河南省获嘉县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0724民初420号原告李呈豪。委托诉讼代理人：刘家敏，河南具匠律师事务所律师。被告河南米金置业有限公司，住所：郑州市惠济区江山路9号C座3012号。法定代表人：齐洪如，总经理。委托诉讼代理人：崔留安，河南滕泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵梦玉，河南滕泰律师事务所律师。原告李呈豪与被告河南米金置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序公开开庭进行了审理。原告李呈豪及其委托诉讼代理人刘家敏、被告河南米金置业有限公司的委托诉讼代理人崔留安、赵梦玉到庭参加诉讼，本案现已依法审理终结。原告诉称：原、被告于2018年2月22日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于获嘉县房屋，房屋总价款为332500元，原告已经按照合同约定履行了全部的付款义务。根据该合同第十一条约定,被告应在2018年10月31日前向原告交付该商品房，根据该合同第九条商品房交付条件约定被告向原告交付商品房时，应当符合“该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已经取得房屋测绘报告，该商品房经验收合格……”。但被告并未按照合同约定交付原告上述房屋，被告的行为已构成违约，根据该合同第十二条逾期交付责任的约定“……买受人要求继续履行的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付不低于全部房款万分之1的违约金”。被告向原告进行房屋交付时，未提供《住宅质量保修书》、《住宅质量保证书》，亦属于瑕疵交付房屋的行为，应当向原告提供上述两书。综上，为维护原告的合法权益诉至贵院，请求：1、法院依法判令被告向原告支付逾期交房的违约金24339元（自2018年11月1日至2020年10月30日止）；2、本案诉讼费由被告承担。被告河南米金置业有限公司辩称：虽然原、被告双方合同约定了交付房屋的时间，但是由于房屋实际施工中，因为国家和地方政府采取的环境防治措施以及新冠肺炎疫情的影响，导致承建单位推迟交付房屋，而被告也相应的推迟了交付的时间，该情形属于合同第12条约定的不可抗力情形，也属于双方约定的免责情形,故请求法院查明案件事实依法判决。原告李呈豪向本院提供的证据材料有：证据一、被告的全国企业信用信息公示查询一份，证明被告为适格的诉讼主体。证据二、《商品房买卖合同（预售）》一份，证明原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，根据合同约定的商品房交付时间为2018年10月31日前，2020年10月30日被告向原告交付所购房屋，被告应承担逾期交房的违约责任。证据三、新乡市建设工程竣工验收备案表、不动产测量报告各一份，证明所设房屋取得竣工备案证明文件的时间为2020年6月11日，取得测绘报告的时间为2020年的6月29日。被告在合同约定的交付时间根本不具备交付条件，截止2020年6月29日才具备合同约定的交付条件，证明被告违约的事实。证据四、购房发票一份，证明原告已经按照合同约定履行了全部的付款义务，原告不存在任何违约行为。被告河南米金置业有限公司向本院提供的证据材料有：证据一、入住交房申请书一份；证据二、业主领取表一份；证据三、工程质量分户验收表、住宅工程质量保证书、住宅工程使用说明书各一份。以上证据证明2020年9月24日被告实际交付的房屋情况，以及被告提供的住宅工程质量保证书、住宅工程使用说明书的情况。证据四、应对冬霾我市封土行动升级、新乡实施最严“封土令”两家工地未执行被通报各一份。证据五、获嘉县住房和城乡建设局《获嘉县住房和城乡建设2017-2018年秋冬季大气污染方案》《获环攻坚2017-9号》、关于转发获嘉县环境污染防治攻坚指挥部《关于认真做好我县大气污染防治攻坚冲刺30天目标工作的通知》的通知各一份。以上证据证明针对环境污染防治措施，职能部门采取了限制措施导致建筑工程单位无法正常施工的情况。证据六、监理日志40份、停工整改通知书一张，证明在施工期间，作为监理河南景宏监理有限公司所制作的监理日志上显示，因环保措施停工70天的情况；证据七、新乡市人民政府关于印发新乡市环境污染防治攻坚战三年行动实施方案（2018-2020年）的通知、新乡政府发布封土行动再次实施长达4个月、获嘉县建筑施工扬尘防治“决战80天”，证明2018年冬季政府要求停止施工的事实。经庭审质证，被告对原告提供的证据一、四真实性无异议；对证据二有异议，合同第九条，约定商品房交付条件仅为第三款及该商品房经验收合格，原告要求的第一款竣工验收备案和第二款取得房屋测绘报告不是上方约定的交付条件。合同第十二条，第一句中显示除不可抗力外的除外情形，按照合同专业术语解释部分，第五条，显示不可抗力是指不能预见不能避免，不能看见的客观情况，原告对此部分没有进行依法的认定和扣除；对证据三的真实性正在核实，对其证明目的有异议，该证据如上所述，与本案没有关联性。原告主张的竣工备案日期和测绘报告日期均发生在新冠疫情之后，且该两份证据不能证明被告的违约。原告对被告提供的证据一、二的真实性无异议，该份证据正好证明被告逾期交房的事实，该份证据上显示的原告收房的时间为2020年10月30日，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条第一款之规定“出卖人应当自2018年10月31日前向买受人交付该商品房。根据被告向原告的交付的时间充分证明被告的违约行为，被告应按照合同约定支付原告逾期交付的违约金。同时根据合同第十一条第一款之规定可以看出房屋的交付义务在被告，被告应履行向原告交付房屋的义务，被告却在给原告交付房屋时要求原告在入住申请书上签字，这种本末倒置的做法严重违反合同约定；对证据三中的住宅工程质量分户验收表的真实性有异议，根据原告在住建局调取的竣工备案表上显示，其五大主体的竣工验收时间是2020年5月21日，该分户验收表上显示的验收时间为2019年的1月25日，主体都未验收合格分户更不会验收合格，且该证据上显示的验收盖章单位为物业公司，物业公司无权对是否具备住宅分户进行验收，对该证据不予认可。对证据三中的住宅工程使用说明书及住宅质量保证说明书的质证意见为被告提供的证明目的是合同第九条第二款约定：该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，被告应向原告交付两书，但事实是被告没有履行义务，应承担相应的违约责任；对证据四的真实性以及与本案的关联性均有异议，首先该证据均为在网上下载，被告均未向法庭提供原始载体，不符合电子证据的举证规定，因此对其真实性不予认可。该证据记载的内容均为发文主体发表自己观点的文章，不是行政主体单位对被告做出的具体行政行为。因此，该证据对被告不产生任何强制力，更不需要被告依据该证据停工，该证据所涉及内容仅为封土问题，涉案房屋的其他工程仍可以进行施工；对证据五的真实性有异议，文件没有加盖印章，也不是住建局对被告做出的行政行为，对被告不产生任何强制力；对证据六监理日志的真实性有异议，该份日志是不连贯的，工程监理日志应记录施工期间每一天的情况，包括工程施工的情况和工程停工的情况，施工日志应为不间断的、连续的，而被告提供的该份监理日志的时间是断断续续的，是不连贯不完整的，从监理日志记载的内容可以看到有的监理日志上记载了停工天数、有的却未记载停工天数，有些甚至没有记载停工的原因，该份监理日志均没有记录人员的签字也没有审阅人员的签字，不符合要求。因此，不能证明其真实性。另外监理单位仅为监督工程施工的单位，实际的施工主体为施工单位，如果工地因不可抗力需要停工，被告应提供相应的停工令、监理日志及施工日志相互印证予以证明停工的事实，被告仅仅提供监理日志无法证明其停工情况。对停工整改通知书的真实性有异议，该证据为复印件，处罚单位加盖印章处模糊不清根本无从判断其真实性，根据该停工整改通知记载的内容可以看出，是被告自身的违法行为导致其受到停工处罚的，该通知单上并未明确多少日内不准开工，只是要求其整改，并告知整改合格后方可开工。因此，该证据可以证明只要被告符合相关要求是可以开工的；对证据七被告所举证的证据没有一份是政府机关针对被告做出停工决定的具体行政行为，且被告亦未明确主张停工免责的天数。因此，被告主张免责既无事实依据又无法律依据，依法不应予以支持。本院对上述证据认定如下，原告提供的证据符合证据的客观性、合法性、关联性，可以作为本案的定案依据。被告提供的证据符合证据的客观性、合法性、关联性，可以作为本案的定案依据。结合本案有效证据以及双方当事人一致陈述，本院认定本案事实如下：原告李呈豪与被告河南米金置业有限公司于2018年2月22日签订《商品房买卖合同》（预售），合同约定：原告购买被告开发的位于获嘉县房屋，房屋总价款为332500元。该合同第九条约定，商品房交付时应当符合“1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、该商品房经验收合格……。”该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条交付时间和手续，“（一）出卖人应当自2018-10-31前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人……。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”。第十二条、逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不做累积）。（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之Ｘ（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金”。2019年2月28日该房产所涉工程竣工验收。2020年5月21日经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格。2020年6月11日通过了获嘉县建设工程的备案审查。2020年10月30日，原告向被告米金置业公司提交《入住交房申请书》，同时，领取了入户钥匙，电表卡，门禁卡等，原、被告双方办理了案涉房屋的交付手续。原告认为被告米金置业公司未按照合同约定的时间交付房屋，诉至本院，请求：1、法院依法判令被告向原告支付逾期交房的违约金24339元（自2018年11月1日至2020年10月30日止）；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中被告主张从2017年11月15日到2018年3月15日、2018年11月15日到2019年3月15日、2019年11月15日到2020年3月15日都是冬季采暖季，政府部门采取环境防治措施限制停止施工；另因新冠肺炎疫情，上述期间均属于不可抗力，符合双方约定的免责情形。本院认为，本案的争议焦点是被告米金置业公司延期交房是否应承担违约责任，应如何承担违约责任。根据原、被告提供的证据及庭审查证，可以认定原、被告约定的交房时间为2018年10月31日，涉案建设工程竣工时间为2019年2月28日，备案时间为2020年6月11日。涉案工程在建设施工过程中，受2017年-2018年环境污染防治措施限制停止施工等因素的影响，被告客观上存在不能正常工程施工、影响工程进度的情况，本院酌定顺延施工工期四个月。交房时间应顺延至2019年2月28日。从2019年2月28日起，涉案工程已符合交房条件，在已有部分住户陆续交房的情况下，原告未要求被告交房，被告也未主动进行交房，双方均应承担50%的过错责任。从2019年3月1日-2020年6月10日共计468天，468天的违约金应为7780.5元（332500元×0.01%×468天×50%）。对原告请求2020年6月11日以后的违约金，本院不予支持。依据第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告河南米金置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告李呈豪逾期交房违约金7780.5元。二、驳回原告李呈豪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费408元，由被告河南米金置业有限公司承担130元，原告李呈豪承担278元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  宋光通审 判 员  张秀云人民陪审员  吕书亮二〇二一年七月二十九日书 记 员  王 莉