江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书(2021)苏1324民初2951号原告：高安山，男，1963年9月9日出生，住泗洪县。委托诉讼代理人：孙万金，江苏远大弘正律师事务所律师。被告：周苏洋，男，1968年2月8日出生，住泗洪县。被告：阚丽莉，女，1971年10月18日出生，住泗洪县。被告：泗洪县希望房地产经纪有限公司，统一社会信用代码：91321324MA1P1NR791，住所地泗洪县体育南路。法定代表人：王珍文，系该公司经理。委托诉讼代理人：杜伟，泗洪县朱湖法律服务所法律工作者。原告高安山与被告周苏洋、阚丽莉、泗洪县希望房产经纪有限公司（以下简称希望公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高安山及其委托代理人孙万金，被告希望公司委托诉讼代理人杜伟到庭参加诉讼，被告周苏洋、阚丽莉经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高安山向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》；2、被告周苏洋、阚丽莉返还购房款40万元；3.被告周苏洋、阚丽莉赔偿房屋装修损失110964元及损失10万元，被告希望公司承担连带赔偿责任；4.被告希望公司返还中介费4000元;4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年5月4日原告与被告周苏洋、阚丽莉（系夫妻关系）、被告希望公司（提供中介服务）签订《房屋买卖合同》。根据《房屋买卖合同》约定：被告周苏洋、阚丽莉将其所有的位于阳光小区4幢2单元101室房屋（面积为106.92平方米）以57.6万元价格出售给原告。合同签订后，原告向被告支付房款40万元、中介费4000元，被告周苏洋、阚丽莉将该房屋交付给原告占有、使用。原告对该房屋进行了装修，2019年8月21日泗洪县人民法院作出（2019）苏1324民初6037号民事裁定书查封了该套房屋，原告找到被告才知这套房屋已在出卖给原告之前，就抵押给农业银行了。据此，被告周苏洋、阚丽莉应返还房款，补偿损失,三名被告均存在明显过错，应赔偿原告的损失，被告希望公司作为居间人，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，存在过错，对此应承担连带责任。被告周苏洋、阚丽莉未作答辩。被告希望公司辩称：1.被告希望公司已按照法定程序完成了中介服务，收取中介费是正当合法的，无需返还；2.被告希望公司对于涉案房屋有抵押贷款一事均如实告知了原告，原告对此表示同意购买；3.被告希望公司不是合同的当事人，要求被告希望公司承担责任显然没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告周苏洋、阚丽莉经本院合法传唤，无正当理由未到庭质证，应承担不利的法律后果，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：被告希望公司申请证人许某和陈某出庭作证，原告对两名证人的证言均不予认可，本院认为，首先二人身份，许某非被告希望公司职工，且和高安山系邻居、微信好友。陈某签订合同时系希望公司职工，后期已离职。二人身份关系与被告希望公司不存在直接利害关系。第二，二人证言内容能够相互印证，不存在矛盾点。故，在原告未提供证据予以推翻上述证言的情况下，本院对二人证言予以认定，二人证言可证明，原告与被告签订房屋买卖合同时，被告希望公司许丽已告知原告房屋存在抵押情况。本院经审理认定事实如下：2019年5月4日，原告与被告阚丽莉、周苏洋、希望公司签订《房屋买卖合同》（以下简称合同），根据合同约定，被告周苏洋、阚丽莉将位于阳光小区4#2-101室房屋（面积106.92平方米，含有20平方院子）出售给原告，房屋价格为57.6万元。2019年5月4日，原告向被告周苏洋、阚丽莉交付30万元购房款，2019年11月30日之前，双方共同去房产处办理房产过户手续，过户前，原告将尾款打入被告周苏洋、阚丽莉账户。被告周苏洋、阚丽莉如果违约，赔付原告20万元，定金退还原告。原告违约，赔付被告周苏洋、阚丽莉20万元。被告周苏洋、阚丽莉承诺在产权过户时该房屋没有任何产权纠纷和经济纠纷，如过户时出现产权或者经济纠纷，由甲方承担全部责任。双方在被告希望公司见证下签订合同。被告希望公司已告知涉案房屋存在抵押情形。当日，原告向被告阚丽莉银行账户上支付40万元，同时向被告希望公司支付了4000元中介费。合同签订后，被告阚丽莉将房屋交付给原告，原告亦对房屋进行装修。原告分别于2019年6月4日花费5080元改、装防盗窗、防盗门、纱窗、门窗，于2019年6月8日花费7600元砸墙、院子地坪等，于2019年5月20日花费2636元改装电线、花洒等，于2019年7月8日交付物业费200元（2019年1月至2019年12月31日），于2019年8月9日花费8000元购买房门、于2019年8月20日花费23500元安装集成墙板、于2019年8月25日花费13800元装修脚踢线等，花费14800元安装北斗星集成灶、于2019年8月花费7800元装修大理石门套等、于2019年9月5日花费1800元开户安装燃气、于2019年9月13日花费7208元购买灯具、其次还花费12640元装修衣柜等，4300元装修大白墙面等、于2019年10月2日花费1600元定制的淋浴房。上述费用合计110964元。另查明，2019年8月21日，在本院（2019）苏1324民初6037号李某陆与被申请人周苏洋、阚丽莉、周某民间借贷纠纷一案中，本院依李某陆申请，查封了涉案房屋。2020年7月20日，在本院（2020）苏1324执2354号案件中，本院裁定拍卖涉案房屋。再查明，涉案房屋阳光小区4#2-101室房屋所有人系周苏洋，被告周苏洋、阚丽莉系夫妻。本院认为，原告与被告之间签订的房屋买卖协议，为双方真实意思表示，合法有效。双方应按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告按合同约定交付买房款给被告周苏洋、阚丽莉，故二人应当按照合同约定，将房屋过户给原告名下。但因另起民事案件，本院于2019年8月21日查封了涉案房屋，导致按照合同约定时间，被告周苏洋、阚丽莉未能将涉案房屋过户给原告，存在违约行为。关于原告要求解除原、被告之间签订的合同诉讼请求，本院予以支持。理由如下：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，涉案房屋因被告周苏洋、阚丽莉涉及他案纠纷被查封，且于2020年7月20日被拍卖，导致双方签订的合同不能实现最终过户目的，故原告可以解除合同。关于原告要求被告周苏洋、阚丽莉返还购房款40万元及赔偿房屋装修损失110964元的诉讼请求，本院予以支持。理由如下：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告按约交付购房款40万元给付被告周苏洋、阚丽莉，同时，为房屋装修共计花费110964元，但二人并未也不能再继续履行合同约定的过户义务，现合同已解除，故原告可要求其返还购房款40万元以及赔偿因装修房屋造成的损失110964元。关于原告要求被告周苏洋、阚丽莉支付违约金10万元的诉讼请求，本院予以支持。理由如下：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，合同约定，如果被告阚丽莉违约，需赔付原告20万元，定金退还原告。现原告只要求主张10万元违约金，本院予以支持。关于原告要求被告希望公司返还中介费4000元及对于支付装修损失110964元及违约金10万元承担连带责任的诉请请求，本院不予支持。理由如下：1.被告希望公司与原告、被告周苏洋、阚丽莉之间存在居间关系。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，在签订房屋买卖合同的实际行为中，被告希望公司实际亦提供了介绍房源的服务，同时其也收取了原告的中介费4000元，故本院认定被告希望公司与原告、被告周苏洋、阚丽莉之间存在居间关系。2.被告希望公司已履行了如实报告义务。本案中，本院在与原告高安山谈话中，原告自身提及当时是有能力全款付清的，只是应被告周苏洋、阚丽莉要求才未进行全款付清。同时，本院询问原告为什么约定六个月之后才进行房屋过户，原告未能给与解释。但被告证人许某却提及约定2019年11月31日前过户系因当时签订合同时房屋存在抵押贷款，所以不能办理过户，许某的证言显然更符合逻辑。当事人对自己提出的主张，有责任及时提供证据。本案中，原告并未提出证据予以证实希望公司未履行如实报告义务，相反，被告公司提供了两名证人证言予以证实，签合同前，被告希望公司已经告知原告房屋存在抵押，要过段时间才能过户，故本院认定被告希望公司已履行了如实报告义务。综上，被告希望公司已履行了居间行为，促成双方签订和房屋买卖合同，故应当取得中介费4000元，原告要求其返还中介费4000元的诉讼请求，本院不予支持。同时，按照合同约定，被告希望公司亦无违约行为，故本院对原告要求被告希望公司对于支付装修损失110964元及违约金10万元承担连带责任的诉请请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告高安山与被告周苏洋、阚丽莉双方签订的《房屋买卖合同》；二、被告周苏洋、阚丽莉返还原告高安山购房款400000元；三、被告周苏洋、阚丽莉赔偿原告高安山房屋装修损失110964元；四、被告周苏洋、阚丽莉支付原告高安山违约金100000元；五、驳回原告高安山其他诉讼请求。上述款项于本判决生效后15日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4975元，由被告周苏洋、阚丽莉共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费9950元。审 判 员 翟良彦二〇二一年七月八日法官助理 沈东连书 记 员 尹丹丹附录一：本案证据目录原告高安山提供：1、房屋买卖合同原件1份；2、原告银行账户流水打印件1份；3、被告阚丽莉出具的收条原件1份；4、中介费收据原件1份；5、（2020）苏1324执129号执行裁定书1份；6、（2019）苏1324民初6037号民事裁定书1份；7、装修费和物业费票据原件1组（共15张）。被告泗洪县希望房地产经纪有限公司提供：1、证人许李梅、陈园园证言。附录二：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。