贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初7680号 原告：张文科，男，汉族，1987年1月11日出生，住贵州省毕节市。 原告：刘芹，女，汉族，1988年10月19日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州毕节梁轩置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道碧阳国际城10-2-1、10-2-2，统一社会信用代码：91520502MA6H2YWBOT。 法定代表人：刘斌，该公司董事兼总经理。 委托诉讼代理人：唐邦齐，贵州黔鹰律师事务所律师，一般授权代理。 原告张文科、刘芹与被告贵州毕节梁轩置业有限公司（下称：梁轩置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告张文科、刘芹，被告梁轩置业的委托诉讼代理人唐邦齐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告因其虚假宣传，所交付的房屋品质与前期宣传严重不符的价差损失暂定人民币壹万元整（￥10000.00元）（最终以评估具实计算）;2、依法判令被告赔偿原告因其逾期交房的违约金以总购房款695194.00为基数，按日0.02%计算至达到收房条件之日止，暂计算至2021年4月15日共计人民币6395.78元（房屋总价695194.00×0.02%×46天）;3、本案诉讼费由被告承担。 事实及事由：原告于2019年7月12日与被告签订《商品房买卖合同》购买了被告开发的XX号房屋，建筑面积122.88平方米，单价为5657.50元/平方米。被告在销售毕节中梁·国宾府项目过程中，对外宣传为高端洋房小区，其展示的沙盘模型，宣传海报里的小区景观、水系大门、小区规划道路、以及公司承诺的小区通往德溪公司道路、同时宣传小区内有特色景墙、橡胶跑道、景观树阵等，可通知交房时全无，其虚假宣传严重影响房屋使用功能，降低涉案房屋生活品质。同时，被告原提交政府的报建规划图中负一楼至地下室电梯门处为3步台阶，通知交房时验房结果为8步台阶，规划电梯井深度与现建设的电梯井深度不符（该部分举证须被告人提供报规设计图和调整规划记录资料），被告在变更设计方案时，对涉及重大使用功能变更规划事项未告知原告，违反《商品房买卖合同》第六章规划设计变更第十六条约定，侵犯了消费者知情权，切实影响了原告对房屋的使用。根据《商品房买卖合同》附件十二第七条第一项规定，被告改变涉案房屋结构型式，降低了涉案房屋的品质及使用功能。其后被七星关区市场监督管理局进行处罚《七工商行处【2020】236号》（违法行为类型：骗取抵押物登记，房地产广告不真实、不科学、不准确、不符合社会主义精神文明建设要求；欺骗和误导公众房地产广告中对价格有表示的，没有清楚表示实际的销售价格和有效期限，房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，不真实、准确）由于被告人存在严重误导消费者行为，违反《消费者权益保护法》第三章第二十条规定。综上被告以虚假宣传、诱导原告以高于同地段同期房屋市场价格购买了被告与宣传不符的涉案房屋，被告提供的房屋与宣传不相符的行为构成违约，应承担违约责任，赔偿原告所购房屋与支付的价格不相符的价差损失，暂按人民币1万元计算。另外，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第一款约定交房时间为2020年12月30日前，可实际交房通知的时间为2021年2月26日，且通知交房时水、电、气未通，未安装一户一表，未取得综合验收合格证，从小区房屋质量上看，被告为赶工期，偷工减料，以次充好，做工粗糙，造成层高不足，地板开裂，房屋漏水等严重质量问题，根本无法达到宣传时的效果及品质，所交房屋不符合交房条件，属于根本违约，被告应按照《商品房买卖合同》约定的以总购房款为基数按日万分之二的标准向原告支付违约金至达到交房条件之日止。综上，被告为达到以高价销售低品质房屋的目的，采取虚假宣传的手段误导原告，造成原告经济损失，且所交房出现严重质量问题，无法达到交房条件。应当承担相应的违约责任，赔偿原告经济损失及支付违约金，为此，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定诉至贵院，恳请法院判如所请。 原告当庭变更第一项诉讼请求为，依法判令被告赔偿原告因其虚假宣传，所交付的房屋品质与前期宣传严重不符的价差损失30000.00元，最终以法院判决为准。 明确第二项诉讼请求为，依法判令被告赔偿原告因其逾期交房的违约金以总房款为基数，按日0.02%计算至达到收房条件之日止（达到三通入户，达到与宣传效果一致）。 被告梁轩置业辩称：答辩人不存在任何违反合同义务的虚假宣传行为；被答辩人没有举证证明答辩人存在的前期宣传情况、所交付房屋品质问题、所交付房屋品质与前期宣传的差异情况、以及价差损失的计算依据；根据双方签订的合同第十三条2、以及附件十二《补充协议》第五条之约定，即使履行合同中存在不可抗力情形，答辩人仍然根据双方约定，按期提供了符合合同约定的房屋并通知了被答辩人，被答辩人自主决定拒绝办理房屋交接手续。根据附件十二《补充协议》第五条第2项第三款之约定“买受人不解除合同的，自合同约定的交付延展期期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按......”因被答辩人尚未实际接收房屋，被答辩人主张支付逾期交房违约金的条件尚未成就，其尚无诉的法益。一、原告的第一项诉请没有任何事实和法律依据，原告并未举证证明被告作出了哪些宣传、该等宣传与实际不符情况、价差损失的计算依据、赔偿损失的根据是哪些合同条款。根据双方签定0000179号《商品房认购书》第三条第7款之约定：乙方知悉并接受：甲方通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或示范区、样板间、概念间、楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等仅作参考。甲乙双方的权利义务以双方签署的认购书、《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件为准。第三条第8款之约定，双方同意：甲方雇佣的任何人员（包括销售人员）和销售代理单位（包括销售代理单位雇佣的人员）所出具或签署的与认购、购买本物业有关的任何文件及说辞，在未经甲方加盖公章确认的情况下对甲方无约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与双方签署协议及合同不一致或超出双方签署的协议及合同内容的，不构成合同内容，对甲方无约束力。被告严格按照双方签署的认购书、《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件履行了合同义务，并不存在违反任何合同约定的虚假宣传行为，更不应该承担任何违约责任。二、答辩人不存在逾期交房的行为，即使履行合同中存在不可抗力情形，答辩人仍然根据双方约定，按期提供了符合合同约定的房屋并通知了被答辩人，被答辩人自主决定拒绝办理房屋交接手续，上诉人不应承担任何违约责任。根据《商品房买卖合同》第十二条及附件十二补充协议第四条之约定，答辩人已按期完成建设，符合合同约定。双方约定于2020年12月30日前交房，但约定了2个月的延展期，同时由于合同期内发生了新冠病毒防控的不可抗力情形，答辩人分别于2020年10月17日、2021年2月6日向被答辩人寄送了顺延交付通知书和交房通知书，没有任何违约行为。双方约定的合同条款如下：《商品房买卖合同》第十三条逾期交房除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：2、详见本合同附件十二补充协议第五条的约定，以及附件十二《补充协议》第五条关于逾期交付责任，1、出卖人应按照合同约定的期限向买受人交付房屋，但为了保障该商品房的交付质量，买受人同意给予出卖人60日的交付延展期，即若出卖人在交付延展期内交楼的，亦不视为出卖人逾期交楼。出卖人在交付延展期内交楼的，应提前向买受人发出书面通知。为避免异议，双方经一致协商确定，合同及本补充协议中有涉及到关于出卖人交楼的约定的，买受人均同意给予出卖人前述约定期限的交付延展期。2、除本补充协议约定的出卖人可据实延期交付外，出卖人超过前款约定的交付延展期仍未交楼的，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自合同约定的交付延展期期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内无息退还已付购房款，并按已付购房款的15%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，自合同约定的交付延展期期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%。根据双方签订的附件十二《补充协议》第四条、第五条之约定，已具备了交付条件，答辩人已于2021年2月6日通知原告交房，已在合同约定的延展期内履行了合同义务，被答辩人签收了房屋，其合同目的已经实现，答辩人不存在违约行为，不应承担违约责任。综上，被答辩人的诉请没有任何事实和法律依据，答辩人不存在任何违约行为，请求驳回对答辩人的全部诉讼请求。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月11日，原告张文科、刘芹与被告签订《商品房认购书》约定，甲方梁轩置业，乙方张文科、刘芹，预购物业：贵州省毕节市七星关区XX号，乙方知悉并接受：甲方通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料、或示范区、样板间、概念展示间、楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等仅作参考，甲乙双方的权利义务以双方正式签订的认购书、《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件为准。双方同意：甲方雇佣的任何人员（包括销售人员）和销售代理单位（包括销售代理单位雇佣的人员）所出具或签署的与认购、购买本物业有关的任何文件及说辞，在未经甲方加盖公章确认的情况下对甲方无约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与双方签署协议及合同不一致或超出双方签署的协议及合同内容的，不构成合同内容，对甲方无约束力。此外，认购书还约定其他相事项。 2019年7月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定，买受人张文科、刘芹，出卖人梁轩置业，原告购买被告开发的位于贵州省毕节市七星关区，建筑面积122.88平方米，用途为住宅，该商品房总价款为695194.00元，购房首款145194.00元，余款550000.00元以银行按揭支付；交房时间和条件：被告应于2020年12月30日前向原告交付该商品房；交房条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件：上水、下水：交付时达到使用条件；供电交付时达到使用条件；燃气：2020年12月30日达到交付时完成室内燃气管道的敷设，并于城市燃气管网连接，保证燃气供应；电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户；如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列（3）种方式处理：详见本合同附件十二补充协议第四条的约定。逾期交房责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：详见本合同附件十二补充协议第五条的约定。合同还约定了其他事项。2019年5月14日原、被告签订《补充协议》约定，四、关于该商品房交付条件与交付手续，1、该商品房的交付以本款约定为准。（1）该商品房的交付条件为：出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。（2）该商品房的交付标准为:出卖人按照本补充协议附录三《中梁国宾府住宅交付标准（毛坯）》约定的交付标准进行交付。（3）该商品房的基础设施设备的交付标准为:与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、燃气设施在该商品房交付之前按规划报建建设完毕，但可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，并由买受人自行申请开通，买受人承诺不因此拒绝收楼。2、如遇下列情形，出卖人可据实予以延期交付：遭遇不可抗力；政府行为；其他非因出卖人原因导致延期；买受人存在违约行为。3、买受人在出卖人寄发的书面交付通知书规定的交付日期内未能办理交房手续的，自出卖人寄发的书面交付通知书规定的交付日期届满之日起，视为商品房已经交付，并自该日起，视为买受人逾期收楼……。第五条关于逾期交付责任：1、出卖人应按照合同约定的期限向买受人交付房屋，但为了保障该商品房的交付质量，买受人同意给予出卖人60日的交付延展期，即若出卖人在交付延展期限内交楼的，亦不视为出卖人逾期交楼，出卖人在交付延展期内交楼的，应提前向买受人发出书面通知。2、除本补充协议约定的出卖人可据实延期交付外，出卖人超过前款约定的交付延展期仍未交楼的，按下列方式处理:按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期90日之内，自合同约定的交付延展期期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付购房款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，自合同约定的交付延展期期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付购房款万分之二的违约金，但违约金总金额最高不超过买受人已付购房款的15%。第七条关于规划、设计变更，该商品房的规划、设计变更以本条约为准，无须政府主管部门事先批准的规划，设计变更以及虽须政府主管部门批准的规划设计变更（本条第2款除外），但未改变本合同项下商品房结构型式、户型、空间储存、朝向的，即视为未影响到买受人所购商品房的质量或使用功能，出卖人无须通知买受人，出卖人认为有必要的，可告知买受人，但无须征得买受人同意。第十六条其他约定，出卖人与买受人权利义务及责任均以本合同、相关附件及本协议的约定为准，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料、或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，对出卖人没有约束力。买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。双方同意：出卖人雇佣的任何人员（包括销售人员）和销售代理单位（包括销售代理单位雇佣的人员）所出具或签署的与本合同及本补充协议有关的任何文件，在未经出卖人加盖公章确认的情况下对出卖人无约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与本协议合同和补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定的，不构成本合同内容。买受人确认：对于本合同及补充协议的订立以及对该商品房价格有重大影响的因素，买受人已充分知悉，并已全部列入合同中。合同还约定了其他内容，合同签订后，原告向被告支付购房款695194.00元。 另查明：2020年10月，被告向原告邮寄《顺延交付通知书》载明，尊敬的张文科、刘芹业主：因受2020年1月突如其来的新型冠状病毒肺炎疫情影响，且外省人员到场后需至少隔离14日进行观察。因此，我司项目建设及交付受到相应影响。现我司特通知您：受本次疫情影响，合同原约定的定于2020年12月30日前的交房时间顺延至2021年2月28前交付，具体交房时间以我司邮寄的交房通知书为准。此外还载明其他相关事项。 2021年2月2日，案涉工程经相关单位竣工验收合格，2021年2月5日，经毕节市七星关区住房和城乡建设局备案。 再查明：2021年2月7日，被告向原告邮寄《交房通知书》，载明：尊敬的张文科、刘芹先生/女士：您所购买的毕节XX号房屋将于2021年2月26日正式交房。我们荣幸地通知您，请您在2021年2月26日至2021年2月28日前往毕节中梁国宾府办理交房手续，此外还载明其他相事项。原告张文科、刘芹于2021年4月28日收房。 本院认为，原、被告之间签订的《商品房认购书》、《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,双方当事人应按上述合同约定全面履行各自义务。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定，商品房销售广告和宣传资料一般为要约邀请，在符合条件时可视为要约，虽未载入商品房买卖合同亦应当视为合同内容。本案中，原、被告签订的《补充协议》约定“出卖人与买受人权利义务及责任均以本合同、相关附件及本协议的约定为准，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料、或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，对出卖人没有约束力。买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。”故原告在签订《补充协议》时应该知道该条约定，其宣传资料及沙盘模型等未列入合同、附件、补充协议之中，根据《补充协议》约定对被告没有约束力，原告不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求，故对原告主张被告赔偿原告因虚假宣传，所交付的房屋品质与前期宣传不符的价差损失的诉讼请求，本院不予支持。 对原告主张被告赔偿逾期交房违约金的诉讼请求。首先，对被告是否存在违约，即是否存在逾期交房问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定的交房时间为2020年12月30日前，但又根据双方签订的补充协议第五条约定：1、出卖人应按照合同约定的期限向买受人交付房屋，但为了保障该商品房的交付质量，买受人同意给予出卖人60日的交付延展期，即若出卖人在交付延展期限内交楼的，亦不视为出卖人逾期交楼。按合同约定被告应在2020年12月30日前交房，从2020年12月30日开始计算延展期60日，即为2021年2月28日前交付案涉商品房不视为逾期交楼。而本案中，被告通知原告交房时间为2021年2月26日至2月28日，未违反约定，因此，被告交房时间为2021年2月28日前，未构成违约。其次，对交房条件问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定的交房条件：“出卖人已向政府主管部门递交办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件”。而本案中，案涉工程已于2021年2月2日经相关单位竣工验收合格，2021年2月5日，经主管备案机关备案。说明被告已向政府主管部门递交办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，故案涉商品房符合原、被告约定的交付条件，被告未违反双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定。再次，被告具备交房条件后，已向原告邮寄交房通知，已履行通知的义务，虽原告于2021年4月28日收房，但原告所举证据不能证明被告构成逾期交房。故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，无事实依据和法律依据。本院不予以支持。 综上所述，据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之，判决如下： 驳回原告张文科、刘芹的诉讼请求。 案件受理费105.00元（已按简易程序减半收取），由原告张文科、刘芹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 杨 婷 二〇二一年七月二十日 书记员 包清琳