瞒争议门面被人民法院查封的事实，更是无稽之谈，本公司自成立至今，一直遵纪守法，按照国家相关法律、法规开展业务，从未有过不良记录，不可能在明知争议门面被法院查封的情况下，而与第一被告合作，侵犯二原告合法权益。二原告还诉称本司股东李斌、工作人员张安平于2019年10月31日，参与门面交接事宜，但从二原告提交的上述证据中，均未体现出我司法人有过任何的委托行为，综上，答辩人不是本案适格被告，特请合议庭根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据及相关解释第九十条:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果；第九十一条：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任的规定，驳回二原告针对答辩人的诉讼请求。原告卢启雄、赵琴与被告六盘水市恒远房地产开发有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据，被告贵州康养居房地产经纪有限公司未向本院提交证据。对证据的分析及认定：1.对原告卢启雄、赵琴提交的其身份证复印件各一份，可以证明二原告的身份情况与诉讼主体资格，故对该组证据予以确认；2.对原告卢启雄、赵琴提交的2019年9月18日签订的《恒远-帝都新城商铺认订书》、2019年9月25日签订的《恒远-帝都新城商铺认购意向协议》各一份，可以证明二原告与被告六盘水市恒远房地产开发有限公司签订上述协议，且在协议中对商铺价款、退铺条件等事项进行约定的事实，故对该组证据予以确认；3.对原告卢启雄、赵琴提交的2019年9月30日《交铺通知书》一份，可以证明被告六盘水市恒远房地产开发有限公司于2019年11月30日将案涉商铺移交给二原告的事实，故对该份证据予以确认；4.对原告卢启雄、赵琴提交的工商银行刷卡小票两张及被告六盘水市恒远房地产开发有限公司开具的收款收据一份，可以证明被告六盘水市恒远房地产开发有限公司收取二原告商铺款1686945元的事实，故对该组证据依法予以确认；5.对原告卢启雄、赵琴提交的2019年9月25日经手人处为案外人李斌签字的收款收据一份，因原告未提交证据证明该笔费用与本案被告六盘水市恒远房地产开发有限公司及贵州康养居房地产经纪有限公司有关，故对该份证据的关联性不予确认；6.对原告卢启雄、赵琴提交的（2020）黔02执144号通知、（2021）黔02执异11号执行裁定书复印件各一份，可以证明六盘水市中级人民法院于2021年1月12日驳回二原告申请解除对案涉商铺查封的异议请求的事实，故对该组证据予以确认；7.对原告卢启雄、赵琴提交的贵州省不动产登记查询结果一份，可以证明案涉商铺已于2019年2月28日被贵州省高级人民法院查封的事实，故对该份证据予以确认；8.对被告六盘水市恒远房地产开发有限公司提交的其营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份，可以证明被告六盘水市恒远房地产开发有限公司的诉讼主体资格，故对该份证据予以确认；9.对被告六盘水市恒远房地产开发有限公司提交的2019年9月25日签订的《恒远-帝都新城商铺认购意向协议》一份，该份证据原告已提交，对该份证据之前已作分析，不再赘述；10.对被告六盘水市恒远房地产开发有限公司提交的《2019帝都风情步行街铺面一览表》及收据各一份，该证据中记载的事实与原告认可的事实不一致，故对该份证据不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月18日，原告卢启雄、赵琴作为乙方与被告六盘水市恒远房地产开发有限公司作为甲方签订《恒远-帝都新城商铺认订书》一份，该订订书中约定：“乙方求购商铺具体坐落位置为：帝都新城二期6号楼103号门面，建筑面积为：112.77平方米。乙方在签署本认订书当日向甲方支付订金：50000.00元整，现双方商议建筑单价为：15000.00元/平方米，总价为：1691550.00元。此订金有效期为7个工作日，在有效工作日内乙方与甲方签署相关意向认购协议，并一次性交清房款的，视为定铺成功”。2019年9月25日，原告卢启雄、赵琴作为乙方与被告六盘水市恒远房地产开发有限公司作为甲方签订《恒远-帝都新城商铺认购意向协议》一份，协议中约定：“乙方认购商铺具体坐落位置为：帝都新城二期6号楼103号门面，建筑面积为：112.77平方米，认购建筑单价为：14959.17元/平方米，总价为：1686945.00元。乙方自愿一次性付清相应商铺款项，享受甲方给予的价格优惠，已经体现在上面单价及总价上。乙方在签署本认购协议之前，甲方已经告知乙方此商铺现租赁第三方，租期截止时间为2019年10月31日。甲方向乙方承诺，此商铺签署《商品房买卖合同》（根据甲方安排，分批次签署买卖合同）时间定为2020年6月30日前，如不能按时签署《商品房买卖合同》的，乙方选择退铺，乙方所购商铺款项视为甲方向乙方的借款，甲方承诺按乙方所交款项的20%向乙方支付资金占用费；甲方在收到乙方退铺通知之日起15个工作日内全额退还乙方所购铺款项及应承担的资金占用费（需到税务局开具资金占用费发票），乙方返还甲方已经收取商铺的租金。乙方选择不退铺的，合同继续履行，甲、乙双方互不承担费方，同时此商铺租金收益归乙方所有……”。协议签订当日，原告卢启雄、赵琴向被告六盘水市恒远房地产开发有限公司交纳商铺认购款1686945元。2019年11月30日，被告六盘水市恒远房地产开发有限公司将该商铺移交给原告卢启雄、赵琴。因案外人重庆南桥建筑劳务有限公司申请执行被告六盘水市恒远房地产开发有限公司一案，六盘水市中级人民法院于2020年12月28日通知该商铺的承租人，将对案涉商铺进行拍卖，要求承租人停止向六盘水市恒远房地产开发有限公司支付后续租金，将后续租金支付至六盘水市中级人民法院指定账户。原告卢启雄、赵琴向贵州省六盘水市中级人民法院提出异议，请求解除对案涉商铺的查封，停止对该商铺进行拍卖且裁定中止执行。2021年1月12日，贵州省六盘水市中级人民法院作出（2021）黔02执异11号执行裁定，驳回卢启雄、赵琴的异议请求。现原告以被告隐瞒该商铺被查封的事实为由诉至本院，要求解除其与被告签订的认购协议并由被告返还购房款及支付赔偿金等费用。另查明，位于钟山区钟山大道与钢城大道交汇处东南侧帝都新城二期6号楼-103的案涉商铺已于2019年2月28日被贵州省高级人民法院查封，查封期限为2019年2月28日至2022年2月27日。本院认为，法不溯及既往，因本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，故本案仍应适用当时的法律及司法解释予以裁判。原告卢启雄、赵琴与被告六盘水市恒远房地产开发有限公司于2019年9月25日签订的《恒远-帝都新城商铺认购意向协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的相关规定，该协议合法有效。现因该商铺被查封且将被拍卖，导致原告的合同目的不能实现，故对原告卢启雄、赵琴要求解除该份认购意向协议的诉讼请求，本院予以支持。协议解除后，被告六盘水市恒远房地产开发有限公司应将原告已支付的购房款1686945元返还给原告，故对原告主张被告六盘水市恒远房地产开发有限公司返还其商铺款1686945元的诉讼请求，本院予以支持。对原告主张的商铺款超出1686945元的部分，原告提交的服务费160000元的收款收据上记载出纳为案外人张安平，经手人为案外人李斌，原告并未提交证据证明张安平、李斌收取的该笔费用系代表被告六盘水市恒远房地产开发有限公司或贵州康养居房地产经纪有限公司收取，故对原告主张的商铺款超出1686945元的部分，本院不予支持。对原告主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条及《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定，要求被告六盘水市恒远房地产开发有限公司支付其赔偿金1846945元的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”的规定，本案中，原告与被告六盘水市恒远房地产开发有限公司并未签订正式的商品房买卖合同，双方在认购意向协议中也未对《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容均进行约定，原告与被告六盘水市恒远房地产开发有限公司订立的认购意向协议并不能认定为商品房买卖合同；且案涉商品房系被采取司法查封措施,并不存在“故意隐瞒房屋已经抵押的事实”，故该条款不适用于本案纠纷；根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定……”，关于商品房买卖纠纷是否适用《中华人民共和国消费者权益保护法》的问题,首先,从立法目的看,《中华人民共和国消费者权益保护法》立法上是为了保护普通消费者因日常生活需要所购买或接受服务的权益,规范的是普通商品市场存在假冒伪劣和缺斤短两问题。其次,从交易上看,《消费者权益保护费》交易的标的一般情况下为可移动的、可即时交付的实物商品,而商品房为不动产且一般不可以即时交付。再次,从保护权利看,消费者权益受到侵害适用消法的侵权责任,消费者可以向消费者协会和工商局举报,但商品房买卖发生纠纷一般可以向房地产管理部门投诉或向法院提起合同诉讼。最后,从法律适用看,商品房买卖过程中发生纠纷应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，消费者权益受损应适用《中华人民共和国消费者权益保护法》。综上,本案商品房买卖过程中发生的纠纷不适用《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定,故本院对原告要求被告双倍赔偿购房款的诉请不予支持。对原告主张被告自2019年9月25日起支付资金占用利息的诉讼请求，《恒远-帝都新城商铺认购意向协议》中约定：“甲方向乙方承诺，此商铺签署《商品房买卖合同》时间定为2020年6月30日前，如不能按时签署《商品房买卖合同》的，乙方选择退铺，乙方所购商铺款项视为甲方向乙方的借款，甲方承诺按乙方所交款项的20%向乙方支付资金占用费，甲方在收到乙方退铺通知之日起15个工作日内全额退还乙方所有购铺款项及应承担的资金占用费，乙方返还甲方已经收取商铺的租金”,上述约定系双方签订协议时的真实意思表示,未违反法律强制规定及社会公共利益,应充分尊重当事人的意思自治,故被告六盘水市恒远房地产开发有限公司应支付原告资金占用费337389元（1686945元×20%）；而原告卢启雄、赵琴须返还被告六盘水市恒远房地产开发有限公司已收取的商铺租金，原告认可其收取商铺租金共计240000元，而被告六盘水市恒远房地产开发有限公司仅要求扣减164419.5元，故扣减164419.5元后，被告六盘水市恒远房地产开发有限公司尚应支付原告资金占用费172969.5元，故对原告主张被告六盘水市恒远房地产开发有限公司支付资金占用费172969.5元的诉讼请求，本院予以支持；对原告主张的资金占用费超出部分，本院不予支持。对原告要求被告贵州康养居房地产经纪有限公司对其主张的款项承担连带支付责任的诉讼请求，因原告未提交证据证明被告贵州康养居房地产经纪有限公司系案涉协议当事人或与本案纠纷有关，故对原告要求被告贵州康养居房地产经纪有限公司承担连带支付责任的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、解除原告卢启雄、赵琴与被告六盘水市恒远房地产开发有限公司于2019年9月25日签订的《恒远-帝都新城商铺认购意向协议》；二、被告六盘水市恒远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告卢启雄、赵琴商铺认购款1686945元；三、被告六盘水市恒远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告卢启雄、赵琴资金占用费172969.5元；四、驳回原告卢启雄、赵琴的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36351元，由原告卢启雄、赵琴负担18048元，由被告六盘水市恒远房地产开发有限公司负担18303元（原告已预交，被告应负担的部分于本判决生效之日起十日内连同上述款项一并返还给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审 判 长  陈 宇人民陪审员  王友英人民陪审员  薛廷芳二〇二一年七月二十八日书 记 员  王庭倩审 判 长  陈 宇人民陪审员  王友英人民陪审员  薛廷芳二〇二一年七月二十八日书 记 员  王庭倩