安徽省淮北市杜集区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0602民初1557号 原告：陈忠新，男，1965年4月30日生，汉族，户籍所在地安徽省淮北市相山区，现住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：黄亮，安徽北方之光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱健钊，安徽北方之光律师事务所律师。 被告：汤从贵，男，1962年8月1日生，汉族，户籍所在地安徽省淮北市杜集区，现住安徽省淮北市相山区。 被告：张桂花，女，1964年10月8日生，汉族，户籍所在地安徽省淮北市杜集区，现住安徽省淮北市相山区。 以上二被告共同的委托诉讼代理人：汤胜忠，男，1987年10月11日生，汉族，住安徽省淮北市相山区。系二被告之子。 以上二被告共同的委托诉讼代理人：朱安君，淮北市辰光法律服务所法律工作者。 被告：淮北市腾大房地产经纪有限公司，住所地安徽省淮北市相山区相山路312号兆基家居一楼17、19、21商铺。 法定代表人：贾宏兵，该公司总经理。 原告陈忠新与被告汤从贵、张桂花、淮北市腾大房地产经纪有限公司（以下简称腾大公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2021年6月8日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈忠新及其委托诉讼代理人黄亮、朱健钊，被告汤从贵、张桂花的委托诉讼代理人汤胜忠、朱安君，被告腾大公司的法定代表人贾宏兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈忠新向本院提出诉讼请求:1、依法解除原告与三被告的《房屋买卖合同》（房屋价值174000元）；2、依法判令三被告双倍返还定金20000元；3、三被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年3月17日，原告作为购买方、被告汤从贵与张桂花作为出售方、被告腾大公司作为居间方共同签订《房屋买卖合同》，合同约定被告汤从贵、张桂花将其房产证号为1××0／1××1坐落在原淮北矿务局水泥厂编号为Ｂ2-15＃101的房屋出售给原告，房屋价款174000元。两被告应于合同签订后10个工作日（2019年3月29日）内协助办理过户手续，两被告的代理人汤胜忠也在合同中签字。当日，原告向三被告交付定金10000元。合同签订后，汤从贵与张桂花迟迟不按合同约定期限履行协助办理过户手续，经原告多次催促，后来腾大公司告知原告因汤从贵与张桂花的房屋尚未办理清房手续，不符合办理过户手续的条件。在汤从贵与张桂花逾期10天不能办理过户手续且办理过户手续的时间不能确定的情况下，原告无奈之下于2019年4月8日将解除合同的《告知书》递交给腾大公司，该公司当即通过电话和微信两种方式向汤从贵与张桂花的代理人汤胜忠发送了解除合同的《告知书》，明确了因汤从贵与张桂花尚需办理其他手续致使不能按合同约定办理过户手续及合同自此解除的内容。汤从贵与张桂花隐瞒其房屋不具备办理过户条件的事实，致使不能在合同约定的期限内办理过户手续，原告合同目的无法实现。双方的合同解除，三被告应双倍返还定金。 汤从贵、张桂花辩称，1、涉案纠纷是陈忠新故意违约造成的，政府清房程序不是造成不能买房的根本原因。2、陈忠新未在合同签订后10个工作日内将房款打入资金托管中心，视为违约，所交的定金不予退还，应承担房屋成交价5%的违约金，向腾大公司支付2%的中介费500元。3、陈忠新提出解除合同，三方达成共识纠纷完全结束，现提出解除不符合法律规定。综上，陈忠新的诉讼请求无事实和法律依据，应依法驳回。 腾大公司辩称，同意汤从贵、张桂花答辩的意见。补充意见：我方作为中介应尽的义务均予以履行，根据三方签订《房屋买卖居间合同》的相关条款的约定收取的5000元中介费不应退还给陈忠新，陈忠新给付出售方的定金也不应退还。综上，请依法驳回陈忠新对我方的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。 陈忠新为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、《房屋买卖合同》，拟证明二被告应于合同签订后10个工作日（2019年3月29日）内协助办理过户手续。2、收条，拟证明《房屋买卖合同》签订当天，原告向三被告支付购房定金10000元。3、《告知书》及照片、微信聊天截图、谈话录音光盘、谈话记录，拟证明汤从贵、张桂花在合同签订后不协助办理过户手续，不具备过户条件，三被告存在违约行为。4、淮北市已购房改房、集资房、自建房、经济适用房转移登记审核表，拟证明该房已经办理了清房手续。 汤从贵、张桂花为支持其抗辩，向本院提交以下证据：1、谈话录音光盘，拟证明未能及时办理涉案房屋过户是因原告出差耽搁，被告没有违约。2、微信截图，拟证明催促原告办理过户手续。 腾大公司为支持其抗辩，向本院提交证据微信截图，拟证明违约责任在原告陈忠新。 对陈忠新所举证据，汤从贵、张桂花、腾大公司经质证对证据1、2、4真实性无异议。汤从贵、张桂花认为证据3不具有真实性，腾大公司认可收到《告知书》，但内容无法核实。 对汤从贵、张桂花所举证据，陈忠新经质证认为证据1不具有真实性，证据2与原告无关。腾大公司经质证对证据真实性无异议。对腾大公司所举证据，陈忠新经质证对真实性有异议，汤从贵、张桂花经质证无异议。对双方当事人所举证据真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证。双方有争议的证据与本案具有关联性，本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月17日，以陈忠新为乙方、汤从贵与张桂花为甲方、汤胜忠为汤从贵与张桂花的代理人，腾大公司为丙方签订了《房屋买卖合同》。合同约定汤从贵、张桂花将坐落在原淮北矿务局水泥厂编号为Ｂ2-15＃101，房产证号为1××0、1××1的房屋出售给陈忠新，房屋价款为174000元，付款方式为一次性支付，于合同签订后10个工作日内办理房屋过户手续，并将房款（不含定金）打入房管局资金托管中心。乙方陈忠新未按合同约定时间交付房款视为违约，所交定金不予退还。如甲方原因造成违约，须赔付双倍定金，因违规分房在清房时超面积所补的差价由甲方承担。陈忠新向汤从贵与张桂花交付定金10000元，向腾大公司支付佣金1500元，汤从贵、张桂花向腾大公司支付佣金4000元。合同第十一条还约定了甲乙双方逾期不到交易中心配合腾大公司约定的时间办理房屋过户手续，须提前通知，否则视为违约等内容。 合同签订当日，陈忠新向腾大公司转款10000元，腾大公司自留5000元，转给汤胜忠5000元。汤胜忠向陈忠新出具收条，主要内容为“收到陈忠新购房定金10000元，其中5000元暂由腾大房产保管作为交房保证金……”，腾大公司在收条上加盖公司印章，法定代表人贾宏兵签名确认。合同签订时，陈忠新告知汤胜忠、腾大公司次日出差需一个星期。2019年3月25日、26日，腾大公司微信告知汤胜忠买方（陈忠新）没有时间。2019年3月26日，陈忠新出差回来通过腾大公司预约汤胜忠于2019年3月27日下午办理房屋过户手续。汤胜忠于2019年3月27日下午获悉预约时间后告知腾大公司有事情过不去。2019年3月27日，腾大公司的员工告知陈忠新案涉房屋清房需要一个星期的时间。至2019年3月29日，在合同约定的10个工作日内，双方未办理过户手续，陈忠新也未将购房款打入房管局资金托管中心。2019年4月8日，陈忠新通过腾大公司向汤从贵与张桂花送达《告知书》。该书主要内容为“……淮北市腾大房地产经纪有限公司通知本人，甲方房屋需要办理其他手续，过户手续暂时不能办理。由于甲方原因，至今没能履行合同。超出10个工作日无法履行，合同自然作废……”。2019年4月11日，汤胜忠与陈忠新通电话，汤胜忠表示优先将案涉房屋出售给陈忠新，陈忠新答复不买。2019年5月，汤从贵、张桂花将案涉房屋出售给他人。 本院认为，陈忠新与汤从贵、张桂花及腾大公司签订的《房屋买卖合同》，是各方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，本院予以确认。汤胜忠作为汤从贵、张桂花的代理人参与合同的签订、履行，陈忠新与腾大公司对此均无异议，本院予以确认。鉴于该合同已不具备履行条件，陈忠新主张解除案涉合同的诉讼请求，本院予以支持。本案的争议焦点是：1、汤从贵、张桂花是否存在违约行为；2、清房环节是否是本案合同不能继续履行的根本原因；3、陈忠新主张双倍返还定金20000元的诉讼请求应否支持。具体评析如下： 焦点1，汤从贵、张桂花是否存在违约行为。首先，从时间上分析案涉合同履行的客观性。通过双方所举证据及陈述，能够证明合同约定的前5个工作日因陈忠新出差未能履行合同，双方对此未有争议，本院不作评判。后5个工作日内的2019年3月27日下午，腾大公司告知汤胜忠当日下午3点办理房屋过户手续的，汤胜忠以不能在约定的时间内到达房地产交易中心为由抵消陈忠新的预约，该行为属于客观不能，而非主观故意，与日常生活、交易习惯不相悖。退一步而言，汤从贵与张桂花遵循陈忠新的预约时间于2019年3月27日下午到达房地产交易中心，也不能确保在2019年3月29日前能够办理房屋过户手续。理由是：一方面清房是二手房交易过程中必须进行的环节，而清房需要时间，能否在合同约定的最后两个半工作日内即2019年3月29日之前完成清房工作是未知数；另一方面，即使清房能够即时结束，在陈忠新未将购房款足额存入资金托管中心账户，双方又无卖方必须先办理过户的约定的情况下，陈忠新也不能确保汤从贵、张桂花一定按其意思先行办理过户手续。从合同约定的违约条款来分析案涉合同履行的客观性。双方在合同中约定任何一方必须配合腾大公司约定的时间到交易中心办理房屋过户手续，逾期不到须提前通知，否则视为违约。该约定条款证明两个问题：一是不能按照约定的时间办理过户手续须提前通知，汤胜忠接到办理过户手续通知的同时已经告知不能在指定的时间内到达交易中心，不属于逾期不到的情形。二是不能按照约定的时间办理过户手续的须提前通知，否则视为违约。反过来理解，只要提前通知了不能按照约定的时间办理过户手续的，不属于违约。汤胜忠在未提前接到预约办理过户手续通知的情况下，及时给出不能配合的答复，符合该条约定的“提前通知”。综上，陈忠新认为汤从贵、张桂花没有先行办理房屋过户手续构成违约的主张，缺乏依据，本院不予认定。 其次，汤从贵、张桂花未在合同约定的时间内办理房屋过户手续是否构成违约。众所周知，房屋交易成功后需要办理产权变更手续即过户。如买方要求对交易的房屋先过户后付款，双方需进行明确的约定。否则，按照交易习惯应理解为先付款后过户。至于足额或部分支付购房款，以约定为主。为此，房地产交易中心设立资金托管中心暂时为卖方保管买方交付的购房款，待房屋产权人变更为购买方时，将购房款发放给卖方，其目的就是为了保障买卖双方的合法利益免遭损害。本案双方在合同中约定10个工作日内到房地产交易中心办理过户手续，并将房款（不含定金）打入房管局资金托管中心。从该约定的字面文意上来看，办理过户手续和房款存入房管局资金托管中心的行为是并存的，不能得出双方房屋交易的方式是先过户后付款的结论。这一点从以下三个方面也可以获得印证：一是陈忠新未将房款打入房管局资金托管中心，汤从贵、张桂花也没有着手实施办理过户手续的行为，说明双方对此没有特殊约定。第二方面，陈忠新于2019年4月8日通过腾大公司向汤从贵、张桂花送达《告知书》，以案涉房屋暂时不能办理过户手续，超出10个工作日合同无法履行为由提出合同自然作废，可以理解陈忠新不认为汤从贵、张桂花未先行办理房屋过户手续属于违约，而是认为暂时不能办理房屋过户手续，且超出了合同约定的10个工作日导致合同无法履行主张合同作废。2019年4月11日，汤胜忠与陈忠新电话联系时再次表示继续交易房屋的意思，陈忠新拒绝的理由也不是汤从贵、张桂花没有先行办理房屋过户手续，进一步证明双方既没有先过户后付款的特别约定，也没有对双方关于“合同签订后10个工作日内办理房屋过户手续，并将房款打入房管局资金托管中心”的约定理解为先过户后付款。第三方面，双方在合同中明确约定付款方式为一次性支付，且付款期限的约定同为合同签订后的10个工作日。该约定条款对陈忠新同样具有约束力，但陈忠新未依约履行在10个工作日内将购房款打入房管局资金托管中心的约定。综上分析，陈忠新自身未如期履行合同约定的义务，而主张汤从贵、张桂花未按合同约定的期限办理过户手续构成违约的诉请，本院不予认定。 第三，合同履行的可能性。从主观上分析，案涉合同约定的期限届满后，陈忠新于2019年4月8日向汤从贵、张桂花发出合同作废通知的行为，按常理应理解为合同解除或终止。但，汤胜忠在接到陈忠新的通知后仍然于2019年4月11日向陈忠新表示继续交易房屋的意思，说明汤从贵、张桂花主观上对合同的履行没有抵触。因为买卖是一种双务行为，陈忠新不同意，合同当然不能继续履行。客观上看，一是陈忠新没有按时履行双方关于将购房款打入房管局资金托管中心账户的约定，其行为显已构成违约。二是双方已有约定购房款打入房管局资金托管中心，且陈忠新如依约将购房款打入该中心账户也无需承担任何的风险。首先，房管局资金托管中心属于政府职能部门，主体上具备风险的防控能力。其次，房管局资金托管中心根据工作职责的要求对买方交付的购房款负有保管的责任，只有在接到买方取得房屋产权证的指令后，才会将房款发放给卖方。反之，卖方不办理产权变更手续或者出现其他致使产权没有变更的情况，购房资金仍然保存在房管局资金托管中心。因此，就本案而言，除非汤从贵、张桂花同意终止或解除房屋买卖合同，只要陈忠新还有继续履行合同的意思，将购房款交付到房管局资金托管中心，案涉合同在2019年4月11日之前仍存在履行的可能性。 焦点2，案涉房屋进行清房是否必然导致双方之间的房屋买卖合同不能继续履行。在二手房交易的实践中，因为历史遗留原因，根据相关政策需对交易的二手房占用的土地性质以及二手房的来源进行界定清理，俗称清房。清房是房屋交易部门对交易的二手房必须进行的环节，不受房屋买卖双方的意志为转移。清房所用的时间也非房屋买卖双方主观意识能够掌控的，一般而言，案涉房屋所在地的房屋交易部门清房为7个工作日。因此，在办理房屋过户手续期间因清房行为导致在合同约定的时间内不能完成房屋过户手续的，不应归责于房屋买卖的任何一方。 因为清房的结果决定交易的二手房是否补交相关差价，如房屋买卖双方对需补差价的承担有争议，则可能存在房屋交易不能成功的风险。对此，本案陈忠新与汤从贵、张桂花在案涉合同中明确约定了“因违规分房在清房时超面积所补的差价由汤从贵、张桂花承担”。该项条款的约定反映了两个方面的问题：一是能够充分证明汤从贵、张桂花承担差价的责任。案涉房屋清房的结果如何并不影响合同约定交易的房屋总价款，未给陈忠新增加合同之外的费用，对陈忠新来说不存在阻却合同履行的经济因素。二是隐含了违约责任的约定。案涉房屋经清房若存在补差的情况，因汤从贵、张桂花拒绝补差，致使房屋不能办理过户手续，属于汤从贵、张桂花违约则应承担返还双倍定金的责任。综上，该约定条款对清房的责任承担问题进行了明晰，条款的内容理解也不存在歧异，对陈忠新履行合同没有造成制约性影响。陈忠新作为买方除非不愿继续履行合同或经济条件不允许，否则，不存在合同履行不能的情形。而事实上，通过双方所举证据能够证明，汤从贵、张桂花作为卖方也未出现其他阻碍合同根本不能履行的情况。因此，陈忠新以房屋过户手续暂时不能办理，合同未能在约定时间内履行为由，书面通知汤从贵、张桂花合同不履行的行为，属于其个人的主观认知和判断，不能证明汤从贵、张桂花实施了违约行为。 焦点3，陈忠新主张双倍返还定金20000元的诉讼请求。首先应确认实际交付定金的数额。按照合同约定陈忠新与汤从贵、张桂花各向腾大公司支付佣金1500元、4000元。合同签订当日，陈忠新向腾大公司转款10000元，腾大公司留取5000元，余款5000元转给汤胜忠。鉴于陈忠新在庭审中认可尚欠腾大公司佣金500元的事实，尽管汤胜忠向陈忠新出具的收条载明收到陈忠新购房定金10000元，本院根据双方在合同中对各自承担佣金的约定以及陈忠新的自认，确认腾大公司留取5000元应为陈忠新支付的佣金1000元，汤从贵、张桂花支付的佣金4000元，陈忠新实际向汤从贵、张桂花交纳购房定金为9000元。其次，双倍返还定金的条件。通过双方签订的《房屋买卖合同》能够证明如因甲方汤从贵、张桂花的原因造成违约，汤从贵、张桂花须赔付双倍的定金。陈忠新所举证据不能充分证明汤从贵、张桂花具有违约行为，其主张赔付双倍定金的条件不成就。第三，案涉合同载明乙方陈忠新未按合同约定时间交付房款的视为违约，所交定金不予退还。陈忠新所举证据不能证明其在合同约定的时间内将购房款打入双方约定的房管局资金托管中心账户，根据该条约定视为违约，所交定金依约不予退还。第四，腾大公司依据合同不是案涉定金收取方，不应承担返还定金的责任。因此，陈忠新的该项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。汤从贵、张桂花、腾大公司抗辩不应双倍返还定金的意见，本院予以采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告陈忠新与被告汤从贵、张桂花、淮北市腾大房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》； 二、驳回原告陈忠新的其他诉讼请求。 案件受理费4180元，减半收取2090元，由原告陈忠新负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  丁忆春 二〇二一年七月十六日 书记员  陈冰洁 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。