山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终5615号 上诉人（原审被告）：青岛广告文化产业园开发有限公司，住所地青岛市城阳区。 法定代表人：曹江巍，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：慕香英，国浩律师（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：海星，国浩律师（青岛）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：青岛顺安热电有限公司，住所地青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：丁志强，山东海乐普律师事务所律师。 法定代表人：王海峰，该公司总经理。 被上诉人（原审原告）：刘焕高，男，1981年5月30日出生，汉族，住青岛市城阳区。 被上诉人（原审原告）：解家霞，女，1981年7月8日出生，汉族，住青岛市城阳区。 上述二被上诉人之共同委托诉讼代理人：张世荣，山东彤升律师事务所律师。 上述二被上诉人之共同委托诉讼代理人：蓝天翔，山东彤升律师事务所律师。 上诉青岛广告文化产业园开发有限公司（简称“开发公司”）、青岛顺安热电有限公司（简称“顺安公司”）因与被上诉人刘焕高、解家霞财产损害赔偿纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初10126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 青岛广告文化产业园开发有限公司上诉请求：1、请求贵院依法撤销（2019）鲁0214民初10126号民事判决书，驳回被上诉人刘焕高、谢家霞对上诉人的全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案房屋系经竣工验收合格后交付，并经被上诉人刘焕高现场验收无异议后予以接收，上诉人依约履行合同义务，不存在任何违约或侵权行为。2016年3月25日，被上诉人刘焕高与上诉人签订《青岛市商品房预售合同》（下称“合同”）及《玫瑰里项目xx号楼xx户补充协议（住宅）》（下称“补充协议”）各一份，约定刘焕高购买上诉人位于青岛市城阳区户房屋。经刘焕高验收无误且无任何异议后予以接收。二、涉案房屋地下室漏水的原因系105户供热管道进水阀处漏水造成大量积水以及刘焕高、解家霞违反合同约定对该房屋地下室进行复杂装修时破坏墙体防水导致，该依法依约均不属于上诉人的保修范围。1.涉案房屋供热管道已过保修期，且该保修责任的承担主体也并非上诉人。上诉人与被上诉人刘焕高签署的《补充协议》第39条明确约定“玫瑰里项目已于2015年6月30日集中交付，该房屋关于质量保修期限的起始时间自2015年6月30日起算，对超过保修期限的内容，出卖人不承担保修责任，买受人已知悉并认可。”《青岛市商品住宅使用手册》第四项《住宅质量保证书》明确“供热系统与供冷系统”的保修期为2个采暖季、供冷器。《青岛市供热条例》第三十一条规定“采暖期为每年的十一月十六日至次年的四月五日”。涉案房屋所在项目系2015年6月26日竣工验收合格，质保期的起算时间为2016年6月30日，第一个采暖季为2015年11月16日至2016年4月5日，第二个采暖季为2016年11月16日至2017年4月5日。刘焕高和解家霞在原审中诉称涉案房屋于2018年1月份存在漏水现象，此时已过保修期限。2013年10月11日，上诉人与青岛金田热电有限公司（下称“金田公司”，该公司权利义务后由被上诉人顺安公司承接）、案外人青岛盈鑫建设集团有限公司签订《工程施工分（承）包合同》，合同约定上诉人将万科玫瑰里项目的室内采暖工程发包给金田公司，约定供热工程自竣工验收合格之日起由金田公司无偿接收，后金田公司由顺安公司接收并负责涉案项目的集体供热。另，对于涉案房屋负一楼地下室存在的漏水情况，经检测报告表明系为105户地下室室外暖气进水阀门处管道长期漏水造成。供热管道的维修以及因供热管道漏水导致的责任承担主体非上诉人。2.被上诉人刘焕高、解家霞违反合同约定对涉案房屋地下室进行复杂装修并破坏该地下室防水，使xx户供热管道的漏水渗入，该已超出上诉人的保修范围。三、被上诉人刘焕高、解家霞地下室装修的经济损失并非上诉人造成，上诉人依法不应承担侵权责任。上诉人从未认可被上诉人任何经济损失价值，对该鉴定结论，上诉人一审时已提交书面异议。如上所述，涉案房屋设备间的进水系xx户供热管道漏水以及被上诉人违反合同约定擅自改造所致，上诉人并非刘焕高、解家霞财产损失的侵害人，依法不应承担侵权责任。据此，原审法院在上诉人不存在主观侵权故意也未实施任何客观侵权行为的情况下，对被上诉人刘焕高、谢家霞擅自改造导致的财产损失与顺安公司共同赔偿责任无事实和法律依据。 刘焕高、解家霞辩称：一、涉案房屋防水部分保修期未过且存在质量问题，被答辩人青岛广告文化产业园开发有限公司应当承担责任。根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定“在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年”，因此涉案房屋防水部分保修期未过。二、答辩人刘焕高、解家霞地下室装修的经济损失系由两被答辩人造成，两被答辩人应当共同承担侵权责任。 青岛顺安热电有限公司辩称：2016年4月份房东收房，2016年11月份开始供热，根据签订商品房预售合同供热设施维修期为2个供暖季。开发商供热设施保修期应至2018年4月份。涉案漏水事故发生在2018年1月，并未超出2个供暖季保修期。保修期内发生的供热损害与我司无关。 青岛顺安热电有限公司上诉请求：1、依法撤销城阳区人民法院作出的(2019)鲁0214民初10126号，并依法改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、漏水点并不属于上诉人管理范畴。根据一审查明的漏水点，漏水点系位于105户管道弯头处，该弯头处位于入户端口之后，根据《青岛市供热条例》第四十条规定“入户端口以内的供热设施的养护、维修、更新责任由用户承担”，也就是说入户端口以内的供热设施管理维护责任并非上诉人。上诉人不负有管理维护义务情况下，自然不应为该点漏水承担任何责任。2、漏水事故发生时，处于第二个供暖季，并未超过保修期。一审法院认定超出保修期明显错误，在保修期之内供热设施发生损坏产生的责任应由开发商承担，上诉人不应承担任何责任。3、上诉人并非涉案工程施工单位，漏水事故发生时也并非上诉人实际管理运营。根据上诉人青岛广告文化产业园开发有限公司提交的工程施工分包合同，涉案项目工程并不是上诉人施工的，上诉人并非合同主体，不应承担该合同义务。另外根据上诉人提供的生产经营管理协议，涉案漏水事故发生时供热管理维护单位为青岛金田热电有限公司，上诉人并非管理运营单位，上诉人并非适格主体。4、漏水原因鉴定费45000元与上诉人无关。被上诉人为鉴定漏水原因申请了鉴定，花费了鉴定费45000元。在鉴定之前上诉人已经确认了漏水点，并未否认被上诉人刘焕高、解家霞所述的漏水事故发生原因，也明确说明了如申请鉴定该鉴定费用不应由上诉人承担。5、一审遗漏诉讼主体。本案漏水点系位于xx户室外，且属于入户端口以内，供热工程系青岛金田热电有限公司承包，青岛盈鑫建设集团有限公司施工，漏水事故发生时供热设施维护也是由青岛金田热电有限公司负责，被上诉人遗漏必要诉讼主体。6、被上诉人刘焕高、解家霞对损失发生存有较大过错，应自行承担相应过错责任。一审经过现场观察现场及涉案小区其他房屋，被上诉人诉称的损失地下室部分原先是一个很深的“夹层”，被上诉人自行添加了楼梯并设立了相关房间，改变了相应的结构、布局。本案中，被上诉人自行回填地下夹层及更改布局的装修行为改变了房屋结构及私自在地下夹层部分安装供热管道的行为均违反了上述管理办法的规定。被上诉人刘焕高、解家霞私自投入大量费用对地下夹层装修存在重大过错，应自行承担相应过错责任。二、一审法院适用法律错误。本案不是共同侵权，因此判决连带承担没有法律依据，即便判决其他主体承担责任也应当进行责任分配。 青岛广告文化产业园开发有限公司辩称：一、涉案房屋供热管道已过保修期，且该保修责任的承担主体也并非答辩人。答辩人与被上诉人刘焕高签署的《补充协议》第39条明确约定“玫瑰里项目已于2015年6月30日集中交付，该房屋关于质量保修期限的起始时间自2015年6月30日起算，对超过保修期限的内容，出卖人不承担保修责任，买受人已知悉并认可。”涉案房屋所在项目系2015年6月26日竣工验收合格，2015年6月30日集中交付，质保期的起算时间为2015年6月30日，第一个采暖季为2015年11月16日至2016年4月5日，第二个采暖季为2016年11月16日至2017年4月5日。刘焕高和解家霞在原审中诉称涉案房屋于2018年1月份存在漏水现象，此时已过保修期限。2013年10月11日，答辩人与青岛金田热电有限公司（下称“金田公司”，该公司权利义务后由上诉人顺安公司承接）、案外人青岛盈鑫建设集团有限公司签订《工程施工分（承）包合同》，合同约定答辩人将万科玫瑰里项目的室内采暖工程发包给金田公司，承包范围从单体楼座建筑外墙1.5米到市内所有采暖系统都属本供热工程的施工范围；合同第20条第3款约定供热工程自竣工验收合格之日起由金田公司无偿接收，因此，涉案工程竣工之后依约由金田公司负责供热系统的养护、维修、更新，后金田公司由顺安公司接收并负责涉案项目的集体供热。另，对于涉案房屋负一楼地下室存在的漏水情况，经检测报告表明系为xx户地下室室外暖气进水阀门处管道长期漏水造成，依据《物业管理条例》第五十一条“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。”以及《青岛市供热条例》第四十条“从热源（厂、站）起，至单位用户规划红线、至居民用户用热计量装置（含用热计量装置）或者入户端口的供热经营设施的维修、养护、更新责任，由供热单位承担。”因此，因供热管道的维修以及因供热管道漏水导致的责任承担主体并非答辩人。二、被上诉人刘焕高、解家霞违反合同约定对涉案房屋地下室进行复杂装修并破坏该地下室防水，使xx户供热管道的漏水渗入，该已超出答辩人的保修范围。答辩人与被上诉人刘焕高签署的《补充协议》第二十五条第四款明确约定“本合同项下的商品房附赠的庭院/露台/地下室，该面积未计入本合同项下商品房计价面积，买受人在使用时不得改变其用途，并应遵守业主公约和业主大会/业主委员会制定的管理规则”；合同的附件五关于《装修管理规定》第5条明确约定“房屋装修不得影响建筑结构安全，未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，不变动建筑主体和承重结构，不开挖地下室，不超过建筑设计标准或者规范增加里面荷载。”刘焕高在接收房屋后对涉案房屋地下室（原功能属于设备间）进行复杂装修时破坏防水进而导致xx户供热管道的漏水渗入，该已违反合同约定并超出答辩人的保修范围，依法依约均不应由答辩人承担。三、被上诉人刘焕高、解家霞地下室装修的经济损失并非答辩人造成，答辩人依法不应承担侵权责任。答辩人从未认可被上诉人的任何经济损失价值，对鉴定结论，答辩人一审时已提交书面异议。 刘焕高、解家霞辩称：一、漏水点属于被答辩人青岛顺安热电有限公司管理范畴。二、答辩人刘焕高、解家霞地下室装修的经济损失系由两被答辩人造成，两被答辩人应当共同承担侵权责任。本案一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回被答辩人的上诉请求，维持一审判决。 刘焕高、解家霞向一审法院提出诉讼请求：1、判令二被告赔偿原告房屋及装饰装修、家具家电等因被水浸遭受的各项损失共计人民币631195元；2、由二被告负担本案的诉讼费用。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求，将诉讼请求第一项变更为：判令二被告赔偿原告各项经济损失共计15万元。事实与理由：2016年3月25日，原告刘焕高与被告开发公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定刘焕高购买被告开发公司开发的位于青岛市城阳区户房屋，后该房屋于2016年10月31日登记在二原告名下，为二原告共同共有，现由二原告共同居住。2018年1月，原告入住刚一个月，发现地下室地面以下漏水很多，经被告开发公司工作人员到现场查看，未找到漏水原因，原告无奈之下只好自行将地砖砸开进行抽水。后原告经专业人员指点，要求被告顺安公司检查供热管道有无漏水，直到2018年3月，被告顺安公司才发现水是由xx号楼xx户房屋供热管道入户连接处漏出，遂将供热关闭，原告家地下室水位便不再上涨，但原告直到当年11月供热开始前才将地下漏水基本抽干。当年供热开始后，xx号楼xx户房屋供热管道入户连接处再次破裂漏水，幸亏被及时发现并采取措施，原告家地下室水位才不再上涨。因原告家地下室地面系铺设地砖，环境封闭，地下漏水根本无法完全抽干，导致原告家地下室墙面、地面、家具家电损坏严重。原告认为，xx号楼xx户房屋供热管道入户连接处破损漏水，与设计缺陷、施工质量不合格及未及时检查维修都有因果关系，而该部分管道为公共供热管道，应由被告开发公司承担管理维修责任，且对于被告开发公司是否已将该管理维修责任移交被告顺安公司，原告并不清楚。 一审法院认定的事实：一、2016年3月25日，原告刘焕高与被告开发公司签订《青岛市商品房预售合同》及《玫瑰里项目xx号楼xx户补充协议（住宅）》各一份，约定原告购买该公司开发的位于青岛市城阳区的万科玫瑰里xx号楼xx层xx户房屋一处，后两原告办理了共同共有不动产产权登记，证号为：鲁20**青岛市城阳区不动产权第xxxx号。二、2018年1月，两原告入住涉案房屋后，发现涉案房屋负一层地下室存在漏水情况，造成装修及物品损失。事发后在处理漏水赔偿过程中，各方当事人对漏水原因产生争议，经原告申请，法院委托山东华安检测技术有限公司鉴定，该公司向本院出具ＪＧ1901Ｃｊｄ01716号《检测鉴定报告》及《工程质量检测鉴定报告补充说明》各一份，鉴定结论为因xx户地下室室外暖气进水阀门处管道长期漏水，且xx户地下室混凝土剪力墙外防水局部存在漏点，由渗漏点进入xx户地下室，经长时间漏水渗透，形成大量积水，间接进入原告xx户地下室，造成地下室进水。该次鉴定花费鉴定费用为45000元，已由原告缴纳。三、经原告申请，法院委托青岛公信永和资产评估事务所有限责任公司对涉案地下室造成的装修、家具等经济损失进行评估，该公司出具青公资鉴字［2020］第006号《司法鉴定评估报告书》，认定评估价值双方认可的为84875元，双方有争议的为7869元。该次评估花费评估费为10000元，已由原告缴纳。 一审法院认为，本案系财产损害赔偿纠纷。根据法律规定，被侵权人有权请求侵权人承担民事责任。合法的民事权益受法律保护，对原告财产造成的损害，被告应当承担赔偿责任。一、被告青岛广告文化产业园开发有限公司应否承担责任问题。原告购买涉案房屋后，根据双方签订的补充协议第二十五条约定“设计上专属于特定房屋的庭院、露台和地下室，归房屋的买受人专有”及现场现状，案涉房屋地下室部分与房屋连通，系不可分割的整体，经现场勘查，因地下室渗水导致的屋内发霉已经影响案涉房屋的居住和使用，被告开发公司认为房屋预售合同上第二条约定“另有地下附属面积0平方米”内容免除其赔偿责任，法院不予支持。依照相关法律规定，防水部分的质保期为五年，结合被告开发公司给原告提供的涉案项目的青岛市商品住宅使用手册中住宅质量保证书部分内容及山东华安检测技术有限公司出具的鉴定结果，涉案房屋存在渗漏的质量问题，属于被告开发公司的质保期内，因本案属于财产损害赔偿纠纷，故被告开发公司应当承担赔偿责任。二、被告青岛顺安热电有限公司应否承担责任问题。被告顺安公司，作为涉案项目的供热公司，虽然涉案项目超过两个供暖季，但结合山东华安检测技术有限公司的鉴定结果，可以认定系室外管道进水阀处破裂造成大量积水，通过渗漏点渗入造成原告地下室装修等损失的原因之一，因本案属于侵权类纠纷，因此，被告顺安公司认为自己不承担责任的抗辩理由，法院不予支持，被告顺安公司应与被告开发公司共同承担损害赔偿责任，赔偿原告的经济损失。三、关于涉案地下室的经济损失。由于两被告的原因造成了原告地下室装修等经济损失，法院委托相关公司评估价值双方认可的为84875元，法院予以采信。对于各方有争议评估价值7869元，法院认为各方虽有争议，但因两被告的原因，造成了原告的房屋不能居住使用，且在渗漏点尚未具体明确前，该部分损失，两被告亦应承担。该次涉案房屋因鉴定及评估花费所花费的费用共计55000元，亦应由两被告承担，故两被告给两原告造成的经济损失为147744元(84875元+7869元+55000元)，对两原告的其他诉讼请求，法院不予支持。 一审判决：一、被告青岛广告文化产业园开发有限公司、被告青岛顺安热电有限公司于判决生效后10日内赔偿原告刘焕高、解家霞各项经济损失共计人民币147744元。二、驳回原告刘焕高、解家霞的其他诉讼请求。 二审期间，各方均未提交新证据。 二审查明的其他事实与原审一致，本院予以确认。 本院认为，本案系财产损害赔偿纠纷。根据上诉人的上诉与被上诉人的答辩，本案二审争议的焦点问题是：青岛广告文化产业园开发有限公司、青岛顺安热电有限公司应否承担赔偿责任。 经一、二审审理查明，涉案房屋所在项目已与2015年6月26日竣工验收合格。本案涉及的万科玫瑰里xx号楼xx层xx户于2018年1月出现漏水现象，此时已过两个采暖季。《物业管理条例》第五十一条“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。”以及《青岛市供热条例》第四十条“从热源（厂、站）起，至单位用户规划红线、至居民用户用热计量装置（含用热计量装置）或者入户端口的供热经营设施的维修、养护、更新责任，由供热单位承担。”，上诉人顺安公司，作为涉案项目的供热公司，依据上述两个条例规定，应当依法承担管理区域内相关管线和设施设备的维修养护责任。其上诉认为漏水点不属于其管理范畴，且还处于第二个供暖季，其不应承担责任、一审遗漏必要诉讼主体的主张，无事实和法律依据，本院不予认定。一、二审审理期间，上诉人开发公司，未提交证据证明，涉案地下室符合建筑设计及施工要求，交付房屋时，未就地下室的防水问题作出说明。根据山东华安检测技术有限公司出具的《检测鉴定报告》及《补充说明》证实xx户地下室防水存在渗漏现象。工程质量不满足防水等级为二级的要求，涉案房屋防水工程存在质量问题。根据《房屋建筑工程质量保修办法》，房屋和外墙面的防渗漏保修期为五年，本案涉案房屋房防水部分尚在保修期内。上诉人虽主张被上诉人对涉案房屋地下室进行复杂装修，是破坏墙体防水，但未提供证据证明自己的主张。因此，一审判决开发公司承担赔偿责任并无不当，本院予以确认。被上诉人地下室装修的经济损失。经青岛公信永和资产评估事务所有限责任公司予以评估，上诉人虽对该损失不予认可，但未提供相反的证据推翻该评估报告。一审采信该报告并无不当，本院予以确认。关于鉴定费，该部分费用为当事人查明案件事实及发生的合理损失所产生的合理费用，应由承担赔偿责任的一方予以承担。因此，上诉人顺安公司主张不应承担的理由不能成立，本院不予支持。综上，涉案房屋防水工程存在质量问题，系上诉人开发公司建筑施工不合格而造成，其应承担责任。而漏水点管道属于顺安公司管理范畴，上诉人顺安公司应当承担维修、养护、更新不当的责任。以上两方面原因共同造成被上诉人刘焕高、解家霞地下室装修的经济损失，故两上诉人应当共同承担侵权责任。 综上所述，上诉人青岛广告文化产业园开发有限公司、青岛顺安热电有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6600元，由上诉人青岛广告文化产业园开发有限公司负担3300，上诉人青岛顺安热电有限公司负担3300元。 本判决为终审判决。 审 判 长 彭虎成 审 判 员 张立宁 审 判 员 魏 文 二〇二一年七月六日 法官助理 包福龙 法官助理 邵 姗 书 记 员 李 勇