重庆市武隆区人民法院重庆市武隆区人民法院民事判决书 (2020)渝0156民初3309号 原告：代杰，男，1990年11月15日出生，汉族，城镇居民，住重庆市武隆区凤山街道建设中路51号2单元5-1，公民身份号码500232199011150014。委托诉讼代理人：代元刚，男，1965年10月28日出生，汉族，城镇居民，住重庆市武隆区凤山街道建设东路2号2幢2单元7-1，公民身份号码512326196510280014。被告：重庆尚廷房地产开发有限公司，住所地重庆市武隆凤山街道建设中路172号3-1，统一社会信用代码915002325789547672区。法定代表人：罗应斌，该公司总经理。诉讼代表人：重庆天亿（涪陵）律师事务所，重庆尚廷房地产开发有限公司破产管理人。负责人：周锋。委托诉讼代理人：付圆圆，重庆天亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐斯诗，重庆天亿律师事务所律师。原告代杰诉被告重庆尚廷房地产开发有限公司（以下简称尚廷公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法适用简易程序独任审理。因该案疑难复杂，本院于2021年1月11日作出（2020）渝0156民初3309号民事裁定书，将本案转为普通程序，由审判员陈洁担任审判长，与人民陪审员顾国林、雷建英组成合议庭，对该案进行审理。该案于2020年11月3日、2021年2月22日两次公开开庭进行审理，原告代杰的委托诉讼代理人代元刚，被告尚廷公司的委托诉讼代理人付圆圆和唐斯诗均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告代杰向本院提出诉讼请求：1.请求判决位于重庆市武隆区仙女山镇银杏大道53号鑫源仙居11幢1楼1XXX号房屋归原告所有。事实和理由：谭荣系被告尚廷公司及重庆市武隆县港峰农业发展有限公司、重庆市武隆县盛荣食品有限公司的设立人。2011年，谭荣将重庆市武隆县港峰农业发展有限公司在武隆区仙女山街道银杏大道XXXXX的土地用于房地产开发，并将其建设的小区取名为AAA鑫源仙居。2015年6月7日，原告代杰在被告尚廷公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的AAA鑫源仙居XXX11幢1楼1号房产，房价382 872元，其购房款用谭荣借款予以抵扣。现因尚廷公司破产，故申请将案涉房屋判决归原告所有。被告尚廷公司辩称，首先，原、被告签订的合同属于恶意串通，损害第三人的无效合同。原告家属梅家容系重庆港峰农业发展公司原职工，2007年以来，重庆市武隆县港峰农业发展有限公司及谭荣向原告及梅家容、代元禄借款。原、被告之间无债权债务关系，故原、被告签订商品房买卖合同，其购房款用于抵扣重庆市武隆县港峰农业发展有限公司的债务，损害了被告的的合法权益。其次，即使合同确认有效，原告未履行实际支付购房款的义务，且案涉房屋已办理在建工程抵押权；最后，被告并未对原告负债，谭荣用被告的财产抵扣重庆市武隆县港峰农业发展有限公司债务的行为，属于承认不真实债务的无效行为。经审理查明，案外人梅家容原系重庆市武隆县港峰农业发展有限公司的员工。2007年至2008年期间，因资金周转，该公司及谭荣多次向梅家容借款。梅家容及其亲属以梅家容的名义向该公司及谭荣多次支付借款。2015年6月7日，因谭荣及重庆市武隆县港峰农业发展有限公司无法偿还借款，原告代杰（乙方）与被告尚廷公司（甲方）以以房抵债的意思表示签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：被告尚廷公司将其开发的位于武隆县仙女山镇银杏大道53号11幢1-1XXX号住房一套（建筑面积68.37平方米，套内面积60.33平方米）出售给原告代杰；房屋价格为382 872元（建筑面积单价为5600元/平方米，套内面积单价为6346.3元/平方米）；付款方式及期限：一次性付款，于2015年6月7日签订合同时付清全部购房款；交房期限及交付条件：房屋属预售商品房的，甲方在2015年12月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。该合同甲方处加盖尚廷公司合同专用章，乙方处由代杰签名。2016年3月15日，谭荣出具证明一份，载明内容为代杰购买案涉房屋购房款382 872元已全部付清，同意接房。之后，被告尚廷公司将案涉房屋交付原告代杰。现原告已将案涉房屋进行装修并搬入居住至今。另查明，本院于2019年9月20日作出（2019）渝0156破申4号民事裁定，裁定受理南浦公司申请被告尚廷公司破产清算。2020年5月9日，本院指定重庆天亿（涪陵）律师事务所为尚廷公司的管理人。2020年6月24日，原告代杰向尚廷公司管理人申报债权，要求办理案涉房屋的不动产权登记证及水电气安装费3550元。管理人于2020年6月24日作出（2020）尚廷破债审字第171-1号《债权审查意见书》，认为原告与尚廷公司签订的商品房买卖合同有效，但其抵偿债务不系被告尚廷公司债务，应视为未支付购房款，故不予确认原告代杰的申报债权。原告对此提出异议，管理人于2020年9月18日作出（2020)尚廷破债审异字第171-1号《债权审查意见书异议回复》，确认原告代杰应当支付购房款382 872元，否则管理人对其商品房买卖合同予以解除。原告拒绝向管理人缴纳购房款。再查明，案涉房屋属AAA鑫源仙居二期项目，现该房屋未经竣工验收备案登记。同时，该房屋于2013年11月19日办理了在建工程抵押权登记。庭审中，被告尚廷公司自认谭荣系尚廷公司实际控制人。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告举示的《重庆市商品房买卖合同》《债权审查意见书》《破产清算债权审查回执》《债权审查意见书的异议答复》、证明、银行交易明细、借条复印件、发票、收据、照片、代元禄证人证言，被告举示的银行流水、借条、不动产登记中心查询记录等证据在案为凭。以上证据经庭审质证，本院对该证据的真实性、合法性及关联性均予以采信。本院认为，本案存在两个争议焦点：一、案涉房屋是否属于被告破产财产；二、原告是否就案涉房屋对被告享有交付类债权。针对焦点一，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条：“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、适用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”以及《中华人民共和国物权法》第十四条之规定：“不动产权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”之规定，原告与被告尚廷公司签订的房屋买卖协议性质上属于以房抵债协议，直至本院受理尚廷公司破产申请清算之日，作为买卖交易的案涉房屋仍属于未竣工验收工程，其权利人仍登记为被告尚廷公司。至此，因案涉房屋未发生物权变动的效力，且不属于《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条确定的不属于债务人财产范围内，故案涉房屋应当属于被告尚廷公司的破产财产。对于原告的该诉讼请求，于法无据，本院不予支持。针对焦点二，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该规定对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，被告将涉案房产抵偿借款，原告在于实现债权，并非为生活、居住需要，故原告不属于消费性购房，亦不能据此取得涉案房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利。因此，原告以该协议为由要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：驳回原告代杰的诉讼请求。本案案件受理费6043.08元（原告已预交），由原告代杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。  审  判  长    陈  洁人民陪审员    顾国林人民陪审员    雷建英     二〇二一年七月二十八日  法官助理    张  乐                        书  记  员    徐  柠1