青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2021）青0103民初2916号原告：马成文，公民身份号码：XXX，男，汉族，1978年3月4日出生，农民，住青海省海东市化隆回族自治县。委托诉讼代理人：马晓云，公民身份号码：XXX，女，汉族，2000年8月6日出生，运城幼儿师范学生，住青海省海东市化隆回族自治县。被告：青海浙商房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91633300661934839B，住所：青海省西宁市城中区创业路108号第6层605室。法定代表人：张勤敏，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：梁志刚,陕西观瀚律师事务所律师。原告马成文与被告青海浙商房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马成文、委托诉讼代理人马晓云、被告青海浙商房地产开发有限公司的委托诉讼代理人梁志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马成文向本院提出诉讼请求：一、被告诚信履约，依照合同第十五条的约定，退还全部房款961254.00元及办证费用46461.00元，并赔偿已付房价的1%，即961254.00×1%=9612.54元，合计金额1017327.54元，其中扣除商铺租赁费100702.00元，即要求被告退还人民币916625.54元（1017327.54－100702＝916625.54）；二、由被告承担本次全部诉讼费用。事实与理由：原告于2015年2月5日与被告签订城中区新城南路6号（暂定名：学府家园）第5号楼6-40商铺的商品房买卖合同，商铺购买费用和办理房产证相关资料与费用亦早在2016年5月份前向被告全部交清。按照合同关于产权登记的约定，被告应当在房屋建成并竣工验收后60日内向房屋登记机构申请办理初始登记。但截至目前，五年时间过去，被告仍未提供该商铺房产证。支付房款及办证费用之后，该商铺在2016年5月15日至2019年5月15日期间被出租过一次，租赁费用为100702.00元，同意由被告扣除该租赁款。鉴于被告不能在规定期限办理产权，原告要求其在收到退房申请后30日内退还扣除商铺租赁款之后的全部房款及相关办证费用，并按已付房价款的1%赔偿本人，合计费用916625.54元，但被告以各种托词表示不予退房。被告在五年时间内没有给我们打过电话，而我催了多次，房产证一直没有办理下来，所以要求退款。被告青海浙商房地产开发有限公司辩称：青海浙商房地产开发有限公司（以下简称浙商公司）完全按照与马成文签订的《商品房预售合同》的约定履行合同义务，积极办理并督促马成文提交办证的相关资料，不存在违约情形。现马成文要求解除案涉合同，退还房屋没有事实及法律依据，恳请贵院依法驳回其诉讼请求。1、浙商公司在合同履行中不存在马成文诉称的违约情形，已经按照合同约定完成首次登记的全部工作，马成文要求解除案涉合同无事实依据。（1）案涉合同第十五条约定：出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收备案后60日内向登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，按下列第1项办理房屋所有权证，即买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权证。根据该约定，浙商公司关于产权办理方面的合同义务为在房屋建成并竣工验收备案后60日向登记机构提出首次登记所需资料即可，而不是60日内将不动产权证交付给马成文。(2)浙商公司与马成文于2015年2月5日签订5号楼6-40商铺的《商品房预售合同》；马成文于2016年5月15日付清房款及各种费用，浙商公司将房屋交付于马成文；2017年1月17日浙商公司完成案涉5号楼的竣工验收备案；2018年4月25日向房地产测绘部门提交实测申请，房地产测绘部门于2019年11月25日出具实测报告；2019年12月浙商公司向不动产登记机构申请5号楼首次登记，2020年2月完成大证首次登记；2020年5月浙商公司完成维修资金等楼盘搭建等工作；2020年6月-7月浙商公司采取打电话通知业主，在该小区大门口、单元门口等公告栏粘贴通知，在业主微信群群发公告等多种方式告知业主办理不动产证的前期准备工作已经完成，要求业主及时提交相关资料，积极办理分户不动产权证。浙商公司申请首次登记的上述过程结合案涉合同第十五条关于产权登记的约定，浙商公司并未违约；浙商公司完全按照政府相关部门的步骤程序完成了案涉5号楼的首次登记，亦不存在拖延和过错。但马成文至今故意不提交办证所需的相关资料，未能办证的责任在马成文一方，故其诉请没有事实依据，应予驳回。2、马成文诉称浙商公司至今未向其提供房产证，但根本原因并非浙商公司违约，而是马成文怠于配合，基于其自身原因拒不提供相关资料，具有明显的故意或过错，故其不享有合同解除权。马成文于2021年4月12日以“截至目前贵公司仍未提供房产证”为由向浙商公司提出退房申请，现又通过诉讼程序意欲解除合同。马成文除购买案涉商铺外，还同时购买了位于该小区2号楼1单元1125室的住宅一套，经多次催告也没有提交办证所需资料，但其并未提出退还住宅的要求。马成文要求解除商铺合同的真实的原因是因为近几年因案涉商铺门口修路被围挡，商业铺面价格既未增值又不好出租，未达到其预期收益，马成文选择退房，意欲把商业风险全部转嫁给浙商公司。马成文在接到办证通知后，拒不提供办证资料，故其诉讼行为明显有违诚实信用和公诉良俗原则，不应得到支持。3、马成文主张赔偿已付房款1%的损失没有事实依据。首先，案涉商铺至今未能办证的责任在于马成文，并非浙商公司的原因，故不存在赔偿损失一说；其次，已付房款的1%是9612.54元，而非马成文主张的96125.4元。4、关于商铺租金的扣除问题。马成文自2016年5月15日开始将案涉商铺出租给青海浙商物业服务有限公司，租期三年，租金共计100702元。依据《民法典》第五百六十六条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。如果要退房，马成文应按照此租金标准向浙商公司支付5年多时间的房屋占用费，暂算至2021年5月14日约为173490元，而不是100702元。5、关于解除权的行使，《民法典》第五百六十四条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。具体到本案，即便马成文认为浙商公司存在违约情形，解除权也已经过了一年的除斥期间，其享有的合同约定解除权也已消灭。综上所述，浙商公司在积极履行合同义务，反而是马成文基于自身原因拒不提供办证相关资料，具有明显的故意或过错，且案涉商铺确实早已可以办理不动产登记，故马成文的诉请没有事实和法律依据，恳请贵院依法驳回其诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对以下双方认可的证据，本院予以采信：原告提交的证据三、房款专用收据六份，证明原告马成文已经全部付清了商铺购房款961254元及办证费用46461元的事实，共计支付1007715元。对双方有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据一、商品房预售合同一份，证明2015年2月15日，原告和被告签订了商品房预售合同，依据该合同的第十五条，原告认为被告未按合同约定办理房产证，被告违约，所以我方要求被告退款并赔偿损失的事实；证据二、商铺租赁合同，证明2016年5月14日，原告与青海浙商物业服务有限公司签订了商铺租赁合同，约定由租期为2016年5月15日至2019年5月15日三年期，证明对涉案房屋进行租赁的事实，第一年租金为27464元，第二年和第三年租金各为36619元，共计租金100702元已经折抵在我购买的另外一套商品房中，现我认为该商铺是属于开发商的，尚未登记在我的名下，所以我认为该100702元应在我已支付的商铺购房款中予以扣除；证据四、退房申请一份，证明2021年4月12日，原告马成文向被告提出了退房申请的事实；证据五、电话录音二份，证明原告为办理房产证多次催促被告，被告一直在推脱的事实，证明原告也已经向被告递交了办证材料但被告不承认的事实。被告质证认为，对证据一真实性、合法性认可，证明方向不认可，该合同第十五条关于产权登记的约定：60日内向房屋登记机构申请办理初始登记，并不是房屋出售60日内向原告交付房产证，所以被告并未违反合同约定；对证据二真实性无法判断，没有原件，该合同系原告与青海浙商物业服务公司签订的，不是与被告签订的，对证明方向也不认可，原告马成文确实已经收到了100702元的租金，原告刚才陈述房屋产权还是被告的，不是属于原告，这个说法有待商榷，如果真是这样，那么原告没有权利享有该商铺的收益，原告在其从被告处购买的住宅上尚欠被告100702元，如商铺合同解除，被告还可以抗辩由被告支付五年多的商铺占用费，经计算大概为17万3千多元；对证据四，我公司也收到过退房申请，申请人马成文的签字与原告提交的不一致，故对真实性不认可；证据五，没有提到通话的双方是谁，也不确定是在什么情况下录的音，内容也完全没听清楚，该证据不符合证据的形式要件，我方不认可。本院认为，原告提交的证据一、证据二，经质证，双方认可合同的内容，本院对以上两个证据真实性予以采信；证据四、经质证，被告虽对原告申请的笔迹有异议，但对申请的事实予以认可，故本院对原告2021年4月12日向被告提出了退房申请的事实予以认定；证据五，经质证被告有异议，原告亦未提交其他证据予以佐证，故本院不予采信。被告提交的证据一、商品房预售合同、4号楼和5号楼竣工验收备案登记表、测绘委托书、5号楼不动产测量报告、首次登记不动产权证、办证通知照片三张、已办理商铺不动产权证2份、马成文退房申请1份，证明：1.证明浙商公司已经按照合同约定全面履行了义务，不存在违约情形；2.2020年2月，浙商公司已经完成首次登记，开始要求业主配合办理分户不动产权证；3.马成文拒不提供办证资料，存在故意或过失行为，至今未能办证的责任在马成文一方；4.按照马成文的理解，浙商公司应于2016年11月15日之前为其办证，否则为违约，但马成文于2021年4月12日始才提出退房申请，其约定解除权依法已经消灭；证据二、照片5张、商铺租赁合同一份，证明：1.案涉商铺自2016年5月15日交付马成文，马成文已经占有、使用、收益；2.案涉商铺2016年5月至2019年5月，马成文收取租金收益100702元，租金标准为40元/平方米；3.案涉商铺门口街道因修路被封堵多年，造成商铺经营暂时生意惨淡，马成文意欲转嫁商业风险。马成文至今仍在张贴案涉商铺的出租信息，现提出退房有违诚信，不应得到支持。原告质证认为，对证据一，商品房预售合同认可；4号楼和5号楼竣工验收备案登记表认可；测绘委托书认可；5号楼不动产测量报告认可；首次登记不动产权证不认可，2016年5月15日已经竣工，被告应在2016年7月15日前完成初始登记，但是被告并未按约定完成初始登记；办证通知照片三张真实性不认可，我们没有住在该小区，被告也清楚我们不住在该小区，我们并没有看到被告张贴的办证通知，被告也没有给我们打电话，被告有我们的电话，张贴的通知可以随便打印，所以不认可；已办理商铺不动产权证2份不认可，其他业主的房产证是在我们提交诉状之后被告才抓紧时间办的，在这之前被告并没有主动去办理房产证，所以我们不认可；马成文退房申请认可，无异议；对证据二，照片5张不认可，我认为与本案无关；商铺租赁合同一份认可。本院认为，被告提交的证据一中的商品房预售合同、4号楼和5号楼竣工验收备案登记表、测绘委托书、5号楼不动产测量报告，被告亦认可，本院对以上证据的真实性予以采信；被告提交的证据一中的首次登记不动产权证，经审查，该不动产权证号为青（2020）西宁市不动产权第0XXXX号青（2020）西宁市不动产权第XXXX号，不动产坐落于城中区新城南路6号5号楼6－68号等468处，本院对其真实性予以采信；被告提交的商铺不动产权证2份，经审查，两份证据为西宁市不动产权登记局颁发的青（2021）西宁市不动产权第0XXXX号青（2021）西宁市不动产权第XXXX号、青（2021）西宁市不动产权第0XXXX号青（2021）西宁市不动产权第XXXX号，本院对其真实性予以采信；被告提交的证据一中的办证通知照片三张，能够证实被告通知业主准备资料办理不动产证的事实，本院予以采信；被告提交的证据二中的商铺租赁合同，原告亦认可，本院对其真实性予以采信；被告提交的证据二中的照片5张，原告有异议，被告亦未提交其他证据予以佐证其主张，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月5日，原告马成文与被告青海浙商房地产开发有限公司于签订了《商品房预售合同》。约定：原告马成文购买被告建设的位于西宁市城中区新城南路6号第5号楼6－40号商铺一套，预测面积74.55平方米，购买单价为每平方米12600元，总房价961254元。该合同第15条约定：“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后60日内向房屋登记机构申请办理初始登记。……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记的，双方同意按下列第1项处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人的损失。”2016年5月4日，原告马成文付清了房款，后被告浙商公司将涉案房屋交付给原告马成文。2016年5月14日原告马成文与青海浙商物业服务有限公司签订了商铺租赁合同，约定：原告马成文将位于西宁市城中区新城南路6号第5号楼6－40号商铺一套出租给青海浙商物业服务有限公司，租赁期限三年，自2016年5月15日起至2019年5月15日止，租金单价为40元/平方米/月，三年共计租赁费100702元。租赁期限截止后，原告马成文收到了青海浙商物业服务有限公司支付的租赁费100702元，并将该款折抵到原告马成文在被告处购买的商品住宅款中。本院认为，原告马成文与被告青海浙商房地产开发有限公司之间签订了《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，本院予以确认。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。合同成立后，被告浙商公司已经将涉案房屋交付给原告马成文，原告马成文已经实际占有、使用、收益该涉案房屋，原、被告双方之间的合同目的已经实现，被告未构成合同履行中的根本违约，双方亦没有出现不能实现合同目的的情形，原告马成文请求解除该合同于法无据。同时，原告以被告未按双方签订的《商品房预售合同》第十五条约定办理房产证为由主张解除合同，其理由与原、被告签订的《商品房预售合同》第十五条不符，且原告提交的证据不能足以证明由于被告原因致使其未能取得不动产权属证书，故对原告的诉求本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百六十九条、第五百零九条、第五百六十三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：驳回原告马成文的诉讼请求。本案受理费13828元，减半收取6914元，由原告马成文负担；如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 魏亚冬二〇二一年七月十三日法官助理 王鹏杰书记员 薛 佼附：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第四百六十九条当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人乙方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍为履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。