贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0113民初3753号原告：吴羽熙，女，1992年12月08日出生，侗族，住贵州省黎平县。委托诉讼代理人：秦世达，系贵州新瑞林阳律师事务所律师，执业证号：15201201910136500，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：冯国香，系贵州新瑞林阳律师事务所律师，执业证号：15201202111297173，代理权限：一般代理。被告：贵阳华远房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区白云南路387号，统一社会信用代码：91520113666989249L。法定代表人：欧阳腾平，该公司执行董事,0592-57××××3。委托诉讼代理人：王恩光，男，1991年11月30日生，汉族，户籍地址：河南省太康县，系该公司法务。代理权限：特别代理。原告吴羽熙诉被告贵阳华远房地产开发有限公司（以下简称华远房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告吴羽熙的委托诉讼代理人秦世达、冯国香到庭参加诉讼，被告华远房开公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法进行了缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付自2020年10月30日起至实际交付符合合同约定和使用需求房屋之日止的逾期交房违约金（按照房屋价款万分之0.5计算为每日77.02元，截止2021年5月24日为15866.12元）；2、请求判令被告支付原告自2020年10月30日起至实际交付符合合同约定和使用需求房屋之日止的租房损失（按照租金1600元/月计算，截止2021年5月24日暂计为11200元）；3、请求判令被告支付原告因房屋质量问题委托第三方验房产生财产损失426元；4、本案诉讼费、保全费、保函费、公告费等原告为实现权利支付一切费用由被告承担。事实与理由：2018年12月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定向被告购买其开发的白云区白云南路碧桂园?云顶壹品一期项目精装修商品房，建筑面积为142.48平方米，房屋总价款1540287元。合同约定被告应当在2020年10月30日前交付该商品房，并约定了交付商品房的条件。但被告于2021年3月26日才取得有关部门出具的达到正常使用条件的证明等资料，超过约定交房时间147天。此后被告虽通知原告前去查验房屋，但经现场查看发现房屋质量明显不符合合同约定及实际使用需求，且原告未按合同约定出示相关证件，原告有权拒绝接收。2021年2至4月，原告要求被告进行整改并履行交付符合交付条件的房屋，同时原告委托第三方机构出具验收咨询报告，证实所交付房屋不符合交付条件。2021年4月30日，原告向被告发律师函要求解除合同，但截止今日被告未予答复，也未交付符合需求的商品房，也未出示证明文件，至2021年5月13日已逾期195日。根据约定及相关法律法规约定，被告逾期交房构成违约，原告有权退房并承担逾期交房责任赔偿损失。且因被告无法交付房屋，导致原告只能租房居住，产生7个月的租金11200元，该款应由被告承担。《商品房买卖合同》的补充协议内容，减轻了被告的责任，不合理地排除了原告的主要权利。综上，被告逾期交房构成违约，应依法承担赔偿责任。被告未到庭参加诉讼，庭后向本院提交答辩意见辩称：原告主张逾期交房违约金及租房损失等均不能成立，理由为：1、商品房买卖合同约定的交房时间为2020年10月30日，根据贵阳市下发的因疫情不可抗力影响导致的停工时间为45日，故双方合同约定的交房时间顺延45日，即交房时间为2020年12月14日，而被告已于2020年12月30日取得了商品房竣工备案登记，达到了合同约定的交房条件，仅逾期交房15日，原告只有权要求15日的违约金；2、根据商品房买卖合同的约定补充协议十二第九条关于商品房质量及保修责任约定，该商品房存在除地基基础和主体结构外的属于保修范围内的其他质量问题，出卖人承担保修责任，原告无证据证明房屋存在上述质量问题，其无权拒绝收房，拒绝收房的应由其自行承担相应的后果，因此，原告主张逾期交房产生的租房损失，没有证据和事实依据，请法院予以驳回；3、对于检测费用，因系原告单方聘请，与被告无关，被告对于检测结果不予认可，里面反馈的均属于保修义务范畴，原告无权拒绝收房，检测费用应由原告自行承担。本院经审理认定事实如下：2018年12月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于贵阳市白云区，11,12地块碧桂园?云顶壹品一期房屋，建筑面积为142.48平方米，房屋总价款为1540287元。合同第十一条约定：（一）出卖人应当在2020年10月30日向买受人交付商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书。第十三条逾期交房责任约定：逾期90日之内，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第十四条对交接手续的办理和查验房屋进行了约定。《商品房买卖合同》补充协议十二第五条关于该商品房交付条件与交付手续约定：1、买卖双方一致同意合同第十一条第（2）款的全部约定变更如下，即该商品房的交付以本款约定为准：（1）该商品房的交付条件为：出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。该商品房的房屋测绘报告不作为交付条件。（2）该商品房的交付标准为：买卖双方同意不按照合同附件六《装饰、设备标准》的约定标准进行交付，双方一致同意按本补充协议的附录三约定履行。……2、如遇下列情形，出卖人可据实予以延期交付：遭遇不可抗力；其他非因出卖人原因导致延期；买受人存在违约行为。4、买卖双方一致同意不按合同第十四条第（二）款第3点履行，该商品房逾期交楼责任的界定以本款约定为准，并具体约定了内容。合同签订后，原告按约支付了购房款1540287元。被告于2021年1月4日向原告邮寄《期楼收楼通知书》，原告于2021年1月5日签收。原告去收房时提出房屋存在质量而要求被告进行整改，并拒绝收房。2021年2月6日，原告单方委托重庆审忧邸科技有限公司对案涉房屋作出《审忧验房第三方房屋验收咨询报告》。后原告向被告邮寄律师函，要求被告妥善解决房屋存在的问题,2021年5月6日被告签收。被告向本院提供《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》，该表中记载：该工程的竣工验收备案文件于2020年12月30日收讫，经验证文件齐全。同时盖章注明竣工验收备案管理机构同意备案。2021年1月2日，被告取得贵阳市商品住房交付使用备案证书。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应全面履行合同义务。合同签订后，原告已支付购房价款，履行自己的合同义务。被告未按合同约定交付房屋，已构成违约，故应依照合同约定承担违约责任。本案合同约定的房屋交付时间为2020年10月30日。被告提出在2020年初，因新冠疫情的不可抗力原因，导致各行业停工停产,根据贵州省及贵阳市政府的文件规定，交付时间应顺延45日，故被告的交房时间可顺延至2020年12月14日的辩解，符合现实情况，本院予以采纳。因此，本案逾期交房的时间应从2020年12月14日起开始计算。根据《商品房买卖合同》补充协议十二第五条关于该商品房交付条件与交付手续的约定及被告提供的贵阳市住房和城乡建设局出具的《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》，证实被告已于2020年12月30日将该工程的竣工验收备案文件向政府主管部门交齐，且经验证文件齐全，应视为房屋已达交付使用条件。被告已于2021年1月4日邮寄通知原告办理交房手续，原告于1月5日签收，且从原告提供的微信聊天记录中显示其已及时对房屋进行了验收。故逾期交房违约金应计算至2021年1月5日。逾期时间为2020年12月14日至2021年1月5日，共22天。违约金为1694.32元（1540287元×0.00005×22天）。关于原告主张的因逾期交房产生的租房损失，本案中，原告在对所案涉房屋验房过程中发现存在质量问题，致使未能完成房屋交付手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过)第十条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”之规定和《商品房买卖合同》有关交付房屋标准的约定，原告提供的第三方所作的验房报告查出的房屋问题，均系房屋质量瑕疵，不影响该房屋的基本功能，并未导致商品房买卖合同目的不能实现，不构成严重影响正常居住的根本违约，同时根据原告提供与被告工作人员的微信聊天记录显示，被告方亦与原告协商并对房屋瑕疵进行修复和整改，因此原告以房屋存在质量瑕疵为由拒绝收房没有法律依据。且本院已支持原告逾期交房违约金，故原告的该诉请本院不予支持。对于原告主张的因房屋质量问题委托第三方验房产生财产损失的诉请，因系原告单方行为，且被告不予认可，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：一、被告贵阳华远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴羽熙逾期交房违约金1694.32元；二、驳回原告吴羽熙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取244元，由原告吴羽熙负担184元，被告贵阳华远房地产开发有限公司负担60元。本判决为终审判决。审 判 员 马雪恒二〇二一年七月二十三日法官助理 秦芝芝书 记 员 覃亚群