湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终6324号上诉人（原审被告）：邹渭乔，男，1964年1月7日出生，汉族，住浙江省慈溪市。委托诉讼代理人：郑永忠，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓驭方，湖南天地人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长沙金兴食品饮料有限公司，住所地湖南省××乡××村××组（夏铎铺工业园内）。法定代表人：刘爱辉。委托诉讼代理人：谢燕飞，湖南严明律师事务所律师。上诉人邹渭乔因与被上诉人长沙金兴食品饮料有限公司（以下简称金兴公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省宁乡市人民法院（2020）湘0124民初9018号民事判决，提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邹渭乔上诉请求：一、撤销宁乡市人民法院（2020）湘0124民初9018号民事判决；二、改判驳回被上诉人全部诉讼请求；三、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实错误。按照约定，金兴公司办理好食品生产许可证前的付款，应当冲抵租金。受新冠疫情影响，工厂未开工，应当减免租金。租赁期间，被上诉人占用租赁场地，还收回了公司公章和营业执照，给上诉人造成巨大损失。本案合同并不是单纯的房屋租赁合同，而是公司整体出租，包括厂房、营业执照、食品生产许可证和公章等，违反禁止性法律规定，应当认定合同无效。被上诉人逼迫签订的《按期交付房租承诺书》及补充协议，没有实际履行而失效，不应以该承诺书认定本案事实。金兴公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。本案所欠租金具体明确，双方没有减免租金的协议。上诉人所称的占用租赁场地的情况没有发生过。金兴公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被签订的《房屋租赁协议》；2、判令被告支付原告租金149866元（已计算至2020年10月30日，后段按28000元/月的标准继续计算至被告腾退房屋之日），并以149866元为基数，按一年期贷款市场报价利率支付逾期付款利息；3、判令被告承担本案诉讼费。一审庭审中，金兴明确其第二项诉讼请求为：1、要求被告腾退房屋；2、要求被告支付租金149866元及后段计算至腾空房屋之日止的租金。一审法院认定：2017年3月15日，原、被告签订《房屋租赁协议》，合同主要约定：原告将其厂房出租给被告进行生产经营，租赁期限暂定为五年，自2017年3月15日起计算，每年租金为336000元。租赁期限内，被告未足额支付原告租金。2020年6月17日，被告向原告出具了《欠条》一张，欠条载明：“至2020年6月17日欠房租190000元”。2020年7月7日，被告向原告出具了《按时交付房租承诺书》，该承诺书载明：“此承诺书为按原房屋租赁协议的基础上另增加按时交付房租的特别约定，具有与原房屋租赁协议同等法律效力。邹谓乔承诺对下面列表交付房租日期保证按时足额交付，如有其中任何一个交付房租日期未按时缴纳，邹谓乔同意房东单方面中止双方于2017年3月15日所签订的房屋租赁协议，并允许房东将设备处理结清所欠租金后自动撤离租赁场地，特此承诺。房租交付日期表，2020年7月20日应付房屋50000元、2020年7月28日应付租金50000元、2020年8月15日应付租金50000元、2020年8月28日应付租金28000元、2020年9月15日应付租金43866元、2020年10月17日应付租金168000元、2021年4月17日应付租金168000元、2021年10月17日应付租金168000元。”2020年7月27日，被告向原告出具《补充协议》，承诺2020年8月1日付租金25000元、8月15付租金50000元、9月15日付租金28000元、9月20日付租金50000元、9月30日付租金43866元，其余内容与2020年7月7日的承诺书一致。2020年6月17日后，被告共计向原告支付了租金181666元。按28000元/月的标准，截至2020年10月30日，被告欠付原告的租金为131534元（190000元＋28000元/月×4月＋28000元/月÷30天×12天-181666元）。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》及被告向原告出具的《按时交房承诺书》和《补充协议（房租）》均系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。被告未依约支付租金，则原告有权依据《按时交房承诺书》及《补充协议（房租）》的约定解除《房屋租赁协议》。合同解除应当通知对方，原告在起诉前未向被告发出书面解除通知，则法院以向被告送达民事起诉状副本的日期认定原告的解除通知送达之日，即确认涉案《房屋租赁协议》于2020年12月7日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告签订的协议于2020年12月7日解除，则原告有权要求被告支付截至合同解除之日的租金、返还涉案租赁物并支付合同解除次日起至房屋实际腾退之日止的租金损失。原告起诉要求被告支付租金至房屋腾退之日，系对法律关系的认识错误。综上，截至合同解除之日，被告应向原告支付的租金为164200元（131534元＋28000元／月÷30天×35天）。关于租金损失的计算标准，酌情按合同约定的租金标准28000元／月予以认定。原、被告未就逾期支付租金约定利息，故对原告要求被告支付逾期付款利息的诉讼请求，不予支持。被告辩称根据约定，被告向原告支付租金的起算时间应为2020年7月5日，另原告占用其已租赁的场地并造成了水电费损失。一审法院认为，2020年以来原、被告之间进行了三次租金结算，三次结算均系双方的真实意思表示，现被告以结算前发生的事由进行抗辩，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决：一、确认原告长沙金兴食品饮料有限公司与被告邹渭乔签订的《房屋租赁协议》于2020年12月7日解除；二、被告邹渭乔于本判决生效之日起10日内支付原告长沙金兴食品饮料有限公司租金164200元；三、被告邹渭乔于本判决书生效之日起30日内将位于××乡××村××组（夏铎铺工业园内）的厂房予以腾退；四、被告邹渭乔于本判决生效之日起10日内按28000元／月的标准向原告长沙金兴食品饮料有限公司赔偿从2020年12月8日起至房屋实际腾退之日止的租金损失；五、驳回原告长沙金兴食品饮料有限公司的其他诉讼请求。本案二审期间,上诉人提交用电、停电申请、刘爱辉身份证复印件、金兴公司营业执照，拟证明被上诉人非法出租营业执照后，与上诉人发生纠纷，泄愤停电，导致上诉人无法生产；上诉人提交授权委托书、产品信息表、申请人基本情况表、食品安全管理及技术人员列表，拟证明被上诉人非法出租公司，欺骗监管部门，办理食品生产许可证续期手续，为履行违法合同创造条件；上诉人提交租金支付明细，拟证明双方未按承诺书及补充协议履行。经审查，上诉人提交的用电、停电申请为2021年2月25日的申请，与本案待证事实无关；其提交的刘爱辉身份证件及金兴公司营业执照，真实、合法，能够证明本案当事人基本情况，采纳为本案证据；其提交的授权委托书、产品信息表、申请人基本情况表、食品安全管理及技术人员列表，真实、合法，能够证明本案实际租赁情况，采纳为本案证据；其提交的租金支付明细，系单方制作，无其他证据佐证，不采纳为本案证据。根据上述采纳的证据及一审在卷证据，本案另查明：金兴公司成立于2004年11月2日，经营范围包括饮料（蛋白饮料类）生产等。2017年3月15日，金兴公司（甲方）与邹渭乔（乙方）签订《房屋租赁协议》。协议第一条租赁内容第一款约定，甲方负责仅提供场地，食品生产许可证。不承担生产产品质量安全事项。乙方自行提供设备和组织生产、销售，并以乙方公司名义进行市场销售，甲方不承担乙方经营过程中的一切法律责任。该条第二款约定，甲方将营业执照、生产许可证等证件及公章交给有覅昂使用，乙方不得将甲方证件及公章用于其他违法活动。如造成不良影响，全由乙方承担全部责任。2017年7月5日，金兴公司办理了食品生产许可证，食品类别为饮料。一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，金兴公司与邹渭乔签订的《房屋租赁协议》名为房屋租赁，但根据协议第一条租赁内容的约定，该协议的租赁内容包括场地、食品生产许可证、营业执照等。邹渭乔据此主张，食品生产许可证及营业执照的出租，违反法律强制性规定，应当认定租赁协议无效。经审查，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性”，是指效力性强制性规定。本案协议中对于营业执照的出租，违反《中华人民共和国公司登记管理条例》第五十九条第一款“任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让营业执照”的规定，但该规定是管理性强制性规定，不是效力性强制性规定，不影响本案协议的法律效力。本案协议中对于食品生产许可证的出租，违反国家市场监督管理总局颁布的《食品生产许可管理办法》第三十一条第一款“食品生产者应当妥善保管食品生产许可证，不得伪造、涂改、倒卖、出租、出借、转让”的规定，但该规定是部门规章，不影响本案协议的法律效力。综上，邹渭乔的前述主张不能成立。一审法院根据《房屋租赁协议》、《欠条》、《按时交付房租承诺书》、《补充协议（房租）》等证据，确认合同解除、租金等，并无不当。至于邹渭乔所称的金兴公司占用租赁场地、收回公司使用权等产生的损失及债务冲抵问题，既无反诉请求，又无有效证据证明，本院不予支持。综上，上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3298元，由上诉人邹渭乔负担。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  孙一中审判员  闵俊伟二〇二一年七月二十七日书记员  廖亚娇书记员  谢威源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。