四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终9239号 上诉人（原审被告）:杨小樱，女，1981年11月2日出生，汉族，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：文星，四川颂亚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都深澳宇贸易有限公司，住所地：成都市武侯区火车南站西路**。 法定代表人：吴均，执行经理。 委托诉讼代理人：霍亮，男，公司员工。 上诉人杨小樱因与被上诉人成都深澳宇贸易有限公司（以下简称深澳宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初9864号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 杨小樱上诉请求：1.撤销成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初9864号民事判决，依法改判或发回重审；2.诉讼费由深澳宇公司承担。事实和理由：1.杨小樱从未取得案涉房屋的租赁权，不是房屋的承租人，不应支付租金和违约金。杨小樱从未与深澳宇公司签订过租赁合同，2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》也不是杨小樱的签名。杨小樱也无法从成都玩久餐饮管理有限公司（以下简称玩久公司）转租取得租赁权，深澳宇公司在一审承认其与玩久公司的房屋租赁合同已经解除，因此玩久公司在不是案涉房屋承租人的前提下，无法将房屋转租给杨小樱。2.深澳宇公司在2018年4月1日与“杨小樱”签订《房屋租赁合同》，这一行为表明深澳宇公司认可此时已经与玩久公司解除了房屋租赁合同关系。此时玩久公司不是案涉房屋的承租人，无法将房屋转租给杨小樱。 深澳宇公司辩称，一审认定事实清楚，请求驳回杨小樱的上诉请求。 深澳宇公司向一审法院起诉请求：1.判令杨小樱向深澳宇公司支付房屋租金人民币192188.64元；2.杨小樱支付深澳宇公司自2019年3月27日起至付清之日止按192.19元/天支付逾期缴纳违约金；3.本案诉讼费用由杨小樱承担。 一审法院认定事实：1.武侯区玩酒会酒吧成立于2017年7月26日，经营者杨小樱，经营场所为成都市武侯区**，类型为个体工商户。玩久公司成立时间为2014年6月26日，经营场所为成都市武侯区××路××号××号××号××号1层，类型为有限责任公司，登记信息显示法定代表人毛康，杨小樱在该公司的持股比例为60%。 2.深澳宇公司（甲方）提交其与玩久公司（乙方）签订的房屋租赁合同一份，合同主要内容为：甲方自愿将位于桐梓林路4号附17、18、29号商业用房出租给乙方，乙方用于饮料及冷饮服务（主营酒吧），租赁期限为2014年3月1日至2019年5月10日，保证金50000元。该合同第六条约定：“租赁期内的转让，乙方必须提前三个月与甲方协商转让事宜，在甲方同意的前提下，乙方可以将本合同所租房屋按照本合同的规定转让他人，新的承租方应与甲方重新签订租赁合同，合同条款如有变动以双方协商意见为准。”；第七条解约条件第2项约定“有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方赔偿损失：…（3）甲方在合同期内将本房屋转租、转让他人，而未提前三个月书面告知乙方的。”该合同落款处有深澳宇公司与玩久公司签章，落款时间空白。深澳宇公司陈述该合同签订后2014年至2017年12月之间，叶键炜、毛康、杨小樱先后均向深澳宇公司转账支付过部分的租金。 3.深澳宇公司提交“杨小樱”与深澳宇公司签订的房屋租赁合同及安全责任书两份，约定深澳宇公司将位于成都市武侯区××路××号××号××号××号的商业用房出租给杨小樱作餐饮服务（主营酒吧）使用，房屋建筑面积为170.38平方米，租赁期限分别为2018年4月1日起至2019年5月10日以及2019年5月11日起至2024年5月10日，两份合同约定的通知地址及方式为毛康139××××9990。合同落款甲方处加盖深澳宇公司公章，乙方处有“杨小樱”字样签字，落款时间为空白。对上述文件中涉及“杨小樱”签名，杨小樱均不予认可。深澳宇公司陈述该合同系玩久公司毛康经办，由深澳宇公司签章后交玩久公司经办人毛康，后毛康将有杨小樱签字的合同交返给深澳宇公司。深澳宇公司陈述两份租赁合同签订后履行一部分，租赁期限内谢强和毛康通过转账分别支付了押金、第一季度租金（191832元）和第二季度租金（143874元）。 4.2019年2月22日，玩久公司（甲方）与杨小樱（乙方）签订租赁权转让协议（以下简称租赁权转让协议），该协议载明鉴于位于成都市××路××号××号××方承租并以玩酒会名义经营至今，甲方同意至2019年3月1日起，将以上物业租赁权转让给乙方，并约定：甲方承诺其转租行为应征得以上物业房东的同意，以确保由第三方投资人接手时，乙方从甲方处获得的租赁权可以合法转移；自2019年3月1日起，以上租金由乙方和第三方投资人（或有）共同承担；如因甲方原因造成乙方无法与第三方投资人达成协议，本协议即时作废，乙方不承担任何费用，已支付的租金甲方应该予以退还；乙方一旦自行经营或者与第三方投资人达成协议并完成租赁权转移或第三方投资人与房东签订新的租赁协议，则甲方对该物业不再有任何责任。 5.2019年3月13日，杨小樱（甲方）与闫继慈（乙方）签订一份“关于桐梓林南路4号附17号物业租赁权、经营权的转让协议”（以下简称物业转让协议）。该协议“物业概述：该物业原租赁人为甲方杨小樱，由金亭华出资装修，作为原玩酒会的经营场地，现原玩酒会管理公司由于改变经营方式，甲方同意将此经营场地的租赁权（已获得房东认可）和全部经营权转让给乙方”。第1条约定“此次转让总金额为人民币45万元，其中30万元用于支付原管理公司股东积欠房东五个半月的房租，退还甲方房屋租金、支付已售部分酒款，15万元用于收购金华亭装修设备及软装。第3条约定“甲方应在3月15日前协助乙方与房东完成签约，签约时由乙方支付房东新租约的有关费用，该费用为押一付三，相当于四个月房租，起租期为2019年3月16日，租期为五年”。第5条约定“乙方在3月25日前应将扣除已售酒款后的余款支付给甲方以便其代为支付积欠房东的租金，如因乙方原因该笔费用未到账，乙方愿意承担归还积欠房东的租金、退还甲方押金的所有责任。逾期10天甲方有权收回该物业的经营权和承租权，乙方已支付费用不予退还。” 6.2019年3月14日，杨小樱向叶键炜出具一份全权委托书，载明“本人杨小樱全权委托本人丈夫叶键炜先生代本人处理中止与成都深澳宇贸易有限公司的租赁协议并代替本人与闫继慈先生完成各项交易，代本人收取有关费用并支付有关款项，本委托书一式两份，成都深澳宇贸易有限公司和闫继慈先生各执一份”。 7.2019年3月15日，叶键炜代杨小樱（乙方）与深澳宇公司（甲方）签订关于房屋租赁合同（杨小樱）的解除合同（以下简称解除合同）。合同载明：鉴于2018年4月1日，甲乙双方就乙方租赁甲方所有位于成都市武侯区××路××号××号××号××号商业用房签订两份租赁合同，租赁期限自2018年4月1日至2019年5月1日以及2019年5月11日至2024年5月10日；乙方已向甲方缴纳租赁履约保证金47958元。经协商约定租赁合同于2019年3月15日解除并确认因乙方与该房屋新承租方闫继慈就该房屋的交付事宜达成一致，由新承租方承接乙方的全部装饰装修及设施设备，乙方在2019年3月16日前将房屋交付新承租方，交付清单见附件。如乙方逾期交付房屋的，乙方须按照租赁合同的约定向甲方缴纳场地占用费。关于该房屋相关费用双方确认并同意：截至租赁合同解除之日，乙方尚未支付租金计人民币263769元，双方同意甲方不再退还乙方租赁保证金，乙方已支付的租赁保证金用于抵扣乙方欠付的租金，抵扣后乙方剩余未付租金为人民币215811元，乙方须在本协议签署后10日内将尚欠款项一次性支付给甲方，若乙方未按时支付欠付款项的，应按日千分之一标准向甲方支付逾期缴纳违约金，直至乙方付清款项。2019年3月27日，叶键炜通过银行转账支付深澳宇公司23622.36元，备注杨小樱租金余款、附言杨小樱租金余款。 8.经一审法院电话询问毛康，毛康陈述与杨小樱经营一家叫玩酒会的酒吧，案涉房屋用于酒吧经营，向其询问签订案涉租赁合同情况。其陈述已问过，与其个人无关，拒绝配合回答问题。 9.经一审法院电话询问闫继慈，叶键炜与杨小樱是夫妻，叶键炜出面经营玩酒会酒吧，其在酒吧工作，后来知道叶键炜不做了，就想接下来做，之后与深澳宇公司签订房屋租赁合同，支付给叶键炜450000元包括转让费、装修款等。期间没见过杨小樱，都是叶键炜出面。杨小樱经一审法院询问陈述听叶键炜说过闫继慈已陆续支付450000元，但是违反当时约定支付期限。 10.2020年4月16日，深澳宇公司向玩久公司发出告知函，载明鉴于成都市武侯区××路××号××号××号××号商业用房租赁合同于2019年3月15日终止，要求玩久公司完成注册场地迁出事宜。 11.杨小樱否认案涉房屋租赁合同及房屋租赁安全责任书系其本人签名。经一审法院查询关联案件，一审法院2019年8月1日受理（2019）川0107民初8259号林昱含诉杨小樱、玩久公司房屋租赁合同纠纷一案中，杨小樱对林昱含陈述由案外人毛康交与其的房屋租赁合同（2018年4月1日至2024年3月31日）中“杨小樱”签名及捺印申请鉴定。2020年6月19日，四川旭日司法鉴定所出具的鉴定意见为“杨小樱”签名及捺印均非其本人书写和捺印。 关于深澳宇公司提交其与“杨小樱”签订的房屋租赁合同及房屋租赁安全责任书的法律效力问题。一审法院认为，深澳宇公司明确陈述上述四份文件系其签章后交由玩久公司法定代表人毛康转交杨小樱，其并未见过杨小樱在上述文件上签字，也未向杨小樱本人进行核实。杨小樱本人对此亦予以否认。对比本人杨小樱认可签名的全权委托书以及玩久公司法定代表人毛康与杨小樱签订的租赁权转让协议，上述文件署名“杨小樱”与其认可签名外观存在明显差异，结合（2019）川0107民初8259号房屋租赁合同纠纷一案中房屋租赁合同上“杨小樱”署名字样与本案上述四份文件署名字样“杨小樱”，书写外观高度相似，而该合同署名经鉴定并非杨小樱亲笔，故一审法院对杨小樱抗辩其未在深澳宇公司提供的房屋租赁合同及房屋租赁安全责任书各两份文件上签名的意见予以采信。根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条“合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护”之规定，深澳宇公司提交的证据不能证明上述四份文件系杨小樱的意思表示，合同并未成立，对杨小樱并不具有法律约束力。 关于解除合同的效力问题。2019年2月22日，玩久公司法定代表人毛康与杨小樱签订租赁权转让协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，对双方当事人均有法律约束力。杨小樱抗辩称该转让协议约定玩久公司应当取得深澳宇公司同意，现深澳宇公司持并非其签名的房屋租赁合同提起诉讼可以证实其对租赁权转让并不知情，故其并未从玩久公司处合法受让租赁权，之后其基于重大误解委托叶键炜签订解除房屋租赁合同应属无效。 一审法院认为，杨小樱的上述抗辩意见不能成立，理由如下： 一是，从租赁权转让协议的内容看，第一条“甲方承诺其转租行为应征得以上物业房东的同意，以确保由第三方投资人接手时，乙方从甲方处获得的租赁权可以合法转移”之约定，并非如杨小樱所解读性质为玩久公司与杨小樱租赁权转让所附生效条件，而是关于玩久公司有义务确保在引入第三方投资人时，第三人可以合法的取得租赁权。 二是，从租赁权转让协议条款之间的关系看，该协议首先明确约定租赁权自2019年3月1日起转让，之后约定具体内容，且该协议第二条也明确租金自上述日期起由乙方和第三方投资人（或有）共同承担。在约定明确的租赁权转让时间的情况下，第一条内容表述解释为对转让期限约定之外例外的约定明显缺乏合理性。 三是，深澳宇公司并未提交证据证明其与玩久公司解除租赁合同，而提交的有“杨小樱”签名的房屋租赁协议并未成立。原深澳宇公司与玩久公司签订房屋租赁合同仍然有效，在玩久公司与杨小樱签订租赁权转让协议时合同期限尚未届满，玩久公司享有案涉房屋租赁权，杨小樱可以合法受让。 四是，杨小樱授权叶键炜通过向深澳宇公司引入新承租人解除房屋租赁合同，结清与案涉房屋出租人深澳宇公司之前权利义务关系，其对解除合同的权利义务安排以及合同目的清楚知晓，不存在任何误解。玩久公司与杨小樱之间租赁权转让协议系杨小樱对案涉房屋租赁合同债权债务的概括承受，深澳宇公司陈述其并不知情，签订解除合同时其对杨小樱是案涉房屋承租人还是概括承受玩久公司债权债务之后原房屋租赁合同新的合同相对人的身份存在错误认识。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第一项“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；……”之规定，因重大误解行使撤销权仅限于基于产生重大误解的当事人行使，作为合同相对方的杨小樱因对方存在重大误解主张合同无效既缺乏事实，也缺乏法律依据。 五是，深澳宇公司虽然对于杨小樱签订解除合同的身份存在误解，但案涉房屋租赁关系解除、相关合同义务由杨小樱履行以及该房屋后续由杨小樱引入的第三方闫继慈承租，均系其真实意思表示。2020年3月，叶键炜找到深澳宇公司向深澳宇公司告知其持有的与“杨小樱”的签订房屋租赁合同以及安全责任书并非杨小樱本人签署，之后深澳宇公司未曾向杨小樱表示过欲撤销解除合同，其与杨小樱介绍的第三方闫继慈签订房屋租赁合同且实际履行。因撤销权系享有撤销权当事人的权利而并非义务，故解除合同对深澳宇公司与杨小樱均具有法律约束力。 关于杨小樱是否应按照解除合同约定履行支付剩余欠付租金义务的问题。杨小樱抗辩闫继慈并未按照约定时间支付转让款，故其也并未如期向深澳宇公司支付解除合同欠付租金。一审法院认为，不论闫继慈是否存在违反合同约定延迟支付的违约行为，根据合同相对性原则，杨小樱仅能依据该合同约定向闫继慈主张权利，而不能成为其不履行解除合同义务的抗辩理由，故对杨小樱该抗辩意见一审法院亦不予采纳。 综上，一审法院对深澳宇公司主张杨小樱支付剩余欠付租金192188.64元的请求予以支持。对于深澳宇公司主张自2019年3月27日起，按照解除合同约定的日千分之一标准支付违约金的请求，因该违约金标准过高，一审法院酌情调整为自2019年3月27日起，以起诉时当月一年期贷款市场报价利率（LPR）3.85%计算违约金至欠付租金清偿之日止。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决：一、杨小樱在判决生效之日起十日内支付深澳宇公司房屋租金192188.64元及违约金（以欠付款项192188.64元为基数，自2017年3月27日起，按一年期贷款市场报价利率（LPR）3.85%计算违约金至欠付租金结清之日止）；二、驳回深澳宇公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费4144元，因适用简易程序审理减半收取计2072元，由杨小樱负担。 各方当事人对一审查明事实无异议，本院予以确认。 本院二审期间，当事人双方均未提交新证据。 本院二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案二审的争议焦点是杨小樱是否应当向深澳宇公司支付租金及违约金。关于深澳宇公司、杨小樱、玩久公司之间的关系问题。本院认为，深澳宇公司提交的两份杨小樱与深澳宇公司签订的房屋租赁合同及安全责任书上“杨小樱”的签字并非其本人所签，该份房屋租赁合同未成立，深澳宇公司与杨小樱也未因该份房屋租赁合同而建立直接的租赁合同关系。此时深澳宇公司与玩久公司在2014年签订的房屋租赁合同仍然有效，玩久公司仍享有案涉房屋的租赁权。因此2019年2月22日，玩久公司与杨小樱签订的租赁权转让协议合法有效，杨小樱因此而取得了案涉房屋的租赁权，成为了案涉房屋的次承租人。 2019年3月15日，在杨小樱将案涉酒吧转让给案外人闫继慈后，杨小樱的丈夫叶键炜代杨小樱与深澳宇公司签订了解除合同，约定由闫继慈继续承租案涉房屋，并与深澳宇公司就欠付租金及给付方式进行了约定。从该份解除合同的实质来看，应为杨小樱作为次承租人，概括承受了玩久公司对深澳宇公司的债权债务，杨小樱对此债权债务概括承受的法律后果应为明知。且在之后，由叶键炜代杨小樱对解除合同进行了部分履行，该解除协议对杨小樱具有约束力。 从深澳宇公司的角度来说，其对房屋租赁合同及安全责任书上“杨小樱”的签字并非其本人所签并不知情，并在2019年3月15日与杨小樱的代理人叶键炜签订了解除合同，深澳宇公司是认为其与杨小樱建立了直接的租赁合同关系，其对杨小樱承租人的身份存在误解。但在2020年3月深澳宇公司得知房屋租赁合同及安全责任书上“杨小樱”的签字并非其本人所签的事实后，并未基于重大误解主张撤销解除合同，而是在之后以解除合同为依据向杨小樱主张权利。说明深澳宇公司以其行为，对杨小樱作为玩久公司与深澳宇公司房屋租赁合同关系中债权债务的概括继受者的身份予以了认可，该解除合同对深澳宇公司也具有约束力。 综上，解除合同对深澳宇公司、杨小樱均具有约束力，杨小樱应当按照解除合同所载，向深澳宇公司支付剩余欠付租金192188.64元，并自2019年3月27日起支付违约金，一审对此认定正确，本院予以维持。但一审法院判项中存在笔误，本院予以纠正。 综上所述，杨小樱的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判项中存在笔误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初9864号民事判决第二项； 二、变更成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初9864号民事判决第一项为“杨小樱在本判决生效之日起十日内支付成都深澳宇贸易有限公司房屋租金192188.64元及违约金（以欠付款项192188.64元为基数，自2019年3月27日起，按一年期贷款市场报价利率（LPR）3.85%计算违约金至欠付租金结清之日止）”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 二审案件受理费4144元，由杨小樱负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  王 果 审 判 员  何广智 审 判 员  赵 韬 二〇二一年七月三十日 法官助理  黄 迪 书 记 员  袁 敬