四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终1348号 上诉人（原审原告）：王强，男，1990年7月10日出生，汉族，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：苏玉胜，四川中星律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：向思密，女，1991年5月5日出生，汉族，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：苏玉胜，四川中星律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李慧敏，女，1964年1月19日出生，汉族，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：钟锐，四川均鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李帅，四川均鼎律师事务所律师。 原审第三人：成都恒雨科技商城管理有限责任公司，住所地四川省成都市龙泉驿区西河镇人民政府跃进村村委会。 法定代表人：陈军。 管理人：四川发现律师事务所、四川兴良信会计事务所有限责任公司。 负责人：邝习勤。 诉讼代表人：李玉春，四川发现律师事务所律师。 上诉人王强、向思密因与被上诉人李慧敏、原审第三人成都恒雨科技商城管理有限责任公司（以下简称恒雨公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初2903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任进行审理。本案现已审理终结。 王强、向思密上诉请求：撤销原审判决，改判：1.判令解除王强、向思密与李慧敏的商品房预售合同关系。2.判令李慧敏退还购房款560857元；3.判令李慧敏支付利息，利息以560857元为基数、按年利率6%计算，从2018年6月11日起至李慧敏付清债务之日止（利息暂时计算至2020年4月10日，金额共62535元）。4.判令李慧敏全额承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：1.王强、向思密的合同义务是支付购房款。2018年6月3日，双方达成购房意向后，王强、向思密支付了20000元购房定金，2018年6月8日支付375402元购房款，2018年6月11日支付了剩余购房款165455元。王强、向思密积极主动履行了合同义务。2.李慧敏的合同义务是把商品房预售合同备案登记到王强、向思密名下。3.李慧敏应当主动履行合同义务，王强、向思密没有义务督促李慧敏履行。双方应当主动履行自己应尽的义务，而不是由对方承担督促责任。一方没有履行合同义务，不能归责于对方没有进行督促。4.李慧敏未履行合同义务。依据《商品房买卖合同登记备案注销和变更的工作程序》第二条第1款“更改买受人需注销合同登记备案”之规定，更改买受人，需要先注销合同登记备案。第2款“凡需注销商品房买卖合同登记备案者，应填写申请表。申请表的注销原因由买受人填写”之规定，注销合同登记备案，需要原房产购买人即李慧敏向龙泉驿区住建局填写申请表。但从2018年6月11日收到王强、向思密支付的全部购房款之日起，直至2020年2月25日进入破产程序之日止，李慧敏没有向龙泉驿区住建局填写申请表。5.李慧敏因迟延履行，致使不能实现合同目的。王强、向思密购房的目的就是拥有案涉房屋的产权，而要拥有案涉房屋的产权，就必须要把商品房预售合同备案登记到王强、向思密名下。现在第三人已经进入破产程序，案涉房屋也变成了破产财产，导致无法办理商品房预售合同的备案登记，致使王强、向思密不能实现合同目的。依据合同法第九十四条第四款之规定，王强、向思密有权解除房屋买卖合同，要求李慧敏退款。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，故请求二审法院依法纠正一审中的错误判决，维护王强、向思密的合法权益。 李慧敏辩称，李慧敏答辩意见与一审判决书载明的一致。另，1.王强、向思密提到的工作程序的文件，李慧敏没有在网上查到，（2017）陕民申2号案件显示该文件，是西安市房管局规定的，不能适用于成都。3.王强、向思密签字《知晓现状自愿购买确认书》载明了原审第三人集中办理撤销原备案手续，办理新备案至本人名下，即办理的主体是在原审第三人，负责的主体也是原审第三人。确认书中“本人知晓办理房屋备案登记需要一定时间且存在不确定性”“出让方李慧敏已经将房屋现状如实告知本人，本人已经充分了解”的内容证明没有明确约定备案登记时间，且充分说明，王强、向思密是知悉房屋现状，且办理备案需要时间，王强、向思密主张的迟延履行应建立在约定时间的基础上。4.王强、向思密签字的告知函记载“该房屋原已备案在李慧敏名下且一个备案号涉及多套房屋，为减少工作难度和不必要的交易风险，我司将根据备案号批次完成解除和重新备案，由此可能会在一定程度上延缓新的备案登记进度。”王强、向思密签字的确认书和告知函，已经证明李慧敏和原审第三人都充分告知了相关情况。5.李慧敏的通知也记载的是该房屋是备案号1xx1的其中一套，和告知函内容吻合，要求开发商及原审第三人转备案，签订合同，办理房产证意思表示，因此，王强、向思密购买房屋，对现状清楚明白，是对风险进行了评估的结果。并且李慧敏也积极的通知原审第三人办理相关手续。因此，王强、向思密的上诉请求没有事实和法律依据，请维持一审判决。 恒雨公司述称，王强、向思密与李慧敏之间的房屋买卖合同关系，恒雨公司仅负有配合协助义务，对王强、向思密的相关诉讼请求和事实与理由不予答辩。但恒雨公司现已进入破产清算程序，根据管理人前期接管后发现，恒雨公司因2015年和李慧敏存在52000000元的借款关系，约定用272套房屋进行房屋备案担保。2018年，恒雨公司与李慧敏达成以房抵债协议，将已备案在李慧敏名下的272套房屋抵消恒雨公司与李慧敏52000000元的本金和利息等相关债务。后，李慧敏将备案在其名下的房屋进行售卖，恒雨公司答应协助李慧敏和第三方办理备案变更登记等。但该以房抵债协议未经过恒雨公司股东会决议，管理人也并未接管到任何结算单协议等。故李慧敏和恒雨公司之间以房抵债的效力还需待核查。 王强、向思密向一审法院起诉请求：1.解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2.李慧敏退还购房款560857元；3.李慧敏支付利息，利息以560857元为基数，按照年利率6%计算，从2018年6月11日起至李慧敏付清债务之日止；4.本案诉讼费用由李慧敏承担。后王强、向思密将第一项诉请明确为解除王强、向思密与李慧敏之间的房屋买卖合同关系。 一审法院认定事实：2018年6月3日，王强签署《知晓现状自愿购买确认书》，载明：“王强，身份证号5110251990××××××××，我自愿购买由李慧敏所有的位于成都龙泉恒雨后现代城xx号的房屋（原备案登记号1xx1），建筑面积为83.09平方米（最终以房屋产权监理机关核定的面积为准）。本人完全知悉：1.该房屋为李慧敏合法取得的商品房，李慧敏与开发商已签订《商品房买卖合同》，并在房管局办理备案；2.本人缴清房款后，同意与恒雨公司签订《商品房买卖合同》；3.本人同意李慧敏提出撤销原来备案申请，再由恒雨公司集中办理撤销原备案手续，并负责办理该套房屋新备案至本人名下；4.本人知晓办理房屋备案登记需要一定的时间且存在不确定性；5.出让方李慧敏已经将房屋现状如实告知本人，本人已经充分了解……”。 同日，王强在落款为恒雨公司但未加盖恒雨公司印章的《告知函》上签字，该函载明：“您拟购买的恒雨后现代城一期xx号房屋（原备案登记号1xx1），是李慧敏女士合法取得，具有所有权和处置权。我公司就上述房屋转让一事承诺如下：1.您和李慧敏女士完成上述房屋权利转让后，我司将协助李慧敏女士办理解除该房屋的原有备案登记申请，由我司重新与您签订新的购房合同，并负责办理该房屋新的备案登记；2.在您和李慧敏女士房屋转让已履行，签订购房合同后，我司将根据李慧敏女士的书面通知，协调物业管理及相关单位，配合您及时装修入住；3.新备案登记完成后，我司将按工作进度及时为您办理所购房屋的房屋产权证。由于该房屋原已备案登记在李慧敏名下且一个备案号涉及多套房屋，为了减少工作难度和不必要的交易风险，我司将根据备案号批次完成解除和重新备案，由此有可能会在一定程度上延缓新的备案登记进度，请您知晓”。 2018年6月3日，李慧敏出具收据，载明收到王强微信转账20000元，收款事由为恒雨后现代城xx购房定金（2018年6月8日以前缴清房款）。2018年6月8日，原告分两次向李慧敏账户共计转账375402元。2018年6月11日，向思密向李慧敏账户转账165455元。 2018年6月8日，李慧敏签发《通知》，载明：“恒雨公司：本人李慧敏于2018年6月8日已收到王强交来购买恒雨后现代城xx号房屋的款项。该房屋是备案号1xx1的其中一套。贵公司接此通知后，可与购买人王强完善该房屋的购房合同、转备案及房产证等相关手续”。 之后，恒雨公司作为出卖人，王强、向思密作为买受人，签订《商品房买卖合同》（合同编号：1807003001）及《商品房买卖合同补充协议》，约定：王强、向思密向恒雨公司购买案涉项目中的xx号房屋，建筑面积为83.09平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4518元，总价款375402元。付款方式为一次性付款。出卖人应在2015年3月30日前向买受人交付该商品房。 王强、向思密一审庭审中自述已实际接手案涉房屋。 2020年2月25日，龙泉驿区人民法院裁定受理申请人汶川县恒瑞小额贷款有限公司对被申请人恒雨公司破产清算申请。一审法院于2020年5月25日，指定四川发现律师事务所、四川兴良信会计事务所有限责任公司担任恒雨公司管理人。 一审法院认定以上事实有《知晓现状自愿购买确认书》、告知函、银行转款凭证、收据、房屋买卖合同及补充协议、民事裁定书、决定书以及当事人陈述予以佐证，一审法院予以认定。 一审法院认为，关于王强、向思密与李慧敏之间的法律关系的认定及能否解除双方之间的合同关系。王强、向思密与李慧敏之间虽未签订名为房屋买卖的书面合同，但王强签订的《知晓现状自愿购买确认书》中明确约定“王强购买李慧敏房屋”，且结合王强、向思密向李慧敏转账支付房款，事后王强、向思密与恒雨公司补签的房屋买卖合同及补充协议，可以看出，王强、向思密与李慧敏达成了购买商品房的意思表示，双方之间存在事实上的房屋买卖合同关系。对于王强、向思密以李慧敏尚未将案涉房屋备案登记至自己名下，符合合同法第九十四条第四项之规定从而主张解除权，一审法院认为，在王强所签订的《知晓现状自愿购买承诺书》中并未明确约定备案登记时间，且明确载明“本人知晓办理房屋备案需要一定的时间且存在不确定性”，充分说明王强、向思密是知悉案涉房屋现状且知悉办理房屋备案登记存在一定困难且需要一定时间，在李慧敏充分告知相关情况下，王强、向思密仍坚持购买案涉房屋且已经实际接手案涉房屋，系王强、向思密自身对风险评估后的结果。同时双方并未对办证时间进行明确约定，故王强、向思密现有证据无法证明李慧敏有迟延履行债务或有其他违约行为。现王强、向思密以此为由要求解除合同于法无据，一审法院不予支持。 综上，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回王强、向思密的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取5017元，由王强、向思密负担。 二审中，王强、向思密提交新证据：王强与李慧敏委托的售房人房产萍姐的微信聊天记录5张，拟证明：李慧敏向王强承诺案涉房屋的购房合同可以在2018年年前办理变更备案，但李慧敏却未依据约定进行，王强直到2019年在催促。王强了解微信上的萍姐为李慧敏的亲戚，专门在售楼部为李慧敏销售房屋。 李慧敏质证认为，对证据的三性均不予认可，王强、向思密未提供聊天记录原始载体，只是聊天截图，不能达到其证明目的。 恒雨公司质证认为，该证据微信聊天主体未进行实名制验证，且发生于王强、向思密和案外人之间，对其三性及证明力均不予认可。 本院经审查认为，该证据中的微信聊天人身份不能确认，也不能核实该证据的真实性，故不能达到其证明目的。 二审中，李慧敏、恒雨公司均未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为，王强、向思密诉请解除其与李慧敏之间的房屋买卖合同关系是否应予得到支持；王强、向思密诉请李慧敏退还购房款及支付利息是否应予得到支持。 关于王强、向思密诉请解除其与李慧敏之间的房屋买卖合同关系是否应予得到支持的问题。首先，根据本案查明的事实，虽然案涉房屋由恒雨公司开发建设，但王强、向思密购房该房屋时，知晓该房屋为李慧敏合法取得的商品房，并在房管局办理备案，在王强、向思密缴清房款后，同意与恒雨公司签订《商品房买卖合同》。同时，王强、向思密明确表示，自愿购买李慧敏所有的案涉房屋。虽然双方没有签订书面的房屋买卖合同，但王强、向思密向李慧敏支付了全部购房款，案涉房屋亦交付王强、向思密占有使用。可以确认王强、向思密与李慧敏之间买卖案涉房屋是真实意思表示，双方之间存在房屋买卖合同关系。其次，王强签署《知晓现状自愿购买确认书》载明：本人知晓办理房屋备案登记需要一定的时间且存在不确定性。由恒雨公司出具的，且有王强签字的《告知函》载明：新备案登记完成后，我司将按工作进度及时为您办理所购房屋的房屋产权证。由于该房屋原已备案登记在李慧敏名下且一个备案号涉及多套房屋，为了减少工作难度和不必要的交易风险，我司将根据备案号批次完成解除和重新备案，由此有可能会在一定程度上延缓新的备案登记进度。可知，王强、向思密对该房屋原已备案登记在李慧敏名下且一个备案号涉及多套房屋，备案号批次完成解除和重新备案需要一定时间且存在不确定性是明知的。王强、向思密仍购房该房屋，说明其愿意承担解除和重新备案需要一定时间且存在不确定性的后果。针对重新办理备案登记的问题，不能认定李慧敏有违约行为。即使李慧敏有违约行为，但备案登记仅是行政部门的管理手段，未办理备案登记，不存在致使不能实现合同目的的情况发生。综上，王强、向思密依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，诉请解除其与李慧敏之间的房屋买卖合同关系，无事实与法律依据，不能成立，本院不予支持。 关于王强、向思密诉请李慧敏退还购房款及支付利息是否应予得到支持的问题。如上文论述，王强、向思密诉请解除其与李慧敏之间的房屋买卖合同关系不应支持。其诉请李慧敏退还购房款及支付利息亦无事实与法律依据，不能成立，本院不予支持。 综上，王强、向思密的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10034元，由王强、向思密负担。 本判决为终审判决。 审判员  白福群 二〇二一年七月十四日 书记员  夏玉荣