四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终10758号 上诉人（原审原告）：李明东，男，汉族，1977年10月12日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：李小凤，成都市武侯区律政法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：陈文丽，女，汉族，1985年8月24日出生，住广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：杨丙华，北京博儒（成都）律师事务所律师。 上诉人李明东因与被上诉人陈文丽房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初12963号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李明东上诉请求：1.撤销原审判决或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费、律师费均由陈文丽承担。事实及理由：1.2020年8月17日一审法院受理李明东要求陈文丽履行李明东与案外人张邦安于2016年3月20日签订的《房屋租赁合同》，依据（2018）川0108民初4571号民事判决内容以及成都市金牛区人民法院拍卖公告上明示的房屋租赁关系、租期、付款方式等继续履行，并将房屋交付李明东占有使用。一审法院审理认为，案涉纠纷应适用民法典施行前的法律、司法解释的规定。李明东与案外人张邦安在2016年3月20日签订的《房屋租赁合同》和（2018）川0108民初4571号民事判决均认定了李明东的合法租赁和占有使用至今。一审法院后来又认定一直由案外人张邦安居住、占有使用至移交人民法院司法拍卖处置为止系前后矛盾，认定事实不清，没有法律依据。2.根据《房屋租赁合同》和（2018）川0108民初4571号民事判决，在租赁关系和租期上，李明东对该房屋系合法占有使用。万年场派出所出具的证据证明李明东合法占有使用案涉房屋并在陈文丽购买后积极维护自身的合法权益。3.一审法院认定陈文丽占用使用是购买所得的物权，与租赁权占有使用不是同一个法律关系。4.根据成华区金牛区人民法院公告的租赁情况，系公示所有人包括陈文丽买卖不破租赁原则，陈文丽在购买前和购买后均明知房屋上的租赁关系和租期，理应按照公示内容及判决书内容履行。5.陈文丽认为房屋在出租前已经抵押的事实没有证据证明，没有法律依据。6.陈文丽认为房屋在出租前已被人民法院依法查封没有事实依据。综上所述，一审法院没有对李明东提交的证据作事实审查从而作出错误判断，认定事实不清，证据不足。 陈文丽辩称，一、一审法院认定案涉房屋一直由案外人张邦安居住使用至移交人民法院司法拍卖处置为止是正确的。1.万年场派出所出警的原因是李明东既不向张邦安支付租金又不抵销其向李明东的借款，张邦安只能寻求派出所的帮助，驱赶李明东离开案涉房屋。最后，李明东停止骚扰张邦安，离开案涉房屋。2.李明东所称的（2018）川0108民初4571号民事判决不能客观反映待证事实，认定事实错误。一审法院在张邦安缺席时所作的判决，对张邦安相当不利。且已生效判决书中已认定的事实需结合新旧证据进行审查，在新证据出现矛盾的情况下，（2018）川0108民初4571号民事判决已经无法真实反映案件事实，不能再作为定案依据，故一审法院认定案涉房屋一直由张邦安居住使用至移交司法拍卖处置为止。二、李明东租赁合同的性质是以租抵债的债权债务合同。租赁合同无论从时间、内容、占有情况及租金支付、押金方式、张邦安陈述情况等看，真实性都是存疑的。通过审查租赁合同及李明东与张邦安交易情况来看，李明东的外在意思表示为租赁，内在意思表示实为借贷，不同于一般的房屋租赁合同。三、案涉房屋在租赁合同签订之前已被法院查封的事实认定完全正确，适用法律正确，并不适用“买卖不破租赁”规定，详见一审判决书第四页“另查明”的说明认定。四、案涉房屋在2013年10月已向银行抵押，无论租赁合同是否有效，均发生在抵押之后，不能对抗抵押权的实现。 李明东向一审法院起诉请求：1.判令位于成都市成华区房屋，陈文丽继续履行李明东在2016年3月20日签订的《房屋租赁合同》，陈文丽应遵守合同内容，继续履行合同的全部义务；2.判令确认李明东承租的成都市成华区房屋承租权期限至2036年6月10日止；3.判令陈文丽依据《房屋租赁合同》将房屋交付给李明东租赁使用。 一审法院认定事实：2014年4月8日，李明东及案外人余杰作为承租方（乙方）与案外人张邦安作为出租方（甲方）签订《房屋租赁协议》（以下简称《协议》），约定甲方将位于成都市成华区房屋，备案号1xx，租予乙方使用。租赁期为20年，从2014年4月11日至2034年4月10日止。租金为每月1000元，付款方式为每年交一次，合计人民币12000元。 2016年3月20日，李明东（承租方，乙方）与案外人张邦安（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定甲方将个人名下商品房房产，地址：成都市成华区，（合同备案号1xx）房屋面积84.46平方米，租赁给乙方使用。二、租赁期限为20年，从2016年4月11日至2036年6月10日，共计242个月，其中前2个月，即2016年4月11日至2016年6月10日为房屋装修空置期，甲方免收租金。租金为每月人民币1000元，租金支付方式为每5年支付一次。租金上涨幅度为每5年上浮15%。 一审法院另查明，2013年10月30日，案涉房屋网签备案登记在案外人张邦安名下。2014年7月7日，成都市金牛区人民法院以（2014）金牛民保字第336号裁定书对案涉房屋进行了查封。2014年7月28日，一审法院以（2014）成华执字第1074号裁定书对案涉房屋进行查封。2014年11月19日，成都市金牛区人民法院以（2014）金牛执字第1888-1号裁定书对案涉房屋进行了查封。2020年4月6日，成都市金牛区人民法院对案涉房屋进行公开司法拍卖，在拍卖公告中特别说明：“房屋有租赁，出租给李某某，租期242个月，自2016年4月11日至2036年6月10日止，租金支付方式为每五年支付一次。房屋目前为被执行人自住。”陈文丽于2020年4月7日通过网络司法拍卖程序以1709750元竞拍到案涉房屋，且已于2020年5月25日通过“依生效法律文书导致权属转移”方式取得案涉房屋的不动产权证书【川（2020）成都市不动产权第××号】。陈文丽称其于2020年6月9日从成都市金牛区人民法院执行局处接受案涉房屋钥匙并办理接收房屋的相关手续。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，案涉纠纷应适用民法典施行前当时的法律、司法解释的规定。李明东与案外人张邦安在2016年3月20日签订的《房屋租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，李明东与案外人张邦安应当按照约定享有、履行各自的权利义务。但案涉房屋已于2020年4月7日由陈文丽通过网络司法拍卖程序竞得，其在取得案涉房屋不动产权证书时接收了案涉房屋并占有使用至今。虽陈文丽在参与案涉房屋的司法竞拍过程中，已通过拍卖公告知晓案涉房屋上存在房屋租赁的情况，但根据查明的事实可知，案涉房屋在《房屋租赁合同》签订前已被人民法院查封，且一直由案外人张邦安居住占有使用至移交人民法院司法拍卖处置为止，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”之规定，本案案涉房屋在出租前已被人民法院依法查封，并不适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”之规定，故李明东要求陈文丽继续履行《房屋租赁合同》义务交付案涉房屋，并确认李明东的承租权期限至2036年6月10日止的主张于法无据，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回李明东的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取为50元，由李明东负担。 本案二审期间，陈文丽未提交新的证据。李明东围绕上诉请求提交了以下证据：1.万年派出所于2020年5月7日出具的《情况说明》，载明：“2019年11月5日22时01分许，接110指令在xx号，李明东（成都市青羊区人，身份证：5125011977××××××××）报警称与房东张某在xx号因租房问题发生租房纠纷，后多次因此事报警。”用以证明李明东与原房东张邦安到派出所报案多次，张邦安以其母亲和他没有居住点强行入住。2.（2018）川0108民初4571号判决生效证明，用以证明与张邦安的租赁关系依法有据，此房的装修购置在判决书上都有呈现。3.房屋装饰装修施工证，用以证明李明东装修入住的事实。 陈文丽质证意见：对证据1的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，陈文丽了解的事实是张邦安向派出所报警。对证据2在答辩意见第二点已说明，（2018）川0108民初4571号民事判决不能客观反映待证事实。对证据3的三性不予认可，没有盖章，且有修改的痕迹。 本院经审查认为，对李明东提交的证据1三性予以认可，对证明目的综合认定；证据2系（2018）川0108民初4571号民事判决的生效证明，该判决李明东在一审时已经提交且提交时已经生效，一审法院已经作出认定，本院不再审查；证据3系复印件且有涂改痕迹，因李明东未提供证据原件，本院无从核实其真实性，故不予采信。 另，本院在二审审理中询问李明东何时搬离案涉房屋，李明东陈述：“我们当时是转租给其他承租人，是2019年11月份次承租人退租，我们就住。2020年1月份原房东张邦安强行换锁，因为疫情期间我们在外地，没有回来。” 二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，李明东的租赁权是基于其与案外人张邦安于2016年3月20日签订的《房屋租赁合同》产生的对租赁物占有、使用和收益的权利。根据李明东在本案中的陈述，案外人张邦安在李明东租赁案涉房屋期间内强行入住案涉房屋，并于2020年1月强行换锁，张邦安此举已明确表示不再履行其与李明东签订的《房屋租赁合同》，李明东自2020年1月张邦安换锁之后即已经丧失对案涉房屋的占有、使用、收益权利。陈文丽于2020年4月7日通过网络司法拍卖程序竞得案涉房屋，后取得不动产权证书并占有案涉房屋至今。虽然陈文丽在参与案涉房屋的司法竞拍过程中，已通过拍卖公告知晓案涉房屋上存在房屋租赁的情况，但在成都市金牛区人民法院发布拍卖公告以前，案涉房屋已经被案外人张邦安收回，司法拍卖公告也载明“房屋目前为被执行人自住”，李明东与张邦安签订的《房屋租赁合同》客观上没有再继续履行的可能，现李明东请求由陈文丽继续履行《房屋租赁合同》并将案涉房屋交付李明东租赁使用以及确认李明东承租权期限至2036年6月10日止，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，李明东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费100元，由李明东负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 何广智 审 判 员 胡晓红 审 判 员 王晓川 二〇二一年七月二十二日 法官助理 周玲萍 书 记 员 罗 芳