贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初8808号 原告：毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司，住所：贵州省毕节市七星关区桂威路B栋3-3-2号，统一社会信用代码：91520502095476975B。 法定代表人：赵春元，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：汪应红，系贵州众正律师事务所律师，执业证号：15205201810018383。 委托诉讼代理人（一般授权）：糜家欢，系贵州众正律师事务所律师，执业证号：15205202011237198。 被告：左丽霞，女，1979年12月11日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司与被告左丽霞物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人汪应红、被告左丽霞均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告左丽霞支付原告公司2016年5月22日至2019年1月31日期间共计968天所欠的物业管理服务费5,436.00元，合计5,724.00元；2、请求依法判决被告左丽霞以上述款项为本金基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算支付原告资金占用费暂计500.00元（审理中，原告撤回该项诉讼请求）；3、本案诉讼费用由被告左丽霞承担。事实和理由：原告公司于2014年3月10日与贵州金源达房地产开发有限责任公司依法签订《前期物业服务合同》后成为金源达城市花园小区的前期物业管理企业，从2014年4月起全权负责对该小区的物业管理，被告系小区业主，居住在小区的户型号为xx号，门牌号是xx，房屋面积为l40.38平方米，依照《前期物业服务合同》约定按每月每平方米1.20元计算，被告每天应缴纳原告的物业费是5.62元，但该合同中未约定被告的付款期限。该小区于2017年10月9日成员会后于同年12月22日与毕节市正鑫物业管理有限公司签订了《物业服务委托合同》，之后，由于原告公司与毕节市正鑫物业管理有限公司有较多相关工作事务的交接过程，客观上占用了我公司对该小区的物业服务时间，两公司于2019年2月1日基本交接清楚，该公司也是于2019年2月1日正式入驻小区接管物业服务。应小区多户业主要求，我公司在双方交接清楚前不能停止服务，故我公司对该小区一直正常管理服务至2019年1月31日。其中有部分业主以两公司的工作交接为由而拒交所差欠的物业管理费，客观上造成了我公司重大经济损失，导致我公司的生产经营正常运营困难，并严重影响了我公司对其他小区业主的物业服务质量，而被告就是差欠我公司在城市花园小区物业费用的其中一户。 综上所述，被告差欠我公司物业服务管理费用的事实客观存在，据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条、第九百五十条之规定，原告特具此状前来人民法院提起民事诉讼，请求贵院依法判决支持原告合理合法之诉求为谢。 被告左丽霞口头辩称：我家未与原告签订任何协议，无任何法律关系。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定如下事实：2014年3月10日，案涉楼盘的房屋开发企业贵州金源达房地产开发有限公司（甲方）与原告龙腾物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同载明：甲方通过协议方式将金源达房地产开发有限公司所开发之地产项目（金源城市花园）委托乙方实行前期物业管理服务，收费标准住宅每月每平方米1.20元，商业用房每月每平方米3.50元。合同签订后，原告即进驻该小区，履行前期物业服务合同约定的义务。被告左丽霞系该小区业主，居住在小区的户型为xx号，门牌号是xx号，房屋面积为140.38平方米（被告庭审中自认为140.43平方米），原告诉请被告按1.20元/每月/每平方米从2016年5月22日至2019年1月31日期间的物业服务费及水费。被告以自己与原告未签订任何物业服务合同，小区管理混乱，存在安全隐患，电梯经常损坏，消防通道被占道经营等为由拒绝支付物业服务费。 另查明，七星关区麻园街道办事处金源达城市花园小区第一届业主委员会成立后，于2017年10月9日到毕节市七星关区房产事业局办理了备案登记，并于2017年12月22日与毕节市正鑫物业管理有限公司签订《贵州省物业服务合同》，后经毕节市正鑫物业管理有限公司多次要求，龙腾物业公司拒绝将案涉金源达城市花园小区的物业移交毕节市正鑫物业管理有限公司。 上述事实，有原、被告双方的陈述，原告提供的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、前期物业服务合同、证实材料、毕节市正鑫物业管理有限公司的公告、2019年2月1日城市花园业主委员会告知书、收费情况说明、情况汇报、催收物业费通知、城市花园欠物管费用时间统计表，被告提交的照片、购房合同。这些证据经庭审质证，可以作为本案证据采用。 本院认为，综合诉、辩主张，本案双方当事人争议焦点主要为：被告左丽霞是否应否向原告龙腾物业公司交纳物业服务费及金额。 对双方争议的焦点，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实以及反驳对方诉讼请求所依据的事实，承担举证证明责任。本案中，原告龙腾物业公司提交的《前期物业服务合同》，能够证明龙腾物业公司系案涉金源达城市花园小区的建设单位贵州金源达房地产开发有限公司选聘的前期物业管理企业，原告龙腾物业管理公司提交的收据能够与本案其他证据相互印证，证实原告龙腾物业与贵州金源达房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》后，在案涉金源达城市花园小区提供物业服务的事实，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”和《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳的责任……。”的规定。原告龙腾物业公司有权要求被告支付其提供物业服务期间物业服务费。又根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”的规定，以及原告龙腾物业公司与贵州金源达房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》中“本合同期限自2014年3月10日至业主大会选聘物业管理企业止”的约定，本案中，金源达城市花园小区业主委员会于2017年12月22日与毕节市正鑫物业管理有限公司签订《贵州省物业服务合同》后，原告龙腾物业公司拒绝将金源达城市花园小区物业移交给毕节市正鑫物业管理有限公司，原告龙腾物业公司便无权以其与被告存在事实上的物业服务关系为由向被告主张支付2017年12月23日之后的物业服务费。据此，被告应向原告交纳物业服务费的期间应从原告与房开签订前期物业服务合同之日起计算至2017年12月22日。本案中，原告要求被告支付物业服务费的时间为2016年5月22日至2019年1月31日。从2016年5月22日至2017年12月22日，共19个月，原告为该小区的物业服务企业，被告应支付物业服务费，原告要求被告支付该期间的物业服务费，本院应予以支持，该期间的物业服务费为3,200.66元［1.20×140.38×19=3,200.66元］。从被告所举证据照片和原告自认在从事服务管理过程中存在管理不到位的情形，综合本案的具体情况，可考虑由原告承担20%，被告承担80%的责任比例，即被告应承担的物业服务费为2,560.53元（3,200.66元×80%=2,560.53元）；从2017年12月23日至2019年1月31日期间，原告与房开签订的《前期物业服务合同》已终止，原告不能举证证明原、被告之间还存在物业服务合同关系，其无权要求被告支付物业服务费。原告不能举证证明该期间被告应支付原告物业服务费。因此，原告要求被告支付2017年12月23日至2019年1月31日的物业服务费的诉讼请求，无事实依据和法律依据，原告的该诉讼请求，本院不予以支持。对被告以购房合同为证据证实原告未享受小区物业服务，小区存在安全隐患等的抗辩意见，本院不予以采纳。 对原告主张的水费288.00元，被告当庭认可，本院予以支持。 综上所述，原告诉讼请求本院部分予以支持，对其不合理的部分，本院不予以支持。依照依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告左丽霞于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司2016年5月22日至2017年12月22日期间的物业服务费2,560.53元以及水费288.00元，两项合计2,848.53元； 二、驳回原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由被告左丽霞负担12.00元，原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司负担13.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  詹伟 二〇二一年七月二十日 书记员  罗蒙