河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0108民初1395号原告：董庆国，男，1979年6月2日生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：司珂年，河南修谨律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁燕燕，女，1983年5月11日生，汉族，住址同上，系原告之妻。被告：王忠魁，男，1983年6月16日生，汉族，住郑州市惠济区。被告：甘鑫，男，1991年12月15日生，汉族，住河南省确山县。委托诉讼代理人：张铭、吕琼雅，上海段和段（郑州）律师事务所律师。被告：郑州宝来房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区郑花路59号21世纪广场左岸国际2号楼1-2层北15号，统一社会信用代码：91410105660901007L。法定代表人：袁西晓，经理。原告董庆国与被告王忠魁、甘鑫、郑州宝来房地产营销策划有限公司（以下简称“宝来公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，由审判员郭瑞敏独任审理。原告的委托诉讼代理人司珂年、丁燕，被告甘鑫的委托诉讼代理人张铭、吕琼雅，被告宝来公司的法定代表人袁西晓均到庭参加了诉讼。被告王忠魁经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除三方签订的《房屋买卖合同》，被告王忠魁、甘鑫返还购房款等费用581490元，其中含已支付的定金20万元，不含支付中介的5万元，按照合同约定另行支付一倍定金20万元，并从2021年2月22日起，以已支付购房款631490元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止的利息；2.判令被告王忠魁、甘鑫赔偿装修款115292元；3.被告宝来公司返还原告5万元，并对原告诉请第一、二项承担连带责任，以上合计946782元；4.本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2018年5月31日，弓庄村进行安置房分配，并公示了分配方案，被告王忠魁系公示的符合分房条件的村民。2018年2月，经宝来公司居间介绍，原告与被告王忠魁签订了三方《房屋买卖合同》。因此时被告王忠魁所分配的房屋未确定，双方仅约定了房屋的位置为弓庄新城安置区3号院中间楼层，建筑面积约为120平方米、价款72万元，单价6000元/平方米，及一个地下停车位5万元，被告宝来公司佣金2万元。原告先后共向被告转款631490元，其中560800元支付给王忠魁、20690元支付给被告甘鑫、50000支付给宝来公司。后因办事处延期交房，三方先后签订了若干补充协议，将交房时间从2019年3月31日先后顺延至2020年10月31日。2020年10月6日，被告王忠魁将弓庄新城2号院8号楼1单元704房交给原告，被告甘鑫收取原告690元垃圾清运费后，将该房钥匙及河南正弘物业管理有限公司出具的装修许可证交给原告。原告随即展开装修，共花费115292元。2021年1月初，在房屋装修过程中，第三人称该房系其所有，将原告赶出，并更换了门锁。原告无奈找被告王忠魁和宝来公司协商，三方又于2021年1月5日签订《房屋买卖合同》，该合同约定被告王忠魁给原告调换位于2号院的面积为138平方米的房屋一套，单价6000元/平方米，房价82.8万元、车位5万元，合计87.8万元，并约定“房主甲方拿走房款定金二十万圆整，五万元中介定金，交予丙方保管。2021年2月1日前确定户型、楼层、楼号，过期视为违约、一切按合同内容执行；若房间不变，房款按合同所示。如调动房间，户型接受，赔偿原户型（8-1-28号）装修款114800元。如调动房间，户型不能接受，按合同执行赔偿违约金+装修款。”但至今，被告王忠魁未向原告交付房屋，也未向原告退款、赔偿违约金和装修款。经原告到小区、物业和社区调查了解，该小区的房屋大部分已办理联网商品房预售合同备案，可以办理房产证和进行商品房买卖，买卖双方签订的《房屋买卖合同》有效。根据《民法典》第五百九十七条规定，双方成立买卖合同关系后，被告王忠魁先前向原告交付的房屋被所有权人收回，其后双方就被告王忠魁重新向原告交付房屋进行了约定。在此过程中，双方始终约定了违约条款，被告王忠魁一再违约，至今未依合同约定履行交房义务。原告诉请解除双方房屋买卖合同，被告退还购房款并承担双倍返还定金的违约责任及赔偿装修损失，应予支持。被告宝来公司未就涉案房产情况进行核实了解，便促成双方交易，对被告王忠魁不能履约和造成原告购房、装修损失具有过错，应当承担连带责任。为维护原告自身合法权益，故诉至本院。被告王忠魁经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交证据。被告宝来公司辩称，原告诉讼承担连带责任，宝来公司无法做到，在房屋买卖合同约定的第三条，签合同是所有的购房款支付到丙方账户，由丙方监管，丙方收到乙方（原告）的书面通知后，再转交被告王忠魁。但全程房款，原告没有转给宝来公司，都是直接转给被告王忠魁。宝来公司对资金没有办法监管，没有办法承担连带责任。原告要求的定金5万元，其中2万元是佣金，宝来公司从2018年2月份截止到起诉为止，宝来公司见证原告与被告王忠魁签过两次合同，七次补充协议，宝来公司希望法院能够支持公司的佣金。被告甘鑫辩称，1.被告甘鑫因于2016年购买被告王忠魁家的安置房与王忠魁相识。截止目前，被告甘鑫从被告王忠魁处购买的房子一套也没有交付。在此期间，被告甘鑫为了能让被告王忠魁顺利帮忙办理迁户口购买房子，对被告王忠魁交代的事情都是尽心尽力去办。大概在2017年下半年的一天，被告王忠魁对被告甘鑫说急需用钱，想把自己家里的安置房再卖一套，就委托被告甘鑫帮忙找买房人，被告甘鑫就出于好意委托被告宝来公司帮被告王忠魁卖房。在涉案《房屋买卖合同》的签订、履行过程中，被告甘鑫均是按照被告王忠魁提供的房屋信息告知被告宝来公司和原告董庆国，被告甘鑫没有任何隐瞒行为，也未从中获利，纯属帮忙；2.涉案《房屋买卖合同》系原告与王忠魁、宝来公司三方签订的，相关补充协议是原告与王忠魁签订的。被告甘鑫没有签字，也不是合同约定的权利义务承受人。原告依约将定金、购房款均支付给了王忠魁，将中介费支付给了被告宝来公司。基于合同相对性的原则，被告甘鑫与原告没有法律上的利害关系，也不应承担相应的合同义务。故被告甘鑫不是适格被告，原告要求被告甘鑫返还购房款没有事实和法律依据；3.由于被告王忠魁要求再缴纳6700元的物业费、装修押金、垃圾清运费等费用，原告一方面对6700元费用明细有疑问，一方面又要求能够十一之后交房装修。被告甘鑫于2020年10月1日先代原告向被告王忠魁垫付了物业费、装修押金、垃圾清运费等费用合计5000元，原告于2020年10月6日只向被告甘鑫转了垃圾清运费690元，其他的费用一直没有还给被告甘鑫。因此原告诉称的该690元实际上相当于已经交给了被告王忠魁。另外，房屋钥匙与物业公司装修许可证是被告甘鑫催着被告王忠魁于2020年10月2日办好的，由原告董庆国妻子于10月7日去涉案房屋楼盘取走的。在房屋装修过程中，当被告甘鑫发觉被告王忠魁卖的房子可能有异常情况时，被告甘鑫就于第一时间提醒原告董庆国先暂时停止装修，等落实清楚被告王忠魁的网签更名手续后再继续装修。因此被告甘鑫对于原告的装修损失没有任何恶意和过错，而是一直在想办法挽回各自的损失，故原告的装修损失与被告甘鑫无关，不应由被告甘鑫赔偿；4.关于2018年11月8日被告甘鑫代被告王忠魁收取原告董庆国2万元现金的问题。该2万元是由于2018年11月5日被告王忠魁向买房人索要的房子更名费。中介人员苏涛、董庆国、王忠魁三方约定2018年11月8日在21世纪中介公司碰头签个收条。当日，被告王忠魁以更名比较忙为由，说被告甘鑫住的距离中介公司比较近跑一趟代他签个收条，于是被告甘鑫就去中介公司帮他收取原告董庆国的更名费。此时被告甘鑫还没有董庆国夫妇双方的微信和手机联系方式。被告甘鑫于2018年11月8日微信网银转给被告王忠魁2万元更名费（董庆国买的一套房）；5.原告在起诉状中事实与理由部分描述的事实，被告王忠魁与原告董庆国就调房事宜达成一致意见并于2021年1月5日再次签订《房屋买卖合同》，被告甘鑫并未参与这个过程，从被告王忠魁与原告董庆国对相关合同条款的约定内容可知，被告王忠魁与原告董庆国双方对合同内容、违约责任、装修款损失赔偿等达成了新的合意，明确约定“调动房间，接受与否，返还房款+赔偿装修款”均由被告王忠魁承担，故原告诉请被告甘鑫对该部分损失承担连带责任没有事实和法律依据。综上所述，被告甘鑫并非本案的适格被告，原告起诉主体错误，原告要求被告甘鑫返还购房款、赔偿装修款均无事实和法律依据，应依法驳回其诉请。经审理查明，2018年2月9日，原告（乙方）、被告王忠魁（甲方）、宝来公司（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：房屋基本情况为：被告王忠魁房屋座落弓庄新城安置区3号院中间楼层，建筑面积约为120平方米、地下停车位一个转给原告，房屋交易价格为6000元/平方米，成交总价72万元，地下停车位5万元；签本合同时，原告需要支付定金5万元，由宝来公司保管，其中佣金2万元；约定交房时间大致在2018年12月31日前，如因不可抗力原因，导致延迟交房，双方协商解决。后双方协商，同意本合同交房时间延至2019年3月31日。本合同自甲乙双方签字，丙方盖章，且乙方支付25万元后方能生效，其中甲方拿走20万元，5万元交于丙方保管。后因被告王忠魁延期交房，甲乙丙三方分别于2018年12月31日、2019年4月1日、2019年6月29日、2019年10月24日、2020年1月1日、2020年1月7日、2020年5月7日、2020年8月31日签订补充协议8份，将交房时间从2019年3月31日先后顺延至2020年5月1日。2020年8月31日原告与被告甘鑫（王忠魁代办人）签订的“购房款余款协商协议”约定：原告购买被告王忠魁位于郑州市惠济区，房屋总面积127平方米，总价76.2万元。截止至2020年9月1日，原告已支付被告王忠魁购房款53.2万元，剩余房款23万元，其中3万元由中介支付，在查询到网签信息后支付给被告。2020年10月6日，被告王忠魁委托被告甘鑫收取原告690元垃圾清运费后，将弓庄新城2号院8号楼1单元704房屋钥匙及河南正弘物业管理有限公司出具的装修许可证交给原告。后原告即开始对该房屋进行装修，该房屋原告已对水、电、气、地板进行了装修，共花费115292元。原告开始装修的弓庄新城2号院8号楼1单元704房屋不系被告王忠魁所分的安置房。2021年1月初，在原告装修704号房屋过程中，案外人（弓庄村村民）称该房系其所有，将原告从该房屋中赶出。原告就被案外人从装修房屋中赶出一事与被告王忠魁协商，后原告与被告王忠魁、被告宝来公司三方又于2021年1月5日签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：被告王忠魁给原告调换房屋，调换后的房屋座落弓庄新城安置区2号院，建筑面积约138平方米，地下停车位一个转给原告，单价6000元/平方米，房屋总价款为82.8万元，车位一个，定价5万元。签本合同时，原告需要支付定金5万元，其中2万元作为佣金，剩余3万元转为房款；本合同自甲乙双方签字，丙方盖章，且乙方支付25万元后方能生效，其中甲方拿走20万元，5万元交于丙方保管。如被告王忠魁不能向原告提供房屋所在地村民委员会及街道办事处出具的相关手续或故意拖延提供即视为违约，原告有权追究违约责任，要求被告王忠魁退还所收款项并支付购房定金的2倍作为违约金赔付给原告，并支付中介佣金。同时被告王忠魁承担违约责任。违约方向守约方支付10万元的违约金。另原告与被告王忠魁又补充约定：1、2020年2月1日前确定户型、楼层、楼号，过期视为违约，一切按合同内容执行；2、若房间不变，房款按合同所示。如调动房间，户型接受，赔偿原户型（8-1-28号）装修款114000元。如调动房间，户型不能接受，按合同执行赔偿违约金加装修款。再查明，原告先后共向被告王忠魁转购房款581490元，其中560800元支付给被告王忠魁，20690元支付给被告甘鑫。其中原告2018年11月8日支付给被告甘鑫的20000元，被告甘鑫当天即转给了被告王忠魁。原告支付给被告宝来公司50000元，该50000元含佣金20000元、剩余3万元转购房款。至今被告王忠魁未向原告交付房屋，也未向原告退还购房款和装修款。本院认为，被告王忠魁经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提供相反证据，视为其对所享有的相关诉讼权利的放弃，应承担由此产生的不利法律后果。原告与被告王忠魁通过中介宝来公司签订的两份《房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告已依约支付王忠魁购房款611490元，被告王忠魁也从其所在的弓庄村分配到了安置房，但被告王忠魁却未向原告交付约定房屋，其行为已构成违约，应承担合同约定的违约责任。故原告要求被告王忠魁返还购房款、赔偿装修损失的请求，本院予以支持；原告要求被告王忠魁以原告首批支付的购房20万元作为定金，并按此为标准双倍返还定金的请求，本院认为该20万元应为原告支付给被告王忠魁的购房首付款，不应作为购房定金。按双方签订的《房屋买卖合同》，现被告王忠魁已不具备向原告交付所购房屋的条件，原告要求解除与被告王忠魁及宝来公司签订的《房屋买卖合同》的请求，本院予以准许；原告要求被告甘鑫退还其房款20690元的请求，因被告甘鑫代被告王忠魁收取的2万元房款甘鑫于收款当日已转交被告王忠魁，该款应由被告王忠魁返还原告。被告甘鑫收取原告的垃圾清运费690元，应退还原告。原告要求被告宝来公司退还其收取原告购房款5万元的请求，被告宝来公司作为中介方，已促成原告与被告王忠魁达成房屋买卖合同，被告宝来公司收取的佣金2万元，不违反法律及合同约定，该佣金应由违约方王忠魁向被告宝来公司支付，被告宝来公司已收取原告的佣金2万元及代为保管的购房款3万元，应退还原告。另原告与被告王忠魁、被告宝来公司于2021年1月5日签订《房屋买卖合同》约定，如被告王忠魁不能向原告提供房屋所在地村民委员会及街道办事处出具的相关手续或故意拖延提供即视为违约，原告可以要求被告王忠魁退还所收款项并支付购房定金的2倍作为违约金、并支付中介佣金。同时违约方向守约方支付10万元的违约金。被告宝来公司对该合同内容确认同意后并加盖了公章。本院就原告与被告王忠魁、宝来公司的该约定，确认被告宝来公司收取的佣金20000元由被告王忠魁向被告宝来公司支付，被告宝来公司收取原告的5万返还给原告；被告王忠魁作为该合同的违约方，应向原告支付违约金10万元。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告董庆国与被告王忠魁、郑州宝来房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》；二、被告王忠魁于本判决书生效后十日内退还原告董庆国购房款581490元、违约金100000元；三、被告王忠魁于本判决书生效后十日内赔偿原告董庆国房屋装修补偿款114000元；四、被告甘鑫于本判决书生效后十日内退还原告董庆国垃圾清运费690元；五、被告郑州宝来房地产营销策划有限公司于本判决书生效后十日内退还原告董庆国购房款50000元；六、被告王忠魁于本判决生效后十日内支付被告郑州宝来房地产营销策划有限公司佣金20000元；七、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13268元,由被告王忠魁负担。如不服本判决，可在收到本判决之次日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起两年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审判员  郭瑞敏二〇二一年七月二十九日书记员  高 庆