大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初5747号原告：亿达物业服务集团有限公司，统一社会信用代码91210231723451243K，住所地辽宁省大连高新技术产业园区软件园知音园**。法定代表人：李林，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李洪双，系该公司员工，1990年9月10日生，住址辽宁省凌源市。被告：张凯，男，1989年1月29日生，住址辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：王琴，女，1962年12月10日生，住址辽宁省大连市甘井子区，与被告系母子关系。原告亿达物业服务集团有限公司（以下简称原告）与被告张凯（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李洪双及被告的委托诉讼代理人王琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠2019年1月1日至2021年3月31日期间的物业服务费22,228.43元及逾期缴费违约金6,668.52元，合计28,896.95元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与大连昌和房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告为小区提供物业服务，业主按房屋面积向原告支付物业服务费用，逾期缴费的，自逾期之日起应向原告支付违约金（根据前期合同规定，逾期缴费应按照日0.1%承担违约金，我司只主张欠费总额的百分之三十）。被告系上述物业房屋业主，房产面积182.95平方米，收费标准为4.5元/月/平，按约定应向原告缴纳自2019年1月1日至2021年3月31日期间的物业服务费22,228.43元，被告一直拒绝缴费，直至产生违约金6,668.52元，合同履行至今，原告按照合同约定为被告所在小区提供了物业服务，但被告却不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，被告仍拒不缴纳。被告的上述行为己构成违约，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法裁判。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是案涉房屋的业主，对房屋面积、物业费标准及未交物业费的时间均没有异议。原告起诉内容不符合客观事实，于法无据。被告自取钥匙之日起一次性交付了7个月物业费，接着又交了6个月物业费，之所以在2019年至2020年没有再缴费是因为两个原因，一是被告自己的原因，物业给造成的经济和损失。二是整个物业长期服务质量不达标，给业主造成经济损失精神损失、生活不便。第一，被告家中漏水、长毛，漏水是因为24-4和24-3别墅的外楼梯之间的夹缝是倒坡，亿达在车库门前安了个避水池，夹缝既没有防水，也没有管道输出设施，下雨的时候24-3和24-4两家路面上的雨和两家阳台上的雨水都通过雨水管落至夹缝中，然后倒灌至家中，这是2018年4月份发生的。被告报修给物业，物业找了一个修理工，说是地产工程处的，说是地产说了，不能做防水。到8月份雨季来了，不能再拖了，家里水流的到处都是，被告就找人自己修了，做的防水，工程复杂，维修费劲，没有人愿意干，最后花费找人7,000元维修。亿达物业长期不作为，表现为：1、窨井长期瘀泥堵住管道，管道堵住后窨井无法往下水道下，直接又反到家里了，导致现在长毛，到现在也无法解决，壁纸全部长毛。2、煤气泄露被告报至物业群，物业经理、物业保安队长、管家都在里面，没有一个人回答。最后有一个邻居告诉被告一个名片，给煤气公司打电话，煤气公司说马上来维修，说那天试气，所以漏气了，被告是11时52分发至群里，1时40分了保安队长才回复刚才试气了，被告生气了在群中问物业没有人负责吗，邻居都着急了，把报修电话给我了，才解决问题。3、装修工人早上6点多钟就开始干活，这个问题一直困扰留庄很多业主，业主群和物业群200多人，都反映这个问题。案涉楼栋6栋楼，3号业主装修人员一直在里面住，物业不管，报警报了4次，24-6也是，无人处理。3、保安根本不管，形同虚设。半夜11点有个业主打出租车进来，保安连头都不抬，就放行了。被告疫情期间去门岗，一个人没有。疫情期间小区有开公司的，进出一群人，几十个人在里面办公，没有人管，最后发生了盗窃事情，一个星期进去两次，一个月4次，小偷在阁楼里面吃东西，都报给物业了，报给当地派出所，派出所说亿达物业就是这样，我们都了解他们，这是群里面说的。4、外楼梯有四个柱子头坏半年了没有人维修。小区业主从2019年开始讨论物业太差了，列出了34个问题在群里，在2020年10月8日找物业经理谈判这34个问题，有20个代表去的，现在一点点在整改，但没有完全整改，还有很多很多的问题。2020年3月12日物业催收物业费，说修理漏水的问题物业给补偿4,000元是否可以，被告说不可以，物业说不可以就起诉了，从那天开始被告开始各方取证。物业服务不到位，体现为：1、路灯坏了27个，马葫芦5个没有盖，到现在还没有盖，第二天早上被告发至物业群里，物业不理。2、大雪给井埋死了，很危险，如果有人掉进去就摔倒了，这是物业不作为。3、从2020年3月12日开始拍摄外楼梯照片，是水泥柱子，没有喷漆，一直到8月20日才开始维修，维修的不像样、糊弄，水泥柱子在业主34个问题里面有提到。4、马葫芦盖有一个视频，有一家堵的非常厉害，和地齐平，掀开里面长草和花，这样下水能好吗？5、人身安全隐患问题，一周内两次入室盗窃，共发生多起，入室盗窃问题是保安空岗、挡车杆坏了几个月不修、进出人员保安不问，小区内开公司、装修人员在里面进驻、物业费从未公示、马葫芦盖不修。大树倾斜业主投诉一年没有人管，一年以后于2019年7月26日业主写的终于扶正了。路灯罩倾斜要掉下来的，掉下来会砸到人的，无人过问、无人检查。路灯电线裸露，影响业主安全，业主家380伏电箱漏电，物业不管，后来业主报至抖音，领导去解决了。承重墙挖空了，上面走车、人的马路物业不管。。地面大坑投诉无人理。铁皮围挡，马上被大风刮倒了，投诉两次没有人理，2019年5月25日、2019年8月11日两次投诉，无人管。天然气泄露问题，邻居也反映过这个问题。6、关于人行马路，物业不弄柏油马路，道路泥泞。占道乱停车严重，2019年3月22日物业群反映车占一排路三天没有人管。人行步道被除雪剂搞的都是石子，很多业主都反映这个问题，槐树下树油，一沾石头都在鞋底上，每天回家都需要刷鞋。7、关于垃圾问题，2019年8月24日业主在物业群中反映，狗尾巴草长至一人高无人理，垃圾放了一年多了，垃圾上面长草了没有人理。垃圾到处都是，小孩的纸尿布在水系里面没有人管。8、绿化问题，光秃秃的脏乱差，草、树都枯了，黄土裸露。装修工人进出无人问津。小区景观设施破碎不堪。9、除雪问题，2020年12月3日一直至2021年3月1日，一共下了四场雪，每场雪都连上去了，被告每次都去拍，看物业什么时候去收拾，业主群反映送孩子送不了，车出不去，外面道路都通了，小区主干路没有通，物业不舍得雇铲车，自己也没有。10、违建问题，占用公共绿化严重。11、鼠害猖獗，业主群多次反映这个问题，很多人家中都进老鼠了，业主半夜起来抓老鼠，还准备雇猫抓老鼠。11、园区内水系、喷水设施形同虚设，没有活动中心，物业在群里反映，一共喷了两次，是检查的时候，做样子给人看。12、天然气问题，因为亿达物业和亿达地产双方原因，亿达物业没有将信息传至燃气公司，亿达地产未将费用交给燃气公司导致至今没有通天然气。13、可视对讲入住三年形同虚设，到现在不好用。经审理查明，大连亿达物业管理有限公司于2016年11月17日变更名称为亿达物业管理有限公司，于2018年6月27日变更名称为亿达物业服务集团有限公司。2014年6月，原告（乙方）与大连昌和房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对提供前期物业管理服务事宜，合同第五条约定物业收费标准为住宅：4.5元/月/平方米。第十一条约定“物业服务费用按季度当季交纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日内向乙方交纳当期物业服务费。逾期未交纳的，业主或物业使用人须承担违约责任。”第二十九条约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日，按欠费总额的千分之一向乙方支付违约赔偿金。”第三十三条约定“本合同期限自该合同签订日期起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。”被告系大连市甘井子区房屋的业主，房屋建筑面积182.95平方米，于2017年12月6日接收案涉房屋钥匙，其未支付2019年1月1日至2021年3月31日期间的物业服务费。在本案的审理过程中原告提供照片拟证明其为案涉小区提供了公共卫生保洁服务以及绿化养护管理等物业服务，被告亦提供相关照片拟证明原告物业服务存在路灯维修不及时、绿化补植清理不及时、井盖缺失等其在答辩意见中提到的问题。本院认为，原告主张被告支付2019年1月1日至2021年3月31日期间的物业费，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条之规定，建设单位依法与物业服务企业订立的前期物业服务合同对业主具有法律约束力。原告为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准支付物业服务费。根据《前期物业服务合同》的约定，被告房屋的物业服务费每月每平方米为4.5元，自2019年1月1日起至2021年3月31日止应向原告支付物业服务费22,228.43元（4.5元/月/平方米×182.95平方米×27个月），被告借故拖欠无理。至于原告提出的违约金请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于被告辩解的房屋漏水、长毛问题，本院认为，被告自述其房屋漏水是因24-4和24-3别墅的外楼梯之间的夹缝是倒坡，该倒坡未做防水也没有管道输出设施，导致雨水倒灌，从而引发房屋漏水、长毛，而根据《前期物业服务合同》以及法律规定，原告作为物业服务人其对物业管理区域内的业主共有部分负有维修、养护及管理之责，被告陈述的该问题属于其房屋自有部分存在的问题，不属于物业服务范围之内。关于被告辩解的其他业主房屋装修时，装修工人居住在房屋内问题，房屋所有权人有权对自有房屋进行装修、使用，若被告认为其他业主装修使用房屋的行为侵害其合法权益，其可向侵权人主张。关于被告辩解的天然气供应问题，被告未提供相关的证据证明小区未实现天然气供应的原因在于原告。关于被告辩解的天然气泄漏问题，根据《物业管理条例》第五十一条之规定，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任，被告未提供证明证明天然气泄漏问题系原告之责。关于被告辩解的其他业主私搭乱建的问题，本院认为，违建系其他业主的行为所致，此系相邻权纠纷，被告可以通过与邻居协商、向相关行政部门反映等其他方式解决，原告作为物业管理单位仅能在自己的权限范围内进行劝止而无执法权，因此不能以此免除被告交纳物业费的义务。关于被告辩称原告收费没有进行公示的问题，本院认为，被告可以请求物业服务企业就物业管理服务费收支情况进行公布，但不能以此为由拒交物业费。关于被告辩解的绿化、绿灯等公共设施维修、安保、卫生等物业服务不到位的问题，本院认为，第一，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。第二，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝交纳或减少交纳物业服务费用。故被告的上述抗辩意见不构成拒绝交纳或减少交纳物业服务费用的理由。但即使如此，原告亦应重视被告提出的问题，通过后续的物业服务改善相应瑕疵。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条，《物业管理条例》第五十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张凯于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告亿达物业服务集团有限公司物业服务费22,228.43元（2019年1月1日起至2021年3月31日）。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告亿达物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费261元（原告已预付，已减半收取），由被告张凯负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  赵丽艳二〇二一年七月二十七日书记员  修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《物业管理条例》第五十一条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。