广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15891号上诉人（原审被告）：广州珠光实业集团有限公司。住所地：广东省广州市从化区温泉镇御苑雅街8号。法定代表人：廖腾佳，总经理。委托诉讼代理人：温晋民，该公司员工。被上诉人（原审原告）：段劭锋，男，1987年1月23日出生，汉族，身份证住址广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：蔡泽镇，广东安国律师事务所律师。上诉人广州珠光实业集团有限公司（以下简称珠光公司）因与被上诉人段劭锋商品房预约合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2021）粤0117民初1824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用第二审程序，由审判员白小云独任审理，于2021年7月15日公开开庭审理了本案。上诉人珠光公司的委托诉讼代理人温晋民、被上诉人段劭锋及其委托诉讼代理人蔡泽镇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。珠光公司上诉请求：1.改判驳回段劭锋的全部诉讼请求；2.由段劭锋承担一审、二审诉讼费。事实与理由：段劭锋未付清首期款，不符合网签的前置条件，无权以珠光公司逾期涂销为由主张解除《认购书》。从段劭锋提供的证据可清楚知悉，双方签订的《认购书》上明确约定的首期款是631882元，应付期限是2020年5月9日前，但段劭锋至今仍未付清全部首期款，仅支付了189764.05元的首期款，远远达不到《认购书》上的约定的首期款金额。根据《认购书》第五条的约定，段劭锋在未按照《认购书》的约定进行付款的情况下，无权要求珠光公司与其办理网签。因此，即便珠光公司按照《承诺书》约定完成了涂销工作，在段劭锋未付清首期款的情况下，也有权拒绝与段劭锋办理网签手续。综上理由，珠光公司认为，在段劭锋未付清全部首期款的情况下，无权以珠光公司逾期未涂销为由主张解除《认购书》。段劭锋二审辩称，1.珠光公司的上诉理由与《签约通知书》、《承诺书》的内容相矛盾，不具备真实性。珠光公司在《签约通知函》中要求段劭锋于2021年3月10日到珠光公司处办理签约手续。珠光公司向段劭锋出具的《承诺书》中也载明了因珠光公司迟迟未能办理网签及房贷按揭，屡次推迟办理相关手续时间，珠光公司承诺将于2021年2月28日前，为段劭锋办理好房屋涂销、网签等相关手续。从这两份证据中可以获知，珠光公司已经变相自认了段劭锋是符合网签的前置条件。2.关于珠光公司所称，段劭锋未按认购书中所约定的期限进行足额支付首期款的说法，属于虚假陈述，不足以采信。本案实际的情况是珠光公司以购房只需支付一成首付的噱头，欺骗段劭锋购买其涉案房屋。在段劭锋支付了各项费用共计253564元后，又让段劭锋夫妻二人与案外人曾令设签订借款数额为459097元的《借款协议》及《借款承诺书》，以此虚假的借款来补足珠光公司与段劭锋在《认购书》中约定的631880元首付款，该事实段劭锋新提交的微信截图，借款协议、承诺书予以证明。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请法院依法驳回珠光公司的全部诉请。段劭锋于2021年3月8日向一审法院起诉请求：1.请求解除段劭锋与珠光公司签订的《珠光·御景山水园楼宇认购书》；2.请求判令珠光公司退还段劭锋已经缴纳的购房费用233564元及利息（从2020年4月30日起算，按全国银行间同业拆借中心的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；3.请求判令珠光公司向段劭锋返还双倍定金40000元；4.本案诉讼费用由珠光公司承担。一审法院经审理查明：2020年9月27日，段劭锋作为认购方、乙方，珠光公司作为发展商、甲方，双方签订《珠光·御景山水花园楼宇认购书》，约定：“认购日期：2020年4月30日。一、认购单元情况：珠光·御景山水花园xx栋xx单元xx房住宅（以下简称“该物业”），建筑面积131.61平方米，套内建筑面积106.67平方米（最终以产权登记部门实测面积为准）。该物业按毛坯交楼。二、单元价格：该物业原价格为2087297元，乙方选择组合贷（抵押）付款方式，优惠后总房价为1574882元。…四、付款计划：1、乙方于签署本认购书时交付定金20000元整（在第一期房款中自动抵扣）；2、乙方于2020年5月9日前付清首期房款631882元及第三条所列综合费用；…按约定交付房款属于乙方重要义务，乙方同意在下列任何一种情况下，甲方有权单方面解除本认购书，没收乙方已缴纳的定金及其他已缴款项并将本物业另行出售：1、交付临定后未在约定日交齐定金的；2、签订认购书后不按约定交付首期款超过15天的；3、交付部分首期款后不再交付余款超过30天的。五、签订商品房买卖合同：乙方应按第四条履行付款义务，待发展商涂销通知5个工作日内按第十二条第2款约定到珠光御景山水花园会所二楼签约中心按甲方公示的合同条款签署《商品房买卖合同》及其附件，暨办理网上备案。…十二、其他约定：2、乙方清楚知悉该物业尚未涂销抵押，承诺按认购书约定付款，保证不以该物业存在抵押为由主张解除本认购书或追究甲方责任。3、因换房，原认购书编号ZGSSC0010xxxxx23902-1作废。”该合同有段劭锋签名、珠光公司加盖广州珠光实业集团有限公司销售专用章，其中甲方落款处载明经办人为谢煜华及审核人为刘宏畅、许宜菊。后段劭锋缴纳了案涉房屋的定金50000元、首期款125785元、物业维修基金13819.05元、不动产登记费160元，珠光公司向段劭锋开具相应费用的收据。2020年9月30日，段劭锋与广州广报同成置业有限公司签订《购房优惠确认单》，约定段劭锋需缴纳60000元的购房优惠服务费，此费用不可抵扣房款。该确认单有段劭锋签名及广州广报同成置业有限公司加盖公章，谢煜华在销售代表处签名。另段劭锋还缴纳了签约律师服务费及贷款合同公证费3800元。2021年1月16日，段劭锋向珠光公司发出《退房申请》，告知珠光公司：由于案涉房屋申请审批手续时间过长，屡次推迟办理按揭时间，现已过约定房屋交付日期，本人家中急需资金周转，现申请解除认购协议，贵公司自接到申请之日起两个月内办理好此退房手续并退还预付购房款189764元及媒体团购费60000元，合计249764元。同日刘宏畅在公司签收处签名。2021年2月4日，珠光公司向段劭锋出具《承诺书》，内容为：“广州市从化区珠光御景山水城xx栋xx单元xx房因本公司资金周转问题导致购房客户段劭锋迟迟不能办理网签及房贷按揭，屡次推迟办理相关手续的时间。经多方协调，我司承诺于2021年2月28日前办理好房屋涂销、网签等相关手续，并开始为客户办理房屋按揭手续。如未能履行承诺，我司愿无偿退还购房者所有已缴纳费用253564元，以及自2020年4月30日缴款至今所产生的利息，并无条件解除认购协议。”该承诺书有段劭锋签名，承诺人处有加盖珠光·御景山水花园销售部印章及刘宏畅、罗爱华签名。2021年3月7日，段劭锋向珠光公司邮寄《解除合同告知函》，告知因珠光公司未按照认购书、承诺书等承诺履行合同义务，特此致函告知珠光公司，其与珠光公司于2020年9月27日签订的《珠光·御景山水花园楼宇认购书》正式解除。该快件并未妥投至珠光公司处。另2021年3月5日珠光公司作出《签约通知函》，通过邮寄的方式通知段劭锋案涉房屋已办妥涂销手续，请段劭锋于2021年3月10日前来办理签约手续。物流显示该函件于3月7日由值班室代收。经询问，段劭锋、珠光公司均确认双方在4月份签订一份旧认购书，当时已经缴纳定金50000元、首期款125785元、物业维修基金13819.05元、不动产登记费160元、团购费30000元、律师服务费3800元，后双方在9月份协商更换为认购案涉房屋，重新签订本案《珠光·御景山水花园楼宇认购书》，但双方未对交付房款的约定进行调整，并将在前缴纳的费用抵作案涉房屋的费用，其中定金拆分为定金20000元和房款30000元。此外珠光公司确认刘宏畅为其公司销售经理、罗爱华是行政部员工。一审法院认为，本案案由为商品房预约合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外”。本案所涉法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施前，故本案不适用《中华人民共和国民法典》，而应适用当时的法律、司法解释。关于《承诺书》的效力及性质问题。虽然承诺书签订于2021年2月4日，但该承诺书是基于原珠光公司在2020年9月27日签订的《楼宇认购书》而签订的，因此对承诺书应适用签订认购书时的法律、司法解释。原珠光公司签订的《珠光·御景山水花园楼宇认购书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。后珠光公司向段劭锋出具《承诺书》，虽然承诺书与楼宇认购书加盖的印章不一致，但根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”《承诺书》上加盖的印章名称为“珠光·御景山水花园销售部”，签名人员刘宏畅、罗爱华均是珠光公司员工，且认购书上珠光公司落款处审核人载明为刘宏畅，足以证明段劭锋有理由相信刘宏畅、罗爱华具有代珠光公司与段劭锋协商案涉房屋交易事宜的权利外观及该“珠光·御景山水花园销售部”印章为珠光公司印章，因此一审法院认定刘宏畅、罗爱华与段劭锋签订《承诺书》的行为构成表见代理，对珠光公司发生法律效力。关于珠光公司是否构成违约及认购书是否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”认购书中约定段劭锋应按约履行付款义务，待珠光公司涂销案涉房屋抵押后再办理网签手续，而承诺书中就案涉房屋涂销抵押、网签时间及逾期办理上述手续的违约责任进行了明确约定，实际是双方对《楼宇认购书》的补充，故应当按照《承诺书》的约定来履行相应义务。《承诺书》约定珠光公司应在2021年2月28日前办理好涂销、网签等手续，否则全额退还段劭锋253564元及自2020年4月30日起计付利息，并解除认购协议。珠光公司在2021年3月初才函告段劭锋已办理好案涉房屋的涂销，明显已经违反《承诺书》中的约定，段劭锋依法享有解除权。因段劭锋邮寄《解除合同告知函》并未成功妥投，其庭前书面申请增加解除认购书的诉讼请求，一审法院已于2021年3月19日将该增加诉讼请求申请书送达给珠光公司，因此一审法院确认案涉《珠光·御景山水花园楼宇认购书》于2021年3月19日解除。关于违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”珠光公司未按约定时间办理好涂销手续，应按《承诺书》承担相应违约责任。段劭锋主张珠光公司双倍返还定金，虽然双方在认购书中约定了给付定金20000元，但《承诺书》针对珠光公司逾期办理涂销手续约定了明确具体的违约责任，即退还253564元及支付利息，故一审法院对段劭锋主张双倍返还定金的诉请不予支持，一审法院确认珠光公司应退还段劭锋253564元及自2020年4月30日起计付利息。《承诺书》中并未约定利息的具体计算标准，因段劭锋实际损失应为资金占用损失，故一审法院酌情认定利息以253564元为本金，自2020年4月30日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际还清款项之日止。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2021年5月27日判决如下：一、段劭锋与广州珠光实业集团有限公司签订的《珠光·御景山水花园楼宇认购书》于2021年3月19日解除；二、广州珠光实业集团有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向段劭锋退还253564元及支付利息（以253564元为基数，支付自2020年4月30日起至实际还清款项之日止的利息，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）；三、驳回段劭锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2702元（段劭锋已预交），由广州珠光实业集团有限公司负担2629元，段劭锋负担73元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，珠光公司未提交新证据。段劭锋提交了以下证据：1.微信聊天记录截图；2.借款协议；3.借款承诺书，共同拟证明珠光公司以一成首付即可购房为噱头，在明知段劭锋无力支付首期款的前提下，让段劭锋向案外人曾令设借款的方式支付首付款，借款协议及借款承诺书均系珠光公司的工作人员通过微信发送电子版给段劭锋。经本院组织证据交换及质证，珠光公司的质证意见如下：对上述证据的真实性、合法性及关联性均不予确认，代理人不清楚微信聊天记录的相对方“陈海强”是否为珠光公司员工，且微信聊天记录作为电子证据，具有较高的伪造可能性；借款协议、借款承诺书均为复印件，没有段劭锋的签名，也没有珠光公司的盖章，未曾生效，也不足以证明段劭锋所提及的一成首付，若珠光公司采取一成首付的方式，则段劭锋应当持有借款协议原件、承诺书原件，并且完成借款，但在本案并未查明有一成首付或借款的相关事实。珠光公司主张段劭锋应依约在2020年5月9日前支付首期款631882元，且其通过电话向段劭锋进行过催收，没有书面催收。至于为何在《签约通知函》中未主张要求段劭锋支付首期款，珠光公司表示涂销名单中有段劭锋，故《签约通知函》系批量寄发。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：段劭锋与珠光公司签订的《认购书》是否应当解除，珠光公司是否应向段劭锋返还已付购房款并支付利息损失。对此，本院分析如下：涉案《承诺书》上加盖“珠光·御景山水花园销售部”的印章，且签名人员刘宏畅、罗爱华均是珠光公司员工，段劭锋有理由相信刘宏畅、罗爱华有权代理珠光公司，一审法院认定刘宏畅、罗爱华与段劭锋签订《承诺书》的行为构成表见代理，并无不当，本院予以认同。根据《承诺书》的约定，珠光公司应在2021年2月28日前办理好涂销、网签等手续，否则全额退还段劭锋253564元及自2020年4月30日起计付利息，并解除认购协议。珠光公司在2021年3月初才函告段劭锋已办理好案涉房屋的涂销抵押手续，明显已经违反《承诺书》中的约定。同时，根据《承诺书》的内容，双方在《承诺书》中确定的2021年2月28日是在珠光公司屡次推迟办理相关手续时间后协商一致达成的结果，即在此之前珠光公司已经构成迟延办理涂销抵押、办理网签手续的情形，故在《承诺书》确定的时间届满、珠光公司仍未办妥相关手续的情况下，段劭锋主张解除《认购书》符合《承诺书》约定及法律规定。一审法院认定段劭锋与珠光公司签订的《认购书》于2021年3月19日解除，珠光公司向段劭锋返还已付款项253564元并自2020年4月30日起至实际付清款项之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付利息，并无不当，本院予以维持。至于珠光公司办理涂销抵押、网签手续是否应以段劭锋付清首期款为前置条件的问题。虽然《认购书》约定段劭锋应按约履行付款义务，待珠光公司涂销案涉房屋抵押后再办理网签手续，但是，珠光公司在《承诺书》中确认段劭锋已缴纳费用为253564元，即珠光公司明知段劭锋未付清全部首期款项，在此情况下，珠光公司在《承诺书》并未将段劭锋付清首期款作为办理涂销抵押、办理网签手续的前置条件，而是就涉案房屋涂销抵押、网签时间及逾期办理上述手续的的时间作出明确约定，并且约定了相应的违约责任。同时，在珠光公司后续向段劭锋发出的《签约通知函》中，同样未要求段劭锋在办理网签前付清首期款，珠光公司亦无证据证实其曾向段劭锋催收过未付首期房款。基于上述事实，无法认定珠光公司办理涂销抵押、网签手续应以段劭锋付清首期款为前置条件。珠光公司以段劭锋未付清首期款为由主张段劭锋无权解除《认购书》，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，珠光公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5404元，由广州珠光实业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  白小云二〇二一年七月二十六日法官助理熊盈颖书记员叶小琳