广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤04民终1698号上诉人（一审原告、反诉被告）：连明森，男，1956年7月5日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：叶艳玲，北京大成（珠海）律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：董文亮，男，1964年10月8日出生，汉族，户籍地址广东省珠海市香洲区。一审第三人：珠海市斗门区白藤农场，住所地：广东省珠海市斗门区。法定代表人：熊康江，场长。委托诉讼代理人：陈亚珍，广东德赛律师事务所律师。上诉人连明森因与被上诉人董文亮、一审第三人珠海市斗门区白藤农场（以下简称白藤农场）土地租赁合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院(2020)粤0403民初2549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。连明森上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持连明森的全部诉讼请求，驳回董文亮的反诉请求；2.本案一审、二审诉讼费由董文亮承担。事实与理由：一、本案为土地租赁合同纠纷的给付之诉而非确权之诉，一审法院对涉案土地权属的审理认定已严重偏离了本案的审理范围。连明森在一审期间已提供了拥有涉案土地合法权益的有效证明，已承担法律规定的举证责任。连明森与董文亮签订的《土地租用协议书》为双方的真实意思表示，合法有效，双方签订《土地租用协议书》后，连明森向董文亮交付了涉案土地，董文亮也一直在正常使用，董文亮应当向连明森支付土地租金。连明森与董文亮土地租赁法律关系清晰明确，一审法院应当对土地租赁的履行情况进行重点审查，而不是追加错误的第三人，在没有充分有效的事实及法律依据的情况下草率地对涉案土地权属作出审理认定，一审法院的审理内容明显偏离了本案的审理范围。二、与连明森签订《关于以原劲力液压厂B幢厂房桩基础和土地抵顶该厂房桩基础工程款协议书》（以下简称“《协议书》”）的主体为斗门区城南办事处而非白藤农场，一审法院追加第三人错误，案件事实查明不清，认定事实错误。白藤农场虽为涉案土地登记的权属人，但在2002年与连明森签订以涉案土地抵顶工程款《协议书》的合同相对方为白藤农场出资人——珠海市斗门区城南办事处，在厂房建设过程中均由斗门区城南办事处与连明森进行直接对接。连明森与斗门区城南办事处的法律关系以及城南办事处与白藤农场内部关系应当通过斗门区城南办事处方可全面查清。白藤农场作为涉案土地的权属人，《协议书》的内容与其具有重大利害关系，仅仅依据白藤农场的陈述并不能有效、全面地查清以涉案土地抵顶工程款以及连明森依据《协议书》取得涉案土地合法权益的事宜。因此，一审法院追加白藤农场作为第三人错误，导致案件的事实情况查明不清，认定事实错误，严重影响了连明森的权益认定。三、一审法院在未对连明森与斗门区城南办事处及白藤农场的法律关系作全面审查的情况下，仅依据白藤农场“不清楚、不追认”的单方陈述即简单地对连明森与斗门区城南办事处签订的以涉案土地抵顶工程款的《协议书》的效力作出认定并认定连明森不能依据《协议书》取得涉案土地的管理、使用权，事实查明不清，事实依据严重不充分，对连明森明显不公，严重侵犯了连明森的合法权益，二审法院应当予以纠正。根据连明森提供的珠海市斗门区国有资产监督管理委员会下发的《关于变更白藤农场出资人的通知》，2017年6月9日，白藤农场的出资人变更为珠海市斗门区××××办事处，白藤农场的人、财、物统一由珠海市斗门区××××办事处管理。但珠海市斗门区××××办事处在2020年9月28日出具的《对（2020）粤0403民初2549号案件的复函》，其明确了对于珠海市斗门区城南办事处是否将涉案土地抵顶给连明森的事实不知情。白藤农场在一审庭审过程中也陈述了对于抵顶事宜以及涉案土地的使用事宜均表示不清楚、不知情。然而连明森自2002年与珠海市斗门区城南办事处签订《协议书》后就开始自行使用涉案土地，在将近20年里，白藤农场及白藤街道办事处从未向连明森提出任何异议。并且，根据连明森提供的《建设工程规划许可证》记载，涉案土地当年所建的工业厂房建设单位正是“斗门县白藤农场”，而在2018年至2019年期间，连明森也多次向白藤农场、白藤街道办事处、信访办及斗门区信访局提出异议，由此可见，白藤农场及白藤街道办事处称对涉案土地抵顶工程款的事宜不知情明显不符合常理且违背事实。白藤农场作为涉案土地的登记权属人，且当年所建的工业厂房建设单位为白藤农场，厂房的建设情况及工程款的支付情况白藤农场不可能不清楚。但在一审过程中，一审法院并未对连明森与斗门区城南办事处以涉案土地抵顶工程款等事宜以及斗门区城南办事处与白藤农场的权利义务关系进行全面审查，仅仅依据白藤农场单方的“不知情、不追认”的陈述否定连明森与斗门区城南办事处签订的《协议书》的效力并以此认定连明森不能依据《协议书》取得涉案土地的合法使用权，明显事实依据不足，二审法院应当予以纠正。四、连明森有理由相信斗门区城南办事处有权处分涉案土地，双方签订的《协议书》合法有效，连明森基于该《协议书》取得涉案土地使用权并有权对外出租。根据连明森提供的2015年12月17日《珠海市斗门区国有资产管理委员会关于变更区白藤农场出资人的通知》可知，白藤农场原出资人即为斗门区城南办事处，即斗门区城南办事处作为白藤农场的唯一出资人，对白藤农场的人、财、物有统一的管理权限。在连明森与斗门区城南办事处签订《协议书》时，斗门区城南办事处作为白藤农场的出资人及管理单位，向连明森提供了涉案土地所在宗地的《国有土地使用证》原件，且《国有土地使用证》记载了涉案土地所在宗地地号为“1106014”、使用权类型为“出让土地”。因此，连明森有理由相信斗门区城南办事处可代表白藤农场处分涉案土地，连明森与斗门区城南办事处签订的《协议书》合法有效，连明森对涉案土地享有合法权益。连明森与董文亮存在真实、合法有效的土地租赁法律关系，董文亮应当严格按照双方签订的《土地租用协议书》的约定向连明森支付土地租金。五、涉案土地使用权于2009年原珠海市国土局收回，该事实连明森于本案诉讼发生时才被告知，且目前连明森及白藤农场仍在实际使用涉案土地，一审法院要求连明森向董文亮退还租金严重违背了公平原则。根据连明森提供的资料可知，连明森在2018年至2019年期间曾多次向白藤街道办事处及原珠海市国土资源局斗门分局就涉案土地产权事宜提出信访，但连明森从未被告知涉案土地已被收回的事实。因此，在本案诉讼前，原市国土局收回土地的决定不能直接否定连明森对涉案土地的合法权益，连明森仍有权依据与斗门区城南办事处签订的《协议书》取得涉案土地的管理及使用权并出租涉案土地。在连明森将涉案土地交付董文亮后，董文亮至今仍一直在使用涉案土地，董文亮在一审过程中也确认其租赁涉案土地后转租给各驾校使用并获得更高额的租金收益，一审法院在未综合考虑上述事实的基础上直接判令连明森向董文亮退还租金明显有违公平原则，严重侵犯了连明森的合法权益。董文亮辩称：涉案土地是董文亮从白藤农场租回来的，连明森以欺骗的手段还有各方面的压力逼迫董文亮和连明森签了租赁合同。董文亮现在要求连明森将5.5万元退还。白藤农场辩称：一审对于有关白藤农场的认定事实清楚，适用法律正确。连明森向一审法院起诉请求判令：1.董文亮支付拖欠的租赁土地租金25000元；2.董文亮支付逾期支付土地租金的逾期利息120.31元（以25000元为基数，按全国间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算，自2020年6月1日起计算，暂计至2020年7月16日，之后的照计至清偿之日为止），以上共计25120.31元；3.董文亮承担本案的全部诉讼费用。董文亮向一审法院反诉请求连明森返还租金55000元。一审法院认定事实：2002年8月26日，顺德市三建公司连明森（乙方）与斗门城南办事处（甲方）签订《关于以原劲力液压厂B幢厂房桩基础和土地抵顶该厂房桩基础工程款协议书》，主要内容：1993年12月13日，原斗门县劲力液压件制造有限公司委托乙方承建液压厂B幢厂房，但由于各种原因，该工程仅完成钻孔桩基础工程就停工。根据双方桩基础工程结算结果确认的总工程费为1572058.84元，其中1994年5月15日结算56条桩基础的工程费为933544.34元，2002年8月26日结算26条桩基础的工程费为638514.5元。另还有应退的质量保证费9522元，工程按金4万元。至2002年8月26日止，共已支付的工程费982483.96元（其中已完税952222.9元，未完税30261.06元），目前仍欠连明森桩基础工程费、质量保证金、工程按金等合计639096.88元。为妥善处理拖欠乙方多年的工程款问题，双方经过协商，就甲方以B幢厂房的已完成的桩基础和厂房用地抵顶拖欠的工程款问题一致达成如下协议：一、斗门区城南办事处同意以原液压厂B幢厂房已完成的82根桩基础和B幢厂房用地面积3360平方米（详见地宗图）抵顶拖欠连明森的全部工程费以及质量保证金、工程按金共639096.88元。二、乙方根据厂房建设用地需要如要增加土地面积，地价和面积另行签订土地转让协议确定。三、甲方抵顶给乙方的B幢厂房用地功能是工业用地，动工兴建前必须重新办理规划报建手续，报建费用由乙方负责，乙方必须按规定要求进行建设。四、甲方抵顶给乙方的B幢厂房用地办理土地使用证所发生的全部税费均由乙方负责，甲方协助办理（双方必须另行签订土地转让协议用于办证使用）。五、乙方负责桩基础工程款的税金，本协议签订后，乙方必须办理有关工程款支付的财务手续。六、连明森负责厂房用地“三通一平”以及水、电、排污、排水、道路等配套建设的全部资金，并按规定办理有关手续。协议甲方落款处有“斗门区城南办事处”印章及代表黄自荣签名，乙方由连明森签名及捺印。2019年6月1日，连明森与董文亮签订土地租用协议书，约定：连明森将位于白藤大新村劲力液压厂（北侧）地宗号1106014、面积3360平方米的土地出租给董文亮使用，租赁使用时间由2019年6月1日至2021年5月30日止，使用时间为2年；在租赁期内遇到政府部门开发建设征用该土地，连明森需要提前15天通知董文亮，董文亮无条件搬出并负责全面清场，连明森不作任何经济补偿，在租赁期内租金可按实际使用时间计算；董文亮缴交每年租金4万元，取用先缴租后使用，缴交租金可现金或通过银行转账；董文亮租赁期内所产生一切投入费用及安全事故等责任均由董文亮负责；双方签订本协议当日起之前董文亮在本宗土地（宗地号1106014）上与第三方所签任何合同、协议、承诺书等与连明森无关，签订本协议前所产生的一切纠纷、债权债务等与连明森无关，由董文亮全部负责。2019年6月8日，董文亮通过银行转账方式支付连明森租金3万元。另董文亮支付连明森围闭涉案租赁土地的费用1万元，双方同意从董文亮应付连明森租金中抵扣。亦即董文亮已支付连明森第一年土地租金4万元。2020年6月10日，董文亮通过银行转账方式支付连明森租金15000元。2020年7月3日，珠海市斗门区××××办事处下属部门联合团结社区、白藤农场对团结大新村旁80亩地内乱建乱搭、集装箱等违法堆放物进行“三清三拆”整治工作，现场张贴“三清三拆”通知书，“三清三拆”整治工作尚未完成。截止一审庭审结束，董文亮尚没有退出涉案土地。一审法院另查明，涉案地宗号1106014土地权属人为白藤农场（原斗门县白藤农场管理委员会），登记审批日期为2001年3月22日，使用期限50年，使用起始2001年3月21日，使用终止2051年3月20日。原斗门县白藤农场管理委员会属于社会团体性质，是全民所有制农业企业，原出资人（主管部门）为斗门区城南办事处（原斗门县城南办事处）。2001年5月3日，斗门县白藤农场管理委员会更名为珠海市斗门区白藤农场。2005年，斗门区城南办事处被撤销，白藤农场的出资人（主管部门）变更为珠海市斗门区国有资产管理委员会。2009年2月24日，原珠海市国土地资源局作出“关于收回白藤农场4宗工业用地土地使用权的决定”（珠国土字【2009】161号),收回地宗号1106014号工业用地使用权，同年5月注销该宗地号用地产权证。2011年11月，白藤农场向原珠海市国土资源局斗门分局提出申请，要求划拨位于白藤一路大新分场西侧的80亩建设用地（原宗地号1106014号土地）作危房改造项目用地。后经珠海市斗门区政府组织召开白藤农场改造工作专题会议研究，同意井岸镇利用白藤农场部18亩国有划拨商住用地作为危房改造项目选址用地。2012年1月10日，白藤农场与董文亮签订土地管理协议，主要内容：根据斗门区国土局对土地管理条款的文件精神，结合白藤农场大新村北面（大新围已填土）的一宗土地编号1106014，面积80亩土地的实际情况，经白藤农场研究决定将该块闲置土地进行管理以及盘活使用，通过双方协商，白藤农场将白藤农场大新北面（大新围）的一宗已填土的闲置土地面积80亩土地交给董文亮管理和使用，时间为2012年1月10日至2017年12月30日止；租金每年递增2%，租金2013年缴交8000元整，2014年缴交8160元，2015年缴交8323.2元，2016年缴交8489.7元，2017年缴交8659.5元，先交租后使用；董文亮管理责任和范围，在已填土的80亩土地周边种上树苗防止水土流失和泥土流到耕地上，做好管理，防止偷挖用地泥土，做好该用地地面的排水，不能积水，负责清理该地块因填土下沉影响村场边排洪沟排水；董文亮可利用部分土地用于经营收益，需搭建建筑物必须到规划部门办理审批手续。2017年6月9日，白藤农场的出资人变更为珠海市斗门区××××办事处，白藤农场的人、财、物统一由珠海市斗门区××××办事处管理。2017年12月29日，白藤农场同意其与董文亮签订的土地管理协议延期至开发建设为止。一审法院认为，连明森与董文亮于2019年6月1日签订的土地租用协议书项下的位于白藤大新村劲力液压厂（北侧）地宗号1106014、面积3360平方米的土地，在白藤农场名下的宗地号1106014土地使用权范围内，连明森主张享有土地租用协议书项下土地使用权的依据，是其与斗门区城南办事处签订《关于以原劲力液压厂B幢厂房桩基础和土地抵顶该厂房桩基础工程款协议书》，但连明森与斗门区城南办事处协商以白藤农场名下宗地号1106014土地使用权抵偿工程款，没有征得白藤农场同意，没有办理土地权变更确权手续，诉讼过程中白藤农场表明对连明森与斗门区城南办事处签订的《关于以原劲力液压厂B幢厂房桩基础和土地抵顶该厂房桩基础工程款协议书》及连明森与董文亮签订的土地租用协议书不清楚、不追认，并认为该协议无效。因此连明森并不因与斗门区城南办事处签订《关于以原劲力液压厂B幢厂房桩基础和土地抵顶该厂房桩基础工程款协议书》而取得土地租用协议书项下土地管理、使用权。另外，原珠海市国土地资源局于2009年2月24日作出“关于收回白藤农场4宗工业用地土地使用权的决定”（珠国土字【2009】161号),收回地宗号1106014号工业用地使用权，同年5月注销该宗地号用地产权证。综上，连明森依据与斗门区城南办事处签订《关于以原劲力液压厂B幢厂房桩基础和土地抵顶该厂房桩基础工程款协议书》及与董文亮签订的土地租用协议书，向董文亮主张土地租用协议书项下位于白藤大新村劲力液压厂（北侧）地宗号1106014范围内面积3360平方米土地的租金，没有法律依据，一审法院予以驳回。连明森无权向董文亮收取涉案租金，董文亮反诉请求连明森返还已交付的租金55000元，有事实及法律依据，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、驳回连明森提出的全部诉讼请求；二、连明森应于判决发生法律效力之日起十日内返还董文亮土地租金55000元。如果未按照判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费428元（连明森已预付428元），由连明森负担。案件反诉受理费588元（董文亮已预付），由连明森负担。各方在二审期间均未向本院提交新的证据。本院查明，2020年9月22日，一审法院向珠海市斗门区××××办事处发出《协助调查函》，询问事项包括：白藤农场将《土地管理协议》项下地宗号1106014面积80亩土地交由董文亮管理，在履行协议过程中有否将后续珠海市斗门区城南办事处抵顶给连明森地宗号1106014面积为336平方米土地扣除？珠海市斗门区××××办事处于2020年9月28日复函称，2005年，井岸镇根据上级文件要求，接管原城南办事处与白藤农场的工作事务，2011年12月，白藤街道办事处正式挂牌成立，2018年，白藤农场从井岸镇分离，分由白藤街道办事处管理监督。前述询问事项发生在白藤街道办事处成立以前，白藤街道办事处经过查询后，确不知情。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于本案程序问题。白藤农场作为涉案土地登记的原权属人，案件处理结果与其具有利害关系，一审法院据此追加白藤农场为本案第三人并无不当。至于抵顶协议的合同当事人城南办事处，根据查明的事实可知，其已于2005年被撤销，主体并不存在。为查明案件事实，一审法院向接管城南办事处相关工作事务的白藤街道办事处发函询问，白藤街道办事处亦回函予以答复。综上，一审法院诉讼程序并无疏漏，连明森上诉主张一审法院追加第三人错误，本院不予采纳。关于本案实体问题。连明森起诉主张董文亮支付租金的权利来源依据为《关于以原劲力液压厂B幢厂房桩基础和土地抵顶该厂房桩基础工程款协议书》，本院认为，该抵顶协议的一方签订主体为城南办事处，但涉案土地的原登记权属人为白藤农场，尽管城南办事处为白藤农场的原投资人，但二者为各自独立之主体，现有证据无法证明城南办事处在签订抵顶协议时已经征得白藤农场的同意，事后亦未取得白藤农场追认，故涉案抵顶协议的签订属于无权处分，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（法释[2012]）8号》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，抵顶协议应为有效，一审法院对此认定错误，本院予以纠正。然抵顶协议虽为有效，但因系无权处分而无法履行，连明森不能以此为依据取得涉案土地的相关权利，自然无权收取涉案土地的租金，对于已收取的租金55000元，亦应予以返还，一审法院对此认定正确，本院予以维持。综上所述，连明森的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审法院对抵顶协议的合同效力认定有误，本院予以纠正，但判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费1016元，由连明森负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二一年七月二十三日书记员  王 莉