辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初6686号原告（反诉被告）：胡娜，女，1983年1月10日生，汉族，住所浙江省杭州市上城区。委托诉讼代理人：李源韬，系辽宁顾阳律师事务所专职律师。被告（反诉原告）：韩远刚，男，1979年6月2日生，汉族，住所四川省泸州市纳溪区。委托诉讼代理人：姚合颖、田峻玮，均系辽宁君连律师事务所专职律师。被告：大连冠鼎房地产代理咨询有限公司，统一社会信用代码91210211MA0QFXKT7G，住所辽宁省大连市甘井子区秀山路2号1单元5层3号。法定代表人：任凤祥，系店长。原告（反诉被告）胡娜与被告（反诉原告）韩远刚、被告大连冠鼎房地产代理咨询有限公司（以下简称“被告冠鼎公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案后，适用简易程序，于2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人李源韬律师，被告（反诉原告）及其委托诉讼代理人姚合颖律师、田峻玮律师，被告冠鼎公司的法定代表人任凤祥到庭参加诉讼。庭审后组织原、被告进行调解，但因双方争议较大，未能达成调解。本案现已审理终结。原告（反诉被告）本诉称，因原告（反诉被告）想购买适合出租的公建，被告冠鼎公司向原告（反诉被告）推荐了被告（反诉原告）出售的公建。被告（反诉原告）称该公建现已出租，租期还有8年，但欺骗原告（反诉被告）称年租金110000元。被告冠鼎公司工作人员也向原告（反诉被告）确认了租金为110000元。原告（反诉被告）在现场确认房屋确实被“贝思国际幼儿园”租赁下来经营。原告（反诉被告）要求查看租赁合同，被告（反诉原告）以没有签订合同不能出示为由拒绝，并表示签订房屋买卖合同后会向原告（反诉被告）出示。原告（反诉被告）认为每年110000元租金适合投资，于是与被告冠鼎公司签订了《居间服务合同》、《保障服务合同》，并与被告（反诉原告）签订了房屋买卖合同，同日交纳居间费40000元和购房定金50000元。但第二日被告冠鼎公司发送的房屋租赁合同显示其所述的年租金标准不属实，仅为35000元。而且被告（反诉原告）在合同中承诺的房屋不存在抵押也不属实。基于被告（反诉原告）存在严重欺诈行为，使原告（反诉被告）违背真实意思的情况下订立合同，故向法院申请撤销该合同。因中介公司没有按合同约定和行业规定尽职尽责履行居间义务，导致原告（反诉被告）遭受欺诈进而签订了购房合同及居间合同、保障服务合同。而且居间服务合同、保障服务合同是附属于《大连市存量房屋买卖合同》的从合同，现主合同撤销，从合同也应撤销。故被告冠鼎公司应返还原告（反诉被告）已经支付的中介费。故原告（反诉被告）本诉诉请判令：1、撤销原告（反诉被告）与被告（反诉原告）间的《大连市存量房屋买卖合同》，被告（反诉原告）双倍返还原告（反诉被告）支付的定金100000元。2、被告（反诉原告）赔偿原告（反诉被告）的经济损失。经济损失以50000元为基数，以银行同业拆借利率为标准，自2019年7月5日计算至实际给付之日止。3、解除原告（反诉被告）与被告大连冠鼎房地产代理咨询有限公司之间签订的《居间服务合同》和《保障服务合同》，二被告共同返还原告（反诉被告）交纳的40000元居间服务费。被告（反诉原告）韩远刚辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，我方从未向对方承诺过案涉房屋市场租金为每年110000元，110000元只是我方向对方承诺的回租价格，该价格不代表市场价格。第二，根据合同法等相关法律规定，买卖标的物在合同没有特别约定的情况下应符合通常使用用途，案涉房屋能够正常使用，符合法律规定的要求。第三，本案房屋不存在有效的抵押权，抵押登记记载的抵押权人为大商典当行的抵押权早已消灭，只是残留了抵押登记未进行注销，该登记并不会影响原告实现合同项下取得房屋的目的，综上，我方不存在任何欺诈情形，原告本诉诉讼请求不成立。被告冠鼎公司辩称，因原告（反诉被告）想购买适合出租或正在出租的公建，我公司推荐了案涉房屋。看房时房主也在场，其现场向原告（反诉被告）及我公司描述了房屋的相关信息，同时也承诺该房屋的租期还有八年，租金每年110000元。第二天，双方至本公司洽谈房屋的状态、价格、税费承担等问题，双方未能达成一致没有签约。后第二次约双方探讨合同及房屋细节并达成一致，签约时双方均本人在场，公司也当场将三份合同所有条款向双方宣读，三方无异议后在平等自愿的情况下于2019年7月5日签订三份合同。原、被告签订《大连市存量房屋买卖合同》视为我公司的居间行为完成即居间成功，原、被告均应向我公司支付居间服务费。且在签订合同的第二天，原告（反诉被告）亲自去房屋所在地与租客幼儿园了解到租赁合同中未明确表明该房屋是110000元的租金。第二天被告（反诉原告）所出示的租金合同是一份整体出租合同，里面包含7个公建整体的年租金。后期与被告（反诉原告）沟通该房屋的详细情况，其承诺除案涉房屋平均租金后可补足110000元部分，每年支付给原告（反诉被告）并且可签订补充协议；或者与原告（反诉被告）签订返租合同以每年110000元签订8年，如果违约可将剩余年限租金一次性支付。我公司向原告（反诉被告）沟通该情况，其明确不同意该解决办法，并至我公司总部追讨说法并威胁不解决问题就要找所有媒体闹我公司，迫于其压力，我公司多部门配合调解该纠纷。后被告（反诉原告）同意一次性将不足额部分支付原告（反诉被告）并签署补充协议，但原告（反诉被告）仍不同意该调解方案。我公司在居间过程中均积极配合、主动调解，尽到居间方应尽的责任与义务。综上，我公司认为原、被告签订的《大连市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《保障服务合同》是合法有效的，具有法律效力，不论买卖双方单方违约，均不予退还居间服务费也不承担赔偿及诉讼费用。被告（反诉原告）韩远刚反诉称，原、被告签订《大连市存量房屋买卖合同》，另三方签订《居间服务合同》，约定被告冠鼎公司提供中介服务，居间服务费66500元，我方已承担26500元。在合同履行过程中，原告（反诉被告）因资金障碍无法履行合同并欲通过诉讼程序取巧达到脱离合同履行的目的，以租金不实等一系列与合同无关的理由作为借口提起本诉。此外，案涉房屋上的抵押权所担保的主债权早已清偿完毕，抵押权也因主债权消灭而消灭，该残留抵押登记可以随时注销，并不存在抵押权负担。基于此，我方未在签订合同时将上述情况告知原告（反诉被告），但此并不是影响合同履行的重要情况，完全不会阻碍合同的正常履行，也不会损害原告（反诉被告）在合同项下的合法权利，我方不存在欺诈行为。在此情况下，原告（反诉被告）径行以抵押及租金问题提起撤销合同的诉请，有违正常交易习惯及诚实信用原则，且我方不存在任何违约行为。综上原告（反诉被告）提起本诉的行为已经充分表明其拒绝履行案涉合同，构成违约，故反诉请求：解除原、被告间《大连市存量房屋买卖合同》并确认原告（反诉被告）交付的定金50000元不予返还。原告（反诉被告）辩称，不同意其反诉请求。被告（反诉原告）在交易中存在欺诈行为，导致我方签订了不具有真实意思表示的合同，所以该合同是因被告（反诉原告）的过错导致不能履行，其无权向我方主张款项，其所称的我方因资金问题导致无法履行合同没有任何证据证明，完全属于主观臆测。被告冠鼎公司对被告（反诉原告）的反诉请求没有陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院确认以下事实：1、原、被告于2019年7月5日签订《大连市存量房屋买卖合同》（合同中韩远刚为房屋出售方、甲方；胡娜为房屋购买方、乙方），约定：甲方所售房屋位于大连市甘井子区建筑面积为122.32平方米、国有产权且房屋未设定抵押。甲方已将该房屋出租，承租人已放弃优先购买权，出租期限自2019年8月1日起至2027年8月1日，如因此导致合同无法履行，由甲方承担违约责任。房屋出售价款为2650000元，定金为50000元由乙方自行划转的方式支付给甲方，并于甲乙双方交接房款时冲抵房款，乙方于合同签订之日起30日内，备齐（除定金外）购房首付款1400000元存入银行做资金监管，余款申请商业贷款。合同第九条违约责任约定甲乙双方出现根本性违约的情形时，对方有权以书面通知方式解除合同及按照定金罚则或按照总房价20%主张违约赔偿。根据原告（反诉被告）提供的收条，其将定金50000元交付被告冠鼎公司法定代表人任凤祥，且任凤祥向其出具收条。被告冠鼎公司认可其代为保管上述定金50000元。同日，原、被告三方签订《居间服务合同》，约定：鉴于甲、乙双方在丙方即被告冠鼎公司的居间服务下就坐落于大连市甘井子区房屋于2019年7月5日签订了《大连市房屋买卖合同》，三方签订该居间合同。丙方提供的居间服务包括有：提供房屋买卖市场行情咨询、协助查看房屋权属证明文件等。甲、乙双方签订《买卖合同》时，视为丙方居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付居间服务费（甲方26500元、乙方40000元）。甲、乙双方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料；丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。合同约定：丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任；甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费用，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该项费用。同日，三方另签订《保障服务合同》，约定丙方为保证交易流程顺利进行，负责办理交易方所需的各项服务、及时督促交易方履行应尽义务，并协调处理交易履行中产生的争议或纠纷，合同中罗列了丙方的具体服务内容。2、上述合同标的为被告（反诉原告）登记所有的非住宅，其上设有抵押登记，最高额抵押权人为大连大商典当有限公司，债务履行期为2017年12月5日至2018年3月4日，担保债权为1900000元。被告（反诉原告）提交《声明》一份，为大连大商典当有限公司于2018年12月5日出具，内容为：“2017年12月7日，韩远刚（身份证号5105031979××××××××）与大连大商典当有限公司（以下简称‘我司’）就其所有的位于大连市甘井子区房屋（不动产权证号：201700251939，以下简称‘抵押房屋’）办理最高额抵押登记，权利价值为190万元，被担保主债权为190万元，抵押期限自2017年12月5日至2018年3月4日，主债权人和抵押权人均为我司。就该事实情况，我司声明如下：……韩远刚在债务履行期间内，已将被担保主债权190万元全部向我司履行完毕，抵押房屋上的权利价值为190万元的最高额抵押权已经因所担保的主债务清偿完毕而消灭。我司承诺无条件且随时配合韩远刚或韩远刚指定的第三人注销抵押房屋上存在的上述抵押登记。”被告（反诉原告）另提交对账单明细拟证明其偿还上述声明所记载债务的实际情况。3、关于案涉房屋在出售时有租赁情况，原告（反诉被告）提交与被告冠鼎公司法定代表人的微信聊天记录。据该记录记载，2019年7月5日，原告（反诉被告）向其询问：“我们反租金8年”、“一年能保证11万吗”、“老韩不能骗我们吧”、“要是不给我们一年11万”、“你们中介能管我们吗”、“我现在就是怕老韩不给我8年的租金”、“每年11万”、“要是不给我租金每年11万元”、“你们中介给我每年11万不”、“能保证吗”。任凤祥答复“不能”、“管”、“不可能”、“手续这款合同这块肯定给你打理明明白白的”。2019年7月6日，任凤祥向原告（反诉被告）发送被告（反诉原告）与承租人的租赁合同。据该份租赁合同记载，被告（反诉原告）与承租人系针对包括案涉房屋在内的七处公建统一签订的租赁合同，租期至2027年8月1日，租金为330000元（未区分每处房屋的具体租金数额）。因租赁合同所载内容与双方原协商情况出现不一致，任凤祥向原告（反诉被告）提出三种解决方案（包括与韩远刚签租赁合同每年支付租金11万元、与幼儿园及韩远刚分别签订合同、与幼儿园签订合同同时韩远刚一次性补偿款项）。但因双方对于如何实现租金110000元未达成一致意见，原告（反诉被告）明确表示无法再信任被告（反诉原告）也不再继续履行双方买卖协议。根据被告冠鼎公司提供的补充协议（其上仅韩远刚及冠鼎公司签字、盖章），拟由原告（反诉被告）与承租人按照每年明确的租金数额签订租赁协议，对于不足租金110000元的部分360000元由被告（反诉原告）一次性补偿并进行资金监管。原告（反诉被告）并未同意上述补充协议。在本案调解过程中，被告（反诉原告）仍同意按照110000元标准补足租金并将款项500000元于约定的履行期内存入本院账户作为担保，后因原告（反诉被告）不再同意继续履行调解协议，调解未果。本院认为，关于原告（反诉被告）称因被告（反诉原告）存在欺诈行为而诉请撤销其二人间的《大连市存量房屋买卖合同》，其称欺诈内容有两项：一为被告（反诉原告）所述房屋年租金110000元不属实，二为案涉房屋存在抵押登记未如实告知。关于年租金情况，根据原告（反诉被告）所提供的微信记录，其多次询问的内容均为“一年能保证11万吗”、“我现在就是怕老韩不给我8年的租金”，故上述微信记录仅能证明原告（反诉被告）购买案涉房屋的目的是需要达到每年能收取110000元的租金收益，且此购房目的为被告（反诉原告）及被告冠鼎公司所知悉并承诺；但无法证明被告（反诉原告）曾经告知该房屋向案外承租人租赁时约定的年租金即为110000元或原告（反诉被告）可直接向现承租人收取租金110000元；且证人出庭亦陈述曾有人称购买了案涉房屋向其询问租金标准，故此原告（反诉被告）对于案涉房屋的预期租金收益不必仅依据被告（反诉原告）的陈述而形成相应的判断。另，案涉买卖合同也仅约定了房屋现处于租赁中及相应租期，并未对于租金标准予以约定，且对于原、被告间如何实现年租金110000元也未进行明确约定，故此被告（反诉原告）与案外承租人间租赁合同所约定的租金标准虽未能达到双方所协商的年租金110000元，但不能证明被告（反诉原告）曾经隐瞒或虚构该节事实。且通过被告冠鼎公司提供的补充协议及在本案的调解过程中，被告（反诉原告）对其承诺的租金标准110000元并未反悔，而是积极按照该标准履行其二人间的合同。虽合同未对此进行约定如何实现，但被告（反诉原告）在调解程序中按拟定的协议交纳相应担保款项以保障原告除承租人按年交付的租金外的其他收益可一次性实现。故无论从双方的约定及被告（反诉原告）的履行行为均不能证明案涉租金收益的承诺具有《中华人民共和国合同法》第五十四条欺诈的情形。关于案涉房屋存在抵押登记一节，合同所约定的不存在抵押登记确与事实不符，但被告（反诉原告）在庭审中陈述了其为何不如实告知房屋抵押登记的原因并提供了抵押权人出具的声明拟证明该抵押登记可随时注销的情况，故抵押登记在原告（反诉被告）明确提出不继续履行合同前并未造成阻碍合同继续履行的情形。综上两点，对于原告（反诉被告）以欺诈为由诉请撤销《大连市存量房屋买卖合同》，本院不予支持。关于被告（反诉原告）诉请解除该买卖合同，本院认为，原告（反诉被告）明确不再继续履行合同，被告亦诉请解除，双方在合同不继续履行的问题并无争议，故对于原、被告间《大连市存量房屋买卖合同》，本院对被告（反诉原告）此节反诉请求予以支持并确认解除。关于原、被告均按照定金罚则主张对方的违约责任，本院认为，案涉合同虽因无法继续履行而解除，但不可归责于原、被告。如上所述，原告（反诉被告）购买案涉房屋目的是为了获取每年110000元的租金收益，且该购房目的两被告均知情并承诺原告（反诉被告）可在购房后实现，那么如何实现该110000元的租金收益在案涉房屋已存在租赁关系且租金标准不足110000元的情况下，应属于原、被告间买卖合同的重要组成部分，但事实上，双方在签订买卖合同时并未对此进行任何协商，致使合同签订后，原告（反诉被告）得知案涉房屋租金标准不足110000元后对被告（反诉原告）产生了怀疑的态度，且双方对于如何实现该租金标准始终无法达成协议，因对此节双方确未进行约定且产生争议无法继续履行不应确认为原、被告的违约所致，故原、被告均不应承担合同解除的违约责任，故对于被告（反诉原告）反诉请求不予返还定金50000元及原告（反诉被告）诉请双倍定金50000元及利息损失，本院均不予支持。同时根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，原告（反诉被告）所预交的定金50000元因合同解除而应予返还。关于返还主体，本院认为，根据合同约定，该款应直接向被告（反诉原告）支付，但原告（反诉被告）却向被告冠鼎公司的法定代表人交付且原告（反诉被告）未提交证据证明其与被告（反诉原告）协议更改了定金的支付方式，故其现要求被告（反诉原告）共同承担定金返还义务并无合同及事实的依据，本院不予支持，返还定金50000元的主体应为被告冠鼎公司。关于原告（反诉被告）诉请解除其与被告冠鼎公司间的《居间服务合同》、《保障服务合同》一节，考虑到原告（反诉被告）与二被告间共同签订《居间服务合同》、《保障服务合同》，本案中仅处理原告（反诉被告）与被告冠鼎公司间因《居间服务合同》、《保障服务合同》所形成的居间合同关系。现因《大连市存量房屋买卖合同》解除的事实，对于原告此节诉请，本院予以支持。关于原告（反诉被告）诉请二被告返还中介费用40000元，因被告（反诉原告）并未收取该费用且并无违约行为，原告主张其返还无事实与合同依据，本院不予支持。关于原告主张被告冠鼎公司返还居间费用40000元，本院认为，被告冠鼎公司虽以居间合同中“甲、乙双方签订《买卖合同》时，视为丙方居间行为完成”的约定辩称不应返还居间费用，但首先，根据《保障服务合同》的约定，被告冠鼎公司应提供的居间服务内容不仅仅在于促成原、被告间的买卖合同，故被告冠鼎公司尚未完成全部居间服务。而《居间服务合同》中的相应条款属于免除被告冠鼎公司责任的格式条款，其以该条约定不予返还居间费用，本院不予支持。其次，被告冠鼎公司也并未尽到居间方应尽的合同义务，如上所述，原告（反诉被告）购房目的及被告（反诉原告）承诺的租金收益，被告冠鼎公司均知悉，那么其作为专业居间方，对于房屋租赁及租金情况应尽到相应的审查意见并在双方签订买卖协议前给予原、被告专业意见并就此部分进行协商并形成相应的约定。但在最终形成的合同中并未对此节重要内容进行任何约定，导致在此问题履行上双方出现极大的争议并最终导致合同解除，故根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条之规定，不应视为被告冠鼎公司促成原、被告间的合同订立，同时考虑被告冠鼎公司已提供中介服务所支出的必要费用，应退返原告（反诉被告）居间费用35000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十四条、第九十七条、第四百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）胡娜与被告（反诉原告）韩远刚于2019年7月5日签订的《大连市存量房屋买卖合同》解除。二、原告（反诉被告）胡娜与被告大连冠鼎房地产代理咨询有限公司间因《居间服务合同》和《保障服务合同》签订而形成的居间合同关系解除。三、被告大连冠鼎房地产代理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）胡娜代为保管的定金50000元。四、被告大连冠鼎房地产代理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）胡娜已付居间服务费35000元。如果被告大连冠鼎房地产代理咨询有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告（反诉被告）胡娜的其他本诉请求。六、驳回被告（反诉原告）韩远刚的其他反诉请求。本诉案件受理费1550元（按照本诉标的140000元及简易程序减半预收），由被告大连冠鼎房地产代理咨询有限公司承担338元（按照其返还居间费用35000元计算），其余本诉案件受理费1212元，由原告（反诉被告）胡娜自行承担。反诉案件受理费525元（按照反诉标的50000元及减半收取），由被告（反诉原告）韩远刚自行承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  马雯菁二〇二一年七月一日书记员  王 健附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。