湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1002民初2587号原告侯兴文，男，1976年9月11日生，汉族，新疆奎屯市人，住湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人肖小兵，郴州市苏仙区湘南志愿者协会工作者。被告尹辉，男，1980年1月13日生，汉族，湖南省资兴市人，住湖南省郴州市。委托诉讼代理人邵田启，郴州市北湖区正和法律服务所法律工作者。被告廖黎霞，女，1988年4月4日生，汉族，湖南省郴州市人，住湖南省郴州市。原告侯兴文诉被告尹辉、廖黎霞房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告侯兴文及其委托诉讼代理人肖小兵、被告尹辉委托诉讼代理人邵田启到庭参加诉讼。被告廖黎霞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告侯兴文请求本院判令：1.解除原、被告签订的房屋买卖合同及其补充协议；2.被告尹辉、廖黎霞双倍返还定金60000元，退还购房款23000元，并承担违约金138000元；3.被告承担本案一切费用。被告尹辉的答辩意见：本案中所签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》均是双方真实意思表示，合法有效，必须履行；现原告要求解除合同，双倍返还定金的原因是自己违约造成的，原告应当按每日万分之五违约金赔偿被告，而且被告只收取原告23000元定金，原告无权要求返还，且本案已经驳回原告对被告的诉讼请求，原告没有上诉，本案系重复起诉。综上，原告提起诉讼，于法无据，要求法院驳回原告对被告尹辉的无理诉讼请求。被告廖黎霞未作答辩。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、被告尹辉与被告廖黎霞系夫妻关系，2019年12月5日，原告侯兴文在中介郴州市百纳华业房地产经纪有限公司的介绍下，与被告尹辉、廖黎霞签订一份《房屋买卖合同》，合同主要约定：1.出售方（甲方尹辉）将其坐落在郴州市××路××路××期××栋××号的房屋出售给购买方（乙方侯兴文）；2.房屋成交价为716888元，乙方于本合同签订之日支付定金30000元，于2019年12月20日前支付第一笔购房款420000元，于上述产权办理公证当天起四个月内支付第二笔购房款236888元，于上述产权过户当天支付第三笔购房款30000元；3.甲方若因该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，甲方构成根本违约，乙方有权解除合同，并按照房屋总价款的20%支付违约金给乙方。同日，原告向被告支付30000元款项，尹辉、廖黎霞出具一份收款收据，注明：本人尹辉是郴州市××路××路××期××栋××号房屋的产权人，兹收到侯兴文交来购买房款30000元，收款人尹辉、廖黎霞，2019年12月5日。二、由于被告尹辉、廖黎霞的房屋在出售前已经被法院查封，被告无法履行交房义务，原告发现后，原、被告于2019年12月27日，签订一份《补充协议》，注明：甲方（尹辉）与乙方（侯兴文）于2019年12月5日签订了位于郴州市××路××路××期××栋××号房的房屋买卖合同（合同编号：ＨＤＨＦ2019XXXX），现就合同未尽事宜，双方做如下约定：1.上述房产现处于查封冻结状态，经纪方已告知购买方，买方侯兴文已知晓，侯兴文同意于2019年12月27日支付购房款30000元，2020年1月7日支付第二笔购房款420000元；2.双方约定于2020年1月10日甲方交房给乙方使用，若双方未按上述协议履行责任，违约方支付违约金给守约方。协议签订后，原告又向被告支付30000元。同日，尹辉出具一份定金收款收据，注明：本人尹辉今收到侯兴文交来购买郴州市××路××路××期××栋××号房款30000元，收款人尹辉。后原告通过转账方式将购房款420000元转入中介郴州市百纳华业房地产经纪有限公司账户，因房屋无法交付，中介郴州市百纳华业房地产经纪有限公司退还购房款420000元，尹辉退还原告7000元。三、2020年8月17日，原告侯兴文（买方）、被告尹辉（卖方）、案外人廖勇又签订一份《补充协议》，主要约定：1.经买卖双方协商，房屋总售价变更为690000元；2.买方已支付房款53000元给卖方；3.因房屋处于冻结状态，现尹辉委托廖勇全权处理房产解冻和办理不动产证手续，廖勇承诺于收到第二笔房款即400000元后30个工作日内办理房屋解封手续；4.若解冻不成功，廖勇应当直接将第二笔房款400000元全额退还侯兴文，卖方应当将已收取买方的53000元定金及房款全额退还购买方，且卖方需按照买方已支付购房定金30000元的双倍赔付给买方。同年8月20日，廖勇向侯兴文出具一份《收条》，注明：今已收到侯兴文人民币400000元，到账及时办理恒大华府12栋2403房的法院解冻事宜，收款人廖勇。在约定时间内，案涉房屋至今尚未解除查封，廖勇将400000元退还原告侯兴文。案涉房屋无法交付，合同目的无法实现，故原告诉至法院，要求解除《房屋买卖合同》及《补充协议》，并要求被告尹辉、廖黎霞双倍退还定金60000元、购房款23000元及承担违约金138000元。判决的理由与结果本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。现就本案争议焦点评议如下：一、合同的效力问题。原、被告签订协议的案涉房屋已被法院查封，且至今尚未解除查封，被告在知晓买卖标的物被法院查封后，仍与原告签订《补充协议》，主观上存在一定的过错。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（二）项的规定，被查封的房屋禁止转让，故原、被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》违反法律强制性规定，应认定为无效。二、原告的诉讼请求是否支持问题。1、退还购房款问题。本案中，由于原、被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》违反法律强制性规定，应认定无效，故被告收取原告的购房款应当返还；2、定金问题。原、被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系无效协议，定金条款也随之无效，原告要求被告双倍返还定金缺乏事实依据，本院不予支持；3、违约金问题。原、被告双方虽然约定了违约金的计算方式，但该条款实际为无效条款，原告要求按双方约定计算违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。由于被告未退还原告购房款，已造成原告损失，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告应赔偿占用原告资金的利息损失。该利息应从双方约定房屋解除查封时按照年利率3.85%计算。三、原告是否属于重复起诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定，原告前诉与本次诉讼的当事人、诉讼标的、诉讼请求均不同，不属于重复起诉，被告的辩称原告属重复起诉的理由，本院不予采信。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城市管理房地产管理法》第三十八条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，判决如下：一、原告侯兴文与被告尹辉、廖黎霞签订的《房屋买卖合同》（合同编号：HDHF2019XXXX）及《补充协议》系无效协议；二、被告尹辉、廖黎霞退还原告侯兴文购房款53000元及利息损失（利息以53000元为本金，从2020年9月21日起，按年利率3.85%计算至款项付清之日止），此款限被告于本判决生效之日后十日内付清；三、驳回原告侯兴文的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2308元，由被告尹辉、廖黎霞负担553.5元，由原告侯兴文负担1754.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  黎建二〇二一年七月十九日法官助理陈婵莹书记员王黎惠附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城市管理房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。