山东省嘉祥县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0829民初2443号 原告：颜廷，男，1982年4月23日出生，汉族，住济宁市任城区。 委托诉讼代理人：陆书信（特别授权），山东中昊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘迪同（一般授权），山东中昊律师事务所实习律师。 被告：郭迎霞，女，1976年6月3日出生，汉族，住嘉祥县，现住嘉祥县。 原告颜廷与被告郭迎霞租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告颜廷的诉讼代理人陆书信、潘迪同，被告郭迎霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告颜廷向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告返还原告房租25,336元；2.依法判决被告赔偿原告房屋装修款102,270元；3.依法判决被告赔偿原告本案律师代理费5,000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方签订了房屋租赁合同一份，约定原告承租被告的门面房一套，位于嘉祥县城区冠亚上城G区7-4-106号，租赁期限自2019年9月1日至2024年8月31日，租金为每年68,000元，每年支付一次，在每个租金期开始的十五日内向甲方(被告)支付本租金期内的租金。合同第一条陈述保证第1项，甲方(被告)保证该出租房屋为合法商用建筑，其拥有对出租房屋及附属设备完整、有效出租权且其出租行为合法。合同第十一条争端解决第2项约定：本合同所涉及损失赔偿范围包括装修费用、员工遣散费用、剩余租期的利益损失、搬运费用、律师费、诉讼费等费用。签订合同后，原告按约定支付了第一年度房屋租金.并对上述房屋进行了装修，花费102,270元。2020年8月16日，原告按照合同约定支付了第二年度2020年9月1日至2021年8月31日租金期内的租金68,000元。2021年4月初，房屋的业主要求收房，理由是被告仅向其交付房租到2021年4月17日。因被告并非房屋业主，没有合法的出租权，造成无法继续履行租赁合同，4月17日涉案门面房已被业主收走。由于被告的严重违约给原告造成重大损失，根据双方合同约定，被告应退回2021年4月17日至8月31日的房租25,336元，并赔偿原告对涉案门面房的装修费等费用。为了维护合法权益，原告依法提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。 被告郭迎霞辩称，不同意原告的诉讼请求。被告并没有遣散原告，当时门面房楼上楼下是被告整体租的，后被告又将楼下租给了原告，原告给被告口头说不愿意租了，被告才将楼上楼下租给了另一家。另一家也向被告交了20,000元定金，后双方还因此产生纠纷，最后经过派出所调解被告将20,000元定金退给了另一家。同意返还原告10,000元的租金。 原告颜廷围绕诉讼请求依法提交了下列证据： 证据一、原告、被告签订的房屋租赁合同一份。证明：被告郭迎霞以出租方身份和原告颜廷签订了房屋租赁合同，合同约定房屋租金每年68,000元，按年度支付，但因被告非房屋实际业主，其转租行为未经房屋实际业主同意，导致合同无效，因原告实际使用房屋至2021年4月17日，被业主将房屋收走，而已交纳房租至2021年8月31日，被告应当返还2021年4月18日至8月31日租金，计25,336元。 证据二、宋焕青向马玉祥转账记录打印件。证明：原告颜廷用宋焕青账户按照合同约定向被告郭迎霞指定的账户马玉祥支付了第二年度2020年9月1日至2021年8月31租金期内的租金68,000元。 证据三、济宁金凯广告有限公司出具的原告承租的位于嘉祥县城区冠亚上城G区7-4-106号鲜果树嘉祥店门店装修费用收据一张、装修明细一份。证明：原告和被告签订合同后，原告对上述房屋进行了装修，共花费102,270元，因被告过错，导致房屋租赁合同无效，致使实际房东将房屋收走，根据合同争端解决条款，被告应赔偿原告房屋装修费用102,270元。 证据四、原告委托山东中昊律师事务所代理合同一份及发票一张。证明：根据原告、被告签订的房屋租赁合同争端解决条款约定，原告所涉及损失赔偿的范围包括律师代理费，被告应支付原告律师费5,000元。 被告郭迎霞未提交证据。 对于原告提交的上述证据，经被告质证，对真实性无异议，本院对于上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、关于对原告提交的门店装修费用收据及装修明细的认定，装修费用收据并非正规发票，装修明细中也未列明具体的规格和数量，对原告主张的支出装修费用102,270元的事实本院不予认定。 二、关于原告提交的委托山东中昊律师事务所代理合同及发票的认定，结合原告律师出庭情况，能够认定原告实际支出律师费5,000元的事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告颜廷（承租方）与被告郭迎霞（出租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、陈述和保证1、甲方保证该出租房屋为合法商用建筑，其拥有对出租房屋及附属设施设备完整、有效出租权且其出租行为合法(附件一：合法性证明材料：……3、若甲方非房产所有人，则应出具拥有合法转租权、转租权连续的书面证明)。……二、位置与租赁范围该租赁房产位于嘉祥县城区冠亚上城G区7-4-106，面积80平方米。三、租赁期限租赁房屋的租赁期限从2019年9月1日起至2024年8月31日止。五、租金与支付方式1、房屋租金为：陆万捌仟元整/每年。九、合同的变更、解除与终止1、本合同生效后，任何一方擅自不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担违约责任，造成损失的应予赔偿。7、经双方协商一致或达到终止条件而终止本合同的，甲方应将乙方已交付的剩余租期内的租金全部退还给乙方。十一、争端解决2、本合同所涉及赔偿损失的范围包括装修费用、员工遣散费用、剩余租期的利益损失、搬运费用、律师费、诉讼费等费用。原告颜廷与被告郭迎霞均在合同中签字捺印。2020年8月17日原告颜廷按照合同约定向被告支付第二年度即2020年9月1日至2021年8月31日租期内的租金68,000元，同日原告将上述租金通过宋焕青账户向被告郭迎霞指定的马玉祥账户进行转账。2021年4月17日原告所租赁房屋的业主要求收回房屋，原告从所租赁房屋搬离。原、被告因房屋租赁问题未达成一致意见，原告诉来本院。 另，原告颜廷于2021年6月21日支付律师费5,000元。 本院认为，被告郭迎霞将其租赁的位于嘉祥县城区冠亚上城G区7-4-106号房屋转租给原告颜廷，并签订《房屋租赁合同》，双方构成租赁合同关系。上述合同系双方真实意思的表示，不违反法律行政法规的强制性规定及公序良俗，本院对其效力予以确认。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条（四）规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。”第五百五十七条第二款规定“合同解除的，该合同的权利义务关系终止”涉案租赁房屋系被告郭迎霞租赁他人房屋后又将该房屋转租，被告郭迎霞租赁他人房屋时租赁费仅交至2021年4月，2021年4月17日实际业主要求收回房屋，致使原告作为次承租人不能实现合同目的，符合法律规定的解除合同的条件。合同解除后，该租赁合同的权利义务关系终止。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》约定：第九、合同的变更、解除与终止7、经双方协商一致或达到终止条件而终止本合同的，甲方应将乙方已交付的剩余租期内的租金全部退还给乙方。故原告要求被告郭迎霞返还自2021年4月17日至2021年8月31日的房屋租赁费25,336元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告郭迎霞赔偿律师费5,000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第二项规定：“合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”结合原、被告签订的《房屋租赁合同》约定：第九、合同的变更、解除与终止1、本合同生效后，任何一方擅自不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担违约责任，造成损失的应予赔偿。十一、争端解决2、本合同所涉及赔偿损失的范围包括装修费用、员工遣散费用、剩余租期的利益损失、搬运费用、律师费、诉讼费等费用。结合原告提交的委托代理合同及代理费发票，原告要求被告支付律师费5,000元的主张，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于原告颜廷要求被告郭迎霞赔偿装修费102,270元的诉讼请求，因原告提交的证据不能证明其实际装修费支出，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百五十七条、第五百六十三条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告郭迎霞于本判决生效之日起十日内返还原告颜廷房屋租赁费25,336元。 二、被告郭迎霞于本判决生效之日起十日内赔偿原告颜廷律师费5,000元。 三、驳回原告颜廷的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,476元，由原告颜廷负担1,197元，被告郭迎霞负担279元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审 判 员 李德鹏 二〇二一年七月二十七日 法官助理 李秀丽 书 记 员 崔红梅