上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终5853号上诉人(原审被告)：杨文善，男，1965年2月3日出生，汉族，住江苏省淮安市。委托诉讼代理人：朱歆，上海何贤春律师事务所律师。委托诉讼代理人：勇弢，上海何贤春律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海信谊联合医药药材有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：顾浩亮，董事长。委托诉讼代理人：顾朝君，上海东炬律师事务所律师。上诉人杨文善因与被上诉人上海信谊联合医药药材有限公司(以下简称“信谊公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初31450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员姚跃独任审理，并于2021年6月23日公开开庭审理了本案。上诉人杨文善的委托诉讼代理人朱歆、勇弢，被上诉人信谊公司的委托诉讼代理人顾朝君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨文善的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回信谊公司一审诉请，或将本案发回重审。事实与理由：双方已形成了长达十几年的合作模式，即一方出资修房，一方同意续租。然而，信谊公司违背诚信，以续租为筹码欺骗杨文善继续斥资修缮案涉文保房屋，随后再利用双方签订的一年期的租赁合同将杨文善清场出局。对于修房换续租的重要事实，杨文善一审中提供了证人证言，但一审法院未予采纳。杨文善又提供了知情人王恺毅的电话录音，并申请其作为证人出庭，其在电话录音里对修缮和续租事宜多次予以确认，然而在一审第一次庭审之后，却在与杨文善电话通话中告知杨文善其必须服从领导“安排”，按照律师的指示说话。随后在信谊公司向法庭出具的《调查笔录》中，王恺毅对修缮及续租事实予以全盘否认。为此，杨文善申请王恺毅出庭说明情况，但最终王恺毅未出庭。一审认定杨文善诉请“无事实和法律依据”，从而做出错误判决。综上，请求二审法院支持杨文善的诉请。信谊公司辩称：双方租赁关系已终止，不同意杨文善的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。信谊公司向一审法院提出的诉讼请求：1．判令杨文善立即向信谊公司返还上海市静安区老沪太路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)；2．判令杨文善支付房屋使用费，以年租金人民币(以下币种均为人民币)121，800元为标准，从2019年7月1日计算至实际返还之日止；3．本案诉讼费由杨文善承担。一审法院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：自2003年起，杨文善从信谊公司处承租系争房屋。2018年7月1日，信谊公司作为甲方与杨文善作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方用于经营废旧物资回收；租赁期限自2018年7月1日起至2019年6月30日止；年租金121，800元，押金30，450元；租期届满后，乙方应恢复所租房屋原样并交还甲方；本合同规定的租期届满后，乙方欲继续承租所租房屋，应于租期届满之日前三个月，向甲方提出书面请求；租期满后，乙方在同等条件下，有优先承租权；续租的租金和条件，由甲、乙双方另行协商。2019年6月10日，信谊公司向杨文善发出《租赁合同到期通知书》：因贵方租房用途为废品回收站，按照上级单位最近颁发的《上实集团出租物业安全管理规范》第十二条第三章规定，属于高风险行业(已列入负面清单)，经双方多次商议，贵方无法改变经营业态，我公司经多方面考量，将不再续租，合同结束期双方办理清费退房事宜。合同到期后，杨文善未返还房屋。信谊公司于2019年8月21日发送《关于退租清场的通知》，要求杨文善于2019年9月30日前迁出。一审审理中，双方一致确认杨文善向信谊公司支付押金30，450元，租赁期限内的租金杨文善均已支付完毕。一审法院另查明，上海北方企业(集团)有限公司与上海福祥药店就系争房屋签订了《上海市公有非居住房屋租赁合同》，租赁期限自2002年4月1日至2022年12月31日。上海福祥百货商店(曾用名上海福祥药店)同意信谊公司将系争房屋出租给杨文善。一审审理中，双方对于杨文善是否修缮系争房屋存在争议，杨文善为证明其曾修缮系争房屋申请证人张某某出庭作证。证人张某某述称，其原系大宁街道安全生产办公室工作人员，与大宁街道签订了劳动合同，于2018年12月退休。听杨文善说系争房屋已经租赁了很长时间，以前是两年一签合同，现在是一年一签合同，信谊公司会一直让其租赁，但具体租赁到什么时候证人没有问杨文善。安全生产办公室主要负责包括房屋在内的消防和安全，系争房屋属于大宁街道辖区，系争房屋的消防和安全具体由证人管理。2016年，针对美丽家园建设和辖区内居民危房居住、企业安全生产消防，进行了一次联合执法和调研。发现老沪太路XXX号居民房为危房，政府讨论后决定由政府出资推倒重建，由于系争房屋是企业用房，政府没有义务推倒重建。系争房屋里面没有消防设备，房屋结构破烂不堪，屋檐支撑点烂掉，房屋西北角一间整个屋顶是塑料布盖的，已经烂掉了。当时杨文善在使用系争房屋，我们现场给杨文善开具了整改通知书，要求达到安全系数。杨文善表示要和信谊公司协调，出一个修缮方案，双方协商过程我们不参与，杨文善称与信谊公司达成口头协议，由杨文善先修，费用再说。杨文善表示信谊公司每年都要与其签合同，其先垫付修缮费用也没有问题。我们对杨文善的修缮要定期跟踪，杨文善找人对房屋进行了修缮，杨文善也参与了修缮，我方在现场二次碰到了信谊公司的工作人员，2016年碰到过一次，2018年7、8月份碰到过一次。修缮持续了很长时间，自2016年开始一直到2018年，修缮是持续性的，一边修缮一边使用。2018年以后，系争房屋内的一块碑被确定为保护文物，杨文善对该文物已经做了保护工作，文化部门要求杨文善对房屋重新翻修。2018年7月，杨文善对房屋又进行了加固，包括瓦片加厚、屋檐支撑加固等。2016年至2018年期间的修缮包括墙体加固、房屋的木结构、横梁、西边一间屋顶的修缮，系争房屋要修缮的东西很多，上述工程都是杨文善找工人做的。杨文善多次表示信谊公司会与其签合同，故由其修缮房屋无所谓。对于双方续签合同的情况证人不清楚，不知道续签多久。证人从未与信谊公司接触过，没有相关义务。信谊公司表示对证人的身份存疑，据其所知，不存在街道作为用工主体与个人签订劳动合同的情况，其也不认识证人。上述证人证言是传来证据，且都是听杨文善说的，证人对系争房屋修缮的具体内容不清楚。证人最某陈述其系为杨文善说话的，认为杨文善人很好，过于信任信谊公司，故证人与杨文善有重大利害关系，因此对证人证言的三性均不予认可。杨文善表示对上述证人证言均予认可。一审法院认为，信谊公司与杨文善签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。合同到期前，信谊公司已发函通知杨文善不再续租，合同到期后杨文善并未按约定返还房屋。杨文善主张信谊公司曾承诺由杨文善修缮系争房屋，信谊公司同意与其续租至2024年，双方达成了口头协议，该期限亦与信谊公司和房东之间的租赁期限一致，但其未能提供充分证据加以证明，而信谊公司提供的《上海市公有非居住房屋租赁合同》载明的租赁期限至2022年12月31日止，与杨文善主张的时间并不一致，未有证据显示双方曾口头约定了续租期限。证人张某某述称杨文善于2016年开始持续性修缮系争房屋，信谊公司对此予以否认，表示杨文善仅对房屋进行过小修小补，即使杨文善对系争房屋进行了修缮，2016年以后信谊公司也与杨文善续签了租赁合同，且自2019年6月30日合同到期后，杨文善使用系争房屋至今已近两年，故对于杨文善要求续租并继续履行租赁合同的主张，无事实和法律依据，法院不予支持。现信谊公司要求杨文善返还房屋并支付自2019年7月1日起至实际返还房屋之日止，按照年租金121，800元为标准计算的房屋占有使用费，有事实和法律依据，应予支持。信谊公司同意退还押金30，450元，并要求在上述费用中予以抵扣，于法不悖，予以准许。一审法院据此判决：一、杨文善应于判决生效之日起二十日内向上海信谊联合医药药材有限公司返还上海市静安区老沪太路XXX号房屋；二、杨文善应于判决生效之日起十日内向上海信谊联合医药药材有限公司支付自2019年7月1日起至实际返还上述房屋之日止，按照每年121，800元计算的房屋占有使用费；三、上海信谊联合医药药材有限公司应于判决生效之日起十日内退还杨文善押金30，450元(在上述费用中予以抵扣)。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院基于查明的事实及在案证据所作分析认定，并无不妥，本院予以认同，不再重复。在案证据显示，双方签订的书面租赁合同已经到期，现信谊公司拒绝将系争房屋继续租赁给杨文善，要求其返还系争房屋，符合法律规定，应予支持。本案审理中，杨文善主张双方就续租有口头约定，该项主张的依据为信谊公司的员工在与杨文善协商的过程中作出过相应承诺，但目前并无确实证据足以证明杨文善的上述主张属实。退而言之，即使杨文善所述属实，在没有证据足以证明该员工有相应授权的情况下，相应协商内容难以被认定为对双方产生法律效力。此外，根据查明的事实及当事人的自述，长期以来双方都是以书面签订合同的方式来确认新的租赁关系，故即使杨文善客观上确实按照双方口头承诺履行了相应条件，在双方并未签订新的租赁合同的情况下，亦不能认定双方之间已经建立了新的租赁关系。综上所述，一审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3，954元，由上诉人杨文善负担。本判决为终审判决。审 判 员  姚 跃二〇二一年七月二十九日法官助理  朱丹丹书 记 员  董佳欣附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……