湖南省凤凰县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘3123民初1228号 原告（反诉被告）：唐臣，男，1995年11月22日出生，土家族，湖南省凤凰县人，住湖南省凤凰县。 委托诉讼代理人：杨昌生，湖南知来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨月雯，湖南知来律师事务所律师。 被告（反诉原告）：凤凰县宏峰房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91433123352813953U。 住所：湖南省凤凰县沱江镇土桥垅。 法定代表人：韩中行，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗运刚，凤凰县德隆法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：郑建云，男，该公司员工。 原告唐臣与被告凤凰县宏峰房地产开发有限责任公司（以下简称宏峰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年7月14日立案受理后，被告宏峰公司于2021年7月16日提起反诉，依法由审判员吴云海适用简易程序，于2021年7月23日公开开庭进行了合并审理，由书记员向世萍担任记录。原告（反诉被告）唐臣及其委托诉讼代理人杨月雯，被告（反诉原告）宏峰公司的委托诉讼代理人罗运刚、郑建云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐臣诉称，2019年1月8日，原、被告签订《凤凰县商品房买卖合同》，确定原告购买被告的401号房屋，房屋总款270000元。该合同第十条交付期限及条件约定，出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同附件三约定的装饰、设备标准、并符合约定的商品房交付买受人使用。合同第十一条房屋交接及违约责任约定：“……由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理。（1）逾期未超过30日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”该合同第十七条关于产权登记的约定：（1）……自本合同生效之日起20个工作日内，买卖双方应向凤凰县房地产业管理局办理合同备案和凤凰县不动产登记中心申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。（2）出卖人应在商品房交付使用后120个工作日内，完成该幢商品房的不动产初始登记。初始登记后360个工作日内办妥买受人的不动产登记权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按照买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之三的违约金。现原告已使用房屋近两年时间，被告尚未履行办理不动产登记权证的义务。现原告诉至法院，请求判令：1、被告为原告办理不动产权证；2、被告支付原告违约金2万元；3、被告承担本案诉讼费。庭审中，原告变更第二项诉讼请求，违约金的金额变更为36228元。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据材料如下： 1、《凤凰县商品房买卖合同》复印件1份，拟证明原、被告签订房屋买卖合同确定购买房屋的总额及合同第十七条约定了产权办理的期限、违约金的计算方式、被告应负责房屋产权办理的事实； 2、《预定买房协议》复印件1份，拟证明原告签订了与买房合同房号等不一致的买房协议的事实。 被告（反诉原告）宏峰公司答辩及反诉称，2017年6月13日，被告（反诉原告）依法进行工商注册登记，经营范围为房地产业的开发与零售。被告（反诉原告）在凤凰县××镇××商品房开发，获取商品房预售登记许可证，依法享有开发出售房产的权利。2018年11月6日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）分别签订《预定买房协议》及《凤凰商品房买卖合同》，其中《预定买房协议》第五条约定，被告（反诉原告）负责办理相关房产手续的税费由原告（反诉被告）自理。该条款明确约定了办理房产手续所产生的税费由购房者承担。被告（反诉原告）已代原告（反诉被告）交纳了办不动产权证税款7864.08元（增值税），原告还需向被告（反诉原告）支付测图费1200元、工本费80元等税费共计9144.08元。购房者韩岩顺、莫有生、秦伟等交齐上述相关税费后，被告（反诉原告）就以代为办理好不动产权证，但原告（反诉被告）未履行该条款，拒绝交纳上述相关税费，被告（反诉原告）则无法为原告（反诉被告）办理。《预定买房协议》第五条约定关于税费的负担系双方当事人真实意思表示，未违反法律的强制性规定，只要国家的税款不流失，约定由谁负担是当事人意思自治的范畴。故原告（反诉被告）应支付办证相关税费，之后被告（反诉原告）便可为其办理不动权证。 原告（反诉被告）未履行支付办证相关税费，致使被告（反诉原告）无法办证，故原告（反诉被告）存在违约情形，根据《凤凰商品房买卖合同》第十七条的约定，原告（反诉被告）应承担违约责任，向被告（反诉原告）支付违约金2万元。综上，请求法院驳回原告（反诉被告）的诉讼请求，并请求判令：1、反诉被告支付办理不动产权证等税费（含增值税、测图费、工本费，金额以最终实际交纳的为准）；2、反诉被告返还反诉原告代为支付的不动产权证增值税款7864.08元；3、反诉被告支付违约金2万元（以最终核算为准）；4、反诉费由反诉被告承担。 被告（反诉原告）宏峰公司为支持其答辩意见（反诉请求），向本院提交如下证据材料： 1、《营业执照》、《法定代表人身份证明》、《身份证》复印件各1份，拟证明被告（反诉原告）主体资格的事实； 2、《暂定资质证书》、《湘西自治州建设工程竣工验收备案证》、《商品房预售许可证》复印件各1份，拟证明被告（反诉原告）具有宏峰居商品房的开发资质，取得商品房预售许可证，依法享有开发出售房产的权利及该工程于2018年9月26日竣工，并经验收合格备案的事实； 3、《预订买房协议》、《凤凰县商品房买卖合同》复印件各1份，拟证明原、被告签订了《预订买房协议》、《凤凰县商品房买卖合同》及根据《预订买房协议》第五条的约定，因反诉被告未缴纳办证相关税费致使登记手续办理不能，反诉被告应按日向反诉原告支付万分之三违约金等事实； 4、《湖南省增值税普通发票发票联》（3%）、《关于办理不动产权的通知》、短信截图复印件各1份，拟证明（1）被告（反诉原告）已代原告（反诉被告）交纳办理不动产权证税款（增值税），原告（反诉被告）还应承担测图费1200元、工本费80元等税费；（2）被告（反诉原告）依法履行了告知义务，原告（反诉被告）不履行合同约定而违约的事实； 5、韩岩顺、莫有生的《不动产权证》复印件各1份，拟证明韩岩顺、莫有生等几户业主交齐相关税费后，被告（反诉原告）已办妥了不动产权证。原告（反诉被告）拒绝交纳相关税费，被告（反诉原告）无法为其办理不动产权证，原告（反诉被告）违约等事实。 反诉被告唐臣辩称，一、反诉原告的反诉诉请不能成立，无事实依据及法律依据；二、《预定买房协议》的8项条款约定事项不明，其中第五条不符合法律规定，该条款无效；三、根据《凤凰县商品房买卖合同》第十七条的约定，应由反诉原告承担办理不动产权证的费用；四、反诉被告仅需承担契税，其他无需承担。韩岩顺、莫有生等人缴纳的费用是对其本人权利的放弃，与本案无关。五、反诉原告违反《凤凰县商品房买卖合同》第十七条的约定，应当支付反诉被告违约金，具体方案按照《凤凰县商品房买卖合同》第十七条的约定执行。 当事人对证据的质证意见以及本院对证据的分析与认定： 一、原告提交的证据部分。 1、对原告提交的证据材料1，经庭审质证，被告无异议。经审查，本院依法对该证据予以认定。 2、对原告提交的证据材料2，经庭审质证，被告对真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为（1）本案系因原告不履行缴纳税款义务而导致不能办证，被告不存在违约情形；（2）原告所提出的违约金时间是完全错误的，买卖合同17条约定的办证期限与原告代理人计算方式不一致；（3）合同中约定的交付时间也是错误的。比如杨喜秀、唐臣、田小尧、龙明喜的购房合同中的交房时间在签订合同时间之前。龙明喜签订预购协议的时间为2018年5月17日，签订房屋买卖合同的时间为2019年5月28日。经审查，本院依法对该证据予以认定。 二、被告（反诉原告）提交的证据部分。 1、对被告（反诉原告）提交的证据材料1、2，经庭审质证，原告（反诉被告）无异议。经审查，本院依法对该组证据予以认定。 2、对被告（反诉原告）提交的证据材料3，经庭审质证，原告（反诉被告）对真实性无异议，对关联性、合法性有异议，不能达到被告（反诉原告）证明目的，认为该协议约定事项不明，部分协议内容违反法律相关规定，不能证明原告存在违约行为。经审查，本院依法对该组证据予以认定。 3、对被告（反诉原告）提交的证据材料4，经庭审质证，原告（反诉被告）对真实性无异议，对关联性、合法性有异议，不能达到被告（反诉原告）证明目的，认为（1）关于增值税，国家税务总局对此有明确的规定，从2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改增值税，并且在建筑行业、房地产行业实施。营业税就是现在的增值税，与原告（反诉被告）的房屋登记无任何关系，这是房地产营业所得；（2）原告（反诉被告）未收到被告（反诉原告）的任何书面通知要求原告（反诉被告）缴纳税费，因此原告（反诉被告）不存在违约，且微信截图及通知与本案无关联性，通知时间不明确。增值税、测图费应当由被告（反诉原告）承担，与原告（反诉被告）无关。经审查，被告（反诉原告）虽提交了《关于办理不动产权的通知》、短信截图，但无相应证据证明是否向原告（反诉被告）送达成功，且《关于办理不动产权的通知》内的费用仅有税款，未明确办证需交纳的具体费用，故本院对《关于办理不动产权的通知》、短信截图不予认定，仅对《湖南省增值税普通发票发票联》予以认定。 4、对被告（反诉原告）提交的证据材料5，经庭审质证，原告（反诉被告）对真实性、合法性、关联性有异议，不能达到证明目的，认为（1）韩岩顺等人是案外人，且未到庭无法核实身份信息，对事实也不清楚；（2）即使韩岩顺等人缴费也是其对自己的权利的放弃，与原告无关；（3）相关费用应由被告承担，不能达到被告证明目的。经审查，本院对该组证据不予认定。 本院依据认定的有效证据，结合当事人的当庭陈述和辩解，查明案件事实如下： 2018年12月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《预定买房协议》，约定原告购买被告开发建设的房屋401室，房款270000元，协议第五条约定的内容为：“甲方负责办理相关房产手续的税费由乙方自理。” 2019年1月8日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《凤凰县商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的凤凰县宏峰居项目中的第1栋4层401房，房屋总价款为270000元。合同第十七条关于产权登记的约定的内容为：“……自本合同生效之日起20个工作日内，买卖双方应向凤凰县房地产业管理局办理合同备案和凤凰县不动产登记中心申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在商品房交付使用后120个工作日内，完成该幢商品房的不动产初始登记。初始登记后360个工作日内办妥买受人的不动产登记权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：……2．买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之三的违约金处理。……如因买受人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：……2．出卖人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记手续之日止，买受人按日向出卖人支付万分之三的违约金。……” 被告已向原告交付房屋。后双方为办证中产生的费用由谁承担发生争议，原告诉至法院，提出前述诉请，被告亦提起前述反诉诉请。 另查，被告已预缴3%增值税，《湖南省增值税普通发票发票联》显示税率为3%，税额为7864.08元，价税合计270000元。根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的规定，现尚有2%增值税未交。 本院认为，本案争议焦点：一、《预定买房协议》是否具有法律效力的问题；二、办证过程中所产生的相关税费由谁承担及具体税费包含哪些的问题；三、谁是违约方的问题，若违约，则违约方需支付多少违约金的问题。 关于争议焦点一，《预定买房协议》是否具有法律效力的问题。 首先，被告作为普通的房地产开发企业，其在交易中并没有明显的优势地位，买卖双方系平等的交易主体，被告虽预先拟定协议，但原告对合同条款可以与被告协商，可以选择接受或者不接受，且原告可以购买的对象并不限于被告开发的楼盘，现原告自愿选择购买涉案房产，并接受相应的合同条款，系原告自身权利的处置。其次，原告购买的房产价值为几十万元，其作为完全民事行为能力人，应对《预定买房协议》的条款仔细阅读，且该协议仅有8项条款，协议条文亦不复杂，晦涩难懂，原告亦能够理解条文内容及签名确认的法律意义和后果。再次，《预定买房协议》内容并未违反法律、法规的效力性强制性规定。本院对原告主张《预定买房协议》系格式合同，且第五条协议加重了买受人的义务，被告亦未提醒原告注意，《预定买房协议》应属无效的意见不予支持。故《预定买房协议》合法有效，对双方当事人均具有约束力。 关于争议焦点二，办证过程中所产生的相关税费由谁承担及具体税费包含哪些的问题。 根据本案第一个争议焦点的论证，《预定买房协议》合法有效，对双方当事人均具有约束力，故原告需承担办证过程中产生的税费。但从《预定买房协议》第五条的内容上来看，办证过程中产生的费用具体包含哪些，并不明确，且被告未提供相应的证据予以证明。故反诉原告要求反诉被告支付增值税、测图费、工本费的诉请，本院不予支持。至于增值税是否系办证中产生的费用还是已包含在房价中，从被告提交的《湖南省增值税普通发票发票联》看出，价税合计为270000元，原告交纳的购房款已包含了3%的增值税，故反诉原告要求返还该3%的增值税7864.08元，本院不予支持。现因《预定买房协议》第五条约定不明，导致原告尚未交费，故在原告未交纳办证相关费用的情形下，原告主张被告办理不动产权证的诉请，本院不予支持。 合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人就有关合同内容约定不明确，依照前述补救方式仍不能确定的，履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。本案中，《预定买房协议》第五条约定不明，原、被告可达成补充协议，不能达成补充协议的，按照交易习惯确定；若双方仍不能确定，履行费用则由履行义务一方负担。 关于争议焦点三，谁是违约方的问题，若违约，则违约方需支付多少违约金的问题。 由于该《预定买房协议》第五条约定不明，使双方在合同履行过程中产生争议，被告在原告未交纳办证相关税费的情况拒绝为原告办证，原告以办证相关税费不应由其承担拒绝交费，在此种情况下，合同僵局已经形成，故原告未交费、被告未办证，均不属违约情形。故原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持；反诉原告要求反诉被告支付违约金的诉请，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告唐臣的全部诉讼请求； 二、驳回反诉原告凤凰县宏峰房地产开发有限责任公司的全部诉讼请求。 案件受理费705.7元，减半收取352.85元，由原告唐臣承担；反诉费264.30元，由反诉原告凤凰县宏峰房地产开发有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。 审判员  吴云海 二〇二一年七月二十八日                              法官助理 欧晓英                              书 记 员 向世萍 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。