安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖06民终803号 上诉人（原审被告）：安徽省德城投资发展有限公司，住所地安徽省淮北市南黎路149号水岸碧桂园3#一层。 法定代表人：吴锐，该公司董事长。 委托诉讼代理人：任清华，安徽镜远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王中兴，安徽镜远律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱贝贝,男,1991年9月8日出生,汉族,住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：刘文文，安徽亚星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱旭，安徽亚星律师事务所实习律师。 上诉人安徽省德城投资发展有限公司（以下简称德城公司）因与被上诉人朱贝贝商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院(2021)皖0603民初1857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人德城公司的委托诉讼代理人王中兴、被上诉人朱贝贝的委托诉讼代理人刘文文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 德城公司上诉请求：1.撤销原审判决，并依法改判驳回朱贝贝的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由朱贝贝承担。事实和理由：1.根据诉讼时效的相关规定,诉讼时效自权利人向义务人提出履行请求时中断,诉讼时效期间重新计算。诉讼时效的中断,法律明确规定需由权利人向义务人提出,本案中,朱贝贝所举证的证据均无法证明其曾向德城公司提出履行请求,其仅提供一份匿名的网页留言,但该网页留言可以明确是一人留言,且朱贝贝无法证明该留言是其本人留言,亦无法证明其曾授权留言人为其向德城公司主张履行请求。在朱贝贝无法证明其(或委托他人)曾向德城公司提出履行请求,要求德城公司支付逾期办证违约金的情况下,本案诉讼时效不能认定中断。本案朱贝贝主张逾期办证违约金的诉请已经超过诉讼时效,一审判决认定错误,应当予以撤销。2.德城公司未能及时办理产权登记手续不是德城公司本身原因导致，而是因为相关政策等客观原因，属于不可抗力。德城公司现已经办理了“德城新天地”项目总产权证，且在积极协调业主，为业主办理分户产权。一审判决德城公司全额支付违约金有失公平；3.朱贝贝作为房屋买受人是缴纳契税的主体，应当依法缴纳契税。契税征收机关为房屋所在地的财政机关或地方税务机关，德城公司作为开发商代收契税，系基于双方《商品房买卖合同》约定，朱贝贝系自愿委托德城公司代收代缴，双方应是一种委托关系，且德城公司未收取朱贝贝任何费用，系无偿委托。根据委托合同的相关法律规定，无偿的委托合同，因委托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。本案中德城公司并无故意或重大过失，也并未给朱贝贝造成任何损失。在朱贝贝无法证明德城公司具有故意或重大过失，且因此给其造成损失的情况下，一审判决德城公司支付朱贝贝契税、维修基金利息于法无据，应当予以撤销。 朱贝贝辩称：德城公司的上诉理由均不能成立，应依法予以驳回。1.从朱贝贝一审提交的证据网页留言板可以看出，其在法定期间内向德城公司主张过权利，该留言系委托留言，是代表的众多业主的请求，法律效果是各个业主而不是某一个人，故朱贝贝的请求并不超出诉讼时效；2.双方签订的《商品房买卖合同》是真实意思表示，不违反规定，是合法有效的，双方均应按照合同履行，朱贝贝依照合同约定交付了购房款及其他费用，但德城公司并未按照合同要求，将办理房产证的材料在房屋交付730日内报房屋产权登记机关备案，其违反合同义务，应当承担合同约定的违约责任，一审判决违约金数额符合合同约定和法律规定；2.虽然《商品房买卖合同》约定了德城公司代收契税、维修基金，但德城公司并非最终的有权收取机关，其在收到费用后，并没有交付相关部门，存在占用资金行为，也没有按照合同约定为朱贝贝办理产权登记，亦没有返还上述费用，故应当支付上述费用占用期间的利息损失。 朱贝贝向一审法院起诉请求：1、判令德城公司支付逾期办理上述房屋房地产权证的违约金5116.4元；2、判令德城公司支付朱贝贝契税、维修基金的占用损失3690.09元（损失以20465元为基数，自2016年11月19日起计算至2020年10月9日，2019年8月20日之前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至2020年10月9日的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、本案的全部诉讼费由德城公司承担。 一审法院认定事实：2014年1月17日，朱贝贝（买受人）与德城公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：德城公司将新天地广场6幢604室出售给朱贝贝，房屋总价511640元，采用一次性付款方式付款，在2014年1月17日前支付全部房价款511640元。出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金等内容。合同签订后，朱贝贝依约支付全部房屋价款511640元。2014年11月18日德城公司将房屋交付给朱贝贝，同日朱贝贝向德城公司缴纳了契税、维修基金共计20465.8元。2020年10月9日，德城公司协助朱贝贝办理了涉案房屋权属登记，不动产权证字号为皖（2020）淮北市不动产权第0××9号。因德城公司未按合同约定期限协助朱贝贝办理涉案房屋权属登记，朱贝贝遂诉至一审院，一审法院于2021年1月13日先行调解立案。 一审法院另查，因案涉小区交房三年多，未能办理房屋产权证书，该小区业主多次维权上访无果，于2018年1月14日在人民网“领导留言板”上进行留言，反映上述问题。淮北市人民政府责成市房管局认真调查，于2018年1月31日作出答复：市房管局已约谈开发企业要求其履行协议，如开发企业未按协议约定赔偿违约金，建议走法律途径解决问题。 一审法院再查，德城公司于2020年7月17日为新天地广场6幢楼办理了总产权证，不动产权证字号为皖（2020）淮北市不动产权第0××6号。 一审法院认为，朱贝贝与德城公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应当按照约定履行各自的义务，朱贝贝交付了购房款及契税、维修基金、办证费，但德城公司未按合同约定在房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，直至2020年10月9日才协助朱贝贝办理涉案房屋产权登记，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。对朱贝贝要求德城公司支付逾期办证违约金的诉讼请求予以支持。根据双方签订的合同约定，德城公司应按已付房价款的1%支付违约金5116.4元（511640元×1%），德城公司辩称系因政府机构调整等政策原因导致迟延办证，属于不可抗力因素，缺乏相应事实及法律依据，对其该项辩称不予采信。德城公司另辩称朱贝贝请求上述违约金已过诉讼时效，从朱贝贝提交的人民网“领导留言板”留言记录等证据可以看出，其在法律规定的诉讼时效期间向德城公司主张过权利，诉讼时效应中断重新计算，故朱贝贝主张德城公司支付上述违约金的请求未过诉讼时效，对德城公司该项辩称，不予采信。 关于朱贝贝请求德城公司支付契税、维修基金占用期间利息的问题。虽然德城公司基于合同约定代向朱贝贝收取契税10232.8元、维修基金10233元，共计20465.8元，属于双方自愿行为。但其并非最终有权收取该费用的机构，其应当及时将代收的费用交至相关部门办理产权登记手续。德城公司收取上述费用后并未将费用交给相关部门，存在占用资金的行为。合同约定房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，即德城公司至迟应于2016年11月18日前将上述费用交至相关部门办理产权登记，德城公司未缴纳并继续占用，朱贝贝请求以20465元为基数、自2016年11月19日起支付占用维修基金、契税期间的利息有事实及法律依据，应予支持。但维修基金10233元的占用利息应当自2016年11月19日计算至办理总产权证之日2020年7月17日，契税10232元的占用利息应当自2016年11月19日计算至2020年10月9日，超出部分不予支持。判决：一、安徽省德城投资发展有限公司于判决生效后十日内支付朱贝贝逾期办证违约金5116.4元，并支付代收契税、维修基金占用期间的利息（以10233元为基数自2016年11月19日起计算至2020年7月17日止，另以11232元为基数自2016年11月19日起计算至2020年10月9日止，2019年8月20日之前的利率按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回朱贝贝的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由安徽省德城投资发展有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点是：1.德城公司应否支付朱贝贝逾期办证违约金；2.朱贝贝主张的逾期办证违约金是否超过诉讼时效；3.德城公司应否支付契税、维修基金占用期间的利息损失。 关于争议焦点1。涉案《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方都应全面遵守履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该合同约定,出卖人应当在商品房交付使用后730日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中,德城公司并未在期限内完成产权证办理手续,已构成违约，应承担相应的违约责任。故一审判决根据双方的合同约定，认定德城公司按照已付房价款的1%支付逾期办证的违约金并无不当。德城公司上诉称未能及时办理产权登记手续系因相关政策等客观原因，其不应全额支付违约金，但其并未提供充分证据证明其已在约定期限内履行了提交办证资料的义务，也未提供证据证明未能办证的原因属不可抗力或不能归责于其的其他原因，故违约责任应由其自行承担。其该项上诉理由并非法定或约定的免责事由，本院不予支持。 关于争议焦点2。依照法律规定，普通诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受侵害之日起计算为三年，诉讼时效因权利人向义务人提出履行请求而中断。本案中，朱贝贝提交的人民网“领导留言板”留言记录等证据可以看出，因涉案小区交房三年多，未能办理房产权证，该小区业主多次维权上访无果，于2018年1月14日在人民网“领导留言板”上进行留言，反映上述问题。淮北市人民政府责成市房管局认真调查并于2018年1月31日作出答复。上述事实能够证明2018年1月14日前朱贝贝等业主要求德城公司履行办理涉案房产权证义务，德城公司所称朱贝贝主张逾期办证违约金的诉请已经超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点3。朱贝贝已于收房时向德城公司支付了契税、维修基金及办证费等费用，德城公司虽基于合同约定有权进行代收代缴，但其并非最终有权收取该费用的机构，其应当及时将代收的费用交至相关部门办理产权登记手续。因德城公司并未将代收朱贝贝的契税、维修基金及办证费等费用交到相关部门，故一审判决其返还相关费用并无不当。德城公司上诉称其不应支付利息，但经本院审查核实，德城公司代收契税、维修基金及办证费后，未将该费用交至相关部门，德城公司长期占用该资金未予代缴，应当向朱贝贝支付利息损失。故德城公司的该项上诉理由依法不能成立，本院不予支持。 综上所述，德城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人安徽省德城投资发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王冬宁 审 判 员 化启武 审 判 员 王 晖 二〇二一年七月二十三日 法官助理 周文锦 书 记 员 朱晓雨 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。