云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0103民初6147号原告：云南同德物业服务有限公司，住所地云南省昆明市滇池路1423#1425#。法定代表人：李杰，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨建昆、张雨，特别授权代理。被告：严涛，男，汉族，1987年11月1日出生，住云南省昆明市盘龙区。原告云南同德物业服务有限公司与被告严涛物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月26日立案后，依法适用简易程序于2021年6月30日、2021年7月2日公开开庭进行了审理。原告云南同德物业服务有限公司的委托诉讼代理人杨建昆、张雨和被告严涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的2016年至2021年物业服务费、二次加压费、电梯维护费、电梯电费共计9201元；2、判令被告支付违约金，违约金构成包含物业服务费、二次加压费、电梯维护费的违约金，自2018年3月16日起违约金按中国人民银行公布的同期贷款市场报价利率（LPR）的4倍，暂计算至2021年3月19日为2098元；3、判令被告承担本案全部的诉讼费用、律师费、因保全而产生的保险费。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告支付2016年至2019年2月20日拖欠的物业服务费、二次加压费、电梯维护费、电梯电费共计2736元。事实和理由：2014年2月18日，被告对其购买的同德广场中央A区2栋403号房屋办理了接房手续，同时与原告签订了物业服务协议，约定由原告对被告提供物业管理和服务，并对物业服务费、服务内容、服务标准、权利义务、违约责任等进行了详细约定。合同签订后，原告按照合同约定对被告提供物业管理服务，被告自2016年3月16日起，一直未按照合同约定向原告按期足额支付物业服务费。截止2021年3月19日，被告一直拖欠原告物业服务费及违约金。被告的行为给原告造成了极大的损失，原告有权依据合同主张权利。现特向法院起诉以维护原告的合法权益。被告辩称：2017年前的物业服务费已交纳，2018年至2019年其未在案涉房屋内居住，故不应交纳相应物业服务费。其自2020年起在该房屋内居住至今，对原告主张的电梯维护费、电梯电费有异议，目前无偿还能力。原告围绕本案诉讼请求依法提交如下证据：物业管理服务协议、TKP交接流程单、催费通知单送达记录及欠费明细、律师函及邮寄记录、诉讼费发票。被告针对其答辩主张提交如下证据：昆明市盘龙区人民法院（2017）云0103民初8120号民事判决书、（2018）云0103民初879号民事判决书。经质证，被告对原告所提交证据无异议，原告对被告所提交证据的真实性认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认如下事实：2018年1月17日，被告与原告签订《同德昆明广场Ａ4物业服务协议》，约定：原告为被告所购坐落于同德广场中央Ａ区环境绿化和卫生保洁管理服务、公共秩序维护服务、交通秩序与车辆停放秩序服务、在被告保修期内为被告联系施工单位，协调被告入住（使用）后发现的施工质量问题、根据被告的需求为被告提供相应的有偿服务；普通住宅综合物业管理费1.38元／月／平方米，电梯维护费0.65元／月／平方米（不含电梯日常使用电费），二次加压费0.17元／月／平方米，电梯电费以当月产生的实际电费据实分摊；原告首次缴费时间（物业服务费起计时间）为开发商公告的物业交房之日起起算；物业费按年缴纳，业主于每年3月15日前交清当年全年的物业服务费；被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交相关费用并从逾期之日起每天按年费用的3‰缴纳违约金，违约金累计计算。协议签订后，原告为小区进行物业管理服务，但被告未按协议约定向原告缴纳物业管理费。原告分别于2017年3月、2018年3月、2019年3月、2020年3月、2021年3月在涉案房屋房门上张贴《费用缴纳通知单》，后于2020年6月9日向被告送达《关于云南同德物业服务有限公司催收物业服务费的律师函》，要求被告于2020年6月25日前支付拖欠的2018年1月1日至2020年12月31日的物业服务费6759元及截止2020年5月20日的违约金5938.908元。现原告认为被告自2016年1月1日起，一直未按约定向原告交纳物业管理费，故诉至本院提出前述诉请。另查明：1、2013年5月10日，严涛、严金瑞与云南城投同德房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》及其补充协议，约定云南城投同德房地产开发有限公司将其开发建设的位于昆明市盘龙区出售给严涛、严金瑞。合同签订后，严涛于2018年1月17日接房并签署《ＴＫＰ交接流程单》。2019年2月20日，昆明市盘龙区人民法院作出（2018）云0103民初879号民事判决书，判决：“一、解除原告云南城投同德房地产开发有限公司与被告严涛、严金瑞于2013年5月10日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》；二、被告严涛、严金瑞于本判决生效之日起十日内协助原告云南城投同德房地产开发有限公司办理撤销商品房买卖合同登记备案手续（合同备案登记号：ＫＭ2013051032860）；三、原告云南城投同德房地产开发有限公司因承担保证责任代被告严涛、严金瑞向银行归还的贷款本金、利息、罚息、复利，原告有权在退还被告的购房款中予以抵扣；四、驳回原告云南城投同德房地产开发有限公司的其他诉讼请求。”该判决现已生效；2、2018年6月22日，昆明市盘龙区人民法院作出（2017）云0103民初8120号民事判决书，查明：严涛、严金瑞与案外人胡劼骁于2017年8月24日就案涉房屋签订《房屋转让预约合同》后，严涛、严金瑞已将案涉房屋交付胡劼骁使用，截至该案庭审之日（2018年4月18日），该房仍由胡劼骁使用。2017年11月23日，严涛、严金瑞与案外人胡劼骁签订《解除协议书》，约定双方于该解除协议签署之日自愿解除《房屋转让预约合同》。庭审中，被告陈述其于2020年起在该房屋内居住至今；3、原告主张费用明细如下：2016年度电梯电费59元；2017年度电梯电费59元；2018年1月1日至2018年12月31日物业服务费1413元、电梯维护费666元、二次加压费174元、电梯电费54元；2019年1月1日至2019年2月20日物业服务费、电梯维护费、二次加压费、电梯电费共计311元［（物业服务费1413元／年＋电梯维护费666元／年＋二次加压费174元／年＋电梯电费17元／年）÷365天×50天）］。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用《中华人民共和国合同法》。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告双方签订的《同德昆明广场A4物业服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。原告作为物业公司履行了物业服务义务即有权收取业主相应费用，被告作为业主享受了原告提供的物业服务即应履行支付相应费用的义务。原告主张的2018年1月1日至2019年2月20日的物业服务费、二次加压费、电梯维护费，因符合双方协议约定，本院予以支持。原告应当向被告支付：2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费1413元＋电梯维护费666元＋二次加压费174元＝2253元；2019年1月1日至2019年2月20日物业服务费、电梯维护费、二次加压费309元（1413元＋666元＋174元）÷365天×50天；以上共计2562元。对于原告主张的电梯电费，双方在协议中约定电梯电费以当月产生的实际电费据实分摊，但原告未提交证据证实实际产生的电费及分摊住户情况，且被告对该费用不予认可，故本院不予支持。被告辩称2018年至2019年其未在案涉房屋内居住，故不应交纳相应物业服务费，本院认为，被告与原告签订《同德昆明广场A4物业服务协议》就交纳物业服务费事宜进行了约定，应当认定被告是支付物业服务费的责任主体，其于2017年8月24日将案涉房屋交付案外人胡劼骁使用，但未提交证据证实其与胡劼骁对物业服务费的承担进行了约定，故对被告的上述抗辩主张本院不予支持。被告未按约支付物业服务费构成违约，原告有权主张违约金。原告主张违约金按中国人民银行公布的同期贷款市场报价利率（LPR）的4倍计算，被告当庭提出异议，本院认为，违约金重在对守约方损失的补偿，原告未提交证据证明其损失的具体数额，以上述标准支付违约金的主张明显超过合理范围，结合合同履行情况、原告的损失情况及双方约定，本院支持被告向原告支付以未付款2562元为基数自原告起诉之日即2021年5月26日起至款项实际付清之日止按照起诉时一年期贷款市场报价利率即年利率3.85%计算的违约金。原告主张的律师费、保险费未实际产生，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、被告严涛于本判决生效之日起十日内向原告云南同德物业服务有限公司支付2018年1月1日至2019年2月20日的物业服务费、二次加压费、电梯维护费共计人民币2562元；二、被告严涛于本判决生效之日起十日内向原告云南同德物业服务有限公司支付以人民币2562元为基数自2021年5月26日起至款项全部清偿之日止按年利率3.85%计算的违约金；三、驳回原告云南同德物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取25元，由被告严涛负担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 员 张萍二〇二一年七月六日书记员代 芷菁