云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云25民终814号上诉人（原审被告）：许七六，男，1981年9月22日生，汉族，农民，住云南省泸西县。委托诉讼代理人：饶娜，云南鹏贤律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：云南尚美嘉花卉有限公司，住所地：云南省泸西县中枢镇太阳坡。法定代表人：赵家清，职务：总经理。委托诉讼代理人：焦跃忠，云南精萃律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人许七六因与被上诉人云南尚美嘉花卉有限公司（以下简称“尚美嘉花卉公司”）土地租赁合同纠纷一案，不服云南省泸西县人民法院（2021）云2527民初392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。许七六上诉请求：1.依法撤销泸西县人民法院（2021）云2527民初392号民事判决，驳回被上诉人的对上诉人的诉讼请求；2.本案二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定的事实不清，本案的基本事实如下：2019年5月20日被上诉人将位于泸西县的11亩土地租赁于上诉人耕种，双方签订《基地租赁经营合同》；2020年5月20日被上诉人再次以口头方式出租了位于泸西县的土地20亩给上诉人耕种。上诉人预先支付了18504元租金。租赁期间泸西县黄草洲生态湿地恢复建设领导小组工作人员在履行泸西县黄草洲生态湿地恢复建设项目工程拆迁工作过程中，询问上诉人“耕种土地由来，并告知上诉人云南尚美嘉花卉有限公司无权租赁该土地，该土地被政府纳入征收范围，政府需要必然随时收回”，因此，上诉人才未再向被上诉人交纳余下租金。经查证2019年9月20日，泸西县人民政府的第32期《会议纪要》会议决定载明：被上诉人花卉大棚2018年11月28日以后的地租由政府财政承担，但由被上诉人先行代付，待拆迁工作全面完成后，过度为政府支付地租。被上诉人负责处理好工人的过度安置及土地移交工作。目前支付给民主、新华村民委员会村民地租均是由县政府财政局通过打卡转账方式承担进行支付，由此可见，本案涉诉土地已经纳入征收土地范围，泸西县黄草洲生态湿地恢复建设领导小组才是本案适格的主体。二、原审人民法院适用法律错误。2019年10月16日被上诉人与泸西县黄草洲生态湿地恢复建设领导小组达成《拆迁补偿协议》，同时通过尚美嘉花丼有限公司花卉大棚拆迁补偿《价格测算情况》能够客观真实看出位于泸西县中枢镇文笔山花卉基地内Ｂ3、Ｂ4区本案涉诉土地均包含在尚美嘉花弁有限公司花卉大棚拆迁补偿范围内。被上诉人应当遵循履约精神，积极配合泸西县黄草洲生态湿地恢复建设领导小组顺利推进后续拆迁工作，严格按照泸西县黄草洲生态湿地恢复建设领导小组要求执行，确保土地的顺利移交。而非在签署《拆迁补偿协议》之后，又将该部分土地与被告签订《基地租赁经营合同》去收获其土地租金，此行为不仅违反《中华人民共和国土地管理法》相关规定，其行为已构成不当得利。我国《土地管理法》第十五条第二款明确的：农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准的禁止性规定。被上诉人将农民集体的土地转租于上诉人，双方签订的《基地租赁经营合同》是否合法，一审法庭没有查明事实真相。泸西县黄草洲生态湿地恢复建设领导小组已经与被上诉人签订了《拆迁补偿协议》包含涉诉土地在内拟定了补偿款，被上诉人又于2019年10月16日将纳入泸西县黄草洲生态湿地恢复建设项目工程的土地与上诉人签订《基地租赁经营合同》，租赁于上诉人使用的行为不合法，亦不应受到法律的保护。被上诉人不具有出租与收租资格，其行为构成不当得利。请求二审人民法院查清本案事实，判决驳回被上诉人的全部诉讼请求。尚美嘉花卉公司辩称，答辩人将所出租土地交给被答辩人管理、使用，被答辩人也支付了答辩人部分租金18504元，已用自己的实际行动履行了部分义务。同时，《基地租赁经营合同》第六条特别声明中已经明确提示被答辩人，甲方出租给乙方区域已被政府列为征收范围，政府相关部门已就该区域的所有土地上附着物及其资产登记造册，补偿事宜已与甲方商定，甲方已将情况如实告知乙方。若遇政府项目建设需要，该合同自动终止，此期间乙方土地上青苗及乙方其他投资资产，乙方自行处理，乙方不得以任何方式及理由向任何方索取任何赔偿及补偿。乙方所交租金将按月折算后，多退少补。另外，第七条明确约定：我已知晓以上条款，若遇政府项目建设需要，我的地上青苗及我的其他投资，我自行处理，我不以任何方式及理由向任何方索取任何赔偿及补偿。因此，答辩人与被答辩人签订合同前，就向被答辩人说明出租土地情况，签订合同时，合同中又作了明确叙明，被答辩人现以不知道为由来达到其不法之目的，完全是在滥用诉权。尚美嘉花卉公司出租给被答辩人的土地，虽然是从泸西县中枢镇民主社区居民委员会农户流转而来，但经得民主居委会的同意。答辩人公司对流转的土地依法享有经营管理使用的权利。被答辩人管理使用答辩人流转来的土地，有义务向出租人交纳租金，何来不当得利之说。请求二审人民法院依法判决驳回被答辩人的上诉，维持原判。尚美嘉花卉公司向一审法院起诉请求：1.判决解除原、被告双方于2019年5月20日所签订的《基地租赁经营合同》；2.判决被告许七六给付原告云南尚美嘉花卉有限公司尚欠租金72208元，诉讼期间的租金按合同约定计算至返还原告云南尚美嘉花卉有限公司土地之日止；3.判决被告许七六给付原告云南尚美嘉花卉有限公司违约金14441.6元（72208元×20%）；4.判决被告许七六承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年5月20日，原、被告双方签订《基地租赁经营合同》，合同约定：尚美嘉花卉公司将自己享有经营权的土地位于泸西县的15.42亩出租给许七六经营管理，租期为1年，从2019年5月20日起至2020年5月19日止，2019年5月至2020年1月20日前按每月150元收取，之后按每月200元收取，租金按季度交纳，于每季度前一天交纳该季度租金，逾期7天内每日加收土地租金总额的1%滞纳金，逾期15天未缴清者，视为自动放弃土地承租资格，尚美嘉花卉公司有权单方解除合同，合同还约定了其他事项。合同签订后，原告尚美嘉花卉公司已将土地交给被告许七六经营管理使用，被告许七六支付了2019年5月20日至2020年1月20日期间计8个月的租金18504元（15.42亩×150元／月／亩×8个月），2020年1月20日至2020年5月19日期间计4个月的租金12336元（15.42亩×200元／月／亩×4个月）未付。2020年5月20日，原、被告双方口头协商，原告尚美嘉花卉公司将22亩土地出租给被告许七六经营管理，租期为1年，从2020年5月20日至2021年5月19日止，每月每亩租金200元。合同签订后，原告尚美嘉花卉公司已将土地交给被告许七六经营管理使用，被告许七六未按合同约定支付租金。被告许七六两次给原告尚美嘉花卉公司承租土地尚欠租金72208元［承租15.42亩土地欠租金：2020年1月21日至2020年5月19日期间4个月租金12336元（15.42亩×4个月×200元／月／亩），2020年5月20日至2020年1月22日期间8个月租金24672元（15.42亩×8个月×200元／月／亩）；承租22亩土地欠租金：2020年5月20日至2021年1月22日期间8个月租金35200元（22亩×8个月×200元／月／亩）］，后经原告尚美嘉花卉公司多次催要无果成讼。另查明，原告尚美嘉花卉公司对所出租的土地，系2010年10月从泸西县中枢镇民主社区居民委员会流转而来，流转期限为30年。原告尚美嘉花卉公司与泸西县黄草洲生态湿地恢复建设领导小组于2019年10月16日签订了《拆迁补偿协议》，但《拆迁补偿协议》尚未全部履行。2019年12月5日，原告尚美嘉花卉公司支付了2019年10月至2020年9月30日田租等费1290692元给泸西县中枢镇民主社区居民委员会，由泸西县中枢镇民主社区居民委员会代付租金给农户。庭审中，因租赁的土地面积双方有争执，后经双方实地丈量，对《基地租赁经营合同》记载15.42亩土地，实际丈量有11亩，对未签订书面租赁合同约定22亩的土地，实际丈量有20亩。根据以上面积计算，被告许七六两次给原告云南尚美嘉花卉有限公司承租土地尚欠租金53096元［承租11亩土地租金：2019年5月20日至2020年1月20日期间8个月租金13200元（11亩×8个月×150元/月/亩），2020年1月21日至2020年5月19日期间4个月租金8800元（11亩×4个月×200元/月/亩），2020年5月20日至2021年1月20日期间8个月租金17600元（11亩×8个月×200元/月/亩）；承租20亩土地租金：2020年5月20日至2021年1月20日期间8个月租金32000元（20亩×8个月×200元/月/亩），以上租金共计71600元（13200元+8800元+17600元+32000元），已付租金18504元，尚欠租金53096元（71600元-18504元）］。一审法院认为，本案主要争议焦点是：1.尚美嘉花卉公司是否具备原告诉讼主体资格？2.尚美嘉花卉公司与许七六签订《基地租赁经营合同》是否有效？（1）关于尚美嘉花卉公司是否具备原告诉讼主体资格问题。尚美嘉花卉公司所出租的土地是从泸西县中枢镇民主社区居民委员会农户流转而来，尚美嘉花卉公司对所流转的土地享有经营管理使用的权利。虽然尚美嘉花卉公司与泸西县黄草洲生态湿地恢复建设领导小组签订了《拆迁补偿协议》，但该协议尚未全部履行。现在，尚美嘉花卉公司仍然在支付泸西县中枢镇民主社区居民委员会农户土地流转的租金，尚美嘉花卉公司对流转而来的土地仍然享有经营管理使用的权利，其有权出租土地，对所出租的土地，承租方未按时缴纳租金，其享有主张的权利，故其具备原告诉讼主体资格。（2）关于尚美嘉花卉公司与许七六签订《基地租赁经营合同》是否有效问题。签订《基地租赁经营合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同有效，双方当事人应按合同确定的内容，履行各自的义务。尚美嘉花卉公司已将出租的土地交由许七六管理使用，许七六已缴纳了租金18504元，尚欠租金53096元未缴纳。现在，尚美嘉花卉公司要求解除与许七六签订的《基地租赁经营合同》，其中：有书面合同11亩的土地，因租期从2019年5月20日起至2020年5月19日止，合同履行期限已届满，许七六仍然在使用该土地。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案许七六在租期届满后，仍然在使用所承租的土地，应视为不定期租赁，尚美嘉花卉公司可以随时提出解除该份合同，对尚美嘉花卉公司的该项诉讼请求予以支持；口头约定租赁20亩的土地，因租期从2020年5月20日起至2021年5月19日止，租期为1年。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用属书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本案原、被告双方口头约定租赁20亩土地，租期1年，应当采用书面形式，但双方没有采用书面形式，应视为不定期租赁，尚美嘉花卉公司可以随时提出解除该份合同，对尚美嘉花卉公司的该项诉讼请求，予以支持。尚美嘉花卉公司要求许七六给付其尚欠租金72208元，因其出租的土地面积与实际丈量的面积有出入，出租的土地面积应按双方确认的31亩（书面合同11亩+口头约定20亩）计算，尚欠租金应为53096元，予以认定，被告许七六应予给付，故对该项诉讼请求予以部分支持；尚美嘉花卉公司要求许七六支付其违约金14441.6元（72208元×20%），其违约金计算有误，违约金应为10620元（53096元×20%），因许七六未按时缴纳租金，已经构成违约，应承担违约责任，对该项诉讼请求，予以部分支持。综上，对尚美嘉花卉公司的诉讼请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除原、被告双方于2019年5月20日签订的11亩《基地租赁经营合同》，被告许七六于判决生效后30日内返还原告云南尚美嘉花卉有限公司所承租的土地11亩；二、解除原、被告双方于2020年5月20日口头约定租赁20亩土地租赁合同，被告许七六于判决生效后30日内返还原告云南尚美嘉花卉有限公司所承租的土地20亩；三、由被告许七六于判决生效后30日内一次性付给原告云南尚美嘉花卉有限公司所承租31亩土地尚欠租金53096元（其中：承租11亩土地租期自2019年5月20日起至2021年1月20日止，租期20个月，租金计39600元；承租20亩土地租期自2020年5月20日起至2021年1月20日止，租期8个月，租金32000元，两次租金共计71600元，扣除已缴纳的租金18504元，尚欠租金53096元），返还承租11亩土地租金、返还承租20亩土地租金，租期从2021年1月21日起按合同约定以每亩每月200元租金计算至返还土地之日止；四、由被告许七六于判决生效后30日内一次性支付给原告云南尚美嘉花卉有限公司违约金10620元；五、驳回原告云南尚美嘉花卉有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1970元，减半收取985元，由被告许七六负担724元，由原告云南尚美嘉花卉有限公司负担261元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。一审判决认定事实有相应证据证实，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2019年5月20日，尚美嘉花卉公司与许七六签订的《基地租赁经营合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于依法成立的合同，自成立时生效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务，不得擅自变更和解除。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务，并遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，尚美嘉花卉公司已按约定将出租的土地交付许七六管理使用，许七六也应按约定支付租金，许七六未在约定的期限内支付租金，应依法承担违约责任。尚美嘉花卉公司与泸西县黄草洲生态湿地恢复建设领导小组签订的《拆迁补偿协议》约定“拆迁补偿费支付及设施用地置换完毕后，乙方必须按甲方要求期限积极组织拆除建筑物、构筑物及附属物......严格按照泸西县黄草洲生态湿地恢复建设领导小组要求执行,确保土地移交......”；2019年9月20日《会议纪要》决定：“一、云南尚美嘉花卉有限公司花卉大棚2018年11月28日以后的地租由政府承担，但由云南尚美嘉花卉有限公司先行代付，待拆迁工作全面完成后，过渡为政府支付地租。云南尚美嘉花卉有限公司负责处理好工人的过渡安置及土地移交工作”，现拆迁补偿费尚未支付完毕，案涉土地未移交政府实际使用，仍然由尚美嘉花卉公司管理使用收益，尚美嘉花卉公司与他人的拆迁补偿及租金的承担并不当然涉及许七六。本案涉及的土地，系泸西县中枢镇民主社区居民委员会受村民委托后统一流转给尚美嘉花卉公司经营管理，因政策调整不适合再从事花卉种植，民主社区居民委员会已经知道尚美嘉花卉公司将部分土地转租给许七六等人从事小香葱种植而未提出异议，应视为同意转租。尚美嘉花卉公司对土地享有经营管理使用的权利，其将土地出租给许七六经营，并没有违反法律法规的强制性规定，尚美嘉花卉公司是合法的土地出租人，也是适格的原告。合同具有相对性，尚美嘉花卉公司作为出租人，对出租土地的权利瑕疵负有担保责任，如因尚美嘉花卉公司的原因导致租赁合同不能履行时，尚美嘉花卉公司应按合同约定对许七六承担违约责任，同理，许七六已实际使用尚美嘉花卉公司出租的土地，许七六也应按合同约定履行自己的租金支付义务，且许七六在签订《基地租赁经营合同》时已经知晓租赁土地已被政府列为征收范围，并知晓政府已经与尚美嘉花卉公司商定补偿事宜，并对政府征收发生时双方权利义务在合同中进行了预先约定，因此，政府征收实施并不影响双方签订的《基地租赁经营合同》的履行。许七六依据《基地租赁经营合同》已经实际使用了土地，就应按约定支付租金，许七六未按期支付租金，存在违约行为，在支付尚欠租金的同时应按约定承担违约责任。许七六认为涉诉土地已经纳入征收土地范围，泸西县黄草洲生态湿地恢复建设领导小组系本案适格主体及转租无效的主张，与本案事实不相符，其主张不能成立。尚美嘉花卉公司获取土地租金的行为不构成不当得利。另，双方当事人2019年5月20日签订的合同中约定“土地租赁期满，若仍未被政府征收，则该合同自动再延期一年。”合同同时约定租金按季交纳，逾期15天未缴清者，视为自动放弃土地承租资格，甲方有权单方解除合同，取消乙方基地经营权，乙方由此造成的一切损失与甲方无关。本案许七六承租的11亩土地书面合同履行期满后，根据合同约定自动延期一年，并增加租赁土地20亩，双方同时履行不定期租赁土地31亩，对于不定期租赁合同，出租人可以随时解除，许七六在履行合同过程中客观上也存在逾期支付租金的违约行为，故一审判决解除合同返还土地，并由许七六承担违约责任符合双方的合同约定和法律规定，本院予以确认。综上所述，许七六的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实处处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1408元，由上诉人许七六负担。本判决为终审判决。审判长  李彦斌审判员  佘华锋审判员  宋安娥二〇二一年七月十二日书记员  雷荞绮