广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0607民初2321号原告：张东荣，男，1964年1月20日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区×××××××××××，公民身份号码433××××××××××××。委托诉讼代理人：汪新明，广东荆紫律师事务所律师。委托诉讼代理人：余海云，广东荆紫律师事务所律师。被告：佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区白坭镇************，统一社会信用代码914×××××××××××。法定代表人：彭学义，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙菁，女，该公司员工。第三人：中信银行股份有限公司佛山分行，住所地广东省佛山市禅城区×××××××，统一社会信用代码914××××××××。负责人：罗伟宏。原告张东荣诉被告佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司（以下简称能润公司）、第三人中信银行股份有限公司佛山分行（以下简称中信银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月25日公开开庭进行了审理。张东荣的委托诉讼代理人余海云、能润公司的委托诉讼代理人孙菁到庭参加诉讼，中信银行经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张东荣向本院提出诉讼请求：1.判令解除张东荣与能润公司于2017年12月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号2017×××××××705），并判令能润公司向张东荣返还购房款1018831元及利息146313.9元（自2017年12月23日起按年利率4.35%暂计至2021年4月12日，截止日至实际清偿日另计）、装修服务款286380元及利息31270.51元、违约金10188.31元、维修基金10188.31元，共计1503172.03元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，张东荣向本院提交变更诉讼请求申请书，将诉讼请求变更为：1.判令解除张东荣与能润公司于2017年12月23日签订的编号为201××××××××705的《商品房买卖合同（预售）》及《室内装修委托合同》；2.判令解除张东荣与中信银行签订的《中信银行个人购房借款合同》；3.判令能润公司退还张东荣已付的房款308831元、装修服务款286380元、维修基金10188.31元以及已付的贷款本息231757.37元（本息暂计至2021年5月1日，截止日至判决生效之日的利息另计）；4.判令能润公司赔偿张东荣购房款利息146313.9元（自2017年12月23日起，按年利率4.35%暂计至2021年4月12日，截止日至实际清偿之日的利息另计）、装修服务款利息31270.51元、违约金10188.31元、租金损失18000元（暂计至2021年5月31日，截止日至实际清偿之日另计）；5.判令能润公司向中信银行返还判决生效之日后的尚余货款本息；6.判令能润公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年12月23日，张东荣与能润公司在佛山恒大山水龙盘营销中心签订《商品房买卖合同(预售)》一份(合同编号201××××××××705)，约定张东荣向能润公司购买位于佛山市三水区××××××××××××14×7×××××商品房(下简称案涉房屋)，总房价为1018831元，能润公司承诺于2020年5月31日前向张东荣交付房屋。与此同时，双方签订《室内装修委托合同》一份，约定能润公司安排有资质的装修施工单位全权负责案涉房屋的装修，装修服务等费用共为286380元。上述两份合同签订后，张东荣和第三人中信银行签订《中信银行个人购房借款合同》一份，办理了银行按揭手续。张东荣依约向能润公司支付了首期款308831元及装修服务等费用286380元，中信银行亦依约向能润公司发放了贷款。但是，能润公司至今没有依照合同约定于2020年5月31日前将符合交付条件的案涉房屋交付给张东荣使用。能润公司逾期交楼的行为已构成违约，严重侵害了张东荣的合法权益。为维护张东荣的合法权益，特提起诉讼，恳请法院依法判如所请。能润公司辩称，一、能润公司已经按照《补充协议》第四条的约定，将验收合格的商品房交付给张东荣。首先，能润公司已经取得了《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》、《佛山市建设工程（不动产测绘）》，按照《补充协议》第四条第二款的约定：“该商品房经验收合格是指由勘察单位、涉及单位、监理单位、建设单位对该单位质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》”，案涉房屋已经取得以上全部证明文件，故案涉房屋已经验收合格，符合双方约定的交付条件。二、能润公司因疫情影响未能按合同约定按时交楼，但能润公司在合理期限内已经通知张东荣收楼，故不应追究能润公司的逾期交楼责任。因受疫情影响，能润公司未能按照《商品房买卖合同（预售）》第十一条的约定，在2020年5月31日向张东荣交付案涉房屋。能润公司已向张东荣告知因疫情原因要延迟交楼。2020年7月14日，案外人金碧物业有限公司佛山三水白坭分公司向张东荣发出《收（验）楼通知书》，张东荣于2020年7月16日签收了该份文件，综上，能润公司在合理的期限内已经履行了应当向张东荣交付案涉房屋的义务，不应追究能润公司逾期交楼的责任。三、在能润公司没有明显违约的情况下，张东荣对合同并不享有单方解除权，请求法院驳回其诉讼请求。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条第一款第二项约定：“逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人”，按照上述约定，张东荣只有在能润公司逾期180日交付，才享有解除权。在能润公司因不可抗力逾期交付且逾期期限未达180日的情况下，张东荣依照合同约定并不享有单方解除权。综上所述，张东荣的诉讼请求无事实和法律依据，请法院全部驳回。中信银行未作答辩，也未提交任何证据。本院经审理认定如下事实：2017年12月23日，张东荣（买受人）与能润公司（出卖人）签订《商品房买卖合同(预售)》(合同编号201××××××××705)。合同第三条、第六条约定，买受人向出卖人购买其开发的位于佛山市三水区××××××1×山水龙盘花园龙悦湖14座7层704号商品房，房屋总价款为1018831元。合同第七条约定，自本合同网签之日起5日内，买受人需支付全部房价款的30.31%即308831元作为首期款；剩余房款710000元，买受人应于2017年12月25日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第九条约定，房屋交付时，应取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。合同第十一条约定，房屋应在2020年5月31日前交付。合同第十二条约定，除不可抗力外，逾期交付房屋在180日之内的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人每日按全部房款的万分之一向张东荣支付违约金；逾期交付房屋超过180日的，买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按年利率4.35%支付利息，以及按全部房款的1%支付违约金。合同第二十九条约定，本合同附件与本合同具有同等法律效力。合同附件十一载明：一、补充协议之条款若属于减轻、免除出卖人责任或排除买受人主要合同权利、加重买受人责任之情形的，属于无效的格式条款；二、补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。同日，张东荣（买受人）与能润公司（出卖人）签订《补充协议》。协议第四条约定，双方同意本合同第九条变更如下：出卖人应当按照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；“该商品房经验收合格”是指，由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。同日，张东荣（甲方）与能润公司（乙方）还签订《室内装修委托合同》。合同第一、二条约定，甲方委托乙方安排具有资质的装修施工单位对案涉房屋进行装修，装修总包干价为286380元，双方不再另外结算费用；合同以附件形式对装修标准进行了约定，并约定装修工程于2020年5月31日前交付。合同第三条约定，甲方分期向乙方付清款项，于2017年12月23日支付85914元，2018年6月23日支付85914元，2018年12月23日支付114552元。合同第四条约定，甲方不再对房屋进行毛坯交接，并授权乙方在该房屋达到装修条件时，直接安排具有资质的装修施工单位进行装修。同日，张东荣向能润公司支付首期房款308831元、房屋装修款85914元，并缴存案涉房屋维修基金10188.31元。2018年5月20日，张东荣向能润公司支付房屋装修款84874元。2018年11月4日，张东荣向能润公司支付房屋装修款112553元。另查明，2018年1月22日，张东荣（甲方）与中信银行（乙方）签订《中信银行个人购房借款合同》（编号811092180540）。合同第二十条约定，甲方向乙方借款710000元用于购买案涉房屋，贷款期限为360个月，即从2018年1月22日起至2033年1月22日止；贷款利率以贷款实际提款日的定价基础利率上浮15%；还款方式为每月偿付等额本息；甲方须在本协议签署后90日内配合乙方办理房屋抵押权预告登记手续。合同第八条约定，甲方将本合同项下贷款资金所购买房屋作为贷款抵押担保。合同签订后，中信银行依约发放了贷款710000元。自2018年2月起，张东荣按照《中信银行个人购房借款合同》的约定，每月向中信银行偿还贷款本息。又查明，截至本案庭审之日，能润公司已取得案涉房屋所在的山水龙盘花园龙悦湖14座《佛山市建设工程测绘成果报告》、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》，但尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件。2020年8月1日，能润公司向张东荣邮寄收楼通知书，但该邮件因故未能投递成功。再查明，能润公司收到张东荣的起诉状和变更诉讼请求申请书的日期分别为2021年4月19日和2021年5月12日，中信银行收到张东荣的起诉状和变更诉讼请求申请书的日期分别为2021年4月19日和2021年5月12日。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案的基础法律关系为商品房预售合同关系，同时涉及商品房按揭贷款合同关系。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”因引起本案纠纷的法律事实发生在民法典施行前，故本案应适用当时施行的法律、司法解释予以审理。综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、案涉《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》、《室内装修委托合同》、《中信银行个人购房借款合同》应否予以解除？二、若上述合同应予解除，合同解除后果应如何处理？关于争议焦点一。张东荣与能润公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。能润公司作为案涉房屋的出卖人，按约交房系其基本合同义务。根据案涉《商品房买卖合同（预售）》的约定，案涉房屋应于2020年5月31日前交付，房屋交付时，应取得建设工程竣工验收备案证明文件；除不可抗力外，逾期交付房屋超过180日的，张东荣有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据查明的事实，截至本案庭审之日即2021年5月25日止，能润公司尚未取得山水龙盘花园龙悦湖14座的建设工程竣工验收备案证明文件，未能将达到交付条件的案涉房屋交付张东荣。因能润公司逾期交楼已远远超出180日，已构成严重违约，故《商品房买卖合同（预售）》约定的解除条件已成就。张东荣现主张解除案涉《商品房买卖合同（预售）》，符合合同约定，且符合法律规定，本院予以支持。能润公司主张其已取得《佛山市建设工程测绘成果报告》、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》，且已向张东荣发出受理通知书，故根据《补充协议》第四条的约定，其已交付案涉房屋。本院认为，虽然张东荣与能润公司在《补充协议》第四条中约定：“双方同意本合同第九条变更如下：出卖人应当按照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人应当按照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；该商品房经验收合格是指，由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。”但该条款属于格式条款，既违反本市房管部门关于商品房交付条件的规定，也不合理免除应当由能润公司承担的责任，应属无效。根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一第二条的约定：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”双方对于案涉房屋交付的条件，仍应以《商品房买卖合同（预售）》第九条的约定为准，即房屋交付时应取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。根据查明的事实，能润公司在本案庭审之日仍未取得案涉房屋所在的山水龙盘花园龙悦湖14座建设工程竣工验收备案证明文件。能润公司主张案涉房屋已达到交付条件且已交付房屋，与合同约定不符，也与事实不符，本院不予支持。张东荣在庭审中主张一并解除《补充协议》，对此本院认为，《补充协议》属于《商品房买卖合同（预售）》的从合同，在主合同《商品房买卖合同（预售）》已解除的情况下，张东荣主张解除《补充协议》于法有据，应予支持。因涉案《商品房买卖合同（预售）》已在房管部门办理了网签登记手续，故合同解除后，张东荣应协助能润公司办理网签登记注销手续。根据《室内装修委托合同》的约定以及张东荣和能润公司的陈述可知，双方在签订《商品房买卖合同（预售）》、《室内装修委托合同》时已经明确被认购的房屋为带装修交付，交易价款需要分开两份合同约定，故双方签订《商品房买卖合同(预售)》和《室内装修委托合同》，实际上是人为将带装修房屋交易价款拆分为毛坯房款和装修款两部分，目的系规避地方政府房地产调控限价政策，故《室内装修委托合同》并非双方对房屋进行装修的真实意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理。”能润公司与张东荣签订《室内装修委托合同》系双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该行为依法无效，该《室内装修委托合同》亦为无效合同。因《室内装修委托合同》为无效合同，自始就没有法律约束力，故张东荣诉请解除《室内装修委托合同》于法无据，本院不予支持。虽然《室内装修委托合同》无效，但能润公司与张东荣隐藏的真实意思表示是《室内装修委托合同》与《商品房买卖合同(预售)》共同构成双方签订带装修房屋的商品房买卖合同，涉案房屋交易总价为买卖合同价款1018831元和装修合同价款286380元之和，该真实意思表示没有违反法律、法规的强制性规定，为有效的民事法律行为，双方当事人应受该真实意思表示约束。张东荣与中信银行签订的《中信银行个人购房借款合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。张东荣与中信银行签订《中信银行个人购房借款合同》的目的是支付案涉房屋购房款，但在案涉《商品房买卖合同（预售）》已解除的情况下，张东荣的合同的目的显然已经无法实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”张东荣主张解除《中信银行个人购房借款合同》，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据查明的事实，能润公司于2021年4月19日收到张东荣的起诉状，中信银行于2021年5月12日收到张东荣的变更诉讼请求申请书，故本院确认案涉《商品房买卖合同（预售）》解除的日期为2021年4月19日，《中信银行个人购房借款合同》解除的日期为2021年5月12日。因张东荣于本案庭审之时主张解除案涉《补充协议》，故本院确认《补充协议》解除的日期为2021年5月25日。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因此，在案涉《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》、《中信银行个人购房借款合同》解除后，能润公司应向张东荣返还首期房款308831元、装修款283341元（85914元+84874元+112553元=283341元）、维修基金10188.31元、《中信银行个人购房借款合同》项下已偿还的购房贷款本息（具体金额以中信银行核算的金额为准），以及向中信银行偿还《中信银行个人购房借款合同》项下剩余的购房贷款本息（具体金额以中信银行核算的金额为准）。虽然《室内装修委托合同》约定装修款为286380元，但张东荣实际支付的装修款为283341元，故能润公司返还的装修款应以张东荣实际支付的装修款金额为准。张东荣主张能润公司返还装修款286380元，没有事实依据，超出283341元的部分，本院不予支持。在能润公司将剩余的贷款本息清偿完毕后，中信银行和张东荣应及时办理案涉房屋的抵押预告登记注销手续。根据案涉《商品房买卖合同（预售）》的约定，逾期交付房屋超过180日的，买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按年利率4.35%支付利息，以及按全部房款的1%支付违约金。根据查明的事实，张东荣于2017年12月23日支付首期房款308831元、房屋装修款85914元，2018年5月20日支付房屋装修款84874元，2018年11月4日支付房屋装修款112553元。张东荣主张能润公司首期房款的利息自2017年12月23日起至房款退清之日止，按年利率4.35%计算，具有合同依据，且合法合理，本院予以支持。对于每笔装修款的利息，张东荣主张自该笔装修款支付之日起至退清之日止，按年利率3.85%计算，其主张合法合理，本院予以支持。但张东荣主张第二笔装修款的利息以85914元为本金、第三笔装修款的利息以114552元为本金计算，其主张有误，本院不予支持（应以实际支付的装修款为本金计算）。对于违约金，张东荣主张能润公司赔偿10188.31元（1018831元×1%），符合合同约定，本院予以支持。关于租金损失的问题。张东荣主张能润公司赔偿租金损失18000元，但未能举证证明其因能润公司逾期交楼受到该项损失，故张东荣的主张没有依据，本院不予支持。中信银行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第五十六条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告张东荣与被告佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同(预售)》（合同编号201××××××××705）于2021年4月19日解除；二、确认原告张东荣与被告佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司签订的《补充协议》于2021年5月25日解除；三、确认原告张东荣与第三人中信银行股份有限公司佛山分行签订的《中信银行个人购房借款合同》（合同编号811092180540）于2021年5月12日解除；四、被告佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张东荣返还首期房款308831元、装修款283341元、维修基金10188.31元；五、被告佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张东荣返还其已向第三人中信银行股份有限公司佛山分行实际偿付《中信银行个人购房借款合同》（合同编号811092180540）项下的贷款本息（具体金额以第三人核算的金额为准）；六、被告佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向第三人中信银行股份有限公司佛山分行偿还《中信银行个人购房借款合同》（合同编号811092180540）项下剩余的贷款本息（具体金额以第三人核算的金额为准）；七、被告佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张东荣赔偿首期房款利息损失（以308831元为本金，自2017年12月23日起至款项退清之日止，按年利率4.35%计付）和装修款利息损失（以85914元为本金，自2017年12月23日起至款项退清之日止，按年利率3.85%计付；以84874元为本金，自2018年5月20日起至款项退清之日止，按年利率3.85%计付；以112553元为本金，自2018年11月4日起至款项退清之日止，按年利率3.85%计付），以及违约金10188.31元；八、自被告佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司履行完本判决第四、五、七项确定的付款义务之日起七日内，原告张东荣应协助其办理《商品房买卖合同（预售）》（合同编号201××××××××605）的网签登记注销手续；九、自被告佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司履行完本判决第六项确定的付款义务之日起七日内，第三人中信银行股份有限公司佛山分行和原告张东荣应办理案涉房屋（位于佛山市三水区××××××××山水龙盘花园龙悦湖14座7层704号商品房）的抵押预告登记注销手续；十、驳回原告张东荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即9164元，由原告张东荣负担164元，被告佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司负担9000元。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 甘 冠二〇二一年七月七日书记员 李玉蕾