江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0682民初2268号原告：丛晓，男，1990年6月25日，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：葛姚君，如皋市正义法律服务所法律工作者。特别授权。被告：南通如皋润泽村镇银行股份有限公司，住所地：如皋市如城街道金茂国际财富广场E益寿路371号1室。负责人：刘晓霞。委托诉讼代理人：宋森，南通如皋润泽村镇银行股份有限公司员工。特别授权。被告：杨小刚，男，1971年12月5日生，汉族，住如皋市。被告：纪国云，女，1970年11月10日生，汉族，住如皋市。被告：赵云娟，女，1985年7月5日生，汉族，住如皋市。被告：李昶，男，1986年7月18日生，汉族，住如皋市。第三人：南通市盛泰置业有限公司，住所地如皋市如城街道兴园路28号。法定代表人：杨小刚。委托诉讼代理人：宋某某，南通市盛泰置业有限公司员工。特别授权。原告丛晓与被告南通如皋润泽村镇银行股份有限公司（以下简称润泽村镇银行）、杨小刚、纪国云、赵云娟、李昶，第三人南通市盛泰置业有限公司（以下简称盛泰公司）执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丛晓特授权的委托代理人葛姚君，被告润泽村镇银行特别授权的委托诉讼代理人宋森，第三人盛泰公司特别授权的委托诉讼代理人宋某某到庭参加诉讼，被告杨小刚、纪国云、赵云娟、李昶经传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告丛晓向本院提出诉讼请求：1.判令不得要求原告从如皋市如城街道宁海路495号1号店铺内搬出，不得涤除原告与盛泰公司的租赁关系；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与盛泰公司于2018年8月1日签订商铺房租赁合同，约定将如皋市如城街道宁海路495号1室店铺出租给原告，年租金为2万元，租赁期限20年，原告给付了3年的房租6万元，盛泰公司于2019年11月将该不动产抵押给润泽村镇银行，润泽村镇银行拥有的抵押权发生在原告租赁之后，不能对抗原告的租赁权，原告的租权应受法律保护。被告润泽村镇银行辩称：原告的诉讼请求不成立。首先，第三人盛泰公司于2016年5月1日已就案涉房产给刘奎香，并签订商铺租赁合同，合同约定租赁期限三年，自2016年5月1日起至2019年4月30日止，而原告与第三人盛泰公司签订的合同的时间为2018年8月1日，尚处于第三人盛泰公司与刘奎香合同有效期内，原告与盛泰公司签订的租赁合同的真实性存疑；其次，原告与第三人盛泰公司签订的合同约定的租赁费（每年2万元）远低于第三人盛泰公司与刘奎香合同约定的租赁费（每年18万元），也远低于同区域同类房屋的租金水平；第三，原告与第三人盛泰公司约定租赁费支付方式为一次性支付三年租赁费，不仅与合同约定的支付时间不符，而且此时仍处于第三人与刘奎香合同有效期内，原告在无法获得房屋租赁使用权的情况下，一次性支付三年租金于常理相悖。综上，原告与第三人盛泰公司所签订的租赁合同的真实性均值得怀疑，原告诉请难以自圆其说，其诉请难以成立。请求驳回原告的诉讼请求。第三人盛泰公司述称：我公司同意丛晓的诉讼请求。我公司先将房子给刘奎香，后来租给丛晓，是因为刘奎香与我公司经协商提前解除了租赁合同，提前把房子让出来租给丛晓的。将房子租给刘奎香是因为我公司与刘奎香有经济往来，欠刘奎香的款项，我公司用房租抵算欠刘奎香的款项，所以与刘奎香签订的合同房租稍微高一点。丛晓租房子后，我公司从刘奎香那边把钥匙拿过来给了丛晓，虽然丛晓没有用，但与丛晓的租赁协议是生效的。租赁给丛晓的租金2万元虽然偏低，是因丛晓曾经借款给我公司，所以我公司象征性地收丛晓每年2万元的租金。被告杨小刚、纪国云、赵云娟、李昶未应诉答辩，也未提供证据。经审理查明：江苏南通如皋包商村镇银行股份有限公司与赵云娟、李昶、杨小刚、纪国云、盛泰公司金融借款合同纠纷一案审理过程中，本院于2020年5月21日以（2020）苏0682执保310号案件对案涉不动产采取了查封措施，查封期限为2020年5月21日至2023年5月20日。2020年8月4日，本院作出(2020)苏0682民初3647号民事判决书，判决：一.赵云娟、李昶偿还江苏南通如皋包商村镇银行股份有限公司借款本金3800000元；二.赵云娟、李昶支付江苏南通如皋包商村镇银行股份有限公司借期内利息107785.56元、逾期利息（以3800000元为基数，按年利率10.8315%计算自2020年5月14日起至实际给付之日止）及复利（分别以20892.85元为基数，自2020年1月21日起；以23628.72元为基数，自2020年2月21日起；以22104.28元为基数，自2020年3月21日起；以23628.72元为基数，自2020年4月21日起；以17530.99元为基数，自2020年5月14日起；均按年利率10.8315%计算至实际给付之日止）；上述第一、二项给付义务，均于本判决发生法律效力后十日内履行。三.杨小刚、纪国云对上述第一、二项中赵云娟、李昶的债务承担连带清偿责任；四.杨小刚、纪国云对上述第一、二项中赵云娟、李昶未在本判决指定的期限内履行上述一、二项确定的给付义务，江苏南通如皋包商村镇银行股份有限公司有权以盛泰公司名下的位于如皋市的不动产[不动产权证书号：苏（2017）如皋市不动产权第0016778号、0016777号]折价或者拍卖、变卖所得价款在本判决第一、二项确定的债权范围内享有优先受偿权；案件受理费减半收取18970元，申请费5000元，合计23970元，由赵云娟、李昶、杨小刚、纪国云、盛泰公司负担。上述判决生效后，江苏南通如皋包商村镇银行股份有限公司向本院申请强制执行，本院于2020年9月17日以（2020）苏0682执3045号案件立案执行。执行中，本院于2020年9月24日再次对案涉不动产采取了查封措施，查封期限为2020年9月24日至2023年9月23日。2020年10月28日，本院作出（2020）苏0682执3045号执行裁定书，裁定拍卖被执行人盛泰公司名下位于如皋市不动产。2020年10月29日，本院至该不动产处张贴了执行公告，责令被执行人及其他居住人或占有人迁出并清空。2020年11月17日，南通市行政审批局核准江苏南通如皋包商村镇银行股份有限公司名称变更为南通如皋润泽村镇银行股份有限公司。另查，根据如皋市权属登记信息查询结果显示，如皋市如城街道宁海路495号盛泰名都1室不动产登记权利人为盛泰公司，建筑面积121.96平方米，不动产权证号为苏（2017）如皋市不动产权第0016778号，抵押权人为江苏南通如皋包商村镇银行股份有限公司，抵押金额为380万元，抵押开始日期为2019年11月20日，最早查封案件为本院（2020）苏0682执保171号案件，查封时间为2020年4月15日。又查，丛晓（承租方、乙方）与盛泰公司（出租方、甲方）签订的《商铺租赁合同》显示的落款时间为2018年8月1日，该合同约定：甲方将拥有经营管理及转租权的如皋市如城街道宁海路495号商铺出租给乙方，租用期限为20年，自2018年8月1日至2038年7月30日，按年支付租金，按每年2万元支付。盛泰公司向丛晓出具的入账时间为2018年8月1日的收据载明收取案涉不动产的三年期租金共计6万元，收款方式为现金。2020年12月1日，本院执行法官至该不动产处调查，丛晓担任法定代表人的江苏迈优建设工程有限公司员工向本院反映，该公司是在2020年5、6月份搬进来的，公司原来是在常青镇，房子是2020年疫情期间大概3、4月份装修的。再查，2016年5月1日，案外人刘奎香与盛泰公司签订商铺租赁合同，约定：盛泰公司将如皋市如城街道宁海路495号1室商铺（套内建筑面积121.96平方米）租赁给刘奎香，租赁期限3年，自2016年5月1日至2019年4月30日，每年的租赁使用费均为18万元，合同期满，如盛泰公司的租赁房屋继续出租，在同等条件下，刘奎香享有优先承租权，租金递增方式为虽周边店面市场而待定。在（2021）苏0682执异8号案件中，另一异议人邹亿就与如皋市如城街道宁海路495号盛泰名都1室处于同一方位的12室不动产，在2011年5月20日与中国石油化工股份有限公司江苏南通石油分公司签订的《房屋租赁合同》显示，建筑面积为153平方米，租赁期限为2011年6月1日起至2021年5月31日止，租金为前五年每年租金95000元、后五年的每年租金为105000元。以上事实，有本院(2020)苏0682民初3647号民事判决书，（2020）苏0682执3045号执行裁定书、执行公告，如皋市权属登记信息查询结果，原告与盛泰公司签订的商铺租赁合同，盛泰公司的收据，本院的调查笔录，刘奎香与盛泰公司签订的商铺租赁合同，邹忆与中国石油化工股份有限公司江苏省石油分公司签订的房屋租赁合同，以及庭审笔录等证据在卷予以佐证。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。根据上述法律规定，人民法院审理执行异议之诉应当对案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审理并作出判断。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。承租人基于不动产或动产被抵押、质押或查封之前与被执行人订立的租赁合同提出执行异议，请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产或动产的，适用《民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查，并就是否停止执行作出裁定。承租人在租赁物被抵押之前已于被执行人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物，抵押权人或首查封法院的申请执行人申请拍卖该租赁物，承租人要求阻止交付的，应予支持，对其要求停止对执行标的处置的诉讼请求不予支持。本案中，江苏南通如皋包商村镇银行股份有限公司与盛泰公司对案涉不动产进行抵押登记的抵押开始日期为2019年11月20日，原告丛晓主张其与被执行人盛泰公司在案涉不动产抵押之前即已签订了商铺租赁合同而提起执行异议，原告丛晓所举证据不足以证明其与盛泰公司在案涉不动产抵押之前已形成合法有效的租赁合同，故原告丛晓的诉讼请求不能成立。首先，根据原告丛晓提供的商铺租赁合同约定的租用期限为20年，属于长期租约，而案涉不动产系商铺，建筑面积121.96平方米，原告与第三人盛泰公司签订的合同约定的租金仅为每年2万元，该租金的约定明显低于所在区域同类房屋的租金水平。第三人盛泰公司已于2016年5月1日已就案涉商铺租赁给了案外人刘奎香，与刘奎香签订了商铺租赁合同，约定租赁期限三年，原告与第三人盛泰公司签订商铺租赁合同时尚处于第三人盛泰公司与刘奎香的租赁合同的租赁期限内，且第三人盛泰公司与刘奎香签订的租赁合同约定的租金每年18万元，远高于原告与盛泰公司约定租金。盛泰公司在与刘奎香签订的租赁合同履行期限尚未届满的情况下，以明显不合理的低价将案涉不动产出租给原告，原告与盛泰公司签订的商铺租赁合同的真实性难以确认。其次，原告丛晓提供所谓租金的支付凭证仅为收据一份，且载明的支付方式为现金，并一次性支付三年期的租金6万元，该支付方式与合同约定的每年支付不符，明显违反常理。且盛泰公司未能提供该租金入账的证据，丛晓是否真正向盛泰公司缴纳了6万元租金也难以确认。最后，经本院调查，丛晓担任法定代表人的江苏迈优建设工程有限公司系于2020年3、4月份才对案涉不动产进行装修,而原告丛晓提供的商铺租赁合同于2018年8月1日即已签订，至2020年3、4月份才装修、占有、使用该不动产，原告丛晓称自2018年8月就租赁案涉不动产，并于2018年8月就支付了租金，但自2018年8月至2020年3、4月份近两年时间未实际占有使用该不动产，不合情理。即使原告丛晓2020年3、4月份后实际使用案涉不动产，但根据第三人盛泰公司的委托代理人陈述“因丛晓曾经借款给我公司，所以我公司象征性地收丛晓每年2万元的租金”，从该陈述可以判断原告丛晓与第三人盛泰公司存在对案涉不动产名为租赁实为借贷的情形，故原告丛晓与第三人盛泰公司的租赁合同关系不具有真实性。综上，原告丛晓的诉讼请求依法难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告丛晓的诉讼请求。案件受理费6400元，由原告丛晓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费6400元。（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，缴费帐号：62×××23。收款单位：江苏省南通市中级人民法院）。审 判 长  刘 斌人民陪审员  施昌华人民陪审员  张 悦二〇二一年七月二十八日法官 助理  石 燕书 记 员  刘 敏