广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0113民初781号原告：李代华，男，1974年8月10日出生，汉族，住四川省泸县。委托诉讼代理人：何嘉泳，湖南芙蓉（广州）律师事务所律师。被告：陈明添，男，1965年5月2日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。原告李代华诉被告陈明添房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制普通程序公开开庭进行了审理。原告李代华及被告陈明添均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李代华向本院提出以下诉讼请求，请求判决：1.被告立即向原告支付自2020年1月至2021年3月22日的租金150000元，以及2019年7月22日至2020年10月10日的水电费5000元；2.被告向原告支付逾期租金违约金30000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年7月22日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于广州市番禺区南村镇南村村晋胜街横五街6号101号面积为85平方米的房屋出租给被告，用于开办诊所，每月租金1万元，租期5年，每月第1日缴纳租金，逾期支付租金的则每日按月租金金额的1%支付逾期违约金。被告从2020年1月起从未支付租金，原告多次催收，被告仍置之不理。因双方的合同未解除，故被告仍需向原告支付直至庭审之日的租金。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告陈明添辩称，1.被告向原告承租涉案物业用于经营诊所，并缴纳租金至2020年1月。2020年1月23日，鉴于新型冠状病毒××的突发性和不可抗性，广东省人民政府启动重大突发公共卫生事件一级响应，被告根据广州市政府相关部门关于禁止营业的指令，在2021年2月至2020年5月23日期间将涉案物业停止营业，故请求法院减免疫情期间的租金；2.2020年7月，原告将涉案物业其中一个16平方米的门面另行转租给第三方，该部分物业之后的租金被告无需缴纳，后被告在2020年10月2日向原告发出《解除租赁合同》的通知，故被告自2020年10月起亦无需支付涉案物业剩余2个门面65平方米的租金；3.原告主张的违约金没有合同依据及法律依据。当事人围绕本案诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2019年7月22日，李代华作为出租人（甲方）与陈明添作为承租人（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将位于广州市番禺区南村镇南村村晋胜街横五巷6号101房（以下简称涉案房屋）出租给乙方作诊所用途使用，建筑面积85平方米，租赁期限自2019年8月1日至2024年7月31日，月租金为1万元，租金按月结算，由乙方在每月1日前以现金方式缴付给甲方；乙方向甲方交纳20000元保证金；乙方应按时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；等等。该合同签订后，陈明添向李代华缴交了保证金2万元。2021年1月19日，李代华以陈明添拖欠涉案房屋租金及水电费为由诉至本院，要求解决。庭审中，双方当事人均确认陈明添自2020年2月起拖欠涉案房屋租金未付。李代华陈述涉案房屋为自建房，产权人系陈健冬、陈健钊，但未能提供建设工程规划许可证等合法报建手续。陈明添曾于2020年9月通过微信方式要求解除合同，但之后陈明添又提出将涉案房屋转租他人以减少损失，故双方一直未办理涉案房屋交还手续，现因陈明添拖欠租金未付，李代华要求在本案中主张解除合同，并要求陈明添支付全部租金及没收已付保证金，其可自行收回涉案房屋。而陈明添确认其对李代华主张的水电费计费期间无异议，亦同意解除合同，并称其在涉案房屋所经营的诊所因受疫情影响于2020年5月停业，李代华未在其连续三个月欠付租金的情况下及时解除合同，现其已收取案外人定金，协助办理了涉案房屋新的营业执照，并即将签订转租合同。本院认为，李代华与陈明添签订《广州市房屋租赁合同》，约定李代华将涉案房屋出租给陈明添使用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年12月23日由最高人民法院审判委员会通过）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”现李代华自认涉案房屋为自建房，但未举证涉案房屋已取得建设工程规划许可证或已办理其他报建手续，上述《广州市房屋租赁合同》应属无效，对于李代华要求解除合同的诉讼主张，本院不予支持。另根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还”的规定，李代华收取的保证金20000元应退还给陈明添。关于占有使用费问题。陈明添确认其自2020年2月起再未支付涉案房屋占有使用费，并称李代华在2020年7月已将房屋其中16平方米的面积另行出租，其已于2020年9月向李代华提出解除合同事宜，但陈明添此后并未与李代华办理涉案房屋交还手续，对其所述李代华另行出租事宜亦无提交任何证据予以证明，现陈明添在本案庭审中自认已收取案外人定金，准备将涉案房屋另行转租，即陈明添截至庭审之日2021年3月24日仍占有使用涉案房屋，故其应向李代华支付相应占有使用费，对于李代华主张要求陈明添支付涉案房屋2020年2月至2021年3月22日占用费的诉讼请求，本院予以支持。但鉴于新型冠状病毒感染××疫情在2020年1月开始扩散至全国，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，政府为有效控制疫情、保护公众健康所采取的相应疫情防控措施确对陈明添经营涉案房屋造成影响，根据公平合理、风险共担原则，本院酌情将涉案房屋2020年2月的占有使用费调整至合同约定租金标准的50%，2020年3月及4月的占有使用费调整至合同约定租金标准的75%，即陈明添应向李代华支付涉案房屋2020年2月至2021年3月22日的占有使用费127096.77元（10000元×50%＋10000元×75%×2个月＋10000元×10个月＋10000元÷31天×22天），扣除李代华应退还的保证金20000元，陈明添还需支付占有使用费107096.77元，对于李代华主张超出该金额的部分，本院不予支持。关于逾期支付占用费的违约金问题，因涉讼《广州市房屋租赁合同》无效，对于李代华的该项诉讼主张，于法无据，本院亦予以驳回。至于水电费问题，因陈明添在庭审中未就费用金额提出异议，对李代华主张的计费期间也予以确认，对于李代华要求陈明添支付水电费5000元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告陈明添自本判决发生法律效力之日起五日内向原告李代华支付2020年2月至2021年3月22日的占有使用费107096.77元；二、被告陈明添自本判决发生法律效力之日起五日内向原告李代华支付2019年7月22日至2020年10月10日的水电费5000元；三、驳回原告李代华的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4000元，财产保全费1445元，合计5445元，由原告李代华负担2146元，被告陈明添负担3299元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余珣二〇二一年七月七日书记员  陈冬