四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15742号 上诉人（原审原告）：何天发，男，1959年8月24日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：吴媛媛，四川治坛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张勤，男，1987年3月6日出生，汉族，住四川省眉山市仁寿县。 委托诉讼代理人：周飞，四川蜀合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李艳琴，四川蜀合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：苟娟，女，1988年1月20日出生，汉族，住四川省眉山市仁寿县。 委托诉讼代理人：周飞，四川蜀合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李艳琴，四川蜀合律师事务所律师。 上诉人何天发与被上诉人张勤、苟娟房屋租赁合同纠纷一案，何天发于2019年1月19日向四川省彭州市人民法院提起诉讼，四川省彭州市人民法院立案受理，并于2019年4月11日作出（2019）川0182民初814号民事判决书，张勤不服该判决提出上诉，本院作出（2019）川01民终11023号民事裁定，发回四川省彭州市人民法院重审。四川省彭州市人民法院收到后，以何天发为四川省彭州市人民法院退休在编干警为由，申请本院指定管辖，本院作出（2019）川01民辖182号民事裁定书，裁定本案由四川省都江堰市人民法院审理。四川省都江堰市人民法院立案受理后，张勤提出管辖权异议，遂四川省都江堰市人民法院以本案出现新情况，该院不适宜继续审理为由报请本院指定管辖，本院作出（2019）川01民辖270号民事裁定书，裁定本案由成都市青白江区人民法院审理。成都市青白江区人民法院立案受理后，作出（2020）川0113民初491号民事判决，上诉人何天发不服成都市青白江区人民法院（2020）川0113民初491号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 何天发上诉请求：撤销一审判决并改判支持何天发的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。第一，一审法院认定“张勤在准备进场的过程中，得知案涉房屋无法加装电梯，不能满足其经营电动车的需求”属于认定事实错误。张勤、苟娟在一审中并未提供证据证明案涉房屋无法安装电梯，不能满足其经营电动车的需求，且《租赁协议》中并未约定租赁用途系经营电动车。在签订《租赁合同》之前，其本人及亲属、朋友以及电瓶车公司领导均已数次对案涉房屋进行了察看。交付押金的行为也能证明张勤、苟娟已经开始履行案涉《租赁合同》。第二，一审法院关于“2018年7月18日，张勤向何天发告知出租房无法加装电梯的事实，并提出解除双方租赁合同”的事实认定错误。张勤、苟娟向何天发支付了2000元押金，何天发将案涉房屋钥匙交付给张勤、苟娟，应当认定案涉房屋租赁合同已经履行。本案除张勤、苟娟的陈述之外，无任何证据证明张勤、苟娟2018年7月18日向何天发提出过解除租赁合同一事。第三，一审法院关于“何天发与张勤通话，要求张勤继续履行房屋租赁合同并支付租金，但张勤明确表示不再履行”属于认定事实不清。一审法院认定该事实的主要证据是张勤、苟娟向人民法院提交的通话录音，但该录音证据本身不具备真实性，其次该录音的内容也无法证明张勤明确表示不再履行租赁合同。从录音内容看，是何天发是要求张勤支付租金，张勤并未明确表示要解除租赁合同，也未明确表示不再继续履行租赁合同，即便张勤未按何天发的要求支付租金，也不能以此直接推定张勤明确表示解除租赁合同。张勤、苟娟不履行合同的行为仅能认定张勤的行为违反合同约定，并不能以其违约行为认定其享有合同解除权，并向何天发明确表示了解除合同。第四，2018年10月何天发维修加固案涉房屋的行为并不能证明案涉《租赁合同》已经解除，何天发作为案涉房屋的所有人，在发现张勤、苟娟损坏房屋且不支付租金的情况下，为防止损失继续扩大而采取措施，不能以此认定张勤已经明确通知何天发解除了合同，何天发已经收回房屋。 二、一审法院适用法律错误。一审法院适用原《中华人民共和国合同法》第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条属于适用法律错误。根据《房屋租赁合同》约定，何天发的合同义务是交付房屋给张勤使用，但是合同并未约定该房屋应当具备安装电梯的条件，且张勤、苟娟也未举证证明案涉房屋无法安装电梯。何天发没有任何合同约定的或者法定的从给付义务，故本案无证据证明何天发存在任何违约行为。其次，张勤是在多次考察案涉房屋并对合同进行反复修改后签订的《房屋租赁合同》，该合同未约定使用用途，也未约定何天发有义务保证案涉房屋具备安装电梯的条件。其未举证证明其租赁合同的目的因何天发而不能实现。因此，一审法院适用法律错误。 三、何天发已举证证明案涉房屋系因张勤的装修行为产生了损失，在多次要求张勤、苟娟对损坏的房屋进行维修遭到拒绝后，何天发为避免损失进一步扩大，对房屋进行了勘察、支付了勘察费。并聘请人员对案涉房屋进行了维修加固，支付了维修加固费用。相应损失应当由张勤、苟娟承担。何天发向一审法院提交的其与张勤的微信聊天记录可以证明张勤实际进行了装修。虽然证人边某陈述张勤未在案涉房屋实际经营过电动车业务，但无法证明其未进行过装修施工。另外，何天发提供的四川华驰建设有限责任公司出具的勘察费用清单中明确载明，案涉房屋系因张勤违规施工而导致案涉房屋损坏，故何天发就案涉房屋系因张勤、苟娟的违规装修行为导致的损失及损失金额已经完成了举证义务，对于该损失张勤应当承担赔偿责任。 四、张勤、苟娟违规装修致使案涉房屋无法正常使用，何天发需要对案涉房屋进行维修加固。张勤、苟娟违反《租赁合同》约定，逾期支付租金且违约解除《租赁合同》，致使案涉房屋空置，何天发需要另行寻找租客，而何天发另行寻找承租人的合理期限是6个月，每月租金损失为10000元。综上，张勤、苟娟应当承担案涉房屋无法正常使用及空置期间的租金损失60000元的赔偿责任。另张勤、苟娟采取吃饭请客、欺诈等行为诱骗何朝军及其工人作伪证，造成停工、偷工减料等后果，扩大了何天发的损失，应当承担相应赔偿责任。 张勤、苟娟辩称，一、何天发明确知道案涉房屋是用来经营电动车的。二、关于一审认定合同于2018年7月18日已经解除，何某的证人证言能够证明2018年8月何天发就找何某做装修。2018年8月25日何天发和张勤的通话录音证明，何天发打电话要求张勤付房租，张勤说没有生效，2000元定金不要了，张勤认为这已经明确表示8月25日在协商钱的事情，肯定是不租房子。一审中的几份证言可以相互印证。张勤、苟娟提交的证据和当事人的陈述能证明合同确实于2018年7月18日已解除。三、何天发交付的房屋不能满足张勤的使用的要求，即安装电梯。一审中何天发并未对不能安装电梯的事实进行明确的抗辩和举证，因为不能安装电梯是客观事实。关于装修损失，是何天发委托何某进行装修，张勤没有装修。一审判决认定事实清楚，证据充分、适用法律正确。 何天发向一审法院起诉请求：1.解除何天发与张勤签订的房屋租赁合同；2.张勤、苟娟向何天发给付尚欠的租金人民币60000元；3.张勤、苟娟向何天发给付因单方违约造成的损失费人民币85072元；4.张勤、苟娟向何天发给付因单方违约给原告造成的勘察费、照片费合计4240元；5.张勤、苟娟向何天发给付因其违约解除租赁合同造成的损失人民币60000元；6.张勤、苟娟承担本案的所有诉讼费用。 一审法院认定事实：张勤系彭州市天彭镇王力电动车经营部（个体工商户）业主，其经营范围为电动车及配件零售。其与苟娟系夫妻关系。 2018年7月13日，张勤作为甲方（承租方），何天发作为乙方（出租方），签订了《租房协议》。协议约定：“一、乙方将其所有的位于彭州市（蓝天花园小区）与二环路交界处的一至三楼营业房出租给甲方商业使用；二、租期五年，从2018年8月1日起至2023年7月31日止，每年租金120000元，2018年8月1日至2020年7月31日两年期间的房租每半年给付一次，后三年的房租每年给付一次；三、租金收取采用先付租金后使用的原则，前两年甲方应于每年的7月31日前和1月31日前分别向乙方支付半年租金60000元；……；九、甲方应在签订协议时向乙方交纳押金2000元，此款在租期满时无任何违约又不再续租时退还甲方。” 当天，何天发将房屋钥匙交与张勤，张勤也按照约定向何天发微信转账了2000元押金。张勤在准备进场的过程中，得知案涉房屋无法加装电梯，不能满足其经营电动自行车的需要。 2018年7月18日，张勤向何天发告知出租房屋无法加装电梯的事实，并提出解除双方的房屋租赁合同。 2018年8月25日，何天发与张勤通话，要求张勤继续履行房屋租赁合同并支付租金，但张勤明确表示不再履行。一审庭审中证人边某陈述张勤自2018年7月13日起从未在案涉房屋实际经营过电动车业务。 2018年10月20日，何天发聘请四川华驰建设有限责任公司对案涉房屋进行现场勘察，支付该公司房屋勘察费4000元，又另支付彭州市天彭镇美多图片社现场照片费用248元。 2018年10月24日，何天发与何某签订房屋维修加固、改造协议，约定由何某以包工包料的方式对案涉租赁房屋进行维修加固和改造。证人张某、黄某、何某在庭审中陈述自2018年11月开始案涉房屋开始了维修加固和改造工程的事实。 一审另查明，案涉租赁房屋产权登记为何天发、何文潇共有，诉讼中，何文潇向法院申明：何文潇系何天发之子，何文潇对何天发与张勤之间签订《租房协议》的行为表示知晓和认可，本案中其放弃作为原告参加诉讼。 一审再查明，张勤于2018年7月13日向何天发支付2000元后，再未向何天发支付其他任何款项。 一审法院认为，何天发、张勤签订的《租房协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依照协议履行各自合同义务。因何天发所有的案涉房屋在张勤准备进场时得知无法安装电梯，不能满足张勤经营电动自行车销售的需要，张勤遂以此为由通知何天发不再履行该协议。根据原《中华人民共和国合同法》第一百七十四条：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条“出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持。”之规定，张勤是从事电动车销售业务的个体工商户，其租赁房屋为经营电动车销售业务，但因案涉房屋结构不能满足加装电梯的要求，致使张勤的合同目的不能实现，张勤可以据此请求解除合同。因此，何天发、张勤签订的租房协议，已于2018年7月18日由张勤的通知而单方解除，何天发请求解除租房协议的诉讼请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。 对于何天发主张的房屋租金，一审法院认为，何天发、张勤签订的租房协议，已于2018年7月18日由张勤的通知而单方解除，而合同解除后，张勤也未实际占有、使用过出租房屋。因此，何天发主张租金的诉请，缺乏事实依据，一审法院不予支持。 对于何天发主张的违约损失以及勘察费、照片费，一审法院认为，何天发提交的证据无法证明张勤在实际占有、使用出租房屋过程中，损坏了房屋结构；同时，在张勤解除租赁合同后，何天发自行组织人员维修、加固出租房屋的行为与张勤损坏房屋之间也不存在必然的因果联系，无法证明张勤损坏过租赁房屋结构的事实，对此何天发应当承担举证不能的责任。何天发请求张勤支付违约损失以及勘察费、照片费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 对于何天发主张的违约解除损失，一审法院认为，张勤在签订合同前未认真考察出租房屋的实际情况，单方解除合同的行为确实给何天发造成了一定的损失。但根据双方合同约定，并结合公平合理原则，张勤签订合同后交付的2000元的房屋押金已足够填补何天发的损失。何天发请求张勤另行支付违约解除损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院亦不予支持。 依照原《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十五条、第一百七十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认何天发、张勤签订的《租房协议》已于2018年7月18日解除；二、驳回何天发的其他诉讼请求。一审案件受理费3854元，由何天发负担。 二审中，张勤、苟娟对一审查明的事实无异议，何天发提出的异议与其上诉状陈述一致。对于双方均无异议的事实，本院予以确认，对于何天发提出的异议，本院将综合进行认定。 二审中，何天发提交新证据：一审法院2020年9月11日对何天发的信访接待工作笔录、何天发案件开庭笔录和庭审录像、信访回复意见。证明目的：信访接待工作笔录第3页第2段审判员询问“我们也看了庭审录像也看何天发庭审中对第五组“租赁合同”这组证据有“真实性认可”的原话”，对第三项证据“照片”是发表了质证意见的。一审判决记载的对何天发对第五组证据、第三项证据的质证意见与庭审笔录的质证意见不一致。张勤、苟娟质证认为，对真实性无异议，但证明目的不予认可。本院经审查认为，对该组证据真实性认可，予以采纳。 张勤、苟娟提交新证据：陈念光的说明视频（附光盘和文字资料）。证明目的：案涉房屋不能安装电梯，不能实现合同目的。何天发质证认为，对三性均不予认可。该证据形成于2020年11月27日，性质相当于证人证言，根据证据规定，证人应出庭作证，且接受法庭及双方当事人的询问，证人未出庭作证的陈述不能作为证据认定相关事实。陈念光与张勤、苟娟是否存在利害关系不明，是否具有改造电梯的资质不明。视频中陈念光也没有说清什么时候去哪看安装电梯井道。本院经审查认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条第三款“无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据”之规定，因陈念光并未出庭，本院对其证言不予采信。 二审另查明：1.关于收回房屋的时间，何天发在（2019）川0182民初814号庭审中陈述是其2019年2月自行撬门才进入案涉房屋，之前未进入案涉房屋。在本案二审过程中，何天发陈述是2018年10月20日请开锁公司打开房门进入。2.何天发与何某因维修案涉房屋产生纠纷，何天发向四川省彭州市人民法院起诉何某，何天发在该案的民事起诉状中陈述，2018年10月24日，何天发、何某双方经多次协商后达成由何某在保证质量和安全的条件下对何天发位于彭州市房屋进行维修加固、改造的协议，该协议约定工期：定于2018年12月15日前完工。3.本案一审中，何某出庭作证，陈述在2018年8月何天发就找他做房屋维修加固。4.一审中，张勤申请证人边某出庭作证，边某陈述其为案涉房屋旁边铺面的商家，案涉商铺一直没有开张。边某称其在该地点已经五年，发现案涉商铺有三年没有租出去。5.何天发在（2019）川0182民初814号案的庭审中陈述案涉房屋在原有的基础上没有发现张勤有任何增添装修的痕迹，只是发现张勤在原有的装修有部分的拆除和打烂。6.何天发在二审中陈述，在2018年7月1日，张勤想承租案涉房屋用于销售电瓶车，并需要对案涉房屋安装电梯。7.张勤在一审中明确表示其支付给何天发的2000元定金不要了。 二审又查明以下事实：2018年8月25日，何天发给张勤打电话说“我去法院问了，这个房子你签了合同，就算你租到的，管你咋弄，问你要房租就对了。”张勤回复说“你是啥意思呢，你是在威胁我吗？”……何天发说“那你去法院问一下嘛。”张勤说“那你该怎么办怎么办，你觉得你那个生效的，那你就该怎么办怎么办，你给我打电话也没得用的。” 何天发在（2019）川0182民初814号案件中提出的诉讼请求为：1.判令解除何天发、张勤签订的房屋租赁合同；2.判令张勤给付尚欠的六个月租金60000元；3.判令张勤给付因单方违约给何天发造成的损失费60000元。4.张勤承担本案所有诉讼费用。本案一审中，何天发增加诉讼请求：判令张勤给付因其违约解除租赁合同后给何天发造成的租金损失60000元。后何天发又将“判令张勤给付因单方违约给何天发造成的损失费60000元”变更为判令张勤给付因单方违约给何天发造成的经济损失85072元，并增加诉讼请求“判令张勤给付因单方违约给何天发造成的勘察费、照片费合计4240元”，并申请追加苟娟为本案共同被告。 （2015）都江民初字第3211号生效判决中，何天发、何文潇以卢骑龙装修案涉房屋时在承重墙上开的未设过梁的门洞损坏墙体承重结构为由要求卢骑龙向其支付违约金100000元，该判决因此认定卢骑龙向何天发、何文潇支付违约金90000元。 本院二审查明的其他事实和一审查明的一致。 本院认为，张勤与何天发于2018年7月13日签订的《租房协议》为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据何天发的上诉意见和张勤、苟娟的答辩意见，本案二审的争议焦点有四： 关于退还房屋的时间和房屋租金的问题 张勤主张其在2018年7月18日向何天发退还房屋钥匙，并主张解除合同。何天发认为收回房屋的时间为2019年2月，后又认为是2018年10月20日。本院认为，何天发的陈述前后不一致，本院对其关于收回房屋的时间的主张不予采信。何天发与张勤在2018年8月25日的通话中表示案涉房屋由张勤签了合同就算张勤租用，就要交房租，张勤则回复说何天发是不是在威胁他，从以上对话可以推定，何天发认为只要签了合同就要交房租，而张勤在当时已经没有使用该房屋，已经向何天发提出了解除合同，结合何某出庭作证陈述说在2018年8月何天发就找他做房屋维修加固，说明2018年8月何天发已经收回案涉房屋。而边某的证人证言能够推定出张勤并没有使用案涉房屋，因此张勤的主张具有高度的盖然性。综上，本院认定张勤在2018年7月18日将房屋退还给了何天发。因此，何天发要求张勤、苟娟支付租金60000元的主张不能成立，本院不予支持。 二、关于房屋维修费用损失的问题 何天发主张因张勤违规装修破坏了房屋的承重结构，张勤应当赔偿其房屋维修加固费用85072元。何天发提交的证据不足以证明张勤对案涉房屋进行了装修，并破坏了案涉房屋的承重结构，从（2015）都江民初字第3211号生效判决来看，案涉房屋墙体承重结构在2015年即已经损坏。何天发于2019年1月19日向四川省彭州市人民法院提起诉讼时，并未主张房屋维修加固损失，并在（2019）川0182民初814号庭审中陈述案涉房屋在原有的基础上没有发现张勤有任何增添装修的痕迹，只是发现张勤在原有的装修有部分的拆除和打烂。综合以上事实，本院对何天发关于房屋维修费用损失的主张不予支持。何天发关于张勤、苟娟支付勘察费、照片费的主张亦不能成立，本院不予支持。 关于合同解除和违约金的问题 本案中，张勤主张其在2018年7月18日向何天发表示不承租案涉房屋，并撕毁合同退还房屋钥匙。本院认为，案涉房屋存在承重结构损坏的问题，存在严重安全隐患，张勤关于案涉房屋无法安装电梯的主张具有合理性。而何天发在签订合同前已经了解张勤承租案涉房屋用于经营电瓶车销售，需要安装电梯。因案涉房屋无法加装电梯，导致张勤使用案涉房屋用于电瓶车经营的合同目的不能实现，因此张勤有权解除合同。本院已经认定张勤在2018年7月18日将房屋退还给了何天发，故一审确定案涉租赁合同于2018年7月18日解除并无不当，本院予以维持。因本院认定张勤享有合同解除权，故何天发主张张勤、苟娟应支付违约解除合同的违约金不能成立，本院不予支持。但本案中，张勤通过考察之后仍然与何天发签订合同承租案涉房屋，未能发现案涉房屋不能满足自己使用，缺乏注意，导致何天发付出了一定的缔约成本，张勤应承担一定的责任，本院认为，张勤支付的2000元定金可以弥补何天发的相关损失，在本案中张勤已然放弃该2000元定金，本院予以确认。 综上，何天发的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3854元，由何天发负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  王 果 审 判 员  何广智 二〇二一年七月十三日 法官助理  余海洋 书 记 员  袁雅丽