广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10307号上诉人(原审被告)：广州日领商务服务有限公司。住所地：广州市越秀区中山五路193号1603房。法定代表人：傅政纲，职务：总经理。委托诉讼代理人：顾斐，广东中汉律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王万辉，男，1953年3月7日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。委托诉讼代理人：曾祥敏,广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：李剑春，广东诺臣律师事务所律师。上诉人广州日领商务服务有限公司（下简称日领公司）因与被上诉人王万辉房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初30926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月28日公开开庭进行审理。上诉人日领公司委托诉讼代理人顾斐，被上诉人王万辉委托诉讼代理人曾祥敏、李剑春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。日领公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.诉讼费由王万辉承担。事实与理由：一、王万辉承租涉案场地前完全知悉场地现状，其以不到市场价格三分之一的租金标准承租涉案场地，是其充分考虑经营收益和风险所作的决定，应由其自行承担相应后果。案涉租赁物地段优越，按政府指导价的商铺租金标准为216元/平方米，由于存在历史遗留问题所以我方在征得业主同意的前提下，以不到市场价格三分之一的单价向王万辉出租场地，并在签约前多次磋商过程中与其沟通相关情况，其坚持承租，且其本身经营多家酒店，十分清楚行情和手续，才承租场地，属于商业行为。关于涉案场地存在涉诉问题，我方不存在隐瞒，也没有隐瞒必要，网上可以查找到相关法律文书。二、2019年11月15日个别业主商铺被强制执行后，王万辉仍在2019年11月29日、12月7日继续申请施工，其在本案的陈述显然和之前的行为矛盾。在双方的聊天记录中，其对个别商铺被围蔽并未表示惊讶，只是和我方讨论如何尽快“拔钉子”，说明个别商铺被强制执行完全不是阻碍其继续履行合同的真正原因。三、城管部门已就王万辉未经审理擅自装修发出了整改通知，要求其停工，我方亦多次告知其办好手续再进场施工，但王万辉根本未办报批手续就入场施工，是其自身过错，实际上其违反行政管理部门的审批要求被动停工，并非因个别业主围蔽商铺，由此产生的装修损失应由其自行承担。四、王万辉已付款项的具体性质和数额，一审法院认定有误。案涉租赁合同约定商铺的月租金标准为116200元，那么租赁保证金应为232400元，所以对方支付的166000元款项中有49800元属于2019年11月的管理费，在332000元款项中有99600元是属于物业服务协议的保证金，上述49800元和99600元款项性质与本案租赁合同不是同一法律关系，不应在本案中处理。五、王万辉至今未将场地交还给我方，在占用期间，其最少应按已进行租赁备案登记的598.73㎡部分的租金或占用费，场地内仍堆放王万辉的大量装修材料，其仍带领施工人员多次进入场地拒不施工，直到2020年6月其仍向大厦管理处缴纳水电费，证明至少在2020年6月仍使用场地。一审开庭前双方曾相约办理场地移交手续，但对方要求不合理的巨额装修补偿才同意撤场和复原场地，双方无法达成一致导致场地移交受阻，是对方的不断拖延使场地无法经营和盘活，我方应承担巨额租金和管理费，一旦我方资金周转困难极有可能引起集体诉讼。六、案涉场地在对方进场后被严重破坏，且重新进行了密集的墙体间隔，对方在不进行复原的情况下，我方完全无法接收场地进行使用。根据合同第3.5条，对方应将可移动物品搬离，将商铺及附属设施、附着物完好交还，并结清欠费才退还保证金，一审法院漏查重要事实，特提起上诉。后日领公司当庭补充代理意见，就从王万辉实施各个行为的时间节点可知其知悉场地状况、本案不符合合同约定的退还保证金的前提条件、针对不存在纠纷且被对方实际占用部分应支付租金、场地历史遗留问题具体情况等进行了详细说明。针对日领公司的上诉，王万辉辩称，一、日领公司隐瞒其未取得合法对外出租的全部权利的事实，对我方虚假承诺，导致我方不能实现合同目的，我方有权解除合同并要求对方赔偿损失。1.对方故意隐瞒上述事实，在签订合同前对我方虚假陈述，在合同中作出虚假承诺，我方只是对场地进行现场了解，也在合同中约定对方提供相应文件，对合同无效和解除不存在过错。签订合同前，我方多次去现场查看并要求对方提供相应文件，从双方的微信中可以反映，我方租赁场地是经营旅店，对方非常清楚我方是作整体用途，双方清楚必须整体装修经营，合同第5.1条特作出明确约定，同时对开旅店的手续也在5.5条作出了约定，虽然对方一再承诺解决，但实际未取得有效进展，造成我方合同目的落空。2.涉案物业虽然位于公园前地铁站附近，但没有证据证明我方远低于市场价承租，双方就租金协商一致，不存在分歧。3.我方进场装修后，讼争物业中有四个商铺被法院执行，要求收回给业主，而且该四个商铺分散在各处，我方是整体做酒店使用，不可能割裂开作装修，也不可能取得消防验收。根据合同法第五十一条规定，对方对商铺无处分权，事后未取得权利人同意，因此存在合同无效情形，且根据合同法第九十四条，对方出租的酒店不能用于整层旅店经营，不能实现我方合同目的，对方构成根本违约，应承担违约责任。二、我方经对方同意后方开始装修，并非擅自强行装修。1.我方已经取得装修许可，已经张贴在现场。2.我方与相关人员的微信聊天记录反映了我方取得许可，我方曾经与百汇老沈沟通要求其跟进装修许可证事宜，并解决封扶梯问题，对方表示将积极跟进，从未表露我方强行装修的意思。百汇麦经理亦于2019年12月与我方沟通装修噪音问题，此时也未提到强行装修，可见其是同意我方装修的。3.在（2020）粤0104民初40183号判决（下简称40183号判决）中，我方对经得对方装修的事实也得到一审法院认定，我方不存在任何违规行为。三、日领公司存在违约行为，应承担违约责任，一审法院对我方已支付的款项的性质和数额认定无误。1.根据双方签订的合同，保证金为332000元，并非对方所称的保证金为两个月租金232400元。虽然合同中提及保证金相当于两个月的租金，但在“租金”后手写加上“332000元”，说明双方就场地保证金进行了确认，保证金为332000元，且我方于2019年10月21日按照合同约定已向对方支付，对方也出具收据确认收到押金332000元，我方在解除合同后有权要求对方全额返还。2.本案租赁合同目的是为了经营整体酒店而承租，由于对方原因使得我方合同目的不能实现，我方不可能因部分有效而支付部分租金。双方曾于2020年4月10日面谈，口头协商一致解除合同，我方已将物业返还，不存在占用情形。3.本案装修费用是对方不诚信导致，若非其隐瞒真实情况，哄骗我方在不知涉案物业存在诸多问题的情况下签订合同，我方不会装修也不会产生巨额费用，对方应该赔偿我方全部损失。后王万辉补充认为：1.日领公司代理词中的补充上诉意见在一审时已经提出，一审法院已经予以查明；2.关于装修过错的问题，一审判决第6-7已经查明整个装修过程我方都有向日领公司提出申请。关于合同无效部分，一审也查明不仅仅是查封问题，还包括其无权对外出租的问题；3.本案是整体租赁，并非是部分租赁，不存在要支付部分实际占用的租金问题；4.关于涉案场地的历史遗留问题，是日领公司自身原因导致。王万辉于2020年7月13日向一审法院起诉请求：1.判令日领公司返还王万辉支付的租金166000元、合同保证金332000元、物业管理费49800元，其计547800元；并以547800元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准向王万辉支付自2020年6月24日起至实际付清之日止的利息；2.判令日领公司赔偿王万辉因装修承租商铺支出的费用611564.5元。一审法院认定事实：2019年10月18日，王万辉（乙方）与日领公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：1.1.甲方将位于广州市越秀区中山五路193号百汇广场内商场第五层商铺提供给乙方使用；1.2.该商铺建筑面积1660平方米；1.3.乙方使用该商铺仅限于经营旅业。2.1.乙方使用该商铺的经营合同期从2019年11月1日起至2029年10月31日止；2.2.装修免租期为三个月，自双方签订本租赁合同且双方约定于2019年11月1日至2020年1月31日为装修期，由2020年2月1日开始计算租金。3.1.2020年2月1日至2021年1月31日的月租金额为116200元；3.2.合同期内乙方须向甲方缴付该交商铺的管理费用，此项费用包括消防系统、电梯电费、公共区域水电费、清洁费、公共保安费，物业管理费以建筑面积计算；3.3.乙方在签订本合同之日，应向甲方一次性支付合同定金166000元，余下的商铺场地租金的合同保证金，金额相当于乙方第一年贰个月的商铺场地租金332000元应在2019年10月24日前一次性支付给甲方；3.4.合同期内，乙方应于每月3号前以转账方式向甲方支付该商铺当月的场地租金；3.6.乙方在撤场前，甲方将本合同保证金转作为商铺质量保证金，经甲乙双方签订《场地移交确认书》，该保证金七天内无息退还。4.1甲方交付给乙方使用的商铺为现有商铺，甲方收到乙方给付的商铺场地租金合同保证金和第一年首月的商铺场地租金及管理费之日起的3天内将该商铺移交乙方使用，双方共同对该商铺场地情况进行移交验收并签字；4.3.该商铺甲方负责一次消防验收，乙方负责承租范围内二次消防装修、验收及其他消防设施，甲方应提供充分协助和配合；4.4.该商铺范围内由乙方自行装修并负担全部费用；4.5.乙方装修之前，须向甲方交付装修保证金100000元，装修完毕经甲方验收和结清施工有关费用后，甲方在约定的30天内将装修保证金无息退还乙方。5.1.甲方承诺已与商铺业主方签订合法有效的《商铺租赁合同》或授权委托书，在本合同履行期间，甲方对商铺享有合法完整的出租权；5.4.甲方负责提供房屋租赁登记备案证明、建筑主体消防批文复印件、房产证复印件及相关资料以供乙方办理经营审批，甲方承诺在签订合同之日起15天内负责提供该商铺的租赁登记备案证明，如果甲方超过15天未完成房屋租赁登记备案手续，甲方承担商铺所有产生的费用及责任，免租期则顺延。9.1.本合同附件与本合同具有同等法律效力，附件一为百汇广场五楼商铺图纸，附件二为甲方营业执照复印件，附件三为乙方营业执照复印件、法定代表人身份证明书及授权委托书（或承租人身份证复印件）。等等。同日，王万辉另与日领公司签订《物业服务协议》，约定由日领公司对案涉五楼租赁场地提供物业服务管理，服务管理期限为10年，自2019年11月1日至2029年10月31日止，每个月管理费49800元，王万辉应在签订合同之日向日领公司一次性支付商铺场地管理费、服务费的合同保证金49800元等。2019年10月21日，王万辉通过银行转账向日领公司农行中旅商业城支行的账户转账支付了首月租金166000元、向傅政纲在广发银行中山五路支行的账户转账支付了租赁押金332000元，11月14日王万辉再向傅政纲转账支付管理费49800元，以上费用日领公司均开具《收据》予王万辉。2019年10月29日，王万辉向日领公司申请进场进行装修。11月29日，王万辉再向日领公司发出《关于百汇广场五楼手扶电梯围闭施工申请》。同年12月7日，王万辉再向日领公司发出《申请》称五楼进入排污工程阶段需打拆原装修地面等。前述合同履行期间，王万辉就合同履行事宜与微信名为“百汇老沈”的人通过微信进行沟通。2019年10月21日，该“百汇老沈”向王万辉发出两条信息，内容为日领公司及傅政纲前述银行账户信息。次日，王万辉发出信息要求提供建筑规划许可证、房产证、一次消防审核及验收批复的原件扫描件，“百汇老沈”回复收到信息后称安排同事整理资料。同月24日，王万辉再向其发出信息称资料不全要求跟进等。此后，双方一直在协调消防事宜互有信息往来。2019年11月4日，王万辉发出一审法院于2019年10月17日在案涉现场两商铺张贴的《公告》。“百汇老沈”回复称“没毛病，放心吧”、“被执行人不是我司，没啥毛病”，王万辉称“我们要求暂停，避免投入越大损失越大”、“等纠纷处理好再装修”等。11月5日、6日，王万辉再发出信息催要装修许可证以及施工图设计文件审查须提供资料的文档。2019年12月13日，王万辉发出《停工报告》，称由于部分小业主未协商场地围蔽以及合同未备案致使消防图无法报批，消防工程无法进行施工，王万辉决定于12月16日停工并要求顺延免租期等。此后，直至2020年5月期间，双方仍在微信中进行沟通，“百汇老沈”于6月4日仍称“押金部分谈得差不多了”。日领公司向一审法院提交了部分坐落中山五路193号五楼商铺的《房屋租赁登记备案证明》，租赁期限自2020年1月1日起至2029年12月31日。2020年2月19日，日领公司通过微信向王万辉发出《通知》，称其已于2020年1月16日办好案涉五楼租赁场地的合法租赁备案手续，并希望与王万辉积极对接等。同年2月24日，因受疫情影响，日领公司决定将已批出租赁报备以快递方式邮寄给王万辉。庭审中，日领公司确认其已与五楼多个业主签订了租赁协议，总共面积达598.73平方米。2020年6月22日，王万辉向日领公司发出《律师函》，称王万辉实施装修期间，日领公司仅提供了部分资料。2019年11月案涉商铺组成部分之一的530商铺被广州市越秀区人民法院查封，并要求将该商铺恢复至原有间隔后交还产权人何婉玲。经王万辉、日领公司多次协调，日领公司虽一再保证可以协调解除查封交付王万辉继续装修，但并未实际解除，以致王万辉不得不于2019年12月13日向日领公司发出停工报告。截至律师函发出之日，王万辉已支出装修费用611564.50元。鉴于上述事实，王万辉授权律师函告日领公司解除前述租赁合同，日领公司返还其收取的各项费用合计697800元，并赔偿王万辉的装修损失611564.50元。等等。该律师函由王万辉以特快专递的方式邮寄给日领公司傅政纲位于中山五路××房的地址，同年6月24日邮件妥投。此后，日领公司以王万辉为被告向一审法院提起诉讼，其中租赁合同纠纷一案由一审法院以（2020）粤0104民初40183号案受理，诉请主要为解除前述《商铺租赁合同》、返还案涉五楼商铺以及支付自2020年3月1日起的场地租金等；物业服务合同纠纷一案由一审法院以（2020）粤0104民初40186号案受理，诉请主要为解除其与王万辉签订的《物业服务协议》，王万辉支付自2020年3月1日起的物业管理费等。2020年10月30日，一审法院组织王万辉、日领公司双方对案涉租赁场地进行了现场勘查，根据现场踏勘可见：案涉场地现场实施了装修工程，并将租赁场地按经营酒店的方式间隔为多个独立空间；其中有516、529、530、547四个商铺被法院查封并以胶合板材进行简单的隔断。以上事实，有王万辉及日领公司提交的商铺租赁合同、对账单、微信聊天记录、照片、律师函、进场申请、邮政特快专递底单及妥投证明、房屋租赁登记备案证明、民事起诉状等证据及本案庭审笔录在案佐证。此外，王万辉为证明其因对案涉场地实施装修累计支出装修费用611564.50元，向一审法院提交了如下证据：1.加盖有东莞市御居装饰工程有限公司（以下简称御居公司）公章的《百汇广场（五楼）装饰工程前期清单》，其中载明合计做墙、平地、电工以及开槽、打墙的费用合计447200元。2.对账单、《收据》，其中显示王万辉曾于2019年11月11日、12月4日、2020年1月2日向案外人胡荣章分别支付10万元、10万元以及3万元，御居公司在2020年1月15日出具《收据》称收取王万辉支付的装修工程款247200元。3.《催款通知》、中国农业银行转账凭证以及《收据》，其中显示2020年6月8日御居公司函告王万辉称已付工程款227200元，余款20万元未付，王万辉于2020年6月22日向胡荣章转账支付20万元，御居公司于同日出具《收据》予王万辉收取其工程款20万元。4.垃圾清理费转账凭证，显示王万辉向湛向东转账支付16000元。5.广州乙丙丁设计工程有限公司的《营业执照》、王万辉与袁盛辉签订的《广州市百汇大厦五楼室内消防设计协议》以及消防设计图纸，证据显示广州乙丙丁设计工程有限公司的法定代表人为袁盛辉，王万辉与袁盛辉签订的协议约定由袁盛辉进行案涉项目二次装修消防施工图的设计，酬金150000元，合同签订当日支付30000元预付款等。此后，广州市弘基市政建筑设计院有限公司绘制了相应的图纸。6.消防设计费微信付款记录、微信支付交易明细证明以及袁盛辉手写的《收据》，其中显示王万辉向袁盛辉通过微信转账支付消防设计费20000元，袁盛辉则出具手写的《收据》称收取王万辉支付的消防设计费定金30000元。7.广州市天河区员村粤电电工器材经营部盖章出具的《销售单》9份以及《收据》，其中显示由该经营部为王老板供应装修物品价值合计50528.5元。8.《送货单》、《出货单》、《收款卡》、《收据》等，各项单据合计费用3160元。9.《施工管理人员现金结算明细表》，其中显示由王万辉、周瑞伟、王万波三人在2019年12月30日领取工资合计30000元。10.手写的记账流水，其中记载10月18日起的部分开支费用。日领公司对于上述证据质证认为：上述证据的真实性、合法性以及关联性均不予确认。王万辉与案外人签订的合同以及取得的收据日领公司无法核实真实性，并且相当一部分的收据都是没有银行流水和具体指向百汇广场五楼装修工程的，因为王万辉是同时经营多家酒店公寓，不能确定王万辉是否将其他场地单据挪用至本案，且王万辉与日领公司微信聊天记录中，王万辉承认有相熟长期合作的设计公司，那么日领公司无法确认王万辉是否有与案外人串通制造证据的行为。对于《施工管理人员现金结算明细表》中王万波与王万辉显有亲属关系，王万辉将自己与近亲属的工资列入起诉的金额不妥，王万辉并非作为施工人员在场。对此，王万辉则回应称虽然王万辉有经营其他酒店，但在2019年11月至今仅有涉案场地在装修，并且装修场地日领公司肉眼可见，仅是进行了前期基础装修，还没有装修完毕。一审法院认为：王万辉、日领公司双方签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效合同。双方当事人均应信守契约，切实履行各自负担的合同义务。根据该合同的约定，日领公司向王万辉承租案涉百汇广场第五层商铺1660平方米用作旅业经营，日领公司作为出租人其应提供适租的场地予王万辉使用。根据前述合同的约定，日领公司承诺其已与商铺业主方签订合法有效的《商铺租赁合同》或授权委托书，在本合同履行期间，其对商铺享有合法完整的出租权。但事实上，截止本案诉讼期间，日领公司仅与五楼多个业主签订了租赁协议，总面积为598.73平方米。从一审法院组织的现场勘查情况亦可见，因案涉场地的部分业主向一审法院申请强制执行，一审法院在现场四个商铺张贴封条并对所涉商铺进行围蔽。由于该四个商铺分散位于租赁场地之中而非集中位于某个区域内的连续商铺，对日领公司承租该场地拟作统一的旅业经营在客观上具有障碍。因而，日领公司在2020年6月22日向王万辉发出《律师函》要求解除前述合同、退回已收租金及保证金，并无不当，一审法院予以支持。至于王万辉诉请要求日领公司退回的物业管理费49800元，因王万辉、日领公司双方另行签订有《物业服务协议》，日领公司亦以该协议为基础向一审法院提起诉讼，本案所涉物业管理费虽由日领公司收取，但与本案租赁合同纠纷非属同一个法律关系，故本案不作处理。由于王万辉向日领公司发出的《律师函》于2020年6月24日已由日领公司收取，故王万辉主张日领公司应向其退还自该日起占用应退还费用的利息，理据得当，一审法院予以支持。至于王万辉诉请要求日领公司赔偿的其因装修案涉商铺支出费用的问题。首先，根据本案现场查看情况以及王万辉、日领公司之间的微信通讯内容可见，案涉商铺实际上实施了装修内容，日领公司对此亦是清楚知晓并提供了一些配合。其次，根据前述合同约定的免租装修期为三个月，如因日领公司未能如期提供租赁备案，免租期顺延。诚然王万辉作为出租人其有积极装修、及时开业经营收回投资成本的需求，但王万辉在明知案涉场地内存在纠纷且被人民法院查封、日领公司无法提供全部租赁场地的转租授权的情况下，仍然继续对案涉场地实施装修工程，其对装修损失的扩大亦应负有相应的责任。结合本案证据，一审法院酌定双方应对装修损失的责任各负担50%的责任。再次，关于案涉具体的装修款项内容。根据王万辉提供的有关支出装修费用的证据来看，由于王万辉并未与御居公司签订书面的装修装饰合同，故无法就整个装修工程所涉的工程费用有合理的预计。根据御居公司出具的工程前期清单及《催款通知》可见，王万辉应付的工程款447200元，王万辉亦提供了相应的银行流水证明其已付了该部分工程款项，故对该笔工程款项，一审法院予以采信。此外，王万辉通过银行转账支付了场地清理费用16000元以及消防设计费用20000元，一审法院予以认可。至于王万辉主张的水电材料费、其他材料费、木材费合计53164.50元，由于该部分的费用仅有送货单及收据，但相应的单据中均未表明所涉建筑材料系用于案涉施工场地。虽然王万辉称其自2019年11月之后仅有案涉租赁场地实施装修工程，但其并未提供其他证据证明，故对该部分的款项一审法院不予采信。至于王万辉主张的管理人员务工费及杂项开支，上述费用并无具体的收付款明细，一审法院不予采信。因此，日领公司应赔偿王万辉的装修损失总额为483200/2=241600元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十六条的规定，一审法院于2020年11月11日判决如下：一、广州日领商务服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向王万辉退还已收租金166000元、合同保证金332000元以及自2020年6月24日起至实际退还该两项款项之日止的利息（以498000元为基数，按判决生效之日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付）；二、广州日领商务服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向王万辉赔偿装修损失241600元；三、驳回王万辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取7617元，由王万辉负担2758元，由广州日领商务服务有限公司负担4859元。本院对一审法院查明事实予以确认。二审期间,日领公司提供：1.律师函及邮寄凭证；2.水电费收款收据；3.物管管理协议；4.证明；5.物业管理费发票；6.现场图片，拟证明其发函催促王万辉交还场地但被拒绝、王万辉在2020年7月仍支付该场地6月份的水电费，以及日领公司每月承担巨额管理费和租金、王万辉对涉案场地破坏严重等。王万辉则提供40183号民事判决书一份，拟证明其获得日领公司装修许可的事实得到另案判决认定。本院组织双方当事人交换了证据并进行质证。针对日领公司提供的证据，王万辉质证认为，证据1三性不予确认，其没有收到该函件；证据2真实性予以确认，该791.64元是装修过程中发生的水电费余额，是退还水电周转金的时候办理的抵扣；证据3到5由法院认定；证据6装修过程是有清除整理，但不是破坏了场地。对王万辉提供的40183号判决书，日领公司确认真实性，但认为该判决并未生效，其已经提出上诉。上述证据显示，广东中汉律师事务所曾向王万辉寄送律师函但因无法联系被退回；落款为广州市力致物业管理有限公司（下简称力致公司）的百汇广场收款收据记载收到2020年5月24日到2020年6月23日期间的水费262.44元、电费529.2元，该单据上手写注明“水电周转金抵扣”；另有日领公司与力致公司签订的《物业管理协议》、力致公司出具的证明和开出的发票等载明日领公司缴纳管理费；照片则显示房间有拆除施工。此外，40183号判决认定，因日领公司存在提供的租赁场地不适租之违约行为致使双方租赁合同目的不能实现，王万辉在2020年6月22日向日领公司发出《律师函》要求解除前述合同，该《律师函》于2020年6月24日送达日领公司，系王万辉依法行使合同的法定解除权，双方的租赁合同于2020年6月24日解除，遂判令日领公司向王万辉退还装修保证金10万元。本院经查询关联案件查明，上述40183号判决作出后，日领公司不服提起上诉，案号为（2021）粤01民终14581号，该案二审生效判决（下简称14581号生效判决）认定：因涉案租赁合同的目的无法实现，双方的租赁关系已经解除，并判令维持一审判决。二审期间，日领公司确认涉案场地在王万辉装修期间没有收到相关部门包括城管部门的停工或违章拆除的通知或其他文件，并表示不再坚持上诉状中陈述的王万辉系被政府部门要求被动停工的意见。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。根据各方当事人的诉辩意见和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审争议焦点为日领公司在案涉合同履行过程中是否存在违约行为及王万辉在本案的各项主张能否成立。对此，本院认定如下：首先，关于日领公司在案涉租赁合同履行过程中是否存在违约行为的问题，已生效的40183号判决认定，日领公司在履行案涉合同的过程中因提供的租赁场地不适租致使租赁合同目的不能实现，故认定案涉租赁合同在王万辉发出的《律师函》于2020年6月24日被日领公司收取之日已经解除，并据此判令日领公司退还已经收取的装修保证金10万元。现日领公司在本案提出上诉认为其并不存在违约行为，与上述生效判决的认定相悖，本院对其上诉不予采纳。至于日领公司上诉主张的王万辉明知涉案场地的法律风险、违法装修被要求停工等问题，与双方在案涉合同第5.1条、5.4条的约定以及王万辉与“百汇老沈”的微信聊天记录内容均不相符，日领公司亦在二审过程中确认其并无王万辉因违法装修被要求停工的证据，亦不再坚持该意见，故本院对其上述上诉主张均不予采纳。其次，关于王万辉在本案诉请日领公司返还的款项和赔偿的装修损失问题。日领公司上诉主张王万辉2019年10月21日支付的166000元中包含了2019年11月的管理费49800元、332000元中包含了99600元《物业服务协议》项下的保证金，但《物业服务协议》并未约定王万辉需支付物业保证金99600元，且王万辉于2019年11月4日已单独支付了49800元管理费。此外，案涉租赁合同第3.3条约定“乙方（承租人，本院注）在签订本合同之日，应向甲方（出租人，本院注）一次性支付合同定金人民币壹拾陆万陆千元，余下的商铺场地租金的合同保证金，金额相当于乙方第一年贰个月的商铺场地租金332000元（人民币：叁拾叁万贰仟）应在2019年10月24日前一次性支付给甲方”，日领公司开具的收据亦载明“今收到王万辉交来广州市中山五路193号五楼首月租金人民币166000元”和“今收到王万辉交来广州市中山五路193号五楼押金人民币332000元”，故日领公司该项上诉请求显然不能成立，本院不予支持。关于装修损失，一审法院已经考虑到王万辉自己作为承租人在出租人未提供全部物业转租授权的情况下继续装修存在一定过错，判令双方各自对王万辉的装修损失承担50%的责任，且在王万辉提供证据的基础上确定了装修损失的数额，该认定并无不当，日领公司对此提出上诉但没有提供证据推翻王万辉提交的证据，对其上诉，本院不予采纳。至于日领公司提出的涉案场地交场及破坏问题，日领公司在本案并未提出反诉请求，且王万辉亦对日领公司提供的2020年6月的水电费发票作出了合理解释，该解释与日领公司提供的发票上的手写备注吻合，对日领公司该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，日领公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11196元,由上诉人广州日领商务服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  张明艳二〇二一年七月十二日法官助理眭翘书记员唐颖琪