广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0112民初2854号原告：广州开发区控股集团有限公司，住所地广州经济技术开发区科学大道60号开发区控股中心33、34层，统一社会信用代码914401167124402906。法定代表人：严亦斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄芳，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽婵，广东金桥百信律师事务所律师。被告：广州鸿琪光学仪器科技有限公司，住所地广州高新技术产业开发区科学城开源大道11号A6栋第三层，统一社会信用代码914401167733322343。法定代表人：奉琳，该公司经理。委托诉讼代理人：王季秋，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁雅芬，广东广之洲律师事务所律师。原告广州开发区控股集团有限公司（以下简称开发区控股公司）诉被告广州鸿琪光学仪器科技有限公司（以下简称鸿琪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员李春辉独任审理，于2021年4月20日公开开庭进行了审理。原告开发区控股公司的委托诉讼代理人陈丽婵，被告鸿琪公司的委托诉讼代理人梁雅芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件事实一、租赁合同签订概况：（一）合同名称：《房屋租赁合同》；（二）签订时间：2020年5月21日；（三）合同当事人：开发区控股公司（出租人、甲方），鸿琪公司（承租人、乙方）。二、合同约定的租赁物概况：（1）地址：广州市黄埔区开源大道11号A5栋101室、A6栋301室；（2）建筑面积：3835.41平方米，其中A5栋101室建筑面积1539.09平方米、A6栋301室建筑面积2296.32平方米；（3）用途：办公/实验/中试/生产用房。三、租赁物报建情况：已取得《广州市建设工程规划验收合格证》。四、合同约定的租赁期限：2019年12月7日起至2020年12月6日止。五、合同约定的租金标准：自起租的第二个自然年起租金单价按每年递增3%计，即2019年12月7日至2019年12月31日A5栋101室的租金单价为32元/㎡/月，共49250.88元/月，A6栋301室的租金单价为30元/㎡/月，共68889.6元/月，合计118140.48元/月；2020年1月1日至2020年12月6日A5栋101室的租金单价为32.96元/㎡/月，共50728.41元/月，A6栋301室的租金单价为30.9元/㎡/月，共70956.29元/月，合计121684.7元/月。该租金不包括物业管理费、车位停泊费和水费、电费、电话费等专用设施费用。六、合同约定的租金支付方式：按月结算，由乙方在每月10日前以银行转账方式转至甲方指定账户或以现金支付的方式缴付。七、租金实际支付情况：鸿琪公司已支付2020年9月的租金；欠付2020年5月1日至2020年8月31日的租金以及2020年10月1日起的租金。八、合同约定的履约保证金：乙方应于合同签订之日其五个工作日内向甲方交履约保证金365054.1元。九、合同约定的违约责任：合同第七条违约责任约定，1.乙方违反合同约定不足额支付租金或逾期支付租金，……乙方须按应支付租金额的1‰/天向甲方支付违约金。逾期超过30日的，甲方有权解除合同并不予退还履约保证金，收回房屋并不予退还当月租金，乙方除支付违约金外，还需赔偿因此给甲方造成的损失。7.租赁期届满，双方未续签合同，乙方逾期5日不交出承租房屋的，甲方有权自行取回承租房屋控制权，屋内物品视为乙方放弃所有权，甲方可任意处理屋内物品，对此乙方无异议，并且甲方可按合同双倍租金标准要求乙方支付占用期间费用。9.甲、乙双方违反本合同项下任一条款，即视为违约。守约方可提前单方终止本合同。乙方违约的，甲方可没收履约保证金，并收回房屋且不予退还当月租金。甲方违约的，乙方可要求如数返还履约保证金。因一方违约给另一方造成损失的，违约方应承担守约方损失的赔偿责任（包括但不限于索赔产生的律师费、调查取证费、诉讼费、保全费、担保费、评估费、司法鉴定费等）。十、函件往来情况：开发区控股公司通过案涉房屋所在园区的物业公司每月向鸿琪公司送达缴费通知单，载明案涉房屋所欠租金数额。鸿琪公司的工作人员在通知回执单上签收。2020年12月7日，开发区控股公司通过案涉房屋所在园区的物业公司向鸿琪公司送达《欠款催缴通知函》，载明鸿琪公司欠缴2020年5月至2020年12月的租金共计790950.55元，要求鸿琪公司在2020年12月18日前支付租金以及相应的违约金等。鸿琪公司的工作人员签收该通知函。2020年12月16日，开发区控股公司委托律师向鸿琪公司发送《律师函》，记载鸿琪公司已拖欠2020年5月1日至2020年12月31日期间的租金790950.55元及暂计至2020年12月15日的违约金83776.68元，要求鸿琪公司在收到函件之日起五日内向开发区控股公司清偿前述未付款项874727.23元。鸿琪公司的工作人员于2020年12月21日签收该《律师函》。2021年1月11日，开发区控股公司向鸿琪公司发送《关于尽快办理离园并复原场地的通知》，告知鸿琪公司：1.双方签订的《房屋租赁合同》于2021年1月12日解除；2.鸿琪公司须在2021年1月31日之前对承租的场地恢复原状，并且与开发区控股公司办理完退园手续；3.鸿琪公司应付清截止至实际撤场之日的租金和场地占用费（以最后一个月租金为标准）、管理费、水电费等所有费用，并赔偿因自身欠费和违约造成的一切经济损失。鸿琪公司的工作人员于2021年1月14日签收该通知。十一、租赁物交还情况：截至庭审之日，租赁物仍由鸿琪公司占有使用，且其不同意腾退。十二、其他损失：为追索鸿琪公司拖欠的租金、场地占用费等，开发区控股公司于2021年2月8日与广东金桥百信律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定因与鸿琪公司房屋租赁合同纠纷一案，聘请该律师事务所提供法律服务、代理本案一审法律程序，律师代理费为76917元。开发区控股公司提交了银行转账凭证和发票，证实其已实际支付律师费76917元。十三、其他需说明事项：鸿琪公司辩称，如房屋租赁合同已经解除，则开发区控股公司应当向其退还履约保证金，或者根据合同第二条第二款第3项第2点的约定，从履约保证金中扣减、抵消乙方应付未付的租金等费用。本院认为，鸿琪公司长期拖欠租金，已构成违约，根据《房屋租赁合同》第七条第1款及第9款的约定，开发区控股公司有权没收履约保证金。至于鸿琪公司主张的抵扣，根据《房屋租赁合同》第二条第二款第3项第2点的约定，以履约保证金抵扣欠付租金是开发区控股公司的权利而非义务，且该条亦明确约定因抵扣欠付租金等费用造成履约保证金不足部分，鸿琪公司须予以补足。因此，对鸿琪公司的该项抗辩意见，本院不予采纳。十四、原告的诉讼请求：1.确认开发区控股公司与鸿琪公司双方于2021年1月12日解除《房屋租赁合同》；2.鸿琪公司于2021年1月31日前恢复租赁房屋原状并交还租赁房屋（庭审中明确恢复原状是指把东西搬空）；3.鸿琪公司向开发区控股公司支付租金835427.45元（2020年5月1日起至2020年8月31日的租金425896.45元、2020年10月1日至2021年1月11日的租金409531元）；4.鸿琪公司向开发区控股公司支付租金违约金（按每日千分之一计算，从应付款之日计至实际付清欠费之日止，暂计至2021年1月11日为105176元）；5.鸿琪公司自《房屋租赁合同》解除之日起至实际归还租赁房屋之日止，按每月125343.98元（即4178元/天）的两倍支付场地占用费，从2021年1月12日暂计至2021年1月31日的场地占用费为167120元；6.鸿琪公司支付开发区控股公司因追缴租金而支付的律师费76917元；7.本案诉讼费由被告承担。裁判理由与结果本院认为，开发区控股公司与鸿琪公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。关于合同解除及交还房屋。《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，鸿琪公司继续使用案涉房屋，开发区控股公司没有提出异议，故原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期，双方当事人均有权随时解除合同。开发区控股公司已向鸿琪公司发送《关于尽快办理离园并复原场地的通知》，要求解除租赁合同，鸿琪公司于2021年1月14日签收，故本院确认双方之间的《房屋租赁合同》于2021年1月14日解除。《房屋租赁合同》已经解除，鸿琪公司继续占有使用案涉房屋缺乏依据，开发区控股公司要求鸿琪公司腾空并交还案涉房屋，符合法律规定，本院予以支持。关于租金、场地占用费以及违约金。鸿琪公司自2020年5月起拖欠租金，且在合同解除后仍继续占有使用案涉房屋，开发区控股公司要求其支付拖欠的租金以及计算至实际归还租赁房屋之日止的场地占用费，合法有理，本院予以支持。关于租金标准，开发区控股公司主张2020年1月1日至12月31日的租金标准为121684.7元/月（其中A5栋101室50728.41元/月、A6栋301室70956.29元/月），2021年1月1日起的租金标准为125343.98元/月（其中A5栋101室52252.11元/月，A6栋301室73091.87元/月），经核算，其主张的租金标准符合合同关于“起租的第二个自然年起租金单价按每年递增3%计”的约定，本院予以支持。关于拖欠租金的违约金，鸿琪公司抗辩违约金标准过高并请求调整，本院认为在开发区控股公司未提交证据证明其实际损失的情况下，合同约定的违约金标准确属过高，故依法酌情调整为按照每日万分之五的标准计算。关于场地占用费标准，开发区控股公司主张根据租赁合同第七条第7款的约定应按租金标准125343.98元/月的两倍计算。本院认为，租赁合同第七条是关于违约责任的约定，该条第7款约定的超出租金一倍标准的占用费实质上具有违约金性质，而违约金性质以补偿为主、惩罚为辅，故本院参照前述租金以及拖欠租金的违约金的标准，酌情确认场地占用费按125343.98元/月的标准计算，并统一调整为按照每日万分之五的标准计算拖欠场地占用费的违约金。综上，鸿琪公司应向开发区控股公司支付2020年5月1日至2020年8月31日、2020年10月1日至实际归还租赁房屋之日止的租金、场地占用费以及拖欠上述租金、场地占用费的违约金，其中2020年期间的租金按121684.7元/月标准计算，2021年1月1日起的租金、占用费按125343.98元/月的标准计算，违约金以当月欠付租金、占用费为基数，按每日万分之五的标准，自当月11日起计算至实际付清款项之日止。关于律师费。《房屋租赁合同》第七条第9点约定因一方违约给另一方造成损失的，违约方应承担守约方损失的赔偿责任，包括因索赔产生的律师费。本案纠纷系因鸿琪公司拖欠租金的违约行为导致，开发区控股公司亦提交了《民事委托代理合同》、银行转账凭证以及发票证实其律师费损失，故本院对开发区控股公司主张的律师费76917元予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百三十条、第七百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认原告广州开发区控股集团有限公司与被告广州鸿琪光学仪器科技有限公司签订的《房屋租赁合同》于2021年1月14日解除；二、被告广州鸿琪光学仪器科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将广州市黄埔区开源大道11号A5栋101室、A6栋301室腾空并交还给原告广州开发区控股集团有限公司；三、被告广州鸿琪光学仪器科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州开发区控股集团有限公司支付2020年5月1日至2020年8月31日、2020年10月1日至实际交还广州市黄埔区开源大道11号A5栋101室、A6栋301室之日止的租金、场地占用费（其中2020年期间的租金按121684.7元/月标准计算，2021年1月1日起的租金、占用费按125343.98元/月的标准计算）以及拖欠上述租金、场地占用费的违约金（以当月欠付租金、占用费为基数，按每日万分之五的标准，自当月11日起计算至实际付清款项之日止）；四、被告广州鸿琪光学仪器科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州开发区控股集团有限公司支付律师费76917元；五、驳回原告广州开发区控股集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15462元、财产保全费5000元，均由被告广州鸿琪光学仪器科技有限公司承担。缴付义务人应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 员 李春辉二〇二一年七月十九日法官助理 钟 陈书 记 员 郑梦晴