山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终4312号上诉人（原审被告）：济南趣住生活服务有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：展宝香，执行董事。委托诉讼代理人：林兴，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：杨雨，男，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：冯泽越，女，1998年3月9日出生，汉族，住济南市。上诉人济南趣住生活服务有限公司（以下简称趣住公司）因与被上诉人冯泽越房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初5568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，由审判员明霞独任审理本案。本案现已审理终结。趣住公司上诉请求：撤销一审判决第六项，改判趣住公司不承担违约责任，由冯泽越承担违约责任。事实和理由：趣住公司与冯泽越于2020年07月26日签订房屋租赁合同时，从未对冯泽越承诺只租给女生，也未承诺可以缴纳200元转租费就可以帮忙转租等虚假承诺。趣住公司从未对任何客户进行承诺只租女生或只租男男生的承诺，租赁合同第十条第三款也明确规定租赁期间内，乙方需要提前解除合同退租的，应由乙方寻找新的租户[新租户须符合甲方的租户选择标准]，在甲与新租户签定正式租赁合同后，扣除应由乙方承担的费用后向乙方退还剩余的房租及押金，其中合同变更费200元应由乙方承担。否则，视为乙方违约，乙方应按月租金的150%向甲方付违约金。冯泽越在想解除合同前还对趣住公司提出私下转租并给予红包的要求，趣住公司拒绝，即冯泽越明确知晓合同内容。一审判决认为当事人就有关合同履行方式约定不明确，按照有利于实现合同目的的方式履行，认定趣住公司构成违约行为。趣住公司认为，租赁合同条款明确告知任何口头承诺视为无效，且从未对冯泽越进行任何合同以外的承诺。为维护趣住公司的合法权益，请求法院依法追究冯泽越的违约责任，改判趣住公司不赔偿冯泽越违约金。冯泽越辩称，认可一审判决。冯泽越向一审法院起诉请求：1.如果合同不具备法律效力，请求1.趣住公司（再寓美客）退还冯泽越2418元及50元电费；2.趣住公司（再寓美客）支付给冯泽越误工费一天150元，一共8天；冯泽越因为参与本案，一共在四个月请假，少发全勤奖800元；交通及打印花费100元，总共2100元。如果合同有效，请求1.趣住公司（再寓美客）退还冯泽越多交的12个月管理费120元，5个月物业费232元，电费40元，1个月房租670元，1个月押金670元，共计1732元；3.趣住公司（再寓美客）支付给原告冯泽越违约金1005元（1.5个月房租）；4.诉讼费由趣住公司（再寓美客）承担。一审法院认定事实：2020年7月25日，冯泽越通过趣住公司员工周鑫与趣住公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：第一条，房屋基本情况，(一)房屋坐落于天桥区水天福苑1-2-1301号中的第B号房间(以下简称“该房屋”)租给乙方使用。……第二条，房屋租赁用途，租赁用途：居住，居住人数为1人(其他未有约定)。…...第三条，租赁期限(一)出租租赁期限自2020年7月26日起至2021年8月24日。…第四条，租金及押金，租金标准670元/月，管理费10.83元/月……(二)租金支付方式，1)付款方式为押1付季付，提前20天支付下一期房租，如逾期支付每天按应缴费额的2%收取滞纳金。……(三)押金，人民币670.00元整，人民币大写陆佰柒拾元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方。…第十条，违约责任，其中约定双方的各种违约情形，均按月租金的150%支付违约金…….双方还约定了其他相关费用的承担方式、房屋交付及修缮、转租/调房、合同解除等条款。合同签订后，冯泽越与趣住公司另行协商一致，由冯泽越首次向趣住公司缴纳押金670元、两个月房租1340元、13个月管理费130元、6个月物业费278元，各项费用合计2418元，并由冯泽越向趣住公司出具欠款条一份，内容为：今欠到济南趣住生活服务有限公司人民币现金670元整，大写：陆佰柒拾元整。经协商约定为2020年8月25日前全部还清，逾期不交欠款，直接按违约处理。(注：本条款与房屋租赁合同第9条房屋解除无冲突)。特立此据。(所租住地址：水天福苑1-2-1301房屋南次室B房间)，欠款人：冯泽越(手写签名按手印)，欠款人经手担保人：周鑫(手写签名按手印)，2020年7月25日。后趣住公司向冯泽越交付房屋，并安排居住事宜。2020年7月30日趣住公司将涉案房屋中的另一房间租赁给男租客，且事前未通知冯泽越，更未征求冯泽越的意见。2020年8月16日，冯泽越通过微信向趣住公司员工周鑫提出“房子不住了，请帮我转租出去，付你转租费，谢谢”并说明“房子住进一个抽烟喝酒的糙汉子，我不用再说别的理由了吧……”周鑫回复微信表示“我们这边基本上都是男女合租，当初签合同你女朋友给我说让我给他多安排女孩子进去，我这边也尽力给他找了，然后另外两间房子的租客也不是我的客户，是我同事的和我没有关系。”随后，双方曾就退租问题进行过沟通协商。2020年8月30日冯泽越向趣住公司员工张坤发微信信息房间内部照片两张和文字信息一条，文字信息内容为：“打扫好了，有时间给退一下吧，谢谢了。”对方回复“好的”。2020年9月1日，趣住公司员工张坤向冯泽越索要银行账号，并向冯泽越账户退款168.87元。冯泽越通过微信向趣住公司提出质疑，被告员工张坤通过微信向冯泽越发送租客退房明细表一份，载明：房源：C125水天福苑1-2-1301，房间：B东南次卧，类别：违约房，姓名：冯泽越，退房时间：2020年9月1日，经办时间：2020年9月1日；具体退款明细为：退押金670元，退租金：513.67元(670*2=1340-(2020/07/26-2020/09/01共一个月7天670+670/30*7=826.33)=513.67)，收违约金：1005元(670*1.5=1005)，水费：9.8元(起码1081止码1088用7方水7*4.2=29.4/3=9.8)，以上合计168.87元，经办人张坤。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据上述已经查明和确认的事实，冯泽越在房屋租赁合同签订和履行过程中均是与趣住公司员工周鑫、张坤接洽、沟通，趣住公司对周鑫和张坤的行为予以认可，周鑫和张坤应为趣住公司的代理人。冯泽越主张在签订合同中趣住公司及其代理人周鑫有隐瞒事实虚假承诺等欺诈行为，冯泽越的证据不足以证实其主张，故对冯泽越的该项主张一审法院不予采纳。冯泽越主张趣住公司的出租行为违反法律规定，双方签订的合同，因违反法律规定而无效，一审法院认为，《经济适用住房管理办法》（以下简称《管理办法》）的规定仅是关于经营范围等行政管理性质的强制性规定，且该《管理办法》属于部门规章，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条第（五）项的规定，部门规章一般不影响合同效力，故对冯泽越主张涉案合同因违反法律规定而无效，一审法院不予采纳。冯泽越与趣住公司之间的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，不存在合同无效的事由，故对冯泽越按照合同无效主张的各项诉讼请求，一审法院不予支持。依据上述已经查明和确认的事实，冯泽越与趣住公司之间签订的合同仅在第二条约定房屋租赁用途为居住，居住人数为1人，并未对合同的其他履行方式明确约定，根据一审法院当庭对双方的询问，双方在随后的实际履行中也未能达成补充协议，《合同法》第六十二条第（五）项的规定：当事人就有关合同履行方式约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，按照有利于实现合同目的的方式履行，冯泽越租赁涉案房屋是出于居住的目的，且其租住的房屋为单元房中的一个房间，卫生间、厨房、客厅等公共部位需要与他人共用，作为女士，要求与女性合租一套单元房，不论是从居住生活的方便还是居住安全考虑，都更有利于实现合同目的，且从趣住公司代理人周鑫给冯泽越的微信回复中可以证实，冯泽越也确实向趣住公司一方提出了与女士合租的履行要求，趣住公司应当本着诚实信用的原则，按照有利于实现合同目的的方式履行合同，但趣住公司却不但忽视冯泽越的要求，还在未向冯泽越告知也未征得冯泽越同意的情况下，就将涉案房屋其他房间租赁给了与冯泽越互不相识的男士，造成冯泽越无法在其租赁的房间内继续方便安全地居住，冯泽越租赁房屋的合同目的无法实现，趣住公司的行为应构成根本违约，根据《合同法》第九十四条第（四）项的规定，冯泽越可以要求解除合同。2020年8月16日冯泽越通过微信向趣住公司的代理人周鑫提出“房子不住了”，应系向趣住公司通知解除合同的行为，冯泽越随后又提出的“请帮我转租出去”，只是冯泽越为了诚信遵守合同约定所做出的表示，并不影响冯泽越解除租赁合同意思表示的明确性。在本案涉案合同的履行过程中，趣住公司违约在先，致使不能实现合同目的，根据《合同法》第九十六条的规定，冯泽越依照法定解除权通知趣住公司解除合同，通知到达趣住公司即2020年8月16日趣住公司代理人周鑫收到冯泽越微信信息时，双方的合同已经解除。趣住公司以冯泽越违反合同约定欠缴费用达到5日，要求冯泽越承担违约责任，并依此退房退款，既没有事实依据，也没有法律依据。冯泽越要求趣住公司退还管理费120元、物业费232元、房租670元，根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，就本案来说就是退房退款，至合同通知解除之日，涉案《房屋租赁合同》履行未满一个月，没有证据证明冯泽越于2020年8月30日交还房间钥匙存在故意拖延，且根据趣住公司的陈述，冯泽越通知周鑫解除合同后，确曾与趣住公司沟通过，故冯泽越主张扣除一个月租房费用，由趣住公司退还12个月管理费120元、5个月物业费232元、1个月房租670元，是其对自身合法权益的处分，不违反法律规定，一审法院予以支持。冯泽越要求趣住公司退还押金670元，符合双方关于押金退还的约定，一审法院予以支持。冯泽越要求趣住公司退还多交的电费40元，该费用是冯泽越租住房屋期间与电力公司供用电合同法律关系，趣住公司并未代为收取，冯泽越应向电费收取人主张权利，故对冯泽越的该项请求，一审法院不予支持，趣住公司应在冯泽越电费结算时提供帮助。冯泽越要求趣住公司按照双方合同中约定的违约金计算方式即月租金的150%支付违约金1005元，符合《合同法》第一百一十四条第一款的规定，一审法院予以支持。综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十二条第（五）项、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《诉讼费交纳办法》第二十九条第一款之规定，判决：一、冯泽越与趣住公司于2020年7月25日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月16日解除；二、趣住公司于判决生效之日起10日内返还冯泽越管理费120元；三、趣住公司于判决生效之日起10日内返还冯泽越物业费232元；四、趣住公司于判决生效之日起10日内返还冯泽越房租670元；五、趣住公司于判决生效之日起10日内返还冯泽越押金670元；六、趣住公司于判决生效之日起10日内支付冯泽越违约金1005元；七、驳回冯泽越的其他诉讼请求。案件受理费已经减半收取25元，由趣住公司负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是，趣住公司是否构成根本违约，是否应承担违约责任。《商品房屋租赁管理办法》第八条规定：“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。”冯泽越承租涉案单元房中单独的一间，未违反上述部门规章的规定，且不违反法律行政法规的强制性规定，租赁合同系双方真实意思表示，租赁合同合法有效。涉案租赁合同涉及房屋的合租问题。合租是指至少两人一起租住一间或一套住房，是租赁行业的新业态，有租赁费用低的优点。因存在合租人的不确定性、共用卫生间及水、电、暖、物业费等的分担问题，需要承租人之间相互的信任及必要的容忍，因此，对合租人的选择及费用的分担，应在租赁中明确约定。本案中，涉案单元房有三个独立的房间，趣住公司以间为单位分租给三人，冯泽越承租涉案单元房中的B号房间时，明知另外两间的承租人是不确定的。首先，冯泽越作为一个成年人，应该认识到合租房不同于女生公寓，冯泽越虽口头提出了与女生同住的请求，但并未作为合同的明确约定，也未明确约定趣住公司安排男女混住属于违约情形之一；其次，趣住公司未以书面承诺的方式承诺涉案单元房仅出租给女生，冯泽越提交的证据也不足以证明趣住公司已经口头承诺过冯泽越仅出租给女生；再次，租赁合同未约定趣住公司安排其他人入住前，需征得冯泽越的同意。因此，趣住公司安排男生入住该合租房并不违反合同约定,不存在违约情形。依据合同约定，冯泽越如对房间不满意，可以通过调房的方式，另行承租其他房间，因此，趣住公司安排男生入住其他房间，并不足以导致冯泽越合同目的的不能实现，一审认定趣住公司构成根本违约，无事实及法律依据。冯泽越提出退房后，双方自行办理了房间的交接，租赁合同以协商的方式解除。综上，双方租赁合同的解除是因冯泽越认为自身居住不方便，而非因趣住公司违反合同约定所致，一审判决趣住公司承担违约责任不当，本院予以纠正。对冯泽越要求趣住公司支付违约金1005元的诉讼请求，本院不予支持。趣住公司对其应返还冯泽越管理费、物业费、房租、押金无异议，本院予以确认。综上所述，趣住公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市天桥区人民法院(2020)鲁0105民初5568号判决书第一项、第二项、第三项、第四项、第五项；二、撤销济南市天桥区人民法院(2020)鲁0105民初5568号判决书第六项、第七项；三、驳回被上诉人冯泽越的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由上诉人济南趣住生活服务有限公司负担。二审案件受理费50元，由上诉人济南趣住生活服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  明霞二〇二一年七月九日书记员  刘彤