山东省青岛市中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2021)鲁02民终8583号 上诉人（原审原告）：青岛房产建材厂，住所地：山东省青岛市市北区。 法定代表人：马书武，厂长。 委托诉讼代理人：杨力阁，山东康桥（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛嘉青祥梅工贸有限公司，住所地：山东省青岛市市北区。 法定代表人：李斌，董事长。 委托诉讼代理人：战明杰，山东康辉律师事务所律师。 上诉人青岛房产建材厂因与被上诉人青岛嘉青祥梅工贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初3817号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。 青岛房产建材厂上诉请求：1.撤销青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初3817号民事裁定书，并指令青岛市市北区人民法院依法对本案进行审理；2.本案一、二审诉讼费等由被上诉人承担。事实和理由：原审裁定认为争议租赁房产由两部分组成，故“无法区分”彼此，进而裁定驳回上诉人的起诉。该认定与事实不符，与证据相悖，依法应当撤销。一、本案争议房产虽存在多份租赁协议及补充协议，但简单梳理后便可对争议房产进行明确。双方同时向法庭提交并认可的协议：1、2001年9月6日签订的《租赁协议》（下称“2001年协议”）：也即争议房产的主协议。约定了出租屋产范围为“炮库及门前围墙内院子”，租赁期限自2001年9月18日起至2019年9月17日止，年租金为8000元。2、2009年11月1日签订的《补充协议》（下称“2009年协议”），也即2001年协议的补充协议。进一步明确了出租房产的大致面积为208平米，且注明该部分面积在房产证图纸上有标明。3、2015年2月9日签订的《补充协议》（下称“2015年协议”），双方约定租金上调为4万元/年，租赁期限仍然截止至2019年9月17日。被上诉人提交，上诉人不予认可的协议：1、落款日期为2002年11月1日的《协议书》（下称“2002年协议”），出租方为青岛房地产物业发展总公司武装部（下称“武装部”），约定该内容为被上诉人租用武装部80平米房屋，租金人民币2000元/年。2、落款日期为2014年12月12日的《租赁合同书》（下称“2014年协议”），该合同书中上诉人处印章系伪造，无法律效力：一审也未对该合同书进行任何评判。二、从上述租赁协议及补充协议不难判断，上诉人所诉请的房产，租赁合同延续有序，合同约定的出租房屋的位置及面积清楚明确，特别是2009年协议中双方共同明确“原建材厂炮库”在“图纸上有标注”，而该标注与上诉人提交的房产证附件中所记录的房屋位置及面积均能够对应。本案争议的出租房产能够查明，而非“无法区分”。三、令原审法院混淆的2002年协议的真实性无法查明，本身不具有约束力。1、如前所述，2002年协议的签订主体系青岛房地产物业发展总公司武装部。上诉人作为青岛房地产物业发展总公司的下属企业，从未听说上级公司武装部这一部门：真实性不能确认。2、即便武装部这一部门存在，作为公司内设部门，也无权对外签订合同、处置公司资产。由于武装部不具备签订合同的主体资格，故该协议根本不成立。3、涉案房产的产权人全部为青岛房地产物业发展总公司，上诉人于一审中提交了产权人出具《证明》（详见原审原告提供的证据5），可以证明青岛市市北区xx路xx号所涉及的所有土地及房屋均已授权上诉人管理经营，所得收益也归上诉人所有。因此，除产权人与上诉人.之外的主体，不可能与被上诉人签订协议、处置房产。4、如原审法院认为2002年合同成立并生效，其中约定的80平米房产导致与上诉人所诉请的房产范围产生混淆，起码可以请被上诉人明确该80平米的位置现存在何处。被上诉人称目前租赁使用的场地是该80平米范围（原审裁定第4页第2段），可被上诉人在答辩中称“自行建造临建房约5000平”。多余的4900平又从何而来。四、被上诉人强调的2014年协议中所加盖的上诉人公章系伪造，且该伪造公章通过目测观察即能发现不同。并且该所谓协议未对租赁价格进行约定，仅笼统陈述为：在原租房价格的基础上可适当提高出租价格。这显然不符合租赁合同的基本约定条件，任何出租方都不可能允许以这种方式约定租金价格。五、被上诉人混淆事实的拆迁的确存在，但拆迁范围不包含其承租范围。xx路xx号土地及房产的确因高铁修建有过部分拆除，被上诉人于一审期间手绘了所谓的拆除前炮库说明图，但其标注部分并非有其租赁。拆迁需要给予补偿，上诉人作为涉案全部土地及房产的管理人，自然清楚哪一部分土地及房屋经历了拆迁。况且，如真如被上诉人在其《租赁标的物说明》中所述，部分租赁房屋已经拆除并已经给予了被上诉人相应的补偿，对于已经拆除的部分自然不复存在，无须腾让。但对于未拆除的部分，被上诉人自然应当腾让并支付使用费。 青岛房产建材厂向一审法院起诉请求：1.被告依法腾让所租用的原告房屋和场地；2.被告依法支付逾期腾让的房屋、场地占用费，每日按109.58元计算，自2019年9月18日起计算；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2001年9月6日签订房屋租赁合同一份，根据合同第一条的约定：被告承租原告位于青岛市市北区xx路xx号炮库及门前围墙内院子以及108平方米的房屋。租期2001年9月18日至2019年9月17日。年租金8000元。2009年11月1日原、被告双方签订补充协议一份，就有关可能面临拆迁的事宜进行了约定。2015年2月9日原、被告双方签订了补充协议一份，根据该协议的约定，年租金调整为40,000元。2019年8月6日原告与被告委托代理人也是被告法定代表人李斌的父亲李国祥夫妇在原告的办公室送达律师函，在律师函中原告言明2019年9月17日被告腾空所有承租房屋并一脚租赁房屋，双方不再续签新的房屋租赁合同。时至今日被告拒不自动腾空并移交租赁房屋。原告认为原、被告所签订的房屋租赁合同合法有效，现在合同到期被告违约拒不自动履行合同的约定，原告遂提起本案诉讼。 一审法院认定事实：2001年9月6日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定被告向原告承租位于青岛市市北区xx路xx号炮库及门前围墙内院子以及108平方米的房屋。租期2001年9月18日至2019年9月17日，年租金8000元。实际租赁房屋面积大于合同约定面积。2002年11月1日，被告与青岛房地产物业发展总公司人民武装部签订《协议书》，被告承租剩余四间房屋共80平方米，租赁期限自2002年11月1日至2020年10月31日。实际租赁房屋面积大于合同约定面积。2015年2月9日原、被告双方签订了补充协议一份，其中记载：双方于2001年和2002年期间签订了房屋及场地租赁合同……租金由16,200元/年调整为40,000元/年，执行期限自2015年3月18日起至2019年9月17日结束……原告同意被告将闲置房屋和场地对外出租和转租，其他条款按照原合同执行。对其中记载2001年合同，双方均认为是双方于2001年9月6日签订的《房屋租赁合同》，对其中记载2002年合同，原告认为系后来的口头合同，被告认为系2002年11月1日被告与青岛房地产物业发展总公司人民武装部签订的《协议书》。双方确认，被告所租赁房屋，大约在2009年因修建铁路拆除了部分。现场勘验过程中，被告称2001年所签订租赁合同中的大部分已经被拆除，现在被告租赁使用的是2002年11月1日与青岛房地产物业发展总公司人民武装部签订《协议书》所租赁部分以及2014年12月12日原、被告双方签订《租赁合同书》的租赁范围，原告现场人员表示不清楚哪些房屋和场地对应哪份合同。 一审法院认为，被告在青岛市市北区xxx路xx号所占有使用的房屋中，至少包含两部分：一部分是通过原、被告双方所签的《房屋租赁合同》租赁，另一部分是通过被告与青岛房地产物业发展总公司人民武装部签订《协议书》租赁。经现场勘验，上述两部分房产混在一起，原告工作人员现场称无法区分，后原告未向法庭提供区分依据，现原告要求依据双方的《房屋租赁合同》返还房屋，属于诉讼请求不明确，依法应予以驳回。原告要求被告支付使用费，应在查明2015年2月9日原、被告双方签订的补充协议是否包括青岛房地产物业发展总公司人民武装部出租房屋以及是否取得青岛房地产物业发展总公司人民武装部同意后一并处理，本案暂不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第三项之规定，裁定：驳回原告青岛房产建材厂的起诉。 本院认为，我国民事诉讼法律规定，起诉必须符合以下条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案上诉人与被上诉人于2001年9月6日签订《房屋租赁合同》一份，并于2015年2月9日双方又签订了《补充协议》一份，双方法律关系明确，上诉人的起诉符合法律规定的起诉条件。本案为了查明事实也可以追加第三人参加诉讼。故，原审裁定驳回原告青岛房产建材厂的起诉不当，应予纠正。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条、第三百三十三条规定，裁定如下： 一、撤销山东省青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初3817号民事裁定； 二、本案指令山东省青岛市市北区人民法院审理。 本裁定为终审裁定。 审判长  李军玲 审判员  赵 鉴 审判员  周长亮 二〇二一年七月二十六日 书记员  张雪平