湖南省道县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1124民初1555号原告：李瑞兴，男，1964年10月7日出生，汉族，湖南省道县人，居民，户籍地道县，现住道县（原大米厂院内）宿舍三楼南面东套。委托诉讼代理人：杜泉江，湖南人和人（郴州）律师事务所。被告：黄顺才，男，1949年4月26日出生，汉族，湖南省道县人，住道县。被告：周小妹，女，1951年12月14日出生，汉族，湖南省道县人，住道县。被告：黄晶辉，男，1982年10月26日出生，汉族，湖南省道县人，住道县。被告：黄荣桂，女，1955年12月8日出生，汉族，湖南省道县人，住道县。委托诉讼代理人：周德吉，男，基本信息同被告周德吉。被告：周德吉，男，1955年12月6日出生，汉族，湖南省道县人，住道县。第三人：黄**桂，女，1965年4月22日出生，汉族，湖南省道县人，现住广州市海珠区。第三人：黄娅玲（现名何艳萍），女，1982年4月19日出生，汉族，湖南省道县人，现住深圳市光明区。原告李瑞兴与被告黄顺才、周小妹、黄晶辉、黄荣桂、周德吉、第三人黄**桂、黄娅玲不动产登记纠纷一案，本院于2021年6月8日立案受理后，于2021年7月9日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李瑞兴于2021年7月15日向本院提出申请，要求追加黄**桂、黄娅玲为本案第三人，本院经审查后，认为黄**桂、黄娅玲与本案处理具有利害关系，并追加黄**桂、黄娅玲为本案第三人参加诉讼。于2021年7月28日公开开庭进行了审理。原告李瑞兴的委托诉讼代理人杜泉江，被告黄顺才、周德吉到庭参加了诉讼。原告李瑞兴、被告周小妹、黄晶辉、黄荣桂、第三人黄**桂、黄娅玲经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李瑞兴向本院提出诉讼请求：1、判令五被告提供土地使用权总证，协助原告办理座落道县（原大米厂院内）宿舍第三层南面东套房屋不动产权证；2、本案诉讼费由五被告承担。事实和理由：原告于2009年12月29日与被告黄顺才签订了《联合集资建房协议》，被告黄顺才将座落道县（原大米厂院内）宿舍第三层南面东套出售给原告，建筑面积约143.71平方米，《联合集资建房协议》第四条：套房集资价为1320元／平方米，签订协议预交集资款2万元，下欠款项待被告本层捣板第6天一次性给付被告。房屋限办房产证，办证税费由原告承担（统一办证或者是分户办证由集资户决定）。土地使用权归被告所有。协议签订后，原告分期分批给付完了购房款，并于2011年12月9日办理了该房的房产证，证号为：道房权字第0××3号，被告一直没有给原告办理土地使用权证，2××6年开始，我国实施全国统一的不动产登记政策，二证合一，为办理不动产证，原告要求被告提供土地使用权总证并协助办理不动产证，被告以要原告另外补交土地使用费为由，不予协助办理，致使原告至今未能办理不动产证。根据《中华人民共和国民法典》和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权和建筑物所有权在转让、抵押及处分时，具有一体化的特色，即其中任何一项权利的处分将导致另一项权利随之处分。《联合集资建房协议》第四条的约定违反了法律的强制性规定，系无效条款，被告有义务无偿提供涉案房屋的土地使用权总证，以便原告办理不动产权证，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告黄顺才、周小妹、黄晶辉辩称，一、答辩人已按合同约定为原告完成了房屋产权过户登记手续，合同义务履行完毕。按照《联合集资建房协议》第四条的约定，答辩人只有为原告办理房产证过户登记的义务，而答辩人2011年就为原告办理了房产过户手续；二、原告诉请要求答辩人履行协助办理土地使用权过户登记手续的条件不成就，应依法驳回原告的诉讼请求。《联合集资建房协议》第四条约定：土地使用权由答辩人所有。因此双方约定的1320元/平方米的价格既不包括不动产权过户的税费，也不包括答辩人享有的土地使用权价款，即使“地随房走”，也要原告向答辩人协商交纳土地使用权价款后，答辩人才有义务协助原告办理土地使用权的转让登记。现在原告与答辩人之间没有就土地使用权转让价款协商一致，原告也没有交纳土地转让价款给答辩人，答辩人没有义务协助原告办理土地使用权的转让登记。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告黄荣桂、周德吉辩称，一、参加土地公开拍卖，合法取得土地使用权。涉案土地系六户筹资参加土地竞标所得，并经国土部门核实，颁发分户土地使用权证书；二、《联合集资建房协议书》系双方自愿订立的协议；三、标的约定明确，履行义务到位。《联合集资建房协议书》第四条明确约定了标的物的价款、交款方式、标的物限办房产证、办证税费的承担、土地使用权的归属，组建方各项条款也已经履行到位；四、履行协议约定义务，依法实行产权登记。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第36、60、61条的规定，征求原告意见，由组建方统一办理房屋所有权证书，履行了协议约定的义务；五、原告证据不实，被告主体不符。原告诉称的“两本总证周德吉一本，黄顺才一本”，不符合事实，乱下结论，无视法律的真实性、严肃性。六、原告未投资竞标，无理讨偿土地总证。《民法典》第357条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第32条、《土地使用权出让和转让暂行条例》规定是一并处分，土地并不是无偿提供，从法律、条例看，只有土地转让获取土地，才能申报办理产权登记，不能无理讨偿土地总证。土地使用权约定归甲方所有，发生在《民法典》实施前，不能适用《民法典》否认十多年前合同约定的条款，原告片面理解，适用法律不当。综上，六户组建与原告联合建房的自建住房按期竣工，协议约定条款义务已经履行落实到位，房屋已登记办证到户，交付使用11年多。根据《民法典》第458条的规定，原告编凑事实，片面适用法律，诉状主体不明，特请求法院不予支持原告的诉求。本院经审理认定事实如下：2009年12月29日，以原告李瑞兴为乙方，以被告黄顺才为甲方的双方当事人签订联合集资建房协议，协议主要约定：集资房坐落位置为道州滨河路商业步行街南侧房屋，该房屋共七层，1-2层为经营性用房，3-7层为联合集资建房，每层五套，南面设东西两套，北面设东中西三套，原告选定第三层南面东套，建筑面积约143.71平方米（包括分摊面积），集资价款为1320元／㎡。签订协议预交集资款2万元，下欠款项待甲方本层捣板第6天一次性付给甲方。房屋限办房产证，办证税费由乙方承担。土地使用权归甲方所有。协议还对其他事项进行了约定。2010年11月30日原告缴纳了所购房屋的各种税费。2011年4月9日，原告按照约定缴纳了全部购房款189597元。2011年12月9日，被告为原告李瑞兴所购房屋办理了房屋产权证，证号为道房权证字第0××3号。因2××6年实行不动产登记政策后，原告要求被告提供土地使用权证，协助原告办理不动产权证未果，遂诉至法院。另查明，集资建房协议所涉国有土地系黄荣桂、黄**桂、黄顺才、黄晶辉、周小妹、黄娅玲六人于2003年从原道县粮食局购买，土地使用权证登记的使用权人为黄**桂、黄晶辉、周小妹、黄顺才、黄娅玲。因周德吉与黄荣桂为夫妻关系，周德吉当时为粮食局工作人员，不便登记在其夫妻名下，故其占有的份额登记在其妹黄**桂名下。涉案房屋为黄荣桂、黄**桂、黄顺才、黄晶辉、周小妹、黄娅玲合伙所建，由黄顺才主要负责售房，所售房款由合伙建房人按照出资共同分红。原告李瑞兴在庭审中表示自愿承担办理不动产登记手续所需费用。本院认为：本案系房屋买卖合同成立后，因未履行土地使用权变更登记而衍生的纠纷，故本案案由应为房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点为：一、《联合集资建房协议》的效力问题；二、协助过户的责任主体问题。关于焦点一，原告李瑞兴与被告黄顺才签订的《联合集资建房协议》，名为集资建房协议，实为房屋买卖合同，系双方真实意思表示，然《联合集资建房协议》第四条约定的“土地使用权归被告所有”，因内容违反《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定而无效，双方签订的《联合集资建房协议》为部分有效、部分无效合同。合同无效部分，自始无效，但不影响其他部分的效力，故对原告要求被告提供土地使用权总证，协助原告办理涉案房屋不动产权证的诉讼请求，本院予以支持。关于焦点二，涉案房屋实际为黄顺才、黄晶辉、周小妹、黄荣桂、黄**桂、黄娅玲合资合伙所建，被告黄顺才为合同当事人，理应按照“地随房走”原则，协助原告办理土地使用权变更登记手续。周小妹、黄晶辉、黄**桂、黄娅玲虽非涉案合同当事人，但作为涉案房屋的建房合伙人，且为涉案房屋所附土地的使用权登记人，亦应协助原告办理土地使用权变更登记手续。被告黄荣桂、周德吉虽非房屋登记人，也非本案合同的当事人，但作为涉案国有土地使用权实际所有人，且为建房合伙人，也应当协助原告李瑞兴办理不动产登记手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：限被告黄顺才、周小妹、黄晶辉、黄荣桂、周德吉、第三人黄**桂、黄娅玲在本判决生效之日起三十日内共同协助原告李瑞兴办理座落道县（原大米厂院内）宿舍第三层南面东套房屋不动产权证，办证所需费用由原告李瑞兴自行负担。本案案件受理费100元，减半收取50元，由被告黄顺才、周小妹、黄晶辉、黄荣桂、周德吉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  蒋汉国二〇二一年七月二十八日法官助理王红秀代理书记员  吴尔夫附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。