大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0204民初6660号原告：彭卫波，男，汉族，1984年9月29日出生，住大连经济技术开发区。原告：徐晓瑜，女，汉族，1987年8月21日出生，住大连经济技术开发区。被告：大连兆嘉房地产开发有限公司，住所地大连市沙河口区成仁街**，统一社会信用代码91210200661124756L。法定代表人：刘明忱，经理。委托诉讼代理人：孙弘锋，辽宁诚之然律师事务所律师。原告彭卫波、徐晓瑜与被告大连兆嘉房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，原告于2021年7月6日通过移动微法院向本院提交了诉讼材料，本院于2021年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理，原告彭卫波、徐晓瑜、被告的委托诉讼代理人孙弘锋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉讼请求：被告向原告支付自2017年9月6日起至2018年12月5日止的逾期办理房屋权属证书的违约金53350.65元（711732元×6%÷365天×456天）。事实及理由：原告与被告于2013年2月20日签订《商品房买卖合同》，约定购买位于大连经济技术开发区房屋，建筑面积80.15平方米，价款为711732元，于2013年10月31日前交付使用。其中，合同第十五条约定，双方办理房屋所有权登记期限为90日，自房屋综合验收之日起计算。合同签订后，原告已按约定支付全部购房款。案涉房屋交付后，由于被告存在违规建设行为，既未接受处罚，亦未进行整改，导致项目无法进行竣工验收，也无法办理竣工备案及产权初始登记。原告于2017年将被告起诉至法院，要求被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金，由于当时无法确定能够办理房产证的具体日期，大连市中级人民法院作出的（2018）辽02民终330号民事判决书支持了原告主张的自2016年8月22日至2017年9月5日第一次开庭期间的违约金，并确认了违约金的给付标准为按照年利率6%计算。2018年12月6日，被告在小区内张贴通知，告知小区业主，案涉房屋可以办理房屋权属证书。至此，可以确定被告支付违约金的截止期限。现二原告向被告主张自2017年9月6日起至2018年12月5日止的逾期办理房屋权属证书的违约金为53350.65元（按年利率6%计算）。故原告诉至贵院，请求法院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告主张的是按日计算逾期办证违约金，该违约金系继续性债权，每日产生的违约金债权各自具有独立性，应当单独计算诉讼时效，即原告起诉之日起倒推三年之前的违约金已经超过诉讼时效，法院不应予以支持。经审理查明，2013年2月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的自由向第※号房屋（行政街号：大连经济技术开发区黄海西路※号），建筑面积80.15平方米，总房款711732元。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.双方约定办理房屋所有权登记期限为90日，自房屋综合验收合格之日起计算，如在该期限内因恶劣气候原因导致的延期；因执行国家及公用事业部门的法律、法规、政策、政府指令、通告、要求等导致的延期；因市政配套设施接通延误或市政府规划变更导致的延期；其他非出卖方原因造成的延期等，双方另行约定。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告向被告交付了全部购房款。双方于2014年7月22日办理了房屋交接手续。2018年12月6日，被告通知原告案涉房屋可以办理产权证书。另查，2017年8月10日，本院受理了原告彭卫波、徐晓瑜与被告大连兆嘉房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，原告彭卫波、徐晓瑜诉讼请求：判令被告向二原告支付自2015年9月15日起至2017年9月5日开庭之日止的逾期办理产权证违约金84449.84元（按年利率6%标准计算）。本院2017年11月7日作出（2017）辽0204民初4576号民事判决书，判决：驳回原告彭卫波、徐晓瑜的诉讼请求。原告彭卫波、徐晓瑜不服，上诉至大连市中级人民法院。大连市中级人民法院于2018年3月23日作出（2018）辽02民终330号民事判决书，大连市中级人民法院认为，根据当事人双方的诉辩意见，本案的争议焦点为被上诉人是否应向二上诉人承担逾期办证违约责任。案涉商品房买卖合同约定，被上诉人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案，如因被上诉人的责任，二上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.双方约定办理房屋所有权登记期限为90日，自房屋综合验收合格之日起计算。即被上诉人应在房屋综合验收合格，也就是工程竣工验收备案之日起90日内协助上诉人办理房屋产权证书，但案涉房屋至今未能办理竣工验收备案。根据大连金普新区城乡建设局在民心网的答复内容可知，案涉房屋所在项目水、电、暖、燃气、消防等各项验收均已完成，其中1#-5#楼已具备办理产权条件，6#-17#楼因开发企业存在违规建设行为，既未接受处罚，亦未进行整改，导致项目无法进行竣工验收，也无法办理竣工备案及产权初始登记。故系因被上诉人责任阻却了备案条件的成就，应视为备案条件已成就，被上诉人应自备案条件被视为成就之日后第91日起承担逾期办证违约责任。二上诉人主张案涉小区1-5号楼接受了违建处罚于2015年9月15日可以办证，故被上诉人应自2015年9月15日始承担违约金，但二上诉人未提交证据证明1-5号楼与案涉房屋所在的6-17号楼应于同时验收并备案，故被上诉人应自案涉房屋所在项目水、电、暖、燃气、消防等各项验收均已完成，确定案涉房屋未能竣工验收备案的原因系存在违建之日后的第91日起承担违约责任。二上诉人作为原审原告对“备案条件被视为成就”的日期未能予以证明，而大连金普新区城乡建设局在民心网答复内容可证明，购房人诉求“自由向多层无产权”问题被受理之日，即2016年5月24日，案涉房屋已系仅因违建原因不能办证，故本院将2016年5月24日视为备案条件已成就，又因案涉房屋至今未能竣工验收备案，结合合同关于自房屋综合验收合格之日起90日内办理房屋所有权登记的约定，被上诉人应自2016年5月24日后第91日即2016年8月22日起至二上诉人在本案中诉请的违约金暂计算截止日即2017年9月5日止向二上诉人承担逾期办证违约责任。至于违约金的标准一节，二上诉人主张应以交纳的总房款为基数，按年利率6%支付违约金。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方未约定逾期办证违约金的计算方法，故在中国人民银行贷款利率经常变动的客观情形下，二上诉人主张按照年利率6%的标准计算违约金，较为公平，且于法有据。故被上诉人应向二上诉人支付2016年8月22日至2017年9月5日期间逾期办证违约金44458.88元（以711732元为基数，按年利率6%计算380天的违约金，711732元÷365天×380天×6%=44458.88元），对二上诉人诉请中的合理部分，本院予以支持。大连市中级人民法院判决：一、撤销大连市沙河口区人民法院（2017）辽0204民初4576号民事判决；二、大连兆嘉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向彭卫波、徐晓瑜支付逾期办证违约金44458.88元；三、驳回原告彭卫波、徐晓瑜的其他诉讼请求。上述事实，有原告提供的起诉状、《商品房买卖合同》、发票、大连市中级人民法院（2018）辽02民终330号民事判决书及各方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，根据大连市中级人民法院（2018）辽02民终330号民事判决书的内容，被告存在逾期办理产权证的违约行为，应当自2016年8月22日起以交纳的总房款为基数，按年利率6%标准向原告支付违约金。在该案中，大连市中级人民法院已判令大连兆嘉房地产开发有限公司向彭卫波、徐晓瑜支付2016年8月22日至2017年9月5日期间逾期办证违约金44458.88元。现被告未提供证据证明2017年9月6日至2018年12月5日期间非因被告原因导致原告无法办理案涉房屋产权证书，故被告应当向原告支付2017年9月6日至2018年12月5日期间的违约金。关于被告提出原告主张的部分违约金已超过诉讼时效的抗辩意见，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条的规定，当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明。原告于2017年向本院提起诉讼，要求被告支付逾期办证违约金，大连市中级人民法院判决被告向原告支付2016年8月22日至2017年9月5日期间的逾期办证违约金，故原告对于被告逾期办证的违约行为应当知晓。大连市中级人民法院（2018）辽02民终330号民事判决生效后，就后期发生的逾期办证违约金，原告应当积极主张权利。原告于2021年7月6日通过移动微法院向本院提交了诉讼材料，故原告要求被告支付2017年9月6日至2018年7月5日期间的违约金已经超过诉讼时效。被告应当向原告支付2018年7月6日至2018年12月5日期间的违约金17900.55元（以711732元为基数，按年利率6%计算153天的违约金，711732元÷365天×153天×6%=17900.55元）综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告大连兆嘉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告彭卫波、徐晓瑜支付逾期办证违约金17900.55元；二、驳回原告彭卫波、徐晓瑜的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费567元（二原告已预交），由二原告负担377元，由被告负担190元，于本判决生效之日起十日内给付二原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  胡旖旎二〇二一年七月二十八日书记员  王 璐