湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1003民初2281号 原告：郴州市力捷物业服务有限公司，住所地：湖南省郴州市苏仙区石榴湾小区湘南人家物管房。 法定代表人：李楠，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李安芬，女，汉族，1972年3月10日出生，住郴州市苏仙区，系该公司经理。 委托诉讼代理人：苏荣阳，男，汉族，1985年8月29日出生，住郴州市，系该公司经理。 被告：袁姝，女，汉族，1977年7月31日出生，住湖南省郴州市苏仙区。 委托诉讼代理人：卞力华，男，汉族，1968年4月7日出生，住湖南省郴州市苏仙区，居民，系被告袁姝之夫。 原告郴州市力捷物业服务有限公司（以下简称力捷物业公司）与被告袁姝物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月21日公开开庭进行了审理。原告力捷物业公司的委托诉讼代理人李安芬、被告袁姝的委托诉讼代理人卞力华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告力捷物业公司向本院提起诉讼请求：1．请求法院判令被告向原告支付物业服务费，2018年1月1日至2021年3月31日的物业服务费共计人民币8453.25元；2．请求法院判令被告支付违约金按年利率5%计算，至被告付清物业服务费之日止，暂计2018年1月1日至2021年3月31日的违约金数额为660.05元）合计9113.30元；3．请求法院判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2011年2月26日，郴州市新世纪郴阳房地产开发有限责任公司与原告签订《湘南人家前期物业服务合同》，约定选聘原告对湘南人家小区提供前期物业服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务；共用设施设备的维护和管理服务；协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水供气、通信、有线电视等设施设备；公共绿化与园艺小品的养护和管理服务；以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2010年10月25日购买××小区×栋××号商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并于2011年1月21日与原告签订了《湘南人家前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月5日向原告支付上月物业服务费216.75元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的4‰向原告支付违约金，被告于2018年1月1日至2021年3月31日一直未支付物业服务费，欠费金额已经达8453.25元。原告多次向被告催收，被告均无理拒绝缴纳，至今未缴交。被告上述欠款行为违反了《湘南人家前期物业服务协议》的及《湘南人家物业服务协议》相关约定，已构成了严重违约，现原告根据《中华人民共和国合同法》第107条、109条的规定和协议的约定，请求贵院依法判令被告支付拖欠原告的物业服务费8453.25元，同时支付逾期付款的合同违约金给原告（调整为年利率5%，暂记2018年1月1日至2021年3月31日的违约金数额为660.05元），合计9113.30元并判令被告承担本案全部诉讼费用，以维护原告合法权益。 原告就其诉称向本院提交如下证据：1．湘南人家小区一期物业管理合同，拟证明力捷物业公司与湘南人家业主委员会依法签订湘南人家小区一期物业管理合同之事实；2．商品房买卖合同、房屋情况说明与装修申请表、交房汇签表、房屋验收表、验收交接确认单及物业服务合同，拟证明郴州市郴阳房地产开发有限责任公司将房屋出售给被告以及被告与力捷公司签订物业服务协议的事实；3．欠费清单和违约金计算清单，拟证明被告欠2018年1月1日至2021年3月31日的物业费的事实；4．催缴物业费凭证、快递凭证、律师函，拟证明力捷物业向被告催缴物业费的事实；5．被告身份证，拟证明被告人的主体资格；6．力捷公司营业执照，拟证明原告主体资格；7．法人代表证明书、法人身份证、授权委托书、员工身份证明书、员工身份证，拟证明原告授权他人代理诉讼的事实。 被告袁姝辩称：未缴纳物业费是基于下面几个原因：1、可视门铃设备坏了，自己出钱件修复，之后单元大门损坏，要求物业修复至今未能修复；2、房屋墙面存在漏水问题，反馈给物业后至今未能修缮；3、我曾正常缴纳停车费进入小区，半小时后我需要离开，小区道闸却要求再次缴费，造成我无法离开；4、我的车辆在小区被撞，需要物业配合调取监控记录，物业以监控损坏为由，未能提供监控记录且拒绝赔偿我的损失；5、B栋电梯修理曾动用维修基金进行维修，但修复后还是出现问题。还有其他方面的问题如小区内清洁卫生不到位、外来人员发小广告。被代对原告举证未提出异议，也未向法庭提交证据。 经庭审质证，本院对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：××小区×栋××号房原系谭一波购买并于2011年3月1日验收，房屋建筑面积为169.34平方米。后谭一波将该房转卖与被告，被告袁姝丈夫卞力华于2015年1月9日与郴州市新世纪郴阳房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同，以卞力华、袁姝的名义购买了位于该房，购买后，被告一直根据谭一波与原告签订的《物业服务合同》向原告支付物业服务费并接受被告提供的物业管理服务。但之后，原被告双方就物业服务产生纠纷，被告自2018年1月1日起，便未交纳物业服务费与原告。2018年4月1日，湘南人家小区一期业主委员会与原告签订了《湘南人家小区一期物业管理合同》，合同约定由原告继续作为湘南人家小区的物业服务企业对小区进行管理，同时约定：“本物业管理公共服务费，住宅由业主或其使用人按其拥有专项建筑面积每月每平方米1.28元标准按月足额向乙方交纳，逾期将按每天不低于千分之5加收滞纳金”、“本物业管理公共服务费从2018年1月1日开始计收；2018年1月1日前，业主欠交的费用按《湘南人家前期物业管理合同》及上一个《物业管理合同》约定标准收取及追缴”等内容。2020年4月1日，湘南人家小区一期业主委员会与原告郴州市力捷物业服务有限公司签订了《湘南人家小区一期物业管理合同补充协议》，约定由原告继续负责湘南人家小区的物业服务工作至2020年12月31日，自从2018年1月1日计算至2021年3月31日，被告袁姝应当缴纳的物业费为8453.25元。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。湘南人家小区一期业主委员会与原告郴州市力捷物业服务有限公司签订了《湘南人家小区一期物业管理合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，被告业主委员会与物业公司签订的协议，对被告同样具有约束力，本院予以认可。原告作为物业服务企业，向被告提供了物业服务，被告作为业主理应按照合同约定向原告交纳物业费。被告辩称原告未履行物业服务存在瑕疵抗辩意见，本院认为，被告虽主张原告履行物业服务存在瑕疵的主张，但未提供相应的证据进行佐证，无法证明原告主张事实的真实性，故对于被告的抗辩意见，本院不予采纳。原告力捷物业为小区业主提供物业服务，被告作为业主有义务交纳物业服务费，同时享有相应的物业管理服务权利。原告请求被告支付自2018年1月1日到2021年3月31日的物业费8453.25元的诉讼请求，本院予以支持。原告请求被告支付违约金660.05元的诉讼请求，在湘南人家小区一期业主委员会与原告签订的《湘南人家小区一期物业管理合同》，约定了当业主未按约定交纳物业服务费用时，物业服务公司有权向业主收取违约金的条款，虽然原约定的赔偿金计算标准偏高，但现原告降低赔偿标准，按年利率5%计算违约金，符合法律规定本院予以支持。 综上所述，被告应向原告支付物业服务费8453.25元（从2018年1月1日计算至2021年3月31日），违约金660.05元（计算至2021年3月31日）。本院依据《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十二条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 限被告袁姝于本判决生效之日起三十日内向原告郴州市力捷物业服务有限公司支付物业服务费8453.25元（从2018年1月1日计算至2021年3月31日），违约金660.05元（计算至2021年3月31日），后续违约金按年利率5%计算至支付完之日为止。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告袁姝承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 谭友元 二〇二一年七月二十九日 法官助理 胡文锋 书 记 员 张雪琴 附：法律条文 《中华人民共和国民法典》 第一百一十九条  依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第五百零九条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十九条  当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第五百八十二条  履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。