江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0214民初1644号原告：李晓风，男，1989年9月9日生，汉族，住安徽省蒙城县。委托诉讼代理人：黄道，江苏神阙律师事务所律师。被告：卞开俊，男，1989年3月28日生，汉族，户籍在江苏省兴化市。被告：徐小飞，女，1986年4月23日生，汉族，户籍在江苏省苏州市虎丘区。第三人：交通银行股份有限公司无锡分行，住所地江苏省无锡市滨湖区。负责人：孙亦旻，该行行长。委托诉讼代理人：朱懿，该公司员工。委托诉讼代理人：顾暮霞，该公司员工。原告李晓风与被告卞开俊、徐小飞、第三人交通银行股份有限公司无锡分行（以下简称交通银行无锡分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月13日受理后，依法适用简易程序，于2021年6月16日公开开庭进行了审理。原告李晓风及其委托诉讼代理人黄道，被告卞开俊，第三人交通银行无锡分行的委托诉讼代理人朱懿、顾暮霞到庭参加诉讼。被告徐小飞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。李晓风向本院提出诉讼请求:1.判令卞开俊、徐小飞协助将新吴区硕放街道吉祥国际花园514-601房屋过户至李晓风名下;2.判令交通银行无锡分行协助卞开俊、徐小飞办理吉祥国际花园514-601房屋抵押权注销登记手续；3.判令卞开俊、徐小飞赔偿违约金240000元。事实和理由：2019年11月，李晓风与卞开俊签订《房屋买卖合同》，约定卞开俊将其所有的位于无锡市新吴区××街道××花园××房屋出售给李晓风。李晓风依约向卞开俊支付购房首付款，但卞开俊、徐小飞怠于履行合同。徐小飞系卞开俊配偶，且是案涉房屋的共同共有人。李晓风与卞开俊签订房屋买卖合同时经过徐小飞同意，徐小飞亦为合同当事主体。2021年1月6日,双方在法院主持下达成案涉合同履行相关事宜，但卞开俊、徐小飞未按约定履行合同义务。在本案诉讼中，因交通银行无锡分行在案涉房屋上设立的抵押已经注销，李晓风申请撤回第二项诉请即要求交通银行无锡分行协助卞开俊、徐小飞办理吉祥国际花园514-601号房屋抵押权注销登记手续。卞开俊辩称：1.其和徐小飞同意协助过户；2.同意注销抵押权登记，其结欠交通银行无锡分行的款项由李晓风代为偿还，从房款中予以扣减；3.违约金240000元过高，要求法院进行调整。徐小飞未作答辩。第三人交通银行无锡分行述称：同意李晓风代偿卞开俊、徐小飞结欠的相关款项，李晓风代偿后，同意注销案涉房屋上的抵押登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。查明确认事实如下：2019年11月1日，卞开俊作为出售方与李晓风作为买受方签订《房屋买卖合同》1份，约定卞开俊所售房屋座落于吉祥国际花园514-601室，房屋所有权人为卞开俊、徐小飞；房屋成交价为1200000元；李晓风应于签订合同当天支付卞开俊定金20000元，第一笔首付款240000元在双方资料备齐3个工作日内存入资金监管账户，其余款项由乙方拟贷金额为940000元；双方约定本合同约定的购房定金中留存50%作为物业交割保证金暂保存于中介方无锡小目标房地产经纪有限公司（以下简称小目标公司），双方物业交割当天由小目标公司转交给卞开俊；本合同签订后，双方不得违约，包括但不限于拒绝买卖、故意拖延时间资料、不配合办理各项手续等；若出现违约拒绝买卖则违约方需按照房屋价格20%赔偿守约方，且按房屋价格3%赔偿中介方作为居间代理费，若出现故意拖延时间造成合同逾期则违约方按照每逾期一日50元赔偿守约方损失；该房屋交易所产生的税费经双方约定由李晓风支付30000元、卞开俊支付9250元；保证可以过户。卞开俊在该合同甲方处签字并按手印，李晓风在该合同乙方处签字并按手印，小目标公司在该合同丙方处盖章。吉祥国际花园514-601房屋于2017年6月17日办理产权登记，登记在徐小飞、卞开俊名下，并设立有交通银行无锡分行的抵押，债权数额为637000元，债务履行期间为2017年4月27日至2047年4月27日。在（2020）苏0214民初2964号李晓风起诉徐小飞、卞开俊、第三人小目标公司房屋买卖合同纠纷一案中，卞开俊、徐小飞均到庭陈述：卞开俊、徐小飞系夫妻关系，卞开俊在《房屋买卖合同》上的签字代表卞开俊、徐小飞两人，两人均受该《房屋买卖合同》的约束。合同签订后，李晓风于2019年11月1日向卞开俊支付定金20000元，于2019年11月8日支付购房首付款230000元，合计250000元。2020年4月20日，卞开俊出具承诺书，载明：卞开俊承诺于2020年4月27日前将房屋他项权证取回解押，并保持第一时间通知李晓风和小目标公司；卞开俊承诺在2020年5月1日前无条件配合李晓风和小目标公司签订该房屋网签合同及李晓风贷款事宜；如卞开俊逾期不配合办理上述承诺事项，则视为卞开俊原买卖合同违约，按照原买卖合同第六条违约责任条款赔偿李晓风房屋总价的20%即240000元作为违约金，并且无条件退还李晓风已支付的购房定金和首付款，按照原合同第六条违约责任条款赔偿小目标公司房屋总价的3%即36000元作为违约金。后卞开俊未履行该承诺书载明的内容。2021年1月6日，卞开俊与李晓风房屋买卖合同纠纷一案中，本院组织双方进行谈话并形成谈话笔录。谈话笔录载明双方均确认案涉房屋买卖合同有效，一致同意按照以下方式履行：首先，卞开俊应于2021年2月28日前将案涉房屋上的抵押解除。其次考虑到卞开俊存在违约情形，双方均同意案涉房款减少为117万元，李晓风已经付款25万元（其中1万元在中介方，由卞开俊自行找中介协商处理），剩余房款92万元由李晓风通过银行贷款方式向卞开俊交付，卞开俊应配合办理银行贷款；在卞开俊按约将案涉房屋解除抵押的情况下，李晓风确保于2021年4月30日前付清房款；后续房款通过资金监管方式支付，付款的同时卞开俊应配合过户；再次，案涉房屋现在还在出租，卞开俊确认于2021年2月28日前将案涉房屋进行腾空，后续不在继续对外出租；合同中与本次谈话中约定不抵触的部分继续有效。后卞开俊未按上述谈话笔录载明的方案履行。李晓风委托江苏神阙律师事务所参加本案诉讼并支付律师费20000元。另外，李晓风因本案保全事宜支付保全担保费用1370元。诉讼中，李晓风、卞开俊均确认房屋价款减少为117万元。李晓风、卞开俊、交通银行无锡分行均同意由李晓飞代卞开俊、徐小飞偿还结欠交通银行无锡分行房贷本息、诉讼费、律师费合计624028.88元并代卞开俊偿还惠民贷本息14096.05元，以上共计638124.93元，该款项从李晓风未支付房款部分中予以扣除。李晓风于2021年6月17日向交通银行无锡分行代偿房贷本息、相关诉讼成本、惠民贷合计638124.93元，并在交通银行无锡分行的配合下解除案涉房屋上设立的抵押登记。故李晓风向本院申请撤回要求判令交通银行无锡分行协助卞开俊、徐小飞办理吉祥国际花园514-601号房屋抵押权注销登记手续的诉讼请求，本院对此予以准许。关于违约金事宜，李晓风表示其主张违约金的依据是2020年4月20日卞开俊出具的承诺书，如果卞开俊逾期不配合于2020年4月27日前解除银行抵押并于2020年5月1日前配合办理网签及贷款，则应赔偿房屋总价20%的违约金240000元。关于违约造成的损失，李晓风表示有律师费损失20000元、保全担保费损失1370元、未在2020年12月31日前进行网签备案造成多支付5.6%的增值税以及每月2500元的租房损失。卞开俊表示李晓风主张的违约金过高，应当予以调整。诉讼中，双方均同意李晓风主张的违约金从其应支付的购房款中进行扣减。关于剩余房款的支付事宜，李晓风、卞开俊均表示后续房款无须在判项中明确，由双方自行协商后续房款的支付时间及方式。关于过户时税费的承担，双方均表示由卞开俊承担9250元、超出部分由李晓风承担，法院在确定违约金时应考量到过户多产生的增值税部分。本院认为，卞开俊、李晓风于2019年11月1日签订的《房屋买卖合同》合法有效，对双方当事人均有约束力。案涉《房屋买卖合同》项下吉祥国际花园514-601房屋登记在卞开俊、徐小飞名下。因徐小飞、卞开俊均表示双方系夫妻关系，卞开俊的在该合同上的签字代表卞开俊、徐小飞两人，双方均受该合同的约束，故该《房屋买卖合同》对徐小飞也有约束力。双方在合同中约定购房款为120万元。在2021年1月6日法院组织的谈话中，卞开俊表示因其存在违约行为，同意将案涉购房款减少为1170000元，基于该表态，案涉房屋项下的购房款应调整为1170000元。合同签订后，卞开俊、徐小飞怠于履行合同，未将案涉房屋上设立的交通银行无锡分行的抵押解除并配合过户，卞开俊、徐小飞构成违约。关于违约金事宜，案涉《房屋买卖合同》约定，若出现违约拒绝买卖则违约方需按照房屋价格20%赔偿守约方，若出现故意拖延时间造成合同逾期则违约方按照每逾期一日50元赔偿守约方损失。另外，卞开俊在其出具的承诺书上载明如果卞开俊逾期不配合于2020年4月27日前解除银行抵押并于2020年5月1日前配合办理网签及贷款，则应赔偿房屋总价20%的违约金240000元。案涉房屋价款已经因卞开俊的违约行为减少为1170000元，结合合同约定、承诺书内容、已扣减房款30000元及本案中徐小飞、卞开俊违约导致的李晓风增值税、诉讼支出等损失，本院酌定徐小飞、卞开俊支付李晓风违约金90000元，该款项从李晓风应支付的购房款中扣减。合同签订后，李晓风已支付房屋定金20000元及首付款230000元，合计250000元。另外，李晓风代卞开俊、徐小飞向交通银行无锡分行偿还房贷、惠民贷等合计638124.93元。案涉房屋价款1170000元减去上述250000元、638124.93元以及违约金90000元，李晓风还应支付卞开俊、徐小飞购房款191875.07元。因李晓风、卞开俊均表示后续购房款的支付时间及方式由双方自行协商，无须法院在判项中明确，故后续购房款的交接事宜由双方自行处理，本院在本案中不予处理。关于李晓风主张的过户事宜，现案涉房屋已经具备过户条件，且卞开俊亦表示同意过户。李晓风现要求卞开俊、徐小飞将吉祥国际花园414-401室房屋过户登记在其名下，于法有据，本院予以支持。过户产生的税费，由卞开俊、徐小飞负担9250元，其余部分由李晓风负担。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十八条之规定，判决如下：一、卞开俊、徐小飞于本判决发生法律效力之日起十日内协助将无锡市新吴区吉祥国际花园514-601室房屋过户登记至李晓风名下。二、卞开俊、徐小飞支付李晓风违约金90000元，此款从李晓风应支付的购房款1170000元予以扣减。案件受理费减半收取8745元、财产保全费5000元，合计13745元（此款已由李晓风预交），由李晓风负担1462元、由卞开俊、徐小飞负担12283元（李晓风同意其预交的诉讼费12283元由卞开俊、徐小飞向其直接支付，本院不再退还，由卞开俊、徐小飞在本判决发生法律效力之日起十日内向李晓风支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 王帆二〇二一年七月十九日法官助理 戴军书 记 员 章强本案援引法律条款《中华人民共和国民法典》：第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第五百九十八条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。