四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终11016号上诉人（原审被告）：廖勇，男，汉族，1983年10月21日出生，住成都市天府新区。委托诉讼代理人：伍莉，四川蜀正律师事务所律师。上诉人（原审被告）：龚存梅，女，汉族，1986年8月7日出生，住成都市天府新区。委托诉讼代理人：伍莉，四川蜀正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈军德，男，汉族，1964年7月28日出生，住成都市金牛区。委托诉讼代理人：王超，四川博立信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘文君，女，汉族，1964年7月11日出生，住成都市新都区。委托诉讼代理人：王超，四川博立信律师事务所律师。原审第三人：成都伟业我爱我家房地产经纪有限公司，住所地：成都市金牛区天回镇街道金华社区七组。法定代表人：卫琪俊，副总经理。委托代理人：陈桥，男，汉族，1996年4月20日出生，住成都市武侯区，系公司员工。上诉人廖勇、龚存梅因与被上诉人陈军德、刘文君，原审第三人成都伟业我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初7095号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员适用二审程序进行了独任审理。本案现已审理终结。廖勇、龚存梅上诉请求：1.撤销一审判决，驳回陈军德、刘文君的诉讼请求；2.上诉费由陈军德、刘文君承担。事实与理由：1.一审认定事实不清，廖勇、龚存梅因疫情导致收入下降，虽然有一定过错，但本案合同仅停留在支付定金环节，对方损失不大，一审认定违约金过高，并且未抵扣已支付的定金30000元，请求在二审中予以抵扣；2.一审适用法律错误，中介费也是陈军德、刘文君的损失，应当包含在违约金中。陈军德、刘文君辩称，1.一审认定的违约金已在合同约定的基础上大幅度下降；2.一审认定的违约金100000元，已经考虑了已经支付的30000元定金，不应再重复抵扣；3.中介费已约定由违约方承担，一审适用法律正确。我爱我家公司述称，请求法院依法判决。陈军德、刘文君向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签署的《成都存量房买卖合同》；2.判令廖勇、龚存梅向陈军德、刘文君支付违约金306000元和中介服务费4500元，合计310500元。一审法院认定事实：2019年12月13日，陈君德、刘文君（甲方，出售方）与廖勇、龚存梅（乙方，买收方）通过经纪方我爱我家公司居间服务签订《成都存量房买卖合同》（合同编号：W0000387，以下简称《合同》）。合同约定：“……一、房屋的基本情况1.1房屋坐落于：成都市成华区xx号，产权证号权3xx2、监证4xx6，共有证号：监证4xx7，建筑面积为114.68平方米……二、房价款、付款方式及付款期限2.1甲乙双方协商一致，该房屋成交价格1530000元（大写）壹佰伍拾叁万元整……2.2购房定金30000元（大写）叁万元整，乙方应在签订合同的当日向甲方支付。该定金即为该房款的一部分。2.3乙方采取贷款方式支付该房屋成交总价款。……2.3.2选择贷款方式支付的，甲乙双方应在2020年1月13日前备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同。甲乙双方同意房款（不包含定金）按照下列方式支付：（1）首付款约定甲乙双方自行交接钱款：乙方在过户当天递件成功后将全部或部分房款375000元（大写）叁拾柒万伍仟元整直接支付给甲方，由此产生的风险由双方自行承担。甲乙双方协商预留物业保证金，自行交接钱款：乙方在物业交割完毕二日内将作为物业保证金的部分房款5000元（大写）伍仟元整直接支付给甲方，由此产生的风险由双方自行承担。通过存量房交易资金监管专用账户划转：乙方在不晚于递件前一个工作日将全部或部分房款50000元（大写）伍万元整存入存量房交易资金监管专用账户，待乙方取得不动产证书后，房管局发送指令由监管银行将该笔房款支付给甲方。（2）尾款尾款由放贷银行直接支付给甲方，乙方拟贷款金额约1070000）（大写）壹佰零柒万元整，类型为商业贷款，实际贷款金额、利率和年限以放贷银行最终审批通过为准。若银行审批贷款金额低于尾款金额的，由乙方在完成过户递件手续当日补足差额；若银行审批贷款金额超出尾款金额的，差额部分直接从首付款中扣减。乙方因自身原因或政策原因初次未获得银行或公积金管理中心批准的，甲方同意乙方继续向其他贷款机构申请贷款直至贷款获得批准（但最多不得超过3家贷款机构），并由乙方自行承担因办理贷款而产生的所有费用。若乙方仍未获得贷款批准的，双方同意按下列方式解决：乙方自行筹齐剩余房款，并于递件成功后当日以现金方式一次性向甲方支付。……四、房屋权属转移4.1甲乙双方应在乙方银行贷款审批通过7日内前往房管部门办理过户手续。……4.4因乙方原因致使甲方未能在合同签订之日起120日内完成房屋产权转移的，甲方可解除合同。（1）如甲方选择解除合同的，甲方书面通知乙方解除合同，并可依据合同第6.1条约定追究乙方违约责任。甲方应当自合同解除之日起三日内，在乙方全部已付款中扣除前述违约金后，向乙方退还剩余房款，如已付房款不足抵扣的，甲方有权继续追偿，合同解除同时乙方配合甲方办理注销网签手续等，否则甲方可单独追究乙方违约责任。……六、违约责任6.1甲乙双方任何一方有导致合同解除、终止或无法实际履行的违约行为，均应向守约方支付合同成交价20%的违约金……。”当日，陈君德、刘文君（甲方，出售方）与廖勇、龚存梅（乙方，买受方）、我爱我家公司（丙方、服务方）还签订了《委托服务合同》（合同编号：W0000387），约定：“……第二条收费标准1、签订本合同当日，甲方还向丙方支付服务费人民币9000元（大写）玖仟元整2、签订本合同当日，乙方向丙方支付服务费人民币18360元（大写）壹万捌仟叁佰陆拾元整。……第四条违约责任1、甲乙双方如未按照本合同约定履行义务，导致合同无法继续履行的，违约方应按照《买卖合同》约定向守约方承担违约金。丙方已收取的服务费、评估费不予退还，守约方可作为己方损失向违约方主张赔偿”。《合同》及《委托服务合同》签订后，2019年12月13日，廖勇、龚存梅向刘文君、陈军德支付了购房定金30000元，同日还向我爱我家公司支付了中介费4500元，刘文君、陈军德向我爱我家公司支付了中介费4500元。2020年3月12日，我爱我家公司工作人员赵黄勇通过微信方式联系廖勇（微信名“佛洛特厨电＊史密斯厨卫”），询问称“我听我们经理说房子你们确定不买了嘛”，廖勇回复称“不是不要，是现在拿不出那么多钱”，赵黄勇回复称“今天跟房东沟通了下，房东很生气说看好了房子都买不成，她损失太大了，这个只有约到你们双方面谈了。”2020年3月14日，本案当事人就案涉房屋买卖进行交涉，廖勇表示自己并未怠于提交办理银行按揭贷款的材料，只是受到新冠肺炎疫情等因素影响，自己的资金紧张，无法备齐剩余房款，为了弥补损失愿意承担已经支付的中介费损失。一审法院认为：双方签订的《成都存量房买卖合同》及《委托服务合同》真实、合法有效，系双方真实意思表示，双方应当按照上述协议的约定履行各自的权利义务。关于解除《成都存量房买卖合同》的问题。截止到本案开庭之日，廖勇、龚存梅仍未办理完毕银行按揭贷款手续或自行筹备剩余房款资金，《成都存量房买卖合同》约定：“选择贷款方式支付的，甲乙双方应在2020年1月13日前备齐办理贷款所需的相关资料，前往银行签订贷款合同”，“乙方因自身原因或政策原因初次未获得银行或公积金管理中心批准的，甲方同意乙方继续向其他贷款机构申请贷款直至贷款获得批准（但最多不得超过3家贷款机构），并由乙方自行承担因办理贷款而产生的所有费用。若乙方仍未获得贷款批准的，双方同意按下列方式解决：乙方自行筹齐剩余房款，并于递件成功后当日以现金方式一次性向甲方支付”。廖勇、龚存梅在筹集购房资金过程中已明确表示因资金困难，无法筹措剩余房款，该《成都存量房买卖合同》已从事实上无法继续履行，故对于陈军德、刘文君主张判令解除《成都存量房买卖合同》的诉讼请求，予以支持。关于违约金问题。根据《合同》第六条违约责任：“6.1甲乙双方任何一方有导致合同解除、终止或无法实际履行的违约行为，均应向守约方支付合同成交价20%的违约金……”之约定，廖勇、龚存梅在支付房款过程中已明确表示因资金困难，无法筹措剩余房款，且未提供有不可抗力影响合同履行的证据，构成违约，应承担相应违约责任。陈军德、刘文君主张按照上述合同条款要求廖勇、龚存梅支付违约金，结合廖勇、龚存梅当庭请求法院对违约金进行调减的抗辩意见，一审法院认为，本案中，廖勇、龚存梅负有在合同约定期限内及时办理银行按揭贷款或自行筹措购房款并支付的义务，截止到本案开庭审理之日，廖勇、龚存梅未依约支付购房款是酿成本案的主要原因，结合陈军德、刘文君在交易中的预期损失，兼顾合同的履行情况及当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院以廖勇、龚存梅应向陈军德、刘文君支付违约金100000元为限予以支持。关于中介费问题。根据《委托服务合同》第四条违约责任“1、甲乙双方如未按照本合同约定履行义务，导致合同无法继续履行的，违约方应按照《买卖合同》约定向守约方承担违约金。丙方已收取的服务费、评估费不予退还，守约方可作为己方损失向违约方主张赔偿”之约定，陈军德、刘文君向我爱我家公司支付了中介费4500元，结合交易中合同的实际履行情况及廖勇、龚存梅的当庭陈述，陈军德、刘文君要求廖勇、龚存梅承担已付中介费4500元损失的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1.解除陈军德、刘文君与廖勇、龚存梅于2019年12月13日签订的《成都存量房买卖合同》（合同编号：W0000387）；2.廖勇、龚存梅于判决生效之日起十日内向陈军德、刘文君支付违约金100000元；3.廖勇、龚存梅于判决生效之日起十日内向陈军德、刘文君支付中介服务费4500元；4.驳回陈军德、刘文君其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半后收取2979元，保全费2073元，由廖勇、龚存梅负担。二审中，当事人均未提交新证据。本院二审审理查明事实与一审法院一致，本院依法予以确认。本院认为，本案中的《成都存量房买卖合同》等相关协议均系各方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，对各方产生拘束力。廖勇、龚存梅未按照合同约定时间履行付款义务，应当承担违约责任。廖勇、龚存梅对违约的事实均无异议，但认为一审确定的违约金有误。依照双方的上诉请求及答辩意见，本案的争议焦点为一审认定的违约金金额是否正确，是否存在重复计算。对此，本院分析评判如下：1.依据查明事实，案涉房屋成交价为1530000元，双方约定违约金为成交价的20%，即306000元，廖勇、龚存梅已向陈军德、刘文君支付定金30000元。一审法院依据合同的履行过程，廖勇、龚存梅的违约情况，定金的支付情况，综合酌定本案的违约金为100000元，并无不当。廖勇、龚存梅主张一审重复适用定金和违约金与查明事实不符。廖勇、龚存梅亦未举证证明该违约金金额过分高于实际损失。故对该上诉理由本院不予支持；2.违约金系对实际损失的弥补，虽然本案中双方约定守约方支付的中介服务费可向违约方主张赔偿，但该项损失应当在违约金中一并考虑，不应重复计算。故廖勇、龚存梅该项上诉理由成立，本院予以支持。综上，廖勇、龚存梅的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持成都市成华区（2020）川0108民初7095号民事判决书第一项即“解除陈军德、刘文君与廖勇、龚存梅于2019年12月13日签订的《成都存量房买卖合同》（合同编号：W0000387）”、第二项即“廖勇、龚存梅于本判决生效之日起十日内向陈军德、刘文君支付违约金100000元”；二、撤销成都市成华区（2020）川0108民初7095号民事判决书第三项即“廖勇、龚存梅于本判决生效之日起十日内向陈军德、刘文君支付中介服务费4500元”、第四项即“驳回陈军德、刘文君其他诉讼请求”；三、驳回陈军德、刘文君其他诉讼请求。一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费5958元，由陈军德、刘文君负担958元，由廖勇、龚存梅负担5000元。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  李俊二〇二一年七月二十六日书记员  李青