山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0112民初6412号 原告：山东恒生物业服务有限公司济南分公司，住所地济南市历城区。统一社会信用代码：91370112560769707A。 法定代表人：董广峰，负责人。 委托诉讼代理人：王本存、陈福亭，上海段和段（济南）律师事务所律师。 被告：宋洪玉，男，1980年10月22日出生，汉族，住济南市历城区。 原告山东恒生物业服务有限公司济南分公司（以下简称恒生物业济南分公司）与被告宋洪玉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，于2021年7月1日公开开庭进行审理。原告恒生物业济南分公司的委托诉讼代理人王本存、被告宋洪玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒生物业济南分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告宋洪玉支付自2016年7月1日至2021年6月30日期间的物业费用共计126294元；2.判令被告宋洪玉支付违约金137.34元（暂计算至2021年4月14日，最终以被告宋洪玉实际支付之日为准计算）；3.判令被告宋洪玉承担本案诉讼费用。事实和理由：恒生物业济南分公司、宋洪玉双方于2013年9月30日签订《恒生伴山前期物业管理服务协议》，约定恒生物业济南分公司对恒生伴山小区提供物业管理服务，住宅物业费为1.8元每月每平方米，宋洪玉应每年1月15日前交纳1-6月份物业费，每年7月15日前交纳7-12月物业费。宋洪玉作为恒生伴山小区1号楼1单元3201室（建筑面积117.38平方米）的业主，享受了恒生物业济南分公司提供的物业服务，却并没有按时交纳物业服务费用。宋洪玉累计欠付自2016年7月1日至2021年6月30日期间的物业费用共计12629.4元，并欠付违约金及利息。恒生物业济南分公司多次催要，宋洪玉拒不支付。 宋洪玉辩称，1.恒生物业济南分公司应提供与宋洪玉签订的物业服务合同；2.恒生物业济南分公司的诉讼请求已经超出诉讼时效；3.恒生物业济南分公司应就其占用公共区域、利用公共区域获取收益等向业主进行合理解释，并向法院提供政府部门的审批文件、业主同意的证据；4.恒生物业济南分公司应对其主张的违约金的合法性举证；5.恒生物业济南分公司在卫生保洁、绿化养护、安保服务、公共设施维修、对业主物业维修、公共区域收益、小区内车辆停放秩序等方面服务不到位；6.宋洪玉家北卧室、厨房顶、南次卧顶均有漏水情况，至今没有修缮。故在恒生物业济南分公司纠正错误，正确履行义务前，宋洪玉行使先履行抗辩权，拒绝支付物业费。 经审理本院认定事实如下： 淄博恒生物业管理有限公司济南分公司系济南市历城区恒生伴山花园小区的物业服务人。宋洪玉系恒生•伴山花园小区1号楼1单元3201室业主，房屋建筑面积117.38㎡。2013年9月30日，宋洪玉（甲方）与（乙方）淄博恒生物业管理有限公司济南分公司签订《恒生•伴山前期物业管理服务协议》一份，载明淄博恒生物业管理有限公司济南分公司对其恒生•伴山花园的物业提供物业服务，收费标准为住宅1.8元/㎡/月，物业服务费由甲方每六个月向乙方缴纳一次，每年1月15日前交纳当年1-6月份的物业管理服务费用，每年7月15日前交纳当年7-12月份的物业管理服务费用；甲方应按时向乙方交纳物业服务费，对物业费的收取乙方有权进行催缴，对于物业使用人或业主不按时缴费的需承担延期一天按总费用3%缴纳滞纳金，并承担由此产生的全部损失及相应的法律责任。宋洪玉已交纳2016年6月30日前的物业服务费，欠交2016年7月1日至2021年6月30日期间的物业服务费。 另查明，2017年9月12日，淄博恒生物业管理有限公司济南分公司变更为恒生物业济南分公司。其他生效判决查明，2016年至2019年4月期间，恒生物业济南分公司虽然为业主提供了物业服务，但未达到合同约定的物业服务标准且服务质量存在瑕疵，服务中存在多处卫生死角，清洁不到位；小区大门夜间无人值班、巡逻，安保执勤人员未到岗，地下室房门多处被撬，未尽到安全保障义务；消防器材损坏、缺失问题严重。 本案庭审中，恒生物业济南分公司提交2019年12月与案外人签订的《物业保洁委托服务合同书》、2020年4月与案外人签订的《绿化养护合同》、2020年9月与案外人签订的《绿化施工协议》、2020年9月与案外人签订的《空调百叶窗检修合同》，2020年6月与案外人签订的《恒生伴山项目外包保安服务合同》、2020年8月与案外人签订的《建筑消防设施维修保养合同》、恒生物业济南分公司提供物业服务及与业主恳谈会照片，拟证明恒生物业济南分公司积极履行合同义务，全方位加强了保洁、绿化、消防、安保等服务质量，大幅提升小区环境，并召开业主恳谈会与业主沟通物业服务事宜。经质证，宋洪玉对上述证据真实性予以认可，称恒生物业济南分公司并达到合同约定的标准。 宋洪玉提供照片打印件一宗，拟证明其答辩观点。经质证，恒生物业济南分公司对照片的真实性提出异议，称部分照片不能看出是涉案小区，且是前几年拍摄的；部分照片中所体现的门禁系统损坏，如需要全部维修，资金量较大，需要动用维修基金，但是业主并没有达成动用维修基金所需要的规定比例；对于照片中所体现的房屋漏水问题，房屋及公共区域的漏水原因尚不明确，宋洪玉曾在质保期内报修，物业公司也曾联系为其进行维修，宋洪玉应举证证明房屋漏水原因，恒生物业济南分公司对此没有责任。 本院认为，恒生物业济南分公司（原淄博恒生物业管理有限公司济南分公司）系案涉小区的物业服务公司，其与宋洪玉签订的《恒生伴山前期物业管理服务协议》亦对双方的权利义务进行了明确，双方应依照约定行使权利、履行义务。宋洪玉享受了恒生物业济南分公司提供的物业服务，应向恒生物业济南分公司交纳物业费。关于诉讼时效。物业服务合同属于继续性合同，物业服务期间产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债，诉讼时效期间从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。恒生物业济南分公司一直对涉案小区提供物业服务，其未通过诉讼主张权利，并非怠于行使权利，而是基于业主对定期给付之债支付的善意合理期待，故本院对宋洪玉辩称物业费已经超出诉讼时效的观点不予采纳。根据其他案件查明，2016年1月至2019年4月期间，恒生物业济南分公司存在保洁、安保、消防等瑕疵行为，影响业主的正常生活，相应判决确定业主按照80%的比例支付上述期间的物业费。恒生物业济南分公司在本案中提供的证据可以证实，其公司对于物业服务中存在的卫生、安保、消防等问题进行了整改并积极与业主沟通服务事宜，其他涉案业主亦认可恒生物业济南分公司2019年、2020年的服务质量相比之前有所改善。物业费的交纳以接受物业服务为前提，恒生物业济南分公司如何利用公共区域及公共区域收益是否公示，均不能成为业主拒交物业费的理由。宋洪玉称其房屋有漏水情况，提供的证据非原始载体，无形成时间，不足以证实其主张的房屋现状，同时，若房屋存在漏水，应明确产生原因，若在质保期内应由开发建设单位负责维修，若超出质保期应按照流程启动公共维修基金程序。故，宋洪玉不能以此为由拒交物业费。 综上，根据本案事实及其他案件查明事实，本院确定宋洪玉按照80%的比例交纳2020年6月30日之前的物业服务费、正常交纳2020年7月1日之至2021年6月30日期间的物业服务费。宋洪玉系因存在房屋渗水等问题希望恒生物业济南分公司积极参与解决，并非主观故意拒交物业费，且恒生物业济南分公司提供的服务中存在一定瑕疵，应积极进行改进，故本院对其要求宋洪玉向其支付违约金的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告宋洪玉于本判决生效之日起十日内支付原告山东恒生物业服务有限公司济南分公司2016年7月1日至2021年6月30日期间的物业服务费10648.71元（117.38㎡×1.8元/㎡/月×48个月×80%+117.38㎡×1.8元/㎡/月×12个月）； 二、驳回原告山东恒生物业服务有限公司济南分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费60元，由被告宋洪玉负担。 本判决为终审判决。 审判员  张本荣 二〇二一年七月二日 书记员  王志宇