四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终10778号 上诉人（原审被告）：杨彬，男，1971年11月15日出生，汉族，住四川省简阳市。 被上诉人（原审原告）：谢俊，女，1973年4月25日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 委托诉讼代理人：卿文君，四川得力律师事务所律师。 上诉人杨彬因与被上诉人谢俊房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省简阳市人民法院（2021）川0180民初218号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨彬上诉请求：驳回原审判决并重审。二审审理中，杨彬明确，其驳回原审判决的上诉请求实为撤销一审判决第三项、第四项。事实及理由：1.在杨彬正常经营期间，谢俊强行锁闭门市，是谢俊违约，应判谢俊承担违约金20000元。2.应合理赔偿杨彬店面装修损失。3.谢俊锁门期间，杨彬在店里面的货物，谢俊应赔偿（包括在店内的办公用品）。办公用品包括三台办公电脑和两台打印机、会议桌等，谢俊已经强制搬离，价值六万多；货物包括中央空调，装修了四台中央空调，成本价值三万多到四万；装修花了五十多万，实际使用只有六年时间。 谢俊辩称，一、原审判决具有充分的事实和法律依据，判决结果完全正确，依法应予维持。杨彬的上诉请求及理由不符合民事诉讼法的相关规定，缺乏事实依据。二、从民事诉讼程序规定来讲，杨彬在原审中并未针对答辩人的诉求依法提出反诉请求原审法院判令答辩人承担违约金、赔偿房屋装修损失及锁门期间店里货物的损失，而且原审法院对此也在庭审过程中向杨彬依法进行了释明，杨彬也明确表示将另案主张权利，故原审并未对上述主张进行审理裁判，现杨彬在本案二审中提出一审并未审理裁判的诉求事项，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》关于民事诉讼二审程序仅对原审判决中原告诉求事项进行审理裁判的相关法律规定。三、关于物品的问题，谢俊锁门之后，屋内的物品一直是保持原状，在一审过程中杨彬也经一审法院的同意由谢俊开门配合其取回重要的物品，包括营业执照、发票等。在一审开庭过后谢俊也多次要求杨彬腾空房屋，谢俊准备将房屋出租给新的商户使用，但是杨彬置之不理，导致案涉房屋不能正常出租使用，给谢俊造成重大经济损失。至今房屋已经闲置长达七个月的时间，租金损失数万元。六月二十多号谢俊说已经将杨彬遗留在房屋内的部分小件物品搬离，找了另外的地方存放。并且通过短信的方式将此情况告知杨彬本人，要求其到现场搬离、清点他的物品。当时因为杨彬未到场，所以谢俊的家人就邀请出租房屋所在的小区物业管理人员到场见证，拍照并对相关物品列了物品清单，并将清单发送给杨彬，杨彬对此没有提出异议，所以他目前在出租房屋内的物品应当以该清单为准。 谢俊向一审法院起诉请求：1.判令解除谢俊与杨彬于2020年5月5日签订的《商铺出租合同书》。庭审中，谢俊变更该项诉讼请求为确认谢俊与杨彬于2020年5月5日签订的《商铺出租合同书》已于2020年11月28日解除；2.判令杨彬向谢俊支付截至2020年11月28日的房屋租金229383元、物业管理费5164.5元（自2020年5月5日至2020年11月30日）、违约金20000元，三项合计254547.5元；3.判令杨彬腾退简阳市商业用房给谢俊，并判令杨彬向谢俊支付自2020年12月1日起至其将租赁房屋腾退给谢俊时止的逾期腾退房屋占有使用费（费用计算标准参照新《商铺出租合同书》约定租金标准即274元／天计算）；4.本案的诉讼费由杨彬负担。 一审法院认定事实：2014年5月3日，谢俊委托其堂姐谢翠英与杨彬签订了《商铺出租合同书》（以下简称合同），约定将原告位于简阳市东城新区建筑面积293平方米的商业用房（房屋所有权证登记地址为：简阳市）出租给杨彬经营格力电器。合同第三条约定，租期自2014年5月6日至2020年5月5日，年租金116000元，年递增8%，预交一年租金人民币116000元。第四条约定：合同成立后由承租方自行缴纳水电费及其他该房屋进行商业活动产生的各项费用。第五条约定：双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，由违约的一方赔偿十万元。第八条免责条款约定：如因不可抗力原因导致租赁标的物损坏，造成承租人损失的，双方互不承担责任。杨彬承租该房屋后，因其为清水房，经装修后用于经营格力电器。合同期限届满后，经双方协商于2020年5月5日签订了第二份《商铺出租合同书》，约定租期自2020年5月6日至2021年5月5日，年租金100000元，2020年5月1日前一次性付清。水电费、物业费等各项费用仍由承租方承担。第五条约定：“……2.若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或拖延缴纳第‘第四条’各项约定费用的，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金两万元。”该合同签订后，杨彬未按约支付租金，谢俊的丈夫易守明多次通过电话、短信的方式进行催收。后易守明于2020年11月通过手机短信向杨彬发送对账单一份，载明：“杨总对账单（此单为准），租期20年5月6日至11月20日，共计6.5个月×8333元／月，合计租金54164元，扣除空调7298元，扣除已转租5000元，合计欠租41866元。另外，2020年管理费需由杨总去缴纳。易守明，2020年11月11日”。后谢俊因催收未果，于2020年11月28日，将涉案房屋强行关门上锁，并就关门全程情况拍摄了视频。现涉案房屋仍处于关门状态，由谢俊保管钥匙，杨彬在租赁房屋内的相关货物、物品等仍放置于店内，未腾退房屋。 一审另查明，涉案租赁房屋系谢俊与易守明夫妻二人共同所有，易守明对谢俊以其个人名义向杨彬主张权利无异议。关于租金支付情况，杨彬已按照第一份租赁合同足额支付了截止2017年5月5月的租金。因受铺面外雄州大道施工影响，经协商一致，杨彬按照10万元/年的标准于2017年6月9日向谢俊指定的代收人谢翠英支付了10万元。谢翠英向原告出具了收条，并载明了收取租金对应的期间。2018年5月26日，杨彬以银行转账方式向易守明支付租金45000元、现金方式支付55000元。2019年5月6日，杨彬以银行转账方式向谢俊支付租金100000元。庭审中，谢俊认为双方仅协商2017年按10万元/年的标准支付租金，之后杨彬仅每年支付租金10万元，未按照合同约定足额支付租金。 一审法院认为，一、关于确认谢俊、杨彬于2020年5月5日签订的《商铺出租合同书》已于2020年11月28日解除的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案涉及的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，应当适用《中华人民共和国合同法》的规定处理。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”和第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，本案中，谢俊与杨彬签订的《商铺出租合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法成立并生效。双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。杨彬在谢俊多次催告后，在合理期限内仍未履行支付租金的合同义务，符合合同的法定解除条件，现谢俊已通过强行关门的方式于2020年11月28日实际控制涉案房屋，且杨彬对合同解除无异议。故本院依法确认谢俊、杨彬于2020年5月5日签订的《商铺出租合同书》已于2020年11月28日解除。 二、关于租金支付标准及欠付租金金额问题。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同。”本案中，就第一份出租合同的履行问题，杨彬主张其与谢俊已经就2017年5月6日起租金的支付标准进行了协商变更，按照10万元/年支付租金，根据双方确认的付款情况，租金支付时间，杨彬自2017年5月6日起均是按照10万元/年的标准支付租金。在第一份出租合同期限届满后，双方于2020年签订的第二份出租合同也是按照10万元/年的标准约定的租金金额。同时，谢俊的丈夫在2020年11月11日在向杨彬发送对账单时明确了扣除购买空调费、已支付租金后的剩余租金金额，且特别注明了“此单为准”和2020年管理费另行缴纳。谢俊主张该对账单仅是对第二份合同的租金情况进行结算，不包含第一份合同所欠租金，但因两份出租合同具有延续性。合同的履行应当是一个动态调整的过程，租金定然会受到市场行情、周边环境等因素的影响，如若按照租赁合同的约定，采取租金逐年上涨的方式计算租金极可能导致租赁合同无法继续履行。并且，按照常理，易守明在计算欠付租金金额时遗漏了此前第一份出租合同未支付部分租金不具有合理性。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”的规定，杨彬辩称其与谢俊已通过协商变更租金为10万元/年，其陈述更符合情理，结合其在第一份合同履行期届满前实际支付租金的情况，双方已协商变更合同租金标准更具高度可能性。故一审法院对谢俊主张的第一份出租合同期间的租金请求不予支持。关于2020年5月5日签订的出租合同期间的租金，根据杨彬提交的易守明出具的对账单，经结算截止2020年11月20日的租金为41866元。该合同已于2020年11月28日实际解除，一审法院参照对账单载明的月租金8333元/月，计算2020年11月21日--11月28日期间7天的租金为1944元。以上欠付租金合计为43810元。 三、关于占有使用费的问题。双方当事人签订的出租合同已于2020年11月28日因被谢俊强行上锁关门而解除。从此时起，涉案房屋已处于谢俊的实际控制之下，虽杨彬所有的各种物品仍放置于房屋内，但其并未因此实际获得占有使用房屋的利益。现谢俊主张参照原合同标准主张截至腾退之日止的占有使用费，不符合客观事实和法律依据，故一审法院依法不予支持。 四、关于谢俊诉请的物业管理费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，本案中，谢俊与杨彬于2020年5月5日签订的《商铺出租合同》明确约定物业费由杨彬缴纳，杨彬依法应当履行合同的义务，向物业公司缴纳其在合同期内尚欠的物业费。现谢俊提交了涉案房屋所在的物业公司出具的欠费证明，据此主张杨彬支付物业费，但其至今未举证证明其已支付该部分物业费。故一审法院对谢俊的该部分诉讼请求不予支持。 五、关于谢俊主张的恢复原状并腾退房屋的问题。本案涉案合同已解除，杨彬应当腾空房屋以便于谢俊使用房屋。但因该房屋现被谢俊锁门控制，则其应当予以协助，将房屋门锁打开以便杨彬腾空房屋。对于恢复原状的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”的规定，因第一份租赁合同中未对合同期满后装饰装修物的处理进行特别约定，续签的租赁合同对此也未约定，杨彬可对未形成附合的装饰装修物进行拆除。现谢俊请求杨彬将房屋恢复至清水状态，不符合合同约定和法律规定，一审法院不予支持。 六、关于谢俊主张的违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，因此，因杨彬未按约缴纳相关费用，存在违约情形，谢俊请求杨彬支付违约金20000元应予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十二条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第七条、第八条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、确认谢俊与杨彬2020年5月5日签订的《商铺出租合同书》于2020年11月28日解除；二、杨彬于判决生效之日起十日内向谢俊支付租金43810元；三、杨彬于判决生效之日起十日内向谢俊支付违约金20000元；四、杨彬于判决生效之日起十日内腾空谢俊所有的位于简阳市商业用房；五、驳回谢俊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费已减半收取计2559元，由谢俊负担1861元、杨彬负担698元。 本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 二审审理中，谢俊陈述其已将杨彬遗留在案涉房屋内的部分小件物品搬离，找了另外的地方存放，因杨彬未到场，所以将相关物品清单发送给了杨彬。杨彬确认已收到上述物品清单。 二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，谢俊与杨彬签订的商铺租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。杨彬上诉请求撤销一审关于杨彬向谢俊支付违约金20000元、腾空案涉房屋的判决，但其对于一审法院确认谢俊与杨彬2020年5月5日签订的《商铺出租合同书》于2020年11月28日解除并认定截止2020年11月28日杨彬欠付谢俊租金43810元未持异议。杨彬作为案涉房屋承租人，其在合理期限内未履行支付租金的义务，存在违约，结合双方在2020年5月5日签订的《商铺出租合同书》第五条第二款“若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或拖延缴纳‘第四条’各项约定费用的，视为承租方违约，负责赔偿违约金两万元”之约定，一审法院判决杨彬向谢俊支付违约金20000元，并无不当。因双方签订的租赁合同已解除，杨彬应当向谢俊腾退案涉房屋，截至本案二审调查时，案涉房屋内仍有杨彬的部分物品尚未搬离，故一审法院判决杨彬腾空案涉房屋正确，本院予以维持。 杨彬主张应当判决谢俊向其承担违约金20000元并合理赔偿装修和货物损失，但杨彬在一审期间未就谢俊应向其承担违约金和赔偿损失提出反诉，且经一审法院释明后，杨彬表示将另行主张，现杨彬在二审期间继续提出应判决谢俊向其承担违约金并合理赔偿装修和货物损失，经本院组织调解，杨彬表示不接受调解，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知另行起诉”的规定，杨彬应当就该主张另行起诉。 综上，杨彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费300元，由杨彬负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 何广智 审 判 员 胡晓红 审 判 员 王晓川 二〇二一年七月二十二日 法官助理 周玲萍 书 记 员 罗 芳