湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘05民终1651号 上诉人（原审被告）：邵阳聚元混凝土有限公司，住所地邵阳市双清区。 法定代表人：王武杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曾献红，湖南屈平律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邵阳市向阳物业管理有限公司，住所地邵阳市大祥区。 法定代表人：唐红英，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈霞明，湖南用平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁志猛，湖南用平律师事务所实习律师。 原审第三人：湖南省第一纸板厂有限公司，住所地邵阳市双清区。 法定代表人：刘邵资，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈南泉，湖南谐正律师事务所律师。 上诉人邵阳聚元混凝土有限公司（以下简称聚元混凝土公司）因与被上诉人邵阳市向阳物业管理有限公司（以下简称向阳物业公司）及原审第三人湖南省第一纸板厂有限公司（以下简称第一纸板厂）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市双清区人民法院（2021）湘0502民初407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 聚元混凝土公司上诉请求：1.撤销原判，改判聚元混凝土公司无需承担支付责任或发回重审；2.本案诉讼费由向阳物业公司负担。事实和理由：一、原判适用法律错误。第一纸板厂系出租人，自2012年初聚元混凝土公司就一直租用第一纸板厂的场地，原判根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，认定第一纸板厂为建设单位错误，更不能认定《物业管理服务合同》为建设单位与物业服务企业签订的前期合同。向阳物业公司没有与聚元混凝土公司洽谈，也未签订合同，根据合同相对性原则，聚元混凝土公司不应承担物业费。二、原判认定事实不清。向阳物业公司并未完全履行物业服务职责，其中7987㎡厂房内部的物业一直由聚元混凝土公司自己请人管理，原审将厂房所有面积的物业管理费计算在内，明显不公。向阳物业公司提供物业服务期间，因为管理失职导致聚元混凝土公司变压器被盗，造成巨大损失，向阳物业公司应承担相应责任。 向阳物业公司辩称，其与第一纸板厂签订的合同真实有效，并已实际履行了管理、服务义务，聚元混凝土公司拖欠物业费，经多次追缴，仍然拒付，向阳物业公司才提起诉讼。请求驳回上诉，维持原判。 第一纸板厂述称，聚元混凝土公司多次以同样理由拒缴物业费，湖南省邵阳市中级人民法院（2021）湘05民终479号判决已驳回了聚元混凝土公司拒缴物业费的请求。 向阳物业公司向一审法院起诉请求：1.聚元混凝土公司向向阳物业公司支付物业管理服务费106440元；2.聚元混凝土公司向向阳物业公司支付违约产生的资金占用利息损失2000元（按银行同期贷款利率取整计算）；3.聚元混凝土公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年12月25日，向阳物业公司（受托方）与第一纸板厂（委托方）签订了《物业管理服务合同》，约定了具体委托服务管理事项及要求、双方权利义务等；委托期限为一年，从2020年1月1日起至2020年12月31日止；物业服务费收费标准，根据租赁单位污染的不同情况，按每月每平方米0.5-1元由向阳物业公司向各租赁单位收取。2019年12月27日，第一纸板厂就引进物业公司进行管理召开会议，会议纪要载明：现物业的收费标准是0.5元，原基础提高到1元每平方，考虑到有污染企业如砂石厂、搅拌站等单位，需适当提高0.5-1元的标准，酌情收取物业费。聚元混凝土公司派代表张益财（该公司监事）参加了该次会议。2020年1月1日，第一纸板厂（甲方）与聚元混凝土公司（乙方）签订了《租赁合同书》，约定第一纸板厂将室外空地面积7987㎡（包括钢架棚和硫化碱仓库的空地），办公房一栋，面积260㎡；一级泵房水塔（面积约50㎡）及设施，二级泵房水池（面积573㎡）及设施；500KVA变压器1台租赁给聚元混凝土公司用于混凝土搅拌站使用，租赁时间从2020年1月1日起至2020年12月31日止；该《租赁合同书》第十七条约定：“承租期内，乙方必须服从甲方公司和相关物业管理公司的管理，与物业公司洽谈并签订物业合同，并自觉足额交纳物业管理费，否则甲方可提前解除合同。”2020年4月9日，向阳物业公司与第一纸板厂签订了《湖南省第一纸板厂厂区物业管理补充协议》，双方对物业管理服务费收费标准进行了重新约定，按每月每平方米0.6元收取；特殊行业的物业费按租赁合同明确的物业费收取。 一审法院认为，关于物业管理服务费承担主体的认定。首先，向阳物业公司与第一纸板厂签订的《物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应当认定为有效合同。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，不予支持。其次，根据查明的事实，向阳物业公司已履行了相应的物业服务职责，第一纸板厂对此予以确认。聚元混凝土公司抗辩其公司自行聘请了工作人员对其厂区进行物业卫生管理，系聚元混凝土公司基于自身公司内部自发的行为，与向阳物业公司提供物业服务并不冲突。且根据第一纸板厂与聚元混凝土公司签订的《租赁合同书》约定的聚元混凝土公司必须服从第一纸板厂和相关物业管理公司的管理的规定，虽聚元混凝土公司未直接与向阳物业公司签订物业服务合同，但其实际享受了物业服务，故应承担相应的物业管理服务费。物业管理服务费计算标准的认定。第一纸板厂将其室外空地面积7987㎡（包括钢架棚和硫化碱仓库的空地），办公房一栋，面积260㎡；一级泵房水塔（面积约50㎡）及设施，二级泵房水池（面积573㎡）及设施租赁给聚元混凝土公司使用，面积共计8870㎡，双方对此均无异议，予以确认。向阳物业公司主张因聚元混凝土公司属于重污染的物业使用人，应按1元/㎡计算物业管理服务费，但未提供相应证据予以证实，按0.6元/㎡计算为宜，物业管理服务费为63864元（8870㎡×0.6元/㎡×12个月）。故对向阳物业公司起诉要求聚元混凝土公司支付物业管理服务费的诉讼请求，予以部分支持。关于资金占用利息损失，因双方对此无明确约定且聚元混凝土公司不认可，故对向阳物业公司的该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：一、限邵阳聚元混凝土有限公司在判决生效之日起十日内支付邵阳市向阳物业管理有限公司物业管理服务费63864元；二、驳回邵阳市向阳物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1234元，由邵阳市向阳物业管理有限公司负担507元，由邵阳聚元混凝土有限公司负担727元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理确认一审查明的事实。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案二审争议的焦点是：聚元混凝土公司应否支付向阳物业公司物业费。2019年12月25日，向阳物业公司与第一纸板厂签订了《物业管理服务合同》，约定由向阳物业公司向第一纸板厂提供物业服务，服务范围包括安全保卫、环境卫生保洁、水电维修管理，并在第7-1条约定“物业服务费收费标准，根据租赁单位污染的不同情况，按每月每平方米0.5-1元由向阳物业公司向各租赁单位收取。”2020年1月1日，第一纸板厂与聚元混凝土公司签订了《租赁合同书》，双方在合同第十七条约定：“承租期内，聚元混凝土公司必须服从第一纸板厂和相关物业管理公司的管理，与物业公司洽谈并签订物业合同，并自觉足额交纳物业管理费，否则第一纸板厂可提前解除合同。”从上述两份合同的签订时间来看，《物业管理服务合同》签订在前，《租赁合同书》签订在后，根据《租赁合同书》，聚元混凝土公司与第一纸板厂签订租赁合同时即已明知第一纸板厂与有关物业公司建立了物业管理服务合同关系，由聚元混凝土公司交纳物业管理费。上述二合同系合同当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人具有法律约束力，各方应按合同约定履行义务，向阳物业公司应依约履行提供物业服务的义务，聚元混凝土公司依约应履行交纳物业费的义务。聚元混凝土公司上诉称向阳物业公司未提供物业服务，根据《物业管理服务合同》，向阳物业公司的服务内容不仅限于环境卫生一项，还包括安全保卫、水电维修管理等，服务范围为第一纸板厂整个厂区，该厂区内有多家单位租赁场地经营，聚元混凝土公司未提供证据证明向阳物业公司单独对其选择性不提供物业服务。至于聚元混凝土公司称其专门安排他人搞卫生，向阳物业公司只是在厂区公共部分提供相关服务，由于聚元混凝土公司从事的是混凝土的生产、销售，势必产生较多的砂石粉尘，增加了环境卫生保洁负担，故其即便安排了他人搞卫生，也不能排除其享受了向阳物业公司就环境卫生方面提供的基本服务。而聚元混凝土公司变压器被盗，仅说明向阳物业公司安保工作存在瑕疵，不能否认向阳物业公司提供了物业服务，故聚元混凝土公司该上诉理由没有事实依据，本院不予采纳。《物业管理条例》第四十一条规定“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”，本案中，业主第一纸板厂与租赁单位聚元混凝土公司约定由聚元混凝土公司交纳物业服务费，向阳物业公司提供了物业服务，聚元混凝土公司作为物业使用人享受了该服务，依法应交纳物业服务费，原判依合同认定聚元混凝土公司所应交纳物业费金额并无不当。 综上所述，聚元混凝土公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2468元，由上诉人邵阳聚元混凝土有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  毛海玲 审 判 员  李文明 审 判 员  李 鹏 二〇二一年七月二十二日 法官助理刘毓娴 代理书记员  李梦岚 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；