山东省临清市人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁1581民初2698号原告（案外人）：丁红英，女，1968年10月8日出生，汉族，居民，住聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：孙明智，聊城高新昌顺法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：王福海，男，1959年7月15日出生，汉族，居民，住临清市。委托诉讼代理人：王广民，山东众星为民律师事务所律师。委托诉讼代理人：马琳琳，山东众星为民律师事务所实习律师。被告（被执行人）：周桂江，男，1974年5月8日出生，汉族，居民，住临清市。被告（被执行人）：李荣君，女，1976年11月16日出生，汉族，居民，住临清市。原告丁红英与被告王福海、周桂江、李荣君案外人执行异议之诉一案，本院于2021年6月3日立案后，依法组成合议庭，于2021年6月8日公开开庭进行了审理。原告丁红英及其委托诉讼代理人孙明智，被告王福海及其委托诉讼代理人王广民、马琳琳，被告周桂江，被告李荣君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁红英向本院提出诉讼请求：1.不得执行鲁（2018）临清市不动产权第××号房产（所有权证编号ＮｏＤ37000697883）；2.依法确认鲁（2018）临清市不动产权第××号房产（所有权证编号ＮｏＤ37000697883）归原告丁红英所有；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年12月9日，临清市人民法院作出（2019）鲁111581财保807号民事裁定，对鲁（2018）临清市不动产权第××号（即周桂江、李荣君名下“临清市户”）房产予以查封。2021年1月13日，原告提出书面异议，要求对上述房产解除查封，临清市人民法院于2021年3月2日作出（2019）鲁1581财保807号之一民事裁定，驳回原告的异议申请。原告认为，上述房产所有权已于2019年9月18日归属原告。2019年9月16日，原告与被告李荣君签订协议，李荣君向丁红英借款30万元用来归还贷款，李荣君贷款成功后，须当日归还丁红英30万元现金，如不按时归还，李荣君名下房产一套自愿归丁红英所有。同日，李荣君与原告在房产中介的指导和见证下签订商品房买卖合同，将上述房产以30万元的价格卖给原告，即用该房产抵顶借给原告的30万元。2019年9月18日，原告替李荣君归还借款30万元。借款后，周桂江、李荣君至今仍未还款。临清市人民法院作出（2019）鲁1581财保807号裁定书查封上述房产的时间为2019年12月9日，比商品房买卖合同发生效力的时间晚，故法院查封时，涉案房产的所有权应归原告，故原告的诉求应得到支持。王福海辩称，原告与被告周桂江、李荣君之间不存在真实的房屋买卖合同关系，原告在诉状中也自认与李荣君之间存在借贷关系，原告提交的商品房买卖合同是其与李荣君恶意串通伪造的，目的是损害其他债权人的合法权益。原告长期在聊城居住，不可能在临清购买李荣君与周桂江的唯一住房，涉案住房一直由周桂江、李荣君二人居住使用，原告从未对房屋进行过占有使用，也未在不动产登记中心办理预告登记或变更登记，按原告诉状中称的签订合同的时间，至答辩人申请法院查封有两个多月的时间，原告有足够的时间与李荣君办理房屋的过户登记。综上，原告的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的四个必备条件，请求驳回原告的诉请。周桂江、李荣君辩称，不同意原告诉称的涉案房产归原告所有，周桂江与李荣君系夫妻关系，2019年，以李荣君为法人的三盛公司在建行贷款80万元，当时原告用了50万元，李荣君用了30万元，原告把这80万元提前还了，周桂江、李荣君欠原告30万元，原告怕钱还不了，中介说用房子抵押可以再贷款30万元还给原告，20天就能贷出来，结果很长时间没有贷出来，当时通过中介签订了房屋买卖合同，没说将房子卖给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据的交换和质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。本院可以认定事实如下：涉案房产坐落于临清市户，登记权利人为李荣君单独所有，不动产权证号为：鲁（2018）临清市不动产权第××号。涉案房产目前由被告周桂江、李荣君实际居住。原告王福海诉被告周桂江、李荣君民间借贷纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理，审理中，经本院主持调解，双方达成如下调解协议：一、被告周桂江、李荣君共计欠原告王福海本息合计70万元，负共同偿还责任；二、上述款项，二被告自愿自2020年2月起，于每月25日前偿还5万元，直至还清为止；三、案件受理费5547.93元，财产保全申请费4620元，由被告承担，随最后一次付款一并支付。本院于2020年1月13日作出（2020）鲁1581民初77号民事调解书，对上述调解协议予以确认。该案立案前，王福海向本院申请诉前财产保全，本院于2019年12月9日作出（2019）鲁1581财保807号民事裁定书，并于同日查封了涉案房产。丁红英不服，向本院提出异议，本院于2021年3月2日作出（2019）鲁1581财保807号之一民事裁定书，裁定驳回异议人丁红英的查封异议申请，丁红英不服该裁定，在法定期限内向本院提起本案诉讼。审理中，原告为证实自己的主张向本院提交以下证据：证据一：2019年9月16日原告与被告李荣君签字的证明一份，内容显示：2019年9月16日，李荣君向丁红英借款30万元，借款原因：李荣君和丁红英2019年1月10日共同在建行贷款80万元，丁红英使用50万元，李荣君使用30万元，因丁红英提前还款，李荣君缺乏资金，李荣君向丁红英借款30万元，用来还贷款。李荣君贷款成功后，须当日归还丁红英30万元，如不按时归还，李荣君名下房产一套自愿归丁红英所有。李荣君贷款发放后正常归还丁红英之后，房屋买卖合同自动作废。该证明显示有原告、被告李荣君、证明人豆传伟（房产中介）的签字按印。证据二：2019年9月16日原告与被告李荣君签订商品房买卖合同，拟证明2019年9月16日，原告与被告李荣君签订商品房买卖合同，李荣君将自己所有的临清市杨桥街1001号站前小区A号楼6单元601室房产（建筑面积109.72平方米、地下室12.35平方米），以30万元的价格卖给原告，上述房产价款在双方签订合同之日起当日一次性付清，双方到房管局办理房屋所有权过户手续。原告与被告李荣君分别在乙方、甲方栏内签字按印，茌平县鑫山房产信息咨询服务中心作为房产交易中介人加盖公章。证据三：丁红英建设银行账户交易明细、聊城市东昌府区三盛农资有限公司工商登记信息。拟证明2019年9月18日，原告通过中国建设银行账户向被告李荣君个人独资的公司聊城市东昌府区三盛农资有限公司转款800812元，结合证据一内容，该款项包含还原告50万元和被告李荣君30万元贷款及利息812元。证明原告已按商品房买卖合同约定支付给被告李荣君房款30多万元，商品房买卖合同成立，原告拥有了临清市杨桥街1001号站前小区A号楼6单元601室房产及地下室所有权。证据四：被告周桂江于2019年9月26日书写的借条一份、建行客户交易信息，拟证明2019年9月25日，原告通过中国建设银行账户向被告李荣君独资公司聊城市东昌府区三盛农资有限公司转款3000元，2019年9月26日被告周桂江书写借原告3000元的借条。证据五：周桂江、李荣君出具的还款协议一份，拟证明因被告周桂江、李荣君拒不将临清市杨桥街1001号站前小区A号楼6单元601室房产交与原告，原告找其评理，2020年5月，被告周桂江、李荣君想推翻商品房买卖合同，归还欠原告303000元，原告不同意，被告周桂江、李荣君书写还款协议，“今有我周桂江、李荣君夫妻二人，因欠丁红英303000元还款如下：①每月20号向丁红英还款3000元；②如能做贷款我周桂江、李荣君夫妻二人积极配合，如不配合我周桂江和李荣君夫妻二人愿承担所有经济损失和法律责任”。因商品房买卖合同已生效，所以原告未签字同意，被告周桂江、李荣君也并未履行承诺，此不属于还款协议，只能证实被告周桂江、李荣君借原告303000元事实成立，商品房买卖合同已生效。被告王福海对原告提交的证据发表以下质证意见：对证据一、二的真实性有异议，即使原告与另二被告认可是本人所签，但签订的时间并非证据中记载的日期，且该两份证据的内容也非另二被告的真实意思，通过证据一的记载内容能够证实被告周桂江、李荣君向原告借款的事实，原告与被告周桂江、李荣君之间并非房屋买卖关系，而是借贷关系，证据中约定房屋归原告所有是无效的，在证据二中加盖了茌平县鑫山房产信息咨询服务中心印章，该单位系豆传伟个人设立的个体工商户，经营地址在茌平，而原告在聊城，被告周桂江、李荣君在临清，不可能有茌平的中介进行交易，鑫山房产中介并非该房屋买卖的中介机构，豆传伟是操作策划原告与被告李荣君办理贷款的中介，整个事件是豆传伟操作策划的，目的是以被告李荣君名下的聊城市东昌府区三盛农资有限公司名义在银行办理经营性贷款，通过原告与被告周桂江、李荣君的陈述，也能证实当时豆传伟承诺在80万元贷款偿还后能够在一个月内再为被告李荣君办理下来新的贷款，在证据五中被告周桂江、李荣君也承诺配合办理贷款，若不配合自愿承担相应责任，通过被告周桂江、李荣君当庭的陈述，被告周桂江、李荣君一直在积极配合豆传伟办理贷款，但是因为豆传伟的原因没有把贷款办理下来，所以被告周桂江、李荣君按照还款协议不应承担责任。通过证据五也能证实原告和被告周桂江、李荣君之间所谓承诺是因为办理贷款而发生，承诺及协议约定是无效的并不能起到房屋转移的目的。证据一、二即使属实也是原告和被告周桂江、李荣君的内部约定并没有进行公示，也没有在不动产机构办理预告登记或者变更登记并不能对抗善意的第三人。对证据三的真实性无异议，原告转账支付给三盛农资公司款项只是偿还贷款并非支付给被告李荣君的房屋转让款。证据四与本案争议无关联性。对证据五的真实性无异议。被告周桂江、李荣君对原告提交的证据发表如下质证意见：周桂江、李荣君和原告是通过中介豆传伟认识的，之前不认识。欠款30万元是真的，但是没有把房屋卖给丁红英，房屋买卖协议签字、借款签字、还款协议上的签字都认可。被告王福海提交：茌平县鑫山房产信息咨询服务中心工商信息登记复印件，拟证明该机构系豆传伟于2018年8月24日进行注册登记，豆传伟并非真正的房屋中介，而是为原告与被告周桂江、李荣君办理贷款的中介。三盛农资公司的工商登记信息显示在2018年11月6日该公司股东及法定代表人由崔立成变更被告李荣君。该公司实际系由豆传伟操作为了原告及被告李荣君办理贷款，通过股权转让方式购买的公司，该公司并不从事真实经营。原告对被告王福海提交的证据，因为不是正规的证据所以对此信息不予认可，但是从被告提交的证据可知茌平县鑫山房产信息咨询服务中心是合法存在的，经营者是豆传伟，实际该服务中心在聊城具体经营，因为房产究竟是哪个公司作为中介并无法律强制性规定，被告所说的豆传伟利用公司贷款等说法无任何事实依据。被告周桂江、李荣君对被告王福海提交的证据无异议。本院认为，综合原、被告的陈述及提交的证据，本院可以确认如下事实：聊城市东昌府区三盛农资有限公司系李荣君个人独资的有限责任公司。李荣君和丁红英以聊城市东昌府区三盛农资有限公司的名义在中国建设银行借款80万元，其中丁红英使用50万元、李荣君使用30万元。因李荣君缺乏资金，李荣君向丁红英借款30万元，用于偿还上述银行借款。2019年9月18日，丁红英个人向聊城市东昌府区三盛农资有限公司账户转款800812元，用于偿还上述借款及利息。2019年9月16日，李荣君与丁红英签订商品房买卖合同，约定李荣君将涉案房产以30万元的价格卖给丁红英。本案的争议焦点是原告丁红英对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，对此，本院评析如下：综合本案案情，可以确认李荣君与丁红英之间存在借贷关系，双方在签订商品房买卖合同时并未对涉案房产的价值进行评估，只是以借款数额30万元作为商品房买卖合同中的购房款数额，且签订合同后，涉案房产一直由周桂江、李荣君居住，并未实际交付，李荣君与丁红英签订的商品房买卖合同实为以房抵债协议。以房抵债协议的目的在于实现债权、消灭债务，而非以得到房屋所有权为目的的普通房屋买卖合同，并不形成优于其他债权的利益，否则将破坏债权平等受偿的原则，损害其他债权人的合法权益。故本案房屋转让协议的受让人，即原告丁红英不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定意义上的买受人，对于涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求不得执行鲁（2018）临清市不动产权第××号房产（所有权证编号ＮｏＤ37000697883），本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。针对涉案房屋，原告丁红英与被告周桂江、李荣君虽然签订了商品房买卖合同，但是未就涉案房产办理过户登记，所以涉案房产的物权未发生变动，原告丁红英并未取得涉案房产所有权。其要求确认涉案房产归其所有的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告丁红英的诉讼请求。案件受理费5800元，由原告丁红英承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王禄生人民陪审员  刘凤国人民陪审员  辛伟海二〇二一年七月十二日法官 助理  黄萌萌书 记 员  王 琳