天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0105民初995号原告：天津港交易市场有限责任公司，住所地天津市滨海新区天津自贸试验区（天津港保税区）国贸路18号腾达大厦205室。法定代表人：高玉龙，董事长。委托诉讼代理人：周雷丁，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：刘笑语，国浩律师（天津）事务所律师。被告：天津茂宏企业管理有限公司，住所地天津市河北区光复道街海河东路35号新文化中心-301。法定代表人：龙喜泉。被告：深圳市满溢贸易有限公司，住所地广东省深圳市福田区福中三路1006号诺德金融中心主楼23E06室。法定代表人：李小卫，执行董事。委托诉讼代理人：周铎，天津专威律师事务所律师。原告天津港交易市场有限责任公司（以下简称天津港公司）与被告天津茂宏企业管理有限公司（以下简称茂宏公司）、被告深圳市满溢贸易有限公司（以下简称满溢公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用简易程序审理，经审理发现案情复杂不宜适用简易程序，裁定转为普通程序继续审理。原告天津港公司的委托诉讼代理人周雷丁、刘笑语，被告满溢公司的委托诉讼代理人周铎到庭参加诉讼。被告茂宏公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，依法缺席审理。本案现已审理终结。天津港公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告满溢公司与被告茂宏公司签署的《承租经营协议》及《补充协议》无效；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，天津港公司增加诉讼请求：1.请求确认被告茂宏公司对被告满溢公司名下位于河北区××路××号××房产不享有对抗第三人的优先购买权以及买卖不破租赁的权利；2.本案评估费用12000元、鉴定费68900元、鉴定人员差旅费6397.19元均由被告承担。事实和理由：原告系涉案房产即河北区××路××号××房产的抵押权人,被告满溢公司系涉案房产的所有权人、抵押人和出租人,被告茂宏公司系涉案房产的承租人。2016年8月30日,原告与满溢公司签订《房产抵押合同》,约定满溢公司以其所有的河北区××路××号新文化中心401作为抵押物,为俊安（天津）实业有限公司履行与原告所签《买卖合同》项下的还款责任提供抵押担保。上述房产抵押已经办理了房产抵押登记手续。因俊安（天津）实业有限公司未履行还款义务,原告提起诉讼,经天津市高级人民法院审理作出（2017）津民初83号民事判决，以及最高人民法院审理作出（2018）最高法民终812号民事判决。判决后，俊安（天津）实业有限公司和满溢公司均未履行判决义务，原告申请法院强制执行，对涉案抵押房产进行评估拍卖。评估过程中，原告发现案外人茂宏公司与被执行人满溢公司签订有《承租经营协议》,约定茂宏公司承租涉案抵押房屋,出租价格为每日每平方米0.5元,起租日为2016年5月18日，租期20年。其后（2018年8月28日）,被告茂宏公司以每日每平方米2.1元价格将涉案房屋转租给新智汇（天津）科技发展有限公司。原告经查询发现以下问题：1.被告茂宏公司成立日期为2016年05月18日,成立当日就签署《承租经营协议》,并起租,不符合常理。2.被告茂宏公司成立时的公司法定代表人张觐,曾经担任天津俊安房地产开发有限公司监事,与深圳市满溢公司同属于俊安集团实际控制,存在关联性。3.涉案房屋出租价格为每日每平方米0.5元,明显低于市场价格。且约定租金20年不变，还有长达两年的免租期，不符合常理，明显损害原告合法权益。原告认为，二被告的行为违反合同法第五十二条的规定，属于恶意串通，损害第三人利益的行为，请求法院确认该租赁合同无效。此外，民法典第四百零五条规定，“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁不受该抵押权的影响。”本案中，原告抵押权设立前抵押房产并未实际转移至茂宏公司占有，茂宏公司就涉案房产不享有能够对抗第三人的优先购买权及买卖不破租赁的权利。满溢公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：原告系根据“恶意串通，损害第三人利益”的规定要求确认二被告之间的房屋租赁协议无效，但二被告的房屋租赁关系成立在前，原告的抵押合同成立在后，在签订租赁合同时，二被告并不知晓有原告存在。其次，二被告在谈及涉诉房屋租赁时，该房屋一直处于毛坯房状态，且由于满溢公司在天津没有设立办事机构和工作人员，导致该房屋长期空置，每年产生较高的房屋管理费用，基于此，满溢公司才将房屋以相对较低价格租赁给茂宏公司。二被告之间并不存在恶意串通。该租赁协议并不会影响原告实现抵押权，且该租赁协议也是经过执行法院和评估机构认可，才会将该协议用作于评估报告的资料予以使用。满溢公司认为二被告之间的承租经营协议及补充协议是有效的，至于茂宏公司是否享有优先购买权及买卖不破租赁的权利，由法院依法裁决。对原告主张的评估费、鉴定费及鉴定人员差旅费用，不同意负担。被告茂宏公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。本院经审理认定事实如下：2015年6月30日，原告天津港公司与案外人俊安（天津）实业有限公司（以下简称俊安公司）签订《买卖合同》，约定俊安公司向天津港公司提供焦炭277000吨，单价740元／吨，总价款20498万元。同日，天津港公司以转账支票支付了上述价款。后因俊安公司供货原因，导致买卖合同无法履行，俊安公司自2015年10月9日起，多次向天津港公司书面承诺退还货款并承担违约责任。2016年8月30日,原告与被告满溢公司签订《房产抵押合同》,约定深圳满溢公司以其所有的河北区××路××号××房产作为俊安公司履行与原告所签《买卖合同》的抵押担保，担保范围为天津港公司在买卖合同项下9498万元债权和实现债权的费用。2016年9月2日，天津港公司与满溢公司就上述房产办理了抵押权登记。因俊安公司未履行还款义务,天津港公司提起诉讼,经天津市高级人民法院审理作出（2017）津民初83号民事判决，以及最高人民法院审理作出（2018）最高法民终812号民事判决，判决俊安公司返还天津港公司剩余货款8743万元及违约金，并判决天津港公司对满溢公司所有的天津市河北区××路××号××房产在9498万元范围内享有优先受偿权。判决生效后,义务人未履行判决义务,天津港公司向天津市高级人民法院申请强制执行，天津市高级人民法院指定天津市第二中级人民法院执行。执行程序中，天津市第二中级人民法院委托天津津港房地产咨询评估有限公司对抵押房产天津市河北区××路××号××房产进行评估。天津津港房地产咨询评估有限公司出具的评估报告中附有满溢公司与被告茂宏公司就天津市河北区××路××号新文化中心101、301－304、401以及河北区翔纬路260、262、264、266、268、270房屋签订的《承租经营协议》及《补充协议》，《承租经营协议》约定的租赁标的物中包含原告享有抵押权的天津市河北区××路××号××房产。《承租经营协议》约定，满溢公司将上述房产出租给茂宏公司，承租期限为20年，自2016年５月18日起，至2036年5月17日止，租金为每日每平方米0.5元，租期内由茂宏公司对外招商，并以茂宏公司的名义和最终租户签订租赁合同。该《承租经营协议》落款处盖有满溢公司公章和茂宏公司合同专用章，未填写落款日期。满溢公司称该《承租经营协议》为2016年５月18日签订。《补充协议》主要内容为：因不可控因素（项目存在抵押情况、满溢公司涉及多起诉讼）导致招租客户流失，双方约定免租期由半年延长至两年，如因抵押等原因导致白金湾项目抵押权被实现，由满溢公司承担茂宏公司全部经济损失。《补充协议》落款处盖有满溢公司和茂宏公司公章，茂宏公司公章下方写有落款时间为2017年12月18日。本案诉讼过程中，根据原告申请，本院委托国宏信价格评估集团有限公司天津分公司对涉案河北区××路××号××房产在2016年5月18日的租金市场价格进行评估，国宏信价格评估集团有限公司天津分公司出具了国宏信（津）（价）字2020第88号《价格鉴定意见书》，意见为涉案房屋在价格鉴定基准日2016年5月18日的租金市场价格为38元／平方米.月。该项价格评估，原告垫付评估费12000元。另，根据原告申请，本院委托司法鉴定科学研究院对《承租经营协议》及《补充协议》上满溢公司公章印文形成时间、《补充协议》上茂宏公司公章印文形成时间、《承租经营协议》和原告与满溢公司签订《房产抵押合同》上满溢公司公章印文形成时间先后顺序进行鉴定。司法鉴定科学研究院于2021年4月29日出具司鉴院［2021］技鉴字第244号司法鉴定意见书，意见为对上述委托鉴定事项，均无法作出判断。该项鉴定，原告垫付鉴定费68900元，鉴定人员差旅费6397.19元。被告满溢公司在与原告签订《房产抵押合同》之前，曾委托天津市瑞尔继文房地产土地评估咨询有限公司对河北区××路××号××房产进行估价，评估公司于2016年8月24日出具估价报告（估价时点为2016年8月22日），在估价报告中未提及房屋存在租赁情况，估价报告所附照片显示房屋为毛坯房状态。2016年12月，原告天津港公司亦曾委托中同华房地产土地评估有限公司对涉案抵押房产进行评估，评估公司于2016年12月26日出具估价报告（估价时点2016年12月16日），在估价报告中未提及房屋存在租赁情况，估价报告所附照片显示房屋仍为毛坯房状态。2019年10月23日，天津市第二中级人民法院执行法官曾到涉案房屋实地勘验，照片显示房屋仍为毛坯房状态。本案诉讼期间，本院曾于2020年11月5日和2021年3月24日到涉案房屋实地勘验，房屋均为装修施工状态。再查，被告茂宏公司成立于2016年5月18日，其成立时的法定代表人为张觐，张觐曾于2017年2月20日被任命为天津俊安房地产开发有限公司监事。根据爱企查网站登载的信息，茂宏公司与案外人天津满孚有限公司存在共用电话号码（022-2528××××，139××××8595），而天津满孚有限公司与被告满溢公司的法定代表人为同一人，均为李小卫。俊安（天津）实业有限公司的全资子公司清原满族自治县丁堡铁矿有限公司原法定代表人与本案被告满溢公司法定代表人也是同一人，即李小卫。原告根据上述事实，主张二被告同属俊安系关联企业。满溢公司未提交茂宏公司实际向满溢公司支付租金的证据。满溢公司主张曾于2019年9月30日委托茂宏公司向满溢公司的债权人天津康嘉信国际贸易有限公司支付2042316.48元，以此作为茂宏公司支付2019年9月30日之前的租金，并提交了茂宏公司于2019年11月6日向天津康嘉信国际贸易有限公司支付2042316.48元的转账凭证。原告对该主张不予认可。本院认为，本案争议焦点是二被告之间的《承租经营协议》和《补充协议》是否具备法定无效事由。对此，评判如下：原告虽非诉争《承租经营协议》和《补充协议》的合同当事方，但原告对上述租赁合同的标的物享有抵押权，基于租赁合同所产生的优先购买权及买卖不破租赁的法律效果会对原告行使抵押权产生影响，故租赁合同的效力与原告存在利害关系，原告具有提起确认合同无效之诉的诉权。原告以二被告恶意串通，损害原告利益为由，要求确认二被告之间的《承租经营协议》和《补充协议》无效，需对其主张的无效事由负举证证明责任。根据原告陈述及提交的证据，诉争《承租经营协议》确实存在的诸多不合常理的疑点：1.茂宏公司的注册地并不在《承租经营协议》约定的租赁标的物范围内，但在成立当日即签订长达20年的《承租经营协议》；2.茂宏公司原法定代表人张觐曾担任天津俊安房地产开发有限公司监事，茂宏公司与案外人天津满孚有限公司存在共用电话号码，而天津满孚有限公司与被告满溢公司的法定代表人同为李小卫一人，李小卫又曾经担任俊安公司全资子公司清原满族自治县丁堡铁矿有限公司的法定代表人，现有证据可以认定二被告同属俊安系企业，存在高度关联性；3.二被告约定的租金价格为每日每平方米0.5元，与本院委托评估的2016年5月18日的租金市场价格38元/平方米.月（折合每日每平方米1.25元）相差悬殊，明显低于市场价格，且在补充协议中约定长达两年的免租期，租金在20年租期内保持不变，与通常交易习惯不符；4.二被告签订租赁合同后房屋长期空置未实际使用，且在2016年8月满溢公司自行委托的评估和2016年12月原告委托的评估中，估价报告均未提及房屋存在租赁情况，说明在2016年8月、2016年12月两次评估时房屋并未实际交付给茂宏公司（上述两次评估过程中评估人员均进行了现场勘查，如彼时房屋已经转移占有，则茂宏公司作为房屋实际控制人，不可能放任评估人员进入场地，也不可能不将存在租赁的情况告知评估人员。反之，如彼时已经转移占有而茂宏公司故意不告知评估人员存在租赁情况，则更可证明二被告恶意串通）；5.现有证据不足以证明茂宏公司实际向满溢公司支付过租金，满溢公司主张于2019年9月30日委托茂宏公司向满溢公司的债权人天津康嘉信国际贸易有限公司支付2042316.48元以此作为茂宏公司支付2019年9月30日之前的租金，但满溢公司既未向茂宏公司开具租金发票，也不能证明满溢公司与天津康嘉信国际贸易有限公司存在真实债权债务关系，难以认定茂宏公司向天津康嘉信公司付款行为与支付租金有关；6.《承租经营协议》没有写明落款时间，作为一份20年长期租赁合同，却不写明签署时间，难以想象。被告茂宏公司经本院多次传唤不到庭应诉，而被告满溢公司对上述疑点又不能作出合理解释，足以认定二被告恶意串通，意欲通过签订长期租赁合同的形式阻却原告抵押权的行使，损害原告作为抵押权人的利益。因此，可以认定二被告所签订的《承租经营协议》和《补充协议》无效。因已经认定二被告之间的租赁合同无效，茂宏公司自然不享有基于租赁关系产生的优先购买权和买卖不破租赁的权利。关于评估、鉴定费用及鉴定人员差旅费用的负担问题。本次纠纷是因满溢公司违反诚实信用将已出租的房屋设定抵押或将已抵押房屋另行出租（现无法确切认定租赁合同的签订时间）而引发，租金评估报告证明了二被告约定的租金价格明显低于市场价格，故评估费12000元，由被告满溢公司负担。因印文形成时间未得出明确鉴定意见，故相关鉴定费用和鉴定人员差旅费用由原告自行负担。综上，对原告的诉讼请求，本院部分予以支持。被告茂宏公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证的权利。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告深圳市满溢贸易有限公司与被告天津茂宏企业管理有限公司签署的《承租经营协议》及《补充协议》无效；二、被告天津茂宏企业管理有限公司对被告深圳市满溢贸易有限公司名下位于天津市河北区××路××号××房产不享有基于租赁合同产生的能够对抗第三人的优先购买权以及买卖不破租赁的权利；三、评估费用12000元由被告深圳市满溢贸易有限公司承担，于判决生效后十日内给付原告天津港交易市场有限责任公司；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告深圳市满溢贸易有限公司负担40元，由被告天津茂宏企业管理有限公司负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  高 治审 判 员  徐 浩人民陪审员  冯迺云二〇二一年七月二十二日书 记 员  李思铭附：本裁判文书适用法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。