安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖11民终2103号 上诉人（原审被告）：安徽金太阳置业投资有限公司，住所地安徽省来安县汊河新区1号，统一社会信用代码91341122791891734N。 法定代表人：杨煌桥，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘俊华，江苏南斗律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:南京港辰置业顾问有限公司，住所地江苏省南京市高淳区阳江镇永和路2号，统一社会信用代码91320118339357703A。 法定代表人：朱陈龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈福来，江苏臣功律师事务所律师。 上诉人安徽金太阳置业投资有限公司（以下简称金太阳公司）因与被上诉人南京港辰置业顾问有限公司（以下简称港辰公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服安徽省来安县人民法院(2020)皖1122民初4143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 金太阳公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判在一审判决基础上少判168000元；2.本案诉讼费用由港辰公司负担。事实和理由：一、对于不在合同期内的2户，一审判决仅凭确认单判决需要给付佣金系认定事实不清，证据不足。二、对于孔志成的4户，其原来已经在此前同一个售楼处购买了金太阳公司关联的房屋，应当认定为老客户，港辰公司也没有证据证明与孔志成存在任何联系。 港辰公司辩称，1.不在合同期内的两户应当支付佣金，无论通过港辰公司和金太阳公司的谈话录音，还是双方已经结算的客户类似情况已经支付佣金的事实，均能证明不在合同期内的客户，金太阳公司签署确认单且已经成交，金太阳公司即应根据公平合理的原则支付港辰公司该相关客户的佣金；2.孔志成四户均是港辰公司的真实客户，应当支付佣金。孔志成四户虽然于2018年5月14日在售楼处购买过房屋，但是与本案房产并无关联性，两次购房所不同的房产公司开发，且系不同的楼盘，在本案中港辰公司已经在金太阳公司组建微信群中报备，经金太阳公司审核后，新客户同意才将该客户带到现场看房，且金太阳公司也在看房现场签署了有四方代表签字的确认单，认可了孔志成四户系港辰公司的有效客户。请求驳回金太阳公司的上诉请求。 港辰公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令金太阳公司支付其公司佣金30.8万元；2.判令金太阳公司以30.8万元为基数,自2019年8月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率支付逾期利息至实际给付之日；3.判令金太阳公司承担诉讼费。 一审法院认定事实：2018年11月，金太阳公司（甲方、委托方）与港辰公司（乙方、受托方）签订“金太阳阳光城”分销合同，合同内容：一、物业地址及价格，1、物业名称:金太阳商业综合体酒店式公寓，2、物业地址:汊河新区××路××号，3、本次合作房源为金太阳商业综合体公寓。二、受托代理及期限，1、甲方委托乙方为分销代理商;2、本合同期限自2018年11月20日起至2019年1月31日；3.到访客户保护期为一个月。三、佣金及支付，1、佣金金额:乙方的代理佣金按照实际成交套数提成,每套提成：面积80平方以内的28000元，面积80平方以外42000元；…。2、佣金支付方式:按月结算,一月一结,具体支付方式如下:（1）若乙方介绍的客户以不贷款的方式购买该物业,甲方应在客户一次性付款后的次月全额支付佣金;（2）若乙方介绍的客户以贷款的方式购买该物业,甲方应在客户付完首付并签约办理好按揭手续后结清全额的60%款项，剩余40%部分在按揭款到达甲方账户后次月结清。（3）当月25日为对账日，双方对当月达到付款节点的款项进行核对。四、销售约定…2、甲方与乙方介绍的客户签署正式买卖协议并全款到账,视为乙方代理成功完成。五、日常管理，1、各渠道公司必须提前报备至甲方,并承担相应的管理职责。2、各渠道公司要求安排专职1名驻场工作人员,工作时间为上午9点至下午18点,要求统一携带工作证在营销中心规定地点办公。六、带客报备规范，1、报备时间要求:各渠道公司的中介经纪人带访意向客户,要求至少提前30分钟报备,报备形式采用“微信工作群”方式,由甲方人员核实报备人身份，在工作群确认方可带看，如没有确认自行上门带看者视为无效。经纪人带客上门后,由接待置业顾问审核工作群报备时间及客户上门时间,若时间差少于30分钟,则不予确认。2、报备规定:报备有效期规定为24小时,超过需重新报备，中介经纪人报备客户资料后,超出24小时未带客户到营销中心的,则视为客户报备无效,若后续客户上门,则界定为自然上门客户。已报备并到案场视为有效客户。3、经纪人陪同上门规定，带访客户首次上门,要求必须由渠道公司中介经纪人陪同,否则不予确认为带访客户,若经纪人确有急事无法陪同,所在渠道公司必须安排好案场驻场人员接应客户。4、带访客户确认流程:渠道公司经纪人陪同客户上门后,由案场负责人核查《金太阳.阳光城项目来电来访登记表》,确认该客户不是项目已有的来电、来访客户资源,初步可判定为渠道公司带访客户。渠道公司经纪人必须第一时间签《金太阳.阳光城渠道公司带客确认单》,由开发商负责人、润合广泰案场负责人、渠道公司经纪人分别签字确认,《确认单》原件由甲方和内场销售人员留存,渠道公司留复印件,此《确认单》作为处理客户归属的重要凭证。5、带访客户接待流程必须以案场销售代理公司为主导,各渠道公司经纪人不得介入客户接待谈判,不得指定置业顾问接待,客户接待必须遵循案场正常的轮序接待。6、…7、所有渠道公司人员不得在售楼处方圆1000米内发单、截客等做违背销售原则的事,一经发现处以最少1000元／次处罚,若客户成交与此渠道公司无关。8、各渠道公司经纪人不得通过开发商折扣制度以外的返点、折扣等形式争抢客户,此情况一经查实罚没佣金,且该渠道公司所有佣金不予结算。9、…10、…。七、带访客户相关规定，1、客户有效期1）若客户在合同期内经渠道公司跟踪,但最终未成交,客户转为自然上门客户,不予结算佣金;2、客户归属判定1）撞单一旦发生（撞单明确为客户成交当日,在客户尚未离开售楼处之前,有多家公司声称对此笔业务有分享权）,必须以成交为准则,各渠道公司必须听从案场负责人指挥,一方临时退出,一方继续谈判或者是双方均退出谈判,由案场主导谈判。若发现任何公司以抢单为目的故意拖延成交的,及故意让非自身公司客户退单更名购买的,以上行为一经查实,即视该方无权对此笔业务有分享权,未结佣金全部扣除,且甲方有权利单方面终止合作。2）各渠道公司自身已成交客户为老客户,老客户各自维护,其他渠道公司在开发过程中得知客户为其他公司老客户后应主动放弃跟踪,各公司不得以任何方式争抢其他公司老客户资源。若违反此原则,一经发现则处以1000元／次处罚,情节严重者,佣金取消,且甲方有权单方面终止合作。3）若明知客户为已成交其他公司老客户情况下明目张胆抢夺资源者,扣发所有未发佣金并终止合同,产生的一切后果由违约方承担。4）如客户登记的夫妻（含未婚男女朋友）、父母、子女、兄妹购买同一套房屋时确认为同一组客户进行客户确认,如上述关系分别购买不同房屋,则按实际购买的房屋数量确认客户数量。5）乙方有效客户与实际认购客户姓名不一致,但系直系亲属的,必须提供有效的法律证明文件,经确认前期未到访售楼处，则该客户为有效成交客户;6）一组客户（一个家庭）认定:如出现一个家庭的成员分别被不同渠道推荐,且其一个成员已在乙方推荐名单中,则以陪同客户到访的优先顺序来判断客户归属,如乙方推荐的该组成员优先到访,则该组客户应界定为乙方客户。7）被乙方或其他渠道推荐,则以陪同客户到访的优先顺序来判断客户归属。注:各渠道公司以客户成交为原则,并尊重案场判定结果,甲方有最终裁决权。八、甲方职责，1、甲方应当保证委托乙方代销的房地产符合法定出售条件,并提供相关证书、材料给乙方以及乙方的有效客户,包括但不限于该房地产权证的复印件、甲方的营业执照副本及复印件,各有关独立单元的平面图、销售面积、装修标准等有关资料,关于该房地产销售所需的有关资料,包括不限于效果图、平面图、地理位置图、面积、规格、价格、宣传文件与单页、海报物料。2、甲方对乙方提供的客户应予积极配合接洽,包括交通工具与案场接待。甲方所有对外报价保持一致。甲方确认乙方介绍的客户与甲方的客户有同等的折扣。（甲方需每日提供销控表，销控表作为本协议的附件）3、甲方私自与该客户签订正式买卖协议的,甲方仍应按本合同约定向乙方支付佣金。4、在数个客户对同一房屋有购买意向的情形下,根据项目开盘销售形式确定。5、…九、…十一、违约责任，1、双方商定,乙方有下列情形之一的,甲方不支付本合同第四条约定的代理佣金:未经甲方书面同意,擅自改变本合同第一条所列的内容、条件、要求的;乙方违反国家和本市有关法律、法规,与他人恶意串通,损害甲方利益的。 截止法庭辩论终结前，港辰公司受托分销代理金太阳商业综合体公寓购房者付清款项的房号有1009室、1010室、1011室、1012室、907室、912室、1211室、918室，共计8套。 一审法院认为，根据港辰公司、金太阳公司的诉辩主张以及庭审中各方当事人及其代理人举证、质证、辩论的意见，本案的争议焦点是：一、支付佣金条件成就的客户套数是多少，是否应支付佣金；二、金太阳公司是否应支付逾期利息？ 对于争议焦点一，金太阳公司与港辰公司之间所签订的代理分销协议，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按该合同的约定全面履行义务。根据双方合同约定“若乙方介绍的客户以不贷款的方式购买该物业,甲方应在客户一次性付款后的次月全额支付佣金;若乙方介绍的客户以贷款的方式购买该物业,甲方应在客户付完首付并签约办理好按揭手续后结清全额的60%款项，剩余40%部分在按揭款到达甲方账户后次月结清。”、“甲方与乙方介绍的客户签署正式买卖协议并全款到账,视为乙方代理成功完成。”本案港辰公司虽诉请支付其代理的全部佣金（11套），但未能提供该11套已付清购房款的证据材料。经查，庭审中金太阳公司认可至法庭辩论终结前8套已付清购房款，本案就已付清购房款的8套是否是有效客户及是否应支付佣金进行分析确认。对于其余3套，金太阳公司辩称该3套客户仅支付了定金，其他房款没到账，也没有签订正式合同，根据合同约定尚不符合佣金结算条件。金太阳公司对许能云、杨景飒户912室的佣金支付无异议，予以确认。金太阳公司辩称孔志成签订的4套（1009室、1010室、1011室、1012室）不能认定为港辰公司的客户，因孔志成本身就是其司业主，在2018年5月14日已经在其司售楼处购房，属于自然客户。经查，孔志成于2018年5月14日购买的房产为滁州金润泉房地产开发有限公司开发的金悦湾鹭港花园二期5栋2506室，与本案房产系两个不同的公司开发的两个不同楼盘，且港辰公司已在微信群中进行了报备，而金太阳公司也在客户确认单上签字确认，故应视为有效客户。金太阳公司辩称907室微信报备是赵先生，实际购房人是洪丽，不符合支付佣金条件。经查，该套客户确认单记载的客户姓名为赵先生、洪丽，联系电话为151××××5909，而金太阳公司提供的客户名称为洪丽，报备／到访电话为151××××5909，信息是一致的，故应视为有效客户。金太阳公司辩称1211室和918室不在合同期内，超出了保护期，依照约定转为自然客户，不能结算佣金。虽然港辰公司不在合同期限内销售了两套，但金太阳公司签署了确认单，故金太阳公司应当支付该两套房屋的佣金。综上，本案符合佣金结算条件的客户有8套，佣金计算为224000元（8套×28000元／套）。 对于争议焦点二，港辰公司认为金太阳公司未按约定每月进行结算及支付佣金,构成违约,应当承担逾期支付利息。因双方对符合佣金结算条件的客户有异议，而港辰公司主张的佣金也确有3套不符合佣金结算条件，故不能认定金太阳公司存在逾期支付佣金的行为。对港辰公司要求金太阳公司支付逾期利息的主张，不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、安徽金太阳置业投资有限公司于本判决生效后十日内向南京港辰置业顾问有限公司支付委托代理销售佣金224000元。二、驳回南京港辰置业顾问有限公司其他诉讼请求。案件受理费6149元，由南京港辰置业顾问有限公司负担1677元，安徽金太阳置业投资有限公司负担4472元。财产保全费2060元，由南京港辰置业顾问有限公司负担562元，安徽金太阳置业投资有限公司负担1498元。 二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，金太阳公司与港辰公司之间签订的代理分销协议，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按该合同的约定全面履行自己的义务。金太阳公司上诉认为孔志成签订的4套（1009室、1010室、1011室、1012室）不能认定为港辰公司的客户，因孔志成本身就是金太阳公司业主，在2018年5月14日已经在金太阳公司售楼处购房，属于自然客户，故不应当支付相应的佣金。经查，孔志成于2018年5月14日购买的房产为滁州金润泉房地产开发有限公司开发的金悦湾鹭港花园二期5栋2506室，与本案系两个不同的公司开发的两个不同楼盘，且港辰公司已在微信群中进行了报备，而金太阳公司也在客户确认单上签字确认，符合双方当事人签订的分销协议约定情形，且上述房屋已签署房屋销售合同，亦交纳了购房款，故应视为有效客户。金太阳公司认为1211室和918室不在合同期内，超出了合同期，依照约定转为自然客户，不应当向广成公司支付佣金。经查，金太阳公司不仅签署了确认单，同时，金太阳公司也与购房者签订了房屋销售合同，购房者也支付了相应的购房款，金太阳公司系该行为的受益方，故一审判令金太阳公司支付该两套房屋的销售佣金，符合公平原则，并无不当。 综上，金太阳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定案件事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3660元，由上诉人安徽金太阳置业投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  孔德敬 审判员  李 刚 审判员  付广永 二〇二一年七月二十八日 书记员  曹琰玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。