广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终27713号上诉人（原审原告，反诉被告）：牛建华，女，汉族，1955年11月12日出生，住所地广东省深圳市。委托诉讼代理人：陈远平，北京大成（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：刘汉荣，男，汉族，1960年8月22日出生，住所地广东省汕头市。被上诉人（原审被告，反诉原告）：周奇珠，女，汉族，1962年6月4日出生，住所地广东省汕头市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴喜彬，广东百業時代律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：杜心朦，广东百業時代律师事务所律师。原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地广东省深圳市福田区华富街道深南大道1006号深圳国际创新中心B栋6楼603，统一社会信用代码91440300715279885G。法定代表人：包宗权，执行董事。上诉人牛建华因与被上诉人刘汉荣、周奇珠及原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2020）粤0305民初12663号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。牛建华上诉请求：1.撤销原审判决第一、二、三项，依法改判确认牛建华与刘汉荣、周奇珠、世华公司在2020年1月11日签订的《二手房认购合同》于2020年2月17日解除；2.依法改判刘汉荣、周奇珠返还牛建华购房款250000元；3.一审、二审诉讼费用由刘汉荣、周奇珠承担。刘汉荣、周奇珠答辩称：1.2020年1月11日周奇珠未到场签字不影响二手房认购合同的成立及生效，双方均应按照合同履行，且根据牛建华提交的证据，刘汉荣、周奇珠已在二手房认购合同及买卖居间合同上签字，未签字的是牛建华。2.二手房认购合同约定的签订买卖居间合同的时间为2020年2月12日前，刘汉荣、周奇珠并未书面表示同意变更为2月17日，牛建华主张刘汉荣、周奇珠2月17日未前往世华公司处签署合同构成违约，依据不足。3.牛建华已在上诉状中自认其于2020年2月17日后就已明确表示不再继续履行合同，且在收到刘汉荣、周奇珠寄出的履约催告函及律师函后仍表示不再继续履行。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。世华公司经本院合法传唤，未到庭参加庭审调查，亦未提交书面答辩意见。牛建华向一审法院起诉请求：1.判令解除牛建华与刘汉荣、周奇珠之间的《二手房认购合同》；2.判令刘汉荣、周奇珠返还牛建华购房款250000元及利息17833.33元（以250000元为基数，自2020年1月11日起按6%年利率计算利息至刘汉荣、周奇珠返还购房款之日，暂计至2020年3月13日）；3.判令刘汉荣、周奇珠支付牛建华律师费16000元；4.判令由刘汉荣、周奇珠支付本案诉讼费。刘汉荣、周奇珠向一审法院提出反诉请求：1.判令确认牛建华与刘汉荣、周奇珠及世华公司共同签署的《二手房认购合同》已于2020年3月12日解除；2.判令世华公司将由其保管的250000元定金支付给刘汉荣、周奇珠；3.判令牛建华向刘汉荣、周奇珠支付违约金5062.5元（该违约金以250000元为基数，从2020年3月13日起算，按照2020年2月全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（年利率4.05%））的1.5倍进行计算，暂计至2020年7月10日为5062.5元，实际计算至全部定金付清之日止；4.判令牛建华向刘汉荣、周奇珠支付为本案支出的律师费15000元；5.判令牛建华承担本案的全部诉讼费用。一审庭审中，刘汉荣、周奇珠更改第三项诉讼请求为判决牛建华向刘汉荣、周奇珠支付违约金。一审法院认定事实：2020年1月11日，刘汉荣（卖方，甲方）与牛建华（买方，乙方）、世华公司（居间方）签订了《二手房认购合同》，约定甲、乙双方通过居间方居间撮合，自愿就下述房产交易达成认购。本认购合同为甲、乙双方签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（以下简称《买卖居间合同》）前的预约合同。房产名称X花园X栋X，建筑面积65.3平方米，所有权人刘汉荣/周奇珠，不动产权证号400035XXXX，甲方保证交易房屋产权清晰，无权属纠纷。乙方确认符合购房条件，并对该房产做了充分了解，愿意购买该房产。房产交易价格505万元，交易总定金250000元，签署该合同前或当日，乙方应向甲方支付部分或者全部定金250000元，定金可交由居间方监管或直接付给甲方。剩余房款，乙方以一次性付款方式支付，乙方须于2020年4月10日前付清全部剩余房款至银行监管。房产使用情况为不附租约。赎楼方式为由抵押，甲方须于签署《买卖居间合同》起2020年4月10日前自行筹资赎楼，并将产权证书交予居间方。税费承担：（1）增值税（2）城市建设维护税（3）教育费附加（4）卖方印花税（5）个人所得税（6）土地增值税（7）卖方房地产交易服务费（8）土地使用费（9）提前还款短期贷款利息（10）提前还款罚息（11）买方印花税（12）契税（13）产权登记费（14）房地产交易服务费（15）《房地产证》贴花（16）抵押登记费（17）借款（抵押）合同公证费（18）授权委托公证费（19）权籍调查费（20）房地产买卖合同公证费（21）评估费（22）律师费（23）保险费（24）赎楼费（含担保和手续费）（25）按揭服务费；经双方协商，其中，上述（9）（10）（18）（20）（24）项，由卖方支付，除（9）（10）（18）（20）（24）项外项目由买方支付。甲、乙双方确认已就房产交易具体事项协商一致，同意在签订本协议后2020年2月12日内签署《买卖居间合同》。若甲方违约不签署《买卖居间合同》，乙方有权要求双倍返还所付定金或总房款20%的违约金；若乙方违约不签署《买卖居间合同》，甲方有权要求没收定金或总房款20%的违约金。第三人的综合收据显示，牛建华2020年1月11日向世华公司支付认购款250000元。《买卖居间合同》《补充协议》《定金托管协议》《过户登记价格确认书》《交易风险提示与声明》均显示，刘汉荣已签名，落款时间为2020年1月12日。产权状况查询显示案涉房产产权状态为抵押。2020年3月2日，刘汉荣、周奇珠向牛建华发出《履约催告函》，请求其于2020年3月6日前办理签署《买卖居间合同》，否则视为牛建华违约。牛建华在一审庭审中表示2020年3月4日左右收到该函。2020年3月9日，刘汉荣委托律师向牛建华寄送《律师函》，记载内容为第一，《二手房认购合同》在牛建华收到该《律师函》时即视为解除，且有权没收定金250000元；第二，刘汉荣本着促成交易的原则，愿意再给牛建华继续交易的机会，若牛建华有意继续购买房产，可选择以下两种方式：（1）收到本《律师函》后3日内联系刘汉荣重新签署《买卖居间合同》，刘汉荣愿以原价款出卖，如此，则双方的权利义务按照新签署的《买卖居间合同》进行调整和确认。（2）按照《二手房认购合同》的约定，于2020年4月10日前将剩余房款支付至银行托管，并在完成支付后3日内联系刘汉荣重新签署《买卖居间合同》。如牛建华逾期未履行上述义务的，本律师将依法采取法律手段。2020年3月12日牛建华收到该函。为证明牛建华在《二手房认购合同》上签字时，周奇珠不在现场，牛建华对卖房人存在重大误解，刘汉荣、周奇珠、第三人故意隐瞒等事实，存在过错，牛建华提供了其与第三人工作人员通话录音为证。刘汉荣、周奇珠对该证据的真实性、合法性和关联性均不予认可，且认为牛建华签署《二手房认购合同》时周奇珠在不在场，不影响合同的成立及生效。为证明牛建华不能准确阅读和完整理解《二手房认购合同》的全部内容，刘汉荣、周奇珠将应由卖方负担的个人所得税、卖方印花税等税费转由牛建华方负担，牛建华不清楚因购买涉案房产需要支付的总费用，牛建华提供了《华中科技大学协和深圳医院门诊出诊病历》为证。刘汉荣、周奇珠对该证据的真实性、合法性和关联性均不予认可，认为该证据无原件，且牛建华具有完全民事行为能力，应当知悉在《二手房认购合同》上签字的法律效力。牛建华为证明其在《二手房认购合同》的上签字并非当时真实意思的表示，是受第三人工作人员诱导的结果，提供了其手写的《与Q房网纠纷的情况说明》。刘汉荣、周奇珠对该证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。牛建华为证明其于2020年1月13日到深圳市南山区住房和建设局投诉第三人，并多次联系深圳市南山区住房和建设局了解投诉处理进展的事实，提供了其手写的《就本案事实向深圳市南山区住房和建设局投诉的情况说明》、大厅来访登记和通话记录单为证。刘汉荣、周奇珠对该证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。牛建华为证明2020年2月16日第三人通知签约时间改在2020年2月17日，其在2020年2月17日如约到第三人指定地点签约的事实和第三人在居间活动时未如实与双方沟通，存在过错的事实，提供了2020年3月13日牛建华与刘汉荣、周奇珠代理律师通话录音、微信聊天记录和照片为证。刘汉荣、周奇珠对该些证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。为证明世华公司的工作人员通知刘汉荣，因牛建华未到场签订《买卖居间合同》，告知刘汉荣无须前往门店签署合同，刘汉荣提供了微信聊天记录截图为证。牛建华对该证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。为证明为本案支出了合理的律师费，牛建华提交了《委托代理合同》及发票为证。刘汉荣、周奇珠对该证据的真实性、合法性和关联性均不予认可，认为该合同是牛建华与深圳市云房网络科技有限公司之间不动产买卖纠纷一案而支出的律师费，与本案无关。刘汉荣、周奇珠为证明其为本案支出律师费15000元，提交了《委托代理合同》和律师费发票为证。牛建华对证据的真实性、合法性认可，关联性不认可，认为本案中牛建华不存在过错，无义务承担刘汉荣、周奇珠支出的任何费用，且刘汉荣、周奇珠是否已经实际支付15000元的律师费并没有提交相应的支付凭证。一审庭审中，刘汉荣、周奇珠陈述其为夫妻关系。牛建华、刘汉荣及世华公司确认2020年1月11日签订《二手房认购合同》时周奇珠不在现场，其在《二手房认购合同》上签字是事后补签的。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。关于牛建华签订《二手房认购合同》是否是牛建华的真实意思表示，牛建华主张其看不清楚合同条款，是受到刘汉荣、周奇珠和第三人欺诈而签字，一审法院认为，第一，签订《二手房认购合同》前牛建华现场查看过案涉房产并和刘汉荣进行过交涉，《二手房认购合同》签订时牛建华与刘汉荣协商一致得出了购房价款和定金价款。第二，《二手房认购合同》仅有一页纸，结合牛建华提交的病历和其自行手写了多份几页纸长的情况说明等情况，均难以得出牛建华视力低至无法阅读相关合同条款的程度的结论。第三，牛建华主张刘汉荣和世华公司未告知案涉房产产权状况为抵押和相关税费承担，一审法院认为，《二手房认购合同》已明确赎楼方式为有抵押，且手写记载了2020年4月10日前自行赎楼，税费承担项目亦均是手写且有所分摊，牛建华提交的证据不足以证明刘汉荣故意隐瞒或者欺诈相关情况。第四，牛建华主张刘汉荣和世华公司未告知其周奇珠是另一产权人且周奇珠并未到场签订合同，一审法院认为，《二手房认购合同》已明确手写了两名产权人，牛建华提交的证据不足以证明刘汉荣存在故意隐瞒或者欺诈等情况。况且，这与牛建华在描述世华公司当日未给其合同时陈述的是“第三人更是以周奇珠还没有签名为由，当日没有将合同原件给牛建华”，存在自相矛盾。第五，牛建华主张《二手房认购合同》为格式条款，一审法院认为该《二手房认购合同》涉及购房价格、履行期限、产权状况、税费承担等重要条款均手写而成，且不存在格式条款提供方免除自身的责任，加重对方责任、排除对方主要权利的情形。并且，牛建华作为完全民事行为能力人，在作出购买房屋这样重大的决定时，应当具备必备的理性和审慎态度，牛建华提供的证据不足以刘汉荣和世华公司存在故意隐瞒和欺诈的情形，一审法院对牛建华表示其签订《二手房认购合同》时非真实意思表示的主张不予采纳。牛建华、刘汉荣、周奇珠双方签订的《二手房认购合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行合同义务。关于牛建华是否应当承担未履行签署《买卖居间合同》的违约责任，一审法院认为，《二手房认购合同》已明确约定了签署《买卖居间合同》的履行期限，刘汉荣已以其在全部相关文件的签名表达了其履行的意思表示，在牛建华提供的聊天记录等证据和结合第三人和牛建华自己的陈述中不难看出牛建华因认为刘汉荣或第三人欺诈或违约在先为由多次拒绝履行，直到刘汉荣发出《履约催告函》和《律师函》仍未履行相关义务，其再次多次发出不愿继续履行的意思表示，牛建华对此应当相应的违约责任。刘汉荣、周奇珠就此主张解除合同和没收250000元定金符合约定和法律规定，一审法院予以支持。《律师函》已表明了解除通知，《二手房认购合同》应自《律师函》到达牛建华之日即2020年3月12日解除。没收250000元定金的违约责任承担方式属刘汉荣、周奇珠对自身权利的处分，世华公司亦应将由其保管250000元定金支付给刘汉荣、周奇珠。关于刘汉荣、周奇珠主张的违约金，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于刘汉荣、周奇珠主张的律师费，因合同中未有约定，一审法院不予支持。综上，刘汉荣、周奇珠的主张部分成立，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、确认牛建华与刘汉荣、周奇珠、世华公司2020年1月11日签订的《二手房认购合同》于2020年3月12日解除；二、世华公司应于判决生效之日起十日内向刘汉荣、周奇珠支付牛建华托管在世华公司处的250000元定金；三、驳回牛建华的全部诉讼请求；四、驳回刘汉荣、周奇珠的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5557.5元，由牛建华负担；反诉案件受理费2675.47元，由刘汉荣、周奇珠负担197.98元，由牛建华负担2477.49元。经审理查明，一审查明事实基本清楚，对于清楚部分，本院予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，本案争议的焦点为：涉案合同是哪方违约。牛建华主张，其一直积极主动履行合同义务，是2020年2月17日刘汉荣和周奇珠未按时签订合同，已经违约，所以其才决定不再购买。本院认为，《二手房认购合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当遵照执行。该合同约定在2020年1月12日签订合同，牛建华手写的《关于和Q房网纠纷的补充情况》中明确写道：“1月12日早上8点半左右，我去中介南海城门店要回付出的定金25万元及《认购合同》，均不给……”。世华公司的答辩状也称：“第二天（2020年1月12日），原告（牛建华）来到第三人处（世华公司），要求不购买此物业，退回定金25万元，二手房买卖流程就此停滞。”因此，在2020年1月12日，牛建华已经有不购买涉案房产的意思表示，构成违约。但是，双方的交易并未完全终止，从周奇珠提交的购票记录显示，其仍旧积极履行签订合同的义务。另外，2020年2月16日，世华公司工作人员微信牛建华：“明天上午10点，你能来我们公司签吗？还是到3月份，我们公司上班来签？”牛建华回复：“小唐，我十一点赶回，去你说的南海城Q房店铺网签。”且在2020年2月17日，牛建华实际也到了世华公司，该行为表示牛建华又重新愿意继续履行签订合同。至于在2020年2月17日当日的情况，刘汉荣和周奇珠提交的其与世华公司工作人员的聊天记录，在2020年1月16日，世华公司工作人员通知由于疫情原因，营业部复工时间推迟到2月29日，3月1日上班。在2020年1月17日中午，微信写到：“刘先生，今天上午我们想办法安排人员让买方在大家约定好的时间内签合同，但是买方去到店里以后又以卖方没到场和公司没上班为由拒绝签约。后面等公司复工后再来解决问题。”因此，刘汉荣和周奇珠未到现场，是因为世华公司并未通知其签约，且在2020年3月2日刘汉荣和周奇珠还向牛建华发送《履约催告函》要求继续履行合同。因此，刘汉荣和周奇珠未有违约行为。再观牛建华，从其提交的微信聊天记录，世华公司工作人员称：“女业主来签网签合同，刘耀玲打电话叫你来我们公司门店，你拒绝了。”“那天2月17号，刘耀玲特意要付智佳跟按揭员帮忙等待你在公司签，你拒绝签”，从上述对话可知，是牛建华多次拒绝签订合同。但是，由于涉案交易系大宗商品，牛建华要求在三方同时到场的情况下签署合同，系为了确保交易安全，属于合理要求。而且上述期间，均系疫情期间，世华公司也未正常营业，在对接沟通上也存在一定的问题，特别是在通知买方签约时间的情况下，未提前通知卖方，因此导致买卖双方未能同时到达签约。因此，2020年2月17日未能签约，买卖双方均无过错。之后，双方已经由此产生了误会，最终导致交易的失败。因此，双方均无需承担违约责任，牛建华支付的250000元定金应当予以退还。鉴于双方均同意解除合同，本院予以允许。综上，牛建华的上诉请求、理由成立，本院予以支持。一审判决认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2020）粤0305民初12663号民事判决第三项、第四项；二、变更广东省深圳市南山区人民法院（2020）粤0305民初12663号民事判决第一项为：解除上诉人牛建华与被上诉人刘汉荣、周奇珠、原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司2020年1月11日签订的《二手房认购合同》；三、变更广东省深圳市南山区人民法院（2020）粤0305民初12663号民事判决第二项为：原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人牛建华退还上诉人牛建华托管在其处的250000元定金；四、驳回上诉人牛建华的其他诉讼请求；五、驳回被上诉人刘汉荣、周奇珠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5557.50元，由牛建华负担；反诉案件受理费2675.47元，由刘汉荣、周奇珠负担。二审案件受理费5050元，由牛建华负担。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 许  莹  姣审判员 黄  玮  娜二〇二一年七月三十日书记员 付红萍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。