广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0115民初2513号原告：越桂颜，女，1965年10月27日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：黄建南、杜骏，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：梁锡钜，男，1969年2月20日出生，汉族，住广州市南沙区。委托诉讼代理人：谢燊勇，广东合邦律师事务所律师。原告越桂颜诉被告梁锡钜租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告越桂颜委托诉讼代理人黄建南、杜骏，被告梁锡钜委托诉讼代理人谢燊勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告越桂颜向本院提出以下诉讼请求：1.被告向原告双倍返还租赁保证金2000000元；2.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告因急需仓库存储货物，于2020年10月16日与被告签订《租赁确认书》，约定原告承租被告名下位于南沙区××××10-3物业中的T1、T2、T6、T7仓库以及部分空地（以下统称涉案场地）作为仓储仓库使用。根据双方的约定，被告向原告提供的T6和T7仓库面积约为15800平方米的。《租赁确认书》签订后，原告向被告支付了定金100万元。因原告忙于业务且被告需要清空涉案场地，故原告在《租赁确认书》签订前未到涉案场地处核查场地面积。2020年11月20日，双方共同查验现场时，原告才发现被告拟交付的T6和T7仓库实际面积只有10000平方米，远低于《租赁确认书》约定的面积，无法满足原告的使用需求。被告违反约定无法提供合适的仓库给原告使用，导致原告签订《租赁确认书》的目的落空。鉴于此，原告于2020年11月27日向被告发出《律师函》，要求解除双方签订的《租赁确认书》。因《租赁确认书》系由于被告的违约行为被解除，被告应当依据相关法律的规定，向原告双倍退还定金。原告据此提起本案诉讼。被告梁锡钜辩称：不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：原告在与被告签订《租赁确认书》前，已经在居间人范某和被告的陪同下对涉案场地现场进行了查验，并治谈了租赁细节。查验时，范某已经向原告详细介绍了涉案场地的相关情况，并且明确告知原告租赁面积包括雨棚、办公室、通道等。原告在知悉涉案场地的实际情况后才与被告签订《租赁确认书》，并向被告支付100万元定金。原告称签约前未到涉案场地处核查场地面积，明显与事实不符。根据约定，双方应于2020年12月1日前签订正式的租赁合同。2020年11月27日，原告向被告发出《律师函》，称由于T6和T7仓库的实际面积只有10000平方米，故要求解除《租赁确认书》。被告认为原告要求解除《租赁确认书》的理由不能成立，于次日向原告发出《关于履行签约的告知书》，要求原告履行《租赁确认书》，否则将没收定金。被告在签署《租赁确认书》后立即终止了与其他承租人的合同，并配合原告清空涉案场地。现由于原告违反约定，导致涉案场地至今空置，给被告造成巨大的租金损失，故被告有权按约定没收定金。综上，被告请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：涉案场地所在土地的使用权为案外人广州市南沙区黄阁镇留东经济联合社（以下简称留东联合社）所有。2012年11月19日和2014年2月23日，留东联合社与案外人广州市东留物业管理有限公司（以下简称东留公司）分别签订了《租赁土地合同》和《补充协议书》，约定由东留公司承租留新路以南、黄阁东二路以西约13000平方米土地，并在土地上投资建设房屋物业，兴建物业的权属属于留东联合社，但东留公司享有使用权和转租权。被告作为东留公司的签约代表签署了上述合同。2013年11月22日，广州市规划局向留东联合社发出穗规南建证〔2013〕271号《建设工程规划许可证》，批准其在南沙区××××村兴建厂房1，建设规模为厂房11幢，地上一层，共计8534.02平方米。双方确认上述厂房1即为涉案场地中的T1和T2仓库。2020年6月1日，案外人广州市新浩东物业投资有限公司（以下简称新浩东公司）与案外人广州市南沙区怀通仓储服务部（以下简称怀通服务部）签订《仓储服务合同》，约定新浩东公司向怀通服务部承租涉案场地中的T6和T7仓库以及配套的雨棚、办公区域、储油房、配件室、卫生间、保安室以及空地，新浩东公司在取得怀通服务部同意的情况下，可以转租上述场地。被告作为新浩东公司的签约代表签署了上述合同。被告主张涉案场地中的T6和T7仓库已取得穗规南验证〔2012〕2号《建设工程规划验收合格证》。该证载明：留东联合社在广州市南沙区黄阁镇留新路南黄阁东二路西建设仓库（自编6、7号），建设规模为自编6号仓库1幢，地上1层建筑面积6319平方米；自编7号仓库1幢，地上1层（局部2层）建筑面积9714平方米，地下1层建筑面积345平方米。《建设工程规划验收合格证》后附《建筑功能指标规划验收明细表》载明：自编6号仓库总建筑面积6319平方米，其中仓库面积5397平方米、首层架空面积922平方米；自编7号仓库总建筑面积7059平方米（地上6714平方米、地下345平方米），其中仓库面积4833平方米、配套办公827平方米、设备房133平方米、地下设备用房345平方米、首层架空921平方米；6、7号仓库批准总面积13311.38平方米，实测总建筑面积13378平方米。2020年10月16日，被告（甲方、出租方）以个人名义与原告（乙方、承租方）、案外人广州市和星行房地产中介有限公司（经纪方）签订《租赁确认书》，约定甲方委托经纪方出租涉案场地，经纪方须协助甲、乙双方签订租赁合同。《租赁确认书》另载明：涉案场地中的T6和T7仓库面积为15800平方米，租金标准为每平方米32.5元；T1和T2仓库面积为9500平方米，租金标准为每月每平方米28元；空地面积为14100平方米，租金标准为每月每平方米12元；涉案场地的月租金共计948700元（第四年递增10%）。租期为九年。保证金为2846100元。甲、乙双方需在2020年12月1日前签署租赁合同。T1和T2仓库的交付时间为2020年12月1日，T6和T7仓库的交付时间为2020年12月20日，交付之日起两个月为免租期。甲乙双方接受并确认上述租赁条件。甲方特委托经纪方向乙方收取承租该物业的定金948700元，该定金可交由经纪方代为保管或由经纪方转交甲方，经纪方收到该定金则即视为乙方完成支付定金义务。甲乙双方均受《担保法》《合同法》关于定金的有关规定和本确认有关约定之约束。《租赁确认书》备注部分载明：1.T1、T2仓库如因特殊情况，导致乙方无法使用，甲乙双方按整月交租金后，双方协议解除T1、T2仓库合同;2.甲方解除T1、T2仓库合同后，甲方负责间隔T1、T2仓库及T6、T7仓库分隔独立使用;3.T1、T2仓库升级丙二类消防后，按每月每平方米32.5元计租。《租赁确认书》签订同日，原告向被告支付了100万定金，被告向原告出具了《定金收据》，并载明“该定金有效期至2020年12月1日。逾期交付合同应交款，则作乙方自动放弃该物业租赁，定金甲方不作退还”。2020年11月27日，原告向被告发送《律师函》并表示，原告在2020年11月20日勘验涉案场地时发现，T6和T7仓库的实际面积只有10000平方米，远低于约定的15800平方米，无法满足原告存放大量物品的需求，故要求解除《租赁确认书》，同时要求被告退还100万元定金。2020年11月28日，被告向原告发出《关于履行签约的告知函》，通知原告尽快按《租赁确认书》的约定签订涉案场地的租赁合同，否则被告将没收原告支付的100万元定金。被告于2020年11月30日签收了原告发出的《律师函》。原、被告双方在庭审中确认《租赁确认书》已于2020年11月30日解除。原告陈述其不同意继续承租涉案场地的主要原因系被告提供的仓库与约定面积不符，上述《建设工程规划验收合格证》和《建设工程规划许可证》记载的内容即可作为佐证。被告则表示，《租赁确认书》中记载的涉案场地面积除了《建设工程规划验收合格证》和《建设工程规划许可证》上记载的厂房1（即T1和T2仓库）的面积、自编6号仓库（即T6仓库）的面积以及自编7号仓库（即T7仓库）的面积外，还包括相关配套设施的面积。具体情况为：T1和T2仓库另含雨棚约700平方米；电房、泵房、保安室、厕所约200平方米，该部分建筑未办理报建手续；T6和T7仓库另含雨棚约3686平方米，被告称规划部门将该部分面积减半计算在规划验收的总建筑面积之中；T6和T7仓库通道部分约938平方米；T6和T7仓库中的办公室、操作室、洗手间约786平方米；T6和T7仓库外的储油房、配件室、卫生间、保安室约60平方米，该部分建筑未办理报建手续。被告表示，原告在签订《租赁确认书》前已查看过涉案场地现场情况，对于《建设工程规划验收合格证》和《建设工程规划许可证》记载范围以外的面积也需要按照仓库面积计算租金是知晓并同意的。为证明上述主张，被告申请经纪方广州市和星行房地产中介有限公司的员工范某作为本案证人出庭作证。范某的证言内容可归纳为：（一）原、被告于2020年10月16日曾一同前往涉案场地查看，查看范围包括仓库内、外；（二）范某根据被告提供的资料，告知原告涉案场地的构成以及各部分的面积，包括仓库附属部分需要按照仓库标准计算租金等内容，但因时间仓促，各方没有在《租赁确认书》中将仓库附属部分的面积以及计费标准予以明确；（三）2020年11月20日，原告再次查看涉案场地时表示雨棚不应该计算租金，希望降低租金标准，双方未能协商一致。（四）T1和T2仓库于2020年11月31日清空，一直空置，T6和T7仓库由原租户继续使用。本院认为：虽然原、被告对《租赁确认书》中约定的仓库面积存在争议，但根据《建设工程规划验收合格证》和《建设工程规划许可证》的记载以及被告的陈述，可以确认《租赁确认书》中约定的仓库面积，不仅包括上述建设文件中载明的厂房1、自编6号仓库和自编7号仓库的面积，同时还包括上述建筑物附属部分（即雨棚、电房、泵房、保安室、厕所、通道、办公室、操作室、储油房、配件室等）的面积。没有证据显示附属部分已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，因此《租赁确认书》中已取得《建设工程规划验收合格证》和《建设工程规划许可证》的部分（即T1和T2仓库中的8534.02平方米和T6和T7仓库中的13378平方米）以及14100平方米空地部分的约定有效。根据双方的陈述，本院确认《租赁确认书》中原、被告就有效部分建立的合同关系已于2020年11月30日解除。剩余附属部分的约定，因违反法律法规的强制性规定，自始无效。根据《租赁确认书》《建设工程规划验收合格证》和《建设工程规划许可证》的记载，无效部分的面积为3387.98平方米（15800平方米-13378平方米+9500平方米-8534.02平方米）。根据《租赁确认书》约定的租金标准，计算出无效部分的占有使用费占约定租金总额的11.15%，据此计算出无效部分的定金金额为111500元（11.15%×100万元）。合同无效，则自始不发生法律效力，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，被告应当将无效部分的定金111500元返还给原告。关于有效部分的定金888500元应当如何处理的问题。根据证人范某的陈述，原告在签订《租赁确认书》前已前往涉案场地现场查看，被告以及证人均已告知原告涉案场地的构成。原告在起诉状中陈述自己在签约前从未前往现场查看，明显与事实不符。况且，原告作为承租人，在立约前负有审慎义务，应当要求被告或居间人出示涉案场地的产权登记资料或合法建设资料，如此则可避免本案争议的产生。鉴于此，本院认为原告对于《租赁确认书》的解除负有过错，其要求被告双倍返还定金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于被告能否没收上述定金，本院认为，被告作为出租人，出租的涉案场地中存在部分建筑未办理合法建设手续，并且没有在双方签订《租赁确认书》前向原告披露相关信息，出示相应的报建资料，其对双方争议的产生亦负有过错。其次，虽然未办理报建手续的建筑物面积所占比例不大，但依然会对合同的履行产生影响。最后，《租赁确认书》作为预约合同，虽然对租赁物座落、面积、租金标准、租期等内容进行了约定，但双方对于租金的交纳期限、履行租赁合同过程中的违约责任等具体履行内容尚未进行协商，双方能否签订正式的租赁合同仍存在不确定性。综上，本院认为《租赁确认书》有效部分被解除，双方均存在过错，各自由此产生的损失均应自行承担。被告要求没收定金的主张，缺乏依据，本院亦不予支持，被告应当将合同有效部分的定金888500元返还给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款之规定，判决如下：一、被告梁锡钜应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告越桂颜返还定金100万元；二、驳回原告越桂颜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11400元，由原告越桂颜负担5700元，由被告梁锡钜负担5700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 员 李慧娟二〇二一年七月十九日法官助理 谢雨虹书 记 员 梁 艺