辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0114民初6665号原告：吴案明，女，1983年11月5日生，汉族，住址：沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：刘飞，男，1982年10月13日出生，满族，住址：沈阳市于洪区。（与原告系夫妻关系）被告：沈阳睿博房地产开发有限公司，住所地：辽宁省沈阳市于洪区。法定代表人：刘立国，系该公司经理。委托诉讼代理人：王颖、刘畅，系辽宁成功金盟律师事务所律师。原告吴案明诉被告沈阳睿博房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2021年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘飞、被告沈阳睿博房地产公司委托诉讼代理人王颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行合同约定的交房义务。二、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金10211.6元（暂计至2021年4月30日，全部违约金计至实际交付房屋之日止）。三、判令被告采暖费、物业费征收起始日为实际交付房屋之日。四、判令被告承担原告追究违约责任所导致的费用和损失，包括但不限于财产保全费、评估费、律师费等。五、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2018年11月20日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的坐落于沈阳市于洪区（美的盛堂项目22号楼2-7-2），购房款1201365元已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条规定，被告应于2020年10月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条规定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.005%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第一项中的比率）的违约金。原告于2020年10月30日收到关于《美的盛堂项目延期交付的致歉信》，被告在信中就延期交付表达了歉意。原告于2021年4月17日收到催收通知书，通知原告收房。原告于2021年4月18日10点前往美的盛堂物业服务中心办理收房手续，被被告要求必须先缴纳物业费（缴纳时间从2020年12月7日开始）和采暖费（缴纳时间从2020年12月7日开始），否则不予办理收房手续。另，关于房屋逾期交付的违约金，被告只赔付至2020年12月7日。原告认为，被告以2020年12月7日作为交房时间毫无依据。按照商品房买卖合同第八条，交付前提是商品房经竣工验收合格，被告于2021年3月18日才完成竣工验收备案。2020年12月7日被告根本不具备交房条件。另外被告于2021年1月28日收到于洪区建设局下发的辽沈（于）建罚决字（2021）第1号处罚通知书，通知书记载“沈阳睿博房地产开发有限公司建设的汪河路项目14#、19#、22#楼存在验核不合格而擅自使用的行为”。其中22号楼即为原告所购商品房所在楼，再次证明2020年12月7日被告不具备交房条件。在2021年3月18日至2021年4月17日期间，被告从未通知原告交房。原告现要求被告配合原告办理交房手续，向原告交付至实际交付日的逾期交房违约金，采暖费与物业费以实际交房日为起算日计算。请贵院支持。被告辩称：2018年11月20日，被告与原告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以1201365元的价格购买被告开发的涉案房屋，约定房屋交付时间为2020年10月30日前,交付标准为该商品房经验收合格。合同附件《商品房买卖合同补充协议》第四大条第1条约定，商品房的交付条件为商品房经竣工验收合格（是指该商品房已经过建设、勘察、设计、施工、监理五方单位的验收合格），取得竣工验收合格报告。如合同约定其他交付条件的，双方不再执行，但不因此免除出卖人应取得该等有关文件的义务。该约定符合《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，不违反法律、行政法规的强制性规范，对于买卖双方均具有约束力。2020年初，房屋建设期间爆发新冠疫情，受全年疫情不可抗力影响，房屋建设的施工人员、施工设备、建设材料受到严重阻碍。沈阳市城乡建设局、房产局等六部门于2020年2月17日联合印发了《沈阳市应对新型冠状病毒××疫情保障房地产市场平稳健康发展政策措施》的通知，通知内明确指出，“对于受疫情影响，造成延期交付房屋的，不作为违约责任，给予2个月续展期，购房人与房地产企业合同约定超过2个月的，按照合同约定办理”。按照双方合同约定交付时间为2020年10月30日，2个月续展期至2020年12月30日止，在此期间被告不承担违约责任。2020年10月26日被告向原告送达致歉信，书面通知受疫情影响房屋交付日将顺延至2020年11月30日前。2020年12月2日、2020年12月5日被告客服人员电话通知原告2020年12月5日集中交付房屋（2020年12月3日，案涉房屋竣工验收合格），但原告并未在通知集中交付期间前来收房，案涉22栋楼共计120户业主，除业主身在外地无法前来收房的，已有112户如约收房。集中交付后因原告迟迟未来收房，被告于2021年4月2日再次发出《催收房通知书》催促原告收房，但原告至今未收。2021年1月18日，被告确实受到了于洪城建局的行政处罚，但是该处罚通知书系行政部门依据地方性法规针对该批次建筑个别区域质量瑕疵要求被告进行整改，并未责令我司停止使用，该行政处罚不影响被告与原告买卖合同的效力，不导致被告交付行为的无效。案涉房屋竣工验收合格依据合同约定及法律规定交付业主使用后，被告仍依法积极办理相关手续，在行政处罚前就已完成整改，5月份房屋已具备办理产权证的条件。同时，大部分已收房业主并未对房屋质量问题提出异议，被告的交付行为并未对其房屋使用造成任何影响。交付行为合法，该观点亦符合沈阳市中级人民法院的裁判观点。【详见（2021）辽01民终3265号民事判决、（2019）辽01民终11987号民事判决】综上，被告已在合同约定及政策允许的合理期限内交房，但原告怠于行使收房权利，故被告不应承担原告逾期收房的违约责任，同时原告要求被告承担逾期交房的责任即无合同依据，亦无法律依据。请求法院依法驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，合同约定：原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区商品房，房屋面积121.35平方米，房屋总价款1201365元。《商品房买卖合同》第8条约定：出卖人应当在2020年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（该商品房经竣工验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同补充协议》第四条第1项约定：出卖人与买受人确认，商品房的交付条件为商品房经竣工验收合格是指该商品房已经过建设、勘察、设计、施工、监理五方单位的验收合格，取得竣工验收合格报告。如合同约定其他交付条件的，双方不再执行，但不因此免除出卖人应取得该等有关文件的义务。2020年12月3日，被告出售的案涉房屋经建设、勘察、设计、施工、监理五方验收，符合要求，五单位在《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》上盖章，并取得了《房屋建筑工程竣工验收报告》。2020年12月3日，被告方通过电话通知原告，告知原告于2020年12月5-6日进行集中房屋交付，原告未来收房，至今尚未办理入住手续。再查，案涉工程开工日期为2018年的4月5日，竣工日期为2020年的11月20日。期间2020年初，沈阳市爆发新型冠状病毒××疫情。为此沈阳市房产局、城乡建设局等六部门联合印发《沈阳市应对新型冠状病毒××疫情保障房地产市场平稳健康发展政策措施》的通知，第三条规定“对于受疫情影响，造成延期交付房屋的，不作为违约责任，给予2个月续展期，购房人与房地产企业合同约定超过2个月的，按照合同约定办理。”本院确认的上述事实，有当事人陈述及《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《房屋建筑工程竣工验收报告》、交付记录、催收通知书等证据，已经开庭审理，当事人质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，采用了法律规定的书面形式，合同的内容不违反法律规定，并已部分履行，该合同有效。关于被告交房是否符合合同约定问题，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第8条约定：出卖人应当在2020年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（该商品房经竣工验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同补充协议》第四条约定，商品房的交付条件为商品房经竣工验收合格是指该商品房已经过建设、勘察、设计、施工、监理五方单位的验收合格，取得竣工验收合格报告。如合同约定其他交付条件的，双方不再执行，但不因此免除出卖人应取得该等有关文件的义务。根据已查清的事实，涉案房屋已在2020年12月3日，经建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位五方单位的验收合格，取得《建筑工程竣工验收报告》，应认定案涉房屋符合《商品房买卖合同》约定的交付条件。原告提出的关于被告于2021年3月18日才完成竣工验收备案。2020年12月7日被告根本不具备交房条件的主张，与双方合同约定不符，《建设工程质量管理条例法规标题建设工程质量管理条例（2019年修订）制定机关国务院效力等级行政法规公布日期2019.04.23时效性现行有效》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”根据《建设工程质量管理条例法规标题建设工程质量管理条例（2019年修订）制定机关国务院效力等级行政法规公布日期2019.04.23时效性现行有效》第十六条和第四十九条的相关规定，商品房经建设单位组织竣工验收合格后即可交付使用，建设行政主管部门依法对已竣工的建设工程不再进行质量核验，核发竣工验收证书。由此可见，“竣工验收备案”不再是房屋交付使用的强制性条件，建设单位在工程竣工后组织了设计、施工、工程监理等单位共同参加的竣工验收，并形成了竣工验收合格的确认文件，就达到了法律规定的商品房交付使用的条件，便可交付使用。原告的该主张缺乏依据，本院不予支持。关于被告是否构成逾期交房问题，合同签订后，原告已按照约定履行了自己的义务，被告虽未按照约定的期限在2020年10月30日交付房屋，但鉴于案涉工程的建设期处于爆发新型冠状病毒××疫情期间，对于受疫情影响，造成延期交付房屋的属不可抗力，不作为违约责任，给予2个月续展期。被告于2020年12月3日取得《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》和《房屋建筑工程竣工验收报告》，12月3日电话通知原告，告知原告于2020年12月5-6日进行集中房屋交付，原告未办理入住的原因系因原告自己原因未去办理。本院结合本案实际，认定被告未构成违约，故不应承担逾期交房的民事违约责任。在庭审中，被告表示同意给原告以适当的补偿，该补偿非违约责任，补偿的标准为从2020年的10月30日起至实际交付房屋2020年的12月5日止，按照已付购房款的日万分之0.5的标准给予原告适当补偿，经计算为2222.5元（购房款1201365元×0.00005×37天）。鉴于被告自愿给原告补偿，本院对此予以支持。原告提出的关于要求被告继续履行合同约定的交房义务的请求，符合法律规定，本院予以支持。原告提出的关于要求被告采暖费、物业费征收起始日为实际交付房屋之日的请求，《商品房买卖合同补充协议》第12条第2款约定：买受人同意从商品房交付或视为交付之日起按政府主管部门批准或备案的物业管理费标准向出卖人委托的前期物业管理企业缴纳物业管理费，公共水电费分摊及其他相关费用。因原被告双方对该请求有明确约定，原告尚未交付该费用，因此原告的该请求本院不予支持。原告提出的关于要求被告承担因原告追究违约责任所导致的费用和损失，在庭审过程中，原告表示该费用尚未发生，因此本院不予支持。综上所述，本院依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第1条，《中华人民共和国合同法》第8条、第60条之规定，判决如下：一、被告沈阳睿傅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，给付原告吴案明补偿款2222.5元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取28元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  荣国峰二〇二一年七月二十六日书记员  李雪威