宁夏回族自治区灵武市人民法院民事判决书（2021）宁0181民初3113号原告：杜刚，男，1979年10月27日出生，汉族，灵武市邮政局职工，住宁夏回族自治区灵武市。被告：王文军，男，1965年3月12日出生，汉族，住宁夏回族自治区吴忠市。原告杜刚与被告王文军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告杜刚、被告王文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜刚向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2020年12月19日签订的《房屋租赁合同》；2.被告向原告退还租赁费25000元、押金6000元，共计31000元；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年4月1日，原告及配偶孙丽丽共同承租被告位于灵武市XXXXA区X-X号营业房开办教育培训班，合同到期前，原、被告于2020年12月19日续签了《房屋租赁合同》，合同约定期限1年，自2021年4月1日至2022年3月31日；房租每年3万元，一年一交。合同签订后，原告继续经营办学业务，但2021年4月底，教育局对原告开设的培训班年检时，告知原告办学的租赁场地未达成300平方米的标准，不符合办学条件，因此，原告的培训班未能通过教育局年审，不得已，原告停止办学。后原告多次找到被告协商退房事宜，被告表示同意解除租赁合同。2021年5月初，原告从被告的营业房搬出，并通知了被告，被告也将该房屋另行出租。王文军辩称，原告不具备解除合同的条件，合同合法有效，合同为续租合同，现在仍在租赁期，因为原告自身的原因解除合同，王文军不同意。原告称提前通知过王文军解除合同的事情不属实，王文军一直没有收到原告的书面通知，截止双方短信联系的那天王文军才知道，故解除合同条件不具备。请求驳回原告的诉讼请求，原告继续履行合同，原告可以转租。原告应承担合同中约定的违约金、押金，最少承担调解之日起达成终止合同顺延三个月的租金。经审理查明：孙丽丽与杜刚系夫妻关系。2018年4月1日，孙丽丽与王文军签订《房屋租赁合同》，约定王文军将位于灵武市XXXXA区X号楼X号营业房（面积284.92平方米）出租给孙丽丽使用；租期3年，三年租金75000元；另外交纳营业房保证金6000元。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，王文军将房屋交付孙丽丽使用。孙丽丽于2018年12月28日注册了一家灵武市圆梦艺术教育培训有限公司，公司住所地为灵武市枣园湖畔****。2020年12月19日，杜刚与王文军签订《房屋租赁合同》，合同约定王文军将位于灵武市XXXXA区X号楼X号营业房出租给杜刚使用。租赁期限自2021年4月1日至2022年3月31日；租金3万元；杜刚签订合同后五日内向王文军支付全年租金；杜刚如遇经营上级主管部门因政策约束无法继续经营的，需提前一月书面告知王文军，王文军和情况后退还杜刚剩余房租。合同还对其他事项进行了约定。2020年12月20日，杜刚向王文军支付租金3万元。2021年3月12日，灵武市教育体育局下发灵教体发（2021）42号文件，文件载明“校舍面积低于300平米、专职教师少于3人等不符合《宁夏校外培训机构设置指导标准》（试行）要求的不予年检，办学许可证到期后不予换发新证。”2021年5月6日，灵武市教育体育局向灵武市圆梦艺术教育培训有限公司下发一份整改通知书，存在问题其中一项为：校舍面积284.92平方米。现通知你校务必于2021年5月13日前按要求整改。2021年5月9日，杜刚以短信方式告知王文军，其无法经营，要搬出租赁房屋。后杜刚就将案涉房屋中的物品搬离了案涉房屋。2021年6月6日，王文军与杜刚就退房事宜进行协商，杜刚交纳了截止2021年6月6日案涉房屋产生的物业费。后双方就解除合同的事宜未达成一致意见。现案涉房屋的钥匙仍有杜刚持有。另查明，灵武市枣园湖畔A区27号楼1号房的房屋所有权人为胡凤琴，共有人为王文军，房屋建筑面积为284.92平方米，登记时间为2014年9月30日。2017年2月22日，王文军与胡凤琴离婚。据王文军陈述，离婚时案涉房屋双方协商归胡凤琴所有。现王文军不能向本院提供胡凤琴的联系方式，也不能通知胡凤琴到院。本院认为，杜刚与王文军签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，该合同虽没有案涉房屋所有权人的签字，但该合同已经实际履行。本案中，杜刚与王文军签订的《房屋租赁合同》约定，杜刚如遇经营上级主管部门因政策约束无法继续经营的，需提前一月书面告知王文军，王文军和情况后退还杜刚剩余房租。杜刚在接到灵武市教育体育局整改通知后，于2021年5月9日就告知王文军其无法经营，要搬出租赁房屋。因案涉房屋面积为284.92平方米，未达到灵武市教育体育局的要求，房屋面积又无法整改，故杜刚主张解除其与王文军于2020年12月19日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于杜刚主张王文军退还租赁费的诉讼请求，根据实际情况，本院以王文军退还杜刚自2021年7月15日至2022年3月31日期间租赁费即21250元予以支持。关于杜刚主张王文军退还其押金6000元的诉讼请求，因王文军不同意与本案一并处理，故对此诉讼请求，本院不予支持。王文军辩解其不退还杜刚租赁费的抗辩理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、解除原告杜刚与被告王文军于2020年12月19日签订的《房屋租赁合同》；二、被告王文军于本判决生效后三日内向原告杜刚退还租赁费21250元；三、驳回原告杜刚的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费288元（已减半收取），由原告杜刚负担91元，被告王文军负担197元。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后（当事人提起上诉的，以二审法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对被执行人的财产采取查封、扣押、冻结、扣留、划拨、拍（变）卖及对被执行人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 杨瑞娟二〇二一年七月九日书记员 张月月附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。