贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2851号上诉人（原审原告）：胡贵国，男，汉族，1975年8月10日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：张进松，贵州商同律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：陈郴，贵州商同律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。委托诉讼代理人（一般授权）：聂萍，贵州朗意律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：张尧，贵州朗意律师事务所实习律师。上诉人胡贵国与被上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初6855号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人胡贵国上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：首先，上诉人向被上诉人购买案涉房屋，经双方商议确定了房价款。因被上诉人欠案外人唐德权工程款，上诉人按照被上诉人的要求，直接将购房款支付给案外人唐德权，被上诉人还向上诉人收取了案涉房屋的契税、维修基金、开户费、办证费等费用，2014年12月2日被上诉人为此向上诉人出具收到上诉人购房款及代为办理案涉房屋办理产权转移登记相关费用的《收据》，被上诉人于当日向上诉人交付了案涉房屋，同时还向上诉人出具《瑞丰房开公司准予收房通知单》，上诉人于当日与案涉房屋的物管公司（六盘水市钟山区银辉物业服务有限公司毕节市分公司）签订《毕节市七星关区2012年东出口棚户区改造项目一期工程（瑞丰铭城）前期物业管理服务协议》，上诉人已作为案涉房屋业主入住瑞丰铭城小区使用房屋至今，因此，上诉人与被上诉人之间成立商品房买卖合同关系。其次，本案被上诉人在一审答辩及举证质证阶段认可其已收取上诉人的购房款、相关办证费用及将房屋交付上诉人的事实，其未与上诉人签订合同的原因系其因资金问题而未签订，其在法庭陈述时否认上述自认无事实及法律依据。综上，上诉人提供的证据足以证明上诉人与被上诉人之间存在真实的商品房买卖合同关系，双方达成了商品房买卖的口头协议，且双方以实际行为对商品房买卖合同予以履行，一审认定上诉人与被上诉人之间不存在商品房买卖合同关系，认定事实错误，适用法律错误。如前所述，因双方之间存在商品房买卖合同关系，根据《城市房地产管理法》第四十一条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，鉴于上诉人已向被上诉人已足额向被上诉人支付了购房款、契税、维修基金、办证费等费用，被上诉人向有与上诉人签订书面合同及办理涉案房屋不动产权证的法定义务，被上诉人应为上诉人办证，并承担逾期办证违约金。一审对上诉人关于签订书面合同及被上诉人支付违约金诉请不予支持不当。请求依法改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应予维持，上诉人并未举证证明被上诉人负有法定或约定的办证义务，双方不存在商品房买卖合同关系，被上诉人系将案涉房屋以物抵债抵偿给唐德权，上诉人未向被上诉人支付购房款，也并未指示上诉人向唐德权支付购房款，故被上诉人没有为上诉人办理不动产权证书的义务，也不应承担违约责任，且案涉房屋现处于在建工程抵押状态，不具有办证条件。原告胡贵国一审诉讼请求：一、依法判决责令被告与原告签订书面的《商品房买卖合同》(瑞丰铭城小区1栋C单元29层3号房屋)，并办理备案登记；二、判决被告为原告办理涉案房屋的不动产权证书，并交付原告；三、依法判决被告自2017年4月13日起，以435,575.00元购房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%的计算标准，向原告计付逾期交付办理商品房移转登记的有关文书的违约金，直至被告办理该房屋转移登记的有关文书交付给原告之日止(暂计算至2020年4月13日，违约金共计80,690.27元);四、本案诉讼费由被告承担。一审认定事实：2014年11月25日，被告将其开发建设的位于贵毕公路毕节市以抵扣工程款的方式转让给案外人唐德权。2014年12月2日，被告瑞丰公司向原告出具了“胡贵国交来瑞丰铭城1-Ｃ-2903室房款（原唐德权）抵工程款一次性交清房款435575.00元、办证费921.00元、开户费829.00元、房屋维修费13067.00元、契税13067.00元”的收据。被告已将其开发建设的位于毕节市交付原告使用。另查明，2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》，确认启动为住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》。一审认为，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。《商品房销售管理办法》第十六规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。”本案中，原告与被告瑞丰公司并未签订《商品房买卖合同》，原告提供的《收据》中仅载明有商品房的房号、购房款金额，该《收据》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，因此，原告提出其与被告瑞丰公司存在商品房买卖合同关系，并以此要求被告与其签订合同、承担办证及逾期办证违约金的主张，不能成立。故对原告在本案中提出的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条之规定，一审判决：驳回原告胡贵国的诉讼请求。案件受理费减半收取909.00元，由原告胡贵国负担。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：2014年12月2日，被上诉人向上诉人出具5张《收据》，分别载明：“今收到胡贵国交来瑞丰铭城1-C-2903室房款（原唐德权）435,575.00元”、“今收到办证费(1-C-2903室)921元。”、“今收到房屋维修费(1-C-2903室)13067元”、“今收到契税(1-C-2903室)13067元”、“今收到开户费(1-C-2903室)829元”。被上诉人已于2014年12月2日将涉案房屋交付上诉人。被上诉人一审庭审答辩认可与上诉人之间成立商品房买卖合同关系，被上诉人已向上诉人收取涉案房屋购房款及办证相关费用，涉案房屋已交付上诉人使用，但因资金问题目前尚未与上诉人签订合同。但又在之后的庭审中主张涉案房屋其用于抵扣唐德权工程款，进而否认其与被上诉人之间成立商品房买卖合同关系。二审中，上诉人主张被上诉人向其口头承诺，被上诉人自其向上诉人出具《收据》起两年内给上诉人办证。被上诉人其该主张不予认可。被上诉人认可其向上诉人出具的《收据》所收取的款项已冲抵被上诉人应向案外人唐德权支付的工程款。2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》，确认启动为住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》。本院认为：在案证据显示，被上诉人向上诉人收取涉案房屋购房款、房屋维修费、契税、办证费、开户费，并将涉案房屋交付上诉人使用之事实客观存在，因此，双方之实际履行行为足以证明双方之间就涉案房屋成立商品房买卖合同关系，一审认定双方当事人之间不成立商品房买卖合同关系不当，本院予以纠正。因被上诉人已向上诉人收取涉案房屋的契税、维修基金、办证费等费用，双方就涉案房屋的转移登记已达成由被上诉人代为办理的合意，被上诉人负有代上诉人办理案涉商品房不动产权属变更登记之义务。涉案房屋相关部门已于2018年11月29日同意涉案房屋楼栋启动办理《不动产权证书》，故被上诉人应在上诉人向其上诉人自身应提供办理不动产权证相关资料完毕的合理期间内，代被上诉人向相关部门提交办理涉案房屋不动产权属证书的相关资料，故对上诉人主张被上诉人代为申请办理涉案房屋不动产权证书的请求，予以支持。就涉案房屋办理转移登记事宜上诉人虽主张被上诉人承诺自被上诉人向上诉人出具《收据》起2年内给其办证，但被上诉人对其该主张不予认可，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被上诉人已于2014年12月2日将案涉商品房交付上诉人使用，其应于2015年3月2日前代上诉人办理案涉商品房不动产权属证书，逾期未能办理，构成违约，应以上诉人已付购房款为基数，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍予以计算，被上诉人应当自2015年3月2日起向上诉人支付违约金。上诉人主张被上诉人自2017年4月13日起向其支付违约金之诉请，是其对自身权利的处分，司法予以尊重。鉴于双方之实际履行行为是由被上诉人代为办理涉案房屋产权转移登记，且案涉商品房已符合办证条件，而被上诉人也于一审庭审时向上诉人披露该信息，故本案违约金应截止计算至一审庭之日，即2020年6月28日。上诉人在二审中放弃请求被上诉人与上诉人签订书面《商品房买卖合同》并办理备案登记诉请，并不违反法律规定，且系其对自身权利的处分，故对上诉人该项诉讼请求不予处理。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初6855号民事判决；二、被上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于上诉人胡贵国交清办证所需税费并提供相关文书（需由上诉人提交的部分）之日起九十日内为上诉人胡贵国申请办理涉案商品房的不动产权证书；三、被上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付上诉人胡贵国逾期办证违约金（该违约金以上诉人胡贵国已付购房款435,575.00元为基数，自2017年4月13日起至2019年8月20日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2019年8月20日至2020年6月28日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算）。四、驳回上诉人胡贵国的其他上诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取909.00元，二审案件受理费1818.00元，共计2727.00元，由贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二一年七月十四日法官助理任云娇书记员何曼青