广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1973民初8484号原告：袁洪勇，男，汉族，1972年2月4日出生，住广东省东莞市××××××××××，公民身份号码为441××××××××××××719。委托诉讼代理人：黄伟梅，广东品峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶沃伦，广东品峰律师事务所律师。被告：广东荣意家居股份有限公司，住所地为广东省东莞市××××××××××××。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：张杰，广东律点律师事务所律师。原告袁洪勇与被告广东荣意家居股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案受理后，适用简易程序于2021年5月31日公开开庭进行了审理。原告袁洪勇的委托诉讼代理人黄伟梅，被告广东荣意家居股份有限公司的委托诉讼代理人张杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告袁洪勇变更后的诉讼请求如下：1.判令被告向原告支付租金/逾期腾房占有使用费（以每月138000元为标准，自2020年10月1日起算至2020年12月31日抵扣租金保证金276000元后，被告向原告支付租金70000元，从2021年1月1日起以每月138000元的标准计算至腾退并归还租赁物之日止）；2.判令被告及时腾空及拆除附属在租赁物的生产设备并将案涉租赁物返还给原告；3.判令原告对被告位于东莞市×××××（土名：桥头坳，即现在广东荣意家居股份有限公司所在的广东省东莞市××××××××厂房内）所有的原材料、成品、半成品、机器设备享有留置权，有权以原材料、成品、半成品、机器设备折价或拍卖、变卖所得价款在欠付的租金/逾期腾房占有使用费范围内优先偿还；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与东莞市荣意家具制品有限公司（被告更名前公司名称）于2016年1月1日签署了《厂房租赁合同书》，约定将位于东莞市×××××（土名：桥头坳）的厂房、宿舍、办公楼及相关配套租给被告使用，租期5年，租金每月138000元。该合同第15条还约定了违约没收押金及享有留置权的内容。时至2020年，恰因疫情和家具市场饱和等因素，被告无法继续经营，至2021年年初，已宣告倒闭，原、被告均同意解除双方签署的《厂房租赁合同书》，但原告经过多次协商让被告将厂房腾空返还，被告均不予返还，时至今日，租赁物仍未返还且租金也未付。截至目前尚欠2020年10月1日至2021年3月31日租金828000元未付。综上，原告为维护自身合法利益，向法院提起诉讼，恳请法院支持原告的全部诉讼请求。后原告当庭变更为前述诉讼请求，被告自愿放弃答辩、举证期并同意继续开庭。被告广东荣意家居股份有限公司答辩称，1.针对第一项诉请，被告认为被告仅需向原告支付租金至2021年1月份。理由如下：从2021年2月份起，原告已将被告进行清场处理，被告无法进入案涉租赁地（厂区），且被告已腾空部分厂区归还原告，由于被告有涉诉案件，故厂区内有设备、成品、半成品被法院查封，原告也向相关的法院提出了集中存放申请，被告也出具了相应的文件配合原告进行上述集中存放的申请手续；2.请驳回原告的其他诉讼请求。本院经审理查明事实如下：2016年1月1日，原告与东莞市荣意家具制品有限公司（即被告更名前公司名称）签订了《厂房租赁合同书》，约定原告将坐落于东莞市×××××（土名：桥头坳）的厂房、宿舍、办公楼及相关配套租给被告使用，具体面积为厂房A栋2316m2、厂房B栋3615m2、宿舍（含水池）1973m2、厂房A栋外铁皮1024m2、原鱼塘960m2、办公室605m2、电房142m2、门卫室51m2，共计面积10686m2；租赁期限自2016年1月1日起至2021年12月31日止；租金以每月13元/m2，每月租金共计138000元；自合同签订后，被告须预先交付2个月订金作为保证金即276000元，每月10号前支付当月租金，每拖延一天，原告有权加收0.3%滞纳金，如超期一月未交租金，原告有权单方面解除合同并没收保证金；租期内原告不得将厂房、宿舍、办公楼转租或分租给其他人及单位使用；被告违反上述任何一条规定即构成违约，原告有权没收押金，并对被告所有厂内的原材料、机械设备等财产具有留置权，直至被告缴清所拖欠租金、滞纳金及其他应交费用，留置权才能解除，因留置产生的任何损失原告不予赔偿。合同还约定了其他内容。合同落款处有原告的签名以及被告的盖章、法定代表人的签名确认。原告主张案涉租赁物实际于2008年1月份即交付被告使用，案涉《厂房租赁合同书》系双方在2016年续签的。2020年12月31日，原告与被告签订了《协议书》，其中约定双方一致同意租赁关系于2020年12月31日解除，被告尚欠原告租金33万元，被告有向原告交付26万元租赁保证金，双方愿意抵扣，故被告欠原告租金7万元。协议书还约定了其他内容。原、被告庭审时确认被告截止至2020年12月31日尚欠租金70000元。原告主张被告尚有部分机器设备、成品、半成品、原材料、宿舍物品未搬走，有两条生产线（涂装线）、涂层设备管道附着物未拆除。被告予以确认，但主张生产线、机器设备以及部分成品、半成品、原材料因另案被法院查封，其不能自行处理，原告于2021年3月30日之后已将部分被查封的物品办理了集中存放，存放于厂房A栋外的铁皮房内。本院于2021年6月11日组织双方当事人到案涉租赁物进行现场勘查。双方确认被告承租的区域包括办公楼、宿舍、两栋厂房、铁皮房等，具体面积与租赁合同记载一致，共计10686m2,办公楼内可见仍有部分办公用品未搬，厂房A栋内有两条生产线（涂装线）、涂装车间未拆除，厂房B栋有涂层设备管道未拆除，厂房外有一套螺杆式空压机、除尘设备、木材干燥设备未搬，厂房A栋隔壁的铁皮房内存放有大量成品、半成品、原材料以及机器设备。被告主张现场两条生产线以及部分机器设备、原材料因另案被法院查封，其无法处理，至于其他物品，其亦没有地方可以搬，同意原告自行清场处理，希望法院判决占有使用费时按实际占用面积计算以及扣除已集中存放的空置区域。原告则主张虽然部分机器设备已集中存放，但还有一些管道等物品没处理，还是会影响整个厂区的再出租。后原告于2021年6月26日向本院提交了民事裁定书称被告在租赁物内的两条涂装线已经解封。庭审时，原告确认案涉租赁物未取得建设工程规划许可证及产权证。经本院释明案涉租赁合同无效，原告坚持不变更诉讼请求，被告在本案不提起反诉。原告主张其主张留置权的依据系《中华人民共和国民法典》第453条规定以及案涉《厂房租赁合同书》第15条约定。另，东莞市荣意家具制品有限公司于2008年2月3日注册成立，于2016年6月22日更名为广东荣意家居股份有限公司。以上事实，有原告提交的《厂房租赁合同书》、现场图片、结业公告、企业工商登记信息，被告提交的《协议书》等证据以及本院庭审笔录、现场勘验笔录、现场照片、视频附卷为证。本院认为,本案为房屋租赁合同纠纷。本案系民法典施行前持续至民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”据此，本案应适用民法典的规定。截至一审法庭辩论终结前，案涉租赁物尚未取得建设工程规划许可证，未办理相关报建手续，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”，故原告与被告于2016年1月1日签订的《厂房租赁合同书》为无效合同。一、无效合同的过错问题。原告明知案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，仍然把案涉租赁物出租，其过错是导致合同无效的原因之一。被告作为承租人，有义务主动了解案涉租赁物的权属状况，故被告明知案涉租赁物没有权属证书仍然与原告签订合同，其过错也是导致合同无效的原因之一，双方过错相当。二、财产返还问题。案涉《厂房租赁合同书》无效，双方因无效合同而取得的财产应互相返还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”，故本案中，被告作为承租人，应当向原告返还依无效租赁合同取得的财产，包括其占有的租赁物及占有租赁物期间所获得的可参照租金标准计算的占有利益。被告确认其尚有部分附着物以及物品在租赁物内未拆除及搬离，但主张在2021年3月30日办理集中存放后，厂房部分区域已空置，应按被告实际占用面积计算占有使用费。但根据本院现场勘验，原告系将厂房、办公楼及宿舍等配套出租给被告使用，被告承租的办公楼内的物品未搬离，厂房A栋两条附着的生产线（涂装线）、涂装车间未拆除，厂房A栋外的铁皮房集中存放着大量的机器设备和成品、半成品、原材料等，厂房B栋外亦有一套空压机和大型除尘设备未搬离，厂房B栋内虽然未放置物品，但亦未拆除附着的涂层设备管道，实际仍占用着厂房，故本院认定应参照双方签订的《厂房租赁合同书》约定的租金标准计算房屋占有使用费。双方确认已将被告支付的租赁保证金276000元抵扣了被告所欠费用，被告截止至2020年12月31日尚欠房屋占有使用费70000元，本院予以确认。故综上，原告诉请被告腾空和拆除附着在租赁物内的生产设备并向原告返还案涉租赁物，以及从2021年1月1日起按每月138000元的标准支付房屋占有使用费至实际返还之日止，合法合理，本院予以支持。三、关于原告主张的留置权问题。原告主张根据《厂房租赁合同书》的约定以及依据《中华人民共和国民法典》第四百五十三条之规定，其对案涉租赁物内被告所有的原材料、成品、半成品、机器设备享有留置权。但因双方签订的《厂房租赁合同书》无效，合同中关于行使留置权的约定亦无效，故原告无权根据该约定行使留置权。因此，原告诉请确认其对案涉租赁物被告所有的原材料、成品、半成品、机器设备享有留置权并就拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告广东荣意家居股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内自行腾空并将位于东莞市×××××（土名：桥头坳，即现东莞市××××××××）的案涉厂房、宿舍、办公楼返还给原告袁洪勇；二、限被告广东荣意家居股份有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告袁洪勇支付房屋占有使用费（计算方式：截止至2020年12月31日的房屋占有使用费70000元，自2021年1月1日起至实际腾空并返还租赁物之日止的房屋占有使用费按照每月138000元的标准支付）；三、驳回原告袁洪勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5010元（原告已预交6040元），由被告广东荣意家居股份有限公司负担。原告袁洪勇多预交的1030元，依法退回给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员 周淑君二〇二一年七月七日法官助理 吴珮君书 记 员 陈晓敏附相关法律法规条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第四条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。