山东省济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0191民初2564号原告：济南中铁置业有限公司，住所地济南市高新区工业南路59号中铁财智中心8号楼16层，统一社会信用代码：913701005755581871。法定代表人：李正光，董事长。委托诉讼代理人：王斌，山东德衡（济南）律师事务所律师。被告：王琳，女，1978年10月23日出生，汉族，住济南市历下区。委托诉讼代理人：孔磊，山东瀛在豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦承龙，山东瀛在豪才律师事务所律师。原告济南中铁置业有限公司（以下简称：中铁置业）与被告王琳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中铁置业的委托诉讼代理人王斌，被告王琳的委托诉讼代理人秦承龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中铁置业向本院提出诉讼请求：1.判令王琳向中铁置业支付逾期付款违约金275997.83元；2.判令王琳向中铁置业支付律师费损失21000元；3.请求诉讼费、保全费、公告费等诉讼费用由王琳承担。事实和理由：2016年7月29日，中铁置业与王琳签订两份《商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201623298178、销售（字）201623298669），约定王琳购买中铁置业开发建设的中铁逸都国际城地块三项目4号楼2单元1802号的房屋以及4号楼2单元-1层2-107号储藏室（地下室），房屋建筑面积为126.35平方米，总价款为1155597元；储藏室（地下室）建筑面积为35.53平方米，总价款为71060元。王琳应于签订《商品房买卖合同》当日向中铁置业支付首付款，且提交申办贷款所需的全部文件及申办手续并按规定与银行签订借款合同和抵押合同，剩余房款以银行按揭贷款的方式于2016年8月29日前支付。同时，合同第七条第1款约定“乙方逾期付款超过30日后……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日至实际履行之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。”然而，《商品房买卖合同》签订后，王琳仅向中铁置业支付了相应的首付款，经中铁置业多次催促，截至2021年3月3日，王琳方将全部购房款付清。王琳逾期支付剩余购房款的行为严重违反合同约定并给中铁置业造成了严重的损失。中铁置业为维护其合法权益，诉至法院，请求判如所请。王琳书面答辩称，一、其已与中铁置业签订补充协议，变更原房屋买卖合同付款条款，并依照补充协议约定支付全部房屋价款，王琳不存在违约情形。2021年2月19日、3月3日，王琳与中铁置业分别就涉案储藏室及房屋就付款方式签订两份《增加首付补充协议》（以下统称补充协议），补充协议约定，双方在平等自愿的基础上就2016年7月29日签订的《济南市商品房买卖合同》达成补充协议，变更原合同第六条付款方式及期限条款，由王琳分别于2021年2月19日、3月3日支付储藏室及房屋总价款。补充协议签订后，王琳分别于2021年2月18日、2021年2月19日、2021年3月3日依约向中铁置业合计支付全部剩余房款91万元，中铁置业亦向王琳出具相应收据。中铁置业依照原合同约定的付款节点向王琳主张违约责任没有合同依据，原合同中的付款期限已经变更，依据变更后的补充协议，王琳不存在违约情形。二、涉案房屋存在严重漏水质量问题，不满足居住条件，即使依照原合同，王琳亦享有法定的不安抗辩权。此外，双方实际已变更合同条款，约定先修房再交款，本案实为中铁置业违反诚信原则提起的恶意诉讼。1、房屋质量问题及维修经过：涉案房屋为顶楼，王琳在2016年7月份购买时已是现房，合同约定的交房时间为2016年9月30日前。王琳在交完首付款后发现房顶漏雨问题严重，经交涉，中铁置业承诺先维修达到交房条件后再办理按揭手续。因项目施工承包方已撤离，维修进度缓慢，且始终没能解决漏雨问题，反而漏水越来越严重。2016年底时餐厅和厨房房顶漏雨严重，2017年发现相邻的卫生间和走廊房顶也出现漏雨，2018年再次维修以后走廊相邻的主卧和主卧卫生间也出现房顶漏雨，再次维修以后客厅和门厅衣帽间也出现了多处漏雨，最后演变成整套房子每个房间都漏雨，直至影响到相邻的1801室一个相邻卧室也漏雨严重，最终无奈之下中铁置业在2020年对整套房子的房顶做了整体返工。目前房屋内各个房间房顶漏雨痕迹都在，楼顶重新整体返工后也没有像其他单元一样做花砖覆盖，王琳后期装修也面临着额外的成本支出。2、依照原合同，王琳虽有先履行办理按揭手续的义务，但中铁置业房屋存在严重的漏水问题，导致王琳根本无法正常入住，如王琳入住装修后再次漏水反而损失更大，基于此双方达成先维修再办理后续手续的约定。在房屋长达多年的维修期间，一直是王琳在联系物业、小区楼长推动维修及防水测试，中铁置业自知理亏亦从未要求王琳支付剩余房款。换句话说，如果双方没有达成相关约定，中铁置业作为国有企业也不可能一直不催促王琳缴纳房款。3、本案实为中铁置业济南项目多次更换领导，新官不理旧账，其基于内部审计考量，为推卸自身责任才向法院提起诉讼，严重违反诚实守信的原则，也有损国有企业的作为及担当。三、王琳作为一名普通的购房者，购房多年没法收房居住，房屋修修停停，拖拖拉拉多年，自身就是典型的受害者，更面临严重的经济损失。中铁置业作为国有企业，明知房屋存在质量问题根本无法居住，为推卸责任反而向王琳主张所谓的违约金，更有甚者，在王琳缴纳全部房款后，仍拒绝办理交房手续，试问谁的损失更大？谁更应当主张损失呢？综上，依据双方签订的补充协议，中铁置业的主张无事实和法律依据，中铁置业以起诉方式处理问题毫无任何诚信及担当可言，王琳保留向中铁置业主张自身损失的权利，并恳请法院依法驳回中铁置业全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月29日，中铁置业（出卖人）与王琳(买受人)签订《商品房买卖合同》及合同补充协议两份，约定王琳购买中铁置业开发的位于中铁逸都国际城地块三项目4号楼2单元1802号房屋及-1层2-107号储藏室，房屋总价款为1155597元、储藏室总价款为71060元。付款方式约定为按揭贷款方式：买受人于签订买卖合同当日支付房屋首付款295567元、储藏室首付款21060元，剩余款项于2016年8月29日前采取银行按揭贷款方式支付。买受人应按出卖人指定的贷款银行或公积金管理部门之要求提交真实合法的申请文件并前往指定地点办理贷款申请手续，并成功取得上述贷款额。买受人应于签订买卖合同当日按规定申办贷款所需的全部文件及申办手续并按规定与银行签订借款合同和抵押合同。其中，《合同补充协议》第一条对付款方式及期限以及逾期付款的违约责任均作出明确约定。合同签订后，王琳仅向中铁置业支付首付款，后未再办理贷款。2021年2月1日，中铁置业以EMS邮寄方式向王琳送达《催款函》，王琳于2月3日签收。王琳与中铁置业就涉案房屋及储藏室房款支付事宜达成一致意见，并分别于2021年2月19日、3月3日签订《增加首付补充协议》两份，将原《商品房买卖合同》种第六条付款方式及期限条款中的约定变更为买受人于2021年2月19日支付储藏室总房款的100%，金额为71060元；于2021年3月3日支付房屋总房款的100%，金额为1155597元，其他条款仍按原合同执行。上述补充协议签订后，王琳向中铁置业支付完毕全部购房款。庭审中，王琳主张涉案房屋存在漏水问题，中铁置业认可涉案房屋曾经存在漏水问题，但已修复。另查明，中铁置业为其与王琳之诉讼，与山东德衡（济南）律师事务所签订《委托代理协议》，支出律师代理费21000元。本院认为，王琳与中铁置业签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议两份、《增加首付补充协议》两份，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，本院予以确认。《商品房买卖合同》及合同补充协议签订后，王琳主张因涉案房屋存在质量问题，其未支付剩余房款，且中铁置业在2021年2月1日前未向其催款，亦未交房。后中铁置业与王琳经协商一致，签订《增加首付补充协议》，王琳按照该协议支付完毕全部购房款。《增加首付补充协议》明确载明对原购房合同中第六条付款方式予以变更，则关于购房款的付款期限应按照该补充协议予以履行。中铁置业依据原《商品房买卖合同》第六条约定的付款期限向王琳主张违约责任，无合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十条、第四百六十五条、第四百六十九条、第五百零九条、第五百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告济南中铁置业有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取计2877元，案件申请费2020元，由原告济南中铁置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  肖 寒二〇二一年七月六日法官助理  阮伟萍书 记 员  王婷婷