广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0111民初8464号 原告（反诉被告）：武件生，男，1958年6月10日出生，汉族，身份证住址湖南省衡山县。 被告（反诉原告）：徐冠昌，男，1949年8月8日出生，汉族，户籍地址广东省广州市白云区。 委托诉讼代理人：李杨，广东越众（广州）律师事务所律师。 武件生与徐冠昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。武件生、徐冠昌及其委托诉讼代理人李杨到庭参加了庭审。本案现已审理终结。 武件生本诉诉称：1.请求判令徐冠昌退还押金、租金28000元；2.判令受理费由徐冠昌承担。事实与理由：徐冠昌出租的房子是危房，租赁合同无效。徐冠昌并未交付商铺钥匙给武件生，也没有通知武件生正式交付商铺，武件生虽然交纳了部分租金，但并没有实际使用商铺，且徐冠昌已经自行将商铺出租给他人，新租户已经搬入并正式经营。 徐冠昌本诉辩称，第一，合同的签订是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋有合法来源，是在2008年5月16日的时候配合广州市交警支队和广州市交通局整治货运场出入口的交通秩序，我名下150平方米的商铺被征收拆除后大源村委会交给我作为拆迁补偿的。武件生说我有隐瞒、欺诈是没有证据证实。第二，武件生租赁涉案房屋是要用做空调专卖店的，但专卖店的审批手续没有办理下来，武件生中途退场，单方解除合同，依约押金是不退的。武件生说我不愿意出租，不愿意收租金，与事实不符。 徐冠昌反诉诉称：1.请求判令武件生支付2018年4月26日至5月28日的租金7466元及利息（按银行同期贷款利率自2018年4月27日计算至租金付清之日止）；2.判令受理费由武件生承担。事实与理由：双方签订《租房协议》后，武件生支付了14000元押金及2018年2月26日至4月26日的租金14000元。后因武件生无法办理空调专卖店审批手续，武件生自4月26日开始未依约交租，并于5月28日将商铺交还徐冠昌，但租金未付。 武件生反诉辩称，徐冠昌没有交付三个档口卷闸门钥匙，卷闸门都是坏的，无法拉开，后墙下沉开裂是危房，我无法搬进档口经营，没有产生水电费。徐冠昌提供的《拆迁协议》与本案无关，证人不明真相，作伪证。2018年4月27日，我和徐冠昌等人一起协商交租，次日徐冠昌将我贴在卷闸门上的转租广告撕毁，贴上自己的招租广告，强行重新出租，构成严重违约。2018年4月26-5月28日，是徐冠昌自己在装修、招租，我都没有使用，无权反诉我给付租金和利息。 经审理查明：2018年2月15日，武件生与徐冠昌签订《租房协议》约定，徐冠昌将容发货运场自建房三间出租给武件生，使用期限至2023年2月26日，每月26日交租金，租金7000元（第三年提租5%），武件生需交纳14000元押金等。2018年2月15日，武件生向徐冠昌交纳了押金14000元。2018年2月26日，武件生向徐冠昌交纳了2月26日-3月26日的租金7000元。2018年3月26日，武件生向徐冠昌交纳了3月26日-4月26日的租金7000元。根据徐冠昌的申请，本院依法通知证人刘某到庭作证，刘某陈述：其亦有向徐冠昌租赁房屋，并知晓武件生向徐冠昌租赁店铺的事情，武件生租赁店铺后没有开业，但好像放了一张床。2018年5月28日晚，其看到武件生的老婆将店铺的钥匙返还给徐冠昌，当时武件生老婆和武件生说，店也不开了把钥匙还给徐冠昌吧，后面就交付钥匙。 另，徐冠昌提交了与广州市白云区大源街大源村民委员会（以下简称大源村委会）签订的《拆迁协议》及大源村委会出具的《证明》，拟证实其出租给武件生的商铺合法。徐冠昌确认涉案商铺无宅基地使用证，无证据证实涉案商铺取得了建设工程规划许可证。 以上事实，有《租房协议》、收据及双方当事人陈述等证据证实。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实引起的民事纠纷发生在《中华人民共和国民法典》施行前，本案符合适用“当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的情形。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年12月23日修正）第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，直至一审法庭辩论终结前，徐冠昌未提交涉案商铺的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证明，由此，本案的《租房协议》应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”武件生要求徐冠昌退还押金14000元，合理合法，本院予以支持。关于武件生主张的返还两个月租金问题，虽然武件生否认徐冠昌有实际交付商铺，但结合武件生陆续交纳了两个月租金，且武件生在反诉答辩状中确认其在2018年4月27日时还与徐冠昌协商将涉案店铺转租出去，并确认徐冠昌是在4月28日强行重新对外招租的事实，可以推断出2018年4月28日前涉案商铺处于武件生的管控之下，无论武件生是否有对外营业，均需要参照租金标准支付占用费给徐冠昌，故武件生要求徐冠昌退还已收取的两个月租金14000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于徐冠昌的反诉请求，虽然徐冠昌申请了证人出庭作证，拟证实武件生交还商铺的日期是2018年5月28日，但由于证人与徐冠昌之间存在一定的利害关系，且证人亦仅是陈述于2018年5月28日见到武件生的妻子将钥匙给付徐冠昌，但交付钥匙的时间不能直接等同于商铺由武件生或徐冠昌管控的时间，故在徐冠昌没有提交其他证据佐证的情形下，应承担举证不能的不利后果，本院对于徐冠昌主张武件生占用涉案商铺至2018年5月28日的陈述不予采信，对其要求武件生给付2018年4月26日至5月28日期间的租金、利息的诉讼请求，均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年12月23日修正）第二条、第三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、于本判决生效之日起三日内，徐冠昌退还武件生押金14000元； 二、驳回武件生的其他本诉诉讼请求； 三、驳回徐冠昌的全部反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费250元、反诉受理费25元，由武件生负担125元，徐冠昌负担150元并于本判决生效之日起三日内迳付武件生125元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 周 蕾 二〇二一年七月二十三日 书记员 何丽欣