辽宁省鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0304民初2579号原告：鞍山嘉瑞置业有限公司，住所地：鞍山市立山区胜利北路667号3层S25号。法定代表人：刘欣，该公司董事长。委托诉讼代理人：张金刚，男，该公司法务。被告：卢伟，男，汉族，1967年12月4日出生，住所地：鞍山市铁西区。被告：李蕤，男，汉族，1978年7月21日出生，住所地：鞍山市铁东区。原告鞍山嘉瑞置业有限公司(以下简称嘉瑞置业)诉被告卢伟、李蕤租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。嘉瑞置业的委托诉讼代理人，卢伟、李蕤到庭参加诉讼，本院依法审理。本案现已审理终结。嘉瑞置业向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除嘉瑞置业与卢伟之间的《房屋租赁合同》，被告从租赁房屋中迁出并将租赁房屋恢复原状；2、请求判令卢伟支付拖欠的房屋租金，自2020年1月1日起计算至被告实际迁出租赁房屋之日止，截止至2021年2月28日，拖欠的租金暂为180024元；3、请求判令卢伟支付逾期支付租金的违约金，自2019年12月1日起至实际付清租金之日止，每日按应付租金的千分之三计算违约金；至2021年2月28日，违约金暂为188680元；上述金额合计为368704元；4、请求判令卢伟承担诉讼费用。事实与理由：嘉瑞置业与被告于2016年12月30日签订房屋租赁合同，嘉瑞置业将鞍山市立山区华丰路恒大绿洲楼盘2号商铺-S12(自定编号为鞍山恒大绿洲6#12门-2号)出租给被告使用，用途为幼儿园，租期为5年，自2017年1月1日至2021年12月31日，约定租金为2017年每半年52728元、2018年每半年54312元、2019年每半年74586元、2020年每半年76824元、2021年每半年79128元。租金支付方式为合同签订当日交2017年1月1日至2017年6月30日的租金，其他租金按半年为一个交租期，每个交租期末月1日前支付下一个交租期的租金，承租方逾期支付租金的，须按应交而未交金额的千分之三支付违约金，如逾期30天不交的，出租方有权解除合同。合同签订后，原告将商铺交付给被告使用。但被告未按合同约定履行支付租金的义务，被告自2020年1月1日起拖欠嘉瑞置业的租金，经原告多次催告，被告仍拒绝支付，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，己达到合同约定的解除条件，同时也符合法定的解除条件，原告有权解除合同。截止2021年2月28日，被告拖欠租金为180024元，违约金为188680元。鉴于被告的违约行为，原告无奈起诉，请求法院依法判决，维护原告的合法权益。李蕤辩称，二楼的合同跟我没有关系，不是我签的字，也不是我租的。卢伟辩称，二楼是我租的，合同是我签的，一楼太小了，合同上写的900多平实际是500多平，所以我把二楼租下来了。租二楼是在李转租给我以后。幼儿园现在也是我在经营。违约金过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对嘉瑞置业提交的卢伟、李蕤无异议的商品房预售许可证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认定如下：嘉瑞置业提交的证据：一、房屋租赁合同，欲证明嘉瑞置业将涉案商铺租赁给被告，用于经营幼儿园，租赁期限为5年。李蕤的质证意见：不清楚，不是我签字，卢伟的质证意见：真实性没有异议，合同是我签的。本院认为虽然房屋租赁合同上承租人是李蕤和卢伟，但该合同上只有卢伟一人的签字，李蕤并不知情，经本院审查该合同是嘉瑞置业与卢伟一人签订，该证据能够证明嘉瑞置业将涉案商铺租赁给卢伟，与本案具有关联性，予以采信。二、租金收款收据，欲证明租金交至2019年12月31日，自2020年1月1日起拖欠租金。交款人是李蕤、卢伟。李蕤的质证意见：不清楚，不是我签字，钱业不是我交的；卢伟的质证意见：真实性没有异议，收据钱是我交的，收据上交款人是嘉瑞置业写的。本院认为租金系卢伟缴纳，且卢伟无异议，故对该组证据予以采信。卢伟提供的证据：一、教育局通知开园通知、统计表，欲证明幼儿园疫情期间没有开业，疫情期间应当扣除租金。李蕤的质证意见：不予质证，与我无关；嘉瑞置业的质证意见：真实性没有异议，关联性有异议，政府并不强制在疫情期间为商户减免租金，卢伟自2020年1月1日起拖欠租金，而该租金按照合同约定应当于2019年12月1日前缴纳，在疫情尚未爆发时卢伟便已拖欠租金。根据我公司的政策，对于没有违约行为的商户可在疫情期间给予一定的减免，但卢伟在疫情开始前即已违约，因此我公司不同意给予减免。本院认为李蕤、嘉瑞置业未对真实性提出异议，故本院予以采信，对是否应减免租金，在本院认为中予以论述。二、电费收据、外墙照片、电表照片、门口照片、消防系统照片，欲证明嘉瑞置业让别人家刷外墙不让我家刷外墙，租给我的商铺没有通电，门口的幼儿园室外活动场地全部被嘉瑞置业占有，原来是绿化，让嘉瑞置业改成停车位了。李蕤的质证意见：不予质证，与我无关；嘉瑞置业的质证意见：真实性没有异议，关联性有异议，不能起到证明目的。本院认为本案系房屋租赁合同纠纷，卢伟提供的上述证据与本案不具有关联性，不予采信。李蕤未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2016年12月30日，嘉瑞置业公司（甲方）与卢伟（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定“第一条租赁房屋：甲方同意将坐落在鞍山市立山区华丰路恒大绿洲楼盘2号商铺—S12房地产（自定编号为鞍山恒大绿洲6#12门-2号，以下简称“该房屋”）出租给乙方使用，该房屋建筑（或使用）面积为976.4104平方米，其中分摊共用建筑面积58.5024平方米。第二条经营用途：甲方将该房屋出租给乙方作“幼儿园”用途，主要经营幼儿园。第三条租赁期限：本合同所约定租赁期限为5年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止。租金、管理费及水电费等自租赁物交付乙方之日开始计算。具体租金如下：2017.1.1—2017.6.30，半年租金额52728元，2017.7.1—2017.12.31，半年租金额52728元，2018.1.1—2018.6.30，半年租金额54312元，2018.7.1—2018.12.31，半年租金额54312元，2019.1.1—2019.6.30，半年租金额74586元，2019.7.1—2019.12.31，半年租金额74586元，2020.1.1—2020.6.30，半年租金额76824元，2020.7.1—2020.12.31，半年租金额76824元，2021.1.1—2021.6.30，半年租金额79128元，2021.7.1—2021.12.31，半年租金额79128元。租金支付方式：本合同签订当日，乙方应向甲方支付2017年1月1日至2017年6月30日的首期租金共52728元。其他租金均按半年为一个交租期交纳，乙方应在每个交租期末月1日前支付下一个交租期的租金，甲方收到全额租金后30天向乙方提供相应的租金发票。乙方应按现金支付的方式向甲方支付租金。第四条：4、甲乙双方共同确认，在签订本合同前，乙方已视察过该房屋的现场，并对该房屋的可利用空间、实用率、位置、配套、容积率、实用性能、共用部位等均无异议。在交付该房屋时，甲乙双方应签署该房屋移交确认书，予以确认。第六条、违约责任：3、乙方应按时交纳租金、物业管理费及其他费用，否则，每逾期一日，乙方须按应交而未交金额的3‰向甲方支付违约金；如逾期30天不交的，甲方有权解除本合同。另查，出租期间系卢伟向嘉瑞置业公司交纳租金，卢伟自2020年1月1日起拖欠租金。再查，涉案房屋用于经营幼儿园，分大、中、小班，没有假期，所有孩子都是固定按月缴纳托儿费。因疫情原因，卢伟经营的幼儿园于2020年1月末停园，于2020年6月末复工并经营至今。本案争议焦点为：一、嘉瑞置业公司与卢伟签订的《房屋租赁合同》应否解除，如应解除，应由谁返还租赁房屋、支付拖欠租赁费；二、应支付房屋租金的数额；三、应否支付逾期交纳租金的违约金及违约金起算时间、计算方式。一、关于嘉瑞置业公司与卢伟签订的《房屋租赁合同》应否解除。如应解除，返还租赁房屋的时间。嘉瑞置业公司作为涉案房屋的开发企业，有权利对涉案房屋占有、使用、处分，《房屋租赁合同》系嘉瑞置业公司与卢伟签订的，系双方真实意思表示，合法有效，合同双方应按照约定履行各自的义务，《房屋租赁合同》的合同相对方系嘉瑞置业公司与卢伟，且租赁期间内的租金均系卢伟交纳，欠缴租金时，嘉瑞置业亦是向卢伟催交租金，该租赁行为与李蕤无关，故李蕤不应承担责任，应由卢伟返还租赁房屋、缴纳租金。《房屋租赁合同》中约定租金按半年结算，卢伟应在每半年最后一个月1日前向嘉瑞置业公司缴付下一半年度租金，逾期期限超过30天，嘉瑞置业公司有权解除合同。2020年1月1日起，卢伟开始拖欠租金，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”。卢伟拖欠租金的行为构成违约，依据双方合同约定，嘉瑞置业公司有权行使解除权，故对嘉瑞置业公司要求解除与卢伟签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于返还租赁房屋的时间，经本院审理查明，案涉房屋由承租人卢伟占有使用，用于经营幼儿园，幼儿园均是固定按月缴纳托儿费，本案既要保护守约方的合法权益，也要考虑承租人卢伟经营幼儿园的经营现状，幼儿园涉及众多人员的利益，应给其时间进行通知、准备、搬迁等，本院认为，次承租人卢伟于2021年8月10日前将涉案房屋返还给嘉瑞置业公司为宜。二、应支付房屋租金的数额问题。根据《房屋租赁合同》的约定，2017.1.1—2017.6.30，半年租金额52728元，2017.7.1—2017.12.31，半年租金额52728元，2018.1.1—2018.6.30，半年租金额54312元，2018.7.1—2018.12.31，半年租金额54312元，2019.1.1—2019.6.30，半年租金额74586元，2019.7.1—2019.12.31，半年租金额74586元，2020.1.1—2020.6.30，半年租金额76824元，2020.7.1—2020.12.31，半年租金额76824元，2021.1.1—2021.6.30，半年租金额79128元，2021.7.1—2021.12.31，半年租金额79128元。故卢伟自2020年1月1日开始拖欠租金，至2021年2月28日，拖欠租金总额合计为76824+76824+26376（79128/6×2）=180024元。但卢伟经营的幼儿园在2020年1月末至2020年6月末期间停业五个月，期间的租金应为76824元÷6×5=64020元。本院认为，承租人卢伟因受疫情影响导致幼儿园停业情况系属不可抗力，但对于嘉瑞置业公司收取房屋租金情况亦受到疫情冲击，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”之规定，本院依据公平原则，应免除卢伟两个半月的房租即32010元为宜，故对卢伟要求全部免除因疫情停业期间的房屋租金的主张，不应予以支持。卢伟应支付的租金为应付租金总额180024元-32010元=148014元，对嘉瑞置业公司过高的主张，本院不予支持。三、关于卢伟应否支付逾期交纳租金的违约金及违约金起算时间、计算方式的问题。嘉瑞置业公司主张的违约金起算时间及计算方式为2020.1.1—2020.6.30拖欠租金为76824元，该笔租金的违约金自2019年12月1日起计算；2020.7.1—2020.12.31拖欠租金76824元，违约金从2020年6月1日起计算；2021.1.1—2021.2.28拖欠租金为26376元，违约金自2020年12月1日起计算；每日按应付租金的千分之三计算违约金。依据《中华人民共和国合同法》（１９９９年１０月１日起施行）第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《中华人民共和国民法典》第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”之规定，本院认为，违约金是指根据法律的规定或者合同的约定，当一方当事人违约时，应当向对方当事人支付一定数额的金钱。违约金有两种，即法定违约金与约定违约金，本条第二款的规定，体现了违约金的性质以补偿为原则，但也不排除其具有一定程度的惩罚性质，即当约定的违约金高于损失但又不属于“过分高于”损失时，当事人不能请求予以减少，此时高于损失部分的违约金，就具有了惩罚性质。结合本案嘉瑞置业公司与卢伟之间签订的《房屋租赁合同》中“3.3租金支付方式：本合同签订当日，乙方应向甲方支付2017年1月1日至2017年6月30日的首期租金共52728元。其他租金均按半年为一个交租期交纳，乙方应在每个交租期末月1日前支付下一个交租期的租金，甲方收到全额租金后30天向乙方提供相应的租金发票。乙方应按现金支付的方式向甲方支付租金。6.3乙方应按时交纳租金、物业管理费及其他费用，否则，每逾期一日，乙方须按应交而未交金额的3‰向甲方支付违约金；如逾期30天不交的，甲方有权解除本合同。”的约定，卢伟未按约定交纳租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。本案在审理过程中，卢伟辩称违约金过高，应当按照国家规定的利率予以调整一节，依据《中华人民共和国民法典》第六百四十六条“法律对其它有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照适用买卖合同的有关规定。”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款“违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失”之规定。因嘉瑞置业公司未提供因卢伟迟延交付房屋租金造成的具体损失，且嘉瑞置业公司向本院主张租金计算至2021年2月28日，故该租赁合同中约定的违约金为逾期交付金额的日3‰系属过高，应当予以调整。根据合同约定，该涉案房屋的租金每半年为一个支付期，且各个支付期的租金不完全一致，本院兼顾双方合同的履行情况、过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，卢伟应以每个阶段所欠租金为基数，按逾期交付金额的年利率5%计算违约金为宜，故卢伟的违约金起算时间及计算基数应为：（1）2020年1月1日—2020年6月30日，卢伟应交纳租金为76824元，故卢伟应自2020年1月1日起至2021年2月28日止，以76824元为基数支付违约金；（2）2020年7月1日—2020年12月31日，卢伟应交纳租金为76824元，故卢伟应自2020年7月1日起至2021年2月28日止，以76824元为基数支付违约金；（3）2021年1月1日—2021年2月28日，卢伟应交纳租金为26376元，故卢伟应自2021年1月1日起至2021年2月28日止，以26376元为基数支付违约金，故对嘉瑞置业公司主张过高部分，本院均不予支持。关于卢伟辩称嘉瑞置业公司在用电、消防、物业等方面琐事未给解决及应赔偿装修损失一节，嘉瑞置业公司在租赁期限内应保持租赁物适租，若卢伟有证据证明其在承租期间受到了损失，可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十二条、第五百八十五条、第七百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除鞍山嘉瑞置业有限公司与卢伟签订的《房屋租赁合同》；二、卢伟于2021年8月10日前将坐落在鞍山市立山区华丰路恒大绿洲楼盘2号商铺—S12（自定编号为鞍山恒大绿洲6#12门-2号）的房屋返还鞍山嘉瑞置业有限公司；三、卢伟于本判决书发生法律效力之日起十五日内支付鞍山嘉瑞置业有限公司房屋租赁费148014元；四、卢伟于本判决书发生法律效力之日起十五日内向鞍山嘉瑞置业有限公司支付违约金：（1）自2020年1月1日起至2021年2月28日止，以76824元为基数，按年利率5%计付；（2）自2020年7月1日起至2021年2月28日止，以76824元为基数，按年利率5%计付；（3）2021年1月1日起至2021年2月28日止，以26376元为基数，按年利率5%计付；五、驳回鞍山嘉瑞置业有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6831元，减半收取3416元，由鞍山嘉瑞置业有限公司负担1785元，由卢伟负担1631元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  宋圆玲二〇二一年七月十五日书记员  刘爱萍