吉林省辽源市中级人民法院民事判决书（2021）吉04民终280号上诉人（原审原告、案外人）：孙宗友，男，汉族，1970年2月6日出生，住所吉林省辽源市龙山区。        委托诉讼代理人：于忠秋，辽源市龙山区新兴法律服务所基层法律服务工作者。        被上诉人（原审被告、申请执行人）：辽源市兴业建筑工程有限责任公司，住所吉林省东辽县经济开发区（辽源市恒信商品混凝土有限公司东侧）。        法定代表人：纪长君，执行董事。        委托诉讼代理人：王晓枫，吉林常春（辽源）律师事务所律师。        委托诉讼代理人：朱红君，吉林常春（辽源）律师事务所实习律师。        被上诉人（原审被告、被执行人）：辽源市兴鹏房地产开发有限公司，住所吉林省东辽县白泉镇东桥社区（赵家道口东侧）。        法定代表人：闫永臣，经理。        委托诉讼代理人：臧志鹏，吉林达信律师事务所律师。        上诉人孙宗友因与被上诉人辽源市兴业建筑工程有限责任公司（以下简称兴业公司）、辽源市兴鹏房地产开发有限公司（以下简称兴鹏公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省辽源市龙山区人民法院（2020）吉0402民初1951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。孙宗友及其委托诉讼代理人于忠秋，兴业公司的委托诉讼代理人王晓枫、朱红君，兴鹏公司的委托诉讼代理人臧志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        孙宗友上诉请求：1．撤销（2020）吉0402民初1951号民事判决，依法改判。2．判令解除对孙宗友所有的永晟园ABC幢1单元102-201号房的查封并停止执行。3．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2014年6月10日，兴鹏公司与孙宗友签订装饰装修工程协议书，约定由孙宗友完成42套住宅房屋的装修。工程完工后，双方于2014年7月7日签订《工程款抵债协议书》，认定了42套住宅房屋的装修结算价格为316.9万元。兴鹏公司支付本次装修工程款是用永晟园ABC幢1单元102-201号房，面积为：312.68平方米，单价：13，800.00元，房屋总价：4，314，984.00元。双方约定用其中首付款2，164，984.00元在工程款316.9中万元扣减，剩余款项兴鹏公司以现金方式支付结清。2014年7月23日，兴鹏公司与孙宗友签订《商品房买卖合同》（该合同已在不动产登记中心备案登记），兴鹏公司将永晟园第ABC幢1单元102-201号房出售给孙宗友，房屋总价款为4，314，984.00元，首付2，164，984.00元。余款于2014年7月25日，由孙宗友与中国银行股份有限公司辽源桥西支行及借款保证人兴鹏公司共同签定了《个人商业用房贷款合同》，以孙宗友所购买的永晟园ABC幢1单元102-201号房作为抵押，贷款215万元，此款由银行直接支付兴鹏公司作为购房款，贷款期限为120个月。至今孙宗友每月如期还贷，目前尚有80多万贷款没有还完。上诉人认为，一审法院判决存在错误，具体理由如下：一、本案是否属于异议之诉受案范围。案外人对执行标的主张权属的实体异议与原判决、裁定无关的，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的执行异议之诉的审理范围，案外人提起执行异议之诉的，人民法院应当围绕该异议是否成立以及案外人享有的民事权益是否足以排除执行进行裁判。案外人、申请执行人提起执行异议之诉，除应符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十七条外，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零六条规定，还必须同时符合下列条件：（一）经执行法院审查并作出执行异议裁定；（二）案外人、申请执行人应当自执行异议裁定送达之日起十五日内提起执行异议之诉；（三）案外人的异议是针对执行标的物权利和归属的异议，不属于对原生效裁判和执行行为的异议；（四）案外人、申请执行人有明确的对执行标的排除执行或继续执行的诉讼请求。因此本案属于异议之诉受案范围，一审法院以不属于受案范围驳回起诉，没有法律依据。二、一审法院已推定事实进行判决，于法无据。孙宗友施工的42套装修房屋的价值，在签订商品房买卖合同前，就已经由双方确认，且装修工程已施工完毕，孙宗友装修的房屋均有实际住户能够予以证明。说明孙宗友施工的装修费是经过合同双方确认完毕的，其数额认定就是工程款的结算依据。至于剩余工程款支付与本案商品房买卖合同没有任何关联性。但一审法院判决却采取了推定事实认定，在无证据支持的前提下，直接否定《工程款抵债协议书》的效力，又直接推定债务履行期没有届满加之未进行决算，最后直接演义到工程抵债没有实际发生。一审判决如此“认定事实”，没有法律依据。而判决却以不是受案范围进行的裁判，所以上诉人认为推定的事实与判决事项，风马牛不相及。望二审法院尊重客观事实，公正作出判决。三、孙宗友是否享有足以排除执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，孙宗友均符合上述条件，所以孙宗友享有足以排除执行的民事权益。具体为：1．有不动产登记中心登记备案的房屋买卖合同，且进行了预告登记；2．交付了全部购房款；3.2014年12月底，孙宗友收到交付房屋钥匙，自行安装了房屋的楼梯，对房门进行了改建，房屋内存放了大量的个人财物，并依法缴纳房屋的水电费、物业费等，所以孙宗友已实际占有和使用了该房屋。4．因当时孙宗友购买的是期房并不是现房，在签定《商品房买卖合同》时，尚不能办理房屋过户手续，所以在签订按揭抵押购房合同的当日，才办理了房屋买卖的预告登记。按照《商品房买卖合同》的约定，办理买卖房屋过户登记需要兴鹏公司在房地产项目竣工后，向不动产登记机关申报资料，在获批后才能办理房屋过户登记。因此，办理房屋过户手续是兴鹏公司的责任，根本不是孙宗友等购房者的责任。至今兴鹏公司也没有履行通知义务，告知孙宗友等购房者可以办理买卖房屋过户手续，兴鹏公司也从来都没有通知过按揭抵押贷款的银行办理房屋抵押登记。因此，永晟园ABC幢1单元102-201号房没有办理房屋过户登记孙宗友没有过错。鉴于上述事实，孙宗友享有排除执行的民事权益，一审判决驳回诉请没有法律依据，望二审给予纠正。四、一审判决变相否定了银行贷款合同效力，应否追加贷款银行为本案第三人。一审法院虽判决驳回孙宗友的诉请，从表面上看是排除执行的民事权益，但实质上该判决存在否定房屋买卖合同，换言之也是变相否定抵押贷款合同效力。如此判决将会出现两种结果：一是孙宗友房屋买卖合同有效、抵押合同有效，但孙宗友不能获得物权，由孙宗友向兴鹏公司主张违约责任，但兴鹏公司现在什么财产都没有。但现合同孙宗友仍在实际履行，如法院利用公权力造成孙宗友的合同目的无法实现，对孙宗友而言法律公平正义又体现在哪里。二是房屋买卖合同、抵押合同均无效，涉及到返还，那么孙宗友偿还银行贷款的135多万元，银行怎么返还。银行支付给兴鹏公司的资产又如何返还。这一切均是未知，因此不能仅凭该一审判决，就直接否定本案所涉法律关系的权益吧。因此上诉人认为，如不追加银行为第三人，案涉法律关系很难厘清，案件的结果也只有支持孙宗友的诉请，才是符合法律规定的。综上，本案属于异议之诉受案范围，上诉人享有排除执行的民事权益。        兴业公司辩称，上诉人所提出的上诉理由缺乏事实与法律依据，现有证据不能证明其具有足以排除执行的民事权利，应当依法予以驳回，理由如下：第一，上诉人所称“一审法院以不属于受案范围驳回起诉”与事实不符。一审法院已经按照案外人执行异议之诉的程序，对本案进行了实体审理，并作出了明确判决，不存在上诉人所指出的情况。第二，上诉人所提出的“一审法院以推定事实进行判决”的理由不能成立。根据民诉法解释第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第九十条第二款规定，“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中应当由孙宗友承担举证证明责任，一审中孙宗友提供的证据不足以证明其在人民法院查封之前，已经向兴鹏公司支付了全部价款，一审判决以孙宗友提出的证据不足以证明其主张为由驳回其诉讼请求，完全符合法律规定，不存在以推定事实进行判决这一情况。第三，孙宗友依法不享有足以排除执行的民事权益。首先，现有证据无法证明孙宗友在人民法院查封之前，已经合法占有案涉房产。上诉人与兴鹏公司之间签有42套房屋的装修协议，在装修期间上诉人完全可以合理的持有这42套房屋的钥匙，并进行改建，而案涉房屋恰恰就在这42套房屋之列。上诉人所称其持有案涉房屋的钥匙、安装了楼梯，并对房屋进行了改建，包括房屋内存放了大量的个人物品等，都不足以证明其对案涉房屋是因买卖行为而合法占有。而且，案涉房屋在人民法院查封之前始终处于闲置状态，对于价值400余万的房产，且每月都要偿还高额贷款，让房屋闲置数年之久，这一做法也不符合社会一般人的生活习惯。其次，现有证据不能证明上诉人在人民法院查封之前已经支付全部购房款。一审判决对这一问题已经给予了充分论述，答辩人完全同意。根据合同法以及民法典的有关规定，债务抵消的条件是双方互负债务、互享债权，且所抵债务均合法有效并已经到期。本案中，孙宗友主张交付案涉房屋的首付款系用工程款抵顶，但签订《工程款抵债协议书》时，孙宗友仅施工了两套房屋，工程款316.9万元仅是孙宗友对42套房屋装修做的预算金额，工程款至今尚未决算，即孙宗友所主张用于抵消房屋价款的工程款，在签订协议之时尚未真实发生，并且至今仍未确定，无法证明兴鹏公司与孙宗友签订的《工程款抵债协议书》是否已经实际履行，也无法证明用以抵债的不动产价值与原债务数额合理对应且经清算债务数额已经确定，更无法证明孙宗友已经支付了全部购房款。再次，案涉房屋未办理登记手续实因上诉人自身原因造成。根据物权法以及民法典的有关规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。本案中，上诉人的确对案涉房屋办理过预告登记，而该预告登记的失效，恰恰证明了案涉房屋并不是像上诉人所称的，由于兴鹏公司的原因而无法办理登记，而是上诉人本身怠于行使权利，迟迟未申请办理登记手续。第四，上诉人的第四项上诉理由与本案没有关联性，答辩人不作评论。综上所述，上诉人的上述情况不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第二、三、四项规定之情形，不应享有足以排除执行的民事权益。答辩人认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以支持，上诉人的上诉理由不能成立，应当依法予以驳回。        兴鹏公司辩称：首先，第三人将永晟园小区ABC幢1单元102-201号房屋卖给孙宗友是完全合法有效的，第三人与孙宗友在2014年6月10日签订装饰装修工程协议书，孙宗友给第三人装修42套住宅房屋，双方为此又签订了工程款抵债协议书，用装修结算价格316.9万元抵顶部分购房款，剩余款项以现金支付方式结清。孙宗友与第三人在2014年签订商品房买卖合同，并在中国银行辽源桥西支行进行贷款，现仍每月如期还贷，以上证据证明双方房屋买卖合同是真实有效的。其次，孙宗友未办理房屋过户导致被兴业公司执行查封不是第三人单方的过错，是由多种原因所导致，具体理由如下：第三人将房屋于2014年7月23日卖给孙宗友，直到2016年才具备办理房屋登记的条件，第三人公司在当时由于资金紧张，考虑每开一张发票均要交税，而所领取的发票仅一百余张，所以虽然也想尽量给购房者提供发票，但由于孙宗友购买的门市房金额巨大，总金额近400余万，而普通商品房才二三十万，当时考虑发票有限，才尽量给普通商品房购房者提供发票，对像孙宗友这样的购买门市房的，也就拖延晚些提供，所以，不是上诉人故意不提供，而是考虑多数购房者的权利，临时决定的。另外，由于当时办理相关业务的人员也不是天天在岗，也有相关业务要办，所以谁想办理，就得多次找，或者在单位等候，虽然孙宗友也多次来找兴鹏公司的法人，但也未向其它业主天天主动等候，如果天天来找也就可以领取发票，这也是孙宗友未能及时领取发票的原因，综上，第三人未能及时将发票提供给上诉人，不是第三人单方的原因，是多种原因造成的，第三人请求法庭公正审理，查清事实。        孙宗友向一审法院起诉请求：1．解除辽源市龙山区人民法院对孙宗友所有的永晟园ABC201号房屋的查封；2．判决对孙宗友所有的永晟园ABC201号房屋不得执行；3．诉讼费由被告承担。        一审法院认定事实：2014年7月7日，兴鹏公司（甲方）与孙宗友（乙方）签订《工程款抵债协议书》，载明：甲乙双方经协商，就甲方欠乙方装修工程款抵偿乙方购买甲方房屋预付款事宜，达成如下协议内容：一、甲乙双方于2014年6月10日签订装饰装修协议书，乙方给甲方装修42套房屋，工程款共计316.9万元。二、乙方于2014年7月7日购买甲方商业用房屋一栋：坐落：永晟园小区，面积：312.68平方米，单价：13，800.00元，房屋总价：4，314，984.00元，乙方应向甲方交纳首付款2，164，984.00元。三、甲乙双方经协商同意，就甲方拖欠乙方的工程款316.9万元抵偿乙方欠甲方首付款2，164，984.00元，剩余款项以现金支付，双方结清上述款项。四、本协议经双方签字盖章后生效，不得反悔，否则承担违约赔偿责任。上述协议签订时孙宗友装修了2个样板房外，其余工程尚未开始施工。孙宗友自认至今与兴鹏公司尚未就已完成工程进行决算，《工程款抵债协议书》第三条约定的“剩余款项以现金支付”亦未实际支付。2014年7月23日，兴鹏公司（甲方）与孙宗友（乙方）签订《商品房买卖合同》，甲方将永晟园第A、B、C幢1单元102-201号房出售给乙方，房屋总价款为4，314，984.00元，付款方式为首付2，164，984.00元，贷款215万元。2014年7月25日，孙宗友与贷款人中国银行股份有限公司辽源桥西支行及借款保证人兴鹏公司共同签定了《个人商业用房贷款合同》，由孙宗友以所购买的永晟园ABC102-201号房作为抵押，按揭贷款215万元，用于交付购房款余款215万元，贷款期限为120个月。银行已经向兴鹏公司支付215万元。        一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，孙宗友主张交付案涉房屋的首付款系用工程款抵顶，但签订《工程款抵债协议书》时，孙宗友仅施工了两套房屋，工程款316.9万元仅是孙宗友对42套房屋装修做的预算金额，工程款至开庭时尚未决算，因此，孙宗友主张工程款抵顶首付款2，164，984.00元在签订《工程款抵债协议书》时尚未实际发生，孙宗友现有证据不足以证明达成抵债协议时原债务履行期限已经届满，亦不足以证明兴鹏公司与孙宗友签订的《工程款抵债协议书》是否已经实际履行、工程款最终决算金额，不足以证明用以抵债的不动产价值与原债务数额合理对应且经清算债务数额已经确定，无法证明孙宗友2014年7月7日已经支付了全部首付款2，164，984.00元。综上，孙宗友现有证据不足以证明其享有足以排除执行的民事权益，其诉讼请求缺乏依据，不予支持。孙宗友关于“解除辽源市龙山区人民法院对孙宗友所有的永晟园ABC201号房屋的查封”的诉讼请求，不属于案外人执行异议之诉审理范围，不予处理。判决：驳回孙宗友的诉讼请求。案件受理费100.00元，由孙宗友负担。        本院二审期间，孙宗友围绕上诉请求依法提交了《联名证明单》、收据、转账凭条，本院组织当事人进行了质证。本院经审核认为，上述证据能够证明孙宗友与兴鹏公司之间存在建设工程施工合同关系，双方已经按照约定履行，本院予以采纳。本院依职权和兴业公司的申请，调取了兴鹏公司的记账凭证、预收账款明细账和孙宗友的新线借记卡历史交易明细清单、中国银行交易流水明细清单，本院组织当事人进行了质证。本院经审核认为，上述证据能够证明孙宗友与兴鹏公司之间存在房屋买卖合同关系，双方已经按照约定履行，本院予以采纳。        本院对一审查明的相关事实予以确认。本院另查明，辽源市龙山区人民法院在审理兴业公司诉兴鹏公司建设工程合同纠纷一案中，于2019年6月5日作出（2019）吉0402民初1182号民事裁定，查封了兴鹏公司所有的永晟园小区的部分房屋，包括门市二层201室。孙宗友提出执行异议，申请中止执行该房屋并解除查封。辽源市龙山区人民法院于2020年11月25日作出（2020）吉0402执异75号执行裁定，驳回孙宗友的异议请求。        本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，在人民法院查封之前，孙宗友与兴鹏公司签订了《商品房买卖合同》。该买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的买卖合同。兴鹏公司的财务账簿中有孙宗友全部购房款的记录，孙宗友还房贷的账户交易记录也没有任何异常，能够佐证孙宗友与兴鹏公司陈述的房屋买卖事实是真实的。孙宗友提供的辽源市永洁物业服务有限公司出具的《证明》、照片、证人佟宝东的证言，能够证明在人民法院查封之前，孙宗友已领取案涉房屋的钥匙，对该房屋进行了装修，已合法占有该房屋。孙宗友提供的《工程款抵债协议书》、兴鹏公司为孙宗友出具的收到首付款的收据、孙宗友为兴鹏公司出具的收到工程款的收据、转账凭条、《联名证明单》等证据，形成完整的证据链条，能够证明孙宗友与兴鹏公司之间存在建设工程施工合同关系、兴鹏公司应当向孙宗友支付工程款、孙宗友以放弃向兴鹏公司索要部分工程款的方式支付了购房首付款。孙宗友提供的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》、《中国银行交易流水明细清单》，能够证明孙宗友以向银行借款的方式支付了购房款的余款。孙宗友在与兴鹏公司签订《商品房买卖合同》后，立即办理了预购预告登记，说明孙宗友并没有怠于行使权利。案涉房屋未办理过户登记，是因兴鹏公司的原因造成的，兴鹏公司对此已经做出解释和说明。因此，孙宗友对永晟园ABC201号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。        综上所述，孙宗友的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：        一、撤销吉林省辽源市龙山区人民法院（2020）吉0402民初1951号民事判决；        二、不得执行辽源市龙山区永晟园小区ABC201号房屋。        一审案件受理费500.00元、二审案件受理费41，320.00元，由辽源市兴业建筑工程有限责任公司负担。        本判决为终审判决。        审判长    李爽审判员    温桂杰审判员    鲁银辉二〇二一年七月二十九日书记员    杨赫卿