山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终2354号上诉人（原审原告）：朱镜宇，男，1987年10月28日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：纪红运，山东鑫同律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲学松，山东鑫同律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台中冶京诚置业有限公司，住所地烟台市牟平区宁海街道办事处富海街138号。法定代表人：王博，总经理。委托诉讼代理人：韩帅，北京策略律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱立，北京策略律师事务所律师。上诉人朱镜宇因与被上诉人烟台中冶京诚置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2020）鲁0612民初2793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人主张的违约金应按照《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》约定的标准计算。1.根据规定，具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。一审法院认为上诉人系具备完全民事行为能力的自然人，其在与被上诉人签订商品房买卖合同情况下，又与上诉人签订补充协议，系其真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，补充协议合法有效，但是根据上诉人提供的录音证据可以看得出，补充协议的签订并非上诉人的真实意思表示，该协议并非平等协商后签订的条款，上诉人无签订补充协议的意思表示，补充协议系被上诉人采取欺骗手段取得的，根据上诉人一审提供的录音可以证明，并且上诉人已经多次告知被上诉人其不认可补充协议。因而应认为涉案补充协议不成立。2.涉案补充协议中关于逾期交房违约责任的条款系被上诉人为重复使用而预先拟定的格式条款，该条款虽然没有免除开发商对购房业主的责任，但是补充协议中约定的出卖人违约责任与主合同约定的违约责任相差较大，符合提供格式条款一方免除其自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，被上诉人未能提供证据证明补充协议减轻其责任的合理依据，故应当认定该条款对双方当事人不产生效力。3.虽然补充协议的开头和结尾处有字体加粗的内容，但是补充协议字体明显小于主合同字体，并且被上诉人未提供证据证明在合同及补充协议签订过程中已经通过合理方式对上述免除责任条款向上诉人履行提示、说明义务。故应当认定上述格式条款违反了合同法所倡导的公平平等原则，为无效条款。4.在商品房买卖合同中，开发商往往在拟定房屋买卖合同时往往制定对己方有利的格式条款，在自己违约的情况下，提出补充协议、天气等借口推卸自己应该承担的违约责任，明显有违诚实守信、公平正义的原则。所以，即使双方当事人签订了补充协议，但是该补充协议并非上诉人与被上诉人平等协商后所签订，应认定为补充协议对双方不产生效力。5.上诉人与被上诉人签订的《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》所约定的违约金具有惩罚性，目的在于确保合同债务得以履行。被上诉人未在约定的最晚期限内履行交房义务，其行为构成严重违约，应承担相应违约责任。因惩罚性违约金不以损失的实际发生为必要，且约定的违约金标准未超过合理范围，故上诉人主张的违约金标准应按照日万分之三计算。6.上诉人至今拒绝收房是因2020年7月25日验收时发现涉案房屋存在诸多质量问题，经过双方确认于当日上报被上诉人，并且上诉人在2020年8月20日通过牟平信访局召集的有信访局、住建局、质检站、中冶参加的会议上，已经将房屋存在的质量问题向被上诉人反映，被上诉人当场表示尽快维修，修好后通知上诉人再进行房屋验收，但是上诉人至今未收到任何通知，因而涉案房屋至今未交接是因为被上诉人原因，与上诉人无关。7.一审法院作出的判决对于补充协议的认定存在冲突，对于补充协议有些判决认定被上诉人未能提供证据证明《补充协议》第十四条第11项减轻其责任的合理依据，故该条款对双方当事人不产生效力，但是有些判决认为补充协议全部有效，一审法院的判决相互矛盾的，未做到同案同判。8.本案上诉人的诉讼请求未得到全部支持，但是对于诉讼费一审法院判决全部由被上诉人承担，一审法院法律适用错误，间接证明了上诉人的诉讼请求应当全部得到支持。二审中，上诉人补充事实与理由称，一、涉案房屋所在项目水、电、暖配套未经验收合格，达不到交付条件，满足不了业主生活。一审法院不能主观臆断涉案房屋的水电可满足业主生活所用，从而错误认定被上诉人完成了交房义务。二、补充协议应认定为格式条款，逾期交房违约金从每日万分之三无上限更改为最高不超过购房款的2%，属于格式条款中应进行提示及说明的条款，被上诉人未尽到充分的提示和说明义务，因此补充协议中违约金不超过购房款2%的条款应认定为无效，上诉人与被上诉人的违约金应以商品房买卖合同约定的每日万分之三标准计算。被上诉人辩称，一、涉案房屋已符合交付条件。1.被上诉人于2020年7月14日取得《建设工程竣工验收备案表》，工程竣工验收报告已提交烟台市牟平区住房和城乡建设局备案。同时，被上诉人已书面通知上诉人办理房屋交接，完成书面通知的交付义务。2.补充协议中约定以取得竣工验收报告作为双方约定的交付条件符合《建设工程质量管理条例》的规定。同时，《建设工程竣工验收合格证》《烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》均为取得《建设工程竣工验收备案表》的前置性文件。二、补充协议中关于违约金上限条款的约定合法有效。1.涉案商品房买卖合同及补充协议是双方在平等协商的基础上订立的，不存在被上诉人利用优势地位强制买卖的情形。2.即便补充协议条款为格式条款，也不能当然认定为无效。关于违约金上限条款的约定不存在民法典第四百九十七条第一项的情形，且也未不合理的免除或减轻被上诉人的责任。3.补充协议的首尾部均有加粗黑体字进行提示，在签订合同时，被上诉人亦采取合理方式对上诉人进行了提示。被上诉人已尽到提示及明确说明义务。4.涉案合同为商品房买卖合同，主要的权利义务集中在商品房的购买与出售，违约金条款不属于合同的主要条款，没有违约金条款也不影响合同的成立。另外，是否存在违约金条款也不影响合同主要权利义务的履行。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原告向一审法院起诉请求：1、判令被告支付逾期交付房屋违约金129003.62元（计算至2020年8月5日），并自2020年8月5日起，以交付的房屋总价款为基数，按日万分之三标准计算至实际交房之日止。2、本案诉讼费用由被告承担。3、原告聘请律师等实现债权的必要费用由被告承担。一审法院认定事实：原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于牟平区房屋，房屋总价款为1272225元。原告已按约履行了付款义务。《商品房买卖合同》第八条约定“卖方应当在2019年9月1日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1、取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2、取得《建设工程竣工验收备案表》；3、取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》；4、法律、法规、规章规定需满足的其他事项。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，卖方可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且卖方在发生之日起30日内告知买方的；2、为配合执行政府规定文件以及政策而延误的；3、非卖方所能预见、避免和控制的重大事件，如发生重大疫情、长时间停水、停电和政府有重大活动而造成工程延期的；4、遭遇上述一种或几种情况的，卖方应在发生之日起30日内告知买方。第九条卖方逾期交房的违约责任。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已支付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买方有权解除合同。买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买方累计已付款的0.5%向买方支付违约金。买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。原、被告双方另行签订了补充协议，该协议第十一条约定：“1、鉴于小区属于分期建设、分期交付，政府部门只在小区整体竣工验收后方接受出卖人办理《竣工验收备案表》，为此，买受人已知悉合同第八条约定的交付时间到来时出卖人尚未取得《竣工验收备案表》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》、买受人同意按所购商品房《竣工验收报告》作为交房条件并接收房屋，买受人不要求以出卖人取得《竣工验收备案表》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》作为房屋的交付条件，并放弃以出卖人未取得《竣工验收备案表》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》而追求出卖人逾期交房违约责任的权利。”第十四条规定“……买受人在办理商品房交付手续过程中，如商品房存在保修范围内瑕疵的，出卖人应按《烟台市住宅使用手册》中的规定承担保修义务，但该质量问题不能作为买受人拒绝接收商品房交付并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。出卖人亦无需承担赔偿责任”。第二十七条规定“合同的变更和解除……5、无论合同及本补充协议是否另有规定，在任何情况下，如果出卖人违反合同约定或法律规定，出卖人承担违约金和赔偿金总额不应超过买受人已付购房款的百分之二。”第三十三条规定，违约方应赔偿守约方包括但不限于因聘请律师解决争议所支付的律师费、差旅费、住宿费等费用。该补充协议开头和结尾处有字体加粗的内容，即“为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特提示买受人在签署前，详细阅读并充分理解本合同及相关补充条款、附件等全部条款及内容。若有解释或说明要求，请买受人在签约时向出卖人提出，出卖人将依法给予解释或说明。本合同一经签署即对双方均具有约束力”、“买受人已认真阅读本协议内容，并完全理解本协议含义，出卖人已就本协议内容（尤其是黑体字内容）及可能产生的法律效果向买受人做出充分说明，买受人在此基础上同意签署本协议，并确认该等约定可能对买受人产生的影响均已经在房价款中予以充分考虑。买受人同意放弃基于格式条款的有关规定对出卖人提出任何抗辩及主张”。涉案楼盘被告于2020年7月14日取得《建设工程竣工验收备案表》，并于2020年7月14日向原告邮寄发出交房通知书，告知交房时间为2020年7月17日。原告于2020年7月16日签收邮件，但拒绝接收房屋。关于逾期交房违约金，原告主张按照《商品房买卖合同》中约定的违约金条款日万分之三标准计算，其认为补充协议中的约定条款为格式条款，签订协议时对方未尽到告知义务，补充协议条款免除了被告责任，加重了原告责任，应为无效条款,向一审法院提交了录音等资料。被告主张应按照补充协议中约定的违约金标准计算，其认为补充协议前后均明确告知了相关内容，用黑体字进行了加黑，进行了标注，符合最高院关于认定格式合同司法解释的相关规定，其已尽到了提示义务，而违约金条款系对违约金上限的约定，违约金计算方法系双方约定的内容，同时该条款并没有不合理、不正当的免除被告依照法律应负有的法定义务，如果原告认为违约金过低，其可申请法院通过调整违约金的方式进行救济，但并不能以此来认定关于违约金上限条款为无效条款。关于原告拒绝接收涉案房屋。原告主张涉案房屋所在项目使用的为临时用水、临时用电，以及其他供暖等配套设施无法满足日常生活所需，且涉案房屋存在质量问题，而被告亦未按《商品房买卖合同》约定的交房条件提供相应资料，涉案房屋并不符合交付条件，故拒绝接收房屋，向一审法院提交了聊天记录、房屋交付验收表等证据予以证实。目前涉案房屋的临时用水、临时用电均为市政用水、国家电网用电。原告所述的房屋交付验收表中存在的房屋问题，被告予以认可，但主张大部分问题已解决，且不影响房屋的实际交付。关于律师费。原告主张已实际发生基础费用1600元，另外未实际发生部分律师费为风险代理费，即原告方实际取得的逾期交房违约金超过已交房款2%的部分按8%标准计算，向一审法院提交了委托代理合同，律师费发票。被告认为目前原告只提供了委托代理合同，只能证明原告与该律师事务所就委托代理达成一致意见，但原告并未实际支付风险代理费。关于被告答辩所述的在施工过程中存在多次因天气原因暂停施工以及原告收房后的装修期间扣减问题。被告向一审法院提交了其自行统计整理的天气影响因素统计表，主张在房屋建设过程中因天气原因多次暂停施工，属于商品房买卖合同第八条中非卖方所能预计或避免的重大事件，卖方可据实予以延期。原告对此不予认可，主张该证据为被告单方制作，且其认为天气原因并不符合合同第八条的约定，即便被告因天气原因或其他原因耽误工期，其应提供相关部门的材料，并告知原告。被告未能对其该答辩意见提供证据予以证实。一审法院认为，本案的主要争议焦点在于双方签订的补充协议及补充协议中关于违约金、交房条件变更的条款是否有效。第一，根据规定，具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。原告系具备完全民事行为能力的自然人，其在与被告签订商品房买卖合同情况下，又与被告签订补充协议，系其真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定。第二，根据合同法第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，双方签订的补充协议中关于违约金、交房条件的变更并未免除开发商对购房业主的责任，亦未排除购房业主向开发商主张权利，其中违约金只是对上限进行了约定。第三，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条的规定，当事人可以请求人民法院增加违约金，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。即在双方签订的补充协议中如果原告认为违约金过低，不足以弥补其损失，其完全可以通过请求调增违约金的方式寻求救济，但并不影响补充条款的效力。同理，关于交房条件的变更，不违反法律法规强制性规定，对于交房后存在的质量瑕疵等问题，原告同样可以通过向被告主张维修或赔偿维修费用等途径实现救济。综上所述，一审法院认定双方签订的补充协议有效，补充协议中关于违约金、交房条件变更的条款有效。被告于2020年7月14日取得《建设工程竣工验收备案表》，并于2020年7月14日向原告邮寄发出交房通知书，告知于2020年7月17日交房。原告于2020年7月16日签收邮件。原告虽以房屋临水、临电、存在质量问题等理由拒绝收房，但水为市政用水、电为国家电网用电，而所述的质量问题等系交房过程中存在的质量瑕疵，其可以另行主张维修或赔偿维修费用，故一审法院认定被告已于2020年7月17日完成了交房义务。商品房买卖合同约定被告需于2019年9月1日向原告交付涉案房屋，但直至2020年7月17日被告才履行交房义务，该期间已逾期交房，应向原告支付自2019年9月2日至2020年7月17日期间逾期交房违约金。在一审法院认定补充协议条款有效，且原告未主张违约金过低，未要求调增违约金的情况下，按补充协议中约定的以不超过已付购房款的百分之二标准核算，一审法院认定逾期交房违约金为25444.50元（1272225元×2%）。被告答辩主张在施工过程中存在多次因天气原因暂停施工以及原告收房后的装修期间应予扣减，但其未能提供证据予以佐证，且被告所述的天气原因并不属于合同中约定的卖方可以据实予以延期的情形，另被告亦未提供证据证实就延期情况向原告进行了告知，故一审法院对被告该项答辩意见不予采信。根据补充协议约定，被告作为违约方应向守约方原告支付律师费。原告亦以此为由主张律师费，但补充协议约定“出卖人承担违约金和赔偿金总额不应超过买受人已付购房款的百分之二”，在一审法院已按此标准支持了逾期交房违约金的情况下，对原告主张的律师费不再支持。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定判决：一、被告烟台中冶京诚置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告朱镜宇逾期交房违约金25444.50元；二、驳回原告朱镜宇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2880元，减半收取1440元，保全费1165元，均由被告烟台中冶京诚置业有限公司负担。二审中，上诉人提交证据四份。证据一，2018年12月13日13点10分录音光盘及文字材料，证明上诉人与被上诉人签订购房合同时，被上诉人的代表只向上诉人出示了《烟台市新建商品房买卖合同》，上诉人签字后，被直接安排去财务室交齐剩余购房款，被上诉人没有向上诉人出示《补充协议B5》，上诉人对于补充协议并不认可，该补充协议是格式合同，并骗取上诉人签字，没有将补充协议中的任何条款向上诉人明示。证据二，2020年7月25日下午13点53分现场录音光盘及文字材料。证明上诉人去现场收房，被上诉人只提供了一份《竣工验收备案表》，没有按照法律法规及合同约定提供必需的材料，被上诉人只是口头答应提供，但仍未收到。证据三，房屋交付验收表及8段视频。证明2020年7月25日下午上诉人与被上诉人工作人员薛辉对房屋进行验收，房屋存在诸多严重的质量问题。证据四，2020年8月20日，由牟平信访局召集的会议时被上诉人提交的《中冶沁海云墅B5B6地块的情况汇报》。证明被上诉人对上诉人提交的房屋质量问题没有进行任何维修。由于房屋验房时存在质量问题，至今没有维修完毕，导致上诉人没有收房，被上诉人应承担延期交房的违约责任。被上诉人质证称，对于证据一，因销售人员多次更换，真实性无法确认。对该证据的合法性、关联性均不予认可。录音双方的身份不能确认，录音的方式不合法，偷录并不具备证据的合法性，该录音证据不应作为认定案件事实的证据。该录音内容也不能证明上诉人的证明目的。对于证据二，真实性、合法性、关联性均不认可。录音方式不合法，为偷录所得，不具备合法性，不能作为认定案件事实的证据。该录音内容也不能证明上诉人的证明目的。对于证据三，对真实性无异议，但合法性、关联性均不认可。相关视频无法证明与涉案房屋关联，该视频不能反映房屋的现状，房屋的瑕疵问题已基本维修完毕，并不影响正常使用。对于证据四,真实性、合法性、关联性均不认可。该情况汇报非公司盖章的正式文件，对证据内容真实性不予认可，该内容与本案无关联性。本院查明，涉案房屋在签订《商品房买卖合同》时尚未取得预售许可证，但在起诉前已经取得。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且被上诉人于本案起诉前已取得预售许可证，该合同及协议合法有效。关于《补充协议》约定的“出卖人承担违约金和赔偿金总额不应超过买受人已付房款的百分之二”应否认定为无效的格式条款问题。本院认为，《补充协议》中约定购房款百分之二上限条款仅是对违约责任上限的约定，对于违约金的标准被上诉人亦认可，仍然适用主合同约定的日万分之三条款进行计算，故，该条款不符合合同法规定的格式条款无效的情形，上诉人该主张缺乏事实和法律依据。被上诉人应按照合同约定向上诉人支付逾期交房违约金和律师费，因涉案《补充协议》约定出卖人承担的违约金和赔偿金总额不超过已付购房款的百分之二，故被上诉人应向上诉人支付的逾期交房违约金和律师费金额为已付购房款的百分之二，一审法院对律师费认定的表述有误，本院予以纠正。关于房屋是否达到交付条件的问题，《补充协议》约定“买受人同意按所购商品房《竣工验收报告》作为交房条件并接收房屋”，该约定高于法定的最低交付标准，并不违反法律的强制性规定，应为有效。涉案房屋所在楼盘于2020年7月14日取得《建设工程竣工验收备案表》，已经达到《补充协议》约定的交房条件。关于上诉人的主张涉案房屋在供水、供电、供暖等方面存在质量瑕疵问题，上诉人可另行主张维修或赔偿，故被上诉人已经完成合同约定的交房义务。上诉人的其他上诉请求于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；本院对一审的判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2880元，由朱镜宇负担。本判决为终审判决。审判长 李 安审判员 刘 腾审判员 陈 勇二〇二一年七月二日书记员 于嘉源