山东省荣成市人民法院 民 事 判 决 书 （2021)鲁1082民初2197号 原告：刘巍，女，1980年2月18日出生，汉族，居民，住山东省烟台市芝罘区。 委托诉讼代理人：刘丽华，山东润洲律师事务所律师。 被告：威海今阳集团有限公司（统一社会信用代码：913710827892602630），住所地山东省荣成市成山镇滨海大道1号。 法定代表人：蔡殿浩，总经理。 委托诉讼代理人：王生，山东望生律师事务所律师。 委托诉讼代理人：隋汝燕，系公司员工。 原告刘巍诉被告威海今阳集团有限公司（以下简称今阳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月9立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告刘巍委托诉讼代理人刘丽华、被告今阳公司委托诉讼代理人隋汝燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘巍向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令支付原告2015年-2021年房屋租金178300元；2、判令被告支付原告违约金43656元；3、案件受理费由被告负担。事实与理由：2012年7月29日，原、被告签订《金石湾产权式艺墅酒店租赁合同书》（以下简称租赁合同书），双方约定原告购买被告开发的坐落于荣成市，总房款545700元。原告将购置的该房屋出租给被告，租赁期限10年，每年租金为总房款的6%，即32700元。租金每年支付，于每年8月27日前支付完毕。逾期六个月未支付租金的，违约方应向守约方支付相当于本委托物业购房款8%的违约金。合同签订后，原告当日即将该物业交付给被告使用。截止今日，被告向原告支付了2012年-2015年租金共计116000元，自2015年起至2020年的租金178300元未支付。原告多次向被告主张租金，被告均以资金紧张为由拒绝支付。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十一条、七百二十二条和第五百八十五条规定，原告诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 今阳公司辩称，一、原告于2021年3月15日才提起本案诉讼，其主张的2018年3月15日之间的房屋租金已超过诉讼时效，被告丧失胜诉权，被告无需支付原告租金。被告因工作人员离职后没有交接资料，没有查到我公司是否已经支付原告2018年3月15日之前的租金，即便未支付，原告的该部分主张也已超过法定的诉讼时效；二、2020年以来，被告受到疫情影响，旅游业绩大幅下滑，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条，疫情属于不可抗力，请求依法减免房屋租金50%以下。继续履行租赁合同书，对被告显失公平，被告无力按照原租赁合同书的标准支付租金，请求法院依法适当降低租金标准；三、原告主张的违约金过高，即使判令被告支付原告违约金，也应当按照中国人民银行同期贷款基准利率与全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：2012年7月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买荣成市成山镇环海路（金石湾产权式艺术酒店）1602楼304室，建筑面积为48.13平方米。当天，原告与被告签订《租赁合同书》，约定原告购买的物业座落于1602楼304号，建筑面积48.13平方米。原告将该物业出租给被告，租赁期间内被告对该物业拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并以被告的名义对外经营。租赁期限10年，该物业交付时间为2013年5月1日。租金为原告的税后净收益。年度租金为总房价的6%（每年）32700元。租金支付方式为每年支付，每年8月29日前支付完毕。第八条违约责任第三款约定，在租赁期内，若逾期3月被告未向原告支付租金，除应付原告的租金外，被告应按日向原告支付原告年度租金的0.5‰为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。逾期6个月或每年度逾期累计超过6个月，即视为被告违约，按违约自认第四款执行。第四款约定，本合同有效期内，除本合同第十一条的约定之外，任何一方均不得提前解除合同，否则，违约方应向守约方支付相当于本委托物业购房款8%的违约金。2012年7月29日，原告为被告出具收条一份，载明原告收到2012年7月29日至2013年7月28日租金32700元。原告现以被告尚欠付2015年租金15300元及2016年至2020年租金为由，遂成诉。 原告为证明其主张，向本庭提交：证据一、催款函及运单详情,证明2021年3月4日，原告向被告法定代表人司远邮寄催款函催要涉案房屋租金，司远于2021年3月5日收到催款函，但并未回函亦未支付租金；证据二、原告与张某微信聊天记录截图三张，证明原告自2015年开始每月向被告经理张某催要租金，张某已告知被告，原告于2017年8月31日、2018年10月31日均向张某催要过租金。同时申请证人张某到庭作证、张某到庭陈述，刘巍购买涉案房屋时，证人系被告的销售代理,合作到2020年8月份。认可原告提交的微信聊天记录。原告到支付租金的时间后，会向证人催要，证人就去催被告实际控制人司秉浩，也催被告当时的财务。证人曾为被告垫付租金两万多元。被告对证据一真实性不认可，系原告单方制作，被告未收到该催款函，原告使用的并非ＥＭＳ邮政速递，不具有法律效力。催款函注明时间为2021年3月4日，不能证明原告在2018年3月之前向被告主张过租金；对证据二真实性有异议，与本案无关联性，不清楚张某的证人证言，张某自2017年年底就与被告解除代理销售合作关系，原告向张某主张租金没有意义，且张某与被告之间有诉讼案件尚未审结，与本案有利害关系。 本院认为，原、被告签订的《租赁合同书》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效。原、被告均应当按照合同约定行使权利、履行义务。对于被告辩称2018年3月15日之前的租金已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。被告虽对原告提交的催款函及微信聊天记录截图不认可，亦称不清楚证人证言，但并未提交相反证据予以反驳，且张某与被告系销售合作关系，被告亦认可原、被告签订的《租赁合同书》系由张某经办，原告向张某主张权利，应当视为向被告主张权利。且原告向被告主张的租金中已扣除张某垫付的租金，故结合原、被告所述、原告提交的证据及证人证言，本院依法认定原告主张2018年3月15日之前的租金并未超过诉讼时效。原告主张被告2015年尚欠付15300元租金、2016年至2020年的租金未支付，被告虽不认可，但并未提交任何支付租金的证据，经计算，原告主张2015年欠付15300元及2016年至2020年租金178300元的诉讼请求，不超出法律规定，本院予以支持。 对于原告主张违约金43656元的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告主张的损失为利息损失，因此原告主张按照总房款8%计算违约金超出法律规定，被告也提出原告要求的违约金过高要求调整，本院调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算（2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算）。被告虽在答辩意见中辩称受疫情影响，房地产旅游业业绩大幅下滑，请求减免租金50%以下，但并未提交证据证明疫情影响了对涉案房屋的使用及损失情况，故对被告要求减免租金的辩称，本院不予采纳。 综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告威海今阳集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘巍租金178300元； 二、被告威海今阳集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘巍违约金（以15300元为基数，自2015年8月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告实际履行之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以32700元为基数，自2016年8月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告实际履行之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以32700元为基数，自2017年8月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告实际履行之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以32700元为基数，自2018年8月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告实际履行之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以32700元为基数，自2019年8月30日起至被告实际履行之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以32700元为基数，自2020年8月30日起至被告实际履行之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 三、驳回原告刘巍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2314.50元（系减半收取），由原告刘巍负担455元，被告威海今阳集团有限公司负担1859元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  宋婷婷 二〇二一年七月八日 书记员  殷梦露