广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0307民初15010号原告：李桂芳。委托代理人：杨奎山，广东赛维律师事务所律师。委托代理人：李维，广东赛维律师事务所律师。被告：吴敏。委托代理人：谢华炎，广东晟典律师事务所律师。委托代理人：杨祺琦，广东晟典律师事务所律师。原告李桂芳与被告吴敏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨奎山、李维，被告吴敏及其委托代理人谢华炎、杨祺琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2014年8月22日签订《房屋租赁合同》，原告将位于深圳市大鹏新区（下称“涉案房屋”）整栋房屋、围墙内的厨房、杂物间、空地、阳台、屋顶天台等以及围墙内的两间小房出租给被告用于民宿的经营。合同约定租期共六年，自2014年12月31日起至2020年12月31日，租金为：首两年，每月租金16800元，第三至第四年每月租金为18400元，第五至第六年每月租金20160元，另外围墙内的两间小房租金为每年10000元。合同还约定一方违约的，应向守约方支付违约金30万元。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给被告使用，起初被告会按合同约定足额向原告支付租金，但从2015年11月19日起，被告就不足额向原告支付租金，也即从2015年11月19日起，就开始存在拖欠原告租金的行为。原告便多次找被告协商，要求被告足额补足并足额缴纳房租。后双方经过协商，原告考虑到被告的现实情况，便于2018年2月11日与被告签订《补充合同协议》，约定从2018年2月1日至2020年12月31日，每月房租变更为14150元，但若被告还是存在拖欠租金行为的，则每月租金还是按照原房屋租赁合同第四条约定的租金标准履行。补充协议签订后，起初被告也会足额缴纳房租，但从2019年3月10日起，被告又不按补充协议约定的14150元的月租金标准足额支付租金。因此，被告在补充协议签订时未足额结清之前拖欠的租金的情况下，于2019年3月10日起又重新拖欠原告租金。经统计，截至2020年12月31日被告尚拖欠原告租金共计386380元，因原告已收取被告租房保证金（押金）共计10万元，因此扣除该10万元保证金，被告最终拖欠的房租为本金286380元。后原告多次向被告催款，要求被告支付拖欠的租金，但被告均未支付。为维护身的合法权益,依据合同的约定及法律的相关规定，特向法院提起诉讼，请求判令：一、判决被告向原告支付拖欠的租金286380元及利息4289元（以286380元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准从2020年10月14日暂计至起诉之日为4289元，后续利息计算至款项付清之日止）；二、判决被告向原告支付违约金30万元；三、被告承担本案诉讼费用。被告辩称，第一，被告认为自己不欠原告的租金，理由是：一、2018年2月前的租金在双方签订房屋租赁合同之补充协议后已经全部结清；二、2018年2月之后的租金应按照房屋租赁合同之补充协议的约定，变更为每月租金14150元进行计算；三、自2020年1月25日起，受新冠病毒疫情影响被告的民宿生意亏损严重，被告与原告城协商一致同意减免三个月的租金；四、租赁到期被告向原告交回房屋后，原告没有退还被告的保证金10万元，这个保证金是用来支付房租的；五、租赁到期被告向原告交回房屋后，被告要求原告进行结算，但是原告一直拖延不进行结算。第二，被告没有违约，无需向原告支付违约金30万元，理由是：一、被告没有违反房屋租赁合同第十条的行为，无需向原告支付违约金30万元；二、即便被告有拖欠租金，也没有给原告造成30万元的损失，故请法院酌情减少违约金。经审理查明，原告系涉案房屋的所有人，原、被告于2014年8月22日签订《房屋租赁合同》，原告将涉案房屋整栋、围墙内的厨房、杂物间、空地、阳台、屋顶天台等以及围墙内的两间小房出租给被告用于民宿的经营。合同约定：租期共六年，自2014年12月31日起至2020年12月31日，其中2014年12月31日至2015年3月31日为免租期；租金为：首两年，每月租金16800元，第三至第四年每月租金为18400元，第五至第六年每月租金20160元，另外围墙内的两间小房租金为每年10000元；违反合同的一方，应向守约方支付违约金30万元。被告已向原告支付押金10万元（其中房屋押金8万元、院内两个棚架房押金2万元）。被告自2015年11月起多次未按合同约定金额向原告支付租金，原、被告双方于2018年2月11日签订《房屋租赁合同之补充协议》，双方约定2018年2月1日至2020年12月31日期间的租金变更为14150元/月、围墙内的小房租金变更为每年2000元，若被告未按约定支付租金，则需按《房屋租赁合同》的约定支付租金。双方确认，《房屋租赁合同》已于2020年12月31日到期，原告已将房屋收回。被告辩称其已经向原告付清2018年2月之前的全部租金，且原告同意疫情期间减免租金，此外，被告通过现金方式向原告支付涉案小屋的租金43600元，但未提交证据证明。原告对此不予确认，其主张被告一直未按合同约定支付租金，且在双方签订补充协议后，被告亦未按该约定支付租金。对此，原告提交了银行流水予以证明。该流水显示被告自2019年3月起，均未按14150元/月标准支付租金，且经核算，截至2020年10月14日，被告共计向原告支付租金941200元。被告辩称原告口头同意其按13800元/月标准向原告支付2019年3月起的租金，但亦未提交证据证明。另，被告辩称涉案房屋用于经营民宿，自2020年1月25日至2020年4月30日期间因疫情而停止营业。原告对此不予认可，主张根据当时情况，涉案房屋所在社区自2020年3月起即解除封闭措施。上述事实，有《房地产证》、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同之补充协议》、银行流水明细清单等证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同之补充协议》系原告与被告的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格履行。根据协议约定，被告应自2018年2月1日起，向原告支付租金14150元/月，但被告辩称原告口头同意其按13800元/月标准支付租金，但未能提交证据证明，本院不予采信，故被告未能按约定履行，应按该租赁合同约定的租金标准支付租金。根据该合同约定，被告应向原告支付租金共计1327580元。被告辩称其通过现金方式支付了涉案小屋租金43600元，因其未能提交证据证明，本院不采信，故经核算，被告共计向原告支付租金941200元，因此，被告尚欠原告租金386380元（1327580元-941200元）。另，因被告租赁涉案房屋用于经营民宿，而2020年1月29日至3月31日期间为新冠疫情最为严重期间，被告所经营的民宿未能营业，基于公平原则，本院酌定被告无需支付2020年2月及3月租金，即40320元（20160元/月×2个月）。此外，原告同意将其收取的10万元押金用于抵扣租金，因此，被告应向原告支付租金246060元（386380元-40320元-100000元）。被告未按约定履行支付租金义务，给原告造成利息损失，应当予以赔偿。而原告未能提交证据证明其存在其他损失，故原告所主张的违约金过高，本院予以调整。因此，被告应向原告支付以246060元为本金，自2021年1月1日起，按起诉时同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的1.5倍标准，计算至款项实际付清之日止。综上，依照原《中华人民共和国民法典》第五百七十九条、第五百八十三条、第五百八十四条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下一、被告吴敏于本判决生效之日起五日内向原告李桂芳支付租金246060元及利息（利息以246060元为本金，自2021年1月1日起，按起诉时同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的1.5倍标准，计算至款项实际付清之日止。）。二、驳回原告李桂芳的其他诉讼请求。案件受理费4853元，由原告负担2815元，由被告负担2038元。原告已预交的2038元，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起五日内向本院缴纳案件受理费2038元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 郑 则 川二〇二一年七月六日书记员 欧阳嘉胜