辽宁省锦州市古塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0702民初1308号原告：杨连瑛，女，1966年1月26日出生，汉族，葫芦岛市化机实业总公司退休职工，住辽宁省葫芦岛市连山区。被告：王连山，男，1952年8月29日出生，汉族，锦州酿造食品有限责任公司退休职工，住锦州市凌河区。原告杨连瑛诉被告王连山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月12日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨连瑛、被告王连山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨连瑛向本院提出如下诉讼请求：1．请求人民法院判令被告王连山返还原告杨连瑛租房款2000元；2.诉讼费用由被告王连山承担。事实与理由:2019年11月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同签订地为古塔区，被告为出租方，原告为承租方，原告承租被告名下位于古塔区房屋，租赁期限为一年，即2019年11月12日至2020年11月12日，租金8500元,押金500元。2020年5月，原告住了半年因家中有事需要离开锦州生活，经与被告协商同意，原告通过楼下中介将该房屋转租给次承租人，由于原告转租时人在外地，转租事宜均由被告亲自与次承租人办理。2020年5月17日，次承租人开始承租，18日被告王连山返还原告租金2000元，剩余2000元未返还原告，被告主张按季度返还，但直到原、被告之间的租赁合同到期，被告仍未返还原告剩余租金2000元。经原告与次承租人联系，次承租人已将房租款支付给被告，被告承认欠原告租金，但经原告数次催要，被告始终推脱不还，为维护原告的合法权益，起诉至贵院。被告王连山辩称，原、被告于2019年11月7日签订了房屋租赁合同，经过反复协商修改，双方认可并同意履行合同内容。半年后原告电话告知被告不在锦州居住了，要终止合同并要求转租给他人三个月，被告同意转租。原告通过电话与被告约定了时间、地点，由原告儿子把入户钥匙交到被告手里。被告与新的承租人签订了三个月的房屋租赁合同。从此被告就再没有见过原告及其家人。被告签订三个月租赁合同后，未经协商便将租金2000元通过微信转账给了原告。这期间发生的问题需要解决，被告从自己居住的跑了数次。三个月的租赁期满后，被告与租房人重新签订新的房屋租赁合同。在租房者入住期间，由于楼上住户水管漏水把被告出租房屋局部棚顶和墙壁都泡了，最后由被告多次出面协商修复。水嘴坏了，煤气换管都是被告出面解决的。那么试问退出租赁房，终止租赁合同的原告属于哪一方呢？在新的租赁者承租期间又负了哪些责任呢？被告认为无论何事，责任和利益都是成正比的，是并存的，而且不可分割。世上没有只要利益而不负责任的“好事”。房屋租赁合同第四条约定的内容非常清楚“租赁期间甲方不得无故提前收回房屋，否则退回全部租金”。原告租住期间有人欲购买此房，被告都没敢搭茬，觉得有违合同约定。中途让租房者搬出，就算退回全部租金也觉得不妥，会给租房者造成找房搬家的麻烦。为此错过了房产交易。房屋租赁合同第四条约定“租赁期间一方无故提前交回房屋，甲方不退租金，如遇特殊情况，甲乙双方可共同协商解决”。被告没论原告属不属于特殊情况，将三个月的租金转给原告，租赁期间的责任由被告负责，房租金却是原告来收，能像被告这样做的不会很多。三个月租赁期满后，被告与租赁者重新签订租赁合同，原告仍然不负任何责任，却要求继续收取租金，如果这样不平等的事情也能成立的话，合同约定的内容还有作用吗？被告认为合同的内容责权利分得很明确，是双方平等的约定，是对双方的约束。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告围绕其诉讼请求向本院提交了微信聊天截图、被告微信账号信息截图、账单详情截图、账单及账单文件发送成功通知截图、转账截图、房屋租赁合同照片打印件、被告身份证照片及房权证照片打印件；被告围绕其答辩意见提交了房屋租赁合同复印件三份。上述证据，原、被告无异议，本院予以采信。综合本院确认的有效证据和当事人陈述，本院审理查明如下事实：2019年11月7日，被告王连山（甲方）与原告杨连瑛（乙方）签订了房屋租赁合同，将被告名下坐落于锦州市古塔区房屋出租给原告杨连瑛，租期为一年，自2019年11月12日起至2020年11月12日止，租金8500元一次性付清，押金500元，待租期解除时，被告退还给原告。合同第三条约定“承租方不得擅自将该房屋转租、转借、改变结构或从事非法活动，损害公共利益，否则甲方有权收回房屋并有权向乙方索赔损失”。第四条约定“租期内甲方不得无故提前收回房屋，否则退回全部租金。如乙方无故提前交回房屋，甲方不退租金。如遇特殊情况甲乙双方可共同协商解决”。2020年5月，原告杨连瑛给被告王连山打电话，表示其因故不能在锦州居住生活了，并征求被告意见可否将房屋转租给他人，被告王连山表示同意。此后，原告通过中介联系到了新的承租人，并告知被告。2020年5月17日，被告王连山同原告介绍的新承租人签订了房屋租赁合同，约定租期从2020年5月17日到2020年8月17日，租金2000元。2020年5月18日，被告王连山通过微信将其收到的租金2000元转账给原告杨连瑛。2020年8月17日，被告王连山与原告介绍的承租人续签了房屋租赁合同，合同期限为一年，自2020年8月17日起至2021年8月17日止，年租金为8500元，租金分四次付清。2020年11月20日，原告通过微信联系被告，向被告索要退回剩余3个月的租金2000元及押金。被告回复称余额肯定退给原告，但是原告不能太着急，毕竟不正常。次日，被告将押金退还原告，但未退还原告主张的租金。2020年12月20日，原告再次向被告索要租金。被告回复称被告的那一份已经给原告了，另一份是其前妻的，租房钱其和前妻一人一半，被告向其前妻索要，前妻不给，让原告直接和其前妻讨要。此后，原、被告一直协商未果，被告拒不退还原告主张的剩余租金2000元，故原告诉至法院。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，合同条款对双方均具有约束力。本案的争议焦点是：被告能否以原、被告签订的房屋租赁合同第四条为抗辩依据，对原告主张的剩余租金2000元不予退还。案涉的租赁合同第四条约定“租期内甲方不得无故提前收回房屋，否则退回全部租金。如乙方无故提前交回房屋，甲方不退租金。如遇特殊情况甲乙双方可共同协商解决”。本案原告在租赁被告房屋6个月后，向被告提出将房屋转租的请求，且在征得被告同意后，积极通过中介机构寻找新的承租人，以实现转租的目的，但原告并未和其寻找到的承租人签订房屋租赁合同，取而代之的是被告作为出租人与新承租人重新签订了租赁期限三个月的房屋租赁合同。合同到期后，被告又与该人续签了租赁期限一年的房屋租赁合同。被告同他人签订房屋租赁合同的行为发生在原、被告的租赁期限内，在其同意原告转租的情况下，应由原告与他人签订转租协议，原告在其承租房屋的租赁期限内有权享受转租收益。被告重新签约的行为基于合同相对性的原则，导致原告无权向次承租人主张租金，损害了原告的合法权益。然而，被告在与他人签订租赁合同的次日便以微信转账方式给付原告房租2000元，原告亦未对被告作为出租方与其寻找到的租户重新签订房屋租赁合同的行为提出异议，应视为原、被告已经达成一致合意，自被告同新承租人签订房屋租赁合同之日起，原、被告之间的房屋租赁合同予以解除。在此情形下不宜认定原告存在无故提前交回房屋的行为，亦不能认定被告存在无故收回房屋的行为，原告不能主张退还全部租金，被告亦不能主张不退租金。合同解除后原、被告仍应承担相应的合同义务。合同尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。原告积极寻找新承租方的行为，保障了被告取得房屋租金收益的连续性，被告并未因为其与原告之间房屋租赁合同的解除造成实际损失。原告主张被告退回剩余3个月房租2000元的诉求属于其未能取得承租期限内房屋转租利益的补救措施，故依法应予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告王连山于判决生效后五日内给付应退还原告杨连瑛的房屋租赁费2000元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由被告王连山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市市中级人民法院。审 判 员  王 筱二〇二一年七月二十六日法官助理  宋丽丽书 记 员  赵婉君