辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0105民初4680号原告：沈阳市皇姑区三台子街道办事处。法定代表人：田志民。委托诉讼代理人：姚健、韦皑。被告：张军。委托诉讼代理人：杨东方。原告沈阳市皇姑区三台子街道办事处诉被告张军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告沈阳市皇姑区三台子街道办事处的委托诉讼代理人韦皑，被告张军的委托诉讼代理人杨东方均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳市皇姑区三台子街道办事处向本院提出诉讼：1、请求法院判令被告向原告支付拖欠的租金145,200元（2018年8月26日至2020年10月28日期间两年的租金）及违约金（2019年8月20日前按同期人民银行贷款利率4倍计算，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计算至实际给付之日止）；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2017年，原告原下属单位沈阳市皇姑区三台子街道办事处经济发展服务中心经原告授权与被告签订《房屋租赁合同》，将位于沈阳市皇姑区的房屋出租给被告使用，租赁面积221平方米，租赁期限自2017年8月24日至2018年8月24日止，年租金为72,600元。租赁期限届满后，双方未续签书面合同，但被告张军一直承租并使用租赁房屋至今。被告承租房屋后，一直拖欠原告租金。截至起诉之日止，被告尚欠付原告2019年、2020年两年租金共计145,200元。根据《合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”之规定，被告应按时足额支付租金，经原告多次催要，但被告始终置之不理，案涉出租房屋系国有资产，被告的行为已给我方造成重大经济损失。此外，案涉房屋系国有资产，沈阳市皇姑区三台子街道办事处受沈阳市皇姑区金融国资办公室授权，对案涉租赁房屋负责行使房屋及土地租赁、租金收取、争议解决包括诉讼、仲裁等相关职权，故本次诉讼以原告为主体提起诉讼。综上所述，被告拖欠租金的行为已经严重损害我方国有资产权益，为保障我方的合法权益不受侵害，特诉至贵院，请求法院判决二被告向原告支付拖欠的租金145,200元及违约金（2019年8月20日前按同期人民银行贷款利率4倍计算，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计算至实际给付之日止）。被告张军辩称，1、原告不是本案的适格主体；本案房屋租赁合同是由沈阳市皇姑区三台子街道办事处经济发展服务中心与被告张军签订的，根据合同相对性的原则，案涉合同的相对人为沈阳市皇姑区三台子街道办事处经济发展服务中心，原告沈阳市皇姑区三台子街道办事处不是案涉合同的相对人，不是案涉租赁合同的适格当事人，不具备原告的诉讼主体资格。2、假若原告取得了诉讼主体资格，原告在诉状中所诉也是无事实与法律依据的；原告在诉讼中称被告欠原告两年的租金（计2019年，2020年）与事实不符，被告仅仅欠一年的租金72,600元，这一点被告在提交证据时加以说明。3、原告在诉求中要求被告支付违约金没有依据。被告与沈阳市皇姑区三台子街道办事处经济发展服务中心签订合同的履行期限为2017年8月24日至2018年8月25日。合同到期后，双方没有续签合同，根据法律的规定，租赁期限视为不定期租赁。因此原告不能主张违约金。当事人围绕诉讼请求提交证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：位于沈阳市皇姑区1-4层房屋登记在案外人沈阳市皇姑区经发局商业网点规划建设办公室名下，设计用途为商业，建筑面积1,271平方米。2018年7月17日，沈阳市皇姑区三台子街道办事处经济发展服务中心（甲方、出租方）与被告张军（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于沈阳市皇姑区房屋出租给乙方作为商业使用，建筑面积为221平方米（即案涉房屋），租期自2017年8月24日至2018年8月25日，年租金为72,600元，自本合同签订之日起10日内向甲方支付首期6个月的租金。乙方不按约定时间支付租金的，每迟延一日，乙方应向甲方支付年租金1%的违约金。该合同到期后，双方并未续签书面合同，被告仍继续使用该房屋。2019年7月9日，原告为被告出具一张收款收据，载明：付款单位为沈阳鹤欣餐饮管理有限公司，收款项目为房租，收款事由为2017.8.24-2018.8.25，金额为72,600元。原、被告均认可该笔租金系通过支票方式支付，但是原告主张至2019年年底其至中国建设银行承兑该支票时，因已过承兑期限而未能实际承兑，故其仅是在收到支票时为被告方出具了收款收据，依据其与被告的交易惯例，其在实际收到被告方交付的租金后会为其出具非税收入一般缴款书，但针对该笔租金其未为被告方出具非税收入一般缴款书。被告则主张该支票系案外人代其向原告交付的，案外人告知其租金已交完。经向中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行调查得知，自2019年7月1日起至2021年7月22日止沈阳鹤欣餐饮管理有限公司在该行的企业账户并无资金流动信息。2019年10月25日，被告方向原告支付租金72600元，原告为被告方开具非税收入一般缴款书。2020年10月，被告将案涉房屋交还给原告。另查，2015年8月25日、2016年8月25日，沈阳市皇姑区三台子街道办事处经济发展服务中心分别与被告张军签订一份《房屋租赁合同》，约定沈阳市皇姑区三台子街道办事处经济发展服务中心将案涉房屋出租给被告张军，被告方按该合同约定的租金数额向原告支付了房屋租金，原告为被告方开具非税收入一般缴款书。2018年9月9日，中共沈阳市皇姑区委办公室下发《沈阳市皇姑区社会发展服务中心主要职责内设机构和人员编制规定》的通知，规定设立沈阳市皇姑区社会发展服务中心，承担三台子街道办事处经济发展服务中心等部门的职能。2019年12月16日，沈阳市皇姑区人民政府国有资产监督管理局出具一份《闲置房产实行属地化管理方案》，载明：“街道办事处负责属地房产的管理、维修维护工作；负责闲置房产出租工作，包括合同签订、租金评估及租金收缴等，租赁合同报国资局备案；负责所管理房产各类纠纷的调处工作。”本院认为，本案法律事实发生于民法典实施之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”规定，本案适用当时的法律。依法成立的合同受法律保护。沈阳市皇姑区三台子街道办事处经济发展服务中心与被告于2018年7月17日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。该合同到期后，双方并未续签书面合同，故双方形成不定期租赁合同关系。关于原告主体是否适格的问题。案涉房屋系国有资产，依据沈阳市皇姑区人民政府国有资产监督管理局发布的《闲置房产实行属地化管理方案》，原告作为案涉房屋属地的街道办事处，享有收取案涉房屋租金的权利，且2019年7月9日的租金收缴及2019年10月25日的租金非税收入一般缴款书，均系原告为被告开具的，对此被告应明知原告享有收取案涉房屋租金的权利，故本案原告主体适格。关于原告为被告出具的收款收据是否可以证明被告方已交纳了2017年8月24日至2018年8月25日期间租金72,600元的问题。原、被告均认可该笔租金的支付方式为支票，但依据中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行出具的《企业账户信息》可知，该笔支票并未实际承兑，且原告并未依据双方的交易惯例为被告出具非税收入一般缴款书。故仅凭该手机不能认定被告已交纳了此期间的房屋租金。因此，被告应向原告交纳两年期间的租金共计145,200元。关于原告主张的违约金的问题。原、被告双方对于租金的支付期限未做明确约定，故被告应在租赁期限届满一年时支付当年的租金。因租赁合同中约定的违约金标准过高，被告申请降低，故本院酌情予以降低。关于2017年8月24日至2018年8月25日期间租金72,600元的违约金问题。被告方于2019年7月9日向原告支付了此期间租金支票，原告于2019年年底才去承兑支票，支票因超期未能承兑原告负有未及时承兑的责任，故对自2019年7月9日起之后的违约金本院不予支持，被告应向原告支付自2018年8月26日起至2019年7月8日止期间的违约金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准的130%计算。关于2018年8月26日至2019年8月25日期间租金72,600元的违约金问题。原告主张了此期间的租金，被告认可欠付此期间的租金，此期间的租金被告应于2019年8月26日支付，故被告应向原告支付自2019年8月26日起至实际支付之日止期间的违约金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算。关于2019年8月26日至2020年8月25日期间租金72,600元的违约金问题。此期间的租金被告应于2020年8月26日支付，被告实际于2019年10月25日支付，故被告不存在逾期支付租金的违约行为，对该部分诉讼请求本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张军于本判决生效后十日内支付原告沈阳市皇姑区三台子街道办事处拖欠的租金共计145,200元；二、被告张军于本判决生效后十日内支付原告沈阳市皇姑区三台子街道办事处2017年8月24日至2018年8月25日期间租金72,600元的违约金（自2018年8月26日起至2019年7月8日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准的130%计算）；三、被告张军于本判决生效后十日内支付原告沈阳市皇姑区三台子街道办事处2018年8月26日至2019年8月25日期间租金72,600元的违约金（自2019年8月26日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算）；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1,814元，由原告承担100元，被告承担1,714元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 佟 铃人民陪审员 李 杨人民陪审员 张洪丽二〇二一年七月三十日法官 助理 许慧聪书 记 员 张 泽