广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初15437号原告：广州市港联长江物业管理有限公司，住所地广州市越秀区中山三路33号1408房。法定代表人：伍志东，职务董事长。委托诉讼代理人：管新政，星啸-赵·司徒·郑（东莞）联营律师事务所律师。被告：张浩煜，男，1944年6月5日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。第三人：佟凤玲，女，1950年2月7日出生，汉族，身份证登记住址同上。原告广州市港联长江物业管理有限公司（以下简称港联长江公司）与被告张浩煜、第三人佟凤玲物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人管新政、被告张浩煜、第三人佟凤玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2012年4月至2020年10月物业管理费（每月按照106.21平方米×2元/平方米=212.42元计算）；2.判令被告向原告支付上述管理费的滞纳金（违约金）39068.15元（每个月管理费的滞纳金从次月1日起按每日千分之三计付）。事实和理由：2008年7月25日、2018年3月15日，广州市越秀区东方花苑业主委员会分别与原告签订《物业管理委托合同》，委托原告对东方花苑小区提供物业管理服务。被告所有的xx楼B座在物业管理服务范围内。被告自2012年4月起拖欠物业管理费等各项费用。按《物业管理委托合同》约定，被告逾期交纳物业管理费的滞纳金计算滞纳金已经超过了39068.15元，现原告请求滞纳金39068.15元。因此，为维护合法权益，原告提出上述诉讼请求。被告辩称，我同意支付管理费、水电费，但是滞纳金和案件受理费我不同意支付。原告诉本人欠缴管理费的事存在，但起因是原告严重失信，导致经济纠纷发生。我当时是业委会主任，遇见原告涉及巨款之事，深感只有依法追讨，整理原始证据并移交给新一届业委会，我这样做是为守护业主家底，原告自然对我恨之入骨。本人在合同期内从未欠费，但原告视合同如废纸，还用公共物业做二老板，作为合同主要经办人若不主张，这笔巨资将化为乌有。在竭尽所能，万般无奈的情况下才想用欠费的下策硬扛。原告主张的滞纳金不全是所欠的物业费，金额也不正确，原告起诉事实不清。由于原告一次次寻找理由又反复被驳回，所以这笔官司（指业委会与原告之间的诉讼）拖这么久。当我顿悟不同合同之间一码归一码，曾找原告表明先将后来合同欠费交完，但原告明确不收，我也不能硬送，现在看来是想要滞纳金。倘若一定要付滞纳金，双方都要对等，原告在2006-2010这4年期间所欠的40多万及10余年的滞纳金也应该交。第三人述称，同意被告的答辩意见。经审理查明，2008年7月25日，广州市越秀区东方花苑业主大会业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了《物业管理委托合同》，其中约定：甲方将东方花苑委托乙方实行物业管理。物业类型为商住楼，位于广州市越秀区广州大道中路359至367号，建筑面积43000平方米。委托（续期）管理期限24个月为一期，自2008年7月16日起至2010年7月31日止，到期双方无异议，经业主大会通过，可以继续履约。管理服务事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；附属配套如康乐设施、游泳场、文化体育娱乐所、建筑和设施的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理等。物业管理服务费收费标准如下：（1）住宅2元/平方米；每月10-25号乙方向业主收取当月管理费；甲方逾期缴交有关费用的，从逾期之日起按每日总金额的千分之五交滞纳金。物业公司每月划拨1000元给业主委员会作办公经费，另管理费每月每平方米0.20元及电梯广告费按现时收入5600元/年返还给小区（如电梯广告企业提出终止合同或减少广告费用，则按实际广告收入比例返还给小区），作小区公共收益，用于公共设备更新；住宅物业管理费包括小区内的公共设施的维修保养费及电梯、水泵、公共照明及耗用的水电费，以上费用由物业管理公司支出，但不包括住户室内使用的水电费；物业公司每年划拨12000元作小区内住户社区文化活动使用等。本案被告系上述合同甲方签约代表之一。上述《物业管理委托合同》约定的管理期限届满时，因第二届业委会仍未成立，故原告未续签合同，但由原告对该小区提供物业管理服务。2017年6月15日，广州市越秀区人民政府梅花村街道办事处出具《广州市越秀区梅花村街备案事项回执》载明，第二届业委会的任期为2017年4月22日起至2022年4月21日止。2018年3月15日，广州市越秀区东方花苑第二届业主委员会（以下简称东方花苑第二届业委会、甲方）与原告（乙方）签订《物业管理服务合同书》，其中约定：甲方将东方花苑委托乙方实行物业管理服务；总建筑面积为39932.57平方米；住宅物业服务费为2元/平方米；每月5-15号乙方向业主收取当月管理费，逾期不交，经劝阻和知会仍拒交的，按逾期每日3‰收取滞纳金；管理费中不含公共水电和设备中修以上维修费用（按广州市物业管理条例规定）；委托管理服务合同期为两年，自2018年3月15日起至2020年3月14日止；本合同期，甲方没有解除意见和知会乙方，应视为合同的自动延续等。位于上述东方花苑小区的广州大道中路xx号xx楼B座房屋登记所有权人为被告及第三人共有，权属来源为1998年10月购买，该房屋用途为住宅，总建筑面积106.21平方米。另查明，2018年4月11日，东方花苑第二届业委会曾起诉本案原告港联长江公司至本院，诉讼请求为退还2010年8月1日起计至2017年7月31日的大厦维修备用金792178.80元及支付小区住户社区文化活动使用费84000元、业委会办公经费84000元给原告及小区广告收益39200元等。2018年10月10日，本院对该案作出（2018）粤0104民初16142号民事判决：一、港联长江公司于本判决发生法律效力之日起十日内，按每年12000元的标准一次性向东方花苑第二届业委会支付2010年8月1日起至2017年7月31日的小区住户社区文化活动使用费；二、港联长江公司于本判决发生法律效力之日起十日内，按每月1000元的标准一次性向东方花苑第二届业委会支付2010年8月1日起至2017年7月31日的业委会办公经费；三、港联长江公司于本判决发生法律效力之日起十日内，按每年5600元的标准一次性向东方花苑第二届业委会返还2010年8月1日起至2017年7月31日的小区公共收益；四、驳回东方花苑第二届业委会的其他诉讼请求。港联长江公司不服该判决提起上诉，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终3419号民事判决：一、维持广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初16142号民事判决第一、三、四项；二、变更广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初16142号民事判决第二项为：港联长江公司于本判决发生法律效力之日起十日内，按每月1000元的标准一次性向东方花苑第二届业委会支付2017年4月22日起至2017年7月31日的业委会办公经费。2020年，东方花苑第二届业委会再次起诉港联长江公司，要求判令港联长江公司支付大厦设备更新维修备用金745498.32元及利息。该案经审理，本院作出（2020）粤0104民初4868号民事判决：一、于本判决生效之日起十日内，港联长江公司向原告东方花苑第二届业委会返还从2010年8月1日至2017年7月31日维修备用金共745472.11元；二、于本判决生效之日起十日内，港联长江公司向东方花苑第二届业委会支付上述款项的利息；三、驳回东方花苑第二届业委会的其他诉讼请求。港联长江公司不服判决上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2021年4月8日作出（2021）粤01民终1621号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决还载明：二审期间，港联长江公司、东方花苑第二届业委会均确认，在2010年7月31日之后，直至东方花苑第二届业委会于2018年3月15日与港联长江公司签订《物业管理服务合同书》期间，涉案小区均由港联长江公司参照2008年7月25日签订的《物业管理委托合同》提供服务；在2018年3月15日签订的《物业管理服务合同》到期后，截止2021年2月1日二审庭询当天，双方未续签合同，仍由港联长江公司按该合同履行等。被告答辩所称的原告港联长江公司不按合同履行导致经济纠纷即指上述案件。此外，被告和第三人表示，愿意共同承担本案责任。本院认为，原被告之间争议的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案纠纷应适用当时正在施行的法律法规及司法解释的规定。根据当时正在施行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。据此，广州市越秀区东方花苑两届业主委员会与原告签订的各份物业管理服务协议对被告及第三人有约束力，被告及第三人应依约向原告支付物业管理费。被告和第三人对于原告主张的物业管理费标准无异议并愿意共同负担，本院予以照准。关于逾期支付物业管理服务费的滞纳金，该款性质上属于逾期付款违约金。原告在2008年7月25日签订的《物业管理委托合同》约定，“每月10-25号乙方向业主收取当月管理费；甲方逾期缴交有关费用的，从逾期之日起按每日总金额的千分之五交滞纳金”；在2018年3月15日签订的《物业管理服务合同》约定，“每月5-15号乙方向业主收取当月管理费，逾期不交，经劝阻和知会仍拒交的，按逾期每日3‰收取滞纳金”，本案被告和第三人未在约定期限内向原告交纳物业管理费已构成违约，其以原告与小区业主委员会之间的诉讼作为其个人不承担逾期付款违约责任的抗辩理由不成立。原告主张每月管理费的违约金自次月1日起按照欠付金额的每日3‰计付虽未超过上述物业管理服务协议约定的标准，但每日3‰的标准显属过高，本院酌情调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（2019年8月19日之前为中国人民银行公布的一年期贷款基准利率）计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告张浩煜、第三人佟凤玲在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向原告广州市港联长江物业管理有限公司支付2012年4月至2020年10月期间的物业管理费（按每月212.42元计付）及逾期支付上述物业管理费的违约金（每月物业管理费的违约金自次月1日起计至实际支付之日止，以同期应付未付的物业管理费为基数，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的一年期贷款基准利率计算；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告广州市港联长江物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取877元，由原告广州市港联长江物业管理有限公司负担631元，被告张浩煜、第三人佟凤玲共同负担246元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  杜轶群二〇二一年七月二十日书记员  梁 涛刘睿祺