山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0602民初5316号原告：吕小波，女，1973年3月25日出生，汉族，住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：周晓滨，男，1972年7月23日出生，汉族，住烟台市莱山区，系原告丈夫。被告：烟台经纬实业有限责任公司，住所地山东省烟台市芝罘区前进路7号。法定代表人：赵宪军，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋园园，该公司工作人员。原告吕小波与被告烟台经纬实业有限责任公司（以下简称经纬公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕小波及其委托诉讼代理人周晓滨，被告委托诉讼代理人宋园园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕小波向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告位于烟台市芝罘区房屋；2.判令被告支付房屋2018年5月1日至2021年3月25日占有使用费148332.56元，并自2021年3月26日起以922271元为基数，按年6%支付占有使用费直至被告实际返还房屋之日止。3.判令被告支付违约金53365.26元（包括2018年违约金29300.55元，2019年违约金14961.9元，2020年违约金9102.81元）。事实和理由：2013年11月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于烟台市芝罘区房屋，建筑面积共33.94平方米，总房款为922271元。同日，原、被告还签订了《三站?经纬广场委托租赁协议》，约定被告租赁原告所有位于烟台市芝罘区，租赁期限从2015年5月1日到2018年4月30日止。合同约定原告委托被告出租并收取返还租金，返租比例按照房款百分比为准，分别为第一年5%，第二年5%，第三年6%，三年共计147563元。返还时间为三年，租金一次性返给原告。签订商品房买卖合同时此三年租金作为已交付房款在全款中扣除。合同还约定，若被告逾期向原告支付租金，被告应按每逾期一日依照本年度约定返租租金的0.5‰向原告支付违约金。合同期满后，被告至今未返还房屋，仍继续占有使用，转租给卖海产品的租户，未向原告支付房屋占有使用费，经原告多次催促，被告仍拒绝履行其义务。被告经纬公司辩称：对于事实和理由和其他诉讼请求没有异议。但原告与被告协商选择以违约金形式处理双方争议，原告不应再主张房屋占有使用费。房屋占有使用费基数不应加上租金折抵部分，现在实体经济经营困难，计算标准按年6%计算过高，不应计算违约金。原、被告围绕诉讼请求及答辩依法提交了证据，根据原、被告双方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发建设的坐落于烟台市芝罘区商业用房，建筑面积33.94平方米，房屋总价为774708元，付款方式为首付款394708元，剩余部分380000元于2013年12月25日前用按揭贷款支付，交房日期为2015年10月31日前。当日，原、被告还签订《三站?经纬广场委托租赁协议》，合同约定，原告将上述购买的经纬广场2085号商铺委托给被告出租经营并收取返还租金，委托期限为2015年5月1日起至2018年4月30日止，租金按照房款百分比为准，分别为第一年5%，第二年5%，第三年6%，三年共计147563元，返还时间为三年租金一次性返还给原告，签订商品房买卖合同时银行按揭客户在全款中减去返租金后重新计算首付款。合同第六条约定，被告无正当理由逾期向原告交付返租租金的，被告应按每逾期一日依照本年度约定返租租金的0.5‰向原告支付违约金。当日，原、被告又签订《商品房买卖合同补充协议》，约定被告无论是否按期交房，原告均按照委托租赁协议享受权益，被告不承担逾期交房的违约责任。合同签订后，原告向被告依约缴纳购房款774708元，被告出具了收款收据。《三站?经纬广场委托租赁协议》履行期满后，被告未向原告返还房屋，但于2019年1月31日向原告支付2019年1月的违约金2401.60元，2019年5月27日向原告支付2019年2-5月“租金”共计12218.40元。被告称2019年1月31日的违约金是指逾期交房的违约金，租金是签订租赁协议后应给业主的，二者性质不同。本院所确认的上述事实，有房屋买卖合同、委托租赁协议、商品房买卖合同补充协议、购房收据等为证，还有原告和被告的陈述笔录在案为凭。上述证据材料均经开庭质证和本院审核认证，可以采信。本院认为，原、被告签订的委托租赁协议、商品房买卖合同补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。委托租赁协议履行期限届满后，原告作为出租人请求判令被告返还租赁房屋，于法有据，本院予以支持。被告未依约向原告返还租赁房屋，依照法律规定和双方在《商品房买卖合同补充协议》中的约定，均应当向被告支付占有使用期间的房屋占有使用费。庭审中，被告主张原告在双方协商处理房屋争议时选择了违约金形式，故不应支付原告房屋占有使用费，但就该主张未向本院提交证据，其提交自己制作的付款记录复印件2页，其中付款记录中对2019年1月至5月向原告的付款均标注为违约金，该证据为被告单方制作，且为复印件，其违约金性质的标注与原告提交银行流水明细中被告所做“租金”的标注亦不一致，原告对此不予认可，本院对该证据不予采信，被告上述主张证据不足，本院不予采纳。原告主张以涉案房屋的总房款即买卖合同约定的房款774708元和委托租赁协议约定的返还租金147563元之和，共计922271元作为计算基数，与双方委托租赁协议中约定返租的计算基数即房款一致，本院予以支持，被告主张以实付房款774708元为计算基数与约不符，本院不予采纳；原告主张房屋占有使用费的计算标准参照委托租赁协议第三条第一款中第三年的租金标准确定为年6%，于法有据，亦与被告已支付的房屋占有使用费计算标准相合，本院予以支持，但应该减去被告已支付的房屋占有使用费。综上，原告关于被告支付2018年5月1日至2021年3月25日的房屋占有使用费148332.56元（922271元×6%÷365天×1091天-被告已付12218.40元），并自2021年3月26日起以922271元为基数，按年6%的标准继续支付占有使用费直至被告实际返还房屋之日止的诉讼请求，本院予以支持。房屋占有使用费本身即是被告在租赁期满后不及时返还涉案房屋而应赔偿原告的违约损失，原告请求被告支付违约金53365.26元(包括2018年违约金29300.55元，2019年违约金14961.9元，2020年违约金9102.81元)，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、当时有效的《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决如下:一、限被告烟台经纬实业有限责任公司于本判决生效之日起10日内向原告吕小波返还烟台市芝罘区前进路7号经纬广场2层2085号房屋；二、限被告烟台经纬实业有限责任公司于本判决生效之日起10日内向原告吕小波支付房屋占有使用费148332.56元（自2018年5月1日计算至2021年3月25日），并自2021年3月26日起至付款之日止，以922271元为基数，按照年6%的标准继续向原告吕小波支付占有使用费直至实际返还房屋之日止；如果被告烟台经纬实业有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告吕小波。三、驳回原告吕小波的其他诉讼请求。案件受理费4572元，减半收取为2286元，由原告吕小波负担559元，被告烟台经纬实业有限责任公司负担1727元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  于英二〇二一年七月十九日书记员  曲妮