新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新2323民初1561号    原告（反诉被告）：苏占忠，男，1973年4月24日出生，回族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县。   委托诉讼代理人：徐峥燕，新疆卓登律师事务所律师。   被告（反诉原告）：马建明，男，1965年5月26日出生，回族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县。   被告（反诉原告）：安文萍，女，1964年10月5日出生，回族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县。   被告（反诉原告）：马晓乐，男，1985年6月5日出生，回族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县。   共同委托诉讼代理人：卫新荃，新疆景化律师事务所律师。   原告苏占忠与被告马建明、安文萍、马晓乐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月28日公开开庭进行了审理。原告苏占忠及其委托诉讼代理人徐峥燕，被告马建明及被告马建明、安文萍、马晓乐共同委托诉讼代理人卫新荃均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   苏占忠向本院提出诉讼请求：1．依法确认原、被告双方签订的房屋买卖合同无效；2．判令被告立即退还原告已付的购房款240,000元，并支付利息损失56,160元（240,000元＊4.875‰＊48个月），本息合计：296,160元；3．判令被告以240,000元为基数，按月利率4.875‰支付自2021年4月11日至本金全部付清期间的利息；4．判令被告承担保全费2,013元，保全保险费用500元；以上二、四项合计：298,661元。庭审中保全费变更为2,013元。   事实及理由：2017年4月10日，原、被告双方签订了一份房屋买卖合同，被告将自己位于呼图壁县园户村镇和庄村二片区（东至闫桂林家、南至佘义田家、西至路、北至路）的住宅及院内所有地上附着物和前后院落总面积为380平方米以240,000元的价格出售给原告。该合同签订后，原告遂将240,000元价款给被告全部支付完毕。因产权确权问题，才得知原、被告双方不是本村本队的村民，该房屋买卖行为不符合我国法律规定。现原告为维护自己的合法权益，故依法诉至法院，望法院依法公正裁判。   马建明、安文萍、马晓乐辩称，原告的第一项诉求依法不能成立，原被告双方于2017年4月10日签订的房屋买卖合同合法有效，该合同是原被告的真实意思表示，原被告均为呼图壁县的农业人口，相关法律知识规定禁止城镇居民购买农村的房屋，并未禁止农村居民之间房屋的买卖，因此该买卖合同并未违反法律的规定，并能认定为无效；原告要求退还购房款及利息的主张依法不能成立，原被告之间的房屋买卖合同有效，且房屋被告已经交付原告使用多年，在2018年确权时，房管所已经将涉案房屋登记在原告的名下，基于涉案房屋涉及到房屋征购的问题，房屋登记的工作暂停，因此原告方主张退回房款是没有道理的，确权登记是产权确认的程序，已经确认在原告的名下；原告主张的利息及利随本清的利息没有法律依据，原被告是农村房屋的买卖合同关系，而非民间借贷，当时是原告看中被告的房子面临着征购，一旦被政府征购面临几十倍的高额款项，原告在买涉案房屋时，原告明知该房屋不是本村本镇的房产，依然找中间人找被告购买涉案房屋，因此原告主张利息没有法律依据；既然合同有效应当继续履行，原告要求三被告承担保全费、保险费没有法律依据，请求法院查明案件事实及核实该房屋已部分确权的情况下，驳回原告的诉求。被告要求反诉，反诉请求为：1．确认双方签订的《房屋买卖合同》合法有效；2．判令反诉被告承担违约金72,000元；3．判令反诉被告承担本诉与反诉的一切费用。事实及理由：2017年，马建明所有的位于呼图壁县园户村镇和庄村二片区的房屋和院落面临拆迁，苏占忠为了获得高额的拆迁补偿款通过亲戚介绍找到马建明，苏占忠一再表示要购买马建明的院落，马建明劝苏占忠想好了再决定，苏占忠说他已经了解清楚了这片房产是要被征收。苏占忠还找到律师起草了房屋买卖合同，并一次性付清了房款。马建明将房屋及钥匙交付给苏占忠，因该房产未被征收苏占忠便出尔反尔要求退房款。本案的房屋买卖合同是双方在平等、自愿协商达成的，且已履行完毕，该合同并未违反法律的强制性规定，故该合同应属合法有效，被反诉人擅自主张合同无效的行为属违约行为，理应承担违约金，为此马建明依法提起反诉，希望法院依法主持反诉请求。   原告针对反诉答辩称，被告的反诉请求依法不能成立，根据《土地管理法》第9条、11条规定，合同法第52条、物权法第153条，《最高人民法院关于引发第八次全国法院民事、商事审判工作会议民事部分纪要通知》第5条第5大项的第1项关于农村房屋买卖的问题19点，因被告违反了法律、行政法规等相关强制性规定，所以与原告签订的房屋买卖合同应属于无效合同；违约金我方认为在本案中我方不存在任何违约违法行为，且原告在购买被告的房屋是在阳光广告报纸上刊登出售，当时被告马建明一再保证该住宅处的建房手续及确权问题一并包在马建明身上，如果建房手续及确权问题不能合法办理，将如数退还原告的购房款并赔偿相应的损失，因此原告才和被告达成房屋买卖协议，并如数将款项支付给了被告，从事实上被告的反诉事实和理由颠倒了当时商谈的事实，因此原告不构成违约，是被告的违约行为及哄骗的方式让原告与被告签订了涉案的房屋买卖合同，被告要求原告承担违约金的主张不能成立；另外，被告要求我方承担本案的本诉及反诉的费用于法无据，请求驳回反诉人的反诉请求。   原告为证实其主张，针对本、反诉提交证据如下：   1．房屋买卖合同1份、收款收据1份、交易明细清单1份，拟证明原告与被告在2017年4月10日签订农村房屋买卖合同，被告将涉案的房屋以24万元的价格出售给原告；收据证明原告全额支付了购房款24万，被告已经收到；清单证明原告给被告马晓乐通过银行转账支付房款5万元，剩余的支付给了其余二被告。经质证，被告对房屋买卖合同的真实性、合法性、关联性均认可，对原告证明的问题不认可，该合同是原告找律师咨询后起草的，全文只有马建明、安文萍、马晓乐及其他被告的签字是被告方所写，因此该合同是原被告双方真实的意思表示，且该合同不违反法律的强制性规定，故该合同书合法有效的；对收款收据的真实性、合法性认可，关联性不认可，收据中的时间显示是2017年4月10日，但应该方支付房款的时间并非签合同的当天，签合同当天原告并未将房款一次性付清；对交易明细清单的真实性、合法性认可，关联性不认可，该清单只能证明原告给被告马晓乐以银行转账的方式支付房款5万元，并不能证明剩余房款是如何支付的，是否支付。   2．常住人口登记卡1份，拟证明原告是呼图壁县五工台镇十户村二组村民，原、被告双方不是同镇同村同队的村民。经质证，被告对该证据的真实性、合法性认可，关联性不认可，原被告虽然不是同镇的村民，但原、被告均属于呼图壁县的农业人口，法律并未禁止农业人口之间房屋的买卖。   3．保全费发票1张、保全保险费发票1张、保全保险明细表1张，拟证明原告在起诉本案时进行了财产保全产生了保全费是2,013元，因保全产生保全保险费500元的事实。经质证，被告对该组证据的真实性、合法性认可，关联性不认可，不同意承担上述费用。   本院认证，被告对原告提交的上述3组证据的真实性均认可，本院对上述3组证据的真实性予以确认。   被告为证实其主张，针对本、反诉提交证据如下：   1．房屋买卖合同1份、民事判决书2份、裁定书1份，拟证明房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律及法规的相关规定，故该合同是有效合同；（2013）呼民初字277号、（2013）昌中民一终字594号、（2014）新民申1424号是通过诉讼的方式确认了本案争议的房屋系马建明、安文萍、马晓乐合法的财产，当时卖房屋时给原告提供过这几份判决书；判决书中标注了四至界限，与原被告所签订的房屋买卖合同争议的四至界限是相吻合的。经质证，原告对该组证据的真实性、合法性认可，关联性不认可及证明目的不认可，判决书上只说明常明元向马建明、安文萍、马晓乐交付了一套房屋，但未指明是涉案房屋。   2．常住人口登记卡1份，拟证明马建明、安文萍、马晓乐三人均是呼图壁县园户村镇和庄村村民。经质证，原告对该组证据的真实性、合法性、关联性认可。   3．国土资发【2016】191号通知1份，拟证明非农业村民之间合法取得的宅基地使用权，历史上接受转让或赠予房屋占用的宅基地超过面积，按照国家规定的面积登记，依法确定非本村成员合法取得宅基地可以确权登记。原、被告虽并非同一村村民，但不影响买卖房屋后获得确权登记。经质证，原告对该证据的真实性、合法性认可，关联性及被告要证明的目的不认可，该通知内容与本案事实不相符，不能证明被告的证明目的。   本院认证，原告对被告提交的上述3组证据的真实性均认可，本院对上述3组证据的真实性予以确认。   本院经审理认定事实如下：   被告马建明、安文萍、马晓乐系呼图壁县园户村镇和庄村二片区居民，2009年10月14日，马建明从本村村民罗祺花、常明元、常虎处以48,000元购得案涉房屋，该房屋位于呼图壁县园户村镇和庄村二片区（东至闫桂林家房屋、南至佘义田家房屋、西至路、北至路），权属性质为集体，土地所有权人为园户村镇和庄村农民集体，土地使用权人为马建明、安文萍、马晓乐。   2017年4月10日，原告苏占忠与被告马建明、安文萍、马晓乐签订《房屋买卖合同》，约定将被告位于呼图壁县园户村镇和庄村二片区（东至闫桂林家房屋、南至佘义田家房屋、西至路、北至路）的房屋转让给原告，房屋及院内所有地上附着物和前后院落占地总面积约为380㎡出售给乙方所有，并约定总售价为240,000元。合同签订之后，苏占忠向马建明、马晓乐支付240,000元房款。   另查明，原告苏占忠系呼图壁县五工台镇十户村二组村民；被告马建明、安文萍、马晓乐呼图壁县园户村镇和庄村二片区村民。   本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。原、被告签订的《房屋买卖合同》，虽是当事人的真实意思表示，但涉案房屋是集体所有土地上的建筑物，涉及到宅基地使用权的转让。根据法律规定，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相关联，而原告不是园户村镇和庄村二片区集体经济组织成员，不能取得涉案房屋宅基地使用权，双方之间的合同违反了法律、行政法规强制性规定，故双方之间的《房屋买卖合同》无效。原告苏占忠主张确认双方于2017年4月10日签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告苏占忠不是呼图壁县园户村镇和庄村二片区的集体经济组织成员，其户籍为呼图壁县五工台镇十户村，原告同样作为呼图壁县辖区乡镇集体组织成员，应当知道宅基地为村集体组织所有，不能向本村集体经济组成员以外的人转让，对其盲目签订农村房屋买卖合同所引起的后果，在转让涉案宅院4年之后，以房屋买卖行为违反法律相关规定为由，主张该买卖合同无效，此行为有悖诚信原则，故对此行为所造成的后果，原告应承担相应责任。马建明、安文萍、马晓乐作为本村集体经济组织成员，亦应知道宅基地为该村集体经济组织所有，不能向本村集体经济组织成员以外的人转让，其仍与原告就涉案宅院签订《房屋买卖合同》，故马建明、安文萍、马晓乐也应对合同无效所造成的后果承担相应责任。本案为双务合同，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。关于价款返还。被告马建明认可收到苏占忠交付的240,000元，现苏占忠主张返还涉案宅基地及房屋买卖价款240,000元的请求于法有据，本院予以支持。关于标的物返还。原告请求返还购房款的主张成立，则应当返还涉案宅基地及房屋，故原告苏占忠应将涉案房屋及院落返还给被告马建明、安文萍、马晓乐。关于原告主张利息损失56,160元。无效双务合同，双方均有过错的情况下，只要一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销，故在一方返还原物时，另一方仅须支付本金，而无须支付利息。涉案宅基地及房屋已向苏占忠交付4年有余，故对苏占忠要求被告赔偿利息损失的诉请不予支持。关于保全费和财产保全责任保险的保险费承担问题。原告为保障判决能够得以执行而申请保证，该保全费属于合理支出，本院予以支持。申请人为申请财产保全提供担保是其法定义务，原告申请财产保全，既可以用自己所有的财产提供担保，也可以通过向保险公司投保诉讼财产保全责任保险等方式提供，但无论采取何种方式提供担保都是为了实现自身合法权益，由此产生的费用也应由其本人负担。故对原告此项诉讼请求法院不予支持。关于反诉请求，被告主张双方于2017年4月10日签订的《房屋买卖合同》为有效的诉讼请求不符合法律规定，法院不予支持；由于双方签订的房屋买卖合同无效，被告主张原告支付违约金的请求于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：   一、苏占忠与马建明、安文萍、马晓乐于2017年4月10日签订的呼图壁县园户村镇和庄村二片区的宅基地及房屋买卖合同无效；   二、马建明、安文萍、马晓乐向苏占忠返还宅基地及房屋买卖价款240，000元，于本判决生效后十日内付清；   三、马建明、安文萍、马晓乐向苏占忠支付保全费2,013元，于本判决生效后十日内付清；   四、驳回苏占忠的其他诉讼请求；   五、驳回马建明、安文萍、马晓乐的反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费5,780元，减半收取计2,890.00元，由原告苏占忠负担1,445元，由被告马建明、安文萍、马晓乐负担1,445元；反诉费800元，由原告苏占忠负担400元，由被告马建明、安文萍、马晓乐负担400元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。   本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。   审  判  员   鞠凤娟   二 〇 二 一 年 七 月 七 日   书  记  员   马丽霞