山西省沁水县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）晋0521民初661号 原告（反诉被告）：沁水县万象家居广场有限公司，住所地：沁水县龙港镇新城社区体育场1号。 法定代表人：高奇峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：靳惠栋，该公司员工。 委托诉讼代理人：连丹丹，山西锦劭律师事务所律师。 被告（反诉原告）：田晋，男，1977年9月26日生，汉族，沁水县人。 委托诉讼代理人：魏刚，山西弘毅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭萌，山西弘毅律师事务所律师。 原告（反诉被告）沁水县万象家居广场有限公司（以下简称万象家居公司）与被告（反诉原告）田晋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）万象家居公司的委托诉讼代理人靳惠栋、连丹丹，被告（反诉原告）田晋及其委托诉讼代理人魏刚、郭萌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）万象家居公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认双方于2021年1月22日解除《万象广场商铺租赁合同》；2、依法判令田晋立即支付万象家居公司租金39672元，物业费6514.2元，违约金551元并赔偿损失72412.44元，共计119149.64元；3.本案诉讼费由田晋承担。事实和理由：2019年3月30日，万象家居公司与田晋经协商一致签订《万象广场商铺租赁合同》，约定田晋租赁万象家居公司商铺，租期2年，自2019年9月8日至2021年9月7日。合同期内田晋按每天每平方米0.1元交纳物业费。2019年9月8日至2020年9月7日，为免租期。自2020年9月8日起，按每平方米30元计算租金（商铺面积277.2平方米），田晋须在每月开始前提前一个月交纳当月租金，每逾期一日按租金5‰收取违约金。合同签订后，万象家居公司如约将商铺交付田晋，然而田晋未支付任何租金，并欠付2020年6月至2021年1月的物业费6514.2元。田晋于2021年1月18日向万象家居公司书面送达解除合同告知书，万象家居公司于2021年1月22日同意解除。此后田晋一直占用万象家居公司商铺至4月15日且拒付租金，故诉至法院。 被告（反诉原告）田晋辩称，1、认可双方于2021年1月22日协商解除了租赁合同；2、因万象家居公司停电，其未实际使用商铺，故不应支付2021年1月23日至2021年3月5日期间的租金及物业费；3、2021年3月6日至2021年4月15日的租金及物业费应当按原租赁合同约定的标准计算，从万象家居公司欠付田晋的款额中抵扣；4、根据合同第七章第一条约定，双方协商解除，互相不承担违约责任。 被告（反诉原告）田晋向本院提出反诉请求：判令万象家居公司退还货款6567.39元。事实与理由：在田晋与万象家居公司协商解除《万象广场商铺租赁合同》后，经双方协商已将截至2021年1月18日的租金及物业费等各项费用进行了结算，万象家居公司为田晋出具了结算单，经结算，田晋向万象家居公司交付保证金42800元，万象家居公司欠付田晋工程款1904元，两项合计44704元，截至2021年1月18日，扣除2020年9月8日至2021年1月18日的租金及2020年6月1日至2021年1月18日的物业费等各项费用后，万象家居公司应退还田晋486.99元。关于2021年1月19日至2021年3月5日的租金及物业费，因田晋未实际使用承租商铺，故田晋不应承担该期间的费用。2021年3月6日，田晋参加了万象家居公司开展的活动，活动期间万象家居公司收取田晋售货款18000元，该货款万象家居公司至今未还，后双方未就续签租赁合同达成一致意见，田晋于2021年4月15日搬离承租商铺。2021年3月6日至2021年4月15日的租金及物业费应当按双方签订的《万象广场商铺租赁合同》标准计算，并在万象家居公司欠付田晋的货款及欠付的结余款中抵扣。另外，万象家居公司存在多次违约行为，如承诺的培训、策划营销、宣传等未实际履行，未尽职审查其他商户的经营范围及实际经营情况，未经商户同意将商户承租的部分公摊面积再次承租给他人经营等。 原告（反诉被告）万象家居公司辩称：1、田晋要求返还保证金无事实及法律依据，田晋未按期缴纳租金及物业费且逾期远超15天，按照合同约定万象家居公司有权扣留保证金；2、关于田晋主张的货款，双方尚未进行结算处理；3、不认可田晋主张的万象家居公司存在违约行为。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告（反诉被告）万象家居公司提交的证据： 1、《万象广场商铺租赁合同》原件一份，欲证明万象家居公司与田晋的租赁合同关系。 2、《解除合同告知书》原件一份，欲证明田晋于2021年1月18日向万象家居公司发出解除《万象广场商铺租赁合同》的告知书。 3、《告知书》复印件一份，欲证明万象家居公司于2021年1月22日向田晋发出同意解除《万象广场商铺租赁合同》告知书。 4、费用明细一份，欲证明万象家居公司主张的各项费用的计算方法。 被告（反诉原告）田晋质证：对证1-4的真实性、合法性及证明目的无异议，但《万象广场商铺租赁合同》上的月租金存在计算误差，实际月租金根据合同记载单价计算应为8316元。证4的计算方式和标准存在错误，不认可原告关于其损失的主张。 本院认证：综合双方陈述及证据内容，对上述证据的真实性予以认定，可以证明万象家居公司与田晋间的租赁合同关系及合同解除情况。 被告（反诉原告）田晋提交的证据： 1、《万象广场商铺租赁合同》原件一份，欲证明双方约定的租金标准为每月每平方米30元，物业费标准为每天每平方米0.1元，商铺面积为277.2平方米。 2、《告知书》照片打印件一份； 3、微信截图打印件1页； 证2-3欲证明双方协商解除《万象广场商铺租赁合同》的事实。 4、结算单原件一份、通知原件一份； 5、视频录像一段； 证4-5欲证明《万象广场商铺租赁合同》解除后双方进行了结算，经结算万象家居公司应退还田晋486.99元。 6、照片打印件5张； 7、微信聊天截图打印件25张； 证6-7欲证明万象家居公司未兑现出租商铺时向田晋许诺的各种活动及宣传服务，且万象家居公司经常给商户停电。 8、电费收据原件40支； 9、山西电网销售电价表照片打印件一份； 10、2021年4月23日电费剩余明细表照片打印件一页； 证8-10欲证明万象家居公司向田晋收取每度电价位为1.3元，但实际使用的电费价格不足该电价的二分之一，存在乱收费现象。 11、录像一段，欲证明万象家居公司将田晋承租的公共部分再次出租给他人，该部分收益应属于田晋。 12、万象家居公司发给其他商户的《解除通知书》、《告知书》、《通知》、《结算单》打印件共19页，欲证明田晋未在合同解除后立即撤场是因为双方在协商续租签订合同事宜。 13、出庭证人刁某亮证言； 14、出庭证人张某证言； 证据13-14欲证明万象家居公司存在多处违约，且万象家居公司与田晋已经进行了结算。 原告（反诉被告）万象家居公司质证：不认可证1中进行涂改的部分；对证2-3真实性无异议，不认可证明目的，不能证明田晋未违约；对证4中结算单的真实性有异议，不能证明双方对费用进行过结算，证4中的通知与本案无关联性；证5系偷录形成的录像资料，证据来源不合法，不能作为证据使用；证6与本案无关联性；对证7的证明目的有异议；证8-10中的电费符合合同关于电费的约定，不认可证明目的；对证11的证明目的有异议；证12与本案无关联性；证13中的证人刁某亮与万象家居公司存有另案诉讼关系，其证言效力不合法；对证14的真实性有异议，证人陈述前后矛盾。 本院认证：对证据1中涂改部分不予以认定。对证据2-3的真实性予以认定；证4中的结算单无双方签字盖章确认，不予认定，证4中的通知与本案无关联性，亦不予认定；证5不符合证据合法性规定，不予认定；对证据6-7真实性予以认定，但该证据不足以证明出租方违反承诺给被告造成损失；对证据8-10的真实性予以认定；证据11不能支撑田晋的证明目的，对该证据的证明目的不予认定；证12与本案无关联性，不予认定；对证13-14中可与本案其他事实相互印证的部分予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年3月30日，万象家居公司与田晋签订《万象广场商铺租赁合同》，合同约定：“……甲方（万象家居公司）将位于沁水全民健身中心的万象家居广场一层12号商铺出租给乙方（田晋）使用……租赁商铺建筑面积277.2平方米……租赁期限为2年，自2019年9月8日起至2021年9月7日止……自2019年9月8日起至2020年9月7日止为免租期，乙方须在签署本合同时向甲方交付进场履约保证金和经营质量保证金共计42800元……自2020年9月7日起，乙方所租商铺按每月每平米30元计算租金，年租金合计99792元，月租金合计8816元……乙方必须于每月开始前提前一个月向甲方交付当月商铺租金，每逾期一日按租金5‰收取违约金……乙方须向甲方缴纳物业管理费（包括：保洁保安和管理服务等）按每天每平方米0.1元计算……物业管理费须按月提前10日缴纳……”合同签订后，田晋对商铺进行了装修。 田晋于2021年1月18日向万象家居公司送达解除合同告知书，万象家居公司于2021年1月22日向田晋送达同意解除告知书。 另查明，田晋向万象家居公司支付保证金42800元，未支付过租金，未支付2020年6月1日后的物业费，并于2021年4月15日完成撤场。 又查明，万象家居公司于2021年3月11日至2021年4月11日期间分十七次收取田晋销售货款共计18000元。 本院认为，本案的争议焦点为：一、田晋是否欠付万象家居公司租金、物业费及数额，是否应支付违约金及赔偿损失；二、保证金是否应予抵扣。 一、关于田晋是否欠付万象家居公司租金、物业费及具体数额，是否应支付违约金及赔偿损失的问题： 本案中,万象家居公司与田晋于2019年3月30日签订的《万象广场商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律法规的强制性规定,合法有效。各方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务,一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。田晋于2021年1月18日向万象家居公司送达解除合同告知书，万象家居公司于2021年1月22日向田晋送达同意解除告知书，庭审中双方亦对《万象广场商铺租赁合同》已于2021年1月22日解除达成了一致意见，本院予以准许。 关于租金计算标准，田晋主张《万象广场商铺租赁合同》存在笔误，月租金应为8316元，本院认为，在合同中明确写有租金的计算方式（每月每平方米30元，面积277.2平方米）的情况下，当月租金合计数额与经计算得出数额不一致时，应以明确约定的计算方式计算得出数额即8316元为月租金，至于万象家居公司辩解的数额不一致系因双方约定租金若按月交付为8816元，若一次性交清一年租金为99792元，因其未提供证据予以证明，且田晋亦不认可，故本院不予采纳。 关于自2020年9月8日至2021年1月22日的租金及自2020年6月1日至2021年1月22日的物业费，因该部分租金及物业费的交纳区间均在合同规定期间内，且田晋未支付过该部分租金及物业费，故田晋应当支付该部分费用计43936.2元（其中租金为8316元/月×4个月+8316元/月÷30天×15天=37422元，物业费为277.2平方米×0.1元/平方米/天×235天=6514.2元），至于田晋辩解的其与万象家居公司已就2021年1月18日前的租金及物业费等各项费用进行了结算，但又未提供充分证据予以证明，本院不予采纳。 关于违约金，合同履行中,田晋未能按约定期限支付万象家居公司租金,构成违约。对于田晋提出原告存在多项违约行为，致使被告遭受损失因此才中断支付租金的抗辩意见，因案涉合同对此未予约定，本院不予支持。根据合同约定租金支付方式为“每月开始前提前一个月交付当月租金，每逾期一日按租金5‰收取违约金。”现原告主张按日租金的5‰收取违约金，符合合同约定，原告主张的租金逾期天数（2020年9月租金逾期4个月余15天，2020年10月租金逾期3个月余15天，2020年11月租金逾期2个月余15天，2020年12月租金逾期1个月余15天，2021年1月租金逾期15天）未超出合同约定范围，本院予以支持，故田晋应支付万象家居公司违约金计519.75元[8316元/月×5‰×（4个月+3个月+2个月+1个月）+8316元/月÷30天×5‰×75天]。 关于赔偿损失，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”本案中，万象家居公司要求赔偿合同履行后其可以获得的利益即至2021年9月7日止的租金及物业费，本院认为，合同解除后万象家居公司的损失主要由商铺占有使用费及另行寻租而损失的租金、物业费组成。田晋已于2021年4月15日完成撤场撤离，田晋应赔偿万象家居公司自2021年1月23日起至2021年4月15日止的损失（商铺占有使用费）计25585.56元（其中租金为8316元/月×2个月+8316元/月÷30天×24天=23284.8元，物业费为277.2平方米×0.1元/平方米/天×83天=2300.76元），至于田晋辩解的2021年1月23日至2021年3月5日期间因其未实际使用租赁商铺，该期间的租金及物业费其不应承担，无事实及法律依据，本院不予支持。而2021年4月15日之后万象家居公司另行寻租而损失的租金及物业费因数额无法确定，万象家居公司可待损失数额确定后另行主张。 二、关于保证金及货款是否应予抵扣的问题： 关于保证金，虽然根据双方签订的《万象广场商铺租赁合同》约定“如果乙方（田晋）未按时缴纳各项费用，甲方（万象家居公司）视乙方为违约，每天按5‰违约金从保证金中扣除，逾期15天，甲方有权将乙方清除出场，并追究相关责任，保证金不予退还乙方”，但该条款为格式条款，且违背公平原则，万象家居公司以此条款作为不返还保证金的理由不成立，加之万象家居公司收取保证金的作用亦是保障其相关权益、防止承租人即田晋违反租赁合同给其造成损失,在田晋未按合同约定支付租金及物业费而产生违约金时，万象家居公司可从保证金中予以扣除，故保证金应抵消田晋欠付的租金、物业费及产生的违约金。 关于货款，庭审中，双方对万象家居公司收取有田晋货款18000元事实均无异议，万象家居公司应当将该货款返还给田晋。为便于纠纷的一次性解决，该货款亦与田晋欠付的租金、物业费及产生的违约金进行抵消。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百九十八条、第五百六十二条第一款、第五百六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下: 一、原告（反诉被告）沁水县万象家居广场有限公司与被告（反诉原告）田晋于2019年3月30日签订的《万象广场商铺租赁合同》于2021年1月22日解除。 二、被告（反诉原告）田晋支付原告沁水县万象家居广场有限公司租金37422元、物业费6514.2元、违约金519.75元、赔偿损失25585.56元，合计70041.51元。 三、原告（反诉被告）沁水县万象家居广场有限公司退还被告（反诉原告）田晋保证金42800元、货款18000元，合计60800元。 上述二、三项进行折抵后，被告（反诉原告）田晋支付原告（反诉被告）沁水县万象家居广场有限公司9241.51元，于本判决生效后立即付清。 四、驳回原告（反诉被告）沁水县万象家居广场有限公司的其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）田晋的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2683元，减半收取计1341.5元，由原告（反诉被告）沁水县万象家居广场有限公司负担552.9元，被告（反诉原告）田晋负担788.6元；反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）沁水县万象家居广场有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于晋城市中级人民法院。 审 判 员 李树真 二〇二一年七月二十五日 法官助理 倪浩男 书 记 员 段浩浩 附本案所适用法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第四百九十八条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。