甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终2415号上诉人（原审被告）：刘斌，男，1987年10月5日出生，汉族，住甘肃省白银市白银区。现住甘肃省白银市白银区。委托诉讼代理人：刘骐菲，女，1982年6月15日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。系刘斌之姐。被上诉人（原审原告）：兰州宏辉房产经纪有限公司，住甘肃省兰州市城关区张掖路街道张掖路1号保利大厦第26层001室。法定代表人：杨成虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：羊德亮，男，1994年9月18日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。系该公司员工。上诉人刘斌因与被上诉人兰州宏辉房产经纪有限公司（以下简称宏辉公司）委托合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初13809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘斌上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.一、二审诉讼费用由宏辉公司承担。事实与理由：原审认定事实错误。宏辉公司提交的微信聊天记录、短信聊天记录内容系宏辉公司单方发送，且仅提交了复印件，并未提交原始载体，不符合法律规定的证据质证条件，证据不具备真实性。宏辉公司提交签购单证明其已交纳1000元定金。但该签购单由宏辉公司保管，内容中没有显示支付方信息，不能证明款项由谁支付，也不能证明款项用途，收取时间是2019年9月8日。宏辉公司收到上述金额后并未第一时间与刘斌联系而是于2019年9月12日才向刘斌以短信形式发出收取定金通知，不符合交易习惯。宏辉公司始终未通知刘斌配合看房，却提交了购房对象交纳定金的签购单，不能证明购房者真实存在，签购单不具备证据真实性。宏辉公司提交的通知函系其单方制作，出具时间在委托期限之外，并未得到刘斌认可，宏辉公司没有提交证据证明购买者的信息及购买条件。宏辉公司也从未与刘斌的受托人刘银银联系，怠于行使其义务。宏辉公司辩称，原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，应予维持。合同签订后，宏辉公司动用各种资源，积极为刘斌寻找买方。在委托期限内，宏辉公司已为刘斌找寻到符合委托条件的买方并支付了定金，然而刘斌以各种理由拒绝签订《房屋买卖（居间）合同》。宏辉公司与刘斌多次沟通，刘斌拒绝履行合同义务。刘斌的行为导致合同目的无法实现，构成违约，应当承担违约责任。宏辉公司找到符合条件的买方时就与刘斌的受托人刘银银联系过，刘银银明确表示不再出售交易房屋。刘斌向一审法院起诉请求：1.请求依法判令刘斌向宏辉公司支付违约金共计人民币26850元；2.请求依法判令刘斌向宏辉公司返还销售保证金1000元；3.请求依法判令本案诉讼费由刘斌承担。一审法院认定事实：刘斌因出售房屋需要，于2019年6月30日委托刘银银与宏辉公司签订了合同编号为WT190200059的《房屋委托合同书》一份，该合同载明“委托方：刘斌，刘银银（代）（以下简称甲方）……受托方：兰州宏辉房产经纪有限公司（以下简称乙方）……一、房屋概况：1、房屋证载位置：兰州市城关区雁北路街道雁西路1233号2单元11层1109室…3、所有权人：刘斌……二、甲方对乙方的委托授权范围：1、甲方独家委托乙方以不低于人民币捌拾玖万伍仟元整（￥895000)房款价格（包含委托价格）销售该房屋，甲方确认上述价格为含甲方依照国家法律法规承担应该缴纳的税、费，甲方与购房人另有约定的，从其约定……3、甲方委托乙方的销售期从2019年6月30日起至2019年9月29日止，超过该期限，乙方委托权限自动终止，甲方有权委托他方代理销售……四、销售保证金及委托报酬：1、本协议签订时，乙方向甲方支付保证金人民币壹仟元整（小写￥1000)，用于保证委托销售期限内成功销售房事……3、委托销售期内，乙方成功销售房屋的，甲方应当退还保证金，乙方也可直接在代收定金中扣除所支付的保证金；4、若乙方未能在销售期内将该房屋售出，保证金不予退还……五、甲方权利与义务：……2、乙方为甲方匹配到符合委托条件的购房方时，甲方须在收到乙方通知后三日内配合乙方与购房方签订《房屋买卖(居间）合同》……5、本合同约定的销售期内，甲方不得自行出售或委托第三人出售该房屋……八、违约责任：1、本合同签订之后，甲方自行出售、委托第三人出售或在委托期限内不出售该房屋或以抵押、出租、拍卖等方式处理该房屋的视为甲方违约，甲方除退还乙方支付的保证金外还应当按照委托价3%的标准向乙方承担违约金”，在该合同尾页空白横线处还约定“1、该房实际坐落鑫亿城1号楼1单元1109室。2、该房屋的价格为业主的各付价格……7、甲方房屋内其固定装修不动（卫生间、厨房、灯、门窗等……注：甲方净拿捌拾柒万元整）”，在该合同尾页下方甲方签字处签有“刘斌，刘银银（代）”字样，在乙方签字处盖有“兰州宏辉房产经纪有限公司”字样的印章。在合同签订后，宏辉公司向刘斌的委托人刘银银支付了销售保证金1000元，刘斌的委托人刘银银签署了保证金收条，确认收到了保证金。后宏辉公司于2019年10月12日向刘斌发出通知函，告知其应退还保证金及承担违约金，宏辉公司索要无果，遂酿成纠纷。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，宏辉公司与刘斌签订的《房屋委托合同书》，系合同当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规禁止性规定和强制性规定，应认定为有效合同。合同签订后，通过宏辉公司提交的微信聊天记录、短信聊天记录、通知函、快递单及EMS邮递记录等证据进行综合判断，可以反映出宏辉公司已按合同约定为刘斌找到合适的购房对象，宏辉公司按照合同约定履行义务后，刘斌并未按照合同的约定签订后续的房屋买卖合同，已构成违约，对造成本诉之争应承担全部责任，并且双方当事人约定的违约金并没有超过《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（4）》第二十九条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，故对于宏辉公司主张刘斌支付违约金及返还已经支付的销售保证金的诉讼请求予以支持。对于刘斌房屋价格应该是不低于895000元、委托期限内只联系到一个买家并强迫刘斌带家具出售及在约定的期限内未销售成功房屋，保证金不再退还的辩称，在双方签订的《房屋委托合同书》尾页明确约定了“甲方净拿捌拾柒万元整”，而且双方在合同中并未约定是否带家具出售，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，刘斌主张宏辉公司存在违约情形，就应当对此负有举证证明的责任，但刘斌并未提交证据证明宏辉公司存在违约的情形。凡当事人提出的于己有利的事实主张，均有提供证据进行证明的义务和责任，在未提交确切有效证据的情况下，对此负有举证责任的当事人应承担不利后果，故对于刘斌的辩称不予采信。综上所述，宏辉公司的诉讼请求有事实和法律依据，应当得到支持。判决：一、刘斌给付兰州宏辉房产经纪有限公司违约金26850元；二、刘斌返还兰州宏辉房产经纪有限公司已经向其支付的销售保证金1000元。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘斌提交宏辉公司和玛雅公司在商业查询平台上的工商登记材料各一份，证明宏辉公司与玛雅公司是同一家公司，公司高层有关联关系。宏辉公司对证据的真实性无异议，但认为与本案无关。宏辉公司提交兰州不动产登记事务中心调取的刘斌与案外人的网签房屋买卖合同，证明刘斌的电话号码的真实性，刘斌对证据的真实性予以认可，认可系刘斌的电话号码，但对宏辉公司提交证据程序的合法性存在异议。宏辉公司提交其与刘斌的受托人刘银银沟通联系委托事项的电话录音一份，证明刘银银表示将交易房屋卖给朋友，并向宏辉公司退还保证金，卖房的价款是86万元再加上1万元带家具。刘斌对录音的真实性予以认可，但是电话录音中陈述的价格是87万元加1万元带家具，且刘银银并未将房屋卖给朋友。对双方当事人二审提交的证据及争议的事实，本院认定如下：双方当事人提交的证据来源合法，综合全案予以审查，其二审中提交的证据与本案有关联，本院予以确认。本院审理查明，原审认定事实清楚，本院予以确认。另查明，刘斌的委托诉讼代理人刘银银，现更名为刘骐菲。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点是宏辉公司的诉讼请求有无事实依据和法律依据。首先，本案中，宏辉公司与刘斌签订的《房屋委托合同书》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规禁止性规定和强制性规定，应认定为有效合同。经审查本案证据，合同签订后，宏辉公司已按合同约定为刘斌找到合适的购房对象，宏辉公司按照合同约定履行义务后，刘斌并未按照合同的约定签订后续的房屋买卖合同，构成违约，应承担全部责任。经审查，双方当事人约定的违约金没有超过法律规定的限额，原审对于宏辉公司主张刘斌支付违约金及返还已经支付的销售保证金的诉讼请求予以支持并无不当。双方签订的《房屋委托合同书》尾页明确约定了“甲方净拿捌拾柒万元整”，双方当事人在合同中并未约定是否带家具出售。二审中，经审查宏辉公司提交的录音证据，双方后续就房屋价格及家具问题进行过协商，且宏辉公司按约履行了合同义务，刘斌的委托代理人刘银银因价格问题拒绝再由宏辉公司继续卖房而表示要不经过宏辉公司卖给其自己的朋友，并表示将收取的1000元保证金退还宏辉公司，违反了双方合同约定。刘斌对该录音证据的真实性予以认可。刘斌主张双方后续协商的价格为87万元再加1万元带家具出售，但未提交证据予以证明，且该主张与宏辉公司提交的录音证据中陈述相左。本院不予采信。综上所述，上诉人刘斌的上诉请求不能成立。一审判决认定本案事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费522元，由刘斌负担。本判决为终审判决。审判长  徐晓曦审判员  关 涛审判员  邓代林二〇二一年七月十三日书记员  岳媛媛