贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初12143号 原告邓光明，男，1985年12月9日出生，汉族，现住贵州省毕节市七星关区。 原告聂禹，女，1993年6月3日出生，汉族，现住贵州省毕节市七星关区。 委托代理人邓光明，本案原告。 被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区麻园路博泰大厦D栋22楼。 统一社会信用代码：91520502055034224B。 法定代表人李当明，该公司董事长。 第三人贵州省平安盛世物业管理有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区清毕南路1号，同意社会信用代码：915205023143151878。 法定代表人程红，该公司董事长。 原告聂禹、邓光明诉被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司（简称福明房开公司）、贵州省平安盛世物业管理有限公司（简称平安物业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年7月2日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了速裁审理。原告邓光明、聂禹到庭参加诉讼，被告福明房开公司、平安物业公司经本院传票传唤未到庭，本案现已审理终结。 原告的诉讼请求为：一、判决被告福明房开公司立即为原告办理七星关区XX号房屋的不动产权证书；二、判决被告向原告支付逾期办理房屋转移登记有关文书的违约金（违约金以购房款293000.00元为基数，从2017年5月17日至至2021年6月30日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2021年6月28日起至被告向原告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，暂计62452.00元；三、判决被告返还原告燃气入户费等人民币3080.00元；四、本案诉讼费由被告负担。 经开庭审理查明：原告聂禹、邓光明于2017年5月17日与被告福明房开公司签订《商品房买卖合同》，约定购买被告福明房开公司开发的位于毕节市七星关区，建筑面积为89.50平方米，房屋总价为293000.00元，合同第三章第七条第二款约定：商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。合同第四章第十一条第（一）项约定：出卖人应当于2016年10月31日前向原告聂禹、邓光明交付商品房;合同第十四条（四）双方约定买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位邀纳下列费用：（1）、专项维修基金、（2）契税、……（5）、管道燃气开户费、（6）有线电视开户费。第八章第二十二条第三（一）约定：出卖人承诺于前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；本条三（二）还约定：出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理；1、约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房屋价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人伋不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起120日内退还买受人已付款，并按银行同期活期贷款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款0.01%的违约金。本条三（四）双方同意买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。 合同签订后，原告按约支付了全部房款293000.00元。被告于2016年10月31日向原告交付了商品房，至今出卖人仍未取得取得办理涉案理商品房转移登记的有关文书。被告福明房开公司委托第三人贵州省平安盛世物业管理有限公司另向向原告收取了燃气入户费等三通费共计人民币3080.00元，收取款项已如数转交被告福明房开公司。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付了购房款，被告应按合同约定的期限，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付或告知给原告，并按双方约定代办商品房产权证书。被告未完全履行上述义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任，故对原告合理诉讼请求，予以支持。 关于办证完成时间、违约责任等，双方在合同中约定不明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告应当在房屋实际交付使用之日2016年10月31日起90日内即2017年1月31日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告至今出卖人仍未取得办理涉案理商品房转移登记的有关文书，原则上应从2017年2月1日开始计算违约时间。对于违约金的计算标准，应当按照原告已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合双方的履约情况，本院支持逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不再公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 据此，原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金计算方式为：以原告已付购房款293000.00元为基数，自2017年1月31日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 原、被告订立的《商品房买卖合同》已明确约定出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。被告福明房开公司在收取涉案房屋总价款之外，另行收取了建设安装费用3410.00元，无事实和法律依据。原告起诉请求返还委托代交款项，系以实际行动终止委托事项，对原告的诉请应予支持。被告福明房开公司委托第三人贵州省平安盛世物业管理有限公司另向向原告收取了燃气入户费等三通费共计人民币3080.00元，收取款项已如数转交被告福明房开公司，第三人贵州省平安盛世物业管理有限公司在本案中不承担返还责任。 关于原告主张被告交付涉案商品房不动产权证书的问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，因涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，不具备办理转移登记的条件，属于法律规定的事实上履行不能，故对原告的该诉请，本院不予支持，原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书后，另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，第五百八十条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告聂禹、邓光明逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金计算方式为：以原告已付购房款293000.00元为基数，自2018年2月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 二、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司返还原告燃气入户费等人民币3410.00元； 三、驳回原告聂禹、邓光明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费719.00元（已减半收取），由原告聂禹、邓光明负担25.00元，由被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司负担694.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  李华忠 二〇二一年七月二十三日 书记员  朱流洋