安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖06民终669号 上诉人（原审原告）：淮北中房物业有限公司，住所地安徽省淮北市南湖路西人民路北翡翠岛国际社区一栋一楼。 法定代表人：李伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱承平，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：王肖利，男，1985年1月4日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 上诉人淮北中房物业有限公司（以下简称中房物业公司）因与被上诉人王肖利物业服务合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2021）皖0603民初1576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 中房物业公司上诉请求：1.依法改判王肖利给付自2020年12月18日起计算至2021年12月17日物业管理费1440元（物业费及利息实际应计算至结算全部物业费之日止）；2.本案诉讼费由王肖利承担。事实与理由：1.淮北市青山房地产开发有限公司于2016年10月12日竣工验收合格,取得《淮北市建设工程竣工验收备案表》，并于2016年11月30日发出的收房通知,通知收房时间为2016年12月10日至2016年12月17日止,故物业费应于2016年12月18日开始缴纳。由于王肖利已缴纳5760元，且物业服务合同中约定物业服务费用按年缴纳，故王肖利应缴纳自2020年12月18日起算至2021年12月17日物业服务费1440元。2.根据物业管理条例规定,若买受人无正当理由拒绝收房的,从出卖人书面通知收房的日期为交房日,此后物业服务费由买受人承担,相关风险也转由买受人承担。 王肖利辩称，应从交房之日起算物业费，一审判决正确，请求维持原判。 中房物业公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令王肖利给付自2018年10月2日起暂计算至2021年10月1日物业管理费4320元，并按照同期贷款利率给付利息518元，两项合计4838元(物业费及利息实际应计算至结清全部物管费之日止)；2.本案诉讼费用由王肖利承担。 一审法院认定事实：2015年5月10日，淮北市青山房地产开发有限公司（甲方）与中房物业公司（乙方）签订了《山水文园小区前期物业服务合同》。物业服务合同约定：物业服务位置坐落于××路××号，建筑面积257040.6平方米；前期物业管理服务包括：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理；物业服务收费选择包干制，按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为1.2元／月.平方米，商业物业1.5元／月.平方米；业主应于交房之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年1月1日至1月10日履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按3%的标准向乙方支付违约金；本合同期限自2015年5月30日至2018年5月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等内容。中房物业公司进驻山水文园小区后开展了基本物业服务。该合同到期后，淮北市青山房地产开发有限公司（甲方）与中房物业公司（乙方）于2018年5月10日续签了《山水文园物业服务补充协议》，合同约定：原合同期限自2015年5月30日起至2018年5月30日止，经甲乙双方协商延长合同期限达成一致意见。现补充合同期限自2018年5月31日起至2021年5月30日止等内容。2021年3月16日，淮北市青山房地产开发有限公司（甲方）与中房物业公司（乙方）再次续签了《山水文园物业服务补充协议》，合同约定：原合同和补充协议期限自2018年5月31日起至2021年5月30日止，经甲乙双方协商延长合同期限达成一致意见，现补充协议时间自2021年5月31日至2024年5月30日止等内容。 王肖利为山水文园小区3#706号业主，房屋面积99.99平方米，按照《物业服务合同》约定的收费标准，王肖利每年应交纳物业服务费为1440元。2017年6月23日，淮北市青山房地产开发有限公司向王肖利交房，并办理业主入住交接事宜。同日，王肖利向中房物业公司交纳物业服务费4320元。后王肖利又交纳一年物业费1440元。中房物业公司向王肖利催收物业服务费未果，于2021年1月27日诉至本院先行调解，调解未果，致使本案纠纷发生。 一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。淮北市青山房地产开发有限公司与中房物业公司签订的《前期物业服务合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，应予以确认。中房物业公司依约为山水文园小区提供了物业管理服务，王肖利作为该小区业主应及时交纳物业服务费。淮北市青山房地产开发有限公司于2017年6月23日向王肖利交房，故物业服务费应于2017年6月23日开始交纳，因王肖利已经交纳5760元，故王肖利已交纳至2021年6月22日的物业服务费。合同中约定物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年1月1日至1月10日履行交纳义务。2022年1月1日之后的物业费履行期限尚未届满。物业管理费应自2021年6月23日起算至2021年12月31日。经计算，王肖利应交纳物业管理费757.48元（1440元÷365天×192天）。中房物业公司诉请超出部分，于法无据，不予支持。 中房物业公司要求王肖利支付利息518元，该利息本质上属违约金。王肖利未及时支付物业服务费已构成违约，应承担相应的违约责任。中房物业公司主张利息按同期贷款利率计算，根据相关法律规定，利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，自中房物业公司起诉之日即2021年1月27日起计算至物业服务费清偿之日止。 王肖利辩称中房物业公司服务不到位。因物业服务合同属于重复性、长期性合同，物业公司与业主之间是一种互为依附、相互促进的关系，交纳物业费是业主基本的义务，物业公司在履行了相关的物业服务后，业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务。物业公司在持续为整个小区提供物业服务时，即使存在没有完全按照物业服务合同履行的行为（即瑕疵履行行为），也属一般违约行为，而业主拒绝支付物业服务费属根本违约行为，业主不能以自己的根本违约行为对抗物业公司的瑕疵履行行为。如王肖利认为中房物业公司存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务情形的，可以另行请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能据此拒绝支付物业服务费。故对王肖利的辩称，不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条的规定，判决：一、王肖利于判决生效后十五日内支付中房物业公司物业服务费757.48元及违约金（以757.48元为基数，自2021年1月27日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至物业服务费偿清之日止）；二、驳回中房物业公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由王肖利负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为涉案物业服务费收取的起算时间应如何认定。中房物业公司主张物业费应从淮北市青山房地产开发有限公司的催促收房通知书载明的收房时间起算，即从2016年12月18日起算。首先，依据淮北市青山房地产开发有限公司与中房物业公司签订的《前期物业服务合同》第七条，“业主应于交房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）”，该条款亦对业主王肖利发生效力。该条未明确约定交房之日为淮北市青山房地产开发有限公司通知收房的时间还是实际交房之日，因淮北市青山房地产开发有限公司与中房物业公司作为合同提供方，业主王肖利作为接受方，并未参与合同签订，故按照有利于业主的解释原则，该合同约定的交房之日应为实际交房之日。其次，《催促收房通知书》性质上属于通知，并不包含《前期物业服务合同》的内容，中房物业公司并不能据此请求该通知收房时间作为物业服务费的起算时间。综上，淮北市青山房地产开发有限公司于2017年6月23日向王肖利交房，此时王肖利才接受物业服务，且合同约定物业费应按年缴纳，故一审法院认定王肖利应缴纳2017年6月23日至2021年12月31日期间的物业服务费并无不当，本院予以支持。 综上所述，中房物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由淮北中房物业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 艳 审 判 员  李向荣 审 判 员  郑泽恩 二〇二一年七月七日 法官助理  祁 伟 书 记 员  刘玉凤 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 ...