山东省汶上县人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0830民初2396号原告：汶上县豪达置业有限公司，住所地山东省济宁市汶上县中都街道中达广场7号楼二层201室，统一社会信用代码913708300713028748。法定代表人：刘海生，执行董事。委托诉讼代理人：郭应超，山东邦治律师事务所律师。被告：汶上县幸福物业服务有限公司，住所地山东省济宁市汶上县中都街道中达广场七号楼4楼404室，统一社会信用代码91370830MA3R315WX4。法定代表人：樊兆刚，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王泽台，山东多赢律师事务所律师。原告汶上县豪达置业有限公司与被告汶上县幸福物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汶上县豪达置业有限公司的委托诉讼代理人郭应超、被告汶上县幸福物业服务有限公司的委托诉讼代理人王泽台到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汶上县豪达置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告汶上县豪达置业有限公司、被告汶上县幸福物业服务有限公司2019年12月9日签订的《汶上中达广场前期物业服务合同》终止；2.请求依法判令被告汶上县幸福物业服务有限公司在判决生效之日起三日内完成汶上中达广场物业档案资料的交接并退出汶上中达广场的物业管理；3.请求涉诉费用由被告汶上县幸福物业服务有限公司负担。事实和理由：2019年12月9日，汶上县豪达置业有限公司、汶上县幸福物业服务有限公司双方签订《汶上中达广场前期物业服务合同》，约定汶上县豪达置业有限公司将汶上中达广场委托汶上县幸福物业服务有限公司进行物业管理，物业服务期限为一年，自2019年12月9日起至2020年12月8日止；第三十七条约定汶上县幸福物业服务有限公司提供的服务达不到合同约定的，汶上县豪达置业有限公司有权要求其整改，逾期未整改的，汶上县豪达置业有限公司有权终止本合同等。汶上县幸福物业服务有限公司提供服务不符合合同约定的违约情形具体如下：1、2020年9月4日，山东铁恒消防工程有限公司汶上分公司对讼争小区的物业管理进行检查，并对小区自2019年的消防问题要求整改，该问题经复查仍未达到要求。2、违规擅自占用地下停车位六个、中达广场商业房两间；3、违规收取商户维修费。2020年12月9日，汶上县豪达置业有限公司向汶上县幸福物业服务有限公司发出《解除合同通知》，表示因汶上县豪达置业有限公司、汶上县幸福物业服务有限公司2019年12月9日签订的汶上中达广场前期物业服务合同已到期，现予以解除；请汶上县幸福物业服务有限公司在接到本通知之日起三日内与汶上县豪达置业有限公司进行物业交接工作。讼争前期物业服务合同均系双方真实意思表示，合法有效。因此，在讼争小区业主、业主大会依法另行选聘物业服务企业之前，该合同对签订双方及小区全体业主均具有法律拘束力，汶上县豪达置业有限公司作为讼争小区的建设单位及合同的相对方，有权终止上述合同。汶上县豪达置业有限公司就汶上县幸福物业服务有限公司在履行物业服务合同过程中存在的诸多问题发函要求整改，但至今仍存在上述违规违约问题。汶上县幸福物业服务有限公司未能完全履行物业服务合同约定的内容，而汶上县豪达置业有限公司发函的行为则体现出双方之间对此后合同继续妥善履行的不信任。汶上县豪达置业有限公司因此主张终止讼争的《汶上中达广场前期物业服务合同》并书面通知了汶上县幸福物业服务有限公司。且诉争合同已于2020年12月8日到期，双方也未续签新的服务合同。根据《中华人民共和国民法典》第五百五十七条规定，双方之间的物业服务关系已终止。汶上县幸福物业服务有限公司退出后，讼争小区会有其他物业服务企业及时提供服，不会影响小区居民的正常居住生活，因此汶上县豪达置业有限公司要求汶上县幸福物业服务有限公司退出汶上中达广场以及移交物业档案资料的诉求，于法有据，亦未损害小区业主利益。汶上县幸福物业服务有限公司辩称，汶上中达广场系豪达公司开发的商住一体综合体。2019年12月9日，豪达公司与幸福物业签订《汶上中达广场前期物业服务合同》，约定由后者为中达广场提供为期一年的物业服务，2019年12月9日起至2020年12月8日止；合同到期后，中达广场的住宅业主在汶上县中都街道办事处（以下简称街道办）的指导下，通过投票选举出业主代表并报街道办备案，由该部分业主代表与幸福物业签订《中达广场物业服务协议》，服务期限一年，自2020年12月4日起至2021年12月4日止；幸福物业在全体业主的支持下，勤勉地履行物业服务协议中规定的各项义务，因豪达公司与住宅业主在停车位的问题上发生矛盾，幸福物业按服务协议处理，引起了豪达公司的不满，豪达公司置《民法典》及国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等规定及中达广场物业己经由业主代表签订物业服务协议聘用幸福物业进行管理的客观事实于不顾，擅自与其自己2021年1月份刚刚成立的汶上县中绿物业服务有限公司又签订一份非法的前期物业服务协议，但被告幸福物业是受广大业主委托且与业主代表签订物业服务合同的合法的物业服务人。原告不是适格的诉讼主体，没有诉权。《民法典》第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同……对业主具有法律约束力。第九百四十条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第二百七十八条下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；第九百四十七条物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同终止期限届满前续订物业服务合同。第九百五十条物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人员应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。从上述法律规定可以看出，虽然前期物业服务合同的签订主体为建设单位、物业服务企业，但合同的目的是为了对小区进行物业管理，从而给业主提供良好的居住环境，实际上属于为第三人也就是业主订立的合同，该类合同除对建设单位、物业服务企业有约束力外，对业主也有法律上的约束力。从建筑物区分所有权的角度来看，物业销售后，建设单位的物业所有权以建筑物区分所有权的形式转移给业主，业主享有管理权，因此，物业开始销售后，前期物业合同的解除权只能由业主行使，建设单位不能擅自解除前期物业服务合同，如果建设单位随意解除合同，必然会造成物业管理的无序或不稳定，损害全体业主的利益。另外，即使前期物业服务合问己经届满，也应当由业主与物业服务公司签订物业服务合同，而不是由建设单位签订，因此，在原告与被告签订前期物业服务合同以后，原告对小区物业服务合同再无决定权，原告对原、被告签订的前期物业服务合同没有相应的诉权，其无权请求法院对前期物业服务合同作出评判。《民法典》第九百四十九条第一款规定：物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服各所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人。第九百五十条物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。因此。即使被告退出中达广场物业服务，被告也应该在业主接管前继续处理物业服务事项，并将相关物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料，交还给业主委员会、决定自行管的业主或者其指定的人，而不是原告。原告的此项诉求不符合法律规定。综上，被告幸福物业是受广大业主委托对中达广场进行物业服务的合法主体，应按照合同继续履行物业服务。原告豪达置业没有诉权，其不是合法的诉讼主体，其起诉没有事实根据及法律依据，法院应依法驳回其起诉。本院经审理认定事实如下：2019年12月9日，汶上县豪达置业有限公司与汶上县幸福物业服务有限公司签订《汶上中达广场前期物业服务合同》，约定汶上县豪达置业有限公司将汶上中达广场委托汶上县幸福物业服务有限公司进行物业管理，物业服务期限为一年，自2019年12月9日起至2020年12月8日止；汶上县幸福物业服务有限公司提供的服务达不到合同约定的，汶上县豪达置业有限公司有权要求其整改，逾期未整改的，汶上县豪达置业有限公司有权终止本合同等。2020年12月4日，王宜波、胡峰、陈海波、刘加晴、周承琴作为业主代表与汶上县幸福物业服务有限公司签订《中达广场物业服务协议》，约定将中达广场由汶上县幸福物业服务有限公司提供物业服务，服务期限自2020年12月4日起至2021年12月4日止。现该合同已实际履行。本院认为，根据第九百四十条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”的规定，王宜波、胡峰、陈海波、刘加晴、周承琴作为业主代表与汶上县幸福物业服务有限公司于2020年12月4日签订《中达广场物业服务协议》并已实际履行，原、被告签订的《汶上中达广场前期物业服务合同》依法于2020年12月4日终止。现因该小区已经业主选聘被告作为小区物业服务人，原告作为建设单位已无权与其他物业服务人签订前期物业服务合同，亦无权要求被告汶上县幸福物业服务有限公司进行汶上中达广场物业档案资料的交接并退出汶上中达广场的物业管理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告汶上县豪达置业有限公司与被告汶上县幸福物业服务有限公司于2019年12月9日签订的《汶上中达广场前期物业服务合同》已于2020年12月4日终止；二、驳回原告汶上县豪达置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告汶上县豪达置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  林石二〇二一年七月二十三日书记员  张骏