苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0508民初3781号原告：张梁，男，1990年7月27日出生，汉族，住江苏省如东县。委托诉讼代理人：马永霞，江苏万拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗巧妃，江苏万拓律师事务所实习律师。被告：苏州禾发房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区西环路3068号（4号楼1017室）。法定代表人：李兆荣。原告张梁与被告苏州禾发房地产开发有限公司（以下简称禾发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年6月4日公开开庭进行了审理。原告张梁的委托代理人马永霞到庭参加诉讼，被告禾发公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张梁向本院提出诉讼请求：1.判令被告依法为原告所购买商品房办理不动产登记证书；2.判令被告支付原告逾期交房违约金894100.75元（5936924元×502天×0.0003=894100.75元，自2019年7月1日起计算至2020年11月14日）；3.判令被告支付原告逾期办理不动产登记证书的违约金10479.51元（5936924元×49天×0.0385/365天=10479.51元，自2021年2月12日起暂计算至2021年4月2日，请求计算至实际办理不动产登记证书完毕之日止）；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。审理中，原告撤回第一项诉讼请求，并把第二项诉讼请求变更为判令被告支付原告逾期交房违约金476853.74元（5936924元×502天×0.00016=476853.74元，自2019年7月1日起计算至2020年11月14日），其他诉讼请求不变。事实与理由：2017年，原告与被告签订商品房买卖合同，原告向被告预订位于苏州市的房屋，约定被告于2019年6月30日向原告交房。原告已经支付购房款共计5936924元。2020年11月14日，被告才将房屋交付给原告，违反了合同约定。另外，该合同还约定被告逾期办理权属登记证书应向原告支付违约金。被告行为严重损害了原告的合法权益，故诉至人民法院，望判如所请。被告禾发公司未作答辩。本案当事人围绕诉讼请求，原告张梁依法提交了苏州市商品房买卖合同、购房发票、禾发公司正式收据等证据，被告禾发公司未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月，原告张梁与被告禾发公司签订《苏州市商品房买卖合同》一份，约定：原告以5936924元的价格购买禾发公司开发的苏州市的全装修商品房（建筑面积245.54平方米）（以下简称案涉房屋）。禾发公司应于2019年6月30日前将上述全装修商品房交付给原告，交房日期包括装修工程施工周期。该合同第二十条约定：出卖人如未按本合同约定的时间将该商品房交付买受人使用，逾期在60日之内，自约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人不解除合同的，自约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。该合同第二十二条约定：因出卖人的原因，买受人无法在双方实际交接之日起180日内取得不动产权证书的，买受人可按补充协议处理。该合同补充协议第11.4条约定，由于禾发公司的原因未能在商品房交付使用后180日内将办理权属登记资料报送产权登记机关的，则买方有权选择不退房的，禾发公司应按总房款的0.1%向买受人支付违约金，并继续完成相关备案手续。2020年11月14日，张梁向禾发公司支付面积补差价款3385元、维修基金29481.6元，共计32866.6元，禾发公司于同日向张梁开具了5940309元购房款发票及相关收据。另查明，2019年9月30日，禾发公司取得苏州市住建局颁发的商品房交付通知书，其中载明禾发公司建设开发的苏地2016-WG-3号地块北区一期工程25#、30-32#、37-44#楼通过商品房交付使用备案。审理中，原告张梁陈述，2020年11月14日其取得案涉房屋钥匙并实际接收，禾发公司未向其发送交房通知书，中城建设有限公司于2020年4月22日向其寄送了装修改造验收通知书，通知其于2020年4月28日办理装修的验收手续，其按上述日期去办理相关手续时发现案涉房屋一楼全部被水浸泡，实际上无法验收和交付，只能对被水浸泡的部分进行重新维修，故至2020年11月14日原告才实际接收了案涉房屋，实际接收房屋的时候燃气已经接通。其主张按实际交房之日即2020年11月14日至2021年2月12日止共计90天计算逾期办证违约金，因为其认为被告合同约定办证日期180天过长，另外按总房款0.1%违约金比例极低，是被告免除其义务并限制原告权利的格式条款，应属无效。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应按约履行各自的权利义务。根据上述合同约定，禾发公司按约应于2019年6月30日前向张梁交付全装修房屋，禾发公司未能按约交付房屋构成违约，应当承担逾期交房违约责任。关于违约金的标准，张梁按购房款主张日万分之一点六的逾期交房违约金。对此，本院认为，禾发公司逾期交付房屋给张梁造成的实际损失系迟延利用房屋的收益损失或相应未能入住房屋而额外支出的租金损失。虑及违约金补偿性为主、惩罚性为辅的性质，本院参考同类市场租金行情，综合考虑原告的购房支出、房屋租金损失、违约方的过错程度等因素，认定原告的违约金主张标准并不过高，应当予以支持。关于违约金的计算时间，起始点应以合同约定的交付日期次日起算，即2019年7月1日；关于截止时间，原告主张案涉房屋被水浸泡重新维修，故要求计算违约金至其实际收房时间2020年11月14日，其提交了购房款发票和收据，本院认为，该证据仅能证明张梁于2020年11月14日付清了购房款，但无法证明涉案房屋被水浸泡重新维修的事实，故对该事实本院不予确认，本院认定违约金计算截止时间为2020年4月28日，逾期交房违约金287822元（5936924元×303天×0.016%），超出部分本院不予支持。根据上述合同约定，禾发公司应当在交房后的180日内为张梁办理不动产登记证书，否则应承担相应的违约责任。现因案涉商品房尚未办理房屋所有权首次登记，张梁依照合同约定选择不退房并要求禾发公司支付违约金，具有相应的事实和法律依据，应当予以支持。关于违约金的具体金额，双方间合同约定的违约金为总房款的0.1%，张梁认为该标准过低，且认为180天的办证期限过长，要求每天以购房款为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准予以计算。本院认为，根据法律规定，当事人可以约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中，合同约定的违约金标准为购房款的0.1%，该标准明显过低，考虑到原告合同的目的系为了购买房屋并取得房屋产权，再结合被告的违约程度和过错程度，张梁主张以购房款为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算尚属合理，本院予以支持。但是合同约定办证日期为实际交房后的180日，尚无证据证明该期限过长，张梁要求按照90日计算，本院不予支持。禾发公司逾期办证的违约金应自禾发公司实际交房的180日后即2021年5月14日起计算。因本案于2021年5月12日方才立案，对于立案之后因案涉房屋的产证何时能办妥暂无法确定，故本院暂不予支持，但不影响张梁后续继续主张逾期办证违约金的权利。被告禾发公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，相应法律后果由其自行承担。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告苏州禾发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张梁支付逾期交房违约金287822元。二、驳回原告张梁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8610元，减半收取4305元，由原告张梁负担1762元，被告苏州禾发房地产开发有限公司负担2543元。被告苏州禾发房地产开发有限公司负担部分，于本判决生效之日起十日内直接支付给原告张梁。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 凌 晨二〇二一年七月二日书记员 尤欣怡