广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤13民终200号上诉人（原审被告）：惠州市中元和泰投资发展有限公司，住所地：惠州大亚湾西区富康国际1203室。法定代表人：袁某1。委托诉讼代理人：郑永锐，广东伟伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邹斌，男，汉族，1965年10月29日出生，住址：广东省深圳市福田区×××××××××××××××，身份证号码：422××××××××××××417。委托诉讼代理人：张帅，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁婷，广东卓建律师事务所律师。上诉人惠州市中元和泰投资发展有限公司因与被上诉人邹斌商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初349号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人惠州市中元和泰投资发展有限公司上诉请求：一、请求人民法院撤销大亚湾经济技术开发区人民法院作出的(2020)粤1391民初349号《民事判决书》第一项、第二项判决:二、请求人民法院依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求;三、本案第一审、第二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:上诉人认为，原审判决认定事实错误，依法应予以改判。具体理由如下:一、涉案房屋符合交付条件，且上诉人已通知被上诉人收楼，上诉人不存在逾期交房的行为，原审判决认定事实错误，依法应予以纠正。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人应当于2018年7月30日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的商品房交付给原告使用。上诉人开发的“龙城一品花园三期”项目于2017年12月21日取你(化议工程规切顺收合格证)，并于2017年12月29日取得惠州大亚湾房地产测绘所出具的沙案龙城一品花园项目96栋的《惠州大亚湾房产测绘成果报告》。同时，上诉人已通过邮政挂号信形武以及EMS邮政快通形式多次被上诉人邹斌提交书面答辩意见称：一、本案争议房屋是按标准带装修交房，上诉人单方主张的已经交楼并不符合合同约定的交付条件和国家强制性标准规定的要求。本案争议标的房屋，是按标准带装修交房。它与不带装修的毛坯房的交付存在着不可混为一谈的交楼条件和验收标准。答辩人与被答辩人双方签订的《商品房买卖合同》附录二《关于装饰装修及相关设备标准的约定》《大亚湾龙海壹号装修交付标准(住宅质量)》明确约定了标的房屋的装修标准和交房条件，包括但不限于“.....灯具:...阳台装吸顶灯。天花:客厅、餐厅、...卫生间采用铝扣板。地面:客厅、餐厅铺抛釉砖;房间铺强化复合地板;厨房铺仿古砖:卫生间铺仿古砖;阳台铺仿古砖。...”而直至2019年10月3日，答辩人主动上门到被答辩人处催促交房时,标的房屋仍然存在明显可见的无法居住的问题，例如南面次卧复合地板尚未铺设完毕，客厅堆放着施工设备和杂物等(有答辩人一审提交的录音录像视频为证，也有证人周军平书面作证)。再如2019年11月9日答辩人和杨肖(被答辩人一方客户关系管理部楼宇交付验收工作人员)的微信聊天记录显示:杨肖主动自称:“昨天师傅去又看到几条裂痕，已经安排在弄(施工)了.....”，而根据国家强制性标准GB50210-2018《建筑装饰装修工程质量验收标准》4.2.4条的规定:“...面层应无爆灰和裂缝。”这种种情况都说明，被答辩人一方直到2019年11月，仍没有按《商品房买卖合同》规定的时间及约定的交付条件和国家规定的验收标准向答辩人一方交房。故被答辩人单方面主张的房屋已经符合交付条件不存在逾期交房的理由不能成立，与客观事实和国家标准相悖。二、答辩人一直在向被答辩人催促交房，是被答辩人交房不能，严重逾期，一审法院判决后，至今仍未按合同约定和有关规定交房。从答辩人一审提交的录音录像、与杨肖(被答辩人一方客户关系管理部楼宇交付验收工作人员)等人的微信聊天记录等证据显示:答辩人多次催促被答辩人一方交房，例如2019年11月15日答辩人和杨肖的微信聊天:答辩人说“杨先生您好!请问96栋3单元3203房修补工程完成了吗?什么时候可以验收交房?”“今天是2019-11-15日”，2019年11月17日18:25答辩人说“杨先生您好!我前天微信询问您何时可以验收交房您一直没有答复，贵公司把交房时间拖延到现在，已超过贵公司在商品房买卖合同中书面承诺的交房时间一年多了，每天我方都在承担贵公司拖延交房的经济损失，请贵公司尽快给出一个交房的具体时间，多谢!”，杨肖回答道“我刚问过师傅了，已经搞完了，约个时间过来验收吧”，所以事实是，答辩人一直在催促被答辩人一方交房，多次上门催促交房，而被答辩人一方因各种原因至今也不能按国家规定的质量标准和合同约定的装修标准交房。三、答辩人从未签收过被答辩人发出的交楼通知。被答辩人一方声称早已于2018年7月20日就有通知答辩人收楼，但是其提供的国内挂号信函收据却显示是2018年8月15日，明显自相矛盾，故被答辩人显然是在弄虚作假，其声称的2018年7月20日通知答辩人于2018年7月30日收楼纯属虚构，是无中生有，与事实不符。况且答辩人从未签收过其所谓的通知，被答辩人一方如有邮寄信件的话，应该按程序规定向法庭提供答辩人的签收记录以证明答辩人收到其所谓的通知。而事实上，是答辩人主动多次上门催促被答辩人一方交房，而被答辩人一方不能按照合同约定的装修交楼标准交房，有答辩人与被答辩人一方客户关系管理部楼宇交付工程师杨肖的微信聊天记录为证，也有证人周军平作证证明。四、被答辩人一方从未提供《商品房买卖合同》约定“商品房交付条件”的相关文件，且从来没有向答辩人出示过，也从未提及相关文件。根据《商品房买卖合同》第九条“商品房交付条件”，商品房交付时，被答辩人要提供该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，房屋测绘报告，《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》。同时，上述合同附件七规定:...该商品房为住宅的，出卖人应提供《住宅质量保证书》..等证明文件”，但被答辩人一方从未按合同约定和有关法律规定向答辩人一方提供上述证明文件，这些文件被答辩人从来没有向答辩人出示过，被答辩人也从未提及有关文件。不仅如此，根据《商品房买卖合同》第十一条第(二)款“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”之约定，显而易见，被答辩人没有履行合同纳定之法律意义.上的交房义务。综上所述，答辩人多次主动上门向被答辩人一方催促验收交房，有录音、录像、微信聊天为证，也有证人周军平作证，而被答辩人至本案一审判决止，仍没有按合同约定的装修交付条件和质量标准向答辩人交房，被答辩人上诉的事实与理由均不能成立。答辩人认为一审法院的判决合情、合理、合法，因而是正确的，应予维持，请求上诉审人民法院以事实为根据，以法律为准绳，依法驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。原审原告邹斌向一审法院起诉请求：1、判令被告立即按《商品房买卖合同》约定的交付条件和交楼标准向原告交付该合同项下的房屋并支付逾期交房违约金人民币72546元（以已付购房总价款为基数，按日万分之一计算，即为1511372×0.01%×30×16=72546元，暂计至2019年11月30日，实际计至交付房屋之日止）。2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明事实：2017年4月4日，原、被告签订编号为大亚湾（2017）10010846的《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定的主要内容有：原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区龙城一品花园xxxxxxxxx房，建筑面积103.91平方米，总价1511372元；关于付款方式及期限的约定，原告须于2017年3月26日前付清首期款461372元，余款1050000元向银行申请贷款支付；关于交付条件和期限的约定，被告应当在2018年7月30日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的商品房交付给原告使用；关于被告逾期交房的违约责任的约定，被告逾期交房，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应从合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过120日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5.15%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）向原告支付利息。第十一条关于交接的约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以商品房所在地为办理交付手续的地点。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。合同签订后，原告已付清了全部购房款。此后被告开发的“龙城一品花园三期项目于2017年12月21日经相关部门审核验收合格，并颁发了《建设工程规划验收合格证》。其后，该项目于2017年12月29日取得竣工验收备案。2018年8月15日，被告通过邮政挂号信形式向原告发出《收楼通知书》。但由于原告未前往收楼，被告又于2019年1月11日再次通过EMS邮政快递形式向原告发出《楼宇交付催告函》。原告认为被告逾期交房已构成违约，遂向本院起诉。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。当事人应当依约全面履行自己的合同义务。原告已向被告付清了购房款，被告应依约在2018年7月30日前将符合交付条件的房屋交付原告使用。涉案于2017年12月29日完成竣工验收备案，但无证据证实该商品房已取得房屋测绘报告，还不符合合同约定的交付条件。被告虽然通知了原告前往收楼，但本案房屋仍然不具备交付条件，原告仍有权拒收房屋。因此，被告未按约定向原告交付商品房已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告自2018年7月31日起至2019年11月30日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金72546元，合法有据，本院予以支持。综上所述，被告中元和泰公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和质证的权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告惠州市中元和泰投资发展有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告邹斌交付具备交付条件的位于惠州大亚湾西区龙城一品花园xxxxxx的房屋；二、被告惠州市中元和泰投资发展有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告邹斌支付自2018年7月31日起至交付房屋之日止的逾期交房违约金，暂计至2019年11月30日为72546元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费806.83元，由被告惠州市中元和泰投资发展有限公司负担。本院二审审理期间，上诉人提交以下证据：1、惠州大亚湾房产测绘成果报告。本院组织了双方当事人进行质证。本院经审理查明：一审认定事实基本清楚，本院予以确认。本院二审另查明，2017年12月29日，上诉人惠州市中元和泰投资发展有限公司取得涉案房产的房产测绘成果报告（实测）。本院经审理认为：本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议焦点是：上诉人是否存在逾期交房的问题。具体分析如下：本案中，根据涉案合同的约定，上诉人应于2018年7月30日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的商品房交付被上诉人使用，即双方约定的交房条件为“取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告”，此标准高于法定标准，在双方约定的交楼条件高于法定条件时，应当以合同约定的交付条件为准，即应当认定交楼标准系房屋竣工验收备案报告和测绘报告两者均具备。根据二审查明的事实，上诉人已于2017年12月29日取得竣工验收备案报告和房屋测绘报告，并于2018年8月15日通知收楼。因此，在商品房符合合同约定及法定的交房条件的情况下，上诉人通知收楼，应以上诉人的通知收楼时间视为商品房已经交付，即本案房屋的交付日期应认定为2018年8月15日，被上诉人请求上诉人立即交付房屋的请求无理，本院不予支持。被上诉人称从未签收收楼通知书，但根据上诉人提交的邮单回执，明确载明“深圳市、邹斌、收楼通知书”等内容，且被上诉人一审中并未对此提出异议，因此，上诉人的收楼通知书应视为已送达被上诉人。被上诉人同时称上诉人不符合合同约定的交付条件，亦无事实依据，本院不予支持。综上，上诉人于2018年8月15日交付涉案房屋，迟延于合同约定的2018年7月30日，已构成违约，应承担相应的违约责任，上诉人应根据合同约定向被上诉人支付逾期交房违约金，具体计算为：自2018年7月31日起至2018年8月15日止，按日向被上诉人支付已交付房价款万分之一的违约金为2267.06元，一审判决不当，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉请求部分有理，对于有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(2020)粤1391民初349号民事判决第一项；二、变更惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(2020)粤1391民初349号民事判决第二项为：惠州市中元和泰投资发展有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向邹斌支付逾期交房违约金2267.06元；三、驳回邹斌的其他诉讼请求。本案一审案件受理费806.83元，本案二审案件受理费1613.66元，均由惠州市中元和泰投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  丁晓鹏审 判 员  胡 江二〇二一年七月十三日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮