广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11713号上诉人（原审原告）：张雪梅，女，1975年12月14日出生，苗族，身份证登记住址湖南省古丈县。委托诉讼代理人：刘威，广东华进律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：薛瑞强，男，1974年9月28日出生，汉族，身份证登记住址广东省广州市天河区。上诉人张雪梅因与被上诉人薛瑞强房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2021）粤0103民初352号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理，现已审理终结。张雪梅于2021年1月4日向一审法院提出诉讼,请求判令：1.薛瑞强向张雪梅返还2017年6月15日至2020年1月14日的空地租金人民币494212元，以及退还相应的租赁保证金39466元；2.薛瑞强向张雪梅赔偿空地上雨棚安装搭建及天台扩建费，共计人民币206890元；3.薛瑞强向张雪梅赔偿违约金39466元及第1、2项诉讼请求的租金、保证金、搭建费用的利息（自2020年1月14日起算至判决生效之日，按年利率6%的标准）；4.薛瑞强承担全部诉讼费。薛瑞强一审辩称：不同意张雪梅的诉讼请求。理由：一、诉讼请求1，根据双方在2014年12月13日签订的房屋租赁合同第一条第2款约定，承租的面积包括空地部分；第三条第1款约定，空地面积为665平方米，租金是16715元，从2015年6月15日起向甲方缴纳空地租金；保证金包括履约保证金80000元和水电保证金5000元，在（2020）粤0103民初13245号判决书中法院已经认定履约保证金是由薛瑞强没收，且该案开庭时张雪梅也同意由薛瑞强进行没收，水电保证金可以在拖欠的费用中予以抵扣。二、诉讼请求2，搭建雨棚是双方协商一致由张雪梅出资，薛瑞强聘请施工队进行施工，施工完毕后的使用方是张雪梅，扩建天台是张雪梅自己出资、自己聘请施工队进行施工，完工后的使用方是张雪梅。根据房屋租赁合同约定，薛瑞强是允许张雪梅在空地上进行搭建，具体搭建费用等相关手续是由张雪梅负责，所以搭建雨棚和扩建天台是双方协议好共同进行的。三、诉讼请求3，根据（2020）粤0103民初13245号判决书中已经说明违约方是张雪梅，薛瑞强不存在违约行为，因此张雪梅的诉讼请求3没有法律依据，且薛瑞强对该数额不予认可。一审法院经审理于2021年3月31日判决如下：驳回原告张雪梅全部诉讼请求。一审案件受理费5998元，由原告张雪梅负担。上诉人张雪梅上诉请求：撤销一审判决，改判支持张雪梅全部诉请或将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院对案件基本事实认定错误。薛瑞强持有的《广州市房屋租赁合同》显示，其承租的是该大楼1至14层房屋，并未承租14层楼顶空地，且该楼顶空地没有产权证明，薛瑞强并未取得空地使用权，其出租空地的行为系非法出租。空地上的建筑均为违章建筑。二、一审法院举证责任分配错误。在承租涉案空地时，张雪梅并不知道薛瑞强没有该空地使用权，直到2020年10月23日，薛瑞强起诉张雪梅支付租金，从薛瑞强提供的证据中，张雪梅才发现薛瑞强根本没有取得空地使用权。也即自始至终，薛瑞强一直在欺骗张雪梅。至于广州南杰物业管理有限公司对薛瑞强使用或出租14层顶楼空地面积有无异议，与本案均无关联。薛瑞强认为其有权出租空地应承担举证责任。张雪梅一审已经提供照片证明空地一直闲置，如果存在使用的情况应由薛瑞强证明。一审法院颠倒举证责任，偏袒薛瑞强，所作判决缺乏事实和法律依据，应予纠正。三、一审法院对雨棚搭建和天台扩建的事实没有查清。空地并不在楼房建筑面积内，空地上的建筑均为违建，薛瑞强及其搭档廖敏锋欺骗张雪梅称已经取得相关许可，要求张雪梅出资搭建雨棚和进行天台扩建。事实上，这些建筑均为违章建筑，不能投入使用，造成张雪梅巨大的经济损失，薛瑞强依法应予赔偿。四、张雪梅解约并不违反合同约定。空地出租，违规搭建，租赁合同本身存在欺诈，给张雪梅造成重大误解，该合同中关于空地租赁的内容应属于可撤销可变更合同和无权处分他人财产的效力待定合同。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十七条规定，张雪梅有权撤销房屋租赁合同中有关空地租赁的条款。综上所述，张雪梅上诉请求二审法院依法作出公正裁判。被上诉人薛瑞强二审答辩称：薛瑞强认可一审判决。双方租赁合同中关于空地出租的条款是清晰的，租赁合同公平公正。张雪梅在查看涉案租赁物时，薛瑞强已经表述得很清楚，张雪梅对于场地情况也是清晰了解的，租赁物既包括有建筑物的部分，也包括空地部分。当时张雪梅表达出要承租的意愿都清晰地反映在双方签订的租赁合同上。双方按照租赁合同履行几年了，薛瑞强已经根据合同约定提供了应当提供的场地，包括有建筑的租赁物及空地给张雪梅使用，张雪梅也使用涉案空地已经长达数年。本案中，张雪梅单方解除合同构成违约，其上诉请求不合理，应予驳回。本院二审经庭审调查确认一审查明事实。双方二审均无新证据提交。另查明，薛瑞强因与张雪梅就双方之间涉案租赁合同纠纷于2020年10月23日向一审法院先行提出诉讼，一审法院作出（2020）粤0103民初13245号民事判决。张雪梅不服该判决提起上诉。本院于2021年4月29日经审理作出（2021）粤01民终6695号民事判决：驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、张雪梅诉请薛瑞强返还已付空地租金、租赁保证金及违约金能否成立；二、张雪梅诉请薛瑞强赔偿其雨棚安装搭建、天台扩建费应否支持；三、关于相应款项利息计付的问题。对此，本院认定如下：一、关于争议焦点一，张雪梅诉请薛瑞强返还已付空地租金、租赁保证金39466元及违约金39466元能否成立。（一）关于空地租金的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。（2021）粤01民终6695号生效民事判决已对张雪梅、薛瑞强之间就涉案租赁物签订的租赁合同的效力、提前解除的违约责任以及保证金退还问题作出处理。张雪梅主张租赁合同中关于空地租赁内容属于可撤销或可变更的条款，亦于法无据。因涉案租赁合同合法有效，对双方具有约束力。薛瑞强已经将合同约定的适租物业交付给张雪梅使用，履行了出租方的己方义务，张雪梅有无实际使用空地或者在空地上加建物业，均是出于其经营使用需要，张雪梅并未提供证据证明在承租涉案建筑物及空地的期间，因薛瑞强的原因或物业使用权争议的问题导致无法使用租赁物。并且，双方租赁合同已经履行多年，张雪梅诉前也一直未提出异议，其现诉请薛瑞强返还已付的2017年6月15日至2020年1月14日期间的空地租金，缺乏事实和合同依据。（二）关于保证金退还及违约金计付的问题。因生效判决已经查明认定涉案租赁合同因张雪梅违约导致提前解除，张雪梅应对此承担违约责任，且前案一审中，张雪梅也同意薛瑞强没收其已付的全部租赁保证金80000元。张雪梅本案又诉请薛瑞强返还空地租赁对应的保证金39466元，并要求薛瑞强支付相应的违约金39466元，未提供充分证据且违反禁止反言的原则。张雪梅一方面主张薛瑞强存在合同欺诈，涉案租赁合同中关于空地租赁条款为效力待定合同，一方面又主张薛瑞强存在欺诈构成根本违约，应当赔偿与空地租赁保证金数额相当的违约金给张雪梅，于法无据。综上，张雪梅诉请薛瑞强返还已付空地租金、租赁保证金39466元及违约金39466元，并无证据推翻前案生效判决，徒增双方诉讼成本和诉累，本院不予支持。二、关于争议焦点二，张雪梅诉请薛瑞强赔偿其雨棚安装搭建、天台扩建费206890元的问题。张雪梅在承租涉案物业期间，为了自己经营需要搭建雨棚和扩建天台，理应对其经营成本有所预计，且前述生效判决已认定涉案租赁合同系因张雪梅单方违约解除而终止。张雪梅单方提前解除属于违约行为，理应自行承担相应的违约责任和法律后果。张雪梅诉请薛瑞强赔偿其雨棚安装搭建、天台扩建费，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。三、关于争议焦点三，款项利息计付的问题。如前文所述，张雪梅要求薛瑞强返还空地租金、保证金，并赔偿其雨棚安装搭建、天台扩建费的诉请均不能成立。据此，张雪梅诉请薛瑞强支付前述款项利息缺乏事实基础，不予支持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人张雪梅本案各项上诉主张，缺乏理据，应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11995元，由上诉人张雪梅负担。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二一年七月十九日书记员  纪惠敏黄晶晶