江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终2402号上诉人（原审被告）：江苏鑫磊矿产品有限公司，住所地淮安市淮阴区南陈集镇工业集中区。法定代表人：张洪堂，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：张绪华，男，1969年6月9日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：张杰（系被上诉人儿子），男，1992年11月12日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：李琨，淮安市清江浦区北京路法律服务所法律工作者。上诉人江苏鑫磊矿产品有限公司（以下简称鑫磊公司）因与被上诉人张绪华租赁合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院（2021）苏0804民初1422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫磊公司上诉请求：撤销原审判决或发回重审；由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.上诉人已经支付被上诉人10万元租金，应在所欠租金中扣除；2.上诉人一共支付了20万元保证金，一审法院只认定15万元的保证金与事实不符；3.上诉人多次要求被上诉人开具税票，因被上诉人一直拖延且无法出具，使上诉人损失惨重，被上诉人应予赔偿；4.双方合同系真实意思表示，应属有效，如果解除将会给上诉人造成严重经济损失，恳请支持双方继续履行合同。被上诉人张绪华辩称，上诉人在一审庭审时对拖欠被上诉人租金148000元的事实是认可的；一审判决已查明上诉人交纳保证金共20万元，被上诉人在上诉人退还所租厂房时会按双方约定予以退还；双方合同约定，鑫磊公司应根据租金全额缴纳税费并获得税务发票，上诉人要求被上诉人开具税票没有依据。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张绪华一审起诉请求：1.依法解除双方签订的《标准厂房出租合同》，并要求鑫磊公司立即支付拖欠的（截止2021年3月份）租金154000元；2.鑫磊公司按月租金5.7万元承担从2021年3月1日起至交付租赁的厂房期间的租金；3.鑫磊公司承担本案诉讼费、差旅费、律师费用。一审法院认定事实:2011年9月19日，张绪华等人（乙方）与案外人淮安市淮阴区南陈集镇人民政府（甲方）签订《建设标准化厂房协议书》，协议约定由乙方在甲方位于张周机械产业园区内土地上建设标准化厂房。2014年9月10日，张绪华（甲方）与鑫磊公司（乙方）签订《标准厂房出租合同》，合同就标准化厂房出租达成一致意见，双方约定：租赁期自2014年8月14日起，至2031年8月13日止，共计30年；月租金为5万元，第六年起租金年递增3%，其中自2014年8月14日至12月14日4个月为装修期，装修期间免收租金；在租赁期间乙方如将该厂房转租，需事先征得甲方书面同意，否则甲方有权单方面解除合同收回厂房，并不再退还租金和保证金；若遇乙方欠交租金或物业管理费2个月，甲方有权提前解除本合同，同时乙方应承担三个月租金数额的违约金；以上租金单价均为不含税价，开具发票税费由乙方负担，乙方应根据租金全额缴纳税费并获得税务发票。合同签订后，鑫磊公司从2020年12月份起开始拖欠租金，鑫磊公司称拖欠租金是受疫情的不可抗力影响。截止张绪华起诉之日，双方一致认可鑫磊公司尚欠张绪华租金148000元。一审另查明，2020年3月21日，张绪华儿子张杰与鑫磊公司张洪堂签订《厂房合同补充协议》，协议就东西厂房出租进行了补充约定：1、房租从2020年3月至2022年3月东侧厂房为六元五角每平米，西侧为七元每平米，往后东西侧每年每平方米涨价两角，即0.2元每平米。2、房屋安装保证金总计贰拾万元，乙方已付伍万元，其余十五万元于2020年4月底前一次性付清，否则无条件一次性解除合同。3、西侧厂房每半年一付，东侧厂房月付。4、乙方每月按时支付房租，每月房租次月10日付清，否则无条件解除合同。5、经双方协商，西侧厂房乙方有权出租给第三方，但不允许出租给第四方。6、合同结束后，乙方恢复厂房，甲方验收后，甲方退还保证金。补充协议签订后，鑫磊公司向张绪华支付了15万元保证金。根据该份补充协议，2021年起，鑫磊公司每月应付的租金为57000元（含厂房附属的平房每月租金3000元）。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中张绪华出租的标准化厂房未取得建设工程规划许可证，故双方订立的租赁合同及补充协议无效。无效合同自始无效，鑫磊公司应当将案涉的厂房归还张绪华，并按照双方约定的租金标准支付房屋占用使用费。一审庭审中，双方一致认可鑫磊公司拖欠2020年12月至2021年2月租金148000元，鑫磊公司应当及时予以支付，且还应继续支付2021年3月起至实际归还房屋期间的房屋占用使用费。拖欠租金时间段国内的疫情已基本可控，复工复产早已展开，故鑫磊公司以疫情作为不可抗力的辩称理由不能成立。张绪华要求鑫磊公司承担律师费的问题，尽管双方就诉讼费、律师费等费用进行了约定，但张绪华未提供具体证据证明该项费用，故对其主张律师费的请求不予支持。对于鑫磊公司所交纳的150000元保证金，鑫磊公司可在退还所租赁的厂房后按照双方约定向张绪华主张。对于鑫磊公司所称的税票问题，因双方在合同中约定开票税费由鑫磊公司承担，合同中约定的租金不含税价，故对鑫磊公司的该项辩称一审法院亦不予采纳。对于鑫磊公司所辩称的赔偿损失，因其并未提出反诉，一审法院对此不予理涉，鑫磊公司可另案主张。一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、鑫磊公司于判决生效之日起十日内支付张绪华房屋占用使用费148000元（计算至2021年2月）；二、鑫磊公司于判决生效之日起三十日内将其所租用的位于淮安市淮阴区南陈集镇张周村的厂房及附属平房归还给张绪华，并于实际归还之日按每月57000元的标准向张绪华支付从2021年3月1日起至实际归还租赁的厂房之日期间的房屋占用使用费；三、驳回张绪华其他诉讼请求。一审案件受理费3320元,减半收取1660元,由鑫磊公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理，确认一审判决查明的事实。本院认为，双方当事人一致认可鑫磊公司尚欠张绪华租金148000元，上诉人鑫磊公司主张已经支付被上诉人100000元租金，应在欠付租金中扣除，但未能提供相应证据，鉴于被上诉人张绪华在二审中认可鑫磊公司存在支付行为，鑫磊公司可凭银行转账凭证在欠付租金中予以抵扣。张绪华与鑫磊公司签订的《标准厂房出租合同》中约定，鑫磊公司应向张绪华支付厂房租赁保证金50000元，鑫磊公司已实际支付。后张绪华儿子张杰与鑫磊公司张洪堂签订《厂房合同补充协议》中又约定，房屋安装保证金总计200000元，鑫磊公司已付50000元。补充协议签订后，鑫磊公司又向张绪华支付了150000元保证金，一审法院予以查明，被上诉人张绪华亦认可鑫磊公司实际支付200000元保证金。双方当事人可在归还所租厂房时，按合同约定退还保证金。因鑫磊公司应根据租金全额缴纳税费并获得税务发票，而现有证据不能证明鑫磊公司已实际负担了发票税费，故上诉人鑫磊公司要求被上诉人张绪华开具税票并承担赔偿责任的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。因涉案厂房未取得建设工程规划许可证，双方签订的租赁合同及补充协议无效，上诉人鑫磊公司所提本案合同系有效合同的主张，本院亦不予支持。综上所述，鑫磊公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3260元，由上诉人江苏鑫磊矿产品有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 马玉宝审 判 员 陶 锐二〇二一年七月三十日法官助理 何 倩书 记 员 费婉燕