甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终591号上诉人（原审被告）：甘肃民丰物流有限公司，住所地兰州市榆中县定远镇定远村。法定代表人：孙加微，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：高飞，甘肃东方人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈怀平，男，汉族，1971年12月21日出生，居民，住兰州市榆中县。上诉人甘肃民丰物流有限公司（以下简称民丰公司）因与被上诉人陈怀平房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省榆中县人民法院（2020）甘0123民初3583号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。民丰公司上诉请求：1、撤销（2020）甘0123民初3583号民事判决，改判驳回陈怀平的全部诉讼请求或将本案发回重审；2、一、二审案件受理费由陈怀平负担。事实和理由：1、根据一审判决查明的案件事实，民丰公司与陈怀平之间并非达成商品房买卖意思表示，双方之间之所以存在该合同，是基于以物抵债的口头约定。一审判决认定双方之间存在商品房买卖合同关系错误。本案中，因双方并不是真实的房屋买卖合同关系，陈怀平也没有支付购房款，让民丰公司返还购房款没有事实和法律根据。2、双方基于以物抵债的约定签订《房屋买卖合同》，因合同没有履行，案外人与陈怀平之间的原债权债务关系仍然存在，陈怀平应向案外人另行主张权利，案外人可向民丰公司主张权利。在原债权债务并未消灭的情况下，一审判决民丰公司与陈怀平之间成立新的债权债务关系没有法律依据。一审判决并未查明田育良是否免除了民丰公司173565元的债务，仅凭对田育良的询问笔录就认定田育良未将该款项计入与民丰公司另案诉请范围内，故一审将173565元认定为陈怀平已经实际交纳的购房款没有事实依据。3、根据本案查明事实，陈怀平没有向民丰公司交付过购房款，民丰公司也没有占有陈怀平的财物，合同也未约定逾期交付房屋违约责任计算标准，一审中陈怀平也没有诉请利息损失，故一审直接判决民丰公司承担赔偿利息损失责任明显不当。陈怀平辩称，双方签订有房屋买卖合同并且民丰公司也向陈怀平出具了收款收据，这些证明陈怀平与民丰公司之间存在合同权利义务关系，一审陈怀平说返还双倍购房款，民丰公司不同意，陈怀平就说把利息算上，一审判决符合法律规定，民丰公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈怀平向一审法院起诉请求：1、请求依法判令民丰公司立即向陈怀平交付定远镇定远村瑞鑫国际商业城仓储物流园综合服务楼B幢十二层011号房屋，并办理房产权登记至陈怀平名下。庭审中陈怀平获悉该房屋已经被出售给他人，放弃该项诉讼请求，请求判令民丰公司双倍返还购房款347130元；2、本案诉讼费由民丰公司承担。一审法院认定事实：陈怀平与案外人田育良是朋友关系，在2014年、2015年田育良给甘肃瑞鑫房地产开发有限公司销售水泥时，陈怀平与田育良之间也存在水泥买卖的关系，田育良从陈怀平处赊购水泥后，再销售给甘肃瑞鑫房地产开发有限公司。在2014年、2015年二年间田育良共计向甘肃瑞鑫房地产开发有限公司销售了100多万元的水泥，甘肃瑞鑫房地产开发有限公司没有付款。后田育良找到该公司财务总监要求付款，经协商甘肃瑞鑫房地产开发有限公司提出用其公司开发的房屋二间抵付其公司拖欠田育良的部分水泥款。田育良也同意该意见，田育良考虑到其自己也拖欠陈怀平的水泥款没有支付，正好其中一间房屋的抵付价格与田育良拖欠陈怀平的水泥款价格差不多，田育良便提出用甘肃瑞鑫房地产开发有限公司向其抵付的其中一间房屋抵付给陈怀平，用以支付田育良拖欠陈怀平的水泥款。后经陈怀平、田育良和甘肃瑞鑫房地产开发有限公司三方协商达成协议，由甘肃瑞鑫房地产开发有限公司直接将房屋抵付给陈怀平，以方便办理房屋产权证书。三方协议达成后，甘肃瑞鑫房地产开发有限公司在2015年2月14日向陈怀平出具了金额为173565元的《收据》一张。后在2015年4月2日陈怀平与甘肃瑞鑫房地产开发有限公司签订了《房屋买卖合同》，合同约定甘肃瑞鑫房地产开发有限公司将其开发的位于榆中县定远镇“瑞鑫国际商业城仓储物流园区综合服务楼”B幢十二层011号建筑面积39.9平方米的房屋一间以173565元的价格出售给陈怀平。在该份合同中加盖了甘肃瑞鑫房地产开发有限公司的印章，并由陈怀平签名和捺印。合同签订后，甘肃瑞鑫房地产开发有限公司却以各种借口不给陈怀平交付房屋，并办理房屋的不动产权证书。现陈怀平了解到民丰公司已经将该间房屋又出售给了他人，庭审中民丰公司也认可该间房屋已经出售给了他人，陈怀平在要房无果的情况下诉至法院。另查明：2015年8月17日甘肃瑞鑫房地产开发有限公司更名为甘肃民丰物流有限公司。一审法院认为，陈怀平与甘肃瑞鑫房地产开发有限公司签订的书面《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。民丰公司辩称陈怀平没有实际向其公司支付购房款，其公司无向陈怀平返还购房款的义务。经庭审查明，陈怀平支付的购房款是案外人田育良拖欠其的水泥款，而甘肃瑞鑫房地产开发有限公司又拖欠田育良的水泥款，三者之间存在一个相互拖欠水泥款的连环债务情形。而作为最终付款方的甘肃瑞鑫房地产开发有限公司又无现金向田育良支付，只能提出以房抵债来偿付其公司拖欠田育良的水泥款。在现实的经济来往中发生交易的当事人以物抵债也是一种常态，这样做的好处就是可以在不用支付货币的情况下，直接以物抵债，来了结双方甚至多方之间的债权债务关系，减轻债务人的负担。本案中虽然陈怀平没有向甘肃瑞鑫房地产开发有限公司直接支付货币购房款，但陈怀平在得到甘肃瑞鑫房地产开发有限公司的房屋时，甘肃瑞鑫房地产开发有限公司同时也就免除了向案外人田育良支付水泥款173565元的义务。甘肃瑞鑫房地产开发公司免除的向田育良支付水泥款173565元，实际就是陈怀平向其支付的购房款，怎么能说陈怀平没有向甘肃瑞鑫房地产开发有限公司支付购房款呢。陈怀平与甘肃瑞鑫房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》中约定的该间房屋现已经由民丰公司又出售给了他人，陈怀平再要求民丰公司交付该间房屋已经无可能，但陈怀平可以要求民丰公司向其退还购房款。陈怀平要求民丰公司双倍返还其的购房款，无法律依据，法院不予支持。故对陈怀平要求民丰公司返还购房款173656元的诉讼请求，予以支持。陈怀平与甘肃瑞鑫房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》中第六条交付期限约定出卖人应当在2015年6月1日前将合同约定的房屋交付买受人使用。然而甘肃瑞鑫房地产开发有限公司却未按约定履行向陈怀平按期交付房屋的义务，构成违约。应当从2015年6月2日算起由民丰公司以陈怀平缴纳的购房款为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担利息损失至判决生效之日止。甘肃瑞鑫房地产开发有限公司于2015年8月17日将名称变更为甘肃民丰物流有限公司，其公司应当对甘肃瑞鑫房地产开发有限公司订立的合同产生的债务承担责任。依照《中华人共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款规定，判决：甘肃民丰物流有限公司返还陈怀平购房款173565元，并承担利息损失，从2015年6月2日算至判决生效之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，于判决生效后十日内履行完毕。案件受理费减半收取3253元，由陈怀平负担1626.5元，甘肃民丰物流有限公司负担1626.5元。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理对一审法院审理认定的事实予以确认。本院认为，甘肃瑞鑫房地产开发有限公司于2015年8月17日经工商登记变更为甘肃民丰物流有限公司，故民丰公司应当对甘肃瑞鑫房地产开发有限公司订立合同产生的债务承担民事责任。根据本案查明的事实，案外人田育良与甘肃瑞鑫房地产开发有限公司（简称瑞鑫公司）因买卖关系存在债权债务，陈怀平与田育良亦因买卖关系存在债权债务。因相互债权债务关系的存在，经三方共同协商，田育良将其对陈怀平的债务转移给瑞鑫公司履行，从而消除其与陈怀平之间的债权债务。债务转移后，新债务人瑞鑫公司就转移后的债务如何清偿，与陈怀平签订《房屋买卖合同》并按照转移的债务金额向陈怀平出具收取房款收据。前述行为实质上是瑞鑫公司与陈怀平对清偿转移后的金钱债务作出的具体履行行为，性质上属于债务履行期届满后以物抵债的约定。双方签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不存在违反法律、行政法规规定的情形，故该买卖合同已经成立并生效，该买卖合同对包含债权人和债务人在内的各方当事人均具有法律约束力。瑞鑫公司向陈怀平出具收款收据的行为也证明陈怀平已经履行了支付购房款的合同义务，而瑞鑫公司没有按照合同约定交付房屋并将房屋另行出售的行为已经构成合同违约，应当对其违约行为承担相应的民事责任。陈怀平依据双方签订的房屋买卖合同提起本案诉讼要求瑞鑫公司履行合同义务交付房屋，在得知房屋已被另行出售继续履行交房已无可能后，诉请要求双倍返还购房款，该诉请反映出了其要求终止双方签订的买卖合同并承担违约责任的意思表示，一审法院按照收款收据载明的房款金额判决民丰公司返还陈怀平购房款并承担利息损失有事实依据和法律根据。对于利息损失一审判决确定从2015年6月2日计算至判决生效之日止，故计算标准以判决生效时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算并无不当。综上民丰公司提出的上诉理由与本案基本事实不符，本院不予采纳认定。综上所述，民丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6506元，由上诉人甘肃民丰物流有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张海军审 判 员 徐晓曦审 判 员 关 涛二〇二一年七月七日法官助理 张亚东书 记 员 李世俊