上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初17881号原告：许坚，男，1982年10月29日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：姚剑，上海清辰律师事务所律师。被告：王麒，女，1989年2月25日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：方华，住上海市闵行区。被告：方华，男，1976年12月28日出生，汉族，住上海市闵行区。原告许坚与被告王麒、方华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许坚的委托诉讼代理人姚剑、被告暨被告王麒的委托诉讼代理人方华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许坚向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付原告解除合同违约金8,500元；2.判令两被告支付原告搬走家具违约金17,000元；3、判令两被告支付原告逾期付款违约金21,500元；4.判令两被告支付原告2021年2月房租差额8,000元；5.判令两被告赔偿原告水槽、窗帘、餐厅灯具损失4,000元；6.判令两被告赔偿原告大理石维修费3,000元；7.判令两被告支付原告2021年2月水费86.20元。事实和理由：原、被告于2019年5月30日签订房屋租赁合同，将原告位于上海市闵行区上中西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给两被告使用。租赁期间为2019年7月1日起至2021年6月30日止。合同签订后，被告经常迟延支付租金。后被告提前解除租赁合同。根据合同约定，原告的原有家具搬走后，被告承诺重新购买家具取代原来的家具并在撤场后将新购买的家具无条件赠送原告，否则将赔付2个月房租。而被告在搬离时将其重新购置的家具搬走，违反了合同约定。另外，被告在租赁期间更换了原告的水槽、处理了原告的窗帘和灯具，还破坏了水槽的大理石台面，且未支付原告2021年2月房租及水费。为维护自身合法权益，故原告诉至法院。诉讼中，原告撤回了要求被告赔偿水槽损失的诉讼请求。被告王麒、方华共同辩称，原告于2020年9月27日向被告表示经济困难要卖房屋，要求原告搬离，故被告才另觅住处，并支付了新房屋的定金和中介费。原、被告系协商解除租赁合同，被告并未违约。后原告又反悔，表示房子不卖了，要求被告继续住下去，但被告未同意。关于家具搬走的情况，被告搬走的系自己的家具，合同8.5条约定的情形是被告处理了原告原有家具的前提下需将新购买的家具赠送原告，但原告交房时并未提供家具，故不应支付。关于逾期付款违约金，虽被告有时有延迟，但根据合同约定，原告应给予被告七天的更正期，故不需要支付。如果法院认为需要支付，则金额由法院调整。关于2021年2月房租8,500元，原告同意用押金8,000元抵扣，被告另向原告转账了500元，故已付清。关于水费86.20元同意支付原告。关于水槽、窗帘、餐厅灯具、大理石等损失，被告从未撬过原告水槽，入住时是否有窗帘没注意，但被告确实自行安装了窗帘，在离开时带走了自己的窗帘并换上了其他窗帘。餐厅灯具是坏的，被告就更换了一个，搬离时并未带走。大理石也并未损坏。对上述损失均不认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：“原告(甲方)、二被告(乙方)于2019年5月30日签订《房屋租赁协议》一份，内载：甲方将系争房屋出租给乙方使用。……2.1租赁期限自2019年7月1日至2021年6月30日止。3.1合同约定每月租金为8,500元、押金为8,000元。……付款时间为每季度的1号。……8.1乙方拖欠租金及其他本合同约定由乙方承担的费用，应向甲方支付违约金，每逾期一日，甲方有权向乙方收取滞纳金或费用之5%的违约金。……8.5乙方需要改动房屋内的家具搬去其他地方，改动房屋内的家具所产生的拆装，安置家具以及人工，运输费用等都由乙方自行承担；并且在拆装过程中应避免对房屋内部硬装造成的损坏，如有损坏乙方需要赔偿损失。家具搬走后乙方承诺会再重新购买新家具用作取代原来的这些家具；乙方撤场后把这些新购买的新家具无条件赠送给甲方；若乙方未能做到，将赔付甲方2个月房租作为给甲方的补偿。”2019年5月28日，原告与被告微信沟通，原告称：“我房子里两个五斗柜我已经搬走了，剩下的桌子和沙发，卧室的一个床可能要搬一下，其他没什么东西要搬了。两个写字台就留下吧，实在不方便搬。”被告回复：“好的”。2019年5月31日原告称：“沙发和桌子29号上午直接帮我运到指定地方就行了，其他没什么了。”被告回复：“好的。那我28号安排好人。”原告称：“我五斗柜已经自己搬走了，两个写字台不搬了。”被告回复：“嗯，了解。”2019年6月19日，原告称：“兄弟，不需要你请人帮忙了，我自己找人把需要办的家具已经全部搬走。除了沙发到时候你叫辆车运你仓库外，其他没什么需要弄的了。你安排6月30日新家具进场吧。”“就在刚刚沙发也有人要了，到时候叫辆车帮我送过去。”被告表示同意，并称：“29号来打扫有问题吗”，原告称：“30号过来，30号上午你安排车搬沙发并打扫下，下午直接家具进场即可。”原、被告于2019年6月30日交接房屋。2020年9月27日，原告与被告微信沟通，称：“我这边有些困难，房子可能打算卖掉了。”被告回复：“不会吧。”原告称：“今年外面做生意亏了很多钱。压力太大了。”、被告回复：“今年确实都难。”原告称：“是的，实在不好意思。”、“我29号那天什么时候过来找你，你比较方便？”，被告称：“咳，到时商量吧，我们也需要准备时间，而且搬来搬去损失很大的，你这个也太突然了，我们明天定具体时间吧？”。后原、被告就解除事宜进行沟通。2020年10月11日，被告另行找了租赁房屋并向该房东支付定金12,800元及中介费6,400元。2020年10月12日，原告给被告发微信，称：“方先生您好，再次打扰您了，麻烦第四季度的房租付一下，因为已经逾期十多天了。您这边如果有困难或者有什么想法请及时和我微信或者电话沟通，谢谢！”被告回复：“不好意思啊，忙晕了，我今晚就付，鉴于你目前房子还在销售中，我们想还是逐月付吧？合适的房子也需要不少时间。”2020年12月1日，原告又向被告表示房子目前不卖了，被告可以继续住着。2020年12月16日，原告向被告催讨12-2月的房租，被告表示要住至2021年2月28日。原告表示同意。后原告于2021年1月8日向原告发送微信：“方先生，1月份的房租付一下吧，今天已经1月8日了。”2021年2月24日，原告向被告确认是否住到月底28号，被告回复“是的”。原告称：“你2月份房租也没有付，押金也只收了你8,000元，也不够抵房租。水电煤到时也要结清下。”被告于2021年2月28日搬离系争房屋且搬走了自己购置的家具家电。被告于2021年3月1日向原告微信转账500元作为2月房租差额，并于同日将房屋交还原告。诉讼中，被告表示，如果法院认为其需要赔偿窗帘损失，其愿意赔偿800元，此外，除逾期付房租外，其在本案中并无其他违约，但为避免讼累，节约时间和精力，其愿意另外补偿原告4,200元。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，当属有效，双方均应依约行使权利、履行义务。关于合同解除，根据原、被告的微信聊天记录，原告向被告表示了房屋需要卖，并表示了歉意，被告向原告抱怨了需要准备时间，而且搬来搬去损失很大，原告对此未予以否认，仅表示要面谈。且庭审中原告陈述其打算卖房，但并没有直接让被告搬走，因为卖房交易时间比较长，不是说搬走就能马上搬走的。故从双方的沟通过程及原告的庭审陈述来看，本院有理由相信原告向被告做出了协商解除合同的意思表示，被告出于信赖，另行寻找租房并支付定金、中介费并告知原告将住到2021年2月28日。故双方系协商解除租赁合同，解除时间为2021年2月28日。现原告要求被告支付解除合同的违约金，无依据，本院不予支持。关于被告搬走家具的违约金，根据租赁合同约定，如被告需要改动房屋内的家具，其再购买的新家具将无条件赠送给原方，否则将赔付原告2个月房租作为补偿。本院认为，被告需支付补偿的前提是其需要将原告原有家具转移。然综观原、被告的聊天记录，均是原告提出要搬走家具，被告仅表示同意，并无证据显示被告提出过此类要求。且此条款实质约定的是搬离家具所造成损失的违约金，而原家具均由原告安排搬离并由原告自行安置，原告并未举证证明其因此产生了损失。故原告要求被告赔偿搬走家具的违约金，本院不予支持。关于逾期付款违约金，被告确有延迟给付租金的行为，理应向原告支付逾期付款违约金，本院根据双方约定、被告违约情况、原告损失情况，并结合被告意见，酌情支持400元。关于2021年2月房租差额8,000元，原告于2021年2月24日向被告表示2月房租未付，押金只收了8,000元，不够抵房租，后被告于2021年3月1日向原告转账500元差额，原告亦收取了该笔款项，此后未再向被告催讨房租，应视为双方一致认可押金及500元共同抵扣了2月的房租。故本院对原告该项诉请不予支持。关于2021年2月水费86.20元，被告同意支付，与法无悖，本院予以支持。关于窗帘损失，原告提供的2019年6月30日的进场照片显示，系争房屋内主、次卧各挂有一幅窗帘，被告撤场时次卧窗帘与入住时虽不一致，但窗帘具有可替代性功能，而主卧却只挂了半幅小窗帘，其形状、大小与窗户并不匹配，故被告应赔偿原告相应的窗帘损失。鉴于原告对其窗帘损失的金额并未举证证明，本院根据二手窗帘的市场价并结合原、被告的意见，酌情支持窗帘损失800元。关于大理石维修费、餐厅灯具的损失，原告未举证证明其产生这些损失，亦未证明损失与被告有关，故本院对这些诉请不予支持。诉讼中，被告同意除窗帘和逾期付款违约金以外另行补偿原告4,200元，与法无悖，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款、第七百二十一条规定，判决如下：一、被告王麒、方华于本判决生效之日起十日内赔偿原告许坚违约金400元；二、被告王麒、方华于本判决生效之日起十日内赔偿原告许坚窗帘损失800元；三、被告王麒、方华于本判决生效之日起十日内支付原告许坚水费86.20元；四、被告王麒、方华于本判决生效之日起十日内支付原告许坚补偿款4,200元；五、驳回原告许坚的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费593.75元，由原告许坚负担568.75元，被告王麒、方华共同负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 常忻法官助理 张婷书 记 员 张婷附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。