山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终6706号 上诉人（原审原告）：张英，女，1981年1月7日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人：王战烈，山东众诚清泰（青岛）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：青岛鼎信置业有限公司，住所地山东省青岛市市北区。统一社会信用代码：91xx59。 法定代表人：林吓俤，执行董事。 委托诉讼代理人：阎子依，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：经纬，山东德衡律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：林吓俤，男，1978年8月1日出生，汉族，现住山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人：阎子依，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：经纬，山东德衡律师事务所律师。 上诉人张英与上诉人青岛鼎信置业有限公司（以下简称鼎信公司）、上诉人林吓俤因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2021）鲁0203民初1428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张英上诉请求：1.维持一审判决第一项、第二项、再判令鼎信公司、林吓俤返还购房定金10万元，及自2020年3月18日起至定金退还之日止每日按1‰支付赔偿金；2.本案二审诉讼费用由鼎信公司、林吓俤承担。事实和理由：一、一审法院认定张英未按合同约定支付购房全款880万元，构成违约，属于认定事实错误。张英与鼎信公司所签订《购房定金合同》第3条，对于2020年2月14日前交齐首付或全款与服务费总额是多少没有作出明确约定，该条款的履行有待于双方进一步协商。通过该条款可以看出，支付全款880万元不是张英必须要履行的合同义务，张英可以选择交齐首付。另外，双方签约对于服务费的数额也没有确定，还需进一步协商，因此，在该条款中对首付或全款与服务费共计的数额是多少并没有进行填写，说明该条款在2月14日前是不具备履行的可能。但是一审法院却直接认定张英应当在2月14日交齐全款，否则，便构成违约，并非合同约定，也不符合交易的惯例。二、一审法院在合同义务约定不明的情况下，认定张英构成违约，并承担违约责任是错误的。根据《合同法》第一百零七条规定，承担违约责任的前提就是一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，但是由于双方在合同中对于2020年2月14日前交齐首付或全款与服务费总额是多少并没有作出明确约定，该条款客观上不具备履行的条件。因此，一审法院认定张英没有支付全款就构成违约并承担违约责任，没有法律依据。 鼎信公司、林吓俤辩称，根据涉案双方于2019年12月13日签订的购房定金合同已明确总房款880万元整，购房金额明确，可以履行。签订合同时双方已协商一致，张英对此明确且接受，合同可以履行，履行过程中鼎信置业也多次催告张英及时支付全款，因此张英逾期未能支付剩余房款构成违约，系不履行合同义务，应承担相应违约责任，定金无需返还。 鼎信公司、林吓俤上诉请求：1.判令撤销一审判决第二项，改判鼎信公司、林吓俤无须向张英连带返还10万元；2.判令撤销一审判决第三项，改判鼎信公司、林吓俤无须连带向张英支付财产保全保险费1275元；3.本案一审、二审诉讼费用由张英承担。事实和理由：一审法院对案件事实认定错误。一、涉案《购房定金合同》签订后，张英于2020年01月06日支付的第二笔10万元系双方协商一致张英追加支付的定金。转账附言处备注的“追加十万买房意向金”系张英单方面备注。一审法院将第二笔10万元认定为意向金而非定金，属事实认定错误，依法应予以纠正。鼎信公司与张英于2019年12月13日签订《购房定金合同》，张英于签订合同当日，支付定金10万元；后双方协商一致，张英于2020年01月06日追加支付定金10万元，当日，鼎信公司为张英出具收据一张，明确为“购买绿城留香园xx号xx户定金”。该笔10万元系双方协商一致，张英追加支付的定金而非意向金。根据《购房定金合同》第三条约定，张英应于2020年02月14日前交齐首付或全款与服务费。根据合同第五条约定，因张英单方面违约，未按照合同约定支付剩余购房款，故鼎信公司无须退还张英20万元定金。二、《购房定金合同》并未明确约定财产保全保险费由违约方承担，且该费用也并非实现债权的必要支出。一审法院判令鼎信公司、林吓俤承担财产保全保险费没有合同依据和法律依据，依法应予以纠正。 张英辩称，一审法院认定张英于2020年1月6日支付的第二笔10万元系追加10万元买房意向金认定是正确的。张英同意追加该意向金，是为了表达履行购房定金合同的意愿，然后才在购房和合同仅约定支付定金10万元的情况下，又追加了第二笔买房意向金。鼎信公司、林吓俤承担的财产保全费、保险费系张英一方所支出的，因本案诉讼所产生的合理费用，一审法院判令由双方共同承担，有法律依据，也符合最高院的相关司法解释。鼎信公司、林吓俤的上诉没有依据，应予以驳回。 张英向一审法院起诉请求：1.依法判令解除张英、鼎信公司于2019年12月13日所签订《购房定金合同》；2.依法判令鼎信公司、林吓俤退还张英购房定金人民币10万元及自2020年3月18日起至定金退还之日止每日按1‰支付赔偿金；3.依法判令鼎信公司、林吓俤退还张英追加支付的买房意向金人民币10万元及自2020年3月18日起至赔偿金退还之日止每日按1‰支付赔偿金；4.本案案件受理费、财产保全费、财产保全保险费等费用由鼎信公司、林吓俤承担。 一审法院认定事实：张英与鼎信公司于2019年12月13日签订《购房定金合同》，约定张英购买青岛市李沧区房屋一套，建筑面积199.38平方米，总房款880万元。双方约定事项如下：1.购买人以对上述房产情况充分了解并确定购买；2.购买人自愿签订本购房定金合同时向鼎信公司支付定金人民币10万元，招商银行林吓俤62×××89，代理方在收到定金或办理完成青岛银行三方资金监管后开始正式办理更名流程。3.约定于2020年2月14日前交齐首付或全款与服务费，共计人民币大写元整；4.代理方应于2020年3月14日之前协助购买人办理完成更名手续，如果超过双方约定时间代理方将按照购买人所交的定金总额每天按照（千分之一）赔偿于购买人，如果代理方在未能满足购房者要求，包括提供准确楼层、楼座、户型，面积及所需更名材料，双方协商解决，如协商不成，代理方应于三个工作日内退还购房人所有定金；5.购买人单方面违约（包括无法按照合同约定支付购房款单方面要求停止更名及未能提供购房所需材料）本公司不另行催告，本定金合同自行解除，已付定金不予退还，另再赔偿代理方人民币5万元整；6.代理方只协助购买人与开发商之间办理更名手续和保证购买人以交付于代理方的资金安全，办理流程及材料以开发商要求为准；7.由于购买人购买房屋的特殊性，代理方需提供更名的服务层层审批，针对购买入所购买的住宅，购买人须对代理方给予的成交价格及折扣严格保密，不能对外透露代理方信息，如有泄露，代理方将以违约处理追究购买人的法律责任；8.代理方协助购买人与开发商办理完成更名手续，本合同自动作废；9.购房定金合同一式两份，经双方签字后生效；10.如产生争议，双方协商解决，如协商不成，可以各自向所在法院提起诉讼。双方还备注了相关事项。张英在合同落款处的购买人栏签名捺印，鼎信公司及林吓俤在合同落款处的代理方加盖公司印章及签名。2019年12月13日张英通过银行汇款10万元至林吓俤招商银行帐户62×××89，并备注“购房定金”。2020年1月6日张英通过银行汇款10万元至林吓俤招商银行帐户62×××89，并备注“追加十万买房意向金”。一审庭审中，鼎信公司、林吓俤同意解除合同。鼎信公司、林吓俤对第一笔10万元确定为定金无异议，对第二笔10万元主张系经张英与鼎信公司、林吓俤协商后确定仍为定金，而非买房意向金，并提交鼎信公司于2020年1月6日出具的包含“定金”字样的收据一份予以佐证。张英质证认为该收据系鼎信公司自行书写，无张英签字确认，不予认可。另查明，张英已经支付财产保全费1570元、诉讼保全保险费2500元。再查明，鼎信公司为一人有限责任公司，公司股东系林吓俤。庭审中，林吓俤未提交证据证明公司财产独立于股东自己的财产。 一审法院认为，张英、鼎信公司签订的《购房定金合同》系双方的真实意思表示，双方均应依约履行。本案中，张英未按合同约定于2020年2月14日前交齐首付或全款与服务费，构成违约，所交定金10万元，鼎信公司无需返还。张英诉称双方约定具体款项处为空白，属于约定不明确，无法履行。一审法院认为，具体款项处虽为空白，但购房全款880万元是明确的，可以履行的，张英逾期不能履行，构成违约，其主张鼎信公司返还定金10万元及赔偿金的请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。张英主张鼎信公司返还张英追加支付的买房意向金10万元符合有关法律规定，一审法院予以支持。张英主张的该部分赔偿金无事实和法律依据，一审法院不予支持。鼎信公司辩称该10万元买房意向金应为定金的意见，根据合同约定结合张英向鼎信公司转帐该10万元的备注，一审法院确认该10万元应为意向金而非定金，鼎信公司的该项主张，一审法院不予采信。张英主张的财产保全费、财产保全保险费共计4070元，系因本案产生的合理费用，张英、鼎信公司以各承担2035元为宜，张英主张过高部分一审法院不予支持。张英主张解除《购房定金合同》符合合同约定，且鼎信公司同意，一审法院予以支持。 另据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，鼎信公司的股东林吓俤未提交有效证据证明鼎信公司的财产独立于林吓俤自己的财产，因此林吓俤应当对鼎信公司的债务承担连带责任。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、张英与鼎信公司于2019年12月13日所签订《购房定金合同》解除；二、鼎信公司、林吓俤于判决生效后十日内连带返还张英买房意向金10万元。三、鼎信公司、林吓俤于判决生效后十日内连带支付张英财产保全费、财产保全保险费2035元。四、驳回张英的其他诉讼请求。上述第二、三项如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取2150元，由张英负担1075元、鼎信公司、林吓俤负担1075元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。鼎信公司、林吓俤申请证人赵某、华某出庭作证，拟证明张英因暂时无法办理资金监管、无法按合同约定交齐全款，而支付第二笔10万元定金的事实。张英质证称，两位证人证言不属于新证据。证人华某系鼎信公司的员工，与鼎信公司、林吓俤有直接的利害关系。赵某的证言，无法证实张英所支付的第二笔款项是购房定金。 本院认为，张英、鼎信公司签订的《购房定金合同》是界定双方权利义务的主要依据。认定一方存在违约，也应以合同约定作为审查标准。双方合同第3条约定，“于2020年2月14日前交齐首付或全款与服务费，共计人民币大写元整”，但并未明确约定张英在该日期前应支付的款项系首付还是全款，也未明确服务费的具体金额，应系合同约定不明。鼎信公司虽主张总房款数额明确、张英应全款支付，但上述合同第3条并未明确约定该日期前应交清全款。且涉案房屋全款数额较大，鼎信公司作为房产中介一方，理应对合同的条款约定履行更多的注意义务，双方合同未对付款细节进行明确约定，鼎信公司也未提交有效证据证明其已履行催告义务，在此情形下，认定张英未支付房屋全款构成违约，有失妥当。因此，应认定双方合同不能履行应系不能归责于一方的原因造成。双方也均同意合同解除，故鼎信公司应将张英支付的20万元返还给张英。张英请求鼎信公司支付赔偿金，缺乏依据，本院不予支持。鼎信公司主张张英存在违约，证据不足，本院不予采信。一审对此认定不当，本院予以纠正。鼎信公司的股东林吓俤未依法举证鼎信公司的财产独立于林吓俤的财产，故林吓俤应对鼎信公司的债务承担连带责任。张英主张的财产保全费、财产保全保险费，系因本案产生的合理费用，一审认定张英、鼎信公司各承担2035元，基本妥当，本院予以维持。 综上所述，张英的上诉请求部分成立，本院予以支持。林吓俤、青岛鼎信置业有限公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决结果不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市市北区人民法院（2021）鲁0203民初1428号民事判决第一项； 二、撤销山东省青岛市市北区人民法院（2021）鲁0203民初1428号民事判决第二项、第三项、第四项； 三、青岛鼎信置业有限公司于本判决生效之日起十日内向张英返还20万元； 四、青岛鼎信置业有限公司于本判决生效之日起十日内向张英支付财产保全费、财产保全保险费2035元； 五、林吓俤对上述第三项、第四项确认的款项承担连带责任； 六、驳回张英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4300元，减半收取2150元，由张英负担1075元，青岛鼎信置业有限公司、林吓俤负担1075元；二审案件受理费6626元，由张英负担3313元、青岛鼎信置业有限公司、林吓俤负担3313元。 本判决为终审判决。 审 判 长  侯 娜 审 判 员  盛新国 审 判 员  王化宿 二〇二一年七月二十六日 法官助理  石 晗 书 记 员  马文淑 书 记 员  李珊珊