云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云25民终813号上诉人（原审被告）：杨荣仙，女，1965年5月9日生，汉族，农民，住云南省泸西县。委托诉讼代理人：饶娜，云南鹏贤律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：云南尚美嘉花卉有限公司，住所地：云南省泸西县中枢镇太阳坡。法定代表人：赵家清，职务：总经理。委托诉讼代理人：焦跃忠，云南精萃律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人杨荣仙因与被上诉人云南尚美嘉花卉有限公司（以下简称“尚美嘉花卉公司”）土地租赁合同纠纷一案，不服云南省泸西县人民法院（2021）云2527民初390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨荣仙上诉请求：1.依法撤销泸西县人民法院（2021）云2527民初390号民事判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2.本案二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定的事实不清，本案的基本事实如下：2020年1月1日被上诉人将位于泸西县的119亩土地租赁于上诉人耕种，双方签订《基地租赁经营合同》，上诉人预先支付了38526元租金。租赁期间泸西县黄草洲生态湿地恢复建设领导小组工作人员在履行泸西县黄草洲生态湿地恢复建设项目工程拆迁工作过程中，询问上诉人“耕种土地由来，并告知上诉人尚美嘉花卉公司无权租赁该土地，该土地被政府纳入征收范围，政府需要必然随时收回”，因此，上诉人才未再向被上诉人交纳余下租金。经查证2019年9月20日，泸西县人民政府第32期《会议纪要》会议决定载明：被上诉人花卉大棚2018年11月28日以后的地租由政府财政承担，但由被上诉人先行代付，待拆迁工作全面完成后，过度为政府支付地租。被上诉人负责处理好工人的过度安置及土地移交工作。目前支付给民主、新华村民委员会村民地租均是由县政府财政局通过打卡转账方式承担进行支付，由此可见，本案涉诉土地已经纳入征收土地范围，泸西县黄草洲生态湿地恢复建设领导小组才是本案适格的主体。二、原审人民法院适用法律错误。2019年10月16日被上诉人与泸西县黄草洲生态湿地恢复建设领导小组达成《拆迁补偿协议》，同时通过尚美嘉花卉公司花卉大棚拆迁补偿《价格测算情况》能够客观真实看出位于泸西县中枢镇文笔山花卉基地内Ｂ3、Ｂ4区本案涉诉土地均包含在尚美嘉花卉公司花卉大棚拆迁补偿范围内。被上诉人应当遵循履约精神，积极配合泸西县黄草洲生态湿地恢复建设领导小组顺利推进后续拆迁工作，严格按照泸西县黄草洲生态湿地恢复建设领导小组要求执行，确保土地的顺利移交。而非在签署《拆迁补偿协议》之后，又将该部分土地与上诉人签订《基地租赁经营合同》去收获其土地租金，此行为不仅违反《中华人民共和国土地管理法》相关规定，其行为已构成不当得利。我国《土地管理法》第十五条第二款明确的：农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准的禁止性规定。被上诉人将农民集体的土地转租于上诉人是否合法，一审法庭没有查明事实真相。泸西县黄草洲生态湿地恢复建设领导小组已经与被上诉人签订了《拆迁补偿协议》包含涉诉土地在内拟定了补偿款，被上诉人又于2019年10月16日将纳入泸西县黄草洲生态湿地恢复建设项目工程的土地与上诉人签订《基地租赁经营合同》，租赁于上诉人使用的行为不合法，亦不应受到法律的保护。被上诉人不具有出租与收租资格，其行为构成不当得利。请求二审人民法院查清本案事实，判决驳回被上诉人的全部诉讼请求。尚美嘉花卉公司辩称，答辩人将所出租土地交给被答辩人管理、使用，被答辩人也支付了答辩人部分租金38526元，已用自己的实际行动履行了部分义务。同时，《基地租赁经营合同》第六条特别声明中已经明确提示被答辩人，甲方出租给乙方区域已被政府列为征收范围，政府相关部门已就该区域的所有土地上附着物及其资产登记造册，补偿事宜已与甲方商定，甲方已将情况如实告知乙方。若遇政府项目建设需要，该合同自动终止，此期间乙方土地上青苗及乙方其他投资资产，乙方自行处理，乙方不得以任何方式及理由向任何方索取任何赔偿及补偿。乙方所交租金将按月折算后，多退少补。另外，第七条明确约定：我已知晓以上条款，若遇政府项目建设需要，我的地上青苗及我的其他投资，我自行处理，我不以任何方式及理由向任何方索取任何赔偿及补偿。因此，答辩人与被答辩人签订合同前，就向被答辩人说明出租土地情况，签订合同时，合同中又作了明确叙明，被答辩人现以不知道为由来达到其不法之目的，完全是在滥用诉权。尚美嘉花卉公司出租给被答辩人的土地，虽然是从泸西县中枢镇民主社区居民委员会农户流转而来，但经得民主居委会的同意。答辩人公司对流转的土地依法享有经营管理使用的权利。被答辩人管理使用答辩人流转来的土地，有义务向出租人交纳租金，何来不当得利之说。尚美嘉花卉公司向一审法院起诉请求：1.判决解除原、被告双方于2020年1月1日签订的《基地租赁经营合同》；2.判决杨荣仙给付尚美嘉花卉公司尚欠租金195307元，诉讼期间的租金按合同约定计算至返还尚美嘉花卉公司土地之日止；3.判决杨荣仙给付尚美嘉花卉公司违约金39061.4元（195307元×20%）；4.判决被告杨荣仙承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2020年1月1日，原、被告双方签订《基地租赁经营合同》，合同约定：尚美嘉花卉公司将自己享有经营权的土地位于泸西县的119亩承包给杨荣仙经营管理；租期为1年，每亩每年租金为2300元，租金按季度交纳，于每季度前一天交纳该季度租金，逾期7天内每日加收土地租金总额的1%滞纳金，逾期15天未缴清者，视为自动放弃土地承租资格，尚美嘉花卉公司有权单方解除合同，合同还约定了其他事项。其中：67亩土地，租期自2020年1月5日至2021年1月4日止；52亩土地，租期自2020年5月1日至2021年4月30日止。合同签订后，尚美嘉花卉公司已将土地交给杨荣仙经营管理使用，杨荣仙已给付了尚美嘉花卉公司租金38526元，尚欠租金195308.72元［其中：67亩的租金154100元（67亩×1年×2300元／年／亩），52亩的租金79734.72元（52亩×8个月×2300元／年／亩÷12个月），两次租金共计233834.72元，扣除已交租金38526元，尚欠租金195308.72元］未给付。后经尚美嘉花卉公司多次催要无果成讼。另查明，尚美嘉花卉公司对所出租的土地，系2010年10月从泸西县中枢镇民主社区居民委员会流转而来，流转期限为30年。尚美嘉花卉公司与泸西县黄草洲生态湿地恢复建设领导小组于2019年10月16日签订了《拆迁补偿协议》，但《拆迁补偿协议》尚未全部履行。2019年12月5日，尚美嘉花卉公司支付了2019年10月至2020年9月30日田租等费1290692元给泸西县中枢镇民主社区居民委员会，由泸西县中枢镇民主社区居民委员会代付租金给农户。另尚美嘉花卉公司起诉时尚欠租金为195307元有误，予以更正尚欠租金为195309元。一审法院认为，本案主要争议焦点是：1.尚美嘉花卉公司是否具备原告诉讼主体资格？2.尚美嘉花卉公司与杨荣仙签订《基地租赁经营合同》是否有效？（1）关于尚美嘉花卉公司是否具备原告诉讼主体资格问题。尚美嘉花卉公司所出租的土地是从泸西县中枢镇民主社区居民委员会农户流转而来，尚美嘉花卉公司对所流转的土地享有经营管理使用的权利。虽然尚美嘉花卉公司与泸西县黄草洲生态湿地恢复建设领导小组签订了《拆迁补偿协议》，但该协议尚未全部履行。现在，尚美嘉花卉公司仍然在支付泸西县中枢镇民主社区居民委员会农户土地流转的租金，尚美嘉花卉公司对流转而来的土地仍然享有经营管理使用的权利，其有权出租土地，对所出租的土地，承租方未按时缴纳租金，其享有主张的权利，故其具备原告诉讼主体资格。（2）关于尚美嘉花卉公司与杨荣仙签订《基地租赁经营合同》是否有效问题。签订《基地租赁经营合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同有效，双方当事人应按合同确定的内容，履行各自的义务。尚美嘉花卉公司已将出租的土地交由杨荣仙管理使用，杨荣仙已缴纳了租金38526元，尚欠租金195309元未缴纳。现在，尚美嘉花卉公司要求解除与杨荣仙签订的《基地租赁经营合同》，其中：出租67亩的土地，因租期自2020年1月5日起至2021年1月4日止，合同履行期限已届满，杨荣仙仍然在使用该土地。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案杨荣仙在租期届满后，仍然在使用所承租的土地，应视为不定期租赁，尚美嘉花卉公司可以随时提出解除该份合同，对尚美嘉花卉公司该项诉讼请求，予以支持；出租52亩的土地，因租期自2020年5月1日至2021年4月30日止，合同还在履行期限内，双方已经履行了合同的主要义务，为维护合同的稳定性，为双方的经济利益着想，合同不宜解除为妥，故对尚美嘉花卉公司要求解除该份合同的诉讼请求，不予支持；尚美嘉花卉公司要求杨荣仙给付尚欠租金195309元，理由成立，对该项诉讼请求予以支持；尚美嘉花卉公司要求杨荣仙支付其违约金39061元（195309元×20%），因杨荣仙未按时缴纳租金，已经构成违约，应承担违约责任，对该项诉讼请求予以支持。综上，对尚美嘉花卉公司的诉讼请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除原、被告双方于2020年1月1日签订的67亩的《基地租赁经营合同》，被告杨荣仙于判决生效后30日内返还原告云南尚美嘉花卉有限公司承租的土地67亩；二、原、被告双方于2020年1月1日签订的52亩的《基地租赁经营合同》继续履行；三、由被告杨荣仙于判决生效后30日内一次性付给原告云南尚美嘉花卉有限公司所承租119亩土地尚欠租金195309元（其中：承租52亩土地租期自2020年5月1日起至2021年1月1日止，租期8个月，租金计79734.72元；承租67亩土地租期自2020年1月5日起至2021年1月4日止，12个月，租金计151400元，两次租金共计231134.72元，扣除已缴纳的租金38526元，尚欠租金195309元），返还67亩土地租金从2021年1月5日起按合同约定以每亩每年租金2300元计算至返还土地之日止；四、由被告杨荣仙支付给原告云南尚美嘉花卉有限公司违约金39061元；五、驳回原告云南尚美嘉花卉有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4820元，减半收取2410元，由被告杨荣仙负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。一审判决认定事实有相应证据证实，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2020年1月1日，尚美嘉花卉公司与杨荣仙签订的《基地租赁经营合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于依法成立的合同，自成立时生效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务，不得擅自变更和解除。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务，并遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，尚美嘉花卉公司已按约定将出租的土地交付杨荣仙管理使用，杨荣仙也应按约定支付租金，杨荣仙未在约定的期限内支付租金，应依法承担违约责任。尚美嘉花卉公司虽然与泸西县黄草洲生态湿地恢复建设领导小组签订了《拆迁补偿协议》，但该协议尚未全部履行，尚美嘉花卉公司与他人的拆迁补偿及租金的收取并不当然涉及杨荣仙。案涉土地系泸西县中枢镇民主社区居民委员会受村民委托后统一流转给尚美嘉花卉公司经营管理，因政策调整不适合再从事花卉种植，民主社区居民委员会已经知道尚美嘉花卉公司将部分土地转租给杨荣仙等人从事小香葱种植而未提出异议，应视为同意转租。尚美嘉花卉公司对土地享有经营管理使用的权利，其将土地出租给杨荣仙经营，并没有违反法律法规的强制性规定，尚美嘉花卉公司是合法的土地出租人，也是适格的原告。合同具有相对性，尚美嘉花卉公司作为出租人，对出租土地的权利瑕疵负有担保责任，如因尚美嘉花卉公司的原因导致租赁合同不能履行时，尚美嘉花卉公司对杨荣仙应承担违约责任，同理，杨荣仙已经使用了尚美嘉花卉公司出租的土地，杨荣仙应按合同约定履行自己的租金支付义务，且《拆迁补偿协议》及会议纪要均发生于双方签订租赁合同之前，杨荣仙在签订合同时已经知晓租赁土地已被政府列为征收范围，并知晓政府已经与尚美嘉花卉公司商定补偿事宜，并对政府征收发生时双方权利义务在租赁合同中进行了预先约定，因此，政府征收实施并不影响双方签订的《基地租赁经营合同》的履行。上诉人杨荣仙认为涉诉土地已经纳入征收土地范围，泸西县黄草洲生态湿地恢复建设领导小组才是本案适格主体及转租无效的主张，与本案事实不符，其主张不能成立。尚美嘉花卉公司获取土地租金的行为不构成不当得利，一审判决杨荣仙支付土地租金并无不当，本院予以确认。另，双方当事人2020年1月1日签订的合同中约定“土地租赁期满，在甲方合同期内，若仍未被政府征收，则该合同自动延期。”但合同中同时约定租金按季交纳，逾期15天未缴清者，视为自动放弃土地承租资格，甲方有权单方解除合同，取消乙方基地经营权，乙方由此造成的一切损失与甲方无关。杨荣仙承租土地中的52亩租期自2020年5月1日至2021年4月30日止，一审判决时租期尚未届满，一审判决该部分土地租赁合同继续履行并无不当，但二审期间该52亩土地的租期已经届满，租赁期限依法应确定为不定期，不定期租赁出租人可随时主张解除合同，鉴于尚美嘉花卉公司主张解除合同返还土地成诉，且杨荣仙在履行合同过程中存在逾期付款的违约行为，故尚美嘉花卉公司要求解除合同的条件已经成就，对于杨荣仙承租土地中的52亩，依法以履行期限届满之日即2021年4月30日确定合同解除之日。对于租金的计算，67亩土地的租期为1年3个月25天（2020年1月5日-2021年4月30日），租金为203326元，52亩土地的租金为119600元（2020年5月1日-2021年4月30日），合计322926元。扣除杨荣仙已经支付的38526元，尚欠284400元。对于合同解除后至实际返还土地之日止的租金，杨荣仙仍应按合同约定2300元/亩支付。对于违约金39061元，尚美嘉花卉公司无异议，本院予以维持。综上所述，杨荣仙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，鉴于二审期间发生土地租期届满的新事实，本院予以部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省泸西县人民法院（2021）云2527民初390号民事判决第四项，即“由被告杨荣仙支付给原告云南尚美嘉花卉有限公司违约金39061元”。二、撤销云南省泸西县人民法院（2021）云2527民初390号民事判决第一、二、三、五项，即“解除原、被告双方于2020年1月1日签订的67亩的《基地租赁经营合同》，被告杨荣仙于判决生效后30日内返还原告云南尚美嘉花卉有限公司承租的土地67亩；原、被告双方于2020年1月1日签订的52亩的《基地租赁经营合同》继续履行；由被告杨荣仙于判决生效后30日内一次性付给原告云南尚美嘉花卉有限公司所承租119亩土地尚欠租金195309元（其中：承租52亩土地租期自2020年5月1日起至2021年1月1日止，租期8个月，租金计79734.72元；承租67亩土地租期自2020年1月5日起至2021年1月4日止，12个月，租金计151400元，两次租金共计231134.72元，扣除已缴纳的租金38526元，尚欠租金195309元），返还67亩土地租金从2021年1月5日起按合同约定以每亩每年租金2300元计算至返还土地之日止；驳回原告云南尚美嘉花卉有限公司的其他诉讼请求。”三、杨荣仙和云南尚美嘉花卉有限公司2020年1月1日签订的《基地租赁经营合同》于2021年4月30日解除。四、杨荣仙于判决生效后30日内支付云南尚美嘉花卉有限公司所承租119亩土地计算至2021年4月30日止尚欠租金284400元；自2021年5月1日起至土地实际返还之日止的租金，由杨荣仙按119亩以每亩每年租金2300元计算支付云南尚美嘉花卉有限公司。五、由杨荣仙于判决生效后30日内返还云南尚美嘉花卉有限公司承租土地119亩。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2410元，由杨荣仙负担。二审案件受理费4919元，由杨荣仙负担。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决履行期限届满后二年内向原审法院申请执行。本判决为终审判决。审判长  李彦斌审判员  佘华锋审判员  宋安娥二〇二一年七月十二日书记员  雷荞绮