重庆市武隆区人民法院 重庆市武隆区人民法院民事判决书 (2021)渝0156民初1242号 原告：重庆鼎科物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区财富大道3号24层6号，项目地址重庆市武隆区仙女山镇银杏大道57号物业客户中心，统一社会信用代码915000006814517707。法定代表人:何绍清，该公司经理。委托诉讼代理人：姜德明，男，该公司员工。被告：余之美，女，1974年11月8日出生，住重庆市武隆区。委托诉讼代理人：徐培贤（余之美之夫），1974年10月11日出生，汉族，住重庆市武隆区。原告重庆鼎科物业管理有限公司（以下简称鼎科公司）与被告余之美物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序，由审判员李朝宾独任审理，于2021年6月7日公开开庭进行了审理。原告鼎科公司的委托诉讼代理人姜德明、被告余之美及其委托诉讼代理人徐培贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鼎科公司向本院提出诉讼请求：１、请求判令被告立即支付2013年1月1日至2020年12月30日止拖欠的物业费8131.2元，水公摊费480元，电公摊费480元，代收代缴市政垃圾处置费210元，共计9301.2元；２、请求判令被告支付原告违约金，第一部分违约金以84.7元/月为基数，自2013年1月1日起至2020年12月30日止，按3‰/日的标准计算；第二部分违约金以9301.2元/月为基数，自2021年1月1日起至付清之日止，按3‰/日的标准计算。诉讼中，原告对违约金请求变更为要求被告承担应付金额的30%，其余部分请求自愿撤回。事实和理由：被告作为重庆市武隆区的业主，长期拖欠原告物业费8131.2元（2013年1月至2020年12月），水公摊费480元，电公摊费480元，代收代缴市政垃圾处置费210元，以及被告未按时缴纳物业费用产生的违约金。原告多次催收未果，现依法提起诉讼，以维护原告合法权益。被告余之美辩称：1、房屋促销时承诺要返10年租金给业主，且我与卸甲酒店签订了十年的房屋租赁协议，约定物管、水、电等费用均由承租方承担。鼎科公司向我业主出具受托证明，收了6万元的装修金代为装修房屋，由于没按标准装修不能向业主正常交房，所以只能自己租用房屋，交了这么多年的租金。鼎科公司作为承租方一直在享受物业管理的服务，谁享受谁负责物业费，相应的物管费也只能由承租方交（取代卸甲酒店）；2、我与重庆远大置业有限公司在商品房买卖合同第8页中约定，“物管费的起算时间以书面交房通知确定的交付使用之日开始计算”。原告方至今没将房屋装修并通知我接房，没有履行验收并将房屋移交我业主；3、2012年到2018年该房屋是鼎科公司在租用，有生效裁判文书证明我未拖欠物业费。4、原告现在提起我欠物业管理费的诉讼，该请求已经过了诉讼时效。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定如下事实：2012年7月18日，重庆远大置业有限公司（甲方）与被告余之美（乙方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，将位于重庆市武隆区的预售商品房屋出售给被告。合同第七条第（一）款第2项约定,“属预售商品房的，甲方应当在2013年6月1日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”；第八条约定，“1、甲方应于确定交房日的七日前通知乙方做好办理交付手续的准备......；2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理......”。同日，被告余之美与重庆卸甲酒店管理有限公司签订房屋租赁合同，出租人（甲方）徐培贤、余之美，承租人（乙方）重庆卸甲酒店管理有限公司，租赁期限为2013年6月1日至2023年5月31日，共计10年。租赁合同第七条约定，“租赁期内甲乙双方应自行缴纳依税法规定的所得税、营业税等。关于物管、水、电等相应费用均由乙方承担”。另外，租赁合同还就房屋交付、租金支付、违约金等事项做了约定。2012年6月23日，鼎科公司出具《受托证明》一份，接受委托收取徐培贤装修费60000元，代为进行房屋装修，但由于没有达到徐培贤、余之美的装修要求，被告方一直未接房。鼎科公司与讼争房屋所在小区的开发企业重庆远大置业有限公司签订的《前期物业服务合同》（该合同未签署形成时间）第六条的2项第（1）款规定，住宅物业服务费的收取标准为3元/月.平方米（按建筑面积计算）；第八条，业主应于收到接房通知之日起缴纳物业服务费用或物业服务资金......。2012年7月12日，余之美在《业主临时公约》的承诺人处签名对该公约事项作出承诺。该公约第四十二条约定，物业服务费3元/平方米（按建筑面积计算）；第四十三条约定，公共用水用电，应独立计量核算，据实向业主分摊计收；第四十七条规定，业主、使用人违反本临时公约及物业服务协议的约定，未能按时足额地缴纳物业服务费应按每日千分之三的标准支付违约金......。2018年8月13日，余之美、徐培贤等二期业主向鼎科公司提出书面业主诉求，要求鼎科公司：“1、立即付清业主所付装修款及利息；2、付清所欠业主租金；3、修缮和完善业主房屋，达到房屋交付条件；4、在与重庆鼎科物业管理有限公司解除装修和租赁合同前，恢复原合同中的给业主的免费住宿条件。以上四条为二期业主与重庆鼎科物业管理有限公司解除装修和租赁合同的前提条件”。重庆鼎科物业管理有限公司在书面业主诉求的左下方记载“情况属实，现在暂时无法解决，争取尽快解决，姜德明”，并盖有公司鲜章。2018年8月14日，余之美、徐培贤等20余名业主因与鼎科公司就房屋装修等事项发生纠纷而报警，民警到场后主持双方达成和解，并由重庆鼎科物业管理有限公司向余之美、徐培贤出具欠条，内容为“重庆鼎科物业管理有限公司共欠余之美、徐培贤房屋自2015年9月至2018年8月以来36个月的房屋租金64800元，于2019年3月30日前一次性支付完结”。余之美、徐培贤于2019年8月26日向我院提起诉讼，要求重庆鼎科物业管理有限公司履行支付租金义务。2019年8月26日，被告余之美和徐培贤共同向本院提起诉讼，要求本案原告鼎科公司等人支付2015年9月至2019年8月的房屋使用租金及违约金等。该案查明，2013年6月28日，鼎科公司向原告徐培贤的银行账户转账5400元，之后每隔约3个月向徐培贤的银行账户转账5400元，直至2015年6月11日。本院审理后于2019年12月26日作出（2019）渝0156民初3212号民事判决，认定余之美、徐培贤与鼎科公司之间存在不定期房屋租赁关系，判决由鼎科公司立即向余之美、徐培贤支付房屋租金64800元。鼎科公司不服判决，向重庆市第三中级人民法院提请再审，重庆市第三中级人民法院经审查认为，“虽然余之美、徐培贤是与卸甲公司签订了房屋租赁合同，但却是鼎科公司在履行房屋租赁合同承租方的义务，涉案房屋的钥匙由鼎科公司掌管，并由鼎科公司对涉案房屋进行装修并进行管理……鼎科公司以自己的行为表明其与余之美、徐培贤建立了事实上的不定期租赁关系”，裁定驳回了重庆鼎科物业管理有限公司的再审申请。另查明，余之美于2017年对武隆区房屋进行了产权登记，2018年取得房屋产权证书，房屋建筑面积47.06平方米。还查明，余之美等购房业主所在的小区楼盘系重庆远大置业有限公司开发，该公司在修建该小区过程中不能偿还到期债务，于2019年3月19日向本院申请破产重整，此案仍在审理中。以上事实，有商品房买卖合同、房屋租赁合同、受托证明、业主诉求、房产证书复印件、前期物业服务合同、物业服务费备案表、武隆区人民法院（2019）渝0156民初3212号民事判决书、重庆市第三中级人民法院（2020）渝03民申36号民事裁定书等证据在卷为凭，本院予以确认。本院认为，小区业主应当依法向所在物业服务企业按照约定缴纳物业服务费。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。重庆远大置业有限公司与鼎科公司就小区签订的前期物业服务合同虽然缺乏合同形成时间的要素条件，存在瑕疵，但该合同已实际履行且该瑕疵并不因其而导致合同无效，依法对合同当事人具有约束力；被告余之美在业主临时公约中就小区做出的承诺签名，是其真实意思表示，合法有效。被告余之美在与重庆远大置业有限公司签订房屋买卖合同购买其开发的小区房屋后，就依法应当遵守该公司与原告签订的前期物业服务合同和临时公约的约定，在使用房屋后，依法承担按期缴纳物业服务费和必要的公摊费用的义务。关于物业费的起算时间。重庆远大置业有限公司（甲方）与被告余之美（乙方）签订的《重庆市商品房买卖合同》第八条约定：1、甲方应于确定交房日的七日前通知乙方做好办理交付手续的准备......；2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理......。《前期物业服务合同》第八条约定，业主应于收到接房通知之日起缴纳物业服务费用或物业服务资金......。从现有生效裁判文书可以证明，虽然重庆远大置业有限公司没有通知被告余之美接房，但从2013年4月1日起（2013年6月28日，原告首次支付5400元/季度的租金），此后也不定期出租给原告并取得租金收益，从此时起，应当按照有关规定视为被告余之美接受了房屋，应当依法承担业主的义务按期缴纳物业服务费用。至于被告余之美辩称的房屋促销时承诺要返10年租金给业主，且与卸甲酒店签订了十年的房屋租赁协议，约定物管、水、电等费用均由承租方承担。鼎科公司代为装修房屋，由于没按标准装修不能向业主正常交房，只能自己租用房屋，交了这么多年的租金。鼎科公司作为承租方一直在享受物业管理的服务，根据谁享受谁负责物业费，相应的物管费也只能由承租方交纳等理由：是否返租及委托装修是否达到合同要求，都与物业费法律关系不同，被告如果认为自己的合法权益受到侵害，可以另案依法处理；由承租人缴纳物业费的约定是被告与卸甲酒店的约定，目前没有证据证明鼎科公司承继了被告与卸甲酒店的合同约定，而生效裁判文书确定的是原被告之间存在不定期租赁关系，双方在不定期关系之间并未就物业费的负担作出约定，故只能依法由作为业主的被告承担该费用。对于被告提出的原告的请求超过诉讼时效的问题，由于原告的物业服务行为和水电气的供用都是持续行为，原告仍在为该小区提供物业服务，依照有关规定，原告的诉讼请求没有超过诉讼时效，被告的以上辩解理由，依据不充分，本院不予采信。至于被告应承担物业费的起算时间，结合本案实际，本院认定从被告开始收到房租费的2013年4月1日起，并鉴于物业服务的连续性，应当连续计算，即使该期间内被告存在没有收到该房屋的租赁费，即被告没有实际使用该房屋，也因被告没有证据证明要求中断物业费缴纳，并获得原告认可而不予扣除。因此，原告要求被告从2013年1月1日起计算物业费请求没有法律依据或事实依据，对其超出部分，本院不予支持。原告主张的水电公摊费用，双方在合同中有约定，且该费用不存在明显不合理，被告也未就此提出异议，本院予以支持。原告主张的代收代缴市政垃圾处置费没有合同的约定，本院不予支持。 关于原告鼎科公司主张逾期交纳物业服务费的违约金问题。根据约定，被告本应在每月的10日前自行到缴费地点交纳当月物业服务费，逾期则按每日千分之三的标准向鼎科公司支付违约金。但被告签名承诺的《业主临时公约》中约定的违约金计算标准明显过高，现鼎科物业公司自愿按欠付的物业服务费金额的30%主张的请求，低于合同约定的违约金计算标准，系对其自身合法权利的自由处分，该处分行为不损害国家、集体、他人和被告的合法权益，本院予以采纳。经审查认定，原被告合同约定的物业服务费标准是3元/平方米.月，现在原告主张按照1.8元/平方米.月计算合法。被告余之美应向原告鼎科公司支付2013年4月1日至2020年12月30日期间（93个月）的物业服务费7877.84元（93个月×47.06平方米×1.8元/平方米）、公摊水电费930元，共计8807.84元；并应支付逾期交费违约金2642.35元（8807.84元×30%）。综上所述，本院特依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：由被告余之美在本判决生效后10日内支付给原告重庆鼎科物业管理有限公司2013年4月1日至2020年12月30日期间的物业服务费7877.84元、公摊水电费930元，共计8807.84元；并支付逾期交费违约金2642.35元；驳回原告重庆鼎科物业管理有限公司的其它诉讼请求。本案案件受理费减半收取25元，由被告余之美负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。  审  判  员   李朝宾   二〇二一年七月二日                            法 官 助 理   代振利书  记  员   代振利     重庆市武隆区人民法院民事判决书 (2021)渝0156民初1242号 原告：重庆鼎科物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区财富大道3号24层6号，项目地址重庆市武隆区仙女山镇银杏大道57号物业客户中心，统一社会信用代码915000006814517707。法定代表人:何绍清，该公司经理。委托诉讼代理人：姜德明，男，1974年3月12日出生，汉族，住四川省都江堰市浦阳镇团结村1组，公民身份号码510181197403121516，该公司员工。被告：余之美，女，1974年11月8日出生，汉族，住重庆市武隆区巷口镇建设东路17号4幢3-2，公民身份号码513525197411082581。委托诉讼代理人：徐培贤（余之美之夫），1974年10月11日出生，汉族，住重庆市武隆区火炉镇金鱼街157号，公民身份号码512326197410112536。原告重庆鼎科物业管理有限公司（以下简称鼎科公司）与被告余之美物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序，由审判员李朝宾独任审理，于2021年6月7日公开开庭进行了审理。原告鼎科公司的委托诉讼代理人姜德明、被告余之美及其委托诉讼代理人徐培贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鼎科公司向本院提出诉讼请求：１、请求判令被告立即支付2013年1月1日至2020年12月30日止拖欠的物业费8131.2元，水公摊费480元，电公摊费480元，代收代缴市政垃圾处置费210元，共计9301.2元；２、请求判令被告支付原告违约金，第一部分违约金以84.7元/月为基数，自2013年1月1日起至2020年12月30日止，按3‰/日的标准计算；第二部分违约金以9301.2元/月为基数，自2021年1月1日起至付清之日止，按3‰/日的标准计算。诉讼中，原告对违约金请求变更为要求被告承担应付金额的30%，其余部分请求自愿撤回。事实和理由：被告作为重庆市武隆区仙女山戴斯大卫营小区2幢6-19的业主，长期拖欠原告物业费8131.2元（2013年1月至2020年12月），水公摊费480元，电公摊费480元，代收代缴市政垃圾处置费210元，以及被告未按时缴纳物业费用产生的违约金。原告多次催收未果，现依法提起诉讼，以维护原告合法权益。被告余之美辩称：1、房屋促销时承诺要返10年租金给业主，且我与卸甲酒店签订了十年的房屋租赁协议，约定物管、水、电等费用均由承租方承担。鼎科公司向我业主出具受托证明，收了6万元的装修金代为装修房屋，由于没按标准装修不能向业主正常交房，所以只能自己租用房屋，交了这么多年的租金。鼎科公司作为承租方一直在享受物业管理的服务，谁享受谁负责物业费，相应的物管费也只能由承租方交（取代卸甲酒店）；2、我与重庆远大置业有限公司在商品房买卖合同第8页中约定，“物管费的起算时间以书面交房通知确定的交付使用之日开始计算”。原告方至今没将房屋装修并通知我接房，没有履行验收并将房屋移交我业主；3、2012年到2018年该房屋是鼎科公司在租用，有生效裁判文书证明我未拖欠物业费。4、原告现在提起我欠物业管理费的诉讼，该请求已经过了诉讼时效。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定如下事实：2012年7月18日，重庆远大置业有限公司（甲方）与被告余之美（乙方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，将位于重庆市武隆区仙女山镇石梁子村戴斯大卫营2幢6-19号预售商品房屋出售给被告。合同第七条第（一）款第2项约定,“属预售商品房的，甲方应当在2013年6月1日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”；第八条约定，“1、甲方应于确定交房日的七日前通知乙方做好办理交付手续的准备......；2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理......”。同日，被告余之美与重庆卸甲酒店管理有限公司签订房屋租赁合同，合同编号为XJ-DWY-064-120615，出租人（甲方）徐培贤、余之美，承租人（乙方）重庆卸甲酒店管理有限公司，租赁期限为2013年6月1日至2023年5月31日，共计10年。租赁合同第七条约定，“租赁期内甲乙双方应自行缴纳依税法规定的所得税、营业税等。关于物管、水、电等相应费用均由乙方承担”。另外，租赁合同还就房屋交付、租金支付、违约金等事项做了约定。2012年6月23日，鼎科公司出具《受托证明》一份，接受委托收取徐培贤装修费60000元，代为进行房屋装修，但由于没有达到徐培贤、余之美的装修要求，被告方一直未接房。鼎科公司与讼争房屋所在小区的开发企业重庆远大置业有限公司签订的《前期物业服务合同》（该合同未签署形成时间）第六条的2项第（1）款规定，住宅物业服务费的收取标准为3元/月.平方米（按建筑面积计算）；第八条，业主应于收到接房通知之日起缴纳物业服务费用或物业服务资金......。2012年7月12日，余之美在戴斯.大卫营《业主临时公约》的承诺人处签名对该公约事项作出承诺。该公约第四十二条约定，物业服务费3元/平方米（按建筑面积计算）；第四十三条约定，公共用水用电，应独立计量核算，据实向业主分摊计收；第四十七条规定，业主、使用人违反本临时公约及物业服务协议的约定，未能按时足额地缴纳物业服务费应按每日千分之三的标准支付违约金......。2018年8月13日，余之美、徐培贤等戴斯大卫营二期业主向鼎科公司提出书面业主诉求，要求鼎科公司：“1、立即付清业主所付装修款及利息；2、付清所欠业主租金；3、修缮和完善业主房屋，达到房屋交付条件；4、在与重庆鼎科物业管理有限公司解除装修和租赁合同前，恢复原合同中的给业主的免费住宿条件。以上四条为戴斯大卫营二期业主与重庆鼎科物业管理有限公司解除装修和租赁合同的前提条件”。重庆鼎科物业管理有限公司在书面业主诉求的左下方记载“情况属实，现在暂时无法解决，争取尽快解决，姜德明”，并盖有公司鲜章。2018年8月14日，余之美、徐培贤等20余名业主因与鼎科公司就房屋装修等事项发生纠纷而报警，民警到场后主持双方达成和解，并由重庆鼎科物业管理有限公司向余之美、徐培贤出具欠条，内容为“重庆鼎科物业管理有限公司共欠余之美、徐培贤2幢6-19号房屋自2015年9月至2018年8月以来36个月的房屋租金64800元，于2019年3月30日前一次性支付完结”。余之美、徐培贤于2019年8月26日向我院提起诉讼，要求重庆鼎科物业管理有限公司履行支付租金义务。2019年8月26日，被告余之美和徐培贤共同向本院提起诉讼，要求本案原告鼎科公司等人支付2015年9月至2019年8月的房屋使用租金及违约金等。该案查明，2013年6月28日，鼎科公司向原告徐培贤的银行账户转账5400元，之后每隔约3个月向徐培贤的银行账户转账5400元，直至2015年6月11日。本院审理后于2019年12月26日作出（2019）渝0156民初3212号民事判决，认定余之美、徐培贤与鼎科公司之间存在不定期房屋租赁关系，判决由鼎科公司立即向余之美、徐培贤支付房屋租金64800元。鼎科公司不服判决，向重庆市第三中级人民法院提请再审，重庆市第三中级人民法院经审查认为，“虽然余之美、徐培贤是与卸甲公司签订了房屋租赁合同，但却是鼎科公司在履行房屋租赁合同承租方的义务，涉案房屋的钥匙由鼎科公司掌管，并由鼎科公司对涉案房屋进行装修并进行管理……鼎科公司以自己的行为表明其与余之美、徐培贤建立了事实上的不定期租赁关系”，裁定驳回了重庆鼎科物业管理有限公司的再审申请。另查明，余之美于2017年对武隆区仙女山镇银杏大道57号33幢6-19号房屋进行了产权登记，2018年取得房屋产权证书，“武隆区不动产权第001076760号”，房屋建筑面积47.06平方米。还查明，余之美等购房业主所在的小区楼盘系重庆远大置业有限公司开发，该公司在修建该小区过程中不能偿还到期债务，于2019年3月19日向本院申请破产重整，此案仍在审理中。以上事实，有商品房买卖合同、房屋租赁合同、受托证明、业主诉求、房产证书复印件、前期物业服务合同、物业服务费备案表、武隆区人民法院（2019）渝0156民初3212号民事判决书、重庆市第三中级人民法院（2020）渝03民申36号民事裁定书等证据在卷为凭，本院予以确认。本院认为，小区业主应当依法向所在物业服务企业按照约定缴纳物业服务费。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。重庆远大置业有限公司与鼎科公司就“戴斯.大卫营”小区签订的前期物业服务合同虽然缺乏合同形成时间的要素条件，存在瑕疵，但该合同已实际履行且该瑕疵并不因其而导致合同无效，依法对合同当事人具有约束力；被告余之美在业主临时公约中就“戴斯.大卫营”小区做出的承诺签名，是其真实意思表示，合法有效。被告余之美在与重庆远大置业有限公司签订房屋买卖合同购买其开发的“戴斯.大卫营”小区房屋后，就依法应当遵守该公司与原告签订的前期物业服务合同和临时公约的约定，在使用房屋后，依法承担按期缴纳物业服务费和必要的公摊费用的义务。关于物业费的起算时间。重庆远大置业有限公司（甲方）与被告余之美（乙方）签订的《重庆市商品房买卖合同》第八条约定：1、甲方应于确定交房日的七日前通知乙方做好办理交付手续的准备......；2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理......。《前期物业服务合同》第八条约定，业主应于收到接房通知之日起缴纳物业服务费用或物业服务资金......。从现有生效裁判文书可以证明，虽然重庆远大置业有限公司没有通知被告余之美接房，但从2013年4月1日起（2013年6月28日，原告首次支付5400元/季度的租金），此后也不定期出租给原告并取得租金收益，从此时起，应当按照有关规定视为被告余之美接受了房屋，应当依法承担业主的义务按期缴纳物业服务费用。至于被告余之美辩称的房屋促销时承诺要返10年租金给业主，且与卸甲酒店签订了十年的房屋租赁协议，约定物管、水、电等费用均由承租方承担。鼎科公司代为装修房屋，由于没按标准装修不能向业主正常交房，只能自己租用房屋，交了这么多年的租金。鼎科公司作为承租方一直在享受物业管理的服务，根据谁享受谁负责物业费，相应的物管费也只能由承租方交纳等理由：是否返租及委托装修是否达到合同要求，都与物业费法律关系不同，被告如果认为自己的合法权益受到侵害，可以另案依法处理；由承租人缴纳物业费的约定是被告与卸甲酒店的约定，目前没有证据证明鼎科公司承继了被告与卸甲酒店的合同约定，而生效裁判文书确定的是原被告之间存在不定期租赁关系，双方在不定期关系之间并未就物业费的负担作出约定，故只能依法由作为业主的被告承担该费用。对于被告提出的原告的请求超过诉讼时效的问题，由于原告的物业服务行为和水电气的供用都是持续行为，原告仍在为该小区提供物业服务，依照有关规定，原告的诉讼请求没有超过诉讼时效，被告的以上辩解理由，依据不充分，本院不予采信。至于被告应承担物业费的起算时间，结合本案实际，本院认定从被告开始收到房租费的2013年4月1日起，并鉴于物业服务的连续性，应当连续计算，即使该期间内被告存在没有收到该房屋的租赁费，即被告没有实际使用该房屋，也因被告没有证据证明要求中断物业费缴纳，并获得原告认可而不予扣除。因此，原告要求被告从2013年1月1日起计算物业费请求没有法律依据或事实依据，对其超出部分，本院不予支持。原告主张的水电公摊费用，双方在合同中有约定，且该费用不存在明显不合理，被告也未就此提出异议，本院予以支持。原告主张的代收代缴市政垃圾处置费没有合同的约定，本院不予支持。 关于原告鼎科公司主张逾期交纳物业服务费的违约金问题。根据约定，被告本应在每月的10日前自行到缴费地点交纳当月物业服务费，逾期则按每日千分之三的标准向鼎科公司支付违约金。但被告签名承诺的《业主临时公约》中约定的违约金计算标准明显过高，现鼎科物业公司自愿按欠付的物业服务费金额的30%主张的请求，低于合同约定的违约金计算标准，系对其自身合法权利的自由处分，该处分行为不损害国家、集体、他人和被告的合法权益，本院予以采纳。经审查认定，原被告合同约定的物业服务费标准是3元/平方米.月，现在原告主张按照1.8元/平方米.月计算合法。被告余之美应向原告鼎科公司支付2013年4月1日至2020年12月30日期间（93个月）的物业服务费7877.84元（93个月×47.06平方米×1.8元/平方米）、公摊水电费930元，共计8807.84元；并应支付逾期交费违约金2642.35元（8807.84元×30%）。综上所述，本院特依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告余之美在本判决生效后10日内支付给原告重庆鼎科物业管理有限公司2013年4月1日至2020年12月30日期间的物业服务费7877.84元、公摊水电费930元，共计8807.84元；并支付逾期交费违约金2642.35元；二、驳回原告重庆鼎科物业管理有限公司的其它诉讼请求。本案案件受理费减半收取25元，由被告余之美负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。    审  判  员  李朝宾   二〇二一年七月二日  法 官 助 理   代振利书  记  员   代振利    - 1 –