山东省烟台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁06民终3043号 上诉人（原审原告）：权小川，女，1974年5月1日出生，汉族，住烟台市福山区。 委托诉讼代理人：王光君（系权小川亲属），住福山区。 上诉人（原审被告）：烟台市福山城镇房地产联合开发公司，住所地烟台市福山区西大街。 法定代表人：张崇红，经理。 委托诉讼代理人：张相光，山东助商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邢超群，山东助商律师事务所律师。 上诉人权小川因与上诉人烟台市福山城镇房地产联合开发公司（以下简称福山城镇房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服烟台市福山区人民法院（2020）鲁0611民初2312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 权小川上诉请求：1、判令福山城镇房地产公司再支付违约金21178元，并继续支付违约金至实际交房日；2、本案诉讼费由福山城镇房地产公司承担。事实和理由：一、一审法院没有查清事实，权小川与福山城镇房地产公司是合同关系，合同是福山城镇房地产公司提供的格式合同，权小川处于弱势地位，合同约定明确，应当按照合同约定的万分之五标准履行。即使法院认为合同约定违约金过高需要调整，也不能跳出法律框架，一审法院按照租金计算没有法律依据。而且租金损失并非单纯的租金支出，同地段同面积房屋租金达到2000多元，一审法院私下同福山城镇房地产公司自行委托评估，并未通知权小川，不能作为证据使用。二、权小川是贷款买房，应按照贷款买房利率上浮30%计算违约金。综上，请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审。 福山城镇房地产公司辩称，第一，涉案项目自2018年4月18日开工至今，因恶劣天气的影响以及执行政府的政策文件等交房期限相应顺延，属于双方买卖合同中约定的免责事由，因上述原因交房期限相应顺延至2020年1月24日之后。第二、2020年1月24日之后爆发的××疫情属于不可抗力，该不可抗力发生在福山城镇房地产公司顺延交房期间，应当适用不可抗力的相关规定。福山城镇房地产公司因恶劣天气、政府文件等合同约定免责事由以及××疫情影响导致的交房期限顺延，不应承担逾期交房的违约责任。第三，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少。福山城镇房地产公司逾期交房期间给业主造成的损失应当由业主承担举证责任，业主未提供充足证据举证证明。福山城镇房地产公司依据上述司法解释第十七条规定，对案涉项目同地段同类房租标准进行了鉴定。一审法院应当在上述鉴定评估结论的基础上判决福山城镇房地产公司支付的违约金，不应再予以上调。第四，违约损害的赔偿目的应当是补偿受害方所遭受的损失，而非受害方因此而获得利益，违约数额大小的确定应当与实际损失密切相关。业主并未因福山城镇房地产公司逾期交房遭受实际损失，一审法院判决承担的违约金数额已是对福山城镇房地产公司承担违约责任的加重。第五，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第八条规定，人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任。所以业主作为守约方主张违约金约定合理的，也应提供相应的证据证明其实际损失，在没有提供相应证据时参照同地段同类房租标准进行调整违约金，符合法律的规定。 福山城镇房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判福山城镇房地产公司不承担逾期交房违约责任；2、本案诉讼费用由权小川承担。事实和理由：一、福山城镇房地产公司因执行政府环保政策、通知、函等停工400余天，该停工系因不可归责于福山城镇房地产公司的客观因素造成的，属于合同约定的免责条款，应当予以扣减，一审法院仅凭合同约定的未及时通知权小川就判决福山城镇房地产公司承担自2021年1月1日起的全部违约责任错误。二、2020年1月24日至2020年5月6日属于全国范围防控××疫情期间，属于不可抗力。福山城镇房地产公司据实延期交房后，在合同履约期又因遭遇上述不可抗力导致逾期交房，该情形不属于“不可抗力发生在违约行为之后”的情形，一审法院据此判令福山城镇房地产公司承担违约责任错误。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条第三款规定，逾期交房使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。一审法院在此基础上上浮30%，严重损害了福山城镇房地产公司利益。四、福山城镇房地产公司已于2020年5月6日向权小川寄送《交房通知书》，要求其2020年5月22日前往接收涉案房屋。涉案项目早已经建设、施工、监理、勘察、设计五家验收合格，达到法定交房条件，且涉案项目二期工程2020年6月15日经消防验收备案。权小川接到通知书后福山城镇房地产公司已经完成了交房义务，未交接房屋系权小川故意拖延拒绝接收所致，一审法院认定违约见计算截止时间为实际交房之日，适用法律不当。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法予以纠正。 权小川辩称，一审法院对权小川所提出的上诉请求部分认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法福山城镇房地产公司的上诉请求。 原告向一审法院起诉请求：一、依法判决被告支付原告逾期交房违约金77948元（暂计息至2020年7月21日，后续违约金仍以764204元为基数按每天万分之五计息至实际交房之日）；二、本案诉讼费、保全费、担保费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年8月10日，原、被告签订了合同编号为福预字第180810110233号的《商品房买卖合同》及补充协议，原告购买由被告开发的位于烟台市福山区房屋，房屋建筑面积90.22平方米（套内面积67.03平方米），总价款为764204元。《商品房买卖合同》第八条约定：“卖方应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1、取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2、取得《建设工程竣工验收备案表》；3、取得《烟台市新建住宅项目配套设施交付使用证》……如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，卖方可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且卖方在发生之日起15日内告知买方的；2、为配合执行政府规定文件以及政策而延误的；3、非卖方所能预见、避免和控制的重大事件，如发生重大疫情、长时间停水、停电和政府有重大活动而造成工程延期的；4、遭遇上述一种或几种情况的，卖方应在发生之日起30日内告知买方”。第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，卖方如未按本合同规定的期限将该商品房交付买方使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买方有权解除合同。买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买方累计已付款的10%向买方支付违约金。买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之5的违约金”。补充协议第三条约定：“双方同意按以下程序处理房产交付事宜：1、具体的房产交付事宜应以出卖人向买受人发出的《交房通知书》内容为准，买受人应按照通知书所指定的期限和地点与出卖人或出卖人委托的物业管理公司办理相关房屋交接手续：如因买受人自身原因未能在指定的期限和地点办理完毕房屋交接手续的，则出卖人通知书指定的期限届满之日即视为房屋交接日，并视为符合合同约定的交付条件，出卖人已按照合同约定完全交付了房屋，且视为买受人验房合格，房屋风险及由此产生的所有费用（包括但不限于水费、电费、煤气费、暖气费、物业管理费、有线电视初装费及使用费等）全部买受人承担，买受人不得因此追究出卖人的任何责任。……6、买卖合同第十一条所述“商品房达到交付使用条件”和“出示证明文件”均指符合买卖合同第八条约定的交付条件。出卖人在交付房屋时具备了买卖合同第八条约定的房屋交付条件后，买受人不得以其他理由拒绝办理房屋交接手续……”。第十六条合同的生效：“买受人在签署《商品房买卖合同》和本补充协议前，已经详细阅读了全部条款并理解其含义，合同及补充协议的签署是买卖双方真实的意思表示。本协议如与《商品房买卖合同》条款有冲突之处，则以本补充协议为准”。 上述合同签订后，原告已付清全部购房款。截至本案判决之日，被告尚未取得《建设工程竣工验收备案表》。2020年5月6日被告通过EMS快递的方式向原告邮寄交房通知书，快递显示本人签收，后原告寄回给被告。原告至今尚未领取涉案房屋的钥匙。 原告主张被告逾期交房构成违约，要求被告支付逾期交房违约金。被告对此不认可。为证明自己的主张，原告提交《商品房买卖合同》为证，主张根据合同第8条约定，卖方应在2019年12月31日前将取得三证（建设工程竣工验收合格证；建设工程竣工验收备案表；烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证）的并符合本合同约定的商品房交付买方使用。第9条第1款第2项约定，逾期超过30天，自合同第8条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交房价款万分之五的违约金，至今被告未将符合上述条件的房屋交付原告。经庭审质证，被告主张对商品房买卖合同的真实性认可，对证明内容不认可；该合同第8条同时约定了商品房的交付条件及免责事由，涉案项目自2018年4月开工至今受政府文件、恶劣天气、不可抗力等影响交付期限可据实予以延期，截至今日履行期限尚未届满，被告不存在违约情形，无须支付逾期交房违约金。被告为了证明自己的上述主张，向一审法院递交三组证据，证据一《商品房买卖合同》及补充协议；证据二2020年1月24日，山东省启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应截图、2020年5月6日，山东省委××疫情处置工作领导小组办公室关于调整××应急响应级别的公告截图、《关于××疫情防控期间暂停消防验收业务的通知》、被告处主要工作人员身份证复印件，证据三福山区气象局出具2018年4月至2020年5月恶劣天气统计表、《关于印发的通知》、《关于印发福山区住建领域重污染天气应急工作实施方案的通知》、山东省人民政府安全生产委员会办公文件，鲁安办发《2018》24号文、恶劣灾害天气预警函及紧急通知、停工日期统计表。被告主张涉案项目因疫情不可抗力导致延期交房，受此影响逾期交房的天数应当免责，依法不应承担逾期交房的违约责任；案涉项目自开工至今，受暴雪、暴雨等恶劣天气影响，也为响应上合组织峰会以及大气污染治理、扬尘管控、封土令等政策性指令、文件，导致案涉项目竣工时间后延，以上免责事由的天数长达403天已完全覆盖答辩人逾期交房的天数。经庭审质证，原告主张对证据一真实性无异议，根据合同约定及法律规定，被告应将符合法律规定和合同约定的房屋交付给原告，被告的房屋至今未达到法律规定及合同约定的交付条件。对证据二中的证据的时间是在交房时间之后，与本案无关，事实是，被告所售房屋至今也未达到交付条件，与疫情影响无关；对身份证复印件的真实性无法认定，这些人员是否与被告公司有关无法确认，且与本案无关。对证据三中证据证明的天气的情况及级要求的应急措施，并非不可抗力，被告不能施工；通知都是要求下班前将情况总结报告汇总，这足以说明在这种情况下被告是能够施工的，并非被告所述的不可抗力。停工日期统计表是被告自行制作，对真实性不认可。 原告主张被告应支付自2020年1月1日起至2020年7月21日止逾期交房违约金77948元，后续违约金仍以764204元为基数按日万分之五计算至实际交房之日。被告对此不认可，主张其不存在违约情形，不应支付逾期交房违约金。 被告向一审法院递交交房通知书EMS快递单及回执，主张疫情等级降低后，被告积极主动采取措施，向原告发出交房通知书将可供装修的房屋交付原告，交房通知书载明的交房期限为5月23日。经庭审质证，原告主张该证据对本案没有效力，原告随意发出通知，并没有达到法律规定的取得建设工程竣工验收合格证，建设工程竣工验收备案表；烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证规定的交房条件。 被告主张逾期交房违约金过分高于实际损失，本案中原告无具体损失，违约金数额的计算应予调整或驳回，主张按照同地段同类房屋租金标准确定。根据《中华人民共和国合同法》第114条约定，违约金过分高于造成损失的，当事人可请求人民法院予以适当减少，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16、17条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少，应当以违约金造成损失的30%为标准适当减少，第17条规定逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，即使认定被告逾期交房，原告在未接收房屋期限并未因被告的逾期交房行为遭受具体损失。原告对此不认可，被告并不能证明施工期间存在不可抗力，被告主张的疫情是在交房之后发生的，与本案无关。被告至今未取得法律规定的建设工程竣工验收合格证、建设工程竣工验收备案表、烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证，交房的时间是2019年12月31日，被告存在严重的违约行为，要求被告按合同约定赔偿原告违约金。 另查明，在一审法院审理的（2020）鲁0611民初2311号案件中，经福山城镇房地产公司申请，一审法院委托，烟台博方达资产价格评估有限公司于2020年12月28日出具资产价格评估报告书，资产价格评估基准日为2020年1月1日至2020年7月31日，资产价格评估结果为：评定福山区城里街138号御泰苑16号楼2单元1201号房屋的租金于基准日的价格为人民币大写：玖仟壹佰元整（￥9100.00）（取整），折合单价为0.48元每天每平方米。经质证，原告主张对报告书真实性无异议，但对内容有异议。首先，鉴定租金价格过低；其次，本案原、被告双方既然约定了违约金的计算方式和方法，原告要求被告依据双方合同约定支付违约金，不同意被告提议的同地段同类房屋租金计算标准。被告主张对评估报告书的真实性及内容均无异议。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《商品房买卖合同》约定，被告应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合交付条件的房屋交给原告使用，被告未能在合同约定时间向原告交付房屋，依法应当承担自2020年1月1日起的逾期交房违约责任。被告主张因执行政府文件和新冠疫情不可抗力等导致停工，其可据实延期交房，但涉案《商品房买卖合同》中明确约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，卖方可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且卖方在发生之日起15日内告知买方的；2、为配合执行政府规定文件以及政策而延误的；3、非卖方所能预见、避免和控制的重大事件，如发生重大疫情、长时间停水、停电和政府有重大活动而造成工程延期的；4、遭遇上述一种或几种情况的，卖方应在发生之日起30日内告知买方”，被告在发生特殊情形后未按照合同约定履行及时告知义务，且根据被告提交的证据，××疫情开始于其逾期交房违约行为发生之后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”之规定，因此被告延期交房后发生的不可抗力亦不能免除其违约责任，故对于被告无需承担逾期交房违约责任的抗辩，一审法院不予采纳。 根据《商品房买卖合同》第八条的规定，被告的房屋至今尚未取得《建设工程竣工验收备案表》，尚未达到合同约定的交付条件；且原告至今未领取涉案房屋的钥匙，涉案房屋的交付尚未完成，被告的违约处于持续状态。综上，被告应当向原告支付自2020年1月1日逾期交房之日起至交房之日止的逾期交房违约金。 关于被告应向原告支付逾期交房违约金的标准问题。被告主张涉案《商品房买卖合同》第九条约定的违约金标准过高，要求予以调低。原告虽对此不予认可，但未能提交证据证明其实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”规定，当事人约定的违约金过分高于实际损失的百分之三十的，人民法院可以以实际损失为基础予以调低。原告主张违约金按照房屋总价款764204元按日万分之五计付，每日则为382.10元。原告提供不出具体损失，也未租房居住，违约金具补偿性与惩罚性，违约损害赔偿的目的是补偿受害方因对方违约而遭受的损失，而不是为使受害方因此获得过高利益。被告在履行合同过程中，并无重大过错和严重违约行为，本案违约金确属过分高于实际损失，应当予以调整，对被告申请调整违约金的请求应予支持。本案中，因被告逾期交房给原告造成的实际损失应为房屋租金损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算”，考虑到违约金惩罚性兼补偿性的原则，以同地段同类房屋租金上浮30%标准计算的逾期交房违约金，故原告的违约金以涉案房屋建筑面积90.22平方米为基数，自2020年1月1日计算至被告交房之日止。本案原告的涉案房屋与（2020）鲁0611民初2311号案件的房屋属于同一小区，属于同地段同类房屋，故2311号案件的评估报告书可适用于本案。根据一审法院（2020）鲁0611民初2311号案件的资产价格评估报告书，同地段同类房屋租金标准为每天每平方米0.48元，故原告自2020年1月1日至12月31日的逾期交房违约金，按照每天每平方米0.48元的130%计算为20548.51元；2021年1月1日后的违约金，尚未实际发生，原告可待发生后另行起诉主张权利。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七第三款规定判决：一、被告烟台市福山城镇房地产联合开发公司于判决生效之日起十日内，给付原告权小川的逾期交房违约金20548.51元。二、驳回原告权小川其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1748元，减半收取874元、申请费820元，共计1694元，由原告权小川负担1247元，由被告烟台市福山城镇房地产联合开发公司负担447元。 二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审认定事实一致。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题在于：一、福山城镇房地产公司应向权小川支付逾期交房违约金的起止时间；二、一审法院认定福山城镇房地产公司按照同地段同类房屋租金上浮30%标准向权小川支付逾期交房违约金是否恰当。 关于焦点一：福山城镇房地产公司应向权小川支付逾期交房违约金的起止时间问题。 根据涉案《商品房买卖合同》，福山城镇房地产公司应在2019年12月31日前将取得《建设工程竣工规划验收合格证》《建设工程竣工验收备案表》《烟台市新建住宅项目配套设施交付使用证》等材料并符合合同约定的商品房向权小川交付使用。福山城镇房地产公司未能在合同约定时间取得《建设工程竣工验收备案表》并向权小川交付合格房屋，依法应当承担自2020年1月1日逾期交房之日起至向权小川交付合格房屋之日止的逾期交房违约责任，一审法院对此认定正确，本院予以支持。虽然福山城镇房地产公司主张逾期交房系因执行政府文件和新冠疫情不可抗力，但其并未按照双方合同约定在发生特殊情形后及时履行告知义务，且其主张的不可抗力系在逾期交房行为发生后的，故对于福山城镇房地产公司关于据实延期交房和免除违约责任的主张，本院不予支持。关于福山城镇房地产公司主张的已通过EMS快递方式向权小川邮递交房通知书，完成交房义务的问题，因其邮寄交房通知书时涉案房屋尚未达到双方合同约定的交付条件，故权小川有权拒绝接收房屋，福山城镇房地产公司并未完成交付合格房屋的义务，应当继续承担逾期交房的违约责任，一审法院对此认定正确。因本案一审时2021年1月1日后的逾期交房违约金尚未实际发生，权小川亦未缴纳案件受理费，故一审法院判令福山城镇房地产公司向权小川支付2020年1月1日起至2020年12月31日止的逾期交房违约金并无不当，本院予以确认。 关于焦点二：一审法院认定福山城镇房地产公司按照同地段同类房屋租金上浮30%标准向权小川支付逾期交房违约金是否恰当的问题。 根据涉案《商品房买卖合同》约定，卖方逾期交房超过30日后，买方要求继续履行合同的，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之五的违约金。福山城镇房地产公司主张双方约定的违约金标准过高，要求按照同地段同类房屋租金标准予以调整。权小川虽称由于福山城镇房地产公司违约导致其产生支付购房资金不能及时产生效益造成的资金被占用的损失和租金及利息等损失，但未能提交证据证明。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，福山城镇房地产公司向权小川支付的违约金不应超过权小川实际损失的百分之三十，在涉案《商品房买卖合同》继续履行且权小川未提交证据证明存在其他损失的情况下，一审法院按照涉案房屋同地段同类房屋租金标准认定权小川实际损失，判令福山城镇房地产公司以该租金标准上浮30%向权小川支付逾期交房违约金并无不当，本院予以支持。 综上所述，上诉人权小川和福山城镇房地产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费628元，由权小川负担314元，由烟台市福山城镇房地产联合开发公司负担314元。 本判决为终审判决。 审判长 李 安 审判员 刘 腾 审判员 陈 勇 二〇二一年七月十五日 书记员 于嘉源