贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终2464号上诉人（原审原告）：遵义市雅希酒店有限公司。住所地：遵义市新蒲新区林达阳光城九号楼8/9/10层，统一社会信用代码91520390MA6HGAC7lY。法定代表人：喻以忠，该公司总经理。上诉人（原审原告）：新蒲新区吾仁智能酒店。住所地：遵义市新蒲新区新蒲办林达阳光城9号楼21层，统一社会信用代码9252039OMA6HPCHA23。经营者：袁伟伟，男，1987年5月23日出生，汉族，贵州省绥阳县人，住贵州省绥阳县。上诉人（原审原告）：新蒲新区未来大酒店。住所地：遵义市新蒲办林达阳光城九号楼15层16层整层，统一社会信用代码92520390MA6HJXCB3Y。经营者：许昌俊，男，1976年8月16日出生，汉族，贵州省习水县人，住贵州省习水县。上诉人（原审原告）：新蒲新区成悦酒店。住所地：遵义市新蒲新区播州大道林达阳光城东区9#楼6-1至6-23，统一社会信用代码9252039OMA6J04RM85。经营者：吴剑虹，男，1989年11月8日出生，汉族，贵州省习水县人，住贵州省习水县。上诉人（原审原告）：新蒲新区洲际半岛酒店。住所地：遵义市新蒲新区新蒲办林达阳光城9栋1楼8号商铺9栋11层12层办公房，统一社会信用代码92520390MA6HT2DBXO。经营者：李渭，男，1981年1月4日出生，汉族，浙江省仙居县人，住浙江省仙居县。五上诉人共同委托诉讼代理人：刘永江，贵州子尹律师事务所律师。五上诉人共同委托诉讼代理人：万兴丽，贵州子尹律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遵义佳源酒店有限责任公司。住所地：遵义市新蒲新区林达时代中心东区第9栋24/25/26三层，统一社会信用代码9152039OMA6HA6AG9A。法定代表人：孙英，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴晓敏，该公司员工。委托诉讼代理人：代平，该公司员工。上诉人遵义市雅希酒店有限公司、新蒲新区洲际半岛酒店因与被上诉人遵义佳源酒店有限责任公司（以下简称佳源酒店公司）排除妨害纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初11818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。遵义市雅希酒店有限公司、新蒲新区洲际半岛酒店上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审，或者查清事实后改判。二、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，可以无偿利用共有部分的，但业主不可以进行改建。本案争议的墙体位于遵义市林达阳光城9号楼一楼入户大厅左侧，从被上诉人改建行为本身而言，被上诉人未征得城市规划行政主管部门的许可，也未征得业主的同意，改建行为本身属于违法行为。从被上诉人改建的目的而言，被上诉人是希望通过改建公共墙体达到增加客源的目的，且改建的面积为整面公共墙体，原本可供整栋大楼经营者共同使用的墙体，经被上诉人改建后为其一家所用，势必损害了其他经营者的权益，被上诉人的改建行为已经超出了上诉人等可以容忍的范围。被上诉人的改建行为应当属于违法行为、侵权行为，应当予以恢复原状。遵义佳源酒店有限责任公司辩称，其他楼栋有类似的做法，其改造征得了出租方的同意，其并未损坏承重墙和其他东西。上诉人认为损害了其利益，主要是因为遵义佳源酒店有限责任公司加盟汉庭品牌，生意好。遵义佳源酒店有限责任公司的顾客大多是线上订购，看不到酒店的门头，只能订购房间后走进来才看的到。遵义市雅希酒店有限公司、新蒲新区洲际半岛酒店向一审法院起诉请求：一、判决遵义佳源酒店有限责任公司将遵义市新蒲新区林达阳光城9号楼大堂东侧墙面恢复原状；二、判决遵义佳源酒店有限责任公司向遵义市雅希酒店有限公司、新蒲新区洲际半岛酒店赔偿30000元经济损失；三、案件受理费及其它费用遵义佳源酒店有限责任公司承担。一审法院认定事实：遵义市雅希酒店有限公司、新蒲新区洲际半岛酒店与遵义佳源酒店有限责任公司均系遵义市新蒲新区林达阳光城9号楼的承租人，租赁了林达阳光城9号楼门面楼上的房屋作为其酒店经营场所。9号楼的入户大厅设在背街面，遵义市雅希酒店有限公司、新蒲新区洲际半岛酒店与遵义佳源酒店有限责任公司经营的酒店均从大厅通行。遵义佳源酒店有限责任公司为了接待顾客，在入户大厅旁还租赁一商铺作为接待场所。2019年7月，遵义佳源酒店有限责任公司为了提升店铺形象，将商铺与入户大厅相邻之墙（非承重墙）拆除，改建成玻璃墙、门，遵义市雅希酒店有限公司、新蒲新区洲际半岛酒店向有关部门多次反映后，遵义佳源酒店有限责任公司未恢复原状。现遵义市雅希酒店有限公司、新蒲新区洲际半岛酒店以遵义佳源酒店有限责任公司的行为危及公共安全及形成恶性竞争为由，诉至法院。一审法院认为，本案的争议焦点为：遵义佳源酒店有限责任公司将墙体拆除改建成玻璃墙、门的行为是否属于合理利用。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”之规定，判断遵义佳源酒店有限责任公司是否属于合理使用公用墙应当符合三个原则：一是不以赢利为目的；二是为满足专有部分的使用功能而向共有部分的正常延伸；三是不能损害其他共有人的利益。为了正确查明案件事实，庭审后本案承办人与双方代理人共同前往现场进行了查看。遵义佳源酒店有限责任公司将墙体改建后，该店铺获得更多的采光，形象有较大的提升，其行为有别于在墙体上挂广告、拉横幅等盈利行为，其行为系不以盈利为目的，且系满足专有部分的使用功能而向共有部分的正常延伸。遵义佳源酒店有限责任公司拆除的墙体非承重墙，未危及公共安全，遵义市雅希酒店有限公司、新蒲新区洲际半岛酒店并无证据证明被告改建墙体后产生噪音、环境卫生等污染或进行任何虚假或不当竞争的宣传造成其经济损失，故遵义佳源酒店有限责任公司的行为未损害五原告的利益。故一审法院按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，结合本案的情况，正确处理相邻关系，对遵义市雅希酒店有限公司、新蒲新区洲际半岛酒店的主张应依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回遵义市雅希酒店有限公司、新蒲新区洲际半岛酒店的诉讼请求。一审案件受理费30元（已减半收取），由遵义市雅希酒店有限公司、新蒲新区洲际半岛酒店承担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院另查明，佳源酒店公司于2019年9月28日向新蒲新区住建局作出的《承诺书》载明：“鉴于业主反馈意见，我司承诺对林达时代中心东区9号楼大堂东侧墙面进行修复，现修复计划如下：一、我司将聘请专业设计公司对墙面修复进行设计，预计10月20日提供设计方案，二、计划将在11月中旬完成施工单位招投标，三、预计修复时间在12月底以前完成施工。”本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，五上诉人基于承租人身份起诉要求被上诉人恢复案涉墙面并赔偿损失，主要理由在于被上诉人的改建行为占用了公共资源，对上诉人及其他酒店经营者的经营带来了影响。《中华人民共和国物权法》第八十三条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条第四项规定：“业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他‘损害他人合法权益的行为’：（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。”第十六条规定“建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。”根据前述法律、司法解释的规定，承租人作为物业使用人，其权利义务来源于与业主的租赁合同等，还出自于法律、法规以及管理规约等，其合理利用共有部分的权利受到侵害时，有权提起相应诉讼。本案中，案涉墙体的外墙面属大楼共有部分，全楼业主享有共有和共同管理的权利。五上诉人作为物业使用人，亦享有合理使用案涉墙面的权利，故在权益受到侵害时，有权提起本案诉讼。被上诉人将包含共有外墙在内的东侧墙面拆除，未提交证据证明该拆除行为经业主大会、业主委员会决定同意或管理规约授权，侵害了业主的共有权。另一方面，被上诉人拆除案涉墙体改建为玻璃墙、门，为自己吸纳顾客、改善通行提供了便利，但同时也对同类业态的五上诉人的正常经营造成了一定程度的限制和影响。被上诉人的改建行为超出了合理使用的限度，同时侵害了其他物业使用人对建筑物共有部分的合理使用权。据此，五上诉人诉请被上诉人恢复案涉墙面于法有据，本院予以支持。因五上诉人未举证证明被上诉人的拆除行为对其造成经济损失，故本院对五上诉人要求被上诉人赔偿30000元经济损失的诉请不予支持。被上诉人向新蒲新区住建局出具了修复墙面的书面承诺，说明被上诉人已认识到改建墙面存在的问题。被上诉人在使用其租赁的房屋时，应依法、依合同约定、依管理规约合理使用，在实现自己权利的同时，应以不损害其他利害关系人合法权益为原则。同时，被上诉人作为企业，应恪守诚信，积极主动履行兑现作出的承诺。综上所述，遵义市雅希酒店有限公司、新蒲新区洲际半岛酒店的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初11818号民事判决；二、遵义佳源酒店有限责任公司于判决生效之日起十日内将遵义市新蒲新区林达阳光城9号楼一楼入户大厅左侧墙面恢复原状；三、驳回遵义市雅希酒店有限公司、新蒲新区洲际半岛酒店的其他诉讼请求。一审案件受理费30元，二审案件受理费60元，均由遵义佳源酒店有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  李玉振审判员  张瑛娟审判员  唐 妍二〇二一年七月一日法官助理潘晓书记员周玲玲