山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终6586号上诉人（原审被告）：山东佰邦置业有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：赵玉东，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄志帅，山东瀛岱律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋国胜，男，1976年11月4日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张延召，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张常会，山东舜天律师事务所律师。原审第三人：陈劲松，男，1982年7月18日出生，汉族，住济南市。原审第三人：刘芳，女，1983年11月2日出生，汉族，住济南市。以上两原审第三人共同委托诉讼代理人：韩秀斌，山东浩尚律师事务所律师。上诉人山东佰邦置业有限公司（以下简称佰邦置业）因与被上诉人宋国胜及原审第三人陈劲松、刘芳商品房预售合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2021）鲁0112民初4800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年7月20日公开开庭审理了本案。上诉人佰邦置业的委托诉讼代理人黄志帅、被上诉人宋国胜的委托诉讼代理人张常会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佰邦置业上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法予以驳回宋国胜支付定金的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由宋国胜承担。事实和理由：一、案涉房屋暂时不能网签并不代表《鹊华天禧苑商品房定房合同》（以下简称《定房合同》）的目的不能实现。双方签订《定房合同》目的是购买案涉房屋，双方已经就案涉房屋的价款、坐落位置、房号等做了明确约定，而且涉案楼盘已经取得了整体的预售许可证，且已竣工验收，正在办理综合验收手续，只是暂时不具备网签条件，并不影响宋国胜合同目的实现。故即便法院认为需要解除合同，也不是以合同目的不能实现来解除，而是宋国胜基于《定房合同》是预约合同的性质来解除。二、佰邦公司并未延迟履行合同，也无违约行为，宋国胜诉请解除合同，应扣除其支付的定金。首先，《定房合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同有效，应受法律保护。其次，《定房合同》第三条明确约定按佰邦置业通知时间与佰邦置业签订《商品房买卖合同》，佰邦置业并未通知宋国胜签订《商品房买卖合同》，佰邦置业并未延迟履行合同。第三，案涉房屋正常施工，且竣工验收完毕，1、3、5层取得预售分割许可，仅2、4层暂未取得预售分割许可，由此可见，佰邦置业也并无违约行为。合同第四条约定的3万为购房担保合同定金。佰邦置业一直在积极履行合同，反而是宋国胜因种种原因不想继续履约。因宋国胜单方违约解除合同，其定金应该扣除，故一审法院对定金的返还认定错误。宋国胜辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。刘芳、陈劲松未作陈述。宋国胜向一审法院起诉请求：一、判令解除宋国胜与佰邦置业之间的商品房定房合同；二、判令佰邦置业返还已付购房款285637元及利息4.156万元(以285637元为基数，自2018年10月15日至2021年3月6日，按照年利率6%计算，利息为4.156万元)，继续计算利息至实际返还之日；三、判令刘芳、陈劲松偿还团购费8万元并支付利息1.164万元（以8万元为基数，自2018年10月15日至2021年3月6日，按照年利率6%计算，利息为1.164万元)，继续计算利息至实际返还之日；四、判令佰邦置业返还双倍定金6万元；五、判令佰邦置业承担全部诉讼费、保全费等费用。一审法院认定事实：2018年10月2日，宋国胜与佰邦置业签订《定房合同》，约定：宋国胜定购佰邦置业开发的鹊华天禧商业楼*层***号商品房；建筑面积共计36.82平方米；第三条签订合同之日起佰邦置业为宋国胜保留该房7日，宋国胜若办理银行按揭贷款须自行查询银行贷款信用情况，对其是否具备贷款条件、贷款额度、贷款期限、还款方式等与佰邦置业指定贷款银行进行充分的了解和沟通，在保留期内宋国胜交纳全额购房款或按揭贷款首付款及提交符合银行要求齐备的按揭资料，按佰邦置业通知时间与佰邦置业签订该商品房《商品房买卖合同》；第四条宋国胜签订本合同时须向佰邦置业支付购房担保定金3万元，作为双方当事人严格按本合同条款履约的担保；第五条该商品房单价为22920元，购房款总价为843914元；宋国胜在保留期内交纳首付款443914元，剩余购房款400000元宋国胜办理银行按揭贷款。第六条在本合同的保留期内，如因佰邦置业的原因将该商品房另行出售的，佰邦置业双倍返还已收取的购房担保定金，如因宋国胜的原因未按约付款及提交按揭材料，视为违约，佰邦置业不退还宋国胜所交的担保定金，同时本合同自行解除……第八条宋国胜按本合同履行完毕付款义务后，与佰邦置业签订《商品房买卖合同》，宋国胜按本合同和《商品房买卖合同》约定全额支付该房屋全部购房款后，定房合同自动终止。宋国胜于2018年10月2日、10月4日分两笔支付定金合计30000元，2018年10月15日支付房款285637元。2018年10月15日，宋国胜交纳团购费80000元，由山东优润商业运营管理有限公司（以下简称优润公司）给其开具收据一张，载明交款金额80000元，收款事由团购费。优润公司已于2019年8月22日办理注销手续，刘芳、陈劲松为该公司股东。另查明，涉案商务楼层数28层，于2018年1月9日取得济建预许2018021号商品房预售许可证。该预售许可证是大开间分层的预售证，需要在分割的每间商铺重新办理预售证后方可网签。目前1、3、5层取得预售分割许可，第2、4层尚未获得预售分割许可。宋国胜所购买的商铺位于4层，系虚拟分割式产权商铺，尚未取得分割预售许可。一审法院认为，宋国胜与佰邦置业签订的《鹊华天禧苑商品房定房合同》系商品房预约合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中双方签订《定房合同》目的是为了今后签订《商品房买卖合同》，而截至本案庭审，涉案商品房尚未取得预售许可证，双方无法签订《商品房买卖合同》，故案涉《定房合同》的目的不能实现。一审法院对宋国胜要求解除与佰邦置业之间签订的《定房合同》的请求予以支持。解除日期为本案诉状送达佰邦置业之日即2021年5月17日。双方合同解除后，佰邦置业应当返还宋国胜支付的全部购房款285637元及利息，利息应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率及同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分别计算。关于定金。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，宋国胜要求解除合同，佰邦置业要求履行合同，故本案不存在适用定金罚则情形，一审法院对宋国胜要求佰邦置业双倍返还定金的请求不予支持。案涉定房合同解除，佰邦置业应将收取的定金3万元返还宋国胜。关于团购费。案涉8万元费用系由优润公司收取，并由优润公司为宋国胜出具收据一份，载明团购费。陈劲松、刘芳作为优润公司股东，主张案涉8万元系居间服务费，宋国胜因此购房享受优惠，宋国胜对陈劲松、刘芳的主张并不认可。一审法院认为，陈劲松、刘芳未提交证据证实双方存在居间服务关系、优润公司提供何种居间服务，故对陈劲松、刘芳辩称案涉8万元系居间服务费的主张一审法院不予采信。根据优润公司为宋国胜出具的收据记载，该8万元系团购费用，即宋国胜系因购买涉案房屋所支出，现已确认定房合同解除，宋国胜与佰邦置业无法继续签订商品房买卖合同，无法继续购买涉案房屋，故优润公司应予返还收取的该部分费用并支付相应利息。现优润公司已办理简易注销手续，优润公司的股东刘芳、陈劲松应当对公司的债务承担连带责任，刘芳、陈劲松应返还上述团购费8万元并支付相应利息。判决：一、确认宋国胜与山东佰邦置业有限公司签订的《鹊华天禧苑商品房定房合同》于2021年5月17日解除；二、限山东佰邦置业有限公司于判决生效之日起十日内返还宋国胜定金3万元；三、限山东佰邦置业有限公司于判决生效之日起十日内返还宋国胜购房款285637元及利息（以285637元为基数，自2018年10月15日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至被告实际给付之日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、限刘劲松、陈芳于判决生效之日起十日内返还宋国胜团购费8万元及利息（以8万元为基数，自2018年10月15日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至被告实际给付之日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、驳回宋国胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4241元，由山东佰邦置业有限公司负担3017元，刘劲松、陈芳负担900元，宋国胜负担324元。二审中，双方当事人均未提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、定购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，因佰邦置业未办理涉案房屋所在楼层的预售分割许可，导致双方无法签订《商品房买卖合同》，宋国胜据此主张解除《定房合同》。虽然《定房合同》中未约定签订《商品房买卖合同》的日期，但自2018年10月2日双方签订《定房合同》之时至2021年5月13日宋国胜提起诉讼之时已逾两年，且截至本案庭审之时，佰邦置业仍未取得涉案楼层的预售分割许可，无法签订《商品房买卖合同》，故导致《定房合同》解除的过错方系佰邦置业，因此，根据上述法律规定，佰邦置业应向宋国胜双倍返还定金6万元。鉴于宋国胜未提起上诉，本院对一审判决予以维持。综上所述，山东佰邦置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人山东佰邦置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 闵 雯二〇二一年七月二十六日书记员 薛嘉丽