山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终5430号 上诉人（原审原告）：青岛市市北区紫荆馨园小区业主委员会，住所地山东省青岛市市北区。 主要负责人：张萍，主任。 委托诉讼代理人：李静，山东良建律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛奥森房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市市南区。 法定代表人：刘新伟，执行董事。 委托诉讼代理人：赵显鹍，山东重诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毕晓庆，山东重诺律师事务所律师。 上诉人青岛市市北区紫荆馨园小区业主委员会（以下简称紫荆馨园业委会）因与被上诉人青岛奥森房地产开发有限公司（以下简称奥森公司）物权确认纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初10621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 紫荆馨园业委会上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持紫荆馨园业委会一审诉讼请求或发回重审；2.诉讼费等由奥森公司承担。事实和理由：一、一审法院仅依据本案争议的地下车库及地上车位经建设主管部门批准属建设规划内规划用于停放汽车的车位，即认定车位没有占用小区道路、绿地及其他公共场所，从而进一步认定本案所争议的车位不应当认定为业主共有，系对本案事实认定错误。本案所争议的车位，均应为全体业主共有。1、规划与权属无关，不能以车位是规划的就判断车位未占有业主共有道路、绿地或其他场地，更不能以此判断车位权属归开发商。且从小区实际情况来看，小区竣工图中应为绿地及其他公共场所的位置，奥森公司实际却用作地上车位，且这些车位也计算在规划车位数量内。由此可以看出，这部分车位无疑就是占用业主共用绿地及其他场地建设的车位。2、根据我国《物权法》第七十四条第2款、第3款规定，《山东省物业管理条例》第十五条规定可以看出，规划的停车位建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有，建设单位才可以附赠、出售或者出租给业主。在本案中，以上两个条件均不满足，奥森公司既未提供产权归其所有的证明文件，也未在商品房买卖合同中约定车位属于其所有。3、至于奥森公司与涉案小区业主签订的《业主临时公约》约定“商业楼、地下车库、地上车位归建设单位所有”，属于无效条款。二、案涉小区停车位无建筑物、不能办理产权登记，本质上属于土地使用权，地上停车位属于业主行使土地使用权的形式之一。奥森公司将其开发的商品房向业主出售后，土地使用权及车位成本已转移至业主负担，建设范围内的土地使用权应当由全体业主共有。1、根据案涉小区规划图中的总用地面积20,359.8平方米，业主房产证显示的共有使用权面积20,359.67平方米，可以看出涉案小区的用地面积全部属于业主共有用地，因此停车位的权益应当归属于全体业主共同享有。2、开发商按照规划建设的停车位属于开发商建设的附属配套设施。该配套设施归属于全体业主，其性质与其他公共设施性质并无不同。3、涉案地上和地下车位是奥森公司根据规划文件建设的小区必备配套设施，车位在规划之初已经确定。规划中建造的房屋和附属设施等的成本早已计算在了开发成本中，分摊到了业主购买房屋的价格中。三、一审法院适用《中华人民共和国物权法》第七十三条、七十四条的规定以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，认定涉案车位、车库归奥森公司所有，属于适用法律错误。1、一审判决违反了最高人民法院颁布的《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》，片面的适用了《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。上述法律和司法解释并未明确表明只要是规划的车位和车库就不是占用了业主共有道路或其他场地；更未明确规定规划的车位权属归开发商所有。关于该问题已经通过最高院的司法判例以及《山东省物业管理条例》进行了明确的释明。2、《山东省物业管理条例》第十五条对于“只要是规划的停车位就可以由开发商约定为归自己所有还是需要满足不仅是规划的车位还需要满足车位的独立产权归开发商所有”这一问题也作出了明确规定：物业管理区域内规划用于停放汽车的车库（包括专用车库和共用车库内的车位，下同）的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。奥森公司在一审庭审中明确回复涉案车位不能办理产权证明的情况下，一审只是以涉案车位符合规划便不予支持归紫荆馨园业委会的诉请，间接认可属于奥森公司所有，明显适用法律错误。因此根据类案检索的结果，应当属于全体业主共有。 奥森公司辩称，一、涉案车位均系规划用于停放汽车的车位，并非占用共有道路或其他场所的车位。紫荆馨园业委会关于涉案车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位的主张没有事实依据也与法律规定严重不符。首先，小区竣工图中明确显示了规划车位的相应位置，并不存在以绿地或其他公共场所用作车位的情形。其次，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条明确规定：建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为《民法典》第二百七十五条第二款所称的占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位。该规定中明确排除了规划车位，而案涉车位是规划用于停放汽车的车位，不是占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，并非属于业主共有的车位。二、本案关于车位权属的规定不应适用的《山东省物业管理条例》第十五条的规定，该规定与我国《民法典》第二百七十五条、第三百五十二条规定相冲突，且《山东省物业管理条例》属于地方性法规，属于下位法，当两者冲突时，应适用上位法即《民法典》的规定。三、奥森公司与小区全体业主在签署《商品房买卖合同》的同时签署了《业主临时公约》，该两份协议是对双方商品房买卖履行过程的权利义务的完整规定，是双方自愿达成的真实意思表示，双方在该公约中已对涉案车位作出约定处理，该处理约定应自双方签字之日就已经生效。据此车位归属约定也可确认涉案车位不属于奥森公司的出售范围，自然亦不存在紫荆馨园业委会所称的"将商品房向业务出售后，土地使用权及车位转移至业主"的范畴。四、涉案车位虽暂时未能办理产权登记，但系奥森公司另行投资建设的，依法应由奥森公司所有，且已奥森公司已作出了出租、出售处理。1、本案中所涉车位系奥森公司依规划投资建设的，进行了单独建筑施工。地上车位垫补石粉、铺设植草砖及界石，车位单体可区分；地下车库除正常建筑施工外，还另行配置消防喷淋系统，在空间上能够个别地、单独地存在。根据《民法典》第二百三十一条的规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，结合《最高人民法院关于适用物权编的解释（一）》第八条“依照民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的权利人，根据民法典第二百三十五条至第二百三十八条的规定，请求保护其物权的，应予支持”的规定，不动产物权登记并非判断不动产物权归属的唯一依据，案涉车位虽未在产权部门登记，但不能就此否定奥森公司享有的物权，并获得相应的处分、收益等权利。2、另根据我国《民法典》第三百五十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”规定，奥森公司作为案涉小区的建设用地使用权人，对小区内其合法建造形成的建筑物、构筑物及其附属设施享有所有权。3、紫荆馨园业委会以业主房地产权证书中显示的"共有使用权面积"与小区规划图中记载的用地面积几乎一致为由，认为涉案小区用地面积全部属于业主共有用地，属于严重的概念混淆。首先，业主提供的是房地产权证书，既包含房屋状况的记载，也包含土地状况的记载，所谓的“共有使用权面积”就是记载于土地状况一栏中，是对涉案房产所在小区地块地号、取得方式、使用年限及使用权面积的客观表述，是基于房屋登记与土地登记结合所呈现的记载方式，并不代表涉案小区用地使用面积均系业主共有的意思，更不能以此得出该面积上的地面车位属全体业主共有的结论。4、紫荆馨园业委会认为停车位属于附属配套设施，应属全体业主所有的主张无任何法律依据。涉案小区中的建筑物、绿地、车位、居委会治安用房等均是按规划建设，如紫荆馨园业委会所述，规划建设的均属配套设施应由全体业主共有的观点，明显与民法典中车位归属由当事人约定及《山东省物业管理条例》中关于居委会治安用房属于政府所有的规定相悖。五、我国并非判例法国家，法院裁判的依据是国家法律、司法解释及行政法规等规定，法院对判例的参考需结合个案案情、类案处理等因素综合考量，且司法实践中也存在与本案相类似的案例。紫荆馨园业委会提交的（2017）最高法民申2817号民事裁定书中，当事人之间对车位归属约定不明的事实与本案不同，不宜作为本案的裁判参考。六、紫荆馨园业委会对涉案车位属于全体业主共有的主张负有举证责任，不能以奥森公司无法提供案涉车位的产权登记就反推出车位属于全体业主共有，且不动产物权登记并非判断所有权归属的唯一依据。七、立法考量因素及实际中规划车位的情况。在我国《物权法》立法之初，全国人大法工委就对车位、车库的归属采取了模糊的表达方式的原因做出了相应说明：因车位、车库归属问题涉及利益面太广，争议太大，在立法上没法明确规定，故采取模糊处理，由当事人进行约定，待条件成熟时再予以明确完善。再看我国《物权法》第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，通过该规定字面意义来看，用于出售、附赠或者出租等方式都是以车位、车库的所有权归开发商为前提的，这与《物权法》第一百四十二条及第三十条的规定也相吻合。且目前实践中不能办理产权证书的规划车位、车库也多是由开发商所有，通过出售、赠与、出租等方式与业主约定使用方式。今年实施的《民法典》对《物权法》中对相应车位、车库的部分内容并未调整，也就是说物权法立法考量的因素并未改变，车位、车库的所有权归属并未进行进一步的明确，在立法未作出修改的情况下，如通过司法判决去明确，有违正常的法律秩序与伦理，且也会破坏目前的平衡状态，在相应区域内引起大量的类似纠纷，即不利于社会稳定也是对司法资源的浪费。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持，紫荆馨园业委会的诉求无事实法律依据，请求二审法院依法予以驳回。 紫荆馨园业委会向一审法院起诉请求：1.请求依法确认位于青岛市，规划的地上104个停车位、地下18个停车位的权属归该小区全体业主所有；2.依法确认位于青岛市，规划的共计34.7平方米的居委会及公建用房权属归该小区全体业主所有；3.依法判令奥森公司立即搬离并返还位于青岛市内规划的居委会及公建用房；4.诉讼费等由奥森公司承担。 一审法院认定事实：青岛市市北区（原四方区）金华路54号紫荆馨园小区系奥森公司开发建设的小区。根据《建设工程规划许可证》及建设规划图纸、地下车库平面图纸载明，该小区总建筑面积24,959.8平方米，总用地面积20,359.8平方米；规划住宅11栋，商业楼1栋；规划车位122个，其中地上车位104个，地下车库18个；规划有居委会及公建用房一处。奥森公司根据规划建设了地下车库及地上车位，居委会及公建用房一处。被告已出售地下车库17个，地上车位6个，出租地上车位50个。奥森公司与该小区业主签订的《商品房买卖合同》之附件《业主临时公约》第七条中约定“商业楼、地下车库、地下车位归建设单位即奥森公司所有。” 一审法院认为，本案争议的焦点在于案涉地上车位104个、地下车库18个应当归谁所有。《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条规定，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。本案当事人争议的地下车库及地上车位经建设主管部门批准，属建设规划内规划用于停放汽车的车位，没有占用小区道路、绿地及其他公共场所，不符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，本案所争议的车库、车位不应当认定为业主共有，紫荆馨园业委会的请求没有法律依据，故对其请求不予支持。《山东省物业管理条例》第十三条规定，住宅小区内按照规划配套建设的社区居民委员会用房属于政府所有。根据该规定，该房屋不属于物权法规定的应由业主共有的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，故紫荆馨园业委会、奥森公司均无权使用该房屋。紫荆馨园业委会要求涉案小区内的居委会及公建用房由业主共有的诉请及要求奥森公司返还该房屋的诉请均无法律依据，一审法院依法不予支持。判决：驳回紫荆馨园业委会的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。紫荆馨园业委会提交以下证据：证据1、从青岛市城市建设档案馆调取的紫荆馨园小区总平面图、景观平面图（青岛市建设工程规划许可证四建管字7号）及停车位信息标示各一份、紫荆馨园小区车位统计表一份、紫荆馨园业委会占用绿地、广场等全体业主共有位置建造的停车位照片三张，证明：1、紫荆馨园小区规划停车位应为122个（地下车库18个，地上车位104个），实际由开发商奥森公司建造的停车位仅有98个，这98个停车位包括在规划位置建造的地下车库18个，地上停车位59个，占用业主共有绿地、亲情邻里广场、健身广场等位置建造的停车位21个。2、尚有45个规划应该由奥森公司建造的停车位，奥森公司均未按照规划要求建造。奥森公司对紫荆馨园小区停车位的建造不符合规划要求，奥森公司也无法提供停车位产权归其所有的证明文件，并且部分停车位是利用业主共有的绿地和其它场地建造，以上停车位均应归紫荆馨园全体业主共有。证据2、从青岛市城市建设档案馆调取奥森公司提交的《关于紫荆馨园环境变更的申请》、青岛市规划局四方分局出具的《建设工程规划审查函复意见书》各一份，证明：1、奥森公司在2005年2月24日申请对紫荆馨园小区树木、车位等位置做局部调整，2005年6月1日青岛市规划局四方分局未予批准该变更，要求奥森公司继续按照《建设工程规划许可证》青规四建管字7号及所附图纸实施。2、在规划局不予批准奥森公司调整小区树木、车位位置的情况下，奥森公司仍然对小区的树木、车位进行了调整，包括证据1的停车位照片显示的占用全体业主共有的绿地、亲情邻里广场、健身广场建造了停车位，这些停车位都应归全体业主共有。证据3、紫荆馨园小区交房时1#楼北侧的照片一份，证明：照片显示位置（即1#楼北侧），对应《建设工程规划许可证》青规四建管字7号及所附图纸应为四个停车位，从小区交房时的照片可以看出，该位置根本未按照规划要求建设停车位，反而是绿地和广告牌，可以看出奥森公司根本未按照规划要求建造停车位。综上，案涉停车位的建造既不符合规划图的要求，也不能办理产权证明，并且一部分车位还是利用全体业主共有的绿地、其它场所位置进行建造，因此案涉车位应当归全体业主共有。 奥森公司的质证意见为：证据1中紫荆馨园小区总平面图在一审已经提交，二审不应作为新证据质证，对于景观平面图，虽然一审中未提交，但该景观平面图与总平面图均存放于青岛市城市建设档案馆，紫荆馨园业委会在此前已调取到的情况下未提交，不应在二审中作为新证据予以提交。从总平面图可以看出，规划车位122个，与紫荆馨园业委会所称不符。关于车位统计表及照片，对真实性不予认可，不应作为证据予以采信。紫荆馨园业委会在一审中提交的涉案小区的规划图及竣工图原件均显示涉案小区车位122个，地上车位104个，地下车位18个，与紫荆馨园业委会二审中主张相互矛盾。对证据2的两份材料的真实性予以认可，对证明事项有异议，从《关于紫荆馨园环境变更的申请》和《建设工程规划审查函复意见书》所显示的内容无法证明紫荆馨园业委会的主张。对证据3的真实性不予认可。 奥森公司提交建设工程竣工规划验收合格证复印件一份，证明涉案小区通过了竣工规划验收合格。紫荆馨园业委会对该验收合格证无异议，但认为上面也没有显示车位、车库情况，涉案小区通过验收后奥森公司又占用了小区的绿地改造成车位，广场也没有建，而是建成了车位。 本院认为，紫荆馨园业委会提交的证据1中是自己进行停车位信息标示后的紫荆馨园小区总平面图、景观平面图（青岛市建设工程规划许可证四建管字7号）与紫荆馨园小区车位统计表均系紫荆馨园业委会自行制作，奥森公司对车位统计表、照片及证据3的真实性不予认可，上述证据的真实性无法确认。紫荆馨园业委会提交的证据2及奥森公司提交的建设工程竣工规划验收合格证，因当事人对证据的真实性无异议，上述证据具有客观性，本院予以采信。 二审中，紫荆馨园业委会明确表示对起诉请求中要求确认位于青岛市共计34.7平方米的居委会及公建用房权属归该小区全体业主所有、判令奥森公司立即搬离并返还位于青岛市内规划的居委会及公建用房，认可一审判决的相关内容，上诉只针对一审判决驳回紫荆馨园业委会对要求确认规划内车位、车库权属归该小区全体业主所有的判项不服。 本院查明的其他事实与一审认定一致。 本院认为，本案双方当事人均确认位于青岛市的规划用于停放汽车的车位共122个（地上104个停车位、地下18个停车位）。根据当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：诉争的上述规划内停车位是否应归该小区全体业主所有。 《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款、第三款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”本案中，涉案小区于2005年6月13日通过竣工规划验收合格，当事人争议的上述地上停车位及地下停车位是经建设主管部门批准，属建设规划内规划用于停放汽车的车位，双方当事人对此事实均无异议，故紫荆馨园业委会的请求确认位于青岛市全体业主所有，没有法律依据，对其请求不予支持。二审中，紫荆馨园业委会提出对一审认定规划的车位122个无异议，但奥森公司未按照规划建设停车位，诉争地上停车位中有21个是涉案小区通过验收后开发商又占利用业主共有的绿地、亲情邻里广场、健身广场改造成车位，但紫荆馨园业委会在本案中并未提交有效证据证明该主张，其日后如有证据证明涉案小区里在建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外存在占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，可另行主张。 综上所述，紫荆馨园业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费500元，由上诉人青岛市市北区紫荆馨园小区业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 楷 审 判 员  李 丽 审 判 员  潘红燕 二〇二一年七月十九日 法官助理  高仁青 书 记 员  孔 怡 书 记 员  庞连捷