广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14555号上诉人（原审被告）：申艳，女，1989年4月10日出生，汉族，身份证住址湖南省祁东县，被上诉人（原审原告）：广东合富房地产置业有限公司，住所地：广东省广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦16层D室，统一社会信用代码914400006174154099。法定代表人：扶伟聪，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈正，该公司员工。上诉人申艳因与被上诉人广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）中介合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2021）粤0114民初6735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年7月7日公开开庭审理了本案。上诉人申艳、被上诉人合富公司委托代理人陈正到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。申艳上诉请求：1.撤销一审判决；2.请求二审法院在查清事实的基础上，依法改判或者发回广州市花都区人民法院重审；3.合富公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审法院认定事实错误。首先，申艳与合富公司于2020年5月9日签订《存量房买卖合同》时案涉大厦更换电梯的事实已经存在，但合富公司对此并未将更换电梯的事项告知申艳且否认对此不知情，侵犯了我方的知情权，合富公司作为专业的中介服务机构未尽到基本的调查义务，显属失职。其次，案涉大厦于2020年6月8日张贴电梯更换的《告知书》，虽案涉买卖合同签订于2020年5月9日，但合富公司履行相应职责的义务应截止于2020年6月27日原业主将房屋交付给申艳时。据此，电梯告知书发生时间是在申艳与合富公司履行合同义务时间范围之内，该期间合富公司并未告知申艳房屋的最新真实情况，亦侵犯了申艳的知情权。此外，根据申艳与案涉房屋原业主儿子的聊天记录可知，案涉大厦更换电梯的事实早于申艳买房之前，且原业主就此给予申艳4000元的电梯更换费，由此可证案涉房屋原业主在申艳买房前早知电梯更换的事实却故意隐瞒。而一审法院判定合富公司无法通过不动产查册等方式获知电梯更换等信息，显属错误。获取信息的方式众多，合富公司作为专业的机构没有向物业公司咨询或直接主动询问原业主物业维修方面的事宜，也未按照法律法规赋予房产专业人员基本的审核和调查义务，明显存在失职。再次，案涉房屋买卖合同签订前，案涉大厦B座第2部电梯一直属于损坏状态，并在电梯口放有围栏围住，合富公司多次出入案涉大厦不可能没有注意到该问题，但其没有据此向物业或业主咨询相关物业维修问题。最后，申艳于2020年6月18日与原业主前往物业更换水户时被告知案涉大厦需更换电梯，并于当天进入案涉大厦业主群知悉各类电梯公司的报价书，由此可证明电梯更换事实。同时，申艳被告知8楼需分摊电梯更换费8000余元，申艳属于被迫接受。综上，电梯更换事宜不可能一蹴而就，必是经过多次讨论商议投票等程序确定，物业对于电梯更换肯定是知情的，但合富公司并未向物业了解相关问题，未尽责调查，其应为自身失职行为给申艳造成的损失承担责任。（二）一审法院判决理由不符合法律规定、合同法理论和逻辑推理。案涉房屋买卖属于二手房交易，案涉小区属于老小区，合富公司作为专业的机构，在提供专业居间服务时，应做到基本的审核和调查义务，包括但不限于房屋内外结构真实情况和物业小区管理等情况。且在案涉交易进行期间，案涉电梯明显是损坏的状态，合富公司更应尽到基本的注意义务，在了解清楚情况的基础上告知我方真实情况，在公平公正的情况下达成交易，但合富公司未了解真实情况或明知真实情况而故意隐瞒，造成申艳经济损失。根据《民法典》第九百六十二条关于中介人报告义务的规定，合富公司应当承担过失责任。综上，恳请二审法院判如所请。合富公司二审答辩称，我方不同意申艳的上诉请求，同意一审判决的处理。一、我方在带申艳看房时，电梯是正常使用的，并没有损坏或故障的情况。本案业主也没告知我方关于电梯维修费用的情况，故我方对电梯维修费一事是不知情的，并没有故意隐瞒的情况。二、我方作为中介方，应尽的义务仅是针对涉案房地产核实涉案房产产权是否存在瑕疵，以及房产屋内是否存在影响使用的损坏，其他事项我方已经在合同第三条第二款约定清楚，业主有义务清偿该房产在收楼前发生的一切欠款。本案的电梯维修费用应属于业主承担支付义务的事项。申艳与业主协商之后，放弃自己部分权利，不再向业主追偿电梯维修费用，则视为申艳已经明知自己享有向业主追偿的权利并主动放弃部分权利，其不应该再就其放弃的部分权利向我方追偿。合富公司于2021年3月5日向一审法院起诉请求：1.判令申艳向合富公司支付中介服务费5500元及滞纳金暂计803元（自2020年5月10日起，按每日0.05%计算至清偿之日止，以本金为限）；2.判令申艳承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：一、合同签订情况：2020年5月9日，案外人杜丽琼作为甲方（卖方），申艳作为乙方（买方），合富公司作为丙方（中介方），签订《存量房买卖合同》，就申艳向案外人购买位于广州市xx区xx镇xx大道xx号xx座802房（涉案房屋）的房屋事项进行约定。合同第六条约定：丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，当事人应当签署本合同当日向丙方支付中介服务费；甲乙双方或其中一方逾期支付上述中介服务费的，违约方每日按未付中介服务费0.05%的标准向丙方支付违约金；服务费详见服务收费确认书GHG0059024。当天，申艳向合富公司出具《服务收费确认书》（编号：GHG0059024），载明：经合富公司促成涉案房屋之购买合同成立，现本人同意向经纪支付21000元作为合富公司之中介代理费。二、合同履行情况：合同签订后，合富公司协助买卖双方办理了网签及过户登记等手续，买卖双方于2020年6月17日办理了交易过户递件手续。申艳未按约定向合富公司支付中介服务费21000元，尚欠5500元。三、申艳未支付中介服务费的理由：申艳主张，其于2020年6月18日交房当天才获知因涉案房屋所在楼房电梯更换，涉案房屋业主需分摊电梯更换费8300元，之后申艳与卖方协商之后，由申艳承担其中的4300元。申艳认为，合富公司在提供中介服务过程中，未履行应有职责，未查实该房屋业主需承担8300元电梯更换费的情况，导致其额外损失4300元，故不同意支付余下中介服务费。申艳提供以下证据拟证明其主张：1.微信聊天记录；2.2020年6月8日张贴的更换电梯《告知书》。上述微信聊天记录内容显示：2020年6月18日，申艳询问合富公司业务员关于置换新电梯及交更换电梯费问题，合富公司业务员表示对此不知情；2020年6月19日，申艳质问卖方隐瞒电梯更换费问题，卖方回答业主群那边一直没商量好、物业没处理好。2020年6月18日，相关人员在涉案物业业主群中发出关于更换电梯费用报价单，并发动各位业主积极配合。一审法院认为，涉案《存量房买卖合同》中关于中介服务合同的条款是申艳与合富公司之间的真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。申艳未按约定向合富公司支付中介服务费，构成违约，合富公司要求申艳支付中介服务费5500元合法有据，予以支持。针对申艳的抗辩意见，一审法院认为，现有证据不能证明合富公司在提供中介服务过程中存在故意隐瞒重要信息的情形。申艳提供的更换电梯《告知书》作出时间、相关的微信聊天记录显示明确更换电梯各户分摊费用的时间均是在《存量房买卖合同》签订时间之后，无法证明合富公司在促成合同订立时对此已知悉；现有证据显示出卖人在签约时并未告知合富公司关于更换电梯事项，本案更换电梯事项也无法通过不动产查册等方式获知；合富公司并非涉案房屋业主，更无法通过进入业主群等途径获知更换电梯等信息。因此，申艳提供的证据不足以证明合富公司在提供中介服务过程中存在失责问题，申艳拒付剩余中介服务费理据不足，对其抗辩意见，一审法院不予采纳；但鉴于申艳未付剩余中介服务费事出有因，其并非恶意违约，故对合富公司关于滞纳金的主张，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一百一十八条、第四百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2021年4月29日判决如下：一、申艳于判决发生法律效力之日起十日内向广东合富房地产置业有限公司支付中介服务费5500元；二、驳回广东合富房地产置业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由申艳负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，申艳向本院提交以下证据：1.物业张贴电梯更换通知，拟证实电梯更换事实从2019年11月已经开始组织实施，物业和业主均是知情的；证据2.金时电梯报价书，拟证实电梯更换事实已于2019年11月存在；证据3.群聊天记录，拟证实业主代表证实电梯更换有出具通知公告；证据4.视频，拟证实金城大厦的1楼大厅现状及-1楼电梯更换通知仍张贴在墙；证据5.2021年7月6日申艳与四楼404房业主欧先生的语音通话录音，拟证实电梯更换从2019年已开始组织实施且1楼有张贴相关通知。合富公司质证表示对上述证据关联性均不确认，并认为证据仅能反映2019年11月15日该物业业主和管理处曾经商议更换电梯事宜，但尚未确定更换，合富公司也从未见过该通知和报价书。本院二审期间，申艳确认合富公司中介人员曾带其看房，当时一台电梯已坏，仅有一台电梯运行，当时没有留意到电梯情况，也没有看到张贴的通知、公告。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方二审诉辩意见，本案争议焦点为：申艳是否应当向合富公司支付剩余中介费5500元。在申艳与合富公司、杜丽琼三方签订的案涉《存量房买卖合同》中已明确约定：合富公司依法促成申艳、杜丽琼双方当事人签订本合同后，当事人应当签署本合同当日向合富公司支付中介服务费。现申艳、杜丽琼已完成《存量房买卖合同》的签订，并已实际办理房屋交易过户及房屋交付等各项手续，故合富公司已完全履行其在居间合同项下的各项法律义务，其要求申艳全额支付中介费用合理合法，自应予以支持。关于申艳抗辩提出的更换电梯费用损失问题，本院认为，申艳于诉讼中提供的各项证据均仅能证实案涉小区物业管理公司与业主曾商议更换电梯，但并不能反映合富公司已知晓电梯更换的相关事宜，故本案并不存在《中华人民共和国民法典》第九百六十二条第二款所规定的中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况、损害委托人利益的情形。至于申艳上诉认为合富公司作为房产专业人员负有对物业电梯维修更换情况予以调查的基本义务，该主张并无相应合同依据和法律依据，其据此要求扣减剩余中介费用，理据不足，本院亦不予支持。综上所述，申艳的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人申艳负担。本判决为终审判决。审判员  莫芳二〇二一年七月十九日法官助理杨希书记员叶小琳