广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初36092号原告郭向阳，男，汉族，1969年1月18日出生，住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人张嘉欣，上海中联（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人薛云华，广东广大律师事务所律师。被告徐义福，男，汉族，1953年6月23日出生，住址广东省深圳市宝安区。被告梁玉，女，汉族，1964年6月16日出生，住址广东省深圳市宝安区。二被告共同委托诉讼代理人何东升，广东亿商律师事务所律师。上列当事人之间房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告郭向阳及其委托诉讼代理人张嘉欣、被告徐义福、二被告共同委托诉讼代理人何东升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、两被告继续履行原告与两被告于2005年1月15日签订的《房屋买卖合同》，两被告立即将深圳市宝安区房屋产权过户给原告。二、被告承担本案诉讼及保全费用。事实与理由：2004年11月底，原告与两被告协商将位于深圳市宝安区房屋卖给原告，原告于2004年12月8日通过转账方式向深圳市宝安区住宅局账户支付房款415958元，深圳市宝安区住宅局当天与两被告签订了《深圳市安居房买卖合同》。同日，两被告将涉案房产交付原告使用，并将深圳市住房基金住房收款收据、社会微利房付清房款证明书等购房原始票据交给了原告。2004年12月10日，两被告又把宝安区住宅局开具的入住通知单交给原告，原告凭此入住通知单入住涉案房屋，并与涉案房屋的物业公司佳华新村管理处办理了入住及装修手续，签订了物业管理服务协议、业主公约，区域防火责任书，办理了水电、有线电视等缴交协议，并一直居住至今。2005年1月13日，原告又以现金方式向深圳市宝安区住宅局支付车位费5万元，深圳市宝安区住宅局向原告出具了收据确认收到房款。2005年1月15日原告又给了两被告2万元现金，双方签订《房屋买卖合同》。为完善房屋产权，原告又于2013年10月9日支付了契税及登记费。2014年11月14日，案涉房屋在完税后办理了房产证，登记在徐义福、梁玉名下。此后，原告多次与两被告协商房屋过户事宜，但两被告为谋求房屋增值的利益，一直拒绝将房屋过户至原告名下。2017年，原告出于无奈向法院提起诉讼，要求两被告将房屋过户至原告名下，案件经宝安区法院一审、深圳中院二审、广东省高院申诉，深圳中院再审，生效裁定认为应先由住宅管理部门对上述房屋买卖行为处理后，各方再行诉讼，故驳回原告的起诉。2020年9月，原告妻子王超致函深圳市宝安区住房和建设局要求答复“房屋交易过程是否违反深圳市住宅管理的有关规定，是否需要处罚？”2020年9月23日，深圳市宝安区住房和建设局回复“房屋已于2014年11月14日取得全部产权，己不属于我局管理的房屋范畴，其所涉及的转让、处置等事宜应按照国家市场商品房有关法律法规执行。”综合以上情况，住宅管理部门已明确案涉房屋的买卖行为按照国家市场商品房有关法传法规执行，被告拒绝履行合同的行为严重损害了原告的利益。被告答辩称，一、关于程序问题。被答辩人的在没有新证据、新事实足以支持前诉和诉讼请求的情况下，再次以同样的请求和事由起诉构成重复起诉（本次起诉是被答辩人第二次重复起诉）。二、关于法律问题。被答辩人与答辩人签订的《房屋买卖合同》时所涉房产在5年禁售期内，其行为违反保障性住房政策法规，扰乱社会经济秩序，损害公共利益，根据合同法第五十二条规定，应认定无效，1、本案所涉房产属于《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》中规定的安居房，属于保障性住房，双方在签订买卖合同时，答辩人购买该房屋仅一个月的时间，明显处于限制上市交易期内。2、本案《房屋买卖合同》同时违反法律、行政法规的强制性规定。3、被答辩人所称《房屋买卖合同》为效力待定及效力补正等问题没有法律依据。4、本案《房屋买卖合同》合同如被确认有效，剥夺了政府的优先回购权。5、如果本案合同被确认有效，是纵容破坏社会保障性住房制度和鼓励通过规避法律监管获取不法利益。三、关于事实部分。答辩人在借被答辩人的钱买房后，应被答辩人的要求签订《房屋买卖合同》，事实是“假买卖、真担保”，从该合同多处矛盾、漏洞百出可以看出，答辩人与被答辩人不存在真实的买卖关系，双方没有买卖房屋的真实合意。四、关于答辩人与深圳市宝安区住宅局于2004年12月8日签订的《深圳市安居房买房合同》的性质：涉案《深圳市安居房买房合同》属于行政协议，而非民事协议。本案存在民事法律关系和行政法律关系交叉，出现该情况时行政程序先行，司法权不能代替行政权，是法律程序的基本要求，这是二审、再审法院作出裁定驳回起诉的根本原因。五、关于被答辩人是否在本案中获得安居房的购买资格，保障性住房申购条件应由主管单位住宅局认定，而不是通过个人之间买卖合同来确定。六、家庭住房条件不是违法买卖保障性住房的理由。综上所述，被答辩人的再次起诉没有事实和法律依据，法院应当认定本案《房屋买卖合同》无效，驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织证据交换和举证质证。根据当事人的举证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：原、被告基于本案涉讼房产的纠纷引发多宗民事诉讼。2017年11月14日，郭向阳诉徐义福、梁玉（2017）粤0306民初28679号房屋买卖合同纠纷一案，郭向阳诉求徐义福、梁玉继续履行合同，办理房产过户。2017年12月21日，本院作出（2017）粤0306民初28679号民事判决书，支持郭向阳的诉讼请求。以下为该民事判决书查明事实：2004年12月8日，两被告作为买方，与作为卖方的案外人深圳市宝安区住宅局签订《深圳市安居房买卖合同》，相关约定如下：1、卖方拥有住房坐落于深圳市宝安区，该住房是社会微利房价安居房；2、卖方将上述住房出售给买方，核定社会微利房价为人民币414228元；3、买方经市（区）住宅管理部门审核，按全成本微利房价或社会微利价购买上述住房，付清房款并按有关规定缴交税费后，取得住房全部产权；买方在取得住房全部产权后，拥有该住房的使用权、占有权、受益权和处分权。买方在取得住房全部产权之前，拥有该住房的使用权和占有权。2005年1月15日，原告作为乙方，与作为甲方的两被告签订了《房屋买卖合同》，相关约定如下：1、甲方所售房屋所有权证号为“深圳市安居房买卖合同（合同号3100733-509031）”，房屋坐落于广东省深圳市宝安区，房屋建筑面积135.75平方米；房屋状况为毛坯房未装修，附属设施为一个室内车位使用权；2、甲乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为484228元，双方交易税费全部由乙方负担；3、本合同签订当日乙方现金一次性付清房款及附属设施费用；4、由于甲方所售房屋在交易时还没有办理产权手续，等到能办理产权手续时，甲方应立即无条件办理好该房屋的产权手续并过户给乙方，办理产权手续和过户的所有费用由乙方承担。2004年12月8日，原告通过转账方式向深圳市宝安区住宅局账户支付房款415,958元。同日，两被告将涉案房产交付原告使用。2005年1月13日，原告以现金方式向深圳市宝安区住宅局支付车位费5万元，深圳市宝安区住宅局向原告出具收据确认收到该款。2014年11月14日，深圳市房地产权登记中心向两被告颁发《房地产证》，确认两被告为涉案房产的权利人，两被告各占50%份额。原告主张被告拒绝配合递件过户手续，故原告现诉至法院，请求判令被告继续履行合同，将涉案房屋产权过户至原告名下。被告提起反诉，主张涉案合同无效，要求原告搬出涉案房屋。另查，1、原被告确认涉案房产的办理深房地产第××号房地产证的所有税费由原告支付，涉案房产自交付原告使用后由原告及家人居住至今，涉案房产的物业管理费及水电费一直由原告缴纳，涉案房产的《房地产证》一直保管在原告处。2、深圳市房地产权登记中心于2017年12月21日出具《购房资格证明》，证明：经核查，2017年12月21日，申请人即郭向阳家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购贰套。3、原告承诺其愿意承担办理涉案房产过户的所有税费。以上为（2017）粤0306民初28679号民事判决书审理查明事实。徐义福、梁玉对（2017）粤0306民初28679号民事判决书不服，提起上诉。2018年11月6日，深圳市中级人民法院作出（2018）粤03民终9211号民事裁定书，确认一审认定事实，补充查明事实：“深圳市宝安区住宅局与徐义福、梁玉签订的《深圳市安居房买卖合同》第六条规定，买方在取得住房全部产权前，拥有该住房的使用权和占有权。第九条规定，买方若违反本合同第六条有关规定，卖方可根据市政府有关安居房管理规定给予处罚。2014年11月5日，深圳市人民政府住房制度改革办公室批复，同意徐义福、梁玉取得涉案住房全部产权。二审审理过程中，本院就涉案房产的性质、涉案房产能否转让等问题函询深圳市宝安区住房和建设局。深圳市宝安区住房和建设局回函称，涉案房产属于《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》中规定的安居房；《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》第七十五条规定，安居房上市前，违反安居房管理规定，转卖安居房的，由住宅管理部门或原产权单位按原价收回其转卖的；居房，同时由市住宅管理部门处以其违法所得三倍以下的罚款，并可依法予以行政处分…”。该院认为应驳回起诉，双方当事人应待住宅管理部门对涉案房产转卖行为处理之后，可再诉讼。郭向阳对（2018）粤03民终9211号民事裁定书不服，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院指令再审。2020年7月30日，深圳市中级人民法院作出（2019）粤03民再154号民事裁定书，确认再审查明事实与原审裁定查明事实一致，认为“徐义福、梁玉在安居房上市前，转卖安居房的行为是否违反相关规定，应由行政主管机关先行认定处理，人民法院不宜直接对双方之间的房屋权属争议作出处理。因此，本案应驳回郭向阳的起诉及徐义福、梁玉的反诉，待住房和建设管理部门先行处理后，当事人在此基础上再提出相应的诉讼请求…”，基于上述分析，该院驳回郭向阳的再审申请。2020年9月1日，郭向阳配偶王超向深圳市宝安区住房和建设局发函《要求明确宝安区有关情况》，要求“明确答复宝安区宝城73区佳华新村3栋5座903方相关交易是否违反了深圳市住宅管理的有关规定，是否需要进行处罚？”，并附此前郭向阳、王超与徐义福、梁玉因涉案房产纠纷多起诉讼案件的法律文书。2020年9月23日，深圳市宝安区住房和建设局向王超回复函件《关于要求明确宝安区有关情况的回复》：“经查，来文所涉及的房屋已于2014年11月14日取得全部产权，已不属于我局管理的房屋范畴，其所涉及的转让、处置等事宜应按照国家市场商品房有关法律法规执行。建议该房产所涉及的房屋处置等事项以法院最终判决结果为准。”此后，原告据此重新提起本案诉讼。庭审中，被告抗辩称双方为借款购房和借房居住的关系，原告不予认可；经询问，双方未签订借款协议、借房居住或租赁的合同，亦未履行返还借款或支付租金的义务。另查明，2021年6月15日，深圳市不动产登记中心出具《购房资格证明》，确认截至2021年6月11日，原告家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购二套。本院认为，本案为同一诉讼标的重新起诉，原审生效法律文书（2019）粤03民再154号民事裁定书处理结果为驳回起诉，待行政主管机关处理后可再诉处理。现原告提供深圳市宝安区住房和建设局出具的《关于要求明确宝安区有关情况的回复》，证明行政主管机关已对涉案房产转卖行为处理完毕，并明确房产处置方面的纠纷由法院裁判，因此，涉案纠纷出现新事实、新证据，符合（2019）粤03民再154号民事裁定书所要求的再诉条件，本院依法进行审理。原、被告签订的涉案《房屋买卖合同》于2005年1月15日成立，系双方真实意思表示。合同成立时被告的处分权受限，双方明确约定过户义务待产权手续办理后履行，故合同一直处于未履行完毕的状态。合同继续履行至涉案房产转为由被告拥有全部产权的市场商品房之时，受限条件自始解除，被告并未在此前主张合同无效或表达停止履行的意思表示，视为双方维系原合同关系，合同效力自此得到补正，对双方产生法律约束力。被告主张于2011年曾要求原告退还房产，但未举证证明，结合原告自2011年居住至今的事实，以及被告于2014年办理房产证后将原件交付原告的事实，被告该主张明显不合实际，本院不予采纳。房产买卖合同中，转让方主要义务为交付房产和办理过户手续。根据涉案合同约定：由于甲方所售房屋在交易时还没有办理产权手续，等到能办理产权手续时，甲方应立即无条件办理好该房屋的产权手续并过户给乙方，办理产权手续和过户的所有费用由乙方承担。自涉案房产转为由被告拥有全部产权的市场商品房之日起，过户条件已成就，原告作为受让方，要求转让方协助办理过户手续的诉求，符合约定，两被告应予配合办理。另，被告主张双方实为借款购房和借房居住的法律关系，显与查明事实不相符，且生效法律文书（2019）粤03民再154号民事裁定书亦已确定为转卖行为，故本院对被告该抗辩理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：被告徐义福、梁玉继续履行涉案《房屋买卖合同》，应于本判决生效之日起十日内将涉案位于广东省深圳市宝安区（房产证号为50××40）过户登记至原告郭向阳名下；过户所产生的税费由原告郭向阳承担。本案受理费53800元，保全费用5000元，由两被告承担。被告应缴部分，已由原告预缴，本院径退原告，被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳其应负担的费用，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 柯   德二〇二一年七月二十八日书记员 邱果（兼）书记员 李 玉 婷附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。