北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终9037号上诉人（原审被告）：韩瑞军，男，1973年7月14日出生，蒙古族，住北京市大兴区。上诉人（原审被告）：刘丽丽，女，1981年1月14日出生，汉族，住北京市大兴区。二上诉人之委托诉讼代理人：岳仁东，北京法绳律师事务所律师。二上诉人之委托诉讼代理人：徐伟伟，北京法绳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱建明，男，1971年11月6日出生，汉族，中科蓝光北京电缆科技有限公司法人，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：应艳芳，北京合弘威宇律师事务所律师。上诉人韩瑞军、刘丽丽因与被上诉人朱建明房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2021）京0115民初1741号民事判决，向本院提起上诉。本案现已审理终结。韩瑞军、刘丽丽上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项，依法改判或发挥重审；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决严重违反法定程序，应予撤销。根据最高人民法院于2009年7月印发的《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的第5条、第8条规定，一审法院在审理过程中并未主动释明上诉人双方约定的违约金过分高于实际损失，是否予以调整，违反法定程序。2.一审判决适用法律错误。根据法律规定，违约金的最高限额不得超过实际损失的数额，一审法院并未适用法律的相关条文，适用法律错误。本案中受新冠肺炎疫情影响，双方的房屋租赁合同无法继续履行，韩瑞军一方通知朱建明解除合同后，积极帮助其寻找新的承租人以降低损失，经上诉人介绍，朱建明与案外人签订了房屋租赁合同，并未造成经济损失。本案违约金过分高于朱建明所受到的实际损失，一审法院当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。违约金应当以补偿性为主，惩罚性为辅。一审判决显失公平。另外，因为涉案房屋是朱建明、薛松英的夫妻共同财产，本案由朱建明一人参加诉讼，缺少必要共同诉讼参与人。3.一审判决上诉人给付被上诉人恢复原状费用，缺乏证据支持，没有事实和法律依据。朱建明辩称，不同意上诉人的上诉请求。1.一审判决程序没有瑕疵，法官没有释明并无错误。并且我方最终损失远远超过违约金的约定，合同法所规定的损失不仅包括实际损失，还包括合同履行后可以获得的利益，本案合同租赁期限是10年，目前仅仅履行两年半，还有将近七年半的时间没有履行。上诉人应于2020年2月1日支付半年租金25万元，然而其仅支付了8万元，根据合同约定如非出租方原因租赁不满10年，需要补缴免租期的租金，上诉人并没有补交，主观已经存在拖欠租金的恶意。双方租赁合同解除后因上诉人的转租行为，影响房屋再次出租，朱建明以降租金、给免租期为代价才勉强将涉案房屋出租。从涉案房屋原合同和新签署的合同来看，朱建明的损失高达78万余元，主要包括：新签署合同年租金低于本案合同，新合同与本案合同之间存在近两个半月的空档期，新合同中朱建明需要交纳物业费和供暖费用，本案合同解除后朱建明恢复房屋原状存在花费，以上总计78万余元。故本案合同约定的违约金远远低于朱建明受到的实际损失，一审法院判决的上诉人支付的违约金不足以弥补朱建明的损失，也并未对上诉人的违约行为达到制裁目的。2.一审判决适用法律并无错误。本案纠纷事实发生于2020年，一审法院适用《合同法》作出判决正确。3.一审判令上诉人支付恢复原状费用，具有充分的事实和法律依据。根据涉案合同第十二条第三款约定，上诉人未将房屋恢复至适租状态，朱建明不得不聘请建筑公司施工，朱建明在一审中提交了建设工程施工合同、报价表、装修公司收款收据及转账记录等证据，能够证明朱建明恢复原状支出的必要合理费用。4.上诉人所称缺少必要诉讼参与人不能成立。涉案房屋是朱建明与薛松英夫妻共有，一审中薛松英提交了授权委托书，委托朱建明代理其行使一切权利，薛松英本人不再主张自己的权利，授权手续齐全。薛松英已经明确放弃主张其权利，其可以不参加一审庭审。朱建明向一审法院起诉请求：1.判令韩瑞军、刘丽丽支付朱建明房屋租金余款149163元及逾期利息（按照年利率6%计算自2020年2月1日至实际给付完毕之日至）；2.判令韩瑞军、刘丽丽按合同第九条第（二）款支付违约金250000元；3.判令韩瑞军、刘丽丽按合同第十二条第（3）款支付违约金125000元；4.判令韩瑞军、刘丽丽支付2020年全年物业费22266.8元，2020年供暖费16244.54元，恢复原状费用18135元，扣除押金42000元，还需支付14646.34元；5.本案的诉讼费用由韩瑞军、刘丽丽负担，包含律师费、交通费、误工费等。一审法院经审理认定事实如下：朱建明为坐落于北京市大兴区乐园路4号院3号楼13层1616、1615、1612、1617室房屋所有权人。2017年11月15日，朱建明（出租人，甲方）与韩瑞军（承租人乙方）、居间人易家联行公司（丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，该合同第一条房屋基本情况约定：房屋坐落位置为北京市大兴区乐园路4号院3号楼13层1616、1615、1612、1617室，房屋所有权人朱建明、薛松英；第二条房屋租赁情况约定：房屋用途为办公；第三条租赁期限约定：房屋租赁期限自2017年11月16日至2028年3月2日，共计10年3个月零15天。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。第四条租金及押金约定：租金半年付，25万元，押一付六个月，各期租金支付日期：2017年12月5日前、2018年8月1日前、2019年2月1日前，以此类推。押金4.2万元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数退还乙方。乙方将相应租金汇入甲方如下账户：薛松英，6217580100003978830。第五条其他相关费用的承担方式约定：租赁期内的下列费用中：水费、电费、物业费、暖气费等费用由乙方承担。第七条转租及其他约定显示：甲方授权乙方全权办理该房产在租期内的租赁事宜，可以转租该房产给任何第三人，乙方就受转租人的行为向甲方承担责任。甲方全力无条件配合办理公司注册手续，乙方租期满一个月内转出所有注册的公司，该合同前105天为免租期，乙方无须支付租金，免租期前提是本合同履行期满十年。第八条合同解除约定：乙方有下列情况之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：不按照约定支付租金达30日的，欠交各项费用达20000元的。第九条违约责任约定：租赁期内，乙方需要提前退租的，应提前60日通知对方，并按月租金600%支付违约金。第十二条其他约定事项显示：甲方承诺免租期105天，且租金不递增，免租期的前提是租满十年，如非甲方原因承租期不到十年，乙方需补交免租期所有租金。1617房外侧小储物间甲方可放杂物使用。租赁期满或合同解除，乙方应在合同解除后一个月移走在承租期内所注册的公司；合同解除当日，乙方应向甲方交接钥匙、水电卡、相应交接单中的物品，形成书面交接手续，同时，清理出租房内的垃圾及杂物，且保持干净整洁。违约方另行支付三个月租金作为补偿，此违约补偿金不包含在本合同第九条违约责任条款内。合同签订后，朱建明交付了上述房屋，韩瑞军交付租金。易家联行公司是刘丽丽和韩瑞军夫妻二人经营，易家联行公司自2020年11月16日法定代表人由刘丽丽变更为刘君轩。双方当事人均同意在本案一并将押金予以折抵。至于租金计算。朱建明主张因韩瑞军要求提前解除合同，故免租期租金应该支付，故根据推算，韩瑞军在2020年2月1日交纳2019年11月16日至2020年4月30日期间的租金，应已经交纳了8万元，尚欠14.9163万元。韩瑞军及刘丽丽主张根据合同约定，不考虑免租期是否计算租金的问题，在2020年2月1日应该交纳2020年3月2日至2020年9月1日期间的租金。对此，朱建明表示认可。韩瑞军及刘丽丽另主张其在2020年2月1日之后支付了8万元的租金，按照日租金折算，已经支付至2020年4月28日，故并未拖欠2020年4月28日之前的租金。关于合同解除。朱建明主张2020年3月底，韩瑞军、刘丽丽给其打过电话，说一个月后要提前解除合同，因为韩瑞军、刘丽丽所出租的公司经营不下去了，所以次承租人对韩瑞军、刘丽丽说解除合同，韩瑞军、刘丽丽说他也无力承担房租，所以要解除合同。韩瑞军及刘丽丽主张2020年3月27日，电话告知朱建明的，朱建明提供的催款函中能够体现，2020年2月受疫情影响，导致合同不能履行，次承租人是做幼儿教育培训机构，发生疫情之后不能营业，所以导致合同不能履行，韩瑞军、刘丽丽一方为了减少损失，及时告诉朱建明解除合同。关于房屋腾退交接。朱建明主张当时其催韩瑞军、刘丽丽办理交接手续，韩瑞军、刘丽丽告知钥匙还在次承租人手里，次承租人的房租交到了2020年4月30日，所以钥匙不给韩瑞军、刘丽丽，韩瑞军、刘丽丽还有余款没有退给次承租人。当时有人想看房，所以催韩瑞军、刘丽丽尽快办理交接手续，于2020年4月28日搬离，是韩瑞军和次承租方进行交接的，并没有和朱建明进行交接，2020年5月10日次承租方把钥匙交付，水电卡是2020年5月10日左右交付的，后朱建明又主张2020年5月8日办理腾退手续，次承租人与其签订的交接单。韩瑞军主张其告知朱建明解除合同的时候就跟朱建明说过次承租人的情况，是2020年4月27日腾退房屋的，是和朱建明妻子薛松英亲自交接的，但并没有交接手续，2020年4月28日办理的交接手续，微信聊天记录里有显示。关于房屋恢复原状。朱建明为证明恢复原状费用，提交工程报价单及合同、收据、支票存根，证明朱建明为恢复原状支付费用27000元，其中后期改造费用8865元不再要求，仅要求18135元。在18135元的费用，包含小储物间的恢复费用。韩瑞军、刘丽丽提交的其与薛松英的聊天记录显示薛松英于2020年4月28日带人看房拿钥匙进入房间，并提出房间地板缝隙太大，地板直接用胶粘贴瓷砖，导致瓷砖无法继续使用、屋内并未清理干净致使房屋不好出租等问题。韩瑞军及刘丽丽主张房屋是交给第三方使用，具体增加什么并不清楚。关于涉案房屋物业费及供暖费。朱建明主张根据合同约定2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业费共计22666.8元及2020年至2021年供暖期的供暖费共计16244.54元，应由韩瑞军、刘丽丽负担，已经替韩瑞军、刘丽丽垫付。韩瑞军及刘丽丽主张其的确未交纳2020年度的物业费及供暖费，其只应交纳其使用期间的费用，并未约定按自然年度交费。朱建明另行提交国家企业信用信息公示系统网页打印截图，证明截止到2020年6月8日尚有三家公司未迁出涉案房屋。韩瑞军及刘丽丽主张公司并非其公司注册，而且朱建明已经向市场监督管理部门进行投诉，市场监督部门已经将公司拉黑，不影响涉案房屋注册公司。一审法院认为，因本案诉争法律事实发生在2021年民法典实施之前。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条之规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，韩瑞军及刘丽丽是否承担共同责任的问题。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条之规定，夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。本案涉案合同，居间方是易家联行公司，而该公司法定代表人是刘丽丽，刘丽丽和韩瑞军是夫妻，本案涉案房屋由韩瑞军承租又用于对外出租进行盈利，根据合同内容来看，涉案房屋的承租及出租刘丽丽均是知悉的，应认定是刘丽丽和韩瑞军的共同经营行为，故对朱建明要求韩瑞军和刘丽丽承担本案共同责任的请求，法院予以支持。本案中，首先合同解除及腾退问题。根据双方提交的证据及庭审情况，朱建明认可韩瑞军及刘丽丽在2020年3月提出解除合同，根据韩瑞军和薛松英之间的微信可以看出薛松英已经带人看房转租及房屋已经腾退的事实，法院认定双方合同于2020年4月28日解除。结合朱建明和韩瑞军之间的房屋租赁合同约定，免租期的前提是租期满十年，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条之规定，疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商。结合本案情况，涉案房屋用于办公，并非居住用房，结合疫情影响，法院酌情认定韩瑞军及刘丽丽应支付免租期租金共计80000元。至于违约金。韩瑞军并未按照合同约定履行合同义务，属于违约，但因考虑疫情影响及违约对朱建明造成的损失情况，并结合韩瑞军交纳的押金情况，押金与违约金予以折抵后，法院酌情确定韩瑞军及刘丽丽另行支付违约金42000元。至于恢复原状费用。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合朱建明提交的证据及其自认恢复原状工程中含有其自用的储藏室恢复，故对朱建明主张的恢复原状费用数额，法院酌情确定为10000元。对于朱建明要求的供暖费及物业费，虽合同约定一次性交清一年，但考虑本案情况，并根据公平原则，法院认为韩瑞军及刘丽丽应承担2020年1月1日至2020年4月28日期间的物业费，故对朱建明要求的物业费合理部分（22666.8元÷365天×118天），法院予以支持。至于供暖费，因韩瑞军及刘丽丽并未使用2020年至2021年供暖期的供暖服务，故法院不予支持。对朱建明要求的误工费、律师费等费用，无事实及法律依据，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、韩瑞军、刘丽丽于判决生效之日起十日内给付朱建明房屋租金80000元；二、韩瑞军、刘丽丽于判决生效之日起十日内给付朱建明2020年1月1日至2020年4月28日期间的物业费7328元；三、韩瑞军、刘丽丽于判决生效之日起十日内给付朱建明违约金42000元；四、韩瑞军、刘丽丽于判决生效之日起十日内给付朱建明恢复原状费用10000元；五、驳回朱建明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为一审法院判令韩瑞军、刘丽丽支付的违约金数额是否妥当；韩瑞军、刘丽丽是否应当支付恢复原状费用；一审的诉讼程序是否存在瑕疵。关于违约金，本案中，朱建明与韩瑞军、易家联行公司签订的《北京市房屋租赁合同》明确约定如韩瑞军提前退租需要支付相应的违约金，并约定了违约方的相关补偿责任。朱建明并未依照该合同约定内容于2020年2月1日履行足额支付对应6月租金的义务，且在租赁期限届满前提前退租，构成违约，应当承担相应的违约责任。一审法院考虑疫情造成的影响以及韩瑞军一方的违约行为对朱建明造成损失，将韩瑞军交纳的押金与违约金折抵后，法院酌定韩瑞军及刘丽丽另行支付违约金42000元，符合公平原则，认定数额合理。因本案诉争法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施前，应适用当时的法律、司法解释的规定，一审法院依据《中华人民共和国合同法》的相关规定作出判决，处理正确。韩瑞军、刘丽丽以违约金不得超过实际损失为由对一审法院关于违约金的判决提出上诉。本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，韩瑞军、刘丽丽在合同约定的履行期限届满前提前解除合同，致使出租方朱建明需另行缔约出租房屋，必然造成相应损失。韩瑞军、刘丽丽虽称疫情构成不可抗力导致合同无法履行，但鉴于涉案合同系属房屋租赁合同，属于继续性合同，新冠疫情及其防控措施对约定有较长合同期间的租赁合同的履行通常只会造成暂时的重大障碍，不会导致整个合同目的无法实现，从而导致整个合同无法继续履行，故本案中不足以认定疫情的客观影响已经导致涉案合同履行不能，韩瑞军、刘丽丽仍应对提前解除租赁合同承担违约责任。结合双方提供的证据及前述案件情况，本院认为一审法院对于违约金的处理并无不当，应予维持。韩瑞军、刘丽丽关于违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于恢复原状费用，根据法律规定，合同解除后，当事人可以要求对方根据履行情况和合同性质，恢复原状、采取其他补救措施等。涉案《北京市房屋租赁合同》亦对合同解除后的交接、清理等工作进行约定。结合朱建明提交的合同、报价单、收据等相关证据，能够证明其为恢复房屋原状支付了相应费用。一审法院结合案件情况，对其中合理部分予以支持，酌定韩瑞军、刘丽丽给付恢复原状费用数额10000元，处理妥当。韩瑞军、刘丽丽虽然上诉对该费用提出异议，但在朱建明已经就其诉讼请求所依据的事实举证证明的情况下，韩瑞军、刘丽丽未能就反驳对方诉求所依据的事实提供相反证据，故本院对其该上诉理由亦不予支持。关于韩瑞军、刘丽丽所提程序违法问题，韩瑞军、刘丽丽上诉称一审法院在审理过程中并未主动释明双方约定的违约金过分高于实际损失并询问是否予以调整，构成程序违法。首先，韩瑞军、刘丽丽所提《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的相关规定仅明确人民法院为妥当解决纠纷，在特定情况下可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明，但并未要求人民法院在任何情况下均须主动进行释明。上诉人作为具有完全诉讼行为能力的当事人，有权在法律许可的范围内根据自己的意志处分自己的民事实体权利和民事诉讼权利。其次，本案中，韩瑞军、刘丽丽在一审过程中已经就其解除行为未造成朱建明损失、朱建明要求其承担违约责任没有依据等提出抗辩，一审法院亦结合案件事实和新冠肺炎疫情造成的实际影响等因素，对韩瑞军、刘丽丽关于违约金所提之抗辩进行考虑，并对合同约定的违约金数额予以扣减，所作处理符合相关程序规定及实体规定。韩瑞军、刘丽丽的该项上诉理由不能成立。另外，韩瑞军、刘丽丽以涉案房屋是朱建明、薛松英夫妻共同财产为由，上诉主张本案遗漏当事人，但作为出租人在涉案《北京市房屋租赁合同》上签字的主体系朱建明个人，薛松英亦通过出具委托书的方式明确由朱建明行使本案相关权利。据此，韩瑞军、刘丽丽以薛松英未参与本案诉讼为由上诉主张本案存在程序违法，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，韩瑞军、刘丽丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100元，由韩瑞军、刘丽丽负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  朱 印审 判 员  蒋春燕审 判 员  施 忆二〇二一年七月三十日法官助理  李雅迪书 记 员  陈 腾