陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕04民终2312号 上诉人（原审被告）：西安锦之明创意投资有限公司。住所地：陕西省西咸新区北侧。 法定代表人：孙清莲，该公司执行董事及总经理。 委托诉讼代理人：宣敏、王禾，陕西法智律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：韩艳，女，1980年4月14日出生，公民身份号码：61040XX********，汉族，住陕西省咸阳市渭城区。 委托诉讼代理人：薛斌，男，1977年2月10日出生，公民身份号码：61012XXXX********，汉族，住陕西省咸阳市渭城区，系原告丈夫。 原审第三人：陕西车世客商业运营有限公司，住所地：陕西省西咸新区。统一社会信用代码:XXXXXXXXXXXXXX5734。 法定代表人：张广会，该公司经理。 委托诉讼代理人：宣敏、王禾，陕西法智律师事务所律师。 上诉人西安锦之明创意投资有限公司与被上诉人韩艳、原审第三人陕西车世客商业运营有限公司因买卖合同纠纷一案，不服咸阳市渭城区人民法院(2021)陕0404民初11号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月16日立案后，依法组成合议庭，经征得双方当事人同意，在与上诉人西安锦之明创意投资有限公司、原审第三人陕西车世客商业运营有限公司共同委托诉讼代理人宣敏，被上诉人韩艳委托诉讼代理人薛斌谈话后，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 西安锦之明创意投资有限公司上诉请求：一、请求撤销(2021)陕0404民初11号判决第三项，依法改判上诉人按照银行同期贷款的利率的50％支付被上诉人利息损失(请求减判金额34145.57元)；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人对于原审判决解除认购协议书以及上诉人在扣除被上诉人取得的收益后退还相应购房款并无异议，但原审判决上诉人按银行同期贷款的利率的90%承担利息损失，存在认定事实及适用法律存在错误。涉案认购协议书签订时，上诉人并未隐瞒其没有取得商品房预售许可证的事实，被上诉人对此是明确知晓的。另外涉案房屋未取得预售许可证是因政策性因素，并非是因上诉人自身原因导致，不应归责上诉人。上诉人与被上诉人双方理应共同承担损失，即双方各自承担利息损失的50％。故原审判决存在错误，应依法予以纠正。 韩艳辩称，在购买房屋的时候，上诉人在宣传页上面写明五证齐全，且陈述证件正在以旧换新，但是后面一直没有拿出来。上诉人按照协议约定没有交房，违约金损失应由上诉人承担。 原审第三人陕西车世客商业运营有限公司同意上诉人理由。 韩艳向一审法院提出诉讼请求：1、依法确定原告与被告签订的车世客汽车商业广场商铺内部认购协议无效；2、依法判令被告向原告返还购房款人民币218680元；3、依法判令被告自2012年7月16日起至实际返还购房款之日止期间，向原告赔偿资金占用费人民币108246.6元；4、依法判令本次诉讼费由被告承担。一审法院查明事实：原告韩艳（买受人乙方）与被告锦之明公司（出卖人甲方）于2012年7月16日签订《车世客汽车商业广场商铺内部认购协议》一份，合同第一条至第五条约定：乙方购买甲方投资建设的咸阳车世客商业广场项目，商铺位置为AF05号商铺，该商铺建筑面积为19.74平方米；该商铺总价款为218680元。出卖人应于2013年5月1日前将具备经验收合格的商铺交付买受人。买受人应于2012年7月16日前一次性支付总房款。第七条约定：买受人付清房款后，本协议经双方签字盖章生效；甲乙双方签订《商品房买卖合同》后本协议自行终止。该协议加盖锦之明公司合同专用章，韩艳签字并捺印。2012年7月16日，锦之明公司向韩艳出具收款收据一张载明：交款单位韩艳，收款方式刷卡218680元，交款事由为购房AF05号，该收据加盖锦之明公司公章。被告锦之明公司作为房地产开发企业截止到本案开庭时，尚未取得涉案交易房屋的商品房预售许可证。2012年7月16日韩艳与锦之明公司签订《车世客汽车商业广场商铺内部认购协议》的同时与车世客公司签订《商铺委托管理合同》，在《委托管理合同中》约定了韩艳将其在锦之明公司认购的AF05号商铺交由车世客公司进行经营管理，托管期限为五年，自2013年1月30日至2018年1月29日，每年托管收益为19681元。当天，车世客公司给韩艳出具了2013年1月30日至2016年1月29日59043元的收益回执。韩艳以该收益回执抵缴了锦之明公司的218680元商铺认购款中的59043元，实际缴纳159637元。在之后的履行过程中，锦之明公司代车世客公司向韩艳支付了2016年5月以后的商铺收益款，具体明细为：2016年5月31日支付4920元，2017年5月31日支付4920元，2017年11月30日支付两笔共计428元，2017年12月31日支付1640元，2018年10月31日支付428.06元，2019年1月31日支付4920.25元，2019年8月14日支付了3280.17元，合计20536.48元。庭审释明原告，如果确认《车世客汽车商业广场商铺内部认购协议》无效的请求不能支持，是否变更诉讼请求。韩艳表示，如果其要求确认《车世客汽车商业广场商铺内部认购协议》无效的请求不能支持，则要求解除合同，同时不变更要求锦之明公司退还购房款及支付利息的请求。锦之明公司同意韩艳要求解除合同的请求。另查明，西安锦之明科技发展有限公司于2012年4月13日变更为西安锦之明创意投资有限公司。 一审法院认为，韩艳与锦之明公司订立的《车世客汽车商业广场商铺内部认购协议》，名为“认购书”，在合同中明确约定在将来还要缔结正式的商品房买卖合同，可见双方的《认购协议》为预约合同，双方订立的《认购协议》意思表示真实，内容不违反法律的强制性规定，为有效合同。原告主张双方订立的合同无效，不符合法律规定，不予支持。现韩艳与锦之明公司均同意解除合同，故本院确认双方解除《认购协议》的意思表示。锦之明公司与车世客公司虽然系不同的民事主体，而从事实上看，车世客公司应付给原告的前三年的收益款从锦之明公司应收房款中扣除，且之后每一次收益款都是从锦之明公司支出，可见锦之明公司与车世客公司二者在履行认购协议和委托经营协议时主体混同，在现实生活中，售后再委托经营的形式，往往两公司之间实际控制人同一，故本院认为，本案应综合起来判断，锦之明公司、车世客公司通过出卖商铺后再由买方委托经营形式取得出卖人资金，再向委托人支付收益款。现原被告、第三人均同意解除合同，解除合同后，被告无权占用原告资金，故原告主张被告返还购房款项及其利息，本院认为，应予支持。因锦之明公司作为房地产开发商，在销售房屋时有义务和责任使销售标的达到行政许可的要求，其公司至今未能取得涉案房屋预售许可证，且在《认购协议》中并未注明，对韩艳存在一定误导，故锦之明公司存在过错，对于造成本案合同无法继续履行应负全部责任。涉案合同购房款为218680元，韩艳认可实际交款159637元，及已经收取的收益款20536.48元，实际退还金额为139100.52元。对于韩艳要求锦之明公司按照6%给付自2012年7月16日至2021年3月27日的利息，因韩艳与锦之明公司并未约定6%资金占用损失，且该6%亦不属于本案买卖合同的法定标准，本院认为应以贷款利率作为参照进行计算，具体来说，基数以实际占用资金计，本院以支付收益时间点扣减后分段计算，自2012年7月16日至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期贷款利率作为基准计算利息；自2019年8月20日至实际付清之日的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率作为基准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、《最高人民法院关于适用的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、韩艳与西安锦之明创意投资有限公司订立的《车世客汽车商业广场内部认购协议书》（合同编号：JZM-003）有效，予以解除。二、西安锦之明创意投资有限公司于本判决生效后十五日内返还韩艳购房款139100.52元。三、西安锦之明创意投资有限公司于本判决生效后十五日内给付韩艳利息。（以购房款159637元为基数，自2012年7月16日至2016年5月30日按照中国人民银行同期贷款利息支付；以154717元为基数，自2016年5月31日至2017年5月30日按照中国人民银行同期贷款利息支付；以149797元为基数，自2017年5月31日至11月29日按照中国人民银行同期贷款利息支付；以149369元为基数，自2017年11月30日至12月30日按照中国人民银行同期贷款利息支付；以147729为基数，自2017年12月31日至2018年10月30日按照中国人民银行同期贷款利息支付；以147300.94元为基数，自2018年10月31日至2019年1月30日按照中国人民银行同期贷款利息支付；以142380.69元为基数，自2019年1月31日至8月13日按照中国人民银行同期贷款利息支付；以139100.52元为基数，自2019年8月14日至8月19日按照中国人民银行同期贷款利息支付；以139100.52元为基数，自2019年8月20日至实际付清之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息）。四、驳回原告韩艳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3102元，由西安锦之明创意投资有限公司负担。 二审中，当事人均未提供新证据。 经审理查明，二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，2012年7月16日被上诉人韩艳与上诉人西安锦之明创意投资有限公司签订了《车世客汽车商业广场商铺内部认购协议》，购买上诉人投资建设项目商铺，该《认购协议》第七条明确约定双方签订《商品房买卖合同》后本协议自行终止。后双方并未签订正式《商品房买卖合同》。诉讼中，上诉人与被上诉人虽均同意解除《车世客汽车商业广场商铺内部认购协议》，但经本院审查，上诉人公司至今未取得商品房预售许可证是造成双方未签订正式商品房买卖合同以及房屋未能及时交付被上诉人的主要原因，故上诉人公司应对其过错承担相应责任。原审法院按照中国人民银行同期贷款利率为标准，判决上诉人向被上诉人支付资金占用损失并无不当。上诉人关于被上诉人存在过错，双方应各承担50％责任之上诉理由不能成立，本院依法予以驳回。 综上所述，西安锦之明创意投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费654元，由上诉人西安锦之明创意投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  樊国强 审判员  张作儒 审判员  刘联胜 二〇二一年七月二十一日 书记员  权瑶燕 1