上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终5130号上诉人(原审被告)：卫亚康，男，1968年2月12日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被上诉人(原审原告)：上海墨特自行车有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：戴玲林，执行董事。委托诉讼代理人：杨锴鑫，上海金齐隆律师事务所律师。原审第三人：上海市青浦区练塘镇人民政府，住所地上海市青浦区。法定代表人：范国强，镇长。委托诉讼代理人：袁家伦，上海东炬律师事务所律师。上诉人卫亚康因与被上诉人上海墨特自行车有限公司(以下简称“墨特公司”)、原审第三人上海市青浦区练塘镇人民政府(以下简称“练塘镇政府”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初16285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年7月15日公开开庭审理了本案。上诉人卫亚康、被上诉人墨特公司的委托诉讼代理人杨锴鑫、原审第三人练塘镇政府的委托诉讼代理人袁家伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人卫亚康上诉请求：撤销一审判决第五项，依法改判对墨特公司要求将上海市青浦区练塘镇松蒸公路XXX号东面一楼厂房(以下简称“涉案厂房”)恢复原状的一审诉讼请求不予支持。事实和理由：涉案房屋的租赁起始时间为2015年，卫亚康经过墨特公司允许对涉案厂房进行了装饰装修，卫亚康也并未损坏租赁房屋设施，不应当承担恢复原状的法律责任。并且根据最高人民法院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释的规定，被确认无效的房屋租赁合同，相应的装饰装修物应当按照合同无效后的过错分担现值损失。故一审法院所作判决错误，应予以改判。被上诉人墨特公司辩称，墨特公司与卫亚康之间的租赁协议约定的租期早已届满。双方之间的协议本身就约定租赁期满后固定装修归墨特公司所有，现只是因为合同被确认无效，墨特公司才无法要求保留装修，但卫亚康要求墨特公司分担装修现值损失则没有任何依据。墨特公司认为一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。原审第三人练塘镇政府述称，同意一审法院的判决。墨特公司向一审法院起诉，请求判令：1、卫亚康立即搬离涉案厂房；2、卫亚康支付租金27，435.50元(截至2020年1月30日拖欠租金5，000元，2020年2月1日至4月25日拖欠租金22，435.50元)；3、卫亚康支付电费33，585.12元(截至2020年4月15日)；4、卫亚康支付房屋使用费(自2020年4月26日起至实际搬离之日止，按每月7，917元计算)；5、卫亚康将涉案房屋恢复原状。一审审理中，墨特公司明确第3项诉讼请求为判令卫亚康支付电费53，807.04元(截至2020年12月16日)。一审法院认定事实如下：2015年4月18日，墨特公司作为出租方(甲方)与卫亚康作为承租方(乙方)签订《厂房租赁协议》一份。协议约定，甲方将涉案厂房出租给乙方，租赁期为三年，自2015年7月1日起至2018年6月30日止；年租金为100，000元，4月30日之前付清第一年租金，以后每年结算一次，先付后用，每次付租金应提前一个月支付；协议签订当日，乙方须支付甲方保证金2，000元，保证金作为乙方向甲方承诺遵守协议规定的保证，在租赁期限到期或提前结束租赁关系，结清所有费用5个工作日内，甲方负责将保证金无息返还给乙方，若需扣除相关费用，甲方应在扣除相关费用后将余款退还给乙方。协议另行约定了其他事项。协议签订后，墨特公司将涉案厂房交付卫亚康，卫亚康按约向墨特公司支付租金。租赁期满后，虽墨特公司与卫亚康未续签租赁协议，但双方仍按原租赁协议履行。2020年4月15日，墨特公司向卫亚康发出通知，载明：“您与我司签订的房屋租赁合同已到期，现通知您于2020年4月25日前予以搬离。上海市青浦区练塘镇人民政府也通知我司将在2020年4月30日前拆除我司的部分厂房(您租赁厂房包含在内)。为了避免您产生不必要的损失，特通知您在2020年4月25日前搬离租赁的厂房。若不按期搬离，进而产生的损失，我司将不承担任何责任”。卫亚康收到通知后，仍未搬离涉案厂房。截至2020年4月25日，卫亚康拖欠租金27，435.50元。截至2020年12月16日，卫亚康结欠墨特公司电费53，807.04元。一审法院另查明：涉案厂房至今没有合法报建手续或房地产权证。一审法院认为，墨特公司与卫亚康之间所签订的《厂房租赁协议》，因出租的厂房至今未取得建设工程规划许可证等合法报建手续或房地产权证，故该合同因违反法律、法规的强制性规定而属无效合同。合同无效后，依据该合同取得的财产应相互返还，即卫亚康返还其使用的位于上海市青浦区练塘镇松蒸公路XXX号东面一楼厂房，卫亚康基于合同而在使用厂房，故应支付墨特公司相应的房屋使用费。虽然双方所签订的合同无效，但是双方对使用房屋及对房屋使用费的约定均是真实意思的表示，因此使用费的标准可参照双方合同约定的使用费计算。卫亚康至今未将租赁物返还原告，墨特公司有权追收租赁物占用期间的使用费直至迁出日止。现墨特公司自愿将要求卫亚康支付的房屋使用费调整到按每月7，917元计算，系当事人自己处分权利，法院予以准许。墨特公司向卫亚康主张使用厂房期间的电费，于法有据，故法院予以支持。合同无效后，卫亚康理应将案涉厂房恢复原状，墨特公司理应将保证金退还给卫亚康。一审法院据此判决：一、卫亚康应于判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区练塘镇松蒸公路XXX号东面一楼厂房腾退后返还上海墨特自行车有限公司；二、卫亚康应于判决生效之日起十日内支付上海墨特自行车有限公司截至2020年4月25日房屋使用费27，435.50元；三、卫亚康应于判决生效之日起十日内支付上海墨特自行车有限公司截至2020年12月16日电费53，807.04元；四、卫亚康应于判决生效之日起十日内支付上海墨特自行车有限公司房屋使用费(自2020年4月26日起至实际腾退厂房之日止，按每月7，917元计算)；五、卫亚康应于判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区练塘镇松蒸公路XXX号东面一楼厂房恢复原状；六、上海墨特自行车有限公司应于本判决生效之日起十日内退还卫亚康保证金2，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，合同无效后果的处理包括返还财产；合同当事人因合同无效造成损失的，过错方应承担赔偿责任等。这里的合同无效导致的损失范围应该是当事人基于合同正常履行所能获得的利益。本案中，墨特公司与卫亚康之间《厂房租赁协议》约定的租期已于2018年6月30日届满，且协议中并无租期届满后出租人需就承租人的装修进行折价补偿的约定，故卫亚康现要求墨特公司分担其装修现值损失显然缺乏合同及法律依据。一审法院基于涉案厂房至今未取得建设工程规划许可证等合法报建手续的事实认定上述《厂房租赁协议》无效并对无效后果所作处理并无不当。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，831.06元，由上诉人卫亚康负担。本判决为终审判决。审 判 员 邬海蓉二〇二一年七月二十日法官助理 仇祉杰书 记 员 吴艳妮附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……