广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15730号上诉人（原审被告）：广州市金桦悦商贸有限公司，住所地广州市番禺区市桥街禺山大道91号。法定代表人：廖旭芬，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘英莲，广东仁利律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋玉杰，广东仁利律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：广州市盈泰房地产有限公司（原广州市番禺区房地产联合开发总公司），住所地广州市番禺区市桥桥兴大道11号。法定代表人：曾书红，该公司总经理。委托诉讼代理人：霍紫红，广东仲衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈映而，广东仲衡律师事务所实习人员。原审被告：邱林，男，1963年4月7日出生，汉族，住广州市番禺区。原审被告：王凤，女，1979年6月23日出生，汉族，住广州市番禺区。以上两原审被告共同委托诉讼代理人：刘英莲，广东仁利律师事务所律师。以上两原审被告共同委托诉讼代理人：蒋玉杰，广东仁利律师事务所实习人员。上诉人广州市金桦悦商贸有限公司（以下简称金桦悦公司）因与被上诉人广州市盈泰房地产有限公司（以下简称盈泰公司），原审被告邱林、王凤房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初12324号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金桦悦公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回盈泰公司的上诉请求，2.本案诉讼费用由盈泰公司承担。事实与理由：一、一审法院认定盈泰公司在本案中未能提供证据证明其向广州产权交易所委托发布公告以及与金桦悦公司签订的《物业租赁合同》时曾附涉讼场地示意图，如此就说明因盈泰公司的缔约过失造成本案关于房屋的面积产生争议。一审法院已经认定盈泰公司存在过错，又认定金桦悦公司存在违约，明显错误。金桦悦公司未支付租金的原因系因盈泰公司的过错导致。因案涉租赁面积存在纠纷，故金桦悦公司多次发函与盈泰公司协商，对案涉租赁物进行测量，确定实际租赁面积。但盈泰公司拒绝对案涉租赁面积进行测绘。后金桦悦公司委托有资质的测绘公司测绘，结果显示金桦悦公司的实际租赁面积远低于合同约定的面积。金桦悦公司因盈泰公司的缔约过错，导致向盈泰公司多支付案涉租赁物的租金。故金桦悦公司向法院提起诉讼，要求盈泰公司返还多支付的租金系合理合法，且双方对多支付部分的租金及后续租金缴纳并未有一致意见。金桦悦公司并未有恶意拖欠租金的违约行为。二、一审法院认定盈泰公司在缔约过程中未向广州产权交易所委托发布公告以及在与金桦悦公司签订的《物业租赁合同》时曾附涉讼场地示意图，存在缔约瑕疵，也即认为盈泰公司在缔约中存在过错。本案中，盈泰公司作为出租人，且租赁合同是盈泰公司制作的格式条款，盈泰公司有义务证实租赁合同中所载明的面积。根据《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人订立或履行合同应当遵循诚实信用的原则，即作为出租方的盈泰公司应当在订立合同时主动向承租人出示或者如实告知出租房屋的实际面积，并以此为基础，在双方信息对等的条件下经过磋商确立的合同条款才属于双方的真实意思表示。而本案中，盈泰公司并未向金桦悦公司出示涉讼场地示意图，未能明确承租的范围。故因面积差异导致的租赁纠纷，系因盈泰公司的过错导致。金桦悦公司因此向法院起诉要求盈泰公司返还多支付的租金系依法维权，并不存在违约行为。因疫情影响，金桦悦公司经营陷入困境，金桦悦公司已经根据相关规定向盈泰公司申请减免租金，盈泰公司作为国有企业应当根据相关政策的的规定予以减免。综上，请求判如所请。被上诉人盈泰公司答辩称：请求驳回上诉，维持原判。金桦悦公司在2019年4月份以案涉物业存在面积差为由而拒绝缴纳物业管理费及租金，金桦悦公司提起的该面积差异的诉讼，一审法院已出具（2019）粤0113民初5126号案民事判决书驳回金桦悦公司就案涉物业提起的面积差异的全部诉讼请求。而且盈泰公司提起本案诉讼仅以金桦悦公司认可的面积来主张店铺的租金，所以金桦悦公司是必须向盈泰公司支付租金的。盈泰公司向一审法院起诉请求：1.金桦悦公司向盈泰公司支付位于广州市番禺区市桥街禺山大道91号金悦大厦首层之五商铺首层面积89.0587平方米2019年5月至2020年11月的租金282209.21元、二层面积2187.8427平方米2019年6月至2020年11月的租金2674254.83元及违约金（违约金分月计算：每月以当月所欠租金为本金，按年利率24%计算，自当月16日起计至实际清偿之日止）；2.金桦悦公司向盈泰公司支付因处理本案纠纷所产生的律师费86151元；3.邱林、王凤对上述第一、第二项诉讼请求承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由金桦悦公司、邱林、王凤共同承担。一审法院认定事实：位于广州市番禺区市桥街禺山大道91号金悦大厦首层、二层的房地产登记权属人均为盈泰公司，其中首层建筑面积1940.92平方米、套内建筑面积1923.94平方米，二层建筑面积3046.03平方米、套内建筑面积2665平方米。金桦悦公司于2000年9月30日设立登记，公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人为廖旭芬，公司股东为邱林、王凤。盈泰公司（甲方）与金桦悦公司（乙方）分别于2000年9月20日及9月30日签订《金悦大厦首层租赁合同》及《金悦大厦二楼租赁合同》，约定甲方将位于番禺区市××山大道××号金悦大厦首层建筑面积1972.9平方米及二楼建筑面积为3046.3平方米，租赁给乙方作间隔式分租场地经营金融、商业之用；租赁期自2000年10月1日至2010年9月30日止。2010年5月12日，盈泰公司（出租方、甲方）与金桦悦公司（承租方、乙方）就前述物业续签《租赁合同》，租赁期为2010年10月1日至2018年9月30日止。2018年8月1日，盈泰公司（出租方、甲方）与金桦悦公司（承租方、乙方）签订一份《物业租赁合同》，约定：本次出租物业为广州市番禺区市桥街禺山大道91号金悦大厦首层之五的商铺（以下简称涉讼商铺），建筑面积2816.88平方米（首层建筑面积268.83平方米，二层建筑面积2548.05平方米）；乙方已知悉并确认该物业之现状，以乙方依约足额缴纳租赁及水、电费保证金为前提，甲方于2018年10月1日或之前将该物业及设施按现状（原承租方拆除相关设施设备后退场之现状）交付给乙方，双方并办理交付手续；该物业租赁期限为自2018年10月1日起至2026年9月30日止；首年内租金标准为首层160元/平方米/月、二层65元/平方米/月，租金不含物业管理费，月租金从承租期第二年起每年在上一年度的基础上递增5%；乙方必须于每月的15号前向甲方支付当月的租金；租赁及水、电费保证金为625908.3元（3个月租金金额）；乙方逾期支付租金的，每逾期一天，须按所欠租金总额的3%向甲方支付违约金，如逾期30天仍未支付的，甲方有权解除本合同，保证金不予退回，如保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权按合同法规定，要求乙方继续承担违约赔偿责任；本合同在履行期间如发生争议，甲方和乙方应协商解决，协商不成的，任何一方均可在该物业所在地法院起诉，违约方应承担守约方因处理本合同项下纠纷所产生的包括但不限于诉讼费、律师费等相关费用；在诉讼期间，对于双方没有争议的部分，双方仍须继续履行；等等。2019年4月18日，金桦悦公司向一审法院提起（2019）粤0113民初5126号诉讼，主张其向盈泰公司实际承租的涉讼商铺首层面积为78.26平方米，二层面积为2195平方米，均少于合同约定的面积，遂要求变更其承租物业的建筑面积及相应租金标准，盈泰公司并返还多收取的租金、保证金及其他费用等。2019年6月21日，金桦悦公司收到盈泰公司的催租函。2019年6月24日，金桦悦公司向盈泰公司出具《回复函》，告知：1.双方就缴纳租金金额的标准存在争议，且已进入诉讼程序，在法院未作出生效判决前，我司不知道该按照什么标准缴纳租金；2.你司应退还多收取的租金金额，足以抵扣2019年6月至2021年6月的租金，你司无权向我司催收2021年6月以前的租金。2020年5月23日，金桦悦公司向盈泰公司提交《减租申请书》，认为盈泰公司按政策规定免除了其上半年3个月的租金，其于2020年1月25日至2020年4月26日期间按照区防控办的要求关停营业，复业后，由于疫情影响，营业收入严重下滑，要求自2020年5月起租金单价下调50%等。盈泰公司于2020年6月17日作出《复函》，告知金桦悦公司，根据《广州市番禺区人民政府国有资产监督管理局关于落实广州市番禺区人民政府印发应对新型冠状病毒××疫情扶持中小微企业复工复产的若干措施通知的通知》（番国资[2020]10号）的相关规定，对违反契约精神的承租户不予租金减免，金桦悦公司不符合减免租金的条件，同时要求金桦悦公司按照约定按时支付租金。在该案诉讼过程中，金桦悦公司为证明其主张自行委托广州龙博测绘科技有限公司（以下简称龙博公司）对广州市番禺区市桥街禺山大道91号之五首层、二层的面积进行测绘。龙博公司于2020年4月23日出具一份《房屋建筑面积测绘成果报告书》（测字：2020042303），测量结果显示：金桦悦公司租赁首层的面积为89.0587平方米，与禺山大道91号之二铺共用走火通道，共用面积为76.3159平方米，公共区域面积为40.264平方米，含消防走火通道及电房；金桦悦公司租赁二层含一个电梯在内的面积为2322.009平方米，电梯面积为134.1663平方米。2020年7月27日，盈泰公司以金桦悦公司、邱林、王凤拖欠涉讼商铺租金为由诉至一审法院，引致本案纠纷。同日，盈泰公司另提起（2020）粤0113民初12322号诉讼，要求金桦悦公司、邱林、王凤返还其代付的部分涉讼商铺物业管理费及利息。本案中，双方当事人均确认金桦悦公司已向盈泰公司缴交涉讼商铺首层租金至2019年4月，并缴交二层租金至2019年5月。金桦悦公司认为盈泰公司在双方就面积争议的协商过程中从未提及要求其按无争议面积计算租金，并一直拒绝对其实际承租面积进行复核测绘，其并不存在违约行为，所多支付的租金亦应抵扣后期未付的租金金额。另外，邱林、王凤称其二人并非夫妻关系，仅系金桦悦公司的普通股东。一审另查明，金桦悦公司、邱林、王凤在（2020）粤0113民初12322号案件庭审中陈述其原向盈泰公司承租的是涉讼商铺所在首层整层、二层的整层及五层，2018年双方续签合同时，盈泰公司将其中涉讼商铺的部分出租给其使用，但未提供相应图纸，后其发现盈泰公司在合同中载明的总分租面积已超过实际产权面积，遂委托测量公司对其实际承租的面积进行测绘，测得涉讼商铺首层面积89.0587平方米，二层面积2187.8427平方米，与租赁合同中关于首层面积268.83平方米、二层面积2548.05平方米的约定内容存在巨大差异。关于律师费问题。盈泰公司向一审法院提交了以下证据予以证明：1.盈泰公司（甲方）与广东仲衡律师事务所（乙方）于2020年7月20日签订的《民事委托代理合同》，约定甲方因与金桦悦公司租赁合同纠纷一案聘请乙方的律师作为委托代理人，律师代理费暂为74151元；2.广东仲衡律师事务所于2020年7月23日向盈泰公司出具的《广东增值税专用发票联》，载明民事律师费为74151元；3.盈泰公司（甲方）与广东仲衡律师事务所（乙方）于2020年11月11日签订的《补充协议》，约定因盈泰公司与金桦悦公司、邱林、王凤租赁合同纠纷一案的诉讼标的额增加，双方同意律师代理费变更为86151元；4.广东仲衡律师事务所于2020年11月13日向盈泰公司出具的《广东增值税专用发票联》，载明民事律师费为12000元。质证过程中，金桦悦公司对上述证据的真实性无异议，但主张其并不存在违约行为，系因盈泰公司未提供准确的图纸及测量面积才导致双方产生本案争议，相应损失及支出应由盈泰公司自行承担。一审法院认为：盈泰公司与金桦悦公司于2018年8月1日签订的《物业租赁合同》，主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对缔约双方均具有约束力。盈泰公司提起本案诉讼认为金桦悦公司拖欠涉讼商铺租金未付，而金桦悦公司确认盈泰公司所述其缴交租金情况，并认为因双方就涉讼商铺实际租赁面积争议产生的（2019）粤0113民初5126号诉讼案件尚未审结，其应缴租金的计付标准尚未确定，且其多付的租金亦应抵扣后期未支付的租金部分。但根据《物业租赁合同》约定，合同在履行期间如发生争议，双方应协商解决，协商不成，任何一方均可在该物业所在地法院起诉，在诉讼期间，对于双方没有争议的部分，双方仍须继续履行。现金桦悦公司在（2019）粤0113民初5126号案件中主张其实际承租的涉讼商铺首层面积为89.0587平方米，二层面积为2187.8427平方米，则其应按其已确认的租赁面积先行缴付相应租金，对于盈泰公司诉请要求金桦悦公司支付涉讼商铺首层89.0587平方米自2019年5月至2020年11月租金及二层2187.8427平方米自2019年6月至2020年11月租金的主张，符合合同约定，一审法院予以支持。根据合同约定的租金标准，月租金从承租期第二年起每年在上一年度的基础上递增5%，即涉讼商铺2018年10月1日至2019年9月30日首层租金为160元/平方米/月、二层租金65元/平方米/月，2019年10月1日至2020年9月30日首层租金168元/平方米/月、二层租金68.25元/平方米/月，2020年10月1日至2021年9月30日首层租金176.4元/平方米/月、二层租金71.66元/平方米/月。金桦悦公司认为疫情期间应当减免部分租金，但金桦悦公司自认于2019年5月知悉实际租赁面积与约定面积存在巨大差异，对于争议部分，其已提出了诉讼，则对于无争议部分，其完全可以依据合同约定按时支付，而并非拒付全部租金。因金桦悦公司在疫情发生前拖欠超过半年的租金，构成违约，故对于金桦悦公司要求减免疫情期间的租金，一审法院不予支持。综上，金桦悦公司应向盈泰公司支付涉讼商铺2019年5月至2020年11月的首层租金282209.21元[（160元×5个月＋168元×12个月＋176.4元×2个月）×89.0587平方米]，2019年6月至2020年11月的二层租金2674243.89元[（65元×4个月＋68.25元×12个月＋71.66×2个月）×2187.8427平方米]。至于违约金问题，金桦悦公司拖欠租金起源于双方对涉讼首层及二层商铺的实际租赁面积及相应租金给付标准存在争议，盈泰公司在本案中无举证其在向广州产权交易所委托发布公告以及与金桦悦公司签订的《物业租赁合同》时曾附涉讼场地示意图，即其在缔约过程中存在一定的瑕疵，故对于盈泰公司主张的违约金部分，一审法院不予支持。关于律师费问题，根据合同约定，违约方应承担守约方因处理本合同项下纠纷所产生的包括但不限于诉讼费、律师费等相关费用。因金桦悦公司未依约支付租金，构成违约，盈泰公司为解决本案纠纷委托广东仲衡律师事务所代为处理，为此支出律师费用应由金桦悦公司承担。盈泰公司提供证据证明支付的律师费为86151元，考虑到盈泰公司的履约瑕疵，一审法院酌情支持金桦悦公司应向盈泰公司支付律师费50000元。关于邱林、王凤的连带责任问题。根据金桦悦公司的企业信用信息公示报告显示，该公司系自然人投资或控股的有限责任公司，法定代表人为廖旭芬，邱林、王凤系其公司股东。现盈泰公司并未提交任何证据予以证明邱林、王凤作为金桦悦公司股东，存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任逃避债务、严重损害公司债权人利益的行为，对于其要求邱林、王凤对金桦悦公司债务承担连带责任的诉讼主张，于法无据，一审法院不予支持。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、金桦悦公司于判决发生法律效力之日起五日内向盈泰公司支付广州市番禺区市桥街禺山大道91号金悦大厦之五商铺首层89.0587平方米自2019年5月至2020年11月的租金282209.21元，及二层2187.8427平方米自2019年6月至2020年11月的租金2674243.89元；二、金桦悦公司于判决发生法律效力之日起五日内向盈泰公司支付律师费50000元；三、驳回盈泰公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31141元，由盈泰公司承担704元，金桦悦公司承担30437元；财产保全费5000元，由金桦悦公司负担。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。盈泰公司与金桦悦公司于2018年8月1日签订的《物业租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，故根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：盈泰公司主张金桦悦公司支付欠付的无争议面积对应的租金是否成立的问题。经查，案涉《物业租赁合同》约定，合同在履行期间如发生争议，双方应协商解决，协商不成，任何一方均可在该物业所在地法院起诉，在诉讼期间，对于双方没有争议的部分，双方仍须继续履行。故根据前述约定，金桦悦公司上诉主张其因对案涉租赁物面积有异议因此拒付无争议部分租金，缺乏理据，本院不予采纳。因金桦悦公司在（2019）粤0113民初5126号案件中主张其实际承租的案涉商铺首层面积为89.0587平方米，二层面积为2187.8427平方米，故根据前述合同约定，盈泰公司诉请金桦悦公司支付案涉商铺首层89.0587平方米自2019年5月至2020年11月租金及二层2187.8427平方米自2019年6月至2020年11月租金，于法有据。另因金桦悦公司在疫情发生前已拖欠超过半年的租金，构成违约，一审法院对金桦悦公司关于减免疫情期间租金的主张未予采纳，并无不当，本院予以确认。综上，一审法院根据合同约定的租金标准，判令金桦悦公司应向盈泰公司支付案涉商铺2019年5月至2020年11月的首层租金282209.21元[（160元×5个月＋168元×12个月＋176.4元×2个月）×89.0587平方米]，2019年6月至2020年11月的二层租金2674243.89元[（65元×4个月＋68.25元×12个月＋71.66×2个月）×2187.8427平方米]，处理并无不当，本院予以维持。至于律师费的问题，承前所述，因金桦悦公司无正当理由拒付无争议部分的租金已构成违约，故一审法院结合合同约定及双方履行情况，酌情判令金桦悦公司向盈泰公司支付律师费50000元，公平合理，本院亦予维持。综上所述，金桦悦公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30852元，由广州市金桦悦商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐佩莹审判员  李 静审判员  李 民二〇二一年七月二十八日书记员  郭 俏古文娜