甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终5055号上诉人（原审原告）：张全胜，男，1969年9月14日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：赵斌，甘肃和乾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：兰州苏宁小店商贸有限公司，住所地兰州市城关区庆阳路219号金运大厦一层。法定代表人：陈昌海，公司总经理。委托诉讼代理人：来海平，甘肃西成律师事务所律师。上诉人张全胜因与被上诉人兰州苏宁小店商贸有限公司（以下简称苏宁小店）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初2372号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张全胜上诉请求：1.请求撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初2372号民事判决第二项，依法改判“兰州苏宁小店商贸有限公司继续履行《租赁合同》，支付2020年1月1日至2020年12月31日期间的租赁费253428元”；2.请求撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初2372号民事判决第三项，依法改判“请求责令兰州苏宁小店商贸有限公司支付逾期支付租赁费的滞纳金18246.84元（自2019年11月11日起暂计算至2020年3月10日，此后滞纳金以所欠租赁费304114元为基数，按照日万分之五的标准计算至租赁费付清时止）”；3.请求撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初2372号民事判决第四项；4.本案一、二审案件受理费由兰州苏宁小店商贸有限公司承担。事实和理由：1.一审判决依据张全胜与苏宁小店在《租赁合同》第十四条“乙方三年内不得解除合同”的约定，判决确认苏宁小店解除租赁合同的行为无效，对此张全胜没有异议并要求进行履行租赁合同。至此，本案中没有任何一方当事人向法庭提出过解除《租赁合同》的请求。我国合同法第九十三条一款规定的是“当事人协商一致，可以解除合同。”二款规定的是当合同约定解除条件时，一方当事人享有解除权。第九十四条规定的是当符合法定解除条件时，一方当事人可以请求人民法院解除合同。我国现行法律中从没有关于合同的当事人均未请求解除合同，人民法院依职权就可以解除合同的规定。因此，一审判决依职权将双方的租赁合同于2020年5月22日予以解除的判决内容没有法律依据。2.一审判决将双方的租赁合同于2020年5月22日予以解除的结果是对张全胜合法权益的损害，并非是对双方当事人利益的衡平。根据《租赁合同》的约定苏宁小店在3年内不得解除租赁合同，并应当在2019年11月1日交纳2020年全年的租金。但是苏宁小店未如约交纳租金，违约擅自离店，致使租赁房屋目前处于无人管理的空置状态。苏宁小店的行为属于严重违约的过错行为。反之张全胜在本案中依据《租赁合同》主张合法权利，并无任何的违约过错。如果一审判决将租赁合同确定为2020年5月22日解除，那么自2020年5月22日到一审判决作出的2020年10月13日，到现在，乃至到今后的一段时间内，由于张全胜并不占有租赁房产，这段时间的租金损失全部要让张全胜来承担的。一审判决保护了违约方苏宁小店的利益，损害了守约方张全胜的利益，这根本不是对双方当事人利益的衡平，这就是对张全胜合法利益的损害。3.考虑到新冠疫情的因素，一审判决酌情减免苏宁小店2个月的租金50686元，对此张全胜是能够理解并可以接受的，但是对于2020年其余10个月的租金253428元，苏宁公司应当予以支付，逾期付款的滞纳金也应当予以支付。综上，一审判决依职权解除租赁合同的认定没有法律依据。请求二审人民法院依法改判维护张全胜的合法权益。苏宁小店答辩称，1.参照《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》：“三、依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：(一)疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。(二)疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措旋导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。(三)当事人存在因疫情或者疫情防控措施得到政府部门补贴资助、税费减免或者他人资助、债务减免等情形的，人民法院可以作为认定合同能否继续履行等案件事实的参考因素。”及各地高院的规定，疫情属于不可抗力，可依法解除合同。2.退一万步讲，本案即便不能依据不可抗力解除合同，则根据《合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未要求履行。”之规定，本案也属于不能强制履行之情形，这也符合司法实践，如《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第24条：“承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋，并主张解除合同，而出租人坚持要求继续履行合同的，如何处理？承租人在租赁合同履行期限内拒绝接收房屋，或者单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其拒绝接收或搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，出租人有权据此解除合同，但合同另有约定的除外。经法院释明出租人坚持不解除的，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，法院可以直接判决解除租赁合同，并根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间。承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务，具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定，一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。出租人因自身事由主张解除租赁合同收回房屋的，不符合合同法规定的法定解除条件，承租人要求继续履行合同的，应予支持，但合同另有约定的除外。”3.本案租金应当依法予以减免，如四川高院《关于涉新冠肺炎疫情相关民事案件审理的法官会议纪要》：“3．关于承租人援引情势变更主张减免租金、延长租期或者解除合同的问题。对此问题，应当根据租赁房屋的性质和用途作区别审查。对于住宅租赁自住合同，因承租人使用租赁房屋的目的系自住，合同履行并不直接受到疫情发生及疫情防控措施影响，故原则上没有适用情势变更的余地。对于商业用房租赁合同，因承租人使用租赁房屋的目的是通过对外经营获取经营利润，疫情防控可能导致其经营无法进行、客流稀少、营业收入大幅下降等情形。受不利影响的当事人援引情势变更主张减免租金、延长租期的，要结合租赁房屋所处位置、具体用途、租赁期长短、免租条款、损失与疫情防控的关联度予以综合判定。情势变更事由成立的，要尽力促使双方当事人就租金、租期合理变更等协商解决；不能协商一致的，则应根据当事人的申请判决变更合同或解除合同并对合同进行相应清结。对于用于科研、办公、生产、仓储等用途的房屋租赁合同，该类租赁合同租赁期往往较长，且受疫情影响相对较小，对当事人主张情势变更的，应当审慎认定。”江苏高院《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的指导意见》：“8、疫情引发的租赁合同纠纷，应尽可能维护合同效力，促进合同履行，同时兼顾当事人的利益平衡。承租人以疫情导致无法使用租赁标的物要求减免部分租金或者延长租期的，一般应予支持。出租人或承租人要求解除合同的，应考察合同期限、疫情对合同履行的影响以及租赁物使用目的等因素综合判断，不宜仅以疫情导致暂时无法使用租赁物为由解除合同。因疫情导致承租人无法在约定期限内返还租赁物而增加的违约金或租赁费用，承租人依照本意见第2条的规定主张免除、减轻违约责任或依照第4条的规定主张减免租金、延长租期的，一般应予支持。”及浙江高院《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见(试行)》：“7、租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的，承租人要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同，如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致，可根据公平原则视情适当延长租期、减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果。承租人以此要求解除合同的，一般不予支持。”等相关规定，本次疫情及政府部门采取的防控措施应当能够作为减免租金的理由。综上，张全胜的上诉请求没有事实与法律依据，望贵院查明事实，依法驳回上诉，维持原判。张全胜向一审法院起诉请求：1、确认兰州苏宁小店商贸有限公司于2020年2月19日向张全胜出具《关于疫情防控期间解除苏宁基隆大厦店租赁合同的通知函》解除租赁合同的行为无效；2、判令兰州苏宁小店商贸有限公司继续履行租赁合同，支付2020年1月1日至2020年12月31日期间的租金304114元；3、请求责令兰州苏宁小店商贸有限公司支付逾期支付租金的滞纳金18246.84元（自2019年11月11日起暂计算至2010年3月10日，此后滞纳金以所欠租金304114元为基数，按照日万分之五的标准计算至租金付清时止）；4、兰州苏宁小店商贸有限公司承担本案案件受理费。一审法院认定事实：2018年12月21日，张全胜（甲方）与兰州苏宁小店商贸有限公司（乙方）签订《租赁合同》一份，张全胜将其名下位于兰州市城关区××路街道××路××号××层××号房产出租给兰州苏宁小店商贸有限公司。双方在合同中约定：租赁房屋的计租面积共计162.74平方米，使用面积104.07平方米；本合同租赁期限为5年，自2019年1月1日至2023年12月31日，首个租赁年度为2019年1月1日至2019年12月31日，此后每12个月为一个租赁年度；甲方应于2018年12月24日前将符合合同约定的租赁物交付乙方，如甲方迟延交付，每迟延交付租赁物一日，按日租赁费用的一倍向乙方支付补偿金，迟延交付租赁物超过15天的，乙方可解除本合同；本合同项下租金为首个租赁年度32.505万元，具体各期间的租金为：2020年1月1日至2020年12月31日年租金为32.505万元、2021年1月1日至2021年12月31日年租金为31.151万元、2022年1月1日至2022年12月31日年租金为31.286万元、2023年1月1日至2023年12月31日年租金为32.850万元；租金采取“先付后租”的方式按每年提前30日以电汇方式支付，首期租金32.505万元。乙方应于本合同签订后7个工作日内向甲方支付定金10万元，此后正常每年租金支付日为11月1日，支付日期如遇节假日、双休日顺延；乙方应按本合同的约定支付租金，在甲方无任何违约的情况下，如延期10天以上，每延期支付一天，甲方按所欠费用的万分之五加收滞纳金，逾期超过一个月，经甲方书面通知后仍未交纳的，甲方有权解除本合同；甲方确保乙方能正常使用租赁物，若影响乙方租赁使用，则视为甲方根本违约，甲方应赔偿乙方一年的租金，同时乙方有权解除合同；乙方三年内不能解除合同，在第四和第五年可以提前60日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满60日之次日作为本合同解除的日期，乙方不承担任何责任，乙方须结清租赁期间所产生的费用（租金、水电暖气费）。合同还约定了其他条款。合同签订后，张全胜向兰州苏宁小店商贸有限公司交付了案涉房屋，兰州苏宁小店商贸有限公司向张全胜交付了截止2019年12月31日的租金。2019年6月17日，张全胜（甲方）、兰州苏宁小店商贸有限公司（乙方）双方就《租赁合同》签订《补充协议》一份，约定：因国家税务政策调整，双方对租金（含税）相关事宜进行如下调整，即2020年1月1日至2020年12月31日年租金为304114元、2021年1月1日至2021年12月31日年租金为291442元、2022年1月1日至2022年12月31日年租金为292710元、2023年1月1日至2023年12月31日年租金为307345元；税率如另有变化，双方另签补充协议明确；乙方租金已按原合同支付至2019年12月31日，甲方已开具2020年1月1日前的相应发票，自2020年1月1日起，甲方按本协议调整后含税租金向乙方提供租金含税增值税普通发票。《补充协议》签订后，兰州苏宁小店商贸有限公司未能于2019年11月1日向张全胜支付2020年度的房屋租金。2020年1月30日，兰州苏宁小店商贸有限公司搬离了承租房屋。2020年2月19日，兰州苏宁小店商贸有限公司草拟了《关于疫情防控期间解除苏宁基隆大厦店租赁物租赁合同的通知函》，以疫情影响无法正常经营、出现严重亏损为由要求解除《租赁合同》，并免除2020年1月22日至疫情结束期间的租金。2020年2月21日，兰州苏宁小店商贸有限公司通过快递将上述通知函邮寄给了张全胜，张全胜于2020年2月23日签收。此后，兰州苏宁小店商贸有限公司又将承租房屋钥匙通过快递邮寄给了张全胜，但张全胜拒收。现张全胜认为兰州苏宁小店商贸有限公司单方发出通知，要求解除合同的行为无效，遂诉至法院。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。张全胜、兰州苏宁小店商贸有限公司双方签订的《租赁合同》虽然约定张全胜构成根本违约，兰州苏宁小店商贸有限公司有权解除合同；但合同同时约定兰州苏宁小店商贸有限公司在合同履行前三年不享有任意解除权。现张全胜在《租赁合同》履行过程中并未违约，兰州苏宁小店商贸有限公司却在合同履行刚满一年的情况下，通过发送解除通知的形式要求解除合同，其行为不符合合同约定。此外，虽然今年2月份在我国范围内爆发的新冠疫情属于不能预见、不可避免的不可抗力，但兰州苏宁小店商贸有限公司承租的房屋仅是其经营的载体，其与张全胜约定的承租期限长达5年，疫情的爆发虽然对其经营收入造成一定影响，但并不足以导致双方的《租赁合同》不能继续履行。而且从兰州苏宁小店商贸有限公司在疫情刚刚爆发即已搬离承租房屋的事实可知，疫情并非影响兰州苏宁小店商贸有限公司不能履行合同的主要原因，因此兰州苏宁小店商贸有限公司以疫情爆发为不可抗力为由通知解除合同也不符合法律规定。综上，兰州苏宁小店商贸有限公司向张全胜出具《关于疫情防控期间解除苏宁基隆大厦店租赁合同的通知函》，解除租赁合同的行为不符合合同约定及法律规定，该通知对张全胜不发生解除合同的效力。该院对张全胜要求确认兰州苏宁小店商贸有限公司出具《关于疫情防控期间解除苏宁基隆大厦店租赁合同的通知函》、解除租赁合同的行为无效的诉讼请求予以支持。关于张全胜要求兰州苏宁小店商贸有限公司继续履行《租赁合同》，支付2020年1月1日至2020年12月31日租金304114元的诉讼请求。虽然兰州苏宁小店商贸有限公司向张全胜发出的《关于疫情防控期间解除苏宁基隆大厦店租赁合同的通知函》不能发生解除合同的效力，但是兰州苏宁小店商贸有限公司已经于2020年1月30日搬离了承租房屋，以其行为明确表示不再履行《租赁合同》，故双方的《租赁合同》已经丧失继续履行的基础。为避免损失的扩大，衡平双方当事人的利益，故法院确定张全胜、兰州苏宁小店商贸有限公司双方的租赁合同应自法庭辩论终结之日（2020年5月22日）解除，对张全胜要求兰州苏宁小店商贸有限公司继续履行《租赁合同》的诉讼请求，法院不予支持。至于张全胜要求兰州苏宁小店商贸有限公司支付2020年1月1日至2020年12月31日租金的主张。虽然兰州苏宁小店商贸有限公司自2020年1月30日后再未使用房屋，但其解除合同的通知不发生解除的效力，《租赁合同》对双方仍具有拘束力，故兰州苏宁小店商贸有限公司理应向张全胜支付2020年1月1日至2020年5月22日（共计143天）的租金119146元（304114÷365×143≈119146）。但考虑到新冠疫情对于销售行业的影响，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定，法院酌定减免兰州苏宁小店商贸有限公司2个月的租金50686元（304114÷12×2≈50686），故兰州苏宁小店商贸有限公司应当向张全胜支付的租金为68460元（119146-50686=68460），法院对张全胜该部分诉讼请求予以部分支持。关于张全胜要求兰州苏宁小店商贸有限公司支付迟延交纳租金滞纳金的主张。双方的《租赁合同》约定，兰州苏宁小店商贸有限公司应当于2019年11月1日向张全胜支付2020年度的全年租金，逾期超过10天的，按所欠费用的万分之五支付滞纳金。兰州苏宁小店商贸有限公司未能按约于2019年11月1日向张全胜支付2020年度租金304114元，张全胜根据合同约定要求兰州苏宁小店商贸有限公司自2020年11月11日起按日万分之五支付滞纳金符合合同约定。但因双方的《租赁合同》于2020年5月22日解除，兰州苏宁小店商贸有限公司实际应付租金为68460元，故此后的滞纳金应以应付租金为基数，按日万分之五的标准向张全胜支付滞纳金至租金实际付清之日止。综上，兰州苏宁小店商贸有限公司应当向张全胜支付2019年11月11日至2020年3月10日的滞纳金18246.84元以及2020年3月11日至租金实际付清之日止的滞纳金，其中2020年3月11日至2020年5月22日的滞纳金以304114元为基数，按日万分之五的标准计算；2020年5月23日至租金付清之日的滞纳金以68460元为基数，按日万分之五的标准计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、兰州苏宁小店商贸有限公司于2020年2月19日向张全胜出具《关于疫情防控期间解除苏宁基隆大厦店租赁合同的通知函》、解除租赁合同的行为无效；二、兰州苏宁小店商贸有限公司于本判决生效后十日内向张全胜支付房屋租金68460元；三、兰州苏宁小店商贸有限公司于本判决生效后十日内向张全胜支付2019年11月11日至2020年3月10日的逾期支付租金滞纳金18246.84元以及2020年3月11日至租金付清之日止的滞纳金（2020年3月11日至2020年5月22日的滞纳金以304114元为基数，按日万分之五的标准计算；2020年5月23日之后的滞纳金以68460元为基数，按日万分之五的标准计算）；四、驳回张全胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3068元，由张全胜承担2243元，兰州苏宁小店商贸有限公司承担825元（于本判决生效后十日内给付张全胜）。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，一审判决认定苏宁小店向张全胜发送《关于疫情防控期间解除苏宁基隆大厦店租赁合同的通知函》，解除租赁合同的行为无效，该通知对张全胜不发生解除合同效力的认定正确，双方当事人对一审判决该认定没有提出异议，本院予以确认。根据二审当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点问题是：一审法院对张全胜要求继续履行租赁合同的诉请不予支持，依职权认定的合同解除时间并据此判决是否正确。根据审理查明的事实，张全胜与苏宁小店签订的房屋租赁合同期为5年，自2019年1月1日至2013年12月31日。苏宁小店交纳房屋租金至2019年12月31日，按照合同约定苏宁小店应当在2019年11月1日向张全胜支付2020年度的房屋租金，但苏宁小店未按约履行支付下一年度租金的合同义务，已构成合同违约。2020年1月30日苏宁小店在未与张全胜协商一致的情况下自行搬离承租房屋，以自己的行为表明不再履行租赁合同，已经构成根本性违约。2020年2月19日苏宁小店以疫情爆发为不可抗力为由向张全胜发送解除租赁合同的通知属于掩盖其根本性违约的行为，不属于法律规定的因不可抗力致使不能实现合同目的可以解除合同的法定情形，不具有解除合同的效力。依照合同约定和法律规定享有合同解除权权利人为张全胜。本案审理过程中，张全胜诉请要求苏宁小店继续履行合同并坚持该诉求。因苏宁小店未按合同约定支付2020年度租金构成迟延履行，且已经于2020年1月30日就搬离租赁房屋，以其行为明确表明不愿继续履行租赁合同，租赁合同目的已无法实现，而该义务性质又不宜强制履行，法院根据案件实际情况结合法律规定可以直接判决解除租赁合同，并根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间。故一审法院根据审理本案的实际情况对张全胜要求继续履行合同的诉请不予支持，依职权认定合同解除以及对合同解除时间的确定并无不当，符合法律规定，本院予以确认。对于苏宁小店单方拒绝履行租赁合同的根本性违约行为给张全胜造成的损失，苏宁小店应当承担赔偿损失的违约责任，张全胜可就苏宁小店的违约行为给其造成的损失另行诉讼主张。张全胜提出的上诉理由本院经审理不予采纳支持。综上所述，张全胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3999元，由上诉人张全胜负担。本判决为终审判决。审 判 长 张海军审 判 员 刘宝成审 判 员 杨?清二〇二一年七月十二日法官助理 张亚东书 记 员 李世俊