德州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁1491民初1405号 原告：王某某，女，1984年4月16日出生，汉族，住山东省德州市德城区。 委托诉讼代理人：陈万栋，山东中鲁律师事务所律师。 被告：李某某，男，1987年6月11日出生，汉族，住山东省临邑县城区。 原告王某某与被告李某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某某委托诉讼代理人陈万栋、被告李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王某某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.判令被告支付原告房屋租金13100元；3.判令被告支付原告违约金3300元；4.判令被告支付原告物业费共计3500元；5.本案诉讼费全部由被告负担。事实和理由：原、被告于2020年11月25日，经德州市太平洋房产经纪有限公司撮合，签订房屋租赁合同。约定被告租赁原告位于德州经济开发区（部分）商铺，期限为2020年11月26日到2021年7月19日。每月房租3300元，物业费由被告承担。合同第八条约定，如有违约，违约方应按本房屋一个月租金赔偿对方（作为违约赔偿金）；被告逾期不交租金累计超过10天或者欠缴应承担的费用累计超过500元，原告有权解除租赁合同。合同签订后，原告将房屋交给被告使用，被告仅支付了10000元租金，物业费、押金未付。至起诉之日，原告多次催要租金，被告均未履行。 李某某辩称，房租欠款是事实，只是现在没有支付能力；所经营的酒吧亏损，如果现在搬走损失过大。希望与王某某协商，以合理的价格续租，酒吧的房租涨过将近1000元。或者给李某某一个半月时间转租。如果王某某执意要求退房，要求其赔偿装修损失。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行开庭质证。对当事人提交的无异议的证据，本院认定如下：王某某提交的证据一《嘉诚东郡商业租赁合同》（A28-11（部分）号商铺），证据二《房屋租赁合同》，证据三微信聊天记录（已与原始载体核对），证据四某某管理处出具的物业欠费明细，上述证据可相互印证，无相反证据推翻，本院对其真实性依法予以确认并在卷佐证。对当事人提交的有异议的证据，本院认定如下：李某某提交的案涉房屋装修照片四张，王某某认为该证据仅能证明其装修房屋，本院经审查认为该证据为照片，可以反映租赁场所的现状，无相反证据推翻，本院对该证据材料的真实性依法予以确认。 综合本案庭审及依法认定的证据，本院查明事实如下：2019年9月6日，德州嘉诚置业集团有限公司作为出租方（以下简称甲方）与王某某作为承租方（以下简称乙方）签订《嘉诚东郡商业租赁合同》（A28-11（部分）号商铺），合同约定，第1条：“甲方出租的商铺坐落地：德州市经济开发区蒙山路，嘉诚东郡商业街商铺，建筑面积商铺实测面积：二层150㎡，三层300㎡（因三层带天窗的房间漏雨无法使用，该房屋80㎡的面积不计出租面积，三层实际出租面积为220㎡），合计370㎡，供乙方经营教育培训。”第2条：“租赁期限租期两年，自2019年7月19日起至2021年7月18日止。”王某某提交的证据一中附一份《证明》，内容为“嘉诚东郡出租给智童小学机构房屋的补充证明：由于三楼是天窗房间经常从此窗进行户外维修致该房屋无法正常使用，出租方嘉诚东郡物业不计算该房屋面积为出租面积，该房屋面积为80平米，物业费及房租计算也不含此房屋面积，特此证明。二楼三楼实测面积为450平米，减去80平米实际剩余370平米。”该证明加盖有嘉诚东郡小区业务专用章。 2020年12月5日，王某某作为甲方与李某某作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定王某某将坐落在本市嘉诚东郡（三层）商铺出租给乙方，合同第二条约定“租赁期限：自2020年11月26日至2017年7月19日止。租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方，如乙方要求继续租赁，则须提前一个月向甲方提出申请，双方可在对租金、期限重新协商后，签订新的租赁合同。”第三条约定“租金/付款方式：该房出租的使用性质为营业用房，月租金为叁仟叁佰元，租金以现金转账方式支付；双方议定首付柒个月，另付壹万元押金……。”合同第四条约定：“基本费用：乙方在房屋租赁期间，水费、电费、网络费、物业管理费由乙方支付，并由乙方承担租期付款的违约责任。”第八条约定：“甲、乙双方在合同期内，均不得违约，如违约，违约方应按本房屋壹月租金赔偿对方（作为违约赔偿金），如遇特殊原因，双方自行协商解决。乙方逾期不支付租金累计超过10天或者乙方欠缴应承担的费用累计超过500元，甲方可通知乙方解除合同，并有权要求乙方赔偿损失。”第九条约定：“补充条款：现甲方室内有前任租户的物品，由甲方出面协调，与乙方无关，待甲方协调完后，室内由乙方全权处理，若出现前任租户的纠纷问题，甲方负责到底，与乙方无关。本次交付房租伍仟元整，于2020年12月20日前将房租及押金全部结清。” 庭审中，双方均认可，租赁期间李某某共计支付租金10000元，未支付过物业费。李某某对拖欠租金13100元无异议。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第七百一十八条规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”本案中，王某某与德州嘉诚置业集团有限公司关于嘉诚东郡某某商铺签订了《嘉诚东郡商业租赁合同》，王某某系该商铺的合法承租人，其将某某商铺部分（三层）出租给李某某，双方签订了《房屋租赁合同》，无证据证明德州嘉诚置业集团有限公司对王某某的转租行为提出异议，应当认定王某某与李某某签订的《房屋租赁合同》合法有效。关于王某某要求解除租赁合同的主张。《中华人民共和国民法典》第七百五十二条规定，“承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以请求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。”《房屋租赁合同》第八条约定，“乙方逾期不支付租金累计超过10天或者乙方欠缴应承担的费用累计超过500元，甲方可通知乙方解除合同，并有权要求赔偿损失。”李某某未按合同约定的期限即2020年12月20日前结清租金，亦未及时交纳物业服务费，显然构成违约，且法庭辩论终结时租赁期限已届满，王某某要求解除《房屋租赁合同》，有事实及法律依据。 关于王某某主张的租赁费。王某某已将涉案房产交付给了李某某使用，李某某应当按照合同约定交纳租金。庭审中，李某某对王某某主张的拖欠租金13100元亦无异议，王某某要求李某某给付租金13100元，本院依法予以支持。 关于王某某主张的违约金。按照《房屋租赁合同》第八条约定：“甲乙双方在合同期内，均不得违约，如违约，违约方应按本房屋壹月租金赔偿对方（作为违约赔偿金）。”第九条约定“本次交付房租伍仟元整，于2020年12月20日前将房租及押金全部结清。”李某某未按上述约定给付租金及押金，构成违约，应当承担一个月租金的违约责任。王某某要求李某某承担3300元的违约金，本院依法予以支持。 关于王某某主张的物业费。《房屋租赁合同》约定李某某租赁期间应当承担物业费，但并未约定物业费的详细标准。从王某某提交的证据四物业费详表来看，该房产物业费标准为每月1.5元/平方米，结合《嘉诚东郡商业租赁合同》及所附《证明》，李某某所租赁的某某商铺部分（三层）实际计算物业费的建筑面积为220平方米（300平方米-80平方米），结合《房屋租赁合同》约定的租赁期限7个月，即李某某应当承担的物业费为2310元。 综上所述，王某某要求解除《房屋租赁合同》，并要求李某某给付租金13100元、违约金3300元及物业费2310元，本院依法予以支持。李某某辩称其已将租赁物的部分房屋退还王某某，未提交相关证据证明，本院不予支持。其辩称要求赔偿装修费损失，未提交相关证据证明王某某存在违约行为，亦未提交关于装修费损失的相关证据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第七百一十八条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百五十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除王某某与李某某签订的《房屋租赁合同》（李某某于本判决生效之日起二十日内将嘉诚东郡某某（三层）商铺腾空）； 二、李某某于本判决生效之日起十日内给付王某某租金13100元、违约金3300元、物业费2310元，以上共计18710元； 三、驳回王某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费298元，减半收取计149元，由原告王某某负担15元，由被告李某某负担134元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。 审判员  李文桥 二〇二一年七月二十日 书记员  班新蓉