山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终7721号 上诉人（原审被告）：王学枚，女，1983年8月20日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 被上诉人（原审原告）：青岛康大物业服务有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。 法定代表人：刘杰，经理。 委托诉讼代理人：童建飞、王志胜，男，公司职工。 上诉人王学枚因与被上诉人青岛康大物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2021）鲁0211民初6653号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 王学枚上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：本案物业是上诉人购买的二手房，上诉人自2013年8月份入住后不久，就发生了下水主管道堵塞的情况。遇到这种情况，第一时间联系物业人员，他们过来后说是下水主管道堵塞了，导致楼上的生活污水倒灌进我家。随后工作人员给了我们一个联系电话让我们自己找专业疏通人员来疏通。在问及疏通费用由谁承担时，工作人员表示其无责任承担。因不疏通主管道就无法阻止污水倒灌，我马上联系专业人士疏通了管道，并支付了疏通费用。下水主管道判繁堵寒（有时一月堵寒一次，有时两个月堵塞一次），导致我家中经常是污水横流，严重影响了我们一家人的正常生活，上诉人主张既然被上诉人收取了业主的服务费用，就有责任和义务帮业主解决问题，而工作人员态度极其恶劣的表示这个问题物业无责任也无义务解决。2016年9月份之前的物业费上诉人一直是足额缴纳的2019年5月物业工作人员在上诉人家入户门上张贴了限期交纳物业服务费用否则将向法院提起诉讼的催交单后，上诉人的爱人于5月11日主动去物业沟通纠纷事宜，上诉人主张共用下水管道属于共用设施设备，堵塞后物业有责任和义务负责疏通和清理，而物业工作人员坚持认为共用下水管道堵塞，物业无责任疏通维护。在物业服务责任和内容上与服务人员产生了争议和分歧，因此请物业服务人员出示物业服务合同以界定服务内容和责任，工作人员解释服务合同在总公司档案室，承诺三个工作日后可以提供。2019年6月5日，被上诉人起诉，被上诉人缺席，按撤诉处理。2020年8月10日被上诉人再次向法院提起诉讼，在法院调解无果后，此次开庭再次因被上诉人缺席，法官再次按撤诉处理。2021年1月5日被上诉人第三次向法院提起诉讼。自2013年8月至今将近8年的时间里，频繁发生的共用管道堵塞造成污水倒灌，致使上诉人家中经常污水横流，严重影响了上诉人一家的生活质量，给上诉人及家人的日常生活带来无尽的困扰，也给上诉人造成了较大的经济损失。而八年来被上诉人从开始的推诿责任、敷衍塞责，到后来的直接声称无责任，致使频繁发生的污水倒灌问题在八年的时间内无处申诉，无人问津，无法解决。二、一审法院认定事实不清，证据不足，认定物业费过高，此部分费用应相应核减。1.上诉人2013年8月至2019年10月期间的共用下水管道疏通及清理费用（附情况说明、计算明细及相关单据、照片等）；误工费9000元（附误工原因及费用说明，收入证明）；共用下水管道修理费用1500元（附修理费用转账单据及共用下水管道照××：橱柜修理费用2000元（附损坏照××：共计19700元。被上诉人物业不作为、滥用诉权、任意撤诉是导致上诉人上述费用发生的直接原因，应按照其责任比例承担相应责任。2.被上诉人常年利用小区电梯、大门、广场及其他公共区域出租及广告收益资金、被上诉人出租地上公共区域作为停车位等收入（附出租场地、广告位等照××，应该属于全体业主共有。按规定应单独列账，独立核算，并按季度将收支明细在显著位置予以公示，且公示时间不少于一个月。自我入住以来从未看到被上诉人的公示。按规定相关收入主要用于补充专项维修基金，也可折抵物业公共服务费。此部分费用应该从上诉人应交物业费中扣除。被上诉人不仅在此纠纷案件中存在恶意拒绝腰行物业服务义务的违约行为，在小区安全管理、停车秩序等方面都存在大量的问题。一楼、二楼的安全通道门损坏已久（附安全门照××，经常无法打开。小区内停车秩序混乱，经常有车辆占用堵塞消防通道（附车辆乱停照××，存在严重的安全隐患。住户门上随便张贴小广告，整扇门都被贴的乱七八柑，反映出了小区安保工作不到位，存在安全隐患。一楼大厅经常停放电动摩托车（附照××，容易引发火灾等安全事故，大厅也是安全通道，停放电动车给整个单元的住户带来了安全隐患。单元门口无障碍通道外经常停放电动车等其他车辆（附照××，给住户出行造成很多不便和麻烦，也存在一定的安全隐患，诸如此类的问题不胜枚举。物业服务质量无人监督，导致被上诉人在服务过程中存在的种种问题无人监督改正，给业主的生活带来很多不便，但在没有给业主带来太大损失的情况下，业主会因维权的时间成本和经济成本而主动放弃维权行动。久而久之，就造成了物业的服务态度和质量只能靠自觉，看工作人员的心情而定，情好了多做一点（当然这种情况少之又少），心情不好了就少做甚至是直接不做。致使物业在服务过程中存在诸多瑕疵，服务质量低劣。三、一审判决适用法律错误。（一）根据《青岛市物业管理条例》第六章第八十条规定：“住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当按照规定承担设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。厨房共用下水主管道属于物业维修养护的范围，而在上诉人自入住本案的物业以后的八年时间内，因为共用管道堵寒而导致的厨房污水倒灌后。物业一直声称无责任疏通。上诉人为刚止污水例灌给自己造成更大的损失，只能被动地请专业的人员疏通共用管道。并承担了所有的疏通费用以及疏通过程中的水电费用和疏通后的卫生清理工作，本该对物业服务法律法规熟悉的被上诉人，却因业主不熟思相关法律法规而欺骗业主从面排卸责任，拒绝履行应尽的推护保养义务。一审过程中被上诉人提供了一张工作人员2021年4月份的工作照片证明被上诉人做过维护保养工作，一张最近期的工作照片只能证明被上诉人在近期做过工作范围内的工作，并不能证明其做此项工作的有效性。更无法证明被上诉人在过去长达8年的时间内对本案中上诉人的房屋所属的共用设施设备做过有效的维护保养工作。被上诉人还提供了几张锦旗的照片，且不说锦旗的真假和来源，即便锦旗确实是业主赠送的，也只是说明了被上诉人在某一件事情上做的比较优秀，得到过业主的肯定和赞赏。但是与本次纠纷案件无关，也不能成为物业推卸应尽责任的理由和借口。（二）被上诉人拒绝履行前期物业服务协议的相关维修、养护、管理责任，应承担相应的违约责任。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务。业主请求物业服企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。物业与业主签订的《前期物业服务协议》中的第二条双方的权利和义务中1、对房屋公用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修第、服务与管理：第三条（二）房屋共用设施设备及其运行的维护和管理共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟架、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等，被上诉人是在熟知物业服务协议内容的情况下刻意的推卸责任。拒绝履行服务协议中承诺的维护、修缮义务。被上诉人只需要一个“拖”字就可以轻松的把责任推卸出去。上诉人在一审答辩状中已经详尽的陈述了自2013年入住至今长达8年的时间以来，家中厨房因共用下水管道频繁堵塞造成污水经常倒灌，而被上诉人拒绝且从未承担过疏通维护责任。答辩状中上诉人提出由于物业服公司在服务过程中违反物业服务协议约定给上诉人造成了经济损失，应当根据协议规定承担相应的违约责任。 青岛康大物业服务有限公司答辩称：一审判决正确。 青岛康大物业服务有限公司向原审法院提出诉讼请求：1.依法判令王学枚立即支付2016年9月1日至2020年12月31日的物业费8594.59元、逾期滞纳金3790.57元，共计12385.16元；2.诉讼费用由王学枚承担。庭审过程中，青岛康大物业服务有限公司当庭变更第1项诉讼请求为：王学枚支付青岛康大物业服务有限公司自2016年9月1日至2021年4月30日的物业费共计9255.75元，逾期滞纳金以9255.75元为基数按照日3‰计算至2021年4月30日。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，原审法院予以确认并在卷佐证。 原审法院认定事实如下： 2007年8月17日，青岛天然居物业管理有限公司（甲方）与仵国栋（乙方）签订《前期物业管理协议》，双方就青岛市黄岛区风和日丽小区xx栋xxxx单元xx层xx室房屋的物业服务等事宜进行了约定。双方约定，多层带电梯和高层住宅按建筑面积每月每平方米1.6元，甲方违反协议未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求其限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的经济或法律责任；乙方不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日向乙方收取应交费用总额的3‰的违约金。 青岛市黄岛区风和日丽小区xx号楼xx单元xx户房屋建筑面积为103.31平方米，王学枚于2013年购买并入住该房屋。王学枚自2016年9月1日开始拖欠物业服务费，至2021年4月30日共计欠交物业服务费9255.75元，青岛康大物业服务有限公司经多次催要未果。 原审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。青岛康大物业服务有限公司为涉案小区提供物业管理服务，王学枚应当依照约定交纳相关物业服务费用，但其自2016年9月1日至2021年4月30日的物业管理费至今未交，已构成违约，青岛康大物业服务有限公司诉求其支付物业服务费，于法有据，原审法院予以支持。根据青岛康大物业服务有限公司及王学枚提供的证据，在青岛康大物业服务有限公司提供物业服务过程中，双方曾就下水管道淤堵、停车秩序混乱、电动车停放等问题发生争议，因争议问题未得到妥善解决，导致王学枚迟延交纳物业费，对此不应认定为王学枚恶意拖延交纳，故对其要求王学枚承担违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。王学枚主张青岛康大物业服务有限公司在服务过程中，存在违约，涉案房屋的厨房下水管道淤堵导致污水倒灌，对其造成了经济损失，对此王学枚可向青岛康大物业服务有限公司另案主张。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、王学枚于判决生效之日起十日内给付青岛康大物业服务有限公司自2016年9月1日至2021年4月30日的物业费共计9255.75元；二、驳回青岛康大物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费134元，减半收取计67元，由青岛康大物业服务有限公司负担42元，王学枚负担25元。 二审查明，王学枚于2020年6月18日提起(2021)鲁0211民初14229号诉讼，向青岛康大物业服务有限公司主张涉案房屋下水管堵塞的经济损失，现该案正在审理，尚未审结。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对原审认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为，王学枚应否向青岛康大物业服务有限公司缴纳物业费的问题。本案中，涉案的《前期物业服务合同》合法有效，对包括王学枚在内的全体业主均具有约束力。青岛康大物业服务有限公司为涉案小区提供物业管理服务，王学枚应当依照约定交纳相关物业服务费用，故原审判决王学枚支付物业费符合法律规定。王学枚以青岛康大物业服务有限公司的物业服务不规范为由，主张不支付物业费无事实及法律依据，本院不予采信。下水道堵塞造成的损失与缴纳物业费系不同的法律关系，且王学枚已就下水道堵塞的损失提起诉讼，故其以此作为抗辩不支付物业的理由于法无据，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费134元，由上诉人王学枚负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二一年七月十三日 书记员  翟国媛