湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终2721号上诉人（原审被告）：湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司，住所地长沙市天心区湘府中路198号新南城商务中心C栋308房。法定代表人：赵平，董事长。委托诉讼代理人：袁辉，湖南联合创业律师事务所律师。委托诉讼代理人：阳立，湖南联合创业律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：湖南标志房地产开发有限公司，住所地长沙市天心区湘府中路198号新南城商务中心A栋824。法定代表人：徐文忠，执行董事。委托诉讼代理人：陈耀，湖南平心律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周智芳，女，1967年7月28日出生，汉族，住湖南省汩罗市。委托诉讼代理人：张艳，湖南高泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈召星，湖南高泽律师事务所律师。原审第三人：湖南麦吉华联超市有限公司，住所地长沙市天心区湘府中路豪布斯卡负一楼。法定代表人：马双亮。上诉人湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司（以下简称豪布斯卡公司）、上诉人湖南标志房地产开发有限公司（以下简称标志公司）因与被上诉人周智芳、原审第三人湖南麦吉华联超市有限公司（以下简称麦吉华联公司）合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初9008号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。豪布斯卡公司向本院提出上诉请求：1．请求依法撤销长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初9008号民事判决，改判驳回周智芳对豪布斯卡公司的全部诉讼请求；2．一审、二审诉讼费用均由周智芳负担。事实与理由：一、豪布斯卡公司并未参与标志公司售后包租的商业模式，未实际管理物业，并未实际对接业主及物业承租方，一审法院认定事实错误。1．案涉物业在业主签订《委托代理出租物业合同》之前，已经由标志公司出租给了湖南省新一佳商业投资有限公司（以下简称新一佳公司），后又由标志公司出租给了麦吉华联公司，案涉物业的宣传、销售亦是由标志公司单独实施，豪布斯卡公司未参与其中，无任何收益。2．根据业主及证人朱某在一审的陈述，业主在签订《长沙市商品房买卖合同》的同时签订《委托代理出租物业合同》，并未与豪布斯卡公司员工或代表有过任何协商，也未见任何豪布斯卡公司员工和代表，都是标志公司对接和沟通，合同也是标志公司的销售顾问签订。3．案涉合同履行过程中，豪布斯卡公司仅接受标志公司委托来进行租金支付等事宜，租金的来源是标志公司与新一佳公司，从未直接对接业主及物业承租方，在这个过程中从未有自己独立的意思表示，也未扣留一分钱。二、豪布斯卡公司于2016年9月退出案涉项目的物业服务，这一事实在一审庭审过程中已得到业主及标志公司的认可，此后，业主与标志公司以实际履行的意思表示认可了《委托代理出租物业合同》对其双方的约束力，一审法院认定豪布斯卡公司仍需承担此后的合同义务和责任，是认定事实错误。2016年9月豪布斯卡公司退出标志商务中心，2016年11月26日，标志公司与麦吉华联公司签订租赁合同，收取了麦吉华联的保证金和租金，并在补足差额后直接支付业主，业主实际也接受了标志公司将案涉物业出租的行为，并实际收取了标志公司支付的租金。此后业主都是找标志公司催讨租金，标志公司的授权代表周登国亦于2017年6月20日向案涉物业业主出具了《标志负一楼房租租金协议承诺书》，承诺“标志商务中心负一楼商铺业主租金从2017年6月起，按月支付，不跨月。2016年6月至2017年5月租金至今无法给予准确还款计划和承诺，择日再予商讨。”以上也可证实业主与标志公司以实际履行的意思表示认可了《委托代理出租物业合同》对其双方的约束力。不可能就同一标的物同时委托两个受托方进行出租，也意味着《委托代理出租物业合同》于当时事实上已解除。综上，一审判决认定事实不清，请求二审法院查清事实，撤销原判。标志公司辩称：一、一审判决要求标志公司承担共同责任毫无法律和事实依据1、本案涉案的法律关系为委托合同法律关系，属于《合同法》调整的法律范畴，应当以合同相对性为法律适用基本原则。2、在合同之债中，在合同当事人无约定的情况下，并要求合同当事人之外的第三人承担共同责任的强制性规定，法定的共同责任仅存在于侵权法中对过错人侵权人的惩罚性规定。3、根据《民法典》第一编第八章第一百七十六的规定，民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。4、退一万步讲，即便要求标志公司承担共同民事责任，根据《民法典》第一编第八章第一百七十七的规定，二人以上依法承担按份责任，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任：难以确定责任大小的，平均承担责任。而一审判决仅仅笼统的要求标志房产公司承担共同责任完全属于法律适用错误。5、《根据人民法院民事裁判文书制作规范》（法［2016］221号）第（八）条裁判主文第2项、第3项的规定：裁判主文内容必须明确、具体、便于执行。多名当事人承担责任的，应当写明各当事人承担责任的形式、范围。6、一审判决以所谓“售后包租”法律关系，随意突破合同相对性与意思自治的基本法律原则。7、标志公司与周智芳在履行商品房买卖合同中，存在“抵扣房款”、“租金回报”等情形，与本案审理的委托合同法律关系无关。二、二审事实认定错误。针对上诉书以外，作如下补充两点：1、标志公司与新一佳签订的《租赁合同》不构成《委托代理出租物业合同》签订基础。2、一审判决第14页倒数第7行中认定的“上诉人与豪布斯卡公司共同管理”，这一推理毫无事实基础，且前后矛盾。三、被上诉人豪布斯卡公司所主张的上诉理由不能成立。1、豪布斯卡公司所主张的2016年9月退场事实，不构成其免于履行《委托代理出租物业合同》的法定理由。2、一审认定的由标志公司补齐“租金差价”的事实缺乏事实依据，豪布斯卡公司以租金不合理主张充分证明其与业主之间的合同的签订系标志公司“强迫”其签约明显与客观事实相悖。3、豪布斯卡公司主张《委托代理出租物业合同》无效不能成立。周智芳辩称：一审法院认定事实清楚，请求驳回豪布斯卡公司的上诉。但是对于适用法律方面错误，应当以合同约定的租金支付，不应调低为合同约定价格的75%。标志公司向本院提出上诉请求：1．依法撤销长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初9008号民事判决书第一项民事判决；2．请求判令驳回周智芳要求标志公司支付租金并承担违约责任的诉讼请求；3．一审、二审诉讼费用由豪布斯卡公司、周智芳承担。事实与理由：一、一审判决部分事实认定错误。1、关于“2016年9月前，案涉项目承租人新一佳湘府店向标志公司支付了应付租金，且对于所收租金低于所付业主租金的差额部分，系由标志公司补足”的事实。首先，2016年9月前，涉案项目所有租金均由承租人新一佳湘府店向豪布斯卡公司支付。一审庭审中，豪布斯卡公司代理人自认2016年9月前的租金由其公司直接收取。一审所有证据均未指向标志公司在2016年9月前直接收取租金的事实，也无其他证据证明标志公司指定豪布斯卡公司收取租金。其次，关于差额部分系标志公司补足的事实。收取租金低于所付业主租金的差额部分是豪布斯卡公司和标志公司正当的商业往来，豪布斯卡公司通过经营产生营利，是商业动态的平衡。本案没有证据证明存在“差额部分，系标志公司补足”的事实。2、关于“2016年9月后，标志公司与麦吉华联公司签订租赁合同，收取及通过周登国、蔡锡国支付租金，以这种方式承担与履行了《委托代理出租物业合同》项下的合同义务”的事实。首先，在2016年10月，豪布斯卡公司仍向业主支付租金。其次，豪布斯卡公司系单方面拒不履行与业主签订的《委托代理出租物业合同》。恶意违约后，导致业主闹事。标志公司在政府维稳协调下，并应政府的维稳要求，才与政府引入的麦吉华联公司签订新的租赁合同。3、关于“标志公司的宣传资料有20年超稳定回报字样、非本案当事人与标志公司签订的《标志．商务中心产权商铺签订认购协议》中的有关表述及标志公司与业主之间形成事实上的委托代理出租物业合同关系”的事实。首先，标志公司的宣传资料“20年超稳定回报”，属于销售广告，并不违反法律规定。其次，一审判决采纳的所谓《标志．商务中心产权商铺签订认购协议》与本案无关，签订的业主并非本案当事人。二、一审判决适用法律错误。1．一审判决以“售后包租”法律关系随意突破合同相对性与意思自治的基本法律原则，是滥用司法裁判权。首先，我国民事法律未规定“售后包租”法律关系，本案是委托合同法律关系。其次，“售后包租”是一种商业模式，不为法律所禁止。本案销售、租赁并非同时发生在同一交易相对方，不符合“售后包租”商业逻辑，不能作为案件事实认定标准。2．共同责任或连带责任时严格的法律责任承担方式，必须来自法定或约定。本案是合同之债，债的承担主体应当由当事人约定或法律明确规定，无证据证明标志公司有愿意承担或加入本案的合同之债。综上，请求二审法院支持标志公司上诉请求。豪布斯卡公司辩称：一、标志公司应当承担向周智芳支付租金及相应违约金的责任，标志公司上诉理由不成立，二审应予以维持。二、豪布斯卡公司不应当承担向周智芳支付租金及相应违约金的责任。三、一审判决判定豪布斯卡公司与标志公司共同向业主承担支付租金及违约金之责任，系明显的法律适用错误，二审应当予以改判纠正。周智芳辩称：一审法院认定事实清楚，请求驳回标志公司的上诉。但是对于适用法律方面错误，应当以合同约定的租金支付，不应调低为合同约定价格的75%。周智芳向一审法院提出如下诉讼请求：1．豪布斯卡公司、标志公司向周智芳支付截至2020年4月份拖欠的租金40585.84元以及违约金2275元（违约金暂计算至2020年4月24日，后续违约金以欠付租金为基数按日万分之二点一的标准计算至实际付款之日止）；二、豪布斯卡公司、标志公司承担本案诉讼费用。一审法院审理查明：标志公司系标志·长沙商务中心开发商。2006年7月18日，标志公司作为甲方、湖南省新一佳商业投资有限公司（以下简称新一佳）作为乙方，签订《租赁合同》，主要内容为：甲方系标志·长沙商务中心负一楼（建筑面积约10750平方米）的现房产所有权人，现将该物业租赁给乙方用于经营商业，租期20年，自2008年10月8日起至2028年10月7日止。租金按照乙方租赁部分的房产建筑面积计算，总租金为每月每平方米32元（包含所有项目的使用费及物业租赁费17元，卖场内设施、设备使用费等12元、室外公共区域物业管理费3元）。租金增幅为：从租金计算日起，每三年递增一次，每次递增在上一期的基础上递增3%。合同中约定：乙方在租赁场地设立的企业，若经营连续两年亏损，可在提前三个月通知甲方的情况下提前解除合同而无须承担违约责任。标志公司在标志·长沙商务中心的销售广告中注明：新一佳省府旗舰店8月开盘，13—78平方米的精致铺面划分，3万元起做新一佳房东，8.8%（前10年回报率）--9.8%（后10年回报率）的20年超稳定回报。另查明，在该院受理的系列案中，有业主作为买受人、标志公司作为出卖人，签订的《标志·长沙商务中心产权商铺定购协议》中约定：买受人在购买本物业时，自愿将该物业委托给湖南标志物业管理有限公司统一经营20年零10个月，委托经营期限为2008年元月1日至2028年10月7日，租金回报前10年为总房款的8.8%（税前），后10年零10个月为总房款的9.8%（税前）。2007年8月26日，标志公司作为出卖人，周智芳作为买受人，签订了《长沙市商品房买卖合同》，合同中约定：周智芳购买标志公司开发的标志·长沙商务中心负一层162号房，该商品房用途为商业，建筑面积为25.8平方米，金额为176634元。出卖人应于2008年10月8日前向买受人交付房屋。2010年4月8日，案涉房屋办理了不动产权证，权证上登记建筑面积为26.02平方米。同期间，周智芳作为委托方（甲方）、原湖南标志物业管理有限公司作为受托方（乙方），签订了《委托代理出租物业合同》，合同中约定：甲方将其购买的标志·长沙商务中心项目地下一层162号铺位，建筑面积25.8平方米，授予乙方代理委托代理权限，委托代理权限包括：代为寻找物业承租人；以乙方的名义与承租人交涉、协商、签订租赁合同；代为收取租金；在承租期间，代为处理与出租物业相关的一切事宜。委托期从合同签订之日起计算至2028年10月7日止。委托期限届满，合同自动终止。甲方如需继续延长委托期限，应当在期限届满前一个月提出，经双方协商同意后，重新签订合同。合同还约定：租金缴付期为从2008年1月1日起至2028年10月7日止。租金以长沙市房地产管理局核定的产权面积为准计算，租金（含物业管理费及设备设施使用费）为：2008年1月1日至2017年12月31日期间，每月每平方米50.21元；2018年1月1日至2028年10月7日期间，租金为每月每平方米55.91元。乙方与承租方签订的租赁协议，超过以上标准的，超过部分作为乙方的中介费用，不足以上标准的，不足部分由乙方负责补足，自行承担该部分风险。支付方式为：乙方为甲方代扣代缴相关税费后的租金由乙方于每月5日以前将租金以银行转账方式划转至甲方名下账户。甲方应承担本合同项下租赁产生的税费。如乙方逾期未向甲方支付租金的，除应付租金外，每逾期一天，乙方按逾期租金的万分之二点一向甲方支付违约金，违约金从违约之日起的第二天起开始计算。该合同后有两个附件。附件一为《物业租金付款声明书》，注明：致湖南标志物业有限责任公司，我授权贵公司收取的出租物业租金，在扣除税费后，通过银行转账方式直接付至以下账户。附件二为《特别授权委托书》，注明：兹授权受托人行使以下权利，授权受托人行使委托人名下的标志·长沙商务中心项目地下一层383号铺位的除处分权以外的全部权利。包括但不限于转租权、侵权后引发的诉讼权等。2016年3月17日，豪布斯卡公司出具《关于标志·商务中心负一楼业主租赁相关事宜的告知函》，主要注明以下事项：2006年7月18日，标志公司（开发商）与湖南新一佳商业投资有限公司（以下简称“新一佳”）签订了《租赁合同》，租期为20年。租赁合同签订后，开发商即开展了物业销售和招商工作，随后开发商与业主签订了物业销售合同，业主为更好地将所购物业及时出租以获得租金收益与我公司（原湖南标志物业管理有限公司）签订了委托代理出租合同。新一佳自2009年进驻商务中心以来，经营一直较为稳定，直至2013年，新一佳营业额在市场冲击下下滑迅速。2015年6月8日，豪布斯卡公司与新一佳签订补充协议，同意新一佳湘府店退租3372.5平方米，新一佳实际租赁面积为7594.89平方米。豪布斯卡公司将前述3372.5平方米收回自营，但经营不理想。其所投资的淘气堡营业8个月亏损34万，地下商铺收入甚微，仍有较多空铺待招商。豪布斯卡公司提出：在新一佳退租暂未寻求到新租赁户的情况下，公司已无力再向业主承担租金收益回报。公司经过详细的市场调查，在南城一楼（非地下室）的均价基本在0.7-1.2元/㎡·天，但现在业主租金回报收益率负一楼的租金为1.4元/㎡·天，远远超过了附近同地段商户租金均价。对此，公司请从2016年4月1日起将标志·商务中心负一楼的租金回报收益从8%将至4%。该函件出具后，2016年3月31日，长沙市天心区青园街道人民调解委员会组织豪布斯卡公司、标志公司、业主代表就合同履行和租金给付事项进行调解，调解未果。2016年5月19日，豪布斯卡公司向案涉物业业主作出《关于标志商务中心负一楼商铺租金支付事宜的回复》，主要注明：因负一楼承租方经营困难，场地闲置，已产生长期拖欠租金现象，公司已经多次与承租方沟通，催缴租金。公司将努力筹集资金，承诺会将2016年2月、3月的租金于2016年5月30日前支付，2016年4月的租金于2016年7月30日前支付，2016年5月的租金于2016年9月30日前支付。如资金提前到位，将提前支付租金。2016年11月26日，标志公司作为出租方，与湖南麦吉华联超市有限公司（以下简称麦吉华联公司）签订《租赁合同》，标志公司将豪布斯卡负一层，约10750平方米，出租给麦吉华联公司作为商业经营之用，起始租金为32元每平方米每月，其中场地租赁费12元每平方米每月、设备租赁费12元每平方米每月、物业费8元每平方米每月；自第四年起，每3年递增一次，递增比例为上期的3%。2017年6月20日，在协商案涉房产租金给付事项时，作出了《标志负一楼房租租金协议承诺书》，注明：标志答复：标志商务中心负一楼商铺业主租金从2017年6月起，按月支付，不跨月。2016年6月至2017年5月租金今日无法给予准确还款计划和承诺，择日再予商讨。周登国在标志方人员处签字，业主代表在标志负一楼商务中心商铺业主处签字。2018年8月30日，长沙乐图物业管理有限公司出具《情况说明》一份，主要注明：该公司于2016年10月通过招投标进驻新南城商务中心小区进行物业管理服务，因原物业公司未和乐图物业进行交接，且原物业将所有资料凭证全部带走拿走，所以关于超市之前的付款情况无从查起。现新南城商务中心地下商铺于2016年5月到2017年5月处在空置期，2017年6月由开发商将其租赁给麦吉华联超市使用，乐图物业未收取超市方任何租金。另查，湖南标志物业管理有限公司成立于2004年11月30日，标志公司曾系其控股股东，法定代表人为徐文忠。时任标志公司法定代表人也为徐文忠。2013年3月21日，湖南标志物业管理有限公司更名为湖南豪布斯卡物业管理有限公司。2015年4月17日，标志公司退股，2016年1月15日，法定代表人由徐文忠变更为赵平。2016年5月31日，更名为湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司。庭审中，标志公司委托诉讼代理人陈述：原来标志物业公司与标志地产是关联企业，标志地产开发的物业均是标志物业公司做前期物业的。另，豪布斯卡公司、标志公司在法定代表人变更和股权变更的时候没有就案涉物业租金给付及责任承担的问题签订书面协议。2016年9月前，对案涉项目实际承租人新一佳应付押金及租金，新一佳向标志公司或标志公司指定的原湖南标志物业管理有限公司进行支付，因收取的前述租金低于应付刘国强等业主的租金，对差额部分，系标志公司补足。2015年1月至2016年7月，向周智芳等业主支付租金的对方账户为豪布斯卡公司。2016年9月，标志公司与麦吉华联公司签订租赁合同，收取租金，并向刘国强等业主支付租金。自2017年1月起至2018年12月底，支付租金的对方账户为周登国尾号为0153的建设银行账户，银行流水中显示资金来源为标志公司、马双亮（麦吉华联公司法定代表人）、蔡锡轲等。自2019年2月起，支付租金的账户为标志公司员工蔡锡轲尾号为4293的建设银行账户，银行流水中显示资金来源为麦吉华联公司、标志公司。在该院审理的诉讼标的系同一种类的系列案件庭审中，周智芳陈述其实收租金金额与合同承诺租金金额不一致，是豪布期卡公司曾称系代其缴纳了税费，但未就此提交代缴税费的凭证。在该院释明后，豪布斯卡公司、标志公司均未提交实际支付的代扣代缴款项的凭证。证人朱某在出庭作证时作出以下证言：其在案涉项目中担任副总和总经理助理职务。案涉项目当时是承诺20年零八个月的固定回报，前十年税前8.8%，后十年税前9.8%。当时销售火爆，这个地下物业平均的销售价将近7000元左右，当时周围的地上住宅是3000-4000元。周智芳与豪布斯卡公司对证人朱某的证言认可，标志公司对证人身份有异议，提出证人在豪布斯卡公司持有4.425%的股份。该院认为，朱某陈述的上述内容与其他证据能相互印证，该院对该部分内容予以采信，对朱某陈述的其他内容不予认定。另查，在该院审理的诉讼标的系同一种类的系列案件庭审中，豪布斯卡公司、标志公司均认可蔡锡珂是标志公司员工，但对周登国身份有争议。经查，周登国参保情况显示，其2005年10月至2010年1月，由标志公司缴纳社保；2010年2月至2011年4月，由湖南标志酒店管理有限公司缴纳社保；2011年5月至2018年1月，由长沙豪布斯卡酒店有限公司缴纳社保，2018年2月至2018年4月，由长沙乐图物业管理有限公司缴纳社保，2018年5月后又由长沙豪布斯卡酒店有限公司缴纳社保。另，在2016年3月31日，长沙市天心区青园街道人民调解委员会组织豪布斯卡公司、标志公司、业主代表进行调解时，周登国以豪布斯卡公司委托代理人身份参加调解。2017年6月20日，就《标志负一楼房租租金协议承诺书》，周登国在“标志方人员”处签字。本院通知周登国到庭说明案涉事项，其未到庭。庭后该院依职权对周登国作了谈话笔录，并组织三方对该谈话笔录进行了质证。谈话笔录中，周登国有陈述以下内容：其在豪布斯卡酒店当副总经理时，也分管标志商务中心负一楼。在大概2016年、2017年出现矛盾后，其才开始对接涉案物业租金事宜。为了方便和相关业主对接工作，使用了其渤海银行的一个账户。在质证时，周智芳对周登国陈述内容的证明力有异议，豪布斯卡公司在质证时，对周登国陈述内容的真实性不认可；标志公司对其真实性、合法性无异议。该院认为，周登国陈述的上述内容与其他证据能相互印证，该院对该部分内容予以采信，对周登国陈述的其他内容不予认定。另查，在该院审理的诉讼标的系同一种类的系列案件中，有部分业主是与标志公司签订的《委托代理出租物业合同》，有部分业主是与湖南标志物业管理有限公司签订的《委托代理出租物业合同》。一审法院认为，本案的争议焦点是：一、《委托代理出租物业合同》项下的合同义务的责任承担主体。二、应付款项及违约金的数额。关于焦点一，本案中，综合案涉项目的《租赁合同》、销售资料宣传、《标志·长沙商务中心产权商铺定购协议》、《商品房买卖合同》、《委托代理出租物业合同》及后续合同实际履行情况来看，本案实质系标志公司及原湖南标志物业管理有限公司共同进行售后包租二十年的一种商业模式。它包含两重法律关系，一是“售”，即商品房买卖合同关系，即通过销售资料宣传投资回报后，由标志公司与购房业主签订《商品房买卖合同》；二是“包租”，即房屋租赁合同关系。2006年7月18日，标志公司作为开发商与新一佳签订了《租赁合同》，租期为20年。租赁合同签订后，标志公司即开展物业销售和招商工作，并签订物业销售合同。签订《商品房买卖合同》的同时，由标志公司或其曾控股的原湖南标志物业管理有限公司与购房业主签订《委托代理出租物业合同》。周智芳与标志公司签订的《商品房买卖合同》及与原湖南标志物业管理有限公司签订的《委托代理出租物业合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方都享有相应的合同权利，并应承担相应的合同义务。从本案事实来看，2016年9月前，对案涉项目承租人新一佳向标志公司或标志公司指定的原湖南标志物业管理有限公司（2013年3月21日后更名为湖南豪布斯卡物业管理有限公司，2016年5月31日更名为湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司。）支付应付押金及租金，因收取的前述租金低于应付周智芳等业主的租金，对差额部分，系由标志公司补足。2016年9月后由标志公司与麦吉华联公司签订租赁合同，收取与支付租金。自2017年1月起至2018年12月底，通过周登国建设银行账户向周智芳等业主支付租金，银行流水显示资金来源为标志公司、马双亮（麦吉华联公司法定代表人）、蔡锡轲等。自2019年2月起，支付租金的账户变更为标志公司员工蔡锡轲尾号为4293的建设银行账户，银行流水显示资金来源为麦吉华联公司、标志公司。可见，标志公司通过出租案涉物业、收取与向周登国、蔡锡珂转账案涉项目租金的方式，承担与履行了《委托代理出租物业合同》项下的合同义务。同时，标志公司与原湖南标志物业管理公司法定代表人相同，在标志公司的销售宣传资料就“20年超稳定汇报”的宣传，以及在购房业主与标志公司签订的《标志·长沙商务中心产权商铺定购协议》中有关“物业委托给湖南标志物业管理有限公司统一经营20年零10个月”的约定，从上可知，对于案涉物业的出租经营事项，是由标志公司与原湖南标志物业管理有限公司共同管理的，标志公司与业主之间形成事实上的委托代理出租物业合同关系。而且，标志公司与新一佳湘府店签订的《租赁合同》也是本案《商品房买卖合同》、《委托代理出租物业合同》能够签订的重要事实基础。因此，标志公司应对案涉物业基于《委托代理出租物业合同》产生的合同义务继续承担履约义务和责任。另，2013年3月21日，湖南标志物业管理有限公司更名为湖南豪布斯卡物业管理有限公司。2015年4月17日，标志公司退股，2016年1月15日，法定代表人由徐文忠变更为赵平。2016年5月31日，更名为湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司。豪布斯卡公司、标志公司在法定代表人变更和股权变更的时候没有就案涉物业租金给付及责任承担的问题签订书面协议。豪布斯卡公司虽辩称其已于2016年9月退出案涉项目，事实上解除了《委托代理出租物业合同》，但经核查，豪布斯卡公司未与购房业主协商一致解除合同，亦未进行书面通知，因此，该辩称无事实和法律依据，该院对此不予采信。根据法律规定，有限责任公司变更为股份有限公司的，或者股份有限公司变更为有限责任公司的，公司变更前的债权、债务由变更后的公司承继。因此，在没有有效证据证明豪布斯卡公司退出案涉项目的情况下，豪布斯卡公司应承继原湖南标志物业管理有限公司的债权、债务。而原湖南标志物业管理有限公司作为《委托代理出租物业合同》的合同相对方，发生争议前通过对案涉项目租金收取与支付上履行对接与管理职能等事实与行为的方式，承担了相应的合同义务，在发生争议后，应对案涉物业基于《委托代理出租物业合同》产生的合同义务继续承担履约义务和责任。在公司发生变更的情况下，该合同义务的承担应由豪布斯卡公司承继。因此，标志公司、豪布斯卡公司，应共同承担《委托代理出租物业合同》项下的合同义务。关于焦点二，根据该院所查明事实，标志公司与新一佳签订的《租赁合同》约定租金为每平方米32元，从租金计算日起，每三年递增一次，每次递增在上一期的基础上递增3%。租期为自2008年10月8日起至2028年10月7日止。而周智芳与原湖南标志物业管理有限公司签订的《委托代理出租物业合同》则约定：与租金缴付期为从2008年1月1日起至2028年10月7日，租金（含物业管理费及设备设施使用费）为：2008年1月1日至2017年12月31日期间，每月每平方米分别为50.21元；2018年1月1日至2028年10月7日期间，租金为每月每平方米分别为55.91元。可见，《委托代理出租物业合同》所约定的租金给付标准在开始就是超过了《租赁合同》中所约定租金给付标准的。而2013年，涉案物业承租方新一佳经营受到市场冲击，2015年6月8日，豪布斯卡公司与新一佳签订补充协议，同意新一佳湘府店退租3372.5平方米，新一佳实际租赁面积为7594.89平方米。之后因新一佳破产，2016年11月26日，标志公司作为出租方，将案涉物业约10750平方米，出租给麦吉华联公司，起始租金为32元每平方米每月。之后又几经变化。综合以上事实，可见，一直以来，标志公司、豪布斯卡公司所能收到的租金就低于其要支付给周智芳等业主的租金。在签订《委托代理出租物业合同》的时候，因新一佳承租了案涉的物业，所以就标志公司、豪布斯卡公司与周智芳约定的于2014年12月30日之前支付周智芳的租金标准，系当事人真实意思表示，在不违反法律法规的情况下，该院对其不予调整。但是2015年，案涉物业的出租情况出现了重大的变化。豪布斯卡公司请求依情势变更调整给付周智芳的租金计算标准。该院认为，在本案中，《委托代理出租物业合同》成立以后，因电子商业的发达，对实体商业造成了一定程度的冲击，这种冲击是本案双方当事人在签订委托合同时所无法预见的商业风险，如果按照原《委托代理出租物业合同》约定的租金计算标准来继续履行合同，对于受委托代理出租的这方当事人标志公司、豪布斯卡公司明显不公平。综合考量市场环境变化与同地段同类型同性质物业出租价格，也为了有效保障双方当事人的合法权益，防止出现租金过高导致公司无法继续经营下去而至双输的局面，该院依据公平原则，将《委托代理出租物业合同》中约定的租金计算标准从2015年1月1日起依法进行调整，租金计算标准调整为合同原约定价格的75%，对超出部分该院不再支持。根据合同约定，自2015年7月1日计算至2017年12月31日止，租金为每月1306.46元（50.21元×26.02平方米），2018年1月1日至2020年4月30日止，租金为每月1454.78元（55.91元×26.02平方米）。因此，自2015年7月1日至2020年4月30日止，根据合同约定的租金金额为元79927.64元（1306.46×30个月＋1454.78元×28个月），经调整后，自2015年5月起至2020年5月30日止，周智芳应收取的租金金额为79927.64×75％=59945.73元。扣减原告实收租金41614.76元（1136.62元×8个月+1049.09元×30个月+524.55×2个月）后，标志公司、豪布斯卡公司还应向周智芳支付剩余的金额18330.97元。对超出部分，该院不再支持。因标志公司、豪布斯卡公司均未向该院提交相应证据证实其已实际代扣代缴了税费，应就此承担不利法律后果，因此，对税费事宜，该院在此不予核减。关于违约金部分，《委托代理出租物业合同》中的约定为以尚欠租金为基数、按日万分之二点一计算至实际付款之日止，该院综合考量市场交易习惯与市场经营环境及被告公司经营情况，酌情将违约金计算标准调整为年利率6%，对超出部分该院不再支持。违约金起算标准统一为:2020年4月30日之前酌情调整为欠付租金的15%即2749.65元，2020年5月1日之日起以欠付租金为基数按年利率6%的计息标准计算至实际清偿之日止，对超出部分不再支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十六条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国公司法》第九条，判决如下：一、限湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司、湖南标志房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内共同向周智芳支付截至2020年4月30日止的欠付租金18330.97元以及截至2020年4月30日止的违约金2749.65元，并以未付租金为基数按年利率6%的计算标准向原告支付从2020年5月1日起至实际支付之日的违约金；二、驳回周智芳的其他诉讼请求。如湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司、湖南标志房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取436元，由湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司、湖南标志房地产开发有限公司负担。上诉人标志公司向本院申请调查取证，申请向长沙市天心区青园街道工作人员向志武、杨海波查明标志公司另行招商引资的事实。对此，本院认为，上述申请与本案的审理无关，而标志公司应对其主张承担举证责任，故对其调查取证申请不予准许。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、标志公司和豪布斯卡公司是否应对案涉租金承担共同清偿责任；二、一审法院调整租金计算标准是否合理。一、关于标志公司和豪布斯卡公司是否应对案涉租金承担共同清偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，标志公司和豪布斯卡公司应共同承担责任。理由如下：第一，在签订《商品房买卖合同》之前，标志公司与新一佳公司签订《租赁合同》，合同期限为20年，正因如此，标志公司在出售案涉房产时，宣传资料有“做新一佳房东，8.8%（前10年回报率）--9.8%（后10年回报率）的20年超稳定回报”的字样，《标志·长沙商务中心产权商铺订购协议》也有“物业委托给湖南标志物业管理有限公司统一经营20年零10个月”的约定，该销售广告与宣传资料意思表示内容具体确定;从合同的签订与履行情况分析,标志公司与周智芳签订《商品房买卖合同》的同时,要求周智芳与标志物业签订《委托代理出租物业合同》,将涉案商铺交由标志物业经营管理,实现包租与只需购房无需承担风险的合同目的。上述二份合同的内容与销售广告和宣传资料的内容密切关联,周智芳购房时,经营管理和投资风险由标志公司负责,该销售广告和宣传资料的内容视为标志公司所作的承诺,在周智芳与标志公司签订《商品房买卖合同》时,该承诺的内容就属于《商品房买卖合同》的内容,对标志公司发生法律约束力。第二、《商品房买卖合同》签订后，周智芳与标志物业签订《委托代理出租物业合同》，内容有租金支付自2008年1月1日起至2028年10月7日止，租金计算标准亦进行了约定，并约定不足部分由标志物业补足。在履行租金支付的过程中，系标志公司员工蔡锡珂账户进行收取和支付，而通过周登国支付的租金来源亦有标志公司，故可认定标志公司参与了租金的收取和支付。标志公司主张其承诺售后包租和补足租金差额等事实不能认定其承担合同责任，但其已在房屋出售和收支租金中实际承担了《委托代理出租物业合同》约定的义务。第三，《中华人民共和国合同法》第七十六条规定，合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。本案中，2013年3月31日，标志物业更名为湖南豪布斯卡物业管理有限公司，2016年5月31日又变更为豪布斯卡公司，因此，豪布斯卡公司是标志物业权利义务的承继人，其应当诚实信用的履行《委托代理出租物业合同》。根据查明的事实，周登国可代表豪布斯卡公司，其在承租人和业主之间也通过其账户进行了租金的收支，鉴于豪布斯卡公司是合同当事人并履行了合同，其应当承担合同责任。上诉人豪布斯卡公司主张未参与售后包租商业模式、未实际管理物业，并在2016年9月之后退出物业服务，但未发出解除合同的通知，应承担举证不能的法律后果。二、关于一审法院调整租金计算标准是否合理。本院认为，公平原则是当事人订立、履行民事合同所应遵循的基本原则。双方签订商铺委托出租合同后，市场客观情况发生重大变化，考虑到新的商业模式，以及2020年1月以来的新冠疫情对实体经济营商环境造成冲击等双方在签订合同之时根据客观实际情况及商业习惯等不可预见的因素，如果按照原合同约定的租金标准继续履行合同，可能导致受托公司无法继续经营的局面，周智芳的合同目的亦难以实现。故一审法院根据公平原则，对合同约定的租金标准进行调整至原标准的75%，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人标志公司、豪布斯卡公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费872元，由湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司负担436元，湖南标志房地产开发有限公司负担436元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  刘 刚二〇二一年七月五日法官助理李佳洪书记员彭玉婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……