广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8741号上诉人（原审原告、反诉被告)：陈思源，男，1972年3月4日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：顾文，广东华之杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州灿森信息科技有限公司，住所地广州市荔湾区荔湾路133-1，133-2号首层楼101铺。法定代表人：陈少楷，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张海滔，广东中大圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：母丽慧，广东中大圣律师事务所律师。上诉人陈思源因与被上诉人广州灿森信息科技有限公司（以下简称灿森公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初13467号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理。本案现已审理终结。陈思源于2020年11月4日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.灿森公司向陈思源返还履约保证金31000元及租铺服务费30000元，总计61000元;2.灿森公司向陈思源支付履约保证金31000元及租铺服务费30000元，总计61000元的利息117.42元（以61000元为本金，参考全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，自2020年8月21日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年9月8日，暂计117.42元）;3.灿森公司向陈思源支付装修损失81949.46元;4.灿森公司向陈思源支付违约金26000元;5.灿森公司承担本案诉讼费用。灿森公司反诉请求法院判令：1.陈思源向灿森公司支付拖欠租金26000元；2.陈思源向灿森公司支付拖欠的管理费900元、水电费3911.6元；3.陈思源向灿森公司支付逾期支付应付款项的违约金20737.11元（以15678.4元为基数，按每日0.5%，自2020年7月6日起计至2020年12月4日止，为11837.19元；以14833元为基数，按每日0.5%，自2020年8月6日起计至2020年12月4日止，为8899.92元）；4.灿森公司没收陈思源支付的押金31000元无需退还；5.本案本诉及反诉诉讼费用均由陈思源承担。一审法院经审理于2020年12月28日判决如下：一、自本判决发生法律之日起十五日内，被告广州灿森信息科技有限公司退还水电费押金1088.40元给原告陈思源；二、自本判决发生法律之日起十五日内，原告陈思源支付2020年7月、8月租金共26000元及2020年4月、7月、8月管理费900元给被告广州灿森信息科技有限公司;三、自本判决发生法律之日起十五日内，原告陈思源支付2020年7月、8月租金共26000元及2020年4月、7月、8月管理费900元的违约金（违约金分段计算，其中以2020年7月、8月每月租金13000元为本金；2020年4月、7月、8月每月管理费300元为本金，自逾期支付租金、管理费当月6日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清本金之日止）给被告广州灿森信息科技有限公司；四、原告陈思源缴纳的履约保证金26000元归被告广州灿森信息科技有限公司所有；五、驳回原告陈思源其他诉讼请求；六、驳回被告广州灿森信息科技有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1841元、反诉费913元，由被告广州灿森信息科技有限公司负担100元，原告陈思源负担2754元。上诉人陈思源上诉请求：1.撤销一审判决第二项，驳回灿森公司请求陈思源支付租金和管理费的诉请；2.撤销一审判决第三项，驳回灿森公司请求陈思源支付违约金的诉请；3.撤销一审判决第四项，改判灿森公司向陈思源返还履约保证金26000元；4.撤销一审判决第五项，改判支持陈思源全部诉讼请求；5.灿森公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院对陈思源关于租金减免的主张未予支持，不符合法律规定，且该处理方式完全是增加陈思源的诉累。（二）依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新××炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持”之规定，陈思源承租案涉商铺为市属国有企业单位广州市市政集团有限公司(以下简称市政集团)权属物业，且受疫情影响出现经营困难，一审法院对陈思源关于租金减免的主张应予以支持。一审法院对此未作处理，增加了陈思源的诉累。（二）《广州市坚决打赢新××炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施》第二条第（十）项“对承租市属、区属国有企业和行政事业单位用于线下实体经营的中小微企业，免收2、3月份的物业租金，视疫情情况可减半收取4、5月份的物业租金，并落实到承租人”和《关于应对疫情影响选一步支持中小微企业健康发展的若干措施》第一条第（一）项“对承租市及区属全资、控股和实际控制的国有企业和行政事业单位权属物业，用于线下实体经营的中小微企业和个体工商户……在免收有效合同期内2020年2、3月份租金的基础上。减半收取4、5月份租金”之规定，陈思源关于案涉商铺4、5月份的租金应减半收取的主张是有政策文件依据的，且根据合同相对性原则，陈思源有权向灿森公司主张合同权利，法院应予支持。二、一审法院认定陈思源违约属事实认定错误，陈思源不存在违约情形。（一）根据法律以及相关政策文件的规定，灿森公司应减半收取陈思源4、5月份的租金，由于陈思源在此前已向灿森公司缴纳了2020年4-6月份的租金，因此，减半收取4、5月份租金的优惠政策应当顺延至7月份执行，故陈思源并不存在没有交纳7月份租金的行为。关于8月份的租金，因为灿森公司已于2020年7月24日在《房屋租赁合同》及《补充协议》仍未解除且无权停电（合同约定，灿森公司必须提前7天书面通知，其才有权采取限制陈思源租用权利的措施）的情况下对涉案物业进行停电，导致陈思源无法继续使用案涉商铺经营，陈思源无须支付8月份的租金。一审法院以陈思源没有交纳租金为由认定陈思源违约，属事实认定错误。（二）退一步说，即使陈思源存在没有交纳租金的行为，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新××炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条的规定，一审法院也不能以陈思源存在没有交纳租金为由认定陈思源违约。三、陈思源提供的证据足以证明案涉商铺停电为灿森公司造成，灿森公司理应承担相应的法律责任。四、《房屋租赁合同》《补充协议》的解除是因灿森公司的停电行为而导致的，灿森公司应向陈思源退还履约保证金、租铺服务费，并承担违约贵任。综上所述，陈思源上诉请求二审法院依法改判。被上诉人灿森公司二审答辩称：一审判决查明、认定事实清楚，适用法律正确，判决公正公平。一、对于租金减免，双方曾进行协商，但在协商过程中及协商未果的情况下，陈思源应依法继续履行交纳租金的合同义务，况且“协商”并不意味着陈思源可以免除全部义务，或者陈思源可以不缴纳租金。陈思源至今未履行交纳租金的义务已经构成违约，一审法院据此认定陈思源存在违约行为与事实相符，法律依据充分。二、灿森公司已经及时将出租人市政集团给予的减租优惠措施相应落实给了陈思源，但陈思源却仍无理拒绝支付应付租金，其行为明显具有逃避支付租金义务的恶意。一审法院已在庭审中查明案涉商铺停电时长不足1小时，且停电是因陈思源自身不当操作所致，陈思源以此为借口拒绝支付欠付的租金，缺乏事实和法律依据。另外，陈思源在疫情期间一直保持稳定经营，不存在不可抗力导致其无法履行合同的情况。因此，陈思源应向灿森公司支付欠付的租金等各项费用。三、陈思源在一审庭审中确认案涉商铺仅停电不足l小时，并且停电是其自身不当操作所致。陈思源主张灿森公司违约停电，缺乏依据。四、通过一审查明的事实可见，陈思源无正当理由拒不向灿森公司履行其应承担的合同义务，一审法院判决驳回其诉讼请求，符合法律规定。本院经调查确认一审查明事实。双方二审均无新证据提交。另查明，本院经双方当事人同意依法对本案进行书面审理。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：一、涉案租赁合同、补充协议解除时点及责任认定；二、保证金、服务费退还和利息计付的问题；三、租金、管理费及违约金的计付；四、陈思源诉请灿森公司赔偿装修损失及违约金26000元能否成立。对此，本院认定如下：一、关于争议焦点一，涉案租赁合同、补充协议解除时点及责任认定。涉案《广州市房屋租赁合同》及补充协议合法有效，对双方均具有约束力。陈思源主张灿森公司在2020年7月24日对案涉商铺采取停电行为，存在违约行为，但陈思源对其主张未能提供证据证明，本院不予采信。根据陈思源、灿森公司的微信聊天记录显示，由于疫情发生，双方就案涉商铺2020年4、5月租金是否调整无法达成一致意见，陈思源没有向灿森公司支付租金等费用，才产生本案的纠纷。因疫情影响，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集等。陈思源租赁案涉商铺用作餐饮经营，疫情对其经营状况确实会产生一定影响，但双方可以通过延长租期、减免租金等方式友好协商解决纠纷。并且，我国国内疫情防控于2020年2月底已取得显著成效，各行各业陆续复工复产，社会生活和经济秩序逐步走上正轨。涉案《房屋租赁合同》约定租赁期限至2023年8月6日届满，并且案涉商铺为临街商铺，疫情及疫情防控措施并未致使商铺无法使用或者案涉合同后续无法履行，也不必导致合同目的无法实现。陈思源不享有合同解除权，其于2020年8月20日发出解除合同及补充协议的函并不产生合同解除的法律后果。灿森公司于2020年8月21日收到该函件并收回案涉商铺，也即双方租赁合同及补充协议已事实解除。一审法院认定案涉《租赁合同》于2020年8月21日解除，并无不妥。因陈思源不享有合同解除权，其单方提前解除合同，理应承担相应的违约责任。二、关于争议焦点二，陈思源诉请灿森公司退还全部保证金、服务费并计付利息能否成立。（一）关于租赁保证金退还的问题。如前文所述，陈思源不享有解除合同的法定权利，其单方提前解除合同，理应承担相应的违约责任，但因疫情及疫情防控措施对陈思源经营造成影响。并且，案涉商铺为市属国有物业，广州市政府于2020年3月出台“2020年2、3月租金全免、4、5月租金减半”的相应优惠措施，灿森公司应予落到实处。陈思源于2020年3月7日、5月16日、6月2日支付3个月租金的情况下，主张按政府出台的减租优惠政策，前述款项可折扣至7月份租金，但灿森公司不予认可，引发纠纷，陈思源自行撤场。结合诉前陈思源付租履约情况，以及疫情对陈思源经营产生的实质影响，本院基于公平原则适当减免陈思源的违约责任，认定灿森公司有权没收陈思源13000元租赁保证金，剩余保证金13000元应退还给陈思源。（二）至于陈思源主张灿森公司退还服务费30000元的问题。陈思源称该服务费为进场费，而灿森公司亦未能提供收取该款项的合理对价。本案虽系陈思源单方提前解除合同，但疫情对陈思源的经营影响是实际存在的。因此，本院认定应由灿森公司按剩余租期比例计付应予返还的服务费即23756元（30000元-30000元÷44.83月×9.33月）。（三）关于保证金及服务费利息计付的问题。因本案纠纷，双方对于保证金和服务费的退还产生分歧并诉至法院，双方需待法院判决后，才能最终确定各自的权利义务。一审法院不支持陈思源主张灿森公司支付保证金和服务费利息的诉请，理据充分，本院予以维持。三、租金、管理费及违约金计付的问题。双方确认陈思源于2020年2月之后共支付了3个月租金，仍欠付2020年4、7、8、管理费，7月、8月水电费。陈思源主张依照政府出台的“2、3月租金全免，4、5月租金减半”的优惠政策，其已付租金足以抵扣至2020年7月份租金。本院综合陈思源的过错，基于公平合理原则认定陈思源主张享有2020年4、5月租金减半的优惠政策不予支持。陈思源在复工复产之后逾期支付2020年7、8月租金、管理费、水电费以及2020年4月管理费，已构成违约。灿森公司诉请陈思源支付租金2020年7、8月租金26000元，4、7、8月的管理费900元，水电费3911.60元，并以陈思源已付的水电费押金5000元抵扣前述欠付水电费3911.60元，灿森公司应在扣除上述款项后，将余款1088.40元退还给陈思源，并无不妥。在《商铺租赁合同补充协议》约定乙方未按时履行合同约定付款义务，如乙方逾期付款的，每逾期一天，按应付款项的0.5%向甲方支付违约金。该违约金标准约定明显过高，一审法院酌情将违约金调整为自逾期支付之日起至付清本金之日止参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，公平合理。四、关于争议焦点四，陈思源诉请灿森公司赔偿其装修损失81949.46元以及支付违约金26000元的问题。因如前文所述，陈思源主张灿森公司违约在先的理由不成立，本案系因陈思源先行撤场导致合同解除。本院结合具体案情及陈思源的过错等，基于公平合理以及疫情期间风险共担、共渡难关原则，为充分保障双方当事人的合法权益，认定该装修损失由陈思源自行承担。陈思源上诉主张由灿森公司支付违约金以及承担赔偿装修损失的责任，不能成立。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，但对保证金和服务费的返还问题认定欠妥，本院予以纠正。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项、第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条的规定，判决如下：一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初13467号民事判决第一、二、三项；二、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初13467号民事判决第五、六项；三、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初13467号民事判决第四项为：陈思源缴纳的履约保证金13000元归广州灿森信息科技有限公司所有；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州灿森信息科技有限公司向陈思源退还保证金13000元、服务费23756元；五、驳回陈思源的其他诉讼请求。六、驳回广州灿森信息科技有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费1841元，由陈思源负担1388元、广州灿森信息科技有限公司负担453元；反诉受理费913元，由陈思源负担507元、广州灿森信息科技有限公司负担406元。二审案件受理费4719元，由上诉人陈思源负担3854元、广州灿森信息科技有限公司负担865元。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二一年七月五日书记员  黄晶晶