四川省大英县人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)川0923执异19号 案外人：陈北平，男，1968年4月24日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 案外人：金勇,男，1980年3月16日出生，汉族，住四川省苍溪县。 申请执行人：中国工商银行股份有限公司大英支行，住所地四川省大英县蓬莱镇交通上街40号。统一社会信用代码915109237089929657。 法定代表人：胡勤，该支行行长。 被执行人：周成，男，1982年12月11日出生，汉族，住四川省大英县。 被执行人：但冬梅，女，1983年9月19日出生，汉族，住四川省大英县。 本院在执行(2021)川0923执恢85号中国工商银行股份有限公司大英支行（以下简称工行大英支行）与周成、但冬梅借款合同纠纷一案中，案外人陈北平、金勇对本院不予带租拍卖被执行人名下的房产不服，提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人陈北平称，1.请求确认对被执行人的房产享有租赁权和优先购买权；2.请求在租赁期内继续占有、使用拍卖房屋。事实与理由：陈北平于2014年7月26日与周成、但冬梅签订房屋租赁合同（在签订租赁合同时房屋无抵押），周成、但冬梅将案涉房屋租给陈北平，租期20年，租金共计1044225元，陈北平于2014年10月11日将20年租金全部给付周成、但冬梅，周成、但冬梅也将案涉房屋交给陈北平持续使用，该租赁合同于2014年8月6日经大英县蓬莱法律服务所见证。陈北平与周成、但冬梅签订房屋租赁合同，早于工行大英支行与周成、但冬梅签订的《个人购房借款/担保合同》，也即是租赁权的形成早于抵押权，根据相关法律规定，订立抵押合同前，抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面租赁合同，并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 异议人金勇称，请求确认租赁继续有效，保持正常经营；确认享有优先购买权。事实与理由：金勇于2020年10月15日与案涉门面原承租人陈北平在告知房主周成后，签订了5年租赁合同，并将当年的房租一次性付给陈北平。 周成称，买了房子就租给了陈北平，租的时候，按揭款在办理中，是开发商代办的。陈北平转租给金勇，告知了周成，周成同意转租。 工行大英支行称，周成、但冬梅与陈北平的租赁不真实，抵押时没有告知房屋已经出租，抵押贷款的时候还是期房。 本院查明，周成、但冬梅于2014年5月24日与四川卓筒实业有限公司签订商品房买卖合同，购买“帝景名城”6号楼第一层13号、14号房屋，约定2016年12月31日交房。2014年6月11日进行了所有权预告登记，2016年4月27日进行了产权登记。周成于2014年12月23日支付了专项维修基金、社区发展基金、按揭代办费、办证费等费用。 2014年7月26日，周成、但冬梅与陈北平签订房屋租赁合同，合同约定，周成、但冬梅将“帝景名城”6号的商业房2间出租给陈北平，租期从2014年7月26日至2023年7月25日，20年租金1044225元，陈北平应于2014年8月3日前以现金方式将租金一次性交付周成、但冬梅，先付后用，陈北平可以转租房屋。2014年7月21日，陈北平之妻舒东利向案外人胡祥云转款280000元；9月11日，案外人周洪艾向胡祥云转款2次共300000元；10月10日，陈北平向案外人李春兰转款430000元；10月11日，胡祥云代理李春兰向周成转款430000元。上述转款均没有款项用途的附言。2014年10月10日，周成、但冬梅出具收条，载明分别于2014年7月21日、9月11日、10月10日收到租金300000元、340000元、400000元，全部租金已付清。周洪艾于2021年4月29日出具书面说明，表明2014年9月11日向胡祥云的转款系借与陈北平；胡祥云于2021年4月29日出具书面说明，表明其于2014年4月至12月在大英鼎诚投资有限公司上班，期间代周成收舒东利转款280000元、周洪艾转款300000元，代理李春兰向周成转款430000元，上述款项系房屋租金。 2020年10月15日，陈北平与金勇签订出租协议，将案涉房屋转租金勇。租期5年，租金一年一付。 2014年9月29日，周成、但冬梅将该2间房屋向工行大英支行抵押贷款1030000元，并于当日进行了抵押预告登记，于2016年12月14日进行了抵押登记。后周成、但冬梅未能按期还款，诉讼中，双方达成调解协议：周成、但冬梅在2019年2月18日前支付贷款本金及利息，工行大英支行对案涉房屋享有优先受偿权。周成、但冬梅没有按照调解协议履行，工行大英支行向本院申请执行，执行中，本院裁定拍卖案涉房屋。 另查明，2014年1月至12月期间，周成利用其成立的大英鼎诚投资有限公司进行非法吸收公众存款犯罪活动，被人民法院判处有期徒刑，并处罚金。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”按照该规定，本案的焦点问题是抵押权设立在前还是房屋出租在前。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条对租赁合同的定义是：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”按此定义，房屋的出租，或者说租赁关系的成立，是否交付租赁物是关键。此解，有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条为据，该条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”该规定关于不动产租赁关系成立的判断标准是“签订合法有效的书面租赁合同并占有使用不动产”。《中华人民共和国民法典》第四百零五条“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”，亦强调“转移占有”。本案租赁合同签订于抵押登记之前，但租赁合同约定，租金“由乙方于2014年08月03日前以现金方式一次性交纳给甲方，先付后用。”现有证据显示，不管异议人或者案外人向周成或者案外人胡祥云的转款是不是租金，最后一次转款的时间为2014年10月11日，该次转款金额超过全部金额的40%，故可以认为付清全部租金的时间晚于抵押权设立的2014年9月29日，按照租赁合同“（租金）一次性交纳”“先付后用”的约定，可以推定租赁物交付时间最早为2014年10月11日。而事实上，周成、但冬梅系为购买案涉房屋而按揭贷款，购买的是期房，现有证据不能证实周成、但冬梅在2014年10月11日之前已经从开发商手中接房，更不用说将出租屋交付承租人。现有证据显示，周成于2014年12月23日支付了专项维修基金、社区发展基金、按揭代办费、办证费等费用，按照本地当时的惯例，上述相关费用一般是业主在接房时交付开发商，或者委托开发商交纳。异议人提交的证据不能证实周成、但冬梅在抵押权设立的2014年9月29日之前已经从开发商处接收案涉房屋并交付陈北平占有、使用。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”该条规定的举证责任亦应当适用于执行异议审查，陈北平、金勇应当举证证明租赁物的实际交付时间。退一步讲，即使租赁物的实际交付时间早于合同约定的付清全部租金的时间，也应当按照合同约定，确认付清全部租金的时间为法律意义上的租赁物的交付时间。综上所述，本院认定本案系抵押权设立后抵押财产出租，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，陈北平、金勇请求在租赁期间继续占有、使用租赁物，本院不予支持。 至于优先购买权，因案涉房屋还未拍卖，其优先购买权还未受到侵害，故不属于执行异议的受理范围，应当驳回该异议申请，为了方便处理，故一并驳回异议请求。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，裁定如下： 驳回陈北平、金勇的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  雷 杰 审 判 员  陈才干 审 判 员  刘 璐 二〇二一年七月十八日 法官助理  王 宇 书 记 员  彭丹丹