广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11730号上诉人（原审被告）：蔡家升，男，1987年4月2日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。委托诉讼代理人：苏富强，广东法全律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁志坚，男，1974年12月1日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。被上诉人（原审原告）：李庆中，男，1970年6月6日出生，汉族，身份证住址河南省柘城县。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：张嘉茵，广东金本色律师事务所律师。上诉人蔡家升与被上诉人梁志坚、李庆中租赁合同纠纷一案，因上诉人蔡家升不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初1708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡家升上诉请求：1.撤销一审判决；2.本案一审受理费、财产保全费、评估费及二审受理费均由梁志坚、李庆中承担。事实和理由：一、一审法院在梁志坚、李庆中基本举证责任并没有完成，其所主张的事实也前后矛盾，更多次表明持有装修、加固、扩建的合同、图纸、发票、付款赁证等关键证据的情况下，不仅没有要求梁志坚、李庆中提供关键证据，更错误地将举证责任全部分配给蔡家升，要蔡家升承担举证不能的后果，一审法院在此基础上所作事实认定，是完全错误，也违反常理。二、即使假设梁志坚、李庆中对租赁物进行装修、加固、扩建为真实，但也非发生于与蔡家升租赁关系建立后，一审法院判决蔡家升承担赔偿责任，是毫无事实依据的错误判决。三、涉案场地事实上是由蔡福如及陈志英建造，梁志坚、李庆中所主张的装修、加固、扩建设施也是由二人完成，而非梁志坚、李庆中，一审法院对此也存在基本事实认定错误，蔡家升无需对梁志坚、李庆中进行赔偿。梁志坚、李庆中共同辩称，不同意蔡家升的全部上诉请求，蔡家升的上诉请求没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回蔡家升的全部上诉请求。事实和理由：一、从双方约定的免租期、现场图片及卫星图片以及评估机构对涉案租赁物业的加固、扩建、装修工程残值的评估价值可印证梁志坚、李庆中对涉案租赁物业进行加固、扩建、装修的事实。二、蔡家升主张租赁物业并非由梁志坚、李庆中进行加固、扩建、装修，而是案外人蔡福如、陈志英进行加固、扩建、装修的，应承担举证责任。三、蔡家升作为继承人继承梁志坚、李庆中与蔡福如签订的《厂房租赁合同》中蔡福如作为出租方的权利义务，现租赁合同无效，蔡家升应当承担合同无效的法律后果。梁志坚、李庆中于2019年1月18日向一审法院共同起诉请求：1.要求蔡家升赔偿建筑物装修损失300000元；2.由蔡家升承担诉讼费。诉讼中，梁志坚、李庆中变更其上述第1项诉讼请求为：要求蔡家升赔偿建筑物装修损失247428元。一审法院经审理查明：2015年3月30日，陈志英、蔡福如作为出租方（甲方），与梁志坚、李庆中作为承租方（乙方）共同签订了一份《厂房租赁合同》，约定甲方将座落在广州市番禺区xx工业区xx街3号内的建筑物出租给乙方使用，该建筑物为工业用途，面积1300平方米；租赁年限为8年，即从2015年3月30日至2023年6月1日止，其中2015年4月1日至2015年5月1日为免租装修期；该建筑物2015年5月1日至2018年5月1日的月租金为14500元，2018年5月1日至2023年6月1日的月租金为15200元；甲方必须在2015年4月1日前将该建筑物交付乙方使用，乙方从2015年5月1日起开始缴交租金给甲方，乙方必须在每月的五日前缴交当月的租金给甲方；乙方支付29000元给甲方作为保证金，该保证金在租赁期届满且乙方付清水电费、税费、工人工资、租金费用之日起三天内甲方不计息原额返还给乙方；租赁期内，乙方须负责按供电局规定的收费标准缴纳因生产、使用该建筑物每月发生的用电费用，具体按缴费单据上面所注明的基本电费、容量费、调整费等为准；如乙方逾期支付租金，逾期支付租金30天的，则视作乙方毁约处理，届时甲方有权解除本合同，没收乙方所有保证金，收回该建筑物，乙方必须即时迁走，并不得破坏建筑物包括设施及装修，否则照价赔偿；租赁期内，该建筑物每月的水、电、垃圾、治安及因使用而产生的一切费用由乙方每月结清，拖欠达30天的视为毁约；租赁期内，经甲、乙双方协商，在不损害甲方利益的前提下，甲方应同意乙方将该建筑物转租给第三方，若乙方未经协商擅自将该建筑物转租给第三方，则视作乙方违约论处；租赁期内，如乙方增建或改建该建筑物时，必须在征得甲方书面同意，如乙方擅自增建或改建该建筑物则视作乙方违约论处。该合同第十九条还约定，本物业全部租给乙方使用，士多店及纸厂于2015年12月30日前到期后由乙方自行处理，在这前每月的租金2200元可由甲方代收，即减除2200元后乙方应每月交12300元；等等。2015年11月9日，番禺区沙湾镇福涌村股份合作经济社作为出租方（甲方）与蔡家升作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方愿将位于沙湾镇福涌村xx公路旁空地，面积约888平方米地块出租给乙方使用，乙方对该地块作充分了解，并同意按该地块交付时的标的物状况承租；租赁为二十年，由2002年4月16日开始计租，租期至2022年4月15日止（该土地由2015年11月10月开始转给蔡家升继续租用）。2016年3月13日，蔡家升作为出租方（甲方）与梁志坚、李庆中作为承租方（乙方）签订《厂房租赁合同》，该合同内容与前述陈志英、蔡福如与梁志坚、李庆中于2015年3月30日签订的《厂房租赁合同》内容一致。2016年6月15日，蔡家升作为甲方与梁志坚作为乙方签订协议，内容为：蔡家升承诺乙方未交的2016年1月、2月、5月租金不需交纳，并且同意2016年1月、2月、5月租金作为过去蔡福如两按一租全部退清；2016年6月重新收取两按一租，并以后需当月5号前交租金；由收到两按一租起，于三个月收回士多店给乙方（39600元，1月、2月、5月租金）。2017年10月16日，蔡家升向一审法院提起诉讼，要求梁志坚、李庆中支付拖欠的租金及违约金，并主张梁志坚、李庆中及涉讼厂房的实际使用人威金公司、华好捷公司连带支付场地使用费、路灯费、清洁费及腾空场地，一审法院以（2017）粤0113民初8541号案（以下简称8541号案）立案审理。在8541号案诉讼中，蔡家升陈述称涉讼厂房所在地块性质为番禺区沙湾镇福涌村集体土地，福涌村将该地块出租给其父亲蔡福如，蔡福如在地块上建造了建筑面积约900平方米左右的厂房，并将厂房及周围100平方米左右的空地出租给梁志坚、李庆中使用，陈志英代蔡福如亦在租赁合同中出租方处签名确认，涉讼厂房没有办理建设工程规划许可证及其他报建手续；后蔡福如于2015年10月份去世，蔡家升于2015年11月9日与番禺区沙湾镇福涌村股份合作经济社重新签订土地租赁合同，并于2016年3月13日与梁志坚、李庆中重新签订涉讼《厂房租赁合同》，同时蔡家升作为蔡福如的法定继承人口头解除了蔡福如与梁志坚、李庆中签订的《厂房租赁合同》。对此，蔡家升提交了一份2015年11月9日的《放弃租赁权协议》予以证明。该协议载明蔡福如于2002年4月29日与沙湾镇福涌村股份合作经济社签订一份租用土地协议，合同编号为011xxxx014-13xxx3，该土地位于沙湾镇福涌村福龙公路旁，面积888平方米，由于蔡福如于2015年10月12日死亡，现其妻子何桂兴及女儿蔡家萍自愿放弃该土地租赁权，由其儿子蔡家升继承租赁权，所以合同条款均由承租人蔡家升继续履行与何桂兴、蔡家萍两人无关。蔡家萍、何桂兴作为放弃租赁权代表人及蔡家升作为继承租赁权代表人在该协议中签名确认并加盖指模。该案庭审过程中，梁志坚对上述《放弃租赁权协议》不予认可，认为协议未办理公证，亦无经过村或其他政府部门的证明，无法确认蔡福如的继承人情况。梁志坚确认涉讼厂房实际使用人为威金公司及华好捷公司，两公司与梁志坚、李庆中为内部合作关系，梁志坚、李庆中提供涉讼厂房，威金公司、华好捷公司使用涉讼厂房进行经营，各方按合同对经营收益进行分成，涉讼厂房仍在经营，因物业内还有其他装修及设备，故不同意腾空。2018年4月24日，一审法院作出8541号案的民事判决，认定涉讼厂房未办理报建手续，亦未领取《建设工程规划许可证》，故蔡家升和梁志坚、李庆中签订的《厂房租赁合同》应属无效，并判令：一、梁志坚、李庆中、威金公司、华好捷公司应于本判决生效之日起十日内将位于广州市番禺区沙湾镇福涌民营工业区5街3号厂房腾空并交还给蔡家升管业；二、梁志坚、李庆中应于本判决生效之日起十日内向蔡家升缴交拖欠的占有使用费（占有使用费标准：自2017年8月1日起，按12300元/月的标准支付至腾空涉讼厂房并交还蔡家升管业之日止）；三、梁志坚、李庆中、威金公司、华好捷公司应于本判决生效之日起十日内向蔡家升缴交路灯费、清洁费共计1684元；四、驳回蔡家升的其余诉讼请求。因梁志坚不服该案判决而提起上诉，广州市中级人民法院于2018年12月24日作出（2018）粤01民终17873号民事判决，驳回上诉，维持原判。2019年1月18日，梁志坚、李庆中以其承租涉讼厂房后对该物业进行了加固、扩建和装修，因合同无效导致其存在装修损失为由，提诉至一审法院，引致本案纠纷。2019年5月6日，一审法院根据梁志坚、李庆中的申请，依法裁定查封了蔡家升名下价值210000元的财产。本案庭审中，针对梁志坚、李庆中主张的涉讼厂房的装修情况。双方当事人均确认交接涉讼厂房时，没有对当时厂房的状况进行确认或拍照。梁志坚、李庆中称其方从蔡福如、陈志英处接收涉讼厂房时，该物业很破旧，顶棚漏水需要更换，且由于需要租给威金公司和华好捷公司而需要做隔层，所以其方对涉讼厂房进行了加固、扩建和装修，自2015年4月1日开始陆续施工至年底，具体包括：增建厂房面积123平方米、对破烂厂房重建瓦顶1010平方米、厂房地面水泥混凝土1010平方米、厂房水电铺设、办公室装修60平方米、厂房内隔墙220平方米、搭建阁楼35平方米、安装厂房卷闸门、搭建卫生间两个；其方装修时为了经营需要，因其方与蔡福如、陈志英签订的《厂房租赁合同》第二条约定了一个月的免租装修期，所以出租人是同意其方进行装修的，且出租人在收租时也没有对其方的装修改造提出反对意见，出租人也能受益，应视为出租人表示默许。梁志坚、李庆中提交了涉讼厂房照片以及卫星图，拟证明其对涉讼厂房进行了装修改造。蔡家升则主张自梁志坚、李庆中承租涉讼厂房后，因梁志坚、李庆中一直向次承租人宣称为业主，所以其方无法进入涉讼厂房，至今没有到物业现场，无法核实真实情况；梁志坚、李庆中提交的证据无法证实其对涉讼厂房进行了装修改造加固，梁志坚、李庆中主张投入资金，应有相关的合同、发票或图纸予以证明，但梁志坚、李庆中没有提交相关证据，其方不予认可；两份《厂房租赁合同》第一条明确约定工业用途，表明涉讼厂房满足使用要求，且梁志坚、李庆中一直没有提出过不能满足使用要求的异议；即使梁志坚、李庆中与蔡福如、陈志英的合同约定了免租装修期，但该条款约定只是约定了租金是否需要缴纳的问题，不能得出蔡福如同意梁志坚、李庆中进行装修的结论，也仅能证明蔡福如同意承租人在期间进行装修，但梁志坚、李庆中未能举证证明装修是发生在该期间；梁志坚、李庆中从未向其方提出需要装修改造加固的要求，也没有得到其方书面或口头认可；从前案生效判决可知梁志坚、李庆中是确认接收时厂房的状况与现状是一致的。诉讼中，梁志坚、李庆中明确其对涉讼厂房投入的加固、改建、分割、装修工程项目具体如下：1.在原厂房内增建厂房工程面积161.21平方米，包括用作厂房的铁柱铁架房混二层60.36平方米，堆放杂物的铁柱、铁架星瓦房20.10平方米，用作仓库的铁柱铁架星瓦房80.75平方米；2.对厂房更换新瓦顶约1010平方米；3.用铁柱铁架搭建星瓦棚（屋檐挡雨）6.01平方米，用铁柱铁架搭建星瓦棚（水泥地面停车）64.67平方米；4.厂房地面重新铺设水泥混凝土958.28平方米；5.厂房水电工程；6.办公室装修工程35.45平方米；7.厂房内间墙200平方米（两家公司要将厂房分割使用）；8.搭建阁楼30平方米；9.安装厂房卷闸门，面积50平方米；10.搭建厨卫，面积45.25平方米。梁志坚、李庆中申请对上述加固、改建、分割、装修工程项目残值以及撤场搬迁安置费进行评估。蔡家升则认为梁志坚、李庆中未能举证证实其对涉讼厂房实施了相关整修工程，不能单凭涉讼厂房的新、旧程度来认定梁志坚、李庆中实施了装修，且梁志坚、李庆中主张涉讼厂房外观存在差异均不能提供相关证据证实，因此不同意梁志坚、李庆中提出的涉讼厂房装修残值评估申请；而对于搬迁安置费，因涉及第三方，现第三方没有任何主张权利，亦不同意评估。一审法院根据梁志坚、李庆中的申请，通过摇珠的方式确定并委托了广州市华盟价格事务所有限公司对涉讼厂房加固、扩建、装修工程残值以及涉讼厂房内可移动物品及货物搬迁至广州市番禺区沙湾镇xx路xx号的撤场搬迁安置费进行评估，梁志坚、李庆中因此预交了评估费用30000元。2020年4月16日，广州市华盟价格事务所有限公司出具《评估结论书》，载明：评估基准日为2019年11月15日；标的一为涉讼厂房内梁志坚、李庆中投入的加固、扩建、装修工程的残值，标的二为涉讼厂房内可移动物品及货物搬迁至广州市番禺区沙湾镇福龙路151号的撤场搬迁安置费；评估人员于2019年11月15日现场勘查时，查看到该厂房室内装修一般，布局合理，整个厂房仍在经营使用中，现场查看到生产机器设备、原材料、半成品及成品等大量可移动物品和设备等；经评估人员现场勘查和记录，并结合法院转交的相关资料，确定评估的项目主要包括厂房屋面拆除、隔热屋面、厂房水泥地坪、简易板房、钢货架平台等共15项，其数量和面积由评估人员现场清点、丈量并结合法院转交的相关资料整理及计算所得；针对本次评估标的的现状，依据广东省住房和城乡建设厅《广东省房屋建筑与装饰工程综合定额（2018）》、广东省住房和城乡建设厅《广东省房屋建筑和市政修缮工程综合定额（2012）》和穗建造价[2019]121《广州市建设工程造价管理站关于发布2019年10月份广州市建设工程价格信息及有关计价办法的通知》，对标的一各项目重置单价进行了确定，并根据重置单价和数量，按各项目重置价格=重置单价×数量，重置总价=Σ各项目重置价格+措施项目费+税费，评定重置总价为537405元，详见附表1；据了解，梁志坚、李庆中于2015年5月1日对厂房装修改造完成并投入使用，至评估基准日2019年11月15日止，共使用4.54年，根据《厂房租赁合同》关于租赁期限8年的规定，计算标的一成新率为43.25%，标的一评估残值=重置总价×成新率=232428元；经评估人员现场勘查和记录，并结合法院转交的相关资料，确定需撤场搬迁安置的项目主要包括铁皮文件柜、木电脑桌、办公桌、沙发、茶几等共33项，其数量和面积由评估人员现场清点、丈量并结合法院转交的相关资料整理及计算所得，详见附表2；根据以上物品清单载明的需搬迁安置物品类别和规格，依据货运市场一般中大型厢式货车的装载容量按54立方米、装载重量25吨计算，需要10车次才能将其全部搬迁至指定地址；针对本次评估标的的现状，我们在同类型供求区域进行了大量的市场调查，根据评估时点广州市番禺区一般货运市场的运输费用市场平均价格水平，采用人工和机械辅助搬运、厢式货运汽车运输的方式进行搬迁运输安置，结合标的实际情况进行了比较修正，最终评估出运输费用的单价为1500元/车次（搬迁距离在1公里范围之内）；根据以上各项目的评估单价和数量，标的二评估总价=10车次×1500元/车次=15000元。价格评估结论：1.涉讼厂房内梁志坚、李庆中投入的加固、扩建、装修工程的残值在评估基准日的总价为232428元；2.涉讼厂房内可移动物品及货物搬迁至广州市番禺区沙湾镇福龙路151号的撤场搬迁安置费在评估基准日的总价为15000元。该结论书并附有附表1即《加固、扩建、装修工程重置价格汇总表》《分部分项工程和单价措施项目清单与计价表》《总价措施项目清单与计价表》《规费、税金项目清单与计价表》，和附表2即《撤场搬迁安置物品清单》。梁志坚、李庆中对上述《评估结论书》无异议，并且主张因蔡家升将未取得建设工程规划许可证的物业出租给其方，蔡家升对《厂房租赁合同》无效应承担主要过错；其方在签订合同时没有尽谨慎审查义务，应承担次要责任；因为装修不可搬离，所以装修残值受益人为蔡家升，且因为其方撤离，产生了搬迁费用，故主张蔡家升按照《评估结论书》评估的残值金额以及搬迁费共计247428元向其方进行赔偿。蔡家升对上述《评估结论书》确认形式真实性，但对内容不确认，认为该结论书载明梁志坚、李庆中进行了装修、加固、扩建，该部分内容没有依据；对装修、加固、扩建，与在租赁合同无效时的法律规定不符，结论书没有进行区分，因此结论书的结果没有依据；对于搬迁费用，不存在搬迁费用的情形；蔡福如、陈志英将涉讼厂房出租给梁志坚、李庆中，到蔡福如去世后，梁志坚、李庆中与其方签订新的《厂房租赁合同》，期间长达一年多，且梁志坚、李庆中办理相关手续需要产权证明，梁志坚、李庆中不可能不知道厂房没有报建或登记，梁志坚、李庆中在此情况下仍和其方签订租赁合同，证明其方不存在欺诈，其方对于合同无效不存在过错，且梁志坚、李庆中未能提供证据证明其对涉讼厂房进行了装修、加固改造，也不存在搬迁，故不同意梁志坚、李庆中的诉讼请求。蔡家升提交了威金公司、华好捷公司出具的《情况说明》，拟证实威金公司和华好捷公司确认在其租赁期内不存在任何装修、加固、扩建的行为，该两公司已与其方达成给了执行和解。其中，威金公司的《情况说明》载明：其司是通过从梁志坚、李庆中以转租形式每月10000元租金取得涉讼厂房使用权，梁志坚、李庆中与其司并非合作关系；其司自承租开始即2015年6月至腾空交还厂房之日即向梁志坚、李庆中承租涉讼厂房，此期间，梁志坚、李庆中并未对涉讼厂房进行过加固、扩建、装修等行为；其司已于2020年5月14日与蔡家升达成执行和解，其司于该日将涉讼厂房属其司使用部分腾空并交还蔡家升管业，其司所有搬迁费用均由其司自行承担，与梁志坚、李庆中无关。华好捷公司的《情况说明》载明：其司是通过从梁志坚、李庆中以转租形式每月7500元租金取得涉讼厂房使用权，梁志坚、李庆中与其司并非合作关系；其司自承租开始即2015年8月至腾空交还厂房之日即向梁志坚、李庆中承租涉讼厂房，此期间，梁志坚、李庆中并未对涉讼厂房进行过加固、扩建、装修等行为；其司已于2020年5月14日与蔡家升达成执行和解，其司直接与蔡家升建立租赁合同关系，不需进行搬迁（即不可能产生搬迁安置费用）。梁志坚、李庆中则表示其自从蔡福如、陈志英处接收涉讼厂房后，投入四、五十万元对涉讼厂房进行装修、加固改造，时间在2015年4至5月基本完毕，之后其方将改造好的厂房对外进行招租，威金公司于2015年6月承租了东面厂房，华好捷公司于2015年8月承租了西面厂房，出租后，其方未对厂房进行任何更改；华好捷公司自2019年7月停止向其方交纳租金，2020年5月14日与蔡家升建立直接租赁关系，没有搬迁；威金公司自2019年10月就停止向其方缴纳租金，2020年2月14日搬走，搬迁费至今未向其方主张。一审法院认为，根据已发生法律效力的8541号案民事判决书的认定，因涉讼厂房未办理报建手续，亦未领取《建设工程规划许可证》，故蔡家升和梁志坚、李庆中签订的《厂房租赁合同》应属无效。蔡家升在明知涉讼厂房未报建及取得《建设工程规划许可证》的情况下，仍将涉讼厂房出租给梁志坚、李庆中使用，而梁志坚、李庆中在承租时对涉讼厂房的产权及报建情况未充分履行审慎注意义务，因此双方均对涉讼《厂房租赁合同》无效存在过错。对于梁志坚、李庆中诉请要求蔡家升赔偿装修损失232428元的主张。梁志坚、李庆中主张在向蔡福如、陈志英承租涉讼厂房后，对涉讼厂房进行了加固、扩建和装修，并提交了照片和卫星图拟予以证实。蔡家升虽然予以否认，但未能举证证实其或者蔡福如、陈志英交付给梁志坚、李庆中时涉讼厂房当时的状况，亦未能举证证实涉讼厂房中梁志坚、李庆中所主张的装修改造项目是否是蔡家升或蔡福如、陈志英自行装修改造，结合梁志坚、李庆中前后签订的两份《厂房租赁合同》均约定了给予梁志坚、李庆中的免租装修期，梁志坚、李庆中主张承租后进行装修，具备合理性，故一审法院依法采纳梁志坚、李庆中的该主张。至于蔡家升主张梁志坚、李庆中未征得其方同意进行装修、加固改造的抗辩理由，蔡家升在出租给梁志坚、李庆中后的租赁过程中，未举证证实曾对梁志坚、李庆中对涉讼厂房的加固、扩建、装修行为提出异议，也未能提供相关证据证实其父亲蔡福如在向梁志坚、李庆中出租涉讼厂房后对梁志坚、李庆中的加固、扩建、装修提出异议或反对，故应视为同意梁志坚、李庆中对涉讼厂房的加固、扩建、装修。蔡家升主张因梁志坚、李庆中对次承租人宣称为业主，所以其无法进入涉讼厂房查看，有悖于常理，一审法院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理核发建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。根据上述法律规定及双方当事人合同约定，结合导致涉讼《厂房租赁合同》无效的双方过错，梁志坚、李庆中对其承租后对涉讼厂房已形成附合的装饰装修、加固、扩建应由双方按过错分担。根据广州市华盟价格事务所有限公司出具的《评估结论书》对涉讼厂房加固、扩建、装修工程的评估，评定该部分残值总价为232428元。如前所述，双方当事人对于《厂房租赁合同》无效均存在过错，应承担相应的责任，根据等价有偿和公平合理原则，结合涉讼厂房的使用情况，一审法院酌定双方责任比例同等，即梁志坚、李庆中承担50%责任，蔡家升承担50%责任，故蔡家升应当承担的装修损失为116214元（232428元×50%）。对于梁志坚、李庆中主张的超出该金额的部分，一审法院不予支持。至于梁志坚、李庆中主张的撤场搬迁安置费15000元，梁志坚、李庆中自认其承租后将涉讼厂房分租给威金公司和华好捷公司，现两家公司均出具说明未产生搬迁费用或未向梁志坚、李庆中主张搬迁费用，梁志坚、李庆中亦确认了该事实，梁志坚、李庆中对此未能举证其需向威金公司或华好捷公司支出需要搬迁至其它厂房的费用，亦未能举证其自身实际产生搬迁的费用，故对于梁志坚、李庆中的该诉请，理据不成立，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2020年11月13日判决如下：一、蔡家升应于本判决发生法律效力之日起七日内向梁志坚、李庆中赔偿加固、扩建、装修损失116214元；二、驳回梁志坚、李庆中的其余诉讼请求。如蔡家升未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5011元，由梁志坚、李庆中负担2387元，蔡家升负担2624元；财产保全费1570元，由梁志坚、李庆中负担469元，蔡家升负担1101元；评估费30000元，由梁志坚、李庆中负担15909元，蔡家升负担14091元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，蔡家升为证实涉案厂房的装修系其父亲蔡福如及陈志英建造和装修，并非梁志坚、李庆中完成，提交了以下证据：1.工程预算表，其中记载了工程项目、单位、数量、工材费、工艺和主要材质说明及备注；2.平面布置图。经本院组织证据交换及质证，梁志坚、李庆中的质证意见为：对上述证据的真实性、合法性及关联性均不予确认，1.上述证据均未记载出具时间，也没有注明委托装修人的名称、厂房名称及地址，无相应的付款凭证，不能证明实际进行了相应工程项目的施工，不能证明蔡家升将涉案厂房交给梁志坚、李庆中前对涉案厂房进行了装修；2.平面布置图仅系涉案厂房的一部分，蔡家升提供的工程预算表中的工程项目与梁志坚、李庆中主张的装修项目不具有重叠的部分，图纸上数字“14400”“8600”对应的墙体是梁志坚、李庆中加建之后才有的，证明该图纸应是在梁志坚、李庆中实施加建、加固、装修工程之后才出具的，可能是现厂房承租人拟对涉案的厂房进行装修而出具的图纸及工程预算，并非蔡家升在出租给梁志坚、李庆中之前进行的装修；3.梁志坚、李庆中初步判断该图纸是广州华好捷通风设备有限公司的办公地址示意图，即便该公司按图纸进行实际装修，也是发生在该公司承租该厂房后做的内部小装修（报价5万余元），与本案梁志坚、李庆中做的大装修不冲突，更与蔡家升无关；4.蔡家升在一审期间多次表明自己对涉案厂房没有投入过任何装修加固等项目。梁志坚、李庆中二审期间没有提交证据。二审另查明，梁志坚、李庆中为证实其对涉案厂房进行了装修，向一审法院提交了以下证据：1.案外人梁某华出具的《装修情况说明》，称在2015年4月份梁志坚、李庆中承租涉案厂房后，聘请梁某华对涉案厂房的水电线路重新铺设，将之前一个工厂的线路更改为两个工厂的线路，完工后收到梁志坚支付的工程款45000元；2.案外人梁某生出具的《装修情况说明》，称在2015年4月份梁志坚、李庆中承租涉案厂房后，聘请梁某生对厂房顶棚进行更换，对部分墙面进行更换，其他未更换的部分采取加固措施，原有大厂房按要求承建了一道间隔墙，将之前的大厂房分割为二，完工后收到梁志坚支付的工程款包工包料25万元；3.案外人刘某南出具的《装修情况说明》，称在2015年4月份梁志坚、李庆中承租涉案厂房后，聘请刘某南对厂房门进行安装，原厂房只有一个卷闸门，且非电动，按要求将场地安装了两个电动卷闸门，完工后收到梁志坚支付的工程款9000元。蔡家升对上述证据的质证意见为：对上述三份《装修情况说明》的真实性、合法性及关联性均不予认可，该三份证据属于证人证言，但证人未出庭作证，不能作为认定案件事实的根据；从内容来看，手写部分均相同，其他部分预先打印，且打印内容的行文风格及语句构造、表述方式等均基本相同，字体相同，明显是梁志坚、李庆中自行制作而成，并非真实；三份情况说明涉及金额合计30多万元，如内容真实，梁志坚、李庆中理应提供银行流水等予以证实；抛开梁志坚、李庆中在一审庭审中多次表示手上持有装修图纸及采购清单、付款凭证等客观证据，而于二审中又表示时间太久没有保留这一矛盾陈述不说，如《装修情况说明》内容真实，即除梁志坚、李庆中外，至少还有三名人员持有相关客观证据，为何梁志坚、李庆中不能从该三人处取得相关客观证据，足见该三份证据虚假；蔡家升在二审庭询后提交的两份证据足以证实物业装修加固等工程为蔡福如生前所建造的原有设施，并非梁志坚、李庆中所主张的由其进行。再查明，梁志坚、李庆中在一审期间为证实其对涉案厂房进行了加固、扩建及装修，提交了涉案厂房的照片及卫星图，并主张与周边厂房棚顶对比，周边场地棚顶为黑色，涉案厂房的棚顶为白色。蔡家升对照片及卫星图的真实性不予确认，表示其无法进入涉案厂房核实，即使卫星图与之前图片存在差异，也不能以此认定梁志坚、李庆中对厂房进行了装修。另，蔡家升在一审中提交了三张照片，拟证实涉案厂房是简易的临时建筑，梁志坚、李庆中承租及转租了大量的厂房，对涉案厂房的性质应当知情。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：蔡家升是否应对梁志坚、李庆中主张的装修损失进行赔偿。对此，本院分析如下：首先，按照《厂房租赁合同》约定，租赁面积1300平方米，且合同约定了装修免租期，即双方均对承租人在承租后可能对涉案厂房进行装修有充分预期，在此情况下，双方本应在交接时对涉案厂房状况进行确认或拍照，以明确双方的权利义务。但双方均确认未对交接时的涉案厂房状况进行确认或拍照，导致本院无法对涉案厂房的现状与承租交接时的厂房现状是否一致作出认定，对于该事实的认定双方均应承担举证不能的不利后果。其次，蔡家升主张涉案厂房的装修、加固及扩建设施系由蔡福如及陈志英建造完成。为证实其主张，蔡家升在二审期间提交了工程预算表及平面布置图，但工程预算表未标注日期及工程地址，且其中所列的工程项目与梁志坚、李庆中在本案中主张的装修项目并不完全重叠，平面布置图未标注日期，无法认定指向何时的厂房布局，故蔡家升提交的上述证据不足以证实其主张。梁志坚、李庆中主张其在承租涉案厂房后对厂房进行了加固、扩建及装修，为证实其主张，提交了照片、卫星图及案外人出具的三份《装修情况说明》。经审查，梁志坚、李庆中提交的上述证据形式及证据内容，从单一证据角度审查，均不足以证实梁志坚、李庆中对涉案厂房进行了加固、扩建及装修的事实，但是，对于证据的审查认定应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。本案中，前后两份《厂房租赁合同》均约定给予梁志坚、李庆中免租装修期，从该约定可以合理推断涉案厂房在承租后有需要装修的可能性，蔡家升主张涉案厂房符合合同约定的工业用途，无需再进行装修，该主张与双方约定不符，本院不予采纳。梁志坚、李庆中主张其对涉案厂房进行了加固、扩建及装修具有一定的可信度。根据一审法院查明事实，梁志坚、李庆中承租涉案厂房后分别转租给两个公司使用，梁志坚、李庆中主张其对涉案厂房进行了间隔，也有一定的合理性。同时，蔡家升确认涉案厂房系简易的临时建筑，从梁志坚、李庆中主张的加固、扩建及装修的项目来看，基本符合一般用于转租收益的承租人在承租大面积厂房后对厂房进行的适当加固、扩建及装修，即根据本案查明事实，梁志坚、李庆中主张的加固、扩建及装修的项目属于合理范畴。因此，在双方均无法证实交接时的厂房现状的情况下，结合上述证据及事实，一审法院采纳梁志坚、李庆中的主张，认定梁志坚、李庆中对涉案厂房进行了加固、扩建及装修，并无不当，本院予以确认。蔡家升未举证证实其对梁志坚、李庆中的加固、扩建及装修行为提出异议，故应视为其同意。对于加固、扩建及装修的现值，一审法院已委托评估机构进行评估，在无证据推翻的情况下，一审法院对评估报告的结论予以采纳，并无不妥。一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十四条的规定，按照双方对合同无效的过错比例，认定蔡家升应向梁志坚、李庆中支付装修损失116214元，并无不当，本院予以维持。梁志坚、李庆中于2015年3月30日与蔡福如、陈志英签订《厂房租赁合同》承租涉案厂房，租赁期限至2023年6月1日，后蔡家升继承蔡福如的租赁权，与梁志坚、李庆中于2016年3月13日签订《厂房租赁合同》，两份租赁内容一致，从上述事实可以认定第二份租赁合同系第一份租赁合同关系的延续，蔡家升亦认可接受第一份《厂房租赁合同》的内容，且涉案厂房加固、扩建及装修的残值实际交由蔡家升享有，现蔡家升以涉案厂房加固、扩建及装修行为发生在2016年3月13日之前为由，主张其无需承担赔偿责任，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，蔡家升的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2624元，由蔡家升负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  莫 芳审判员  余 盾二〇二一年七月二十八日法官助理熊盈颖书记员叶小琳