安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖13民终2133号上诉人（原审被告、反诉原告）：朱述恩，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：满秋生，安徽大泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈维全，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住安徽省安徽省宿州市埇桥区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：梅翠侠，女，XXXX年X月X日出生，汉族，住安徽省安徽省宿州市埇桥区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈委，男，XXXX年X月XX日出生，汉族，住安徽省安徽省宿州市埇桥区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈秀平，女，XXXX年X月X日出生，汉族，住安徽省安徽省宿州市埇桥区。上列四被上诉人共同的委托诉讼代理人：赵峰，宿州市埇桥区朱仙庄镇法律服务所法律工作者。上诉人朱述恩因与被上诉人沈维全、梅翠侠、沈委、陈秀平租赁合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2020）皖1302民初7617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱述恩上诉请求：撤销一审判决，改判支持朱述恩一审反诉请求。事实和理由：1.一审法院不顾双方协商解除租赁合同的事实，判决朱述恩支付130000元租金并驳回其反诉请求错误。租赁合同履行过程中，由于沈维全等人私自在超市拉围墙造成朱述恩经营的苏果超市加盟店经营状况受到严重影响，合同目的难以实现。基于此，朱述恩提出解除租赁合同符合法律规定及双方合意。且双方最终在解除租赁合同上达成合意，只是对解除后的清算产生纠纷。（1）双方微信、电话录音等证据均说明协商解除租赁合同的事实，租金计算至2020年7月1日，然后出租方让两个月的租金。（2）之后朱述恩为解除租赁合同付诸行动，商定交还房屋钥匙，搬空物品退出经营场所，注销超市经营手续。（3）朱述恩已按照沈维全等人的要求对室内损毁的地板砖、卷闸门等进行更换和修复，并对室内双方争执的坑进行填平。一审法院在租赁合同明显履行不能的情况下仍强制要求朱述恩履行违反法律规定。2.根据双方签订租赁合同的约定，朱述恩出资在租赁房屋土地范围内建造两层砖混框架结构的房屋，同时约定该房屋如遇政策性拆迁时的归属。故该纠纷不单是房屋租赁问题，尚有合作建房及归属承担的问题。政策性拆迁与合同提前解除所产生的法律后果一致，均导致双方合同权利义务的终止。故朱述恩提出反诉要求沈维全等人承担建房费用有事实及法律依据。二审补充上诉理由：沈维全等人未能举证租赁房屋的建设工程规划许可证，双方签订的租赁合同应为无效。沈维全、梅翠侠、沈委、陈秀平共同辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。朱述恩单方要求解除租赁合同无事实及法律依据。朱述恩与沈维全等人签订的案涉租赁合同以及与其他六户签订租赁合同约定期限均为20年。现履行不到一半时间，且无合同约定的政府拆迁等事由出现，朱述恩超市在正常经营，现其将超市转让给他人，每年租金40万元，其也未与其他任何一户解除租赁合同，可见并无法定解除合同的事由。故朱述恩要求解除租赁合同的主张不应支持。2.租赁合同中约定一方违约应向对方赔偿40万元，该条款是朱述恩担心沈维全等人违约坚决要求写明的，现朱述恩无视该约定，多次违约，拖欠租金未付。3.朱述恩将沈维全等人的七间门面租赁给他人经营并收取租金，朱述恩收取租金却未向沈维全等人支付于法相悖。4.一审法院到现场勘察，沈维全所建围墙与朱述恩经营场所无任何关联。双方原约定年租金15万元，一审法院仅判决支付13万元。5.朱述恩租赁包括沈维全等人在内的七户房屋均是多年形成，土地系集体所有，在双方签订租赁合同时朱述恩对此情况是知情的，其认为合同无效的上诉理由不应得到支持。沈维全、梅翠侠、沈委、陈秀平向一审法院起诉请求：1.判令朱述恩支付2020年2月1日至2021年1月31日一年的租金15万元整；2.本案一切费用由朱述恩承担。朱述恩向一审法院提出反诉请求：请求解除双方之间房屋租赁合同并由沈维全等人赔偿朱述恩损失15万元。一审法院认定事实：2013年1月24日，朱述恩（乙方）与沈维全、梅翠侠、沈委、陈秀平（甲方）签订《房地产租赁合同》，合同约定:甲、乙双方就甲方位于朱仙庄矿工人村西侧门土地地使用权及其地上房屋的租赁使用事宜，经友好协商，自愿达成如下合同条款共同遵守。房地产情况：该房地产南北长23.3米，东西宽18.1米，占地约421.73平方米，西侧为院落空地，东侧七间两层计十四房屋(不拆除)其中工人村西侧门靠南侧另有一间简易房(不拆除)。本土地使用权由甲方交乙方建房使用，甲方并负责办理建房一切准建，审批手续，保证水、电路等建筑施工顺利使用条件。乙方出资在原七间房后空地建筑两层砖混框架结构房屋为使商场结构合理，甲方院内原有楼梯乙方给予拆除。租赁期限:二十年，从2013年2月1日至2033年1月31日止，租赁期满后，房屋归甲方拥有。租金支付:租金为每年壹拾五万元整，乙方于第一次首付两年房租即2013年2月1日至2015年1月31日。以后每年于2月1前支付当年租金。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。通过庭审的举证、质证，双方签订的租赁合同是真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自的义务。对于沈维全、梅翠侠、沈委、陈秀平要求支付全年租金的诉讼请求，因考虑到2020年初，新冠肺炎疫情爆发，因疫情减轻后，商铺才能逐渐经营好转。故酌情减免朱述恩的租金2万元。对于朱述恩的反诉请求，因其提供的证据不够充分，对其反诉解除合同和赔偿损失15万元的反诉请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、朱述恩于判决生效后十日内支付沈维全、梅翠侠、沈委、陈秀平租金13万元；二、驳回朱述恩的反诉请求。本诉案件受理费1650元，由朱述恩负担1430元，由沈维全、梅翠侠、沈委、陈秀平负担220元。反诉案件受理费1650元，由朱述恩负担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。朱述恩提供如下证据：证据1，自国家企业信用信息公示系统下载打印的宿州市埇桥区朱仙庄镇苏果超市加盟店信息，以证明朱述恩经营的苏果超市加盟店于2020年1月9日注销登记。证据2，现场拍摄视频一份，以证明沈维全等人将承租给朱述恩的房屋进行了出租。沈维全等人质证认为，证据1真实性无异议。证据2真实性无异议，房屋自朱述恩承租后，对外出租的租金均由朱述恩收取至今，沈维全等人一审提供了证据，不能证明是沈维全等人进行的出租。本院对上述证据认证意见如下，证据1真实性予以认定。因从本案查明事实显示，朱述恩在承租沈维全等人房屋时房屋存在出租的情形，后租金由朱述恩收取，故仅从视频无法判断出租房屋系沈维全等人自朱述恩处收回后另行出租，故对该份证据本案不予认定。一审查明基本事实属实，本院予以确认。本院认为，双方签订的房地产租赁合同虽然位于朱仙庄镇，但从合同关于租赁房地产的情况显示，系沈维全等人家庭自建房，目前也无证据显示该房屋系城市、镇规划区内的房屋，故朱述恩认为案涉租赁合同无效的上诉意见于法无据，不予采纳。朱述恩认为在本案诉讼前双方已就房地产租赁合同的解除达成合意，且其已经不再经营超市，双方合同履行已经出现僵局，符合合同解除的法定条件。审理认为，从朱述恩举证通话录音及微信聊天记录内容显示，其与沈委在微信中只是针对之前租金交付、是否欠付租金、是否存在违约行为进行协商，并无解除租赁合同的内容。录音内容虽然显示双方曾就租赁合同解除进行沟通，但从几段录音内容显示双方就租赁合同履行及如若解除租赁合同后续问题如何处理存在分歧，况之后双方也未如录音中涉及就租赁合同的解除签订书面协议，亦未就租赁房屋进行交接，故朱述恩认为双方已就租赁合同解除达成合意的上诉意见亦不能成立，不予支持。朱述恩二审所举证据显示以其为经营者的宿州市埇桥区朱仙庄镇苏果超市加盟店于2020年1月9日注销登记，但从二审双方陈述显示朱述恩之前为经营超市租赁包括沈维全等人在内的数户房屋，均签订了书面协议，现虽宿州市埇桥区朱仙庄镇苏果超市加盟店注销登记，但其他几户房屋仍用于超市经营，朱述恩也未举证证明与其他几户解除租赁合同，亦未举证证明其与超市现经营者之间关系，故其仅以宿州市埇桥区朱仙庄镇苏果超市加盟店注销工商登记为由，认为与沈维全等人租赁合同履行已经陷入僵局，符合法定解除条件的上诉理由依据不足，不予支持。另，沈维全等人所垒围墙并不影响超市的经营，如朱述恩认为该围墙影响其对部分租赁物的使用可另行处理，但并非是解除租赁合同的理由。综上，朱述恩上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律及裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由朱述恩负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴昊彧审 判 员 吕庆龙审 判 员 李 震二〇二一年七月十二日法官助理 姚柳晴书 记 员 吕建荣附：本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。