广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15676号上诉人（原审被告）：郭伟志，男，1956年10月9日出生，汉族，住广州市海珠区，被上诉人（原审原告）：广州越秀物业发展有限公司（原广州城建开发物业有限公司），住所地：广州市天河区体育西横街111号。法定代表人：吴炜，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜伟华，广东诚挚（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱绎轩，广东诚挚（广州）律师事务所实习律师。上诉人郭伟志因与被上诉人广州越秀物业发展有限公司（以下简称越秀物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初30134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。郭伟志上诉请求：撤销一审判决，重新审理改判。事实和理由：（一）越秀物业公司自2000年6月1日起已无权对小区进行物业管理。案涉《物业管理委托合同》及经公证的《房地产预售契约》明确约定，越秀物业公司对案涉小区进行物业管理的期限为一年，即服务期间为1999年6月1日至2000年5月31日。据此，服务期限届满后，越秀物业公司的服务管理权限应当终止，若其欲继续为案涉小区提供物业服务，则其应当与业主重新签订物业服务合同。越秀物业公司在未征得业主同意的情况下，在服务期限届满后擅自变更服务期限为长期，显然侵犯了业主的权利，属于违法行为。（二）越秀物业公司不仅违反《物业管理委托合同》的期限约定，还违反了合同中约定的为业主提供物业管理服务的义务，不仅从未为业主提供约定的服务，甚至严重侵害了业主的合法权益。其一，越秀物业公司严重怠于履行合同义务，未与业主或业主委员会签订任何合同，未与业主签署入住协议，也未承诺为业主提供物业服务。由于越秀物业公司从未与业主签署入住协议，越秀物业公司提供给法庭的“入住协议”实为伪造，全体业主持有的实为未生效的协议文本。越秀物业公司依据没有法律约束力的协议要求业主支付物业服务费，显然是强买强卖，且其拒签入住协议以此来逃避履行义务，业主不清楚其提供了何种物业服务，小区卫生死角增多，蚊患成灾，越秀物业公司的不作为，造成了诸如小区景观的观赏性下降，小区成为广州市登革热高危小区的恶果。此外，小区的基本维护工作，如公共设施维修保养、绿化护理等均由业主委员会负责。故依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，越秀物业公司应当返还不合法收取的费用。其二，2004年5月27日业委会曾讨论是否与越秀物业公司签约，业委会认为：服务中心（越秀物业公司）的工作内容不具体、不详尽，较难检查、监督。业委会意见认为，服务中心（越秀物业公司）的工作内容符合业主要求，业委会就同意签委托合同。而业委会至今未与越秀物业公司签订委托合同，可见越秀物业公司严重怠于履行义务。其三，越秀物业公司从未公开与其义务履行情况息息相关的服务事项、负责人员、质量要求、收费项目及标准、履行情况等，侵犯了郭伟志身为业主的知情权。其四，2020年9月6日的两张业委会证明不实。两张证明的内容不符合前业委会的讨论决定精神，前业委会认为服务中心（越秀物业公司）的工作内容不具体、不详尽，较难检查、监督，现又认为其提供了物业服务，存在前后矛盾，且业委会至今未与越秀物业公司签订委托合同，证明该业委会证明有造假、幕后交易的高度可能。综上，郭伟志从未签订过入住协议，越秀物业公司不作为，且案涉服务合同已经期限届满，原物业服务协议终止后对各方没有约束力，越秀物业公司无权在未续签合同的情况下继续管理小区，恳请二审法院判如所请。越秀物业公司二审答辩称，我方不同意郭伟志的上诉请求，郭伟志的上诉事实和理由缺乏事实及法律依据，郭伟志拒绝缴纳物业管理费的事实和理由没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，法律依据充分，请求二审法院驳回郭伟志的上诉请求。越秀物业公司于2020年11月4日向一审法院起诉请求：1.郭伟志立即向越秀物业公司支付自2013年3月1日起至判决生效之日止的物业管理费（计收标准2.3元/月/平方米）；2.郭伟志立即向越秀物业公司支付逾期支付上述物业管理费的违约金（违约金以当月应付的管理费为本金，每日按0.04%的标准从当月1日开始计算至实际清偿之日止，每期违约金以当月所欠物业管理费的本金为限）；3.本案诉讼费由郭伟志承担。一审法院认定事实：1999年5月26日，广州市城市建设开发集团有限公司（委托方、甲方）与郭伟志（受托方、乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将江南四期五区（可逸名庭）委托乙方实行物业管理；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理期限自1999年6月1日起至2000年5月31日止；物业管理服务费多层住宅按1.9元/平方米/月收取，高层住宅（带电梯）按2.9元/平方米/月收取；等。之后，双方没有续签合同，越秀物业公司继续管理该小区。海珠区xx大道xx大街xx号x房的产权人为郭伟志，该房屋建筑面积98.32平方米，为电梯房，位于可逸名庭小区内。郭伟志于1999年8月1日接收上述房屋，并支付物业管理费至2012年9月。郭伟志于2015年12月9日支付了物业管理费4000元。越秀物业公司表示该4000元用于抵扣2015年的物业管理费及2013年3月之前的管理费，郭伟志则表示该4000元应从2012年10月1日起按欠费顺序抵扣。根据《广州市包干制、酬金制普通住宅物业服务收费标价牌》显示，越秀物业公司管理的可逸名庭小区从2012年10月1日起，带电梯住宅的收费标准为2.3元/平方米/月。该标价牌由广州市物价局价格监督检查分局监制。2020年9月6日，广州市海珠区可逸名庭业主委员会出具《证明》，主要内容为：可逸名庭小区自1999年至今一直由越秀物业公司提供物业管理服务，可逸名庭小区的物业管理服务费收费标准于2012年经小区业主同意和广州市物价局批准，从2012年10月1日起，多层住宅从原来的每平方米0.9元提升至每平方米1.3元，高层住宅从原来的每平方米1.9元提升至每平方米2.3元，此收费标准一直沿用至今。诉讼中，双方当事人确认物业管理费按季度收取，每个季度首月的15日前支付当季度管理费；越秀物业公司将收费通知单粘贴在大堂，过期未缴费的，越秀物业公司会将缴费单送达到户。郭伟志为证明其家庭困难，提供了其妻子和女儿的《残疾人证》，以及户主为郭伟志的《广州市城镇居民最低生活保障金领取证》，越秀物业公司对此无异议。一审法院认为，越秀物业公司通过与广州市城市建设开发集团有限公司签订《物业管理委托合同》，对可逸名庭小区进行物业管理，并已实际提供了物业服务。郭伟志是该小区内的业主，享受了越秀物业公司提供的服务，根据公平原则，理应支付相应的对价。越秀物业公司主张涉案房屋物业管理费的标准为2.3元/平方米/月，提供了可逸名庭业主委员会出具的《证明》及《广州市包干制、酬金制普通住宅物业服务收费标价牌》为证，郭伟志也认可该收费标准，一审法院予以确认。郭伟志自2012年10月起开始欠费，期间于2015年支付了物业管理费4000元，为方便结算，一审法院认定郭伟志支付从2012年10月1日起至本判决生效之日止的物业管理费（按每月2.3元/平方米×98.32平方米的标准计算）给越秀物业公司，郭伟志已支付的4000元在上述费用中扣除。关于越秀物业公司要求郭伟志支付逾期支付上述物业管理费的违约金，因《物业管理委托合同》中没有对违约金作出相关约定，且郭伟志为低保户，越秀物业公司也知悉郭伟志的家庭情况，综合考虑本案的实际情况，对越秀物业公司主张的违约金，一审法院不予支持。鉴于本案诉讼是因郭伟志欠费而引起，故受理费由郭伟志负担。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院》第一条、第六条之规定，于2021年4月6日判决如下：一、郭伟志在判决生效之日起10日内向广州越秀物业发展有限公司支付从2012年10月1日起至本判决生效之日止的物业管理费（按每月2.3元/平方米×98.32平方米的标准计算，上述物业管理费应当扣除郭伟志已支付的4000元）；二、驳回广州越秀物业发展有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费358元，由郭伟志负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，郭伟志向本院提交以下证据：2021年4月、5月期间的业主群聊天记录，拟证实越秀物业公司没有提供相应物业服务，越秀物业公司没有区分权利义务，反而一直催促郭伟志缴费。越秀物业公司质证表示对郭伟志提交的证据不予确认。微信群聊天记录不能证实越秀物业公司没有提供服务，即便有服务瑕疵，也可以另行诉讼要求越秀物业公司整改，但不能成为拒交物业服务费的理由。本院二审另查明：根据郭伟志提供的可逸名庭业主群微信聊天记录显示，业主群就物业管理合同签署问题进行讨论，另有业主对垃圾堆放点整改等问题提出异议。再查明，郭伟志曾于1999年8月1日签署越秀物业公司发出的《入住协议》，其中约定有关于物业管理工作实施、小区综合管理服务项目及收费原则等条款。诉讼中，郭伟志认为业主持有的《入住协议》并未加盖越秀物业公司公章，因此双方并未签订物业服务合同，越秀物业公司向其收取物业服务费没有合同依据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，越秀物业公司与郭伟志因案涉《物业管理委托合同》履行问题所引发的纠纷均发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定进行审理。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：郭伟志是否应当向越秀物业公司缴交2012年10月1日起至今的物业管理费。本院评析如下：本案中，越秀物业公司基于与广州市城市建设开发集团有限公司于1999年5月26日所签订的《物业管理委托合同》对案涉小区物业实施管理活动。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。该《物业管理委托合同》所约定的委托管理期限虽已于2000年5月31日届满，但案涉小区业主并未通过业主大会或业主委员会另行选聘其他物业服务企业进行物业管理，反之根据越秀物业公司一审提供的广州市海珠区可逸名庭业主委员会出具的证明，案涉小区自1999年至今一直由越秀物业公司提供物业管理服务。因此，在越秀物业公司以实际行为履行主要合同义务，且案涉小区业主没有提出异议并接收该服务行为的情况下，越秀物业公司与案涉小区业主之间亦已形成事实上的物业服务合同关系。据此，郭伟志上诉主张双方不存在物业服务合同关系，理由不成立，本院不予采纳。关于郭伟志二审提供业主群微信聊天记录并主张越秀物业公司未实际提供服务的问题。本院认为，该微信聊天记录仅能反映在2021年4、5月间业主对垃圾管理等问题提出意见，并不能证实此前的物业管理服务存在严重瑕疵，更不能据此否定越秀物业公司自1999年以来对该物业建筑物及附属设施整体实施的管理、维护工作。且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”即便越秀物业公司确有存在履约不当的情形，业主也应依照法定程序要求其承担相应的违约责任，但并不能当然免除乙方缴交物业费的义务。故本院对郭伟志的该项上诉意见亦不予采纳。另关于郭伟志二审提交的《物业收费通知单》，已写明计费起止期间为“202104-202106”，显然是用于催缴当期发生的物业服务费而非对欠费金额作出的总结算，故该通知单中记载“往期欠缴0元”，并不代表越秀物业公司已免除郭伟志对其前期拖欠物业费所应承担的付款责任。至于郭伟志提出其对物业服务事项享有知情权等问题，与其是否应当缴交物业服务费并无关联，其可另循法律途径主张权利。综上所述，郭伟志的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费358元，由上诉人郭伟志负担。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 陈嘉贤审判员 白小云二〇二一年七月二十二日法官助理杨希书记员叶小琳