四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终8159号 上诉人（原审被告）：苏才龙，男，1992年8月25日出生，汉族，住湖北省监利县。 委托诉讼代理人：林虹兆，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨姚，男，1987年10月21日出生，汉族，住湖北省监利县。 上诉人苏才龙因与被上诉人杨姚房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2020）川0124民初4324号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 苏才龙上诉请求：一、撤销成都市郫都区人民法院（2020）川0124民初4324号民事判决，改判驳回杨姚的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由杨姚承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足，主要表现在以下几方面：1.没有任何证据证明苏才龙向杨姚承诺其可以租赁到2020年9月份，之后还可以再签订一年承租合同。既然苏才龙的租赁合同是2018年签订，且合同又是一年一签，在苏才龙的租赁合同行将到期之时，苏才龙不可能跟杨姚承诺可以租赁到2020年9月份。尽管苏才龙的早餐亭租赁期限从2018年11月16日到2019年11月16日，但苏才龙已将租金付至年底，相关权利人也是收取了的，事实上也就是同意了早餐亭租赁合同虽到期了，但可继续做下去，不用撤场。因此，苏才龙才明确告知杨姚，2019年的房租是已经交完了的，不用再交。事实上，杨姚经营早餐亭直至2020年1月6日才离场，苏才龙的租期到期后，相关权利人并未将该早餐亭收回，也更未以苏才龙无转租权而收回早餐亭，杨姚正常经营两个多月，期间并无任何经营障碍，成都纺织专科学校的物料签收台账上显示杨姚正常领取物料、早餐亭的权利人“吴某”也有签字，各方均明知此一事实；苏才龙微信中“我是去年搞的，合同餐饮公司跟你是一年一签，他不会跟你签几年，然后说了的只要你该怎么做就怎么做，就一直做，房租钱该交到位就交到位”这一段话也说明苏才龙已将早餐亭转给杨姚一事告知了出租方，出租方并未反对再次转租，之后的租赁合同一年一签。苏才龙认为，关于成都纺织专科学校北苑二楼生活广场早餐亭的转让协议是双方的真实意思表示，且杨姚在苏才龙租赁期限届满后仍正常经营两个多月直至学校放假，苏才龙转让早餐亭的合同义务已经履行完毕，并无任何违约情形，故请求依法驳回杨姚主张退还转让费的诉讼请求。2.证人杨某仅仅是苏才龙、杨姚双方转让早餐亭的介绍人，并未参与双方的具体谈判过程，其证言不具有真实性，且其在出庭作证时证言前后矛盾，且多次更改其证言，其并未亲身经历这一过程，不具有证人资格。3.虽然案涉早餐亭被相关权利人收回并出租给他人，但原审法院并未查明杨姚失去案涉早餐亭租赁权的具体原因。一审中，杨姚申请了证人吴某出庭作证，但其并未到庭，根据杨姚在一审中提交的吴某与成都天创后勤服务有限公司签订的《成都纺织高等专科学校北苑二楼生活广场旺铺出租协议》可知每年租金100000元，经苏才龙核实，杨姚正是因为租金涨价了才不愿意签订租赁合同而放弃了早餐亭经营权的，而并非苏才龙无转租权导致。 杨姚辩称：一、微信聊天中已经说到，房租已经交完，过年不交房租，只是缴纳电费、水费、气费，合同是一年一签，不会一次签几年，也说了应该怎么做就怎么做，房租应当交到位就交到位。结合杨某的证言，可以确认杨姚在协商租赁案涉早餐亭时，苏才龙向杨姚承诺可以租到2020年9月份，之后还可以再签订一年承租合同。二、杨某具有证人资格，杨某参与了苏才龙与杨姚之间的店铺转让，其对转让一事清楚。虽然其证言出现前后矛盾，但只是因为时间很久了，对具体时间记不太清楚了。早餐亭被相关人员收回，并出租给了他人，证明了苏才龙不是相关权利人，没有权利转让早餐亭。三、杨姚是2019年12月26日接手案涉店铺，于2019年12月23日要求苏才龙将合同给杨姚查看，苏才龙未予理会。证人证言证实早餐亭是吴某与成都天创后勤服务有限公司签订的合同，与苏才龙没有任何关系，并且出租合同明确写明“甲方（成都天创后勤服务有限公司）不允许乙方（吴某）转租转让，不准联合经营，仅限于乙方协议签字人独立经营。”故苏才龙没有权利转让吴某的早餐亭。 杨姚起诉请求：1、判决苏才龙退还杨姚铺面转让费131666.66元；2、判决苏才龙向杨姚赔偿资金利息损失1316.67元。 一审法院经审理查明，2019年10月，苏才龙将位于成都纺织专科学校北院宿舍楼下生活广场一售卖亭转租给杨姚经营早餐，双方协商转让费等共计160000元。杨姚先后向苏才龙支付140000元（2019年10月25日支付宝方式支付50000元，银行转账方式支付30000元，2019年10月26日银行转账方式支付40000元，2019年11月13日微信方式支付20000元），余下20000元杨姚称在2020年9月杨姚续租案涉售卖亭后再支付（苏才龙不予认可）。杨姚从2019年10月24日接手案涉售卖亭经营至2020年1月6日，后被吴某某转租给他人。现杨姚提起诉讼，要求支持诉请。 一审庭审中，杨姚提交了成都天创后勤服务有限公司和吴某某2019年8月31日签订的《成都高等纺织专科学校北苑二楼生活广场旺铺出租协议》，内容有成都高等纺织专科学校将该校北苑二楼生活广场租赁给成都天创后勤服务有限公司，成都天创后勤服务有限公司将案涉售卖亭租赁给吴某某，期限为2019年9月1日至2020年8月31日，每年按照10个月计算租期，每年租金100000元。杨姚提交了吴某某书写的证明，内容有案涉售卖亭于2019年8月31日转让给吴某某，该铺面与苏才龙无任何关系，苏才龙无权转让。杨姚拟用上述证据证明案涉售卖亭2019年8月31日后的承包经营权属于吴某某，苏才龙无权转让给杨姚。 一审庭审中，杨姚申请的证人杨某出庭证实苏才龙将案涉售卖亭转租给杨姚（经营早餐），租金每年50000元，苏才龙承诺杨姚经营到2020年9月后再给杨姚签一年租赁合同。一审庭审中，杨姚提交了杨姚和苏才龙的微信聊天记录，其中苏才龙说“你上面还有卖快餐的，反正位置不可能不给你做，因为餐饮公司这个食堂有一、二十个商家，有的做了一、二十年的都有。”。“房租已经交完了，你今年做到过年不交房租，就只交电费水费气费……”，“我是去年搞的，合同餐饮公司跟你是一年一签，他不会跟你签几年，然后说了的只要你该怎么做就怎么做，就一直做，房屋钱该交到位就交到位。”；杨姚拟用上述证据证明苏才龙承诺在杨姚租赁到2020年9月后再给杨姚签订一年租赁合同。对此，苏才龙称是承诺在同等条件下杨姚可以继续租赁下去，但在租金涨价情况下，杨姚不愿多支付租金，因此杨姚无法继续租赁的责任应由杨姚自己承担。 一审庭审中，苏才龙（乙方）提交了2018年11月16日苏才龙和雍某某（甲方）关于案涉售卖亭签订的《成都高等纺织专科学校北苑二楼生活广场旺铺出租协议（早餐）》，内容有成都高等纺织专科学校将该校北苑二楼生活广场交由甲方经营，甲方将学生公寓旁1个售卖亭出租给乙方经营，期限2018年11月16日至2019年11月16日，年租金85000元。苏才龙提交了2018年11月16日雍某某出具的情况说明，内容有雍某某同意苏才龙可以转租案涉售卖亭。苏才龙拟证明其有权转租案涉售卖亭给杨姚。苏才龙提交了案涉售卖亭设施设备的照片，拟证明包括设施设备一并转让给杨姚的。 一审法院认为，根据杨姚、苏才龙微信聊天中苏才龙所说的内容（苏才龙说“你上面还有卖快餐的，反正位置不可能不给你做，因为餐饮公司这个食堂有一、二十个商家，有的做了一、二十年的都有。”。“房租已经交完了，你今年做到过年不交房租，就只交电费水费气费……”，“我是去年搞的，合同餐饮公司跟你是一年一签，他不会跟你签几年，然后说了的只要你该怎么做就怎么做，就一直做，房屋钱该交到位就交到位。”），结合证人杨某的证言，以及常理，可以确认杨姚和苏才龙在协商案涉售卖亭租赁事宜时苏才龙向杨姚承诺其可以租赁到2020年9月份，之后还可以再签订一年承租合同。但在杨姚承租期间，案涉售卖亭被相关权利人收回并出租给他人，杨姚在苏才龙承诺的租赁期间无法行使租赁权，苏才龙应当承担相应的法律责任。因此，杨姚要求苏才龙返还相应转让费的请求符合法律规定，予以支持。根据杨姚实际经营的期间为2019年10月24日至2020年1月6日，参考苏才龙提供的《成都高等纺织专科学校北苑二楼生活广场旺铺出租协议》约定的十个月租金标准85000元（虽为年租金，根据案涉售卖亭位于校园内的特点，结合杨姚提供的《成都高等纺织专科学校北苑二楼生活广场旺铺出租协议》约定的租期为10个月的事实，一审法院确认上述协议中的租金实际为10个月期间的租金），一审法院确认杨姚承租期间的租金为20400元。根据杨姚和苏才龙协商的转让费等共计160000元的事实，结合一审法院上述确认苏才龙向杨姚承诺其可以租赁到2020年9月份，之后还可以签订一年承租合同，即苏才龙承诺杨姚至少可以承租2年的事实，一审法院酌情确认杨姚实际经营的期间即2019年10月24日至2020年1月6日，折算的转让费为12000元。综上，扣除杨姚经营案涉售卖亭期间的租金和相对应的转让费后，苏才龙应返还杨姚107600元（140000元-20400元-12000元＝107600元）。对于杨姚主张的利息损失，一审法院以107600元为基数，从杨姚起诉之日即2020年7月20日按照全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率标准计算至苏才龙付清上述款项为止。对于苏才龙认为是杨姚在租金涨价后不愿意继续租赁导致的，责任应由杨姚承担的主张，没有相应的证据证明杨姚、苏才龙间是这样约定的，且与苏才龙在微信聊天中说的内容不一致，一审法院不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：苏才龙在判决生效后十日内支付杨姚转让费107600元及其利息（利息计费方式：以107600元为基数，从2020年7月20日按照全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率标准计算至付清上述款项为止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1480元，由苏才龙承担。 二审中，双方均未提交新证据。 本院审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于苏才龙是否应向杨姚退还转让费。 本院认为，杨姚从苏才龙处受让案涉售买亭既包括材料、设备，更以场所为重要条件，因此转租的期限对双方转让合同的履行具有重要关联。苏才龙在二审中称其在与杨姚协商时已明示其租期截止于2019年11月16日，也未向杨姚承诺过之后的租期，本院认为，首先，如苏才龙向杨姚明示其租期截止于2019年11月16日，那么换言之，苏才龙于2019年10月将售买亭转租给杨姚时，杨姚已明知苏才龙享有的租期已仅余1个月，即使双方约定的转让费160000元如苏才龙所述包括了材料、设备约5-6万元以及员工费数千元，杨姚亦为仅余1个月剩余租期的经营权利而支付近10万元的转让费，而结合苏才龙与雍某某所签合同约定的年租金为85000元的事实来看，杨姚为1个月剩余租期的经营权利而支付近10万元转让费的行为明显不符常理，因此杨姚关于苏才龙向其承诺了2019年11月16日之后的一定租期的陈述，具有相当的可信度；其次，苏才龙在微信聊天中向杨姚表示“合同餐饮公司跟你是一年一签，他不会跟你签几年，然后说了滴只要你该怎么做就怎么做，就一直做”、“反正你怕别人不要你做是不可能的”，苏才龙在一审庭审中亦陈述“他给同样的价格的情况下，我可以协调再签一年合同”，由此可见苏才龙确实向杨姚作出了在其租期到期后可以再签一年租赁合同的承诺，再次，苏才龙与杨姚均认识杨某，杨某亦陈述双方系经其介绍而转让店铺，杨某在一审庭审亦陈述苏才龙向杨姚承诺了一定期限的租期，其证言与苏才龙、杨姚间的聊天记录能相互印证，本院予以采信。从证据来看，苏才龙与杨姚之间的聊天记录对承诺的租期具体期限语焉不明，杨某在书面说明与当庭陈述时对承诺的具体租期进行了说明但不一致，其在书面说明称“苏才龙口头承诺杨姚，做到2020年9月份再给杨姚签一年合同”，即承诺的租期截止于2021年9月，而在庭上陈述称“被告（苏才龙）说到九月份再签订一年的合同，但是后面合同没有签，原告（杨姚）接手后还可以再帮被告签一年，也就是说签订到2020年9月”、“把被告剩余的合同做完后再帮原告签订一年”，本院认为，在证人证言与其书面证明内容不一致的情形下，应以证人当庭作出的陈述为准。综上，根据生活经验、双方当事人的微信聊天记录以及证人杨某的证言，可以认定苏才龙确向杨姚作出了租期到期后可再签一年租赁合同的事实，而根据双方均确认的事实，杨姚仅经营至2020年1月6日且之后未取得租赁权，苏才龙未实现其对杨姚的租期承诺，其行为构成违约，苏才龙又辩称其向杨姚承诺的是在相同租金条件下保证其租期，而杨姚系因租金上涨而不愿意签订租赁合同才放弃售买亭的经营，但从证据来看，苏才龙在2019年10月19日的微信中向杨姚表示“反正房租也没有递增也没有什么”，说明其向杨姚承诺的是在原房租不变的情形下保证其租期，并非以杨姚与其他竞租人达到同一租金标准为条件，故苏才龙在诉讼中的辩称与其在微信的陈述并不一致，本院不予采信。综上，苏才龙未能实现对杨姚的租期承诺，导致杨姚的合同目的未能完全实现，其应向杨姚退还已履行部分之外的转让费。另需说明的是，苏才龙与杨姚均认可转让费中还包括设备和材料，但双方无任何设备、材料的具体价格组成、相应清单且存在争议，本院在双方有争议的情形下无法确定设备和材料的归还范围，杨姚亦在一审中表示设备等已交由吴某某控制，并未退还给苏才龙。一审在判决苏才龙向杨姚退还转让款时考虑了使用期间的折算，但未考虑设备、材料的价格及双方不能就退还达成一致时从转让款中扣除相应价格，为了解决当事人的争议，减少衍生诉讼，本院在判决苏才龙向杨姚退还转让款时，考虑到杨姚未将设备、材料返还给苏才龙且双方就返还无法达成一致、相应设备材料的范围无法确定、现设备并未由杨姚控制等因素，将设备、材料部分从应返还的转让款中扣除。关于设备、材料的价格问题，苏才龙和杨姚并无约定且各自主张不一致，苏才龙在一审时陈述设备价格约为2、3万元，在二审时陈述设备和材料合计为5、6万元，杨姚在一审时陈述设备约为1、2万元，在二审时陈述材料约为数千元，证人杨某称转让费中包括了租金50000元，并称材料和设备包括在租金里面，后又改称材料和设备包括在转让款（160000元）超出租金（50000元）的这部分款项之中，并不确定，故本院综合双方的陈述、证人证言及一审已考虑的折旧，酌情从一审判决的返还金额中扣除设备、材料款25000元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 撤销成都市郫都区人民法院（2020）川0124民初4324号民事判决； 苏才龙于本判决生效后十日内向杨姚退还转让费82600元及其利息（利息计费方式：以82600元为本金，从2020年7月20日按照全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率标准计算至本判决确定的本金支付之日止。如若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日）； 驳回杨姚的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取1480元，由苏才龙负担919元，由杨姚负担561元。二审案件受理费2452元，由苏才龙负担1882元，由杨姚负担570元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 王 果 审判员 何广智 审判员 赵 韬 二〇二一年七月十九日 书记员 袁 敬