广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2250号上诉人（原审被告）：广州颐和发展集团有限公司，住所地广州市经济技术开发区青年路17号407房。法定代表人：何建信，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡开欣，女，该公司法务人员。委托诉讼代理人：吕龙，广东正高律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市花都区赤坭镇石坑经济联合社，住所地广州市花都区赤坭镇石坑村。法定代表人：戴文辉，该社社长。委托诉讼代理人：毕志标，广东誉理律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜星堂，广东誉理律师事务所律师。上诉人广州颐和发展集团有限公司（以下简称颐和公司）因与被上诉人广州市花都区赤坭镇石坑经济联合社（以下简称石坑经济联合社）土地租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初12560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。颐和公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回石坑经济联合社的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定《土地使用权有偿转让合同》有效，判决解除合同的观点错误。《土地使用权有偿转让合同》违反《土地管理法》(2004年)第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”、第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”的规定，及违反《农村土地承包法》(2009)第五十九条“违反土地管理法规，非法征收、征用、占用土地或者贪污、挪用土地征收、征用补偿费用，构成犯罪的，依法追究刑事责任；造成他人损害的，应当承担损害赔偿等责任”、第六十条“承包方违法将承包地用于非农建设的，由县级以上地方人民政府有关行政主管部门依法予以处罚。承包方给承包地造成永久性损害的，发包方有权制止，并有权要求承包方赔偿由此造成的损失”的规定。《土地使用权有偿转让合同》本质是征地合同，约定了征地补偿的所有条款，且双方均明知签订该合同的目的是进行房地产开发、办学、建养老院等开发建设。根据法律规定只有申请国有土地才能开发房地产，而涉案土地性质为集体土地，所以《土地使用权有偿转让合同》违反效力性强制性规定，为无效合同。二、一审判决认定事实严重错误。1、案涉土地权属未依法查明。石坑经济联合社、一社、三社均主张其为案涉土地实际权利人。2010年12月25日政府林业部门发放的《林权证》显示案涉土地使用权经依法登记归石坑第一经济合作社和第三经济合作社所有。案涉土地不归石坑经济联合社所有，石坑经济联合社无处分权。2020年11月10日广州市规划和自然资源局花都区分局的穗规划资源花函(2020)2090号《复函》内容与事实不符，经第一经济合作社与第三经济合作社反映，花都区分局已口头同意纠正。2、石坑经济联合社从未实际交付案涉土地给颐和公司，颐和公司也未取得涉案土地。案涉土地一直由第一经济合作社和第三经济合作社村民占有、使用种植苗圃，由叶钦海将鱼塘出租给他人收租，并未移交给颐和公司。一审引用其它生效判决中的论述，认为颐和公司申请《林木采伐许可证》就认定颐和公司占有、使用、收益案涉土地错误。首先，一审引用的生效判决并非判项部分，而是说理部分，所以不具有即判力。其次，《林木采伐许可证》是石坑经济联合社借用颐和公司的名义申请，根据其要求盖章，并由其砍伐、占有林木，不是颐和公司实施砍伐，也不归颐和公司所有。林木所有权和林地使用权是两项不同的权利，二者可以分离。申请砍伐林木既可以是林地使用权人，也可以是林木所有权人或其他人，不能根据《林木采伐许可证》确定案涉林地所有人，不能因此推论案涉土地已实际交付给了颐和公司。根据颐和公司与叶钦海之间的《土地转包与补偿合同》以及省法院民事判决书认定的事实，颐和公司付款给叶钦海之日视为案涉土地交付之日，案涉土地上的几百亩鱼塘经颐和公司通知交付时才移交，该鱼塘尚由叶钦海出租给他人，叶钦海尚未全额收到土地转让款，并未移交案涉土地，石坑经济联合社也没有收回承包给叶钦海的案涉土地，石坑经济联合社如何移交土地给颐和公司的?颐和公司既没有收到叶钦海的土地，也没有收到、占有、使用石坑经济联合社的土地，如何移交一社、三社所有的土地给石坑经济联合社?颐和公司与石坑经济联合社签订合同的目的是房地产开发，颐和公司没有开展关于实现其目的的任何经营行为，充分说明了颐和公司没有取得案涉土地。3、一审判决认定的法律关系混乱。同一块案涉土地，一审判决既认定颐和公司是根据《承包山地办农场合同》通过叶钦海转让土地承包经营权，又认定颐和公司根据与石坑经济联合社之间的《土地使用权有偿转让合同》通过石坑经济联合社取得土地使用权，其结果是在同一块土地上产生两个合同权利，显然自相矛盾。三、石坑经济联合社无主张1400万元问题，颐和公司也未反诉主张返还，一审判决超出诉讼请求范围。颐和公司没有占有案涉土地及取得任何利益，石坑经济联合社应当全额返还1400万元，退一步讲，即使认为颐和公司占有土地，石坑经济联合社也应当返还财产，理由如下：1、一审认定颐和公司签订合同的目的是为了房地产开发，同时一审也认定颐和公司至今没有办理农用地转用审批手续，签订合同的目的不能实现。颐和公司在案涉土地上没有获得任何利益，也就是说，即使一审法院认为颐和公司占有案涉土地，那么合同解除后或者合同无效后，石坑经济联合社就应该全部退还1400万元，而不应该有任何扣减。根据《土地使用权有偿转让合同》第五条8的规定：“协议签订后，不再收取租赁费。”也即《土地使用权有偿转让合同》代替了双方之前签订合同的租赁费。2、一审判决认为《租赁协议》无效，同时在论述是否返还颐和公司交付的1400万元土地转让款时，又根据《租赁协议》认为租赁期为30年，现在已经使用了10年，所以1400万元不再返还。一审判决的认定前后不一、自相矛盾。退一步讲，即使按照《租赁协议》约定的期限处理1400万元是否返还的问题，一审认定也是错误的，一审仅仅关注到《租赁协议》第二条“租赁年限为2010年12月1日起至2040年11月30日止，共计三十年”，而忽略了该协议第六条“租赁期满后，自动续租30年，在续租期间，甲方不再向乙方收取租赁费用”，结合《租赁协议》第六条约定的免租期条款，充分说明《租赁协议》约定的租期为60年，而非一审认定的30年，所以一审扣减价款的认定错误。四、一审判决书严重违反诉讼程序。1、石坑经济联合社要求解除《租赁协议》，在没有变更诉讼请求的前提下，一审判决解除《土地使用权有偿转让合同》，超出石坑经济联合社的诉求，违反了当事人的处分原则。2、一审判决不当限制了当事人的诉权。一审法院解除《土地使用权有偿转让合同》没有写在判项中，那么该部分有无即判力?颐和公司可否另诉继续履行该合同，另诉是否违反“一事不再理”原则?如果答案是肯定的，显然侵害了当事人的诉权。同理，一审法院认为不需要返还1400万元，却没有写在判项中，颐和公司可否另行起诉要求返还，当事人还有无诉权?3、一审过分采取职权主义，粗暴干涉当事人的意思自治。根据《九民纪要》第36条“在双务合同中，原告起诉请求确认合同有效并请求继续履行合同，被告主张合同无效的，或者原告起诉请求确认合同无效并返还财产，而被告主张合同有效的，都要防止机械适用‘不告不理’原则，仅就当事人的诉讼请求进行审理，而应向原告释明变更或者增加诉讼请求，或者向被告释明提出同时履行抗辩，尽可能一次性解决纠纷……人民法院经审理认定合同无效的，除了要在判决书‘本院认为’部分对同时返还作出认定外，还应当在判项中作出明确表述，避免因判令单方返还而出现不公平的结果”及第49条“……双务合同解除时人民法院的释明问题，参照本纪要第36条的相关规定处理”的规定，一审应该向石坑经济联合社释明变更或者增加诉讼请求，或者向颐和公司释明提出同时履行抗辩，同时要在判项中做出明确表述。显然一审判决程序严重违反司法政策，没有做上述释明，也没有在判项中作出明确表述。4、一审遗漏有独立诉讼请求的第三人。第一经济合作社和第三经济合作社是案涉土地所有权人，是必须参加诉讼的第三人，一审法院未追加其参加诉讼，直接判决石坑经济联合社将属于第三人所有的土地交还给石坑经济联合社，导致判决无法执行。五、一审判决违反公平原则。颐和公司在涉案土地上已支付的1400万元，石坑联合社不予退还。在另案生效的（2012）粤高法审监民提字第177号判决中，同一块土地上颐和公司还需要支付给案外人叶钦海、叶海公司3200万元（至今已累计到8000多万元。而颐和公司根据上述判决无法取得土地及任何利益，却要支付两笔累计近一亿元费用，明显不公。石坑经济联合社辩称，一、石坑经济联合社是土地的所有权人，对土地享有实质的权利。根据一审判决书第24页查明部分最后一段，证明石坑经济联合社是涉案土地的所有权人。另外，原萝岗区法院作出的（2013）穗萝法西民初字第284号民事判决，认定石坑经济联合社与颐和公司的《承包山地办农场合同》有效，证明石坑经济联合社对涉案土地有实质的权利。二、涉案土地已交付给颐和公司，颐和公司有义务将涉案土地交还给石坑经济联合社。根据一审法院（2016）粤0114民初5737号民事判决，颐和公司早已取得了林木砍伐证。颐和公司接受涉案土地后一直利用、管理涉案土地，砍伐树木。政府在涉案土地上建设，向颐和公司支付了青苗补偿费及土地占用补偿费。根据（2012）粤高法审监民提字第197号民事判决，颐和公司曾主张涉案土地不具备交付条件，但法院认定其主张缺乏依据。现颐和公司又重复该主张，没有事实依据。2019年10月份底，石坑经济联合社的干部到土地现场勘查，遭到自称是颐和公司聘请的人员阻拦，要求离开。综上所述，颐和公司已经控制并使用了涉案土地。三、石坑经济联合社与颐和公司的承包合同已经解除，一审法院也认定《租赁协议》没有法律约束力。原萝岗区法院（2013）穗萝法西民初字第284号民事判决认定《承包人的变更协议》及《承包山地办农场合同》有效，导致《承包山地办农场合同》的主体已经变更为石坑经济联合社与颐和公司。而一审法院（2016）粤0114民初5737号民事判决已经解除《承包山地办农场合同》。一审法院对《租赁协议》等合同的效力及性质进行了认定，认定合同目的不能实现，颐和公司不具有继续占用土地的依据，法律认定清晰，故石坑经济联合社有权主张颐和公司交还涉案土地。四、一审判决符合公平原则。根据查明的事实，已经证明颐和公司自2008年起占有使用土地并收益多年，颐和公司也申请砍伐树木，利用土地。一审参照《租赁协议》中30年租期，对颐和公司主张返还1400万元不予支持，符合合同契约精神和等价精神。综上所述，请求驳回颐和公司的全部上诉请求。石坑经济联合社向一审法院起诉请求：1、解除石坑经济联合社与颐和公司于2010年12月1日签订的《租赁协议》；2、颐和公司将位于广州市花都区赤坭镇石坑村（南边界和山前旅游大道接壤，东北边界和联星村接壤，东边界和马岭村接壤，西边界和田心村接壤）面积2073亩的土地交还石坑经济联合社。一审法院查明事实：一、《承包山地办农场合同》、《承包人的变更协议》及其生效裁判。（一）《承包山地办农场合同》。2000年11月2日，石坑经济联合社（甲方）与叶钦海（乙方）签订《承包山地办农场合同》，约定：乙方从1998年4月1日起至2057年12月30日止，承包位于赤坭镇石坑赤坭镇××土地2000和山前旅游大道接壤，东北边界和联星村接壤，东边界和马岭村接壤，西边界和田心村接壤，边界以甲乙双方协定立界桩为准。第三条关于土地权属，约定：合同期内土地使用权属乙方，乙方主要种植荔枝、可发展为中华荔枝园配套的旅游性农业，可建造办公楼、职工住宅、生活设施、畜牧场及自产农产品加工场等。乙方合同期内无权改变土地的使用性质。第四条关于补偿问题，约定：合同签订后二个月内分两次付清，面积范围内的果树、林木、竹林、鱼塘、建筑物及需迁移的坟墓、坟地等的一切补偿共是312998元。乙方另外补偿甲方和区林业部门合作经营的林木，乙方每年须向镇林业部门支付5000元育林补偿款，甲方代收该款。乙方付清补偿费后，甲方果树、竹林、林木等在两个月内收成或清除完毕；鱼塘在1998年底交付乙方使用；如逾期属乙方所有。签订合同后一年内清除完毕坟墓、坟地，如未清理完毕由甲方报上一级政府处理，每留下一座坟墓或坟地，乙方罚款甲方2万元。第五条关于承包款，约定：乙方向甲方上缴租金60年，1998年至2002年，每年每亩30元，从2003年至合同期满，每年每亩递增10元。承包款当年12月31日前上交。另外水田每年补偿5万斤稻谷，稻谷在当年七月下旬上交。第七条关于国家征用土地的处理办法，约定：在合同期限内，如国家有重要建设需要征用广州中华荔枝园的土地时，双方应该服从。其征用方赔偿的一切费用，除土地征用费归甲方所有之外，其余一切赔偿都归乙方所有，并按征用面积相应减免地租。第十条关于合同期满的处理，约定：合同期满后，一切果树属甲方所有，一切建筑物和设备属乙方所有。《承包山地办农场合同》另约定其他事项。（二）《承包人的变更协议》。2008年5月21日，石坑经济联合社（甲方）、叶钦海（乙方）与颐和公司（丙方）签订《承包人的变更协议》，约定：经过甲、乙、丙三方友好协商同意，将原由乙方承包的2000亩山地转由丙方承包，乙方退出《承包山地办农场合同》。第一条关于承包主体的变更，约定：甲、乙、丙三方同意，《承包山地办农场合同》中约定的由甲方发包给乙方的2000亩土地，自本协议生效之日起《承包山地办农场合同》中的承包人由乙方变更为丙方，《承包合同》除承包人外的内容和条款不作变更。第二条关于租金及相关费用，约定：1、甲方确认，乙方已交清该承包土地自《承包山地办农场合同》生效之日起至2008年1月1日之前甲、乙双方约定的其他应由乙方支付给甲方的全部租金和费用以及应由乙方缴纳的相关税费；自2008年1月1日起计的租金及相关费用由丙方负责交纳。自本协议签订之日起至《承包山地办农场合同》规定的承包期限内，乙方在《承包山地办农场合同》项下原享有并履行的相关权利、责任和义务全部终止，转由丙方享有和承担，但乙方和丙方另有约定的除外。2、本协议各方同意，在《承包山地办农场合同》约定的期限内，自2008年起承包的租金在原《承包合同》约定的数额上由乙方每年另多交8万元给甲方，租金和稻谷统一改为每年9月30日前上交给甲方，其余条款一切按原《承包山地办农场合同》约定履行，并不改变。3、本协议各方同意，如乙方没有按时缴纳新增的每年8万元租金，与丙方无关，丙方无义务替乙方缴纳，不影响丙方对承包土地的使用和权益。第三条关于甲方承诺和保证，约定：1、甲方签署并履行本协议不会违反其作为一方的或对其具有约束力的合同、协议、章程及法律文件的规定；2、甲方保证花都区赤坭花都区××坭镇××村2008年5月4日召开的一、三社村民代表会议以及会议通过的“将叶钦海承包的山头转让给颐和集团，更改承包人”的决议是真实、合法、有效的、且签署该会议决议的人员及人数均符合对其有约束力文件的规定。第四条关于乙方承诺和保证，约定：其在《承包山地办农场合同》项下的、截止至2007年12月31日的租金及相关费用均已全部缴清。第七条关于其他，约定：2、本协议自各方授权代表签名并盖章后立即生效。《承包人的变更协议》另约定其他事项。《承包人的变更协议》于2008年5月22日在广州市花都区公证处办理公证，附石坑第一、三经济合作社《关于叶钦海承包山头转让合同》的村民代表会议记录。（三）生效裁判对上述两份合同的审理认定事实及法律评价。原广东省广州市萝岗区人民法院于2013年9月29日立案受理石坑经济联合社与叶钦海、颐和公司、广州叶海生态园有限公司（以下简称叶海生态园公司）农村土地承包合同纠纷一案，2014年12月9日作出（2013）穗萝法西民初字第284号民事判决，审理认为：石坑经济联合社与叶钦海于2000年11月2日签订的《承包山地办农场合同》合法有效。《承包人的变更协议》不是一份新的合同关系，是对《承包山地办农场合同》承包主体的变更，合同效力应适用《承包山地办农场合同》成立时的法律规定，对石坑经济联合社请求确认《承包人的变更协议》无效的诉讼请求，不予支持。《承包山地办农场合同》因已由《承包人的变更协议》承接合同权利义务而无确认的必要，对石坑经济联合社主张确认《承包山地办农场合同》无效的诉讼请求予以驳回。《承包山地办农场合同》的性质是农村土地承包，《承包人的变更协议》是对农村土地承包事项的转包，而非集体土地使用权的转让。判决：驳回石坑经济联合社的全部诉讼请求。石坑经济联合社不服，向本院提出上诉，后申请撤回上诉。本院于2015年10月26日作出（2015）穗中法民五终字第1268号民事裁定，裁定：准许石坑经济联合社撤回上诉。一审法院于2016年6月16日立案受理颐和公司与叶钦海、叶海生态园公司、石坑经济联合社、第三人广州市花都区赤坭镇石坑赤坭镇××第一（以下简称石坑第一经济合作社）、广州市花都区赤坭镇石坑赤坭镇××第三（以下简称石坑第三经济合作社）合同纠纷一案，2017年2月14日作出（2016）粤0114民初5737号民事判决，审理查明：颐和公司向广州市花都区林业局提交《采伐林木申请表》（2011年3月14日及11月14日）及申请林木砍伐许可证，载明“今年3月份在贵局支持下，已经批准采伐440亩，目前已基本完成采伐”，广州市花都区林业局于2011年3月14日及10月25日颁发《广东省商业林采伐许可证》（编号99188088、01001230）。审理认为：《承包人的变更协议》约定叶钦海在《承包山地办农场合同》项下原享有并履行的相关权利、责任和义务全部终止，转由颐和公司享有和承担。《承包山地办农场合同》的合同主体已变更为颐和公司和石坑经济联合社，是否继续履行或者解除合同仅在颐和公司和石坑经济联合社之间发生法律效力。颐和公司和石坑经济联合社在诉讼过程中均同意解除合同，颐和公司诉请解除《承包山地办农场合同》，予以支持。《承包人的变更协议》是对《承包山地办农场合同》承包主体变更及合同权利义务转让的约定，依法成立生效。土地承包经营权基于《承包人的变更协议》已经发生流转。判决：解除颐和公司与石坑经济联合社的《承包山地办农场合同》。颐和公司不服，向本院提起上诉。本院审理后于2017年9月27日作出（2017）粤01民终7042号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。广东省高级人民法院于2016年7月14日立案受理石坑第一经济合作社与叶钦海、叶海生态园公司、颐和公司、石坑经济联合社第三人撤销之诉一案，2018年1月8日作出（2016）粤民初44号民事判决，审理认为：《承包山地办农场合同》的合同主体已变更为颐和公司和石坑经济联合社。叶钦海与石坑经济联合社的《承包山地办农场合同》和叶钦海、叶海生态园公司与颐和公司的《土地转包和补偿合同书》属于两个独立的法律关系。叶钦海、叶海生态园公司与颐和公司的签订的《土地转包和补偿合同书》是当事人关于土地承包经营权流转事项的约定，与石坑经济联合社、石坑第一经济合作社不存在关系。判决：驳回石坑第一经济合作社的全部诉讼请求。石坑第一经济合作社不服，向最高人民法院提起上诉。最高人民法院审理后于2018年7月30日作出（2018）最高法民终486号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。二、《土地转包和补偿合同书》及其生效裁判。（一）《土地转包和补偿合同书》。2008年2月6日，颐和公司（甲方）与叶钦海、叶海生态园公司（乙方）签订《土地转包和补偿合同书》，约定：乙方于2000年11月2日与石坑经济联合社签订《承包山地办农场合同》，承包土地面积共约2000亩，承包期限自1998年4月1日至2057年12月30日，现乙方同意将上述约2000亩土地转给甲方承包，该土地上全部附着物（含林木）的全部权益和承包期限的经营权同时转让给甲方，甲方同意接受。甲、乙双方商定，上述约2000亩（按实际面积计算）的土地转包费和地上附着物补偿按照每亩16000元计算，总金额共计约3200万元。第三条关于付款方式，约定：1、本合同书签订后2个工作日内，甲方向乙方指定账户支付300万元作为定金。2、乙方负责协调石坑经济联合社，在本协议签署后1个月内完成以下事项：⑴石坑村在其与乙方的《承包合同》原件上注明同意将乙方在《承包合同》中的全部权益转包或变更给颐和公司，并加盖公章；⑵甲、乙双方和石坑村三方签订《土地转包合同书》并进行公证，明确甲方承包该2000亩土地后的合法权益。以上2项事项完成后的3个工作日内，甲方向乙方支付1300万元，甲方付款日即为乙方向甲方移交土地之日。至此甲方累计向乙方支付土地转包和补偿款的50%，即1600万元。3、上述《土地转包合同书》签署并公证后的2个月内，甲方再支付土地转包及补偿款30%，即向乙方支付960万元。4、剩余20%的土地转包及补偿款，即640万元，在乙方按照甲方要求完成本协议第四条“特别约定”中约定事项后的5个工作日内支付。5、甲方保证按时付款，如甲方不按时付款，每推迟一天按应付未付款的万分之五计罚滞纳金。第四条关于特别约定，约定：1、由于该幅土地目前有部分为林地，而且乙方在原《承包合同》中与花都区林业局有相关约定，现经甲、乙双方商定，由乙方负责协调花都区林业局出具书面文件，确保该幅2000亩土地上所有的林木均归甲方所有，由此而产生一切的费用由乙方承担。此工作必须在本合同签订后6个月内完成，如乙方不能按时完成，每推迟一天，乙方按本合同约定的总补偿款的万分之五向甲方支付违约金。2、该幅土地内现有鱼塘170多亩，甲方同意暂时维持原承包合同，但如在此承包期内如甲方或政府需要征用此片鱼塘时，甲方提前6个月通知乙方，乙方必须负责按时终止此鱼塘的合同，并且鱼塘征用所需及补偿的全部费用由乙方承担。如乙方不能按时完成此工作，每推迟一天，乙方按本合同约定的总补偿款的万分之五向甲方支付违约金。第六条约定：乙方已按照《承包合同》约定交纳至2007年12月止的土地租金（承包款）和水田稻谷五万斤的补偿款。自本合同签订并生效之日起至《承包合同》规定的承包期限内，除本协议另有约定外，乙方原享有的相关权利、义务和责任全部终止，转给甲方享有和承担。第八条关于其他事项，约定：3、如有未尽事项，由各方协商后签署补充协议。本协议不得口头修改或补充，只有经各方签署书面文件后方可修改或补充。本协议的任何补充、修改将视为本协议不可分割的一部分。6、本合同自各方签字盖章后即生效，甲方、乙方和石坑村三方一起签订的《土地转包合同》的生效时间与本合同一致。《土地转包和补偿合同书》另约定其他事项。（二）生效裁判对《土地转包和补偿合同书》的审理认定事实及法律评价。一审法院于2008年8月20日立案受理叶钦海、叶海生态园公司与颐和公司、第三人石坑经济联合社土地承包经营权转包合同纠纷一案，2009年8月18日作出（2008）花法民三初字第766号民事判决，审理查明：颐和公司于2008年2月6日及5月26日向叶钦海、叶海生态园公司先后支付300万元及300万元。山地现仍由叶钦海、叶海生态园公司控制，叶钦海、叶海生态园公司在法庭审理中称，可随时将山地移交颐和公司，即使颐和公司没有付款，也同意向颐和公司移交山地，系颐和公司迟迟不接收。颐和公司称，叶钦海、叶海生态园公司提出要交付1000万元才交付土地，其口头提出要求叶钦海、叶海生态园公司交付，但对方不交付土地，最主要系其认为约定的土地四至与叶钦海、叶海生态园公司提供的红线图范围不同。颐和公司自2008年开始向石坑经济联合社支付山地承包款。审理认为：叶钦海、叶海生态园公司与颐和公司于2008年2月6日签订的《土地转包和补偿合同书》合法有效。判决：一、颐和公司向叶钦海和叶海生态园公司支付土地转包及补偿款合计1960万元；二、颐和公司向叶钦海和叶海生态园公司支付违约金；三、驳回颐和公司的全部反诉请求。颐和公司不服，向本院提起上诉。本院审理后于2010年9月26日作出（2009）穗中法民二终字第2295号民事判决，判决：维持一审法院（2008）花法民三初字第766号民事判决第一项、第二项；撤销一审法院（2008）花法民三初字第766号民事判决第三项；叶钦海、叶海生态园公司向颐和公司支付违约金115500元及承包款等费用损失50630元。颐和公司不服，向广东省人民检察院申诉，广东省人民检察院于2010年11月18日作出粤检民抗字（2010）206号民事抗诉书，向广东省高级人民法院提出抗诉。广东省高级人民法院指令本院再审。本院再审后于2011年11月11日作出（2011）穗中法审监民抗再字第7号民事判决，审理认为：叶钦海、叶海生态园公司与颐和公司于2008年2月6日签订的《土地转包和补偿合同书》合法有效。判决：维持广东省广州市中级人民法院（2009）穗中法民二终字第2295号民事判决。颐和公司不服，向广东省人民检察院提出申诉，广东省人民检察院于2012年3月14日作出粤检民抗字（2012）3号民事抗诉书，向广东省高级人民法院提出抗诉。广东省高级人民法院于2012年4月6日作出（2012）粤高法审监民抗字第121号民事裁定，决定提审。广东省高级人民法院审理后于2015年12月28日作出（2012）粤高法审监民提字第197号民事判决，判决：维持广东省广州市中级人民法院（2011）穗中法审监民抗再字第7号民事判决。三、《租赁协议》、《土地使用权有偿转让合同》。（一）《租赁协议》。2010年12月1日，石坑经济联合社（甲方）与颐和公司（乙方）签订《租赁协议》，约定：甲方租赁给乙方位于广州市花都区山前大道旁石坑村口道路对面的2000亩山林地使用权，自2010年12月1日起至2040年11月30日止。双方确认，2000亩土地30年的租金总额累计为7000万元。第三条关于租金及付款方式，约定：乙方在合同签订之日起7个工作日内，向甲方支付租金1400万元；2011年11月30日前，支付租金1400万元；2012年11月30日前，支付租金1400万元；2013年11月30日前，支付租金1400万元；2014年11月30日前，支付租金1400万元；如乙方在租赁期间按照国家法律法规办理好相关征地手续，并获得该幅土地使用权，乙方向甲方支付的全部租金转为应支付给甲方的土地款，乙方只需向甲方支付征地款的剩余部分。第四条关于双方责任，约定：（一）甲方：3、乙方在此土地兴建临时建筑及设施，甲方有责任协助乙方办理有关手续，费用由乙方负责。（二）乙方：3、乙方在租赁土地上兴建临时建筑及设施的施工期间，应保护租赁土地绿化环境。4、如乙方在租赁土地上兴建的临时建筑及设施被有关政府部门列为违章建筑的，乙方承担相应责任。第五条约定：在租赁期内，如任何第三方经有关政府批准合法征用租赁土地的，本协议终止，甲乙双方均不需向对方承担任何违约责任，全部补偿（包括但不限于征地款、青苗补偿、建筑物及设施补偿费等）均归乙方所有。第六条约定：租赁期满后，自动续租30年，在续租期间，甲方不再向乙方收取租赁费用。第七条关于违约责任，约定：1、甲方违约，需按乙方已付租金的双倍赔偿给乙方，并赔偿乙方所投资兴建设施的全部费用及损失。2、乙方逾期支付租赁费用的，应每天按到期未付租金的千分之三向甲方计付违约金。《租赁协议》另约定其他事项。（二）《土地使用权有偿转让合同》。2010年12月30日，石坑经济联合社（甲方）与颐和公司（乙方）签订《土地使用权有偿转让合同》，约定：甲方同意将广州市花都区赤坭石坑村2000亩山林地的使用权转让给乙方，乙方必须遵守国家关于土地征用、开发建设等法规，按程序办理相关手续，用于办学、养老院或其他合法用途。甲方转让给乙方土地使用权的土地位于广州市花都区山前大道旁石坑村口道路对面，总面积约为2000亩，土地转让的转让及补偿款为全包价每亩3.5万元，该价格为全包价，包括但不限于土地使用权转让费、青苗补偿费、山坟搬迁和安置费、地上附着物的拆迁和补偿费（涉及通讯、供电、水利等公共设施除外），按照土地面积为2000亩计算，共计7000万元。如乙方需要改变土地性质，由非建设用地转为建设用地时，相关手续由乙方自行办理，甲方提供必要协助。如转变土地用途不能获批，后果由乙方自行承担，甲方不承担责任。乙方使用该土地时，政府部门收取的费用（含土地出转金）由乙方全部承担。乙方向甲方支付每期土地转让及补偿款前3个工作日，甲方应向乙方提供村委开具正式收据，乙方收到收据后向甲方支付当期应付款项。待达到开具土地补偿款发票的条件后，甲方应按照乙方的要求及时间，向乙方提供税务部门认可的等额有效发票，税款由乙方负责。本合同签订之日起7个工作日内，乙方向甲方支付第一期20%土地转让及补偿款1400万元，2011年11月30日付第二期20%土地转让及补偿款1400万元，2012年11月30日付第三期20%土地转让及补偿款1400万元，2013年11月30日付第四期20%土地转让及补偿款1400万元，2014年11月30日付第五期20%土地转让及补偿款1400万元。第四条约定：本合同约定支付第一期土地补偿款后，甲方保证在合同签订后30天内将该宗地交付给乙方使用，并尽快将该土地上的坟墓、建筑物及其他附着物的迁移、拆迁等事项办妥；该土地上的坟墓迁移的有关事项、地上建筑物的拆迁（公共设施除外，如供电、水利、通讯等公共设施）、补偿及村民的协调等一律均由甲方负责。第五条关于甲方责任，约定：1、如乙方在使用该土地期间提出合理要求，甲方须协助乙方办理该土地的国有土地使用权及各类土地使用的有关手续，办理相关手续产生的所有费用由乙方承担。2、甲方协助乙方将通讯、网络、供电、排水、排污的主管道接到该地块，费用由乙方承担。3、甲方保证该地权属清楚，来源合法，保障乙方有权按本合同规定的方式将该地块合法开发，有权收取土地转让款和补偿款。4、甲方保证该宗地产权明确无任何争议，无任何对外抵押、担保、租赁、合作等情形，也没有任何债务。若发生任何产权纠纷，甲方负责解决，若因此影响乙方的开发进度，甲方同时应承担由此给乙方带来的一切损失（乙方原来涉及同叶钦海公司所产生的各种纠纷由乙方自行与其协商解决，如因与其发生纠纷而影响乙方的使用开发，甲方不承担乙方一切损失）。5、甲方积极协助乙方协调其上级主管部门和周边村社的关系，保证乙方建设、使用、开发时不受阻碍，有关费用由乙方承担。6、甲方确认，本协议的签署已获得村民大会（或村民代表大会）的授权。8、自本协议签署之日起，甲方不再向乙方收取该土地的租赁费。第六条关于乙方责任，约定：1、按照本协议约定，按时足额支付土地转让费及补偿费，并承担办理该土地林地审核同意书（如适用）、国有土地证办理等各项手续的费用；2、使用本协议约定土地时，遵守国家土地使用的有关规定；3、如将协议约定土地用于办学、养老院或其他用途时，需按照政府部门要求办理项目立项书和政府部门的各项批复；4、在没有付清甲方的土地转让及补偿款前，若乙方将该土地使用权转让给乙方关联的第三方，必须经甲方同意，方可将使用权转让并办理相关手续后向甲方书面报备。第七条关于违约责任，约定：1、如甲方不能及时向乙方交付土地（因不可抗力的因素除外）或该土地移交给乙方后，甲方村民无理妨碍乙方的施工单位进行开发建设的，按乙方实际已交纳金额总额按照每日万分之二点一支付延期赔偿金给乙方，直至土地实际交付或开发建设恢复正常为止。3、如乙方提出要求后，甲方不协助乙方办理《土地使用审核同意书》、《国有土地使用证》等各类证照及其他开发手续的，视为甲方违约，甲方应赔偿由此给乙方造成的实际损失。第八条关于特别约定，约定：该地块使用权转让给乙方后，若因发生国家征用该地作为其他性质使用时，双方应予服从。届时由甲方协助乙方向有关部门获得合理补偿，甲方除获得本协议约定的土地补偿和转让款外，其余土地转让及补偿款均归乙方所有。《土地使用权有偿转让合同》另约定其他事项。（三）《租赁协议》与《土地使用权有偿转让合同》的关系及其履行。石坑经济联合社（甲方）与颐和公司（乙方）签订《备忘录》，约定：鉴于甲、乙双方已于2010年12月30日签署土地使用权有偿转让合同，甲方将位于广州市花都区山前大道旁石坑村口道路对面2000亩土地的使用权以每亩3.5万元的价格转让给乙方。甲乙双方确认：1、2010年12月1日签署的土地租赁协议仅是乙方配合甲方工作而签署的，甲乙双方仍然按照2010年12月30日签署的土地使用权有偿转让合同履行相关权利义务。2、如租赁协议与土地使用权转让协议约定的内容有冲突，以土地使用权转让协议确定的内容为准。3、双方不得主张土地使用权有偿转让协议无效。石坑经济联合社于2011年1月24日出具花都区农村集体经济组织收款专用收据两张，分别注明“收颐和集团有限公司土地款订金”各700万元，合计1400万元。颐和公司于2011年2月16日通过广东发展银行支票向石坑经济联合社出票支付1400万元，注明用途“土地转让款”。颐和公司（借款人）与石坑经济联合社（贷款人）于2011年11月30日签订《借款合同》，约定：借款金额1400万元，借款期限暂定一年，自2011年11月30日至2012年11月30日止，利息按年利率12%计算，按年结息；2012年11月30日签订《借款合同》，约定：借款金额1400万元，借款期限暂定一年，自2012年11月30日至2013年11月30日止，利息按年利率12%计算，按年结息。（四）石坑经济联合社与颐和公司的主张及抗辩意见。在一审诉讼过程中，石坑经济联合社主张：其于2000年11月2日与叶钦海签订《承包山地办农场合同》后将土地交给叶钦海，叶钦海将土地交给颐和公司，其与颐和公司没有基于《租赁协议》的土地交付手续。颐和公司砍伐土地的林木及收取征收补偿款，已使用土地，其于2019年10月底到土地时被声称颐和公司雇请的人员驱赶。其不清楚颐和公司签订《租赁协议》、《土地使用权有偿转让合同》的用途。《租赁协议》有效。颐和公司于2011年2月21日支付租金1400万元，该款应归石坑经济联合社所有。应由颐和公司向石坑经济联合社返还土地。颐和公司主张：叶钦海及石坑经济联合社均没有向其交付土地。其系房地产开发企业，签订《租赁协议》、《土地使用权有偿转让合同》准备使用土地进行开发房地产，但因未交付即没有使用土地。其不清楚收取土地补偿款及驱赶的事宜，其没有设施及人员驻留土地。《租赁协议》无效。其于2011年2月16日向石坑经济联合社支付土地转让款1400万元，该款应返还颐和公司。四、其他事实。广州市花都区人民政府于2010年12月25日登记发放花府林证字（2010）第000021、000024号《林业证》：坐落于赤坭镇石坑赤坭镇××第一的小地名岗岭84.9亩、坑冚坑山1011.5亩、邹屋岭63.3亩的林地所有权权利人为石坑第一经济合作社；坐落于赤坭镇石坑赤坭镇××第三的小地名邹屋岭508.5亩、狮子岭67.7亩的林地所有权权利人为石坑第三经济合作社。上述林地总计1735.9亩。石坑第一、三经济合作社于2020年3月12日向颐和公司出具《回复函》：“根据2010年12月25日颁发的花府林证字（2010）第000024号《林业证》，该2073亩土地上的林木所有权已登记在我两社名下，故我两社不同意你司在《通知》中有关该2073亩土地使用权和林木所有权的主张。”一审法院于2020年5月25日向叶钦海调查询问，叶钦海称，其于2008年5月21日与石坑经济联合社及颐和公司签订《承包人的变更协议》，当日已将土地交付由颐和公司使用至今。石坑经济联合社与颐和公司于2020年7月3日及2020年11月4日，在一审法院主持下，确认石坑经济联合社于2008年8月5日加盖印章的红线图系涉案土地红线图。一审法院于2020年11月4日组织石坑经济联合社与颐和公司勘查，广州市规划和自然资源局花都区分局派员到场协助。现场位于花都区赤坭花都区××坭镇××村图范围内，见珠三角环线高速公路通过土地及一变电站建筑物。在勘查过程中，石坑经济联合社与颐和公司确认《承包山地办农场合同》、《租赁协议》、《土地使用权有偿转让合同》约定的土地四至一致：南边界和山前旅游大道接壤，东北边界和联星村接壤，东边界和马岭村接壤，西边界和田心村接壤，不清楚具体亩数。石坑经济联合社主张，珠三角环线高速公司及变电站的土地补偿款系其收取，青苗补偿款及地上建筑补偿款均由颐和公司收取。颐和公司表示，核实后提交书面意见，但未提交。石坑经济联合社明确其主张返还土地，系指其按现状收回土地，颐和公司不阻挠。颐和公司表示，如人民法院判决其向石坑经济联合社返还土地并生效的，其认可石坑经济联合社主张返还土地的方式。一审法院于2020年11月18日向颐和公司说明并询问，颐和公司表示不清楚谁收取珠三角环线高速公司及变电站的青苗补偿款及地上建筑补偿款，仍不明确表示肯定或者否定。广州市规划和自然资源局花都区分局于2020年11月10日作出穗规划资源花函[2020]2090号复函，“经2020年11月4日配合法院现场踩勘，现将相关情况函复如下：涉案地块已核发《集体土地所有权证》，登记权利人为广州市花都区赤坭镇石坑经济联合社，土地权利性质为集体土地所有权，发证面积为923609.55平方米。因来函提供的附图过于模糊，不能确定红线范围，随文提供涉案地块周边权属示意图（详见附件）。在现行控制性详细规划中，规划为林地，供应设施用地和防护绿地；在现行土地利用总体规划中，规划为林地、园地、其他农用地、城乡建设用地、交通水利用地和基本农田；总规为禁建区，限建区和适建区”。附件示意图标示：山前大道及珠三角环线高速公路的土地系空白权属；山前大道以北与珠三角环线高速公路以南区域的土地98664平方米，土地所有权人系石坑经济联合社；珠三角环线高速公路以北区域的土地923609.55平方米，土地所有权人系石坑经济联合社；变电站建筑物面积5321平方米，土地所有权人系广州供电局有限公司；石坑经济联合社土地的东侧土地系空白权属。一审法院认为，石坑经济联合社因与颐和公司签订、履行《租赁协议》、《土地使用权有偿转让合同》发生纠纷，诉请解除《租赁协议》及返还土地，主张已付租金归其所有，颐和公司抗辩《租赁协议》、《土地使用权有偿转让合同》应一起处理，没有交付土地，主张应返还土地转让款。双方当事人的争议焦点，主要系在于《租赁协议》、《土地使用权有偿转让合同》的效力及其法律后果的认定和处理问题。一审法院归纳及综合评判如下：一、《租赁协议》、《土地使用权有偿转让合同》的效力问题。石坑经济联合社与颐和公司签订《备忘录》，确认颐和公司为配合石坑经济联合社工作而签署《租赁协议》，按照《土地使用权有偿转让合同》履行相关权利义务。该《租赁协议》与《土地使用权有偿转让合同》紧密关联，其效力问题应当作出一体评价。（一）《租赁协议》的效力问题。1、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”。《备忘录》证明《租赁协议》系石坑经济联合社与颐和公司虚假的意思表示，该《租赁协议》无效，自始不具有法律拘束力。2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。”在一审诉讼过程中，一审法院将民事行为效力作为焦点问题进行审理，石坑经济联合社主张《租赁协议》有效，颐和公司主张《租赁协议》无效，一审法院依法认定石坑经济联合社与颐和公司签订的《租赁协议》无效。石坑经济联合社主张解除《租赁协议》，于法不符，一审法院不予支持。（二）《土地使用权有偿转让合同》的效力问题。1、《土地使用权有偿转让合同》系石坑经济联合社与颐和公司的真实意思表示，依法成立，具有法律拘束力。2、《租赁协议》与《土地使用权有偿转让合同》紧密关联。石坑经济联合社主张解除《租赁协议》及返还土地，实质上系主张解除其与颐和公司关于土地协议的拘束力。颐和公司答辩主张，不能单独解除《租赁协议》，《租赁协议》和《土地使用权有偿转让合同》必须整体一起处理。为免诉累，一审法院根据双方当事人的主张综合处理，解除《土地使用权有偿转让合同》的法律拘束力。⑴《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”广州市规划和自然资源局花都区分局复函证明，截止至2020年11月10日，涉案土地仍然是农用地。⑵《土地使用权有偿转让合同》约定，颐和公司受让土地使用权用于开发建设。在一审诉讼过程中，颐和公司确认其系房地产开发企业，受让土地系准备使用土地进行开发房地产。石坑经济联合社系农村集体经济组织。石坑经济联合社与颐和公司于2010年12月30日签订《土地使用权有偿转让合同》，至今已近十年，转让方因合同的继续履行产生纠纷起诉至人民法院，受让方也至今没有办理农用地转用审批手续，签订合同的目的均不能实现，在法律上和事实上不能继续履行。⑶《中华人民共和国土地管理法》第三条规定，十分珍惜、合理利用土地是我国的基本国策。石坑经济联合社与颐和公司签订《土地使用权有偿转让合同》的合同目的不同，签订后也均不能十分珍惜及合理利用土地。二、《租赁协议》、《土地使用权有偿转让合同》没有法律拘束力后的法律后果。《租赁协议》系虚假的意思表示，《备忘录》确认按照《土地使用权有偿转让合同》履行。一审法院根据双方当事人的主张综合处理后解除《土地使用权有偿转让合同》。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”对于解除《土地使用权有偿转让合同》后的法律后果，一审法院评判如下：（一）返还土地的问题。经查：1、⑴石坑经济联合社与叶钦海于2000年11月2日签订《承包山地办农场合同》，设立农村土地承包合同。叶钦海根据《承包山地办农场合同》，从石坑经济联合社取得土地承包经营权。⑵颐和公司与叶钦海、叶海生态园公司于2008年2月6日签订《土地转包和补偿合同书》，约定土地承包经营权流转的对价、履行及违约责任，设立土地承包经营权流转的合同之债。⑶石坑经济联合社、叶钦海与颐和公司于2008年5月21日签订《承包人的变更协议》，颐和公司承接叶钦海农村土地承包合同的权利和义务。叶钦海丧失根据《承包山地办农场合同》取得的土地承包经营权，颐和公司根据《承包山地办农场合同》，从石坑经济联合社取得土地承包经营权。⑷石坑经济联合社与颐和公司于2010年12月1日签订《租赁协议》，系虚假的意思表示。⑸石坑经济联合社与颐和公司于2010年12月30日签订《土地使用权有偿转让合同》，设立土地使用权转让的合同之债。2、上述法律关系中：⑴《土地转包和补偿合同书》约定，叶钦海、叶海生态园公司负有流转土地承包经营权的债的义务。该《土地转包和补偿合同书》约束颐和公司与叶钦海、叶海生态园公司，不能约束石坑经济联合社，不是颐和公司取得土地承包经营权的依据。⑵叶钦海退出《承包山地办农场合同》的履行，变更主体，颐和公司承接《承包山地办农场合同》的权利、义务，依据《承包山地办农场合同》，作为变更后的合同主体，系从石坑经济联合社取得土地承包经营权。⑶颐和公司从石坑经济联合社取得土地承包经营权及土地，系依据《承包山地办农场合同》及《租赁协议》、《土地使用权有偿转让合同》。①关于《承包山地办农场合同》，生效裁判认定《承包山地办农场合同》、《承包人的变更协议》合法有效，合同主体已变更为石坑经济联合社和颐和公司，因石坑经济联合社和颐和公司在诉讼过程中均同意解除合同，判决解除石坑经济联合社与颐和公司的《承包山地办农场合同》。②关于《租赁协议》，因系石坑经济联合社和颐和公司的虚假的意思表示，系无效合同，自始没有法律拘束力。③关于《土地使用权有偿转让合同》，一审法院根据双方当事人的主张综合处理后解除法律拘束力。④《承包山地办农场合同》已解除，对双方当事人不再具有法律拘束力。《租赁协议》自始没有法律拘束力。《土地使用权有偿转让合同》已解除法律拘束力。颐和公司已不具有从石坑经济联合社取得土地承包经营权及土地的依据。石坑经济联合社主张颐和公司返还土地，具有法律依据。⑷叶钦海依据《承包人的变更协议》，对石坑经济联合社仅负有义务，不享有权利，已不具有土地承包经营权。颐和公司以石坑经济联合社与叶钦海的《承包人的变更协议》未解除，叶钦海是土地的权利人，而其与叶钦海存在《土地转包和补偿合同书》为由，主张土地的交付应存在叶钦海、叶海生态园公司与颐和公司之间，没有法律依据，一审法院不予采纳。3、⑴颐和公司与叶钦海、叶海生态园公司于2008年2月6日签订《土地转包和补偿合同书》，石坑经济联合社、叶钦海与颐和公司于2008年5月21日签订《承包人的变更协议》。一审法院于2008年8月20日立案受理叶钦海、叶海生态园公司与颐和公司、第三人石坑经济联合社土地承包经营权转包合同纠纷一案，颐和公司对叶钦海、叶海生态园公司提起反诉，2009年8月18日作出（2008）花法民三初字第766号民事判决，审理查明山地仍由叶钦海、叶海生态园公司控制。本院于2010年9月26日作出（2009）穗中法民二终字第2295号民事判决。该案经一审、二审、抗诉、指令再审、抗诉、提审，充分反映颐和公司与叶钦海、叶海生态园公司签订《土地转包和补偿合同书》后，在履行过程中，矛盾巨大。石坑经济联合社系上述民事案件的诉讼参与人，明知颐和公司与叶钦海、叶海生态园公司的矛盾。⑵上述二审民事判决作出后，颐和公司与石坑经济联合社于2010年12月1日签订《租赁协议》，2010年12月30日签订《土地使用权有偿转让合同》。《土地使用权有偿转让合同》第五条第四项，特别约定：“乙方（颐和公司）原来涉及同叶钦海公司所产生的各种纠纷由乙方自行与其协商解决，如因与其发生纠纷而影响乙方的使用开发，甲方（石坑经济联合社）不承担乙方一切损失”。该约定充分反映，石坑经济联合社与颐和公司明知且特别约定，关于叶钦海及叶海生态园公司的合同履行障碍因素，由颐和公司解决。⑶交接手续是交付土地的表现形式之一，不是唯一表现形式。①生效裁判认定，颐和公司自2008年开始向石坑经济联合社支付山地承包款。②颐和公司与石坑经济联合社于2010年12月30日签订《土地使用权有偿转让合同》，第四条约定：支付第一期土地补偿款后，石坑经济联合社保证在合同签订后30天内将该宗地交付给颐和公司使用。颐和公司于2011年2月16日向石坑经济联合社出票支付1400万元，2011年11月30日、2012年11月30日又通过签订《借款合同》的方式向石坑经济联合社转换支付土地转让款。③生效裁判认定，颐和公司申请林木砍伐许可证，采伐林木申请表载明“今年3月份……已经批准采伐440亩，目前已基本完成采伐”，广州市花都区林业局于2011年3月14日及10月25日颁发《广东省商业林采伐许可证》。上述事实，合理证明颐和公司占有、使用、收益土地。颐和公司抗辩石坑经济联合社没有交付土地，没有提供相反证据反驳，一审法院不予采纳。⑷石坑经济联合社系以合同相对人的名义，主张颐和公司返还土地，合同已没有法律拘束力，颐和公司应当返还土地。叶钦海是否向颐和公司交付土地，均无碍于颐和公司在合同没有法律拘束力后，对合同相对人石坑经济联合社，负有返还土地的责任。石坑经济联合社与颐和公司均认可现状交付土地的方式，颐和公司主张其没有设施及人员驻留土地，更无碍于其向石坑经济联合社返还土地。综上所述，颐和公司已不具有从石坑经济联合社取得土地承包经营权及土地的依据，石坑经济联合社主张颐和公司返还土地，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。双方当事人不清楚具体亩数，但确认并提供土地的四至图，与规划和自然资源部门复函附件提供的地块周边权属示意图一致，一审法院认定颐和公司依照土地四至向石坑经济联合社返还土地。（二）土地转让款的问题。石坑经济联合社主张颐和公司已支付租金1400万元归其所有，颐和公司主张石坑经济联合社应返还土地转让款1400万元。为免诉累，一审法院根据双方当事人的主张综合处理。经查：石坑经济联合社与颐和公司于2010年12月1日签订《租赁协议》，至今已超过十年，2010年12月30日签订《土地使用权有偿转让合同》，至今已近十年。双方当事人在《租赁协议》约定租赁土地30年租金总额7000万元。根据查明事实，已合理证明颐和公司占有、使用、收益土地多年。参照上述约定，颐和公司主张返还土地转让款1400万元，理据不足，一审法院不予采纳。石坑经济联合社与颐和公司签订《租赁协议》，系虚假的意思表示，对合同无效负有同等过错及责任。一审法院根据案件的具体情况决定，石坑经济联合社与颐和公司各自负担50%的诉讼费用综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第五十六条、第五十八条、第九十七条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国土地管理法》第三条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条第一款规定，判决：一、颐和公司于该判决发生法律效力之日起三十日内向石坑经济联合社按现状返还位于广州市花都区赤坭镇石坑村（南边界和山前旅游大道接壤，东北边界和联星村接壤，东边界和马岭村接壤，西边界和田心村接壤）的土地；二、驳回石坑经济联合社的其他诉讼请求。案件受理费391800元，由石坑经济联合社负担195900元，颐和公司负担195900元。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议问题是双方当事人签订的涉案《土地使用权有偿转让合同》的效力及其效力被认定后的法律后果。2004年和2019年修正的《中华人民共和国土地管理法》，在第四十四条第一款均规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”涉案《土地使用权有偿转让合同》约定石坑经济联合社将2000亩山林地的使用权转让给颐和公司用于办学、养老院等建设项目，颐和公司在一审诉讼中亦承认其受让上述山林地使用权系用于开发房地产。而上述山林地至今仍是农用地，没有办理农用地转为建设用地的审批手续。因此，双方当事人在没有依法办理农用地转用审批手续的情况下，签订涉案《土地使用权有偿转让合同》，将农用地性质的涉案山林地转为建设用地的行为，违反上述法律的强制性规定，故依法应当认定涉案《土地使用权有偿转让合同》无效。颐和公司认为涉案《土地使用权有偿转让合同》因违反上述法律的强制性规定而无效的上诉理由成立，本院予以采纳。一审法院认定涉案《土地使用权有偿转让合同》有效并解除该合同的审查处理意见，适用法律错误，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，石坑经济联合社和颐和公司因涉案《土地使用权有偿转让合同》分别取得的转让款1400万元和涉案山林地，应当予以返还。涉案《土地使用权有偿转让合同》签订后，虽然双方当事人没有办理书面的土地交接手续，但在涉案《土地使用权有偿转让合同》签订前，颐和公司已与石坑经济联合社签订涉案山林地的承包经营合同并自2008年开始向石坑经济联合社支付承包款；涉案《土地使用权有偿转让合同》约定颐和公司支付第一期转让款后，石坑经济联合社将涉案山林地交付颐和公司使用。而颐和公司已经支付了第一期的转让款，之后又以签订《借款合同》的方式向石坑经济联合社转换支付转让款；涉案《土地使用权有偿转让合同》约定颐和公司与案外人叶钦海及叶海生态园公司之间的纠纷及纠纷影响颐和公司的使用开发，由颐和公司自行解决；颐和公司在2011年期间向林业管理部门申请在涉案山林地采伐林木并获批准。上述事实和证据相互印证，能够证明颐和公司已经占有、使用、收益涉案山林地的事实存在。一审法院对该事实存在的认定，理据充分，符合逻辑及日常生活经验法则，本院予以认同。颐和公司上诉主张其没有取得涉案山林地所依据的涉案山林地一直由当地村民占用种植苗圃的事实，没有提供证据证明，也无证据证明石坑经济联合社指使当地村民阻挠颐和公司使用涉案山林地；颐和公司上诉主张涉案山林地中的鱼塘由案外人叶钦海出租给他人，并未移交给其，如上所述，系颐和公司自行与案外人叶钦海解决的问题，不能据此推翻石坑经济联合社交付涉案山林地给颐和公司的事实；颐和公司申请采伐林木并获批准的事实，系已为人民法院发生法律效力的判决所确认的事实，颐和公司并无相反证据足以推翻，其所主张的《林木采伐许可证》是石坑经济联合社借用其名义申请，根据石坑经济联合社的要求盖章，并由石坑经济联合社砍伐、占有林木的事实，没有证据证明，本院不予采信。因此，颐和公司认为石坑经济联合社没有向其交付涉案山林地的上诉理由不能成立，本院不予采纳。颐和公司因无效合同占用涉案山林地至今未返还给石坑经济联合社，造成石坑经济联合社无法利用土地获取收益的损失，对此，双方当事人均有过错，应当各自承担相应的责任。综合考虑双方当事人的过错程度，以及办理农用地转用审批手续系颐和公司的合同义务，颐和公司占用涉案山林地的时长，颐和公司仅支付了部分转让款和该款金额，颐和公司已付转让款的利息损失等事实和因素，本院酌情确定颐和公司应当向石坑经济联合社承担的损失赔偿责任按照颐和公司已付转让款金额1400万元计算。据此，颐和公司承担的赔偿损失责任与上述石坑经济联合社承担的返还款项责任相抵销，双方不再向对方支付款项。综上所述，虽然一审判决关于涉案《土地使用权有偿转让合同》有效并应予解除的认定有误，但一审判决颐和公司返还涉案山林地给石坑经济联合社，并对颐和公司主张返还土地转让款1400万元的请求不予采纳的处理结果，与本院关于涉案《土地使用权有偿转让合同》无效的法律后果的处理意见相同，故本院对一审判决结果予以维持。此外，因本院认定涉案《土地使用权有偿转让合同》无效，故颐和公司上诉提出的与合同解除相关的事实和理由，本院不予审查。颐和公司上诉提出的与合同无效及其法律后果相关的其他事实和理由，本院审查意见如下：一、涉案山林地的权属问题。本案系合同纠纷，处理双方当事人的合同权利义务关系。颐和公司依据涉案《土地使用权有偿转让合同》占用涉案山林地，根据合同相对性原则及合同无效处理原则，颐和公司应当向石坑经济联合社返还涉案山林地。至于石坑经济联合社收回涉案山林地后，如与石坑第一、第三经济合作社发生纠纷，系另一法律关系，与颐和公司无关，不是本案审理范围，且如系土地所有权或者土地使用权纠纷，也不属于人民法院受理民事诉讼的范围。故颐和公司认为案涉土地权属未查明，石坑经济联合社无处分权的上诉理由不能成立，本院不予采纳。据此，颐和公司认为一审法院没有追加石坑第一、第三经济合作社作为第三人参加诉讼，违反诉讼程序的上诉理由不能成立，本院亦不予采纳。二、一审判决认定法律关系的问题。颐和公司根据涉案《承包山地办农场合同》取得涉案山林地的承包经营权，之后又根据涉案《土地使用权有偿转让合同》取得涉案山林地的使用权，则双方当事人签订涉案《土地使用权有偿转让合同》的行为，实际上导致了涉案《承包山地办农场合同》的权利义务终止。已经发生法律效力的一审法院（2016）粤0114民初5737号民事判决，亦判令解除涉案《承包山地办农场合同》。故颐和公司认为一审判决认定的法律关系混乱，出现同一地块产生两个合同权利的自相矛盾结果的上诉理由不能成立，本院不予采纳。三、本案处理涉案《土地使用权有偿转让合同》是否超出当事人的诉讼请求范围及限制了当事人的诉权的问题。石坑经济联合社诉请解除双方之间签订的涉案《租赁协议》，颐和公司则抗辩涉案《租赁协议》和涉案《土地使用权有偿转让合同》应一并处理并主张返还土地转让款1400万元，而根据查明的事实，涉案《租赁协议》系双方当事人虚假的意思表示，双方当事人实际履行的系涉案《土地使用权有偿转让合同》，且石坑经济联合社已交付涉案山林地给颐和公司使用，故一审法院为免诉累，根据双方当事人的主张及涉案《土地使用权有偿转让合同》的履行情况，在本案中一并审查及处理涉案《租赁协议》和涉案《土地使用权有偿转让合同》，以及颐和公司已向石坑经济联合社支付的土地转让款，并无不当，亦系履行人民法院在民事诉讼中依法审查合同效力的职责。颐和公司认为一审判决超出当事人的诉讼请求范围，违反诉讼程序的上诉理由不能成立，本院不予采纳。涉案《土地使用权有偿转让合同》无效后，在本案中对双方当事人因无效合同取得的财产及造成的损失进行处理，系依照法律规定所为，亦为避免当事人诉累，一次性解决本案纠纷，故不存在颐和公司上诉主张的可否另诉继续履行涉案《土地使用权有偿转让合同》或者返还已付土地转让款，如果不可则不当限制了当事人诉权的情形。综上所述，颐和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，本院纠正瑕疵后予以维持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费391800元，由上诉人广州颐和发展集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  庞智雄审判员  李 琦审判员  刘 欢二〇二一年七月三十日本件与原本江书记员林美欣