上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初14467号原告：徐某1。委托诉讼代理人：陆某某。原告：陆某某。原告：徐某2。委托诉讼代理人：陆某某。被告：上海厚融公共租赁住房运营有限公司。法定代表人：金冠群，总经理。委托诉讼代理人：徐欣，北京市广盛律师事务所上海分所律师。被告：上海宓友科技有限公司。法定代表人：黄夏。原告徐某1、陆某某、徐某2与被告上海厚融公共租赁住房运营有限公司(以下简称厚融公司)、上海宓友科技有限公司(以下简称宓友公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆某某(暨原告徐某1、徐某2的委托诉讼代理人)、被告厚融公司委托诉讼代理人徐欣、被告宓友公司法定代表人黄夏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐某1、陆某某、徐某2向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间签订的《房屋出租委托代理合同》解除；2.判令被告宓友公司支付原告2021年1月4日至2021年2月10日期间拖欠的房租9,625元；3.判令被告宓友公司支付原告截至2021年2月10日的水费134.50元、煤气费92.50元、电费876.34元；4.判令被告宓友公司支付原告违约金23,100元。事实和理由：2016年11月，原告将本市上中西路XXX弄XXX号XXX室房屋委托被告宓友公司管理。管理期限至2021年12月4日结束。2018年12月，被告宓友公司将房屋转给被告厚融公司，该房屋租金由被告厚融公司向原告支付。2020年9月，被告厚融公司不正常支付房租，后协商降低房租后才支付房租。2021年1月4日又不支付房租。原告于2021年1月19日发函两被告催缴房租，但仍未收到房租。2021年2月10日，被告厚融公司发函给原告，将案涉房屋退还原告。原告在过完春节后将房屋收回。现请求法院依法支持原告的诉讼请求。厚融公司辩称，其公司代被告宓友公司对案涉房屋进行管理，其不是原告与被告宓友公司签订合同的相对方，原告不应根据该合同要求其承担相应的违约责任。合同约定逾期支付租金超过20天原告才有权解除合同。租金应当于2021年1月4日支付，原告于2021年1月13日提出解除合同时尚未逾期20天，故原告要求解除合同没有事实和法律依据。2021年1月4日之后，原告开始干扰被告正常的经营活动，在2021年1月22日案涉房屋的房客就已经搬离，原告收回房屋。因此，原告向被告宓友公司主张违约金没有法律和事实依据，让其承担相应的责任更无合同依据。宓友公司辩称，其公司于2016年与原告签订了五年租约，做长租公寓。公司在经营一段时间后考虑停止该项业务。租约未到期的房屋，在2018年时与被告厚融公司协商转租。本案原告不同意其将租赁合同权利义务转让给被告厚融公司，故其将案涉房屋委托给被告厚融公司代管。房屋租金由被告厚融公司代为支付。其不存在违约，故不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告徐某1、陆某某、徐某2系位于本市闵行区上中西路XXX弄XXX号XXX室房屋所有人。2016年10月29日，三原告与被告宓友公司签订《业主出租委托代理合同》1份，约定：“房屋地址：上海市闵行区上中西路XXX弄XXX号XXX室；起租日期2016年12月5日，到租日期2021年12月4日，租期60月；每月租金7,120元，付款方式：押1月付3月；交房日期：2016年11月5日；第一年租金7,120元、第二年7,420元、第三年7,720元、第四年8,020元、第五年8,320元(2016年11月5日-2017年11月4日为第一年)……第二条租金支付方式和期限：双方交房后3个工作日内乙方应向甲方支付第一笔租金及押金，并在之后的相应日期(每3个月5日)支付下期租金。若乙方逾期支付，则需按月租金的5%支付违约金。第三条押金：押金金额为7,120元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁押金减去以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。甲方须协助宽带业务及设施并停止有线电视服务。宽带初装费，物业管理费由甲方承担。自实际交房日期起，使用房屋所发生的水、电、煤、宽带等费用由乙方承担。甲方须在起租日前结清该物业所有水、电、煤、物业和宽带等费用，否则乙方将在后续支付的租金中扣除。乙方承担宽带、水、电、煤费用，装修产生费用由乙方承担。……第七条违约责任：租赁期间，如出现违约情况，违反合同一方，应向另一方支付违约金，违约金数额为乙方所付的当月租金的3倍。若甲方违约，甲方除需按本条承担违约金外，还需赔偿乙方遭受的一切实际损失，包括并不限于装修损失费、家具家电配置费及乙方向承租人赔偿的全部违约金等；若乙方违约，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。第八条装修免租期：五年内仅有30天免租期(2016年11月5日-2016年12月5日)……以下附件必须作为本合同不可分割之组成部分：……2.如乙方逾期未支付租金超过20天，除如数补交租金及逾期违约金外，视为乙方擅自终止本合同，乙方按本合同第七条约定承担违约责任。3.除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后三日内返还房屋。未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期超过一日，乙方按日租金两倍向甲方支付该房屋占用期的使用费……”上述合同签订后，原告于2016年11月5日将案涉房屋交付被告宓友公司。被告宓友公司于同年11月3日向原告陆某某银行转账方式支付了押金7,120元及首期租金21,360元。被告宓友公司承租案涉房屋后又将房屋转租他人。之后双方按约履行至2018年12月，被告宓友公司与原告协商将上述合同概括转让给被告厚融公司，因双方就具体合同内容未能协商一致而作罢。被告宓友公司将案涉房屋委托被告厚融公司进行管理。被告厚融公司继续将该房屋转租他人。2018年12月3日，被告厚融公司向原告陆某某银行转账方式支付了租金23,160元。2019年1月30日，被告厚融公司又向原告支付了租金差额300元。双方履行至2020年9月，被告厚融公司与原告协商一致后，同年10月起将租金标准调整至每月7,700元。被告厚融公司于2020年10月9日支付了原告2020年10月5日至2021年1月4日的租金23,100元之后，未再支付过租金。2021年1月19日，原告陆某某通过微信向被告厚融公司经理孙士强(音)发送《律师函》1份，称被告宓友公司“2021年1月4日贵司应支付委托人租金，但贵司一直拖欠未支付，已构成违约……为维护委托人的合法权益，本律师代表委托人致函贵司：一、贵司自收到本函之日起三个工作日内向委托人支付上述租金23,100元及违约金23,100元，合计为46,200元。二、如到2021年1月25日贵司仍不支付，贵司拖欠委托人租金已超过20天，视为贵司擅自终止本合同，委托人将据此解除合同。届时产生物品丢失和断电等问题，贵司将自行承担由此产生的一切不利后果，委托人不承担任何法律责任……”原告称其亦向被告宓友公司的经营地址邮寄了上述《律师函》，但遭退信。2021年2月10日，被告厚融公司向原告发函称：“兹有我司受上海宓友科技有限公司委托自2019年12月起托管您位于上海市闵行区上中西路XXX弄XXX号XXX室的房屋。由于2020年以来新冠疫情等原因造成房产租赁市场行情下行明显，目前我司已无法继续支付您租金，公司也正在进行最后的结业清算工作。我司秉承友好协作的态度，与您就解除房屋租赁合同，租客权益转交及房屋内设施设备交付等事宜配合我司做好最后的交接工作。自2021年2月10日，我司退还您上述房屋，并将大门的密码交付与您……”诉讼中，被告厚融公司称其转租的次承租人于2021年1月22日自行搬离案涉房屋。原告称其收到被告厚融公司的前述函件后交由次承租人看过后，次承租人于2021年2月19日交还房屋。原告还称，其于2021年3月20日又将收回的案涉房屋出租他人。另外，原告支付了案涉房屋2021年1月的水费134.50元、煤气费92.50元和结算周期为2020年12月1日至同年12月31日期间的电费344.45元、2021年1月1日至同年1月31日期间的电费531.84元。以上事实由原告提供的房地产权证、《业主出租委托代理合同》、银行账户交易明细、告知函、微信聊天记录、水电煤气费用账单及当事人的陈述等有效证据所证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告与被告宓友公司签订的《业主出租委托代理合同》系当事人的真实意思表示，内容合法，当属有效，双方均应恪守履行。双方在合同履行过程中，被告宓友公司提出概括转让该合同权利义务，但未经原告同意，故被告厚融公司于2018年12月起受宓友公司委托管理案涉房屋之法律后果仍应由被告宓友公司承担。因被告未按“每3个月5日支付下期租金”之约定于2021年1月5日前履行支付下期租金之义务，原告于1月19日发函催告后被告仍未履行付款义务，原告有权解除合同。被告厚融公司于同年2月10日发函表示要解除合同并于2月10日退还案涉房屋，原告接函后据此向次承租人收回案涉房屋，该行为表示原告亦同意解除合同，故本院确认案涉合同于2021年2月10日解除。对于原告要求被告宓友公司支付自2021年1月5日起至2021年2月10日期间的租金，于法有据，但具体租金数额计算有误，本院予以调整。被告宓友公司支付的押金7,120元，原告同意抵扣相关费用，在本案中一并结算，故该押金可抵扣相应租金。对于原告要求被告宓友公司支付2021年2月10日前的水电煤气费用之请求，虽被告主张原告已于2021年1月19日收回房屋，但未提供相应证据佐证，本院不予采信。被告厚融公司于2021年2月10日发函原告表示于当日退还房屋，原告据此函于同月19日收回房屋尚属合理，故原告已支付的该期间产生的水电煤气费用应按合同约定由被告宓友公司负担。因此，原告的该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于原告要求被告宓友公司支付违约金之诉讼请求，双方合同约定被告宓友公司“逾期未支付租金超过20天，除如数补交租金及逾期违约金外，视为乙方擅自终止本合同”还应按合同第七条约定的“当月租金的3倍”支付违约金。现被告逾期履行支付租金义务超过二十日，显属违约，应承担相应的违约责任。对于具体的违约金数额，被告认为过高要求调减，本院根据被告的具体违约行为、月租金的交付标准以及原告后续又出租案涉房屋等情况，综合考虑被告的过错程度、对原告造成的实际损失之大小，并兼顾双方合同的履行情况等综合因素，对该违约金金额调整为10,000元。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款、第五百六十六条第一、二款和第五百八十五条之规定，判决如下：一、原告徐某1、陆某某、徐某2与被告上海宓友科技有限公司签订的《业主出租委托代理合同》于2021年2月10日解除；二、被告上海宓友科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐某1、陆某某、徐某2自2021年1月5日起至同年2月10日止的租金2,376.67元(已抵扣押金7,120元)；三、被告上海宓友科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐某1、陆某某、徐某2水费134.50元、煤气费92.50元、电费876.29元；四、被告上海宓友科技有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告徐某1、陆某某、徐某2违约金10,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计188.75元，由原告徐某1、陆某某、徐某2负担88.75元，被告上海宓友科技有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 黄秉璋法官助理 熊亚娜书 记 员 熊亚娜附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。……第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。