山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终4407号 上诉人（原审被告）：王军，男，1963年7月9日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：高蜜蜜（系王军妻子），住青岛市市**。 被上诉人（原审原告）：天津隽丰物业管理有限公司青岛分公司，住所地青岛胶州市。 主要负责人：谭少鸿，总经理。 委托诉讼代理人：李照钦，山东诚功（胶州）律师事务所律师。 上诉人王军因与被上诉人天津隽丰物业管理有限公司青岛分公司（以下简称隽丰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初12299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 王军上诉请求：1.撤销一审判决第四项；2.本案一审、二审诉讼费用由隽丰物业公司承担。事实和理由：1.一审判决第4页第二项的时间及对象不对。一审法院认定，王军在2007年4月28日向隽丰物业公司出具确认书1份，载明已阅读《临时公约》和《业主手册》的全部条款，这与事实不符。2007年12月14日王军是与山东顺驰融盛置地有限公司而非隽丰物业公司签订《业主临时公约》，隽丰物业公司不会向王军出示《业主临时公约》和《业主手册》，因为那时隽丰物业公司还不存在，其与王军没有任何法律利害关系。其次，《业主临时公约》内容没有为业主服务的内容，更没有收物业费标准，而且只有2年有效期，已于2009年作废，它不是完整合法有效的物业服务合同。它没有物业收费标准、服务内容、收费项目和收费依据，更没有明码标价，进行公示。因此，一审法院判决按1.2元/平米收取物业费没有法律依据的，也与事实不符。2.一审判决第4页第四项认定，国家企业信用信息公示系统显示天津顺驰物业管理有限公司胶州分公司变更为隽丰物业公司。《临时公约》盖章单位山东顺驰融盛置地有限公司没有变更为隽丰物业公司，一审法院认定事实不清。天津顺驰物业管理有限公司胶州分公司及隽丰物业公司均与山东顺驰融盛置地有限公司没有任何法律利害关系，而且工商登记显示山东顺驰融盛置地有限公司在2004年11月29日已经是失信被执行人，不可能变更成为现在的隽丰物业公司。请求二审法院以事实为依据，以法律为准绳，撤销一审判决认定事实中的第二项和第四项，这与事实不符，也侵犯了王军的合法权益。隽丰物业公司至今不是物业合法经营主体，也没有王军签字的物业合同，更没有收费依据，其没有合法收取王军物业费的法律主体资格。3.一审判决第5页认定，王军确认房屋面积并认可每平米按1.2元收取物业费，判定王军缴纳2009年3月31日到2016年5月31日的物业费14173.49元，按上述标准收取物业费没有合法依据。因为一审法院认定的不是王军签字的物业合同，也没有实质物业服务内容、收费项目、物业等级和物价局收费依据，隽丰物业公司更没有明码标价公示收取物业费，属于乱收费。没有合法物业主体强行服务，没有王军的签字授权认可，属于单方面的非法行为。隽丰物业公司称合同变更了7次，却没有及时通知王军并取得合法物业合同，而是故意隐瞒并强行服务，致使王军一直不知晓隽丰物业公司的服务状态，直到被诉至法院。我国物业费收取标准分一级、二级、三级，其中一级收费标准为1.00元/月（已包含税、费），其中第7条要求对火灾、水泽等突发事件应有应急处理预案，第8条要求消防器材可随时启用，王军对于案涉小区按1.2元/平米标准收取物业费的依据及等级都不知情。2020年9月2日晚上七点，小区xx号楼发生了火灾，消防栓没水，惨不忍睹。2020年11月10日的《青岛日报》和2020年6月2日的青岛电视台《行风在线》都予以曝光，而且小区消防栓至今没水，没有安全消防方案，没有消防设施维护保养记录，没有逐级安全岗位责任制和负责制。隽丰物业公司无法提供消防验收报告，称由开发商持有，王军申请追加山东顺驰融盛置地有限公司为第三人，以提供蓝水假期的消防验收报告，查明事实真相。2020年6月胶州副市长到蓝水假期检查时要求，2020年7月之前蓝水假期小区消防栓必须有水，隽丰物业公司没有整改，业主们不应缴费。因此，隽丰物业公司在履行服务时没有取得合法手续，不是合法物业经营主体，而且存在重大瑕疵。根据胶州营海镇派出所的2次回电录音，其在2017年前曾对隽丰物业公司罚款，但小区消防栓至今没水；胶州消防大队尚先生也电话回复王军称xx号楼和xx号楼等没有至今消防验收报告。因此，王军根据《物业条例》等有关法律规定享有先履行抗辩权，拒交物业费是合法的。4.王军的房屋空置了14年，有水电明细为证，按照《物业条例》等有关法律规定，物业费应当减免到七折。请求法院查明事实，维护法律公平。 隽丰物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.关于隽丰物业公司的主体问题，其仅是变更了名称。一审中已经查明，天津顺驰物业管理有限公司胶州分公司名称变更为隽丰物业公司，其主体身份并没有改变。2.关于物业收费标准问题，已经过王军书面确认同意，且王军已缴纳2009年3月30日之前的物业服务费。3.关于王军主张的消防验收问题，与本案及物业服务无关，如王军确实有证据证明该问题存在且与隽丰物业公司有关，则应另案主张。 隽丰物业公司向一审法院起诉请求：1.判令王军支付隽丰物业公司拖欠的物业费21260.49元；2.判令王军以拖欠物业费为基数，按照日千分之三支付自拖欠之次月起至付清欠费期间的违约金；3.本案全部诉讼费用由王军承担。 一审法院认定事实：一、王军系涉案蓝水假期小区xx号楼xx单元xx户房产的业主，后于2016年5月31日将该房屋转让给高蜜蜜。涉案房屋建筑面积为137.34平方米。 二、王军在2007年4月28日向隽丰物业公司出具确认书1份，内容载明“业主本人已经全文阅读《业主临时公约》《业主手册》的全部条款，认同条款内容，同意严格遵守。”确认书中记载了王军所有的涉案房屋物业管理费“收费标准按售房合同建筑面积0.8元/月/平方米收取物业管理费，高层机电设施运行费0.4元/月/平方米”。 三、山东顺驰融盛置地有限公司选聘隽丰物业公司为蓝水假期提供前期物业服务，双方签订《前期物业服务合同》。合同第三十一条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按3‰/天的标准向乙方支付违约金。 四、国家企业信用信息公示系统查询结果显示：天津顺驰物业管理有限公司胶州分公司名称变更为隽丰物业公司。 五、王军自2009年3月31日至2016年5月31日期间的物业费未缴纳。王军于2016年5月31日将涉案房屋过户给高蜜蜜。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，隽丰物业公司接受开发商的委托，签订的《前期物业服务合同》为有效合同，对业主具有约束力。在隽丰物业公司已提供物业服务的情形下，及时依约交纳物业费系王军的合同约定义务。王军在确认书中确认房屋面积并认可物业费标准。一审法院对隽丰物业公司主张的自2009年3月31日至2019年12月31日的物业服务费21260.49元，因2016年5月31日王军将该房屋转让给案外人高蜜蜜，2016年5月31日之后物业费隽丰物业公司需另行主张，一审法院支持自2009年3月31日至2016年5月31日的物业服务费14173.49元（1.2元/月/平米x137.34平米x86个月）。 结合同期隽丰物业公司在一审法院起诉的多起物业服务合同纠纷中各业主反映的情况，隽丰物业公司在履行物业服务合同约定的维护、养护、管理义务过程中，存在管理服务有瑕疵及与业主沟通不到位的情形，故对隽丰物业公司要求王军支付违约金的主张，一审法院不予支持。王军提出的与隽丰物业公司之间的纠纷可另行处理。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王军支付隽丰物业公司自2009年3月31日至2016年5月31日期间的物业服务费14173.49元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回隽丰物业公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费332元，减半收取166元，由隽丰物业公司负担56元，王军负担110元。 二审中，王军提交：证据1.光盘1张（内容为青岛电视台行风在线曝光涉案小区消防栓存在的问题视频、胶州营海镇派出所周警官回复其对隽丰物业公司作过消防处罚的录音、胶州消防大队回复我xx号楼没有验收报告的录音），证明开发商欺诈销售及物业不作为，致使消防栓瘫痪。证据2.光盘1张（内容为视频及照片若干、高蜜蜜向一审法官索要物业合同的电话录音、2005年开发商宣传光盘、胶州市蓝水假期小区消防栓没有水的视频、xx号楼、xx号楼下雨时无法出行的视频），证明物业服务不到位。证据3.消防维护报告一份，证明该报告有造假嫌疑，小区消防栓至今没有水。证据4.电费明细一份，证明案涉房屋自2009年至今一直空置。证据5.小区物业服务不到位的材料及照片，证明物业长期以来服务不到位、欺诈销售、绑架业主。证据6.起诉状一份、政府信息公开答复书一份、开发商承诺有人工湖等配套设施的声明一份，证明小区规划三次更改，降低了生活品质，物业收费应该降低收费标准，按照1.2元每平方米收费不合理，应提交物价局审批原件。证据7.《前期物业服务合同》一份，证明物业违反了前期物业合同第8条、17、29、30、32、33条。综合以上证据证明，王军的第一项抗辩理由为物业费已经过了诉讼时效。第二项抗辩理由为隽丰物业公司不履行前期物业服务合同，根据合同法第60条同时履行抗辩权的规定，王军有权拒绝缴纳物业费。第三项抗辩理由为2009年至2016年物业公司和开发商没有履行承诺，擅自更改小区规划三次，导致生态湖处建了7栋别墅，业主会所也消失了，不公示小区收益、业务合同、物业收费，违反了民法典943条的规定，所以王军拒绝缴纳物业费。第四项抗辩理由为消防栓公共设施问题，自王军买房时就没有消防验收报告，根据消防法第10条此房屋不能使用，根据前期物业合同第33条配套设施不全造成损失的应由开发商负责，并且赔偿其们期间空置费、银行贷款费99万，加上合同欺诈三倍房款赔偿，共计合计224万，该款项应该由开发商及物业公司共同赔偿。 隽丰物业公司质证称，对青岛电视台行风在线视频真实性没有异议，对证明事项有异议，该视频不能证明物业服务存在问题。对胶州营海镇派出所周警官回复录音的真实性有异议，对证明事项有异议，我们认为不能证明物业服务存在问题。对胶州消防大队回录音的真实性没有异议，对证明事项有异议，双方沟通的是关于消防验收的问题，与物业服务无关，如果确实存在该问题，也是开发商的问题。对证据2视频及照片若干因系复印件，对其真实性有异议，对证明事项不认可。对高蜜蜜向一审法官索要物业合同的电话录音真实性无异议，但是与物业服务本身无关。对2005年开发商宣传光盘真实性没有异议，但是与物业服务无关。胶州市蓝水假期小区消防栓没有水的视频、xx、xx号楼下雨时无法出行的视频真实性有异议，且该证据不能证明物业服务存在问题。对证据3的真实性没有异议，根据报告书记载检查结果正常的，不能证明王军主张的事项，也不能证明隽丰物业公司物业服务存在问题。对证据4的真实性没有异议，对证明事项有异议。根据该证据显示2019年7月份王军用电4度，2019年10月份用电1度，而且该证据并未显示自2009年3月31日至2016年5月31日期间王军没有使用过案涉房屋。对证据5的真实性及证明事项均有异议，王军提交的材料系复印件，且不能证明物业服务存在问题，王军反映的其他问题如欺诈销售等，与物业服务无关。对证据6的政府公开答复书真实性没有异议，其他证据真实性有异议，据隽丰物业公司了解，确实曾经有业主起诉过知情权纠纷案件，但该诉讼与本案无关。王军主张小区规划有变更，也不属于物业服务存在的问题，我们认为该证据与本案无关。对证据7的真实性没有异议，对证明事项不认可，隽丰物业公司一直为案涉小区积极提供物业服务，王军也没有证据证明隽丰物业公司存在其所述的违约情况。王军申请证人毛某出庭，因毛某与隽丰物业公司存在另案诉讼，故本院对其证人证言不予采信。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案争议的焦点问题是：王军向隽丰物业公司支付的物业费应如何认定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定：“下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”本案中，生效法律文书已经认定，隽丰物业公司系由天津顺驰物业管理有限公司胶州分公司变更名称而来，山东顺驰融盛置地有限公司与隽丰物业公司连续签订7次《前期物业服务合同》，合同约定多层住宅物业费为0.8元/月/平方米，电梯运行费为0.4元/月/平方米。王军没有相反证据推翻生效法律文书认定的事实，且王军本人签字的《确认书》亦载明涉案房屋物业管理费“收费标准按售房合同建筑面积0.8元/月/平方米收取物业管理费，高层机电设施运行费0.4元/月/平方米”，故本院对于王军关于隽丰物业公司没有收取物业费依据的上诉理由不予采信。关于隽丰物业公司在履行物业服务合同中存在的服务瑕疵，一审法院已经作出认定并判决不予支持其主张的违约金，本院对该处理不予变更。关于案涉房屋是否空置问题，王军仅提交了电费缴费明细，未提交水费及燃气费缴费明细，且电费缴费明细显示的不涉及诉争的2009年3月31日至2016年5月31日期间，故不能证明案涉房屋在此期间空置。关于王军主张的各项赔偿及追加第三人申请，因其未在一审中提出主张，故本院不予处理。 综上所述，王军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费154元，由上诉人王军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 蕾 审 判 员  刘昭阳 审 判 员  阚红艳 二〇二一年七月二日 法官助理  张雅彬 书 记 员  张 恬 书 记 员  赵彩玉