江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏02民终3471号上诉人（原审被告）:无锡全家乐商务信息有限公司，统一社会信用代码91320205250221009B，住所地江苏省无锡市锡山区羊尖镇锡沪路羊尖西段**。法定代表人：唐琪，该公司总经理。委托诉讼代理人：张琳芳，江苏宏润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王储锋，男，1976年2月12日生，汉族，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人:管新，江苏俞晓华律师事务所律师。上诉人无锡全家乐商务信息有限公司（以下简称全家乐公司）因与被上诉人王储锋房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院(2020)苏0205民初5937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。全家乐公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.本案拆迁行为发生在租赁合同到期后而不是发生在租赁合同到期前，拆迁行为没有影响租赁合同的履行。租赁合同到期后，王储锋应该自行搬离租赁场所，不存在搬迁损失和补偿。2.其公司与案外人朱荣苏签订的租赁合同明确约定“租赁房屋经装修、改善增设他物的，增设部分如不动产，应无偿归还甲方所有”，其公司与王储锋签订的租赁合同作了同样约定，故租赁房屋的装修、附属物等补偿应归全家乐公司，一审判令归王储锋所有没有依据。3.拆迁补偿是拆迁单位对不动产所有权人的补偿，与王储锋无关。王储锋辩称，其在租赁全家乐房屋之前，先与朱荣苏签订了“浴室转让合同”，约定朱荣苏租赁期间的装修和设备等以24万余元的价格转让给其，其是在征得全家乐公司同意的情况下，才购买了有关设备进而与全家乐公司签订租赁合同，该期间全家乐公司没有提出装修等附属物归其公司所有。故全家乐公司称装修等归全家乐公司所有与事实不符，其公司与朱荣苏之间的租赁合同与本案无关。请求二审法院驳回上诉，维持原判。王储锋向一审法院起诉请求：1.返还装修补偿款103309元、附属物补偿款42204元、拆迁补偿费38900元；2.返还10个月租金20833元，保证金4000元；3.赔偿损失100000元；4.全家乐公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年11月1日无锡全家乐商务宾馆有限公司为甲方，王储锋为乙方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于羊尖镇锡沪路北侧，河界桥东侧的全家乐商务宾馆附房地下营业用房，建筑面积约300平方米（以实际丈量为准）租给乙方经营浴室，租期自2019年11月1日至2020年10月30日，年租金25000元、综合管理保证金2000元，先付后用，签订协议前一次性付清；乙方对房屋进行装修、改善增设他物的，需征得甲方书面同意，租赁期满或租赁期内乙方解除合同的，增设部分如不动产无偿归甲方所有；合同另对水电费、房屋维修、违约责任等进行了约定。王储锋于2019年11月1日向全家乐公司缴纳了2019年11月1日至2020年10月30日的租金25000元、综合管理保证金2000元。2019年12月1日王储锋向全家乐公司缴纳了2019年11月1日至2020年10月30日桥头仓库租金2000元，该2000元王储锋作为保证金主张，庭审中王储锋认可实际为在合同外另向全家乐公司租赁的简易房仓库租金而非保证金，并要求该2000元作为租金返还未使用10个月部分，全家乐公司认可该2000元系租赁的仓库租金，未签订书面协议，与本案无关，该仓库属于违建，拆迁时未被评估。2020年11月10日全家乐公司向王储锋出具律师函，告知全家乐公司已于2020年9月通知王储锋不再续约，现租赁合同已到期，王储锋仍在使用房屋，要求王储锋在接函三天内办理交房手续、搬离，否则将承担违约责任并赔偿损失。该律师函于次日由王储锋本人签收。王储锋称曾主动与全家乐公司协商拆迁补偿事宜，全家乐公司一直推脱，直至租赁到期也未拿出方案。关于王储锋搬离涉案房屋的时间，王储锋称：浴室在拆迁公告出来后就不经营了，后因疫情基本没有正常营业，2020年10月23日拆迁部门已对拆迁房屋整栋进行围栏，公告后支付过电费，房租因全家乐公司不肯收未支付，浴室内的东西之前已陆续搬走，最终于2021年3月初搬离涉案房屋。全家乐公司称：拆迁公告发布后，王储锋继续在涉案房屋内经营直至2021年3月方搬离，有王储锋交至2021年3月的水电费缴费凭证、2020年9月15日签署的治安责任书，浴室于2020年11月、12月、2021年1月仍在经营的视频及照片为证，且保证金2000元已在王储锋应缴纳的水电费中予以抵扣，对于王储锋应支付的占有使用费将另行主张。王储锋对于保证金2000元已抵扣水电费的事实无异议，但对视频、照片不予认可。2019年10月26日，王储锋与案外人朱荣苏签订《浴室转让合同》，约定朱荣苏将其承租的羊尖镇锡沪路4号全家鑫福浴室全套设备设施装潢转让给王储锋，转让范围包括朱荣苏投资的浴室装潢、储水罐及管道池水设备、空调暖气锅炉电视机电脑及浴室所有正常营业的设备，转让费245000元。同日，朱荣苏出具收条确认收到王储锋浴室转让费245000元。王储锋称浴室是朱荣苏装修并添置的设备、物品，由其买下，转让浴室时询问过房东全家乐公司并得到其允许，后与全家乐公司签订租赁合同。全家乐公司称转让合同无效，浴室内装修及设备不是朱荣苏所有，房屋出租时已包含装修在内，之前的装修因时间久远无法提供装修合同。2019年12月25日锡山区羊尖镇人民政府拆迁安置办公室（以下简称羊尖拆迁办）出具公告，通知因羊尖镇老镇区改造项目需要，全家乐商务宾馆被纳入拆迁范围，拆迁时间自告知之日起至2020年3月30日。经羊尖镇人民政府委托，无锡市百勤房地产估价有限公司出具征收评估报告，评定坐落于××镇××路××幢房屋征收评估价为12783654元、装饰评估价为1574341元、附属物评估价为1346987元、设备评估价为676213元，合计16381196元。该评估报告中登记在“全家鑫福浴室”项下的装饰补偿评估现值为103309元、附属物补偿现值为42204元、机器设备搬迁补偿费为38900元。全家乐公司确认租赁其房屋用于浴室经营的仅有王储锋。房屋所有权证上载明的所有权人为无锡市全家乐大酒店有限责任公司。2021年3月16日法院至羊尖镇拆迁办调查时，拆迁办工作人员称：全家乐公司拆迁款已支付一半，剩余将在交房后支付，拆迁办已催过全家乐公司交房，但尚未办完交房手续。根据法院在拆迁办调取的材料显示，2020年5月6日羊尖镇拆迁办与全家乐公司签订《锡山区羊尖镇非住宅征收补偿协议书》，约定经评估，全家乐公司房屋产权面积评估价（不含装潢及附属物补偿款）为12783654元、装潢装饰及附属物为2921328元、设备搬迁费676213元，合计补偿16381195元，停产停业损失按照被征收房屋评估价格（不含装潢及附属物补偿款）8%给予停产停业损失补偿1044095元，综合费用计295645元，其他补偿（树木）计5182元，规定时间内签订协议并交房的搬迁奖励费261024元。合计全家乐公司应得房屋征收补偿款17987141元，支付方式为：本协议签订后30个工作日内支付8993570元，房屋应于2020年6月30日腾空并注销土地、房屋权证，经羊尖镇拆迁办验收后凭注销凭证在30个工作日内支付8993571元。全家乐公司确认自2020年6月30日起，被征收房屋（包含装潢及附属物）和土地使用权全部归羊尖镇拆迁办所有，若超过规定时间仍未交房扣除提前搬迁奖261024元。2020年6月1日羊尖镇人民政府已将拆迁补偿款8993570元支付全家乐公司。无锡市全家乐大酒店有限责任公司于2014年7月24日经登记变更为无锡全家乐商务宾馆有限公司，无锡全家乐商务宾馆有限公司又于2021年4月7日经核准变更名称为全家乐公司。关于王储锋主张的损失100000元，王储锋未有证据证明也明确不申请鉴定，要求法院综合浴室的地段及规模综合认定营运损失。上述事实，有《房屋租赁合同》、收据、《浴室转让合同》、收条、告知书、征收评估报告、律师函、邮寄凭证、聊天记录、治安责任书、视频及照片、《锡山区羊尖镇非住宅征收补偿协议书》、拆迁补偿会审表、征收结算单、调查笔录、质证意见、情况核实、代理词、答辩状、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。一审法院认为：全家乐公司与王储锋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法有效。现拆迁公告的落款时间和全家乐公司与羊尖镇拆迁办签订《锡山区羊尖镇非住宅征收补偿协议书》的时间均在合同约定的租赁期间内，该院认为涉案房屋系在王储锋与全家乐公司签订的租赁合同到期前即遭遇拆迁，现拆迁评估报告中亦有评估在王储锋所经营的浴室名下的资产及费用，全家乐公司仅以王储锋一直未搬出涉案房屋为由主张与王储锋之间的租赁合同到期自动终止无需支付王储锋拆迁补偿的意见，无事实和法律依据，不予支持，王储锋可依法获得合理的拆迁补偿。本案的争议焦点为：1、王储锋可获得的具体补偿及赔偿金额；2、王储锋已支付的租金及保证金是否应予返还。关于争议点1，根据评估报告的意见，登记在“全家鑫福浴室”项下的装饰补偿评估现值为103309元、附属物补偿现值为42204元、机器设备搬迁补偿费为38900元，现全家乐公司确认租赁其房屋用于浴室经营的仅有王储锋，该院认定上述费用系在王储锋经营的浴室范围内评估所得。全家乐公司称浴室由其装修，但未提供证据证明，在评估时也未向评估机构提出异议将该部分装修记载于全家乐公司项下，根据王储锋提供的其与案外人签订的浴室转让合同中约定的转让范围包括了浴室装潢、设备，且王储锋为此支付了245000元对价的事实，上述补偿应归王储锋较合理。全家乐公司称转让合同无效，但从转让合同签订后全家乐公司又与王储锋签订了租赁合同来看，全家乐公司作为房东对于浴室转让给王储锋是知情且认可的，故对于全家乐公司的该项抗辩意见不予采纳。因上述装饰补偿、附属物补偿、机器设备搬迁补偿费合计184413元已确认由羊尖镇拆迁办支付给全家乐公司，故应由全家乐公司支付给王储锋。关于王储锋主张的营运损失100000元，王储锋未提供证据证明也明确不申请鉴定，根据全家乐公司提供的证据可见王储锋的浴室在租赁合同2020年10月30日到期后仍在营业，王储锋自述其于2021年3月才最终搬离租赁房屋，该院认为王储锋提供的现有证据尚不足以充分证明王储锋因拆迁遭受了营业损失及损失的具体金额，对其主张的营业损失100000元不予支持。关于争议点2，王储锋主张的保证金4000元中有2000元王储锋认可已与全家乐公司在缴纳水电费时进行了抵扣，不再返还，另2000元双方均认可与涉案租赁合同无关，系王储锋另行向全家乐公司租用的仓库租金，根据查明的事实及王储锋自述的其于2021年3月才最终搬离租赁房屋，该院认为王储锋的租金付至2020年10月30日，但2020年10月30日后王储锋仍占有使用涉案房屋至2021年3月，不存在多余应返还的租金，故王储锋要求返还涉案房屋及仓库10个月租金的主张，于法无据，不予支持。全家乐公司在庭审中明确对于王储锋应支付的占有使用费另行主张，故本案中对于王储锋应支付的占有使用费不予理涉，全家乐公司可另行主张处理。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、全家乐公司应于判决发生法律效力后10日内支付王储锋拆迁补偿费用184413元；二、驳回王储锋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5938元，由王储锋负担2397元，由全家乐公司负担3541元（该款已由王储锋预交，由全家乐公司在判决生效之日起10日内向王储锋支付）。二审中，本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，租赁合同一般只需出租方与承租方订立合同即可，但本案王储锋在与全家乐公司签订租赁合同的同时还与前手承租人朱荣苏签订了《浴室转让合同》，由王储锋对浴室装潢、设备、执照等作整体接收，后在此基础上与全家乐公司签订《房屋租赁合同》，故本案事实应结合两份合同作整体认定。从法院查明事实和有关合同内容可知，全家乐公司与王储锋均清楚涉案房屋用于经营浴室，全家乐公司仅是出租房屋使用权，用于经营的设备、装潢、执照等均由承租人办理，故王储锋先是在受让经营浴室所需硬件基础上，才与全家乐公司签订租赁合同。对王储锋而言，其不仅需要与产权人签订租赁协议，支出租赁费用，还要与原浴室经营者签订设备装让合同，支出设备转让款，为预防风险和正常经营之故，其称与朱荣苏签订《浴室转让合同》征得了全家乐公司同意的意见较为合理，本院予以采纳。既然王储锋是在征得全家乐公司同意且支付对价后接手浴室并与之订立租赁合同，那么在经营期间发生拆迁行为的，基于浴室装潢、附属设备、设备搬迁等产生的对价补偿，理应由王储锋享有，其有权向全家乐公司主张，一审法院予以支持并无不当。综上，全家乐公司的上诉请求不成立，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5938元，由全家乐公司负担。本判决为终审判决。审判长  华敏洁审判员  张朴田审判员  韦 苇二〇二一年七月十九日书记员  华茜渝