山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终9356号 上诉人（原审被告）：林立华，女，1986年4月19日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：丁毓超，青岛西海岸衡正法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：薛秀芳，女，1954年4月8日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：陆明娟，山东德衡律师事务所律师。 原审被告：刘彩尧，男，1986年9月13日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：丁毓超，青岛西海岸衡正法律服务所法律工作者。 上诉人林立华因与被上诉人薛秀芳及原审被告刘彩尧房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初21647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林立华上诉请求：1.判决撤销（2020）鲁0211民初21647号民事判决书第一、二、三项；2.本案一、二审的诉讼费用均由薛秀芳承担。事实和理由：一、案涉合同已于2020年9月7日解除，一审判决认定的合同解除时间有误，薛秀芳依约支付违约金3000元给林立华。薛秀芳在林立华合同没有到期之前单方于2020年9月7日微信告知林立华，要求张贴出租房屋，林立华一直按照双方的合同约定支付租金，故不存在任何违约情形，在这种情形下，林立华于2020年10月19日搬离涉案房屋时薛秀芳阻挠，林立华拨打110，现至今林立华还没有将全部属于自己的物品搬走。林立华要求薛秀芳返还林立华设备及物品价值9900元。在以上情形下，案涉合同的解除时间应该是2020年9月7日，而非一审判决认定的2020年10月19日。根据林立华与薛秀芳《房屋租赁合同》第七条的第3款约定，薛秀芳应支付林立华违约金3000元。二、林立华不应向薛秀芳支付财产损失12503元，一审判决第三项应予撤销。1、林立华与薛秀芳之间自签订2018年11月13日签订房屋租赁合同期间，林立华在2019年曾经有给薛秀芳房屋的走廊一平方米左右浸过点水，而后林立华及时处理过，并未造成房屋其他地板及任何设施损坏。林立华按照双方《房屋租赁合同》约定并征得薛秀芳同意的情形下进行改善，并没有破坏涉案房屋主体结构。就双方在《房屋租赁合同》第五条约定“1、修缮、维护房屋及屋内设施是甲方的义务。甲方对出租房屋及设施应定期检查维护，及时修缮，以保障乙方安全正常使用。”薛秀芳对于涉案房屋应定期修缮，林立华不承担修缮义务。并且林立华支付的房屋租金就应包含薛秀芳的日常维修费。2、薛秀芳提供给林立华的涉案房屋在《房屋租赁合同》中载明系负一层，不是正常通风换气使用的房屋。日久天长涉案房屋会潮湿，墙皮会脱落和发霉，现场照片可以充分说明一切。一审判决所谓损失的计算完全错误，不存在任何的法律事实依据，如果先假设本案财产损害存在，那么从薛秀芳所主张的发现漏水时间和起诉时间来看，薛秀芳存在故意扩大损失的故意，薛秀芳将受损财物长时间在潮湿的空气里，没有合理有效地阻止损失的扩大，财产损害上存在着故意或重大过失，应承担大部分的责任。一审对损失的平方数只大概估值，林立华从未造成客厅的损坏，一审在无任何依据的情况下认定了房屋面积及价格都于法无据。涉案房屋内好几种木地板，地板价格不一，一审法院也没有对其折旧。一审无法确认是否由刘彩尧出具的明细，铲除墙纸刮腻子、乳胶漆人工费2000元损失与林立华无关。3、一审判决林立华承担260元更换锁芯费，林立华早在2020年9月7日已经将涉案房屋钥匙交付给薛秀芳，至于薛秀芳自己更换该房屋钥匙与林立华无关。4、一审判决书“关于拆除厨房台板、走廊木板、热水器拆除及安装，原告主张1100元，本院酌定600元。”林立华认为按市场小工每天200元计算，以上的拆除最多需要2小时，按照小工一天8小时工作时间计算，应该为50元。以上4条有现场视频及照片为证，一审判决书判决林立华支付12503元损失费，显然对林立华极不公平，于法无据。综上所述，林立华认为，林立华不应向薛秀芳支付15503元，薛秀芳应返还林立华已支付的押金1000元并承担3000元违约金，案涉租赁合同的解除时间为2020年9月7日，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。 薛秀芳辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，应当依法予以维持。林立华所述其有部分设备与物品没有搬走与事实不符，一审审理期间法官现场勘查案涉房屋一直由林立华持有钥匙，相关物品也是林立华自行搬离，在法官现场勘查过程中薛秀芳也未发现林立华的相关物品及设备，对林立华要求薛秀芳返还其相关设备及物品的诉求无事实和法律依据。二、本案系林立华违反合同约定提前解除合同，应当按照合同约定支付违约金，一审审理期间对现场进了勘查，一审以现场勘查的情况以及双方提交的证据，在双方同意不予鉴定的情况下依据市场行情作出一审判决结果，于法有据，依法应当予以维持。 薛秀芳向一审法院起诉请求：1.判令解除薛秀芳、林立华签订的《房屋租赁合同》；2.判令刘彩尧、林立华支付薛秀芳违约金3000元；3.判令刘彩尧、林立华支付薛秀芳自2020年11月18日至2021年1月6日期间房屋占用费4900元；4.判令刘彩尧、林立华支付薛秀芳财产损失19403元；5.判令刘彩尧、林立华承担案件诉讼费保全费、诉讼责任保险费等诉讼费用。事实与理由：2018年11月13日，薛秀芳与林立华签订《房屋租赁合同》，约定林立华承租位于青岛市黄岛区房屋，租贷期限三年，自2018年11月18日至2021年11月17日。合同约定若合同期内一方单方违约停止租赁，违约方需支付对方单月租金数额作为违约金，约定承租方交还房屋时应当保持房屋及设备设施的完好状态，如有损坏必须修复或照价赔偿。后薛秀芳依约将房屋交付林立华。刘彩尧、林立华系夫妻关系，共同承租使用涉案房屋经营生意及居住。2020年9月，林立华告知薛秀芳停止租赁，同时薛秀芳发现房屋地板、墙壁等均已损坏，薛秀芳多次要求林立华进行修复或照价赔偿，林立华均无理拒绝，为维护薛秀芳合法权益，薛秀芳诉至法院，请求判如所请。 一审法院认定事实：1、2018年11月13日，薛秀芳与林立华签订《房屋租赁合同》，约定林立华承租位于青岛市黄岛区房屋，租贷期限三年，自2018年11月18日至2021年11月17日。合同第四条约定：乙方交还甲方房屋时应当保持房屋及设施、设备完好状态；第五条：租赁期间乙方应当爱护房屋设施，如有人为损坏必须修复或照价赔偿；第六条约定：损坏承租房屋及设施，在甲方提出的合理期限内仍未修复的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；第七条约定甲、乙单方违约停止租赁，违约方需支付等同于该房屋单月租金的数额作为违约金。 2、林立华租赁期间，经过薛秀芳同意，将厨房内下水管道进行了改造，将卫生间内的热水器安置在厨房中，并在厨房中安装了台板安放泡浴设施。2020年春节假期期间，因林立华安装改造的下水管漏水致厨房外走廊、客厅处地板被泡，财产受损。 3、薛秀芳、林立华由此发生争执，2020年6月18日，林立华向薛秀芳出具书面承诺：“因我使用水不当，导致地板被泡，承诺给换同个品牌地板（德高）。2019年被泡。项目理疗养生。更换客厅、走廊全部地板。”2020年10月7日，双方协商处理财产损失问题时，刘彩尧出具：1、壁纸撕掉，处理成白墙、刮腻子；2、地板换掉；3、门锁换掉；4、木架拆掉，5、厨房地板拆掉。 4、双方因财产损害问题未达成一致，林立华于2020年10月19日搬离租赁房屋时，双方再次争执，薛秀芳不让搬东西不让走，后林立华报警，警察到现场后了解是租户损坏了房东地板、墙面等，双方发生纠纷，告知双方自行协商或到法院处理。 5、薛秀芳起诉后经调解未果，薛秀芳申请对其财产损失进行司法鉴定。一审法院委托后，鉴定机构要求申请人预交鉴定费10000元。为避免损失扩大，征得双方同意后，不再进行鉴定。一审法院工作人员组织双方进行现场勘验，根据现场勘验涉案房屋内厨房中需要拆除加置的台板，厨房与卧室之间的走廊地板已经损坏，宽度大致为1.52米，长度为3.8米，原来卫生间的热水器需要移至厨房中，通向客厅的走廊暖气片上加置的隔板需要拆除。客厅东西大致为3.3米，到走廊大致为5米左右。 6、关于薛秀芳的损失： 薛秀芳主张地板9340元（31.263平方米×299元/平方米）、踢脚线720元、金属压条270元、安装费313元。林立华不予认可。一审认为，根据薛秀芳购买得高地板的发票，并经一审法院询价得高地板价格，薛秀芳按299元/平方米，符合实际，走廊及客厅面积亦经一审法院现场勘验，一审法院确认地板价值9340元；踢脚线720元、金属压条270元、地板安装费313元基本符合市场价格，一审法院予以确认，综上，一审法院确认地板损失为10643元。 薛秀芳主张铲除墙纸刮腻子、乳胶漆人工费4200元，林立华不予认可。一审法院认为，刘彩尧出具的明细中明确“壁纸撕掉，处理成白墙、刮腻子”，显然，上述损失应由林立华承担。根据现场勘验，经一审法院询价并结合市场行情，一审法院酌定该损失为2000元。 薛秀芳主张更换门锁费用260元，因开锁及更换锁芯，一审法院现场勘验时，该费用实际发生，一审法院予以确认。 关于拆除厨房台板、走廊木板、热水器拆除及安装，薛秀芳主张1100元，一审法院酌定600元。 关于薛秀芳主张的厨房门套、窗帘更换、沙发损坏等损失2200元，因属于自然损耗且无证据证明系林立华损坏，一审法院不予确认。 综上，一审法院确认薛秀芳的财产损失共计13503元。 另，林立华已支付薛秀芳押金1000元。 一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。本案中，薛秀芳、林立华之间的签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按协议约定履行义务。因漏水林立华未及时修复受损房屋，并且林立华于2020年10月19日搬离涉案房屋，故应依法确认薛秀芳、林立华双方签订的《房屋租赁合同》于2020年10月19日解除；关于违约金，林立华作为承租人使用不当，致涉案房屋受损且未及时修复，系违约，故薛秀芳按合同第七条约定主张林立华支付违约金3000元，一审法院予以支持；关于房屋占用费，因林立华于2020年11月19日从涉案房屋中搬东西，薛秀芳予以阻止，故薛秀芳主张自2020年11月18日至2021年1月6日期间房屋占用费，一审法院不予支持；林立华在租赁经营期间致薛秀芳房屋内财产受损，应赔偿薛秀芳财产损失12503元（13503-1000）；关于薛秀芳主张刘彩尧承担责任的诉讼请求，刘彩尧、林立华虽系夫妻关系，但根据合同相对性原则，应由林立华承担相应责任，故对薛秀芳该请求一审法院不予支持。 综上所述，一审判决：一、薛秀芳与林立华签订的《房屋租赁合同》于2020年10月19日解除；二、林立华于判决生效之日起十日内支付薛秀芳违约金3000元；三、林立华于判决生效之日起十日内支付薛秀芳财产损失12503元；四、驳回薛秀芳的其他诉讼请求；如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费241元（已减半收取），保全费520元，共计761元，由薛秀芳负担331元，由林立华负担430元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。林立华提交证据1、现场录像，证明涉案房屋地面铺设的不是德高地板。涉案房屋中的损失非本案确认的地板的损失及其他的损失，确认平方数与本案不相符。证据2、网络截图一份，林立华当庭通过淘宝查看了德高地板的价格为203元。 薛秀芳质证称：证据1不是新证据，在一审中现场勘验完毕后一审组织了二次开庭，林立华并未提交；对证明事项不予认可。证据2真实性无法确认，因为系网络截图，是否是正品德高价值都无法确认，薛秀芳对此不予认可。 本院认为，林立华提交的视频录像，薛秀芳未对真实性提出异议，因此真实性可以确认。林立华提交的网络截图，系公众可以查知的事实，根据生活经验法则可以作为处理本案的参考。 经审理查明，本院二审查明事实与一审一致。 本院认为，关于本案双方租赁合同解除的时间，林立华主张应当以2020年9月7日薛秀芳告知其要对外张贴另租广告进行认定，但根据双方的微信聊天记录，薛秀芳系询问林立华是否还继续租赁涉案房屋，如果林立华不再租赁，薛秀芳就贴出另租广告，林立华对此回复薛秀芳可以张贴另租广告。因此可见，张贴另租广告系薛秀芳在林立华表示不再租赁涉案房屋的情况下防止损失扩大的自力救济行为，并非林立华主张的薛秀芳首先提出解除双方租赁合同的行为，因此，林立华上诉主张的解除时间以及薛秀芳违约并应当支付违约金与事实不符，本院对此不予支持。林立华在租期未届满时提前表示不再续租房屋构成违约，且其对房屋的使用未尽合理注意义务，造成房屋损失，一审法院认定其构成违约并承担违约金，并无不当，本院对此予以维持。 关于本案林立华是否应当向薛秀芳赔付财产损失的问题，林立华在双方之前的沟通中多次表示并书面承诺是其不当使用造成房屋内地板等损失，其愿意承担赔偿责任，故本案中林立华对此予以否认，构成反言，一审法院对此未予支持，符合诚信原则，本院对此予以维持。关于赔付损失的数额及范围，因双方均同意不再鉴定，一审法院依据薛秀芳提交的证据，综合本案实际情况、日常生活经验、市场的材料、人工价格等酌定为12503元，并未超出合理的范围，并无明显不当，本院对此不予调整。至于林立华上诉所称薛秀芳新装的地板品牌不是德高的问题，在之前双方协商过程中，林立华于2020年6月18日书面承诺为涉案房屋更换德高地板，林立华应当践诺履约，林立华未实际进行更换，其应当按相当的价值进行赔付，至于实际新装何种品牌的地板薛秀芳有自由选择的权利，与林立华承诺应当承担的赔偿责任无必然联系，林立华对此上诉提出的异议不能成立，本院不予支持。综上所述，林立华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费188元，由上诉人林立华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  孙 琦 审 判 员  谷林平 审 判 员  于 梦 二〇二一年七月三十日 法官助理  张 蕾 书 记 员  祁 康 书 记 员  王珩霖