广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11870号上诉人（原审原告）：廖思均，男，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：廖鹊鸣，广东卓信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:广州南沙经济开发区金门房地产有限公司，住所地：广州市南沙区港前大道一号。法定代表人：李睦邻。上诉人廖思均因与被上诉人广州南沙经济开发区金门房地产有限公司（以下简称金门公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初2547号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人廖思均及其代理人廖鹊鸣到庭参加诉讼，金门公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。廖思均上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判金门公司向廖思均赔偿购房款损失及房屋增值损失2321597.8元，即评估报告中的2753400元，或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由金门公司承担。事实和理由：一、原审判决查明事实不清。（一）廖思均提起本案诉讼时签署的《民事起诉状》中明确确认“金门公司早己将该房屋交付给廖思均”。一审开庭时，廖思均未到庭，由委托诉讼代理人到庭参加诉讼，但至一审判决作出时，廖思均才知晓一审庭审时，廖思均的委托诉讼代理人当庭变更了对案件事实的陈述，否认了涉案房屋早己交付廖思均占用使用的事实。对此，廖思均在本案二审中予以纠正，再次明确确认涉案房屋事实上早己交付廖思均占用使用，并提供廖思均亲姐姐廖利平和外甥刘志兵一家的户口本、身份证作为证据，证明廖利平、刘志兵一家从广东省兴宁新陵一联村以涉案房屋为入户地址迁入户口的事实。（二）涉案的《商品房购售合同》为双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。合同签订后，廖思均依约付清购房款388638.16元，金门公司亦将涉案房屋交付廖思均占用使用，但因金门公司的原因，导致涉案房屋一直未能办理过户登记，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的精神，本案依法应认定廖思均对涉案房屋享有合法权益，具有排除执行的物权期待权。二、本案程序严重违法，遗漏追加广东裕泰地产开发有限公司（以下简称裕泰公司）作为第三人参与诉讼。涉案房屋于2019年3月由金门公司交由裕泰公司进行拆除。拆除过程中，裕泰公司声称其已“合法”取得房屋，并以“非法侵占”为由恐吓廖思均等业主，迫使廖思均等业主迫迁出房屋。因此，裕泰公司与金门公司是串通拆除涉案房屋，裕泰公司应与金门公司共同赔偿廖思均因房屋灭失而造成的房屋现值损失及装修残值损失。原审过程中，金门公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，而裕泰公司也未被追加为第三人到庭参加诉讼，无法查明涉案房屋权益被侵害的事实，也致原审判决查明事实不清。综上所述，廖思均请求二审法院依法予以改判。金门公司二审未答辩。廖思均于2020年3月16日向一审法院起诉请求：1.解除与金门公司签订的《商品房购售合同》；2.金门公司返还廖思均已支付的购房款388,638.18元；3.金门公司向廖思均支付违约金1,054,569.7元（每天按总房价款的万分之三计算，从1994年3月27日起计算暂计至2018年12月31日为9045天，违约金为1,054,569.7元）；4.金门公司赔偿廖思均因涉案房屋增值部分的损失2,620,561.82元（1994年3月27日合同约定房价为2583元/平方米，2018年12月同地段该房价为20000元/平方米，差额为17417元/平方米，房屋总建筑面积150.46平方米，损失为17417×150.46=2,620,561.82元）；5.本案诉讼费由金门公司负担。一审法院认定事实：1994年3月27日，金门公司（甲方）与廖思均（乙方）签订《商品房购售合同》，约定乙方购买甲方所建位于广州南沙经济技术开发区蝴蝶洲花园蝶式4号楼403，面积150.46平方米，总价款431,280.20元，付款方式为分两期付款，甲方同意给与乙方九折优惠，即实付总价款为388,638.18元，签订合同时，乙方支付购房款120,000元，余款在1994年10月1日付清。楼房定于1994年6月30日竣工交付使用，由甲方通知乙方，乙方接通知后十天内前往验收。甲方由于其自身的原因造成不能按时交楼时，则从逾期第30天起，每逾期一天，甲方将按应付未付金额的万分之三向乙方交纳违约金。廖思均提供多份收款凭证，其中一份内载“廖思均交来蝶式四号楼403方末期房款，金额为88，638.18元”，附有相关人员签字及金门公司盖章确认。2018年10月19日，广州市南沙区国土资源和规划局向一审法院复函穗南国规[2018]2718号，内容为根据广州市中级人民法院（2010）穗中法执字第871号《协助执行通知书》以及（2010）穗中法执字第871号之一《执行裁定书》，广州南沙经济开发区金门房地产有限公司名下的位于广州市南沙区进港大道旁净用地为18,310平方米的商住土地使用权及位于广州市南沙区进港路蝴蝶洲花园的房地产（产权证号：13-××7、13-××号），（不含蝴蝶洲花园蝴蝶新街首层商铺25号、35号，蝴蝶洲花园蝶式四号楼101房、302房、503房、首层B单元103房、蝴蝶洲花园新街22号商铺，蝴蝶洲花园蝶式4号楼四楼A单元房屋），已由广州市中级人民法院进行拍卖，并由广东裕泰房地产开发有限公司经拍卖竞得。该局于2017年7月13日依法协助执行，对上述不动产进行解封并过户至广东裕泰房地产开发有限公司名下。金门公司是广州市南沙进港路蝴蝶洲花园的开发商，于1994年1月19日取得上述项目的《预售商品房许可证》。一审诉讼期间，廖思均为明确房屋增值部分损失，向一审法院申请委托有资质的评估机构通过房地产价值评估方式评估广州南沙经济技术开发区蝴蝶洲花园蝶式二号楼三楼B单元同地段的房屋价格（评估基准日为2017年7月13日）。2020年7月29日，一审法院委托深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司广州分公司（以下简称鹏信公司）对涉案房屋的同地段房屋进行价格评估。2020年9月3日，鹏信公司出具《房地产估价报告》，确定位于涉案房屋同地段房屋，房屋用途为住宅，评估建筑面积150.46平方米，在价值时点2017年7月13日的市场价值为2,753,400元。2020年9月9日，鹏信公司出具收据，案件评估费为7800元。一审法院认为，廖思均与金门公司于1994年3月27日签订的《商品房购售合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。上述合同约定的交易标的物广州南沙经济技术开发区蝴蝶洲花园蝶式4号楼403房屋已由法院拍卖过户至广东裕泰房地产开发有限公司名下，廖思均与金门公司签订的房屋买卖合同目的不能实现，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”廖思均提出请求解除双方既定的《商品房购售合同》及金门公司返还已收取的购房款388,638.18元是有据的，一审法院予以支持。关于违约金问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第二款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”廖思均请求判令金门公司支付违约金是有据的，但应以不超过购房款本金388,638.18元计付为限。关于赔偿涉案房屋增值部分损失2,620,561.82元问题。《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”其中的“预见”，即合理预见原则，包括以下三个方面的要素：一是预见的主体，为“违反合同一方”的当事人；二是预见的时间，为“订立合同时”，即在订立合同的时候，而不是违约行为发生之时或者发生之后；三是预见的内容，为“因违反合同可能造成的损失”，即订立合同时可预见到的违约的损失，预见不到的损失，不在赔偿范围之列。廖思均与金门公司于1994年3月27日签订的《商品房购售合同》，廖思均至今时隔二十年后才向金门公司主张违约损失，也无法证明金门公司在1994年3月27日前已预见到涉案房屋增值部分损失达2,620,561.82元，故廖思均的该项请求因缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第四项、第五百六十六条第一款、第二款、第五百八十四条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告廖思均与被告广州南沙经济开发区金门房地产有限公司签订的《商品房购售合同》予以解除。二、在本判决发生法律效力之日起七日内，被告广州南沙经济开发区金门房地产有限公司一次性支付原告廖思均777,276.36元。三、驳回原告廖思均其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费39,310元、评估费7,800元由原告廖思均负担38,099元，被告广州南沙经济开发区金门房地产有限公司负担9,011元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。另查明，二审庭询中，廖思均自认其接收房屋居住至2005、2006年搬回番禺居住，将涉案房屋交给其外甥与及姐姐居住，之后其姐亦于2010年左右也搬离涉案房屋，后期无人居住在涉案房屋。本院二审期间，廖思均向本院提交：证据一、兴宁市兴田街道办事处管岭村民委员会出具的证明，拟证明：廖思均早已接收涉案房屋并占有使用，期间廖思均的亲姐姐廖利平（441425196410113868）和外甥刘志兵（440181198612058716）一家从广东省兴宁新陂一联村以涉案房屋为入户地址迁入户口；证据二、广州番禺区市桥白蚁防治所出具的“防治白蚁费”收据，证据三、金门公司出具的“水电费”收据，证据四、广州市番禺区电信局出具的“电话费”收费发票，证据二至四共同拟证明：廖思均早己接收涉案房屋并占有使用，期间产生并支付“防治白蚁费”、“水电费”、“电话费”；证据五、通知，拟证明：广东裕泰地产开发有限公司在涉案房屋大楼外墙张贴通知，公开以“非法侵占”为由恐吓廖思均等业主，因廖思均等业主缺乏专业的法律认识，误认为自身“触犯”了法律规定，只能被迫迁出房屋。金门公司未到庭质证。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：一、廖思均和金门公司的商品房购房合同是否应当给予解除？二、金门公司是否应返还廖思均的购房款388638.18元和支付相应的违约金？三、金门公司是否应当赔偿廖思均的房屋的增值部分的损失。对此，本院具体分析如下：关于焦点一、本案廖思均是以商品房销售合同纠纷起诉金门公司请求解除其与金门公司之间签订的《商品房购售合同》。由于合同约定交易的涉案房屋已由法院拍卖过户至广东裕泰房地产开发有限公司名下，廖思均与金门公司签订前述房屋买卖合同目的不能实现，一审判处解除廖思均与金门公司签订的《商品房购售合同》并无不当，本院予以维持。裕泰公司并非《商品房购售合同》的当事人，而廖思均上诉提出裕泰公司应承担的侵权赔偿责任与本案并非同一法律关系，本院不予调处。同理，对廖思均认为一审未列裕泰公司为本案当事人错误的主张，本院不予采纳。关于焦点二、从一审查明事实可知，金门公司并未完全履行合同约定的义务，且因该司原因导致涉案房屋被拍卖，廖思均合同目的无法实现，金门公司已构成违约，廖思均要求金门公司承担相应的违约责任，即返还购房款与支付相应的违约金于法有据，应予支持，一审判处无误，本院予以维持。关于焦点三、根据一审查明事实可知，廖思均虽支付了购房款，但其二审自认涉案房屋于2010年后已处无人居住状态，廖思均长期不向金门公司主张转移登记不符常理。另，涉案房屋早已被法院查封，最终被拍卖处置，本案又无证据显示廖思均曾提出执行异议，廖思均怠于主张权利。一审认为廖思均与金门公司于1994年3月27日签订《商品房购售合同》后至今时隔二十年后才向金门公司主张违约损失，也无法证明金门公司在1994年3月27日前已预见到涉案房屋增值部分损失达2,620,561.82元，廖思均该项请求缺乏依据，不予支持并无不当，本院予以认可和维持。至于廖思均二审提出所谓金门公司未履行涉案房屋被查封、拍卖处置的通知义务，对其所造成的损害与本案商品房购售合同纠纷并非同一法律关系，本院亦不予调处。综上所述，廖思均的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第四项、第五百六十六条第一款、第二款、第五百八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27764元，由廖思均负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二一年七月二十八日书记员  吴浩正徐毅敏