四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终4840号 上诉人（原审原告）：唐于清，女，1964年1月14日出生，汉族，住四川省广汉市。 委托诉讼代理人：蒋健，四川范泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄雯雯，四川范泽律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：伊厦成都国际商贸城股份有限公司，住所地：四川省成都市金牛区聚霞路1号。 法定代表人：寿建鸿，董事长。 委托诉讼代理人：彭溢，北京环球（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐梦静，北京环球（成都）律师事务所律师。 上诉人唐于清因与被上诉人伊厦成都国际商贸城股份有限公司（以下简称伊厦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初12054号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 唐于清上诉请求：1.请求撒销一审判决，依法改判支持唐于清全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由伊厦公司承担。事实与理由：一、一审法院认定本案已过诉讼时效是错误的，且与一审庭审时审判员的认识完全不同，其据此作出的判决也是错误的，应予纠正。案涉合同为租赁合同，根据原《中华人民共和国合同法》的相关规定，出租人应当承担按照约定将租赁物交付承租人并且在租赁期间保持租赁物符合约定的用途的义务，故出租人不仅应交付租赁房屋还应确保承租人持续使用租赁房屋，否则导致租赁合同目的不能实现。案涉租赁合同约定的商位使用期自2013年3月28日起至2018年9月27日止，故伊厦公司交付房屋、确保唐于清持续使用案涉房屋的义务应延续至2018年9月27日。如因伊厦公司原因导致唐于清在租赁期限内未能使用租赁房屋伊厦公司应承担合同违约责任。本案中伊厦公司未履行前述义务，唐于清起诉要求伊厦公司承担未履行前述义务违约责任而非要求其交付房屋，故应以租赁合同履行期限届满之日作为本案诉讼时效的起算点，因此本案没有超过法定诉讼时效，不能当然地机械地将交付租赁房屋的时间作为合同履行的期限并以此确认诉讼时效。本案中唐于清的诉讼请求之一为伊厦公司退还商位使用费，即使按照一审认定方式确认诉讼时效，对于退还商位使用费的诉讼时效应从起诉之日或者提出权利主张之日倒算3年的方式来计算，不应从合同约定的商位交付之日开始计算，否则会导致出现极不公平的结果即出租人不向承租人交付房屋却可以合法占有承租人的全部租赁费。本案中虽然唐于清没有任何证据证明起诉前向伊厦公司主张过权利，但是按照民法总则关于诉讼时效的规定，唐于清有权要求伊厦公司退还自2020年7月13日（起诉状载明时间）起倒推3年的商位使用费。唐于清一审中提交了证据证明其2013年、2014年、2018年、2019年期间找伊厦公司工作人员要求解决未交付房屋，并对未能提交2015年、2016年、2017年找伊厦公司主张权利的证据作出合理的说明，因此一审以案涉合同约定的房屋交付之日作为本案诉讼时效的起算日于法无据，显失公平。二、伊厦公司未按照约定交付案涉商铺并确保唐于清在租赁期限内持续使用，属于严重违约行为，应当承担违约责任。本案中，伊厦公司虽然提交证据证明其曾在自己的网站上催告交付租赁房屋，但在租赁合同关系中，向承租人交付租赁标的物是行为及结果义务，而不能仅仅只有催告交付行为，租赁标的物是否交付要看最终结果即承租人是否取得租赁标的物并持续使用。从现有证据来看，伊厦公司没有证据证明其已按照合同约定将案涉商铺交付给唐于清并确保其持续使用。相反，经一审审理查明的案件事实反映出，在双方签订案涉合同后，唐于清因为发现实际的商铺面积与合同约定不符，双方为此发生争议并一直未能开展交付行为，而对于该争议，唐于清不断地在找伊厦公司相关工作人员要求解决。因此，对于伊厦公司未向唐于清交付租赁标的物并确保唐于清在租赁期间持续使用案涉租赁标的物，其应承担违约责任。三、一审法院在本案法庭记录中担任庭审记录的书记员不是判决书中所载明的书记员，一审法院变更本案审判和记录人员未告知唐于清并且询问是否申请回避，属于严重程序违法。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法，应予以撤销。唐于清要求伊厦公司承担违约责任有事实和法律依据，应得到支持，请求二审法院依法支持唐于清的全部上诉请求。 伊厦公司辩称，唐于清并未以任何形式要求伊厦公司承担未交付房屋的违约责任，一审已经认定2013年1月27日唐于清应收租赁房屋，其要求伊厦公司承担责任已经超过了诉讼时效，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，伊厦公司一直积极履行交付商铺的义务，案涉合同也明确唐于清应该收商铺，唐于清一直不接收商铺，违反合同约定，其应该承担不利的法律后果。租赁期限至2018年9月27日已经届满，唐于清经过几年后再提起诉讼要求退还全部的费用于法于理不合，且案涉商铺也一直空置未出租出去。 唐于清向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令伊厦公司立即返还唐于清商位使用费201960元、履约保证金20000元，并支付违约金7303.76元，赔偿资金利息损失101361.73元，维权律师费30000元，合计360625.49元；2.本案诉讼费用全部由伊厦公司承担。 一审法院认定事实：2013年1月12日，乙方唐于清与甲方伊厦公司签订《成都国际商贸城商位有期有偿使用协议》，约定伊厦公司将位于成都国际商贸城三区，商位号01.3-20159、01.3-20162号商位交唐于清用于男鞋类商品经营，期限自2013年3月28日起至2018年9月27日止，案涉2个商位的套内建筑面积合计17㎡，商位使用费合计201960元，履约保证金20000元。协议还约定“甲方须在本协议签订且乙方缴清相关费用之日起十五日内与乙方办理商位的交接手续。”，唐于清于协议签订当日即向伊厦公司支付了商位使用费201960元和履约保证金20000元。 一审法院另查明：1.因唐于清与伊厦公司对商位面积存在争议，故唐于清未实际入驻案涉商位经营；2.2013年4月23日，伊厦公司向“成都国际商贸城日用品市场三区未入场经营的商家”发布网上公告，催促商家于2013年4月28日之前入场并开展正常经营；3.案涉商位自2013年3月28日至2018年9月27日期间处于空置状态；4.一审庭审中，经法庭询问，唐于清主张其请求权基础为伊厦公司因未按合同约定向唐于清交付租赁标的物，故主张伊厦公司返还已缴纳的相关费用并承担违约责任。 一审法院认定上述事实有《成都国际商贸城商位有期有偿使用协议》、收款收据、照片及一审庭审中唐于清与伊厦公司的一致陈述等证据在案予以佐证。 一审法院认为，唐于清与伊厦公司签订《成都国际商贸城商位有期有偿使用协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，一审法院确定唐于清与伊厦公司之间建立房屋租赁合同关系，双方均应按约履行。 对于唐于清主张判令伊厦公司立即返还商位使用费201960元、履约保证金20000元，并支付违约金7303.76元，赔偿资金利息损失101361.73元，维权律师费30000元，合计360625.49元的诉讼请求，伊厦公司以其已按合同约定履行商位交付义务和就商位交付主张违约责任已过诉讼时效作为抗辩。经查，合同签订后，唐于清因与伊厦公司就案涉商铺面积产生争议而未实际入驻，在合同约定的租赁期内案涉商铺并未有第三人入驻经营，伊厦公司以网上公告方式催促商家入驻经营，唐于清所举证据并不能证明其未入驻案涉商位系伊厦公司没有向其交付商位所致，亦不能证明伊厦公司存在不履行交付义务的违约行为；对于诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日以及义务人之日起计算。”和《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的约定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算”之规定，结合协议约定“甲方须在本协议签订且乙方缴清相关费用之日起十五日内与乙方办理商位的交接手续。”，唐于清于2013年1月12日与伊厦公司签订协议并缴清相关费用，则伊厦公司向唐于清履行商位交付义务的的期间为从2013年1月12日至2013年1月27日，如至2013年1月27日伊厦公司还未向唐于清履行案涉商位交付义务，则关于主张伊厦公司未履行商位交付义务应承担违约责任的诉讼时效应从2013年1月28日开始计算，又因《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”，一审法院确定唐于清就伊厦公司未履行商位交付义务主张违约责任的诉讼时效期间为2013年1月28日至2016年1月27日，现唐于清所举证据尚不足以证明其在此期间内曾向伊厦公司主张履行商位交付义务或要求伊厦公司承担违约责任，也不足以证明在超过诉讼时效后唐于清向伊厦公司主张伊厦公司承担未履行商位交付义务的违约责任且伊厦公司同意承担责任，故一审法院对伊厦公司的该项抗辩意见予以采纳。唐于清至2020年向一审法院提起诉讼，已过诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用解释》第二百一十九条“当事人超过诉讼时效期间提起诉讼的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩是由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。”之规定，因本案已过诉讼时效，驳回唐于清的诉讼请求。 据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条，原《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《最高人民法院关于适用解释》第二百一十九条之规定，判决：驳回唐于清的诉讼请求。一审案件受理费3355元，由唐于清负担。 二审中，伊厦公司未向本院提交新证据，唐于清提交新证据： 1、2014年4月21日唐于清发现铺面被占用的照片及2014年2月21日唐于清就商铺面积误差问题再次与伊厦公司沟通的照片，拟证明伊厦公司擅自将店铺交他人使用及唐于清就商铺面积误差问题一直与伊厦公司沟通的事实；2、2018年8月24日唐于清拨打伊厦公司预留电话无人接听的录音，拟证明唐于清一直在联系对方但对方未能提供有效联系方式；3、2019年唐于清向伊厦公司递交的协议函件的电子版本，拟证明当时向对方发送了函件督促处理。 伊厦公司质证认为，证据1照片无原件，真实性不予认可；证据2真实性请法院核对，但与本案无关联性，诉讼时效中断效果应当以实际通知为准，即使为真，也未协商未交付商位违约责任的问题；证据3三性均不予确认。 对唐于清提交证据的证明资格、证明力大小，本院将在下文中予以阐释。 二审中各方当事人对一审查明的事实没有异议，本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 二审中，双方均认可按照约定交付案涉商位时，双方因对案涉商位面积是否符合约定有争议，未能办理交付事宜。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为唐于清是否有权要求伊厦公司返还商位使用费、履约保证金，并支付违约金、赔偿资金利息损失、律师费，现评判如下： 首先，双方之间建立了租赁合同关系，唐于清于案涉商位交付前依约支付了租金等费用。而在办理案涉商位交付时，双方对案涉商位面积有争议导致未能办理交付事宜，最终案涉商位空置多年，客观上造成了案涉商位空置损失。而案涉商位空置损失由谁承担，系处理本案纠纷的关键所在。 其次，从双方提交的证据来看，双方确实对面积差异进行了核对，但最终未能就此达成一致，且现有证据也不能证明案涉商位面积与约定的面积不一致，因此亦不能认定伊厦公司交付的案涉商位不符合合同约定，即不能认定伊厦公司违约。 再次，双方对后续如何解决，均未采取行之有效的方法，双方对案涉商位空置损失的发生均有过错，理由如下：唐于清在此过程中，仅是与伊厦公司工作人员沟通交流等待伊厦公司给出解决方案，而未采取协商更换租赁商位、解除合同等有效的方式及时止损；同时，伊厦公司也未举证证明其向唐于清出示了具有测绘资质的机构出具的测绘报告，没有通过有效方式消除唐于清的疑惑，伊厦公司在双方对面积争议不能达成一致的情况下，应当积极与唐于清协商变更租赁商位、解除合同，防止案涉商位空置。唐于清虽然提交了2014年店铺被对方物品占用的照片，但从照片来看，货物箱柜堆放于店铺内公共及过道中，除货物箱柜以外，无任何店招或陈列显示商铺处于经营状态，且唐于清无证据证明该堆放处于持续状态，故该照片显示的状态应当是部分货物的临时堆放，不构成伊厦公司擅自将商铺交付他人使用的情形。因此，本院依法酌定案涉商位空置产生的损失即为租期内租金损失，应为201960元。如前所述，唐于清、伊厦公司对该损失发生均有过错，本院根据双方在纠纷发生时均未采取有效措施防止损失发生的事实，酌定该损失由唐于清、伊厦公司各自承担一半即100980元。 又次，从唐于清提交的证据来看，其不断要求伊厦公司员工解决该问题，应视为唐于清主张了权利，发生了诉讼时效的中断，本案中唐于清提交在2018年与伊厦公司员工交涉的证据，此时诉讼时效再次中断，故至唐于清起诉时，诉讼时效尚未届满。 最后，如前所述，现有证据不能证明伊厦公司违约，故唐于清基于违约要求伊厦公司支付违约金、资金占用利息及律师费的主张，本院依法不予支持。伊厦公司应向唐于清退还保证金20000元。 综上，唐于清的上诉请求部分成立；一审判决认定事实部分不清，导致判决结果应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 撤销成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初12054号民事判决； 伊厦成都国际商贸城股份有限公司于本判决生效之日起十五日内向唐于清退还租金100980元； 伊厦成都国际商贸城股份有限公司于本判决生效之日起十五日内向唐于清退还保证金20000元； 驳回唐于清的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3355元，由唐于清负担1677.5元，由伊厦成都国际商贸城股份有限公司负担1677.5元。二审案件受理费6710元，由唐于清负担3355元，由伊厦成都国际商贸城股份有限公司负担3355元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  何广智 审判员  赵 韬 审判员  王 果 二〇二一年七月十二日 书记员  袁雅丽