山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终6237号 上诉人（原审被告）：李岩，女，1975年12月1日出生，汉族，住青岛市市北区。 被上诉人（原审原告）：龙湖物业服务集团有限公司青岛分公司，住所地青岛市城阳区。 主要负责人：夏洁，总经理。 委托诉讼代理人：袁永吉，山东众成清泰（城阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王旭骞，山东众成清泰（城阳）律师事务所实习律师。 上诉人李岩因与被上诉人龙湖物业服务集团有限公司青岛分公司（以下简称龙湖物业青岛分公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2021）鲁0214民初2069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李岩上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.一审、二审诉讼费用全部由龙湖物业青岛分公司承担。事实和理由：一、龙湖物业青岛分公司并未通过法定程序主张拖欠的物业费。《物业管理条例》第六十条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不缴纳物业费的，业主委员会应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的情况下，物业管理企业才可以向人民法院起诉。一审中，龙湖物业青岛分公司只提供了一份非李岩签名的EMS单作为证据，没有其他证据证明其通过直接送达方式向李岩本人书面催缴了物业费。一审认定“现龙湖物业青岛分公司要求李岩支付欠缴的物业费，事实清楚，证据充分，予以支持”，没有证据。李岩在庭审中提出龙湖物业青岛分公司提交的EMS收件人签名并不是本人，其并未签收过该快递。二、龙湖物业青岛分公司没有履行维修、养护、管理，安全安防、清洁卫生的义务，应承担相应的赔偿责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”李岩在一审中列举了物业管理服务中存在的大量问题，并提供了视频、录音、图片、单据为证，一审法院认为“物业服务企业对小区进行物业服务是整体性的，使其有别于为一客户提供的专项特约服务，应当综合整体情况评价物业管理企业的服务质量与水平，不能以个别时点的状态或个别业主的评价而完全否定物业公司履行服务管理义务的事实，李岩提交的证据未能证明龙湖物业青岛分公司服务在重大缺陷，故对其辩解意见，不予采纳。”致使龙湖物业青岛分公司逃避了违约责任，继续收取高额物业费，提供不等价的服务。一审法院没有责令龙湖物业青岛分公司整改错误并履行责任，也没有维护李岩的的合法权益、赔偿李岩的经济损失，偏袒龙湖物业青岛分公司。三、《合同法》第六十七条规定了先履行抗辩权，即当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝履行要求。先履行一方履行不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。《物业管理条例》第四十五条、四十六条，《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、九百四十二条均有相关规定。李岩自2018年3月20日收房后一直按时缴纳物业费，因龙湖物业青岛分公司提供的物业服务一直未达到合同约定的标准，服务质量差、交房时不提供住户手册，龙湖物业青岛分公司不改进服务。协调无果后，李岩为维护自身的合法权益于2019年停交物业费，不是无故不缴物业费。四、合同相关条款无效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或业主请求确认合同或合同相关条款无效的，人民法院应予支持：1.物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托给他人而签订的委托合同；2.物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或业主责任、排除业主委员会或业主主要权利的条款；前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”龙湖物业青岛分公司以物业合同的霸王条款来为其服务不到位推卸责任，《物业服务合同》文本由物业公司提供，其不会约定服务不到位应向业主缴纳违约金或业主可以少缴物业费。龙湖物业青岛分公司在规避自己的义务，强化业主的责任。业主无正当理由违约就要缴纳高昂的违约金，物业公司不履行义务只有整改没有其他约束和惩罚，不但不给业主缴纳违约金还照常收取服务费，权利和义务失衡。龙湖物业青岛分公司收取的是5元/平方的高昂物业费，根据合同约定的服务标准，应该提供等价的服务。龙湖物业青岛分公司没有尽到服务义务，业主有权利维护自己合法的权益不受侵害，可业主拒缴物业费就违法，业主的合法权益没有保障，这是不平等的合同。五、《民法典》第一百五十三条规定，“违背公序良俗的民事法律行为无效。”开发商和物业公司是捆绑式销售，业主没有选择物业公司的权利，对于《物业服务合同》的霸王条款和不合理的要求更没有发言权，业主是被迫签字，合同有悖社会公序良俗。六、龙湖物业青岛分公司用法院专用快递冒充法院向李岩父母处发送物业费催缴函，致李岩父亲受到惊吓卧床数月，违反国家相关法律，有快递为证。李岩请求法院依法追究其相应的民事责任，并赔偿精神损失，一审未予处理且未作解释。 龙湖物业青岛分公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”根据该规定，业主可在法律规定的权利范围内行使相应的请求权，但不能因此拒绝缴纳物业费用。龙湖物业青岛分公司向李岩供了物业服务，李岩认为物业合同履行过程中存在违约，没有提供确实证据证实。李岩提供的照片、视频等仅能说明某个时间、空间内小区的物业服务状态，不能证明物业公司一贯以来的服务质量，且不足以证明物业公司未履行服务管理职责严重影响业主正常生活。除此之外，合同中也并未约定业主可以此为由减免物业费用。二、龙湖物业青岛分公司通过邮寄律师函催收物业费符合法律规定。1.《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第二款规定：业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。龙湖物业青岛分公司在2020年6月8日通过EMS方式向李岩邮寄催收物业费律师函，催收过2019年1月1日起至2020年3月31日期间的物业费7244.25元。EMS快递单上填写的联系方式是李岩留在物业处的联系方式，且其自认龙湖物业青岛分公司将物业费催缴函发送至父母处，证明龙湖物业青岛分公司已经履行了相应催收的义务，现向法院提起诉讼主张物业费，程序合法。2.李岩主张龙湖物业青岛分公司“冒用法院专用快递”发送律师函，与事实不符。该律师函的快递信封是由快递公司提供，信封上内容是由快递公司印制，信封是有多种版本，并非冒用法院专用快递发送催缴函。三、《前期物业管理服务协议》合法有效，李岩的上诉理由不能成立。1.《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业。龙湖物业青岛分公司与建设单位《前期物业管理服务合同》，龙湖物业青岛分公司与李岩签订的《前期物业管理服务协议》均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对当事人均有法律拘束力。因此，建设单位在《前期物业管理服务合同》选聘龙湖物业服务集团作为滟澜海岸的物业服务企业并没有侵害业主的权利，更未违背公序良俗。2.合同并不存在加重业主责任，免除物业服务企业责任的情形。《前期物业服务合同》明确约定了龙湖物业青岛分公司的权利义务及责任，不存在霸王条款，李岩主张合同相关条款无效缺少事实依据。《民法典》第五百二十六条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。先履行抗辩权构成要件为双方互负债务且存在先后履行顺序，龙湖物业青岛分公司不存在欠李岩债务的情况且双方无先后履行顺序，因此李岩主张的先履行抗辩权不能成立。 龙湖物业青岛分公司向一审法院起诉请求：1.判令李岩支付2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业费11590.8元及违约金3000元；2.判令李岩承担诉讼费用。 一审法院认定事实：1.李岩于2013年6月30日与青岛龙湖置业拓展有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，购买了青岛市城阳区《龙湖滟澜海岸》xx号楼网点xx单元xx层xx层户，房屋实测建筑面积为96.59平方米。龙湖物业青岛分公司为该小区提供前期物业服务管理。《前期物业服务协议》中约定，社区商铺物业费按建筑面积5元／平方米／月计收，业主应在每季度最后一个月25日前缴纳下季度物业费，逾期将按日承担应缴纳费用千分之三的违约金。李岩已缴纳2014年7月1日至2018年12月31日的物业费共计26079.3元。自2019年1月1日起，李岩未再缴纳物业费。 2.因李岩拖欠物业费，龙湖物业青岛分公司于2020年6月8日通过EMS方式向李岩邮寄律师函，催收过2019年1月1日起至2020年3月31日期间的物业费7244.25元。但李岩至今未缴纳，龙湖物业青岛分公司现要求李岩支付2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业费11590.8元及违约金3000元。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案中青岛龙湖置业拓展有限公司在与李岩签订的商品房预售合同中附带了前期物业服务协议，委托龙湖物业青岛分公司为李岩涉案房产所在小区提供物业服务，该前期物业服务协议不违反法律、法规的规定，对小区全体业主具有法律约束力，因此龙湖物业青岛分公司、李岩之间物业服务合同关系成立并生效。现龙湖物业青岛分公司要求李岩支付欠缴的物业费，事实清楚，证据充分，一审法院予以支持，因龙湖物业青岛分公司仅向李岩书面催缴过2019年1月1日至2020年3月31日期间的物业费，其余期间的物业费并未书面催缴过，故一审法院依法仅支持李岩应支付龙湖物业青岛分公司2019年1月1日至2020年3月31日期间的物业费共计7244.25元。关于违约金，一审法院认为，物业服务合同作为一种持续服务性合同，物业公司在物业管理服务中应积极听取业主们的意见，加强与业主交流沟通，提高自身的物业服务意识和服务质量，而不应简单的通过邮寄物业费催缴函、收取违约金的方式处理问题，否则将会加深其与业主之间的矛盾，严重影响双方在小区内的和谐共处，故综合考虑本案的实际情况，对龙湖物业青岛分公司主张的违约金，一审法院不予支持。对于李岩辩解称龙湖物业青岛分公司应退还其2014年7月1日至2018年3月20日期间物业费的意见，因该期间并非龙湖物业青岛分公司主张的欠费区间，且涉及第三方开发商是否逾期交房的问题，故在本案中不予一并处理，李岩可另行主张。对于李岩辩称龙湖物业青岛分公司服务质量存在重大缺陷的问题，一审法院认为，物业服务企业对小区进行物业服务是整体性的，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，应当综合整体情况评价物业管理企业的服务质量与水平，不能以个别时点的状态或个别业主的评价而完全否定物业公司履行服务管理义务的事实，李岩提交的证据未能证明龙湖物业青岛分公司服务存在重大缺陷，故对其辩解意见，一审法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、李岩于判决生效后十日内支付龙湖物业青岛分公司2019年1月1日至2020年3月31日期间的物业费共计7244.25元；二、驳回龙湖物业青岛分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取82.5元，由龙湖物业青岛分公司负担41.5元，李岩负担41元，于履行上述付款义务时一并给付龙湖物业青岛分公司。 本院二审期间，李岩提交：照片263张、视频9份、录音5份，证明龙湖物业青岛分公司服务存在瑕疵，包括打扫卫生不及时、众多居住户对物业服务不满意，物业公司没有尽到管理义务，导致李岩的门头被占、垃圾封门达几个月。龙湖物业青岛分公司质证称，对证据的真实性没有异议，对证明事项不予认可。案涉欠款时间为2019年1月1日至2020年3月31日，李岩提交的部分证据超出该服务范围，以上视频证据、照片所反映的是某一个时间空间的服务状态。李岩房屋属于商铺，部分物品属于相邻业主私占公共区域的违约行为造成的，龙湖物业青岛分公司是对整个小区提供物业服务，个别业主的不满意，不能作为其不缴物业费的理由。其中李岩房屋户内问题属于房屋质量问题，龙湖物业青岛分公司工作人员对于打折赠送礼品的表述是在为其协调解决房屋质量问题，房屋质量问题不属于其的管理责任，李岩提到的门头被占用属于相邻关系，不属于不缴物业费的理由。 二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案争议的焦点问题是：龙湖物业青岛分公司向李岩主张的物业费应如何认定。李岩签订的商品房预售合同中附带了前期物业服务协议，约定龙湖物业青岛分公司为案涉小区提供物业服务，协议内容包含龙湖物业青岛分公司的权利义务及责任。李岩主张该合同相关条款无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。龙湖物业青岛分公司提供了物业服务，李岩应当缴纳物业费，一审法院根据查明的事实，支持龙湖物业青岛分公司主张的物业费，不予支持其主张的违约金，该处理并无不当，本院不予变更。关于李岩主张的损害赔偿及退还已缴纳物业费，因其未向一审法院提起反诉，故本案中不予处理。 综上所述，李岩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费82元，由上诉人李岩负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 蕾 审 判 员  刘昭阳 审 判 员  阚红艳 二〇二一年七月二十六日 法官助理  张雅彬 书 记 员  赵彩玉 书 记 员  张 恬