安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖11民终1900号 上诉人（原审原告）：安徽锐博特机械制造有限公司，住所地安徽省天长市天康大道南侧经十路东侧，统一社会信用代码913411817885727403。 法定代表人：周其东，该公司执行董事兼总经理。 诉讼代表人：北京中银（合肥）律师事务所，安徽锐博特机械制造有限公司破产管理人。 负责人：徐永，安徽锐博特机械制造有限公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：王晓冬，北京中银（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王爱华，北京中银（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：毛春海，男，1970年12月27日出生，汉族，住安徽省天长市。 委托诉讼代理人：陈涛，安徽知秋（天长）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：管丽娟，安徽知秋（天长）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：毛春山，男，1956年8月7日出生，汉族，住安徽省天长市。 上诉人安徽锐博特机械制造有限公司（以下简称锐博特公司）因与毛春海、毛春山合同纠纷一案，不服安徽省天长市人民法院（2021）皖1181民初527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 锐博特公司上诉请求：1.撤销（2021）皖1181民初527号民事判决，判决支持其公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用均由毛春海、毛春山承担。事实和理由：1.一审法院错误适用了《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，案涉《房屋转让协议书》因违反《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款的强制性规定而无效；2.一审法院混淆了管理性规定与强制性规定，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定涉及市场秩序、国家宏观政策等公序良俗，应当认定为效力性强制性规定；3.一审法院违反《中华人民共和国民法典》及其相关规定；4.一审法院错误分配了举证责任，错误地将证明债权债务关系的举证责任强加于其公司，在毛春海未能提供证据证明双方有既存债权债务关系的情形下，认定《房屋转让协议书》的效力违反法律规定。 毛春海辩称，本案双方争议的主要是相关法律适用问题，锐博特公司在上诉中陈述的内容及提出的观点与一审中陈述完全一样，房屋转让协议是双方当事人之间真实意思的表示，不违反法律强制性规定，该协议合法有效。锐博特公司在上诉状中提出的相关的法律条文均是管理性规定，并不是对合同效力所作的强制性规定，并不影响合同的有效成立。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 毛春山未答辩。 锐博特公司向一审法院起诉请求：1.确认《房屋转让协议》无效；2.判令毛春海、毛春山腾空案涉零配件仓库并归还锐博特公司；3.判令毛春海承担自2019年10月21日起的房屋使用费17,959元（按照15,000元/年的标准计算暂算至2020年12月31日，此后按此标准计算至移交房屋之日）；4.判令毛春海、毛春山承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：毛春海长期、多次为锐博特公司做下水道、场地平整等建筑辅助工程，锐博特公司只支付了少量的工程款，到2015年11月30日双方结账时，锐博特公司共欠毛春海工程款、工人工资等208万元，同日双方还签订了一份《房屋转让协议》，协议约定：锐博特公司将位于公司西南角一栋面积991㎡的四层小楼，作价208万元转让给毛春海，并注明该房没有房产证，如政策允许再行办理等。锐博特公司出具收据一份给毛春海，收据中注明收款方式、收货款事由为充抵工程款及工人工资，另有注明“用本公司零部件仓库991㎡本厂区西南角四层小楼一幢”字样，并有锐博特公司法定代表人周其东签名，加盖了锐博特公司财务专用章。毛春海取得该小楼的使用权后，因欠毛春山债务，2017年8月6日毛春海与毛春山签订了租房协议，将该栋楼房租给毛春山使用，租赁时间为2017年8月3日起至2020年8月3日止，每年租金15,000元，2020年9月份毛春山已将该房屋交还给毛春海。 由于锐博特公司经营不善，根据高玉礼的申请，安徽省滁州市中级人民法院于2009年4月17日作出（2019）皖11破申7号民事裁定书，裁定受理锐博特公司破产清算申请，并指定安徽省天长市人民法院审理。安徽省天长市人民法院于2019年8月9日指定北京中银（合肥）律师事务所担任锐博特公司管理人。管理人依法接收锐博特公司财产，认为公司的零配件仓库被毛春海违法占用中，经核查后认为锐博特公司与毛春海于2015年11月30日签订的《房屋转让协议书》系无效合同，管理人于2019年10月21日向毛春海邮寄了《关于交付零配件仓库的通知书》，要求毛春海返还其占用的零配件仓库，毛春海向锐博特公司管理人出具了“关于债权认定的说明”，但毛春海未返还房屋。 该楼房地块原规划为建零配件仓库，锐博特公司改建为职工宿舍；该楼房未取得产权证书。 一审法院认为，关于锐博特公司与毛春海签订的《房屋转让协议》效力问题，《中华人民共和国合同法》第44条，规定：“依法成立的合同，自成立时生效，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《中华人民共和国物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的不影响合同效力。”锐博特公司与毛春海签订了《房屋转让协议》并早已交付毛春海使用，系双方当事人真实意思表示，是否能够办理物权登记，并非认定合同效力的法定事由，不影响合同的效力。虽然《中华人民共和国合同法》第52条第五项规定，“有下列情形之一的合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”但是，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 锐博特公司在庭审中引用了《中华人民共和国土地管理法》第五十六条“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件规定的规定使用土地，确需改变该幅土地使用途径的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准……”；《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条第一款“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”。锐博特公司引用的上述法律、法规，属于在房屋交易过程中为维护交易安全而设立的一种原则意义上的管理性规定，其本质并非是对交易的完全否定和禁止，是为了规范房屋交易中的行政管理秩序，而没有直接否定合同的效力。从民事法律规范的角度看，上述法规属于管理性规范，而非效力性规范。只有违反效力性规范的合同才是无效合同，违法管理性规范的合同，只产生行政管理的法律后果，并不影响当事人之间签订合同效力。综上，锐博特公司要求确认《房屋转让协议》无效，没有法律依据。在双方签订的“转让协议书”中已经注明“将部分自有房屋改造为职工宿舍楼”，故改变涉案楼房用途的是锐博特公司，而不是毛春海。 锐博特公司在庭审中还称，毛春海出示的收据并未列明工程款和工人工资的金额，毛春海并未代付工人工资。锐博特公司是具有一定规模的企业，应当有完整的会计档案，列明收据具体收款项目和明细的义务人应该是锐博特公司。至于收据中注明的工人工资，是锐博特公司拖欠的生产工人工资、毛春海没有支付，锐博特公司未举证证明。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条之规定，判决：驳回安徽锐博特机械制造有限公司的诉讼请求。案件受理费250元，减半收取125元，由安徽锐博特机械制造有限公司负担。 二审中，各方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见也与一审相同。 本院二审查明的事实与原审一致，对原审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，锐博特公司与毛春海签订《房屋转让协议》，将其公司的案涉房屋转让给毛春海。至于案涉房屋转让未经政府土地管理部门和房产管理部门批准并不会绝对地损害国家利益或者社会利益，土地管理部门和房产管理部门的批准只是为了管理房地产开发及出售的秩序。因此，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款的规定是管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，违反该规定并不会导致合同无效。锐博特公司依据上述规定主张案涉《房屋转让协议》无效，并以此为由提出返还房屋及支付使用费的主张不能成立，本院不予支持。锐博特公司在与毛春海签订《房屋转让协议》的同时向毛春海出具了208万元的《收据》，该《收据》加盖了锐博特公司的财务专用章，并明确注明收款事由为冲抵工程款及工人工资，足以证明双方在签订《房屋转让协议》前的债权债务关系，锐博特公司现对此提出异议，应由其公司承担举证责任，原审对该事实的举证责任分配正确。锐博特公司关于原审举证责任分配错误的上诉主张不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人锐博特公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原判事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费250元，由上诉人安徽锐博特机械制造有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  高奎 审判员  王敏 审判员  刘勇 二〇二一年七月八日 书记员  吴敬 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；