安徽省芜湖市繁昌区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0222民初2008号 原告：肖金伙，男，1964年9月16日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌区。 委托诉讼代理人：张大炳，繁昌区荻港镇法律服务所法律工作者。 被告：谈元树，男，1964年7月5日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌区。 被告：张跃武，女，1963年9月25日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌区。 原告肖金伙与被告谈元树、张跃武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月22日立案，依法适用简易程序，于2021年7月14日公开开庭进行了审理。原告肖金伙及其委托诉讼代理人张大炳、被告谈元树、张跃武均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖金伙向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告肖金伙与被告谈元树、张跃武签订的房屋买卖合同；2.判令被告谈元树、张跃武返还原告肖金伙购房定金190000元，并承担利息，自2021年6月22日起以190000元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准为基础，加计30%计算逾期付款损失，至款付清之日止；3.判令被告谈元树、张跃武支付违约金10000元；4被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2021年1月27日，肖金伙与谈元树、张跃武签订了房屋买卖合同。该合同约定，被告将坐落于繁昌区繁××镇××东单元××室、房屋权证10××60号、建筑面积94.23平方米的房屋出售给原告；房屋总价款360000元，本合同签订之日，原告支付190000元作为买房定金，合同签订当日内原告付90000元作为定金，定金余款100000元在2021年2月11日之前支付，剩余房款170000元在房屋过户当日支付；2021年7月31日之前被告夫妻双方无条件配合原告到房产交易中心完成过户手续，原告如中途反悔，被告需退回定金180000元，扣除10000元作为违约金，被告如反悔，被告退还所收190000元定金，另外需支付10000元违约金，合计200000元；合同经双方签字后生效。房屋买卖合同签字时，张跃武未到场，谈元树签名时把张跃武名字也签了，原告要求张跃武亲自来签名，谈元树说：“张跃武现在美国，过几天就回来”，并当场用手机与张跃武通话，通话后告诉原告：“她同意卖房，让我办理，要不几天回来签名”。房屋买卖合同签订当日，原告支付给谈元树购房定金90000元，谈元树出具收条一份。收条内容为，今收到肖金伙190000元，事由为购房定金，具条人为谈元树。2021年2月11日，在繁××镇××东单元××室处，原告支付购房定金100000元，因谈元树已在2021年1月27日，出具190000元的收条，故原告支付购房定金100000元时，被告没有出具收条。因原告发现房屋买卖合同上填写的房屋产权证号10××60号，与房屋所有权人张跃武持有的皖房产证芜字第××号不相符。2021年6月8日，原告与妻子俞珍凤找到谈元树，查问张跃武何时补签合同，要求谈元树将房屋买卖合同上填写的房屋产权证号10××60号更正为8110119349号，并要求谈元树办理房屋所有权过户手续，被告不答应。为此，原告及妻子俞珍凤与谈元树发生争吵。原告报警，城关派出所作有违调解不成。2021年6月16日，原告与妻子俞珍凤找到谈元树，请求解决前述事项，如不成，立即退还原告房屋买卖定金，谈元树当即出具书面告知书一份称：“本人谈元树房屋不再出售了，以前合同中止，等本人款项追回，返还预付定金”。皖房产证芜字第××号房屋所有权人张跃武，房屋为共同共有，房屋买卖合同双方签字生效，谈元树一人签名。张跃武未签字，对房屋买卖合同没有任何意思表示，也无有效的授权委托谈元树办理房屋买卖的书面材料，房屋买卖合同不生效。现谈元树书面明确表示房屋不再出售了，被告行为侵犯了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》及有关法律法规之规定，特诉至贵院，请法院依法判如所请。原告在庭审中补充陈述称，房屋支付款的条据出具的是190000元，原告本人现金及转账实际为160000元，另外30000元是原告通过儿媳妇邢翠翠支付的。直至原告要求被告过户的时候，原告才知道被告称给了邢翠翠160000元，另外30000元款项具体在哪原告也不清楚。至于谈元树将190000元给了谁，原告都不管，原告仍然要求被告返还190000元及利息，并承担违约金10000元。 被告谈元树辩称：原告诉状中所称属实，房屋不再出售了，以前合同中止，等我款项追回后，返还预付定金190000元。我的190000元定金是给了原告儿媳妇邢翠翠，10000元违约金也应当由原告的儿媳妇邢翠翠来支付，原告的儿媳妇邢翠翠以原告之子多年来未支付抚养费为由，要求我将190000元给了邢翠翠。因此，对原告主张的10000元违约金不认可，应当由邢翠翠承担。我从邢翠翠处追回该190000元，即可返还原告定金，因此我才承诺等本人款项追回，返还预付定金。对于原告要求解除房屋买卖合同无异议，对于原告要求退还购房定金190000元并承担利息，应当由邢翠翠承担。 被告张跃武辩称：关于原告及谈元树买卖房屋的事情，我一直不知情。直至法院送达传票的时候，我才知道原告及谈元树房屋买卖情况。我没有将房屋挂在中介售卖，且该房屋是我父亲给我个人所有，涉案房屋为我个人财产。并且，我与谈元树已经多年未在一起，现已于2021年6月份登记离婚。该房屋与谈元树没有任何关系，将我列为被告并不合理。至于原告与谈元树之间的房屋买卖与我没有任何关系。房屋买卖合同肯定不能履行，相应的责任也应由房屋买卖合同双方进行承担。 本院经审理认定事实如下：2021年1月27日，肖金伙作为买方与谈元树作为卖方签订了房屋买卖合同一份。该合同约定，谈元树将坐落在芜湖市繁昌区金桥二区7栋东单元302室、房屋权证号为10××60号、建筑面积为94.23平方米的房屋出售给肖金伙；房屋买卖总价款360000元，本合同签订之日，肖金伙向谈元树支付190000元作为买房定金，合同签订当日内肖金伙付90000元作为定金，定金余款100000元肖金伙在2021年2月11日之前支付，剩余房款170000元在房屋过户当日支付；2021年7月31日之前谈元树夫妻双方无条件配合肖金伙到房产交易中心完成过户手续；肖金伙如中途反悔，谈元树需退还定金180000元，扣除10000元作为违约金；谈元树如反悔，需退还所收190000元定金，另外需支付10000元违约金，合计200000元。该房屋买卖合同尾部，肖金伙作为买方签名确认，谈元树作为卖方签名确认，同时谈元树在卖方签名处书写了张跃武字样签名。 2021年1月27日，谈元树出具收条一份给肖金伙。该收条载明，今收到肖金伙190000元，事由为购房定金。 2021年6月8日，肖金伙报警称，在芜湖市繁昌区签订的合同发生纠纷，双方互有推拉，民警现场予以调解，并作有违调解处理。 2021年6月16日，谈元树出具承诺一份，称：“本人谈元树房屋不再出售了，以前合同中止，等本人款项追回后，退回预付定金。” 现原告就涉案房屋买卖合同提起本案诉讼。 以上事实由原告提供的房屋买卖合同原件一份、2021年1月27日收条原件一份、2021年6月8日接待报警案件三联单原件一份、2021年6月16日承诺原件一份，以及当事人在庭审中的陈述、质证、辩论意见加以证实。就以上证据真实性被告未提出异议，本院对此予以确认。但就涉案房屋买卖合同认定、合同终止后财产清理问题，各方存有较大争议，宜结合相应证据及当事人陈述加以综合分析认定。 本院认为：原告以两被告未能办理房屋过户登记，且被告不再出卖房屋为由，要求解除涉案房屋，并要求退还购房定金、承担违约金。谈元树以其款项未追回为由抗辩，张跃武以其未与原告订立房屋买卖合同为由抗辩。结合各方主张，本案争议主要围绕涉案房屋买卖合同认定、合同终止后财产清理问题而展开。 第一，关于买卖合同认定问题，原告提供的房屋买卖合同由原告与谈元树签订，张跃武并未在该合同上签名确认，事后也未追认，仅能确认原告与谈元树系合同当事人。就涉案房屋，根据原告提供的皖房权证芜字第××号房产证复印件，谈元树对涉案房屋并不享有完整的所有权。因此，其就该房屋单独与原告订立房屋买卖合同构成无权处分，且原告与谈元树就退还购房定金的意见一致。原告请求解除合同，本院予以支持。 第二，关于合同解除后的财产清理问题，因张跃武未参与涉案房屋买卖合同关系，原告要求张跃武承担相关责任本院不予支持。原告要求谈元树承担相关责任，本院予以支持。 首先，谈元树称其仅承诺追回相应款项后退还预付定金，现款项在案外人邢翠翠处，待追回该款后退还原告。但谈元树出具的承诺书，仅为单方承诺，原告提起本案诉讼且诉讼中并未认可该意见。同时，该承诺约定前提为等谈元树款项追回后退还，根据谈元树应退还原告预付定金的性质而言，仅能附加期限，否则与其基本义务相左，而追回款项则不是必定会发生的。因此，被告以此承诺为由，主张待其款项追回后再退还原告涉案购房定金的抗辩理由不能成立。 其次，涉案款项虽为购房定金，但根据双方订立合同的约定，谈元树不再出卖房屋，仅需退还定金并支付10000元违约金，该约定有效，原告按此要求退还定金及支付违约金，本院予以支持。在退还定金数额方面，原告主张190000元。原告自称其向谈元树交付的定金中有30000元为案外人邢翠翠支付；谈元树称190000元已退还给邢翠翠，其中30000元以抵偿债务方式退还给邢翠翠，其余160000元直接交付邢翠翠。其中，关于160000元款项，结合谈元树提供的欠条图片，以及庭后核实的谈元树起诉邢翠翠关联案件中的借条原件，谈元树已就其与邢翠翠之间另外的法律关系提起诉讼。因此，谈元树自称其已向邢翠翠支付160000元，不能抵销其向原告退还相应款项的义务，谈元树应就此160000元承担退还责任；关于30000元款项，原告自认实际交付人为邢翠翠，谈元树主张已通过抵偿债务方式退还邢翠翠，该部分款项可由谈元树与邢翠翠之间另行解决，原告一并主张包括邢翠翠支付的30000元债权，本院不予支持。 最后，关于违约金，根据前述认定，原告不宜行使全部款项退还请求权，对于约定的违约金可酌情按8000元确定。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定,判决如下: 一、确认原告肖金伙与被告谈元树于2021年1月27日订立的房屋买卖合同于2021年6月16日解除； 二、被告谈元树退还原告肖金伙购房定金160000元，并支付原告肖金伙违约金8000元，均于本判决生效后10日内付清； 三、驳回原告肖金伙其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3350元（原告已预交），由被告谈元树负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。 审判员 俞 峰 二〇二一年七月二十日 书记员 余灵蓉 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。