广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0705民初4299号原告：陈巧环，女，汉族，1973年2月26日出生，住广东省恩平市×××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××324。委托诉讼代理人：陈少鸿，广东圭峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏雅莹，广东圭峰律师事务所律师。被告：伍春梅，女，汉族，1965年4月12日出生，住广东省江门市新会区××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××127。委托诉讼代理人：欧阳嘉莉，广东巨信律师事务所律师。第三人：新会区会城骏星房地产信息部，住所地广东省江门市新会区××××××××××××××××××，统一社会信用代码9244×××××××××XQK5L4F。经营者：尹树斌，男，汉族，1983年10月21日出生，住广东省江门市蓬江区××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××919。原告陈巧环诉被告伍春梅、第三人新会区会城骏星房地产信息部（下称骏星信息部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。陈巧环及其委托诉讼代理人陈少鸿、夏雅莹，伍春梅及其委托诉讼代理人欧阳嘉莉，骏星信息部的经营者尹树斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈巧环向本院提出的诉讼请求:一、解除三方当事人于2021年2月24日签订的《房屋买卖合同书》；二、伍春梅双倍返还定金40000元；三、伍春梅承担本案诉讼费用。事实与理由：三方当事人于2020年12月6日签订《房屋买卖合同书》，约定伍春梅将其名下的江门市新会区×××××××××××及5号11#车房出售给陈巧环，总价为690000元，陈巧环在签订合同当天支付定金20000元，2021年1月30日前或当天支付第一期房款130000元并办理过户手续，余下的540000元房款由陈巧环向银行办理按揭。陈巧环于当天支付了定金20000元，伍春梅出具的定金收据。根据伍春梅及骏星信息部的要求，陈巧环在2021年1月22日在工商银行办理贷款申请书上签名，后来伍春梅与骏星信息部多次要求更改贷款银行，经多次协商，双方确认在民生银行办理贷款，并于2021年2月24日重新签订《房屋买卖合同书》，约定2021年4月1日前或当天支付第一期房款130000元并办理过户手续。但2021年4月1日，伍春梅仍未能办理过户，陈巧环要求重新签订《房屋买卖合同书》亦被拒，故提起诉讼。伍春梅辩称：同意解除合同。陈巧环签订合同后，一直以房屋贷款未能办理审批为由拒绝向伍春梅支付第一笔房款，涉案房屋未能交易是因为陈巧环违约所致。而且，伍春梅并没有要求陈巧环更改办理房屋贷款的银行，陈巧环更改按揭银行是因为陈巧环的银行流水不足、贷款利率过高的问题，伍春梅作为卖方不可能对银行的选择有所要求。骏星信息部述称：同意解除合同。具体情况我方的员工邓飞比较清楚，第一期房款是在确定成功按揭在过户当天才需支付。本院查明事实2020年12月6日，陈巧环作为买方、伍春梅作为卖方、骏星信息部及“骄扬物业”作为中介方签订《房屋买卖合同书》，约定陈巧环向伍春梅购买位于江门市新会区×××××××××××及5号11#车房，房款总价为690000元；房产过户成交后，伍春梅应向中介方支付服务费3500元，陈巧环应向中介方支付服务费10000元，该款项在房屋过户当天支付；陈巧环应于签订合同当天支付定金20000，2021年1月30日前支付首期房款130000元并办理过户；陈巧环、伍春梅应在签订合同后十五天内配合办理银行按揭手续，陈巧环要求的按揭金额为540000元，具体贷款金额以银行审批为准；在银行审批陈巧环的按揭申请后15天内，中介方协助双方到房产管理部门办理房产过户手续，陈巧环再将余款（总价减定金再减银行按揭贷款）支付给伍春梅，按揭款在房产过户后由银行直接支付给伍春梅，陈巧环、伍春梅同意若银行按揭因政策性停办或产生不可抗力的外在因素而搁置，陈巧环又无能力一次性付款的，伍春梅无条件退回所收款项（含定金）给陈巧环，不作任何补偿，若因陈巧环个人有意造成按揭不通过的，定金不予退回；如因伍春梅原因造成房产无法转让或中途不愿意转让的，伍春梅应双倍返还定金给陈巧环，如陈巧环逾期支付房款或中途不购买房产，所交定金不予退回；买卖双方任一方违约时，守约方应将收到赔偿款的50%即10000元支付给中介方。陈巧环当天向伍春梅支付了定金20000元。因按揭贷款审批未处理完毕，2021年2月24日，陈巧环、伍春梅、骏星信息部重新签订《房屋买卖合同书》，重新约定2021年4月1日前，陈巧环向伍春梅支付第一期房款130000元并过理过户；在银行批准陈巧环的按揭后“/”天内，骏星信息部协助办理过户手续；补充内容为银行评估总价后，需显示首期23万元用于银行按揭审批，实际成交价和首期款按原合同的690000元和150000元（含定金）。该《房屋买卖合同书》中介方仅有骏星信息部，没有“骄扬公司”。在骏星信息部的协调下，陈巧环自2021年2月尾开始向工商银行申请贷款，2021年4月1日，按揭贷款手续仍未审批完成，此后，陈巧环提出再续签合同，但伍春梅不同意续签。裁判理由与结果本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。各方当事人于2021年2月24日签订的《房屋买卖合同书》是各方的真实意思表示，没有违反法律规定，对各方均有约束力。关于伍春梅是否违约的问题。从三方当事人提交的微信聊天记录可知，买方陈巧环与伍春梅在整个房屋买卖过程中基本没有直接接触，双方的交流是通过中介方骏星信息部完成的，骏星信息部在协助办理合同签订、按揭贷款、信息交流方面起要重要的桥梁作用。在首次签订《房屋买卖合同书》，骏星信息部为促成本案的交易，积极协助陈巧环寻找按揭银行办理贷款，先后向光大银行、工商银行、新华村镇银行、民生银行提出按揭贷款申请，但均因各种非主观原因未能办妥。为了能够继续履行合同，促成本案的交易，三方当事人于2021年2月24日续签《房屋买卖合同书》，将合同履行期限延长至2021年4月1日，各方对履行合同均仍持以积极的态度，希望延长履行期限以促成交易。此后，骏星信息部继续协助陈巧环在工商银行办理贷款手续，但2021年4月1日，按揭审批仍未能完成，直至2021年4月24日左右，工商银行才通知骏星信息部可以通过审批，此时伍春梅才不同意继续按上述合同履行本案买卖了。陈巧环主张伍春梅不断要求陈巧环更改办理按揭贷款的银行，但据各方提交的证据，均没有显示伍春梅对陈巧环在选择按揭银行方面有任何的指示或要求，而事实上，整过买卖过程是由中介方骏星信息部为陈巧环联系多个银行申办按揭贷款，以求快速成功办妥按揭贷款；且伍春梅曾续签合同，这说明伍春梅主观上是希望陈巧环成功办理按揭贷款，以顺利完成本次交易，不存在故意阻挠陈巧环办理按揭的情况；2021年4月1日，因工商银行的按揭贷款审批尚未完成，伍春梅在知悉陈巧环希望再续签的要求后不再同意续签，是其对权利的合法处分，没有违反已于4月1日到期的《房屋买卖合同书》的任何约定，故本院认为伍春梅在本案并不存在违约行为。二、关于陈巧环是否违约的问题。伍春梅辩称陈巧环经济能力不足，无法办成按揭贷款；而且一直没有支付首期款，应当没收定金。经审查，各方当事人提交的微信聊天记录可知，陈巧环与骏星信息部一直在协调处理按揭贷款的事宜，先后在五个银行申请按揭贷款，工商银行已通知可通过审批，而且陈巧环对骏星信息部的要求均予以积极配合，没有出现无理拒绝的情形；而且在超过约定的应过户时间2021年4月1日，陈巧环仍主动提出再续签《房屋买卖合同书》，是对涉案交易的积极履行，故陈巧环并没有合同约定的“有意造成按揭申请不通过的”的行为。各方在2021年2月24日的《房屋买卖合同书》约定了2021年4月1日前或当天，陈巧环支付第一期房款130000元并过户该物业；在银行批准按揭申请“/”天内，中介方协助买卖双方办理过户手续，过户当天，陈巧环将余下的房款（总房款减定金再减银行贷款）支付伍春梅。从上述约定条文可知，双方是预计在2021年4月1日前能审批通过按揭贷款，并于4月1日前办理过户，过户当天支付首期款130000元，且骏星信息部在庭审中陈述是需确认银行按揭审批通过后，再在办理过户当天支付首期款。故陈巧环于2021年4月1日前因按揭审批未通过情况下未支付首期款，符合《房屋买卖合同书》的约定。陈巧环在本案亦不存在违约行为。三、关于定金如何处理的问题。综上两点，涉案房屋买卖合同未能完成的原因并非因各方存在违约，而在于银行审批时间过长，该情况属于《房屋买卖合同书》约定的“银行按揭因政策性停办或产生不可抗力的外在因素而搁置”，故伍春梅应按依照约定应退回所收款项即定金20000元给陈巧环，并无需再作赔偿。四、关于2021年2月24日的《房屋买卖合同书》应否解除的问题。双方原定于2021年4月1日前完成按揭审批并办妥过户、支付房款、交付房屋，现该合同的履行期已经届满，权利义务已经终结，各方当事人亦未续签合同，故各方当事人已无需再履行该合同。陈巧环现在主张解除该合同，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条的规定，判决如下：一、被告伍春梅应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金20000元给原告陈巧环；二、驳回原告陈巧环的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为5550元（已由原告陈巧环预交），由原告陈巧环负担5398元，由被告伍春梅负担152元。因原告陈巧环在诉讼中同意被告伍春梅直接向其支付案件受理费，故被告伍春梅应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈巧环支付应负担的案件受理费152元，本院不另作收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江门市中级人民法院。审 判 员 冯豪德二〇二一年七月十二日法官助理 吴子媚书 记 员 廖雪珍