吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0202民初1576号 原告：吴某，女，1987年11月16日出生，汉族，住吉林省汪清县。 委托诉讼代理人：杜刚，吉林寒松律师事务所律师。 被告：王某，女，1958年2月26日出生，汉族，住吉林省吉林市船营区。 被告：吉林市泓乐房地产开发有限公司，住所地吉林市丰满区。 法定代表人：孙毅，总经理。 委托诉讼代理人：孙颖，该公司职员，女，1963年10月26日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。 委托诉讼代理人：周玉杰，吉林季美律师事务所律师。 原告吴某诉被告王某、吉林市泓乐房地产开发有限公司（以下简称泓乐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月30日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴某及其委托诉讼代理人杜刚、被告泓乐公司的委托诉讼代理人孙颖、周玉杰到庭参加诉讼。被告王某经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 吴某向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告与王某签订的房屋买卖合同有效，两名被告签订的商品房买卖合同有效，由泓乐公司立即为原告办理房屋所有权证并承担更名过户费用；2.依法判令泓乐公司向原告支付逾期办理不动产权属证书违约金77,360.66元;3.依法判令泓乐公司向原告支付逾期交房违约金35,710.98元;4.诉讼费用由两名被告承担。事实与理由：2014年6月28日，王某与泓乐公司签订商品房买卖合同，购买了泓乐公司开发的阳光鑫城3号楼3单元501室，2016年3月30日，原告与王某签订房屋买卖合同，王某将其购买的房屋转卖给原告，原告购买房屋后与王某一起到泓乐公司处办理了改底手续，向泓乐公司交纳了更名费5,000元，在泓乐公司处将房屋买受人的信息变更为原告。根据泓乐公司与王某之间签订的商品房买卖合同，约定泓乐公司应在2014年12月31日前交付案涉房屋，但实际上泓乐公司交付房屋时间为2015年9月14日。另据商品房买卖合同约定：泓乐公司应在房屋交付720日内提供相关资料，协助买受人办理不动产权属登记，但至今由于泓乐公司原因案涉房屋仍不能办理不动产权属证书。原告认为，泓乐公司逾期交房及由于其自身原因导致案涉房屋不能办理不动产权属证书的行为已构成违约，根据双方合同约定及法律规定泓乐公司应承当违约责任。王某作为出售给原告房屋的出售人，也应连同泓乐公司一起承担违约责任。现根据《民事诉讼法》依法起诉，望法院支持原告诉求。 王某经本院依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和举证、质证的权利。 泓乐公司辩称，2013年泓乐公司与武警吉林市支队签订《协议书》，约定泓乐公司以每平米1,000元的价格为武警开发案涉房屋所在地的公寓房、训练馆，同时武警官兵以每平米2,800元的优惠价内部认购252套商品房，（当时泓乐公司商品房销售起步价为每平米3,500元），仅此二项泓乐公司就亏损3,000余万元。作为回报，武警吉林市支队应协调相关部门将土地出让金的60%返还给泓乐公司并免收优惠商品房的各项税费等优惠政策。工程竣工后按约定，武警官兵以优惠价购买了商品房，但武警吉林市支队却违约，泓乐公司未能享受到全部享受到上述优惠政策，致使泓乐公司亏损数千万元，目前无力为包括原告在内的武警家属购买的房屋办理产权证，该责任应该由武警吉林市支队承担。被告申请追加武警吉林市支队为本案第三人。原告自认于2016年3月30日与王某签订商品房买卖合同，因此原告无权就3月30日之前的逾期交房、逾期办理房产证向被告主张权利。2017年3月8日泓乐公司才通过招拍挂方式与吉林市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，取得建设用地使用权，之后2019年才办理完毕土地手续，政府原因导致无法办证，属于不可抗力，被告不承担违约责任。2014年6月王某与泓乐公司签订的商品房买卖合同因违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第2条的强制性规定而无效，2016年原告与王某基于无效合同而签订的签订商品房买卖合同仍然是无效合同。同时原告要求泓乐公司承担更名过户费无事实与法律依据。综上，请依法驳回原告的告诉。案涉房屋没有办理网签，未开具商品房销售发票，目前不具备办理房产证条件，综上请法院驳回原告诉请。 本院经审理查明：2014年6月28日，出卖人泓乐公司与买受人王某签订商品房买卖合同，合同约定：买受人购买的商品房为阳光鑫城项目中的第XXX号房。该商品房的用途为普通小高住宅，属框剪结构，层高为2.8m，逐渐层数地上17或12层，地下1层，建筑面积共93.44平方米，每平方米2,800元，总金额人民币贰拾陆万壹仟陆佰叁拾贰元整,出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累积已付款的2.5%向买受人支付违约金。买受人要求吉林履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、从通知交付之日起，视为该房屋已经交付；2、买受人应从通知交付之日起承担房屋所有人的责任（不包括契税、办证、房屋维修基金、燃气初装费、有限电视初装费、物业管理费相关费用）。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人。王某在此合同上签字并摁手印，泓乐公司在此合同上加盖公司公章。泓乐公司分别于2013年7月5日收取张连辉房屋定金130,816元；2014年6月17日收取王某（原名：张连辉）认筹款130,816元；2015年9月14日收取王某（张连辉）补房款17,360元。2016年3月30日，甲方王某（出卖人）与乙方吴某（买受人）签订房屋买卖合同，合同约定：甲方所售房屋坐落于吉林市昌邑区和平路武警支队东侧阳光鑫城小区XXX单元，该房屋所在楼层为五层，建筑面积99.44平方米，装修状况为无装修。该房屋成交价格为人民币叁拾叁万肆仟元整，甲乙双方约定在2016年3月30日上午9:00在泓乐地产办理更名手续，更名手续由乙方办理，办理更名手续的全部费用（包括因政策调整新增加的费用）为乙方承担。甲方若出现下列情形之一的，均视为甲方违约。甲方除退还乙方已交付的全部款项外，须另外赔偿与定金相同数额的违约金：1、甲方所提供的该房屋产权手续不真实、不完整、无效导致无法办理更名手续的；2、甲方因产权、债务纠纷致使该房屋被查封或限制转让，导致无法办理更名手续的；3、拒绝将该房屋出售给乙方或提供交易价格的；4、将房屋出售给他人的；5、故意拖延时间，不配合乙方办理更名手续的；6、其他因甲方原因，导致无法继续履行本合同的。王某与吴某在该合同上签名并摁手印。签订上述合同后，吴某随即立即入住涉案房屋，并缴纳了燃气、水、电、供热等费用。2016年3月20日泓乐公司向吴某出具内部专用收据，缴纳项目一处表明为更名费，金额为5,000元。另查明，涉案房屋、王某、吴某均未在吉林市房屋权属交易服务中心未查到其房屋所有权登记发证信息。 认定以上事实的证据有：泓乐公司与王某签订的商品房买卖合同、王某与吴某签订的房屋买卖合同、内部专用收据、业主进户缴费单、收据、房屋信息查询结果、吉林市个人住房信息查询结果以及当事人的当庭陈述。关于吴某庭审中提交的他人房屋不动产权登记，与本案无关。关于泓乐公司提交的其与武警吉林市支队签订的协议书、关于武警吉林市支队官兵住房建设的请示、吉林市政府公文处理专用单、吉林市财政局《关于昌邑区政府申请返还武警支队军官住房项目土地出让金及享受优惠政策的请示》的意见、吉林市城乡建设委员会关于《昌邑区关于申请返还武警支队官兵住房项目土地出让金及享受优惠政策的请示》的答复意见、吉林市住房保障局和房地产管理局《关于武警支队官兵建设问题的意见》、《国有建设用地使用权出让合同》、《吉林省政府非税收通用票据》、吉林市城区商服用地基准地价、《中国建设银行单位客户专用回单》、吉林市城区商服用地基准地价图2页，真实性本院予以确认。 本院认为，吴某与王某之间于2016年3月30日签订的房屋买卖，系当事人之间真实意思表示，内容合法，未违反国家法律法规强制性规定，合同合法有效。关于吴某要求确认两名被告王某与泓乐公司之间签订的商品房买卖合同有效，本院认为，该合同相对人均不是吴某，王某未到庭参加诉讼，无法核实当时签订合同的具体情形，且泓乐公司当庭抗辩该合同为无效合同，吴某无权确认上述合同的效力，故对该项诉讼请求，本院不予支持。 关于吴某主张判令泓乐公司配合其办理房屋所有权证并承担更名过户费用，因案涉房屋现不具备办理网签手续及不动产登记证的条件，吴某的该项诉请在客观上无法实现，泓乐公司亦无法履行，而更名过户手续费用并无合同约定由泓乐公司承担，故对于吴某的该项诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。 关于吴某主张判令泓乐公司支付逾期办理不动产权属证书违约金，泓乐公司与王某签订的商品房买卖合同的合同相对人是泓乐公司与王某，虽然吴某向泓乐公司缴纳了5,000元的更名费，但双方并未重新签订房屋买卖合同，而在王某与吴某之间签订的房屋买卖合同中，并未约定办理不动产权属证书的时间，仅约定到泓乐公司办理改底更名手续，故吴某该项诉讼请求，本院不予支持。 关于吴某主张判令泓乐公司支付逾期交房违约金，吴某在与王某签订房屋买卖合同后随即立即入住涉案房屋，并不存在逾期交房的问题，同时商品房买卖合同的合同相对人是泓乐公司与王某，故吴某该项诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、王某与吴某于2016年3月30日签订的房屋买卖合同合法有效； 二、驳回吴某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,732元，由原告吴某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员 于 佳 二〇二一年七月十六日 书记员 张金鑫