青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2021）青01执异235号案外人（异议人）：马双秀，女，汉族，1983年10月6日出生，公民身份号码XXX，住青海省西宁市城**黄河路****楼****。申请执行人:中国建设银行股份有限公司西宁城中支行，统一社会信用代码91630100926634576N，住所地青海省西宁市城中区南关街**。负责人：刘桂梅，该支行行长。被执行人：青海绿地房地产开发有限公司，统一社会信用代码91630000757402714B，，住所地青海省西宁市城中区长江路**青海湖大厦）。法定代表人：洪文旭，该公司总经理。被执行人：洪文旭，男，汉族，1966年8月25日出生，公民身份号码XXX，住青海省，住青海省西宁市城**v>本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司西宁城中支行与被执行人青海绿地房地产开发有限公司、洪文旭借款合同纠纷一案中，案外人马双秀对本院评估、拍卖的青海绿地房地产开发有限公司名下位于西宁市城西区黄河路14号1号楼1单元1261室不动产提出书面异议，请求撤销（2021）青01执13号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人马双秀称，案外人于2019年4月10日与郑秀元签订《转让协议》，以82万元的价格从郑秀元处购得西宁市城西区黄河路14号1号楼1单元1261室，并于2012年5月28日与被执行人签订《商品房预售合同》。案外人已于2019年4月10日付清全部购房款82万元，并于2019年4月实际占有入住至今，因被执行人一再拖延未办理过户登记手续。案外人直到2021年5月21日看到法院张贴的《评估、拍卖公告》，了解到案涉商品房被抵押给申请执行人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条的规定，请求撤销（2021）青01执13号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。申请执行人中国建设银行股份有限公司西宁城中支行、被执行人青海绿地房地产开发有限公司、洪文旭均未提交书面答辩意见。本院经审查查明，中国建设银行股份有限公司西宁城中支行与青海绿地房地产开发有限公司、洪文旭借款合同纠纷一案，本院于2020年8月19日作出（2019）青01民初409号民事判决。判决生效后，青海绿地房地产开发有限公司、洪文旭未按期履行，中国建设银行股份有限公司西宁城中支行向本院申请强制执行，本院于2021年1月18日作出（2021）青01执13号执行裁定书。执行中，本院于2021年5月8日作出（2021）青01执13号协助执行通知书，查封被执行人青海绿地房地产开发有限公司名下位于西宁市城西区黄河路14号1号楼共计123套不动产，查封期限三年（自2021年5月8日至2024年5月7日）。并于同年5月21日作出（2021）青01执13号评估、拍卖公告，依法对上述查封标的进行评估拍卖。本案案涉房屋在上述查封标的范围内。另查明，青海绿地房地产开发有限公司作为抵押人，将位于城西区黄河路14号1号楼在建工程，分别于2011年12月23日、2014年12月25日抵押给建设银行股份有限公司西宁城中支行并办理抵押登记，该事实经本院作出的（2019）青01民初409号民事判决予以认定。再查明，原房屋买受人郑秀元于2012年5月28日从青海绿地房地产开发有限公司认购“玉珠花园”1号楼1单元1261室，并支付房屋全部总价款，青海绿地房地产开发有限公司于2012年5月28日出具收据一份，载明郑秀元交付“玉珠花园”1单元1261室全部房款395950元，其中刷卡315950元、认购卡冲抵8万。又查明，甲方郑秀元与乙方马双秀于2019年2月24日签订《购房契约》，协议约定甲方自愿将其坐落于西宁市城西区黄河路14号1幢1单元1261室房屋出售给乙方，房屋转让价款为82万元。协议签订后，案外人马双秀分别于2019年2月25日、4月25日向郑秀元转账12万元、60万元。双方并于2019年4月25日签订《协议》，约定房屋转让时间为2019年4月25日。案外人马双秀与青海绿地房地产开发有限公司亦于同日，就上述房屋签订《商品房预售合同》，青海绿地房地产开发有限公司并于同日出具收据，载明马双秀交付“玉珠花园”1单元1261室更名费1万元。合同签订后，案外人马双秀已实际入住，并缴纳水、电费10400元，暖气费2124元。本案异议审查期间，经向郑秀元电话询问，郑秀元认可已实际收到案涉房屋全部转让价款。本院认为，本案系案外人对本院评估、拍卖被执行人青海绿地房地产开发有限公司名下的不动产提出的异议，属于对执行标的提出的异议。本案争议焦点为案外人马双秀对被执行人青海绿地房地产开发有限公司名下，抵押给申请执行人中国建设银行股份有限公司西宁城中支行，位于黄河路****楼****，是否享有足以排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条虽规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定，法律、司法解释另有规定的除外。根据《最高人民法院关于司法解释工作的规定》第六条第一款的规定：“司法解释的形式分为“解释”、“规定”、“规则”、“批复”和“决定”五种”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是形式为“规定”的司法解释，该规定第二十八条属于第二十七条但书条款规定的内容。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案案外人马双秀在本院对案涉房屋查封前，从原房屋买受人郑秀元处购买案涉房屋，并支付房屋全部价款，并与被执行人青海绿地房地产开发有限公司签订有商品房预售合同用于实际居住，且案涉房屋未办理过户登记并非案外人自身原因，符合该条规定的情形。综上，案外人马双秀对本院评估、拍卖的位于西宁市城西区黄河路14号1号楼1单元1261室不动产，在符合上述规定第二十八条的情形下，案涉房屋虽设定有抵押权，但享有足以排除强制执行的权益，其提出的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：中止对被执行人青海绿地房地产开发有限公司名下位于西宁市城西区黄河路14号1号楼1单元1261室不动产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 卓 玛审判员 翟爱红审判员 司世江二〇二一年七月七日法官助理 肖秋葛书记员 韩月娜附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行；驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。