山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终8291号 上诉人（原审原告）：杨桦，女，1969年5月20日出生，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：徐孟，山东青凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘琳，山东青凯律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛秀海置业有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。 法定代表人：曹书烨，执行董事。 委托诉讼代理人：管涛，山东润涛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓晗，系该公司员工。 上诉人杨桦因与被上诉人青岛秀海置业有限公司（以下简称秀海置业）车位纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初22016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨桦上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持杨桦的诉讼请求。2.一、二审案件受理费由秀海置业承担。事实与理由: 一、一审判决认定事实错误，涉案车位属于小区全体业主共有，虽然杨桦与秀海置业签订了车位使用权转让合同，但秀海置业无权转让，车位使用权实际也并未发生转让。1.涉案车位属于小区全体业主共有。《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。本案所涉车位系规划车位，秀海置业在一审答辩时也自认“案涉车位系规划车位”。杨桦与秀海置业签订的《青岛市商品房预售合同》第23页“补充条款”第十二条约定“建筑区域内的地上停车位由全体业主共有……”。因此，依据法律规定和杨桦与秀海置业之间的约定，小区内地上停车位由全体业主共有。《山东省物业管理条例》第十五条第一款规定“物业管理区域内规划用于停放汽车的车库（包括专用车库和共用车库内的车位，下同）的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主”，涉案车位无法办理产权登记，秀海置业也未提供该车位的产权登记证书，无法证明该车位所有权归属于秀海置业。因此涉案车位所有权归小区全体业主共有。2.秀海置业无权转让涉案车位使用权。 涉案车位所有权属于小区全体业主共有，秀海置业既无所有权也无使用权，因此无权通过与杨桦签订合同的方式转让涉案车位使用权。因为涉案车位的所有权人是小区全体业主，所以如果要转让车位所有权或使用权，合法的出让方应为全体业主或者业委会，并办理相关登记、批准手续。本案中“车位使用权有偿转让合同”约定车位使用权的出让方是秀海置业，明显不是被处分的物品或者权利的所有权人，因此秀海置业根本无权转让涉案车位使用权。3.杨桦始终没有取得涉案车位的使用权，秀海置业根本违约。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，本案中，小区地上停车位本质上是小区内土地的建设用地使用权，在开发商将小区内房屋所有权转让给业主、办理了变更登记之后，房屋所在土地的建设用地使用权也随之转移给业主。而本案中，秀海置业企图将车位使用权转让给杨桦，既未经所有权人即全体业主同意，也没有为杨桦办理使用权登记，依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，该使用权转让不发生效力，杨桦始终未取得涉案车位的使用权。杨桦购买此车位的根本目的无法实现，秀海置业违约，应向杨桦返还其所支付的车位价款。《商品房销售管理办法》第二十四条第一款规定“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计”。本案中，秀海置业企图将属于小区全体业主共有的规划车位非法转让给杨桦，秀海置业未经规划部门批准同意变更规划，便擅自改变了规划车位的归属，违反了《商品房销售管理办法》第二十四条的规定，杨桦始终未取得涉案车位的使用权，无法实现合同目的，秀海置业根本违约，应向杨桦返还其所支付的车位价款。4.《青岛市商品房预售合同》中关于车位所有权的约定是秀海置业提供的格式条款，秀海置业未尽提示义务，杨桦在本案诉讼前并不知晓涉案车位所有权的归属。一审判决认为“本案中原、被告虽在商品房预售合同中对地上停车位作出了约定，但原告在了解该商品房预售合同内容的前提下，又在2016年1月12日与被告协商后签订了车位使用权转让合同……”。《青岛市商品房预售合同》中关于车位所有权的约定是由秀海置业提供的格式条款，秀海置业并未对此条款采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，因此杨桦在2010年3月20日与秀海置业签订此合同时并不知道小区内车位所有权的归属。直到2020年7月小区开始实施封闭管理、部分没有购买车位的邻居无法正常进出小区时，杨桦才得知小区车位归全体业主共有，秀海置业无权转让。因此在2016年1月12日杨桦与秀海置业签订车位使用权转让合同时，杨桦并不知道秀海置业不是车位的所有权人，杨桦基于这一错误认识与秀海置业签订了车位使用权转让合同，支付了转让价款，最终却未获得车位使用权。综上所述，签订了车位使用权转让合同后杨桦始终未取得涉案车位使用权，一审判决认为杨桦与秀海置业“签订了车位使用权转让合同、支付了车位使用权转让费并取得了案涉车位的使用权”，系对事实的错误认定，应依法予以纠正。二、一审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第七十七条第二款规定“法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”。本案中，秀海置业既未取得涉案车位的所有权或使用权，也未按照《中华人民共和国物权法》第九条的规定办理登记手续，还未按照《商品房销售管理办法》第二十四条之规定报有关部门批准，因此，车位的所有权和使用权均未发生变化，杨桦的合同目的无法实现，秀海置业根本违约。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第七十七条之规定驳回杨桦的诉讼请求，系对法律的错误理解与适用，应依据该法条支持杨桦诉讼请求。综上所述，涉案车位归小区全体业主共有，秀海置业无权转让该车位使用权，杨桦始终未取得该车位使用权，合同目的无法实现。秀海置业根本违约，应向杨桦返还其所支付的全部车位价款。一审判决认定事实错误、适用法律错误，杨桦特此提出上诉，请人民法院依法撤销一审判决，改判支持杨桦之诉讼请求，一、二审诉讼费由秀海置业承担。 秀海置业辩称，一、一审判决认定事实清楚，涉案车位所有权归秀海置业所有，秀海置业有权签订《车位使用权有偿转让合同》，车位已实际交付杨桦，杨桦也实际使用该车位，杨桦要求解除合同没有任何事实及法律依据，且杨桦诉求已过诉讼时效。1.涉案车位所有权归秀海置业所有，秀海置业有权对其使用权进行处置。《中华人民共和国民法典》第二百七十五条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”可知规划车位的初始所有权应属建设单位，其才可通过出售、附赠或出租等方式向业主等进行处分；同时，双方签订的《青岛市商品房预售合同》附件5第二条“在本物业管理区域内，根据物业买卖合同，以下部位和设施设备为青岛秀海置业有限公司所有：会所、幼儿园、停车场车位…”该条款明确约定了车位权属归秀海置业所有，故争议车位应属秀海置业所有，秀海置业有权对其使用权进行处置。 杨桦所述《青岛市商品房预售合同》补充条款第十二条第十二款约定，地上车位由全体业主共有，是秀海置业销售人员疏忽所致打印合同版本采用修改前的版本，秀海置业再此之后的合同版本均已修改为地上车位由秀海置业所有；且该条款也已被之后双方所签订的《车位使用权有偿转让合同》所否定。涉案车位由杨桦自行选定，各车位相互独立，并能通过划线和编号进行区分，《车位使用权有偿转让合同》签订后，秀海置业已在涉案车位上安装地锁。涉案车位具备利用上的独立性，可以排他使用，涉案车位属于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条中的专有部分，而非业主共有部分，不应随着房屋所有权的转移而转移，因此即使《青岛市商品房预售合同》存在瑕疵，一审法院也已结合合同其他内容及法律规定确认涉案车位所有权的性质为秀海置业所有。至于杨桦所述《山东省物业管理条例》第十五条的规定，“产权归其所有的证明文件”并非特指产权登记证书，而是能证明事实的文件，涉案车位在物业、开发商处均登记，秀海置业在一审中也提供了涉案车位所在项目《规划总平面图》，可以证明涉案车位是经过规划的车位，通过划线编号相互区分，互相独立，可排他使用，为专有部分，应归秀海置业所有。2.秀海置业有权与杨桦签订《车位使用权有偿转让合同》，且杨桦已实际使用涉案车位。涉案车位所有权归秀海置业所有，秀海置业有权对涉案车位的使用权进行处置，有权与杨桦签订《车位使用权有偿转让合同》，且该合同已实际签订，不违反法律法规的强制性规定，对双方具有约束力，杨桦也一直实际使用涉案车位。3.秀海置业已实际履行合同义务，将涉案车位实际交付杨桦，秀海置业不存在违约行为，杨桦要求解除合同无事实及法律依据。《车位使用权有偿转让合同》签订后，秀海置业实际将车位交付杨桦，并在车位上为杨桦安装地锁，已实际履行合同义务，不存在违约情形；杨桦支付了转让费后取得了涉案车位的使用权，也享受到了《车位使用权有偿转让合同》相应的权利，合同目的已经实现，不存在任何符合约定解除或法定解除合同的情形，杨桦无权要求解除。杨桦所述《物权法》第九条，系不动产物权的设立、变更和消灭，应依法登记发生法律效力，但本案系车位使用权的转让，不涉及物权变更，故本案不适用该条款规定。杨桦所述《商品房销售管理办法》第二十四条系房地产开发企业不得擅自变更规划、设计，本案中涉案车位自始至终为规划车位，没有变更规划或设计，故本案不适用该条款的规定。4.《青岛市商品房预售合同》、《车位使用权有偿转让合同》的签订均系双方的真实意思表示，且杨桦为完全民事行为能力人，应查看合同内容后再签订合同，对其签订的合同承担相应的法律后果。双方于2010年签订的《青岛市商品房预售合同》，除合同正文属于国家统一版本、不可更改外，附件及补充条款均不属于格式条款，签订合同前，杨桦审查过该些条款，同意后方才签订，杨桦为有辨别能力的完全民事行为能力人，签订合同为其真实意思表示，应对其签订的合同内容承担相应法律后果，而非在签订后再以不清楚条款内容的借口来侵犯秀海置业的权利。因此，杨桦主张签订的《青岛市商品房预售合同》后不知道车位归属的陈述是没有事实及法律依据的。在上述前提下，杨桦与秀海置业又于2016年签订了《车位使用权有偿转让合同》，该合同的内容就是对车位使用权的转让，说明杨桦是认可车位归属秀海置业所有才会签署该合同。退一步讲，假使秀海置业无权转让涉案车位，也应由利益受到损害的利害关系人主张，而非一直占用使用车位的杨桦。另外，杨桦与秀海置业于2016年1月12日签订了《车位使用权有偿转让合同》，至起诉时已近5年，且杨桦一直拥有使用车位的权利，杨桦的诉求已经超过诉讼时效，应予以驳回上诉请求。综上，秀海置业拥有涉案车位的所有权，并且与杨桦签订《车位使用权有偿转让合同》后履行了相应义务，杨桦也享受到了一直使用车位的权利，杨桦要求解除合同没有任何事实及法律依据，且已过诉讼时效，应予以驳回。二、一审法院适用法律正确。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”本案中，双方协商一致后签订《车位使用权有偿转让合同》，应视为杨桦对涉案车位归属秀海置业所有的认可，即双方协商一致变更合同。因此一审法院适用法律正确，而杨桦所述《物权法》第九条、《商品房销售管理办法》第二十四条均不适用本案。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，涉案车位归秀海置业所有，双方已实际履行《车位使用权有偿转让合同》，合同目的已经实现，杨桦的上诉请求没有事实和法律依据，请二审法院依法予以驳回，维持原判。 杨桦向一审法院起诉请求：1.判令解除杨桦与秀海置业签订的《地上车位使用权有偿转让合同》，秀海置业返还杨桦转让金55000元及利息；2.诉讼费用由秀海置业承担。 一审法院认定事实：2010年3月20日，杨桦作为乙方与作为甲方的秀海置业签订《青岛市商品房预售合同》，该合同约定：乙方向甲方购买位于胶南市《奥润·馨海国际城》xx栋xx单元xx层xx户房屋，合同总价款为1734864元，该合同补充条款第十二条第二款约定：建筑区划内的地上停车位由全体业主共有，由出卖人委托的物业管理公司进行管理收费，车位管理费标准按青岛市相关规定执行。所得收益用于地上停车位的日常经营管理，结余部分用于小区公共部位、公共设施的维修与维护。该合同还约定了其他内容。2016年1月12日，杨桦作为乙方与作为甲方的秀海置业签订《车位使用权有偿转让合同》，该合同约定：甲、乙双方经充分协商现将馨海国际城xx号地上车位使用权转让予乙方作为车辆停放之用，以期甲乙双方共同遵守和执行。本车位使用权转让费55000元，合同签订二日内向乙方一次性支付给甲方，甲方向乙方出具收款收据。同日，秀海置业收到了杨桦支付的车位款55000元并向杨桦开具了金额为55000元的收款收据，秀海置业在案涉车位交付杨桦后，在车位上为杨桦安装地锁，案涉车位由杨桦进行使用。一审法院认为，杨桦与秀海置业签订的《青岛市商品房预售合同》《车位使用权有偿转让合同》系双方当事人的真实意思表示，相关合同不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。本案中，杨桦、秀海置业虽在商品房预售合同中对地上停车位作出了约定，但杨桦在了解该商品房预售合同内容的前提下，又在2016年1月12日与秀海置业协商后签订了车位使用权转让合同、支付了车位使用权转让费并取得了案涉车位的使用权，故应认定杨桦、秀海置业协商一致，且已通过签订《车位使用权有偿转让合同》的形式对《青岛市商品房预售合同》中相关车位内容的约定进行了变更，变更后的相关内容亦已得到了履行。故杨桦现以车位所有权归全体小区业主、秀海置业无权处分该车位、其合同目的无法实现为由，主张解除案涉《车位使用权有偿转让合同》，并由秀海置业返还转让费及利息于法无据，对杨桦的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回杨桦的诉讼请求。案件受理费588元，由杨桦负担。 本院二审期间，杨桦围绕上诉请求依法提交了以下证据： 证据一：房产证一份（出示原件，提交复印件），城市绿化工程规划许可证一份（提交复印件，原件存放于青岛市西海岸新区自然资源局档案所，青岛市黄岛区xx路xx号阳光大厦xx楼，xxxx）。证明事项：杨桦的房产证中载明土地共有使用权面积为69620.00平方米，与该小区规划许可证中载明的“占地面积”相同。依据《民法典》第三百五十七条之规定，杨桦购买了该小区的房屋，成为房屋的所有权人之后，同时也成为该小区规划范围内土地的共有使用权人。涉案车位系位于小区内部的地上规划车位，本质是建设用地使用权，车位是小区业主行使土地共有使用权的形式之一，涉案车位应属于小区全体业主共有。秀海置业质证称，对房产证的真实性无异议，对证明事项有异议。因涉案车位在一审中答辩人提供了规划许可证以及规划总平面图，证明涉案车位是经过规划的车位，而非业主的共有部分。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定，涉案车位属于专有部分，而非业主的共有部分，不应随着房屋所有权的转移而转移。至于房地产证书为何将涉案车位所在土地面积全部登记为共有使用权面积，秀海置业并不知情，也无法解释。该登记与规划许可相冲突。对规划许可证的真实性可以确认，但对证明事项不予认可。 证据二：微信聊天记录一份（提交打印件）。证明事项：2020年6月24日涉案小区准备开始实施封闭化管理，此时杨桦才得知秀海置业根本不是涉案车位的所有权人，无权转让车位使用权。秀海置业质证称，因无法出示原始载体，对该证据的真实性及证明事项均不予认可。 证据三：照片3张（出示原始载体，提交打印件）。证明事项：车位合同签订后，该车位的地锁被人破坏，长期有他人未经杨桦允许将车辆停放在涉案车位处，导致杨桦因被迫在他处停车而遭到小区物业贴条。杨桦并未实际获得涉案车位的使用权，车位合同目的无法实现。秀海置业质证称，真实性无异议，但对证明事项有异议。地锁损坏与秀海置业无关，秀海置业为涉案的车位安装了地锁，履行了相关的合同义务。至于他人在涉案车位停车，也与秀海置业无关，不能证明杨桦没有获得涉案车位的使用权。 本院经审查认为，对于证据一的真实性予以认可，但是与证明事项不具有关联性，因此对于证明事项不予认可。因杨桦未提交证据二的原始载体，对于证据二的真实性不予认可。对于证据三的真实性予以认可，但是对于证明事项不予认可。 本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”本案中，秀海置业提供的证据可以证实案涉车位系依法取得规划审批并通过验收的规划车位，杨桦在上诉状中对此亦予以认可。案涉车位系由秀海置业出资建设，且不属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，故秀海置业有权对外出售案涉车位。杨桦与秀海置业于2016年1月12日签订的《车位使用权有偿转让合同》，系双方当事人真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力。《车位使用权有偿转让合同》签订时间晚于双方当事人于2010年3月20日签订的《青岛市商品房预售合同》，因此，关于案涉车位的权利行使应当以《车位使用权有偿转让合同》的内容为依据。根据《车位使用权有偿转让合同》约定，杨桦对案涉车位享有占有、使用、收益的权利。杨桦已经实际使用案涉车位，双方已实际履行《车位使用权有偿转让合同》，合同目的已经实现，且不符合解除合同的情形，因此，杨桦的上诉请求于法无据，本院不予支持。 综上所述，杨桦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1176元，由上诉人杨桦负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 琰 审 判 员  孙秀强 审 判 员  徐镜圆 二〇二一年七月二十八日 法官助理  阚玉龙 书 记 员  李春雨