上海市第一中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）沪01执复117号复议申请人（被执行人）：上海碧卓实业有限公司，住所地上海市松江区车墩镇朝阳路20号3幢211室。法定代表人：卢龚，执行董事。申请执行人：上海佘山建筑市政工程有限公司，住所地上海市松江区佘山镇桃源路4号。法定代表人：徐永石，执行董事。复议申请人上海碧卓实业有限公司（以下简称碧卓公司）不服上海市松江区人民法院［以下简称松江法院］（2021）沪0117执异90号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。松江法院在执行申请执行人上海佘山建筑市政工程有限公司（以下简称佘山建筑公司）与被执行人碧卓公司建设工程施工合同纠纷一案中，碧卓公司对松江法院在（2019）沪0117执6783号案件中对上海市松江区XX镇XX路XX号XX、XX幢厂房（以下简称涉拍卖厂房）的土地范围认定为21，420.46平方米的执行行为不服，向松江法院提出书面异议。主要事实和理由：涉拍卖厂房虽位于松江区XX镇XX街坊XX／XX丘地块，该地块总面积21，420.46平方米（约32亩），但是上述地块上不仅仅有涉拍卖厂房2幢（占地面积约五亩），还有尚未办理产证的4幢在建工程和已经售出的2号厂房等，故执行法院将上述涉拍卖厂房的土地范围认定为21，420.46平方米显然与实际情况不符。其次，执行法院委托的评估公司做出的沪信衡估报字（2021）第F00047号估价报告对估价对象范围界定为相应的国有出让土地使用权面积，但是对土地规模表述为“松江区XX镇XX街坊XX／XX丘地块总面积21，420.46平方米，以及相应的国有出让土地使用权面积”，对于涉拍卖厂房的实际土地使用权面积没有明确。如果按照全部总面积21，420.46平方米占地使用权评估的话，评估的价值应远高于本次评估金额6，123.60万元（人民币，以下币种同），因为松江区现在的工业用地市场价应在每亩250万元。再次，评估机构无权划出具体土地范围红线，就无法确定涉拍卖厂房的实际占地面积，所以评估机构就此作出的评估结论显然不正确。另，涉拍卖厂房虽然是工业用地，但是实际用途可以作为商业使用，因为碧卓公司与松江区车墩镇政府签订补充协议时补交了每亩35万元的出让金以作商业用途，也称“2.5产业”。同时碧卓公司也对同地段的工业厂房挂牌价、成交价进行了调查，均高于本次评估的价格。评估机构没有考虑这点，评估的价格过低。综上碧卓公司认为，应撤销执行法院对涉拍卖厂房的土地范围认定为21，420.46平方米的执行行为，并撤销沪信衡估报字（2021）第F00047号估价报告。松江法院经审查，涉拍卖厂房登记的权利人为碧卓公司，房屋用途为厂房，土地用途为工业，宗地（丘）面积21，420.46平方米。松江法院以（2019）沪0117民初6477号一案于2019年5月15日正式查封涉拍卖厂房。松江法院另查明，佘山建筑公司与碧卓公司建设工程施工合同纠纷一案，松江法院于2019年10月8日作出（2019）沪0117民初6477号民事调解书，双方达成如下协议：“被告上海碧卓实业有限公司于其开户于上海农商银行松江支行、账号为XXXXXXXXXXXXX7257之账户的解封次日支付原告上海佘山建筑市政工程有限公司工程款2，000，000元（被告上海碧卓实业有限公司通过现金支票方式支付给原告上海佘山建筑市政工程有限公司该笔工程款，现金支票已于2019年10月8日交付原告）；于2019年11月15日前支付工程款9，000，000元；于2019年12月1日前支付工程款2，000，000元；……”因碧卓公司未履行上述义务，佘山建筑公司于2019年11月18日向松江法院申请执行，执行中松江法院实地查封、调查碧卓公司名下位于上海市松江区XX镇XX路XX号XX、XX幢厂房，并向承租人送达了冻结应付租金的执行裁定书和协助执行通知书。另因碧卓公司以原调解书存在违反自愿原则及协议内容违法的情况为由，向上海市第一中级人民法院申请再审，据此松江法院于2020年5月14日出具（2019）沪0117执6783号执行裁定书，裁定：终结本次执行程序。嗣后，松江法院裁定评估、拍卖碧卓公司名下位于上海市松江区XX镇XX路XX号XX、XX幢厂房，并已经通过上海市高级人民法院随机选定上海信衡房地产估价有限公司对涉拍卖厂房进行评估。2021年1月13日，该评估机构作出沪信衡估报字（2021）第F00047号估价报告。估价结果：估价对象在全部假设和限制条件下的市场价值为人民币6，123.60万元，折合建筑面积单价为6，789元／平方米。“估价对象范围界定”时表述为“建筑面积合计为9，019.88平方米，以及相应的国有出让土地使用权面积”。同年2月19日，碧卓公司对上述评估报告提出了异议，同年3月2日评估机构出具了异议的回复。同月13日，碧卓公司出具了对异议回复的意见，对评估结论不予认可，并要求复核或者重新评估。松江法院于2021年3月16日向上海市房地产估价师协会发函，委托该协会对评估结果组织专业技术评审，该协会至今未作出书面回复。同年3月31日，松江法院告知碧卓公司对委托评估的标的物范围有异议的，应提起执行行为异议。碧卓公司遂向松江法院提起异议。松江法院再查明，碧卓公司对于松江法院委托评估程序和委托的评估公司、评估师的资质没有异议。松江法院调取了松江区XX镇XX街坊XX／XX丘地块上即松江区XX镇XX路XX号2幢厂房的不动产登记信息上显示，该2幢厂房土地面积为21，420.46平方米。松江法院在案件审查过程中，通知上海信衡房地产估价有限公司评估师到庭参加听证。其表示不同意碧卓公司的意见，按照法律规定，同一块土地上的房屋是不能单独转让的，特殊历史遗留的问题允许房屋单独转让，但是对于面积不会单独认定的。在执行过程中针对碧卓公司的异议该公司已经作出了书面的答复。土地面积分摊是比较复杂的问题，需要规土部门进行测绘认定是否可以分摊，而不是由评估机构认定的。该公司在评估时并没有按照土地面积评估，如果土地分割允许的话则评估方法都会改变。根据不动产登记信息，土地是共用土地，所以用了现有的比较法、收益法进行评估。关于“2.5产业”问题，是介于第二和第三产业之间，当时上海允许使用权人对土地改变用途，确实需要补缴出让金的，但是需要相关部门出具批文确认。涉拍卖厂房的不动产登记材料注明了工业用途，不会额外备注。另外在评估涉案房产时已经参考了同类同地段可以单独转让房屋的案例。松江法院认为，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定，当事人认为评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。本案执行过程中，碧卓公司主张执行法院将上述涉拍卖厂房的土地范围认定为21，420.46平方米与实际情况不符，松江法院认为，涉拍卖厂房在不动产登记部门公开的记载信息中载明宗地（丘）面积为21，420.46平方米，并未记载独用面积。关于涉拍卖厂房的独用土地面积，并非人民法院或者评估机构可以确定，而应当由规划和土地行政部门予以测绘确定。同时从碧卓公司之前已经出售的同一地块上的2幢厂房的不动产登记信息显示，土地面积也是21，420.46平方米，应认定在该地块上的2幢、7和8幢涉拍卖厂房应属于共用土地面积。故此执行法院依据不动产登记部门的记载及房屋现状委托评估并无不当，碧卓公司要求撤销该执行行为于法无据，松江法院不予采信。其次，基于同一地块上不同建筑物共用土地面积的前提，评估机构的评估方法系为比较法、收益法，结论中表述的是相应的国有出让土地使用权面积，并未表述全部的地块面积，故碧卓公司关于评估机构评估以该地块的全部土地面积评估涉拍卖厂房导致评估单价过低继而要求撤销评估报告的申请，松江法院不予支持。最后，从涉拍卖厂房的不动产登记信息记载，土地权属性质为国有建设用地使用权，使用权取得方式为出让。土地用途为一类工业用地。碧卓公司认为涉拍卖厂房虽然是工业用地，但是实际用途可以作为商业使用，因此评估机构应以商业使用的标准进行评估的意见，因其未提供相应证据予以佐证，松江法院对此意见不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定：驳回上海碧卓实业有限公司的异议。碧卓公司不服上述执行异议裁定，以基本相同的事实和理由向本院申请复议，请求撤销该执行异议裁定，支持其异议请求。本院经审查，松江法院异议裁定查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据本案查明的事实，松江法院系按照涉拍卖房产的现状及房产登记部门的登记，委托评估机构对涉拍卖房产进行评估，且在出具给评估机构的委托司法鉴定函中明确，委托评估的对象为涉拍卖厂房的房地产评估，并未对涉拍卖厂房的土地面积或土地范围作出认定，而评估机构作出的涉案评估报告明确，估价对象为涉拍卖厂房，建筑面积合计为9，019.88平方米以及相应的国有出让土地使用权面积，亦并未对涉拍卖厂房的独占土地面积或土地范围作出认定。评估报告中虽有“土地规模：松江区XX镇XX街坊XX／XX丘总面积21，420.46平方米”的表述，但该表述系指涉拍卖厂房所属地块总的土地规模，而非涉拍卖厂房独占的土地面积或土地规模，碧卓公司未向本院提供证据证明，松江法院的上述执行行为，存在违反法律规定且损害其合法权益的情形。松江法院裁定驳回碧卓公司的异议请求，并无不当，相关理由，本院予以认同。碧卓公司的复议请求和理由，依法不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回上海碧卓实业有限公司的复议申请，维持原异议裁定。本裁定为终审裁定。审判长  阮国平审判员  唐建芳审判员  吕长利二〇二一年七月一日书记员  朱骏南附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；……