广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0781民初1528号原告：台山市×××××××民委员会。地址：台山市×××××××委会办公楼。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：蓝亮，广东国晖（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凯欣，广东国晖（江门）律师事务所律师。被告：黄志劲，男，1985年10月28日出生，汉族，住台山市××××，公民身份号码：440××××××××××××。原告台山市×××××××民委员会（以下简称“廛溪村委会”）与被告黄志劲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月31日立案后，依法适用普通程序，于2021年5月27日公开开庭进行了审理。原告廛溪村委会的委托诉讼代理人蓝亮、被告黄志劲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廛溪村委会向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年3月29日签订的《租赁房屋合同书》，并判令被告搬出房屋；2.判令被告黄志劲向原告廛溪村委会支付自2020年5月1日起至2021年1月31日止的租金54400元；3.判令被告黄志劲向原告廛溪村委会因不按时缴交租金而产生的违约金（以实际欠款金额为基数，按LPR利率的四倍为标准，自逾期付款之日起自2020年5月16日起计至款项清偿之日止，暂计至2021年1月15日为2755.4元）；4.判令本案诉讼费由被告黄志劲负担。诉讼中，廛溪村委会增加一项诉讼请求：判令黄志劲搬出廛溪村委会坐落在台山市××××××××××屋。事实和理由：2018年3月29日，廛溪村委会与黄志劲签订一份《租赁房屋合同书》，合同约定廛溪村委会将坐落在台山市××××××××××屋出租给黄志劲，租赁期限是五年，即2018年3月1日至2023年2月28日止；在租赁期限内，自2018年3月1日至2021年2月28日止每月租金为6200元，自2021年3月1日至2023年2月28日止每月租金为7130元，黄志劲需在每月15日前将当月租金支付给廛溪村委会；若黄志劲违约，不按时支付租金，则按实际拖欠租金金额以银行同期贷款利率四倍向廛溪村委会支付违约金，若黄志劲拖欠租金时间超过两个月或违反本合同条款，廛溪村委会有权单方终止合同，没收合同保证金、收回出租房屋等。上述合同签订后，廛溪村委会将案涉房屋交付给黄志劲使用，但是黄志劲从2020年开始逾期支付租金，经廛溪村委会多次催告，黄志劲共支付4个月租金和1400元（合计26200元）。截至本案起诉前，黄志劲仍拖欠租金54400元（6200元／月×13－26200），廛溪村委会有权收回案涉房屋，且保证金不予退回。廛溪村委会为维护自身合法权益，遂向法院提起诉讼。被告黄志劲辩称，对2020年5月1日至2021年1月31日的租金54400元不予确认，因2020年春节疫情影响，2020年2月起门店没有营业，但自2020年5月起廛溪村委会对案涉租赁房屋上锁，导致黄志劲无法营业，故自2020年5月起的租金应不予支付。原告廛溪村委会为支持其诉讼主张，主要提交以下证据：统一社会信用代码证、被告黄志劲身份证、《法律见证书》、《租赁房屋合同书》、集体土地所有权证【台集有（2012）第00400252号】。被告黄志劲质证意见：对以上证据予以确认。被告黄志劲未提交证据。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月29日，出租方廛溪村委会（甲方）与承租方黄志劲（乙方）在台山市××××办事处法律服务所见证下签订《租赁房屋合同书》，约定廛溪村委会将其坐落在台山市××××××××××屋（面积616㎡，实际面积以实地建筑面积为准）出租给黄志劲使用，租赁期限共5年（2018年3月1日至2023年2月28日止）；黄志劲在签订本合同时，依约缴纳2万元给廛溪村委会作为租赁房屋的合同保证金，合同期满后，黄志劲将租金、电费、水费缴清后，房屋一切设施无损，经廛溪村委会验收合格后将保证金2万元无息退回给黄志劲；租金金额：自2018年3月1日至2021年2月28日止每月缴交租金为6200元，自2021年3月1日至2023年2月28日止每月缴交租金为7130元；黄志劲在每月十五日前将当月应缴交租金全部交清给廛溪村委会；如黄志劲违约，不按时缴交租金，按黄志劲实际拖欠租金总额以银行同期贷款利率四倍计收违约金给廛溪村委会；如黄志劲拖欠租金时间超过二个月或违反本合同条款的，廛溪村委会有权单方终止合同，没收黄志劲合同保证金、收回出租房屋。庭审中，黄志劲陈述案涉出租房屋用于经营汽车贸易，因疫情原因自2020年2月起停止营业，期间没有按时缴纳租金，2020年5月黄志劲得知案涉房屋大门被廛溪村委会上锁后，补缴了部分租金，但仍未能解锁，其仅可使用小门出入，导致无法正常营业，故不同意支付自2020年5月1日至2021年1月31日的租金54400元及违约金。对此，廛溪村委会表示其没有对案涉房屋进行上锁，且欠租期间黄志劲曾自行开门取走屋内一些物品，廛溪村委会已多次催收租金，但黄志劲仅缴纳了2020年1月至4月租金及五月部分租金1400元（合计26200元，6200×4＋1400＝26200），至今仍占有使用该房屋。另，廛溪村委会主张案涉《租赁房屋合同书》自黄志劲收到本案起诉状之日(2021年4月9日)解除，黄志劲表示同意解除合同。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉《租赁房屋合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应自觉遵守并履行约定的义务。案中，当事人双方确认案涉《租赁房屋合同书》自黄志劲收到本案起诉状之日(2021年4月9日)解除，故本院确认双方签订的《租赁房屋合同书》于2021年4月9日解除。关于黄志劲应否支付案涉租金的问题。诉讼中，黄志劲确认拖欠廛溪村委会2020年5月1日至2021年1月31日房租，但其以案涉房屋大门被廛溪村委会上锁导致无法营业，故拒绝支付租金。本院认为，首先，黄志劲未按合同约定依时足额支付租金，已构成违约，案涉合同不能继续履行的责任在于黄志劲，黄志劲应依合同约定承担支付租金及违约责任；其次，黄志劲没有提供有效证据证明廛溪村委会对案涉房屋上锁导致无法使用，应承担举证不能的法律责任。退一步说，即使廛溪村委会因黄志劲逾期付款单方收回出租房屋，亦是其正当行使合同权利，如黄志劲需要继续经营案涉店面或解除合同搬离退场，均应及时补缴租金及积极与廛溪村委会进行协商处理。但自2020年5月至2021年1月期间，黄志劲既没有交纳租金，也未循合法的途径解决双方纠纷，而一直使用案涉房屋放置物品，故黄志劲应按合同约定向廛溪村委会支付上述期间的租金及逾期违约金。关于案涉逾期违约金的问题。案涉《租赁房屋合同书》约定，黄志劲需在每月十五日前将当月应缴交租金缴清，如不按时缴交租金，按实际拖欠租金总额以银行同期贷款利率四倍计收违约金。黄志劲虽然没有以违约金过高提出抗辩，但其以违约原因是廛溪村委会引起的，不同意计算违约金，视为黄志劲已经对违约金过高请求调整。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”的规定，案涉合同虽约定违约金按银行同期贷款利率四倍计付,但是除资金占用期间的利息损失外,该违约金计付标准已明显超过了因逾期付款所造成的损失，且廛溪村委会亦未举证证明其存在其他损失,故本院依法将每月违约金计算标准调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计付。关于合同保证金的问题。根据《租赁房屋合同书》约定，黄志劲缴纳2万元作为租赁房屋的合同保证金，合同期满后，租金、电费、水费缴清及房屋一切设施无损，廛溪村委会无息退回给黄志劲，如黄志劲违约，廛溪村委会可没收合同保证金。但廛溪村委会既主张计付拖欠租金的逾期违约金,又以黄志劲违约同时主张保证金不予退还,相当于要求黄志劲因一个违约行为承担两种违约责任，且廛溪村委会未能举证证明黄志劲支付违约金后仍不足以弥补实际损失，有违民法典的规定。故保证金应用于扣减黄志劲所拖欠的租金为宜，即案涉《租赁房屋合同书》于2021年4月9日解除时，合同保证金2万元应与黄志劲所拖欠的租金相互抵扣。双方确认如按合同约定计算租金，计至2021年1月尚欠租金为54400元（6200×9－1400＝54400），扣减保证金2万元后，黄志劲需向廛溪村委会支付租金为34400元。综上所述，黄志劲应向廛溪村委会支付2020年5月1日至2021年1月31日租金34400元及违约金，违约金计算方式为：2020年5月的违约金以4800元为基数，自2020年5月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计至合同解除之日即2021年4月9日止，2020年6月至2021年1月的违约金均以6200元为基数，分别自2020年6月16日、2020年7月16日、2020年8月16日、2020年9月16日、2020年10月16日、2020年11月16日、2020年12月16日、2021年1月16日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计至合同解除之日即2021年4月9日止；合同解除后，因所欠租金与保证金相扣减，故自合同解除后（即自2021年4月10日起）违约金应以34400元为计算基数，自2021年4月10日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计至款项清偿之日止。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十二条、第五百六十七条、第五百七十九，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，判决如下：一、确认原告台山市×××××××民委员会与被告黄志劲2018年3月29日签订的《租赁房屋合同书》于2021年4月9日解除；二、被告黄志劲应于本判决生效之日起十五日内，搬离台山市××××××××××屋，将房屋交还给原告台山市×××××××民委员会使用；三、被告黄志劲应于本判决生效之日起十五日内偿付原告台山市×××××××民委员会2020年5月1日至2021年1月31日的租金34400元及违约金（2020年5月的违约金以4800元为基数，自2020年5月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计至2021年4月9日止；2020年6月至2021年1月的违约金均以每月6200元为基数，分别自2020年6月16日、2020年7月16日、2020年8月16日、2020年9月16日、2020年10月16日、2020年11月16日、2020年12月16日、2021年1月16日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计至2021年4月9日止；之后的违约金以34400元为基数，自2021年4月10日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计至本判决确定的履行之日止）；四、驳回原告台山市×××××××民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4817.13元（原告台山市×××××××民委员会已预交），由原告台山市×××××××民委员会负担410.89元，被告黄志劲负担4406.24元。原告台山市×××××××民委员会多预交的案件受理费4406.24元，由本院予以退回；被告黄志劲应向本院补缴案件受理费4406.24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  陈   儒   洲人民陪审员  刘   仲   昌人民陪审员  陈   锦   辉二〇二一年七月十二日法官 助理  袁美玲书记员罗韵晓