湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0112民初3409号 原告：西藏新城悦物业服务股份有限公司长沙分公司，住所地长沙市望城区金山桥街道新城国际花都E5栋3101号。 负责人：傅鹰。 委托诉讼代理人：金剑，男，汉族，住湖北省罗田县，系公司员工。 委托诉讼代理人：王春闩，男，汉族，住长沙市岳麓区，系公司员工。 被告：曾小华，男，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。 原告西藏新城悦物业服务股份有限公司长沙分公司（以下简称新城悦长沙分公司）与被告曾小华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新城悦长沙分公司的委托诉讼代理人金剑到庭参加了诉讼，被告曾小华经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新城悦长沙分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业费9305.28元（从2017年1月1日计算至2021年12月31日）；2、判令被告支付违约金1500元（按日千分之五的标准支付逾期付款违约金至物业费全部缴清之日止）；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告为长沙市望城区金山桥街道新城国际花都小区XXX号房的业主，该房屋建筑面积96.93平方米。原告与被告签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为新城国际花都小区提供物业服务，物业服务费按业主拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为高层住宅1.65元/平方米/月，按年交纳，每次缴费时间为每年度缴费周期的首月上旬，逾期缴纳按每日千分之五的标准支付违约金。原告提供了物业服务，但被告未按约支付物业费，自2017年1月1日至2021年12月31日共计欠缴物业费9305.28元、违约金1500元，原告多次催缴未果，故特诉至法院。 被告曾小华未予答辩。 本院经审理查明：2014年12月26日，曾小华办理新城国际花都小区XXX号房收房手续，同日，曾小华（乙方）与江苏新城物业服务有限公司长沙分公司（甲方）签订了《前期物业管理服务协议》，合同约定由甲方为乙方购买房屋所在小区新城国际花都提供前期物业管理服务，前期物业管理是指自房屋销售（预售）之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止的物业管理。乙方住宅建筑面积为96.93平方米，物业费收费标准为按建筑面积1.65元/㎡/月，按年交纳，每年度缴费周期首月上旬。乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按每天千分之五缴纳违约金。双方还对物业管理服务内容和质量进行了约定。 2016年3月11日，“江苏新城物业服务有限公司长沙分公司”更名为“西藏新城物业服务有限公司长沙分公司”。2016年10月18日，“西藏新城物业服务有限公司长沙分公司”更名为本案原告即“西藏新城悦物业服务有限公司长沙分公司”。 曾小华已缴纳了截至2016年12月31日的物业费，自2017年1月1日至今未缴纳物业服务费。新城悦长沙分公司向曾小华催要未果，故此成讼。 在本院已审结相关案件中查明，原告新城悦长沙分公司在涉案小区提供物业服务过程中存在物业服务瑕疵，如小区监控设备缺失、环境卫生不到位、门禁系统故障等等问题。在本案中另查明，2020年11月6日长沙市望城区消防救援大队对新城悦长沙分公司作出望（消）行罚决字[2020]0054号行政处罚决定书，给予该单位消防设施、器材未保持完好有效，占用消防车通道的违法行为处罚款伍仟元的处罚。2021年6月24日本院前往案涉小区查看，多处楼层仍存在消防设施缺失情况。 上述事实有《前期物业服务合同》、交房流程表、内资企业登记基本情况表、催收短信、照片、行政处罚详情等证据及当事人陈述予以证实，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告曾小华与江苏新城物业服务有限公司长沙分公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，在此期间，“江苏新城物业服务有限公司长沙分公司”经工商登记变更名称为原告新城悦长沙分公司，不影响合同效力。故，原告新城悦长沙分公司与被告曾小华均应按照合同约定履行各自义务。物业管理费是物业公司提供物业服务的经济基础，是维系物业公司正常运转的前提条件。业主如仅以公共管理上的事由拒绝交纳物业服务费用，将直接导致整个小区的物业管理陷于滞后，也不利于全体业主的权益保护以及整个小区的健康正常运转。 原告新城悦长沙分公司为案涉小区提供了物业服务，被告应按时交纳物业服务费，但本院已查明原告提供的物业服务确系存在服务瑕疵，且本案中查明原告因消防设施、器材未保持完好有效等原因于2020年11月6日受到行政处罚，消防设施、器材未保持完好有效属于物业服务瑕疵，直至本案审理过程中该服务瑕疵原告仍未整改改善。鉴于以上情况，本院对原告主张的物业服务费用收取标准酌情核减10%，确定按照合同约定标准的90%计算物业服务费。原告依据合同约定主张被告缴纳截至2021年12月31日的物业服务费，考虑到部分期间原告的物业服务还尚未发生，本院确定被告应缴纳的物业服务费暂计算至物业服务已实际发生期间2021年6月30日止为宜。故被告应向原告支付自2017年1月1日起至2021年6月30日止的物业服务费7772.82元（96.93平方米×1.65元/平方米/月×54个月×90%）。对原告要求被告支付物业服务费9305.28元的诉讼请求，本院予以部分支持。原告新城悦长沙分公司主张违约金1500元的诉讼请求，因原告物业服务存在瑕疵，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告曾小华于本判决生效后十日内向原告西藏新城悦物业服务股份有限公司长沙分公司支付自2017年1月1日起至2021年6月30日止的物业服务费7772.82元； 二、驳回原告西藏新城悦物业服务股份有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费70元，因适用简易程序减半收取计35元，由原告西藏新城悦物业服务股份有限公司长沙分公司负担10元，由被告曾小华负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员  杨剑波 二〇二一年七月十五日 书记员  杨 梦 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。 依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。