上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终4396号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海市黄浦区就业促进中心，住所地上海市黄浦区。法定代表人：方研翔，主任。委托诉讼代理人：王徐苗，上海翰鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：田晓川，上海翰鸿律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海福悦楼酒家，住所地上海市黄浦区。法定代表人：沈昌成，经理。委托诉讼代理人：汪世雄，上海市中天律师事务所律师。上诉人上海市黄浦区就业促进中心(以下简称“黄浦就业中心”)因与被上诉人上海福悦楼酒家(以下简称“福悦楼酒家”)其他合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初16324号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄浦就业中心的上诉请求：撤销一审判决主文第二项、第三项、第四项、第五项，依法改判驳回福悦楼酒家一审全部反诉请求，支持黄浦就业中心一审全部诉讼请求。事实与理由：1．一审法院过于强调本案中上海市黄浦区马当路XXX号地下室及地面厨房房屋(以下简称“系争房屋”)租赁与改制之间的联系。事实上黄浦就业中心与福悦楼酒家就改制事宜并无争议，本案也并非改制相关事宜的纠纷，仅是双方之间房屋租赁关系而引起的纠纷，改制的事实不应成为主导双方的房屋租赁关系的主要因素。2．《备忘录(之三)》的内容显失公允，违反公平原则。相当于福悦楼酒家已经获得18年经营收益的情况下，还让福悦楼酒家完全免费使用系争房屋长达18年之久，另外还要赔偿福悦楼酒家转让金、职工安置费，甚至装修及设备费。《备忘录(之三)》内容存在矛盾、约定显失公允且违背通常的行文及盖章习惯，结合黄浦就业中心一再否认《备忘录(之三)》的真实性、合法性，一审法院仍未查证《备忘录(之三)》形成的背景、过程，也未查证《备忘录(之三)》是由何人向福悦楼酒家出具。《备忘录(之三)》出具之时，系争房屋的产权人仍为原上海市卢湾区劳动局，系争房屋系其拨付使用权至上海市卢湾区职业技术培训学校。上海市卢湾区职业技术培训学校在不具有所谓的永久使用权的情况下，未经权利人同意，在《备忘录(之三)》中设立永久使用权系无权处分。嗣后，该行为也未获得权利人的追认。物权上不能创设所谓的永久使用权，超过20年的租期无效。《备忘录(之三)》中也明确约定续租时“具体金额届时再商定”，可见原租赁合同到期后，双方确需就续租进行协商。在所谓的永久使用权无效且租赁合同到期的情况下，黄浦就业中心并不存在提前收回房屋的行为。《备忘录(之三)》设立的永久使用权无效，租赁合同到期后，黄浦就业中心主张的并非租金，而是逾期占有使用费。黄浦就业中心实在没有理由要退还福悦楼酒家逾期占有使用费。3．转让费人民币(以下币种均为人民币)30万元系案外人上海三昌实业公司(以下简称“三昌公司”)支付，而一审法院将该款项判决返还福悦楼酒家，该部分权利不宜在本案中处置。一审判决第三、五项的支持的利息缺乏事实依据，且第三、四、五项支持的利息起算日存在错误。利息作为违约责任的一部分，不应早于实际违约发生之日。一审判决的违约责任过高。福悦楼酒家并未证明其所受的损失，黄浦就业中心一审中已要求法院综合考量后酌情调低违约责任。福悦楼酒家辩称：不同意黄浦就业中心的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。黄浦就业中心向一审法院提出的诉讼请求：1．要求福悦楼酒家搬离并交还系争房屋；2．要求福悦楼酒家支付2016年1月2日至实际返还房屋日止的房屋占用费(以每月30，000元计)。福悦楼酒家向一审法院提出的反诉请求：1．要求黄浦就业中心返还转让费300，000元及利息损失；2．要求黄浦就业中心返还已经支付的房租1，800，000元及自支付次年的1月1日起计算的利息损失；3．要求黄浦就业中心赔偿已支付的筹建费、职工安置补偿费等费用合计160，571元及自2000年9月1日起上述费用支付完毕后的利息损失；4．要求黄浦就业中心赔偿装修费及设备费用损失计1，973，336.32元；5．要求黄浦就业中心赔偿职员工的安置费计500，000元。一审法院经审理查明，认定事实如下：一、根据《上海市房地产权证》［沪房地卢字(2007)第002314号］证记载：包括马当路XXX号地下室(建筑面积288.42平方米)在内的房屋权利人为上海市卢湾区就业促进中心。原上海市卢湾区职业技术培训学校的上级公司为上海市卢湾区劳动服务公司。2000年上海市卢湾区劳动服务公司更名为上海市卢湾区就业促进中心，2005年撤销上海市卢湾区职业技术培训学校，并入上海市卢湾区就业促进中心。2012年原卢湾区、黄浦区撤二建一，原上海市卢湾区就业促进中心并入黄浦就业中心。二、1997年12月18日，上海市卢湾区职业技术培训学校(甲方)与三昌公司(乙方)签订《紫金宫酒家转让协议》，约定，紫金宫酒家为甲方全额出资的下属企业；乙方一次性出资300，000元购买紫金宫酒家的企业经营使用权，使用权变更自乙方将300，000元支付至甲方账上时生效，同时双方办理财产、文件档案等移交工作；乙方与紫金宫酒家现有合同制工人签订劳动合同。1998年1月5日，三昌公司给付黄浦就业中心300，000元。1998年7月30日，上海市卢湾区职业技术培训学校(甲方)与三昌公司签订协议(隶属关系变更协议)，约定乙方出资300，000元把甲方下属的紫金宫实验酒家的经营权和产权转让给乙方，更名为福悦楼酒家。为此，酒家的隶属关系也随之变更，由上海市卢湾区职业技术培训学校变更为三昌公司。1998年8月5日，上海市卢湾区职业技术培训学校出时收据凭证，收讫三昌公司300，000元，并备注：“原紫金宫实验酒家(现更名为福悦楼酒家)的注册资金贰拾万元人民币已由我校收回”。三、1998年8月5日，上海市卢湾区职业技术培训学校(甲方)与福悦楼酒家(乙方)签订的《租赁合同》，约定乙方租赁甲方系争房屋；租期18年(自1998年1月1日至2016年1月1日止)，到期如果要续约，双方必提前2个月商定一致同意后另订租赁合同等；年租金为100，000元(该合同未约定押金)。1998年9月18日，上海市卢湾区职业技术培训学校(乙方)与福悦楼酒家(甲方)又签订《补充协议书》：“鉴于甲乙双方友好合作关系，尤其是甲方受让原紫金宫酒家后，为乙方员工安置问题的解决付出较大的精力和经济代价，故双方就98.8.5签定的租赁合同，经协商一致，达成如下补充条款：1．甲方保证妥善解决原紫金宫酒家全部员工的安置或经济补偿。2．甲方应尽力按原租赁合同约定的期限支付租金，如确有困难，乙方同意放宽付租期限，但宽限期最长不得超过18个月。甲方无违约，可续约。3．乙方自愿放弃按物价指数环比增长租金条款。4．甲方如遇市场变化等因素，发生经营困难，乙方同意商定租金减免事宜。5．如乙方违约致租赁合同提前终止，则每提前壹年赔偿甲方捌万元，并在乙方如数结清赔偿金后二周内，甲方离场，如乙方无力赔偿的，乙方自愿以原租赁场地使用权计每年捌万元，提供甲方继续经营使用以折抵赔偿金”。2009年2月20日，上海市卢湾区就业促进中心向福悦楼酒家发出《租赁主体变更通知》：“因卢湾区职业技术培训学校被撤消，原卢湾区职业技术培训学校与你方签订的房屋租赁合同之出租人变更为卢湾区就业促进中心。你方于每个付款期向卢湾区就业促进中心工会支付房屋租赁费。原租赁合同中的其他条款继续有效”。四、1998年4月28日、5月5日、9月25日上海市卢湾区职业技术培训学校与三昌公司签订《备忘录(之一)》、《备忘录(之二)》、《备忘录(之三)》。其中：《备忘录(之二)》，双方就紫金宫实验酒家所涉六名员工的薪酬承担、“两金”支付及劳动合同签订或买断工龄补偿达成协议。福悦楼酒家安置补偿该六名员工所涉费用80，051元。《备忘录(之三)》：“卢湾区马当路XXX号大楼是以我校上海市卢湾区职业技术培训学校的名义建造的，我校将该大楼地下室用于下属单位‘紫金宫酒家’的经营场地，具有永久使用权。上海三昌实业公司应我校之邀参与了‘紫金宫酒家’的改制，并一并受让了‘紫金宫酒家’的经营权及场地经营使用权，改名‘福悦楼酒家’。现就福悦楼酒家对转制后的有关问题的疑问与担忧，作如下说明：一、我校承诺，转制后的‘福悦楼酒家’使用的马当路XXX号地下室的场地经营使用权，与原‘紫金宫酒家’同等享受永久使用权。二、双方签订的租赁合同，仅仅是为了便于我校收取场地使用费而签订的形式合同，经营场地的实际使用不受租赁合同18年期限的限制，租赁合同期满后，同期续约。三、18年期满后，使用费在原基础上适当提高，但最高不超过原定使用费的20％，具体金额届时再商定。四、如果我校单方面收回经营场地的，我校愿意返还‘福悦楼酒家’已付的全部场地使用费和利息损失，并赔偿包括‘福悦楼酒家’支付的转让金、职工安置费及其他额外支出，装修费及设备投入等一切经济损失。”一审审理中，黄浦就业中心对《备忘录(之三)》上的“上海市卢湾区职业技术培训学校”公章真实性提出异议，认为与《备忘录(之一)》、《备忘录(之二)》上的公章不属于同一枚印章，申请鉴定。法院委托司法鉴定科学研究院进行了鉴定，该院于2018年8月13日出具《司法鉴定科学研究院司法鉴定意见书》，鉴定意见为“检材《备忘录(之三)》上需检的‘上海市卢湾区职业技术培训学校’印文与样本1至样本3上的‘上海市卢湾区职业技术培训学校’印文室同一枚印章盖印形成。”。双方均对鉴定结果表示认可。五、2015年11月6日、2016年5月27日黄浦就业中心分别向福悦楼酒家发出《关于房屋租赁合同到期不再续签的告知函》、《关于限期搬离的告知函》，明确表明因为上级主管部门要求机关事业单位所属房屋不得用于出租出借使用，及黄浦就业中心对系争房屋另有使用需求，租期届满不再续租，要求福悦楼酒家到期迁出，归还涉案房屋。两份函件福悦楼酒家均收讫，福悦楼酒家法定代表人沈昌成在函件上分别书写“收到告知函，请求协商”、“告知函收到、对告知函内容有异议，本单位早已将有关协议资料及申请函，交于黄浦区就促中心沟通协商中，与单位并非简单的租赁，有本单位补充合同为证”。一审诉讼中，福悦楼酒家确认自2016年1月起未向黄浦就业中心支付租金或使用费。认可系争房屋市场租金标准为每月30，000元。三昌公司确认权利义务全部由福悦楼酒家承继。福悦楼酒家撤回诉讼请求第四项，即要求黄浦就业中心赔偿装修费及设备费用损失计1，973，336.32元，并保留诉权。一审法院认为，《租赁合同》、《补充协议书》、《备忘录(之一)》、《备忘录(之二)》、《备忘录(之三)》均系双方真实意思表示，均是就涉案房屋租赁事宜达成的互为补充的条款，应认定合法有效，依法对双方均有约束力。《备忘录(之三)》中对租赁期限的延续、租金标准的计算及如出租方单方收回租赁经营场地的后果做了约定。据此可知，双方形式的租赁合同关系，其包含了改制中福悦楼酒家对黄浦就业中心原有人员的消化等事实，故双方对续租事实及未能订立新的租赁合同的后果均有预知。黄浦就业中心以租赁合同到期为由要求将涉案房屋收回及以其系国资全额拔款单位，无法列支补偿或赔偿为由，不愿对违约后果作补偿，显然有悖《补充协议书》和三份备忘录约定的相关条款。现福悦楼酒家同意迁出系争房屋，与法并无不合，可予准许。关于黄浦就业中心主张的房屋使用费，根据《备忘录(之三)》之约定，即使黄浦就业中心收取也应退还福悦楼酒家，故法院不予支持。关于反诉，根据《备忘录(之三)》之约定，黄浦就业中心应退还福悦楼酒家转让费、房租及利息。筹建费、职工安置补偿费等费用中仅安置补偿六名员工所涉费用80，051元，在福悦楼酒家提供的证据中可以证实，其余均依据不足。转让费的利息与安置补偿费用及利息，均应作为《备忘录(之三)》中的一切经济损失的部分给予福悦楼酒家补偿。关于职员工的安置费，应属福悦楼酒家经营中的正常开支，不属《备忘录(之三)》中一切经济损失的范围，法院不予支持。一审审理过程中，福悦楼酒家撤回诉讼请求第四项，即要求黄浦就业中心赔偿装修费及设备费用损失计1，973，336.32元，并保留诉权，法院予以准许。一审法院据此判决：一、上海福悦楼酒家应在判决生效后二个月内搬离(含物品)并交还上海市黄浦区就业促进中心上海市黄浦区马当路XXX号地下室及地面厨房；二、驳回上海市黄浦区就业促进中心要求上海福悦楼酒家支付2016年1月2日至实际返还上海市黄浦区马当路XXX号地下室及地面厨房日止的房屋占用费的诉讼请求；三、上海市黄浦区就业促进中心应在判决生效后二个月内返还上海福悦楼酒家转让费300，000元及以300，000元为本金，自1998年1月6日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止的利息；四、上海市黄浦区就业促进中心应在判决生效后二个月内返还上海福悦楼酒家房租1，800，000元及利息。其中以100，000元为本金，分别自1999年起至2016年每年的1月1日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日；以1，800，000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止；五、上海市黄浦区就业促进中心应在判决生效后二个月内返还上海福悦楼酒家职工安置补偿费80，051元及自2000年9月1日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止的利息；六、驳回上海福悦楼酒家其余诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审中，黄浦就业中心以中共上海市黄浦区纪律检查委员会已就《备忘录(之三)》签订事宜介入调查为由请求中止本案审理，并申请调查令调取相关谈话笔录等材料。本院根据黄浦就业中心的申请开具调查令后，未收到调查结果的相关材料，黄浦就业中心也未向本院说明其是否已持调查令至协助单位要求提供相关材料及相应结果。本院认为，一审法院基于查明的事实及在案证据，对涉案相关协议的法律效力等问题所作分析认定，并无不妥，本院予以认同，不再重复。现黄浦就业中心提起上诉，仍坚持其一审中的相应主张，但并未提交新的证据，故本院对黄浦就业中心的上诉主张，均不予采信。本案中，黄浦就业中心始终对《备忘录(之三)》的真实性持有异议，但客观上经鉴定已经确认公章的真实性，故一审法院据此对该份文件予以认定，并无不妥。而直至本案二审程序中，黄浦就业中心仍未能就其主张的《备忘录(之三)》内容并非其真实意思表示提交证据予以证明，故本院对其上述主张，难以采信。综上所述，鉴于黄浦就业中心目前明确表示要求收回系争房屋不在继续出租给福悦楼酒家，一审法院基于其在《备忘录(之三)》作出的承诺内容，所作相应判决并无不当，可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币249，490.85元，由上诉人上海市黄浦区就业促进中心负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 江审 判 员  姚 跃审 判 员  成 皿二〇二一年七月十九日法官助理  朱丹丹书 记 员  王一飞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……