吉林省通化市中级人民法院民事判决书（2021）吉05民终590号上诉人（原审被告）：陈文婷，女，1983年5月17日生，汉族，住吉林省通化市东昌区。    诉讼代理人：金鹏，吉林邦安律师事务所律师。    被上诉人（原审原告）：通化市东昌区金宝贝亲子乐园，住所：吉林省通化市建设大街210-955／439-233号。    经营者：赵艳，1963年8月25日生，汉族，住通化市东昌区民主街民主委七组。    诉讼代理人：邱金香，吉林辰德律师事务所律师。    诉讼代理人：罗小倩，吉林辰德律师事务所律师。    上诉人陈文婷因与被上诉人通化市东昌区金宝贝亲子乐园（以下简称金宝贝乐园）租赁合同纠纷一案，不服吉林省通化市东昌区人民法院（2020）吉0502民初3703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月15日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。    陈文婷上诉请求：1．撤销（2020）吉0502民初3703号民事判决第二项，依法改判陈文婷不承担违约责任即违约金35160元及递增房屋租金3834元；2．诉讼费由金宝贝乐园承担。主要事实与理由：一、一审判决违反不告不理原则。金宝贝乐园一审中依据《房屋租赁合同》第5条第1款约定主张陈文婷承担违约责任，即“陈文婷没有及时给付租金而主张解除合同并承担违约责任”。一审法院却直接判决陈文婷单方面终止合同的履行而承担违约责任。法院只能依照当事人提出的案件事实、理由和诉讼请求进行审理和判决，不能随意予以变更。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十二条、第十三条规定，一审法院剥夺了当事人对该事项的处分权与辩论权，违反了处分原则与辩论原则，也就是不告不理原则。二、一审法院认定事实不清、法律适用错误。1．因疫情不可抗力，教育部门不允许面授课程，陈文婷营业收入明显减少。2020年8月，陈文婷通知金宝贝乐园解除该《房屋租赁合同》，到2020年10月已超过3个月，根据《房屋租赁合同》第4条第2款约定和《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款约定，陈文婷不应承担违约责任；2．一审时金宝贝乐园主张陈文婷不能按时缴纳租金，终止合同执行，承担违约责任。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，合同可以解除，但陈文婷不应承担违约责任。三、一审法院判决陈文婷同时支付违约金和实际损失，属于法律适用错误。退一步讲，就算陈文婷需要承担违约责任，一审法院也不能同时判决赔偿违约金和实际损失。违约责任具有惩罚性，只有法律明确规定的特殊情况下才能适用。金宝贝乐园的装饰装修物损失17463元，一审法院判决陈文婷承担违约金35160元，而违约金是实际损失的201％，明显过高。陈文婷交付的2.5万元抵押金应冲顶各项赔偿。    金宝贝乐园辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。金宝贝乐园诉讼解除租赁合同的前提是陈文婷在合同履行期间内擅自拆除房屋装修装饰并搬离案涉房屋，陈文婷以自己的行为表明不再履行租赁合同，导致金宝贝乐园的合同目的无法实现。案涉租赁合同对递增租金有约定，且疫情期间，金宝贝乐园已给陈文婷减免了1.5个月的租金。一审综合金宝贝乐园的实际损失、合同履行情况、陈文婷的过错程度等因素，参照3个月的租金计算违约金，已兼顾公平和诚信原则。    金宝贝乐园向一审法院提出诉讼请求：1．解除双方之间的《租赁合同》；2．陈文婷立即给付拖欠金宝贝乐园的摊位租金44354元、水费300元，违约金5万元，合计69654元；3．陈文婷立即赔付金宝贝乐园经济损失93952元；4．案件受理费、鉴定费及交通费由陈文婷承担。事实与理由：2017年8月1日，金宝贝乐园（甲方）与陈文婷（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同第一条第1款约定：甲方将通化市建设大街42号商场的部分场出租给乙方，租期5年；第2款约定：每季度租金35160元，以后每三年租金在上年的标准上递增10％；第3款约定：乙方自合同签订之日向甲方交抵押金5万元（实际缴纳2.5万）．．．如乙方有违约行为，甲方有权将抵押金抵作乙方所欠费用。第二条第2款约定：在经营过程中所产生的一切费用均由乙方自行承担；第5款约定：合同终止，乙方对场内、外的装饰，不得拆除；第五条第1款约定：乙方如不能按时交纳租金或擅自转租房屋时，甲方有权提前收回房屋，终止合同执行，除乙方需赔偿甲方违约金5万元外，所造成一切经济损失由乙方承担责任。在金宝贝乐园向陈文婷催要2020年10月份房租及所欠的2020年8月份至10月份递增10％的房屋租金时，陈文婷称不再承租该房屋。2020年11月2日，陈文婷在未通知金宝贝乐园的情况下，私自开始对该租赁房屋内的固定装饰设施进行拆除。2020年11月8日，陈文婷完成所有拆除。因陈文婷的拆除行为导致金宝贝乐园直接经济损失93952元。金宝贝乐园向陈文婷主张赔偿损失并承担违约责任时，陈文婷仅同意以5万元抵押金抵顶5万元违约金，对于拖欠的房租、水费、违约金及因拆除造成的损失拒不赔偿。    陈文婷一审辩称，1.2020年8月份，陈文婷通知金宝贝乐园解除租赁协议，到2020年的10月末共计3个月，金宝贝乐园就解除事宜未提出异议，根据合同法的解释，该合同已经解除，不需要法院判决；2．违约金与实际损失只能主张一项，金宝贝乐园应明确提出诉讼请求；3．陈文婷拖欠租金是经过金宝贝乐园同意的，数额为2万元，根据合同约定可以用抵押金抵顶所欠租金及其他费用，陈文婷交纳抵押金2.5万元，扣除2万元租金后还剩5000元，该金额足以弥补给金宝贝乐园的损失；4．双方就增加租金，虽然合同有约定，但在实际履行过程中并未增加，也不存在拖欠水费；5．如果金宝贝乐园主张经济损失应该提供经济损失的数额；6．陈文婷拿走的空调、地板、镜子，没有与房屋形成附合，根据合同约定，陈文婷不得拆除场内外的装饰，并不含装修物。    一审法院认定事实如下：2017年6月19日，金宝贝乐园与陈文婷签订了《租赁合同》，合同约定，金宝贝乐园将通化市建设大街42号商场的部分场地共293平方米出租给陈文婷，租赁期10年，2017年8月1日起至2026年12月31日止；陈文婷以每月每平方米40元，每季度向金宝贝乐园交纳三个月租金即35160元，以后每三年整（即2020年、2023年、2026年）租金在上年的标准上递增10％。按照先付款后租用的原则，陈文婷应在签订本合同时和以后每季度期满前两个月向金宝贝乐园支付下一季度租金。如不能按时交纳租金，按违约处理合同自行解除。陈文婷应当向金宝贝乐园交纳抵押金5万元。金宝贝乐园给予陈文婷30天的免租装修期，免租装修期间金宝贝乐园免收租金和综合服务费，但陈文婷应当承担水、电、垃圾清运费等费用。陈文婷在经营期间需要每月向金宝贝乐园交纳水费300元。合同终止，陈文婷对场内、外的装饰不得拆除。陈文婷如不能按时交纳租金或擅自转租房屋时，金宝贝乐园有权提前收回所出租的房屋，终止合同执行。除陈文婷需赔偿金宝贝乐园违约金5万元外，所造成一切经济损失由陈文婷承担责任。如金宝贝乐园终止合同或擅自变更合同内容时，金宝贝乐园除退还陈文婷抵押金5万元外，对陈文婷所购置的设备、设施，金宝贝乐园按实际经营时间折价付给陈文婷，对陈文婷所造成的一切经济损失由金宝贝乐园承担责任。合同签订后，陈文婷对所租赁场地进行了装饰装修并进行经营，2020年11月双方发生纠纷，陈文婷未经金宝贝乐园同意擅自将所租赁场地的装饰装修物予以了拆除，并于2020年11月8日搬离租赁场地。陈文婷拆除的装修装饰物价值经司法鉴定价值为17463元。另查明，按照合同约定陈文婷应当交纳抵押金5万元，但陈文婷实际交纳2.5万元。陈文婷现尚欠金宝贝乐园租金26054元，水费900元。金宝贝乐园在诉讼中支付了司法鉴定费3000元。    一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释（2009）5号）第二十九条规定：“事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第九十一条规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”双方签订的租赁合同约定租赁期限届满期限为2026年12月31日，陈文婷主张在2020年8月通知金宝贝乐园解除合同，但金宝贝乐园否认陈文婷通知其解除合同的事实，并认为陈文婷仍交纳租金履行合同，陈文婷并没有解除合同的意向。陈文婷提交的证据并不能证实双方之间租赁合同已于2020年8月解除。2020年11月8日，陈文婷擅自拆除装修物并搬离租赁场地，终止了合同的履行，属“以自己的行为表明不履行主要义务”的情形，陈文婷的行为致使金宝贝乐园不能实现合同目的，金宝贝乐园诉讼至该院要求与陈文婷解除租赁合同，陈文婷答辩同意解除合同，故该院确认解除双方签订的租赁合同。陈文婷单方面终止合同的履行并擅自拆除装饰装修造成金宝贝乐园经济损失，按照合同约定其应当承担支付金宝贝乐园拖欠的租金、赔偿拆除装饰装修损失的民事责任。双方签订租赁合同后均应当全面履行合同义务，金宝贝乐园诉讼请求陈文婷解除租赁合同、承担违约责任非合同正常履行情况下金宝贝乐园以陈文婷没有按照约定的期限支付租金为由要求陈文婷解除租赁合同、承担违约责任，而系陈文婷擅自拆除装饰装修，已先行单方面终止了合同的履行，不符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定的情形，故陈文婷应当承担违约责任。双方合同约定陈文婷不能按时交纳租金或擅自转租房屋时，赔偿金宝贝乐园违约金5万元，陈文婷认为违约金约定过高。双方签订合同的租赁期限为10年，现仅履行了3年，陈文婷擅自拆除装饰装修物并终止合同的履行，导致金宝贝乐园场地一定时间内无法出租，且重新装饰装修亦需时间，综合金宝贝乐园实际损失、合同的履行情况、陈文婷的过错程度以及案涉场地再次招租并进行重新恢复装饰装修所需要时间，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，约定5万元违约金确系过高，参照3个月的租金35160元计算违约金较为合理。综上，陈文婷应支付金宝贝乐园租金26054元、水费900元、装饰装修物损失17463元、违约金35160元，合计79577元。金宝贝乐园交纳的抵押金25000元折抵上述费用后，陈文婷应再行支付金宝贝乐园54577元。综上所述，依照上述法律的规定，遂判决：一、解除金宝贝乐园（经营者赵艳）与陈文婷于2017年6月19日签订的租赁合同；二、陈文婷于本判决生效后立即支付金宝贝乐园（经营者赵艳）尚欠租金、水费、装饰装修物损失、违约金计54577元；一审案件受理费1786元（系减半收取）、司法鉴定费3000元，由陈文婷负担。    本院二审期间，双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院对一审认定的事实予以确认。    陈文婷针对其主张提供证人李芷萍的当庭证言进行证据补强。拟证明：2020年4月左右，赵艳曾问李芷萍为什么还没搬走，李芷萍答复称不清楚此事。    金宝贝乐园的质证意见为：对证人证言有异议，陈文婷是李芷萍的领导，双方之间存在利害关系。李芷萍陈述的时间与陈文婷陈述的时间相矛盾。李芷萍的证言不应采纳。    本院认为，李芷萍系陈文婷的员工，双方之间存在利害关系。李芷萍陈述的时间与陈文婷陈述的时间并不相符。李芷萍的证言不具有客观性，本院不予采纳。    金宝贝乐园针对其主张提供2020年9月25日陈文婷与赵艳的微信聊天记录进行证据补强。拟证明：陈文婷应在6月份交租金而未交，拖欠到9月份才交了一部分租金。    陈文婷的质证意见为：对微信聊天记录的真实性和内容均无异议，但根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，陈文婷即便晚交租金也不应承担违约责任。该证据能证明双方之间实际按原合同执行，不存在租金涨浮10％的事实。    本院认为，陈文婷对该证据无异议，本院对微信聊天记录予以采纳。    本院二审认定的事实与一审认定的事实基本相同。另查明，2020年，金宝贝乐园为陈文婷减免了1.5个月租金。    本院认为，一、关于陈文婷应否给付递增部分租金问题。案涉《租赁合同》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。《租赁合同》明确约定租金每三年递增10％，金宝贝乐园主张陈文婷给付递增部分租金，具有事实和法律依据，本院予以支持。陈文婷提出因疫情原因递增部分租金应予减免。金宝贝乐园基于疫情原因已经免除了陈文婷1.5个月的房租，属于共担了疫情期间陈文婷的损失，陈文婷再基于疫情原因要求金宝贝乐园减免租金理由并不充分，陈文婷的抗辩主张本院不予支持。二、关于陈文婷应否支付违约金问题。根据查证的事实，陈文婷欠付租金的事实客观存在，且陈文婷在合同履行期间内自行从租赁房屋中撤离并将装饰物拆除，可以认定陈文婷不履行主要债务导致金宝贝乐园的合同目的无法实现，陈文婷存在违约行为。陈文婷的违约行为造成的损失包括陈文婷擅自拆除装饰物给金宝贝乐园造成的实际损失及合同解除后金宝贝乐园的可得利益损失，一审酌定陈文婷赔偿给金宝贝乐园《租赁合同》解除后3个月的租金损失35160元，并无不当。其他理由一审已评判详尽，二审不再复述。    综上所述，陈文婷的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：    驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费775元，由陈文婷负担（已交纳）。    本判决为终审判决。    审判长吴兴彦审判员修勇审判员王立武二〇二一年七月二十二日书记员李妍