襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0607民初4874号原告（反诉被告）:张志刚，男，1974年2月10日出生，汉族，住襄阳市襄州区，委托诉讼代理人：王晓宽，襄阳市襄州区石桥镇法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）:张勇军，男，1985年10月9日出生，汉族，住襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：尹梦齐，湖北长久律师事务所律师。委托诉讼代理人：马季，湖北长久律师事务所实习律师。张志刚诉张勇军租赁合同纠纷一案,本院于2021年5月27日立案受理后,依法适用简易程序于2021年6月17日公开开庭进行了审理。张志刚及其委托诉讼代理人王晓宽，张勇军及其委托诉讼代理人尹梦齐、马季到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张志刚起诉称：1.依法判令被告履行合同交纳租金14300元；2.本案所需费用由被告承担。事实和理由:2018年11月，被告租赁原先承包的石桥××××组的18.5亩土地和10亩堰塘从事大型大虾养殖。同年11月7日，双方签订《土地租赁合同》，约定“租赁面积28.5亩，租期10年，自2018年10月27日起到2028年10月26日止，每亩每年租金500元，共14300元，每年7月27日（提前3个月）全额交纳次年租金。合同签订后，2021年5月，被告对所租赁的土地复耕，但未达到复耕标准。合同期间，被告只交纳了两年的租金，但未交2020年10月到2021年的14300元租金，因被告拒付，故诉至河南科技学院这，请求判如所请。张勇军答辩称：1.租赁合同已于2020年10月27日解除，其共交纳了34300元租金，原告应退还多交的5700元；2.被告交了10000元土地平整押金，现土地已平整完毕，原告应退还押金；3.提起反诉。张勇军反诉称：1.确认张勇军与张志刚签订的《土地租赁合同》已于2020年10月27日解除，张志刚返还张勇军多交纳的租金5700元；2.支付张勇军土地平整费用10800元；3.退还土地平整押金10000元并支付违约金2500元；4.诉讼费、反诉费由张志刚负担。事实和理由：2018年11月6日，张勇军与张志刚签订《土地租赁合同》，约定：租赁面积28.5亩，租期10年，自2018年10月27日起到2028年10月26日止，每亩每年租金500元，共14300元。合同签订后，张勇军按合同约定向张志刚交付了两年五个月的租金34300元。双方还约定：张勇军向张志刚交纳后期土地平整押金10000元，如张勇军平整完毕，张志刚无条件退还，如不退还，追究张志刚的责任并按25%承担违约金。2020年，由于新冠××疫情暴发，张勇军无法继续租赁土地，便提前以口头通知的方式告之张志刚待两年租赁期限届满就终止合同，张志刚口头答应终止合同，但提出张勇军必须对土地进行平整，平整费用先由张勇军垫付，然后再由张志刚支付。2021年4月底，张勇军对土地进行了平整，支付土地平整费用10800元。后来张勇军向张志刚索要土地平整费用及押金时，张志刚以种种理由推托至今未付。为维护合法权益，特提起反诉，请求法院公正判决。张志刚对反诉答辩称，1.反诉无法律依据；2.10800元土地平整费用违反了合同约定不应予以支持；3.押金可以退还，但应在土地交付使用后予以退还。经审理查明，张志刚与张勇军户籍均为石桥镇石庙村，双方父亲是同胞兄弟。2018年，张勇军欲在石桥××××组租地养殖大虾，通过张志刚之弟张志勇向八组村民租赁土地，但张志勇未租成，后张志刚表示可以办成此事，为此张勇军先向张志刚交纳了20000元。2018年10月至11月，张志刚与八组部分村民签订了《土地租赁合同》，租赁土地共28.5亩，租期11年，自2018年10月27日至2029年10月27日，租金为每亩每年500元，年租金14300元，租金于每年10月27日前交纳本年度租金。合同签订后，张志刚又就上述土地与张勇军签订了《土地租赁合同》，将土地转租给张勇军，约定租赁土地28.5亩，租期为10年，自2018年10月27日起到2028年10月26日止，每亩每年租金500元，共14300元，每年7月27日（提前3个月）全额交纳次年租金。还约定，若因张勇军的原因违约无法继续租用土地，张勇军必须把土地恢复原样交给张志刚，为保证土地平整恢复，张勇军交给张志刚押金10000元。合同结束且张勇军平整土地合格后，张志刚退还张勇军金10000元押金，30日内不退还，张志刚赔偿25%的违约金。因2018年的租金已交，张勇军于2019年10月3日向张志刚交纳了2019年10月到2020年10月的租金14300元。2021年4月20日，因张勇军不愿再租赁土地，遂雇请案外人张小定对租赁的土地进行了平整，但因未通过八组村民验收，土地目前处于闲置状态。虽然张勇军不愿再租赁土地，但未与张志刚签订解除租赁合同的协议。因双方未谈妥土地平整及2020年10月到2021年10月的租金问题，张志刚诉至本院。本案的焦点是，张勇军反诉所称案涉合同是否已于2020年10月27日解除。庭审中，张勇军提交了石庙村八组部分村民签名一份材料，证明张勇军因新冠疫情无法继续从事养殖，不能续租土地，并且张勇军已经提前一年通知了张志刚。经质证，张志刚认为证人应当出庭作证，疫情对合同是否有影响应由合同双方界定，案外人无法进行认定，该材料不能作为证据使用。本院认为，该材料的签名不能认定系村民本人所签，证人亦应当出庭作证，故该材料不符合证据要求，且该材料也不能证明张志刚本人同意解除合同，故本院对该证据不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据上述规定，一方当事人基于自身的意思表示解除合同，应以该当事人享有合同解除权为必要，只有当事人具备约定或者法定的解除权，合同才能解除。本案中，张勇军称其已口头通知张志刚待两年租赁期限届满后解除合同且张志刚同意解除，但其没有提交证据证实其已通过口头通知张志刚解除了合同。虽然其提交的通话录音中有关于土地平整的内容，但该录音中没有关系解除合同的内容也没有张志刚同意解除合同的内容，故该录音证据不能证明双方已经解除了合同，再者，新冠疫情并非不可抗力，并不能造成合同无法履行，另外，若本院支持违约方任意解除合同，是对守约方的不公平，故张勇军反诉请求法院确认合同已解除没有法律和事实根据，本院对张勇军反诉确认合同已经解除的请求不予支持，其若解除合同，可通过合法途径另行主张。至于张勇军反诉要求张志刚退还押金，因合同未解除，故其请求退还押金的主张，本院不予支持。其还反诉称要求张志刚承担平整土地的费用，因合同中并未约定土地平整的费用由张志刚承担，故本院对张勇军的该项主张亦不予支持。张勇军又反诉称其2018年10月27日交给了张志刚20000元，扣除租金14300元后多交了5700元，要求退还。张志刚答辩称，交付土地时，土地上还有农作物，多余的钱是给村民的青苗费。本院认为，若是张勇军2018年10月27日多交了5700元租金，按常理，其在第二年交租金时应该扣除，但其在第二年时依然全额交纳了租金，两相比较，张志刚的说明更符合实际，故本院对张志刚的辩解意见予以采纳，对张勇军的该反诉请求不予支持。既然合同未解除，双方就应当全面的履行合同义务。张志刚在签订合同后，已经按合同约定将土地交付与张勇军，履行了合同义务，张勇军作为合同相对方就应当按照合同约定交纳租金，因此张志刚要求张勇军按合同约定支付租金的请求，本院予以支持。虽然合同约定承租方每年提前三个月交纳次年的全年租金，但张勇军事实上还未租满一年，又加之张勇军庭审时已表达出解除合同的意思，其随时可能与张志刚协商或通过其他方式解除合同，故本院酌定张勇军支付2020年10月27日至2021年6月27日的租金，也就是八个月的租金，至于未发生的租金，可待实际发生后再主张。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下:一、张勇军于本判决生效后十日内支付张志刚租金9533.33元；二、驳回张勇军的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取79元,反诉费减半收取171元，由张勇军负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人以及代表人的人数提出副本,上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  许华兵二〇二一年七月一日书记员  吕 洵