大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0214民初4455号原告：大连瑞祥物业管理有限公司，住所地大连市沙河口区五一路福祥园8号2单元6层1号，统一社会信用代码91210204759915919X。法定代表人：谢新宇，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王天民，男，系大连市普兰店区正胜法律服务所法律工作者，住大连市普兰店区。被告：于贵耀，男，1986年3月17日出生，汉族，个体工商户，住大连市普兰店区。原告大连瑞祥物业管理有限公司（以下简称瑞祥物业公司）与被告于贵耀为物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王天民、被告于贵耀均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告瑞祥物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付物业费7748元，并按物业费的3‰承担延期给付的违约金23元；2、由被告承担诉讼费用。原告当庭变更第一项诉讼请求为：判令被告立即支付2017年4月27日至2020年4月27日物业费5811元。事实与理由：原、被告于2014年4月签订了白领公寓《前期物业管理服务协议》，原告履行了物业管理相关责任，截至2020年4月27日，建筑面积115.3㎡，物业收费标准1.4元/㎡，被告尚欠原告物业管理费5811元（2017.4.27-2020.4.27），原告曾多次以不同方式催促被告按期缴纳物业费及电梯费，但被告至今未缴。原告实属无奈，只得起诉法院，恳请法院判如所请，以维护企业合法权益。被告辩称，2014年办理入住时，第一年的物业费已经交了，因为原告的原因把我家钥匙发错了（上下楼发错了），导致我装修了错误的房屋，造成我经济损失2万元左右，当时物业张经理答应用以后的物业费抵顶我的损失，并签订了一份字据。后来因物业经理换人，原告就不承认了。此外，我交了物业费，但没有享受到相应的服务，原告不管是在物业管理还是乱收费方面，都没有做好。所以我就不交物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了白领公寓小区前期物业管理服务协议一份、房屋交接清单一份、入住通知书一份、催费通知单四份、商品价格（收费）备案表一份，拟证明原、被告签订了物业管理服务协议，被告接收房屋并入住，物业服务开始。物业服务费的标准是每平方米每月1.4元，该标准经物价部门批准和备案。因被告未交纳物业费，原告不断向被告催要。被告对以上证据均无异议，但认为没有得到相应的物业服务，所以没有按照协议约定履行。本院认为，原告提供的证据形式合法，能够证明案件事实，本院予以确认并在卷佐证。被告提交了2014年4月1日专用书款收据一张、2014年4月27日专用收款收据一张、2016年6月3日专用收款收据一张，拟证明被告办理入住时交纳了2014年的物业费，后来因为原告发错钥匙给被告造成的损失，原告注明免除了2015年的物业费，2016年继续免了一年物业费，当时没有交钱，原告直接开了2016年4月27日至2017年4月27日期间的物业费收款收据。原告对以上证据的真实性均无异议，但对证明事项有异议，认为被告在2014年至2017年已经全额交纳了物业费，表明对原告物业服务的认可。发错钥匙的处理结果就是免除了2015年的物业费，并不存在免除五年物业费一事。本院认为，原告对三张收款收据的真实性均无异议，对此本院予以确认。2014年4月27日收款收据载明收款项目为物业费，期限为2014.4-2015.3，应为被告办理入住时交纳的第一年物业费。该收据背面由原告注明“因交房时，把房间楼上和楼下的房号发错了，因此造成了损失，所以2015年物业费免了”，可见原告免除了被告2015年度的物业费，但并未提及免除之后的物业费。结合2016年6月3日的收款收据，该收据注明物业费的收费期限为2015.4.27-2017.4.27，被告虽然主张该收据中的物业费并未实际交纳，但未能提供相应证据，且原告对比不予认可，故对被告举证意见中称原告继续免除了2016年度物业费的意见，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月25日，原告与被告签订《白领公寓小区前期物业管理服务协议》，协议约定：本物业名称：房号6号楼1单元8-1，建筑面积115.3平方米；原、被告双方权利义务；原告向被告提供物业服务内容；物业管理服务费标准：高层住宅每月每平方米1.4元（含每月电梯运行费）；违约责任：被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金，或向人民法院起诉。服务协议还约定了其他内容。另查，2014年4月27日，被告于贵耀交纳了2014年4月2015年3月3期间的物业费，原告出具了收款收据。后在房屋交接时，原告将楼上房屋的钥匙发放给被告，导致被告装修了错误的房屋，对被告的损失，原告于2014年10月12日在上述收款收据背面标注：“因交房时，把房间楼上和楼下的房号发错了，因此造成了损失，所以2015年物业费免了”，原告盖章确认。2016年6月3日，被告交纳了2016年4月27日至2017年4月27日期间的物业费，原告出具了收款收据。此后被告再未交纳物业费，现原告主张2017年4月27日至2020年4月27日的物业费5811元（115.3㎡×1.4元/月·㎡×12个月×3年）。还查，2016年4月29日经大连市普兰店区物价局批准，白领公寓小区居民住宅物业服务费标准为1.4元/月·㎡。本院认为，原、被告双方签订的《白领公寓小区前期物业管理服务协议》合法有效，双方应受该协议约束，全面履行各自的义务。关于被告辩称因原告发错钥匙导致被告损失的问题，被告称原告的物业经理曾答应用物业费抵顶损失，最少抵扣10000元，但被告仅提交了由原告标注的收款收据，该标注内容写明免除了2015年度的物业费，并未注明继续免除其他年度的物业费，且被告提交了2016年度物业费的收款收据，可见，因原告发错钥匙造成的被告损失，双方已经通过免除2015年度（2015.4.27-2016.4.27）物业费的方式处理完毕，被告交纳2016年度（2016.4.27-2017.4.27）物业费的行为，也印证了被告认可免除一年物业费的处理方法，故对被告的此项答辩意见，本院不予采纳。关于被告辩称原告服务不到位的问题，本院认为，物业公司对案涉小区进行维修、养护、管理的履行物业服务合同的行为是一个持续性的过程，即使原告在管理服务中存在的部分瑕疵问题，原告应当积极采取补救措施予以整改，提高管理和服务质量，以维护小区建设的规范、和谐、安全与稳定，且被告未提交证据证明原告的物业服务存在瑕疵并造成了被告的损失，故被告不能以此拒交物业费。综上，原告向被告所在小区提供了物业服务，被告作为小区业主之一接受并享受了原告提供的物业服务，即负有向原告支付物业费的义务。根据原、被告双方签订《白领公寓小区前期物业管理服务协议》约定，原告主张的2017年4月27日至2020年4月27日的物业费5811元，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告于贵耀于本判决生效之日起十日内给付原告大连瑞祥物业管理有限公司物业费5811元（2017年4月27日至2020年4月27日）。如被告未按本判决指定的期限给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告于贵耀承担，被告于贵耀于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效法律文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审判员  于小川二〇二一年七月二十九日书记员  于佳佳本案引用的法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。