文书内容江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终2041号上诉人（原审被告、反诉原告）：张祖涛，男，1980年3月17日生，汉族，户籍所在地无锡市梁溪区，现住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：蔡娴，江苏英特东华律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：无锡百乐商业管理投资有限公司，住所地无锡市惠山区钱桥街道盛岸西路南侧。法定代表人：苗忠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高学文，江苏法舟（上海）律师事务所律师。上诉人张祖涛因与被上诉人无锡百乐商业管理投资有限公司（以下简称百乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2019）苏0206民初7733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月31日立案后,依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张祖涛上诉请求：撤销一审判决，改判驳回百乐公司一审本诉请求，支持其一审反诉请求，一、二审诉讼费用由百乐公司负担。事实和理由：一、百乐公司明知案涉房屋不能开设酒店仍对外出租，明显违约，应承担所有违约责任。二、其停止装修施工的原因是尚未办妥二次消防审核手续，并非故意停工。即便存在暂停装修施工，因双方合同中并未约定装修进度的时间节点，该情形不属于违反合同约定义务之情形。三、一审法院在认定其未违约的情形下，判令其承担房屋修复费用、律师费，并以双倍租金计算房屋占有使用费，无合同及法律依据。即便应由其承担恢复房屋原状的责任，也仅能计算一个月房屋占有使用费。百乐公司辩称：一、双方签订的合同中已对房屋土地性质及办公性质进行了明确交代，张祖涛在承租房屋前亦实地查看过房屋现状，认可房屋的适用性，张祖涛在承租房屋后应自行负责消防报验等手续办理，百乐公司不存在违约行为。二、其提出解除合同的诉请是因为张祖涛以实际行为明确表示不履行合同，张祖涛应承担相应违约责任。三、其对一审法院认定双方均无重大违约行为的认定及判决赔偿数额也不予认可，但为及早实现权利，故未提起上诉。请求驳回上诉，维持原判。百乐公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除百乐公司与张祖涛于2019年3月15日签订的《无锡百乐广场办公租赁合同》并支付恢复原状费用763132.11元；二、判令张祖涛支付百乐公司778805元违约金（按三个月的租金和管理费标准计算）；三、判令张祖涛赔偿百乐公司2019年5月1日至《无锡百乐广场租赁合同》合同解除日止的租金损失（以0.65元/平方米/日标准、按6656.46平方米计算）、物业管理费损失（以0.65元/平方米/日标准、按6656.46平方米计算）；四、判令张祖涛立即支付房屋占有使用费[自《无锡百乐广场办公租赁合同》解除之日第二日起至张祖涛将房屋恢复原状交还百乐公司之日止，按每日租金两倍暨以1.3元/平方米/日（0.65元/平方米/日*2）标准，按6656.46平方米计算]、物业管理费[自《无锡百乐广场办公租赁合同》解除之日第二日起至张祖涛将房屋恢复原状交还百乐公司之日止，按每日物业管理费0.65元/平方/日标准，按6656.46平方就算]；五、判令张祖涛赔偿百乐公司房屋闲置期间的租金损失778805元（自张祖涛实际将房屋恢复原状并返还给百乐公司之日起计算六个月，以0.65元/平方米/日标准、按6656.46平方米计算）；六、判令张祖涛赔偿百乐公司改造费用18.5万元；七、判令张祖涛赔偿百乐公司律师费损失127300元；八、诉讼费用由张祖涛负担。事实和理由：百乐公司与张祖涛于2019年3月15日签订《无锡百乐广场办公租赁合同》，约定张祖涛承租百乐公司管理的无锡市惠山区百乐广场写字楼13层至15层，土地用途为办公，房屋类型为写字楼，合同就租金标准、违约责任等作了相关约定。百乐公司依约交付了房屋，张祖涛进场拆除部分墙体后停止施工。期间，百乐公司函告张祖涛请其依法施工前提下抓紧施工进度等，但张祖涛未予理睬。2019年10月13日，张祖涛短信告知百乐公司要求解除合同并退还保证金等。基于张祖涛请求，为配合张祖涛施工及后续经营，百乐公司支付费用改造自张祖涛承租楼层及以下的废水、污水管道，因张祖涛不再租赁前述房屋，相关改造费用及恢复原状费用理应由张祖涛承担。因张祖涛违约要求解除合同无事实和法律依据，且其持续停工至今，已明确表示或事实表明不履行前述合同，故请求判如所请。张祖涛向一审法院提出反诉请求：一、判令百乐公司向张祖涛返还保证金100万元及水电保证金1万元；二、判令百乐公司向张祖涛支付违约金100万元；三、诉讼费用由百乐公司承担。事实和理由：在双方合同签订之前，百乐公司告知张祖涛案涉房屋可以用于开设精品酒店，但是合同签订之后，张祖涛在办理消防审批手续时被消防部门告知案涉房屋的土地用途及房屋类型不得开设酒店。张祖涛得知上述情况后多次督促百乐公司兑现承诺，解决消防问题，百乐公司迟迟无法解决，只能以各种理由推脱，导致张祖涛的酒店无法经营。百乐公司交付的房屋不符合合同约定，不能实现租赁目的，根据合同第九条的约定，百乐公司应当支付违约金100万元。一审法院认定事实：2019年3月15日，百乐公司与张祖涛签订《无锡百乐广场办公租赁合同》1份，约定百乐公司将位于无锡市惠山区××广场××楼××层（半层）、十三层至十五层的房屋出租给张祖涛用于开设酒店。租赁面积为6656.46平方米。合同中明确：该房屋土地用途为办公、房屋类型为写字楼，结构为钢筋混凝土。合同并约定：“……二、租赁用途。2.1张祖涛向百乐公司承诺，张祖涛严格按照本合同约定的土地用途及房屋性质合理使用该房屋。若张祖涛将租赁该房屋作为精品时尚酒店使用，应遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定，否则由此产生的一切责任及损失均由张祖涛自行承担。2.2张祖涛保证，在租赁期内未征得百乐公司书面同意以及按规定须经有关部门审批核准前，不擅自改变上款约定的使用用途。三、交付日期和租赁期限。3.1甲乙双方约定，百乐公司于2019年4月30日前向张祖涛交付该房屋。房屋租赁期自2020年3月1日起至2032年2月28日止。装修期为2019年5月1日起至2020年2月29日。开始计租日为租赁期起始日。……5.1……租赁关系终止时，百乐公司收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由张祖涛承担的费用外，剩余部分无息归还张祖涛。5.2租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、设备、物业管理等费用由张祖涛承担；其余有关费用，均由张祖涛承担。……9.2甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按租赁保证金之金额支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（二）百乐公司交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或百乐公司交付的房屋存在缺陷，危及张祖涛安全的；……（五）张祖涛无正当理由逾期不支付租金累计超过一个月的；（六）张祖涛无正当理由不支付租金以外的本合同规定的其它任何应付款项逾期超过一个月的；……（九）一方违反本合同的约定，且在守约方书面通知后30日内未予纠正的；……”合同约定的开始计租期为2020年3月1日，第一至第三年的租金为0.65元／平方米／日、月租金129800.97元；第四至第六年租金为0.689元／平方米／日、月租金为137589.03元……。首期租金为计租日起至第3个月最后一日期间的租金，第一年至第二年的其他租金均按每3个完整的自然月为一个交租期缴纳。张祖涛应在每个交租期最后一个月的第20日前向百乐公司一次性足额支付下个交租期租金；第三年起至合同期结束，租金按每6个完整的自然月为一个交租期缴纳。张祖涛应于合同签订后两个工作日内，向百乐公司支付房屋租赁保证金100万元，等张祖涛正式开业后一个月内百乐公司再返还50万元保证金。合同租赁期满终止时，百乐公司在张祖涛交还房屋、结清费用、办妥工商变更手续后10个工作日内，将租赁保证金按照合同约定做出扣除后一次性无息退还张祖涛。如张祖涛违反合同的任何条款，百乐公司有权敦促其履约。若经敦促张祖涛仍未在合理期限或百乐公司规定的期限履行合同约定义务，百乐公司有权利但没有义务扣除全部或部分租赁保证金来支付租金、管理费、赔偿百乐公司及／或第三人的损失等。张祖涛应按时向百乐公司支付该房屋的物业管理费。物业费标准为第一至第三租赁年度0.65元／平方米／日、129800.97元／月，第四至第六租赁年度0.689元／平方米／日、137589.03元／月……。经政府主管部门批准并经百乐公司或业主方书面许可，张祖涛可在百乐公司同意的范围内对该房屋对其装修、附属设施及设备进行增建增设或改建，且在取得所有必要的政府有关部门的规定的验收合格证书（包括但不限于消防验收合格证书）后方可正式投入办公使用。由此引起的一切费用及法律责任均由张祖涛承担。为此张祖涛应负责向政府主管部门报批，百乐公司应给予必要的配合。……张祖涛须在合同租期届满或提前终止当日与百乐公司联系交回该房屋事宜，且在三日内将该房屋连同其所有的百乐公司提供的附属物、装置、附加物按合同规定，在与百乐公司交付张祖涛时的原状一致或者百乐公司书面认可的标准的可租用及良好的使用状态下，交还百乐公司。若张祖涛未按上述约定状态返还房屋，百乐公司有权（1）自租赁期满或提前终止的第二天起直至张祖涛按上述规定交还房屋为止，每迟交一天，张祖涛应按照租赁期满或提前终止前一天应缴日租金的双倍标准向百乐公司支付日租金额；（2）自行对该房屋连同其所有的甲方提供的附属物、装置、附加物作出合适的修缮，因此而引起的一切开支及费用由张祖涛负担。……自合同签署之日起至租赁期终止之前，除合同另有规定外，未经百乐公司事先书面许可的，张祖涛不得擅自提前终止合同。若张祖涛未经百乐公司事先书面认可擅自提前终止合同（包括张祖涛单方面提出提前终止合同或因张祖涛的原因而导致本合同提前终止的），则张祖涛必须向百乐公司支付其实际使用该房屋期间根据合同应付而未付的一切款项和相当于该房屋届时三个月租金和管理费的违约金，并赔偿百乐公司因此遭受的一切损失，包括享有的租金优惠及律师费用、诉讼费用及该房屋空置期间百乐公司根据合同规定本可收取的租金。百乐公司除可通过没收全部保证金及张祖涛预先支付的租金以充抵上述违约金及损失外，还可就不足部分（如有）向张祖涛进行追偿。……当张祖涛未按合同约定支付租金、管理费或其他费用，逾期达到三十日（如果百乐公司发出催款通知书指定宽限期的，自宽限期届满之日起算），百乐公司可单方解除本租赁合同。因该等原因导致合同解除的，张祖涛应按合同规定的租赁保证金之金额支付给百乐公司作为违约金，百乐公司有权以租赁保证金抵扣该违约金，若违约金不足以抵扣百乐公司损失的，张祖涛还应负责赔偿。……若张祖涛拖欠合同约定的应付租金、物业管理费等合同约定应当支付的费用，在不影响百乐公司其他权利的前提下，百乐公司有权要求张祖涛支付滞纳利息（该滞纳利息从张祖涛应付所欠款项之日起按月息1%计算）及百乐公司因向张祖涛追讨欠款而支出的诉讼费、律师费。……在租赁期间，因百乐公司严重违约导致合同解除的，百乐公司应按合同规定租赁保证金之同等金额向张祖涛支付违约金。该房屋交付后，因张祖涛严重违约导致合同解除的，张祖涛应按合同规定租赁保证金之金额向百乐公司支付违约金。百乐公司有权没收张祖涛已支付的租赁保证金作为违约金的一部分。若违约金不足抵付百乐公司损失的，张祖涛还应负责赔偿。2019年4月30日前，百乐公司向张祖涛交付了案涉房屋。2019年3月15日，张祖涛支付给百乐公司房屋租赁保证金100万元；2019年6月3日，张祖涛支付给百乐公司水电保证金1万元。张祖涛组织工人进场装修拆除了案涉房屋的部分墙体和天花板。2019年10月13日，张祖涛向百乐公司总经理袁克忠发送短信，表示因百乐公司商业楼产权性质问题消防不能办理，无奈放弃本项目，请求解除2019年3月15日签订的合同，并退还保证金及水电押金101万元。张祖涛愿意承担加盟费、营业执照费用、消防等费用，请求百乐公司承担设计费、审图费、工程敲墙等费用。2020年6月30日，百乐公司招商运营部职员陈海霞向张祖涛发送《补充协议》1份，内容为：“1、甲方（百乐公司）全力协助张祖涛进行消防报验事宜，若因房屋非为商业性质等甲方原因导致乙方消防报验不能通过，甲方承担因此造成的投资损失（该投资损失仅限于乙方自本补充协议签订之日起新产生的实际投入损失）。2、乙方应严格按照《消防法》及《建设工程消防监督管理规定》等相关法律法规进行消防报验等，并遵循未经消防设计审核不得施工的规定。否则，由此造成的损失由乙方自行承担。”后该补充协议并未签订。2019年9月5日，百乐公司向张祖涛发送《关于及时进行消防设计报审及加快装修进展的提醒函》1份，要求张祖涛依法依规及时报审相关消防手续并依法依规实施装修施工，及要求张祖涛加快装修进展。张祖涛于2019年9月7日签收该函件。2019年11月19日，百乐公司诉至一审法院。一审法院于2019年11月21日向张祖涛送达了应诉材料。2020年1月8日，张祖涛发表答辩意见，表示同意解除合同。一审中，双方均确认合同已经解除，百乐公司认为合同解除之日为起诉之日即2019年10月29日，张祖涛认为合同解除之日为2020年1月8日。经百乐公司申请，一审法院委托江苏至衡诚达工程咨询有限公司对案涉房屋恢复原状所需费用进行了鉴定。该公司于2020年7月3日出具工程造价鉴定意见书，认为案涉房屋恢复原状工程造价鉴定结果为763132.11元，其中污水、废水管道改造恢复费用为36831.27元（含孔洞封堵、废水拆除、污水拆除费用）。百乐公司支付鉴定费用7631元。案件审理过程中，为避免损失扩大，合理利用案涉建筑，双方当事人一致同意自2020年7月24日起即视为张祖涛已将案涉房屋恢复原状返还交付百乐公司。庭审中，百乐公司提供了：1、案涉项目土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋初始登记证各1份。以上材料显示案涉房屋地类（用途）为商业用地，房屋性质为商品房、规划用途为办公。2、《无锡写字楼废水、污水管道改造工程合同》、工程验收单1份、付款凭证2张、发票3张，以证明其为配合张祖涛后续经营而因此发生的废水、污水管道改造费用185000元。对以上证据1，张祖涛并无异议；对证据2，张祖涛认为对此不清楚，无法核实真实性，与其无关。就其主张的律师费，百乐公司提供了其与江苏法舟律师事务所、江苏法舟（上海）律师事务所签订的《委托合同》1份。合同约定，百乐公司委托上述律师事务所参与其与张祖涛租赁合同纠纷一审的诉讼，依起诉金额255万元（暂定）计算律师费为127300元。百乐公司陈述，因百乐公司与受托律所之间存在多个委托代理合同，相关费用统一结算，本委托合同的约定律师费尚未支付。对此，张祖涛认为，《委托合同》的真实性无法认定，不予认可。一审法院认为：百乐公司与张祖涛于2019年3月15日签订的《无锡百乐广场办公租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人协商一致，可以解除合同。现百乐公司与张祖涛均同意解除合同，张祖涛于2019年10月13日向百乐公司发送短信要求解除合同，百乐公司则于2019年11月19日向法院提起诉讼要求解除合同，百乐公司的意思表示后作出，该意思表示于2019年11月21日到达张祖涛，则2019年11月21日认定为合同解除之日。百乐公司按照合同约定期限交付了符合合同约定的租赁物，双方在约定的租赁期开始之前即一致同意解除合同，在合同解除之前均无重大违约行为，互不承担违约责任，对百乐公司本诉主张的违约金778805元及张祖涛反诉主张的违约金100万元，法院均不予支持。根据合同约定，张祖涛应在合同解除后三日内即2019年11月24日前，将租赁物恢复原状返还百乐公司，现双方确定的返还日期为2020年7月24日，张祖涛未及时返还租赁物，应当按照约定的双倍租金标准支付返还之前的房屋占有使用费计129800.97元/月×2×8个月=2076815.52元。百乐公司未提供证据证明污水、废水管道改造是张祖涛要求进行且张祖涛同意承担改造费用，故对百乐公司主张的污水、废水管道改造费用18.5万元，法院不予支持。江苏至衡诚达工程咨询有限公司《工程造价鉴定意见书》中36831.27元系污水、废水管道的恢复费用，法院亦不予支持。对百乐公司主张的其余恢复原状费用（763132.11元-36831.27元）=726300.84元，法院予以支持。双方解除合同后，百乐公司即可着手进行案涉房屋招租事宜以减少损失，法院已支持2019年11月24日起至2020年7月24日的房屋占有使用费，对百乐公司主张的闲置期间租金损失不再支持。百乐公司主张的律师费127300元，符合合同约定，金额亦在合理范围之内，予以支持。双方约定的计租期自2020年3月1日起，百乐公司主张的其余费用不符合合同约定，法院不予支持。对张祖涛要求百乐公司返还租赁保证金100万元及水电保证金1万元的反诉请求，予以支持。两相折抵后，张祖涛还应支付百乐公司1920416.36元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、确认百乐公司与张祖涛于2019年3月15日签订的《无锡百乐广场办公租赁合同》于2019年11月21日解除；二、张祖涛于判决生效之日起10日内支付给百乐公司恢复原状费用、房屋占有使用费、律师费合计1920416.36元；三、驳回百乐公司的其余本诉请求；四、驳回张祖涛的其余反诉请求。二审中，双方对一审法院已查明事实均无异议，本院依法予以确认。张祖涛补充提供：证据1.打印于互联网（无锡市房地产市场网）关于百乐广场楼盘介绍，欲证明证明百乐公司明知案涉房屋系办公性质不得用于酒店经营，而其当时不知晓办公用房不得经营酒店；证据2.其与时任百乐公司高管袁克忠的电话录音，主张其在通话中反复强调百乐公司曾承诺协助通过二次消防验收，袁克忠未提出异议，欲证明百乐公司违反合同约定，构成违约。百乐公司质证认为：对证据1真实性无异议，百乐广场的楼盘介绍确实载明广场由办公和酒店组成，但该介绍中的酒店并非案涉房屋所处楼栋，其已在合同中明确案涉房屋性质，不存在隐瞒，无法通过二次消防验收的后果应由张祖涛自行承担。对证据2真实性无异议，该录音中袁克忠从未认可曾承诺张祖涛用案涉房屋经营酒店可通过二次消防验收。二审中，张祖涛陈述其在承租案涉房屋前，职业为酒店经理人，曾开设过旅馆，并参与经营过某酒店及农家乐。本院认为：出租人的基本合同义务为按照约定交付租赁物。本案中，虽然张祖涛承租案涉房屋的目的系用于开设酒店，但《无锡百乐广场办公租赁合同》中已清楚载明案涉房屋土地用途为办公、房屋类型为写字楼。张祖涛作为承租人，此前亦有酒店行业经营经历，理应知晓并自行承担租赁办公写字楼开设酒店可能面临二次消防无法通过的商业风险。就此，张祖涛二审中虽然提供其与百乐公司前高管袁克忠的电话录音，但袁克忠在该谈话中从未认可百乐公司曾承诺张祖涛以案涉房屋开设酒店可通过二次消防验收，张祖涛亦未能就百乐公司曾作出上述承诺提供其他充足证据，故其主张案涉合同解除系因百乐公司违约所致，应由百乐公司赔偿其违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于一审法院认定张祖涛应承担的房屋修复费用、房屋占有使用费、律师费是否恰当问题。如前所述，本案中百乐公司并无违反合同约定情形，张祖涛依法不享有合同解除权，百乐公司有权基于合同约定主张相关权利。经审查，双方签订的《无锡百乐广场办公租赁合同》中明确约定，张祖涛负有在合同租期届满或提前终止三日内将房屋恢复原状之义务，如未在指定期限内恢复原状，百乐公司有权以日租金的双倍标准向百乐公司收取占有使用费，并由张祖涛赔偿百乐公司由此支出的律师费用。现张祖涛在装修过程中，拆除了部分墙体和天花板，未按期恢复原状，一审法院根据鉴定意见所确定的恢复原状费用、双方合同约定的占有使用费计算标准及逾期返还天数、律师费支出情况，判令张祖涛承担房屋恢复原状费用726300.84元、占有使用费2076815.52元、律师费127300元，符合合同约定，且总金额并未超出张祖涛应承担的违约责任，本院予以确认，张祖涛相应上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人张祖涛的上诉请求不能成立。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22880元，由上诉人张祖涛负担。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  杜伟建审判员  宁尚成二〇二一年七月三十日书记员  李宜洋