河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫17民终2117号上诉人(原审原告)：卢垒，男，1993年2月18日出生，汉族，住河北省秦皇岛市海港区。委托诉讼代理人：吴彦东，河南同立律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：驻马店市立山商贸有限公司。住所地：河南省驻马店市风光路中段。法定代表人：徐立山，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵建成，男，1980年10月15日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。系该公司员工。原审第三人：名门地产（驻马店）有限公司。住所地：河南省驻马店市风光路北段。法定代表人：孙群堤，该公司总经理。委托诉讼代理人：王辉，河南筑梦律师事务所律师。上诉人卢垒因与被上诉人驻马店市立山商贸有限公司（以下简称立山商贸公司）、第三人名门地产（驻马店）有限公司（以下简称名门地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院（2020）豫1702民初11269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人卢垒的委托诉讼代理人吴彦东，被上诉人立山商贸公司的法定代表人徐立山及其委托诉讼代理人赵建成，原审第三人名门地产公司的委托诉讼代理人王辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢垒上诉请求：撤销原判，停止对驻马店市驿城区风光城市广场商业楼A座1016号房产的执行，并解除查封；确认驻马店市驿城区风光城市广场商业楼A座1016号房产所有权为上诉人所有；诉讼费用由被上诉人和原审第三人负担。事实和理由：原审判决认定事实错误，适用法律错误。一、在原审法院查封案涉房产之前，上诉人已经签订合法有效的商品房买卖合同，并付清了全部房款。之所以没有合法占有该房产，是由于原审第三人没有按照合同约定的期限交付使用造成的，上诉人无过错，不能将原审第三人的责任转嫁到上诉人身上。二、原审法院在被上诉人诉原审第三人合同纠纷一案的执行中，严重存在选择性执法现象。风光城市广场A座商业楼约2700余套房产，临街房产房屋编号1001-1028号共28套，而查封的上诉人等购买的1016等六套房产均非驻马店本地人，明显歧视外地人，严重伤害了无辜的购房者利益。三、原审第三人多次要求更换查封拍卖的标的物，提供了同一栋楼尚未销售的价值远远超过执行款的房产，但执行法院拒绝更换，坚持查封拍卖案涉房产，明显不公平。立山商贸公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：一、在本案案涉房产被查封之前，上诉人与原审第三人之间没有签订合法有效的商品房买卖合同。上诉人卢垒2018年11月14日签订的商品房买卖合同编号为驻20180022908，其为了抗拒执行逃避义务在被上诉人对案涉房产采取查封措施之后，于2020年8月5日办理了商品房预售合同签约证明，合同编号为驻20200022908。同时其合同约定内容于在行政主管部门备案的前期物业服务合同约定的内容不一致，并逃避政府对商品房销售资金的监管。二、上诉人不在本地，且其在本地没有明显的收入来源，经过被上诉人申请调查令，查询得到的线索指向原审第三人借用了上诉人的银行卡号进行账外账支出。三、上诉人与原审第三人在原审庭审中均明确表示案涉房产没有交付占有。四、原审法院不存在所谓的选择性执法现象，本案在一审诉讼中，该案是一审法院在一审审理期限届满的前三天结案，由此可以看出一审法院是向上诉人提供了充分的诉讼便利。五、原审第三人提供的其他财产是案涉房产所在项目中间偏东的位置，其价值显著低于案涉房产，该房产选定的查封是因原审第三人在房管登记部门的楼盘销售表中没有出售，且经过被上诉人多方努力，查询到该案涉房产没有出售和权利负担，对案涉房产的执行，原审第三人以种种理由予以阻挠，抗拒执行，为了说服原审第三人和上诉人一审法院在执行过程中极其被动，法定的执行期限即将届满时上诉人迫于无奈要求该案提执，提执后中级法院依然受到了来自各方的压力和阻力，为了体现公平，中院要求被上诉人对案涉房产继续执行提供担保，并对担保执行的财产价值进行评估，因此原审法院在审理和执行中向上诉人和原审第三人提供了充分的诉讼便利和执行便利，但其提供的证据和诉讼请求不具备对案涉房产具有抗拒执行的理由。名门地产公司述称，一、立山商贸公司查封案涉房屋前，名门地产公司已与上诉人分别签订了购房合同，并收取全额购房款。因不可抗力如疫情和环保原因，该房屋延迟交付，其过错在名门地产公司。二、名门地产公司自愿将案涉房屋相同位置、相同价值、无争议房屋置换案涉房屋，用于本案执行。卢垒向一审法院起诉请求：一、解除对驻马店市驿城区风光城市广场风光路北段东侧商业楼A座1016号房产的查封并停止执行；二、确认对驻马店市驿城区风光城市广场风光路北段东侧商业楼A座1016号房产所有权为原告所有；三、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告立山商贸公司诉第三人名门地产公司合同纠纷一案，本院于2020年3月19日作出（2019）豫1702民初3576号民事判决书，判决名门地产公司于判决生效后十日内赔偿立山商贸公司迟延交付过渡安置门面房损失3599703.23元等，判决后，立山商贸公司及名门地产公司均对上述判决不服并提起上诉，驻马店市中级人民法院经审理作出（2020）豫17民终1358号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后被告立山商贸公司向本院申请强制执行，本院依法查封了名门地产公司名下位于驻马店市××城市广场风光路北段东侧商业楼A座1层1016号房产一套，原告卢垒向本院提出执行异议，本院于2020年9月26日作出（2020）豫1702执异230号执行裁定书，裁定驳回了卢垒的异议请求。后原告以诉称理由诉至本院成讼。另查明，一、原告卢垒与第三人名门地产公司于2018年11月14日签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为驻20180043279，合同第二条约定：该商品房已由驻马店市住房管理中心批准预售，预售许可证号为驻房预字第20180384号。合同第三条约定：该商品房的规划用途为商业用房。该商品房为第一条规定项目中的商业楼A座X单元1层1016号。该房屋预测建筑面积共62.1平方米，套内建筑面积为60.71平方米，分摊共有建筑面积1.39平方米；合同第四条约定：该商品房的抵押情况为未抵押。合同第六条约定：该商品房单价为每平方米人民币58833.14元，总价款为人民币3653538元。合同第七条约定：买受人应当在2018年11月14日前支付该商品房全部价款。合同第十一条约定：出卖人应当在2020年6月30日前向买受人交付该商品房。合同第十九条约定：出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人等内容，诉讼中，原告提交与第三人名门地产公司于2018年11月14日签订的《商品房买卖合同》一份、第三人名门地产公司出具的收据一份、银行流水3张、银行小票3张，商品房预售合同签约证明一份。原告用以证明：1、原告与第三人名门地产公司于2018年11月14日签订了合同，购买了诉争房屋，约定房屋每平方米58833.14元，总价款3653538元，付款方式为一次性付清。2、原告通过案外人位华东建设银行账户分别于2018年11月4日支付100000元购房款、于2018年11月7日支付1000000元购房款、于2018年11月14日支付2553538元购房款，原告已支付购房款共计3653538元，驿城区人民法院在查封该房屋之前，原告与第三人已经签订了有效的房屋买卖合同，且已经支付了全部购房款。被告质证称，1、《商品房买卖合同》是虚假的。2、根据2018年8月1日生效的商品房预售管理办法规定，该笔资金必须进入双方约定的监管资金账户，根据原告提供的证据，该笔资金未进入监管账户。3、前期物业服务协议违反了相关规定。因此，被告有理由怀疑原告与第三人串通，逃避被告对第三人的执行。关于收款收据，也是对本案刻意出具的，对本案不具有说明力。对于收据和银行流水的真实性有异议，要求法院核实真实性。付款小票不是卢垒本人付款。对商品房预售合同签约证明真实性无异议，证明目的有异议，该证据证明了原告伪造证据，同时印证了案涉房屋查封在先，办理网签备案在后，就是为了阻碍执行。综上，原告提供的证据不具有证明力。执行裁定真实性没有异议，证明目的有异议。第三人质证称，对执行裁定和商品房买卖合同真实性、合法性、关联性没有异议。合同编码具体情况不清楚，有可能是第三人在制作合同的时候疏忽造成。对收据是真实的。对商品房预售合同签约证明我们予以认可，但是不能认定我们之前的合同是无效的。诉讼中，原告卢垒及第三人名门地产公司均称，诉争房屋尚未完工、尚未向原告卢垒交付。二、诉争房屋仅办理网签手续，尚未办理预告登记手续，现登记在第三人名门地产公司名下。上述事实，有当事人提交的相关证据材料及当事人陈述在卷，经庭审质证，据以认定。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产。本案查明，被告立山商贸公司诉第三人名门地产公司合同纠纷一案，本院于2020年3月19日作出（2019）豫1702民初3576号民事判决书，判决名门地产公司于判决生效后十日内赔偿立山商贸公司迟延交付过渡安置门面房损失3599703.23元等，故被告立山商贸公司对第三人名门地产公司的强制执行属于金钱债权执行。本案诉讼中，原告及第三人均称诉争房屋尚未向原告交付，即诉争房屋在人民法院查封之前原告并未合法占有该不动产，现原告的诉讼请求，不符合上述法律规定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款：“对案外人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理:(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求”的规定，对原告的诉讼请求，本院不予支持。因第三人名门地产公司未及时履行生效判决确定的给付义务，进而导致诉争房屋在执行中被查封，是引发本案诉讼的根本原因，原告卢垒及被告立山商贸公司对此均无过错，故本案案件受理费应由第三人名门地产公司负担。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第(二)项之规定，判决如下：驳回原告卢垒的诉讼请求。案件受理费36028元，由第三人名门地产（驻马店）有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人立山商贸公司提交了风光城市广场问题处置材料一份，拟证实调换房产不符合法律规定，且其案涉房产所在项目已被区委区政府接管。上诉人卢垒质证称，这是一份手机拍照后打印出来的影音件，没有原件，来源不清，对真实性有异议。如果案涉房产被区委区政府接管，那么被上诉人诉原审第三人案件的执行应当中止。原审第三人名门地产公司质证称，这是区委区政府因为维稳问题而成立的维稳小组，主要解决的是信访争议问题，名门地产公司的房产权属并未移交政府予以处置，现名门地产公司有权也同意将其他无争议房屋用于本案执行。本院认为，立山商贸公司提交的该份证据，系复制件，没有原件可供核实，来源不清，真实性无法确认，且从内容看，与本案的处理无关联性，故不予认定。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案争议的焦点问题是：一、案涉房产是否应解除查封。二、案涉房产的所有权是否应该确认为上诉人卢垒所有。经查，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案系上诉人卢垒对金钱债权执行的异议，且卢垒所购案涉房产的用途为商用，并非生活居住用房，故本案在具体认定和处理上不应适用该规定第二十九条的规定，应适用该规定第二十八条的规定。该规定第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，卢垒虽然在人民法院查封之前已与原审第三人名门地产公司签订了书面买卖合同，已支付了全部房款，非因自身原因未办理过户登记，但在人民法院查封之前并未占有案涉房屋。同时，根据本案的证据及查明的事实情况，无法确认卢垒对案涉房屋享有所有权。故一审判决驳回卢垒的诉讼请求，并无不当。卢垒上诉称其对案涉房屋享有所有权且能够排除强制执行，要求解除查封措施，与本案查明的事实不符，也与法律的规定不符，理由不足不能成立，本院不予支持。本案属于案外人执行异议之诉纠纷，审理范围系案外人，即上诉人卢垒就案涉房屋是否有足以排除强制执行的民事权益。卢垒上诉称应变更执行标的的请求，不属于本案审理范围，本案不予处理，其可依法通过其他途径解决。综上所述，卢垒的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36020元，由卢垒负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  史凌云审判员  吴宏宇审判员  任蕴力二〇二一年七月二十六日书记员  徐 旭