湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终8247号上诉人（原审被告）：湖南凯盈房地产开发有限公司，住所地：湖南省长沙县××街道开元路湘商世纪鑫城27楼2706号。法定代表人:张炳光。上诉人（原审被告）：凯盈房地产开发集团有限公司，住所地：广东省东莞市南城街道鸿福路102号汇成大厦1栋1606室。法定代表人:龙春兰。两上诉人共同委托诉讼代理人：谢美琳，广东君政律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：叶永球，广东君政律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄克龙，男，1978年10月19日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人:钟文杰，湖南中楚律师事务所律师。上诉人湖南凯盈房地产开发有限公司（以下简称湖南凯盈公司）、凯盈房地产开发集团有限公司（以下简称凯盈开发集团）因与被上诉人黄克龙商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2020）湘0121民初9629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月8日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。湖南凯盈公司上诉请求：1.请求撤销（2020）湘0121民初9629号民事判决书，改判驳回上诉人全部诉讼请求。事实和理由：一审法院事实认定不清，适用法律错误应予以纠正。一、本案案由是商品房预售合同纠纷，但上诉人与被上诉人之间并不存在商品房买卖合同关系。双方之间亦不存在其他任何形式的合同关系。凯盈开发集团所进行的竞拍行为也并非发生在与被上诉人之间，而凯盈开发集团将案涉项目交由上诉人开发建设，也与被上诉人没有任何关联。被上诉人直接以“合同”为依据要求上诉人办理房屋交付及权属登记手续突破合同相对性，没有任何法律依据。二、人民法院在前一案件中仅认定湖南鑫泰房地产开发有限公司（以下简称鑫泰公司）与被上诉人签订的《长沙县商品房买卖合同》有效，被上诉人应自行按照合同约定主张权利。凯盈开发集团竞拍所得为“在建工程”，并非承接鑫泰公司权利义务，被上诉人无权要求凯盈开发集团或上诉人履行其与鑫泰公司签订的合同。一审法院的判决实际上毫无根据的强行突破合同相对性。三、即使法院强行要求突破合同相对性，根据拍卖文件要求，上诉人也仅需将房屋交给被上诉人，而不负有办理权属登记的义务，一审法院要求上诉人协助办理权属登记的判项没有任何合同或法律依据，也未明确到底需要办理什么手续，无法实际执行，不符合法律规定。更何况权属登记涉及税务、房管、不动产等诸多政府部门，办理权属登记手续系政府有关部门的行政职责，上诉人除交付房屋外，实际也无法协助其办理其他任何手续。四、如不突破合同相对性，为办理权属登记而强行要求上诉人与被上诉人就案涉房屋签订商品房买卖合同，严重违反意思自治的法律基本原则和规定，且如新签合同，被上诉人也应当履行付款义务。黄克龙辩称，一、凯盈开发集团是适格被告。长沙县人民法院、长沙市中级人民法院均已认定黄克龙与鑫泰公司签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效，均支付了全部购房款，在上述案件中，凯盈开发集团作为第三人、上诉人均参加了诉讼。鑫泰公司在开发案涉房屋项目过程中因拖欠施工单位工程款致使施工单位诉至法院，经审理终结并进入执行程序，长沙县人民法院委托拍卖公司拍卖鑫泰公司所有的“中央公馆（鑫泰丽都）”在建工程全部房产（含土地使用权），对拍卖标的特别说明如下：（1）被执行人原与部分业主签订购房合同的58套房屋暂予以预留，拍卖后，再依法确定是否为真实购房。如属真实购房的，房屋交给购房者；如不属于真实购房的，房屋交给拍卖买受人。凯盈开发集团以15800万元成功竞得上述拍卖标的，与拍卖人签署《长沙县星沙镇商住楼在建工程房地产拍卖成交确认书》，该确认书对拍卖成交其他事宜进行了相关说明。凯盈开发集团在拍卖中竞得案涉在建工程，承继了黄克龙与鑫泰公司之间商品房买卖合同中约定的权利义务，故案涉房屋的交付房屋及办理权属登记的义务应由凯盈开发集团承担。二、湖南凯盈是适格被告。湖南凯盈公司主张案件突破合同相对性无事实与法律依据。湖南凯盈公司作为第三人、上诉人均参加了黄克龙与鑫泰公司之间的诉讼案件，提出了异议，视为其主动加入了凯盈开发集团的债务，经黄克龙了解，湖南凯盈公司已经为其他业主办理了不动产权属登记，湖南凯盈公司有义务为黄克龙办理不动产权登记。湖南凯盈公司是凯盈开发集团的全资子公司，凯盈开发集团、湖南凯盈公司当庭认可案涉房屋项目由湖南凯盈公司经营，凯盈开发集团在拍卖中竞得案涉在建工程，承继了黄克龙与鑫泰公司之间商品房买卖合同中约定的权利义务，故案涉房屋的交付房屋及办理权属登记的义务应由凯盈开发集团承担，作为子公司的湖南凯盈公司应在凯盈开发集团承担的范围内承担连带义务。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。凯盈开发集团上诉请求：1.请求撤销（2020）湘0121民初9629号民事判决书，改判驳回上诉人全部诉讼请求。事实和理由：凯盈开发集团不是本案适格被告，凯盈开发集团既不是案涉房屋登记权利人也不实际控制案涉房屋，一审法院认定事实不清，适用法律错误，应予以纠正。1.本案是商品房预售合同纠纷，但凯盈开发集团与黄克龙之间并不存在商品房买卖合同关系，双方之间亦不存在其他任何形式的合同关系。2.凯盈开发集团通过拍卖竞得“中央公馆（鑫泰丽都）”在建工程全部房产（含土地使用权），已全部交由湖南凯盈公司进行开发建设，项目名称也变更为“财富港湾”。虽然凯盈开发集团系湖南凯盈公司的股东，但双方均为独立法人，具有独立的法律地位，一审法院未将两者区分，应予以纠正。3.即使一审法院认定黄克龙享有的请求交付房屋及办理权属登记的权利不应从拍卖中予以割离，但因实际情况已经发生变更，案涉房屋所在项目的所有权已经变更。从法律上看，凯盈开发集团不是案涉项目的权利主体，故无需承担相应的义务；从客观事实上看，凯盈开发集团早已不是案涉房屋所在项目的权属人，没有履行相应行为或办理手续的身份。因此，一审法院认定由上诉人履行交付房屋、办理不动产权属登记手续无法实现。黄克龙辩称，一、凯盈开发集团是适格被告。长沙县人民法院、长沙市中级人民法院均已认定黄克龙与鑫泰公司签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效，均支付了全部购房款，在上述案件中，凯盈开发集团作为第三人、上诉人均参加了诉讼。鑫泰公司在开发案涉房屋项目过程中因拖欠施工单位工程款致使施工单位诉至法院，经审理终结并进入执行程序，长沙县人民法院委托拍卖公司拍卖鑫泰公司所有的“中央公馆（鑫泰丽都）”在建工程全部房产（含土地使用权），对拍卖标的特别说明如下：（1）被执行人原与部分业主签订购房合同的58套房屋暂予以预留，拍卖后，再依法确定是否为真实购房。如属真实购房的，房屋交给购房者；如不属于真实购房的，房屋交给拍卖买受人。凯盈开发集团以15800万元成功竞得上述拍卖标的，与拍卖人签署《长沙县星沙镇商住楼在建工程房地产拍卖成交确认书》，该确认书对拍卖成交其他事宜进行了相关说明。凯盈开发集团在拍卖中竞得案涉在建工程，承继了黄克龙与鑫泰公司之间商品房买卖合同中约定的权利义务，故案涉房屋的交付房屋及办理权属登记的义务应由凯盈开发集团承担。二、湖南凯盈是适格被告。湖南凯盈公司主张案件突破合同相对性无事实与法律依据。湖南凯盈公司作为第三人、上诉人均参加了黄克龙与鑫泰公司之间的诉讼案件，提出了异议，视为其主动加入了凯盈开发集团的债务，经黄克龙了解，湖南凯盈公司已经为其他业主办理了不动产权属登记，湖南凯盈公司有义务为黄克龙办理不动产权登记。湖南凯盈公司是凯盈开发集团的全资子公司，凯盈开发集团、湖南凯盈公司当庭认可案涉房屋项目由湖南凯盈公司经营，凯盈开发集团在拍卖中竞得案涉在建工程，承继了黄克龙与鑫泰公司之间商品房买卖合同中约定的权利义务，故案涉房屋的交付房屋及办理权属登记的义务应由凯盈开发集团承担，作为子公司的湖南凯盈公司应在凯盈开发集团承担的范围内承担连带义务。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。黄克龙向一审法院起诉请求：1.湖南凯盈公司、凯盈开发集团有限公司向黄克龙交付位于长沙县××街道××道西侧的鑫泰丽都中央公馆（现更名为财富港湾）1幢2单元3010房，并协助办理该房屋的不动产权属登记手续；2、诉讼费用由湖南凯盈公司、凯盈开发集团有限公司共同承担。一审法院认定事实：一、双方当事人无争议的事实1、2008年，鑫泰公司当时的法定代表人胡正奇与黄克龙协商确定以胡正奇在该二手车行购车所欠付黄克龙及黄礼雄的价款共计450000元左右用以抵作两人在鑫泰公司购买房屋的部分购房款。2、2008年10月14日，黄克龙与鑫泰公司签订了《长沙县商品房买卖合同》。合同约定，黄克龙（买受人）购买鑫泰公司（出卖人）开发的位于长沙县××幢××单元××号房屋（以下简称涉案房屋）。3、黄克龙履行支付全部购房款项义务并由鑫泰公司开具相应购房款收条。2009年8月13日，鑫泰公司依约办理上述合同备案并将涉案房屋办理预告登记至黄克龙名下。4、鑫泰公司在开发“鑫泰丽都中央公馆”项目过程中，因拖欠施工单位博坤建设集团有限公司工程款致使该施工单位诉至长沙市中级人民法院，经审理终结并进入执行程序后，一审法院依据已发生法律效力的（2012）长县民初字第701-1号执行裁定书于2013年10月14日依法委托湖南金烨拍卖有限公司、湖南佳士得拍卖有限公司、湖南省佳德拍卖有限公司、湖南嘉雨拍卖有限公司四公司（以下简称拍卖人）拍卖被执行人鑫泰公司所有的位于长沙县××镇××道西侧“中央公馆（鑫泰丽都）”在建工程全部房产（含土地使用权）。对此，拍卖人于2014年1月13日发出《竞买须知》，确定拍卖时间为2014年1月16日，拍卖保留价（起拍价）为人民币15800万元，拍卖方式为网络竞价，第三方交易平台为湖南省联合产权交易所，该拍卖须知对拍卖标的特别说明如下：（1）被执行人原与部分业主签订购房合同的58套房屋暂予以预留，拍卖后，再依法确定是否为真实购房。如属真实购房的，房屋交给购房者；如不属于真实购房的，房屋交给拍卖买受人。其他房屋的备案登记由委托方负责衔接有关部门解除。同月16日，上述拍卖顺利组织，并由广东捷盈投资发展有限公司（以下简称广东捷盈公司）以15800万元成功竞得上述拍卖标的，同日，广东捷盈公司与上述拍卖人签署《长沙县星沙镇商住楼在建工程房地产拍卖成交确认书》（金烨）拍成交字（2014）第180号，该确认书对拍卖成交其他事宜进行了相关说明。以上案件事实经长沙县人民法院发生法律效力的裁判文书（2018）湘0121民初1027号所确认。5、广东捷盈公司系湖南凯盈公司的股东，并持有该公司100%的股份。2018年2月7日，广东捷盈公司变更企业名称为凯盈开发集团。6、2018年11月23日，长沙县人民法院（2018）湘0121民初1027号民事判决书确认黄克龙与鑫泰公司签订的《长沙县商品房买卖合同》真实、合法、有效。后经湖南凯盈公司上诉，长沙市中级人民法院于2019年12月11日作出（2019）湘01民终3742号民事判决书，驳回湖南凯盈公司上诉，维持一审判决。7、截至起诉之日，凯盈开发集团未向黄克龙交付位于长沙县××街道××道西侧的鑫泰丽都中央公馆（现更名为财富港湾）1幢2单元3010房，且未将房屋产权办理登记至黄克龙名下。二、双方当事人有争议的事实黄克龙诉讼请求能否得到支持。黄克龙认为，湖南凯盈公司、凯盈开发集团应向黄克龙交付涉案房屋，并协助办理房屋的不动产权属登记手续；湖南凯盈公司、凯盈开发集团认为，湖南凯盈公司、凯盈开发集团不是本案适格被告，凯盈开发集团不是财富港湾开发商，无法办理房屋交付及权属登记手续。一审法院认为，第一，根据拍卖须知对拍卖标的特别说明：“（1）被执行人原与部分业主签订购房合同的58套房屋暂予以预留，拍卖后，再依法确定是否为真实购房。如属真实购房的，房屋交给购房者；如不属于真实购房的，房屋交给拍卖买受人。”可知，凯盈开发集团通过此次拍卖取得“中央公馆（鑫泰丽都）”在建工程全部房产（含土地使用权）系已包含了预留的58套房屋在内。凯盈开发集团虽辩称拍卖标的不含该58套在建工程，但未提供充足的证据予以证明，一审法院不予认可。第二，黄克龙与鑫泰公司签订的《长沙县商品房买卖合同》已为生效法律文书确认有效，黄克龙依法享有合同约定的权利，一审法院予以确认。第三，因不动产实行登记制度,黄克龙仍需进行房屋权属登记。凯盈开发集团虽辩称如黄克龙权益受损应向鑫泰公司主张权利，但涉案房屋已拍卖给凯盈开发集团,原买受人黄克龙已经丧失请求鑫泰公司办证的基础，若凯盈开发集团不履行义务,黄克龙的合法办证请求权将难以得到保护。因此,为了保障黄克龙能充分实现物权，就黄克龙基于合同所享有的请求交付房屋以及办理权属登记的权利不应从拍卖中予以割离。对于黄克龙的诉讼请求，一审法院予以支持。湖南凯盈公司在黄克龙与鑫泰公司的商品房预售合同纠纷中主动申请加入诉讼并对黄克龙的诉讼请求提出异议，视为其主动加入凯盈开发集团的债务。黄克龙要求湖南凯盈公司、凯盈开发集团向黄克龙交付位于长沙县××街道星沙大西侧的鑫泰丽都中央公馆（现更名为财富港湾）1幢2单元3010房，并协助办理该房屋的不动产权属登记手续的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：限湖南凯盈房地产开发有限公司、凯盈房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内向黄克龙交付位于长沙县××街道××道西侧的鑫泰丽都中央公馆（现更名为财富港湾）1幢2单元3010房，并协助办理该房屋的不动产权属登记手续。一审案件受理费80元，减半收取40元，由湖南凯盈房地产开发有限公司、凯盈房地产开发集团有限公司共同负担。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，首先，凯盈开发集团通过拍卖竞得案涉房屋所属在建工程权属房产（含土地使用权），而在拍卖须知中已经明确包括案涉房屋在内的58套房屋暂予以预留，拍卖后再依法确定是否为真是购房，如属真实购房，房屋交给购房者。其次，已经发生法律效力的裁判文书确认黄克龙与鑫泰公司签订的《长沙县商品房买卖合同》真实、合法、有效，则黄克龙属真实购房，案涉房屋应当交给购房者黄克龙。再次，凯盈开发集团公司陈述且湖南凯盈公司认可凯盈开发集团将其拍卖竞得的案涉房屋所属在建工程全部房产（含土地使用权）全部交由湖南凯盈公司开发建设。故，可以认定凯盈开发集团通过拍卖方式承继了鑫泰公司与黄克龙之间商品房买卖合同的权利、义务，黄克龙有权要求凯盈开发集团履行交付房屋、办理权属登记的合同义务；湖南凯盈公司现系案涉房屋所属项目的实际开发建设主体，且主动加入凯盈开发集团与黄克龙之间的诉讼并提出诉讼主张，湖南凯盈公司亦应当履行向黄克龙交付房屋并办理权属登记的义务。一审法院认定湖南凯盈公司、凯盈开发集团向黄克龙交付房屋并协助办理该房屋的不动产权属登记手续，并无不当。综上所述，湖南凯盈公司、凯盈开发集团的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由湖南凯盈房地产开发有限公司、凯盈房地产开发集团有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  刘 刚审判员  易伟玲二〇二一年七月二十六日法官助理李佳洪书记员彭玉婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……