安徽省寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0422民初2799号 原告：洪杜娟,女,汉族,1984年8月15日出生,住安徽省合肥市。 委托诉讼代理人：占正东，安徽华人律师事务所律师。 被告:安徽省阳光半岛文化发展有限公司管理人,住所地安徽省寿县新桥国际产业园管委会四楼。 负责人：王莉，组长。 委托诉讼代理人：刘学良，安徽大别山律师事务所律师。 第三人：安徽省阳光半岛文化发展有限公司,住所地安徽省寿县新桥国际产业园,统一社会信用代码913404225689694717。 法定代表人:张志斌，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：范陈文，公司法务。 原告洪杜娟与被告安徽省阳光半岛文化发展有限公司管理人（以下至判决主文前简称阳光半岛公司管理人）、第三人安徽省阳光半岛文化发展有限公司（以下至判决主文前简称阳光半岛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年6月30日公开开庭进行了审理。原告洪杜娟委托诉讼代理人占正东，被告阳光半岛公司管理人委托诉讼代理人刘学良，第三人阳光半岛公司委托诉讼代理人范陈文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 洪杜娟向本院提出诉讼请求：一、判令撤销被告2021年5月12日签发的《撤回通知书》；二、判令第三人继续履行37号地块3号楼2903室及37号地块14号楼102室交房义务；三、判令被告及第三人承担诉讼费。 事实与理由:2020年12月22日,被告向原告发出交房《通知书》,要求原告于2020年12月30日前到阳光半岛公司办37号地块3号楼2903室及37号地块14号楼102室结算及交房相关手续。原告向被告提供相关材料后,被告却又于2021年5月12日向原告发出《撤回通知》,撤回此前向原告发出的交房通知。根据寿县法院生效法律文书，破产重组执行计划到2021年2月27日届满，管理人只有监督职能，无权作出撤回通知。原告认为，原告与阳光半岛公司签订的《商品房买卖合同》合法有效,在满足交房条件时,双方应当继续履行合同义务。双方签订的2份《商品房买卖合同》为2013年5月,在人民法院裁定受理阳光半岛公司破产清算案件一年以前,原告属于消费者购房,购房的初衷是为了满足居住需求,且原告已将全部购房款付清,属于善意购房人,当然有权取得案涉房屋的所有权。被告向原告发出《交房通知》即代表被告认可原告取得案涉房屋的所有权,因阳光半岛公司提出异议，被告却又出尔发尔,儿戏般又发出撤回通知，严重损害原告的合法权益。2013年4月10日，案外人银安科技公司与原告通过签订协议的方式，将案涉工抵房转让给原告，原告从银安科技公司受让取得房屋所有权；2013年4月13日，中加公司向阳光半岛公司支付购房款1，063，300元，偿还阳光半岛公司代付银安科技公司国家华成小区项目工程款；2013年5月7日、23日阳光半岛公司与原告签署商品房买卖合同，阳光半岛公司出具购房发票，原告有权要求阳光半岛公司交付房屋，办理过户手续。故提起诉讼，望判如所请。 阳光半岛公司管理人辩称:一、原告将阳光半岛公司管理人列为被告属于主体错误。该案是商品房预售合同纠纷，合同主体是原告与阳光半岛公司，根据破产法规定，管理人作为法院指定成立的临时机构，只是破产企业的诉讼代表人，管理人与原告之间并没有实际的权利义务关系，管理人不是本案适格被告；二、原告诉请无事实和法律依据。根据破产法的规定，管理人有权决定继续履行合同或解除合同，这是法律赋予管理人的权利，原告要求撤销《撤回通知》，无事实和法律依据，请求驳回原告诉请。 阳光半岛公司辩称：一、管理人下发的《撤回通知》应在送达原告后即生效，原告诉请不明确；二、管理人作为企业破产法规定的债权审核主体，有权对尚未审核完毕的债权、尚未终结的诉讼、尚未处理的破产前合同应履行职责；三、管理人未向原告发出交房通知书，原告所述的通知书仅为过程审核资料，管理人及第三人经审核后认定原告不是真正的消费购房或善意购房人，没有以现金转账等形式支付购房款。综上，原告诉请无证据支持，请求驳回原告诉请。 洪杜娟针对其诉讼请求向本院提供如下证据: 1、原告身份证复印件、被告和第三人工商信息查询单打印件，证明原、被告和第三人诉讼主体适格。 2、协议书、收条、情况说明、结婚证、姚飞身份证、姚飞工行借记卡明细，证明(1)原告从案外人银安科技公司处购买37号地块3栋2903室和14栋102室两套工抵房；(2)原告已支付全部购房款,属于消费者购房，是善意购房人。 3、承诺书、工程联系单13（关于变更对讲门体报价的申请）、工程联系单20(申请验收)、工程决算审核书（含工程款支付情况），证明中加公司欠付银安科技公司工程款3,859,503元,扣除支付的2,726,200元，剩下1,133,303元未支付，该款用阳光半岛公司在建4套房屋抵欠付银安科技公司工程款的事实。 4、《商品房买卖合同》2份、销售不动产统一发票2张，证明(1)原告与阳光半岛公司签署的《房屋买卖合同》合法有效；(2)阳光半岛公司认可原告已付清购房款的事实,向原告开具销售不动产统一发票。 5、阳光半岛公司破产重整计划打印件（14-31页），证明破产重整计划载明,已售房屋3232套,同时37号地块已付清购房款的购房户,可以选择继续履行合同,取得房屋。 6、2020年12月22日的《通知书》、2021年5月12日的《撤回通知》，证明被告向原告发出交房通知，管理人认可原告享有37地块3栋2903室和14栋102室房屋所有权；管理人发出的撤回通知是因阳光半岛提出异议作出，与其行使的管理人职责不符。 7、情况说明，证明（1）原告为善意购房人，为消费者购房，已足额支付购房款，应取得案涉房屋所有权；（2）阳光半岛公司多年来未通知原告取消房屋买卖合同，反而发出交房通知书，说明阳光半岛公司内部台账是认可原告是案涉房屋产权人。 8、收据2张（中加公司与阳光半岛财务凭证），证明银安科技公司是中加公司债权人，中加公司欠付银安科技公司工程款1，133，303元由阳光半岛公司通过以房抵债形式清偿，中加公司向阳光半岛公司付工程款1，033，300元，工程保证金30，000元，合计1，063，300元，阳光半岛公司收到银安科技公司支付的购房款，原告通过以房抵债的方式取得案涉房屋所有权。 经庭审举证、质证，本院对案涉证据认证意见如下：原告所举证据1，被告及第三人无异议，本院予以确认。原告所举证据2，被告对协议书、收条、姚飞工行借记卡明细真实性无异议，合法性、关联性和证明目的有异议。协议没有甲方银安科技公司法定代表人的签名，也没有第三方阳光半岛公司的签名，是破产后一年向第三方支付的，不具有合法和关联性，不具有善意购房人的情形，证明目的不成立。第三人认为协议书中无第三人的确认，收条及情况说明是案外人提供，是否真实存在无法核实，收条不是协议书中甲方银安科技公司出具，两份证据无法相互印证。借记卡记载的时间和金额均无法证明其支付的对象和相关用途，无法达到原告的证明目的，原告未向第三人支付购房款，也不是善意购房人。本院审查认为，洪杜娟与银安科技公司之间虽签订协议，但提供的收条出具人为洪光月并非银安科技公司，洪光月以提供情况说明证明自己是该公司的法定代表人无其他证据支持，不予采信；对于大额的款项亦未提供转款的银行流水，以“农村存取款不方便要求洪杜娟的房款由现金支付”为由称收款方式为现金，与常理不符；提供的姚飞工行借记卡明细的交易无法证明与本案的关联性，本院对该组证据的证明目的不予确认。原告所举证据3，被告对“三性”和证明目的有异议。与被告无关，证明目的不成立。第三人认为承诺书是两个案外人之间的合同关系，与本案无关，达不到原告的证明目的。本院审查认为，承诺书、工程联系单13、工程联系单20均是复印件，被告、第三人不认可，工程决算审核书虽提供原件核对，但涉及的银安科技公司、中加公司并未盖章确认，无法证明其真实性，本院对该组证据的证据效力及证明目的不予确认。原告所举证据4,被告对合同真实性无异议，但认为买房行为不真实，不具有合法性，原告的支付方式不是购房行为，不是消费型购房，管理人发现大量的发票，但是没有收到购房款，证明目的不成立。第三人对合同真实性无异议，证明目的有异议。原告未向第三人实际支付购房款，第三人也未收到相应款项。本院审查认为，对2份《商品房买卖合同》及2份销售不动产统一发票的真实性予以确认，但不能证明阳光半岛公司认可原告已付清购房款的事实。原告所举证据5,被告认为真实性无法核实。如实际支付了购房款到阳光半岛公司，可以取得房屋。第三人认为真实性无法核实。即使破产重整计划载明，也应是已经支付购房款全款或首付款的购房户，原告不属于上述情形。本院审查认为，原告提供的阳光半岛公司破产重整计划打印件其内容虽不完整，但提供的内容具有真实性，前提是指已经支付购房款全款或首付款的购房户，原告不属于上述情形。原告所举证据6，被告对真实性合法性无异议，证明目的有异议。《通知书》不是交房通知书，不是认定原告是合法购房户的，根据其内容是办理结算使用，是程序性的东西，实体上由法院认定；撤回通知是根据阳光半岛公司提出的原告没有支付购房款作出的，原告可以通过诉讼确定。第三人对真实性无异议，证明目的有异议。《通知书》明确载明通知原告提交相关材料，需经管理人和第三人审核，经审核后原告未向第三人支付购房款，不属于善意购房人，才发出撤回通知。本院审查认为，对该组证据的真实性予以确认，但不能证明管理人认可原告享有37地块3栋2903室和37地块14栋102室房屋所有权，《通知书》中只是载明原告办理结算及交房手续须提供的有关材料等，其中包含支付购房款的银行取款凭证或者银行账户流水，故对原告的证明目的不予确认。原告所举证据7，被告认为不是证据，原告未到场，不予质证。第三人认为系原告个人陈述，不具备证据要件，无法达到原告证明目的。本院审查认为，情况说明系原告的个人陈述意见，对其真实性及证明目的不予确认。原告所举证据8,被告对真实性、合法性及证明目的有异议。第三人认为交款单位为第三人，但第三人实际未收到任何款项，达不到原告的证明目的。本院审查认为，2份收据系复印件无原件核对，其中涉及的1张收据所盖印章模糊不清无法辨认，对其真实性无法确定，亦无法证明原告通过以房抵债的方式取得案涉房屋所有权。 根据当事人的陈述及举证、质证意见，审理查明的事实为：2013年5月7日，洪杜娟（买受人）与阳光半岛公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：洪杜娟购买阳光半岛公司开发的位于寿县新桥国际产业园新桥阳光半岛37地块3幢2903号房屋，建筑面积为109.24平方米，该房按套计价，价款为362，458元，买受人应于2013年5月7日一次性付清总房款，出卖人应当在2014年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人,阳光半岛公司于2013年5月23日向洪杜娟出具37号地块3栋2903室收据1张。2013年5月23日，洪杜娟（买受人）与阳光半岛公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：洪杜娟购买阳光半岛公司开发的位于寿县新桥国际产业园新桥阳光半岛37地块14幢102号房屋，建筑面积为100.08平方米，该房按套计价，价款为265，512元，买受人应于2013年5月23日一次性付清总房款，出卖人应当在2014年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人,阳光半岛公司于2013年5月27日向洪杜娟出具37号地块14栋102室收据1张。 经本院检索涉及购房户诉请阳光半岛公司交付房屋的关联案件，同时查明，2014年7月3日，本院裁定受理对阳光半岛公司的破产清算申请，并指定安徽大别山律师事务所担任管理人。2017年7月12日，本院裁定自2017年7月12日起阳光半岛公司进行重整。2017年8月28日，本院裁定批准阳光半岛公司的重整计划草案，终止阳光半岛公司重整程序。阳光半岛公司的重整计划执行期限至2021年2月27日届满。 另查明，阳光半岛公司破产重整计划草案第七条对“购房户安置”规定如下：（一）37、38号地块，2号岛已付清购房款，但尚未取得房屋的购房户，可以选择继续履行合同，取得房屋，免除破产受理后的违约金。也可以选择解除合同，退还购房款，免除破产受理后的利息、违约金。（二）37、38号地块，2号岛已支付首付款的购房户，可以选择继续履行合同，补交剩余购房款，取得房屋，免除破产受理后的违约金。也可以选择解除合同，退还首付款，免除破产受理后的利息、违约金。（三）其他地块已付清购房款、支付订金、认购金的购房户。1.如果选择要房的，可以在37号地块集中安置……2.如要求退款的，可以参照本条（一），由债务人、重整方与购房户协商解决。要求退款的购房户，具体支付方式按照普通债权的清偿时间和方式进行清偿。重整计划有关“其他”事项的第十二条第一项规定：债权人与阳光半岛公司签订的尚未履行完毕的合同，自2014年7月3日寿县人民法院受理阳光半岛破产清算之日起二个月内，管理人未通知继续履行合同的，合同自动解除。商品房买卖合同按照本重整计划第七条处理。 再查明，2020年12月22日,阳光半岛公司管理人向原告发出《通知书》,《通知书》称：“洪杜娟，您所认购的寿县新桥阳光半岛项目37地块3号楼2903号、37地块14号楼102号房，请您于2020年12月30日前到安徽省阳光半岛文化发展有限公司办理结算及后期交房相关手续。并持下列资料前来办理：1、本通知书原件；2、商品房买卖合同原件；3、购房款的收据原件或发票原件；4、支付购房款的银行取款凭证或者银行账户流水；5、户主及户主配偶的身份证原件、户口本以及结婚证（单身除外）；6、缴付契税、维修基金的银行卡。”2021年5月12日，阳光半岛公司管理人向原告发出《撤回通知》,《撤回通知》称：“洪杜娟，2014年7月3日，寿县人民法院裁定受理安徽省阳光半岛文化发展有限公司破产清算案，同日指定安徽大别山律师事务所为管理人。2017年8月28日，寿县人民法院裁定批准《安徽省阳光半岛文化发展有限公司破产重整计划（草案），重整计划执行期限至2021年2月27日届满。2021年管理人曾向你方发出交房通知书并告知了阳光半岛公司，后阳光半岛公司向管理人提出异议，管理人根据你方提供的资料再次调查，发现你与阳光半岛公司签订的位于寿县新桥阳光半岛37地块3栋2903室和37地块14栋102室《商品房买卖合同》，你方未向阳光半岛公司实际支付购房款，不符合善意购房情形，且你方对阳光半岛公司不享有债权，为此，管理人撤回向你发出的交房通知。若你方对此有异议，可在收到本通知书之日起15日内向寿县人民法院提起诉讼。” 本院认为：根据当事人的诉辩意见，本案争议焦点为:一、原告将阳光半岛公司管理人列为被告主体是否适格；二、原告要求撤销阳光半岛公司管理人签发的《撤回通知》能否支持；三、洪杜娟是否已向阳光半岛公司履行了案涉商品房的房款交付义务；四、阳光半岛公司管理人于2020年12月22日向原告发出的《通知书》，是否表明已确认应向其交房。 关于争议焦点一、二，首先，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。本案中，管理人自破产申请受理之日起两个月内未通知继续履行合同的，视为合同已经解除，无需再发出《撤回通知》，故本案管理人发出的《撤回通知》不产生法律效果，不属于法院的受案范围，应驳回起诉；其次，本案是商品房预售合同纠纷，合同的主体为原告与阳光半岛公司，原告将阳光半岛公司管理人列为被告不符合破产法规定的管理人作为被告的情形，管理人不是本案适格被告，应驳回起诉。综上分析，本可以裁定驳回起诉，但本案中原告另有主张第三人阳光半岛公司继续履行37号地块3号楼2903室及37号地块14号楼102室交房义务之诉请，同时并未将阳光半岛公司列为被告，为节约司法资源，减少诉累，对争议的焦点一、二，即在作出判决时予以分析评判。 关于争议焦点三，洪杜娟与阳光半岛公司签订二份商品房买卖合同后，即负有向阳光半岛公司支付购房款的合同义务。双方虽签订二份《商品房买卖合同》，阳光半岛公司向洪杜娟开具了收据，但洪杜娟以提交的姚飞借记卡明细清单支取款额760，000元视为支付给银安科技公司，无证据证明，即使洪杜娟有证据证明向银安科技公司支付购房款，也不能等同于洪杜娟向阳光半岛公司支付购房款；原告所提供的工程决算审核书，涉及的银安科技公司、中加公司并未盖章确认，真实性不能确定，亦不能以此审核书认定银安科技公司、中加公司之间的债权债务关系及工程款数额；即使银安科技公司对中加公司享有债权，但无证据证明阳光半岛公司在案涉商品房买卖合同签订前对银安科技公司或中加公司负有合同债务，即银安科技公司、中加公司对阳光半岛公司不享有债权。故洪杜娟主张与阳光半岛公司存在真实的商品房买卖关系、并已向阳光半岛公司付清了案涉房屋购房款的诉称意见不成立，本院不予采信，其要求继续履行《商品房买卖合同》交付房屋的诉讼请求缺乏事实和法律依据。 关于争议焦点四，阳光半岛公司管理人于2020年12月22日向原告发出的《通知书》，根据《通知书》载明的内容及其要求提供的材料，管理人针对的是签订《商品房买卖合同》的购房户，若提供的材料经审查符合交房条件的，便可以办理交房手续，否者，不予办理。故原告认为向其发出的《通知书》即表明已确认应向其交房的诉称理由，不能成立，本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 驳回原告洪杜娟的诉讼请求。 案件受理费11，080元（原告已缴纳）减半收取5，540元，由原告洪杜娟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员 王 辉 二〇二一年七月二十九日 书记员 许克虎 附本案相关法律条文: 1、《中华人民共和国企业破产法》 第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。 2、《中华人民共和国民法总则》 第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。 3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。