贵州省桐梓县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0322民初2269号原告：陶明高，男，汉族，1970年7月8日出生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。原告：令狐克慧，女，汉族，1973年12月30日出生，贵州省桐梓县人，住址，系陶明高之妻。委托诉讼代理人：唐一栋，桐梓县娄山关镇法律服务所法律工作者。被告：贵州省遵义新中成房地产开发有限责任公司，住所地桐梓县娄山关镇官渡河片区。法定代表人：李南黔。委托诉讼代理人：周德俊，贵州名城（桐梓）律师事务所律师。原告陶明高、令狐克慧与被告贵州省遵义新中成房地产开发有限责任公司（以下简称“新中成房开”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陶明高、令狐克慧的委托诉讼代理人唐一栋、被告新中成房开的委托诉讼代理人周德俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶明高、令狐克慧向本院提出诉讼请求：一、请依法判令被告立即退还原告购房面积差额款10262.4元（2.4平方米×4276.01元／平方米）；二、请依法判决被告立即退还已违规收取的电户费、水户费、燃气费等入户费共计4041元；三、案件受理费用由被告承担。诉讼中，原告确认其第二项请求中要求被告退还的费用为“电户费、水户费、燃气费、闭路费等五通费用”。事实与理由：原、被告于2013年9月25日签订《商品房买卖合同》，载明原告购买被告位于桐梓县，建筑面积128.19平方米，总价款548142元。合同第七条约定了“计价方式与价款”；合同第十一条约定了：“出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房”；合同第十五条约定了“面积差异处理”。但实际交房时间为2017年9月，经原告多次向被告催索产权证，被告于2020年才向原告交付房产证书，原告收到房产证后发现其建筑面积为125.79平方米，减少了2.4平方米。按照合同约定的计价方式计算被告应退还原告多交的房款即2.4＊4276.01＝10262.4元。且被告在交房时还违规收取了原告电户费、水户费、燃气费等入户费共计4041元，后原告在向被告要求退还违规收取的前述费用无果后诉至法院。被告新中成房开公司辩称，本案纠纷是商品房销售合同纠纷，房屋的买卖过程中存在差异，出现差异根据合同计算退补就可以。关于水电燃气费等费用，2016年9月1日住建局有文件要求水电燃气费应当包含在房款里面，我公司收取这些费用是在文件出台之前，在这个时间之后的我公司就不再收取。水电开户费被告同意退还给原告；燃气费系被告代收后已向燃气公司交纳。涉案房产项目于2010年8月取得国有土地使用权，2013年1月取得建设工程规划许可证，2013年5月取得建筑工程施工许可证，2013年8月和9月分别取得《商品房预售许可证》，项目在规划设计时燃气不在市政设施之列，合同也未约定燃气在基础设施之列，不包含在房价中，该笔费用不同意退还。广电网络费是被告收了费就代缴的，此费用被告收取后已经交给了广电网络部门。本院经审理认定事实如下：被告新中成房开开发建设的“溱水半岛”项目于2010年8月取得国有土地使用权，2013年1月取得建设工程规划许可证，2013年5月取得建设工程施工许可证，2013年8月和9月分别取得《商品房预售许可证》。2013年9月27日，被告与贵州燃气（集团）桐梓县燃气有限公司签订《管道气工程设计安装合同》，约定由该燃气公司为“溱水半岛”小区安装燃气，每户收取费用2990元。后燃气公司实际收取为每户2527元，该费用已在燃气设施安装完成后，被告向燃气公司缴纳。2013年9月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于桐梓县，合同第三条约定基本情况：“溱水半岛7-2幢1-10-3号房，建筑面积128.19㎡，套内建筑面积104.19㎡”；合同第七条约定计价方式与价款：“1．按套内建筑计算，该房单价5260.98元／㎡，总价款548142元；3．按照建筑面积计算该房单价4276.01元／㎡，总价款548142元”，第七条第二款还约定“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”；合同第十二条第一款城市基础设施约定“1．上水、下水：交付时达到使用条件；2．供电：交付时达到使用条件；……5．电话通信：交付时线路敷设到户；6．有线电视：交付时线路敷设到户；7．宽带网络：交付时线路敷设到户；以上第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续”；合同第十五条约定面积差异处理，“……实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按第1、3种方式处理。1、根据第七条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理……；3、双方自行约定：以有资质的房产测绘机构出具的的商品房面积实测数据和房产证上最终确定的面积为准，房产证上的面积大于合同约定面积的，买受人按本合同约定的价格向出卖人补交大于部分面积的房款；房产证上的面积小于合同约定面积的，出卖人按本合同约定的价格向买受人退还小于部分面积的房款”。原告依据合同约定缴纳房款后，被告已向原告交付了房屋。2016年9月28日，被告收取原告费用3617元。2020年4月10日，被告收取原告费用424元。后原告取得不动产权证书，黔（2019）桐梓县不动产权第0000311号记载建筑面积125.79㎡，专有建筑面积103.43㎡。现原告认为房产证上载明的建筑面积与合同约定的建筑面积减少了2.4平方米。原告即以被告应当退还购房面积差额款及违规收取的电户费、水户费、燃气费等费用为由诉至本院。另查明，被告认可“网络费用149元或150元是我公司向广电网络公司缴纳的外线铺设费用”。被告在向本院提交并经原告当庭质证的书面质证意见中写明“对于五通费，我公司收取的总额是6400元（其中天然气初装费3000元，水开户费1380元、电开户费合计520元，闭路及其他开户费1500元），对于天然气初装费，我公司已向案外人贵州天然气公司支付，每户交了2527元（有发票作为证据），闭路及其他开户费我公司向案外人电网公司每户按照150元缴纳，因此代收的该笔费用中应该优先扣除已经缴纳的款项（2527＋150=）2677元”。2016年9月28日，被告收取原告费用3617元包括天然气3000元。2020年4月10日，被告收取原告费用424元包括闭路接通费149元。因此可以认定本案原告所缴纳的五通费用分别为：天然气初装费3000元、闭路接通费149元。《管道气工程设计安装合同》、《质证意见》、本院认为，原被告签订《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，不违反法律行政法规的禁止性规定，合法有效，原被告应按约履行。面积退还原告购房面积差额款关于第一个争议焦点问题，本院认为，双方所签《商品房买卖合同》第十五条明确约定“实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按第1、3种方式处理。1、根据第七条按照套内建筑面积计价的约定”，双方已就面积差异的认定标准确定为依照套内建筑面积。该条所指第3种方式“双方自行约定：以有资质的房产测绘机构出具的的商品房面积实测数据和房产证上最终确定的面积为准，房产证上的面积大于合同约定面积的，买受人按本合同约定的价格向出卖人补交大于部分的房款；房产证上的面积小于合同约定面积的，出卖人按本合同约定的价格向买受人退还小于部分面积的房款”并未另行指明商品房面积专指“套内建筑面积”或“房屋建筑面积”，该条约定应视为对第1条约定的补充，即明确在以套内建筑面积计算差异的标准前提下，双方按照实测数据和房产证上最终确定的面积差异多退少补。原告方所主张的置业预算表以及增值税发票载明为房屋建筑面积，本院认为，置业预算表系双方就购买房屋所做的预算表格，缴税发票系证明房屋所缴纳的全部价款，该两份证据上所体现的房屋建筑面积只是一种计算方式及交易习惯，均不能否定双方所签订正式合同中对差异面积认定的明确约定。因此，本案面积差异的认定标准应为双方所签合同约定的依照套内建筑面积计算。本案中涉案房合同约定套内建筑面积为104.19㎡，不动产权证书记载套内建筑面积为103.43㎡，产权证上面积小于合同约定面积0.76㎡，因此被告应按照合同约定退还原告面积差额款5260.98元/㎡×0.76㎡=3998.34元。原告所主张按照房屋建筑面积退还面积差额款的诉讼请求本院不予支持。关于第二个争议焦点问题，原告已在诉讼中确认其第二项请求中要求被告退还的费用为“电户费、水户费、燃气费、闭路费等五通费用”，本院确定其请求费用范围为“五通费用”。原告所主张的退还电户费、水户费的请求，因原告并未提供其已向被告缴纳了电户费、水户费的缴费依据，原告举证不能，故对该请求本院不予支持；针对原告所主张的退还所交3000元燃气费的请求，原告对被告提供的燃气设施建设一、被告贵州省遵义新中成房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即退还原告陶明高、令狐克慧住房面积补差款3998.34元、多收取部分燃气开户费473元、，共计4620.34元；陶明高、令狐克慧案件受理费79元（已减半），由被告贵州省遵义新中成房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员 李 颖二〇二一年七月十三日书记员 周恩龙