山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终8516号上诉人（原审原告）：徐云飞，女。被上诉人（原审被告）：青岛鲁商置地发展有限公司，住所地青岛市崂山区松岭路72号-2号网点。统一社会信用代码：91370212568598746W。法定代表人：邵雷，董事长。委托诉讼代理人：吕荣良，山东鲁宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓杰，山东鲁宁律师事务所律师。原审第三人：中国银行股份有限公司青岛高科技工业园支行，住所地青岛市香港东路362号。统一社会信用代码：9137021286364053XW。主要负责人：姜柏卿，行长。委托诉讼代理人：徐文绪，男，1980年4月8日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。上诉人徐云飞因与被上诉人青岛鲁商置地发展有限公司（以下简称青岛鲁商公司）及原审第三人中国银行股份有限公司青岛高科技工业园支行（以下简称中国银行青岛高科园支行）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2021）鲁0212民初196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人徐云飞，被上诉人青岛鲁商公司委托诉讼代理人吕荣良，原审第三人中国银行青岛高科园支行委托诉讼代理人徐文绪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐云飞上诉请求：1.改判支持被上诉人赔偿逾期交房期间上诉人额外租赁房屋租金损失11250元；2.改判支持被上诉人赔偿上诉人房屋差价损失50000元；3.本案一、二审诉讼费等由青岛鲁商公司承担。事实和理由：一、被上诉人逾期交房期间租金损失11250元应予支持。因被上诉人逾期交房，导致上诉人不得不额外租赁房屋，上诉人主张的租金损失为11250元（低于实际产生的损失）。一审法院认为“原告租房居住与涉案房屋买卖无因果关系”，没有事实和法律依据。本案中，上诉人购买的是用于居住的商品房，且名下无其他房屋，购房目的即是用于居住。如被上诉人如期交房，上诉人根本无需另外租房居住。因此，被上诉人逾期交房导致上诉人额外租房居住，具有因果关系，上诉人因此产生的房屋租金损失11250元应由被上诉人承担。二、房屋差价损失50000元应予支持。自上诉人2018年购房至今，涉案房屋同地段价格已大幅上涨，且被上诉人目前在售房屋价格也远高于当时价格。涉案房屋总额涨幅远高于上诉人主张的50000元。上诉人起诉解除购房合同的原因在于被上诉人严重违约，上诉人为了及时止损不得不提起诉讼，如贵院不支持上诉人主张的房屋差价损失，将导致被上诉人因违约而获得比履行合同所能获得的更多利益，一审法院判决不仅未能起到遏制及惩罚违约行为的效果，反而是纵容了被上诉人的违约行为。因此，上诉人主张的房屋差价损失50000元应予支持。综上所述，房屋租金损失是上诉人因被上诉人逾期交房而额外产生的损失，房屋差价损失是上诉人因购房合同解除而遭受的损失。本案中，一审法院仅支持被上诉人承担违约金且以5900元为限，远远低于上诉人遭受的损失，明显有失公平。青岛鲁商公司答辩称，一、上诉人主张房租损失，既不符合《商品房买卖合同（预售）》约定，也没有法律依据。即使上诉人一审中提交的《房屋租赁合同》真实，但该《房屋租赁合同》在《商品房买卖合同（预售）》约定的房屋交付时间前已经签署，租房费用属于上诉人的正常合理开支，与涉案房屋买卖之间不存在因果关系。同时，上诉人在签订《商品房买卖合同（预售）》时，应该预见到房屋延期交付可能对其造成的损失，其在《商品房买卖合同（预售）》中确认逾期交房按日万分之0.1标准支付违约金，属于当事人的真实意思表示，依法有效。二、上诉人主张的房屋差价损失没有任何根据。截止本案庭审前，涉案房屋价格较上诉人购买时已下跌，上诉人欲通过以被上诉人违约掩盖其因房价下跌而解除合同的真实目的。上诉人作为完全民事行为能力人，应自行承担房价下跌的风险，不应将此风险责任转嫁至被上诉人。若支持上诉人的主张，既不利于保护交易安全，也不利于稳定社会秩序。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，应依法予以驳回。中国银行青岛高科园支行未作陈述。徐云飞向一审法院提出诉讼请求：1、解除徐云飞与青岛鲁商公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，并解除徐云飞与第三人签订的《个人商业用房贷款合同》；2、青岛鲁商公司返还徐云飞首付款300000元、已支付的银行贷款本息68892.78元（3131.49元×22月），以及相应利息（自徐云飞支付之日起，2019年8月20日前按同期人民银行发布的贷款利率计算利息，2019年8月20日以后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，计算至实际付清之日）；3、青岛鲁商公司向徐云飞支付逾期交房违约金至实际付清之日（5.9元/天，暂计算至2020年11月12日为696.20元）；4、青岛鲁商公司向第三人偿还借款合同解除后尚欠的银行贷款本金、利息、违约金等；5、青岛鲁商公司向徐云飞返还住宅专项维修资金印花税及契税、代收预告登记费和抵押登记费等；6、青岛鲁商公司赔偿徐云飞房屋差价损失50000元；7、本案诉讼费、律师费等由青岛鲁商公司承担。诉讼过程中，徐云飞增加诉讼请求：青岛鲁商公司赔偿逾期交房期间徐云飞额外租赁房屋租金损失11250元。原审法院查明：2018年12月1日，徐云飞作为乙方（买方）与青岛鲁商公司作为甲方（卖方）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201800332902），约定徐云飞向青岛鲁商公司购买位于崂山区房屋，建筑面积35.6平方米，商品房单价（不包含房屋装修）按照建筑面积计算为每平方米16573.03元，总价款（不包含房屋装修）为590000元；付款方式为商业贷款，徐云飞于2018年11月30日前支付首期房价款300000元，余款290000元向青岛鲁商公司指定银行申请贷款支付；青岛鲁商公司应当于2020年7月18日前向徐云飞交付该商品房；青岛鲁商公司如未在约定期限内将该房屋交付买受人，应当向买受人支付违约金，违约金按买受人已支付的房价款日万分之0.1计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，徐云飞要求解除合同的，青岛鲁商公司应当自双方撤销合同备案登记60日内退还全部已付款给徐云飞。补充协议中12.1约定自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人每逾期一日按总房款的万分之0.1向买受人支付违约金，总违约金总额不超过乙方已支付的房价款的1%，且于该房屋实际交付时向买受人支付，乙方同意甲方可以冲抵本小区物业费的形式向乙方支付逾期交房违约金，由甲方直接代付，合同继续履行。合同还约定了青岛鲁商公司与徐云飞的其他权利义务。合同落款处由青岛鲁商公司、徐云飞分别签字、盖章确认。2018年12月17日，徐云飞作为借款人与中国银行青岛高科园支行作为贷款人、青岛鲁商公司作为保证人签订《个人商业用房贷款合同》，约定徐云飞向中国银行青岛高科园支行贷款290000元，贷款期限120个月，用于购买涉案房屋，贷款利率为浮动利率，以定价日前最近适用的全国银行间同业拆借中心公布的贷款基础利率上浮25.06%。付息方式为按月付息，等额本息。提前还款条件为借款人正常还款满12期，每次提前还款金额不少于50000元，提前申请时间为30天，补偿金标准为1个月利息。当借款人与售房人擅自解除、变更购房合同等影响本合同继续履行情形的视为违约，贷款人可宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求保证人承担保证责任。青岛鲁商公司作为保证人应按照合同约定承担连带保证责任，保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年。合同还约定了其他权利义务，合同落款处有徐云飞、青岛鲁商公司及中国银行青岛高科园支行的签字盖章确认。上述合同签订后，徐云飞分别于2018年10月18日、2018年10月25日缴纳购房首付款10万元、20万元，于2019年1月8日从中国银行青岛高科园支行处获得29万元贷款用于缴纳剩余购房款，青岛鲁商公司向徐云飞开具等额收款收据。青岛鲁商公司于2018年10月19日缴纳涉案房屋住宅专项维修资金4734.80元；于2018年12月20日缴纳印花税14.50元。又查明，徐云飞自2019年2月8日起，每月按时偿还购房贷款，截至2021年3月8日，共计偿还贷款80967.60元。原审法院认为，青岛鲁商公司与徐云飞签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，该买卖合同关系合法、有效，双方当事人均应及时、全面履行各自义务。徐云飞已经依约按时足额支付全部购房款，青岛鲁商公司应于2020年7月18日前交付房屋。青岛鲁商公司至今未能交付房屋，应当承担逾期交房违约责任，徐云飞有权行使合同解除权。关于合同解除的时间，徐云飞于2020年11月起诉至一审法院，青岛鲁商公司认可于2021年1月4日收到徐云飞诉状，一审法院确认双方《商品房买卖合同（预售）》于2021年1月4日解除。因徐云飞与青岛鲁商公司签订的《商品房买卖合同（预售）》被确认解除，致使徐云飞与中国银行青岛高科园支行签订的《个人商业用房贷款合同》的合同目的无法实现，故徐云飞要求解除《个人商业用房贷款合同》的诉请，一审法院予以支持。关于该合同的解除时间，因中国银行青岛高科园支行收到徐云飞的诉状时间确定为2021年1月16日，一审法院确认《个人商业用房贷款合同》于2021年1月16日解除。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条规定，青岛鲁商公司应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还第三人及原告。故，青岛鲁商公司应当返还徐云飞首付款300000元及利息损失（以100000元为基数，自2018年10月18日起；以200000元为基数，自2018年10月25日起，均按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日；以300000元为基数，自2019年8月20日起至青岛鲁商公司实际支付之日止，按照全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；青岛鲁商公司应赔偿徐云飞自2019年2月8日起至青岛鲁商公司实际支付之日止徐云飞已向中国银行青岛高科园支行支付的贷款本息，同时支付中国银行青岛高科园支行剩余贷款本息、违约金等（以中国银行青岛高科园支行于青岛鲁商公司实际支付当月出具的明细清单为准）。涉案合同解除后，徐云飞亦应当协助青岛鲁商公司办理解除涉案房屋预售合同登记备案手续。因青岛鲁商公司违约导致商品房买卖合同解除，徐云飞要求青岛鲁商公司承担违约责任，具有事实及法律依据，一审法院予以支持。关于违约金的起算时间及计算标准，根据双方合同约定，青岛鲁商公司应自2020年7月19日起，按照每日5.9元标准（总房价590000元的万分之0.1）计算至青岛鲁商公司实际支付之日止，但应以5900元为限（总房价590000元的1%）。关于徐云飞要求青岛鲁商公司返还住宅专项维修基金4734.80元，因青岛鲁商公司并非住宅维修基金的收取方，徐云飞无权要求青岛鲁商公司返还，但为了减少诉累，且该费用可依相关规定由相关行政部门予以退还，故青岛鲁商公司应当协助配合徐云飞向相关行政部门申请返还住宅维修基金4734.80元；关于徐云飞要求青岛鲁商公司返还印花税14.50元，因该费用徐云飞已实际支出，且无法退税或抵扣，应属青岛鲁商公司违约给徐云飞造成的损失，故青岛鲁商公司应给付徐云飞印花税14.50元；关于预告登记费及抵押登记费，因该费用并未实际发生，徐云飞向青岛鲁商公司主张无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于徐云飞主张额外租赁房屋租金损失11250元，因原告租房居住与涉案房屋买卖无因果关系，徐云飞该主张，一审法院不予支持。关于徐云飞主张青岛鲁商公司应赔偿涉案房屋差价损失50000元，因徐云飞所提证据无法证明该主张，一审法院不予支持。故，判决：一、确认徐云飞与青岛鲁商公司签订的《商品房买卖合同（预售）》于2021年1月4日解除；二、确认徐云飞与中国银行青岛高科园支行签订的《个人商业用房贷款合同》于2021年1月16日解除；三、徐云飞于判决生效之日起十日内配合青岛鲁商公司办理《商品房买卖合同（预售）》撤销备案登记手续；四、青岛鲁商公司于本判决生效之日起十日内支付徐云飞首付款300000元及利息（以100000元为基数，自2018年10月18日起；以200000元为基数，自2018年10月25日起，均按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日；以300000元为基数，自2019年8月20日起至被告实际支付之日止，按照全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、青岛鲁商公司于判决生效之日起十日内支付徐云飞已还贷款本息（自2019年2月8日起至青岛鲁商公司实际支付之日止，以中国银行青岛高科园支行于青岛鲁商公司实际支付当月出具的明细清单为准）；六、青岛鲁商公司于判决生效之日起十日内支付中国银行青岛高科园支行涉案房屋剩余贷款本息、违约金等（以中国银行青岛高科园支行于青岛鲁商公司实际支付当月出具的明细清单为准）；七、青岛鲁商公司于判决生效之日起十日内支付徐云飞逾期交房违约金（自2020年7月19日起至青岛鲁商公司实际支付之日止，按照每日5.9元标准计算，但以5900元为限）；八、青岛鲁商公司于判决生效之日起十日内协助徐云飞办理返还房屋公共维修基金4734.80元的手续；九、青岛鲁商公司于本判决生效之日起十日内赔偿徐云飞印花税损失14.50元；十、驳回徐云飞的其他诉讼请求。青岛鲁商公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7594元，减半收取3797元，由徐云飞承担554元，由青岛鲁商公司承担3243元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人徐云飞提交了门户网站的官方信息打印件，以证明目前公寓的售价远远高于上诉人2018年购买价格。被上诉人青岛鲁商公司质证称，1.该份证据上诉人应当在一审过程中提交，但未提交，因此该份证据并不属于所谓的新的证据；2.对该份证据的真实性和证明目的均不予认可，该份证据并不能反映涉案房屋目前的真实交易价格。原审第三人中国银行青岛高科园支行对该证据无异议。被上诉人青岛鲁商公司与原审第三人中国银行青岛高科园支行在二审中没有提交新证据。经审理查明，二审查明的其他事实同一审。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，争议焦点为被上诉人是否应向上诉人赔偿上诉人额外租赁房屋的租金损失以及房屋差价损失。关于房屋租金损失问题，上诉人在一审中提交的房屋租赁合同的签订时间早于上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的交付时间，上诉人未提交充分证据证明上述11250元房租损失为被上诉人逾期交房导致，故一审判决认定上诉人租房居住与涉案房屋买卖无直接因果关系并无不当，本院予以确认。关于房屋差价损失问题，当事人对自己的主张应当提供证据证明，负责承担举证不能的后果。本案中，上诉人提交了其与蓝岸丽舍售楼中心的电话录音及搜房网、贝壳新房、新闻网房产的网页截图打印件，被上诉人对以上证据均不认可；上诉人未要求第三方评估机构对涉案房屋的差价进行评估。故仅根据现有证据，本院无法对涉案房屋是否升值进行确定，现有依据不足以支持上诉人要求被上诉人赔偿房屋差价损失50000元的主张，一审判决认定并无不妥，本院予以维持。综上所述，徐云飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1331元，由上诉人徐云飞负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 明审 判 员  李晓波审 判 员  王昌民二〇二一年七月二十九日法官助理  张 琪书 记 员  王 繁书 记 员  孙嘉欣