内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民事判决书（2021）内07民终871号上诉人（原审被告）：严松，男，1968年11月26日出生，汉族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。被上诉人（原审原告）：呼伦贝尔市恒瑞房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。法定代表人：邸云峰，总经理。委托诉讼代理人：吕明利，男，该公司法律顾问。上诉人严松因与被上诉人呼伦贝尔市恒瑞房地产开发有限公司（以下简称恒瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2020）内0702民初2649号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问当事人对本案进行了审理。本案现已审理终结。严松上诉请求：1.撤销一审判决，认定严松于2017年、2018年刷卡支付给恒瑞公司9万元；2.恒瑞公司履行法定义务，为严松开具购房发票并协助严松办理涉案房屋的产权登记和贷款事宜；3.一、二审诉讼费由恒瑞公司承担。事实与理由：一、严松已经陆续向恒瑞公司交付61.1万元房款，严松分别于2017年、2018年、2019年向邸云峰儿子持有的POS机刷卡分别支付5万元、4万元、3万元，一审法院仅对3万元认可，认定事实错误。二、依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定，恒瑞公司未按照约定为严松办理房屋权属登记，构成严重违约。依照《中华人民共和国民法典》第五百二十六条的规定，严松在恒瑞公司不能为其办理房屋权属登记的情况下，可以拒绝支付剩余房款，系行使先履行抗辩权。恒瑞公司辩称，一审法院认定严松有9万元没有支付给恒瑞公司认定事实正确。严松已经搬进涉案房屋居住，但一直拖欠房款，严松尚欠恒瑞公司561520元，开发商不能开具发票，房屋产权证书不能办理的原因在于严松，请求法院驳回严松的上诉请求。恒瑞公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令严松给付拖欠的购房款528034元、利息435518.58元；2.诉讼费由严松承担。一审法院认定事实：2013年，严松经包某某介绍与恒瑞公司法定代表人邸云峰口头达成协议，恒瑞公司将海拉尔区XX家园X号别墅及X号车库出售给严松，严松交纳43万元首付款，余款待该房屋办理抵押贷款后支付。严松付清首付款后，恒瑞公司于2013年3月份将别墅和车库交付给严松，严松居住至今。因双方未签订书面买卖合同，关于别墅和车库的价格，恒瑞公司主张别墅每平方米4600元，车库每平方米8500元；严松主张别墅和车库均为每平方米4500元。证人包某某证实，恒瑞公司和严松口头商定的别墅价格为每平方米4600元，对车库商定的价格不知情。本案审理过程中，严松同意车库按每平方米6500元定价。除43万元首付款外，严松于2016年1月25日支付11000元，于2017年5月17日支付3万元，于2018年9月14日支付2万元，以上61000元均为严松通过中国建设银行个人活期账户向邸云峰转款。2019年9月份，严松用POSS机向邸云峰之子邸某某刷卡3万元，恒瑞公司认可收到该款。严松主张2017年、2018年曾用POSS机向邸云峰之子邸某某刷卡5万元、4万元，但恒瑞公司予以否认。至今，恒瑞公司未能协助严松办理贷款和房屋产权登记，严松也未支付其余房款。另查明，XX家园X号别墅面积206.9平方米，X号车库面积20.12平方米。本案审理过程中，恒瑞公司提出鉴定申请书，要求对涉案别墅和车库的价格进行鉴定，但因恒瑞公司经通知后不缴纳鉴定费用，导致鉴定程序未能进行。一审法院认为，恒瑞公司与严松之间的房屋买卖行为系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，虽未签订书面的买卖合同，但合同依法成立并有效。本案的争议焦点为：第一，案涉别墅以及车库的价格如何确定；第二，严松已缴纳房款的数额如何确定；第三，恒瑞公司的利息请求是否符合法律规定。针对焦点一，恒瑞公司与严松之间成立了房屋买卖合同关系，但是由于未签订书面的合同，导致双方之间对于别墅以及车库的价格存在争议，恒瑞公司要求严松给付房款，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，恒瑞公司应当对于自己主张即别墅以及车库价格有举证证明责任，其未能提供证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果。严松在庭审中表示车库价格以每平方米6500元计算，予以支持。基于对证人包某某的证言予以采信，认定别墅为每平方米4600元，故涉案房款共计1082520元（206.9平方米×4600元+20.12平方米×6500元）；针对焦点二，除首付款43万元外，严松提交的证据能够证明通过中国建设银行个人活期账户三次向邸云峰转款61000元，恒瑞公司认可严松用POSS机向邸云峰之子邸某某刷卡3万元的事实，一审法院认定严松缴纳的房款总额为521000元。其他款项由于严松未提交证据予以证明，不予认定。针对焦点三，恒瑞公司主张已经尽到了协助办理贷款的义务，是由于严松拒不配合办理贷款致使至今未能交付所有房款，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，恒瑞公司对其提出的主张有责任提供证据，否则应承担举证不能的不利后果。恒瑞公司未能提供证据证明其主张，对此不予支持。严松已经实际占有使用该房屋多年，恒瑞公司没有证据证明其对严松未交付房款的行为进行催告，一审法院认定恒瑞公司自起诉时即2020年8月18日对严松主张房款，从该日起严松应承担相应的违约责任。由于双方对于利息损失没有明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款“逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定确定恒瑞公司的利息损失，判决：严松给付恒瑞公司购房款561520元并支付利息（利息起止日期自2020年8月18日起至款项付清之日，利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算），于判决生效后立即付清。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、严松主张2018年、2019年通过POS机给付两笔计9万元房款的事实能否成立；二、严松主张行使先履行抗辩权是否成立。关于焦点一，9万元房款是否交付的问题。严松与恒瑞公司之间达成房屋买卖协议，虽未签订书面协议，但系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，真实有效。2013年3月恒瑞公司依据双方口头约定，在严松交付首付43万房款后，即将房屋交由严松居住至今。余欠房款在未能按双方约定办理贷款的情况下，严松在2016年至2019年间通过手机银行转帐和信用卡刷卡方式分四次陆续给付房款91000元，对上述事实双方无异议。现恒瑞公司要求严松给付余欠房款528034元及利息，严松主张2008年和2009年其通过POS刷卡方式向恒瑞公司法定代表人之子邸某某的银行卡分别支付5万、4万两笔房款，但对此不能提供相关支付票据等凭证加以证明，也不能提供向对方付款的具体时间，恒瑞公司对该主张不认可。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，严松应承担举证不能的不利后果，对该项上诉主张，本院不予支持。关于焦点二，严松主张行使先履行抗辩权是否成立的问题。由于双方房屋买卖未签订书面协议，虽然双方商议交付首付43万后余欠房款以办理贷款的方式给付，但对不能办理购房贷款相应责任未作约定，且在严松交付首付入住案涉房屋后，未能办理购房贷款的情况下，恒瑞公司多次向严松催交剩余房款，严松并未提出异议，并分多次相继交付了部分房款，应视为双方结算余欠房款的方式已由贷款方式变更为现金支付形式，形成新的约定，并已实际履行。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定：“当事人应按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。先履行抗辩权的行使，其实质上是对应当先履行合同义务一方当事人违约的抗辩。本案中，严松已入住案涉房屋多年，双方未约定先过户再交房款，因此未办成贷款不是拒交房款的理由，且严松未提供对方存在违约行为的证据，故其应履行付清房款的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条不适用本案情形。严松认为恒瑞公司未按约定办理房屋产权证，出具购房发票办理贷款，其有权行使先履行抗辩权的上诉理由，缺乏事实和法律依据，故本院不予支持。一审法院判令严松给付拖欠购房款及利息并无不当，但判付561520元超过了恒瑞公司诉讼请求的数额，违反民事诉讼“不告不理原则”，本院依法予以纠正。综上所述，严松的上诉理由不能成立，一审判决存在数额超判，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2020）内0702民初2649号民事判决；二、严松给付呼伦贝尔市恒瑞房地产开发有限公司购房款528034元并支付利息（自2020年8月18日起至款项付清之日，利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算），于本判决生效后立即付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19659.3元，减半收取9829.65元，二审案件受理费2050元，合计11879.65元，由严松负担6510.14元，由呼伦贝尔市恒瑞房地产开发有限公司负担5369.51元。本判决为终审判决。审判长 马 然审判员 王宝珍审判员 王子学二〇二一年七月八日书记员 韩清旭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。