河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫09民终1505号上诉人(原审被告)：付娟，女，1981年4月30日出生，汉族，住河南省濮阳市台前县。被上诉人(原审原告)：濮阳市邦诚物业管理有限公司，住所地河南省濮阳市卫河路与五一路交叉口南150米路西。法定代表人：高士峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：申晓洁，河南泽民律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙博，河南泽民律师事务所实习律师。上诉人付娟因与被上诉人濮阳市邦诚物业管理有限公司（以下简称邦诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省台前县人民法院（2021）豫0927民初1244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人付娟，被上诉人邦诚物业公司的委托诉讼代理人申晓洁、孙博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付娟上诉请求：1.依法撤销一审判决并改判；2.本案上诉费及一审案件受理费由邦诚物业公司承担。事实和理由：物业服务瑕疵减免物业费具有法律依据，一审判决并未客观认定物业服务瑕疵。小区车辆乱停乱放，消防通道不畅，私拉电线现象频发，小区道闸长期打开安保人员执勤不到位，具有巨大安全隐患，邦诚物业公司未予解决。小区内从未提供公共照明服务，部分路段夜晚漆黑一片，部分路灯全天开启。因邦诚物业公司阻碍，小区水电气部分工程至今仍未解决。邦诚物业公司从未按照物业管理条例等要求进行物业费收支情况公示公告，且在未经主管单位及业主同意下私自改变公共区域使用性质不合法。邦诚物业公司对于入驻新城国际小区时间的说法前后矛盾。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，邦诚物业公司应承担相应的违约责任，并对付娟予以赔偿。综上所述，一审判决并未考虑邦诚物业公司的违约行为，判决显失公正，恳请二审法院查明事实依法改判。邦诚物业公司辩称，2018年10月1日，邦诚物业公司已与新城国际小区建设方台前县蓝天置业有限公司（以下简称蓝天置业公司）签订《前期物业服务合同》，委托管理期限自2018年10月1日至2022年12月31日，合同签订后邦诚物业公司自2018年12月1日入驻新城国际小区开展物业服务，免费服务一个月后自2019年1月1日开始收取物业费。一审中邦诚物业公司提交相应证据证明已履行合同义务开展物业服务，付娟应当按照合同约定支付物业费。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序正当合法。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。邦诚物业公司向一审法院起诉请求：1．付娟支付2019年1月1日至2020年12月31日的物业管理费3116元；2．本案诉讼费由付娟承担。一审法院认定事实：付娟在台前县孙口镇新城国际小区购买房屋一套，面积为119.81平方米。2018年12月1日，邦诚物业公司与新城国际小区的建设单位蓝天置业公司签订《前期物业服务合同》，约定由邦诚物业公司为新城国际小区实行前期物业管理，多层住宅由业主按照拥有建筑面积0.4元／㎡／月交纳物业费，多层（含电梯）及小高层住宅由业主按拥有建筑面积1.1元／㎡／月交纳物业费，物业费中未计入的共用设施设备运行、养护、维修、能耗费用，由业主共同分摊。在实行过程中，邦诚物业公司实行多层住宅由业主按照拥有建筑面积0.4元／㎡／月交纳物业费、多层（含电梯）及小高层住宅由业主按拥有建筑面积1元／㎡／月交纳物业费，另交纳公共设施管理费10元／月的标准进行收费。付娟每月需交纳物业费119.81元、公共设施管理费10元，自2019年1月1日起一直未付，至今欠物业费及公共设施管理费共计（119.81＋10）元／月×24个月=3115.44元。一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第四百九十条第二款规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。”第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”邦诚物业公司已与新城国际小区建设单位蓝天置业公司签订《前期物业服务合同》，且其提交的证据，能够证实其于2018年12月起即进入该小区开展物业服务，邦诚物业公司与付娟虽未签订书面合同，但邦诚物业公司已向付娟提供安保、打扫卫生、电梯维护等物业服务，履行了物业服务合同的主要义务，依照上述法律规定，应视为邦诚物业公司、付娟之间已达成物业服务合同，付娟应向邦诚物业公司交纳合同约定的物业费用。付娟辩称邦诚物业公司服务水平不达标，小区内存在地下车库漏水、电灯失灵等问题；付娟所提出的问题，意在指出邦诚物业公司提供的物业服务存在瑕疵，可通过与邦诚物业公司沟通协商或向管理部门反映、向责任人主张权利等方式予以解决，其以此为由拒绝履行交纳物业费用的合同义务，法院不予支持。邦诚物业公司依照合同应得物业管理费3115.44元，其诉讼请求中超出部分法院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百九十条第二款、第九百三十九条规定，判决：1、付娟向邦诚物业公司支付物业管理费3115.44元，于判决生效之日起十日内履行完毕。2、驳回邦诚物业公司的其它诉讼请求。案件受理费25元，由付娟负担。本院二审期间，当事人双方围绕诉辩请求依法分别提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。付娟提交四组证据：1、物业公司经理李秀娟朋友圈截图及台前县自然资源局、供电公司在0393百姓网上公布的信息截图，欲证明邦诚物业公司管理混乱，物业公司不接收小区公共设施管理，小区供电仍由个人负责。2、小区多处照片，欲证明小区管理混乱，将公共用地改变用途，没有消防设备，危害业主安全。3、2021年6月13日、14日及7月3日拍摄视频九条，庭后提交录制光盘。欲证明小区管理混乱。4、提交付娟丈夫和物业工作人员于2021年6月16日晚的通话录音，欲证明停电后物业不作为推卸责任。对于付娟提交的证据，邦诚物业公司质证意见如下：1、对第一组证据中李秀娟朋友圈截图真实性有异议。对百姓网消息证据来源有异议，且该消息与本案无关。2、对第二组证据真实性有异议，照片不显示拍摄时间地点，不能证明是新城国际小区现状，无法达到证明目的。地下车库不属于物业服务范围，建筑垃圾物业没有执法权，日常垃圾物业每日清理，充电桩是为了便利业主使用防止私拉电线，公共停车位改变为绿化用地是由于业主长期上方投诉物业绿化少，物业自费改善，剪水管与本案无关。3、对于第三、四组证据真实性有异议，不能证明是新城国际小区。邦诚物业公司提交证据如下：1、物业费催费通知单。欲证明邦诚物业公司于2021年3月份向付娟告知并主张过权利。2、下水管道疏通，垃圾清理、清运，卫生消杀，楼道规整等记录共22页，欲证明邦诚物业公司已履行《协议》约定义务。3、物业费收据记录。欲证明邦诚物业公司会对交纳物业费的用户提供收据。4、违法停车告知单，欲证明邦诚物业公司对小区内违法停车的行为进行制止，履行了管理义务。5、保安安全巡查表，欲证明物业开展安全巡查，履行了安保义务。6、疫情期间物资发放登记表。欲证明付娟在疫情期间领取了物业发放的消毒液，享受了物业的管理服务。7、一审中提交的《前期物业服务合同》，欲证明该合同也对付娟产生效力，双方达成了物业服务合同。对于邦诚物业公司提交的证据，付娟质证意见如下：1、对于以上证据的真实性和证明目的有异议，不能证明邦诚物业公司履行了《协议》约定的义务。2、对合同盖章真实性有异议，合同没有骑缝章。对于双方提交的证据，经本院审核认定如下：对于付娟提交的证据能够印证邦诚物业公司为新城国际小区提供物业服务具有瑕疵，但不能证明改变公共用地用途，缺失消防设备系邦诚物业公司造成，对其部分证明目的不予采信。对于邦诚物业公司提交的证据，能够证明邦诚物业公司依《前期物业服务合同》，自2018年12月1日起对新城国际小区提供物业服务，但其提交的证据并不能证明其提供的物业服务没有瑕疵，对其部分证明目的不予采信。本院审理查明事实与一审法院审理查明事实一致。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。双方当事人在二审中争议的焦点问题是：1、邦诚物业公司向付娟收取物业费是否有合同依据和法律依据；2.邦诚物业公司提供物业服务是否存在违约或瑕疵服务的行为；3、付娟应否向邦诚物业公司支付2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业费及公共设施管理费。对上述焦点问题分析认定如下：首先，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条规定，本案涉及前期物业合同纠纷，法律事实发生在民法典施行前，但当时的法律、司法解释没有相关规定，故应适用《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”一审中邦诚物业公司提交与新城国际小区建筑方蓝天置业公司签订的《前期物业服务合同》，系合法有效合同。《前期物业服务合同》依法对包括付娟在内的涉案小区业主具有约束力，该《前期物业服务合同》能够作为邦诚物业公司向其提供服务的涉案小区业主收取物业费的合同依据；其次，由付娟在本案中提交的部分证据能够证明，邦诚物业公司提供的物业服务存在瑕疵，不能使全部业主对其服务表示满意，但据本案的在案证据，不能证明邦诚物业公司在履行《前期物业服务合同》中具有违约行为。且自2018年12月1日至今，涉案小区的物业服务均是由邦诚物业公司依据《前期物业服务合同》所提供，付娟作为小区业主也一直在接受邦诚物业公司所提供的物业服务，在服务期限内付娟应当依照《前期物业服务合同》约定的内容向邦诚物业公司支付物业费。邦诚物业公司所提供的物业服务合同存在瑕疵，以此作为业主减交或拒交物业费的抗辩事由没有事实和法律依据，付娟以此作为减交或据交物业费事由，本院不予采纳。再次，据《前期物业服务合同》第十六条、第三十五条约定委托管理期限为合同生效2018年12月1日至2022年12月31日，付娟诉称邦诚物业公司超期管理的主张不成立。邦诚物业公司于2018年12月入驻新城国际小区，作为涉案小区的业主付娟接受了2019年1月1日至2020年12月31日期间邦诚物业公司的物业管理服务，付娟应当支付相应期间的物业费用，付娟主张大幅度减免物业费或拒绝支付物业费没有合同依据。就本案双方存在的物业服务合同纠纷，在此纠纷中减免或拒绝支付物业费会对物业公司正常运转造成负面影响，导致物业公司难以进一步改进管理服务工作，且对于正常支付物业费的业主也有失公平。对于物业服务中存在的瑕疵，作为业主如对物业服务的瑕疵事项不满，可与物业公司进行沟通，磋商解决。作为提供物业服务的邦诚物业公司，应进一步加强自身管理，改进自己的服务，积极解决业主提出的物业服务中存在的问题，不断提升小区业主的满意度，与业主共济合力改善居住环境，共建环境优美、邻里和谐的宜居家园。综上所述，付娟的上诉请求不能成立，应予驳回；付娟在上诉状以外提交的八项诉讼请求，不属于本案审理范围，本院不予审理；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由付娟负担。本判决为终审判决。审判长 刘 兵审判员 刘 伟审判员 魏献忠二〇二一年七月十五日书记员 郭琳婧