甘肃省兰州市城关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0102民初11771号 原告:寇红芳，女，汉族，1983年5月4日出生，住甘肃省兰州市城关区。 委托诉讼代理人:魏艳域，甘肃正天合律师事务所律师。 委托诉讼代理人:王文婷，甘肃正天合律师事务所律师。 被告:兰州市元森房地产开发有限公司,住所地甘肃省兰州市城关区北滨河中路142号。 法定代表人:卢圣敬，系该公司董事长。 委托诉讼代理人:马彦虎，男，汉族，该公司代理法务。 被告:兰州安达物业管理有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区北滨河中路142号。 法定代表人:刘青，该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人:董玉珍，女，汉族，该公司员工。 原告寇红芳与被告兰州市元森房地产开发有限公司（以下简称“元森公司”）、兰州安达物业管理有限公司（以下简称“安达物业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告寇红芳及其委托诉讼代理人魏艳域、王文婷到庭参加诉讼，被告元森公司委托诉讼代理人马彦虎，被告安达物业委托诉讼代理人董玉珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告寇红芳向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决两被告双倍返还原告的购房定金50000元；二、请求依法判决两被告返还原告住宅认购保证金145000元；三、请求依法判决两被告不履行合同义务导致原告的各项损失共计24187.05元，其中律师费12000元，资金占有使用费12187.05元(资金占有使用费以145000元为基数，自2019年1月25日起按照年利率4.75%计算，暂计算至2020年10月23日，实际计算至上述款项付清之日止)；前述三项诉讼请求费用共计219187.05元。四、本案全部诉讼费由两被告承担。事实及理由：2018年12月25日，原告与被告一签订《元森·北新时代认购书》(以下简称“认购书”)，原告认购被告位于元森·北新时代10号院6号楼1单元2105号房，房屋建筑面积139.66平方米，销售单价13337.5元/平米，销售总价1862715.25元。双方签署的《认购书》约定:买收定金为25000元，签订此认购单后，定金转为购房款，且定金不予退还。原告认购上述房屋时，被告一承诺该房屋已办理预售许可证，于2019年年初签订《商品房买卖合同》，并办理网签手续。被告二系被告一的全资子公司，2018年12月25日，被告一以被告二为开户行的POS机刷卡分三次收取原告购房保证金25000元;2019年1月12日，又以该POS机刷卡收取住宅认购保证金235000元;2019年1月25日，又以该POS机刷卡收取住宅认购保证金310000元。综上，两被告共收取原告购房款570000元。原告签署《认购书》并交纳上述款项约半年后，得知被告一根本没有取得房屋预售许可证，且因资金问题该房屋现已停止施工，被告一已无法与原告签订《商品房买卖合同》，也无法按期交房。被告一的行为已严重违反合同约定，构成根本违约，致使《认购书》约定的合同目的已无法实现。原告为了及时止损，欲解除合同，经多次与被告一协商后，于2019年7月，被告一同意解除《认购书》并同意退还原告已交房款，在原告签署的《认购书》上标记作废字样，让原告预留银行账号等候打款。后经原告多次催告，截至原告起诉之日起，被告一仅退还了购房款400000元，剩余款项经原告多次催要推诿或拒绝返还。基于上述事实及兰州房价不断上涨的市场环境，被告一的违约及不诚信行为已给原告及其家庭造成了巨大的损失，因被告一的原因导致《认购书》约定的合同目的已无法实现，请求判令被告一双倍返还原告的购房定金50000元、剩余未返还的住宅认购保证金145000元，并承担其不履行合同义务导致原告的各项损失，包括律师费、占有原告资金相关费用及诉讼费。被告二为购房款的资金实际收取人，故上述款项返还及损失由被告一、被告二共同承担。原告为维护自身合法权益，诉讼至法院，请求判如所请。 被告元森公司辩称:因为当时元森公司账户发生问题，特委托安达公司收取了原告的57万元购房款，现已经退还了40万元，剩余17万元未退还，以后的退款也是元森公司负责，与安达公司无关，至于原告主张的双倍返还定金及资金占有使用费请求法院依法裁判。 被告安达物业辩称:安达公司当时受元森公司委托收取的该款项，收取后将款项支付给元森公司了，安达公司对原告起诉的款项不承担责任。 原告寇红芳围绕诉讼请求提交了《认购书》、银行流水、兰州安达物业管理有限公司工商基本信息表、企查查网站公示的兰建稽罚决[2020]第B002号《处罚决定书》截屏一份、人民网领导留言板的政府部门回复截屏3份等证据，上述证据已经开庭出示和本院的审查，本院审查后认为，上述证据内容客观真实，来源合法，与本案存在关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告兰州市元森房地产开发有限公司持有被告兰州安达物业管理有限公司100%股权。 2018年12月25日，原告寇红芳与被告元森公司签订《认购书》，原告寇红芳认购被告位于元森﹒北新时代10号院6号楼1单元2105号房，房屋建筑面积139.66平方米，销售单价13337.5元/平米，销售总价1862715.25元。约定买收定金为25000元，签订此认购单后，定金转为购房款，且定金不予退还。原告寇红芳认购上述房屋时，被告元森公司承诺该房屋已办理预售许可证，于2019年年初签订《商品房买卖合同》，并办理网签手续。2018年12月25日，被告元森公司以被告安达物业为开户行的POS机刷卡分三次收取原告寇红芳购房保证金25000元;2019年1月12日，又以该POS机刷卡收取住宅认购保证金235000元;2019年1月25日，又以该POS机刷卡收取住宅认购保证金310000元。被告元森公司共收取原告寇红芳购房款570000元。 截至2019年7月，被告元森公司一直未取得房屋预售许可证，原告寇红芳于2019年7月与被告元森公司协商解除《认购书》，截至原告寇红芳起诉之日被告元森公司已退还购房款400000元，剩余购房款145000元及定金25000元为退还，遂酿成纠纷。 本院认为：原告寇红芳与被告元森公司签订的《元森·北新时代认购书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政性法规的强制性规定，为有效合同。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按照合同约定履行权利义务。《元森·北新时代认购书》签订后，原告依约向被告交纳定金25000元，被告元森公司承诺该房屋已办理预售许可证，实际是无房屋预售许可出售房屋，2019年7月被告元森公司仍未取得房屋预售许可且房屋已停止施工，原、被告遂于2019年7月协商解除《认购书》，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”被告元森公司未按照合同约定履行自己义务，在无房屋销售许可和无法按期交房的情况下解除合同应适用定金罚则双倍返还定金，故对原告要求被告双倍返还的购房定金50000元的诉讼请求，本院予以支持；原、被告协商解除《认购书》后，被告应退还原告已交购房款545000元，被告元森公司已退还400000元，剩余145000元亦应予以退还，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持；《认购书》甲乙双方分别为兰州市元森房地产开发有限公司和寇红芳，被告安达物业只是代为收取合同定金和购房款，且被告元森公司认可收到原告缴纳的购房款共计570000元。根据合同相对性原理，被告安达物业并非本合同的主体一方，因此合同的主体及付款责任应当由被告元森公司承担，因此对于原告要求判决被告元森公司和被告安达物业承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持；关于原告要求被告赔偿资金占有使用费12187.05元(资金占有使用费以145000元为基数，自2019年1月25日起按照年利率4.75%计算，暂计算至2020年10月23日，实际计算至上述款项付清之日止)的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故对原告要求赔偿购房款145000元及支付资金占用利息12187.05元的诉讼请求，本院予以支持。资金占用利息自付款之日2019年1月25日至起诉之日2020年10月23日，计算为：145000元×4.75%×1年＋145000×4.75%÷365天×270天≈11982.4元；关于原告请求判令被告支付律师费12000元的诉讼请求，律师费并非诉讼造成的必然损失，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告兰州市元森房地产开发有限公司于本判决生效后15日内向原告寇红芳双倍返还购房定金50000元； 二、被告兰州市元森房地产开发有限公司于本判决生效后15日内向原告寇红芳返还住宅购房款145000元； 三、被告兰州市元森房地产开发有限公司于本判决生效后15日内向原告寇红芳支付资金占用利息11982.4元（自2020年12月24日至全部购房款实际结清日期间的资金占用利息按照年利率4.75％计算）； 四、驳回原告寇红芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4598元，由原告寇红芳承担50元，被告兰州市元森房地产开发有限公司承担4548元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审 判 长  丁雨宁 人民陪审员  王济华 人民陪审员  芦娟娟 二〇二一年七月二十六日 书 记 员  陈丽丽