新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2021）新40民终1462号 上诉人（原审原告）：伊犁九鼎富通房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊宁市合作区218国道以北城西市场。 法定代表人：刘洋，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：俞刚，新疆天阳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：阮杨，男，1999年5月12日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊宁市。 委托诉讼代理人：顾建伟，新疆秉政律师事务所律师。 上诉人伊犁九鼎富通房地产开发有限公司（以下简称九鼎房产公司）因与被上诉人阮杨确认合同效力纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2020）新4002民初4218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案后，依法组成合议庭，于2021年7月15日公开开庭进行了审理。上诉人九鼎房产公司委托诉讼代理人俞刚，被上诉人阮杨的委托诉讼代理人顾建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 九鼎房产公司上诉请求：撤销原审判决，改判确认阮杨向其发出的解除通知书无效。事实和理由：阮杨一次性向九鼎房产公司交清了56.4万元购房款，九鼎房产公司向阮杨交付了案涉房屋，至今该房屋由阮杨使用。九鼎房产公司于2019年1月28日收到阮杨发送的《解除合同通知书》。依据法律规定，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使的，该解除权消灭。阮杨以餐饮用水至今无法解决、消防验收不合格等事由行使解除权，其事由均与事实不符，阮杨没有解除权，且阮杨购买并收到案涉房屋时就已经知道该房屋没有公用烟道，阮杨行使解除权已超过一年，该解除权已消灭。一审法院以自行勘查现场的结果认定案涉房屋没有公用烟道、没有通自来水，合同目的无法实现为由，判决确认阮杨解除合同的通知有效，违反“不告不理”原则，严重违反法律规定。 阮杨辩称，2016年9月9日，其与九鼎房产公司签订房屋认购意向书，并一次性支付购房款56.4万元。次日，其收到了案涉房屋，该房屋闲置至今。案涉房屋三面为实体墙，无窗洞，且未设置公用烟道，无法进行排烟，不宜作为餐饮使用，致使合同目的无法实现，阮杨有案涉合同解除权。一审法院应当审查阮杨是否有案涉合同解除权，一审法院没有违反不告不理的原则。请求驳回上诉，维持原判。 九鼎房产公司向一审法院起诉请求：判令阮杨于2019年1月28日向其发送的《解除合同通知书》无效，并承担涉诉费用。 一审法院认定事实：2016年9月9日，九鼎房产公司（甲方、出卖方）与阮杨（乙方、买受方）签订《房屋认购意向书》，约定阮杨购买位于伊宁市边境经济合作区218国道以北，城西市场内E区8号楼1楼27号房屋，预测面积为60平方米，售价为9400元/平方米，暂定价款为56.4万元；阮杨于签订认购书1日内向九鼎房产公司交纳56.4万元购房诚意金，该诚意金在双方签订《商品房买卖合同》时转化为同等金额的购房款；九鼎房产公司在2018年12月31日前完成阮杨办理房屋产权登记所需要的备案手续并配合其办理产权登记手续。2016年11月10日，阮杨向九鼎房产公司交纳购房诚意金56.4万元。九鼎房产公司向阮杨出具收据一张。2017年7月21日，伊宁市住房和城乡建设局出具涉案商铺的商品房预销售许可证（伊建房许字2017第0000XXXX号）。2019年1月21日，伊犁州公安消防支队出具涉案商铺的建设工程竣工验收消防备案凭证［伊州公消竣备字（2019）第000X号］。2019年5月28日，九鼎房产公司取得涉案商铺的不动产权证书：新（2019）伊宁市不动产权第XXXX号。2019年1月28日，九鼎房产公司收到阮杨发送的《解除合同通知书》，载明因餐饮用水至今无法解决，消防验收不合格，至今没有签订《商品房买卖合同》，更没有办理产权证，要求解除双方签订的《认购书》，并要求自送达之日起30日内退还全部已付款及违约金。2019年4月11日九鼎房产公司按照《认购书》中阮杨预留的地址，向阮杨的母亲杨桂云邮寄《告知函》，通知阮杨办理合同签署业务，该《告知函》已签收。现九鼎房产公司就合同解除产生异议，诉至一审法院。 一审法院认为，当事人双方签订的《房屋认购意向书》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人都要受到合同约束，非因法定或合同约定事由不得解除。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方”。九鼎房产公司提交商品房预销售许可证、建设工程竣工验收消防备案凭证、不动产权证书、《告知函》等证据，证明其已经履行了合同义务，阮杨以“餐饮用水至今无法解决，消防验收不合格，至今没有签订《商品房买卖合同》，更没有办理产权证”为由主张解除合同，并提交了2020年6月26日伊宁市住房和城乡建设局出具的回复函，证明涉案房屋不宜作为餐饮使用。根据九鼎房产公司在《房屋认购意向书》中承诺“乙方购买餐饮区一层楼门面，自经营之日起，若二楼被他人购买，烟筒问题由本公司出面协商解决，确保一楼用户能正常使用”，可见双方在签订《认购书》之初均了解并认可涉案房屋将作为餐饮区使用。一审法院承办人庭审后到现场查验，涉案房屋三面确为实体墙，无窗户，也未设置共用烟道，亦没有通自来水，不能实现双方约定的作为餐饮区使用的合同目的，阮杨主张解除合同的意见符合《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定的情形，可以视为解除合同的条件已成就，该解除合同通知应确认有效。关于阮杨提出由九鼎房产公司返还其购房款56.4万元及违约金146,640元的反诉主张，因反诉与本诉的诉讼请求不是基于相同法律关系，经释明，阮杨在审理过程中自愿撤回反诉，其可另案主张。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：阮杨于2019年1月28日发给九鼎房产公司要求解除《房屋认购意向书》的通知有效。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。阮杨提交伊宁市住建和城乡建设局于2020年6月26日出具的《关于对九鼎富通商业一期8#商铺是否适合做餐饮问题投诉的回复函》一份，证明伊宁市住建和城乡建设局接到当事人投诉举报，经其现场查阅相关消防资料认为，位于伊宁市西城区城西市场的伊犁九鼎富通商业街1#、2#、4#、8#、10#、11#商铺建设工程，于2019年1月21日取得伊犁州公安消防支队出具的建设工程竣工验收消防备案凭证。该项目使用性质为商铺，但根据现场查看的实际情况，当事人仅购买的一层商铺其三面为实体墙，无窗洞且建筑内未设置公用烟道，无法进行排烟，不宜作为餐饮使用。经质证，九鼎房产公司对该证据的真实性认可无异议，对合法性、关联性不认可，认为伊宁市住建和城乡建设局对消防是否竣工验收合格不能做出认定，应当由公安消防部门认定，并且案涉房屋可以像其他商铺一样单独接烟筒即可作为餐饮使用。本院对该证据的真实性予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下，2016年9月9日，九鼎房产公司与阮杨签订了《房屋认购意向书》，该认购意向书约定阮杨购买九鼎房产公司投资开发建设的，位于伊宁市边境经济合作区218国道以北，城西市场内E区8号楼1楼27号房屋，预测面积60平方米，总价款暂定为56.4万元，阮杨于签订该认购书1日内，一次性交纳该款；九鼎房产公司于2018年12月31日前完成案涉房屋产权登记所需要的备案手续并配合阮杨办理产权登记手续；阮杨在九鼎房产公司未取得商品房预售许可证前，不得以任何理由主张解除该认购书，或要求返还购房诚意金及其他相关款项；阮杨明确知道该房屋未取得商品房预售许可证，其完全自愿交纳购房款及其他费用；双方签订该认购书后，阮杨不得以任何理由退房或换房等，并对违约责任进行了约定。九鼎房产公司工作人员在该《房屋认购意向书》上用手书写内容为“乙方购买餐饮区一层楼门面，自经营之日起，若二楼被他人购买，烟筒问题由本公司出面协商解决，确保一楼用户能正常使用”的承诺，并加盖九鼎房产公司的印章。合同签订后，阮杨一次性支付购房款56.4万元。九鼎房产公司向阮杨交付了案涉房屋，该房屋至今由阮杨使用。九鼎房产公司取得位于伊宁市宁远西路388号伊犁九鼎富通住宅商业街项目8号商铺的新（2019）伊宁市不动产权第XXXX号证书。经九鼎房产公司委托，伊宁市疾病预防控制中心对案涉商铺使用的井水进行检测，并于2013年11月15日出具检测报告，检测结果均未发现异常。企业信用信息公示报告，载明分别位于伊宁市经济合作区218国道以北城西市场内E区25号、7号楼19号的邹贵银川菜馆（经营期限自2019年8月20日至2024年8月19日）、爵迹早餐店（经营期限自2018年11月23日至2023年11月22日），均在营、开业状态。本院对一审法院认定的除上述事实以外的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、一审法院的审理程序是否合法；二、九鼎房产公司的一审诉讼请求应当如何认定。 针对焦点一，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案确认合同效力纠纷发生于民法典施行前，依法应当适用当时的法律和司法解释的规定。九鼎房产公司一审诉讼请求要求确认阮杨向其发送的《解除合同通知书》无效，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”、第二百条第十一项“当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的”规定，一审法院应当围绕当事人的诉讼请求进行审理。由于一审判决阮杨于2019年1月28日发给九鼎房产公司要求解除《房屋认购意向书》的通知有效，该判决超出九鼎房产公司的诉讼请求，属于违反法律规定的行为。故，对九鼎房产公司主张一审法院违反“不诉不理”原则，于法有据，本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条规定，证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证。一审法官对案涉商铺的现场进行了勘察，未依法制作现场勘查笔录，现场勘查结果及伊宁市住建和城乡建设局于2020年6月26日出具的《关于对九鼎富通商业一期8#商铺是否适合做餐饮问题投诉的回复函》均未经法庭质证，一审法院即作为定案的依据，违反法律规定，应予纠正。 针对焦点二，九鼎房产公司一审中诉讼请求是确认阮杨向其发送的案涉《解除合同通知书》无效，因此，本案案由应当为确认合同效力纠纷。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同建立在平等自愿的基础上，当事人协商一致即可解除合同。除此之外，合同的解除必须符合法律规定的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的；（五）法律规定的其他情形。”，并结合《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民会议纪要）第四十六条规定，只有享有约定或者法定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。本案中，阮杨与九鼎房产公司签订的《房屋认购意向书》系双方当事人的真实意思，依法成立，并受法律保护，双方均应按约定全面履行自己的义务。该房屋认购意向书约定双方签订该认购书后，阮杨不得以任何理由要求退房。基于双方当事人未能协商一致解除案涉《房屋认购意向书》。阮杨亦未能提供充分证据证明其享有约定或者法定解除权，并且阮杨系2016年9月购买并收到了案涉房屋，其对案涉房屋的情况应当知道。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，阮杨于2019年以九鼎房产公司严重违约致使其购买的案涉房屋经营餐厅的目的不能实现为由，行使解除权已经超过一年时间，解除权消灭。故，对九鼎房产公司主张阮杨向其发送的案涉《解除合同通知书》无效的请求，于法有据，本院予以确认。一审法院认定事实及适用法律错误，本院予以纠正。阮杨在一审中提起反诉，一审法院未受理，阮杨交纳的反诉费5453元，应向阮杨退回，一审判决诉讼费分担错误，予以纠正。 综上所述，九鼎房产公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条、第一百七十条第一款第二项、第二百条第十一项规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2020）新4002民初4218号民事判决； 二、阮杨向伊犁九鼎富通房地产开发有限公司发送的案涉《解除合同通知书》无效。 一审案件受理费5553元（反诉费5453元），由阮杨负担100元，5453元退还阮杨。二审案件受理费70元，由阮杨负担。 本判决为终审判决。 审判长 张      慧 审判员 马      丽 审判员 张   明   浩 二〇二一年七月二十日 书记员 乔格鲁克哈木提江