山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终8519号 上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛金宏顺房地产开发有限责任公司，住所地青岛市市南区，统一社会信用代码：91xx9L。 法定代表人：王希伟，总经理。 委托诉讼代理人：白永明，山东颐衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张风军，山东颐衡律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：王一弘，女，1960年4月21日生，汉族，住青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：杨国辉，山东新和律师事务所律师。 上诉人青岛金宏顺房地产开发有限责任公司（以下简称金宏顺公司）因与上诉人王一弘房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初7717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人金宏顺公司的委托诉讼代理人张风军，上诉人王一弘的委托诉讼代理人杨国辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金宏顺公司上诉请求：1.撤销青岛市市南区人民法院(2020)鲁0202民初7717号判决第一项，改判驳回王一弘的该项诉讼请求，或发回重审；2.一、二审诉讼费用由王一弘承担。事实与理由：一审认定事实错误，适用法律错误。一、双方房屋买卖合同解除是王一弘单方因主观原因提出，王一弘单方违约，因合同解除造成的损失应由王一弘承担。(2017)鲁02民初1116号案件审理中已经查明，双方房屋认购协议解除前，不存在无法继续履行的事由。双方合同为认购协议，并未签订正式的《商品房预售合同》，没有对合同的履行期限和违约条款进行约定。且在签订该协议时，王一弘明知房屋未办理商品房预售证。当前涉案房屋的房产证正在尽快办理中，不存在合同无法继续履行的事实。涉案房屋早在2014年4月即已经交付给王一弘实际占有并使用至今。二、涉案房屋现有装修并非王一弘实施。(2017)鲁02民初1116号案件中，经法院调查认定：“2014年4月，涉案房屋交付王一弘，由青岛艾戴克家居用品有限公司适用，房屋目前部分做咖啡店使用，部分出租给第三人。”咖啡店占用房屋部分即为本案中UNICORN酒吧所使用房屋，“部分出租给第三人”房屋即为现艾戴克医学美容公司所使用房屋。根据该案中查明的事实，王一弘对涉案房屋的装修发生在2014年。之后其将房屋分别租赁给艾戴克医学美容公司和咖啡厅使用。上述两承租人再次对房屋进行了装修，王一弘实施的装修早已存在。本案中装修价值评估报告认定，艾戴克医学美容公司使用房屋装修时间为2015年。根据现评估现场勘察，实际使用和装修均为艾戴克医学美容公司，并非王一弘实施，王一弘并未对房屋现有装修付出任何利益。因此，不能以现装修价值认定为王一弘损失。UNICORN酒吧使用的房屋，也并非王一弘经营使用。该部分房屋装修时间为2020年，该装修发生在王一弘提起装修损失赔偿之后。三、房屋买卖合同的解除，并不必然导致王一弘因涉案房屋的装修遭受损失，也不必然使金宏顺公司实际享受房屋装修利益。鉴于涉案房屋为案外人实际承租并使用，在房屋买卖合同解除后，房屋是否由承租人继续使用要根据实际情况而定，存在承租人继续租赁和使用的可能。四、酒吧装修费用为王一弘恶意扩大损失所为，依法应由王一弘单方承担。涉案房屋买卖合同已于2018年3月29日经(2017)鲁02民初1116号案件审理并判决解除。自2018年3月29日起王一弘即无权再占用和使用涉案房屋。根据装修损失鉴定报告中载明，酒吧装修时间2020年，该装修发生在双方房屋买卖合同解除之后，甚至是在王一弘起诉之后，该装修损失为王一弘单方恶意产生。五、一审应当依法追加涉案房屋实际使用人艾戴克医学美容公司和UNICORN酒吧为第三人参加诉讼。一审中，已经查明涉案房屋已出租给了案外人艾戴克医学美容公司和UNICORN酒吧。房屋买卖合同的解除是否会造成现实的装修损失，该损失应当由谁承担等问题，均与两案外人有着重大利害关系。六、一审法院应当再次委托鉴定机构对涉案房屋的使用费进行评估鉴定。1.涉案房屋占用费评估完全具备评估条件，可以按照完全具备租赁和使用条件的同等地块和性质的房屋的“市场租金”进行评估。鉴定机构以房屋没有竣工验收备案为由，称房屋占用使用费评估不具备鉴定条件。因房屋租赁合同并不要求租赁房屋必须经竣工验收备案为前提，仅仅要求取得建筑工程规划许可证即可。2.王一弘实际占用并出租涉案房屋，已经获取了非法的实际收益。因此，其应当按照涉案房屋出租收益向金宏顺公司赔偿相应的损失。综上所述，请求二审法院查清事实，依法判决，维护金宏顺公司的合法权益。 王一弘辩称，一、购房合同解除的原因是金宏顺公司开发的涉案房屋没有正规手续，导致王一弘无法继续履行合同。二、一审鉴定的装修和附属设施损失，是对王一弘购买的涉案房屋的装修损失所作鉴定，金宏顺公司称涉案房屋是由第三人进行的装修无证据，在王一弘购买的房屋上进行的装修，如无其他人提出权利主张，即可认定为王一弘进行的装修。三、金宏顺公司要求房屋使用损失赔偿，（2017）鲁02民初1116号判决生效后，金宏顺公司至今未履行生效判决，没有退给王一弘购房款，一审金宏顺公司就其使用费的诉讼请求予以撤回，不存在再鉴定使用费的情形。 王一弘上诉请求：1.判令金宏顺公司在一审判决2306567.13元的基础上增加赔偿王一弘装修费损失1296426.87元。2.一、二审诉讼费用由金宏顺公司承担。事实理由：一、一审认定事实错误，鉴定报告中附属设施已实际形成附合，无法进行拆除。二、附属设施系王一弘损失，金宏顺公司作为违约方理应赔偿。本案系房屋买卖合同纠纷，而非租赁合同纠纷，其赔偿房屋不应以附属设施是否形成附合来确定，而应以金宏顺公司的违约行为给王一弘造成的损失为准。三、一审判决没有经过专业部门的专业认定，自行认定附属设施可以拆除，所以在已经鉴定的损失中人为扣除130万极不合理，实际上一审判决扣除的供电设施损失、空调设施损失、通风设施损失、污水处理设施损失及酒吧设施损失共计约130万元，实际是无法拆除的。 金宏顺公司辩称，（2017）鲁02民初1116号认定解除是基于双方的合意，而非金宏顺公司违约。一审认定金宏顺公司承担装修损失没有事实和法律依据。一、合同解除是王一弘提出，是其违反双方认购协议的约定，因其违约行为，其应当承担所有装修损失。二、关于装修损失数额，一审法院评估时关于青岛艾戴克医学美容公司部分是青岛艾戴克医学美容公司自己装修，并非王一弘装修，在2017年所使用的咖啡店早已不存在，而是在2020年王一弘明知其已经没有房屋使用权的情况下，擅自将房屋出租给音乐酒吧使用，酒吧与2020年该案诉讼期间擅自装修房屋，所以一审评估报告中关于青岛艾戴克医学美容公司和UNICOIN酒吧该两部分装修并非王一弘实施，所以装修损失也不应归王一弘所有。关于附属设施部分，金宏顺公司再次明确，所有可搬除的设备我公司概不接受。涉案合同自2018年3月29日解除，接近2000平方米的网点一直由王一弘对外出租，收取租金，对于该部分占有使用费，金宏顺公司提出反诉，因鉴定机构退案，一审未处理，但我方认为应当继续委托鉴定机构对该期间的使用费进行评估，法院既然认定存在装修损失，其无权占有房屋，擅自对外转让、出租，该使用费王一弘也应支付。 王一弘向一审法院起诉请求：1.判令金宏顺公司赔偿王一弘房屋装修损失3602994元；2.本案诉讼费由金宏顺公司承担。 金宏顺公司向一审法院反诉请求：1.判令王一弘返还位于台湾路××花园××楼××层网点房屋；2.本案反诉费用由王一弘承担。 一审法院认定事实：一、2013年2月6日，王霞（王一弘的曾用名，乙方）与金宏顺公司（甲方）签订《金宏花园（南区）认购协议书》，约定乙方向甲方预约购买青岛市台湾路x号xx花园（x区x号楼1-2层网点，建筑面积1900平方米（最终以实际面积为准），销售单价41000元／平方米，总价7790万元（按实际面积多退少补；房产证确认面积按41000元／平方米计算，无证面积按5000元／平方米计算），付款方式为2013年2月6日前支付500万元购房定金，2013年5月底之前支付500万元，余款待正式合同签订后通过银行按揭方式支付。乙方应在接到甲方书面通知后五日内，携带本协议书、预约金收据、通知、有效身份证等相关资料，前往甲方指定地点签订《商品房买卖合同》。若乙方未能在甲方通知时间内前来签约，则视为乙方不履行本协议，放弃对上述房屋的购买权，本协议自动作废，并退还预约本金，甲方可以将上述房屋转销他人而无须通知乙方。金宏顺公司在该认购协议上盖章，经办人为赵永刚。 2013年12月6日金宏顺公司出具《委托收款证明》载明：我公司与王霞于2013年2月6日签订了购买青岛市台湾路x号xx花园园（x区x号楼1-2层网点的认购协议书，依照认购协议的付款方式，购房人王霞已于2013年2月6日支付房款：人民币伍佰万元整，2013年7月2日支付房款：人民币贰佰万元整，2013年7月4日支付房款：人民币壹佰万元整，2013年7月5日支付房款：人民币贰佰万元整，合计共支付购房款壹仟万元整。以上房款我公司委托青岛甫轩置业有限公司代收，并出具了相应的收款收据。由此引发的一切经济纠纷由我公司承担。金宏顺公司加盖公章，负责人赵永刚签字。 二、在青岛中院（2017）鲁02民初1116号案件中，王一弘起诉金宏顺公司要求判令：1.依法判令双方签订的房屋买卖认购书无效，判令金宏顺公司退还王一弘交付的房款1500万元并判令金宏顺公司赔偿损失3000万元，以上合计4500万元；2.案件受理费由金宏顺公司负担。该案判决：一、金宏顺公司与王一弘于2013年2月6日签订的《x花园（x区）认购协议书》于2018年3月29日解除。二、金宏顺公司于判决生效之日起10日内返还王一弘购房款2540万元；三、金宏顺公司于判决生效之日起10日内按同期银行贷款利率支付王一弘自双方认购协议解除（2018年3月29日）之日起至实际支付之日止的利息；四、驳回王一弘的其他诉讼请求。后金宏顺公司提起上诉，山东省高级人民法院（2019）鲁民终2224号民事判决维持了青岛中院（2017）鲁02民初1116号民事判决。判决生效后，金宏顺公司未按生效判决返还王一弘购房款2540万元，王一弘也未给金宏顺公司腾让房屋。 三、王一弘申请对涉案房屋装修及增添的附属设施损失进行评估。经一审法院委托，青岛大华保险公估有限公司出具了（2020）法鉴字259号鉴定报告，认定涉案房屋的装修及附属设施损失总金额为3602994元，其中艾戴克医学美容门店装修费用评估价值1206207.82元，UNICORN酒吧装修费用评估价值1100359.31元、供电设施评估价值113133.81元、空调设施评估价值397528.6元、通风设施评估价值124781.94元、消防及监控设施评估价值48733.03元、污水处理设施评估价值35741.66元、酒吧设施评估价值575808元。 王一弘对该鉴定报告无异议。金宏顺公司质证称，1.房屋买卖合同系王一弘单方提出解除，金宏顺公司不存在违约，因合同解除所产生的损失应当由王一弘单方承担，评估没有必要。2.该装修及附属设施损失评估中存在严重的程序违法和基本事实认定错误。王一弘在另案中提出同样的鉴定，但因未提交合法有效的证据材料而退案，本案中王一弘并未提交任何新的证据材料。涉案房屋曾进行过多次装修，评估依据的现状并非王一弘装修。现装修并不能认定为损失。评估所依据的房屋装修时间并未经法庭调查核实。酒吧装修时间为王一弘起诉之后，装修损失为王一弘单方恶意产生。对于未形成附合的设备，王一弘可以拆除，被告方不同意继续利用。如箱式变电站、连体空调外机、监控设备、屏蔽泵、电视等设备设施不应当计入损失。 四、金宏顺公司申请对王一弘自2018年3月29日起占用xx区xx号楼1-2层网点至今的使用费进行评估。因不具备鉴定条件被鉴定机构退回。金宏顺公司同意在证据充足后另行起诉。 一审法院认为，无权占有动产或者不动产的，权利人可以请求返还原物。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，青岛中院（2017）鲁02民初1116号民事判决已经发生法律效力，金宏顺公司与王一弘于2013年2月6日签订的《金宏花园（南区）认购协议书》于2018年3月29日解除，双方合同解除后，王一弘不再享有占有台湾路××花园××楼××层网点的合法依据，金宏顺公司主张王一弘返还该房屋于法有据，应予支持。 王一弘对房屋的装修已经形成了事实上的添附，王一弘将房屋返还金宏顺公司后，金宏顺公司实际享受了房屋的装修利益，由于这种装修利益是买受人付出的，按照公平的原则，出卖人应给予买受方适当补偿。本案中，（2020）法鉴字259号鉴定报告认定涉案房屋的装修及附属设施损失的金额为3602994元，但附属设施未与房屋形成附合，金宏顺公司要求拆除，不同意对附属设施进行利用，也不同意给予赔偿，故王一弘可将房屋中的附属设施予以拆除，鉴定报告中附属设施的评估价值应当从总评估价中予以扣除。即金宏顺公司应当支付王一弘装修损失2306567.13元。鉴定费100000元，应由金宏顺公司负担。 综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条的规定，判决：一、金宏顺公司于判决生效之日十日内补偿王一弘台湾路××花园（x区x号楼xx层网点的装修损失2306567.13元；二、王一弘于判决生效之日十日向金宏顺公司返还台湾路××花园（x区x号楼xx层；三、驳回王一弘的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费35624元，由王一弘负担12864元，金宏顺公司负担22760元。反诉案件受理费100元，由王一弘负担。鉴定费100000元，由金宏顺公司负担。 本院二审期间，双方均未提交新证据。 二审查明的事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，业已生效的山东省高级人民法院（2019）鲁民终2224号民事判决和本院（2017）鲁02民初1116号民事判决认定，王一弘与金宏顺公司签订的《金宏花园（南区）认购协议书》已经解除，故双方应对合同解除后果予以处理。王一弘负有向金宏顺公司返还涉案房屋的义务，现王一弘起诉请求金宏顺公司赔偿装修损失，本院认为，涉案房屋至今尚未办理相应权属证书，根据双方合同履行情况和合同性质，结合王一弘的付款比例、双方合同不能履行的原因，以及鉴定报告中对装修费用的评估情况，本院认为，一审判令王一弘将附属设施拆除，并判令金宏顺公司支付王一弘装修损失2306567.13元，符合公平原则及本案实际情况，基本妥当，本院予以维持。王一弘请求金宏顺公司支付全部装修费用，缺乏依据，本院不予支持。金宏顺公司主张系王一弘单方违约造成合同解除，但未提交有效证据证明，本院不予采信。本案是金宏顺公司与王一弘之间关于房屋买卖合同引发的纠纷，金宏顺公司请求追加案外人艾戴克医学美容公司和UNICORN酒吧作为第三人参加诉讼，缺乏依据，本院不予采信。关于金宏顺公司主张的涉案房屋使用费问题，因金宏顺公司在一审期间同意在证据充足后另行起诉，故金宏顺公司主张一审程序违法，本院不予采信。 综上所述，王一弘、青岛金宏顺房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 综上所述，王一弘的上诉请求不成立，本院不予支持。金宏顺公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费共计41721元，由上诉人王一弘负担由其预交的16468元，由青岛金宏顺房地产开发有限责任公司负担由其预交的25253元。 本判决为终审判决。 审判长 侯 娜 审判员 王化宿 审判员 盛新国 二〇二一年七月二十九日 书记员 石 晗 书记员 马文淑