山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终7700号 上诉人（原审被告）：中海外房地产（青岛）有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。 法定代表人：陈凌，总经理。 委托诉讼代理人：刘占先，山东理证律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙小凡，山东理证律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛森隆物业管理有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。 法定代表人：孙娜娜，总经理。 委托诉讼代理人：张新红，山东倡通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王海军，山东倡通律师事务所律师。 上诉人中海外房地产（青岛）有限公司（以下简称中海外公司）因与被上诉人青岛森隆物业管理有限公司（以下简称森隆物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初11838号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 中海外公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院片面认定事实，认定事实错误。（一）案涉合同具备委托合同特征，系委托合同。前期物业服务合同具备委托合同的特征，系委托合同，上诉人享有任意解除权。案涉合同是前期物业服务合同，前期物业服务合同是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业，在物业管理区域内对物业实施管理服务，并与之签订的物业服务合同，该合同是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据，具备委托合同的特征。山东省高级人民法院（2020）鲁民申4842号民事裁定书、（2020）鲁民申7787号也对前期物业服务合同系委托合同作出明确认定。故，前期物业服务合同与物业服务合同系委托合同，在法律上均无争议。一审法院对物业服务合同的特征认知并不充分，在事实合同的定性问题上认定错误。（二）上诉人针对案涉合同享有任意解除权。2020年5月11日，上诉人向被上诉人发送《关于解除的通知函》（以下简称《关于解除的通知函》），并于2020年5月12日被上诉人法定代表人签署后，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定，《中华人民共和国民法典》第九百三十三条之规定，委托合同的当事人双方均享有任意解除权，可以任意终止合同。因此，上诉人可以随时解除与被上诉人之间的《前期物业服务合同》，上诉人对案涉合同享有任意解除权利，而一审法院则认定上诉人解除合同的行为，缺乏事实和法律依据，不应得到支持的理由论述是错误的。（三）案涉合同已不具备继续履行的条件，合同目的无法实现，应予解除合同，（1）2020年6月30日，上诉人所开发的涉小区具备交付房屋条件，即日起开始交付予各位业主，在交付房屋前，上诉人及其业主明确要求为提高项目的整体标准和定位，拒绝被上诉人继续提供物业管理服务，因此，上诉人与第三人深圳市新东升物业管理有限公司青岛分公司（以下简称：新东升物业公司）：签署了《前期物业服务合同》并进驻案涉小区提供实际物业服务，在房屋交付时，468户业主并与新东升公司签署了《京华海悦物业管理服务协议》，占当时收房业主总数的94%，截至上诉期间，远超过一审诉讼期间的业主，向新东升物业公司缴纳了物业管理费用，同时，新东升物业公司向业主开具了物业管理费用的发票及其收据，案涉合同已不具备继续履行的条件，亦无法实现合同的目的。（2）案涉合同系物业服务合同，同时具备委托合同的特征，其合同履行的实际主体是接受物业服务的案涉小区业主与提供物业服务的被上诉人，合同目的得以实现的前提是建设单位或业主对提供服务的被上诉人的信赖，因被上诉人与上诉人物业合同纠纷，被上诉人。7.业主已经失去对被上诉人的信赖，合同应予解除。（3）被上诉人并未按照合同约定入住案涉小区提供物业管理服务，收到上诉人《关于解除的通知函》后才恶意抢占案涉小区物业用房，期间并未提供实际提供物业管理服务，上诉人亦未与被上诉人进行公共部位和公共设施设备的查验交接等手续，在一审法院到案涉小区走访调查时临时指派其工作人员制造提供物业服务的表象，导致一审法院对认定事实方面产生错误判断。（4）案涉合同解除条件已成就。通过前述，2020年5月12日，被上诉人法定代表人签收的上诉所发送《关于解除的通知函》，合同的解除已经成就，而一审所述的以尚未成立业委会为由，阐述合同的解除条件尚未成就系错误的，合同是否解除并不为终止时间为要件，应该从合同具备的特征要素来判断合同的性质，从而判断合同的解除条件是否成就，上诉人认为自被上诉人法定代表签署通知函后，即为合同解除条件已成就，并且已发生合同解除的效力。（5）前期物业服务合同并非必须通过招投标程序进行，并在行业管理部门进行登记备案，该项规定并非系法律强制性规定，即便是行政法规的强制性规定，当并非系法律禁止和效力性规范，退一步讲，上诉人即便违反该项规定，亦不影响合同的解除。综上，一审法院片面认定事实或错误认定事实，事实合同的定性问题认定错误，忽视委托合同中双方均享有的任意解除权，判决案涉合同继续履行，严重侵害了上诉人的合法权益，进一步激化社会矛盾。二、一审法院适用法律错误。（一）一审法院认定案涉合同不具备约定解除或法定解除条件适用法律错误。依据《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同”之规定，上诉人作为案涉合同的委托方，有权随时解除案涉合同。上诉人已于2020年5月11日向被上诉人发出《关于解除的通知函》，书面通知被上诉人解除案涉合同，案涉合同应当依法解除。一审法院未对《前期物业服务合同》的性质进行审查，且对被上诉人关于《前期物业服务合同》系委托合同的答辩意见未予回应的情况下，随意适用《合同法》第九十三、第九十四条认定案涉合同不具备约定解除或法定解除的条件，适用法律错误，二审应予纠正。（二）适用《中华人民共和国民法典》相关规定解除案涉合同，更有利于维护各方利益。1.依据《民法典》第五百六十三条第二款“以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”之规定，上诉人与被上诉人签订的案涉合同，约定·（期限自2017年1月24日至业委会成立选聘新的物业企业并签订新的物业服务合同生效之日止，虽然约定合同终止时间为委会成立选聘新的物业企业并签订新的物业服务合同生效之日，但因业委会成立的时间及选聘新的物业企业的时间均是不确定的，故案涉合同约束力持续时间是不确定的，案涉合同是不定期合同，上诉人有权随时解除案涉合同。且被上诉人法定代表人已于2020年5月12日签收上诉人发送的《关于解除的通知函》，书面通知被上诉人解除案涉合同，案涉合同应当依法解除。2.依据《民法典》第九百四十条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”、第二百八十条“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人...业主共同决定事项，应当由专有部分面积占三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”之规定，虽然案涉小区未成立业委会，截至一审诉讼期间，案涉小区已交付房屋468户业主，占当时收房业主的94%，且已与新东升物业公司签订物业服务合同，上诉人与被上诉人签订的案涉合同也应当依法终止。3.依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典>时间效力的若千规定》第二条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除利于最大程度地保护各方利益，特别是案涉小区广大业主的利益；更外。”之规定，本案适用《民法典》的规定依法解除案涉合同，更有有利于维护黄岛区的社会和经济秩序，特别是案涉小区广大业主的日常生活秩序；更有利于弘扬社会主义核心价值观，特别是案涉小区广大业主民主表决、自由选择物业服务提供者的权利。综上，一审法院在法律适用上错误，应优先适用《中华人民共和国民法典》相关法律规定，二审应予纠正。三、一审法院程序违法，剥夺第三人参加诉讼权利，判决违反“不告不理”原则。（一）一审法院剥夺第三人新东升物业公司参加诉讼的权利，影响案件事实的查明，判决结果也侵害了第三人新东升物业公司的合法权益。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。”上诉人在案件受理前已与第三人新东升物业公司签订物业服务合同，委托第三人为案涉小区提供物业管理服务，一审判决结果与第三人有直接利害关系，且第三人参加诉讼将有利于案件事实的查明。故，新东升物业公司与本案的处理结果有利害关系，享有参加诉讼的权利。一审过程中，第三人新东升物业公司多次书面申请参加诉讼，并相关信件回执证明一审法院已经签收该申请，但一审法院未予审查，既未作出允许第三人参加诉讼的裁定，也未作出不同意第三人参加诉讼的裁定，对该事实未予任何回应，导致一审法院对案涉业服务等重要事实认定错误，一审法律程序存在严重瑕疵。（二）一审法院违反“不告不理”的原则，判决超出被上诉人诉讼请求的范围。在民事诉讼中，当事人有权支配自己的实体权利和诉讼权利，法院应当在当事人的诉讼请求范围内进行裁判，是民事诉讼处分原则的基本涵义。诉讼请求的范围由当事人自行决定，当事人没有提出的事项法院不能对其作出裁判，否则属于“超出诉讼请求”。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”该条是对于增加诉讼请求或反诉的时限的规定，将增加诉讼请求的时间确定为法庭辩论结束前。本案一审过程中，被上诉人诉讼请求仅要求确认《关于解除的通知函》无效，要求上诉人继续履行案涉合同及补充协议，但并未对合同具体履行方式要求确认，且在法庭辩论终结前，被上诉人并未增加任何诉讼请求。但一审法院自行将履行的具体方式以判决的方式予以确定，明显超出被上诉人的请求，违反“不告不理”原则，对上诉人的实体权利造成重大影响，影响了司法公信力。 森隆物业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人的上诉事实和理由依法不成立。一、一审判决认定案件事实正确。（一）上诉人与答辩人签订并在物业办报备的《前期物业服务合同》及《京华海悦前期物业服务合同补充协议》并非上诉人诉称的其可以随时无理由悔约的委托合同，其还涉及业主利益，上诉人对该合同无任意解除权。《民法典》第九百一十九条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”，而在上诉人与答辩人之间产生法律效力的《京华海悦前期物业服务合同补充协议》和该补充协议所依据的原《前期物业服务合同》虽然是双方所签，但是合同的主要内容是约定了答辩人作为物业服务单位为小区业主提供相关物业服务的，该物业服务的受众为小区业主，并非作为建设单位的上诉人。而上诉人在将房屋售出后，其并不对业主负有提供物业的责任和义务，答辩人提供物业服务的行为并非是上诉人的事务，该前期物业合同不具备委托合同任意解除的性质。（二）《民法典》已将物业服务合同作为典型合同纳入民法典合同编第二十四章之中，物业服务合同不是典型合同中的委托合同。上诉人提交的（2020）鲁民申4842号、（2020）鲁民申7787号民事裁定与本案无任何参考价值。物业服务合同作为典型合同之一，《民法典》中没有规定合同的一方有任意解除权。依据《民法典》第六百四十六条规定：法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照适用买卖合同的有关规定。《民法典》四百六十五条规定：依法成立的合同受法律保护。上诉人因国企内部个别人的私利而任意撕毁已生效备案合同的做法，是对法律的藐视，更有违诚实信用的民法典立法原则。（2020）鲁民申4842号案件是因物业服务质量引发的合同解除纠纷，且该案发生在民法典实施之前，案情、主体、内容等均不雷同。与本案上诉人无视物业管理的行政法规，为逃避住建局监管，以胁迫方式迫使业主更换物业，而单方撕毁通过招投标方式中标的答辩人（上诉答辩人作为该项目物业已在住建局、房管局、物业办备案）的做法有天壤之别，上诉人提交的案例与本案不具任何参考价值。（2020）鲁民申7787号民事裁定并非认定前期物业合同为委托合同，上诉人完全是在断章取义。按照上诉人的逻辑，只要是委托合同，那么上诉人就可以公然违法，任意悔约，违反行政主管机关的监管，对执法局的行政处罚也可以泰然处之。答辩人得知：上诉人擅自更换物业公司的行为已被黄岛区行政执法局进行了处罚。青黄综法罚字【2020】第202001678号已经责令上诉人改正并罚款。（三）案涉合同具备继续履行条件且一直在履行中。涉案合同签订后上诉答辩人积极履行合同，至今在项目现场垫资履行合同义务，故合同能能够继续得以履行。1.上诉人违法违规强迫业主更换物业。一审庭审期间，上诉答辩人律师持调查令到行政执法局调取了西海岸新区住房和城乡建设局2020年7月7日向青岛西海岸新区综合行政执法局《关于对京华海悦小区自行更换物业服务企业等问题进行查处的函》，该证据证实上诉人在第一次庭审答辩中所称的共交房378户，交房时有208户拒绝选聘上诉答辩人作为物业公司的事实虚假，不是业主拒绝选聘，而是上诉人强迫业主另选新东升物业。该证据的具体证明内容为：第一，上诉人开发的京华海悦项目前期物业系上诉答辩人；第二、2019年12月30日，上诉人私自更换物业，并在交房现场强制业主签订《致：京华海悦小区广大业主》声明单；第三，住建局已约谈上诉人和新东升物业，并向其下达限期整改通知书；第四，上诉人违反了《物业管理条例》《物业承接查验办法》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》《山东省物业管理条例》等相关规定，严重扰乱我区物业管理市场秩序。第五，该函附有上诉人强迫业主签署的《致：京华海悦小区广大业主》签字声明单。2.上诉人作为房地产开发商，在交房时强迫业主更换原合同中的物业公司，已被业主联名投诉到信访局。一审庭审过程中，审判法官到区信访局调取了153名业主给西海岸政府的《京华海悦业主致青岛市政府西海岸新区政府的一封联名信》。该证据证实上诉人胁迫业主签订违法更换上诉答辩人作为前期物业的《致：京华海悦小区广大业主》签字声明单，遭业主抵制和投诉后，又变换形式让业主签署空白的《京华海悦物业管理服务协议》（重点是第五条和第八条）3、上诉答辩人提交的截止到2020年1月6日的所有招投标、报备文件、与上诉人签订的合同均证明答辩人在签订合同后一直按约定在完成自己的合同义务。截至2020年6月30日物业入住之前，答辩人已做好了所有人、财、物的各项全部准备。上诉人却在2020年5月11日公然拟违约，但答辩人仍然克服种种团难，在业主入住后的第7天按约进驻小区从事物业服务工作，履行合同义务，组织优秀物业管理团队进驻该小区从事物业服务至今，更不存在上诉人陈述的合同不能继续履行一说。一审审理期间，一审法院法官专程到项目现场勘察调查，调查中法官发现，答辩人的物业管理人员在办公室的就有6至7名工作人员工作（未算巡逻的），上诉人所称的新东升物业实际并没有进驻项目。庭审后，答辩人经理核实了当天的情况。法官到现场勘察时，有答辩人的两名巡逻的保安看见过法官，法官陈述时看见的保安是答辩人的巡逻保安，保安说有一个女法官还拍了照。物业办公室有7名正在工作的人员，分别是项目经理和副经理，工程部经理、客服部经理、客服员和两名工程维修人员。该调查结果均印证了答辩人的诉求和庭审中的陈述客观真实，也印证了上诉人的虚假陈述与客观事实不符，其伪造证据的事实。上诉人强行更换原购房合同的一再物业办报备的物业公司的行为已构成行政违法，并被行政机关处罚。上诉人对自己的违法行为不仅不反思，还在上诉状中做狡辩。4.现答辩人仍在依约履行合同义务，因业主的不断入住，答辩人在项目服务服务人员已陆续增至35人，所有工作人员都在尽责履职。5.上诉人无权违背合同更换物业。根据答辩人提交的上诉人与业主孙继胜签订的《商品房买卖合同》（所有业主的合同为同一版本）。该合同第九章第二十一条前期物业管理中明确写明前期物业公司为答辩人。该条第（五）项明确约定，买受人同意选聘答辩人为前期物业公司。依据《民法典》第九百三十九条之规定：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同、以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。依据该法律规定，单个的业主没有权利单独声明改选前期物业公司，除非业主委员会与业主大会依法选聘新的物业。更何况本案中部分业主的独立声明是被上诉人强迫所为，为此，已有153户业主上访，要求撤销上诉人强迫所签更换物业声明。综上，一审判决认定案件事实清楚正确。二、一审判决适用法律正确。（一）一审判决认定案涉合同不具备约定解除或法定解除条件属正确适用法律。1.依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》三、关于合同案件的审理第46条【通知解除的条件】：“审判实践中…只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果…”。2.依据最高人民法院研究室对《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条理解与适用的请示的答复：当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。本案中，上诉人不具备法定和约定的合同解除权，上诉人辩称其根据《合同法》第九十四、九十六条规定解除合同既没有事实依据，也没有法律依据，其违约向上诉答辩人发函解除合同的行为无效，不产生合同解除之后果。（二）上诉人与上诉答辩人之间的前期物业合同系依法签订，该合同依法生效并受法律保护。1.上诉人与答辩人系依据建设部建住2003第30号《前期物业管理招投标管理暂行办法》的规定，答辩人依法中标后与上诉人签订了前期物业合同。依据该办法第二条：前期物业管理，是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。本案答辩人系通过招投标形式中标后与上诉人签订的前期物业合同。答辩人与上诉人间的前期物业合同受法律保护，对业主也有约束力。2.依据最高院法释〔2009〕8号《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，2017年答辩人同上诉人项目的前期持有人集力鲁威公司签订前期物业合同后，答辩人认真履行了作为前期物业公司应当履行的法定和约定义务。2018年9月12日，上诉人接管项目后，上诉人就该项目前期物业合同又与答辩人在平等自愿的基础上重新达成了补充协议，补充协议中明确约定了上诉人履行前期项目持有人与答辩人所签的前期物业合同的全部权利义务。在该项目2020年6月30日交房前答辩人已经为入驻小区做好了充分的准备，备案、报备、人员的组织等准备工作。但在答辩人于2020年6月30日将要进驻项目之前，上诉人在2020年5月11日，公然违法解除原上诉人之间签订的《京华海悦前期物业服务合同补充协议》，上诉人的行为构成违约且违反了行政法规和规章。依据我国合同法和最高院的相关批复和会议纪要规定，上诉人的违约解除行为不产生任何解除合同的法律效力。3.《民法典》第九百三十九条确定了物业合同的约束力：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同、以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”《民法典》第九百四十条规定了前期物业服务合同终止的情形：“建设单位与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。从上述两条法律规定可以看出，前期物业合同对答辩人、上诉人和业主三方具有约束力；前期物业服务合同的终止条件是：业主委员会依法成立，且与新的物业（或全体业主）签订合同并生效。而本案中的证据显示，要更换答辩人，非业主意思表示，而是上诉人的意思表示，且对业主采取了胁迫或签空白物业服务合同的方式获得了部分业主的签字，并没有成立业主委员会，却已有153户业主联名上访到区信访局和区住建局，住建局也发函请求行政执法局严格执法，查处上诉人和新东升签约的违法行径。守法、守约、诚实信用，都是社会主义核心价值的具体体现，上诉人在违法违规、违背诚实信用悔约的前提下，却打起了弘扬社会主义核心价值的旗帜。一审判决的正确解决就是在弘扬社会主义核心价值，就是在捍卫业主的合法自由的选择权，上诉人强行迫逼迫业主更换物业的做法已经侵犯了业主的意志。一审判决在适用法律上没有错误。三、一审判决程序合法，没有剥夺当事人的合法权益。1.依据合同的相对性，新东升物业无权参与本案的诉讼。新东升物业作为一个上诉人基于个人私利违规拟拉进项目的企业，不是本案的当事人，其依法没有资格在确认合同效力的案件中成为当事人。2.一审判决没有超出原告诉求的范围。一审判决的内容与上诉答辩人诉求的内容一直，一审判决依据事实和法律支持了上诉答辩人的诉求。 森隆物业公司向原审法院提出诉讼请求：1.确认中海外公司于2020年5月11日所发《关于解除的通知函》无效，判令中海外公司继续履行2018年9月12日所签《京华海悦前期物业服务合同补充协议》和该补充协议所依据的原《前期物业服务合同》；2.本案诉讼费用由中海外公司承担。 原审法院认定如下： 一、森隆物业公司提交以下证据： 证据一：《中标通知书》《中标备案表》各一份，证明：2017年1月24日，集力鲁威集团有限公司建设的京华海悦（曾用名集力新年华）小区前期物业经招标由森隆物业公司中标。森隆物业公司合法获得该小区前期物业管理权。 中海外公司质证意见：对《中标通知书》真实性不清楚，不认可，与中海外公司无关。《中标备案表》也不清楚，与中海外公司无关。 证据二：《前期物业服务合同》、备案证明各一份，证明：2017年1月24日，集力鲁威集团有限公司与森隆物业公司签订《前期物业服务合同》，约定森隆物业公司对京华海悦项目提供前期物业管理服务，该合同并经黄岛区物业管理办公室备案。双方的合同已经依法进行了报备。 中海外公司质证意见：是森隆物业公司与吉力鲁威集团签订的，与中海外公司无关，对此不认可。对备案证明，也是森隆物业公司与集力鲁威集团签订后备案的，与中海外公司无关。 证据三：《集力新年华物业承接查验协议书》一份，证明：2017年1月25日，森隆物业公司与集力鲁威集团有限公司签订协议，约定森隆物业公司作为集力新年华前期物业公司，与集力鲁威集团有限公司共同对物业共用部位、公用设施设备进行承接查验。 中海外公司质证意见：是森隆物业公司与集力鲁威集团签订的，是否是真实的中海外公司不清楚，对此不认可。 证据四：《京华海悦前期物业服务合同补充协议》，证明：2018年9月12日，双方签订《京华海悦前期物业服务合同补充协议》，约定森隆物业公司与集力鲁威集团有限公司签订的《前期物业服务合同》继续由双方履行，合同期限自2017年1月24日起至业委会成立选聘新的物业企业并签订新的物业服务合同生效之日止。双方是有效合同的双方当事人，均应依法全面履行合同义务，任何一方擅自解除合同均构成违约。 中海外公司质证意见：对证据四，真实性无异议，但是对证明事项有异议。 证据五：《关于京华海悦前期物业管理项目承接查验及接管交付相关工作筹备事宜的协调函》一份，证明：2019年12月10日，森隆物业公司向中海外公司发函，要求中海外公司安排人员与森隆物业公司一起对京华海悦公用设施设备进行接管验收。 中海外公司质证意见：中海外公司并没有收到，因此不认可。 证据六：《关于京华海悦物业交付问题协调函》一份及送达视频光盘一张，证明：2019年12月27日，森隆物业公司向中海外公司发函，要求中海外公司在京华海悦项目物业交付中严格双方签订的《京华海悦前期物业服务合同补充协议》履行。 中海外公司质证意见：中海外公司并没有收到，具体情况不清楚，因此不认可。 证据七：《物业服务收费备案表》一份，证明：2020年1月6日，森隆物业公司作为京华海悦项目的前期物业服务企业，对物业服务项目收费在黄岛区发展和改革局取得备案。 中海外公司质证意见：系森隆物业公司自行行为，与中海外公司无关，因此不认可。 证据八：中海外公司发送的《关于解除的通知函》一份，证明内容：2020年5月11日，中海外公司单方面向森隆物业公司发出《关于解除的通知函》，通知森隆物业公司解除双方签订的一切法律性文件。但中海外公司没有法定和约定的解除权，其单方面发函解除《前期物业服务合同》不发生解除合同的效力。中海外公司发函的行为时一种严重违约行为。双方应继续履行合同。 中海外公司质证意见：对证据八，真实性无异议，证明双方已经于2020年5月11日解除了双方达成的前期物业服务合同。 证据九：物业服务照片36张，证明：森隆物业公司自2020年7月7日进驻京华海悦小区开展物业服务至今。中海外公司所谓的合同不能实际履行的说法没有任何事实及法律依据。 中海外公司质证意见：对证据九，不认可，实际是森隆物业公司强行违法进入，中海外公司有报警记录。森隆物业公司并没有进行实际的物业服务，因为中海外公司并没有向森隆物业公司进行过任何的物业交接。 二、中海外公司提交以下证据 证据一：《关于解除的通知函》、中国邮政EMS送达记录，证明中海外公司向森隆物业公司发出通知解除双方签订的补充协议。 证据二：同意中海外公司解聘森隆物业公司的业主签字证明270份，证明：有270户业主同意解聘森隆物业公司，委托中海外公司选聘新的物业管理公司。 森隆物业公司质证意见：真实性无法确认，但是即使真实的，恰恰证明中海外公司不仅违反了与森隆物业公司的合同约定，还违反了招投标法的法律规定，因森隆物业公司是通过招投标作为该项目的前期物业服务企业的，依据建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》第二条规定，前期物业公司的选定不是业主说的算，而是房地产开发商通过招投标来确定，对于前期物业，中海外公司让业主来签字，系违法行为，此时的业主依法没有选聘物业公司的权利，而该证据仅能证明业主签了字，而业主的签字对中海外公司是否解聘不产生任何法律影响，不会改变双方之间合同的有效性。依据物业管理条例，前期物业公司的选聘与业主无关。 中海外公司的该行为已经被黄岛区住建部门进行了约谈，其行为已经明显违反了行政法规即物业管理条例，中海外公司以胁迫的方式要求业主签字，不签字就不交房，并且由此导致了大量业主的不满并进行了投诉，为此已经上了青岛电视台的头条。 证据三：京华海悦小区业主会议决议，证明：经过业主会议决议，超过半数的业主同意解聘森隆物业公司，并委托中海外公司选聘资质和服务标准更高的物业管理公司。 森隆物业公司质证意见：中海外公司提交的所有证据与本案无关联。中海外公司提交的证据是在中海外公司违约的前提下自行制作的，无论多少户与本案都无关联。 证据四：中海外公司与深圳市新东升物业管理有限公司青岛分公司签订的京华海悦《前期物业服务合同》、汇兑往来账务业务凭证、发票，证明：中海外公司已与深圳新东升物业管理有限公司青岛分公司签署京华海悦《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，系合法有效的，并且，中海外公司已经支付部分前期物业管理费用，深圳新东升物业管理有限公司青岛分公司已向中海外公司开具了增值税专用发票。 森隆物业公司质证意见：对证据四真实性不认可。即便是真实的，也是无效合同，因前期物业服务合同必须招投标，本案森隆物业公司就是因通过招投标而中标的合法的前期物业服务合同的一方，因此中海外公司与新东升物业签订的没有经过招投标的合同，在中海外公司未与森隆物业公司解除合同的前提下签订的该合同系无效，该证据进一步证实了中海外公司的违约行为。 证据五：中海外公司与业主所签署部分《青岛市商品房买卖合同（预售）》、业主与深圳市新东升物业管理有限公司青岛分公司所签署的《京华海悦物业管理服务协议》、物业管理费用发票及收据，证明：（1）在房屋交付时，468户业主已与深圳市新东升物业管理有限公司青岛分公司签署《京华海悦物业管理服务协议》，约占已收房业主总数的94%。（2）根据《中华人民共和国民法典》第九百四十条规定，业主委员会或业主与新物业服务人订立物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。业主已与深圳市新东升物业管理有限公司签署了京华海悦物业管理服务协议，并交纳了物业管理费用，深圳市新东升物业管理有限公司青岛分公司向交费业主开具了物业费用发票。故，业主与深圳市新东升物业管理有限公司青岛分公司所签署的《京华海悦物业管理服务协议》已经成立并生效。 森隆物业公司质证意见：对证据五恰恰证明中海外公司无视法律、无视双方当事人签订的合同擅自进行的违约行为，有大部分378户业主是与森隆物业公司签订的物业服务合同，合同中的21条约定的前期物业公司系森隆物业公司，依据民法典第940条的规定，森隆物业公司与中海外公司的前期物业服务合同对业主有约束力，业主委员会在前期物业服务合同期限届满时，业主委员会才可以终止合同。中海外公司的证据违背了民法典940条的规定。 证据六：物业管理交接资料，证明：中海外公司及关联公司与深圳市新东升物业管理有限公司青岛分公司在交付房屋前、后做了物业管理等相关交接资料，深圳市新东升物业管理有限公司青岛分公司对京华海悦小区物业设施、设备管理进行了接管，履行相关的物业管理义务。 证据七：保洁合同、保安合同，证明：深圳市新东升物业管理有限公司青岛分公司与第三方所签署的保洁合同、保安合同为涉案小区进行服务。 证据八：对京华海悦小区提供物业服务照片和视频，证明事项：深圳市新东升物业管理有限公司青岛分公司已进驻京华海悦小区（即涉案小区），按照合同约定为业主提供物业管理服务。 证据九：森隆物业公司干扰深圳市新东升物业管理有限公司青岛分公司日常物业管理服务工作的照片和视频、报警记录，证明：森隆物业公司在被解聘后，指示其人员强行进入涉案小区，霸占物业用房，虽然霸占其涉案小区物业用房，但是并未提供物业管理服务，扰乱深圳市新东升物业管理有限公司青岛分公司物业管理服务工作，对涉案小区的物业管理服务工作造成严重影响。 森隆物业公司质证意见：对证据六至证据九，与本案争议无关。对证据六、证据七，真实性不能确认，假设真实，能够证明中海外公司的违约行为，关于保洁和保安所有的业务都是森隆物业公司在做，即使形式上真实，内容也是虚假的。物业的交接造成的后果，假设没有经过招投标，中海外公司即为违约和违法。对证据八，真实性不认可，即使有照片和视频，也是做样子，因为真实提供保洁和保安工作的是森隆物业公司。 三、针对森隆物业公司称其对京华海悦小区提供物业服务，中海外公司亦称新东升物业对京华海悦小区进行物业服务，2020年12月25日，原审法院工作人员一同前往涉案小区。经勘察，在门岗处及小区内遇见三个保安，向其询问后其称是中海外公司的保安，由保安指引来到房屋交接中心办公室，交接现场负责人称他们都是中海外公司的项目部工作人员，负责人称深圳新东升物业公司尚未进驻，并告知法官森隆物业公司在楼上办公，法官到楼上森隆物业公司办公室，办公室门口处张贴了公告，公告上载明森隆物业公司系小区唯一合法物业公司，并且办公室内有森隆物业公司六七名工作人员在场。 四、森隆物业公司向法院申请调查令，调取青岛市黄岛区住房和城乡建设局向行政执法局发出的函件，名称为：关于对京华海悦自行更换物业服务企业等问题进行查处的函，证明：作为建设单位的中海外公司违反了物业管理条例及物业承接查验办法和前期物业管理招投标管理暂行办法、山东省物业管理条例，严重扰乱了我区的物业市场管理秩序，住建局要求行政执法局对中海外公司及新东升物业公司进行依法查处，该函还证实中海外公司在交房现场强制业主签订《致：京华海悦广大业主》签字声明单，该证据证明中海外公司不仅违约还违法，进而证明中海外公司解除与森隆物业公司的前期物业合同没有合同依据和法律依据。 五、森隆物业公司向原审法院申请调取信访材料，证明：因中海外公司在答辩中提出其销售的378户房屋中在交房时，有208户业主拒绝选聘森隆物业公司为其提供物业服务且有签字，该证据证实中海外公司所称的208户签字业主系中海外公司胁迫签署，为此导致153户业主向信访局联名上访，部分业主已经提起诉讼。证明中海外公司在答辩中称的答辩理由不属实。 中海外公司质证意见：对联名信的出处无异议，但是只是一份上访信，对上访信的内容信访局没有作出任何结论，对联名信最后签字的真实性不认可，因为有很多明确标明是代签，其他是否是本人所签，中海外公司无法确认，因此对该联名信反应的内容及森隆物业公司证明的事实不认可。对于水胜信访信的处理意见，信访局有明确的处理意见，该案不予受理，由人民法院依法处理，因此于水胜向法院起诉后也进行了撤诉，因此对森隆物业公司证明的事项和内容不认可。 原审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案争议焦点是中海外公司于2020年5月11日所发《关于解除的通知函》的效力应如何认定。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，中海外公司向森隆物业公司发出解除合同通知函，森隆物业公司因对该解除合同行为有异议，诉请法院确认中海外公司解除合同的理由不成立并要求其继续履行合同，其实质就是请求人民法院确认中海外公司解除合同的行为无效。原审法院认为，中海外公司解除合同的行为，缺乏事实和法律依据，不应当得到支持，双方当事人应当继续履行合同。其一，双方当事人签订的《京华海悦前期物业服务合同补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定予以履行。其二，双方合同期限约定自2017年1月24日起至业委会成立选聘新的物业企业并签订新的物业服务合同生效之日止，本案中涉案小区尚未成立业委会，约定解除的条件并未成就。其三，双方当事人所签订的系前期物业服务合同，根据相关行政法规和行业管理规定，前期物业服务合同必须经过招投标程序并在行业管理部门进行登记备案，双方当事人之间的合同已经完成上述程序，双方应当按照合同约定全面履行，中海外公司单方面解除合同并另行选聘其他物业公司的行为，违反相关规定，不应准许。综上，本案不具备法定解除或约定解除的条件，并且中海外公司单方面解除合同的行为违反行政法规和行业管理规定，中海外公司解除合同的行为无效，原、中海外公司应当继续履行合同。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、中海外公司于2020年5月11日向森隆物业公司所发《关于解除的通知函》无效。二、森隆物业公司与中海外公司应当继续履行2018年9月12日所签订《京华海悦前期物业服务合同补充协议》和该补充协议所依据的原《前期物业服务合同》；中海外公司应于判决生效后10日内履行向森隆物业公司提供物业管理用房、移交资料、完成共用部位和共用设施设备的查验交接等主要义务，森隆物业公司应按照合同约定及《前期物业管理服务标准》提供物业服务；双方应当全面履行上述合同及补充协议的约定内容，并不限于本条所单独表述的主要义务。案件受理费50元，由中海外公司负担。 二审中，中海外公司提交《前期物业服务合同》。证明：现有业主已与第三方新东升物业公司签订物业公司合同，新东升物业公司也已提供了物业服务。中海外公司质证称：真实性认可，但是不是业主的真实意思表示，一审中已查明所有业主提起了上访，对上诉人的行为行政部门已作出了处罚。本院对证所真实性认可。 中海外公司提交证物业费收据。证明：新东升物业公司在实际提供物业服务。森隆物业公司质证称：真实性认可，但是是上诉人为了交房迫使向业主缴纳的。本院对证所真实性认可。 中海外公司提交责令（限期）改正通知书(青黄综合执法责改字【2021】第009321号)、违法行为教育规范通知书(青黄综执规字【2021】第0016815号)。证明：新东升物业公司是实际提供物业服务。森隆物业公司质证称：真实性庭后核实。我方认为是二次形成的，其中的新东升物业公司的名称是上诉人自己填的。本院对证所真实性认可。 中海外公司提交《工程竣工备案表》《不动产测量报告》。证明：房屋交付时间。森隆物业公司质证称：真实性无异议，认可房屋的交付时间。本院对证所真实性认可。 中海外公司提交刘立中的劳动合同、青岛职工社会保险参保证明（证明编号：2107079405）。证明：新东升物业公司的负责人刘立中不是上诉人中海外公司的工作人员，其劳动关系和社保的缴纳记录均在新东升物业公司。森隆物业公司：真实性不认可，证明事项与本案无关。本院认为，刘立中与案外人的劳动合同，未经刘立中与案件外人确认，本院对真实性不予确认。 中海外公司提交参加诉讼申请书、《EMS单据》证明：新东升物业公司应当参加本案诉讼。森隆物业公司质证称：本案是合同效力确认纠纷，依据合同相对性原则与案外人无关。本院对证所真实性认可，证明事项不予采信。 中海外公司提交照片20张。证明：新公司东升物业提供实际物业服务。森隆物业公司质证称：真实性不认可，系伪造，新东升物业公司没有参与实际物业服务。本院对证所真实性采信，但仅依据该证据不足以证明待证事项。 森隆物业公司提交“西海岸新区京华海悦小区私自选聘物业被罚，一年多的调查尘埃落定”新闻报道一份。证明：上诉人因私自更换前期物业公司，西海岸新区综合行政执法局对上诉人做出行政处罚。中海外公司：真实性不认可，被上诉人提交的系复印件。因该不符合证据形式，本院对其真实性不予采信。 森隆物业公司提交森隆物业京华海悦业主群聊天记录。证明：被上诉人进驻小区后，积极开展物业服务工作，并受到业主的赞许和支持，合同仍在履行中。中海外公司质证称：真实性、关联性、合法性均不予认可。本院对该证据不予采信。 森隆物业公司提交京华海悦小区现场照片12张、京华海悦小区物业人员及现场工作照片139张。证明：被上诉人在京华海悦小区门岗设立保安室，安排保安人员从事进出小区人员管理。设置多处垃圾分类收集房，并设置宣传栏。在小区内物业用房设置办公室，从事日常物业服务工作。中海外公司质证称：真实性不认可。本院对证所真实性采信，但仅依据该证据不足以证明待证事项。 森隆物业公司提交《京华海悦小区业主表决书》一份。证明：小区业主不同意上诉人更换前期物业公司，要求被上诉人作为前期物业公司为小区业主提供物业服务。中海外公司质证称：真实性不认可，表决书中没有载明时间。本院对证据不予采信。 二审中，森隆物业公司陈述：2020年7月初我方入驻涉案小区并实际提供服务，之后的物业费我们没有收取，上诉人没有提供物业服务，却以新东升物业公司的名义在收取物业费。我方已进行了物价备案手续。现在业主对于与新东升物业公司签订的物业服务合同的不认可，而且提起了上访。 中海外公司陈述：我们已与新东升物业公司办理了入驻手续，备案因被上诉人的备案在先还未撤销，所以与新东升物业公司没有办理备案。涉案小区902套，实际入住697户，现已有560户与新东升物业公司签订了物业合同。 二审查明，2021年3月25日，青岛市黄岛区综合行政执法局作出青黄行政执法听证通（2020）第2020第202001678号《行政处罚听证通知书》载明：中海外公司，就你单位申请，依据《中华人民共和国行政处罚法》第42条的规定，本机关决定由主持人辛伟、记录员杜修禹，于2021年4月2日10时在黄岛区海岸综合行政执法局239房间就你单位未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业一案进行听证。 本院对原审认定的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为，中海外公司是否具有权单方解除权物业服务合同的问题。对此，本院认为，首先，《物业管理条例》第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。本案中，森隆物业公司系建设单位经过招投标的方式选任，并在行政机关备案的物业服务企业。其次，双方签订的《京华海悦前期物业服务合同补充协议》约定服务期限为：自2017年1月24日起至业委会成立选聘新的物业企业并签订新的物业服务合同生效之日止。本案中，涉案小区尚未成立业委会，约定解除的条件并未成就。再次，《中华人民共和国民法典》第九百四十条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。同时，依据第二百七十八条第一款第（四）项、第二款的规定，下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。本案中，中海外公司与森隆物业公司解除物业服务合同，重新选聘物业服务企业的行为，未经法定人数以上的业主表决同意。基于以上理由，中海外公司单方面解除合同并另行选聘其他物业公司的行为于法无据，本院不予支持。中海外公司向森隆物业公司发出的《关于解除的通知函》无效，双方应当继续履行《京华海悦前期物业服务合同补充协议》和该补充协议所依据的原《前期物业服务合同》。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人青岛森隆物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二一年七月十九日 书记员  翟国媛