山东省济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0191民初3383号原告：米海，男，1960年6月16日出生，汉族，住济南市历城区。原告：米亚群，女，1987年6月18日出生，汉族，住济南市历下区。以上两原告共同委托诉讼代理人：李春斌，北京市浩天信和（济南）律师事务所律师。被告：济南友巢酒店管理有限公司，住所地山东省济南市历城区唐冶西路868号山东设计创意产业园北区7号楼3-2503室，统一社会信用代码91370112MA3PEHUF1A。法定代表人：傅菊，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：张富洲，山东润秋律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘贶，山东润秋律师事务所实习律师。被告：济南高新绿城物业管理有限公司，住所地山东省济南高新区经十东路7000号汉峪金谷A3地块4号楼102房间，统一社会信用代码91370100MA3C5LRN83。法定代表人：樊明涛，总经理。委托诉讼代理人：刘树香，山东瀛在豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏传建，山东瀛在豪才律师事务所律师。原告米海、米亚群与被告济南友巢酒店管理有限公司（以下简称友巢公司）、济南高新绿城物业管理有限公司（以下简称绿城物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告米海、米亚群的共同委托诉讼代理人李春斌，被告友巢公司的委托诉讼代理人张富洲、刘贶，被告绿城物业公司的委托诉讼代理人刘树香、夏传建，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。米海、米亚群向本院提出诉讼请求：1.判令友巢公司、绿城物业公司赔偿米海、米亚群免租期损失10500元及违约金10500元；2.判令友巢公司、绿城物业公司承担本案诉讼费等一切费用。事实和理由：2019年12月4日，米海、米亚群与友巢公司、绿城物业公司签订《房屋托管协议》，约定米海、米亚群将位于济南市高新区交与友巢公司、绿城物业公司出租托管，托管期限自2019年12月4日至2025年12月31日，共计六年，2019年12月4日至2020年2月29日为免租期，2022年12月31日前的房屋租金3500元／月／套，房租月付，每月15日支付次月房租。合同签订后，米海、米亚群按时履行交付义务，2021年1月15日，友巢公司、绿城物业公司应当支付次月房租，至今仍未支付，严重违约，同时友巢公司于2021年1月25日向原告发送《解除租赁合同的通知书》，在没有任何法律和合同依据的情况下单方解除合同，严重侵犯了米海、米亚群的合法权益，请求法院判令友巢公司、绿城物业公司赔偿米海、米亚群各项损失及违约金。友巢公司辩称，一、友巢公司不同意支付米海、米亚群免租期的损失，米海、米亚群要求友巢公司支付免租期的损失无依据。双方签订的房屋托管协议约定免租期免交房租，且疫情期间给友巢公司经营造成了很大的影响，免租期房租应予以减免。二、友巢公司不应支付违约金，疫情为不可抗力，导致合同违约不应承担民事责任。绿城物业公司辩称，绿城物业并非涉案托管协议的实际履行主体，关于协议的履行系米海、米亚群与友巢公司的事宜，与绿城物业公司无关，米海、米亚群无权基于此协议要求绿城物业公司承担支付租金及违约金的责任。绿城物业公司虽然在托管协议首部作为协议一方签订本协议，但是该协议的实际履行相对方系米海与友巢公司，与绿城物业公司无关。根据托管协议，该协议载明的权利义务的享有者和承担者均是指向米海、米亚群与友巢公司，且协议第四条第五款也明确约定绿城物业公司不承担本合同解除由此导致的任何违约责任。协议的实际履行方面也均是由友巢公司接收涉案房屋并支付租金、有关协议的解除通知也由友巢公司发送，绿城物业公司从未参与合同的实际履行，因此绿城物业公司不应对所谓的空置期租金、房屋租金以及解除合同的违约金承担任何责任。根据协议约定，2019年12月4日至2020年2月29日为免租期，故米海、米亚群无权要求该期间的租金，因此不存在所谓的空置期租金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月4日，米海、米亚群（甲方）与友巢公司（乙方）、绿城物业公司（丙方）签订《房屋托管协议》，合同约定：米海、米亚群将济南高新区汉峪金谷XXX室的出租委托友巢公司托管，托管期限自2019年12月4日起至2025年12月31日止，租期6年；在委托托管期限，米海、米亚群委托友巢公司托管经营的收益，2019年12月4日至2020年2月29日为免租期，2020年12月31日前房屋租金为3500元/月，2025年12月31日前房屋租金为3675元/月，房租月付，每月15日支付次月房租；因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲乙双方均不承担由此导致的任何违约责任；逾期支付收益达15日，经甲方书面催告，15个工作日内仍未支付的，甲方有权单方解除合同收回房屋；违反合同的一方应向另一方支付违约金，违约金数额为月租金3倍；如果房屋所在区域内外部环境不具备经营条件的，严重影响乙方经营的，甲方应免除乙方未能正常经营期间的房租，超过15日未能解决的，乙方有权单方解除本合同，而无需承担任何责任。2020年3月，米海、米亚群（甲方）与友巢公司（乙方）、绿城物业公司（丙方）签订《补充协议》，协议约定：因不可抗力发生，经过双方友好协商，甲方同意乙方延后支付2020年3月的房租租金3500元；乙方将在2020年12月31日前给予甲方补偿支付房租租金3500元。2021年1月26日，友巢公司向米海发出《解除租赁合同通知书》，通知解除双方之间的《房屋托管协议》。本院认为，米海、米亚群与友巢公司、绿城物业公司签订的《房屋托管协议》及《补充协议》，均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》及相关司法实践，因新冠疫情及相应防控措施，导致出现经营困难无法按约支付租金等情形，影响正常履行的，一般宜认定属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力情形。考虑到受新冠疫情影响,友巢公司作为酒店行业承租方蒙受了巨大损失,前期各项投资均已无法收回，解除《房屋托管协议》是其为了缩小规模断臂求生的无奈选择，结合其他同类案件处理情况，友巢公司主张因不可抗力解除合同不应负违约责任,本院予以支持，故本院对米海、米亚群对合同违约金的主张不予支持。3个月免租期是基于双方长期合作而约定的，考虑到合同履行时间较短，3个月的免租期对出租方米海、米亚群显失公平，本着公平原则，结合新冠疫情影响，本院依法调整双方租赁合同，酌定2019年12月4日至2019年12月31日为免租期，友巢公司应负担2020年1、2月房屋租金共计7000元。绿城物业公司在托管协议以及补充协议中并未有具体权利，亦未承担相应义务，上述两份协议的权利义务均发生在米海、米亚群与友巢酒店之间，故米海、米亚群要求绿城物业公司承担责任的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。友巢公司提交的“共管”合作关系协议系友巢公司与绿城物业公司签订，仅对其双方产生约束，与本案无关。综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九条、第五百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告济南友巢酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告米海、米亚群2020年1、2月份的房租7000元；二、驳回原告米海、米亚群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计163元，由原告米海、米亚群负担109元，由被告济南友巢酒店管理有限公司负担54元。本判决为终审判决。审 判 员  王 卉二〇二一年七月十二日法官助理  朱显瑞书 记 员  韩 菁