辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民初72号原告（申请执行人）：江苏南通三建集团股份有限公司，住所地江苏省海门市狮山路131号。统一社会信用代码91320684138774017K。法定代表人：黄裕辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：王兵，辽宁济生源律师事务所律师。委托诉讼代理人：史宝杰，辽宁济生源律师事务所律师。被告（案外人）：良运集团有限公司，住所地辽宁省大连市中山区五五路12号。统一社会信用代码9121020011845987D。法定代表人：王永彬，该公司董事长。委托诉讼代理人：单崇岳，辽宁聚品律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洁铭，辽宁聚品律师事务所实习律师。第三人（被执行人）：大连东港房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市中山区人民路55号。统一社会信用代码912102006048001724。法定代表人：刘彩苓。原告江苏南通三建集团股份有限公司（以下简称“南通三建公司”）与被告良运集团有限公司（以下简称“良运公司”）、第三人大连东港房地产开发有限公司（以下简称“东港公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月29日作出（2018）辽02民初1405号民事判决，良运公司不服，向辽宁省高级人民法院提起上诉，辽宁省高级人民法院作出（2020）辽民终468号民事裁定，裁定撤销本院（2018）辽02民初1405号民事判决；发回本院重审。本院依法适用普通程序，重新组成合议庭公开开庭进行了审理。原告南通三建公司的委托诉讼代理人王兵、史宝杰，被告良运公司的委托诉讼代理人单崇岳、李洁铭到庭参加诉讼。第三人东港公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南通三建公司向本院提出诉讼请求：1.对大连市中山区某小区2层1号、2层2号房屋许可执行；2.诉讼费用由良运公司负担。事实和理由：南通三建公司依据大连市中级人民法院（2004）大民房初字第××号民事调解书申请强制执行。执行过程中，法院查封了包含案涉房屋在内的东港公司的十四套房屋。良运公司提出案外人执行异议，要求中止对案涉两套房屋的执行。大连市中级人民法院作出（2018）辽02执异823号执行裁定书，中止对案涉两套房屋的执行。南通三建公司认为该执行裁定认定事实不清、适用法律错误，理由如下：一、良运公司仅提供两张东港公司出具的专用收款收据用以证明支付房屋价款500万元，但并未提供相关的转账凭证，付款的真实性涉及到交易的真实性，如此大额款项用现金支付且没有银行存款记录是不可能的，故现有证据不足以证明良运公司支付案涉房屋价款。二、大连某中心建设工程规划许可证中的建设单位、国有土地使用权证中的土地使用者、建设用地规划许可证中用地单位均为东港公司。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项关于“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定，案涉房屋的所有权人为东港公司，且案涉房屋未办理房屋产权登记手续，并未发生物权变动，故法院在东港公司作为被执行人的案件中查封案涉房屋并无不当。综上，良运公司未支付案涉房屋价款，其对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求支持南通三建公司的诉讼请求。良运公司辩称，不同意原告南通三建公司的诉讼请求。良运公司的购房行为符合《最高人民法院关于办理执行异议和复方案件若干问题的规定》第二十八条的规定，能够排除南通三建公司的执行，故南通三建公司的诉讼请求不应得到支持。东港公司未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本案的证据情况，本院认定如下事实：原告江苏南通三建集团有限公司（2016年4月6日变更名称为南通三建公司）与被告东港公司商品房买卖合同纠纷一案，本院作出（2004）大民房初字第××号民事调解书，确认：一、东港公司于2004年12月31日之前将位于大连市中山区的“某中心”第11层的1101号、1106号、1107号、1108号、1109号、1112号的房屋的产权登记在南通三建公司名下，并为南通三建公司办理产权证。若在该期限之内未完成以上所述的产权登记，东港公司应向南通三建公司支付用于购买以上房屋所抵顶的工程款9,175,560元；二、办理房屋产权证手续所需费用按有关部门的规定执行；三、在办理上述手续的同时，南通三建公司应向东港公司开具以上数额的工程款收据，东港公司应向南通三建公司开具以上数额的商品房销售专用发票等。该调解书发生法律效力后，东港公司未履行义务，南通三建公司向本院申请强制执行。在该案执行过程中，本院于2018年7月2日作出裁定，查封东港公司位于人民路东北区国际金融中心的房产十四套（房号为201、202、901、1106、1107、1108、1109、1111、1112、1206、1301、1506、2701、2708）。良运公司作为案外人对查封案涉两套房屋提出书面异议，本院于2018年9月5日作出（2018）辽02执异823号执行裁定书，裁定：中止对大连市中山区某中心2层1号、2层2号房屋的执行。南通三建公司对该裁定不服，提起本次执行异议之诉。2016年12月25日，良运公司与东港公司签订两份商品房买卖合同，合同约定由良运公司购买位于某中心2层1号和2层2号两套房屋，房屋建筑面积分别为247.32平方米和324平方米，总房款分别为200万元和300万元，付款方式为买受人于合同签订当日一次性付清。该合同还约定，出卖人应当于2016年12月25日前交付房屋等。出卖人承诺房屋于协议签订之日起两年内能够具备办理产权证的条件，并由出卖人负责将房屋的产权证办理至买受人或买受人指定的购房人名下，产生的相关费用由出卖人承担，如逾期，出卖人按月千分之五支付违约金给买受人。合同中还对双方的其他权利义务进行约定。同日，双方还签订一份补充协议，约定东港公司向良运公司出具收款收据，待办理房地产所有权证时以收据换取销售不动产统一发票；该房屋现由中国工商银行人民路支行承租，租赁期限至2016年12月31日，租赁合同到期后由良运公司作为出租人与工行重新签订租赁合同……。2017年8月14日，良运公司与案外人中国工商银行股份有限公司大连人民路支行签订租赁合同，约定由该行租赁案涉两套房屋，租期为2017年1月1日至2021年12月31日等。双方还对其他权利义务作出约定。良运公司提交的交通银行电子回单显示该工商银行向良运公司于2017年10月20日支付房租120万元、于2018年6月28日支付2018年上半年房租60万元、于2018年11月22日支付房租60万元。南通三建公司在原一审庭审中申请对良运公司提交的《商品房买卖合同》签字和盖章形成时间是否是在人民法院于2018年7月2日查封案涉房屋之后进行鉴定。本院委托大连恒锐物证司法鉴定所进行鉴定，该鉴定机构于2019年5月21日以“根据现有的技术水平，无法做出明确鉴定意见”为由，作出终止鉴定告知书，并予以退鉴。根据国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证记载内容，案涉两套房屋坐落的土地使用权人及所在项目的建设单位均为第三人东港公司。东港公司曾于2014年4月29日向大连市房地产交易所出具一份《大连某中心封存面积明细》载明包括案涉两套房屋在内的14套房屋不办理产权。关于良运公司的付款，良运公司提交东港公司于2016年12月25日出具的两张专用收款收据，其上载明的付款单位均为良运公司，收款单位均为东港公司，结算方式均为现金，收款事由及数额分别为201房间购房款200万元、202房间购房款300万元。良运公司提交的其与大连百佳企业咨询劳务服务有限公司（以下简称“百佳公司”）的交通银行电子回单（百佳公司的交通银行的账户尾号“86×××08”）显示，良运公司于2016年9月9日向百佳公司转款880,940.31元；于2016年10月11日向百佳公司分三次转款865,803.22元、525,083.25元、76,844.28元；于2016年11月11日向百佳公司分三次转款854,198.29元、591,380.65元、93,605.26元；于2016年12月9日向百佳公司分三次转款832,202.91元、561,917.70元、78,988.45元，上述转款款项共计为5,360,964.32元。百佳公司从其账户尾号为“86×××08”的交通银行账户以现金支票的方式于2016年12月9日取款775,762.58元；于2016年12月14日分两次取款599,865元、1,199,730元；于2016年12月15日取款320,100元；于2016年12月22日取款2,111,300元，上述取款共计5,006,757.58元。百佳公司加盖印章认可上述款项系“良运提现”。良运公司于百佳公司取款当日将向百佳公司分别出具款项与取款款项一致的收据，认可其收到上述现金。2018年9月5日，本院对百佳公司的法定代表人李某制作询问笔录，李某在笔录中认可良运公司提交的转给百佳公司的明细及百佳公司转给良运公司的提现明细系真实的，其称当时良运公司找到百佳公司想提取现金，从9月开始陆续分批次转现金至2016年12月，百佳公司分五次给良运公司提现506万元，听说良运公司要买房子；提现的钱已全部交给良运公司，良运公司给百佳公司出具收据等。辽宁省高级人民法院（2020）辽民终468号民事裁定的本院认为部分载明：“对于购房款的款项来源，良运公司主张是现金支付，先将购房款分十笔转账给百佳公司，再由百佳公司分五笔提取现金，交付良运公司，由良运公司向东港公司支付购房款。良运公司提供了向百佳公司的转账记录、百佳公司取款凭证、良运公司向百佳公司出具的收款收据、百佳公司法定代表人的陈述等证据。因良运公司是否支付了全部购房款，是本案的关键事实。从现有证据看，尚不能得出良运公司没有交纳案涉购房款的结论……”。本院确认的上述事实，有本院（2004）大民房初字第××号民事调解书、商品房买卖合同及补充协议、房屋租赁合同、转账凭证及发票（租金）、终止鉴定告知书、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、大连某中心封存面积明细、专用收款收据、交通银行电子回单、交通银行明细对账单、良运公司出具的收据、2018年9月5日李某的笔录、辽宁省高级人民法院（2020）辽民终468号民事裁定及当事人陈述等在案为凭，已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，良运公司作为案外人主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定停止对案涉房屋的执行。对此，应审查良运公司的情形是否符合上述规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，以上四个条件缺一不可。良运公司与东港公司就案涉两套房屋签订商品房买卖合同的时间为2016年12月25日，而案涉两套房屋被查封的时间为2018年7月2日，故良运公司与东港公司是在法院查封之前签订的商品房买卖合同。南通三建公司虽申请对良运公司提交的商品房买卖合同签字和印章的形成时间是否是在2018年7月2日（法院查封案涉房屋的时间）之后进行鉴定，但鉴定机构予以退鉴，故南通三建公司并未提供相关证据证明案涉两份商品房买卖合同于查封之后形成。关于占有案涉房屋一节，良运公司与东港公司签订的补充协议载明，案涉两套房屋在良运公司购买当时由中国工商银行人民路支行承租，租期至2016年12月31日。良运公司提供的其与中国工商银行股份有限公司大连人民路支行于2017年8月14日签订的房屋租赁合同约定，该银行承租案涉房屋的租赁期自2017年1月1日至2021年12月31日，年租金为120万元。良运公司还提交了该银行于2017年10月20日支付房租120万元、于2018年6月28日支付2018年上半年房租60万元、于2018年11月22日支付房租60万的交通银行电子回单。可见，良运公司在2016年12月25日与东港公司签订案涉两套商品房买卖合同时，案涉房屋由工商银行承租，于东港公司与该工商银行租期届满后的2017年1月1日起由良运公司将案涉房屋继续租赁给该工商银行，并由该工商银行向良运公司支付租金，实现对案涉两套房屋的占有，即在法院查封之前良运公司已合法占有案涉两套房屋。关于良运公司支付购房款一节，良运公司主张以现金方式支付购房款，先将购房款分四天十笔转账给百佳公司，再由百佳公司分四天五笔提取现金，交付良运公司，由良运公司向东港公司支付购房款。关于良运公司委托百佳公司提取购房现金的事实，良运公司提交了其向百佳公司的转账记录、百佳公司的取款凭证、良运公司向百佳公司出具的收款收据、百佳公司法定代表人的陈述等。良运公司向百佳公司转款在先，百佳公司为良运公司提取现金在后，百佳公司为良运公司提现的时间早于且接近于良运公司与东港公司签订案涉商品房买卖合同的时间，从时间及资金数额上可证明良运公司向东港公司支付购房款的资金来源。关于良运公司向东港公司支付购房现金的事实，良运公司提交了东港公司的收款收据，南通三建公司未举证证明该收款收据系虚假的。且东港公司为良运公司出具购房款专用收款收据的行为与双方在补充协议中约定的“东港公司向良运公司出具收款收据，待办理房地产所有权证书时，以收据换取销售不动产统一发票”可以相互印证。实践中，以现金方式购房的情况亦存在。且良运公司在房屋被查封前的2017年1月1日即将案涉房屋租赁给工商银行并收取租金，如良运公司未支付购房款，东港公司将出租案涉房屋并收取租金的权益让渡给良运公司不符合常理。故从现有证据看，尚不能得出良运公司没有交纳案涉购房款的结论。关于良运公司未就案涉两套房屋办理过户登记一节，良运公司与东港公司签订的两份商品房买卖合同约定：“出卖人（东港公司）承诺该房屋于本协议签订之日起两年内能够具备办理产权证的条件”，案涉两份商品房买卖合同的签订时间为2016年12月25日，故该商品房买卖合同约定的办理房屋产权证的时间为2018年12月24日前，而案涉两套房屋于2018年7月2日即被法院查封，即在商品房买卖合同约定的办理房屋产权证的合理期限内房屋即被查封，无法办理房屋产权证，故良运公司符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。因良运公司提举的证据可证明其满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的就案涉房屋享有排除执行的情形，故对于南通三建公司提出的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告江苏南通三建集团股份有限公司的诉讼请求。案件受理费46,800元、公告费1200元，由原告江苏南通三建集团股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长 陈 伟审判员 王迎春审判员 陈 薇二〇二一年七月十二日书记员 张 丹附相关法律法规：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。