山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁10民终1741号上诉人（原审原告）：孙志军，男，1971年12月29日出生，住荣成市。委托诉讼代理人：毕红春（系孙志军妻子），住荣成市。委托诉讼代理人：王科，山东涵华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：荣成市亚飞社区居民委员会，住所地荣成市崖头街道办事处亚飞社区。法定代表人：孙克田，主任。委托诉讼代理人：宋保奎，山东华夏明德律师事务所律师。上诉人孙志军因与被上诉人荣成市亚飞社区居民委员会（以下简称亚飞居委会）房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服山东省荣成市人民法院（2021）鲁1082民初1465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙志军上诉请求：1.依法撤销（2021）鲁1082民初1465号民事判决，依法改判支持孙志军的诉请或发回重审；2.一审、二审案件受理费由亚飞居委会承担。事实和理由：一、《旧房拆迁改造协议书》内容清晰明确，不存在任何歧义，按照正常理解不会认为180平方米是两套房屋的面积总和，一审法院认定协议约定的180平方米是两套房屋的面积总和不符合对合同文义的解释。二、一审适用法律有误。1.《旧房拆迁改造协议书》是亚飞居委会提供的格式合同，适用于不特定的多数人，关于超过180平方米的约定系亚飞居委会为购买一套房屋超过180平方米的情况下所写，该条款并非一定适用于孙志军。2.即使《旧房拆迁改造协议书》的格式条款出现两种解释，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，应当作出不利于亚飞居委会的解释。三、亚飞居委会与其他村民签订的协议书存在不同版本，亚飞居委会与李振泉签订的《同意旧房拆迁改造协议书》约定“两幢楼房合计面积为180平方米以内”，亚飞居委会有能力提供其他版本协议书来避免产生分歧，却与孙志军签订本案诉争协议，故应当认定本案诉争房屋的单价就是1000元每平方米。四、一审法院以亚飞居委会与孙全强等人签订的协议书和履行情况推定本案应适用两套房屋总面积不超过180平方米的标准系认定事实有误。不能以孙全强等人履行情况来确定孙志军协议的履行情况，其他人接受该价格并不意味着亚飞居委会可以任意曲解合同约定。五、一审法院将拆迁安置政策特别约定的举证责任分配给孙志军错误，《旧房拆迁改造协议书》系亚飞居委会提供的格式条款，是否存在拆迁安置政策特别约定的举证责任应由亚飞居委会承担。亚飞居委会辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持一审判决，驳回上诉。孙志军向一审法院起诉请求：1.判令亚飞居委会按照1060元/平方米向其出售125平方米二层住宅楼一户；2.案件受理费由亚飞居委会承担。一审法院认定事实：2009年8月7日，孙志军与亚飞居委会签订《拆迁改造协议书》一份，约定：孙志军将95号民房交给亚飞居委会拆除，兑换一套住宅楼并购买一套住宅楼及车库和地下室。2011年2月27日，孙志军与亚飞居委会重新签订《旧房拆迁改造协议书》一份，约定：孙志军同意将95号民房交给亚飞居委会拆除，兑换56号住宅楼1-301室127平方米住宅楼一户及购买明年新建的120平方米二层住宅楼一户，同时购车库一个。明年所购新楼房的价格在政府不加价的前提下，180平方米以内标准楼层(一楼)价格按1000元/平方米，超出部分按2200元/平方米。签订该协议的同时，双方对56号住宅楼1-301室房屋的差价款进行了结算，并由亚飞居委会的财务人员在协议上手写备注，孙志军为预留第二套房屋预交了房款6万元。现孙志军与亚飞居委会车库及地下室计价方式无异议，对拆迁协议约定的房屋优惠基准价1000元/平方米是否是在两套房屋面积之和不超过180平方米时适用产生争议，协商未果而成诉。孙志军主张根据合同的约定，180平方米限制的是明年所购楼房的价格，而非其选择置换和购买的两套住房的价格。孙志军于2014年2月19日交纳第二套50%房款时，也是按1000元/平方米的标准价计算所得房款12万元的一半交纳，亚飞居委会并未提出异议，应视为其认可第二套房屋按优惠基准价购买。亚飞居委会提供了荣成市亚飞实业总公司《旧村改造购房的补充规定》文件一份，文件载明：根据《荣成市“十一”时期社会主义新农村建设实施办法》以及参照《荣成市被征地居民基本养老保险和生活补助办法》的有关年限的界定，结合我村的实际状况，作出如下实施办法：1.旧房兑换综合楼的仍按老标准执行；2.1982年12月31日在册的村民以及1983年1月1日以后这些村民的配偶及后代、在2001年12月31日转非时在册的村民及本村闺女出嫁后户口一直未迁出的并在本村有享受补助的固定住房的，需购房仍按原规定执行。（原建筑标准700元/平方米并享受8平方米补贴，单户面积为90平方米，超出面积按2200元/平方米计算）……。文件落款时间为2007年12月20日。孙志军另提供其余孙全强（宋兰芳）、孙可礼（孙连军）、孙建军（孙伟伟）、孙国红（肖玉香）、颜世栋（李清）等人签订的16份旧房拆迁改造协议书及付款凭证、计算说明，证明上述村民均是按照前述文件规定单套房屋享受90平方米的优惠价、两套房屋享受合计不超过180平方米优惠价。其中的孙全强（宋兰芳）、孙可礼（孙连军）、孙建军（孙伟伟）、孙国红（肖玉香）、颜世栋（李清）五份合同均选定两套房屋，且合计面积超过180平方米，合同签订日期均为2011年2月26日，合同约定的第二套计价方式内容与孙志军合同文本文件一致，均系按亚飞居委会主张的标准计算并结清第二套房屋价款。孙志军对上述证据真实性均不予认可，并认为亚飞居委会在拆迁过程中标准不是统一的，根据拆迁难度，存在多个补偿标准。一审法院认为，孙志军与亚飞居委会之间签订拆迁协议系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。对于双方对于条款中的180平方米的适用条件的争议，属于合同解释的范畴，首先应根据合同约定来确定。根据协议上下文的内容，孙志军当时已确定第二套房屋的楼层及估算面积，但第二套房屋单价届时还受政府定价的限制，故双方仅对计算方式进行约定。孙志军选定的第一套面积为127平方米、第二套为120平方米，其第一套房屋已全部享受优惠价，第二套房屋的面积完全不可能超过180平方米。如该180平方米优惠价格仅针对第二套房屋面积，则双方没有必要约定来年购买第二套房屋时，超过180平方米的适用条件。其二，根据亚飞居委会提供的其他同一文本内容合同，可以认定该合同系格式合同，孙志军、亚飞居委会双方并不应当存在独立于其他同一文本合同的缔约合意。而其他主体的履约方式与亚飞居委会主张的方式一致，也能够进一步证明亚飞居委会主张的合理性。其三，从合同缔约目的看，双方为安置补偿而缔约，缔约的依据应是本村拆迁的基本政策规定。而亚飞居委会提供的荣成市亚飞实业总公司《旧村改造购房的补充规定》文件与孙全强（宋兰芳）、孙可礼（孙连军）、孙建军（孙伟伟）、孙国红（肖玉香）、颜世栋（李清）等拆迁协议约定的内容相互印证，能够证明文件规定的每户房屋优惠补助面积一套房90平方米、二套房合计不超过180平方米是通行规定。因此，通过合同文义解释，结合当时拆迁改造安置政策，在孙志军没有其他证据证明双方存在特别约定的情况下，孙志军与亚飞居委会对于协议约定的第二套的优惠面积标准均应明确知晓，不应存在误解的可能，故孙志军的主张缺乏事实及法律依据，难予支持。亚飞居委会的答辩理由，合理有据，予以采信。至于孙志军所称亚飞居委会在拆迁过程中标准不统一，存在多个安置补偿标准，则不属于本案的审理范围，亦不能作为其主张的依据。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回孙志军的诉讼请求。案件受理费2950元，减半收取计1475元，由孙志军负担。本院二审期间，亚飞居委会依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。亚飞居委会提交崖头镇人民政府崖政办（1993）61号文件和荣成市人民政府荣政发[2001]52号文件，拟证实荣成市亚飞实业总公司系经崖头镇人民政府批准由亚飞居委会成立的公司。孙志军质证认为，对上述证据的真实性没有异议，但对证明内容有异议，荣成市亚飞实业总公司虽系亚飞居委会成立但与亚飞居委会是两个不同主体，无权代表亚飞居委会行使权利，其作出的《旧村改造购房的补充规定》对孙志军没有法律效力。本院二审查明，2011年2月26日，李振泉与亚飞居委会签订《同意旧房拆迁改造协议书》约定，李振泉同意将133号民房交给亚飞居委会拆除，不兑换33号住宅楼，兑换明年新建的120平方米三层住宅楼壹户，及为其孙子女李金珏购买120平方米二层住宅楼壹户；所兑换及购买的楼房价格：在政府不加项前提下，两幢楼房合计面积在180平方米以内标准楼层价格按1000元每平方米，超出部分按2200元每平方米。另查明，在亚飞居委会拆迁改造过程中，村民置换房屋的方式有两种，一是村民自行出资自行建设楼房，二是村民置换由亚飞居委会提供的综合楼，孙志军即属于第二种方式。综合楼单套房屋的面积最大不超过140平方米。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为孙志军与亚飞居委会签订的《旧房拆迁改造协议书》中约定的“180平方米”的适用条件应当如何解释。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案中，孙志军与亚飞居委会签订的《旧房拆迁改造协议书》约定了孙志军选择的两套房屋面积分别为127平方米和120平方米，其中孙志军置换的第一套房屋已全部享受优惠价格，且经查明孙志军可选择购买的第二套房屋的面积不存在超过180平方米的户型，其他村民置换的综合楼单套房屋面积亦均不超过180平方米，如果将该180平方米的适用条件解释为系仅针对第二套房屋，则该约定即无适用之可能，与订立合同的目的不符，亦明显与常理相悖。另，根据一审中亚飞居委会提交的荣成市亚飞实业总公司《旧村改造购房的补充规定》文件内容，每户可以享受的优惠价格为每套房屋90平方米，结合其他选择两套房屋村民的拆迁协议履行情况，以及亚飞居委会与李振泉签订的《同意旧房拆迁改造协议书》“两幢楼房合计面积为180平方米以内”的约定，亦可证实亚飞居委会在拆迁过程中实际履行的拆迁标准与上述文件规定的内容相符，即每户可以享受的优惠价格为一套房屋90平方米、两套房屋合计180平方米。一审法院通过合同文义解释，结合当时拆迁改造安置政策及实际履行情况，认定亚飞居委会上述标准系拆迁通行规定，并无不当，本院予以确认。现孙志军主张其第二套房屋120平方米应全部享受优惠价格，依据不足，亦不符合诚实信用原则。综上所述，孙志军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2950元，由孙志军负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭林涛审 判 员 赵 芳审 判 员 潘 慧二〇二一年七月三十日法官助理 郎 冰书 记 员 丛丽颖