新疆维吾尔自治区博乐市人民法院民 事 判 决 书 （2020）新2701民初2311号    原告：霍一鸣，男，1992年11月9日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区博乐市锦绣路B区。委托诉讼代理人：徐金龙，新疆振博律师事务所律师。委托诉讼代理人：李颖锐，新疆爱博律师事务所律师。被告：博乐市吉祥盛房地产开发有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区博乐市南城区团结路7号。法定代表人：闫建学，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵世平，该公司员工。原告霍一鸣与被告博乐市吉祥盛房地产开发有限公司（以下简称博乐市吉祥盛房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告霍一鸣及其委托诉讼代理人徐金龙、李颖锐，被告博乐市吉祥盛房地产公司的委托诉讼代理人赵世平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告霍一鸣向本院提出诉讼请求：1．请求确认原、被告双方签订的《吉祥盛商业广场租赁管理合同》无效；2．请求判令被告返还房屋租金32,850元、暖气费用6636元、装修保证金1000元；3．请求判令被告向原告赔偿装修损失100,000元；4．请求判令被告向原告支付违约金50,000元；5．本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第一项、第三项诉讼请求为：请求判令解除原、被告双方签订的《吉祥盛商业广场租赁管理合同》；请求判令被告向原告赔偿装修损失76,782元；增加诉讼请求为：请求判令被告支付鉴定费4000元。事实和理由：2017年11月2日，原、被告双方签订《吉祥盛商业广场租赁管理合同》一份，约定被告将位于2层11号商铺出租给原告使用，用途为培训机构。租期三年自2017年1月11日至2020年11月10日。租赁合同签订后，原告支付了首笔租金，并对涉案房屋进行了装修，因被告提供房屋未及时通过消防验收，导致原告一直无法开展约定经营活动，期间多次要求被告履行验收手续，被告口头承诺办理，但行为拖延。直至2020年4月原告起诉之后，房屋才经过消防验收，但房屋自装修后因消防问题未能投入使用、一直闲置至今，已构成根本性违约，实际造成原告重大经济损失。特起诉至法院，请求依法支持原告诉讼请求。被告博乐市吉祥盛房地产公司辩称，1.原告实际已经占用使用了三年房屋，但只交了半年的房租和半年的暖气费。2．原告对房屋的使用用途应该事先予以说明，被告可以采取应急措施，现房屋租赁期限已经届满，原告却以消防未验收为由拒付租金，理由不能成立。3.2020年间被告房屋消防验收已经完毕，原告没有缴纳剩余租金。4．按照协议约定，原告主张的装修损失应由原告自行承担。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．原告提交《吉祥盛商业广场租赁管理合同》，载明：商铺位置：位于2层11号的商铺；商铺租赁产权面积：300平方米（以测绘机构出具的测量报告为准）；经营范围：乙方经营范围仅限于培训机构。未经甲方书面同意，乙方不得超范围经营。违约与索赔：如甲方违反合同约定致使乙方解除合同的，甲方须向乙方承担违约金50,000元，并赔偿因此给乙方造成的违约金所不能弥补的一切损失；租金收取标准：第一年免租金6个月，实交了6个月的租金。第二年，免租期6个月，实交6个月租金。证明：合同明确约定房屋用途为“培训”，此为合同目的，若因被告原因合同目的无法实现，出租方应当承担违约责任。依据双方合同约定，本案因被告原因导致合同目的无法实现，原告解除合同，被告应当支付违约金，依据合同约定前两年免租期6个月，一共免租一年。交纳2017年11月17日到2018年11月10日一年的租金为32,580元。被告对合同的真实性不持异议，但认为原告以消防未验收不能办理培训机构的理由不能成立。本院对《吉祥盛商业广场租赁管理合同》的真实性予以确认。2．原告提交新疆维吾尔自治区教育厅、新疆维吾尔自治区民政厅、新疆维吾尔自治区工商行政管理局新教基（2018）40号《关于印发新疆维吾尔自治区校外培训机构设置标准的通知》，其中载明办学校条件及教学设施：校外培训机构开展培训义务和相关活动，校舍建筑面积不低于300平方米，同一时段内生均面积不低于3平方米，确保不拥挤，易疏散，必须符合国家关于消防、环保、卫生、食品经营等管理规定要求。有房产证或竣工验收证明及消防合法手续，培训机构不得使用民用住宅，地下室或其他有可能危及学生人身安全的场所，不得租赁办公学校校舍。证明：依据该通知，校外培训机构使用房屋必须经过消防验收，因被告提供房屋未能通过消防验收导致原告无法使用房屋，合同目的无法实现，且被告对此应当承担赔偿责任。被告认为该文件为复印件，对其真实性无法确认。本院认为，被告不认可该文件，并未提供相应证据予以证实，故对该文件的真实性予以确认。3．原告提供收据三张，证明：原告在签订合同后便缴纳了6636元的暖气费（2017年11月11日-2018年4月15日），装修保证金1000元、2017年租金32,850元，合计40,486元。被告对收据的真实性不持异议。本院对收据的真实性予以确认。4．原告提交收据一张，证明：2017年12月12日被告收取“风华培训学校”电费100元，被告以该收据无被告单位财务专用章为由不予认可，本院认为，原告提交的收据无被告单位财务专用章，对该收据的真实性本院无法确认。5．原告提交2018年3月博乐市市场监督管理局出具的核准通知书、博乐市南城区街道幸福社区出具的证明，证明：被告出租的商铺未经消防验收，教学资质未获批准，房屋无法按照约定用途使用，被告应退还前期缴纳的租金、暖气费及装修保证金。被告对核准通知书及证明的真实性不持异议，对证明的问题不予认可。本院对博乐市市场监督管理局出具的核准通知书、博乐市南城区街道幸福社区出具的证明的真实性予以确认。6．原告提交装修票据27张，证明：原告因房屋装修所进行的部分投入共计41,857元，该部分费用应由被告承担。被告以装修票据非国家正规发票为由不予认可。本院认为，原告提交的装修票据非国家正规发票，被告不认可，原告又未提交其他证据予以印证，对27张装修票据的真实性本院无法确认。7．原告提交博州建消（验）字（2020）第001号建设工程消防验收意见书，证明：涉案房屋于2020年4月14日才经过消防验收，原、被告签订合同时涉案房屋未经过消防验收。被告对该意见书的真实性不持异议，对证明的问题不予认可。本院对博州建消（验）字（2020）第001号建设工程消防验收意见书的真实性予以确认。8．原告提交新疆方夏资产评估事务所新方评夏报字（2021）第0314-1号评估意见书、鉴定费票据。证明：原告对租赁物部分装饰装修损失评估鉴定是76,782元，原告花费鉴定费4000元。被告对该评估意见书不认可，认为原告缴纳的鉴定费和其无关。本院认为，根据原告的申请，本院依法委托新疆方夏资产评估事务所（有限公司）对涉案房屋装修进行价格鉴定，新疆方夏资产评估事务所（有限公司）出具新方评夏报字（2021）第0314-1号评估意见书，被告对该评估意见书不认可，但未提供足以推翻该鉴定评估意见书相反证据，对该评估意见书的真实性、合法性关联性本院予以确认。9．原告提供微信转账记录（打印件）9张。证实：原告花费10,041元的劳务及装饰装修费用。其中2018年1月11日两张给朱总共计2135元灯具费、2018年2月1日给五洲汇通公司900元木地板运费、2017年12月12日给李亚辉施工工时费3005元、2017年12月12日支付电工工时费3005元、2017年12月23日给伟大舅舅1000元涂料工费。被告对微信转账记录的真实性不予认可，认为以上费用在新方该夏报字（2021）第0314-1号评估意见书已经计算了，系重复计算。本院认为，原告提交的微信转账记录为打印件，被告不认可，原告又未提交其他证据予以印证，对微信转账记录的真实性本院无法确认。10．原告提交微信截图（打印件）10张，证明：2021年3月被告已将租赁房屋转租他人，并实际使用原告装饰装修；原告与赵世平聊天记录证实早在2018年5月14日便协商消防事宜，被告未与回复。因为房屋使用不了一直与被告协商未果。被告认为微信截图均是打印件，对其真实性不予认可，认可2021年4月份已将涉案房屋出租给了案外人秦梦。本院认为，原告提交的微信截图为打印件，被告不认可，原告又未提交其他证据予以印证，对微信截图的真实性本院无法确认。11．被告提交《吉祥盛商业广场租赁管理合同》一份，证明：该合同为有效合同，2020年11月10日合同已经到期，原告应当腾空，否则涉案房屋里的物品应视为废弃物，被告也告知原告要搬走。被告不存在违约行为。原告对该合同的真实性不持异议，但原告没有实际使用房屋，并非正常履行到期的情形。合同为有效合同，但未如约履行，该合同对违约金有明确约定，原告主张的违约金应予支持。12．被告提交照片（打印件）两张，证明：吉祥盛商业广场商户正常使用商铺。原告对照片的真实性不持异议，但认为涉案房屋通过消防验收的时间为2020年4月，而该照片拍摄时间为2020年7月。本院对照片的真实性予以确认。13．被告提交图片（打印件）一张，证明：2019年6月17日，消防部门为同期建设出租的博乐市金豪大酒店办理了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，并已投入使用。原告对图片的真实性不持异议，但认为和本案无关联性。本院对图片的真实性予以确认。14.2017年7月13日本院向博乐市教育局调查，证实办理培训机构的办学许可证程序为：提交申请、提供个体户名称预先核准通知书、建设工程消防验收合格手续、竣工验收报告；建设工程消防验收合格为办学许可的首要条件。经审理查明，2017年11月2日，原、被告双方签订《吉祥盛商业广场租赁管理合同》，原告作为乙方，被告作为甲方。合同载明商场的位置、面积、经营范围：1．商铺位置：位于2层11号的商铺。2．商铺租赁产权面积：300平方米（以测绘机构出具的测量报告为准）。3．经营范围：乙方经营范围仅限于培训机构。未经甲方书面同意，乙方不得超范围经营。合同签订年限：经营期为3年，从2017年11月11日至2020年11月10日。租金收取标准：第一年2017年11月11日至2018年11月10日，商铺租金0.6元/平方/天，计32,850元，免租期6个月，实收6个月租金。第二年2018年11月11日至2019年11月10日，商铺租金0.6元/平方/天，计32,850元，免租期6个月，实收6个月租金。第三年2019年11月11日至2020年11月10日，商铺租金0.6元/平方/天，计65,700元。装修约定：乙方在合同签订商铺交付后，于2017年11月11日前进场装修。经营期满后，乙方装修不可移动部分无偿归甲方使用。乙方的义务：甲方应该保证租赁房屋能够正常供应水电暖，且通过消防设施检查，不能因为租赁房屋本身不合格造成其无法通过消防等安检，若因此原因造成乙方无法正常营业的，甲方应当按照乙方的营业额进行相应赔偿。若因此类原因导致乙方长期无法营业的，乙方有权解除合同，甲方应赔偿乙方的装修物价款以及营业额的损失。违约与索赔：2．如甲方违反合同约定致使乙方解除合同的，甲方须向乙方承担违约金5万元，并赔偿因此给乙方造成的约金所不能补的一切损失。合同签订后，被告向原告交付房屋，原告缴纳了6636元的暖气费（2017年11月11日-2018年4月15日），装修保证金1000元，2017年租金32,850元，合计40,486元。原告即对涉案房屋进行装修。2018年3月原告向博乐市市场监督管理局申请办理营业执照，同年3月21日，博乐市市场监督管理局出具《个体户名称预先核准通知书》，同意预先核准原告申请的个体户名称为博乐市风华教育培训中心。2020年4月14日，博州住房和城乡建设局出具博州建消（验）字（2020）第001号建设工程消防验收意见书，综合评定吉祥盛商业广场消防验收合格。另查明，本案在审理过程中，原告向本院提出申请，要求对涉案房屋的装修价值进行评估鉴定。本院依法委托新疆方夏资产评估事务所（有限公司）对涉案房屋装修进行价格鉴定，2021年4月21日，新疆方夏资产评估事务所（有限公司）出具新方评夏报字（2021）第0314-1号评估意见书，评估结果为：按照博乐市拆迁评估公布房屋及装修标准，装修损失评估价值76,782元。再查明，2018年10月19日，新疆维吾尔自治区教育厅、新疆维吾尔自治区民政厅、新疆维吾尔自治区工商行政管理局新教基（2018）40号《关于印发新疆维吾尔自治区校外培训机构设置标准的通知》，文件载明：办学校条件及教学实施：校外培训机构开展培训义务和相关活动，校舍建筑面积不低于300平方米，同一时段内生均面积不低于3平方米，确保不拥挤，易疏散，必须符合国家关于消防、环保、卫生、食品经营等管理规定要求。有房产证或竣工验收证明及消防合法手续，培训机构不得使用民用住宅，地下室或其他有可能危及学生人身安全的场所，不得租赁办公学校校舍。本院认为，《中华人民共和国消防法》第十条、第十三条规定，按照国家工程建设标准需要进行消防设计的建设工程，实行建设工程消防设计审查验收制度。依法应当进行消防验收的工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。本案涉案房屋在2017年11月至2020年4月间虽然经过竣工验收，但未经消防验收，禁止投入使用。原告霍一鸣与被告博乐市吉祥盛房地产公司于2017年11月2日签订的《吉祥盛商业广场商铺租赁管理合同》违反了《中华人民共和国消防法》的强制性规定，为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告双方签订的《吉祥盛商业广场租赁管理合同》中载明经营范围仅限于培训机构，原告霍一鸣在向被告博乐市吉祥盛房地产公司租金32,850元、装修保证金1000元后，对租赁房屋进行装修，装修损失经鉴定为76,782元，并产生鉴定费4000元，鉴于2018年3月原告霍一鸣在办理个体户名称预先核准通知书时已经知晓涉案房屋无建设工程消防验收合格手续，教育部门将不允许其办学许可申请，却于2020年4月才向法院主张权利，属于自行扩大损失，对此，原告霍一鸣与被告博乐市吉祥盛房地产公司均有一定过错。被告博乐市吉祥盛房地产公司应返还原告霍一鸣租金32,850元、装修保证金1000元，关于装修损失76,782元及鉴定费4000元，按照过错责任划分，被告博乐市吉祥盛房地产公司承担80％，原告霍一鸣承担20％。关于原告霍一鸣请求被告博乐市吉祥盛房地产公司返还暖气费6636元的主张，因原告在采暖期（2017年11月11日至2018年4月15日）装修房屋，对原告霍一鸣的该项主张，本院不予支持。对原告霍一鸣主张被告博乐市吉祥盛房地产公司支付违约金50,000元的主张，因房屋租赁合同无效，双方对违约条款的约定亦为无效条款，对该项请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告霍一鸣与被告博乐市吉祥盛房地产开发有限公司于2017年11月2日签订的《吉祥盛商业广场商铺租赁管理合同》为无效合同；一、被告博乐市吉祥盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内向原告霍一鸣返还租金32,850元；二、被告博乐市吉祥盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内向原告霍一鸣返还装修保证金1000元；三、被告博乐市吉祥盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内向原告霍一鸣赔偿装修损失61,425.6元；四、被告博乐市吉祥盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内向原告霍一鸣赔偿鉴定费3200元；五、驳回原告霍一鸣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,125.00元，由原告霍一鸣负担975元，由被告博乐市吉祥盛房地产开发有限公司负担1150元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院。审  判  员   徐晓凤 二〇二一年八月七日 书  记  员   王紫玉注：申请执行期限为本生效后自动履行期间届满之日起两年内。