贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0302民初2094号原告：周绍良，男，1949年4月2日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：杨优志，贵州威驰（遵义）律师事务所律师。被告：胡太菊，女，1963年1月16日出生，汉族，住贵州省遵义市新蒲新区。委托诉讼代理人：丁先进，男，1959年4月19日出生，汉族，住贵州省遵义市新蒲新区，系被告胡太菊之夫。第三人：冉兴萍，女，1967年8月28日出生，汉族，住贵州省桐梓县。第三人：遵义鸿诚房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区桃溪寺桃溪河畔桃居**。统一社会信用号码91520300666983795X。法定代表人：冉兴萍，董事长。第三人：罗开强，男，1968年11月10日出生，汉族，住贵州省桐梓县。第三人：简兴会，女，1966年9月4日出生，汉族，住贵州省桐梓县。原告周绍良与被告胡太菊、第三人冉兴萍、遵义鸿诚房地产开发有限公司（以下简称鸿诚公司）、罗开强、简兴会执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告周绍良及其委托诉讼代理人杨优志，被告胡太菊的委托诉讼代理人丁先进，第三人冉兴萍、鸿诚公司的法定代表人冉兴萍到庭参加了诉讼。第三人罗开强、简兴会经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法进行缺席审判，现已审理终结。原告周绍良向本院提出诉求：1、判令立即停止对原告周绍良向第三人鸿诚公司购买的位于遵义市红花岗区××的强制执行，并解除对上述住房的查封；2、判令确认原告与第三人鸿诚限公司于2015年1月6日签订的《商品房认购书》合法有效，并确认位于遵义市红花岗区××归原告所有；3、本案诉讼费由被告胡太菊承担。事实与理由：原告于2015年1月6日与第三人鸿诚签订《商品房认购书》，并按双方约定向第三人鸿诚公司交付购房款20万元（有转账依据及鸿诚公司的收款收据），后因鸿诚公司股东罗开强个人债务，桐梓县人民法院查封了鸿诚公司96套商品房并且冻结了公司账户，造成承建方停止施工，公司进入全面瘫痪，致使原告与鸿诚公司未能履行该商品房认购书。2019年8月26日，贵州中渝物业管理集团有限公司龙腾大厦项目部将原告购买的房屋移交与原告周绍良，原告周绍良花费70余万元对房屋进行装修后入住至今（有原告所交的物业费、电费为据）。期间，原告多次提出将剩余房款交相关职能部门（因鸿诚公司的账户已被法院查封）未果。由于原告是在法院查封之前已签订合同和交纳房款，并且已合法占有该房屋，故对红花岗区人民法院查封上述房屋提出执行异议，但贵院作出（2020）黔0302执异130号执行裁定书，驳回原告作为案外人的执行异议请求，缺乏事实和法律依据。为了维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民法典》第215条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第16条的规定，特提起诉讼。被告胡太菊辩称：原告为购买案涉房屋出了钱，只要原告将剩余购房款交法院并支付给被告后，同意解除案涉房屋的查封。第三人鸿诚公司、冉兴萍述称：原告交钱购房在前，法院查封在后，原告与我们签订的购房协议合法有效。在原告将剩余购房款付清后，同意法院解除对原告所购房屋的查封。第三人罗开强、简兴会经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。本院经审理认定事实如下：2015年1月6日，原告与第三人鸿诚公司签订《商品房认购书》，约定原告定购第三人鸿诚公司开发的位于遵义市红花岗区××，房屋建筑面积122.18平方为，价款366540元（一次性优惠6540元）。同日，原告向第三人鸿诚公司交付购房款200000元。因鸿诚公司债权债务纠纷、资金链断裂等问题，龙腾大厦项目停工，并形成问题楼盘，致使原告与鸿诚公司一直未能履行该商品房认购书。此后，政府工作组介入，并引进案外人鼎康置业有限公司完善龙腾大厦后续工程。2019年7月25日，遵义市红花岗区中忠庄街道办事处以《关于赵中明信访事项处理意见书》（忠街办发2019［137］号）回复：“已了解遵义市中级人民法院已对遵义市红花岗区海尔大道龙腾大厦Ａ栋1号3-5、3-8住房解封，轮候查封的红花岗区法院未解封，且龙腾大厦基本达到交房条件。”。后原告周绍良进入案涉房屋，并对房屋进行装修入住至今。2015年5月7日，本院受理被告胡太菊与第三人冉兴萍、鸿诚公司、罗开强、简兴会民间借贷纠纷一案，并于2015年5月13日作出（2015）红民一初字第1104号民事调解书，调解：由第三人冉兴萍偿还胡太菊借款2800000元及利息，第三人鸿诚公司在2800000元本息范围内承担连带清偿责任，第三人罗开强、简兴会在2300000元本息范围内承担连带清偿责任。案件生效后，胡太菊向本院申请强制执行，本院于2015年11月3日以（2015）红执字第822号执行裁定书对第三人鸿诚公司位于遵义市红花岗区××予以查封，2018年10月29日续查封。为此，原告向本院提出执行异议申请，要求解除查封，本院于2020年12月25日作出（2020）黔0302执异130号执行裁定书，驳回原告的异议请求，原告仍不服，酿成讼争。庭审中，原告承诺将案涉房屋的剩余房款交本院用于清偿被告债务。上述事实，有原、被告及第三人冉兴萍、鸿诚公司的陈述，原、被告提交的商品房认购书、忠庄街道办事处文件、（2020）黔0302执异130号执行裁定书、（2015）红民一初字第1104号民事调解书、（2015）红执字第822号执行裁定书等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点是原告周绍良就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”及第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，本案原告周绍良在本院因被告胡太菊与第三人冉兴萍、鸿诚公司、罗开强、简兴会民间借贷纠纷执行查封案涉房屋之前，就与第三人鸿诚公司签订了《商品房认购书》，并已支付部分购房款。虽然原告在本院查封之后才占有案涉不动产、至今未办理过户登记，但鉴于龙腾大厦项目为问题楼盘，查封前案涉房屋不具备交付条件等客观因素，不是原告自身原因造成。现由于原告已装修入住并将剩余房款166540元交付到本院，且案涉房屋的第一顺序查封人即被告在庭审中同意原告在支付剩余房款后解除查封，有利于纠纷解决。因此，本院认定原告周绍良就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”之规定，对于原告要求立即停止对原告周绍良向第三人鸿诚公司购买的位于遵义市红花岗区××的强制执行，并解除对上述住房的查封的诉讼请求，本院予以支持。关于原告请求确认其与第三人鸿诚限公司于2015年1月6日签订的《商品房认购书》合法有效，并确认位于遵义市红花岗区××归原告所有的主张，属另一法律关系，不宜在本案中处理，原告可另案主张。第三人罗开强、简兴会经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为对相关诉讼权利的放弃，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，判决如下：一、停止对原告周绍良向第三人遵义鸿诚房地产开发有限公司购买的位于遵义市红花岗区××的执行，并解除对上述住房的查封；二、驳回原告周绍良的其余诉讼请求。案件受理费60元，由原告周绍良承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审 判 长  向 宏人民陪审员  杨玉平人民陪审员  杨建霞二〇二一年七月七日法官助理张婕书记员唐鸿娅