湖南省东安县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1122民初1304号原告：卿洁，女，1987年9月20日出生，汉族，湖南省东安县人，住湖南省东安县。被告：永州招银地产有限公司，住所地湖南省东安县经济开发区。法定代表人：黄海华，执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：桑劲松，湖南慎明律师事务所律师。原告卿洁与被告永州招银地产有限公司（以下简称招银公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卿洁、被告招银公司的委托诉讼代理人桑劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卿洁向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告支付违约金40030元（依据央行最近一年期市场报价利率3.85%计算）；2.判决被告继续履行《舜皇城商品房买卖合同》；3.判决返还多收取的办证费用4200元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年11月17日，原告与被告订立《舜皇城商品房买卖合同》，购买被告开发建设的舜皇城×区××栋××号商品房现房，建筑面积为134.67平方米。合同约定原告以银行按揭贷款的方式购买该房屋，每平方单价为3089.03元，成交总价款为416000元。其中首付126000元，贷款290000元。合同对双方权利义务、付款方式、产权登记、违约责任、争议解决等有明确的约定。因是现房，合同订立后，被告便向原告交付了房屋。按照合同约定及不动产登记的规定，应由被告为原告申报办理产权登记。原告按被告要求向被告提供了办证所需要的包括缴纳契税的完税证明、物业专项维修资金收据，并另外向被告支付了4200元办证费。事实上，交房至今已经超过4年半，原告多次催促被告办证，但一直拖延至今没有办理。被告未依约为原告办理房屋产权备案登记的行为违反了双方的合同约定，虽然双方约定了延迟办证的违约金，但该违约金没有与违约时间长短相对应,明显对原告不利。作为格式合同的提供方，原告主张按照央行公布最近一年期ＬＲＰ利率3.85%计算本案延迟办证违约金。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院支持上述请求。被告招银公司辩称，原告诉请不符合合同约定和法律规定，请法院依法处理，理由如下：1.其交付房屋后，因政府部门对土地使用权尚有一些事宜未办结，但原告的不动产权证其一直积极的协助办理，并不存在故意违约的情形，且案涉房屋已交付，没有给原告造成实际损失。即便未能按时办妥不动产权证，按合同约定逾期办证违约金是按购房款的千分之三计算，而不是参照最近一年期LRP利率3.85%计算；2.办证费用4200元是其代收原告委托办证所需支出各种办证的费用，若原告要求返还，则属于解除办证委托，办证事宜由原告自行处理。经审理查明：2016年11月17日，原告卿洁（乙方）与被告招银公司（甲方）签订了《舜皇城商品房买卖合同》，约定：乙方购买甲方开发建设的位于舜皇城×区××栋××号商品房；该商品房用途为住宅，建筑面积为134.67平方米，单价3089.03元／平方米，总房价为416000元，付款方式为银行按揭贷款；甲方应当在2016年12月30日前将合格的商品房按交房标准交付给乙方；甲方在房屋交付及乙方付清相关费用之日起720个工作日内协助乙方办理房屋所有权证和国有土地使用权证；如因甲方的责任，致使乙方未能在约定期限内办理上述登记或手续，甲方按乙方已付购房款的千分之三承担违约金；办理房产证、土地使用证、水、电开户费合计4000元／户；合同还有其他相关约定。合同签订后，原告依约支付了购房款、办理按揭手续并向有关部门缴纳了房屋契税和维修资金。2016年12月30日，被告招银公司向原告卿洁交付了房屋。2017年8月23日，原告卿洁向被告招银公司支付办证费4200元。后因不动产权证未能如期办理，原告遂诉至本院，请求依法判决。另，在案件审理过程中，原告卿洁认可被告招银公司仅剩协助其办理不动产权证的合同义务未履行。上述事实，有原告提交的《舜皇城商品房买卖合同》、购房发票、契税完税证明、物业专项维修资金专用收据、收据及原、被告双方当事人的陈述等证据佐证，本院予以确认。本院认为，原告卿洁与被告招银公司签订的《舜皇城商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，本院依法确认为有效合同，双方应当按约全面履行，未按照约定履行合同义务的，应当承担相应的违约责任。本案中，原告要求被告继续履行合同协助办理涉案商品房的不动产权证书，经查，双方签订合同后，原告依约支付购房款，被告虽依约向原告交付涉案商品房，但在双方约定的期限内未将涉案商品房的不动产权证书办妥交付，应当承担继续履行合同义务的违约责任，故原告该项诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告按年利率3.85%支付逾期办理不动产权证书违约金的诉讼请求，经查，双方在合同中约定自被告交房之日起720个工作日内协助原告办理房屋所有权证和国有土地使用权证；如因被告的责任，致使原告未能在约定期限内办理登记手续，被告按原告已付购房款的千分之三承担违约金；现涉案商品房交付已超出720个工作日。由于原、被告在合同中明确约定逾期办证的违约计算方法，且该约定未违反法律规定，而原告未提供证据佐证因被告的违约行为所造成的实际损失，因此，被告应按合同约定向原告支付逾期办证违约金1248元（总房价416,000元×3‰=1248），原告该项诉讼请求，超出部分，本院不予支持。关于原告要求被告返还办证费用4200元的诉讼请求，经查，双方在合同中约定办证、水电入户合计4000元/户，因此，被告多收的办证费用200元，双方既没有约定，被告亦未提供证据佐证应增加收费的情形，故被告应当返还原告多收办证费200元，原告该项诉讼请求，超出部分，本院亦不予支持。被告提出“办证费用4200元是原告委托办证所需支出的各项费用”的抗辩意见，本院予以部分采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告永州招银地产有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告卿洁支付违约金1248元；二、被告永州招银地产有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告卿洁办理位于舜皇城×区××栋××号商品房的不动产权证书；三、被告永州招银地产有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告卿洁办证费用200元；四、驳回原告卿洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费904元，减半收取计452元，由原告卿洁负担402元，被告永州招银地产有限公司负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  胡先科二〇二一年七月七日法官助理黄国玲书记员蒋晓杰附相关法律条文：1.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。2.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。3.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。