广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0306民初2538号原告（反诉被告）：邓海燕。委托诉讼代理人：钟远平，广东法广律师事务所律师。被告（反诉原告）：袁家明。委托诉讼代理人：宋佳丽，广东宝城（前海）律师事务所律师。第三人：袁钰婷。邓海燕与袁家明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。邓海燕委托诉讼代理人钟远平到庭参加诉讼，袁家明委托诉讼代理人宋佳丽和第三人袁钰婷通过微法院方式到庭参加诉讼，本案现已审理终结。邓海燕向本院提出诉讼请求：1、判令袁家明向邓海燕返还租房押金8000元及利息（自2020年10月12日起按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算到支付完毕止）；2、诉讼费由袁家明承担。事实与理由：邓海燕、袁家明于2019年6月23日签订房地产租赁合同,约定袁家明将位于深圳市宝安区Ｂ租赁给邓海燕使用,邓海燕向袁家明缴纳了押金8000元,使用的过程中,袁家明的上述房产长期漏水,多次通知袁家明修理,但袁家明却不予理睬,更对上述房产停水停电,导致邓海燕无法正常使用上述房产,邓海燕与袁家明解除上述租赁合同,邓海燕在2020年8月10日将房产交还袁家明,并结清了房租、水电费,但是袁家明却不退还邓海燕押金,袁家明的上述房产没有产权证,没有城市建设规划许可证,原袁家明签订的上述房地产租赁合同应属无效合同,袁家明应退还邓海燕缴纳的押金。袁家明辩称：因邓海燕未满租赁期退房，且拖欠租金远远超过合同约定的日期，且损坏了涉案物业处原有家具构成违约，袁家明无需退还押金，且邓海燕需向袁家明支付租金、天然气、卫生费、管理费、水电费等费用及逾期支付上述费用的违约金。袁家明和第三人共同出租涉案房屋给邓海燕。第三人辩称，位于深圳市宝安区Ｂ的物业为第三人所有，因与袁家明为兄妹关系，故袁家明受第三人委托，代为处理本案相关事宜。袁家明依约将会案涉物业，履行了出租人的义务，邓海燕未满租赁期退房，且拖欠租金，损坏了涉案物业处原有家具，袁家明无需退还押金，且邓海燕需向袁家明支付租金、天然气、卫生费、管理费、水电费等费用及逾期支付上述费用的违约金，请求驳回邓海燕的诉讼请求。认可与袁家明一同出租房屋。袁家明向本院提出反诉请求：一、判令邓海燕向袁家明支付2020年7月ｌ日起至2020年8月31日期间的租金4400元以及逾期支付租金的违约金（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍的标准，从2020年7月26日起计算至上述款项付清之日止，暂计算至反诉之日为653.31元）；二、判令邓海燕向袁家明支付天然气费用1981元以及逾期支付天然气费用的违约金（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍的标准，从2020年6月21日起计算至上述款项付清之日止，暂计算至反诉之日为356.4元）；三、判令邓海燕向袁家明支付卫生费500元以及逾期支付卫生费的违约金（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍的标准，从2020年8月26日起计算至上述款项付清之日止，暂计算至反诉之日为67．59元）；四、判令邓海燕向袁家明支付2020年8月份管理费435.8元、水费20.8元、电费ｌ09.65元、本体维修基金43.58元以及逾期支付管理费、水费、电费、本体维修基金的违约金（违约金以609.83元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍的标准，从2020年9月17日起计算至上述款项付清之日止，暂计算至反诉之日为76.7元）；五、本案本诉、反诉的诉讼费用均由邓海燕承担。事实和理由：袁家明与邓海燕于2019年6月23日签订一份房地产租赁合同（以下简称合同），合同主要约定如下：第一条约定袁家明将位于深圳市宝安区Ｂ的物业（以下简称涉案房屋）出租给邓海燕；第二条约定租期为2019年6月24日起至2021年6月23日；第三条第（一）款约定租金为每月4000元（合同尾部备注中还约定2020年6月24日起每月租金为4200元），邓海燕应于每月25日前交付当月租金；第三条第（二）款约定邓海燕应在本合同签订之时向袁家明交付8000元作为押金，租赁期未满退房，押金不得退还；第三条第（三）款约定租赁期间，每月的管理费、电话费、煤气费、清洁费、水电费、卫生费等杂费，均由邓海燕支付；第四条第（一）款约定邓海燕应妥善使用房地产及有关设施，如故意或过失毁损，应负责修缮和恢复原状或向出租方赔偿经济损失，所需费用自行承担；第四条第（三）款约定邓海燕应及时足额交纳租金及其他费用，每逾期一日，袁家明有权加收拖欠部分ｌ％滞纳金，如拖欠租金超过ｌ0天，或拖欠租金及管理费、水电费等杂费累计超过ｌ500元，袁家明有权立即单方解除合同，押金自动转化为定金并由袁家明没收，袁家明同时有权向邓海燕进一步追究责任；第五条约定邓海燕交回物业时应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。上述合同签订后，袁家明按约将案涉物业交付给邓海燕使用。但邓海燕并未按约支付租金及其他各项费用，甚至违约提前退租，退租时不仅未清理房屋，还损坏了案涉物业中原有家具。邓海燕辩称：对涉案房屋只住到2020年8月10日，之后邓海燕搬离，已将涉案房屋交还给袁家明。第三人辩称：我方同意由袁家明代为主张反诉权利。邓海燕提交的证据及主张为：证据1、合同，证明邓海燕于2019年6月23日签订租赁合同，约定袁家明将涉案房屋租赁给邓海燕使用。证据2、押金收据，证明邓海燕向袁家明缴纳押金8000元。袁家明、第三人对邓海燕提交的证据质证意见为：证据1、合同，真实性、合法性、关联性认可，证明目的不予认可，该证据恰好证明在房屋租赁未满时退房，押金不予退还。证据2、押金收据，真实性、合法性、关联性认可，证明目的不予认可，该证据恰好证明在房屋租赁未满时退房，押金不予退还。袁家明提交的证据及主张为：证据1、合作建房合同书、更名确认书、房屋使用权证，证明案涉物业深圳市宝安区松岗前进公社l栋198为袁钰婷所有。证据2、合同，证明袁家明与邓海燕于2019年6月23日签订的合同主要约定的内容。证据3、天然气费用历史账单，证明袁钰婷于2019年9月22日至2020年6月20日期间，共支付案涉物业处的天然气费用合计l508.5元。邓海燕离开时的天然气表的度数，证明邓海燕当初涉案物业时天然气度表为1358.90。证据4、转账截图，证明袁钰婷于2020年8月25目向前进公社管理阿姨支付卫生费500元。证据5、收款单，证明袁钰婷于2020年9月16日向深圳市楼岗物业管理有限公司支付管理费、维修基金、水费、电费合计l089.21元。证据6、照片，证明邓海燕交回物业时并未进行清理，且损坏了案涉物业中原有家具。证据7、视频，证明邓海燕搬离时没有打扫卫生，房屋中很凌乱，袁家明支付了500元卫生费，依据合同第三点（3）条和第五条约定邓海燕有打扫房间的义务，应由邓海燕承担卫生费。邓海燕对袁家明提交证据的质证意见为：证据1、合作建房合同书、更名确认书、房屋使用权证，真实性无异议，关联性不予认可。证明涉案房产没有房产证，不是合法有效的房产。证据2、合同，真实性无异议。证据3、天然气费用历史账单、邓海燕离开时的天然气表的度数，关联性认可，确实没有交。证据4、转账截图，真实性、关联性不予认可。邓海燕搬离时已经请人打扫了卫生。证据5、收款单，真实性、关联性不予认可。邓海燕在搬离时已经结算了到8月10日的业务管理费的费用。证据6、照片，真实性无法确认。邓海燕在搬离时袁家明已请人查看过。证据7、视频，真实性无法确认，关联性不予认可。不认可视频中的房屋是邓海燕租的，我方只住到8月10日，袁家明主张月底才发现邓海燕搬离不真实，邓海燕搬离时将钥匙交付给物业，且袁家明8月25日已经请人打扫卫生。第三人对袁家明提交证据的真实性、关联性、合法性均认可。结合当事人对证据的质证意见和庭审笔录，本院可以认定事实如下：袁家明与邓海燕于2019年6月23日签订合同，约定：袁家明将位于深圳市宝安区Ｂ的物业（以下简称涉案房屋）出租给邓海燕，租期为2019年6月24日起至2021年6月23日；租金为每月4000元（合同尾部备注中约定2020年6月24日起每月租金为4200元），邓海燕应于每月25日前交付当月租金；邓海燕应在本合同签订之时向袁家明交付8000元作为押金，租赁期未满退房，押金不得退还；租赁期间，每月的管理费、电话费、煤气费、清洁费、水电费、卫生费等杂费，均由邓海燕支付；邓海燕应妥善使用房地产及有关设施，如故意或过失毁损，应负责修缮和恢复原状或向出租方赔偿经济损失，所需费用自行承担。如系正常使用造成损坏，则出租方应在接到承租方通知后及时组织维修，所需费用由出租方承担；邓海燕应及时足额交纳租金及其他费用，每逾期一日，袁家明有权加收拖欠部分ｌ％滞纳金，如拖欠租金超过ｌ0天，或拖欠租金及管理费、水电费等杂费累计超过ｌ500元，袁家明有权立即单方解除合同，押金自动转化为定金并由袁家明没收；邓海燕交回物业时应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，且验收时双方共同参与。邓海燕向袁家明交纳押金8000元。第三人于2012年8月10日通过受让取得由深圳市松岗楼岗股份合作公司确认的涉案房屋使用权，该房屋土地性质为集体用地。涉案房屋物业已收取2020年8月管理费435.8元、2020年9月水费20.8元、电费ｌ09.65元、2020年8月和2020年9月的本体维修基金87.16元。2020年8月25日，第三人向“前进公社3栋阿姨”支付500元。本院认为，案件争议焦点有：一、合同主体。第三人为涉案房屋的使用权人，其认可袁家明与邓海燕签订的合同效力，故本院认定袁家明和第三人共同出租涉案房屋给邓海燕。二、合同的效力。涉案房屋土地性质为集体用地，袁家明未提交证据证明涉案房屋已办理建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，故涉案房屋租赁合同应为无效合同。三、房屋交还的时间。邓海燕主张2020年8月10日将房屋钥匙交给物业公司的人员。本院认为，合同约定，邓海燕交回物业验收时双方应共同参与，邓海燕将房屋钥匙交给物业公司的人员不符合合同约定的交房方式，袁家明于2020年8月25日支付卫生费，本院认定该日袁家明收回房屋。四、管理费、卫生费等费用的承担。第三人支出2020年8月管理费435.8元和2020年8月本体维修基金43.58元参照合同约定应当由邓海燕承担，袁家明请求的2020年9月费用因涉案合同的无效性及袁家明于2020年8月25日收回涉案房屋本院不予以支持。邓海燕未举证证明交还房屋时的房屋状况，且未参照双方约定交还房屋应双方在场，应承担不利法律后果，而袁家明提交的视频资料不能充分证明房屋的现状即为邓海燕交还时的现状及卫生费所涉的具体服务内容，本院酌定邓海燕承担第三人支出的卫生费200元。燃气费邓海燕认可未交，袁家明提交的费用清单及燃气表读数可以证明邓海燕应当承担燃气费1729元。五、房屋占用使用费、押金及违约金、利息。邓海燕应当向袁家明支付2020年7月1日至2020年8月24日期间的房屋占用使用费7451.61元，袁家明请求4400元，本院予以支持，自2020年7月26日起计算逾期付款违约金。因合同的无效性，袁家明应当退还邓海燕押金8000元，于袁家明收到起诉状即2020年2月6日之后合理期限内，本院酌定自2020年2月17日起计算押金的逾期退还利息。袁家明请求自2020年6月21日起计算燃气费的逾期付款违约金，本院认为，1508.5元的燃气费产生于2020年6月之前，可自2020年6月21日起计算，2020年6月后的燃气费220.5元应自2020年8月21日起计算。袁家明请求自2020年8月26日起计算卫生费的逾期付款违约金，本院予以支持。袁家明请求自2020年9月17日起计算管理费、本体维修基金的逾期付款利息本院予以支持。因合同的无效性，上述逾期付款利息和违约金均按照3.85%的年利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、袁家明于本判决生效之日起十日内向邓海燕返还押金8000元及逾期付款利息（自2020年2月17日起按照年利率3.85%计算至款项付清之日止）；二、邓海燕于本判决生效之日起十日内向袁家明支付4400元房屋占用使用费及逾期付款违约金（自2020年7月26日起按照年利率3.85%元计算至款项付清之日止）、1508.5元的燃气费（自2020年6月21日起按照年利率3.85%元计算至款项付清之日止）、220.5元的燃气费（自2020年8月21日起按照年利率3.85%元计算至款项付清之日止）、卫生费200元（自2020年8月26日起按照年利率3.85%元计算至款项付清之日止）、2020年8月管理费及本体维修基金479.38元的逾期付款利息（自2020年9月17日起按照年利率3.85%元计算至款项付清之日止）；三、驳回邓海燕的其他诉讼请求；四、驳回袁家明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由袁家明承担。反诉费25元，由邓海燕承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 尚    静二〇二一年七月二十八日书记员 彭磊磊（兼）书记员 陈  颖  欣附法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。