天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2021)津0105民初4189号原告：天津弘创置业有限公司，住所地天津市河北区建昌道街迎春道389号诗景颂苑配建1-101。法定代表人：张德岁，该公司执行董事。委托诉讼代理人：冯羽菲，女，该公司员工。委托诉讼代理人：张榕浩，男，该公司员工。被告：郑松海，男，1978年3月23日出生，朝鲜族，住天津市河东区。第三人：天津合富辉煌房地产营销策划有限公司，住所地天津市河西区友谊路5号北方金融大厦10层1001室。法定代表人：欧阳达辉，该公司北方区域总经理。委托诉讼代理人：谢文君，该公司销售经理。原告天津弘创置业有限公司（以下简称弘创公司）与被告郑松海及第三人天津合富辉煌房地产营销策划有限公司（以下简称合富辉煌公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告弘创公司的委托诉讼代理人冯羽菲，被告郑松海，第三人合富辉煌公司的委托诉讼代理人谢文君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。弘创公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的合同编号为2019-0060086《天津市商品房买卖合同》；2.判令被告支付解除合同违约金475980.7元，该笔违约金在被告已支付的首付款中予以扣除；3.判令被告协助办理合同撤销备案，撤销预告登记、数据恢复、公共维修基金退还等手续；4.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.依法判令解除原、被告签订的合同编号为2019-0060086《天津市商品房买卖合同》；2.判令被告支付解除合同违约金475980.7元，该笔违约金在被告已支付的首付款中予以扣除；3.判令被告协助办理数据恢复手续；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年8月31日签订了合同编号为：2019-0060086的《天津市商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”），被告购买了坐落河北区房屋（以下简称“该房屋”），该房屋建筑面积126.03平方米，房款总额为4.759807元。按照买卖合同约定，被告应于2019年9月7日前支付1000000元首付款，其余款项办理贷款应于2019年10月30日前支付。2019年8月31日，被告缴纳了1000000元首付款，但截至今日仍未支付剩余房款3759807元。原告曾于2020年1月10日向被告发送催款函，且于2020年4月15日、2020年8月10日向被告发送律师函催促被告支付剩余房款，但被告仍然没有按买卖合同履行，给原告造成巨大损失。按照买卖合同附件六第五条约定，如被告逾期付款超过15日（包括首付款和银行贷款），则被告应向原告支付商品房总价款的10%作为违约金，且原告有权解除买卖合同。综上所述，被告逾期未向原告支付剩余房款的行为已构成严重违约，原告有权按照合同约定要求被告支付违约金并解除买卖合同，请求法院支持原告的诉讼请求。郑松海辩称，不同意原告全部诉讼请求。2019年3月初，我前往原告的售楼处看房，接待我的是一个名称为合富的代理商，说该楼盘是央企中铁建造的，是学区房。我当时没有马上确定下来，同时也去看了其他楼盘。后代理商几次通知我，该楼盘确定是学区房，5、6月份开盘得排号，让我先交2万元才有资格购买，故我向其交纳2万元。代理商告知我涉案房屋是河北区昆纬路第一小学的学区房，且附近华润万家超市的位置要建万达广场，附近也要盖地铁。我交了定金之后当时就选定了11-1-2304号房屋。2019年8月31日我向原告交纳了100万元的首付款，剩余房款约定2019年12月底前交纳，并告知我如果在10月份交齐了则优惠5年的物业费。交完首付款之后我也一直关注着该房屋的信息，原告也一直承诺我该房是学区房，我在网上也查询到河北区的区长前往调研。但是2019年10月份我从别处了解到，该房屋并不是学区房，我找到原告要求解释，但其一直模棱两可的搪塞我。我也提出过如果该房屋不是学区房我可以继续购买，但是否可以降低房价或采取其他方式补救。后来接待我的售房人员打电话称其已经离开该公司了，我就非常恐慌，但他承诺我说会向公司反映该情况。2020年1、2月份我跟原告的代理人张榕浩接触才知道售房人员不是开发商，而是代理商。我也一直同原告的张经理沟通能否换一个适合我的房屋，但流程太复杂且时间长，8月份的时候我也见过原告公司的高层。我确实收到了原告发给我的催款函，但我的事情还没有解决。2020年8月份，原告的法务冯经理向我确认是否继续购买该房屋，彼时因为购买涉案房屋我与我爱人感情产生了问题，我没有钱。冯经理就让我写了一个购房情况的说明书后让我等消息。国庆节后，原告回复我称一个方案是我继续买房，我说可以继续购买，但因该房屋较贵，想购买原告便宜的楼房，但原告称便宜得楼盘有两三年才完工。我就问原告能不能不再购买该房屋并提出赔偿原告6万元，原告称6万元太少。2020年10月份原告告知我可以换房，但要我赔偿10%的违约金。2020年11月底、12月初左右，张经理称有个房屋有优惠，我看房时觉得房屋面积太小，不合适，所以没有同意。后经我与家庭商议决定继续购买涉案房屋，但原告不同意，称时间太长，告知我无论是否购房都要交违约金。因为原告卖房时承诺过我案涉房屋为学区房，但实际上并不是。我没有违约，所以不同意解除合同和支付违约金。合富辉煌公司述称，我方案场的负责人及销售人员在卖房时是严格按照原告整理的售楼文本内容进行销售的，没有做过任何“案涉房屋为学区房”的承诺，听从法院判决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告系商品房买卖合同关系，被告与第三人系房屋销售代理合同关系。2019年8月31日，原告作为出卖人（甲方），被告作为买受方（乙方）签订《天津市商品房买卖合同》，双方约定原告将其单位开发的坐落天津市河北区房屋出售给被告，房屋价款为4759807元。合同第四条乙方付款形式及付款时间约定：贷款付款的乙方应于2019年9月7日前，一次性存入商品房首付款1000000元，其余价款办理贷款。合同第六条乙方逾期付款的处理约定：乙方如未按本合同第四条约定的日期付款，逾期在15日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，如超过上述约定期限的，甲方有权按照合同附件六补充条款执行。本合同连同附件共14页，一式五份，甲、乙双方各执一份，备案机关存留一份，其他两份备用，具有同等法律效力。购房人家庭情况申报表显示购房人为郑松海，其他家庭成员信息亦为郑松海及其配偶张琳。该合同附件六补充合同第四条关于合同第四条的补充约定如下：以贷款支付购房款的，乙方须自行办理银行贷款手续，且全部剩余房款需在《天津市商品房买卖合同》签订后60日内存入甲方新建商品房预售资金监管账户。附件六补充合同第五条关于合同第六条的补充约定如下：乙方逾期付款十五日内的，依照合同第六条约定追究乙方违约责任；如乙方逾期付款超过15日（包括首付款和银行贷款），则乙方应向甲方支付商品房总价款的10%作为违约金，且甲方有权解除买卖合同。被告向原告支付了定金200000元、房屋首付款1000000元，后未向原告支付剩余房款。2020年4月15日，原告向被告邮寄送达了《律师函》，表示因被告拖欠购房款已构成违约，应当承担违约责任及赔偿责任，并要求被告自接到本律师函之日起15个工作日内向原告结清所欠房款及违约金。2020年8月10日，原告再次向被告邮寄送达了同样内容的《律师函》。现原告以被告至今未支付剩余房款为由，来院起诉，请求法院判如所请。被告以辩称理由不同意原告的诉讼请求，第三人表示在售房过程中，没有承诺过被告其购买的涉案房屋为学区房，听从法院判决。本院认为，本案的争议焦点为被告是否违约、违约金的数额是多少。原、被告系商品房买卖合同的供方与需方关系，双方于2019年8月31日签订的《天津市商品房买卖合同》系双方合意后订立的，是当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认有效，该合同对原、被告双方均具有约束力。原告要求被告承担违约责任的理由是被告未按双方签订的《天津市商品房买卖合同》的约定履行支付剩余房款的义务，尤其在原告延长付款期限以及原告两次向被告邮寄送达《律师函》后，被告仍未付款。现原告按照合同第六条买方逾期付款的处理及合同附件六的补充约定，要求被告按照商品房总价款的10%承担违约责任并解除合同。关于被告是否违约，结合被告的答辩意见和第三人陈述，被告有购房的意思表示才通过第三人与原告签订了《天津市商品房买卖合同》，被告作为完全民事行为能力人，应当知晓签订合同的目的是对双方协商内容的确认，亦应当知晓在合同上签字的法律效力和后果，被告一旦在合同上签字，即与原告形成商品房买卖合同关系，受合同约束。现被告提出第三人的销售人员承诺其案涉房屋系学区房，但其未提供证据证明，第三人亦陈述在整个售房过程中未给过原告该承诺。另外，根据一般交易习惯，买卖标的、标的物价值、付款方式、付款期限等合同的主要条款，当事人在合同签字确认前均应经过充分协商并达成一致意见后才会签字确认。被告一直强调是因第三人承诺其所购买的房屋是学区房其才购买了涉案房屋，但被告不能提供证据予以佐证，应当承担举证不能的不利后果，故被告该项抗辩，本院无法采信。原、被告签订《天津市商品房买卖合同》应是审慎了解情况后才作的决定，该合同不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应按合同履行各自的义务。根据第三人关于被告交纳购房款的陈述，被告的义务是在合理期限内向原告交纳剩余的购房款，被告至今未交纳剩余房款的行为显属违约，应当承担违约责任。现原告要求被告按照合同约定支付购房款10%的违约金，被告对此提出违约金过高，要求法院予以降低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，被告该项主张符合法律规定，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则，本院酌定违约金按总购房款2%支付为宜。就原告提出融资成本高达年利率8.1%，因被告逾期支付房款给其造成的该项损失就达484733.1元，该损失数额高于违约金数额，原告主张的违约金并无不当的主张，该损失的产生与被告逾期支付房款并不具有直接的因果关系，原告以此作为损失的依据，本院不予支持。就原告提到的其他损失，未提交证据，本院无法确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、本判决生效后，原告天津弘创置业有限公司与被告郑松海于2019年8月31日签订的合同编号为2019-0060060《天津市商品房买卖合同》解除；二、本判决生效后七日内，被告郑松海给付原告天津弘创置业有限公司违约金95196.14元，该款从被告支付给原告的首付款1000000元中予以扣除；三、被告郑松海协助原告天津弘创置业有限公司办理数据恢复的手续；四、驳回原告天津弘创置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4220元，由原告天津弘创置业有限公司负担3376元，被告郑松海负担844元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  于丽英二〇二一年七月二十六日书记员  华 茜附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。