河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终3053号上诉人（原审原告）：河南君祥置业有限公司，住所地河南省信阳市光山县城花园10排2号。统一社会信用代码：91411522695954651F。法定代表人：王萍，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：向长锋，男，1983年6月30日出生，汉族，住光山县，系该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：唐利强，男，1991年7月1日出生，汉族，住光山县。系翰府木门经营者。委托诉讼代理人：余全友，河南人天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐照海，男，1983年9月13日出生，汉族，住光山县。上诉人河南君祥置业有限公司因与被上诉人唐利强、唐照海租赁合同纠纷一案，不服河南省光山县人民法院（2021）豫1522民初1269号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年7月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人河南君祥置业有限公司的委托诉讼代理人向长锋，被上诉人唐利强的委托诉讼代理人余全友到庭参加了诉讼，被上诉人唐照海经本庭传票依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南君祥置业有限公司的上诉请求：1、撤销光山县人民法院（2021）豫1522民初1269号民事判决书第二项、第三项、第四项,改判唐利强、唐照海给付原告租金132328.77元及利息(自2021年2月1日起至付清之日止,按年利率6%计算)，自2021年2月1日起至房屋交付之日止,参照年租金75000元计算的房屋占用期间的使用费;(注:不服一审判决金额为47140.27元)2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人拖欠房屋租金数额为132328.77元,一审法院认定事实错误。首先,被上诉人于2018年4月29日交纳了部分租金,并在5月4日前接收案涉房屋并装修经营,故双方租赁期限起始日应为2018年4月29日。截止到2021年1月31日,被上诉人应付租金为207328.77元[75000元/年×1009天÷365天],扣减已付款项85000元,拖欠132328.77元。在未征得上诉人同意的情况下,一审法院主动为被上诉人减免5个月租金,违反了法院居中裁判和意思自治的原则,有失公正,严重侵害了上诉人的合法利益。因此,一审法院认定自2018年10月25日起计算租期没有任何事实和法律依据。其次,被上诉人拖欠租金未付,违反了诚实信用原则,已给上诉人造成租金占用期间的利息损失。上诉人主张以欠付租金为基数,自起诉之日起至付清之日计算利息,符合法律规定。故一审法院对该利息不予认定是错误的。二、上诉人没有提出交付房屋的诉讼请求,一审法院裁判结果超出诉请范围,程序违法。一审中,上诉人提出的诉讼请求为被上诉人给付占用房屋期间的使用费,并不包含返还原物请求权即交付房屋,依据“不告不理”原则,一审法院判令被上诉人返还房屋超出了上诉人的诉请,程序违法。唐利强答辩称，一、被答辩人上诉称：“被上诉人拖欠房屋租金数额为132328.77元，一审法院认定事实错误”的理由不能成立。因为一审认定拖欠房屋租金132328.77元是依据双方口头约定的房屋年租金标准计算出来的。减免5个月的租金是被答辩人向原审法院提交的证据及相邻租户李某安的房屋租赁协议约定的起止时间而确定的（李某安从2018年10月25日起计算租期，另案被告晏群从2018年10月17日起计算租期），并不是原审法院擅自确认的，因为被答辩人不愿与答辩人签订房屋租赁合同，导致法官难以确定租期的起止时间，因此原审依据被答辩人提供的租房合同的起止时间确认是正确的。二、被答辩人诉称：“一审法院对利息不予认定是错误的”，答辩人认为这一理由不能成立。因为答辩人与被答辩人没有口头约定又没有书面约定支付利息的事实，且租金就是被答辩人的利润，从利润中索取利息没有法律依据，因此原审不支持被答辩人索要利息的诉求是正确的。三、被答辩人上诉称一审程序违法的理由不能成立。因为被答辩人在原审起诉时的诉求就提出“解除原、被告之间的租赁合同。”解除租赁合同，租赁房屋就应当物归原主。依据被答辩人的诉求和相关法律规定，判决解除租赁合同，交付租赁的房屋是正确的。河南君祥置业有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告之间的租赁合同；2、判令被告支付原告商铺租金132328.77元及利息（自2021年2月1日起，按年利率6％计算至付清之日止）；3、判令被告支付原告商铺占有使用费（自2021年2月1日起按年租金75000元计算至商铺交付之日止）；4、本案受理费、保全费及实现债权的其它费用均由被告承担。一审查明事实：原告河南君祥置业有限公司系光山县城财富广场小区开发商。2018年4月份，二被告与被告公司负责人口头约定租赁原告所有的位于光山县财富广场××楼建筑面积为327.92㎡的108、109号商铺，用于经商。双方未签订书面合同。被告唐照海于2018年4月29日、5月4日分别向原告支付房屋租赁费用40000元、45000元，共计85000元。2018年4月29日至5月4日期间，原告将该房屋钥匙交给被告使用。被告租赁该门面房后，对该房屋进行了装修，装修期间，被告唐照海退伙，由被告唐利强一人经营。2018年5月4日，被告唐利强利用承租的房屋为住所地办理了营业执照，注册成立“光山县天佑装饰装修有限公司”。2018年5月4日，被告唐利强向该门面房所在小区的光山县中百物业服务有限公司交纳物业费3000元。之后，双方仍未签订书面租赁合同。因租金给付引起本案诉讼。诉讼中，原告提交了2018年4月25日与案外人签订的《租赁协议》以证明该地段同等面积年租金为75000元。一审法院认为，原、被告双方应当签订书面的房屋租赁合同，至今未有签订，且使用时间超过六个月的，依法应视为不定期租赁。造成未签订书面租赁合同的事实，原告陈述“多次催促被告签订，但被告一直拖延签约”，原告未提供证据证明。被告抗辩陈述：“原告诱导其租赁房屋，你们可以先搬进来经营，预交部分租金，待道路畅通，设施完善后再签租赁合同，从签合同时起计算租金”，被告亦无证据证实。对此，无法判断是谁的原因导致未签订书面的租房合同。对不定期租赁，原告依法可以主张解除，加之本案被告唐利强同意解除，故双方的口头租赁应予解除。对于租赁房屋的年租金及租期起算时间的问题。可比照原告方提供的2018年4月25日与案外人李某安签订的《租赁协议》执行，则自2018年10月25日开始计算租期，年租金75000元。被告方已给付的85000元可从中予以扣除，至2021年2月1日租期为2年3个月零7天，租金为1701885元[150000元（75000元/年×2年）+18750元（6250元/月×3个月）+1438.5元（205.5元/天×7天）]，扣除已给付的85000元，应给付85188.50元。自2021年2月2日开始计算的租金及占用期间的使用费，由被告给付至交付房屋之日止，标准参照年租金75000元计算。对原告主张的利息，双方无此约定，原告理由不成立。由于口头约定承租房屋系被告与原告方约定，根据合同的相对性，仍应由两被告共同承担上述给付租金、占用费的义务。被告唐照海退伙属内部约定，在本案中不能对抗原告方。对被告唐利强提交的营业执照，系在合伙租房后注册成立的，依照《最高人民法院关于适用若干问题的规定》（三）第二条规定，仍应由被告唐利强个人承担给付租金的义务。对被告抗辩认为装修投入近57万元应予赔偿的问题，被告可另行主张权利。被告唐照海拒不到庭不影响本案的依法处理。综上所述，原告要求解除双方口头约定的租赁合同，法院予以支持。合同解除后，被告方应给付原告该房屋自2018年10月25日至2021年2月1日租金85188.50元（扣除已付85000元后），自2021年2月2日至涉案房屋交付之日止的租金及占用期间的使用费标准参照年租金75000元计算。对原告其他诉讼请求，法院则不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定》（三）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、解除原告河南君祥置业有限公司与被告唐利强、唐照海于2018年4月份口头达成的不定期房屋租赁合同；二、被告唐利强、唐照海应于本判决生效后立即将承租的位于光山县财富广场××楼建筑面积为327.92㎡的108、109号商铺交付给原告河南君祥置业有限公司；三、被告唐利强、唐照海应于本判决生效后三日内,共同给付承租原告河南君祥置业有限公司涉案房屋自2018年10月25日至2021年2月1日的租金85188.50元（扣除已付85000元后），自2021年2月2日至房屋交付之日止的租金及占用期间的使用费标准参照年租金75000元计算；四、驳回原告河南君祥置业有限公司其他诉讼请求。案件受理费4410元，减半收取计2205元，由被告唐利强、唐照海负担2205元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的主要事实与一审认定的事实基本一致。本院认为，当事人对自己提出的主张应提供证据予以证实。上诉人河南君祥置业有限公司认为，租金应从2018年5月4日起算，其未能提供书面合同，被上诉人亦不予认可，一审法院比照原告方提供的与案外人签订的《租赁协议》计起算时间，并无明显不当，且装修期间不收租金亦符合租赁市场行规。关于是否超诉求判决的问题，双方当事人都同意解除合同的情况下，合同依法应终止履行，一审判决让被上诉人交付房屋符合法理，亦减少当事人诉累，并无不当。综上所述，河南君祥置业有限公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4410元，由上诉人河南君祥置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭晓燕审判员  付 巍审判员  周振力二〇二一年七月二十七日法官助理熊莉萍书记员胡畔