广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8140号上诉人（原审被告、反诉原告）：潘艳洪，男，1964年5月7日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：丁子塔，广东格士律师事务所律师。委托诉讼代理人：周雨，广东格士律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：彭雄富，男，1982年11月8日出生，汉族，住广东省兴宁市。委托诉讼代理人：陈雪，广东舜华律师事务所律师。原审被告：潘朝江，男，1959年12月9日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：关天强，广东高义律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢慧铮，广东高义律师事务所律师。上诉人潘艳洪因与被上诉人彭雄富、原审被告潘朝江房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初18211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘艳洪上诉请求：撤销一审判决，支持潘艳洪一审反诉请求，并由彭雄富承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院错误认定《厂房退保证金协议书》是各方真实意思表示。一、《厂房退保证金协议书》没有得到潘艳洪授权或签名确认，对潘艳洪不发生法律效力。1.涉案租赁厂房由潘艳洪、潘朝江共有，潘艳洪夫妻与潘朝江夫妻曾于2019年6月9日签订《补充协议书》，证明双方各占涉案厂房的50%经营管理及表决权。彭雄富对此明知，因为租赁协议是其与潘艳洪、潘朝江共同协商后签订的。2.虽然《厂房退保证金协议书》中出租方写明是潘艳洪、潘朝江，但落款处只有潘朝江一人签名，该协议是潘朝江私自签订，未经潘艳洪事先授权或事后追认，对潘艳洪不发生法律效力，不利后果应由潘朝江承担。3.潘艳洪在微信聊天记录中明确表态按原双方租赁合同处理，并未同意潘朝江与彭雄富签订《厂房退保证金协议书》。虽然工业区是由潘朝江及其妻子黄秀芬在管理，但潘艳洪并未授权他们可以代表潘艳洪处分物业财产权益。二、彭雄富明知开设印刷机等化工业务需要依法依规到环保部门办理相关手续，但未办理，心存侥幸偷偷干，被环保部门处罚后擅自退租，其行为构成单方违约。根据《厂房租赁协议》第八条第4款约定，彭雄富应向出租人潘艳洪承担违约赔偿责任。彭雄富在明知自己违约的情况下，与潘朝江恶意串通签订《厂房退保证金协议书》，损害潘艳洪的合法权益。综上，彭雄富、潘朝江恶意串通损害潘艳洪的利益，违反诚信原则及契约精神。一审法院在认定事实清楚，适用法律错误的情况下作出错误判决，请求二审法院依法纠正。被上诉人彭雄富二审答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。事实上，彭雄富于2020年5月5日通过微信要求潘艳洪本人到场，但潘艳洪当天明确表示其不管了，让彭雄富找管理人处理，故彭雄富与潘朝江签订的《厂房退保证金协议书》是有效的，应依约履行。原审被告潘朝江二审述称：涉案保证金是潘朝江收取的，但在分红时已经分给潘艳洪一半。潘朝江同意向彭雄富退还自己收取的一半保证金。至于潘艳洪收取的一半，由法院判决，潘朝江无需对潘艳洪承担任何责任。潘朝江已在微信中告知彭雄富按原合同处理，彭雄富理应知道《厂房退保证金协议书》是需要潘艳洪、潘朝江共同确认才能生效的。彭雄富于2020年6月4日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、潘朝江、潘艳洪退还厂房租赁保证金33600元；二、潘朝江、潘艳洪承担本案的全部诉讼费用。潘朝江、潘艳洪一审均答辩称不同意彭雄富的诉讼请求。潘艳洪一审反诉请求判令：一、彭雄富支付2020年5月、6月租金的1/2即18021.5元；二、彭雄富支付违约金的1/2即25200元；三、本案诉讼费用由彭雄富负担。一审法院经审理查明：2019年9月9日，潘朝江、潘艳洪（出租方/甲方）与彭雄富（承租方/乙方）签订《厂房租赁协议》，约定租赁物坐落于广州市天河区珠村第五经济社（土名：黄家窿）大粒沙路39号地块，其中砖混墙体、钢结构屋顶简易厂房B栋B6号（下简称案涉物业），本协议项下场地租赁范围总面积为600平方米；本协议期为2年，即自2019年9月9日起至2021年9月8日止，免租日期为自签订日期起至2019年9月30日止，首月从2019年10月1日开始计算收取租金；乙方协议期内不得从事违法及化工、油漆、危险品、爆炸品等行业，一经甲方及政府有关部门发现，即属违约，本租赁协议终止，因乙方的违约行为，甲方不再续租给乙方，甲乙双方所签的协议失效终止使用，属乙方的物品必须一周内全部搬离园区场地，乙方若不搬离物品甲方视为弃置物品有权清理，所产生费用由乙方支付，所产生的一切后果由乙方承担，乙方的损失自负，同时不向甲方主张他项及经济诉求，甲方追诉乙方的违约责任不免除；在上述租赁期内，如因场地被政府征用或因城市规划建设而造成本协议提前终止的，则按终止期的实际月租金支付，不足15天或超过15天都按半个月，双方不属违约；本协议书签订后的3日内乙方按月租金的2按1租向甲方一次性交纳33600元作为履约保证金，履约保证金不计利息；按照先交纳租金后使用的原则，乙方交纳租金时间为每月的5日前一次性足额交纳；在履约过程中，如乙方提出解除本协议，除履约保证金不予退还外，乙方还需另向甲方支付违约金【租赁期在一年以内（含）的，按当年期三个月租金计算】等。2019年9月9日，潘朝江开具《收款收据》，确认收到彭雄富租用案涉物业履约保证金33600元。2020年5月6日，潘朝江（出租方/甲方）与彭雄富（承租方/乙方）签订《厂房退保证金协议书》，内容为2020年4月21日珠吉街环保中队人员检查乙方所承租案涉物业有印刷机不能在此区域生产，限2020年6月1日前搬迁；乙方自收到珠吉街环保中队通知后于2020年5月1日搬迁完毕厂房已经由甲方验收；经甲、乙双方友好协商甲方同意于2020年5月6日退还乙方承租案涉物业保证金33600元。一审诉讼过程中，彭雄富主张虽然《厂房租赁协议》是由潘朝江、潘艳洪共同作为出租人签订的，但其一直以来都是和潘朝江进行沟通，每月租金也是支付给潘朝江，案涉物业所在的整片物业都是由潘朝江进行管理，其不清楚潘朝江与潘艳洪之间的关系及收益分配情况。对此，潘朝江、潘艳洪主张两人是合作关系，案涉物业由两人共同出资、经营，收益各占50%，并确认案涉物业的租赁保证金及每月租金是由彭雄富直接支付给潘朝江的。另，潘朝江确认彭雄富支付的租赁保证金33600元没有退还给彭雄富；潘艳洪主张租赁保证金是支付给潘朝江的，其从来没有收到该保证金，所以不存在需要向彭雄富退还该保证金的问题。彭雄富主张环保部门要求其限期搬迁是政府行为，属于不可抗力，其与潘朝江达成解除合同的协议；彭雄富于2020年5月1日腾空案涉物业，并与潘朝江、潘艳洪约定2020年5月5日到现场验收、交接，潘艳洪在2020年5月5日通过微信告知案涉物业的搬迁、合同的解除、保证金的退还等事宜交由场地管理方即潘朝江、黄秀芬处理；彭雄富于2020年5月5日将钥匙交给了潘朝江、黄秀芬，潘朝江、黄秀芬接收案涉物业，潘艳洪未到场；2020年5月6日，彭雄富与潘朝江签订《厂房退保证金协议书》，由于案涉物业一直是由潘朝江管理，其也是直接向潘朝江支付租金等款项，所以其认为与潘朝江签订了《厂房退保证金协议书》就代表潘朝江、潘艳洪同意该协议。为予证明，彭雄富提交了《珠吉街环保中队现场监管检查记录》《厂房退保证金协议书》及彭雄富与潘艳洪、黄秀芬、环保局工作人员董树泰的微信聊天记录，退房现场光盘作为证据。潘朝江对《珠吉街环保中队现场监管检查记录》的真实性予以确认，但认为《厂房租赁协议》无法继续履行并非政府的行为，并非是不可抗力；对《厂房退保证金协议书》的真实性予以确认，但认为案涉物业是其与潘艳洪共同出租给彭雄富，潘艳洪并没有同意将保证金退还，所以双方没有达成合意；对彭雄富与潘艳洪、环保局工作人员董树泰的微信聊天记录的真实性无法核实，由法院依法认定；对彭雄富与黄秀芬的微信聊天记录的真实性予以确认，认为该证据也证明双方实际上没有就退还保证金达成一致；对退房现场光盘的真实性予以确认。另，潘朝江确认其在2020年5月5日到了案涉物业，但其已明确向彭雄富表示需要其与潘艳洪共同同意才行，因此，其当天并没有对案涉物业进行验收及交接，彭雄富也没有将案涉物业的钥匙交给潘朝江，其也没有收回案涉物业，案涉物业一直空置。潘艳洪表示对《珠吉街环保中队现场监管检查记录》的真实性无法确认，其从来没有看过该检查记录，彭雄富也没有向其出示过；对《厂房退保证金协议书》的真实性不予确认，认为该协议书不是其签署的；对其与彭雄富的微信聊天记录的真实性予以确认，其意思是让彭雄富按《厂房租赁协议》履行；对彭雄富与黄秀芬的微信聊天记录的真实性不予确认，该聊天记录没有显示双方就合同解除问题达成一致协议；对彭雄富与环保局工作人员董树泰的微信聊天记录的真实性无法确认，由法院依法认定；对退房现场光盘的真实性无法确认，其无法确认彭雄富已于2020年5月5日清空退出厂房。潘朝江、潘艳洪主张彭雄富明知印刷机属于化工类物品，但没有办理相关手续，导致环保部门限期搬迁，彭雄富应承担违约责任；彭雄富没有与潘朝江、潘艳洪办理案涉物业的交接手续，2020年5月5日潘艳洪没有到案涉物业，潘朝江也没有接收案涉物业，案涉物业至今一直空置；因此，潘艳洪要求彭雄富支付2020年5月、6月的租金及违约金。彭雄富主张其经营的企业是经过工商、税务等部门依法登记成立的合法企业，环保部门现场检查之后只是要求其限期搬迁，并不是停业整顿，搬迁的原因是因为有印刷机，不符合当地街道的环境标准，而不是不符合国家标准，所以环保部门要求其限期搬迁的行为属于政府不可抗力行为，其解除合同是合法的，不存在违约的情况。一审法院认为：彭雄富与潘朝江、潘艳洪签订了《厂房租赁协议》，约定潘朝江、潘艳洪将案涉物业出租给彭雄富使用。但其后，彭雄富与潘朝江签订了《厂房退保证金协议书》，约定彭雄富自收到珠吉街环保中队通知后于2020年5月1日搬迁完毕厂房已经由潘朝江验收；经潘朝江、彭雄富双方友好协商潘朝江同意于2020年5月6号退还彭雄富承租案涉物业保证金33600元。上述《厂房退保证金协议书》是各方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方应切实履行。但潘朝江、潘艳洪至今未向彭雄富返还租赁保证金33600元，该行为已违反了《厂房退保证金协议书》的约定，因此，现彭雄富要求潘朝江、潘艳洪退还上述租赁保证金的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。虽然《厂房退保证金协议书》中出租方只有潘朝江签名确认，但《厂房租赁协议》是由潘朝江、潘艳洪共同作为出租方签订的，而且根据彭雄富提交的微信聊天记录显示，潘艳洪同意场地交接等合同事宜由潘朝江处理，结合各方当事人均确认的案涉物业的租赁保证金及每月租金是由彭雄富直接支付给潘朝江等事实，彭雄富有理由相信潘朝江签订《厂房退保证金协议书》是代表潘朝江与潘艳洪的行为。因此，潘朝江、潘艳洪的抗辩缺乏依据，一审法院不予采纳。《厂房退保证金协议书》已明确彭雄富于2020年5月1日搬迁完毕厂房已经由潘朝江验收，现潘艳洪要求彭雄富支付2020年5月、6月租金及违约金的反诉请求均缺乏依据，有违诚信原则，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2021年2月25日作出如下判决：一、自一审判决发生法律效力之日起十日内，潘朝江、潘艳洪向彭雄富退还租赁保证金33600元；二、驳回潘艳洪的全部反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费640元，由潘朝江、潘艳洪负担；反诉受理费441元，由潘艳洪负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。经本院询问，一、各方当事人均确认彭雄富在退场前没有欠租等违约行为。二、潘艳洪称其曾于2020年4月口头要求彭雄富向其直接交租，并在工业区门口张贴了公告，但没有对张贴的公告拍照留底，亦未向彭雄富发出书面通知。对此，彭雄富表示：1.其未收到潘艳洪的任何书面或口头通知，也没有看到潘艳洪在工业园区有张贴公告；2.其知道潘艳洪、潘朝江存在矛盾，但涉案租赁合同约定的就是将租金交付给潘朝江妻子黄秀芬，而黄秀芬也强调按合同履行，且潘艳洪没有要求彭雄富向潘艳洪转账支付租金。潘朝江则表示：1.潘艳洪有告知彭雄富向其直接付租，但记不清具体告知方式了；2.潘艳洪曾向潘朝江发过函，但潘朝江不同意，要求按照合同约定的由潘朝江收租的方式履行，后面租金也是由潘朝江实际收取。二审中，各方当事人均表示没有新证据提交。潘艳洪向本院提交如下材料供本院参考：1.潘艳洪与潘朝江在2020年5月5日至8日期间的微信聊天记录截图打印件2页，其中显示潘艳洪于2020年5月6日微信告知潘朝江，其不同意退还彭雄富保证金，要求按合同条款执行处理等。；2.落款日期为2019年6月9日、签有“潘艳洪、潘朝江、石佩坤、黄秀芬”名字、主要内容为潘艳洪夫妻与潘朝江夫妻共同经营各占50%的《补充协议书》复印件一份。二审另查明，彭雄富在一审中提交了微信聊天记录截图打印件若干，其中：一、彭雄富与潘艳洪的微信聊天记录有如下内容：于2020年5月5日中午12时53分、12时57分向潘艳洪发微信称：“你好！潘总：B6厂房我们已经搬完了，下午两点半过来验收一下。没有问题的话退回押金给我。”、“也约了另外那个潘总，两点半过来。”潘艳洪回复称：“你找现管理人潘老板按双方合同签定规定处理啦。”彭雄富称：“天河区环保部门人员来现场时，潘总也在现场，也承诺过退回两个月押金的，如果你们不退押金，我们只好去司法部门让他们来解决处理这个事情了。”潘艳洪于当天13时07分回复：“彭总，谁答应你找他处理啦，谢谢你。”彭雄富说：“约了下午两点半现场面谈，解决不了就交司法部门来处理吧。”潘艳洪于13时17分回复：“因为现时工业区管理权还在潘朝江、黄秀芬处理，你找管理人处理解决啦。”彭雄富于13时21分称：“好的，潘朝江老板说你也是股东所以让我也通知你来现场。具体的下午面谈看什么情况，我们也不想搬走，搬厂也用了一大笔费用。大家合作也有半年也好聚好散，以后也还是有合作机会的是吧。也没有必要弄的这么僵是吧。”潘艳洪于13时25分回复：“上月至今我还没有收到一分钱的股份分红，所以望谅解，你找他们，他们怎么办我不管了。”彭雄富于14时06分、14时13分分别向潘艳洪发送了视频、水电表读数照片，并于14时25分发微信称：“潘总：B6仓库搬完了，也搞好卫生。拍了视频给你，水电表也拍照给你了。以便结算4月份水电费。”二、彭雄富与黄秀芬的微信聊天记录有如下内容：黄秀芬于2020年4月17日下午14时36分发微信称：“你好！我是房东潘朝江，由于现在与合作伙伴出现管理上的意见分歧，他叫你们下个月开始将租金金转到他私人账户，属于不正当行为，一切请以我们签订的出租合同为准！转让其他账户我们均不承认！”当天晚上至次日上午，彭雄富分多次向其微信转账付款。2020年5月5日中午12时56分，彭雄富发微信称：“老板娘：我刚才给电话潘总，他不接我电话。我发了信息给他约下午两点半来现场验收。你们如果不退押金，我就直接找司法部门解决这事情了。”对方于12时59分回复：“我下午过来。”彭雄富于13时04分发微信称：“潘总回信息说不来，说找你们现场管理人就行。下午见面谈，如果解决不了就让司法部门来解决吧。我们也不想弄那么麻烦找这个那个的。”经本院主持调解，各方当事人未能达成调解一致意见。本院认为：本案纠纷所涉事实发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案适用当时的法律规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。一审法院判令潘朝江应承担向彭雄富退还租赁保证金的责任，潘朝江对此未提出上诉，本院予以确认。针对潘艳洪的上诉，二审需处理的问题是：潘艳洪以其未在涉案《厂房退保证金协议书》中签名，该协议系彭雄富、潘朝江恶意串通签订，且彭雄富因自己违法行为被处罚而擅自退租构成违约等为由，提出不同意向彭雄富退还押金，并要求彭雄富向其支付违约金的一半即25200元，以及2020年5月、6月租金的一半即18021.54元的上诉请求能否成立。对此，分析如下：从一审举证及当事人陈述看，承租人彭雄富已于2020年5月6日与出租人之一潘朝江签订了《厂房退保证金协议书》，其中确认了场地交接事实，且彭雄富已于此前一天（即2020年5月5日）通过微信分别约潘艳洪、潘朝江到场验收，并于当天向未到场的潘艳洪发送了有关场地视频、水电表读数照片等材料，在潘艳洪、潘朝江没有举证推翻，亦无举证证明涉案场地仍由彭雄富继续占用的情况下，应认定本案各方当事人之间有关涉案场地的租赁合同关系已经因彭雄富的搬离而实际解除。在此情况下所形成的《厂房退保证金协议书》应属于涉案房屋租赁合同解除的后果清理协议，签约双方均应依约履行。虽然潘艳洪没有在涉案《厂房退保证金协议书》中签名，但一方面，该《厂房退保证金协议书》系潘朝江、彭雄富经协商一致后达成，审查其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。另一方面，潘艳洪并无充分举证证明该协议的签订存在潘朝江、彭雄富恶意串通、损害潘艳洪的利益的情形，且根据彭雄富一审提交的与潘艳洪的微信聊天记录显示，对于彭雄富拟约潘艳洪到现场参与涉案场地的交接验收的要求，潘艳洪在微信中先后回复称：“你找现管理人潘老板按双方合同签定规定处理啦。”、“因为现时工业区管理权还在潘朝江、黄秀芬处理，你找管理人处理解决啦。”、“上月至今我还没有收到一分钱的股份分红，所以望谅解，你找他们，他们怎么办我不管了。”由此可见，潘艳洪明确表示其不管此事，亦拒绝到场与彭雄富协商，并要求彭雄富找管理人潘朝江、黄秀芬处理。一审据此认定潘艳洪同意场地交接等合同事宜由潘朝江处理，并结合双方确认的案涉物业的租赁保证金及每月租金均由彭雄富支付给潘朝江等事实，认定彭雄富有理由相信潘朝江签订《厂房退保证金协议书》是代表潘朝江与潘艳洪的行为，符合事实与《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条有关“表见代理”的规定。在此情况下，潘艳洪理应按《厂房退保证金协议书》中的约定与潘朝江共同承担退还租赁保证金的义务，且不得再要求收取该协议书中确认的彭雄富退场后的租金等。至于潘艳洪与潘朝江之间是否存在争议，属于他们双方之间的内部关系，与本案房屋租赁合同纠纷分属不同法律关系，本院不作认定及调处，潘艳洪对此仍有异议的，应另循合法途径解决。基于上述分析，鉴于潘艳洪亦未在二审中提交新证据佐证其上诉主张或推翻一审认定，故潘艳洪认为其无需退还彭雄富保证金，并要求彭雄富承担一半违约金、支付2020年5月至6月租金的一半的上诉请求，显然与《厂房退保证金协议书》中的约定不相符，缺乏充分理据，本院不予支持。综上所述，潘艳洪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1721元，由上诉人潘艳洪负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 戴俊英二〇二一年七月六日书记员 李逸丹