河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0303民初3378号原告：周遂芳，女，汉族，1960年12月22日出生，户籍地洛阳市西工区，现住洛阳市西工区。被告：阎天雷，男，汉族，1987年9月13日出生，户籍地黑龙江省龙江县，现住河南省鹤壁市淇县。原告周遂芳诉被告阎天雷、宋贤利房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，原告周遂芳于2021年7月12日开庭前向本院申请撤回对被告宋贤利的起诉，本院（2021）豫0303民初3378-1号民事裁定书裁定准许原告周遂芳撤回对被告宋贤利的起诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周遂芳到庭参加诉讼，被告阎天雷经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。周遂芳向本院提出诉讼请求：1、依法解除双方2019年8月24日签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告支付解除合同之前(暂计算至2021年8月25日)的租金、物业、水电及物品损失费80211元及利息(利息以80211元为基数，从起诉之日起按年利率6%计算至实际付清之日止)；3、由被告承担本案的诉讼等费用。事实及理由：原、被告双方2019年8月24日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，原告把位于洛阳市西工区八一路龙柏大厦20楼c座(180平方)房屋租赁被告，租期3年(2019年8月26日至2022年8月25日)，租金为季9000元(每月3000元)，前半年按季支付，半年后按年支付(每年36000元)。合同签订后，被告支付了三个月租金9000元及3000元押金，原告把房屋移交给被告使用，被告开始在此开展“七十二变儿童摄影”经营活动，2019年11月被告支付了第二季度租金9000元。2020年2月下旬到该支付第三季度租金时被告以生意不好、疫情等理由予以推托，后来原告一直督促其缴纳所欠租金，被告答应尽快支付，但没有兑现。直到2021年1月，物业公司给原告打电话说最近没有见到被告，电话也无法接通，让原告尽快与他联系，原告通过电话、发微信、语音联系等均联系不到被告，后来物业公司告知，被告可能是跑路了，最近好多客户到物业公司投诉说被告收了客户摄影充值费用，但无法联系到被告，另有几十个客户都到公安、市场监督局反映，公安、市场监督局要求物业公司调查并汇报情况。原告2021年4月底从外地回来后，及时与市场监督局、物业公司沟通情况、商量对策，他们建议让原告先把房子收回来(降低各方损失)，然后再想办法解决所欠租金、水电、物业等费用;随后(5月下旬)在开锁公司、物业公司、原告在场的情况下打开房门，打开房屋后，发现被告已把自己的主要物品全部拿走，部分遗留物品及垃圾散落在房间内，无奈，原告一边继续与被告联系，一边找人收拾房间、打扫卫生;后发现被告把厨房全部拆除变成了仓库、大卫间坐便拆除变成了厨房、小卫生间的木质浴缸也没有了，另外，被告尚欠水、电、物业等费用未付。被告的严重违约行为，使得双方的合同无法继续履行，严重的侵犯了原告的合法权益，给原告造成了极大的经济损失，为此依据租赁合同第2、6、7、12条约定和有关法律规定，请求人民法院，在查明本案事实的基础上，以事实为依据，以法律为准绳，依法支持原告的诉讼请求，以维护其合法权益。阎天雷开庭前向本院邮寄书面答辩状辩称，一、原告的诉讼主张不成立，陈述理由不属实。1、我不欠原告主张的诉讼金额。我从2019年8月26日开始与原告协商租用位于洛阳市西工区××龙××大厦××楼Ｃ的面积约180平方米的房屋。后来，我得知该房屋并不是原告名下的房屋，因此，我认为原告依法没有诉权。2、原告主张我欠其房租时间和数额均不属实。我于2019年8月26日与原告签订房屋租赁合同时，原告向我索要12000元的房租，我通过微信转给原告该款。原告称其中3000元为租房押金随后可以折抵房租，9000元是第一季度的房租，也就是说原告认可我可以按季度支付房租。3、原告第二次收取房租时间是2019年11月29日，我通过微信转账给付原告2800元，另外我替原告支付的地板费用5700元和空调维修费1100元，原告让我给他开税票6800元，税票抬头原告让以河南开为律师事务所的名义，内容开成广告制作，目的是以律师事务所的名义抵扣税款。4、原告第三次收取房租是2020年4月5日，我通过微信转账给原告9000元。5、2020年6月25日，原告让我为其垫付了空调维修费580元，原告称折抵房租。6、2020年10月26日，原告让我为其垫付小区暖气改造费415元，原告称折抵房租。我先后支付原告房租含押金3000元，一共是30995元。除去新冠疫情期间应该免除的房租，根本不欠原告主张的房租。二、后来，因为新冠疫情的影响，我响应政府抗击疫情的需要，即除了生活超市可以定时营业，其余行业包括我的摄影公司一律歇业状态的规定。我被迫歇业至今在东北老家。全国新冠疫情是从2020年1月24日(农历腊月三十除夕夜)正式开始蔓延全国。我要求原告免收在疫情期间的房屋租金的行为属于正当要求，却遭到原告无情拒绝。除去疫情期间免交的房租，我已经多支付原告房租4个月12000元，物业费每月每平米1.60元，4个月,共计1152元。三、我在租用的房屋里的财产详见物品清单，总价值553995元，我要求原告无条件归还，请求人民法院依法保护我在租房内价值553995元的合法财产免受原告非法侵占和恶意损坏。综上所述，原告陈述不属实，主张没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告不属实的诉讼请求，以示公正。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，阎天雷未到庭质证。对双方提交的证据本院予以确认，并在卷佐证，同时认定事实如下：1、周遂芳为证明其诉称事实向本院提交《房屋租赁合同》、龙柏大厦20楼C实施清单、户口本、产权证、微信聊天截屏打印件、龙柏大厦物业处出具的《缴费通知》、手撕发票、照片打印件等作为证据，阎天雷未到庭应诉，但于开庭前向本院邮寄物品清单、微信聊天截屏打印件作为证据。豫（2019）洛阳市不动产权第00082365号产权证书显示，涉案房屋权利人为赵贺，共有情况为房屋单独所有，坐落于河南省××××1-2003，房屋建筑面积为176.09平方米。户口本显示赵贺系周遂芳长子。《房屋租赁合同》载明：出租人周遂芳，410322196012220843，承租人阎天雷，230221198709133815。出租人自愿将坐落在西工区八一路龙柏大厦20楼C的房屋（房屋面积180平方米，房屋结构砖混）出租给承租人作为住宅使用。该房屋的基本情况载于房屋所有权证及相关证明中；承租人对出租人所要出租的房屋已充分了解，愿意承租该房屋。双方议定该房屋租赁期限自2019年8月26日至2022年8月25日止；租金为（季）人民币玖仟元整，￥9000元；由承租人在每季的前3日内支付给出租人；支付方式转账，押金3000元。……房屋租赁期内，承租人保证并承担下列责任，（1）应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用该房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损坏其他业主和使用人的合法权益；（2）因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，应当负责修复和承担赔偿责任。任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房屋租赁管理的有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任人承担；承租人逾期支付房租，由出租人向承租人加收违约金3000元。房屋租赁期间内须缴纳的税费由乙方承担，物业服务、水、电、煤气等相关费用，由乙方承担。其他补充约定，经甲乙双方友好协商，本合同租金以半年以后按照按年36000交租金。出租人处有周遂芳签名，承租人处有阎天雷签名按指印，日期为2019年8月24日。龙柏大厦物业处于2021年7月5日出具的《缴费通知》载明：20C业主，根据我们双方签订的物管合同，您所交的水电费、物业费已经到期，希望您在本月15日以前交到物管办财务部，其中水电费2514.50元，物业费1837元。2、经法庭询问，周遂芳称2019年8月24日将涉案房屋交付给阎天雷，阎天雷租用涉案房屋用来经营儿童摄影，阎天雷租用涉案房屋后共缴纳房租27000元，租金交至2020年5月25日，之后没有交过租金，具体收租如下：2019年8月24日阎天雷通过微信转款12000元，其中9000元是租金，3000元是押金；2019年11月29日阎天雷微信转款2800元，加上之前他维修地板和空调花费了6200元，其同意抵扣房租，总共是9000元；2020年4月25日阎天雷微信转租金9000元。关于阎天雷在答辩状中提到的押金3000元、2020年6月25日维修空调花费580元以及2020年10月26日小区暖气改造费415元用来冲抵房租一事，周遂芳不予认可，也不同意抵扣房租，并称阎天雷将涉案房屋中厨房的橱柜、抽油烟机、燃气灶、消毒柜、燃气热水器，大卫生间的浴霸、热水器、坐便器，小卫生间的木质浴缸拆除，要求阎天雷向其赔偿损失。周遂芳同时称双方约定的租赁期限是三年，现在仍在租赁期限内，2021年1月中旬物业公司给其打电话说阎天雷拖欠水电费和物业费一直找不到人，有些阎天雷的客户也到物业上去找他，当时其在外地通过微信和电话均联系不到阎天雷，2021年4月底其回到洛阳，物业公司把阎天雷弃房跑路和收取客户摄影费的事上报给了市场管理局和派出所，在此情况下物业公司建议其尽快收房，于是在2021年5月底，在物业公司、开锁公司都在场的情况下打开了涉案房屋的门，开换锁费用为150元。经电话询问，阎天雷称其2020年12月底离开洛阳，离开洛阳前未向周遂芳退房，涉案房屋内其部分个人物品也没有拉走，涉案房屋内的坐便器、橱柜是其拆除的，木质浴缸是其挪走的，其他周遂芳说的抽油烟机、燃气灶、消毒柜、燃气热水器其没见过。本院认为，周遂芳与阎天雷签订的《房屋租赁合同》系双方在平等自愿的基础上真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。合同中对租赁期间、房屋租金、缴纳时间及违约责任等都作出了明确约定，双方应当按照合同约定履行各自的权利、义务。阎天雷未按约定期限和数额向周遂芳缴纳租金，构成违约，应当承担相应的违约责任，周遂芳诉至本院要求解除与阎天雷签订的《房屋租赁合同》并由阎天雷向其支付尚欠租金，符合合同约定，本院予以支持。关于阎天雷欠缴租金的数额，周遂芳称阎天雷租金交至2020年5月25日共27000元，之后未再交过租金，因阎天雷一直未向其退房，故要求阎天雷向其支付自2020年5月26日至2021年8月25日期间的租金。本院认为虽然阎天雷自认离开洛阳时未向周遂芳退房，但周遂芳自认在2021年5月底其已自行找开锁公司打开涉案房屋的门并实际占有涉案房屋，故对2021年5月之后的租金，本院不再支持，阎天雷应向周遂芳支付2020年5月26日至2021年5月的租金。因周遂芳也无法陈述打开涉案房屋的具体日期，故根据双方合同的履行情况以及租赁合同的约定，本院酌定阎天雷向周遂芳支付2020年5月26日至2021年5月期间的租金36000元（3000元／月×12个月）。《房屋租赁合同》中约定物业、水电、煤气等相关费用由承租人阎天雷承担，周遂芳称阎天雷拖欠水电物业费5860.80元，但其提交的龙柏大厦物业处出具的《缴费通知》显示涉案房屋拖欠水电费2514.50元、物业费1837元，阎天雷未提交相反证据予以反驳并证明其已交清物业和水电费，故对周遂芳提交的证据，本院予以采信，阎天雷应向周遂芳支付尚欠的水电费2514.50元、物业费1837元。因周遂芳未能提供涉案房屋出租给阎天雷时屋内设施状况的相关证据，仅凭其提交的涉案房屋内设施现状的照片和其本人签字的设施清单，不足以证明阎天雷对涉案房屋内设施的损坏价值17200元，故对周遂芳主张的损坏物品费用17200元，本院不予支持，但经电话询问阎天雷自认其拆走涉案房屋内的坐便器、橱柜和木质浴缸，应当向周遂芳承担赔偿责任，结合周遂芳提交的证据以及周遂芳和阎天雷的陈述，并综合考虑到合同的履行情况、涉案房屋的装修时间、房屋设施的自然老化等因素，本院酌定阎天雷应向周遂芳赔偿损坏物品的费用1000元。关于阎天雷主张的押金3000元、2020年6月25日维修空调费用580元、2020年10月26日暖气改造的费用415元可抵扣房租以及涉案房屋内物品价值553995元的事实，周遂芳对此不予认可，因本案中阎天雷未提出反诉请求，本院本案不予处理，阎天雷可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除2019年8月24日周遂芳和阎天雷签订的《房屋租赁合同》；二、阎天雷于本判决生效后十日内向周遂芳支付尚欠的2020年5月26日至2021年5月的租金36000元；三、阎天雷于本判决生效后十日内向周遂芳支付尚欠的物业费1837元及水电费2514.50元；四、阎天雷于本判决生效后十日内向周遂芳赔偿拆除坐便器、橱柜和木质浴缸的费用1000元；五、驳回周遂芳的其他诉讼请求。如阎天雷未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取902元，由周遂芳负担437元，阎天雷负担465元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  杨晓宇二〇二一年七月十六日书记员  毛琳柯