江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏05民终5568号 上诉人（原审被告）：张文军。 委托诉讼代理人：殷雷军，江苏鹿鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吕某。 委托诉讼代理人：陈映池，上海正源(昆山)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚弄影，上海正源(昆山)律师事务所律师。 原审被告：马春海。 上诉人张文军因与被上诉人吕某、原审被告马春海房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2020）苏0583民初3966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序由审判员独任审理。后因案件审理需要，本院依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 张文军上诉请求：二审法院撤销原审判决并发回重审或依法改判双方依据当地市场行情确定租金并继续履行原租赁合同，吕某承担由此造成张文军的经济损失，减免双方协商一致的疫情期间3个月租金32500元，一、二审案件受理费、保全费由吕某负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.本案中所涉店面转让费高达82万元，是基于五年一签，之前已多次续签的重大信赖利益基础上，最初双方于2012年就开始合作了，2018年张文军以乙方身份签订补充协议，随即花费12万元重新装修，就是为了长久作饭店生意。2.2018年3月6日，张文军以乙方身份签订补充协议，甲方为吕某父亲，协议为甲方打印号，乙方手写补充如下内容：“乙方主动不做了，不得向甲方提出任何装修赔偿。”一审所认定事实未包含此内容，但此内容非常重要，既说明自己不要求装修赔偿的条件，也从另一方面表明了自己装修此店面并长期租赁经营的重大利益需求和强烈意愿。3.长期租赁期间，最初和主要的交往沟通人始终是吕某,2，吕某只是最后租赁协议形式上的签约人和起诉方。一审对疫情以来双方的交涉以及矛盾没有清晰的认定。二、一审程序存在瑕疵。1.本案所涉多人，一审并未要求相关人员到庭核实。对另一被告马春海也是由法官要求，由其姐姐马某代理。马某不识字，缺乏最基本的代理常识和代理能力，与张文军系夫妻关系。2.一审中张文军多次表述愿意当庭补交清所欠房租，继续租赁此房屋，庭审中也提交了书面的情况说明，一审法院后续未组织调解就直接判决了。 吕某辩称：服从一审判决。转让费与我方无关，我方从未收到过该笔款项。装修赔偿与本案无关。涉案合同签订时吕某尚未成年，吕某,2系吕某父亲，以监护人身份代理行使，从事民事行为，张文军从未提出异议。马春海未提起上诉，视为对一审判决的认可。 马春海二审未答辩。 吕某向一审法院起诉请求：1.判决解除双方签订的《商铺租赁合同》；二、判决张文军、马春海立即搬离位于昆山市××××号的商铺并将上述房屋交还给吕某；三、判决张文军、马春海赔偿违约金10833.33元(即一个月的租金)；四、判决张文军、马春海支付自2020年2月23日之日起至实际归还之日止的房屋租金及占有使用费，按照356.16元每天计算；五、本案的诉讼费用由张文军、马春海承担。 一审法院认定事实：2017年10月4日，吕某,2（甲方、出租方）与马春海、张文军（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》约定：甲方将其拥有的昆山市××××号房屋租赁给乙方使用，房屋建筑面积约85平方米，甲方同意乙方所租房屋作经营用，其用途范围为商业用（饮食）。该房屋租赁期3年，自2017年10月5日至2020年10月4日。租赁期内，双方未经协议一致均不得提前解约合同有效年度内每年租金13万元，合同期间，乙方必须在每年9月20日前一次性支付甲方租金13万元，若乙方在9月20日之前尚未付给甲方租金13万元，甲方可采取停电停水封门来停止乙方营业，造成的损失甲方概不负责，全部由乙方负责。在本合同期满后，乙方有优先续租权，房租根据市场当年的价格来确定。乙方如需续租，应在租期届满前一个月向甲方提出，并签订新租赁合同。在合同有效期限内未经乙方同意，甲方单方面提高租金，乙方有权拒绝支付超额租金。同时，乙方租用期转让租赁房屋需经甲方书面同意，转让时高出租价的利益由双方平分。任何一方单方面取消、中断合同，应提前二个月通知对方。租用期间如乙方无故撤销合同或不遵守合同条款，甲方有权终止合同，并要求乙方赔偿一个月房屋。因不可抗拒的因素引起本合同不能正常履行时，不视为违约，甲方应将乙方预交的租金退还乙方。如甲方解除合同，赔偿乙方租金，乙方提前解除合同则租金不退。该合同还约定了其他内容。该合同甲方由吕某,2、乙方由马春海、张文军签字确认。 2018年3月6日，吕某,2（甲方）与张文军（乙方）签订《补充协议》约定：园甲乙双方于2017年10月4日签订的合同继续有效，经过双方协议作以下补充：1、乙方于2018年3月装修店面，在本合同到期终止时，乙方不得向甲方提出任何装修赔偿。乙方在合同内转让，甲方配合转让。2、在本租赁合同终止后，如乙方2020年续租时，年租金和隔壁（××××号）房租金一样，隔壁租金打印15万元，我们租金也大于15万元。该补偿协议由甲方吕某,2、乙方张文军签字确认。 张文军、马春海在2019年10月4日支付房租5万元后未再向吕某支付过房租。此后，吕某,2通过微信向张文军、马春海催讨2019年10月5日至2020年10月4日的租金，并在2019年11月2日向张文军发微信，内容为：由于你方未按照约定支付，房屋租金，你方违约在先，导致双方预计合同已经解除，故我方根据双方合同约定有权进行断水断电，并要求你方立即搬出租赁房屋。如在2019年11日2日之前未曾搬离，我方有权进行断水断电，如你方有任何损失均与我方无关，系由你方单独承担。2019年11月12日，张文军向吕某,2发微信内容为：我们商量想办法把剩下的余款打给你，明年开始房租15（万）也可，就是希望填个3年合同；吕某,2回复：合同必须一年一签，新合同重新签；张文军回复：我说的剩下的8万打给你，明年开始15万可以；吕某,2回复：不行，重新签合同，说好新合同从11月15日开始15万元，一年一签。 另查明：昆山市××××号的房屋所有权人为吕某，吕某,2系吕某之父。 上述事实由户口本、房产证、房屋租赁合同、补充协议、微信聊天记录、银行转账记录及各方当事人在庭审中的陈述予以证实。 一审法院认为：双方签订的房屋租赁合同及补偿协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。张文军、马春海作为承租人，其主要合同义务为按约及时支付租金，张文军、马春海应在2019年9月20日前支付吕某下一年度的租金，但张文军、马春海在2019年10月4日支付了5万元，经催告后至今未支付剩余款项，在此种情形下，吕某要求判决解除双方之间的房屋租赁合同符合法律规定，一审法院予以确认。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿，故一审法院对于吕某要求张文军、马春海搬离位于涉案房屋并将涉案房屋交还给吕某、要求张文军、马春海赔偿按照合同约定支付违约金10833.33元及要求支付房租及房屋占有使用费（8万元及自2020年10月5日起按13万元/年计算至实际搬离之日止）的诉请予以支持。 综上，一审法院按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、吕某与马春海、张文军之间签订的关于昆山市××××号房屋的《房屋租赁合同》解除。二、马春海、张文军于本判决生效之日起十日内搬离昆山市××××号商铺并将上述房屋交还给吕某。三、马春海、张文军于本判决生效之日起十日内支付吕某违约金10833.33元及房租及房屋占有使用费（8万元及自2020年10月5日起按13万元/年计算至实际搬离之日止）。（上述款项支付至吕某指定账户或昆山市人民法院纠纷款账户：开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，开户名：昆山市人民法院财务结算中心，账号：3220198643605151526058678）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取900元，保全费1020元，共计1920元，由张文军、马春海负担。吕某预交的案件受理费及保全费1920元，一审法院将予以退还，张文军、马春海应付的1920元缴纳至一审法院（开户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：32250198643600000811180517；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，一审法院将依法强制执行。 二审中，双方均未提供新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案争议的法律事实发生在民法典施行前，但因涉案店铺仍未返还，争议法律事实持续至民法典施行后，故本案应适用民法典的规定。一审判决时民法典已经施行，一审仍适用《中华人民共和国合同法》来审理本案有误，本院对此予以纠正。 吕某系涉案房屋的产权人，涉案的商铺租赁合同以及补充协议签订时吕某尚未成年，吕某,2作为吕某的父亲可以代为签订相关合同。吕某,2代吕某与张文军、马春海签订的商铺租赁合同以及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。双方的租赁合同约定的租期至2020年10月4日，承租人必须在每年9月20日前一次性支付出租方13万元，但张文军、马春海未按照合同约定于2019年9月20日前支付租金，仅在2019年10月4日支付了5万元，构成违约。经催告未在合理期间内及时交付剩余租金，一审法院判令支持吕某要求解除租赁合同的诉讼请求并无不当。涉案房屋租赁合同因张文军、马春海原因而解除，张文军、马春海应及时返还房屋给吕某并支付占有房屋期间的占有使用费，且吕某无需补偿装修费用。张文军上诉要求减除双方协商一致疫情期间3个月租金32500元，但未举证证明双方就此达成一致意见，本院对此不予采信。一审程序并无不当，张文军有关一审程序瑕疵的上诉主张缺乏依据，本院对此亦不予采信。 综上所述，张文军的上诉请求依据不足，应予驳回。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第七百二十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1800元，由上诉人张文军负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 斌 审判员 徐 辉 审判员 杨 兵 二〇二一年七月十五日 书记员 山钰婷 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。