山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终7880号 上诉人（原审原告）：青岛和众建筑有限公司 法定代表人：王明辉，董事长。 委托诉讼代理人：张亚伟，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈志伟，北京市中伦（青岛）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：高志慧 委托诉讼代理人：孙文祎，山东文康律师事务所律师。 原审第三人：青岛市三木建筑设计事务所有限公司 法定代表人：马成军，总经理。 委托诉讼代理人：郭欢江，国浩律师（青岛）事务所律师。 委托诉讼代理人：李萍，国浩律师（青岛）事务所律师。 上诉人青岛和众建筑有限公司（以下简称和众建筑公司）因与被上诉人高志慧、原审第三人青岛市三木建筑设计事务所有限公司（以下简称三木公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初6423号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人和众建筑公司的法定代表人王明辉及其委托诉讼代理人张亚伟、陈志伟，被上诉人高志慧的委托诉讼代理人孙文祎，原审第三人三木公司的委托诉讼代理人郭欢江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 和众建筑公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持和众建筑公司的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由高志慧负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审认为：和众建筑公司将与三木公司存在争议的房屋出售给高志慧，因和众建筑公司与三木公司存在争议，三木公司收回房屋，期间高志慧并无过错，该认定违背了法律。首先，和众建筑公司与三木公司的争议与高志慧无关，三木公司没有通过与和众建筑公司协商或诉讼的方式解决争议，而是从高志慧占有的房屋中将高志慧赶出，违反法律规定。根据这一事实高志慧应当在占有房屋时通知和众建筑公司进行处理，或在被赶出时通过法律维护自己的利益。其次，根据合同相对性原则，和众建筑公司将出售的房屋交付给了高志慧，就完成了合同义务，现法院判决和众建筑公司返还购房款，高志慧就应当返还房屋。再次，通过庭审质证可以明确和众建筑公司已将购房款全额支付给三木公司，和众建筑公司交纳购房款的汇款人于兰芳是和众建筑公司法定代表人的妻子。和众建筑公司与高志慧是房屋买卖关系，和众建筑公司已将房屋交付给高志慧。高志慧承认和众建筑公司已将房屋钥匙交付，高志慧已实际进驻，并进行了装修。根据合同法的规定，买卖合同的风险自交付时转移，高志慧应当承担房屋的风险。三木公司擅自抢房是违法的，不应当受到保护。一审庭审中，三木公司承认抢房，违反法律规定。和众建筑公司的权利应得到救济。和众建筑公司交纳了购房款，实际得到了房屋，交款两年以后卖给了高志慧，一审判决和众建筑公司返还购房款，和众建筑公司的权利如何维护。现在争议标的物所在的小区都可以买卖，也都能实际入住。二、补充上诉意见：和众建筑公司已依约向三木公司全额支付涉案房屋购房款。和众建筑公司与高志慧签订的《购房协议》虽为无效合同，但根据合同相对性原则、诚信原则，和众建筑公司与高志慧应当互负返还义务。一审法院未释明和众建筑公司可主张折价补偿，直接判决驳回和众建筑公司关于高志慧返还涉案房屋之诉请，实质上由和众建筑公司承担三木公司非法侵害高志慧权益的不利法律后果，有违公平原则。（一）一审法院未能查明和众建筑公司已按《购房协议》约定向三木公司全额支付涉案房屋购房款之事实，和众建筑公司已取得涉案房屋的使用权及处分权，三木公司与和众建筑公司关于涉案房屋并无争议。2009年10月11日，和众建筑公司与三木公司签订《购房协议》，约定和众建筑公司以5200元/平方米的价格购买7套青岛穆斯林接待中心工程南楼东一单元房屋，和众建筑公司可自行决定出售或租赁给他人，手续由三木公司负责办理。并约定，每户房屋的定金5万元须于2009年10月20日前付清，过期未能支付的视为自动放弃。法定代表人王明辉于2010年6月10日向三木公司法定代表人柴英支付购房款10万元，三木公司予以接受。三木公司于2010年7月16日向和众建筑公司发函，称因和众建筑公司违约而要求解除《购房协议》。和众建筑公司回函表示不同意解除协议，双方协议遂继续履行。为明确后续款项支付事宜，三木公司与和众建筑公司于2010年11月22日签订《协议书》，约定剩余款项的支付时间为2010年11月底。2010年11月23日，三木公司另指定该公司会计王秀菊为购房款收款人。和众建筑公司按照《购房协议》约定寻到的6名购房人，该6套房屋的购房款已由购房人直接支付予三木公司。因和众建筑公司未寻到涉案房屋的购房人，故和众建筑公司法定代表人王明辉妻子于兰芳于2010年11月30日向三木公司指定收款人王秀菊支付购房款57.6万元，加上王明辉于2010年6月10日支付的购房款10万元，合计67.6万元。由此，和众建筑公司已经全额支付涉案房屋的购房款。故，和众建筑公司已按《购房协议》《协议书》约定向三木公司全额支付包括涉案房屋在内的7套房屋的购房款。涉案房屋虽因土地性质无法办理权属证明，但和众建筑公司已履行《购房协议》《协议书》项下全部义务，有权对外转让房屋，一审法院认定和众建筑公司与三木公司之间就涉案房屋存在争议属于认定事实错误。（二）和众建筑公司、高志慧、三木公司之间存在相互独立的三个法律关系，一审法院未能查明事实而错误适用法律，直接判令和众建筑公司承担三木公司非法侵害高志慧权益的不利法律后果，实质上支持了三木公司突破合同相对性原则强行抢占房屋的不当行为，有违公平原则。本案三方当事人因涉案房屋建立了三个相互独立的法律关系：一是三木公司与和众建筑公司基于《购房协议》《协议书》建立的房屋买卖合同关系；二是和众建筑公司与高志慧基于《购房协议》建立的房屋买卖合同关系；三是三木公司强行占有涉案房屋而与高志慧之间存在的民事侵权法律关系。因涉案房屋用地的特殊性而无法办理权属证明，该房屋权属转让有赖于协议各方诚信履约。如前所述，和众建筑公司已按协议约定向三木公司全额支付涉案房屋的购房款，和众建筑公司基于其与三木公司签订的《购房协议》《协议书》享有处置涉案房屋的权利，三木公司无权阻碍和干涉。虽然和众建筑公司与高志慧签订的《购房协议》为无效合同，但基于合同相对性原则和诚信原则，和众建筑公司与高志慧就《购房协议》所取得的资产，应当互负返还义务。此外，即使三木公司主张和众建筑公司未能全额支付涉案房屋购房款，其也仅能向和众建筑公司主张权利，而无权突破合同相对性原则强行抢占涉案房屋。高志慧在涉案房屋被强行抢占后，未依法向侵权方三木公司主张权益，任由三木公司继续占有使用该房屋，致使三木公司甚至有可能在此期间已将涉案房屋另行出售。高志慧转而诉请和众建筑公司返还购房款，显然有违诚信原则。一审法院因未能查明案件事实而错误适用法律，认为高志慧并无过错，并判决驳回和众建筑公司的诉讼请求，实际认可了三木公司突破合同相对性原则强行抢占他人合法占有房屋的非法行为。（三）一审法院未释明和众建筑公司可向高志慧主张返还不能的折价补偿，直接判决驳回和众建筑公司的诉讼请求，适用法律错误，亦违背公平原则。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三十六条在对法院关于合同无效的审理方式的指导意见中，秉承了“一并解决、公平处理合同无效返还后果”的原则，要求法院在确认合同无效后，向当事人释明可提出返还财产或折价补偿的抗辩。《理解与适用》在对该条的解释中亦提出，对于一审法院认定合同无效，但未对相互返还作出认定，从而出现单方返还的不公平结果时，二审法院可以直接经释明后改判。本案诉讼系和众建筑公司基于（2014）北民初字第189号民事判决书判决确认和众建筑公司与高志慧之间的《购房协议》无效并判令和众建筑公司返还购房款，而提起的请求返还房屋的诉讼。（2014）北民初字第189号案件一审及二审法院均未能在该案中一并处理和众建筑公司返还房屋的请求，已致和众建筑公司徒增诉累。本案虽非确认合同无效的诉讼，但在对合同无效后果的处理中，一审法院也应当秉承九民纪要所确立的“一并解决、公平处理合同无效后返还后果”的原则。根据《合同法》第五十八条之规定，合同无效后，当事人可主张返还财产或折价赔偿。《理解与适用》对第三十六条的解释也明确指出，“不存在权利人必须先行行使返还原物请求权，只有在不能行使情况下才能请求折价补偿的问题”。一审法院在认为涉案房屋无法返还的情况下，未释明和众建筑公司可请求折价赔偿，直接判决驳回和众建筑公司的诉讼请求，致使本案出现与（2014）北民初字第189号案件存在相同事实和对等主张的情况下，实质上导致和众建筑公司单方返还购房款而未能收回房屋，显然严重违反公平原则。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当。请求依法改判或发回重审，以维护和众建筑公司的合法权益。 高志慧辩称，一、和众建筑公司无权处分出售涉案房屋，和众建筑公司与三木公司之间的争议导致高志慧的房屋被收回，房屋被收回后高志慧及时通知和众建筑公司并通过诉讼方式解决争议。和众建筑公司与三木公司争议因工程款、购房款等问题产生争议，双方多次引发冲突，和众建筑公司法定代表人王明辉也因此事在2013年8月被刑事拘留。在双方争议尚未解决的情况下，和众建筑公司与高志慧于2013年11月11日签订了《购房协议》，在未向高志慧明示房屋存在争议的情况下将房屋出售，因此导致高志慧涉案房屋后被三木公司收回。房屋被收回后，高志慧及时通知了和众建筑公司，要求和众建筑公司尽快处理此事，并要求和众建筑公司出示其合法占有、处分涉案房屋的凭证，但和众建筑公司屡次推脱。除积极与和众建筑公司沟通外，高志慧还就此事向一审法院提起诉讼，即（2014）北民初字第189号案件。高志慧于事发后已通过正当方式、合法途径维护自身合法权益，但和众建筑公司消极应对，并借出售房屋高志慧一事，将和众建筑公司与三木公司之间矛盾转换给高志慧。至今高志慧仍未收回涉案购房款100万元。二、因和众建筑公司屡次拖延解决争议，致使三木公司已将涉案房屋出售，涉案房产已无法返还，高志慧并无任何过错。由于和众建筑公司与高志慧签署《购房协议》时，和众建筑公司与三木公司之间的争议尚未解决，和众建筑公司并不具备涉案房屋交付的条件，涉案房屋被三木公司收回后，和众建筑公司拒不解决与三木公司的争议，导致涉案房屋现已被三木公司出售，高志慧未实际占有该房屋，更无法返还房屋。三、和众建筑公司与三木公司之间尚未解决的争议与高志慧无关，和众建筑公司恶意诉讼、拖延付款的行为，给高志慧造成巨大经济损失。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 三木公司辩称，一、三木公司与和众建筑公司签订了七套房产买卖（使用权）合同，并非和众建筑公司在一审中所述的一套房屋买卖合同。二、和众建筑公司未交齐购房款，合同自动解除。房屋买卖合同履行中，三木公司提交的催告函证明因和众建筑公司未交齐购房款，三木公司多次催告。和众建筑公司当庭提交的所谓购房款收据，系三木公司开具给其他住户的收据，系本案虚假证据。和众建筑公司未提交其已将七套房屋房款交齐的证据。三、因和众建筑公司未交齐七套房屋的购房款，其对涉案房屋不具有任何支配权，涉案房屋属于三木公司合法财产，和众建筑公司在本案合同履行完毕及解除两年后，在并无任何法律关系和法律纠纷的情况下，隐瞒真相提起诉讼。 和众建筑公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令高志慧返还和众建筑公司位于青岛市市北区的青岛穆斯林接待中心南楼东xx单元xx楼xx户房屋；2.诉讼费由高志慧承担。 一审法院认定事实：一审法院做出的（2014）北民初字第189号民事判决已经二审判决予以维持并生效，该判决确认2013年11月11日高志慧与和众建筑公司签订《购房协议》无效，判令和众建筑公司返还高志慧购房款100万元，判决同时确认以下事实：2013年11月11日高志慧与和众建筑公司签订《购房协议》，约定“甲方（和众建筑公司）将青岛穆斯林接待中心的南楼东一单元三楼西户房屋转让给乙方（高志慧），房款付清后甲方将此房转交给乙方，此房以后出现一切问题与甲方无关。合同已经签订甲乙双方不得违约，如有一方违约按房价的双倍赔偿给对方。房价按甲方与相关单位签订的购房协议的内容和价格计算为准，定为70万元整，乙方并承担利息。此房无产权证，乙方已完全了解此房的所有性质，只有使用权。按土地的法定使用年限为准，约为65年使用。”合同签订当日，高志慧按和众建筑公司指示，向案外人孙巧娟账户分两笔汇入购房款100万元，和众建筑公司将房屋钥匙交付高志慧。和众建筑公司认可已收到购房款100万元。高志慧称接收涉案房屋后，被三木公司的人员强行抢占，现已失去对该房屋的控制。和众建筑公司称不清楚抢占房屋的人员身份，和众建筑公司已履行了交付义务，也不控制涉案房屋。和众建筑公司提交青房地权市字第××号房地产权证复印件，内有建字第370200200802043号建设工程规划许可证复印件，载明青岛市市北区xx路xx号、xx号土地使用权人为青岛市伊斯兰协会，土地性质为国有划拨土地，用途为“宗教”；建设工程规划许可证载明项目名称为青岛市穆斯林接待中心，备注第五项载明“请按你协会出具的承诺意见，确保该建筑用于伊斯兰接待中心使用，不得挪作住宅或改作他用”。 另查明，三木公司与和众建筑公司于2009年10月11日签订房屋买卖合同，约定和众建筑公司向三木公司购买穆斯林接待中心的七套房屋，其中包含涉案房屋。双方在履行合同过程中因付款产生争议，2010年7月16日三木公司向和众建筑公司发函称因和众建筑公司违约解除合同，2010年7月17日和众建筑公司回函称不存在违约也不同意解除合同。三木公司承认发现高志慧在涉案房屋装修后，于2013年11月13日从高志慧那里收回房屋。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”和众建筑公司与高志慧签订《购房协议》后，涉案房屋交付高志慧占有，现《购房协议》已经被确认为无效合同，和众建筑公司本可以据此要求恢复对涉案房屋的占有，但和众建筑公司将与三木公司存在争议的房屋出售给高志慧，并向高志慧交付了该房屋，因和众建筑公司和三木公司双方争议，三木公司收回房屋，期间高志慧并无过错。高志慧目前不实际占有房屋，因此也不可能向和众建筑公司返还房屋，和众建筑公司要求高志慧返还房屋的诉讼请求一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，一审判决：驳回青岛和众建筑有限公司的诉讼请求。案件受理费500元，由青岛和众建筑有限公司负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本院业已生效的（2016）鲁02民终759号民事判决认定，和众建筑公司与高志慧就涉案房屋的买卖行为改变了房屋用途，双方签订的购房协议应属无效合同。因涉案房屋可能涉及和众建筑公司与案外第三人之间的纠纷，现产权尚不明晰，一审法院在该案中对涉案房屋产权未予处理并无不当，和众建筑公司也可就涉案房屋的损失另行进行主张。和众建筑公司与高志慧签订的涉案购房协议已被上述生效判决认定为无效协议，因涉案合同取得的财产应当相互返还。本案中，上述生效判决已判令和众建筑公司返还高志慧100万元购房款。关于涉案房屋返还问题，虽然和众建筑公司当时向高志慧交付了涉案房屋，但高志慧称在和众建筑公司向其交付涉案房屋后其对涉案房屋进行装修时，被三木公司抢占涉案房屋；三木公司认可其将涉案房屋收回后另行出售给案外人，现由案外人使用涉案房屋。和众建筑公司无证据证明涉案房屋目前由高志慧控制使用，亦无法证明涉案房屋系由高志慧出售给案外人，从现有证据看，涉案房屋脱离高志慧的控制并非由高志慧自身过错造成，高志慧客观上已无法向和众建筑公司返还涉案房屋，在此情况下，和众建筑公司要求高志慧返还涉案房屋，本院不予支持。和众建筑公司与三木公司之间就买卖涉案房屋产生的争议以及就三木公司将涉案房屋收回另行出售一事和众建筑公司的权利救济问题，与本案返还房屋纠纷不属于同一法律关系，本院不予评判。 综上所述，上诉人和众建筑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费500元，由上诉人青岛和众建筑有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  马 喆 审 判 员  齐 新 审 判 员  甘玉军 二〇二一年七月十六日 法官助理  于遨洋 书 记 员  贾 立 书 记 员  于国英