山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0112民初7028号 原告：山东恒生物业服务有限公司济南分公司（原淄博恒生物业管理有限公司济南分公司），住所地济南市历城区。统一社会信用代码91370112560769707A。 法定代表人：董广峰，负责人。 委托诉讼代理人：王本存，上海段和段（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈福亭，上海段和段（济南）律师事务所律师。 被告：岳丽雅，女，汉族，1978年1月14日出生，住济南市天桥区。 原告山东恒生物业服务有限公司济南分公司（以下简称恒生物业济南分公司）与被告岳丽雅物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月14日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2021年7月19日公开开庭进行了审理。原告恒生物业济南分公司的委托诉讼代理人王本存，被告岳丽雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒生物业济南公司向本院提出诉讼请求：1.判令岳丽雅支付自2015年4月1日至2021年6月30日期间的物业费用共计13506.8元；2.判令岳丽雅支付违约金146.89元(暂计算至2021年4月14日，最终以岳丽雅实际支付之日为准计算)；3.判令岳丽雅承担本案诉讼费用。事实和理由：恒生物业济南分公司、岳丽雅双方于2013年6月15日签订《恒生伴山前期物业管理服务协议》，约定恒生物业济南分公司对恒生伴山小区提供物业管理服务，住宅物业费为1.8元每月每平方米，岳丽雅应每年1月15日前缴纳1-6月份物业费，每年7月15日前缴纳7-12月物业费。岳丽雅作为恒生伴山小区X号楼X单元X室(建筑面积100平方米)的业主，享受了恒生物业济南分公司提供的物业服务，却并没有按时向恒生物业济南分公司缴纳物业服务费用。恒生物业济南分公司累计欠付自2015年4月1日至2021年6月30日期间的物业费用共计13506.8元，并欠付违约金及利息。恒生物业济南分公司多次催要，岳丽雅拒不支付。现恒生物业济南分公司依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规，特向贵院提起诉讼，望贵院查明事实，判如此致。 岳丽雅辩称，不同意支付物业费。原因如下：开发商当时购房的时候告知太阳能是每户壁挂式，最后交房时成了在楼顶集体式的，并且我买的房屋是楼顶。1.在我所在楼的楼顶在业主不知情的情况下加了太阳能热水器，出现漏水渗水现象，热水器开始使用以后楼顶储水的蓄水桶漏水，电机噪音，特别影响老人休息。我已告知物业我妈有神经衰弱，父亲已是癌症晚期，噪音会影响他们休息。我从有这个现象开始就开始协商，无处理无作为。2.小区安全不到位，单元入户门没有门禁，最基本的做不到，小区门禁开始的时候也不能使用，现在坏了也没有人维修。3.楼顶热水器用户已经两年不用了比较危险，造成人身威胁。 本院经审理认定事实如下：淄博恒生物业管理有限公司济南分公司系济南市槐荫区恒生伴山花园的物业服务公司。岳丽雅系济南市恒生伴山花园小区X号楼X单元X号业主，房屋面积100.05㎡。岳丽雅（乙方）入住小区前与淄博恒生物业管理有限公司济南分公司（甲方）签订《恒生•伴山前期物业服务协议》，载明淄博恒生物业管理有限公司济南分公司对其恒生•伴山花园的物业提供物业服务，收费标准为住宅1.8元/㎡/月，物业服务费由甲方每六个月向乙方缴纳一次，每年1月15日前交纳当年1-6月份的物业管理服务费用，每年7月15日前交纳当年7-12月份的物业管理服务费用；甲方应按时向乙方交纳物业服务费，对物业费的收取乙方有权进行催缴，对于物业使用人或业主不按时缴费的需承担延期一天按总费用3%缴纳滞纳金，并承担由此产生的全部损失及相应的法律责任。岳丽雅已交纳2015年3月31日前的物业服务费，欠交2015年4月1日至2021年6月30日期间的物业服务费。 另查明，2017年9月12日，淄博恒生物业管理有限公司济南分公司变更为山东恒生物业服务有限公司济南分公司。本院已生效判决查明，2016年至2019年4月期间，恒生物业济南分公司虽然为业主提供了物业服务，但未达到合同约定的物业服务标准且服务质量存在瑕疵，服务中存在多处卫生死角，清洁不到位；小区大门夜间无人值班、巡逻，安保执勤人员未到岗，地下室房门多处被撬，未尽到安全保障义务；消防器材损坏、缺失问题严重。 本案庭审中，恒生物业济南分公司提交：1.2019年12月与案外人签订的《物业保洁委托服务合同书》、2020年4月与案外人签订的《绿化养护合同》、2020年6月与案外人签订的《恒生伴山项目外包保安服务合同》、2020年5月与案外人签订的《建筑消防设施维修保养合同》、2020年9月与案外人签订的《空调百叶窗检修合同》，拟证明恒生物业济南分公司积极履行合同义务，全方位加强了保洁、绿化、消防、安保等服务质量，大幅提升小区环境，并召开业主恳谈会与业主沟通物业服务事宜；2.照片打印件6张，拟证明恒生物业济南公司召开业主恳谈会并全方位加强了保洁、绿化、消防、安保等服务质量。经质证，岳丽雅对上述证据的真实性不清楚，称见过保洁人员，但整个保洁不是很好；小区里面的景观河不是很卫生；草坪状况不是很稳定；绿化养护一般情况，维修过一次空调百叶窗；保安状况还行；消防情况不清楚；对业主恳谈会不清楚，也没有收到过通知；认可小区里面一些设施物业进行过维修。 本院认为，恒生物业济南分公司（原淄博恒生物业管理有限公司济南分公司）系案涉小区的物业服务公司，其与岳丽雅签订的《恒生伴山前期物业管理服务协议》亦对双方的权利义务进行了明确，双方应依照约定行使权利、履行义务。岳丽雅享受了恒生物业济南分公司提供的物业服务，应向恒生物业济南分公司交纳物业费。岳丽雅主张因涉案房屋加装热水器出现墙体漏水渗水现象等问题不应缴纳物业费的辩称，系与开发商之间的纠纷，与本案并非同一法律关系，本院不予采信。根据本院已生效判决审理查明，2016年1月至2019年4月期间，恒生物业济南分公司存在保洁、安保、消防等瑕疵行为，影响业主的正常生活，相应判决确定业主按照80%的比例支付上述期间的物业费。恒生物业济南分公司在本案中提供的证据可以证实，其公司对于物业服务中存在的卫生、安保、消防等问题进行了整改并积极与业主沟通服务事宜，同期开庭的其他涉案业主亦认可恒生物业济南分公司2019年、2020年的服务质量相比之前有所改善。物业服务具有整体性特征，业主对于物业服务中存在的问题应向物业公司提出意见和建议，物业公司对于业主的意见和建议应认真对待、积极整改，如业主仅以对物业服务质量不满为由拒交物业费，会导致物业服务公司经费不足，进而导致服务质量恶化，最终损害包括已经交纳物业费的业主在内的全体业主的利益。综上所述，本院确定岳丽雅按照80%的比例交纳2020年6月30日之前的物业服务费，正常交纳2020年7月1日之后的物业服务费。恒生物业济南分公司提供的服务中仍存在一定瑕疵，应积极进行改进，故本院对其要求岳丽雅向其支付违约金的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、限岳丽雅于本判决生效之日起十日内支付山东恒生物业服务有限公司济南分公司2015年4月1日至2021年6月30日期间的物业服务费11237.62元（100.05㎡×1.8元/㎡/月×63个月×80%+100.05㎡×1.8元/㎡/月×12个月）。 二、驳回山东恒生物业服务有限公司济南分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费71元，由岳丽雅负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  刘 明 二〇二一年七月二十日 法官助理  刘 梅 书 记 员  翟文丽