北京市高级人民法院民 事 判 决 书(2021)京民终383号上诉人（原审被告）：中信富通融资租赁有限公司，住所地北京市通州区安顺北里18号楼安顺2街1号。法定代表人：张毅，董事长。委托诉讼代理人：王志强，北京市大嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓黎，北京市泽和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田延斌，男，1977年3月5日出生，汉族，住山西省临汾市尧都区。委托诉讼代理人：郑秋芳，山西中正平律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琴琴，山西中正平律师事务所律师。原审第三人：临汾市洋洲房地产开发有限公司，住所地山西省临汾市尧都区新开路北口。法定代表人：郭月明，经理。委托诉讼代理人：郭宝平，北京市信格律师事务所律师。上诉人中信富通融资租赁有限公司（以下简称中信富通公司）因与被上诉人田延斌、原审第三人临汾市洋洲房地产开发有限公司（以下简称洋洲房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2020）京02民初572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭，于2021年5月24日公开开庭进行了审理。上诉人中信富通公司的委托诉讼代理人张晓黎，被上诉人田延斌共同的委托诉讼代理人郑秋芳、赵琴琴，原审第三人洋洲房地产公司的委托诉讼代理人郭宝平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中信富通公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回田延斌的诉讼请求或裁定发回一审法院重审；2.由田延斌承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决对于“案涉房屋被查封前签订了合法有效的书面买卖合同”的事实认定及法律适用错误。《盛世华庭·福苑认购协议》（以下简称《认购协议》）缺少商品房买卖合同应当具备的主要内容，且《认购协议》第四条已明确约定协议当事人旨在设立预约合同并非本约合同。《认购协议》未进行备案，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条和《城市商品房预售管理办法》第十条及《山西省建设厅关于加强商品房预（销）售管理的通知》第六条的规定，《认购协议》不具有合法性；根据与本案有关的其他案件的证据及一审庭审情况，可以得出《认购协议》实际签署时间并非在案涉房屋被查封前的高度盖然性结论。二、一审判决对于“田延斌在查封前合法占有案涉房屋”的事实认定及法律适用错误，且违反法定程序。（一）根据与本案有关的其他案件的审理情况，洋洲房地产公司出具的收据存在虚开问题，故本案中洋洲房地产公司出具的收据不真实，不能单独作为认定事实的证据。田延斌未提交其已与洋洲房地产公司办理了案涉房屋交付的证据，亦未提供物业服务合同及任何一张正式发票，仅物业费、电费等收据系单一性证明材料，无证明力，不能单独作为认定案件事实的依据，无法证明相关费用已实际发生。（二）在田延斌未提出书面申请、现场勘验亦不属于法院依职权调查收集的证据的情况下，一审法院未通知中信富通公司即进行的现场勘验行为有悖审判中立原则且违反法定程序，并且法官只是进入案涉小区并未进入案涉房屋，现场勘验不能作为认定“占有”的依据。（三）即使田延斌占有了案涉房屋，但一审法院亦不应无视有关未经竣工验收的房屋系非法占有的规定，作出”合法”占有的错误认定。三、一审判决对于“案涉房屋被查封前田延斌已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的事实认定不清。根据《认购协议》，案涉房屋总价款为494871元。田延斌对其支付254871元仅提供了洋洲房地产公司开具的收据，对其他依《借款合同》给付的数千元款项却提供了部分信用社回单，显然有悖常理。因洋洲房地产公司开具收据非常随意，且其存在配合田延斌诉讼的情况，房款收据没有证明力。如确实已收款，洋洲房地产公司应提供而未提供其现金账及财务账等会计账簿。因此，一审法院不能将收据作为认定房款已支付的证据。四、一审判决关于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的认定系错误认定。一审法院仅对案涉房屋是否为田延斌唯一住房进行了审查，未对该房屋是否系用于居住进行查明和认定，田延斌也未向一审法院提交证据证明该房屋系用于居住。田延斌辩称，一审判决认定田延斌享有足以排除对案涉房屋执行的权益正确。1.案涉房屋查封前，田延斌已就案涉房屋签订合法有效的书面买卖合同。《认购协议》已包含了交易双方、案涉房屋基本情况、房款及付款方式等商品房买卖合同的基本内容，同时田延斌也已支付了全部房款，故根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称最高法院商品房买卖合同解释）第五条的规定，《认购协议》应认定为书面房屋买卖合同。中信富通公司所称的《城市商品房预售管理办法》第十条及《关于加强商品房预（销）售管理的通知》第六条规定的备案问题，均是管理性规范，即使违反，也并不会导致协议无效。2.案涉房屋查封之前，田延斌已合法占有案涉房屋。第一，中信富通公司所称的收据虚开系其主观臆想，田延斌本案中提交的用户充值/购气流水原件，加盖有公共服务部门的印章，且能够相互印证，故应认定案涉房屋查封之前，田延斌已入住案涉房屋。第二，现场勘验是一审法院本着对事实负责的精神依职权而为，完全符合法定程序。第三，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称最高法院执行异议和复议规定）第二十八条规定的“已合法占有该不动产”中的“合法占有”是指买受人通过合法的方式取得对不动产的占有，有合同依据，也指出卖人自愿将不动产移交买受人占有，并非买受人非法强占不动产。本案中，虽然案涉楼盘未经竣工验收，但田延斌是基于合法有效的《认购协议》占有案涉房屋，洋洲房地产公司是正常办理交房手续，不存在非法之说。3.田延斌支付房款已超过50%。据一审判决查明的事实，《认购协议》备注栏载明田延斌于2012年4月18日支付房款254871元，同时《借款合同》约定借款24万元，田延斌提交了银行现金存入回单和收据原件，且数额相同。各项证据能够相互印证，足以证明田延斌已付款420683.4元，远超房款总额的50%。4.案涉房屋未办理过户登记并非因田延斌自身原因。最高法院执行异议和复议规定第二十八条第四项规定的是“非买受人自身原因未办理过户登记”，而非要求买受人必须向登记机关要求办理过户登记，本案中，根据一审法院调查核实的情况，案涉房屋之所未能办理过户登记，是因案涉房屋所在楼盘未能通过竣工验收，房屋过户登记存在客观障碍，该障碍并非田延斌导致，不能归结于田延斌原因。5.案涉房屋系田延斌唯一可居住房屋。一审中，田延斌提交了其与妻子的不动产信息查询证明，证明名下在山西省临汾市无登记房产。该条件符合最高法院执行异议和复议规定第二十九条第二项规定的条件。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，符合法定程序。请求二审法院驳回中信富通公司的上诉，维持一审判决。洋洲房地产公司述称，不同意中信富通公司的上诉请求及意见，认可田延斌的答辩意见，请求驳回中信富通公司的上诉，维持原判。临汾阳光物业管理有限公司（以下简称阳光物业公司）是招标之后指派到案涉楼盘的，所以阳光物业公司出具的凭证都是真实有效的。洋洲房地产公司方出具的收据不是随便开具的，是存在一一对应的款项才会开具，不存在配合田延斌恶意开具的收据的情形。田延斌向一审法院起诉请求：1.排除对山西省临汾市尧都区解放东路盛世华庭小区1号楼2单元702号房屋的执行，并解除查封；2.诉讼费由中信富通公司承担。一审法院认定事实如下：一、关于涉案房屋执行及执行异议的相关情况北京市第二中级人民法院（以下简称北京二中院）在审理（2018）京02民初70号中信富通公司与临汾市洋洲石油供应有限公司、临汾市亿鑫源混凝土搅拌有限公司、临汾市尧都区尧尔欣经贸有限公司、吉文杰、许六斤、郭亮芳、吕建斌、赵志芳、洋洲房地产公司、海南兴隆太阳河投资有限公司融资租赁合同纠纷一案（以下简称70号案件）中，依据中信富通公司的申请，作出了（2018）京02民初70号诉讼保全民事裁定书。北京二中院据此于2018年6月21日保全预查封了洋洲房地产公司位于山西省临汾市尧都区解放东路52号盛世华庭包括涉案房屋在内的64套房屋。北京二中院于2018年11月26日作出（2018）京02民初70号民事判决书，判决洋洲房地产公司、临汾市洋洲石油供应有限公司等承担相应的法律责任。临汾市洋洲石油供应有限公司不服该判决，向北京市高级人民法院提起上诉。该院于2020年4月21日作出（2019）京民终495号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。2020年6月17日，北京二中院对案涉房屋进行续封。2020年8月，中信富通公司向北京二中院申请强制执行。田延斌向北京二中院提出案外人执行异议，北京二中院作出（2020）京02执异258号执行裁定书，裁定驳回了田延斌的异议请求。后田延斌提起本案诉讼。二、关于田延斌主张其享有足以排除强制执行权益的情况（一）关于签订《认购协议》情况田延斌提交了落款时间为2012年4月18日，洋洲房地产公司作为出卖方、田延斌作为认购方的《认购协议》，其中载明：一、认购物业：认购方通过对出卖方所开发的“盛世华庭-福苑”项目充分的了解后，选择购买该项目1号楼2单元702号房。建筑面积约126.89平方米（注：最终面积以房产部门测绘数据为准）。二、房款：单价3900元/m2；总价494871元。上述价格以建筑面积计算。三、付款方式：认购方按以下第2种方式付款。2.银行按揭：选择该付款方式，认购方须在签署本《认购协议》时按照银行规定支付总房款的30%以上；剩余房款认购方须在签署正式商品房买卖合同后办理银行按揭手续。四、双方承诺共同遵守如下约定：4.本认购协议为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订商品房买卖合同后,《认购协议》自动作废。备注载明田延斌于2012年4月18日付房款254871元。洋洲房地产公司与田延斌均认可双方后续未签署正式的商品房买卖合同。中信富通公司对《认购协议》的形式真实性认可，但主张不认可其实质真实性，认为不能证明《认购协议》在法院查封前签订。《认购协议》属于商品房预约合同，并非商品房预售或买卖合同。即使《认购协议》被认定为商品房买卖合同，该《认购协议》并未备案，也不具有合法性。田延斌主张当时洋洲房地产公司没有与其签订后续的商品房买卖合同，但根据最高法院商品房买卖合同解释第五条规定，《认购协议》已经具有了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且洋洲房地产公司已经按照约定收受了购房款，《认购协议》应当认定为商品房买卖合同。洋洲房地产公司认可涉案《认购协议》就是商品房买卖合同。（二）关于支付购房款情况田延斌主张其在签订《认购协议》时以现金形式向洋洲房地产公司支付了254871元，并就剩余24万元购房款与洋洲房地产公司签订《借款合同》，田延斌和其配偶王燕作为借款人从洋洲房地产公司借款24万元，并约定分120期偿还，其已经偿还了2014年1月至2019年4月的应还款额。为证明前述事项，田延斌提交了如下证明材料：洋洲房地产公司向田延斌出具的收据一张，载明交款单位为田延斌，金额为254871元，收款事由为“盛世华庭1号楼2单元702号”，入账时间为2012年4月18日；落款日期为2014年1月1日的《借款合同》，载明如下主要内容：田延斌、王燕为甲方、借款人，洋洲房地产公司为乙方、出借人，甲方因购房资金不足，向乙方借款24万元，借款期限为120个月，自2014年1月1日至2024年12月31日，借款月利率为0.8%，还款方式为等额本息，甲方应当按照所附《还款计划表》按期向乙方还款，否则应向乙方支付未按期还款金额15%的滞纳金。《个人贷款还款明细》载明还款期数为120期，月还款额本息共计3118.7元，全部应还本金为24万，利息为134243.59元，共计374243.59元；由洋洲房地产公司向田延斌出具的收据7张、山西省农村信用社（行）及回单、现金存入回单10张，其中7张收据确认洋洲房地产公司收到了田延斌支付的2014年至2017年的全部还款。10张山西省农村信用社（行）回单及现金存入回单显示户名均为吕建斌，账号均为“000008001000004****4”，交易类别均为现存，其中，前述账户在2018年2月、4月-10月、2019年2月、5月分别存入6237.4元、3118.7元、3118.7元、6237.4元、3118.7元、3118.7元、3118.7元、3118.7元、12475元、6237.5元。中信富通公司认可《借款合同》的形式真实性，但不认可证明目的，且是否实际履行存疑，认为收据和山西省农村信用社（行）回单不是正式的交费凭证，且收据不是正式的发票。山西省农村信用社（行）回单显示的收款人是吕建斌，不是洋洲房地产公司，相应款项不能证明是房款。田延斌主张吕建斌是洋洲房地产公司的大股东和实际控制人，其系根据《委托收款通知》，按照洋洲房地产公司的指示向吕建斌账户付款。《委托收款通知》的落款时间为2012年1月3日，主要内容为洋洲房地产公司通知业主，该公司授权吕建斌开立在山西尧都农村商业银行顺风支行（账号为×××）和中国工商银行山西省临汾市临汾尧都支行营业部的银行账户代收购款项。中信富通公司不认可《委托收款通知》的真实性。洋洲房地产公司认可田延斌的前述主张和证据。（三）关于涉案房屋占有使用情况田延斌为证明其在法院查封之前就已经合法占有涉案房屋并一直居住使用，提交如下证据：田延斌于2013年5月6日交纳涉案房屋有线电视初装费、物业管理费、装修垃圾清运费、电费的收据2张；田延斌于2013年8月为涉案房屋购买家电的收款收据1张；田延斌交纳涉案房屋2014年、2016年-2018年的暖气费和2019年水电费的收据8张；加盖有太原煤炭气化（集团）临汾燃气有限公司北城管理站印章的单户充值/购气流水一张，显示田延斌2014年10月30日办卡，2014年11月、2016年4月、2017年1月、2017年11月等时间进行充值，注明“此流水仅作为盛世华庭1-2-702燃气用户个人账户缴费证明”；房屋照片3张。中信富通公司认可收据的形式真实性，但不认可证明目的，认为收据不是发票，可以随时任意开具。对房屋照片的真实性不认可，认为该照片不能证明是涉案房屋照片。对单户充值/购气流水的真实性认可，但不认可证明目的和证明力，认为该证据属于单位出具的证据，但是没有经办人签字。洋洲房地产公司认可田延斌的上述主张和证据。（四）关于未办理过户登记的原因经洋洲房地产公司申请，山西省临汾市建设局于2010年11月29日向洋洲房地产公司颁发了涉案楼盘的预售许可证，有效期限为2010年11月29日至2011年5月25日，又于2011年7月19日向洋洲房地产公司出具了商品房预售许可证延期决定书，将上述期限延期至2012年5月31日。后该预售许可期限未再延期。洋洲房地产公司、田延斌均未办理涉案房屋的物权登记手续。对于未办理涉案房屋的物权登记手续的原因，田延斌主张其始终要求洋洲房地产公司为其办理涉案房屋产权证，但是洋洲房地产公司一直以种种理由拖延。洋洲房地产公司主张由于山西省临汾市当地的房产局变更为不动产局，业务停办了很长时间，后来又因房产局移交业务，直至后来出现房屋查封，综合导致了涉案房屋未能办理网签，涉案房屋所属的楼盘至今未能竣工验收，因此未能办理物权登记手续。为此，一审法院于2020年11月17日至19日前往山西省临汾市就涉案房屋所属楼盘未竣工验收、涉案房屋未办理网签及未办理物权登记手续的原因等情况进行调查并对涉案小区进行现场勘验。山西省临汾市规划和自然资源局相关工作人员反馈，因2009年7月洋洲房地产公司未按照规划审批建设涉案楼盘，于2016年3月14日被规划执法部门处以72.94833万元的罚款，洋洲房地产公司缴纳了罚款，至今洋洲房地产公司未提交涉案楼盘的竣工验收规划方面的申请；山西省临汾市房地产服务中心相关工作人员反馈，2012年时确实存在过一次系统升级，但在很短的时间内就恢复相关网签业务办理，不存在洋洲房地产公司所述的很长一段时间未能办理网签的情况。同时根据网签登记系统显示，山西省临汾市自2011年至今，每月都有办理网签的记录；涉案楼盘当时可以办理网签，并且在2011年6月、9月查询到涉案楼盘大量办理网签的记录。洋洲房地产公司和田延斌均认可，涉案楼盘已办理网签的房屋未在（2018）京02民初70号案件被查封房屋范围内。（五）关于涉案房屋是否系田延斌的唯一住房田延斌主张涉案房屋系其唯一住房，并提交如下证据予以证明：结婚证（复印件）一张，显示田延斌与王燕为夫妻关系，发证日期为1998年2月18日；加盖临汾市不动产登记中心查询专用章的不动产登记信息查询证明（家庭住房状况）一份，显示查询时间为2020年11月12日，查询申请人为田延斌和王燕，查询显示其二人名下无不动产登记信息。中信富通公司不认可结婚证的真实性，认为没有原件，不认可不动产登记信息查询证明的证明目的，认为不能证明涉案房屋是田延斌唯一住房。洋洲房地产公司认可田延斌的前述主张和证据。一审法院认为，本案系田延斌提起的案外人执行异议之诉。最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案争议焦点是案外人田延斌对执行中查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。田延斌对其享有足以排除执行的民事权益应负举证证明责任。最高法院执行异议和复议规定第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”一审法院参照上述规定，进行具体分析。最高法院商品房买卖合同解释第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。本案中，虽然《认购协议书》中约定了“本认购协议为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订《商品房买卖合同》后，认购协议书自动作废”，且洋洲房地产公司与田延斌后续并未签署正式的商品房买卖合同，但《认购协议》已经包含了当事人的名称、姓名、涉案房屋基本情况、购房款及付款方式等商品房买卖合同的基本内容，体现了田延斌与洋洲房地产公司之间买卖涉案房屋的真实意思表示。关于购房款支付情况。尽管中信富通公司不认可田延斌关于支付购房款的主张和证据，但一审法院认为，首先，《认购协议》约定的房屋总价款为494871元，备注栏载明田延斌在2012年4月18日支付房款254871元，而《借款合同》约定田延斌和王燕向洋洲房地产公司借款24万元，与《认购协议》约定的房屋总价款、备注栏内容可以相互印证。其次，田延斌提交的山西省农村信用社（行）回单和现金存入回单显示的存入金额与《借款合同》约定的每月还款额可以相互对应，前者或与后者数额相同，或为后者的倍数。再次，中信富通公司不认可田延斌在2012年4月18日支付254871元，亦不认可《借款合同》实际履行，但其并未提交相应的证据予以反驳，田延斌提交的证据可以形成较为完整的证据链条，故一审法院对田延斌关于其已经支付超过《认购协议书》约定总房款50%的主张予以采信。因此，涉案《认购协议》可以认定为商品房买卖合同。《认购协议》《借款合同》载明的签订时间、山西省农村信用社（行）回单显示的最早交易时间均在2018年6月涉案房屋被查封之前。因此，一审法院认定田延斌与洋洲房地产公司在法院查封涉案房屋前就已经签订了有效书面买卖合同。一审法院对中信富通公司关于涉案《认购协议》系房屋预约合同及未备案不具有合法性的抗辩主张，不予采纳。关于田延斌是否在一审法院查封之前就已经合法占有案涉房屋。虽然田延斌未提交其与洋洲房地产公司之间办理房屋交付手续的相关证据，但是根据田延斌提交的自2013年5月6日起的物业费、燃气和水电费收据等证据，特别是太原煤炭气化（集团）临汾燃气有限公司北城管理站就案涉房屋出具的单户充值/购气流水等证据，可以认定田延斌在一审法院查封案涉房屋前已经合法占有使用案涉房屋。关于未办理过户登记的原因。田延斌主张《认购协议》签署后，其多次要求洋洲房地产公司配合办理网签及物权登记手续，但洋洲房地产公司始终未能予以配合。根据一审法院调查取证的情况，案涉楼盘因未按照规划审批违法建设，被相关部门予以行政处罚，至今洋洲房地产公司也未提交案涉楼盘的竣工验收规划申请，故案涉楼盘未能通过竣工验收，亦因此未能办理案涉房屋的物权登记。故，未能办理案涉房屋的过户登记非购房人田延斌自身的原因所导致。关于案涉房屋是否是田延斌的唯一住房。根据田延斌提交加盖有临汾市不动产登记中心查询专用章的不动产登记信息查询证明，田延斌及其配偶名下在临汾市无登记的房产，故一审法院对其主张予以采信。中信富通公司虽然否认不动产登记信息查询证明的证明目的，但并没有提交相反的证据反驳，故对其该项抗辩主张，一审法院不予采信。综上所述，本案现有证据能够证明田延斌享有足以排除对案涉房屋执行的权益，其要求一审法院停止对案涉房屋的执行并解除对案涉房屋查封的理由成立，一审法院对其诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决：停止对位于山西省临汾市尧都区解放东路盛世华庭1号楼2单元702号房屋的强制执行。本院二审期间，田延斌提交了中国邮政储蓄银行临汾东关支行于2012年4月18日出具的中国邮政储蓄银行个人跨行汇款申请书原件及山西尧都农村商业银行股份有限公司顺丰支行于同日出具的中国人民银行支付系统专用凭证（大额汇兑凭证）原件。本院组织当事人进行了证据交换和质证。中信富通公司认为该两份证据均未写明转款用途，田延斌无法证明所转款项为用于支付案涉房款；且该笔款项未支付给洋洲房地产公司，更无法证明转款用途，故不认可田延斌提交该两份证据的证明目的。洋洲房地产公司未发表质证意见。本院认为，鉴于田延斌提交了证据原件，且所载明的收付款金额、时间、收款人信息等能够与《认购协议》《借款合同》《委托收款通知》及收款收据相互印证，故本院对该两份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。本院另查明：2012年4月18日，田延斌向吕建斌在山西尧都农村商业银行股份有限公司顺丰支行的×××账户汇款254871元。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为：关于田延斌与洋洲房地产公司是否在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同的问题。最高法院商品房买卖合同解释第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案案涉房屋买受人田延斌与洋洲房地产公司之间虽未最终签订商品房买卖合同，且《认购协议书》中约定了“本认购协议为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订《商品房买卖合同》后，《认购协议》自动作废”，但双方签订的《认购协议》具备了双方当事人的基本情况、房屋位置、面积、房屋单价、房屋总价款及付款方式、双方权利义务等《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的基本条款及主要内容，足以使双方的商品房交易行为处于明确稳定的状态，且田延斌提交了洋洲房地产公司出具的收款收据，证明其已经支付了《认购协议》约定的案涉房屋购房款，洋洲房地产公司对该事实亦予以认可，故本院可以认定涉案《认购协议》的性质为商品房买卖合同。另，洋洲房地产公司与田延斌签定《认购协议》时，涉案房屋的预售许可证尚在有效期内，虽然《认购协议》未进行备案登记，但《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市商品房预售管理办法》第十条及《山西省建设厅关于加强商品房预（销）售管理的通知》第六条关于备案登记的规定，均是规制房地产开发商的销售行为，并不当然致使合同无效。《认购协议》系田延斌与洋洲房地产公司真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。中信富通公司关于一审判决对于“案涉房屋被查封前签订了合法的书面买卖合同”的事实认定及法律适用均错误的上诉意见于法无据，本院不予采信。关于田延斌是否在人民法院查封前已在案涉房屋居住及是否为其唯一居住用房问题。据一审法院查明事实，田延斌提交了其自2013年5月起交纳案涉房屋有线电视初装费、物业管理费、装修垃圾清运费、电费、暖气费、水费的凭证，为案涉房屋购买家电的凭证以及单户充值/购气流水。前述证据可以形成证据链，足以证明田延斌在人民法院查封前已在案涉房屋内居住生活。田延斌基于《认购协议》占有案涉房屋且实际居住，案涉房屋虽未经竣工验收，但系洋洲房地产公司违反相关规定导致交房行为有瑕疵，不能据此推翻田延斌已对案涉房屋实际居住的事实，亦不能阻却田延斌基于《认购协议》占有并在案涉房屋居住的合法性。田延斌提交的其与配偶名下在山西省临汾市无登记房产的证据，以及上述其已经实际占有并在案涉房屋居住的证据，均足以证明案涉房屋为田延斌用于居住的唯一住房，符合最高法院执行异议和复议规定第二十九条第（二）项关于买受人所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的规定。中信富通公司关于一审判决“未对案涉房屋是否系用于居住进行查明和认定”的上诉理由不能成立，本院不予采信。同时，经本院审查，一审法院进行现场勘验，符合法定程序，中信富通公司关于一审法院违反法定程序的上诉意见，于法无据，本院不予采信。关于田延斌是否已支付超过案涉房屋总价款50%的事实认定问题。据已查明的案件事实，田延斌与洋洲房地产公司签订的《认购协议》约定，涉案房屋建筑面积约126.89m2、房屋单价3900元/m2、总价494871元。根据《委托收款通知》，洋洲房地产公司授权吕建斌代收购房款。2012年4月18日，田延斌向吕建斌在山西尧都农村商业银行股份有限公司顺丰支行的账户汇款254871元，并与洋洲房地产公司签订《借款合同》，向其借款24万元，约定分期归还本金及利息，田延斌亦提供了其依约按期偿还借款本金及利息的证据。故田延斌主张其在涉案房屋被查封前已经支付了涉案房屋全部价款的50%具有事实依据，中信富通公司关于一审判决对于“案涉房屋被查封前田延斌已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的事实认定不清的上诉意见不能成立，本院不予支持。综上所述，中信富通公司的上诉请求及理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由中信富通融资租赁有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵红英审 判 员 王 肃审 判 员 杨绍煜二〇二一年七月三十日法官助理 王英博书 记 员 王 峥书 记 员 岳 琳书 记 员 刘向楠