湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终2607号上诉人（原审原告）：张逴，女，1986年1月2日出生，汉族，户籍地广东省广州市越秀区，现住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：黄婷，湖南天地人律师事务所律师。上诉人（原审原告）：肖珍香，女，1959年4月12日出生，汉族，住广东省广州市东山区。委托诉讼代理人：黄婷，湖南天地人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何球丽，女，1966年7月27日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：王朝，湖南罡翅律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑士军，湖南国风德赛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘秋云，女，1965年8月8日出生，汉族，住湖南省张家界市永定区。上诉人张逴、肖珍香因与被上诉人何球丽、刘秋云所有权确认纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初10184号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张逴、肖珍香上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法改判支持上诉人一审时的全部诉讼请求；2.判令被上诉人共同承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院既已查明涉案房屋在张和平和肖珍香夫妻关系存续期间购买，却又认定涉案房屋原购房款56万元系何球丽以现金解款单形式向长沙市经济适用住房发展有限公司支付，认定事实不清，前后矛盾。二、一审法院将刘秋云2014年8月22日至2020年1月16日这六年期间给张和平、何球丽的银行转账全部认定为涉案房屋购房款，认定刘秋云“按合同约定的价款支付了全部购房款”证据不充分，也不符合正常交易习惯。三、一审法院认定张和平有权单方处分夫妻共同财产，享有涉案房屋一半的所有权，不适用“善意取得”规定，适用法律明显错误。被上诉人何球丽、刘秋云辩称：一、涉案房屋在张和平与肖珍香夫妻关系存续期间购买，购房款56万元系何球丽以现金解款单形式支付，是通过证据体现的购房款的来源及支付形式。二、2014年8月22日至2020年1月16日期间的转账应认定为购房款，上诉人未提交证据证明张和平与刘秋云除了购买涉案房屋之外，还存在其他经济往来，且转账总额与合同约定的价款相当，符合房产交易习惯。三、涉案房屋登记在张和平名下，根据物权法“登记主义”原则、“公示公信”原则，张和平为涉案房屋的物权所有人，具有处分权，因此不适用善意取得制度。四、即便是张逴不承认张和平在出售房屋之前明确告知过出售房屋的情况，但张逴至迟在2015年就知道了张和平将房屋销售给刘秋云的事实，但直至张和平过世之前，其从没主张过权利，已超过法定的诉讼时效及除斥期间。张逴、肖珍香向一审法院起诉请求：1.判令确认长沙市雨花区××小区××层××栋××号房屋归张逴所有；2.判令确认张和平和刘秋云2015年12月17日签订的关于长沙市雨花区××小区××层××栋××号房屋的交易过户登记无效；3.判令刘秋云将上述房屋产权变更登记至张逴名下；4.判令何球丽、刘秋云共同承担本案的全部诉讼费用、保全费用。一审法院认定事实：肖珍香与张和平于1984年5月11日办理结婚登记手续，婚后生育张逴一名子女。2005年7月7日，张和平和长沙市经济适用住房发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购得长沙市雨花区××小区××层××栋××号房，即本案诉争房屋，建筑面积232.46㎡，购房价格为558370元。2005年7月8日，何球丽在中国银行东塘支行以现金解款单形式向长沙市经济适用住房发展有限公司支付涉案房款560000元整。2007年9月11日，肖珍香与张和平签订《承诺书》，约定：张和平与肖珍香离婚后，东山区小东园一处房产归肖珍香所有；长沙市新星小区六栋一处房产、老家一栋尚未建成房子的一半归女儿张逴所有；如将来恢复家庭关系，三处房产属共同所有等。该承诺书见证人位置有案外人徐竹萍签名，并附有徐竹萍手写“此承诺书是张和平同志亲笔所书，是他本人的真实意愿，我愿为之证明。”2007年9月12日，肖珍香与张和平办理了离婚登记手续。2008年，张和平参加何球丽的父亲何槐甫的生日庆典并拍摄全家福照片。2012年3月16日，张和平和何球丽登记结婚。2014年8月22日，刘秋云向何球丽建行账户（卡号：2920××××9898）转账210000元，同日，何球丽向张和平建行账户（卡号：6217××××1148）转账200000元。2014年9月22日，刘秋云向张和平建行账户（卡号：6217××××1148）转账200000元。2014年11月13日，刘秋云向张和平建行账户（卡号：6217××××1148）转账90000元。2015年12月17日，张和平与刘秋云签订《房屋买卖合同》，约定甲（张和平）、乙（刘秋云）双方就房屋买卖事宜，经充分友好协商，自愿达成如下协议：一、甲方自愿将坐落于雨花区新星小区小高层住宅9-6栋1204的房屋出售给乙方。乙方已对该房做了充分了解，愿意购买。该房屋转让时所占有的土地使用权一并转让。二、双方约定，房屋转让时所交存的物业专项维修基金的结余资金全额转让给乙方。三、双方议定上述房屋成交总价为人民币（大写）陆拾万元。四、房价款由双方自行约定结算方式，并承担由此产生的一切风险、纠纷和法律责任。五、合同签订后1日内，甲乙双方应到长沙市房屋登记机构办理房屋产权转移登记手续，所需税费由双方自行约定缴纳。六、交付。甲方应于房屋所有权转移登记完成之日起2日内将转让房屋交付给乙方，并将与转让房屋有关的权利凭证同时交付，并配合乙方办理产权过户的相关手续。甲方保证所转让的房屋权属明晰，没有房屋所有权转移登记的法律障碍，否则，由此产生的法律责任由甲方承担……2015年12月24日，涉案房屋产权由张和平名下转移登记至刘秋云名下。2018年10月18日，何衡辉（系刘秋云丈夫）向张和平建行账户（卡号：6217××××5159）转账50000元。2018年10月19日，何衡辉向张和平建行账户（卡号：6217××××5159）转账50000元。2020年1月16日，何衡辉向张和平广东南粤银行账户（卡号：6231××××1460）转账100000元。刘秋云累计共向张和平转账700000元。2020年3月17日，张和平因病去世。一审法院认为，本案的争议焦点为：张和平对涉案房屋是否享有处分权？《承诺书》对协议当事人均具有约束力，但其仍属于债权债务关系，不具有对外效力亦不产生物权效力。涉案房屋登记在张和平名下，根据物权公示、公信原则，张和平享有处分权，刘秋云有理由相信涉案房屋为张和平所有。张和平与刘秋云签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，张和平也以实际行为配合刘秋云办理了房屋过户登记手续，刘秋云也按合同约定的价款支付了全部购房款，且已实际交付并占有使用该房屋，双方的权利义务已经履行完毕。对于涉案房屋上既已形成的物权关系及稳定的物权秩序，应依物权法关于“明确物的归属，发挥物的效用”的立法精神予以维护。即使根据《承诺书》，张和平亦享有涉案房屋一半的所有权。既然张和平有权处分涉案房屋，涉案房屋的物权已归属刘秋云，《承诺书》已无法实际履行，基于《承诺书》中有关涉案房屋的权利随之消灭。张逴、肖珍香认为刘秋云理应知晓涉案房屋系张和平与肖珍香的共同财产，转让对价明显不合理，不构成善意取得。但构成善意取得系以当事人无权处分为前提条件，且张逴、肖珍香没有提供证据证明被上诉人理应知晓涉案房屋为他人所有的证据，故一审法院依法不予采信。且自2007年9月11日张和平签署《承诺书》之后直至2015年张和平处分涉案房屋之前，张逴、肖珍香也没有向不动产登记机关申请物权登记。因此，张逴、肖珍香主张张和平处置涉案房屋属于无权处分，要求判令确认长沙市雨花区××小区××层××栋××号房屋归张逴所有、判令确认张和平和刘秋云2015年12月17日关于长沙市雨花区××小区××层××栋××号房屋的交易过户登记无效、判令刘秋云将上述房屋产权变更登记至张逴名下的诉讼主张，没有法律依据，一审法院不予支持。经一审法院主持调解，双方不能达成一致调解协议。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回张逴、肖珍香的全部诉讼请求。本案受理费因适用简易程序减半收取7800元，财产保全费5000元，合计12800元，由张逴、肖珍香负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审补充查明：1.张和平与肖珍香在2007年9月12日的《离婚协议书》中，就“双方对共同财产的处理：居房、财产双方自行协商处置”。2.张逴自2012年张和平与何球丽结婚后便未再居住于涉案房屋中。3.刘秋云陈述其与张和平之间就涉案房屋口头约定房价为70万元，在办理过户时在书面协议中约定60万元的价格。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为张和平对涉案房屋是否享有处分权。首先，《中华人民共和国物权法》第九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该法第九十七条之规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产和动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”涉案房屋购买于张和平、肖珍香二人的婚姻存续期间，应认定系张和平和肖珍香原夫妻关系存续期间的共有财产，虽何球丽主张购买涉案房屋的购房款为其与张和平的共有财产，但不能仅从购房款支付凭证上的签字而认定何球丽对涉案房屋享有权利。其次，张和平与肖珍香虽在《承诺书》中约定将涉案房屋赠与给张逴，但自双方2009年离婚后，张逴并未实际取得涉案房屋的所有权，涉案房屋在过户给刘秋云前一直登记在张和平名下，且张逴自2012年后并未实际占有涉案房屋，张逴、肖珍香并未提交证据证明刘秋云在购买涉案房屋时明知该房屋已赠与给张逴，故应认定刘秋云在受让涉案房屋时是善意的。再者，张和平与刘秋云在《房屋买卖合同》中约定以60万元的价格向刘秋云转让涉案房屋，刘秋云已经将前述款项支付给了张和平，张逴并无证据证明刘秋云与张和平之间存在其他经济往来，且实际约定70万元的价格并未明显低于涉案房屋在交易时的市场价格，加之涉案房屋已于2015年12月24日登记至刘秋云名下，故刘秋云对涉案房屋的权利符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定的情形，其已经善意取得涉案房屋的所有权。综上所述，上诉人张逴、肖珍香的上诉理由不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15600元，由上诉人张逴、肖珍香负担。本判决为终审判决。审 判 长  廖 征审 判 员  曾庆军审 判 员  金新贵二〇二一年七月二十七日法官助理苏逢连代理书记员  王瑞雯