北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2021）京民终267号上诉人（原审被告）：中信富通融资租赁有限公司，住所地北京市通州区安顺北里18号楼安顺2街1号。法定代表人：张毅，董事长。委托诉讼代理人：王志强，北京市大嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓黎，北京市泽和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵迎才，男，1989年11月20日出生，汉族，住山西省临汾市尧都区。委托诉讼代理人：郑秋芳，山西中正平律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琴琴，山西中正平律师事务所律师。原审第三人：临汾市洋洲房地产开发有限公司，住所地山西省临汾市尧都区新开路北口。法定代表人：郭月明，经理。委托诉讼代理人：郭宝平，北京市信格律师事务所律师。上诉人中信富通融资租赁有限公司（以下简称中信富通公司）因与被上诉人赵迎才、原审第三人临汾市洋洲房地产开发有限公司（以下简称洋洲房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2020）京02民初557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。中信富通的委托诉讼代理人张晓黎，赵迎才的委托诉讼代理人郑秋芳、赵琴琴，洋洲房地产公司的委托诉讼代理人郭宝平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中信富通公司上诉请求：1.请求依法撤销（2020）京02民初557号民事判决书，依法改判驳回赵迎才的诉讼请求或裁定发回北京市第二中级人民法院重新审理；2.由赵迎才承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决对于“涉案房屋被查封前签订了合法有效的书面买卖合同”的事实认定及法律适用均错误。盛世华庭·福苑认购协议书（以下简称《认购协议书》）缺少商品房买卖合同应当具备的其余10项主要内容，且《认购协议书》第四条已明确约定协议当事人旨在设立预约合同并非本约合同，一审法院的认定违反了《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第二条的规定。《认购协议书》2013年5月7日签订时，因预售许可证已过期（有效期至2012年5月31日），涉案房屋处于无证预售状态。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，《认购协议书》属无效合同；《认购协议书》未进行备案，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条和《城市商品房预售管理办法》第十条及《山西省建设厅关于加强商品房预（销）售管理的通知》第六条的规定，《认购协议书》不具有合法性。根据与本案有关的其他61个案件的证据及一审庭审情况，可以得出《认购协议书》实际签署时间并非在案涉房屋被查封前的高度盖然性结论。二、一审判决对于“涉案房屋被查封前赵迎才支付全部价款”的事实认定不清。根据《认购协议书》显示，该案涉房屋总价款为835517元，赵迎才就交纳房款未提交相应交款凭证，仅出示了洋洲房地产公司开具的收据。如此大额支出没有银行流水，不符常理。根据与本案有关的其他61个案件的审理情况，洋洲房地产公司出具的费用收据存在虚开问题，在与自然人有关的6个案件、与山西古县农村商业银行股份有限公司有关的14个案件、与临汾市建筑工程总公司第五建筑分公司有关的11个案件中，洋洲房地产公司均是在未实际收到房款的情况下开具收据。因此本案中洋洲房地产公司出具的费用收据不真实，不能单独作为认定事实的证据。洋洲房地产公司房款收据的开具非常随意，且其存在配合赵迎才诉讼的情况，房款收据没有证明力。如确实已收款，洋洲房地产公司能提供而未提供其现金账及财务账等会计账薄。因此，一审法院不能将收据作为认定房款已支付的证据。而且，83万多元的房款于《认购协议书》签订当日一次性付清，不符合交易习惯及日常生活经验法则。三、一审判决对于“赵迎才在查封前合法占有涉案房屋”的事实认定及法律适用错误，且违反法定程序。赵迎才未提交其已与洋洲房地产公司办理了房屋交付的证据以及物业管理合同，也未提交任何一张发票，仅提供了2016、2017年收据各一张，2016年收据上无章无经办人签字，2017年收据未写明款项用途，且系单一证明材料，无证明力，不能作为认定案件事实的依据，无法证明费用已实际发生。一审法院不应据此认定赵迎才于案涉房屋查封前实际占有了该房屋。在赵迎才未提出书面申请、现场勘验亦不属于法院依职权调查收集的证据的情况下，一审法院未通知中信富通公司即进行的现场勘验行为，有悖审判中立原则且违反法定程序，并且一审法官只是进入涉案小区并未进入涉案房屋，现场勘验不能作为认定“占有”的依据。即使赵迎才占有了涉案房屋，但一审法院亦不应无视有关未经竣工验收的房屋系非法占有的规定，作出“合法”占有的错误认定。四、一审法院关于“未能办理涉案房屋的过户登记非购房人自身原因所导致”的认定系错误认定。赵迎才没有提供其有向房屋登记机关办理过户登记材料、或向洋洲房地产公司提出了办理过户登记的请求的有效证据。整栋楼房除案涉房屋在内的64套被查封房屋外的其他房屋购买人，已同洋洲房地产公司签订了买卖合同并办理了合同备案手续。赵迎才自购买至今从未要求洋洲房地产公司同其签订商品房买卖合同，以创造出办理过户登记的前提条件，说明其对于房屋过户登记未尽到合理注意义务或处于放任态度。一审法院不应因为竣工验收问题而无视涉案房屋未办理过户登记是赵迎才未尽合理注意义务问题。综上，中信富通公司认为，一审判决认定事实错误，认定基本事实不清，适用法律错误，违反法定程序，请求二审法院依法支持中信富通公司的上诉请求。赵迎才辩称，一审法院认定赵迎才符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条规定的情形，享有足以排除对案涉房屋执行的权益，完全正确。一、查封前，赵迎才已就涉案房屋签订合法有效的书面买卖合同。赵迎才与洋洲房地产公司签订的《认购协议书》已包含了交易双方、涉案房屋基本情况、房款及付款方式等商品房买卖合同的基本内容，同时赵迎才也已支付全部房款，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，《认购协议书》应认定为书面房屋买卖合同。中信富通公司所称的《认购协议书》第四条表明双方旨在设立预约合同，纯属其臆想。本案只是预售许可证过期问题，并非自始未取得商品房预售许可证，因而并不违反《城市房地产管理法》第四十五条的规定。而赵迎才所称的《城市商品房预售管理办法》第十条及《关于加强商品房预（销）售管理的通知》第六条规定的备案问题，均是管理性规范，因此未备案并不会导致协议无效。二、赵迎才已支付全部房款。赵迎才以现金方式交纳房款，洋洲房地产公司出具收据，故而不可能提供转账凭证，但结合一审法院的现场勘查，以及赵迎才提交的房屋现状照片，交纳物业管理费的收据，足可以证明房屋已装修，并在使用中。根据中信富通公司一再强调的证据高度盖然性规则，如赵迎才未付房款，洋洲房地产公司又怎会将价值几十万的房屋交由赵迎才居住。至于中信富通公司所说的80多万元一次性现金付清不符合日常生活经验法则，也只是中信富通公司自己的主观认为，该说法不成立。三、查封之前，赵迎才已合法占有涉案房屋。首先，中信富通公司所称的收据虚开问题，是其主观臆想，其一再辩称收据的开具时间虚假，却又无任何证据证明，因此主张不应得以支持。第二，关于现场勘验，完全是一审法院本着对事实负责的精神，依职权而为，完全符合法定程序。第三，《规定》第二十八条规定的“已合法占有该不动产”中的“合法占有”是指买受人通过合法的方式取得对不动产的占有，有合同依据，也指出卖人自愿将不动产移交买受人占有，并非买受人非法强占不动产。本案中，虽然涉案楼盘未经竣工验收，但赵迎才是基于合法有效的《认购协议书》占有涉案房屋，洋洲房地产公司是正常办理交房手续的，故而不存在非法之说。对此，（2020）最高法民终760号民事判决也作出“合法占有”的认定。四、未办理过户登记，非因赵迎才自身原因。《规定》第二十八条第四项规定的是“非买受人自身原因未办理过户登记”，而非要求买受人必须向登记机关要求办理过户登记。本案中，根据一审法院调查核实的情况，涉案房屋之所未能办理过户登记，是因涉案房屋所在楼盘未能通过竣工验收，房屋过户登记存在客观障碍，该障碍并非赵迎才导致的，不能归结于赵迎才原因。对此，（2020）最高法民终760号民事判决也有认定，因未办理竣工验收导致的不能办理产权，非买受人自身原因。中信富通公司所称理由，过分加重了赵迎才义务，超出法律规定的限度。洋洲房地产公司述称，不同意中信富通公司的上诉请求、上诉理由，同意赵迎才的答辩意见及理由，洋洲房地产公司认为应驳回中信富通公司的上诉，维持一审判决。赵迎才向一审法院起诉请求：排除对临汾市尧都区解放东路盛世华庭小区1号楼4单元1403号房屋(以下简称涉案房屋)的执行，并解除查封。一审法院认定事实如下：一、关于涉案房屋执行及执行异议的相关情况一审法院在审理（2018）京02民初70号中信富通公司与临汾市洋洲石油供应有限公司、临汾市亿鑫源混凝土搅拌有限公司、临汾市尧都区尧尔欣经贸有限公司、吉文杰、许六斤、郭亮芳、吕建斌、赵志芳、洋洲房地产公司、海南兴隆太阳河投资有限公司融资租赁合同纠纷一案中，依据中信富通公司的申请，作出了（2018）京02民初70号诉讼保全民事裁定书。一审法院据此于2018年6月21日保全预查封了洋洲房地产公司位于山西省临汾市解放东路洋洲花园盛世华庭包括涉案房屋在内的64套房屋。一审法院于2018年11月26日作出（2018）京02民初70号民事判决书，判决洋洲房地产公司、临汾市洋洲石油供应有限公司等承担相应的法律责任。临汾市洋洲石油供应有限公司不服该判决，向北京市高级人民法院提起上诉。本院于2020年4月21日作出（2019）京民终495号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。2020年6月17日，一审法院对案涉房屋进行续封。2020年8月，中信富通公司向一审法院申请强制执行。赵迎才向一审法院提出案外人执行异议，一审法院作出（2020）京02执异229号执行裁定书，裁定驳回了赵迎才的异议请求。后赵迎才提起本案诉讼。二、关于赵迎才主张其享有足以排除强制执行权益的情况（一）关于签订《认购协议书》情况赵迎才提交了落款时间为2013年5月7日，洋洲房地产公司作为出卖方，与赵迎才作为认购方签订的《认购协议书》，其中载明：一、认购物业：认购方通过对出卖方所开发的“盛世华庭˙福苑”项目充分的了解后，选择购买该项目1号楼4单元1403号房。建筑面积约165.81平方米（注：最终面积以房产部门测绘数据为准）。二、房款：单价5039元/㎡；总价835517元。上述价格以建筑面积计算。三、付款方式：认购方按以下第1种方式付款。1.一次性付款：选择该付款方式，认购方须在签署本《认购协议书》时支付全部总房款。四、双方承诺共同遵守如下约定：3.本认购协议为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订《商品房买卖合同》后，认购协议书自动作废。洋洲房地产公司与赵迎才均认可双方后续未签署正式的《商品房买卖合同》。中信富通公司对《认购协议书》的形式真实性认可，但是对其关联性、合法性和证明目的均不认可，认为《认购协议书》的签署时间、内容均与常理不符，鉴于洋洲房地产公司对赵迎才权利毫无保留地认可，中信富通公司怀疑《认购协议书》并非于查封前签署。《认购协议书》属于商品房预约合同，并非商品房预售或买卖合同。即使《认购协议书》被认定为《商品房买卖合同》，该《认购协议书》并未备案，也不具有合法性。赵迎才主张当时洋洲房地产公司没有与其签订后续的《商品房买卖合同》，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，《认购协议书》已经具有了《商品房销售管理办法》第十六条规定的《商品房买卖合同》的主要内容，并且洋洲房地产公司已经按照约定收受了购房款，《认购协议书》应当认定为《商品房买卖合同》。洋洲房地产公司认可涉案《认购协议书》就是《商品房买卖合同》。（二）关于支付购房款情况赵迎才提交了洋洲房地产公司出具的收据1张，载明入账日期为2013年5月7日，缴款单位为赵迎才，金额为835517元，收款事由为盛世华庭1-4-1403。赵迎才据此主张其以现金形式将涉案房屋的房款交纳至洋洲房地产公司。（三）关于涉案房屋占有使用情况赵迎才主张洋洲房地产公司已向其交付了涉案房屋，并提交收据2张。其中，2016年7月15日的收据载明交款单位为赵迎才，收款事由为电费200元、水费100元，收据无收款单位盖章或签字；2017年11月30日的收据载明交款单位为赵迎才4-1403，收款事由载明“2017.11.30-2018.11.30”，金额为3084元，收据盖有盛世华庭物业办收费专用章，赵迎才主张此系其就涉案房屋向洋洲房地产公司交纳物业费的收据。此外，赵迎才向一审法院提交涉案房屋室内照片1张。（四）关于未办理过户登记的原因经洋洲房地产公司申请，山西省临汾市建设局于2010年11月29日向洋洲房地产公司颁发了涉案楼盘的预售许可证，有效期限为2010年11月29日至2011年5月25日，又于2011年7月19日向洋洲房地产公司出具了商品房预售许可证延期决定书，将上述期限延期至2012年5月31日。后该预售许可期限未再延期。洋洲房地产公司、赵迎才均未办理涉案房屋的物权登记手续。对于未办理涉案房屋的物权登记手续的原因，赵迎才主张其始终要求洋洲房地产公司为其办理涉案房屋产权证，但是洋洲房地产公司一直以种种理由拖延。洋洲房地产公司主张由于山西省临汾市当地的房产局变更为不动产局，业务停办了很长时间，后来又因房产局移交业务，直至后来出现房屋查封，综合导致了涉案房屋未能办理网签，涉案房屋所属的楼盘至今未能竣工验收，因此未能办理物权登记手续。为此，一审法院于2020年11月17日至19日前往山西省临汾市就涉案房屋所属楼盘未竣工验收、涉案房屋未办理网签及未办理物权登记手续的原因等情况进行调查并就涉案小区居住使用情况进行现场核实。山西省临汾市规划和自然资源局相关工作人员反馈，因2009年7月洋洲房地产公司未按照规划审批建设涉案楼盘，于2016年3月14日被规划执法部门处以72.94833万元的罚款，洋洲房地产公司缴纳了罚款，至今洋洲房地产公司未提交涉案楼盘的竣工验收规划方面的申请；山西省临汾市房地产服务中心相关工作人员反馈，2012年时确实存在过一次系统升级，但在很短的时间内就恢复相关网签业务办理，不存在洋洲房地产公司所述的很长一段时间未能办理网签的情况。同时根据网签登记系统显示，山西省临汾市自2011年至今，每月都有办理网签的记录；涉案楼盘当时可以办理网签，并且在2011年6月、9月查询到涉案楼盘大量办理网签的记录。洋洲房地产公司和赵迎才均认可，涉案楼盘已办理网签的房屋未在（2018）京02民初70号案件被查封房屋范围内。一审法院认为，本案系赵迎才提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案争议焦点是案外人赵迎才对执行中查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。赵迎才对其享有足以排除执行的民事权益应负举证证明责任。赵迎才主张其符合《规定》第二十八条情形，享有足以排除中信富通公司基于其享有的债权对涉案房屋申请强制执行的权益。《规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。一审法院参照上述规定，进行具体分析。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。本案中，洋洲房地产公司与赵迎才签订了《认购协议书》，虽然《认购协议书》中约定了“本认购协议为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订《商品房买卖合同》后，认购协议书自动作废”，且洋洲房地产公司与赵迎才后续并未签署正式的《商品房买卖合同》，但《认购协议书》已经包含了当事人的名称、姓名、涉案房屋基本情况、购房款及付款方式等商品房买卖合同的基本内容，体现了赵迎才与洋洲房地产公司之间买卖涉案房屋的真实意思表示。在本案中，赵迎才主张其以现金方式将涉案房屋的房款一次性交纳至洋洲房地产公司。洋洲房地产公司出具收据1张，载明入账日期为2013年5月7日，缴款单位为赵迎才，金额为835517元，收款事由为盛世华庭1-4-1403。结合赵迎才提交的物业管理费的收据等证据，可以认定赵迎才实际交付了案涉房屋的购房款。涉案《认购协议书》可以认定为《商品房买卖合同》。涉案《认购协议书》签署于2013年5月7日，系在2018年6月涉案房屋被查封之前。一审法院对中信富通公司关于涉案《认购协议书》系房屋预约合同及未备案不具有合法性的抗辩主张，不予采纳。赵迎才主张洋洲房地产公司在2013年5月7日即向赵迎才交付了涉案房屋。虽然赵迎才未提交其与洋洲房地产公司之间办理房屋交付手续的相关证据，但是根据赵迎才提交的其于2017年11月30日就涉案房屋向洋洲房地产公司交纳物业管理费等证据，可以认定赵迎才在2018年6月涉案房屋被查封之前已实际占有使用涉案房屋。本案中，赵迎才主张，涉案《认购协议书》签署后，其多次要求洋洲房地产公司配合办理网签及物权登记手续，但洋洲房地产公司始终未能予以配合。根据一审法院调查取证的情况，涉案楼盘因未按照规划审批违法建设，被相关部门予以行政处罚，至今洋洲房地产公司也未提交涉案楼盘的竣工验收规划申请，故涉案楼盘未能通过竣工验收，亦因此未能办理涉案房屋的物权登记。故，未能办理涉案房屋的过户登记非购房人赵迎才自身的原因所导致。综上所述，本案现有证据能够证明赵迎才享有足以排除对涉案房屋执行的权益，其要求一审法院停止对涉案房屋的执行并解除对涉案房屋查封的理由成立，一审法院对其诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：停止对位于山西省临汾市尧都区解放东路洋洲花园盛世华庭小区1号楼4单元1403号房屋的强制执行。本院二审审理期间，各方当事人均未提交新证据。二审中，经本院询问，赵迎才称其购房款来源于其父母出卖宅基地的款项以及赵迎才本人存款和亲戚借款，赵迎才称因时间太久无法提供相关证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审期间的争议焦点依然是任杰对执行中查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。对此，一审法院认定正确，本院予以确认。对于中信富通公司关于《认购协议书》无效的上诉理由，本院认为，赵迎才与洋洲房地产公司签订的《认购协议书》的内容具备商品房买卖合同中关于房屋位置、面积、房屋价款、付款方式等主要条款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，赵迎才已支付了《认购协议书》约定的全部价款，洋洲房地产公司对该事实亦予以认可。据此，应当认定《认购协议书》的性质为商品房买卖合同。因商品房预售实行预售许可制度及《城市商品房预售管理办法》第十条、《山西省建设厅关于加强商品房预（销）售管理的通知》第六条关于备案登记的规定，均是规制房地产开发商的销售行为，故《认购协议书》虽未进行备案登记，并不当然致使合同无效。赵迎才与洋洲房地产公司签订的《认购协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效。故中信富通公司的此项上诉理由不成立，本院不予采信。对于中信富通公司关于一审判决错误认定赵迎才支付全部价款以及错误认定赵迎才在查封前合法占有涉案房屋的上诉理由，本院认为，本案中，经本院询问，赵迎才就购房款来源未能提交进一步的证据，但赵迎才在本案中已经提交了水、电费收据和物业费收据。赵迎才提交的水、电费收据没有收款单位的盖章或签字，不能证明其交纳了相关水、电费。赵迎才提交的物业费收据，虽未写明为物业费，但是载明了收费时段和金额，并加盖有物业收费专用章，可以认定其在涉案房屋被查封之前已实际占有使用涉案房屋。据此，结合赵迎才提交的购房款收据，可以认定赵迎才支付了案涉房屋的购房款并于案涉房屋被查封前已实际占有使用涉案房屋。至于涉案房屋未经竣工验收，则是因洋洲房地产公司违反相关规定所致，不能因此推翻赵迎才已对涉案房屋实际占用的事实，亦不能阻却赵迎才基于《认购协议书》占有涉案房屋的合法性。一审法院审理程序亦无不当之处。中信富通公司的上述上诉理由不成立，本院不予采信。对于中信富通公司关于赵迎才对于房屋过户登记未尽到合理注意义务或处于放任态度的上诉理由，本院认为，因洋洲房地产公司未按规划审批进行违法建设，导致被相关部门予以行政处罚，而且洋洲房地产公司至今仍未提交竣工验收申请，导致案涉楼盘不具备办理产权证的条件。案涉房屋未办理产权证并非赵迎才的原因。中信富通公司的此项上诉理由不成立，本院不予采信。综上所述，中信富通公司的上诉请求及上诉理由均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由中信富通融资租赁有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  陈 丰审 判 员  魏 欣审 判 员  龚晓娓二〇二一年七月三十日法官助理  龚亚东法官助理  宋 莹书 记 员  于 静书 记 员  张佳慧书 记 员  辛 硕