广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10527号上诉人（原审被告）：薛志强，男，1967年8月2日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。上诉人（原审被告）：李媛芝，女，1971年10月1日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：姚杜洋，广东法制盛邦律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：卢远，广东法制盛邦律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：广州市贵族物业服务有限公司。住所地：广州市海珠区滨江东路33、41号二楼自编之八。法定代表人：鲍小玲，董事长。委托诉讼代理人：乐云龙，该公司员工。委托诉讼代理人：张文霞，该公司员工。上诉人薛志强、李媛芝与被上诉人广州市贵族物业服务有限公司（以下简称贵族公司）物业服务合同纠纷一案，因上诉人薛志强、李媛芝不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初28470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。薛志强、李媛芝共同上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判薛志强、李媛芝无须向贵族公司支付物业管理费的滞纳金；3.改判薛志强、李媛芝无须向贵族公司支付自用水费/排污费的滞纳金；4.改判薛志强、李媛芝无须向贵族公司支付公共分摊水费的滞纳金；5.改判薛志强、李媛芝无须向贵族公司支付公共分摊电费的滞纳金；6.一审、二审的诉讼费用均由贵族公司承担。事实和理由：一、即使贵族公司是涉案物业所在地的物业管理公司，但贵族公司与薛志强、李媛芝之间系物业服务合同关系，关于物业管理费的缴纳时间、逾期缴纳物业管理费收取滞纳金的标准，依法应当依照约定执行，但本案中贵族公司主张收取滞纳金的依据《住户手册》系贵族公司单方制订，薛志强、李媛芝没有签字确认，贵族公司亦没有提供其他合法有效的告知方式，依法不应当对薛志强、李媛芝产生效力，贵族公司主张薛志强、李媛芝需要支付滞纳金没有事实及法律依据，一审法院审理事实不清。二、薛志强、李媛芝己足额支付物业管理费、垃圾费、公摊水电费等费用，不存在逾期支付的情形。因薛志强、李媛芝购买涉案房屋所在楼盘的两套房屋，其中一套因为开放商迟延发不动产权证，薛志强、李媛芝直到2014年1月才领取了房屋产权证，导致2014年1月一次性缴纳本案房屋的物业管理费等费用，逾期缴纳费用的过错应当由开发商及贵族公司承担，薛志强、李媛芝不存在逾期缴纳物业管理费的情形，无需支付逾期滞纳金。三、贵族公司主张的违约金标准非双方约定且没有任何法律规定，贵族公司诉请没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。本案中贵族公司诉请依据的《住户手册》实际上没有经过薛志强、李媛芝签字确认，薛志强、李媛芝与贵族公司之间并没有任何关于支付逾期支付管理费等费用贵族公司有权收取违约金的约定。而且，《住户手册》中仅是约定了逾期缴纳管理费需要支付逾期违约金，并没有写明公摊水电费等其他费用逾期缴纳需要收取违约金，贵族公司亦没有提交相关部门出具的收取滞纳金的证据。四、退一步说，即使经法院审理认为薛志强、李媛芝存在逾期支付的情形，因《住户手册》中约定的滞纳金收取标准没有经过薛志强、李媛芝确认，依法不对薛志强、李媛芝产生效力，一审法院按照贵族公司主张依据认定滞纳金收取标准，没有合同依据，若是法院认定需要收到逾期支付费用的滞纳金，亦应当是按照全国人民银行同业拆借中心的贷款利率标准收取。五、薛志强、李媛芝并没有收到任何关于贵族公司催告缴纳滞纳金的通知，贵族公司本案主张的所有诉请均已过了诉讼时效，依法应当不予支持。薛志强、李媛芝与贵族公司没有约定任何送达、方式。贵族公司提交的催缴通知证据中写明的催款人均为第一手业主黄诗平没有任何显示薛志强、李媛芝名字的催缴通知，不能视为有效送达。再者，贵族公司仅是在涉案物业的大厅进行催告，薛志强、李媛芝均不知悉，贵族公司没有采取过其他有效的送达方式亦没有提供相应的证据材料，因此本案中贵族公司的诉请因贵族公司未采取合法有效的权利主张方式，导致本案贵族公司全部诉请己过诉讼时效，应当依法驳回贵族公司所有诉请。若是经法院审理认为，贵族公司的公证送达视为有效送达的，贵族公司提交的公证书证据中，于2010年3月2日进行公证催收逾期缴纳管理费等费用的通知，其后一直到2012年3月9日才进行新的公证催收，贵族公司主张诉请中2010年3月10日前的所有滞纳金是已过诉讼时效，应当依法不予支持。综上，本案薛志强、李媛芝与贵族公司没有约定具体支付物业管理费等费用的时间及逾期收取滞纳金的标准，贵族公司亦没有履行告知义务，贵族公司主张收取滞纳金没有合同及法律依据，薛志强、李媛芝就涉案房屋己支付全部物业管理费、公摊水电费等费用，不存在逾期的情形，一审法院审理事实不清、适用法律错误，应当依法撤销一审判决，依法支付薛志强、李媛芝的请求。贵族公司辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。具体理由如下：1.薛志强、李媛芝是通过二手买卖买受了该房屋，所以其除了享受其权利也需要承担管理费的义务。2.同时生效的另案判决或裁定都充分支持了需要支付逾期支付的滞纳金。3.贵族公司不停地向薛志强、李媛芝追讨款项和滞纳金，是薛志强、李媛芝未按时支付，贵族公司不存在超过诉讼时效的问题。贵族公司于2020年9月24日向一审法院起诉请求：1.薛志强、李媛芝清付从2006年7月起至2014年1月期间拖欠管理费本金30670.32元的滞纳金23716.78元（从2006年6月1日起至2014年1月2日，每日万分之五点九计算）；2.薛志强、李媛芝清付从2006年7月起至2014年1月期间拖欠自用水费/排污费本金4032.2元的滞纳金1950.25元（从2006年6月1日起至2014年1月2日，每日万分之五点九计算）；3.薛志强、李媛芝清付从2006年7月起至2014年1月期间拖欠公共分摊水费本金745.55元的滞纳金591.87元（从2006年6月1日起至2014年1月2日，每日万分之五点九计算）；4.薛志强、李媛芝清付从2006年7月起至2014年1月期间拖欠公共分摊电费本金4243.66元的滞纳金3142.68元（从2006年6月1日起至2014年1月2日，每日万分之五点九计算）；5.薛志强、李媛芝清付从2014年6月起至2014年9月期间拖欠管理费本金1709.8元的滞纳金53.97元（从2014年8月1日起至2014年10月23日，每日万分之五点九计算）；6.薛志强、李媛芝清付从2014年6月起至2014年9月期间拖欠自用水费本金245.3元的滞纳金8.25元（从2014年8月1日起至2014年10月23日，每日万分之五点九计算）；7.薛志强、李媛芝清付从2014年6月起至2014年9月期间拖欠公共分摊水费本金32元的滞纳金1.01元（从2014年8月1日起至2014年10月23日，每日万分之五点九计算）；8.薛志强、李媛芝清付从2014年6月起至2014年9月期间拖欠公共分摊电费本金248.6元的滞纳金6.9元（从2014年8月1日起至2014年10月23日，每日万分之五点九计算）；9.薛志强、李媛芝清付从2015年6月起至2015年11月期间拖欠管理费本金2564.7元的滞纳金167.96元（从2015年8月1日起至2016年1月19日，每日万分之五点九计算）；10.薛志强、李媛芝清付从2015年6月起至2015年11月期间拖欠自用水费本金354.4元的滞纳金22.81元（从2015年8月1日起至2016年1月19日，每日万分之五点九计算）；11.薛志强、李媛芝清付从2015年6月起至2015年11月期间拖欠公共分摊水费本金48元的滞纳金3.14元（从2015年8月1日起至2016年1月19日，每日万分之五点九计算）；12.薛志强、李媛芝清付从2015年6月起至2015年11月期间拖欠公共分摊电费本金308.2元的滞纳金19.05元（从2015年8月1日起至2016年1月19日，每日万分之五点九计算）；以上十二项合计29684.66元；13.本案诉讼费由薛志强、李媛芝承担。一审法院经审理查明：薛志强是海珠区xx东路xx号303房的权属人，该房建筑面积为133.58平方米。贵族公司领有《物业管理企业资质证书》。2003年6月2日，贵族公司与广州市东迅房地产发展有限公司（以下简称东迅公司）签订《物业管理委托合同》，约定东迅公司将广州市海珠区滨江东路31-67号海珠半岛花园一、二期委托贵族公司实行物业管理；期限从2003年5月31日起至2008年5月31日止；本物业的管理服务费，住宅房屋由贵族公司按建筑面积每月每平方米2.7元向业主或物业使用人收取；本物业的管理服务费，在业委会成立前，执行物价主管部门的批复标准，在成立业委会后，由业委会与贵族公司协商按质定价；东讯公司逾期缴交有关费用的，按业主公约条款处理；等。2008年5月23日，双方签订《海珠半岛花园物业服务合同》，东迅公司将包括滨江东路69号龙景阁在内的房屋委托贵族公司实行物业服务，期限从2008年6月1日起至海珠半岛花园业主委员会依法成立、依法选聘物业管理企业并签订物业管理服务合同生效时止；本物业的管理服务费，由贵族公司按建筑面积每月向业主或物业使用人收取，收费标准为一期住宅龙景阁每月每平方米2.5元，公共水电按实分摊；东迅公司逾期缴交有关费用，按照《管理公约》、《住户手册》条款执行等。根据《住户手册》中第三部分“物业管理”第3点及第（14）小点的规定：管理中心有权向花园内各单位的业主（住户）收取管理费和公共用水用电费及专项设备维护备用金。管理中心按照花园实际的支出确定各单位业主需交付的管理费或附加费的金额，各单位业主需按照已确定的金额按时缴付费用，业主可以现金或支票交费，对逾期未缴者管理处有权征收利息（按月息1.8%计算）及催缴手续费用，甚至停止供应水电及采取适当的法律行动追讨；等。据贵族公司2013年9月27日发出的《关于小区调整物业服务费征询意见结果的通知》载明：于2013年11月1日起，龙景阁物业服务费由2.5元提升至3.2元/平方米/月。2007年12月19日，广州市越秀区公证处出具（2007）穗越证内民字第1131号《公证书》，证明该公证处委派公证员于2007年12月6日下午到海珠半岛花园龙景阁，对张贴在首层的《海珠半岛花园欠缴管理费及代缴费用公证催收公告（2007）》进行拍摄并公证。上述催收文件告包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。2009年3月2日，广州市海珠公证处出具（2009）粤穗海证经字第64号《公证书》，证明该公证处公证人员2009年2月27日上午来到海珠半岛花园内，对小区内的龙景阁首层大堂公告栏中张贴的《关于：2008年度催收的通告》、《海珠半岛花园欠费单元及欠费资料一览表（公证催收）》进行了拍摄并公证。上述催收文件包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。2010年3月10日，广州市海珠公证处出具（2010）粤穗海证经字第40号《公证书》，证明该公证处公证人员于2010年3月2日上午来到海珠半岛花园内，对小区内的龙景阁首层大堂公告栏中张贴的《关于：2009年度催收的通告》、《海珠半岛花园欠费单元及欠费资料一览表（公证催收）》进行了拍摄并公证。上述催收文件包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。2011年4月22日，贵族公司向涉案房屋地址邮寄催收函件，催收从2006年4月起至2011年5月期间房屋的相关欠费，该邮件于2011年4月24日签收。2012年3月9日，广州市海珠公证处出具（2012）粤广海珠第3387号《公证书》，证明该公证处公证人员于2012年3月7日来到海珠半岛花园内，对小区公告栏中张贴的《2012年海珠半岛花园欠管理费等单元名单》、《关于：2012年度管理费催收的通告》进行拍摄并公证。上述催收文件包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。2013年2月20日，广州市海珠公证处出具（2013）粤广海珠第3093号《公证书》，证明该公证处公证人员于2013年2月4日来到海珠半岛花园内，对小区公告栏中张贴的《关于：2013年度管理费催收的通告》、《海珠半岛花园管理费催收名单公示》进行拍摄并公证。上述催收文件包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。2014年2月17日，广州市海珠公证处出具（2014）粤广海珠第2577号《公证书》，证明该公证处公证人员于2014年2月14日来到海珠半岛花园内，对小区公告栏中张贴的《海珠半岛花园管理费催收名单公示》进行拍摄并公证。上述催收文件包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。2015年3月17日，广州市海珠公证处出具（2015）粤广海珠第4664号《公证书》，证明该公证处公证人员于2015年3月13日来到海珠半岛花园内，对新港街垃圾分类宣传栏中张贴的《海珠半岛花园管理费催收名单公示》进行了拍摄并公证。上述催收文件包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。2016年2月26日，广州市海珠公证处出具（2016）粤广海珠第2959号《公证书》，证明该公证处公证人员于2016年2月24日来到海珠半岛花园内，对新港街垃圾分类宣传栏中张贴的《海珠半岛花园管理费催收名单公示》进行了拍摄并公证。上述催收文件包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。2017年3月7日，广州市海珠公证处出具（2017）粤广海珠第5955号《公证书》，证明该公证处公证人员于2017年2月27日来到海珠半岛花园内，对新港街垃圾分类宣传栏中张贴的《海珠半岛花园管理费催收名单公示》进行了拍摄并公证。上述催收文件包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。2018年3月5日，广州市海珠公证处出具（2018）粤广海珠第6587号《公证书》，证明该公证处公证人员于2018年2月27日来到海珠半岛花园内，对新港街垃圾分类宣传栏中张贴的《海珠半岛花园管理费催收名单公示》进行了拍摄并公证。上述催收文件包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。2019年4月2日，广州市海珠公证处出具（2019）粤广海珠第9722号《公证书》，证明该公证处公证人员于2019年3月13日来到海珠半岛花园内，对新港街垃圾分类宣传栏中张贴的《海珠半岛花园管理费催收名单公示》进行了拍摄并公证。上述催收文件包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。2020年4月3日，广州市海珠公证处出具（2020）粤广海珠第5211号《公证书》，证明该公证处公证人员于2020年3月30日来到海珠半岛花园内，对新港街垃圾分类宣传栏中张贴的《海珠半岛花园管理费催收名单公示》进行了拍摄并公证。上述催收文件包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。贵族公司为证明其主张，提供了客户名称为薛志强、李媛芝的《2020年度海珠半岛龙景阁住户欠费诉讼》（明细清单一至十二）、《2020年度海珠半岛龙景阁住户欠费诉讼（总明细清单）》，列明了薛志强、李媛芝欠费的期间及欠费本金、滞纳金的截止日期。薛志强、李媛芝质证认为上述明细清单列明的费用本金其已经全部缴清，滞纳金的截止日期即为薛志强、李媛芝交纳相关费用的时间，但贵族公司没有告知过薛志强、李媛芝支付相关费用的方式和时间，故不应收取滞纳金。诉讼中，贵族公司、薛志强、李媛芝均确认涉案小区尚未成立业主委员会。贵族公司表示该小区的物业管理费及其他费用均为每两个月收取一次，每两月派发缴款通知书，当期的费用最迟在第二个月的月底前缴纳；拖欠每期欠费的滞纳金均是从该期期满月的下月1日开始计算至付清之日止；因薛志强、李媛芝是夫妻关系，故本案债务应由薛志强、李媛芝共同承担，且本案房屋的费用都是由李媛芝交纳的；贵族公司有要求薛志强、李媛芝签收管理公约和住户手册，但薛志强、李媛芝一直拒绝签收，拒绝办理房屋登记资料。薛志强、李媛芝表示：确认薛志强、李媛芝是夫妻关系，两人于1996年结婚，并向一审法院提交了薛志强、李媛芝的结婚证；涉案房屋由薛志强于2005年12月底向上一手业主购买，应该于2006年3月交付房屋，房屋由薛志强、李媛芝自住；上一手业主并没有将住户手册和管理公约出示给薛志强、李媛芝，薛志强、李媛芝不知道有滞纳金的问题；贵族公司作为物业管理公司明知薛志强、李媛芝为房屋使用人，应当采取有效的送达方式，仅仅在单元大堂张贴催收通知书不能视为有效的送达；贵族公司2010年3月2日公证催收后至2012年3月7日才公证催收，中间过了两年多，公证送达不是有效的送达方式，贵族公司主张的滞纳金均已过诉讼时效。一审法院认为，贵族公司与东迅公司签订《物业管理委托合同》及《海珠半岛花园物业服务合同》，贵族公司接受委托对广州市海珠区滨江东路海珠半岛花园实行物业管理。涉案物业属于该合同约定的管理范围。另外，涉案物业所在的广州海珠广场花园住户手册中记载“管理中心有权向花园内各单位的业主收取管理费和公共用水用电费及专项设备维护备用金”、“管理中心按照花园实际支出确定各单位业主需交付的管理费或附加费的金额，各单位业主需按照已确定的金额按时缴付费用，业主可以现金或支票交费，对逾期未缴者管理处有权征收利息（按每月1.8%计算）。根据权利义务相一致原则，薛志强、李媛芝接受了贵族公司的物业管理服务，应当支付对价给贵族公司。贵族公司提交的证据证明其于2007年12月6日、2009年2月27日、2010年3月2日、2012年3月7日、2013年2月4日、2014年2月14日、2015年3月13日、2016年2月24日、2017年2月27日、2018年2月27日、2019年3月13日、2020年3月30日分别向广州市越秀区公证处和海珠公证处申请证据保全而广州市越秀区公证处、海珠公证处也先后出具《公证书》，且贵族公司于2011年4月22日向涉案房屋邮寄函件催缴管理费及其他费用，故可证明贵族公司向包括薛志强、李媛芝在内的住户催缴过物业管理费及其他费用。薛志强、李媛芝方关于贵族公司只将催收通知张贴在单元大堂，不能视为有效的送达方式，贵族公司的诉讼请求超出诉讼时效的抗辩意见，依据不足，一审法院不予采纳。贵族公司表示涉案小区的物业管理费和其他费用为每两个月收取一次，当期的费用最迟在第二个月的月底前缴纳，该缴费周期符合管理费和其他费用的一般缴费周期，故一审法院予以采信。薛志强、李媛芝自认其2006年3月已经接收房屋，并由薛志强、李媛芝两人自住。薛志强、李媛芝居住涉案房屋多年，薛志强作为业主，应当知晓需要向物业管理公司支付相应物业管理费以及到物业管理处办理相关物业登记手续，薛志强、李媛芝以其没有收到过住户手册或管理公约故不知道有滞纳金的意见无理，一审法院不予采纳。且贵族公司多次在涉案房屋单元大堂张贴催收通知，薛志强、李媛芝居住在房屋多年也理应注意到大堂的通知。薛志强、李媛芝使用房屋，也必然产生自用水费、公摊水电费等，薛志强、李媛芝抗辩其不知晓物业费等费用的缴纳时间明显与日常生活经验不符。故贵族公司要求薛志强支付所欠的管理费及自用水费、公摊电费、公摊水费的滞纳金请求合法有理，一审法院予以支持。薛志强、李媛芝确认其按照贵族公司提交的《2020年度海珠半岛龙景阁住户欠费诉讼》列明的费用本金其已经全部缴清，滞纳金的截止日期即为薛志强、李媛芝交纳相关费用的时间。关于滞纳金计算方式。滞纳金的计算本金按《2020年度海珠半岛龙景阁住户欠费诉讼》（明细清单一至十二）所列的欠费期间的本金计算，滞纳金总额以欠费本金为限，拖欠每期欠费的滞纳金均是从该期期满月的下月1日开始起算至薛志强、李媛芝实际支付欠付之日止，滞纳金并以本金为限。对于超出部分的滞纳金，一审法院予以驳回。薛志强、李媛芝是夫妻关系，本案的债务发生在夫妻关系存续期间，应为夫妻共同债务，贵族公司要求薛志强、李媛芝共同承担本案责任合法有理，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年12月29日判决如下：一、薛志强、李媛芝在本判决生效之日起10日内，向广州市贵族物业服务有限公司支付从2006年7月至2013年11月、2014年6月至2014年9月、2015年6月至2015年11月期间物业管理费的滞纳金（滞纳金分别按上述每两个月管理费一期为本金，从当期的次月1日开始起算，每日按万分之五点九的标准计算，每一期滞纳金以同期所欠本金为限；其中2016年7月物业管理费为333.96元，滞纳金从2006年8月1日起算，2006年8月至2008年9月期间每期物业管理费为667.92元、2008年10月至2013年9月期间每期物业管理费为667.9元；2013年10月至2013年11月的物业管理费为761.5元；2006年7月至2013年11月期间物业管理费的滞纳金均计算至2014年1月2日止；2014年6月至2014年9月期间每期物业管理费为854.9元，该期间物业管理费的滞纳金计算至2014年10月23日止；2015年6月至2015年11月期间每期物业管理费为854.9元，该期间物业管理费的滞纳金计算至2016年1月19日止）；二、薛志强、李媛芝在本判决生效之日起10日内，向广州市贵族物业服务有限公司支付从2006年8月至2013年11月、2014年6月至2014年9月、2015年6月至2015年11月期间的自用水费/排污费的滞纳金[按《2020年度海珠半岛龙景阁住户欠费诉讼》（明细清单二、明细清单六、明细清单十）所列的所欠上述期间的自用水费/排污费为本金，每两个月为一期，当期费用的滞纳金从次月1日起算至明细清单列明的截止日期为止，每日按万分之五点九的标准计算，每一期滞纳金以同期所欠本金为限]；三、薛志强、李媛芝在本判决生效之日起10日内，向广州市贵族物业服务有限公司支付从2006年7月至2013年11月、2014年6月至2014年9月、2015年6月至2015年11月期间的公共分摊水费的滞纳金[按《2020年度海珠半岛龙景阁住户欠费诉讼》（明细清单三、明细清单七、明细清单十一）所列的所欠上述期间的公共分摊水费为本金，其中2006年7月公共分摊水费的滞纳金从2006年8月1日起算，其余月份则每两个月为一期，当期费用的滞纳金从次月1日起算至明细清单列明的截止日期为止，每日按万分之五点九的标准计算，每一期滞纳金以同期所欠本金为限]；四、薛志强、李媛芝在本判决生效之日起10日内，向广州市贵族物业服务有限公司支付从2006年7月至2013年11月、2014年6月至2014年9月、2015年6月至2015年11月期间的公共分摊电费的滞纳金[按《2020年度海珠半岛龙景阁住户欠费诉讼》（明细清单四、明细清单八、明细清单十二）所列的所欠上述期间的公共分摊电费为本金，其中2006年7月公共分摊电费的滞纳金从2006年8月1日起算，其余月份则每两个月为一期，当期费用的滞纳金从次月1日起算至明细清单列明的截止日期为止，每日按万分之五点九的标准计算，每一期滞纳金以同期所欠本金为限]；五、驳回广州市贵族物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费542元，由广州市贵族物业服务有限公司负担86元，由薛志强、李媛芝负担456元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，双方当事人未提交新证据。二审另查明：薛志强、李媛芝、贵族公司均确认广州市东迅房地产发展有限公司系涉案房屋所在海珠半岛花园的建设单位。涉案房屋原业主黄诗平于2004年1月18日签署《海珠半岛花园物业管理中心收楼文件目录表》，其中包括住户手册。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1.前期物业服务合同对薛志强、李媛芝是否具有法律约束力；2.薛志强、李媛芝是否应当向贵族公司支付逾期缴纳物业管理费及相关费用的滞纳金；3.贵族公司在本案中主张的滞纳金是否超过法定诉讼时效。对此，本院分析如下：关于前期物业服务合同对薛志强、李媛芝是否具有法律约束力的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，贵族公司与建设单位东迅公司先后签订了《物业管理委托合同》和《海珠半岛花园物业管理合同》，并对海珠半岛花园小区包括涉案房屋提供前期物业管理服务，薛志强、李媛芝自2005年购买涉案房屋并于2006年入住，其作为涉案小区的业主，是上述合同项下权利义务的实际享有者和承担者，应当受上述前期物业服务合同的约束。根据前期物业服务合同约定，逾期缴交相关费用，按照《管理公约》、《住户手册》条款执行。而《住户手册》中约定“管理中心有权向花园内各单位的业主（住户）收取管理费和公共用水用电费及专项设备维护备用金……对逾期未缴者管理处有权征收利息（按月息1.8%计算）……”。因此，薛志强、李媛芝应当受上述合同条款内容的约束，在逾期支付相关费用的情况下，应当依约支付滞纳金。薛志强、李媛芝以其未在《住户手册》中签字确认为由主张上述内容对其不产生法律效力，缺乏法律依据，本院不予采纳。原业主曾在收楼时签收《住户手册》，至于原业主是否将《住户手册》交接给薛志强、李媛芝，不影响薛志强、李媛芝依法承担上述合同义务。关于薛志强、李媛芝是否应当支付逾期缴纳物业管理费、水费、排污费及公摊水电费的滞纳金的问题。贵族公司主张涉案小区的物业管理费和其他费用每两个月收取一次，该缴费周期符合一般缴费周期，薛志强、李媛芝抗辩不知晓物业管理费等费用的缴纳时间明显与常理不符。薛志强、李媛芝上诉主张因一直未取得房屋产权证，与开发商和贵族公司协商暂不缴纳，于2014年1月领取房屋产权证后才一次性缴纳物业管理费等费用，逾期缴纳费用的过错应由开发商和贵族公司承担。但是，协助办理房屋产权证属于房屋买卖合同的内容，与本案物业服务合同属于不同的法律关系，不能以此作为拒付物业管理费等费用的理由，且薛志强、李媛芝未举证证实贵族公司同意薛志强、李媛芝暂缓缴纳相关费用，故薛志强、李媛芝的该项上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。由于薛志强、李媛芝逾期缴纳物业管理费及其他相关费用，贵族公司有权依据《住户手册》约定的标准向薛志强、李媛芝主张欠付费用的滞纳金。一审判决有关滞纳金的处理并无不当，本院予以维持。关于贵族公司主张的滞纳金是否超过法定诉讼时效的问题。根据一审查明事实，贵族公司自2007年12月6日至2020年3月30日期间多次、连续在涉案房屋首层大堂公告栏、小区公告栏、垃圾分类宣传栏张贴催收名单，并提交了相应的公证书，该催告行为可产生诉讼时效中断的法律效果。薛志强、李媛芝购买涉案房屋后一直在该房屋居住，贵族公司2011年4月22日向涉案房屋地址邮寄的催收函件，且邮件亦显示签收，可以认定贵族公司已通过合理途径主张权利，亦可产生诉讼时效中断的法律后果。薛志强、李媛芝有关2010年3月10日前的滞纳金已过诉讼时效的上诉理由不成立，本院不予采纳。因此，贵族公司在本案中主张的滞纳金不存在超过法定诉讼时效的情形，本院对薛志强、李媛芝有关2010年3月10日前的滞纳金已过诉讼时效的上诉主张不予采纳，薛志强、李媛芝应向贵族公司支付逾期支付物业管理费及相关费用的滞纳金。综上所述，薛志强、李媛芝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费542元，由薛志强、李媛芝负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  莫 芳审判员  余 盾二〇二一年七月十九日法官助理熊盈颖书记员叶小琳