山东省日照市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)鲁11执异69号 案外人：李曾帅，男，1983年5月4日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：董京，山东文科律师事务所律师。 申请执行人：山东永宇经贸有限公司，住所地日照经济技术开发区临沂南路清馨家园001幢00单元106号。 法定代表人：魏玉金，总经理。 委托诉讼代理人：周东方，山东兆利律师事务所律师。 申请执行人：山东日金集团有限公司，住所地日照市太原路中段。 法定代表人：柳载水，总经理。 委托诉讼代理人：何小丽，女，1981年10月7日出生，汉族，山东日金集团有限公司员工，住日照市东港区。 被执行人：日照嘉苑置业有限公司，住所地日照市东港区北京路与滨州路交汇处。 被执行人：金明，男，1962年3月16日出生，汉族，澳大利亚籍，住日照市。 本院在执行申请执行人山东永宇经贸有限公司（以下简称永宇公司）、山东日金集团有限公司（以下简称日金公司）与被执行人日照嘉苑置业有限公司（以下简称嘉苑置业公司）、金明保证合同纠纷一案过程中，案外人李曾帅向本院提出书面异议，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人李曾帅称：案外人于2013年11月8日与嘉苑置业公司签订房屋买卖认购合同，约定嘉苑置业公司将其开发的西班牙公馆14号楼1单元201号房产以总价款1153485元卖与案外人，案外人当日支付大部分购房款100万元，购房余款153485元已于2019年6月10日付清，故案涉房产的产权属案外人所有，且案外人在案涉房产被查封前已支付大部分购房款。2019年6月21日，案外人支付了开通燃气、装修款押金等接房费用，嘉苑置业公司已将案涉房产交付给案外人。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人对案涉房产享有合法所有权，具有足以完全排除法院执行的权利。因此，本院以（2014）日执字第96号、（2018）鲁11执恢39号执行裁定将案涉房产查封、执行显属错误，故请求依法解除对案涉房产的查封和执行措施。案外人提供了以下证据证明其主张：证据1、舒斯贝尔西班牙公馆内部认购单一张；证据2、嘉苑置业公司收款收据一张；证据3、个人存款账户活期交易明细一张；证据4、2019年6月21日物业费收据一张及日照银行进账单两张；证据5、从市房管局调取的西班牙项目第二批交齐房款可交房明细复印件一张。 申请执行人永宇公司称，对证据1真实性没有异议，对其证明目的不认可，该份证据不能证明案外人与被执行人存在商品房买卖关系，并且案涉房产没有预售许可证，按照法律规定不允许买卖，证据1的内容也不完善，有空缺；对证据2真实性没有异议，但是该份收据只能证明案外人缴纳了认购款，不能证明其缴纳房款情况；对证据3的真实性没有异议，对其证明目的不认可，该份证据不能证明款项用途，更不能证明其向被执行人缴纳了案涉房款，即使案外人是缴纳了房款，市政府在2018年5月专门成立了监管账号，用于收取西班牙公馆项目购房者的购房尾款，其购房款应当交到监管账号；证据3显示案外人向日照恒世物业管理有限公司缴纳的款项数额与总房款额不符；对证据4进账单的真实性无异议，对其证明目的不认可，对物业费收据的真实性和证明目的均不认可；对证据5的真实性有异议，对其证明目的不认可。综上，从案外人提交的证据看，案外人与被执行人之间不存在真实的商品房买卖关系，案外人未提交购房合同，案涉房产未办理预售许可证，按照法律规定不允许买卖，其提交的个人活期存款转账明细及相关单据不能证明其已经缴纳了案涉房产的款项，也不能证明其已经合法占有了案涉房产，其在与被执行人未签订商品房买卖的情况下，仍然缴纳相关的装修押金等费用，对未能办理房屋产权登记存在严重过错。 申请执行人日金公司称其意见与永宇公司一致，案涉房产在有关审计报告中显示为未售房产，并且在被执行人的账目中没有案外人任何缴款记录。 本院查明，永宇公司、日金公司诉嘉苑置业公司、金明保证合同纠纷一案，本院作出（2014）日民三初字第5号民事判决。因嘉苑置业公司、金明未依法履行生效判决确定的义务，永宇公司、日金公司向本院申请执行，本院依法立案执行，案号（2014）日执字第96号。在执行过程中，本院于2019年5月5日作出（2014）日执字第96-11号执行裁定，续行查封了嘉苑置业公司开发的位于日照市东港区等财产，查封期限三年。2019年5月8日，本院向日照市不动产登记中心送达协助执行通知书和执行裁定书，日照市不动产登记中心在送达回证备考栏记载在不动产系统中无查封裁定中西班牙公馆14号楼有关房产的相关信息。2019年5月13日本院向嘉苑置业公司邮递送达了（2014）日执96-11号执行裁定书。本院在（2018）鲁11执恢39号执行案件中对案涉房产的查封轮候于（2014）日执96号执行案件中对案涉房产的查封。 另查明，案外人提供的证据显示，2013年11月8日，案外人与嘉苑置业公司签订《舒斯贝尔·西班牙公馆内部认购单》，约定甲方山东舒斯贝尔置业有限公司将西班牙公馆项目14楼2层1单元01户出售给乙方李曾帅，总房款1153485元，案外人自愿缴纳诚意金10000元。该内部认购单盖有嘉苑置业公司公章。关于剩余房款的缴纳问题，该内部认购单上无约定。2013年11月8日，嘉苑置业公司出具交款单位为李曾帅的收款收据一份，收据上记载的金额10000元。2018年9月18日、9月19日、9月20日，案外人分别通过银行转账给日照恒世物业管理有限公司200000元（三笔共600000元）；2018年9月29日、10月31日、11月2日，案外人分别通过银行转账给日照恒世物业管理有限公司30000元（三笔共90000元）；2019年1月17日，案外人通过银行转账给日照恒世物业管理有限公司3080元；2019年6月10日，案外人通过银行转账给日照市房地产管理局153485元。2018年6月21日，案外人通过银行转账给日照市房地产管理局6950元、2000元，分别为案涉房产燃气开口、安装太阳能费、装修押金。2019年6月21日，案外人向日照恒世物业管理有限公司缴纳物业费927.8元。案外人提供的《西班牙公馆项目第二批交齐房款可接房明细》（复印件）上盖有嘉苑置业公司公章，上记载案涉房产总房款为1153485元，已交款1000000元，交监管账户153485元。案外人称其于2018年5月向日照恒世物业管理有限公司缴纳了案涉房产的购房款30万元，但未提供证据。 本院认为，因（2018）鲁11执恢39号执行案件中对案涉房产的查封时间晚于（2014）日执96号执行案件中对案涉房产的查封，（2018）鲁11执恢39号执行案件中对案涉房产的查封属轮候查封，尚未发生正式查封的法律效力，因此对案外人关于（2018）鲁11执恢39号执行裁定的异议，在本案中不予审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，本案争议的房产在房地产管理部门无登记。案外人称其已支付了全部购房款，但因提供的证据显示大部分款项通过银行转账给了日照恒世物业管理有限公司，案外人未提供证据证实转账给日照恒世物业管理有限公司的款项系购房款，因此，案外人提供的证据不足以证明其对案涉房产享有排除法院强制执行的权利，案外人的异议理由不成立，其请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十四条的规定，裁定如下： 驳回案外人李曾帅的异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向日照市中级人民法院提起诉讼。 审判长  郑家泰 审判员  王宗忆 审判员  姚 艳 二〇二一年七月二十七日 书记员  张 超