云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书(2021)云0112民初4238号原告：李俊轩，男，1977年4月9日出生，汉族，住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：李凤，云南天外天（楚雄）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：夏安连，云南天外天（楚雄）律师事务所律师，特别授权代理。被告：张磊，男，1972年11月12日出生，汉族，住址：云南省昆明市五华区。被告：周勇，男，1966年10月21日出生，汉族，住址：云南省昆明市五华区。原告李俊轩与被告张磊、周勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年6月15日公开开庭进行了审理。原告李俊轩的委托诉讼代理人李凤，被告张磊、周勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李俊轩向本院提出诉讼请求：1.判令二被告连带退还原告预购房屋款480000元；2.判令二被告连带向原告支付自款项支付之日起至全部款项还清之日止违约金（自2009年10月21日至2019年8月19日期间按年利率6%计算的利息为278291.2元；2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.75%计算，暂计算至2021年3月20日为36670元，暂合计为314961.2元）；3.判令被告赔偿原告经济损失324000元（按房屋差价的30%计算）；本案诉讼费、担保费、保全费由被告承担。事实与理由：2009年10月，经朋友介绍，原告向被告购买位于莲花国际的120㎡的房屋，并协商约定三年内交房，协商后，原告于2009年10月21日向二被告支付预购房款480000元，二被告向原告出具收条，并约定之后签订书面《预购房协议》，但被告一直未与原告签订该《预购房协议》，且一直未向原告交付房屋，也未向原告返还预付款。被告的行为侵犯原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告张磊答辩称：原告的起诉已经过诉讼时效。被告周勇答辩称：原告的起诉已经过诉讼时效，被告周勇没有收到480000元，本案与被告周勇无法律关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。双方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定法律事实如下：2009年10月21日，原告李俊轩向被告张磊转账480000元。同日，被告张磊、周勇向原告出具《收条》载明：“根据2009年10月21日签订的《预购房协议》，张磊、周勇收到李俊轩交来的预购房屋款项肆拾捌万元（480000）。此收条为《预购房协议》的附件。根据协议约定，双方的《预购房协议》的文本，由北川律师事务所的洪晓清律师保存，在出现协议第三、四、五、六、七款的约定时，双方会同洪晓清律师共同处理。”被告张磊、周勇在收款人处签名捺印。庭审中，原被告一致陈述，双方未签订过书面预购房协议。李俊轩和张磊口头约定李俊轩预购五华区莲花国际城中村改建项目房屋一套，三年后交房。被告张磊和周勇一致陈述，张磊系云南金鼎盛房地产开发有限公司股东，周勇想投资作为股东，并由张磊代持股份，所以收条由周勇和张磊共同签字出具，后因周勇资金问题未入股成功。被告张磊陈述，案涉楼盘2016年以后就停顿烂尾了，公司面临资不抵债问题，现在没有能力也无法向原告交房。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，依法应当适用民法典实行前的法律及司法解释。本案的争议焦点是：一、原告的起诉是否已经超过诉讼时效；二、被告张磊和周勇是否应当连带返还原告购房款；三、原告主张的违约金和损失是否有法律依据，应否得到支持。对于第一个争议焦点，本案是否过诉讼时效的问题，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”本案中，原告向被告交付购房款480000元，结合双方的陈述及在案证据表明双方存在预购房屋的合同关系，该合同是双方真实意思表示，且不违反法律规定，是合法有效的。原告一直等待被告交房，被告开庭时才明确表明已无法向原告交房，故原告的起诉并未超过诉讼时效。对于第二个争议焦点：被告张磊和周勇是否应当连带返还原告购房款的问题。本案中，虽一开始的口头洽谈发生在李俊轩与张磊之间，但从两被告出具的收条内容看，预购房的合同关系主体包括李俊轩、张磊和周勇。原、被告虽未签订书面《预购房协议》，但二被告向原告出具的《收条》内容已确认预购房屋的事实，即约定未来原告向二被告或者通过二被告购买商品房并订立《商品房买卖合同》，双方没有约定具体销售房屋的栋号、楼层、建筑面积等条款，缺乏房屋买卖合同的基本要件，属于预约合同，而非房屋买卖合同。同时，本案又与一般预约合同有所不同，二被告已经收取了未来所售房屋的大约购房款480000元。现被告不能按约定与原告订立《商品房买卖合同》，二被告理应返还原告购房款480000元。被告周勇提出其未收到购房款，本案与其无关的抗辩理由，因被告周勇在《收条》上签名捺印，且其与张磊之间的内部合作情况不能对抗第三人，故对其抗辩主张本院不予支持。对于第三个争议焦点：原告主张的违约金和损失是否有法律依据，应否得到支持的问题，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院予以支持。”本案中，无证据显示双方约定了违反预约合同的违约责任，原告也未举证证明因被告违反预约合同给原告带来的损失，且原告通过两被告购买房屋而未与开发商直接建立房屋买卖合同的行为本身也具有风险隐患，故本院对原告主张的房屋差价损失324000元不予支持。但被告长期占有原告购房资金又未能与原告签订房屋买卖合同并交付房屋，被告应当支付原告相应的资金占用费，原告主张自2009年10月21日起至2019年8月19日止按照年利率6%计算的利息278291.2于法有据，本院予以支持。原告主张的自2019年8月20日起至款项还清之日止的利息，本院按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张磊、周勇于本判决生效之日起十日内退还原告李俊轩人民币480000元及该款自2009年10月21日起至2019年8月19日的利息人民币278291.2元，并支付人民币480000元购房款自2019年8月20日起至款项实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算的利息。二、驳回原告李俊轩的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条指定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7435元，（原告已预交，已减半收取），由被告张磊、周勇承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  郭春利二〇二一年七月六日书记员  胡 敏