重庆市渝北区人民法院   民事判决书      （2021）渝0112民初18988号      原告：郭琳，女，1981年7月15日出生，回族，住重庆市江北区。   委托代理人:徐江波，重庆渝敏律师事务所律师。   委托代理人:徐绍岚，重庆渝敏律师事务所实习律师。   被告：重庆品橙口腔门诊部，住所地重庆市北部新区金开大道66号附2-3号，统一社会信用代码915000003050833614。   投资人：杨鸿雅，门诊部主任。   委托诉讼代理人：余婷，重庆至立律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张静珍，重庆至立律师律师事务所实习律师。   原告郭琳与被告重庆品橙口腔门诊部房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月30日立案后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2021年6月21日公开开庭进行了审理。原告郭琳的委托诉讼代理人徐江波、徐绍岚，被告重庆品橙口腔门诊部的委托诉讼代理人余婷、张静珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告郭琳向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令被告立即向原告支付2021年1月1日起至合同解除之日的租金；3、请求判令被告将位于重庆北部新区xx大道x号附x号的房屋返还给原告，并按照15 224.82元／月的标准自合同解除之日起向原告支付房屋占有使用费至房屋实际交还之日止；4、请求判令被告支付原告违约金20 000元；5、请求判令被告支付原告物业费、水费、电费共1230.07元6、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2018年1月1日，原被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于重庆市北部新区xx大道x号附x号房屋出租给被告，并约定了租金标准、租金支付时间、支付方式、双方的权利义务、违约责任等条款。被告从2021年1月1日起至今的租金未支付，原告遂起诉。   被告重庆品橙口腔门诊部辩称，1、被告认为案涉房屋租赁合同至迟于2021年4月8日前已解除。从2021年1月1日起，被告多次与原告交涉合同解除事宜，同时从2021年1月1起便再没有占有使用案涉房屋，因此从2021年1月起，被告未再使用案涉房屋，如果原告认为有租金损失，则双方应当根据租金损失产生的过错程度、原因大小分摊损失；2、被告在2020年12月31日明确表示不再续租，其主观上没有恶意。从被告举示的微信聊天记录可以看出，原被告双方早在2020年年初便开始对租金事宜进行洽商，直至疫情发生。因为被告门诊部经营的特殊情况，需面对面进行治疗，由此遭受了创伤，尤其是2020年2月、3月的营业收入极低。综合以上疫情不可抗力带来的影响，被告积极与原告磋商租金事宜未果，最终难堪重负无奈解除合同；3、案涉房屋租赁合同若继续履行显失公平，从原被告对租金事宜磋商过程，以及案涉房屋旁边情况相似房屋的租金情况，特别遭遇疫情影响，被告若继续履行案涉租赁合同，其履行所需的费用明显过高，因此在本案案涉租赁合同僵局的情况下，原告在2021年1月份拒绝解除合同，明显导致双方利益关系的显失公平，同时在2021年1月份，被告明确表示愿意支付违约金、同时积极寻求求租对象，来弥补原告的租金损失，此情况下，原告仍坚持履行合同，其行为违反了诚信原则。综上，根据相关规定，请求法院确定案涉租赁合同解除时间至迟为2021年4月8日前，并且驳回原告的其他诉讼请求，若原告证实产生的租金损失，根据双方过错大小分摊。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对双方无争议的房屋产权证、《房屋租赁合同》、微信聊天记录等证据本院予以采信。   经审理查明，郭琳系坐落于重庆市北部新区xx大道x号附x号房屋的登记所有权人。   2018年1月1日，郭琳作为出租方（甲方），重庆品橙口腔门诊部作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》。约定，甲方将重庆市渝北区北部新区xx大道x号附x号房屋出租给乙方使用。第一条 房屋的使用面积70.5平方米、出租房屋出租面积共81.88平方米（建筑面积）。第三条 租赁期限 1、该房屋租赁期5年。自2018年1月1日起至2022年12月31日止。第四条 租金及支付方式1、该房屋每平方米起租租金为127元，每年按照10％在基础租金上递增，2018年的租金为139.7每月每平方米，每季度租金为34 315元。2、房屋租金支付方式如下:乙方按季度租金支付给甲方，每个季度月底前租金转到甲方指定的银行卡上。乙方在签订合同时，一次性支付一个季度租金:34 315元。第八条:违约责任1、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方终止合同，收回本房屋，并保留追究违约责任的权利:（2）拖欠房屋租金累计30日以上。（3）如因乙方原因，导致本合同无法执行，乙方所有投入及装修乙方无条件放弃。3、乙方不得无故提前终止合同，若乙方需要提前解除或终止合同，乙方应提前六个月以书面形式通知甲方，经双方同意方可终止合同。但乙方应向甲方一次性支付两万元的违约金。   郭琳与重庆品橙口腔门诊部的微信聊天记录内容为，2019年12月26日，品橙：生意越来越难做，如果房租在这样的环境下继续上涨10%，明年我们承担不起了。是否考虑明年租金不涨了。一起渡过目前的难关？2020年3月31日，品橙：商量一下，能否和其他门面一样，免一个月租金。郭：按合同约定，今年上涨部分的租金已经在春节前给你免了，你不能把所有的损失都找到我，我压力也大。品橙：如果我真租不起了，我提前给你说。2020年12月31日，品橙：因为今年疫情，生意不好，房租又居高不下，所以2021年，我们一楼不继续租用了。2021年1月6日，品橙：因为没有及时沟通愿意赔偿2万元违约金。2021年4月8日，郭：你拖欠房租费，为了减少损失，你把钥匙给我，我租给另外的人，但有两个月免租期，请把水电、物业费交清楚。品橙：已经在前台把钥匙拿了，水电应该12月份和物业结清了的。下周再去物业确定一下。水电、物业交到12月底的。后面的赔偿和物业也是一起算。   郭琳另向本院举示了如下证据：   1、照片三张，拟证明重庆品橙口腔门诊部违反合同约定，未能妥善使用商铺设施，保护商铺结构不受破坏，使郭琳遭受了损失。   2、2021年4月8日收款收据4份、2021年4月19日物业服务公司发票1份；收款收据显示收费项目为2021年1月1日至1月31日物业费287元；2021年2月1日至2月28日门面电费23元、水费48元、物业费287元、专项服务费5元；2021年3月1日至3月30日门面电费1.28元、水费5.37元、物业费286.58元、专项服务费0.26元；2021年4月1日至4月30日物业费286.58元；拟证明其缴纳的物业、水电费1230.07元。   重庆品橙口腔门诊部对上述证据的质证意见为，证据1的真实性无法核实，证明目的不予认可。2021年4月8日其已将房屋交还郭琳并由新的承租人占有并装修，不能证明照片中的情形是由重庆品橙口腔门诊部造成。对证据2的真实性不予认可，且认为收据中包含了2021年4月全月的物业费，对于2021年4月9日后的物业费不应当由重庆品橙口腔门诊部支付。发票不能证明费用的支付主体。   重庆品橙口腔门诊部另向本院举示了如下证据：   1、重庆品橙口腔门诊部与曹霞、辛慰签订的《房屋租赁合同》以及其与冯诚智签订的《房屋租赁合同》；   2、个人账户汇总信息清单；其中2019年郭琳收取的租金为37 434元/季度。   上述证据拟证明郭琳收取的租金的标准高于相邻的重庆市渝北区北部新区xx大道x号附x号房屋；且疫情期间，重庆市渝北区北部新区xx大道x号附x号房屋出租人减免了一个月的租金。   3、2019年10月至2020年4月重庆品橙口腔门诊部的交易明细，拟证明重庆品橙口腔门诊部在疫情期间受影响严重。   郭琳对上述证据的质证意见为，对证据的真实性无异议，但关联性有异议。《房屋租赁合同》与本案无关。疫情期间，郭琳同意按2019年标准支付租金，并未上浮租金标准。对证据3真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，与本案无关，无法证明其真实的经营情况。   本院认为，郭琳举示的证据1因重庆品橙口腔门诊部有异议，本院不予采信；证据2与双方认可的微信聊天记录中重庆品橙口腔门诊部认可的未缴纳2021年1月1日后水电、物业费相吻合，对真实性本院予以采信；重庆品橙口腔门诊部另举示的证据2中其支付给郭琳的相关账户明细本院予以采信；其余部分及证据1虽郭琳认可其真实性，但其证据与本案无关，本院不予采信。证据3与本案无关，本院不予采信。   重庆品橙口腔门诊部认可其从2021年1月1日起的房屋租金未予支付。   郭琳认为其未实际收回房屋。其举示照片是开门后恢复房屋拍摄的。其已于2021年4月8日开始对房屋进行恢复施工，以便于再次出租以减少损失。对于租金标准郭琳认为应当是在上一年度的租金标准上浮10%。   重庆品橙口腔门诊部认为租金标准应当是每年上浮12.7元。由于其从2021年1月起即未再使用房屋，故未缴纳物管及水电费。重庆品橙口腔门诊部已于2021年4月8日将钥匙交还郭琳。   本院认为，郭琳与重庆品橙口腔门诊部签订《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。   重庆品橙口腔门诊部以疫情为由要求解除合同没有法律依据，虽然其在微信聊天记录中向郭琳表达了解除合同的意思表示，但其作为违约方，无合同解除权。故对其认为的从2021年1月1日起未使用房屋，租金应当按过错分担的理由本院不予采信。从郭琳与重庆品橙口腔门诊部的微信聊天记录中“你拖欠房租费，为了减少损失，你把钥匙给我，我租给另外的人，但有两个月免租期，请把水电、物业费交清楚”表述来看，由于重庆品橙口腔门诊部提出解除合同，加之拖欠租金，郭琳同意解除合同；结合其自认已于2021年4月8日收回房屋恢复原状来看，现出租房屋已在其掌握中，故应当认定双方《房屋租赁合同》在2021年4月8日已解除，郭琳已收回房屋。对其第一、三项诉讼请求本院不予支持。   重庆品橙口腔门诊部应当向郭琳支付从2021年1月1日起至4月8日止的房屋租金，租金标准按合同中“该房屋每平方米起租租金为127元，每年按照10％在基础租金上递增”的约定来看，每年是在基础租金的基础上上浮，结合2019年郭琳收取的租金为37 434元/季度，故本院认定租金标准应当是重庆品橙口腔门诊部陈述的按每年上浮12.7元的标准上浮。故2021年1月1日至4月8日的租金标准为177.8元/平方米.月，此期间段的租金为177.8元/平方米.月×81.88平方米×（3+8/30）月= 47 557元（保留整数），郭琳超出部分的诉讼请求本院不予支持。   对于郭琳要求的违约金，由于重庆品橙口腔门诊部作为违约方提出解除合同，加之拖欠郭琳2021年1月1日起的房屋租金，郭琳同意解除合同，故重庆品橙口腔门诊部应当按合同约定向郭琳支付违约金20 000元。   对于物业费和水电费，重庆品橙口腔门诊部在微信聊天记录中明确从2021年1月1日起未支付，其应当支付，但应扣除2021年4月9日起的物业费286.58元×（22/30）月=201.16元。故重庆品橙口腔门诊部应支付的物业水电费为1028.91元。   综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第七百二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、被告重庆品橙口腔门诊部在本判决生效后立即向原告郭琳支付2021年1月1日至4月8日的租金47 557元；   二、被告重庆品橙口腔门诊部在本判决生效后立即向原告郭琳支付违约金20 000元；   三、被告重庆品橙口腔门诊部在本判决生效后立即向原告郭琳支付2021年1月1日至4月8日的物业费、水费、电费等共计1028.91元；   四、驳回原告郭琳的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费5417.8元，因适用简易程序减半收取2708.9元，由原告郭琳与被告重庆品橙口腔门诊部各负担1354.45元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。         审 判 员  胡可萍            二○二一年七月二十六日      书 记 员  许 迪         -1-