辽宁省抚顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽04民终1263号 上诉人（原审被告）：李永刚，男，1958年5月11日出生，汉族，住抚顺市望花区。 被上诉人（原审原告）：抚顺浑河物业管理有限公司浑河雅居物业管理处，住所地：抚顺市望花区和平路东段。 负责人：潘艳颖，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵鸿艳，该公司经理。 委托诉讼代理人：门常远，该公司主任。 上诉人李永刚与被上诉人抚顺浑河物业管理有限公司浑河雅居物业管理处（以下简称“浑河雅居物业管理处”）因物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2021）辽0404民初193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李永刚上诉请求：1、撤销原判，驳回被上诉人全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人(一审原告××浑河雅居物业管理处，所提交的证据是伪造后补的假合同。一审法院判决与被上诉人(一审原告××浑河雅居物业管理处起诉所陈述的诉讼请求事实与理由所依据的(前期物业管理委托合同××不相符。1、(前期物业管理委托合同××是伪造后补的假合同。上诉人李永刚没有签过此合同，(注：在2005年7月30日上诉人李永刚还没有购买此房屋，是在2005年9月12日才购买此房屋××从签字时间、笔迹可证。2、所提交的三份物业费催缴通知书是后补的。上诉人李永刚从未收到过物业费催缴通知书。在2018年望花法院(2018××辽0404民初973号民事诉讼卷宗中的撤诉申请书、询问笔录前后矛盾，可证是伪造后补的。一审庭审中原告所陈述的找不到被告，怎么能说被告收到过物业费催缴通知书。原告所拍照粘贴的物业费催缴通知书上，并没有显示被告家门牌号，怎么能证明是粘贴在被告家门上(注：本小区房屋有门牌号××。可证是伪造后补的，超过诉讼时效期。3、一审法院判决与被上诉人(一审原告××浑河雅居物业管理处起诉状中所陈述的诉讼请求事实与理由所依据不相符。被上诉人(一审原告××浑河雅居物业管理处诉讼请求事实与理由所依据的是《前期物业管理服务委托合同》，一审法院判决所依据的是(物业管理服务委托合同××。所依据不相符，应当撤销、驳回或发回重审。4、被上述人(一审原告××浑河雅居物业管理处在2018年起诉状中所依据的也是《前期物业管理服务委托合同》，没有提供过(物业管理服务委托合同，××说明(物业管理服务委托合同××是后补的虚假合同。一审法院判决所依据不符，应当撤销或发回重审。二、被上诉人(一审原告××浑河雅居物业管理处所提供的(物业管理服务委托合同，××根据国家法律、行政法规规定。是否是有效合同，对本小区业主是否具有法律约束力，来辩证。1、上诉人(一审被告××李永刚经过走访调查政府等有关部门(街道、社区、房产局、公安等部门××工作负责人，查阅相关部门档案，并没有本小区业主委员会任何信息资料，现本小区不存在(浑河雅居业主委员会××是虚构的。那么浑河雅居物业管理处所提供的(物业管理服务委托合同××是无效合同，非法的，对本小区全体业主不具有法律约束力。请浑河雅居物业管理处，拿出证据证明(浑河雅居业主委员会××的合法性。2、(抚顺浑河物业管理有限公司××、(浑河雅居物业管理处××是前后两家物业公司签的(物业管理服务委托合同××合同。根据国家法律、法规规定，选聘或变更物业公司，必须在政府有关部门指导、监督下，组织召开业主大会，通过招投标选聘的物业公司(注：浑河雅居物业管理处有多少人员、其中管理人员多少人、专职维修人员多少人、清扫工作多少人员、保安多少人员具体都是怎么分配工的××，并通过业主大会授权，所签订的(物业管理服务委托合同××才是有效合同。因此，没有通过本小区业主大会选聘并授权的物业公司所签订的(物业管理服务委托合同××为本小区服务，是非法的无效合同，对本小区全体多数业主不具有法律约束力。请(浑河雅居物业管理处××拿出证据证明合同的有效性。3、(物业管理服务委托合同××书中，代表物业方签字人，都是什么职位、负责哪项工作。代表业主方签字的人，是否是本小区业主，能否代表本小区业主意愿，请浑河雅居物业管理处拿出证据证明。4、浑河雅居物业管理处用虚假伪造(物业管理服务委托合同××来蒙骗本小区业主。因此，上诉人李永刚申请法院调取相关部门档案、文件资料，审查核实，浑河雅居物业管理处所提供(物业管理服务委托合同××的真伪合法性。 浑河雅居物业管理处辩称，我们合同手续合理合法，一直提供服务。 浑河雅居物业管理处向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告物业管理费13135元（2006年3月1日至2020年12月31日××；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2012年4月25日，浑河雅居业主委员会与浑河雅居物业管理处签订《物业管理委托合同》一份，约定由浑河雅居物业管理处为浑河雅居住宅小区提供物业管理服务，委托管理期限为3年，自2012年5月1日起至2015年4月30日止，物业管理服务费收取方法及标准为住宅房屋由浑河雅居物业管理处按建筑面积每月每平方米0.85元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.2元向业主、物业使用人收取，空置房屋的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.85元向产权人（所有人××收取，车库服务费按每个车库每年150元收取，管理服务费标准的调整，按双方协商调整，物业管理服务费为预收费用，按月收取，当月未交付，即为逾期，业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按照应交付金额的日3‰按月收取合同违约金，房屋出租、借用等非产权人（所有人××使用的，产权人（所有人××依法承担连带责任。2015年5月1日，浑河雅居业主委员会与浑河雅居物业管理处签订《物业管理委托合同》一份，委托管理期限为3年，自2015年5月1日起至2018年4月30日止，物业管理服务费收取方法及标准为住宅房屋由浑河雅居物业管理处按建筑面积每月每平方米0.65元向业主或物业使用人收取，物业管理服务费标准的调整，按服务标准及有关文件进行调整，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，物业管理企业可以按照应缴金额的0.3%按月收滞纳金。2018年1月1日，浑河雅居业主委员会与浑河雅居物业管理处签订《物业管理委托合同》一份，约定委托管理期限为3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止，物业管理服务费标准为住宅房屋由浑河雅居物业管理处按建筑面积每月每平方米1.0元向业主或物业使用人收取，物业管理服务费标准的调整，按服务标准及有关文件进行调整，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，物业管理企业可以按照应缴金额的0.3%按月收滞纳金。李永刚房屋位于浑河雅居D座2单元401室，建筑面积91.02平方米。2018年4月24日，浑河雅居物业管理处诉至一审法院要求李永刚交纳物业费，同年10月9日浑河雅居物业管理处撤回起诉。 一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主无正当理由拒绝交纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付拖欠的物业费。本案中，浑河雅居物业管理处与浑河雅居业主委员会签订的三份《物业管理委托合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。浑河雅居物业管理处按照物业管理委托合同约定向浑河雅居小区提供了物业管理服务，李永刚作为该小区的业主有义务交纳物业费。关于浑河雅居物业管理处要求李永刚交纳2006年3月1日至2020年12月31日期间物业费13135元一节，2006年3月1日至2012年4月30日系由抚顺浑河物业管理有限公司与浑河雅居业主委员会签订的物业管理服务委托合同，浑河雅居物业管理处并非此期间的合同相对人，故此期间物业费一审法院无法支持，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，浑河雅居物业管理处提供证据证明其于2018年3月31日向李永刚催缴了物业费，2015年4月1日后的物业费请求诉讼时效中断应当重新计算，但浑河雅居物业管理处并未提供此前催缴物业费的证据，且李永刚表示浑河雅居未向其催缴过物业费，故2012年5月1日至2015年3月31日期间的物业费的请求超过诉讼时效，一审法院不予支持，2015年4月1日至2020年12月31日的物业费李永刚应当向浑河雅居物业管理处交纳，物业管理委托合同约定2015年4月物业费标准为0.85元每月每平方米，2015年5月至2017年12月物业费标准为0.65元每月每平方米，2018年1月至2020年12月物业费标准为1元每月每平方米，故物业费金额应为5247.30元（91.02平方米×0.85元/月/平方米×1个月+91.02平方米×32个月×0.65元/月/平方米+91.02平方米×36个月×1元/月/平方米××，因浑河雅居物业管理处尚未返还李永刚交纳的装修押金1000元，浑河雅居物业管理处同意将装修押金与物业费相抵扣，故李永刚应当给付物业费金额为4247.30元。关于李永刚辩称其房屋漏水浑河雅居物业管理处不予维修一节，现其并未提供证据证明漏水部位在物业管理服务范围内，如对其造成财产损失可另行主张权利。关于李永刚主张浑河雅居物业管理处存在不予维修单元门及不清扫单元楼梯卫生一节，其并未提供证据予以证明，故对此项辩称一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号××第一条、第六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：一、被告李永刚于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告抚顺浑河物业管理有限公司浑河雅居物业管理处物业服务费4247.30元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告抚顺浑河物业管理有限公司浑河雅居物业管理处其他诉讼请求。案件受理费减半收取64元（原告已预交××，由原告抚顺浑河物业管理有限公司浑河雅居物业管理处承担39元，由被告李永刚承担25元，由被告李永刚承担部分随上述款项一并给付原告。 本院二审审理期间双方均未提交新证据。二审认定的事实与一审法院相同。 本院认为，业主无正当理由拒绝交纳物业费,物业服务企业有权请求业主支付拖欠的物业费;建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,对业主具有约束力。浑河雅居物业管理处与浑河雅居业主委员会签订的三份《物业管理委托合同》系双方自愿签订,不违背我国法律强制性、禁止性规定,是合法有效的,物业费的标准、交纳方式有具体约定,双方应按照协议履行。另，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人李永刚称对物业合同、催缴通知等事项真实性均存在异议，但并未提供证据证明，因此应当承担举证不能的不利后果。综上所述，李永刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一××项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由李永刚承担。 本判决为终审判决。 审判长 韩 强 审判员 王冬雨 审判员 黄 霞 二〇二一年七月十九日 书记员 田 鑫