吉林省通化市中级人民法院   民事判决书   （2021）吉05民终663号   上诉人（原审被告）：刘建中，男，1969年01月14日生，汉族，住吉林省通化市东昌区。       被上诉人（原审原告）：通化市果品公司，住所：吉林省通化市东昌区靖宇路255号。       诉讼代表人：吉林阳光博舟（通化）律师事务所，该公司破产管理人。       诉讼代理人：闫红亮，吉林阳光博舟（通化）律师事务所律师。       上诉人刘建中因与被上诉人通化市果品公司租赁合同纠纷一案，不服吉林省通化市东昌区人民法院（2021）吉0502民初1261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案后，依法组成合议庭，于2021年7月23日公开开庭进行了审理。上诉人刘建中，被上诉人通化市果品公司诉讼代理人闫红亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。       刘建中上诉请求：撤销（2021）吉0502民初1261号民事判决，改判驳回通化市果品公司的诉讼请求。事实和理由：一、涉案租赁合同属于不同的法律关系，本案不符合民事案件受理条件。案涉租赁合同在履行过程中其权利义务并没有交织在一起，根据民事案件一案一审或一个法律关系一个案件的基本诉讼原则，通化市果品公司将涉案租赁合同在同一个案件中提起诉讼，不符合民事诉讼的受理条件。二、双方之间存在合法有效的租赁合同关系。双方之间签订的租赁合同系当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方应按照协议书的约定履行各自义务。另外，政府尚未发布征收决定，无法证明租赁物在征收范围内，政府也未实际实施征收拆迁，双方约定的解除租赁协议的条件尚未成就。三、双方签订的租赁合同尚未达到解除条件，应当依约履行。1．案涉租赁房屋尚未确定已纳入征收范围之内，租赁合同尚未达到解除条件。根据《吉林省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定，通化市果品公司以政府的征收行为导致涉案租赁合同无法继续履行为由，要求解除合同，缺乏依据。确定征收范围与发布房屋征收决定是两个法律不同效力的行为，确定征收范围根据国有土地上房屋征收与补偿的规定，仅起到停止办理行政手续，如买卖过户、新建房屋批准等行政手续的法律效力，并不能起到改变不动产物权的法律效力。双方在合同中约定，因政府城建拆迁双方合同终止，但根据刘建中提供的证据可知，目前征收还处于拟定征收补偿方案阶段，未报市县级人民政府，其合法性、可行性等也未经论证公布、征求意见。通化市果品公司也未提供征收决定、补偿协议等相关文件，无法证明案涉房屋处于征收范围内，故本案双方合同中约定因政府规划拆迁行为导致的合同自动解除的条件并没有成就；2．涉案租赁房屋未予补偿，征收行为对租赁合同不产生实质性影响，涉案租赁合同尚未达到解除条件。即便涉案房屋需要被征收，本案存在由合同法律关系变更为征收补偿的法律关系，即有效期内正在履行的民事合同，如遇征收应按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，我国实行征收遵循先补偿后搬迁的基本原则，即便如通化市果品公司所述，因征收导致合同不能履行，也应当在对刘建中进行补偿安置完毕后才有权利要求刘建中进行腾迁。因为征收补偿范围中涉及的停产停业损失、搬迁等费用与承租人即刘建中有着密切关系，若出租人即通化市果品公司在未签订征收补偿协议、未向承租人支付相应补偿之前迳行解除租赁合同，则刘建中基于租赁合同解除可获得的合理补偿难以确定，不利于刘建中作为承租人与拆迁安置部门协调办理补偿事宜，难以保障刘建中的合法权益。（三）租赁房屋所有权的变动不影响租赁合同的效力，通化市果品公司以政府的征收行为导致涉案租赁合同无法继续履行为由，要求解除合同，缺乏依据。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定以及涉案合同约定，租赁房屋所有权的变动不意味着合同必然解除或终止，即便案涉房屋被政府征收为国有，只能带来合同主体的变更，并不影响租赁合同的效力。只有征收主体因国家建设需要拆除其房屋时，才可以符合法定解除租赁合同条件及要求交出房屋的法定条件。故通化市果品公司无权要求解除合同并要求刘建中腾迁。四、案涉租赁合同不存在法定解除事由，通化市果品公司无权要求解除涉案合同，更无权要求刘建中立即腾迁房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，案涉租赁合同在有效期内不存在任何法定解除合同的情形，通化市果品公司请求解除被诉合同缺乏事实和法律依据。首先，本案不符合《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定的法定解除的条件。涉案《房屋租赁合同》、《冷库出租合同》均合法有效，刘建中已交付冷库租赁费，通化市果品公司也已提供了符合约定的租赁物，交付出租冷库使用权，该租赁合同的主要义务应视为履行完毕，破产管理人不得依照上述法律规定解除租赁合同；其次，破产清算与刘建中提出因遇征收履行不能而解除合同的理由是不同的法律关系。通化市果品公司进入破产程序并不意味着合同解除。通化市果品公司主张解除涉案合同的理由是因政府的征收行为导致涉案租赁合同无法继续履行，并非基于破产清算。另外，通化市果品公司提出解除请求权的不同理由会承担不同的赔偿或补偿责任。如果主张因破产解除合同，通化市果品公司应当承担由此给刘建中产生的损失或赔偿责任；如果主张因征收解除合同，通化市果品公司无需承担相应的违约赔偿责任，也不利于刘建中作为承租人与拆迁安置部门协调办理补偿事宜。事实上，通化市果品公司已明确选择因征收而解除合同，根据双方提交的证据可知，本案并不符合因征收解除合同客观条件。五、一审法院判令刘建中迁出、交还冷库，并自合同解除之日起支付冷库使用费，缺乏事实和法律依据，且严重损害刘建中作为承租人的合法权益。       通化市果品公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。本案涉及的多份合同均为租赁合同，系同一法律关系，属于民事案件受理范围。刘建中应向通化市果品公司缴纳租金，并支付自合同解除后实际占用库房的费用。       通化市果品公司向一审法院提出诉讼请求：1．解除通化市果品公司与刘建中签订的三份《冷库储藏服务合同书》，刘建中立即腾迁并向通化市果品公司返还租赁房屋；2．刘建中给付欠付租金13565元；3．刘建中给付自合同解除之日起至实际返还之日止的房屋占用使用费（按照租金标准给付）；4．本案诉讼费由刘建中承担。事实和理由：2020年，通化市果品公司与刘建中签订三份《冷库储藏服务合同书》。合同中对房屋或场地租赁期限、租金标准、租金给付方式以及逾期交付租金应承担的违约责任等均有明确约定。合同履行期间内，通化市东昌区人民政府于2021年4月26日作出了《通化市东昌区人民政府关于确定东昌区新站广场旧城区改建项目房屋征收范围的公告》，案涉的租赁房屋属于该公告所确定的征收范围。2020年12月11日，通化市中级人民法院裁定受理通化市果品公司提出的破产清算申请，并将案件交由通化市东昌区人民法院审理。通化市东昌区人民法院于2021年4月8日受理并选定吉林阳光博舟（通化）律师事务所作为破产管理人。依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，通化市果品公司与各承租人之间签订的相关租赁合同应当解除。       刘建中一审答辩意见与其上诉理由基本一致。       一审法院经审理认定事实如下：2020年，通化市果品公司与刘建中签订三份《冷库储藏服务合同书》，约定：刘建中租赁通化市果品公司所有的，位于通化市东昌区靖宇路255号院内0号冷库12号位、0号冷库13号位、4号冷库7号位，面积分别为23平方米、22平方米、37.4平方米，月租金分别为2254元（98元／平方米／月）、2156元（98元／平方米／月）、4114元（110元／平方米／月），租赁期限为2020年1月1日至2022年12月31日。刘建中三个库位的租金分别交付至2021年1月12日、2021年4月8日、2021年4月8日。2020年12月11日，通化市中级人民法院作出（2020）吉05破申22号民事裁定，受理通化市果品公司提出的破产清算申请，并将该破产案件交由该院审理。该院于2021年1月13日受理通化市果品公司申请破产清算一案，并指定吉林阳光博舟（通化）律师事务所为破产管理人。2021年4月26日，通化市东昌区人民政府发布公告，通化市果品公司所在区域因公共利益情形被划入征收范围内。       一审法院认为，通化市果品公司与刘建中之间的租赁合同系双方真实意思表示，真实有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。通化市果品公司主张解除原、刘建中签订的三份租赁合同，刘建中不予认可。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”该院已于2021年1月13日受理了通化市果品公司提出的破产清算申请，故通化市果品公司有权解除双方之间的三份租赁合同。通化市果品公司主张刘建中立即腾迁冷库库位并交还通化市果品公司。刘建中不予认可，刘建中主张冷库的物权已发生变动。该院认为，《中华人民共和国民法典》第二百二十九条规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”而本案中截至庭审辩论终结时，政府仅发布了征收范围的公告，而未下发征收决定，故本案涉案房屋物权没有发生变动，通化市果品公司作为所有权人，有权要求刘建中迁出冷库并交还通化市果品公司。通化市果品公司主张刘建中给付欠付租金13565元，因刘建中三个库位的租金分别交付至2021年1月12日、2021年4月8日、2021年4月8日，故截至2021年5月31日，刘建中欠付租金的数额应为：0号库12号位98元／平方米／月×23平方米×4.6个月=10368.40元，因通化市果品公司自愿减免2020年度前三个月租金的10％、2021年度前三个月租金的20％，即98元／平方米／月×23平方米×3个月×（10％＋20％）=2028.60元，故0号库12号位欠付租金为8339.80元（10368.40元-2028.60元）。0号库13号位98元／平方米／月×22平方米×1.73个月=3729.88元，因通化市果品公司自愿减免2020年度前三个月租金的10％、2021年度前三个月租金的20％，即98元／平方米／月×22平方米×3个月×（10％＋20％）=1940.40元，故0号库13号位欠付租金为1789.48元（3729.88元-1940.40元）。4号库7号位110元／平方米／月×37.4平方米×1.73个月=7117.22元，因通化市果品公司自愿减免2020年度前三个月租金的10％、2021年度前三个月租金的20％，即110.00元／平方米／月×37.4平方米×3个月×（10％＋20％）=3702.60元，故4号库7号位欠付租金为3414.62元（7117.22元-3702.60元）。综上，刘建中欠付的租金数额共计为13543.90元。因刘建中至今仍占有使用该三处冷库库位，故通化市果品公司有权主张自合同解除之日至刘建中迁出冷库时止的使用费（按照合同约定的租金标准计算）。刘建中主张通化市果品公司应当减免相应租金，因通化市果品公司已自行减免1-3月租金的30％，且刘建中亦未提交相应证据对其主张加以证明，故对于刘建中的此项主张，该院不予支持。刘建中主张安全抵押金2000元应当予以抵扣，通化市果品公司不予认可，故刘建中可另案主张权利。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第七百零三条、第七百二十一条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，遂判决：一、解除通化市果品公司、刘建中于2020年签订的三份《冷库储藏服务合同书》；二、刘建中于本判决生效之日起三日内从通化市果品公司所有的，位于通化市东昌区靖宇路255号院内0号冷库12位、0号冷库13号位、4号库7位内迁出，并将该三处冷库库位交还通化市果品公司；三、刘建中于本判决生效之日立即给付通化市果品公司欠付租金13543.90元（截至2021年5月31日）；四、刘建中于本判决生效之日立即给付通化市果品公司该三处冷库使用费（从合同解除之日起至刘建中迁出冷库时止，按照合同约定租金标准计算）。案件受理费140元，减半收取计70元，由刘建中负担。       本院二审期间，双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院对一审认定的事实予以确认。       本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。       本院二审认定的事实与一审认定的事实基本相同。另查明，2020年，根据国家供给侧结构性改革总体工作要求，通化市将通化市果品公司列入被出清的企业名单，本院于2020年12月11日受理了通化市果品公司提出的破产清算申请。再查明，刘建中向通化市果品公司交纳了安全抵押金2000元。       本院认为，本案是因人民法院受理通化市果品公司破产清算申请后，破产管理人决定解除租赁合同而引发的纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实持续至民法典施行后，故本案应适用民法典的规定。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”根据该条规定，法律赋予破产管理人法定解除或继续履行合同的权利，即破产管理人有权决定解除或者继续履行破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同。本案中，案涉三份租赁合同订立时间均在通化市果品公司破产申请受理之前且未履行完毕，破产管理人主张解除案涉三份租赁合同，本院予以支持。刘建中以租赁合同不履行所产生的赔偿请求，作为可申报债权在破产程序中解决。关于刘建中提出的本案是否为人民法院民事审理范围问题。本案涉及的三份合同均为租赁合同，三份租赁合同的当事人均为通化市果品公司与刘建中，系同一民事法律关系，属于人民法院民事受理范围。关于刘建中提出的不予退还租赁物问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”案涉租赁合同解除后，刘建中占有使用租赁物已无法律依据，刘建中应将案涉租赁物退还给通化市果品公司。此外，刘建中因履行租赁合同交纳的2000元安全抵押金，通化市果品公司应在租赁合同解除后退还给刘建中。因刘建中欠付通化市果品公司租金，该2000元安全抵押金可冲顶相应租金，即刘建中欠付通化市果品公司租金11543.90元（13543.90元-2000元）。刘建中利用租赁物从事生产经营活动，刘建中从租赁物中迁出需要一定的时间，一审判令刘建中3日内从租赁物中迁出，不符合客观实际。考虑租赁实际情况，应给予承租人合理的搬迁时间，本院认定7日为宜。其他理由一审已评判详尽，二审不再复述。       综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对安全抵押金及搬迁时间处理不当，二审予以变更。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：       一、维持通化市东昌区人民法院（2021）吉0502民初1261号民事判决第一项、第四项；       二、变更通化市东昌区人民法院（2021）吉0502民初1261号民事判决第二项为“刘建中于本判决生效之日起7日内从通化市果品公司所有的，位于通化市东昌区靖宇路255号院内0号冷库12位、0号冷库13号位、4号库7位内迁出，并将该三处冷库库位交还通化市果品公司”；       三、变更通化市东昌区人民法院（2021）吉0502民初1261号民事判决第三项为“刘建中于本判决生效之日立即给付通化市果品公司欠付租金11543.90元（截至2021年5月31日）”。       一审案件受理费70元，二审案件受理费100元，合计170元，由通化市果品公司负担。       本判决为终审判决。       审判长吴兴彦   审判员修勇   审判员王立武   二〇二一年七月二十九日   书记员刘瑄子凡