甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终2459号上诉人（原审被告）：艾贵洲，男，1968年7月6日出生，回族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：李生凯，甘肃陇达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王国贤，甘肃陇达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱燕玲，女，1985年11月1日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。委托诉讼代理人：桑后军，甘肃中寰律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡文娟，甘肃中寰律师事务所律师。上诉人艾贵洲因与被上诉人朱燕玲房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初3966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。艾贵洲上诉请求：1.撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初3966号民事判决，依法改判驳回朱燕玲的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费均由朱燕玲承担。事实及理由：一、原审判决认定事实不清，朱燕玲存在违约行为。朱燕玲应于2020年2月14日之前支付艾贵洲2020年3月14日至2021年3月14日的房租70万元，但朱燕玲并未支付，依照双方《房屋租赁合同》补充条例第二条第2款的约定，朱燕玲已构成违约，应当按照该合同补充条例第三条第4款的约定赔付艾贵洲违约金20万元。在该合同尚未到期的2020年3月16日，朱燕玲与业主单位丰业公司恶意串通签订房屋租赁合同，是对本案双方房屋租赁合同的公然违反。二、原审判决适用法律不当。在朱燕玲并不能举证证明业主单位2020年3月1日至2020年3月15日期间不让其使用案涉房屋的情况下，本案双方房屋租赁合同履行期间，艾贵洲保障了朱燕玲上述期间对案涉房屋的正常使用，故原审判决艾贵洲返还2020年3月1日至3月15日期间的房租29167元，无事实与法律依据。原审判决认为由于疫情及疫情防控措施，按照国家有关租金减免政策，由艾贵洲退还2020年2月份房租58334元无事实与法律依据。原审认定朱燕玲为艾贵洲向丰业公司垫付2020年2月份租金28886元无事实依据，并判决由艾贵洲返还28886元所谓垫付款既无法律依据，又未经艾贵洲同意，艾贵洲与丰业公司的法律关系应由双方自行解决，丰业公司不是本案当事人。朱燕玲存在于2020年2月14日之前未交纳艾贵洲2020年3月14日至2021年3月14日房租的违约行为，朱燕玲应当向艾贵洲赔付违约金20万元，故艾贵洲不应向朱燕玲退还保证金。本案双方房屋租赁合同约定保证金于合同期限届满后退还，现朱燕玲与丰业公司恶意串通侵害丰业公司对艾贵洲承诺的利益及艾贵洲与丰业公司长期形成的租赁关系，在艾贵洲与朱燕玲房屋租赁合同期限未满之时，朱燕玲与丰业公司订立新约，导致艾贵洲与丰业公司长期租赁关系的中断，导致艾贵洲与朱燕玲之间房屋租赁合同履行障碍，都是朱燕玲与丰业公司恶意行为所致，不能认为本案双方合同的终止或届满。故原审判决艾贵洲向朱燕玲退还保证金6万元没有事实与法律依据。朱燕玲辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序适当，应予维持。一审认定艾贵洲退还朱燕玲合同未履行的租金、保证金及朱燕玲垫付的租金，认定事实清楚。一审法院在认定上述事实后依据《合同法》、《民事诉讼法》及司法解释等相关规定，公平公正予以判决，适用法律正确。疫情属于不可抗力，基于公平原则，艾贵洲退还疫情期间的部分租金，于法有据。朱燕玲已完全履行完毕合同义务，不存在任何违约情形。艾贵洲的上诉请求，于法无据，应予驳回。朱燕玲向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除朱燕玲、艾贵洲签订的《房屋租赁合同》；2.判令艾贵洲退还2月份（2020年2月1日至2020年2月29日）租金58334元及2020年3月1日至2020年3月15日合同未履行租金29167元、垫付租金28886元、保证金60000元并承担违约金200000元，合计376387元；3.本案诉讼费用由艾贵洲承担。一审法院认定事实：2018年4月14日，朱燕玲（承租方、乙方）与艾贵洲（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其拥有的位于兰州市城关区××路××号，建筑面积为120平方米房屋出租给乙方，租赁期限为3年，自2018年4月15日起至2021年3月14日止，年租金700000元，支付方式为年付，乙方交付甲方合同保证金60000元。合同另就双方权利义务、合同变更及解除事宜均作了约定。2019年2月25日，朱燕玲给艾贵洲银行账户汇款380000元，同年3月14日，朱燕玲向艾贵洲银行账户汇款320000元。2019年2月25日，兰州丰业商贸有限公司张掖路蔬菜分公司（以下简称“丰业公司”）作为出租方，艾贵洲作为承租方，双方签订《经营门店租赁合同》一份，约定将出租方所属武都路西一部，坐落于××路××号，建筑面积为157平方米房屋出租给艾贵洲，用于开展童装经营，租赁期限为一年，出租方自2019年3月1日将经营门店交付承租方使用至2020年2月29日租赁期满为止，租金共计473336元，每月39444.67元，租金于每季度初前十日按时交清，承租方交纳风险押金50000元。2020年3月16日，丰业公司作为出租方，朱燕玲作为承租方，双方约定将上述涉案房屋出租给朱燕玲，租赁期限为一年，自2020年3月1日起至2021年2月28日止，租金共计473336元，每月39444.67元，租金于每季度初前十日按时交清，承租方交纳风险押金60000元。2020年3月24日，丰业公司向朱燕玲出具收据三份，分别载明收2020年3月1日至5月31日营业收入78890元、补收2020年2月1日至2月29日营业收入28886元、收门店押金60000元。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案艾贵洲将涉案房屋转租给朱燕玲，双方签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限虽未届满，但丰业公司与艾贵洲于2019年2月25日签订的《经营门店租赁合同》租赁期限届满后，丰业公司与朱燕玲于2020年3月16日签订《经营门店租赁合同》约定将涉案房屋租于朱燕玲，因此，朱燕玲、艾贵洲双方签订的《房屋租赁合同》目的已无法实现，故关于朱燕玲要求解除该合同的主张，予以支持。关于朱燕玲要求艾贵洲退还2月份租金58334元及2020年3月1日至2020年3月15日合同未履行租金29167元、垫付租金28886元、保证金60000元的主张，庭审中，艾贵洲认可朱燕玲将房租交至2020年3月14日，但艾贵洲与丰业公司约定的租赁期限于2020年2月29日届满，朱燕玲与丰业公司约定的租赁期限始于2020年3月1日，因此朱燕玲将2020年3月1日至14日期间的租金已向艾贵洲交付的同时又向丰业公司承担此期间的租金，故对朱燕玲主张返还上述29167元租金的主张，予以支持。关于艾贵洲认为丰业公司承诺为其减免两个月房租，故其未按约向丰业公司交付2020年租金的意见，因未提交相关证据证明，故对该意见不予采纳。庭审中，艾贵洲承认将租金向丰业公司交至2019年12月31日，而朱燕玲提交的证据能够证明2020年2月份租金由其向丰业公司补交，故上述28886元，艾贵洲应向朱燕玲返还。关于朱燕玲要求艾贵洲返还2月份租金58334元的主张，由于疫情及疫情防控措施，朱燕玲经营确实受到一定程度的影响，按照国家有关租金减免的政策，对朱燕玲的该项主张，予以支持。因朱燕玲、艾贵洲双方签订的合同目的因丰业公司将涉案房屋租于朱燕玲而无法实现，故保证金60000元应予以退还。关于朱燕玲要求违约金200000元的主张，因朱燕玲、艾贵洲双方签订的租赁合同约定第三年无需任何费用，且朱燕玲、艾贵洲在履行合同期间均存在瑕疵，故对该项主张不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除朱燕玲与艾贵洲于2018年4月14日签订的《房屋租赁合同》；二、艾贵洲于判决生效后十日内向朱燕玲返还租金共116387元、保证金60000元，合计176387元；三、驳回朱燕玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3473元（已减半收取），由朱燕玲承担1559元，艾贵洲承担1914元，并由艾贵洲于本判决生效后十日内向朱燕玲付清。二审中，当事人未提交新证据。本院二审所查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点有二：第一、双方当事人在履行合同的过程中是否存在违约情形，一审判令解除双方签订的《房屋租赁合同》是否适当。因艾贵洲与丰业公司的《经营门店租赁合同》中明确约定艾贵洲不得擅自转租，且艾贵洲的租金只交至2019年12月31日，存在欠付丰业公司租金的事实，丰业公司在2020年2月29日的合同期满后也再未与艾贵洲续签租赁合同，加之丰业公司不同意转租、已与朱燕玲另行签订租赁合同的事实，艾贵洲与朱燕玲的《房屋租赁合同》已实际无法履行，一审判令解除双方的《房屋租赁合同》并无不当。因双方的租赁合同已实际履行不能，朱燕玲未按照合同约定向艾贵洲缴纳2020年3月14日至2021年3月14日房租是正当行使不安抗辩权，不存在违约的情形，艾贵洲认为朱燕玲未依约向其缴纳2020年3月14日至2021年3月14日房租构成违约，应承担违约金200000元的主张不能成立。第二、一审判令艾贵洲返还的费用是否适当。因双方的合同实际履行至2020年2月29日，故对朱燕玲多向艾贵洲缴纳的2020年3月1日至2020年3月14日的房租29167元，艾贵洲应当予以返还，一审对此判决并无不当。因双方租赁合同实际履行不能，在判决解除双方租赁合同的前提下，朱燕玲并无存在明显违约情形，朱燕玲向艾贵洲缴纳的保证金60000元应当予以退还。朱燕玲替艾贵洲向丰业公司缴纳了2020年2月份的房租28886元，该费用是艾贵洲应当承担的，朱燕玲主张艾贵洲返还并无不当。因存在丰业公司并未免除艾贵洲2020年2月份房租的事实，故朱燕玲依据疫情主张艾贵洲应当对其免除2020年2月份租金无依据，也不符合公平原则，一审判令艾贵洲向朱燕玲退还2020年2月份的房租58334元不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人艾贵洲的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初3966号民事判决第一项；二、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初3966号民事判决第二项、第三项及案件受理费部分；三、艾贵洲于本判决生效之日起十日内退还朱燕玲保证金60000元，并向朱燕玲返还2020年3月1日至2020年3月14日的租金29167元及朱燕玲垫付的租金28886元；四、驳回朱燕玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3473元，由艾贵洲负担1077元，朱燕玲负担2396元；二审案件受理费6946元，由上诉人艾贵洲负担5904元，被上诉人朱燕玲负担1042元。本判决为终审判决。审判长  王志娟审判员  张海东审判员  靳文丽二〇二一年七月十六日书记员  杨 琦