吉林省长春市朝阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0104民初5352号 原告：吉林市国贸物业服务有限公司，住所地吉林高新区深圳街****顺隆阳光翠苑。 法定代表人：陈庆友，总经理。 委托诉讼代理人：赵政宇，吉林常春律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘智慧，吉林常春律师事务所律师。 被告：于炳辉，男，1970年7月26日出生，汉族，住长春市朝阳区。 原告吉林市国贸物业服务有限公司（以下称国贸物业公司）与被告于炳辉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进了审理。原告国贸物业公司委托诉讼代理人赵政宇、刘智慧、被告于炳辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国贸物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费9153元及滞纳金；2.判令被告支付垃圾费133元及滞纳金；3.判令被告支付二次供水费115元及滞纳金；4.判令被告承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：2010年10月24日，原告与被告签订了《亿隆·富贵名苑小区前期物业服务合同》，合同约定由原告负责富贵名苑小区物业管理服务，双方对物业服务内容、物业服务收费标准、违约责任等相关内容进行了约定。合同签订后被告办理了相关入住手续。被告作为亿隆富贵名苑小区×栋×单元×室业主享受了原告提供的物业服务，但被告自2016年1月1日起无故拖延交纳物业服务费。案涉合同中约定：物业服务费收费标准为按建筑面积每月每平方米1.2元收取，自2016年1月1日起至2020年7月31日被告共计拖欠物业服务费9153元。依据长春市市容环境卫生管理局、长春市发展和改革委员会、长春市财政局、长春市地方税务局局长市容联字[2009]1号文件、生活垃圾处理费按照每年84元标准收取，自2019年1月1日起至2020年7月31日被告共拖欠垃圾处理费133元。二次供水费按照每吨0.7元收取，自2018年5月31日起至2020年5月31日被告共拖欠二次供水费115元，合计9401元。经原告多次催要，至今未支付。 于炳辉辩称，1.原告赔偿请求不具有合法性。答辩人认为被答辩人不是吉林亿隆房地产置业有限责任公司通过合法招投标的方式选聘的具有资质的前期物业服务企业，该企业在与答辩人签订物业服务合同时，违背诚实信用原则，隐瞒了程序不合法的基本事实，答辩人根本不知道其没有通过合法投标方式选聘，况且物业公司有没有物价管理部门各项审批文件原件，这些情况答辩人在签订合同时也不知晓。因此原告的诉讼请求没有法律根据和事实依据，不具有合法性。2.被答辩人违法是不争的事实。答辩人已经委托刘宝琦通过信访渠道向行政管理部门对吉林亿隆房地产置业有限责任公司未通过合法招投标的方式选聘不具有资质的前期物业服务企业的违法问题进行了反映。长春市住房保障和房屋管理局于2019年11月1日以长房信字[2019]67号《关于刘宝琦信访事项的处理意见书》书面予以答复。调查情况：1.经调查，吉林亿隆房地产置业有限责任公司开发的亿隆·富贵名苑小区在申领商品房预售许可证时，没有向我局报送前期物业服务合同。2.经调查，吉林亿隆房地产置业有限责任公司开发的亿隆·富贵名苑小区没有进行前期物业服务招投标选聘前期物业服务企业。处理意见：目前长春市房地产监察支队正在调查处理，待调查结束后，我们将调查结果告知你（见附件1《关于刘宝琦信访事项的处理意见书》）。2020年1月3日长春市朝阳区住房和城乡建设局公开答复：亿隆·富贵名苑小区前期物业合同未在我局进行备案（见附件2《关于刘宝琦申请信息公开的回复》），由此证明本案前期物业服务合同违法是不争的事实。3.被答辩人与答辩人所签订的前期物业服务合同系无效合同。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。答辩人与被答辩人所签订的前期物业服务合同，系被答辩人以欺诈手段订立的合同，该合同以合法形式掩盖非法目的，违反了法律、行政法规的强制性规定，答辩人认为这是一份无效合同。4.答辩人没有得到应有的物业管理和服务。本案是在答辩人不知道被答辩人不具有服务资质的情况下签订的前期物业服务合同，合同签订不久答辩人得知真情即引起纠纷，答辩人便委托刘宝琦向长春市住房保障和房屋管理局反映被答辩人违法违规情况。被答辩人没有资质也没有能力为答辩人一方提供物业管理和服务。5.被答辩人违法经营的损失应由建设单位承担。2020年5月20日，长春市住房保障和房屋管理局作出《行政处罚决定书》（长房处罚[2020]10号），以吉林亿隆房地产置业有限责任公司违反了《物业管理条例》第二十四条、第五十六条的规定，决定给予警告、10万元罚款的行政处罚（见附件3《行政处罚决定书》），该《行政处罚决定书》已经充分证明被答辩人的服务行为不具有合法性，物业服务费用理应由过错方建设单位吉林亿隆房地产置业有限责任公司交纳。综上所述，答辩人认为被答辩人赔偿请求无理，被答辩人违法是不争的事实，违法经营的损失应由建设单位承担。故请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。 经审理查明，于炳辉为亿隆·富贵名苑小区×栋×单元×室的业主，该房屋建筑面积为138.71平方米。2010年10月24日，国贸物业公司与于炳辉签订《亿隆·富贵名苑小区前期物业服务合同》，合同约定：业主每季缴纳物业费，标准为1.20元/平/月；物业服务费用于住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐、地下部分、走廊、电梯、商场等公共设施和公共场所（地）的管理、维修、养护；业主应于每合同年度最后一个月续签下一年度合同，如双方没有签订下一年度合同，本合同自动延续，直到前期物业服务终止时止。 另查明，国贸物业公司成立于2004年，2010年9月经长春市住房保障和房地产管理局批准在长春市进行物业服务管理。亿隆·富贵名苑小区实际由国贸物业长春分公司提供物业服务。2011年11月，国贸物业长春分公司取得了收费许可证，收费标准为1.20元/平/月，审验合格至2012年11月。该收费许可证到期后，国贸物业长春分公司未再取得新的收费许可。2014年12月17日，国家发改委放开了非保障性住房的物业服务收费。2016年11月，国贸物业长春分公司向小区业主发布退管通知，后又向小区业主委员会发函，决定从2016年12月7日恢复对小区物业管理工作，并从2017年上半年开始实施0.85元/月/平的收费标准。 上述事实，有当事人陈述、营业执照及资质证明、前期物业服务合同等证据，已经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。 本院认为，物业服务合同是物业服务企业与业主或业主委员会之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议，业主接受了物业公司提供的服务，应及时交纳物业服务费用，以确保物业服务工作的有效运行。国贸物业公司与于炳辉签订的《亿隆·富贵名苑小区前期物业服务合同》，系当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，各方当事人均应按合同的约定履行相应的权利义务。国贸物业公司已经依照相关规定提供了物业服务，被告应当按约定支付物业管理费用。合同中明确约定了物业费的交纳时间和收取标准，并约定如双方没有续签下一年度合同，合同自动延续，直到前期物业服务终止时止。结合国贸物业公司提供物业服务情况及该小区已实际收取物业费的标准，于炳辉应给付国贸物业公司2016年1月1日起至2020年7月31日期间的物业费6485元（0.85元/平/月×138.71平方米×55个月），2019年1月1日至2020年7月31日期间的垃圾处理费133元，2018年5月31日至2020年5月31日期间的二次供水费115元。关于国贸物业公司提出于炳辉应承担尚欠物业费的违约金的诉讼请求，由于双方之间争议较大，于炳辉并非无故拒缴物业费，故对该主张不予支持。关于物业服务主体的问题。亿隆·富贵名苑实际由国贸物业长春分公司提供物业服务，国贸物业长春分公司是经依法设立并领取营业执照的法人的分支机构，其在登记核准的经营范围内的行为属于公司本身的行为，产生的权利、义务亦由公司承担，故非法律另有规定或当事人另有约定外，其行为视为公司本身行为。具体到本案，国贸物业长春分公司提供物业服务行为即代表国贸物业公司提供，且国贸物业公司已于2010年9月取得在长春市从事物业服务的资格，故国贸物业公司收取物业费、提起物业合同纠纷诉讼，符合法律规定。本案系民事合同纠纷，国贸物业公司向于炳辉主张物业费是基于合同约定及其已提供的物业服务，于炳辉应按照合同约定履行交纳物业费义务。于炳辉的其他抗辩内容属于行政管理范畴，不影响本案合同纠纷的处理。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告于炳辉于本判决生效后立即向原告吉林市国贸物业服务有限公司支付2016年1月1日至2020年7月31日期间的物业费6485元及垃圾处理费133元、二次供水费115元； 二、驳回原告吉林市国贸物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告于炳辉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  乔木 二〇二一年七月十日 书记员  张旭