广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5289号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市丰兴商贸有限公司，住所地广东省广州市白云区石井升平下街9号301室。法定代表人：黄志勇，总经理。委托诉讼代理人：郑卓愉，广东百思威律师事务所律师。委托代诉讼理人：翟欣麟，广东百思威律师事务所实习人员。被上诉人（被告、反诉原告）：刘文翾，女，1989年4月25日出生，汉族，住湖南省衡南县。委托诉讼代理人：曾会源，国信信扬律师事务所律师。上诉人广州市丰兴商贸有限公司（以下简称丰兴公司）因与被上诉人刘文翾房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初18895号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人丰兴公司上诉请求：1.判令变更一审判决第一项，改判刘文翾向丰兴公司支付其拖欠的自2018年3月3日至2020年4月3日期间租金113618元，以及刘文翾按合同约定租金标准向丰兴公司支付自2020年4月4日至返还房屋之日期间的房屋占有使用费(2020年4月4日至2020年6月23日按12540元／月的标准，2020年6月23日后按13794元／月的标准)；2.判令撤销一审判决第二项，改判确认双方签署的《房屋租赁合同》已于2020年4月3日解除，丰兴公司没收刘文翾租赁保证金22800元及水电保证金5000元、刘文翾向丰兴公司支付违约金75240元、刘文翾需立即清空并交还租赁房屋给丰兴公司；3.本案一、二审诉讼费由刘文翾承担。事实与理由：一审法院在未查明本案事实的情况下，以丰兴公司“未就租金金额和缴纳方式提出异议”为由，认定双方对合同价款存在事实变更，一审法院上述判决并无事实和法律依据，应予以纠正。一、丰兴公司并未与刘文翾就租金数额问题达成任何形式的变更，丰兴公司有权主张刘文翾补缴欠缴租金差额部分。(一)双方不存在事实变更价款的行为，刘文翾应按合同约定履行足额缴纳相应费用的义务。首先，本案双方当事人在案涉租赁合同中并未对“一方不作为的沉默行为视为意思表示”作出约定，根据《民法典》第140条第二款“沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示”的规定，在法律没有规定或合同没有约定情况下，不能推定双方作出变更合同价款的事实，相反在合同第九条第1款中，明确约定了变更合同需要双方协商一致后方可按变更后的合同执行，而本案中刘文翾主张双方就租金金额的调整达成一致，却未提供任何证据证明双方就租金调整进行过协商或者形成过书面补充协议，而且丰兴公司对所谓的租金变动协商情况亦明确表示不予认可，故按照民事诉讼法举证责任的相关规定，刘文翾的答辩意见并无证据证明，应当不予采纳。针对刘文翾持续至今的拖欠租金行为，丰兴公司有权随时要求追偿。(二)案外人的收费行为不能否定丰兴公司追缴租金及相关费用的权利。尽管案外人广州市蝌蚪公寓有限公司(以下简称蝌蚪公司)向刘文翾开出的收费账单存在瑕疵，但是蝌蚪公司工作人员不具有代理权，而且由于合同明确约定了主体和变更协议的条件，因此刘文翾按照社会常识也没有理由相信蝌蚪公司工作人员具有表见代理的效力，其又未提供证据表明丰兴公司对这一收费账单的瑕疵行为存在明示或默示的意思表示，因此案外人的瑕疵不能否定丰兴公司追缴相关费用的权利。而且，丰兴公司何时催收该笔租金差额，系丰兴公司作为权利人自行处分的权利，丰兴公司在自2018年4月刘文翾开始出现不足额缴纳租金情形起的两年内，向刘文翾发出了《催告函》，表明丰兴公司并未怠于行使自己的权利，并且用明确的意思表示表明对刘文翾不足额缴纳租金的异议，因此无论从法律还是事实，刘文翾所谓调整租金的主张均无依据，应当不予采纳。(三)丰兴公司有权收取刘文翾未足额支付租金的差额部分。如前所述，丰兴公司发出《催告函》之时，已经表明丰兴公司明确作出了要求刘文翾补缴差额部分的意思表示，刘文翾应当按合同约定金额补缴。退一步讲，即使本案中存在所谓的“变更”，但是刘文翾并无证据证明变更的起止期限以及变更的效力范围，因此当2020年3月24日丰兴公司发出《催告函》之日起，丰兴公司已经通过自身行为，明确表明了要求刘文翾按照合同约定金额足额支付租金的意思表示，那么刘文翾至迟也应从2020年3月24日起恢复按合同约定金额足额支付租金的义务。但是，刘文翾并未在收到丰兴公司相关函件后按合同约定履行其应当履行的足额支付租金义务，仍然按照其单方面认定的金额支付。而且，一审法院在没有任何事实支持的前提下，按照月租金8000元的标准，对该日期之后的全部租金或房屋占用费标准进行调处，忽视了双方合同约定的租金金额和租金增长变动等条款以及丰兴公司已经作出明确的意思表示。二、刘文翾长期不足额缴纳租金以及履行合同期间多次存在的逾期缴纳租金行为，已经构成对合同的根本违约，丰兴公司有权主张解除合同，一审法院认定了相关事实却未作出相应调处，应当予以改判。首先，丰兴公司系因刘文翾2018年3月至今长期不足额缴纳租金以及多次出现逾期超过30日未缴纳租金、管理费、水电费等行为而按照合同约定主张解除合同。刘文翾除了长期未按照合同足额缴纳租金的情形外，还多次出现违反双方《房屋租赁合同》第九条第3款第(11)1、(12)2项逾期缴费的情形。以刘文翾就一审提交的证据1《微信聊天记录及月度应缴款项账单》为例：第2页，2019年10月29日，刘文翾出现2019年期间至少连续4个月未按时缴纳水电费的情形，明显属于超过30日未缴纳水电费的违约行为；第10页，刘文翾出现2020年2月份租金和1月份水电费超过30日未缴纳的情形；第16页，刘文翾出现4月份租金超过30日未缴纳的情形。此外，刘文翾庭后补交证据材料进一步显示，其拖欠2020年6月租金至一审判决之日时已经远远超过30天，2020年11月租金的缴纳时间也超过合同约定时间的30天，故刘文翾恶意违约的事实持续存在。因此，丰兴公司依照合同约定要求刘文翾解除合同并无不当。三、刘文翾应当依照合同约定承担包括没收保证金、支付相应违约金在内的违约责任。首先，一审法院已经确认了案涉租赁合同系双方基于平等、自愿协商一致的前提下签订的并未违反法律禁止性规定的合同，该租赁合同合法有效，现刘文翾存在长期欠缴租金的情形，理应按照合同约定承担相应违约责任。其次，丰兴公司在起诉时，已经放弃了主张合同中约定的租金、水电费逾期缴纳滞纳金以及2倍计收占用费(丰兴公司关于占用费的主张，仅仅是直接按照日租金计收)的权利，也未追究其他因刘文翾违约行为造成的损失，仅仅按照合同第十二条第l款中的部分规定，主张没收保证金和计收6个月租金作为违约金的权利。丰兴公司对于刘文翾承担违约责任的主张合理合法，应当予以支持，一审法院以丰兴公司无权解除合同为由驳回丰兴公司相关请求明显不当，应当依法予以改判。被上诉人刘文翾答辩称：一、刘文翾每个月缴纳租金和水电费，都是由丰兴公司的员工即蝌蚪公寓的工作人员发送《月度应缴款项账单》，刘文翾按照账单列明的金额缴纳租金和水电费。双方已经通过行为变更了租金的金额和租金、水电费的缴纳时间。从承租案涉商铺至今，双方一直都是按照此种方式执行，丰兴公司对此从未提出异议。二、蝌蚪公司的员工本就是丰兴公司的员工，从承租案涉商铺至今，一直都是由蝌蚪公司对案涉商铺进行管理，《月度应缴款项账单》一直都是由蝌蚪公司员工发送，甚至在本案一审判决之后仍然是由蝌蚪公司员工发送，也由其催缴租金和水电费，刘文翾有关商铺的事项也是与蝌蚪公司员工联系。因此，蝌蚪公司工作人员发送的《月度应缴款项账单》就是丰兴公司的意思表示，所以租金也应当按照《月度应缴款项账单》计付，丰兴公司要求按照合同支付租金没有事实与法律依据。三、丰兴公司称刘文翾多次超过1个月缴纳租金和水电费没有事实依据。2019年4个月水电费没有缴纳，是因为该4个月期间丰兴公司一直没有发《月度应缴款项账单》给刘文翾，刘文翾无法缴纳，10月29日收到《月度应缴款项账单》当天刘文翾就缴纳了相关费用。2020年2月份租金，刘文翾2月26日收到《月度应缴款项账单》后，3月17日缴纳费用。2020年3月份租金，3月26日收到《月度应缴款项账单》，当日就缴纳了费用。2020年4月份租金，4月28日收到《月度应缴款项账单》，5月10日缴纳，均未超过1个月时间。四、自疫情发生以来，丰兴公司多次在案涉店铺张贴拖欠租金的催租函，并到处造谣刘文翾拖欠租金未付，附近街坊和客户都以为刘文翾店铺要倒闭，导致本就遭受疫情中创的商铺雪上加霜，举步维艰。一审判决后，丰兴公司仍然要求刘文翾按照合同支付租金，张贴拖欠租金的催缴函，导致刘文翾无法正常进行经营，给刘文翾造成巨大的经济损失。综上，请求驳回上诉，维持原判。丰兴公司向一审法院起诉请求：1.确认丰兴公司与刘文翾签署的《房屋租赁合同》已于2020年4月3日解除；2.刘文翾向丰兴公司支付其拖欠的自2018年3月3日至2020年4月3日期间租金113618元；3.丰兴公司没收刘文翾租赁保证金22800元及水电保证金5000元；4.刘文翾向丰兴公司支付违约金75240元（12540元×6个月）；5.刘文翾立即清空并交还房屋给丰兴公司；6.刘文翾按当期租金标准向丰兴公司支付自2020年4月4日至返还房屋之日期间的房屋占有使用费（2020年4月4日至2020年6月23日按12540元/月的标准，2020年6月24日之后按13794元/月的标准）；7.刘文翾承担本案全部诉讼费用。刘文翾向一审法院提出反诉请求：1.丰兴公司向刘文翾支付违约金48000元（依据合同第12条第1款，该条约定的是乙方违约责任的规定，我方按照对等原则要求对方承担同样的违约责任，8000元×6个月）；2.丰兴公司赔偿刘文翾因本案产生的律师费28500元；3.丰兴公司退还刘文翾缴纳的租金24000元（2020年2、3月全部返还16000元，4、5月减半返还8000元）；4.诉讼费由丰兴公司承担。一审法院认定事实：2016年6月22日，丰兴公司（出租方/甲方）与刘文翾（承租方/乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于广州市天河区沙河路15号自编002号首层自编02铺，房屋建筑面积95平方米；租赁期限为5年，2016年6月24日起至2021年6月23日止，乙方租赁房屋经营范围为生活美容、养生馆；2016年6月24日至2016年8月2日为免租期，2016年8月3日至2018年6月23日月租金11400元，2018年6月24日至2020年6月23日月租金12540元，2020年6月24日至2021年6月23日月租金13794元；租金按月支付乙方必须将当月租金、管理费、维保费、卫生费及上月水电费等一切租金费用在每月5日前支付给甲方，如遇国家法定节假日则顺延至下一个工作日；（第四条）乙方须于合同签订当天向甲方交付合同租赁保证金22800元，水电保证金5000元及首月租金11400元，合同租赁保证金、水电保证金在本合同终止或解除后，乙方将房屋完好交还给甲方，与甲方办妥合同终止或解除手续、场地交接手续，且乙方不存在违约责任、缴清各项费用（含迟延付款违约金、滞纳金）的前提下，甲方把该保证金无息退回给乙方，如因乙方违约，此保证金不能作为租金或其它费用的抵减，全部归甲方所有；（第九条第三款）房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，视为乙方根本违约，所造成的的人身、财产损害由乙方自行负责，甲方有权解除合同，没收租赁保证金并收回房屋，且不向乙方承担包括装修费用在内的任何损失、不给予乙方任何补偿，同时甲方除可依据合同第十二条约定主张违约责任外，还可根据自身实际损失另行要求乙方承担相关法律责任，该责任范围包括但不限于赔偿如下损失：租赁物另行出租前的空置期间租金损失，以本合同约定的租金标准计算，甲方另行出租租赁物需向新承租人提供合理免租期的，乙方应承担该免租期租金损失，若甲方另行出租租赁物时实际发生中介费等费用的，乙方应承担该费用，若租赁物另行出租的租金低于本合同约定租金，则乙方需赔偿新租赁合同与本合同租金的差价，该差价计算至本合同租赁期届满：……（11）逾期30天未交纳租金；（12）逾期30天未交纳管理费、水电费、滞纳金（含拖欠租金、水电等费用产生的滞纳金）或其他应付费用的……（第十二条第一款）租赁期间内，乙方违反本合同约定行为的，甲方有权解除合同，收回房屋并没收已收取的租赁保证金及水电保证金，乙方还须另行赔偿6个月当期租金作为违约金给付甲方，并赔偿因乙方违约行为所造成甲方的损失，违约金须在违约行为发生后10天内付清等。丰兴公司盖章确认的合同附图显示案涉房屋西侧有外租商铺、东侧有外租咖啡店。2020年3月24日，丰兴公司向刘文翾发出《催告函》，要求刘文翾于2020年3月30日12时前交清拖欠的2018年4月至2020年2月部分租金96500元、2018年3月3日至23日租金7980元、2020年3月租金12540元及相应滞纳金。刘文翾确认当天收到该函。2020年3月30日，丰兴公司向刘文翾发出《律师函》，通知刘文翾收到函件5日内支付拖欠至2020年3月20日的租金117020元及滞纳金201985.6元，否则将通过法律途径追究刘文翾的法律责任等。该函于2020年4月1日投递到丰巢快递柜，刘文翾确认最迟在2020年4月4日收到该函。2020年4月3日，丰兴公司向刘文翾发出《解除租赁合同通知书》，通知因刘文翾逾期超30天未缴纳租金构成根本违约，丰兴公司决定自2020年4月3日解除租赁合同、没收租赁保证金22800元及水电保证金5000元，要求刘文翾交还房屋、支付相当于六个月当期租金的违约金75240元、于2020年4月7日前缴纳拖欠的租金及滞纳金等。刘文翾确认当天收到该通知书。2020年4月10日、4月23日，丰兴公司两次向刘文翾发出《关于再次交还出租房屋暨支付款项的通知》，要求刘文翾支付拖欠款项等。刘文翾确认分别于2020年4月11日、4月25日收到上述通知。刘文翾为证明与丰兴公司协商一致将租金变更为8000元/月，提交了对方微信名为“蝌蚪公寓沙东店”的2019年7月16日至2020年6月29日的微信聊天记录（刘文翾称对话人员是其与丰兴公司工作人员；丰兴公司称对话人员是刘文翾与蝌蚪公司工作人员，在租赁合同履行过程中丰兴公司委托了蝌蚪公司的工作人员向刘文翾接收租金及管理费、水电费），显示“蝌蚪公寓沙东店”向刘文翾发出租金（每月租金均为8000元）、水电费的账单明细后，刘文翾向其支付相应款项；在“蝌蚪公寓沙东店”发出账单后，刘文翾至迟均在30天内付款（付款时间最长的是2020年4月份账单，4月10日发出账单，5月10日付款，期间刘文翾曾对水电费提出异议）。经质证，丰兴公司对该证据真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。刘文翾为证明丰兴公司是国有企业，提交了丰兴公司的《商事主体信息》，显示丰兴公司的商事主体类型为其他有限责任公司，股东包括三位自然人及广州市白云区供销总公司（非控股股东）。经质证，丰兴公司对该证据真实性、合法性予以确认，关联性有异议。刘文翾为证明为本案支出律师费28500元，提交了《民事委托代理合同》、转账凭证及发票。经质证，丰兴公司对上述证据真实性予以确认，但认为所支付的律师费应该是包括了一审、二审和执行阶段的，但本案还没有发生二审和执行，且刘文翾在本案主张律师费没有法律和合同依据。另，从丰兴公司及刘文翾双方的陈述再结合刘文翾提交的证据可知，2020年度刘文翾共向丰兴公司支付了11笔金额均为8000元的租金，合计88000元，而刘文翾庭审时陈述2020年6月份蝌蚪公司未向其发出缴费单且庭后亦未提交证据证明已支付6月份租金。一审法院认为：《房屋租赁合同》系丰兴公司、刘文翾的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。丰兴公司基于认为刘文翾存在逾期超30天缴款的根本违约行为而于2020年4月3日发出《解除租赁合同通知书》，且刘文翾在当天收到该通知书，故双方租赁合同于当天解除。对此一审法院认为，一、合同虽有明确约定租金、管理费及水电费的交纳时间，但丰兴公司确认在租赁合同履行过程中其委托了蝌蚪公司的工作人员向刘文翾接收租金及管理费、水电费，而从刘文翾提交的微信聊天记录看来，刘文翾每月是按照蝌蚪公司发出的租金、管理费、水电费账单来交纳相关款项，且现无证据证明蝌蚪公司及丰兴公司曾对此种交纳方式提出异议，应视为丰兴公司与刘文翾在实际履行合同过程中对交纳租金及各种费用的时间进行了变更。二、蝌蚪公司受丰兴公司委托的向刘文翾收取租金、费用，其发出的账单均显示租金为8000元，且直至2020年3月下旬丰兴公司向刘文翾发函催款之前，并无证据显示丰兴公司或蝌蚪公司曾对此提出异议，应视为丰兴公司与刘文翾在实际履行合同过程中对租金标准进行了变更，月租金应按8000元计。综上，现无证据显示在丰兴公司发出发出《解除租赁合同通知书》之前刘文翾存在逾期超30天交租或交纳其他费用的行为，丰兴公司不享有合同约定的解除权，其发出《解除租赁合同通知书》不发生解除合同的效力，故一审法院对丰兴公司的第一项诉请不予支持。丰兴公司的第三至五项诉请，缺乏事实和合同依据，一审法院不予支持。而丰兴公司依据合同约定的租金标准要求刘文翾支付租金差额，与一审法院前述认定不符，一审法院对其第二项诉请亦不予支持。关于丰兴公司的第六项诉请，因刘文翾未能提供证据证明已支付2020年6月份租金，其应向丰兴公司支付该月份租金8000元，至于该项诉请的其他内容，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于刘文翾的反诉请求，一审法院认定如下：第一，因合同并未对案涉房屋周边商铺用途作出明确约定，而合同附图作为平面图在通常情况下主要是显示案涉房屋面积、位置、四至等，其中标注的周边商铺用途不宜认定为于双方对此作出明确约定，故刘文翾的第一项反诉请求缺乏理据，一审法院不予支持。第二，丰兴公司和刘文翾并未就律师费承担问题进行约定，且该费用亦非刘文翾为维护己方权利所支出的必要费用，故一审法院对其第二项反诉请求不予支持。第三，从丰兴公司的商事主体信息看来，其并非国有企业，刘文翾认为丰兴公司是国有企业而要求对租金进行减免，缺乏事实依据，且刘文翾亦未提交证据证明其经营受疫情影响情况，应承担举证不能的不利后果，故一审法院对其第三项反诉请求亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第四百六十五条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、刘文翾向丰兴公司支付2020年6月份租金8000元；二、驳回丰兴公司的其他诉讼请求；三、驳回刘文翾的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7302元，由丰兴公司负担7252元，刘文翾负担50元；反诉受理1155元（已减半收取），由刘文翾负担。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审期间，被上诉人刘文翾向本院提交证据：1.微信聊天记录1-5页，证明一直到一审开庭之后，都是由蝌蚪公司的工作人员向我方催交租金，并且催缴月租金是13794元，并不是一审判决的8000元；2.微信聊天记录6-9页，证明丰兴公司到处造谣我方未交纳租金并且在案涉商铺玻璃大门前张贴催缴函，导致我方无法经营；3.丰兴公司企业信息报告，证明其2021年1月8日进行股东变更，变更后为单一国有企业，其属于国企，变更时间也在我方上诉期满后变更；4.关于变更收款账户信息的通知，证明蝌蚪公司是丰兴公司下属物业，相关工作人员是属于丰兴公司直接控制的工作人员，其推脱蝌蚪公司不能代表丰兴公司没有事实依据；5.微信聊天记录，是2021年3月我方孙乙中和蝌蚪公寓三店长对话的记录，要求进行和解并且说到解除合同相关事宜。上诉人丰兴公司发表质证意见称：对微信聊天记录的证据1、证据4、证据5需要庭后核实再庭后回复法庭，质证意见如下：对证据1的关联性不确认，丰兴公司以合同约定的租金标准向刘文翾催交租金合同规定，从聊天记录看，丰兴公司并未发出恐吓并干扰刘文翾正常的经营，刘文翾一直在占有使用案涉场地。证据2，关联性不确认，1.除了证据2质证意见一致，补充：从刘文翾一审庭审陈述的事实，其第一次庭审前尚有三、四十万元服务费，说明其经营未受到影响。证据3关联性有异议，丰兴公司起诉前，一直是由自然人控股，即使发生股东变化，该股东也是集体所有制企业，丰兴公司并不是国有企业。证据4，和本案无关。证据5同证据1的质证意见一致。此外，二审庭审后，被上诉人刘文翾向本院提交证据：1.微信昵称为“朱彬”的微信页面；2.刘文翾丈夫与“朱彬”的微信聊天记录；3.和解方案；证据1-3共同证明刘文翾在2021年1月份就丰兴公司要求解除合同，并多次沟通协商，但是丰兴公司均推诿拒绝；4.顺丰快递电子存根，证明朱敬彬是丰兴公司的员工，负责案涉商铺的协商等事项，微信昵称为“朱彬”的微信由其使用。上诉人丰兴公司发表质证意见称：经核实，我司对上述四项证据真实性予以确认，确认“朱彬”确系我司工作人员“朱敬彬”，但是对相关证据的关联性和证明内容存在异议。首先，鉴于刘文翾单方提出的和解方案不符合法律规定、合同约定以及租赁实践，丰兴公司的工作人员“朱彬”多次要求刘文翾来协商切实可行的和解事宜，根本不是故意推诿等情形。刘文翾的丈夫于2021年3月8日才突然提到所谓“解除合同事宜”，但自此之后刘文翾从未要求将场地交还给丰兴公司，相反仍利用案涉场地进行再次转让获利。其次，我司工作人员在微信协商过程中已经明确希望刘文翾就2021年1月至3月的租金、水电事宜提供解决方案(见刘文翾提交证据材料第4页)，作为双方协商内容的一部分，但刘文翾一方提供的《和解方案》中仍未就新发生的欠缴租金事宜作出回应，我司工作人员表示不能接受该《解决方案》并无不当，我司工作人员与刘文翾一方的沟通协商不能顺利进行的过错不能归责于我司。最后，刘文翾至今仍正常占有、使用案涉物业，仍然出现未按合同约定缴纳租金的行为，我司工作人员按照双方合同约定，通过发函和微信聊天的形式要求刘文翾依约缴纳租金的行为并无不当，刘文翾提交的证据4恰恰表明我司一直采取合法方式要求刘文翾尽快缴纳2021年新发生的欠缴租金，但刘文翾收到该函件后，却始终未履行缴纳租金义务的情况。综上，刘文翾至今仍未按照合同约定时间缴纳2021年1月至今新发生的四个月租金，无论租金金额标准如何，其拒不支付租金、拖欠超过3个月等行为本身也已经严重违反合同约定，我司仍有权按照合同约定主张其承担相应的违约责任，请求支持我司上诉请求。二审查明，被上诉人刘文翾于2021年5月7日向本院提交《商铺交接说明》称：“经我方与丰兴公司及第三方多次协商无果，故将案涉商铺退回给丰兴公司。交接经过及结果如下，2021年4月30日，我方已经将商铺清理干净，并与丰兴公司朱敬彬联系办理商铺交接，同时将清理干净的商铺现状照片发给朱敬彬，朱敬彬回复只需将钥匙寄回即可。当日，我方将案涉商铺钥匙邮寄给朱敬彬，案涉商铺已经交还给丰兴公司。”上诉人丰兴公司确认双方于2021年5月1日办理交接，并于2021年5月11日签署《出租物业及附属设施收回清单》。庭审后，丰兴公司还确认其于2021年5月1日收到刘文翾邮寄的钥匙。另查，丰兴公司与刘文翾于2021年5月11日签订《出租物业及附属设施收回清单》载明：刘文翾于2021年5月1日将丰兴公司位于广州市天河区沙和路15号自编002首层自编02铺物业及其附属设施设备（包括但不限于水表、电表等）交还给丰兴公司，交接如下：一、交还物业钥匙1套，共1条；二、物业结构：地面、屋顶、墙面、门窗、给水、排水均完好；三、供水、供电设施：1.电表1个，于2021年5月6日抄表，电表读数为23582，此前产生的电费由刘文翾负责缴清；2.水表1个，2021年5月6日抄表，水表读数为512.6，此前产生的水费由刘文翾负责缴清等。再查，二审庭审中，双方对在本案就剩余租金、水电费进行相应结算予以同意，丰兴公司请求没收租赁保证金和水电保证金，刘文翾则请求将剩余租金和水电费与租赁保证金、水电保证金进行抵扣。庭审后，丰兴公司经核对主张刘文翾自2020年12月起至今一直未支付水电费，在此期间刘文翾欠缴的水费金额合计为71.5元，电费金额合计为1185元。刘文翾则称其已缴纳水电费至2020年12月份，2021年1月开始其已经没有再经营了，不可能产生水电费。丰兴公司又称：刘文翾提交的截至2020年12月21日的转账记录，仅能表明其支付了2020年12月以前的水电费用，2020年12月份的水电费用至2021年1月才会形成结算金额，刘文翾并未缴纳2020年12月至2021年5月份的水电费。又查，丰兴公司于2021年2月2日向刘文翾发送的收款通知单载明：水费本期读数为512，2021年2月费用为0，单价5.5元；电费本期读数为23569，2月费用为64.5元，单价1.5元；往月欠费中水费本金71.5元，滞纳金14.2元，电费本金1102.5元，滞纳金234.9元。本院认为，本案系租赁合同纠纷。丰兴公司与刘文翾签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，故根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：案涉租赁合同是否因刘文翾违约而解除的问题。丰兴公司上诉认为刘文翾在合同履行过程中存在根本违约，其有权解除案涉租赁合同关系。经查，案涉《房屋租赁合同》虽约定了租金标准，及约定了租金、管理费及水电费的交纳时间，但从现有证据反映，在合同履行过程中，已形成了由丰兴公司委托的蝌蚪公司向刘文翾发出租金、管理费、水电费账单后，刘文翾缴纳租金及相关费用的交易习惯。且从蝌蚪公司发出的相关账单来看，均载明租金为8000元每月，刘文翾一直按此标准缴纳租金，蝌蚪公司及丰兴公司在2020年3月下旬之前均无就租金标准提出异议，一审法院据此认定双方在合同履行过程中已变更了租金标准及缴纳费用的时间，并无不当，本院予以确认。鉴于双方已在合同履行过程中对租金标准及租金、相关费用的支付时间进行了变更，丰兴公司于2020年3月24日向刘文翾发出《催告函》请求变更租金标准，但并未经刘文翾的同意，丰兴公司以刘文翾未按《催告函》的租金标准补缴以往的租金差额构成根本违约于2020年4月3日发出《解除租金合同通知书》，因丰兴公司的该解除合同理由并不成立，其不享有解除权，故其诉请确认双方之间的案涉《房屋租赁合同》于2020年4月3日解除，于法无据，本院不予支持。承前所述，丰兴公司上诉请求刘文翾支付自2018年3月3日至2020年4月3日的租金差额，缺乏理据，本院不予支持。从现有查明的事实来看，刘文翾于2020年度共向丰兴公司支付11笔8000元，并结合刘文翾关于蝌蚪公司未向其发出2020年6月租金缴费单的情况，一审法院判令刘文翾向丰兴公司支付该月租金8000元，并无不妥，本院予以维持。鉴于双方在2020年3月下旬前一直以变更后的租金标准即8000元的标准催收及缴纳租金，在2020年3月之后双方始对租金标准产生争议及分歧，但始终未能协商一致，丰兴公司亦因此于2020年6月提起本案诉讼，而在诉讼过程中，刘文翾亦仍按8000元租金标准向丰兴公司支付租金至2020年12月，再结合刘文翾提供的证据显示刘文翾最迟亦于2021年3月向丰兴公司提出解除合同的意思表示，综合前述情况，双方自2020年3月以来既已失去了继续履行案涉《房屋租赁合同》的信任基础，案涉《房屋租赁合同》的终止并不能归责于任何一方。现双方已于2021年5月11日签署《出租物业及附属设施收回清单》及丰兴公司确认于2021年5月1日收到刘文翾寄送的案涉商铺的钥匙，本院确认双方案涉《房屋租赁合同》于2021年5月1日予以解除。丰兴公司、刘文翾对在本案中就剩余租金、水电费进行相应结算予以同意，承前所述，丰兴公司请求没收租赁保证金22800元、水电保证金5000元及支付违约金75240元，均缺乏理据，本院不予支持。刘文翾请求将剩余租金和水电费与租赁保证金、水电保证金进行抵扣，依据充分，本院予以照准。刘文翾虽主张其自2021年1月起并未继续经营，但其于2021年5月1日才将案涉商铺钥匙交还丰兴公司，故其应向丰兴公司支付自2021年1月至4月的租金32000元（8000元×4个月）。而关于欠付水电费的问题，经查，丰兴公司于2021年2月2日向刘文翾发出的《收款通知单》显示水费本期读数为512，2021年2月费用为0，单价5.5元；电费本期读数为23569，2月费用为64.5元，单价1.5元，往月欠费中水费本金71.5元，滞纳金14.2元，电费本金1102.5元，滞纳金234.9元；而2021年5月11日《出租物业及附属设施收回清单》载明的电表读数为23582，水表读数为512.6。故截止2021年5月11日的电费本金应为1122元，水费本金应为71.5元。鉴于丰兴公司于2020年6月即提起本案诉讼，双方对租金标准、合同解除等产生争议，且丰兴公司亦未举证证实其在2021年2月2日前有就欠付的水电费向刘文翾进行催缴，现双方《房屋租赁合同》于2021年5月1日解除，故刘文翾应向丰兴公司支付欠付电费本金1122元及水费本金71.5元。因刘文翾于2021年5月1日才将案涉商铺的钥匙交还丰兴公司，其主张自2021年1月开始未营业不产生水电费，缺乏理据，本院不予采信。鉴于刘文翾已向丰兴公司缴纳了租赁保证金22800元及水电保证金5000元，经与刘文翾欠付的丰兴公司2020年6月租金8000元及2021年1月-4月租金32000元、应付水电费1193.5元（1122元+71.5元）进行抵扣，刘文翾仍需向丰兴公司支付欠付租金应为13393.5元。综上所述，上诉人丰兴公司的上诉请求均缺乏事实和法律依据，本院不予采信，予以驳回。但鉴于二审诉讼中发生新的事实，且双方当事人同意在本案对剩余租金及水电费进行结算，本院依法对一审判决作相应调整，但一审案件受理费的分担并无不当，本院不作调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初18895号民事判决第二项、第三项；二、变更广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初18895号民事判决第一项为：刘文翾向广州市丰兴商贸有限公司支付租金余款13393.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费7302元，由广州市丰兴商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐佩莹审判员  李 静审判员  李光华二〇二一年七月七日书记员  郭 俏古文娜