贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔02民终2121号上诉人（原审被告）：六盘水红果经济开发区九洲房地产有限公司，住所地：贵州省盘州市丹霞北路东侧印象小区6单元1层2号（亦资街道办），统一社会信用代码：915202237660569485。法定代表人：刘星，系该公司副总经理。特别授权委托诉讼代理人：刘俊秀，系上海段和段（昆明）律师事务所律师，执业证号：1530120161192414。被上诉人（原审原告）：龚维雨，男，1972年5月25日出生，汉族,住贵州省盘县（现盘州市红果街道海子居民委员会）。原审第三人：云南鲲海房地产经纪有限公司，住所地：云南省昆明市五华区科普路固地尚诚商务中心1101，统一社会信用代码：91530103MA6NJPGM2B。法定代表人：李其恒，系该公司执行董事兼总经理。原审第三人：六盘水慧鑫同创营销策划有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区麒麟路与大连路交汇处东南侧六盘水凉都明珠7号楼1805室，统一社会信用代码：91520201MA6H8EW098。法定代表人：李小毛，系该公司总经理。特别授权委托诉讼代理人：晋强，男，1991年1月8日生，汉族，住贵州省六盘水市水城区。上诉人六盘水红果经济开发区九洲房地产有限公司因与被上诉人龚维雨及原审第三人云南鲲海房地产经纪有限公司、六盘水慧鑫同创营销策划有限公司商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省盘州市人民法院（2021）黔0281民初1437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。六盘水红果经济开发区九洲房地产有限公司上诉请求：1.变更盘州市人民法院作出的（2021）黔0281民初1437号判决第一项为由上诉人六盘水红果经济开发区九洲房地产有限公司向被上诉人龚维雨退还购房款96755元；2.维持盘州市人民法院作出的（2021）黔0281民初1437号判决第二项、第三项；3.案件一审、二审诉讼费用由被上诉人龚维雨承担。事实及理由：一、上诉人与被上诉人之间是商品房预约合同关系。一审法院认定“被上诉人向上诉人支付96755元购房款，双方之间虽然没有签订书面合同，但上诉人与被上诉人之间存在商品房购销合同关系”系法律适用错误，上诉人与被上诉人之间没有签订书面合同，被上诉人与上诉人之间系商品房预约合同关系，签订正式的《商品房购销合同》是商品房买卖的必要程序，上诉人向被上诉人支付款项的行为不能认定为双方之间已经建立了商品房买卖合同关系，上诉人向被上诉人支付款项的行为是为了签订《商品房购销合同》，应当认定上诉人与被上诉人之间存在商品房预约合同关系。二、被上诉人对未签订正式的《商品房购销合同》具有主观过错，资金被占用的损失应当由被上诉人承担。2019年9月16日，盘州市人民法院裁定对上诉人的“南湖壹号”房屋采取查封保全措施，上诉人收取被上诉人支付的款项时并不知晓“南湖壹号”房屋已被盘州市人民法院查封，上诉人实际知晓“南湖壹号”房屋被查封的时间为2019年12月，上诉人将该信息告知被上诉人，并告知被上诉人无法签订正式的《商品房购销合同》，要求被上诉人退款，被上诉人表示愿意等法院的处理结果再决定是否退款，所以才出现被上诉人付了款，但一直未签订《商品房购销合同》的情形。根据《民法典》第五百九十一条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。上诉人已及时将不能签订《商品房购销合同》的情形告知被上诉人并要求被上诉人退款，被上诉人为了取得房屋，表示愿意等待法院解除查封，不愿意做退款处理。在不能签署正式的《商品房购销合同》的情况下，被上诉人有义务采取适当的措施防止损失的扩大，被上诉人未采取适当的措施防止资金占用费的产生，其应当承担资金占用损失。综上所述，一审法院适用法律错误，上诉人提起上诉，请求贵院予以改判。龚维雨辩称，我和上诉人约定剩下的购房款在2020年6月交房时再付清，但上诉人没有在约定的期限内交房，因此我就没有付清余款，且我也多次要求上诉人退回购房款，但其一直都没有答复，然后我就提起诉讼了。六盘水慧鑫同创营销策划有限公司述称，被上诉人提供的收据上加盖的印章并非我公司的财务章，且被上诉人提供的刷卡对公账户也非我公司的对公账户，本案主要与黄洪、罗世豪两人有关，我公司没有收到任何款项，我公司愿意配合被上诉人一起追究黄洪和罗世豪的责任。我公司不同意一审判决，不同意向被上诉人支付购房款和资金损失。云南鲲海房地产经纪有限公司未作陈述。龚维雨向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告立即双倍返还原告购房定金50000元；2.判令被告立即退还原告首付款96755元；3.判令被告支付原告资金占用损失12062.57元（2019年11月3日至2021年2月3日）并以未退还的首付款96755元为基数按年利率9.5%自2021年2月4日起支付原告资金占用损失直至首付款还清之日止；4.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2019年11月2日，六盘水红果经济开发区九洲房地产有限公司与龚维雨签订《南湖壹號缴款确认单》，内容：客户姓名：龚维雨；房号：2-17-17；合同总价：186755元；本次付款金额96755元；尾款90000元。2019年11月2日，龚维雨向六盘水红果经济开发区九洲房地产有限公司支付购房款96755元。2019年11月2日，龚维雨向六盘水慧鑫同创营销策划有限公司转款25000元。另查明：2019年9月16日，（2019）黔0222财保46号民事裁定书，裁定：对六盘水红果经济开发区九洲房地产有限公司名下位于贵州省盘州市的2幢17层17号等房屋采取了保全措施，期限至2021年9月15日止。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原告龚维雨向被告六盘水红果经济开发区九洲房地产有限公司购买其开发的盘州市南湖壹号的房屋，双方虽未签订书面合同，但原告龚维雨向被告六盘水红果经济开发区九洲房地产有限公司支付购房款96755元、向第三人六盘水慧鑫同创营销策划有限公司购房款25000元；原告龚维雨与被告六盘水红果经济开发区九洲房地产有限公司之间已经形成商品房买卖合同关系，故对原告龚维雨主张被告六盘水红果经济开发区九洲房地产有限公司退还购房款96755元的诉讼请求，予以支持，但对原告龚维雨主张被告六盘水红果经济开发区九洲房地产有限公司双倍返还购房定金50000元的诉讼请求，因第三人六盘水慧鑫同创营销策划有限公司收取原告龚维雨购房款为25000元，故其请求，予支持25000元，超过部分不予支持。对原告龚维雨主张被告六盘水红果经济开发区九洲房地产有限公司支付资金占用损失12062.57元（2019年11月3日至2021年2月3日）的诉讼请求，其以年利率9.5%计算，无法律依据，应参照2019年10月21日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.2%/年计算较为适当，即金占用损失计算为5099.12元（96755元×4.2%/年÷365天×458天），故其请求，予以支持资金占用损失5099.12元，超过部分，不予支持。对被告六盘水红果经济开发区九洲房地产有限公司提出原告龚维雨请求被告返还购房款无事实和法律依据，且无合同关系，原告龚维雨主张资金占用损失及计算标准无事实和法律依据的辩解意见，与庭审查明的事实不符，不予支持。对第三人云南鲲海房地产经纪有限公司提出其公司不承担责任的陈述意见，理由成立，予以采纳。对第三人六盘水慧鑫同创营销策划有限公司提出其公司不承担责任，因原告向其公司支付购房款25000元，且未提供证据证明其公司未收到原告龚维雨支付的款项，故其陈述意见，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百七十一条、第五百零九条、第五百六十二条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,作出如下判决：一、由被告六盘水红果经济开发区九洲房地产有限公司于判决生效之日起十日内向原告龚维雨退还购房款96755元，并支付资金占用损失5099.12元，合计101854.12元，从2021年2月4日起，以未返还的购房款96755元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.2%/年计算至购房款还清之日止；二、由第三人六盘水慧鑫同创营销策划有限公司于判决生效之日起十日内向原告龚维雨退还购房款25000元；三、驳回原告龚维雨的其他诉讼请求。案件受理费1738元,由原告龚维雨负担337元,被告六盘水红果经济开发区九洲房地产有限公司负担1188元，第三人六盘水慧鑫同创营销策划有限公司负担213元。二审期间，原审第三人六盘水慧鑫同创营销策划有限公司向本院提交其公司财务专用章印鉴一份，拟证明被上诉人提交的收据上的财务章与该公司的不符。上诉人六盘水红果经济开发区九洲房地产有限公司质证认为，我方没有进行过比对，不予质证。被上诉人龚维雨质证认为，六盘水慧鑫同创营销策划有限公司没有证据证明收据上加盖的财务章不是该公司的财务章，向我们销售房屋的人员是该公司的员工。云南鲲海房地产经纪有限公司未发表质证意见。本院对证据的分析与认定：原审第三人六盘水慧鑫同创营销策划有限公司提交的财务专用章印鉴，与本案二审争议焦点无关，不予采信。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本案二审的争议焦点：1.本案基础法律关系应如何认定；2.上诉人应否向被上诉人龚维雨支付资金占用损失。本院认为，本案所涉《南湖壹號缴款确认单》中仅约定了买受人姓名及身份证号码、商品房房号、面积、总价款、首付款及尾款金额、首付款支付时间，该确认单并不具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，故不能将该确认单认定为商品房买卖合同，一审判决认定上诉人与被上诉人“已经形成商品房买卖合同关系”不当，应予纠正。上诉人与被上诉人签订《南湖壹號缴款确认单》的目的是为了将来订立商品房买卖合同，故双方之间应为商品房预约合同关系。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释〔2012〕8号第二条规定“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，因上诉人原因导致上诉人与被上诉人双方不能签订商品房买卖合同，故一审判决支持被上诉人支付的购房款被占用期间的资金占用损失并无不当，应予确认。上诉人主张被上诉人对损失扩大存在过错的上诉理由，因上诉人未提交证据证实其主张，其上诉理由不成立，不予采信。当事人未提起上诉的事项，二审不作审理。综上所述，六盘水红果经济开发区九洲房地产有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，虽适用法律不当，但判决结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释〔2012〕8号第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2218元，由上诉人六盘水红果经济开发区九洲房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐 芳审判员 朱会峰审判员 何与芹二〇二一年七月二十三日法官助理胡金丽书记员王颖慧