山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终4267号上诉人（原审被告）：王丽华，女，1970年1月25日出生，汉族，无固定职业，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：刘昌辉、郭媛，广东金桥百信（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭喜娟，女，1983年10月20日出生，汉族，无固定职业，住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：林颖，山东平和律师事务所律师。上诉人王丽华因与被上诉人谭喜娟房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初3134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王丽华上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，依法驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求，上诉金额为123,333元；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人前夫林沐超从2017年4月1日至今，一直在涉案房屋内正常经营，一审法院判令双方解除《房屋租赁合同》没有事实及法律依据。涉案房屋虽以被上诉人名义承租，但实际上一直是被上诉人与其丈夫林沐超共同经营的。被上诉人与林沐超离婚后，涉案房屋由林沐超独自经营。林沐超在涉案房屋内自2017年4月1日起不间断的经营至今是不争的事实，上诉人一审时亦提交相应证据足以证明上述事实。被上诉人一审时根本没有提交其被迫腾迁的证据。试问，一个几百平方米的酒店被迫腾迁，怎么可能没有留下任何证据，事实上根本不存在被上诉人或林沐超被迫腾迁的事实，所以被上诉人不可能提交相关证据。二、上诉人并未收取被上诉人任何房屋租金，一审判决判令上诉人退还被上诉人租金93,333元没有事实及法律依据。上诉人虽与被上诉人签订了《房屋租赁合同》，但被上诉人并未依据该合同约定向上诉人支付16万元租金，而是直接向案外人张良支付了全部房租及押金。这足以证明被上诉人此时就已明知涉案房屋系上诉人从张良处租赁所得。从被上诉人向张良直接支付租金且上诉人与张良对此均无异议可以看出，上诉人已将其在房屋租赁合同中的权利义务转让给被上诉人，并退出了租赁关系。一审庭审中，被上诉人亦认可其知道上诉人与张良有租赁关系而直接向张良支付租金的事实。故无论被上诉人是否在涉案房屋内经营，均不应由上诉人承担向其返还房租的义务。三、上诉人并未收取被上诉人租房押金，一审判决判令上诉人退还被上诉人押金30,000元没有事实及法律依据。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》中并未约定被上诉人应支付上诉人租房押金。但因案外人张良向上诉人出租涉案房屋时向上诉人收取了30,000元押金，故张良要求被上诉人承租后亦向其支付30,000元押金。正常的操作流程本应由张良将押金退还给上诉人，再由其收取被上诉人押金。为使操作更方便，三方协商一致，由被上诉人将其应向张良支付的30,000元押金直接支付给上诉人，上诉人将张良出具的押金单交付给被上诉人，以便被上诉人租赁合同到期后找张良办理退押金的相关手续。这更能证明房屋租赁合同实际上是由被上诉人和张良履行的事实。综上所述，一审判决认定事实错误，导致错误的判令上诉人承担不应承担的义务。上诉人补充上诉理由称：一审法院认定事实有误，本案不存在烟台鑫塔汽车服务有限公司与他人重新签订房屋租赁合同，致使上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同的无法履行，合同目的无法实现的情形，也不存在被上诉人被迫腾迁的事实。被上诉人的前夫林沐超向案外人张良支付了自2017年4月1日至2019年3月31日共计两年房租，但截至2019年12月6日上诉人代理人最后一次到涉案酒店用餐时，被上诉人的前夫林沐超仍在涉案酒店正常经营，根本不存在其被迫腾迁合同无法履行的事实。一审法院判定上诉人退还被上诉人自2018年9月至2019年3月租金93333元，押金30000元没有事实和法律依据。被上诉人谭喜娟答辩：一、对于一审法院判决解除上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同》及判令上诉人返还租金93333元、押金30000元的部分完全正确，上诉人的上诉理由不成立，请二审法院依法维持。一审中被上诉人提交的烟台鑫塔汽车服务有限公司出具的《通知书》、其与韩倍倍于2018年9月1日签订的《房屋租赁合同》、韩倍倍支付租金及水电费的银行转账记录及收款收据能够证明烟台鑫塔汽车服务有限公司已经与张良解除涉案房屋的出租合同，并于2018年9月1日将涉案房屋出租给案外人韩倍倍，被上诉人于2018年8月份已经腾退，双方签订的《酒店转让合同》及《房屋租赁合同》合同目的根本无法实现，合同无法继续履行，应当解除。合同正常履行期间被上诉人已经根据上诉人的指示交付租金，也向上诉人支付了押金，由上诉人出具收条，上诉人在一审之前从未对租金和押金的支付提出异议。故一审法院对该部分判决完全正确。二、一审判决中未支持上诉人的诉讼请求部分，属对事实认定错误，具体理由如下：1、《房屋租赁合同》的履行是《酒店租赁合同》履行的前提，《房屋租赁合同》解除的同时《酒店租赁合同》应当一并解除。一审判决作出的上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》无法履行，致使合同目的无法实现，应当解除的判决完全正确。而上诉人与被上诉人签订的《酒店转让合同》是基于《房屋租赁合同》才签订的，房屋租赁使用是《酒店转让合同》履行的前提，《房屋租赁合同》应当解除的，《酒店转让合同》也应当解除。2、《酒店转让合同》中转让的是在房屋租赁期限内的酒店经营权，被上诉人被迫腾退后，经营的目的无法实现，上诉人应当退还转让费、赔偿被上诉人的装修等损失。上诉人与被上诉人签订的《酒店转让合同》第1条中明确约定，本案中转让的是酒店的经营权，被上诉人想要预期得到的并非上诉人所述的装修、装饰、设备或餐具厨具、柜台桌椅等，而是能够在租赁期限内或长于租赁期限内正常经营的酒店，更重要的是酒店预期收益及机会成本等商业价值。酒店经营前期投入大，收入少，现租赁合同根本无法履行，而被上诉人前期已经支出转让费及装修费用、人工费等成本，完全没有得到预期的利益，被上诉人持续经营的目的根本没有实现，应当解除《酒店转让合同》，上诉人应退还转让费、赔偿上诉人的装修等损失。综上，被上诉人与上诉人签订的《房屋租赁合同》及《酒店转让合同》目的根本无法实现，应当解除，上诉人应当退还被上诉人已经支付租金、押金、转让费，并赔偿被上诉人的装修损失，请求法院查清事实。原告王丽华向一审法院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的酒店转让合同及房屋租赁合同；2、判令被告退还原告租金93333元、押金30000元、转让费350000元，赔偿原告损失50000元，以上合计523333元。事实和理由：原、被告于2017年3月31日签订酒店转让合同及房屋租赁合同，约定被告将位于烟台市芝罘区院的味尔仙千岛湖鱼头馆转让给原告经营，房屋租金每年160000元，租赁期限自2017年4月1日至2020年3月31日，押金30000元，每满1年的前15日内原告向被告支付下1年度租金，并一次性支付被告酒店转让费350000元。合同签订后，原告于合同签订当日向被告支付第1年度租金160000元、押金30000元及转让费350000元，并于2018年3月底支付第2年度租金160000元。后原告多方打听得知位于烟台市芝罘区房屋系烟台鑫塔汽车服务有限公司所有。2013年4月1日，烟台鑫塔汽车服务有限公司将上述房屋租赁给张良使用，2015年4月1日，张良又将上述房屋转租给李成（系被告王丽华之夫）经营酒店。2018年4月2日，烟台鑫塔汽车服务有限公司因张良违反合同约定擅自转租且拖欠租金与张良解除合同，并要求限时腾迁，后烟台鑫塔汽车服务有限公司多次采取停水停电等强制腾迁方式要求原告腾迁，原告多次与被告协商未果。原告因无法承受停业损失已于2018年8月底腾迁。现原、被告之间签订的涉案合同目的已不能实现，合同无法继续履行，请求判如所请。被告谭喜娟辩称，原告与林沐超原系夫妻关系，原、被告签订的酒店转让合同及房屋租赁合同虽受让方及承租方为原告，但实际上为林沐超与原告共同经营。原告与林沐超离婚后，实际上系林沐超独自经营。原、被告签订的酒店转让合同及房屋租赁合同系平等协商自愿达成，被告已依据合同履行了全部义务及责任，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据。本案诉讼主体是林沐超，而非本案原告。林沐超存在与烟台鑫塔汽车服务有限公司串通，利用韩倍倍的名义办理营业执照、签订租赁合同，以掩盖实际租赁人及使用人是林沐超的可能性。请求依法驳回原告的诉讼请求。一审法院经审理查明，原、被告于2017年3月31日签订酒店转让合同，合同约定被告将位于烟台市芝罘区院味尔仙千岛湖鱼头馆经营权转让给原告，店铺现有装修、装饰、设备在被告收到原告转让金后全部转让给原告，归原告所有（不包括房屋等不动产）。双方约定一次性转让费为人民币350000元（不包含房租），原告于签订合同当日付定金350000元。被告将酒店内现有的固定资产、低值易耗品转让给原告，包括餐具厨具、柜台桌椅、空调冰箱、固定装修以及部分饰品、调料等物品。酒水由双方盘点后协商解决。本协议签订之前，酒店所发生的债权债务由被告承担，在协议签订后，酒店所发生的债权债务由原告承担。原告接手后对酒店装修改造费用由原告承担。原告经营期间所发生的税费、物业管理费、卫生费及水电费由原告承担。2017年4月1日，原告作为承租方、被告作为出租方签订房屋租赁合同，合同约定租赁地址：翡翠路032号（味尔仙千岛湖鱼头馆）、租赁面积：460㎡、租赁用途：餐饮。租赁期限自2017年4月1日起至2020年3月31日止。每年租金为人民币160000元，每满1年的前15日内原告交纳下1年度租金。原告逾期20日不交房租，被告有权将房屋收回。原告于签订合同当日需交第1年度租金，被告同时向原告交付房屋。租赁期内的房屋修缮、使用水、电、暖气、煤气、变电设施、有线电视、电话及宽带网费用均由原告自行承担。合同履行完毕且原告未发生需赔偿被告的事项，保证金退还原告。现原告状诉来院请求解除酒店转让合同及房屋租赁合同、退还租金、押金、转让费，并赔偿损失50000元。庭审中原告称与被告签订房屋租赁合同前是被告与其丈夫李成在房屋内经营。签订合同前向被告落实过房屋所有权人，被告向原告出具被告的丈夫李成与张良签订的房屋租赁合同。原告通过被告了解到房屋所有权人为张良，且见过李成与张良签订的房屋租赁合同。因李成与被告系夫妻关系，据原告了解当时被告在涉案酒店经营时，登记的经营者为被告，故与被告签订了合同。原告与被告签订房屋租赁合同后租金交纳给张良，每年租金为160000元。因李成与张良有房屋租赁关系，李成对张良负有支付租金的义务，当时被告以及李成与原告沟通将租金直接交纳给张良即可，故原告作为次承租人代承租人向出租人支付租金。因烟台鑫塔汽车服务有限公司与张良的租赁合同已经解除，并有新的承租人要求原告在2018年8月底前腾迁。要求被告返还租金指年租金为160000元、月租金为13333.33元，主张退还的租金为2018年9月至2019年3月共7个月，租金为93333元。要求被告赔偿损失50000元是指装修损失，原告在接手酒店后对酒店的海鲜房及吊顶等进行装饰装修，装修费花费近370000余元，而原告装修完毕后，经营不到一年即无法经营，故要求被告承担原告的部分装修损失，根据装修的花费适当主张50000元。庭审中，原告提交了下列证据：一、原、被告签订的《酒店转让合同》及《房屋租赁合同》，证明被告将涉案房屋出租给原告使用，并由原告取得酒店的经营权，房屋租金每年160000元，租赁期间自2017年4月1日至2020年3月31日，押金30000元，每满一年的前十五日原告向被告支付下一年度的租金，转让费350000元。被告对证据的真实性均无异议，称被告已经依据转让合同将酒店全部转让给原告，原告经营至今，被告按照约定履行全部义务，且被告尚欠50000元转让费。房屋租赁合同是由张良与烟台鑫塔汽车服务有限公司签订的合同直接盖住承租方与出租方的名字复印而来，原告对合同内容及来源均清楚，并没有异议，是经过对方认可形成。二、李成和张良于2015年4月1日签订的酒店转让合同及房屋租赁合同各1份、被告王丽华与李成的户籍证明1份，证明李成与被告系夫妻关系，李成从张良处取得涉案酒店经营权后以被告名义转让给原告。被告对户籍证明无异议，但以酒店转让合同及房屋租赁合同系复印件为由不予质证。三、原告平安银行个人账户交易明细清单、中国银行、农业银行银行卡交易明细清单1份、林沐超中国工商银行账户历史明细清单1份、微信转账截屏图2张，证明原告向被告支付转让金及租金。被告对交易明细的真实性无异议，但称2017年3月30日的6000元是双方转让酒店的酒水费用，根据酒店转让合同第4条，酒水由原告支付。转让费300000元可以证实原告并未完全按照350000元给被告，现尚欠50000元。从原告向张良父亲及妻子支付租金情况看，其房屋承租与被告无关，由原告与张良直接交接，可以证明原告知悉该房屋的转租情况，就该房屋的使用问题达成一致意见，法律后果应由其自行承担。四、收条1份，证明原告向被告支付30000元押金。被告对真实性无异议，称该条是张良收取被告的押金，在原告向被告支付押金后，被告将原承租人张良的押金条交给原告。五、烟台鑫塔汽车服务有限公司出具的通知书、烟台鑫塔汽车服务有限公司与韩倍倍于2018年9月1日签订的房屋租赁合同各1份，证明烟台鑫塔汽车服务有限公司已经与张良解除涉案房屋的出租合同，并于2018年9月1日将涉案房屋出租给案外人韩倍倍，原告于2018年8月份已经腾迁，原被告之间签订的酒店装让合同及房屋租赁合同目的无法实现，合同无法继续履行，根据《合同法》九十四条的规定，应当解除上述两份合同。被告对烟台鑫塔汽车服务有限公司发给张良的通知书称真实性不清楚，但称原件在原告手中，说明原告知悉该房屋的转租关系，并且后续的承租关系是张良与烟台鑫塔汽车服务有限公司之间的关系，与被告无关。对房屋租赁合同的真实性不清楚，但是据被告了解韩倍倍是原告前夫林沐超的现女友，原告与林沐超接收酒店后二人于2017年底离婚，财产平分，由林沐超继续经营酒店，林沐超以其新女友韩倍倍的名义重新注册，在原地址经营酒店，该合同与被告无关。六、芝罘区湖丽鱼头馆与烟台市芝罘区洁海水族制冷中心于2017年6月20日签订的合同书1份、收款收据1张、芝罘区湖丽鱼头馆与百斛装修装饰工程有限公司于2017年8月5日签订的合同书1份、收款收据1份，证明原告在经营涉案酒店期间对酒店的海鲜房进行装修，共花费110000元，对吊顶、门头、墙面防水灯进行装修装饰，共花费260000元，因现无法继续经营，造成原告装修损失，原告适当主张50000元。被告对证据的真实性有异议，称原告提交的是收据，应当提交正式发票，对该投入的真实性不予认可，并且被告转让的是原酒店的现有状态，事后的改造与被告无关，该酒店林沐超仍在经营，要求被告承担该项费用实属无理。七、烟台鑫塔汽车服务有限公司企业信息1份、收款收据26张、中国工商银行转账回单25张，证明案外人韩倍倍向烟台鑫塔汽车服务有限公司支付租金以及水电费的凭证，转账的收款人系烟台鑫塔汽车服务有限公司的法定代表人许严萍，该公司均出具了收款收据，证明2018年9月开始，涉案房屋已经出租给韩倍倍经营使用。被告对烟台鑫塔汽车服务有限公司企业信息真实性无异议，但称收款收据真实性无法落实，从形式讲2018年8月份开出的收据编号为99开头，2019年10月份的收据编号为97开头，不符合常理。对银行转账单据真实性无异议，但称无法证明是韩倍倍向烟台鑫塔汽车服务有限公司支付租金及水电费的事实。上述单据原件出现在原告手中不正常，存在原告与韩倍倍、烟台鑫塔汽车服务有限公司串通的可能。被告提交下列证据：一、原告前夫林沐超与被告丈夫李成于2018年8月30日电话录音1份，证明2018年8月底该酒店仍在经营状态，并非原告称2018年8月底酒店不再经营。原告称该录音非原告的录音，对真实性不能确定，并且被告提供的该份录音无法证明录音的时间，亦无法证明仍由原告在继续经营涉案酒店。即使林沐超2018年8月后仍在酒店经营，林沐超取得经营权和房屋使用权也是从产权人处取得。二、原告前夫林沐超与被告丈夫李成2018年9月11日电话录音1份，证明原告将酒店的房租直接支付给张良，被告将酒店租赁给原告时，原被告夫妻及张良均在场，原告夫妻明知酒店系被告从张良处转租，且三方对酒店转租一事均知晓，并非原告称事后多方打听得知。原告丈夫林沐超已经直接向房屋所有权人支付房租，并一直在酒店内经营。原告称该录音非原告的录音，对真实性不能确定，并且被告提供的该份录音无法证明录音的时间。三、视频及照片，证明2019年1月26日原告前夫林沐超仍在该酒店内经营，其自称在该处经营已有三年，且依然沿袭被告使用的“味尔仙”名称，其招牌菜仍为千岛湖鱼头，酒店内的装修、桌椅仍为被告向原告转让时的原状，原告向被告索要转让费没有事实和法律依据。视频及照片是代理人在2019年1月26日吃饭时的取证。原告对真实性无异议，但称该证据无法证明现酒店经营的状态与被告转让给原告时的状态一致，且无法证明原告或林沐超系现涉案酒店的实际经营人，案外人韩倍倍已经与产权人烟台鑫塔汽车服务有限公司签订房屋租赁合同，取得房屋使用权，并由其实际经营酒店，并且韩倍倍称其已经向烟台鑫塔汽车服务有限公司交纳租金、酒店的经营费及其他费用。四、2019年1月26日由林沐超签字的餐费收据及订餐卡，订餐卡的内容为林沐超的姓名及电话号码，证明林沐超现仍经营该酒店，代理人今天经过该酒店仍为原状。林沐超为涉案酒店的实际经营人。收款收据是视频中的收据，订餐卡为视频中的订餐卡。原告对真实性有异议，称该收据的出具人为烟台经济技术开发区祥裕全羊海鲜城，并非涉案酒店出具的收据，订餐卡无法证明证据来源，更不能证明林沐超为酒店的实际经营人。五、离婚登记审查处理表及离婚协议书1份，证明原告与被告签订酒店转让合同及房屋租赁合同时，与林沐超系夫妻关系，该酒店由二人经营及所有，原告与林沐超于2017年12月11日离婚，约定财产平分，故涉案酒店由林沐超经营，是原告对夫妻共同财产的处分。原告对真实性无异议，称原告与林沐超已经离婚，至于林沐超作出的言论及从事的职业与原告无关。六、2019年1月27日原、被告双方谈话录音1份，证明原告与林沐超婚姻关系存续期间其二人共同经营涉案酒店。原告与林沐超离婚后，涉案酒店由林沐超独自经营，林沐超已经将房租直接支付给烟台鑫塔汽车服务有限公司，不存在原告被迫腾迁的事实。本案虽以原告名义起诉，但是实际是由林沐超在幕后主导。原告称对真实性无法确认，该证据的时间是否为2019年1月27日无法确认，即使该录音真实，也无法证明被告所述存在林沐超、烟台鑫塔汽车服务有限公司、韩倍倍串通的事实，该录音中原告也明确表示不可能与烟台鑫塔汽车服务有限公司存在直接签订租赁合同的情况，这与后来烟台鑫塔汽车服务有限公司通过停水停电要求原告腾迁的情况相印证。七、烟台市芝罘区市场监督局奇山市场监督管理所出具的个体工商户开业登记申请书4份，证明2017年5月15日即原被告双方签订酒店转让合同及房屋租赁合同一个多月后，林沐超以其个人名义在涉案地址烟台市芝罘区开办芝罘区湖俪鱼馆经营餐饮服务，组成形式为个人经营，即林沐超经营。原告对真实性无异议，称当时涉案酒店个体工商户开业的申请材料是以林沐超的名义申请，这是在原告与林沐超夫妻关系存续期间经营的个体工商户。八、视频1份，证明2019年12月6日被告代理人到涉案酒店用餐时酒店服务员承认酒店老板未变过，一直为林沐超的事实。原告称从该视频中无法确认是在涉案酒店录制，无法证明视频中被告所称的服务员是涉案酒店的服务员，且从视频可以看出，该服务员对于被告就餐的餐馆老板是谁并不肯定，无法证明原告所述涉案酒店一直由林沐超经营的事实。一审法院认为，原、被告签订的酒店转让合同和房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，符合有关法律规定，且双方已经实际履行，该租赁合同应为有效，双方均应按约履行。在合同履行期内，烟台鑫塔汽车服务有限公司与他人就该房屋重新签订了房屋租赁合同，致使原、被告签订的房屋租赁合同无法履行，合同目的无法实现。现原告要求被告退还2018年9月至2019年3月的租金及押金，符合有关法律规定，予以支持。至于原告诉请要求被告赔偿装修损失50000元，其提交的证据不足以证实其主张，对此不予采信。鉴于原、被告已经就诉争的酒店签订酒店转让合同，且已经实际转让，现原告要求被告返还转让费350000元，本院不予支持。被告的答辩主张与事实不符，不予采信。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、当时有效的《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条的规定，一审法院于2020年4月9日判决：一、解除原告谭喜娟和被告王丽华于2017年4月1日就位于烟台市芝罘区房屋（味尔仙千岛湖鱼头馆）签订的房屋租赁合同；二、限被告王丽华于判决生效之日起10日内退还原告谭喜娟租金93333元、押金30000元，共计123333元；三、驳回原告谭喜娟的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9033元，由原告谭喜娟负担6904元，由被告王丽华负担2129元。二审中，上诉人提交涉案酒店所在大院8张及高德地图截图一张，证明涉案的翡翠路032号是一个大院。被上诉人一审提交的韩倍倍与鑫塔汽修的合同无法证明是上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同的位置是同一个位置。被上诉人称：从上诉人转过来的房屋当时是被上诉人和林沐超共同经营，2017年12月底双方离婚后由被上诉人经营，经营三四个月后因为张良欠鑫塔汽修的房租，鑫塔汽修就通过断水、断电的方式要求我们腾退，后来不知道张良和鑫塔气修如何协商的，5月份左右给我们恢复了水电，又继续经营了三个月左右，但是期间也是要求我们尽快腾退，到8月下旬就证实搬了。鑫塔汽修在门口张贴各种通知要求我们腾退，为此找过上诉人，上诉人答复就是房子是因为张良欠租金，让我们找张良。承租后的租金是按上诉人的指示交给张良，交了两年32万元。房屋腾退后也找过上诉人协商过，但是协商无果才起诉的。上诉人不同意退房租，上诉人称上诉人也有损失，因为张良没有退钱给上诉人，所以没有办法退钱给我们。上诉人对被上诉人以上所讲有异议，称：首先对于双方签订合同后由被上诉人及林沐超夫妻共同经营是没有异议的。但是双方2017年年底离婚后，被上诉人退出经营，由林沐超单独经营，这部分有一审上诉人提交的证据1、证据6、证据8均能证实。林沐超在2018年8、9月份曾经找上诉人的丈夫商量过，但是其从未有说过其被迫腾迁，而且也强调过那时候该经营经营，被上诉人及林沐超从未就腾退后的损失找上诉人协商过，这也证明被上诉人根本没有被迫腾迁的事实，所以上诉人认为根本就没有被迫腾迁的事实。2017年4月1日前的房租由上诉人全部交付，2017年4月1日后的房租由被上诉人夫妻向张良直接支付。上诉人与被上诉人2017年4月1日签订合同后，被上诉人夫妻直接向张良连续支付两年房租，该事实也证明上诉人已经从租赁关系中退出来，由张良与被上诉人夫妻继续履行租赁的权利义务。上诉人了解张良可能因为吸毒已经被行政处罚了，所以上诉人没有找过张良。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，涉案房屋原系张良于2013年自烟台鑫塔汽车服务有限公司处承租，后张良与上诉人王丽华的丈夫李成于2015年4月1日签订了房屋租赁合同将涉案房屋出租给李成，王丽华又于2017年3月31日与被上诉人谭喜娟签订了酒店转让合同、房屋租赁合同，约定将王丽华在涉案房屋内经营的味尔仙千岛湖鱼头馆的经营权转让给谭喜娟，谭喜娟根据租赁合同约定，支付押金30000元、第一、二年度租金各160000元、转让费300000元。因张良未按时交纳涉案房屋租金，烟台鑫塔汽车服务有限公司与张良解除了租赁合同，并要求当时正在涉案房屋内经营的谭喜娟腾退房屋，谭喜娟以其与王丽华签订的租赁合同目的不能实现为由，要求解除合同、王丽华返还押金、租金及转让费。上述事实清楚，有谭喜娟向一审法院提交的其与王丽华签订的《酒店转让合同》及《房屋租赁合同》、李成和张良签订的《酒店转让合同》及《房屋租赁合同》、王丽华和林沐超的银行账户个人交易明细、微信转账截图、押金收条、烟台塔鑫汽车服务有限公司出具的通知书及该公司在与张良解除租赁合同后又与案外人韩倍倍签订房屋租赁合同、谭喜娟为装修鱼头馆产生费用的相关凭证等证据，予以证实。王丽华向一审法院提交的相关录音证据、视频、照片及林沐超和谭喜娟的协议书等证据，均不足以对上述证据及事实予以推翻；王丽华主张其未收取谭喜娟交纳的押金、租金，但其认可系与谭喜娟及张良协商一致，由谭喜娟将押金和租金直接交付给张良，该约定系双方关于房租和押金交付形式的约定，张良非王丽华与谭喜娟所签订的相关合同的主体，且三方亦未签订转让权利义务的合同，王丽华与谭喜娟的租赁关系与王丽华、李成与张良之间的租赁关系属于两个独立的法律关系，王丽华以谭喜娟将押金和房租交付给张良为由，主张其退出了与谭喜娟的租赁关系，于法无据，理由不当；王丽华主张涉案鱼头馆由谭喜娟和其前夫林沐超共同经营，谭喜娟与林沐超离婚后由林沐超继续经营，不存在谭喜娟主张的无法继续经营、合同目的无法实现的情况，但王丽华一、二审中均未能提供充分证据证实其该主张，其据此主张涉案租赁合同不应解除、不应由其退还谭喜娟押金和租金，证据不足，本院不予支持；王丽华向本院提交的证据与本案待证事实缺乏关联性，且该证据不属于法定的新证据范畴，谭喜娟对该证据及王丽华依据该证据提出的相关主张均不予认可，本院不予采信。综上所述，王丽华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2767元，由上诉人王丽华负担。本判决为终审判决。审判长  杨忠霞审判员  王天松审判员  尹鹏亮二〇二一年七月十四日书记员  王亚男