四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0191民初3888号 原告：蔡林岑，男，1995年3月3日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：蒋春城，四川荣恩律师事务所律师。 被告：四川东华机械集团有限公司。住所地：成都市高新区九兴大道9号。 法定代表人：杨永东，总经理。 委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑天娇，四川锦界律师事务所律师。 原告蔡林岑与被告四川东华机械集团有限公司（以下简称东华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员黄珊珊独任审判，本院于2021年5月12日、2021年5月27日公开开庭进行了审理。原告蔡林岑的委托诉讼代理人蒋春城到庭参加诉讼，被告东华公司的委托诉讼代理人贺晓薇、郑天娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡林岑向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除蔡林岑、东华公司之间签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同》补充协议；2.判令东华公司返还已付房款1684010元；3.判令以购房款本金1000000元为基数，从2015年3月20日起按银行同期贷款利率支付利息至实际付清之日止；以购房款本金684010元为基数，从2015年9月15日起按银行同期贷款利率支付利息至实际付清之日止。事实与理由：蔡林岑、东华公司于2015年3月20日签订《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同》补充协议，约定蔡林岑购买东华公司开发的“虹湾一号”×栋×楼×号35.83㎡房屋，房屋总价1684010元。《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同》补充协议签订后，蔡林岑按合同约定向东华公司支付了全部购房款。后，蔡林岑得知东华公司开发的“虹湾一号”楼盘国土性质为工业用地，房屋规划属性为科研办公楼，不具备办理房屋分户产权不动产证的条件，合同目的不能实现，双方多次协商未果。为维护蔡林岑的合法权益，诉至法院，请求人民法院依法支持蔡林岑的全部诉讼请求。 东华公司辩称，对蔡林岑陈述的已支付的款项无异议。1.东华公司认为不是因东华公司的过错导致案涉房屋无法过户，在房屋买卖合同中第1.3条规定已经明确，案涉房屋系科研办公楼，土地规划用途为工业用地，因此蔡林岑是在知晓案涉房屋土地性质和房屋性质的情况下仍然选择购买案涉房屋，且东华公司主观上是愿意为蔡林岑办理案涉房屋的产权，但因案涉房屋不具备办理分户的条件，才有交易障碍，所以不是东华公司主观原因导致案涉房屋不能过户，是客观原因造成的；2.如蔡林岑主张解除合同，则资金占用利息应当从合同解除之日开始计算。 经审理查明，2015年3月20日，东华公司（出卖方、甲方）与蔡林岑（买受方、乙方）签订了《房屋买卖合同》（编号：HW0101006），案涉纠纷涉及条款如下： 前言： ……乙方对甲方投资建设的“虹湾一号”项目予以考察并对项目建设现状有充分了解后，乙方自愿购买甲方投资建设的“虹湾一号”项目的房屋…… 第一条、项目基本情况 1.甲方以出让方式取得位于成都市高新区九兴大道9号地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用证号为GX1-6-10号，土地使用权面积34541.52平方米。 2.经国家相关部门批准，甲方在位于成都市高新区九兴大道9号地块上建设“虹湾一号”项目。该项目的建设工程规划许可证号为510107201339027，建筑工程施工许可证号为：CGGJ（2013）-J200。 3.经政府相关部门批准，上述地块的规划用途为工业用地，物业性质为科研办公楼。 第三条、乙方受让的物业的基本情况 …… 4.乙方受让的物业位于“虹湾一号”项目×号楼×号房屋，建筑层数17，其中地上15层，地下2层。 第四条、物业价款与计价方式 ……销售单价为47000元/㎡，总价款为1684010元。 第五条、物业价款的支付方式 乙方采取分期付款，乙方应在签订本房屋买卖合同之日起7日内向甲方支付房屋价款1000000元，于2015年6月20日前向甲方支付房屋价款684010元。乙方支付的房价款均应直接支付给甲方或支付至甲方指定的银行账户方为有效，乙方未按本条约定支付有关款项，导致的不当支付，均视为乙方未予支付…… 第八条、交房条件及标准 1.物业交付时应取得规划验收合格证…… 2.甲方向乙方交付物业的交房标准为清水房。 第十条、交房时间 1.甲方应于2015年12月31日前向乙方交付物业。 2.如甲方逾期交房，则每逾期一天应按乙方已付房款的万分之三承担违约金。 3.但如发生以下不可抗力之因素或国家政策（包括政府行为导致协议不能履行）变化等事由的，甲方物业交付时间可据实予以延期且不承担任何违约责任： …… （4）非因甲方原因，而因政府有关部门工作效率或政策变化或其他等原因，导致工程验收滞后或者工程延期的； 第十四条、前期物业服务 1.买受人同意并认可出卖人依法选聘具有相应资质的物业服务公司及出卖人与该物业服务公司签署的《前期物业管理服务合同》之全部内容；并在签署本合同之同时后7日内与该物业服务公司签订《前期物业管理服务合同》。 2.……买受人在与出卖人签订本合同时，即表明其对《业主临时管理规约》予以认可，并在签署本合同后7日内签订《业主临时管理规约》。 第十七条、产权的办理 1.甲方保证在房屋正式交付后二年内办理完项目房屋初始登记（即甲方取得科研用途的房屋大产权证或权属证明），并协助乙方根据国家政策办理完毕相关分户权属手续。 第二十一条、特别提示 甲方已经向乙方介绍了“虹湾一号”项目的建设现状及其他所有情况，同时，乙方已经对甲方建设的“虹湾一号”项目进行了充分的考察和了解后，乙方认同并自愿与甲方签订本协议。 附件六： ①前期物业管理服务合同，载明物业名称虹湾一号，甲方蔡林岑，乙方为成都虹湾豪生酒店管理有限公司。 ②业主临时管理规约，载明建筑区划名称虹湾一号，类型为办公、商业。 同日，东华公司（甲方）与蔡林岑（乙方）签订了《〈房屋买卖合同〉补充协议》，对房屋基本情况、共有权益、逾期付款、面积差异等事宜进行补充约定。 同日，蔡林岑向东华公司支付了1000000元，东华公司出具收据，载明已收虹湾一号1-1-6首付款1000000元。2015年9月15日，蔡林岑向东华公司支付了684010元，东华公司出具收据，载明已收虹湾一号房款684010元。两张收据载明金额共计1684010元。 另查明以下事实： 1.2011年3月3日，东华公司取得成都高新区九兴大道9号地块的《国有土地使用权证书》，地号为GX1-6-10；地类（用途）为工业用地；使用权类型为出让。 2.2013年，东华公司取得《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》【编号CGGJ（2013）-J200】，在该两份许可证上载明的建设项目名称均为“四川东华机械集团有限公司研发楼”。东华公司在建设过程中，以“东华虹湾中心”项目面向社会公开出售。 3.宗地登记信息查询结果：权利人东华公司，产权证号：成高国用（2011）第2904号，发证日期2011年4月1日，土地坐落：成都高新区九兴大道9号，权利类型：工业用地，土地用途：国有建设用地使用权，使用权面积34541.52平方米。 4.本院审理的与本案同属东华“东华虹湾中心”系列案件的（2020）川0191民初3395号案，已生效的（2020）川0191民初3395号《民事判决书》查明如下事实：本院在审理过程中，就案涉房屋所在项目1栋、2栋是否完成竣工验收，验收是否合格向成都高新区公园城市建设局进行咨询，该局回复称：东华公司研发楼项目（1-14号楼及地下室）工程未在我局质量监督机构的监督下完成竣工验收。此后，本院再次向该局咨询：案涉房屋所在“东华虹湾中心”项目1栋房屋能否办理分户产权至原立社等自然人名下，该局回复：由东华公司组织修建的位于成都高新区项目存在未完善土地用途变更手续、未完成规划核实和质量验收以及其他相关问题，暂不具备办理分户产权登记条件。 5.本案庭审中，东华公司明确表示案涉房屋目前无法办理分户产权。 6.本案庭审中，蔡林岑明确其诉讼请求主张的违约金起算时间为按每一笔款项的支付时间进行分段计算。 7.东华公司于2021年5月18日收到了载有解除合同意思表示的变更诉讼请求申请书。 上述事实，有当事人的当庭陈述、《房屋买卖合同》《〈房屋买卖合同〉补充协议》、银行流水、收据、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等证据在卷佐证。 本院认为，关于本案的法律适用问题，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，本案纠纷发生于民法典施行之前，故仍适用当时的法律、司法解释的规定。东华公司取得案涉地块工业用地的国有土地使用权，也取得了在该土地上建设研发楼项目的建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，其建设研发楼符合相关规划要求，建设项目合法。东华公司在该项目实施过程中，将在工业用地上修建的研发楼以办公、商业为目的对外分割出售，其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条、第五十六条的规定。蔡林岑与东华公司签订的《房屋买卖合同》所涉房屋因系合法建筑，且作为《房屋买卖合同》的缔约主体、内容均不违反法律法规的强制性规定，且无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应当认定蔡林岑与东华公司签订的《房屋买卖合同》及补充协议有效。 本案争议焦点为： 一、蔡林岑是否具有合同解除权，双方合同能否解除 首先，根据合同附件六：《前期物业服务合同》《业主临时管理规约》可知，东华公司在该项目实施过程中，将在工业用地上修建的研发楼以办公、商业为目的对外分割出售，其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条、第五十六条的规定,虽未影响双方签署协议的效力，但是上述条款所具有的管理效力仍然存在，工业用地和科研楼的性质决定案涉房屋不能以办公、商业用途交付；其次，本案系房屋买卖合同关系，蔡林岑作为买受人其合同主要目的是取得所购房屋的所有权，但案涉房屋所在项目因土地用途变更以及规划验收问题，东华公司亦当庭表示不具备办理房屋分户不动产权证的条件，因此蔡林岑以办公、商业为目的、取得办公、商业性质的房屋权属的合同目的必然无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，蔡林岑具有合同解除权，案涉合同应当予以解除。解除时间为载明解除合同意思表示的变更诉讼请求申请书送达东华公司之日即2021年5月18日。 二、东华公司是否应当返还房款并支付利息 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，案涉《房屋买卖合同》《〈房屋买卖合同〉补充协议》解除后，东华公司应当返还蔡林岑已支付的房款1684010元，并赔偿资金占用期间的利息损失，且蔡林岑的资金占用利息损失应当自其交款之日起计算，具体计算方式为：以1000000元为基数，从2015年3月21日起按照中国人民银行同期贷款利率支付至2015年9月15日止；以1684010元为基数，从2015年9月16日起按照中国人民银行同期贷款利率支付至2019年8月19日；以1684010元为基数，从2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）支付至实际付清之日止。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告蔡林岑与被告四川东华机械集团有限公司于2015年3月20日签订的《房屋买卖合同》及《〈房屋买卖合同〉补充协议》于2021年5月18日解除； 二、被告四川东华机械集团有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告蔡林岑购房款1684010元； 三、被告四川东华机械集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蔡林岑利息损失，利息计算方式为：以1000000元为基数，从2015年3月21日起按照中国人民银行同期贷款利率支付至2015年9月15日止；以1684010元为基数，从2015年9月16日起按照中国人民银行同期贷款利率支付至2019年8月19日；以1684010元为基数，从2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）支付至实际付清之日止； 四、驳回原告蔡林岑的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取9978元，由被告四川东华机械集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  黄珊珊 二〇二一年七月十二日 书记员  周梦思