贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2943号上诉人（一审被告）:毕节市广厦房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区洪山路29号，统一社会信用代码:915224005566150351。法定代表人:林登祥，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：樊俊，贵州贵浩律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：方威，该公司员工。被上诉人（一审原告）：温立，男，1976年12月7日出生，汉族，住贵州省毕节市。被上诉人（一审原告）：杨艳琴，女，1978年3月23日出生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：袁艳，贵州百进律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：石山，贵州百进律师事务所律师。上诉人毕节市广厦房地产开发有限责任公司（以下简称：广厦房开）因与被上诉人温立、杨艳琴商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2021）黔0502民初568号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人广厦房开上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1.原审判决上诉人为被上诉人办理房屋不动产权证书无事实依据。本案中，合同并未约定由上诉人为被上诉人办理不动产权证书，而根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，应由被上诉人自行办理房屋不动产权证书。2.原判超出被上诉人的诉讼请求判决，应当改判。本案中，被上诉人请求判决上诉人承担迟延办理不动产权证书的违约金，原判却判决上诉人因迟延取得初始登记而承担违约责任，所判非所诉。3.原判遗漏上诉人的抗辩理由。上诉人在一审中的抗辩理由是上诉人没有为被上诉人办理房屋所有权证书的义务，且上诉人迟延取得初始登记与被上诉人未及时取得房屋不动产权证书没有因果关系。但原判却论述“未交付房屋”和“损失不存在”不成立而判决上诉人承担责任，违反辩论原则。4.原判引用《审理商品房买卖合同纠纷案件解释》第十四条说理和判决，但确定的民事责任却明显违背该司法解释的含义。该司法解释明确规定出卖人承担违约责任的前提是“由于出卖人的原因”，即出卖人承担的是过错违约责任，而非一般违约责任。本案中，被上诉人起诉前并不知道其自身为办理房屋所有权转移登记的义务人，也未交纳契税，无论上诉人是否按时取得初始登记，结果都一样，即上诉人迟延取得初始登记与被上诉人未及时取得不动产权证书无因果关系。5.原判以上诉人未及时取得初始登记为由判决上诉人承担责任明显不当。在（2019）最高法民再216号再审判决书中，最高人民法院通过再审改判出卖人不承担逾期办证责任的理由之一是“诉讼中，王云安并未提供相应的证据证明其办理房屋所有权登记手续过程中日照港房开公司未履行协助义务的事实。”同理，本案中，被上诉人也未提供相应的证据证明其办理房屋所有权登记手续过程中上诉人未履行协助义务的事实，上诉人也不应当承担任何责任。6.即便一审判决的裁判思路正确，违约金的计算也不符合合同约定。标准和截止时间均不符合合同约定。且根据双方所签补充协议约定，上诉人并未违约，不应承担违约责任。7.上诉人按时通知了被上诉人接房，因被上诉人原因迟延接房，被上诉人无权主张上诉人承担逾期交房责任。被上诉人温立、杨艳琴二审答辩：原判认定事实正确，办理不动产权证书是出卖人根本义务，买受人不能独立完成办证工作，需要上诉人协助，且根据向不动产登记中心咨询，办证需要出卖人完成。本案逾期办证的原因在上诉人，一审判决上诉人支付违约金正确。上诉人所提与被上诉人签订的补充协议，即使存在，也不是本案新证据，该协议由上诉人保管，其明知证据存在不提交，应承担不利后果。原审原告温立、杨艳琴一审诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理毕节“桂花苑”棚户改造安置小区组团一1幢7层1号房屋的不动产权证书并交付原告；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金8,436元（具体金额以原告已支付购房款664,277元为基数，按日万分之一从2019年1月1日起至2019年5月7日）；3.判令被告向原告支付逾期办理房屋不动产权证书违约金，违约金暂定为48,211元（具体金额以原告已付购房款664,277元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2019年8月5日计算至被告办理房屋产权证书并交付原告之日止。）；4.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年12月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市七星关区屋，建筑面积180.51平方米，总价款664277元的住宅出卖给原告；商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2018年12月31日前，逾期交房超过30日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。原、被告未就办理商品房转移登记的时间及违约责任进行约定。合同签订后，原告向被告支付了购房款及维修基金。2020年12月15日被告取得初始登记证书，具备办理不动产权证的条件。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原告与被告均应按合同约定履行义务。关于逾期交付商品房违约金的问题。根据商品房买卖合同约定，被告广厦房开有选聘物业企业的义务，商品房买卖合同中约定其依法选聘的物业服务企业是毕节康泰物业管理有限公司，物业企业因何原因变更为毕节金龙实业有限责任公司，被告作为出卖人负有解释说明义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”原告提交的物业服务费收据、生活垃圾清运费收据、建筑垃圾清运费等证据，能够证明被原告已实际接收了案涉商品房，以业主身份入住并因此支付了相应费用的事实，被告主张于2018年9月底通知原告接房，但并没有提供相关证据，被告应承担举证不力的法律后果，故对被告的该项答辩理由，不予采纳。涉案合同约定被告应于2018年12月31日前向原告交付涉案商品房，被告逾期交付，则应根据合同约定从2019年1月1日起开始向原告计付逾期交房的违约金。原告提供的物业服务合同签订时间为2019年5月8日，生活垃圾清运费、物业服务费收据上载明的时间为2019年5月7日，故可认定原告收到案涉房屋的时间为2019年5月7日。被告应在2019年6月6日前向原告支付违约金，被告未在该期间内支付。从交付期限届满之次日即2019年1月1日起按日万分之一的标准支付原告逾期交房违约金至2019年5月7日为8,369.89元（664,277元×0.0001×126日）。关于逾期办理不动产权证书违约金计算问题。根据双方履行实际，被告应当依约履行向原告披露、通知涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件的义务，现涉案商品房已具备办理转移登记条件，但被告所举证据并不能证明其对原告进行了有效通知义务。在庭审过程中，原告已知晓被告现已具备申请转移登记的条件，故被告披露、通知时间认定为庭审之日（2021年2月5日），即被告应承担违约责任的截止时间为2021年2月5日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定；参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条：“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平加收30%-50%”的规定。前述已认定交房时间为2019年5月7日，不再赘述。即应从2019年8月5日起计算违约金，违约金截止时间，因原被告双方未约定委托办证，截止时间为被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书之日止。故违约金的计算为，以原告已付购房款664,277元为基数；从2019年8月5日起至2019年8月19日按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日起至2021年2月5日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书之日止。关于被告是否应该为原告办理涉案商品房不动产权证书的问题。本案中，原、被告虽未就办理涉案商品房不动产权证书进行约定，但协助买受人办理商品房转移登记证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。因涉案房屋已符合办理产权转移登记的条件，但原告应提供办理房屋转移登记所需资料及交纳相关税费。因此，被告应于原告提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳相关税费之日起一定时间内向原告交付商品房权属证书。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十条、第五百九十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司应于原告温立、杨艳琴提供办证所需相关文书及缴纳相关税费之日起90日内为原告温立、杨艳琴办理位于毕节市七星关区不动产权证书并交付原告；二、被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告温立、杨艳琴支付逾期交付涉案商品房的违约金8369.89元；三、被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告温立、杨艳琴支付逾期交付办理案涉房屋商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以664277元为基数，从2019年8月5日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起至2021年2月5日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；四、驳回原告温立、杨艳琴的其他诉讼请求。案件受理费608元，由被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司负担。本案审理过程中，上诉人向本院提交证据：《办证补充协议》《委托书》，证明：根据双方《办证补充协议》的约定，上诉人于2021年6月30日前为被上诉人办理商品房转移登记的，不承担违约责任。被上诉人温立、杨艳琴质证认为：对证据三性均不认可，且达不到上诉人的证明目的。首先，该协议的形成时间是2020年3月19日，早于一审开庭时间，该证据不属于新证据。由于该证据是由上诉人保管，除上诉人故意不提供之外，不存在其他客观原因，故应视为上诉人对此放弃举证的权利，不应采纳作为本案定案依据；其次，补充协议约定的办证时间是手填内容，没有经被上诉人按手印确认，不排除系上诉人后期填写的可能，协议内容并非被上诉人的真实意思表示。同时，本栋楼其他业主签订的类似补充协议显示的办证时间处系空白，可以看出时间系上诉人自行填写，故协议约定内容对被上诉人不具有法律约束力。经审查，被上诉人对《办证补充协议》和《委托书》中本人签名的真实性不持异议，对两份证据存在的真实性亦予以认可，仅对《办证补充协议》中约定的特定内容提出异议，但未提供足以反驳协议内容的证据；虽然上诉人逾期提交证据，但该证据能够证实双方就涉案商品房办证事宜达成了补充协议的事实，与本案基本事实有关，故对其证明力本院予以确认，并依法采纳作为本案的定案依据。经审理查明：2020年3月19日，上诉人与被上诉人签订《办证补充协议》，协议内容为：“甲方：毕节市广夏房地产开发有限责任公司，乙方：杨艳琴、温立，双方于2017年12月24日签订《商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发建设的毕节“桂花苑”棚户改造安置小区组团一第1幢/单元7层1号房屋。合同签订时，双方对商品房权属转移登记相关事项约定不够具体明确，为便于甲方依法办理房屋权属转移登记及乙方尽快取得不动产权证书，甲乙双方在互谅互解的原则下经过协商，对合同约定的房屋权属转移登记办理事项达成如下补充协议，由各方遵照执行。一、乙方选择委托甲方代办合同项下房屋权属转移登记，合同约定由甲方提供的办理房屋权属转移登记的相关文书最终需要递交到不动产登记机关，甲方受乙方委托代办后不再交付相关办证文书。二、乙方依照《不动产登记暂行条例》的规定，于2020年3月19日向甲方提交办理合同项下房屋不动产权属转移登记的资料，即视为履行了合同约定的办证义务；甲方于2021年6月30日前将办证资料提交到不动产登记部门即视为甲方履行了合同约定的办证义务，如甲方逾期提交，应自逾期之日起按日万分之一比例向乙方支付逾期办证违约金。除补充协议约定处，因登记部门超过法定期限登记等其他原因导致乙方迟延取得不动产权证书的，甲方不承担责任（甲方将不定期催促登记部门办理，协助乙方尽快获得不动产权证书）。三、本补充协议一式两份，自甲、乙双方签字盖章之日起生效，由甲、乙双方各持一份。”双方签订《办证补充协议》后，按照协议约定于同日签署了办理商品房转移登记所需《委托书》。上诉人已于2021年2月20日为被上诉人代为办理案涉商品房《不动产权证》，并已交付被上诉人。其余认定事实与一审认定的一致。本院认为，根据双方所签《商品房买卖合同》约定，上诉人逾期交付案涉商品房，应当向被上诉人支付违约金，上诉人主张已按时通知被上诉人收房，但未提供证据证明，应当承担举证不力的后果，一审判决上诉人按合同约定的标准向被上诉人支付违约金，并无不当。根据本案查明的事实，双方当事人在2017年12月24日签订的《商品房买卖合同》中未就商品房转移登记办理事宜进行明确约定，为此双方于2020年3月19日签订《办证补充协议》，约定由上诉人依照《不动产登记暂行条例》的规定，于2021年6月30日前将办证资料提交到不动产登记部门即视为上诉人履行了合同约定的办证义务，如逾期提交，上诉人自逾期之日起向被上诉人支付日万分之一的逾期办证违约金。由此可知，《办证补充协议》系双方就《商品房买卖合同》未明确事项进一步达成的补充协议，协议经双方当事人签字（章）确认且不存在法定无效事由，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照协议内容履行自身合同义务。被上诉人虽称《办证补充协议》中约定的上诉人履行办证义务的时间“2021年6月30日”系上诉人未征得其同意的情形下擅自填写，但被上诉人对其主张的该事实未提交充分有效的证据予以证实，对其主张《办证补充协议》内容对其不具有法律约束力的抗辩意见不予采纳。如前所述，双方达成补充协议约定由上诉人于2021年6月30日前将办理商品房转移登记的有关文书提交到不动产登记部门即视为上诉人完成了合同约定的办证义务，而上诉人已于2021年2月20日代被上诉人办理案涉商品房不动产权证，已经依约定完成约定的义务，上诉人并未违约，故对被上诉人要求上诉人为其办理不动产权证并交付及支付逾期办证违约金的诉讼请求，依法予以驳回。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定基本事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2021）黔0502民初1377号民事判决第二、四项，即“被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告温立、杨艳琴支付逾期交付涉案商品房的违约金8,369.89元；驳回原告温立、杨艳琴的其他诉讼请求。”；二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2021）黔0502民初1377号民事判决第一、三项，即“被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司应于原告温立、杨艳琴提供办证所需相关文书及缴纳相关税费之日起90日内为原告温立、杨艳琴办理位于毕节市七星关区不动产权证书并交付原告；被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告温立、杨艳琴支付逾期交付办理案涉房屋商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以664277元为基数，从2019年8月5日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起至2021年2月5日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。”；三、驳回上诉人毕节市广厦房地产开发有限责任公司的其他上诉请求。一审案件受理费608元，由上诉人毕节市广厦房地产开发有限责任公司负担90元，被上诉人温立、杨艳琴负担518元；二审案件受理费1216元，由上诉人毕节市广厦房地产开发有限责任公司负担180元，由被上诉人温立、杨艳琴负担1036元。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二一年七月十四日书记员  秦 倩