广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10297号上诉人（原审原告）:广州丰渡科技有限公司。住所地：广州市海珠区瑞宝瑞兴街一横街3号506.507。法定代表人：张强，职务：董事长兼CEO。委托诉讼代理人:邓宇，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人:宗扬，上海锦天城（广州）律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）:广州云梯地产开发有限公司，住所地：广州市白云区机场路航云北街自编339栋83号4-5层。法定代表人：梁国锋，职务：总经理。委托诉讼代理人：孔国锋，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州颐和房产策划代理有限公司。住所地：广州市越秀区环市东路416号6楼615房。法定代表人：何建信。上诉人广州丰渡科技有限公司（下简称丰渡公司）因与被上诉人广州云梯地产开发有限公司（下简称云梯公司）、广州颐和房产策划代理有限公司（下简称颐和策划公司）居间合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初21386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。丰渡公司上诉请求：1.撤销一审判决并改判；2.改判云梯公司向我方支付E区K1K2栋309房郭振、E区K1K2栋1108房刘超、E区G3栋1703房刘浩3套房屋剩余20%居间报酬48516.2元；3.判令云梯公司支付上述应付未付居间报酬的违约金，以48516.2元为本金，按日万分之一的标准自2020年6月19日计至实际清偿之日止；4.判令本案一、二审诉讼费由对方承担。事实和理由：一、一审法院认定事实有误，云梯公司举证的购房者黄志芬购买E区御山颐和九街2号H3-0703房，张志华、蔡敏购买E区御山G1-1204房支付的两套房款1558149元实际并没有给我方，因为该两套房屋没有完成交易，现房屋权属人是云梯公司。一审庭审中，云梯公司承认跟颐和策划公司的房款转账是内部走账流程，实际上我方也是应云梯公司要求签订《委托付款及确认收款函》（下简称确认函）配合走账流程，函件的支付理由缺乏事实依据，我方与云梯公司之间根本不存在函件所写工程款或广告款往来，且云梯公司也没有对该款项属于工程款或广告款进行举证。综上，上述确认函只是走账流程的虚假协议，我方没有收到购房款，一审法院认定上述款项抵充居间报酬有误，应予改判。二、一审法院认为双方签订的合作协议约定后佣在收到客户全部房款后支付，但云梯公司作为开发商有义务要求购房客户在买卖合同约定期限内支付房款，现买卖合同已经签订3年之久，已经超过合同约定的房款支付时间，云梯公司怠于履行其收取房款的义务不支付后佣，不合理，虽然后佣支付条款是附条件支付条款，但该条件是我方不可控的应该有合理期限，否则对我方不公平，故对方应将上诉请求中涉及的3套房屋后佣支付给我方。特提起上诉。云梯公司辩称，一、丰渡公司要求我方继续支付居间报酬没有事实依据。根据双方举证情况，一审法院查明丰渡公司于2017年9月26日、2018年7月9日分别向我方出具确认函，丰渡公司据此函委托我方将广告款（即本案所涉的推广费、居间报酬）751067元、807082元代实际购房人黄志芬和张志华、蔡敏支付其购买花都颐和山庄E区房产的应付房款。丰渡公司并在函件中承诺，只要我方代实际购房人支付上述房款给颐和策划公司，即视为丰渡公司已经收到等额广告款，后我方根据丰渡公司委托代实际购房人向颐和策划公司支付了上述款项，故我方已经完成向丰渡公司付款1558149元的义务，其要求我方继续支付没有事实依据。二、丰渡公司要求我方支付3套房屋20%的居间报酬不符合合同约定。案涉合同明确约定我方收到首期楼款后支付80%的佣金，剩余20%的佣金在收齐按揭款后30日内支付，案涉3套房屋尚未收齐按揭款，不具备支付后佣条件。三、一审法院认定服务费金额错误。涉案合同约定推介服务费洋房50套以下按销售总额的6%收取，50套以上按7%收取，别墅10套以下按3%收取，10套以上按4%收取，但一审判决认定的佣金统计表基本上全是按7%计算的，违反了合同约定，多收了我方费用。颐和策划公司未到庭应诉，亦未通过其他方式发表意见。丰渡公司于2020年7月7日向一审法院起诉请求：1.判令云梯公司向我方支付居间报酬931511元及逾期违约金（①以439300元为本金，以每日万分之一的标准，自2018年12月7日起计至云梯公司全部支付完毕之日止；②以160563元为本金，以每日万分之一的标准，自2019年3月24日起计至云梯公司全部支付完毕之日止；③以331648元为本金，以每日万分之一的标准，自2019年10月30日起计至云梯公司全部支付完毕之日止）；2.由云梯公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：丰渡公司【原名：广州房道网络科技有限公司】（乙方，受托方）与云梯公司【原名：广州白云国际机场集团综合开发有限公司】（甲方，委托方）签订《【花都颐和山庄】项目推广服务合同》，约定：一、委托项目名称：花都颐和山庄；二、乙方从2017年11月1日起至2018年1月31日止，对该项目进行推广联动服务。客户保护期2018年2月1日至2018年2月15日止。五、销售业绩归属界定2、乙方须在甲方建立的“微信报备群”报备客户信息，须提前一天报备。如遇特殊情况，需向甲方案场负责人提出申请，且在客户到达项目前的半小时报备，方算有效报备。若客户为甲方销售系统登记之旧客户，则该客户报备视为无效报备，客户归属为甲方所有。客户到访时须请甲方现场经理或甲方指定工作人员签署《客户确认表》确认客户到访情况，双方凭甲方出具的《客户购房确认单》界定乙方成交业绩。如果未经报备，即便该客户到场并填写到达确认单并最终成交，甲方有权不计算该笔成交的销售代理费。4、乙方报备客户后，如果两周内未成交，则该客户自动转为公共客源，可接受其他渠道的重新报备，该客户以最终最新报备确认归属。六、推介服务费收取标准：2、推介服务费：洋房50套以下，代理服务费按销售总额的6%收取，50套以上，代理服务费按销售总额的7%收取；别墅10套以下，代理服务费按销售总额的3%收取，10套以上，代理服务费按销售总额的4%收取。七、推介服务费支付条件及结算方式1、合作收费支付标准：各项合作费用的核算、发放均建立在乙方客户与甲方签订《商品房买卖合同》的基础上，客户签订《商品房买卖合同》，银行出具同意贷款确认函，收齐首期楼款后30天内，支付乙方约定的推介服务费80%，收齐按揭款或一次性客户的剩余房款后30天内，支付推介服务费的20%。2、合作收费支付流程：乙方需每日在报备群中提供当日报备、到访、成交的汇总信息，便于甲方相关工作人员及时核对。结算周期为成交后次月15日前，乙方提交成交客户确认单和明细，甲方校对无异议并经双方案场负责人签字确认后，甲方通知乙方开具发票。甲方在收到乙方及其下游联动企业发票的10个工作日内，支付相关合作费用。逾期支付的，每天按未付款的万分之一支付违约金至清偿之日止。3、客户违约的费用处理：客户在签署认购书后因客户违约而导致购买不成功的，甲方有权不予返还定金，罚没之定金归甲方所有，且甲方无须支付乙方任何费用。如已经支付乙方推介服务费，则乙方须退还给甲方。庭审中，云梯公司称只要签订《认购书》就视为签订《商品房买卖合同》，云梯公司依约支付服务费，且对于2017年11月1日至2018年2月15日成交的合同予以确认，超出该时间段的合同不予确认。其确认E区K1K2栋409房客户朱晓凤及E区K1K2栋503房客户肖国桢已支付全部购房款，同意支付服务费117684元（59184元+58500元）。对于E区K1K2栋309房客户郭振及E区K1K2栋1108房客户刘超、E区G3栋1703房客户刘浩，因其支付部分购房款，同意支付80%服务费即194064.8元【（58200元+105000元+79381元）×80%】。对于丰渡公司提供的《颐和山庄项目佣金统计表》中包括陈燕芬在内的剩余8名客户，云梯公司不同意支付服务费，理由为剩余8名客户并未在本合同约定期限内签订《认购书》。另查，根据丰渡公司提交的《认购书》显示，陈燕芬与云梯公司签订《认购书》的时间为2017年10月29日，黄伟俊与云梯公司签订《认购书》的时间为2018年4月2日，郝毅、赵蔚然与云梯公司签订《认购书》的时间为2018年4月22日，卢福贵、梁艳兰与云梯公司签订《认购书》的时间为2018年5月16日，邓针祥与云梯公司签订《认购书》的时间为2018年5月19日，张紫洁与云梯公司签订《认购书》的时间为2018年6月3日，陈月娥与云梯公司签订《认购书》的时间为2018年6月3日，邓作玲、刘运艺与云梯公司签订《认购书》的时间为2018年4月15日。再查，丰渡公司曾向中国建设银行股份有限公司广州白云支行发出《律师调查令》，查询包括陈燕芬在内的8名客户是否向云梯公司支付了剩余按揭尾款，2020年9月11日，中国建设银行股份有限公司广州白云支行出具《律师调查令（回执）》，称根据建行广州白云支行个贷中心反馈，除陈燕芬、朱晓凤外，其他客户未在我行签订按揭合同。陈燕芬、朱晓凤分别于2018年5月8日和2018年3月30日放款后，按揭合同退回给开发商办证，至今仍未归还，无法提供。且根据丰渡公司提供的云梯公司账户，未收到客户的按揭款。亦未收到肖国桢的款项。2017年9月26日，丰渡公司向云梯公司出具《委托付款及确认收款函》，称：“广州房道网络科技有限公司”委托“（开发商）广州白云国际机场集团综合开发有限公司”将应付未付我司的工程款或广告款751067元代（实际购房人）“黄志芬”支付其购买颐和山庄项目E区御山颐林九街2号H3-0703号房应付房款751067元。本公司承诺只要（开发商）“广州白云国际机场集团综合开发有限公司”代“黄志芬”支付购房款751067元给开发商指定策划代理公司后，即视为本公司已收到等额工程款或广告款，并须向“（开发商）广州白云国际机场集团综合开发有限公司”提供相应金额的工程款或广告款发票。同年10月26日，云梯公司将751067元汇入颐和策划公司。2018年1月31日，丰渡公司向云梯公司出具《委托付款及确认收款函》，称：“广州房道网络科技有限公司”委托“（开发商）广州白云国际机场集团综合开发有限公司”将应付未付我司的工程款或广告款768701元代（实际购房人）“梁世俊、王泽芳”支付其购买颐和山庄项目E区御山颐林九街3号H2-1003号房应付房款768701元。本公司承诺只要（开发商）“广州白云国际机场集团综合开发有限公司”代“梁世俊、王泽芳”支付购房款768701元给开发商指定策划代理公司后，即视为本公司已收到等额工程款或广告款，并须向“（开发商）广州白云国际机场集团综合开发有限公司”提供相应金额的工程款或广告款发票。同年3月7日，丰渡公司收到该笔768701元。2018年3月20日，丰渡公司向云梯公司出具《委托付款及确认收款函》，称：“广州房道网络科技有限公司”委托“（开发商）广州白云国际机场集团综合开发有限公司”将应付未付我司的工程款或广告款692270元代（实际购房人）“刘穗彤”支付其购买颐和山庄项目E区御山颐林九街4号H1-0801号房应付房款692270元。本公司承诺只要（开发商）“广州白云国际机场集团综合开发有限公司”代“刘穗彤”支付购房款692270元给开发商指定策划代理公司后，即视为本公司已收到等额工程款或广告款，并须向“（开发商）广州白云国际机场集团综合开发有限公司”提供相应金额的工程款或广告款发票。同年9月18日，云梯公司将692270元汇入颐和策划公司。2018年6月25日，丰渡公司向云梯公司出具《委托付款及确认收款函》，称：“广州丰渡科技有限公司”委托“（开发商）广州白云国际机场集团综合开发有限公司”将应付未付我司的工程款或广告款731450元代（实际购房人）“廖梅洁”支付其购买花都颐和山庄440亩-E区御山-G1-0603号房应付房款731450元。本公司承诺只要（开发商）“广州白云国际机场集团综合开发有限公司”代“廖梅洁”支付购房款731450元给开发商指定策划代理公司后，即视为本公司已收到等额工程款或广告款，并须向“（开发商）广州白云国际机场集团综合开发有限公司”提供相应金额的工程款或广告款发票。同年9月25日，丰渡公司收到该笔731450元。2018年6月25日，丰渡公司向云梯公司出具《委托付款及确认收款函》，称：“广州丰渡科技有限公司”委托“（开发商）广州白云国际机场集团综合开发有限公司”将应付未付我司的工程款或广告款833361元代（实际购房人）“何蕴盈”支付其购买颐和山庄E区御山颐林九街4号H1-1503号房应付房款833361元。本公司承诺只要（开发商）“广州白云国际机场集团综合开发有限公司”代“何蕴盈”支付购房款833361元给开发商指定策划代理公司后，即视为本公司已收到等额工程款或广告款，并须向“（开发商）广州白云国际机场集团综合开发有限公司”提供相应金额的工程款或广告款发票。同年10月12日，丰渡公司收到该笔833361元。2018年7月9日，丰渡公司向云梯公司出具《委托付款及确认收款函》，称：“广州丰渡科技有限公司”委托“（开发商）广州白云国际机场集团综合开发有限公司”将应付未付我司的工程款或广告款666547元代（实际购房人）“张良卫、张瑛”支付其购买花都颐和山庄项目E区御山-G4-1002号房应付房款666547元。本公司承诺只要（开发商）“广州白云国际机场集团综合开发有限公司”代“张良卫、张瑛”支付购房款666547元给开发商指定策划代理公司后，即视为本公司已收到等额工程款或广告款，并须向“（开发商）广州白云国际机场集团综合开发有限公司”提供相应金额的工程款或广告款发票。后云梯公司将666547元汇入颐和策划公司。2018年7月9日，丰渡公司向云梯公司出具《委托付款及确认收款函》，称：“广州丰渡科技有限公司”委托“（开发商）广州白云国际机场集团综合开发有限公司”将应付未付我司的工程款或广告款807082元代（实际购房人）“张志华、蔡敏”支付其购买花都颐和山庄项目E区御山-G1-1204号房应付房款807082元。本公司承诺只要（开发商）“广州白云国际机场集团综合开发有限公司”代“张志华、蔡敏”支付购房款807082元给开发商指定策划代理公司后，即视为本公司已收到等额工程款或广告款，并须向“（开发商）广州白云国际机场集团综合开发有限公司”提供相应金额的工程款或广告款发票。后云梯公司将807082元汇入颐和策划公司。一审法院认为，丰渡公司【原名：广州房道网络科技有限公司】与云梯公司【原名：广州白云国际机场集团综合开发有限公司】签订的《【花都颐和山庄】项目推广服务合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该《【花都颐和山庄】项目推广服务合同》合法有效，双方应恪守履行。庭审中，云梯公司同意向丰渡公司支付朱晓凤及肖国桢两名客户的服务费117684元（59184元+58500元），因郭振、刘超、刘浩三名客户仅支付部分购房款，云梯公司同意支付80%服务费即194064.8元【（58200元+105000元+79381元）×80%】，上述款项合计311748.8元（117684元+194064.8元）。因陈燕芬、黄伟俊、郝毅及赵蔚然、卢富贵及梁艳兰、邓针祥、张紫洁、陈月娥、邓作玲及刘运艺共8名客户所签《认购书》的时间超出《【花都颐和山庄】项目推广服务合同》中约定的期限，故云梯公司不应向丰渡公司支付上述8名客户的服务费。因云梯公司提供的《委托付款及确认收款函》证实丰渡公司实际收到云梯公司支付的用购房款冲抵服务费合计5250478元，而该笔费用已在（2020）粤0111民初21385号中用于抵扣服务费，本案中将不再予以抵扣服务费。关于利息。根据《【花都颐和山庄】项目推广服务合同》约定，逾期支付服务费违约金按每日万分之一的标准计算，现丰渡公司主张按该标准支付违约金合情合理，一审法院予以支持。违约金以311748.8元本金，起算时间酌定为丰渡公司起诉之日即2020年6月19日起计至云梯公司实际清偿之日止。颐和策划公司经一审法院传票传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院于2020年11月30日判决如下:一、自本判决生效之日起五日内，广州云梯地产开发有限公司向广州丰渡科技有限公司支付剩余居间报酬311748.8元及违约金（违约金以311748.8元本金，按每日万分之一的标准自2020年6月19日起计至广州云梯地产开发有限公司实际清偿之日止）；二、驳回广州丰渡科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13487元，由广州丰渡科技有限公司负担9146.4元，由广州云梯地产开发有限公司负担4340.6元并于本判决生效之日起三日内向一审法院交纳。财产保全费5000元，由广州丰渡科技有限公司负担3390.8元，由广州云梯地产开发有限公司负担1609.2元并于本判决生效之日起三日内向广州丰渡科技有限公司支付。本院对一审法院查明事实予以确认。本院二审期间,丰渡公司提供了云梯山庄颐林九街2号703房（下简称703房）和云梯山庄E区G1栋1204房（下简称1204房）的销控表，以及丰渡公司员工与云梯公司员工的微信聊天记录，拟证明上述两套房屋并未销售，房款不能抵充佣金。对上述证据，云梯公司质证认为，上述证据并非新证据，其确认上述证据的真实性，但不能证明丰渡公司拟证明的事实。因上述证据针对的佣金抵扣问题在（2021）粤01民终10296号案中处理，与本案二审争议焦点无关，故本院均不予采纳。二审庭询过程中，云梯公司陈述丰渡公司上诉针对的三套房屋中，刘超的购房款没有收齐，其他两套已经收齐。庭后，云梯公司提交书面说明称其在庭询期间的陈述有误，郭振和刘浩的房款也没有收齐，其中郭振购房款共97万元，其已经收取64万元；刘浩购房款1323012元，其已经收取312793元。丰渡公司对云梯公司陈述的上述房屋的总价无异议，但认为上述房屋已过房款支付期限，不能以未收齐房款来拒绝支付后佣。云梯公司并在二审过程中述称，其没有故意拖延追索购房款，因案涉房屋没有按照合同约定进行交楼和办证，故没有收齐购房款有客观原因。丰渡公司称其了解到有部分楼房不能交楼但不知是不是本案楼盘。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案双方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条及双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是丰渡公司主张的3套房屋的后佣是否符合支付条件的问题。至于丰渡公司上诉理由第一点涉及的购房款抵扣佣金问题，已在（2021）粤01民终10296号中审查，故本案对此不予处理。针对丰渡公司上诉主张的3套房屋的后佣应否支付的问题，双方当事人在合同中明确约定收齐按揭款后30天内支付剩余的20%服务费，丰渡公司上诉主张的3套房屋中，云梯公司主张其并未收齐购房款，丰渡公司亦无证据证明上述房屋已经支付完毕房款，故案涉合同约定的支付剩余20%服务费的付款条件尚未成就，丰渡公司上诉主张云梯公司支付全部服务费不符合合同约定。至于云梯公司是否怠于收取剩余购房款导致上述支付服务费的条件无法成就的问题，本案并无证据表明云梯公司恶意阻止上述付款条件成就，故对丰渡公司该项上诉理由，本院不予支持。综上所述，丰渡公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1012.9元,由上诉人广州丰渡科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  李 静审判员  唐佩莹二〇二一年七月十六日法官助理眭翘书记员唐颖琪