山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0112民初7111号 原告（反诉被告）：济南吉华电子商务服务有限公司，住所地济南市市中区。统一社会信用代码：91370103777439450W。 法定代表人：任桂林，总经理。 委托诉讼代理人：刘辉，该公司员工。 委托诉讼代理人：韩梅，山东博翰源律师事务所律师。 被告（反诉原告）：山东和久飞新能源科技有限公司，住所地济南市市中区。统一社会信用代码：91370103MA3EURB49。 法定代表人：李某某，总经理。 被告：李某某，男，汉族，1967年10月21日出生，住济南市市中区。 二被告共同委托诉讼代理人：王鸿刚，山东德康律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：高天予，山东德康律师事务所律师。 原告济南吉华电子商务服务有限公司（以下简称：吉华电子商务公司）与被告山东和久飞新能源科技有限公司（以下简称：和久飞科技公司）、李某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月7日、2021年5月21日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，本院于2021年5月10日裁定将本案转为普通程序审理。原告吉华电子商务公司的委托诉讼代理人刘辉、韩梅、被告李某某、被告和久飞科技公司的法定代表人李某某以及二被告共同诉讼代理人王鸿刚、高天予到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉华电子商务公司向本院提出诉讼请求：1.和久飞科技公司返还位于济南市历城区柳埠镇孟家村的水厂及资产；2.和久飞科技公司支付水厂及其资产实际占用期间的占有使用费及利息（自2019年3月20日暂计算至2020年8月31日，占有使用费为人民币190360元，嗣后按实际使用期限计算）；3.李某某就上述诉讼请求承担连带责任；4.和久飞科技公司、李某某配合办理涉案水井《取水许可证》（证号：取水鲁南山字2018第00059号）等资质的过户手续；5.本案诉讼费用等由和久飞科技公司、李某某承担。事实与理由：和久飞科技公司通过山东阳光招标有限公司以竞争性谈判的方式取得了位于济南市历城区柳埠镇孟家村的水厂及资产的租赁使用权；后于2019年3月20日与吉华电子商务公司签订了《租赁合同》及附件。双方在《租赁合同》中约定租赁范围水厂包括生产基地院落、办公用房、生产车间、仓库、锅炉房、食堂、门卫室、水处理设备、灌装设备、包装设备等，用途为饮用水的生产及经营，租赁期限为10年，租金支付方式为预付方式，合同还就双方的违约责任等进行了约定。合同签订后，吉华电子商务公司依约将涉案水厂及其资产等交付第一被告使用，双方办理了移交手续并签订了《新吉华山泉饮用水有限公司资产移交明细单》。但自2019年3月20日至今和久飞科技公司一直拖欠房屋租金，吉华电子商务公司多次与和久飞科技公司联系，和久飞科技公司仍未缴纳。和久飞科技公司系李某某独资的有限责任公司，李某某应当对公司债务承担连带责任。 和久飞科技公司、李某某辩称：1.吉华电子商务公司要求李某某承担连带责任无法律依据。李某某为和久飞科技公司的法定代表人，其在合同上签字的行为系职务行为，根据《民法典》第六十一条规定，依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人，法定代表人以法人的名义从事的民事活动，其法律后果归法人承受。合同签订主体为和久飞科技公司，而非李某某本人，故李某某的行为只是在代表法人从事民事活动，其不应当承担责任；2.与吉华电子商务公司签订的《租赁合同》为无效合同，2018年11月5日双方签订《租赁合同》及附件。双方在合同中约定租赁范围包括：生产基地院落、办公用房、生产车间、仓库、锅炉房、食堂、门卫房、水处理设备、灌装设备等，并附交接清单。即该租赁合同中主要租赁的有生产基地院落、办公用房、生产车间、仓库等，但在和久飞科技公司生产经营中发现吉华电子商务公司所租赁给和久飞科技公司的房屋并未取得建设工程规划许可证，也无相应的房产证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故双方签订的《租赁合同》应为无效合同；3.因吉华电子商务公司过错导致《租赁合同》无效，和久飞科技公司不应当支付违约金。由于吉华电子商务公司所租赁给和久飞科技公司的房屋并未取得建设工程规划许可证，也无相应的房产证，租赁合同为无效合同，和久飞科技公司不应当支付违约金；4.承租项目水系的出水量远远达不到吉华电子商务公司所宣称的240立方，导致和久飞科技公司开设水厂的合同目的不能实现，吉华电子商务公司起诉解除合同，违约在先。根据吉华电子商务公司曾发布的水厂承包经营项目三次竞争性谈判公告可以看出其宣称的该水系日出水量为240立方左右，和久飞科技公司正是看中水质优、出水量大的特点才参与该项目，并在甲方移交资产存在问题的情况下，宁愿自己出资修缮也要继续进行该项目的原因，但在和久飞科技公司投资近百万的资金后，才发现该水系位于孟家村，由于该水源干枯，孟家村民都无法正常用水，所以和久飞科技公司根本无法从取水口取水进行生产经营，和久飞科技公司签订该合同开设水厂经营桶装水的目的根本不能实现，原告起诉解除合同违约在先；5.吉华电子商务公司所诉事实不清，原告并未履行合同约定的义务，移交的资产存在问题，吉华电子商务公司已经存在违约。2018年10月9日，吉华电子商务公司曾发布的水厂承包经营项目三次竞争性谈判公告进行公开招标，招标公告表示项目位于山东省济南市历城区柳埠镇孟家村，水系日出水量240立方左右。和久飞科技公司以2203626.1元竞标成功。2018年11月，双方签订《租赁合同》，合同约定甲方有移交水厂的义务，但是甲方移交的资产中，生产线及生产基地的院落都存在质量问题。首先，甲方移交的生产线是不合国家标准的，该生产线根本无法运用，和久飞科技公司又重新购买设备，重新完善该生产线，该项目才得以重新投入生产。其次，吉华电子商务公司移交的院落根本无法进行饮用水的生产加工，也是经和久飞科技公司重新修缮后才得以继续加工生产；6.房租金额计算错误。根据2020年3月16日，济南市发展和改革委员会物业管理中心与和久飞科技公司签订的《协议书》中约定：因水厂水源干枯，对水厂经营造成影响，故约定2019年度租金减免为10万元。2020年又遭受疫情，双方签订了《减免租金补充协议》约定：2020年第一季度租金全免，第二季度减半，2020年月租金为15045元，因此至2020年8月31日，和久飞科技公司租金数额应为152657.5元；和久飞科技公司于2020年7月21日向吉华电子商务公司缴纳过3万元保证金，扣除该保证金，房租费用共计为122657.5元。和久飞科技公司经营期间适逢疫情加之水源干枯，和久飞科技公司根本没有经营收入，吉华电子商务公司要求和久飞科技公司支付全额租金是不公平的，望法院酌情减免部分租金。 和久飞科技公司向本院提出反诉请求：1.请求判令原被告签订的租赁合同无效；2.请求判令吉华电子商务公司退还和久飞科技公司3万元保证金；3.请求判令吉华电子商务公司赔偿和久飞科技公司损失422639.11元（其中所有设备现有价值173952元，装修248687.11元）；3.请求法院判令诉讼费、鉴定费由吉华电子商务公司承担。事实与理由：2018年10月9日，被告发布了水厂承包项目三次竞争性谈判公告，进行公开招标，公告中显示该项目位于山东省济南市历城区柳埠镇孟家村，水源属于优质饮用水，日出水量为240立方左右。经过竞标，原告以2203626.1元竞标成功，打算开设水厂。2018年11月5日，和久飞科技公司与吉华电子商务公司签订了《租赁合同》及附件。双方在合同中约定租赁范围包括生产基地院落、办公用房、生产车间、仓库、锅炉房、食堂、门卫房、水处理设备、灌装设备、包装设备等，并附交接清单。合同签订后，原告向被告交付了3万元保证金，被告移交水厂，但其移交的设备清单中生产线不符合国家有关标准规定，不能正常投入生产，移交的生产基地院落已年久失修，无法正常使用。和久飞科技公司本着后续经营的想法，自己出资重新购买了符合国家标准的相关设备，并对生产基地院落进行修缮，截止到2020年6月1日取得合法的食品生产许可证，该项目才得以重新投入生产。生产过程中和久飞科技公司发现所租赁的房屋未取得建设工程规划许可证及法定取水点水源干枯，导致和久飞科技公司签订租赁合同开设水厂经营桶装水的目的根本不能实现。但此时和久飞科技公司已经投入租金购买设备并对房屋进行了修缮装修，却因吉华电子商务公司的过错导致双方签订的《租赁合同》无效，根据《民法典》第一百五十七条民事法律行为无效的，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失。且吉华电子商务公司为保证和久飞科技公司能正常用水，便在无取水手续的取水口取水、灌装后供和久飞科技公司使用，截止到2020年12月，和久飞科技公司尚欠吉华电子商务公司水费39049元。 吉华电子商务公司辩称，1.和久飞科技公司在竞争性谈判之前已进行了现场勘查，确认水厂设备通电通水运行正常，水流量充足，交接时设备及资产均处于良好状态。和久飞科技公司在竞争性谈判之前已经做了现场勘查，并签署了《现场勘查确认函》，在该函中和久飞科技公司确认：水厂设备通电通水运行正常；水流量充足；部分厂房老旧需维修，维修费由承租方承担。和久飞科技公司在此基础上进行报价。涉案水厂及资产等双方已于2018年11月5日进行了移交，根据双方《租赁合同》第七条（一）约定，根据双方资产交接清单，双方均视为设备处于良好状态，其他几类资产均完好无损并能正常使用。同时，根据和久飞科技公司提供的反诉证据，设备采购、水处理设备货款等均发生在2019年12月至2020年1月之间，故双方在交接时资产、设备等均能正常运转。根据济南市南部山区管理委员会生态保护局2018年12月颁发的取水许可证，涉案水井的取水用途为生产；取水量为1.8万立方米∕年，完全能够满足和久飞科技公司的生产运营；2.本案系和久飞科技公司违约导致合同解除，其请求吉华电子商务公司赔偿装饰装修残值损失的，不应支持。和久飞科技公司承租水厂后从事的购买设备、修缮房屋、办理食品许可证等活动均属于其正常生产经营及在此过程中或应承受的商业风险。根据《现场勘查确认函》，和久飞科技公司在谈判报价前既已确认部分厂房老旧需维修且维修费由承租方承担。根据双方《租赁合同》，租赁期间，和久飞科技公司承担租赁范围内的资产改造、保养、维修等费用，故和久飞科技公司的主张并非其损失，且该系列支出与吉华电子商务公司无关、与本案租赁合同纠纷无关。双方签订租赁合同之后，和久飞科技公司从未按照租赁合同及《协议书》的约定缴纳租金，构成根本违约并导致合同解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。3.关于保证金，根据吉华电子商务公司与和久飞科技公司签订的《租赁合同》第八条第（一）款的约定，和久飞科技公司和久飞科技公司缴纳的履约保证金在合同正常终止时吉华电子商务公司无息返还。故在合同解除之后，腾空并交接涉案水厂及资产、结清各项水电费用后，吉华电子商务公司当然无息返还。另补充：同时根据评估报告，水厂内部部分可移除可变现的机器设备，不属于被告和久飞新能源主张的损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吉华电子商务公司提交2015年12月2日济南市发展和改革委员会作出的济发改办[2015]536号文件即《济南市发展和改革委员会关于市发改委所属单位有关资产划拨的请示》，载明了济南市发改委向济南市政府请示是否可以将包括吉华水厂资产及经营权等若干国有资产划归市发改委物业管理中心管理。吉华电子商务公司提交济南市人民政府办公厅文件处理笺复印件一份，载明来文单位为市发改委，来文字号为济发改办[2015]536号，文件标题为关于市发改委所属单位有关资产划拨的请示，并经市长批示同意；2018年10月9日，济南市发展与改革委员会发布三次竞争性谈判公告；2018年10月20日，北京市盈科（济南）律师事务所出具《律师见证书》，对和久飞科技公司中标过程进行见证；原告提交山东省采购与招投标网截图打印件一份，显示2018年10月22日，山东阳光招标有限公司对于济南市发展与改革委员会物业管理中心水厂承包经营项目进行成交公示，采购人名称为济南市发展与改革委员会物业管理中心，成交人为和久飞科技公司，2018年10月25日，和久飞科技公司收到相应的《成交通知书》；2019年3月27日，济南市发展与改革委员会物业管理中心与和久飞科技公司订立《变更合同出租方协议》，双方约定将出租方济南市发展与改革委员会物业管理中心变更为吉华电子商务公司，其他条款按照原合同执行。 吉华电子商务公司与和久飞科技公司订立《租赁合同》（合同编号：2019∕2∕14），约定吉华电子商务公司出租给和久飞科技公司位于济南市历城区柳埠镇孟家村的水厂包括：生产基地院落、办公用房、生产车间、仓库、锅炉房、食堂、门卫室、水处理设备、灌装设备、包装设备等，和久飞科技公司明确承担负责以上房屋承租期间的消防安全、经营安全及甲方提供的房屋设备使用、维护维修中的全部安全责任及费用；和久飞科技公司缴纳的履约保证金在合同正常终止时吉华电子商务公司无息返还；附件一为吉华电子商务公司资产移交明细单；附件二为竞争性谈判最终报价单，显示租期十年每年的年租金以及十年总租金的报价。和久飞科技公司提交盖有济南市发展和改革委员会物业管理中心财务专用公章的《收据》复印件一份，载明其于2018年10月22日向济南市发展和改革委员会物业管理中心缴纳水厂保证金3万元。和久飞科技公司自2019年3月20日至2020年8月31日欠付租金的数额为152657.5元。吉华电子商务公司于2021年5月21日的庭审中向本院陈述，没有查到水厂的建设工程规划许可证、临建房手续等能证实涉案水厂合法建设手续的证据。 和久飞科技公司为一人有限责任公司，股东为其法定代表人李某某。济南吉华山泉水有限公司为和久飞科技公司为从事水厂业务独立经营而设立，法定代表人和控股股东均为李某某，成立于2018年10月31日，经营范围包括桶装饮用水制造等。济南吉华山泉水有限公司于2019年12月16日与山东北纬环境工程有限公司订立《工业品购销合同》，购买灌装机、成品水箱等水处理设备，合计价格为298800元，并有盖有山东北纬环境工程有限公司财务专用章的收据（NO.8076047）与之对应。 2018年11月2日，和久飞科技公司与山东叁玖建筑工程有限公司订立《房屋修缮合同》，约定由山东叁玖建筑工程有限公司对孟家水厂内的房屋进行修缮，费用为577082.5元。附件包含修缮房屋详细项目及单价。山东叁玖建筑工程有限公司出具的《收据》（0302072）显示，其于2019年1月10日收到交款单位和久飞科技公司的修缮款577082.5元。 经和久飞科技公司向本院申请，本院委托滨州正信鉴定评估认证有限公司济南分公司对位于济南市历城区柳埠镇孟家村258号济南吉华山泉水有限公司中所有的设备的现存价值、装饰装修价值进行鉴定，该鉴定机构出具正信鉴字（2021）第1082号《价格鉴定评估报告》，鉴定结论表明，济南吉华山泉水有限公司中所有设备的原有价值为193280元、现有价值为173952元，装饰装修的原有价值为355267.3元、现有价值为248687.11元。 2018年12月26日，济南市南部山区管理委员会生态保护局颁发的取水（鲁南山）字[2018]第00059号《取水许可证》载明，取水权人为济南吉华山泉水有限公司，取水地点为柳埠镇孟家村东山姜家沟。 以上事实，有原被告提交的《济南市发展和改革委员会关于市发改委所属单位有关资产划拨的请示》、济南市人民政府办公厅文件处理笺、山东省采购与招投标网截图打印件、《律师见证书》、《成交通知书》、《变更合同出租方协议》、《租赁合同》、《收据》、《工业品购销合同》、《房屋修缮合同》《取水许可证》以及《价格鉴定评估报告》等证据可予以证实。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，截止一审法庭辩论终结前吉华电子商务公司未向法庭提交涉案水厂的建设工程规划许可证、临建房手续等能证实水厂合法建设的相关手续。故，吉华电子商务公司与和久飞科技公司订立的《租赁合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。资产仍在水厂内，与水厂同属于能够返还的财产，吉华电子商务公司关于和久飞科技公司返还位于济南市历城区柳埠镇孟家村的水厂及资产的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持；虽然《租赁合同》无效，但和久飞科技公司实际占有涉案水厂，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。吉华电子商务公司主张的占有使用费系按租赁合同约定的租金标准计算，吉华电子商务公司与和久飞科技公司均认可2019年3月20日至2020年8月31日和久飞科技公司欠付的租金数额为152657.5元，故该阶段占有使用费152657.5元，和久飞科技公司应向吉华电子商务公司支付。吉华电子商务公司主张2020年9月1日至实际返还之日止，占有使用费按照合同约定的租金标准计算，本院认为，此请求符合法律规定，本院予以支持。吉华电子商务公司关于上述占有使用费的利息的主张，因涉案租赁合同为无效合同，吉华电子商务公司此项主张无事实和法律依据，本院不予支持；关于吉华电子商务公司主张李某某对和久飞科技公司的债务承担连带责任，吉华电子商务公司称李某某与和久飞科技公司住所混同、财产混同，本院认为，和久飞科技公司为一人公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任，李某某未提交相关证据证明其财产独立于和久飞科技公司，应当对和久飞科技公司的债务承担连带责任，故吉华电子商务公司此项主张，本院予以支持；关于吉华电子商务公司主张的和久飞科技公司、李某某配合办理涉案水井《取水许可证》（证号：取水鲁南山字2018第00059号）等资质的过户手续。本院认为，取水许可证的法律性质为行政许可，据《取水许可和水资源费征收管理条例》第二十七条，转让取水权，须经原审批机关批准，且该取水权对应的取水地点位于柳埠镇孟家村东山姜家沟，并非位于涉案水厂内部，该取水点与涉案水厂无关，故吉华电子商务公司此项主张无事实和法律依据，本院不予支持。和久飞科技公司在反诉中主张的吉华电子商务公司返还其保证金30000元，本院认为其属于吉华电子商务公司因《租赁合同》取得的财产，该合同无效后，吉华电子商务公司应予返还；根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，吉华电子商务公司与和久飞科技公司之间的租赁合同因涉案水厂未取得建设规划许可证等合法建设手续而无效。对于合同无效的后果租赁双方均存在过错，吉华电子商务公司明知水厂无合法建设手续而将其对外出租，和久飞科技公司亦对此未尽到审慎的审查义务。同时考虑到吉华水厂为国有资产，何久飞科技公司系通过竞争性谈判与济南市发展与改革委员会物业管理中心签订的租赁合同。故，本院认为，对于《租赁合同》的无效，吉华电子商务公司负70%的主要责任，和久飞科技公司负30%的次要责任。和久飞科技公司主张吉华电子商务公司赔偿其损失422639.11元（其中所有设备现有价值173952元，装修248687.11元），和久飞科技公司签订租赁合同后新购买的设备包括灌装机、紫外线杀菌机、成品罐等属于可以拆除的设备，和久飞科技公司可以自行拆卸运走。和久飞科技公司设备损失的主张，本院不予支持。关于房屋装饰装修的损失的承担问题，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。原告吉华电子商务公司未表示同意利用已经形成附合的装饰装修物，依据鉴定报告中装饰装修物的现值损失为248687.11元。按照吉华电子商务公司与和久飞科技公司导致合同无效的过错比例，吉华电子商务公司负担装修损失的70%即174080.98元，和久飞科技公司负担损失的30%即74606.13元。 依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下： 一、济南吉华电子商务服务有限公司与山东和久飞新能源科技有限公司订立的位于济南市历城区柳埠镇孟家村的水厂的《租赁合同》无效； 二、山东和久飞新能源科技有限公司于本判决生效之日起十日内向济南吉华电子商务服务有限公司返还位于济南市历城区柳埠镇孟家村的水厂及资产（详见租赁合同附件一的交接清单）； 三、山东和久飞新能源科技有限公司于本判决生效之日起十日内向济南吉华电子商务服务有限公司支付2019年3月20日至2020年8月31日期间的水厂占有使用费152657.5元以及2020年9月1日至实际返还之日止按照合同约定的租金标准计算的占有使用费（详见附件二的竞争性谈判最终报价单）； 四、李某某对第二、三条判决内容承担连带清偿责任； 五、驳回济南吉华电子商务服务有限公司其他诉讼请求； 六、济南吉华电子商务服务有限公司于本判决生效之日起十日内向山东和久飞新能源科技有限公司返还保证金30000元； 七、济南吉华电子商务服务有限公司于本判决生效之日起十日内向山东和久飞新能源科技有限公司赔偿财产损失共计174080.98元； 八、驳回山东和久飞新能源科技有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4107元，由济南吉华电子商务服务有限公司负担813元，由山东和久飞新能源科技有限公司负担3294元；反诉案件受理费7990元，减半收取4045元，由山东和久飞新能源科技有限公司负担2221元，由济南吉华电子商务服务有限公司负担1824元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 仪 挺 二〇二一年七月十二日 书记员 马秀菊