甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终2330号上诉人（原审原告）：李超英，男，1959年12月5日出生，汉族，住兰州市西固区。委托诉讼代理人：李斌（李超英之子），男，1985年8月17日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：熊亚男，甘肃旭太律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：乔双，男，1961年12月2日出生，汉族，住兰州市安宁区。委托诉讼代理人：乔凌燕（乔双之女），女，1986年3月14日出生，汉族，住址同上。上诉人李超英因与被上诉人乔双房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院（以下简称一审法院）（2020）甘0105民初1683号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李超英上诉请求：1.请求撤销一审判决第二、第三项判决内容，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由；一、一审法院判决理由错误。一审法院认定事实部分与判决理由相矛盾。一审法院在事实认定部分认定“涉案房屋在建成后”交付给李超英。对于上述事实，双方均予以认可，同时也在庭审时法庭予以查明并确认。但在这一事实认定的基础上又在判由中认为房款未付清要求腾交房屋缺少事实，其事实认定与判决理由前后矛盾。本案中由于被上诉人拒绝交付房屋，并且在庭审时明确表示不再履行合同，说明了被上诉人有违约的故意。在被上诉人故意违约的情况下，上诉人剩余5万元购房款没有办法交付。将被上诉人的违约行为产生的不利后果，由上诉人承担责任，显属判决理由错误。二、一审法院判决内容违反法律规定。首先，一审法院驳回上诉人要求被上诉人腾交房屋的判决与事实不符，于法无据。一审法院再无任何证据证明的情况下，仅以市场交易习惯为由，驳回上诉人要求被上诉人立即腾交房屋、交付钥匙的诉讼请求。一审法院在事实认定部分已经查明，并在庭审时双方予以确认，涉案房屋的交付时间为“房屋建成后”，但却在判由部分又以市场交易习惯，上诉人未支付剩余伍万元购房款为由，驳回上诉人要求腾房的请求与事实不符，于法无据。且双方签订的《房屋买卖合同》明确约定房屋交付时间为2018年，但在2018年涉案房屋并未完全建成。因此，应当按照开发商实际交付钥匙之日，被上诉人应当将涉案房屋交付给上诉人。庭审时，被上诉人自认开发商是在2019年9月交付涉案房屋钥匙。因此，按照合同约定及房屋的实际交付情况，被上诉人也应当在2019年9月将房屋交付给上诉人。因此，被上诉人应当立即向上诉人腾交房屋，并交付钥匙。其次，一审法院仅以上诉人未付清购房款，房屋所有权未发生转移为由判决驳回原告要求被告支付房屋占有使用费的请求，该判决与事实不符，于法无据。本案的被上诉人应当向上诉人支付房屋占有使用费，一审法院在事实认定部分已经查明涉案房屋的交付时间为“房屋建成后”且被上诉人自认涉案房屋是在2019年9月从开发商处拿到房屋钥匙，但被上诉人拿到房屋钥匙之后，并未向上诉人交付房屋。因此，房屋占有使用费应当自2019年9月按照安宁区租赁房屋的价格向上诉人支付占有使用费，直至实际腾交房屋。再次，一审法院判决被上诉人向上诉人支付违约金l000元，该判决内容严重不符合法律规定，按照《民法典》第五百八十五条规定，“当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案中，双方签订的《房屋买卖合同》明确约定了违约金的计算方式为“按照总房价的30％作为违约金”，一审法院虽认定被上诉人违约在先以及合同约定违约金这一事实，但在判由部分认为“原告坚持要求被告继续履行合同的情况下，若要求被告承担合同约定的违约金，则该部分违约金明显过高，且有悖于等价有偿原则、交易公平原则，故本院对该部分酌情予以调整，按照l000元支持”。上诉人认为原审法院的对违约金的调整严重违反公平原则。本案中，被上诉人存在明显的违约故意，且长期占有房屋拒不腾房，致使原告的权益受到极大的损害，故请求二审法院在查明事实的基础上做出合理的判决。三、一审法院判决理由错误导致判决错误。一审法院判决，被上诉人于判决生效之日起l0日内继续履行2018年8月19日双方签订的《房屋买卖合同》，这一判决由于被上诉人的违约行为无法执行，判处严重错误。综上所述，一审法院判决理由错误，判决内容与事实不符，于法无据，判决理由错误导致判决错误，请求二审法院依法改判或发回重审。乔双辩称，约定交钥匙之前把尾款付清，他们没有付清，就没有交钥匙，当时还打了一个50万元的欠条，一直在还购房款，还款大概有11-12万元。违约不是我方违约，口头协议是交尾款交钥匙，我们一起合作做生意，打欠条后，还款都是房款。李超英向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行《房屋买卖合同》；2.本案诉讼费用由被告承担。一审增加诉讼请求：1.判令被告立即交付涉案房屋钥匙，并立即腾房；2.判令被告支付占用房屋使用费47500元（按照每月2500元计算，自2019年2月1日至2020年9月1日）；3.判令被告支付至实际腾房之日的占有使用费；4.判令被告支付违约金150000元。一审法院认定事实：原告李超英与被告乔双于2018年8月19日签订《房屋买卖合同》，约定：一、李超英作为买受方以55万元的价格购买出卖方乔双所有的位于安宁区××路××房屋一套，付款方式为第一次支付50万元（含3万定金），剩余5万元由李超英通过商业贷款的方式支付给乔双；二、买卖双方确立买卖关系之日起，无论房屋市场价值变化，双方均不得对该房屋的价格或交易进行反悔，出卖方保证不毁约或终止履行协议，否则违约方按照总房价的30%支付违约金并承担给对方造成的经济损失。另查明，签订案涉《房屋买卖合同》时，所涉房屋尚处于在建过程中，因此李超英与乔双口头约定房屋建成后再由乔双交付给李超英。合同签订，李超英通过现金、汇票以及银行转账的方式支付了第一笔购房款，2018年9月9日，乔双向李超英之子李斌出具《收条》一份确认收清第一笔购房款50万元。截至李超英起诉，案涉房屋已建成并由乔双进行支配使用。结合法庭调查与当事人质证，对原告提交的《房屋买卖合同》、收条、户籍证明、银行转账凭证、电子银行汇票，本院均予以采信并在卷作证；对被告提交的微信转账记录及银行流水，因系孤证，被告未能提交其他证据印证相应款项往来与案涉纠纷具有关联性，故本院不予采信。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。当事人也应当对自己提出的主张提交证据予以证明。针对原告主张要求被告继续履行合同的诉讼请求，因案涉《房屋买卖合同》成立后，原告已支付购房款50万元，履行了大部分合同义务，被告虽辩称原告已主动要求解除合同并将已付购房款50万元转为借款，但被告并未提交相应证据证明其主张，故对被告该答辩意见本院不予采纳；庭审中被告虽明确表明不愿再继续履行合同，但经本院释明后，原告依然坚持该项诉讼请求，故对该项诉请本院依法予以支持。对原告主张要求被告立即腾交案涉房屋的诉请，因原告至今未付清全部房款，庭审中原告虽主张其与被告已约定剩余5万元购房款在办理房屋过户时再予支付，但原告仅提出该主张并未提交相应证据证明其主张，依据买卖交易习惯，原告在未付清全部款项之前主张要求被告腾交房屋缺少事实及法律依据，故对该项诉请本院不予支持。对原告主张要求被告支付自2019年2月1日起的房屋占有使用费的诉请，因原告未能提交证据证明已与被告约定案涉房屋应于2019年2月1日前交付，且原告至今未付清所有购房款，房屋所有权并未发生转移，故对该项诉请本院亦不予支持。对原告主张要求被告支付违约金150000元的诉请，被告明确表明不愿继续履行合同已构成违约，案涉合同虽约定出卖方若反悔或终止履行协议需承担总房价30%的违约金，但考虑到房产交易的特殊性，案涉房屋房价的攀升致使原告的可得利益在短时间内即高于其已支付的购房款，而在原告坚持要求被告继续履行合同的情况下，若再要求被告承担合同约定的违约金，则该部分违约金明显过高，且悖于等价有偿原则、交易公平原则，故本院对该部分酌情予以调整，按照违约金1000元予以支持。综上所述，对原告的诉请，本院对部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条规定，判决：一、乔双于本判决生效日起继续履行其与李超英于2018年8月19日签订的《房屋买卖合同》；二、乔双于本判决生效日起十日内向李超英支付违约金1000元；三、驳回李超英的其他诉讼请求；如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4250元,减半收取2125元，由原告李超英与被告乔双各半负担。二审中，当事人没有提交新证据。另查明，二审中李超英变更诉讼请求，将违约金和房屋占有使用费调整为5万元。二审查明，一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。李超英与乔签订的《房屋买卖合同》不违反法律和行政法规的禁止性规定，双方应依约履行。本案房屋总价55万元，李超英通过现金、汇票以及银行转账的方式向乔双支付了50万元，剩余5万元约定由李超英通过商业贷款的方式支付给乔双。通过商业贷款方式支付的前提是案涉房屋取得房产证，现房产证未取得，且二审中李超英明确表示5万元可以立即支付，故李超英已经完全履行了合同义务。反观乔双，在收到50万元和房屋建成后没有依约向李超英交付，而是占为已有，拒不履行合同义务，明显违约，依照合同约定和法律规定应当承担违约责任和支付占用房屋使用费。双方合同约定，买卖双方确立买卖关系之日起，无论房屋市场价值变化，双方均不得对该房屋的价格或交易进行反悔，出卖方保证不毁约或终止履行协议，否则违约方按照总房价的30%支付违约金并承担给对方造成的经济损失。李超英主张房屋占用使用费和违约金有合同依据，但考虑到支付30%违约金的前提是不履行合同，李超英要求继续履行合同，应予以适当调减，和房屋占用费一并考虑。关于房屋占用费，由于合同对于交付房屋时间约定不明，李超英未举证证明房屋建成后其向乔双主张交付，故房屋占用费起算时间从起诉次日2020年7月31日较为合理。李超英主张的按月租金2500元计算符合安宁区的租金市场价格，加之乔双存在违约行为，应予采信。乔双称李超英不要案涉房屋，要求乔双退钱，仅有单方陈述，没有证据支持，不予采信。李超英之子李斌与乔双之女乔凌燕、案外人刘健的其他纠纷与本案房屋买卖合同无关联性，各方可另行解决。综上所述，李超英的部分上诉请求成立，应予支持。一审判决认定基本事实清楚，但裁判结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条二款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持兰州市安宁区人民法院（2020）甘0105民初1683号民事判决第一项；二、乔双于本判决生效后十日内向李超英腾交位于兰州市安宁区××路××的房屋和钥匙；三、乔双于本判决生效后十日内向李超英支付占用房屋使用费，从2020年7月31日起算，按每月2500元计算至实际腾交房屋和钥匙之日；四、驳回李超英的其他诉讼请求。一审案件受理费2125元，二审案件受理费4250元，由乔双负担。本判决为终审判决。审 判 长  石 林审 判 员  张煜枫审 判 员  王锡东二〇二一年七月二十一日法官助理  王彦茹书 记 员  闫 佳