辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终1457号上诉人（原审被告）：营口市桂丰房地产开发有限公司，地址营口市站前区青年街永年里，统一社会信用代码91210800728399691G。法定代表人：于桂森，总经理。委托诉讼代理人：侯春梅，辽宁睿智律师事务所律师。上诉人（原审被告）：金丹，女，1987年7月15日出生，朝鲜族，住营口市站前区。委托诉讼代理人：李威、衣立，营口市站前区知行法律服务所法律工作者。上诉人营口市桂丰房地产开发有限公司（下称桂丰公司）与上诉人金丹返还原物纠纷一案，均不服辽宁省营口市站前区人民法院（2021）辽0802民初656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。桂丰公司上诉请求：一、撤销原审判决第二项，依法改判支持上诉人要求被上诉人支付占有使用房屋期间的全部损失17500元；二、一、二审案件全部费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人提出的房屋因被上诉人强占使用而发生的损失客观存在。上诉人早在2009年8月11日就将诉争房屋出售给案外人杨凤利,被上诉人利用杨凤利未能及时办理入住此房的空当，强行占有使用该房屋，拒不倒出，导致案外人杨凤利2017年12月要求上诉人予以办理入户时，房屋因被上诉人强占而无法交付，由此造成杨凤利向上诉人提出解除购房合同并承担赔偿损失的民事纠纷。此案经人民法院生效判决判定，上诉人与杨凤利解除房屋买卖合同，向案外人杨凤利承担相应的损失赔偿责任。上诉人根据生效判决自动向杨凤利履行了判决解除房屋买卖合同和承担了赔偿损失的责任。上诉人由此承担的损失赔偿后果都是因被上诉人强行占有本案涉案房屋所造成。对此上诉人在一审法院审理时，已经提供了上诉人为此向杨凤利承担房屋未能交付进行损失赔偿的判决书，判决书对上诉人向案外人承担责任赔偿内容非常明确。一审法院对上诉人由此承担损失不予支持是错误的。二、对于被上诉人强占使用的面积为90多平方米的房屋，上诉人按照每月房租500元标准主张完全符合生活实际，是正当公平的。这其中还包括了上诉人已向案外人承担的赔偿损失在内，并无不妥之处。更重要的是一审法院对上诉人提出的主张租金的请求，没有通知和要求上诉人申请进行评估。现对上诉人主张的房屋租金以未申请评估为由不予支持，明显错误，对上诉人显失公平。综上，上诉人希望二审人民法院依法改判，支持上诉人合理主张。金丹辩称，案涉的房屋是答辩人购买房屋赠送的，并不是强占，在购房发票上已载明赠送阁楼，销售不动产统一发票载明附赠阁楼，依法应认定有效。如上诉人认为案涉房屋没有赠送，阁楼应先撤销发票。上诉人没有撤销不动销售不动产统一发票，是对赠送阁楼的认可，所以不存在给付其损失之说。上诉人主张是将房屋出售给杨凤利，是因答辩人强占发生的损失，后又说是因其工作人员失误在发票上打上了赠送阁楼的字样。如果按照上诉人的说法，也是因其失误造成的，应当自己承担损失。本案是桂丰公司一房二卖造成的，所以不存在给付其损失之说。当时买房子的时候我们也是看好阁楼，如果不附加阁楼，这个房子根本不值那些钱，另外按照法律上的规定这个阁楼是不能单独出售的，因阁楼没有办理产权备案登记，它是一个在开发的图纸上没有的建筑。过去六楼不好往外卖，所以他在顶上附加了一个阁楼，这个阁楼是办不了产权的，独立销售不了。所以我们在买六楼的时候赠的阁楼，而且发票上给我们写的也是买六楼赠阁楼，要不然的话我们也不会购买。在一审的时候我就提出过，二审我请求法庭让他提供整个楼的图纸。设计图纸当中没有这个阁楼，那么开发商怎么能将没有的产权的房屋进行销售，法律上规定你这都是销售不了的，所以请求让他提供设计图纸。希望二审法庭纠正一审的错误，支持金丹的上诉请求。关于杨凤利起诉并不是我们占有该房屋，杨凤利在起诉当中是要求跟桂丰公司解除合同，而不是要跟桂丰公司履行合同，因为杨凤利当时买完房之后，也办了入住手续，他和我们一样都办不了手续，所以杨凤利不是说是因为我们占有了，主要是起诉要解除合同，原因就是办不了房照。金丹上诉请求：一、请求依法撤销营口市站前区人民法院（2021)辽0802民初656号民事判决书，依法改判或发回重审；二、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院程序违法，应驳回被上诉人的起诉。因2009年4月21日的《销售不动产统一发票》是地方税务局发票，专门用于销售房屋、建筑物这些业务使用的，具有法律效力。根据《发票管理办法》第22条规定发票记载与实际经营业务情况或者实际交易情况相符是国家对专用发票使用的首要要求，经过税收征管机关认证的发票，其本身的真实性和所记载内容的真实性，都应得到肯定，销售方出票的行为，应视为对发票内容的认可，而购买方接受发票行为也应视为其对发票记载内容的认可，因此，发票载明的内容本质上是对合同双方变更条款的一致意思表示的认定。根据法律规定，《销售不动产统一发票》载明“附赠阁楼”，依法应认定有效，如被上诉人认为案涉房屋没有附赠阁楼，应先撤销发票，撤销后才能起诉返还原物。一审法院直接否认了发票真实性，判决上诉人归还阁楼，系程序违法，且适用法律不当，判决错误。二、被上诉人无主体诉讼资格，适用法律错误。根据《民法典》第209条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。阁楼系不动产，被上诉人若起诉上诉人返还阁楼，应先证明阁楼是其所有，能够单独出售，能够依法登记。被上诉人具有所有权、处分权，才能要求返还。根据“谁主张、谁举证”原则，被上诉人应先就所有权举证，因被上诉人并没有举证证明，应承担举证不能的责任，所以，被上诉人无主体诉讼资格，应驳回起诉。三、一审法院查明事实不清，判决错误。1.被上诉人在营口市站前区（2018)辽0802民初2072号返还原物一案中，诉状中自述是被上诉人为赵纯亮出具了发票，是被上诉人的工作人员操作过失，在发票上写的“附赠阁楼”。而该案发回重审后在2019年10月31日开庭中，第三人赵纯亮答辩称，是在税务局开发票，税务局工作人员要求必须写“附赠阁楼”。因《销售不动产统一发票（自开）》载明系自开，是被上诉人自开的，所以，赵纯亮所诉情况不真实（见站前区人民法院（2019)辽0802民初1840号判决），而一审法院直接采信案外人赵纯亮的不真实的证言，依据的证据不具有真实性，查明事实不清，判决错误。2.当时房屋市场行情顶楼和一楼不好卖，为此许多开发商在建造房屋时一楼附赠小院、顶楼附赠阁楼，以便于房屋的出售。所以,上诉人在购买时是附带阁楼的。桂丰公司辩称，首先关于提到的主体和原审法院事实认定的问题，关于本案上诉人是否是适合的主体，以及本案的相关事实的认定，除了有本案的一审判决认定之外，涉及到阁楼的销售问题和返还的问题，（2019）辽0802民初1840号判决和营口中级人民法院作出的(2020)辽08民终2290号民事判决书，已经论述的非常清楚。也就是说上诉人桂丰公司是诉争阁楼的开发者，有权对外出售相应的楼房，案涉的楼房是上诉人唯一出售给杨凤利的房屋，由于被上诉人金丹从赵纯亮手中购买了六楼之后利用发票上载明的所谓附赠阁楼的这几字，在购买了六楼之后发现顶楼阁楼没有人入住，擅自据为己有。在杨凤利于2017年12月请求办理入住，接收房屋时拒不腾出占有的阁楼，导致杨凤利没有办法才请求解除和上诉人桂丰公司签订的购买阁楼的手续。杨凤利曾经主张要求按照一房二卖的原则要求桂丰公司承担双倍的给付房款的责任，但是经过刚才所说的两审法院的判决，认定了这个房屋仅出售给了杨凤利，并没有出售给案外人金丹，所以我们向杨凤利返还的是一倍的房款和相应的购房款的利息，这是本案的事实。然后关于金丹提出买房屋的时候是基于赠送阁楼才买的房屋，这个说法与事实完全不符。金丹购买的六楼是上诉人桂丰公司卖给了张秀杰之后由张秀杰又卖给了赵纯亮，这两个人都向原审法院证实了从桂丰公司购买的就是六楼，不含阁楼，尤其是转手到赵纯亮手里之后，赵纯亮办理了该房屋的入住手续，也办理了房屋的房照。赵纯亮明确的知道房屋购买的只是六楼，在转让给金丹的时候向金丹介绍的也是六楼的面积，卖的也是六楼的价格。对于楼上单独能够通行的七楼连提都没提及。甚至杨凤利在一审法庭作证的时候也曾说过，想把阁楼也从桂丰公司手里买过来，但是得知了桂丰公司已经把阁楼已经出售给他人杨凤利之后，人家也就没再提出购买。所以是按照六楼136平米的价格购出售的。如果包含楼上90平阁楼的话，决不是当时卖的价格。对于这一点，赵纯亮在一审法庭作证的时候曾经说过这样的话，因此上诉人金丹在购买房屋的时候，金丹了解的就是六楼，金丹事先了解了房屋状况，了解了价格之后和赵纯亮达成了购买房屋的协议，而且购买房屋的协议经过了公证处的公证，双方办理的产权过户的手续。这一点在以往诉讼的时候法院都查明过，而且也有相关的证据在卷为证，说明了购买的六楼是前提，购买了六楼之后发现了发票上有附赠的字样，才自行占有了已经被其他人所购买的阁楼，这是案件的真实过程，并不像上诉人刚才所说的是看好了阁楼之后才买的六楼，这是颠倒事实的说法，没有任何根据。另外诉争的阁楼不是六楼的附属品，阁楼是单独走楼梯，自成门户的，和六楼是完全独立开来的。并不是说所谓的一楼就得赠送小院，顶楼就得赠送阁楼，它不是一成不变的，而且对于这栋楼盘，上诉人的阁楼都是单独出售的。阁楼属实办不了房照。杨凤利也不是因为阁楼办不了房照才要求解除合同的，而是因为我们在交付的时候几经周折并且惊动了派出所都无法调解这个事。这个房子被上诉人占了之后拒不倒出，所以才走的诉讼程序。本案发票不是房产交易的前提和来源，是以房屋为基础的，因此上诉人仅凭发票的记载就自作主张认为阁楼必须是附条件为她本人所有，与事实不符，请求法院依法驳回上诉人金丹的诉请。桂丰公司向一审法院起诉请求：1.判令被告将坐落于营口市站前区化工厂里1甲3单元东阁楼（七楼）（以下称争议房屋）返还给原告；2.被告赔偿原告占用期间租金损失17500元（按每月500元计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告将坐落于营口市站前区户（建筑面积130.05平方米）的房屋出售给案外人张秀洁，张秀洁将该房屋出售给赵纯亮。赵纯亮办理了房屋入住手续，于2009年9月办理了房屋所有权证。2011年9月25日，赵纯亮将此房屋出售给被告。2009年8月11日，原告将争议房屋出售给案外人杨凤利，杨凤利2017年12月办理入住时发现，争议房屋被被告占有使用。杨凤利曾因购买争议房屋一事诉至法院，本院作出（2019）辽0802民初1840号判决书，该判决查明：赵纯亮以40万元的价格将坐落于营口市站前区户（建筑面积130.05平方米）房屋出售给被告，房屋买卖协议未记载包含阁楼；被告没有阁楼的买卖合同和收据，也没有进户费收据和电费客户缴费卡，被告已经取得了6楼房屋的房屋所有权证；各方当事人均认可阁楼不能办理房屋所有权证。判决：一、解除杨凤利与原告签订的房屋（阁楼）买卖合同。杨凤利与被告均不服该判决，提出上诉。营口市中级人民法院作出（2020）辽08民终2290号民事判决书，该判决查明事实与一审一致，判决维持一审判决第一项。2018年原告曾诉至本院，要求被告返还争议房屋，本院作出（2018）辽0802名2072号裁定书，以杨凤利已经提起诉讼，原告与杨凤利的房屋买卖合同尚未解除为由，驳回原告的起诉。一审法院认为，原、被告之间不存在房屋买卖合同关系。被告从案外人赵纯亮处购买了坐落于营口市站前区户（建筑面积130.05平方米）房屋，房屋买卖协议未约定包含争议的阁楼。被告没有阁楼的买卖合同和收据，也没有进户费收据和电费客户缴费卡，其交易前手赵纯亮、张秀洁均表示出售房屋时不含阁楼。被告仅凭购房发票中记载“附赠阁楼”说明阁楼系购买6楼房屋附赠的，依据不足，本院不予采信。被告没有占有、使用争议房屋的事实和法律依据。（2019）辽0802民初1840号、（2020）辽08民终2290号民事判决书均判决解除原告与案外人杨凤利签订房屋（阁楼）买卖合同，并退还杨凤利的购房款。故争议房屋的相关权利仍由原告享有。对原告要求被告搬出争议房屋的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张被告支付占用争议房屋期间租金的诉讼请求，其主张按每月500元计算，无事实依据，其也未申请评估，本院不予支持。判决：一、被告金丹于本判决生效后十五日内将坐落于营口市站前区化工厂里1甲3单元东阁楼（七楼）返还原告营口市桂丰房地产开发有限公司；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费238元由被告金丹承担100元，原告承担138元。二审中，上诉人桂丰公司向本院提交如下证据：自动履行判决协议书、银行流业务回单一份，证明我们已经退还杨凤利的购房款，并承担杨凤利自起诉时起至履行完毕时的利息，说明了上诉人金丹因为强占房屋导致我们无法向杨凤利交付，然后承担的有损失情况。被上诉人质证意见为：和本案没有关联性，我们不认可桂丰公司的说法，因为我们从赵纯亮手里买过来的时候，发票是桂丰公司开的，而且写的是建筑面积、套内面积、附赠阁楼，同时赵纯亮将房屋交给我的时候也带着阁楼，那么后期的时候为什么在法庭上作证，赵纯亮、张秀杰等进行作证时却不按原来的去说，因为我们占有房屋的时候是依据发票和赵纯亮交付给我们的时候，我们对房屋进行的买卖占有。另，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人金丹提出的其不应向上诉人桂丰公司返还案涉争议房屋的上诉理由，首先，争议房屋与桂丰家园小区1甲号3单元6楼东户房屋（下称6楼房屋）二者相互独立，亦未登记在6楼房屋房产证的户内面积中，故争议房屋与6楼房屋不属于附属关系，其次，上诉人金丹一审庭审时称其与前手赵纯亮签订的房屋买卖合同中并未写明包括争议房屋，上诉人金丹也没有争议房屋的进户费收据及电费客户缴费卡，仅凭购房发票中备注一栏中“附赠阁楼”字样不足以证明其对于争议房屋具有占有、使用的权利，再次，上诉人桂丰公司已经依据生效的民事判决解除了与案外人买卖争议房屋的合同，并退还了购房款，故上诉人桂丰公司享有争议房屋的相关权利，原审认定上诉人桂丰公司有权要求上诉人金丹搬离争议房屋并无不当，上诉人金丹该项上诉理由本院不予支持。关于上诉人桂丰公司要求上诉人金丹向其支付占有争议房屋期间租金的上诉理由，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，因上诉人未提供证据证明以每月500元为标准计算租金的依据，故其该项上诉理由本院不予支持。综上所述，营口市桂丰房地产开发有限公司、金丹上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件审理费338元，由营口市桂丰房地产开发有限公司承担238元，由金丹承担100元。本判决为终审判决。审 判 长 孟宪云审 判 员 姚 望审 判 员 徐 丹二〇二一年七月二十八日法官助理 孙**华书 记 员 徐鹏媛