四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终9175号 上诉人（原审被告、反诉原告）：成都弘时创文化传媒有限公司，住所地成都市成华区建和路**附****。 法定代表人：李弘，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：胡蓓娜，北京京师（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘恒，北京京师（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：四川震北工程造价咨询事务所有限责任公司，，住所地成都市高新区吉泰五路**花样年香年广场****** 法定代表人：薛应富，总经理。 委托诉讼代理人：邓红梅，四川仁卓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘倬，四川仁卓律师事务所律师。 上诉人成都弘时创文化传媒有限公司（以下简称弘时公司）因与被上诉人四川震北工程造价咨询事务所有限责任公司（以下简称震北公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初4628号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 弘时公司上诉请求：1.依法撤销原审判决第二项、第三项、第四项、第五项，驳回震北公司诉讼请求；2.诉讼费用由震北公司承担。事实与理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、关于房屋占用费。弘时公司与震北公司于2020年3月25日已协商一致解除合同，弘时公司以微信方式告知震北公司放弃案涉房屋中的物品，弘时公司已完成案涉房屋的交付，不存在解约后占用房屋的行为，一审判决弘时公司承担2020年3月25日至4月20日期间内一半的房屋占用费及全部物业管理服务费和电力服务费和电价无事实和法律依据。二、关于震北公司的经纪服务费损失。案涉合同中对经纪服务费的约定是签订该合同必须发生的成本，在合同签订生效后该费用已实现其价值，后期因违约产生的损失不应包含此费用。三、关于空置费。双方签订的合同并未对空置费进行约定，案涉合同的解除与震北公司此后的空置损失并无直接的因果关系，一审判决认定弘时公司单方违约解除合同导致空置损失属事实认定不清。且空置费属于可得利益损失，一审判决不能同时要求弘时公司支付空置费和经纪服务费。同时，一审已认定合同系双方协商解除，即震北公司明确放弃了租金，则不能再对空置费提出主张。此外，与房屋占用费及空置费对应的物业费等费用，也不应当由弘时公司支付。 震北公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。 震北公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》已解除；2.弘时公司立即支付震北公司拖欠的租金100000元；3.弘时公司支付震北公司滞纳金暂计至起诉之日213000元（滞纳金计算方式：以100000元为基数，每日按照1%计算从2019年10月1日起至全部租金付清之日止）；4.弘时公司支付震北公司垫付的物业管理费及电费34629.37元以及支付资金占用利息（利息的计算方式：以34629.37元为基数，按照全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年3月20日起至款项全部付清之日止）；5.弘时公司承担本案的诉讼费、保全费、公告费等费用。 弘时公司向一审法院反诉请求：1.震北公司返还弘时公司履约保证金78000元；2.震北公司返还弘时公司与携程、投资人、酒店的合作合同、开发保密协议、开发后台数据报表。 一审法院认定事实：震北公司作为出租方（甲方），弘时公司作为承租方（乙方），就位于成都市高新区吉泰五路88号香年广场Ｔ2-xx1号、2××4号、xx5号、xx6号房屋签订《房屋租赁合同》，主要约定：1.租赁用途为办公；2.1.租赁期自2019年4月10日起至2022年4月20日（免租金至2019年4月20日）；3.1.每月租金39000元；3.2.2019年10月1日前支付2019年10月21日至2020年4月20日共6个月的租金234000元；4.物业管理费和水费、电费及其他相关费用由乙方承担；5.乙方应于2019年4月20日前支付履约保证金78000元。租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋及家具用品无损坏，且结清甲方房租费及其他费用（包括但不限于乙方欠付的物业管理费和水电费、违约金等），在乙方办理退房手续后10日内退还，若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还；9.2.乙方有下列情形之一的，甲方可单方面解除合同，收回房屋，履约保证金不予退还：未按照本合同第三条的约定支付租金的，拖欠电费、物业费等相关费用的；10.3.乙方须按时支付本合同约定的租金，按时交纳水电气费、电话费等费用，如乙方逾期支付租金，则每逾期一天，甲方有权按欠付金额的1%每日加收滞纳金；10.7.因不可抗力的因素致使本合同无法履行，甲乙双方互不承担责任；11.甲方向经纪方徐红建支付服务费38000元。 上述租赁合同签订后，震北公司于2019年6月11日向经纪方徐红建支付了服务费38000元。弘时公司向震北公司支付了履约保证金78000元。 合同履行期间，弘时公司未于2019年10月1日前支付2019年10月21日至2020年4月20日期间的租金。2019年10月28日，震北公司向弘时公司发送《关于催交租赁费用告知函》，弘时公司的法定代表人李弘在该函件上书面承诺，弘时公司于2019年10月31日前支付34000元，于2019年11月15日前支付200000元。后弘时公司支付了134000元，尚欠100000元。 2020年3月18日至2020年4月3日期间，震北公司多次在微信上向弘时公司催收租金、物业管理费、电费。2020年3月24日，弘时公司向震北公司提出退租的意思表示。2020年3月25日，震北公司更换案涉房屋的门禁密码，弘时公司表示放弃房屋内东西。 2020年4月15日，震北公司通过微信方式向弘时公司发送了《律师函》，主要载明：解除双方签订的《房屋租赁合同》，弘时公司应及时结清相关欠付费用及滞纳金、违约金，不予退还履约保证金。 2020年4月16日，震北公司通过微信方式向弘时公司发送了《关于解除房屋租赁合同的函》，主要载明：按照租赁合同第九条规定单方解除租赁合同，请弘时公司于2020年4月20日前派法定授权代理人办理房屋书面交接手续，同时将物品搬离，震北公司将于2020年4月21日清理打扫房间，留置物品按废品处理，不承担物品丢失责任。此后，弘时公司未于2020年4月21日前腾退物品，震北公司于2020年4月21日清退案涉房屋内物品。 2020年5月11日，震北公司将案涉租赁房屋出租给案外人成都盛世瑞祥建筑工程有限公司，并向四川链家房地产经纪有限公司支付经纪代理服务费38000元。 一审另查明，缴费通知单显示，截至2020年5月13日，案涉租赁房屋（xx1号、2××4号、xx5号、xx6号）尚欠2020年1月1日至2020年4月20日的物业管理服务费31040.53元，案涉租赁房屋（2××4号）尚欠2019年10月20日至2020年4月20日的电力服务费和电价共计3588.84元。震北公司于2020年5月15日向深圳市花样年国际物业服务有限公司成都分公司支付上述费用共计34629.37元。 一审再查明，弘时公司的经营范围主要为：策划文化交流活动；国内各类广告设计、制作、代理、发布；影视策划；会务服务；展示展览服务；市场营销策划；市场调研；酒店预订手续代办。 一审认定上述事实主要采信了当事人工商登记信息、《房屋租赁合同》、付费凭证、《关于催交租赁费用告知函》、微信聊天记录、《律师函》、缴费通知单及当事人一审庭审陈述等证据。 一审法院认为，震北公司与弘时公司签订的《租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约全面履行各自的义务。 关于合同解除的问题。首先，关于弘时公司是否有法定解除权的问题。弘时公司辩称受新冠肺炎疫情影响，公司停止经营活动，导致合同目的不能实现，具有法定的解除权。一审法院认为，第一，案涉房屋的租赁用途为办公，并未有相关政策或措施禁止办公等事务性工作，且2020年春节后，全国各行业陆续复工复产；第二，新冠肺炎疫情对弘时公司的经营业务影响主要集中于2020年1月底至3月，但租赁合同的租赁期限自2019年4月10日起至2022年4月20日，对三年的租赁期间来讲，此次新冠肺炎疫情并不能导致整个合同目的不能实现，合同仍有继续履行的基础，故弘时公司没有法定的解除权，不能以通知的形式单方解除合同。其次，合同是否解除及解除的方式和时间。弘时公司辩称震北公司已于2020年3月25日更改门禁密码，视为在客观上已不能履行合同。一审法院认为，弘时公司于2020年3月24日向震北公司提出退租的意思表示，震北公司于2020年3月25日更改案涉房屋的门禁密码，应视为双方在事实上协商一致解除合同。故租赁合同已于2020年3月25日经双方协商一致解除。租赁合同虽系双方协商解除，但解除原因系弘时公司单方违约提出退租申请，弘时公司应当承担违约责任。 关于租金的问题。关于减免租金的问题。弘时公司辩称新冠肺炎疫情导致弘时公司收入锐减、资金周转困难，应减免租金。一审法院认为，案涉房屋的租赁用途为办公，并非用于经营，不符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中关于承租房屋用于经营可减免租金的情形，故弘时公司主张减免租金的答辩意见，一审法院不予支持。关于租金支付期间的问题。租赁合同于2020年3月25日解除，震北公司于2020年4月21日清退案涉房屋内物品。在此期间，弘时公司未及时办理腾退事宜导致震北公司不能实际使用案涉房屋，震北公司于2020年3月25日更换了门禁密码导致弘时公司亦不能使用案涉房屋，故双方对损失（2020年3月25日起至2020年4月20日期间的房屋占用费）的产生均存在过错，应各承担一半损失，故弘时公司应当支付租金及房屋占用费共计83100元（计算方式为：100000元-39000元×26天/30天×50%）。 关于滞纳金的问题。滞纳金系逾期支付租金的违约金性质。关于是否免除违约责任的问题，一审法院认为，诉请的租金按照租赁合同约定应于2019年10月1日前支付，此时并非新冠肺炎疫情期间，弘时公司主张以不可抗力免除违约责任的意见，一审法院不予采信。但一审法院考虑到新冠肺炎疫情对弘时公司经营业务的影响，震北公司的实际损失主要系资金占用损失，根据公平原则，滞纳金利率调减为以欠付租金及房屋占用费83100元为基数，按照全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场计算从2019年10月1日起计算至全部租金付清之日止。 关于履约保证金的问题。租赁合同约定，租赁期满，经震北公司验收，若弘时公司承租的房屋及家具用品无损坏，且结清震北公司房租费及其他费用（包括但不限于弘时公司欠付的物业管理费和水电费、违约金等），在弘时公司办理退房手续后10日内退还，若弘时公司未按照本合同第三条的约定支付租金的，拖欠电费、物业费等相关费用的导致合同解除，履约保证金不予退还。上述约定可见，履约保证金具有担保性质和违约金性质。震北公司主张履约保证金系解除合同的违约金性质应予以没收，一审法院认为，违约金主要以弥补震北公司的实际损失为限，本案中，一审法院已支持震北公司主张的租金、物业管理费、电费、资金占用利息等诉请。震北公司另述合同解除还导致产生经纪服务费损失76000元及2020年4月20日至2020年5月11日的空置期损失。一审法院认为，关于经纪服务费损失，震北公司与弘时公司的租赁合同已履行约一年，未履行期间的经纪服务费损失约为25333.33元（计算方式为38000元×2/3），震北公司与成都盛世瑞祥建筑工程有限公司签订租赁合同而支出的经纪服务费并非本案的损失，不应重复计算。关于空置期的损失问题。因弘时公司单方违约解除合同导致2020年4月20日起至2020年5月10日期间的房屋空置损失约为31643.8元（租金26000元和物业管理服务费5643.8元）。综上，震北公司的经纪服务费损失和空置损失共计为56977.13元。一审法院根据合同法的第一百一十四条的规定，综合考虑震北公司的实际损失、弘时公司的经营情况和过错程度，将解除合同的违约金调减为56977.13元，其余违约金不予支持。故震北公司予以没收的履约保证金金额为56977.13元，剩余履约保证金21022.87元抵扣相关欠付费用后予以退还。 关于物业管理费、电费34629.37元以及资金占用利息的问题。租赁合同约定弘时公司须按时交纳水电气费、电话费等费用。因弘时公司未按约支付上述费用，震北公司于2020年5月15日代其向物业公司支付34629.37元，弘时公司应当向震北公司支付物业管理费、电费34629.37元，并支付资金占用利息（以34629.37元为基数，按照全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年5月15日起计算至款项全部付清之日止）。 关于弘时公司主张**北公司返还与携程、投资人、酒店的合作合同、开发保密协议、开发后台数据报表的问题。首先，震北公司辩称未看到并占有上述合同；其次，弘时公司未明确上述合同，也未提交证据证明由震北公司占有；最后，弘时公司于2020年3月25日通过微信方式告知震北公司放弃案涉租赁房屋内的东西。综上，该项诉请，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认震北公司与弘时公司之间签订的《房屋租赁合同》于2020年3月25日解除；二、弘时公司向震北公司支付租金及房屋占用费83100元，并支付滞纳金（以欠付租金及房屋占用费83100元为基数，按照全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算从2019年10月1日起计算至全部租金付清之日止）；三、震北公司向弘时公司退还履约保证金21022.87元；四、上述第二项、第三项品迭后，弘时公司于判决生效之日起三日内向震北公司支付租金及房屋占用费共计62077.13元，并支付滞纳金（以欠付租金83100元为基数，按照全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算从2019年10月1日起计算至2020年10月16日止；以欠付租金62077.13元中未付部分为基数，从2020年10月16日起计算至实际付清之日止）；五、弘时公司于判决生效之日起三日内向震北公司支付物业管理费、电费34629.37元，并支付资金占用利息（以34629.37元为基数，按照全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年5月15日起计算至款项全部付清之日止）；六、驳回震北公司的其他诉讼请求；七、驳回弘时公司的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费减半收取3527元，由弘时公司负担1398元，震北公司负担2129元；反诉案件受理费减半收取875元，由震北公司负担163元，弘时公司负担712元。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。 本院查明的事实和采信的证据与一审法院查明的事实和采信的证据一致。对一审法院查明的事实，本院依法予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.弘时公司是否应当支付2020年3月25日至4月20日期间的部分房屋占有使用费；2.一审法院认定的震北公司退还履约保证金数额是否合理；3.弘时公司是否应当支付2020年3月26日以后的物业服务费和电费。现就争议焦点评述如下： 首先，关于争议焦点一。一审法院查明事实并认定弘时公司违约并提出退租申请，2020年3月25日，其与震北公司协商一致解除了双方签订的《房屋租赁合同》。当日，震北公司更换了案涉租赁房屋的门禁密码，弘时公司亦明确表示放弃房屋内物品。至此，可以认定震北公司已经取得了房屋的占有使用权。震北公司无须再向弘时公司发送函件，要求其搬离物品。故一审法院认定应当由震北公司与弘时公司分担3月25日至4月20日期间的房屋占有使用费确有不当。但是，即使认定震北公司于2020年3月25日收回了案涉租赁房屋，鉴于合同解除系因弘时公司违约所致，故其应当承担震北公司收回房屋后房屋空置所产生的损失。参照租金标准计算的空置费为空置损失之一。另外，关于疫情期间是否应当减免租金的问题。弘时公司租用案涉房屋用于办公，不符合可以减免租金的情形。综上，本院认为，虽一审法院认定的该部分事实有误，但仅让弘时公司承担了相当于50%租金的费用。鉴于震北公司未上诉，视为放弃相应的权利。本院对一审认定的应当由弘时公司支付的费用金额83100元予以维持。 其次，关于争议焦点二。根据《房屋租赁合同》约定，若因弘时公司违约导致合同解除，则履约保证金不予退还。准确地讲，震北公司与弘时公司并非协商一致解除合同，而是因弘时公司违约，在符合合同约定的解除合同的情形下，弘时公司提出解除合同，震北公司予以同意。一审法院在弘时公司主张应当全额退还履约保证金的情况下，结合因弘时公司违约给震北公司造成的实际损失来认定履约保证金的金额是否过高符合法律规定。具体而言，就经纪服务费损失，震北公司为签订租赁合同支付了经纪服务费38000元，虽待震北公司与弘时公司签订《房屋租赁合同》时经纪服务公司的服务工作已完成，费用已支付，但是合同约定的租赁期限为3年，震北公司的合理预期亦为3年。在合同履行过程中，弘时公司单方违约解除合同，必将导致震北公司为再行出租房屋提前另行支付相应的服务费用。故一审法院按照《房屋租赁合同》的履行期限确定对应的经纪服务费损失即25333.33元并无不当。就空置期损失，2020年5月11日震北公司将案涉房屋再行出租，此前的空置损失系由弘时公司的违约行为导致，故应当由弘时公司承担，空置损失主要为参照租金计算的空置费以及对应的物业服务费，金额为31643.8元。据此，一审法院认定履约保证金高于震北公司的实际损失，相互品迭后退还弘时公司21022.87元（78000元-25333.33元-31643.8元）符合双方合同约定以及法律规定。弘时公司主张双方系协商解除合同，其不当支付空置费及物业服务费等费用的理由不成立，本院不予支持。 最后，关于争议焦点三。震北公司支付了案涉租赁房屋从2020年1月1日至2020年4月20日的物业服务费和2019年10月20日至2020年4月20日的电费，以上共计34629.37元。弘时公司认为2020年3月25日至4月20日的物业服务费不应当由其承担。对此，本院认为，弘时公司应当承担此期间案涉房屋的空置损失，相应的物业服务费及电费与此期间的空置费一样均为空置损失。弘时公司称其不当承担上述费用的理由不成立，本院不予支持。 综上，弘时公司称一审认定事实不清，适用法律错误的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决虽认定部分事实有误，但鉴于结果正确，本院予以维持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8804元，由成都弘时创文化传媒有限公司公司负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 韬 审判员 何广智 审判员 王 果 二〇二一年七月九日 书记员 罗 芳