文书内容湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0103民初3034号原告：湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区书院南路799号南湖东怡大厦2515号。法定代表人：徐忠。委托诉讼代理人：殷杰，湖南湘军麓和律师事务所律师。被告：谢丰，男，1993年3月9日出生，汉族，住湖南省衡南县。委托诉讼代理人：鄢阳洋，湖南金州律师事务所律师。原告湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司（以下简称鸿鑫盛源公司）诉被告谢丰租赁合同纠纷一案，本院作出一审判决后，长沙市中级人民法院于2020年6月28日裁定撤销原判，发回本院重审。本院于2021年4月1日立案受理后，依法由审判员刘煜担任审判长，与人民陪审员张雄伟、杨定组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人殷杰与被告的委托诉讼代理人鄢阳洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认被告于2019年5月5日的《商铺租赁合同》违约解除；2.判决被告支付装修期和经营免租期的租赁费用共计11375元；3.判决被告支付2019年4月1日至2019年5月5日欠缴租赁费用共计3500元；4.判决被告支付2019年4月1日至2019年5月5日欠缴租赁费用的滞纳金1596元（暂计算至2019年8月31日，此后按照每日3‰计算至清偿之日至）。事实与理由：2018年11月5日，被告与原告签订租赁合同和补充协议，合同约定：原告向被告出租位于长沙市天心区××路××号××层的场地，面积30平方米，用于经营疏方沙拉品牌餐饮，租赁期限自2018年11月12日起至2020年11月11日止，租赁期限内装修期自2018年11月12日至2018年11月27日，被告应在2018年11月27日前完成装修并开业。此后自装修期届满至次日起计50天为经营免租期。第一个租赁年度的每月租赁费用为5250元。合同签订后，被告进场进行装修并开始营业。2019年5月5日，被告向天心区法院起诉，要求解除与原告的租赁合同。按合同约定，租赁期为2年。在长期租约的基础上，原告给予被告装修期间和经营初期共计55天免租，但被告在合同履行中欠缴租金，并以诉讼方式单方面违约解除合同，依合同约定，承租方无权要求退还已付保证金或其他费用，还应补缴该期间的租金。被告谢丰辩称：一、案涉《商铺租赁合同》被告已向天心区人民法院起诉要求确认合同无效，也已经开庭审理，现原告诉称被告违法解除《商铺租赁合同》没有事实依据。二、原告要求被告支付装修期和经营免租期的租赁费用没有事实依据。三、涉案商铺未达到计租要求，不应该收取租赁费用。四、原告要求被告支付滞纳金没有事实与法律依据。综上，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，依法应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2018年11月5日，原告鸿鑫盛源公司作为出租方（甲方）与被告谢丰作为承租方（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，合同附件一的主要约定：甲方将座落在长沙市天心区书院路799号外国生活馆项目L417-2号商铺出租给乙方，商铺租赁面积为30平方米，乙方承租该商铺用于经营疏方沙拉品牌餐饮；租赁期为自交付日起2年，即从2018年11月12日起至2020年11月11日止；甲方应于2018年11月12日前交付商铺给乙方。如场地延迟交付，交付日、起租日按照实际交付场地时间顺延。以交付通知书为准；商铺的装修免租期自交付日起15天，即2018年11月12日至项目开业前2018年11月27日，乙方享有40天的经营免租期，免租期自装修期届满之次日起计算；乙方应在2018年11月27日前完成装修并开业；商铺第一个租赁年保底租赁费用按租赁面积计算，每月每平方米175元，月保底租赁费为5250元；第二个租赁年保底租赁费用按租赁面积计算，每月每平方米185元，月保底租赁费为5550元；每月保底租赁费用包含租金、经营管理费（物业费、空调费等），其中经营管理费为35元/平方米/元；商铺保证金为15750元，装修押金为5000元，装修期及经营免租期经营管理费为35元/平方米/月。该租赁合同（格式合同）第6条约定：承租方应自装修期届满之次日或出租方开业日（两者中以较早者为准）起计付租金，双方同意租金按商铺租赁面积计算；承租方应以每三个自然月为一期于每期首月一日前向出租方支付当期的保底租赁费用。第8.1条约定：承租方应按期向出租方支付租金、经营管理费及其他费用。逾期支付的，每逾期一日，承租方需按欠缴总额的千分之三向甲方支付滞纳金，滞纳金应与欠缴费用一并支付。合同签订后，被告谢丰向原告鸿鑫盛源公司交纳了商铺保证金15750元并支付了3个月的商铺保底租金15750元、装修押金(含出入证押金100元)5100元及垃圾清理费、工本费、公示牌330元，合计36930元。双方于2019年2月28日签订补充协议，约定：由承租方享有40天的经营免租期，改为由承租方享有50天的经营免租期（如承租方于2019年2月12日无开业，则该协议无效）。另查明，长沙市天心区书院路799号南湖东怡大厦由湖南东怡置业投资有限公司与湖南湘邮置业有限公司共同开发建设，其中的部分独立产权商铺已对外出售。原告鸿鑫盛源公司受产权人委托以“外国生活馆”项目进行整体经营管理并对外出租。原告鸿鑫盛源公司向被告谢丰交付的L417-2号为涉案商场4楼楼面的一个区域，并包括部分公共通道。原告交付时，该区域无地上建筑物、附属物、墙体，未与其他区域隔开。被告谢丰对该区域进行了装修，支付了装修材料及人工费25000元、广告牌费用5800元，开立“蔬方想得美”店并进行试营业。此外，谢丰、何玮为取得蔬方区域代理，于2018年9月、10月共向绿橄榄（北京）饮食文化有限公司支付88000元（已扣除报销的路费2000元）。原、被告未向有关行政机关办理报建、审批手续。2019年9月初，原告将L418-2号商铺进行了拆除。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定:“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，被告谢丰与原告鸿鑫盛源公司签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人在自愿平等的基础上达成，但案涉商铺原规划为商场公摊部分，系未按照行政规划许可建设的临时建筑，应认定合同无效。无效的合同自始没有法律约束力。但是，本案被告谢丰已实际占用、使用原告鸿鑫盛源公司所提供的商铺位置，被告应当向原告支付商铺占有使用费。结合涉案商铺的位置及实际使用和经营情况与导致合同无效的过错责任等，参照合同约定的租金标准，本院酌定案涉商铺月租金及月经营管理费合计为每平方米150元。被告谢丰应当向原告鸿鑫盛源公司支付2018年11月12日至2019年5月5日的商铺占有使用费26250元（150元/平方米/月×30平方米×5个月+150元/平方米/月×30平方米÷30天×25天），鉴于被告谢丰已支付租金及经营管理费15750元，故被告谢丰应当向原告鸿鑫盛源公司支付商铺占有使用费10500元。原告鸿鑫盛源公司主张滞纳金无有效合同约定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第四条、第十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定,判决如下：一、被告谢丰自本判决发生法律效力之日起十日内向原告湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司支付房屋占有使用费10500元；二、驳回原告湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费212元，由被告谢丰负担。（该款已由原告预付，由被告在履行给付义务时一并向原告支付。）如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  刘 煜人民陪审员  张雄伟人民陪审员  杨 定二〇二一年七月十六日法官助理江宇书记员潘北珏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第四条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。第十六条本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。