四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终3140号 上诉人（原审原告、反诉被告）：张正强，男，1987年4月28日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：郑永敏，四川元绪（郫都）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：中开九凤天文化发展有限公司，住所地：成都市青羊区清江东路134号7楼。 法定代表人：林晨晨，执行董事。 委托诉讼代理人：李德胜，四川法赋律师事务所律师。 原审第三人：四川冠鑫生态农业发展有限公司，住所地：成都市郫县三道堰镇街村5社。 法定代表人：吴晓春，职务不详。 上诉人张正强因与上诉人中开九凤天文化发展有限公司（以下简称中开公司）以及原审第三人四川冠鑫生态农业发展有限公司（以下简称冠鑫公司）居间合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初14550号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张正强上诉请求：撤销一审判决第二项，该判支持张正强一审全部诉讼请求。事实与理由：1.《居间合同》约定案涉土地在拍卖及公开竞价过程中不存有土地债权债务纠纷、村民骚扰、权属争议，中开公司提交的证据不能证明案涉土地存在上述情形。一审法院认定案涉土地存在债务纠纷，不符合《居间合同》约定第二笔120万元的付款条件，系事实认定错误。2.双方签订的《居间合同》是依法成立的合同，张正强全面履行了合同义务，中开公司违背诚信的行为损害了张正强的合法权益。 中开公司辩称，《居间合同》明确约定了张正强的主要义务，在张正强没有履行义务的情况下，中开公司有权拒绝支付居间服务费用。具体答辩意见与一审答辩意见一致。 中开公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，改判驳回张正强一审全部诉讼请求，改判支持中开公司一审反诉请求。事实与理由：1.张正强并未就竞拍土地向中开公司提供媒介服务，并且法律禁止在司法拍卖中提供居间服务，故《居间合同》中有关居间部分内容违反相关法律规定而应无效，张正强请求支付居间费没有合同依据。2.按照合同约定，张正强还应提供顾问服务义务。案涉土地存在拆迁补偿等众多纠纷，张正强提供顾问服务，没有履行《居间合同》约定的确保所竞买土地无纠纷的义务，张正强无权要求支付120万元服务费用，并且还应当退还中开公司支付的100万元居间费，赔偿中开公司损失。 张正强辩称，1.《居间合同》的内容符合居间合同法律特征，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。2.张正强接受中开公司委托后为中开公司提供了居间服务，已促成中开公司竞买案涉土地成功，达到了居间合同的目的。张正强的居间服务义务已履行完毕，中开公司应当支付全部居间服务费。3.本案没有证据证明案涉土地存在债务纠纷，一审对剩余120万元居间报酬不予支持系认定事实错误。 冠鑫公司未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。 张正强向一审法院起诉请求：1.中开公司向张正强支付居间服务费人民币170万元；2.本案诉讼费等相关费用由中开公司承担。 中开公司向一审法院反诉请求：1.张正强向中开公司退还已经收取的居间服务费100万元；2.张正强向中开公司赔偿损失，以成交价格2430万元为基数，自2018年2月9日至土地拍卖成交前的相关纠纷解决之日为止，按年息4.35%计算所得损失（暂计算至2020年1月8日，金额为2026012.5元）；2.反诉全部诉讼费用由张正强承担。 一审法院认定事实：2017年7月3日，委托方中开公司与居间方张正强签订《居间合同》，约定：1.因委托方有意竞买郫都区三道堰镇程家船村一社、二社、十四社一宗产业用地（商业服务业）集体建设用地，宗地面积共37596.4平方米，其中净地面积36176.82平米，防护绿地1419.47平米，为确保在该宗土地竞拍的流程中成功竞买，现居间方受委托方委托，向委托方提供有关居间服务、顾问服务。委托方全权委托居间方办理本协议中土地竞买及竞买成功后的土地登记和土地接收相关事宜。居间方承诺：不使用任何不正当的手段操控整个土地拍卖出让流程。2.居间方应积极认真地为委托方作好土地竞拍的前期工作，及时沟通情况。居间方应积极努力作好居间介绍，协调有关方面及人员的矛盾，促成委托方指定的公司及个人按拍卖公司要求在2017年7月5日进入竞拍流程，并在2017年7月5日成功竞买。3.居间方确保竞买土地无纠纷且权属无异议。4.委托人支付拍卖保证金直接转入法院指定的收款账户，不得转入居间人指定的其他收款账户。5.双方约定总费用为270万元，如委托方指定的公司竞买成功，本款其中150万元即转为第一笔居间服务费三个工作日内支付给居间方（居间方需提供其居间服务发票）。居间方须积极办理好土地证并负责向委托方做好土地移交事项，确保委托方办理好土地证及拿到净地。以上两项事宜办理完毕后三个工作日内委托方向居间方支付其余居间服务费计120万元，居间方需提前向委托方提供相应居间服务发票。6.居间方必须提供真实有效的信息给委托方，如在谈判过程中，委托方发现居间方提供的居间信息中有虚假或不真实的信息时，委托方有权立即解除合同并不再向居间方支付任何费用，已经支付的费用居间方应无条件返回。7.竞买土地过程中出现标的瑕疵（无债权债务及纠纷，无村民骚扰），居间方负责协调相关事宜并承担相应责任，如给委托方造成损失的，居间方应承担赔偿责任。 2017年7月5日，中开公司以2430万元价格竞拍得成都市郫都区三道堰镇程家船村一社、二社、十四社一宗产业用地（商业服务业）集体建设用地使用权。另，案涉土地于2018年1月26日登记至中开公司名下，土地信息摘要显示土地无抵押、无查封。 2018年7月16日，中开公司向案外人成都杰森园艺有限公司支付100万元，系支付本案涉及的第一笔居间服务费。成都杰森园艺有限公司向中开公司开具发票，载明“鉴证咨询服务、咨询费”100万元。 一审另查明，案涉土地使用权原登记于冠鑫公司名下。 一审庭审中，双方庭审陈述情况及争议焦点如下： （一）关于双方法律关系。张正强称双方为居间服务关系，中开公司作为委托方，委托其提供居间服务以及顾问服务。中开公司称双方是委托合同关系，因为在司法拍卖中是禁止居间，且在整个合同中，张正强未提供任何居间服务。冠鑫公司称其不清楚张正强参与居间事宜，在中开公司取得土地不能进场后，发现张正强正在参与居间服务。 （二）关于居间原因。张正强称中开公司欲购买土地，向张正强咨询了解相关事项，张正强向中开公司提供了案涉土地拍卖信息，因此委托张正强提供居间服务。中开公司称张正强是冠鑫公司董事长司机，对案涉土地的情况比较了解，为了确保案涉土地顺利开发，才找到张正强居间，并要求张正强确保土地没有瑕疵。 （三）关于张正强的身份。中开公司提交了冠鑫公司出具的《工作证明》（复印件），载明：张正强从2010年10月1日至2019年1月1日在我公司工作，并担任董事长司机一职，并称张正强是冠鑫公司员工与居间合同具有必然联系性，这也是签订居间合同的背景，张正强作为冠鑫公司董事长司机对土地存在的纠纷债务知晓，中开公司认为张正强能够确保竞拍后顺利开发。冠鑫公司称张正强是公司员工，担任老板司机，没有买社保，是用公司法定代表人或法定代表人配偶的账户向张正强支付工资。对此，张正强称其不是冠鑫公司员工，也不是董事长司机，冠鑫公司法定代表人向其支付过款项，但不是工资，是双方资金周转。 （四）关于案涉土地纠纷。张正强称根据执行裁定书能够证明竞买土地无纠纷且权属无异议，中开公司根据裁定书到相关登记机构办理产权过户，已缴纳相关费用，在从竞买到过户的过程都没有债权债务纠纷及村民纠纷，说明张正强已经完成合同约定义务，且中开公司已支付100万元居间费，表示中开公司亦认可达到支付条件。对此，中开公司称根据合同约定，案涉土地应无债权债务及纠纷，无村民骚扰，为证明案涉土地存在纠纷，中开公司提交了《三道堰项目前期清偿费用协议》，载明：中开公司（甲方）与冠鑫公司（乙方）约定甲方委托乙方清理和处理该土地所遗留问题，并通过甲方支付该54.26亩土地上所有未了结的包括但不限于拆迁安置费、土地租金、青苗补偿费、围墙费用、土地整理、清场费用、工作报酬等费用共计720万元。同时，中开公司提交了三道堰镇程家船村村民委员会出具的《情况说明》，载明：冠鑫公司在我村投资土地整理项目，因综合因素造成项目进度缓慢，未付清村民青苗补偿费、农田租金等费用，虽多次寻求协商，但一直未解决，此问题涉及我村一社、二社、十四社村民的重大利益，在村民合法补偿未取得之前，我村村民有权采取适当方式维护其基本权益。中开公司称根据上述证据，案涉土地存在大量纠纷，导致土地两年多未开发，给中开公司造成了损失，明显不符合合同约定。对此，张正强称《情况说明》的内容是否真实存在没有证据证明，且冠鑫公司对外是否存在债务，与其无关。 （五）关于是否涉嫌操纵司法拍卖。中开公司称《居间合同》中有关居间部分内容无效，在张正强未提供订立合同机会情形下，在司法拍卖过程中从事居间媒介的行为应认定为无效。张正强称双方签订的合同并未违反法律规定，其向中开公司提供了土地拍卖信息及其他具体情况，协助配合中开公司参与案涉土地竞买全过程，并协助中开公司将保证金转入司法机构的相关账户、协助办理土地证等，其在竞拍过程中未提供虚假信息，欺骗费用，没有扰乱司法拍卖行为。 （六）关于合同约定第二笔费用付款条件“居间方须积极办理好土地证并负责向委托方做好土地移交事项，确保委托方办理好土地证及拿到净地”中的“净地”。张正强称合同约定的净地是指净地面积36176.82平方米。中开公司称净地不是指土地面积，而是指土地无纠纷且权属无异议。 （七）关于款项支付。中开公司称其支付完第一笔款项，进场后发现土地存在村民骚扰、拖欠施工方款项、管网纠纷等重大纠纷，就未继续支付。张正强称中开公司无理由不支付剩余款项，是中开公司想反悔。 一审法院认为，（一）关于合同性质及效力。双方签订的《居间合同》约定张正强向中开公司就案涉土地的竞买提供居间服务、顾问服务以及居间费用支付方式，双方居间合同关系成立，就该部分约定并无证据证明损害他人利益等违反法律规定的情形，合法有效。 （二）关于居间费用的支付与退还。关于本诉，首先，根据双方合同约定的居间服务费中150万元的支付方式为委托方指定的公司竞买成功，150万元即转为第一笔居间服务费三个工作日内支付给居间方，现案涉土地已实际竞买成功并已过户至中开公司名下，已达合同约定的150万元付款条件，现中开公司已支付100万元，剩余50万元未支付，应按约支付；其次，对于剩余120万元款项，因双方合同约定付款条件为“居间方须积极办理好土地证并负责向委托方做好土地移交事项，确保委托方办理好土地证及拿到净地”，因案涉土地通过司法拍卖取得，结合双方对于居间合同的目的，该条款的约定的“净地”应结合居间方义务约定的“居间方确保竞买土地无纠纷且权属无异议”理解，现因中开公司提供证据证明案涉土地存在债务纠纷，不符合约定付款条件，即案涉土地未达到合同约定的净地标准，故支付剩余120万元的条件未到达，对于张正强要求支付该笔费用的诉讼请求不予支持。关于反诉，根据合同约定的退款条件为“委托方发现居间方提供的居间信息中有虚假或不真实的信息时，委托方有权立即解除合同并不再向居间方支付任何费用，已经支付的费用居间方应无条件返回”，中开公司已实际根据居间合同约定取得案涉土地，但现有证据不能证明张正强对居间义务提供虚假信息，故不符合退还居间费用的条件。综上，中开公司还应继续向张正强支付50万元。 （三）关于反诉损失赔偿部分。对于中开公司要求张正强赔偿损失的诉请，双方居间合同约定竞买土地过程中出现标的瑕疵（无债权债务及纠纷，无村民骚扰），居间方负责协调相关事宜并承担相应责任，如给委托方造成损失的，居间方应承担赔偿责任。现中开公司提交冠鑫公司《三道堰项目前期清偿费用协议》主张可能产生拆迁安置费、土地租金、青苗补偿费、围墙费用、土地整理、清场费用、工作报酬等费用720万元，但表示该部分待实际支付后另行起诉，该主张属于对自身权利的处分。对于中开公司主张的因未开发土地而造成的资金占用损失，一审法院认为，因土地开发周期本身较长，土地开发包含多种法律关系，未成功开发土地存在多方面的原因，中开公司称因案涉土地存在债务纠纷导致至今未开发，未提交证据证明土地开发现在的进度，亦未提交证据证明土地的债务纠纷是否与土地现状存在必然因果关系，现仅依据土地存在债务纠纷要求张正强负担土地未成功开发的后果以及资金占用损失，显失公平，故对中开公司要求张正强赔偿资金占用损失的主张，一审法院不予支持。 一审法院对张正强的本诉诉讼请求予以部分支持，对中开公司的反诉请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：1.中开公司于判决发生法律效力之日起十日内向张正强支付50万元；2.驳回张正强的其余本诉诉讼请求；3.驳回中开公司的全部反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费20100元，保全费5000元，由张正强承担12000元，由中开公司承担13100元；一审反诉案件受理费31008元，由中开公司承担。 二审审理中，双方当事人未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案属于民法典施行前的法律事实引起的民商事纠纷，且有相应的法律和司法解释予以调整。因此，本案应适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。现对二审争议焦点评析如下： 关于居间合同的效力问题。本院认为，虽然案涉土地系中开公司通过司法拍卖竞得，但是中开公司委托张正强对其参与司法拍卖提供土地信息、了解土地瑕疵等相关服务，并未为法律、行政法规所禁止。同时，《居间合同》中明确约定禁止采取任何非法或法律禁止的不正当手段参与拍卖，中开公司也未举证证明案涉土地的拍卖存在违法情形。故案涉合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面履行合同义务。 关于是否应支付第一笔150万元居间服务费中剩余的50万元及应否退还已付的100万元居间服务费的问题。中开公司主张居间合同中居间行为部分的约定无效而不应支付剩余的50万居间服务费并反诉请求退还已支付的100万元居间服务费。对此本院认为，首先，《居间合同》第四条约定，第一笔居间服务费150万元在案涉土地竞买成功后三个工作日内支付。根据合同履行情况，张正强履行了部分合同义务，中开公司已竞得案涉土地，第一笔150万元的居间服务费付款条件已经成就。中开公司已支付100万元居间服务费，张正强诉请支付该笔款项中剩余的50万元居间服务费符合合同约定。其次，如前所述，居间合同合法有效，中开公司主张居间合同无效而不应支付居间服务费与查明事实不符，缺乏事实依据。最后，中开公司已支付居间服务费用100万元的行为表明其认可张正强已提供的居间服务义务。故，中开公司的前述上诉请求本院不予支持。 关于第二笔120万元服务费应否支付的问题。《居间合同》第四条约定，张正强须积极办理好土地证并负责向中开公司做好土地移交事项，确保中开公司办理好土地证及拿到净地。以上两项事宜办理完毕后三个工作日内支付其余120万元居间服务费。案涉土地的土地权证已办理完毕，双方争议的焦点为张正强是否完成土地移交事项并确保中开公司拿到净地。张正强主张净地的意思仅指案涉土地，案涉土地已登记至中开公司名下，其已履行完毕合同义务。中开公司主张净地不是指土地的使用性质，根据合同全部文意及相关条款的约定，净地指无纠纷且权属无异议的土地。案涉土地存在拆迁补偿等纠纷，张正强没有履行合同约定的“确保竞买土地无纠纷”的义务，不应支付120万元服务费。对此本院认为，首先，合同对于净地的概念约定不明，双方对此存在分歧。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，应结合合同有关条款或交易习惯确定。根据合同第二条第3款、第四条、第五条第3款的约定，张正强需保证案涉土地无纠纷且权属无异议，其中合同第五条第3款还明确列明了张正强需保证案涉土地无债权债务及纠纷和无村民骚扰情形。同时，根据张正强提供的居间服务内容以及约定多达270万元居间服务费用，中开公司陈述张正强的主要义务是保证案涉土地无争议且权属无异议更为契合双方合同签订的本意，中开公司的解释具有合理性。故，根据合同上下文及综合居间合同的签订背景等因素，《居间合同》第四条付款条件中约定的净地一审判决理解为无纠纷且权属无异议的土地并无不当。其次，中开公司提交的证据证明案涉土地存在村民拆迁补偿等纠纷。张正强对土地存在村民拆迁补偿等纠纷这一足以影响中开公司参与拍卖的重要因素未尽调查核实义务，当中开公司发现土地存在纠纷后，张正强也未按照合同约定进行协调解决。故，一审判决认定第二笔120万元居间服务费未达到支付条件并无不当，张正强的该上诉请求本院不予支持。 关于中开公司反诉损害赔偿部分。中开公司反诉请求张正强承担未开发土地造成的资金占用利息损失。本院认为，土地开发与否存在多种因素，中开公司二审审理中确认土地上的拆迁补偿等纠纷等已经解决，土地处于规划阶段，还未施工。中开公司未提交足以采信的证据证明土地债务纠纷与土地现状存在必然因果关系，一审判决未予支持中开公司该反诉请求并无不当。 综上，张正强、中开公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费46608元，由张正强负担15600元，中开九凤天文化发展有限公司负担31008元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  袁晟翔 审判员  罗 宇 审判员  聂彪峰 二〇二一年七月三十日 书记员  张玉珍