贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初9183号 原告：彭太林，男，1963年8月26日出生，汉族，住四川省岳池县。 原告：邓慧兰，女，1964年8月3日出生，汉族，住四川省岳池县。 二原告委托诉讼代理人：张忠应（特别授权），系原告彭太林、邓慧兰女婿。 被告：贵州泰然房地产开发有限公司,住所地:贵州省毕节市七星关区文峰路，统一社会信用代码:91520500573310903W。 法定代表人:陈黎，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴燕梅（一般授权），该公司员工。 原告彭太林、邓慧兰与被告贵州泰然房地产开发有限公司（下称“泰然房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告彭太林、邓慧兰及其委托诉讼代理人张忠应，被告泰然房开公司的委托诉讼代理人吴燕梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭太林、邓慧兰向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即为原告办理涉案房屋XX号房的《不动产权证书》，并将办理的《不动产权证书》交付给原告；2、判决被告向原告支付逾期办理涉案房屋不动产权证书的违约金，暂计金额62058.75元，实际金额从2018年6月1日起计算至实际办理涉案房屋的不动产权证书并交付原告之日止；3、判决被告返还原告所交各项开户费共计4130元（有线电视开户费330元、电开户费520元、天燃气开户费2500元、光纤宽带开户费280元、可视对讲开户费500元）；4、本案诉讼费用全部由被告承担。（庭审中，原告将第2项诉讼请求中的违约金计算方式明确为“以购房款335000元为基数，从2018年6月1日起按同期同类银行贷款利息的1.3倍计算至不动产权证书交付原告之日止。”） 事实及理由：原告购买被告修建的位于毕节市七星关区（住房）一套。为明确房屋买卖的相关事宜，原、被告双方于2016年的1月4日就房屋买卖事宜签订了《商品房买卖合同》，合同约定主要内容为（具体约定内容见合同）：“原告所购买房屋的房号是XX，房屋总款是335000元，建筑面积是119.02平方米，套内建筑面积是94.06平方米。原告以银行按揭贷款的方式购买，被告在2017年5月31日前交付所购商品房给原告，被告并承诺在2018年5月31日前取得涉案房屋初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告”。涉案房屋《商品房买卖合同》签订后，原告按合同约定和被告的要求交了涉案房屋房款和办理产权转移所需的相关费用和房屋交付使用的各项开户费（各项开户费金额见交费收据）。原告履行了原告该履行的义务，被告只是按约定的交付时间交付了涉案商品房，但是没有按约定为原告办理涉案房屋的产权转移登记和未交付办理商品房转移登记的有关文书，至今被告还没有为原告办理涉案房屋的不动产权证书证。综上所述，根据原、被告双方签订《商品房买卖合同》的约定，被告已逾期办理涉案房屋的所有权转移登记的权属证书，其行为已构成违约，应承担违约责任。另外，被告收取原告的各项开户费无法律依据，应返还原告。因此，为维护原告的合法权益，原告依法诉至法院，望依法支持原告的诉讼请求为谢。 被告泰然房开公司答辩称：截止至庭审时，涉案房屋尚不能办证。可视对讲费500元不能退还，办证违约金等请求法院依法判决。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月4日,以原告彭太林、邓慧兰为买受人，被告泰然房开公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发的位于毕节市七星关区，该商品房建筑面积为119.02平方米，套内建筑面积为94.06平方米，房屋总价款335000元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人采取贷款方式付款，于合同签订之日向出卖人交付首期房款120000元，余款215000元以银行按揭支付。出卖人应当在2017年5月31日前向买受人交付该商品房，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准。出卖人承诺于2018年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定的日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款×的违约金。”同时，商品房买卖合同《补充协议》约定：“若出卖人代办房屋所有权证，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理房屋所有权证所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若买受人自行办理的则由买受人自行到相关部门缴纳以上费用及办理相关手续。”商品房买卖合同签订后，原告向被告支付购房款335000元。同时，被告向原告收取了电入户费520元、有线电视入户费330元、天燃气入户费2500元、光纤宽带入户费280元、可视对讲500元，以及涉案房屋的契税、印花税、产权登记费、交易手续费、维修基金、抵押费等。截止至庭审时,涉案房屋尚不具备办理转移登记的条件。原告认为,被告在履行商品房买卖合同过程中存在违约，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 上述事实，有当事人的陈述及提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己义务。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告应按照合同约定履行相应义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人承诺于2018年5月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，并就逾期交付有关文书在180日内的违约责任进行了约定，对逾期超过180日以后买受人不退房的违约责任未进行约定。同时，双方在《补充协议》中约定：“若出卖人代办房屋所有权证，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理房屋所有权证所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若买受人自行办理的则由买受人自行到相关部门缴纳以上费用及办理相关手续。”被告收取原告办证所需费用表明，原、被告之间成立事实上委托代办产权证书的委托关系，被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，转化为告知其已经取得办理商品房转移登记条件的义务。截止至庭审时，涉案房屋尚不具备办理转移登记的条件。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条的规定，被告应当承担违约责任。违约金计算期间为，从2018年6月1日起计算至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。关于违约金计算标准的问题。原、被告双方未对逾期交付办理商品房转移登记有关文书超过180日买受人不退房的违约金计算标准进行约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，以及参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，违约金应按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍进行计算。2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上所述，原告诉请逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，应以原告已付购房款335000元为基数，从2018年6月1日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算至2019年8月19日，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条的规定，对原告诉请判决被告办理并交付涉案房屋的不动产权证书的请求，因涉案房屋尚不具备办理转移登记的条件，属事实上履行不能，故对原告的该项诉请本院不予支持。原告可待条件成就后另行主张权利。 对于原告诉请判决被告退还各项开户费的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条：“商品房买卖合同应当包括下列内容：（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”的规定，水、电、燃气、有线电视等作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用理应包含在商品房价格中。根据在案证据显示，被告在收取涉案房屋总价款之外，另行向原告收取了电入户费520元、有线电视入户费330元、天燃气入户费2500元、光纤宽带入户费280元。根据前述《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定，以及原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。因此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告电入户费520元、有线电视入户费330元、天燃气入户费2500元、光纤宽带入户费280元的行为无事实及法律依据，且加重了原告的责任，原告可诉请被告予以退还。对于原告诉请被告退还可视对讲费500元的请求。因可视对讲系统的安装涉及该住宅小区、单元楼的各位业主，且安装该系统对于小区安全具有积极作用，统一收取该费用应是原、被告双方共同协商的结果，原告未提供证据被告未履行该义务，故对原告诉请判决被告返还可视对讲费500元的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州泰然房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告彭太林、邓慧兰支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款335000元为基数，从2018年6月1日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算至2019年8月19日，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止； 二、被告贵州泰然房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告彭太林、邓慧兰电入户费520元、有线电视入户费330元、燃气入户费2500元、光纤宽带入户费280元； 三、驳回原告彭太林、邓慧兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费727元，由被告贵州泰然房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 肖 滨 二〇二一年七月二十日 书记员 杨云兴