安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖06民初75号 原告（执行案外人）：卞侠，女，1953年2月10日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 委托诉讼代理人：盛勇,安徽胜方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马海亮,安徽胜方律师事务所律师。 被告（申请执行人）：刘德远，男，1971年10月22日出生，汉族，户籍地重庆市江津区，现住安徽省淮北市。 委托诉讼代理人：张雪芹，女，1989年8月6日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 被告（被执行人）：安徽省淮北市明星房地产开发有限责任公司，住所地安徽省淮北市孟山路7-1花园大厦四楼。 法定代表人：圣恩侠，该公司总经理。 被告（被执行人）：安徽省萧县工程建设总公司，住所地安徽省萧县龙城镇民治街26号。 法定代表人：邵长书，该公司总经理。 原告卞侠与被告刘德远、安徽省淮北市明星房地产开发有限责任公司（以下简称明星公司）、安徽省萧县工程建设总公司（以下简称萧县建设总公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告卞侠及其委托诉讼代理人马海亮到庭参加诉讼，被告刘德远经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，被告明星公司、萧县建设总公司经本院公告送达开庭传票,无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 卞侠向本院提出诉讼请求：1.判决不得执行明星公司开发的位于濉溪县经济开发区××道××小区××栋××室房屋,并确认该紫薇苑小区3栋202室房屋（价值约22万元人民币）所有权人为卞侠;2.本案诉讼费由刘德远、明星公司、萧县建设总公司承担。事实和理由：刘德远与明星公司、萧县建设总公司工程施工合同纠纷一案,淮北市中级人民法院作出（2015）淮民一初字第00010号民事判决,判决明星公司、萧县建设总公司共同偿还刘德远工程款3206116.39元及相应利息。刘德远申请执行,淮北市中级人民法院作出（2015）淮执字第00362号协助执行通知书,于2018年7月5日查封涉案房屋。卞侠不服对执行标的提出书面异议，淮北市中级人民法院于2021年3月1日作出（2021）皖06执异7号执行异议裁定，驳回卞侠的异议请求。卞侠认为涉案紫薇苑小区3栋202室是其合法房产。2013年12月23日,卞侠与明星公司签订合法有效的《商品房买卖合同》，购买了涉案房屋,签订合同时房款已经付清,卞侠已经合法占有并居住使用至今。另有淮北顺安物业管理服务责任有限公司出具证明,该处房屋归卞侠所有,物业费、水电气费用从2013年11月22日交至今日。综上,涉案房屋系卞侠用于满足基本住房需要所购买。为维护合法权益,依法提起诉讼,请依法予以支持。 刘德远、明星公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 萧县建设总公司未到庭参加诉讼，但提交书面答辩意见：卞侠不是善意的购房人，对《商品房买卖合同》真实性存疑；卞侠未提供证据证明其向明星公司支付了购房款，与明星公司存在恶意串通之疑。卞侠的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，不享有足以排除强制执行的民事权益。 卞侠为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：证据1、淮北市中级人民法院（2015）淮执字第00362号协助执行通知书、案外人执行异议申请书。拟证明明星公司开发的紫薇苑3栋202室于2018年7月5日被法院查封，案外人卞侠提出执行异议。证据2、淮北市中级人民法院（2021）皖06执异7号执行裁定书。拟证明卞侠提出书面异议被驳回及原被告诉讼主体信息情况。证据3、《商品房买卖合同》。拟证明2013年12月23日，卞侠与明星公司签订合法有效的商品房买卖合同，系在2018年7月5日查封前合法购买紫薇苑3栋202室房屋，房款22万元已经付清。附件四补充协议证明房地产权证书由明星公司代为办理，卞侠支付费用，但是至今卞侠没有收到明星公司能够办证的任何通知，因此未办理产权证过户的过错在于明星公司。证据4、明星公司企业公示信息。拟证明明星公司2014年3月6日投资人变更事项变更前内容是任明星持股53.33%，是明星公司控股股东、实际控制人。证据5、明星公司控股股东任明星交付卞侠涉案房屋钥匙手续。拟证明该房为样板房，明星公司于2013年11月22日交付钥匙给卞侠。证据6、卞侠银行账户交易明细。拟证明2013年卞侠取款支付明星公司购房款共计22万元的事实。证据7、收条、收据。拟证明明星公司于2013年12月23日给卞侠出具收条载明今收到卞侠购房款22万元；明星公司于同日出具收据入账，卞侠已履行了支付购房款的义务。证据8、淮北顺安物业管理公司证明两份及物业费收据。拟证明涉案房屋归卞侠所有，物业费、水电气费用从2013年11月22日交至今日，是该房屋的实际权利人和使用人；合同号3栋202室与水电燃气号10栋202室是同一房屋。证据9、房屋水表信息、水费查询记录、缴费记录及自来水公司证明。拟证明卞侠于2013年11月28日就用水立户，正常用水并缴纳水费至今无欠费的事实。证据10、电费缴纳清单。拟证明卞侠使用涉案房屋缴纳电费至今的事实。证据11、燃气缴费信息。拟证明卞侠使用涉案房屋缴纳燃气费至今的事实。证据12、不动产登记信息证明。拟证明卞侠在淮北市××濉溪县无房产，涉案房屋系卞侠唯一住房。证据13、卞侠经营的东风物流公司营业执照复印件、濉溪开发区证明、东风物流公司情况说明、卞侠本人及公司获得的荣誉。拟证明卞侠经营的公司为濉溪县招商引资企业，卞侠呕心沥血为濉溪县经济发展作出巨大贡献，获得了社会的广泛肯定，卞侠以诚信为本，实事求是。证据14、新城派出所证明、火化证明、玉兰社区居委会证明。拟证明卞侠配偶已去世、子女已成年。证据15、紫薇苑小区遗留处置小组委托检测报告、3栋202室产权信息。拟证明涉案房屋登记时间是2020年11月18日，此时房屋已被查封，未办理产权证过户的过错在于明星公司；政府为了解决办证难问题，由遗留处置小组于2020年9月18日通过委托鉴定的方式才得以把此审批手续合法化，顺利解决办理产权证难题，明星公司仍是怠于履行办证前的相关审批手续。证据16、濉溪县经济开发区管委会文件、紫薇苑小区遗留问题处置领导小组的证明、淮北顺安物业管理公司。拟证明物业编号的紫薇苑10栋202室系涉案买卖合同中紫薇苑3栋202室。卞侠还申请证人许某出庭作证，拟证明其购买涉案房屋的过程及向明星公司支付购房款的事实。刘德远庭后补充质证意见：对证据1-4真实性无异议；对证据5-7、12-14、16均不清楚；对证8-11，水电查询记录上面没有印章，且相关资料显示房屋均是紫薇苑10栋202室，不是紫薇苑3栋202室；对证据15与本案无关。对证人许某的证言不发表意见。本院经审核认为，上述证据与本案具有关联性，能证明本案部分事实，本院均予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2013年12月23日，明星公司与卞侠签订《商品房买卖合同》，约定由卞侠购买明星公司开发的位于濉溪县经济开发区××道××小区××栋××室房屋。合同约定该房屋单价每平米2592.19元，总价220000元。任明星同日出具收条，载明：今收到卞侠交来购房款，贰拾贰万元整。明星公司也为卞侠出具购房款收据。卞侠在查封前对涉案房屋已实际居住，并缴纳水、电、燃气、物业费。卞侠提供的缴纳水、电、燃气的查询单和证明显示的房屋地址为紫薇苑小区10栋202室，与商品房买卖合同中紫薇苑小区3栋202室不一致。对此，濉溪县经济开发区紫薇苑小区遗留问题处置工作领导小组、淮北顺安物业管理服务有限责任公司出具证明，紫薇苑小区10栋202室是物业公司收取物业费的编号，与不动产办证小区楼栋号为3栋202室，两个房屋编号为同一套房屋。 刘德远与明星公司、萧县建设总公司工程施工合同纠纷一案,本院作出（2015）淮民一初字第00010号民事判决书,判决明星公司、萧县建设总公司共同偿还刘德远工程款3206116.39元及相应利息。刘德远申请执行,本院于2018年7月5日作出（2015）淮执字第00362号协助执行通知书,查封明星公司开发的位于濉溪县经济开发区××道××小区××栋××室房屋。卞侠不服对执行标的提出书面异议，本院于2021年3月1日作出（2021）皖06执异7号执行裁定，驳回卞侠的异议请求。 另查明，淮北市不动产登记中心、濉溪县不动产登记中心查询结果证明信息显示，卞侠在淮北市××濉溪县××住房。 本院认为，本案的争议焦点是：1.卞侠对于涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；2.涉案房屋应否确认归卞侠所有。 关于焦点1。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，卞侠与明星公司在涉案房屋查封之前签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定,依法应认定为有效。卞侠在查封前已在涉案房屋内实际居住，并缴纳水、电、燃气、物业费。虽然卞侠提供的水、电、燃气的查询单及证明显示的房屋地址为紫薇苑小区10栋202室，与商品房买卖合同中紫薇苑小区3栋202室不一致。但濉溪县经济开发区紫薇苑小区遗留问题处置工作领导小组、淮北顺安物业管理服务有限责任公司出具证明，紫薇苑小区10栋202室是物业公司收取物业费的编号，与房屋买卖合同中紫薇苑小区3栋202室为同一套房屋。同时，根据淮北市不动产登记中心、濉溪县不动产登记中心查询结果证明信息显示,卞侠在淮北市××濉溪县××用于居住的房屋。关于卞侠是否支付购房款。根据任明星出具收条、明星公司出具的收据、卞侠的银行流水,结合《商品房买卖合同》关于购房款支付的约定及卞侠已占有、使用涉案房屋多年的事实,能够确认卞侠已按照合同的约定全额支付了购房款。综上，卞侠要求排除对涉案房屋强制执行的诉讼请求，符合上述法律规定，本院予以支持。 关于焦点2。根据我国物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，当事人以房屋买卖方式转移房屋所有权，买受人在办理房屋过户登记手续后，才能取得房屋的所有权。本案中，虽然卞侠与明星公司签订《商品房买卖合同》，支付房屋价款，并实际占有涉案房屋，但尚未办理房屋所有权过户登记。双方之间系债的法律关系，卞侠依据买卖合同主张确认其对涉案房屋享有所有权，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下： 一、不得执行位于濉溪县经济开发区××道××小区××栋××室房屋。 二、驳回卞侠的其他诉讼请求。 案件受理费4600元，由被告刘德远负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 本院（2021）皖06执异7号执行裁定于本判决生效之日起失效。 审判长  王冬宁 审判员  化启武 审判员  王 晖 二〇二一年七月二十二日 书记员  徐 芳 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条 民法典实施后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法 典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典实施前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事 实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。