安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖13民终2481号 上诉人（原审被告）：马立鑫，男，1992年10月23日出生，汉族，住安徽省萧县。 委托诉讼代理人：毕晶晶，马立鑫之妻，女，1993年7月10日出生，住安徽省萧县。 委托诉讼代理人：于娟,马立鑫之岳母，女，汉族,1972年12月3日出生，住安徽省宿州市萧县。 被上诉人（原审原告）：萧县柏星物业管理有限公司，住所地安徽省萧县龙城镇柏星小区，统一社会信用代码913413223958030503。 法定代表人：陈玉然，该公司经理。 委托诉讼代理人：蒋玉亭，萧县龙城镇法律服务是法律工作者。 上诉人马立鑫因与被上诉人萧县柏星物业管理有限公司（以下简称柏星公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省萧县人民法院（2021）皖1322民初3015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 马立鑫上诉请求：1.撤销原审判决第一项,依法改判;2.一、二审诉讼费均由柏星公司承担。事实与理由:一、一审法院认定事实错误。1.一审判决认定马立鑫存在违约事实错误。一审判决第二页写明“根据当事人的陈述和经审查确认的证据,认定事实如下:马立鑫系萧县柏星小区商品房业主，未按协议约定支付2019年1月1日至2020年12月31日物业管理费”,事实上柏星公司在服务方面存在以下问题:1.物业的高收费(每平方0.55元)与低等服务不相匹配，造成业主对物业服务不满意，因此不愿交纳物业费；2.排污管道不能定期清理，致使污水涌出地面，造成小区环境污染，特别是大门旁和步行街的卫生间脏臭无人清理；3.小区入户门自2019年来处于损害状态，至今未能修复；4.小区存在私拉乱建，特别是一楼重新改造，致部分绿化遭到破坏，影响小区整体容貌；5.小区公共卫生较差，蚊虫乱窜；6.小区的广告收入属业主所有，柏星公司收取广告费多年，没有发给业主；7.车辆乱停乱放,无人过问,造成车辆进出困难，经向柏星公司反映,至今未能得到有效制止；8.单元门内的公共感应灯不能及时更换，小区内路灯几乎不亮,经过反映亮了一段时间,损害后没有再行修理；9.目前萧县整个市场没有一家收取车位管理费的,要求柏星公司拿出收取车位费的依据；10.2018年8月18日下雨,因物业公司的原因,从大门口进入小区,水造成停在地下车库的车辆被淹报废。房屋漏水问题也未修复,至今房屋仍漏水；11.小区内天天停水,业主反映数次无果,且水脏造成多家壁挂炉烧坏。以上情况表明,柏星公司未按物业服务协议履行义务,存在诸多问题,因此业主不愿缴纳物业费。一审法院却置马立鑫提供的证据于不顾,仅认定柏星公司在服务的某些环节、个别区域存在瑕疵,不构成根本性违约为由进行判决不当。二、一审法院适用法律错误。根据马立鑫提供的证据材料,足以说明柏星公司未完全履行服务合同约定的义务,环境卫生、交通秩序均不符合合同约定,构成违约。根据《物业管理条例》及《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定,物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务却未提供,一审法院错误的认定马立鑫构成根本违约。请求二审法院依法改判,支持马立鑫的各项上诉请求。 柏星物业公司辩称，马立鑫的上诉请求及理由没有事实依据，应予驳回。 柏星物业公司向一审法院起诉请求：1.判令马立鑫给付物业费1770元；2.本案诉讼费由马立鑫承担。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，柏星公司与马立鑫签订的《前期物业管理服务协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,对当事人具有法律约束力，当事人均应按照约定履行各自的义务。柏星公司作为案涉小区的物业服务企业，其公司已按约定为案涉小区提供相应的物业管理服务，马立鑫作为该小区业主实际上也享受了物业公司提供的物业管理服务，理应交纳相应的物业服务费。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。马立鑫未交纳物业费的违约事实发生在民法典施行前，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。马立鑫自2019年1月1日起便没有交纳物业费，现柏星公司主张马立鑫给付自2019年1月1日起至2020年12月31日期间的物业费，于法有据，应予支持；但柏星公司在提供物业服务过程中存在一定瑕疵，对物业费酌定90%比例予以支持。马立鑫应给付物业费1593元（97.8平方米×0.55元/平方米/月×24个月×90%+240元/车/年×2年×90%）。马立鑫的辩称中，除其反映小区环境脏乱差以外，其余不属于物业管理服务的范围，对其主张不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：马立鑫于判决生效后十日内给付柏星公司物业费1593元。案件受理费50元，减半收取计25元，由柏星公司负担15元，由马立鑫负担10元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。马立鑫提供了照片一组、视频及申请吴恰、常彩红出庭作证，以证明柏星公司没有尽到服务义务，及柏星公司收取车位管理费没有依据等。柏星公司质证意见为:马立鑫提到的水灾与柏星公司无关，至于马立鑫的用水有水检报告，符合用水标准；另，马立鑫提供的其他证据不能证明柏星公司不作为，一审考虑到柏星公司的服务存在瑕疵，扣除了10%的费用，实际上柏星公司的服务在宿州市××安徽省受到过表彰。柏星公司提供了收取车位管理费的标准及备案说明，以证明其有权按每月20元收取车位管理费。马立鑫质证意见为:该收费不合理，马立鑫的车辆在停车位被淹，如果其尽到义务不会出现该情况，且现还存在马立鑫的车位被他人占用情况。本院将结合本案案情对上述证据在下文中予以分析论证。一审认定事实属实，予以确认。 本院认为，柏星公司基于双方签订的《前期物业管理服务协议》为马立鑫居住的小区提供物业服务，是其应尽的基本义务，其应依约履行，而其在履行过程中被部分业主认为服务存在缺失，产生了部分诉讼，为此柏星公司应积极整改，提高服务意识、积极作为，为小区业主提供一个安全、整洁、美好的环境。马立鑫作为该小区的业主，亦应积极配合柏星公司，积极履行交纳物业服务费的义务，以便于柏星公司积累资金对小区公共设施、环境等进行维修、管护、加强管理和服务。而双方却各自纠结对方的不足，导致纠纷和矛盾激化，对此，一审法院作了大量的调解工作，使得大部分纠纷得以化解；本案双方也应各自为对方考虑，以取得谅解，这样才能维护一个和谐、稳定的小区环境。一审法院经过审理，对马立鑫提出柏星公司在服务过程中确实存在不到位的情形，酌情扣除了马立鑫应交的部分物业服务费，但马立鑫仍以此为由上诉不愿交纳物业服务费，将导致柏星公司无力为小区进行更好的服务，并产生恶性循环，长此以往，柏星公司与小区业主的矛盾将会更激化，更不利于小区今后的整体管理和服务。鉴于柏星公司现仍再为该小区进行服务，且马立鑫二审提供的证据与一审认定的柏星公司存在服务瑕疵的情况一致，故，对一审判决马立鑫支付90%物业服务费的结果予以维持。至于柏星公司收取的车位管理费问题，其二审也提供了收取的标准及依据，一审根据该标准及依据认定马立鑫应支付该部分费用并无不当，马立鑫称柏星公司收取该费用依据不足的理由不予支持。至于马立鑫提出的车辆受损等事由，一审法院已告知可另行处理，马立鑫请求在本案中一并处理，本案亦不予支持。 综上所述，马立鑫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，审判程序合法，裁判结果适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人马立鑫负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 解亚洁 审 判 员 丁 伟 审 判 员 朱珊珊 二〇二一年七月二十一日 法官助理 刘 敏 书 记 员 张晨晨 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。