河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初12241号原告李静，女，1967年10月16日出生，汉族，住河南省商丘市。被告马海峰，男，1982年4月19日出生，汉族，住河南省项城市。被告郑州建岩房地产营销策划有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区梧桐街35号7号楼83号。法定代表人曹岩，执行董事。第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行，住所地郑州市花园路80号。负责人石永拴，行长。第三人河南新合鑫置业集团有限公司，住所地郑州高新开发区石佛办事处瑞达路29号附1号。法定代表人张志军，董事长。委托代理人张梦赛，该公司员工。原告李静与被告马海峰、被告郑州建岩房地产营销策划有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行、第三人河南新合鑫置业集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李静、被告河南新合鑫置业集团有限公司（以下简称新合鑫公司）委托代理人张梦赛到庭加诉讼。被告马海峰、被告郑州建岩房地产营销策划有限公司（以下简称建岩公司）、第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行（以下简称建行河南省分行）经本院传票传唤未到庭，依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告马海峰、被告郑州建岩房地产营销策划有限公司于2016年9月9日签订《房屋买卖(居间)合同》，约定：原告通过被告郑州建岩房地产营销策划有限公司购买被告马海峰所有的房屋（××于××新区××禧××＃××单元××层104户），总价为520000元。原告于2016年9月20日向被告马海峰支付300000元购房款，并且自2016年9月起逐月代被告马海峰偿还按揭月供至房屋过户日止。房屋契税满两年后，被告马海峰无条件配合原告办理过户手续。原告向被告郑州建岩房地产营销策划有限公司支付佣金10000元，被告郑州建岩房地产营销策划有限公司负有见证并监督本合同执行的义务。后原告发现逐月代偿月供极不方便，在代偿10次月供合计20140元后，原告与被告马海峰、被告郑州建岩房地产营销策划有限公司于2017年6月28日签订《补充协议》，将原合同第九条第五项变更为一次性支付190000元。签订补充协议的目的是通过支付该笔购房款还清被告马海峰在中国建设银行股份有限公司河南省分行处的银行按揭贷款。但是原告后来通过中国建设银行股份有限公司郑州金水支行个人贷款中心的催款通知才得知，被告马海峰并未如约向货款银行偿还按揭贷款，并导致银行贷款逾期。案涉房屋系由第三人河南新合鑫置业集团有限公司开发，根据《商品房买卖合同》的约定，其应于2016年3月1日向房管局提交办理房屋权属初始登记的资料，但目前其仍未为该房屋办理不动产产权证。根据《房屋买卖（居间）合同》约定，被告马海峰本应于契税满两年的2018年9月23日无条件配合原告办理房屋过户手续，但时至今日仍未办理。案涉房屋由原告自2016年装修后居住至今。故请求判令：1、被告马海峰继续履行《房屋买卖（居间）合同》，配合原告办理房屋过户手续；2、被告马海峰支付原告违约金100000元；3、被告郑州建岩房地产营销策划有限公司退还中介佣金10000元；4、第三人河南新合鑫置业集团有限公司在原告代被告马海峰偿还其欠款后配合原告办理上述房屋的不动产产权证；5、第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行在原告代被告马海峰结清剩余贷款后解除上述房屋的预售商品房抵押权登记。第三人新合鑫公司辩称：待原告履行完贷款，向我公司支付银行扣除的保证金及滞纳金后，如原告符合办理房屋过户的条件，我公司同意配合原告办理过户。被告马海峰未答辩。被告建岩公司未答辩。第三人建行河南省分行未答辩。经审理查明：2014年5月21日，被告马海峰作为买受人，新合鑫公司作为出卖人，签订合同编号为GX140××××8764的《商品房买卖合同》，约定购买位于郑州高新技术产业开发区××楼××单元××号的房屋。2016年9月9日，原告作为买方（乙方），被告马海峰作为卖方（甲方），被告建岩公司作为居间方（丙方），签订《房屋买卖（居间）合同》，约定：甲方自愿将位于梧桐街睿智禧园12#1单元13层104户的房屋出售给乙方。双方协商一致该房屋总价款为520000元，乙方在签订合同时向甲方和丙方支付定金和佣金共计50000元。乙方应在立契（过户）的当日向甲方付清全部房款，定金冲抵房款的同时转为物业交割保证金。甲乙双方应在本合同签订后自房产证办理后满两年的次工作日共同办理立契（过户），将办理立契（过户）相关手续或到银行办理按揭贷款手续。甲方若违反本合同的各项约定，应双倍返还乙方的定金和合同约定的丙方的佣金。丙方的佣金由乙方支付10000元，一方或双方违约，导致合同不能履行，均不影响丙方佣金的收取。房屋契税满两年后，甲方保证房屋无欠款、无抵押、无纠纷并能正常过户，甲方需无条件配合乙方过户。2016年9月20日，被告马海峰向原告出具收条一份，确认收到原告支付的购房定金300000元。同日，被告建岩公司向原告出具收据一份，确认收到原告交纳的中介费10000元。2017年6月28日，原告作为乙方，被告马海峰作为甲方，被告建岩公司作为丙方，签订《补充协议》，约定：“经甲方、乙方双方友好协商，原2016年9月9日签订合同编号为0000022买卖合同第九条中第五项现变更为乙方另付甲方190000元，剩余等过户当天内给甲方结清。原合同第九条第一款已付首付30万，剩余22万，并由乙方从2016年9月到2017年6月已代还10个月月供，并由2017年6月28日乙方付甲方190000元，剩余30000元再扣除2016年9月到2017年6月共计10个月本金，最后剩下房款根据甲方提供（2016年9月到2017年6月）10个月的还款记录，再作统计核算金额作为乙方最后需补交的房款尾款数”。同日，被告马海峰向原告出具收条一份，确认收到第二批次购房定金190000元。庭审中新合鑫公司提交的建设银行单位客户专用回单显示建设银行自2018年5月30日至2021年2月26日期间分七笔从其账户扣划75750.91元，用途为“扣划保证金马海峰”。原告提交的银行流水记录显示其于2016年12月14日向被告马海峰账户转款2100元、于2017年1月22日转款2100元。原告并称其向马海峰账户支付有2016年9月至2017年6月期间10个月的月供共计20140元。另查明，1、原告提交的银行流水记录显示其于2016年9月9日转出50000元、于2016年9月20日向被告马海峰转款50000元、于2016年9月20日向其转款200000元、于2017年6月28日向其转款140000元、于2017年6月29日向其转款50000元。庭审中原告称2016年9月20日向被告马海峰所转的50000元即系合同约定的定金。2、案涉房屋缴纳契税时间为2016年9月22日。原告自2016年9月起入住该房屋至今。以上事实，有原告提交的房屋买卖（居间）合同、补充协议、2016年9月20日收条、2017年6月28日收条、中介费收据、不动产登记资料查询结果证明、税收缴款书、商品房买卖合同、物业公司情况说明、催收通知各一份、银行流水记录一组、第三人新合鑫公司提交的客户回单七份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。本院认为：原告与被告马海峰签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。该合同签订后，原告向被告马海峰支付购房款490000元，并偿还有十个月的银行按揭贷款，其已依约履行了自身合同义务。该房屋缴纳契税已满两年，并已取得了首次登记，符合办理转移登记的条件，被告马海峰未按合同约定办理该房屋的解押及过户手续，其已构成违约。本案房屋存在抵押贷款，需还清剩余贷款撤销抵押权之后，才能继续办理房屋过户手续。庭审中原告称愿支付剩余贷款本息以及新合鑫公司的代偿款，故在此基础上该合同具有继续履行的可能性，原告作为合同守约方，其请求被告马海峰继续履行该合同，协助办理该房屋的解除抵押及过户手续符合合同约定，对此本院予以支持。原告与被告马海峰所签合同约定总房款为520000元，双方所签补充协议并约定“剩余30000元再扣除2016年9月到2017年6月共计10个月本金，最后余下房款根据10个月的还款记录再作统计”。因被告马海峰逾期偿还按揭贷款导致新合鑫公司被扣划保证金，该部分费用并需由原告代为承担，故原告已不存在再需向被告马海峰支付的剩余购房款。就超额支付部分，原告可待实际产生之后另行向被告马海峰追偿。原告请求被告马海峰向其支付违约金10000元。被告马海峰未按合同履行自身义务，已构成违约，应向原告承担相应违约责任。双方所签合同约定有“乙方在签订合同时向甲方和丙方支付定金和佣金共计50000元”，原告于2016年9月20日向马海峰转款50000元，马海峰于同日所出具收条亦记载有“收到购房定金300000元”，原告另向建岩公司支付有10000元中介费，该公司并出具有收据，故本院对原告向被告马海峰支付有定金50000元予以确认。根据被告马海峰未按合同约定办理解押过户，并产生有逾期还贷导致原告需代其承担的实际情况，原告请求其按双倍定金承担违约责任符合合同约定，对此本院予以支持。庭审中原告称被告建岩公司未起到监督马海峰偿还银行贷款的作用，并请求其返还中介费。原告该请求并不符合双方合同约定，对此本院不予支持。被告马海峰经本院传票传唤未到庭，视为对诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国民法典法》第五百零九条、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：本判决生效后10日内，原告李静一次性清偿被告马海峰与第三人中国建设银行股份有限公司河南分公司所签贷款合同项下全部剩余贷款本息（具体数额以清偿当日银行计算为准），第三人中国建设银行股份有限公司河南分公司及被告马海峰应予以配合。本判决第一项所涉贷款全部还清后10日内，被告马海峰办理位于郑州高新技术产业开发区梧桐街35号12号楼1单元13层104号房产的抵押权注销登记手续，第三人中国建设银行股份有限公司河南分公司应予以配合。本判决生效后10日内，原告李静向第三人河南新合鑫置业集团有限公司支付代偿款75750.91元。四、本判决第一、二、三项内容履行完毕后10日内，被告马海峰、第三人河南新合鑫置业集团有限公司协助原告李静办理位于郑州高新技术产业开发区梧桐街35号12号楼1单元13层104号房产的过户登记手续，将该房屋登记至原告李静名下。五、被告马海峰于本判决生效后10日内，支付原告李静违约金100000元。六、驳回原告李静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4500元，由被告马海峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  汪涛二〇二一年七月十六日书记员  宋婕