山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1002民初3423号 原告：高承波。 委托诉讼代理人：孙频，山东健华律师事务所律师。 被告：李淑艳。 委托诉讼代理人：阎焕璋，威海高新田和法律服务所法律工作者。 原告高承波与被告李淑艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月4日立案，依法适用简易小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。高承波委托诉讼代理人孙频到庭参加诉讼，李淑艳及委托诉讼代理人阎焕璋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高承波向本院提出诉讼请求：李淑艳向高承波支付房屋转让费20000元、欠付租金1300元，返还高承波垫给案外人孙东泽的5000元，并承担本案诉讼费。事实与理由：2018年11月6日，高承波与李淑艳签订房屋租赁合同，高承波将位于***房屋出租给李淑艳，租期从2018年11月18日至2021年1月31日，年租金为28000元。双方约定，如果合同到期后李淑艳不与高承波续订合同，需要支付转让费20000元。2020年11月30日，李淑艳将房屋转租给案外人孙东泽，并向孙东泽收取转让费5000元。后高承波发现李淑艳将房屋转租，在合同到期后，高承波代李淑艳向孙东泽退还了5000元转让费，才将房屋收回。李淑艳还欠高承波租金1300元。故高承波提起诉讼。 李淑艳辩称，一、高承波不具有转租资格，不是适格被告。二、案涉房屋产权人为海滨林场，被层层转租，李淑艳从冷艳丽处承租时已支付了转让费。至于高承波与李淑艳在合同中关于转让费的约定，只是为了避免李淑艳在合同到期后，甩开高承波而直接与房主海滨林场签订房屋租赁合同，而李淑艳最后并未甩开高承波直接与海滨林场签订合同，故李淑艳不应支付转让费20000元。三、李淑艳承租期间，除海滨林场给予减免的租金外，其余租金已足额支付。四、高承波主张的5000元费用系空调、热水器等物品及门头费用，这些物品李淑艳已经转让给孙东泽，高承波要求李淑艳承担没有依据。故李淑艳要求驳回高承波的诉讼请求。 当事人围绕自己的主张分别提供了证据，本院组织对方当事人进行了质证，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，以及本院向案外人孙东泽的调查，本院认定如下事实：高承波从山东燕喜堂医药连锁有限公司处承租了威海海滨林场所有的位于***房屋（以下简称案涉房屋），承租期限至2021年12月15日，高承波承租后又转租给案外人冷艳丽，冷艳丽用来经营蛋糕店。冷艳丽承租后不久，于2019年1月左右将蛋糕店转让给李淑艳，李淑艳向冷艳丽支付了相应的转让费。同时，按照冷艳丽与高承波之间的租赁合同样本，李淑艳作为承租方与高承淑作为出租方签订了《房屋租赁合同》，内容包括：...二、租赁期间为2018年11月18日至2021年1月31日（到期时间以燕喜堂与林场签订的到期日为准）。三、年租金为28000元，自2018年11月18日起付。四、其他约定，..附注：李淑艳在2021年1月31日付高承波转让费20000元，合同到期继续与高承波续签，不需要拿转让费，若李淑艳与林场签订合同交转让费。合同落款时间为2018年11月6日。高承波和李淑艳均认可合同落款时间并不是双方签订合同的时间。李淑艳进一步解释，合同落款时间是冷艳丽与高承波签订合同的时间，由于其承继了冷艳丽的合同权利，故其与高承波签订合同时将落款时间写为冷艳丽与高承波签订合同的时间。 李淑艳使用案涉房屋继续经营蛋糕店，第一年度的租金已付清。第二年度，李淑艳共支付房租15000元，海滨林场给予减免7.5个月房租。2020年11月底，案外人孙东泽有意在案涉房屋处经营烘焙店，李淑艳也有意转让蛋糕店，故两人协商李淑艳将蛋糕店转让给孙东泽，转让费共5000元包括店内的空调、热水器以及店铺门头。因李淑燕告知了孙东泽案涉房屋系从高承波处承租，故李淑艳的丈夫代表李淑艳与高承波、孙东泽三人共同协商，李淑艳不再承租案涉房屋，由孙东泽承租，孙东泽向高承波先付10000元房租。孙东泽向高承波支付房租后，使用房屋一个月左右，2021年元旦前后，因接电问题被海滨林场认为存在安全隐患，海滨林场不同意孙东泽承租案涉房屋，要求孙东泽搬离。孙东泽提出，其从李淑艳处受让蛋糕店时，向李淑艳支付了转让费5000元，向高承波支付了租金10000元，这15000元必须退给自己，其才肯搬走。在林滨林场的协调下，高承波于2020年12月28日向孙东泽退付房租10000元，于2021年1月4日向孙东泽支付5000元，孙东泽向高承波出具了收条，内容分别为“今收到高承波退回代李淑艳交付的房租1万元”、“今收到高承波退还李淑艳收取孙东泽房屋转让费5000元”。 本院认为，高承波将承租的案涉房屋转租给案外人冷艳丽，李淑艳因受让案外人冷艳丽的蛋糕店，需要继续使用案涉房屋，高承波与李淑艳因此订立房屋租赁合同，高承波依据租赁合同向合同相对方李淑艳主张相关权利，故李淑艳作为被告，主体适格。 本案争议焦点在于，李淑艳是否应向高承波支付20000元转让费，这一问题涉及到租赁合同附注内容“李淑艳在2021年1月31日付高承波转让费20000元，合同到期继续与高承波续签，不需要拿转让费，若李淑艳与林场签订合同交转让费”的理解。高承波对该条款解释为，李淑艳如果不与高承波续签租赁合同或者李淑艳继续租赁案涉房屋但不是从高承波处承租，需要支付转让费20000元；李淑艳如果与高承波续签合同，则不需要支付转让费。李淑艳则解释为，只有在其避开高承波，直接与海滨林场签订租赁合同时，才需要支付转让费20000元，否则不需要支付。对此本院认为，首先从文意看，该条款首句“李淑艳在2021年1月31日付高承波转让费20000元”说明案涉租赁合同约定了转让费事项，后两句“合同到期继续与高承波续签，不需要拿转让费，若李淑艳与林场签订合同交转让费”则分别说明了不支付转让费和支付转让费的情形，即不支付转让费的情形为“李淑艳继续与高承波续签”，支付转让费的情形为“李淑艳与林场签订合同”，也就是说，附注中明确列举了不支付转让费和支付转让费共两种情形，而对可能出现的其他情形比如本案实际发生的情形则未能列举。因转让费并非法定支付的项目，对于未列举的情形，不能自然归入支付转让费的情形。换言之，只有在合同明确约定支付转让费的情形下，李淑艳才应该支付转让费。高承波的解释是扩大了该条款意思，李淑艳的解释更符合该条款本意。其次，从本案实际情况看，案涉房屋被多手转租，设置转让费条款可以从一定程度上防止李淑艳避开高承波直接与前手签订租赁合同，但如果按高承波解释，只要李淑艳不与其续订租赁合同就需要支付转让费，难免强人所难。因为合同因期满而终止是一种自然状态，如果这种自然状态也被恪以一定义务，显然加大了一方当事人的负担。所以，高承波对附注条款的解释，本院不能采纳，高承波的该项诉讼请求，本院不能支持。 关于高承波要求李淑艳退付5000元转让费的问题。这笔费用是高承波应海滨林场的要求让孙东泽从案涉房屋搬离时，孙东泽要求支付的。因为孙东泽当初受让李淑艳的蛋糕店时，还受让了店内的空调、热水器以及店铺门头等，支出了这笔费用，所以孙东泽为了收回对焙烘店的投入资金，要求高承波支付这笔费用。从查明的事实看，李淑艳将店铺转让给孙东泽后，因为孙东泽要使用案涉房屋经营烘焙店，孙东泽、高承波及李淑艳丈夫就李淑艳退租、孙东泽承租的问题进行了协商，也就是说，高承波与李淑艳的租赁合同至此时解除。所以，孙东泽没有向李淑艳主张这笔费用，而是根据其与高承波建立的租赁合同关系向高承波主张，高承波愿意并支付了这笔费用，事实上也接受了这笔费用对应的物资，双方就租赁合同关系问题进行了处理，并不涉及李淑艳的义务。因此，高承波要求李淑艳退付这笔费用，无事实依据，本院不予支持。 关于高承波主张的房屋租金差额问题。李淑艳与高承波的租赁合同于孙东泽开始向高承波承租时解除，李淑艳使用房屋至2020年11月底，第二年度共使用了12.5个月，海滨林场减免7.5个月，计租月份共5个月，应付租金为11666元，李淑艳已支付15000元，并不欠高承波的租金。故高承波的该项诉求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条之规定，判决如下： 驳回高承波的诉讼请求。 案件受理费229元，由原告高承波负担。 本判决为终审判决。 审判员 王 潇 二〇二一年七月八日 书记员 刘向蓉