河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)豫16民终2741号上诉人（原审原告）：卢帅帅，男，汉族，1992年8月4日出生，住河南省郸城县。委托诉讼代理人：卢祥东，男，汉族，1961年4月28日出生，住河南省郸城县。系原告卢帅帅父亲。代理权限：特别授权。被上诉人（原审被告）：王洪显，男，汉族，1957年9月16日生，住：河南省郸城县。委托诉讼代理人：陈卫东，系河南锦实律师事务所律师。原审第三人：卢建军，男，汉族，1971年11月22日生，住：河南省郸城县。委托诉讼代理人：赵杨，河南奉献律师事务所律师。委托诉讼代理人：张磊，河南奉献律师事务所律师（实习）。上诉人卢帅帅因与被上诉人王洪显、原审第三人卢建军房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郸城县人民法院（2021）豫1625民初962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人卢帅帅的委托诉讼代理人卢祥东到庭；被上诉人王洪显及其委托诉讼代理人陈卫东到庭；原审第三人卢建军未到庭，其委托诉讼代理人赵杨、张磊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人卢帅帅上诉请求：1、依法撤销（2021）豫1625民初962号民事判决，依法改判被上诉人履行与上诉人签订的房屋买卖协议约定的将房屋交付给上诉人使用的义务或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实错误，被上诉人应该履行交付房屋的义务。被上诉人开发的位于郸城县××××路北鑫源小区（后改名为兰亭小区），因被上诉人欠卢建军800000元及相应利息没有偿还。经被上诉人和卢建军协商，被上诉人用其开发的位于郸城县××××路北鑫源小区（后改名为兰亭小区）的五套房屋抵偿欠卢建军的借款及利息，上诉人从卢建军处购买了该小区拐角北单,5层北户建筑面积为125平方米的房屋一套，价格为250000元整。上诉人将购房款交给了卢建军，被上诉人王洪显给上诉人签订了房屋买卖协议并由卢建军作为见证人签了字，王洪显、卢建军将房屋买卖协议交付了上诉人。该房屋买卖协议书系双方自愿签订，系真实意思表示，自双方签字按指印之日成立。双方应该按照约定全面履行自己的义务。上诉人将购房款交付给了卢建军，被上诉人用该房屋的购房款抵偿了欠卢建军的欠款。因此上诉人履行了给付购房款的义务，被上诉人应按照约定履行将该房屋交付给上诉人的义务。被上诉人王洪显辩称，一、被答辩人卢帅帅要求答辩人王洪显按照房屋买卖协议交付房屋，没有事实依据。1、卢建军为职业放贷人，卢帅帅诉称王洪显欠卢建军80万元与事实不符。2012年3月29日，王洪显向卢建军经营的飞红投资担保公司借款80万元。2013年6月份，王洪显和卢建军一起到郸城“老凤祥金店”，把1000克黄金出售给金店，由金店把35万元交付给卢建军；2013年10月22日，王洪显归还卢建军30万元。2014年5月1日，卢建军逼债，王洪显无奈又把1450克黄金质押给卢建军。因此，王洪显也不可能、也没有必要再把价值130万元的房产向卢建军抵账。2、2020年10月，卢建军就所谓80万元债务，向郸城县人民法院起诉王洪显，被(2020)豫1625民初4972号民事裁定书裁定依法驳回起诉。该裁定书认为，根据卢建军诉称，王洪显拖欠其80万元债务，此80万元债权由卢建军用刘永奎和刘亚伟、刘静静、卢帅帅、程玉林、陈博因购买王洪显个人开发的房屋款顶替，并且在卢建军作为见证人的情况下，刘永奎和刘亚伟、刘静静、卢帅帅、程玉林、陈博与王洪显签订了《房屋买卖协议》。卢建军起诉王洪显还款，在相关《房屋买卖协议》未被解除或撤销宣告无效前，卢建军主张王洪显还款，无相应的事实、理由，依法予以驳回。3、被答辩人卢帅帅所诉的所谓要求答辩人王洪显交付房产，与卢建军所称的所谓80万元债务，两者之间不存在任何联系，更不存在王洪显以房抵偿所欠卢建军债务的事实。2017年3月，卢建军找到王洪显，为卢帅帅等五人买房，王洪显就交给卢建军五份没有填写买方主体的空白合同，但王洪显至今没有收到一分钱的购房款，没有发生王洪显向卢帅帅卖房的事实，并不像卢帅帅等人所诉的，是在卢建军的见证下，由王洪显与他们亲自签订合同。根据一审庭审查明，卢帅帅没有证据证明向卢建军交付购房款的事实，卢建军也不能提供收到卢帅帅购房款的证据，不能证明交易事实的发生，因此，上诉人卢帅帅与第三人卢建军涉嫌恶意串通，进行虚假诉讼。二、王洪显并未收到购房人的购房款，该购房合同并未实际履行，购房人无权要求王洪显履行房屋交付义务。中华人民共和国民法典》第五百二十五条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。”第五百二十六条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。”本案中，卢帅帅并未将购房款交付给王洪显，显然王洪显并没有将房屋交付给卢帅帅的义务。对于卢帅帅起诉要求王洪显交付房屋的诉讼请求，法院应当依法驳回。三、如果卢建军收取了卢帅帅的购房款，卢帅帅应当向卢建军主张返还。经一审庭审查明，该份所谓房屋买卖合同，并不是王洪显与卢帅帅当面签定的，卢帅帅和卢建军均没有证据证明合同已实际履行，应当承担举证不能的法律后果。同时上诉人与第三人涉嫌恶意串通，进行虚假诉讼。如果卢建军以为卢帅帅购房为名，收取了购房款，应向上诉人承担偿还的义务。原审第三人卢建军辩称，1、从卢建军提供的证据，包括借款合同、借据、王洪显建行明细单，足以证实：王洪显向康健借款80万元，康健指示张琳向王洪显转账80万元，王洪显与康健之间具有借款的合意，康健完全履行了出借义务，借款合同已经生效。2014年3月6日康健将自己拥有的王洪显没有偿还的这笔80万元借款及利息的债权转让给了卢建军，由卢建军享有该笔债权，康健与卢建军的《债权转让协议书》及王洪显与卢建军的聊天记录中多次要账的对话均能证明，债权转让已经生效，故王洪显应当继续向新的债权人卢建军履行偿还债务的义务。2、在以房抵债发生之前，王洪显并没有对该笔80万元的债务进行偿还。该债权转让于卢建军后，卢建军多次向王洪显索要，王洪显对债务存在是认可的，却一直以各种理由推拖，在2014年8月至2016年4月17日期间王洪显与卢建军的微信聊天中，均没有反映出王洪显偿还过借款或者用黄金抵债的事实，王洪显提到的其于2013年10月22日向卢建军的转账发生在卢建军接受转让债权之日也就是2014年3月6日之前，系卢建军经营的生意与王洪显所产生的经济往来，与本案的受让债权80万元没有关系。而王洪显所称的在金店称重之后偿还了35万元不属实，卢建军从来没有收到金店转来的35万元，事实是王洪显拿着黄金去金店称重之后，想再次通过卢建军借款，卢建军当时收下了黄金，出具了收到条，但是没有帮王洪显借到款，就把黄金又还给了王洪显，卢建军没有将收到条收回。而1000克黄金抵债的事更不存在，若真实发生不可能没有任何转账记录。综上，王洪显在卢建军与其达成以房抵债发生之前没有偿还过债务。3、后来双方达成了以房抵债的约定，王洪显将自己开发的5套房屋抵给卢建军，王洪显并将自己签字的抵债的五套房屋的买卖协议书交付给卢建军，房屋买卖协议上出卖人是王洪显的亲笔签名，关于面积、价格均是王洪显所书写，该房屋买卖协议真实合法有效，而房屋买卖合同不是实践性合同，合同成立之日即生效，应按照合同约定履行义务，而且王洪显若不同意以物抵债的事实或者任何房款未能收到的情况，王洪显也不会将自己签好名字的房屋买卖协议书就交给他人，这不合常理，王洪显作为开发商也知道签订房屋买卖协议书并交付协议书所带来的后果，只是在上诉人使用该五套房屋时，王洪显却口头反悔认为当时抵偿的房价太低想让上诉人再补房款，所以干涉上诉人使用该房屋，导致上诉人无法正常使用，故引发本次诉讼。而关于房款交付，因为房款已经由王洪显所欠卢建军的债务进行了抵偿，所以不需要上诉人再次交付房款，而一审法院以上诉人未直接向王洪显交付房款驳回上诉人的诉讼请求是错误的，适用法律上也是错误的。卢帅帅向一审法院起诉请求：1、依法判令王洪显履行签订的房屋买卖协议约定的将该房屋支付给卢帅帅使用的义务；2、本案诉讼费用由王洪显承担。一审法院认定事实：原、被告签订一份房屋买卖协议，内容为“出售方（以下简称甲方）：王洪显，身份证：，地址：河南省郸城英才巷37号；买受方（以下简称乙方）：卢帅帅，身份证：，地址：河南省郸城双楼乡卢庄08092号。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方自愿一次性出售房屋使用权长期。甲乙双方就以下列房屋的买卖达成如下协议：第一条房屋的基本情况：甲乙房屋（以下简称该屋）坐落在电视台西鑫源小区拐角北单元五层北户，建筑面积为125平方米。第二条付款方式：一次性付清全款。……第三条房屋转让价格为贰拾伍万元整。……甲方：王洪显乙方：卢帅帅见证人：卢建军2017年3月20日。”另查明，第三人卢建军与被告王洪显债权转让合同纠纷一案，我院因根据卢建军提供的证据，在相关《房屋买卖协议》未被解除或撤销宣告无效前，卢建军主张王洪显归还欠款，无相应的事实、理由，于2020年12月11日裁定驳回卢建军的起诉。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。原告与被告签订的合同是双方自愿签订，是真实意思表示，合同自原、被告签字按指印之日起成立。双方应按照约定全面履行自己的义务。原告请求交付房屋，但未能提供证据证明已交付房款，被告亦否认收到房款，第三人也未提供交付房款的证据，因此对于原告要求被告交付房屋的请求不予支持，应驳回原告的诉讼请求。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告卢帅帅的诉讼请求。案件受理费减半收取计50元，由原告卢帅帅负担。本院二审期间，当事人上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。卢帅帅提供借条一份，证明目的是卢建军借了我19万元。王洪显质证意见：对借条的真实性及关联性均有异议，在一审庭审中，卢帅帅方已经当庭明确表示卢建军没有给他出具任何手续，该证据应在一审中提供，故不属于二审新证据。上诉人应当提供相应的汇款凭证来证实此借条的真实性及资金来源。因此，该借条是不真实的。卢建军质证意见：无异议。卢建军提交证据：第一组证据：王洪显与康健于2013年4月28曰签订的《借款合同》及王洪显于2013年4月28日出具的《借据》，康健与卢建军于2014年3月6日签订的《债权债务转让协议》、康健出具的证明、王洪显名下的建设银行个人活期明细单一张，证明目的：王洪显向康健借款80万元，该笔款项康健指示张琳通过银行转账向王洪显郸城建行的账户62×××45予以交付。康健将该笔款项的债权转让给了卢建军。第二组证据：王洪显与卢建军的微信聊天记录，证明目的：2014年8月10日至2016年4月17日期间卢建军向王洪显要账的微信记录，聊天记录中并未提到以黄金抵债或还款的事实。第三组证据：一审法院(2020)豫1625民初4972号民事裁定书，证明目的：卢建军于2020年10月21起诉王洪显要求返还借款80万元及利息，郸城县人民法院经审理后认为，康健转让给卢建军80万元债权后，该债权已经通过用刘永奎和刘亚伟、刘静静、卢帅帅、程玉林、陈博购买王洪显开发的房屋顶替，故驳回了卢建军还款的诉讼请求，充分证明以房抵债行为已真实发生。王洪显质证意见：对第一组证据有异议，王洪显是跟卢建军借款80万元，并不认识康健。对于第二组证据，卢建军作为职业放贷人经常对债务人进行逼债行为，偶尔的一次微信聊天记录中没有提到以黄金抵债并不代表没有这个事实，相关的证据在卢建军起诉王洪显的案件中及本案一审庭审中已经提交。对于第三组证据，对证明目的有异议，第三人篡改了该裁定书的本意。卢帅帅一方质证认为，我方持有合同，且钱已经给卢建军了，应跟王洪显要房子。对当事人二审争议的事实，本院认定如下，卢帅帅提交的借条不能证明其已向王洪显履行了支付购房款的义务。卢建军提交的证据不能证明其与王洪显达成了以房抵债协议。二审查明的事实与一审相同。本院认为，本案争议焦点：上诉人是否已经履行了房款的交付义务。从一审中卢帅帅提交的房屋买卖合同内容看，出售方为王洪显，买受方为卢帅帅，房屋买卖合同当事人为卢帅帅和王洪显，卢帅帅与卢建军之间的借贷关系与本案房屋买卖不是同一个法律关系，而且卢建军与王洪显之间是否存在以房抵债合意尚存在争议，卢建军对争议房屋并不享有合法的所有权。王洪显作为房屋所有权人，在没有收到购房人卢帅帅支付的房款情况下，有权拒绝履行交付房屋的义务。一、二审中卢帅帅均未提供确凿充分证据证明其已向王洪显履行了支付购房款义务，因此一审不予支持其诉讼请求并无不当。综上所述，卢帅帅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由卢帅帅负担。本判决为终审判决。审判长  朱发亮审判员  张淮滨审判员  张建松二〇二一年七月十九日书记员  刘昱霆