广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10537号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴勤勤，女，1988年4月15日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：黄超，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘付洪（曾用名：刘付伟通），男，1986年9月22日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：沈振，广东众帮律师事务所律师。原审第三人：何敏飞，男，1984年9月1日出生，汉族，住广州市番禺区。上诉人吴勤勤、刘付洪因与原审第三人何敏飞房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初693号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。吴勤勤上诉请求：1.撤销广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初693号民事判决第三、四项；2.请求依法支持上诉人一审全部诉讼请求；3.请求一、二审全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决对本案事实部分的认定存在错误。1.本案的焦点是双方之间房屋买卖合同解除属于谁的过错。一审法院判决认为吴勤勤在合同履行过程中具有一定过错属于事实认定方面的错误。从本案所有证据材料来看，吴勤勤不具备任何过错，导致合同解除的原因完全是刘付洪一房两卖造成的，其应承担吴勤勤所有损失的赔偿责任。2.一审判决不支持吴勤勤关于中介费损失的主张有误，吴勤勤提交了大量证据证明其为买房支付了相应中介费。二、一审法院基于错误认定的事实判决刘付洪仅酌情赔偿吴勤勤90万元损失有误，请二审法院予以改判。刘付洪辩称：1.（2018）粤0113民初145号案判决已经认定吴勤勤未在合同约定期限内取得广州市购房资格，未能协助刘付洪办理涉案房屋的过户手续违约在先，因此法院判决吴勤勤承担相应的违约责任符合法律依据，也符合双方的合同约定。因此，对于吴勤勤要求刘付洪承担房屋的全部损失我方不予认可。2.吴勤勤购房是为了炒房获利，吴勤勤的老公一直在深圳，吴勤勤一直想去深圳购房与其团圆，所以吴勤勤没有动机也没有迫切的愿望在合同签订5年之内取得购房资格。吴勤勤违背了公序良俗原则，其要求刘付洪承担房屋增值损失的诉请不应得到支持。3.由于吴勤勤一直将涉案房屋赎契的责任推给刘付洪，造成刘付洪对其没有信任，所以刘付洪提前对房屋进行赎契，吴勤勤将房屋赎契的责任全部推卸给刘付洪，严重违反了双方关于合资赎契的合同约定，已经构成违约，因此吴勤勤应当对合同不能继续履行承担相应的违约责任，一审法院判决其承担房屋增值相应的损失是合法的。4.如吴勤勤认为刘付洪违约，应当按照合同约定向刘付洪主张物业成交价10%的违约金而非直接要求刘付洪赔偿房屋增值损失，吴勤勤直接要求刘付洪赔偿房屋增值损失没有合同依据，双方的房屋买卖合同也没有约定守约方可以向违约方主张赔偿损失，因此一审法院判决刘付洪赔偿吴勤勤房屋增值损失违反合同约定，恳请二审法院撤销一审判决第三项。刘付洪上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判上诉人无须归还被上诉人代付的银行按揭贷款利息150628元（即上诉人仅需返还被上诉人代付的180374.82元银行按揭贷款本金）；2.撤销一审判决第三项，改判驳回被上诉人要求上诉人赔偿房屋增值损失的全部诉讼请求；3.撤销一审判决第五项，改判支持上诉人的反诉请求，即判令被上诉人支付上诉人违约金119000元；4.撤销一审判决关于本案受理费的判项，改判一审本诉受理费15510元、反诉受理费1340元全部由被上诉人承担；5.本案上诉费由被上诉人承担。刘付洪于二审庭询时增加上诉请求：6.撤销一审判决第一项，改判房屋买卖合同法律关系于2017年10月27日解除。事实与理由：一、一审判决刘付洪全额返还吴勤勤代刘付洪偿还的银行按揭贷款331002.82元有误，吴勤勤理应承担代还银行按揭贷款期间的利息150628元。在扣除该利息后，刘付洪仅需返还吴勤勤代付的180374.82元银行按揭贷款本金。因吴勤勤没有购房资格，无法办理银行按揭贷款，因此是吴勤勤违约导致涉案房屋买卖合同解除。其在涉案房屋居住长达6年，应补偿刘付洪252000元租金收益损失。因吴勤勤自愿代刘付洪偿还银行按揭贷款，故应视为其自愿承担银行按揭贷款的利息。2017年10月13日涉案房屋提前还贷的金额为503996.56元，涉案房屋的增值收益为1610000元，则吴勤勤代付银行贷款利息为1610000+503996+836632.82-2800000=150628元。且刘付洪并未收取贷款利息，一审判决刘付洪全额返还银行按揭本息给吴勤勤不当。二、一审判决刘付洪赔偿吴勤勤房屋增值损失90万元，没有合同依据，且超过双方签订合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失范围。三、因吴勤勤未能在合同约定的期限内取得广州市购房资格、协助刘付洪办理过户手续，不能按照合同约定买入该物业，构成严重违约，吴勤勤应承担涉案房屋买卖合同不能履行的主要责任。同时，因吴勤勤违约造成刘付洪不能另行购房居住，增加了刘付洪购置同地段房屋的成本，造成刘付洪重大经济损失。刘付洪反诉主张物业成交价10％的违约金合情合理，符合合同约定，人民法院应予支持。四、一审判决刘付洪承担一审全部本诉受理费15510元，违反《诉讼费用交纳办法》，诉讼费分担显著失衡，有违公平合理原则，恳请贵院依法改判。吴勤勤辩称：1.刘付洪主张我方是为了炒房来购买房屋没有事实依据，也不存在吴勤勤账户在深圳的说法，因为现在吴勤勤早已入户广州且在广州生活工作。一审判决出现错误主要是认定吴勤勤有一定的过错，实际上吴勤勤不具备任何过错，双方合同约定是待刘付洪办理完房产证之后过户到吴勤勤名下，在2012年签署合同时，按照当时的购房政策，实际上吴勤勤可以在一年之内就有购房资格。但在2016年当吴勤勤再次具备社保满三年过户条件时，刘付洪在吴勤勤的催促下迟迟不予组织赎契、过户，应视为刘付洪的违约行为。一审吴勤勤向法庭提交了大量的证据证明在2016年6月-2017年3月吴勤勤具备过户条件时吴勤勤多次催促刘付洪赎契、过户，但该期间由于刘付洪的拖延导致最终过户未能完成，这是刘付洪最主要的违约行为。所以本案中不能因为吴勤勤没有广州户口就确定其不具备过户条件，因为吴勤勤2016年6月-2017年3月是具备过户条件，但2017年3月之后，对于购房新政的变化，吴勤勤无法控制。2.刘付洪的第二个违约行为是双方签订合同时约定涉案小区为雅居乐小区，当时刘付洪与中介均承认3个月之内可以出证，实际上刘付洪拖延到2015年9月份，将近3年时间才完成新房的出证，该期间由于该方没有房产证是无法过户的，所以将近3年的时间吴勤勤无法履行合同，因为刘付洪的迟延出证，同期的其他业主早已完成出证。刘付洪的出证行为属于重大拖延的违约行为，导致吴勤勤无法按时完成过户。所以在2016年3月份之前吴勤勤是不具备任何违约的行为及违约主观动机，因为吴勤勤无法办理过户。2017年3月份之后刘付洪又没有办理赎契，虽然是双方约定一起赎契，但房产证在刘付洪名下，刘付洪不出面协商赎契，合同便无法履行。2016年7月-2017年3月将近10个月的时间，吴勤勤具备购房资格。该事实由于一审法院没有重视，而认定吴勤勤过错在先，导致一审判决出现重大错误。没有任何动机和事实就认定吴勤勤怠于履行义务。广州的房价一直在上涨，吴勤勤不可能对自己约定购买的房屋怠于履行合同。3.2017年3月之后由于国家政策的变化，吴勤勤暂时失去购房资格，但其并没有怠于履行，其及时入户广州。刘付洪在2017年3月份之后多次同意要求吴勤勤办理过户，但刘付洪的行为很明显存在一房二卖，中间大多数违约事实被一审法院予以认可，番禺法院对于合同无效的另一判决也认可刘付洪前后存在隐瞒事实的违约行为。刘付洪一方面同意双方继续履行合同尤其是在2017年10月14日之后，同时在该期限之前刘付洪就已经开始着手一房二卖，背着吴勤勤提前还贷且将房屋另售他人。综上，本案中吴勤勤不存在违约行为，本案之所以房屋没有过户主要是前期刘付洪的违约导致，出证拖延以及后面的赎契迟迟不办，后期刘付洪隐瞒一房二卖事实导致合同解除，一审认定本案合同解除是因为刘付洪的重大违约正确，但一审法院认为吴勤勤具备一定违约在先的事实与实际不符。恳请二审法院驳回刘付洪的诉请，支持吴勤勤在一审法院中的所有诉请。何敏飞经本院合法传唤没有到庭，亦无提交书面意见。吴勤勤向一审法院提出诉讼请求：1.确认吴勤勤、刘付洪签署的《房屋买卖合同》已经解除；2.判决刘付洪退还吴勤勤已支付的购房款项841414元（该费用包括已付的定金50000元、部分楼款447000元及后期补交房屋面积差价8630元，代刘付洪偿还银行按揭贷款335784元）；3.判决刘付洪向吴勤勤赔偿因其根本违约给吴勤勤带来的损失暂计1665000元（损失包括吴勤勤支付的中介费5000元、装修费用50000元，以及涉讼房屋市场增值部分暂计1610000元，即房屋起诉时市场价格暂计2800000元，实际以法庭确最终确认为准，减去1190000元）。庭审中，吴勤勤当庭增加如下诉讼请求：4.请法院判决刘付洪协助吴勤勤对涉讼房屋的有限电视扣费银行账号予以变更；5.依法判决本案诉讼费由刘付洪承担。刘付洪向一审法院提出如下反诉诉讼请求：1.判令吴勤勤向刘付洪支付因吴勤勤违约不能买入涉讼房屋产生的违约金119000元；2.反诉受理费由吴勤勤承担。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院查明事实如下：刘付洪为位于广州市番禺区x房（以下简称涉讼房屋）的原权属人。2012年11月15日，刘付洪（卖方）与吴勤勤（买方）签订《房屋买卖合同》，约定涉讼房屋按套销售，买卖双方同意该物业成交价为1190000元；卖方交付该物业予买方使用之日期为2012年11月28日前；卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责；双方约定以涂销抵押按揭付款方式支付楼价款；买方须于签订合同时支付50000元作为定金；部分楼款447000元应不迟于2012年11月28日支付，付款的前提条件是当天付楼款当天交楼给买方；693000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方以现金支付；卖方不能按本合同约定将物业售予买方的，或者因违约而无法将该物业售予买方，或者因违约而无法将物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方须退回买方已付的所有费用；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金；买方不能按合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金；买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金，买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金；逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。此外，双方还在合同第十六条“双方约定的其他事项”约定：此交易因房产证没出，在房产证办理期内，买方在2012年11月28日交447000元给卖方，而且在当天交楼；从2012年12月6日起，买方帮卖方供楼还银行的贷款，月供额以银行还款金额为准，供楼供到出房产证为止（以出房产证的时间为准）；以房产证建筑面积为74.7264平方米为准，由于出房产证会增加建筑面积大1至2平方米会产生费用（以雅居乐开发商补交面积费用为准），由买方支付；买卖双方协商一致，同意合资赎契，如垫资赎契费用由买方支付；买卖双方协商一致，卖方出房产证原件后两年之内办理过户手续，出证后一个月内卖方公证给买方指定的第三方，公证费由买卖双方各出一半。同日，吴勤勤向刘付洪支付了定金50000元，刘付洪向其出具了相应的《收款收据》。2012年11月26日，吴勤勤向刘付洪支付了部分楼款447000元，刘付洪向其出具了相应的《收款收据》。2015年3月23日，吴勤勤按照合同约定代刘付洪向广州番禺雅居乐房地产开发有限公司支付房屋面积差价款8630元。2017年10月16日，刘付洪通过邮寄的方式向吴勤勤发送《限期过户通知书》，称涉讼房屋已于2015年9月14日办妥权属登记，因吴勤勤不具有购房资格原因，导致迟迟未能办过该房屋过户手续及不能办理房屋按揭贷款手续，至今也没有付清购房款，逾期办理过户已超过双方约定的过户期限，吴勤勤的行为严重影响了其方另行购房的资格和条件，鉴于此，特通知吴勤勤于2017年10月25日前带齐过户所需的全部资料（包括具备购房资格的证明）与其方一并到番禺区税务局和房管局办理该房屋的缴税及过户手续，并在过户前向其方付清购房款或办妥银行按揭贷款手续，否则因吴勤勤逾期办理该房屋过户手续的而违约责任及造成其方其他损失概由吴勤勤自行承担。该邮寄于2017年10月17日由吴勤勤家人签收。2017年10月26日，刘付洪委托广东比格律师事务所向吴勤勤寄送一份《律师函》，称吴勤勤逾期办理涉讼房屋过户手续已构成根本违约，刘付洪通知其于2017年10月26日起解除《房屋买卖合同》。该函件于2017年10月27日投递并由他人签收。吴勤勤确认收到了该邮件并及时与刘付洪取得联系。2017年10月29日，刘付洪与何敏飞签订《确认书》，约定鉴于何敏飞已知晓刘付洪名下涉讼房屋的情况，并且刘付洪已经合法解除了与涉讼房屋有关的房屋买卖合同，何敏飞确有诚意购买涉讼房屋，双方一致确认何敏飞以2800000元的总价款购买涉讼房屋，何敏飞须在签订确认书当天支付50000元购房定金。刘付洪收到定金后，双方共同签署书面存量房买卖合同，何敏飞须在合同签订后三日内一次性支付剩余购房款2750000元。刘付洪收齐何敏飞全部购房款后无条件配合何敏飞办理涉讼房屋的交接和过户手续。2017年11月1日，刘付洪与何敏飞就买卖涉讼房屋签订了《存量房买卖合同》，该合同约定刘付洪以1500000元的总价款将涉讼房屋出售予何敏飞，签订该合同时何敏飞向刘付洪支付50000元作为购房定金，并按照一次性付款的方式支付购房款。该合同右上角显示的打印签约时间为2017年10月26日11:19:27。2017年11月8日，广州市番禺区国土资源和规划局核发了涉讼房屋的不动产权证，登记何敏飞为涉讼房屋的现权属人，产权证号为粤（2017）广州市不动产权第07095705号。2017年11月20日，刘付洪发送短信给吴勤勤，告知吴勤勤涉讼房屋已转让给第三人，要求吴勤勤提供银行账户办理房款退还及房屋交还手续。2018年1月3日，吴勤勤以刘付洪、何敏飞恶意串通签订涉讼房屋《存量房买卖合同》损害其合法利益为由提诉至一审法院，案号为（2018）粤0113民初145号（即145号案），要求确认刘付洪与何敏飞签订的《存量房买卖合同》无效。在145号案的诉讼过程中，刘付洪和吴勤勤确认涉讼房屋一直由吴勤勤居住使用，而何敏飞和刘付洪确认涉讼房屋的实际交易价格为2800000元。2018年7月25日，一审法院作出145号案民事判决，认定如下：虽然吴勤勤未能在合同约定的期限内取得广州市的购房资格，未能按照合同的约定协助刘付洪办理涉讼房屋的交易过户手续，违约在先，但是刘付洪在向吴勤勤寄送解除合同的《律师函》后，又以电话及微信的方式同意将涉讼房屋过户至吴勤勤指定的亲戚的名下，即同意继续履行双方签订的《房屋买卖合同》。然而，刘付洪在作出上述行为的同时，其却与何敏飞协商再次出售涉讼房屋的事宜，并于2017年10月26日于中原地产处打印了《存量房买卖合同》，分别于2017年10月29日和2017年11月1日签订了《确认书》和《存量房买卖合同》，将涉讼房屋“二次”出售予何敏飞并最终完成了交易过户手续。此外，刘付洪于2017年10月13日已经向银行提交了提前还贷的申请，申请办理涉讼房屋的提前还贷及抵押涂销手续，但其在此后与吴勤勤的电话及微信沟通过程中，在吴勤勤确认可以随时过户至其姐姐名下时，却刻意隐瞒上述事实，以其须先申请提前还贷手续为由以达到隐瞒涉讼房屋准备另行出售的事实。综上，刘付洪在同意继续与吴勤勤履行《房屋买卖合同》办理涉讼房屋过户手续的同时，故意隐瞒其已经办理提前还贷手续的事实，将涉讼房屋再次出售予何敏飞，其行为主观恶意明显，严重违反了诚信原则，理应承担相应的违约责任。然而，何敏飞是否存在与刘付洪共同串通的目的和行为呢？第一，吴勤勤与刘付洪签订的《房屋买卖合同》中明确约定涉讼房屋出房产证后两年内办理过户手续，并约定了出证后一个月内刘付洪公证给吴勤勤指定的第三方。现涉讼房屋于2015年9月14日办理了房产证，而吴勤勤直至2017年11月14日方才取得广州市的购房资格。即在《房屋买卖合同》约定的办理过户期限内，吴勤勤既不具备广州市购房资格，又未在规定期限内指定将涉讼房屋过户至第三人名下，违反了《房屋买卖合同》的约定，应当承担相应的违约责任，刘付洪享有合同解除权。第二，刘付洪于2017年10月26日向吴勤勤寄送了《律师函》要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，该函件吴勤勤于2017年10月27日签收，因此，何敏飞认为刘付洪和吴勤勤签订的《房屋买卖合同》已经解除具有一定的可信性。第三，根据《存量房买卖合同》的打印时间、签订时间以及《确认书》的签订时间可知，刘付洪和何敏飞就买卖涉讼房屋签订的上述合同均在吴勤勤收到《律师函》之后，这亦印证了何敏飞所陈述的其虽明知吴勤勤与刘付洪之间签订了《房屋买卖合同》并由吴勤勤实际占有使用涉讼房屋，但是其是在吴勤勤收到解除合同的律师函、确认吴勤勤与刘付洪签订的《房屋买卖合同》已然解除的条件下才决定购买涉讼房屋的。第四，关于涉讼房屋的总价是否严重低于市场价格的问题，刘付洪与何敏飞于2017年10月29日签订《确认书》约定涉讼房屋的交易价格为2800000元，何敏飞为一次性付款且涉讼房屋在事实上由吴勤勤实际占有使用，故由于上述因素的影响，2800000元的价格亦在合理的市场价格范围内，且何敏飞已实际全额支付了购房款。第五，吴勤勤虽然主张刘付洪、何敏飞之间存在恶意串通损害其合法利益的行为，但除了根据双方的户籍情况推测其二人早就认识以外，未能提交充分的证据予以证实。因此，综合各方当事人的举证情况以及庭审的诉辩情况，何敏飞提出的其是在知晓吴勤勤未于《房屋买卖合同》约定期限内办理过户手续且刘付洪发出解除合同律师函已达到吴勤勤、《房屋买卖合同》已解除的情况下才与刘付洪签订《确认书》购买涉讼房屋的抗辩意见，一审法院予以合理采信，故刘付洪、何敏飞就涉讼房屋签订的《确认书》所确定的房屋买卖合同关系应为真实有效。现涉讼房屋已过户至何敏飞的名下，吴勤勤签订《房屋买卖合同》的目的已然无法实现，其损失可另循法律途径向刘付洪主张。至于刘付洪和何敏飞于2017年11月1日签订的《存量房买卖合同》的效力问题。刘付洪、何敏飞于庭审中均确认涉讼房屋的实际交易价格为2800000元，双方均按照2017年10月29日签订的《确认书》履行合同义务，且何敏飞已按照《确认书》约定支付完毕全部购房款2800000元，但为了少缴纳税费，双方在签订《存量房买卖合同》时把交易价格写成了1500000元，即《存量房买卖合同》并非刘付洪、何敏飞之间的真实意思表示，是其二人为规避税收政策而以虚假的意思表示所签订的合同。此外，刘付洪和何敏飞为减少税费的支出而签订的用以办理交易过户手续的《存量房买卖合同》，亦损害了国家的利益。综上，《存量房买卖合同》因非刘付洪和何敏飞的真实意思表示且损害国家利益而归于无效，其二人偷逃税款的行为一审法院将依法提交相关行政管理部门进行相应的处罚。因此判决：确认刘付洪和何敏飞于2017年11月1日签订的《存量房买卖合同》无效。因何敏飞不服该判决提起上诉，后何敏飞在该案二审审理期间提出撤回上诉的申请。2018年11月16日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终20497号民事裁定书，裁定准许何敏飞撤回上诉。145号案民事判决书已生效。2018年11月30日，吴勤勤向刘付洪发出一份《解除合同通知书》，称鉴于刘付洪在涉讼房屋买卖交易过程中严重违约导致房屋现已为何敏飞所有，刘付洪的严重根本违约行为致使双方签订的《房屋买卖合同》事实上已无法继续履行，合同目的亦无法实现，故正式通知刘付洪解除《房屋买卖合同》并保留包含追究刘付洪所有违约责任在内的一切权利。2018年12月3日，刘付洪通过邮寄的方式向吴勤勤复函，称双方签订的涉案《房屋买卖合同》已于2017年10月27日吴勤勤收到其方寄出的解除合同《律师函》之日起正式解除，对此145号案民事判决已予以确认，吴勤勤无需再向其方发出《解除合同通知书》，但既已发出，其方同意与吴勤勤解除《房屋买卖合同》，并同意与吴勤勤协商合同解除后退款等后续事宜，但吴勤勤在《解除合同通知书》中的部分内容与事实不符且无证据证明，其方不予认可。2019年1月9日，吴勤勤以刘付洪恶意隐瞒将涉讼房屋一房二卖给何敏飞构成根本违约为由，向一审法院提起本案诉讼。在本案诉讼过程中，吴勤勤与刘付洪均确认吴勤勤已向刘付洪支付涉讼房屋定金50000元、部分楼款447000元，代为支付房屋面积差价8630元。另吴勤勤与何敏飞确认吴勤勤已于2018年年底过年前搬离涉讼房屋，何敏飞称其是年后接收涉讼房屋。但双方当事人对于以下问题存在争议：一、吴勤勤在签订《房屋买卖合同》时以及在涉讼房屋核发房屋产权证之后是否具备购房资格的问题。吴勤勤称其在签订合同时具备购房资格；涉讼房屋核发房屋产权证后，其2016年8月连续缴纳社保满三年，按照新的购房政策，其在2016年7月至2017年3月期间再次符合购房条件；双方在签订合同时能预见是在出证前后，合同能完全履行并完成过户手续，实际上其的条件也符合预期，涉讼房屋所在小区同等房屋出证一般在一年内完成，但刘付洪却在三年后才办理产权证，而后新的购房政策出台使其购房资格要求发生改变。刘付洪则表示广州市在2011年已经出台限购政策，合同签订时吴勤勤是没有购房资格的，吴勤勤声称在2016年7月至2017年3月期间具备购房资格也没有充分证据证明，不能达到其证明目的，其不认可。二、涉讼房屋的赎契、过户问题。吴勤勤称签订合同时涉讼房屋有银行抵押，由于涉讼房屋登记在刘付洪名下，赎契必须有刘付洪签字才能办理完成，其多次表示让刘付洪告知赎契金额，自己好提前准备，但刘付洪一直推脱，致使最后赎契未能完成，赎契应由刘付洪主导完成，过户手续应由双方共同办理并在刘付洪履行完赎契的前提下办理的，合同没有具体约定赎契、过户的时间，只是双方口头约定出证后就赎契，2016年底和2017年9月、10月都约定了过户时间，但均没有办理；此外，涉讼房屋的同类房屋一般在一年内完成核发房产证，但刘付洪却在三年后才办理产权证，并且是在出证一年多后在2016年11月至12月期间电话告知其已出证，期间刘付洪还以涉讼房屋做了一次银行贷款，并在微信中协商约定年后过户；涉讼房屋出证后其一直要求刘付洪还贷赎契，但刘付洪一直怠于行使，导致未能在其本已具备购房资格的情况下办理过户；刘付洪虽然2017年10月13日申请赎契，但并没有通知其方，而且刘付洪在2017年10月16日发出的《限期过户通知书》中还要求其方办理赎契，多次隐瞒已经完成赎契的事实，并承诺可以过户给其亲戚，却又一房二卖给何敏飞，致使涉讼房屋未能办理过户至其名下，因此未能过户的责任应由刘付洪承担，其不具备任何主观和事实上的过错。刘付洪确认签订合同时存在银行抵押，亦确认双方没有在合同约定赎契时间，但认为合同还约定房屋出证后两年内过户，出证后一个月内其公证过户给吴勤勤指定的第三方，公证费用由双方各承担一半，双方在微信中已约定2017年9月办理过户手续，但由于吴勤勤当时没有购房资格所以不能过户，虽然双方在对涉讼房屋过户给吴勤勤的亲戚进行了口头协商和友好商量，但不能以此认为其同意继续履行合同，也不构成其同意过户给吴勤勤亲戚的承诺，双方最终商谈的结果应形成书面协议才具有法律约束力；事实上，其在涉讼房屋核发房产证后即已电话告知吴勤勤，出证后也曾协商过户时间，只是要求吴勤勤尽快过户，但对具体过户时间没有约定，不存在吴勤勤陈述双方曾约定2017年年初共同办理房屋过户事宜；另外，虽然涉讼房屋需要赎契，但吴勤勤没有积极催促与其一起还贷，只是在2017年2月询问其还贷手续需要多长时间，并没有迫切或主动要求双方共同还贷，双方在合同补充条款仅约定双方合资赎契，垫资赎契费用由吴勤勤承担，由于吴勤勤一直把赎契责任推给其方，吴勤勤的不负责任做法让其无法认同，故其申请提前还贷；其是在2017年10月13日申请赎契时未通知吴勤勤，因为当时其方已经无法信任吴勤勤了，即使通知吴勤勤也过不了户，无法解决问题，并非其方可以隐瞒；其方在2017年10月16日发出《向其过户通知书》要求吴勤勤办理缴税、过户、付清购房款等事项，并没有要求吴勤勤一起还贷，也等于是告知了吴勤勤无须赎契以及其已完成赎契的事实，只是吴勤勤没有理解而已，因此其是在吴勤勤无法在约定期限内取得购房资格的情况下才向吴勤勤发出解除合同的律师函，吴勤勤亦已收到律师函，在合同已经解除的情况下，其才另行将涉讼房屋出售于何敏飞，故其不存在恶意隐瞒、一房二卖的行为。三、关于吴勤勤主张退还代偿银行按揭贷款的数额问题，吴勤勤主张其替刘付洪偿还银行按揭贷款总计335784元，部分凭证已经找不到，无法提交，故实际金额以法庭调查为准，其坚持主张以335784元为诉讼请求的金额。吴勤勤并提交了银行转账凭单、支付宝转账电子回单、华兴银行历史交易明细清单和自制的支付购房贷款明细予以证实。其中吴勤勤所列支付贷款明细对应有付款凭证的金额共计293200元，另华兴银行历史交易明细清单所列付款项共三笔共计为12802.82元。刘付洪表示同意退还代偿按揭贷款金额，但对吴勤勤主张的金额不予确认，经其核对，吴勤勤代为偿还银行按揭贷款的金额是293200元，该金额是通过其还贷账户结合吴勤勤的支付购房贷款明细比对得出的，具体以法庭查实金额为准，另外代付的按揭款中部分利息应由吴勤勤自行承担并扣除。刘付洪另提供了还贷银行即中国银行的存款历史交易明细清单，拟证明其还贷情况以及吴勤勤转账支付代还款的情况。针对该存款历史交易明细清单，吴勤勤表示除其方提交的上述付款凭证或转账凭证外，刘付洪提交的该存款历史交易明细清单中2012年12月5日转账6500元、2013年1月6日ATM机存款6000元、2013年11月2日ATM机存款5500元、2014年2月7日转账6000元和2014年4月6日ATM机存款1000元，共五笔款项合计25000元亦是其方所支付的款项，其方起诉时遗失了该五笔款项的相关凭证或没有打印凭证。刘付洪确认以上前四笔款项为吴勤勤所支付，对于2014年4月6日ATM机存款1000元，认为吴勤勤没有提供该款项的支付凭证，应承担举证不能的不利后果，其方不确认为吴勤勤支付的还贷款项，不排除是其方自己存款到该银行账户中，因时间久远无法记清，也没有保管相关凭证，无法确认该笔款项是否其本人存入银行账户。四、对于吴勤勤请求赔偿的中介费、装修费及房屋增值损失的问题。吴勤勤主张因刘付洪根本违约导致《房屋买卖合同》解除，合同目的无法实现给其带来实际经济损失，包括中介费5000元、装修费用50000元，以及房屋增值损失，房屋起诉时市场价格暂计2800000元减去合同交易价1190000元，增值部分暂计为1610000元（实际金额以法庭最终确认为准），均应由刘付洪向其赔偿。刘付洪对吴勤勤的上述主张均不予认可，认为吴勤勤没有提交证据证明已支付中介费，且中介费应向中介方主张；对于装修费，吴勤勤亦没有提交证据证明，且吴勤勤已在涉讼房屋居住了7年，已经实际享受相应的装修成果，而其没有在房屋内居住，并没有享受相应的成果，且涉讼房屋已转售给何敏飞，故不应向其主张装修费；对于房屋增值损失，已经超过合同订立时双方预见到的因一方违约所可能导致的损失，当时不能预见房屋的增值，所以对超出预见范围的主张，其不予认可。五、对于刘付洪主张的违约金问题，刘付洪认为吴勤勤未能在合同约定的期限内取得购房资格而不能购买涉讼房屋，构成违约，故其主张要求吴勤勤按照房屋成交价10%支付违约金119000元。吴勤勤对此不予认可，认为刘付洪在发出解除合同的律师函后又多次表示愿意继续履行合同、过户，但最后又违反约定另行出售给他人，因此刘付洪根本违约导致合同目的无法实现，合同才被其解除的，其不存在任何违约行为，不存在违约责任。六、案涉《房屋买卖合同》的法律状态问题，吴勤勤主张基于刘付洪根本违约导致合同目的无法实现，其于2018年11月30日向刘付洪送达《解除合同通知书》，刘付洪已签收该通知书并认可，故《房屋买卖合同》已于2018年11月30日解除。刘付洪则表示双方签订的《房屋买卖合同》已于2017年10月27日在其向吴勤勤送达律师函之日解除，吴勤勤在收到律师函后并未在法律规定的3个月的合同解除异议期向法院提起合同解除确认之诉，应视为吴勤勤对其解除合同无异议，且145号案民事判决中已经确认合同解除时间为2017年10月27日。一审法院认为：吴勤勤与刘付洪就涉讼房屋买卖签订的《存量房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，内容合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应恪守履行。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，下列事实，当事人无需举证证明：（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实；第六项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。吴勤勤和刘付洪均未对145号案提起上诉，应视为对该判决中包括事实认定、法律适用、判决结果等内容予以确认。在本案中吴勤勤主张其在签订合同时具备购房资格，2013年新的购房政策出台后，其在2016年7月至2017年3月期间符合购房资格，但刘付洪在涉讼房屋核发房屋产权证后未及时赎契，才导致未能在合同约定期限内办理过户手续，未能过户的责任在于刘付洪，其不存在过错，没有违约在先；而刘付洪则主张其虽然与吴勤勤就过户给吴勤勤亲戚进行了口头协商，但并未就与吴勤勤继续履行合同以及过户给吴勤勤的亲戚等内容形成书面协议，故其最终在已与吴勤勤解除合同情况下，将涉讼房屋另行出售给何敏飞并办理了过户手续，并没有违反与吴勤勤之间的合同约定，不存在故意隐瞒提前还贷的事实，不应承担违约责任。但吴勤勤和刘付洪各自对145号案民事判决中所不认可的事实均未能提供充分有效的证据予以证实，不足以推翻145号案民事判决所查明和认定的事实，故对于吴勤勤和刘付洪的上述主张，缺乏依据，一审法院不予采纳。根据已发生法律效力的145号案《民事判决书》查明和认定的事实可确定，吴勤勤未能在合同约定期限内取得广州市购房资格，未能按照合同约定协助刘付洪办理涉讼房屋的交易过户手续，违约在先；而刘付洪在同意继续与吴勤勤履行《房屋买卖合同》办理涉讼房屋过户手续的同时，故意隐瞒其已经办理提前还贷手续的事实，将涉讼房屋再次出售予何敏飞，其行为主观恶意明显，严重违反了诚信原则，应承担相应的违约责任。基于涉讼房屋已过户至何敏飞名下，吴勤勤与刘付洪之间就涉讼房屋买卖交易实际无法继续履行，吴勤勤签订案涉《房屋买卖合同》购买涉讼房屋的目的已无法实现，故合同解除的条件已成就，吴勤勤据此解除涉案《房屋买卖合同》，理据充分，一审法院予以采纳。对于合同解除时间，虽然刘付洪抗辩主张合同已于2017年10月27日其向吴勤勤送达律师函之日解除，但刘付洪在发出律师函后又以电话及微信的方式同意将涉讼房屋过户至吴勤勤指定的亲戚名下，即同意继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，故对于刘付洪该抗辩理由，理据不成立，一审法院不予采纳。吴勤勤于2018年11月30日向刘付洪发送《解除合同通知书》要求解除涉案《房屋买卖合同》，吴勤勤未能举证证实刘付洪何时收到该通知书，鉴于刘付洪在2018年12月3日复函吴勤勤，可确定在该时间前刘付洪已收到上述《解除合同通知书》，故合同解除时间应确定以2018年12月3日为宜。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，刘付洪应将其收取吴勤勤的购房款予以退还。刘付洪亦表示同意退还，一审法院予以采纳。庭审中，吴勤勤与刘付洪已确认吴勤勤已支付定金50000元、部分楼款447000元、代为支付房屋面积差价8630元。对于代偿银行按揭贷款的金额，综合双方的陈述与举证可知，吴勤勤自制支付购房贷款明细中代还房贷部分对应有付款凭证的金额共计293200元，另华兴银行历史交易明细清单所列付款项共三笔合计12802.82元，对上述款项吴勤勤均提交了相关证据证实为其代付，一审法院予以采纳。对于刘付洪提交的还贷银行即中国银行的存款历史交易明细清单，吴勤勤主张其中还有五笔款项共计25000元亦是其代偿贷款的款项，刘付洪对其中的24000元款项无异议，一审法院予以采纳。对于2014年4月6日ATM机存款1000元，刘付洪虽然否认该款项为吴勤勤所支付，但亦无法确认是否为其本人所付款，且根据前一日即2014年4月5日吴勤勤通过ATM机存款的方式向还贷账户存入3300元的记录，该交易货币网点与4月6日的该笔交易记录的货币网点一致，且余额稍多于4月7日进行的月供款的划扣，故一审法院合理采纳吴勤勤的意见，即该笔1000元款项亦是吴勤勤所支付。综上，吴勤勤代偿按揭贷款金额共计331002.82元。对于吴勤勤主张的超出该金额的部分，吴勤勤未能提供相关证据证实，一审法院不予采纳。因此，刘付洪应向吴勤勤返还已支付的购房款836632.82元（50000元+447000元+8630元+331002.82元）。对于刘付洪主张按揭款中部分是利息应由吴勤勤自行承担并扣除的意见，理据不成立，一审法院不予采纳。关于中介费5000元的问题，吴勤勤亦未能提交相关证据证实其已实际支出该费用，故对于吴勤勤诉请要求刘付洪赔偿中介费5000元，缺乏依据，一审法院不予支持。对于吴勤勤主张刘付洪赔偿装修费50000元，同理，吴勤勤未能举证证实其对涉讼房屋进行的装修情况以及因装修所实际产生的费用，且即使吴勤勤确系进行了装修，考虑到吴勤勤已入住涉讼房屋且使用多年，故对于吴勤勤的该诉请，一审法院亦不予支持。至于吴勤勤提出的因涉讼房屋增值导致的损失问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相对于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，因刘付洪的根本违约行为导致《房屋买卖合同》解除，涉讼《房屋买卖合同》无法履行，且涉讼房屋价值大幅提升，吴勤勤再购置同地段房屋的成本增加，导致房屋差价损失的产生，故吴勤勤主张刘付洪赔偿涉讼房屋增值损失，并不违反法律规定或合同约定，一审法院予以支持。至于损失的具体数额，考虑到刘付洪与何敏飞就涉讼房屋的交易价款为2800000元，结合涉案《房屋买卖合同》的履行情况，包括考虑到交易持续的时间，吴勤勤支付房款的情况，以及吴勤勤未能在合同约定的期限内取得广州市的购房资格，未能按照合同的约定协助刘付洪办理涉讼房屋的交易过户手续，亦存在相应的违约责任，一审法院酌情判处刘付洪向吴勤勤赔偿房屋增值损失900000元。对超出该金额的部分，一审法院不予支持。至于吴勤勤诉请要求刘付洪协助其对涉讼房屋有线电视扣费银行账号进行变更，吴勤勤对此未能举证证实涉讼房屋有线电视扣费至今仍以其银行账号进行扣费，且涉讼房屋已过户至何敏飞名下，刘付洪并非涉讼房屋现登记权属人，吴勤勤主张刘付洪协助其办理相关扣费账户变更手续，缺乏理据，一审法院不予支持。对于刘付洪反诉吴勤勤支付违约金的问题，虽然吴勤勤在涉讼房屋买卖交易中存在一定违约行为，但涉讼《房屋买卖合同》未能继续履行和解除的根本原因在于刘付洪在同意继续与吴勤勤履行《房屋买卖合同》办理涉讼房屋过户手续的同时，故意隐瞒其已经办理提前还贷手续的事实，将房屋出售予何敏飞，刘付洪以《房屋买卖合同》第十一条约定主张因吴勤勤不能按合同约定买入涉讼房屋或者因违约无法买入房屋而要求吴勤勤支付违约金，理据不成立。且对于吴勤勤在交易中的违约责任，一审法院已在吴勤勤提出的增值损失诉请中予以考虑和处理，故刘付洪反诉要求吴勤勤支付违约金的119000元的诉请，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（五）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条的规定，作出如下判决：一、确认吴勤勤与刘付洪于2012年11月15日就位于广州市番禺区x房签订的《房屋买卖合同》及相应的房屋买卖合同法律关系已于2018年12月3日解除；二、刘付洪应于本判决发生法律效力之日起五日内向吴勤勤返还购房款836632.82元；三、刘付洪应于本判决发生法律效力之日起五日内向吴勤勤赔偿房屋增值损失900000元；四、驳回吴勤勤的其余本诉诉讼请求；五、驳回刘付洪的全部反诉诉讼请求。如果刘付洪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16850元（其中本诉受理费15510元、反诉受理费1340元），由刘付洪负担。二审期间，刘付洪提交证据：2017年10月13日刘付洪中国银行交易流水，拟证明吴勤勤自愿帮刘付洪还贷，涉案房屋还贷金额是503996.56万，还贷的部分中有150628元的贷款利息，该利息应当由吴勤勤承担。吴勤勤对上述证据质证如下：真实性予以确认，关联性不予认可，该流水恰好证明刘付洪背着吴勤勤另行还贷以及有一房二卖的主观恶意的事实。刘付洪在二审提交的上述证据并不属于新证据，且不足以证实其主张，均不予采纳。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。关于吴勤勤对于自身的损失的应否承担相应责任的问题，根据生效的（2018）粤0113民初145号案判决已经认定吴勤勤未在合同约定期限内取得广州市购房资格，未能按照合同约定协助刘付洪办理涉案房屋的过户手续，违约在先，且即便如其所述已在2017年3月广州市限购政策变化前已具备购房资格，但其并未提供充分证据证实其已通知刘付洪并要求过户，故一审认定吴勤勤存在一定责任，并对自身损失承担相应的责任，并无不当。刘付洪于2017年10月13日已向银行提交还贷申请，但其为了另行出售涉案房屋，在吴勤勤提出解决过户的其他方案时，向吴勤勤隐瞒上述事实，主观恶意明显，一审综合双方交易的持续的时间、付款情况及双方对于合同解除的过错责任，酌情判处刘付洪赔偿900000元，并无不当。关于一审受理费负担，一审按照合同解除的标的收取诉讼费用，而合同解除是因刘付洪违约，故一审认定由其全部承担并无不当。原审法院对于合同的解除时间、违约责任、中介费损失、差价损失的责任分担，及应当返还购房款的金额、协助办理扣费账户变更手续等，均一一作了论述，理由充分，刘付洪、吴勤勤关于上述问题提出的上诉意见，在二审期间未提供新的证据及事实和理由，本院均不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，由吴勤勤负担11450元，刘付洪负担15327元。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二一年七月十六日书记员 钟丹霞谢金泽