四川省成都市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）川01民终6374号上诉人（原审原告）：王英，女，汉族，1962年12月12日出生，住成都市温江区。委托诉讼代理人：覃方云，四川尚上律师事务所律师。委托诉讼代理人：李华，四川矩衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都汇兴投资有限公司，住所地成都市郫县新民场镇星火社区。法定代表人：钟涛，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：鲜跃斌，四川恒创律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋雪，四川恒创律师事务所律师。原审第三人：黄超惠，女，汉族，1963年5月5日出生，住成都市武侯区。上诉人王英因与被上诉人成都汇兴投资有限公司（以下简称汇兴公司）、原审第三人黄超惠合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2020）川0124民初130号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王英上诉请求：撤销一审判决，改判支持王英一审提出的全部诉讼请求。事实与理由：一审认定当事人之间的合同性质有误；认定案涉房屋已经为案外人占有与事实不符，认定该事实的程序也存在严重错误；一审适用法律错误，成都郫都区属于集体土地使用权改革试点，同时土地管理法也已经认可了集体经营性建设用地的可转让性。故此提出上诉请求人民法院判如所请。王英一审诉讼请求：1.汇兴公司按照合同约定交付标准交付合同约定王英出资联建的位于成都市郫都区房屋；2.汇兴公司根据已付联建款金额和逾期交房天数按合同约定的每日万分之二标准计算支付逾期交房违约金（自合同约定应当交房之日2013年7月31日起暂计算至2020年3月31日止期间的违约金为388064元）；3、汇兴公司按月房租3000元标准计算赔偿自合同约定应当交房之日2013年7月31日起至实际交房之日止逾期交房导致无法用于居住或出租造成的经济损失（自2013年7月31日起暂计算至2020年3月31日止期间的损失金额为240000元）；4、诉讼费由汇兴公司承担。一审查明事实如下：2011年3月24日，甲方郫县1社与乙方汇兴公司签订《郫县集体建设用地使用权出让合同》，第四条约定：本合同项下的宗地位于郫县1社，……。第五条约定：本合同项下的宗地，批准的规划用途为村镇配套商业旅游服务设施用地。第七条约定：本合同项下的土地使用权出让年限为40年，自2011年3月24日起至2051年3月24日止。2011年11月6日，甲方汇兴公司与乙方王英签订《花香壹號项目投资诚意金协议》，第一条约定：乙方拟与甲方联合投资建设“花香壹號”项目，并选定“花香壹號”项目7幢701号作为其联合投资建设的回报，甲方对此表示同意。……。第二条约定：乙方向甲方缴纳人民币20000元作为投资意向诚意金，该诚意金在签订《联合投资建设合同》后直接抵作30000元投资款，……。第五条约定：其他约定：基于第三条补充：甲方在取得《规划许可证》《国土证》《施工许可证》《建设用地许可证》四证后通知乙方签订《联合投资建设合同》。随后，王英向汇兴公司支付了20000元诚意金。2013年7月13日，甲方汇兴公司与乙方王英签订《花香壹號项目房屋联合投资建设合同》，第二条第一款约定：甲乙双方联合修建乙方选定的“乡村度假”项目中的7栋01号房屋，第二款约定：该房屋的规划用途为旅游商业，结构形式为框架结构，共3层。第五条第二款约定：2、乙方投入（或提供）联建房屋资金（联建款）总额为人民币967708元，同意按一下第2方式支付：乙方定于2013年3月31日前，一次性向甲方支付联建款计人民币250000元；乙方定于2013年7月31日前且甲方依法取得项目开发相关证件后，一次性向甲方支付联建款人民币217708元。第六条第一款约定：1、甲方仅以本合同项下联建房屋所有权及该联建房屋相应的集体建设用地使用权作为联建权益分配给乙方，由乙方按国家法律、法规及政策享有联建房屋所有权权能及集体建设用地使用权权能，除此以外，乙方不享有其他任何权益。2、除上述分配给乙方的联建权益外，乡村度假项目营运权、管理权及营运收益和其他附属权利和权益概归甲方享有。第七条第一款约定：甲方应当在2013年7月31日前，将符合本合同约定的修建标准（或交付条件）之联建房屋交付给乙方。第十二条约定：自房屋交付之日起365日内，甲乙双方按照国家相关政策办理房屋所有权证和集体建设用地使用权证，并各自承担相关税或费。第十五条约定：甲方承诺在乙方按合同约定支付完毕联建款后，乙方从联建房屋交付之日起即取得联建房屋的所有权，……。此外，该合同还对交接通知、双方责任和义务、面积差异处理、联合修建房屋使用及风险责任、相关费用、争议解决等方面进行了约定。同时，双方签订《花香壹號项目房屋联合投资建设合同补充协议》，第一条约定：甲方承诺有义务为乙方办理乙方所得物业的分户产权，乙方需提供办理分户产权相应资料及承担按国家规定应该由乙方承担的相关税费；第二条约定：确因国家政策等非甲方因素无法办理分户产权的，甲方承诺帮助乙方办理相关物业转让手续，并不收取在公司环节转让的手续费；第三条约定：如本协议第1、第2条均无法实现，甲方承诺可为乙方办理退房手续，并全额退还乙方所投联合投资款。2012年3月1日，汇兴公司取得乡村建设规划许可证，2015年1月30日取得建筑工程施工许可证。2018年12月6日，汇兴公司以王英未按时支付联建款为由向王英发出《关于解除联建合同的函》，单方解除双方的联建协议，王英不予认可。一审另查明：1.截止2014年1月16日，王英向汇兴公司支付房屋款项共计880000元；2.案涉房屋于2019年3月5日竣工，汇兴公司已取得案涉房屋所有权证；3.汇兴公司于2019年10月9日与案外人就案涉房屋签订买卖合同并进行交付；4.案涉房屋登记为新民场镇云凌村2组320号5栋（1-3）层；5.2020年8月6日，一审法院向郫都区不动产登记中心发出《关于新民场镇云凌村2组320号5栋（1-3）层不动产权房屋相关情况》，函询案涉房屋能否转移登记事宜，该中心于2020年8月19日作出《关于新民场镇云凌村2组320号5栋（1-3）层不动产权房屋相关情况的回函》，载明，上述房屋已于2020年5月12日被郫都区法院查封。1.根据民事诉讼法相关规定，因上述房屋设立有查封登记不能记性转移登记；2.鉴于目前因住建部门关于集体建设用地上的房屋销售管理办法尚未明确，且我区对集体建设用地上房屋分户登记也暂无明确的规定，故集体建设用地上的房屋暂时无法办理转移登记。一审判决认为：汇兴公司与王英于2013年7月13日签订的《花香壹號项目房屋联合投资建设合同》及补充协议，由于双方对案涉房屋的性质系联合投资建设或者名为联合建设而实为房屋买卖而引发的争议，进而对该合同是否有效而产生冲突。一审法院认为，应从以下几个方面分析。首先，《花香壹號项目房屋联合投资建设合同》及补充协议约定的转让标的系汇兴公司开发的花香壹號项目中的一个不动产单元，但该项目所及于的土地已在《郫县集体建设用地使用权出让合同》的第五条明确了为村镇配套商业旅游服务设施用地，该集体土地使用权的权利类型为集体建设用地使用权，权利性质为出让，用途为商服用地。其次，《花香壹號项目房屋联合投资建设合同》及补充协议对联合修建房屋的地址、规划用途、投资金额、房屋所有权权能、项目营运、房屋交付交接、面积差异处理、相关费用等方面进行了约定，尤其是对案涉房屋的所有权明确由汇兴公司向王英转移的约定，体现了“转移该项目中个别不动产单元的不动产权”的实质权利义务内容，上述内容具有与国有建设用地上商品房买卖合同关系一致的项目整体开发建设、逐个销售不动产单元的特征。而上述内容及特征不符合土地管理法、城乡规划法关于土地利用规划、建设规划、集体建设用地上开发建设的规则和法律秩序。同时，也不符合《不动产登记暂行条例》等规章政策的规定。再次，虽案涉房屋所在的郫都区系全国人大常委会授权国务院事实“改革完善农村土地制度为推进中国特色农业现代化和新型城镇化提供实践经验”的试点区县，可以暂时调整土地管理法第四十三条第一款、第四十四条第三款、第四款等法律条文；但上述规定涉及的是农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度等方面，并未就集体建设土地上进行商品房开发进行突破，且郫都区不动产登记中心作出的《关于新民场镇云凌村2组320号5栋（1-3）层不动产权房屋相关情况的回函》已经明确回复集体建设用地上房屋不能进行转移登记的内容。综上分析，《花香壹號项目房屋联合投资建设合同》及补充协议系名为联合投资建设而实为房屋买卖的性质，因违反《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条关于违反法律、行政法规的强制性规定而无效。故王英基于《花香壹號项目房屋联合投资建设合同》及补充协议而主张汇兴公司交付房屋的请求因违反法律规定而缺乏依据；另一方面，由于案涉房屋已由案外人占有，在缺乏现实交付可能的情形下，明确向王英释明是否变更诉讼请求，但其未予以明确进行变更。故对于王英主张汇兴公司交付案涉房屋的请求，不予支持。同时，因王英主张的逾期交房违约金及因此而导致的经济损失系基于交房行为而产生，在交房缺乏依据的情况下，上述请求则缺乏基础，不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决驳回王英全部诉讼请求。一审案件受理费减半后收取9581元，由王英负担。本院认为，汇兴公司与王英之间的合同标的物涉及集体土地使用权，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第一款规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。”该条第三款规定：“通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。”该两款虽然确定了集体经营性建设用地可流转，但《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”可见涉及集体土地使用权，仍然受到必须使用国有土地的限制。2015年2月27日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十三次会议通过《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县行政区域，暂时调整实施《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定，四川省成都市郫都区属于试点地区。汇兴公司与王英之间的合同标的物涉及集体土地使用权，由于涉及的集体土地使用权位于四川省成都市郫都区属于试点地区，因此，目前汇兴公司与王英之间的合同并没有关于标的物的禁止性规则。但是，四川省成都市郫都区不动产登记中心于2020年8月19日向一审法院作出的《关于新民场镇云凌村2组320号5栋（1-3）层不动产权房屋相关情况的回函》载明“鉴于目前因住建部门关于集体建设用地上的房屋销售管理办法尚未明确，且我区对集体建设用地上房屋分户登记也暂无明确的规定，故集体建设用地上的房屋暂时无法办理转移登记。”结合集体土地使用权试点规定，该规定采用的为暂停部分法律施行的方式进行，将相关试点实践交由政策把握。可知，在试点地区集体土地使用权的转移变更主要受到政策调整，并非人民法院受理民事诉讼的范围。本案中王英的诉讼请求主要为交付房屋，但是目前房屋权属能否变更登记取决于政策规定，而房屋权属能否变更决定着判决交付是否恰当，因此，本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围，应当驳回起诉。王英可采用其他合同救济方式，或者在政策允许变更集体土地使用权后再行起诉主张权利。综上所述，本案并非人民法院受理民事诉讼的范围，不应当进行实体审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：一、撤销成都市郫都区人民法院（2020）川0124民初130号民事判决；二、驳回王英的起诉。本裁定为终审裁定。一审案件受理费9581元，退还王英；上诉人王英预交的二审案件受理费19160元予以退还。审判长 李 俊审判员 白福群审判员 冯 璐二〇二一年七月二十六日书记员 李 青