广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8100号上诉人（原审原告）：刘红娟，女，1972年6月6日出生，汉族，身份证住址广州市黄埔区。被上诉人（原审被告）：增城香江房地产有限公司，住所地广州市增城新塘镇陈家林锦绣香江翡翠绿洲商业街A幢三楼。法定代表人：翟栋梁，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢小玲，该公司员工。上诉人刘红娟因与被上诉人增城香江房地产有限公司（以下简称香江公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初8955号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李娜独任审理，现已审理终结。上诉人刘红娟上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持刘红娟一审全部诉讼请求；3.本案诉讼费由香江公司承担。二审庭审中，刘红娟明确其要求撤销一审判决第三项，维持一审判决第一项、第二项的内容。事实与理由：一、一审法院认定刘红娟没有及时缴纳2020年6月开业以后的相关费用属于违约行为，属于事实认定错误。1.香江公司要求刘红娟所交的租金非开业期间的租金，而是锁门、断电期间刘红娟在客观上无法使用商铺期间的租金，更包括了非涉案商铺的所有费用。根据一审查明的事实，如按香江公司要求缴纳租金，刘红娟需缴纳391893.72元的巨额租金，其中包括从2020年2月1日-6月20日未营业的租金、物业费、空调费及另案处理的25、26号商铺的租金、物业费、空调费。实际上开业期间的费用仅仅是36986.72元，有争议的租金达354907元。由此可见香江公司单方面要求刘红娟缴纳的相关费用完全无依据。2.刘红娟一直积极主动缴纳开业期间的相关费用，但香江公司多次拒收。另外，刘红娟的店员于2020年7月27日再次到香江公司招商部提出缴纳6月下旬开业以来的相关费用，但仍被拒绝，香江公司的员工刘某告知刘红娟，在法院审判期间租金不能缴纳，需等其法务通知才可以缴纳，并让刘红娟回去等通知。刘红娟已通过光盘形式提交该证据，但刘红娟提交的该份对案件的事实认定起关键作用的证据未在一审判决书中载明。3.香江公司从2020年2月1日-6月21日并未按合同约定提供商铺给刘红娟，却要求刘红娟缴纳2-7月份的租金，理据不足。4.香江公司已于2020年4月25日给刘红娟发出解约函，告知刘红娟商铺已收回，不用交租。5.一审法院对刘红娟寄出的《关于未来汇23号铺未交租金的情况说明》事实认定错误。该份说明已表明暂缓未交的租金是政府不允许开业期间有争议的费用，而非2020年6月以后开业期间的费用。6.退一步而言，即使香江公司没有对涉案商铺采取停电、锁门等违约行为，仅仅只是因为疫情防控措施导致无法开门营业，根据公平原则及相关法律规定，刘红娟已在疫情发生时及时告知香江公司，且在合理期限内提交了有关部门的防控措施，已达到告知的义务，不构成违约。综上所述，刘红娟没有拒交2020年6月下旬开业后的相关费用，要求暂缓缴交有争议的费用，符合相关法律法规的规定，并未违约。二、一审法院认定香江公司限制刘红娟经营的行为没有违约，属于适用法律错误。1.刘红娟在2020年2月1日-5月31日期间迟延交费不存在违约行为，此前相关案件的庭审都已根据大量的事实认定刘红娟在此期间没有违约。2.香江公司的违约行为证据确凿。在刘红娟没有任何违约行为的前提下，香江公司于2020年4月3日开始断电、锁门、4月25日单方发出解约函，5月25日、6月23日逼迫刘红娟撤场搬离物品，是第一次违约。在2020年6月21日开门恢复送电后，要求刘红娟补交尚存争议且与涉案商铺完全无关的其他商铺的费用，且再次断电锁门，是第二次违约。三、一审法院对事实的认定及判决结果前后矛盾。1.如果2020年4月25日香江公司发出的解约函已生效，合同则于2020年4月25日解除，香江公司要求刘红娟缴纳在此之后的租金已于法无据。2.如果解约函没有生效，刘红娟在没有任何违约的前提下，香江公司单方给刘红娟发出解约函，则应按相关的法律规定，赔偿刘红娟的损失，包括装修费用、设备费用、人员工资、会员退费等。四、一审法院对装修损失的认定，属于适用法律错误。退一步而言，先不说是香江公司违约，即使双方都有过错，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第三项的规定，在双方违约的情况下，双方都要对装修残值损失负担责任，但一审法院却判定所有装修损失全部由刘红娟单独承担，属于适用法律错误且有失公允。综上，一审法院事实认定错误，适用法律错误，判决事实前后矛盾，判决结果有失公允。请求二审法院依法改判。被上诉人香江公司二审答辩称：坚持香江公司一审答辩意见。刘红娟于2020年10月14日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、解除刘红娟与香江公司签订的《商铺租赁合同》（合同编号：ZX-GS-2018-061）；二、香江公司向刘红娟返还租赁保证金47563.4元；三、香江公司赔偿刘红娟损失392612元（包括装修费、电量增容费、消防费、加盟费和设备费）；四、本案诉讼费由香江公司承担。一审庭审期间，刘红娟增加诉讼请求，第三项诉讼请求的损失增加至656310.5元，损失包括装修费、装修材料费及商铺加盟费，各项损失明细以《游泳馆损失明细》为准。一审法院查明事实如下：2018年10月23日，刘红娟（承租方、乙方）与香江公司（出租方、甲方）签订编号ZX-GS-2018-061号《商铺租赁合同》，约定如下内容：“……1.1乙方向甲方租用的商铺位于增城区新塘镇××之二十三（以下简称“商铺”），商铺计租面积为153.43平方米。1.2经营范围：乙方租赁商铺的用途是经营母婴生活馆(经营范围），经营品牌为香港3861。乙方如要改变上述约定的经营项目或修改营运商店的名称或擅自改变品牌的，须征得甲方书面同意。乙方还须办理工商登记及合法经营所需的所有手续，并在国家工商行政管理部门批准的经营范围内依法经营……3.1租赁期限为从2018年11月1日起至2021年10月31日止，从商铺交付使用之日起计算。3.2甲方给予乙方61天(月历日）的装修期，装修期自商铺交付之日起开始计算。本合同约定的租金总额已包含装修期的租金，但装修期的物业服务费、水电费及其他费用由乙方承担……4.1.1商铺从2019-01-01到2019-10-31的租金为人民币155.00元/平方米/月，即月租金为人民币23781.70元；从2019-11-01到2020-10-31的租金为人民币162.80元/平方米/月，即月租金为人民币24978.40元；从2020-11-01到2021-10-31的租金为人民币175.80元/平方米/月，即月租金为人民币26973.00元；4.1.2乙方须在每月五日前向甲方缴纳当月应付租金。4.2租赁保证金4.2.1在本合同签订时，乙方向甲方支付租赁保证金47563.4元（大写人民币肆万柒仟伍佰陆拾叁圆肆角整），租赁保证金是乙方承诺按照本合同约定的期限和条件履行本合同的担保，担保范围包括乙方应付的租金、物业服务费、违约金等乙方因本合同履行而产生的所有债务。如乙方拖欠租金及其它费用或因违约应向甲方支付赔偿金的，甲方可从租赁保证金中扣取。……本合同终止及《物业服务合同》终止时，乙方无任何违约行为的，甲方在乙方退出租赁商铺、交清各项费用并将租赁商铺按照本合同约定经甲方验收合格交还甲方及将注册的经营主体变更登记地址或注销后三十日内，将租赁保证金无息退还乙方。……6.1.5甲乙双方一致同意，若乙方存在拖欠租金或其他任何费用的情况下，则甲方或物业公司均有权直接对乙方采取停水或停电的措施，乙方无任何异议。……8.1租赁期限满或者合同被解除的，乙方一切嵌装在房屋结构或者墙体内的设备和装修物，如甲方要求保留，乙方一律不得拆走，甲方亦不予补偿，但如甲方要求清理及恢复商铺之甲方交付予乙方使用时的状况，乙方亦应履行此责任，并负责有关费用。……9.2乙方擅自终止或解除合同的应提前60天书面通知甲方，乙方所交的租赁保证金不予退还，并且装修期取消，乙方应于合同解除当天按本合同第四条约定的租金标准支付装修期的全部租金，同时乙方应按照合同期限内剩余未履行期间租金总额的10%支付违约金给甲方。……9.6乙方有以下违约情形之一，甲方有权随时单方面终止或解除合同，乙方所交的租赁保证金甲方不予退还，并且装修期取消，乙方应于合同解除当天按本合同第四条约定的租金标准支付装修期的全部租金，同时乙方应按照合同期限内租金总额的15%支付违约金给甲方。……5)乙方拖欠租金、租赁保证金、物业服务费、水电费等任一款项超过15天的；……9.7乙方在未履行完毕其合同义务之前，甲方对乙方的物品享有留置的权利，如乙方不能在规定的时间内履行义务，则甲方有权从留置物品中优先受偿或补偿甲方的损失，无须通知乙方和任何人。乙方确认甲方基于本合同享有的留置权合法有效，系属于乙方真实的意思表示。9.8乙方违约甲方按照本合同相关条款约定解除租赁合同的，甲方通过书面通知的方式通知乙方单方解除合同，自书面通知送达乙方之日起，租赁合同正式解除，乙方保证在甲方通知乙方租赁合同解除时将租赁房屋交还给甲方。……第十条物业服务10.1乙方愿意接受甲方或甲方委托的物业公司（广州香江物业管理有限公司）为乙方承租商铺区域范围外提供物业服务。……第十一条免责条件租赁期间，如遇战争、自然灾害、国家法律法规政策变化、政府征用等不可抗力因素，造成本合同不能履行或造成损失的，三方均不作违约，所承担各自损失租金、物业服务费及其他相关费用按日计算结清。……”。合同后附《商铺交付确认书》，确认刘红娟于2018年11月10日接收租赁商铺。2018年10月23日，刘红娟向香江公司支付涉案商铺保证金47563.4元。2020年1月23日，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月18日、2020年3月2日、2020年3月24日，刘红娟向香江公司的招商部发出《开心哈乐和香港3861租金减免申请》《受新型冠状病毒疫情影响房租及物业管理费用减免的申请书》。2020年2月25日，广东省新冠××疫情防控应急响应级别由重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。同日，广东省新冠××防控指挥办疫情防控组颁布《广东省新冠××防控指挥办疫情防控组关于印发广东省商业服务区复工复市新冠××疫情防控工作指引的通知》（粤卫疾控函[2020]24号），载明“……在我省应对新型冠状病毒××疫情应急响应结束前，酒吧、舞厅、电影院、电子游戏厅、KTV、网吧、演出场所（馆）、洗浴中心、拍卖、大型会展等人员密集区域暂缓开放；商场暂停母婴室、儿童游乐场、室内娱乐场所服务；无法暂时关闭的，必须对全部公共设施进行消毒后开放……”。2020年3月29日，刘红娟向香江公司发出律师函，载明因疫情原因，刘红娟承租的23、25、26号铺所经营的开心哈乐和香港3861母婴生活馆至今未能营业，故要求与香江公司协商减免租金事宜。2020年3月30日，香江公司向刘红娟发出《温馨通知》，载明，受新冠××影响，香江公司通知刘红娟可享受2020年2月份租金减半的租金减免政策，该减免政策于2020年3月31日前到期，若超过该限定时间缴纳，则不再享受减免政策。2020年4月3日，香江公司向刘红娟发出《催款函》，要求刘红娟支付欠付租金49956.80元及违约金。2020年4月7日，香江公司向刘红娟发出《关于要求解除商铺租赁合同的复函》，载明已收悉刘红娟寄送的律师函，就律师函中要求解除租赁合同等相关事宜回复如下：商铺租赁合同不具备解除的条件，香江公司不同意解除合同，若刘红娟单方解除合同的，香江公司将依约没收相关保证金并保留追究违约责任的权利等。2020年4月25日，香江公司向刘红娟发出《解除租赁合同的通知》，载明因刘红娟拖欠租金、管理费、空调费、水电费等，故依约解除合同、没收保证金，并要求刘红娟七日内办理退租手续等内容。并附《商铺欠费明细表》，载明租金、违约金、管理费、电费、空调费、管理费违约金等，并附香江公司银行账户用于支付租金，广州香江物业管理有限公司银行账户用于支付管理费和水电费。2020年5月9日，广东省新冠××疫情防控应急响应级别调整为三级响应。2020年5月14日，广州市增城区新型冠状病毒××疫情防控工作领导小组发出《关于全区商务文化旅游等娱乐休闲等行业采取预约、限流方式复工开业的通告》，载明“全区会议、会展等商务活动，公园、旅游景点、运动场所（含游泳场馆、健身场所）、图书馆、博物馆、文化馆、美术馆等文化旅游活动，歌舞、游艺、网吧（网咖）、酒吧、电影院、演出场所、洗浴中心（含沐足场所）等娱乐休闲活动的相关行业从即日起采取预约、限流等方式复工开业”。同日，广州市增城区新型冠状病毒××疫情防控工作领导小组文化旅游组发出《增城区文化旅游体育行业复工复业常态化防控工作指引》，载明广东省重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应，故推进娱乐文化旅游等复工复业，但需强化人流管控。2020年5月15日，刘红娟向沙村派出所报案。2020年5月20日，刘红娟向香江公司发出《香港3861国际母婴生活馆复工复业告知书》，要求香江公司恢复涉案商铺供电、解开门锁、协助其复工复业。2020年5月25日，香江公司向刘红娟发出《关于要求立即撤场并交还商铺的通知函》，称涉案商铺合同已于2020年4月25日解除，刘红娟应在解除之日迁出商铺并与香江公司办理清算及交接手续等。2020年7月6日，香江公司向刘红娟发出《关于要求立即撤场并交还商铺的通知函》，称刘红娟至发函时仍不缴纳租金，故要求刘红娟在该函发出之日立即撤场并将商铺交还给香江公司。2020年7月8日，刘红娟向香江公司发出《关于未来汇23号商铺未交付租金的情况说明》，称涉案商铺暂未交付租金的理由是直至2020年6月19日才恢复供水供电，6月21日才开门经营，且要待法院判决后刘红娟会按法院指导缴交租金等。2020年9月11日，香江公司向刘红娟发出《催费通知》，要求刘红娟按合同条款缴纳2020年2月至9月的租金、管理费、水电费等，另外称刘红娟于2020年8月28日上午将涉案商铺钥匙放在香江公司招商办公室后离开等。2020年9月17日，刘红娟向香江公司发出《关于打开门锁和恢复供电的通知函》，称刘红娟已于2020年9月8日向本院上诉，故对于疫情期间的租金尚存争议，刘红娟暂未能按香江公司要求缴纳租金，对于香江公司一直非法锁门、停电造成的扩大化损失由香江公司承担。2020年9月22日，刘红娟委托广东环球经纬律师事务所向香江公司发出《律师函》，称香江公司直至2020年6月18日才恢复涉案商铺的用电，之后又以补缴各项费用为由于2020年7月3日再次停电并于2020年8月13日再次采取锁门措施至今，为此告知香江公司应在收到该函三日内打开涉案商铺大门并配合刘红娟将涉案商铺的设施、设备搬离等。2020年9月25日，香江公司向刘红娟发出《关于律师函的复函》，称刘红娟承租的涉案商铺仍在合同履行当中尚未解除，香江公司没有对刘红娟的商铺采取锁门等措施等。刘红娟提交其与香江公司工作人员陈某的微信聊天记录：2020年9月3日，刘红娟：“婉君：你们招商在7月31日又重新锁了我的门，我想问问，我要拿回些会员资料退钱给会员，要怎么联系他们帮我暂时开锁拿会员资料呢？麻烦你帮我问问”。陈某：“我问问”。刘红娟：“好，谢谢你”。陈某：“你什么过来拿”。刘红娟：“我暂未定，可能会明天晚上”。陈某：“好，到时候联系保安就可以”。刘红娟：“锁匙在保安处是吗？谢谢你”。陈某：“是”。2020年9月5日，陈某：“是的，你可以现场退费，我们供电给你。”刘红娟：“现场退又会失控，7月31日那晚已差点发生事故了”“你问过你们公司领导，不肯开门让我进去拿电脑退会员费吗？”陈某：“可以退费，我们安排保安协助”。“翡翠未来汇商场商…通交流平台（90）”微信聊天群中陈某及陈某多次以商管部工作人员的身份与各商户进行沟通。刘红娟与陈某的通话记录：2020年7月29日，刘红娟要求去交2020年6月21日以来的费用，但陈某表示其公司领导要求将刘红娟承租的25、26号商铺及涉案商铺2月至5月拖欠的租金、管理费一起交，如果不在下班前交的话就停电。2020年8月20日，刘红娟表示由于停电没有经营准备将涉案商铺的钥匙交给陈某以示将商铺交还，陈某不同意接收钥匙且表示锁门的是招商部而并非物业公司。另查明，刘红娟曾于2020年4月20日向一审法院起诉香江公司，提出以下诉讼请求：1.香江公司免除刘红娟2020年2月1日—2020年5月31日所产生的租金、物业管理费、空调费；2.2020年6月1日至2020年11月30日租金、物业管理费、空调费按50%收取；3.香江公司返还2020年1月24日—1月31日期间因新冠××疫情不可抗力期间多交的租金、物业管理费、空调费；等。一审法院于2020年8月18日作出（2020）粤0118民初3811号《民事判决书》，查明以下事实：“……庭询中，关于本案事实，双方当事人作出如下陈述：一、……二、关于涉案合同履行情况，原告陈述，其经营的是婴儿游泳馆，该商铺于2020年1月21日停业，原告交租至2020年1月31日，2020年4月13日被告断水断电，2020年5月13日被告锁门，2020年5月15日原告报警，2020年5月29日锯门，2020年6月21日开业；原告愿意继续履行合同，关于交租事宜原告已经在起诉状中明确了交租方案，现在虽然可以开业，但属于限制性的开业，仍然会影响其经营。被告陈述，涉案商铺是被告开发并登记产权在被告名下；原告经营的是母婴生活馆和销售母婴用品，原告交租至2020年1月31日，被告没有锁原告的门，没有断水断电；无论原告的经营是否受到疫情影响，但2020年5月14日以后政策已经允许开业，原告仍欠租，已经违反合同约定，被告坚持要求解除合同并返还商铺。……”。判决：香江公司免除刘红娟涉案商铺在2020年2月1日至2020年5月31日期间应付租金39965.44元。判后，刘红娟不服上诉，本院于2020年12月28日作出（2020）粤01民终22486号《民事判决书》，认为：“一审法院认定涉案《商铺租赁合同》及补充协议合法有效，刘红娟实际向香江公司支付租金至2020年1月31日，理据充分，双方均无异议，不作赘述。……（二）至于2020年2月1日至5月31日期间的租金减免问题。2020年2月份因疫情影响，涉案商铺所在商场管理方为保障人民生命健康安全需要，严格落实政府相关疫情防控政策导致涉案商铺无法正常经营使用。本案为租赁合同纠纷，出租人负有提供适租物业的合同义务，而承租人亦负有交付租金的合同义务。虽然刘红娟承租涉案商铺经营的合同目的在前述期间无法完全实现，涉案商铺不具有适租的充分条件，但该责任亦不应归咎于香江公司，且该期间属于租赁期限内，刘红娟并未腾空交还涉案商铺给香江公司，一审法院认定双方理应对该期间的租金损失共担风险，并无不妥。刘红娟以不可抗力为由要求香江公司免除该期间全部租金，于法不符。一审法院综合刘红娟的实际营业范围、双方当事人的过错程度、疫情和疫情防控措施对刘红娟营业的影响等多个因素，酌情判令香江公司免除刘红娟2020年2月50%的租金，3至4月40%的租金、5月30%的租金，合计免除租金39965.44元，公平合理。另外，刘红娟主张香江公司对刘红娟的商铺断电、锁门等，刘红娟一审提交的微信记录、照片、报警回执等，可证明双方确因减免租金协商不成而发生冲突，双方对此均存在一定过错，但前述证据并不能充分证明香江公司对涉案商铺断电断水、锁门的具体时间和持续时段；并且，刘红娟自述香江公司于4月13日对涉案商铺采取断水断电、5月13日被锁门等行为，而前述时段属于涉案商铺经营受到政策限制经营期间，一审判决在对前述期间租金减免时已充分考虑了相关因素，刘红娟现上诉主张免除前述期间的全部租金，缺乏事实依据，本院不予支持。（三）刘红娟诉请对2020年6月1日至11月30日期间的租金减半的问题。因2020年3月份起，国内疫情防控效果显著，各行各业陆续复工复产，人民生活逐渐步入正规。涉案商铺在6月份也已经恢复开业，刘红娟以情势变更为由请求2020年6月1日至11月30日期间的租金按50%计付，理据不足，本院不予支持。……”。为此，判决驳回上诉，维持原判。另查明，位于广州市增城区新塘镇××之二十三的房屋权利人是香江公司。再查明，刘红娟于2018年10月23日与广东xx建筑装饰工程有限公司（以下简称xx公司）签订《装饰工程合同书》（附《广东xx建筑装饰预算表》），约定刘红娟将涉案商铺的强弱电、泥水、扇灰油漆等装饰装修工程发包给xx公司，工程预算总价为131860元等。xx公司先后出具收据证明收到刘红娟支付的装修工程款共131860元。刘红娟于2018年11月3日与广州市xx广告有限公司（以下简称xx公司）签订《装修工程施工合同》，约定刘红娟将涉案商铺的天花吊顶、门、玻璃、地板、招牌、灯具安装等装修工程发包给xx公司，工程预算总价为103420元，店铺所需的全部游泳池设备等由刘红娟采购，等内容。xx公司先后出具收据证明收到刘红娟支付的工程款共103420元。另外，刘红娟提交了多份证据证明其向商铺的会员退款。一审庭审期间，刘红娟陈述：1.香江公司在2020年4月3日、5月13日、7月30日、8月13日多次对涉案商铺采取断电、锁门的措施，7月30日断电后至今没有开；2.陈某是香江公司的员工，陈某是物业公司的员工；3.刘红娟在2020年6月后没有向香江公司支付涉案商铺的租金，由于对于租金的问题还在诉讼中，刘红娟有主动问香江公司是否要交租，香江公司表示由于案件还在审理中故不接收租金，香江公司不愿意单独接收涉案商铺的租金，其要求将刘红娟承租的另两个商铺的租金一起交纳，并且要求按没有调整之前的标准交纳租金，因此导致刘红娟不能交纳租金；4.疫情期间不能开店，刘红娟仅在2020年6月21日至7月30日期间使用了涉案商铺，其他时间都是香江公司锁门；5.香江公司锁门后刘红娟就把钥匙交还给香江公司；6.刘红娟的物品还在涉案商铺里，因为香江公司加了一把锁；7.涉案商铺的装修成新度为9成新，涉案商铺在2018年11月初开始装修，2019年3月2日开业，主要做了防水、防漏、消防、墙纸、灯饰、地砖等装修项目；8.涉案商铺是经营婴儿游泳馆，设备是指游泳池、空气能加热设备。香江公司陈述：1.香江公司从未对涉案商铺进行停电和上锁；也没有授权物业公司对涉案商铺进行停电或上锁；2.陈某是香江公司的员工，陈某不是香江公司的员工；3.香江公司没有拒绝刘红娟交纳租金，香江公司有专门的租金收款账户，刘红娟是清楚的，如果刘红娟交纳租金可以直接向该账户交纳；4.现在刘红娟的物品还在涉案商铺内；5.不认可刘红娟主张的装修损失，涉案商铺交付给刘红娟时是毛坯状态，刘红娟接收后对商铺进行了装修；6.不清楚涉案商铺的成新度，香江公司没有进去过。另，香江公司于2021年2月4日向一审法院作出的《质证意见》中称陈某是翡翠绿洲小区的物业公司广州香江物业管理有限公司的员工，并非香江公司的员工。一审法院认为，刘红娟与香江公司于2018年10月23日签订的编号ZX-GS-2018-061号《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。2020年2月1日至5月31日期间涉案商铺所在商场管理方为保障人民生命健康安全需要，严格落实政府相关疫情防控政策导致涉案商铺无法正常经营使用，刘红娟确因疫情或疫情防控措施被限制其营业，但香江公司运营商铺亦需支出成本，且刘红娟与香江公司在此期间多次就租金减免等问题进行沟通，刘红娟亦通过诉讼主张减免租金，故（2020）粤0118民初3811号与（2020）粤01民终22486号《民事判决书》判决予以减免部分租金，因此，一审法院认为上述期间刘红娟未按合同约定支付租金等相关费用的行为，以及香江公司限制刘红娟经营的行为，均不宜认定为违约行为。2020年6月下旬涉案商铺已经恢复正常营业，香江公司于2020年7月6日以刘红娟一直未支付租金为由要求刘红娟撤场并交还涉案商铺，刘红娟于2020年7月8日向香江公司发函称要待法院判决结果再交纳租金，此后刘红娟于2020年7月29日打电话给陈某要求交2020年6月至7月的租金，但是由于陈某要求刘红娟支付此前拖欠的租金及管理费等，故双方没有就2020年6月至7月的租金问题达成一致意见，此后涉案商铺就被香江公司或物业公司停电、锁门，直至一审法庭辩论终结之日，刘红娟仍无法进入涉案商铺。综合考虑上述情况，一审法院认为刘红娟未按合同约定按时向香江公司支付2020年6月以后的租金，且发函给香江公司明确表示要等法院判决结果后再交，该行为已构成违约，香江公司此后在刘红娟打电话表示同意交6月至7月的租金等费用的情况下拒绝接受且再次停电锁门，香江公司的行为亦不当且存在一定过错，因此，一审法院认为刘红娟与香江公司均存在违约行为。由于香江公司停电、锁门的行为导致刘红娟至今未能再进入涉案商铺经营，现刘红娟亦诉请解除涉案《商铺租赁合同》，即双方已达成解除涉案合同的合意，故一审法院予以准许解除涉案《商铺租赁合同》，且香江公司应向刘红娟退还保证金47563.4元。对于刘红娟主张的装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第三项“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”的规定，刘红娟该主张，缺乏理据不足，一审法院不予支持。对于刘红娟主张的商铺加盟费，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2021年2月9日作出如下判决：一、解除原告刘红娟与被告增城香江房地产有限公司于2018年10月23日签订的编号ZX-GS-2018-061号《商铺租赁合同》；二、被告增城香江房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘红娟退还保证金47563.4元；三、驳回原告刘红娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6444元，由原告刘红娟负担3222元，由被告增城香江房地产有限公司负担3222元。本院二审经庭审调查确认一审查明事实。二审期间，刘红娟提交：1.《解除租赁合同的通知》，拟证明香江公司违约，要求刘红娟全额缴纳租金，没有任何减免；2.2020年5月25日的《关于要求立即撤场并交还商铺的通知函》；3.2020年6月23日的《关于要求立即撤场并交还商铺的通知函》；证据2、3拟共同证明香江公司告知合同于2020年4月25日解除，要求刘红娟撤离商铺，未提供商铺给刘红娟，仍要求刘红娟按合同约定缴租；4.催费通知，拟证明香江公司要求刘红娟缴纳的并非开业期间的租金，而是发解约函、锁门、停电期间的全额租金共228319.51元；5.刘某的录音；6.梁桂卿的证词；证据5、6拟共同证明刘红娟主动要求缴纳2020年6月下旬开业期间的租金，但香江公司拒收；7.说明，拟证明香江公司和刘红娟经过协商，已打开门锁，允许刘红娟于2021年1月21日将店铺可移动，不附在墙面和地面的物品搬出，店铺已完好交付给香江公司，未损坏任何装修，也证明涉案商铺从2020年7月再次锁门后，直至2021年1月才打开门锁，刘红娟客观上无法使用商铺。香江公司质证称：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，对其证明内容有异议，双方解除租赁合同是根据合同约定，刘红娟欠缴租金已经超过15天，香江公司有权与其单方解除合同，故香江公司不存在违约行为；对证据2、3的真实性、合法性、关联性均无异议，对其证明内容有异议，该两份函是香江公司基于租赁合同的约定享有合同解除权且刘红娟一直没有缴纳租金以及交还商铺，因此才向刘红娟发出了该两份通知函；对证据4的真实性、合法性、关联性予以确认，对其证明内容不予确认，香江公司已经要求刘红娟撤场，但刘红娟一直没有撤场，所以香江公司才发出该催费通知；对证据5的真实性、合法性、关联性不予确认，无法确认录音对话中的被录音人员的身份，若刘红娟想要向香江公司缴纳租金，可根据香江公司发出催费通知上的账号缴纳；对证据6的真实性、合法性、关联性均不予认可，无法确认该证人的身份，且该证据与本案无关；对证据7的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予确认，该证据仅能证明刘红娟在2020年1月21日交回涉案商铺，但无法证明香江公司有采取锁门等措施。二审另查明，刘红娟提交的上述材料7的落款日期为2021年1月21日的说明，载明：经和香江公司协商，xx号店内可移动、未附在墙面和地面的物品已搬离，未损坏任何已装修的墙面和地面，玻璃门和门头等，落款处有刘红娟的签名，证明人处有陈某签名。本院认为，一审法院认定涉案《商铺租赁合同》合法有效，理据充分，双方均无异议，不作赘述。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：刘红娟上诉主张香江公司赔偿其包括装修费、装修材料费及商铺加盟费等在内的各项损失，能否成立。针对前述争议焦点，本院认定如下：第一，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释〔2009〕11号第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照该条规定的不同情形分别处理。从该条规定可知，有约定的，应按照双方的约定履行。本案双方在《商铺租赁合同》第8.1条约定，租赁期限届满或合同被解除的，刘红娟一切嵌装在房屋结构或者墙体内的设备和装修物，如香江公司要求保留，刘红娟一律不得拆走，香江公司亦不予补偿，但如香江公司要求清理及恢复商铺至香江公司交付予刘红娟使用时的状况，刘红娟亦应履行此责任，并负责有关费用，根据该约定，刘红娟已装修部分构成附合的装饰装修物，香江公司不予补偿，该部分费用刘红娟主张香江公司予以赔偿与合同约定不符。第二，刘红娟提交的落款日期为2021年1月21日的说明已载明涉案商铺内可移动、未附在墙面和地面的物品已搬离，该已搬离物品的费用刘红娟主张香江公司予以赔偿无事实依据。第三，刘红娟主张香江公司应予赔偿商铺加盟费，加盟费不具有特定性，刘红娟即使不在涉案商铺进行经营，也可在其他场地进行经营使用，因此，刘红娟主张商铺加盟费损失于法无据，且不符合公平原则。同理，刘红娟主张香江公司应赔偿其人员工资、会员退费等亦应不予支持。综上，刘红娟上诉主张香江公司赔偿其包括装修费、装修材料费及商铺加盟费等在内的各项损失，不能成立，本院不予支持。一审虽在认定剩余租赁期内的装饰装修残值损失应否赔偿时存在法律适用不当，但实体处理结果并无不妥，一审判决应予维持。另外，刘红娟二审所提交的材料中除落款日期为2021年1月21日的说明与本案的处理有关联性可作为二审新证据外，其余材料不属于二审新证据，亦不足以推翻一审法院认定的事实，本院不予采信。综上所述，刘红娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12888元，由刘红娟负担。本判决为终审判决。审判员  李娜二〇二一年七月八日书记员  冯韵彭诗敏