甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终2593号上诉人（原审被告、反诉原告）：史秉章，男，1953年9月2日出生，汉族，住甘肃省白银市白银区。委托诉讼代理人：李声，甘肃金致诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王竞，甘肃金致诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王剑，男，1962年3月14日出生，汉族，住兰州市七里河区。原审被告：史勇，男，1973年10月10日出生，汉族，住甘肃省白银市白银区。上诉人史秉章因与被上诉人王剑、原审被告史勇房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院（以下简称一审法院）（2020）甘0105民初640号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。史秉章上诉请求：1.依法撤销一审判决，判决驳回被上诉人全部诉讼请求，同时判令被上诉人承担违约责任，向上诉人赔偿违约损失230000元；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人全部承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，依法应当予以纠正。一审判决对于案件基本事实认定错误，在没有事实依据的情况做出了错误的判决，主要错误有：1.一审判决对于双方租赁房屋认定错误。一审判决以兰州市不动产登记事务中心出具的北滨河西路246—251号第2层016室房屋产权证，认定为双方租赁标的物仅为二楼663．52平米，严重违背合同事实。根据被上诉人起诉状自述，以及上诉人提供的现场图片等相关证据，被上诉人王剑于2016年向上诉人租用房屋为特定物，即“紫莲茶府”，租赁房屋涉及二层整层、一楼、二楼楼梯间及部分一楼铺面，并不仅仅为二楼房产。同时，在上诉人的反诉中主张由于被上诉人将一楼铺面转租违反合同第八条及第十二条约定，应当赔偿违约损失，一审法院也查明了被上诉人王剑将一楼房屋转租案外人李智超的事实，但仍旧不顾双方租赁房屋涉及一层及二层商铺的事实，仅以部分产权证记载而认定双方租赁面积，属于明显的枉法裁判。2.双方租赁物是特定物租赁，以固定年租金的方式进行支付，并不是以平米单价计算房屋租金。本案在一审质证中，上诉人向一审法院提交了原承租户“黄丽华”的租赁合同以及其他一楼铺面出租合同，证实被上诉人王剑是受让“黄丽华”经营的“安宁丽华紫莲茶府”后与上诉人签订了租赁合同，并注册成立了“安宁紫莲花人文茶府”继续经营。因此，双方房屋租赁合同是针对特定物进行租赁，由于涉及一楼部分商铺及二楼整层商铺，双方的租赁合同并不是以平米单价作为租费的计算依据，而是固定的年租金46万元的方式承租北岸公馆248号“紫莲茶府”全部经营场所。并且根据专业测绘部门的测绘，被上诉人租赁的“紫莲茶府”全部经营场所整体面积为786．53平米，与合同描述基本相符，不存在重大误解的情形。同时，意思自治是合同的基本原则，双方当事人对于特定租赁物依照固定价格进行租赁，是当事人真实意思表示。被上诉人对租赁房屋的情况自租赁之始就已明知，亦未提出异议。本案被上诉人一直按合同履行并支付租金，在2016年签订的租赁合同2019年到期后仍旧继续按原租赁价格继续租赁6个月。即便在双方2020年4月10日房屋租赁到期向上诉人交还房屋，办理交接手续的情况下亦未提及面积不符要求退还多支付租金的问题。因此，被上诉人在房屋交付后经营多年均未在合理期限提异议，而在合同履行完毕后以合同约定面积与实际面积不符为由主张返还部分租金没有事实和法律依据。3.一审判决退还多缴纳租金32万元，退还疫情期间租金76600元没有任何事实依据。在一审对双方租赁物基本事实认定错误的情况下，一审法院在没有任何计算、说理的条件下，完全依照被上诉人的诉讼请求，将被上诉人“每月多支付7000余元、共多支付32万余元”这样模棱两可的计算方式，通过判决的方式确定进行赔偿不当。同样，对于被上诉人主张因疫情导致的停业，在没有任何证据证明停业期间的情况下，在租赁合同没有约定月租金的情况下，完全依照被上诉人的诉讼请求，要求上诉人退还2个月的租金76600元，其中的缘由值得深思。恳请二审法院依法查明相关事实，及时予以纠正。4.上诉人退还保证金的行为不能推定为默许的方式表示同意被上诉人进行房屋转租。上诉人与被上诉人签订的租赁合同2020年4月10日到期后，被上诉人向上诉人退还房屋后上诉人将其履约保证金予以退还，这是正常履行合同的行为，并不是一审法院推定的默许表示同意转租的行为。上诉人正是在收回出租房屋的清理过程中，发现一楼商铺经营的“安宁小日子果蔬生鲜店”办理有单独的营业执照，并且经营主体并不是被上诉人王剑而是案外人李智超，方才知晓被上诉人的违约行为，该违约行为事实清楚，依照合同约定被上诉人应当赔偿违约损失。综合以上，一审法院对案件基本事实认定错误，在没有任何证据证明的情况下，错误的支持了被上诉人的诉讼请求，而对于有明确证据证明的上诉人反诉请求却置之不理，明显处置不公。二、一审法院适用法律错误，错误的解读了《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》。在指导意见(一)中，最高人民法院认为“在适用不可抗力法律处理合同纠纷案件时，应综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，要着重把握疫情与合同不能履行之间的因果关系及原因力大。疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人不能以此为由要求解除合同。”而本案中，兰州作为疫情低风险区，被上诉人并没有在疫情期间主张因疫情不可抗力不能继续经营要求解除合同，而是在恢复场所经营，并且租赁合同已经履行完毕的情况下，诉讼主张要求退还租金，明显与最高人民法院指导意见相违背。依据该意见，如被上诉人在租赁期中以疫情为由要求解除合同的，尚且不能获得支持，在租赁合同已经全部履行完毕之后要求退还租金更是法律所不容许。在指导意见(二)中，规定对于承租非国有房屋用于经营，并不是必须减免房租，而是针对租赁履行期中的合同通过多种方式进行调解，而本案租赁期限已经届满，双方合同已经履行完毕的情况下，被上诉人要求退还租金明显不符合相关规定。同时上诉人作为个人经营者，疫情期间承担着同样的经营风险。一审判决上诉人退还被上诉人76600元房租来弥补其经营损失，是将被上诉人的经营风险完全转嫁给上诉人，致使上诉人蒙受全部经济损失，明显有失公平、公正的基本原则。王剑辩称，一、要求退赔多交租金的理由。1.双方合同第二条第1项、第2项约定甲方出租的房屋是位于××路××号商铺，面积为800平米，但其实是北滨河西路246—251第二层016室，面积为663．52平方的二层商铺，建筑面积包含一楼进出二楼的过道。该茶楼再无其它进出过道。2.乙方每年交付的租金是46万，甲方提供的经营面积是800平米，而不是663．52平米，实际相差136．48平米。3.每年租金46万，按800平米折算为47.9元／㎡，符合当时的市场行情，以真实面积663．52平方米折算，则为60／㎡，二者月租金相差近万元，年租金相差ｌ0万元。4.双方合同第三条约定，甲方应给乙方提供房产证明，因甲方不提供和故意隐瞒，乙方无法知道二层的实际面积，才造成误解误判。如果乙方清楚实际面积，就不会以年租金46万元签订租赁合同。5.合同虽然约定以年租金46万元交付房租，但经营者都会以常理将其折算每平方米的单价，看是否符合市场行情，核算租赁成本后，才会决定租赁。而800平米和663．52平米相差近万元，年租金相差ｌ0万元。综上，双方在合同中记载的800平米的面积如果与该房屋的实际面积相符，而不是实际的663．52平米，乙方对租赁行为没有任何异议。二、要求退赔疫情期间因不可抗力停止营业而预付租金的理由。1.双方合同第十三条，因不可抗力造成合同不能履行的，租金按照实际使用的时间计算。2.双方第二次合同续签是2019年10月10日至2020年4月10日，乙方预交租金23万元（38333元／月），市场监管局因疫情严重与2020年1月上旬通知停业并与2020年1月底发送书面通知，直至2020年3月底才允许有条件的恢复营业，租赁期间正常经营了4个月（其中2019年10月10日至2020年1月中旬经营了三个月，2020年3月中下旬至4月10日前不足一个月），北岸公馆物业公司的电费收据，可以证明乙方每月的经营状况。三、不同意甲方要求赔偿违约金的理由。1.双方合同第十二条约定，乙方如转租转借房屋甲方不予退还保证金，乙方第二次租赁期间，将位于过道位置的临街铺面ｌ2平米转租给李志超经营水果超市的行为，事先因征得了甲方同意。所以双方履行完合同后，甲方无任何异议的给乙方退还了保证金4万元，所以乙方的转租行为不属于违约，亦不应承担违约责任。王剑向一审法院起诉请求:1.判令被告退还多缴纳租赁面积的铺面租金32万元；2.判令被告退还因疫情防控而停止经营的预交铺面租金76600元；3.判令被告承担国家规定的6%的利息损失；4.被告承担诉讼费、保全费用。史秉章向一审法院提出反诉请求：1.判令被反诉人承担违约责任赔偿反诉人损失230000元；2.反诉诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实：2016年5月1日，史秉章委托史勇（甲方出租方）与王剑及其妻子袁捷（乙方承租方）签订了《房屋租赁合同书》（以下简称租赁合同），约定:1.甲方出租给乙方位于北岸公馆248号商铺门牌号为248号；2.出租房屋面积共800平方米，租赁期限自2016年5月1日起至2019年10月10日止；3.合同签订之日，乙方需向甲方交付4万元作为履约保证金。该房屋年租金为46万元，每半年支付一次；4.租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效，乙方不得转租、转接承租房屋。该合同履行完毕后，史秉章（甲方出租方）与王剑（乙方承租方）于2019年10月9日续签了《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方位于兰州市安宁区十里××街道××路××层××室的房屋；出租房屋为：二层整层，一楼至二楼楼梯及一楼房间一间（注：一楼该房屋改用为二楼大厅及楼层通道），一楼其它5间不在本租赁合同范围内；房屋租赁期限为6个月，自2019年10月10日至2020年4月10日。2016年5月1日，史秉章出具的《授权委托书》中载明：史秉章委托史勇代理行使位于兰州市北滨河路（北岸公馆）房屋（由史秉章所有的，总面积1200平方米，使用面积800平方米）的出租、转租权利，并代行租金收取、水电费、取暖费、燃气费、物业费等费用收取，代行房屋结构、附属设施、装修及设备管理等权利，特此证明。2020年4月13日，史秉章向王剑出具收条，载明：甲方史秉章和乙方王剑2019年10月10日至2020年4月10日房屋租赁现已到期，经甲方验收房屋及设施完好已验收交还，同时由甲方负责退还乙方缴纳的保证40000元。同日，王剑收到退还的保证金40000元。甲方史秉章及乙方王剑均在收条上签字。2019年7月9日，王剑将承租的房屋部分转租给案外人李智超经营的“安宁小日子果蔬生鲜店”。一审法院认为，2016年5月1日，史秉章委托史勇（甲方出租方）与王剑及其妻子袁捷（乙方承租方）签订的《房屋租赁合同书》及2019年10月9日，史秉章（甲方出租方）与王剑（乙方承租方）续签的《房屋租赁合同》，均是双方当事人的真实意思表示，且已履行完毕。2016年5月1日，史勇（甲方出租方）与王剑及其妻子袁捷（乙方承租方）签订的《房屋租赁合同书》中约定的出租房屋面积为800平方米。2019年10月9日，史秉章（甲方出租方）与王剑（乙方承租方）续签的《房屋租赁合同》中约定甲方出租给乙方位于兰州市安宁区十里××街道××路××层××室的房屋；出租房屋为：二层整层，一楼至二楼楼梯及一楼房间一间（注：一楼该房屋改用为上二楼大厅及楼层通道），一楼其他5间不再本租赁合同范围内。审理中，王剑申请本院调取案涉房屋产权证记载的房屋面积，经本院调取，兰州市不动产登记事务中心出具的兰州市房屋交易与权属登记信息查询结果单载明：史秉章所有的位于兰州市安宁区十里××街道××路××号××层××室（即案涉租赁物）的房屋建筑面积为663.52㎡。合同约定面积与产权登记面积有差异的，应以产权登记面积为准。本案中，王剑实际承租的房屋为位于兰州市安宁区十里××街道××路××层××室的房屋，故案涉租赁物的房屋面积应为663.52㎡，故王剑要求史秉章退还多缴纳租赁面积的租金32万元，本院予以支持。史勇与原告签订《房屋租赁合同》的行为，系史秉章委托史勇代为行使房屋出租、转租等权利的行为，故原告要求史勇承担退还房租的责任于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告退还因疫情防控而停止经营的预交铺面租金76600元的问题。王剑租赁房屋从事商业活动，确受到新冠肺炎疫情的影响，疫情期间承租方停止了经营，这属于不可抗力。根据最高人民法院《关于妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）（二）的相关规定，承租人可以要求出租人减、免一定数额的租金，故王剑主张史秉章退还疫情期间停止经营的租金，本院应予以支持。原告要求被告承担国家规定的6%的利息损失于法无据，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告承担违约责任赔偿损失23万元；反诉原告诉称反诉被告违反双方签订的《房屋租赁合同》中第八条及第十二条约定，将案涉房屋部分商铺转租给案外人李智超经营的“安宁小日子果蔬生鲜店”。庭审时，反诉被告出示了反诉原告向其出具的收条，载明：史秉章和王剑2019年10月10日至2020年4月10日房屋租赁已到期，经史秉章验收房屋及设施完好已验收交还，同时退还王剑交纳的保证金4万元。对此，本院认为反诉原告对王剑的行为已经以默许的方式表示同意。现其要求反诉被告给付因违约产生的损失，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《关于妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）之规定，判决：一、史秉章于本判决生效之日起十日内向王剑退还多缴纳租赁面积的铺面租金32万元；二、史秉章于本判决生效之日起十日内向王剑退还疫情期间的租金76600元；三、驳回王剑的其他诉讼请求；四、驳回史秉章的全部反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7249元，已减半收取3625元，由史秉章负担，于本判决生效之日起十日内给付王剑。反诉案件受理费2375元，由史秉章负担。二审中，史秉章提交两份证据。证据一，产权证，证明上诉人拥有一楼550平方米的房产证，出租王剑的是一部分，面积是茶楼的整体经营面积；证据二，2020年2月21日报纸新闻和2月11日复工复产的通知，证明并不存在王剑说的3月底不能开工，王剑经营的茶楼，不是棋牌室麻将室。王剑质证认为，对证据一真实性无异议，与租赁的商铺无关，应该包括楼梯。对于证据二的真实性无异议，但上诉人说的是部分事实，停业的含茶楼，派出所在巡查巡防，后来接到通知才开始复工复产。本院对以上两份证据的真实性予以认定，对第一份证据的关联性予以认定，案涉租赁房屋包括史秉章一楼550平方米的一部分，对证据二的证明内容不予认定。对于双方有争议的事实本院认定如下：1.2019年10月9日，史秉章与王剑续签的《房屋租赁合同》约定，每月租金为38333元。2.2020年1月30日，兰州市市场监督管理局向各区县市场监管局、高新分局、市综合执法队发出《关于临时关闭全市麻将馆、棋牌室的函》，并附关于临时关闭全市麻将馆、棋牌室的通告。3.白银市房政地产鉴测咨询中心出具的房地产测绘成果报告就案涉房屋载明：一层北侧楼梯20.16平方米，一层南侧房屋通道楼梯102.85平方米，二层663.52平方米，共计786.53平方米。一审法院认定的其他基本事实清楚，二审予以确认。本院认为，2016年5月1日《房屋租赁合同书》和2019年10月9日的《房屋租赁合同》系王剑和史秉章真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应依约履行。本案中，两份合同均已履行完毕，争议焦点有三：一是王剑主张史秉章退还租金32万元有无事实和法律依据；二是王剑主张史秉章退还因疫情防控而停止经营的预交铺面租金76600元有无事实和法律依据；三是史秉章要求王剑承担违约责任赔偿损失230000元有无事实和法律依据。分述如下：关于焦点一，王剑主张不应支持。案涉房屋包括一、二楼，根据白银市房政地产鉴测咨询中心出具的房地产测绘成果报告案涉房屋面积共计786.53平方米，与合同约定面积800平方米相差无几，此其一；其二，王剑承租房屋是整体承租，对案涉房屋是否达到800平方米在承租起始王剑应有清楚的认识，存在误解，不合常理。史秉章未提供房产证，无法成为王剑对面积判断失误的理由，此其二；第三，在合同的履行过程中，王剑如果认为面积不符，存在欺诈或重大误解，应及时行使撤销权，但其未行使。在合同履行完毕后，又以承租面积不符引发诉讼有违商业诚信。史秉章的该项上诉理由成立，应予支持。关于焦点二，王剑请求应予支持。2020年1月底到4月底的新冠疫情是众所周知的事实。疫情期间万街空巷，疫情后期商业久未复苏，特别是需要顾客亲自到场的经营场所。王剑经营的茶楼，属于对人的聚焦有严格防疫要求的场所，也是受冲击最大的行业之一，此其一；对于因疫情影响引发的诉讼最高人民法院有明确的诉讼指导，王剑主张返还两个月的租金，与兰州疫情防控的要求、商业活动的恢复程度、双方的权利义务平衡相符，此其二。基于以上考虑，对于王剑的主张应予支持，二审意见与一审判决一致。关于焦点三，史秉章的请求应予驳回。首先，史秉章作为出租人对于王剑在经营期间是否将一楼部分房屋出租是明知的，但其未提出异议，应视为默认许可。其次，合同约定租赁期间，王剑有下列行为之一的，史秉章有权终止合同，收回该房屋，保证金不予退还，并且王剑应按照年租金的50%向史秉章支付违约金，其中包括将房屋转租、转租他（人）使用的情形。2020年4月13日，史秉章向王剑出具收条退还了保证金，收回了房屋，史秉章的该行为表明其对王剑转租他人知情并不予追究违约责任。现因王剑起诉，提出反诉，对之前行为反悔，其请求不应支持。综上所述，史秉章的部分上诉请求有事实和法律依据，应予支持；部分请求事实和法律依据不足，应予驳回。一审法院认定基本事实清楚，但裁判结果失当，应予部分变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持兰州市安宁区人民法院（2020）甘0105民初640号民事判决第二、四项；二、撤销兰州市安宁区人民法院（2020）甘0105民初640号民事判决第一、三项及案件受理费部分；三、驳回王剑的其他诉讼请求。一审反诉案件受理费2375元，由史秉章负担；王剑预交的一审案件受理费3625元，史秉章预交的二审案件受理费7249元，共计10874元，史秉章负担5321元，王剑负担5553元。本判决为终审判决。审 判 长  石 林审 判 员  张煜枫审 判 员  王锡东二〇二一年七月二十一日法官助理  王彦茹书 记 员  闫 佳