湖南省邵阳市大祥区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0503民初1301号 原告：于洁，女，1964年9月18日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。 委托诉讼代理人：刘奇，邵阳市大祥区维信法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。 被告：唐爱喜，男，1988年3月18日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。 原告于洁与被告唐爱喜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘奇、被告唐爱喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告于洁向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告归还所租赁的位于邵阳市大祥区敏州东路青城国际X栋X号门面（房屋所有权证号：邵房权证字第RXXXXX号）；2、判令被告向原告支付逾期退房租金（按协议书约定，以每月租金15000元计算，自2021年4月16日起计算至实际退租之日止）；3、判令原告有权扣除被告向其交纳的押金15000元以及要求被告向原告补足因被告逾期缴纳租金而产生的门面租金90840元；4、判令被告向原告支付违约经济损失15000元（按协议约定，以所交押金15000元一倍的违约金）；5、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2012年1月1日，因原告之夫唐长魁常年在美国生活，原告夫妻便共同将位于邵阳市大祥区敏州东路青城国际X栋面积为61.17平方米的X号门面委托给了唐长魁的亲弟弟唐幸福管理。委托书中明确约定：由唐幸福全权负责该门面的管理、使用、出租等权利，并特别授权受委托人唐幸福可对该门面租赁合同的签订、租金的收取、门面的收回、门面的续租等一切权利全权代办。委托期限自2012年1月1日至2031年12月31日止。2018年4月13日，唐幸福在征得原告与唐长魁的同意下，代原告和唐长魁与被告唐爱喜签订了一份以甲方为唐长魁、于洁，乙方为唐爱喜的房屋租赁《协议书》，双方在协议书中明确约定租期为三年，即自2018年4月15日至2021年4月15日止。在被告按协议约定交付押金后，原告将该套门面租赁给了被告使用。2020年11月，因被告未按照协议书约定向原告支付2020年4月15日至2021年4月15日的租金74160元，在经反复催促未果后，原告决定向法院起诉。唐长魁当时因疫情原因无法回国，便于2020年12月1日出具了一份声明，将其对2018年4月13日房屋租赁《协议书》的相关权利义务全部归属于于洁。2020年12月21日，原告依法向法院提起诉讼，法院于2021年4月7日判决要求被告向原告支付租金74160元并承担相应逾期利息，但直至今日，被告仍未向原告支付拖欠的租金。按照《协议书》中双方约定，租赁期限至2021年4月15日到期。2021年4月15日，唐幸福联系被告要求归还门面，但被告拒绝归还门面。直至今日，被告仍未归还租赁门面。根据协议约定：被告在租房期满后，若被告既没有将门面按时交还给甲方，又没有签订续租合同，甲方有权按每月15000元收取门面租金，直至被告将门面返还给原告时为止。因此，原告有权要求被告按协议书约定，以每月租金15000元向原告支付逾期退还租金，自2021年4月6日起计算至实际退租之日止。因被告未按时交纳租金，被告还应向原告承担支付差额租金的义务。根据协议约定：若被告在租赁期间，未按时交纳租金，原告有权按每月15000元收取租金，并且原告可以直接从被告所交押金内扣除。由于被告未按时交纳2020年4月15日至2021年4月15日租金，按每月15000元收取，一年租金共为180000元，去除法院判决租金74160元以及收取的押金15000元，被告还应当向原告支付差额租金180000-74160-15000=90840元。除此之外，根据协议书对违约责任的规定：若协议双方任何一方违约，造成本协议无法履行，乙方（唐爱喜）向甲方（唐长魁、于洁）付清房屋租赁金后，并按照所交押金（15000元）的一倍罚款违约方。被告在租期到期后，迟迟不肯退租，完全违反协议约定，理应按协议约定的金额向原告赔偿违约金15000元。综上所述，原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼。 被告唐爱喜口头辩称：门面不合法，唐长魁触犯了限房令，作为境外人士不可以在中国购买任何用于非居住的房屋，他不能享有购买权；根据民法典相关规定，如果门面不合法，那么合同无效，被告会要求原告返还租金。 经审理查明：2012年1月1日，原告于洁及其丈夫唐长魁向唐幸福（唐长魁之弟）出具书面委托书，原告夫妻将其所有的位于邵阳市大祥区敏州东路青城国际X栋面积为61.17平方米的X号门面［房屋所有权证号为：邵房权证字第RXXXXX号］委托给唐幸福管理。委托书中明确约定：由唐幸福全权负责该门面的管理、使用、出租等权利，并特别授权受委托人唐幸福可对该门面租赁合同的签订、租金的收取、门面的收回、门面的续租等一切权利全权代办。 2018年4月13日，唐幸福以原告于洁及其丈夫唐长魁（甲方）的名义与被告唐爱喜（乙方）签订一份门面租赁《协议书》，该《协议书》约定：1、甲方将自己所有的坐落在邵阳市大祥区敏州东路青城国际X栋X号门面出租给乙方使用，租期自2018年4月15日至2021年4月15日；2、房租价格：2018年4月15日至2019年4月15日租金按每月5180元收取，2019年4月15日至2020年4月15日租金按每月5680元收取，2020年4月15日至2021年4月15日租金按每月6180元收取；3、租房押金：合同签订时乙方付门面押金15000元给甲方；4、租金交纳：每年的租金分两次付清，即第一次交纳门面租金的时间为每年4月15日，第二次为每年10月15日；5、甲方责任：乙方在租期内如不按时交纳门面租金，甲方有权按每月15000元计收租金，直接从乙方交纳的房屋押金中扣除；租赁期满后，乙方如续租，甲方按市场行价或按年递增确定每年租金，甲乙双方再签订续租合同；乙方既没有将门面按时交给甲方又没有签订续租合同，甲方有权向乙方按15000元每月收取门面租金，直至乙方将门面交还给甲方时止；6、承租期满后，乙方不能将固定设施拆除，并将门面无偿转给甲方（即门面退还给甲方无打空费），乙方要按照国家法规经营，但不得经营餐饮、广告制作、噪音大和有腥臭等异味的经营业务等；7、违约责任：甲乙双方任何一方违约，造成本协议无法履行，乙方向甲方付清房屋租金后并按所交押金的一倍罚款违约方，赔偿对方经济损失。双方就其他事项进行了约定。唐幸福代于洁和唐长魁在《协议书》上签名，被告唐爱喜亦在《协议书》上签名。于洁、唐长魁后来对唐幸福的代签名予以认可。《协议书》签订后，被告交纳了15000元的押金，唐幸福将涉案房屋交付给被告占有、使用，被告租赁该门面后用于经营房地产中介。被告唐爱喜自2020年4月15日起未支付房屋租金。2021年3月1日，原告于洁向本院提起诉讼，要求被告支付2020年4月15日至2021年4月15日拖欠的租金，本院于2021年4月7日作出（2021）湘0503民初319号民事判决书，该判决书认定原被告之间签订的门面租赁《协议书》合法有效，并判决被告唐爱喜向原告支付房屋租金74160元及逾期付款利息。该案宣判后，原被告均未提出上诉，现该判决书已发生法律效力。 2021年4月15日，租赁期限届满后，原被告未续签租赁合同。唐幸福于2021年4月15日通过手机短信联系被告，要求被告退回门面，遭被告拒绝。被告在2020年新冠疫情发生后不久即停止营业。 另，唐长魁于2020年12月1日出具一份《说明》，称于洁、唐长魁于2018年4月13日与被告的房屋租赁《协议书》相关权利义务全部归属于洁。 以上事实，有当事人的陈述以及原、被告的身份信息、协议书、委托书、房屋产权证明、唐长魁书面说明、（2021）湘0503民初319号民事判决书、结婚证、微信聊天记录等证据在案佐证，足以认定。 本院认为，本案属租赁合同纠纷。原告于洁及唐长魁与被告唐爱喜签订的门面租赁《协议书》系双方真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，其法律效力在生效法律文书中已作出认定，被认定为合法有效，对此本院予以确认。该《协议书》约定的租期至2021年4月15日届满，被告唐爱喜未在租赁合同到期前要求续签租赁合同，原被告之间的租赁关系因合同履行期满终止。被告应当将所租赁房屋返还给原告。原告要求被告返还门面并支付租赁合同期满后实际占用门面期间的使用费符合法律规定，本院予以支持。 原、被告在门面租赁《协议书》中约定租赁期满后被告未续租未退还门面，原告有权按15000元每月收取门面租金，但该约定的租金标准过分高于原租赁期间的租金标准以及给原告造成的实际损失。考虑到新冠疫情发生后被告已停业的实际情况，本院在参照原租赁期间（2021年）的租金标准的情况下酌情确定被告实际占用期间的使用费为7000元每月，对过高部分不予支持。 被告逾期未支付租金以及未归还门面的行为已违反了《协议书》的约定，属于违约行为，被告应承担相应的责任。根据《协议书》第四条的约定，被告应向原告承担所交押金一倍的罚款，故对原告要求被告支付违约金15000元的请求，本院予以支持。该15000元以被告交付的押金15000元予以抵扣。 关于2020年4月15日至2021年4月15日的门面租金问题，原告已按照合同约定的6180元每月的标准向被告主张过权利，本院已作出（2021）湘0503民初319号民事判决书对这一年度的租金做出处理。现原告再就该年度的租金要求根据《协议书》第二条第一项的约定按15000元每月计算，并要求被告补足门面租金90840元，已构成重复处理，对原告的该项请求，本院不予支持。本案的门面租赁《协议书》的效力已在（2021）湘0503民初319号民事判决书中作出认定，为有效合同，该判决书已发生法律效力，故对被告辩称合同无效的抗辩意见，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第七百二十一条、第七百三十三条之规定，判决如下： 一、被告唐爱喜于本判决生效后十五日内将位于邵阳市大祥区敏州东路青城国际X栋X号门面［房屋所有权证号为：邵房权证字第RXXXXX号］腾空，并返还给原告于洁； 二、被告唐爱喜按7000元每月向原告于洁承担逾期交房期间的门面使用费（该使用费自2021年5月1日起计算至被告唐爱喜实际返还门面之日止）； 三、被告唐爱喜向原告于洁承担违约金15000元，该15000元以被告唐爱喜交付的押金15000元予以抵扣； 四、驳回原告于洁的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半收取案件受理费1208元，由原告于洁承担408元，被告唐爱喜承担800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审判员  蒋建勇 二〇二一年七月九日 书记员  尹 思 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。