四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终5697号 上诉人（原审原告）：陈贤，男，1991年10月6日出生，汉族，住成都市新都区。 上诉人（原审原告）：刘静，女，1990年9月30日出生，汉族，住成都市新都区。 被上诉人（原审被告）：成都泰美投资有限公司。住所地：成都市温江区柳城街办新华社区政和街668号13号楼。 法定代表人：王海英，总经理。 委托诉讼代理人：黄杰，男，系公司员工。 上诉人陈贤、刘静因与被上诉人成都泰美投资有限公司（以下简称泰美公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2020）川0115民初4525号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈贤、刘静上诉请求：1．判令泰美公司支付逾期办证违约金12205.68元；2．判令泰美公司承担本案一、二审诉讼费、保全费全部诉讼费。事实与理由：1．当事人双方签订的《商品房购销合同》中所有条款都是格式条款，且由泰美公司进行草拟制定，其中第二十八条违约责任相关字体加粗加黑着重提示，事实清楚。泰美公司无证据证明在经营中遭受重大影响，合同真实有效，双方应受到合同约束。2．本案一审调解无果后陈贤、刘静提起诉讼，在一审法院提出起诉的200户业主在法院调解下，部分人员调解处理，该调解是当事人双方自愿达成的约定，但该情况与本案无关，一审法院将违约金计算标准调整为合同约定的70%不适用本案。在此之前本小区也有类似案件，与本案斟酌情形一致，一审法院按万分之一判决了违约金。因此本案中一审法院以其他当事人达成一致协议来约束陈贤、刘静是错误的，也与生效判决不符。3．泰美公司明知违约也不与陈贤、刘静沟通、协商赔偿，在陈贤、刘静向泰美公司索赔被拒的情况下陈贤、刘静才提起诉讼。4．一审适用简易程序审理本案未在法定期限审结，不符合案件审理期限的规定。 泰美公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回陈贤、刘静的全部上诉请求。所涉三案系违约金的纠纷，虽然案涉房屋所在的小区曾经有三户业主提起过诉讼，判决结果为万分之一的标准，但在2020年10月后温江法院基于案涉小区产生了普遍逾期办证情况与群体性诉讼案件的新情况，根据陈贤、刘静与泰美公司双方在原审法院的庭审以及案涉小区所在业主存在大量的按照万分之0.7的标准，调解处理的情况依法酌情将违约金比例调整为万分之0.7每日并不违反法律的规定，也符合以补偿性为主，以惩罚性为辅的违约金性质。 陈贤、刘静向一审法院起诉请求：1．判令泰美公司支付自2018年8月30日起至2019年5月27日止期间的逾期办证违约金共计270日，违约金金额为13235.076元；2．判令泰美公司承担本案全部诉讼费、保全费（若有）等全部费用。一审庭审中，陈贤、刘静明确第一项诉讼请求中违约金的截止时间为2019年5月26日；明确第二项诉讼请求未产生保全费等其他费用。事实和理由：2016年12月17日，陈贤、刘静就购买泰美公司所开发的“泰合·新光华府”xx号商品房与泰美公司签订了合同编号为TM10-2-xx的《商品房买卖合同》及其全部附件，约定该商品房总价款为490188元；该商品房交付日期为2016年12月31日前，交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、建设工程竣工规划验收合格证明；2、该商品房已取得房屋面积实测报告书。另外，买卖合同还约定泰美公司应在该商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书。买卖合同签订后，陈贤、刘静按约付清了全部房款，泰美公司于2017年3月18日正式办理了该商品房的房屋交接手续，自2017年3月18日至2018年8月30日止已满365个工作日，但泰美公司未在上述期限内为陈贤、刘静办理该商品房的房屋所有权证书，陈贤、刘静实际于2019年5月27日才取得该商品房的房屋所有权证书。泰美公司逾期办证的违约行为已严重损害了陈贤、刘静的合法权益，根据买卖合同的约定，泰美公司应按照已付房款每日万分之一的标准向陈贤、刘静支付逾期办证违约金。 泰美公司对陈贤、刘静主张签订合同及补充协议的事实认可，一审法院予以确认。 双方签订的《商品房买卖合同》第二十八条第（一）项约定：1.因出卖人的原因，买受人未能在在该商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金。《商品房买卖合同补充协议》第四条约定：4.主合同第二十八条约定的“365个工作日”，从买受人付清所有费用（包括但不限于购房款、面积补差款、专项维修基金、相关税费、违约金及其他费用）、提供产权办理所需全部资料且实际接房之日起开始计算。 一审法院另查明，2017年3月18日，泰美公司通知陈贤、刘静收房，陈贤、刘静于2017年4月3日办理接房手续，并向泰美公司交纳契税等费用。2019年5月27日，案涉房屋的不动产权转移登记至陈贤、刘静名下。 一审庭审中，双方均认可《商品房买卖合同》及补充协议中约定的房屋所有权书证实质为不动产权证。 一审法院认为，泰美公司与陈贤、刘静之间签订《四川省商品房买卖合同》及补充协议有效，双方应当受到合同的约束。本案的争议焦点为逾期办理不动产权证违约金的起算时间及计算标准。关于逾期办理不动产权证违约金的起算时间，首先，陈贤、刘静未在泰美公司通知当日办理接房手续以及交纳相关税费，系其对尽早办理案涉房屋不动产权证权利的放弃；其次，泰美公司在陈贤、刘静未交纳办理不动产权证所需相关税费的情况下，无法完成案涉房屋不动产权证的办理；最后，陈贤、刘静主张以泰美公司通知其接房时间起365个工作日为违约金起算时间的主张，既不符合双方合同的约定，亦无法律依据，故根据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，违约金的起算时间应为陈贤、刘静付清相关税费且实际接房之日，即2017年4月3日起365个工作日的次日，即2018年9月19日；对陈贤、刘静主张违约金的截止时间为案涉房屋办理不动产权证的前一日，即2019年5月26日，符合法律规定，一审法院予以支持。关于逾期办理不动产权证违约金的计算标准，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”经查，案涉房屋所在小区曾经有两户业主提起过诉讼，一审法院对合同中约定的逾期办证违约金计算标准为万分之一未作调整。但本案系基于该小区普遍逾期办证情况产生后，出现的群体性集体诉讼案件，属于新情况。考虑到“以补偿性为主、以惩罚性为辅”的违约金性质，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素，并结合案涉房屋所在小区提起诉讼的200多户业主在人民法院主持下按照万分之零点七调解处理的新的实际情况，一审法院将违约金计算标准调整为双方在合同中约定的违约金的70%。对于陈贤、刘静主张参照一审法院之前处理的同小区业主提起诉讼的生效判决确定的标准计算逾期办理不动产权证书违约金的诉请，不予支持。因此，陈贤、刘静主张的逾期办理不动产权证书的违约金应为8543.98元。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决：一、泰美公司于判决生效之日起十五日内向陈贤、刘静支付逾期办理不动产权证违约金8543.98元；二、驳回陈贤、刘静的其他诉讼请求。如果按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取65元，由泰美公司负担。 二审中，陈贤、刘静向本院提交本院作出的（2020）川01民终16666号、1358号、1586号判决，拟证明应按照合同的约定进行判决。泰美公司质证认为，该三份判决书均不符合新证据的要素，同时该三份判决书的形成时间在一审开庭审理前形成。陈贤、刘静有能力在一审的时候提交该份证据以达到其证明目的，故不能作为新证据提供。 本院二审审理查明事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案争议事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典实施前的法律、司法解释予以处理。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为一审法院调减违约金是否适当的问题。本院认为，人民法院在审理涉及违约金纠纷案件时，应当本着实事求是、公平合理的原则，既要以守约方的实际损失为基础，也要结合合同履行情况、当事人过错程度、案件的影响、违约方是否存在恶意、合同目的的完成度等综合考量，确定违约金金额。本案而言，案涉房屋所在小区提起诉讼的200多户业主在人民法院主持下，按照日万分之零点七的违约金标准调解处理纠纷，该调解情形体现了文明和谐、自由平等、诚信友善解决社会矛盾问题的方法，该行为应当得到尊重。在出现前述新的实际情况下，一审法院按照同一楼盘同一违约行为的违约金标准基本一致的裁判，不能认定是与生效判决冲突。因此，一审法院根据陈贤、刘静的实际损失，兼顾合同履行情况酌情确定逾期办证违约金，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，酌情调整违约金并无不当。同时，由于本案纠纷系泰美公司逾期办证引发，本院决定由泰美公司负担本案全部诉讼费用。 综上所述，陈贤、刘静上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费130元，由成都泰美投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 冯 璐 审判员 李 俊 审判员 白福群 二〇二一年七月二十日 书记员 何佳林