安徽省黄山市屯溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1002民初1618号 原告：黄山天盈物业管理有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。 法定代表人：程萱，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张瑶，安徽道同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李阳，安徽明博律师事务所律师。 被告：程国柱，男，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 被告：杨宾，女，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 委托诉讼代理人：程国柱，男，1982年11月24日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区，系杨宾之夫。 原告黄山天盈物业管理有限公司（以下简称天盈物业公司）与被告程国柱、杨宾物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，2021年6月2日公开开庭进行了审理。原告天盈物业公司的委托诉讼代理人李阳、被告程国柱、被告杨宾的委托诉讼代理人程国柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天盈物业公司向本院提出诉讼请求：1、程国柱、杨宾支付天盈物业公司物业服务费2026元（从2016年12月31日至2018年12月31日）；2、本案诉讼费用由程国柱、杨宾承担。事实和理由：程国柱、杨宾系黄山市屯溪区*幢*单元*室的业主，建筑面积105.52平方米，2008年2月27日程国柱、杨宾办理了入户手续并完成业主领房验收交接程序，并与天盈物业公司办理确认物业管理费用支付完毕手续。双方约定程国柱、杨宾需按照每月84.4元的标准交纳物业费，天盈物业公司按约向程国柱、杨宾提供了物业服务，但程国柱、杨宾于2016年12月31日起至2018年12月31日期间无故拖欠物业费，累计拖欠物业费达2026元，期间经天盈物业公司多次催缴无果。为维护自身合法权益，天盈物业公司向法院提起诉讼。 程国柱、杨宾辩称，天盈物业公司不具备诉讼主体资格，其提供的前期物业合同是2007年6月23日签订，而其提供的公司法人营业执照设立时间为2007年7月2日，签订合同日期早于公司成立日期，有作假嫌疑，应为无效。前期物业合同约定委托管理期限为二年（不超过三年），实际约定时间为2007年7月1日至2009年6月30日，业主多次催促要求天盈物业公司与其签订物业管理合同，天盈物业公司未履行职责签订。天盈物业公司要求支付物业费产生时间2016年12月31日至2018年12月31日，起诉时间2020年8月14日，超过诉讼时效。天盈物业公司提交的律师函中催缴物业费期限截止日期2018年10月31日，而律师函发出日期2018年10月20日，时间不符。其并未收到律师函或其他书面或电话通知，原告提供投递证明显示寄件人名称不是原告的代理律师单位。原告在日常管理中未尽维修管理职责，家中房屋墙面漏水、阳台漏水导致地板腐烂，楼上违规在前阳台安装洗衣机，导致阳台顶部渗水、钢筋外露。隔壁业主之间没有安装隔离装置，违规占用公用资源，多次向物业公司反映并未处理。原告不符合被告所在小区管理资质，日常物业管理不到位，存在违规收费情况，将物业费从已收取的0.6元每平方米提高到0.8元。 本院认为，程国柱、杨宾系黄山市屯溪区某某小区*幢*单元*室业主（房屋建筑面积105.52平方米），该房于2008年2月交付程国柱、杨宾。2007年6月25日黄山天盈福地置业发展有限公司与天盈物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由天盈物业公司为黄山市屯溪区某某小区提供前期物业管理服务，天盈物业公司在提供物业服务的情况下，高层住宅按照1元/㎡/月收取物业服务费。该前期物业服务合同不违反法律规定，应属合法有效，对某某小区内全体业主均有约束力，天盈物业公司在提供物业服务的情况下，可以按合同约定的标准收取物业服务费，程国柱、杨宾作为案涉某某小区业主，应当按照协议约定向天盈物业公司支付物业服务费，现天盈物业公司按照0.8元/㎡/月主张物业服务费并未超过合同约定标准，程国柱、杨宾从2017年1月1日至2018年12月31日欠交物业服务费2026元（0.8元/㎡×105.52㎡×24月）。程国柱、杨宾抗辩称天盈物业公司在提供小区物业服务的过程中未按照物业服务合同履行，在房屋外墙修护、小区公共秩序管理等义务方面存在服务瑕疵，并提供了相应的证据佐证。本院认为，关于程国柱、杨宾抗辩的房屋外墙及阳台未得到解决的问题，经查案涉房屋确存在墙面及阳台渗漏的情况，但并无证据证明系天盈物业公司所造成，故关于渗漏所造成的损失，程国柱、杨宾可在查明原因后向相关责任方主张权利。但鉴于天盈物业公司在处理房屋外墙、阳台渗漏维修问题中客观上也存在未及时履行协助沟通协调义务等事实，确实存有一定的服务瑕疵，结合本案实际情况，本院酌情确定程国柱、杨宾以70%的标准向天盈物业公司交纳物业服务费1418元。程国柱、杨宾辩称前期物业服务合同期限已届满，但案涉小区未成立业主委员会亦未重新选聘新的物业公司，天盈物业公司持续提供物业管理服务，双方仍有事实上的物业服务合同关系。程国柱、杨宾辩称天盈物业公司诉讼请求已过诉讼时效，根据审理查明的事实，程国柱、杨宾欠缴期间系2017年1月至2018年12月，鉴于物业服务合同的履行持续反复进行，具有定期性、继续性，当权利人就给付全部物业服务费提起诉讼时，诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起算，且天盈物业于2018年10月向程国柱、杨宾邮寄催交物业费的律师函，因此天盈物业公司于2020年8月14日向本院提起诉讼并未超过诉讼时效。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第五项、第十二条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告程国柱、杨宾于本判决生效之日起十日内一次性支付原告黄山天盈物业管理有限公司从2017年1月1日至2018年12月31日物业服务费1418元； 二、驳回原告黄山天盈物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告程国柱、杨宾共同负担。 本判决为终审判决。 审判员 张 怡 二〇二一年七月六日 书记员 陈进红 附本案法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条…… 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 …… 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。