广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11893号上诉人（原审原告、反诉被告）：朱灿强，男，住广州市萝岗区。委托诉讼代理人：陈丽婵，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄芳，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：周艳平，女，住广州市东山区。委托诉讼代理人：辜秋月，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆雪梅，广东智洋律师事务所律师。原审第三人：广州市中荔美投资有限公司，住所地：广州经济技术开发区。法定代表人：朱振威，该公司董事长。委托诉讼代理人：李志华，广东合盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽璇，广东合盛律师事务所律师。上诉人朱灿强因与被上诉人周艳平、原审第三人广州市中荔美投资有限公司（以下简称“中荔美公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初5716号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人朱灿强代理人陈丽婵、黄芳、被上诉人周艳平代理人陆雪梅、原审第三人中荔公司代理人张丽璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱灿强上诉请求：1.维持一审判决第一项，支持朱灿强一审诉请中的第1、3、4－7项，驳回周艳平的反诉请求；2.诉讼费由周艳平承担。事实和理由：一、一审法院判决程序违法，影响实体公正。因周艳平私自与中荔美公司签订《笔村“旧村”改造项目2号地集体厂房用地及物业补偿协议书》（以下简称“协议书”），在未经朱灿强同意的情况下，直接将朱灿强承租并正在经营的涉案物业拆毁，导致朱灿强损失。根据关于印发《广州市黄埔区科学城片区集体所有土地征收补偿指导意见（试行）》的通知（穗开国规规字[2018]2号）第九条的规定：“有合法经营手续的各种经营场所（含经营性场地和房屋），因征收造成停产停业的可给予停产停业补偿，经营或生产受损的可给予经营损失补偿”的规定，为查明案情，便于朱灿强提出合理诉求，朱灿强代理人曾于2020年6月向原审法院申请律师调查令，以便代理人能够持律师调查令调取周艳平与中荔美公司签订的协议书。但是原审法院在收到朱灿强的调查令申请书后，认为该拆迁补偿协议与本案无直接关联性，即使有关联性，中荔美公司也会主动作为证据提供，所以无须调查。一审庭审中，中荔美公司当庭才提交《协议书》，据《协议书》第三条可知：“补偿款包括建筑物、构筑物和附属物的建筑材料补偿以及设施、财务和物品的搬迁费用等全部补偿”，以及第六条第6款可知：“补偿款己包括全部发包、承包、及的全部费用”，所以《协议书》占有、使用、经营、收益等关系涉中高达14155893元的补偿款中肯定包括了朱灿强诉求的停产停业损失补偿款等，且由于该金额精确到“3元”，故朱灿强充分相信中荔美公司就各项损失项目的具体金额是经过测算的，中荔美公司理应就停产停业损失的具体数额向朱灿强或法院履行告知义务。但是，由于中荔美公司提供《协议书》时，并没有一并提供补偿款项目清单，即朱灿强无法获知被征收房屋价值的补偿；搬迁、临时安置补偿；停产停业补偿等项目的具体补偿金额，所以朱灿强在一审庭审时都无法提出明确的诉求金额。在此情况下，朱灿强再三向原审法院提出申请，要求中荔美公司提供关于补偿的明细清单，但是原审法院不仅没有答应，反而让朱灿强的代理人在庭上，直接根据中荔美公司提供的《协议书》的总额来考虑是否变更诉讼请求。因此代理人只能在不清楚停产停业损失补偿款的情况下，估算停产停业损失补偿款为100万，并将一审的第一项诉讼请求变更为“停产停业经营损失补偿100万元”。朱灿强认为，朱灿强向法院申请调取补偿方案的具体清单的要求是合理的，因为该证据已然成为人民法院认定本案基本事实需要调查、收集的证据。因此，一审法院不予准许朱灿强的该调查取证申请，又没有自行收集该证据的做法，不仅在实质上违反了法定程序，违反了《民事诉讼法》第六十四条第二款的规定，也直接导致案件基本事实认定错误的后果。二、朱灿强主张的停产停业损失不是可期待利益，一审法院认定事实错误。根据《合同法》第一百一十三条的规定，可期待利益是指合同虽尚未履行，但在合同实际履行后可以获得的利益。本案中，根据《协议书》显示，周艳平已经获得包括停产停业损失在内的全部补偿款，且根据关于印发《广州市黄埔区科学城片区集体所有土地征收补偿指导意见（试行）》的通知（穗开国规规字[2018]号）第九条的规定，停产停业损失是征收单位应当给予的补偿款，因此，本案朱灿强所要求的停产停业损失显然不是可期待利益，是朱灿强的既得利益，这一主张既有法律依据，也有事实依据。三、双方签订的《厂房租赁协议》、《厂房租赁补充协议》如认定为无效合同，周艳平存在主要过错责任，应承担缔约过失责任。本案中，周艳平对朱灿强隐瞒了涉案建筑物未办理报建的手续，导致双方签订的《厂房租赁协议》及《厂房租赁补充协议》无效，周艳平负有主要过错，根据《合同法》第四十二条的规定，理应承担相应的赔偿责任，然而一审判决却作出了确认周艳平存在过错行为的认定，但不判决周艳平就其过错需要承担任何法律责任，所以该判决显然有失公平。且本案是朱灿强向周艳平提出的房屋拆迁安置补偿合同纠纷争议，双方主要争议事实为朱灿强是否能够就周艳平在中荔美公司处获取的拆迁补偿款中获得自己份额内相应的补偿，周艳平在诉讼期间提出的租金是反诉诉请，原审法院以立案庭在收案时确定的本案为房屋租赁合同纠纷为由，将朱灿强提出的对拆毁租赁厂房时所损坏的个人物品的损失要求进行另案诉讼的判决结果，无疑会扩大朱灿强的司法成本和浪费司法资源。综上所述，朱灿强请求二审法院依法予以改判。周艳平二审答辩称：黄埔区的征收补偿指导意见以及笔岗社区的物业补偿方案已经明确与三旧改造相关的被征收，即拆迁补偿的对象为被征收土地地上建筑物及附属物的权属人。本案涉案房屋为周艳平出资建设，与朱灿强没有任何关联，周艳平依据拆迁政策所获得的补偿也与朱灿强无关，并且案涉合同本身也没有就拆迁补偿进行任何约定。朱灿强主张停产、停业损失，本身既没有法律依据，也没有事实依据。周艳平并无隐瞒涉案房屋有关报建手续的事实，涉案房屋于1994年建设无需办理报建手续，这是一个历史遗留的建筑，而朱灿强对涉案房屋的情况是知情的，周艳平不存在缔约过失的情况，并且涉案合同未被认定无效之前，朱灿强也存在实际使用占有房屋也是事实。其未遭受任何损失，朱灿强要求周艳平承担赔偿责任，没有任何依据。并且基于朱灿强实际占有使用房屋的事实，周艳平有权依据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的解释，要求其支付占有使用费。本案不存在强拆导致朱灿强物品损失的事实，拆迁是政府主导的一个行为，案涉房屋也不是周艳平拆的，朱灿强早于2019年8月与中荔美公司签订了搬迁协议，而涉案房屋内存在的物品，周艳平本身也已经尽到了提前通知搬迁的义务。由于朱灿强自身对拆迁利益有诉求，故迟迟不予搬迁。在周艳平将房屋交付中荔美公司之后，中立美公司亦向朱灿强公司发出搬迁通知，要求朱灿强完成撤场，逾期视同其放弃所有权。因此朱灿强未按规定搬离的物品视为其放弃所有权。因此朱灿强未按规定搬离的物品视为其放弃所有权应该拆迁受损也是朱灿强自身的行为所导致，应由其自行承担物品损坏的后果。综上，朱灿强的上诉请求没有任何事实和法律依据，请求没有任何事实和法律依据，请求法院查明事实，依法驳回朱灿强的全部上诉请求。中荔美公司二审答辩称朱灿强的上诉请求、事实和理由均无依据，请法院依法驳回其上诉，维持原判，其他的答辩意见与一审的答辩意见一致。此外中荔美公司提请法庭注意的是在一审的过程之中，朱灿强已经明确其在2009年的8月已经搬离涉案场地了，这是记录在笔录里的。搬离场地之后，其应该知道其故意留在物品在现场的法律后果以及责任，当然应该视同其放弃了物品的所有权。而且在本案中，朱灿强至今没有举证证明其物品在现场，而且真实受到损失。朱灿强一直主张的有关集体物业补偿方案，以及其所称的2号文的规定，该2号文的第九条规定了应征收造成停产停业的可给予停业补偿，经营或生产受损的可给予经营损失补偿，这个规定不是应当的规定，也就是说中荔美公司认为应该由朱灿强提供充分的证据去证明其损失，而且该条也非常明确的规定被征收房屋的产权不属于实际生产经营单位或个人的，被征收人负有清退被征收房屋的责任，被征收人与生产经营单位或个人有合同约定的依照合同依照约定对停产停业户补偿损失，没有约定的，由被征收人与生产经营单位或个人协商分配。中荔美公司已经与涉案物业的场地的权属人，也就是村方指定的支付对象，即本案的被上诉人周艳平签订了补偿合同，对涉案场地及物业所有人进行了补偿，中荔美公司已经支付完毕补偿款项，本案朱灿强要求中荔美公司承担连带责任没有法律依据。朱灿强于2020年5月14日向一审法院起诉请求：1.判令周艳平向朱灿强支付停产停业经营损失补偿1000000元；2.判令周艳平向朱灿强退回押金38000元；3.判令周艳平向朱灿强支付租赁物业顶楼铁硼补偿费17300元；4.判令周艳平向朱灿强支付强拆导致的物品损失149868.81元；5.判令周艳平向朱灿强支付搬迁费39200元；6.判令中荔美公司对本诉讼请求第1、3、4、5项与周艳平承担连带支付责任；7.周艳平承担本案全部诉讼费。周艳平反诉请求：1.请求法院判令朱灿强向周艳平支付2019年8月份租金20800元及滞纳金（滞纳金以未付租金为本金，按每日0.5%计算，从2019年7月29日起计算至实际清偿之日，暂计算至2020年7月8日为35984元）；2.请求法院判决周艳平没收反诉朱灿强押金38000元；3.由朱灿强承担本案的案件受理费。一审法院认定事实：2013年5月8日，周艳平（甲方，出租方）与朱灿强（乙方，承租方）签订《厂房租赁协议》，约定甲方同意将坐落在广州市萝岗区东区街笔村大道89号内甲方所拥有的第一栋厂房1100平方（包括相连的铁皮厂房600平方）、办公室250平方、厨房50平方，共计约1400平方出租给乙方作生产经营使用。合同第二条约定，租赁期为十年，自2013年6月1日起至2023年5月30日止日；上述厂房前两年的月租金为16500元，第三年到第四年的月租金为17800元，第五年到第六年的月租金为19200元，第七年到第八年的月租金为20800元，第九年到第十年的月租金为22500元，租金按月结算，由乙方在每月28日前以现金形式缴付下个月的租金给甲方。签订合同后，乙方应向甲方缴纳38000元作为房屋押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该厂房的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方；本押金不得于租赁期满前抵付租金。第五条第二款约定，未经甲方同意，不得对厂房进行扩、加、改建或转租、转让、分租；乙方不得改变厂房的用途；乙方承租后对房屋进行的安装工程不得损害原建筑主体的安全，改变房屋的结构和用途。第九条约定，1.任何一方不得无故提前终止合同，违约方应以等额于押金（保证金）的金额作为违约金予以赔偿守约方。2.在租赁期内，乙方逾期没有向甲方交纳租金的，甲方按每天0.5%收取滞纳金，逾期15天没有向甲方交纳租金，甲方有权收回厂房并没收柙金。朱灿强于2013年5月8日向周艳平支付了38000元押金，周艳平向朱灿强出具了相应的收据，收据上载明经手人为“陈*夭”。2014年2月28日，周艳平（甲方，出租方）与朱灿强（乙方，承租方）签订《厂房租赁补充协议》，约定根据乙方的需要，乙方向甲方提出在三楼增加租用一间房屋作厨房和厕所用，经双方协商一致，就增租房屋的事项订立本补充协议：一、甲乙双方原商定租赁期为十年不变，自2013年6月1日起至2023年5月30日止；从2014年3月份至2015年5月份的月租金为16700元，第三年到第四年的月租金为18050元，第五年到第六年的月租金为19500元，第七年到第八年的月租金为21060元，第九年到第十年的月租金为22750元，租金按月结算，由乙方在每月28日前以现金形式缴付下个月的租金给甲方。二、原厂房租赁协议的其他条款不变。三、此补充协议从2014年3月1日起执行。2019年3月1日，周艳平（甲方，出租方）与朱灿强（乙方，承租方）又签订《厂房租赁补充协议》，约定根据乙方的需要，乙方向甲方提出在二楼增租100平米，经双方协商一致，就增租房屋的事项订立本补充协议：一、甲乙双方原商定租赁期为十年不变，自2013年6月1日起至2023年5月30日止；从2019年3月1日至2019年5月30日的月租金为20400元，2019年6月1日到2021年5月30日的月租金为22000元，2019年6月1日到2023年5月30日的月租金为24200元，租金按月结算，由乙方在每月28日前以现金形式缴付下个月的租金给甲方。二、原厂房租赁协议的其他条款不变。三、原2014年2月28日签订的厂房租赁补充协议作废。四、此补充协议从2019年3月1日起执行。2018年3月20日，广州市黄埔区东区街笔岗社区经济联合社发出通知，载明：2011年4月，原萝岗区人民政府发出《关于启动笔岗社区整体改造的公告》，笔岗社区纳入区首批“三旧”改造范围。2011年12月，笔村旧村改造项目取得《关于萝岗区东区街笔岗社区笔村旧村改造方案的批复》，并于2014年底完成“一横三纵”路网改造工程的验收。根据旧村改造工作安排，我村准备进行第二期复建区建设工作，并将对改造范围内建筑物进行拆迁，启动相关旧村改造的全面工作。针对改造范围内的集体厂房，根据《关于贯彻执行第二十条的实施意见》（穗开拆迁办[2010]255号）规定，需由第三方评估公司进行集体土地上被拆迁厂房的拆迁补偿评估。2019年2月26日，广州市黄埔区东区街笔岗社区经济联合社、中荔美公司发出《拆迁通知》，载明：“根据2019年2月26日广州市黄埔区人民政府东区街道办事处三旧改造项目督办巡视笔村旧村改造项目的工作会议指示要求，我村将推进位于东鹏大道××及××路北侧××村旧村改造范围内的集体土地上厂房，并于2019年3月4日上午10时开始拆迁上述厂房的拆卸工作。请各单位配合与我村完善补偿事宜，并做好搬迁准备。”朱灿强主张其未收到相关拆迁通知，其于2020年8月从周边知道搬迁事宜后即与周艳平的丈夫陈思跃沟通2019年8月租金支付事宜，陈思跃提出可以暂时不用缴纳，其并非故意拖欠租金。为此，朱灿强提交了微信聊天记录，该证据显示：“红米陈”于2019年7月1日告知朱灿强“亚茂公司”与笔村谈搬迁的问题，笔村要求“亚茂公司”2019年8月15日前全部搬走，其与笔村尚未谈好；因为之前是用“亚茂公司”的名义申请供电，若“亚茂公司”搬走，朱灿强就没有电了；“红米陈”之前已通知朱灿强找厂房，现要求朱灿强最迟于2019年8月底要搬走；2019年8月6日，朱灿强要求“红米陈”明确搬迁时间并去收取2019年8月份租金，“红米陈”表示2019年8月的厂租先不收，等以后一起结清。朱灿强主张“红米陈”系周艳平的丈夫陈思跃。周艳平虽对上述聊天记录不予确认，但又认为该证据能证明周艳平已多次提示朱灿强采取搬迁措施并协商租金结算事宜。朱灿强与周艳平确认朱灿强支付租金至2019年7月，并实际使用涉案建筑物至2019年8月底。2019年3月10日，中荔美公司出具的《笔岗社区笔村“三旧”改造集体土地上的集体物业补偿方案》显示，本方案补偿范围适用于东鹏达到两侧及宏明路北侧笔村“三旧”改造范围的集体土地承包人所自行建设的建筑物及附属物，补偿对象为约定范围的集体土地权属人，如土地权属人与承包人有关于拆迁补偿分配约定的，由土地权属人与承包人自行处理；停产停业经营损失补偿，首层商业面积按70元/㎡/月补偿、二层商业面积按50元/㎡/月补偿，用于厂房、仓库的不分楼层，统一按实测面积25元/㎡/月补偿，补偿时间根据用地、房屋及设备、货物搬迁等实际情况确定，补偿时间原则上为3至12个月，无证房屋原则上为6个月，有证房屋原则上为12个月；搬迁费（包含设备搬迁、安装、调试及其它特殊搬迁费用）按实测建筑面积25元/㎡补偿。2019年9月17日，广州市弘顺纸制品有限公司（甲A）、周卫平（甲B）、周艳平（甲C）、广州经济技术开发区笔岗经济发展总公司（甲D）与中荔美公司（乙方）签订《笔村“旧村”改造项目2地第集体厂房用地及物业补偿协议书》，约定：甲方确认，2号用地的面积为4100㎡。本协议各方同意，在甲方完成2号用地及其物业的搬迁、腾空及清理并移交给乙方拆除的前提下，乙方按本协议约定对2号用地及其物业进行货币补偿。乙方向甲方支付的全部补偿款总额共计14155893元，补偿款包括建筑物、构筑物和附属物的建筑材料补偿以及设施、财务和物品的搬迁费用等全部补偿，以及第四条约定的共用部分的属于甲方的全部补偿。甲B享有并收取补偿款的68%即9626007元，甲C享有并收取补偿款的17%即2406502元，甲D享有并收取补偿款的15%即2123384元;甲方披露并保证，亚茂公司及甲方就1号用地及2号用地共用部分的拆迁补偿事宜已达成一致，同意共用部分的补偿款总额共计848844元，亚茂公司享有并收取补偿款的40%即339537.6元，甲B和甲C享有并收取补偿款的60%即509306.4元。中荔美公司于2019年9月26日向周艳平等人支付了上述协议中约定的金额。2019年10月15日，广州市弘顺纸制品有限公司、周卫平、周艳平向中荔美公司出具《房屋交付说明》，表示位于广州经济技术开发区东区笔村大道89号面积为4100平方米的用地（简称2号地）厂房已完成全部设备、设施、财务的搬迁，现将厂房场地及厂房范围内的所有现有建筑物以及构筑物全部移交给中荔美公司拆除，如有遗留物品视为其放弃所有权。2019年10月17日，中荔美公司向广州市至明包装制品有限公司发出《搬迁通知书》，要求该公司于2019年10月25日前完成撤场并办理改造拆迁范围，逾期将视同放弃其所有权。涉案建筑物无权利证书及报建手续，周艳平主张该建筑物于1994年兴建，无需办理报建手续，但未提交证据予以证明，朱灿强主张因台风将涉案建筑物三楼平台的铁棚吹飞了，周艳平让其自行维修并同意支付维修费用，后其自行找人重新安装了铁棚，并为此支付了17300元。为证明其主张，朱灿强提交了《施工合同》及收据。周艳平否认其同意过朱灿强搭建铁棚，并表示其对此事不知情。双方确认三楼平台并不在租赁标的范围内。朱灿强主张其于2019年8月底搬迁了部分物品，尚有部分物品没有办理租赁场地，中荔美公司于2019年11月20日强行拆迁，造成其遗留物品的损失共计149868.81元。为证明其损失，朱灿强提交了发票、送货单及采购单、照片，采购单显示的送货时间均在2019年10月8日前；照片中显示拆除情况的均拍摄于2019年12月31日，拍摄于2019年8月至11月之间的照片显示堆放着纸皮。周艳平及中荔美公司对上述证据均不予确认，并表示2019年12月30日才开始拆除涉案建筑物。朱灿强还提交《设备货物搬迁协议》及发票，主张其产生39200元搬迁费。该证据显示协议签订时间为2019年8月25日，搬迁的物品包括“成品仓、原材料、印刷机、分纸机……污水处理器等”，搬运费为39200元。一审庭审中，经一审法院释明，朱灿强表示若双方签订的《厂房租赁协议》《厂房租赁补充协议》被认定为无效，其坚持其诉讼请求；周艳平则要求将其反诉诉讼请求中的租金改为占有使用费，其他反诉诉讼请求保持不变。另查，周卫平与周艳平系广州市弘顺纸制品有限公司的股东，分别占股80%、20%。广州市至明包装制品有限公司的工商注册地址为广州市萝岗区东区街笔村大道89号1号楼，朱灿强系该公司的股东，占股90%。上述事实，有《厂房租赁协议》《厂房租赁补充协议》、收据、《关于启动笔岗社区整体改造的公告》《拆迁通知》、微信聊天记录、《笔岗社区笔村“三旧”改造集体土地上的集体物业补偿方案》《笔村“旧村”改造项目2地第集体厂房用地及物业补偿协议书》《搬迁通知书》《设备货物搬迁协议》、发票、工商登记资料及当事人陈述等证据予以证明。一审法院认为，周艳平主张涉案建筑物兴建于1994年，但未提交证据予以证明，一审法院对其该主张不予采信。涉案建筑物无权属证书、未办理报建手续，则朱灿强与周艳平签订的《厂房租赁协议》《厂房租赁补充协议》无效。关于占有使用费、滞纳金、押金。因周艳平与朱灿强签订的《厂房租赁协议》《厂房租赁补充协议》无效，则合同中约定的违约条款亦属无效，故周艳平要求朱灿强支付租金的滞纳金及没收押金的的诉讼请求缺乏依据，一审法院不予支持。朱灿强请求周艳平退回押金38000元，一审法院予以支持。虽然上述协议无效，但朱灿强实际使用了涉案租赁物，故周艳平请求朱灿强依照租赁协议约定的租金标准支付2019年8月房屋占有使用费20800元，于法有据，一审法院予以支持。关于停产停业经营损失、搬迁费。周艳平与朱灿强签订的《厂房租赁协议》《厂房租赁补充协议》无效，双方应当按照各自的过错承担相应的责任。周艳平将未办理报建手续的涉案建筑物出租存在过错，朱灿强在签订租赁协议时未审慎审查物业的相关证照亦存在过错，双方对合同无效均有过错，故一审法院综合双方过错程度酌情支持朱灿强搬迁费19600元。中荔美公司不是厂房租赁协议及补充协议的相对方，朱灿强要求其承担搬迁费的连带支付责任，缺乏依据，一审法院不予支持。朱灿强主张的停产停业损失属于可期待利益，一审法院对此不予支持。关于铁棚补偿费。双方确认铁棚位于涉案建筑物三楼平台，该平台不在租赁范围内。朱灿强主张其重新搭建铁棚经过周艳平同意，且周艳平承诺支付搭建费用，但未举证证明，故其要求周艳平支付铁棚补偿费，缺乏依据，一审法院不予支持。关于物品损失。本案系房屋租赁合同纠纷，朱灿强主张周艳平及中荔美公司强拆导致其物品损失，构成共同侵权，可另案主张周艳平及中荔美公司的侵权责任，一审法院在本案中不予处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）周艳平于本判决发生法律效力之日起五日内向原告（反诉被告）朱灿强返还押金38000元；二、被告（反诉原告）周艳平于本判决发生法律效力之日起五日内向原告（反诉被告）朱灿强支付搬迁费19600元；三、原告（反诉被告）朱灿强于本判决发生法律效力之日起五日内向被告（反诉原告）周艳平支付2019年8月占有使用费20800元；四、驳回原告（反诉被告）朱灿强的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）周艳平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费15999元，由朱灿强负担15258元，周艳平负担741元；一审反诉案件受理费1084元，由朱灿强负担238元，周艳平负担846元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：一、周艳平是否应向朱灿强支付停产停业损失100万元？二、周艳平是否应向朱灿强支付租赁物业顶棚补偿款17300元？三、周艳平是否应向朱灿强支付搬迁费用39200元？四、中荔美公司是否应对周艳平赔偿义务承担连带责任？五、朱灿强是否应向周艳平支付2018年2月至2019年8月的占用费8万元？对此，本院具体分析如下：涉案建筑物无权属证书，亦无办理报建手续，周艳平虽主张涉案建筑物于1994年建设，无需办理报建手续，但未提交具体证据证明，一审法院认定朱灿强与周艳平签订的《厂房租赁协议》《厂房租赁补充协议》无效并无不妥，本院予以确认。关于焦点一、根据朱灿强提交的《笔岗社区笔村“三旧”改造集体土地上的集体物业补偿方案》第二条第（三）项中的规定：“停产停业经营损失补偿…用于厂房、仓库的不分楼层，统一按实测面积25元/㎡/月补偿，补偿时间原则上为3至12个月，无证房屋原则上为6个月…”。如上所述，朱灿强向周艳平租赁的厂房无证，双方在《厂房租赁协议》《厂房租赁补充协议》中约定的面积为1500平方米，故至少周艳平就停产停业损失可获得225000元的补偿。因周艳平未向本院提交其已获得补偿具体款项的金额，且考虑到本案朱灿强与周艳平在双方签署的《厂房租赁协议》《厂房租赁补充协议》中并未就拆迁补偿分配进行约定，停产停业损失补偿中，亦有对周艳平进行补偿的份额，本院酌情确定前述款项225000元应由双方各分配50%为宜，即周艳平应向朱灿强支付112500元。关于焦点二、从双方所签订的《厂房租赁协议》《厂房租赁补充协议》约定来看，三楼平台虽非合同约定的租赁范围，但2014年2月18日，周艳平与朱灿强签订《厂房租赁补充协议》约定，在三楼增加租用一间房屋作厨房和厕所用。一审诉讼中，朱灿强提交《施工合同》《收据》证明由于台风影响，其对顶棚进行了维修，花费17300元，结合一审朱灿强提交2019年9月18日的微信聊天记录，出租人在微信中已列计算公式“扣除搭铁棚费17200元”，基于该金额与朱灿强主张金额相差无几，且出租人同意扣除17200元，本院予以采信。周艳平应依承诺向朱灿强支付租赁物业顶棚补偿款17200元。关于焦点三、如上所述，周艳平与朱灿强签订的《厂房租赁协议》《厂房租赁补充协议》无效。因周艳平将未办理报建手续的涉案建筑物出租存在过错，朱灿强在签订租赁协议时未审慎审查物业的相关证照亦存在过错，本案双方对合同无效均有过错责任。综合双方过错程度，一审法院酌情支持朱灿强搬迁费19600元尚无无不当，本院予以维持。关于焦点四、如前所述，本案朱灿强与周艳平在双方签署的《厂房租赁协议》《厂房租赁补充协议》中并未就拆迁补偿分配进行约定，根据《笔岗社区笔村“三旧”改造集体土地上的集体物业补偿方案》第一条第（二）项规定：“本方案补偿的对象为本条约定范围的集体土地权属人，如土地权属人与承包人有关于拆迁补偿分配约定的，由土地权属人与承包人自行处理。”故有关拆迁补偿分配，应由周艳平与朱灿强自行处理。况且，朱灿强亦非案涉《笔村“旧村”改造项目2号地集体厂房用地及物业补偿协议书》合同当事人，中荔美公司已付有关清拆迁补偿款项，为此，本案朱灿强要求中荔美公司对周艳平付款义务承担连带责任缺乏依据，本院不予支持。关于焦点五、虽然上述协议无效，但朱灿强实际使用了涉案租赁物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，本案周艳平请求朱灿强依照租赁协议约定的租金标准支付2019年8月房屋占有使用费20800元，于法有据，一审法院予以支持无误。至于朱灿强以其一审提交的微信聊天记录主张周艳平免除其支付租金的义务，但从该微信聊天记录的内容来看，参与聊天的人表述为“先不收取，等以后一起结清”，并无免除的意思表示，故本院不予采信。综上所述，朱灿强上诉请求部分成立，应予支持，其余不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年7月1日施行）第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：一、维持广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初5716号民事判决第一、二、三、五项；二、撤销广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初5716号民事判决第四项；三、周艳平于本判决送达之日起五日内向朱灿强支付停产停业损失112500元；四、周艳平于本判决送达之日起五日内向朱灿强支付租赁物业顶棚补偿款17200元；五、驳回朱灿强其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费15999元，由朱灿强负担13591元，由周艳平负担2408元；一审反诉案件受理费1084元，由朱灿强负担238元，由周艳平负担846元；二审案件受理费17083元，由朱灿强负担14739元，由周艳平负担2344元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二一年七月二十六日书记员  吴浩正徐毅敏