山西省阳城县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）晋0522民初758号 原告：沁水县恒源房产开发有限公司，住所地为沁水县城宣化巷小区21号楼。 法定代表人：赵广恒。 委托诉讼代理人：李云芳，山西高斯通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄利瑛，山西高斯通律师事务所律师。 被告：郭扬扬，农民。 原告沁水县恒源房产开发有限公司（以下简称恒源房产）与被告郭扬扬合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告恒源房产向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告承担违约责任，赔偿原告损失246500元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2006年12月5日和阳城县次营镇北次营村签订了房地产开发合同，约定北次营村委托原告修建本村村民住宅工程，由村委提供全部的合法用地手续，原告负责筹集工程全部资金并修建，原告修建的工程范围为东西两栋住宅楼，建筑面积为10000多平方米。合同签订后，原告按约定花费了工程的全部前期费用，进行了正常施工。当原告工程完成到一半修建完一栋楼后，北次营村的总体规划发生改变，将剩余一栋楼的建设用地由原规划设计为6层单元式住宅楼变更为8套庭院式住宅楼，相比原工程量减少很多，因原告的施工队属于大型施工队，减少工程量后无法继续施工，只好退出工地。经和村委协商，原告将变更后的8套庭院式住宅楼工程承包给北次营村的本案被告郭扬扬。原被告于2009年5月签订了承包修建合同，约定原告将8套庭院式住宅和剩余附属工程承包给被告，由被告垫资完成，修建完成后被告将中间两套（4.5号）包括一层车库上下共3层的庭院房屋交付给原告，由原告自行出售，出售后款项折抵为原告的工程前期投资款，其余6套房屋由被告出售作为被告的工程垫资款。工程完工后，被告一直未将约定房屋交付原告，原告多此催要被告不予理会。后原告得知被告已将8套房屋全部卖掉，所得款项全部自己占有。原告于是要求被告将所得款项交付原告，被告也答应支付，但总是找理由一拖再拖，原告无奈诉至法院。根据晋城市中级人民法院鉴定中心委托鉴定，房屋每套价值182000元，扣除往来顶账款117494元（附属工程款和退房款）后，被告应付原告两套房价款246506元。 被告郭扬扬辩称，1.原被告于2009年5月1日签订了两份合同，均为双方签字，一般以在后合同约定为准，但原告却否认了自己签订的第二份合同，后经鉴定确为原告签字，原告主观上存在故意掩盖事实，为此导致被告提出鉴定，支付的3300元鉴定费用应当由原告承担。2.原告诉请第一项无事实依据，依法不能成立。房屋在签订合同后三年内已售出，当时售价为每套120000元，前诉中法庭也向购房的八户当事人确认了价款，原告的鉴定结果不符合事实情况，应以第二份合同为准，其主张标的不能成立。3.合同约定的无塔供水设备，被告也投资了约6万元，办理房产证又花了约67000元，现在村委又因为原告把房产证卡住不给。 经审理查明：2006年，阳城县次营镇北次营村民委员会（以下简称北次营村）向有关单位申请在本村南凹坪修建农民底商住宅楼项目，并于2007年获得批准，建筑面积为4367㎡，用地面积为2776.3㎡。2006年12月5日，北次营村与原告恒源房产签订委托合同1份，约定由恒源房产代为开发工程项目，房屋总建筑面积约为10000余㎡（东西两栋住宅楼），原告恒源房产负责预售或销售新建房屋、收取售房资金。该合同书尾部有原告恒源房产盖章及其法定代表人赵广恒签名和个人盖章，恒源房产成立于2003年7月24日，法定代表人为赵广恒，股东为赵广恒、刘裕，于2011年12月15日被吊销至今。2007年2月14日，原告恒源房产与晋城市中康建筑有限公司（以下简称中康建筑）签订建设工程施工合同1份，约定由中康建筑以包工包料的方式负责北次营村底商住宅楼的建设工程施工。 施工过程中，北次营村决定将原村民住宅楼用地变更为庭院式住宅，阳城县人民政府于2009年8月27日作出阳占土字（2009）15号批复“同意将你村原批准的底商住宅楼部分集体建设用地变更为8户庭院式住宅建设用地，面积为1.1亩”。2009年5月1日，原告恒源房产作为甲方与北次营村、郭扬扬作为乙方签订合同1份（以下简称合同1），约定：经村委同意、甲乙双方协商，甲方同意将北次营村康乐住宅小区剩余的工程项目及附属配套工程全部承包给北次营村村民郭扬扬完成，合作项目为小区院内西楼（共3层）及小区内全部附属工程的建设项目。小区内西侧主楼工程（三层）所有项目均由乙方全部投资修建完成，房屋建成后，乙方将新修房的第四、第五套房（包括一层的四个车库）交付给甲方，由甲方自行出售作为其投资及利润，其余房屋均由乙方自行出售作为乙方的投资及利润。附属工程包括1.无塔供水设备由甲方负责投资完成；2.护墙、院落硬化、大门共三项由乙方全部垫资完成，竣工后按实结算工程款，由双方各半均摊，甲方所摊款项在房屋卖出后全部付给乙方；3.其他附属工程如上下水管道、电路、花池砌边垫土等其他零星附属工程由乙方自行完成。其中护墙长度和高度按实际尺寸计算，宽度按70厘米计算工程量（立方米）每立方米护墙按130元结算。院落硬化厚度为15厘米，长宽尺寸按实际丈量计算（平方米）每平方米按40元结算。大门垛为50×50×3米高，外贴瓷砖，铁艺大门，价格按现行市场价格结算。该合同尾部甲方处为赵广恒、郭国强签名，原告提供的合同中无原告恒源房产印章，被告提供的合同中有原告恒源房产印章，乙方为被告郭扬扬签名，监督单位为北次营村郭苟红签名。同日，原告恒源房产作为甲方与被告郭扬扬作为乙方还签订合同1份（以下简称合同2），约定：甲方同意将北次营村康乐住宅小区院内西楼共三层及小区院全部附属工程的建设项目未完成工程移交乙方完成，移交条件是乙方投资修建院内西楼，完成后乙方出售给本村村民收回投资款，小区内全部附属工程移交给乙方完成，由乙方投资，甲方概不投资，完成后交付使用，甲方概不承担一切费用。甲方负责办理房屋的所有手续，费用由甲方负责。该合同由被告郭扬扬提供，尾部甲方处有郭国强、赵广恒签名，乙方处有被告郭扬扬签名，但在本院（2019）晋0522民初2105号赵广恒、郭国强诉郭扬扬合同纠纷一案中，赵广恒庭审时称未签订过该份补充合同，合同中并非本人签名，并提出鉴定申请，庭后赵广恒又称在家中找到了该份补充合同并提供，但称自己持有的合同中未有本人签名，经晋城市中级人民法院委托天津迪安司法鉴定中心鉴定认为：根据现有条件，倾向认为二〇〇九年五月一日《合同》原件上的“赵广恒”笔迹与样本笔迹是同一人所写，赵广恒第二次开庭时又称该份合同系废弃合同，不是正式合同。被告郭扬扬支付鉴定费用3300元。 诉讼中，原告法定代表人赵广恒（2019）晋0522民初2105号一案中提出鉴定申请，要求对被告郭扬扬应交付其的北次营村村民住宅小区庭院式4号、5号住宅房屋市场价值进行评估，经晋城市中级人民法院委托山西智渊房地产资产评估规划测绘咨询有限公司评估认为：评估房屋至2020年11月12日时价值分别为18.2万元，共计36.4万元。被告郭扬扬主张4号房屋售价12万元，5号房屋售价11.3万元，并提供了4号房屋购房协议书为证。 另查明，2011月8月23日，原被告曾就附属工程款项进行结算和协商，原告提供了当时结算记录，其中院内硬化691.7平方米×40元为27668元、后院路硬化240平方米×40元为9600元、护墙159.39立方米×130元为20720元、大门7000元、大门外367.6平方米×60元为22056元、借款4100元、国土手续费200元、被告郭扬扬代为退还田国兵、王利军购房款50000元和35000元。原被告双方对上述结算记录中的计算方式和项目存在争议：原告主张大门外硬化是村委负担的费用，结算计算方法为：应交付的两套房屋按每套15万元计算，再扣除退房款、附属工程款（院内、后院路、护墙、大门）的一半和借款4100元、国土手续费200元；被告主张大门外硬化也属于被告投资，应予计算，原被告结算时原告因房屋卖不掉同意每套作价12万元抵扣，双方最终结算结果为被告支付原告96144元，待房产证、供水办理好后再行支付；原告主张因不同意房屋价格双方没有达成结算合意。 本院认为，原被告对合同1、2存在争议。原告起初对合同2中本人签名不予认可，经鉴定倾向认为签名系原告本人所签，故本院对两份合同的真实性予以确认。被告主张原被告之间权利义务关系应以在后签订的合同2为准，原告主张两份合同均对被告有效，根据前诉及本案的当事人陈述、举证、质证情况，原被告就主楼工程及附属工程部分虽然在合同2中对合同1的内容进行了补充和变更，但双方履行、结算、协商的实际情况与合同1的约定相符，即原被告系按照合同1实际履行的。关于应付款项的认定。合同1中约定由原被告各半承担的附属工程费用包括院内硬化27668元、后院路硬化9600元、护墙20720元、大门7000元，原被告确认原告还应付被告借款4100元、国土手续费200元、被告郭扬扬代为退还田国兵、王利军购房款50000元和35000元，以上原告应承担121794元。被告主张大门外硬化也应由原告承担，原告不予认可，且合同中未有约定，本院不予支持。另，因原告据不认可合同2的真实性导致被告申请鉴定并支付鉴定费用3300元，应当一并予以扣除。综上，原告应支付被告125094元。被告依照合同约定应当交付原告房屋，但房屋已由被告全部出售多年，且至今未将出售价款给付原告，经鉴定两套房屋现价值每套182000元，与原告所述出售价格每套120000元相差较大，故被告要求按照原先出售价格计算房屋价款的主张对原告有失公平，本院对房屋价款鉴定意见予以采纳，扣除原告应付被告的125094元后，被告还应当支付原告剩余房款238906元。被告认为原告未按合同约定办理房产证给其造成重新办理和不能收回全部房款的损失，但合同中明确约定办理产权证件涉及原被告及村委三方，被告也未就相关事实提供相应的证据，故本院不予处理，被告可另行解决。被告认为本案超过诉讼时效，但根据中院的询问笔录及原告提供的通话录音等证据可知，原告一直向被告主张权利，至今被告也一直认可原告的主张，只是认为双方之间存在争议未能解决而不能付款，故本案未超诉讼时效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告郭扬扬在本判决生效之日起十五日内支付原告沁水县恒源房产开发有限公司238906元。 二、驳回原告沁水县恒源房产开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4998元，减半收取2499元，由被告郭扬扬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于晋城市中级人民法院。 审 判 员 刘飞峰 二〇二一年七月五日 法官助理 李泽鹏 书 记 员 牛秀敏