山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0112民初6512号 原告：山东恒生物业服务有限公司济南分公司，住所地济南市历城区。统一社会信用代码：91370112560769707A。 法定代表人：董广峰，负责人。 委托诉讼代理人：王本存、陈福亭，上海段和段（济南）律师事务所律师。 被告：雷艳，女，1987年8月11日出生，汉族，住济南市历城区。身份证号码： 委托诉讼代理人：花朋，山东宸合宸律师事务所律师。 原告山东恒生物业服务有限公司济南分公司（以下简称恒生物业济南分公司）与被告雷艳、胡贵民物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，于2021年7月13日公开开庭进行审理，庭前恒生物业济南分公司申请撤回对胡贵民的诉讼，本院予以准许。原告恒生物业济南分公司的委托诉讼代理人王本存、被告雷艳及其委托诉讼代理人花朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒生物业济南分公司：1.判令被告支付自2017年1月1日至2021年6月30日期间的物业费用共计11400.6元；2.判令被告支付违约金144.93元(暂计算至2021年4月14日，最终以被告实际支付之日为准计算)；3.判令被告承担本案诉讼费用。实与理由：原被告双方于2014年4月4日签订《恒生伴山前期物业管理服务协议》，约定原告对恒生伴山小区提供物业管理服务，住宅物业费为1．8元每月每平方米，被告应每年1月15日前交纳1-6月份物业费，每年7月15日前交纳7-12月物业费。被告作为恒生伴山小区2号楼2单元1004室(建筑面积117．29平方米）的业主，享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告缴纳物业服务费用。被告累计欠付自2017年1月1日至2021年6月30日期间的物业费用共计11400．6元，并欠付违约金及利息。原告多次催要，被告拒不支付。现原告依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规，特向法院提起诉讼，望法院查明事实，判如所请。 雷艳辩称，不同意支付物业费。1.物业公司没有履行物业服务协议所约定的事项，交房后未开通彩色可视对讲屏幕，屏幕裸露带电电线，对人身安全造成严重危害，雷艳多次向物业公司反映，但物业公司均以各种理由推拖；2.小区业主多次反映恒生物业济南分公司存在的问题，物业并没有及时处理，另外在小区的公共设施、物业公用房等利用公共区域的收入，也并没有按照物业管理合同当中所约定的一年公示两次，2019年相关业主以反诉的形式要求物业进行公示，法院也判决了支持了该项请求，但恒生物业济南分公司至今没有公示，综上所述，恒生物业济南分公司的诉讼请求，不能得到支持，应当依法驳回。 经审理本院认定事实如下： 淄博恒生物业管理有限公司济南分公司系济南市历城区恒生伴山花园小区的物业服务人。雷艳系恒生•伴山花园小区2号楼2单元1004室业主，房屋建筑面积117.29㎡。2014年4月4日，案外人胡贵民（甲方）与（乙方）淄博恒生物业管理有限公司济南分公司签订《恒生•伴山前期物业管理服务协议》一份，约定淄博恒生物业管理有限公司济南分公司对恒生•伴山花园2号楼2单元1004的物业提供物业服务，收费标准为住宅1.8元/㎡/月，物业服务费由甲方每六个月向乙方缴纳一次，每年1月15日前交纳当年1-6月份的物业管理服务费用，每年7月15日前交纳当年7-12月份的物业管理服务费用；甲方应按时向乙方交纳物业服务费，对物业费的收取乙方有权进行催缴，对于物业使用人或业主不按时缴费的需承担延期一天按总费用3%缴纳滞纳金，并承担由此产生的全部损失及相应的法律责任。《房屋权属状况信息》显示，案涉恒生•伴山花园小区2号楼2单元1004室房屋原系胡贵民与雷艳共同所有，2017年7月5日，房屋所有权人变更为雷艳单独所有。 案件审理中，雷艳称恒生•伴山花园小区2号楼2单元1004室房屋一直由其居住使用，认可其欠交2017年1月1日至2021年6月30日期间的物业服务费。 另查明，2017年9月12日，淄博恒生物业管理有限公司济南分公司变更为恒生物业济南分公司。其他生效判决查明，2016年至2019年4月期间，恒生物业济南分公司虽然为业主提供了物业服务，但未达到合同约定的物业服务标准且服务质量存在瑕疵，服务中存在多处卫生死角，清洁不到位；小区大门夜间无人值班、巡逻，安保执勤人员未到岗，地下室房门多处被撬，未尽到安全保障义务；消防器材损坏、缺失问题严重。 本案庭审中，恒生物业济南分公司提交2019年12月与案外人签订的《物业保洁委托服务合同书》、2020年4月与案外人签订的《绿化养护合同》、2020年9月与案外人签订的《绿化施工协议》、2020年9月与案外人签订的《空调百叶窗检修合同》，2020年6月与案外人签订的《恒生伴山项目外包保安服务合同》、2020年8月与案外人签订的《建筑消防设施维修保养合同》、恒生物业济南分公司提供物业服务及与业主恳谈会照片，拟证明恒生物业济南分公司积极履行合同义务，全方位加强了保洁、绿化、消防、安保等服务质量，大幅提升小区环境，并召开业主恳谈会与业主沟通物业服务事宜。经质证，雷艳对上述证据均不予认可。 雷艳提供微信聊天截图3份，拟证明雷艳多次与物业交涉安装彩色可视对讲屏幕事宜，物业均以各种理由推拖。经质证，恒生物业济南分公司对证据真实性不予认可，称对讲系统自接收房屋时就没有，雷艳应当向开发商而非物业公司主张违约责任；微信聊天截图中的聊天对象无法确认是否是物业公司的工作人员，即便是，雷艳2020年6月16日称“催了三年也没来给我安装上”，说明雷艳在2017年左右反映过该问题，涉案房屋保质期自2014年至2017年，雷艳在房屋保质期内向开发商主张过，因此应由开发商来承担相应责任。 本院认为，恒生物业济南分公司（原淄博恒生物业管理有限公司济南分公司）系案涉小区的物业服务公司，其与原房屋共有人胡贵民签订的《恒生伴山前期物业管理服务协议》对双方权利义务进行明确，后案涉房屋所有权由胡贵民与雷艳共同共有变更为雷艳单独所有，雷艳、恒生物业济南分公司均应依照《恒生伴山前期物业管理服务协议》的约定行使权利、履行义务。雷艳享受了恒生物业济南分公司提供的物业服务，应向恒生物业济南分公司交纳物业费。雷艳主张的彩色可视对讲屏幕缺失问题，存在房屋及配套设施质量等原因导致，其可向义务人另案主张权利。物业费的交纳以业主接受物业服务为条件，与公共区域收费情况是否公示不存在对价关系。对于物业服务质量中的一般瑕疵，业主可以通过建议或投诉的方式，促使物业服务企业加以改进，如仅以不满物业服务质量为由拒交物业费，会导致物业服务企业经费不足，进而导致服务质量恶化，最终损害包括已经交纳物业费的业主在内的全体业主的利益。 另根据其他案件查明，2016年1月至2019年4月期间，恒生物业济南分公司存在保洁、安保、消防等瑕疵行为，影响业主的正常生活。恒生物业济南分公司在本案中提供的证据可以证实，其公司对于物业服务中存在的卫生、安保、消防等问题进行了整改并积极与业主沟通服务事宜，其他涉案业主亦认可恒生物业济南分公司2019年、2020年的服务质量相比之前有所改善。 综上所述，根据本案事实及其他案件查明事实，本院确定雷艳按照80%的比例交纳2020年6月30日之前的物业服务费、正常交纳2020年7月1日之至2021年6月30日期间的物业服务费。雷艳系因其物业的对讲系统存在问题希望恒生物业济南分公司积极参与解决而不交物业费，并非主观故意拒交物业费，且恒生物业济南分公司提供的服务中存在一定瑕疵，应积极进行改进，故本院对其要求雷艳向其支付违约金的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百三十七条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告雷艳于本判决生效之日起十日内支付原告山东恒生物业服务有限公司济南分公司2017年1月1日至2021年6月30日期间的物业服务费9627.16元（117.29㎡×1.8元/㎡/月×42个月×80%+117.29㎡×1.8元/㎡/月×12个月）； 二、驳回原告山东恒生物业服务有限公司济南分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费44元，由被告雷艳负担。 本判决为终审判决。 审判员  张本荣 二〇二一年七月十五日 书记员  王志宇