云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0103民初2547号原告：付浩辉，男，1991年3月2日生，汉族，住江西省南昌市进贤县。委托代理人：周宗能，系云南祥宇事务所律师，特别委托代理。被告：黄绍云，男，1978年9月10日生，汉族，住四川省彭山县。原告付浩辉诉被告黄绍云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月4日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员董维娜独任审理，于2021年7月14日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人周宗能到庭参加诉讼，被告黄绍云经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉请称：一、请求法院确认原被告双方于2020年4月4日签订的《房屋租赁合同》（合同编号：ＲＣＺ20200418454059432）于2020年10月6日解除并终止；二、请求判令被告向原告支付逾期付租需承担的违约金4500元；三、请求判令被告向原告支付提前终止合同的赔偿金5000元；四、请求判令被告支付因提前终止合同、损坏房屋及附属设施等违约行为导致原告产生的租金利益损失15000元（包含房屋维修闲置期间及合同履行后可得直接租金利益损失）；五、请求判令被告向原告支付因房屋、设施、设备等财产被损坏后应付剩余修复费用5684元及原告垫付电费186.16元；六、由被告承担本案的案件受理费、公告费等原告主张权利产生的费用。事实与理由：2020年4月4日，原告（房屋租赁协议甲方）委托其配偶秦明红与被告（房屋租赁协议乙方）双方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于昆明市盘龙区精装修房屋出租给乙方使用，房屋租赁期2年，从2020年4月6日起至2022年4月5日止，月租金为2500元／月，租金支付方式为按年支付，每一期截止前30日内必须向原告给付下一期租金。租赁过程中被告出现逾期支付租金的情况，2020年10月6日期满后被告通知原告已搬离房屋。原告收回房屋后发现房屋内设施家具存在人为故意破坏，但被告一直拖延处理，原告无奈只能自行维修，维修期间两个多月以来房屋一直空置无法出租，导致原告产生了直接租金利益损失。由于被告一直不予回复和配合处理，为维护自身合法权益，原告遂起诉至本院主张权利。被告黄绍云经本院依法传唤无正当理由，未到庭参加诉讼及答辩，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，由于被告未到庭参加诉讼，本院要求原告提交了证据原件，本院经审查认为，原告提交的证据符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以确认并在卷佐证。综合上述证据及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：2020年4月4日，原告（甲方）委托案外人秦明红与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定“甲方将坐落于盘龙区房屋出租给乙方，月租金为2500元／月，租金支付方式为年付，每一期截止前30日内乙方必须向甲方给付下一期租金，若乙方拖欠租金超过7日，则甲方有权收回该房屋，且对室内物品可不负任何责任，造成丢失或损坏由乙方自己负责，乙方同时另须向甲方支付所欠租金一倍的违约金。签订合同当日乙方先付3个月租金，合计7500元。租期内该房的水、电、煤气、有线电视、物业管理费及相关费用由乙方自己承担。押金为3000元，签订本合同时一次性付清，租期满后，如无违约责任发生并结清相关费用，由甲方一次性退还。出租的房屋属自然损坏或合同约定由出租人修缮的，甲方负责修复，因承租方过错造成房屋损坏的由乙方负责修复、赔偿并承担相关责任，否则甲方有权在乙方交付的押金中扣抵修复费用，不够抵扣则另行追加。承租期间，承租方不得对房屋内、外部进行改造，如需要装修的，须事前征得出租方的书面同意，否则，由此带来的一切后果由承租方承担。乙方逾期缴纳租金，除补交所欠租金外，还必须以合同月租金的5%按日向甲方支付违约金。在租期内乙方提前终止合同，则向甲方支付两个月租金及其他损失。”合同签订当日，被告向原告支付三个月租金7500元，押金3000元。自2020年7月起至9月期间，被告均出现逾期缴纳房租的情况，并于2020年10月6日通过微信告知原告已搬离该租赁房屋。另查明，因被告损坏租赁房屋内设施设备，原告支付维修费共计8684元，代被告缴纳截止2020年10月电费186.16元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”本条中，被告通过微信明确告知原告要搬离该出租房屋提前终止双方签订的《房屋租赁合同》，并实际于2020年10月搬离，根据上述法律的规定，被告明确表示且以实际行为表明不履行租赁合同，故本院对于原告诉请解除双方于2020年4月4日签订的《房屋租赁合同》的诉请予以支持。关于原告诉清的逾期付相承担的违约金4500元的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”现原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已解除，由于被告提前终止合同的行为已违约，根据双方合同中对违约金的明确约定，现原告自愿降低约定的标准，仅按4500元主张符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告支付因提前终止合同的赔偿金5000元的问题，原被告双方明确约定了“在租赁期内乙方提前终止合同，则向甲方支付两个月租金及其他损失”，现被告提前终止合同的行为符合双方约定的赔偿标准，故本院支持原告的该项诉请。关于原告要求被告支付因提前终止合同及损坏房屋及附属设施等违约行为导致原告产生的租金利益损失15000元的问题，由于原、被告双方在《合同》中未就该项进行明确约定，考虑到被告提前终止合同的违约行为以及原告维修因被告破坏房屋的合理时间，本院酌情支持原告三个月租金利益损失，即2500×3个月＝7500元。关于原告诉请被告支付因房屋为设施设备等财产损坏的修复费用5684元及原告垫付电费186.16元的问题，由于原、被告双方就房屋的维护维修费用有明确约定，且原告已就维修实际支出了相应费用，本院根据发票确定维修费用为8684元，原告已根据合同约定扣除了被告已交纳的押金3000元后剩余维修费5684元，本院予以支持。租费期间的被告产生电费186.16元，原告代为垫付后取得该项费用的追偿权，故本院予以支持。由于本案未实际产生公告费，故本院对于原告的该项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告付浩辉与被告黄绍云于2020年4月4日签订的《房屋租赁合同》(合同编号：RCZ20200418454059432)；二、被告黄绍云于本判决生效之日起十日内向原告付浩辉支付违约金4500元；三、被告黄绍云于本判决生效之日起十日内向原告付浩辉支付提前终止合同的赔偿金5000元；四、被告黄绍云于本判决生效之日起十日内向原告付浩辉支付租金利益损失7500元；五、被告黄绍云于本判决生效之日起十日内向原告付浩辉支付房屋维修损失5684元、垫付电费186.16元；六、驳回原告付浩辉的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费559元由被告黄绍云承担500元，原告付浩辉承担59元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审判员  董维娜二〇二一年七月二十一日书记员  祃瑞羽