山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终6482号 上诉人（原审被告）：徐炳宁，女，1979年10月23日出生，汉族，住青岛市。 被上诉人（原审原告）：青岛易安怡家企业管理有限公司市北分公司，住所地青岛市，统一社会信用代码：91xx8K。 负责人：徐海鸥，经理。 委托诉讼代理人：李枫岭，男，1961年4月4日出生，汉族，系青岛市北公言法律服务所法律工作者，住青岛市。 被上诉人（原审被告）：常军岩，女，1970年12月29日出生，汉族，住青岛市。 委托诉讼代理人：刘文洁，山东自力律师事务所律师。 上诉人徐炳宁因与被上诉人青岛易安怡家企业管理有限公司市北分公司（以下简称易安怡家公司）、被上诉人常军岩中介合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初14749号民事判决，于2021年2月26日向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案受理后，依法由审判员冯梅担任审判长，审判员曲波主审，与审判员何宜曈共同组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人徐炳宁上诉请求：撤销原判并改判徐炳宁不支付易安怡家公司居间服务费32,700元及利息。事实与理由：1.易安怡家公司作为居间服务中介人，未在徐炳宁签订合同时履行如实告知义务，未能按合同约定保管房地产权证书，导致涉案房地产买卖合同不能履行而解除，易安怡家公司不应收取居间服务费。2.常军岩作为房主存在违约行为，导致涉案房地产买卖合同不能履行，即使应支付居间服务费，也应由作为违约方的常军岩承担，其不能提供房产证导致无法继续履行合同。3.涉案房地产买卖合同不能履行予以解除的原因和责任不在徐炳宁，徐炳宁未取得涉案房屋所有权，居间服务费全部由徐炳宁承担有悖公平原则。 易安怡家公司答辩称：涉案房产证是常军岩未交给易安怡家公司，易安怡家公司也不能强行索要，并且这一情况也不是必然导致合同不能履行的原因，与合同是否成立无直接关系。 常军岩答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.常军岩有合法的房屋产权证，不存在无法提供的问题。导致涉案房屋买卖不成立，是因徐炳宁不买常军岩的房屋所致。2.根据涉案合同，本案中介费争议与常军岩无关。 易安怡家公司向一审法院起诉请求：判令常军岩、徐炳宁共同向易安怡家公司支付居间服务费32700元及逾期付款利息（以32700元为基数，自2020年3月15日至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实与理由：2020年3月15日，易安怡家公司作为居间方，与常军岩、徐炳宁签订房地产买卖合同，约定徐炳宁向常军岩购买青岛市市北区户房屋，居间服务费32700元，由徐炳宁承担，于合同签订时一次性付清，若常军岩、徐炳宁单方违约，由违约方支付居间服务费。合同签订后，常军岩、徐炳宁一直未按约定支付居间服务费。 常军岩在一审中答辩称：根据常军岩、徐炳宁签订的房地产买卖合同约定，涉案房屋买卖居间服务费应由徐炳宁承担，常军岩不应承担支付居间服务费的义务。 徐炳宁在一审中答辩称：根据涉案房地产买卖合同和大包协议的约定，包括中介费在内的相关费用总计55,000元，均由易安怡家公司负担，徐炳宁不需交纳，不需承担中介费。 一审法院认定事实：2020年3月15日，易安怡家公司作为丙方（中介方）与常军岩（甲方、出售方）、徐炳宁（乙方、购买方）签订房地产买卖合同，约定：常军岩将青岛市xx路xx号xx户房屋出售给徐炳宁，房屋建筑面积约73.49平方米，权属证号：青房地权市字第××号，成交价为109万元。合同第七条约定：居间服务费：（一）鉴于甲乙双方确认丙方提供的居间服务，并促成了甲乙双方房地产买卖合同的成立，已完成居间义务的事实，甲乙双方同意向丙方支付居间服务费，居间服务费为成交总价款的3%，金额为32700元，甲方支付金额为／元，乙方支付金额为32700元，于本合同签订时一次性支付给丙方。（二）根据《合同法》等法律相关规定，如因甲方或乙方的违约行为而导致本合同终止、解除或甲、乙双方协商一致解除本合同的，并不影响丙方完成其居间义务的事实，甲乙方仍按前款约定支付给丙方居间服务费，丙方已收取的居间服务费将不予退还，守约方有权要求违约方承担居间服务费损失。合同第十八条其他约定事项中约定，如在办理过程中，甲乙单方违约，由违约方支付违约金和3%的中介费。合同签订当日，徐炳宁向常军岩支付定金5万元，徐炳宁未向易安怡家公司支付中介费。2020年3月23日，徐炳宁、常军岩签订协议，称：经双方协商，自愿解除（颐和广厦xx户xx路xx号）房屋买卖合约，甲方（常军岩）退还房屋定金5万元（伍万元整），双方均无异议，无法律纠纷。一审诉讼中，本案各方对于徐炳宁、常军岩是否应承担中介费及承担主体问题产生争议。徐炳宁认为，根据易安怡家公司与其签订的“大包协议”约定，其不应承担中介费，而且易安怡家公司存在一房两卖的情形。对此，徐炳宁提供了“大包协议”、徐炳宁与易安怡家公司工作人员的微信聊天记录予以证明。上述“大包协议”约定：“甲方：徐炳宁乙方：科威国际不动产金玉良缘店甲方喻永贵于2020年3月15日通过乙方购买位于青岛市市北区户房屋，成交总价1090000元（大写壹佰零玖万元整）。甲乙双方协商如下：甲方于2020年3月16日向甲方支付55000（大写伍万伍仟元整）。甲方购买本房屋需缴纳的中介费、契税、个人所得税、房屋维修基金、网签费、工本费、印花税全部由乙方缴纳。甲方不需缴纳。”落款处有徐炳宁的签字和易安怡家公司印章。易安怡家公司对此份协议的真实性无异议，但称其并未一房两卖，且称此协议中“甲方喻永贵于2020年3月15日……”“甲方于2020年3月16日向甲方支付55000……”的“喻永贵”“向甲方支付”系笔误，应是“甲方徐炳宁”“向乙方支付”，还称此协议是在易安怡家公司协调徐炳宁、常军岩签订房地产买卖合同的同时签订的，协议中的费用共计55000元，徐炳宁向易安怡家公司支付后，易安怡家公司会为其支付税费等费用，中介费包含在此55000元当中。易安怡家公司对上述聊天记录的真实性无异议，但认为此证据不能证明易安怡家公司违约，称常军岩未按房地产买卖合同的约定将所售房屋的产权证交易安怡家公司保管，系常军岩违约。常军岩对此份大包协议的真实性无异议，认为此协议足以认定易安怡家公司一房两卖，且在未确认涉案房屋的情况下与徐炳宁、喻永贵签订协议显然是违法的，并称根据此大包协议约定，本案所涉中介费应由易安怡家公司自行承担，还称徐炳宁向易安怡家公司支付55000元与易安怡家公司承担中介费等费用是平行关系，不存在徐炳宁支付55000元后，易安怡家公司才需承担中介费的问题，且称易安怡家公司对此大包协议的解释系单方解释。 一审法院认为，本案各方签订的房地产买卖合同包含了居间合同，是本案各方的真实意思表示且不违反法律的强制性规定，合法有效，本案各方均应按法律规定和合同约定履行。根据合同法规定，居间人促成合同成立的，委托人应按约定支付报酬。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。易安怡家公司为徐炳宁、常军岩提供了房屋买卖信息并促成其双方订立了买卖合同，已履行居间义务，易安怡家公司要求支付中介费，符合法律规定和合同约定，但涉案房地产买卖合同第十八条就徐炳宁、常军岩之间对履约过程中若存在单方违约的情况中介费由谁承担所作约定，是对徐炳宁和常军岩的约束，现易安怡家公司依据此约定，要求徐炳宁、常军岩共同承担支付中介费的义务，无事实和法律依据。根据涉案居间合同的约定，徐炳宁负有支付中介费32,700元的义务。易安怡家公司要求徐炳宁支付中介费及利息损失，一审法院予以支持。虽然涉案大包协议载明“甲方喻永贵于2020年3月15日通过乙方购买……”,但徐炳宁确认此协议是在签订涉案房屋买卖合同当日与易安怡家公司所签订，此协议清楚载明甲乙双方分别系徐炳宁和易安怡家公司，并无“喻永贵”参与签订此协议，且从其合同内容看，买卖标的物、价格等与本案各方签订的房地产买卖合同约定的标的物、价格等内容一致，因此完全可确认此协议内容系徐炳宁与易安怡家公司的意思表示，不存在一房两卖的事实。此协议载明的“甲方于2020年3月16日向甲方支付55,000……”明显文理不通，也不符合逻辑，易安怡家公司对此解释系笔误，一审法院予以采信；徐炳宁通过易安怡家公司的中介服务，购买房屋且与出售方签订了买卖合同，且徐炳宁未提供证据证明易安怡家公司在中介过程中存在故意隐瞒与订立合同有关重要事实或提供虚假情况损害其利益的情形，因此，徐炳宁不支付中介费，既不符合合同约定，也不符合日常惯例。徐炳宁以涉案大包协议为据，不同意承担中介费，理由不足，一审法院不予采信。徐炳宁应履行支付中介费的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百二十五条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、徐炳宁于判决生效之日起十日内向青岛易安怡家企业管理有限公司市北分公司支付中介费32,700元及利息（以32,700元为基数，自2020年3月15日至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回青岛易安怡家企业管理有限公司市北分公司对常军岩的诉讼请求。若徐炳宁未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费618元，减半收取309元，由徐炳宁负担。 二审期间，上诉人徐炳宁提交如下新证据： 证据一，徐炳宁与易安怡家公司工作人员冯雪丽的聊天记录，证明：易安怡家公司亲口向徐炳宁承诺常军岩想卖房但无房产证，徐炳宁也多次提醒易安怡家公司与常军岩已违约，其双方均未按房屋买卖合同约定协助徐炳宁办理过户。 证据二，常军岩给徐炳宁的银行转账留言，内容为“我是颐和广厦房东，电话159××××1677”，常军岩分别于2020年3月18日至2020年3月20日共留言四次，证明：就涉案房屋买卖合同应与易安怡家公司直接联系，系常军岩不想卖房。 证据三，徐炳宁于2020年3月16日向租房房东转账支付房租的记录，证明：涉案房屋买卖合同未继续履行造成徐炳宁损失。 证据四，证人郑某、刘某、孙某出具的书面证言三份，证明：不是徐炳宁不买房子，而是易安怡家公司、常军岩未协助徐炳宁办理房屋过户，导致徐炳宁买卖房屋失败。 易安怡家公司质证称：对证据一的真实性无异议，但提出不要房子和解除合同的是徐炳宁。证据二与易安怡家公司无关，是徐炳宁与常军岩之间的事，易安怡家公司不知情。证据三无原件，易安怡家公司不认可。即便其是真实的，此转账与本案无关。对证据四，易安怡家公司未见过这三位证人，且这三位证人都是徐炳宁朋友，易安怡家公司不认可其证言效力。 常军岩质证称：证据一与常军岩无关，常军岩不予质证。对证据二的真实性无异议，但对其证明事项有异议。事实是常军岩多次联系徐炳宁要求其履行合同，但徐炳宁一直未回复。证据三与本案无关，常军岩不予认可。对证据四证人证言有异议，常军岩不予认可。这三位证人均系徐炳宁的朋友，常军岩不认识，也从未见过，其证言不具有任何法律效力。 易安怡家公司在二审中提交其工作人员冯雪丽与徐炳宁于2020年3月31日上午10：54的聊天记录，记载徐炳宁明确答复“我在出差中，亲，太忙了，房子不要了，有隐形问题，省得麻烦我，定金能退就退，退不了就不要了吧，公司太忙，现在也没时间去办理了，天天出差、开会，不好意思哈”，证明：是徐炳宁先提出不要房屋的，不仅是徐炳宁先提出不买房屋，且易安怡家公司已促成卖方与买方订立房屋买卖协议。 徐炳宁质证称：对此份证据的真实性无异议，首先，根据涉案房地产买卖合同约定，易安怡家公司作为居间服务中介人，未在徐炳宁签订购房合同时，履行告知涉案房屋房产证有问题的如实告知义务，未能按合同约定要求出卖人将房产证交由其保管，这是导致涉案房地产买卖合同不能履行而解除的直接根本原因。易安怡家公司基于上述过错和未能履行约定义务，不应收取居间服务费。另外，徐炳宁多次与易安怡家公司工作人员催促让其帮徐炳宁协助办理过户，且多次提醒易安怡家公司工作人员涉案房屋有问题，而易安怡家公司回复说等房东信息，只要能过户就行。2020年3月18日至2020年3月27日，徐炳宁用微信、电话等方式联系易安怡家公司，一直未能履行涉案房地产买卖合同，导致徐炳宁无法继续履行，所以易安怡家公司属明显违约。 常军岩质证称：对此份证据的真实性无异议。 常军岩在二审中提交本案争议房屋的房产证复印件一份，证明：涉案房屋合法有效，不存在徐炳宁提出的涉案房屋房产证不能提交的问题，且涉案房屋房产证属单独所有。 徐炳宁质证称：对此份证据的真实性无异议，徐炳宁与易安怡家公司于2020年3月15日当天看房，当天交纳5万元定金，说明徐炳宁是急于购买涉案房屋。但徐炳宁与易安怡家公司工作人员冯雪丽的聊天记录显示，冯雪丽明确称房东说房产证一直没拿出来，导致徐炳宁一直无法过户。 易安怡家公司质证称：对此份证据的真实性无异议。 基于本案各方的示证内容和质证意见，本院对上述证据分析认证如下：首先，因易安怡家公司对徐炳宁与其工作人员冯雪丽的聊天记录的真实性无异议，故本院对徐炳宁所举上述证据一的真实性予以确认，但此份聊天记录仅能证明常军岩未按合同约定将涉案房屋房产证交付易安怡家公司，却不能证明涉案房屋无法办理过户，亦不能证明易安怡家公司违约。因常军岩对其给徐炳宁的银行转账留言的真实性无异议，故本院对徐炳宁所举上述证据二的真实性予以确认，但该银行转账留言并未显示常军岩作出不卖房的意思表示，无法证明徐炳宁的抗辩主张。而因徐炳宁并未在本案一审中提起反诉，故其所举上述证据三与本案无关联性。又因为徐炳宁出具书面证言的三名证人均未到庭接受本案各方当事人质证，故本院依法对徐炳宁所提交三份证人证言不予采信。其次，因徐炳宁对易安怡家公司所提交其同冯雪丽聊天记录的真实性无异议，故本院对易安怡家公司在二审中所提交证据的真实性予以确认；因徐炳宁在与冯雪丽聊天时明确表示涉案房屋有隐形问题其不要了，故本院对徐炳宁提出不买涉案房屋的事实予以确认。最后，因徐炳宁对常军岩在二审中所提交涉案房屋房产证复印件的真实性无异议，故本院对常军岩在二审中所举证据的真实性予以确认。 本院经审理查明，涉案《房地产买卖合同》第十三条产证保管条款约定：甲（常军岩）、乙（徐炳宁）双方经协商一致，于2020年3月16日，甲方的房地产权证书/不动产权利证书原件由丙方（易安怡家市北分公司）保管，直至办理完成过户手续为止。常军岩未如约向易安怡家公司交付涉案房屋房地产权证。 再查明，易安怡家公司与徐炳宁签订的“大包协议”未实际履行，徐炳宁未向易安怡家公司支付55,000元。常军岩于2020年3月23日向徐炳宁退还50,000元定金。 本院审理查明的其他事实与原审法院查明事实基本一致。 本院认为，本案的争议焦点是：徐炳宁应否支付易安怡家公司中介费32,700元。 首先，本案各方签订的《房地产买卖合同》系各方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应诚信按约履行。涉案《房地产买卖合同》第七条居间服务费条款约定，鉴于易安怡家公司促成徐炳宁和常军岩签订了房地产买卖合同，徐炳宁应于合同签订之日一次性支付易安怡家公司居间服务费32,700元，若因徐炳宁或常军岩的违约行为导致合同终止、解除或徐炳宁与常军岩协商一致解除合同的，不影响易安怡家公司完成居间义务的事实。本案中，徐炳宁与常军岩于2020年3月23日签订协议，约定双方自愿解除涉案房屋买卖合同，因此，根据上述约定，徐炳宁与常军岩的解约行为不影响易安怡家公司已完成其居间义务的事实认定，徐炳宁仍应向易安怡家公司支付居间服务费32,700元。徐炳宁称涉案房屋未成交则其不应交纳居间服务费的抗辩理由不成立，本院不予支持。 其次，虽然涉案《房地产买卖合同》第十三条产证保管条款约定，常军岩应于2020年3月16日将涉案房屋房地产权证书原件交由易安怡家公司保管，直至办理完过户手续为止，但常军岩未如期将涉案房屋房地产权证书交由易安怡家公司保管，此并非导致涉案房屋买卖合同未获履行的根本原因。涉案合同第十一条对违约责任作了明确约定，徐炳宁可依据合同约定向常军岩追究其未如期交付涉案房屋房地产权证书的违约责任，但徐炳宁不仅未追究常军岩的违约责任，还与常军岩签订了自愿解除涉案房屋买卖合同的协议，还明确表述其双方均无异议且无法律纠纷。现徐炳宁以常军岩存在违约行为主张涉案居间服务费应由常军岩负担，有违诚信原则，本院不予支持。 最后，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：居间人应就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。本案中，徐炳宁主张易安怡家公司未履行如实告知义务且未按约保管涉案房屋房地产权证书，但本案各方在签订涉案房屋买卖合同时明确约定了常军岩应交付涉案房屋房地产权证书的时间，说明在涉案合同签订时，徐炳宁系明知涉案房屋的房地产权证书尚未由易安怡家公司保管，此外，涉案合同亦对房屋的产权及抵押情况作了补充说明，徐炳宁未提交充分证据证明易安怡家公司存在故意隐瞒与订立合同有关重要事实或提供虚假情况从而损害委托人利益的情形，因此，徐炳宁关于易安怡家公司未履行如实告知义务的抗辩主张无事实和法律依据，本院亦不予采纳。 综上所述，上诉人徐炳宁的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费618元，由上诉人徐炳宁负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  冯 梅 审 判 员  曲 波 审 判 员  何宜曈 二〇二一年七月二十七日 法官助理  纪 雪 书 记 员  刘欣瑜