安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖0603民初409号 原告：陶云林，女，1956年8月出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：高飞，男，住安徽省淮北市相山区，系陶云林的儿子。 委托诉讼代理人：钱峰，安徽律诚律师事务所律师 被告：温强，男，1984年6月出生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。 被告：淮北市博涵房地产经纪有限公司，住所地安徽省淮北市相山区相山路东黎苑二期48#26铺。 法定代表人：温强。 上述二被告共同的委托诉讼代理人：孟春江，安徽进境律师事务所律师。 原告陶云林与被告温强、淮北市博涵房地产经纪有限公司（简称博涵公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序。因本案不宜适用简易程序,本院于2021年4月9日裁定转为普通程序。本院分别于2021年2月22日、2021年5月24日二次公开开庭进行审理。第一次庭审中，原告陶云林及其委托诉讼代理人钱峰、被告温强与博涵公司共同的委托诉讼代理人孟春江到庭参加诉讼。第二次庭审中，原告陶云林的委托诉讼代理人高飞、钱峰、被告温强与博涵公司共同的委托诉讼代理人孟春江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陶云林向本院提出诉讼请求：1.判令温强、博涵公司偿付陶云林购房定金4万元、购房款49.6万元、利息损失44739.2元（以49.6万元为基数按月息6%的标准自2019年8月6日暂计算至2020年11月6日止，该利息应偿付至退还本金之日止）；2.诉讼费、律师费由温强、博涵公司承担。审理过程中，陶云林表示放弃诉讼请求中的律师费，利息按月息6%的标准计算系笔误，应为0.6%。事实与理由：2019年6月，温强、博涵公司自称其持有淮北市五环置业有限公司（简称五环公司）开发建设的惠民南苑项目商品房，与陶云林签订房屋买卖合同，欲将该项目202号房屋以51.6万元的价格出售给陶云林，并称在2020年4月30日前交付房屋。合同签订后，温强、博涵公司收取陶云林定金2万元、购房款49.6万元。为此，温强、博涵公司共同向陶云林出具了收款收据。但到目前为止，温强、博涵公司既没有将约定房屋交付陶云林，也没有将已经收取的购房定金、购房款退还给陶云林。为此，陶云林多次要求温强、博涵公司退款，温强、博涵公司百般推诿，拒不退还。经查，驳博涵公司系温强个人独资开办，五环公司开发建设的惠民南苑项目商品房与温强、博涵公司根本没有任何关系。为有效维护陶云林的合法权益，根据法律规定，特提起诉讼，请依法受理。 温强、博涵公司在庭审中辩称，1、陶云林诉请按月息6%的标准计算利息缺乏法律依据。2、陶云林诉状中陈述部分不属实，温强系博涵公司的法定代表人，向陶云林出具了收款收据是以公司名义，并非以个人名义与博涵公司共同向陶云林出具。3、五环公司开发建设了惠民南苑项目商品房，博涵公司是五环公司委托的销售代理。4、温强履行职务行为，在本案中并不能承担法律责任，请求法院驳回对温强的诉讼请求。博涵公司收到陶云林的购房款后，温强与陶云林就涉案购房款达成了借款合同，双方约定将购房款转化为借款。根据最高人民法院的司法解释，双方经过协调一致，将其他法律关系转化为民间借贷法律纠纷，不应按基础关系进行认定。本案案由为民间借贷法律纠纷，具体的借款本金数额以陶云林实际转款的数额为准。本案与博涵公司无关。 本院经审理认定事实如下：温强是博涵公司的唯一股东。 2019年6月13日，博涵公司（甲方）与陶云林（乙方）签订淮北市五环置业-惠民南苑项目买卖合同，主要内容：五环公司委托博涵公司出售惠民路9号项目，外销预售许可证号为××；乙方自愿购买202房屋，甲方已于2019年6月13日收取乙方预购房屋的定金2万元；房屋预售价为6180元／平方米，合计51.6万元；甲方需于2020年4月30日前将房屋交付乙方，逾期180天（遇法定节假日顺延）甲方未交付房屋的，乙方有权解除本契约，契约解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效，甲方除在契约解除后30日内向乙方双倍返还定金外，须将乙方已付房价款及利息全部退还给乙方，利息按照中国人民银行固定资产贷款利率（付款币种为人民币）或按照中国人民银行外汇贷款利率（付款币种为外汇）计算。合同签订前，陶云林将定金2万元交付博涵公司，博涵公司出具收款收据，注明“今收陶云林惠民南苑新房202定金贰万元整”。合同签订后，陶云林多次向博涵公司支付购房款。2019年6月20日，博涵公司向陶云林出具46.6万元的收款收据，注明“今收陶云林惠民南苑202室购房款肆拾陆万陆仟元整，尚欠伍万元，7.30前结清”。2019年8月5日，陶云林向博涵公司支付购房款5万元，博涵公司出具收款收据，注明“陶云林购房差额款人民币伍万元已付清”。交房期限届满后，博涵公司未向陶云林交付房屋，温强与陶云林协商将购房款转化为借款。2020年5月30日，温强（借款人、债务人、甲方）与陶云林（出借人、债权人、乙方）签订借款合同，主要内容：乙方借给甲方52万元，于2020年5月30日交付甲方；借款利息0.85%；借款期限半年，还款日期2020年11月30日。温强先后三次支付陶云林利息，合计1.2万元。2020年7月8日，博涵公司向陶云林出具承诺书，载明：“淮北市博涵房产经纪有限公司承诺买方陶云林购买惠民9号2号楼202室住宅，在2020年8月31日前交付使用；若交付不了，则按照合同进行赔偿。”温强在承诺书落款处签名，并加盖博涵公司的印章。博涵公司至今未向陶云林交付房屋，亦未返还购房款。 以上事实，有陶云林提交的淮北市五环置业-惠民南苑项目买卖合同、银行账户明细、收款收据、企业信息、借款合同、承诺书及双方当事人的陈述在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。陶云林与博涵公司签订的买卖合同载明，五环公司委托博涵公司销售惠民路9号项目。陶云林称，其曾向温强提出查看博涵公司与五环公司签订的委托销售合同，但是温强没有出示。博涵公司未提供证据证明其在五环公司的授权范围内与陶云林签订了涉案买卖合同，故该合同对五环公司无约束力，仅对博涵公司与陶云林有约束力。买卖合同签订后，温强与陶云林又签订了借款合同，双方的法律关系由房屋买卖合同关系变更为借款合同关系。之后，博涵公司出具承诺书，承诺于2020年8月31日之前交房，逾期按合同赔偿，该处合同应为之前双方签订的淮北市五环置业-惠民南苑项目买卖合同。据此可以认定，双方协商解除了借款合同，继续履行淮北市五环置业-惠民南苑项目买卖合同。 淮北市五环置业-惠民南苑项目买卖合同约定，博涵公司应于2020年4月30日前交房，逾期180天（遇法定节假日顺延）的，陶云林有权解除本契约，博涵公司在契约解除后30日内向陶云林双倍返还定金，并退还已付房款及利息。上述约定不违反法律规定，本院予以确认。博涵公司至今未交付房屋，陶云林有权要求解除合同。合同解除后，博涵公司应按合同约定返还购房款，并支付双倍定金及购房款的利息。陶云林支付定金2万元，则双倍定金为4万元。陶云林要求返还购房款49.6万元，并以49.6万元为基数自2019年8月6日起计付利息至退款之日止，符合法律规定，本院予以支持。关于利息标准。双方约定按照中国人民银行固定资产贷款利率（付款币种为人民币）或中国人民银行外汇贷款利率（付款币种为外汇）计算。陶云林支付的是人民币，故应按照中国人民银行固定资产贷款利率计算，但双方未明确约定多长时间贷款期限的固定资产贷款利率，本院酌定按照年利率4.75%计算利息至2019年8月19日，之后的利息按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算。按年利率4.75%计算，49.6万元自2019年8月6日至2019年8月19日的利息为850.78元。 温强是博涵公司的唯一股东，其未举证证明公司财产独立于其自己的财产，应当对博涵公司的债务承担连带责任。温强曾经支付陶云林利息1.2万元，博涵公司欠陶云林的债务应当扣除该款。为便于表述，1.2万元从双倍定金4万元中扣除，则博涵公司尚欠陶云林定金2.8万元。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一项、第六十条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第四百零二条、《中华人民共和国民事合同法》第六十三条之规定，判决如下： 一、淮北市博涵房地产经纪有限公司于本判决生效后十五日内返还陶云林购房款49.6万元，并支付双倍定金2.8万元及利息（截至2019年8月19日的利息为850.78元，之后的利息以49.6万元为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算至付清款之日）； 二、温强对上述债务承担连带责任； 三、驳回陶云林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9607元，由陶云林负担560元，淮北市博涵房地产经纪有限公司、温强负担9047元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  孟秀芳 人民陪审员  徐伟莉 人民陪审员  陈 皓 二〇二一年七月九日 书 记 员  钱盈君 附法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条第一项依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 《中华人民共和国公司法》 第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。