四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终4610号 上诉人（原审原告、反诉被告）：钟湧波，男，1970年4月8日出生，汉族，住成都市武侯区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：张洪波，男，1971年11月17日出生，汉族，住四川省双流县。 上诉人（原审原告、反诉被告）：李樑，男，1969年5月7日出生，汉族，住成都市武侯区。 三上诉人共同委托诉讼代理人：袁山淮，四川世正律师事务所律师。 三上诉人共同委托诉讼代理人：雷大宁，四川世正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：马麦赛五，男，1982年9月10日出生，回族，住甘肃省临夏市。 委托诉讼代理人：王郑叶，四川川蓉律师事务所律师。 上诉人钟湧波、张洪波、李樑因与被上诉人马麦赛五房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初12286号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 钟湧波、张洪波、李樑上诉请求：1.马麦赛五支付滞纳金71238元、违约金50000元；2.请求撤销原判第三项，改判驳回马麦赛五对装修补偿费和停产停业损失补偿费的反诉请求；3.请求撤销原判第四项，改判保证金23000元不予退还；4.本案一、二审诉讼费由马麦赛五承担。事实与理由：1.马麦赛五存在违约行为，应当依照合同约定承担相应违约责任。钟湧波、张洪波、李樑曾发送了两份催收租金的律师函，均被拒收，本案租赁合同解除的原因是马麦赛五拖欠租金经催告仍不履行的违约行为，而不是征收拆迁。马麦赛五主张其未支付租金是因为可能存在被拆迁的情形，系行使不安抗辩权。但是在2019年7月至10月期间，马麦赛五并未提出中止履行或者要求钟湧波、张洪波、李樑提供担保，甚至在钟湧波、张洪波、李樑发律师函书面催告的情况下，仍表示要行使不安抗辩权，这一主张不能成立。马麦赛五一直占有使用案涉房屋，表明案涉的租赁合同关系并未变更，马麦赛五有义务按照租赁合同的约定在期限内支付租金，钟湧波、张洪波、李樑有权依据合同约定要求马麦赛五支付滞纳金71238元、违约金50000元，且保证金23000元不予退还。2.案涉房屋的装修是在原有装修的基础上，马麦赛五进行装修添附形成，其中包含了双方的投入，因此双方对装修部分因拆迁而转化的装修补偿均享有收益权，钟湧波、张洪波、李樑同意进行平均分配。但由于拆迁人至今未支付该部分款项，因此现在马麦赛五无权要求钟湧波、张洪波、李樑支付，请求二审法院驳回马麦赛五相应的反诉请求。3.停产停业损失依法应由钟湧波、张洪波、李樑获得，这部分补偿的性质实质是对房屋租金损失的补偿，马麦赛五不享有任何的权利，一审法院判令钟湧波、张洪波、李樑将该部分补偿返还给马麦赛五缺乏法律依据。且根据案涉合同第8条第9项的规定，马麦赛五也不享有要求支付停产停业损失的权利。综上所述，请求二审法院依法予以改判。 马麦赛五辩称，1.钟湧波、张洪波、李樑的上诉请求没有事实与法律依据。案涉合同系因钟湧波、张洪波、李樑恶意隐瞒案涉房屋涉及拆迁的重大事实，导致现在案涉房屋被拆迁，合同目的无法实现而解除，马麦赛五不存在任何违约行为，不应承担任何违约责任。钟湧波、张洪波、李樑无权要求马麦赛五支付滞纳金以及违约金，且应当退还保证金。2.案涉合同中存在大量严重侵害一方权益的格式条款，均应当认定为无效，本案合同是因钟湧波、张洪波、李樑违约而解除，故因此给马麦赛五造成的实际损失即装修、加盟、转让以及停业停产损失应当予以补偿。3.钟湧波、张洪波、李樑获得了案涉租赁物装修补助费217440元、停产停业经济损失以及搬迁费226569.62元，但马麦赛五作为承租人以及商铺经营者才是该费用的最终权利人，钟湧波、张洪波、李樑应当予以返还。 钟湧波、张洪波、李樑向一审法院起诉请求：1.解除钟湧波、张洪波、李樑与马麦赛五签订的《房屋租赁转租及续租合同》；2.判令马麦赛五立即向钟湧波、张洪波、李樑归还房屋；3.判令马麦赛五向钟湧波、张洪波、李樑支付从2019年8月7日起至合同解除之日止的租金，并自合同解除之次日起参照房屋租金支付房屋占用费直至腾退房屋之日；4.判令马麦赛五向钟湧波、张洪波、李樑支付滞纳金71238.22元、违约金50000元；5.钟湧波、张洪波、李樑不退还马麦赛五保证金23000元。诉讼过程中，钟湧波、张洪波、李樑撤回第二项诉讼请求。 马麦赛五向一审法院提出反诉请求：1.解除钟湧波、张洪波、李樑与马麦赛五签订的《房屋租赁转租及续租合同》；2.判令钟湧波、张洪波、李樑赔偿马麦赛五损失914192元、退还保证金23000元、返还多收取的租金3495元、支付违约金50000元。诉讼过程中，马麦赛五撤回要求返还多收取租金3495元的诉讼请求。 一审法院认定事实：案涉租赁房屋的所有权人为钟湧波、张洪波、李樑。 2019年3月1日，钟湧波、张洪波、李樑（共同甲方）与马麦赛五（乙方）签订《房屋租赁转租及续租合同》，约定甲方将位于成都市的部分房屋（面积144平方米）出租给乙方，租赁期限从2018年5月17日至2026年5月16日，用途为餐饮；乙方于合同签订当日向甲方支付保证金23000元，租赁期满或合同正常终止后30日内，若乙方无拖欠房租及其他费用并对水电气等系统无损坏、不影响房屋二次租赁等违约行为，甲方将该保证金退还乙方，若乙方存在违约行为，则保证金不退还；乙方应于2019年3月7日向甲方支付一季度（2019年4月7日至2019年7月6日）的租金73130元，于2019年6月7日前支付下一季度（2019年7月7日至2019年10月6日）租金74595元；甲方须在2019年3月2日前向乙方办理租赁物交付手续，甲方出租给乙方的租赁物为原装修状况。合同第八条第九款约定，租赁期限届满时或在租赁期内发生房屋拆迁情况时，乙方保证保持房屋内的装修状况不发生任何改变的情况下无条件、及时地将完整的租赁物移交甲方，并不向甲方进行任何索赔。合同第十一条第二款约定，乙方不按时支付租金，除补足应缴费用外，每逾期一天按每月租金及综合服务费总额的5‰向甲方支付滞纳金，如乙方逾期15日仍未足额支付租金及滞纳金，则视为乙方违约并向甲方支付50000元违约金，甲方有权终止合同并收回租赁房屋，保证金不予退还。同日，李樑出具收条一张，载明：“今收到马麦赛五租赁科华北路51号铺面保证金23000元，租赁期满后由房东无息返还。” 合同签订后，马麦赛五分别于2019年3月7日、3月8日、6月22日向李樑转款50000元、23130元、24865元，共计97995元。 2019年4月25日，马麦赛五申请办理食品经营许可证，工作人员将其申请书退回并注明注册地为政府征收范围内，暂停办理该地所有证照。 2019年5月30日，成都市武侯区公园城市建设和城市更新局张贴《关于公布面向新经济的技术交叉与转化中心项目房屋征收范围及房屋调查的公告》，案涉租赁物属于征收范围。2019年9月9日，成都市武侯区人民政府发布《关于面向新经济的技术交叉与转化中心项目国有土地上房屋征收的公告》以及《面向新经济的技术交叉与转化中心项目房屋征收补偿方案》。2019年11月12日，成都市武侯区公园城市建设和城市更新局张贴《温馨告知》，告知案涉租赁房屋已于2019年9月9日正式纳入征收范围，将对已签约移交的旧房进行拆除，随时存在水电供应临时中断的风险，请尽快停止在此处的经营行为，做好最迟于2019年12月15日前搬离的准备。2020年3月27日，成都市武侯区公园城市建设和城市更新局向案涉房屋的经营者发出《搬迁通知书》，告知租赁房屋的所有产权人均签订了《国有土地上房屋征收补偿合同》并已办理了房屋移交手续，该局拟于2020年4月上旬对川大科技大厦展开整体拆除工作，请于2020年4月5日前搬离。一审庭审中，马麦赛五自认于2020年5月19日搬离案涉房屋。 一审另查明，钟湧波、张洪波、李樑与成都市武侯区公园城市建设和城市更新局（甲方）签订《成都市国有土地上房屋征收补偿协议》，约定被征收房屋位于科××路××、××、××号，建筑面积603.8平方米，装修补助费603.8平方米×1510元／平方米＝911738元，停产停业损失费928886元。 上述事实有房屋所有权证、《物业转让协议》、《房屋租赁转租及续租合同》、银行流水、《关于公布面向新经济的技术交叉与转化中心项目房屋征收范围及房屋调查的公告》、《温馨告知》、《搬迁通知书》、《成都市国有土地上房屋征收补偿协议》等证据及当事人陈述记录在卷佐证。 一审法院认为，钟湧波、张洪波、李樑与马麦赛五签订的《房屋租赁转租及续租合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。现案涉房屋已经被拆迁，租赁合同无法继续履行，双方均主张解除合同，一审法院予以准许。解除时间为本案民事起诉状副本及反诉状副本送达之日，即2020年3月19日。马麦赛五认为钟湧波、张洪波、李樑隐瞒事实欺骗其签订合同无证据证实，一审法院不予采信。 关于本诉，（一）租金，2019年8月7日至2020年1月，马麦赛五一直在正常使用房屋进行餐饮活动，应支付此间租金。2020年初新冠疫情爆发，根据2020年1月25日四川省人民政府办公厅发布的《关于印发应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情1级响应措施的通知》（川办发[2020]6号）、2020年1月27日发布的《四川省应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部公告（第1号）》、2020年3月25日发布的《四川省应急委员会关于将新冠肺炎疫情防控二级应急响应调整为三级应急响应的决定》、2020年3月26日发布的《四川省应对新冠肺炎疫情应急指挥部关于应急响应级别调整为三级后进一步做好疫情防控工作的通知》（川疫指发[2020]37号）等文件内容，可知2020年1月25日至2020年3月25日期间，因新冠肺炎疫情影响，马麦赛五无法正常使用案涉房屋进行餐饮经营，而新冠肺炎疫情属于不可抗力事件，故对于2020年1月25日至3月25日期间的租金，一审法院酌情减免一半。马麦赛五自认于2020年5月19日腾退搬离租赁屋，故租金应为209694.83元（2019年8月7日至2020年5月19日：24865元/月×8个月+24865元/月÷30天×13天），出租人主张租金在该范围内一审法院予以支持。（二）违约金、滞纳金，根据原《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第四项规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形的，可以中止履行。本案中，马麦赛五应于2019年6月7日支付2019年7月7日至10月6日的租金，但因其已于2019年4月25日、5月30日得知案涉房屋因涉及拆迁将不能继续用于经营餐饮，出租人可能丧失提供适租房屋的能力，故马麦赛五暂不支付2019年8月7日后的租金，理由正当，不构成违约，故该项请求一审法院不予支持。 关于反诉的损失赔偿。因合同约定在租赁期内发生房屋拆迁时，出租人不对承租人进行赔偿，故对于马麦赛五主张的加盟费、转让费，一审法院不予支持。但出租人已领取的装修补助费、停产停业经济损失费，系拆迁部门对于商铺实际经营者的补偿，马麦赛五作为商铺的实际经营者，有权向出租人主张返还。故马麦赛五要求钟湧波、张洪波、李樑支付其已领取的相应面积的装修补助费217440元（1510元/平方米×144平方米）、停产停业经济损失费221529.6元（928886元÷603.8平方米×144平方米），一审法院予以支持。 关于保证金是否退还，一审法院认为，因租赁合同已解除，马麦赛五无违约行为，故其要求退还保证金符合法律规定，一审法院予以支持。 关于反诉的违约金。合同订立时出租人无欺诈行为，合同履行中出租人无违约行为，合同的解除系不归责于双方当事人的原因，因此钟湧波、张洪波、李樑不存在违约行为，故该项请求，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第四项、第九十四条、第九十七条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、钟湧波、张洪波、李樑与马麦赛五2019年3月1日签订的《房屋租赁转租及续租合同》于2020年3月19日解除；二、马麦赛五于判决生效之日起十日内向钟湧波、张洪波、李樑支付租金209694.83元；三、钟湧波、张洪波、李樑于判决生效之日起十日内向马麦赛五赔偿损失438969.6元；四、钟湧波、张洪波、李樑于判决生效之日起十日内向马麦赛五退还保证金23000元；五、驳回钟湧波、张洪波、李樑的其他诉讼请求；六、驳回马麦赛五的其他反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4421元，由马麦赛五负担；反诉案件受理费6853.5元，由钟湧波、张洪波、李樑负担3196元，马麦赛五负担3657.5元。 二审中各方当事人均无新证据提交。 二审另查明，2019年2月26日，马麦赛五与案外人林章均就案涉房屋的转让签订《物业转让协议》，约定交房情况为精装带设备，转让费为250000元。钟湧波、张洪波、李樑认可马麦赛五系从原承租人林章均处转让取得铺面。成都市武侯区人民政府颁布的《面向新经济的技术交叉与转化中心项目房屋征收补偿方案》载明，停产停业经济损失补助费选择货币补偿的，支付期限按3个月计算，也可按不超过被征收房屋评估总价3%的标准一次性支付。 本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，钟湧波、张洪波、李樑与马麦赛五签订的《房屋租赁转租及续租合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案二审争议焦点为：1.马麦赛五逾期支付租金是否构成违约，是否应承担违约责任；2.出租人领取的装修补助费、停产停业经济损失费马麦赛五有无权利取得承租对应部分。 关于马麦赛五是否构成违约。本院认为，马麦赛五在2019年5月即知晓了其承租房屋处于拆迁安置范围，故合同的履行处于不确定状态，同时将可能产生实际损失分担等债权债务，故马麦赛五有充分理由相信对方可能丧失合同履行能力，其有权暂不支付租金。拆迁安置属政府行为，马麦赛五不可能要求钟湧波、张洪波、李樑就此提供履行担保。故一审判决马麦赛五不承担违约责任，钟湧波、张洪波、李樑应退还马麦赛五保证金并无不当，应予维持。 关于马麦赛五有无权利取得承租对应部分装修补助费、停产停业经济损失费。本院认为，马麦赛五系从原承租人处转让承租的房屋，转让协议中明确载明了房屋系精装且马麦赛五支付了对价，同时马麦赛五承租后亦仅进行了部分装修，本案中无证据证明最终拆迁时的装修装饰部分系出租人添附，故马麦赛五有权获取对应的装修补助费。关于停产停业经济损失费，本院认为，钟湧波、张洪波、李樑收取租金至案涉房屋拆迁时，且合同未履行原因系房屋拆迁，合同未履行期间远超过行政机关公布的停产停业经济损失补助费计算标准的三个月期间，故马麦赛五有权获取因拆迁导致的停产停业损失。一审判决的认定并无不当，应予维持。 综上所述，钟湧波、张洪波、李樑的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9633元，由钟湧波、张洪波、李樑负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 韬 审判员 王 果 审判员 杜玉兰 二〇二一年七月十四日 书记员 袁雅丽