济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0102民初4703号原告:张哲，男,1993年12月26日，汉族，中国人民解放军94295部队62分队政治指导员，住济南市历城区农干院路550号杏林苑单位宿舍61号楼2单元501委托诉讼代理人：王金凤（系原告母亲），住济南市历城区农干院路**杏林苑单位宿舍**楼**501。委托诉讼代理人：张尚明（系原告父亲），住济南，住济南市历城区农干院路**杏林苑单位宿舍**楼**501iv>被告：绿地集团济南绿鲁置业有限公司，住所地济南市历下区解放东路95院内****，统一社会信用代码：91370100MA3CDNET3M。法定代表人:黄平，职务：总经理。委托诉讼代理人：郁树岭、侯梦溪，国浩律师（济南）事务所律师。原告张哲诉被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司（以下简称绿鲁公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张哲及委托诉讼代理人王金凤、张尚明、被告绿鲁公司委托诉讼代理人郁树岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张哲向本院提出诉讼请求：1、判令合同补充协议第三条第二款及第八款中明显偏向被告的以及违反强制法律及规定的不对等的霸王条款无效；2.判令被告支付自2018年12月21日起至2021年1月8日(起诉之日)止，按日支付已交房价款3126719元万分之一的违约金(每日312.67元)，合计234189.83元；3.判令被告承担全部诉讼费用及诉讼过程中可能出现的相关勘验费、鉴定费、公告费、工本费等费用。事实和理由：双方于2017年7月10日签订编号为销售(字)2017*****1的《商品房买卖合同》(以下简称:合同)，合同约定原告购买被告预售的商品房，位于济南市历下区绿地中央商务区B13地块房地产开发项目**楼***楼房号2-*01(现为**楼****房号2-*01)及地下室6-*-*05(以下简称房屋及地下室)，房屋价款人民币3027672元，地下室99047元，合计3126719元。被告应于2018年12月20日前交付该房屋及地下室。合同签订后原告依据合同约定按期通过首付款及银行贷款方式向被告支付了全部购房款人民合计3126719元。但被告并未按合同约定及时交付房屋及地下室，给原告造成巨大经济损失，原告多次向被告联系协商解决此事，但均未果。原告于2020年多次持有关资料到现场查验房屋及地下室，发现被告均未能按合同约定提供《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，违反主合同约定及省住房城乡建设厅《关于印发的通知》鲁建房字(2019)34号文件强制要求，不符合政府强制规定的交房条件。2004年《山东省城市房地产开发经营管理条例》第三十四条规定:“开发项目竣工后，开发企业必须进行项目综合验收”，“开发项目经验收合格后，方可交付使用;经验收不合格的开发企业，不得交付，购买者和管理者有权拒绝接受使用”“违反本条例第三十四条规定，开发项目未经综合验收或者经验收不合格即交付使用的，由开发主管部门责令其限期改正，并可处以开发项目投资额百分之一以上百分之五以下的罚款”。2005年3月，省十届人大常委会第十三次会议通过的《山东省商品房销售条例》对综合验收备案制度也作了街接规定:“第三十七条房地产开发企业交付商品房时，应当向买受人提供下列材料:(一)房地产开发项目综合验收报告及备案证……”。根据《商品房销售管理办法》的相关规定，被告应当按期将具备商品房交付条件的房屋交付给购房者使用。其次，购房者对房屋的接收与否不影响开发商在不具备交付条件时交房应承担的违约责任。法律对商品房交付条件的规定是强行性的，任何违反法律法规强行性规定的约定应属无效。故原告与被告签订的补充合同第三条中关于房屋交付的补充约定无效。2021年1月6日原告在并未收到被告收房通知的情况下再次持有关资料主动到现场查验房屋，要求被告的置业顾问王柏杨提供合同规定的第八条规定的证明文件及《住宅交付许可证》、《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》等，该顾问以文件归属绿地物业公司管理为由并未出示相关文件且拒绝协助提供房屋钥匙进行验房。原告坚持先验房，验收合格后再签署收房协议的合理正当要求遭到无理拒绝。被告置业顾问的行为直接导致原告无法按正常程序先验房后收房。致使原告无法收房且合法权益一直受到侵害。双方签订的主合同为济南市房管局规范的制式合同，补充合同为被告单方面拟制的协议，原告与被告签订的主合同及补充合同为同一天，且原告处于被动必须签署补充协议，没有任何协商的余地，不符合平等友好的前提。补充合同规避了被告的绝大部分风险、责任及义务，将几乎所有风险和责任全部转嫁给原告，且推翻了主合同的相关约定，为明显偏向被告的不对等的霸王条教，应属无效。2019年6月28日，济南市历下区市场监督管理局出具济历下市监合处罚(2019)076号处罚决定书，认定涉案合同补充协议第三条第八款构成利用格式条款免除自己因违约依法应当承担的违约责任和排除消费者(买受人)请求支付违约金的权利，对绿鲁公司进行警告并罚款。在法定期限内被告也未申请复议，说明其认可处罚结果，该处罚是有明确法律依据的。若判决被告免责条款有效，则行政处罚就是违法的。综上所述，被告利用格式条款免除自己违约责任，排除原告要求支付违约金的权利，系无效条款。双方于2017年7月10日签订涉案房屋买卖合同，并于签订之日起生效。买受人张哲按期向出卖方支付了房屋价款，按照约定履行了合同义务。绿鲁公司未按合同约定于2018年12月20日前交付房屋，拖延至今且拒绝赔偿原告要求的全部违约金，经买受人多次协商及投诉无果。为此，诉至法院，请求支持原告上述诉讼请求。绿鲁公司辩称，一、绿鲁公司与张哲就涉案储藏室仅签订认购协议，并未签订经网签备案的《济南市商品房买卖合同》。双方当前仍处于商品房预约合同阶段，且未就涉案储藏室的交付时间以及绿鲁公司逾期交付的违约责任明确约定，故张哲要求绿鲁公司向其支付储藏室逾期交付违约金无任何事实及法律依据。本案应以住宅总价3027193元作为计算逾期交房违约金的基准。二、张哲计算涉案住宅逾期交付违约金的起止时间点均存在明显错误。首先，张哲计算逾期交房违约金的起算时间点存在明显错误。《济南市商品房买卖合同》第八条约定交房时间为2018年12月20日，但《补充协议》第三条关于房屋交付的补充约定部分第8款约定：“甲乙双方协议一致：本合同第八条所约定的交付日期，为该房屋所在楼栋待交付商品房开始交付的起算日期……”以及该条款第（1）项约定：“乙方给予甲方60日宽展期，宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任”第（2）项约定：“……自本合同约定的宽展期届满后第31日起至合同约定的交付条件之日止……支付违约金，合同继续履行”。依约可知，本案计算逾期交房违约金的起点应自2018年12月20日后顺延90日，即2019年3月21日为案涉房产逾期交房违约金的起算时间点。其次，张哲计算逾期交房违约金的截止时间点存在明显错误。《补充协议》第三条第2款约定：“甲乙双方协商一致，在甲方取得该房屋所在楼栋的房屋建筑工程竣工验收备案单（即该房屋本合同约定的交付条件）后，即可向乙方发出房屋交付通知。”涉案项目于2018年12月27日即取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》，商品房已具备合同约定的交付条件。绿鲁公司于2020年1月17日向张哲邮寄《交房通知书》，要求张哲前往绿鲁公司处办理房产交付手续，张哲于2020年1月18日收到《交房通知》，但张哲并未按约定履行收房义务。根据《补充协议》第三条第4款约定：“……或因乙方原因造成房屋未能按期交付的……且视为甲方在房屋交付通知确定的交付手续办理日期或本合同约定的交房日期（适用于甲方未发出房屋交付通知的情形）已经将房屋交付乙方”，张哲拒收房屋的行为并不能阻碍案涉房产已实际交付事实的发生。所以，2020年1月18日应作为房产实际交付的最后日期。本院经审理认定事实如下：2016年12月25日，张哲（乙方）、绿鲁公司（甲方）签订《绿地山东国际金融中心认购协议书》，约定，“甲、乙双方遵循自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，就乙方向甲方认购[绿地山东国际金融中心]项目（以下简称该项目）商品房事宜达成本协议书，以资双方共同遵守。第一条认购房屋情况，乙方自愿认购：济南市绿地山东国际金融中心项目B13地块6号楼2单元*01室商品房。第二条认购价格，乙方认购房屋预测建筑面积为126.39平方米，认购价格为人民币23955元/平方米，认购总价为人民币3027672元……第三条定金及买卖合同的签订，1.乙方在签订本协议书的同时，应当向甲方交纳购房定金555539元，作为乙方如约与甲方签订《商品房买卖合同》的担保，甲乙双方签订《商品房买卖合同》后，该定金自动转为乙方在《商品房买卖合同》项下应付该认购房屋房款的组成部分……”。在该认购协议右上方手写：“地下室6-2-105，面积12.7，单价7799，总价99047”。2016年12月15日，张哲向绿鲁公司支付地下室款99047元，绿鲁公司向张哲出具收据。2017年7月10日，张哲（买受人、乙方）与绿鲁公司（出卖人、甲方）签订《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）2017****1）及《商品房买卖合同补充协议》，合同载明“根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议……第三条买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为本合同第一规定的项目内容，楼号：B13-6号楼2-*01……第四条计价方式与价款，出卖人与买受人约定按下述第3种方式计算该商品房价款……3.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米23955元，金额3027672元……第六条付款方式及期限，买受人按下列第3种方式按期付款……3.其他方式买受人应于签订本合同当日向出卖人支付不低于总房款30%首付款比例的房款作为首期房款，计人民币（大写）：玖拾壹万柒仟陆佰柒拾贰元整（小写）：917672元（含定金伍万元整），其余房款计人民币（大写）：贰佰壹拾壹万元整（小写）：2110000元，买受人向出卖人指定的银行申请按揭贷款付款方式支付，并于本合同签订之日起15日内支付给出卖人……第八条交付期限，出卖人应当在2018-12-20前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》……第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2.详见本合同附件五《合同补充协议》第三条：关于房屋交付的补充约定……”。《商品房买卖合同补充协议》约定，“出卖人（下称甲方）与买受人（下称乙方）于2017年7月10日就乙方购买绿地中央商务区B13地块房地产开发项目6号楼6单元1401室房屋（下称该房屋），订立了《济南市商品房买卖合同》（下称本合同），经双方友好协商，现就甲乙双方就本合同中的未尽事宜，订立本补充协议，以兹共同遵守……第三条：关于房屋交付的补充约定，1、本合同第八条约定的该房屋交付时间为2018年12月20日前，具体时间以甲方发出的房屋交付通知确定的交房时间为准，乙方对此无异议。2、甲、乙双方协商一致，在甲方取得该房屋所在楼栋的房屋建筑工程竣工验收备案单（即该房屋已具备本合同约定的交付条件）后，即可向乙方发出房屋交付通知。房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善（包括但不限于该房屋为临时水、临时电交付的情形）为由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付执行（详见本补充协议第三条第4款），甲方就此不承担延期交房责任。3、甲方发出房屋交付通知的形式可以是电话、传真、信函、报纸公告等形式。乙方应在甲方发出的房屋交付通知确定的交付时间，或合同约定的房屋交付时间（仅适用于甲方未发出房屋交付通知的情形），到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续……4、乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，乙方应向甲方支付购房款总价的万分之壹作为违约金，且视为甲方在房屋交付通知确定的交付手续办理日期或本合同约定房屋交付日期（适用于甲方未发出房屋交付通知的情形）已经将该房屋交付乙方……8.甲、乙双方协商一致：本合同第八条所约定的交付日期，为该房屋所在楼栋待交付商品房开始交付的起算日期，甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方60日宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期满后，甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的宽展期届满后第31日起，至达到本合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。本合同第八条与本款约定不一致的，以本款的约定为准……”。2016年12月26日，张哲支付绿鲁公司房款605539元，绿鲁公司向张哲出具收据；2017年5月18日，张哲向绿鲁公司支付房款312133元，绿鲁公司向张哲出具收据；2017年9月6日，张哲向绿鲁公司支付房款211万元，绿鲁公司向张哲出具收据。2021年3月17日，绿鲁公司向张哲开具住宅及储藏室发票，住宅发票金额为3027193元、储藏室发票金额100685元。2019年6月28日，济南市历下区市场监督管理局出具济历下市监合处罚（2019）076号处罚决定书，认定涉案合同补充协议第三条第八款构成利用格式条款免除自己因违约依法应当承担的违约责任和排除消费者（买受人）请求支付违约金的权利，对绿鲁公司进行警告并罚款。庭审中，绿地绿鲁公司提交EMS邮件全程跟踪查询单一份，该查询单载有“收件人：张*翔，2020年1月18日收件人已取走邮件”等内容。另查明，绿地中央商务区B13地块房地产开发项目B13-6#于2018年12月27日取得房屋建筑工程竣工验收备案单。绿地中央商务区B13地块房地产开发项目于2020年12月11日取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。张哲与绿鲁公司签订的《济南市商品房买卖合同》及《商品房卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应积极履行约定义务。双方签订的《商品房卖合同补充协议》第三条第八款第一项为绿鲁公司的具体交房时间约定了60天的宽限期。该条款系双方当事人的约定，未明显侵害购房者的利益，亦不违反法律行政法规的效力性强制性规定，双方当事人均应按照约定履行，故绿鲁公司承担逾期交房违约金的起始时间应自60日宽限期届满后开始计算。关于宽限期后的61日至90日之间的30日，一方面，《商品房卖合同补充协议》第三条第八款第二项并未对该30日应否承担违约金进行约定。纵观《商品房卖合同补充协议》第八款整款内容，第一项主要约定的系不承担责任的60日宽限期，第二项主要约定的系违约金的计算标准，因此，从整个第八款内容来理解，应自60日宽限期届满之后承担逾期交房的违约责任。另一方面，《商品房卖合同补充协议》第三条第八款第二项在约定违约金的计算方式时，绿鲁公司故意未对30天是否承担违约责任进行约定，侵害了购房者的利益，绿鲁公司亦不能对该30天免责。综上，绿鲁公司应自60日宽限期届满后即2019年2月19日起开始承担逾期交房违约金。双方签订的涉案《济南市商品房买卖合同》第八条约定涉案商品房交付条件为取得开发项目分期综合验收备案证明。双方签订的《商品房卖合同补充协议》第三条第二款约定：甲、乙（即绿鲁公司、张哲）双方协商一致，在甲方（绿鲁公司）取得该房屋所在楼栋的房屋建筑工程竣工验收备案单（即该房屋已具备本合同约定的交付条件）后，即可向乙方（即张哲）发出房屋交付通知。通过上述合同约定可知，双方当事人根据补充协议的约定变更了商品房买卖合同中对涉案商品房的交付条件的约定，变更为涉案商品房交付条件为所在楼栋取得建筑工程竣工验收备案单。商品房开发企业向购房者交付房屋应当达到合同约定的条件，合同约定的交付标准不得低于法律规定的条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，取得项目竣工验收备案单是商品房交付的法定条件。绿鲁公司在取得涉案商品房所在楼栋的房屋建筑工程竣工验收备案单之后，即符合向张哲交付的条件。《商品房卖合同补充协议》约定绿鲁公司应于2018年12月20日前向张哲交付取得项目竣工验收备案单的房屋，绿鲁公司未按照合同约定的期限履行交房义务，应当承担迟延履行的违约责任。绿鲁公司于2018年12月27日取得涉案项目竣工验收备案，达到双方约定的交房条件，绿鲁公司于2020年1月17日向张哲邮寄送达《交房通知书》，张哲于2020年1月18日签收。故绿鲁公司逾期交房违约金应计算截至2020年1月18日。关于违约金的具体数额，绿鲁公司逾期交房起算时间为2019年2月19日，截止时间为2020年1月18日，共逾期334天。绿鲁公司认为张哲主张储藏室逾期交付违约金没有依据，本院认为，储藏室系房屋的附属，双方虽未明确储藏室交付时间，但储藏室一般应随房屋一并交付，因此，绿鲁公司主张其不负担储藏室逾期交付违约金，本院不予支持，绿鲁公司应按照张哲交付的总房款3126719元为基础支付违约金。绿鲁公司应承担的违约金为104431.78元（312.67元×334天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张哲逾期交房违约金104431.78元；二、驳回原告张哲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4812元，减半收取计2406元，由绿地集团济南绿鲁置业有限公司负担1073元，由张哲负担1333元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审判员 张 刚二〇二一年七月二日书记员 付新芮