山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0791民初2309号 原告：代彦清，女，汉族，1966年4月13日生，住潍坊市坊子区。 委托诉讼代理人：史召平，平度保民法律服务所法律工作者。 被告：杜祖坤，男，汉族，1968年4月25日生，住潍坊市奎文区。 委托诉讼代理人：董云峰，山东齐鲁（潍坊）律师事务所律师。 被告：张法强，男，汉族，1980年5月21日生，住潍坊高新区清池街道宝通社区惠贤路5006号书香铭都18号楼1-2层09号。 被告：潍坊恒发至信房地产营销策划有限公司，住所地潍坊高新区清池街道宝通社区惠贤路5006号书香铭都18号楼1-2层09号。 法定代表人：张法强，执行董事兼经理。 被告四：潍坊亿盛源置业有限公司高新区分公司，住潍坊高新区清池街道办事处丁家村。 负责人：韩来国，经理。 原告代彦清与被告杜祖坤、张法强、潍坊恒发至信房地产营销策划有限公司（以下简称恒发公司）、潍坊亿盛源置业有限公司高新区分公司（以下简称亿盛源公司）房屋买卖合同纠纷（立案案由商品房预售合同纠纷）一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告代彦清的委托诉讼代理人史召平，被告杜祖坤的委托诉讼代理人董云峰到庭参加诉讼，被告张法强、恒发公司、亿盛源公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 代彦清向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告杜祖坤、恒发公司之间的《房屋买卖协议》；2.解除原告与被告亿盛源公司之间的《商品房买卖合同》；3.判令被告张法强、恒发公司返还所收取的更名费15000元、维修基金5276.7元、评估费5000元、双倍定金10000元，共计35276.7元及利息（以35276.7元为基数自2020年4月24日起至实际给付之日止按照年利率6%支付）；4.判令被告亿盛源公司返还首付款116195元及利息（以116195元为基数自2020年4月24日起至实际给付之日止按照年利率6%支付）；5.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：被告张法强系被告恒发公司的法定代表人，原告通过案外人杨某介绍认识了被告张法强。被告张法强称被告杜祖坤拥有涉案房屋一套欲售，可以全款或者缴纳首付后按揭贷款给付房款，原告明确告知自己己经达到退休年龄且无可供担保的房产无力全款购买等具体情况，担心不能获取银行贷款。被告张法强带领原告和案外人杨某一起来到被告亿盛源公司处，找到了被告亿盛源公司专门与银行对接为房屋买受人办理按揭贷款的负责人高翔，高翔明确答复可以为原告办理十年的按揭贷款，但需要给付5000元的费用用于疏通关系办理按揭贷款。在此情况下原告与被告杜祖坤、恒发公司于2020年4月24日三方签订《房屋买卖协议》一份。原告根据被告张法强的要求，当日向其缴纳更名费15000元、维修基金5276.7元、评估费5000元（实际系高翔所说的负责为原告办理按揭贷款所要的5000元）、定金5000元，共计30276.7元，均由被告张法强出具收条。原告又按约定将116195元首付款汇至被告亿盛源公司银行账号内，被告亿盛源公司出具收据一份。原告又于2020年5月9日与被告亿盛源公司就该房屋签订《商品房买卖合同》一份，在该合同签订之前，被告张法强及高翔再次承诺由他们负责为原告办理按揭，后被告张法强和高翔为原告办理按揭未能成功，他们原先的承诺无法兑现，导致合同已经不能履行。综上，由于被告的过错导致合同目的无法实现，现依法提起诉讼，恳请法院依法判决。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。 杜祖坤辩称，其在合同履行中不存在过错，已经按照合同约定履行了义务，不同意解除合同。 本院经审理认定事实如下：2020年4月24日，杜祖坤（甲方）与代彦清（乙方）、恒发公司（丙方）签订房屋买卖协议书一份，合同约定：经丙方中介，甲乙双方协商同意，乙方以首付和按揭贷款方式购买甲方位于潍坊高新区清池街道宝通社区惠贤路5006号书香铭郡小区20-2-1404房屋，面积58.63平方米，单价5700元/平方米，房款334191元，地下室22.86平方米，单价1400元/平方米，房款32004元，合计总房款366195元；付款方式为乙方于2020年4月24日交付首付款116195元至亿盛源公司银行账户，余款250000元通过银行按揭方式支付，并约定本协议签订之日，乙方向丙方交纳订金5000元，甲方收到全部房款后，此订金作为中介费交予丙方，甲方定价以外售房收入归丙方所有。2020年4月14日被告张法强为原告出具收到条一份，载明收到原告更名费15000元；同日并为原告出具收到条一份，载明收到原告房屋定金5000元；2020年4月24日被告张法强向原告出具收到条一份，载明收到原告维修基金5276.7元、代收5000元评估费。被告张法强庭后对原告提交的上述证据发表质证意见：对其收取原告更名费15000元、维修基金5276.7元、评估费（实为办理银行贷款费用）5000元无异议，对其出具的定金收到条无异议，但认为2020年4月14日收取原告定金5000元后已于2020年4月24日通过微信转账方式退回，收到条并未取回，退回后原告将该5000元作为首付款一并支付给被告亿盛源公司，当日原告又向被告张法强转账的5000元系收取的办理银行贷款费用。原告对被告质证意见不予认可，并提交了微信转账记录，载明2020年4月14日原告向被告张法强支付5000元、2020年5月13日09:08张法强向原告支付5000元、2020年5月13日09:10原告向张法强支付5000元。 嗣后，原告又与被告亿盛源公司签订了《商品房买卖合同》一份，其中约定在签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金10000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，应当于2020年5月9日前支付首期房款116195元，余款250000元申请贷款支付。2020年4月24日被告亿盛源公司向原告出具收款收据一份，载明收到原告房款116195元。 原告为主张被告张法强及高翔承诺为其办理银行贷款并收取了5000元费用，提交了其与张法强及高翔的通话录音材料及申请证人杨某出庭作证，杨某称其与原告及张法强至被告亿盛源公司处，由高翔接待并承诺为其办理房屋银行贷款，张法强带领原告到银行办理但未办理成功，被告张法强经质证予以认可，对原告提交的上述证据本院予以认定。 本院认为，杜祖坤与代彦清、恒发公司签订的房屋买卖协议书以及代彦清与亿盛源公司签订的商品房买卖合同，均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。本案中原告主张解除合同，被告杜祖坤虽不同意解除合同，但原告因年龄问题无法办理银行按揭贷款，导致合同的目的不能实现，故对原告要求解除杜祖坤与代彦清、恒发公司签订的房屋买卖协议书以及代彦清与亿盛源公司签订的商品房买卖合同的主张，本院予以支持。 本案争议的焦点问题：各方当事人对未能实现房屋买卖合同目的是否存在过错。根据当事人陈述、录音、证人证言及房屋买卖合同等证据，结合当事人的质证意见，能够认定双方当事人虽签订了书面房屋买卖合同，但因合同对房屋交易中的一些重要事项未作约定或约定不明【对可能影响银行贷款审批能否通过等房屋买卖双方不能控制但直接影响双方权益的情形如何处理未作出约定（包括贷款人的资格审查、贷款银行的选取及收入证明是否必须提供）】，致使买卖双方对合同履行产生争议，进而导致涉案合同目的未能实现。对此，代彦清明知其年龄不符合贷款条件仍然强行办理按揭贷款，且对房屋贷款政策未到金融机构作详细了解，便对被告张法强等人的单方允诺予以相信，对合同目的不能实现存有一定过错；被告杜祖坤作为完全民事行为能力人，对合同条款未尽审慎审查义务，应负一定的瑕疵履行责任，被告张法强作为被告恒发公司的法定代表人为达成房屋买卖合同成交允诺原告在不符合贷款条件情况下可以办理银行按揭并收取了相应费用，后未办理成功，张法强及恒发公司均应对合同解除造成的后果承担过错责任。基于前述认定，综合考虑代彦清、杜祖坤作为房屋买卖双方、恒发公司作为专业中介机构在涉案房屋买卖中应承担的审查注意义务及各方对合同目的不能实现应承担的过错等因素，在涉案房屋买卖合同事实上已不能履行的情况下，本院酌情认定恒发公司作为中介机构及合同一方当事人，未促成买卖双方实现合同目的，其收取代彦清更名费15000元、维修基金5276.7元、办理贷款费用5000元缺乏事实依据，应予返还，被告张法强虽为公司的法定代表人，但其以个人名义收取了上述款项，应与恒发公司作为共同返还主体向原告返还上述款项。合同解除后,尚未履行的中止履行,已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。被告亿盛源公司收取原告的首期款116195元亦应返还给原告。 关于原告主张被告张法强收取其5000元定金的问题。首先，原告与被告恒发公司、杜祖坤签订三方买卖协议的情况下又与亿盛源公司签订了商品房买卖合同，商品房买卖合同中明确约定原告向亿盛源公司交纳定金10000元，并在合同签订时抵作商品房价款，其主张另行向被告张法强交纳定金5000元，与日常房屋买卖交易习惯不符；其次，被告张法强虽然向原告出具收到5000元定金的收到条，但张法强不予认可，认为2020年4月14日其确实通过微信转账方式收取了定金5000元，但在2020年5月13日已将该款项退回原告，后未将该收到条收回，当日原告另行向被告张法强支付的5000元系办理贷款费用，且双方交易方式均通过转账方式，未有现金交付的习惯，综上，应认定被告张法强收取原告的5000元定金已经返还原告，原告再行主张要求返还定金，本院不予支持。 关于原告主张的利息问题，本院在前述已认定双方均有过错，对原告要求被告承担利息的诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、第一千一百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告代彦清、被告杜祖坤、被告潍坊恒发至信房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖协议书》及原告代彦清与被告潍坊亿盛源置业有限公司高新区分公司签订的《商品房买卖合同》； 二、被告潍坊恒发至信房地产营销策划有限公司、张法强于本判决生效之日起十日内返还原告代彦清更名费15000元、维修基金5276.7元、办理贷款费用5000元； 三、被告潍坊亿盛源置业有限公司高新区分公司于本判决生效之日起十日内返还原告代彦清购房款116195元； 四、驳回原告代彦清的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3329元，由原告代彦清负担219元，被告潍坊恒发至信房地产营销策划有限公司、张法强负担556元，被告潍坊亿盛源置业有限公司高新区分公司负担2554元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  刘恩科 人民陪审员  齐昌宗 人民陪审员  徐玉泉 二〇二一年七月一日 书 记 员  李冬梅