江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终3118号上诉人（一审被告、反诉原告）：南一智能装备（常州）有限公司，住所地常州市武进区横山桥镇星辰村委薛巷村89号，统一社会信用代码91320412MA1WDXRK4N。法定代表人：钱世清，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈冲，江苏优路律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：江苏东煌轨道交通装备有限公司，住所地常州市武进区横山桥镇星辰村工业园区。法定代表人：张礼康，该公司总经理。委托诉讼代理人：葛振伟，江苏聚博律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅栋周，江苏常明（武进）律师事务所律师。上诉人南一智能装备（常州）有限公司（以下简称）因房屋租赁合同纠纷一案，不服常州经济开发区人民法院（2020）苏0492民初900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭进行审理，并于2021年7月8日组织各方当事人进行询问。本案现已审理终结。南一公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判，并由江苏东煌轨道交通装备有限公司（以下简称东煌公司）承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.东煌公司隐瞒涉案厂房系违法建筑的事实，存在过错，因承担合同无效的损失。2.一审中对于损失鉴定要求，鉴定公司到现场后即表示仅部分可以鉴定，法院据此判断，没有向其他鉴定公司另行询问。3.损失没有把伸缩门计算在内，门的费用是南一公司分担的，现合同无效，门交由东煌公司使用，应当作为南一公司的损失处理。4.因合同无效，对于税金条款不应再适用。东煌公司辩称，一审判决正确，要求维持。1.双方在签订房屋租赁合同时，南一公司明知租赁房屋没有合法的建造手续；2.鉴定中，因南一公司没有配合提供相关明细表的原因，导致鉴定无法进行；3.伸缩门的费用并不属于房屋租赁过程中产生的必然费用，该请求与本案并无事实法律上的关联，如果南一公司对此有异议应当另行进行诉讼；4.合同是无效的，但相应的结算条款有效，税款的承担上应该按照双方的约定由南一公司来承担。东煌公司向一审法院起诉请求：1.判令解除与南一公司之间的厂房租赁合同（合同编号：DHZFHT-20180323、DHZFHT-20180328）；2.请求判令南一公司立即搬离案涉厂房及办公区域，并按照1369.86元每天的标准向东煌公司支付房屋占有使用费至实际搬离之日止；3.请求法院判决南一公司立即向东煌公司支付已由其垫付的税金及滞纳金暂计187354.92元，并以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，向东煌公司支付自起诉之日至实际付清之日止的逾期付款损失；4.请求判决南一公司按照年租金0.5%每天的标准支付自2019年12月16日起至实际付清前述款项之日止的违约金（暂计372500元）；5.本案的诉讼费用由南一公司承担。一审诉讼过程中，南一公司提出反诉，其反诉请求为：1.请求东煌公司继续履行厂房租赁合同；2.请求判令东煌公司支付违约金125000元；3，请求判令东煌公司返还垫付厂房的大门费用8250元；4.请求判令东煌公司返还多索取的80000元租费；5，请求判令东煌公司承担本诉及反诉的诉讼费。诉讼过程中，南一公司变更其反诉请求为：1.请求判令东煌公司赔偿装修损失、厂房及设备搬迁损失、因提前解约产生的租金上涨损失、停业损失、员工遣散费用损失；2.请求判令东煌公司返还垫付厂房大门费用8250元；3.请求判令东煌公司承担本诉及反诉的诉讼费。一审法院认定事实：2018年3月23日及同年3月28日，东煌公司（出租方、甲方）与南一公司（承租方、乙方）分别签订了合同编号为DHZFHT-20180323、DHZFHT-20180328的《厂房租赁合同》。合同约定：1，甲方出租给乙方的房屋位于常州市武进区（经开区）横山桥镇星辰村委薛巷村89号厂区内，厂房租赁面积分别为608平方米、2432平方米，共计3040平方，厂房为标准厂房，结构为框架，厂内附属设施为1台5吨行车，甲方免费提供厂区内现有办公室一楼大厅西侧四间办公室给乙方作为办公使用，区域面积为180平方。2，厂房租赁自2018年4月6日起至2023年4月5日，时间为五年，合同签订之日起前三年租金不变为50万元，第四年租金为53万元，第五年租金为56万元。合同第八项约定，乙方有下列情形，甲方有权解除合同、收回厂房：（1）不按照约定支付租金达30日；（2）欠缴各项费用达人民币5000元等条款。合同第九项“违约责任”约定，乙方未按约定时间支付租金的，每延期一天，应当按照当年年度租金总额的0.5%向甲方支付违约金，乙方未按约定时间返还厂房，每延期交付一天，应当按照年租金的0.5%支付违约金。合同第十条“其他约定条款”约定，本合同租金为不含税价格，若需要开具发票，所需的一切税费由乙方承担。合同签订后，东煌公司按约将约定的出租厂房交付给了南一公司使用，南一公司实际承租房屋经营南一公司至今，并交纳自2018年4月6日至2021年4月5日间前3年的租金。2020年4月8日，东煌公司就第一年、第二年的全额租金100万元向常州市武进区税务部门申报纳税，因为此前已经按20万租金申报，故又增加80万元租金申报，缴纳税金及滞纳金共计187354.92元，分别为增值税72000元、房产税96000元、城市维护建设税及教育附加税7200元（按增值税72000元的10%计算）、印花税800元、滞纳金11354.92元，共计187354.92元。同期，东煌公司向南一公司发出律师函，要求在收件后3日内将缴纳税金及滞纳金支付东煌公司。南一公司收函后，拒绝承担，理由是合同中约定“需要开具发票，所需的一切税费由乙方承担”，南一公司无需开具发票，无需承担税费，即使开具发票，也仅承担增值税的税金，致双方产生争议。双方间的矛盾，经多方调解无果后，东煌公司遂于2020年5月起诉至一审法院，要求判如所请。诉讼过程中，东煌公司以出租厂房缺乏办理建设工程规划手续为由，变更原有要求解除厂房租赁合同的请求权基础，改为要求确认案涉房屋租赁合同为无效合同，并据此要求南一公司腾房。一审另查明，讼争的常州市武进区（经开区）横山桥镇星辰村委薛巷村89号地址上的厂房，东煌公司持有（2019）武进不动产权第0××2号不动产证，宗地面积为12657.50平方，房屋建筑面积2493.38平方，该房屋对应的权证信息资料是东煌公司2003年办理初始登记即有。2017年，东煌公司在厂区内出资增加建设第三、第四车间建造工程。建设后，东煌公司遂将上述车间出租给南一公司使用，但案涉出租给南一公司的厂房未取得建设工程规划许可证及规划部门批准许可建设相关手续。至本案一审法庭辩论前，东煌公司也未能举证证明存在该许可手续。一审诉讼过程中，南一公司向一审法院提出鉴定申请，请求法院指定司法鉴定机构对申请人厂房装修损失、厂房及设备搬迁损失、因提前解约产生的租金上涨损失、停业损失、员工遣散费用损失进行鉴定。东煌公司亦向该院提出鉴定申请书，请求法院对案涉租赁厂房的地坪损坏状况及修补费用进行鉴定。后，该院启动委托鉴定评估程序。2021年2月24日，江苏鑫洋土地房地产评估公司出具退件函，载明由于鉴定机构仍不能确定东煌公司、南一公司签署的厂房租赁合同是否有效并且尚未解除厂房租赁合同，故无法对双方提出的诉求进行评估，遂将委托申请和相关资料退回本院。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，东煌公司出租给南一公司使用的房屋因未取得建设工程规划许可证等相关手续，故东煌公司、南一公司之间的房屋租赁合同应认定为无效合同。由于涉案的房屋租赁合同为无效合同，在东煌公司要求南一公司返还房屋的情况下，南一公司即应及时腾房，如逾期腾房，应参照房屋租金标准承担房屋占有费。针对东煌公司主张要求南一公司承担的缴纳税金及滞纳金的诉讼请求，因依法纳税是法人、其他组织和自然人应尽的法定义务，虽然租赁合同是无效合同，但针对税费承担的约定条款仍是有效条款，按照合同约定，双方的租金中不包括税金，东煌公司已向税务机关申报纳税，因租金产生的税费根据合同约定是由乙方承担，即应由南一公司承担。东煌公司的该项诉讼请求，该院予以支持。因南一公司实际交纳至2021年4月5日止的租金即前3年的租金已经履行，可认定南一公司占有房屋是支付了相应的对价，故该院对东煌公司要求南一公司承担迟延交租产生的违约金的诉讼请求，不予支持。诉讼过程中，南一公司提出的因承租房屋被确认合同无效会发生损失的意见，为此也提出反诉。由于目前南一公司尚未腾退房屋并搬迁，故相关损失还未发生，同时该相关损失经法院委托评估，鉴定机构也无法进行评估。故南一公司反诉的相关损失，目前因缺乏有效证据加以证明，该院不予支持。南一公司还主张东煌公司应返还垫付的大门费用8250元，南一公司未举证租赁合同中或双方有另外的关于大门费用应由东煌公司完全承担的约定依据，同时因南一公司还在东煌公司的厂区内经营，大门也在其使用范围中，大门费用或成本如何分担尚未确认，故南一公司的该项诉讼请求，该院也不予支持。综上，南一公司上述的诉讼请求，该院均不予支持，南一公司可待相关损失实际发生时，再另案主张权利。本案经调解无果，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、江苏东煌轨道交通装备有限公司与南一智能装备（常州）有限公司签订的厂房租赁合同为无效合同。二、南一智能装备（常州）有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向江苏东煌轨道交通装备有限公司交付承租的坐落于常州市武进区（经开区）横山桥镇星辰村委薛巷村89号厂房，并按照1369.86元每天的标准向东煌公司支付房屋占有使用费至实际搬离之日止。三、南一智能装备（常州）有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向江苏东煌轨道交通装备有限公司支付南一公司垫付的房屋租金产生的税金及滞纳金暂计人民币187354.92元，及承担利息损失（以187354.92元为基数，自2020年5月26日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）。四、驳回南一公司的其余诉讼请求。五、驳回东煌公司的诉讼请求。本诉案件的案件受理费9399元、保全费3320元，合计12719元，由江苏东煌轨道交通装备有限公司负担4256元，由南一智能装备（常州）有限公司负担8463元；反诉案件的案件受理费2250元、保全费1587元，合计3837元，由南一智能装备（常州）有限公司负担。本院认为，一审判决正确，依法应予维持。理由如下：一、关于合同效力。结合租赁合同、住所（经营场所）证明、当事人陈述、权属证书等在卷证据，东煌公司将未取得建设工程规划许可证的涉案房屋出租给南一公司使用，且在一审法庭辩论终结前未取得批准建设的行政许可，依法东煌公司、南一公司之间的房屋租赁合同无效。南一公司提出其对于涉案房屋无合法手续不知情、不存在过错的上诉主张，与事实不符，本院不予采信。二、关于损失。1.鉴定问题。南一公司主张一审鉴定程序违法，没有另行委托鉴定公司。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条的规定，本案一审诉讼中鉴定机构出具退件函等并未违反上述规定，南一公司的该项上诉主张，法律依据不足，本院不予支持。2.损失问题。南一公司主张合同损失，因其尚未腾退房屋搬迁发生，伸缩大门仍在使用中，故一审不予支持，适用法律正确。三、关于税金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，本案中涉案房屋租赁合同无效的情形下，对于税费可以参照约定条款承担，故南一公司提出税务约定条款无效，一审法院对此未予支持，并无不当。综上所述，南一公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，该院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9399元，由上诉人南一智能装备（常州）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙海萍审判员  李连求审判员  刘 颖二〇二一年七月二十九日书记员  曹 颖