广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13726号上诉人（原审被告）：李军，男，1971年11月5日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市恒山区。委托诉讼代理人：官选斌，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈正辉，广东诺臣律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：王新成，男，1978年5月19日出生，汉族，住浙江省东阳市。被上诉人（原审原告）：张旭芬，女，1981年10月26日出生，汉族，住浙江省东阳市。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：颜道成，广东法制盛邦律师事务所律师。原审第三人：廖燕敏，女，1977年10月1日出生，汉族，住广州市番禺区。原审第三人：罗山，男，1975年9月10日出生，汉族，住广州市番禺区。上诉人李军因与被上诉人王新成、张旭芬，原审第三人廖燕敏、罗山物权保护纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初8303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。李军上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回王新成、张旭芬的全部诉讼请求；2.王新成、张旭芬承担本案一审和二审全部诉讼费用。事实和理由：一、涉案房屋是带租赁拍卖，涉案房屋的市场价值在1000多万元，成交价却只600余万元，王新成、张旭芬通过诉讼要求去除租赁负担，显然是企图获取差价利益。王新成、张旭芬竞拍后又要求李军搬离房屋，违背拍卖的公平公正、诚实信用原则，损害李军的合法权益。二、由于拍卖公告已经载明涉案房屋带有租赁及租金已付清，且买受人须接受房屋现状，房屋不交吉，故拍卖成交价才远低于市场价。拍卖成交价远低于市场价是由于涉案房屋存在租赁负担且买受人须承受该负担而形成的，房屋待租期届满后才能交付。王新成、张旭芬享受了房屋的低价，就应当继续履行租赁合同至期满，现在无权要求李军搬离。三、涉案租赁合同已经生效并履行，涉案房屋拍卖时并未说明该合同无效，现就应当继续作为有效合同处理。李军在2015年初出于生意经营和居住的需要，向廖燕敏提出购买涉案房屋，考虑当时没有足够资金，故提出“先租后买”，等资金充裕后再完成房屋购买。双方在2015年4月20日签订涉案《房屋租赁合同》，李军在约定的期限内付清了全部租金，并使用涉案房屋至今。王新成、张旭芬提交的证据混淆视听，故意制造李军与廖燕敏、罗山存在复杂的经济关系的假象。王新成、张旭芬提交的证据与《房屋租赁合同》的效力没有任何关联，一审法院据此认定《房屋租赁合同》真实性、合法性存疑，该认定严重错误，二审应当依法纠正。四、一审法院适用法律错误，依法应当适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定。客观上，涉案房屋上存在的租赁负担并未影响原抵押权人实现抵押权，在拍卖过程中，李军的租赁权并没有消灭。王新成、张旭芬明知涉案房屋存在租赁，还参与竞拍，就是认可该租赁事实。因此，依据上述规定，涉案房屋的租赁关系仍然存续，李军有权继续占有、使用涉案房屋。五、李军占有涉案房屋是有权占有，无需支付占用费。一审法院判决李军支付占用费没有事实依据，二审应依法驳回该项请求。综上，恳请二审法院纠正一审错误判决，驳回王新成、张旭芬的全部诉讼请求。王新成、张旭芬共同辩称，一、王新成、张旭芬通过最高竞价取得房屋所有权，合法有效。三次拍卖公告上均没有租赁两字，法院委托拍卖的《估价书》上也没有考虑租赁等减价因素，房屋最终由王新成、张旭芬竞得，符合市场规律。李军与廖燕敏在房屋抵押后才签订的《房屋租赁合同》不能对抗王新成、张旭芬所享有的物权，是“买卖不破租赁”的除外情形。王新成、张旭芬有理据依法行使所有权。二、《房屋租赁合同》有违常理，不能证明是真实租赁关系，其因通谋虚伪而应归于无效。三、李军与罗山、廖燕敏相互持股控股，存在复杂的债权债务关系，均为其他案件的被执行人。四、若李军所述真实并已实际履行租赁合同，其在履行一审判决后，可以无法实现合同根本目的为由，向廖燕敏、罗山追偿取回“租金”。廖燕敏、罗山经本院合法传唤，无正当理由未到庭，亦无提交书面意见，本院依法缺席审理。王新成、张旭芬向一审法院提出诉讼请求：1.李军及同住人员搬离番禺区东环街东艺路81号金谷花园竹溪街8栋105房，从起诉日支付房屋占用费（按原租金每月18634.5元至搬离日止）；2.廖燕敏、罗山对上述第一项诉讼请求承担连带责任；3.本案诉讼费由李军承担。一审法院认定事实如下：位于广州市番禺区东环街东艺路81号金山谷花园竹溪街8栋105房（以下简称涉案物业）的原登记权属人为廖燕敏，建筑面积为346.47平方米；廖燕敏并为该物业设定抵押登记，抵押权人为招商银行股份有限公司广州中山二路支行（以下简称招行中山二路支行），登记日期为2013年7月16日。廖燕敏与罗山原为夫妻关系，于2013年9月3日登记离婚。2015年9月18日，广州市越秀区人民法院就其受理的招行中山二路支行与廖燕敏、广州银鑫美容有限公司、罗山金融借款合同纠纷一案出具（2015）穗越法民初字第1743号民事判决书，判决广州银鑫美容有限公司向招行中山二路支行清偿贷款本金及利息、招行中山二路支行对拍卖或变卖廖燕敏名下涉案物业的所得价款优先受偿等。后廖燕敏不服该判决，提出上诉。本院于2016年2月23日作出（2015）穗中法金民终字第1626号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。经查，该裁判文书已于2016年3月5日发生法律效力。2016年3月21日，因广州银鑫美容有限公司、廖燕敏、罗山未履行（2015）穗越法民初字第1743号及（2015）穗中法金民终字第1626号民事判决确定的义务，招行中山二路支行向广州市越秀区人民法院申请强制执行。执行过程中，广州市越秀区人民法院委托广东富得比拍卖有限公司、广东华友拍卖行有限公司拍卖涉案物业。拍卖公司于2016年8月11日、2016年10月18日及2017年4月18日三次就涉案物业发布《拍卖公告》，起拍价分别确定为9760060元、7808048元、6246438.4元，最终，王新成、张旭芬于2017年5月5日以最高价6296438.4元竞买成功。2017年5月5日，广东富得比拍卖有限公司、广东华友拍卖行有限公司与王新成、张旭芬就涉案物业签订《拍卖成交确认书》，其中第五条载明：拍卖标的按现状拍卖，法院不负责清场，拍卖标的房屋已出租，承租人李军享有优先购买权；买受人一旦买受上述标的物，即表明买受人接受上述标的物的现状，买受上述标的物后发生的风险由买受人自行承担。拍卖行并向王新成、张旭芬提供了由廖燕敏、李军于2015年4月20日签订的《房屋租赁合同》，其中约定廖燕敏将涉案物业出租给李军，租赁期为20年，自2015年4月20日起至2035年4月19日止，租期内的总租金为4472289元，由李军在2015年4月27日至2015年5月7日期间分多次支付上述租期内的所有租金（详见合同附件：支付凭证），李军以银行转款方式支付租金，支付账号的银行名称为兴业银行广州白云支行，账号为62×××18，户名为罗山；等等。2017年5月31日，广州市越秀区人民法院出具（2016）粤0104执2151-1号《执行裁定书》，裁定涉案物业的所有权及相应的其他权利归王新成、张旭芬所有，王新成、张旭芬可持裁定书办理产权过户登记手续。2017年6月6日，广州市越秀区人民法院向广州市番禺区国土资源和规划局出具（2016）粤0104执2151-1号《协助执行通知书》，请求解除对被执行人廖燕敏所有的涉案物业的查封[查封案号：（2015）穗越法金民初字第1743-1号]，并协助买受人王新成、张旭芬办理涉案物业所有权及相应其他权利产权过户登记手续，及注销涉案物业原房地产权证及他项权利证。2017年7月13日，王新成、张旭芬向一审法院提起（2017）粤0113民初5801号诉讼，要求李军及同住人员搬离涉案物业，并支付房屋占用费。该案中，李军向一审法院提交了廖燕敏于2015年4月20日、5月5日出具的收据，载明收到李军租赁涉案物业的租金39268元、4433021元；其中，4433021元由李军通过上海浦东发展银行广州番禺支行分四笔向廖燕敏与李军签订的《房屋租赁合同》中约定的罗山的账户转账支付；李军并自述39268元通过现金支付。2017年8月8日，广州市国土资源和规划委员会分别向权利人王新成、张旭芬核发了涉案物业的《不动产权证书》，载明共有情况为共同共有。2017年11月13日，一审法院作出（2017）粤0113民初5801号民事判决，判决李军搬离涉案物业，并按每月租金18634.5元的标准自2017年8月21日起支付占有使用费至实际搬离之日止。后李军不服该判决，提出上诉。2018年8月1日，本院作出（2018）粤01民终8493号民事判决，撤销（2017）粤0113民初5801号民事判决，驳回王新成、张旭芬的全部诉讼请求。2020年3月27日，广东省高级人民法院受理王新成、张旭芬就（2018）粤01民终8493号民事判决提出的再审申请，认为王新成、张旭芬主张涉案物业的出租人廖燕敏及其前夫罗山与承租人李军之间在经济上有非常密切的联系，租赁合同的内容虚假，名为租赁实为购买，租赁合同期限长达二十年、全部租金4472289元在签订租赁合同后即支付完毕明显不符合常理以及租赁合同实际损害王新成、张旭芬利益等，并提交了初步证据予以证明；承租人有权占有租赁物的前提是租赁合同应合法有效，李军主张王新成、张旭芬继续履行原租赁合同的依据是否充分，一、二审法院并未查明与涉案租赁合同法律效力相关的情况，亦未查清王新成、张旭芬是否以低于市场价格买受涉案物业等事实，存在认定基本事实不清的问题，依法应由原审法院重新审理查明事实。广东省高级人民法院遂于2020年5月19日作出（2019）粤民再428号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）粤01民终8493号民事判决及一审法院（2017）粤0113民初5801号民事判决，将本案发回一审法院重审。2020年5月28日，一审法院以（2020）粤0113民初8303号案立案审理。审理过程中，王新成、张旭芬向一审法院申请追加廖燕敏、罗山作为本案的第三人参加诉讼，并增加了诉讼请求，一审法院经审查后对上述申请予以准许，故依法追加了廖燕敏、罗山作为本案的第三人参加诉讼。一审庭审过程中，各方当事人均确认对（2017）粤0113民初5801号及（2018）粤01民终8493号民事判决已查明的事实无异议。关于廖燕敏与李军签订《房屋租赁合同》的问题。王新成、张旭芬认为李军与廖燕敏、罗山间存在错综复杂的经济往来关系，廖燕敏与罗山离婚及与李军就涉案物业签订《房屋租赁合同》均系为逃避债务，合同并未实际履行，李军未入住涉案物业，所向罗山转账支付的款项性质不明，不能认定为租金，王新成、张旭芬并向一审法院提交部分管理费、水电费票据、收款收据及相关法律文书予以证明。而李军陈述其与罗山相识已久，并通过罗山认识廖燕敏，其与罗山曾合作成立公司经营美容业务，后因经营不善而注销，其原本有意购买涉案物业，双方一致商定购房款约1200万元，但因其资金不足，遂与廖燕敏协商采取先行租赁的方式一次性承租20年，并在不清楚廖燕敏与罗山已离婚的情况下应廖燕敏要求将租金转汇至罗山账户，并居住使用至今，后其发现涉案物业存在抵押及查封，其遂强行控制廖燕敏公司财务以作为租赁的担保，并支付部分公司员工工资及营业成本，李军与廖燕敏、罗山之间并无除涉案物业外的其他债权债务关系。廖燕敏、罗山对李军的陈述无异议，称李军所支付涉案物业租金的账户系廖燕敏以罗山名义开设的，虽然当时二人已离婚，但该账户由廖燕敏直接支配使用，故涉案物业租金由廖燕敏直接收取。关于涉案物业的拍卖问题。李军称其在涉案物业拍卖过程中未享受到优先购买权，拍卖公司的第二、三次拍卖公告均未通知其，且涉案物业在拍卖时已对外公示物业所带《房屋租赁合同》，王新成、张旭芬在（2017）粤0113民初5801号及（2018）粤01民终8493号案的庭审中也确认其二人在竞买时已知晓物业已出租及李军已缴纳20年租金的事实，并称物业市场价为1000多万元，而王新成、张旭芬以显著低于市场价及起拍价的价格600多万元买受涉案物业，应视为已接受物业已出租及已支付租金作为物业拍卖的条件。而王新成、张旭芬主张根据涉案物业公示的拍卖信息，涉案物业评估价仅900多万，其当时仅知晓物业带租赁，在缴纳拍卖保证金后才了解具体租赁期限及已付租金情况，后涉案物业经两次流拍，拍卖价格降至600多万，其买受涉案物业的价格即为当时的市场价。一审法院认为，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案争议发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，故本案适用当时的法律规定。就李军所称王新成、张旭芬增加诉讼请求不符合再审相关规定的问题。依据《最高人民法院关于适用的解释》（法释[2015]5号）第二百五十二条规定，“再审裁定撤销原判决、裁定发回重审的案件，当事人申请变更、增加诉讼请求或者提出反诉，符合下列情形之一的，人民法院应当准许：（一）原审未合法传唤缺席判决，影响当事人行使诉讼权利的；（二）追加新的诉讼当事人的；（三）诉讼标的物灭失或者发生变化致使原诉讼请求无法实现的；（四）当事人申请变更、增加的诉讼请求或者提出的反诉，无法通过另诉解决的。”而本案为再审裁定撤销原判决后发回重审的案件，故王新成、张旭芬申请增加诉讼请求符合上述规定。就王新成、张旭芬能否请求李军搬离涉案物业的问题，一审法院分析如下：《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”王新成、张旭芬通过法院公开拍卖取得涉案物业的所有权，并于2017年8月8日取得涉案物业的产权证，王新成、张旭芬作为涉案物业的产权人，有权主张现使用人李军搬离涉案物业。李军辩称涉案物业由原产权人廖燕敏出租给其，双方并签订《房屋租赁合同》，其已实际支付二十年租赁期间的全部租金款项，故根据买卖不破租赁的原则，王新成、张旭芬无权请求其搬迁。但李军作为承租人，其有权占有涉案物业的前提应为其与廖燕敏签订的《房屋租赁合同》合法有效，而根据当事人的庭审陈述及在案证据，李军与廖燕敏、罗山认识多年，且李军曾与罗山合作成立公司经营美容业务，李军与廖燕敏、罗山存在密切的经济联系，同时李军在租赁前期即已将长达二十年租期且高达四百多万元的租金全部支付完毕亦有违常理，故廖燕敏与李军签订的《房屋租赁合同》的真实性、合法性存疑。退一步来说，即使廖燕敏与李军签订的《房屋租赁合同》合法有效，但《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（法释〔2000〕44号）第六十六条第一款的规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二十条第一项的规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；……”。此为买卖不破租赁原则的除外情形。本案中，由于廖燕敏将涉案物业设立抵押在先，出租给李军在后，而王新成、张旭芬是在抵押权人招行中山二路支行实现抵押权的执行案件中经依法拍卖获得涉案物业的所有权，故廖燕敏与李军签订的《房屋租赁合同》不能约束王新成、张旭芬，李军不能以其基于《房屋租赁合同》而取得的涉案物业使用权来对抗王新成、张旭芬对涉案物业所享有的物权。因此，对于王新成、张旭芬要求李军搬离涉案物业的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。至于李军主张王新成、张旭芬获取涉案物业涉及的法院拍卖程序不合法，及王新成、张旭芬买受物业的价格明显低于市场价的问题，因李军并未提交证据证明法院拍卖程序存在瑕疵，且根据拍卖公司在执行过程中发布的拍卖公告，涉案物业第一次的拍卖价格为9760060元，经两次流拍后的起拍价降至6246438.4元，最终王新成、张旭芬以6296438.4元的价格竞拍买受涉案物业，该竞拍程序并未违反法律规定，故对于李军的该部分答辩意见，一审法院不予采纳。关于王新成、张旭芬主张李军支付占有使用费的问题。在涉案物业未变更所有权之前，李军依据租赁合同使用占有涉案物业，王新成、张旭芬未能提供证据证明其在取得涉案物业所有权后何时向李军主张过权利，而两人虽然于2017年7月13日向法院提起（2017）粤0113民初5801号诉讼，但依该案查明的事实，李军于2017年8月21日才收到该案起诉状副本等材料，故李军收到起诉状副本之日应视为王新成、张旭芬向其主张权利之日，李军自该日起应当搬离涉案物业。李军未搬离涉案物业应当向所有权人王新成、张旭芬支付相应的占有使用费。王新成、张旭芬要求参照廖燕敏与李军的租赁合同约定的租金标准收取占有使用费，上述租赁合同约定的总租金为4472289元，租赁期限为20年，则每月租金18634.5元，该主张合理有据，一审法院予以支持。至于王新成、张旭芬关于廖燕敏、罗山对李军的上述债务承担连带责任主张，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（法释〔2000〕44号）第六十六条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二十条第一项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2021年3月2日作出如下判决：一、李军应自本判决发生法律效力之日起三十日内搬离王新成、张旭芬所有的位于广州市番禺区东环街东艺路81号金山谷花园竹溪街8栋105房；二、李军应自本判决发生法律效力之日起三十日内向王新成、张旭芬支付广州市番禺区东环街东艺路81号金山谷花园竹溪街8栋105房的占有使用费（按照每月租金18634.5元自2017年8月21日支付至实际搬离之日）；三、驳回王新成、张旭芬其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11726元，由李军负担。二审查明，广东省高级人民法院于2019年9月16日对王新成、张旭芬就（2018）粤01民终8493号民事判决提起的再审申请作出（2019）粤民申658号民事裁定，裁定由广东省高级人民法院提审。除以上事实外，本院二审确认一审法院查明的其他事实。二审另查明，广州市建证房地产与土地咨询有限公司于2016年5月26日对涉案房屋所作的《房地产评估书》中载明：涉案房屋在价值时点2016年5月24日的房地产市场评估价值为9760060元；本次估价结果不考虑租赁权、查封权、抵押权等他项权利及应交未交税、费对其价值的影响。二审庭审时，李军陈述其没有书面证据证明当时公示的《拍卖公告》中显示涉案房屋是带租约拍卖、承租人已缴纳租金400多万元等内容。王新成、张旭芬表示其是在竞拍成功后在签订《拍卖成交确认书》时，拍卖公司才告知涉案房屋的房屋租赁合同等情况，若不签署成交确认书，其缴纳的保证金就会被没收；在咨询了抵押权人招行中山二路支行意见后，其认为招行中山二路支行设定抵押在先，李军承租在后，其不应受租赁合同的约束，故就签署了《拍卖成交确认书》。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实均发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合双方诉辩意见，本案争议焦点如下：涉案房屋为带租约拍卖，王新成、张旭芬竞得后应否受李军与廖燕敏之间租赁合同的约束。王新成、张旭芬经法院公开拍卖而取得涉案房屋的所有权,依照《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，王新成、张旭芬对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。关于涉案房屋为带租约拍卖，王新成、张旭芬竞得后应否受李军与廖燕敏之间租赁合同约束的问题。首先,现无证据证明执行法院在2016年至2017年间拍卖涉案房产的《拍卖公告》中明确载明买受人需受涉案租赁合同约束及约束的期限。其次,王新成、张旭芬系因抵押权人实现抵押权而取得涉案房屋的产权，李军与廖燕敏就涉案房屋存在的租赁关系发生在抵押权设定之后。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条“……抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，最高人民法院关于适用若干问题的解释》（法释[2000]44号）第六十六条第一款“抵押权人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的……”的规定，不管李军与廖燕敏之间的租赁合同是否真实有效，其依法均不能约束王新成、张旭芬。一审判决李军交还涉案房屋给王新成、张旭芬，符合法律规定,并无不当，本院予以维持。王新成、张旭芬取得涉案房屋物权后，李军占用涉案房屋不交还，应向王新成、张旭芬支付占用费。王新成、张旭芬主张按李军所提供的《租赁合同》中约定租金标准计算占用费，李军在诉讼中坚持认为该租赁合同合法有效，且李军在上诉时并未对该标准提出异议，可见租赁合同中约定的租金标准对李军来说应是合理标准，一审按李军与廖燕敏之间的租赁合同认定占用费标准，并无不妥，本院予以维持。至于李军抗辩其已向廖燕敏、罗山支付了20年租金，李军可另循法律途径解决。综上所述，李军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11726元，由李军负担。审判长 吴 振审判员 张明艳审判员 李 娜二〇二一年七月三十日法官助理邱思陵法官助理李万生书记员彭诗敏