江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终1774号上诉人（原审被告）：周国威，男，1980年12月13日出生，汉族，住淮安市。上诉人（原审被告）：苗慧，女，1982年11月2日出生，汉族，住淮安市。两上诉人共同委托诉讼代理人:黄能能，江苏法德东恒（溧水）律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人:王若楠，江苏法德东恒（溧水）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈政，男，1986年2月14日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。委托诉讼代理人：李磊，江苏金策律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑飞，江苏金策律师事务所律师。原审被告：清江浦区飞拓房产信息咨询服务中心，住所地淮安市人民南路3号S-34室，统一社会信用代码92320811MA1T8NRK7L。经营者：雍飞。原审第三人：李欣，男，1989年6月26日出生，汉族，住淮安市清江浦区。上诉人周国威、苗慧因与被上诉人陈政、原审被告清江浦区飞拓房产信息咨询服务中心、原审第三人李欣房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初6218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周国威、苗慧上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求或将本案发回重审；被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、被上诉人违约在先，上诉人解除涉案合同符合法律规定。各方在签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》后，又重新约定2020年7月20日前应当付清房款。后合同优于前合同效力，应视为《淮安市存量房买卖及居间服务合同》付款时间已变更为2020年7月20日前付清全部房款。被上诉人一直怠于配合兴业银行办理贷款审批手续，直至2020年7月28日才结清小额贷款。房屋买卖及居间服务合同第七条第4项约定“任何一方不履行本合同约定义务，守约方在经过合理催告后（包括但不限于电话、传真、短信、微信、书面催告、律师函等），自约定期限届满次日起15日可以单方终止合同，违约方承担全部责任。”2020年7月29日，周国威与被上诉人电话联系，要求被上诉人在2020年7月31日前付清房款，但直至2020年8月16日，被上诉人除向上诉人支付20万元定金及60万元首付款外，其余款项仍未支付，上诉人依据上述合同约定条款，通知被上诉人解除合同依法有据。2、被上诉人申请兴业银行贷款未获批不能归责于上诉人，咨询或如实陈述他人违法、违规事实不应受惩罚。一审判决在审理查明部分载明“2020年8月5日，中介通知原告，兴业银行贷款因被告周国威投诉未获批”与事实不符，且没有任何依据。中介从未说过贷款未获批是因为周国威“投诉”，本案中也没有证据证明中介这样说过。至2020年8月5日，周国威并不知道贷款是否获批，周国威看银行一直没放款，又想起为配合贷款签署两份不同合同，考虑涉嫌骗贷的严重后果，周国威到淮安银保监分局现场咨询阴阳合同风险问题，并电话咨询兴业银行工作人员，系因担心受贷款手续问题牵连，并非恶意阻止贷款发放。至于淮安银保监分局将周国威该事项归集到“投诉”类，是其单位内部处理事项流程。兴业银行未能发放贷款是因被上诉人为了贷款提供虚假合同给银行，并与兴业银行协商做了撤单处理，与周国威向银保监分局咨询、反映问题没有法律上的因果关系。3、上诉人已经按照合同约定配合银行办理贷款审批手续，双方并未在合同中约定上诉人需再次配合被上诉人申请贷款，双方也未在合同之外就另行配合办理银行贷款协商一致，上诉人没有义务另行配合办理银行贷款。4、本案事实可以表明，被上诉人违约，上诉人没有违约，上诉人依法解除涉案合同符合法律规定，无须退还被上诉人定金，也无须另行赔偿或支付被上诉人任何费用。被上诉人陈政辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人在上诉状中对向银监会举报及不配合再次办理贷款作出了解释，但一审判决根据上诉人投诉导致银行对被上诉人的贷款做撤单处理，且上诉人拒绝配合到其他银行申请贷款，这两种情形同时存在的情况下认定上诉人不愿意继续履行房屋买卖合同的主观故意，这一认定符合日常生活经验能够推定的事实。上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。陈政向一审法院起诉请求：判令周国威、苗慧继续履行《淮安市存量房买卖及居间服务合同》、配合办理房屋过户手续、交付房屋、承担原告律师费6万元。本案一审审理中，陈政于2021年2月9日提出变更诉讼请求申请，要求解除涉案房屋买卖及居间合同、周国威和苗慧退还定金20万元、赔偿陈政房屋上涨损失185万元、承担律师费6万元。一审法院认定事实：2020年4月23日，周国威、苗慧与陈政签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，约定周国威、苗慧将荷花池小区3号楼701室房屋出卖给陈政，转让价款为206万元；合同签订时买方向卖方支付定金10万元，买方在本合同签订之日起7日内再向卖方支付定金10万元；剩余房款186万元，买方于2020年7月31日前支付除定金之外的首付款60万元，买卖双方于2020年4月30日前向银行提交按揭贷款申请的相关材料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行审批下发金额为准，银行贷款金额不足以支付房款余额的，买方应于银行放款之日起三日内补足应交款；如买方逾期付款，卖方有权要求以到期应付但未付款项为基数，按日万分之五支付违约金，合同继续履行。合同还约定：买卖双方须办理领取新证手续，买方负有抵押义务的，在买方领取新房产证后7个工作日内须办理抵押登记手续；守约方有权要求违约方承担守约方的损失及包括但不限于为实现债权而发生的诉讼费、律师费等相关费用。合同签订当日，陈政支付周国威、苗慧定金10万元。2020年4月25日，陈政支付周国威、苗慧定金10万元。2020年7月31日，陈政支付周国威、苗慧首付款60万元。2020年7月31日，周国威出具收条给陈政，收条主要内容为：收到陈政购房首付款60万元，如银行贷款放款金额为130万元，本人退还4万元给陈政。2020年7月31日，兴业银行发送短信给陈政，短信主要内容为：陈政在兴业银行申请的个人二手住房贷款已审批通过，合同号402002502601000，如有问题拨打95561。2020年8月5日，中介通知陈政，兴业银行贷款因周国威投诉未获批。2020年8月6日，中介与周国威联系，告知兴业银行贷款未获批，与周国威协商请求周国威、苗慧配合到其他银行办理贷款，周国威拒绝配合陈政到其他银行办理贷款。2020年8月20日，周国威、苗慧通知陈政房屋不卖了，并退还陈政首付款60万元。陈政遂于2020年8月21日诉至法院，并申请对涉案房屋进行保全，一审法院裁定对涉案房屋予以保全。原审第三人李欣于2020年8月27日对保全行为提出异议，称其已购买涉案房屋。一审法院立案受理李欣的执行异议，本案中止审理。一审法院（2020）苏0812执异103号执行裁定书裁定中止对涉案房屋查封。（2020）苏0812执异103号执行裁定书生效后，本案恢复审理。陈政于2021年2月9日提出变更诉讼请求申请，要求解除涉案房屋买卖及居间合同、周国威和苗慧退还定金20万元、赔偿陈政房屋上涨损失185万元、承担律师费6万元。一审法院于2021年2月18日向周国威、苗慧及原审第三人李欣送达变更诉讼请求申请。陈政因本案支付律师代理费6万元。一审庭审中，陈政陈述因周国威至银监局投诉致使兴业银行最终未审批发放陈政借款，周国威否认就涉案贷款事宜投诉过兴业银行。根据陈政申请，一审法院到淮安银保监分局调查，淮安银保监分局向法院提供了周国威就涉案贷款事宜投诉兴业银行的相关资料。淮安银保监分局出具的消费者投诉来电来访记录单等资料载明，被告周国威于2020年8月5日向淮安银保监分局投诉兴业银行，投诉内容为：周先生出售房屋，购房者在该行贷款，用于贷款合同与实际在中介公司签订的合同不相符，投诉人认为买卖双方前后签订了二份不同的合同，存在骗贷行为。淮安银保监分局对周国威的投诉全程录音。淮安银保监分局要求兴业银行调查处理，并于2020年8月12日前回复处理结果。兴业银行淮安分行于2020年8月11日回复淮安银保监分局，回复中记载事项处理过程：陈政等借款人购买周国威位于荷花池小区3号楼701室房屋，借款人于2020年5月5日向兴业银行递交申请资料，周国威夫妇于2020年6月24日至兴业银行提供基本资料和合影，陈政于2020年7月28日结清小额消费贷款，兴业银行于7月31日初审通过，2020年8月5日，客户经理接到周国威电话联系，告知对我行提供相关签字资料有异议，与真实交易不符，并投诉至银监局；处理结果：经过联系取证，借款人双方成交价格与我行认可的评估价格有出入，经协商作撤单处理，所签资料约双方当面撕毁，并留存影像资料。本案一审审理过程中，陈政主张以荷花池小区2号楼2-1幢608室房屋在2020年8月11日的房屋买卖合同约定的单价49021元每平方米计算房屋价格上涨损失，要求周国威、苗慧赔偿房屋价格上涨损失185万元。周国威、苗慧对陈政提供的荷花池小区2号楼2-1幢608室房屋买卖合同真实性不予认可。一审法院在审理类似案件中依职权调查了几个房屋中介公司，中介陈述涉案房屋所在的荷花池小区2020年8月中旬左右的房屋成交单价每平方米至少3万多元，8月中下旬小区房屋挂售均价为每平方米3.5万元左右。陈政对一审法院调查笔录内容予以认可。周国威、苗慧及原审第三人李欣对法院调查笔录反映的涉案房屋所在小区房屋8月中下旬成交价格不予认可。一审法院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。陈政按合同约定时间支付给周国威、苗慧定金、首付款，并申请了银行贷款，陈政在涉案合同履行过程中无明显违约行为，周国威、苗慧关于陈政违约致合同解除、定金不退的辩解无事实依据，法院不予采信。周国威在兴业银行审核通过陈政贷款申请后，向银监局投诉涉案贷款合同存在骗贷行为，致使兴业银行对陈政申请的贷款作撤单处理；且周国威拒绝配合到其他银行申请贷款，周国威不愿继续履行涉案房屋买卖合同的主观故意明显；结合涉案房屋在2020年8月份时价格已远远高于双方签订合同时的价格这一事实，一审法院认定周国威通知陈政解除合同并将房屋另售他人的行为构成违约。陈政于2021年2月9日向法院提出变更诉讼请求申请，要求解除周国威、苗慧和陈政之间的房屋买卖及居间合同，法院于2021年2月18日向周国威、苗慧及李欣送达该申请。周国威、苗慧辩称涉案合同于2020年8月20日解除，陈政对该辩解不予认可。因周国威、苗慧系违约方，其不享有单方解除权，故法院对周国威、苗慧该辩解不予采信，法院确认涉案房屋买卖及居间合同于2021年2月18日解除。陈政要求周国威、苗慧退还定金20万元，该请求符合法律规定，应予以支持。陈政要求周国威、苗慧赔偿房屋价格上涨损失185万元，周国威、苗慧对陈政主张的房屋上涨价格不予认可，双方均未申请对涉案房屋在2020年8月中下旬时的成交单价及2021年2月份时的成交单价予以鉴定。为避免当事人讼累，一审法院根据类似案件中调查的涉案房屋所在小区其他房屋在2020年8月中下旬时的成交单价，以及涉案房屋买卖合同于2021年2月份解除的事实，酌定周国威、苗慧赔偿陈政房屋价格上涨损失75万元。陈政要求周国威、苗慧承担律师费6万元的请求符合双方合同约定，应予以支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、周国威、苗慧与陈政签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》于2021年2月18日解除；二、周国威、苗慧于判决生效后7日内返还陈政定金20万元；三、周国威、苗慧于判决生效后7日内赔偿陈政房屋价格上涨损失75万元、支付陈政律师费6万元；四、驳回陈政其他诉讼请求。案件受理费23760元，由陈政负担9870元，由周国威、苗慧负担13890元。保全费5000元，由周国威、苗慧负担。二审中，周国威申请证人涉案房屋买卖的中介工作人员刘春雷作证，刘春雷陈述涉案房屋买卖合同签订后，2020年4月底被上诉人去银行交手续签字，因为一份贷款结清证明没有递交给银行，直到七月二十几号才将材料交齐。期间，银行和刘春雷都催买方递交材料。刘春雷于2020年8月1日告知买方银行贷款没贷下来。卖方说7月20日前给首付款，7月30日前结清所有款项，因为卖方着急用钱，所以合同上约定过户和过户首付款的最终日期为7月30日。口头约定过户时间是7月20日，合同约定过户时间是7月30日。刘春雷还陈述凭其个人工作经验觉得房屋没有过户的情况下能够办理按揭贷款。本院审查认为，刘春雷证言中关于2020年7月20日前给付首付款、7月30日前结清所有款项，以及口头约定7月20日过户的陈述缺乏相应的证据证明，本院不予采信。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。另，二审中周国威申请本院调取其向淮安银保监分局投诉录音，证明其去银保监会是咨询而非投诉。二审谈话中，周国威亦认可一审法院从淮安银保监分局调取的《淮安银保监分局银行业消费者投诉来电来访纪录单》中所载内容与事实一致，只是认为不是投诉。本院认为，上诉人自认该记录单所载内容与客观发生的事实并无不符，调取录音实无必要，故对该申请，本院不予批准。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，上诉人主张双方在签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》后，又重新约定2020年7月20日前应当付清房款，但上诉人并未能举证证明双方存在重新约定7月20日前付清房款的事实，该主张缺乏事实依据。因此，上诉人称因被上诉人直至8月16日仍未付清房款，违约在先，上诉人依据合同约定通知被上诉人解除合同符合法律规定的上诉理由不能成立，本院不予采信。对于上诉人所提被上诉人申请兴业银行贷款未获批不能归责于上诉人，上诉人咨询或如实陈述他人违法、违规事实不应受惩罚，以及上诉人没有义务另行配合办理银行贷款的上诉理由。经查，首先，《淮安银保监分局银行业消费者投诉来电来访纪录单》中载明“投诉人姓名：周先生投诉人联系方式：135××××4699被投诉机构：……投诉内容：……”，该记录单经上诉人周国威签名确认，现周国威称其不是投诉没有事实依据。其次，一审法院调取的《淮安银保监分局银行业消费者投诉来电来访纪录单》《淮安银监分局银行业消费者投诉传办单》《关于2020年067号转办单周国威事项处理情况报告》证明淮安银保监局对周国威投诉调查处理的过程，周国威投诉涉案贷款合同存在骗贷行为与兴业银行对陈政申请的贷款作撤单处理之间存在关联。第三，一审法院是根据周国威在兴业银行审核通过陈政贷款申请后向银监局投诉，致使兴业银行对陈政申请的贷款作撤单处理，以及周国威拒绝配合到其他银行申请贷款，认为周国威不愿继续履行涉案房屋买卖合同的主观故意明显，并结合涉案房屋在2020年8月份时价格已远远高于双方签订合同时的价格，且周国威通知陈政解除合同并将房屋另售他人，综合审查认为上诉人的行为构成违约，并非简单基于周国威向银监局投诉致使兴业银行对陈政申请贷款作撤单处理这一事实认定其构成违约，而判令其赔偿陈政房屋价格上涨损失75万元。综上，上诉人该上诉理由不能成立，本院不予采纳。因上诉人违约，故其所提无须退还被上诉人定金，也无须另行赔偿或支付被上诉人任何费用的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人周国威、苗慧上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13890元，由上诉人周国威、苗慧负担。本判决为终审判决。审判长 徐 俊审判员 刘玉娟审判员 梁新星二〇二一年七月三十日书记员 陶晓航