广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10552号上诉人（原审原告）：李彤，女，1991年7月28日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：梁振业，广东天诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李国华，男，1958年2月13日出生，汉族，住广州市番禺区。被上诉人（原审被告）：广州市番禺区洛浦秦参贸易商行。住所地：广州市番禺区洛浦街沙溪大道32号5座19号铺。经营者：李国华。被上诉人（原审被告）：广州吉祥号茶业有限公司。住所地：广州市番禺区洛浦街沙溪大道32号5座18号铺。法定代表人：陈玩波。上诉人李彤因与被上诉人李国华、广州市番禺区洛浦秦参贸易商行（下简称秦参商行）、广州吉祥号茶业有限公司（下简称吉祥号公司）物权保护纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初14314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。李彤上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持我方全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由对方负担。事实和理由：一、吉祥号公司占用涉案19号商铺属于无权占有，应向我方或者李国华返还该房产。（一）李国华只享有19号商铺的无偿使用权，其没有合法权利向吉祥号公司出租该商铺并收取租金进行收益。所有权包含占有、使用、收益和处分的权能，根据公证《赠与合同》第四条约定，李国华对19号商铺仅仅享有占有权和无偿使用权，李国华交付该房产给他人使用或者有偿出租该房产给他人使用，都要经过我方同意，否则该行为将超出正当行使权利的界限。根据我国《合同法》第二百二十四条规定，在有偿使用的情况下，承租人进行转租都需要经过出租人同意，何况是李国华无偿使用我方房产的情况下，其应该承担的义务比有偿使用权人要更多。李国华在未经我方许可的情况下，擅自把19号商铺出租给吉祥号公司并收取租金，租金是19号房屋产生的孳息，属于所有权的收益权能。李国华按赠与合同的约定仅享有占有权和无偿使用权，收益权能仍在我方手中，故李国华上述行为侵犯了我方对涉案房产所有权享有的其他权能，是无效行为，我方不同意追认。至于对方所陈述的李国华与18号商铺业主协商同意置换房产位置的说辞，没有证据证明，不应予以采信。（二）一审法院没有按照相关法律规定进行合同解释。我国合同法遵循有约定从约定，无约定依法律规定的原则，在无偿使用中，李国华要把19号房产出租给他人，要提前经过我方的书面或口头同意，双方需要把“李彤同意李国华进行租赁”的条款写入赠与合同中，方能视为当事人之间有约定从约定，但赠与合同并无上述表述，所以应视为合同法的无约定依法定的情况，我方有权解除李国华未经我方同意而与其他人签订的租赁合同。一审法院将李国华应举证的经过我方同意的举证责任分配到我方身上，举证责任分配不当。（三）我方从办理赠与公证至今，一直认为李国华对19号商铺只享有无偿使用权，该房产用途为商业，故其只能通过设立公司或个体户等方式进行商业经营，无权出租给他人。该房产登记在我方名下后，李国华确实设立了秦参商行，印证了我方对赠与合同的理解，我方一直不知道李国华擅自出租该商铺。根据《合同法》第一百二十五条的规定，应当按照诚实信用原则、交易习惯等确定涉案合同条款的真实意思。对于合同约定的“无偿使用权”，按照正常人理解，是所有权人无偿提供给对方使用，能够无偿使用的主体对象是唯一的，只能按照房产用途种类去使用，不能在未经所有权人同意的情况下擅自出租给第三人进行收益，不包括收益权。而且对该条款的理解不能扩大，不能理解为其可以向第三人出租并收益，否则就包含了收益权能，一审法院对该条款的解释不当，应予纠正。（四）我方从未与吉祥号公司签订任何租赁合同。吉祥号公司提供的租赁合同显示出租方是柯少珠，其租赁的是18号商铺，吉祥号公司没有提供证据证明其有权占有使用19号商铺，上述租赁合同也与李国华陈述的其使用18号房产和19号夹层办公相矛盾。二、对方有义务将19号房产恢复原状并承担修复责任。（一）对方没有举证证明墙体在过户至我方名下之前已经被打掉，应承担举证不能的责任。任何住宅商铺房产都是通过墙体分隔的，李国华在2005年购入19号商铺，到赠与该房产给我方并继续使用，其一直占用该房产，作为无偿使用权人，其必须履行合理使用房产不破坏房产的义务，其应该举证证明该房产原有墙体被打掉。（二）对方没有举证证明已经如实告知我方涉案房屋状况，并且李国华在一审庭审过程中亲口承认没有告诉我方房产情况。（三）对方有义务将19号房产恢复原状。对方没有合法权利打掉19号房产的墙体，该墙体属于我方所有，肆意打掉墙体可能产生严重安全问题，对方应将该墙体恢复原状并就修复问题承担共同连带责任。特提出上诉。李国华答辩认为，一、涉案合同为附义务的赠与合同。双方协商一致达成的赠与合同合法有效，根据该合同第四条，我方享有无偿使用赠与房屋的权利，李彤则承担不妨碍该使用权的义务，根据《合同法》第190条的规定，受赠人李彤应按约定履行义务，不妨碍我方对赠与房屋的使用权，否则我方有权按照《合同法》第192条第3款规定行使法定撤销权。二、我方出租赠与房屋是我方行使使用权的正当方式。我方依合同约定在有生之年享有对赠与房屋的使用权，根据该权能内涵，我方有权按照物的性能和用途对物加以利用，我方依约享有房屋使用权，有权决定用何种方式利用赠与物的性能来满足自己的生活需要，无论自用还是出租都是使用的合法方式，合同并未限定房屋为自用，也没有明确排除通过出租的方式使用房屋。三、我方享有出租房屋的权利，对方无权要求我方恢复原状。《合同法》第212条界定了租赁合同的定义，并未将出租人限定为租赁物的所有权人，依据法理，对租赁物享有合法使用权的人，有权将其使用权转让予他人行使从而成为出租人，故尽管我方不是所有权人，但对房屋有合法占有权和使用权，可以出租收取租金。李彤承担的合同义务赋予我方自由选择行使使用权方式的权利，包括出租房屋，其无权干涉。涉案房屋为商铺，赠与前后均是用于商业用途，赠与给李彤前，我方就将房屋出租给他人，因此在赠与协议中对使用权作了特别约定，李彤知晓房屋使用状态，多年从未提出异议，请求二审法院驳回其上诉请求。秦参商行称其同意李国华的答辩意见。吉祥号公司辩称，我方在2013年8月转接18号、19号房产经营，部分由李国华自己经营，一直按租赁合同执行，合法经营，接手的时候保持原状至今，不存在拆除墙体的情况，与李彤所述不符，其无权要求我方恢复原状。李彤于2019年11月7日向一审法院起诉请求：1.判令吉祥号公司向李彤返还位于广州市番禺区洛浦街沙溪大道32号5座19号的房产，并应立即迁出前述房产；2.判令李国华、秦参商行、吉祥号公司共同对广州市番禺区洛浦街沙溪大道32号5座19号房产进行修复并恢复原状；3.判令由李国华、秦参商行、吉祥号公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：李国华和郑少玲原为夫妻关系，李彤系二人的女儿。位于广州市番禺区大石街沙溪大道32号5座19号房屋（以下简称涉讼商铺），建筑面积为80.72平方米，原登记权属人为李国华。2011年5月6日，李国华、郑少玲作为赠与方，李彤作为受赠方，共同签订了一份《赠与合同》，约定赠与方是受赠方的父母，赠与方是涉讼商铺的产权人，上述房屋属于赠与方的夫妻共同财产，向赠与方自愿将该房屋的产权全部无偿赠与给受赠方，双方就房屋赠与事宜达成如下协议：一、赠与方自愿将上述房屋的产权全部无偿赠与受赠方一人所有，受赠方取得上述财产属于其个人财产，不纳入受赠方的夫妻共同财产；二、受赠方自愿接受赠与，在本合同签订后至房屋产权转移登记前，涉及赠与方有关上述房屋的一切权利和义务均由受赠方享有和承担，与赠与方无涉；三、赠与方向受赠方提供上述房产的证明及有关文件，由受赠方向房地产管理部门办理房屋产权转移、更名、登记手续，必要时，赠与方应予协助；四、受赠方同意赠与方李国华有生之年均享有对赠与房屋的无偿使用权；五、本合同一式四份，赠与方与受赠方共执三份，公证机关存档一份。2011年6月3日，广东省广州市南方公证处出具《公证书》[（2011）南公证内字第21692号]就上述《赠与合同》予以公证。2018年5月10日，广州市番禺区国土资源和规划局核发了涉讼商铺的不动产权证，变更登记产权人为李彤，房屋地址登记为番禺区洛浦街沙溪大道32号5座19号，房屋规划用途为商铺，不动产权证号为粤（2018）广州市不动产权第07212275。2018年5月11日，涉讼商铺设立了抵押权登记，债权数额5200000元，不动产义务人为李彤，他项权证号为粤（2018）广州市不动产证明第07206711号。2019年11月7日，李彤以李国华未经其同意下擅自将涉讼商铺交付给吉祥号公司占有并经营，且李国华和吉祥号公司擅自将涉讼商铺与相邻18号商铺之间墙体砸掉对房屋造成破坏为由提诉至一审法院，引致本案纠纷。庭审中，关于涉讼商铺的使用情况。李国华称其在2005年购买涉讼商铺时已与相邻18号商铺全部出租给案外人，其与18号商铺业主是朋友关系，平时都是其处理出租的事情，2011年开始其开始使用涉讼商铺二楼经营，其同时还使用了16-18号商铺的二楼；其经营的秦参商行使用了涉讼商铺二楼，而吉祥号公司原承租了18号商铺，因其使用了18号商铺的二楼，所以和18号商铺业主沟通让吉祥号公司使用18、19号房屋的一楼，可以收取更高的租金，涉讼商铺二楼加建了夹层部分也给了吉祥号公司做仓库使用；涉讼商铺和相邻18号商铺之间的墙体已在2006年、2007年就被当时的承租人打通了，赠与给李彤时，李彤没有了解，其也没有告知李彤；李彤一直知道商铺出租的事情，当时因郑少玲的房产赠与给了儿子，为了公平所以将涉讼商铺赠与给了李彤，但当时双方约定好收益由其和妻子享有。李国华提交了照片拟证明其上述主张，并表示涉讼商铺二楼同时也由李彤的哥哥李志鹏经营的广州市欧艺工业科技有限公司在使用。吉祥号公司亦提交了《房地产租赁合同》拟证明其承租情况。李彤认为照片与本案无关，确认李国华在涉讼商铺二楼经营秦参商行，吉祥号公司使用涉讼商铺一楼，但无法确认广州市欧艺工业科技有限公司与本案有关，并表示当时在其母亲郑少玲的强烈要求下，经与李国华协商后赠与涉讼商铺给其方，后其方配合办理了赠与合同的公证手续，并约定给予李国华无偿使用权，其方当时在读书，因此对于赠与前后涉讼商铺的使用情况包括与相邻18号房产之间的墙体是否打通均不清楚，但李国华没有证据证实涉讼商铺的墙体在2006、2007年已打通；对吉祥号公司提交的其法定代表人陈玩波签订的《房地产租赁合同》，则认为陈玩波租赁的是18号商铺，与本案无关，吉祥号公司没有和李国华签订租赁合同，没有合法权利占用涉讼商铺。李彤并提交了照片拟证实其上述主张。李国华确认照片真实性，但认为其购买涉讼商铺后就和相邻18号商铺一并出租给他人经营，在赠与前就已经打通墙体。对于涉案《赠与合同》中“李国华在有生之年对涉讼商铺享有无偿使用权”的约定，李彤认为不动产所有权包括占有、使用、收益、处分的权能，赠与合同明确约定李国华有生之年享有房产的无偿使用权，所以李国华有占有、使用的权能，收益和处分的权能由李彤享有，李国华无权收取租金，李国华对涉讼商铺交付或出租给他人，应经其同意，否则无权交付或出租涉讼商铺。李国华对此不予确认，认为其方对涉讼商铺有无偿使用权，赠与涉讼商铺给李彤时，已经明确约定其方可以出租，租金由其方收取，每个月其还要给李彤学费和生活费，还有一个银行卡给李彤用。关于李彤提出吉祥号公司搬离涉讼商铺及要求李国华、秦参商行和吉祥号公司对涉讼商铺修复并恢复原状的诉讼主张。李彤称其方仅给予李国华无偿使用权，没有约定同意李国华将商铺全部或部分出租给他人使用，只能由李国华自己无偿使用涉讼商铺，吉祥号公司无权占有使用涉讼商铺，因此应搬离涉讼商铺；每个商铺正常情况下都应有一面墙体进行分隔，墙体由涉讼商铺和18号商铺的业主共同享有，其方对该墙体有所有权，但现该墙体被拆除，侵害了其方权利，李国华购买涉讼商铺后一直经营秦参商行，吉祥号公司是涉讼商铺的无权占有人，所以应由三者承担修复责任。李国华则主张其对涉讼商铺享有无偿使用权，包括有权对房屋出租，因此不同意李彤的上述主张。一审法院认为，根据双方当事人提交的证据以及在庭审中的陈述，双方对于涉讼商铺原登记在李国华名下，李国华及其妻子郑少玲以《赠与合同》的形式将涉讼商铺的产权赠与女儿李彤的事实均无异议，一审法院予以采纳。根据涉案《赠与合同》的约定，李彤同意李国华有生之年均享有对涉讼商铺的无偿使用权。对于该约定，李彤虽然主张无偿使用权仅指李国华自身对涉讼商铺进行使用，李国华不得对商铺进行出租，但该《赠与合同》中对于无偿使用权并没有明确约定使用范围或相关限制条件，李彤对此亦未能举证证实双方对无偿使用权有限制性约定，应承担举证不能的不利后果。故，对于李彤主张涉讼商铺仅限于李国华自己使用的意见，一审法院不予采纳。涉讼商铺原本为李国华所有，且涉讼商铺一直由李国华控制使用，结合涉讼商铺属于商业性质，李彤亦自认其在赠与前后至其起诉本案诉讼之前，对涉讼商铺的使用情况并不清楚，李国华主张其对商铺享有使用权包括出租收益的权利，更符合《赠与合同》中对于李国华享有无偿使用权的理解，故一审法院对于李国华的主张予以采纳。现李国华确认吉祥号公司系基于承租相邻18号商铺并置换了涉讼商铺一楼而使用涉讼商铺，李彤以吉祥号公司无权占有涉讼商铺诉请吉祥号公司搬离，理据不成立，一审法院不予支持。关于李彤主张李国华、秦参商行和吉祥号公司对涉讼商铺墙体恢复原状的诉请，李彤对此未能举证证实涉讼商铺与18号商铺之间的墙体系由李国华、秦参商行和吉祥号公司所打通，且李彤亦未能举证证实其受赠与时涉讼商铺的状况，也未能举证证实涉讼商铺墙体打通的情况影响房屋主体结构安全，李彤对此应承担举证不能的不利后果。故，对于李彤诉请李国华、秦参商行和吉祥号公司对涉讼商铺墙体恢复原状的主张，缺乏理据，一审法院亦不予支持。特别值得指出的是，本案系家庭成员之间产生的纠纷，家庭成员间应和睦相处，相互理解，出现矛盾或纷争时，应充分沟通，协商解决，共同寻求切实可行的解决途径，以维护平等、友爱、和睦、文明的家庭关系。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院于2020年6月20日判决如下：驳回李彤的全部诉讼请求。本案受理费100元，由李彤负担。本院对一审法院查明事实予以确认。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审过程中，李彤述称，2011年办理了赠与公证之后，李国华和李彤在2012年到当地的房管局办理了本案19号商铺过户手续，并领取了房地产权证，后来2018年由于新的不动产权证政策出台，其把2012年办理的房地产权证变更为2018年的不动产权证。李国华对李彤陈述的上述办证经过表示无异议。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条及双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为，李国华将涉案房屋出租是否违反涉案《赠与合同》第四条关于“受赠方同意赠与方李国华有生之年均享有对赠与房屋的无偿使用权”的约定。对此，本院认定如下：《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。同时，在对合同条款进行解释时，还应结合合同的整体情况、交易背景和履行情况综合判定。本案中，李国华作为父亲，将其名下的涉案19号商铺赠与给女儿李彤，双方并在赠与合同中约定李国华在有生之年享有对赠与房屋的无偿使用权。对于该“无偿使用权”的理解，首先需要明确的是，该条约定的“无偿”系指李国华可无偿使用该房屋，无需向赠与完成后的所有权人李彤支付房屋使用费，并无限制李国华从中获利的意思表示，实际上，即使如李彤所理解的该商铺只能给李国华自用，李国华在自用商铺经营的过程中亦有可能获利。其次，涉案房屋为商铺，李国华行使对该商铺的“使用权”既包括李国华自己经营使用，亦包括李国华将商铺出租给他人使用，李彤上诉主张赠与合同中约定的“无偿使用权”仅限于李国华本人经营使用该商铺，并不符合一般人对商铺使用权的理解。再次，从本案纠纷产生的经过来看，李国华在将涉案房屋赠与给李彤之时即已为该房屋设定上述负担，而李彤接受上述负担受赠涉案房屋，应受该负担的约束。综上，李彤上诉主张李国华将涉案房屋出租给他人不符合涉案《赠与合同》约定的李国华对涉案房屋享有的“无偿使用权”，并据此主张李国华等人将涉案商铺交还，依据不足，本院不予采纳。至于李彤主张的恢复原状，李彤上诉称李国华未履行告知其商铺状况的义务，但商铺是否打通系《赠与合同》签订双方均可自行了解的事实，李国华称该商铺和相邻的18号商铺在赠与给李彤之前已经打通，李彤自己作为完全民事行为能力人，在接受赠与之前以及之后多年从未对商铺状况提出异议，现商铺处于涉案《赠与合同》约定的李国华有权使用期间，李彤主张李国华等改变商铺现状恢复间隔依据不足，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，李彤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李彤负担。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  李 静审判员  唐佩莹二〇二一年七月二十日法官助理眭翘书记员唐颖琪