大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初4746号原告：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，统一社会信用代码91210211554984603N，住所地大连市甘井子区汇信街16号。法定代表人：王立峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：史晓丹，辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李威，辽宁利金律师事务所律师。被告：张谦茂，男，1984年7月22日生，汉族，住址大连市甘井子区。被告：张妍，女，1987年3月23日生，汉族，住址同上。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司与被告张谦茂、被告张妍物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人李威，被告张谦茂、被告张妍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告2018年6月1日至2021年9月30日期间的物业服务费10,123.68元；2、判令被告给付拖欠物业费的违约金3,037.10元。事实与理由：原、被告双方于2016年10月23日签订了《前期物业服务协议》，约定，物业服务费标准为高层住宅2.8元/平/月，物业服务费每年预缴纳一次，第一年的物业服务费于房屋交付时交纳。此后每年的物业服务费按一年一次缴纳，具体时间为每年11月1日至12月31日缴纳次年物业服务费。逾期交纳服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用千分之三的违约金。被告是大连远洋荣域小区A4区4号楼2902号房屋业主，房屋面积90.39平方米，自2018年6月1日起至2021年9月30日止，被告拖欠物业服务管理费及违约金共计13,160.78元。虽经原告多次催缴，被告仍未交纳。故原告诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。对房屋地址、物业费起算时间均没有异议；但对原告主张的物业费截止时间有异议，2021年9月30日还未发生物业费，原告主张拖欠物业费的截止时间应为2021年6月1日；对房屋面积有异议，案涉房屋产权证记载的面积是90.36平方米，而非原告主张的90.39平方米；对物业费标准有异议，根据业主手册第3章第1.2条的规定，物业费可以按三个月，半年、一年来预交，大连市物业服务收费管理实施细则（2009大发改收费字449号）第7条、8条的规定，一级是每月每平方米1元至1.3元，原告主张其提供的服务是特级，但并未达到特级标准。小区没有业主活动中心，卫生没有达到特级要求标准。原告的服务和业主交纳的物业费之间有巨大的差异。原告没有将相关费用进行公示，小区有私搭乱建的现象严重。被告作为业主，并未收到物业服务满意度调查。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，被告自认其系大连市甘井子区远洋荣域小区A4区4号楼2902号房屋业主，房屋建筑面积90.39平方米。庭审中，被告主张案涉房屋建筑面积为90.36平方米，但未提供证据予以证实。2016年10月23日，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定：本物业管理区域内物业服务费选择包干制，由业主按其拥有的物业的产权面积交纳，下述“㎡”均指产权建筑面积，具体标准：高层住宅2.8元/㎡/月；物业服务费每年预交纳，第一年的物业服务费，业主于房屋交付时交纳，此后按一年一次缴纳，具体时间为每年11月1日至12月31日缴纳次年物业服务费；逾期交纳服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用千分之三的违约金；本协议自签订日起生效，至远洋荣域项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务委托合同之日起，本合同终止。原、被告在上述服务协议落款处签字或盖章进行了确认。被告未交纳2018年6月1日至2021年9月30日期间的物业服务费。庭审中，被告抗辩物业费可以按三个月、半年、一年预交，但未举证证明。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案系民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，故应适用民法典的相关规定。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款、第二款：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”之规定，本案中，原告作为物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主，应按双方签字确认的《前期物业服务协议》中约定的内容交纳物业服务费。关于案涉房屋的建筑面积，因被告未提供相反证据证实案涉房屋的建筑面积为其所主张的90.36平方米，故本院对原告主张的90.39平方米予以认定。关于物业费的交纳时间，上述协议中已约定“按一年一次缴纳，具体时间为每年11月1日至12月31日缴纳次年物业服务费”，被告虽抗辩业主手册中约定可以“按三个月、半年、一年预交”，但未举证证明，应承担对己方不利的诉讼后果，故本院对原告主张的物业费交纳时间予以认定。综上，被告应向原告支付2018年6月1日至2021年9月30日期间的物业服务费10,123.68元（2.8元/平/月×90.39平方米×40个月），原告此项诉讼请求，于法有据，理由正当，应予支持。关于被告抗辩原告提供的物业服务未达到2.8元特级标准的意见，本院认为，被告未提供充分证据证明原告为案涉小区提供的物业服务不符合2.8元/月/平方米的收费标准，故对被告此节辩称意见不予采纳。关于被告提出的卫生差、绿化不达标等辩论意见。本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样。物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。因此，本院认为，被告以原告提供物业服务不到位等为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不应得到支持。故本院对被告上述辩称意见不予采纳。关于被告辩称小区业主无固定活动场馆所、其他业主私搭乱建的意见。本院认为，此系案涉小区开发建设单位规划设计或硬件设施配套问题，并非原告所能改变，与原告提供的物业服务之间不存在因果关系。关于小区其他业主私搭乱建的问题，亦并非原告提供物业服务所导致，如侵犯了被告或其他业主的相邻权或共有权利，被告或其他业主应向侵权人另行主张。关于原告主张的逾期交纳违约金一节。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供物业服务。从被告提供的证据及庭审陈述看，原告向被告提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，原告也主动调低了违约金的计算标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张谦茂、被告张妍于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币10,123.68元（自2018年6月1日起至2021年9月30日止）；二、驳回原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币65元（原告已预交），已减半收取，由被告张谦茂、被告张妍负担，应于本判决生效之日起十日内给付原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  富国周二〇二一年七月十二日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。第二款业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。