广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终1775号上诉人：（原审被告、反诉原告）：清远市清新区食靓嘢酒楼有限公司。住所地：广东省清远市清新区××××××××××××××××1-4楼。法定代表人：谢某1，公司执行董事。委托诉讼代理人：高汝，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁杰飞，广东正鑫律师事务所律师。被上诉人：（原审原告、反诉被告）：清远市清新区景源投资置业有限公司，住所地：广东省清远市清新区××××××××××××××××××××××4A。法定代表人：向某1。委托诉讼代理人：谭玉华，该公司员工。上诉人清远市清新区食靓嘢酒楼有限公司因与被上诉人清远市清新区景源投资置业有限公司租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2020）粤1803民初2518号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人清远市清新区食靓嘢酒楼有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人原审本诉的全部诉讼请求，支持上诉人原审反诉的全部诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由：一、原审判决上诉人向被上诉人支付租金277752.5元和滞纳金（按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（一年期）4倍计算）认定事实错误和适用法律错误。自新冠肺炎疫情爆发以来上诉人确实没有使用租赁的场所进行营业并获得过利益，完全没有任何营业收入可言，资金周转严重困难。原审判决认定上诉人未营业是自身原因造成认定事实错误。根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》和最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的上述规定，对上诉人支付租金的责任应予以全部免除以及对被上诉人要求上诉人承担违约责任支付违约金的请求不予支持。二、原审判决上诉人向被上诉人支付物业管理费15000元认定事实错误。本案是租赁合同纠纷而非物业服务合同纠纷，被上诉人是出租人而非物业服务管理公司，被上诉人没有提供物业服务的资质，事实上也没有为上诉人提供物业服务，其在本案无权向上诉人收取物业费。三、原审判决在查明并认定被上诉人应将扣留上诉人物品返还的情况下，却将扣留物品和扣留物品造成损失的举证责任分配给上诉人，并判决上诉人承担举证不能的不利后果，分配举证责任严重错误。四、双方租赁合同的解除并非上诉人主观故意违约造成的，而是新冠肺炎疫情不可抗力因素导致的，根据合同约定，被上诉人应向上诉人返还租赁保证金90000元及其利息，原审判决认定上诉人存在违约并认定被上诉人有权没收租赁保证金错误。请求二审法院在查明事实的基础上，依法撤销广东省清远市清新区人民法院作出的（2020）粤1803民初2518号民事判决，依法予以改判驳回被上诉人原审本诉的全部诉讼请求，支持上诉人原审反诉的全部诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。被上诉人清远市清新区景源投资置业有限公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有理由和法律依据，请求法院驳回上诉人的上诉，维持原判。被上诉人清远市清新区景源投资置业有限公司向一审法院起诉请求：1、确认与食靓嘢公司于2019年11月29日签订的《商铺租赁合同》已解除；2、食靓嘢公司支付拖欠的租金397075元；3、食靓嘢公司支付违约金340690.35元；四、食靓嘢公司支付至2020年1月未消费金额138623元；5、食靓嘢公司支付至2020年6月欠缴的物业管理费、水费、垃圾费共24205.25元；6、食靓嘢公司承担本案诉讼费用。上诉人清远市清新区食靓嘢酒楼有限公司向一审法院反诉请求：1、景源公司返还违法扣押的物品；2、景源公司从2020年7月2日起按10万元/月支付违法扣押物品的占有费至全部返还物品之日止；3、景源公司返还租赁保证金90000元及利息（按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至全部返还之日止）；4、本案诉讼费全部由景源公司负担。一审法院认定事实：2013年12月2日，景源公司与谢智贤【清远市清新区御膳坊大酒楼有限公司（以下简称御膳坊公司）】签订《商铺租赁合同》约定，一、御膳坊公司租赁景源公司位于清远市清新区××××××××××××××××部分商铺夹层、首层、二层、三层、四层用于餐饮业，建筑面积约2020㎡。二、租用期为12年（2011年11月1日至2023年10月30日……），租金如列表：期限月租金（元）2011年11月1日-2014年10月31日590442014年11月1日-2015年10月31日637682015年11月1日-2016年10月31日688692016年11月1日-2017年10月31日743792017年11月1日-2018年10月31日803292018年11月1日-2019年10月31日867552019年11月1日-2020年10月31日936952020年11月1日-2021年10月31日1011902021年11月1日-2022年10月31日1092852022年11月1日-2023年10月31日118028并约定租金的交纳必须在当月7日前交清，并汇入景源公司指定的银行账号等内容。2015年11月9日，御膳坊公司变更名称为食靓嘢公司。2019年11月29日，景源公司与食靓嘢公司签订《商铺租赁合同》约定，一、食靓嘢公司租赁景源公司位于清远市清新区××××××××××××××××部分商铺夹层、首层、二层、三层、四层用于餐饮业，建筑面积约2020㎡。二、租用期为4年（2019年12月1日至2023年10月31日），租金79415元，在当月5日前支付。食靓嘢公司使用物业期间，物业管理费以物管公司定价为标准向食靓嘢公司收取，水电费、电话费、垃圾费、网费由食靓嘢公司自行负担，并按时缴交。食靓嘢公司使用电梯时电费由食靓嘢公司承担，若其他人也使用时就由各使用方协商摊分，一切费用与景源公司无关。租赁保证金为9万，在签订合同时与第一个月的租金一齐缴交景源公司，在租赁期满后，食靓嘢公司无任何违约，在退出租物业及缴清所有费用，景源公司五日内凭押金收据无息退还。三、景源公司的权利及责任。1、协助食靓嘢公司办理经营所需的相关手续，费用由食靓嘢公司承担；2、不承担因食靓嘢公司对物业进行拆改，或因不可抗力的原因导致毁损物业和造成食靓嘢公司财产人身安全等损失的责任。3、不承担食靓嘢公司在使用期间所发生的事故及造成他人损害的责任。4、应向食靓嘢公司提供该出租物业的相关手续（如房屋权属证明等资料），以便办理营业执照、税务登记证、环保、卫生许可等一切开业的有关手续，如果景源公司不能提供该证明，导致食靓嘢公司不能顺利办理有关开业手续的，景源公司应顺延装修期至开具证明为止，交租期相应顺延。5、有权将出租物业作为融资抵押用，食靓嘢公司应给予协助。6、在承租期内食靓嘢公司未经景源公司书面同意不得转租该出租物业，如经景源公司书面同意转租后，本合同的条款至租赁期满之日止对转租人仍具有法律效力；承租期内景源公司转让该租赁物业的，新业主必须按本合同的条款继续执行至合同期满止。四、食靓嘢公司的责任。1、依约交付租金，每逾期一日按应交费用总金额的1%向景源公司缴交滞纳金；食靓嘢公司需按时缴纳物业管理费、水电费、垃圾费等经营费用。2、必须按时交付租金，拖欠租金一个月，合同自动解除，不得有异议。3、使用的商铺物业，只准用于本合同约定的用途，不得擅自改变使用用途；经营中产生油烟、气味、噪音、漏水、下水道堵塞等影响小区环境引起小区业主投诉，景源公司要求整改仍不整改的，视为食靓嘢公司违约，景源公司有权单方终止合同，景源公司无需赔偿任何经济损失并没收保证金。4、合同期满后，如不再续约，一切固定物如装修的水、电、门、窗等等不得拆除。5、应按期支付租金，逾期一个月未向景源公司支付租金的，景源公司有权终止租赁合同，应自景源公司通知之日起7天内付清全部欠费后自行搬离，产生的经济损失由食靓嘢公司自负。6、在本合同期满后续签新协议时，交费标准按新协议执行，如无意续签，应在合同终止前一个月内，到景源公司办理退租手续，并于合同终止后七日内迁出，如未及时迁出，景源公司可收取违约金，每逾期一日按本合同所定的日租金额的两倍计算。租期满后，如续租，同等条件下有优先承租权。在双方签订的租赁期内，双方不得无故解除租赁合同。五、食靓嘢公司如有违约，景源公司有权终止合同，赔偿景源公司损失并没收保证金；如景源公司有违约，需赔偿食靓嘢公司装修、人员解除等相关费用。同日，签订《补充协议》约定，一、租赁期间，景源公司在食靓嘢公司每月消费餐饮额度为19815元，消费后抵扣当月租金，食靓嘢公司提供等额发票。当月没有消费额度可顺延至下月，累计至租赁期满；当月消费超出额度，在下月的消费额度中扣除。二、景源公司可要求食靓嘢公司印刷景源公司专用的餐券，餐券可抵扣消费额度，可在食靓嘢公司酒楼任何营业时间使用（含法定节假日及周末），可享受食靓嘢公司酒楼用餐的所有活动和优惠；餐券不能兑换现金，使用餐券时不能获得发票；使用餐券时不能兑换烟酒，只作餐费使用。三、食靓嘢公司提前退租，需提前2个月通知给景源公司，景源公司没有消费完累计额度的，在食靓嘢公司退租前消费完毕；景源公司超出累计消费额度，以同等现金支付给食靓嘢公司。四、租赁期满，双方需提前2个月协商是否再续约，不再续约，景源公司仍未消费完累计额度的，景源公司需在租赁期满前消费完毕；景源公司超出累计消费额度，景源公司以同等现金支付给食靓嘢公司。月租金按30日计算，食靓嘢公司提前退租，当月租金按照食靓嘢公司当月实际租赁天数计算。2019年3月21日食靓嘢公司向景源公司支付2019年3月租金91092.75元；4月15日支付2019年4月租金91092.75元；5月15日支付2019年5月租金91092.75元；7月11日支付2019年7月租金91092.75元；8月13日支付2019年8月租金91092.75元；9月10日支付2019年9月租金91092.75元；10月15日支付2019年10月租金91092.75元；11月13日支付2019年11月租金98379.75元；12月30日支付2019年12月租金79415元；2020年1月14日支付2020年1月租金75633.33元。至2020年1月，食靓嘢公司没有拖欠物业管理费（物业管理费3000元/月）、水费、垃圾费。2020年2月1日，食靓嘢公司通过微信与景源公司沟通减免租金，景源公司同意减免2月份半个月租金。2020年2月19日，景源公司通过微信向食靓嘢公司发送信息要求食靓嘢公司支付2月份租金29800元。2020年3月28日，景源公司通过微信发送信息要求食靓嘢公司按发送的表格支付租金：租赁期限每月含税金额（人民币：元）小写大写2020年2月1日至二〇二〇年三月三十一日39707.5叁万玖仟柒佰零柒元伍角正2020年4月1日至2020年8月31日69415陆万玖仟肆佰壹拾伍元正2020年7月1日，景源公司向食靓嘢公司发出《解除租赁合同通知书》，《解除租赁合同通知书》到达食靓嘢公司时解除，7日内缴交租金、滞纳金及没有消费额度。于2020年7月2日送达食靓嘢公司。7月2日，景源公司通知食靓嘢公司将租赁场所内的物品留置，直至缴清租金为止。7月6日，食靓嘢公司向清远市×××××派出所报警。一审法院认为：本案是租赁合同纠纷。一、合同的效力。2013年12月2日，景源公司与食靓嘢公司（原御膳坊公司）签订《商铺租赁合同》、2019年11月29日，景源公司与食靓嘢公司签订《商铺租赁合同》及补充协议对原《商铺租赁合同》作出修改，是当事人的真实意思表示、合同的内容无违反法律及行政法规的强制性规定，该合同及补充协议合法、有效，双方均应按照协议的内容履行。二、合同的解除。食靓嘢公司未按照合同的约定支付租金显属违约，景源公司有权按照合同的约定解除合同。2020年7月1日景源公司向食靓嘢公司发出《解除租赁合同通知书》，7月2日食靓嘢公司收到《解除租赁合同通知书》，双方签订的《商铺租赁合同》及补充协议于2020年7月2日解除。三、违约责任。（一）租金的支付。自2020年2月起食靓嘢公司即未按照合同的约定支付租金。食靓嘢公司称受疫情影响至今未复工，然而自2020年2月10日起广东省各地企业陆续复工，2月21日起清远市餐饮业可以开放堂食。景源公司亦针对疫情降低了食靓嘢公司的租金，食靓嘢公司未营业系自身原因造成，其以此为由拒付租金依据不足。食靓嘢公司未依照合同的约定支付租金显属违约，景源公司要求食靓嘢公司支付租金的诉讼请求合理、合法，一审法院予以支持。（二）租金的金额。根据双方的协商，食靓嘢公司2020年2月应付租金的金额为29800元，3月份应付租金的金额为39707.5元，4月至8月应付租金的金额为69415元。食靓嘢公司应付景源公司租金277752.5元（29800+39707.5+69415+69415+69415）（三）滞纳金。《商铺租赁合同》约定食靓嘢公司逾期交付租金需缴纳滞纳金，食靓嘢公司每逾期一天应按应交费用金额的1%向景源公司支付滞纳金。食靓嘢公司认为滞纳金约定过高请求调整，结合本地实际，滞纳金调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（一年期）4倍计算。（四）物业管理费、水费、垃圾费。《商铺租赁合同》约定，物业管理费以物管公司定价为准向食靓嘢公司收取，根据食靓嘢公司以往缴纳涉案标的费物业管理费的情况，食靓嘢公司每月应付的物业管理费为3000元，食靓嘢公司应向景源公司支付物业管理费（2020年2月至2020年6月）15000元。《商铺租赁合同》约定水费、垃圾费由食靓嘢公司自行缴纳，景源公司无权要求食靓嘢公司支付。（五）租赁保证金。租赁保证金是作为双方履行合同的担保，食靓嘢公司违约不支付租金，景源公司有权没收食靓嘢公司交纳的租赁保证金90000元。（六）关于景源公司扣留食靓嘢公司的物品。食靓嘢公司没有支付租金，景源公司扣留食靓嘢公司的物品作为租金的担保，食靓嘢公司明确反对景源公司扣留物品，景源公司应当将扣留食靓嘢公司的物品返还。食靓嘢公司没有提交双方认可的被扣留物品的清单，未能提交证据证明景源公司扣留食靓嘢公司的物品所造成的损失。食靓嘢公司要求景源公司返还扣押的物品、从2020年7月2日起按100000/月的标准支付占有费，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、清远市清新区食靓嘢酒楼有限公司于判决生效之日起十五日内支付清远市清新区景源投资置业有限公司租金277752.5元；二、清远市清新区食靓嘢酒楼有限公司于判决生效之日起十五日内支付清远市清新区景源投资置业有限公司物业管理费15000元；三、清远市清新区食靓嘢酒楼有限公司应支付清远市清新区景源投资置业有限公司滞纳金；（29800元（2月租金）从2020年2月6日起、39707.5元（3月租金）从2020年3月6日起、69415元（4月租金）元从2020年4月6日起、69415元（5月租金）从2020年5月6日起、69415元（6月租金）从2020年6月6日起，至付清租金之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（一年期）4倍计算）四、驳回清远市清新区景源投资置业有限公司其他诉讼请求；五、驳回清远市清新区食靓嘢酒楼有限公司其他反诉请求。本案受理费6402.97元，由清远市清新区景源投资置业有限公司负担4203.3元、清远市清新区食靓嘢酒楼有限公司负担2199.67元；反诉费5805.96元由清远市清新区食靓嘢酒楼有限公司负担。在二审诉讼中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实部分属实，本院予以确认。本院认为，因2020年7月1日景源公司向食靓嘢公司发出《解除租赁合同通知书》，7月2日食靓嘢公司收到《解除租赁合同通知书》，双方对一审法院确认租赁合同及补充协议于2020年7月2日解除均无异议，本院予以维持。又，根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求的范围进行，故本案双方的争议焦点是：一、关于违约责任的认定问题；二、关于租金及滞纳金的问题；三、关于租赁保证金的问题。四、关于物业管理费的问题；五、关于被上诉人扣留上诉人物品占用费的问题。第一个争议焦点。一方面，本案是食靓嘢公司拖欠景源公司租金而引发，且食靓嘢公司未能及时足额向景源公司支付租金主要抗辩是受新冠疫情的影响。拖欠租金时属于新冠疫情爆发初期，新冠疫情为双方当事人订立及履行合同时不可能预见的客观情况，且疫情对宏观市场环境严重影响，致使食靓嘢公司不能正常履行本案的租赁合同，对出租方景源公司造成的损害亦为双方当事人不能避免、不能克服。虽然2020年2月10日起广东省各地企业陆续复工及逐渐开放堂食，但因疫情对经济活动的影响尚未消除，饮食行业的市场环境尚未恢复至疫情开始前的状态，即使双方也曾协商减免2020年2月份半个月租金，若仅减免半个月的租金，对食靓嘢公司亦显失公平。另一方面，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”即承租人因受疫情影响拖欠租金不构成违约。因此，一审法院对违约责任的认定不当，本院予以纠正。本案是受新冠疫情影响而引发的租赁合同纠纷，新冠疫情属于不可抗力因素，食靓嘢公司不构成违约。上诉人食靓嘢公司该上诉理由充分，本院予以采纳。第二个争议焦点。关于租金的问题。食靓嘢公司上诉中请求免除全部租金，虽然也符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”的规定，但本院考量，至2020年5月8日国务院应对新型冠状病毒感染肺炎疫情联防联控机制印发《关于做好新冠肺炎疫情常态化防控工作的指导意见》指出我国新冠肺炎疫情防控工作已从应急状态转化为常态化，所以减免租金属变更合同，也应考虑影响合同履行的各方面因素，按公平原则在双方当事人之间合理分配风险。就本案的租金问题而言，因双方已曾充分协商，对于部分月份的租金数额已作调整，且食靓嘢公司一直经营并占用景源公司商铺，故根据公平原则，一审法院核定本案租金负担正确，本院予以维持，上诉人食靓嘢公司此项上诉无事实及法律依据，本院不予支持。关于滞纳金的问题。滞纳金属于违约金的性质，如上所述，食靓嘢公司不构成违约，滞纳金应不予计算。一审法院对此认定错误，本院予以纠正，上诉人食靓嘢公司此项上诉理由充分，本院予以采纳。第三个争议焦点。租赁保证金属于履约保证金的性质，如上所述，食靓嘢公司不构成违约，景源公司无权没收食靓嘢公司租赁保证金90000元。一审法院对此认定错误，本院予以纠正，上诉人食靓嘢公司此项上诉理由充分，本院予以采纳。第四个争议焦点。租赁合同约定物业管理费应由物管公司收取，并无约定出租方可代为收取，且物管公司与出租方景源公司并非同一民事主体，此问题应另寻其他途径解决，本案不宜一并解决。一审法院认定食靓嘢公司应向景源公司支付物业管理费15000元错误，本院予以纠正。第五个争议焦点。上诉人并无提交被扣留物品的相关证据或双方均认可的清单，且诉请被上诉人支付扣留物品占用费每个月100000元并无提供相关依据，所举证据并不充分，一审法院对此认定正确，本院予以维持。综上，一审法院认定的基本事实清楚，但在处理上未予区分新冠肺炎疫情对于涉案合同在前后履行的影响因素，在此特殊情况下，食靓嘢公司未按约定期限支付租金有情可原，不可归责于本案双方当事人。因食靓嘢公司须支付2020年2至8月租金合共277752.5元，减除食靓嘢公司已预交的租赁保证金90000元，两者进行扣减，故食靓嘢公司仍须向景源公司支付租金187752.5元。综上所述，原判认定本案的基本事实清楚，适用法律正确，但实体处理有不当之处，依法应予更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：一、撤销广东省清远市清新区人民法院（2020）粤1803民初2518号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项；二、变更广东省清远市清新区人民法院（2020）粤1803民初2518号民事判决第一项为“被告清远市清新区食靓嘢酒楼有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告清远市清新区景源投资置业有限公司租金187752.5元”；三、驳回清远市清新区景源投资置业有限公司其他诉讼请求；四、驳回清远市清新区食靓嘢酒楼有限公司其他反诉请求。一审案件受理费6402.97元，由清远市清新区景源投资置业有限公司负担5122.38元，由清远市清新区食靓嘢酒楼有限公司负担1280.59元；一审反诉费5805.96元，由清远市清新区食靓嘢酒楼有限公司负担。二审案件受理费24417.86元，由清远市清新区景源投资置业有限公司负担9767.14元，由清远市清新区食靓嘢酒楼有限公司负担14650.72元。本判决为终审判决。审判长赵永华审判员李培东审判员张廷青二〇二一年七月十四日法官助理卢梦雅书记员阳静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。