沈阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0192民初1042号原告：保利达地产佳伴（沈阳）有限公司，住所地辽宁省沈阳市沈河区沈水东路**9门。法定代表人：黎家辉，公司董事长。委托诉讼代理人：辛苗，女，1979年5月25日出生，汉族，该公司合同管理员，住址沈阳市和平区。被告：侯宝珠，男，1974年4月15日出生，满族，无业，住址沈阳市东陵区，现住辽宁省西丰县。原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司与被告侯宝珠商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月19日受理后，依法组成合议庭于2021年7月8日公开开庭进行了审理，原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司的委托诉讼代理人辛苗，被告侯宝珠到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》（总价人民币786,229元），判令被告配合原告办理撤销房屋备案手续及腾退房屋并恢复原状；2.判令被告承担人民币78622.90元违约金，以上两项诉求合计人民币864,851.9元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年3月10日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》，被告购买了原告开发建设的位于沈阳市沈河区商品房（建筑面积为119.98平方米），房价总额为人民币786,229元，付款方式为部分房款以按揭贷款支付。2015年8月21日，原告（担保人）与被告（借款人）以及中国民生银行股份有限公司沈阳分行（贷款人）签订了《个人购房/车位借款及担保合同》，被告从民生银行借款人民币550,000元。后因被告拖欠银行贷款，民生银行向沈阳市和平区人民法院提起了诉讼。2019年12月12日，该法院作出了（2019）辽0102民初12778号民事判决书。2020年5月18日，原告向民生银行承担了保证责任，代偿了被告所欠银行贷款本金、利息及诉讼费等费用人民币539,158.38元（含诉讼费人民币8,763元、保全费人民币3,008元及公告费人民币660元、律师费人民币2,000元）。被告的行为已经严重违约，现原告根据《商品房买卖合同》附件四第六条第12款第（4）项下（b）（ii）①的约定诉至法院，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求，维护原告的合同权益。被告侯宝珠辩称，被告不同意退房，原告先违约存在逾期办证的违约行为，才使被告没即时还款。合同第8条，2015年9月30日之前交房，原告没给被告办房产证，与被告无关。违约金计算不对。事先应书面通知被告，才可以研究退房的事，原告没有事先书面告知被告。同时如果退房，应按照现在市场的价值退。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告对上述证据进行质证，对于原告提交的证据认定如下：原告提交了（2019）辽0102民初12778号民事判决书、代偿凭证、扣款回单、不动产电子登记簿一张，清偿代偿款项的通知函、邮件交寄单、邮件查询记录、商品房买卖合同、入住文件、建筑物门牌编号审批表、诉讼财产保全责任单、保函费付款凭证，人民法院诉讼收费专用票据（2020）辽0102执字第3076号，商品房屋首次登记证明，保单发票及执行费票据，承诺书一份，被告提交了商品房买卖合同一份，上述证据能够综合证明被告从原告处购买房屋并办理了银行贷款，原告系该房贷的担保人，原告替被告偿还了银行贷款及相关费用，对上述证据本院予以采信。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月10日，原告作为出卖人，被告作为买受人，签订《商品房买卖合同》（合同编号为E1502016030），约定买受人以6,553元/平方米的单价购买沈河区（建筑面积119.98平方米）的房屋，房屋总价款为786,229元。该合同附件四合同补充协议，补充协议约定，买受人应于本合同签订时交纳首期房款人民币236,229元，余款人民币550,000元采用银行商业贷款方式支付，并应于2015年6月10日前办理完毕放款到账。买受人已经于本合同签订前了解贷款银行及/或住房公积金管理机构发放贷款的相关政策（包括但不限于贷款的年限、金额和利息、贷款人应具备的资格和条件、贷款人需要提交的全部资料及承担的费用）。买受人保证在本合同规定的付款期限之前将贷款足额付至出卖人指定账户，如果由于买受人及/或贷款银行及/或住房公积金管理机构的原因（包括但不限于买受人的首付款比例或资信状况未满足贷款银行及/或住房公积金管理机构要求导致贷款银行及/或住房公积金管理机构未批准买受人的贷款申请，或该贷款银行及/或住房公积金管理机构批准给买受人的贷款金额或年限与其申请的贷款金额或年限不符，或者贷款银行及/或住房公积金管理机构放款时间迟延等原因）未能按照本合同正文第六条规定的期限付清全部房价款的，出卖人有权根据本补充协议第七部分第14条约定追究买受人逾期付款的违约责任。买受人的还款义务，买受人应当根据其与银行/住房公积金管理机构签署的按揭贷款合同的约定，按期足额向贷款银行清偿贷款本息。买受人承诺，如买受人未按照按揭贷款合同的约定偿还贷款本息及其他应付款项，致使贷款银行/住房公积金管理机构向出卖人要求承担担保责任的，则买受人保证其应于收到出卖人书面通知后10日内将出卖人因履行其担保责任所遭受的损失（包括出卖人全部代付款项以及按照中国人民银行同期贷款利率计算的代付款项自出卖人还款之日起至买受人清偿之日止的利息）偿付出卖人，否则：商品房已交付的，买受人尚未办理房屋权属转移登记手续的，出卖人有权解除本合同；买受人应向出卖人支付总房款20%的违约金，并且按照本补充协议第十六部分的约定办理合同解除手续。十六、合同解除，关于合同解除及处理的补充约定：（1）合同解除手续的办理，无论因任何原因本合同解除后，买受人应在出卖人指定的时间内至出卖人指定的地点签署解除协议及其他相关解除文件，并在合同解除后的10日内配合出卖人完成办理注销本合同网上签约、商品房所有权预告登记（如有）、预购商品房抵押权预告登记（如有）、抵押权登记（如有）等有关登记备案手续（下称合同解除手续）。（2）本合同解除后，出卖人须向买受人退还其已经支付的全部或部分房价款。（3）买受人收房后本合同解除的，买受人应当按下列原则腾退房屋，买受人应当在合同解除手续办理完毕后10日内，将该商品房按照出卖人交付时房屋的原状腾退给出卖人，买受人未在上述期限内将房屋恢复原状的出卖人有权自行恢复，由此产生的费用和经济损失由买受人承担。原被告均在该合同上签字或盖章，该合同已经备案。2015年8月21日，被告、原告与案外人中国民生银行股份有限公司沈阳分行签订《个人购房/车位借款及担保合同》一份，约定借款本金人民币550,000元，并约定了贷款利率、罚息利率、还款方式等。保利达地产佳伴（沈阳）有限公司为保证人，保证期间为在借款合同签订之日起至合同项下房产办理完毕房屋所有权证书及房屋他项权证并交付银行之日止。即原告承担阶段性担保责任。中国民生银行股份有限公司沈阳分行向沈阳市和平区人民法院提起诉讼，该法院作出（2019）辽0102民初12778号民事判决书，判决本案原告对借款人侯宝珠负中国民生银行股份有限公司沈阳分行的债务承担连带给付责任。2020年5月18日，保利达地产佳伴（沈阳）有限公司代侯宝珠向中国民生银行股份有限公司沈阳分行代偿了被告所欠银行贷款本金、利息及诉讼费等费用人民币539,158.38元(含诉讼费人民币8,763元、保全费人民币3,008元及公告费人民币660元、律师费人民币2,000元)。另外，因本次诉讼原告保全被告财产而支出了保险费人民币1,730元。2020年9月15日，原告向被告邮寄《关于清偿代偿款项的通知函》，告知被告，原告已经向民生银行承担了担保责任，代偿了被告所欠银行贷款本金、利息及诉讼费等。根据《商品房买卖合同》补充协议第六条第12款第（4）项下（b）（ii）①的约定，请被告在收到本通知后10日内偿还原告为被告的代偿款项，逾期原告将解除《商品房买卖合同》。经查，该通知函未妥投。又查明，被告向原告交付案涉房屋首付款236,229元，并缴纳部分房屋贷款，案涉房屋于2015年11月6日由原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司向被告侯宝珠交付。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行相应义务。因侯宝珠未按照合同约定履行偿还银行贷款义务，故中国民生银行股份有限公司沈阳分行提起诉讼，通过生效民事判决确认欠款数额，后原告于2020年5月18日已代侯宝珠实际偿还完毕上述全部欠款。而根据案涉补充协议第六部分第12条关于买受人还款义务，买受人逾期还款的行为构成违约，出卖人享有商品房买卖合同解除权的约定，原告有权要求解除合同，故原告主张解除涉案合同的诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因原告根据合同约定享有解除权，涉案合同解除后，被告应返还原告涉案房屋、配合原告撤销备案登记并腾退房屋。虽然被告未反诉要求原告返还购房款，但为减少当事人的诉累，原告应返还被告购房款，本案的购房款为人民币786,229元，因原告替被告偿还的贷款本金、利息及诉讼费用等共计人民币人民币539,158.38元，故原告还需向被告返还购房款人民币786,229元-人民币539,158.38元=人民币247,070.62元。关于被告应否支付违约金的问题，第一、虽然双方在补充协议中明确约定了给付违约金的标准，但依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，我国法律对于违约金施行以填补损失为主惩罚为辅的原则，被告已将房款交付原告，原告长期使用，而被告未取得任何收益且丧失了利息收益；第二、本案原告实际上应行使追偿权，但本案中原告以房屋买卖合同中被告存在违约行为主张违约金，但未提交证据证明其损失，故其本案主张依据不足；第三、原、被告签订的是格式合同，原告没证据证明就违约条款对被告尽到提示说明义务。综上，对于原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司与被告侯宝珠于2015年3月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为E1502016030）；二、被告侯宝珠于本判决发生法律效力后十日内协助原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司撤销位于沈河区房屋的登记备案手续（撤销房屋备案手续的相关费用由被告侯宝珠承担）；三、被告侯宝珠于本判决发生法律效力后三十日内将位于沈河区房屋恢复原状并腾退房屋；四、原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司于本判决发生法律效力后三十日内一次性返还被告侯宝珠购房款人民币247,070.62元；五、驳回原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币12,448元，保全费人民币4,844元，由被告侯宝珠承担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费人民币12,448元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李卫国人民陪审员  姚宏伟人民陪审员  蒋淑杰二〇二一年七月十九日法官助理葛睿飞书记员曹宇本案判决所依据的相关规定《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。