吉林省东丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0421民初774号 原告丰泽苑小区业主委员会，住所地吉林省东丰县。 负责人张文远，系该业主委员会主任。 委托诉讼代理人周延军，该业主委员会副主任。 被告东丰县阳光物业管理有限责任公司，住所地东丰县。 法定代表人刘利，该公司总经理。 委托诉讼代理人丛卫义，该公司职员。 委托诉讼代理人徐毅岩，吉林毅岩律师事务所律师。 原告丰泽苑小区业主委员会与被告东丰县阳光物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丰泽苑小区业主委员会负责人张文远及委托诉讼代理人周延军与被告东丰县阳光物业管理有限责任公司的法定代表人刘利及委托诉讼代理人丛卫义、徐毅岩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 丰泽苑小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1.要求被告交出丰泽苑小区物业管理权和园区配套的公共设施设备、该公司立即撤离本小区。2.立即交出所有公共用房和物业管理资料。（1）立即交出物业办公用房、东门卫房、北门卫房和南门卫房、水泵房、燃气配套用房、配电室用房等。（2）立即交出竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，公共电网验收竣工图和业主档案资料。3.请求法庭判令被告2021年1月1日以后的强行服务为无效服务。4.承担此案的全部诉讼费用。事实与理由:东丰县丰泽苑小区系开发商辽源市维德房地产开发有限公司开发的商品房住宅小区，总建筑面积约78000平米，总户数1105户，2008年小区建成后，物业管理一直由佳源物业有限公司承揽服务，为前期物业。2012年佳源物业在未征得业主大会同意和知情的前提下以协议方式私自整体转包给嘉恒物业有限公司，嘉恒物业又于2015年10月又一次在未征得业主大会同意和知情的前提下，整体私自转包第三人东丰县阳光物业管理有限责任公司，法人代表刘利，阳光物业公司此举违反了《物业管理条例》第三十九条“物业服务企事业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理工作一并委托给他人”和《民法典》第九百四十一条，且未在社区和县物业管理服务中心备案。因为丰泽苑小区被以上三个公司私下非法转来转去，转包协议上没有收费标准、没有服务标准，阳光物业公司就自订收费标准，随意服务，加之该公司完全不具备物业服务能力，丰泽苑小区是东丰县知名欧式花园小区，也是较早的高档小区之一，自阳光物业公司非法进入小区后，楼宇门坏了不修，清雪不及时，绿化是树死了就据掉从不补栽，小区内没有安保，监控不完善公共照明不完善，整体是基本不服务，对业主合法诉求不予理睬，服务态度蛮横、语言粗暴或故意刁难、为难业主，造成业主合法权益受到严重侵害，在阳光物业的低劣管理下，小区环境日渐衰败，破烂不堪，房价远低于同路段品质相近的小区，多年来小区业主苦不堪言。为维护广大业主的合法利益，于2020年八月小区业主自发的到街道和社区申请成立丰泽苑小区业主委员会，在福鹿街道、府南社区和县物业管理服务中心领导的热心指导和监督下，于2020年9月28日丰泽苑小区业主委员会正式成立，在此期间阳光物业公司多次阻挠干扰小区业主大会、业主委员会的成立，在业主大会筹备组工作期间，阳光物业公司不但不配合，还恶意阻挠业主委员会成立，被告人和其领导的阳光物业公司人员，在被告人的指使下，百般阻挠业主大会筹备组的工作，威胁、谩骂、恐吓、撕扯粘贴公示的人员，清除业主委员会的公示通知和公告等，不承认业委会的合法存在，致使业主委员会的正常工作无法进行。根据阳光物业公司5年来在丰泽苑小区的所作所为，经丰泽苑小区业主委员会成员全体表决通过，决定从2021年1月1日起解除阳光物业公司在丰泽苑小区的物业服务关系，于2020年11月4日丰泽苑小区业主委员会将《关于办理物业交接的通知函》送达给阳光物业公司，另外，东丰县物业管理服务中心给阳光物业公司下发的《关于丰泽苑小区物业交接相关事宜的通知》送达给阳光物业公司，限期2020年12月31日交接丰泽苑小区物业管理权及相关资料，福鹿街道和府南社区和县物业管理服务中心的领导对物业交接事宜，也做了大量的相关调解协调工作均无果，被告人刘利的阳光物业公司拒绝交接物业管理权，强行的非法霸占小区物业，已经构成了对丰泽苑小区业主公共管理权的妨碍，被告的行为严重违反了《物业管理条例》第二十六条、《民法典》第二百七十一条、第九百四十九条，阳光物业公司应立即移交小区物业管理权，移交小区物业管理资料，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费，造成业主损失的，应当赔偿损失。丰泽苑小区业主委员会为维护全体业主的合法权益,特向法院起诉，请求贵院依法判决，维护原告合法权益。 被告东丰县阳光物业管理有限责任公司辩称，一、原告主体不适格。1、被答辩人与答辩人没有法律关系，被答辩人不具备原告主体资格。答辩人自2015年10月向丰泽苑小区的业主提供物业服务，是基于与丰泽苑小区业主的签订的物业服务合同，现合同未到期，小区业主也未向答辩人提出提前解除合同，且答辩人与广大业主都在履行合同。业主委员会要解除合同没有法律依据和合同约定，所以被答辩人不应是本案适格的原告。2、我国《物业管理条例》第十一条、《物权法》第七十二条，《民法典》第278条规定“下列事项有业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。”“业主共同决定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。”通过法律规定，就可以看出，解聘答辩人必须依据法定程序，而被答辩人没有经法定程序，而是用授权业主委员会解聘答辩人的方式代替了法定的业主共同决定程序。实际上关于解聘答辩人的过程中即由业主委员会直接决定解聘答辩人了，再次过程中业主委员会成为解聘、选聘物业服务企业的实际决定者，行使了属于全体业主的共同决定权，业主共同决定事项是法律强制性规定，被答辩人之所以置法律于不顾，主要原因是业主委员会中至少有一半成员曾因不交物业费被答辩人起诉，形成积怨。试想，每个小区都会有不交物业费的业主，如果都因此与物业服务企业形成矛盾且私自解聘物业服务企业，形成风气，将严重扰乱社会秩序，所以，请人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。 二、答辩人在丰泽苑小区提供物业服务并非是前期物业服务合同而是依据丰泽苑小区广大业主签订的是五年定期合同，此合同合法有效，尚未到期，被答辩人无权私自解除。《物业管理条例》第二十一条规定：业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案中，答辩人并不是与建设单位签订的合同，是与丰泽苑小区广大业主签订的物业服务合同。我国《民法典》第465条规定“依法成立的合同受法律保护”依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力。合同成立也可以解除，但是《民法典》第562条规定了合同解除的条件，但在本案中解除条件并不成就。依据《民法典》第578条规定被答辩人应当承担违约责任。 三、答辩人与业主签订的物业服务合同尚未解除，被答辩人主张答辩人交出办公设备、小区设施没有法律依据。首先，被答辩热陈述说，2021年1月1日起解除阳光物业公司在丰泽苑小区业主服务关系，通知函2020年11月4日送达给了答辩人。从被答辩人的自认中得知，即使有这么个通知，被答辩人也没有依据法定日期前通知（即60日前），所以并不发生效力，物业服务关系并没有解除。其次，即使是本案中被答辩人以及诉讼请求法院判决解除双方关系，被答辩人没有依据法律程序决定此事，也不应得到人民法院的支持。 四、被答辩人所说与事实不符。1、答辩人在为丰泽苑小区服务，并不是私下转来转去，而是2009年丰泽苑小区物业由开发商自建自管。因工程开发建设环节存在各种问题，物业管理形同虚设。2012年2月开发建设单位物业管理者郭殿平接管小区，成立了嘉恒物业（无资质），但是由于工程质量问题，如自来水管道破损、暖气管道破损、暖气主管道腐烂、弧形窗玻璃透气、渗水、顶楼漏水以及不及时给业主办理房照等，造成业主拒绝缴纳物业服务费、水费、燃气费。截止到2015年8月，小区业主累计欠费高达100余万元，使物业无法再继续服务下去，后经开发生同意，物业撤出、小区弃管。在弃管的两个月期间，县内各物业企业无人接管，致使小区环境极端恶劣，垃圾成堆、夜里漆黑（无人交公用电费）。直到2015年10月，经建设单位同意，小区由现物业阳光物业管理有限公司接管，条件是：1、协调暖房子工程；2、修理自来水管道并补缴5万元原物业拖欠的水费；3、更换供暖管道；4、补缴原物业拖欠的燃气费3万余元；4、为业主办理房照。阳光物业进驻小区后开展工作的服务项目;2016年至2020年，阳光物业公司累计投入资金70余万元；投资50余万元更换部分自来水主管道；投资22万元（由暖房办解决资金）做了楼盖防水；投资8万元安装小区全网覆盖的数字监控系统；投资3万元建成小区车辆号牌自动识别系统；协调自来水公司将原由物业管理的自来水交给自来水公司管理，使业主每吨水费下降了8毛钱；安装便民充电桩；协调开发商办理房照（由物业上访到国务院、建设部等），由其是协调办理房照更是解决了业主的大问题。以上，是答辩人这几年做的工作的一部分，但由此可以看出答辩人在丰泽苑小区提供物业服务尽职尽责，完全履行了合同。 另外答辩人依法与丰泽苑小区业主签订了物业服务合同，依法依约在向广大业主提供服务。收费标准经物价局批准、备案，且在同行中收费标准也是低档标准。几年来答辩人的服务项目、种类、质量都足以证明答辩人提供物业服务的事实。综上所述，被答辩人的诉讼请求没有法律依据和事实依据，请人民法院依法驳回诉讼请求。 原告丰泽苑小区业主委员会围绕诉讼请求依法提交了十二份证据即证据一、2020年10月19日东丰县东丰镇府南社区开具的丰泽苑小区业主委员会备案证明信一份，证明丰泽苑小区业主委员会的合法有效性。证据二、刘利诉丰泽苑业主委员会撤销权一案，2021年4月13日东丰县人民法院一审判决书和2021年6月2日辽源市中级人民法院二审判决书各一份，证明丰泽苑小区业主委员会的合法有效性。经当庭质证，被告东丰县阳光物业管理有限责任公司对证据一、证据二的真实性无异议，对证明问题有异议，认为原告2020年10月19日在社区进行备案；且不能证明业主委员会解聘阳光物业管理公司的程序合法。本院认为，以上二份证据均为合法有效，本院予以采信。证据三、丰泽苑小区业主大会在选举业主委员会选票样本，证明丰泽苑业主委员会是受业主大会授权（在每一张选票中，都有业主授权和每一位业主授权签字），选聘和解聘物业并与之签订物业服务合同，业主委员会是行使自己的权利，履行应尽的职责。经当庭质证，被告东丰县阳光物业管理有限责任公司对真实性有异议，原告并未提供真实的选票，不能证明业主委员会成立合法，也不能证明业主委员会解聘被告符合法定程序。本院认为，该证据为空白样本，并不具备证据效力，故本院不予采信。证据四、丰泽苑小区业主大会议事规则，第二条第三款、第三条第二款，证明业主大会已授予业主委员会，解聘或选聘物业企业并与之签订物业服务合同的权利。经当庭质证，被告东丰县阳光物业管理有限责任公司对其真实性、证明问题均有异议，1、首先业主大会议事规则的指定不符合法定程序，是业委会成立之后才成立的议事规则。2、业主大会议事规则严重违法，我国物业管理条例、物权法、民法典均强制性规定选聘和解聘物业服务企业的决定是业主共同决定事项，而业主大会议事规则竟然规定，选聘和解聘物业服务公司是业主委员会的职责，严重违反法律规定。原告公开对抗法律，系无效规则。业主大会议事规则不是全体业主共同制定的。本院认为，业主大会议事规则是业主委员会遵循的法定规则，业主委员会既然成立，就应遵守，故本院予以采信。证据五、2020年10月19日丰泽苑小区业主委员会已通知形式，书面向业主大会汇报关于重新考察选聘物业服务企业的工作，张贴在小区内各楼宇门和门卫（因当时没有刻章，全体业委会委员签字通过），证明业主委员会严格按照《业主大会议事规则》流程工作，履行应尽职责。经当庭质证，被告东丰县阳光物业管理有限责任公司对该证据认可，但是对证明目的有异议，考察选聘物业服务公司不是业主委员会的权利，是业主共同的权利。本院认为，由于该证据被告认可，故本院予以采信。证据六、2020年11月23日丰泽苑小区业主委员会以通知形式，书面向业主大会汇报关于选聘物业服务企业的结果、交接日期和2021年物业费如何交纳的情况，张贴在小区内各楼宇门和门卫。证明业主委员会严格按照《业主大会议事规则》流程工作，履行应尽职责。经当庭质证，被告东丰县阳光物业管理有限责任公司对该证据有异议，这个通知我们见过，这份证据不能证明原告解聘物业是合法的，反而证明原告在小区内制造不和谐、不安定因素，阻止广大业主履行生效合同，阻止业主向被告缴纳物业费，导致被告经济损失严重。证据七、2020年11月4日丰泽苑业主委员会送达阳光物业公司的《关于办理物业交接的通知函》，证明原告已按法律程序提前通知被告，明确通知解除与阳光物业公司的物业服务关系并约定交接人和交接日期，但被告公然违背法律规定拒不交接，霸占丰泽苑小区物业管理权、强行服务，该阶段服务应属于无效服务，被告应立即交出丰泽苑小区物业管理权，并且不应该请求业主缴纳该阶段物业费用的依据。经当庭质证，被告东丰县阳光物业管理有限责任公司对该证据有异议，1、不能证明原告依据法律规定在法定时间内向被告送了该通知函，且接受通知函的并不是被告的法定代表人，没有在这个时间内收到过通知函。2、这份证据证明了原告公然违反了法律的规定，选聘物业应该是业主共同决定的事项。所以此通知函应属无效。证据八、丰泽苑业主大会对解聘阳光物业公司的公投表决统计表，已超过法定参与票数、同意票数、参与面积和同意面积（公投表决票原告在福鹿街道办事处封存，请贵院到福鹿街道办事处详查核实）。证明丰泽苑小区业主大会对解聘阳光物业公司的进一步明确表态，确认业主委员会的前提工作是正确的。证据九、2020年12月24日丰泽苑小区业主委员会向东丰县物业管理服务中心提交的物业交接的协助申请。证明丰泽苑小区业主委员会向东丰县物业管理服务中心汇报物业交接申请，并且双方为丰泽苑小区物业交接做了大量的准备工作。证据十、2020年12月27日东丰县物业管理服务中心向阳光物业公司发送的关于丰泽苑小区物业交接相关事宜的通知函一份、2020年12月24日原告向福鹿街道提交的协助申请一份、2020年12月29日原告向府南社区警务室提交的协助申请一份。证明阳光物业公司公然抗拒行业主管部门的通知和决定，拒不交接，霸占丰泽苑小区物业管理权、强行服务，该阶段服务应属于无效服务，被告应立即交出丰泽苑小区物业管理权，阳光物业拒不交接，我们申请协助的事实。证据十一、丰泽苑小区物业办公室2020年度供暖交费收据一份，证明阳光物业公司不作为，未报请业主委员会同意，擅自向宏宇供热公司报丰泽苑小区物业办公室供暖弃网，为挽救此损失，丰泽苑小区业主委员会筹资垫付该费用7698.60元的事实，该费用应由阳光物业公司承担，如有必要此条可作为增加诉讼请求。证据十二、U盘照片一组，证明社区协调原、被告双方交接的过程。本院认为，以上七份证据是业主委员会自行履行其职责，无可厚非，本院予以采信。 被告东丰县阳光物业管理有限责任公司在庭审过程中，向本院提供六份证据即证据一、重要通知三份（原告方举过的通知）、业主委员会产生的形式和职权一份、原告的业主委员会备案申请书、业主大会议事规则各一份、丰泽苑小区业主投票名单一份，证明原告解聘被告未经过法定程序，没在法定规定时间内，解聘通知不生效的事实。2020年9月21日选出五名业主成员在先，业主大会议事规则形成在后。原告主体不适格，原告在投票票数未过半数、不是业主的投票也没有过半数，原告的业主委员会也是无效的。没有经过业主共同决定成立业主委员会，且票数均不过半。经当庭质证，原告丰泽苑小区业主委员会对其真实性无异议，认为我们这三份通知就是以公示角度召开业主大会下发的。我们的通知都是合法的。业主委员会两次选票，两次公投，丰泽苑1105户住宅，我们到城建局调取住宅整个面积及人数，在法律上已经过半。本院认为，原告的诉讼主体是依法成立，是合法有效的，因此，对该组证据的真实性本院予以采信。 证据二、丰泽苑小区物业服务合同及业主公约一份（825名业主签订），证明被告已经与825名业主签订物业服务合同，其余100多户虽然没有服务合同，但也已经形成了实际的物业服务合同关系，按时缴纳物业费的事实。经当庭质证，原告丰泽苑小区业主委员会有异议。认为业主没有权利与物业公司签订物业服务合同，小区是一个整体，单个业主和物业是无法签订合同的，这个也不叫合同，这是委托公约，在小区业主办房照的时候，如果不签开发商不给出手续，所以才有这组证据。本院认为，该证据是部分业主与被告东丰县阳光物业管理有限责任公司签订的，而行使委托物业服务的应是小区的业主委员会，故该证据本院不予采信。证据三、（2020）吉0421民初711号民事判决书一份复印件、物业费收据七十五份复印件、完税证明三份复印件，证明我方曾因业主未交物业费，依据我们签订的物业服务合同起诉卢洪涛胜诉的事实。被告与丰泽苑小区广大业主签订有效的物业服务合同，双方都依约履行的事实。经当庭质证，原告丰泽苑小区业主委员会对其真实性无异议，证明问题有异议，只能证明在成立业主委员会之前的事实，在2021年成立业主委员会后，该服务就无效了。本院认为，该证据只能证明被告在服务期间行使的权利，但不能证明其物业服务合同是有效的。证据四、业主委员会备案申请书一份，证明2021年2月20日之前业主委员会并未经过街道批准，不能行使业主委员会职权的事实。经当庭质证，原告丰泽苑小区业主委员会有异议，认为业主委员会成立是在街道办事处备案，有备案信，2020年10月19日备案的。本院认为，业主委员会是否备案，应以街道的备案时间为准。证据五、原告方向社区提供的报备材料一份，其中张文远、吴继红两人住址为一处，属于虚假报备情况。经当庭质证，原告丰泽苑小区业主委员会对真实性无异议，但认为当时吴继红的住址打错了，是笔误。本院认为，是否是虚假报备，单凭此证据不足以证明其目的。证据六、图片六十二张、投资款项收据及合同四十七张，证明被告入住丰泽苑小区做了大量的工作，依法履行了合同义务。经当庭质证，原告丰泽苑小区业主委员会有异议，认为提供的票据均为白条子，没有法律依据，都是物业正常应该维修的范围，应该修缮的远远没有修。恰恰说明被告因没有及时修缮，标志性建筑被作为危建拆除了。本院认为，该组证据只能证明被告在物业服务期间所做的工作。 根据原告当庭陈述以及举证、采信的证据，本院综合认定如下事实：东丰县丰泽苑小区系开发商辽源市维德房地产开发有限公司开发的商品房住宅小区，2008年小区建成后，物业管理一直由佳源物业有限公司承揽服务，为前期物业。2012年以后，该小区的物业管理工作在未经征得业主大会同意的情况下几经转包，从2015年10月开始，由现在的被告东丰县阳光物业管理有限责任公司进行物业管理。2020年10月19日丰泽苑小区业主委员会正式成立；于2020年11月4日，原告丰泽苑小区业主委员会将《关于办理物业交接的通知函》送达给被告东丰县阳光物业管理有限责任公司；于2020年11月23日，原告丰泽苑小区业主委员会以通知的方式向被告东丰县阳光物业管理有限责任公司送达解聘通知；2020年12月27日，东丰县物业服务中心向被告东丰县阳光物业管理有限责任公司发出关于丰泽苑小区物业交接相关事宜的通知。由于原、被告间分歧较大，物业管理交接工作至今无法进行。故原告丰泽苑小区业主委员会诉讼来院。 本院认为，虽然原告丰泽苑小区业主委员会与被告东丰县阳光物业管理有限责任公司未签订书面的物业服务合同，但被告东丰县阳光物业管理有限责任公司自2015年10月至今在丰泽苑小区提供物业服务，双方之间已形成事实上的物业服务合同关系，且双方之间未约定服务期限，故原告丰泽苑小区业主委员会成立后，可随时要求解除双方之间的物业服务合同关系。2020年11月23日，原告丰泽苑小区业主委员会以通知的方式向被告东丰县阳光物业管理有限责任公司送达解聘通知，故本院认为，丰泽苑小区与被告东丰县阳光物业管理有限责任公司之间的物业服务合同关系于2020年11月23日已解除，被告东丰县阳光物业管理有限责任公司应按原告丰泽苑小区业主委员会及东丰县物业服务中心的要求，将小区的物业管理权及相关资料、设施、设备交给原告丰泽苑小区业主委员会。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款”物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”的规定，原告要求被告退出丰泽苑小区服务区域、将物业管理用房及资料移交给原告的诉讼请求，符合相关法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第九十一条第七项、第九十二条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、被告东丰县阳光物业管理有限责任公司在本判决书生效后十日内退出丰泽苑小区服务区域，并将物业管理权、物业用房（包括物业办公用房、东门卫房、北门卫房和南门卫房、水泵房、燃气配套用房、配电室用房等）及相关资料（包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，公共电网验收竣工图和业主档案资料）交给原告丰泽苑小区业主委员会。 二、驳回原告丰泽苑小区业主委员会其他诉讼请求。 案件受理费50元（原告已垫付），由被告东丰县阳光物业管理有限责任公司负担。此款于上款一并执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。 审判长  管汉生 审判员  杜景伟 审判员  朱晓艳 二〇二一年七月十六日 书记员  卜 宁