湖南省津市市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0781民初466号原告：津市智博商业管理有限公司，住所地津市××社区××道××道交汇处。法定代表人：张治华,该公司经理。委托诉讼代理人：王业植，湖南津正律师事务所律师。被告：刘超，男，1973年1月8日出生，汉族,津市市家居建材广场经营户，住湖南省津市。原告津市智博商业管理有限公司与被告刘超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告津市智博商业管理有限公司（下简称智博公司）委托诉讼代理人王业植、被告刘超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。智博公司向本院提出诉讼请求：1.要求刘超立即支付拖欠的租金、市场管理费133897元，承担违约金26779元，合计160676元；2.要求刘超承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年2月24日智博公司与刘超签订一份商铺租赁合同，约定：刘超租赁智博公司具有出租、管理权的位于津市家居建材广场（以下简称建材广场）的5栋二层201-220号商铺，面积544.76平方米，租期5年，从2016年11月1日至2021年10月31日止，租金共计145451元，每年一付。智博公司与刘超另签订了建材广场物业管理合同，约定市场管理费每平方米每月1元，计费面积544.76平方米，每年收费6537元，每年一付，五年合计32685元。合同签订后，智博公司按约交付了商铺，刘超仅交纳2018年之前的租金及市场管理费，其余拖欠至今未付，经智博公司多次催讨未果。现智博公司为保护自身合法权益，特具状起诉。刘超辩称：刘超承租商铺时，智博公司承诺在市场北面开门，但一直没有履行；刘超经营的商铺玻璃破后，向智博公司的物业反映多次，但一直没有维修；装修地面时，智博公司承诺地面找平补贴一万元，但刘超没有得到补贴。另外，津市家居建材广场没有达到10万平米的规模。智博公司就其诉讼主张向本院提交如下证据：1.智博公司营业执照及法定代表人身份证，拟证明智博公司主体资格；2.建材广场商铺委托经营管理协议，拟证明智博公司对本案商铺享有出租权；3.商铺租赁合同，拟证明智博公司与刘超签订商铺租赁合同及约定双方相关权利义务的事实；4.建材广场物业管理合同、消防责任书即治安、消防责任赔偿规定，拟证明智博公司与刘超签订物业管理合同的事实；5.招商算价单，拟证明出租商铺相关费用明细。上述智博公司提交的证据，经庭审举证、质证，刘超均无异议，经本院审查，以上证据来源与形式合法，内容真实，与本案具有关联性，系合法有效证据，本院依法予以采纳。刘超向本院提交了一组照片，拟证明1.津市家居建材广场北面没有开门的事实。2.刘超经营的商铺玻璃破损后，没有更换的事实。经庭审质证，智博公司提出这组照片不能证明拍摄地点及时间，也不能反映玻璃破损的原因，不能作为证据使用。经本院审查，以上证据只能证明津市家居建材广场北面没有开门和玻璃破损的现状，不能证明智博公司承诺要在该广场北面开门和玻璃破损原因的事实，该组证据与本案没有关联性。故本院依法不予采纳。本案诉讼过程中，本院依法调取了以下证据：1.津市市人民法院（2018）湘0781民初733号原告智博公司与被告刘玲、第三人津市博联置业有限公司租赁合同纠纷案民事判决书；2.常德市中级人民法院作出（2019）湘07民终2093号上诉人刘玲与被上诉人智博公司、原审第三人津市博联置业有限公司租赁合同纠纷案民事判决书；3.津市市人民法院（2020）湘0781民初129号原告刘清梅与被告博联公司、被告智博公司租赁合同纠纷一案民事判决书；上述判决书系生效判决，本院依法在本案中直接予以采纳。根据当事人陈述与经审查确认的证据，本院认定事实如下：智博公司于2015年11月17日依法登记成立，住所地为津市××社区××道××道交汇处，经营范围为：物业管理、物业租赁、五金交电、建材、家具、建筑装饰材料销售。智博公司分别与彭国民等18名业主签订建材广场商铺委托经营管理协议，其中约定智博公司取得建材广场5栋2层201-220号商铺的出租权。2016年2月24日智博公司与刘超签订一份建材广场商铺租赁合同，主要约定：刘超承租建材广场5栋二层201-220号商铺，面积544.76平米，租期2016年11月1日至2021年10月31日，租金共计145451元，每年一付。合同所附招商算价单明确每年租金金额为：第一年8171元，第二年19611元，第三年34320元，第四年39223元，第五年44126元。同日智博公司与刘超签订一份建材广场物业管理合同，主要约定刘超承租商铺的物业管理费为每平方米每月1元，每年6537元，共计32685元；物业管理费每年一付，于每年11月1日付清下年度费用。上述合同签订后，智博公司将出租商铺对刘超交付，刘超承租经营。经营期间，刘超仅交纳了第一年租金8171元及第一年物业管理费6537元，之后的租金及物业管理费均拖欠至今。智博公司减免了刘超第二年租金4085.5元。另查明，智博公司主张的市场管理费即前述物业管理费。还查明，津市市人民法院（2018）湘0781民初733号原告智博公司与被告刘玲、第三人津市博联置业有限公司租赁合同纠纷民事判决书以刘玲拖欠租金及违约为由判决：1.刘玲于判决生效之日起十日内向智博公司支付2017年11月1日至2018年10月31日租金36832元；2.刘玲于判决生效之日起十日内向智博公司支付违约金8839.68元；3.驳回智博公司其他诉讼请求。刘玲不服提起上诉，2019年11月28日常德市中级人民法院作出（2019）湘07民终2093号民事判决书，认定智博公司未能实现建材广场栋栋互通、廊廊相连、空中连廊的状态属于违反商铺租赁合同义务，且系违约在先，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，不能以刘玲未及时交纳租金为由要求刘玲承担违约金，但亦不构成刘玲拒交租金的合法事由，应当各负其责，遂依法改判：1.维持津市市人民法院（2018）湘0781民初733号民事判决第1项；2.撤销津市市人民法院（2018）湘0781民初733号民事判决第2、3项；3.驳回智博公司其他诉讼请求。上述判决均已依法发生法律效力。刘超与刘玲均属于建材广场商铺承租者，上述判决所查明的刘玲、智博公司之间的租赁事实与本案刘超、智博公司之间的租赁事实基本类同。津市市人民法院（2020）湘0781民初129号原告刘清梅与被告智博公司租赁合同纠纷一案民事判决书除对连廊、过道的流通妨碍造成刘清梅的损失按租金的10%进行判决外，还判决津市家居建材广场未能达到10万㎡建设规模的违约事实造成刘清梅的经济损失，截至2020年8月5日止，由博联公司与智博公司连带赔偿3384.22元（42302.70元×8%）；从判决之日至合同履行完毕，津市家居建材广场未能达到10万㎡建设规模的违约事实造成刘清梅的经济损失继续由博联公司与智博公司按照双方租赁合同约定租金8%的金额予以即时连带赔偿。该判决已依法发生法律效力。刘超与刘清梅均属建材广场商铺承租者，上述判决所查明的刘清梅、智博公司之间的事实与本案刘超、智博公司之间的租赁事实基本类同，津市家居建材广场未能实现栋栋互通、廊廊相连、空中连廊状态的违约状态至今未消除，且10万㎡建设规模已不能实现。本院认为，本案属租赁合同纠纷。已有人民法院就原告智博公司与被告刘玲、第三人津市博联置业有限公司租赁合同纠纷案、原告刘清梅与被告智博公司租赁合同纠纷案作出生效判决认定智博公司未能实现建材广场栋栋互通、廊廊相连、空中连廊的状态，津市家居建材广场未达到10万㎡建设规模，属于对商铺租赁合同义务的违反，本案的租赁事实与刘玲、智博公司之间和刘清梅与智博公司之间的租赁事实系基本类同的情况，故本院在本案中亦予以认定刘超未及时交纳租金与物业管理费系存在智博公司违约在先的行为，且亦依据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，认定智博公司违约在先的行为不构成刘超拒交租金与物业管理费的合法事由，对智博公司要求刘超支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。刘超与智博公司签订的商铺租赁合同及物业管理合同形式合法，内容真实，系有效民事合同，依法应受法律保护。智博公司已经履行交付商铺合同义务，刘超应履行交纳租金与物业管理费的合同义务，故对智博公司要求刘超支付拖欠租金与物业管理费的诉讼请求，本院依法应予支持。智博公司与刘超约定租金为一年一付，未约定具体日期，故智博公司主张交纳当年租金后，刘超即应在合理准备期后进行支付，物业管理费按照合同约定时间支付，亦即刘超尚欠智博公司租金107749元[（145451元-4085.5元）×82%-8171元],物业管理费26148元，合计133897元。对于刘超提出的智博公司承诺市场北面开门、玻璃破损及地面找平由智博公司承担一万元费用的抗辩主张，因未提供足够的证据证明，本院不予采信。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案争议在民法典施行前双方已经发生，故依法适用当时的法律、司法解释的规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、刘超尚欠津市智博商业管理有限公司租金107709元,物业管理费26148元，合计133897元。于判决生效之日起五日内一次性偿清；二、驳回津市智博商业管理有限公司其他的诉讼请求。如果刘超未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3512元，减半收取1756元，由智博公司负担293元，刘超负担1463元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 员 李平章二〇二一年七月二十三日法官助理 王茜茜书 记 员 刘雨薇附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。