北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终10124号上诉人（原审被告）：刘天翼，女，1979年8月14日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：德力格尔（刘天翼之夫），1977年11月19日出生，住北京市东城区。被上诉人（原审原告）：韩俊美，女，1963年10月18日出生，汉族，住山东省济宁市市中区。上诉人刘天翼因与被上诉人韩俊美房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2021）京0101民初5475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘天翼上诉请求：撤销一审判决并改判，诉讼费由韩俊美负担。事实与理由：刘天翼主张韩俊美消极应对合同解除属于合同违约，由此产生的不良后果应由韩俊美承担，一审法院酌情判决的结果偏袒韩俊美，损害了刘天翼的利益；疫情构成不可抗力，应当按照合同中关于不可抗力的约定裁判。韩俊美同意一审判决。韩俊美向一审法院起诉请求判决：1.刘天翼给付2020年4月1日至2020年8月25日期间的房屋租金45916元；2.刘天翼支付逾期支付房屋租金的违约金9500元及提前退租违约金9500元；3.刘天翼返还电暖器1台（若不能返还，则按电暖器实际价值赔偿支付2500元）；4.本案诉讼费由刘天翼负担。一审法院认定事实：韩俊美（甲方）、刘天翼（乙方）于2017年9月18日，由北京中原房地产经纪有限公司作为居间人，签署《北京市房屋租赁合同》，约定刘天翼租赁韩俊美位于北京市东城区崇文门外大街3号9层公寓924号，租赁期限为2017年9月23日至2019年9月22日，月租金9500元，押一付六。合同约定，双方协商一致可以解除合同，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。合同第十条同时约定，租赁期内，甲方需提前收回房屋或者乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金。合同签订后，双方依约履行。2019年9月30日，双方签订《房屋租赁补充协议》，约定租赁合同延期一年，从2019年10月1日至2020年9月30日止，月租金保持不变，每月9500元，其他条款仍依据原合同。2020年1月31日，刘天翼通过微信向韩俊美发送信件，表示由于疫情影响，无法营业，提出具体方案为：“1.从2020年1月22日—疫情结束恢复经营的时间里，我们承担这个时间段里50%的房租，另一半时间业主能否提供免租。2.等疫情结束后，我们将继续预付后续时间的房租，疫情期间产生的50%的房租我们将在恢复正常经营后6—18个月期间陆续支付。3.对于已经预付房租还没到预付期限的业主，这段时间的免租费用在疫情结束后的后期预付房租时扣除。4.如果不同意此方案的业主我们实在深表歉意，您可以在2020年2月5日前联系我们进行退租交接，我们将按照合同，把押金赔付给您，也烦请您将预付的房租在交房时退还给我们，对提前终止的合作，实属无奈、我们深表歉意！！！5.同意此方案的业主我们将以公司名义签订补充合同，所有疫情期间发生的房租欠款我们以多年公司信誉保证，一定偿还到位……”信件尾部留有联系人电话，并表示电话占线可微信留言。信件落款为北京贝加尔湖物业管理有限公司，未加盖公章。2020年2月1日下午，刘天翼通过微信向韩俊美发送《补充协议》，载明：“1.自2020年1月22日起到抗击新型冠状肺炎疫情结束，全面恢复营业这段时间，乙方承担房租的50%，其余时间由业主提供免租支持，疫情结束前乙方不再支付任何预付房租。2.疫情结束后乙方继续按照原有合同按时预付后期房租，疫情期间所欠的50%的房租由乙方在疫情结束后的6-18个月内偿还。3.对于已经预付房租还没到预付期限的业主，肺炎疫情期间的免租费用在疫情结束后的后期预付房租时扣除。4.如续租时由于双方各种原因未能达成合作，公司将在退租时支付所有欠款。”该协议乙方处打印有德力格尔（刘天翼之夫）、北京贝加尔湖物业管理有限公司的名称，并加盖北京贝加尔湖物业管理有限公司的印章。韩俊美收到上述两个文件后未予回复。2020年2月2日，刘天翼向韩俊美发送微信“韩姐，麻烦您尽快回复一下，现在疫情比非典时的人数还多了，不知道什么时候结束，这种共担的方式是双方最小损失的办法……如果您觉得能接受麻烦您签字回传，如果觉得不行，近期，我们安排退租事宜，如果您有其他想法，您给我留言，我看到尽快给您回复。”韩俊美回复称“你打这个电话吧！186XXXXXXXX”。2020年2月6日，刘天翼向韩俊美发送短信“韩姐，听您先生说最近身体不太舒服，那我们微信沟通一下，我现在已经跟所有业主都已经把疫情阶段这个事情处理完了，就差您这间了……您如果接受不了，可以按照合同解除租约，如果有什么意见和想法也需要双方沟通一下，您一直不接电话，您先生的意思也是没有谈的余地，那您说这个事情怎么办呢？……现在全国每个人都不容易，所以公平来讲，需要正面沟通一下，商量最合理解决办法，希望您尽快给我回电，谢谢”。刘天翼提交了手机通话记录截图，显示2月2日下午、2月6日分别给名称为“924的业主韩姐”拨打电话，显示未接通；2月3日下午2：59给电话号码为186XXXXXXXX的电话拨打电话8分29秒，2月4日中午12：22给该号码拨打电话5分10秒，另有2月3日下午3：44和2月16日夜间11：32拨打电话记录，分别响铃31秒和4秒，无人接听。刘天翼另提交其自称与中介公司工作人员通信记录一份，载明“我2月份的时候让你帮我联系924业主的事”，“后来她回复了吗”，对方表示“当时我记得我给她打的电话，您不是说，您和她沟通，她挺激动的嘛。让我和她说说，我就直接给她打的电话，那会还在老家呢。然后我给她打电话，她说直接和你对接来着。我印象记得是”。韩俊美表示不认可此通信记录的证明目的。韩俊美表示，刘天翼给其发函后，其没有同意函的内容，主张按照原合同执行，刘天翼没有告知其具体收房时间，2020年8月25日刘天翼通过找中介指派员工进行交接，在此之前房屋一直在刘天翼掌控下，刘天翼没有明确发过解除函。刘天翼表示在电话里说过解除合同，如果韩俊美不同意《补充协议》的话，当时刘天翼就退房，并按照合同约定赔偿违约金，合同约定提前30天可以解除合同，刘天翼有押金在韩俊美处，当时是同意把押金作为违约金进行赔偿的。双方均认可交房时间为2020年8月25日。刘天翼租金交纳至2020年3月31日，另有押金9500元在韩俊美处。在房屋交接时，刘天翼尚有1161元预付的水电费在涉案房屋内，韩俊美同意在其应得款项中予以抵扣。关于电暖气，刘天翼表示可以给韩俊美一台电暖气。一审法院询问韩俊美对于返还的电暖气是否有具体要求，韩俊美表示能用就可以。另查，合同中载明房屋用途为“居住”，刘天翼当庭表示其系用作民宿短租。韩俊美表示其不清楚刘天翼承租房屋用于民宿短租，租赁房屋时，刘天翼说系用于家庭式公寓。对此刘天翼表示家庭式公寓就是民宿短租，且韩俊美方多次向其短租房屋，并用房费折抵租金。一审法院认为，双方签署的《北京市房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》系双方真实意思表示，双方均应依约履行。本案中，根据合同，双方如果要提前解除合同，可以提前30日通知对方，并支付一个月的租金作为违约金即可解除合同。本案刘天翼已于2020年1月31日明确向韩俊美告知因疫情影响无法正常经营的情况，并表示如果韩俊美不同意减免租金的要求，可以在2020年2月5日前联系韩俊美进行退租交接，刘天翼可按照合同约定把押金赔付给韩俊美。但是韩俊美并未联系刘天翼，且直到2020年2月6日，刘天翼在微信中表示韩俊美一直不接电话，希望同韩俊美进行正面沟通，请韩俊美回电话，韩俊美未予回复。故法院认为，双方在履行合同过程中均有瑕疵。刘天翼已经明确表示如果不能减免租金，可以在2020年2月5日前联系刘天翼进行退租交接，但是韩俊美消极应对，致使刘天翼无法联系退租事宜，故对损失的扩大要承担相应的责任；刘天翼虽然表示韩俊美如果不能减免租金要求在2020年2月5日前联系刘天翼进行退租交接，但在韩俊美消极应对的情况下，刘天翼并未采取更加积极的方式，例如起诉、告知定时交接房屋等，且涉案房屋在2020年8月25日前确实一直由刘天翼掌控，故刘天翼亦应支付一定的房租。对于支付房租的具体金额，法院将根据双方的过错、合同的履行情况、30日提前通知义务、疫情影响等因素综合予以酌定。至于刘天翼表示的已经交纳的租金，本案将在最终判决给付金额时予以合并考虑。关于逾期支付房租违约金，双方系在履行合同过程中产生争议，且通过沟通记录显示，刘天翼多次联系韩俊美无果，故韩俊美主张逾期支付房屋租金的违约金，法院不予支持。关于提前退租违约金，鉴于刘天翼确实有提前退租行为，刘天翼主张因疫情属于不可抗力免责，对此法院认为，疫情构成不可抗力，虽然对于房屋的居住、使用构成一定影响，但房屋的居住属性尚在，故可以部分免除刘天翼的责任，同时，综合考虑剩余租期、双方在履行合同过程中的表现等因素，法院对刘天翼应支付给韩俊美的违约金金额予以酌定。关于电暖气，韩俊美表示返还一台可以使用的电暖气即可，对此刘天翼表示同意，法院不持异议。据此，一审法院于2021年5月判决：一、刘天翼于判决生效之日起七日内给付韩俊美截至2020年8月25日房屋租金18081元（实际履行中，折抵押金4750元、水电费1161元，实际支付12170元）；二、刘天翼于判决生效之日起七日内给付韩俊美提前退租违约金4750元（实际履行中，押金折抵4750元，无需再另行支付）；三、刘天翼于判决生效之日起七日内返还韩俊美可正常使用的电暖器一台；四、驳回韩俊美的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，刘天翼表示同意按照合同约定支付提前解除退租的违约金。双方当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，依法订立的合同对双方当事人均有法律约束力，双方均应按照约定全面履行各自合同义务。本案中，韩俊美与刘天翼签订的《北京市房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。刘天翼在合同期限内以受疫情影响无法正常经营为由于2020年1月31日单方提出如韩俊美不同意减免租金则提前解除合同的要求，韩俊美在接到刘天翼的通知后并未积极应对，而刘天翼在此后亦未采取合理措施推进房屋交接等程序，一审法院根据双方在履约过程中的行为认定双方对争议产生均有过错，并综合考虑合同履行的客观情况以及租赁房屋用途受疫情影响等因素，酌情对刘天翼应支付的租金及提前退租违约金进行判决，已经对双方的利益给予公平保护，一审法院所作上述处理，并无不当。刘天翼在二审庭审中表示同意按照合同约定支付提前解除退租的违约金，本院对此不持异议。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条的规定，民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定的，适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，刘天翼与韩俊美系因民法典实施前的法律事实产生纠纷，对于双方纠纷案件审理应当适用民法典实施前的法律、司法解释的规定。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费252元，由刘天翼负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 洁审 判 员  耿燕军审 判 员  张玉贤二〇二一年七月二十九日法官助理  方浩然书 记 员  王远征书 记 员  果满树