湖南省湘潭市雨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0302民初2040号 原告：湘潭祥和置业有限公司，住所地：湘潭经开区。 法定代表人：林邵生。 委托诉讼代理人：熊君，湖南湘晋律师事务所律师。 被告：聂小芳，女，1976年12月26日出生，汉族，住重庆市云阳县。 委托诉讼代理人：彭炼，湖南湘人律师事务所律师。 原告湘潭祥和置业有限公司（以下简称“祥和置业公司”）与被告聂小芳商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告祥和置业公司的委托诉讼代理人熊君、被告聂小芳的委托诉讼代理人彭炼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告祥和置业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，并解除备案登记；2、请求判令被告支付违约金142049.2元；3.请求判令被告支付律师费用40000元；4.请求被告支付本案全部诉讼费、保全费及购买财产保险产生的保险费。事实及理由：2019年9月23日，原、被告签订《湘潭玺宇·悦城国际认购协议书》，被告认购原告开发的玺宇·悦城国际项目商品房一套，随后双方签订了正式的《商品房买卖合同》（合同编号：ＸＴＨ20190927008550）。合同约定被告购买的房屋为湘潭经济技术开发区××道××号××国际一期XX栋X单元XXXXXXX号，建筑面积为139.43平方米，总购房金额为710246元。双方约定付款方式为按揭付款，首付款为220246元，贷款金额为490000元。2019年12月27日，原、被告双方与华融湘江银行签订了《合同购房贷款／担保合同》，被告向华融湘江银行贷款490000元，原告提供连带责任保证。贷款后，被告未按照贷款合同的要求按时偿还贷款，华融湘江银行于2020年8月6日向原告发出《提前到期通知书》，要求被告履行担保责任，代为偿还款项，原告代被告偿还了款项。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件四：补充协议第五条、关于付款方式的约定：买受人未按期向贷款机构偿还到期本息或未履行借款合同其他义务，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任并代买受人向贷款机构偿还贷款本息及罚息的，买受人须在出卖人发出缴款通知5日内赔偿出卖人因承担担保责任而产生的全部费用（包括但不限于出卖人代买受人支付的全部费用、出卖人履行担保责任发生的费用及出卖人为实现债权而发生的律师费等费用和因此产生的损失等）；同时，出卖人有权解除合同并要求买受人支付房屋总价款20%的违约金。因此，原告要求解除合同并要求被告承担违约金及产生的费用支出。被告的违约行为给原告造成严重损失，为维护原告的合法权益，故原告诉至法院。 被告聂小芳辩称，1.被告不同意解除与原告的商品房买卖合同，原告没有对被告进行催告，不符合合同解除的条件；2.本案违约金约定过高，而且违约金条款是格式合同，原告签订合同的时候没有提示；3.律师费用没有提供委托代理合同。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年9月23日，原告祥和置业公司与被告聂小芳签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的XX期XX栋XX单元XX层XX号房屋，建筑面积139.43平方米，总购房款710,246元，买受人需于2019年9月29日前将首付款220,246元存入指定监管账户，余款490,000元于2019年11月15日前办理银行按揭，将按揭款存入指定监管账户。出卖人应当在2022年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，取得工程竣工验收备案表后，将符合本合同约定条件的商品房交付买受人使用。合同附件四补充：买受人未按期向贷款机构偿还到期本息或未履行借款合同其他义务，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任并代买受人向贷款机构偿还贷款本息及罚息的，则买受人须在出卖人发出缴款通知5日内赔偿出卖人因承担担保责任产生的全部费用（包括但不限于出卖人代买受人支付的全部费用、出卖人履行担保责任发生的费用及出卖人为实现债权而发生的律师费等费用和因此产生的损失等）；并自出卖人代其还款之日起，每日按出卖人代其支付的费用金额1%的比例向出卖人支付违约金；同时，出卖人有权解除合同并要求买受人支付房屋总价款20%的违约金。合同签订后，被告按期支付首付款220,246元，并在华融湘江银行办理房屋按揭贷款，贷款金额为49万元。后因被告聂小芳涉嫌刑事犯罪被拘留，未及时偿还贷款，2020年8月6日，华融湘江银行湘潭分行向原告发出《提前到期通知书》，通知原告方被告聂小芳在华融湘江银行的贷款49万元已逾期，构成违约，要求借款人提前清偿到期债务。2020年12月1日，华融湘江银行从原告公司保证金账户中扣除3033.6元，2020年12月28日，华融湘江银行从原告公司保证金账户中扣除3004.86元，2021年3月29日，华融湘江银行从原告公司保证金账户中扣除2885.91元，2021年4月19日，华融湘江银行从原告公司保证金账户中扣除482,073.66元。 另查明，1.2021年3月1日，原告与湖南湘晋律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定原告与聂小芳购房合同纠纷案，由律师熊君代理，律师费40,000元，2021年3月12日，湖南湘晋律师事务所出具40,000元代理费发票给原告。2.涉案房屋尚未交付，仅作了备案登记；3.庭审中，被告认为原告主张的违约金及律师费用均过高，要求调整；4.被告主张若解除合同，则要求原告返还购房款；5.被告因组织领导传销活动罪，于2020年4月22日被羁押，刑期自2020年4月22日至2021年10月21日止。 上述事实，有《商品房买卖合同》、增值税发票、《个人购房贷款/担保合同》、《提前到期通知书》、《特种转账贷方传票》、《存款扣划记账凭证》、《分户明细账》、《民事委托代理合同》等证据予以证实。 本院认为，本案争议焦点为：一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》能否解除；二、若解除合同，被告应当支付给原告的违约金及律师费的具体金额，原告应当退还被告购房款的具体金额。 关于争议焦点一：原、被告双方自愿签订《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，原、被告双方应当按照合同约定履行义务，被告通过支付首付款及银行按揭方式向原告付款共计710,246元，其中按揭贷款49万元，原告对该笔按揭贷款提供保证责任，现被告因未及时偿还银行贷款，导致银行直接从原告的保证金账户中扣除被告欠付的款项，据此原告依据合同附件四补充条款的约定行使合同解除权，被告抗辩该补充条款系格式条款，认为该条款不成为合同内容，本院认为该条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，系格式条款，该条款约定：在买受人未按期向贷款机构偿还到期本息或未履行借款合同其他义务，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任并代买受人向贷款机构偿还贷款本息及罚息的，……出卖人有权解除合同并要求买受人支付房屋总价款20%的违约金。该格式条款系在遵循公平原则的前提下确定双方权利和义务，且该条款也不属于免除其责任或者减轻其责任等相类似的重大利害关系的条款，被告据此主张该条款不成为合同内容的辩解，本院不予支持。据此原告享有合同解除权，本院确认自本院将起诉状副本送达被告时，双方合同已解除，同时应当解除备案登记。 关于争议焦点二：关于违约金，原告主张依据合同内容要求被告承担合同总价款20%的违约责任，被告认为该违约金约定过高，因该合同解除系被告单方原因造成，应当承担违约责任，考虑被告系因限制人身自由的客观情况导致违约，被告亦主张违约金过高，应予以调整，原告虽未能就实际损失予以举证,但鉴于实际损失客观存在,本院参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算违约金，被告应赔偿原告违约金共计6214.82元（计算式为：490998.03×3.85%×1.5÷365天×80天，计算至本案判决之日止）。关于律师费用，原告主张其为本案支出律师费用40,000元，原告虽然提交发票等证据，但该律师费用主张过高，且不符合市场行情，本院酌情认定10,000元。另原告为采取财产保全措施，支付保险费800元，该部分费用应当由被告负担。综合上述费用，扣除被告应当支付原告的违约金、律师费用、保险费后，原告应当退还被告202,233.15元（计算式为：710,246-6214.82-10,000-800-490,998.03）。 综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十五条、第五百六十六条第二款、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、第五百九十五条之规定，判决如下: 一、确认原告湘潭祥和置业有限公司与被告聂小芳签订的《商品房买卖合同》于2021年5月20日已解除；解除XX期XX栋XX单元XX层XX号房屋的备案登记，恢复至原告湘潭祥和置业有限公司名下； 二、原告湘潭祥和置业有限公司自本判决书生效之日起十日内返还被告聂小芳购房款202,233.15元； 三、驳回原告湘潭祥和置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3940元，减半收取1970元，诉前财产保全费4017元，合计5987元，由原告湘潭祥和置业有限公司负担1200元，由被告聂小芳负担4787元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审判员 李 艺 二〇二一年七月八日 书记员 李佳妮 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。