辽宁省抚顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽04民终1374号 上诉人（原审被告）：夏桂芳，女，1962年2月19日出生，汉族，现住抚顺开发区。 被上诉人（原审原告）：抚顺市桂龙物业管理有限公司，住所地：抚顺市新抚区千金路B座4单元4层401号。 法定代表人:赵志强,该公司总经理。 委托诉讼代理人：张丽，该公司客服主管。 上诉人夏桂芳因与被上诉人抚顺市桂龙物业管理有限公司（以下简称“桂龙物业”）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2021）辽0404民初42号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人夏桂芳，被上诉人桂龙物业的委托诉讼代理人张丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人夏桂芳的上诉请求：1.依法撤销原审判决，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判认定事实不清。1.一审法院基于上诉人与桂龙物业所签订的《前期物业管理服务协议》的内容，判令上诉人对相应的物业管理费进行足额支付，但一审法院忽视了桂龙物业对《协议》存有违约行为，其判决排除了桂龙物业一方的责任，明显有损上诉人一方的合法权益。在一审中被上诉人也承认该物业公司与电梯维护是一起的，可是被上诉人却不能提交电梯维保是一年一维修的合同，现在电梯已经正常运营7年，经常会停电，有邻居在业主群里的聊天记录为证。有一次上诉人被困在电梯里很长时间没有人管，打物业电话没有接，直接影响到上诉人的人身安全。该物业也没有消防合同，我们是高层，这一点也不符合物业管理的相关条例。2.上诉人于2014年入住，该房屋大面积漏雨，长达六年未停止，因房屋长期漏雨室内装修多处损毁、损坏(照片为证)，报被上诉人维修后，桂龙物业草草应付，下雨房屋依旧多处漏水，年年如此，桂龙物业从来没有好好认真处理过，因为漏水前前后后装修共花了两次装修费，在这种情况下还要求上诉人缴纳物业费，对上诉人裁决不公。3.在2018年3月-4月期间桂龙物业向业主收取物业费谎称2次加压泵坏了，需要业主缴纳物业费才能买加压泵，后来小区业主到市政府上访，桂龙物业才又开始运营，导致业主停水40多天(有相关业主签字为证)。2020年12月份开始小区的自来水几乎天天停水，上诉人并不是不交物业费，《物业服务合同》规定，物业公司履行了相应的义务，才有权利向业主收取物业费.4.桂龙物业为了收取物业费想尽各种办法，严格控制每户业主的梯控卡，交物业费的可以用电梯刷卡，不交物业费用不了电梯卡，该违法行为，严重的剥夺了业主的权利。二、原判裁决有失公允，未能从根本上保护公民的合法权益。在一审诉讼过程中，上诉人一方亦曾向一审法院阐述过相关事实理由，但一审法院对此置之不理，并判令上诉人按照《协议》约定缴纳物业费，对此上诉人不能接受。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，并按照《协议》中有关违约责任的约定，基于前述桂龙物业的相关行为，桂龙物业应当承担相应的违约责任，并对上诉人予以赔偿，亦正因如此，一审法院判决上诉人全额支付相关的物业费用明显不公正。补充意见：根据《中华人民共和国物业管理条例》第二十四条第二款和《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案桂龙物业出示的《前期物业服务合同》是无效合同，业主无需缴纳物业费。根据民法典第一百五十七条的规定，桂龙物业需退还2014年7月1日以后收取的物业费。根据《中华人民共和国物业管理条例》第三十六条的规定，桂龙物业需赔偿没有履行合同，给业主造成的损失。 被上诉人桂龙物业辩称，桂龙物业没有接到相关的报修及电话，漏水不属于物业公司的责任，这属于开发公司建设单位的责任，相关损失不应由物业公司承担，还有物业提供临时接水点，保证居民正常用水，停水了但没有影响正常的生活用水，重新接的接水点，供业主使用。电梯卡授权可以延期的，可以正常使用。上诉人说有一次关在电梯里了没有人管这事，当时我方没有接到任何的电话和报修电话，上诉人可以给我方提供一下当时的照片或者视频。 原告桂龙物业向一审法院起诉请求：1.判令被告立即缴纳2016年12月30日至2020年12月30日物业管理费6116元，并按中国人民银行同期同类贷款利率给付2016年12月30日起至起诉之日止的利息741.72元，合计6857.72元；2.被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实如下：2014年7月1日，辽宁鑫吉龙房屋开发有限公司与桂龙物业签订《前期物业服务合同》，约定由桂龙物业对听涛雅苑小区提供物业管理服务。双方约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，多层住宅（底层）物业服务费每月每平方米0.8元，高层住宅物业服务费每月每平方米1.3元，业主应在每年物业费到期前一个月缴纳下个年度的物业费。业主不按本合同约定的收费标准和时间缴纳物业费的，桂龙物业有权要求业主补交物业费并从逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款利率缴纳滞纳金。桂龙物业曾向夏桂芳发出物业费催缴通知单，告知其缴纳2016年12月30日至2020年12月30日的物业费6116元。夏桂芳的房屋位于抚顺市开发区，建筑面积98.01平方米。夏桂芳从2016年12月30日起未交纳物业费。 一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主无正当理由拒绝交纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付拖欠的物业费。本案中，桂龙物业与辽宁鑫吉龙房屋开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，桂龙物业按照合同约定履行了对听涛雅苑小区的物业管理服务义务，夏桂芳作为该小区的业主应当受到该合同的约束，有义务交纳物业费，2016年12月30日至2020年12月30日期间夏桂芳所拖欠的物业费经计算为1.3元×98.01平方米×48个月=6115.82元，又因原告桂龙物业在为该小区业主提供物业服务的过程中存在不尽如人意的地方，故本院酌情将物业费调整至原标准的80%，即夏桂芳应按照合同约定物业费标准的80%交纳物业费，即6115.82元×80%=4892.66元，对于桂龙物业主张超出的部分，本院不予支持；关于原告桂龙物业主张的利息一节，因原告与被告签订的《前期物业服务合同》中有关滞纳金的约定明显加重了业主的经济负担，故对原告的此项诉求，本院不予支持。关于夏桂芳辩称自家房屋漏水的问题，桂龙物业表示从未接到过夏桂芳该项报修申请，但愿意为其室内进行局部修复，对因漏水导致的财产损失，夏桂芳亦可在查清漏水的原因后另行提起诉讼，向责任方要求赔偿。和谐稳定的物业服务关系的建立需要物业公司与广大业主来共同努力。对于物业公司在实施物业服务中存在的问题，业主可以通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，亦可要求被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业费对抗物业服务瑕疵的行为于法无据，并可能会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。同时，原告作为物业服务者，也应当根据约定及法律法规，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。据此,依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条之规定，判决:一、被告夏桂芳于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告抚顺市桂龙物业管理有限公司物业服务费4892.66元；二、驳回原告抚顺市桂龙物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元,由被告夏桂芳承担，随上述款项一并给付原告抚顺市桂龙物业管理有限公司。 二审期间，上诉人提交了如下证据：证据1，照片、收据、定销货单，欲证明：房屋漏水给我造成的损失。桂龙物业对该证据的质证意见为：上诉人的地板已经换完了，照片中是不是上诉人家的漏水情况我方不清楚；证据2，照片，欲证明：园区现在的情况，电梯没有维保，小区存在违建。桂龙物业对该证据的质证意见为：我们现在正在维修维护路面，上诉人说铁栏杆是9号楼有圈地的情况，2000年的时候已经把原来的违建拆除了，业主自愿报名可以种花或者果树。我们电梯有24小时的报修电话，有人接听。桂龙物业提交如下证据：照片、保洁人员工作表，欲证明：我们物业为园区提供物业服务。上诉人对该份证据的质证意见为：不认可这份证据。我提供的照片都不超过一个礼拜，对方提供的修门也不属实，我们单元门破的不像样都没有人管。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。一审中，桂龙物业提供了2014年7月1日建设单位辽宁鑫吉龙房屋开发有限公司与其签订的《前期物业服务合同》，该合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，故对上诉人主张前期物业服务合同无效、业主不应交纳物业费的上诉请求不予支持。关于上诉人主张的房屋漏水一事，因与本案不属于同一法律关系，上诉人可另行解决。关于上诉人主张桂龙物业存在违约应承担赔偿损失一节，桂龙物业在提供物业服务过程中，虽有瑕疵，但不足以导致合同目的无法实现，亦不能成为业主拒绝缴纳物业费的理由，且一审法院已经根据桂龙物业提供物业服务的情况，酌定上诉人按照合同约定物业费标准的80%交纳物业费，故对上诉人的该项主张不予支持。 综上，上诉人夏桂芳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人夏桂芳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 马开智 审 判 员 李 艳 审 判 员 李依桐 二〇二一年七月二十七日 法官助理 曲 靖 代书记员 刘鑫明