湖南省株洲市石峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0204民初1034号 原告：王晶，女，1978年11月20日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市石峰区。 原告：伍启天，男，1976年4月23日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市天元区。 委托诉讼代理人：王晶，女，1978年11月20日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市石峰区。系原告伍启天妻子。 被告：株洲市鼎业房地产开发有限公司，住所地株洲市石峰区田心办事处北山一村****。 法定代表人：杨钦，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李燕，女，1991年1月14日出生，汉族，户籍地湖南省湘乡市。系该公司员工。 委托诉讼代理人：杨立波，男，1994年7月5日出生，汉族，户籍地湖南省南县。系该公司员工。 原告王晶、伍启天与被告株洲市鼎业房地产开发有限公司（以下简称鼎业房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王晶、原告伍启天及其委托诉讼代理人王晶、被告鼎业房产公司的委托诉讼代理人李燕、杨立波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王晶、伍启天向本院提出诉讼请求：请求判决被告鼎业房产公司交付美的雪峰22栋601号房屋给原告王晶、伍启天。诉讼中，原告增加诉讼请求：1、由被告鼎业房产公司向原告支付违约金11,873元；2、赔付逾期交房期间所产生的水、电及物业费2,929.11元；3、确认合同附录中住宅质量保证书中的保修期限从实际收房日的次月开始计算。事实和理由：2021年1月3日原告去收房，发现房屋有质量问题，直至今日还在整改并未收房。在原、被告的房屋买卖关系中，原告向被告支付了全部购房款，被告就负有向原告交付房屋的义务。现开发商或物业公司以物业费作为其交付房屋的条件，变相增加了原告的合同义务与责任，这种行为不符合合同法等法律的规定。在前期验收房屋过程中出现的房屋质量问题，导致影响买受人正常使用，开发商并未积极修复，并且修复的时间超过合同规定的90天，经过多次沟通直至5月25日才修复完毕。在此期间，原告多次通过物业或直接向开发商提出收房请求，开发商至今没有履行交付义务。 被告鼎业房产公司辩称，1、被告已依约向原告交付了质量合格的房屋，并及时履行了房屋保修义务，原告要求被告承担水电、物业费并支付违约金无事实及法律依据。主要理由是：原、被告双方签订的商品房买卖合同合法有效。商品房买卖合同约定的交房时间为2020年12月31日，在此之前已经达到合同约定的该商品房取得建设工程竣工验收报告并经相关部门联合验收、取得房屋实测报告等交付条件。2020年12月26日，被告书面通知原告在2020年12月28日-31日收房。2020年12月30日，原告前往查验案涉房屋，并向被告提交房屋验收记录表，原告提出了质量瑕疵，拒绝收房。同时，原告评价楼宇质量和配套设施均为优。质量瑕疵被告可以进行保护性施工，不影响原告对房屋的使用。根据双方合同的约定，原告不得借此拒绝收房。原告所提房屋质量瑕疵，被告已全部整改，随时可以办理交接手续。2、根据双方买卖合同及附件的约定，原告未缴纳房屋的专项维修资金前，被告虽没有因此拒绝向其交付商品房，但也可以拒绝向其交付。 经审理查明：2018年8月22日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：9000561523）及附件，两原告向被告购买了位于株洲市石峰区××道××号××栋××号房屋，预测建筑面积165.96平方米，总房款为1493464元（含装修价格298728元）。合同第十条交付时间和手续条款第（一）项约定：“出卖人应当在2020年12月31日前向买受人交付该商品房。”第（三）项查验房屋条款约定：“1、办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件（买受人应按政策规定交存首期房屋专项维修资金除外）。2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面、地面渗漏或开裂等）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。”合同第十一条约定出卖人逾期交付房屋的，出卖人按房屋价款日万分之零点五的标准向买受人支付违约金。此外，原、被告双方签订的《商品房买卖合同补充协议》（附件十一）第四条第4项约定：“关于合同‘查验房屋’的补充约定：买受人认为商品房不符合合同约定的交付条件或存在影响正常使用的严重质量问题的，应当在甲方通知交付期限届满日前3日内进行查验，如出卖人未通知买受人的，买受人应当按照合同约定交付届满前3日内进行查验，如有异议，应在上述期限内在首次查验房屋时一次性向出卖人提出书面异议，否则，视为买受人接受商品房的质量并接收该商品房；双方确认，除地基基础或主体结构质量不合格或其他影响正常居住使用的房屋质量问题除外，买受人不得以房屋的建筑、装修装饰存在质量问题为由拒绝接收该房屋，亦不得要求出卖人修复完毕后再行交付，否则，视为出卖人已经完成交付义务。买受人在办理商品房接手手续过程中，认为有需要维修的事项，应按质量保证书中的规定要求出卖人承担保修义务；但维修事项不能作为买受人拒绝接收商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。”第九条第3项约定：“因买受人逾期履行合同或本协议约定义务（如付款、住房维修基金、办证相关税费）的，出卖人有权暂中止交付商品房…等义务，出卖人履行期限相应顺延，无需承担违约责任，…”第十一条第1项约定：“如买受人未付清应付款或违约金、面积补差、维修资金等费用的，出卖人有权拒绝买受人占用商品房，但商品房自出卖人通知交付之日起视为交付给买受人，商品房毁损、灭失的风险及物业管理费由买受人承担，保修期限开始计算。”合同签订后，两原告依约向被告交纳了房款，被告于2020年12月23日向两原告开具了金额为1493464元的增值税普通发票。 另查明，2020年10月28日，案涉石峰区时代大道66号美的雪峰22栋取得《房产实测绘成果报告》，并于2020年11月12日在株洲市××房××乡建设局进行房产测绘成果备案。2020年12月8日，该栋房屋取得《特殊建设工程消防验收意见书》，验收合格。2020年12月23日，该栋房屋取得《工程竣工验收备案表》。2020年12月26日，被告向两原告发出《收楼通知书》，通知两原告于当月28日办理相关交付手续。2020年12月30日，原告王晶查看了案涉房屋，并在《房屋验收记录表》上签名。该记录表的业主验收意见栏批注了房屋门头、厨房门套、次卧地板和木门分别存在缝隙大、磕碰、划痕等质量瑕疵。之后，原告方又提出案涉房屋存在主卫马桶处有积水、吊顶及墙面有裂缝、管道堵塞等等质量问题，并拒绝收房。经双方沟通后，被告对原告方指出房屋存在的主要质量问题已修复。 另经查，两原告于2021年6月24日交纳了案涉房屋的物业专项维修资金，但在本案2021年7月6日庭审前未告知被告。在庭审中，被告表示可以在当天向原告方办理房屋交接手续，原告方亦表示同意接收房屋。2021年7月9日，原、被告双方对案涉房屋完成了交付。 上述事实，有当事人的陈述，原告提交并经质证的《商品房买卖合同（预售）》及附件、房屋销售发票、《收楼通知书》、微信记录、房屋现场照片、物业专项维修资金专用收据，被告提交并经质证的《特殊建设工程消防验收意见书》及《竣工验收报告》、《房产实测绘成果报告》、《房屋验收记录表》、《催收楼通知书》、微信记录等证据证明，本院予以确认。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告王晶、原告伍启天与被告鼎业房产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效。本案的争议焦点问题是：案涉房屋是否存在逾期交付。对此问题，本院认为，本案原告方在2021年6月24日，即本案诉讼中才交纳案涉房屋的专项维修资金，且在2021年7月6日庭审前未告知被告。双方当事人订立的《商品房买卖合同（预售）》第十条查验房屋条款第1项及《商品房买卖合同补充协议》（附件十一）第九条第3项、第十一条第1项的约定，在原告方（买受人）未付清专项维修资金的情况下，被告（出卖人）有权中止交付房屋，且其履行期限相应顺延，无需承担违约责任，房屋自出卖人通知交付之日起视为交付给买受人，保修期限开始计算。因此，根据前述合同约定内容，原告提出被告逾期交付房屋，应由被告鼎业房产公司向原告支付违约金11,873元，赔付逾期交房期间所产生的水、电及物业费2,929.11元及确认合同附录中住宅质量保证书中的保修期限从实际收房日的次月开始计算的主张均前述合同约定相悖。对于两原告的前述主张及诉讼请求，本院均不予支持。关于两原告请求判决被告将案涉房屋交付给原告的诉讼请求，因在本案诉讼中，双方当事人对案涉房屋已完成了交付，无需再行判决。综上，对于两原告的本案诉讼请求，均应予驳回。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告王晶、伍启天的全部诉讼请求。 案件受理费170元，减半收取85元，由原告王晶、伍启天负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101××××0181，开户银行：华融湘江银行长沙分行营业部。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审判员  吴登高 二〇二一年七月二十七日 法官助理万佳炜 书记员李丹丹 附相关法条： 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。