辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终1717号上诉人（原审被告）：营口市社会保障中心，住所地营口市民生路**。负责人：田虹，系中心主任。委托诉讼代理人：张勇，辽宁长弓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙波，男，1960年4月7日出生，汉族，住大石桥市。委托诉讼代理人：刘洋，辽宁中允律师事务所律师。上诉人营口市社会保障中心（下称社保中心）因与被上诉人孙波租赁合同纠纷一案，不服大石桥市人民法院（2021）辽0882民初404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。社保中心上诉请求：一、撤销大石桥人民法院（2021)辽0882民初404号民事判决第一项（被告营口市社会保障中心于本判决发生法律效力之日起十日内补偿原告孙波房屋装修现有价值2711008.00元。）；二、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：案件的客观事实是：2004年2月4日，上诉人（甲方）与被上诉人（乙方）签订《租赁合同》（详见附件一）一份，甲方将所属的华宫部分房产和设备的使用权出租给乙方经营管理，租赁期限为六年，从2004年8月1日至2010年7月31日止。2005年4月30日，上诉人（甲方）与被上诉人（乙方）签订《就华宫部分房产和设备使用权租赁合同的补充条款》（详见附件二）对原《租赁合同》的起止租赁期限作出了调整，调整后的租赁期限为2004年11月1日起至2010年10月31日止，其他条款按《租赁合同》继续执行。上诉人与被上诉人于2004年2月4日签订的《租赁合同》和2005年4月30日签订的《就华宫部分房产和设备使用权租赁合同的补充条款》于2010年10月31日履行期间届满，至此，上诉人与被上诉人之间的第一个租赁期间结束。依据2004年2月4日《租赁合同》第七条关于“租赁期间乙方投入的所有固定资产，租赁期满后全部归甲方所有”的约定，上诉人取得了租赁期间被上诉人投入的所有固定资产（包括乙方对甲方租赁房屋所进行的装修投入）的所有权。至此，被上诉人已经无权就其在2004年2月4日至2010年10月31日期间对租赁上诉人房屋所进行的装修投入问题，向上诉人主张权利。2010年11月1日，上诉人（甲方）与被上诉人（乙方）签订《租赁合同》（详见附件三）一份，甲方将所属华宫部分房屋和设备的使用权继续出租给乙方经营管理（包括清水聚宾酒楼），租赁期限为四年二个月，从2010年11月1日起到2014年12月31日止。之后（日期不详)，上诉人与被上诉人又签订了《房屋租赁补充协议》（详见附件四）一份，对原租赁期限截止时间从2014年12月31日调整延长至2015年12月31日止。此外还对房屋维修和租金金额条款进行了调整。增加的条款内容为“租赁期满后，如另有承租人承担，应按实际投资残值予以评估补偿乙方，如未出租，甲方对乙方投资不予补偿和返还。”其他条款按原《租赁合同》继续执行。《租赁合同》和《房屋租赁补充协议》签订后，上诉人与被上诉人之间的第二个房屋租赁期间开始履行。履行期间由于华宫有部分出现损坏情况，经上诉人与被上诉人协商，上诉人委托被上诉人进行了维修。上诉人与被上诉人于2013年4月10日签订了《华宫游泳馆维修工程合同书》（详见附件五)，被上诉人维修后，被上诉人工程预算金额为498598.62元。经上诉人与被上诉人协商，由辽宁兴远工程造价咨询有限公司（下称兴远公司）对维修工程进行审核，2014年8月30日，兴远公司作出《华宫游泳馆维修工程审核报告》（详见附件六)，该报告总审定值为402472.05元，总核减值为96126.27元。被上诉人垫付的该笔维修费402472.05元，从被上诉人应缴纳给上诉人的租金中扣除。2015年12月31日，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》履行期间届满。至此，上诉人与被上诉人之间的第2个房屋租赁期间结束。同时也意味着上诉人与被上诉人之间从此之后不再存在房屋租赁合同法律关系。上诉人与被上诉人之间就华宫部分房产租赁合同关系履行期间届满后，经上诉人与被上诉人协商一致，上诉人口头委托被上诉人对华宫房屋进行看护，上诉人曾于2016年12月22日支付给被上诉人看护费19000.00元。2019年6月10日，上诉人委托拍卖机构对华宫游泳馆进行了拍卖，2020年7月购房人已经办理了不动产证书。鉴于上述客观事实，上诉人认为，原判认定事实错误，原判认识观点错误，原判适用法律错误。理由如下：一、原判认定事实错误。2010年10月31日，上诉人与被上诉人于2004年2月4日签订的《租赁合同》和2005年4月30日签订的《就华宫部分房产和设备使用权租赁合同的补充条款》履行期限届满，依据《租赁合同》第七条之规定，上诉人取得了被上诉人对租赁房屋进行投入装修的所有权。被上诉人无权就其在该租赁期间内对租赁上诉人房屋所进行的装修投入资金，向上诉人主张返还或补偿的权利。该节事实，原判并没有查明，故上诉人认为，原判遗漏了重要案件事实没有查清，因此原判认定事实错误。二、原判认识观点错误。理由如下：(一）原判关于“根据合同中该条款(《房屋租赁补充协议》第五条“如另有承租人承租，应按实际投资残值予以评估补偿乙方，如未出租，甲方对乙方的投资不予补偿和返还”）的约定，双方意思表示的目的是对承租方投资价值保护，现被告已出售该房屋，房屋出卖情形下承租人投资补偿款在合同中未有约定”的观点，既无事实依据，也无法律依据。理由如下：1.被上诉人一审诉称：“房屋租赁到期后，营口市社会保障中心称房屋要对外出售，因冬季过冬需要维护水管线路等问题，当时主管领导沙书记经开会研究要求原告继续对房屋进行看护，保持房屋正常使用状态，孙波因此垫付大量资金用于看护，营口市社会保障中心至今未支付相关费用。”从被上诉人的该节自述中可以看到以下事实：2015年12月31日房屋租赁期限届满后，被上诉人未再续租房屋，而是应上诉人要求继续对房屋进行看护。因此，上诉人认为，上诉人与被上诉人之间于2010年11月1日签订的《租赁合同》和没有注明签订日期的《房屋租赁补充协议》已经于2015年12月31日因履行期限届满而解除。从此上诉人与被上诉人之间已经从房屋租赁关系，转变成了看护房屋的雇佣合同关系。从2015年12月31日起，至2020年10月18日止，在长达三年零九个月的时间里，被上诉人没有向上诉人主张过返还或补偿装修款的权利，由此可见被上诉人对《房屋租赁补充协议》第五条关于“如未租赁，甲方对乙方的投资不予补偿和返还”的约定是明知的，而且也是认可的，该约定是上诉人与被上诉人双方真实的意思表示，故原判关于“双方意思表示的目的是对承租方投资保护”的观点与客观事实不符。2.上诉人对出租的房屋不仅享有所有权，而且也享有任意处分的自由权，任何人依法不得干涉。上诉人出售案涉租赁房屋的时间是在2019年6月，此时上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同关系已于2015年12月31日解除，而上诉人与被上诉人之间存在的是看护房屋的雇佣合同关系，故无论是上诉人与被上诉人在房屋租赁合同中是否约定了“房屋出卖情形下承租人投资补偿款是否应当补偿”的合同条款，均与上诉人不再与被上诉人保持有房屋租赁合同法律关系的情况下，所实施的出售案涉房屋的法律行为无关。故原判关于“现被告已出售该房屋，房屋出卖情形下承租人投资款补偿在合同中未有约定”的观点，没有法律依据。(二）原判关于“根据当然解释的法律解释方法，举轻以明重，房屋出租其他人出租人对投资款应予补偿，房屋出售其他人出租人对投资款更应予补偿。对于营口市社会保障中心协议中补偿的约定仅适用于房屋出租情况的辩解，本院不予支持，故原告方主张房屋装修现有价值的诉请，本院对此予以支持”的认识观点错误，没有法律依据。理由如下：1.既然原判认为，上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同合法有效。上诉人与被上诉人双方应按照合同约定全面履行各自的义务。那么依据《房屋租赁合同补充协议》第五条的约定，上诉人在租赁合同期满后，被上诉人不再续租，也没有他人承租的情况下，上诉人对被上诉人的投资不予补偿和返还，不存在任何不按照合同约定全面履行自己合同义务的违约行为，原判不支持上诉人的抗辩主张，没有任何法律依据。2.上诉人的案涉租赁房屋，在租赁合同履行期限已经届满，上诉人的房屋已经不再是租赁合同标的物的情况下，上诉人充分享有自由处分自己的房屋的权利，而依法不再受已经依法解除的租赁合同的约束，因此原判没有法律依据的把对原承租人(被上诉人）的装修补偿义务强加给上诉人，严重的侵害了上诉人的合法权益，是非常错误的。三、原判适用错误。(一）原判适用《中华人民共和国民法典》第四百六十六条错误。上诉人认为，适用民法典第四百六十六条的前提条件是“当事人对合同条款的理解有争议的”。而本案，上诉人与被上诉人对《房屋租赁合同补充协议》第五条约定的条款不存在理解上的争议，而如原判所述是由于“房屋出卖情形下承租人投资款补偿在合同中未有约定”，故原判在不具备适用民法典第四百六十六条前提条件下，而错误的适用该条款，在上诉人与被上诉人双方没有在租赁合同中，就关于房屋出卖情形下承租人投资款补偿问题作出任何意思表示的情况下，原判主观臆断的根据租赁合同中关于“如另有承租人承租，应按实际投资残值予以评估补偿乙方”的约定条款，凭空的推导出“房屋出租其他人出租人对投资款应予补偿，房屋出售其他人出租人对投资款更应予以补偿”的错误观点，并据此不支持上诉人依据已经被判决认定为合法有效的《租赁合同补充协议》第五条关于“如未出租，甲方对乙方的投资不予补偿和返还”的抗辩主张是非常错误的。原判一方面认定《租赁合同补充协议》合法有效，而原判另一方面又对上诉人依据合法有效的《租赁合同补充协议》第五条所作出的抗辩主张不予支持，由此可见，原判的认识观点，前后不一致，违反法律逻辑，自相矛盾。对此上诉人认为原判此种自相矛盾的认识观点的产生完全是由于原判错误的适用民法典第四百六十六条所导致。(二）依据法释（2020)15号《最高人民法院关于适用孙波辩称，一审法院判决正确，应当驳回上诉，维持原判。1.一审法院认定事实清楚。一审中双方均提供了2004年-2015年12月期间全部的租赁协议，对协议约定的条款均进行了审查，上诉人提出的2004年-2010年期间合同，因已经期满履行完毕不具备法律效力。法院认定事实以最后一份合同内容约定为准，而最后一份合同即“补充协议”中明确约定了装修投入资金的补偿条款，故不存在上诉人称的原判认定事实错误问题。2.一审法院关于装修投资补偿的观点正确。本案房屋为上诉人长期持有的国有资产，在双方签订租赁协议当时的社会环境下，此房屋产权不可能会被出售，故租赁协议中未明确约定若房屋出售残值补偿问题。但已有条款中约定了其他人承租的情况下进行残值预估补偿，若出售的情况下不对答辩人进行补偿明显损害答辩人的合法权益，故房屋出售的情况下，应当参照房屋出租的条款，应当进行评估补偿。同时，答辩人接手该房屋时，房屋处于烂尾状态，答辩人投入大量资金对房屋进行大面积翻修维护，全部的门窗管道线路屋顶防水等均是由答辩人进行出资改造，客观上实现了该房屋增值，本案房屋出售过程中是以房屋现有价值进行出售的，其中包含了房屋现有装修的价值，房屋产权归上诉人所有，但答辩人对房屋出售价格有明显价值提升作用，而且协议条款中约定保护答辩人的实际投资残值，故一审法院认定的投资补偿观点正确。3.一审法院法律适用正确。《民法典》与《民法总则》、《合同法》属于一脉相承的关系。《民法典》第466条与《民法总则》第142条、《合同法》第125条规定内容完全一样，适用那部法律对于本案争议来讲，无任何实际意义。孙波向一审法院起诉请求：1.要求被告支付2016年1月1日至2020年8月31日房屋看护及相关费用611440元；2.要求被告返还房屋装修的现有价值款2711008元；3.要求被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2004年2月24日，孙波与营口市社会保障中心签订租赁合同约定：营口市社会保障中心将其所有的华宫部分房产和设备的使用权出租孙波，租赁期限为六年，租金每年26万元，承租之日起每半年预交13万元，租赁期间孙波投入的所有固定资产，租赁期满后全部归营口市社会保障中心所有。租赁期满，孙波如愿意继续经营，同等条件下有优先权。在经营期间如营口市社会保障中心变卖资产，应根据国家的有关规定，投入资产净评估净现值后返还给孙波，同等条件下孙波有优先购买权。2005年4月30日，原、被告双方签订“营口市住房公积金管理中心与孙波就华宫部分房产和设备使用权租赁合同补充条款”约定：由孙波装修工程量大，未能按原租赁合同规定日期竣工，且洗浴中心经营状况不好，不能按原合同约定交纳租金，为保证孙波继续经营，双方约定：起租日期从2004年11月1日始，年租金26万元。2004年11月1日至2005年4月30日租金已交纳。从2005年5月1日起，租金每月支付一次，交租日期为次月1日，每月交纳租金21667.00元。其他条款按原租赁合同继续执行。2010年11月1日，营口市住房公积金管理中心与大石桥市清水洗浴休闲广场签订租赁合同约定：营口市住房公积金管理中心将所属华宫部分房产和设备的使用权继续出租给大石桥市清水洗浴休闲广场经营管理(包括清水聚宾酒楼)，出租期限为四年两个月(从2010年11月1日到2014年12月31日)，每年租金26万元，按月缴纳，月租金21，667.00元，租赁期间华宫房产、设备的维护由大石桥市清水洗浴休闲广场负责，如发生重大的维修费用由营口市住房公积金管理中心和大石桥市清水洗浴休闲广场协商解决，租赁期满，大石桥市清水洗浴休闲广场有优先租赁权。无签订日期的《房屋租赁补充协议》约定，营口市住房公积金管理中心与大石桥市清水洗浴休闲广场于2010年1月签订的租赁合同，由于华宫建筑年限长，房屋破损严重，双方协商后，作出补充协议约定：租赁期限由2014年12月31日延长至2015年12月31日止;大石桥市清水洗浴休闲广场对房屋出现及可能出现的问题进行维修，在维修之前应通知营口市住房公积金管理中心，征得其同意，并向其报送维修报告及预算，并出具合理手续及票据，否则维修费用由大石桥市清水洗浴休闲广场自行承担;经营口市住房公积金管理中心同意维修维护的费用可抵顶房屋租金;考虑到大石桥市清水洗浴休闲广场未全部使用华宫，经测算按实际使用面积约6000平方米计收租金，每年租金调整为13万元，从2013年1月1日调整，但华宫的其他部分的维修和看护仍由其负责;租赁期满后，大石桥市清水洗浴休闲广场有优先承租权，如另有承租人承租，应按实际投资残值予以评估补偿大石桥市清水洗浴休闲广场，如未出租，原告不予补偿和返还。另查：孙波申请“对大石桥市华宫房屋因申请人装修的现有价值进行评估”，辽宁光大房地产资产评估有限责任公司对大石桥市清水洗浴休闲广场房屋装修进行评估后出具评估报告，评估结论为：“经过评定估算，该房屋装修部分的损失价值，为重新装修后的全部费用金额。委估资产评估价值为2，711，008.00元整(取整数到元)。大写人民币：贰佰柒拾壹万壹仟零捌元整此金额未考虑拆除装修物的残余价值”。再查：营口市社会保障中心对大石桥清水洗浴中心作出关于限期搬迁的通知，载明“华宫”已于2019年6月出售，2020年7月购房人已经办理不动产证书，我们将于近期将“华宫”移交给购买方，不在需要贵方进行看护。请在接到通知后7日内将贵方物品自行搬出，在搬出时需保持室内外原样，不得损坏房屋。购买方接收房屋后，对室内遗留物品有权自行处理，我方不负任何责任。有关租金等经济纠纷，以法院判决为准，按法院判决执行。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告房屋租赁行为系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。原、被告应按照合同约定全面履行各自的义务。原、被告合同中约定：租赁期间后，原告有优先承租权。如另有承租人承租，应按实际投资残值予以评估补偿原告，如未出租，被告对原告的投资不予补偿和返还。该条约定对涉案房屋内附属物作出相关约定，被告抗辩称该房屋未出租给其他人，其对原告的投资不予返还。但根据合同中该条款的约定，双方意思表示的目的是对承租方投资价值保护，现被告已出售该房屋，房屋出卖情形下承租人投资款补偿在合同中未有约定。根据当然解释的法律解释方法,举轻以明重,房屋出租其他人出租人对投资款应予补偿，房屋出售其他人出租人对投资款更应予补偿。对于营口市社会保障中心协议中补偿的约定仅适用于房屋出租情况的辩解,本院不予支持，故原告主张房屋装修现有价值的诉请，本院对此予以支持。关于房屋装修现有价值数额，经营口市中级人民法院委托辽宁光大房地产资产评估有限责任公司对大石桥市清水洗浴休闲广场房屋装修进行评估，评估价值为2711008.00元，本院对此予以采信。庭审中，被告抗辩该评估报告已超过一年的评估有效期限，该评估报告书做出时间为2019年12月1日，原告于2020年10月19日向本院提起诉讼，故对被告的该项抗辩本院不予支持。关于原告主张在看护期间锅炉费、电费、税费锅炉工工资的诉请，原告仅提供证明及收据未有其他证据予以佐证，未能证明原告在看护期间的实际支出，被告对此也不予认可，故对于原告的该项诉请本院无法予以支持。关于原告主张的锅炉房更夫工资、洗浴更夫工资的诉请，原告提供劳动用工合同及增值税发票，仅能证明2016年被告向于长信支付的工资为每年19000元，未能证明2016年12月31日之后原告雇佣人员所实际产生的看护费用，故对原告的该项诉请本院无法予以支持。关于原告主张拆除外墙各项费用5000元的诉请，未提供相关证据予以证明，本院对此不予支持。原告可待证据充分之后另行诉讼。综上，判决：一、被告营口市社会保障中心于本判决发生法律效力之日起十日内补偿原告孙波房屋装修现有价值2711008.00元。二、驳回原告其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：上诉人是否应当补偿被上诉人案涉房屋装修现有价值。社保中心与孙波签订的《房屋租赁补偿协议》中明确约定“如另有承租人承租，应按实际投资残值予以评估补偿原承租人，如未出租，则出租人不予补偿和返还”，该条款应理解为双方实际目的在于对承租方修缮、装修案涉房屋等前期投入利益的保护，而无论上诉人将案涉房屋出租或出售都将导致被上诉人前期投入利益的损失，因此，在上诉人将案涉房屋出售的情况下，亦应向被上诉人予以补偿装饰装修费用，此更为符合该条款设定目的，也更符合公平原则。综上，一审法院判决社保中心补偿孙波房屋装修价值并无不当，本院予以维持。综上所述，营口市社会保障中心上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件审理费28488元，由营口市社会保障中心承担。本判决为终审判决。审判长  孟宪云审判员  姚 望审判员  徐 丹二〇二一年七月二十八日法官助理孙**华书记员徐鹏媛