山东省泰安市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁09执异70号 案外人：济南安瑞信源机电有限公司，住所地济南市槐荫区经一路258号1-187。 法定代表人：胡娅，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄舒羽，山东尽善律师事务所律师。 申请执行人：兴业银行股份有限公司泰安分行，住所地泰安市泰山区东岳大街460号。 负责人：张建霞，行长。 委托诉讼代理人：赵士林，山东望岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高立柱，山东望岳律师事务所律师。 被执行人：山东恒基新型材料有限公司，住所地肥城市高新技术开发区康汇路以东、创业路南。 法定代表人：孙国旺，经理。 被执行人：肥城锦鹏物流有限公司，住所地肥城市高新区创业路以北、富源大街以东、永安路以南。 法定代表人：辛爱英，执行董事。 被执行人：孙国旺，男，1979年11月20日生，汉族，住肥城市。 被执行人：张素伟，女，1977年4月11日生，汉族，住肥城市。 本院在执行兴业银行股份有限公司泰安分行与山东恒基新型材料有限公司、肥城锦鹏物流有限公司（以下简称锦鹏公司）、孙国旺、张素伟金融借款合同纠纷一案中，案外人济南安瑞信源机电有限公司（以下简称安瑞公司）对执行被执行人锦鹏公司名下的抵押财产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 安瑞公司称，请求你院中止（2021）鲁09执恢42号案件中对我公司租赁的锦鹏公司厂房的执行。理由：我公司系案涉房产土地承租人之一，你院（2021）鲁09执恢42号公告严重损害了我公司的合法权益。我公司系合法承租人，案涉厂房在有效租赁合同期内，其权属变更不应影响我公司与锦鹏公司厂房租赁合同的继续履行，故我公司提出本异议。1、我公司与被执行人于2019年3月3日签订《厂房租赁合同》以来，案涉厂房和土地一直处于租赁状态，现由我公司依法承租，租期至2024年3月31日。根据买卖不破租赁原则及相关法律规定，案涉厂房所有权的变动不影响租赁合同的效力，我公司仍有权继续占用该厂房进行经营活动。我公司对案涉钢结构厂房系兴业银行抵押财产不知情。2019年3月3日，我公司作为承租方与出租方锦鹏公司签订《厂房转租合同》，约定将案涉钢结构厂房中的自南向北第六跨（一整跨），建筑面积5400平方米转租给我公司使用，同时约定租期5年，自2019年4月1日至2024年3月31日，租金按年交纳，年租金378000元，该合同签订后，我公司一直依约支付租金至今。近日，我公司收到工业园办公室转来你院（2021）鲁09执恢42号公告复印件，方才得知该钢结构厂房为兴业银行的抵押财产。我公司认为，我公司作为合法承租方，对案涉钢结构厂房，合法占有、使用。依据《中华人民共和国民法典》第725条“租赁物在承租人按照租赁合同占有期间内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”因此，你院对案涉厂房查封拍卖时应保留承租人合法享有的继续承租权。兴业银行申请腾空，没有法律依据，不应得到支持。2、法院如继续强制执行，腾空厂房，必将给我公司造成惨重损失。势必导致我公司面临巨额订单违约赔偿，也将恶化当地营商环境。我公司兴办企业，银行、社会贷款较多。项目落地后，我公司投资巨额款项，新上生产线、安装变压器、建设办公室及职工食堂、道路硬化等固定设施。项目基本完善就绪又赶上疫情，目前刚有好转，如腾空搬迁，必然损失惨重。我公司近期刚与客户签订大量订单任务，如腾空厂房导致停产，势必不能按时交付产品，我公司将付出巨额违约赔偿。 兴业银行泰安分行答辩称，1、泰安市中级人民法院在（2021）鲁09执恢42号案件中对涉案房地产的执行符合法律规定和法定程序。2015年4月15日，锦鹏公司以其名下肥房权证字第××号房产及肥城国用（2013）第××号土地使用权为山东恒基新型材料有限公司提供抵押担保并在相应机关办理了抵押登记手续；同日，在其与我行签订的《最高额抵押合同》中明确承诺“抵押物上未设定租赁、抵押、质押或其他权利限制，抵押物的流通不存在法律或契约上的障碍，不是依法或者依对抵押人有约束力的契约为不得流通或限制流通的财产”，并出具书面抵押人承诺函，承诺“肥城锦鹏物流有限公司并未与任何人签订租赁合同，抵押物上未设立任何租赁权利，抵押人在本承诺函签发后将抵押物出租的，应事先征得贵行的书面同意，并将租赁合同报贵行审批同意后签订。”安瑞公司不能证明租赁合同的真实性（没有提交连续的租赁费缴费单据及转账流水），退一步讲，即使租赁存在，也没有根据上述约定经过我行同意。我行与恒基公司等金融借款合同纠纷一案，你院作出的判决，判决我行对锦鹏公司抵押房地产拍卖后所得价款享有优先受偿权。因恒基公司未履行判决确定的还款义务，我行申请你院强制执行，请求对抵押物进行评估、拍卖，符合法律规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百八十六条规定，对被执行的财产，人民法院非经查封、扣押、冻结不得处分。泰安中院已于2017年5月16日查封上述次产，并于2020年5月8日续行查封，法院当然有权对该财产采取执行措施。同时依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条规定，在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。第二十六条“第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除妨害。”的规定，鉴于本案债务人及抵押人目前仍未偿还我行借款本息及该案涉案金额较大的实际情况，法院应我行申请要求被执行人及占用人强制迁出抵押物，将更有利于提高抵押物的拍卖成交率，更好维护公平正义、维护我行合法权益。泰安中院2021年5月25日作出的（2021）鲁09执异36号执行裁定对上述事实予以认定并根据法律规定作出了认定。2、异议人的异议请求无事实和法律依据。异议人的租赁权不能对抗我行的抵押权。涉案房地产早在2015年4月15日已经办理抵押登记手续，房地产证及不动产登记资料上均对此予以注明；而根据异议人签订的《租赁协议书》是在2019年3月3日，是抵押之后。根据《物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产已出租的，原租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《民法典》第四百零五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；”的规定，异议人即使存在租赁，亦不能对抗我行的抵押权。异议人称不清楚涉案房地产属抵押财产与事实不符。涉案房地产在2015年4月15日已经办理抵押登记手续，房地产证和不动产登记资料均予以注明；根据异议人提供的《厂房租赁合同》“七租赁期间其他有关约定1、甲方（金鹏公司）应提供相应的资质如土地证、房产证等，配合乙方办理相应手续如环评、安平等资质”的约定，异议人称不清楚涉案房地产属于抵押财产明显与事实不符。3、异议人称投资巨大、腾空势必损失惨重与我行无关，不应损害我行的合法权益。异议人称投资巨大，其租赁车间进行生产更应对车间归属、有无抵押等实际情况予以落实，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”的规定，异议人在明知车间已经抵押的情况下仍租赁该车间，应由其承担由此造成的损失。综上，请求你院依法驳回异议人的异议请求。 本院查明，2015年4月15日，锦鹏公司以其名下的肥房权证高新区字第××号房产及肥城国用（2013）第××号土地使用权为山东恒基新型材料有限公司提供抵押担保，并于同日在肥城市房管局和国土资源局办理抵押登记手续，他项权证号分别为肥房他证高新区字第××号、肥城他项（2015）第137号。兴业银行泰安分行与山东恒基新型材料有限公司、锦鹏公司等金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月30日作出（2017）鲁09民初118号民事判决书：一、被告山东恒基新型材料有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告兴业银行股份泰安分行银行承兑汇票垫款本金5270万元及利息13675650元。（剩余利息按照合同约定的利率自2017年3月18日起计算至实际清偿之日止）；二、如被告山东恒基新型材料有限公司未履行上述债务，原告兴业银行泰安分行有权对肥房他证高新区字第××号、肥城他项（2015）第137号他项权证载明的抵押财产折价或者拍卖、变卖所得价款在合同约定的最高本金限额5600万元范围内优先受偿；三、被告孙国旺、张素伟对上述债务在合同约定的最高本金限额1.7亿元范围内承担连带保证责任，并在承担保证责任后有权向被告山东恒基新型材料有限公司追偿。判决生效后，案件分别于2017年9月30日、2019年1月7日立案执行，执行中已对上述涉案的抵押财产进行第一次司法拍卖，因无人竞买而流拍。2021年3月30日，本案恢复执行，因上述抵押财产被占用，执行中根据申请执行人的申请，本院作出（2021）鲁09执恢42号迁出公告，要求锦鹏公司及其承租人应于2021年5月10日前迁出上述抵押财产。 另查明，根据2015年4月15日兴业银行股份有限公司泰安分行与锦鹏公司签订的《最高额抵押合同》第十二条抵押人声明与承诺第五项载明“抵押物上未设定租赁、抵押、质押或其他权利限制，抵押物的流通不存在法律或者契约上的障碍，不是依法或依对抵押人有约束力的契约行为不得流通或限制流通的财产”。同日，锦鹏公司出具书面抵押人承诺函，该函载明截止本承诺函签发之日，肥城锦鹏物流有限公司未与任何人签订租赁合同，抵押物上未设立任何租赁权利，同时承诺抵押人在本承诺函签发后将抵押物出租的，应事先征的贵行书面同意，并将租赁合同报贵行审批同意后签订。 再查明，案外人安瑞公司与锦鹏公司于2019年3月3日签订《厂房租赁合同》，约定安瑞公司租赁锦鹏公司高新区创业路259号1幢自南向北第六跨厂房（一整跨），租赁期五年自2019年4月1日至2024年3月31日。 本院认为，本案争议焦点是安瑞公司对案涉房地产所享有的权利能否排除本案执行。《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定：抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。安瑞公司因租赁协议对涉案厂房屋顶享有占有、使用、收益的权利，但涉案厂房在租赁协议签订前已经设定抵押登记，且已经生效法律文书确认，现抵押权人兴业银行泰安分行申请实现抵押权，安瑞公司对涉案厂房所享有的权利不能对抗本案对抵押物的执行，本院作出公告要求承租人迁出于法有据。对于因抵押权人实现抵押权对承租人造成的损失，安瑞公司可通过其他合法途径主张权益。综上，安瑞公司对涉案房地产的权利不能排除本案执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条规定，裁定如下： 驳回济南安瑞信源机电有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 于 刚 审判员 张宗强 审判员 刘庆伟 二〇二一年七月二十一日 书记员 陈珠慧