上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初22178号原告：上海福众餐饮服务有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：杜伟明，总经理。委托诉讼代理人：沈世霞，上海市金马律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪才龙，上海市金马律师事务所律师。被告：崔美红，女，1969年3月18日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：张炯骅，上海九泽律师事务所律师。第三人：上海汇文置业有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：孟德良(BENGTECKLIANG)，董事长。委托诉讼代理人：张骥，上海市襄阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志豪，上海市襄阳律师事务所律师。原告上海福众餐饮服务有限公司(以下简称福众公司)与被告崔美红、第三人上海汇文置业有限公司(以下简称汇文公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，审理中，本院依福众公司的申请依法追加汇文公司作为无独立请求权的第三人参加本案诉讼，并于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告福众公司委托诉讼代理人沈世霞、倪才龙、被告崔美红及其委托诉讼代理人张炯骅、第三人汇文公司的委托诉讼代理人张骥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福众公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除福众公司与崔美红签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2.判令崔美红返还福众公司中介费25,000元；3.判令崔美红返还福众公司支付的房屋租赁押金1,050,000元；4.判令崔美红返还福众公司已支付的房屋租金1,243,334元；5.判令崔美红返还福众公司代崔美红支付原租客欠缴的燃气费47,775元；6.判令崔美红赔偿福众公司装修损失1,972,087元。事实与理由：2019年6月,崔美红与案外人赵某1签订了《房屋租赁合同》,约定赵某1租赁崔美红处位于上海市徐汇区XX路XXX号XXX-XXX层及3楼全部的房屋(以下简称系争房屋)(所有权人登记为汇文公司)，租赁面积为1150平方米。每月租金为32万元，每3个月支付一期租金，先付后用，租赁押金为105万元。赵某1向崔美红支付了租赁押金105万元和1个月的租金32万元。2019年9月，赵某1经崔美红同意，将上述系争房屋转给福众公司，由福众公司承接赵某1与崔美红的租赁合同，崔美红同意赵某1支付的租赁押金105万元及1个月的租金32万元，由福众公司承接，视为福众公司支付。后因崔美红交付的系争房屋实际面积与合同约定的面积相差过大，故福众公司与崔美红于2019年9月24日重新签订了《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)。双方约定系争房屋用于经营重餐饮饭店使用(经营酒店)。同时约定崔美红于2019年10月1日向福众公司交付房屋，租赁期限自2020年1月1日起至2027年12月31日，免租期限自2019年10月1日起至2019年12月31日止。每月租金为26万元，租赁合同期内前两年不变，第三年开始每两年递增8%，以此类推。双方确认每3个月支付一期租金，先付后用，租赁押金为105万元。租赁合同签订后，福众公司于2019年11月15日向崔美红支付了2020年1月至2020年3月的房租78万元。福众公司于2019年10月15日进场装修，预计2019年12月初装修完毕，并将酒店的开业日期预定在2019年12月中旬。福众公司进场装修后，接到崔美红通知，称系争房屋位于三楼阳台(约79平方米)为违章建筑，徐家汇街道要求拆除，此时福众公司已将此处装修完毕。为此，福众公司于2019年12月12日致函崔美红增加租赁面积以弥补违章拆除的面积损失，并申请延长免租金的装修期。故双方于2020年1月3日达成了补充协议，崔美红另增加二楼165平方米的面积给福众公司，福众公司另行每月支付5万元的租金。涉及三楼阳台违章建筑的拆除、砌墙以及外墙的修复与粉刷费用均由福众公司承担。崔美红并未同意延长免租期。协议签订当日，福众公司向崔美红支付了补充协议约定的2020年1月至3月的增加面积房屋租金143,334元及中介费25,000元。补充协议签订后，福众公司又接到崔美红的两次违章拆除通知，一处位于人行道的玻璃幕墙及另一处位于外墙、门头部分。因崔美红交付的系争房屋有多处违章建筑，多次被徐家汇路街道叫停装修，致使福众公司装修期内无法完成装修，以至到新型肺炎疫情期间停止装修，更无法开业营业，造成福众公司重大经济损失。于是,福众公司于2020年3月14日向崔美红提出申请，要求减免疫情期间房租及延长装修期，共渡难关。但崔美红不同意给予任何减免，无奈，福众公司于2020年3月26日向崔美红发函要求终止租赁合同。甚至在福众公司提出终止合同后，系争房屋位于三楼的电表箱及冷库外围、铁架仍有违章，崔美红告之需要把冷库和铁架突出墙面的部分割掉。现崔美红已自行将冷库外围、铁架突出的墙面拆除，导致福众公司安置的冷库损坏。目前崔美红未正式回复是否同意终止合同，但崔美红已经在处理系争房屋的对外招租事宜。综上，双方签订租赁合同后，福众公司积极履行合同，因崔美红交付的系争房屋先后面积不符、多处违章等原因造成福众公司不能按时完成装修，直至拖到疫情期间，无法装修，开业日期也遥遥无期，造成重大经济损失。福众公司曾多次提出要求延长免租期或减免部分租金，促使双方的租赁合同能继续履行,但崔美红拒不同意。福众公司为避免进一步的扩大损失，只能解除合同。另因系争房屋所有权人为第三人，违章建筑系第三人建造，整改通知均发至第三人，故列汇文公司为第三人。审理中，福众公司明确第1项诉请的解除日期为2020年4月3日。崔美红辩称，不同意福众公司全部诉请。诉请1，同意解除时间是2020年4月1日。福众公司现要求解除租赁合同，无请求权基础。福众公司主张系争房屋交付面积与合同约定面积不符，以及涉及新冠疫情为解除合同理由，没有事实及法律依据。汇文公司述称，因福众公司的相应诉请是福众公司与崔美红的租赁关系所产生，汇文公司请求法院依法进行裁决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月24日，崔美红(甲方、出租方)与福众公司(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市徐汇区XX路XXX号XXX-XXX层及3楼全部出租给乙方。租赁实际面积为850平方米左右，含三楼部分。特别约定：该房屋为现状租赁，签订本合同前乙方已经现场查看。甲乙双方确认，为避免将来发生争议，若签署该房屋租赁面积与任何人士、组织或机关测量的建筑面积、使用面积或其他算法有出入，双方同意不对该房屋租金及以该房屋上述租赁面积为基础进行计算的任何费用作调整。乙方向甲方承诺，双方约定的租赁该房屋仅作为乙方合法经营重餐饮饭店使用。签订本合同前，甲方已告知乙方该房屋现状的相关信息，乙方对该房屋基本情况及现状表明充分了解。乙方至该房屋现场内部实地勘测勘察，并查看了房屋现状及房屋现有的设备设施情况，对该房屋现状无任何异议。甲乙双方约定，甲方于2019年10月1日前，按该房屋现状向乙方交付该房屋。如因甲方原因造成推迟交房的，甲、乙双方同意免租期及租赁期相应顺延。租赁期限自2020年1月1日起至2027年12月31日止，共计8年。免租期限自2019年10月1日起至2019年12月31日止，共计92日。每月租金26万元。本租赁合同期内租金前两年不变，第三年开始每两年递增8%，以此类推。租金支付方式付3押3。每3个月支付一期租金，先付后用。乙方应于本合同签订3日内，向甲方支付首期租金78万元。首期租金计租日为2020年1月1日至2020年3月31日。本合同租赁期内，固定租金支付采用先付后用原则，付款期限为每期中的第一个月首日前15日内支付下一期租金，以此类推。乙方向甲方交付押金105万元。本合同租赁押金用于乙方履行本合同项下义务之担保，乙方不得将该押金冲抵租金、运营管理费、电费、水费、煤气费等任何应付费用，待合同期满后，乙方如不再续租的，乙方应在合同终止前15天，前往工商等相关政府行政部门办理工商执照或其他证照注销或迁出手续，并将该房屋恢复原样。租赁押金在乙方将该房屋恢复原样，结清全部应付费用，办妥房屋返还手续并且将该房屋工商执照或其他证照注销或迁出后的10个工作日内，甲方应将租赁押金双方结算完后剩余部分无息退还乙方。乙方应严格履行本合同内的所有条款，如违反本合同约定的条款，甲方有权没收该租赁押金不予退还，如因乙方违约对甲方造成损失的，租赁押金不足以弥补甲方损失的，乙方应另外支付足额赔偿金，甲方有权继续追偿乙方的违约金或赔偿金，并同时保留对乙方的诉讼权利。租赁期满或中途退租或以违约解除合同的，乙方应于合同到期或提前解除/终止合同后15日内前往该房屋所在地工商局、税务局等相关部门办理营业执照或其他证照的注销、迁出手续并于合同到期或提前解除/终止合同日前完成，否则每逾期一日，乙方应按本合同该房屋同期日租金金额的5倍向甲方支付赔偿金。无论租赁期内乙方投入多少装修费，在下列情况下，乙方均无权再主张并同意不主张该房屋的使用权以及要求甲方对该房屋装修进行经济补偿：在甲方无严重违约情况下，乙方提前退租；乙方严重违约导致甲方提前终止本合同。无论任何原因，乙方租赁期限未满一年违约、提前退租或提前解除本合同的，则乙方应向甲方支付免租期间的全额租金。甲乙双方同意，乙方如有下列情形之一的，甲方有权单方面通知乙方解除本合同，乙方已支付的所有租金以及租赁押金或其他费用不予退还，同时乙方还应向甲方按月租金的3倍支付违约金；甲方并有权向乙方按实际免租天数追偿免租期间的租金；如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额：……合同期间，乙方单方擅自退租；乙方违反本合同约定，拖欠租金、运营管理费、能耗费等合同应付费用，逾期累计超过15日的。在该租赁合同尾部乙方处有福众公司的盖章，在乙方法定代表处有杜伟明的签字。同日，崔美红(甲方)与杜伟明(乙方)签订《补充协议》，约定：1、因乙方做营业执照需求，进工商所的租赁合同每月租金为10万元，实际租金以崔美红与杜伟明的租赁合同为准。……3、煤气表及管道由乙方到煤气公司去支付原租客欠的煤气占用费48,000元左右，若中途乙方饭店转让，煤气转让费由乙方收取。租赁合同期满后，由乙方自行到煤气公司注销。4、室内消防楼梯及防火门，甲方已经支付给乙方15,000元，由乙方安装并开具装修发票给甲方。5、租赁期内，甲方已经一次性支付乙方3万元，作为租赁期内的屋顶维修，若有漏水由乙方全权负责，与甲方无关。6、前租客慕斯公司留下的所有装修、设施、设备均由乙方维修、维护及改造，房屋内外所有安全责任均由乙方全权负责。……8、若甲方违约，除退乙方押金105万元，还需赔乙方违约金105万。若乙方违约，乙方已付押金不退还，乙方还需赔甲方免租期损失78万元。9、租赁期满后，乙方退租时无需将房屋恢复原状。在该补充协议乙方处有杜伟明的签字以及福众公司的盖章。2019年10月19日，崔美红与杜伟明签订《补充协议》，约定因违建拆除，经甲乙双方友好协商，现就位于徐汇区XX路XXX号XXX-XXX层房屋的免租期及租金调整如下所示，起始月租金由原35万更改为32万元，付款方式及乙方已付押金105万元不变。免租期限：2019年7月1日起至2019年9月30日止，现更改为2019年7月1日起至2019年11月30日止。甲方每个月提供由大房东汇文公司开具的10万元租赁发票给予乙方，剩下的月租金差额部分发票由乙方自理，另违建拆除费用由乙方承担，双方再无异议。2019年10月31日，崔美红(甲方)、杜伟明(乙方)、丙方福众公司(筹)签订《主体变更协议》，约定甲乙丙三方经协商同意由福众公司(筹)成立后，所有权利义务一并由乙方转让至丙方。原上海市徐汇区XX路XXX号XXX-XXX层及三楼全部位置的租赁合同承租方由乙方转让给丙方，合同其他条款不变。2019年11月9日，福众公司注册成立，法定代表人杜伟明。企业类型为有限责任公司(自然人独资)。注册地址为上海市徐汇区XX路XXX号XXX-XXX层。股东杜伟明，持股比例100%。2019年12月26日，福众公司出具《承诺书》，主要内容为：我司承租崔美红位于徐汇区XX路XXX号商铺(租赁期限自2019年10月1日起至2027年12月31日止，租赁面积850平方米)，现因办公需要，与崔美红达成如下协议：1、上述商铺的合同租赁面积由850平方米改成1150平方米，但限于办证用，实际租赁面积依旧为850平方米，以原合同为准，其他条款均不变。2、若因租赁面积改变而引起相应法律责任均由我司承担，与崔美红无关。2020年1月3日，崔美红(甲方)与福众公司(乙方)签订《补充协议》，约定就位于上海市徐汇区XX路XXX号，因乙方需求增加营业租赁面积，甲方同意3206号二楼再增加租赁给乙方建筑面积165平方米，按房型图分割，相当于二根柱子位置给到乙方，月租金5万元，从2020年1月5日开始起租至2027年12月31日止，房租涨幅部分及物业费、税金均按原合同不变，乙方负责砌墙，甲方需在2020年1月12日内把家具搬离，清空房屋交给乙方使用。甲方负责拆除3208号到3216号玻璃外墙，外墙修复与粉刷费用由乙方支付。2020年3月26日，福众公司向崔美红发送函件，主要内容为：这次新冠肺炎疫情的影响对于餐饮行业是自上而下的，无论餐饮体量大小都无法幸免。疫情仍在持续，一方面消费趋零，另一方面是不断累加的各项成本。我司对于此次XX路XXX号XXX-XXX层项目，从最先租赁合同由赵某1转让给我司，实际面积上与合同上的不符，居民阻挠和街道投诉，就XX路XXX号涉及的违章建筑问题就有三次之多，就单单违建问题，我司也通过多方解决，刚解决又出了新的违建，一次次让我司身心疲惫，迟迟让我司无法正常的装修，拖慢了装修期，在办理房屋施工备案装修的同时产生的诸多费用及时间的拖延，疫情期间目前此备案还迟迟没有办下来，是否能办理下来还是未知，诸多问题造成我司巨大损失。我司也在过程中积极努力过。2020年1月中旬就开始停止装修，本来指望过完年后有所好转，谁知突如其来的疫情爆发，之前支付的房租、装修费、新设备的添加导致资金链紧绷，XX路XXX号我司已经无法再继续经营，本公司决定终止合同。疫情期间，国家应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情给予中小微企业相关扶持政策的意见宗旨上，贵司能退还给我司押金105万元。再次希望得到贵司的谅解，能在这个疫情突发的状况下考虑下我们个体经营者的压力及困难，见到此文能在七天之内给予我司一个答复，也能让我司在一定时间内撤出XX路XXX号XXX-XXX层的所有东西。再次希望能得到贵司的谅解，谢谢。同日，崔美红收到该函件。2020年4月3日，福众公司将系争房屋钥匙交还崔美红。审理中，崔美红、福众公司一致确认：福众公司已支付崔美红2020年1月至3月期间的房屋租金923,334元。另外，赵某1已支付给崔美红的32万元算作福众公司已支付崔美红2019年12月1日至2019年12月31日期间的租金。崔美红收取福众公司房屋租赁押金105万元。福众公司代原租客缴纳燃气费47,775元。审理中，崔美红表示租赁合同约定的免租期至2019年12月31日实际并非真正免租期，真正免租期是2019年7月1日至2019年11月30日，由于2019年12月1日至2019年12月31日的租金赵某1已支付32万元，故福众公司无需支付2019年12月的租金了。所以租赁合同从2020年1月份起算每月26万元的租金。审理中，福众公司表示免租期是2019年10月1日至2019年12月31日，租金从2020年1月1日起算每月26万元。12月份实际应该也是免租的，已支付的32万元要求崔美红返还。另外，福众公司所指的违章建筑主要是幕墙，幕墙被崔美红拆除了，拆除后对福众公司产生影响。另查明，本院已受理崔美红诉福众公司、杜伟明、第三人汇文公司房屋租赁合同纠纷一案，案号为(2020)沪0104民初30191号。本案审理中，各方一致确认在(2020)沪0104民初30191号案件中各方提交的证据、发表的质证、辩论意见均可作为本案认定事实的依据。审理中，崔美红向本院提出反诉，后撤回反诉请求。以上事实，除当事人陈述外，另有租赁合同、补充协议、承诺书、主体变更协议、函件等证据证实，本院予以确认。审理中，为证明租赁合同转让事宜，崔美红提交与赵某1签订的《房屋租赁合同》以及与杜伟明、赵某1等签订的《转让协议》，其中《房屋租赁合同》记载：签订时间2019年6月24日，甲方(出租方)崔美红，乙方(承租方)赵某1。出租房屋为系争房屋，租赁实际面积为1500平方米左右。租赁期限自2019年7月1日起至2027年9月30日止，共计8年。免租期自2019年7月1日起至2019年9月30日止，共计92日。每月租金35万元。押金105万元。其中《转让协议》记载：甲方：崔美红，乙方：上海元浩餐饮管理有限公司，赵某1，赵某2，丙方：杜伟明。甲乙丙三方经友好协商，现就位于徐汇区XX路XXX号房屋(1-2层及3楼全部)租赁转让协议达成如下协议。1、乙方须退回与甲方签订的租赁合同原件，补充协议原件，以及由大房东汇文公司开具的转租证明原件。原合同、补充协议及转租证明自动解除。2、甲乙双方签订的原合同，承租对象由赵某1、上海元浩餐饮管理有限公司改为杜伟明，甲方与丙方签订新合同，其他内容均不变。3、乙方已支付给甲方关于上述房屋的所有房租、押金、房款、煤气款、电梯外墙转让费，都转让给杜伟明。4、甲方已支付乙方的消防及维修屋顶漏水费用及2019年9月30日至2019年11月30日因违建拆墙额外给与的免租期一并转让给杜伟明。在该转让协议尾部甲方处有崔美红签字，丙方处有杜伟明签字。福众公司对上述《房屋租赁合同》、《转让协议》真实性无异议。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一，关于租赁合同主体的问题。根据主体变更协议以及本案双方当事人的陈述，本案系争房屋租赁合同的主体应为崔美红与福众公司。双方签订的租赁合同、补充协议等均未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应恪守。第二，关于福众公司是否有权解除租赁合同的问题。福众公司主张租赁解除主要有两项理由：一是违章建筑，二是新型冠状病毒疫情。首先，根据查明事实，双方在2020年1月3日签订的补充协议中明确约定崔美红负责拆除3208号到3216号玻璃外墙。而福众公司亦在审理中自认违章建筑主要是幕墙，幕墙被崔美红拆除，而拆除后对福众公司产生影响。但福众公司关于违章建筑导致无法履行合同的意见，显与补充协议约定不符，福众公司以此为由解除租赁合同并无事实、合同及法律依据。其次，上海市人民政府于2020年1月24日决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，后自2020年3月24日零时起将响应级别由一级响应调整为二级响应。虽然福众公司的经营确实受疫情直接影响，但租赁合同约定租赁期限共计8年，而疫情的影响是阶段性的，不足以造成租赁合同根本目的无法实现，故福众公司实际无权以疫情为由单方解除租赁合同。综上，福众公司单方提出解除租赁合同并于2020年4月3日将系争房屋交还，已构成违约，应承担相应违约责任。第三，关于福众公司主张租赁合同及补充协议于2020年4月3日解除的诉请，如上所述，福众公司并无单方解除权，应承担相应违约责任。故崔美红有权单方解除租赁合同。根据查明事实，2020年4月3日崔美红收回系争房屋，崔美红以其行为实际表达了解除双方租赁关系的意思表示，故本院认定崔美红与福众公司签订的租赁合同及补充协议于2020年4月3日解除。第四，关于福众公司主张中介费、燃气费、装修损失的诉请，如上所述，本案系福众公司违约，故福众公司上述诉请均于法无据，本院不予支持。第五，关于福众公司主张返还押金的诉请，如上所述，本案系福众公司违约，福众公司应承担相应违约责任。崔美红有权扣除押金作为解除合同违约金，但本院综合考虑福众公司违约程度、提出解除租赁合同的理由以及崔美红的实际损失等情况，酌定崔美红返还福众公司押金27万元。第六，关于福众公司主张返还租金的诉请，首先，根据现有证据，2019年9月24日的租赁合同与2019年10月19日的补充协议约定的免租期限并不一致，本院根据崔美红提交的其与赵某1签订《房屋租赁合同》、与杜伟明、赵某1等签订的《转让协议》，结合崔美红主张的2019年12月租金支付情况，认为崔美红关于免租期为2019年7月1日至2019年11月30日、2019年12月1日至2019年12月31日的租金赵某1已支付32万元、故租赁合同从2020年1月份起算租金的陈述更为合理可信。故本院认定福众公司仍应支付崔美红2019年12月1日至2019年12月31日的租金。且由于租赁合同于2020年4月3日解除，福众公司在该日才将系争房屋交还，故福众公司主张返还租金的诉请，并无事实及法律依据，本院不予支持。审理中，崔美红撤回反诉请求，于法不悖，本院予以准许。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条的规定，判决如下：一、崔美红与上海福众餐饮服务有限公司于2019年9月24日签订的《房屋租赁合同》、于2020年1月3日签订的《补充协议》于2020年4月3日解除；二、崔美红于本判决生效之日起十日内返还上海福众餐饮服务有限公司房屋租赁押金27万元；三、驳回上海福众餐饮服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计20,752元，由上海福众餐饮服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 锋书记员 陆怿婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。