广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13759号上诉人（原审被告、反诉原告）：范彩云，女，1970年11月28日出生，汉族，身份证住址广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：覃佐平，广东政乾律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市番禺区沙湾街古坝西村股份合作经济社（曾用名：广州市番禺区沙湾镇古坝西村股份合作经济社），住所地：广东省广州市番禺区沙湾镇古坝西村。法定代表人：韩结霞，该社总经理。委托诉讼代理人：梁翠欣，广东捷成律师事务所律师。委托诉讼代理人：许秀娜，广东展扬律师事务所律师。原审第三人：苏伟森，男，1991年3月8日出生，汉族，住广东省普宁市。原审第三人：李元勋，男，1991年5月3日出生，汉族，住湖南省祁阳县。原审第三人：崔向涛，男，1987年8月16日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。原审第三人：李艳辉，女，1981年11月21日出生，汉族，住广东省鹤山市。上诉人范彩云因与被上诉人广州市番禺区沙湾街古坝西村股份合作经济社（以下简称古坝西村合经社）、原审第三人苏伟森、李元勋、崔向涛、李艳辉租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人范彩云上诉请求：1.请求变更一审判决第二项为：范彩云向古坝西村合经社支付场地占有使用费661500元（差额部分11855元）；2.请求变更一审判决第四项为：古坝西村合经社向范彩云赔偿装修损失703247.67元（差额部分599064.70-299532.35+403715.32元）；3.请求判决古坝西村合经社向范彩云赔偿经营损失200000元；4.一审、二审受理费、评估费均由古坝西村合经社承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实不清。其一，范彩云无需支付案涉场地2020年10月1日至2020年10月10日的场地使用费。范彩云准备按约定于2020年9月30日交还场地，但在租赁现场双方经协商一致将场地交还时间推迟至2020年10月10日，且古坝西村合经社承诺不再收取2020年10月1日至2020年10月10日的场地占用费，即双方对于该部分占用费的收取已经达成一致意见，属于双方的真实意思表示，法院应尊重当事人的意思自治，不宜强行判决范彩云承担该期间占用费11855元。其二，案涉场地先由案外人张某升承租（免租期至2014年12月31日），2014年12月8日张某升将案涉场地租赁权转让给范彩云，范彩云向古坝西村合经社交纳5000元的过户手续费及105000元的履约保证金。据此，范彩云实际从2014年12月8日开始承租案涉场地，除去约定的两个月免租期，范彩云实际从2015年1月才开始使用案涉场地，故案涉租赁场地的实际使用年限应为4.83年。因此，一审法院认定的案涉场地实际使用年限为5.82年，显属错误，对于《评估结论书》对租赁场地装修损失的认定，应该按照4.83年的标准计算范彩云的装修损失。其三，古坝西村合经社提供的租赁场地为“毛坯”状态，场地装修时，范彩云投入了约50000元安装整套的消防系统（包括但不限于消防水管、消防栓、烟感设备等）。该部分装修属于不可移动的设备，案涉合同无效后，该部分损失属于范彩云的直接损失，一审法院对此未作处理，应依法予以纠正。（二）案涉《租赁合同》被认定为无效合同的责任和过错在古坝西村合经社，范彩云无任何过错，不应当承担过错责任。案涉租赁合同签订前，古坝西村合经社承诺案涉场地取得了合法报建手续，并表示愿意配合范彩云办理相关营业执业、消防报建等手续，范彩云作为承租人已经尽到充分的审慎注意义务，而古坝西村合经社隐瞒案涉租赁物未取得相关报建手续等重大瑕疵，并在政府的交易中心公开进行招标，并最终与范彩云签订案涉租赁合同，故古坝西村合经社对合同无效存在极大过错，范彩云并无任何过错。范彩云对剔除《评估结论书》中确定的可移动物品对应的评估价格111886.97元、光管373根对应的评估价格6755.97元、生鲜区（猪肉台、猪肉架、菜架）按照评估价格三分之二折算后的损失价格并无异议，故结合租赁场地的使用年限，案涉装修现值应为703247.67元（823544元-111886.97元-10857元-6755.97元-4308.33元），一审法院认定装修损失为599064.7元属于事实认定不清。（三）古坝西村合经社应向范彩云赔偿经营损失20万元。范彩云在签订合同后投入了大量的资金对案涉场地进行装修，旨在通过案涉场地进行经营来盈利，但自2018年古坝西村合经社向法院起诉后，范彩云的实际经营情况受到了极大的影响，导致入不敷出、亏损巨大。综上，恳请二审法院判如所请。被上诉人古坝西村合经社二审答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，范彩云的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院驳回范彩云的上诉请求，维持原判。一、古坝西村合经社并未承诺免除范彩云2020年10月1日至10月10日的占有使用费，范彩云在一审时并未提供证据证明双方对该期间的占有使用费达成一致意见，二审提交的录音不能作为古坝西村合经社对此作出承诺的依据。二、范彩云自2014年10月16日起承租案涉场地，截至2020年10月10日，范彩云已实际承租案涉场地长达5年以上，范彩云认为应按4.83年的标准计算案涉场地的装修损失缺乏事实和法律依据。三、消防系统不属于范彩云的装修损失，不应由古坝西村合经社共同承担其现值损失。消防系统是为了保障生产经营而安装的硬性设备，不属于经营场地的装饰装修范围，且该消防系统也未纳入本案的装修现值评估项目之中，故该消防系统并未认定为范彩云的装饰装修，不应当由古坝西村合经社分担其现值损失。此外，范彩云并未举证证明其50000元的消防安装费用支出。四、范彩云在合同签订时已经知晓并同意案涉场地的产权及报建情况，故范彩云应对案涉合同无效所造成的损失承担相应的过错责任。五、范彩云主张的经营损失属于其自身经营风险，应由其个人承担，且范彩云并无证据证明损失达20万元，故范彩云该项上诉请求没有事实和法律依据。原审第三人苏伟森、李元勋、崔向涛、李艳辉经本院合法传唤，未到庭参加本案诉讼。古坝西村合经社于2019年1月7日向一审法院起诉请求：1.请求法院判令立即解除双方于2014年10月16日签订的《租赁合同》，范彩云将位于乡府巷20号的商铺一、二层建筑总面积约2200平方米的租赁物完好交还给古坝西村合经社使用；2.判令范彩云承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，古坝西村合经社变更其诉讼请求为：1.请求法院确认双方于2014年10月16日签订的《租赁合同》无效；2.请求法院判令范彩云立即将位于广州市番禺区沙湾镇古坝西村乡府巷20号的商铺完好交还给古坝西村合经社使用，并按照上述合同约定的租金标准向古坝西村合经社支付场地使用费至范彩云交还之日止；3.请求法院判令范彩云向古坝西村合经社支付所拖欠的自2017年9月至2018年3月租金的滞纳金107730元；4.本案的诉讼费由范彩云承担。后古坝西村合经社于第三次庭审中主张范彩云自2019年4月起至今未向其缴纳租金，至2020年尚欠场地使用费661500元、水费15624.24元及垃圾费7200元，要求范彩云支付上述款项并明确租金计算至实际交还涉讼场地之日止。范彩云向一审法院反诉请求：1.请求法院判决古坝西村合经社向范彩云返还履约保证金105000元及利息23510元（按照人民银行规定的同期同类贷款利率，以105000元作为计算基数，从2014年10月17日起计算至实际支付之日止，暂计至2019年6月11日）；2.请求法院判决古坝西村合经社向范彩云赔偿装修现值损失（以法院委托的中介评估机构评估的结果为准）；3.请求法院判决古坝西村合经社向范彩云赔偿损失20000元（收取的第三人的履约保证金）及利息；4.请求法院判决古坝西村合经社向范彩云赔偿经营损失500000元；5.反诉案件受理费由古坝西村合经社承担。一审法院认定事实：古坝西村合经社作为发包方（甲方），与范彩云作为承包方（乙方），共同签订了一份《租赁合同》（合同编号：011373000001-140003），合同落款时间为2014年10月16日，双方约定乙方通过公平、公正、公开的竞投方式，承租甲方自有的位于广州市番禺区沙湾镇乡府巷20号的商铺（以下简称涉讼场地），首层村规划用作财务室的位置不在租赁范围内，商铺一、二层建筑总面积约2200平方米，占地总面积约1100平方米，商铺现状为三层混凝土建筑物，乙方对甲方出租的商铺已作充分了解，同意承租并按照现状接收商铺，仅用于合法经营用途；本合同租赁期限为10年，自2014年10月16日起，至2024年10月15日止，自签订本合同起甲方给乙方两个月免租装修期；在签订本合同当天，乙方向甲方交纳3个月租金作为履约保证金，另交1个月租金作为当月租金，乙方竞投时交纳的交易保证金，其中105000元自动转为合同履约保证金，多出部分退还给乙方；在承租期满后，如乙方无违约且不存在拖欠租金、费用的情况，保证金全额无息退回给乙方，如乙方中途退租或违反本合同有关条款，视作违约处理，保证金归甲方所有，甲方有权单方解除合同，且收回乙方租赁上述商铺的使用权，所有入墙装修及水电装修归甲方所有，乙方不得拆除，如甲方违约，双倍退还保证金；租金标准按一、二层计算，每月租金为35000元，每三年为一个租金递增周期，每个递增期的租金递增幅度为上一期租金的5%；租金按月收取，本合同生效后5天内，乙方向甲方缴纳第一个月的租金，以后每月的5日前交纳当月租金；在租赁期内，每月的租金必须按规定期限缴交，凡拖欠租金者，按拖欠总金额每日罚滞纳金5‰，如乙方拖欠甲方租金达到1个月，则视作乙方违约，保证金归甲方所有，甲方有权单方解除合同，收回租赁物，所有包括但不限于入墙装修及水电装修等无偿归甲方所有，乙方不得拆除；租赁期间乙方如需对租赁物进行装修或增加设施必须先征得甲方书面同意后方可实施，且装修或增加设施不得对建筑物结构构成影响；在合同期内，乙方如需转租、分租承租物给第三方的，须经甲方同意并与甲方转签合同（不存在甲方默认同意转租、分租、转让等），否则作违约处理，甲方有权解除合同收回乙方承租的商铺，保证金归甲方所有，所有入墙装修及水电装修无偿归甲方所有，乙方不得拆除；乙方负责办理包括但不限于营业执照、消防合格证等相关证明；等等。2018年1月2日，古坝西村合经社通过邮寄的方式向范彩云发送了一份《催收函》，称范彩云自2017年9月起一直拖欠其社租金，截至2018年1月2日，已拖欠租金合计140000元，特函告范彩云必须在2018年1月15日前全额清偿上述拖欠租金，逾期则按《租赁合同》约定视作范彩云违约，没收保证金，收回租赁物，并追缴拖欠的租金及滞纳金。该邮件于2018年1月3日妥投。2018年3月29日，古坝西村合经社以范彩云拖欠涉讼场地租金为由提诉至一审法院，要求解除与范彩云就涉讼场地签订的《租赁合同》，并要求范彩云交还涉讼场地及支付拖欠的租金、杂费及违约金等，一审法院以（2018）粤0113民初2950号案立案审理。2018年4月10日，范彩云通过转账方式向古坝西村合经社支付租金105000元。2018年4月16日，范彩云通过转账方式向古坝西村合经社支付租金70000元。同日，古坝西村合经社开具两张《广州市农村财务专用收据》（编号：穗财3870239、3870240），载明缴款单位为实惠多超市，确认收到2017年10月至11月的租金和2017年12月部分租金共计105000元，以及收到2017年12月租金尾款和2018年1月的租金、2018年2月的部分租金共计70000元。2018年4月18日起至2018年12月10日，范彩云每月通过转账方式向古坝西村合经社支付了9笔租金各为36750元，合计330750元。2018年12月17日，因古坝西村合经社未按开庭传票期限到庭参加诉讼，一审法院作出（2018）粤0113民初2950号案民事裁定，裁定按古坝西村合经社撤诉处理。2019年1月7日，古坝西村合经社以多次欠付涉讼场地租金为由提诉至一审法院，引致本案纠纷。范彩云在诉讼中提出反诉，要求解决。因范彩云称将涉讼场地中的部分铺位分租给了他人，故一审法院依法追加了苏伟森、李元勋、崔向涛、李艳辉作为本案第三人参加诉讼。庭审中，古坝西村合经社和范彩云均确认范彩云已缴清2019年3月31日前涉讼场地的租金，并确认范彩云已向古坝西村合经社缴纳了履约保证金105000元。但双方当事人对以下问题存在争议：针对涉讼场地的产权情况问题。古坝西村合经社在第一次庭审中称涉讼场地的权属人为其社，但庭审后至今未能提交涉讼场地的产权登记资料或报建资料；并于第二次庭审中表示无法提供产权资料。范彩云则表示对于涉讼场地是否有产权登记或报建手续其方并不清楚，但认为涉讼物业是通过沙湾镇农村集体交易中心的招标会进行招标的，能在政府平台上招标的应是合法的建筑物。二、关于涉讼场地的装修和使用情况。范彩云主张涉讼场地原是由案外人张某升承租，免租期至2014年12月31日，张某升于2014年12月8日将涉讼场地承租权转让给其方，其方因此向古坝西村合经社缴纳了5000元的过户手续费及履约保证金105000元，并与古坝西村合经社重新签订了《租赁合同》（即案涉《租赁合同》），该合同是补签的，实际签订日期是2014年12月8日，其方也是实际于2014年12月8日接收取得涉讼场地；其接收时涉讼场地是毛坯状态，后其方进行了装修，在一、二楼四周墙壁装了钢化玻璃，铺设地板，拉了水电，安装了电梯和四米宽的楼梯，做了吊木和石膏板天花，还做了一些砌墙等；2015年2月1日装修完毕后涉讼场地作超市经营使用，2015年起其陆续将涉讼场地的一部分分租给苏伟森、李元勋、崔向涛、李艳辉等人作餐饮使用，其中200平方米是免费给古坝西村作办公使用，其余部分由其本人使用，后李艳辉已于2019年4月底搬离涉讼场地。并提交了张某升缴纳涉讼场地2015年1月份租金的收据、范彩云缴纳过户手续费和履约保证金收款收据、装修前后的照片、《同意转租证明》《房屋租赁合同》等证据拟予以证实。古坝西村合经社对上述证据的真实性表示无法确认，并主张其社已在2014年10月16日签订《租赁合同》后就将符合租赁面积的涉讼场地交付给了范彩云使用，其方对于范彩云之后的使用和装修情况不清楚。针对范彩云所述涉讼场地的装修情况及主张古坝西村合经社赔偿装修现值损失的诉请。范彩云称其是自行购买材料找人进行装修的，因为时间过久，相关票据没有保留，并主张对涉讼场地的装修现值进行评估。一审法院根据范彩云的申请，通过摇珠的方式确定并委托了广州市华盟价格事务所有限公司对涉讼场地装修现值进行评估，范彩云对此预交了评估费用40000元。2020年7月21日，广州市华盟价格事务所有限公司出具《评估结论书》，载明：评估人员现场勘查时，查看到该商铺装修较旧，布局合理，现场仍然处于正常营业状态。由于双方当事人对装修完成投入使用时间存在争议，将对双方当事人分别主张的投入使用时间予以评估。（一）古坝西村合经社主张的投入使用时间的标的价格评估。1）经评估人员现场勘查和记录，并结合法院转交的相关资料，确定评估的项目主要包括地板、钢化玻璃、切墙、（墙/天花）扇灰、卷闸门等共35项，其数量和面积由评估人员现场清点、丈量和计算并结合有关资料计算整理所得，详见附表1。2）针对本次评估标的的现状，我们进行了市场调查，根据广州市同类型的室内装饰装修工程的市场平均造价水平，对标的各项目的重置单价进行了评估，并根据重置单价和数量，按各项目重置价格=重置单价×数量，重置总价=Σ各项目重置价格，评定重置总价为1779704元。3）古坝西村合经社提出当事人双方所签订的《租赁合同》第二条承租期限自2014年10月16日起至评估基准日2019年12月30日，共使用5.28年，根据广东省发改委文件《广东省价格认定相关技术参数参照标准（2018年）》关于内装修使用年限10年的规定以及部分设备经济使用寿命，按照成新率=（规定使用年限-已使用年限）÷规定使用年限×100%的公式计算标的成新率，由于古坝西村合经社提出使用时间为5.28年，超出规定的电脑经济寿命为5年，现场勘查时，该批电脑仍有使用价值，所以根据评估时点广州市同类型二手产品销售价格平均水平去评估电脑的价格。4）根据以上标的重置价格和成新率，按照各项目评估价格=重置价格×成新率，标的评估现值=Σ各项目评估价格，评定标的现值为754377元。（二）范彩云主张的投入使用时间的标的的价格评估。经评估人员现场勘查和记录，并结合法院转交的相关资料，确定评估的项目主要包括地板、钢化玻璃、切墙、（墙/天花）扇灰、卷闸门等共35项，其数量和面积由评估人员现场清点、丈量和计算并结合有关资料计算整理所得，详见附表2。2）针对本次评估标的的现状，我们进行了市场调查，根据广州市同类型的室内装饰装修工程的市场平均造价水平，对标的各项目的重置单价进行了评估，并根据重置单价和数量，按各项目重置价格=重置单价×数量，重置总价=Σ各项目重置价格，评定重置总价为1792704元。3）范彩云提出承租该厂房后对其进行装饰装修，装修完工时间为2015年2月1日，至评估基准日2019年12月30日，共使用4.83年，根据广东省发改委文件《广东省价格认定相关技术参数参照标准（2018年）》关于内装修使用年限10年的规定以及部分设备经济使用寿命，按照成新率=（规定使用年限-已使用年限）÷规定使用年限×100%的公式计算标的成新率。4）根据以上标的重置价格和成新率，按照各项目评估价格=重置价格×成新率，标的评估现值=Σ各项目评估价格，评定标的现值为823544元。该《评估结论书》并附有附表1和附表2，均为涉讼场地《装修现值重新评估明细表》，区别在于：附表1重置价格未包括第27项电脑的重置价格，其余34项评估项目重置价格一致；附表1和附表2所载已使用年限和成新率不一致；因此评估价格不一致。古坝西村合经社对上述《评估结论书》有异议，认为至评估时点为止范彩云已使用年限应为5.28年，而评估后范彩云继续使用了9个月，因此计算至2020年9月已使用年限应为6.04年，成新率应相应变化，评估报告不能作为认定事实的证据；附表《装修现值重新评估明细表》中的第9、10、12、14-16、18-21、27、28、30项均属于可移动物品，不属于装饰装修的附合物，该部分项目都可以搬离，且涉讼场地现场可以发现价值较大的音响、空调、冰柜、收银软件等已经被范彩云搬走。范彩云则对《评估结论书》予以确认，主张按照已使用年限4.83年计算成新率和装修现值，不同意古坝西村合经社所述按39.6%的成新率计算；对于可移动可搬走的项目物品其方可以从评估结论书中予以剔除；其方确认古坝西村合经社所述明细表中第9、10、12、14-16、18-21、27、28、30项属于可移动物品，进行拆除部分需庭后与当事人核实。庭审后，范彩云向一审法院提交《情况说明》，表示《评估结论书》所附明细表中第12、15、16、18、30项（分别为烟酒柜、光管、监控系统、生鲜区中的猪肉台、猪肉柜和音响）在装修时均做了入墙处理，属于不可移动物品或设备，搬离后不具备使用价值，因此其方未作拆除处理，其余古坝西村合经社所述可移动项目物品，其方均会在交接日前搬离现场。在2020年9月27日的庭审中，范彩云主张基于古坝西村合经社所提供的涉讼场地不具备合法使用条件，因此于2020年9月17日向古坝西村合经社发出《租赁场地交还函》，拟在2020年9月30日将涉讼场地交还给古坝西村合经社；其方已与第三人谈妥，在2020年9月30日前可以清场交还涉讼场地。范彩云并提交了《租赁场地交还函》及快递记录拟予以证实。古坝西村合经社亦提交了该份函件拟证实范彩云于发函后开始陆续将涉讼场地内的设备搬走，现已将《评估结论书》所记载的7台空调中的5台搬走了。古坝西村合经社另提交了照片拟证实范彩云已将《评估结论书》中可移动的物品搬离涉讼场地。范彩云对照片无异议，但认为其中音响设备在装修时作了入墙处理，无法拆除，强行拆除会使该设备失去使用价值，因此其方未拆除及搬离音响设备。2020年10月13日，范彩云向一审法院提交《关于交还场地的情况说明》，称双方当事人协商确定于2020年10月10日办理涉讼场地的交接，当日双方均到场准备进行清点，具体情况如下：双方确认2020年10月1日至10日，古坝西村合经社不向范彩云主张涉讼场地的占有使用费；双方确认《评估结论书》所附明细表中第15项光管由“600根”修正为“374根”；双方确认《评估结论书》所附明细表中第23、24项电表由“25个”修正为“15个”；双方确认《评估结论书》所附明细表中第9、10、14、18中的菜架、19、20、21、27、28项目范彩云已搬离现场；《评估结论书》所附明细表中第30项音响，范彩云装修时已作入墙处理，但在交接现场古坝西村合经社不愿意接受，范彩云认为应由法院进行裁决；古坝西村合经社对现场的“电梯（自动扶梯）”未确认，理由是无法确认能否正常使用，对此，范彩云认为评估机构在对电梯进行评估时按现状进行评估，且已经充分考虑了折旧的实际情况，本案的交还也是按现状交还，古坝西村合经社以上述理由拒绝接收租赁现场的其他项目，缺乏依据；2020年10月10日的水表读数为10553立方米。古坝西村合经社则于2020年10月23日提交《关于场地交接情况的说明》，称范彩云通知其社可在2020年9月30日将涉讼场地交还给其社使用，当日，其社到场后却发现该场地不具备立即收回的条件，其一是范彩云在租赁期间将其中部分商铺转租给他人，第三人在当天仍占用场地内部分商铺进行日常经营，根本不可能立即清偿收回，其二是除上述转租部分外，其余场地物品四散且脏乱不堪，范彩云未对此进行适当清理实属不妥，其社当即告知范彩云应尽快处理好上述问题方能正式办理清点收回手续，范彩云亦要求其社再给予其十天时间进行清理并承诺涉讼场地在2020年10月10日前一定能符合交还条件；2020年10月10日，其社依约再次到场地办理交接手续，其社到场后，范彩云告知其社已将《评估结论书》所附明细表中第9、10、19-21、27、28、30项的空调、堆头架、冰柜、货架、电脑、收银软件和音响全部搬离，其社随即开始对评估明细表中各项内容进行清点，发现场地内原有的自动扶梯已不能正常使用，而且范彩云在搬离和拆除部分物品时，造成楼梯及天花严重破损；另其社发现《评估结论书》所附明细表中第15、23、24项光管只有373支、三相四线有电功能表珠江电气只有7个、Holley单相电表只有9个，清点结果与评估明细表记载的数量不符，范彩云对此亦表示无异议，同意以其社清点的数量为准；据此，其社要求范彩云妥善解决好因其造成的原有设施设备损坏，依约承担修理好自动扶梯并修复好破损的楼梯及天花后，其社方能进行场地移交接收；2020年10月20日，范彩云在未与其社沟通协商的情况下，自行将涉讼场地的钥匙寄至其社处，即认为其已交付场地给其社，其社对此有异议，范彩云未能将涉讼场地完好交还给其社，还通过邮寄钥匙的单方行为来逃避其应承担的合同义务，妄图以此蒙混过关，达到其证明已将涉讼场地交还给其社使用的目的，对其社极不公平。三、关于双方当事人签订的案涉《租赁合同》的效力问题及责任问题。古坝西村合经社主张其社无法提供涉讼场地的产权资料，双方就涉讼场地签订的《租赁合同》应属无效，但范彩云对涉讼场地的产权情况是清楚的，并接受涉讼场地暂时无法办证的情况的，因此应各自承担自己的损失。范彩云则表示合同效力由法院进行判定，但古坝西村合经社故意将不合法的建筑物放到政府平台进行招标，存在极大过错；其方因为办理营业执照和消防验收，多次要求古坝西村合经社提供相关产权资料，但古坝西村合经社均未提供，导致其方被消防部门多次要求整改并罚款，其方没有过错，古坝西村合经社应对导致合同无效应承担全部过错责任。四、关于范彩云主张的其余损失问题。1.范彩云主张向第三人收取了履约保证金共计20000元，其中苏伟森8000元、李元勋6000元、崔向涛2000元以及李艳辉4000元，该20000元也是属于其方直接损失，基于合同无效，古坝西村合经社应进行赔偿。2.涉讼《租赁合同》约定的租赁期限是10年，古坝西村合经社提起本案诉讼距离合同届满尚有六年时间，根据其方现阶段每年的收入状况，剩余租赁期限的收入损失保守估算约为500000元，因古坝西村合经社的过错导致合同无法继续履行，因此古坝西村合经社应赔偿其方经营损失500000元。古坝西村合经社则认为范彩云可以没收第三人的保证金，所以保证金不属于范彩云的经济损失，且范彩云也没有提交已退还保证金的依据；范彩云主张的经营损失没有事实和法律依据，范彩云也没有提供证据证明其每年的收入，范彩云主张的每年收益存在不确定性，亦不同意赔偿。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”古坝西村合经社未能提交涉讼场地的产权登记资料或相关报建资料，并且在诉讼中亦确认其方无法提供，应承担举证不能的不利后果。鉴于古坝西村合经社至今未能举证证实涉讼场地有进行产权登记或报建的情况，故应认定古坝西村合经社和范彩云就涉讼场地所订立的《租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能够返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”古坝西村合经社应将收取范彩云的履约保证金105000元返还给范彩云。古坝西村合经社抗辩不同意返还该款项，理据不成立，一审法院不予采纳。范彩云反诉主张古坝西村合经社支付履约保证金的利息，理据不成立，一审法院不予支持。虽然合同无效，鉴于古坝西村合经社已将涉讼场地交付给范彩云，范彩云一直对涉讼场地占有使用，故对于古坝西村合经社主张支付占有使用费的诉请，符合公平合理原则，一审法院予以支持。对于占有使用费的标准，应参照双方签订的《租赁合同》约定的租金标准计算。按照该合同约定，租金每三年递增一次，递增幅度为5%，故2017年10月16日起至2020年10月15日期间的租金标准应按36750元/月计算。至于范彩云抗辩主张租金标准按照当地租赁标准调整，缺乏理据，一审法院不予采纳。对于占有使用费的计算期间，现双方当事人均确认范彩云自2019年4月1日开始未缴纳涉讼场地的租金，故占有使用费应自2019年4月1日起计算；对于止算的时间，根据古坝西村合经社提交的《关于场地交接情况的说明》以及范彩云提交的《关于交还场地的情况说明》，双方均确认于2020年10月10日曾到涉讼场地现场办理交接手续，但双方对于交接现场中的电梯能否运行等问题产生争议而未能完成交接。广州市华盟价格事务所有限公司在《评估结论书》中载明查看现场时涉讼场地现场仍然处于正常营业状态，古坝西村合经社在当时亦未提及电梯不能正常使用的情况，现双方交接过程中古坝西村合经社虽然以现场电梯不能正常使用及楼梯、天花严重破损为由拒绝接收涉讼场地，但古坝西村合经社未能予以充分举证，一审法院不予采纳。古坝西村合经社拒绝接收涉讼场地，此后所产生的占有使用费损失应由其自行承担，故涉讼场地占有使用费应计至2020年10月10日止。且基于范彩云已实际撤场，古坝西村合经社可自行收回涉讼场地，本案不作判决处理。至于范彩云在情况说明中表示古坝西村合经社同意不向其主张2020年10月1日至10月10日的占有使用费，未得到古坝西村合经社的确认，一审法院不予采纳。因此，范彩云应向古坝西村合经社支付自2019年4月1日起计至2020年10月10日止的占有使用费共计673355元[36750元/月×（18个月+10天÷31天）]。对于古坝西村合经社诉请主张范彩云支付的水费15624.24元，范彩云对此无异议，一审法院予以支持。至于古坝西村合经社诉请的垃圾费7200元，古坝西村合经社未能举证证实双方在《租赁合同》中对该垃圾费的标准和支付进行相关约定，范彩云对该费用不予确认，古坝西村合经社的该诉请缺乏理据，一审法院不予支持。至于古坝西村合经社诉请范彩云支付拖欠自2017年9月至2018年3月租金的滞纳金107730元，因租赁合同无效，古坝西村合经社主张滞纳金缺乏依据，且古坝西村合经社对于合同无效存在过错，故对于古坝西村合经社的该诉请，一审法院不予支持。对于范彩云反诉要求古坝西村合经社赔偿装修损失的主张。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。鉴于古坝西村合经社在明知涉讼场地无报建无产权登记的情况下，仍将涉讼场地出租给范彩云使用，对导致《租赁合同》无效存在一定的过错，而范彩云在承租时对涉讼场地的产权及报建情况未充分履行审慎注意义务，对导致合同无效亦存在同等过错，因此双方均应对因合同无效所造成的损失承担同等的过错责任。根据前述法律规定及双方当事人合同约定，结合导致涉讼租赁合同无效的双方过错，范彩云对其承租后对涉讼场地已形成附合的装饰装修应由双方按同等过错比例分担。从双方当事人在庭审中的陈述及提交的证据，结合广州市华盟价格事务所有限公司出具的《评估结论书》的内容可知，涉讼场地的装修包括了入墙装修部分和可移动物品部分。针对涉讼场地装修中已形成附合部分的确定问题，第一，对于《评估结论书》附表《装修现值重新评估明细表》中的第1-8、11、13、17、22-26、29、31-35项属于形成附合部分的装修，双方均未提出异议，一审法院予以采纳，该部分项目应纳入赔偿损失范围。对于其中的第23、24项电表，古坝西村合经社确认第23项电表只有7个、第24项电表只有9个，范彩云未能举证证实交接现场该两项电表分割的确切个数，故一审法院合理采信古坝西村合经社的主张，以此确定电表的赔偿金额。第二，对于《装修现值重新评估明细表》中第9、10、14、19、20、21、27、28项所载项目属于可移动物品，双方亦无异议，且范彩云已确认其自行搬离该部分物品，一审法院予以采纳，该部分项目不纳入赔偿损失范围。第三，对于第12项烟酒柜和第15项光管，古坝西村合经社虽然称该两项为可移动物品，但未能予以举证证实，范彩云对此不予确认并称该两项属于入墙装修部分，且烟酒柜是范彩云在经营场地为特定经营而订制的，故一审法院对古坝西村合经社的该主张不予采纳，该两项目应纳入赔偿损失范围为宜，但对于光管数量，古坝西村合经社确认现场仅有373支，范彩云虽然主张有374支光管，但未能予以举证证实，故一审法院合理采纳古坝西村合经社的意见，应以373支确定赔偿金额。第四，对于第16项监控系统和第30项音响，范彩云虽然主张监控系统作了入墙处理，但实际上监控系统主要包含多个摄像头，均可进行拆卸再使用，范彩云主张监控系统属于入墙装修部分，缺乏理据，一审法院不予采纳。对于音响部分，范彩云未能举证证实音响系入墙装修部分，亦未能举证证实无法拆除，应承担举证不能的不利后果。故对于古坝西村合经社主张该两项为可移动物品，一审法院予以采纳，该两项目不纳入赔偿损失范围。对于第18项生鲜区中的猪肉台、猪肉柜和菜架，范彩云确认其中的菜架已经搬离，一审法院予以采纳；对于猪肉台和猪肉柜，范彩云主张为入墙装修部分，古坝西村合经社虽然主张是可移动物品，但未能予以举证证实，对于猪肉台和猪肉柜，亦是范彩云在涉讼场地为特定经营而专门订制的，亦应纳入赔偿范围，基于第18项仅就猪肉台、猪肉柜和菜架列为一项进行评估，无区分各自价格，故对于猪肉台和猪肉柜的重置价格应以该项目的三分之二价格确定为宜。此外，对于双方争议的已使用年限和成新率的计算问题，范彩云虽然主张其实际装修完成的时间为2015年2月1日，但未能予以充分举证，范彩云提交相关单据拟证实其实际签订《租赁合同》的时间为2014年12月8日，即使范彩云所述属实，亦未能直接反映涉讼场地装修的实际时间，且范彩云在《租赁合同》中签署2014年10月16日的落款时间，应视为其自愿确认其自2014年10月16日起承租涉讼场地10年，基于范彩云未能举证证实涉讼场地的装修时间，应承担举证不能的不利后果，考虑到双方的《租赁合同》约定合同签订起两个月免租装修期，故对于涉讼场地装修投入时间应自2014年12月16日起算为宜。范彩云至2020年10月10日才交还涉讼场地，故使用年限应计至2020年10月10日止，已使用年限为5.82年。对于成新率应按照已使用年限5.82年进行重新计算，即规定使用年限分别为10年、12年和20年所确定的成新率应分别为41.8%、51.5%和70.9%。故根据上述确定纳入赔偿范围的装修项目及数量，结合广州市华盟价格事务所有限公司出具的《评估结论书》所附《装修现值重新评估明细表》载明的重置单价、重置价格等内容，涉讼场地的装修现值共计为599064.70元。基于等价有偿和公平合理原则，结合双方当事人就涉讼租赁合同无效存在的同等过错责任，古坝西村合经社应赔偿范彩云的装修损失为299532.35元（599064.70元÷2）。对于范彩云主张的超出该金额的部分，一审法院不予支持。关于范彩云诉请主张古坝西村合经社赔偿的履约保证金损失20000元及利息，范彩云未能举证证实其需赔付相关第三人履约保证金，范彩云亦未能提交相关证据证实其确系存在该损失并实际支出，故对于该诉请，一审法院不予支持。关于范彩云诉请古坝西村合经社赔偿营业损失500000元的主张，范彩云亦未能提交相关证据证实确系存在该损失，且范彩云对于合同无效亦存在过错，故对于该诉请，一审法院亦不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2020年11月10日判决如下：一、确认广州市番禺区沙湾镇古坝西村股份合作经济社与范彩云就位于广州市番禺区沙湾镇乡府巷20号的商铺签订的《租赁合同》无效；二、范彩云应于判决发生法律效力之日起七日内向广州市番禺区沙湾镇古坝西村股份合作经济社支付场地占有使用费673355元和水费15624.24元；三、广州市番禺区沙湾镇古坝西村股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起七日内向范彩云退还履约保证金105000元；四、广州市番禺区沙湾镇古坝西村股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起七日内向范彩云赔偿装修损失299532.35元；五、驳回广州市番禺区沙湾镇古坝西村股份合作经济社的其余本诉诉讼请求；六、驳回范彩云的其余反诉诉讼请求。一审案件受理费31824元（其中本诉受理费22800元，反诉受理费9024元），由广州市番禺区沙湾镇古坝西村股份合作经济社负担15084元，范彩云负担16740元；评估费40000元，由广州市番禺区沙湾镇古坝西村股份合作经济社负担20000元，范彩云负担20000元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，范彩云向本院提交现场录音，拟证实双方曾于2020年9月30日在案涉场地达成免收其10月1日至10月10日场地占有使用费的一致意见。范彩云认为该录音是2020年9月30日其与古坝西村合经社时任法定代表人韩彬的交谈录音，韩彬称：“10号前，我们这十天内也不追你们的租金，反正这十天把所有可以搬的你们搬走，那个小商户你叫他撤场。”“门关好，反正10号前我们都不会再追你们十天内的租金，反正你清理好现场。”古坝西村合经社质证认为，不确认该证据，录音中人员身份及录音是否完整均无法核实，不能反映录音当时的真实情况，且免收上述期间的占有使用费未经过古坝西村合经社的决议，不能作为我方作出承诺的依据，属于范彩云的单方意思表示。二审另查明，广州市番禺区沙湾镇古坝西村股份合作经济社已更名为广州市番禺区沙湾街古坝西村股份合作经济社。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，范彩云与古坝西村合经社因签订及履行案涉《租赁合同》所引发的纠纷均发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定进行审理。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。综合双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.案涉《租赁合同》无效的过错责任认定；2.范彩云是否应当支付2020年10月1日至10月10日的场地占有使用费；3.范彩云的装修损失成新率应如何确定及其主张的消防设备损失是否成立；4.范彩云主张赔偿经营损失200000元是否成立。关于案涉《租赁合同》无效的过错责任认定问题。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”范彩云作为市场交易主体应当知晓国家法律法规就租赁合同效力问题作出的强制性规定，在其承租场地时应对涉讼场地的规划报建情况充分关注并尽审慎审核义务，且其自身义务并不因出租方作出口头承诺或场地招租方式不同而当然免除。故范彩云上诉主张古坝西村合经社应就案涉合同无效承担全部过错责任，理由不成立，本院不予支持。关于范彩云是否应当支付2020年10月1日至10月10日的场地占有使用费问题。范彩云虽于二审提供录音，但该录音仅为片段截取，无法客观全面反映当事人的真实意思，古坝西村合经社亦不予确认录音中人员身份，因此仅根据该录音证据并不足以证实古坝西村合经社已同意免除范彩云2020年10月1日至10月10日期间的场地占用费，本院对范彩云的该项上诉意见不予采纳。关于范彩云的装修损失成新率应如何确定及其主张的消防设备损失是否成立。诉讼中，范彩云主张讼争商铺原承租人为张某升，其受让承租权后实际于2014年12月8日才接收场地进行装修，并于2015年2月1日装修完毕，遂要求从该日起计算场地内装修已使用年限及折算成新率。对此，本院认为，范彩云所提交证据仅能反映其与张某升之间存在承租权转让关系，但并不能据此认定案涉场地的实际装修时间，特别在范彩云自愿签订租赁期限自2014年10月16日起算的合同并明确知晓其仅享有签约后两个月的免租装修期的情况下，应视为其已接受该合同约定的装修期间，故范彩云上诉要求按照已使用年限4.83年折算场地内装修成新率，理由均不成立，本院不予支持。另范彩云主张其投入约50000元用于安装消防系统，并未就此提供相应证据证实，亦应自行承担举证不能的法律后果。关于范彩云主张赔偿营业损失200000元是否成立的问题。因范彩云自身对于合同无效存在过错，且其经营收益情况缺乏有效证据证实，对其提出的该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，范彩云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9956元，由上诉人范彩云负担。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二一年七月十九日法官助理杨希书记员叶小琳