甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终2541号上诉人（原审原告）：曾江海，男，1980年10月21日出生，汉族，山东烟台星月宫餐饮管理公司负责人，住甘肃省兰州市城关区。被上诉人（原审被告）：甘肃华韵房地产开发有限公司,住所地兰州市城关区武都路329号。法定代表人：程立俊,该公司董事长。委托诉讼代理人:王方,甘肃佳运律师事务所律师。上诉人曾江海因与被上诉人甘肃华韵房地产开发有限公司(以下简称：华韵公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院(2020)甘0102民初3496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人曾江海，被上诉人华韵公司的委托诉讼代理人王方均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。曾江海上诉请求：1.撤销甘肃省兰州市城关区人民法院(2020)甘0102民初3496号民事判决，依法改判华韵公司立即协助为曾江海办理房屋所有权证并支付逾期办理产权登记的违约金50986元，并判令华韵公司自2020年4月21日起按每月2913.5元支付违约金，直至房屋产权证办结交付为止；2.本案一、二审诉讼费及曾江海为追讨欠款而支付的其他费用由华韵公司承担。事实与理由：一、一审法院认定本案华韵公司补缴国有土地出让金的最后截止期限内受到新冠疫情的影响，而判令自2020年11月30日后开始计算违约日期，无事实及法律依据，国家正式发布新冠疫情防控的时间是自2020年1月17日开始，而华韵公司补缴国有土地出让金的截止日期是2020年1月9日，时间上不存在冲突。二、根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释第十八条的规定以及本案涉案合同附件四第五条的约定，曾江海要求协助办理房产证和赔偿违约金是在2019年4月20日之前，且从2020年4月21日开始按月计算后期的违约金，违约金的计算应该是按照时间节点对应的中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，而不是按照2020年12月1日起全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率一年期LPR计算。三、根据《中华人民共和国诉讼费用交纳办法》第五章第二十九条的规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外，一审法院判决由曾江海承担300元的诉讼费，无相应事实及法律依据。华韵公司辩称，曾江海的上诉无事实和法律依据，华韵公司在本案中一无过错，二未违约，未协助曾江海办理房产证的原因是政府规划和政策指令的变更以及新冠疫情的影响，属于不可抗力的因素，故华韵公司不应承担违约责任。曾江海向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令华韵公司办理位于兰州市城关区住宅房屋所有权证;2.依法判令华韵公司支付迟延办理产权登记的违约金50986元，并判令华韵公司自2020年4月21日开始计算，以后的每个月支付违约金2913.5元，直至房屋产权证办结交付为止;3.诉讼费由华韵公司承担。一审法院认定事实：2014年10月15日，曾江海与华韵公司签订合同编号为ＧＦ-2000-0171的商品房买卖合同。双方约定：曾江海购买华韵公司开发的位于兰州市城关区××路××幢××单元房屋一套，建筑面积111.91平方米，套内建筑面积84平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.91平方米。商品房单价为每平方5214元，房屋总价款583499元，合同签订之日买受人向出卖人支付首付房款175499元，余款由买受人向住房公积金管理中心取得按揭贷款方式支付。双方关于产权登记的约定为：华韵公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同时，该合同补充协议第五条约定：“1、买受人如委托出卖人办理该商品房所有权登记的，需按照本合同约定办理该商品房交付手续，在签署《房屋交接单》时提供办理权属的全部材料，并付清相关税费，办妥委托代办手续，结清面积差价款;若买受人违反本条约定，则房地产权属证书延期取得的责任及由此产生的相关损失由买受人自行承担，与出卖人无关。2、出卖人为买受人提供阶段性按揭贷款担保的，买受人必须委托出卖人或出卖人指定的第三方办理房地产权属证书，相关税费由买受人予以承担。3、买受人未委托出卖人办理该商品房所有权登记的，出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料按期报产权登记机关备案后，所有权登记手续由买受人自行办理，出卖人予以协助。若买受人委托出卖人办理该商品房所有权登记的，出卖人须在该商品房交付使用日起720工作日内为买受人代为办理完毕所有权登记手续，取得房屋所有权证书”。双方还约定了其他事宜。该合同成立后，曾江海向华韵公司交付全部购房款，并交纳了房屋产权证代办费用，包括契税、印花税、测绘费、工本费、登记费、手续费。2015年12月24日，华韵公司给曾江海办理了涉案住宅房屋的入住手续。2008年3月4日，华韵公司取得兰国用（2008）第Ｊ193号国有土地使用权证，证载地类为综合用地。2011年1月20日，兰州市城乡规划局向华韵公司作出的规划条件通知书中载明案涉住宅小区建设项目的建筑密度（%）≤25，容积率≤3.5。2011年6月14日，兰州市城乡规划局向“九州.江南明珠”住宅小区建设项目的用地单位华韵公司核发了地字第2011-067号建设用地规划许可证。2012年7月26日，华韵公司取得建设工程规划许可证。2013年12月5日，华韵公司取得建筑工程施工许可证。2015年3月19日，兰州市住房保障和房地产管理局向华韵公司核发了兰州地区商品房预售许可证。2019年1月8日，兰州市人民政府作出兰政地［2019］4号文件，该文件是针对兰州市国土资源局《关于甘肃华韵房地产开发有限公司项目用地变更规划条件补收土地出让价款的请示》的批复。该批复载明:“经研究，现批复如下：甘肃华韵房地产开发有限公司“九州.江南明珠”项目用地位于城关区，原为出让的仓库、住宅、厂房等综合用地，现据《国有土地使用证》（兰国用（2008）第Ｊ193号）载明为出让的综合用地，面积为38112.4平方米。据《建设用地规划许可证》（地字第2011-067号）、《规划条件通知书》（城规2011-008号），该宗地建设用地面积为38112.4平方米，规划性质为居住用地、可兼容性质商业，容积率≤3.5。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院［1990］第55号令）、《兰州市人民政府办公厅关于印发兰州市贯彻国土资源部协议出让国有建设用地使用权规范（试行）的实施意见的通知》［兰政办发（2016）22号］等法律、法规和文件精神，同意补收国有建设用地使用权出让价款计人民币肆仟壹佰柒拾柒万柒仟捌佰伍拾贰元整（小写:41777852元）。该宗地商业、居住使用年限至2045年6月7日止。接此批复后，由你局与甘肃华韵房地产开发有限公司签订《国有建设用地使用权出让补充合同》，并由该单位持补充合同及支付凭据办理有关手续，同时核发《建设用地批准书》。”2019年1月9日，兰州市国土资源局与华韵公司签订《兰州市国有建设用地使用权出让补充合同》，其中第三条约定“乙方（华韵公司）须向甲方（兰州市国土资源局）支付国有建设用地使用权出让价款总额人民币肆仟壹佰柒拾柒万柒仟捌佰伍拾贰元整（小写:41777852元）”，第四条约定“乙方同意按照本补充合同签订之日起一年内付清国有建设用地使用权出让价款”。华韵公司尚未补缴土地出让金。由于华韵公司未补缴土地出让金，导致不能协助曾江海办理产权登记，遂酿成纠纷。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。华韵公司未按照《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”及该合同附件四补充协议第五条第3款约定“在商品房交付使用日起720工作日内为买受人代为办理完毕所有权登记手续，取得房屋所有权证书”的合同义务，构成违约。关于逾期办理房产证的原因，双方认可系华韵公司尚未全额补缴甘让A(兰补[2019]1号)《兰州市国有建设用地使用权出让补充合同》约定的国有建设用地使用权出让金41777852元所致。为维护交易安全，保障购房人实现取得所购房产物权的合同目的，应当限定华韵公司在合理期限内，履行“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的合同义务。根据《兰州市国有建设用地使用权出让补充合同》约定的一年付款期限，考虑新冠肺炎疫情对华韵公司经营的不利影响，限定华韵公司于2020年11月30日之前协助曾江海办理所有权登记手续，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。曾江海关于请求华韵公司协助办理房产证的诉讼请求具备事实及法律依据，应予以支持。关于逾期办证违约金的诉讼请求，虽然双方未在《商品房买卖合同》中约定逾期办证的违约责任，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。为促使华韵公司按期履行协助办理所有权登记的义务，应按上述司法解释规定承担2020年11月30日之后逾期办证的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决:一、甘肃华韵房地产开发有限公司于2020年11月30日前协助曾江海办理房屋权属登记(将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案);二、若2020年11月30日之前甘肃华韵房地产开发有限公司未履行协助曾江海办理房屋权属登记的义务，则自2020年12月1日起以已付房款总额583499元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)一年期LPR为标准向曾江海承担逾期办证违约责任，至向产权登记机关提交办理权属登记所需资料备案之日止;三、驳回曾江海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费537元（已减半收取），由曾江海负担300元，由甘肃华韵房地产开发有限公司负担237元,于本判决生效后十日内向曾江海支付。二审期间，当事人提交了新证据。本院组织双方当事人进行了质证。华韵公司提交甘肃省国有土地使用权有偿使用收入缴款通知书，证明华韵公司对需要补缴的土地出让金已于2020年8月19日交纳完毕。曾江海对华韵公司提交的证据未发表质证意见。本院对华韵公司提交的证据审核后认为，因该证据与本案具有关联性，且其证明内容客观真实，本院予以认定。一审判决查明的案件基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，综合当事人的诉辩主张及一、二审查明的案件事实，本案上诉争议焦点为：一审法院以2020年11月30日作为计算华韵公司逾期办理产权登记违约行为的起算时间以及判令华韵公司需承担的违约金数额是否适当。经查，本案华韵公司为曾江海办理涉案房屋入住手续的时间是2015年12月24日，按照双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第五条的约定，华韵公司须在该商品房交付使用起720工作日内为曾江海代为办理完毕所有权登记手续，取得房屋所有权证。也即华韵公司最迟应在2018年11月底为曾江海代为办理完毕所有权登记手续。而华韵公司被通知补缴土地出让金是在2019年1月。在此之前，华韵公司已经出现逾期办理涉案房屋所有权登记手续的情形，且华韵公司在与兰州市国土资源局签订《兰州市国有建设用地使用权出让补充合同》后，直至2020年8月19日才全额补缴了国有建设用地使用权出让金，致使涉案房屋办理所有权登记手续被推迟，华韵公司对此负有过错，加之本案二审中，华韵公司陈述截至目前，其应当向房管部门提交的办理涉案房屋产权证的相关资料仍未提交完整，因此，迟延办理涉案房屋产权证不仅是政府要求补缴土地出让金一个原因造成，华韵公司亦存在未及时提交办理产权证所需资料的过错。华韵公司辩称其未能履行协助办理权属登记的原因为不可抗力不能成立。关于违约金的起算时间，如前所述，华韵公司对未在政府相关部门通知的期限内足额补缴土地出让金，未依约向房屋登记机关提供权属登记相关材料的后果，负有一定责任，曾江海有权主张华韵公司支付一定数额的违约金以补偿其损失。但鉴于华韵公司逾期办证的后果与政府要求其补缴土地出让金具有一定关系，且补缴土地出让金的最后期限届满后，我国爆发了新冠肺炎疫情，该疫情对各行各业的正常生产、经营工作均造成了不利的影响，故本院酌定华韵公司自2020年9月1日起承担逾期办证的违约责任较为合理，一审判决华韵公司自2020年11月30日起承担逾期办证的违约责任欠妥，本院予以纠正。曾江海在庭审中明确的自涉案房屋交付之日起720工作日即开始计算违约金的主张不符合本案客观实际，本院亦不予支持。关于华韵公司需承担的违约金数额问题，根据《九民纪要》（法[2019]254号）及中国人民银行公告[2019]第15号文件精神，自2019年8月20日起，人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，换言之，凡涉及中国人民银行同期同类贷款利率的合同约定或司法解释规定，自2019年8月20日起按贷款市场报价利率（LPR）作为同期同类贷款利率的适用标准，故逾期办证违约金数额应当以已付购房款583499元为基数，按全国银行间同业拆借中心于2020年8月20日公布的一年期贷款市场报价利率3.85%为标准计算。曾江海在庭审中明确的其参照逾期贷款罚息利率（贷款利率上浮50%）计算本案违约金数额因不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于违约金的计算按照逾期贷款利息的标准计算之规定，本院依法不予支持。关于一审法院判令曾江海负担300元诉讼费的问题，因曾江海在一审中的诉讼请求并未得到法院的全部支持，故一审法院按照相应比例判决曾江海与华韵公司各自需承担的案件受理费数额并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人曾江海所提上诉请求及理由部分成立，本院予以支持，其余的上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初3496号民事判决第一项及案件受理费部分；二、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初3496号民事判决第二项、第三项；三、甘肃华韵房地产开发有限公司向曾江海支付自2020年9月1日起至其向产权登记机关提交办理房屋权属登记所需资料备案之日止的违约金（以已付购房款总额583499元为基数，按全国银行间同业拆借中心于2020年8月20日公布的一年期贷款市场报价利率3.85%为标准计算）；四、驳回曾江海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期限的债务利息。上诉人曾江海预交的二审案件受理费1074元，由上诉人曾江海负担574元，由被上诉人甘肃华韵房地产开发有限公司负担500元。本判决为终审判决。审判长 陈 新审判员 靳文丽审判员 王志娟二〇二一年七月二十一日书记员 徐梦君