山东省淄博市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁03执异130号 案外人：王树平，男，1968年1月15日出生，汉族，住山东省桓台县。 申请执行人：济南长兴建设集团有限公司，住所地济南经济开发区社会事务局，统一社会信用代码91370113730643323T。 法定代表人：刘继营，董事长。 委托诉讼代理人：朱内军，男，该公司职工。 被执行人：淄博一诺房地产开发有限公司，住所地淄博高新技术产业开发区柳泉路358号，统一社会信用代码913703007249774977490G。 法定代表人：张峰，总经理。 委托诉讼代理人：丁富峰，山东柳泉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡庆树，男，该公司职工。 在本院执行申请执行人济南长兴建设集团有限公司与淄博一诺房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人王树平向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人王树平称，2018年2月2日，案外人与淄博一诺房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，案外人购买淄博一诺房地产开发有限公司开发的坐落于兰雁大道北、西四路东一诺阳光鑫城6号楼2单元1702室房屋，合同总价款为751638.00元，合同还对付款方式、违约责任等作了约定。合同签订前，案外人于2018年2月1日向淄博一诺房地产开发有限公司交付了全额购房款751638.00元，淄博一诺房地产开发有限公司于2020年10月9日将涉案房产交付案外人使用。合同签订后，虽经案外人多次催促，但淄博一诺房地产开发有限公司一直未给案外人办理网上备案手续，现因济南长兴建设集团有限公司与淄博一诺房地产开发有限公司有施工纠纷查封。因此房屋是案外人一次性付款购买，虽然该房屋未过户至案外人名下，但案外人在法院查封之前已经签订《房屋买卖合同》，已支付了全部购房款，且已实际占有该房屋，该房屋事实上已归案外人所有，故法院查封案外人所有的房屋是错误的，依法应予解除保全措施。案外人保留因法院错误查封给案外人造成损失的追偿权。案外人请求解除对坐落于兰雁大道北、西四路东一诺阳光鑫城6号楼2单元1702室房屋的查封。 为证明其异议主张，案外人向本院提交商品房买卖合同、客户选房交款确认单、购房款及车位、储藏室收款收据、物业管理服务协议、建设工程施工合同、工程款抵顶房款、车辆款申请的批复、房产车位转让书、情况说明、说明等证据。 本院查明，针对济南长兴建设集团有限公司诉淄博一诺房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年6月15日作出（2019）鲁03民初23号民事判决，判决内容如下：“一、被告（反诉原告）淄博一诺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）济南长兴建设集团有限公司工程款21696907.93元。二、被告（反诉原告）淄博一诺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）济南长兴建设集团有限公司工程款利息，以21696907.93元为本金，自本案起诉之日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算，自2019年8月20日至实际清偿之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算。三、被告（反诉原告）淄博一诺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）济南长兴建设集团有限公司进度款利息损失共计197154.93元。四、被告（反诉原告）淄博一诺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）济南长兴建设集团有限公司履约保证金600000.00元，并支付相应利息，以600000.00元为本金，自本案起诉之日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算，自2019年8月20日至实际清偿之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算。五、原告（反诉被告）济南长兴建设集团有限公司就阳光鑫城6#一9#楼、西段地下车库等有建设工程价款优先受偿权。六、原告（反诉被告）济南长兴建设集团有限公司于本判决发生法律效力之日起三个月内配合被告（反诉原告）淄博一诺房地产开发有限公司办理一诺阳光鑫城7号住宅楼、6号、8号、9号商务楼及地下车库工程竣工验收，并依照房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法的规定向一诺公司提供工程竣工备案所需的施工及技术资料，配合一诺公司办理竣工验收备案登记。七、原告（反诉被告）济南长兴建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）淄博一诺房地产开发有限公司材料上涨损失1465835.4元。上述费用由被告（反诉原告）淄博一诺房地产开发有限公司应向原告（反诉被告）济南长兴建设集团有限公司支付的工程款中抵扣。八、案涉工程中原告（反诉被告）济南长兴建设集团有限公司施工部分工程造价所涉鉴定费400000.00元，由原告（反诉被告）济南长兴建设集团有限公司负担240000.00元，由被告（反诉原告）淄博一诺房地产开发有限公司负担160000.00元；案涉工程中原告（反诉被告）济南长兴建设集团有限公司未施工部分工程造价所涉鉴定费350000.00元，由被告（反诉原告）淄博一诺房地产开发有限公司负担；工期延误材料费上涨损失所涉鉴定费70000.00元，由原告（反诉被告）济南长兴建设集团有限公和被告（反诉原告）淄博一诺房地产开发有限公司各自负担350000.00元。九、驳回原告（反诉被告）济南长兴建设集团有限公司的其他诉讼请求。十、驳回被告（反诉原告）淄博一诺房地产开发有限公司的其他反讼请求”。 另查明，在该案审理过程中，2019年2月2日，本院依据（2019）鲁03民初23号民事裁定书、协助执行通知书，查封淄博一诺房地产开发有限公司坐落于淄博高新区。查封期限自2019年2月2日至2022年2月1日。（2019）鲁03民初23号民事判决发生法律效力后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人济南长兴建设集团有限公司向本院申请执行，本院于2020年12月8日立案执行，执行案号为（2020）鲁03执1798号。在该案执行过程中，案外人王树平以涉案房产所有权人的名义提出异议，申请解除对涉案房产的查封。 再查明，案外人王树平提交情况说明一份，主张其购买的涉案房屋是顶账房，是季汉江、季锋父子挂靠的青岛新华友建工集团股份有限公司给淄博一诺房地产开发有限公司干的工程，用该涉案房屋抵顶的工程款。2017年4月27日，其与季汉江、季锋父子签订了购买该房产的房产转让协议书，把房款支付给季汉江，季汉江与淄博一诺房地产开发有限公司办理完房屋顶账手续，其于2018年2月2日与淄博一诺房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》。案外人王树平提交房产车位转让书一份，证明其与季汉江、季锋签订协议，从其手中转让涉案房屋及相应车位、储藏室的事实。案外人王树平提交从淄博一诺房地产开发有限公司复印的青岛新华友建工集团股份有限公司工程款顶账申请及淄博一诺房地产开发有限公司关于鑫一诺广场Ａ区及Ｂ区圆弧工程工程款抵顶房款、车辆款申请的批复各一份，在上述顶账申请中载明：“兹有淄博一诺房地产开发有限公司开发，青岛新华友建工集团股份有限公司承建的鑫一诺广场工程现已竣工。现申请位于淄博高新区诺阳光鑫城房产抵顶工程款。具体房型包括6-2-1702，面积100.13／ｍ2，单价6448.00元／ｍ2，房屋总价596857.00元，车位90000.00元，储藏室14000.00元。经办人为季锋。”在上述批复中载明：“鑫一诺集团对淄博一诺房地产开发有限公司上报的关于鑫一诺广场Ａ区及Ｂ区圆弧工程工程款抵顶房款申请的批复经研究已批准。”此外，案外人王树平还提供了淄博一诺房地产开发有限公司与青岛新华友建工集团股份有限公司签订的《建设工程施工合同》、季汉江出具的收据、银行转账凭证等相关证据以证实其转让涉案房屋的事实。 上述事实，有执行卷宗材料、案外人提供的证据材料等为证。 本院认为，本案争议的焦点问题是：涉案房产应否解除查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《执行异议复议规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，生效的民事判决明确确认申请执行人济南长兴建设集团有限公司对涉案房产享有建设工程价款优先受偿权，根据上述规定，如案外人要排除对涉案房产的执行，应当符合《执行异议复议规定》第二十九条的三个要件。虽然《执行异议和复议规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人，不能对抗本案申请执行人享有的建设工程款优先受偿的权利。本案中，案外人虽提供了转账凭证、收据等证据材料，但上述证据无法证实其转账的款项与涉案房产存在直接关联。即使青岛新华友建工集团股份有限公司与淄博一诺房地产开发有限公司存在真实的以房抵债关系，上述证据亦不足以证实案外人已支付涉案房产的全部款项。因此，案外人不符合《执行异议复议》第二十九条规定的排除执行的情形。综上，案外人要求排除本案执行的异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、二十八、二十九条之规定，裁定如下： 驳回案外人王树平的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 孙广学 审 判 员 卫雁冰 审 判 员 王希宝 二〇二一年七月五日 法官助理 周 伟 书 记 员 孙 钥