安徽省当涂县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0521民初2153号原告:王玲,女，1989年6月30日出生，汉族，住安徽省黄山市黄山区。委托诉讼代理人：陈琦，安徽浩谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐业富，安徽浩谦律师事务所律师。被告:当涂县鑫昊置业有限公司，住所地安徽省当涂青山河高新技术产业园区管理委员会，统一社会信用代码91340521065226190R（1-1）。法定代表人：施新峰，该公司经理。委托诉讼代理人：张来林，安徽徽商律师事务所律师。被告:龚雪,女，1988年11月12日出生，汉族，住安徽省舒城县。委托诉讼代理人：王立朝，安徽永承律师事务所律师。第三人:交通银行股份有限公司马鞍山分行，住所地安徽省马鞍山市花山区湖东南路156号，统一社会信用代码913405006629376015（1-1）。负责人：杜瑾，该分行行长。委托诉讼代理人：李阳，安徽明博律师事务所律师。原告王玲与被告当涂县鑫昊置业有限公司（以下简称鑫昊置业公司）、龚雪、第三人交通银行股份有限公司马鞍山分行（以下简称交行马鞍山分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月24日公开开庭进行了审理。原告王玲及委托诉讼代理人徐业富、被告鑫昊置业公司的委托诉讼代理人张来林、被告龚雪的委托诉讼代理人王立朝、第三人交行马鞍山分行的委托诉讼代理人李阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王玲向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告鑫昊置业公司2018年10月12日签订的《商品房买卖合同》;2.判令被告鑫昊置业公司返还原告购房款人民币67万元，并自2019年2月1日起按照年4.9%的利率计算利息暂至2019年4月1日为71131.67元，实际计算至返还上述款项时止；3.判令被告鑫昊置业公司支付原告违约金6700元，并赔偿原告契税9142元，住房维修基金12800元，已还银行贷款利息54891.26元；4.判令被告龚雪对收取上述购房款中的3万元及其对应的利息部分承担共同返还责任；5.判令解除原告与第三人交行马鞍山分行签订的《个人房产抵押贷款合同》；6.判令被告承担本案保全费、公告费、诉讼费用。事实和理由：2018年10月12日，原告与被告鑫昊置业公司签订《金色里程商品房定购协议》，协议约定：原告作为买受人，购买被告鑫昊置业公司开发的金色里程小区8栋21层2102室，建筑面积为107.49平方米，单价为6233.14元／平方米，总价67万元。协议还约定，原告应当于2018年10月12日前付清首付29万元，剩余款项以银行按揭贷款的形式支付，协议签订时支付定金2万元。同日，原告作为交款人签订了“金色里程售楼收款通知书”确认了上述定购协议的内容，并约定房屋总价款67万元的构成。经被告鑫昊置业公司盖章确认后，原告在鑫昊置业公司售楼中心按鑫昊置业公司销售人员的指示以ＰＯＳ机刷卡的形式分别支付了24万元、3万元、2万元，合计首付29万元，其中3万元由被告龚雪经营的个体工商户当涂县新居房地产经纪服务中心收取。原告与被告鑫昊置业公司当天签订了房屋买卖合同，被告鑫昊置业公司谎称为原告避税，合同中的房屋总价约定为64万元。2018年12月11日，原告与第三人交行马鞍山分行签订了《个人房产抵押贷款合同》，合同约定原告以向被告鑫昊置业公司购买的房屋向第三人交行马鞍山分行抵押贷款38万元，并指定汇入被告鑫昊置业公司在中国农业银行当涂县支行的银行账户（账号：12×××60），原告自2019年2月1日正式向银行偿还按揭贷款。按照上述购房合同第十一条约定，被告鑫昊置业公司应当于2020年6月30日将上述房屋交付给原告，但小区开发进度缓慢未能按期完工，被告鑫昊置业公司至今未能按照约定交付上述房屋，因此根据合同第十二条第一款的约定，原告向被告鑫昊置业公司送达了《商品房买卖合同解除通知书》，提出解除上述购房合同并请被告依据合同约定退还购房款并支付相关赔偿，但是被告鑫昊置业公司收到解除通知后并未联系原告协商赔偿事宜。经查，被告龚雪经营的个体工商户当涂县新居房地产经纪服务中心于2018年5月17日成立，2021年3月30日注销，注册资本为10万元，实收资本为零。鑫昊置业公司辩称，一、原告不享有案涉商品房买卖合同约定或者法定的解除权。1.原告与鑫昊置业公司的买卖合同第十一条虽约定2020年6月30日交付，但该合同第十条第一项、第二项约定，因基础设施设备及公共服务及其他配套设施不符合条件的，应给予出卖人90日的整改期限，从该条内容可明确双方对交房时间附条件推后90日。2.鑫昊置业公司与原告商品房合同履行过程中，因受疫情不可抗力影响，交付期限应扣除疫情影响时间，案涉项目实际受影响期限至少有3个月。3.扣除前述1-2项期限，才能适用合同第十二条约定解除条款，即逾期交房的起算日期并非从2020年6月30日向后推移届满90日。二、案涉房屋在合同约定时间已具备实质性交付条件，其余购房客户基本均在约定的时间收取了房屋。本案原告故意不收取房屋，双方合同并非不能履行，也并非不能实现合同购房用房的目的。同时原告与第三人也签署了贷款抵押合同，从保护交易、促进交易的现实需要，案涉合同不应该被解除。双方合同约定的交付手续资料，仅是行政管理需要，结合案涉房屋实际情况及其他购房者接收房屋并实际入住的客观事实，本案原告的基本合同权利完全可以实现。三、鑫昊置业公司与原告签署商品房合同内容是双方最后达成的真实合意，合同约定的价款为64万元，鑫昊置业公司仅收取了实际履行的合同约定的64万元，另3万元并非支付鑫昊置业公司，其与鑫昊置业公司无关。四、契税、维修基金是由原告支付相关收取单位，鑫昊置业公司并非收取主体、支配主体、合同解除的返还义务主体，原告只能向实际收取单位主张权利。五、案涉合同不应被解除，不存在违约金支付以及支付原告银行贷款利息，且违约金与银行贷款利息均是损失的表现形式，不能同时主张违约金以及银行贷款利息损失。案涉商品房付款方式是由原告自行选择，是否存在银行利息与鑫昊置业公司无关。龚雪辩称，本案是商品房预售合同纠纷，我方不是合同当事人。1、本案原告与被告鑫昊置业公司在2018年10月12日签订的订购协议、商品房买卖合同，对于涉案房屋的出售、交付、违约解除等相互之间的权利义务进行了详细的约定，然后明确总房款是67万元，应当由原告交付给鑫昊置业公司。现在原告依据这个合同请求退款，根据合同的相对性，龚雪并非合同的主体，原告没有向龚雪主张权利的法律依据。另外，龚雪虽然收取3万元房款，但是这个房款是龚雪在2018年10月12日代被告鑫昊置业公司收取，龚雪也没有向原告出具任何收条，并非是龚雪额外或者另外向原告收取款项，3万元是29万元首付款的一部分。交款当天被告鑫昊置业公司和原告都在现场是知晓的，也没有提出异议，之后原告又顺利办理了按揭贷款、纳税手续，3万元后期交给了鑫昊置业公司。原告和被告鑫昊置业公司就房款都已经达成了一致意见，而且已经履行完毕。鉴于龚雪和原告之间不存在合同关系，即使原告向龚雪主张，也不适用本合同法律关系，龚雪不存在承担共同返还的义务和责任。2、原告依据合同条款主张解除合同，是因为被告鑫昊置业公司逾期交付造成单方违约，与龚雪没有关系，龚雪无需承担任何责任。我方与被告鑫昊置业公司是委托代理关系，就是对这个楼盘进行委托分销，我方在2018年10月份介入涉案房屋的销售以后，已经顺利完成该套房屋的所有销售，并协助客户完成全部房款给付，银行按揭、网签、纳税等手续，直到2018年12月份，我方的所有义务就全部完成。对于代收的3万元团购费、服务费用已经按照合同约定与鑫昊置业公司进行了结算，并交付给了鑫昊置业公司或者其他的分销方。综上所述，原告请求解除合同是因为鑫昊置业公司在2020年6月份不能按时交房，与龚雪无关，龚雪不承担任何责任，请求法院驳回原告对龚雪的诉讼请求。第三人交行马鞍山分行述称，一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，致使商品房担保贷款合同目的无法实现的，当事人请求解除商品房担保贷款合同的应予支持。根据该项规定，本案所涉的原告与第三人签订的个人房产抵押贷款合同是否应当解除以本案争议的商品房买卖合同是否解除为前提，也就是说如果本案的商品房买卖合同法院判定不能解除，那么原告不能主张单独解除与第三人订立的个人房产抵押贷款合同。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一第二款的规定，商品房买卖合同如果被确认无效或者被解除后，商品房担保贷款合同也被解除，出卖人应当将收到的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因此，在本案当中如果法院审理后确认解除案涉的商品房买卖合同以及原告与第三人订立的个人房产抵押贷款合同，被告鑫昊置业公司作为案涉的房屋出卖人应将其收到的购房贷款直接返还给第三人交行马鞍山分行，原告请求被告鑫昊置业公司将购房款全额返还给原告的诉讼请求不能成立。另，个人房产抵押合同中担保条款具有独立性，不受借款合同解除的影响，担保条款不应一并解除，担保人仍应承担担保责任，第三人对抵押物仍享有抵押权。三、2018年12月11日，王玲（借款人及抵押人）与交行马鞍山分行（贷款人及抵押权人）、鑫昊置业公司（担保人）共同订立了一份《个人房产抵押贷款合同》，王玲以本案争议的房产在交行马鞍山分行办理了个人房产抵押贷款，贷款金额38万元，借款期限360个月，利息为五年以上期限的人民银行贷款基准利率，还款方式是等额本息法，鑫昊置业公司为王玲的上述借款提供保证金质押担保。上述协议签订以后，交行马鞍山分行直接向鑫昊置业公司支付购房贷款38万元。截至本案开庭时，王玲累计向交行马鞍山分行偿还借款本息合计66459.72元，其中已还本金11568.46，已还利息54891.26元，剩余借款本金为368431.54元。借款合同如果解除，鑫昊置业公司直接退还交行马鞍山分行剩余贷款本金368431.54元，在鑫昊置业公司实际退还剩余贷款本金之前所产生的贷款利息，仍然应由原告按照双方所订立的《个人房产抵押贷款合同》的约定支付给交行马鞍山分行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。王玲为证明其于2021年4月19日向鑫昊置业公司邮寄《商品房买卖合同解除通知书》，提交国内特快专递回执及EMS快递查询各1份。鑫昊置业公司对上述证据有异议，认为该公司没有收到该解除通知书。本院认证如下：王玲按照商品房买卖合同中约定的鑫昊置业公司的通讯地址邮寄《商品房买卖合同解除通知书》，邮政投递人员证实鑫昊置业公司售楼部工作人员已经签收邮件，可以证明王玲已向鑫昊置业公司送达《商品房买卖合同解除通知书》。本院经审理认定事实如下：2018年10月12日，鑫昊置业公司（出卖人）与王玲（买受人）签订1份《金色里程商品房定购协议》。协议约定，王玲定购鑫昊置业公司开发的金色里程小区8栋21层2102室，建筑面积107.49平方米，单价6233.14元/平方米，总价67万元。协议还约定，王玲应当于2018年10月12日前付清首付29万元，签订正式《商品房买卖合同》前必须交清应付款项，逾期视为主动放弃。协议签订时，王玲支付定金2万元。同日，王玲在“金色里程”售楼收款通知书中签字确认，房屋总价款67万元，首付29万元，余款38万元办理银行按揭。“金色里程”售楼收款通知书经鑫昊置业公司盖章确认后，王玲在鑫昊置业公司售楼中心按鑫昊置业公司销售人员的指示以POS机刷卡的形式分别支付了24万元、3万元、2万元，合计29万元，其中3万元由龚雪经营的个体工商户当涂县新居房地产经纪服务中心收取。2018年10月12日，王玲与鑫昊置业公司签订1份《房屋买卖合同（预售）》，合同约定金色里程小区8栋21层2102号房屋，该商品房单价为每平方米5954.04元，总价款为64万元。《房屋买卖合同（预售）》第十一条约定，出卖人应当于2020年6月30日前向买受人交付该商品房。第十二条约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息；同时出卖人按照全部房款的1%向买受人支付违约金。2018年12月11日，王玲与第三人交行马鞍山分行签订1份《个人房产抵押贷款合同》。合同约定，王玲以向鑫昊置业公司购买的金色里程小区8栋2102室房屋向第三人交行马鞍山分行抵押贷款38万元，贷款期限360月，还款方式为等额本息还款法，鑫昊置业公司提供38000元保证金质押担保，贷款指定汇入鑫昊置业公司在农业银行当涂县支行的银行账户。王玲另缴纳住宅专项维修基金12800元、契税9142.85元。王玲自2019年2月1日正式向交行马鞍山分行偿还按揭贷款，至2021年6月1日，王玲归还贷款本金11568.46元，利息54891.26元，本息合计66459.72元，剩余借款本金为368431.54元。鑫昊置业公司因故未能在合同约定时间将房屋交付给王玲，2021年3月18日当涂县住房和城乡建设局出具《新建住宅小区符合交付使用条件证明书》，证明金色里程小区6、7、8、9、10栋住宅符合交付使用条件。2021年4月19日，王玲向鑫昊置业公司邮寄《商品房买卖合同解除通知书》，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，鑫昊置业公司退还全部购房款并支付相关赔偿。另查明，龚雪经营的个体工商户当涂县新居房地产经纪服务中心于2018年5月17日成立，2021年3月30日注销，注册资本为10万元，实收资本为0元。本院认为，王玲与鑫昊置业公司签订的《金色里程商品房定购协议》、《房屋买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该定购协议及买卖合同合法有效，双方应履行各自的义务。王玲已按合同约定支付购房款，鑫昊置业公司应按约定时间交付房屋。鑫昊置业公司由于自身的原因未能按合同约定时间交付房屋，鑫昊置业公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任。根据《房屋买卖合同（预售）》第十一条、第十二条规定，出卖人应当于2020年6月30日前向买受人交付该商品房。逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。鑫昊置业公司主张因基础设施设备及公共服务及其他配套设施不符合条件，应给予出卖人90日的整改期限，但未提供证据证明，本院不予采信。根据本案实际情况，即使扣除因新冠疫情影响的时间，鑫昊置业公司逾期交房也超过90日，王玲有权按合同约定行使合同解除权。王玲按合同约定向鑫昊置业公司书面送达合同解除通知书，双方签订的《房屋买卖合同（预售）》即行解除。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因鑫昊置业公司违约导致双方签订的合同被解除，鑫昊置业公司除应返还购房款外，还应赔偿王玲相应的损失。《房屋买卖合同（预售）》虽约定房屋总价款为64万元，但双方签订的《金色里程商品房定购协议》、“金色里程”售楼收款通知书均约定房屋价款为67万元，王玲也实际支付购房款67万元，本院确定购房款为67万元。购房款中的3万元由龚雪经营的个体工商户当涂县新居房地产经纪服务中心收取，由于当涂县新居房地产经纪服务中心已经注销，其经营者龚雪应与鑫昊置业公司共同返还购房款中的3万元。因鑫昊置业公司违约造成龚雪贷款利息损失54891.26元，鑫昊置业公司应予以赔偿。鑫昊置业公司还应按合同约定，按照年4.9%的利率计算购房款的利息。根据法律规定，当事人可以约定违约金也可以约定因违约产生的损失的计算方法。一般而言，当事人不可既主张违约金同时又主张赔偿损失。王玲已经要求鑫昊置业公司赔偿损失，又要求支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。王玲缴纳的住宅专项维修基金、契税可在商品房买卖合同解除后向有关部门主张退还，不宜直接判决由鑫昊置业公司赔偿王玲，有关部门处理完住宅专项维修基金、契税退还事宜后，若王玲还有损失，王玲就该损失可以另行主张。因王玲与鑫昊置业公司签订的《房屋买卖合同（预售）》被解除，王玲与交行马鞍山分行签订的《个人房产抵押贷款合同》的目的无法实现，王玲请求解除与交行马鞍山分行签订的《个人房产抵押贷款合同》，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告王玲与被告当涂县鑫昊置业有限公司于2018年10月12日签订的《商品房买卖合同(预售)》；二、被告当涂县鑫昊置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王玲购房款67万元（其中银行贷款部分直接返还给第三人交通银行股份有限公司马鞍山分行），并自2019年2月1日起按年利率4.9%计算利息至实际付清之日止；三、被告龚雪对被告当涂县鑫昊置业有限公司上述67万元购房款中的3万元向原告王玲承担共同返还责任；四、被告当涂县鑫昊置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王玲银行贷款利息损失54891.26元；五、解除原告王玲与第三人交通银行股份有限公司马鞍山分行于2018年12月11日签订的《个人房产抵押贷款合同》；六、驳回原告王玲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6005元、保全费5000元，合计11005元，由被告当涂县鑫昊置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  章遵忠二〇二一年七月二十一日书记员  吴孟芬