湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终1564号上诉人（原审被告）：怀化世雄置业有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰西路团结巷**世雄大酒店**，统一社会信用代码91431200698555971Y。法定代表人：李志勤，该公司总经理。委托诉讼代理人：舒振荣，湖南玉锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾飞，湖南玉锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周中秋，男，1977年8月12日出生，汉族，住湖南省祁阳县。被上诉人（原审原告）：朱君田，女，1981年6月9日出生，汉族，住湖南省祁阳县。上诉人怀化世雄置业有限公司（以下简称世雄公司）因与被上诉人周中秋、朱君田商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2021）湘1202民初3617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人世雄公司上诉请求：1.请求撤销一审法院（2021）湘1202民初3617号民事判决第二项，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.因政府原因导致暂未能办理产权证，案涉房屋直到2020年6月1日才取得商品房竣工验收备案表，属于《商品房买卖合同书》第12条约定的“因政策变动或政府部门的原因所延误的除外”情形，即由于政府原因导致逾期办证，逾期办证期限不计违约责任。2.涉案房屋直到2020年6月1日才取得商品房竣工验收备案表，导致逾期办证系政府原因造成。综上，请求二审法院查明事实，依法予以纠正。被上诉人周中秋、朱君田未作答辩。周中秋、朱君田向一审法院起诉请求：1.判定被告立即办理并给付原告位于怀化市鹤城区××路××栋××单元××号房屋的《不动产权证》；2.请求法院判定被告赔偿因延迟办证违约金人民币7300元整（截止起诉），起诉次日至实际办证交付日的违约金按合同约定计算；3.退还不合理的水电开户费3000元，请求法院判定开发商退还代收的维修基金和契税，房屋维修基金7657元，契税18274元，共计36231元；4.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年7月23日，原、被告签订了《商品房买卖合同书》（以下简称涉案合同一），涉案合同一约定原告购买被告开发的××小区××栋××单元××号商品房，经优惠后房屋总价款382867元。被告应在2014年3月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告；该合同第十二条约定交房后545个工作日内为原告代办好房地产权属证书，如因政府政策及相关部门办事效率问题及原告原因逾期，则相应顺延。属于被告原因逾期的，每延期满一个月，被告给予原告延误补偿费100元。若原告未交清房款或其他费用，则被告不予代办房产证和土地使用证，被告不承担任何责任。被告办好两证后应通知原告前来领取，以银行按揭和公积金贷款方式付款的客户不适用此条款的约定。该合同第五条约定契税和办证费、住房维修基金应由原告缴纳，被告代为收取。附件二第七点约定“水源：主水管明装到户，每户一表，户外集中管理”，第八点约定“电源：电线为铜芯暗线，每户一表，户外集中管理，单独开户费业主自理。”。上述涉案合同一签订后，原告依约支付了全部购房款，并于2013年7月23日向被告交纳维修基金7657元，2014年7月27日向被告交纳了办证费18274元（含契税17524元、土地使用证费750元）、水电开户费3000元、补交维修基金24元。2014年7月28日，原告从被告处接收房屋。2018年3月27日该小区业主向被告要求解决路面、围墙及房产证问题，被告承诺争取在2018年底办理好产权证书。但被告违反承诺至今未为原告办理好房屋产权证书。一审法院认为：原、被告签订的涉案合同一系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人在依合同享有权利的同时，也应全面履行相应的合同义务。原告交付了全部购房款及相关办证税费和代办证服务费用，而被告至今未给原告办理好不动产权证书，已构成违约，应继续承担为原告办理好所购商品房的不动产权证书的责任。涉案合同一第十二条第一款约定：“被告应于交房后545个工作日内为原告代办好房地产权属证书，如因政府政策及相关部门办事效率问题及原告原因逾期，则相应顺延。属于被告原因逾期的，每延期满一个月，被告给予原告延误补偿费100元。”。因被告未向该院提供逾期办证是政府原因导致的相关证据，其辩称延期办证系政府原因导致的理由，不予采信。涉案房屋于2014年7月28日交付于原告，因此办证期限应从2014年7月29日起算545个工作日至2016年9月27日止。被告应向原告支付自2016年9月28日起至2021年4月27日止（共计55个月）的逾期办证违约金5500元，2021年4月28日起的逾期办证违约金按每满一个月支付100元的标准继续计算至办证之日止，予以支持。被告辩称原告主张退还3000元水电开户费的诉讼请求已过诉讼时效。原告于2014年7月27日向被告交纳水电开户费，于2021年5月7日向该院就该项请求提起诉讼，且未提供证据证明其于起诉前就该3000元向被告主张过权利，故根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条之规定，原告请求被告返还收取的水电开户费3000元，不予支持。原告委托被告为其代办房屋产权证书，契税及物业专项维修资金系原告应当承担的费用，而被告只是代为收取。故原告请求被告退还契税及物业专项维修资金不予支持。关于被告提出的原告主张的违约金请求已经超过诉讼时效的辩论意见，该院认为，原告等业主曾于2018年3月就被告的逾期办证违约行为向其主张权利，被告予以了承诺，因此，原告主张逾期办证违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效期间规定，故被告的辩论意见，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百九十七条、第五百零九条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告怀化世雄置业有限公司于具备办证条件起90日内为原告周中秋、朱君田办理好怀化市武陵南路××小区××栋××单元××号房屋的产权证书；二、被告怀化世雄置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告周中秋、朱君田逾期办证违约金5500元，2021年4月28日起的逾期办证违约金按每月100元继续计算至办证之日止；三、驳回原告周中秋、朱君田的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取353元，由被告怀化世雄置业有限公司承担54元，原告周中秋、朱君田承担299元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审法院基本一致，对一审认定的事实予以确认。本院认为，双方当事人均认可所签订的商品房买卖合同的真实性，且已按照合同约定履行大部分权利义务，因此两份合同均合法有效。双方当事人均应全面履行合同义务。周中秋、朱君田依约向世雄公司交付了全部购房款及相关办证税费和代办证服务费用，世雄公司应当及时代为周中秋、朱君田办理好所购房屋的不动产权证。而世雄公司违反合同约定逾期办理不动产权证，故应当承担违约责任。世雄公司上诉提出导致逾期办证的原因是政府原因造成，应当按照案涉《商品房买卖合同书》第十二条“因政策变动或政府部门的原因所延误的除外”的约定免责。但世雄公司并未提交充分证据证实逾期系政府部门的原因所致，故本院不予采纳。综上所述，世雄公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人怀化世雄置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  向敦来审判员  龚俊利审判员  夏英姿二〇二一年七月九日法官助理陈若愚书记员丁鼎附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。