北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终10385号上诉人（原审原告）：北京海天润德文化有限责任公司，住所地北京市西城区马连道路14号9号楼4层33号。法定代表人：殷世全，董事长。委托诉讼代理人：仇臻，北京智嵩律师事务所律师。委托诉讼代理人：申泽民，北京市东友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京二商京华茶业有限公司，住所地北京市西城区广安门外马连道14号。法定代表人：任长青，董事长。委托诉讼代理人：申丽丽，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢浩斌，北京市中闻律师事务所律师。上诉人北京海天润德文化有限责任公司（以下简称海天公司）因与被上诉人北京二商京华茶业有限公司（以下简称二商公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2021）京0102民初7888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月19日立案后，依法组成合议庭，开庭对本案进行了审理。上诉人海天公司之委托诉讼代理人申泽民、仇臻，被上诉人二商公司之委托诉讼代理人申丽丽、卢浩斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海天公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持我公司一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由二商公司承担。事实与理由：一审判决认定基本事实错误。一、本案双方所签《房屋租赁合同》约定的租赁标的物，即北京市西城区马连道路14号院内音像大厦北侧库房位置房屋10间（以下简称涉案房屋），不具有建设工程规划许可证，双方对此均无争议。1.2008年12月9日双方签订的《租赁合同》第10条明确说明：本合同项下租赁标的未办理相关工程建设审批：未取得相关权属证明。双方均将该合同作为证据提交，已经证明双方认可涉案房屋属于违法建设的事实。2.二商公司在一审中自认涉案房屋不具有建设工程规划许可，认可涉案房屋没有产权证及规划手续，仅有土地证。3.一审法院未查明租赁标的物是否具有规划、建设许可手续。我公司曾向一审法院申请调取涉案房屋的规划审批手续，一审法院未调取。二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称房屋租赁司法解释）及《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）的规定，双方所签租赁合同应属无效合同。同时，根据最高人民法院（2019）最高法民再384号民事判决，“人民法院的生效裁判具有既判力，但该效力仅限于生效裁判的判项，对‘本院认为’部分的认定，如有证据可以推翻的，在后裁判不受在先裁判的影响，人民法院可以根据当事人举证情况作出独立认定”。因此，尽管前案判决在本院认为部分对合同效力作出认定，但并未在判项中确认，本案中法院应对合同效力重新作出认定。三、在合同期内，二商公司同意我公司出资数百万元对涉案房屋进行装修、修缮及改扩建，但其在合同期内，始终未办理及取得涉案房屋的规划审批手续。根据合同法及房屋租赁司法解释的相关规定，二商公司作为出租方应当依法赔偿我公司对涉案房屋进行的装修、修缮及改扩建费用。二商公司辩称，同意一审判决，不同意海天公司的上诉请求。双方就涉案房屋于2008年签订过租赁合同，该合同期满后，双方又于2019年签订了1年期的租赁合同。我公司在双方签约时就已将涉案房屋没有规化审批手续的情况告知海天公司，双方在合同中对此有明确约定。双方因履行2019年所签合同产生纠纷，案件经过一审、二审、再审，均认定合同有效，并支持了我公司的诉讼请求，因此，本案合同是合法有效的。且不论合同效力如何，2份合同在海天公司起诉本案时，履行期限均已经届满，其装修等行为是为了实现其自身经营目的，现其合同目的均已实现，不存在任何损失。海天公司向一审法院起诉请求：1.确认双方于2008年12月9日签订的《租赁合同》以及2019年3月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令二商公司向我公司赔偿涉案房屋装修、修缮及改扩建费用3000000元。一审法院认定事实：2008年12月9日，出租方北京茶叶总公司（甲方，二商公司原名称）与海天公司签订《租赁合同》，主要内容为：一、租赁标的。本合同项下租赁标的座落于北京市西城区马连道路14号院内音像大厦北侧库房位置，计有房屋10间，（面积约500平方米）（即涉案房屋），以及房屋座落的场地（周边东西长80米，南北宽10米范围内的场地，面积约800平方米）。二、租赁期限。甲方出租，乙方承租该租赁标的期限为10年整，自2009年3月1日至2019年3月1日止。三、租赁用途。租赁期限内，该租赁标的用途为仅限于开办合法经营音像制品、茶叶、茶具。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准，不擅自改变用途。四、保证金和租金。租金合计9300000元。六、租赁标的改、扩建及装修。乙方可以对租赁标的进行必要的改建、扩建、装修和装饰，但必须严格按照国家有关规定的标准和要求进行设计，全部设计方案必须经甲方书面同意认可后，方可实施；甲方拥有租赁标的所有权，乙方对租赁标的进行的一切改建、扩建、装修、装饰等成果的所有权，自完成起即无条件归甲方所有。七、交付与返还。乙方已经实地考察认可全部房屋及场地情况符合其租赁要求；租赁期满或本合同解除之日起10日内，乙方应返还租赁标的及其附属设施，乙方对租赁标的进行的所有改建、扩建、装修、装饰，均在建设完成后无条件归属甲方所有，并一并返还甲方。2019年3月1日，二商公司（出租方、甲方）与海天公司（承租方、乙方）就涉案房屋及周边场地续签《房屋租赁合同》，主要内容为：第二条、租赁期间。本合同租赁期间为1年，即从2019年3月1日起至2020年2月28日止。第三条、用途。乙方承租该房屋用途为销售茶叶茶具及相关产品。第四条租金。租金合计1272000元。第八条、装修和改变房屋结构。合同履行期限届满或因其它原因终止，且双方均无违约情形或者违约情形已经弥补完毕的，乙方对房屋恢复原状，经甲方同意乙方不予恢复原状的，所有装修改造及设备设施均归甲方所有。2020年3月13日，法院受理海天公司诉二商公司租赁合同纠纷案。海天公司在该案中向法院提出诉讼请求：判令二商公司赔偿其租金损失666254.90元。二商公司在该案中向法院提出反诉请求：1.判令海天公司向其腾退位于北京市马连道14号院内音像大厦北侧房屋10间（约500平方米）（即涉案房屋）及房屋坐落的场地（周边东西长80米，南北宽10米范围内的场地，约800平方米）；2.判令海天公司向其支付拖欠的租金（2019年12月至2020年2月期间）212000元；3.判令海天公司向其支付房屋占用费111518元（按照3485元/日，自2020年2月29日起暂计算至2020年3月31日，实际计算至腾退之日为止）；4.判令海天公司向其支付逾期腾退违约金153337元（按照6970元/日，自2020年3月10日起，暂计算至2020年3月31日，实际计算至腾退之日为止）；5.判令海天公司向其支付2019年3月12日至2020年3月31日期间租金逾期违约金30025元（暂计算至2020年3月31日，详见附表；2020年4月1日后，以212000元为基数，按照年化24%的利率计算至实际支付之日为止）。法院于2020年6月8日作出（2020）京0102民初10769号民事判决书，其中经审理查明确认：“2019年3月1日，二商公司（出租方、甲方）与海天公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定第一条、房屋基本情况。甲方向乙方出租位于北京市西城区马连道路14号院内音像大厦北侧房屋位置，计有房屋10间（面积约500平方米），以及房屋座落的场地（周边东西长80米，南北宽10米范围内的场地，面积约800平方米）……”。法院认为“二商公司与海天公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务”。判决主文为：“一、判决生效之日起三十日内，北京海天润德文化有限责任公司将北京市西城区马连道14号院内音像大厦北侧房屋十间（面积约500平方米）及房屋坐落的场地（周边东西长80米，南北宽10米范围内的场地，面积约800平方米）腾空，交还北京二商京华茶业有限公司收回。二、判决生效之日起七日内，北京海天润德文化有限责任公司支付北京二商京华茶业有限公司逾期腾房的违约金（按照每日5227元的标准，自2020年6月1日起支付至实际腾退房屋之日止）。三、判决生效之日起七日内，北京海天润德文化有限责任公司支付北京二商京华茶业有限公司逾期支付租金的违约金10200元。四、驳回北京二商京华茶业有限公司的其他反诉请求。”海天公司不服判决提出上诉，本院经审理认为：“二商公司与海天公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的权利义务”。并于2020年8月26日作出（2020）京02民终7231号民事判决：驳回上诉，维持原判。海天公司不服本院（2020）京02民终7231号民事判决申请再审，北京市高级人民法院经审查认为“二商公司与海天公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的权利义务。海天公司称二商公司出租其房屋系违章建筑，合同应属无效一节，因海天公司就此未提交充足证据予以证明，法院对此不予采信。”北京市高级人民法院于2021年3月30日作出（2021）京民申1497号民事裁定：驳回北京海天润德文化有限责任公司的再审申请。一审法院认为，海天公司在本案以租赁合同涉及的房屋属违建房屋故合同违反法律、行政法规的强制性规定为由主张合同无效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。海天公司在本案请求确认无效的合同是2008年12月9日《租赁合同》和2019年3月1日《房屋租赁合同》双方就同一租赁房屋所签。在本案诉讼中，海天公司未出示上述合同涉及的租赁房屋属违建房屋的证据，故对海天公司要求确认合同无效的诉讼请求，法院不予支持。海天公司要求赔偿损失的诉讼请求，属合同无效后的处理范围，现无依据，法院不予支持。据此，一审法院判决：驳回北京海天润德文化有限责任公司的诉讼请求。二审审理中，双方对一审判决认定的事实并无异议，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。海天公司主张曾因没有建房手续，合同履行期间被处罚过，但未就此提交证据。二商公司主张2021年5月1日，经法院强制执行，其已经将涉案房屋收回；海天公司曾就另案提出执行异议；海天公司授权其全资子公司北京东方紫禁城物业管理有限公司（以下简称东方公司）将涉案房屋出租给案外人。海天公司认可2021年经法院执行，涉案房屋已经腾退给二商公司；认可曾就另案提出执行异议；认可东方公司系其全资子公司，但认为系二商公司直接将涉案房屋出租给东方公司。另，二商公司主张涉案房屋建成时间系上个世纪90年代，海天公司承租后，仅是进行过改建装修。本院认为，根据已查明的事实可以确认，海天公司在承租涉案房屋时就已明知该房屋书无产权证和建设规划审批手续，其不仅仍与二商公司订立租赁合同，还在合同中明确约定在合同履行期限届满后，在二商公司同意其不拆除的情况下，所有其改建、扩建、装修、装饰及设备设施全部无条件归二商公司所有。现双方之间就涉案房屋所签2份租赁合同均已履行完毕，海天公司预期的合同目的已经实现，并无实际损失。再者，涉案房屋建设年代比较久远，海天公司没有证据证实该房屋建设不符合当时的规范要求。在此情况下，海天公司起诉本案，要求确认上述两份已经履行完毕的租赁合同无效，本院无法支持。其基于上述合同无效，提出的要求二商公司赔偿损失的诉讼请求，缺乏依据，本院亦无法支持。综上所述，海天公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费85232元，由北京海天润德文化有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 刁久豹审判员 王军华二〇二一年七月三十日书记员 刘 荧书记员 韩 铮