贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0402民初4799号原告：安贵，男，1985年11月4日生，汉族，贵州省安顺市人，安顺运营管理中心镇宁高速公路收费站工作人员，住贵州省安顺市西秀区。原告：皮婷，女，1989年12月22日生，汉族，贵州省普定县人，个体户，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：安贵，男，1985年11月4日生，汉族，贵州省安顺市人，安顺运营管理中心镇宁高速公路收费站工作人员，住贵州省安顺市西秀区，系原告皮婷之夫，代理权限：一般授权。被告：贵州大元房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区市东路远大公寓1栋2单元2楼1号，统一社会信用代码：9105204007801895606。法定代表人：邓天福，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴长林，贵州联通律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：王露，贵州联通律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告安贵、皮婷诉被告贵州大元房地产开发有限公司（以下简称大元房开）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安贵及原告皮婷的委托诉讼代理人安贵，被告大元房开的委托诉讼代理人吴长林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安贵、皮婷向本院诉请判决：1、请求判决被告贵州大元房地产开发有限公司立即为原告办理安顺市开发区刀厂城市棚户区（浅水湾）改造项目5号楼1单元30层1号房屋的房屋产权证并交付原告。2、判决被告按原告购房总价407850元为基数，按日万分之一的约定支付原告逾期办证违约金至被告交付房屋产权证止，逾期870天的逾期办证违约金35482.95元。3、判决被告按原告购房总价407850元为基数，按日万分之一的约定支付原告逾期交房304天的违约金12398.64元。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年7月26日签订商品房买卖合同，合同约定：一。原告购买位于安顺市开发区刀厂城市棚户区（浅水湾）改造项目5号楼1单元30层1号房屋。原告按约定全额支付购房款后，被告应于2018年12月31日前向原告交付房屋，但是由于被告的原因直到2019年11月1日被告才将房屋钥匙交于原告，逾期交房304天，按合同规定的交房之日起至实际交房之日，按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金，计12398.64元。二。被告应于2018年12月31日前为原告办理房屋转移登记，至现在2021年5月仍没有为原告办理该房屋转移登记，逾期共计870天，按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金，计35482.95元综上所述，被告逾期交房，未办理房屋转移登记，侵害了原告的合法利益，故按照合同约定，原告要求被告支付逾期交房违约金及办理房屋转移登记违约金，以维护原告的合法利益不受侵犯。特述至人民法院，请人民法院支持原告的诉讼请求。被告大元房开辩称：一、案涉房屋尚不具备办证条件，没有执行可能性，人民法院应当依法驳回原告的第一项诉讼请求。二、被告与原告签订的《商品房买卖合同》并未对办理产权证的时间以及逾期办理产权证的责任进行约定，故原告诉请要求支付逾期办证违约金没有事实依据。同时，若人民法院认为应当支付逾期办证违约金，被告认为日万分之一的计算标准过高，请求按照日万分之零点一五进行计算。三、即便认定被告逾期向原告交房，但是被告与公元物业公司签订合同由被告代原告向物业公司缴纳物业费1957.68元用于抵扣逾期交房违约金，该金额应当在原告诉请的金额中予以扣减。对逾期交房违约金的计算标准没有意见。原告围绕其诉讼请求向本院提交了二原告身份证、结婚证复印件、收款收据、抵押借款合同，被告提交的营业执照、法定代表人身份证、法定代表人身份证明复印件等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以采信。对原告提交的二原告与被告在2017年7月26日签订的《商品房买卖合同》及二原告与被告于2017年11月22日签订的《商品房买卖合同》，该两份合同对双方房屋买卖的约定及双方的权利义务的约定一致，只是2017年11月22日合同首页加了二维码的内容，双方陈述在房产管理部门备案登记的系二原告与被告于2017年11月22日签订的《商品房买卖合同》，故本院认定双方于2017年11月22日签订的《商品房买卖合同》为案涉房屋所签订的正式合同，以此内容认定双方的权利义务。被告提交的：2019年11月8日被告与深圳市公元物业管理有限公司签订的《补充协议》复印件、2019年12月27日被告向深圳市公元物业管理有限公司发出的《通知》复印件、2020年11月12日被告向浅水湾项目业主发出《通知》复印件、2021年1月20日被告与安顺开发区永恒物业管理有限公司签订的《补充协议》复印件、《抵扣违约金名单》复印件、安顺市中级人民法院（2021）黔0402民终97号《民事判决书》复印件、安顺市西秀区人民法院（2021）黔0402执1309号《执行通知书》复印件、安顺市西秀区人民法院（2021）黔0402执1309号《结案通知书》复印件，证明即便被告存在逾期交房情况，被告自2019年11月8日至2021年1月20日分别与深圳市公元物业管理有限公司及安顺开发区永恒物业管理有限公司签订物业管理服务合同，约定由被告向两物业公司支付物业费用于抵扣被告逾期向业主交房的违约金，被告已向物业公司支付了相应的物业费并且该抵扣得到了大部分业主签字同意，被告向两物业公司支付的物业费抵扣逾期交房违约金，具体每个案件的金额不一致，都是按照合同约定1.5元每平方计算的，原告应抵扣的逾期交房违约金金额的事实。原告不同意被告用违约金抵扣全部的物业费的主张，双方也未办理抵扣的手续，且涉及案外的物管公司。本院认为因物业管理费系另一个法律关系，故本院对证明目的不予采信。对双方无争议的事实本院予以认定。同时查明：二原告作为买受人在2017年7月26日与被告签订了《商品房买卖合同》。因为备案需要，后原告安贵、皮婷作为买受人与被告在2017年11月22日签订了《商品房买卖合同》，该两份合同的约定一致，约定二原告购买被告开发的位于安顺市开发区刀厂城市棚户区（浅水湾）改造项目第5号楼1单元30层1号房屋，建筑面积为108.76㎡，套内建筑面积为81.84㎡，单价为4983.5元／㎡，总价款为407850元。合同约定被告应当在2018年12月31日向买受人交付该商品房。并约定出卖人逾期交房的，自合同规定的交房之日起至出卖人实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房款的万分之一的违约金。合同对办理不动产权证书转移登记的期限及逾期未办理不动产权属证书的违约金计算标准未作明确约定。签订合同后，原告交清购房款及交纳了维修金、五通费用等13444元。双方将2017年11月22日签订了《商品房买卖合同》办理了商品房预售合同备案登记。现涉案房屋尚不具备办理房屋不动产权属证的条件。原告自认于2019年11月1日向被告接收涉案房屋，被告无异议。本院认为，当事人应当按合同约定全面诚信地履行合同约定的义务。原告按合同约定向被告付清所有房款后，被告未按合同约定于2018年12月31日交付房屋，至今也未给原告办理不动产权证书，被告的行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。因房屋现尚不具备办理不动产权证书条件，故原告诉请判决被告大元房开立即为原告办理所购的房屋产权证并交付原告，本院暂不予支持，待该房屋符合办证条件后，原告可另行主张权利。本案争议的焦点一：原告诉请的逾期交房违约金应予支持多少的问题。本案原被告双方均认可交房时间为2019年11月1日，被告至今对房屋是否具备交付条件不能进行举证，而原告自愿接受房屋是系其对权利的处分，应视为实际接收房屋，且被告对日万分之一的逾期交房违约金也没有异议，故逾期交房的违约金按合同约定的标准（已付购房总款的日万分之一），故从2019年1月1日起计至原告实际接收房屋2019年11月1日止，金额为12399元（407850元×日万分之一×304天）。焦点二、逾期办证违约金的起算时间和计算标准问题。合同虽未约定办理转移登记的时间及违约责任的计算方式，但逾期办证，客观上给原告不能完全行使房屋所有权带来损失，被告对此应承担违约责任。首先起算时间，合同虽未约定转移登记时间，但约定有交房时间以及初始登记时间（在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记），根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”，本院认为应按原告实际收房之日起经过90日起计算逾期办证违约金。其次违约金的计算标准，因双方无约定，结合被告违约的主客观过错、房屋的实际履行情况等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，从制裁违约和利益平衡原则出发,本院支持逾期办理交付房屋权属证书的违约金的计算标准为每日万分之零点一五。逾期办证违约金从被告交付房屋之日起经过90日，即从2020年1月30日计算至2021年7月12日为3242元（407850元×日万分之零点一五×530天），2021年7月13日起至被告交付案涉房屋不动产权证之日期间的逾期办证违约金，以原告已交付房价款407850元为基数，按日万分之零点一五计算支付。焦点三、被告辩称用物业费充抵违约金是否支持问题。因物业管理费系另一个法律关系，而本案系商品预售合同纠纷，且物业管理费的相对方非系本案被告，被告也未提供为原告代缴物管费的具体金额及依据，加之原告不同意被告用物业费抵扣全部的违约金，双方如果同意抵扣部分物管费，可在实际支付违约金时另行与物管公司协商，故不宜在本案一并处理。对被告该辩称本院不予采信。依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）第十四条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告贵州大元房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告安贵、皮婷从2019年1月1日起计算至2019年11月1日止的逾期交房违约金人民币12399元。二、被告贵州大元房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告安贵、皮婷从2020年1月30日开始计算至2021年7月12日止的逾期办证违约金人民币3242元，2021年7月13日起至被告交付案涉房屋不动产权证之日期间的逾期办证违约金，以原告已交付房价款人民币407850元为基数，按日万分之零点一五计算支付。三、驳回原告安贵、皮婷的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1048元，减半收取人民币524元，由原告安贵、皮婷承担人民币25元，由被告贵州大元房地产开发有限公司承担人民币499元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审 判 员  杨 芳二〇二一年七月十二日法官助理  张 彦书 记 员  颜修奇