广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11683号上诉人（原审被告）：邱金萍，女，1971年11月13日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。上诉人（原审被告）：陈宁，男，1972年8月11日出生，汉族，户籍住址广州市海珠区，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广州谊居物业管理有限公司。住所地：广州市越秀区东华西路257-259号洛桑美地海谊华厦负二层全层。法定代表人：钟国强，经理。委托诉讼代理人：邵凤仪，女，该公司职员。上诉人邱金萍、陈宁因与被上诉人广州谊居物业管理有限公司（以下简称谊居公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初40094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月15日公开开庭审理了本案。上诉人邱金萍及陈宁、被上诉人谊居公司委托诉讼代理人邵凤仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱金萍、陈宁上诉请求：1.撤销一审判决第一项和第四项，重新审理改判；2.案件受理费及上诉费用由谊居公司承担。事实与理由：1.邱金萍、陈宁2021年1月17日在美地邨业主群偶然得知诉讼一事，经业委会指导、查询后才得知被诉，已缺庭判决的事实。据一审判决中谊居公司所述，邱金萍、陈宁下落不明导致缺席审判，但邱金萍、陈宁一直在广州户籍住址生活，这段时间并未接到或收到此方面的电话、短信通知及任何正式书面通知，不存在主观意愿缺席庭审，责任不在邱金萍、陈宁，故本案案件受理费及上诉费用应由谊居公司承担。2.自入住至今，谊居公司一直管理混乱，并未与邱金萍、陈宁签订任何物业管理合同，也并未按照与其他业主签订的物业服务合同履行管理义务。谊居公司的不作为导致小区管理混乱，没有门禁、保安、巡查，偷盗事件频发。后来，小区成立业主委员会，很长一段时间小区部分职责由业委会履行。电梯从2016年2月1日开始至今的维修、更换部件、支付费用等均由业委会负责。此前更因谊居公司长期拖欠垃圾清运公司的垃圾处理费，导致小区垃圾连续十天无人清运，在疫情肆虐的同时加重了卫生安全隐患。业委会迫于无奈在2020年7月1日与大东街环境卫生站签署垃圾清运协议，暂缓了垃圾危害小区住户生命安全的问题。长期以来，邱金萍、陈宁认为谊居公司不作为，无权收取管理费。谊居公司未提供证据证明其按照物业服务合同的约定履行相应管理义务，法院不应认定有权收费。2015年6月2日，小区成立业主委员会，有了业主行使共同管理权的组织，本以为终于可以结束脏乱差的局面。业委会发布了洛桑美地业委会【2016】13、14号文，关于洛桑美地更换物管公司情况报告与谊居公司解除合同通知书，停止向谊居公司缴纳物业管理费等费用通知书。业主满心欢喜等待新物业进驻之时，却被告知被判撤销，新物业聘请也被判撤销，业主们不知何去何从。谊居公司在提起本案诉讼前未曾向我方主张权利，在业委会的帮助下我方取得了越秀法院对同一小区业主关于物业服务合同纠纷（2020）粤0104民初40081、40078号案的判决结果，判决认定因未有证据显示谊居公司在提起本案诉讼前曾向被告业主主张权利，故其部分诉讼请求已经超过诉讼时效，应对同一小区的邱金萍、陈宁同样适用。关于诉讼时效的问题，谊居公司2013年4月1日至2017年7月31日的主张已经超过诉讼时效。3.对于滞纳金的诉请，邱金萍、陈宁认为谊居公司无权收取滞纳金。谊居公司长期管理不善，经业委会发函要求整改后仍拒绝整改，邱金萍、陈宁也未与谊居公司签订合同，故谊居公司无权收取滞纳金。4.一审判决第二项中涉及2018年10月、2019年2月、2020年1月-6月的垃圾处理费40元以及一审判决第三项中2019年10月-2020年7月期间的水费308.65元，邱金萍、陈宁均已支付。谊居公司二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意邱金萍、陈宁的上诉请求。谊居公司于2020年8月31日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令邱金萍、陈宁立即向谊居公司支付拖欠的从2013年4月1日至2013年4月30日物业管理费（每月按每平方1.5元×108.19平方米=162.29元，邱金萍、陈宁该月交了15.82元，所以该月仍欠146.47元）及2013年5月1日至2020年7月31日的物管费（按每月162.29元计算）；2.判令邱金萍、陈宁立即向谊居公司返还代为缴纳的2019年10月1日至2020年7月31日的水费308.65元，2009年11月1日至2020年7月31日垃圾处理费（每月5元）及公共设施维修公摊费（按252户分摊计算）1547.07元；3.判令邱金萍、陈宁向谊居公司支付逾期缴纳管理费的违约金（从每月1日起计算，每日按应缴费用总额千分之三计算，至付清之日止）。一审法院经审理查明：据广州市规划和自然资源局于2020年12月22日出具的《广州市不动产登记查册表》记载，广州市越秀区云海通津11号2502房，建筑面积为108.61平方米，产权人为邱金萍，登记时间为2011年4月12日。2003年5月10日，谊居公司（乙方）与涉案房屋的建设方广州市东谊房地产开发有限公司（甲方、简称东谊公司）签订《海谊华厦物业管理委托合同》，内容为：甲乙双方于2003年4月30日签订了《物业管理委托合同》，现双方就海谊华厦委托于乙方实行物业管理事宜，特订立本合同；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主与物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理期限为五年，自2003年5月1日至2008年4月30日止，此期限内业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立的，合同自行终止，由业主委员会依法选聘物业管理公司进行管理；本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙双方可协商续签合同或继续履行本合同；乙方须按《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》一级服务标准实现目标管理；本物业的管理服务费实行酬金制，按物价局政府指导价和物业相关法规，住宅由乙方按建筑面积每月每平方米向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天按欠交管理费1‰交纳滞纳金等内容。2003年5月20日，原广州市东山区物价局以东价[2003]13号发出《关于洛桑美地小区物业管理收费标准的批复》，同意洛桑美地小区的物业管理服务费标准为（按每月每平方米建筑面积计算）住宅1.50元，商场5.00元等。一审庭审中，谊居公司为证明邱金萍、陈宁应缴清拖欠的物业管理费，向一审法院提交了邱金萍、陈宁逾期缴纳物业管理费的明细表。谊居公司为证明其对海谊华厦小区实施了物业管理，向一审法院提供了保安排班表、保安每日巡楼登记表、执岗日志、电工排班表、电工日常工作巡查记录、水表抄表记录、人员配置及工作范围清单、垃圾清运协议书、垃圾处理费缴纳发票、消防设备维护保养合同等。谊居公司主张其代为缴纳了水费、公共设施维修分摊费，向一审法院提交了以下证据：1、谊居公司单方制作的水表抄表记录；2、2019年10月1日至2020年7月31日的水费、污水费发票；3、设施维修费分摊通知、完工证明、照片、发票（复印件）及共用设施维修费明细表。谊居公司主张其代为缴纳了垃圾处理费，向一审法院提交了以下证据：1、谊居公司与广州市越秀区大东街环境卫生管理站于2018年4月1日、2019年7月1日签订的《垃圾清运协议书》；2、2019年2月，2020年1月、2月、3月、4月、5月、6月环境卫生服务费发票各一张；3、2018年10月，2020年1月、2月、3月、4月、5月、6月垃圾处理费发票各一张。另查明：2017年7月13日，一审法院作出（2016）粤0104民初1008号民事判决书，判决撤销洛桑美地第一次业主大会作出的制定《海谊华厦（洛桑美地）小区业主大会议事规则》《海谊华厦（洛桑美地）小区业主管理规约》以及选举广州市越秀区洛桑美地业主委员会的决定；撤销洛桑美地第二次业主大会授权由广州市越秀区洛桑美地业主委员会选聘物业公司及签订新物业合同的决定等。广州市中级人民法院于2018年3月28日作出（2017）粤01民终20492号终审判决书，其中查明：2015年6月12日，广州市越秀区人民政府大东街道办事处向广州市越秀区洛桑美地业主委员会出具《业主委员会备案回执》，载明内容为，1、管理规约、业主大会议事规则；2、业主大会的会议记录和会议决定；3、业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况；4、本届业主委员会任期为2015年6月11日起至2020年6月10日止。该终审判决维持了一审法院作出的上述判决。再查明：邱金萍、陈宁于2003年4月8日与东谊公司签订《商品房买卖合同》，约定由邱金萍、陈宁向东谊公司购买涉案房屋，交楼日期为2004年2月28日。一审法院认为：涉案房屋的建设方东谊公司委托谊居公司对海谊华厦进行物业管理，双方签订了《海谊华厦物业管理委托合同》，由于现有证据未能反映涉案海谊华厦小区成立业主委员会并重新选聘物业服务企业，且截至2020年7月31日止谊居公司仍在为涉案小区提供物业管理服务，故在此之前涉及物业服务问题仍应按上述委托合同履行。按上述委托合同约定，物业管理费应根据物价局的政府指导价和物业相关法规设定，现经物价行政部门核定，该小区住宅物业管理费按每月每平方米1.5元的标准收取，邱金萍应按此标准向谊居公司支付物业管理费。现谊居公司要求邱金萍支付涉案房屋自2013年4月1日至2020年7月31日，以建筑面积108.19平方米，按每月每平方米1.5元的标准计付的物业管理费的请求，而邱金萍没有就此提出反驳证据予以反驳，故一审法院对谊居公司的上述请求予以支持。关于代缴水费问题。谊居公司主张其已代垫付了2019年10月至2020年7月期间的水费，提供了部分水费发票、污水费票据、抄表记录等予以证明，由于邱金萍未能提供相反证据，且邱金萍也未能举证证明其向供水部门缴纳过涉案时段的水费的事实，谊居公司要求邱金萍返还代缴水费合理，一审法院予以采纳。关于公共设施维修公摊费问题。因谊居公司对此所提供的发票只是复印件，并不能证明谊居公司已支付了该费用，故对谊居公司该项请求，一审法院不予支持。关于2009年11月1日起至2020年7月31日止的垃圾处理费问题。因谊居公司现提供的证据只证明谊居公司代邱金萍支付了2018年10月，2019年2月，2020年1月、2月、3月、4月、5月、6月的环境卫生服务费、垃圾处理费，故邱金萍应向谊居公司支付8个月的垃圾处理费即40元。谊居公司要求邱金萍支付2009年11月1日至2020年7月31日期间除8个月之外的垃圾处理费缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。关于谊居公司要求邱金萍支付逾期缴纳管理费的违约金问题。鉴于上述《海谊华厦物业管理委托合同》及谊居公司与邱金萍并没有约定交纳管理费的时间，故根据公平合理原则，违约金从立案之日起计算。另《海谊华厦物业管理委托合同》也约定违约金按每日1‰计算，谊居公司要求按每日3‰计算一审法院不予支持。关于谊居公司要求陈宁承担本案责任的问题。虽然购房人为邱金萍、陈宁，但涉案房屋的产权人最后只是邱金萍，故谊居公司要求陈宁承担本案责任缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条之规定，于2020年12月25日作出一审判决：一、自本判决发生法律效力之日起五日内，邱金萍向广州谊居物业管理有限公司支付2013年4月1日至2020年7月31日期间的物业管理费（按1.5元/月/平方米的标准，以建筑面积108.61平方米计付，扣除15.82元）；二、自本判决发生法律效力之日起五日内，邱金萍向广州谊居物业管理有限公司支付2018年10月，2019年2月，2020年1月、2月、3月、4月、5月、6月的垃圾处理费共计40元；三、自本判决发生法律效力之日起五日内，邱金萍向广州谊居物业管理有限公司支付2019年10月至2020年7月期间的水费308.65元；四、自本判决发生法律效力之日起五日内，邱金萍向广州谊居物业管理有限公司支付拖欠物业管理费的违约金（以第一项判决主文的物业管理费为基数，从2020年8月31日起按每日1‰计算至清偿之日止，违约金总额以不超过拖欠的物业管理费总额为限）；五、驳回广州谊居物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费127元，由广州谊居物业管理有限公司负担50元，邱金萍负担77元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。经查，一审法院曾于2020年9月21日向邱金萍、陈宁身份证住址广州市越秀区云海通津11号2502房邮寄起诉状副本、开庭传票等诉讼文书，邮件被退回，一审法院于2020年9月24日进行公告送达。二审诉讼中，邱金萍、陈宁提交13份证据材料：1.关于洛桑美地C座电梯淋水故障的检修报告、附图，拟证明谊居公司长期未对小区公共设备设施进行维修保养导致设备老化损坏，最终导致水浸电梯；2.12345政务热线回复，3.人民调解记录、签到表，4.关于请求缓交代收的洛桑美地小区业主垃圾处理费及垃圾清运费以及提供发票的报告，5.情况说明，拟共同证明谊居公司长期拖欠垃圾清运费导致小区垃圾无人清运，从6月2日居委会组织调解会当日，垃圾开始堆积、无人清运，直至2020年6月11日街道办环卫站才开始清运小区垃圾，长达10余天，臭味熏天，造成严重卫生安全隐患；6.责令限期改正通知书，拟证明谊居公司未履行垃圾分类的职责，遭到越秀区城管和综合执法局的限期责令改正；7.垃圾处理费发票、垃圾清运协议，拟证明2020年7月开始，由小区业委会履行垃圾清运方面的管理职责，此前谊居公司也未履行该方面的管理，导致垃圾堆积成山；8.关于采取小区应急管理措施的倡议书，拟证明业委会要求谊居公司进行服务质量整改，未达到整改标准线，建议业主不支付物业费，以便更好督促物业公司整改；9.业委会给越秀区法院的情况说明，拟证明涉案小区谊居公司的物业服务严重缺失，与1.5元/月/平方米的收费标准严重不符；10.报警回执，拟证明谊居公司不仅没有配备绿化养护人员，甚至擅自砍伐小区十几棵树木，破坏小区绿化；11.收支平衡表及发票、收据凭证，拟证明小区关于电梯保养、垃圾清运的工作由业委会负责，谊居公司未履行该部分职责；12.（2020）粤0104民初44081号和（2020）粤0104民初44078号民事判决书，拟证明业主付物业管理费1.5元/平方米和5元/月垃圾费，超过诉讼时效部分无需支付，水费和公共分摊费因证据不足，法院不予支持；13.洛桑美地业委会【2016】13、14、15号文，拟证明洛桑美地更换物管公司情况报告、解除合同通知书及告全体业主书。谊居公司质证意见：对证据1、6、7无异议；对证据2、3、4、5有异议，有部分业主一直未缴管理费、水费、垃圾费、分摊费等费用，达到约100万元，在资金困难的情况下，谊居公司已尽力维持小区正常服务与运作，再因2020年疫情原因，公司暂时资金不能周转，导致迟缴垃圾费用，已在8月代缴费，且疫情期间物管已尽力做好环境卫生；对证据8、9有异议，2003年5月20日，原广州市东山区物价局以东价[2003]13号发出《关于洛桑美地小区物业管理收费标准的批复》，提及同意洛桑美地小区住宅的物业管理服务费标准为（按每月每平方米建筑面积计算）住宅1.5元收取；对证据10有异议，该证据为2020年9月份；对证据11、12无异议，垃圾清运发票证据是由2020年7月起开始缴纳，由法院审判。二审庭审中，邱金萍、陈宁表示，其已于2021年1月23日交纳一审判决第二、三项所涉垃圾处理费、水费，谊居公司对此予以确认。邱金萍、陈宁庭后以（2020）粤0104民初40081、40078号民事判决书中“关于水费和公共设施维修公摊费，原告并未提供所主张时段内的全部交费凭证，也未提供充分证据证明其所主张被告应缴水费及维修公摊费的金额，故不予支持”的内容，要求对谊居公司所提交水费308.65元证据的真实性进行审查。二审庭审中，邱金萍、陈宁表示：双方原为夫妻关系，后协议离婚，涉案房屋归邱金萍一人所有；此前涉案房屋的物业服务费，均是通过诉讼方式交纳的；在（2011）穗越法民三初字第1279案诉讼中，谊居公司已确认双方没有约定物业管理费及滞纳金的标准；涉案小区已成立新的业主委员会，于2020年12月与广州市建鹏物业管理有限公司签订物业管理服务合同。对涉案物业服务费，谊居公司表示没有证据证明向邱金萍、陈宁进行过催收。本院认为：本案属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依本案一审判决和上诉人所提上诉的事实及理由，本案二审需要处理的问题是：涉案物业服务费及违约金应如何确定。经查，一审法院受理本案后，曾以涉案房屋也即上诉人的身份证住址邮寄起诉状副本、开庭传票等诉讼文书，在邮件被退回的情况下，一审法院进行了公告送达，经开庭审理后对本案作出缺席判决。因上诉人在一审判决后已履行一审判决第二、三项判决主文确定的义务，双方已无异议，本案二审不再审查处理。陈宁并非一审判决承担责任的当事人，其所提上诉内容，并非本案二审正当处理范围。案件事实表明，本案所涉物业服务费争议时段，被上诉人仍为小区物业服务企业，上诉人与被上诉人之间构成物业服务权利义务关系，已为此前法院生效民事判决所确认，上诉人以被上诉人物业服务不到位拒绝支付物业服务费的主张，理由并不充分。一审判决上诉人向被上诉人支付欠交的物业服务费及违约金，有被上诉人与开发商为涉案小区签订的《海谊华厦物业管理委托合同》为据，处理并无不当。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释〔2008〕11号、2008年9月1日施行）第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。鉴于本案二审期间，被上诉人表示没有向上诉人进行过书面催收涉案物业服务费，上诉人主张被上诉人部分诉讼请求已超过诉讼时效，并非无理。被上诉人所提本案诉讼，一审法院于2020年8月31日立案受理，据此被上诉人本案所提物业服务费，可予支持的期间为2017年9月1日至2020年7月31日，该期间之外的费用不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初40094号民事判决第二、三项；二、撤销广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初40094号民事判决第四、五项；三、变更广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初40094号民事判决第一项为：自本判决发生法律效力之日起五日内，邱金萍向广州谊居物业管理有限公司支付2017年9月1日至2020年7月31日期间的物业管理费（按1.5元/月/平方米的标准，以建筑面积108.61平方米计付，扣除15.82元）；四、自本判决发生法律效力之日起五日内，邱金萍向广州谊居物业管理有限公司支付拖欠物业管理费的违约金（以本判决主文第三项的物业管理费为基数，从2020年8月31日起按每日1‰计算至清偿之日止，违约金总额以不超过拖欠的物业管理费总额为限）；五、驳回广州谊居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费127元，由邱金萍负担42元，由广州谊居物业管理有限公司负担85元。二审案件受理费77元，由邱金萍负担31元，由广州谊居物业管理有限公司负担46元。本判决为终审判决。审判员  赵云川二〇二一年七月八日书记员  吴敏玲黄咏欣