广东省汕头市澄海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0515民初913号原告（反诉被告）：李喜湧，男，1970年6月14日出生，汉族，住汕头市澄海区×××××××××××。委托诉讼代理人：蔡钦，广东沧桑律师事务所律师。被告（反诉原告）：李彬，男，1989年8月6日出生，汉族，住汕头市澄海区××××××委托诉讼代理人：林墅，广东涉川律师事务所律师。原告李喜湧诉被告李彬租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月30日立案后，依法适用简易程序审理。在审理过程中，被告李彬提出反诉，本院公开开庭进行了合并审理。原告李喜湧及其委托诉讼代理人蔡钦、被告李彬的委托诉讼代理人林墅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李喜湧向本院提出诉讼请求：1、判令被告李彬支付原告李喜湧的第三年租金160000元及2020年12月份水电及网络宽带费用1183元；2、本案诉讼费用由被告李彬承担。事实和理由：2000年9月4日，原告李喜湧以母亲名义朱赛云与莲上镇南徽经联社签订《土地使用权出让合同书》，有偿受让享有位于南徽村南发工业区面积为0.7亩的土地使用权，用于办厂使用，使用期限50年，即自2000年9月4日起至2050年9月3日止，合同业经莲上镇法律服务所签章见证确认。该土地一直由原告负责建设、使用、收益和管理，原告母亲也同意，地上有建筑物四层，空地阔埕、休闲石桌椅和树木。2018年8月，原告的同村好友被告李彬，因生产经营玩具发展需要，主动提出承租原告管业的上述用地及厂房，按现状承租，并要求租金优惠按每年160000元计，原告应许。经双方协商一致于2018年8月20日签订书面《租赁合同》，约定出租期限为三年，即自2018年8月20日起至2021年8月20日止，租金为每年160000元。租金给付：2018年8月20日前付第一年租金，2019年7月20日前付第二年租金，2020年7月20日前付第三年租金。原告母亲在该用地门房处生活并为被告看管场地。租赁合同签订后，被告从没有按合同约定时间和金额一次支付当年租金，当年租金都是被告逾期后经原告多次追讨分多次支付完成。被告在承租期间生意红火，为增加使用面积，未经原告许可搭建铁棚，对原出租物进行重大的搭建改造，严重影响采光，破坏出租物。原告提出反对，被告为追求经济利益仍单方搭建使用。2020年10月，被告参与南徽村的土地竟投并成功中标，被告便加速在其中标的土地上基建。原告多次向被告追讨第三年租金，被告以建厂房需要资金或承诺2020年12月底再还租金等理由搪塞和拖延。2020年12月31日被告搬离原告出租场地，留下满地垃圾，租金分文不还。2021年1月份，经村干部和同乡人调解，被告提出以其搭建铁棚的价值抵消第三年实际使用至2020年12月的租金，被告只愿意付还2020年12月份水电和网络宽带费，不愿意继续履行《租赁合同》，不支付租金，原告不同意。原告认为双方签订的《租赁合同》合法有效，双方均应履行。被告在合同履行期间单方提前退出承租解除合同，且没有依约支付第三年租金，属于违约。根据《租赁合同》第三条规定，被告在承租期间若单方退出承租，则剩余期限租金归原告所有，租赁合同解除，原告收回厂房。因此，被告不但要支付第三年自2020年8月20日至2020年12月31日实际使用租赁物期间的租金，还要承担第三年尚未使用期限的租金作为违约性质的补偿，即被告应承担第三年租金160000元和2020年12月份水电和网络宽带费1183元，原告依约依法收回厂房。为维护原告合法权益，故向法院提起诉讼。被告李彬辩称：一、李喜湧不是本案适格主体。1、通过李喜湧提供的莲上镇法律服务所见证书和村委会证明，证实是朱赛云与南徽经联社签订《土地出让合同书》，由此可知南徽经联社当时是将土地使用权出让给朱赛云。2、朱赛云没有将土地使用权或厂房所有权转让给李喜湧的意思表示。朱赛云仅仅是同意李喜湧管业。李喜湧只享有管业的权利，不享有厂房的完全的所有权和处分权。退一步讲，假设本案厂房确实是李喜湧建设，但土地使用权没有转让给李喜湧，土地使用权与建筑物所有权分离，违反物权法规定，李喜湧也无法取得厂房的所有权。朱赛云对李喜湧将厂房租给答辩人事后追认，说明李喜湧是代朱赛云出租厂房，李喜湧仅是朱赛云的代理人，代朱赛云管理厂房并收取租金。本案《租赁合同》中的实际甲方是朱赛云，李喜湧不是本案适格主体，应驳回其起诉。二、朱赛云与南徽村之间存在土地使用权争议，朱赛云的土地使用权需要经人民政府确认后，才有权利基础。朱赛云自2007年7月至今没有向南徽村经联社缴纳土地管理费，南徽村已经不给朱赛云出具任何使用权证明，而且要求朱赛云返还土地使用权。本案南发工业区0.7亩集体土地使用权已发生争议，朱赛云自2007年8月开始已经丧失对本案厂房的权利基础。本案的土地和厂房都没有办理不动产登记。根据《土地管理法》第十四条规定，朱赛云应先有人民政府确权之后，才有权利基础，才能赋予李喜湧对本案租赁厂房的管理权。三、若法院认为原告是适格主体，本案租赁合同是无效合同。莲上镇自1986年就按行政建制设立。我国1990年4月1日实施的《城市规划法》第三十二条规定：“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。”其中的城市就包括按行政建制设立的镇。2008年1月1号实施的《城乡规划法》第四十条规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”朱赛云自取得该集体土地使用权至今没有取得该土地地上建筑物的建设工程规划许可证，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和第五条的规定，本案《租赁合同》应认定为无效合同，参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。李喜湧自认答辩人已经支付了2年的房租，在2020年12月11日仅向答辩人追讨一个月的房租13300元，说明答辩人实际占用的时间是2年又1个月。四、原告应承担被告扩建铁棚的部分费用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款和第十四条的规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。原告同意答辩人搭建铁棚，铁棚自2019年1月开始搭建，至8月完成，共花费了160000元，没有办理合法的建设手续，为此，请求原告赔偿答辩人搭建铁棚的损失40000元。被告李彬向本院提出反诉请求：1、判令李喜湧向李彬返还租金21122元；2、判令李喜湧向李彬返还租赁期间因朱赛云占用部分租赁物产生的水电费1200元；3、本案全部诉讼费由李喜湧承担。在诉讼过程中，反诉原告李彬变更反诉请求为：1、判令李喜湧赔偿李彬扩建铁棚的费用损失40000元；2、本案全部诉讼费用由李喜湧承担。事实和理由：2018年8月，李彬向李喜湧承租南徽村“南发工业区”内面积为0.7亩的土地和土地上的厂房，总面积约1212平方米，租赁期限自2018年8月20日起至2021年8月20日，每年租金160000元。租赁合同签订后，李喜湧迟迟没有将租赁合同约定的土地和厂房交李彬使用，一直拖到2018年12月才交付使用，本案租赁合同才实际履行，李彬也于2018年12月支付租金给李喜湧。但其中厂房的门房40平方米和仓库40平方米李喜湧拒不移交，一直由李喜湧母亲朱赛云占用，厂房4楼到5楼的消防楼梯通道也被李喜湧用铁门锁住封闭，堆放杂物。因交付的租赁物不符合租赁合同约定，没有移交部分仍然由李喜湧和朱赛云使用，租金应相应减少，每月电费应由朱赛云承担。本案厂房租金按每平方米每年租金132元计算，厂房没有移交部分每月产生的小电费按50元计算，李喜湧没有移交的面积是80平方米，实际租赁时间是24个月，李喜湧应返还李彬租金21122元、水电费1200元。原告（反诉被告）李喜湧对被告（反诉原告）李彬的反诉辩称：李彬在承租期间未经李喜湧和朱赛云的许可，在明知不同意的情况下，仍然搭建铁棚，扩建了涉案的空地，参照最高人民法院的解释，承租人擅自扩建的，出租人有权要求恢复原状；承租人未经出租人同意，装修的费用由承租人负担，出租人要求恢复原状，赔偿损失的，应予支持，所以该铁棚的费用应由反诉原告承担，我方保留要求恢复原状、赔偿损失的权利。反诉原告没有提供搭建铁棚相关费用的证据，因此反诉原告的请求不能支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:1、关于证人朱赛云的证言，被告李彬提出不能作为证据使用，但理由不成立，本院不予支持；2、被告李彬提供的微信聊天记录截图，原告李喜湧提出不能采信的理由成立，本院予以支持。3、关于被告李彬搬离出租厂房的日期，原告李喜湧陈述李彬搬离日期是2020年12月31日，但被告李彬承认于2020年12月20日搬离，故本院予以认定李彬搬离出租厂房的时间为2020年12月20日。综合上述采信确认的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2000年9月4日，原告李喜湧以其母亲朱赛云名义与莲上镇南徽经联社签订《土地使用权出让合同书》，约定：朱赛云自愿有偿、有期承让使用南徽经联社位于南徽村南发工业区的土地面积0.7亩，有偿使用期50年，自2000年9月4日起至2050年9月3日止；土地有偿使用补偿款28000元，本宗用地规划为工业用地。此外，《土地使用权出让合同书》还约定了其他内容。双方签订的《土地使用权出让合同书》由莲上镇法律服务所见证。上述该宗用地一直由原告李喜湧负责建设、使用、收益和管理，朱赛云也同意由李喜湧管业，该宗用地上建有四层厂房。2018年8月20日，原告李喜湧与被告李彬签订《租赁合同》，合同约定：李喜湧将自有的位于南徽村南发工业区厂房1幢出租给李彬，出租期限为三年，即自2018年8月20日起至2021年8月20日止，租金为每年160000元；租金给付：2018年8月20日前付第一年租金，2019年7月20日前付第二年租金，2020年7月20日前付第三年租金；被告李彬在承租期间使用自来水、清洁公共卫生所产生的费用由李彬负责自行支付。此外，合同还约定了其他内容。《租赁合同》签订后，被告李彬已付还了原告李喜湧第一年和第二年租金。在租赁期间，被告李彬未经原告李喜湧许可搭建了铁棚。2020年10月，原告李喜湧多次向被告李彬追讨第三年租金，但被告李彬以各种理由搪塞和拖延，拒不付还租金。2020年12月20日，被告李彬搬离原告李喜湧管业的上述出租厂房。本院认为，本案是一宗租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，原告李喜湧作为出租人与被告李彬签订《租赁合同》时未取得建设工程规划许可证，至本案法庭辩论终结前亦未取得，故双方签订《租赁合同》无效。虽然双方签订的《租赁合同》无效，但是被告李彬客观存在使用原告李喜湧厂房的情形，因此获得了利益，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。原告李喜湧在庭审中表示如果《租赁合同》无效，被告李彬应支付房屋占有使用费。鉴于此，被告李彬应向原告李喜湧支付2020年8月20日至2020年12月20日期间实际占用租赁物的使用费53333.33元（160000元/年÷12个月/年4个月＝53333.33元）。对原告李喜湧请求支付数额超过53333.33元部分的诉讼请求，本院不予支持。被告李彬提出的意见中，除提出本案租赁合同无效的意见，理由成立，予以采纳外；其余意见，依据不足，理由不能成立，不予采纳。被告李彬反诉原告李喜湧赔偿其扩建铁棚的费用损失40000元的请求，因被告李彬未能提供原告李喜湧同意其扩建铁棚及扩建铁棚费用的证据，故本院对其反诉请求予以驳回。原告李喜湧提出驳回被告李彬反诉请求的意见，理由成立，予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、被告李彬应于本判决生效之日起10日内向原告李喜湧支付厂房占用使用费53333.33元。二、驳回原告李喜湧的其他诉讼请求。三、驳回被告李彬的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法法规标题中华人民共和国民事诉讼法（2017修正）制定机关全国人大常委会效力等级法律公布日期2017.06.27时效性现行有效》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3882元，减半收取计1941元（其中本诉受理费1762元、反诉受理费179元），由原告李喜湧负担642.25元，被告李彬负担1298.75元。原告李喜湧已预交的案件受理费1762元，本院予以退回1119.75元。被告李彬已预交案件受理费179元，尚需交纳案件受理费1119.75元，应于本判决生效之日起10日内向本院交纳，拒不交纳的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 员 林树全二〇二一年七月十五日法官助理 纪泽玲书 记 员 李育川附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。