终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0103民初4787号原告：胡立镇，男，1999年2月19日出生，汉族，住广西平南县。委托诉讼代理人：谢天，广西五针松律师事务所律师。被告：梁艺仙，女，1974年2月9日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：徐喜荣，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：陈信毅，男，1979年5月22日出生，汉族，身份证住址广西平南县，现住广州市荔湾区。被告：陈美珍，女，1981年8月18日出生，汉族，身份证住址广东省阳山县，现住广州市荔湾区。第三人：广西平南东诚房地产经营有限公司，住所地广西壮族自治区贵港市平南县平南街道二环大道989号。法定代表人：李林。原告胡立镇与被告梁艺仙、陈信毅、陈美珍、第三人广西平南东诚房地产经营有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2021年4月22日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由本院依法组成合议庭审理了本案。原告胡立镇及其委托诉讼代理人谢天、被告梁艺仙及其委托诉讼代理人徐喜荣、被告陈信毅、陈美珍、第三人法定代表人李林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡立镇向本院提出诉讼请求：1、撤销（2020）粤0103民初7333号民事裁定书，解除对陈信毅、陈美珍名下位于桂平南县平南街道江滨路江滨名门01幢3单元12层031203号房，产权证号为：（2020）平南县不动产权第0009579号、桂（2020）平南县不动产权第××号房产的查封；2、确认陈信毅、陈美珍名下位于桂平南县平南街道江滨路江滨名门01幢3单元12层031203号房，产权证号为：（2020）平南县不动产权第0009579号、桂（2020）平南县不动产权第××号房产归原告胡立镇所有；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告梁艺仙依据（2020）粤0103民初7333号买卖合同纠纷一案中，为将来债权得以实现，在判决未生效前，被告梁艺仙申请财产保全。法院于2020年7月24日作出（2020）粤0103民初7333号民事裁定书，裁定：查封被告陈信毅、陈美珍名下031303号房产，查封期限为三年，从2020年7月24日至2023年7月23日。2021年3月18日，原告向执行庭提出书面异议，主张031303号房产所有权归原告，要求解除查封。法院审查后作出（2021）粤0103执异57号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告不服查封裁定，向贵院提起诉讼，理由如下：广西壮族自治区平南县平南街道江滨路江滨名门01幢3单元12层031203号房产所有权归原告的依据有：1、支付购房款额情况。在2020年7月24日作出（2020）粤0103民初7333号民事裁定书之前，原告胡立镇与被告陈**信、陈美珍已经签订《房地产买卖合同》，并且买卖双方己按合同条款履行各自的责任。双方以房屋价值816950元为买卖交易，2019年12月2日原告胡立镇与被告陈信毅、陈美珍、第三人房产中介公司三方共同签订《房地产买卖合同》。上述房产抵押给银行未还款部分也属于原告购房总价款的一部分，由原告以被告陈信毅、陈美珍名义向银行还款，直至还清为止。原告己经按合同履行支付义务，已经在2020年1月份全部支付购房价款给陈信毅、陈美珍。故原告己经支付清楚购房款给被告陈**信、陈美珍，上述房产权属应归原告所有。2、房屋交付情况。原告与被告陈**信、陈美珍于2019年12月2日进行房产实际交付使用权，双方在交付时为了证实陈**信、陈美珍确定搬走的物品，双方就物品清点后立字据为凭。2019年12月2日起上述房产物业费、水、电费全部由原告胡立镇实名缴交，2019年12月3日原告胡立镇在上述房产一直居住至今。房产实际使用人是原告胡立镇。3、原告购买上述房产的来源及资金是通过“广西平南东诚房地产经营有限公司”（以下简称东诚房地产公司）的广告而得知上述房源出售信息，经东诚房地产公司介绍买卖双方认识，买卖双方谈妥房产出售价格后因原告无力一次性拿得出816950元，需向东诚房地产公司借款51.6950万元支付银行贷款，东诚房地产公司同意向原告出借51.6950万元款额后，2019年12月2日原告胡立镇、被告陈**信、陈美珍与东诚房地产公司签订《房地产买卖合同》，此合同对三方均具有同等法律效力。胡立镇、陈**信、陈美珍并不相识，可见上述房产的买卖是双方真实意思表示并非恶意串通。综上所述，上述房产虽然登记在陈**信、陈美珍名下，但是，从三方的《房地产买卖合同》的要约、从合同的签订过程，从买房款的支付过程，从房屋的实际占有使用上，都能反应出上述房产实际使用人是原告胡立镇，房产权属归原告胡立镇所有。贵院依照被告梁艺仙人提出的财产保全请求，认为上述房产是被告陈**信、陈美珍所有并查封，损害了原告的物权权益。被告梁艺仙答辩称：一、被答辩人与陈信毅、陈美珍未在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。二、被答辩人未在人民法院查封之前合法占有涉案房屋。三、被答辩人未支付涉案房屋的全部价款。四、被答辩人对于未办理涉案房屋的过户登记具有重大过错，系因其自身原因未办理过户登记，须承担不利后果。因此，陈信毅、陈美珍是涉案房屋的权利人，应当驳回被答辩人的执行异议，尽快继续执行，以维护答辩人的合法权益。被告陈信毅答辩称：我方与原告确实存在房屋买卖关系，同意原告的诉讼请求及事实和理由。被告陈美珍答辩称：原告所述是事实，2019年12月2日陈信毅、陈美珍与原告签订了房屋买卖合同，当天移交了涉案房屋给原告使用，原告也支付了相应的房款给陈信毅。同意原告的诉讼请求及事实和理由。第三人广西平南东诚房地产经营有限公司述称：我方是陈信毅、陈美珍和原告之间的涉案房屋买卖合同的中介方。以前涉案房屋是毛坯房，目前原告已经装修入住涉案房屋。经审理查明，位于广西壮族自治区平南县平南街道江滨路江滨名门01幢第12层3单元031203号房权利人是陈美珍、陈信毅共同共有；不动产权证号：桂（2020）平南县不动产权第0009579号、桂（2020）平南县不动产权第××号；房屋状态：现房未抵押、期房已抵押，现房已查封、期房未查封。2019年12月2日，陈信毅、陈美珍（甲方、卖方）与胡立镇（乙方、买方）、第三人（丙方）签署《房地产买卖合同》，约定：甲方自愿将坐落平南县平南镇江滨路江滨名门01幢第12层3单元031203号房产转让给乙方。房屋性质：商品房,规划用途：住宅，装修情况：普通装修,房产建筑面积：163.39平方米；房产转让总价款：816950元，该转让价为税费各付；乙方购房款分三期支付：在本合同签订合同后叁个工作日内,乙方以银行转账方式支付给甲方首付款含定金人民币：250000元，其中定金为人民币：200000元；甲乙双方协商约定：购房贰期款在2020年1月10前乙方以银行转账方式支付甲方人民币：50000元。尾款人民币516950元。乙方取得新不动权证三日内，由乙方向银行申请购房按揭贷款，待银行将房款支付给甲方；该房产处于抵押状态，甲方在收到乙方首期款后，由乙方以甲方名义供房直至开发商通知己办好不动产证，并在办好不动产证三日内前向银行提交申请结清贷款资料，并办理相关手续，赎楼相关款项与费用由甲方支付，办妥相关手续领不动产证原件后交于丙方，作为办理过户手续之用，丙方拿到不动产证后，三日内约好甲、乙双方办理过户相关手续；该房屋为普通装修,甲方在收到首付购房款后，三日内将该房屋转交付给乙方，并交接好相关物业工作，由乙方接手此房屋与对房屋进行装修等。《房地产买卖合同》签订后至2020年1月12日胡立镇向陈信毅共支付了房款299757元，2020年7月27日胡立镇再向陈信毅支付房款5000元。胡立镇从2019年12月至2020年12月按月向陈信毅支付供房款（陈信毅还贷款项）共32495元，其中2019年12月13日至2020年7月14日胡立镇向陈信毅支付供房款19995元。另胡立镇与陈信毅、陈美珍均确认2021年1月至2021年3月的供房款胡立镇已按每月2500元支付。陈信毅、陈美珍已按合同约定将涉案房屋交付胡立镇使用。另查，梁艺仙与陈美珍、陈信毅买卖合同纠纷一案审理过程中，梁艺仙向本院申请财产保全，本院于2020年7月20日作出（2020）粤0103民初7333号《民事裁定书》，裁定查封、扣押、冻结陈信毅、陈美珍名下价值472955元的财产。同日，本院立案执行，案号（2020）粤0103执保736号。2020年7月24日，本院向平南县自然资源局发出（2020）粤0103执保736号《协助执行通知书》，查封了陈美珍、陈信毅名下广西壮族自治区平南县平南街道江滨路江滨名门01幢3单元12层031203号房，查封期限自2020年7月24日至2023年7月23日。2021年3月18日，胡立镇以其为涉案房屋购买方，且已支付房款为由提出异议，请求解除对涉案房屋的查封。本院经依法审查，于2021年4月7日作出（2021）粤0103执异57号执行裁定书，裁定驳回案外人胡立镇的异议请求。前述裁定书认为，案外人胡立镇并未支付涉案房屋的全部价款或将剩余价款交付执行，故案外人胡立镇以其为涉案房屋的买受人及实际使用人为由，请求排除对涉案房屋的执行依据不足，本院不予支持。胡立镇对（2021）粤0103执异57号执行裁定书不服，依法向本院提起本案诉讼。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。胡立镇以其为涉案房屋购买方，且已支付房款为由，在（2020）粤0103民初7333号财产保存案中向本院提起执行异议，请求解除对涉案房屋的查封。在本院作出执行异议裁定后，其不服裁定继而在法律规定期限内提起执行异议之诉。本案诉讼符合法律规定，本院依法予以审查。关于胡立镇能否确认为涉案房屋所有权人。本院认为，胡立镇与陈信毅、陈美珍于2019年12月2日签订《房地产买卖合同》，约定，“甲方（陈信毅、陈美珍）自愿将坐落平南县平南镇江滨路江滨名门01幢第12层3单元031203号房产转让给乙方（胡立镇）”，该《房地产买卖合同》有双方签字，对双方均具有法律约束力。由于涉案房屋并未办理所有权登记变更手续，目前仍登记在陈信毅、陈美珍名下，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”的规定，就本案，胡立镇签订的《房地产买卖合同》仅享有债权请求权，本案胡立镇仅凭《房地产买卖合同》无法发生涉案房屋物权变动效力，胡立镇尚不具备直接确认其享有所有权的基础和条件，本院对胡立镇请求确认对涉案房屋享有所有权的请求不予支持。对于撤销（2020）粤0103民初7333号民事裁定书问题。该裁定书是本院依据梁艺仙的财产保全申请，依法裁定“查封、扣押、冻结陈信毅、陈美珍名下价值472955元的财产”，从该裁定的主文来看，并没有任何损害胡立镇利益的内容，故胡立镇要求撤销（2020）粤0103民初7333号民事裁定书的理由不成立，本院不予支持。本案主要的争议是在执行（2020）粤0103民初7333号民事裁定书的过程中，胡立镇是否有足够理由排除本院查封涉案房屋的民事权益。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情况分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。依已查明事实，胡立镇与陈信毅、陈美珍签订《房地产买卖合同》，在本院查封涉案房屋（2020年7月24日）前胡立镇支付的房款为319752元，胡立镇支付的购房款尚未超过合同约定总价款的百分之五十，因此胡立镇对涉案房屋提出的异议，不符合前述法律规定，胡立镇不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求解除对涉案房屋的查封，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：驳回原告胡立镇的全部诉讼请求。本案受理费5985元，由原告胡立镇负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长  李庆伟审判员  彭卫群审判员  申婷婷二〇二一年七月二十二日书记员  吴 帆姚晓丹