湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初7186号原告：吴文革，女，1966年7月4日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：赵卫东，湖南雄天律师事务所律师。被告：长沙瑞银置业有限公司,住所地长沙市雨花区小林子冲13号B、C栋1013房。法定代表人：高在兴，执行董事兼经理。被告：湖南智美物业管理有限公司,住所地长沙市雨花区圭塘路122号岭南家园2101、2102、2103号房。法定代表人：章伟，执行董事兼经理。被告：章伟，男，1969年7月13日出生，汉族，住长沙市望城区。原告吴文革、赵卫东诉被告长沙瑞银置业有限公司（以下简称被告瑞银置业公司）、湖南智美物业管理有限公司（以下简称被告智美物业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案后，原告申请追加章伟为被告，本院依法予以准许。后原告赵卫东申请撤回对本案的起诉，本院依法予以准许并于2021年6月7日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴文革（以下简称原告）的委托诉讼代理人赵卫东到庭参加了诉讼。被告瑞银置业公司、智美物业公司、章伟经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告瑞银置业公司、智美物业公司、章伟支付违约金26247元及违约金延期支付的利息（按照年息6.55%，从2018年10月1日起计算至被告实际还清本金时止）；2.判令被告瑞银置业公司、智美物业公司、章伟支付房屋漏雨损失赔偿款28000元（2018.9.1-2021.1.31/28个月）；3.被告瑞银置业公司、智美物业公司、章伟于本判决生效之日起7日内向原告支付逾期办证违约金（以359548元为基数，按照日万分之零点五的标准，从2020年6月19日计算至房屋权证办理完毕之日止）；4.本案诉讼费由被告瑞银置业公司、智美物业公司、章伟承担。事实与理由：原告于2016年6月购买被告瑞银置业公司开发的长沙市雨花区圭塘路122号岭南家园房产。合同约定2017年8月31日交房，被告瑞银置业公司延期交房到2018年9月1日。因被告瑞银置业公司延期交房、延期办证。延期交房违约金计算：总房价：359548元、计算期间：2017年8月31日至2018年9月1日，利息每日万分之二，359548×365×2%=26247元。并根据《中华人民共和国公司法》第六十二条、第六十三条，请求依法裁决。被告瑞银置业公司、智美物业公司、章伟未到庭，亦未提交书面答辩。原告围绕诉讼请求依法提交相应证据，被告瑞银置业公司、智美物业公司、章伟未到庭参加诉讼，视为放弃了质证的权利。对原告提交的上述证据，经与原件核对，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（买受人）与被告瑞银置业公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告瑞银置业公司开发的位于长沙市雨花区××路××号××幢××层××号房屋，建筑面积53.39平方米，总价373730元；合同第八条交付时间及条件约定，出卖人应当在2017年8月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，以及联合验收；第十条交接手续约定，该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第八条约定证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第八条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十一条处理；第十一条逾期交房责任约定，逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二（该违约金比率应当不小于第七条第1（2）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；第二十条产权登记的约定，在商品房交付后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，450个工作日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的万分之一支付违约金；合同还就双方其他权利义务等内容进行了约定。上述合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款及房屋契税，被告瑞银置业公司于2018年8月30日通知原告收房，后双方签署了《业主楼宇交接书》。房屋交付后，被告瑞银置业公司未为原告办理房屋所有权证。原告认为被告瑞银置业公司逾期交房、办证及交付的房屋存在房屋漏水问题，原告于2021年4月21日诉至本院，请求判如所请。庭审中，原告主张因涉案房屋质量问题造成房屋漏水空置无法居住，经本院释明，原告明确就涉案房屋漏水原因不申请鉴定。另，原告提交了2021年5月20日被告智美物业公司及其负责人被告章伟发出的《致岭南家园全体业主公开信》以及“章伟-智美物业”向微信群聊名称为“岭南家园全体业主群”发出的微信聊天记录，该公开信及微信聊天记录分别载有“现在楼盘不是我的，但也成了我的”“从法律上讲，物业，置业是二个独立的主体，但大多数业主都晓得，去年迫于无奈，我只能接手楼盘全部工作事项，我就是楼盘实际控制人”字样，拟证明被告瑞银置业公司与被告智美物业公司存在企业混同的情况，被告章伟作为被告瑞银置业公司与被告智美物业公司实际控制人，均应对本案承担连带责任。本院认为，原告与被告瑞银置业公司签订的《长沙市商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人具有约束力。关于原告主张的逾期交房违约金。涉案《长沙市商品房买卖合同》约定，被告瑞银置业公司应当在2017年8月31日前向原告交付该商品房，逾期交房超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告瑞银置业公司按日计算向原告支付全部已付款万分之二的违约金。被告瑞银置业公司实际于2018年8月30日向原告交付涉案房屋，已构成违约，故应当承担逾期交房违约金，但该违约金标准过高，本院酌情调整为以原告主张的已付房款为基数，自2017年8月31日起至2018年8月30日按照日万分之零点五的标准予以支持，具体计算为6804.89元（373730元×0.00005×364天）。原告主张的逾期交房违约金延期支付利息，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张的逾期办证违约金。涉案《长沙市商品房买卖合同》约定，被告瑞银置业公司逾期办证的，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，被告瑞银置业公司每日按已付房款的万分之一支付违约金。被告瑞银置业公司至今未办妥不动产权证，故对原告主张的逾期办证违约金，本院依法予以支持。对违约金的计算标准根据实际情况酌情调整至日万分之零点五。合同约定被告瑞银置业公司应当在商品房交付后365个工作日办妥房屋所有权证，450个工作日内办妥土地使用权证，现两证合一，因此被告瑞银置业公司应当在商品房交付（2018年8月30日）后450个工作日内办妥不动产权证，逾期办证违约金也从该450个工作日届满之日即2020年6月19日开始计算至办证完成之日止，对原告主张的起诉时间点本院予以认可。关于原告主张的房屋漏水导致空置无法居住的租金损失，本案中，原告明确不对房屋漏水原因申请鉴定，故原告应对此承担举证不能的后果，对原告主张的该项损失，本院难以支持。此外，关于原告要求被告智美物业公司、章伟承担责任问题。本案中，原告系与被告瑞银置业公司签订涉案《长沙市商品房买卖合同》，被告智美物业公司、章伟并非合同主体，且原告提交的证据不足以证明被告瑞银置业公司与被告智美物业公司存在企业人格混同，亦不能证明被告章伟系被告瑞银置业公司的实际控制人，故不应由被告智美物业公司、章伟承担合同责任，原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告长沙瑞银置业有限公司于本判决生效之日起7日内向原告吴文革支付逾期交房违约金6804.89元；二、被告长沙瑞银置业有限公司于本判决生效之日起7日内向原告吴文革支付逾期办证违约金（以373730元为基数，按照日万分之零点五的标准，从2020年6月19日计算至房屋权证办理完毕之日止）；三、驳回原告吴文革的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1156元，因适用简易程序减半收取578元，由被告长沙瑞银置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  袁亚二〇二一年七月二十日法官助理彭傲书记员肖倩