广东省信宜市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0983民初1597号原告:广东信宜农村商业银行股份有限公司水口支行,住所广东省信宜市××××××,统一社会信用代码914409××××××××003F。负责人:俞立金,该支行行长。委托诉讼代理人：罗军平，男，1982年2月10日出生，汉族，该公司员工，住广东省信宜市×××××，公民身份号码440××××××××××××810，电话189×××××220。被告：郑日宏,男,汉族,1981年8月22日出生,公民身份号码440××××××××××××778,住广东省茂名市×××××××××××××，电话134×××××858。被告：茂名粤沪投资有限公司,住所茂名××××××，统一社会信用代码914×××××××××××387E。法定代表人：林新。委托诉讼代理人：朱海珍，女，1993年7月14日出生，汉族，该公司员工，公民身份号码440××××××××××××22X，住广东省电白县×××××××××，电话159×××××133。委托诉讼代理人：潘惠文，广东民道律师事务所律师。原告广东信宜农村商业银行股份有限公司水口支行（以下简称水口支行）与被告郑日宏、茂名粤沪投资有限公司(以下简称粤沪公司)金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告水口支行的委托诉讼代理人罗军平、被告粤沪公司的委托诉讼代理人朱海珍、潘惠文到庭参加诉讼；被告郑日宏经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告水口支行向本院提出诉讼请求：1.判决解除被告郑日宏与原告于2018年8月27日签订的编号为100×××××××××××542的个人购房按揭贷款合同；2.判令被告郑日宏偿还借款本金317911.7元及利息4335.75元，合计322247.45元（该利息已计至2021年3月20日止，此后利息按双方签订的个人购房按揭贷款合同约定的利息计算方法计至还清借款之日止)给原告;3.判令被告粤沪公司对上述第二项的债务承担连带清偿责任;4.判决原告对依法处置被告郑日宏购买的位于茂名市××××××号xxxx房产[粤（2018）茂名市不动产证明第00xxxxx号]的所得价款内享有优先受偿权；5.本案的一切诉讼费用由被告负担。事实与理由：2018年8月27日，原告与被告郑日宏签订了个人购房按揭贷款合同，合同中包括以下约定:1、由被告郑日宏向原告借款33万元，用途为购买位于茂名市××××××号xxxx房产,借款期限为28年；2、合同约定的借款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮15%，确定签约时年利率为5.635%，贷款利率按年度调整，调整日期为次年1月1日，规定贷款逾期的罚息利率是在合同确定的利率上加收40%，贷款利息按月结息，结息日为每月的第20日；3、合同中约定了还款方式为等额本息还款法，借款人以每一个月为一个还款周期，共336期，自借款发放后，每月的20日为还款日；4、被告郑日宏自愿以其购买的位于茂名市××××××号xxxx房作为抵押物为其履行本合同向原告提供抵押担保，约定由原告作为抵押权人享有第一顺位优先受偿权，并到相关部门办理了预告登记手续，不动产登记号为：粤(2018)茂名市不动产证明第00xxxx号。同日，原告与被告名粤沪投资有限公司签订个人购房按揭贷款合同，约定被告粤沪投资有限公司为被告郑日宏的按揭借款作连带责任保证担保，保证期间为被告郑日宏与原告签订的个人购房按揭贷款合同生效日起至被告郑日宏所购房产依法办妥房地产权证书并按原告的要求办妥及完善抵押登记手续之日起满两年止。原告广东信宜农村商业银行股份有限公司水口支行于2018年9月10日发放贷款330000元给被告郑日宏(借据编号:200×××××××××××244)，至此，原告已按合同约定履行完毕发放贷款义务。虽然该笔贷款未到期，但被告郑日宏已有16个月不按期还本交息，共拖欠到期本金1409.97元、利息4335.75元，经原告多次催收，被告郑日宏仍不能按时归还全部欠款，已严重违反双方的合同约定，原告有权解除合同，要求被告郑日宏立即归还全部借款本息及相关费用；另外，被告粤沪公司作为连带责任保证人，根据民法典的相关规定，应对该笔贷款的本息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用负有连带清偿责任。为维护原告的合法权益，特向信宜市人民法院提起诉讼，请法院查明事实，判决如前述诉讼请求。原告水口支行提供的证据（均为复印件）有：1.被告郑日宏身份证、户口簿。2.被告郑日宏离婚证、离婚协议书；3.个人购房按揭贷款合同；4.商品房买卖合同（预售）；5.楼宇商品房按揭贷款合作协议；6.不动产登记证明2份；7.借款借据；8.还本付息明细表；9.逾期查询表；10.被告粤沪公司营业执照及法定代表人身份证。被告郑日宏未作答辩。被告粤沪公司辩称,1.对原告第1项诉讼请求没有意见。2.对原告第2、3项诉讼请求主张利息没有事实或法律依据。(1).关于被告郑日宏尚欠本金的多少由法院依法核实认定；(2).被告粤沪公司在原告处开设有保证金银行账户，里面有足够款项可以让原告扣划，因此，在被告郑日宏不按时偿还贷款的情况下，原告可以从被告粤沪公司在原告处开设的银行账户扣划相应的款项，但是原告并没有扣划，任由产生相应的利息，原告存在过错，本案因原告没有扣划而产生的利息应由原告自己承担。3.原告的第四项诉讼请求没有事实与法律依据。(1).涉案房屋现在仍然登记在被告粤沪公司名下，虽然办理了预告登记，但是预告登记的权利人即被告郑日宏并没有因此取得房屋所有权，被告郑日宏只是享受有合同权利，所以只有涉案房屋登记在郑日宏名下，才可以拍卖、变卖、折价等处置，因此就目前而言，该房屋在法律上不能处置，原告请求对涉案房屋享有优先受偿权是没有法律依据的；(2).在被告粤沪公司承担清偿责任后，视为被告郑日宏拖欠了粤沪公司购房款项，如果郑日宏没有继续向粤沪公司付清购房款及相关费用，粤沪公司有权解除商品房买卖合同，收回涉案房屋，自由处置并且追究郑日宏的违约责任，综上所述，请求法院作出公正判决。本案经审理认定事实如下：被告粤沪公司与原告签订楼宇商品房按揭贷款合作协议。该合作协议约定：1.原告为被告粤沪公司依法开发的位开茂名xxxxxx号xxxx广场（xx号、xx号、xx号楼）项目（一、住宅；二、商业用房；三、车库）的购房人（借款人）提供相关的贷款业务。2.被告粤沪公司对原告向购房人发放的按揭贷款，同意提供阶段性连带责任保证。3.被告粤沪公司必须将履约保证金划入在原告处开立的账户（账号：800××××××××252752），同时双方约定履约保证金不低于售房总价款的5%，保证金使用必须严格按《广东省商品房预售管理条例》规定执行。4.被告粤沪公司对原告向被告郑日宏发放的按揭贷款,同意提供阶段性连带责任保证，保证期限自个人购房按揭贷款合同生效之日起到借款人所购房产依法办妥不动产权证书、并按原告的要求办妥及完善抵押登记之日起满两年止。被告郑日宏与被告粤沪公司于2018年6月16日已签订商品房买卖合同（预售）。该预售合同约定：1.商品房基本情况。被告粤沪公司将其建设的位于xxxxx幢xx层x号xxxx房出卖给被告郑日宏。2.付款方式。买受人郑日宏应当于2018年7月16日前支付首期价款后，余款向商业银行贷款支付。3.预售合同登记备案。被告粤沪公司应自签订预售合同之日起30日内办理商品房预售登记备案手续，并将预售合同登记备案情况告知被告郑日宏。被告粤沪公司于2018年8月1日对被告购买的房产已办理《不动产登记证明》[粤（2018）茂名市不动产证明第00xxxxx号]，该登记证明的权利或事项为预告登记，权利人（申请人）为郑日宏，义务人为粤沪公司。2018年8月27日，由被告郑日宏作为借款人（抵押人、购房人）、由原告作为贷款人（抵押权人）、由被告粤沪公司作为保证人（售房人），与原告签订个人购房按揭贷款合同（编号为100×××××××××××542）。该合同约定：1.借款金额和用途。由被告郑日宏向原告借款330000元，用途为购买位于茂名市××××××号xxxx房产。该房产建筑面积为101.96平方米，套内建筑面积为82.1平方米。2.借款期限和利率。借款期限为336个月（从2018年8月27日至2046年8月26日）。实际放款日与到期日以借据为准。2.借款利率在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上上浮15%，据此确定年利率为5.635%。此后利率按中国人民银行规定一年一定，在借款期限内分段计息。借款期限在一年（含）以下的，执行合同利率，不分段计息。借款期限在一年以上的，自每次利率调整之日的次年1月1日开始，按该调整后的基准利率及约定的浮动比例确定并执行新的利率。3.发放贷款。借款人已按照有关法律法规等规定以及贷款人的具体要求办妥合同项下借款有关审批、登记、交付及其他法定手续，并已付清购房首期款。合同设有担保的，符合贷款人要求的担保已经生效并持续保持有效。4.还款。借款采用分期还款的方式归还本息。借款人以每一个月为一个还款周期，共336期。借款人与贷款人商定采用等额本息还款法规定的方式归还借款本息。5.保证担保。为保证借款人切实履行合同，保证人自愿为借款人依本合同所形成的债务提供不可撤销的连带责任保证担保。保证范围为本合同项下借款人应承担的全部债务。保证期限为本合同生效之日起到本合同项下借款人所购房产依法办妥房地产权证书并按贷款人要求办妥及完善抵押登记手续之日起满两年。6.抵押担保。抵押人自愿以其所购买的本合同所述房产作为抵押物为借款人履行本合同向贷款人提供抵押担保，由贷款人作为抵押权人享有第一顺位优先受偿权。(1)抵押物。所购买的房产包括期房和现房。(2)抵押人声明与保证。抵押人对抵押物拥有充分的、无争议的所有权或处分权。（3）抵押担保的范围。抵押担保的范围为借款人应承担的全部债务，包括但不限于全部借款本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息等）、违约金、损害赔偿金和贷款人为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。（4）抵押权的存续期间。抵押权的存续期间自本合同签订之日起至合同项下的债权债务之诉讼或仲裁时效届满之日止。（5）抵押权的实现。出现借款人未按时足额偿还借款本息或违反合同约定时，贷款人有权以协议折价、变卖、拍卖或法律允许的任何方式处置抵押物，并以所得价款优先受偿。（6）抵押登记及注销。以抵押物设置抵押权依法应当办理抵押登记的,或者贷款人要求办理抵押登记的,抵押人应当及时备妥办理抵押登记所需的各种文件资料,并应当按照贷款人要求及在贷款人规定的期限内依法办妥抵押登记。抵押人应将抵押物的他项权证书、抵押物登记文件正本原件及他项权利证书交贷款人持有。7.违约责任。借款人不按合同约定偿还或支付到期借款本息、费用或其他任何应付款项，即构成违约。借款人出现违约时，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即归还全部借款本息及相关费用，行使担保权，解除与借款人的借贷关系。签订本合同后，原告于2018年9月5日对被告郑日宏购买的房产已办理《不动产登记证明》[粤（2018）茂名市不动产证明第00xxxxx号]。该登记的证明权利或事项为预告登记，权利人（申请人）为广东信宜农村商业银行股份有限公司水口支行,义务人为郑日宏。但原告未对涉案房产办理抵押登记。原告于2018年9月10日已按合同约定发放贷款330000元给被告郑日宏(借据编号:200×××××××××××244)。被告郑日宏借款使用后,没有按合同约定还本付息，到原告起诉时已有16个月不按期还本交息，共拖欠到期本金1409.97元、利息4335.75元。经原告多次催收，被告郑日宏仍未能按时归还全部欠款、支付利息，原告于2021年4月23日诉至本院，提出前述的诉讼请求。在原告确定起诉计息日期（2021年3月20日）后，被告郑日宏于2021年4月20日偿还本金458.16元，利息1541.84元，于2021年5月21日偿还本金474.82元，利息1525.18元。本院认为，本案有四个争议焦点：1.原告请求判决解除被告郑日宏与原告签订的个人购房按揭贷款合同的理据是否充分；2.被告郑日宏应偿还多少借款本金及多少利息给原告;3.被告粤沪公司对上述第二项的债务是否应承担连带清偿责任;4.原告对依法处置被告郑日宏购买的xxxxx号xxxx房产所得价款是否享有优先受偿权。第一，对于原告请求判决解除被告郑日宏与原告签订的个人购房按揭贷款合同的理据是否充分的问题。原告与被告郑日宏、被告粤沪公司之间签订的个人购房按揭贷款合同，是各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。各方本应按合同的约定履行各自的义务。原告已按合同的约定发放了贷款，已履行了出借款项的义务。被告郑日宏作为借款人，本应按合同的约定按期履行还款义务。但被告郑日宏至原告起诉时已连续多期未能按期还本付息。双方约定的解除合同的条件已经成就，故原告请求解除被告郑日宏与原告签订的个人购房按揭贷款合同的理据充分，本院予以支持。第二，被告郑日宏应偿还多少借款本金及多少利息给原告。原告提供有个人购房按揭贷款合同、借款借据、还款付息明细和逾期查询表证明被告郑日宏于2021年3月20日止尚欠原告借款本金317911.7元及利息4335.75元（该利息已计至2021年3月20日止，此后利息按双方签订的个人购房按揭贷款合同约定的利息计算方法计至还清借款之日止)，故本院予以认定。不过，被告郑日宏在原告确定起诉计息日期后于2021年4月20日和2021年5月21日偿还本金932.98元（458.16元+474.82元）、利息3067.02元（1541.84元+1525.18元）应予以抵减。抵减后被告还应偿还原告借款本金316978.72元及利息1268.73元（该利息已计至2021年3月20日止，此后利息按双方签订的个人购房按揭贷款合同约定的利息计算方法计至还清借款之日止)。第三，被告粤沪公司对被告郑日宏欠原告的本息是否应承担连带责任的问题。在个人购房按揭贷款合同中，被告粤沪公司作为保证人自愿为借款人依该合同所形成的债务提供不可撤销的连带责任保证担保。保证期限为本合同生效之日起到本合同项下借款人所购房产依法办妥房地产权证书并按贷款人要求办妥及完善抵押登记手续之日起满两年。因被告郑日宏所购买的房产并未办理抵押登记手续。故本院对原告请求被告粤沪公司对被告郑日宏欠原告的本息承担连带责任诉讼请求予以支持。对于被告粤沪公司辩称其在原告处开设有保证金银行账户，而原告没有划扣，故其不应负连带偿还责任的主张。因为银行账户保证金是其保证履行建设商品房而设立的，使用必须严格按《广东省商品房预售管理条例》规定执行，原告不能从中扣划款来抵减被告郑日宏的债务，故对被告粤沪公司该项主张，本院不予采纳。第四，原告对依法处置被告郑日宏购买的xxxxx号xxxx房产所得价款是否享有优先受偿权的问题。《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定，“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”可以看出，预告登记的效力是未经登记权利人的许可处分该不动产不发生物权的效力，其目的是为了保障将来实现物权，预告登记本身不是物权行为，不发生物权变动的效力。原告作为预告登记的权利人，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对被告郑日宏所购房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对被告郑日宏抵押房屋的处分，但并非对被告郑日宏所购房屋已享有抵押权。因原告只对被告郑日宏的房产进行了预告登记，但并没有进行抵押登记。原告要求对郑日宏办理抵押权预告登记的房屋行使抵押权的请求，没有法律依据。对原告请求对依法处置被告郑日宏购买的xxxxx号xxxx房产所得价款享有优先受偿权的请求，本院不予支持。对被告粤沪公司辩称，涉案房屋现在仍然登记在被告粤沪公司名下，在法律上不能处置，原告请求对涉案房屋享有优先受偿权没有法律依据的主张。本院予以采纳。被告郑日宏经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院视为其放弃答辩、质证的权利。本案事实清楚，证据充分，依法可作缺席判决。依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第三百九十二条、第五百零九条、第五百六十三条第四款、第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条，第六百八十八条、第六百九十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除被告郑日宏与原告广东信宜农村商业银行股份有限公司水口支行于2018年8月27日签订的编号为100×××××××××××542的个人购房按揭贷款合同；二、限被告郑日宏在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金316978.72元及利息（已计至2021年3月20日为1268.73元，此后利息按双方签订的个人购房按揭贷款合同约定的利息计算方法计至还清借款之日止)给原告广东信宜农村商业银行股份有限公司水口支行;三、被告茂名粤沪投资有限公司对上述第二项的债务承担连带清偿责任。被告茂名粤沪投资有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告郑日宏追偿。四、驳回原告广东信宜农村商业银行股份有限公司水口支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3067元，由被告郑日宏负担，被告茂名粤沪投资有限公司负连带交纳责任。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 员 林启新二〇二一年七月九日法官助理 陈官鸿书 记 员 肖 婵