湖南省邵阳市大祥区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0503民初232号 原告（反诉被告）杨仲明，男，1959年1月23日出生，汉族，住北京市。 委托代理人曾维珍，邵阳市大祥区和谐法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）唐新华,男,1972年11月23日出生,汉族,住邵阳市大祥区。 委托代理人付克勤，男，1969年1月3日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。 原告杨仲明与被告唐新华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日受理后，于2021年3月3日、2021年4月22日公开开庭进行了审理。因案情复杂，于2021年4月23日裁定转为普通程序，并于2021年5月26日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨仲明的委托代理人曾维珍、被告唐新华及其委托代理人付克勤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨仲明诉称，2017年9月，原、被告经协商由被告租赁原告金谷子宾馆经营，双方于2018年9月1日签订了《租赁合同》。该合同第一条约定租赁内容为“金谷子宾馆餐厅及现有的所有设施给乙方使用保管，现所有配套设备齐全。”及第二条“租赁时间为10年，自2017年9月1日至2027年8月31日止”。年租金为20万元，见合同第三条约定。但被告在租赁1年后擅自违约，不愿续交第二年租金，无声无息离开宾馆，且在经营期间应承担的水、电费都欠着不交，且在18年经营期间受到行政处罚罚金拒交。原告在多次找其劝说未果后无奈何接管该宾馆，发现水、电停供，在查实后是由于被告欠交水费10461.69元，电费欠9432元而停供。后原告为不影响经营不得不全部交清才正常使用。被告的行为已违反了《租赁合同》乙方约定的义务（第6条、乙方义务第2项），且在18年经营期间受到劳动监察部门的行政处罚又拒不履行义务，后通过法院协助执行找金谷子宾馆履行代其行政处罚责任。原告为其垫付1000元罚款。被告于18年8月底离开宾馆，是为规避法律责任。被告的行为已严重违约，应按合同约定的第七条第2项约定赔偿违约金10万元及造成无法正常经营的损失，即两个月租金损失33333元（按20万全年除12个月）。综上所述，由于被告不讲诚信，单方毁约，且在经营期间拖欠水、电费，其行为给金谷子宾馆造成信誉影响及经济损失，为维护原告的合法权益不受损失，特此诉诸法院，请求：1、判令原、被告解除租赁合同，并由被告因毁约应承担违约金10万元及给原告造成的租金损失3.3万元，合计13.3万元；2、被告在经营期间应承担的电、水费用，因欠缴水费10461.69元、电费9432元，原告为其垫付水、电及行政罚款金1000元，共计垫付费用为20893元，上述两项共计应赔偿原告153890元由被告承担；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。2021年4月27日，原告申请将诉讼请求变更为：1、请求确认原告解除租赁合同行为合法有效，被告因违反租赁合同应承担违约金；2、被告支付原告为其垫付租赁合同经营期间拖欠的水费8146.8元，电费8241.57元及经营期间收到劳动监察部门处罚1000元，共计垫付费用为17388.37元；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。 原告为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据： 1、原告身份证复印件1份，拟证明原告诉讼主体资格。 2、被告身份证复印件1份，拟证明被告诉讼主体资格。 3、租赁合同书复印件1份，拟证明被告违约的事实。 4、电费发票复印件1份，拟证明原告为被告支付经营期间电费。 5、水费发票复印件1份，拟证明原告为被告支付经营期间水费。 6、行政裁定书（2018）湘0503行审103号复印件1份，拟证明被告经营期间受行政处罚，原告为其支付罚款1000元事实。 7、2018年8月26日租赁合同复印件1份，拟证明被告违约造成原告损失两个月租金。 8、2018年1月-8月份水费清单复印件1份，拟证明用水量及交费情况，原告代交被告在经营时间垫付水费8146.80元（2018年5月3日-9月4日）。 9、2018年1月-8月份电费清单复印件1份，拟证明用电量及交费情况，原告代被告垫付电费8241.57元（2018年8月1日-8月31日止）。 10、劳动监察部门2018年6月份行政处罚书复印件1份，拟证明2018年6月金谷子宾馆受到行政处罚事实，原告代被告垫付行政处罚金1000元。 11、证人宁光雄证明复印件1份，拟证明其本人陪同杨仲明在2018年7月先后多次去找承租人收取租金未果的情况，均未碰到承租人唐新华。 12、证明人杨槐裕证明复印件1份，拟证明其本人陪同杨仲明在2018年7月-8月份先后去过两次，到金谷子宾馆找承租人唐新华收租金，并由杨仲明打了电话给唐新华。 被告答辩并反诉称，要求驳回原告的诉讼请求，并要求原告返还8月1日到9月1日的租赁费用，由原告承担一切费用，被告违约不存在，至于水电费可以复查，该我负责的我就负责，不该我负责的我就不负责，但是我已交清。2017年9月1日反诉人唐新华与被反诉人杨仲明签订了一份租赁合同，合同约定租赁时间为2017年9月1日至2027年8月31日止。而被反诉人杨仲明在我经营期间以未按时交纳下一年度的租金为名，私自转租给现在的经营者李文远，并且在反诉人经营不到一年的情况下转租，在转租之前，被反诉人杨仲明既没有催交租赁费，更没有通知反诉人，被反诉人偷偷就转租了，一直到2018年8月3日，被反诉人通知反诉人来结清水电费，反诉人才知道被反诉人另有企图。在此时被反诉人杨仲明都没有提半个字的催交下一年度的租赁费，更没有微信及文字依据催交租赁费。而且从2018年8月1日起，被反诉人杨仲明自己强行经营，2018年8月26日未经反诉人唐新华同意，私自将金谷子宾馆转租给李文远，给上诉人造成了巨大的经济损失。同时被反诉人在超过诉讼时效后，恶意起诉反诉人违约。根据合同法有关规定，被反诉人在反诉人经营期间，擅自将合同约定的金谷子宾馆转让给李文远，明显违约，被反诉人必须承担违约责任。为维护反诉人合法权益，特诉至贵院，请求：1、判令被反诉人杨仲明支付违约金100000元；2、判令被反诉人杨仲明退还押金10000元及2018年8月1日至2018年8月31日的租赁费17000元；3、判令被反诉人承担本案的全部诉讼费。 被告为支持其答辩及反诉意见，向本院提供了以下证据： 1、交电费2018年5月17日-2018年8月2日共计交电费7073.49元复印件1份，拟证明被告交电费属实。 原告答辩称，答辩人收到大祥区人民法院送达的被答辩人反诉状副本，现依法答辩如下：请求依法驳回被答辩人的全部反诉请求。1、被答辩人反诉答辩人支付违约金100000元无事实法律依据。根据2017年9月1日双方签订的金谷子宾馆租赁合同，约定由被答辩人承租答辩人金谷子宾馆经营10年。自2017年9月1日至2027年8月31日。租赁费每年20万元，支付方式为在签订合同签字生效时付清第1年租金。次年租金应在第一年到期前两个月即应在2018年6月30日前支付第二年一次性付清20万元租金（见租赁合同第三条）。而被答辩人在承租履行合同第一年到期后，在第二年交付租金约定的期限内一直不履行付款义务。且经答辩人多次联系找被答辩人收取第二年租金未果后，在严重造成合同目的不能实现时，解除合同的事由发生时，答辩人方解除了租赁合同。此行为符合我国《民法典》562条第二款规定的。事实足以证明被答辩人违约。在约定的第二次支付租金的期限以自己的行为表明不履行主要义务，导致合同无法履行。被答辩人负有违约责任。应按合同约定承担违约损失。而被答辩人反诉称答辩人违约无事实法律依据，不值一驳。2、被答辩人称答辩人应退还押金10000元及2018年8月1日至31日的租金17000元无事实法律依据。答辩人在被答辩人签订租赁合同前后从未收取过被答辩人的分文押金。被答辩人也未向法院提供答辩人收取押金的依据。且2018年8月1日至31日是被答辩人经营期与答辩人无关。故此诉系无凭无据，应依法驳回。综上所述，由于被答辩人不讲诚信，擅自违反租赁合同约定支付租金的义务，且在其经营时间拖欠水、电费不交，导致租赁合同无法履行，水、电停供的停业事实。答辩人在合同目的不能实现，经数次催收租金未果的情况下，为维护自己的合法权益不受损失，解除与被答辩人的租赁合同，且行为符合法律规定，应受到法律的支持。被答辩人反诉无凭无据，且违约在先，其行为法理不容！请求支持答辩人的答辩请求。 原告提供的证据，被告提出以下质证意见：对证据1-3三性无异议；证据4-5我是在原告同意的情况下8月1号把水电费交清，8月3号又继续补交了一次，交完之后双方就没有再说水电费的事了；证据6有异议，在我经营期间内，没有收到任何处罚书，至于我走了之后，原告有没有收到我不清楚；证据7有异议，在合同还未到期之前，与原告口头协议达成一致，原告认可从8月1号开始接手宾馆，并强烈要求被告以剩下一个月的房租做抵押，至今我未同意，要求原告返还我一个月房租，并在我合同未满之前，未经我同意，又将宾馆转出。证据7、8、9对于电费2018年8月之前没疑问，8月1号-8月31号电费有疑问，是不在我经营时间范围内产生的电费，水费8月1号-9月1号的水费不在经营范围内产生，行政处罚是原告没有通知我，告知我，这笔罚单不认可。证据11、12不是真实的，电话是接到了，但是没有说要转租的事情，电话是通知我协助他怎么经营宾馆和电脑操作。 被告提供的证据，原告提出以下质证意见：对于被告交的电费时间有疑问，2018年8月2日交的是2018年7月份的电费，8月的电费是没有交的，剩余8241.57元是拖欠的费用，我提供的依据是供电局给予的盖公章证明。 经庭审质证，本院认为，对原、被告双方互无异议的证据，本院予以采信，对双方有异议的证据，能与双方陈述及其他证据相互印证的部分予以采信。 根据采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下案件事实： 2017年9月1日，原告杨仲明（甲方）与被告唐新华（乙方）签订了一份《租赁合同》，相关约定有：“一、租赁内容：金谷子宾馆餐厅及现有的所有设施给乙方使用保管，现所有配套设备齐全。二、租赁时间：自2017年9月1日起至2027年8月31日止。三、租赁费用及付款方式：每年年租20万元（贰拾万元）为年付。付款时间为每年的租赁时间前两个月前一次性付清下年的租金为贰拾万元。……六、甲方的权利与义务1、按合同收取租金，将宾馆餐厅现有设施及设备全部移交给乙方管理使用。……乙方的权利与义务1、按合同交纳租金，合法经营。2、仔细处理经营业中的一切事物及债权债务。……七、违约处理1、如甲方违约，需赔偿乙方的违约金壹拾万元及相应的损失。2、如乙方违约应赔偿甲方的违约金壹拾万元及相应的损失。并甲方有权收回宾馆餐厅，以及造成无法正常经营业、停业时间的费用（按租赁费用计算）。……十、本合同一式两份，双方签字生效。”上述合同签订后，甲、乙双方即按照上述合同的约定履行，被告唐新华向原告杨仲明交了第一年的租金20万元，原告将金谷子宾馆餐厅交由被告经营使用。但被告在第一年租赁期内没有按合同约定提前两个月续交第二年租金，且于2018年8月开始已停止经营金谷子宾馆并退出，2018年8月26日，原告杨仲明（甲方）将上述金谷子宾馆餐厅及现有的所有设施租赁给案外人李文远（乙方），并签订了《房屋租赁合同》，约定：“租赁时间，自2018年11月1日起至2033年10月31日止，（2018年9月1日至10月31日为装修期，不计租金）；租赁费用及付款方式为半年一付，时间2018年在签订合同时一次性付清半年的租赁费，下半年付款须提前一个月付清；由乙方安装电梯前10年（拾年）租金为壹拾陆万元整一年，后五年为壹拾柒万元一年。如不装电梯每年加贰万元。……”。但原、被告双方既没有继续履行原租赁合同，也没有签订解除原租赁合同的书面协议并进行结算移交。此后，原告与案外人李文远于2018年9月1日开始履行该合同至今，被告在本案立案前也未向原告提出异议。另查明，2018年9月25日原告补交了2018年5月3日至同年9月4日金谷子宾馆拖欠的水费8146.80元。2018年9月3日原告补交了2018年8月1日至同年8月31日金谷子宾馆拖欠的电费8241.57元。被告已缴清2018年5月17日-2018年8月2日电费共计7073.49元。2018年6月25日被告经营的金谷子宾馆受到行政处罚，2018年12月12日，本院作出（2018）湘0503行审103号行政裁定书，裁定：准予强制执行邵大人社监罚字（2018）第120号行政处罚决定书要求被执行人邵阳市大祥区金谷子宾馆履行人民币壹万肆仟陆佰元整（14600元）罚款的行政处罚。2018年12月8日原告向邵阳市大祥区劳动保障监察大队缴纳了罚款1000元整。 本院认为，本案是一起房屋租赁合同纠纷。原告杨仲明与被告唐新华签订的《租赁合同》，系当事人真实意思的表示，内容没有违反法律的效力性规定，应确认为有效合同。双方当事人应全面履行合同的约定。被告没有按照合同的约定续交第二年租金，系违约行为。但被告于2018年8月开始已停止经营金谷子宾馆并退出；原告杨仲明在第一年租期内即2018年8月26日将金谷子宾馆另行租赁给案外人李文远，并签订了房屋租赁合同且履行至今。因原、被告双方既没有继续履行原租赁合同，也没有签订解除原租赁合同的书面协议并进行结算移交，但被告在本案立案前也没有向原告提出异议，应视为原、被告已达成解除原租赁合同的口头协议，并以实际行为履行口头协议，对解除合同及被告违约责任的处理已协商一致并相互接受。故原告的第一项诉讼请求中请求确认原告解除租赁合同行为合法有效，理由成立，本院予以支持，但请求被告因违反租赁合同应承担违约金缺乏事实和法律依据，理由不能成立，本院不予支持；同理，被吿反诉请求原告杨仲明支付违约金100000元，理由亦不能成立，本院不予支持；原告请求被告支付原告为其垫付的租赁合同经营期间拖欠的水费8146.8元、电费8241.57元及经营期间收到劳动监察部门处罚1000元，理由成立，本院予以支持；被吿反诉请求原告杨仲明退还押金10000元及2018年8月1日至2018年8月31日的租赁费17000元，因与本院查明的事实不符，且押金10000元没有相关证据证实，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、原告杨仲明与被告唐新华签订的《租赁合同》已于2018年8月26日口头协议解除。 二、被告唐新华于本判决生效之日起十日内支付给原告杨仲明为其垫付的租赁合同经营期间水费8146.8元、电费8241.57元、罚款资金1000元，共计人民币17388.37元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告杨仲明的其他诉讼请求。 四、驳回被告唐新华的全部反诉请求。 本案减半收取本诉案件受理费1689元，反诉案件受理费1139元，财产保全费1520元，共计4348元，由原告杨仲明负担1848元，被告唐新华负担2500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审 判 长  唐步城 人民陪审员  杨 琴 人民陪审员  贺 奎 二〇二一年七月二十六日 书 记 员  李 唯 附相关法律条款： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。 解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。