上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初16486号原告(反诉被告)：陈庆连，女，1955年3月12日出生，汉族，住福建省福州市。委托诉讼代理人：陈明枝(陈庆连之夫)，男，1952年3月20日出生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：陈义华(陈庆连之子)，男，汉族，1981年6月1日出生，汉族，住福建省。被告(反诉原告)：上海陆佳浜小肥羊餐饮有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：伏夕珍，该公司总经理。委托诉讼代理人：卞玉峰，上海华万律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海魁泰餐饮管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：秦桂珍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：沈一红，上海华万律师事务所律师。原告(反诉被告)陈庆连与被告(反诉原告)上海陆佳浜小肥羊餐饮有限公司(下称小肥羊公司)、上海魁泰餐饮管理有限公司(下称魁泰公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈明枝、被告小肥羊公司委托诉讼代理人卞玉峰、被告魁泰公司委托诉讼代理人沈一红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈庆连向本院提出诉讼请求：(1)确认陈庆连与小肥羊公司所签房屋租赁合同于2020年3月15日予以解除；(2)小肥羊公司支付租金人民币1,747,850.59元及逾期付租违约金人民币1,519,921.59元；(3)小肥羊公司就拆除、破坏弱电系统赔偿经济损失人民币910,000元；(4)小肥羊公司支付2019年12月至2020年1月期间电费人民币45,309.92元及水费人民币2,323.50元、2020年1月1日至2020年3月15日期间物业管理费人民币13,270.50元；(5)小肥羊公司就前述水电费及物业管理费支付利息(自2020年3月16日起、按年利率15.4%、计至清偿日止)；(6)魁泰公司对小肥羊公司付款义务承担连带责任。对于小肥羊公司已缴保证金人民币200,000元，则要求予以没收。事实和理由：2013年5月14日，陈庆连与小肥羊公司签订租赁合同，约定陈庆连将位于上海市陆家浜路XXX号一、二层及上海市制造局路1、5号二层房屋(下称系争房屋)出租予小肥羊公司，租期自2013年5月9日至2021年5月8日止。租赁期间，小肥羊公司欠付租金、物业管理费及水电费用。2020年3月15日，租赁合同提前解除，但小肥羊公司于当日所返还系争房屋中安防监控器材均被拆除且弱电系统受损。另小肥羊公司系魁泰公司投资设立之一人公司，魁泰公司应对小肥羊公司对外债务承担连带责任。综上，陈庆连起诉来院。小肥羊公司、魁泰公司辩称，小肥羊公司确向陈庆连承租系争房屋。2019年12月6日，小肥羊公司收讫陈庆连所发解约通知。2020年1月23日，小肥羊公司撤场搬离，但未与陈庆连办理房屋交接手续。鉴此，租赁合同解除日期应系2019年12月6日，小肥羊公司对于租赁期间租金及解约后至撤场期间房屋使用费负有支付义务。小肥羊公司承租期间，全额付租至2019年9月8日止。对于后续应付租金人民币595,099元，扣除陈庆连所截留营业款人民币566,738.51元，小肥羊公司尚欠租金应计人民币28,360.49元。如之前仍有欠租，亦已过诉讼时效。对于解约后继续占用房屋期间，小肥羊公司同意支付房屋使用费人民币320,466元。对于陈庆连诉请之水电费用及物业管理费，小肥羊公司同意支付水电费人民币47,633.42元，但仅同意支付2020年1月物业管理费人民币5,308.20元。对于陈庆连诉请之逾期付租违约金，该项诉请已过法定诉讼时效，且存在违约金约定过高情形，故不予认可。对于陈庆连向小肥羊公司所提起之其他诉请均不予认可。另魁泰公司确系小肥羊公司之唯一股东，但两者均系独立法人且无资金混同情形，故魁泰公司对于小肥羊公司债务不应承担连带责任。至于小肥羊公司所缴保证金人民币200,000元，则要求返还或充抵欠费。小肥羊公司、魁泰公司向本院提出反诉请求：(1)确认小肥羊公司与陈庆连所签租赁合同于2019年12月6日予以解除；(2)陈庆连赔偿经营损失人民币300,000元；(3)陈庆连返还经营设备及设备已售款项人民币30,000元。事实和理由：小肥羊公司承租期间，陈庆连违法解约且阻扰经营，导致小肥羊公司遭受经营利润损失，陈庆连对该项损失应予赔偿。另小肥羊公司撤场时未予搬离全部设备，陈庆连擅自变卖部分设备得款人民币30,000元，陈庆连应予返还设备变卖款人民币30,000元，并将价值人民币250,000元之剩余设备一并返还。小肥羊公司、魁泰公司就此提起反诉。陈庆连针对反诉辩称，反诉诉请之经营利润损失缺乏事实依据，确认取得设备变卖款人民币30,000元，但对反诉诉请均不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。陈庆连提供以下证据：1、《陆佳浜房屋租金对账单》及《小肥羊租金确认书》；2、对账单；3、《上海市房屋租赁合同》；4、《情况说明》；5、《弱电系统报价清单》；6、返还房屋所涉现场照片及微信记录；7、工商登记资料及原法定代表人身份资料。小肥羊公司提供以下证据：1、《上海市房屋租赁合同》；2、2019年12月3日解约通知；3、陈庆连阻扰经营相关截图及视频资料；4、截留营业额所涉《确认书》；5、营业额所涉审计报告；6、保证金所涉《询证函》；7、《代发工资服务协议》；8、现场照片及设备清单；9、房屋交接催促函、邮寄凭证、停业关店通知及说明；10、陈庆连曾向本院提交对账单(后因调整诉请而撤回)。魁泰公司提供以下证据：1、审计报告；2、《蓝海协议》；3、银行对账明细；4、清税证明。经审理查明：2013年5月14日，陈庆连与小肥羊公司签订《上海市房屋租赁合同》(下称《租赁合同》)一份，约定(1)陈庆连将名下位于上海市陆家浜路XXX号一、二层及制造局路1、5号二层房屋(下称系争房屋)出租予小肥羊公司作为小肥羊火锅连锁经营使用，租赁面积1,474.51平方米，租期自2013年5月9日起至2021年5月8日止；(2)小肥羊公司应于每期8日前支付租金，逾期一日须按日租金0.1%支付违约金；(3)小肥羊公司于陈庆连交付房屋时支付房屋租赁保证金人民币200,000元，租赁关系终止时，该项保证金除用以抵充合同约定由小肥羊公司承担之费用外，剩余部分予以无息归还；(4)租赁期间使用系争房屋所发生之水电煤、通讯、有线电视、物业管理等费用由小肥羊公司承担；(5)除同意续租外，小肥羊公司应于合同租期届满之日返还房屋，如未经陈庆连同意逾期返还房屋，每逾期1日，小肥羊公司应按人民币6.90元/平方米支付房屋占用期间使用费；(6)小肥羊公司逾期不付租金连续超过1个月，陈庆连可书面通知解除合同，违约方应向另一方按照月租金2倍支付违约金。合同《补充条款》约定(1)租金按3个月作为一期支付；(2)自2013年5月9日起，月租金逐年分别为人民币216,668.80元、人民币223,168.86元、人民币229,863.92元、人民币236,759.84元、人民币243,862.64元、人民币251,178.52元、人民币258,713.87元、人民币266,475.29元；(3)租金支付方式为先付后用，小肥羊公司应于当月8日前付清下一期租金，逾期连续超过30日，不予退还租赁保证金；(4)租金发票由小肥羊公司至税务机关代开具，税收在本期租金中扣减；(5)小肥羊公司于本合同签订之日支付陈庆连租赁保证金人民币200,000元，租赁终止，结清小肥羊公司应付费用后，剩余部分无息归还予小肥羊公司。签约后，租赁双方履行各自合同义务，2018年2月10日，租赁双方约定自2018年2月9日起每期租金调整为人民币660,000元。另查明：2013年5月9日至2018年2月8日期间，系争房屋每期税后租金逐年分别为人民币617,506.08元、人民币636,031.25元、人民币655,112.17元、人民币674,765.54元、人民币695,078.52元。自2018年2月9日起，每期税后租金为人民币627,000元。小肥羊公司实际付租共计人民币16,381,814.76元。2019年12月3日，陈庆连致函小肥羊公司，称因小肥羊公司欠租已连续超过1个月，故通知解除所签《租赁合同》。2019年12月6日，小肥羊公司收讫解约通知。2020年1月15日，小肥羊公司致陈庆连《关于办理租赁房屋交接手续的催促函》，告知于2020年1月31日前办理房屋交接手续并清结欠费，并称如陈庆连未予按时接收房屋，则视为小肥羊公司已于2020年1月31日完成系争房屋之清场及交付。2020年1月23日，小肥羊公司撤场并停止经营，但房屋内尚有遗留物品。2020年3月14日，陈庆连收回系争房屋，后将房屋内部分遗留物品出售并得款人民币30,000元。再查明：陈庆连于2019年12月6日至次年1月16日期间截留小肥羊公司营业款人民币493,969.80元，小肥羊公司对该截留款项予以盖章确认。陈庆连将该截留款项记为小肥羊公司于2019年12月6日所付租金。2020年9月，陈庆连就系争房屋向物业部门支付2019年12月及次年1月电费人民币45,309.92元及水费人民币2,323.50元，2020年1月1日至同年3月15日期间物业费人民币13,270.50元。又查明：小肥羊公司系自然人投资或控股之法人独资公司，魁泰公司系其唯一股东。小肥羊公司银行交易明细显示(1)小肥羊公司与魁泰公司常有划账往来，交易内容仅记为“划款”；(2)多笔交易内容显示，小肥羊公司收讫魁泰公司划款当日即用于支付对外款项。审理中，陈庆连称系争房屋现已另行出租，并明确对所诉请之弱电系统受损损失不要求进行评估。本院认为，本案所涉《租赁合同》系签约双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，陈庆连及小肥羊公司作为签约方均应恪守合同约定之义务。现针对诉请分析如下。一、合同解除时间小肥羊公司承租期间欠付租金连续超过1个月，陈庆连于2019年12月3日书面通知解约，小肥羊公司于2019年12月6日收讫通知，故双方所签《租赁合同》于2019年12月6日予以提前解除。二、小肥羊公司欠租数额陈庆连诉请要求小肥羊公司支付截至陈庆连收房日止之租金，该项房屋费用中实际包括租金及房屋使用费，为避免累讼，本院一并进行处理。合同约定租赁所涉租金发票由小肥羊公司代为开具，所涉税收在当期租金中予以扣减。租赁期间，按照税后租金计算，小肥羊公司应付租金共计人民币17,002,962.39元。现小肥羊公司已付租金人民币16,381,814.76元，陈庆连截留营业款可抵充租金人民币493,969.80元，则小肥羊公司尚有欠租人民币127,177.83元，该项欠租包括2015年5月9日至同年8月8日期间租金差额人民币19,080.96元。对于租金差额款项，小肥羊公司提出时效抗辩，故陈庆连该部分诉请不获法律支持，小肥羊公司尚须支付租金数额为人民币108,096.87元。至于租赁双方所述营业款截留数额存在差异一节，小肥羊公司称陈庆连对部分款项未予签字确认，并称2019年12月6日至8日期间每日被截留营业款均包括两部分费用。鉴于(1)小肥羊公司所称部分截留营业款未经陈庆连确认；(2)2019年12月6日至8日期间营业款截留《确认书》前部分记明自当日营业额中提出，后部分记明系自当日营业10：00至次日打烊03：00共计提出款项，故前部分款项应已包含在后部分款项内；(3)陈庆连所称截留营业款数额已经租赁双方对账确认。鉴此，本院对小肥羊公司辩称截留营业款数额依法不予采信。三、小肥羊公司应予承担之逾期付租违约金小肥羊公司辩称该项违约金部分已过法定诉讼时效，且存在过高情节。陈庆连于2020年7月9日通过本案诉讼向小肥羊公司主张逾期付租违约金，2017年5月9日至同年8月8日期间租金实际于2017年6月22日支付完毕，故该期租金所涉违约金已过法定诉讼时效，小肥羊公司应自下期付租起向陈庆连支付逾期付租违约金。合同约定违约金每日按日租金0.1%支付，该项约定并不存在过高情形。审理中，租赁双方对于小肥羊公司具体付租时间及金额均无异议，本院据此并结合各期租金标准酌定小肥羊公司截至2019年12月6日止应予承担逾期付租违约金计人民币4451.27元。另自2019年12月7日起，小肥羊公司就未予清偿欠租人民币108,096.87元仍须按每日人民币6.87元向陈庆连支付逾期付租违约金。四、陈庆连诉请弱电系统损失陈庆连就该项损失未能提供证据，且明确表示不要求进行鉴定，另系争房屋现已再次对外出租，故本院对陈庆连该项诉请依法予以驳回。五、小肥羊公司应予承担之水电费、物业管理费及房屋使用费《租赁合同》于2019年12月6日提前解除，小肥羊公司在解约后书面通知陈庆连及时办理房屋交接，且实际搬离并停止营业，另截留营业款记录亦显示陈庆连对于小肥羊公司停止经营情形应系明知，陈庆连就此应于合理期限内即2020年1月31日前及时收房以避免扩大损失，如因陈庆连怠于收房而导致损失扩大，陈庆连应予自行承担。鉴此，小肥羊公司应予支付水费人民币2,323.50元、电费人民币45,309.92元、2020年1月物业管理费人民币5,308.20元、2019年12月7日至2020年1月31日期间房屋使用费人民币569,750.66(按每日每平方米人民币6.90元计)。六、陈庆连就水电费及物业管理费诉请利息陈庆连该项诉请缺乏合同依据，本院就该项实际损失仅按国家金融机构相关利率规定予以支持。七、陈庆连要求魁泰公司承担连带责任魁泰公司系小肥羊公司唯一股东，且两公司之间存在财产混同情形，故本院对该项诉请依法予以支持。八、小肥羊公司要求陈庆连赔偿经营损失《租赁合同》因小肥羊公司欠租而于2019年12月6日提前解除，小肥羊公司在解约后对系争房屋不再享有承租使用权，小肥羊公司就解约后时段要求陈庆连赔偿经营损失缺乏事实及法律依据，本院对该项诉请依法予以驳回。九、小肥羊公司要求返还设备及变卖款小肥羊公司撤场时应予腾空交付房屋，小肥羊公司称已于2020年1月23日实际撤场，所发函件中亦明确其撤场行为应当视为已于2019年1月31日完成房屋交接，且小肥羊公司以此作为不予支付后续房屋占用费之抗辩，现小肥羊所提起该项诉请显然与之前陈述意见相悖，故本院对该项诉请依法不予支持。十、小肥羊所缴租赁保证金因小肥羊公司逾期付租连续超过30日，故陈庆连依据合同补充条款约定可不予退还租赁保证金。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十五条第一款、第五百八十五条第一款、第五百九十一条、《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)陈庆连与被告(反诉原告)上海陆佳浜小肥羊餐饮有限公司于2013年5月14日所签《上海市房屋租赁合同》于2019年12月6日予以解除；二、被告上海陆佳浜小肥羊餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈庆连租金人民币108,096.87元；三、被告上海陆佳浜小肥羊餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈庆连逾期付租违约金(截至2019年12月6日止为人民币4,451.27元；自2019年12月7日起、每日按人民币6.87元、计至前述第二项租金清偿完毕之日止)；四、被告上海陆佳浜小肥羊餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈庆连房屋使用费569,750.66元；五、被告上海陆佳浜小肥羊餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈庆连水费人民币2,323.50元、电费人民币45,309.92元及物业管理费人民币5,308.20元；六、被告上海陆佳浜小肥羊餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内就前述第五项费用支付原告陈庆连利息(自2020年3月16日起、以未付金额为基数、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率、计至实际履行完毕之日止)；七、原告陈庆连不予退还被告上海陆佳浜小肥羊餐饮有限公司租赁保证金人民币200,000元；八、被告上海魁泰餐饮管理有限公司对前述第二至六项付款义务承担连带清偿责任；九、原告陈庆连的其他诉讼请求不予支持；十、反诉原告上海陆佳浜小肥羊餐饮有限公司的其他反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币31,156元(原告陈庆连已预缴)，原告陈庆连负担人民币18,004元，被告上海陆佳浜小肥羊餐饮有限公司、被告上海魁泰餐饮管理有限公司共同负担人民币13,152元；反诉案件受理费人民币3,205元(反诉原告上海陆佳浜小肥羊餐饮有限公司、上海魁泰餐饮管理有限公司已预缴)，反诉原告上海陆佳浜小肥羊餐饮有限公司、反诉原告上海魁泰餐饮管理有限公司共同负担人民币3,125元，反诉被告陈庆连负担人民币80元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  孙韵清审 判 员  李 慧人民陪审员  柳登伟二〇二一年七月二十九日法官 助理  虞扬扬书 记 员  虞扬扬附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。……第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第五百六十二条……当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。……第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第五百九十一条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。……《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。