安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖04民终1124号 上诉人（原审被告）：杨传海，男，1977年7月27日出生，汉族，户籍所在地安徽省淮南市田家庵区，经常居住地安徽省淮南市田家庵区。 被上诉人（原审原告）：淮南东华实业（集团）有限责任公司洞泉物业管理处，住所地安徽省淮南市田家庵区洞山西路88号，统一社会信用代码91340400790123768D。 主要负责人：宗升国，该管理处处长。 委托诉讼代理人：许瑞磊，安徽衡威律师事务所律师。 上诉人淮南市东华实业（集团）有限责任公司洞泉物业管理处（以下简称洞泉物业）因与被上诉人杨传海物业服务合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2021）皖0403民初1153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 杨传海上诉请求：撤销一审判决，改判驳回洞泉物业的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，洞泉物业一审提交的三份物业服务合同应被确认为无效。依照民法典的相关规定，未经业主大会同意签订物业服务合同无效，业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。业主共同决定的事项以及表决规则，业主选举业主委员会或者更换业主委员会成员由人数占比三分之二以上的业主参与表决。同时依照《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条规定，业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。洞泉物业入住田家庵区南山村小区后未成立业主委员会。经杨传海查证未查询到业主大会或者业主委员会的办公场所和办公代表人员，物业服务合同签订主体不适格，洞泉物业与业主委员会在2016年10月、2017年11月签订的物业服务合同无效。二、业主委员会没有召开业主大会和通过布告、电话形式通知业主，私下与洞泉物业约定2016年11月至2021年10月31日的委托管理期限与2017年9月8日至2022年9月7日的委托管理期限时间相冲突。依照民法典第一百四十六条、一百五十四条规定，行为人与相对人以虚假意思表示实施的民事法律行为无效，行为人与相对人恶意串通，损害他人的合法权益的民事法律行为无效。三、2013年杨传海多次反映小区卫生差、排水不通、玻璃破损、电线裸露、路灯严重损坏、健身器材严重损毁等问题。洞泉物业未做到五级服务标准，物业收费涨至0.55元/月/平方米不合理。 洞泉物业辩称，一审判决正确，请求维持原判。 洞泉物业向一审法院起诉请求：1.判令杨传海支付2015年1月至2020年5月所欠物业服务费共计2919.51元{[0.45元/月/平方米×36个月(2015年1月至2017年12月)+0.55元/月/平方米×29个月(2018年1月至2020年5月)]×90.81平方米=2919.51元}；2.判令杨传海支付违约金875.85元。 一审法院认定事实：杨传海系淮南市田家庵区南山村小区33号楼503室（面积为90.81平方米）房屋的业主。淮南市田家庵区南山村小区业委会（甲方）与洞泉物业南山村物业办（乙方）分别于2011年11月、2016年10月、2017年11月签订过三份《南山村住宅小区物业管理服务合同》，在2011年11月签订合同中的第六章第九条以及2016年10月签订合同中的第五章第八条约定：“1.本物业的管理服务费用执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定，施行包干制方式，按期拥有的建筑面积（房屋建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与公有房屋分摊建筑面积），每月向业主、使用人收取物业综合服务费，标准是：多层住宅0.45元/月㎡；围合老楼住宅0.30元/月㎡，经营商铺按0.60元/月㎡；其他房屋设施按使用性质参考类物业标准收取。2.本物业管理服务费标准的调整，依据淮南市小区服务等级标准，随政府物价主管部门发布的指导价的调整，而随之进行调整。”在2017年11月签订的合同中将多层住宅的物业综合服务费标准从0.45元/月㎡调整至0.55元/月㎡，有淮南市田家庵区物价局出具的关于南山村小区《住宅区物业服务费明码标价清单》核准收费标准为：多层住宅物业服务费0.55元/平方米/月，写明“此物业公司与该业主委员会签订合同内容已明码标价公示”并盖章。物业服务合同签订后，洞泉物业依约向案涉小区提供物业服务。杨传海自2015年1月至今未缴纳物业费，经洞泉物业多次催要，杨传海至今仍拒不缴纳物业服务费。2021年2月4日，洞泉物业提起本案诉讼。 一审另查明，《淮南市城市住宅区物业管理公共服务等级基本标准》中对服务等级五级物业的绿化及坏境卫生标准第六条内容：“坚持全天保洁；保洁每1小时巡视一遍；打扫楼道每月不少于4次；定期杀虫灭鼠，垃圾日产日清。” 一审再查明，杨传海举证的小区内房屋单元门顶的玻璃破碎问题属实，已责令洞泉物业及时整改。 一审法院认为，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，洞泉物业与淮南市田家庵区南山村小区业委会签订了《南山村住宅小区物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。因该物业合同合法有效，且洞泉物业在合同签订后至今已向案涉小区提供了物业服务，该物业合同对业主具有约束力。杨传海作为业主，在接受洞泉物业提供的物业服务后理应及时交纳物业服务费用。杨传海主张小区未召开过任何形式的业主大会，物业合同没有告知业主，业主委员会单方面和物业签订的物业服务合同无效，物业费涨价部分不应缴纳，洞泉物业提交了关于南山村小区《住宅区物业服务费明码标价清单》复印件证明其物业服务收费标准经淮南市田家庵区物价局核准公示，杨传海提交的证据不足以证明其主张，故对杨传海主张物业服务合同无效的抗辩，不予支持。经庭审调查，杨传海作为案涉房屋的业主，自2015年1月至今未交纳物业费用，根据《物业服务合同》上载明的物业服务费及淮南市田家庵区物价局出具的关于南山村小区《住宅区物业服务费明码标价清单》收费标准规定，杨传海应支付的物业费计算为2919.5元{[0.45元/月/平方米×36个月(2015年1月至2017年12月)+0.55元/月/平方米×29个月(2018年1月至2020年5月)]×90.81平方米}。故洞泉物业要求杨传海支付物业费2919.5元的诉请，予以支持。 关于违约金问题，通过庭审查明事实和参照与杨传海同小区业主在同类案件中提供的证据来看，洞泉物业提供的物业服务存在诸多不全面不完善的地方，服务质量有待进一步提高，故对洞泉物业要求杨传海支付违约金875.85元的诉请，依据不足，不予支持。对杨传海提出的物业服务存在瑕疵，物业服务等级不符合标准等问题，杨传海提交的证据不足以证明其主张，其抗辩亦不足以作为拒缴物业费的理由，依法不予支持。特别强调指出，物业费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，以至于恶性循环；物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务。洞泉物业作为物业服务企业，对业主反映的物业服务方面不满意的因素，也应加强管理、改善服务，提高品质，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，参照《物业管理条例》第七条、第四十一条、第六十四条规定，判决：一、杨传海于本判决生效后十日内一次性支付淮南东华实业（集团）有限责任公司洞泉物业管理处自2015年1月1日至2020年5月30日期间物业服务费2919.5元；二、驳回淮南东华实业（集团）有限责任公司洞泉物业管理处其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由杨传海负担。 二审中，杨传海提交了两组证据。第一组证据，证明一份，拟证明：物业在未召开业主选举的业主委员会的情况下私自和物业签订合同无效；第二组证据，检查记录及图片若干张，拟证明：物业未达到合同的五级标准及物业不作为。 洞泉物业质证认为，双方签订的物业服务合同合法有效，召开业主大会不是物业公司的责任和义务，且业委会也不是物业公司的内设机构或部门。业委会是在政府相关机构组织下成立的，证据一的证明观点不能成立。证据二不能充分证明洞泉物业没有履行物业合同的约定，对垃圾的清运和保洁工作没有即时清理。 本院认为，证据一不符合证据的形式要件，不能达到杨传海的证明目的；证据二检查记录已在一审举证，本院不再评述，图片虽反映洞泉物业在物业服务上存在一定不足，但不足以形成杨传海拒交物业费的实质抗辩。 本院对一审认定事实予以确认。 本院归纳本案争议焦点为：一、南山村小区业委会与洞泉物业签订的物业服务合同是否合法有效；二、一审判令杨传海支付物业费的标准是否妥当。本院评述如下： 一、关于案涉物业服务合同的效力。1.杨传海主张未经业主大会选举的业委会成员不能代表全体业主签订案涉物业服务合同，但未能提供充分证据证明案涉物业服务合同甲方处签名和印章是伪造,且业主委员会委员的选举程序是否合法不在本案审查范围。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定,符合下列情形之一,业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持:(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。虽然杨传海主张洞泉物业存在不作为情形,但不能作为业主可以请求确认合同无效的情形，故案涉合同合法有效。 二、关于杨传海应否按时足额交纳物业服务费。在案涉物业服务合同合法有效且未被依法解除的情况下,该合同应对全体业主包括杨传海具有法律约束力。杨传海作为居住在南山村小区的居民,应依据合同约定及时足额交纳物业费。一审判决综合考虑洞泉物业服务质量存在不完善之处，未支持洞泉物业关于要求杨传海支付违约金的诉请,并明确要求洞泉物业加强管理、改善服务、提高品质，予以确认。淮南市田家庵区物价局出具的关于南山村小区《住宅区物业服务费明码标价清单》核准收费标准为多层住宅物业服务费0.55元/平方米/月,该收费标准是物业服务合同约定且经物价局核准，故一审按照该标准计算判令杨传海支付物业费2919.5元并无不当。 综上所述，杨传海的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由杨传海负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 晨 审 判 员  魏 宁 审 判 员  陈 燕 二〇二一年七月一日 法官助理  李长梅 书 记 员  夏艺桐 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。