陕 西 省 城 固 县 人 民 法 院 民 事 判 决 书      （2021）陕0722民初1335号原告：汉中市某某局。住所地为陕西省汉中市。统一社会信用代码1261070043594XXXXN。法定代表人：康壮，该局局长。委托诉讼代理人：刘柱荣，汉中市某某局城固某某段段长。代理权限：一般授权。委托诉讼代理人：王兴华，城固县“148”法律服务所法律工作者。代理权限：一般授权。被告：杨某某，男，汉族，住陕西省城固县。委托诉讼代理人：梁勇，陕西载言律师事务所律师。代理权限：一般授权。原告汉中市某某局诉被告杨某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汉中市某某局及其委托诉讼代理人刘柱荣、王兴华、被告杨某某及其委托诉讼代理人梁勇均出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汉中市某某局向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期交付所租赁原告的房屋、场地并恢复围墙；2、判令被告承担逾期内的房租费50000元（暂计至2021年4月12日，以交付日结算）；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告当庭变更诉讼请求为：1、判令被告限期交付所租赁原告房屋、场地，并恢复围墙、原来的房屋设施（详见租赁合同物品清单），以及由被告自行拆除搭建的一层彩钢房；2、判令被告承担逾期内的房屋占用使用费至实际交付日（从2020年2月16日暂计至2021年5月25日62500元，以2020年租赁合同的租赁费参照为准）。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年4月10日，被告租赁原告位于城固某某管理段原收费站闲置砖混结构楼房11间2层，另有10间2层，其中南头1间2层，座西向东平房3间，院内车棚3间，总面积约为1600㎡，水电齐全，场地周边围墙完好。院内有3处绿化景观、铁树、雪松、桂花等各类树种及院外白杨树。租赁期限为1年，即2019年2月15日至2020年2月14日，租金为全年50000元。到期后由于原告自用，不对外出租，原告于2019年8月7日、2020年1月19日分别通知提醒被告租期届满后不再续租，并要求被告按合同履行权利义务，但到期后被告无动于衷。2021年1月15日，原告再次通知被告到城固某某管理站座谈，并出具收回房屋告知书，再次明确权利义务，但被告至今拒不履行义务。故原告诉至法院，请求支持其诉请。原告为支持其诉讼请求提交证据如下：1、事业单位法人证书复印件一份、法定代表人身份证复印件一份，证明原告主体资格及法定代表人身份信息；2、2019年4月10日房屋租赁合同复印件一份，证明原、被告房屋租赁期限及权利义务；3、国有土地使用证复印件一份，证明原告出租房屋范围属于原告所有的事实；4、汉中某某管理局城固某某管理段告知书三份，证明原告分别于2019年8月7日、2020年15日、2021年1月15日分三次告知被告合同履行期已满，不再签订租赁合同的事实；5、2019年8月7日、2021年1月15日座谈取证照片打印件3张及原新庄收费站物品清单一份，证明参加座谈人员情况以及租赁物品的情况。被告杨某某辩称，1、被告不存在违约转租行为，被告自2011年开始与原告签订租赁合同，之后每年合同届满原告与被告均续签了租赁合同；在租赁过程中，经原告同意后被告才将部分场地和房屋转租给他人，这是原告同意、知情的，如不征得原告同意，被告是不会擅自转租的；在被告租赁的这十年期间原告不可能对被告转租不知情，其也没有口头或书面告知被告不得转租，所以原告说被告违约转租与事实不符。2、原告不讲诚信、出尔反尔，在承诺减免租赁费用后再要求被告交费的行为无法律依据。原告通过开会研究决定减免被告一年（即2020年2月15日至2021年2月14日）的租金作为对被告的帮扶，故被告不负有对其补交逾期租赁费的义务。3、原告应赔偿给被告造成的经济损失。2017年至2019年间，原告多次到租赁场地张贴收回场地和房屋告知书，给被告的正常经营造成巨大不良影响，也严重影响到次承租人的租赁信心和意愿，导致经营房屋大量空置，三年来给被告造成近二十余万元经济损失，该损失应由原告赔偿。被告在原告同意下搭建了约1200㎡的夹层泡沫彩钢瓦厂房，该搭建成本被告至今未收回，所借款项至今没有偿还结束。该厂房的建设是在原告同意下搭建的，现原告要求拆除厂房，该经济损失应由原告赔偿，否则，被告不同意腾退场地和房屋。4、后期续签租赁合同有关条款的变更，是在原告乘人之危的情况下被迫签订的，该条款属于可撤销条款。原、被告最初签订的租赁合同较为公平公正，但2019年以后续签的租赁合同时，原告利用其优势地位，迫使被告在其单方变更的合同上签字，合同内容的单方调整对被告极为不公，该条款属霸王条款。5、被告拒绝继续支付租金是因被答辩人不向答辩人开具正式发票所致。在后期租赁中,被告按时支付了租金,但原告始终未给被告开具正式发票。在原告不开具发票的情况下，被告享有先履行抗辩权，被告完全可以拒绝支付租金。故被告自主创业不易，原告不但不积极扶持被告，反而利用被告作为承租人的不利地位，恶意损害被告的合法权益，导致被告租赁其场地和房屋的几年来不但没挣到钱，反因平整场地、修建厂房背负不少债务。在原告未赔偿因终止合同给被告造成的经济损失的情况下，原告坚决不同意腾退场地、返还房屋。被告为支持其抗辩理由提出如下证据：1、被告身份证复印件一份，证明被告身份证明信息；2、2017年租赁合同复印件一份，证明原、被告在2017年签订租赁合同时双方约定被告因经营需要变动或扩大场地，在征得原告同意后将予以支持和帮助；3、2018年、2019年租赁合同复印件一份，证明原、被告双方续签2018年、2019年度租赁合同时，原告已在合同中添加霸王条款的事实；4、收款收据复印件一份，证明直至2019年原告未给被告提供收取租金后的正式发票；5、催收通知书复印件一份，证明原告一再向被告催收场地和房屋，严重影响到被告的正常生产经营和正常的转租活动，给被告造成经济损失的事实；6、场地、房屋现场照片九张，证明被告为租赁场地、房屋后自筹资金平整了场地、搭建了彩钢房屋的事实；7、房屋出租合同复印件三份，证明因原告的干扰导致被告自2017年8月开始就无法将原租赁的房屋再行处置，造成被告较大的经济损失的事实。经质证，被告对原告提交的第1、2、3、5组证据的真实性无异议，但对第2组证据的证明目的不予认可，认为第2组证据系原告违约擅自变更合同；对原告提交的第4组证据中2020年1月15日、2021年1月15日的告知书无异议，但因2019年8月7日的告知书无被告签字，故对告知书通知收回房屋无异议，对其他告知内容有异议。原告对被告提交的第1、2、3、4、5、6组证据的真实性无异议，对被告提交的第7组证据认为与本案无关，但对第4、5组证据的证明目的有异议，第4组证据中的收款收据是原告单位认可的，第5组证据中的催收通知书是房屋到期前原告有权利告知被告到期后收回房屋。经审查，结合证据的真实性、合法性、关联性，本院对经双方质证认可真实性的证据予以采信，作为认定本案事实的依据。经审理查明，2011年至2019年期间，原告将其位于G108国道南边K1612+400处城固某某管理段原城洋收费站内占地面积约2200㎡的房屋及场地出租给被告，租赁物具体为座北向南11间2层楼房、10间2层楼房各一栋、座东向西平房5间（其中南头1间为2层）、座西向东平房3间、院南边车棚3间，场地周边围墙完好，院内有铁树8棵、樱花树11棵、雪松1棵、大桂花树1棵（胸径15厘米）、小桂花树6棵（胸径7厘米）,院外有白杨树以及部分房屋设施（空调6个，其中柜机2个、挂机4个，办公桌7张，餐桌2张，铝合金梯子两副）。原、被告双方的租赁合同采用一年一签方式，每次均约定租期为一年。2011年被告的合作伙伴王建伟向原告交纳租赁保证金10000元。2018年2月14日，原、被告签订的租赁合同对之前租赁合同的相关条款进行了合同内容变更，明确了双方的权利义务，并在租赁合同第五条中约定了“乙方前期拆除收费站南侧围墙搭建的彩钢板房，退租时乙方无条件自行拆除，并恢复原围墙”。2019年4月10日，原、被告签订的租赁合同中第六条又增加约定了“不得私自转租他人，否则甲方有权收回房屋及场地并终止合同”，该租赁合同约定租期自2019年2月15日至2020年2月14日，年租金为50000元，租用合同期内如因国家相关建设项目或相关政策规定及原告上级主管部门需利用租用场所房屋时，原告提前一个月内通知被告，被告应积极配合，及时进行搬迁。被告于2019年4月18日向原告支付2019年2月15日至2020年2月14日期间租金50000元。 2019年8月7日原告书面告知被告合同期满后不再与被告签订租用合同，同日，原、被告就租赁合同事宜进行了座谈。2020年1月15日、2021年1月15日，原告两次书面告知被告因原告将房屋及场地收回用于某某养护生产，要求被告及时拆除部分设施给予恢复。被告租赁期限于2020年2月14日届满，自2020年2月15日至今，被告未向原告腾交所租赁的房屋和场地，也未向原告支付逾期占用房屋使用费。2012年被告拆掉租赁场地南边的围墙后在其基础上搭建了彩钢板房，该彩钢板房从租赁场地院内延伸至院外，院外部分超出了原告的土地使用权范围。2013年至2021年6月，被告将其搭建的彩钢板房中的部分房屋转租他人。庭审中，原告表示放弃对被告恢复树木、租赁合同物品清单所列物品的请求，本院对此不再审理。2021年4月19日，原告因与被告未能就租赁事宜协商一致，特诉至本院请求法院支持其诉求。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。合同生效后对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面、诚信履行自己的义务。原告作为具有相应民事行为能力的法人，被告作为具有完全民事行为能力的自然人，原、被告之间自愿签订的租赁合同是双方真实的意思表示，且所签订的租赁合同未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未违背公序良俗，故原、被告之间签订的租赁合同依法有效，应对原、被告双方均具有约束力，原、被告均应按合同约定全面履行自己的义务。被告以租赁合同条款的变更系在原告乘人之危的情况下被迫签订为由抗辩，但被告未提交任何证据予以证明，故本院对被告的该抗辩理由不予采纳。现租赁合同约定的租赁期限已届满，被告应按约定向原告交还租赁标的物。且原、被告在租赁合同中已就被告搭建的彩钢板房的处理作出了“乙方前期拆除收费站南侧围墙搭建的彩钢板房，退租时乙方无条件自行拆除，并恢复原围墙”的约定，原告亦在租赁期届满前6个月书面告知被告租期届满后不再续签合同，故对原告要求被告交付所租赁原告房屋、场地，并恢复围墙，以及由被告自行拆除搭建的一层彩钢房的诉讼请求，本院依法予以支持。被告租赁房屋及场地的租期至2020年2月14日已届满，但被告自2020年2月15日一直占用至今，未向原告腾交房屋及场地，故对原告要求参照最后一期租赁合同约定的年租金50000元为标准由被告支付房屋占用使用费至实际交付日的主张，本院依法予以支持。被告抗辩原告承诺减免2020年2月15日至2021年2月14日期间的租赁费用，原告庭审中表示减免的前提是被告按时腾房就减免一年租赁费用作为对被告垫土方、搭建彩钢板房的补偿，但被告并未按时腾房，现原告不同意减免被告2020年2月15日至2021年2月14日期间的租赁费用。原告作出减免一年费用的意思表示系对被告作出的附条件承诺，但至今所附条件未成就，且原告现明确表示不同意减免，故对被告据此不负有对原告补交逾期房屋占有使用费的抗辩理由，本院不予支持。被告抗辩其拒付租金系原告未向其开具2018年和2019年租金税务发票，被告享有先履行抗辩权的理由，因原、被告双方在租赁合同中并未约定开具发票、税费承担等相关问题，亦未约定承租人支付租金的前提是出租人开具发票，开具发票与支付租赁费用是两种不同性质的义务，二者之间不具有对价性，开具发票虽是法定义务，但系租赁合同中的附随义务，故是否开具并交付发票，不属于当事人行使先履行抗辩权的法定情形，故对被告因原告未向其开具发票而拒付逾期房屋占有使用费的抗辩理由，本院不予采纳。如被告认为原告未向其开具发票损害了国家税收利益或被告的合法权益，可通过向国家税收部门举报途径救济。另，对被告要求原告赔偿其场地闲置不能继续转租及被告搭建彩钢板房的经济损失的主张，因被告在本案审理过程中就该部分提出了反诉，但被告并未在法庭限定的期限内缴纳反诉案件受理费，视为被告撤回其反诉请求，故被告提出的反诉请求不属于本案审理范围，本院不予处理。被告合作伙伴王建伟交纳的10000元房屋租赁保证金属原、被告所签订租赁合同项下的保证金，应在被告履行的支付义务中予以扣减。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》（法释〔2015〕5号）第九十条之规定,判决如下:一、限被告杨某某于本判决生效之日起三十日内向原告汉中市某某局腾清并交付位于G108国道南边城固某某管理段原城洋收费站内房屋及场地。二、限被告杨某某于本判决生效之日起三十日内自行拆除由其搭建的位于G108国道南边城固某某管理段原城洋收费站内的彩钢板房，拆除范围以原告汉中市某某局城国用（2000）字第XXXXX号国用土地使用证确定的土地使用范围为限，并恢复围墙。三、限被告杨某某于本判决生效之日起三十日内向原告汉中市某某局支付逾期房屋占有使用费（按每年50000元为标准，自2020年2月15日起计算至实际交付之日止），被告杨某某支付的10000保证金从前述应付款项中予以扣减。如被告未在本判决指定的时间内履行上述付款义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，减半收取计575元，由被告杨某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。  审  判  员  张  晓                         二〇二一年七月十二日                           法官助理   演  曦     书 记 员  白  茹1