江苏省徐州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0302民初411号 原告：中国民用航空徐州设备修造厂，住所地徐州市鼓楼区九里山机场。 法定代表人：刘真亮，该厂厂长。 委托诉讼代理人：杨明阳，江苏智临律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王健羽，江苏智临律师事务所律师。 被告：王某某，男，1958年3月18日出生，汉族，住徐州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：李筱萍，江苏领信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：武宇航，江苏领信律师事务所实习律师。 原告中国民用航空徐州设备修造厂（以下简称民航修造厂）与被告王某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，后因案情复杂依法裁定适用普通程序，于2021年3月9日、4月13日、6月11日、7月9日公开开进庭行了审理。原告民航修造厂的法定代表人刘真亮、委托诉讼代理人杨明阳和王健羽，被告王某某及其委托诉讼代理人李筱萍和武宇航到庭参加了庭审。经合议庭评议，本案现已审理终结。 原告民航修造厂向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告返还坐落于九里山机场3号楼2单元202室房屋（具体位置在3号楼西侧单元二层西起第三间、东起第二间，属于权证编号为徐房权证鼓楼字第××号幢号10的房屋）；二、判令被告立即停止使用上述3号楼2单元202室房屋；三、判令被告立即腾空上述3号楼2单元202室房屋；四、判令被告支付占有上述房屋期间使用费14万元；五、判决被告支付占用上述房屋期间的水电费6万元；六、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告于1982年到原告单位工作，于1989年调离原告单位，在原告单位工作期间以承租的方式承租的涉案的房屋，在1989年调离单位后本应该将涉案房屋归还，但是被告一直拒绝归还。涉案的房屋并没有经过房改，也没有实质上进行房屋分配，只是当年以承租的方式租赁给本厂职工使用。原告系涉案整栋房屋的产权单位，被告王某某无任何理由占用3号楼2单元202室房屋，经催要拒不返还一直使用至今。房间号系徐州市宏伟制图测绘公司测绘报告中进行的标注。其中房屋占有使用费，参照同地段同时期相关房屋的租赁费用及政府的相关指导价，按照每月730元，自2005年1月1日计算至2021年1月1日共计192个月，合计约14万元。被告于2010年至2020年期间使用产生水费为7827元，电费6万元（计算依据该片区300户每月每户均摊电费为522元/月，计算192月总额为100224元，除去公共能耗费用，原告主张每户应承担电费6万元）。被告占有使用房屋期间，从未缴纳水电费，均是原告缴纳，对于该项费用被告于情于理也应当予以承担。原告还认为：第一，依据《全国民事审判工作座谈会纪要（1993-11-24）》规定“职工根据单位分房决定，与公房出租人建立房屋租赁发生关系后，第三人抢占的，或者职工与公房出租人因房屋租赁发生纠纷，向人民法院起诉的，人民法院可以受理”，原、被告之间就涉案房屋系平等主体之间，被告王某某并非企业职工，不属于单位内部公房使用权纠纷，本案属于人民法院民事案件受案范围。第二，在双方劳动关系存续期间，原告将房屋出租给被告使用，后被告于上世纪八十年代与原告解除劳动关系，涉案房屋并未进行房改或福利分房，在2006年以前都是以公有住房租赁的方式租赁给本厂职工使用，该情况在其他案件中也可以反映，涉案房屋始终登记在原告名下，原告有权要求返还房屋。第三，双方于1989年解除劳动关系后，被告没有再缴纳过房屋租金和水电费，原、被告之间的租赁关系没有继续履行，而且原告也已经采取催告的方式要求被告搬出，因此双方租赁关系已经事实上解除。第四，即使双方有租赁合同关系存续，而且被告也按期缴纳了房屋租金和水电费，但是原告基于无固定期限租赁合同的法律规定，可以随时要求解除房屋租赁关系。第五，涉案的房屋整栋楼房被鉴定为D级危房，房屋整幢建筑存在随时倒塌的危险应立即停用。因发生了重大情势变更，根据《徐州市房屋租赁管理办法》第十条，涉案房屋不得出租，原告作为房屋产权人也是房屋使用安全责任人，要求被告返还也有事实和法律依据。综上，原告特诉至贵院，请求依法裁判。 被告王某某辩称：第一，对于涉案房屋的坐落位置及编号予以认可，但是原告提供的相关房屋产权证不能证明就是被告所住的涉案房屋。第二，原告以出租人的身份要求返还房屋没有任何事实和法律依据。涉案房屋属于福利分房，是当时厂里领导集体研究决定，符合当时厂规定和国家分分房政策，房屋归个人所有。被告有原告的现任法定代表人刘真亮、原告现任党委书记曹建平、原告现任行政厂长李树新等人出具的书面证言及出庭的证人证言，可以证明，涉案房屋为被告在民航徐州维修厂（民航徐州设备修造厂前身）于1981年3月退伍后留厂工作时，因被告于1981年12月份结婚需要，根据当时国家福利分房政策及领导集体研究决定，于1982年2月福利分房3号楼105室，于1984年又将福利分房调整为涉案房屋居住至今。被告于1989年调离原告的单位，调到万寨港派出所，不是解除劳动合同。第三，原告的离退休人员管理服务处于2007年8月9日出具的书面《证明》，可以证明涉案房屋是原告分配给被告的福利性质的分房。原被告之间从未存在过原告所称的普通的租赁关系，原告提出的原被告之间为普通的租赁关系没有任何事实和法律依据。第四，原告以出租人的身份要求被告搬离，其实质是基于公租房的性质认识，涉案房屋其实质是属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，属于因单位内部建房、分房而引起的占房、腾房纠纷，但即使是公租房，也属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定的情形，不属于法院受案范围。第四，原被告之间的劳动关系是否解除并不影响涉案房屋为被告的福利分房，本案所涉及的问题仍然是因单位内部建房、分房而引起的占房、腾房纠纷，因此并不属于人民法院受案范围。第五，被告从1982年2月份福利分房至今已经近四十年，在这近四十年里，原告从未就被告在涉案房屋居住提出过任何的异议，并且原告也没有任何证据证明被告非法占用至今，这更能说明涉案房屋就是被告的福利分房，而现在涉案房屋面临拆迁，原告才进行了本次诉讼。第六，至于涉案房屋登记在原告名下，是因为房屋在90年代被鉴定为危房，无法参加房改进行产权变更登记，但这并不能因此就否认被告为房屋所有权人，涉案房屋仍为被告所有，原告并非房屋实际所有权人，因此也无权以房屋所有权人、房屋出租人的身份要求被告搬离。第七，涉案房屋在1980年代就是被告的福利分房，而原告提交的产权证书是2005年12月23日颁发，即使登记在原告名下，也是侵犯了被告的所有权，是违法的，改变不了被告为房屋实际所有权人的性质。第八，涉案房屋租金交至2004年第四季度，之后因没有地方可以交纳，原告也未催要，所以未再交纳。综上，本案不属于法院受案范围，法院无需对房屋所有权、使用权及相关等情况进行调查审理。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据各方当事人无异议的陈述及本院认定的证据，可以确认如下事实： 1977年1月，被告王某某应征入伍；1981年3月31日，被告王某某退出现役；原告在被告王某某的退伍军人证明书中“批准退伍机关”栏内加盖公章。 2007年8月9日，中国民用航空徐州设备修造厂离退休人员管理服务处（以下简称民航修造厂退管处）出具书面证明一份，载明：兹证明王某某同志在民航修造厂工作期间于1984年分配住房（民航宿舍3号楼一单元一0七）居住至今，未参加房改，并被鉴定为危房等。2021年7月5日，该处出具书面情况说明一份，对上上述证明内容作出解释，载明：被告只有承租的权利；双方劳动关系解除后，被告应返还涉案房屋；涉案房屋所在的3号楼共24套房屋，均未进行房改，所有使用人均缴纳租金等。 2012年7月25日，原告在涉案楼栋张贴书面通知，载明：“重要通知中国民用航空徐州设备修造厂3号宿舍楼、9号楼宿舍楼全体住户：经委托有资质的房屋鉴定机构对3号宿舍楼、9号楼宿舍楼（以下简称“两栋楼房”）的建筑安全性及抗震鉴定，两栋楼房的安全性鉴定评级为D。两栋楼房已不适合居住，抗震能力不足，存在遇有外力发生倒塌和其他危险的可能，无再加固价值，亦不能通过修缮保证居住和使用安全。为确保居住人员的生命财产安全，敬请各位住户立即搬出。徐州厂将在此次搬迁中给予住户必要的协助。特此通知！中国民用航空徐州设备修造厂清算组”。 2012年7月26日，江苏省徐州市徐州公证处作出（2012）徐徐证民内字第2593号公证书，载明“申请人中国民用航空徐州设备修造厂清算组为保护其宿舍住户的安全，需向住户张贴搬迁通知。特委托李树新于二0一二年七月二十五日向我处申请对该单位张贴《重要通知》的内容及过程进行保全行为公证”等，并载明具体公证过程等。 2020年8月4日，被告王某某办理户籍登记，该登记住址为徐州市鼓楼区铜沛民航修造厂宿舍3排107室，并载明于1982年4月29日从山东省仓山县迁来本市。被告的上述户籍登记住址与原告所主张涉案房屋的坐落，系同一地址。 另查明，涉案房屋系坐落于九里山机场3号楼2单元202室房屋，具体位置在3号楼西侧单元二层西起第三间、东起第二间。被告于1990年1月10日缴纳“房租4月×2.72（12月-90年3月）”为10.88元，于1990年8月16日缴纳“水电房租”为31.86元，于1991年1月7日缴纳“90年四季度水电房费”为30.21元，于1991年7月10日缴纳“1、2季度水、电、房费”为56.45元，于2004年8月11日、10月21日先后二次分别缴纳2004年第二、三季度房租均为270元，于2005年1月20日缴纳“四季度房租”为270元等。 还查明，权证编号为徐房权证鼓楼字第××号房屋权证登记房屋所有权人系原告民航修造厂，填发时间为2007年2月27日，载明房屋状况有房屋幢号10、9、8等，其中载明房屋幢号10、结构混合、房屋总层数3、所在层数1-3、建筑面积为1362.05平方米等；房管部门出具“九里山民航宿舍3#（测余）”房产分丘平面图标明的相关“余房”面积1362.05（平方米）和相关《房屋内业配图表》载明幢号10、结构混合、房屋总层数3、所在层数1-3、建筑面积为1362.05平方米等内容。 在诉讼过程中，被告提供了证人田应强、张某,4、韩某,4出庭作证，用以证明被告王某某的现所占有的房屋为单位的福利分房，应该属于被告王某某个人所有，符合当时的相关福利政策。原告对上述证人证言质证认为，仅能证明被告王某某于1982年到原告单位工作，于1989年调离原告单位，并且在原告单位工作期间以承租的方式承租了涉案的房屋，但不能证明涉案的房屋经过房改、分配给被告王某某。被告王某某提供了原告法定代表人刘真亮等人签名的书面证明，载明“在八十年代，本厂职工结婚，都享受福利分房”，用以证明涉案房屋系福利分房；被告还提供署名为郑庆元等人的书面证明材料，用以证明涉案房屋属于福利分房，系当时厂领导集体研究决定，符合当时厂里规定和国家分房政策等事实。原告对该上述书面证据质证认为，因证人郑庆元等人未出庭作证，对其真实性、合法性和关联性均不认可；而且原告法定代表人刘真亮在庭审中，对于上述其所签字书面材料作出说明，该证明系指在1998年国家实施住房货币改革前，原告将包括涉案房屋在内等房屋出租给被告王某某等职工使用，但涉案房产并非福利分房归被告个人所有等。 本案的争议焦点为：一、本案是否为人民法院受理民事诉讼的范围；二、原告是否为涉案房屋的所有权人；三、双方关于涉案房屋系租赁合同关系还是单位内部福利分房关系；四、原告主张被告返还、停止使用、腾空涉案房屋是否有事实和法律依据；五、原告所主张的占用使用费及水、电费用是否有事实和法律依据。 本院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。就本案而言，原告应举证证明其系涉案房屋的所有权人、双方存在租赁合同关系等事实；而被告应举证证明涉案房屋系福利分房等单位内部分房等事实。 关于本案是否为人民法院受理民事诉讼的范围。本院认为，依据法律规定，审查案件是否为人民法院受理民事诉讼的范围，应当依据原告所提出的诉讼请求、事实和理由以及双方当事人的关系等因素确定原告请求权基础、审查是否为受案范围。本案中，原告基于主张涉案房屋享有所有权及双方存在租赁合同的事实而提起本案诉讼，虽系占房、腾房纠纷，但原告明确否认系单位内部建房、分房等事实主张而引起，故在审查本案时，应从原告是否享有涉案房屋所有权、是否存在租赁合同等事实出发审查本案，不应适用《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷”以不属于民事诉讼的受案范围予以驳回，故本案为人民法院受理民事诉讼的范围。对于被告所辩称的涉案房产系单位的福利分房，系本院应进行实体审理，在查明后依法认定该抗辩主张能否得到支持，进而作为裁判认定原告的诉讼请求能否得到支持的重要依据；但被告该抗辩所依据的事实，不是认定本案受案范围的依据。 关于涉案房屋的所有权人是否为原告。本院认为，第一，原告提供了徐房权证鼓楼字第××号房屋权证、房管等部门出具的涉案3#楼（幢号10）的房屋业内配图表及房产分丘平面，能够充分证明涉案房屋的坐落为九里山机场3号楼2单元202室，该房屋所在的编号为3号楼栋，与幢号10的楼栋，在测绘标示位置、结构、房屋总层数、所在层数、建筑面积为1362.05平方米等信息均能一一相对应，可以认定被告辩称的3号楼就是原告所主张上述房屋权证中标注的幢号10，故本院认定原告系涉案房屋的所有权人。第二，无论基于租赁合同或是单位内部分房，被告均认可涉案房屋系原告交付被告，故可以认定在涉案房屋交付被告占有、使用前，原告对涉案房屋享有所有、处分或者收益等全部或部分物权权益，被告辩称对涉案房屋享有所有权，但未提供该房屋物权变更、转让登记的相关证据，根据法律规定，未经登记，不发生效力；第三，对于被告辩称其所占有的涉案房屋与原告所主张的房屋权证无关联，但被告未提供相关证据予以推翻，且未作出令人信服的合理说明，故对于被告该辩称，本院不予以支持。 双方关于涉案房屋系租赁合同关系还是单位内部福利分房关系。依据法律规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在；对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。本案中，原告主张双方存在租赁合同关系，原告对该事实负举证责任，被告不负举证责任；被告辩称系福利分房，并提供户口本、工作证、退伍军人证明书及证人田应强等人证言、民航修造厂退管处出具的书面证明进行反驳。经审查，并结合双方述辩及相关事实、证据，本院认为，原告提供证据证明双方存在租赁合同达到高度可能性；被告为反驳而提供的证据，未致待证事实（双方存在租赁合同）真伪不明，理由如下：第一，原告主张被告自2005年1月1日之后未再交纳房租，被告自认在2006年前按月交付一定数额的房租及水电费用，因双方一致认可有房租，虽然被告辩称因福利分房仍应交纳房屋租金，但根据当时住房制度等政策法规规定，被告辩称“福利分房”租金的交纳应限于20世纪90年代末国家关于城镇住房制度改革及房改之前，故可以推定双方存在租赁合同关系。第二，根据当时城镇住房制度改革政策法规规定，被告辩称涉案房屋系福利分房取得，被告应提交单位向其福利分房相关证明材料，且可以依据相关政策规定办理产权登记，但被告未提交任何福利分房证明材料，亦未依据相关政策法规规定申请产权登记，该期间亦未向原告申请开具相关福利分房的证明材料，更未提供其所辩称的因危房无法办理“福利分房”产权登记的证据。第三，依据法律规定，出庭作证的证人应当客观陈述其亲身感知的事实。对于被告提供的证人证言和民航修造厂退管处出具的证明，本院认为，被告提供的证人陈述其曾在原告单位工作，但陈述未具体负责涉案房产分配，民航修造厂退管处出具的证明材料后明确“被告只有承租的权利”、“双方劳动关系解除后，被告应返还涉案房屋”等，而且原告不认可其证明目的，故对于被告提供的该证据，用以证明涉案房屋系福利分房、其享有房屋所有权，本院不予以支持；第四，对于被告提供户口本、工作证、退伍军人证明书，仅能证明原告的户籍所在地、工作情况及服兵役等事实，不能证明其所辩称的福利分房等事实。综上，依据上述法律规定，本院认定双方关于涉案房屋系租赁合同关系。 关于原告主张被告返还、停止使用、腾空涉案房屋是否有法律依据。依照法律规定，当事人当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照相关规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。就本案而言，原告主张将涉案房屋以公租房性质出租给被告，并主张于1989年被告调离时解除租赁合同，但被告不认可该主张，并辩称至2006年仍交纳房租，因原告未提供证据证明双方对于租赁期限有约定，未达成补充协议，且无相关条款可依照进行确定，亦不能依照交易习惯确定，故依据上述法律规定，原告主张的租赁合同视为不定期租赁。依据合同法相关规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告于2012年7月25日就涉案租赁房屋的楼栋张帖要求被告等人“搬出”通知，系要求解除租赁合同并要求被告交付房屋，原告提起本次诉讼主张随时可以解除合同，有事实和法律依据，但应留有必要的合理期限，原告自2012年7月25日通知至提起诉讼时，对于被告的搬出时间已给予了合理期限，故本院确认双方租赁合同已于起诉前解除。另依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，因双方租赁合同已经解除，原告主张被告腾空并返还涉案房屋，系要求恢复原状，故对于原告该主张，本院依法予以支持。另外，原告请求被告停止使用涉案房屋的主张，已包含在腾空并返还房屋的主张范围之内，本院不再重复评判。 关于原告主张的占有期间使用费用。本院认为，依据法律规定，当事人有约定依约定，没有约定时再依照法律规定。本案中，因被告于2004年、2005年按照月租金90元向原告缴纳房屋租金等，故对于原告主张参照同地段同时期相关房屋的租赁费用及政府的相关指导价计算占用费用，本院不予支持。综合被告于2005年每月缴纳月租数额及被告抗辩租金交至2006年等事实，故本院支持原告主张的占有期间费用为，以每月90元为标准计算，自2006年1月1日计算至2021年1月1日租金共计16200元。 对于原告主张的水电费用，本院认为，水电费用系相关水电部门依据相关法律法规等规定收取，而且双方未在租赁合同中约定水电费用承担主张、收取的办法，而且原告未提供充分证据其所主张水电费用系被告所使用所产生，而且被告对于原告的该主张亦不予以认可，故对于原告该主张，因事实依据不足，本院不予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、被告王某某于本判决生效后十日内腾空并返还原告中国民用航空徐州设备修造厂坐落于九里山机场3号楼2单元202室房屋（具体位置在3号楼西侧单元二层西起第三间、东起第二间，属于权证编号为徐房权证鼓楼字第××号幢号10的房屋）； 二、被告王某某于本判决生效后十日内给付原告民航修造厂占有期间费用16200元； 三、驳回原告中国民用航空徐州设备修造厂其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4540元（原告中国民用航空徐州设备修造厂已预付），由原告中国民用航空徐州设备修造厂负担4180元，由被告王某某负担360元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  朱恒胜 审 判 员  蔡鸣春 人民陪审员  张 毅 二〇二一年七月二十七日 书 记 员  孙 莉