山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终6563号上诉人（原审被告）：王立江，男，1968年3月3日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：管延茂，山东华剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜敏，山东华剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋桂芳，女，1978年2月5日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：宋太付，男，1979年10月10日出生，汉族，住济南市。两被上诉人的委托诉讼代理人：李胜男，山东名泉律师事务所律师。两被上诉人的委托诉讼代理人：付美荣，山东名泉律师事务所律师。上诉人王立江因与被上诉人宋桂芳、宋太付宅基地使用权纠纷一案,不服济南市天桥区人民法院（2021）鲁0105民初293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月13日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。王立江上诉请求：1.依法驳回宋桂芳、宋太付一审全部诉讼请求，改判宋玉安与王立江于2000年2月20日所签订的《宅基转让协议书》无效；2.本案一审、二审诉讼费用由宋桂芳、宋太付承担。事实和理由：一、一审判决事实认定不清。2017年双方签订的《关于宋玉安和王立江房产到拆迁补偿协议》推翻了2000年双方签订的《宅基转让协议书》中对涉案房屋归属问题的约定，双方对于涉案房屋归属问题作出了新的约定，达成了新的协议，2017年双方签订的协议应当认定为是双方对2000年签订的协议的实质性变更。且2017年的协议作为王立江在一审提交的重要证据和认定事实的重要依据，在一审判决中只字未提，一审判决从何得来不得而知。2017年协议签订时间在后，实质上推翻了2000年的协议书中的内容。2017年双方签订的协议明确写明了涉案房屋归王立江所有，拆迁赔偿款归宋玉安所有，应当以2017年双方所签订的协议内容为准，故涉案房屋应归王立江所有。二、一审判决事实认定错误。2000年双方所签订的协议中约定宋桂芳、宋太付有使用权，协议最后一句“自2000年2月20日试实使用权”就是双方约定的宋桂芳、宋太付有使用权，但是对其使用期限未约定。而且双方在签订2000年协议时，也口头约定了，待王立江家中老人上岁数以后，要回家养老，此时应该将涉案房屋退还给王立江，由王立江使用。上述事实，证人在一审庭审中也予以证明。宋玉安夫妻现已去世，且涉案房屋现无人使用，王立江的母亲也已85岁高龄，急需回村养老，涉案房屋使用权应当按照约定归还给王立江。宋桂芳、宋太付辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应驳回上诉。宋桂芳、宋太付向一审法院起诉请求：1.请求确认宋玉安与王立江于2000年2月20日签订的《宅基转让协议书》合法有效；2.本案诉讼费用由王立江承担。一审法院认定事实：宋玉安与王立江系邻居关系，两人同为济南市天桥区桑梓店街道办事处小屯村集体经济组织成员。2000年2月20日，在王立生的见证和代笔下，双方达成《宅基转让协议书》，该协议书主要内容为：“今有户主王立江45号宅基转让宋玉安，一切地方都有宋玉安按排使用，一切转让权、卖买权王立江不得参与，自二〇〇〇年二月二十日试实使用权。代笔人:王立生户主王立江二〇〇〇年二月二十日书。”王立江自认该协议书签订后宋玉安分三年支付其12000元对价。宋玉安于2020年10月26日死亡，其妻子田长美于2017年9月14日死亡，宋玉安及田长美的父母均早于二人死亡。宋玉安财产的法定继承人即为本案宋桂芳及宋太付。2021年3月12日，济南市天桥区桑梓店街道办事处小屯村村民委员会出具证明一份，主要内容为：“2000年宋玉安与王立江买卖宅基地一事及自2000年以来小屯村45号宅基地一直由宋玉安一家居住使用，对此事村委会知情且没有任何异议。”王立江、宋太付、宋桂芳均认可案涉小屯村45号宅基地上建有房屋并由宋桂芳、宋太付居住使用至今。一审法院认为，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,应当适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或消灭的，应当及时办理变更登记或注销登记。”《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”第六十二条规定：“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。”从以上法律规定中可以看出，法律并未禁止宅基地使用权在该宅基地所在的农民集体经济组织内部依法转让。本案中，案涉宅基地归济南市天桥区桑梓店街道办事处小屯村集体经济组织所有，宋玉安与王立江均系该村集体经济组织成员。宋玉安与王立江订立的宅基转让协议书，系双方当事人的真实意思表示，未损害集体经济组织利益，亦未违反法律、行政法规强制性规定，对双方均具有法律约束力。协议签订后案涉宅基地及其地上房产一直由宋玉安一家实际使用控制，该村村委会对此知情且无异议，故从合同生效要件已充分具备、维护稳定的法律关系等角度，应认定该宅基转让协议书合法有效。关于王立江提出的该协议书实际为案涉宅基地上房屋的租赁协议、其无权进行处置的主张。一审法院认为，该协议书的标题《宅基转让协议书》及内容“一切转让权、卖买权王立江不得参与”均能表明宋玉安与王立江订立协议时的真实意思表示是宅基地使用权转让，且转让对价12000元也与当地同时期的宅基地使用权转让价格相符。该协议书未体现任何租赁字样和注明租赁期限，不符合房屋租赁协议的惯例。王立江作为户主处分家庭财产，宋玉安有理由相信其具有代理权。该协议实际履行已达十余年之久，王立江的母亲不可能对此不知情，王立江亦未提交案涉宅基地上的房产由其母亲建造的证据。案涉宅基地的《地籍调查表》显示土地使用权人为王立江，王立江是否征得其他家庭成员的同意不影响该协议的效力。王立江的上述主张无事实及法律依据，一审法院依法不予支持。公民依法享有合法财产之继承权。根据“房地一体”的原则，被继承人死亡后，继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权。宋桂芳、宋太付作为宋玉安财产的合法继承人，要求确认宋玉安与王立江签订的宅基转让协议书合法有效，符合法律规定，一审法院依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、第一百五十五条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：宋玉安与王立江于2000年2月20日签订的宅基转让协议书有效。案件受理费减半收取50元，由王立江负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王立江提交朱永元、赵吉俊、王传平出具的证明一份，证明涉案院落房屋始建于1979年生产队时代，是王立江的父母王殿元、雷兰香夫妇出资建设。宋桂芳、宋太付质证称，对证据真实性及证明目的均不予认可，证明上签字的证人应出庭作证，且出资建设不影响涉案宅基地及房屋物权的认定。王立江另申请证人赵吉俊、雷兰香出庭作证，两人称，涉案房屋是王立江的父母当年建设的，赵吉俊在现场帮忙做饭，王立江当时年幼，没有任何出资出力。宋桂芳、宋太付质证称，雷兰香和王立江是母子关系，赵吉俊和王立江存在亲属关系，其证言不能采信。对于上述证据，本院认为，涉案房屋是否由王立江的父母出资建设与本案争议的协议效力问题，无直接关联，本院不予采信。一审认定的事实属实，本院予以确认。另查明，2017年7月7日，王立江与宋玉安（宋太付代签）签订《关于宋玉安和王立江房产到拆迁补偿协议》，主要内容：王立江房产归自己，国家一切赔偿都归宋玉安所有。本院认为，宋玉安与王立江均系济南市天桥区桑梓店街道小屯村集体经济组织成员，涉案宅基地亦归该村集体经济组织所有。双方于2000年2月20日订立的《宅基转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。二审中，王立江主张双方于2017年7月7日签订的协议对原转让协议进行了变更，对房屋归属问题作出了新的约定，本院认为，2000年双方订立的协议履行至今已二十余年，2017年的协议仅涉及拆迁补偿问题，不具有推翻原协议的效力，故对王立江的该项主张，本院不予支持。综上所述，王立江的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由王立江负担。本判决为终审判决。审判员  马立营二〇二一年七月二十九日书记员  邢春艳