山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终8158号 上诉人（原审被告）：青岛中北置业有限公司。 法定代表人：陈仲英，董事长。 委托诉讼代理人：綦卫肖，山东汇正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：管清英，女。 被上诉人（原审原告）：孙宝军，男。 委托诉讼代理人：管清英（孙宝军之妻）。 上诉人青岛中北置业有限公司（以下简称中北公司）因与被上诉人孙宝军、管清英商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初20114号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中北公司的委托诉讼代理人綦卫肖，被上诉人管清英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中北公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判中北公司支付逾期交房违约金15598.64元（按预售合同约定支付至2020年6月15日）；2.一、二审诉讼费用由孙宝军、管清英负担。事实和理由：一、关于计算标准。2020年6月15日双方签订《协议书》，系中北公司为尽快交付房屋，从而同意支付高于预售合同约定的违约金而与孙宝军、管清英达成的协议。但协议签订后，孙宝军、管清英又因各种原因拒不履行。《协议书》已明确交房时间，其履行是以当日办理交房手续为基础。孙宝军、管清英拒绝在该日接收房屋，则该协议履行的基础已经不存在，不能再作为双方计算逾期交房违约金的依据。逾期交房违约金应当按照商品房预售合同的约定，即日万分之0.3计算。二、关于计算时间。2020年6月5日中北公司向孙宝军、管清英发出交房通知书，通知孙宝军、管清英于2020年6月15日办理交房手续，双方也于当日签订《协议书》，但孙宝军、管清英签订协议书后又拒不办理交付手续，故自2020年6月15日起，孙宝军、管清英无权再要求支付违约金。综上，一审判决认定事实错误，请求依法改判。 孙宝军、管清英辩称，一、双方已经签订《协议书》，明确约定逾期交房违约金的计算标准为日万分之0.75；其次，《商品房买卖合同（预售）》第12条约定的逾期交房违约金过低（日万分之0.2），该合同条款系格式合同，显失公平，应认定为开发商免除自己责任的无效格式条款；再次，各地省高院的审判指导意见及诸多法院判例均对于逾期交房违约金约定过低的格式条款认定无效并予以调整。最后，孙宝军、管清英为购买涉案房屋从银行处办理按揭贷款的利率为日万分之1.54，远远高于上述协议书约定的日万分之0.75的标准。二、关于逾期交房的计算时间问题。首先，孙宝军、管清英自始至终并未拒绝收房，而是按照通知交房时间于2020年6月15日准时到达现场办理交房手续，只是因为开发商规定了必须完成一系列不合理交房流程方能看房、验房、交钥匙。三、关于孙宝军、管清英一审主张的逾期支付逾期交房违约金及退还房屋面积差价的违约金问题，一审法院未予支持，对此孙宝军、管清英不服，但是为了节约诉讼成本和时间，孙宝军、管清英未提起上诉。既然《协议书》第3条明确约定了付款时间为2020年6月30日，开发商逾期付款理应承担违约金，根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，应按照日万分之二的标准计算。 孙宝军、管清英向一审法院提出诉讼请求：1.判令中北公司支付孙宝军、管清英自2019年7月1日起至2020年6月15日的逾期交房违约金33425.66元，并按总房价日万分之二标准支付自2020年6月16日至实际交房之日止的逾期交房违约金；2.判令中北公司退还孙宝军、管清英合同约定面积与实测面积差异的购房款7837.67元，对于中北公司承诺赠送阳台面积所对应的房款保留另行主张的权力；3.判令中北公司以上述1、2项逾期付款总金额41263.33元为基数，按购房合同约定的日万分之二的标准，支付孙宝军、管清英自2020年7月1日起至实际付款日的逾期付款违约金；4.诉讼费用由中北公司承担。 一审法院认定事实：2018年3月11日，孙宝军、管清英（乙方）与中北公司（甲方）签订了《青岛市商品房预售合同》（以下简称《合同》），约定由孙宝军、管清英购买中北公司开发的坐落于黄岛区xx路xx号《剑桥小镇》xx栋xx单元xx户期房，房屋建筑面积为128.89平方米，总房价为1485584.85元。合同第十条约定：该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：交付的房屋已通过单体楼竣工验收，乙方按约履行了付款及其他约定义务。合同第十一条约定：甲方定于2019年6月30日前将该房屋交付乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.20计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：贰、1、乙方不退房，甲方按已付房款的日万分之0.3为标准向乙方支付违约金，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；2、若因政府原因或非甲方过错，以及不可抗力等原因导致逾期交房的，则甲方不承担责任。 合同签订后，孙宝军、管清英按照合同约定向中北公司付清了房款。中北公司于2020年12月4日向孙宝军、管清英交付了房屋。 中北公司提交的《建设工程竣工验收备案表》载明：剑桥小镇一期，开工日期为2017.01.10，竣工验收日期为2020.5.29。中北公司于2020年6月5日出具了《剑桥小镇》交房通知书，载明的交房时间为2020年6月15日，孙宝军、管清英在该交房通知书上签字。 孙宝军、管清英提交的《不动产测量报告》载明：涉案房屋的建筑面积为128.34㎡，该份报告上加盖了青岛市黄岛区不动产登记中心的印章。 双方存在争议的证据及事实： 孙宝军、管清英主张，其2020年6月15日到中北公司办理收房，未收房的原因系中北公司要求孙宝军、管清英签署不平等的《协议书》并预交一年物业费，且中北公司的交房流程不合理，如未完成会签单流程则不能办理验房和交房；其于2020年7月21日再次到中北公司办理交房手续，但因为中北公司要求其签订不合理的协议书未能收房。孙宝军、管清英为证明其主张提交以下证据： 孙宝军、管清英提交的2020年6月15日的《剑桥小镇项目房屋交付流程会签单》载明：收房流程为防疫岗、交付身份验证、享家社区APP安装注册、地产面积差（补）退款、缴纳物业费、物业签约办理处、礼品发放、钥匙发放及验房组，该会签单上前四项处标记了√。中北公司对该证据未持异议，但认为其交房流程不存在不合理。 孙宝军、管清英提交《协议书》（甲方为中北公司，乙方为孙宝军、管清英）一份，载明：乙方购买甲方开发的剑桥小镇xx号楼xx单元xx室，现该房屋已具备交房条件，双方就补/退房款、违约金等事宜共同确认一下事宜并遵守履行：1、合同约定面积：128.89㎡，实测面积128.21㎡，乙方应补房款0元，甲方应退房款7837.67元，合同约定交房时间2019-6-30，实际交房时间为2020-6-15，甲方应付违约金33425.66元，甲方已付违约金0元，甲方尚欠违约金33425.66元，注：应付违约金=已交总房款×（违约总天数-扣除50天停工期）×万分之0.75；3、如乙方需补交房款，则乙方同意甲方从所承担违约金中直接扣除，乙方应补交房款超过甲方所承担违约金的，差额部分由乙方补齐，综合计算上述二项，甲方应付乙方41263.33元，该款项于2020年6月30日前付清，注：如乙方在2020年提起诉讼，因双方在诉讼过程中达成的调解协议所确定的违约数额已包含在本协议所确认的违约金中，双方按照本协议所确定数额履行，原诉讼调解协议不再单独履行。该协议上加盖中北公司印章，并有孙宝军、管清英签字，孙宝军、管清英在该份协议上手写以下内容：因未见房内具体情况，且房内为赠送面积，故对实测面积保留意见，如后期交房有证据证明与上述面积不一致，则保留另行主张的权利，对交房时间，是尚未对房内情况进行查看，房内情况不明，应以具体收房之日计算交房时间及逾期交房的违约金。中北公司对上述协议的真实性无异议，但认为该协议签订后，因为孙宝军、管清英拒绝接收房屋，导致协议不能履行，已经终止，孙宝军、管清英无权要求按照协议内容支付。 孙宝军、管清英提交录音录像资料一份，显示：孙宝军、管清英于2020年7月21日到物业办公室及财务处收房，中北公司工作人员要求按照2020年6月15日的协议计算违约金，且告知孙宝军、管清英房屋面积测量发生了变化，表示2020年6月15日系因为物业的原因没有给孙宝军、管清英交付房屋，且中北公司工作人员表示交房前应该另外签订协议。中北公司认为其并未要求孙宝军、管清英交纳一年物业费，而是要求交纳一个季度的物业费，其要求重新签订协议，系因为房屋面积有差异。 一审法院认为，当事人争议的焦点是：1、中北公司向孙宝军、管清英支付的违约金如何计算；2、中北公司应向孙宝军、管清英支付的房屋面积差价款如何计算。综合本案查明的事实及庭审过程中当事人的质证意见，依据相关法律、法规和司法解释的规定，一审法院作出如下分析判定： 孙宝军、管清英要求中北公司支付2019年7月1日至2020年6月15日的逾期交房违约金33425.66元，中北公司对孙宝军、管清英主张不予认可，认为双方签订的《协议书》已经终止。一审法院认为，根据2020年6月15日双方签订的《协议书》，双方对2019年9月1日至2020年6月15日的逾期交房违约金确认为33425.66元，中北公司逾期交房应当支付孙宝军、管清英上述违约金。关于2020年6月15日之后的逾期交房违约金，因根据孙宝军、管清英提交的会签单及录像材料，可以认定中北公司在2020年6月15日及2020年7月21日向孙宝军、管清英交房时，均要求孙宝军、管清英先签订《协议书》后交付房屋钥匙。一审法院认为，中北公司在孙宝军、管清英办理交房手续时无权先行要求孙宝军、管清英签订协议书，即使双方对于逾期交房违约金、房屋面积差不能达成一致，孙宝军、管清英已经付清房款，中北公司亦应交付房屋，故房屋不能交付的原因在中北公司。故孙宝军、管清英要求中北公司支付自2020年6月16日至2020年12月4日的违约金，一审法院予以支持。孙宝军、管清英要求中北公司按照总房款的日万分之二支付违约金，因其未提交证据证明其损失，一审法院不予支持。按照双方于2020年6月15日签订的《协议书》，双方对逾期交房违约金的计算方式确定为日万分之0.75，故中北公司应自2020年6月16日起至2020年12月4日止按照孙宝军、管清英已付房款1485584.85的日万分之0.75向孙宝军、管清英支付违约金为宜，应为19164元（1485584.85元×0.75×172天÷10000）。孙宝军、管清英主张过高部分，一审法院依法不予支持。以上中北公司应支付给孙宝军、管清英的逾期交房违约金共计52589.66元。 孙宝军、管清英要求中北公司返还面积差价款。根据中北公司提交的不动产测量报告，中北公司应返还孙宝军、管清英的面积差价款为6339.30元（128.89㎡-128.34㎡）×11525.99元。孙宝军、管清英主张过高部分，一审法院依法不予支持。 孙宝军、管清英要求中北公司支付逾期交房违约金及房屋面积差价款的违约金，于法无据，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审判决：一、青岛中北置业有限公司于判决生效之日起10日内支付孙宝军、管清英自2019年9月1日至2020年12月4日的逾期交房违约金52589.66元；二、青岛中北置业有限公司于判决生效之日起10日内支付孙宝军、管清英6339.29元；三、驳回孙宝军、管清英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1154元，由孙宝军、管清英负担480元，青岛中北置业有限公司负担674元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：中北公司应支付给孙宝军、管清英的逾期交房违约金如何认定。本案中，孙宝军、管清英已经依约履行足额支付购房款的义务，虽然双方对于逾期交房违约金数额、房屋面积差导致的应退购房款数额未能达成一致意见，孙宝军、管清英拒绝中北公司先签订《协议书》和支付物业费后交房的要求，但上述事宜均不属于中北公司可以拒绝履行交房义务的事由，故中北公司应当承担逾期交房的违约责任，一审据此认定逾期交房违约金应计算至实际交房之日即2020年12月4日，并无不当，本院予以确认。中北公司主张2020年6月15日之后未能交房的责任应由孙宝军、管清英承担，逾期交房违约金应付至2020年6月15日，依据不足，本院不予支持。关于逾期交房违约金的计算标准，涉案商品房预售合同约定违约金按已付房款的日万分之0.2计算，该标准明显过低，一审按照双方签订的协议书约定的日万分之0.75计算逾期交房违约金，并无不妥，本院予以确认。中北公司主张应当按日万分之0.2支付孙宝军、管清英逾期交房违约金15598.64元，依据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人中北公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费725元，由上诉人青岛中北置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  马 喆 审 判 员  齐 新 审 判 员  甘玉军 二〇二一年七月十二日 法官助理  于遨洋 书 记 员  贾 立 书 记 员  于国英