辽宁省沈阳市于洪区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽0114执异189号案外人：沈阳嘉铭置业有限公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人：符凯，该公司董事长。委托代理人：于金波，辽宁明熙律师事务所律师。委托代理人：赵晴，该所实习律师。申请执行人：刘敬艳，女，1983年10月8日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。被执行人：金铮，男，1975年1月1日出生，汉族，住沈阳市于洪区。本院在执行（2019）辽0114执2177号申请执行人刘敬艳与被执行人金铮民间借贷纠纷一案中，案外人沈阳嘉铭置业有限公司（以下简称嘉铭置业）对执行标的提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人嘉铭置业称，请求撤销（2019）辽0114执2177号执行裁定，停止对沈阳市于洪区青城山路203-6号5-5-1房屋执行程序，解除对案涉房屋查封。事实和理由：一、被执行人对案涉房屋不具有所有权，该房屋所有权人为异议人，不应对房屋采取评估、拍卖执行措施。2016年12月2日异议人与被执行人金铮签订商品房买卖合同，案涉房屋以662500元出售给被执行人，支付首付款132500元（被执行人实际仅支付首付款6000元），剩余房款以该房屋作抵押贷款530000元，案涉房屋办理了预告（备案）登记，该房屋于2018年7月27日取得初始登记，被执行人无故拒不办理产权登记。预告登记也超过时效，失去法律效力。根据物权法规定，案涉房屋的物权没有转移给金铮，异议人与金铮就案涉房屋存在的仅是债权法律关系，案涉房屋仍然归异议人所有。二、异议人具有案涉房屋优先受偿的请求权，对案涉房屋具有优先受偿权。2016年12月2日，金铮与盛京银行于洪支行及异议人签订借款合同，由异议人为金铮的借款提供阶段性担保。被执行人金铮未能按期履行还款义务248期，致使异议人承担保证责任，自2018年8月起至2020年4月30日，异议人再次代被告向银行还款本金及利息59809.1元，金铮至今仍未偿还原告代偿款及利息。案涉房屋转移登记和抵押登记的条件已经成就，被执行人金铮恶意拒不办理抵押登记，不履行借款合同的义务，丧失了预告登记的物权效力，从而取消了异议人对案涉房屋处分的限制，异议人重新取得房屋的处分权。盛京银行依据担保法和合同约定有权要求被执行人办理产权登记和抵押登记，实现抵押权。依据借款合同第三十三条第十项，盛京银行具有对案涉房屋优先受偿权。2020年4月30日，异议人与盛京银行签订了《债权转让协议》约定，银行将其所有的对被执行人金铮的购房按揭贷款剩余借款本金及利息，债权及债权项下的其他附属权利一并转让给异议人。异议人取得《借款合同》《担保合同》的主债权和从债权，包含案涉房屋的抵押（预告登记）权利，现异议人已基于房屋买卖合同、借款合同和债权转让合同起诉被执行人，请求法院判决被执行人办理产权登记和抵押登记，对抵押房屋行使优先受偿权，实现抵押权。三、根据民事法律公平原则，申请执行人只能对案涉房屋被执行人支付的房款范围内行使权力。申请执行人是基于普通债权申请对被执行人购买的尚未办理转移登记的房屋查封、执行，其在申请拍卖前就知道案涉房屋存在预告抵押登记，法院预查封是在预告抵押登记之后，根据不动产登记条例规定，各类登记依照先后顺序，保护登记在先的权利人。盛京银行办理了预告抵押登记，取得了抵押权登记的请求权，且抵押登记的约定条件已经成就，银行对案涉房屋的物上请求权应当受到法律保护。被执行人仅仅实际支付了6000元首付款，偿还银行借款本金13051.26元，截止2020年4月30日尚欠489164.71余元没有偿还，盛京银行的借款损失和异议人的担保责任不能因为被执行人支付6000元房款而遭受巨大经济损失，异议人的担保责任已经因被执行人未履行还款义务而发生，异议人将产生重大经济损失。异议人是房屋的出卖人，具有取得出售价款的权利，虽然通过贷款方式取得房款，但因为承担阶段性担保责任，会失去保证范围内的房款，蒙受巨大的经济损失。申请执行人具有的普通债权，应当对属于被执行人的合法财产部分强制执行，取得被执行人已经实际支付的房款。异议人拥有的特别债权，而不是普通债权。房屋是异议人建造的，在被执行人没有实际足额支付房款的情况下，参照合同法对施工单位对建筑物优先权原则，异议人的优先基础同样是物的产生，是应当保护对象建造的，施工单位不具有物的所有权，而异议人对案涉房屋具有所有权并所有权尚未发生转移，因此，要更优先于施工单位的保护。综上，请立即中止对案涉房屋的执行，维护异议申请人的合法权益。本院查明，本案的执行依据系（2018）辽0114民初10767号民事调解书，调解内容为：被告金铮欠原告刘敬艳借款本金96000元于2019年1月31日前一次性付清；二、如未如期如数偿还上述欠款，则从2018年7月31日起以96000元为基数按中国人民银行同期贷款利率给付利息损失至欠款实际给付之日止。诉讼期间，本院对备案在金铮名下名下位于沈阳市于洪区青城山路203-6号5-5-1房屋预查封，查封期限三年。本案的执行案号为（2019）辽0114执2177号，执行中，因未查询到被执行人名下有其他可供执行财产，于2019年9月25日裁定终结本次执行程序。本院另查明如下事实：1、2016年12月2日，案外人嘉铭置业与被执行人金铮签订《商品房买卖合同》，金铮购买案涉房屋。约定总价款662500元，首付款132500元，余款53万元采取按揭贷款方式支付。2016年9月27日，嘉铭置业与金铮就案涉房屋签订《交房标准调整补充协议》，约定：交房标准由“豪装”调整为“精装”，甲方（嘉铭置业）同意向乙方（马迪）进行销售折扣，交房标准降标及减配销售折扣补偿金共计126500元。甲方向乙方采取的销售折扣以补偿金直接冲抵由双方签订的首付款垫付协议中的应还款，款项冲抵同时视为乙方已收到此笔现金折扣款项，甲方需开具销售折扣款部分的等值发票。2016年11月17日嘉铭置业为金铮开具了132500元的首付款发票。买卖合同签订后，案涉房屋于2016年12月9日办理了合同备案及商品房预告登记。2016年12月29日嘉铭置业为金铮开具商品房准住通知书。另外，案涉房屋所在的203-6号楼于2018年7月27日完成所有权初始登记。2、2016年12月5日，金铮（甲方）、盛京银行于洪支行（乙方）及嘉铭置业（丙方）共同签订《个人住房（商业用房）借款合同》，由盛京银行于洪支行向金铮提供贷款53万元，用于购买上述案涉房屋，贷款期限从2016年12月5日至2040年12月5日，采用等额还款法，按月还款。担保方式为抵押加阶段性保证，金铮以所购房屋作抵押，嘉铭置业提供阶段性连带责任保证。合同第三十条约定：乙方与甲方、丙方商定，在乙方认为必要的情况下，乙方可以不经甲方同意，将债权转让给丙方或者第三人。合同签订后，盛京银行于洪支行于2016年12月9日按照合同约定发放了贷款并支付至嘉铭置业账户。案涉房屋于当日办理了商品房抵押权预告登记。3、因被执行人金铮出现多次未及时偿还银行贷款情况，嘉铭置业依据三方借款合同，为其垫付了部分贷款及利息，为此，嘉铭置业于2018年向本院提起诉讼，本院于2018年8月8日作出（2018）辽0114民初6458号民事调解书，内容为：被告金铮于2018年9月10日前一次性偿还原告嘉铭置业贷款本金（从2018年2月27日至2018年7月30日）17938.87元及利息（从2018年2月27日起按原告方实际垫付款计算利息，具体数额以原告银行系统确定的数额为准至2018年9月10日）。该案进入执行程序后（执行案号2018辽0114执5804号），经本院执行，被执行人已自动履行完毕。此后，金铮仍未按期偿还银行贷款，嘉铭置业又陆续代偿了部分本金及利息。4、2020年4月30日，盛京银行于洪支行与嘉铭置业签订《债权转让协议》，将上述《个人住房（商业用房）借款合同》项下的主债权及其附属权利转让给嘉铭置业，并于同年7月22日在《辽宁法制报》刊登了债权转让通知。本院认为，本案审查的焦点是案外人嘉铭置业对案涉房产是否享有足以排除执行的权益。本案中，嘉铭置业主张排除执行的主要依据是：1、被执行人的预告登记超过时效，已经失去法律效力，案涉房屋的物权没有转移给被执行人，被执行人就案涉房屋存在的仅是债权法律关系，房屋所有权仍归案外人所有；2、案外人基于与盛京银行签订的《债权转让协议》，对案涉房屋具有优先受偿权；3、案涉房屋系案外人建设，在金铮没有实际足额支付购房款的情况下，其对金铮享有特别债权，应参照合同法中施工单位对建设工程的优先权原则，对其权利予以优先保护。本院认为，首先，案外人嘉铭置业虽然基于开发建设而对案涉房产取得原始物权，但其与被执行人金铮已经签订《商品房买卖合同》，被执行人已经支付全部购房款，并且已办理合同备案及预告登记，本院对该房产予以查封并强制执行符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。其次，虽然嘉铭置业与盛京银行签订了《债权转让协议》，但本院注意到，在转让协议签订后，嘉铭置业仍然在向银行代偿借款。本案仅需强调的是，《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第31条规定：“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。”本案中，如若嘉铭置业受让盛京银行贷款合同项下的主债权及附属的抵押权并已支付对价的事实真实存在，依据上述规定，其对案涉房屋所享有的优先受偿权仍不能成为排除执行的法定事由。再次，嘉铭置业履行担保义务后，其对借款人金铮仅享有追偿权，其追偿权指向的是银行借款，而非案涉房产的物权期待权（特殊债权），追偿权不能排除执行。另外，被执行人金铮作为房产买受人，已足额支付了全部购房款，且房屋已实际交付，嘉铭置业主张参照建设工程施工合同中承包人对建设工程优先受偿的原则而在本案中对其权利优先保护，该主张无法律依据，本院不予支持。综上，案外人异议不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人沈阳嘉铭置业有限公司的异议。如不服本裁定，可于裁定书送达之日起十五日内，向执行法院提起诉讼。审 判 长  陈振学人民陪审员  唐 琳人民陪审员  汪洁红二〇二一年七月二十七日书 记 员  薛一诺