四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川08民终731号 上诉人（原审被告）：广元合兴置业有限公司，住所地四川省广元市利州区雪峰街道办事处利州东路。 法定代表人：赵福山，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘贤强，系该公司员工。 委托诉讼代理人：魏伟，四川剑宏律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李卫东，男，汉族，1973年1月4日出生，住四川省广元市元坝区。 委托诉讼代理人：蒋斌，四川天称律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：雷洪玉，女，汉族，1974年8月26日出生，住四川省广元市元坝区。 委托诉讼代理人：蒋斌，四川天称律师事务所律师。 上诉人广元合兴置业有限公司因与被上诉人李卫东、雷洪玉房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2020）川0802民初5945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 广元合兴置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法驳回被上诉人的诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费以及在本案中发生其它全部费用由被上诉人承担。理由：1、不能按揭贷款的责任不应由上诉人承担，而是因国家政策，被上诉人应承担迟延支付购房款的责任。2、要求上诉人承担迟延交房责任而后再由被上诉人才支付下欠的房款没有法律依据。3、一审分摊诉讼费不当。一审未支持上诉人高达17万余元的营业损失，仅支持违约金3.8万元，而由上诉人承担大部分诉讼费有失公允。 李卫东、雷洪玉答辩称，1、案涉房屋系由上诉人修建的汽车城出现资金断裂未能向银行贷款导致该楼盘建设出现危机，至今烂尾，该行为所导致的案涉营业房不能办理按揭款的责任在于上诉人，在合同履行中被上诉人已提交相关资料不存在过错；2、案涉房屋已于2021年7月18日完成验收，但上诉人至今未交付，上诉人的违约行为客观存在，原审认定上诉人应向被上诉人支付违约金的计算方式认定事实客观准确，也符合双方的合同约定，因此上诉人应向上诉人交付逾期的责任。3、关于本案诉讼费的承担。本案发生的根本原因在于上诉人的违约行为，因此，本案的诉讼费应根据上诉人在本案中的过错进行分担，原审法院作出的有关诉讼费的分担符合本案实际。 李卫东、雷洪玉向一审法院提出诉讼请求：1.被告履行合同义务，交付原告购买的九广合作汽车产业综合服务园一期商品房48.93平方米；2.被告赔偿原告逾期交房至2019年12月31日止营业损失费169884.00元；3.被告支付原告违约金38221.00元；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实:2015年3月23日，二原告（买受人）与被告合兴公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要内容为：1.由原告购买被告开发的九广合作汽车产业综合服务园一期汽车配件卖场（-1）-B-36号营业用房，房屋建筑面积分别为48.93平方米，总价为543123元；2.买受人签订《商品房买卖合同》当日向出卖人支付购房总价款的52%，即283123.00元，余款26万元向银行申请借款支付；3.买受人委托出卖人办理贷款相关手续，买受人在签订本合同五日内向出卖人提交办理按揭的完整资料，并于出卖人通知买受人到银行办理按揭手续之日起三日内到银行办理完毕按揭相关手续，且遵守银行办理贷款的相关程序和时间，其余价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付；4.出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房，逾期交房的违约责任为，除不可抗力以外，出卖人未按前述约定的期限和条件将该房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（1）按照逾期时间，分别处理，①逾期90日内，自第十一条约定的交付期限之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付购房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付购房款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金；①和②（不作累加）。 同日，双方签订《商品房买卖合同》补充协议，主要内容为：1.九广汽车产业园区为大型专业市场，由专业公司统一招商、统一经营、统一管理，但案涉房屋为自营商铺，不受此约束；2.该商品房符合交付条件是商品房通过几方责任主体单位验收合格后，可交付买受人使用；出卖人需在房屋所在地的报纸上公示或电话通知，无需以书面形式通知买受人办理房屋交付手续，买受人均需于合同约定或者出卖人通知的交房日主动前往九广汽车销售中心办理房屋交付手续；3.买受人在接收商品房时，应按合同项下商品房进行验收，同时与出卖人委托的物管公司交接房屋钥匙，签署商品房验收交接单；4.出卖人承诺在该商铺交付使用时将水、电、气接通安装到商铺。 同日，被告合兴公司向原告李卫东出具了购房款283123元的收据，并注明2月6日交1万元、2月9日交23万元（换票）、3月23日现金1万元、刷卡33123.00元。下余购房款26万元，原被告约定银行贷款支付，但因中国人民银行下发通知，营业用房不提供贷款。但，原告在一审庭审过程中明确表示,如果被告向其交付房屋,其不需按揭贷款,可以现金支付剩余房款26万元。 2018年10月31日，原被告双方签署了九广合作汽车产业园房屋交接单。2019年6月7日，原告到报刊上发布了交房通知。2019年7月18日，案涉房屋完成竣工验收，取得竣工验收报告。 一审认为，本案的争议焦点为:一、被告是否应向原告履行交房义务；二、被告是否应当向原告支付逾期交付房屋的违约金；三、被告是否应当向原告支付逾期交付房屋产生的营业损失。 关于焦点问题一。案涉房屋于2019年7月18日完成综合竣工验收，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用”的规定，案涉房屋符合法定交付条件。同时，根据双方签订的补充协议，案涉商品房在完成五方责任主体单位验收合格，房屋即达到交付条件。即合同约定的交房条件也已经成就。故，对于原告要求被告合兴公司交付案涉房屋的诉讼请求，予以支持。但，在被告交付案涉房屋时，二原告须向被告支付剩余房款26万元。 关于焦点问题二。根据原、被告双方的合同约定，案涉商品房应当在2015年12月31日前向原告交付，但涉案房屋至今未向原告交付，已经逾期，被告严重违反合同约定，故应当向原告支付违约金。根据合同约定，违约金的计算方式为：以已付购房款283123元为基数，按照约定的日万分之一，从2016年1月1日起计算至于交房时止。案涉房屋虽然在2019年7月18日完成综合竣工验收。在本案原审的2019年11月12日第二次开庭审理时，被告当庭出示竣工验收报告以此证明案涉房屋验收合格，可以交付，视为其履行了通知原告收房的义务。考虑到收房包含房屋验收，与物管公司进行交接，签署验收单等一系列交接手续，对原告主张逾期交房违约金应计算至2019年12月31日较为适宜。故对原告要求被告支付违约金38221.00元的诉讼请求，符合双方约定和法律规定，予以支持。 关于焦点问题三。据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，原告欲证明其租金损失应当以有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准为依据，仅以该委托经营管理协议无法达到证明原告所购买商铺的出租价格的目的，故原告应当承担举证不力的责任。另一方面该损失已经超出了被告订立合同时预见到或者应当预见到其违反合同可能造成的损失。且，案涉房屋本身系自用营业用房，原告购买系一种投资行为，其自身也应当承担商业风险，不宜将该风险全部转移至被告。最后，本案已经按照已付购房款总额每日万分之一计算了逾期交房的违约金，该违约金也足以弥补原告的损失，故对原告主张的损失，不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十一条之规定，判决：一、被告广元合兴置业有限公司向原告李卫东、雷洪玉交付位于广元市利州区汽车配件卖场（-1）-Ｂ-36号营业用房，于一审判决生效之日起十日内履行完毕；二、被告广元合兴置业有限公司向原告李卫东、雷洪玉支付逾期交房的违约金38221.00元，于一审判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回原告李卫东、雷洪玉的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11312.00元，由原告李卫东、雷洪玉共同负担312.00元，由被告广元合兴置业有限公司负担11000.00元。 本院审理时，双方当事人均未提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，案涉当事人在合同中约定，54万余元的购房款中，有26万元来源于银行的按揭。合同中没有约定不能按揭时，被上诉人应当支付下欠房款的时间，也没有证据证明上诉人向被上诉人催交过。上诉人向被上诉人交付房屋的时间是明确的，因此，一审法院判令上诉人承担迟延交房的违约责任并无不当。基于诚实信用原则，一审法院明确在上诉人向被上诉人交房的同时，被上诉人应付清下欠的26万元购房款是正确的。 综上，上诉人关于其不承担迟延交房的违约金的上诉请求，本院不予支持。但，一审法院没有按其未支持上诉人诉讼请求的部分确定被上诉人应负担的案件受理费，违反了《诉讼费收费办法》第十九条关于“案件受理费由败诉的当事人负担。双方都有责任的由双方负担”的规定，本院在案件受理费决定部分予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费11312元，由被上诉人李卫东、雷洪玉共同负担3200元，由上诉人广元合兴置业有限公司负担8112元；二审案件受理费11000元，由被上诉人李卫东、雷洪玉共同负担1000元，由上诉人广元合兴置业有限公司负担9000元。（被上诉人李卫东、雷洪玉应负担的二审案件受理费，在执行时品迭) 本判决为终审判决。 审 判 长 夏茂中 审 判 员 吕 晶 审 判 员 徐小雁 二〇二一年七月二十八日 法官助理 刘 骁 书 记 员 罗曼丹