广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1284民初2610号原告：广东中奥物业管理有限公司。住所地：广东省广州市番禺区××××××××国奥林匹克花园北奥一路4区5座2层12号（自编之二房）。统一社会信用代码：914××××××××××××699。法定代表人：刘建，该公司董事长。委托诉讼代理人：何荣香，男，1964年7月7日出生，汉族，住湖南省宁远县×××××××××，系该公司员工。公民身份号码：432××××××××××××218。委托诉讼代理人：杜雨潇，女，1990年2月19日出生，汉族，住广东省肇庆市高新开发区城区×××××××××××××××××，系该公司员工。公民身份号码：370××××××××××××289。被告：张柯宾，男，1996年12月12日出生，汉族，住河南省漯河市召陵区××××××，公民身份号码：411××××××××××××53X。原告广东中奥物业管理有限公司（以下简称“中奥物业公司”）与被告张柯宾物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月24日立案后，依法由审判员卢经和适用小额诉讼程序，公开开庭进行审理。原告中奥物业公司的委托诉讼代理人杜雨潇到庭参加诉讼，被告张柯宾经本院合法传唤后，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告中奥物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2019年4月1日至2020年12月31日期间，单元的物业管理服务费￥6915.80元给原告。2.判令被告向原告偿付单元从2019年04月01日起至实际清还全部物业管理服务费之日止的违约金￥1149.70元（暂计至2020年12月31日，按每日1‰计算）。3.判令被告承担本案的全部诉讼费用和法院诉讼文书送达的公告费用。事实和理由：2017年02月10日，开发商与原告签订肇庆御东方项目《物业管理服务合同》（下称该合同），开发商将肇庆御东方项目委托原告进行物业管理服务，该合同对委托管理事项、物业管理服务费用等事项作详细的约定，明确了各方的权利和义务。自2018年02月01日起，原告对肇庆御东方项目提供物业管理服务，全面履行该合同约定的权利和义务。被告以理由拒交物业管理服务费，被告欠交2019年04月01日至2020年12月31日期间的物业管理服务费及其它关联的费用。根据2017年02月10日原告与开发商签订的《物业管理服务合同》第四条的约定：“房屋由广东中奥物业管理有限公司按建筑面积2019年至2020年每月1.8元/㎡以及2020年每月1.8元/㎡向张柯宾收取”……、第四条约定违约金的收取标准。确认原告有权向被告收取欠缴的物业管理服务费和违约金。经查证：被告名下物业建筑面积93.04㎡，2019年至2020年每月应缴交物业服务费￥167.50元（详细情况见欠费明细表）。截至2020年12月31日，被告拖欠御东方项目10栋C座405单元的物业管理费服务费为￥6915.80元、违约金￥1149.70元（违约金若超过欠费本金的，按实际欠费本金计算），以上费用合计￥8065.50元。被告拖欠上述物业服务费和其它关联费用的行为已构成违约，为维护原告的合法权益不受侵害，特向贵院提出起诉，请依法判允原告所请求。被告张柯宾未作答辩。原告中奥物业公司提交了如下证据：1.收楼通知书，证明该房产于2018年2月1日达到收楼标准通知收楼并按相关约定确定物业费；2.商品房买卖合同，证明被告于2017年2月13日买受御东方10栋C座405房；3.前期物业管理服务协议，证明该业主认同并同意物业服务企业，并遵守本协议相关内容；4.欠费明细表，证明被告物业费金额；5.催缴函，证明原告于2020年3月18日向被告发出物业管理催缴函。6.业主资料卡，证明被告已收房；7.房屋交楼确认表，证明被告已收房。被告张柯宾没有提交证据。经审理查明：被告是肇庆高新区广场西路1号御东方居住小区10栋C座405房房屋（以下简称“涉案房屋”）的业主，原告是该小区的物业管理企业，案外人四会市骏马水泥有限公司大旺分公司（以下简称“骏马公司”）是该小区的建设单位。2017年2月13日，被告张柯宾与骏马公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告购买涉案房屋，建筑面积共93.04平方米、套内建筑面积为73.79平方米等内容。2017年12月20日，骏马公司向被告张柯宾发出《御东方交付使用通知书》，载明“您所购买的御东方居住小区10栋C座405房已具备入伙条件，将于2017年12月31日开始办理交房手续……等”。该《通知书》没有被告的签名，也没有证据证明被告收到该《收楼通知书》。2018年2月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《御东方前期物业管理服务协议》，约定原告为被告所在小区提供物业管理服务，其中高层住宅物业服务费为1.8元/㎡/月，上述服务费不包含公共设施设备水电能耗分摊费、电梯维护保养费用；被告应当于每一交费周期前10日内交纳当周期物业服务费用，逾期原告将从逾期之日起每日加收应缴物业服务费用千分之一的逾期付款违约金;如被告连续3个月未交纳物业管理相关费用，原告将采取法律途径追缴物业服务费用及逾期付款违约金，由此给原告造成的损失由被告负责赔偿等内容。同日，被告张柯宾在骏马公司出具的《房屋交接确认表》中签名，确认收到钥匙、《质量保证书》、《使用说明书》、《前期物业管理服务协议》、《业主临时规约》等物品。2020年3月13日，原告出具一份《催缴函》，载明“10栋C座405房业主张柯宾欠缴尚未清付，2019年4月1日至2020年3月31日物业服务费2010元、违约金337元，合计2347元”等内容。该《催缴函》没有被告的签名，也没有证据证明被告收到该《催缴函》。原告庭审中称涉案房屋建筑面积在不动产查询资料的结果为93.04平方米，也以建筑面积93.04平方米主张权利。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”，原告为被告提供了物业管理服务，被告未提供证据证明原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵或构成其他拒交、少交物业费的正当理由，被告应向原告支付物业管理服务的对价。对于原告依据合同约定所主张的物业管理费的计价标准（1.80元/㎡/月）、建筑面积（93.04㎡）及被告拖欠物业管理费的期间（2019年4月至2020年12月共21个月），被告未提出抗辩，因此本院认定被告应向原告支付自2019年4月1日起至2020年12月31日止的物业管理费3516.91元（93.04平方米×1.80元/月×21个月＝3516.91元）。关于原告主张被告应以每期逾期的物业费按每日1‰的标准支付违约金的问题。根据上述《解释》第六条的规定，物业服务企业起诉业主支付物业费时应以书面催收为前提，之所以作出如此规定，主要是考虑到业主欠交物业费的具体情况，为了平等保护当事人利益，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通的机会。因此，违约金应从原告书面催交后被告无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳之日起开始计算。综合本案案情，由于原告没有提供证据证明已向被告送达了《催款函》，本院依法向被告邮寄送达了起诉状及证据副本等诉讼材料，直至庭审之日，被告仍未向原告交纳拖欠的物业费，已经超出催告的合理期限，故本院认定违约金应从庭审之日（即2021年7月8日）起开始计算。虽然《御东方前期物业管理服务协议》约定违约金按每日千分之一的标准计算，但在原告未能举证存在其他损失的情况下，被告迟延支付物业管理服务费给原告造成的损失是资金占用期间的利息损失，因此，本院酌定被告自2021年7月8日起以3516.91元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付违约金至款项支付完毕之日止。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，不影响本院对本案审理，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张柯宾应于本判决生效之日起十日内支付自2019年4月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费3516.91元，并自2021年7月8日起以3516.91元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付违约金至款项支付完毕之日止给原告广东中奥物业管理有限公司；二、驳回原告广东中奥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元（原告已预交），由被告张柯宾负担。本判决为终审判决。审判员  卢经和二〇二一年七月二十三日书记员  刘如宁