山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终6670号 上诉人（原审原告）：张志达，男，1999年1月2日出生，汉族。 委托诉讼代理人：周坤，山东倡通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑天达，山东倡通律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：青岛东方篮海置业有限公司，住所地山东省胶州市。 法定代表人：李宏远，董事长。 委托诉讼代理人：刘小庆，山东因家律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张扬，山东因家律师事务所律师。 上诉人张志达因与被上诉人青岛东方篮海置业有限公司（以下简称篮海置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2021）鲁0281民初1334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张志达的委托诉讼代理人周坤、郑天达，被上诉人篮海置业公司的委托诉讼代理人刘小庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张志达上诉请求：1.撤销一审判决；2.解除张志达与篮海置业公司于2019年12月20日签订的《认购书》、《商品房买卖合同(预售)》及补充协议；3.改判篮海置业公司返还张志达购房款本金118,000元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率向张志达支付资金占用期间的利息(以118,000元为本金，自2019年12月27日起计算至实际付清之日止，暂计算至2020年12月31日)；4.本案一、二审诉讼费用均由篮海置业公司承担。 事实和理由： 一、基于当前中国房地产行业“房地一体”的模式现状，房屋抵押事实上既包括作为地上附着物的房屋抵押，也包括房屋所在土地使用权的抵押，不论是房屋本身的抵押，还是房屋所在土地使用权的抵押，篮海置业公司未尽提示及告知义务，均构成故意隐瞒所售房屋已经抵押的情形。原审判决认为，案涉房屋土地使用权的抵押登记不等同于案涉房屋的抵押登记，土地使用权抵押并不实质影响双方签订的合同的履行，且张志达在与被上诉签订合同时篮海置业公司已告知案涉房屋土地使用权的实际情况，并不存在隐瞒的情形，故对张志达主张的篮海置业公司违约不予采信。张志达认为，原审判决的该论述与事实及法律不符。理由是：根据《中华人共和国民法典》第四百九十六条之规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等于对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。一审庭审中，篮海置业公司提供的该《商品房买卖合同(预售)》及补充协议中对土地抵押告知条款，特意使用的是比正常字体要小的多的字体，并刻意做了淡化处理，并未采取加黑加粗的方式提醒买房人注意，故在张志达有异议的情况下，应当认定该条款不成为双方合同的内容。篮海置业公司所提交的售楼处公示栏照片，并不能排除是否为篮海置业公司摆拍或事后补充，且无法分辨其相应内容，篮海置业公司以此来证明己方已经完全履行提示告知义务明显证据不足。原审判决认定土地使用权抵押并不实质影响双方所签订的合同的履行，更是置张志达合法利益于不顾的错误论断，理由是根据篮海置业公司所提交的两份《最高额抵押合同》中关于抵押权实现的条款约定来看，篮海置业公司若不能及时偿还拖欠抵押权人的相应款项，两抵押权人有权就案涉房屋所在的土地主张优先受偿权，且最高额抵押在一定期限内处于浮动状态，也无法据此判断土地使用权的剩余价值，故对张志达的合法权益显然有重大影响，且该两份合同签订的时间分别为2018年7月5日和2019年1月3日，抵押标的为同一标的，案涉房屋土地使用权还存有多轮抵押的情形，但在签订合同前篮海置业公司并未向张志达全面、及时履行提示和告知义务，篮海置业公司显然存有欺诈张志达以及恶意抵押的事实。商品房期房抵押虽为行业常态，但作为商品房开发者，仍应当根据诚实守信的原则将房屋抵押情况及时告知购房者，而不应恶意隐瞒，篮海置业公司的行为直接导致张志达对其所购房屋存有的风险有着不正确的认识，从而影响购买房屋的真实意思表示。而且，土地使用权的抵押虽不完全等同于房屋的抵押，但基于当前中国房地产行业“房地一体”的模式现状，房屋抵押事实上既包括作为地上附着物的房屋抵押，也包括房屋所在的土地使用权的抵押，因此不论是房屋本身的抵押，还是房屋所在土地使用权的抵押，必然从实质上影响双方签订的合同的履行，均构成修订前《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条中的故意隐瞒所售房屋已经抵押的情形，严重损害了张志达的合法权益。二、篮海置业公司虚假宣传M12号地铁线的违约行为，直接导致张志达发生错误认识，并从根本上影响到张志达对该房屋的使用，致使张志达的合同目的无法实现，张志达有权要求解除双方签订的合同。原审判决认为，张志达主张篮海置业公司虚假宣传导致合同目的无法实现，但根据双方认可的胶州市市场监督管理局行政处罚决定书关于“M12”地铁线的处罚是因为篮海置业公司未注明项目的状态，并非张志达主张的虚假宣传。张志达认为，原审判决的该裁判意见欠缺依据。理由是：根据新修订的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，在青岛市城市轨道交通三期建设规划(2020-2025年)中依然没有出现M12号线具体的规划信息，即M12号线地铁何时修建、途径何地，政府主管部门依旧未作表态，但篮海置业公司却在其宣传沙盘和销售过程中虚构M12号地铁线的途径路线，从而形成对作为消费者的张志达的欺诈。根据双方合同约定的交房时间，即使张志达交齐房款，篮海置业公司按期交房，其所出售的房屋也必然与其宣传不符。关于地铁是否会影响购房人的购买意向和所在地块的房屋价格，张志达常年居住在青岛市黄岛区，由于当时黄岛区的房价过高才选择去胶州市购房，购房过程中张志达最看重的无疑是公共交通的便捷性，篮海置业公司虚假宣传M12号地铁线的违约行为，直接导致张志达发生错误认识，并从根本上影响到张志达对该房屋的使用，致使张志达的合同目的无法实现，张志达有权要求解除双方签订的合同。原审判决认为“未标明项目状态”不属于虚假宣传，明显不当。三、基于一方当事人已明确表示不继续履约，张志达与篮海置业公司签订的上述合同已陷入履行僵局，在合同无法继续履行的情况下，不予解除合同将会严重损害双方的利益，势必导致更为严重的损害后果。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》(九民纪要)第四十八条之规定，违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：(1)违约方不存在恶意违约的情形；(2)违约方继续履行合同，对其显失公平；(3)守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。上述规定明确了即使作为违约方也并非当然丧失合同的解除权。本案中，基于一方当事人已明确表示不继续履约，法院应综合考虑案件各项实际后再予妥善裁决，本案张志达与篮海置业公司签订的《商品房买卖合同(预售)》如果继续履行，显然对双方都不利。首先，张志达因去年疫情原因失业，明显已没有继续履行该合同的能力；其次，篮海置业公司无法获得该房屋后续款项，不及时解除合同，势必影响篮海置业公司后续对该房屋的销售，从而扩大其损失；再次，张志达目前无固定收入来源，基本以借网贷维持生活，如不解除合同，导致的结果必然是张志达将承担与其收入水平明显不符的巨额债务和逾期违约金，对其亦显失公平。最后，法院在考虑到合同履行陷入僵局后，也应当将双方及时止损作为裁判意见的侧重点。故，综合考虑到本案各项实际后，解除合同可以将不必要的损失降至最低。综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当，价值判断不妥，判决结果对张志达不公，依法应予撤销并改判。张志达的上诉请求有事实及法律依据，恳请二审法院审理后依法支持张志达的上诉请求。 篮海置业公司辩称：一、篮海置业公司未在涉案房产上设定任何抵押，在出售涉案房产时不存在任何隐瞒欺诈情形。首先，篮海置业公司与张志达于2019年12月20日签订合适《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》，在此之前即已将涉案项目二期楼盘土地进行抵押，但该抵押登记仅为土地抵押，不包含涉案房产抵押，不属于在建工程抵押，而且该抵押登记具有公示效力，不存在张志达所称的隐瞒欺诈情形。其次，涉案房产早已取得《青岛市商品房预售许可证》，该预售许可证明确备注：该项目已做土地抵押，抵押权人同意办理商品房预售许可并对外出售。最后，篮海置业公司已将涉案楼盘土地使用权抵押情形在售楼处进行多方面公示。且就抵押情形已进一步在《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》中明示。因此，张志达称篮海置业公司在涉案房产上设定抵押，存在隐瞒欺诈的情形不存在。二、篮海置业公司在涉案楼盘销售中不存在任何虚假宣传的行为，张志达无权以篮海置业公司虚假宣传为由要求退房解除合同。对于张志达所称的“宣传地铁M12线的行为”已经相关部门确认为“未注明该项目的状态”，应当属于宣传中不规范的行为，但不属于虚假宣传；而且，涉案项目价格合理，地理位置优越，张志达也并非因所谓的M12线而购买涉案房屋。因此，张志达不存在任何隐瞒欺诈行为的前提下，张志达要求解除合同的理由不成立。三、张志达以篮海置业公司隐瞒抵押事实、存在虚假宣传等理由，要求解除合同的行为，实际上属于在房价下降时的恶意违约，严重违背诚实信用原则，而且严重影响房产经济的稳定，如判决双方解除合同，将可能引起不必要的群诉事件。综上，篮海置业公司与张志达签订合同真实有效，篮海置业公司就涉案房产不存在任何隐瞒欺诈行为，张志达的行为明显违背诚实信用原则，请求驳回其诉讼请求。 张志达向一审法院起诉请求：1.解除双方的《认购书》、《商品房买卖合同(预售)》及补充协议；2.判令篮海置业公司返还张志达支付的购房款本金118,000元；3.判令篮海置业公司按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率向张志达支付利息，自2019年12月27日起至实际付清之日止(暂计算至2020年12月31日)；4.诉讼费用由篮海置业公司承担。 一审法院认定事实： 一、张志达和篮海置业公司签订了《认购书》，并于2019年12月20日签订《商品房买卖合同(预售)》及补充协议，约定由张志达购买篮海置业公司开发的位于胶州湾产业新区的青岛锦绣外滩(观海阁)xx期xx号楼xx室房屋一套，商品房面积120.10平方米，单价10,518元，总价1,263,212元。 张志达共计向篮海置业公司支付了购房款118,000元。 二、涉案房屋预售许可证已备注“该项目已做土地抵押，抵押权人同意办理商品房预售并对外销售”，且上述合同附件三“抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定”的第3条约定：买受人同意，出卖人在房屋不动产首次登记完成前有权对本合同商品房有关的土地使用权及在建工程设定抵押。 三、张志达提交《解除认购书、商品房买卖合同补充协议通知书》一份，但加盖的公章系“青岛东方蓝海置业有限公司”，并非本案篮海置业公司“篮海置业公司”。 四、篮海置业公司因违反《合同违法行为监督处理办法》第十条、《合同法》第一百一十六条的规定，存在合同违法行为，被胶州市市场监督管理局进行了行政处罚；篮海置业公司因宣传“地铁M12号线”第“M12”线时未载明项目状态的行为被胶州市市场监督管理局进行了行政处罚。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中原、篮海置业公司签订的《商品房买卖合同(预售)》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应按合同约定行使权利、履行义务。本案争议焦点为，张志达主张的事由是否是篮海置业公司在履行合同过程中违约，且是导致合同目的无法实现的根本违约。 一、关于张志达主张的土地抵押问题。 涉案房屋土地使用权的抵押登记不等同于涉案房屋的抵押登记，土地使用权抵押并不实质影响原篮海置业公司双方签订的合同的履行，且篮海置业公司在与张志达签订合同时已告知案涉房屋土地使用抵押的实际情况，并不存在隐瞒的情形，张志达以此主张篮海置业公司违约，一审法院不予采信。 二、关于张志达主张的合同原件问题。 庭审中，篮海置业公司对双方签订合同仅有一份予以认可，并当庭同意与张志达就本案合同补充签订原件交付张志达，且双方在签订合同时保存合同原件是双方应尽的注意义务，张志达以此主张篮海置业公司违约，一审法院不予采信。 三、关于张志达主张的篮海置业公司提供格式条款及虚假宣传问题。 原篮海置业公司签订书面合同系双方当事人真实意思表示，篮海置业公司提供的合同中格式条款是否规范与本案张志达主张解除合同没有关联性，张志达以此主张张志达违反双方合同约定，一审法院不予采信。 张志达主张篮海置业公司虚假宣传导致合同目的无法实现，但根据双方认可的胶州市市场监督管理局行政处罚决定书关于“M12”线的处罚是因篮海置业公司未注明项目的状态，并非张志达主张的虚假宣传。篮海置业公司因广告宣传被工商行政管理机关处罚，张志达并不当然取得合同解除权，只有篮海置业公司的宣传构成虚假宣传且与实际交付的房屋不一致导致从根本上影响到房屋的使用，或因其他原因导致合同目的无法实现时，才享有该合同解除权。 四、关于张志达主张的篮海置业公司发送解除通知的问题。 张志达提交的解除通知加盖的是“青岛市东方蓝海置业有限公司”，并非本案篮海置业公司公司公章，张志达主张系篮海置业公司发送该解除通知，一审法院难以采信。 综上，张志达主张解除涉案合同，既未达到双方合同约定的解除条件，亦不符合《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定的法定解除条件，故一审法院对此不予支持。因一审法院未支持张志达解除合同的诉讼请求，故对张志达以解除合同为基础的其他请求亦不予支持。判决：驳回张志达的诉讼请求。 二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，涉案《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系篮海置业公司、张志达自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据双方诉辩，双方二审诉争焦点是，1.张志达以蓝海公司故意隐瞒涉案房屋所在土地使用权已设定抵押为由，要求解除双方之间合同的主张是否成立；2.张志达能否以篮海置业公司对M12号地铁线的宣传行为要求解除双方之间的合同。 对于第一个诉争焦点，张志达以蓝海公司故意隐瞒涉案房屋所在土地使用权已设定抵押为由，要求解除双方之间合同的主张是否成立。根据双方签订的合同，合同中多处内容体现出篮海置业公司将涉案房屋所在土地使用权已抵押的事实在合同中告知张志达，且在双方合同签订之前，相关抵押已经在行政登记机关进行登记公示，张志达主张篮海置业公司故意隐瞒相关土地使用权被抵押的事实，没有事实依据。且抵押权属于担保物权，设定抵押权不影响物权的归属，在担保的债务清偿时间届至前，抵押人可以依法涤除物上存在的担保物权。篮海置业公司可以在约定的房屋交付时间届至前，涤除相关土地使用权上设定的抵押权以完成房屋交付义务，即篮海置业公司出卖的房屋所在土地上存在抵押权并不必然导致篮海置业公司不能履行房屋交付义务。设定抵押权后，抵押权人同意抵押人转让抵押物的，抵押人与抵押物买受人依法签订的抵押物转让合同的效力，不受抵押权的影响，不因抵押权的存在影响合同的履行。本案，根据涉案房屋预售许可证备注信息“该项目已做土地抵押，抵押权人同意办理商品房预售并对外销售”，涉案房屋所在土地抵押权人已同意办理商品房预售并对外销售，本案涉及的土地使用权抵押不影响篮海置业公司与张志达之间合同的效力与履行，换言之，篮海置业公司是否隐瞒涉案土地使用权已做抵押的事实均与双方合同的效力及履行无关，张志达以此为由要求判决解除双方之间的合同，于法无据，不能予以支持。 对于第二个诉争焦点，张志达能否以篮海置业公司对M12号地铁线的宣传行为要求解除双方之间的合同。张志达上诉主张篮海置业公司虚假宣传虚构M12地铁线途经路线，构成欺诈，要求解除双方之间的合同。合同签订过程中，一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求撤销合同。合同当事人以对方欺诈为由要求撤销合同，需要证明相对方虚构事实，且自己因对方虚构事实产生错误认识与相对方签约。根据行政机关行政处罚决定书，篮海置业公司广告宣传中对M12号地铁线的宣传与事实不仅一致，但张志达作为具有完全民事行为能力的成年人应当清楚房地产开发商不能决定地铁线建设计划及走向，篮海置业公司对地铁线的宣传不能从根本上影响张志达对相关事实的认知，即不能认定张志达系因篮海置业公司对M12号地铁线的宣传而与篮海置业公司缔约。且双方合同，“补充协议五、其他约定1、买受人确认其在签署《商品房买卖合同》时，出卖人已就该商品房项目内部及周边的道路、配套设施及规划情况向买受人进行了充分说明。如项目周边情况(包括但不限于绿地、道路、公园、学校等)发生变化，均以政府规划为准，出卖人不承担任何责任......”双方签订的合同中约定周边道路以政府规划为准，出卖人不承担任何责任。张志达以篮海置业公司虚假宣传导致合同目的无法实现，要求解除双方之间合同的上诉请求，于法无据，不能予以支持。 此外，张志达上诉主张自己因疫情失业没有继续履行合同的能力，要求解除双方之间的合同。张志达在诉讼中并未提交充分证据证明其丧失继续履行合同的能力，亦未提交证据不解除双方合同对其显失公平，且张志达在诉讼中坚持认为系合同相对方篮海置业公司违约，张志达要求判决解除双方之间的合同，没有事实和法律依据。另，张志达主张篮海置业公司未对相关条款尽到说明提示义务，主张相关条款不属于合同内容，张志达应当具有正当理由并提供证据，其在本案提出的不属于合同内容的条款，如前所述不影响本案的认定，双方对于合同其他条款是否可以认定不属于合同内容产生的纠纷，可以另行主张。 综上所述，上诉人张志达的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2660元，由上诉人张志达负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈明明 审 判 员 马 喆 审 判 员 甘玉军 二〇二一年七月十四日 法官助理 杨志昌 书 记 员 于国英 书 记 员 张 旭