山东省东营市河口区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0503民初1272号 原告：齐怀温，男，汉族，1957年12月18日出生，山东省滨州市博兴县村民,现住该村。 委托诉讼代理人：闫俊荣，山东华剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：齐茂旺（系齐怀温儿子），男，汉族，1979年12月21日出生，山东省博兴县村民，现住该村。 被告：肖要社，男，汉族，1969年4月4日出生，山东省济宁市汶上县村民，现住东营市河口区。 委托诉讼代理人：王海岩，东营河口新户法律服务所法律工作者。 原告齐怀温与被告肖要社房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告齐怀温的委托诉讼代理人闫俊荣、齐茂旺，被告肖要社的委托诉讼代理人王海岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 齐怀温向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告于2005年12月13日签订的《房屋买卖合同》；2、请求依法判令被告向原告返还位于东营市河口区电器城部分房地产从Ｄ区中从北至南第三间至第四间（即第四户）房屋；3、请求依法判令被告就上述房屋向原告支付占有使用费32万元（自2005年12月13日起至2021年12月13日止，共计16年，按每年占有使用费为2万元计算）以及支付逾期利息（自原告起诉本案之日起至被告实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4、请求依法判令被告向原告支付违约金1万元；5、因本案产生的诉讼费用、保全费用、律师费用等由被告承担。事实与理由：原告齐怀温与被告肖要社二人系朋友关系，原告齐怀温最初因与东营市河口胜德电器有限公司（以下简称胜德电器公司）之间存在合作关系而在该公司担任副总经理。起初，原告齐怀温及案外人段景录二人作为乙方于2005年6月15日与甲方胜德电器公司签订了《胜德公司股东内部分房合同书》一份，各方在其中约定：胜德电器公司按照董事会决议将从Ｄ区向南至Ｅ区（二层楼）共计1100平方，按每平方米900元的内部价格分给原告齐怀温及段景录，共计99万。而后，胜德电器公司于2006年3月1日与原告齐怀温及案外人段景录二人签订了《卖房协议书》一份，将其Ｄ区的房屋分别与原告齐怀温及案外人段景录二人之间进行了析产及结算，由胜德电器公司向原告出具了房屋所有权人为胜德电器公司，证号为：东营市房权证东河股字第××号《房屋所有权证》，并附有《东营市河口胜德电器有限责任公司房产分丘图》。将从Ｄ区德力西电器城由北至南数第一户、第三户、第四户共三套房屋的第一二两层向原告齐怀温进行了交付。原告齐怀温在取得涉案房屋所有权后，于2005年12月13日作为出售方（甲方）与本案被告肖要社作为购买方（乙方）二人签订了《房屋买卖合同》一份。双方经协商后约定：“甲方将坐落于东营市河口区电器城部分房地产从Ｄ区南头第三间至第四间房屋（房屋建筑面积190.944平方米）每平方米价格是800元，合计人民币152755.2元，出售给乙方使用，房地产使用权50年”，并在其《房屋买卖合同》的第二条中约定：“乙方预付定金15000元，剩余款项签合同时一次性付清。”但是被告肖要社却没有将剩余购房款137755.2元支付给原告齐怀温。因被告在签订《房屋买卖合同》时当面向原告承诺，其本人接手涉案房屋后，剩余购房款将会尽快履行后续付款义务。基于二人系朋友关系，且原告信任被告，原告当天就将涉案房屋连同钥匙一同交付了被告。而后涉案房屋一直由被告用于经营使用。期间，原告始终向被告催要，要求其尽快履行后续的付款义务，但被告却以种种理由推脱且拒不履行付款义务。被告肖要社的行为明显违背了诚实信用原则，已构成了根本违约，致使涉案《房屋买卖合同》并未得到实际履行。原告为维护合法权益，现依据本案事实情况及《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定提起诉讼，望法院公平裁判。 肖要社辩称，原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，诉称的事实理由与客观事实相悖，且本案早已超过诉讼时效，原告的诉讼主张依法不能成立。一、原告之诉没有事实依据。被告没有于2005年12月13日与原告签订过任何合同或协议，更没有购买原告的房屋，不存在是否拖欠购房款事宜。被告肖要社曾于2005年10月23日与原告齐怀温签订《房屋买卖合同》1份，原告将位于河口区电器城的房子一套卖给了被告，被告不仅早已付清了该套房屋的购房款，而且投资贰拾余万元，将原告的毛坯房进行了装修，加盖了后院及车库和平房，完善了配套设施，房屋也因被告的大额投入而升值，原告若诉请解除该合同，不仅没有事实依据和法律依据，而且违背公序良俗。2、原被告双方于2005年10月23日签订的《房屋买卖合同》明确约定和记载了该合同项下房屋买卖时的成交价格和付款方式。成交价格是壹拾伍万贰仟柒佰伍拾元贰角整（￥152750.20元），付款方式为被告预付定金15000元，在签订合同时即2005年10月23日一次付清全部购房款，如有违约，支付违约金1万元。被告的付款情况是：双方签订合同前支付了定金15000元。签订合同时，因被告购买后需要随即对该房屋进行装修，经与原告协商同意，付给了原告5万元。2006年春节前原告开一辆皮卡车来河口，被告付给原告5万元，其中15000元是转账支票。剩余37750.20元是被告和其二哥开着一辆夏利车去原告位于滨州的工地送的，被告已于2007年4月份付清了全部购房款。二、原告诉称没有支付购房款有违客观实际。1、被告本来就没有在2005年12月13日与原告签订合同购买房屋，也就无从谈起是否欠款事宜。2、双方于2005年10月23日签订的《房屋买卖合同》，若被告没有事先支付定金15000元，《房屋买卖合同》不可能出现预付定金15000元的记载。3、2005年10月23日签订的合同第二条规定了剩余款项签合同时一次性付清，若被告在签合同时不向原告支付购房款或双方对支付房款没有达成一致意见，不仅《房屋买卖合同》第二条不可能如此记载，而且双方不可能签订合同。4、假若被告没有付清购房款，原告不可能自2007年末至2020年底历时十多年的时间不向被告催要，而且中断联系，在该时间段内双方没有任何电话和其他联系。上述事实充分说明原告诉称于2005年12月13日与被告签订《房屋买卖合同》及被告没有支付购房款的陈述不属实。三、原告之诉没有任何法律依据。原被告于2005年10月23日签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，不存在胁迫欺诈行为；合同条款没有违反法律强制性规定。被告已于2007年4月份付清了全部购房款。即使其中一方在诉讼时效期间之内出现违约行为，也只能依据《房屋买卖合同》第四条的规定承担一万元的违约金或赔偿守约方的实际损失，原告诉请解除合同并索要使用费，没有事实和法律依据。四、原告之诉早已超过诉讼时效。原被告于2005年10月23日签订的《房屋买卖合同》，约定的付款期限是签订合同的当日付清，应当自签订合同的次日即2005年10月24日起算诉讼时效，原告之诉早就超过诉讼时效，其诉讼请求不应得到支持。 庭审中，齐怀温提交了以下证据支持其诉讼请求： 证据一、齐怀温、段景录作为乙方于2005年6月15日与甲方胜德电器公司签订的《胜德公司股东内部分房合同书》一份。证明经胜德电器公司于2005年6月15日按照董事会决议及全体股东一致通过后，将从D区向南至E区的上下二层楼房屋共计1100平方米按内部价格出售给齐怀温、段景录二人。齐怀温、段景录二人与胜德电器公司（时任法定代表人：陈汉臣）签订了《胜德公司股东内部分房合同书》用于证实齐怀温拥有涉案房屋的物权。 证据二、胜德电器公司于2006年3月1日与齐怀温、段景录签订的《卖房协议书》一份。证明胜德电器公司将D区总平方1100平方米房屋的其中三套房产出售给齐怀温，分别为：①D区北头第一户一层两间、二层三间，面积238.88平方米。②D区向南第三户一层两间、二层三间，面积286.47平方米。③D区向南第四户一层两间、二层二间，面积190.94平方米（即涉案房屋）。齐怀温已向胜德电器公司足额支付了购房款，胜德电器公司也将房屋交付给了齐怀温，因此齐怀温为上述三套房屋的实际所有权人。 证据三、东营市房权证东河股字第××号《房屋所有权证》复印件一份并附有《东营市河口胜德电器有限责任公司房产分丘图》、东河国用（2004）字第237号《中华人民共和国国有土地使用证》复印件一份。证明涉案胜德电器公司的Ｄ区向南第四户一层两间、二层二间，面积190.94平方米的房产登记的房屋所有权人系胜德电器公司，该公司于2004年12月29日时就已经取得了包含涉案房产在内的房屋合法产权，并办理了土地使用权证，土地座落于河口区。 证据四、齐怀温于2005年12月13日与肖要社签订的《房屋买卖合同》一份。证明齐怀温在取得涉案房屋所有权后，于2005年12月13日与肖要社签订了《房屋买卖合同》。双方约定：齐怀温自愿将坐落在河口区河庆路西端路南德力西电气城的部分房产从D区南头第三间至第四间（房屋建筑面积190.944平方米），以每平方米800元的价格出售给肖要社使用，合计人民币152755.20元。付款方式为预付定金15000元，剩余款签合同时一次性付清。如一方违约，违约方应支付对方违约金壹万元。肖要社与齐怀温二人签订合同后，仅预付了定金15000元，剩余137755.20元购房款没有支付，肖要社属于根本违约。 证据五、齐茂旺与肖要社2021年3月20日的电话录音一份、2021年3月21日的电话录音一份（附光盘）。证明2021年3月份齐怀温向肖要社进行了催要，让肖要社交付剩余购房款，根据法律规定应该自2021年3月催要后至1年时间没有向法院进行诉讼，合同才不能行使解除权。齐怀温十几年没有向肖要社主张过购房款，肖要社也没有主动支付过购房款，齐怀温有理由认为肖要社没有侵权，不存在适用三年的诉讼时效。由于肖要社没有支付购房款，齐怀温行使不安抗辩权，至今没有向肖要社协助办理过户，合同一直在履行过程中，不存在诉讼时效的问题。 肖要社提交了其与齐怀温于2005年10月23日签订的《房屋买卖合同》1份，证明双方当事人是于2005年10月23日签订的《房屋买卖合同》，齐怀温已经将该合同项下房屋卖给了肖要社，成交价格是152750.20元。约定签订合同前付定金15000元，付清购房款的期限是签订合同当日，诉讼时效应当自签订合同的次日起算。合同还约定若一方违约，支付违约金10000元，齐怀温的诉求没有依据。 经庭审质证，本院对双方当事人提交的证据认定如下：双方当事人提交的证据均具有真实性、合法性和关联性，其证明目的本院结合庭审情况综合予以采信。 本院经审理认定事实如下：2005年6月15日，胜德电器公司与齐怀温、段景录签订《胜德公司股东内部分房合同书》，约定胜德电器公司将从Ｄ区向南至Ｅ区（二层楼）总计1100平方米的房屋，按每平方米900元的内部价格分给齐怀温、段景录，一次性交清99万元。2006年3月1日胜德电器公司又与齐怀温、段景录签订《卖房协议书》，约定齐怀温购买的房屋为：①Ｄ区北头第一户一层两间、二层三间；②Ｄ区向南第三户一层三间、二层三间；③Ｄ区向南第四户一层两间、二层二间。胜德电器公司的东营市房权证东河股字第××号《房屋所有权证》所附的《东营市河口胜德电器有限责任公司房产分丘图》中注明：红线部分为Ｄ区从北向南第一套一楼二间、二楼三间，公司以顶工程款给齐怀温。 2005年10月23日，齐怀温与肖要社签订《房屋买卖合同》，约定：齐怀温自愿将坐落在河口区河庆路西端路南德力西电气城的部分房产，即从D区南头第三间至第四间（房屋建筑面积190.944平方米），以每平方米800元的价格出售给肖要社使用，合计人民币152755.20元。付款方式为预付定金15000元，剩余款签合同时一次性付清。2005年12月13日，齐怀温与肖要社就上述房屋又签订一份《房屋买卖合同》，两份合同的主要条款内容一致。2021年3月21日，齐怀温的儿子给肖要社打电话，要求算算购房款还剩多少。 本院认为，齐怀温诉请的解除所依据的法律事实发生在民法典实行之前，应适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，齐怀温主张肖要社只预付定金15000元，剩余购房款137755.2元未支付，故要求解除合同，齐怀温的主张符合合同法定解除的情形。但该解除权系形成权，应受到除斥期间的限制。当事人经过除斥期间不行使法定解除权，则应认定解除权消灭。为合同解除权设置行使期限，实际上是给合同解除权人的权利行使课以一定时间限制，以避免合同当事人之间法律关系长期处于不确定状态。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延支付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予以支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案虽非商品房买卖合同纠纷，但买卖标的也为房屋，该类标的物对当事人的利益影响及价值受时间变化影响方面与商品房类似，故本案可类推适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于解除期限的规定。本案中，齐怀温与肖要社就涉案房屋买卖行为签订了两份《房屋买卖合同》，签订时间分别为2005年10月23日、2005年12月13日。两份《房屋买卖合同》均约定付款方式为预付定金15000元，剩余款签合同时一次性付清。根据上述约定，肖要社应付清房款的时间应为最后的合同签订日即2005年12月13日。若肖要社逾期未付款情况属实，齐怀温应自2005年12月14日就已知晓合同解除事由，其于2021年5月26日才诉求解除合同已超过了合同解除权的行使期限。齐怀温在除斥期间内不行使法定解除权，其解除合同的权利已经消灭。故对齐怀温要求解除合同、返还房屋并支付房屋使用费的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金的问题，齐怀温要求支付违约金的诉讼请求属于债权请求权，按照合同约定，齐怀温应自2005年12月14日就已知晓肖要社违约的事实，其于2021年5月26日才诉求要求违约金已超过了诉讼时效。齐怀温的儿子虽于2021年3月21日给肖要社打电话说过购房款事宜，但肖要社并未明确认可该债务，双方并未达成新的还款协议，故齐怀温要求违约金的主张，本院也不予支持。综上，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告齐怀温的诉讼请求。 案件受理费6100元，减半收取计3050元，由原告齐怀温负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。 审判员  李轶清 二〇二一年七月二十二日 书记员  杨真真