广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10210号上诉人（原审原告）：苏永泉，男，1981年8月28日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：杨宇，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：区瑞莲，女，1962年10月6日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：赵相国，广东四方三和律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵亚男，广东四方三和律师事务所律师。上诉人苏永泉、区瑞莲因物权保护纠纷一案，均不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初15150号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。苏永泉上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令区瑞莲（含同住人员）九十日内将广州市越秀区xx号B栋904房腾空交还给苏永泉；3.判令区瑞莲向苏永泉支付从2020年3月27日至实际迁出交还房屋之日止的上述房屋的使用费（按40.19平方米及使用费标准参照房管部门公布的同时期同地段同类住宅租金参考价计算）；4.本案的诉讼费用由区瑞莲承担。事实与理由：一、一审法院判令区瑞莲在案涉房屋暂住两年的判决内容属于审非所诉。苏永泉在一审中诉请区瑞莲立即迁出案涉房屋，区瑞莲缺席一审庭审，未提交书面答辩状或证据，也未提出反诉请求主张要求确认其可暂住案涉房屋两年。区瑞莲从2007年10月开始就一直居住使用案涉房屋，其可继续合法使用案涉房屋两年无法律依据。退一步而言，即使法院认为区瑞莲可在案涉房屋继续居住一定时期或者给予其合理时间搬迁，也应判令区瑞莲在居住期届满后或合理期限后应迁出案涉房屋并交还房屋给苏永泉。区瑞莲没有依据无限期使用居住案涉房屋。区瑞莲是以案涉房屋的使用人而非被拆迁房屋的产权人回迁的，其使用房屋的形式是租赁方式，其与广州xx房地产发展有限公司（以下简称xx公司）的租赁合同期限早已届满，其未提供证据证明原产权人同意其永久使用原址房屋或回迁房屋，因此法院应判令其限期迁出。二、区瑞莲即使作为租户回迁至案涉房屋，但其与开发商xx公司的租赁合同早已届满且一直无偿使用案涉房屋多年。根据一审法院作出的（2010）越法民三初字第141号民事判决书的查明内容，区瑞莲与xx公司于2007年11月12日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限从2007年11月12日起至2009年11月11日及约定原《广州市房屋拆迁安置协议》和《回迁安置补充协议》失效，区瑞莲从2007年11月28日开始就没有缴纳相应的租金，在该案件中，xx公司主张区瑞莲迁出并支付相应的租金，上述判决书作出后，双方之间的租赁合同早已届满，区瑞莲既未支付租金，也未与xx公司签订新的租赁合同，其不是善意的承租人或回迁户，其已严重违反其与xx公司的租赁合同，本应承担相应的违约责任，包括交还案涉房屋。即使区瑞莲作为回迁户入住房屋，其无偿使用案涉房屋超过13年足以抵偿其作为租户的一切权益，其已无合法合理依据可继续暂住案涉房屋。苏永泉明确不能就案涉房屋的租赁与区瑞莲协商一致订立租赁合同，苏永泉作为房屋所有权人要求收回房屋合法合理，法院应予支持。三、苏永泉作为物权人依法对案涉房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，苏永泉与区瑞莲并无就案涉房屋签订过书面租赁合同，区瑞莲从未向xx公司或苏永泉缴纳过租金，即使苏永泉和区瑞莲就案涉房屋形成不定期租赁合同关系，苏永泉可随时解除合同，苏永泉在本案一审立案前已向区瑞莲发出律师函，明确要求区瑞莲迁出。苏永泉作为案涉房屋所有权人诉请区瑞莲搬离案涉房屋应予支持，法院只应根据区瑞莲的家庭情况以及入住案涉房屋的缘由，给予其一定的搬迁时间。四、从2009年11月之后，区瑞莲没有与xx公司或其他权属人签订案涉房屋的租赁合同，其是依据租赁合同占用案涉房屋，并非基于拆迁安置合同居住案涉房屋，xx公司不是公房管理部门，双方的拆迁安置协议也没有约定区瑞莲可安置使用房屋的期限，且其与xx公司存在的房屋拆迁安置补偿合同已终止，双方签订的租赁合同明确约定原《广州市房屋拆迁安置协议》和《回迁安置补充协议》失效，且双方之间的房屋拆迁安置补偿合同法律关系不能约束苏永泉，更不能成为区瑞莲可暂住两年的依据。上述房屋拆迁安置补偿合同法律关系与本案物权保护并非同一法律关系，最重要的是，区瑞莲基于拆迁安置已无偿使用案涉房屋超过十三年，xx公司已履行全部的安置义务，双方之间的房屋拆迁安置补偿合同法律关系，区瑞莲可另行主张。关于区瑞莲腾退后的住房问题，近年来政府已制定了相关的公共租赁住房保障政策，其如果符合条件，可以申请社会保障用房解决，区瑞莲的住房问题不应由苏永泉负责解决。五、区瑞莲不是基于公租房的租赁关系入住案涉房屋的，从区瑞莲与xx公司签订的租赁合同可看出双方是一般的租赁关系。一审法院认为区瑞莲回迁案涉房屋不属于一般的租赁关系，属于认定错误。退一步而言，即使法院认定区瑞莲可暂住两年，但在此期间的使用费标准应按照一般租赁关系而认定，其应按照同期同地段同类住宅租金参考价标准计算使用费给苏永泉。综上，请求二审法院依法改判。针对苏永泉的上诉请求，区瑞莲二审答辩称：一、答辩意见与区瑞莲的上诉意见一致。二、区瑞莲是根据政府的优惠政策取得了公租房，因支持政府和xx公司的开发建设，才与xx公司签订了拆迁安置协议，入住了案涉房屋，xx公司在取得了原拆迁房屋所在地块的利益后要求区瑞莲迁出案涉房屋，违背公平正义。三、苏永泉与xx公司签订了房屋买卖合同，明确约定了苏永泉在签订合同时清楚案涉房屋的现状，xx公司确权后将产权转让给苏永泉，苏永泉需自行与临迁户、承租人等协商处理续签等相关事宜，因此苏永泉取得案涉房屋所有权后应承担案涉房屋所产生的权利负担。苏永泉并未与区瑞莲协商，直接通过诉讼主张其权利，一审支持其部分诉请，请求二审法院依法改判。区瑞莲上诉请求：撤销一审判决，改判区瑞莲就案涉房屋享有终生居住权并按民用公租房租金标准以套内面积计交租金。事实与理由：一、早在1998年以前，区瑞莲通过广州市越秀区房管部门租用了xx号的房屋15.37平方米，一家三口在此居住，租金按当时的公房租赁标准支付。1998年，xx公司取得政府相关部门对区瑞莲租用房屋的拆迁许可，为了支持市政建设，区瑞莲当时与xx公司签署了《房屋拆迁安置协议》并进行了公证。该协议具有如下内容：xx公司应于2002年4月23日前在越秀北路xx大厦（自编1008栋）第十层产权属于公有的一房一厅套间（厅面积20平方米，独立厨房，厕配套）安置给区瑞莲回迁居住，入住后，按入住新房标准缴纳民用公房租金。上述协议签署后，xx公司没有履行安置义务。二、2007年11月，xx公司与区瑞莲签订《房屋租赁合同》，约定：xx公司将自有的坐落在广州市中山四路8号大东门华庭B栋904房（建筑面积39.676平方米）出租给区瑞莲作居住使用，区瑞莲同意承租该回迁房后，必须将原双方签订的《广州市回迁安置协议书》《广州市城市房屋拆迁补偿协议》《回迁安置补充协议》原件交回xx公司保管。该房屋租赁合同到期后，xx公司没有给区瑞莲提供其他拆迁安置房，一直居住至今。事实上，双方就拆迁安置达成了一致，xx公司用案涉房屋对区瑞莲作出拆迁安置，双方形成了无固定期限的租赁关系。双方曾就租金和收回该安置房发生过争议诉讼至一审法院，一审法院以（2010）越法民初字第141号民事判决书判定案涉房屋租金按民用公房6元/月/平方米缴纳，xx公司按照市场价格缴纳房租的请求没有得到法院支持。三、区瑞莲直到被苏永泉起诉才知道案涉房屋私底下被xx公司违法违约出卖。xx公司如果出卖案涉房屋，区瑞莲有优先购买权，xx公司在出售案涉房屋时没有通知区瑞莲行使优先购买权，xx公司把案涉房屋用来安置区瑞莲终生居住，却私下将此安置房出售，是严重的违约行为，侵害了区瑞莲的居住权。区瑞莲在案涉房屋有终生居住权，按照广州市民用公租房的标准以套内建筑计交房租。租赁权是准物权，买卖不破租赁，依法应当受到保护。更为重要的是，案涉房屋是用来拆迁安置区瑞莲的，不是市场上租来的，区瑞莲夫妻只有案涉房屋居住，如果失去此安置房将无家可归。一审判令区瑞莲暂时居住两年，无事实依据及法律依据。一审要求区瑞莲按照建筑面积缴纳租金，也不符合广州市民用公租房缴纳办法的相关规定，应当按照套内面积缴纳租金。综上，请求二审法院依法改判。针对区瑞莲的上诉请求，苏永泉二审答辩称：答辩意见与苏永泉的上诉意见一致。苏永泉于2020年3月27日向一审法院起诉，请求：1.依法判令区瑞莲及其同住人员停止侵占苏永泉所有的位于广州市越秀区xx号B栋904房的房屋，马上搬离属于苏永泉的房屋；2.依法判令区瑞莲赔偿因其非法侵占苏永泉房屋期间的占有使用费（自苏永泉起诉之日起计算至区瑞莲实际撤离苏永泉所有的房屋之日止，每月按照广州市房地产租赁管理所公布的《2019年广州市房屋租金参考价》中的“越秀区大塘街大东门华庭”的租金参考价为65元/建筑面积平方米/月，即案涉房屋的租金参考价为2612.35元每月）。一审法院经审理查明：苏永泉与xx公司于2012年5月10日签订《房屋买卖合同》，以总价257894元向xx公司购买案涉904房。广州仲裁委员会于2018年6月29日作出（2018）穗仲案字第22285号调解书，内容为xx公司自大东门华庭房屋项目取得房地产初始登记之日起60个工作日内协助苏永泉办理中山四路8号B栋904房的产权登记手续等。此后仲裁调解书生效，苏永泉经向本院申请强制执行，通过执行办理了案涉房屋的不动产权证。另查明：1998年3月26日，xx公司（甲方）与区瑞莲（乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，其中约定：甲方应于2002年4月23日前在xx路xx大厦第十层自编1008房，房、厅面积20平方米的单元安置给乙方回迁居住；乙方入住新房后，按入住新房标准缴纳民用公房租金等。2007年11月12日，xx公司与区瑞莲签订《房屋租赁合同》，约定xx公司将其自有的广州市xx号xx幢904房，建筑面积39.676平方米，套内面积31.5388平方米（此面积属预测面积，实际面积以有关部门测量为准）出租给区瑞莲作居住使用，租赁期限从2007年11月12日起至2009年11月11日止；双方议定在该合同期限内，按广州市房屋管理部门同等、同类公房出租单位面积租金标准计算每月租金；为方便管理，现该房暂定租金标准为每平方米6元（待房管部门实测后的面积及收费标准出台后再多还少补），计每月租金为238.056元，由区瑞莲在当月5日前交纳给苏永泉，先付后用；本合同签订后，原《广州市房屋拆迁安置协议》和《回迁安置补充协议》自动失效并互不追究相关责任等。2007年11月12日，xx公司安置区瑞莲回迁至新建大楼B栋904房。此后，xx公司曾以区瑞莲未按时支付租金为由诉至一审法院，要求解除其与区瑞莲之间的租赁合同关系并收回案涉房屋等。案经一审法院审理，一审法院于2010年3月15日作出（2010）越法民三初字第141号《民事判决书》，判决：一、被告应在本判决发生法律效力之日起15日内向原告支付自2007年11月28日起至2009年12月28日止的租金5951.4元。二、驳回原告的其他诉讼请求。再查明：区瑞莲以苏永泉及xx公司恶意串通为由将其诉至一审法院，请求确认二者之间对广州市越秀区xx号xx栋904房的买卖行为无效。案经一审法院审理，一审法院于2020年8月17日作出（2020）粤0104民初20447号《民事裁定书》，裁定：驳回原告区瑞莲的起诉。一审庭审中，苏永泉称其经朋友介绍向开发商购买案涉房屋，当时并不知道案涉房屋中有人居住亦未现场查看过房屋。一审法院认为：案涉房屋原由xx公司作为回迁房屋用于履行其与区瑞莲签订的拆迁安置合同，区瑞莲作为案涉房屋的回迁户其回迁后就案涉房屋与xx公司形成租赁合同关系并不同于一般的租赁合同，xx公司应以约定的民用公房租金标准（6元/平方米）将案涉房屋出租予区瑞莲租住使用以保障其回迁权利及居住利益。因而，区瑞莲系合法入住至案涉房屋中，并不存在侵害他人权利的侵权行为。苏永泉在购买案涉房屋时既未现场查看房屋，合同订立后xx公司长期未交付房屋亦未见苏永泉提出过异议。一般而言，广州市作为一线城市，案涉房屋亦处于房价较高的核心城区，苏永泉作出购置房产的大额交易决定理应审慎。虽然苏永泉持有案涉房屋的权属证书，但鉴于苏永泉在购置房屋时未就案涉房屋上存在的负担充分调查了解，而案涉房屋又是区瑞莲的回迁用房，区瑞莲亦明确其在市内无其他房屋可供解决居住问题。因而，一审法院对苏永泉诉请要求区瑞莲腾空交还房屋的请求不予支持，案涉房屋应由区瑞莲暂住两年，暂住期间的房屋使用费标准按6元/平方米的标准计付，在此期间苏永泉、区瑞莲可就案涉房屋的利用进行协商。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国物权法》第十六条的规定，于2020年9月25日作出如下判决：一、被告区瑞莲自本判决发生法律效力之日起两年内在广州市越秀区xx号xx栋904房内暂住两年。二、被告区瑞莲应自本判决发生法律效力之日起一次性向原告苏永泉支付自2020年3月27日起至本判决生效之日止的房屋使用费（按39.676平方米×6元/平方米的标准计付）；自本判决发生法律效力之次日起暂住期间的使用费由被告区瑞莲逐月支付予原告苏永泉（按39.676平方米×6元/平方米的标准计付）。三、驳回原告苏永泉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元由原告苏永泉负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，苏永泉提交：1.优先购买权公证书，拟证明开发商xx公司在出售案涉房屋前已依法以公证送达方式向区瑞莲发出通知，询问区瑞莲是否行使优先购买权，但区瑞莲在合理期限内未行使，视为放弃优先购买权；2.房屋租赁合同及（2010）越法民三初字第141号民事判决书，拟证明租赁合同约定原《广州市房屋拆迁安置协议》和《回迁安置补充协议》失效；区瑞莲居住在案涉房屋是基于其与开发商存在租赁合同关系，其未支付租金，也未与xx公司签订新的租赁合同，其不是善意承租人或回迁户，已严重违反与xx公司的租赁合同，本应承担相应的违约责任，包括交还案涉房屋。区瑞莲质证称：苏永泉二审提交的证据在一审已提交过，对证据1的真实性予以确认，但xx公司并未向区瑞莲送达该公证书，区瑞莲未收到该公证书；对证据2租赁合同的真实性、合法性予以确认，该证据是区瑞莲在一审中提交的，基于该租赁合同，区瑞莲与xx公司产生了租赁合同关系，但其后没有续签，区瑞莲与xx公司形成了不定期租赁关系，苏永泉以此要求区瑞莲迁出案涉房屋，区瑞莲对此不予认可；对证据2民事判决书的真实性、合法性予以确认，该证据也是区瑞莲在一审中提交的，该证据不能证明苏永泉的证明目的。本院经审查认为，苏永泉提交的上述资料及民事判决书并非二审新证据，亦不足以推翻一审法院认定的事实，本院不予采信。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：区瑞莲是否应搬离案涉房屋及区瑞莲应支付房屋使用费的标准。针对前述争议焦点，本院认定如下：第一，案涉房屋虽然已登记在苏永泉名下，苏永泉依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。但区瑞莲是因xx公司拆迁其原承租房屋而被安排回迁入住案涉房屋，且其入住后也与xx公司签订了租赁合同，该租赁合同关系不同于一般租赁合同，虽然上述合同到期后，无证据证明区瑞莲与xx公司续签租赁合同，但考虑到区瑞莲系因拆迁而入住案涉房屋等因素，其居住权益应得到一定保护。但区瑞莲在本案中并未提交充分证据证实就案涉房屋其享有终生居住权，且依据其与xx公司签订的《房屋租赁合同》约定内容可知，其应依照案涉房屋建筑面积支付租金，因此其上诉主张其对案涉房屋享有终生居住权及按照套内面积计交租金（房屋使用费）依据不充分，本院不予支持。第二，本案中，并无证据证明区瑞莲有可供搬迁去处，即区瑞莲目前不具备搬迁条件，故苏永泉可给予区瑞莲一段期限的搬迁期，再结合一审查明本案房屋使用人具体情况等相关案情，本院认为，在现阶段一审法院作出不支持苏永泉要求区瑞莲搬离案涉房屋，案涉房屋由区瑞莲暂住两年，暂住期间按6元每平方米标准计付房屋使用费的认定，并无不妥，本院予以维持。苏永泉上诉主张区瑞莲九十日内搬离案涉房屋及参照房管部门公布的同时期同地段同类住宅租金参考价计算房屋使用费，本院不予支持。此外，需要说明的是，区瑞莲在暂住期间应就案涉房屋的利用与苏永泉协商，如果双方未能协商一致，区瑞莲应积极另寻房屋搬迁，以解决自己居住问题。综上所述，苏永泉、区瑞莲的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由苏永泉负担100元，由区瑞莲负担100元。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二一年七月十四日书记员 冯 韵彭诗敏