辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽10民终588号上诉人（原审被告）：辽阳大森农牧有限公司，住所地：辽阳市白塔区胜利路86号。法人代表人：张坤元，系公司执行董事。委托诉讼代理人：王咏鹤，该公司职员。被上诉人（原审原告）：徐忠远，男，1969年3月9日出生，汉族，现住辽阳市白塔区。上诉人辽阳大森农牧有限公司（以下简称大森公司）因与被上诉人徐忠远房屋买卖合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2020）辽1002民初3195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月25日立案后，依法组成合议庭于2021年4月16日公开开庭审理了本案。上诉人大森公司的委托诉讼代理人王咏鹤，被上诉人徐忠远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大森公司上诉请求：一、撤销（2020）辽1002民初3195号民事判决；请求与（2020）辽10民再37号民事裁定书的代位权案并案审理；二、请求依法解除徐忠远与我公司签订的《金兴阁林房屋预订协议书》；三、徐忠远立即将本案诉争房屋网点腾空后交还给我公司；四、待判决生效后，徐忠远逾期交房应按市场价格支付占有使用费；五、徐忠远承担全部诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定事实错误、混淆矛盾，且剥夺了我公司和第三人的合法权利。原审判决书中的所有判决条款均属违背法律事实的错误认定。针对徐忠远欺骗法律、隐瞒事实和浪费司法资源以及初审法院认定事实不清的情况，在辽宁省高级人民法院（2020）辽民申2373号民事裁定书和辽阳市中级人民法院（2020）辽10民再37号民事裁定书中均有明确，在此不复评论。在2004年11月23日《金兴阁林房屋预订协议书》签约时，我公司是受托于灯塔市第二建筑工程公司代收取到徐忠远预订金38万元，随之即转付给灯塔二建公司，因欠其工程施工款，其余款项200800元须待我公司具备办理产权手续条件时，徐忠远一次性交清。同时，《协议书》中用括弧重点强调了徐忠远的余款必须在收到我公司办理产权手续通知及交款通知一个月内交清，否则我公司有权采取强硬措施收回该房屋，所有损失均由徐忠远自行承担”。这是明确约定了若有违约，则所有权的保留问题。迄今已过去十六年的时间。在此期间的多年前，我公司早已将包括本案争议房屋在内的多个售出的房屋单元的产权证全部办理完毕，其余各家业主均早已完成了上述类同合约中各自的权利义务，大家都和平共处地各安生业。唯有徐忠远（苏新菊和艾晶）这三家业户，因其之间为亲属，所以互相通气后串联起来，幻想能钻合约的漏洞和法律的空子，自认为搅局或能免除其不付余款的责任，迄今都拒不履行支付余款交费过户等多项义务。乃至对于我公司在此期间多年以来为能合理合法地顺利履约，以结束双方权利义务的所有、各种、多次催费和过户的通知所做的努力均是置若罔闻，不予理睬。其三家态度十分鲜明，皆以房子暂居多年，余款付不付无所谓，过不过户不影响其目前受益而不予履约。这在事实上是严重侵害了第三人灯塔市第二建筑工程公司的合法权益，现今有据可查的非但包括已多次通知到徐忠远（苏新菊和艾晶）等在内的多家业主办理缴费及过户的签到事实。特别是当三家业户已经违约到了2019年，已有第三人灯塔二建公司采用了无比正式的方式一诉讼维权追讨欠款，再次明确告知徐忠远应当履行付款和过户的义务，可是，仅仅单凭告知的时长就已经过了一审、二审、再审、高院发回重审和中院裁定再审的临近三年时间，徐忠远仍一如既往的顽抗法律。相反，在另诉我公司的房屋买卖合同案中继续公然的虚构事实，其胡搅蛮缠的佯装不知可以办理产籍手续的时间，充分说明了其不想或不能履约的主观目的，因此，我公司认为徐忠远已经丧失最基本的公平交易与诚信履约的心态和一名公务人员的职业道德。特别是徐忠远明知我公司和第三人收其房款是用以结清欠付二建公司十余年来的建房施工款，这都是为了保护正常的市场交易秩序，保护各方的权益，是一个良好的正当目的。但徐忠远仍然对解决争议房产问题采取无理的缠诉和恶意的拖延，其不良的心态昭然若揭。对此，我公司有权利依法请求解除徐忠远与我公司签订的《金兴阁林房屋预订协议书》，要求徐忠远立即将本案诉争房屋网点腾空后交还给我公司和第三人，徐忠远理应承担全部诉讼费用，我公司要彻底结算与徐忠远的诉争，以阻止徐忠远恶意行为的持续，依法维护我公司和第三人的合法权益。鉴于此，根据《合同法》第94条：“当事人一方要求解除合同的法律规定，即徐忠远迟延履行主要债务（支付余款），我公司有权依法解除《协议书》。”再根据《合同法》司法解释（三）第三十五条规定：当事人约定所有权保留，在标的物所有权转移前，买受人有下列情形之一，即（一）未按约定支付价款的；（二）未按约定完成特定条件的对出卖人造成损害，出卖人主张取回标的物的，人民法院应予支持。二、原审判决违反法定程序，应当发回重审。在本案诉讼过程中，灯塔市第二建筑工程公司（下筒称二建公司）作为与本案有利害关系的主体向原审法院申请以第三人的身份参加诉讼，但原审法院在没有法律依据的情况下无任何正当理由不予准许。侵害了该公司的合法权益，也对查清案件事实造成了不利影响。二建公司享有对我公司的合法债权，双方达成协议，以包括徐忠远在内的三位购房者所应支付给我公司的剩余房款抵顶给二建公司。故我公司与徐忠远之间的债权债务关系的变动必然会对二建公司的债权造成影响，故本案的判决结果与二建公司有法律上的利害关系。原审法院无正当理由拒绝二建公司的参加诉讼申请完全违背了法律规定，故应当根据《民事诉讼法》第一百七十条之规定，将本案发回重审。综上，本案《协议书》无法继续履行，请支持我公司的所有上诉请求，依法公正裁决。徐忠远辩称：应维持原审判决。1、大森公司于2004年11月23日与徐忠远签订了房屋预订协议书。双方在平等自愿的情况下签订此协议，协议中没有约定灯塔市第二建筑公司相关内容，因此，大森公司要求并案审理没有法律规定。2、徐忠远交付房款38万元后，大森公司将房屋交付给徐忠远使用至今，并于收到房屋至今17余年一直缴纳水、电、供暖等相关费用，已构成事实买卖房屋行为，白塔法院判决符合法律规定。3、关于剩余房款在协议中已有明确约定，徐忠远愿意承担法律规定的应承担的税费，超出部分按照购房协议约定应从剩余房款中扣除，白塔法院判决符合法律规定。徐忠远向一审法院起诉请求：1、请求依法判决双方2004年11月23日签订的《金兴阁林房屋预订协议书》有效，坐落于金兴阁林北6号，轴线24-25之间，面积为264平方米（以实际面积为准）网点归原告所有；2、大森公司立即对上述网点办理不动产产权证、土地使用证到大森公司名下，并承担由此产生的税费；3、大森公司对上述网点办理不动产权登记后，立即协助徐忠远办理更名过户手续，徐忠远仅承担按房屋交易价2200.00元/平方米为计税依据产生的契税、印花税，超出部分和其他税种产生的税费由大森公司承担；4、给徐忠远造成的其他损失待实际发生后再另行起诉；5、诉讼费由大森公司承担。事实如下：2004年11月23日徐忠远与大森公司签订《金兴阁林房屋预订协议书》，该协议约定：徐忠远购买大森公司（原名辽阳东兴饲料有限公司）开发的金兴阁林商业网点24-25室，面积为264平，每平2200.00元，总价580800.00元。协议签订当日按协议约定徐忠远支付给大森公司380000.00元，随后大森公司就交付了案涉网点与徐忠远，余款按协议约定在大森公司具备办理产权手续条件时再一次性交清。协议还约定了办理产权手续的最后期限是2005年12月31日。但由于大森公司的原因该网点至今迟迟不能办理产权手续。2019年，案外人灯塔市第二建筑工程公司诉徐忠远、大森公司债权代位权纠纷一案时，徐忠远才知道大森公司己经具备过户条件，于是找到大森公司要求履行合同双方的权利义务，按协议约定办理更名手续，但大森公司却要求徐忠远每平多支付950.00元，方能协助更名。另，经了解大森公司因未缴纳相应税费，案涉房屋尚未在不动产登记中心办理登记手续。根据不动产交易相关规定，应由大森公司办理登记后才能将案涉房屋过户到徐忠远名下。现大森公司故意不办理登记手续，致使买卖合同无法顺利履行，属于严重违约行为。综上所述，徐忠远认为根据协议第四条约定，如果徐忠远自行办理产权手续，所发生的本应由大森公司承担的费用从剩余房款中扣除，现徐忠远尚有200800.00元未支付给大森公司，可随时向法院付款，因此根据约定，该笔款项应先支付办理产权手续理应由大森公司承担的相关费用，多退少补。另外，根据国家二手房（非住宅）应缴纳税费的相关政策，徐忠远仅应承担买方契税和印花税，其他税费由大森公司（卖方）承担。但因大森公司严重违约导致过户时间推后近15年，案涉房屋的市值也从2200.00元/平增长到8000.00元/平左右，这样在更名过户的时候徐忠远所承担的税费计算基础价就会无故增加，其责任在大森公司，因此徐忠远只承担以2200.00元/平为计税基础所产生的税费，超出部分金额应由大森公司承担。一审法院认定事实：2004年11月23日，甲方辽阳东兴饲料有限公司(大森公司前身)与乙方徐忠远签订《金兴阁林房屋预定协议书》，内容记载：“双方在平等自愿协商的基础上达成如下协议：一、乙方在甲方预定金兴阁林建设的房屋北6号，轴线24-25之间，计264平方米(暂测面积，结算以审核部门出具的审批面积为准)。单价为每平方米2200.00元，总价款金额为580800.00元。二、本协议书签订当日必须交付房款380800.00元。其余款项在甲方具备办理产权手续条件时一次性交付，合计200800.00元。(乙方必须在收到甲方办理产权手续通知及交款通知一个月内交清，否则甲方有权采取强硬措施收回房屋，所有损失乙方自行承担。)平米差额部分在办理房照按实找差。按上述规定交款时间逾期不交者视为自行废除本协议书。三、乙方在进户前凭此协议及交齐各项进户费后，甲方提供相关文件乙方自行办理产权手续。办理手续的最后期限为2005年12月31日。四、如甲方在最后期限前不能办理产权手续，由乙方自行办理，所发生的费用(本应由甲方承担的)从剩余房款中扣除。交齐手续费扣除后的房款的最后期限为2006年6月30日。五、公寓房装饰、设备标准：墙面无大白、543地面无净面、卫生间无卫生洁具、普通白炽灯、无室内门。本协议从乙方交付预定房款后，甲乙双方签字生效”。徐忠远于协议签订当日交付380800.00元，之后入户占有使用该房屋至今。另查，辽阳东兴饲料有限公司于2006年11月28日经核准变更名称为辽阳大森农牧集团有限公司，辽阳大森农牧集团有限公司于2010年8月16日经核准变更名称为辽阳大森农牧有限公司(本案辽阳大森农牧有限公司)。另，本案案涉房屋于2015年3月30日办理不动产产权登记，房屋所有权人为大森公司，登记房屋坐落于辽阳市白塔区，规划用途为网点，建设面积为267.50平方米，产权证号为：辽市房权证辽市字第××号。于2016年5月5日办理国有土地使用权登记，土地使用权人为大森公司，地号为020500-00061，使用权面积为154.18平方米。大森公司将“办理房产证的通知”张贴在楼道里，通知载明“请各位业主携带相关资料(身份证、所有购房收据、购房合同等能证明业主身份的材料)于2017年5月15日前到我公司缴纳相关费用，届时我公司将协助各位业主办理房屋所有权证”。2019年3月15日，案外人灯塔市第二建筑工程公司就徐忠远、大森公司代位权纠纷一案向本院提起诉讼，要求徐忠远支付剩余房款200800.00元，本院作出(2019)辽1002民初791号民事判决书，判决驳回灯塔市第二建筑工程公司的诉讼请求。灯塔市第二建筑工程公司不服提起上诉，辽阳市中级人民法院作出(2019)辽10民终1912号民事判决书，维持原判。灯塔市第二建筑工程公司不服申请再审，辽宁省高级人民法院作出(2020)辽民申2373号民事裁定书，裁定指令辽阳市中级人民法院再审该案。该案正在审理中。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案房屋预订协议书系双方的真实意思表示，并实际履行中，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。徐忠远已经按照协议约定于签订当日交预付房款380800.00元，但大森公司并未在协议约定的2005年12月31日前向徐忠远提供产权手续，故依据协议约定案涉房屋的产权手续可由徐忠远自行办理，办理更名过户所发生的本应由大森公司承担的税费，从剩余房款中扣除，大森公司应予以协助，因此对于徐忠远所主张的请求确认双方2004年11月23日签订的《金兴阁林房屋预订协议书》有效的诉讼请求，有事实及法律依据，予以支持。徐忠远主张大森公司立即对案涉网点办理不动产产权证、土地使用权证到大森公司名下，并承担由此产生的税费，因大森公司已经取得案涉房屋的所有权证及土地使用权证，故本院不再处理。根据协议约定大森公司应当配合徐忠远办理更名过户并承担法定税费，若徐忠远自行办理所发生的应由大森公司承担的费用，由大森公司承担并从剩余房款中扣除，且大森公司取得房屋所有权证和土地使用权证与约定期限延迟近十年，税费缴纳的依据发生变化导致交易费用上涨属于大森公司责任。故徐忠远主张大森公司协助其办理更名过户手续，徐忠远仅承担按房屋交易价2200.00元平方米为计税依据产生的契税、印花税，超出部分和其他税种产生的税费由大森公司承担，符合法律规定，予以支持。根据协议书约定，徐忠远应按照不动产登记证书中载明的房屋实际面积支付大森公司面积差额部分的房款，即7700.00元(2200.00元平方米乘以3.5平方米)，故剩余房款金额合计为208500.00元(200800.00元+7700.00元)。大森公司辩解本案协议应当解除，因当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，故对此抗辩不予采纳。大森公司辩解徐忠远违约未交齐各项进户费导致无法办理过户，未提供证据证明，无法确认辩解事实，不予采纳。大森公司辩解其已经通知徐忠远办理产权手续，徐忠远予以否认。大森公司提交徐忠远签字的签到簿，该签到簿时间为2013年7月25日，但当时大森公司并不具备办理权属登记的资质，无法证明当时徐忠远签到的实际事由，故不予采纳；大森公司提交其张贴的“关于大森农牧公司办理房产证的通知”，但该通知并未载明张贴时间，无法证明其在具备办理权属登记资质后，对徐忠远进行了有效的通知，故对此辩解不予采纳。大森公司辩解徐忠远继续购买有义务按现在市场单价支付平米差并交纳进户费等，缺乏证据和法律依据，不予采纳，其提出的反诉请求因未交纳反诉费，故不予审理。大森公司申请案外人灯塔市第二建筑工程公司参加诉讼，案外人与本案的房屋买卖无利害关系，案外人灯塔市第二建筑工程公司提起的诉讼案件正在上级法院审理中，与本案不是同一法律关系，故不支持其申请。判决：一、徐忠远与大森公司于2004年11月23日签订的《金兴阁林房屋预定协议书》有效；二、大森公司于本判决生效后十日内协助徐忠远办理买卖房屋(坐落于辽阳市白塔区，建设面积为267.50平方米，产权证号为辽市房权证辽市字第××号)的更名过户手续；三、徐忠远支付大森公司购房余款208500.00元，因办理更名过户手续所发生的法定卖房人缴纳的税费由大森公司承担，可从上述购房余款中扣除；四、因办理更名过户手续所发生的法定买房人缴纳的税费中交易价格2200.00元平方米以内的费用由徐忠远承担，超出交易价格2200.00元平方米部分的费用由大森公司承担。如果未按上述期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16680.00元，由大森公司负担。二审中，大森公司提交两组证据：1、辽阳市房地产交易登记审批表；2、不动产登记两张。以上两组证据均为复印件，证明涉案房屋可以办理房产手续，有的已经办了。徐忠远质证称：大森公司提交的是住宅网点，我的是商业网点，审批表登记日期是2016年4月24日，即使能办也是2016年以后能办，通过上次诉讼（灯塔二建起诉我的代位权一案判决中），我方才知道可以办房照，因此才有本次诉讼。经审查，上述两组证据均不能证明大森公司所主张的2013年可以办房照的事实，本院对该两组证据不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，大森公司与徐忠远自愿签订案涉合同，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定。因此，双方签订的《金兴阁林房屋预订协议书》合法有效，双方均应按协议履行义务。协议中明确约定了剩余购房款在大森公司具备办理产权手续条件时一次性支付。对此，大森公司作为案涉房屋的出售方，在具备上述条件时，应当及时通知购房者徐忠远，但大森公司未提供充分证据加以证明其具备办理产权手时已经通知徐忠远，故徐忠远对本案协议未能继续履行没有过错，大森公司应当继续履行协议。关于大森公司提出“要求解除协议、返还案涉房屋并支付占有使用费”的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于其要求将本案与（2020）辽10民再37号案件并案审理的上诉请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人大森公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16680元，由上诉人大森公司负担。本判决为终审判决。审判长  张丽娟审判员  王 娜审判员  艾德玲二〇二一年七月二十日法官助理姜文瀚书记员董欣