贵州省黎平县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔2631民初379号 原告：黎平生隆商业运营有限公司。 统一社会信用代码：91522631MA6EBXGK66。 法定代表人：唐亚男，女，该公司董事长。 地址：贵州省黎平县。 委托诉讼代理人：邹恒，男，1996年11月15日出生，苗族，住贵州省黎平县，该公司员工。 被告林艺，男，1993年6月13日出生，汉族，住福建省连江县，现住贵州省黎平县。 委托诉讼代理人：杨绍霞，女，贵州阳泽律师事务所律师。执业证号：15226201011676507。 委托诉讼代理人：张承炳，男，贵州阳泽律师事务所律师。执业证号：15226202010257815。 原告黎平生隆商业运营有限公司诉被告林艺租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案受理后，由审判员葛登琴独任审判，于2021年5月25日不公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邹恒，被告林艺及委托诉讼代理人杨绍霞、张承炳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、依法判决解除原、被告于2018年5月19日签订的一层118、181号商铺《黎平生望国际建材家居城商铺租赁合同》；2、依法判决被告支付拖欠的一层118、181号商铺租赁费用62851元（暂从2018年5月19日计算到2021年1月18日，租赁共计88301元，扣除被告已经支付的租赁和押金25450元，被告尚需支付62851元）；3、依法判令本案的诉讼费由被告承担。 事实与理由：2018年5月19日，原、被告签订了一层118、181号商铺的《黎平生望国际建材家具城商铺租赁合同》，合同约定：“被告承租位于黎平县，商铺建筑面积127.26㎡，租赁期限自2018年5月19日至2023年5月19日止，共计5年，前两年每年免租六个月，第三年免租四个月，租赁期内共计免除十六个月租金。租金从2018年5月19日计算到2021年1月18日，共计88301元（租金计算方式：30540＋30540＋40720÷365×244＝88301）”，扣除被告已经支付的一层118／181号商铺租金和押金25450元，被告尚需支付62851元。 原告多次催促被告按照约定支付租金，但被告即未按时付费用，还继续使用店面进行经营活动。按照《黎平生望国际建材家居城商铺租金合同》第六条第4项的规定：“乙方不按期支付相关合同约定的各项费用超过3天，甲方有权解除合同、收回商铺并扣除履约保证金”，原告依据合同约定和法律规定，依法向贵院提起诉讼维护自身合法权益。 综上所述，被告的行为违背了诚实信用的基本原则，更损害了原告的合法权益。因此，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，依法向贵院提起诉讼，请依法审理并支持原告的诉讼请求。 被告辩称：1、请求驳回原告的全部诉讼请求；2、请求由原告承担本案的诉讼费。理由如下：一是本案双方租赁合同关于租赁时间的起止期限尚未明确，还在租赁期内，也尚未达到交付租金的条件，原告请求解除租赁合同并支付租金的诉求没有事实和法律依据，生望国际小区至2020年1月13日才取得消防验收；二是被告是基于原告打造“生望国际建材城”的招商宣传才与原告签订的租赁合同，原告招商宣传和承诺的内容视为要约，属于合同条款的一部分也属于合同内容，对其有约束力。现原告出租给被告的商铺不仅没有建成统一建材城商场，且被告经营的商铺还存在质量问题，排水设施不完善甚至还漏水都是被告自行维修，交付的商铺不符合租赁物的使用条件，租赁物存在瑕疵，原告违约在先，被告可以少交、不交租金或延长租期，若原告要无故解除合同也应赔偿被告的损失，被告将保留诉权；三是从商场的整体情况来看，原告在招商时夸大宣传，称要打造大型建材商城，现该商场大门至今都未开通，甚至原承诺开通商场大门的售楼部也被转让给他人，商场也没有进行正式开业，公共区域未铺瓷砖，墙体泛黄，商铺的排水设施不完善，公共区域到处积水，随意堆放垃圾，电梯未运行，商铺存在质量问题漏水，导致多家商铺被迫关闭无法运营，事实上被告等人已成为受害者，被告及其他商户将保留诉权另案起诉维权。 原告在举证期限内向本院提交如下证据： 原告营业执照复印件，证明原告作为适格的诉讼主体； 被告身份证复印件，证明被告作为适格的诉讼主体； 黎平生望国际建材家居城商铺租赁合同，证明原、被告于2018年5月19日签订了118/181号商铺《租赁合同》的事实； 收款收据，证明被告已支付给原告118/181号商铺20360元租金、5090元保证金的事实。 经质证，被告对证据一、证据二没有异议；对证据三签订的时间和地点没有异议，对合同里的第二条第四条租赁起始时间有异议，里面的日期是原告擅自填写的。对证据四没有异议，补充说明被告交付的租金只是预付的租金，应该是明确起始时间之后才可以抵扣租金。 被告在举证期限内向本院提交如下证据： 1、企业登记证照颁发及归档记录表、登记申请书、准予登记申请书、黎平生望国际建材家居城商铺租赁合同，证明：原告与被告虽然是2018年5月19日签订租赁合同，但因当时商铺尚未通过验收，商城也尚未统一开业，所以双方并未在合同中明确具体的租赁起算时间和终止时间，该租赁合同中关于租赁期限、起止时间以及每年的租赁起算时间都是空白的，只是明确租赁期限至少为五年、租金标准以及免租期。2018年11月6日被告持该合同到黎平县市场监督管理局备案并登记领取营业执照，被告提供的合同是真实的。而原告提供合同租赁期限以及每年租赁的起止日期均是其自己单方擅自填写不符合事实。原告在租赁期起算时间还未明确的情况下就要求被告从签订合同之日支付租金以及要求解除合同没有事实和法律依据。 2、收据2张，证明：2018年5月19日，被告与原告签订租赁合同并向原告预付租赁保证金5090元以及预付四个月的租金20360元的事实。 3、黎平生望国际建材家居城商铺租赁合同、收款收据以及市场监督管理局备案资料，证明：原告与案外人席定丽、周顺发、姚达、佘立志、王**科、冯征凯、苏秀珍、卿伟、吴化金等商铺业主同样签订有与被告提供内容一致的租赁合同，收款收据。该证据主要证实租赁合同均是出租方原告提供的格式合同条款，约定的内容与被告的情况一致相同，同样都是在合同签订之时因当时商铺尚未通过验收，商城也尚未统一开业，所以所有的合同中都没有明确具体的租赁起算时间和终止时间，关于租赁期限、起止时间以及每年的租赁起算时间都是空白的，只是明确租赁期限至少为五年、租金标准以及免租期，印证了被告提供合同的真实性的事实，原告是擅自填写租赁时间。 4、黎平县人民法院（2020）黔2631民初522号案件应诉通知书、民事起诉状两份、庭审笔录（已申请法院调取），证明：（1）、商铺所有权人黎平县生望国际房地产开发有限责任公司起诉与被告同类租赁商铺案件的民事起诉状自认“由于消防工程未竣工验收、不具备交付条件，所以未收取租金……直到验收合格才催交租金”并要求租金起算时间是以从2020年1月13日消防验收通过具备交付条件后才开始支付租金事实。（2）、当时到庭参加诉讼的生望国际项目招商的受托方西安景象商业运营管理有限公司也当庭认可租赁时间是以商场开业时间为准，主体工程完工和消防验收通过作为开业条件，所以当时双方签订的租赁合同中并未明确具体的租赁期限和每年租期的起止时间，合同中的该部分内容均是空白条款，原告提供合同均是自行填写时间的事实。 5、工程竣工验收备案表、消防验收意见书，证明：原告出租的门面在合同签订时未竣工验收，不具备交付条件直到2020年1月才通过验收，所以合同具体租赁的起止日期未明确，但已经明确约定了租赁期限至少为五年，合同尚在履行期内。即使现在主体工程验收合格，但原告承诺通过验收商城开业才起算租期，且原告未建造统一建材城，很多招商宣传明确的内容都未履行，尚未达到交付租金的条件应在确定具体的租赁起算日期后才开始起算租金，况且还有免租期，被告也预付租金，原告要求从签订合同当日支付解除合同理由不充分。 6、《黎平生望国际项目招商代理合同》、宣传材料，证明：原告当时委托西安景象商业运营有限公司作为招商代理，合同期仅仅为2018年3月1日至2018年10月31日，在招租时承诺该地段的门面打造成一站式建材家居商业城，在售楼部处开通商场正大门，公共区域铺设瓷砖，当时还明确2018年国庆节大型商城要开业等一系列宣传，但至今都未达到其宣传承诺的条件，且该营运商在合同期满2018年11月撤离后，原告并未再聘请营运商，该宣传资料属于要约，视为合同内容条款，被告却未尽到该合同义务。 7、现场照片，证明：原告未将商场打造成一站式的建材城，商场基础设施不完善，该商场大门至今都未开通，甚至原承诺开通商场大门的售楼部也被其转让给他人，公共区域出租给他人经营超市，商场也没有进行正式开业，公共区域未铺瓷砖，墙体泛黄，商铺的排水设施不完善，公共区域到处积水，随意堆放装修垃圾，导致多家商铺被迫关闭无法经营的情况。 经庭审质证，原告对证据一中黎平生望国际建材家居城商铺租赁合同的证据目的有异议，原告的开业时间没有异议，但是对被告的证明目的“原告承诺商铺验收合格之后，商城统一开业才开始收取租金”的承诺有异议，我们公司没有任何承诺。对证据二没有异议；对证据三，当时业主与我公司签合同的时候，租赁期限没有填写；对证据四有异议，他的证明对象是黎平县生望公司，我公司没有起诉过被告，我公司也从未给出过承诺，与我公司没有关系。被告是与我方签订的租赁合同，被告与西安景象商业运营管理有限公司签订的招租合同内容我方不知情，我们公司不是招租合同的当事人，对该份证据的证明目的我方认为与本案没有关系，景象公司对被告的招租承诺与我公司没有关系；对证据五真实性没有异议，但是该份证据只能证明竣工和消防验收时间，当时租赁的时候商铺主体已经建好了，而且被告也已经开业了，他明知道还没有竣工验收，就开始营业，就证明他是认可的，我认为租金应该从签订合同之日开始计算；对证据六我们商场包含建材的各行各业，我方认为是已经达到建材城的规模了；商场正大门是已经开放通道了；商场公共区域我们已经全部都铺瓷砖了的，景象公司并不是我公司委托招商的，是生望公司委托的，我公司与景象公司没有任何关系；对证据七的质证意见与证据六的质证意见一致。 本院经审理查明如下事实：2018年5月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《黎平生望国际建材家居城商铺租赁合同》。约定：甲方将位于黎平县方，商铺建筑面积127.26平方米，该面积为计算租金面积；该商铺为商业用途，乙方承租该商铺用于经营卫浴、厨卫，品牌“东鹏洁具”；租赁期限五年，前二年每年免六个月租金，第三年免四个月租金，共计给予乙方十六个月的免租期。合同约定前三年每月每平方米租金40元、第四年为每月每平方米43元、第五年为每月每平方米46元。合同签订时，合同未明确租期及租金的起算时间。合同签订后，被告按约定预付了5个月租金，其中4个月租金20360元作为预付租金，免租期到期可作为该铺位租金，其中一个月租金5090元为保证金，被告合计已支付25450元，原告向被告出具了收据。后双方因租金支付产生纠纷诉至法院。同时查明，案涉商铺所处的生望国际小区于2020年1月13日完成消防验收。被告所承租的商铺临街，可以看见“东鹏洁具”商铺字号。被告经营的“东鹏洁具”于2018年11月份装修完毕营业。另查明，生望国际小区系黎平县生望房地产开发有限责任公司开发建设，黎平县生望房地产开发有限责任公司曾委托西安景象商业运营管理有限公司负责铺面招商，由原告与租户签订租赁合同。在招商宣传时，曾对外承诺要打造大型建材商城，开通商场大门后建材城统一开业经营，至法庭辩论终结时建材城大门未建成开通。后黎平县生望房地产开发有限责任公司将商铺交由原告运营。 庭审时，对于租赁合同未明确租期起算时间，本案原、被告一致认可开业时间为2018年11月。庭审后，原告自愿放弃第一项诉讼请求，同时对庭审中阐明的给予承租户一定的装修期进行明确，愿意给各租户统一的装修期，该期限不算租金、不计算租期。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百零四条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及支付期限和方式、租赁物维修等条款。本案中，2018年5月19日，原、被告签订《黎平生望国际建材家居城商铺租赁合同》，原告将被告所承租的两间商铺交由被告使用，被告按合同约定交付租金及保证金。双方的租赁合同仅约定租期为五年，具体的租期起算时间及租金交付的起算时间合同没有明确约定。之后，双方也未对租期及租金起算时间达成补充约定。本院认为，租赁合同的实质即承租人使用租赁物、获得收益，出租人收取租金。租赁合同没有约定租金交付的起算时间不影响合同成立并生效，亦不能作为承租人拒付租金的理由，合同签订交付商铺后被告就享有了承租权利，根据权利义务对等原则，被告享有权利的同时应该履行支付租金的义务。庭审时，原告说明合同未明确租金起算时间是为了给予被告一定的装修时间；被告陈述合同签订后没有马上开始装修，装修完毕后正式营业时间在2018年11月份。双方在合同中没有明确约定租期起算时间节点，双方均存在过错，结合双方过错程度及本案事实，兼顾双方利益及公平原则，本院认为应从被告承租商铺实际经营开始起算租金并计算租期。该案原、被告对被告实际经营时间陈述一致，根据本案实际情况，即从2018年11月20日起开始计算租期并支付租金。被告承租的118、181号商铺从2018年11月20日至2021年1月18日的租金，认定如下：第一年从2018年11月20日至2019年11月19日，免租期6个月，租金为127.26㎡×40元×6个月=30542元；第二年从2019年11月20日至2020年11月19日，免租期6个月，租金为127.26㎡×40元×6个月=30542元；第三年从2020年11月20日至2021年1月18日，免租期为2020年11月20日至2021年3月20日，原告只诉求被告支付租金至2021年1月18日，故第三年租金尚在免租期内，不予计算。故被告应支付原告租金为30542元+30542元=61084元，扣除被告已支付的25450元，还需支付租金35634元，原告诉求被告支付租金62851元，超出部分本院不予支持。 关于被告提出的商铺交付时尚未消防验收合格、招商承诺的建材城商场条件未具备等抗辩。本院认为，首先，双方签订的租赁合同1.3条约定：“乙方确认甲方告知该商铺情况，且在本合同签署时已对该商铺状况进行详细了解，同意按本合同约定条件按现状承租商铺”，合同中没有关于建成建材城商场、开通商场大门、统一开业等的约定；其次，房屋主体消防验收属行政部门管理性规定，非效力性规定，消防未验收不影响商铺租赁合同的成立生效，被告承租商铺属于一层临街铺面，2018年11月已装修营业，合同履行期限内并未向出租方提出消防未验收对其经营有影响，庭审时亦未提供证据证明因消防未验收对其经营产生了影响。故对被告的抗辩意见本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百零四条、第七百二十一条之规定，判决如下： 被告林艺在本判决生效后十五日内支付原告黎平生隆商业运营有限公司商铺租金35634元（从2018年11月20日计算至2021年1月18日）； 驳回原告黎平生隆商业运营有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1372元，减半收取686元，由被告林艺负担345元，原告黎平生隆商业运营有限公司承担341元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。 审判员  葛登琴 二〇二一年七月十五日 书记员  吴念念