甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终331号上诉人（原审被告）：甘肃晟业物业管理有限责任公司（曾用名甘肃晟业担保有限责任公司），住所地兰州市安宁区通达街3号。法定代表人：郭存鑫，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵启亮，甘肃精佑铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：白秀红，女，1984年10月24日出生，汉族，系甘肃晟业物业管理有限责任公司职工。被上诉人（原审原告）：张斌，男，1978年9月18日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：颜蓉，甘肃仁尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴文磊，甘肃仁尚律师事务所律师。原审被告：兰州和泰房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区天水南路36号。法定代表人：刘盛波，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊艳枫，女，汉族，1971年5月8日出生，兰州和泰房地产开发有限公司员工。上诉人甘肃晟业物业管理有限责任公司（以下简称晟业公司）因与被上诉人张斌及原审被告兰州和泰房地产开发有限公司（以下简称和泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初921号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。晟业公司上诉请求：请求撤销兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初921号民事判决第一、二项，改判驳回张斌的全部诉讼请求或将本案发回重审；二审案件受理费由张斌承担。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误，判决损害了依法成立在先的上诉人对于案涉和泰馨和园第6幢2层1301号房屋的合法权利。1、案涉房屋作为兰州和泰房地产开发有限公司(以下简称和泰公司)向上诉人提供的反担保抵押物，于2014年12月9日以网签备案的形式与上诉人签订了《房屋买卖合同》并办理了网签备案登记，办理房屋备案的行为并未侵害被上诉人的权益，上诉人有权基于自主商业决策要求和泰公司为债权提供保证或者向其主张实现债权。上诉人与和泰公司房屋备案的行为系上诉人保证其权利实现的方式，系上诉人与和泰公司之间自愿、合法的法律行为，不存在可撤销的情形。2、《合同法》54条规定，合同可撤销的情形包括重大误解以及显示公平、欺诈、胁迫和乘人之危等，并且可申请撤销的当事方仅为合同当事人一方。本案中，被上诉人无权要求撤销上诉人与和泰公司之间的具有让与担保性质的网签备案的《房屋买卖合同》。3、最高人民法院的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条规定了让与担保的物权效力，即让与担保合同中担保物已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。4、被上诉人张斌不属于善意购房者，根据原审庭审中上诉人出示的2017年3月3日上诉人与和泰公司、被上诉人张斌以及其单位兰州市城关区聚丰小额贷款股份有限公司(以下简称聚丰小贷)法定代表人薛博仁签订的四方《协议书》，可以证实被上诉人张斌对案涉房屋权利状态、抵押以及网签的事实系明知，不属于善意第三人，故其在明知案涉房屋已经通过网签担保形式，网签至上诉人名下无法为其办理相关手续的情况下仍就购买，存在重大过错。同时，协议书约定，如和泰公司无法给被上诉人办理网签，被上诉人有权解除合同并要求和泰公司承担总购房款10%的违约金，并不得向上诉人主张任何权利。庭审中，被上诉人表示须对该《协议书》上被上诉人签字真实性进行核实并提交书面意见，但至今未提交任何意见，导致原审法院对该部分事实审理不清。5、被上诉人张斌庭审所述其在与和泰公司2015年签订《房屋买卖合同》后一直对于案涉房屋已经网签至上诉人名下的事实不清楚与事实严重不符。案涉房屋权利状态以及网签信息均在房管部门可以查询，作为购房者，在未知所购买房屋是否可以为其办理相关手续的情况下仍就全额支付房款，明显有悖于常理和生活经验。根据上诉人庭审中提交的证据可以证实被上诉人并非善意购房者，关于案涉房屋的网签手续，上诉人与和泰公司以及聚丰小贷、被上诉人一直在协商处理，2017年3月3日四方协议约定了和泰公司回购案涉房屋，聚丰小贷受和泰公司指令将应付和泰公司款项直接付上诉人，同时视为支付给和泰公司的款项以及和泰公司回购案涉房屋的回购款，上诉人即愿意配合办理网签撤销手续，但该协议由于聚丰小贷公司法定代表人薛博仁涉嫌犯罪拘留后并未实际履行，上诉人未收到和泰公司的回购款，无法办理网签撒销手续，被上诉人应当要求和泰公司解除合同并承担相应违约金。但被上诉人现又虚构不知情的事实起诉要求撤销上诉人与和泰公司之间的合同明显无法律和事实依据。综上，案涉房屋作为和泰公司向上诉人提供的反担保抵押物，其受法律保护，并且成立在先，被上诉人虚构不知情的事实起诉，无事实和法律依据，原审法院认定部分事实不清楚，适用法律错误，请求上级法院在查清本案事实的基础上依法支持上诉人的上诉请求。张斌答辩称，1、一审判令晟业公司与和泰公司撤销案涉房屋的备案登记手续符合法律规定正确。2、晟业公司对案涉房屋不享有优先权效力。3、晟业公司上诉称张斌非善意购房人与事实严重不符。4、晟业公司以合同法54条为依据，认为一审判令晟业公司与和泰公司撤销案涉房屋的备案登记手续错误，显属概念及法律认知不正确。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。和泰公司陈述称，张斌不是真正的购房行为，只是配合聚丰公司的借贷关系，张斌打入我公司的购房款在当天我公司就将该款打入聚丰公司指示的其公司经理的个人账户上，和泰公司实际并未收到该笔购房款。张斌向一审法院起诉请求：1、确认晟业公司与和泰公司网签备案的位于兰州市城关区××幢××层××号××商品房买卖合同无效；2、判令晟业公司与和泰公司撤销兰州市城关区××幢××层××号房屋的商品房买卖合同网签备案手续；3、判令兰州和泰房地产开发有限公司给张斌办理兰州市城关区××幢××层××号房屋的网签备案手续；4、本案的诉讼费用、保全费、保函费、律师费由晟业公司与和泰公司承担。一审法院审理认定事实：2015年7月7日，张斌与和泰公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号为：2015预06455，约定张斌于合同签订当日以每平方米6000元的价格（总价为812040元），一次性付款的方式购买和泰公司开发建设的位于兰州市城关区的房屋（建筑面积为135.34平方米），双方还约定了其他事宜。合同签订后，张斌于2015年7月13日向和泰公司支付了所有购房款，和泰公司收到该款后于当日向张斌出具了收据。2016年3月15日，张斌向和泰公司交纳了天然气初装费、有线电视初装费、可视对讲机费后，和泰公司将房屋交付给张斌，张斌装修后居住使用案涉房屋至今。另查，2014年8月25日甘肃晟业担保有限责任公司（甲方）、和泰公司（乙方）与甘肃和泰物业管理有限公司（丙方）签订抵押反担保合同，该协议约定因甘肃和泰物业管理有限公司向兰州银行隆盛支行借款5000000元，晟业公司为甘肃和泰物业管理有限公司的该笔贷款提供了担保，和泰公司向晟业公司提供了反担保，以涉案房屋在内的房屋作为反担保的抵押物。因涉案房屋无法办理抵押登记，双方基于上述抵押担保于2014年12月9日签订了房屋买卖合同并进行了网签备案登记，遂产生本案之纠纷。一审法院认为，本案的争议焦点在于晟业公司对诉争房产的请求权是否具有物权效力；晟业公司与和泰公司之间关于涉案房屋的网签备案手续是否应当撤销以及和泰公司是否应当协助张斌办理商品房买卖合同网签备案手续的问题。本案中，张斌与和泰公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人之间的真实意思表示，其内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均具有约束力。关于晟业公司与和泰公司之间签订的《商品房买卖合同》是否具有物权效力，是否应当撤销的问题。本案中，晟业公司与和泰公司均认可双方之间签订的《商品房买卖合同》实为是为和泰公司向晟业公司的借款提供的担保（也就是让与担保）。根据最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作纪要》的通知（法〔2019〕254号）第71条的规定，债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。根据庭审查明的事实，虽然晟业公司与和泰公司在所签订的买卖合同中没有明确约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有，但晟业公司与和泰公司在签订《商品房买卖合同》后办理了房屋预售备案登记，对于晟业公司是否因此即对案涉房产享有物权效力的问题，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。即预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，经预告登记的债权对以变动同一标的物物权为目的而成立在后的债权具有了类似于物权的优先性和排他性，故预告登记为债权获得特殊保护提供了法律依据。而我国住房和城乡建设部出台的《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”该部门规章关于合同备案登记的规定系行政管理范畴，其目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，并非赋予当事人因合同而取得的债权以优先和对抗效力，即备案登记并不产生登记请求权的物权效力，与物权法中不动产预告登记制度存在本质区别。结合本案实际，由于晟业公司与和泰公司签订的《商品房买卖合同》尚未实际履行，办理的房屋备案登记也不发生物权效力，即使晟业公司与和泰公司之间的《商品房买卖合同》签订在先且晟业公司并未向和泰公司支付对价的购房款，基于张斌已经就诉争房产支付全部购房款且已经取得和泰公司交付并实际占有使用至今的事实和前提，张斌和和泰公司签订的《商品房买卖合同》实际上已经履行中。参照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担”等规定，占有的推定效力决定了占有事实具有了一定意义上符合物权法规范性要求的公示效力。张斌对诉争房屋的占有行为就是在公示其对房屋的权利主张，且这种占有具有公开性、排他性和持续性特点。综上，和泰公司将案涉房屋备案登记至晟业公司名下的行为已对张斌构成违约，张斌要求和泰公司协助其办理案涉房产的备案登记手续的主张有事实和法律依据。因此，张斌请求判令晟业公司与和泰公司撤销兰州市城关区房屋的商品房买卖合同备案手续和和泰公司协助张斌办理兰州市××区买卖合同备案手续的诉请，该院予以支持。关于张斌主张的律师费、保函费由晟业公司与和泰公司承担的诉讼请求，因案涉的合同中对此没有明确约定，故此项诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决：一、甘肃晟业物业管理有限责任公司和兰州和泰房地产开发有限公司于本判决生效后30日内撤销双方于2014年12月9日对兰州市城关区商品房的备案登记手续（房屋预售合同号为：2014预36973）。二、兰州和泰房地产开发有限公司于本判决生效后30日内协助张斌办理位于兰州市城关区的备案登记手续。三、驳回张斌的其他诉讼请求。案件受理费50元，保全费5000元，均由兰州和泰房地产开发有限公司负担（于判决生效后十日内付清）。二审中，上诉人晟业公司、被上诉人张斌没有提交新证据。和泰公司提交证据两份。本院对和泰公司二审提交的证据和证明目的经审核认为，和泰公司一审中答辩称认可张斌所述事实属实，仅是抗辩不承担本案诉讼费等费用，一审法院判决后也没有提出上诉，应视为服从一审判决结果，二审中和泰公司提交的证据不属于二审新证据范畴，且对其二审陈述所称张斌不是真实的购房行为的陈述意见不具有证明力，故本院对和泰公司提交的证据和证明目的不予采信。二审经审理对一审法院审理认定的事实予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点是一审判决认定事实和适用法律是否正确，判决结果是否正确。首先，本案中，张斌与和泰公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人之间的真实意思表示，合同合法有效，对双方均具有约束力。其次，晟业公司与和泰公司均认可双方之间签订的《商品房买卖合同》实际是为和泰公司向晟业公司的借款提供的担保，不具有买卖房屋的合意，但并不影响合同本身的效力，仅是不作为房屋买卖合同发生效力，应依据双方当事人合意的本意认定合同的性质及效力。第三，预告登记是《中华人民共和国物权法》明文规定的为保全一项将来可能发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，经预告登记的债权对以变动同一标的物物权为目的而成立在后的债权具有了类似于物权的优先性和排他性。合同备案登记系行政管理范畴，其目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，备案登记并不产生物权效力，与物权法中不动产预告登记制度有本质区别。本案中，晟业公司与和泰公司在签订《商品房买卖合同》后办理的房屋预售备案登记不发生物权效力，双方在签订合同时亦不具有房屋买卖合意，仅是作为债权的担保而存在，且晟业公司并未向和泰公司支付房屋买卖合同本意中应有的房屋对价，相反，张斌基于买卖房屋的意向与和泰公司签订房屋买卖合同，并已就诉争房产支付全部购房款且已经取得和泰公司交付并实际占有使用至今，即张斌与和泰公司签订的《商品房买卖合同》已经按照房屋买卖合同要义进行了实际的履行。此外，张斌对房屋公开、排他、持续占有的事实本身具有一定意义上符合物权法规范性要求的公示效力。现和泰公司将案涉房屋备案登记至晟业公司名下对张斌构成违约，原审对张斌要求和泰公司协助其办理案涉房产的备案登记手续的诉讼请求予以支持并无不当，对张斌请求撤销兰州市城关区××幢××层××号房屋的商品房买卖合同备案手续及和泰公司协助张斌办理兰州市××幢××层××号××商品房买卖合同备案手续的诉请予以支持有事实和法律依据，判处正确。综上所述，晟业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人甘肃晟业物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张海军审 判 员 关 涛审 判 员 徐晓曦二〇二一年七月二十日法官助理 张亚东书 记 员 李世俊