山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁16民终1115号上诉人（原审被告）：樊振华，男，汉族，1969年4月26日出生，住山东省滨州市滨城区。委托诉讼代理人：陈方超，山东同霖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵吉孟，男，汉族，1953年1月21日出生，住山东省滨州市滨城区市东街道办事处湾东赵居委会××。委托诉讼代理人：李乐军，山东贤关律师事务所律师。委托诉讼代理人：石冠诗，山东贤关律师事务所律师。上诉人樊振华与被上诉人赵吉孟房屋买卖合同纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2020）鲁1602民初6374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。樊振华上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判合同部分无效或发回重审；2.一、二审诉讼费用由赵吉孟承担。事实与理由：一、原审法院简单武断的认定双方之间签订的《协议书》无效严重损害了上诉人的合法权益，属认定事实不清。双方于2013年3月13日签订《协议书》一份，除约定将涉案的四间房屋进行交易外，还约定如果一旦涉及政府占用的的处理方式为上诉人所有。即便双方签订的关于房屋处理的协议因违背强制性法律规定认定为无效，但对于后续处理的规定并不违反现行法律的任何规定，当属有效条款。而原审法院“一刀切”的认定整个协议无效属于未能查清案件的全部事实，迳行判决，严重损害了上诉人的合法权益。二、被上诉人严重违背诚实信用原则，原审法院认定合同全部无效的行为实质上是让违背诚信的人从中获利，与即将实行的《民法典》确立的诚实信用原则不相符。被上诉人当初之所以将涉案房屋转让给上诉人，系因其当时资金需要。而时隔多年之后直接通过诉讼方式要求确认合同无效归根结底系因涉案房产即将面临拆迁而获得巨额的拆迁利益。“任何人不能因为自己的过错而获得利益”已成为世界立法通行的一条重要法律原则。本案中被上诉人明知道宅基地上建设的房屋不能转让情况下仍然与上诉人签订协议书，对此负有重大过错。在房屋面临拆迁获得巨额补偿的情况下应当优先保护上诉人的合法权益。赵吉孟辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，樊振华上诉请求及事实理由无事实及法律依据。一、涉案房屋买卖协议，违反《土地管理法》、《物权法》（现行民法典物权编）关于宅基地使用权的强制性规定，故，涉案买卖协议、民事行为均无效。二、樊振华诉称“后续处理的规定并不违反现行法律任何规定”，与案件事实、法律规定不符。樊振华所谓“后续处理”约定，均是基于宅基地及地上房屋产生，其来源于诉争宅基地及房屋，是建立在处分、买卖宅基地及房屋行为后的利益分配。在现行《土地管理法》、《民法典》均对涉案标的物处分存在禁止性规定的前提下，认定该约定效力即变相认定处分行为、《协议书》的效力，严重违反我国农村集体所有制基本制度。三、违反强制性规定行为自始无效，不因任何人行为而改变其无效的性质，正如上诉状中所称“任何人不能因自己的过错而获得利益”，原审是依据法律规定、依职权认定行为效力，消除非法状态、恢复合法状态，无任何违反法律规定、法律原则之处。相反，在违反强制性规定的情况下，上诉人称“优先保护上诉人合法权益”、“认定合同效力”无任何法律依据，亦违反基本原则。四、本案并不存在所谓“拆迁利益”，截至今日，涉案宅基地及房屋所涉地域并无任何拆迁实施，亦无任何拆迁规划文件，上诉人所诉与事实不符。赵吉孟向一审法院起诉请求：1.确认赵吉孟与樊振华签订的宅基地使用权及房屋转让《协议书》无效；2.樊振华返还宅基地及四间房屋；3.樊振华承担本案诉讼费用。一审法院认定事实:赵吉孟系滨州市滨城区湾东赵村村民，樊振华户籍地址为山东省滨州市滨城区。2007年3月13日，双方签订《协议书》一份，约定：“经赵吉孟、樊振华双方同意，赵吉孟旧房子四间一次性处理给樊振华，经双方协商价格15000元，（壹万伍仟元），政府占用房产有樊振华所有，宅基地有使用权，没有买卖权，土地属集体所有，特定协议。双方各一份，签字有效。宅基地使用面积（南北18米×东西24米）。甲方：赵吉孟乙方：樊振华证明人：常云福赵继志”。协议签订后，赵吉孟已收到房款15000元，并将房屋及院落交付给了樊振华。樊振华主张其所买的房屋门牌号为××，为70年代建造的土坯房，四间北屋，两间西屋，购买时房屋屋顶已露天，后墙用木棍支撑。樊振华购买后对原有房屋进行了加固，花费1-2万元。后在院落中间盖了7间车间，为砖瓦结构，花费6-7万元。盖房为村委会安排的，没有办理规划许可和建设许可。现上述房屋均由樊振华使用。赵吉孟表示对樊振华花费不知情。樊振华未就上述花费提交证据证实。一审法院认为：本案争议焦点为案涉房屋买卖协议是否合法有效。2007年适用的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”即涉案房屋所涉土地系农村集体土地，不允许向非集体经济组织成员转让。同时按照我国目前的《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村的土地属于本集体经济组织所有，只有本集体经济组织成员才享有本集体土地的使用权。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。因此非同一集体经济组织成员签订的房屋买卖合同属于无效合同。本案中，双方于2007年3月13日对涉案房屋转让达成的协议，违反上述法律强制性规定，应认定为无效合同。赵吉孟要求认定案涉房屋转让协议无效的诉讼请求，予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。故赵吉孟应返还樊振华购房款15000元，樊振华应返还赵吉孟房屋及宅基地。樊振华主张对涉案房屋进行维修加固，花费2-3万元，并在院落中间加盖7个砖瓦结构车间，花费6-7万元，赵吉孟不予认可，樊振华无证据证明其主张，樊振华因此所造成的损失，可待证据充分后，另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条之规定，判决如下：一、赵吉孟与樊振华2007年3月13日订立的《协议书》无效；二、赵吉孟返还樊振华购房款15000元，于本判决生效后十日内付清；三、樊振华于本判决生效后十日内返还赵吉孟位于滨州市滨城区湾东赵村××宅基地及房屋四间；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，减半收取175元，由赵吉孟负担87.5元，樊振华负担87.5元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于涉案《协议书》效力问题。农村宅基地是集体经济组织成员享有的权利,其权利主体是农村集体经济组织的成员,与特定的身份关系关联,不允许转让给非集体经济组织成员。因此,赵吉孟将其宅基地使用权及其上房屋转让给樊振华,而樊振华非其集体经济组织的成员,涉案《协议书》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定,有违反法律、行政法规的强制性规定情形的,合同无效。因此,一审法院认定涉案《协议书》无效并无不当。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”本案中，樊振华主张因确认合同无效其有损失，樊振华并未提起反诉，一审法院告知其就其损失可另行主张权利并无不当。综上所述，上诉人樊振华的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元，由上诉人樊振华负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵慧莲审 判 员 王正真审 判 员 张 珊二〇二一年七月十二日法官助理 徐丽萍书 记 员 张真真