广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0502民初3613号 原告：合浦县南珠物业服务有限公司，住所地广西合浦县廉州镇定海中路10号伟恒御珠广场一单元2203号房，统一社会信用代码：914505217420691545。 法定代表人：张立珽，总经理。 委托代理人：王德雪，广西中龙律师事务所律师。 委托代理人：周冲香，广西中龙律师事务所律师。 被告：范林军，男，汉族，1973年12月7日出生，住北海市。 原告合浦县南珠物业服务有限公司诉被告范林军物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月8日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王德雪、被告范林军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，判令：1、被告给付2015年11月1日至2021年2月28日物业服务费7640.32元；2、被告支付逾期付款物业服务费的滞纳金（以7640.32元为基数，按每日千分之三计算，从起诉之日起至全部缴清时止）。事实和理由：原告于2013年1月15日、2017年1月1日、2019年7月6日与北海市海城区星海湾花园业主委员会签订《星海湾花园小区物业管理服务合同》各一份。自2013年2月1日起至2021年2月28日服务于星海湾花园小区业主。在原告为小区业主提供管理服务期间，原告和被告都应切实履行小区物业管理服务合同，但被告自从2015年11月1日起无故拖延缴纳物业管理服务费用及相关费用，已构成违约。原告与星海湾花园业主委员会签订物业管理服务合同约定：步梯房按购房面积每平方米0.70元/月收取，电梯房按购房面积每平方米0.80元/月收取，商铺按购买面积每平方米1.50元收取。电梯日常维护、年检费2、3、4楼每户每月30元，5楼以上每户每月35元 -2- 收取，高层自五楼起用水加压电费和加压器日常保养维修费每户每月10元，步梯每户每月7元。逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。被告购买的星海湾花园小区帝海阁2-701号商品房，住房建筑面积为124.69平方米。被告享受了原告提供的物业管理服务，但被告自从2015年11月1日至2021年2月28日共拖欠64个月的物业管理费用，金额为：7640.32元。被告在原告多次催收的情况下，仍久拖不交。综上，原告为维护自身合法权益，特向你院提起诉讼，请依法判决。 被告范林军辩称：首先，对原告的第一项诉请没有意见。其次，请求法院裁定：1、南珠物业与星海湾小区业主委员会主任私下于2017年和2019年签订合同的不合法；2、判定南珠物业2017元月至2019年9月强迫业主接受其劣质服务收费违法，属于强买强卖行为；3、判定南珠物业2018年以前的起诉的物业费已经失去诉讼时效，请法院驳回。原因如下：根据《物权法》第76条及物业管理条例第11条规定：选聘和解聘物业服务企业或其他管理员应由业主共同决定。南珠物业进入星海湾小区进行所谓的物业服务,是个别前业委会成员的个人关系行为,既没有召开业主大会投票同意的情况下就擅自进入星海湾小区强迫业主接受其服务，物业服务合同也是没有经过业主大会讨论、投票授权通过合同条款，后来的合同签订都没有召开业主大会讨论投票授权通过，是业主委员会委员擅自行为，不符合《物业管理条例》的有关规定，该合同不符合法律程序，是无效合同。由于南珠物业服务差，业主们意见很大要求终止该物业继续服务，要求南珠物业离开星海湾小区并于2018年终止与南珠物业继续签订合同，但南珠物业赖着不肯走，继续强迫业主接受其劣质服务!根据《合同法》第52条规定违反法律、行政法规的强制性，合同无效。所以物业起诉本人欠物业费没有合法性。再有本人不是一开始就不交物业管理费，只是从2013年起,物业服务越来越差，直到2015年10月才决定停止缴纳物业服务费。主要表现是：1、外来人员和车辆可以随便出入小区，门卫不问不拦不登记形同虚设，在小区居住缺泛安全感；2、小区环境卫生脏乱差，野草从不除理，楼顶垃圾成堆，野草小树生长多年也不处理，造成楼顶下水口堵死以及草根树根破坏楼项项防水层，造成多家业主房顶渗水发霉。从不不阻止个别业主乱搭乱建行为，严重影响小区整体环境；3、没有按物业管理条例规定履行职责对小区的设施设备进行保护和保养工作，造成小区消防器材及业主财物被盗严重，造成小区的消防器材严重损坏，以至于到现在小区的消防设施还处于瘫痪状态，严重威胁业主们的生命及财产安全；4、根据《民法典》第九百四十三条【物业服务人信息公开义务】物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费 -3- 标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。 但物业从来没有按有关规定公布财务收支账目，对水电分摊费用没有任何依据，属于乱收费和重复收费行为，根据小区的绿化及公共照明情况，公摊明显偏高，要求物业提供分摊费用依据未果；5、根据物业服务质量、及存在乱收费等严重问题，经多次要求物业整改未果，本人缴纳物业服务务费没有得到相应的服务被迫于2015年10月停止缴纳物业服务费；6、要求物业公布多年来电信、移动、联通三家公司缴纳的场地使用费及电费，电动车收费情况，根据物业管理条例该收入归全体业主所有；7、物业不作为行为有部分影像图片为证；8、按《民法总则》的规定，诉讼时效为三年。物业起诉2018年以前的物业费已经失去诉讼时效,请法院驳回；9、答辩人于2011年9月14日交给业委会2000元水改费用。业委会已将该款项转给南珠物业，该款项还在南珠物业处尚未退回答辩人，被答辩人在其诉请的物业费中应扣除该款项，或应退回给答辩人(有退款通知与收款收据为证)。 经审理查明，2013年1月15日，原告与北海市海城区星海湾花园业主委员会签订《星海湾花园小区物业管理服务合同》一份，约定由原告对该小区提供物业管理服务，合同服务期限自2013年2月1日起至2016年1月31日止，约定的服务费用为：步梯房按购房面积每平方米0.70元/月收取，杂物间按每平方米0.30元/月收取，电梯房按购房面积每平方米0.80元/月商铺按购买面积每平方米2.00元/月收取（商铺不营业时按电梯房收取物业服务费），电梯日常维护、年检费2、3楼每户每月20元，其余楼层100平方米以下的住户按每月25元，100平方米以上（含100平方米）按每月30元/户收取，电梯电费按实际发生额由在住户共同均摊，从五楼起用水加压电费和加压器日常保养维修费每月每户10元，公共水电费按每月实际发生额由在住业主均摊，还约定轿车位车位占用费40元/月，两轮、三轮车占位费15元/月辆等内容，该合同第七条第七款约定，甲方或物业逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金。合同签订后，原告即依约进驻该小区进行物业服务。2017年1月1日，原告与星海湾花园业主委员会再次签订《星海湾花园小区物业管理服务合同》一份，服务期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止，约定仍按原物业管理服务合同的标准收取费用等内容。2019年7月16日，原告与星海湾花园业主委员会再次签订《星海湾花园2019年物业服务合同》一份，服务期限自2019年8月1日起至2020年7月31日止等内容。2021年3月10日，原告退出了该小区不再提供物业服务。 -4- 2015年11月1日至2021年2月28日期间，被告因使用星海湾花园小区帝海阁2-701号房屋共拖欠物业服务费7640.32元未支付给原告，原告经催收无果，为此诉至本院。 以上事实，有物业服务合同、欠费清单及庭审笔录等在卷证实。 本院认为，原告与案涉小区业主委员会之间签订的物业服务合同对小区内的全体业主具有约束力，原、被告之间存在合法有效的物业服务合同关系，原告已依约为被告提供了相应物业服务，被告作为物业使用人应履行缴纳相应服务费用的义务，原告请求被告支付拖欠的物业费用及违约金的诉讼请求合法有据，本院予以支持，但违约金请求的标准过高，本院依法予以调整。因被告未缴纳物业服务费用的行为一直处于持续状态，其以超过诉讼时效为由抗辩不符合法律规定，本院不予采纳。被告抗辩应折抵的费用无证据证实是原告收取的，且原告否认收到该款，本院亦不予采纳。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、《 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体 应用法律若干问题的解释 》第一条、第 六条 之规定，判决如下： 被告范林军支付物业服务费7640.32元及违约金（以7640.32元为基数，自2021年6月8日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计至清偿之日止）给原告合浦县南珠物业服务有限公司。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告负担（该费用已由原告预交，被告在本案判决生效之日起十日内付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 员 沈海浪 二〇二一年七月二十一日 法官助理 杨源新 书 记 员 包贤艺