北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7505号上诉人（原审被告）：高浥庭，女，1985年7月6日出生，汉族，北京航天航空科技工业集团有限公司职员，住北京市大兴区。被上诉人（原审原告）：董文武，男，1985年6月6日出生，汉族，中国电子科学研究院职员，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：吕江，北京市华泰律师事务所律师。上诉人高浥庭因与被上诉人董文武合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2019)京0115民初5095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高浥庭上诉请求：1.撤销一审判决，改判我只向董文武支付购房时借款及利息共138万元；2.一审诉讼费、鉴定费、保全费全部由董文武承担。事实和理由：1.我和董文武之间没有借名买房关系，董文武提到的借名买房的理由是不成立的，董文武提交的证据存在瑕疵，法官认定事实错误；2.房屋自始至终都是我所有，不存在借名买房关系，所交的购房款只是借款，我同意返还借款本息；3.房屋一直由我实际使用，我2018年3月左右开始准备装修房屋，房屋由我出资装修，后于10月份正式入住。董文武辩称，同意一审判决，不同意高浥庭的上诉请求。董文武向一审法院起诉请求：判决高浥庭按照位于大兴区瀛海镇瀛吉街4号院9号楼1单元1001室（以下简称1001室）房屋现值向我支付价款410.31万元。一审法院认定事实：关于双方是否存在借名买房关系，董文武2018年曾以合同纠纷向谭静提起诉讼，法院依法予以审理并作出(2018)京0115民初11587号判决书，该判决书认定事实如下：董文武、林琳原系夫妻关系，二人于2011年4月29日在民政部门登记结婚，后于2013年8月30日在民政部门协议离婚；董文武之后再婚；董文武之父为董秀刚，之母谭淑云；董文武、谭静具有亲属关系，谭淑云系谭静之大姑，谭静系董文武之表妹。在2013年与董文武离婚前，林琳参与了所在单位组织的瀛海商品房团购活动，在购房资格抽签环节中签，林琳据此对大兴区瀛海镇紫宸苑小区内商品房取得了购房资格；就后续购房事宜，董文武提交了由林琳出具的“情况说明”，该说明载明：“……在购房资格抽签环节中签。在与董文武解除婚姻关系时将购房资格转让给董文武，董文武及其家人在考虑其军人身份等诸多因素后决定以其妹妹谭静的名义购买瀛海住房，并支付了首付款”；为佐证上述购房资格转让的真实性，董文武提交其与林琳在民政部门备案的离婚协议书，该离婚协议书载明：“夫妻共同财产的处理：双方各自名下的存款及私人生活用品归各自所有，瀛海项目所交款项归男方所有”。2014年6月，林琳向紫宸苑小区的开发商提交“瀛嘉汇项目客户需求变更单”，申请人为林琳，所涉房号为“4-1-1001”，即诉争1001室，付款方式为1574349元，付款方式为贷款，申请类别为申请更名，具体申请内容或条款为：“本人林琳……购紫宸苑住宅4-1-1001，由于个人原因申请更名，更名为谭静……望领导批准”。2014年11月5日，兴海公司（出卖人）与谭静（买受人）针对1001室的买卖事宜签订“北京市商品房预售合同（住宅类）”，双方约定由谭静购买1001室，1001室的商品房房屋坐落为“大兴区瀛海镇镇区改造土地一级开发项目（二期）用地4#住宅10层1单元-1001”，1001室的预测建筑面积为90.04平方米，其中套内建筑面积为75.16平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积为14.88平方米；双方约定按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米20946.63元，合同总价款为1574349元，买受人应于签署合同当日向出卖人支付不少于该商品房总房款49.19%的首付款，即774349元，剩余房款800000元由买受人向“商业银行、公积金管理中心等贷款审批、发放机构申请按揭贷款的方式”向出卖人支付，出卖人应当在2015年11月15日前向买受人交付该商品房。同日，谭静（甲方、业主）与兴海公司（乙方、建设单位）签订北京市前期物业服务合同。同日，兴海公司与谭静签署“商品房预售合同联机备案表”，即进行网签。2014年11月14日，谭静（甲方、委托人）与北京阳光康桥投资顾问有限公司（乙方、受托人）签订委托协议书，双方约定甲方委托乙方为甲方提供全程个人住房公积金贷款代理，贷款金额为800000元。之后，以谭静名义向北京市住房贷款担保中心针对1001室申请了房屋抵押贷款；2014年12月30日，谭静获批住房公积金贷款800000元，贷款期限为30年，受托银行为中国建设银行股份有限公司北京大兴支行，担保方式为由北京市住房贷款担保中心承担连带责任保证担保，借款人的每月最低还款额为3641元；2015年2月5日，谭静（甲方、借款人）与中国建设银行股份有限公司北京大兴支行（乙方、贷款人）、北京市住房贷款担保中心（丙方、担保人）签订“北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同”，各方约定借款金额为800000元，借款期限为30年，自2015年2月5日至2045年2月5日，借款用途为购买1001室，每月最低还款额为3641元；同日，中国建设银行股份有限公司北京大兴支行向兴海公司给付剩余房款800000元。兴海公司于2014年11月13日向谭静开具1001室的首付款发票，发票金额为774349元；兴海公司于2016年12月10日向谭静开具剩余房款发票，发票金额为800000元。2016年12月13日，以谭静名义接收1001室；此时，1001室的门牌号由4号楼1单元1001室变更为9号楼1单元1001室；同日，谭静与北京华远意通热力科技股份有限公司签订“北京市居民供热采暖合同”；同日，谭静与北京阳光瑞景物业管理有限公司签订“治安、消防安全协议”及“前期物业服务委托协议（紫宸苑）”；同日，以谭静名义向兴海公司交纳有线电视初装费360元、代收契税23615.24元、公共维修基金18008元，向北京华远意通热力科技股份有限公司交纳2016-2017年度供暖费1260.56元，向北京康桥欣宇信息咨询中心交纳产权转移登记费1000元，向北京阳光瑞景物业管理有限公司交纳物业管理费3219.83元；此后，在2017年10月9日，还以谭静名义交纳2017-2018年度供暖费1620.72元，于2018年3月25日交纳物业费3237.16元。1001室在交房后长期空置；2018年3月29日，谭静的户籍由“海淀区永定路70号长峰公司集体”迁入1001室，1001室在公安部门登记的住址为“大兴区瀛海镇瀛吉街4号院9号楼1单元1001室”；2018年8月14日，谭静之父谭金海、之母高海英的户籍亦迁入1001室。2018年5月28日，谭静向北京华远意通热力科技股份有限公司交纳恢复供暖费用100元、2018-2019年度居民供暖费2701.20元；同日，谭静办理1001室的装修备案事宜，其向北京阳光瑞景物业管理有限公司交纳装修押金4502元、装修管理费450.20元、出入证管理费40元、出入证押金200元；上述物业管理企业于2018年6月21日向谭静发放装修许可证，准许对1001室在2018年5月28日至2018年7月28日期间进行装修施工；之后，谭静对1001室进行了装修。关于1001室房款交纳情况，在2013年5月18日，以林琳名义交纳购房定金100000元；在2013年5月21日，以林琳名义交纳“10%购房款158116元、车位款50000元”，合计208116元；在2013年7月12日，以董文武之父董秀刚名义交纳“20%购房款316233-定金100000”，金额为216233元；在2014年11月4日，以谭静名义交纳房款300000元；上述款项金额合计824349元，其包含1001室的首付款774349元及车位费50000元。上述全部款项均由董文武及其家人出资，谭静未予出资；谭静主张上述款项均系董文武及其家人对谭静提供的借款。就上述款项，董文武出示一份20万元转帐人王欢出具“说明”，说明出资款项系代董文武支付。2015年1月2日、2015年3月3日、2015年4月1日、2015年5月4日、2015年6月1日、2015年7月6日、2015年8月1日、2015年9月2日、2015年10月3日、2015年11月3日、2015年11月30日、2016年5月1日、2016年6月3日、2016年7月1日、2016年8月5日、2016年8月31日、2016年9月29日、2016年11月1日、2016年12月2日、2017年1月3日、2017年2月1日、2017年2月28日、2017年4月1日、2017年5月1日，谭淑云每次均向谭静转账汇款3650元，用于按月偿还1001室的银行按揭贷款。在案件审理过程中，谭静于2018年9月5日一次性偿还银行按揭贷款474000元，于2018年9月7日一次性偿还银行按揭贷款178930.07元，至此全部贷款偿还完毕；北京市住房贷款担保中心于2018年9月10日出具贷款还清确认书，确认1001室所申请的由该中心提供担保的贷款已还清贷款本息，所涉抵押登记等一并解除。在2016年12月11日办理入住前，通过微信聊天的方式，谭静首先向谭淑云发送兴海公司出具的1001室的入住通知书、紫宸苑入住结算单，谭淑云随即问谭静“你有工行卡没有，他直接转你工行卡里，行不”，谭静回答“有，但我要回去给你拍没在身上”，之后谭静将其2张工商银行卡的照片发送谭淑云，并回复“都可以”。在以谭静名义于2016年12月13日接收1001室的当日，谭淑云指示案外人向谭静转账汇款50000元；董文武主张此款项系让谭静代董文武办理房屋入住手续。经董文武核算，在2017年12月，因延期交房，兴海公司退还290日的违约金45656.12元，退还102日的违约金16058.36元，退还车位费50000元，退还入住费1613.48元，上述4笔金额合计113327.96元，对上述款项谭静未经董文武同意私自领取，后将上述款项用于偿还1001室的银行按揭贷款；经董文武核算，董文武及其家人前后共交纳1001室的首付款774349元、车位预付款50000元、公积金贷款91250元、入住费50000元，合计965599元。就法院所提出因何需要借名购房的询问，董文武答复称，因为董文武在购买1001室时是现役军人，户口是集体户口，在地方上没有户口，在地方购房也无法将户口落在自己房屋名下，董文武因涉及工作调动，还不稳定，所以与谭静沟通，协商以谭静名义购买1001室，等董文武工作稳定后再将1001室过户至董文武名下。经法院释明，董文武提出配合办理所有权转移登记之诉讼请求，需证明按照北京市住宅房屋的限购政策，其具有购房资格；董文武陈述称，其无法提供具有购房资格的证明。对于房屋管理情况，董文武陈述称，其经常去1001室查看，在2018年7、8月份查看时还没有人居住在1001室。就借名购房事实，董文武提交谭淑云的微信聊天记录，对方为“清爽”（谭静否认此为其微信名），“清爽”在聊天记录中称：“大姑，南边那个房子与我没有关系，我一个月工资才4000多元，我父母也不给我钱，我没有钱还贷款”，时间为2016年5月。基于以上事实，(2018)京0115民初11587号判决书认为，双方争议焦点即在于董文武与谭静之间是否形成口头形式的借名买房合同关系。首先，从出资角度看，董文武及其家人交纳了1001室的全部首付款及车位费，针对上述款项所开具部分收据的交款人为董文武家人，虽然以谭静名义办理了银行按揭贷款，但在相当长的时间内，董文武之母谭淑云按月向谭静转账汇款20余次，且每月均为3650元，用以偿还银行按揭贷款，董文武及其家人未与谭静签订借款合同、借条、收条、欠条等可以证明存在借贷关系的文书，谭静未针对董文武及其家人的出资进行过还款，双方所提交各类证据材料中均不能体现董文武及其家人与谭静之间存在借贷合意；在董文武与林琳所订立离婚协议书中，载明瀛海项目所交款项归男方所有，而此协议订立于2013年，此时谭静尚未与董文武及其家人发生矛盾，离婚协议书之内容更能反映客观情况；据此，从出资数额、出资频率等角度审查，如果将上述出资仅仅理解为借贷或亲属之间帮助性质的赠与，显然不符合日常生活经验法则。第二，从参与合同履行角度看，在合同订立阶段，董文武及其家人积极筹措全部首付款；在收房前，在接到入住通知书、紫宸苑入住结算单时，谭静即通知谭淑云，谭淑云随即向谭静转账汇款50000元，以备收房时交纳；据此，董文武及其家人参与房屋买卖合同履行的程度明显区别于借贷关系中的出借人，其行为亦区别于亲属之间的热心帮助。第三，从实际享有房屋权益的角度看，1001室在2016年收房后长期空置，直到董文武及其家人与谭静发生矛盾后，董文武提起诉讼时，谭静才对房屋进行装修；根据一般生活经验，如果谭静视1001室为自有住房，在谭静收入微薄且1001室还有大量贷款未偿还的情况下，谭静或者将房屋装修后出租，以租金偿还贷款，或者将房屋装修后自行居住，故不能仅依据谭静及其家人现居住在1001室的事实即认定谭静具有享有房屋权益的外观。综上，综合考虑具体情况及董文武所提交证据，对于董文武、谭静形成口头形式的借名买房合同关系的待证事实，已达到高度可能性的证明标准；对董文武（借名人）与谭静（出名人）之间针对1001室形成口头形式的借名买房合同关系的事实，法院依法予以确认。在形成借名买房合同关系的情况下，是否应支持将诉争房屋登记至借名人名下，还需考虑是否满足房屋所在地限购政策；本案中，经释明，对具有购房资格的事实，董文武未提交证据证明，其应承担举证不能的不利后果，故对其要求谭静协助办理不动产权登记的诉讼请求，不予支持。对所涉其他争议，当事人可另行解决。综上所述，董文武、谭静之间针对1001室形成口头形式的借名买房合同关系，但对董文武所主张诉讼请求，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：驳回董文武的全部诉讼请求。上述判决作出后已经生效，董文武再次诉至法院要求按照涉诉房屋现值主张房屋价款，双方对房屋价款无法达成一致，经董文武申请，法院委托北京中鼎联合房地产评估有限公司就市大兴区紫宸苑小区4号楼1单元1001号房屋的价值进行评估，经评估，该房屋现值为410.31万元。鉴于涉案房屋曾经发生过门牌号的变更，现有房屋门牌号已经变更为9号楼1单元1001室，经征求双方当事人意见，因上述两处房屋同属一个小区，且房屋面积和户型均几无差异，故双方当事人均同意参照评估结果确定的价值，不再主张重新鉴定。一审法院认为，依法成立生效的合同对当事人具有同等约束效力，合同双方均应按照合同履行合同权利和合同义务，但合同目的不能实现时，应予解除，合同解除后，履行合同有瑕疵或存在明显过错的，应该根据其过错程度承担相应的责任。本案中，双方合同关系已经生效判决认定为借名购房关系，法院不持异议。关于借名购房之后的法律后果，本应按照真实的法律关系予以处理，但是，本案中，董文武自认没有取得购买涉案房屋的资格，导致合同目的不能实现，进而要求涉案房屋的现有价值由其享有,应视为借名购房合同不能继续履行,即解除借名购房合同关系。对此，法院有如下法律意见：关于合同解除后的法律后果。鉴于董文武没有购房资格,谭静表示愿意取得房屋产权,因此,涉案房屋在不能过户至董文武名下的情况下,法院对谭静要求取得房屋的意见不持异议。但是，关于该房屋的价值折算问题，应该综合考虑房屋的评估价值、合同约定以及双方过错情况综合认定。首先，关于合同过错。就董文武来说，董文武作为借名一方，其合同目的为将来取得房屋产权，但因自身原因没有取得购房资格，董文武本身有一定过错。就谭静来说，谭静提供名义供董文武买房，但其主张借名无效被法院驳回，同样违反了借名买房的合同约定。其次，关于合同履行。董文武主张借名，但合同履行过程中，双方产生矛盾，董文武并未偿还全部银行贷款，谭静一次性还清剩余贷款，就该部分贷款，系谭静对房屋现有价值实现所作贡献，应予扣除或者折抵之后，作为分配和计算依据。再次，关于合同后果。因双方借名为口头形式，且为亲属关系，并未对借名的报酬、不能借名之后的房屋处理等作出明确约定，法院考虑谭静首套房屋购房指标稀缺性以及房价上涨等因素对董文武主张予以酌减。综上，董文武、谭静双方对于房屋均有一定贡献，鉴于合同不能履行主要系董文武没有取得购房资格导致，且董文武主张的房屋价款为房屋现值，该现值的实现需以还清贷款为前提，且需以谭静全额购买为必要条件，因此，法院计算房屋折价款时，主要考虑双方各自还贷所占房屋价值的比例关系，同时考虑董文武购房资格对于双方合同成立及房屋增值所占的贡献比例，考虑董文武自身的过错情况，兼顾该过错本身不以造成双方利益过度受损为前提，酌定董文武分得房屋折价款210万元，同时考虑房屋即时折现及双方的经济情况，确定谭静在六个月内一次性付清。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、谭静于判决生效后6个月内支付董文武房屋折价款2100000元；二、驳回董文武的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，高浥庭提交大量新证据，经查，其中不存在与本案争议焦点相关的新证据。一审法院查明的事实均有在案证据予以佐证，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查，户口登记簿显示：2019年5月5日，谭静改名为高浥庭。2021年7月3日，一审法院作出(2019)京0115民初5095号民事裁定书，裁定：“将本院(2019)京0115民初5095号民事判决书中‘谭静’称谓统一改为‘高浥庭’”。本院认为，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，当事人无需举证证明，但当事人有相反证据足以推翻的除外。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，对董文武（借名人）与谭静（出名人，现名高浥庭）之间针对1001室形成口头形式的借名买房合同关系的事实，已经生效判决予以确认。高浥庭上诉主张其与董文武之间不存在借名买房关系，应提交充足证据以推翻生效判决。根据目前证据情况，高浥庭对于1001室的首付款、车位费和20余次的银行贷款均由董文武及其家人代付这一情况解释为谭淑云对高浥庭的借款，但并未提交借款协议、借条等证据予以证明，且董文武及其家人参与合同履行的程度若仅为向高浥庭借款，明显与常理不符。高浥庭虽实际对于房屋进行出资装修，但其自述于2018年3月才开始准备装修，10月才入住，此时双方已经发生矛盾，该入住行为并不能证明其从收房之日起便享有对房屋实际占有使用的权益。综上，高浥庭对于购买1001室的出资、占有使用情况的主张及其提交的证据，不能达到推翻生效判决的程度，一审采信原生效判决的事实并无不当。一审法院综合考虑双方各自对房屋购买和增值的贡献程度、过错情况、合同实际履行情况等因素，酌定董文武分得房屋折价款210万元，数额恰当，本院予以维持。综上所述，高浥庭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11000元，由高浥庭负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 淼审 判 员  霍翠玲审 判 员  刘 琨二〇二一年七月二十一日法官助理  刘 佳书 记 员  周 洁