广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终4941号上诉人（原审被告）：深圳幸福商业运营管理有限公司，住所地：深圳市龙华区龙华街道清华社区和平东路幸福城商业大厦A1403，统一社会信用代码：91440300MA5F2E2W3D。法定代表人：谢金贵。委托诉讼代理人：马文霞，系公司员工。被上诉人（原审原告)：深圳市永晋盈投资有限公司，住所地：深圳市龙华新区龙华街道三联社区和平路南侧永晋盈办公大楼10A（办公场所），统一社会信用代码：91440300564234582G。法定代表人：林友生。委托诉讼代理人：李伟开，广东四为律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱煜达，广东四为律师事务所实习律师。上诉人深圳幸福商业运营管理有限公司（以下简称幸福商业公司）因与被上诉人深圳市永晋盈投资有限公司（以下简称永晋盈公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2020）粤0309民初1833号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。幸福商业公司的上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回永晋盈公司全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用均由永晋盈公司承担。事实与理由：一、根据幸福商业公司与永晋盈公司签订《租赁合同》第2.1条约定，2018年4月1日起计算免租期，免租期为12个月，2019年4月1日开始起算租金，而2019年4月份租金幸福商业公司已缴纳，2019年5、6、7月份三个月的租金，已经由股东代为支付。截止至2019年6月19日，幸福商业公司并未拖欠永晋盈公司租金，根据双方签订《租赁合同》约定，永晋盈公司无权单方面解除双方签订租赁合同。一审法院判决幸福商业公司与永晋盈公司签订《租赁合同》于2019年6月19日解除系认定事实错误，适用法律不当。二、幸福商业公司已于2019年12月23日向永晋盈公司支付电费9万元，一审庭审中，幸福商业公司已向法庭提供银行电子回单作为证据，一审法院未将幸福商业公司已缴纳的9万元电费予以扣除。三、幸福商业公司已向永晋盈公司缴纳了高达300万元的保证金及2360710元押金，该两项费用金额巨大，根据公平原则，该费用应从永晋盈公司的应收租金中予以扣减。永晋盈公司辩称，幸福商业公司的上诉理由不成立，一审法院判决认定事实清楚，证据确凿，请求维持一审判决，驳回上诉。永晋盈公司向一审法院起诉请求：1.判令幸福商业公司支付拖欠的押金和租金共计7721421.2元（暂计至2019年11月，应计至幸福商业公司撤场清空场地）；2.判令幸福商业公司违约，需向永晋盈公司支付违约金432915.66元（暂计至2019年11月，应计至幸福商业公司撤场清空场地）；3.判决幸福商业公司支付拖欠的电费共计9万元（暂计至2019年10月，应计至幸福商业公司撤场清空场地止）；4.判决永晋盈公司、幸福商业公司双方签订的租赁合同于2019年6月19日解除，判令幸福商业公司恢复原状，交还租赁物业给永晋盈公司；5.判令幸福商业公司支付律师费235000元；6.本案诉讼费用由幸福商业公司承担。在一审审理过程中，永晋盈公司向一审法院撤回第2项诉讼请求以及第4项诉讼请求中判令幸福商业公司恢复原状的诉请。一审法院认定事实：2018年5月18日，永晋盈公司、幸福商业公司签订《租赁合同》，合同约定：幸福商业公司向永晋盈公司承租位于深圳市物业，租赁用途和业态分布由幸福商业公司自行安排；2018年4月1日起开始计算免租期，免租期为12个月，免租期内幸福商业公司无须向永晋盈公司支付租金，但幸福商业公司需按合同约定承担免租期间幸福商业公司使用的水、电、气等公用事业费，免租期结束之次日起，幸福商业公司应向永晋盈公司计付租金；永晋盈公司于2018年4月1日将租赁物业根据《租赁物业及相关设备设施移交标准》移交给幸福商业公司使用；免租期结束后的次日开始为计租日，自计租之日起计十六个租约年；永晋盈公司、幸福商业公司双方共同确认最终计租面积为25851.62平方米，租赁物业的起始租金自计租日起按计租面积计算为每月每平方米65元，租金不包括水电费、中央空调费等费用，租金自计租日起首24个月租金免递增，即2019年4月1日至2021年3月31日租金为1680355.3元，自计租日起第25个月开始每24个月递增5%；幸福商业公司应按月支付租金，即自计租日起的每月10日前向永晋盈公司支付当月的租金（如遇节假日，则租金支付日期顺延至节假日后的第一个工作日）；自本合同生效之日起七个工作日内，幸福商业公司向永晋盈公司支付金额为300万元的履约保证金；计租日当月即2019年4月，幸福商业公司应向永晋盈公司支付租赁押金（相当于两个月租金）3360710元，同时，幸福商业公司应支付第一个月租金1680355.3元，以上共计5041065.3元；永晋盈公司、幸福商业公司双方于移交日组织相关的技术人员对租赁物业以及设施按照本合同约定及附件二内容进行移交，并详细列明交接的设施设备，签署书面的移交确认书；房屋交接确认书应载明租赁物业以及设施的现状，并由双方签字确认；幸福商业公司如需在租赁物业移交后自费安装其所需要的一切设备和设施，以及为满足购物中心经营的目的自费进行改造，幸福商业公司应在不影响租赁物业主体结构及设施安全的原则下进行改造；幸福商业公司违约后，永晋盈公司可视情况向幸福商业公司发送限期整改的通知书，幸福商业公司收到通知后15日内应对其违约行为进行修正。如幸福商业公司在经过整改后仍未符合本合同相关约定，永晋盈公司有权停止幸福商业公司相关设施的使用，单方解除协议并收回租赁物业，由此引起的一切损失由幸福商业公司自行负担，同时永晋盈公司有权没收租赁押金；如因幸福商业公司过错导致幸福商业公司未按本合同第三条约定的期限支付租金，且经甲方书面催告7个工作日后仍未支付，幸福商业公司应自上述书面催告期限届满之日起按未付部分租金金额的万分之五／日向永晋盈公司支付违约金，未付租金超过60天的，永晋盈公司可解除合同、收回租赁物业，幸福商业公司因此还应按本合同的约定承担违约责任，因此造成永晋盈公司的损失由幸福商业公司承担；如一方不履行本合同项下及附件中约定的义务或违反本合同项下及附件中的约定，应当赔偿另一方因此遭受的损失，包括但不限于因此产生的诉讼费、律师费等费用。永晋盈公司为涉案物业所有权人，永晋盈公司已取得不动产权证书。该物业于2017年7月12日取得《建筑工程竣工验收报告》，验收结论为“本工程已按设计图纸和施工合同约定的范围施工完毕，工程质量符合合同要求及设计图纸要求及有关工程质量标准，各项功能满足使用要求。验收一致同意本工程评定合格，同意使用。”另永晋盈公司提交了《租赁物业及相关设备设施移交书》，主张涉案物业交付时双方已进行验收，幸福商业公司对该移交书的真实性予以确认。2019年4月18日，永晋盈公司通过EMS快递向幸福商业公司发出《催款函》，催收租赁押金及首月租金。EMS快递查询单显示上述邮件于2019年4月18日签收。2019年5月17日，永晋盈公司委托广东四为律师事务所通过EMS快递向幸福商业公司发出《律师函》，催收租赁押金、四月及五月份租金、电费等。2019年6月18日，永晋盈公司委托广东四为律师事务所通过EMS快递向幸福商业公司发出《解除租赁合同通知》，载明：由于幸福商业公司一直逾期付款，经过永晋盈公司和我所律师多次发函催收，幸福商业公司仍未付清上述欠款，已经构成严重违约，导致双方原签订的租赁合同无法继续履行，如继续拖延，将导致永晋盈公司的损失继续扩大，为了避免产生更大损失，永晋盈公司现依据合同约定，正式通知幸福商业公司从2019年6月19日起，解除双方于2018年5月18日签订的《房屋租赁合同》，并限期15天内撤场清空场地，恢复原状交还给永晋盈公司，撤场期间按原合同规定的租金和费用标准计算，超过15天撤场期限的租金和费用按合同约定的违约责任条款承担责任。EMS快递查询单显示上述邮件于2019年6月18日签收。2019年9月30日，永晋盈公司再次通过EMS快递向幸福商业公司发出《催款及收回商铺的函》，催收租金、电费、违约金，并敦促幸福商业公司十日内交回商铺，否则永晋盈公司将按照合同约定诉诸法律。幸福商业公司在一审庭审中确认已收悉上述函件。永晋盈公司向一审法院提交欠款明细，主张2019年4月，幸福商业公司应向永晋盈公司支付租赁押金和租金共计5041065.9元，幸福商业公司于2019年6月3日支付100万元，2019年6月18日支付3041065.3元，共计支付4041065.3元，尚欠1000000.6元；2019年5月至7月的租金已由永晋盈公司股东代幸福商业公司支付，永晋盈公司确认收到5月至7月的租金；2020年1月21日，幸福商业公司向永晋盈公司支付租金300万元；截止至2019年5月22日法庭辩论时，幸福商业公司应向永晋盈公司支付上述拖欠的押金及租金共计14803553.6元。永晋盈公司另主张，2019年12月25日前的电费幸福商业公司已付清，截止至2020年4月25日，幸福商业公司尚欠电费779450.73元，相应数额有《幸福城商业大厦（商业）收费通知单》为证。庭审中，幸福商业公司对永晋盈公司主张的上述尚欠电费的计算标准及数额无异议。永晋盈公司提交的深圳农村商业银行单位活期交易明细载明，幸福商业公司2019年6月份共向永晋盈公司转账三笔，其中6月3日转账100万元，备注商场租金；6月18日转账680355.3元，备注租金；6月18日转账2360710元，备注押金。2019年12月6日，永晋盈公司与广东四为律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定永晋盈公司与幸福商业公司租赁合同纠纷一案，永晋盈公司聘请广东四为律师事务所律师作为委托代理人，永晋盈公司向广东四为律师事务所支付律师费235000元。同日，广东四为律师事务所向永晋盈公司开具票号为3XX4-3XX6的增值税普通发票，金额共计235000元。2019年12月9日，永晋盈公司向广东四为律师事务所转账支付律师费235000元。一审法院认为，涉案《租赁合同》系各方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，各方均应依约履行各自之义务。永晋盈公司已按照租赁合同约定如期交付涉案物业，幸福商业公司经永晋盈公司多次发函催促，仍未足额支付租赁押金及租金，且已逾期60天，故幸福商业公司已构成违约。幸福商业公司抗辩相关费用未按月如期缴纳系永晋盈公司有过错在先，并主张永晋盈公司交付的物业长时间存在漏水问题且存在地面地坪过高的问题，影响幸福商业公司正常使用。一审法院认为，涉案物业已经专业机构出具《建筑工程竣工验收报告》，各项功能满足使用要求，工程评定合格，涉案物业交付时，永晋盈公司、幸福商业公司亦对涉案物业进行验收交付，故永晋盈公司关于上述问题系物业交付后幸福商业公司因自行需要改造物业而导致等主张较具合理性，且上述问题亦不应作为幸福商业公司长期拖延支付租金的抗辩理由，故一审法院对幸福商业公司的上述理由不予采信。幸福商业公司另主张，永晋盈公司不配合出具《转租函》，但其所提交的永晋盈公司不予配合的相关证据系在永晋盈公司出具《解除租赁合同通知》后，即此时幸福商业公司已在永晋盈公司多次发函后仍拖延缴纳租金，幸福商业公司以此为由主张延迟缴纳相关费用，缺乏理据，亦有违诚实信用原则，一审法院亦不予采信。综上评述，幸福商业公司已构成违约，永晋盈公司有权依据《租赁合同》中“如因幸福商业公司过错导致幸福商业公司未按本合同第三条约定的期限支付租金，未付租金超过60天的，永晋盈公司可解除合同、收回租赁物业”的相关约定解除合同。永晋盈公司于2019年6月18日向幸福商业公司发出《解除租赁合同通知》，幸福商业公司已收悉该通知，通知已告知幸福商业公司双方签订的《租赁合同》于2019年6月19日起解除，故对永晋盈公司关于确认永晋盈公司、幸福商业公司签订的《租赁合同》于2019年6月19日解除的诉请，一审法院予以支持。因涉案租赁合同已解除，故永晋盈公司请求幸福商业公司交还租赁物业的诉请，一审法院亦予以支持。关于永晋盈公司要求幸福商业公司支付所拖欠租赁押金及租金的问题。2019年4月，幸福商业公司应向永晋盈公司支付租赁押金和租金合计5041065.9元，幸福商业公司于2019年6月3日转账支付租金100万元，于6月18日转账支付租金680355.3元及押金2360710元，尚欠租赁押金1000000.6元，鉴于涉案《租赁合同》于2019年6月19日解除，故永晋盈公司要求幸福商业公司支付拖欠租赁押金的诉请，一审法院不予支持。2019年6月18日永晋盈公司向幸福商业公司发出《解除租赁合同通知》后，幸福商业公司至今仍未清场，其应依据《租赁合同》的约定向永晋盈公司支付占用使用费。根据查明的事实，幸福商业公司已向永晋盈公司支付2019年4月至7月的租金，并于2020年1月21日向永晋盈公司支付租金300万元，故截止至2020年5月22日，幸福商业公司还应向永晋盈公司支付占有使用费共计13315707.91元（1680355.3*9+1680355.3/31*22-3000000）。幸福商业公司未举证证明已支付上述占有使用费，应承担举证不能的不利后果，故幸福商业公司应向永晋盈公司支付所拖欠的占有使用费，截止至2020年5月22日的占有使用费共计13315707.91元，后续占有使用费应计至幸福商业公司实际返还租赁物业之日止（2021年3月31日前每月按1680355.3元计算，此后开始按每24个月递增5%计算）。关于永晋盈公司要求幸福商业公司支付所拖欠电费的问题。永晋盈公司在庭审中主张截止至2020年4月25日，幸福商业公司拖欠电费779450.73元，有相应的《幸福城商业大厦（商业）收费通知单》为证，幸福商业公司对该数额亦予以认可，故幸福商业公司应向永晋盈公司支付拖欠的电费，截止至2020年4月25日的电费779450.73元，后续电费应按实际使用数额计至幸福商业公司实际返还租赁物业之日止。鉴于幸福商业公司尚未返还租赁物业，且2020年4月25日之后的部分电费尚未实际产生，故本案仅根据查明的事实支持幸福商业公司向永晋盈公司支付截至2020年4月25日的电费779450.73元，2020年4月25日之后的电费，永晋盈公司可待实际产生且幸福商业公司返还租赁物业后再另案向幸福商业公司主张。关于永晋盈公司主张的律师费。涉案《租赁合同》约定“如一方不履行本合同项下及附件中约定的义务或违反本合同项下及附件中的约定，应当赔偿另一方因此遭受的损失，包括但不限于因此产生的诉讼费、律师费等费用”。永晋盈公司与广东四为律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定有广东四为律师事务所代理本案，永晋盈公司向广东四为律师事务所支付律师费235000元，亦有转账凭证及发票予以佐证。上述费用系永晋盈公司以诉讼方式主张权利所支出的合理必要费用，属于上述合同约定的因幸福商业公司违约而产生的损失部分，应由幸福商业公司承担，故永晋盈公司要求幸福商业公司支付律师费235000元的诉请，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、永晋盈公司与幸福商业公司签订的《租赁合同》于2019年6月19日解除；二、幸福商业公司应于判决生效之日起十日内向永晋盈公司返还幸福城商业大厦一至五层物业；三、幸福商业公司应于判决生效之日起十日内向永晋盈公司支付拖欠的占有使用费，截止至2020年5月22日的占有使用费共计13315707.91元，后续占用使用费应计至幸福商业公司实际返还租赁物业之日止（2021年3月31日前每月按1680355.3元计算，此后开始按每24个月递增5%计算）；四、幸福商业公司应于判决生效之日起十日内向永晋盈公司支付截止至2020年4月25日所拖欠的电费779450.73元；五、幸福商业公司应于判决生效之日起十日内向永晋盈公司支付律师费235000元；六、驳回永晋盈公司的其他诉讼请求。如果幸福商业公司未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费71155元，由幸福商业公司负担。本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查，二审中永晋盈公司表示同意将300万元履约保证金从幸福商业公司拖欠的租金或场地占用费中直接抵扣。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的焦点在于：一、双方的租赁合同是否已于2019年6月19日解除；二、幸福商业公司是否已经向永晋盈公司返还了涉案物业；三、幸福商业公司是否应向永晋盈公司支付拖欠的占有使用费及金额；四、幸福商业公司是否应向永晋盈公司支付电费及金额；五、幸福商业公司是否应向永晋盈公司支付律师费及金额；六、幸福商业公司向永晋盈公司缴纳的保证金、押金是否应当予以扣减。关于焦点一，涉案《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应依约履行各自义务。幸福商业公司在接收涉案物业后，逾期未足额支付租赁押金及租金，且已逾期60天，构成根本违约，永晋盈公司可按双方合同约定行使单方解除权，永晋盈公司在2019年6月18日向幸福商业公司发出《解除租赁合同通知》，幸福商业公司已收悉，该通知告知幸福商业公司双方签订的《租赁合同》于2019年6月19日起解除，故本院确认双方签订的《租赁合同》于2019年6月19日起解除。幸福商业公司主张未如期缴纳租金的原因系物业存在漏水、地坪过高问题及永晋盈公司不配合出具《转租函》。对此，本院认为，首先，因涉案物业已由专业机构出具《建筑工程竣工验收报告》评定工程合格，交付时幸福商业公司也已验收，且物业交付后幸福商业公司进行了装修改造，故幸福商业公司未能证明物业存在漏水、地坪过高问题系永晋盈公司造成。其次，幸福商业公司要求永晋盈公司出具《转租函》系在永晋盈公司出具《解除租赁合同通知》且幸福商业公司仍未足额缴纳拖欠款项后，故幸福商业公司的此项主张亦理据不足，本院不予采信。关于焦点二，基于双方的《租赁合同》已于2019年6月19日解除，幸福商业公司提交的证据不足以证明其已向永晋盈公司返还了全部涉案物业，故幸福商业公司应及时返还涉案物业。关于焦点三，由于幸福商业公司未及时返还涉案物业，永晋盈公司有权要求幸福商业公司按约定的租金标准支付占有使用费。一审法院关于拖欠占有使用费的计算无误，本院予以确认。关于焦点四，幸福商业公司抗辩称2019年12月23日已向永晋盈公司支付电费9万元，经核，该费用系用于交清2019年9月26日至2019年10月25日所欠9万元电费，而2019年12月26日至2020年4月25日所欠电费金额779450.73元，幸福商业公司未提交证据证明已经支付，故幸福商业公司应当支付该笔费用。关于焦点五，幸福商业公司违约导致永晋盈公司蒙受损失并解除合同，根据双方约定，幸福商业公司应赔偿永晋盈公司因此产生的诉讼费、律师费等费用。本案主张的律师费有委托合同、转账凭证、发票佐证，属于永晋盈公司维权的合理必要支出，故永晋盈公司诉求幸福商业公司承担律师费235000元，本院予以支持。关于焦点六，双方合同解除系因幸福商业公司违约所致，根据双方约定，对于幸福商业公司已付的押金，永晋盈公司可予没收。至于保证金，由于二审中永晋盈公司向本院表示同意从幸福商业公司拖欠的租金或场地占用费中直接抵扣该款项，本院予以确认。经计算，截止至2020年5月22日，抵扣后幸福商业公司仍应支付占有使用费共计10315707.91元。综上所述，幸福商业公司的上诉请求部分成立，本院予以相应支持。一审判决认定事实清楚，因永晋盈公司在二审同意抵扣保证金，本院对一审判决结果予以相应改判。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市龙华区人民法院（2020）粤0309民初1833号民事判决第一、二、四、五项；二、撤销广东省深圳市龙华区人民法院（2020）粤0309民初1833号民事判决第六项；三、变更广东省深圳市龙华区人民法院（2020）粤0309民初1833号民事判决第三项为：深圳幸福商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市永晋盈投资有限公司支付拖欠的占有使用费，截止至2020年5月22日共计10315707.91元，后续占有使用费应计至深圳幸福商业运营管理有限公司实际返还租赁物业之日止（2021年3月31日前每月按1680355.3元计算，此后开始按每24个月递增5%计算）；四、驳回深圳市永晋盈投资有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费71155元（深圳市永晋盈投资有限公司已预交），由深圳幸福商业运营管理有限公司负担,深圳市永晋盈投资有限公司已预交的一审案件受理费71155元，由一审法院退回，深圳幸福商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳案件受理费71155元。二审案件受理费71155.35元（深圳幸福商业运营管理有限公司已预交），由深圳幸福商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 路  德  虎审判员 刘  灵  玲审判员 蔡  妍  婷二〇二一年七月二十七日书记员 姚玉瓶（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。