山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终6665号 上诉人（原审原告）：于桂合，男，1982年9月22日出生，汉族。 委托诉讼代理人：昝晓君，山东文康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张景画，山东文康律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛钱江景园置业有限公司，住所地山东省青岛市李沧区。 法定代表人：贾洪辉，董事长。 委托诉讼代理人：范晓强，北京恒都（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鞠青峰，北京恒都（青岛）律师事务所实习律师。 上诉人于桂合因与被上诉人青岛钱江景园置业有限公司（以下简称钱江置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2021）鲁0213民初436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人于桂合的委托诉讼代理人昝晓君，被上诉人钱江置业公司的委托诉讼代理人范晓强、鞠青峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 于桂合上诉请求：1.撤销一审判决第六项、第七项，改判支持于桂合一审诉讼请求第六项、第七项；2.本案的一、二审诉讼费用由钱江置业公司承担。庭审中，于桂合明确，对一审判决驳回其诉讼请求最后两项不服，提出上诉。 事实和理由： 一、一审法院认定事实错误。 (一)无论是钱江置业公司提供的样板间、还是钱江置业公司在官方微信公众号、搜狐焦点公布的介绍视频，钱江置业公司对于阳台系落地窗的宣传明确且具体，对于桂合签订预售合同有重大影响，构成要约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020修正)第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”于桂合签订合同前参观钱江置业公司提供的样板房时，房屋阳台是落地窗，没有腰线，视野开阔，钱江置业公司在开盘售楼时同步在官方微信公众号、搜狐焦点网站投放宣传图片及视频，展示的均为落地窗。该因素是促使于桂合决定购买该房屋的重要因素之一，因此没有腰线的阳台构成要约，钱江置业公司应当遵照执行。(二)钱江置业公司未告知于桂合所购房屋存在腰线，《预售合同》中也未将存在腰线可能影响采光、遮挡视野的不利因素告知。《商品房预售合同》补充条款第九条第1项从整体文义解读是针对户型、装修交付标准的约定，一审法院断章取义认为是对房屋结构差异的告知，认定事实错误。购房时销售人员未告知于桂合所购房屋存在腰线，《预售合同》中也未将存在腰线进行告知。《预售合同》补充条款第九条规定，“出卖人提供给买受人参观的样板房、楼宇模型不作为双方实际验收与交付房屋的标准。该商品房与相同户型的样板房因所在楼栋、楼层或地形等不同，局部结构、层高、面积可能存在差异，实际交付的该商品房的装修标准以买卖合同附件三规定的内容为准，出卖人在样板房内陈列的家具、装饰物品、照明、电器等，均系出卖人为方便买受人了解该房屋格局及其使用功能而设置的示意性装修及配置，均不属于本项目的交房标准，交房标准详见本合同附件三。”本条不能断章取义，从整体文义看本条是针对户型、装修的交付约定，不是针对房屋外墙腰线的约定。就算断章取义截取一审法院采纳的“该商品房与相同户型的样板房因所在楼栋、楼层或地形等不同，局部结构、层高、面积可能存在差异”的这句话，该条款最后一句同样明确规定了“交房标准详见附件三”，但是附件三中并无关于腰线的约定，也没有明示可能有的楼层存在腰线。所以补充条款第九条第1项不能视为钱江置业公司履行了告知义务。(三)《商品房预售合同》补充条款第九条第1项规定属于格式条款，钱江置业公司未做合理提示，不能对购房人产生约束力。根据《民法典·合同编》第496条、第497条规定，补充协议第九条均为钱江置业公司提供的格式条款，提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。补充协议第九条第1项字体未加下划线、字体未加粗，钱江置业公司未采取合理方式对格式条款进行提示，也不能证明采取了合理方式提请于桂合注意。补充协议第九条即便约定在补充协议中，但不能对购房人产生约束力。(四)“告知存在差异”与“告知存在不利因素”是两个完全不同的概念，法理逻辑也完全不同。腰线对于商品房来讲，属于客观瑕疵，相比于其他楼层，腰线的存在确实会影响采光、视野、购房意愿，消费者权益保护法尚且规定经营者对商品有瑕疵告知义务，商品房更是属于重大消费商品，钱江置业公司没有证据证明其将腰线带来的不利因素进行告知。房屋的面积、户型、结构等不同属于“差异”，而影响采光、遮挡视野属于“瑕疵”、“不利因素”，《消费者权益保护法》第二十三条规定，“经营者应当保证在正常使用商品或者接受服务的情况下其提供的商品或者服务应当具有的质量、性能、用途和有效期限；但消费者在购买该商品或者接受该服务前已经知道其存在瑕疵，且存在该瑕疵不违反法律强制性规定的除外。经营者以广告、产品说明、实物样品或者其他方式表明商品或者服务的质量状况的，应当保证其提供的商品或者服务的实际质量与表明的质量状况相符。”对于普通商品而言，经营者尚且具有瑕疵告知义务，商品房属于广义上的商品，动辄几百万的房价，部分购房人需要依靠几十年的贷款才能买得起。如此重大的消费，房屋的开发商更应负有瑕疵告知义务，这与《民法典·合同编》、《消费者权益保护法》等法律的立法精神是一致的。《预售合同》“特别告知”第二条规定，“购房是一种民事法律行为，涉及的标的额较大、专业性较强、法律规范较多，为更好地维护双方当事人的权益，双方签订合同时应当慎重，力求签订得具体、全面、严密。”钱江置业公司《预售合同》补充条款第八条明确约定了“关于红线内、外不利因素的说明：a、地库出入口由于进出车辆对临近住宅产生噪音干扰。b、儿童乐园、林中漫步可能对附近楼宇产生噪音干扰……”。钱江置业公司在《预售合同》中对不利因素进行告知，说明其认可在商品房出卖过程中应当将可能影响房屋的瑕疵进行告知，负有不利因素的告知义务。但钱江置业公司没有证据证明其明确告知于桂合所购房屋存在腰线，可能影响采光等不利因素。一审法院以“告知存在差异”认为钱江置业公司履行告知义务，实际上是偷换概念，该逻辑无法推定钱江置业公司已“告知存在不利因素和瑕疵”，属于认定事实错误。 二、一审法院适用法律错误。 (一)钱江置业公司没有举证证明其曾经告知于桂合所购房屋存在腰线，腰线可能影响采光、视觉效果等不利因素，一审法院认为应由于桂合举证腰线违反设计规划或曾经发生设计变更，属于举证责任分配错误。如前所述，购房合同涉及的标的额较大、专业性较强，普通的购房人没有专业的建筑知识，于桂合是购买到腰线户(高出半堵墙)以后，才知道腰线的概念。钱江置业公司如果在卖房时没有特意、明确告知，普通购房者不掌握建筑领域的专业知识，不可能主动了解房屋的设计规划是什么，参照《消费者权益保护法》的立法精神，由经营者承担有关瑕疵的举证责任，钱江置业公司系争议房屋的开发商，设计规划等从一开始就由其掌握，其对房屋的位置、不利因素等掌握的更加具体、全面，购房作为一种重大消费行为，该举证责任应由钱江置业公司承担。《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第(二)项规定，主张权利受到妨害的当事人，应当对受到妨害的基本事实承担举证证明责任，于桂合已经证明所购房屋存在腰线，与钱江置业公司销售、签订房屋合同时的承诺不符，且已证明钱江置业公司没有告知腰线可能带来的不利因素。根据《民法典·合同编》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”、第五百零九条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”等规定，钱江置业公司在房屋建造、销售过程中处于绝对优势地位，属于专业从事房地产开发的企业，钱江置业公司主张规划设计变更从未做过变更，既然从房屋设计、报审批时腰线就存在，但却在销售房屋时没有向于桂合明示，钱江置业公司明显错在过错，履行合同不符合诚实信用原则。发现所购房屋存在腰线或举证证明腰线违反设计规划不应当是于桂合的义务，而应当由钱江置业公司举证证明已向于桂合告知房屋存在的不利因素。一审法院没有依法分配举证责任，属于适用法律错误。(二)钱江置业公司未对房屋存在腰线的不利因素进行告知，履行合同不符合约定，由于钱江置业公司截至起诉时尚不能拆除腰线消除影响，于桂合可以合理选择请求钱江置业公司承担减少价款的违约责任。于桂合所购房屋所在小区近千套房屋，只有60余套房屋存在腰线，腰线层房屋无论是从采光、视觉效果等均与无腰线户差异较大。于桂合收房时发现所购房屋相比于同栋其他楼层同户型的房子的窗台普遍高出近60CM(半堵墙，砖混结构)，明显影响采光、遮挡视野，完全不符合于桂合看中的落地窗视野的初衷。钱江置业公司违反诚实信用原则，隐瞒了销售给于桂合的房屋不是落地窗的事实，损害了于桂合的合法权益。《预售合同》第二十九条规定，“甲、乙双方在签署本合同时，对各自的权利和义务清楚明白，并愿按本合同约定严格履行，如一方违反本合同，另一方有权按本合同约定要求索赔。”《民法典·合同编》第五百八十二条规定，履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。结合全国多地的判例，钱江置业公司没有告知存在腰线、也未告知腰线可能带来的不利影响，违反诚信原则，于桂合有权选择减少价款的违约责任承担方式，法院可以酌情判决钱江置业公司承担赔偿责任。因钱江置业公司违约，于桂合为此支出前期律师费，根据《商品房预售合同》补充条款第19条规定，各方根据《青岛市商品房预售合同》和本《补充协议》向对方追偿的范围包括但不限于为主张权利而支付的诉讼费、律师费、评估费、执行费、差旅费等所有费用。该费用应由钱江置业公司承担。 三、一审法院没有参照最高人民法院类案类判的指导精神，造成不复杂的案件在司法实践中出现同案不同判的后果。 参照《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见(试行)》的立法精神，腰线争议在全国均有类案，本案与其他地区的生效判决在基本事实、争议焦点、法律适用问题等方面具有相似性。例如(2020)陕01民终11649号、(2020)豫0103民申145号、(2020)鄂2802民初3126号、(2020)豫01民再159号、(2016)豫0311民初3956号案件，所有的案件均认为告知房屋存在腰线是开发商的义务，因开发商未按照诚实信用原则将涉案房屋的情况向业主全面说明，尤其是案涉房屋与非腰线层房屋相比存在的差异，开发商未尽合理的提醒、说明义务，判决开发商承担相应的过错赔偿责任。而本案钱江置业公司主张设计规划从未发生变更，说明腰线设计在售楼时已客观存在，但钱江置业公司未将存在腰线以及腰线带来的不利影响进行告知，存在过错。一审法院错误认定钱江置业公司已告知房屋存在腰线、将举证责任推至于桂合，不仅认定事实错误、适用法律错误，还与全国的司法实践相背离，最高法院及全国各级法院都在努力使审判工作达到“案结事了”的最佳司法和社会效果，而本案一审法院与全国其他地区的司法审判偏差甚远，不仅难以平息纷争和说服于桂合，还可能引发更多的纠纷，影响社会稳定。 综上，一审判决第六项、第七项适用法律错误，认定事实错误，应予以撤销。请求贵院依法查明事实，支持于桂合的上诉请求。 钱江置业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。 一、一审法院认定事实客观，判决公正。 （一）前期宣传资料仅供公众获悉本项目，非针对于桂合购买的具体房屋，不符合“要约”要求。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（“《商品房司法解释》”）第三条，前期宣传构成要约需要具备“说明和允诺具体确定”和“确定有重大影响”。本案前期资料均不构成要约，理由如下：在对象和内容上，本案宣传资料并没有具体确定的允诺。于桂合诉称钱江置业公司的宣传材料，并不针对于桂合购买的具体房屋，而是面向的是所有的购房者，目的是为了让大众获悉了解本项目，并不涉及后续为缔约合同而进行准备行为的意思表示，也没有提出交易条件，是钱江置业公司在法律规定的宣传力度范围内进行的合理商业行为。在销售影响上，腰线并不属于房间内的关键功能间及“购房不利因素”，于桂合并未举证证明该“腰线”的因素对其与钱江置业公司订立该商品房预售合同有重大影响。（二）钱江置业公司从未隐瞒，且已通过多种方式明示购房人腰线的存在。《预售合同》中并未约定交付房屋为落地窗设计，钱江置业公司不仅仅在《预售合同》补充协议中明示商品房与相同户型的样板房的局部结构存在差异，同时还以在售楼处现场展示沙盘模型、售楼广告的方式，明确展示涉案房屋外立面含有腰线等建筑造型，作为买受人应当实际知晓，钱江置业公司在销售时并未隐瞒。特别是售楼处沙盘楼宇模型，位于售楼处最显眼位置，任何购房人均能对其清晰可见。（三）补充协议是双方协商一致的真实意思表示，不构成格式条款。根据《民法典》第496条规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，补充协议实质上是合同双方之间协商一致的结果，于桂合在补充协议上亦有签字确认，是对该补充协议内容于桂合已经明知的证明。而且，于桂合并未举证证明补充协议中的条款对其履行该份合同构成重大利害关系，亦未能证明该条款的适用排除了于桂合的主要权利。因此，补充协议不属于《民法典》第496条、497条规定的格式条款。（四）涉案房屋腰线符合设计规范，不属于购房不利因素。所谓的“购房不利因素”，根据商品房销售行业惯例中，一般是指市场监管部门共梳理房地产项目不利因素37项，包括楼盘规划红线内噪声、异味、排烟管道等23项，规划红线外污染源、交通油气等公共基础设施14项。而腰线设计符合建造及设计规范，并且涉案房屋依法经主体竣工验收合格，并经建设主管部门竣工验收备案，具备依法交付使用条件。腰线的存在不影响房屋的正常使用，没有对于桂合造成实质性损害，不属于购房不利因素，所以于桂合的诉求赔偿没有侵害事实。综上，一审法院对关于腰线部分的事实查明并无不当，而于桂合在上诉状中所陈述的要约、不利因素、格式条款等，均属于无任何证据支持的上诉理由，均不能成立。 二、一审法院适用法律正确。 （一）一审法院对于涉案房屋符合设计规划，已经竣工验收备案，符合交付条件的认定，属于对客观事实的认定，于桂合的上诉理由不成立。首先，涉案项目有关建设和施工图纸已经有关行政部门审查备案，钱江置业公司一审中已经提供涉案项目“竣工验收备案表”证明（见钱江置业公司一审证据【七】）。一审法院对于上述事实认定正确，若于桂合主张案涉商品房腰线墙的违反设计规划，理当就该主张进行充分的举证。因此，一审法院举证责任分配并无不当。其次，本案本质上属于商品房预售合同纠纷，于桂合围绕《消费者权益保护法》的立法精神展开论述，在本案中不具备适用基础，已偏离本案的争议焦点，于桂合适用法律错误，上诉理由不成立。（二）于桂合要求钱江置业公司承担减少价款的违约责任没有法律依据。首先，如上所述，钱江置业公司在销售中已经明示告知购房人腰线的存在。合同中并未约定交付房屋为落地窗设计且售楼处现场以展示沙盘模型、售楼广告的方式，明确展示涉案房屋外立面含有腰线等建筑造型，作为买受人应当实际知晓，钱江置业公司在销售时并未隐瞒。其次，“差异”与“瑕疵”是两个完全不同的概念，腰线并不属于“购房不利因素”。即使是同一楼层，因楼座位置不同，也无法保证采光或景观完全相同，该差异的存在不影响房屋的正常使用，不属于房屋瑕疵。最后，于桂合没有任何证据证明腰线的存在对于桂合造成实质性损害和任何影响，所以于桂合的诉求赔偿没有侵害事实。在没有侵害事实的情况下，本身也没有赔偿基础。综上，于桂合已合理履行合同义务，并无违约行为，于桂合要求钱江置业公司承担违约责任没有法律依据。 三、一审法院已合理参照最高人民法院类案类判的指导精神，践行了司法实践中的同案同判。 参照《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》的立法精神，腰线争议在全国的类案中的基本事实、争议焦点、法律适用问题具有相似性。钱江置业公司所查询的所有案件均认为该类型案件本质上属于合同纠纷（见钱江置业公司《案例检索报告》），双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有约束力，应回归合同约定本身来认定双方是否违约。而于桂合所述的判例均由不同的适用案情，与本案不具有参考性。 综上所述，本案中，双方签署的《预售合同》对腰线并无约定，案涉房屋设计方案经相关行政机构审核通过，该房屋经验收合格，属于客观事实。故于桂合以钱江置业公司违约交付案涉房屋不合格为由主张各项诉讼请求，应承担举证责任，在钱江置业公司无法提供有效证据予以证明的情况下，理应承担败诉风险。因此，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持，于桂合的上诉请求不能成立，应当依法予以驳回。 于桂合向一审法院起诉请求：1.判令被告退还装修费用10万元(以实际评估鉴定为准)；2.判令被告继续履行合同，对未装修的公共走廊(楼梯间)按照合同约定的装修标准进行装修；3.判令被告承担未按约定标准装修的违约责任，向原告支付补偿金12,000元[计算方法：按照未装修的公共走廊(楼梯间)的面积乘以每平方米装修造价，其中未装修的公摊面积暂定为1.5平方米，以实际鉴定或图纸测量面积为准，装修造价为合同约定的4000元/平方米]；4.判令被告退还多收取的房屋价款73,361.52元(计算方法：按照开发商许诺赠送的3平米乘以房屋面积单价，房屋面积单价包含4000元/平方米装修造价，或以实际鉴定或图纸测量面积为准)；5.判令被告退还因房屋面积增加而多收取的4,039.6元装修款（计算方法：按照增加面积1.0099平方米乘以4000元）；6.判令被告因房屋阳台存在腰线赔偿原告8万元；7.判令被告承担本案的诉讼费、保全费、诉讼财产保全责任保险、鉴定费、公证费、执行费、律师费(风险报酬部分待实际发生后另行主张)等。 一审法院认定事实： 2018年1月29日，于桂合作为乙方（买方）、钱江置业公司作为甲方（卖方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定于桂合购买钱江置业公司开发的位于青岛市李沧区《天泰书院壹号》xx号楼xx单元xx户住宅一处，暂测房屋建筑面积为107.43平方米，每平方米房屋建筑面积单价（不含装修）为20453.84元，房屋总价款（不含装修）为2197356元，该房屋全装修总价为2627076元。乙方购买该房屋的总房价款（含附件三中装修、设备价格）是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格，本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。合同还约定，在该房屋交付时，房屋建筑面积以青岛市不动产登记中心认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款的0.1%违约金。该房屋的交付必须符合下列条件：乙方已经按时支付全部购房款（包括房屋面积差价款）并按期履行了其他相关义务且该房屋已经通过单体竣工验收。甲方交付的该房屋系验收合格的房屋，如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价1倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。 合同附件三为涉案房屋建筑结构、装修及设备标准，其中对公共走廊的约定为地面铺地砖、墙面刷白色乳胶漆（外墙涂料）、顶面刷白色乳胶漆、吸顶灯。合同附件六为涉案房屋相邻关系及小区平面布局。 合同补充条款约定，出卖人提供给买受人参观的样板房、楼宇模型不作为双方实际验收与交付房屋的标准，该商品房与相同户型的样板房因所在楼栋、楼层或地形等不同，局部结构、层高、面积可能存在差异，实际交付的该商品房的装修标准以买卖合同附件三规定的内容为准，出卖人在样板房内陈列的家具、装饰物品、照明、电器等，均系出卖人为方便买受人了解该房屋格局及其使用功能而设置的示意性装修及配置，均不属于本项目的交房标准，交房标准详见本合同附件三。本合同约定的建筑面积和套内面积，有关公摊面积及公摊测算方式，买受人在购买前已经充分了解并接受，在签订本合同时已完全知悉并无异议。双方确认：本合同一经签订，双方（包括销售人员或其他有关人员）之前就本次商品房买卖在协商过程中形成的各类口头或书面的表示、意向、承诺、介绍、协议等（如有），均由本合同替代而自动终止或失效，对双方均不具有约束力；出卖人所做的各类楼书、模型、销售广告、宣传资料以及其他有关商品房开发规划范围内的房屋及相关设施和开发规划范围外的周边环境、道路交通、公共设施等介绍说明和允诺，其中如有对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的或者双方认为需要作为合同内容的，均已载入本合同，其他未明确载入本合同的内容均不影响本合同的订立以及房屋价格的确定，不视为合同内容，不构成出卖人的义务和责任。出卖人对该商品房规划范围内的房屋及相关设施所发布的广告及宣传内容均以《青岛市商品房预售合同》及其附件和补充协议所规定的内容为准，如广告宣传资料所述内容未列入《青岛市商品房预售合同》及其附件的，对甲乙双方均不具有法律效力。 合同签订后，于桂合依约支付了全部购房款。 2019年6月29日，钱江置业公司出具《关于对天泰书院壹号项目业主新提意见的答复》，《答复》中对电梯、样板间开放、精装风格、精装标准、空调的问题进行了说明。 2019年8月15日，涉案房屋所在项目“杨哥庄二期旧村改造项目（书院壹号及安置房项目）3-10#楼（3层及以上）”完成竣工验收。 双方于2020年4月1日完成房屋交付，签署《收楼物品确认表》，钱江置业公司向于桂合发送了《业主手册（含）》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》。 涉案房屋阳台在交付时为带有栏板的开敞阳台，涉案房屋楼梯间为水泥踏步、墙面及顶面均为白色乳胶漆、装有金属扶手，涉案房屋电梯间、公共走廊铺地砖、墙砖，顶面为白色乳胶漆。涉案房屋入户门前有2.32平方米室外连廊，钱江置业公司在其微信公众号中对涉案房屋所在楼盘的宣传语中提到的“户户赠享入户花园”即指该面积。 于桂合为本次诉讼委托山东文康律师事务所代理，支付律师费5000元。 一审法院认为，于桂合、钱江置业公司之间的《青岛市商品房预售合同》及其附件、补充条款均系双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。钱江置业公司交付的房屋完成竣工验收备案，符合合同约定的交付条件，双方虽然在预售合同中约定了装修总价款为429,720元，但该装修价值并非涉案房屋的装修造价，商品房本身属于交易商品，在出售过程中必然包含开发商的可得利润，合同约定的装修价值是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成的，并非房屋中各单项装修项目用材及施工成本的简单累加，根据举证责任分配原则及当事人的陈述，可以认定钱江置业公司已按照合同约定的装修标准对涉案房屋进行了装修，故于桂合主张返还装修费用10万元的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 双方签订的预售合同附件三中对公共走廊的装修标准约定为“地面地砖、墙面白色乳胶漆（外墙涂料）、顶面白色乳胶漆、吸顶灯”，钱江置业公司已按该标准进行了装修，于桂合主张楼梯间属于公共走廊并要求楼梯间也按照公共走廊的标准进行装修无合同依据，一审法院不予支持。同样，于桂合要求钱江置业公司按照4000元/平方米支付楼梯间未按标准装修的补偿金12,000元的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于于桂合主张退还多收取的房屋价款问题，首先，于桂合主张的赠送面积系钱江置业公司的广告宣传语，该宣传未达到构成要约的条件，也未列入双方签订的预售合同、附件及补充协议中，因此该宣传语对钱江置业公司不具有约束力；其次，于桂合所谓赠送的“入户花园”其实为涉案房屋入户门外的室外连廊，属于公摊面积的一部分，不能计入于桂合的套内面积，且双方合同补充条款明确约定“本合同约定的建筑面积和套内面积，有关公摊面积及公摊测算方式，买受人在购买前已经充分了解并接受，在签订本合同时已完全知悉并无异议”，钱江置业公司按照房屋建筑面积收取房屋价款并无不当，故于桂合主张钱江置业公司退还多收取的房屋价款73,361.52元的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。 关于于桂合主张退还因房屋面积增加而多收取的4,039.6元装修款，根据合同第三条约定如暂测面积与实测面积不一致时，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。合同第三条约定的房屋建筑面积单价为不含房屋全装修价格的单价，而钱江置业公司交付的房屋已全部进行装修，装修价格已计入房屋总价，因此于桂合主张按照不含装修的建筑面积单价补交房屋面积差价款无事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于房屋腰线问题，于桂合主张钱江置业公司展示的样板房阳台为无腰线的落地窗设计，但是双方在预售合同补充条款中明确约定“出卖人提供给买受人参观的样板房、楼宇模型不作为双方实际验收与交付房屋的标准，该商品房与相同户型的样板房因所在楼栋、楼层或地形等不同，局部结构、层高、面积可能存在差异，实际交付的该商品房的装修标准以买卖合同附件三规定的内容为准，出卖人在样板房内陈列的家具、装饰物品、照明、电器等，均系出卖人为方便买受人了解该房屋格局及其使用功能而设置的示意性装修及配置，均不属于本项目的交房标准”，因此于桂合不能仅以样板房阳台不存在腰线为由要求钱江置业公司承担赔偿责任，于桂合未提交证据证明钱江置业公司就涉案房屋在合同签订后曾进行过设计变更，亦不能证明涉案房屋违反设计规划，且涉案房屋已经竣工验收备案，符合交付条件，故于桂合要求钱江置业公司因房屋阳台存在腰线赔偿80,000元的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。 关于律师费，因于桂合提交的证据不足以证明钱江置业公司存在违约行为，故无权要求钱江置业公司承担律师费，对于桂合要求钱江置业公司支付律师费5000元的诉讼请求，一审法院亦不予支持。 一审法院判决：驳回于桂合的诉讼请求。案件受理费5341元（于桂合已预交），减半收取2670.5元，由于桂合负担。 二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，于桂合上诉主张钱江置业公司交付的房屋系腰线层房屋，房屋阳台非落地窗设计，钱江置业公司的行为构成违约，要求钱江置业公司承担违约责任，钱江置业公司否认于桂合的主张，不同意承担违约责任，二审双方诉争焦点是钱江置业公司交付腰线层房屋，是否构成违约。于桂合、钱江置业公司签订的《青岛市商品房预售合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间的合同合法有效，双方均应依约行使权利、履行义务。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国民法典》2021年1月1日施行，本案双方合同签订于2018年1月1日，且约定2020年1月1日前交付房屋，双方因交付的房屋是否符合约定产生的纠纷，应当适用《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）（以下简称商品房买卖合同司法解释）的规定。双方签订的合同中未明确约定买卖的房屋非腰线层房屋，亦未约定买卖的房屋阳台应当为落地窗设计，于桂合主张钱江置业公司微信公众号、搜狐焦点发布的介绍视频对出售的房屋系落地窗设计的宣传明确具体，对其签订涉案预售合同有重大影响，构成钱江置业公司的要约。商品房买卖合同司法解释第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”于桂合提交的钱江置业公司的广告内容，显示钱江置业公司销售广告和宣传资料中存在显示房屋属于落地窗设计的内容，但并无文字性的内容表示销售的房屋是落地窗设计，钱江置业公司广告和宣传资料中显示房屋系落地窗设计的内容不足以认定为钱江置业公司对销售房屋系落地窗设计做出了具体确定的允诺或说明，相关内容应当认定为要约邀请，不能认定为钱江置业公司做出的要约，于桂合主张钱江置业公司对买卖的房屋系落地窗设计通过广告和宣传资料做出了明确的要约，没有法律依据，与事实不符。双方签订的合同没有所买卖房屋非腰线层房屋，阳台为落地窗设计的明确约定，于桂合主张钱江置业公司通过广告、宣传资料对房屋阳台系落地窗设计做出要约的主张亦不能认定，应当认定双方未对买卖的房屋为非腰线层房屋，阳台系落地窗设计进行约定。根据合同法第六十条规定，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”双方签订的是房屋预售合同，钱江置业公司作为买卖房屋的建设方，应当严格按照通过审批的房屋设计方案建设房屋，交付的房屋应当符合国家建设质量标准。钱江置业公司在诉讼中提交的住宅工程质量分户验收记录、房屋建筑工程竣工验收备案表，证明钱江置业公司交付的房屋已经通过竣工验收，于桂合亦未举证证明钱江置业公司交付的房屋非落地窗设计违反设计规范，应当认为钱江置业公司交付的房屋符合约定，于桂合上诉主张钱江置业公司交付的房屋属于腰线层房屋，非落地窗设计影响采光、遮挡视野，交付的房屋存在瑕疵，没有合同和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人于桂合的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1925元，由上诉人于桂合负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈明明 审 判 员 马 喆 审 判 员 甘玉军 二〇二一年七月十九日 法官助理 杨志昌 书 记 员 于国英 书 记 员 张 旭