安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖06民终793号 上诉人（原审被告）：安徽省德城投资发展有限公司，住所地安徽省淮北市南黎路149号水岸碧桂园3#一层。 法定代表人：吴锐，该公司董事长。 委托诉讼代理人：任清华，安徽镜远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王中兴，安徽镜远律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：闫雪梅，女，1976年4月20日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被上诉人（原审原告）：胡国友，男，1977年8月6日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：刘文文，安徽亚星律师事务所律师。 上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：朱旭，安徽亚星律师事务所实习律师。 上诉人安徽省德城投资发展有限公司（以下简称德城公司）因与被上诉人闫雪梅、胡国友商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院(2021)皖0603民初1854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人德城公司的委托诉讼代理人王中兴、被上诉人闫雪梅、胡国友的委托诉讼代理人刘文文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 德城公司上诉请求：1.撤销原审判决，并依法改判驳回闫雪梅、胡国友的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由闫雪梅、胡国友承担。事实和理由：1.根据诉讼时效的相关规定,诉讼时效自权利人向义务人提出履行请求时中断,诉讼时效期间重新计算。本案中,闫雪梅、胡国友所举证的证据均无法证明其曾向德城公司提出履行请求,其仅提供一份匿名的网页留言,闫雪梅、胡国友无法证明该留言是其本人留言,亦无法证明其曾授权留言人为其向德城公司主张履行请求。在闫雪梅、胡国友无法证明其(或委托他人)曾向德城公司提出履行请求,要求德城公司支付逾期办证违约金的情况下,本案诉讼时效不能认定中断。因此，闫雪梅、胡国友主张逾期办证违约金的诉请已经超过诉讼时效,一审判决认定错误,应当予以撤销。2.德城公司未能及时办理产权登记手续不是德城公司本身原因导致，而是因为相关政策等客观原因，属于不可抗力。德城公司现已经办理了“德城新天地”项目总产权证，且在积极协调业主，为业主办理分户产权。一审判决德城公司全额支付违约金有失公平；3.闫雪梅、胡国友作为房屋买受人是缴纳契税的主体，应当依法缴纳契税。契税征收机关为房屋所在地的财政机关或地方税务机关，德城公司作为开发商代收契税，系基于双方《商品房买卖合同》约定，闫雪梅、胡国友系自愿委托德城公司代收代缴，双方应是一种委托关系，且德城公司未收取闫雪梅、胡国友任何费用，系无偿委托。根据委托合同的相关法律规定，无偿的委托合同，因委托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。本案中德城公司并无故意或重大过失，也并未给闫雪梅、胡国友造成任何损失。在闫雪梅、胡国友无法证明德城公司具有故意或重大过失，且因此给其造成损失的情况下，一审判决德城公司支付闫雪梅、胡国友契税、维修基金利息于法无据，应当予以撤销。 闫雪梅、胡国友辩称：德城公司的上诉理由均不能成立，应依法予以驳回。1.从闫雪梅、胡国友一审提交的证据网页留言板可以看出，其在法定期间内向德城公司主张过权利，该留言系委托留言，是代表的众多业主的请求，法律效果是各个业主而不是某一个人，故闫雪梅、胡国友的请求并不超出诉讼时效；2.双方签订的《商品房买卖合同》是真实意思表示，不违反规定，是合法有效的，双方均应按照合同履行，闫雪梅、胡国友依照合同约定交付了购房款及其他费用，但德城公司并未按照合同要求，将办理房产证的材料在房屋交付730日内报房屋产权登记机关备案，其违反合同义务，应当承担合同约定的违约责任，一审判决违约金数额符合合同约定和法律规定；3、虽然《商品房买卖合同》约定了德城公司代收契税、维修基金，但德城公司并非最终的有权收取机关，其在收到费用后，并没有交付相关部门，存在占用资金行为，也没有按照合同约定为闫雪梅、胡国友办理产权登记，亦没有返还上述费用，故应当支付上述费用占用期间的利息损失。 闫雪梅、胡国友向一审法院起诉请求：1、依法判令德城公司支付逾期办理房屋产权证的违约金3739.75元；2、依法判令德城公司支付契税、维修基金的占用期间的利息损失1791.08元（以11219.75元为基数，自2017年1月2日计算至2020年6月2日止，2019年8月20日之前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至2020年6月2日的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算）；3、本案的全部诉讼费由德城公司承担。 一审法院认定事实：2013年8月19日，闫雪梅、胡国友与德城公司签订《商品房买卖合同》，约定德城公司将新天地广场5幢2802号房出售给闫雪梅、胡国友，房屋总价373975元，采用按揭贷款方式付款，于2013年8月19日前支付房价款的30%即113975元，剩余房款26万元于2013年8月27日前申请办理商业贷款。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第13条第（5）项规定“住房贷款的客户及一次性付款的客户在出卖人书面通知的交房日期前一次性向出卖人交纳办理房产证手续所需的契税、维修基金、交易费、工本费等……”合同签订后，闫雪梅、胡国友支付了购房款373975元。2015年1月1日，德城公司将涉案房屋交付闫雪梅、胡国友，闫雪梅、胡国友向德城公司缴纳了契税、维修基金共计11219.75元。因德城公司未按合同约定期限协助闫雪梅、胡国友办理案涉房屋权属登记，涉案5幢楼的总产权证于2020年4月30日才办好,闫雪梅、胡国友于2020年6月2日才取得上述房屋产权证书，遂诉至一审法院。 德城公司于2020年3月13日将涉案5幢楼的维修基金款项汇至淮北市相山区物业管理局物业专项维修资金专户。 一审法院另查，因涉案小区交房三年多，未能办理房产权证，该小区业主多次维权上访无果，于2018年1月14日在人民网“领导留言板”上进行留言，反映上述问题。淮北市人民政府责成市房管局认真调查，于2018年1月31日作出答复：市房管局已约谈开发企业要求其履行协议，如开发企业未按协议约定赔偿违约金，建议走法律途径解决问题。 一审法院认为，闫雪梅、胡国友与德城公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行各自的义务。闫雪梅、胡国友交付了购房款及契税、维修基金、办证费等费用，但德城公司未按合同约定在房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，致案涉房屋于2020年6月2日才办理好产权登记，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。对闫雪梅、胡国友要求德城公司支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求，予以支持。根据双方签订的合同约定，德城公司应按已付房价款的1%支付违约金3739.75元（373975元×1%）。德城公司辩称未能及时办理产权登记手续系非主观原因造成，而是由于相关政府政策原因各方面导致，属于不可抗力的因素。因德城公司并未提供证据证明其已在约定期限内履行了提交办证资料的义务，也未提供证据证明未能办证的原因属不可抗力或不能归责于其的其他原因，故违约责任应由其自行承担。故对德城公司的该项辩称，不予采信。德城公司辩称闫雪梅、胡国友请求上述违约金已过诉讼时效，从闫雪梅、胡国友提交的人民网“领导留言板”留言记录等证据可以看出，其在法律规定的诉讼时效期间向德城公司主张过权利，诉讼时效应重新计算，故闫雪梅、胡国友主张德城公司支付上述违约金的请求未过诉讼时效，对德城公司该项辩称，不予采信。 关于闫雪梅、胡国友请求德城公司支付契税、维修基金占用期间利息的问题。闫雪梅、胡国友已于收房时向德城公司支付了契税、维修基金合计11219.75元，德城公司虽基于合同约定有权进行代收代缴，但其并非最终有权收取该费用的机构，其应当及时将代收的费用交至相关部门办理产权登记手续。因德城公司收取上述费用后，并未按照约定及时将代收闫雪梅、胡国友的契税、维修基金交到相关部门，于2020年3月13日才将案涉5号楼的维修基金交付至淮北市相山区物业管理局物业专项维修资金专户，故存在占用资金的行为，闫雪梅、胡国友请求支付上述费用产生的利息损失，理由充分，予以支持。因合同约定房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，即德城公司应在2017年1月2日前将上述费用交至相关部门办理产权登记。因德城公司未能提交证据证明何时将上述费用交至相关部门，故其应自2017年1月2日起支付利息损失至办理案涉房屋的产权证之日止（其中维修基金的利息损失计算至涉案5幢楼维修基金缴纳前一日即2020年3月12日）。判决：一、安徽省德城投资发展有限公司于判决生效后十日内支付闫雪梅、胡国友违约金3739.75元，并支付利息损失（以11219.75元为基数，自2017年1月2日起计算至2020年3月12日止，2019年8月20日之前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的计算；以3739.75元为基数自2020年3月12日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至2020年6月2日止）；二、驳回闫雪梅、胡国友的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序，减半收取25元，由安徽省德城投资发展有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点是：1.德城公司应否支付闫雪梅、胡国友逾期办证违约金；2.闫雪梅、胡国友主张的逾期办证违约金是否超过诉讼时效；3.德城公司应否支付契税、维修基金占用期间的利息损失。 关于争议焦点1。涉案《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方都应全面遵守履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该合同约定,出卖人应当在商品房交付使用后730日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中,德城公司并未在期限内完成产权证办理手续,已构成违约，应承担相应的违约责任。故一审判决根据双方的合同约定，认定德城公司按照已付房价款的1%支付逾期办证的违约金并无不当。德城公司上诉称未能及时办理产权登记手续系因相关政策等客观原因，其不应全额支付违约金，但其并未提供充分证据证明其已在约定期限内履行了提交办证资料的义务，也未提供证据证明未能办证的原因属不可抗力或不能归责于其的其他原因，故违约责任应由其自行承担。其该项上诉理由并非法定或约定的免责事由，本院不予支持。 关于争议焦点2。依照法律规定，普通诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受侵害之日起计算为三年，诉讼时效因权利人向义务人提出履行请求而中断。本案中，因涉案小区交房三年多，未能办理房产权证，该小区业主多次维权上访无果，于2018年1月14日在人民网“领导留言板”上进行留言，反映上述问题。淮北市人民政府责成市房管局认真调查并于2018年1月31日作出答复。上述事实能够证明2018年1月14日前闫雪梅、胡国友等业主要求德城公司履行办理涉案房产权证义务，德城公司所称闫雪梅、胡国友主张逾期办证违约金的诉请已经超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点3。闫雪梅、胡国友已于收房时向德城公司支付了契税、维修基金及办证费等费用，德城公司虽基于合同约定有权进行代收代缴，但其并非最终有权收取该费用的机构，其应当及时将代收的费用交至相关部门办理产权登记手续。因德城公司并未将代收闫雪梅、胡国友的契税、维修基金及办证费等费用交到相关部门，故一审判决其返还相关费用并无不当。德城公司上诉称其不应支付利息，但经本院审查核实，德城公司代收契税、维修基金及办证费后，未将该费用交至相关部门，德城公司长期占用该资金未予代缴，应当向闫雪梅、胡国友支付利息损失。故德城公司的该项上诉理由依法不能成立，本院不予支持。 综上所述，德城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人安徽省德城投资发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王冬宁 审 判 员 化启武 审 判 员 王 晖 二〇二一年七月二十三日 法官助理 周文锦 书 记 员 朱晓雨 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。