广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11736号上诉人（原审被告）：李显扬，男，1964年6月13日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄晓斌，广东雷德律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓安然，男，1940年5月13日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第一房屋管理所，住所地广州市豪贤路榨粉街128号。法定代表人：曾健庆。委托诉讼代理人：梁靖宇、吴卓斌，该单位员工，通讯地址。原审被告：广州市越秀区业好甜品店，经营场所：广州市越秀区x号后座。经营者：李显扬。上诉人李显扬因与被上诉人广州市越秀区第一房屋管理所及原审被告广州市越秀区业好甜品店（以下简称甜品店）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初37672号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。李显扬上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项，改判为“李显扬继续承租广州市越秀区x号地下后座（实际为中座），并按住宅租金标准向广州市越秀区第一房屋管理所缴纳租金”；2.请求撤销一审判决第二项，改判为“李显扬、广州市越秀区业好甜品店在本判决发生法律效力之日起15日内，向广州市越秀区第一房屋管理所补缴租金差额（其中，2016年10月1日至2016年12月31日期间，每月按142.67元/平方米×27.5444平方米-114.6元计；2017年1月1日至2017年12月31日期间，每月按142.83元/平方米×27.5444平方米-114.6元计；2018年1月1日至2018年12月31日期间，每月按135.17元/平方米×27.5444平方米-114.6元计；2019年1月1日至2019年7月31日期间，每月按129.67元/平方米×27.5444平方米-114.6元计。）”3.被上诉人承担司法鉴定费16000元；4.上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人要求解除租赁合同，并收回涉案房屋的理由并无法律和事实依据。首先，上诉人将涉案房屋改做商业用途是得到当时主管部门朝阳房管站的同意。被上诉人认为上诉人擅自改变涉案房屋的用途的说法不能成立。其次，涉案房屋改为商业用途后，被上诉人应将新的租金标准告知上诉人，其按照原来的租金标准收取租金，应当视为被上诉人放弃了对上诉人按照新租金标准收取租金的权利，即同意按照原有的租金标准收取租金。上诉人并非故意不支付租金，只是认为被上诉人评定的租金标准过高，要求作相应的调整。最后，涉案房屋系上诉人外祖母在抗日战争年代拥有的房屋，上诉人已向相关部门要求落实侨房政策，上诉人希望继续承租涉案房屋，将涉案房屋用作住宅用途，并按照住宅的标准向被上诉人缴纳租金。二、被上诉人向上诉人追缴租金差额的起点时间应从2016年10月1日开始计算。2016年10月1日之前的租金差额因已超过诉讼时效，不应获得支持。三、被上诉人应承担本案司法鉴定费16000元。一审中上诉人申请对案涉房屋的租金标准进行评估，并预缴了司法鉴定费。被上诉人在质证时认可了该结论书中对涉案房屋租金单价的评估，按照民事诉讼法规定，应当由被上诉人承担司法鉴定费，一审遗漏了该项判决。综上，请求二审法院依法予以改判。广州市越秀区第一房屋管理所辩称：我方同意按一审判决执行，上诉人所提及的诉讼时效问题，按照相关司法解释规定三年应由法院进行认定，司法鉴定费也应由法院依法进行认定。甜品店述称：同意上诉人的意见。广州市越秀区第一房屋管理所向一审法院提出诉讼请求：1、判令甜品店、李显扬立即退回广州市越秀区x号地下后座（实际为中座）房屋给广州市越秀区第一房屋管理所；2、判令甜品店、李显扬补缴1999年1月1日-2001年5月31日房屋租金差额57051.7元；2001年6月1日-2003年5月31日房屋租金差额49300.8元；2003年6月1日-2006年5月31日房屋租金81759.6元；2006年6月1日-2008年6月30日房屋租金62742.5元；2008年7月1日-2010年6月30日房屋租金66530.4元；2010年7月1日-2012年6月30日房屋租金71217.6元；2012年7月1日-2014年11月30日房屋租金137593.4元；2014年12月1日-2017年3月31日房屋租金185085.6元；2017年4月1日-2019年7月31日房屋租金162526元；以上合计租金差额为711281.6元。一审法院经审理查明，1998年8月28日，原广州市越秀区房屋管理局朝阳房管站（甲方）与刘好（乙方）签订《广州市房地产（住宅）租赁契约》，约定甲方同意将x号地下部位的房屋出租给乙方作住宅使用，使用面积24.79平方米，月租金为77.1元，租期自1998年7月1日至2000年6月30日止，租金按月结算，由乙方在每月的第15日前缴付本期租金给甲方；因所执行的租金标准或者房屋结构装修条件变动时，租金随之调整，乙方按新调整的月租金付给甲方等。2015年1月9日，广州市越秀区第一房屋管理所以现场张贴的形式向李显扬发出《关于收回房屋的通知》，内容为：因李显扬擅自将房屋改为商业性质使用，违反了相关规定，决定自通知送达之日终止双方租赁关系，收回房屋等。2019年8月16日，广州市越秀区第一房屋管理所向李显扬发出《关于终止房屋租赁关系并收回房屋的通知》，内容为：截至2019年7月31日，甜品店、李显扬累计拖欠租金差额711281.6元；现自本通知送达之日起，决定终止与甜品店、李显扬租赁关系并回收房屋；请甜品店、李显扬于2019年8月20日前将涉讼房屋腾空交回广州市越秀区第一房屋管理所并缴交租金差额等。李显扬按每月77.1元的标准交纳1999年1月至1999年6月的租金；按每月87元的标准交纳1999年7月至2000年9月的租金；按每月98.2元的标准交纳2000年10月至2001年7月的租金；按每月114.6元的标准交纳2001年8月至2019年8月的租金。广州市越秀区第一房屋管理所与甜品店、李显扬确认涉讼房屋实际为广州市越秀区x号首层中座房屋。在本案审理过程中，甜品店、李显扬向一审法院申请对涉讼房屋于1999年1月至2019年10月期间的租金标准进行评估。一审法院依法委托广州市华盟价格事务所有限公司进行价值评估。该公司于2020年10月22日作出《关于广州市越秀区x号地下后座各年月租金单价评估结论书》，结论为：1999年-2019年期间，租金单价每月每平方米分别为：100.4元、103.72元、104.35元、107.13元、109.99元、110.99元、113.33元、113.33元、113.33元、129.50元、102.40元、107.40元、117.50元、125.67元、132.83元、157.33元、161.67元、142.67元、142.83元、135.17元、129.67元。广州市越秀区第一房屋管理所与甜品店、李显扬双方对上述评估结论均无异议。一审法院认为，广州市越秀区第一房屋管理所与甜品店、李显扬之间的租赁关系已经届满，在甜品店、李显扬申请发还房屋未得到批准前，广州市越秀区第一房屋管理所要求收回涉讼房屋的诉讼请求合法，一审法院予以支持。关于甜品店、李显扬是否应补缴租金差额问题，甜品店、李显扬承租涉讼房屋用于经营，根据公平合理、等价有偿的原则，甜品店、李显扬应按房屋商业用途的租金标准向广州市越秀区第一房屋管理所补缴差额。关于租金差额的计算问题，《2019年广州市房屋租金参考价》规定：“租金参考价是以租金单价的形式发布，相应计算单套物业总租金时，面积依据应采用产权资料所记载的建筑面积为准”。本案中，由于历史原因，涉讼房屋未有明确的产权资料，故一审法院根据上述《广州市房地产（住宅）租赁契约》约定的使用面积24.79平方米，按0.9的比例换算为建筑面积27.5444平方米，以及《关于广州市越秀区x号地下后座各年月租金单价评估结论书》作为计算租金的依据。关于诉讼时效问题，广州市越秀区第一房屋管理所未提供证据证明其在2019年8月16日前曾向甜品店、李显扬主张租金差额，故广州市越秀区第一房屋管理所部分诉讼请求已超过诉讼时效。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条、第一百八十八条的规定，作出如下判决：一、李显扬、广州市越秀区业好甜品店在本判决发生法律效力之日起15日内，将广州市越秀区x号地下后座（实际为中座）房屋腾空交还给广州市越秀区第一房屋管理所。二、李显扬、广州市越秀区业好甜品店在本判决发生法律效力之日起15日内，向广州市越秀区第一房屋管理所补缴租金差额（其中，2016年8月16日至2016年12月31日期间，每月按142.67元/平方米×27.5444平方米-114.6元计；2017年1月1日至2017年12月31日期间，每月按142.83元/平方米×27.5444平方米-114.6元计；2018年1月1日至2018年12月31日期间，每月按135.17元/平方米×27.5444平方米-114.6元计；2019年1月1日至2019年7月31日期间，每月按129.67元/平方米×27.5444平方米-114.6元计）。三、驳回广州市越秀区第一房屋管理所的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10913元，由广州市越秀区第一房屋管理所负担7933.8元，李显扬、广州市越秀区业好甜品店共同负担2979.2元。二审期间，李显扬提交证据：涉案房屋实际使用人邓安然向广东省归国华侨联合会提交的《报告》，拟证明涉案房屋属于申请人的房产，涉案房屋也涉及到侨房，属于国家政策规定需要落实侨房政策的范围，之前由于历史原因一直没有落实，现在因为涉及到诉讼，邓安然向广东省侨联申请协助落实侨房政策。广州市越秀区第一房屋管理所对上述证据质证如下：对于上诉人提交证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。1.侨联与上诉人之间进行相关资格认证的问题与我方房屋出租与否、如何出租没有必然联系；2.如果上诉人申请获取房屋，那么相关的租金也应缴纳至房屋退还给上诉人之日。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。根据一审查明事实可知，广州市越秀区第一房屋管理所与甜品店、李显扬之间签订的合同于2000年6月已到期，双方并未签订新的合同，双方的合同为不定期租赁合同，当事人可随时解除合同，现广州市越秀区第一房屋管理所要求收回涉讼房屋的诉讼请求合法，一审法院处理并无不当。至于李显扬主张其已向相关部门申请落实侨房政策，但至今尚未得到批准，故其请求难以在本案中得到支持。关于李显扬主张诉讼时效应从2016年10月1日起计算的问题。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（法释〔2018〕12号自2018年7月23日起施行）第二条：民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。具体到本案，广州市越秀区第一房屋管理所于2019年8月16日向李显扬主张租金，民法总则于2017年10月1日施行，而租金适用一年诉讼时效，故上诉人提出2016年10月1日起算，于法有据，予以支持。关于一审评估费，为查明本案事实，一审法院根据李显扬的申请对涉案房屋租金进行评估，同时由于广州市越秀区第一房屋管理所主张租金部分未得到支持，参照《诉讼费用交纳办法》关于诉讼费用负担的相关规定，对该评估费各承担一半。李显扬二审提交的证据不属于新证据，亦不足以证实其主张，本院不予采纳。综上所述，李显扬部分请求成立，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条、第一百八十八条的规定，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初37672号民事判决第一项；二、撤销广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初37672号民事判决第三项；三、变更广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初37672号民事判决第二项为，李显扬、广州市越秀区业好甜品店在本判决发生法律效力之日起15日内，向广州市越秀区第一房屋管理所补缴租金差额（其中，2016年10月1日至2016年12月31日期间，每月按142.67元/平方米×27.5444平方米-114.6元计；2017年1月1日至2017年12月31日期间，每月按142.83元/平方米×27.5444平方米-114.6元计；2018年1月1日至2018年12月31日期间，每月按135.17元/平方米×27.5444平方米-114.6元计；2019年1月1日至2019年7月31日期间，每月按129.67元/平方米×27.5444平方米-114.6元计）；四、驳回广州市越秀区第一房屋管理所的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费10913元，由广州市越秀区第一房屋管理所负担7933.8元，李显扬、广州市越秀区业好甜品店共同负担2979.2元；评估费16000元，由广州市越秀区第一房屋管理所负担8000元，李显扬、广州市越秀区业好甜品店共同负担8000元。二审受理费100元，由李显扬负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二一年七月二十六日书记员 钟丹霞谢金泽