甘肃省兰州市城关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0102民初4895号 原告（反诉被告）：甘肃省建筑设计研究院有限公司，统一社会信用代码9162000022434462X9，住所地兰州市城关区静宁路81号。 法定代表人：梁建平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：来海平，甘肃西成律师事务所律师。 被告（反诉原告）：柳银平，男，1982年1月24日出生，汉族，住兰州市城关区。 委托诉讼代理人：孟霞，北京市盈科（兰州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王玲玲，北京市盈科（兰州）律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）甘肃省建筑设计研究院有限公司(以下简称:省建筑设计院)与被告（反诉原告）柳银平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日受理后，柳银平以省建筑设计院未协助其办理产权转移登记为由依法提起反诉，本院一并受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。省建筑设计院委托诉讼代理人来海平和柳银平委托诉讼代理人孟霞、王玲玲到庭了参加诉讼。本案现已审理终结。 省建筑设计院向本院提出诉讼请求：1、判令柳银平向省建筑设计院支付购房款778098.16元；2、本案诉讼费由柳银平承担。事实与理由:柳银平于2004年7月入职省建筑设计院从事设计工作。2013年12月25日，省建筑设计院与柳银平签订了编号为甘设房字第2××7号的《甘肃省建筑设计研究院南稍门外棚户区改造住房购买合同》，约定柳银平自愿购买坐落在兰州市城关区××号楼××单元××层××室住房一套，建筑面积103.6平方米，按暂定住房建设成本价每平方米3579元计算，总价为370784元。合同同时约定，如柳银平购房后因个人原因调离省建筑设计院，工作满10年不满20年的，按调走当年市场评估价的80%购买协议所购住房……。合同签订后，省建筑设计院依约履行了合同义务，将房屋交付与柳银平居住使用，柳银平亦依约支付了相应的购房款。2019年8月，柳银平因个人原因调离了省建筑设计院，但在省建筑设计院要求柳银平按照合同约定补足购房款差额时，柳银平却以各种理由拖延拒付。为此，省建筑设计院诉至法院，望判如所请。 柳银平辩称，1、本案双方当事人之间的房屋买卖行为是经济适用房的第一次发售交易（以下简称“第一手交易”）行为，房屋价款应以经济适用房价格标准确定。《经济适用住房管理办法》[建住房(2007)258号文件]规定“确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定;市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润”，因此，案涉经济适用房应当以柳银平2018年离职当年的第一手交易价格进行评估定价。2、案涉房屋为划拨土地上建设的经济适用房，现省建筑设计院参照商品房价格提出诉请，没有依据，且违反《经济适用住房管理办法》第十二条“严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式，变相进行商品房开发”的规定。3、省建筑设计院与柳银平签订的《甘肃省建筑设计研究院南稍门外棚户区改造住房购买合同》第七条“在院工作满10年不满20年者，按调走当年市场评估价的80%购买本协议所购住房”属于“格式条款”，但省建筑设计院在签订合同时未向柳银平作出合理提示，且该条款不合理地加重了柳银平的责任，应当认定为无效。无效的理由为：第一、该条款中“按调走当年市场评估价”的约定直接涉及柳银平购买该房屋的计价基础，是对柳银平“有重大利害关系”的条款，但该条款却未明确是按“商品房”还是“经适房”进行评估，省建筑设计院也未作出提示及相关说明。按照一般理解，从单位离开时需“补交相应价款”，也应以购买的经适房的标准补交，而不是以该经适房的上市交易价格作为补交标准。第二，省建筑设计院参照商品房价格诉请的金额，结合对柳银平来说“有重大利害关系”的合同条款，显然不合理的加重了柳银平的责任，故应当根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条第（二）款的规定认定无效。综上，柳银平对省建筑设计院诉请补交的房款金额有异议且申请评估，双方《购房合同》第七条的内容属于格式条款，应当认定无效。 柳银平提出反诉请求：判令省建筑设计院协助柳银平办理甘肃省建筑设计研究院南稍门外棚户区改造住宅1号楼Ｂ单元7层Ｂ107室的房屋所有权证。事实与理由：2013年12月27日，柳银平与省建筑设计院签订了编号为甘设房字第2××7号的《甘肃省建筑设计研究院南稍门外棚户区改造住房购买合同》，约定柳银平购买位于兰州市城关区××号楼××单元××层××室住房一套，柳银平按省建筑设计院竣工决算及工程审计结果全额付清购房款后，由省建筑设计院按相关规定统一办理房屋产权证。合同签订后，柳银平依约付清了合同约定的房屋价款370784元，但省建筑设计院却未按照合同约定为柳银平办理房屋产权证，严重损害了柳银平的权益。为此，特提出反诉，望人民法院判如所请。 省建筑设计院针对柳银平的反诉辩称，截止目前，柳银平并未补交购房款，且案涉房屋为经济适用房，目前并不符合办理产权证的相关规定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对本案诉争认定事实如下： 2004年7月，柳银平入职甘肃省建筑设计研究院（现为甘肃省建筑设计研究院有限公司）工作，双方建立了劳动关系。2013年4月12日，柳银平因拟购买省建筑设计院棚户区改造住房向省建筑设计院支付购房款278088元。2013年12月27日，省建筑设计院与柳银平签订编号为甘设房字第2××7号的《甘肃省建筑设计研究院南稍门外棚户区改造住房购买合同》，约定柳银平自愿购买坐落在兰州市城关区××号楼××单元××层××室（以下简称案涉房屋）住房壹套，建筑面积103.6平方米；柳银平所购案涉房屋暂按2009年测算的改造住房建设成本价每平方米3579元计算，总价为370784元；首付总房款的30%，为111235.2元，柳银平领取房屋钥匙之前须按每平方米3579元的价格交清房款；柳银平购房后若因个人原因调离省建筑设计院时，按以下情形分别处理：1、在院（省建筑设计院）工作不满10年者，必须无条件交回涉案房屋并对装修部分不得拆除，省建筑设计院退回柳银平已交的购房款;2、在院工作满10年不满20年者，按调走当年市场评估价的80%购买涉案房屋；3、在院工作满20年不满25年者，按调走当年市场评估价的70%购买涉案房屋；4、在院工作满25年不满30年者，按调走当年市场评估价的50%购买涉案房屋；5、在院工作满30年及以上者，涉案房屋不再按调走当年市场评估价作价处理。双方还约定了其他事宜。合同签订后，柳银平于2014年4月15日向省建筑设计院再支付购房款100000元。之后，省建筑设计院将案涉房屋交付柳银平使用。2018年9月3日，柳银平因个人原因向省建筑设计院提出辞职申请，省建筑设计院同意后双方于2018年9月3日解除了劳动关系。此后，双方就案涉房屋补交房款问题发生争议，酿成纠纷。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，省建筑设计院与柳银平于2013年12月27日签订的《甘肃省建筑设计研究院南稍门外棚户区改造住房购买合同》（以下简称购房合同）系双方当事人的真实意思表示，内容亦没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应遵循诚实信用原则按照合同约定及时全面履行自己的义务。根据本院查明的事实可知，省建筑设计院与柳银平于2004年7月建立劳动关系，于2018年9月解除劳动关系，柳银平在省建筑设计院工作的时间满10年但不满20年，因此，根据双方签订的合同约定，柳银平应以2018年9月的时间节点按涉案房产市场总价的80%向省建筑设计院支付购房款。关于涉案房产的市场总价问题，省建筑设计院与柳银平均向本院提出了评估申请，但因本院在审理与本案同类型案件时已对涉案房屋同地段同类型房屋的市场价值进行了评估，省建筑设计院也已提交了相关评估报告，为减少当事人诉累，本院不再就涉案房屋另行委托评估。省建筑设计院提供的兰州中瑞房地产咨询估价有限公司于2020年1月16日做出的评估报告中，面积为95.4平方米的房屋在2018年1月的总价值为1305300元、单价为13682元/平方米，甘肃金诚信房地产估价有限责任公司于2020年11月30日做出的评估报告中，面积为96.1平方米的房屋在2018年7月的总价值为1313780元、单价为13671元/平方米，结合2018年房屋价格并未出现大幅度波动，本院酌定采用上述两个评估价的中间数13676元/平方米，则柳银平购买涉案房屋的单价为每平方米10940.80元（13676元×80%），总房款为1133466.90元（10940.80元×103.6平方米），扣除柳银平已向省建筑设计院支付的378088元后，柳银平还应向省建筑设计院补交购房款755378.90元，故本院对省建筑设计院要求柳银平支付购房款778098.16元的请求支持755378.90元。 关于柳银平辩称应以经济适用房第一手价格标准计算涉案房屋的市场价值的问题。本院认为，首先，省建筑设计院因棚户区改造需要在国家划拨土地上建设涉房屋并以成本价向包括柳银平在内的职工内部销售，房屋性质并非国家政策性经济适用住房;其次，兰州中瑞房地产咨询估价有限公司、甘肃金诚信房地产估价有限责任公司做出的上述估价报告中，考虑到涉案房屋所在的土地使用权类型为划拨土地，已在评估价中扣减了土地出让金;故以上述估价报告中的价格标准计算涉案房屋的价款符合本案实际情况，故本院对柳银平的该项辩称不予采信。 关于柳银平辩称双方签订的购房合同第七条加重了柳银平的责任、应为无效条款的问题。本院认为，省建筑设计院与柳银平签订的购房合同是双方的真实意思表示，省建筑设计院之所以对购房款的多寡依据柳银平在其单位工作时间的长短而采取不同的计算标准，是为了约束柳银平随意离职，柳银平作为完全民事行为能力人，应明了省建筑设计院的该意思表示，且省建筑设计院计算购房款的标准是以工作时间越长，应支付的购房款越少，符合社会常态，并未加重柳银平的责任，故对柳银平的该项辩称本院亦不予采信。 对于柳银平要求省建筑设计院协助其办理涉案房屋的所有权证的反诉请求，因双方在购房合同中对房屋所有权转移登记的具体期限并未约定，且依合同约定及本案实际情况，柳银平还需向省建筑设计院补交购房款，因此，对柳银平的该项反诉请求，本院不予支持，柳银平可在向省建筑设计院交清应补交的购房款后另行主张。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）柳银平于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）甘肃省建筑设计研究院有限公司支付购房款755378.90元； 二、驳回被告（反诉原告）柳银平的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11580元，原告（反诉被告）甘肃省建筑设计研究院有限公司承担1580元，被告（反诉原告）柳银平承担10000元（于本判决生效后十日内向甘肃省建筑设计研究院有限公司付清）。反诉费50元，由被告（反诉原告）柳银平承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审 判 长  毛世祥 人民陪审员  罗建军 人民陪审员  张 霞 二〇二一年七月十五日 书 记 员  梁 婕