四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终9309号 上诉人（原审被告、反诉原告）：成都拾光岁月酒店管理有限公司，住所地：成都市锦江区锦华馆街16号5楼2号。 法定代表人：梁宝，总经理。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：路亮，男，1984年9月18日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：魏杰，四川善锦律师事务所律师。 上诉人成都拾光岁月酒店管理有限公司（以下简称拾光公司）因与被上诉人路亮房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初1542号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 拾光公司上诉请求：1.撤销原审判决第二项,将本案发回重审或依法改判；2.本案一审和二审诉讼费均由路亮承担。事实与理由：一、本案案情详细经过为:1、拾光公司提出降租;2、业主发拒绝降租联合答复函:3、约见业主代表面谈,调整方案;4、部分业主同意降租并签署补充协议:5、拾光公司与路亮单独协商,提出单独的方案(见面协商期间路亮取走房屋钥匙及业主卡):6、路亮拒绝方案;7、拾光公司与路亮再次通过微信谈判;8、路亮表示考虑一下再作答复;9、路亮擅闯房屋导致与公司员工发生肢体冲突:10、矛盾冲突当晚路亮不再提及降租事宜,直接要求拾光公司搬离房屋。以上案情过程清楚且得到双方认可,因此一审法院认为“拾光公司的法定代表人与路亮协商降租事宜,在路亮不同意降租的情况下,拾光公司表示其决定违约,要求路亮前去收房”,系仅仅截取了案情过程中的某单一时点事件作为依据,属认定事实不清。二、本案的起因是由拾光公司提出降租申请、以及在拾光公司与路亮谈判过程中,路亮擅闯案涉房屋引发的矛盾冲突而共同造成。拾光公司与路亮在进行降租谈判过程中两次表示“如不肯降租将违约”,仅仅是谈判的话术与技巧,鉴于在协商降租过程中双方一直有着密切互动,且降租方案也随着谈判的展开而有所变更,路亮最终回复也是“再考虑一下”,各方都清楚明白拾光公司的目的是降租而并非解除合约,故即使作为“威胁谈判”手段,也不应因此认定在谈判过程中曾使用过“不同意就违约”的谈判字眼而直接认定为事实违约。另关于租金的支付,由于租金谈判未完成,拾光公司表示达成新的协议再作支付,虽有逾期,但逾期时间也尚未达到合同约定的可以解除合约的截止日,且逾期原因也非拾光公司单方面主观造成,乃是由于路亮的过错行为导致。综上,一审法院适用“在履行期间届满之前,当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务”,由此认定拾光公司违约,属于适用法律错误。三、路亮在擅闯案涉房屋导致与拾光公司员工发生肢体冲突当晚即以未按时收到租金为由要求拾光公司搬离房屋。但依照合同约定,承租方交租日期应为2019年11月3日,但同时合同约定逾期未交租金超过10天,出租方可解除合同并收回房屋。因此,路亮此行为属单方面提前解除租赁合同。一审法院据此仅认定拾光公司逾期交租为违约,而未判定路亮同样存在单方面提前解除合同的违约行为,存在认定事实不清、适用法律错误。四、关于路亮在合同未解除前取走案涉房屋的业主卡和房门钥匙而拒不归还事件。在一审庭审过程拾光公司一再强调该物业须同时持有业主卡用于大堂门禁及电梯楼控、钥匙或密码方能顺利进出,路亮也认可该事实,而路亮取业主及机械钥匙,仅留下房门密码,将导致路亮进出楼栋大堂及乘坐电梯的极为不便。一审法院认为路亮取走钥匙及业主卡并非导致拾光公司不能实现合同目的,是由于混淆了业主卡与钥匙、密码的作用,并认为未影响拾光公司正常使用案涉房屋,同样属于认定事实不清。案涉房屋所相应的业主卡与钥匙,属于房屋租赁合同附件约定须交由承租方使用的设施设备范畴,是合同有效履行的必要条件。路亮取走该业主卡及钥匙则是出租方未完整履行合同义务,租赁合同虽未就每一个具体行为作相应违约金的约定,但合同概括性地阐述了任何一方违约均须支付同等金额的违约金。由于租赁合同(包括附件及补充条款)所提及的内容均为双方相对应的权利义务,路亮取走业主卡及钥匙是未履行出租方之应尽义务,即为违约,而一审法院以拾光公司未提供损失证据为由不予支持。路亮取走钥匙及业主卡而导致拾光公司使用房屋的不便,该不便之处主要在于缺失业主卡导致无法直接自由进出大堂和自主乘坐电梯,而需请求物业工作人员帮助或临时借用其他房间的业主卡,由于该房屋为多人居住,每进出一次大堂及乘坐电梯均须使用业主卡,缺少则导致使用房屋的不便,此不便程度无法以证据证明。另就举证责任而言,在合同责任中,违约方应提供证据证明自己没有过错,而一审法院要求由拾光公司提供损失证据,属于违反法定程序。 路亮辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 路亮向一审法院提出诉讼请求：1.解除路亮与拾光公司签订的《房屋租赁合同》；2.拾光公司向路亮交还房屋；3.拾光公司向路亮支付拖欠的租金（从2019年11月10日起计算至解除《房屋租赁合同》之日止）；4.拾光公司向路亮赔偿违约金及违约损失共计46800元；5.诉讼费由拾光公司承担。 拾光公司向一审法院提出反诉请求：1.解除拾光公司与路亮签订的《房屋租赁合同》；2.路亮退还拾光公司支付的房屋租赁押金2800元；3.路亮向拾光公司支付违约金30000元；4.诉讼费由路亮承担。一审诉讼过程中，拾光公司撤回其第一项诉讼请求。 一审法院经审理查明：2018年11月10日，路亮（甲方、出租人）与拾光公司（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，主要约定：1.乙方承租甲方位于成都市高新区房屋；2.租赁期间自2018年11月10日起至2023年11月9日止；3.甲方于2018年11月10日前将该房屋交付给乙方，由乙方对租赁物的外部质量、内部结构、装修情况、附属设施设备等房屋实际状况进行验收，并共同签署《房屋附属设施、设备清单及返还时添附物处置约定》《房屋装修状态、装修约定及返还时装修状态约定》等附件。逾期交付的，每逾期一日，则甲方需向乙方支付1000元违约金；4.租金每月为2800元；5.租金按季度结算，由乙方在每三个月的第3日前按银行转账付款方式交付给甲方。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需向甲方支付300元违约金。如超过十天未支付房租及违约金，甲方有权直接收回房屋，相关损失由乙方承担；6.在房屋租赁期限内，租金调整方式为：前两年租期内租金不作调整，自第三个租赁年度开始，每年按上一年度租金的5%逐年递增，租期内甲方不得单方面提高租金；7.乙方应在首次支付房屋租金时，向甲方支付房屋租赁押金2800元；8.合同解除后，除抵充乙方按本合同约定应由其承担但未支付的各项费用外，剩余押金应在合同解除后五日内退还乙方；9.甲乙双方如有特殊情况需提前解除合同的，主张解除合同的一方须提前30天书面通知对方，经对方同意后，方可解除合同。若甲方违约提前解除合同的，除退还给乙方押金外，还需支付给乙方30000元的违约金，反之，若乙方违约提前解除合同的，则乙方应支付甲方30000元的违约金；10.乙方逾期不支付租金累计超过十天的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权要求乙方赔偿损失。 同日，路亮与拾光公司签订《补充协议》，约定：1.租赁期自2018年11月9日起至2023年11月9日止；2.在以上租赁期间，路亮赠送拾光公司5个月免租期。第一年即2018年11月10日至2019年11月9日的租金为2800元/月，年总租金22400元（免4个月）；第二年即2019年11月10日至2020年11月9日的租金为2800元/月，年总租金为30800元（免1个月）；2019年11月10日至2020年2月9日的租金支付日期为2019年11月3日。 合同签订当日，路亮向拾光公司交付案涉房屋，并向拾光公司交付一把机械钥匙、3张电子门禁卡、2张电梯卡，同时将房门电子密码告知拾光公司，拾光公司向路亮支付了截至2019年11月9日的租金及2800元押金。 2019年10月22日，路亮从拾光公司处取走一把机械钥匙。2019年10月27日，路亮从拾光公司处取走一张电梯及大堂门禁卡。 2019年10月26日，路亮等润富公寓业主向拾光公司发出《润富公寓全体业主关于不同意调整房租的答复函》，载明：经全体业主商议，不同意拾光公司提出的调整房租要求，要求拾光公司在合同期内按照合同约定向业主支付房租。如未按合同约定按时足额支付房租，即视为拾光公司违约。 2019年11月2日，拾光公司的法定代表人梁宝与路亮就案涉房屋租赁事宜进行沟通，梁宝表示租金若按原合同执行，其决定违约，等待路亮前去收房。路亮要求梁宝将物业费、水电费缴费单准备好，收房时需提供。当日，路亮回复梁宝，按原合同执行。随后，梁宝向路亮发送微信，内容为：“我说我要违约也说得清清楚楚，就问你要哪天收房而已我好提前准备而已，这句话都说不出口吗？”。路亮回复：“和家人商量一下莫急”。 2019年11月3日，拾光公司未向路亮支付2019年11月10日至2020年2月9日的租金。 2019年11月6日，路亮进入案涉房屋，与居住在案涉房屋中的拾光公司的员工发生纠纷。 2019年11月7日，路亮向梁宝发送微信消息，要求拾光公司支付11月的房租，若拾光公司在接到通知后，仍不支付房租，则造成拾光公司违约，请拾光公司尽快搬离房屋并结清费用。梁宝表示，路亮将案涉房屋所有房门钥匙取走，导致拾光公司无法正常用房等，系路亮违约，要求路亮退还押金并支付违约金。路亮回复，要求拾光公司按时搬离。当日晚，路亮向梁宝发送微信消息，询问房间是否收拾出来。梁宝回复：“没那么快。十号”。路亮回复：“尽快哦”。2019年11月10日，拾光公司搬离案涉房屋。 2019年11月13日，路亮向拾光公司发出《催收函》，要求拾光公司于2019年11月14日前支付2019年11月至2020年1月的房租。拾光公司于2019年11月15日签收。 一审另查明，案涉房屋进门方式包括输入电子密码、机械钥匙、刷门禁卡。 一审法院认定以上事实有《房屋租赁合同》《补充协议》《催收函》《润富公寓全体业主关于不同意调整房租的答复函》、转账凭证、微信聊天记录及当事人当庭陈述等证据佐证。 一审法院认为，路亮与拾光公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定享有权利、履行义务，未能履行合同约定义务的，依法承担违约责任。对本案争议焦点，一审法院分述如下： 1.案涉《房屋租赁合同》能否解除。路亮主张，拾光公司迟延支付租金，其行为构成违约，路亮有权解除合同；拾光公司主张，案涉合同已于2019年11月10日解除。一审法院认为，拾光公司的法定代表人与路亮协商降租事宜，在路亮不同意降租的情况下，拾光公司表示其决定违约，要求路亮前去收房，且拾光公司未按合同约定于2019年11月3日向路亮支付2019年11月10日至2020年2月9日的租金，故拾光公司的行为属于“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的情形，其行为构成违约。随后路亮于2019年11月7日要求拾光公司搬离案涉房屋，拾光公司表示其将于2019年11月10日搬离案涉房屋，路亮要求尽快，后拾光公司于2019年11月10日搬离案涉房屋，故一审法院确认案涉《房屋租赁合同》及《补充协议》已于2019年11月10日解除。路亮要求解除《房屋租赁合同》，一审法院不予支持。拾光公司虽主张路亮将钥匙及门禁卡等取走，但该行为并非导致拾光公司不能实现合同目的，拾光公司不具有合同解除权，一审法院对拾光公司关于路亮的行为构成违约的主张不予支持。因拾光公司已搬离案涉房屋，故一审法院对路亮关于拾光公司交还案涉房屋的诉讼请求不予支持。 2.拾光公司是否应当向路亮支付租金。一审法院认为，因案涉《房屋租赁合同》已于2019年11月10日解除，且拾光公司已向路亮支付截至2019年11月9日的租金，故一审法院对路亮关于拾光公司向其支付从2019年11月10日起计算至解除《房屋租赁合同》之日止的租金的诉讼请求不予支持。 3.关于押金。根据《房屋租赁合同》的约定，合同解除后，除抵扣其他费用外，剩余押金应当退还，路亮并未提供证据证明拾光公司尚有应由其承担但未支付的费用，故一审法院对拾光公司关于路亮向其退还房屋押金2800元的诉讼请求予以支持。 4.关于违约金、损失。关于路亮主张的违约金，根据《房屋租赁合同》的约定，因拾光公司违约提前解除合同的，则其应当向路亮支付30000元的违约金，本案中，拾光公司主张其不应当支付违约金，系其对路亮诉讼请求的概括性抗辩，路亮提供的证据不能充分证明其损失金额，综合考虑案涉合同约定的免租期、合同的履行情况、过错程度及预期利益等因素，一审法院认为合同约定的违约金过高，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金调整为20000元。违约金的功能系以补偿为主、以惩罚为辅，一审法院在酌定违约金时已综合考虑了路亮的损失，故一审法院对路亮主张的损失不予支持。关于拾光公司主张的违约金，路亮虽取走案涉房屋的钥匙及门禁卡，但未影响拾光公司正常使用案涉房屋，且合同未约定在此情形下路亮应向其支付违约金，拾光公司亦未提供关于损失的证据，故一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认路亮与拾光公司于2018年11月10日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年11月10日解除；二、拾光公司向路亮支付违约金20000元；三、路亮向拾光公司退还押金2800元；上述第二项至第三项义务品迭后，拾光公司于判决生效之日起十日内向路亮支付17200元；四、驳回路亮其他诉讼请求；五、驳回拾光公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4678元、反诉案件受理费310元，由路亮负担645元，拾光公司负担4343元。 本院二审期间，拾光公司依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。拾光公司提交以下证据：一、与案外人魏金莲签订的《租赁合同变更及补充协议》、与案外人李蓉签订的《租赁合同变更及补充协议》、与案外人孙永辉签订的《临时托管协议》。拟证明：《润富公寓全体业主关于不同意调整房租的答复函》已经失效，路亮本人也并非仍坚持该答复函，其表示愿意与拾光公司协商。二、拾光公司承租润富国际8栋房屋清单。拟证明：路亮取走案涉房屋钥匙和业主卡，导致拾光公司使用案涉房屋不便，路亮存在违约。 路亮发表质证意见称，一、三份合同与本案无直接关联性，合同签约方与本案无直接关联。路亮不认识签约方；二、上述证据只是拾光公司自行打制房号，无法核实系其承租。 对拾光公司提交证据本院认定如下：一、对三份合同，系拾光公司与案外人所签。基于民事合同具有相对性，拾光公司与案外人签订的民事合同并不能显示出与路亮所作意思表示的因果关系，故因缺乏关联性，本院不予采信。二、对拾光公司承租润富国际8栋房屋清单系拾光公司单方制作，且从该清单无法达到拾光公司证明目的，本院对该证据依法不予采信。 本院二审查明的事实与一审一致，本院对此予以确认。 本院认为，拾光公司与路亮签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违法法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应恪守合同义务。因双方均未对一审认定的合同于2019年11月10日解除提起上诉，应当视为对此认定不持异议，本院对此予以确认。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、拾光公司是否构成违约；二、一审认定拾光公司承担违约责任是否合理。本院对此论述如下： 关于拾光公司是否构成违约的问题。本院认为，首先，根据拾光公司与路亮的微信聊天记录，拾光公司于2019年11月2日即表示“如果您这边坚持原合同，我会决定违约，等待您前来收房”“毕竟我违约已成既定事实，我无需也无法抵赖，您在接下来的时间有权随时收房，不退押金，并有追偿违约的权利”，后拾光公司提出“对其他业主，我目前的处理方式是：不同意降租的，不付租金，约定收房日期；临时托管并签了托管协议的，付托管费；口头同意临时托管但还没签托管协议的，暂未付款，等其回传签名即付”，对此路亮均要求其按照合同约定支付下期租金。但拾光公司未支付后续租金，并于2019年11月10日搬离案涉房屋。故案涉合同的解除实质确系拾光公司无力按约支付后续房租所致，拾光公司对此构成违约。其次，对拾光公司称其逾期支付租金未超过十天，路亮可行使的单方解除权并未成就，路亮单方解除合同构成违约。本院认为，根据双方沟通记录，双方并未对租金的减免或房屋托管达成一致，拾光公司亦明确表示如果按照案涉合同约定租金标准，其不会支付后续租金。在拾光公司已表示不会按照合同约定继续履行的情况下，其在2019年11月10日搬离案涉房屋后案涉合同亦无法继续履行。虽路亮与拾光公司产生过冲突，但路亮并未收回案涉房屋控制权，案涉房屋系在此后由拾光公司进行腾退。故双方对合同因拾光公司原因无法继续履行明确知晓，一审亦系基于此认定合同于拾光公司搬离之日解除，而未支持路亮主张解除合同的诉讼请求。双方并未对此上诉，应视为对此认可。现拾光公司主张路亮单方解除构成违约，本院不予支持。最后，对拾光公司称其逾期未支付租金是因路亮取走钥匙不还的行为所致。根据拾光公司二审陈述，在路亮取走钥匙后，其依然能够对案涉房屋进行占有使用，不会导致案涉合同目的无法实现。故其以此为由对抗案涉合同支付租金的主要合同义务，本院不予支持。综上，一审认定案涉合同解除系因拾光公司违约所致并无不当，本院予以维持。 二、关于一审认定拾光公司承担违约责任是否合理的问题。根据案涉合同第5.1条约定，若拾光公司违约提前解除合同的，则应支付30000元违约金。因案涉合同因拾光公司违约提前解除，其应基于上述约定承担违约责任。考虑到案涉合同约定租赁期限为五年，仅履行一年，路亮给予拾光公司四个月免租期，且拾光公司未举证案涉房屋另行出租的时间，基于此，一审综合案涉合同履行情况、拾光公司过错程度，酌情认定拾光公司支付20000元违约金并不过高，本院予以维持。 综上所述，拾光公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由成都拾光岁月酒店管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 何广智 审 判 员 赵 韬 审 判 员 王 果 二〇二一年七月五日 法官助理 郑 帅 书 记 员 罗 芳