重庆市江津区人民法院   民事判决书      (2021)渝0116民初9366号      原告：陈小娟，女，1986年6月12日出生，汉族，住重庆市铜梁区。   诉讼委托代理人：陈羿氚、刘云长，重庆市江津区圣泉法律服务所工作者。   被告：重庆恒渝珞城房地产开发有限公司，住所地:重庆市江津区珞璜工业园B区马宗一期商业体A栋第一层。统一社会信用代码91500116MA5XEMET9P。   法定代表人：彭善荣，总经理。    原告陈小娟与被告重庆恒渝珞城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈羿氚，被告重庆恒渝珞城房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，依法缺席审理。本案现已审理终结。   陈小娟向本院提出诉讼请求：1、判决被告退还原告支付的购房款219434元及其利息(以219434元为基数，从2019年3月3日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利息计算利息直到被告还清为止)；2、判令被告支付20000元定金；3、本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年9月6日原告与被告签订了买卖商品房认购书，购重庆恒大国际文化城(位于江津区珞璜工业园区马宗一期商业体A栋第一层)楼盘商品房。该商品房的建筑面积112.88平方米，单价为8130.18元/平方米(按建筑面积)。套内面积90.58平方米，单价为10150.76元/平方米(按套内面积)。总金额为玖拾壹万柒仟柒佰叁拾伍元(￥917735元)。认购书约定采用分期付款方式支付房款，即原告在2018年9月6日支付首期房款35887元，并签订《商品房买卖合同》及补充协议;在2019年3月2日支付购房款183547元;在2019年9月2日支付购房款29434元;在2020年3月2日支付房款229434元;在2020年9月2日支付购房款229433元。   在签订认购书的当天原告缴纳了首期购房款，另外还支付10000元作为定金(该定金在签订《商品房买卖合同》及补充协议是转入房款)。被告公司在认购书第三联加盖财务收款专用章作为收款凭据。但是，在当时被告并没有要求原告签订《商品房买卖合同》及补充协议。其目的是待价而沽，待正式签订商品房买卖合同时再涨价。被告在没有签订商品房买卖合同的情况下，要求原告继续缴纳购房款，明显违背认购书上的约定。然而，原告在支付两期房款后，才知道该房的备案价格(Y7800元/平方米)，是按照建筑面积计价。如果按备案价格当事人要支付￥880.464元购房款，若按照认购书价格要支付￥917735元购房款，中间有￥37271元的差价。该欺骗行为引起原告不满，遂停止支付房款并多次被告公司磋商解决上述问题，但对方扯皮、推诿根本没有予以解为了维护自己的合法权益，原告一纸诉状将被告公司告法院，要求撤销与被告公司签订的认购书并要求退房返还购房款。经江津区法院审理并确认如下事实:1.被告公司构成欺诈。2.认为被告公司是轻微欺诈并不影响合同的履行，判决不撤销认购书。判决后原告并未上诉，该判决现已生效。   2020年6月22日对方恒渝珞城公司向原告送达了解除《重  庆恒大国际文化城商品房认购书》通知书，该通知书的内容如下  解除原告与公司签订认购书。二、原告支付的款项公司不予退还。三、公司将另行销售重庆恒大国际文化城房屋。原告认为被告拒绝退款的行为有违公平原则，侵犯了自己的合法权益，其没有签订《商品房买卖合同》及补充协议是被告的原因，且因为被告在购房款价格上的欺诈才导致原告没有继续履行合同。被告应当承担相应的责任。为了维护自己的合法权益原告现在诉至人民法院，希望人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。   重庆恒渝珞城房地产开发有限公司未答辩。   经审理查明：2018年9月6日，重庆恒渝珞城房地产开发有限公司（甲方）与陈小娟（乙方）签订《重庆恒大国际文化城商品房认购书》，约定乙方向甲方认购被告开发建设的重庆恒大国际文化城楼盘房屋一套，建筑面积112.88平方米，建筑面积单价8130.18元/平方米，房屋套内面积90.58平方米，套内面积单价10130.76元/平方米，房屋总价为917735元。认购书第一条约定“乙方同意签署本认购书时，支付人民币10000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》及补充协议时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。”第二条约定“乙方选择下列第3种方式付款：3、分期付款：乙方须于2018年9月6日前支付首期房款35887元（不含定金），并签订《商品房买卖合同》及其补充协议；于2019年3月2日前付清183547元；于2019年9月2日前付清229434元 ；于2020年3月2日前付清229434元；于2020年9月2日前付清229433元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的百分之一向甲方支付违约金。”第三条约定“乙方支付首期款的同时预缴税费27532.05元，如政府有关部门调整税费标准，按调整后的标准执行，多退少补。”第四条约定“乙方必须在约定的付款方式和期限内到重庆恒大国际文化成项目销售中心支付首期款及签订《商品房买卖合同》及补充协议，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。”第八条约定“乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》《业主临时管规约》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。”认购协议还对其他事项进行了约定。认购协议签订当日，原告按照约定向被告交纳了房款45887元，被告也出具收据并在收据备注栏注明含定金10000元。2019年3月27日，原告向被告交纳房款183547元及违约金459元。2019年3月20日、2019年9月4日、2019年10月14日，被告分别向原告发送《关于限期签订商品房买卖合同及支付款项的催告函》，原告收到后，认为该商品房认购价高于备案价，拒绝签订商品房买卖合同及补充协议。   2020年6月22日，被告向原告发送《关于解除《重庆恒大国际文化城商品房认购书》的通知》，载明：“致:陈小娟先生/女士：2018年9月6日，您与我司签订了编号 CQHDGJWHCGOO000640《重庆恒大国际文化城商品房认购书》（以下简称“认购书”），您认购我司开发的重庆恒大国际文化城房屋，约定房屋总价款为917735元。认购书中明确约定“乙方须于2018年9月6日前支付首期房款35887元（不含定金），并签订《商品房买卖合同》…”及“乙方必须在约定的付款方式和期限内到重庆恒国际文化城项目销售中心支付首期款及签订《商品房买卖合同》……，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通乙方，可另行销售该房屋”。我司曾发函催告并多次电话提醒您按约定履行上述义务，但截至本通知发出之日，您仍未履行认购书主要义务，您的上述行为已严重违反认购书约定，并已影响到我司房屋的正常销售。因此，我司特此函通知您:一、解除您与我司签订的编号 CQHDGJWHCG0000640《重庆恒大国际文化城商品房认购书》；二、您已支付的全部款项我司将不予退还；三、我司将另行销售重庆恒大国际文化城房屋。2020年6月22日。”原告于2020年6月30日收到该解除通知书。   本院认为，原、被告签订《重庆恒大国际文化城商品房认购书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，该认购书合法有效，双方应按照认购书约定全面履行自己的义务。根据原、被告双方的诉辩意见，现就本案涉及的问题评析如下：   一、根据《重庆恒大国际文化城商品房认购书》约定原告应在2018年9月6日前支付首期房款35887元（不含定金），并签订《商品房买卖合同》及其补充协议；于2019年3月2日前付清183547元；于2019年9月2日前付清229434元 ；于2020年3月2日前付清229434元；于2020年9月2日前付清229433元，而原告付清前两次购房款219434元后以该商品房认购价高于备案价为由，而拒绝与被告签订商品房买卖合同及补充协议并支付后期购房款。由于认购书约定的价款并不违反相关法律法规的规定，在认购书未解除的情况下，原告以认购价高于备案价为由不履行认购协议无法律依据，其在被告三次催告的情况下，仍不签订《商品房买卖合同》及其补充协议且也不支付购房款的行为已构成违约，应承担相应的民事法律责任。   二、由于原告迟延履行债务，在被告三次催告的情况下仍不履行合同义务，被告有权解除该认购书，被告于2020年6月22日向原告发送了《关于解除《重庆恒大国际文化城商品房认购书》的通知》，双方的认购书于原告收到通知书之日解除，由于原告2020年6月30日收到该解除通知书，故本院认定双方的认购书于2020年6月30日解除。   三、关于购房款是否应当返还的问题。根据法律规定，合同解除后，因合同取得的价款应当予以返还。本案中，原、被告双方的认购书第四条约定“乙方必须在约定的付款方式和期限内到重庆恒大国际文化成项目销售中心支付首期款及签订《商品房买卖合同》及补充协议，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋”该条约定中的“所付款项不予退还”，其实质是对原告违约后违约金的约定。原告要求被告退还全部购房款的诉讼请求，即是对违约金的抗辩，其中包含了减少违约金的意思表示，又由于双方均未举示证据证明原告违约给被告造成的损失，而原告已经交纳的房款有二十余万元，如果全部不予退还，违约金明显过高，本院综合本案的合同价款总金额、逾期付款时间、违约起因以及可能给被告造成的损失等情况，酌定将原告应承担的违约金调减为50000元。因此，原告交纳的购房款在扣除原告应承担的违约金后，被告应当予以返还，故原告要求被告返还购房款219434元的诉讼请求，本院只支持169434元（219434元-500000元），超过部分，不予支持。   四、关于原告主张的利息问题。本案中，由于原告违约造成认购书解除，在合同解除之前被告系合法占有原告支付的购房款，即使原告有资金占用损失也应由原告自行承担。但双方认购书解除后，被告理当及时扣除原告应承担的违约金后将多余款项返还原告，其未返还的行为必然会给原告造成资金占用损失，被告理当从2020年7月1日起以应返还购房款169434元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息至该款付清为止，超过部分主张，本院不予支持。   五、关于原告要求被告支付双倍定金20000元的问题。根据本院查明的事实，本案中，系原告违约，故原告要求被告双倍支付定金无事实和法律依据。相反被告在原告违约的情况下，应承担违约责任，被告可以选择定金条款，不予返还定金，但本案中被告选择了不退还原告所付款项的违约条款，并未选择适用定金条款，且本院在前面第三项中已对原告的该违约责任作出了处理，在合同解除的情况下，被告理当将收取的定金10000元，予以返还。因此，原告要求被告支付双倍定金的诉讼请求，本院只支持10000元，超过部分，不予支持。   综上所述，被告关于不存在欺诈情形，原告违约，被告解除认购书并无不妥，原告应承担违约责任的辩称理由成立，其辩称意见，本院予以采纳；关于原告无权主张返还房款和无权要求被告承担利息的辩称意见，与法律相悖，本院不予采纳。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条的规定，判决如下：   一、被告重庆恒渝珞城房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告陈小娟购房款169434元并支付利息（以169434元为基数，从2020年7月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清时止）；   二、被告重庆恒渝珞城房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告陈小娟定金10000元；   三、驳回原告陈小娟的其他诉讼请求。   如果被告重庆恒渝珞城房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。   案件受理费4892元，减半收取2446元，由原告陈小娟负担446元，被告重庆恒渝珞城房地产开发有限公司负担2000元（此款原告已预缴，经原告同意，被告负担部分由被告在履行上述金钱给付义务时一并支付原告）。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。                                                   审 判 员 熊肖敏                                        二○二一年七月二十八日                                      书 记 员 胡 茜           - 1 –