河南省兰考县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0225民初1623号原告：张胜涛，男，1975年4月12日生，汉族，住河南省开封市，确认地址同上。委托诉讼代理人：李伟玲，河南裕禄律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：胡合众，男，1967年12月11日，住河南省兰考县，确认地址：河南省兰考县桐城国际Ｄ栋楼十三层1308室。委托诉讼代理人：金开元，河南焦桐律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告张胜涛与被告胡合众房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张胜涛及委托诉讼代理人李伟玲，被告胡合众的委托诉讼代理人金开元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院解除原、被告签订的关于东方御景小区商品房的买卖协议；2、请求判令被告立即向原告双倍返还首付款296800元；3、本案案件受理费、保全费和担保函费用由被告承担。事实和理由：2018年9月21日，原被告双方签订商品房认购补充协议，双方约定原告以488400元购买被告从开封市豫天元置业有限公司认购的东方御景商品房一套，首付款148400元，首付比例30%，剩余房款原告以按揭贷款方式支付给卖方，并约定违约责任：若被告违约，被告需双倍赔偿原告首付款，若原告违约，首付款不再退还。后被告承诺于2020年8月30日前确定买卖房屋的具体坐落、面积、户型等问题，并在之后协助原告办理相关房屋过户所需手续。但是被告违反合同约定要求原告变更按揭贷款方式为全额付款，否则不配合办理房屋过户手续。被告已经严重违约，应按合同约定的方式向原告双倍返还首付款296800元。原告为维护自身合法权益，特诉诸贵院，望法院支出原告的诉讼请求。被告胡合众答辩：1、被告没有违约，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告与原告之间达成买卖协议时具有完全行为能力、意思表示真实，该协议合法有效，应当继续如约履行，不应解除。原告声称被告违反合同约定，要求原告变更按揭贷款方式为全额付款，否则不配合办理房屋过户手续的相关内容不是事实。本案相关房屋可以办理按揭贷款，原告方如果按照协议内容尽到相关义务后，被告不会拒绝配合原告方办理房屋过户手续；2、原告方违反补充协议相关条款，应当由原告方承担违约责任。补充协议中明确约定：如开盘时户型与协议约定不符，被告可以为原告调换为其他非顶层三室两厅两卫南北通透东西户户型。且乙方承诺不反悔、不转售。如今被告愿意为原告调换房屋，但原告却反悔，单方面违约不愿购买房屋，根据协议约定，乙方违约，首付款不再退还，因此，原告主张的诉讼请求法律依据、缺乏事实基础，依法应当驳回；3、本案受理费、保全费、担保函费用应由原告承担。本案中，原告可以采取其他的诸如提供房屋、车辆、保证人、银行存款等灵活性的方式为财产保全提供担保，其自行购买保函是其个人行为，应由其个人承担保函费用。另外，购买保函并不属于案件受理费用之列，让被告承担不符合诉讼惯例以及裁判规则。综上所述，原告方所主张的诉讼请求于法无据、与事实不符，不仅违反了《民法典》合同篇相关规定，而且也明显有违《民法典》的公平正义原则，请求法院在查明事实后，依法驳回对答辩人的诉讼请求，并判令相关诉讼费、保全费、保函费用由原告负担。经审理查明：原告张胜涛与胡合众于2018年9月21日签订《补充协议》一份，甲方胡合众，乙方张胜涛，双方在协议中约定：“……乙方意向通透西户户型。乙房屋39-2-1502，面积132㎡，单价3700元/㎡，总价488400元，户型为三室两厅两卫南北方已付金额￥148400元（大写壹拾肆万捌仟肆佰元整）。付款项为首付款，付款比例百分之30%。甲方责任：1、甲方承诺，乙方所交纳房款为首付款，办理商品房买卖合同时，以此首付金额为准。开盘时不再有其他附加条件，例如涨价，强行购买停车位，必须和其他业主享有共同的权力！不以购买时价格便宜为理由附加无理要求。2、甲方承诺，乙方所买户型为三室两厅两卫南北通透户型，如开盘时15-2-1502与上述户型不符，甲方负责为乙方调换为3-16层非顶层三室两厅两卫南北通透东西户户型。3、甲方承诺，签署商品房买卖合同时，无条件配合乙方办理相关手续。乙方责任：1、乙方承诺，此房为本人自愿购买，保证签署商品房买卖合同前不反悔，不转售。违约责任：若甲方违约，上述条款未能达成，甲方需双倍赔偿乙方首付款。若乙方违约，首付款不再退还。甲方：胡合众，乙方张胜涛，落款时间为2018年9月21日”。签订协议后，原告张胜涛交付给被告胡合众房屋首付款148400元。在原告张胜涛与被告胡合众2020年6月27日视频录音中，被告胡合众向原告张胜涛承诺在2020年8月30日前如不能确定房源同意退还原告全部首付款，并按月息2%给付购房款利息。上述事实有双方当事人的陈述、原告张胜涛与被告胡合众签订的《补充协议》一份、原告张胜涛与被告胡合众的视频录音光盘、河南永乐物业管理有限公司的证明、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《补充协议》是否有效合同为本案审理的焦点。根据《中华人民共和国民法典》第一百第五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效”的规定,本案被告胡合众在与原告签协议时协议中的“东方御景”第39幢2单元1502号商品房没有实际交付，被告胡合众没有购买该房屋的购房手续，即被告胡合众在没有合法取得该房屋所有权的情况下与原告张胜涛签订《补充协议》，该协议违反相关法律规定，双方签订的《补充协议》属无效协议，根据《中华人民共和国民法典》第一百第五十五条“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力”，《补充协议》双方约定的内容均不具法律效力。原告要求被告按协议约定双倍返还首付款296800元的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法典》第一百第五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所造成的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定”。被告胡合众在没有合法取得该房屋所有权的情况下与原告张胜涛签订了《补充协议》，主观上存在一定的过错，被告胡合众除了将原告张胜涛的首付款148400元返还外，还应给付原告为此所造成的相应损失。被告胡合众承诺原告张胜涛如在2020年8月30日前无法确定房源，同意退还全部首付款，并同意支付利息，利息按月息2%计算，利息月息2%明显超出了法律规定的最高保护限额，应按全国人民银行贷款市场报价利率的四倍计算，自2020年8月31日起至该款还清之日止。被告胡合众提出双方签订的《补充协议》属有效合同的辩称理由，无法律和事实依据，对其辩解理由，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第一百第五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、被告胡合众于本判决生效后十日内返还原告张胜涛购房款148400元及利息（利息以148400元为基数，按全国人民银行贷款市场报价利率的四倍计算，自2020年8月31日起至该款还清之日止）；二、驳回原告张胜涛的其他诉讼请求。案件受理费5752元，由被告胡合众负担3268元，原告张胜涛负担2484元；保全费2004元，被告胡合众负担1262元，由原告张胜涛负担742元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或河南省开封市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判长  蔡雪琴陪审员  窦 花陪审员  李文可二〇二一年七月三十日书记员  易 鑫