贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初7825号 原告:张菊，女，汉族，1969年4月18日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：张笑（特别授权代理），系贵州总溪律师事务所律师。 被告：吴欣蔚，男，汉族，1986年8月6日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：王晓萍，系吴欣蔚之母亲。 被告：王晓萍，女，汉族，1964年7月20日出生，住贵州省毕节市。 第三人：贵州毕节纵宇房地产经纪有限公司，住所贵州省毕节市七星关区麻园街道三十米大道弘宗花园A6栋7号门面，统一社会信用代码：91520502MA6H3W1Q6T。 法定代表人：顾雷，系该公司执行董事。 原告张菊与被告吴欣蔚、王晓萍，第三人贵州毕节纵宇房地产经纪有限公司（以下简称纵宇经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告张菊及其委托诉讼代理人张笑、被告吴欣蔚的委托诉讼代理人暨被告王晓萍、第三人纵宇经纪公司的法定代表人顾雷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张菊向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告全面履行合同义务，立即将其出售给原告的位于毕节市七星关区房屋不动产权证书变更登记至原告名下；二、请求判决被告吴欣蔚承担违约责任，支付违约金共计壹拾伍万元（150000.00元）给原告张菊；三、因被告未履行合同约定义务，致原告为追办此事而产生损失，如交通车旅费等，请求人民法院依法判决被告予以赔偿，赔偿金额暂定为人民币壹万元（10000.00元）；（第二、三项请求赔偿数额合计为16万元。）四、请求人民法院依法判决被告吴欣蔚、王晓萍和第三人贵州毕节纵宇房地产经纪有限公司对上述履行义务承担连带责任；五、本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告王晓萍和被告吴欣蔚系母子关系。吴欣蔚委托其母王晓萍代其出售坐落于毕节市七星关区。2018年11月21日，经第三人贵州毕节纵宇房地产经纪有限公司居间介绍，被告王晓萍和第三人与原告张菊签订了《房屋买卖居间成交合同》，合同约定：卖方吴欣蔚将其合法拥有的坐落于毕节市七星关区的房屋出售给乙方张菊，该房屋建筑面积为：130.88平方米，双方商定该房屋成交价为伍拾伍万元（￥550000.00元）。原告、被告和第三人当天签订了《房屋买卖居间成交合同》后，原告完全履行了合同义务，按合同约定于合同签订当日向被告交付购房定金叁万元，于2018年11月24日付贰拾柒万元给被告，于2019年1月20日之前付了贰拾万元给被告。同时双方约定，被告收到原告给付的伍拾万元之后，立即办理解押手续并随即将房屋产权证办理过户手续给原告，由原告预留伍万元的购房尾款待办完房产证过户手续后再支付给被告。被告总计收到了原告伍拾万元的购房款。第三人与原被告签订了合同的第二天即2018年11月22日，第三人收取了原告的居间中介费用人民币捌仟元（￥8000.00元）。2019年12月14日，被告吴欣蔚出具《承诺书》，对其母王晓萍出具的《代理人关于代理权承诺书》和签订《房屋买卖居间成交合同》代理其将案涉毕节市七星关区的房屋出售给原告张菊的行为予以确认，被告吴欣蔚同时还在承诺书中承诺：吴欣蔚定于2020年3月30日之前将出售给张菊名下的金源达XX室的房屋过户在张菊名下，如超过规定时间不能过户在张菊名下，吴欣蔚自愿承担张菊已付房款的双倍进行赔偿。被告吴欣蔚违背其承诺，至今逾期一年有余，仍然未履行将其出售给原告的房屋产权证办理过户手续给原告。原告只得具状前来，请求人民法院依法保护原告的合法权益。综上所述，原告认为，我国法律规定，从事民事活动应遵守诚实信用原则，原告按合同约定履行了给付购房款的义务，但被告却违背诚实信用原则，严重损害原告的合法权益。虽然被告书面承诺如果吴欣蔚于2020年3月30日之前未能将出售给张菊名下的XX室的房屋过户在张菊名下，吴欣蔚自愿承担张菊已付房款的双倍进行赔偿。但原告自愿不需要吴欣蔚承诺的双倍赔偿，只主张被告吴欣蔚按原告已付购房款伍拾万元（￥500000.00元）的百分之三十承担违约金给付责任。另，因本案第三人收取了原告的居间费用，第三人就有义务保障原告交易目的的实现，故第三人应与二被告共同承担连带责任。为保护原告自己的权益，原告根据以上事实及我国法律的相关规定，请求人民法院支持原告的诉讼主张和请求为谢。 被告吴欣蔚、王晓萍共同答辩称：一、被答辩人出售的房屋虽然登记为吴欣蔚所有的按揭房，实际是王晓萍继承母亲的遗产转让后所得购买的，实际是王晓萍所有，在合同签订时，出具了代理人代理权承诺书承诺：导致合同无效或合同无法履行的，本人同意承担相关法律责任，因此，本案所产生的纠纷责任应由被答辩人承担。二、由于答辩人王晓萍因经商急需资金出售该房，由于房产手续全部在答辩人处，从洽谈和签订合同和转移房屋均是答辩人所为，吴欣蔚也未在合同上签字，所以合同上签字承担30%的违约金是王晓萍，合同签订后张菊要求被告吴欣蔚签订双倍赔偿已付房款的承诺书，吴欣蔚怕影响不好，处于无奈签的字，仅是从公序良俗的方式支持母亲出售其实际拥有的房屋，而被答辩人要求吴欣蔚承担30%违约金和双倍赔偿已付房款不合理，也不合法。三、由于答辩人因特殊原因，至今未办理产权证，但在几次协商之后，于2020年8月，被答辩人提出异议，答辩人说明，此房的钥匙自合同签定之日已经交付被答辩人的，被答辩人完全可以入住，并且房屋按揭至今都是答辩人一直在还，还有物业管理费也是答辩人一直在交，如出现其他任何纠纷，答辩人完全承担，被答辩人提出，要求答辩人支付点钱给答辩人抵押到，答辩人按被答辩人的要求，于2020年8月25日上午10：55时用微信转10000元人民币给被答辩人，被答辩人认可，待答辩人交房产权证时，将此10000元退还给答辩人，这证明被答辩人与答辩人是有协商的，是在签定房屋买卖居间成交合同，和吴欣蔚签承诺书后的再次协议，是对以迟延未办产权证的结果。四、关于至今未办理产权证的事实存在，答辩人是设法、委人办理之中，答辩人认为，被答辩人在交付房款中扣押50000元，这是押金，等答辩人交付产权证时再给付，要求被答辩人让步，原谅答辩人，答辩人争取在2021年12月31日以前将此产权证办理交付给被答辩人，被答辩人就放心入住，如果因此房出现其他债权问题，责任由我答辩人承担，望人民法院对本案给我们进行调解为谢。 第三人纵宇经纪公司述称：原被告以我们公司作为中介买卖房屋是真实的，买卖双方对房屋现状是认可的，因为当时房屋在抵押按揭状态，所以原被告双方同意后续再办理解除抵押的手续，因为出卖方收到原告的购房款后，没有钱还款并及时的解除抵押，所以涉案房屋不能过户，买卖双方和我们中介进行了多次协商，协商约定时间解除抵押并过户，最终由于卖方责任不能及时解除抵押，所以第三人认为我方不应该承担任何责任。 本院经审理查明事实如下：2018年11月21日,经第三人居间介绍，原告与被告吴欣蔚之间达成买卖房屋的交易，并签订《房屋买卖居间成交合同》，约定卖方（甲方）为被告吴欣蔚（代理人为其母亲被告王晓萍）将其所有的座落于毕节市七星关区房屋出卖给原告（乙方）,该房屋建筑面积130.88平方米、成交价格55万元。约定付款方式为：签订合同之日交付购房定金3万元，2018年11月24日付27万元，2019年1月20日之前付了20万元，预留5万元的尾款在办理完房产证过户手续后支付给被告。居间服务费8000元。第四条相关事宜约定：“1.如该房屋系按揭房或抵押房，经甲乙双方协商选择由：甲方出资办理解押手续；乙方出资办理解押手续，该解押款冲抵房款，具体金额以实际票据为准。”第六条违约责任约定：“若甲乙任何一方未在约定期限内办理相关手续或未按照本合同中的约定及时全面履行自己的义务，均视为对守约方违约，则守约方可以解除本合同，并追究违约方责任：违约方承担以下责任：违约方需向守约方支付本合同约定的房屋成交价的30%违约金；若乙方违约，则无权要求甲方返还定金；若甲方违约，则甲方应双倍返还乙方定金。”合同落款处有原告及二被告签字捺印，第三人签章。合同签订后至2019年1月22日，原告向二被告支付了购房款50万元（二被告分别出具收据），并向第三人支付居间费用8000元。被告未向原告办理涉案房屋产权变更登记手续。 2019年12月14日，被告吴欣蔚向原告出具《承诺书》，承诺：“于2020年3月30日之前将出售给张菊名下的XX号房过户在其名下，如超过规定时间不能过户在张菊名下，本人自愿承担张菊已付房款的双倍进行赔偿。”此后，被告仍未办理房屋过户手续，原告诉至本院。 另查明:涉案的七星关区XX号房屋系被告吴欣蔚于2010年11月22日向贵州金源达房地产开发有限公司购买所得，并向贵阳银行办理按揭抵押贷款。该房屋现仍然处于抵押登记状态，抵押权人为贵阳银行毕节分行。房屋登记权利人为吴欣蔚。 本院认为，涉案房屋登记于被告吴欣蔚名下，其有权处分涉案房屋，涉案的《房屋买卖居间成交合同》是吴欣蔚委托其母王晓萍为代理人与原告商定，最终由原告与被告吴欣蔚、王晓萍签订，合法有效，双方当事人均应根据合同约定履行自己的义务，原告作为买受人已经按约定履行了支付购房款50万元的义务，被告吴欣蔚未按约定履行将涉案房屋转移登记至原告名下的义务。现涉案房屋仍然处于抵押状态，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定，没有证据证明抵押权人贵阳银行同意被告出卖房屋，原告也未举证证明其代为清偿了抵押债务消灭了抵押权。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，因涉案房屋尚处于抵押状态，原告要求被告办理房屋变更登记手续的诉讼请求，属于法律上不能履行，本院暂不予支持，待条件成就后其另行主张权利。 被告吴欣蔚向原告书面承诺于2020年3月30日将涉案房屋过户登记至原告名下，逾期其愿意承担原告已付房款双倍的赔偿责任，该承诺书应作为房屋买卖合同的附件。合法有效，原告已付购房款50万元，按约定被告应承担的违约赔偿责任为100万元，原告只主张15万元，因涉案房屋尚处于抵押状态，原告签订合同购买房屋而不能获得其物权的合同风险存在，因此原告要求被告吴欣蔚赔偿违约金15万元的诉讼请求，本院予以支持。被告王晓萍只是吴欣蔚出卖房屋时的代理人，第三人只是涉案合同的居间人，原告要求被告、第三人承担本案连带责任无法律依据，本院不予支持。原告主张的其余损失因无证据证明，本院不予支持。 关于本案法律适用问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案法律事实产生于民法典施行之前，应适用原合同法、物权法及其司法解释的相关规定。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告吴欣蔚于本判决生效之日起十日内向原告张菊支付未办理毕节市七星关区XX号房屋权属转移登记的违约金15万元； 二、驳回原告张菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1750元（已减半收取），由被告吴欣蔚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈庆坤 二〇二一年七月十五日 书记员  周 猷