山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁10民终1743号上诉人（原审原告）：苗延林，男，1946年12月14日出生，汉族，住山东省威海市环翠区。被上诉人（原审被告）：张继良，男，1965年2月12日出生，汉族，住山东省威海市环翠区。上诉人苗延林因与被上诉人张继良房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院（2021）鲁1002民初1696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苗延林上诉请求：依法撤销一审判决第一项，改判：1.解除双方租赁合同，张继良返还威海市，并恢复原状，即拆除装修、消防铁梯并安装落地铝合金门及防盗栅栏；2.张继良支付32号楼综合楼西侧南第一间，西侧北第一间公摊房10年非法占用使用租金26万元的1／16即17500元；2.张继良按照合同约定承担50%的违约金。张继良辩称，苗延林曾为小区业主委员会主任，张继良安装消防铁梯及拆除铝合金门和防盗栅栏的行为系经过所有小区业主包括苗延林同意，苗延林的主张没有依据。苗延林向一审法院起诉请求：1.依法解除苗延林、张继良之间的租赁合同；2.张继良恢复原状，腾退并搬离位于威海市；3.张继良支付苗延林房屋租金或占用费，自2021年1月1日至实际返还房屋之日止，按年租金8000元标准计算；4.张继良支付2016年所欠租金3500元；5.张继良支付2018年所欠租金8000元及利息（以8000元为基数，从2019年1月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算利息，以8000元为基数，从2019年8月20日起至给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算）；6.张继良支付2019年所欠租金8000元及利息（以8000元为基数，从2020年1月1日起至给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；7.张继良支付2020年度所欠租金8000元及利息（以8000元为基数，从2021年1月1日起，至给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；8.本案诉讼费用由张继良负担。一审法院认定事实：威海市房屋系苗延林所有，面积为54.59平方米。2015年8月14日，苗延林（甲方、出租方）与张继良（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同书》，约定甲方将青岛北路32＃3-6号房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2016年2月30日至2025年2月30日止。房屋年租金为8000元，按年结算，乙方向甲方支付全年租金（2016年2月30日始）。房屋的租赁期为，从2016年2月30日至2025年2月30日。在此期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并赔偿对方总租金50%的违约金；合同还对其他事项进行的约定。苗延林与张继良分别在合同落款处签字摁印。合同签订后，张继良对房屋进行了装修并用于经营酒店。但自2018年开始，张继良未按照约定时间支付租金。一审法院另查，2017年6月27日，张继良向苗延林支付了2017年租金8000元，苗延林出具收条一张，该收条载明“今收到张继良支付2017年青岛北路32号综合楼3-6室租金捌仟元整（8000），尚欠2016年租金3500元，稍后再付。”张继良在该收条上签字摁印。一审庭审中，苗延林提交的2015年8月14日苗延林与张继良签订《房屋租赁合同书》，该合同书在落款处之后，手写“注：租期自2016年2月30日始至2025年2月30日止，租金8000元整，租用期租金不得涨浮，不得欠租金否则视为违约，租赁合同失效，苗延林应恢复原建筑模式。”。苗延林认可该内容为其本人书写，主张上述内容是张继良在场的情况下其在租赁合同上加注，张继良表示同意。但张继良对此不予认可，苗延林未提供证据证实。张继良为证实其主张，提交以下证据：证据1.32号楼业主委员会与张继良的合同书一份；证据2.32号楼业主的名单；证据3.2017年6月27落款为苗延林的一份收条。苗延林质证称证据1是真实的，其在上面的签字属实。但该合同书系张继良与业主委员会之间的合同，与其没有关系，根据合同的相对性，也不能够证实张继良的主张，更不能否定张继良应当给付租金的事实。证据2系复印件，对真实性也不认可，同时该证据也与本案不具有关联性，不能够证实张继良的主张。对证据3的真实性予以认可，该证据证实双方协商的房租是每年8000元，在2017年6月27日，张继良尚欠苗延林2016年房租3500元，应当给付。张继良另提供其与陈邦泽、葛建本转让协议一份，证明其从该二人处受让包括案涉房屋在内的相关房屋进行酒店经营。经一审法院对陈邦泽调查询问，陈邦泽证实这一事实，明确陈述包括案涉房屋在内的房屋曾由其与他人共同租赁，并进行了1-3楼的土建改造，后因项目无法继续，遂转由张继良对房屋承租。一审法院认为，苗延林与张继良签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。尽管租赁合同约定，双方租赁期限至2025年2月30日止，但双方在庭审中均同意解除双方的租赁合同，一审法院予以认可。双方同意租赁合同解除之后，一审法院多次建议双方尽早将涉案租赁房屋交接，避免损失的进一步扩大，张继良表示同意，但苗延林均以“房屋未恢复租赁时的原状”、未能达到交还条件为由，拒绝房屋交接，房屋由张继良继续占有使用。关于租金的数额，根据租赁合同约定，每年租金为8000元，张继良仅支付了2016年租金4500元、2017年租金8000元，其余租金张继良理应支付。2016年租金尚欠3500元，苗延林放弃该部分租金的利息请求，一审法院予以照准。2018年3月1日至2021年2月28日，租金为24000元，按合同条文理解，应认定双方约定，应于每年度的2月底支付当年度全年租金，张继良未能按期支付。因此，苗延林要求张继良支付迟延给付租金利息的请求合理，应予支持。一审庭审中，双方当事人均同意解除租赁合同，也未商定租赁合同的解除日期，对房屋也没有进行实际交付，因此，张继良应按照合同约定租金标准，继续向苗延林支付自2021年3月1日起至合同实际解除、房屋交付之日至的房屋租金及占用费。2020上半年，因新冠肺炎的爆发出现疫情，国家根据疫情需要，出台严格的疫情防控措施，各项生产经营因疫情的出现和防控，均受到了不同程度的影响，案涉房屋用于经营酒店，在疫情期间受到的冲击较大，经营处于停滞状态。张继良以此要求对租金进行适当减免，符合法律规定和国家相关政策要求。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定，并结合本案的实际情况，一审法院根据公平原则酌定给予张继良2020年度减免3个月的房屋租金，故张继良2020年度应支付的租金数额为6000元。张继良以苗延林从其处拿走了3500元应抵顶2016年房租作为未支付2016年房租的抗辩，但未提供证据证实存在这一事实，故其辩称理由不当，证据不足，一审法院不予采纳。关于恢复原状。双方合同解除后，张继良应当将案涉房屋返还。双方签订租赁合同之前，该房屋已被改造，且张继良与青岛北路32号综合楼业主委员会签订的合同书中，约定了张继良可以对承租的房屋进行改造，该合同即包含了涉案房屋在内，张继良承租后即在原有改造基础上进行了房屋装修。苗延林主张恢复原状，但租赁合同中恢复原状条款系苗延林单方填写，张继良不予认可，且双方租赁合同中对应恢复的原状并未具体注明，故苗延林该项主张，一审法院不予支持。综上，苗延林诉讼请求的合理部分，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除苗延林与张继良于2015年8月14日签订的《房屋租赁合同书》，张继良于判决生效后十日内将位于威海市的房屋返还给苗延林；二、张继良支付苗延林2016年度租金3500元；三、张继良支付苗延林2018年度租金8000元，并自2018年3月1日起，按中国人民银行同期贷款利率计算利息至2019年8月19日，自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算至实际履行之日；四、张继良支付苗延林2019年度租金8000元，并自2019年3月1日起，按中国人民银行同期贷款利率计算利息至2019年8月19日，自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算至实际履行之日；五、张继良支付苗延林2020年度租金6000元，并自2020年3月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算至实际履行之日；六、张继良自2021年3月1日起，至房屋实际交付之日至，按年度租金8000元标准支付苗延林房屋租金及占用费；七、驳回苗延林其他诉讼请求。判决确认的各方履行义务均于生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费477元，由苗延林负担50元，张继良负担427元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。苗延林提交以下证据：证据一、2010年及2016年双方签订的房屋租赁合同各一份，合同第四条均约定承租方如果扩建改造合同期满，需按建筑设计原样恢复，因此张继良应当恢复原状。证据二、张书发于2019年向苗延林出具的材料以及张继良于2010年5月14日向苗延林出具的材料，张继良出具的材料内容有“现在的问题是综合楼业主委员会代表业主让我拆下来的铝合金门窗及铁板防盗门交给各业主自行处理，我认为那样太麻烦。我想由我雇人拆下来统一集中处理就顶找人拆门费……”“另外综合楼东墙，消防安全部门要求必须有消防梯……希望你能同意安装，以后我不干了，能转就转让，如果没有需要安全梯的，我就把铁梯拆掉……”，拟证明张继良承诺按图纸拆除各业主间房间铝合金落地大门及铁板伸拉防盗门进行装修，今后如果没有需要安全梯的就把消防梯拆掉，决不给业主造成安全隐患。证据三、照片两张，一张为2010年3月8日拍摄即铝合金落地大门及铁板拉伸防盗门，一张为2021年4月10日拍摄即苗延林要求张继良拆除的消防铁梯。张继良质证认为，对证据一的内容不予认可，双方签订租赁合同时第四条为空白，其内容系苗延林后期自行填写；对证据二的真实性不予认可，2010年5月14日的材料中并非张继良本人签字，2019年张书发的材料与本案无关；对于证据三，张继良未见过2010年照片的内容，张继良承租房屋后仅对房屋室内进行装修。本院二审查明，2010年及2016年苗延林与张继良签订的《房屋租赁合同书》均注明：本合同一式两份，双方签字后生效。张继良陈述，威海市环翠区青岛北路32号三楼为威海百时快捷酒店，正在营业中。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人对其主张应当提供证据予以证实。本案中，苗延林以双方签订的《房屋租赁合同书》第四条约定为据主张拆除消防铁梯及室内装修，并安装落地铝合金门防盗和防盗栅栏，张继良以该条款系手写为由对真实性不予认可，但该合同中多处条款均为手写，且注明合同一式两份，张继良未提交其持有的另一份合同证实苗延林提交的合同书中第四条系苗延林私自添加，故张继良仅以该条款系手写为由否定该约定真实性，本院不予支持，该条款真实性本院予以确认。但《房屋租赁合同书》第四条仅约定“承租方如果扩建改造，合同期满须按建筑设计原样恢复”，因张继良系承租涉案房屋后在原有改造基础上进行了房屋装修，而合同条款对租赁合同期满后房屋的装修及室外消防铁梯是否拆除、张继良是否应当为苗延林安装落地铝合金门和防盗栅栏等内容并无明确约定，故苗延林的主张，合同依据不足，本院不予支持。苗延林另提交了2010年5月14日张继良的签字材料，但张继良对该证据的真实性不予认可，且该材料中仅体现出张继良陈述其曾拆除铝合金门及防盗栅栏的事实，并承诺在其不继续经营且其他业主均不需要铁梯的情况下将铁梯拆除，但并无租赁合同期满后张继良为苗延林安装铝合金门和防盗栅栏之承诺，且现张继良仍在继续经营酒店，亦无证据证实该综合楼其他业主均要求拆除铁梯，故该签字材料中约定的铁梯拆除条件并未成就。并且室外消防铁梯系保证消防安全之必须，在该楼其他业主房屋仍用于酒店经营的情况下，苗延林有关拆除消防铁梯的主张，亦与消防安全要求不符。至于苗延林的第二项、第三项上诉请求，不属于其一审诉讼请求范围，二审不予处理。综上所述，苗延林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费955元，由苗延林负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭林涛审 判 员 赵 芳审 判 员 潘 慧二〇二一年七月三十日法官助理 郎 冰书 记 员 丛丽颖