山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终5500号上诉人（原审被告）：济南云升企业管理咨询有限公司，住所地济南市。法定代表人：亓超，总经理。委托诉讼代理人：郑吉泉，山东尽善律师事务所律师。委托诉讼代理人：安昕，山东漫森律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南众鑫有限责任公司，住所地济南市。法定代表人：李延平，董事长。委托诉讼代理人：马斌，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：于海萍，国浩律师（济南）事务所律师。上诉人济南云升企业管理咨询有限公司（以下简称济南云升公司）因与被上诉人济南众鑫有限责任公司（以下简称济南众鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2021）鲁0105民初343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月8日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。济南云升公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判为驳回济南众鑫公司请求解除合同的诉讼请求；2.变更一审判决第三项，因新冠疫情、政府拆迁和济南众鑫公司违约，请求降低2020年度租金；3.变更一审判决第四项，因政府拆迁和济南众鑫公司违约，请求降低2021年1月1日以后的租金；4.撤销一审判决第五项，改判为驳回济南众鑫公司主张违约金的诉讼请求或者判决较低数额的违约金；5.依法分担一审诉讼费用，二审诉讼费用由济南众鑫公司承担。事实和理由：一、不能因为济南云升公司逾期支付租金而解除合同。1.不可抗力事件导致济南云升公司没有能力交纳租金。2020年年初遇到新冠疫情，政府不允许营业，直至五月份才能营业，这期间济南云升公司没有收入。政府允许开业不久，又逢政府拆迁，租赁房产也在拆迁之列，济南云升公司无法保证经营到什么时候，许多客户看到政府拆迁，纷纷搬走，新的客户也不敢签订长期协议，严重影响到济南云升公司的经营。新冠疫情和政府拆迁属于法律上的不可抗力事件，与订立合同时的情形相比，情势发生重大变更，济南云升公司没有能力按照原来合同履行交纳租金的义务。2.济南众鑫公司解除合同的目的是要独占拆迁补偿，不应得到支持。济南云升公司花巨资装修了房屋，遇到政府征收，济南云升公司要求征收部门给与装修补偿和营业损失等补偿，因济南云升公司不是房屋所有权人，征收部门不与济南云升公司签订征收协议，也不接触济南云升公司。济南众鑫公司解除合同的目的就是要占有征收部门应该给予济南云升公司的征收补偿。济南众鑫公司在配合济南云升公司与征收部门达成协议，或者济南众鑫公司把征收部门应该给承租人装修补偿和营业损失补偿情况下，济南云升公司同意解除合同。二、一审法院按照合同约定判决支付2020年6月1日至2020年12月31日的租金违反公平原则，因新冠疫情、政府拆迁和济南众鑫公司违约，应该适当降低2020年度租金。济南云升公司并非违约，而是发生了新冠疫情和遇到政府征收的不可抗力事件无力履行合同。济南云升公司属于住宿和出租服务业，因2020年以来的疫情受到了致命影响。在租赁期内，又遇到了政府征收，周围房屋被拆，引起客户恐慌，客户纷纷退租，或者签订短期租赁合同，比较大的客户因为无法保证承租期限不再签订租赁合同，济南云升公司的收入远不够支付济南众鑫公司的租金，请求法院参照中共山东省委经济运行应急保障指挥部《关于加快企业项目全面复工达产的若干政策措施及实施细则》第五条的规定和山东省人民政府办公厅《印发关于抓好保居民就业、保基本民生、保市场主体工作的十条措施》第二条的规定，根据《合同法》第一百一十七条，免除2020年第一季度租金，减半支付济南众鑫公司2020年后三个季度的租金。按照合同约定，济南云升公司应该支付济南众鑫公司2020年度租金1,550,000元，实际已经支付516,666.67元（免除一个月），参照上述政策，2020年度应该支付租金581,250元（1550000/12/2*9），故尚欠租金64,583.33元（581250-516666.67）。2020年6月起，因为拆迁，济南众鑫公司将电梯报停，电梯无法使用，严重影响到客流量。济南众鑫公司报停电梯属于违约行为，也应该承担违约责任，济南云升公司主张据此降低租金。三、济南云升公司不应该支付违约金；即使应该支付违约金，一审判决违约金也过分高于实际损失，请求二审法院予以降低。1.发生不可抗力事件应该免除济南云升公司的违约责任，不应该支付违约金。新冠疫情和政府拆迁属于法律上的不可抗力事件，特别是前者。无论是根据《合同法》规定，还是《民法典》规定，济南云升公司都不应该支付违约金。2.即使应该支付违约金，原判决违约金也过高。如前所述，济南云升公司拖欠租金64,583.33元。即使济南云升公司应该承担延迟支付租金的违约金，一审判决支付516,666元也远远高于给济南众鑫公司造成的损失。济南云升公司迟延支付租金，给济南众鑫公司造成的实际损失也就是利息损失。如果法院认定应该承担责任，考虑到疫情和政府拆迁原因，根据法律规定，济南云升公司承担的违约金不能高于同期利息损失加上利息的30%。照此计算，因2020年5月一年期限同业拆借利率3.85%，济南云升公司仅仅应该承担3232.40元（64583.33*3.85%*1.3）的违约金责任，一审判决支付516,666元违约金，差距太大。退一步讲，即使判决济南云升公司按照合同约定标准支付2020年6月1日至12月31日的租金904,166.67元（1550000/12*7），按前述计算，违约金为45,253.54元（904166.67*3.85%*1.3），一审判决516666违约金也远远高于实际损失。3.一审判决以免租期租金作为违约金的标准不当。免租期是合同约定的，济南云升公司延期支付租金是因为疫情和政府拆迁，不是恶意为之，本不该承担违约责任，即使承担也应该按照前述规定计算后调整，不能把免租期租金直接作为违约金。四、因政府拆迁和电梯无法使用，请求降低2021年1月1日以后的租金。目前济南云升公司承租的房屋以外都已拆除，严重影响到了济南云升公司的经营；电梯无法使用，也影响到济南众鑫公司经营。请求二审法院适当降低2021年1月1日以后的租金。五、因济南众鑫公司2021年5月15日断水断电，5月10日封围挡导致济南云升公司无法经营，因此请求法院判令租金或使用费支付至2021年5月10日止。综上，一审判决解除合同不当；因为疫情和政府拆迁，按照原合同约定判决2020年度租金违法；济南云升公司本不应该承担违约责任，即使承担，违约金也远远高于实际损失。请二审法院依法裁决。济南众鑫公司辩称，请求法院驳回济南云升公司的上诉，维持一审判决。理由如下：一、济南云升公司逾期缴纳租金，严重违反物业租赁合同的约定，已经达到合同解除条件，济南众鑫公司有权解除合同并要求济南云升公司缴纳拖欠的租金。1.济南众鑫公司与济南云升公司之间签订的物业租赁合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应严格遵守。济南云升公司自2020年6月开始逾期缴纳租金，经济南众鑫公司催交后仍未缴纳，已构成违约并达到租赁合同约定的解除条件。2.云升公司提出减少租金没有法律依据，因受疫情影响，济南众鑫公司已经免除了济南云升公司一个月的租金，承担了相应的社会责任，济南众鑫公司是民营企业，济南云升公司要求以国有单位的标准减免租金无法律依据。济南云升公司该种试图转嫁经营风险的行为更是违反诚实信用与公平原则。二、济南众鑫公司与济南云升公司之间的法律关系为房屋租赁合同法律关系，双方之间权利义务的基础为房屋租赁合同，案涉房屋征收补偿与济南云升公司不存在任何关系。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条、第17条第l款第3项的规定，房屋征收停产停业损失补偿费的补偿对象是“被征收房屋的所有权人”，即房屋停产停业损失补偿费应当归“被征收房屋的所有权人”所有。济南云升公司非被征收房屋的所有权人，其无权主张案涉房屋的拆迁补偿。三、一审法院判决以免租期租金作为违约金符合法律规定，不存在违约金明显过高、显失公平、不合理的情形。《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”就本案而言，l.截止到一审法院判决房屋租赁合同解除之日，济南众鑫公司因济南云升公司的违约行为已经产生了实际损失，包括租金损失120多万及租金的滞纳金、免租期租金516666元，违约金5万元、律师费等，济南云升公司至今也没有证据证明一审法院判决的违约金过高；2.违约金通过约定预先确定，违约金在弥补守约方损失的同时，还具有对违约方的惩罚性作用，济南众鑫公司在合同履行过程中不存在任何违约行为，不存在过错，而济南云升公司逾期交纳租金的违约行为一直存续，房屋租赁合同是双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定合法有效，双方当事人应当恪守诚信，全面履行合同义务，因济南云升公司违约，一审法院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错及预期利益，一审法院判决的违约金符合公平原则和诚实信用原则。综上，济南云升公司的上诉请求没有法律依据和事实基础，请求二审法院驳回其上诉请求，维持一审判决。济南众鑫公司向一审法院起诉请求：1.判令解除济南众鑫公司与济南云升公司签订的齐鲁鞋城物业租赁合同，由济南云升公司腾空房屋并按合同约定交付给济南众鑫公司；2.判令济南云升公司支付自2020年6月1日至合同解除之日的租金（暂计算至2020年11月30日为959,592.76元）及逾期支付租金的滞纳金（滞纳金自欠付之日至实际支付之日，每逾期一天按照应付款的2‰计算）；3.判令济南云升公司支付自合同解除之日起至实际返还房屋之日止占用房屋的费用（房屋占用费用按照租赁合同约定的1.473126元/天/平方米租金标准计算）；4.判令济南云升公司补交免租期租金516,666元；5.判令济南云升公司承担违约金50,000元；6.判令济南云升公司支付律师费100,000元；7.判令济南云升公司承担诉讼费、保全费等费用。一审法院认定事实：坐落于济南市天桥区济泺路82号写字楼登记所有权人为济南众鑫公司，房屋所有权证号为济房权证天字第090246号。2017年7月14日，济南众鑫公司（出租方/甲方）与济南云升公司（承租方/乙方）签订齐鲁鞋城物业租赁合同，对双方的权利义务等事项进行了约定，主要为：乙方向甲方承租位于济南市天桥区济洛路82号齐鲁鞋城批发中心写字楼2-7层层面积为5765.39平方米（不含基站用房）的商业物业，品牌及用途为蚂蚁公寓；承租期5年，自2017年8月1日始至2022年7月31日；装修期四个月，自2017年8月1日始至2017年11月30日，装修期内租户无需缴纳租金、物业服务费、推广费；租赁费为（1）2017年8月1日至2018年7月31日每日0.736563元/平方米，合计租赁费为1,033,333元；（2）2018年8月1日至2019年7月31日、2019年8月1日至2020年7月31日、2020年8月1日至2021年7月31日、2021年8月1日至2022年7月31日，每租赁期内每日0.736563元/平方米，每年合计租赁费为1,550,000元；租赁费交付方式为自2017年8月1日至2022年7月31日每6个月缴纳一次。合同签订时，预付6个月租赁费258,333元（2017.8.1-11.30装修期免4个月费用，实收两个月），乙方按照上述约定提前10个工作日支付下一次租赁费；租赁质保金和履约质保金共130,000元，水电费押金为50,000元。除上述约定内容外，双方还对合同的解除、物业的交还、违约责任等各方面内容进行了约定，主要为：乙方违反本合同及其补充条款的约定且经甲方提出后的15日内，乙方未予纠正的，甲方有权提出解除合同；在租赁期限内，乙方逾期交付租赁费、管理费、推广费及水、电、空调、燃气及其他费用之一或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付滞纳金。逾期达7日以上的，甲方有权采取停止供应使用水、电、燃气、空调或其他设施的措施，因此造成的一切后果由乙方自行承担。逾期达30日的，甲方有权单方面解除本合同，收回该物业，乙方应承担免租期全部租赁费及5万元违约金，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿，因此造成的一切后果由乙方自行承担。在租赁期间，除本合同另有规定外，如出现政府决定征用该物业所在土地而需拆除该物业的情况，可提前解除合同；除租赁期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，乙方应在合同提前解除或终止之日起不超过2日内交还物业；乙方逾期交还物业，除应当依照合同最后一个租赁期的第一个月的标准交付逾期期间的租赁费、管理费等各项费用外，每日还应按照合同最后一个租赁期的第一个月日基本租赁费的2倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该物业或甲方依照本合同规定收回物业；甲方因向乙方催讨租赁费或其他费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费、差旅费、诉讼费等其他一切费用），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支；“不可抗力”是指本合同双方不能合理控制、不可预见、亦无法避免的事件（包括市政规划或市政设施问题造成的损害或任何其他类似事件），遭受不可抗力事件的一方可暂行中止履行本合同项下的义务直至不可抗力事件的影响消除为止，并且无需为此而承担违约责任，但应尽最大努力克服该事件，减轻其负面影响；合同结束时（不论基于何种原因），甲方有权要求乙方按下述方式之一交换物业：12.2.1.1乙方自费将该物业内的所有动产（附属设施/设备除外）搬离该物业，该物业交还时的状况应当与乙方在合同结束前1个月正常营业时间时的状况一致；物业之装修及所有附属设施/设备属甲方所有，甲方无须给予乙方补偿，如因乙方原因导致物业的装修或附属设施/设备遭到破坏，乙方应当赔偿甲方由此导致的损失。上述合同签订后，济南众鑫公司依约将案涉物业交付给济南云升公司，济南云升公司进行装修后作为公寓对外出租使用。截至2020年6月1日，合同约定的租金济南云升公司均已交纳（因疫情原因，济南众鑫公司免除了该日之前一个月的租金），但自该日之后的租金，济南云升公司一直未予交纳。2020年10月17日，济南众鑫公司向济南云升公司发送缴费通知单，告知其欠付租金的期间及金额，并要求济南云升公司于2020年10月25日交付款项，逾期将按合同相关规定执行。但此后济南云升公司仍未交纳租金。为此济南众鑫公司提起诉讼，请求判如所请。合同履行过程中，济南众鑫公司曾于2020年6月12日向济南云升公司致函，表明因市政规划调整，案涉物业将面临拆除，故通知济南云升公司提前做好相关准备，济南众鑫公司在收到有关部门要求拆迁的通知后将按照要求拆除房屋并行使单方解除合同的权利。就此济南云升公司与济南众鑫公司又进行了函件沟通，济南云升公司要求中止履行交付租金的义务并主张济南众鑫公司向其进行相应的补偿，济南众鑫公司表示拒绝，双方未能达成一致意见。案涉物业现尚未因拆迁拆除，仍由济南云升公司占有使用。在一审起诉前，济南众鑫公司未向济南云升公司通知过解除合同。另查明，为一审诉讼，济南众鑫公司委托国浩律师（济南）事务所代理本案诉讼，为此支付代理费10万元；济南云升公司委托山东尽善律师事务所代理本案诉讼，为此支付代理费8万元。一审法院认为，济南众鑫公司与济南云升公司之间签订的物业租赁合同，系双方当事人真实自愿的意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应受法律保护，双方均应按约恪守并履行各自的合同义务。自2020年6月份开始，济南云升公司未再交纳租金，且在济南众鑫公司催交后仍未交纳，已构成违约并达到了合同约定的解除条件，故济南众鑫公司现诉请解除合同并要求济南云升公司腾交房屋，合法有据，一审法院予以支持。鉴于济南众鑫公司系以起诉的方式主张解除合同，故一审法院确定以起诉状副本送达济南云升公司之日为合同的解除日期。依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。案涉物业至今一直由济南云升公司承租使用，故其对合同解除前的租金，应予支付。济南众鑫公司主张其按合同约定标准支付自2020年6月1日至合同解除之日的租金，合法有据，一审法院予以支持。自合同解除之日至实际腾交房屋之日，济南云升公司仍实际占用房屋，而双方合同亦约定了解除合同后的物业交还及逾期交还物业的房屋占用费的交纳事宜，故济南云升公司应当依照合同约定支付该期间的房屋占有使用费，现济南众鑫公司主张该费用，一审法院予以支持。但根据合同约定，该期间房屋占有使用费的标准为每日0.736563元/平方米，济南众鑫公司以每日1.473126元/平方米的标准主张权利，无合同依据，一审法院按合同约定标准予以调整。同时，合同中约定了2天的物业交还期限，超过该两天方为逾期，故该费用的起算时间，一审法院亦依照双方约定调整为合同解除后的2日后。关于济南众鑫公司主张的免租期租金、违约金、欠付租金的滞纳金、律师费等各项费用，虽然合同中均有约定，但上述费用亦均属于违约责任的范畴，现济南众鑫公司一并主张，济南云升公司对此提出抗辩，认为系重复主张违约责任且超出济南众鑫公司的实际损失，在此情况下，一审法院综合考虑本案的合同约定、违约程度、当事人对违约责任的预见以及因违约造成的实际损失等多方面因素，酌情择一以免租期租金作为违约责任的承担予以确定。据此，济南众鑫公司主张的免租期租金一审法院予以支持，其他违约费用，一审法院不予支持。因免租期租金的承担系双方作为违约责任予以约定，现济南众鑫公司以济南云升公司违约导致解除合同而主张该权利，不超过诉讼时效，故济南云升公司对该费用已经超过诉讼时效的抗辩，一审法院不予采纳。关于济南云升公司因疫情影响要求减免租金的抗辩意见。因济南众鑫公司已就疫情影响原因免收了一个月的租金，承担了相应的社会义务，其作为民营企业，不能苛责其承担与国有单位相同的租金减免义务，而应以合同约定为主调整双方之间的权利义务关系，故一审法院对济南云升公司的该项抗辩意见不予采纳。关于济南云升公司要求取得装修、营业损失补偿的相关抗辩意见，因济南众鑫公司对案涉物业享有所有权，案涉物业如遇拆迁，应由拆迁部门按照相关拆迁政策与所有权人就拆迁补偿事宜签订协议，故济南云升公司作为承租人要求追加拆迁部门为第三人并取得拆迁的相关权益，于法无据。同时，案涉物业现尚未拆迁且仍由济南云升公司占有使用，其在承租期间如因拆迁造成损失，可依据合同约定与济南众鑫公司依法予以处理。据此，济南云升公司要求济南众鑫公司在配合其与征收部门达成协议或者把征收部门应该给济南云升公司的装修和营业损失补偿给付的情况下才同意解除合同的抗辩意见，一审法院不予采纳，其要求追加征收部门为第三人的请求，一审法院亦不予准许。关于济南云升公司抗辩以其交纳的保证金18万元充抵欠付租赁费的意见，经审查该保证金分为租赁及履约保证金13万元水电费保证金5万元两部分，因双方之间现尚未交接房屋，未对全部费用进行清算，故一审法院对该保证金在该案不予理涉，双方可待具体相关费用结算完毕后另行依法依约处理。综据上述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款、第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第二款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、济南众鑫有限责任公司与济南云升企业管理咨询有限公司之间2017年7月14日签订的齐鲁鞋城物业租赁合同于2021年2月3日解除；二、济南云升企业管理咨询有限公司于判决生效之日起30日内腾空上述第一条所列齐鲁鞋城物业租赁合同项下物业并交还济南众鑫有限责任公司；三、济南云升企业管理咨询有限公司向济南众鑫有限责任公司偿付自2020年6月1日起至2021年2月3日止的租金（日租金标准为0.736563元/平方米，按5765.39平方米计算），于判决生效之日起10日内付清；四、济南云升企业管理咨询有限公司向济南众鑫有限责任公司偿付自2021年2月6日起至实际腾交物业之日止的房屋占有使用费（日房屋占有使用费标准为0.736563元/平方米，按5765.39平方米计算），于判决生效之日起10日内付清；五、济南云升企业管理咨询有限公司向济南众鑫有限责任公司支付违约金516666元（即免租期租金），于判决生效之日起10日内付清；六、驳回济南众鑫有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计14,570元，济南众鑫有限责任公司负担986元，济南云升企业管理咨询有限公司负担13,584元。本院二审期间，济南云升公司提交如下证据：证据一，特种设备使用照片及特种设备注销登记表一张，照片拍摄于出租房屋电梯内，登记表是济南众鑫公司工作人员向其提供的，以上证据证明2020年12月22日出租房屋的电梯因拆迁已办理注销登记而无法使用，因影响经营故请求调整相应租金或使用费；证据二，济南众鑫公司分别于2021年5月1日、2021年5月26日下发的通知书、快递寄送证明、照片三张及视频光盘一张，证明2021年5月1日济南众鑫公司通知济南云升公司腾空房屋，并回函表示将于2021年5月15日停水停电，照片和光盘证实因济南众鑫公司已将出租房屋围挡导致济南云升公司不能经营，故不应承担2021年5月10日后的租金或使用费。济南众鑫公司对上述证据的真实性均不予认可，认为证据一不能证明所注销的电梯系济南云升公司使用的电梯，也无法证明因电梯停运影响济南云升公司的经营；证据二的通知只是表明双方的租赁纠纷已由法院受理，要求济南云升公司尽快腾空房屋，并未明确告知停水停电时间；照片不能证明围挡由济南众鑫公司设置，也不能证明因围挡影响经营；光盘视频中的人物不能证明系济南众鑫公司人员。二审中，本院对涉案房产进行了实地查勘，并对标山片区临时指挥部的工作人员进行了调查。经查，涉案房产现仍由济南云升公司占有控制。另查明，2020年8月11日政府征收部门对涉案房屋下达拆迁冻结通知，并对涉案房屋所在周边开始实施拆迁前的施工准备工作。本院认为，首先，关于济南云升公司是否构成违约、涉案合同是否应予解除的问题。本案中，承租人济南云升公司至今仍占有使用涉案房屋，其自2020年6月1日起，未再向出租人济南众鑫公司交纳租金，依照双方合同约定，济南云升公司已构成违约，因此，一审法院依照双方合同约定，确认济南云升公司已构成违约，并判令双方租赁合同于一审起诉状2021年2月3日送达至济南云升公司之日解除，具有事实和合同依据，并无不当，本院对此予以维持。济南众鑫公司此前因疫情原因已经豁免了济南云升公司一个月租金，因此，济南云升公司再以疫情为由抗辩拒交租金，理由不能成立，本院不予支持。鉴于涉案房屋装修物的行政征收补偿问题，与本案非同一法律关系，故济南云升公司关于济南众鑫公司在配合其与行政征收部门达成补偿协议、其得到装修补偿和营业损失的前提下才同意解除涉案合同的抗辩理由，亦不能成立，本院不予支持。其次，关于济南云升公司应承担的租金及占用费问题。1、租金问题。双方租赁合同于2021年2月3日解除，济南云升公司欠付的2021年2月3日之前的费用，仍属于欠付的租金问题。鉴于济南云升公司已将涉案房租交至2020年6月1日前，因此，2020年6月1日至2021年2月3日合同解除前的涉案房屋租金，济南云升公司应予支付。但是，经二审查明，政府征收部门于2020年8月11日向涉案房屋下达了拆迁冻结通知，并采取了相应拆除前的准备工作，致使涉案房屋无法正常使用，因此，上述期间的租金，应予酌情减免，综合本案案情，本院酌定上述期间租金按照合同约定的日租金标准50％予以计算。一审法院对此认定不当，本院予以纠正。2、占有使用费问题。2021年2月3日合同解除后的涉案房屋占有使用费，鉴于济南云升公司在知悉济南众鑫公司解除请求后，应及时腾空房屋，将涉案房屋交还给出租人济南众鑫公司，而其以需先取得装修物补偿等理由拒交房屋，前已述及，理由均不能成立，因此，对于2021年2月3日合同解除日至济南云升公司实际腾房之日的涉案房屋占有使用费，一审法院参照双方合同租金约定标准，判令济南云升公司承担上述期间的占有使用费，并无不当，本院对此予以维持。再次，关于违约金问题。鉴于济南云升公司存在欠交租金的事实，双方在租赁合同中对于违约金的计算方式和方法具有明确约定，因此，一审法院以免租期内的租金作为济南云升公司应承担的违约金，具有合同依据，并无不当，本院对此予以维持。其他问题，一审法院已作充分论述，本院予以认可，不再赘述。综上所述，济南云升公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市天桥区人民法院（2021）鲁0105民初343号民事判决第一项、第二项、第四项及第五项及案件受理费负担部分；二、撤销济南市天桥区人民法院（2021）鲁0105民初343号民事判决第三项及第六项；三、济南云升企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起10日内向济南众鑫有限责任公司支付自2020年6月1日起至2021年2月3日止的租金共计679451元；四、驳回济南众鑫有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费24533元，由济南众鑫有限责任公司负担4907元，济南云升企业管理咨询有限公司负担19626元。本判决为终审判决。审 判 员 刘继英二〇二一年七月二十六日法官助理 万振驰书 记 员 李姗姗