四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终10174号上诉人（原审被告）：成都优高投资有限公司，住所地成都市锦江区华兴正街39号商业场新座3楼。法定代表人：董祖芬，经理。委托诉讼代理人:李忠剑，四川兴立律师事务所律师。委托诉讼代理人:李忠汉，四川兴立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成都百货（集团）有限责任公司，住所地成都市锦江区大慈寺路83号。法定代表人：赵路，董事长。委托诉讼代理人：冉亚铃，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓军，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师。原审被告：成都宇辉人力资源管理有限公司，住所地成都市总府路商业场三楼5号附1号。法定代表人：陈际彤，总经理。原审被告：成都市海伦春天酒店有限责任公司，住所地成都市锦江区华兴正街39号1栋1单元4层401号、5层501号。法定代表人：王坤，职务不详。原审第三人：成都锦江房地产（集团）有限公司，住所地成都市锦江区牛沙北路89号。法定代表人：廖郁，职务不详。原审第三人：成都市和锦物业管理有限公司，住所地成都锦江区华兴正街39号1栋1单元13楼16-18号。法定代表人：李永国，职务不详。上诉人成都优高投资有限公司（以下简称优高投资公司）因与被上诉人成都百货（集团）有限责任公司（以下简称成百集团公司），原审被告成都宇辉人力资源管理有限公司（以下简称宇辉管理公司）、成都市海伦春天酒店有限责任公司（以下简称海伦春天酒店公司），原审第三人成都锦江房地产（集团）有限公司（以下简称锦房集团公司）、成都市和锦物业管理有限公司（以下简称和锦物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初1739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。优高投资公司上诉请求：1.撤销原审判决第一、二项判决，改判优高投资公司已向成百集团公司付清房租，驳回成百集团公司要求优高投资公司支付2534967.74元租金及承担延迟支付租金违约责任的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由成百集团公司承担。事实与理由：一、一审法院认定案涉房屋租赁合同尚未解除存在错误。案涉房屋租赁合同约定，租赁场地范围内的外立面及权益属优高投资公司独家免费使用。但事实上，成百集团公司、锦房集团公司擅自将租赁物业外立面及1楼门口对应场地分别用于对外广告招商、车辆停放经营以及堆放杂物，严重影响了优高投资公司正常使用承租物业。优高投资公司多次通知对方无果后，行使了合同解除权，符合相关法律规定。锦房集团公司对解除不持异议，双方已就案涉房屋办理了房屋移交手续，优高投资公司已履行房屋的腾退义务。另外，成百集团公司与案外人成都新迈贸易有限责任公司（以下简称新迈公司）签订了《房屋买卖合同》，其中对租金的收取进行了约定，故新迈公司也应当知道合同解除的事实。二、一审法院认定优高投资公司未及时返还租赁物业，应支付截止2017年3月31日期间的租金及延迟支付租金的违约金存在错误。1.优高投资公司发出解除通知时，案涉房屋的权属登记人为锦房集团公司，锦房集团公司作为出租方之一，其认可并同意解除合同，锦房集团公司的行为应当对合同的出租方均具有法律约束力。即使锦房集团公司认可案涉房屋中的4000平方米的真实权利人为成百集团公司，但成百集团公司仅享有物权期待权。同时，成百集团公司已将物权期待权早于优高投资公司解除合同时转让给了新迈公司，此时成百集团公司已将出租人的主体资格转让。2.优高投资公司承租案涉房屋时，系由和锦物业公司交付。优高投资公司基于合理信赖，退场时与和锦物业公司办理交接手续，已经完成了腾退义务。另外，案涉房屋并未进行分割，房屋权属仍属于对内的按份共有状态，一审法院认定优高投资公司必须将属于成百集团公司的房屋返还给成百集团公司，明显加重了优高投资公司的腾退义务，且必将导致优高投资公司无法履行相应的返还义务。3.成百集团公司与新迈公司签订《房屋买卖合同》后，新迈公司于2016年2月26日起开始对所购房屋行使管理、控制的权利，案涉房屋于2017年办理分割了不动产证。4.优高投资公司将房屋移交给和锦物业公司后，该房屋已经对外重新招租，四川盛世家园企业管理有限公司（以下简称盛世家园公司）作为现在的承租人，其证实2016年9月进场后对房屋进行了设计和局部改造工作。因此，优高投资公司腾退房屋后至2017年3月31日期间不存在占有、使用案涉房屋的可能。5.优高投资公司解除案涉房屋租赁合同时，已经如实告知了次承租人海伦春天酒店公司，优高投资公司并未基于转租合同收取2016年4月25日至2017年3月31日期间的租金。综上，一审法院认定事实有误，适用法律错误，应当依法驳回成百集团公司的诉讼请求。成百集团公司辩称：一、优高投资公司利用诉讼程序及理由拖延时间，其目的是抵赖欠付的所有租金。优高投资公司与锦房集团公司串通，将房屋租赁起算时间延后，又将租赁后半部分时间掐去，与实际情况不符。成百集团公司由于证据不足，没有提出上诉。经过一审审理，最终确认应当保护成百集团公司200多万租金的事实，成百集团公司认为一审查明事实清楚。二、优高投资公司提出2016年1月就解除租赁合同不属实。首先优高投资公司没有法定解除权，其以没有使用外立面为由解除合同也不符合双方的合同约定。且成百集团公司从未收到优高投资公司的解除通知。其次，优高投资公司已将房屋全部转租，次承租人直到今天仍然在使用案涉房屋，比如海伦春天酒店公司。优高投资公司所称的解除合同的时候，次承租人并未向成百集团公司移交案涉房屋。三、成百集团公司与新迈公司签订《房屋买卖合同》后，由于优高投资公司的原因，新迈公司一直无法接收案涉房屋。故双方约定成百集团公司前期收到的购房款需要向新迈公司支付利息以弥补新迈公司在2017年4月1日前的租金损失。2017年4月1日前的租金由成百集团公司收取。优高投资公司、成百集团公司与新迈公司也就案涉房屋的移交和租赁转接等问题进行了协商。2017年4月1日，优高投资公司与新迈公司商议将案涉房屋出租给优高投资公司的关联公司盛世家园公司，新迈公司收取此后的租金。四、2017年4月1日后，案涉房屋进行了测绘和象征性的砌墙，新迈公司于2018年取得了房屋产权证。成百集团公司与新迈公司关于由谁收取租金的问题是双方内部约定，与优高投资公司无关，优高投资公司应当依约支付租金。综上，请求驳回优高投资公司的上诉请求。宇辉管理公司、海伦春天酒店公司均未发表答辩意见。锦房集团公司、和锦物业公司均未发表陈述意见。成百集团公司向一审法院起诉请求：1.优高投资公司支付其拖欠的商业场“新座”1-5楼房屋租金共计4688000元；2.优高投资公司支付逾期违约金1900000元；3.宇辉管理公司对优高投资公司欠付的“新座”二、三楼租金1904734.4元承担连带清偿责任；4.海伦春天酒店公司对优高投资公司欠付的“新座”四、五楼租金1912235.2元承担连带清偿责任；5.本案诉讼费由优高投资公司、宇辉管理公司、海伦春天酒店公司共同承担。一审法院认定事实：锦房集团公司系成都市华兴街商业场东楼项目（项目工程名称又称“商业场.新座”）的开发建设单位，工程位于成都市锦江区域，建筑面积为33238.91平方米，其中，地上1-5层为商业用房、6-22层为办公用房、地下3层为车库及设备管理用房。2007年2月8日，成百集团公司以与成都市锦江区经济适用房开发中心签订《成都市城镇房屋拆迁补偿安置合同》的方式取得位于成都市建筑面积为4000平方米房屋的所有权，双方以标注附件平面图的方法对成百集团公司取得的安置房的范围、位置予以了确定。“商业场.新座”房屋建设工程于2010年8月30日经竣工验收备案后，锦房集团公司授权和锦物业公司从2008年10月12日起对其开发的物业提供物业管理服务。上述建设工程于2010年10月19日经消防验收合格后，建设单位于2010年10月28日取得建设工程规划合格证。2011年4月26日，锦房集团公司办理取得包括成百集团公司上述安置房在内的房屋大产权证（权1802948），房产管理部门颁发的房屋所有权证载明：房屋总层数为25层（含地下3层），规划用途为商业，建筑面积为8028.54平方米，其中，锦江区华兴正街39号-61号1栋1单元1层101号建筑面积为1491.75平方米、1栋1单元2层201号建筑面积为1576.45平方米、1栋1单元3层301号建筑面积为1685.44平方米、1栋1单元4层401号建筑面积为1685.44平方米、1栋1单元5层501号建筑面积为1589.46平方米。2010年10月30日，成百集团公司、锦房集团公司作为出租方（甲方）与作为承租方的优高投资公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于成都市建筑面积为8000平方米场地出租给乙方作经营所用；租赁期为15年，即自2011年4月25日起至2026年4月24日止；第一、二、三、四、五年（2011年4月25日至2016年4月24日）租金为4800000元／年，第六、七年（2016年4月25日至2018年4月24日）递增4%后租金为4992000元／年，第八、九年（2018年4月25日至2020年4月24日）递增4%后租金为5191680元／年，第十、十一年（2020年4月25日至2022年4月24日）递增4%后租金为5399347元／年，第十二、十三年（2022年4月25日至2024年4月24日）递增6%后租金为5723300元／年，第十四、十五年（2024年4月25日至2026年4月24日）递增6%后租金为6066700元／年，上述金额为税前租金金额；租金在合同期内按每季度支付一次，乙方租金应在起租之日起，每隔一季度并提前一个月支付（即第一次支付时间为2011年3月25日前），依此类推；乙方应于本合同签订之日起五个工作日内向甲方缴纳本合同履约保证金1000000元，合同期满后，乙方无任何违约行为或无拖欠水电费、物业管理费等全部费用，甲方于五个工作日内将保证金全额无息退还给乙方；免租期自2010年10月25日起至2011年4月24日止；甲方应于取得规划综合验收合格证3日内将场地按约交付乙方，甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、装修状况》上签字盖章；甲方保证场地的合法性，将符合出租使用要求的场地及其附属设施提供给乙方使用；甲方同意本合同有效期内，乙方租赁场地范围内的外立面及权益属乙方独家免费使用，一楼门口相对应的地面乙方免费使用，甲方（或以其它名义）不得用于停车、堆放杂物、商业经营、干涉乙方使用；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.3%向甲方支付违约金;乙方拖欠租金60日以上，甲方有权提前解除合同收回场地，并没收乙方的合同履约保证金额；由于甲方原因导致乙方场地无法经营包括但不限于无故停电，甲方违法经营或单方面违约的，乙方有权提前解除合同，甲方需赔偿乙方之损失及无息返还合同履约保证金给乙方。2010年11月18日，锦房集团公司（甲方）与成百集团公司（乙方）签订《租金分配协议》，主要内容为：鉴于甲乙双方共同作为出租方与优高投资公司于2010年10月30日签订《房屋租赁合同》，优高投资公司支付的房屋租金由甲方和乙方各分得一半；《房屋租赁合同》履行过程中，承租方优高投资公司按甲方和乙方各50%的比例，分别直接向甲方和乙方各自的银行账户支付房屋租金；承租方应支付的履约保证金1000000元，也由优高投资公司分别向本协议甲、乙方各支付500000元；本条约定的租金及保证金支付方式由甲乙双方共同告知优高投资公司按此履行，甲方和乙方根据各自收到保证金和租金情况，分别向承租方优高投资公司出具租金发票等收款凭证。上述《房屋租赁合同》签订后，优高投资公司按照知悉的上述《租金分配协议》向成百集团公司缴纳了保证金500000元，并以分段转账支付的方式向成百集团公司支付租金共计9600000元，具体支付租金的时间段及对应金额为：2011年8月9日支付600000元、2011年12月28日支付600000元、2012年3月30日支付600000元、2012年7月3日支付600000元、2012年9月19日支付600000元、2012年12月31日支付600000元、2013年3月28日支付600000元、2013年7月19日支付600000元、2013年10月12日支付600000元、2014年3月25日支付600000元、2014年4月10日支付600000元、2014年7月25日支付600000元、2014年11月21日支付600000元、2015年2月16日支付500000元、2015年4月13日支付100000元、2015年4月13日支付600000元、2015年7月2日支付300000元、2015年7月10日支付300000元，此后再未向成百集团公司履行支付租金的义务。2016年1月28日，优高投资公司向成百集团公司、锦房集团公司出具《郑重通知》，主要内容为：成百集团公司、锦房集团公司擅自将租赁物业外立面以及1楼门口对应场地分别用于对外广告招商、车辆停放经营以及堆放杂物，已严重影响优高投资公司对承租物业的正常使用，其行为违反了《房屋租赁合同》第九条第六项有关“甲方同意本合同有效期内，乙方租赁场地范围内的外立面及权益属乙方独家免费使用，一楼门口相对应的地面乙方免费使用，甲方（或以其它名义）不得用于停车、堆放杂物、商业经营、干涉乙方使用”的约定，要求成百集团公司、锦房集团公司从即日起将租赁物业外立面以及1楼门口对应场地履行移交、清理义务，并将2012年10月至今因广告招商、车辆停放经营取得的收益返还予优高投资公司。2016年3月8日，优高投资公司再次以出具《通知书》的方式向成百集团公司、锦房集团公司表达上述通知的内容。2016年3月15日，优高投资公司向成百集团公司、锦房集团公司出具《解除合同通知书》，主要内容为：成百集团公司、锦房集团公司擅自将租赁物业外立面以及1楼门口对应场地分别用于对外进行广告位租赁、车辆停放经营以及堆放杂物，严重影响优高投资公司对承租物业的正常使用，合同目的无法实现，优高投资公司多次发出书面函件，要求成百集团公司、锦房集团公司根据《房屋租赁合同》的约定，立即停止违约行为并将租赁物业外立面以及1楼门口对应场地履行移交、清理义务以及向优高投资公司返还因外立面广告位租赁、车辆停放经营取得的收益，但成百集团公司恶意拒收函件且拒绝履行应承担的义务，优高投资公司因无法正常使用租赁物业，故通知自即日起解除双方于2010年10月30日签订的《房屋租赁合同》；成百集团公司、锦房集团公司于收到本通知之次日起三日内接收租赁物业，并依法赔偿由此对优高投资公司造成的所有经济损失。优高投资公司针对上述全部函件提交了向成百集团公司予以寄送的对应寄件单，但寄件单均未填写或打印具体的寄送时间，也无予以妥投的邮件流转记录。2016年3月16日，锦房集团公司与优高投资公司签订《合同终止协议书》，主要内容为：鉴于优高投资公司无法正常使用租赁物业和场地，双方一致同意自本协议签署之日起终止双方于2010年10月30日签署的《房屋租赁合同》，该协议不再对双方具有法律约束力，锦房集团公司放弃向优高投资公司提出违约赔偿权利的要求；锦房集团公司在本协议签署后即无息退还优高投资公司交纳的保证金；双方确认终止合同不会导致一方产生对另一方的任何债务负担。其后，锦房集团公司与优高投资公司签订《商业场.新座租金结算备忘录》，主要内容为：租赁物业交付日为2011年9月25日，免租期6个月，租赁期限为2012年3月25日至2027年3月24日；双方协商终止日为2012年3月25日至2016年4月24日，双方依据本备忘录内容进行租金实际结算。该备忘录无签订的具体时间。2016年4月24日，优高投资公司向和锦物业公司提交《退场交接单》，内容为：优高投资公司与业主签订的房屋租赁合同已于2016年4月24日终止，水电费、物业费等费用已全部结清。自即日起优高投资公司退场，之后的水电费、物业费等与优高投资公司无关。和锦物业公司对该交接单予以盖章确认，并签署“属实”字样。2017年7月17日，和锦物业公司为优高投资公司出具《证明》一份，主要内容为：优高投资公司2012年3月25日至2016年4月24日承租成都市（商业场.新座）1-5楼8000平方米场地期间，其对租赁物业范围内外立面以及1楼门口对应场地未行使使用权，该项权益实际上由和锦物业公司进行管理。成百集团公司基于优高投资公司拖欠租金的事实，曾向一审法院提出诉讼主张优高投资公司支付租赁期间截至2017年3月31日的尚欠租金及逾期违约金，一审法院于2017年5月18日予以立案。一审审理中，成百集团公司以尚需收集证据于2018年11月30日向一审法院提出撤诉申请，一审法院经审查后裁定予以准许。一审另查明，租赁合同履行过程中，优高投资公司涉及将承租的案涉物业转租的事实，其中，“商业场.新座”四、五楼整体转租予海伦春天酒店公司。2016年1月21日，成百集团公司与新迈公司签订《房屋买卖合同》，约定成百集团公司将位于成都市中归属其所有的建筑面积为4000平方米的商业用房出售给新迈公司。2016年7月30日，成百集团公司、锦房集团公司、新迈公司三方签订《补充协议》，针对成百集团公司与新迈公司交易房屋的分户产权办理等事宜予以约定。此外，新迈公司以与成百集团公司于2016年12月23日签订《补充协议》（二）、于2020年4月16日出具《情况说明》的方式，确认双方交易的案涉商业用房2017年4月1日之前的租金由成百集团公司予以收取,4月1日（包括当天）之后的租金由新迈公司收取的事实。一审庭审中，优高投资公司出示了其与和锦物业公司于2011年9月签订的《房屋交接单》以及和锦物业公司于2016年1月18日出具的《房屋移交证明》，两份材料均为复印件，概述了和锦物业公司于2011年9月向优高投资公司交付案涉租赁物业且其予以接收的内容，成百集团公司以两份材料系复印件，对材料的真实性不予确认；优高投资公司出示了《商场1-3楼消防设施移交清单》的复印件，以佐证全部消防设施直至2012年2月移交完毕，成百集团公司主张于2011年4月25日交付租赁物业的事实不能成立，成百集团公司则以该清单为复印件，表示无法确定材料的真实性；成百集团公司出示了优高投资公司于2011年8月22日向锦物业公司支付物业费的发票，以证实该期间优高投资公司对案涉物业已处于实际使用的状态，优高投资公司则认为支付物业费用并不产生已实际使用物业的唯一后果;成百集团公司认为合同约定的免租期为固定期限，不以实际交付租赁物业产生顺延的后果，优高投资公司则认为免租期为合同约定其享有的权利，应从其实际接收租赁物业之日起予以相应顺延。一审法院认定上述事实主要采信了《成都市城镇房屋拆迁补偿安置合同》及平面图、案涉房屋所有权证（权1802948）、《房屋租赁合同》及房屋平面图、《租金分配协议》、成公消（验）2010第91号建设工程消防验收意见书、成都市建设工程规划合格证、竣工验收备案表、成百集团公司应收租金明细表和优高投资公司支付租金的银行转账凭证、成百集团公司开具的租金发票、银行交易流水、和锦公司开具的物业费发票、案外人津津有味中餐店的工商档案、经营照片和锦房集团公司出具的《证明》以及涉及转租的《租赁合同》、海伦春天酒店的工商档案和经营照片、锦房集团公司出具房屋使用权证明、优高投资公司与海伦春天酒店签订的《房屋租赁合同》以及海伦春天酒店签署的安全生产责任书、优高投资公司的工商登记信息、案涉租赁物业的现场照片、成百集团公司与锦房集团公司、新迈公司签订的补充协议、成百集团公司与新迈公司签订的补充协议（二）、新迈公司出具的《情况说明》、民事撤诉裁定书、优高投资公司提交的《房屋租赁合同》、锦房集团公司与优高投资公司签订的《合同终止协议书》《商业场、新座租金结算备忘录》、房屋交接单、《商场1-3楼消防设施移交清单》、房屋移交证明、授权委托书、缴费凭证、和锦物业公司确认的退场交接单、和锦物业公司于2017年7月17日出具《证明》、优高投资公司出具的《郑重通知》《通知书》《解除合同通知书》以及邮寄特快详情单、租赁物业外立面以及1楼门口场地现场照片、成百集团公司与新迈公司签订《房屋买卖合同》以及新迈公司出租案涉物业的《房屋租赁合同》以及当事人一审陈述等证据。一审法院认为，成百集团公司、锦房集团公司共同作为出租方与作为承租方的优高投资公司于2009年3月18日签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于成百集团公司主张优高投资公司支付截至2017年3月31日尚欠租金4688000元的诉讼请求。本案中，成百集团公司主张的尚欠租金涉及其与优高投资公司争议的租赁物业的交付时间、租金起算时间以及优高投资公司解除租赁合同效力的认定问题。（一）关于成百集团公司交付租赁物业的时间和租金起算时间的认定。成百集团公司、锦房集团公司作为出租方与作为承租方的优高投资公司签订《房屋租赁合同》后，成百集团公司、锦房集团公司应当按约向优高投资公司履行交付租赁物业的义务，其对已履行交付租赁物业的事实负有法定的举证责任。根据《房屋租赁合同》的约定，成百集团公司、锦房集团公司应于取得规划综合验收合格证3日内将场地按约交付优高投资公司，双方验收认可后在《房屋附属设施、装修状况》上签字盖章。本案中，成百集团公司虽提交了案涉租赁物业的竣工验收备案、消防验收合格、建设工程规划合格等证据材料，但仅能证明案涉租赁物业具备了交付使用的条件，不能证实成百集团公司主张已于2011年4月25日向优高投资公司履行交付租赁物业的事实；虽然优高投资公司存在从2011年8月起支付租金、物业费的事实，但支付费用行为并不必然产生成百集团公司已履行交付租赁物业的唯一后果，因成百集团公司无法举证证明向优高投资公司交付租赁物业的时间，且优高投资公司已举证证实于2011年9月25日实际接收案涉租赁物业事实，在成百集团公司不能提交证据予以充分否定的情况，一审法院认定成百集团公司向优高投资公司交付租赁物业的时间为2011年9月25日；成百集团公司、锦房集团公司与优高投资公司签订的《房屋租赁合同》中约定优高投资公司享有的免租期为2010年10月25日起至2011年4月24日止，成百集团公司认为该免租期为固定期限，不以实际交付租赁物业产生顺延的后果；优高投资公司则认为免租期为合同约定其享有的权利，应从其实际接收租赁物业之日起予以相应顺延。一审法院认为，根据租赁合同交易惯例，免租期通常以交付租赁物为前置条件，主要是出租方基于承租方因装修、购置设施、设备或者招聘人员等前期准备工作无法正常使用租赁物给予的租金免除优惠期。本案中，《房屋租赁合同》虽约定优高投资公司固定期限的免租期，但该免租期以成百集团公司、锦房集团公司取得规划综合验收合格证3日内向优高投资公司交付租赁物业为条件而予以预设约定，不能因成百集团公司、锦房集团公司延迟交付租赁物业，即以免租期为固定期限而剥夺优高投资公司享有6个月租金免除的权利，否则必然产生变相支持了违约逾期交付租赁物业的行为，如此亦有违免租期设立的本义。一审法院认为优高投资公司享有的6个月免租期，应从其接收租赁物业之日起予以顺延，据此，一审法院认定优高投资公司的起租日为2012年3月25日起。（二）关于优高投资公司解除租赁合同效力的认定。租赁合同履行过程中，优高投资公司以成百集团公司、锦房集团公司擅自将租赁物业外立面以及1楼门口对应场地分别用于对外进行广告位租赁、车辆停放经营以及堆放杂物，其行为违反《房屋租赁合同》有关“甲方同意本合同有效期内，乙方租赁场地范围内的外立面及权益属乙方独家免费使用，一楼门口相对应的地面乙方免费使用，甲方（或以其它名义）不得用于停车、堆放杂物、商业经营、干涉乙方使用”的约定，且优高投资公司催告履行后，成百集团公司、锦房集团公司仍拒绝履行约定义务为由，向成百集团公司邮寄了落款时间为2016年3月15日的《解除合同通知书》，并于2016年4月24日与和锦物业公司办理了案涉承租物业的返还移交手续，认为其不负有对以后租金支付的义务。一审法院认为，优高投资公司已确认于2011年9月25日接收案涉租赁物业的事实，其接收物业时并无证据表明成百集团公司、锦房集团公司对租赁物业外立面以及1楼门口对应场地已处于其控制、使用状况而未予履行相应的移交义务，且优高投资公司提交的和锦物业公司于2017年7月17日出具《证明》也载明租赁物业范围内外立面以及1楼门口对应场地由和锦物业公司进行管理，因优高投资公司不能证明成百集团公司、锦房集团公司存在违反上述合同约定义务的情形，优高投资公司不享有法定或约定解除合同的权利；优高投资公司虽与锦房集团公司于2016年3月16日以签订《合同终止协议书》的方式协议解除租赁合同，但协议内容对成百集团公司并不产生法律约束力，不能引起成百集团公司与优高投资公司之间租赁合同关系的解除；优高投资公司辩称已于2016年4月24日与和锦物业公司办理了案涉承租物业的返还移交手续，但其提交并由和锦物业公司于2016年4月24日确认的《退场交接单》，仅表明优高投资公司于2016年4月24日退场，因成百集团公司未授权和锦物业公司接收返还租赁物业，即使优高投资公司向和锦物业公司交还租赁物业，也不能认定优高投资公司向成百集团公司履行了返还租赁物业的事实，优高投资公司对此应自行承担不利的法律后果。综上，因优高投资公司不能证明成百集团公司、锦房集团公司存在其主张的违约情形，其以出具并邮寄《解除合同通知书》的方式主张案涉《房屋租赁合同》予以解除，不符合合同解除的法定或约定条件，不产生《房屋租赁合同》已于2016年3月15日予以解除的后果，优高投资公司应继续按约履行支付租金的义务。租赁合同履行过程中，虽发生成百集团公司将其所有的租赁物业转让新迈公司所有的事实，但新迈公司已确认成百集团公司对2017年4月1日之前的租金予以收取，成百集团公司在本案中主张优高投资公司支付截至2017年3月31日的尚欠租金，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。根据案涉《房屋租赁合同》《租金分配协议》的约定，优高投资公司向成百集团公司支付2011年4月25日至2016年4月24日租金的标准为2400000元/年、2016年4月25日至2018年4月24日租金支付的标准为2496000元/年，优高投资公司按约应向成百集团公司支付2012年3月25日起至2017年3月31日止的租金总额为12134967.74元（2400000元/年×4年＋2400000元/年÷12月×1月＋2496000元/年÷12月×11月＋2496000元/年÷12月÷31天×7天），扣除优高投资公司已支付租金9600000元后，优高投资公司应支付的尚欠租金为2534967.74元，对成百集团公司多主张的尚欠租金部分，一审法院不予支持。二、关于成百集团公司主张优高投资公司支付逾期支付租金的违约金的诉讼请求。本案中，优高投资公司存在逾期向成百集团公司履行支付租金的事实，其行为已构成违约，成百集团公司有权依据合同约定和法律规定主张优高投资公司支付逾期支付租金的违约金。案涉《房屋租赁合同》约定，“乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.3%向甲方支付违约金”,一审法院认为，违约金的性质和功能系以补偿为主，惩罚为辅，因优高投资公司未按约支付租金实际对成百集团公司造成的损失为占用资金的利息，成百集团公司在本案中主张按尚欠租金总额的40%的标准计算逾期支付租金的违约金，虽较合同约定的计算标准有所降低，但仍存在过分高于其实际损失的情形，应予调减。一审法院综合违约金的性质、成百集团公司的实际损失、优高投资公司的违约程度以及合同的履行情况等因素，结合成百集团公司曾向一审法院提出诉讼主张优高投资公司支付截至2017年3月31日的尚欠租金及逾期违约金，且于2017年5月18日予以立案的事实，酌定成百集团公司主张逾期支付租金的违约金以尚欠租金2534967.74元为基数，从成百集团公司初始提起诉讼主张优高投资公司支付尚欠租金及逾期违约金且一审法院立案之日即2017年5月18日起按每日0.03%的标准予以计算，直至尚欠租金实际付清之日止，对成百集团公司多主张部分，一审法院不予支持。三、关于成百集团公司主张宇辉管理公司、海伦春天酒店公司对优高投资公司尚欠且其对应承租物业的租金承担连带清偿责任的诉讼请求。成百集团公司在本案中以优高投资公司擅自将案涉租赁物业的二、三楼整体转租予宇辉管理公司，四、五楼整体转租予海伦春天酒店公司，主张宇辉管理公司、海伦春天酒店公司对各自承租物业的租金承担连带清偿责任。一审法院认为，成百集团公司与宇辉管理公司、海伦春天酒店公司之间均无直接的租赁合同关系，成百集团公司提交的证据也无法证实优高投资公司将案涉租赁物业的二、三楼整体转租予宇辉管理公司的事实，其主张宇辉管理公司对优高投资公司尚欠的二、三楼的对应租金承担连带清偿责任，缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予支持；租赁合同履行期间，优高投资公司虽存在向海伦春天酒店公司转租案涉租赁物业的四、五楼的事实，但其主张海伦春天酒店公司对优高投资公司尚欠的四、五楼的对应租金承担连带清偿责任，缺乏法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、优高投资公司于判决发生法律效力之日起十日内向成百集团公司支付截至2017年3月31日的尚欠租金2534967.74元；二、优高投资公司于判决发生法律效力之日起十日内向成百集团公司支付迟延支付租金的违约金（以尚欠租金2534967.74元为基数，从2017年5月18日起按每日0.03%的标准计算至尚欠租金实际付清之日止）；三、驳回成百集团公司的其他诉讼请求。案件受理费57916元、诉讼保全费5000元，由成百集团公司负担27040元，优高投资公司负担35876元。本院二审期间，优高投资公司及成百集团公司均提交了新证据，其中优高投资公司提交的新证据为：1.锦房集团公司出具的情况说明(2020年12月11日)，拟证明案涉房屋系锦房集团公司产权，自2016年2月26日起，新迈公司已开始对案涉房屋行使管理、控制的权利。2.新迈公司出具的情况说明(2020年12月14日)及盛世家园公司出具的情况说明(2020年12月14日)，拟证明新迈公司已经对其所购的案涉房屋行使占用、使用的权利，成百集团公司也完成了出售案涉房屋的交付义务。盛世家园公司与新迈公司、锦房集团公司达成租赁意向后，组织人员在2016年9月至2017年3月期间提前进入没有人使用的案涉房屋、并对其进行了设计和局部改造工作。优高投资公司腾退案涉房屋后至2017年3月31日期间，不存在占有、使用案涉房屋的可能。3.海伦春天酒店公司出具的情况说明及宇辉管理公司出具的情况说明(2020年12月15日)，拟证明案涉房屋的次承租人海伦春天酒店公司及宇辉管理公司于2016年3月16日接到优高投资公司通知，解除了双方的租赁关系，二公司分别于当月20日、19日将承租房屋交还给了优高投资公司，且未再支付租金。4.房屋建筑面积测绘成果报告，拟证明2017年10月16日，案涉房屋完成了测绘，即在2017年10月16日前，案涉房屋的权属登记权利外观仍在锦房集团公司名下。5.《协议书》(2016年2月26日），拟证明从2016年2月26日起，锦房集团公司已经明知案涉房屋的物权期待权与成百集团公司无关，该情况包括锦房集团公司在内的协议三方均未及时告知案涉房屋承租人优高投资公司。锦房集团公司与优高投资公司解除包括案涉房屋在内的《房屋租赁合同》时，新迈公司没有就合同的解除及优高投资公司腾退房屋提出任何异议。优高公司退场时，案涉房屋仍未进行实体隔离区分，不具有单独使用的功能，也不具有单独腾退的可能性，与锦房集团公司的房屋仍属于共有状态。成百集团公司质证称：1.对锦房集团公司出具的情况说明的真实性认可，但对关联性和证明目的有异议。所谓的隔墙改造实际是没有做的，是为了办证需要，象征性地进行了测绘和砌墙。即便在现场进行了测绘和所谓的隔墙，也不影响承租人使用房屋，承租人从未就影响房屋使用向成百集团公司提出任何异议。2.对新迈公司出具的情况说明的真实性无异议，但对证明目的有异议。对盛世家园公司出具的情况说明的真实性、合法性及关联性均不认可。据了解盛世家园公司系优高投资公司的关联公司，其陈述的内容不属实。3.对海伦春天酒店公司及宇辉管理公司出具的情况说明的真实性、合法性及关联性均不认可。实际情况是二公司并未移交案涉房屋，直到今天仍然在使用房屋。其陈述将房屋交给了优高投资公司，但成百集团公司并不知道他们之间的房屋交接，达不到其证明目的。4.对房屋建筑面积测绘成果报告的真实性没有异议，但不能达到优高投资公司的证明目的。5.对《协议书》的真实性没有异议，但与本案没有关联性。成百集团公司提交的新证据为：1.新迈公司出具的情况说明（2021年5月20日），拟证明2017年4月1日前，案涉房屋一直由优高投资公司对外转租，新迈公司并未实际接收房屋。成百集团公司享有案涉房屋2017年4月1日前的租赁权益。2.盛世家园公司等四家公司的工商登记信息，拟证明上述公司的股东和主要人员部分相同，均与优高投资公司系关联公司。3.案涉房屋所有权证，拟证明新迈公司于2018年3月28日取得不动产权证书，案涉房屋仅与锦房集团公司的房屋毗邻，双方对各自物业享有完整的所有权。优高投资公司质证称：1.对新迈公司向成百集团公司出具的情况说明与新迈公司向优高投资公司出具情况说明相互矛盾的部分内容有异议。2.对工商登记信息的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。3.对房屋产权证的真实性、合法性、关联性无异议，但不能达到成百集团公司的证明目的。上述证据，本院将在下文综合本案其他事实予以认定。本院查明的事实和采信的证据与一审法院查明的事实和采信的证据一致，对一审法院查明的事实，本院依法予以确认。另查明：1.优高投资公司提交的《解除合同通知书》快递单上填写的成百集团公司的地址是成都市青羊区青羊横街18号4楼。邮件贴单上注明为“客户拒收”。2.2021年6月25日，本院工作人员到案涉租赁房屋调查了解到，案涉租赁房屋一楼电梯入口处挂有“尖微.酒店”招牌，一楼至三楼闲置，进入五楼后，酒店前台处悬挂的营业执照、特种行业许可证上的名称均为成都市海伦春天酒店有限责任公司。前台工作人员及店长称，四楼、五楼部分用于该酒店经营，酒店对外名称为尖微酒店。2019年6、7月份左右，该酒店以海伦春天酒店公司名义与盛世家园公司签订了为期7年的租赁合同。据工作人员了解，该楼栋一楼是蜀帝美食花园，二楼、三楼是宇辉人才市场。2020年疫情前蜀帝美食花园关闭，随后宇辉人才市场也关闭。此后一至三楼闲置至今。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.优高投资公司是否享有案涉租赁合同的解除权；2.优高投资公司与锦房集团公司签订的《合同终止协议书》是否对成百集团公司发生效力；3.一审认定的优高投资公司支付的租金及违约金是否正确、合理。就争议焦点本院评述如下：一、关于争议焦点一优高投资公司认为成百集团公司、锦房集团公司擅自将租赁物业外立面及1楼门口对应场地分别用于对外进行广告位租赁、车辆停放经营以及堆放杂物的行为违反了三方签订的《房屋租赁合同》相关约定，故向成百集团公司邮寄了落款时间为2016年3月15日的《解除合同通知书》。对此，本院认为，在租赁合同中，出租方的主合同义务是交付租赁房屋及对租赁房屋的瑕疵担保责任。首先，优高投资公司并未举示充分的证据证明成百集团公司、锦房集团公司有以上违约行为，即使二公司存在以上违约行为，从租赁合同的整体履行而言，也不会影响作为承租人的优高投资公司合同目的的实现。故，优高投资公司不享有法定解除合同的权利。另一方面，从《房屋租赁合同》约定而言，上述违约行为并非合同解除的情形之一，优高投资公司亦不享有约定解除合同的权利。故优高投资公司称其通过行使解除权解除了《房屋租赁合同》的主张不成立，本院不予支持。其次，优高投资公司称，其通过邮寄的方式将《解除合同通知书》送达了成百集团公司。对此，本院认为，邮单上并无邮寄时间，其填写的成百集团公司的地址不是该公司的注册登记地，优高投资公司也没有举示证据证明其填写的地址是成百集团公司的主要办事机构所在地。邮单贴件上注明的“客户拒收”意指成百集团公司拒收，还是邮单地址即“青羊横街18号4楼”房屋的实际使用人拒收，并不明确。故本院认为，优高投资公司没有充分的证据证明其将解除租赁合同的意思表示告知了成百集团公司。优高投资公司所称的成百集团公司未对解除租赁合同提出异议更无从谈起。最后，成百集团公司与新迈公司于2016年1月21日签订了《房屋买卖合同》，双方以2017年4月1日为时间节点，对成百集团公司应当收取2017年4月1日前的租金进行了约定。本院认为，该约定系合同当事人基于意思自治原则对双方权利义务进行的处分，与优高投资公司无关，也不能得出2017年4月1日无租金可收的结论。故，本院对优高投资公司主张新迈公司知道租赁合同已解除，且其不应当支付2017年4月1日前租金的理由不成立，本院不予支持。二、关于争议焦点二首先，根据本案查明的事实，成百集团公司、锦房集团公司共同作为出租方与优高投资公司签订了《房屋租赁合同》，成百集团公司及锦房集团公司所有的房屋面积均约为4000平方米，优高投资公司也将租金一分为二，向成百集团公司及锦房集团公司分别支付50%的租金。从合同的签订及履行情况来看，优高投资公司知晓成百集团公司为出租方之一，且向其支付了对应的租金。各方当事人的权利义务来源于《房屋租赁合同》，但是，没有证据显示优高投资公司解除上述合同时告知了成百集团公司，更未征得成百集团公司的同意。优高投资公司仅与锦房集团公司签订了《合同终止协议书》，该协议仅能约束签订合同的当事人，而不能约束成百集团公司。换言之，即使优高投资公司与锦房集团公司就终止租赁合同达成了合意，也仅就锦房集团公司所有的约4000平方米的租赁房屋与优高投资公司达成了合意，但不及于成百集团公司所有的约4000平方米的租赁房屋。并且在《合同终止协议书》中约定了双方终止租赁合同后，锦房集团公司放弃向优高投资公司提出违约赔偿的权利。从整个协议书约定的内容特别是以上内容来看，无法看出成百集团公司、锦房集团公司有违反《房屋租赁合同》相关约定的行为，而优高投资公司是基于二公司违约才与锦房集团公司签订的《合同终止协议书》。故《合同终止协议书》不能对成百集团公司产生效力。其次，虽然成百集团公司在将案涉租赁房屋出卖给新迈公司前未办理房屋产权证，但是成百集团公司系基于拆迁安置取得了案涉房屋，其享有案涉房屋的相应权利，包括对外出租并收取租金的权利。故即使签订《房屋租赁合同》时优高投资公司所承租的房屋均登记在锦房集团公司名下，但优高投资公司知晓成百集团公司系出租方之一且收取了相应的租金，其解除合同应当与成百集团公司协商，并向成百集团公司腾退房屋。优高投资公司以承租的房屋权利外观为锦房集团公司，故不应当向成百集团公司腾退房屋的理由不成立，本院不予支持。最后，优高投资公司称，案涉房屋的前期交付方为和锦物业公司，故其基于合理信赖与和锦物业公司办理了退场交接，完成了腾退义务。对此，本院认为，优高投资公司作为案涉房屋承租方，系基于《房屋租赁合同》履行支付租金及其他合同义务。若优高投资公司欲解除合同腾退房屋，其应当向合同相对方，即成百集团公司与锦房集团公司履行腾退房屋的义务。优高投资公司提交的《退场交接单》也仅写明了2016年4月24日前的水电费、物业费已结清，即日起优高投资公司退场，退场后的水电费、物业费与其无关。但是否就案涉租赁房屋交付给了和锦物业公司、如何交付及交付的具体房屋情况在《退场交接单》中均无约定。故优高投资公司不能以此证明其腾退了房屋。加之，二审期间，本院工作人员到案涉租赁房屋调查了解的情况是海伦春天酒店公司至今仍在原处经营，宇辉管理公司至2020年初也仍在经营。该情况与二公司出具的情况说明载明的内容相悖，本院对二公司陈述的事实不予采信。本院认为，在案涉租赁房屋存在次承租人的情况下，优高投资公司称其已经腾退了房屋，但其没有充分证据证明在腾退房屋时如何处理与次承租人之间的租赁关系，如何办理的交接等相关事实。退一步讲，即使其确向和锦物业公司腾退了房屋，和锦物业公司作为物业公司，即便其具体经办了交付案涉租赁房屋一事，但也不等同于其当然享有代表成百集团收回房屋的权利。优高投资公司没有信赖和锦物业公司享有收回房屋的权利的基础和依据，其收回房屋所产生的法律后果不能及于成百集团公司。故本院认为，优高投资公司主张向和锦物业公司履行了腾退义务的理由不成立，本院不予支持。三、关于争议焦点三因优高投资公司不享有法定或约定的合同解除权，在履行合同过程中也没有与成百集团公司就解除合同协商一致，其也没有举证证明向成百集团公司腾退了案涉租赁房屋，故优高投资公司应当按照《房屋租赁合同》约定的租金标准向成百集团公司支付租金。又因成百集团公司与新迈公司约定，2017年4月1日前的租金由成百集团公司收取，故成百集团公司主张截止2017年3月31日的租金得到了一审法院的支持。本院认为一审认定的租金计算标准和截止时间符合合同约定。另，《房屋租赁合同》对逾期支付租金应当支付的违约金计算方式进行了约定，虽成百集团公司在主张违约金时主动进行了调减，但一审法院认为其主张的违约金仍高于实际损失，故结合违约金性质、成百集团公司的实际损失、优高投资公司的违约程度以及合同履行情况，综合认定按照每日0.03%的标准支持了违约金。本院认为，一审法院考虑的因素较为客观、全面，认定的标准并无不当。故，一审法院认定的租金和违约金符合合同约定并与客观情况相符，本院予以维持。综上，优高投资公司称一审认定事实错误，适用法律错误的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费57916元，由成都优高投资有限公司负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  何广智审判员  王晓川审判员  胡晓红二〇二一年七月二十二日书记员  罗 芳