上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终5977号上诉人(原审原告)：柴大玉，女，1970年8月6日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：秦毅，上海市竞业律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：刘健，男，1984年8月11日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：樊则兵，上海众律律师事务所律师。上诉人柴大玉因与被上诉人刘健房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2020)沪0110民初18613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月4日立案后，根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法由法官一人独任审理。本案现已审理终结。柴大玉上诉请求：撤销一审判决，判令租赁合同的解除时间为2020年11月24日，刘健应承担2019年12月1日至2020年11月24日期间的租金人民币153，400元(以下币种均为人民币)。事实与理由：1．合同解除需有明确解除合同的意思表示，并就合同解除后的费用、物品等事项进行交接。刘健在2020年4月23日并未将钥匙返还给柴大玉，而是交给了案外人张某某，也未明确表示解除租赁合同。刘健交付钥匙的真正原因是解决房屋的漏水问题。刘健的相关物品一直堆放在租赁房屋内，实际占有并控制租赁标的物。结合2020年4月23日双方微信聊天记录，刘健根本未提出解除租赁合同的意思表示。刘健直至2020年11月23日才明确表示放弃涉案房屋内的物品并同意由柴大玉自行收回房屋。故涉案租赁合同的解除时间应为2020年11月23日。2．刘健应支付2017年2月、3月的租金24，000元及逾期支付租金所产生的违约金76，000元。根据双方2020年4月2日的微信聊天记录，应可得出刘健已放弃时效抗辩，其在庭审中再次提出已过诉讼时效的行为违背了诚实信用原则。刘健辩称，不同意柴大玉的上诉请求。1．一审法院认定双方租赁合同已于2020年4月24日解除正确。涉案租赁合同于2017年7月31日到期后，双方形成不定期租赁关系。当事人可随时提出解除合同。根据双方微信聊天记录中显示，2020年4月24日，柴大玉称收到了刘健托人送过来的钥匙，且在刘健表示不做了之后，柴大玉明确回复好的，并追问刘健关于水电租金结算等合同解除后的相关事宜。由此可见，2020年4月24日刘健已通过微信及交付钥匙的方式向柴大玉提出解除合同，且柴大玉同意，双方达成合同解除的一致意思表示。2．柴大玉混淆了合同存续与房屋占有使用的概念。即使按照一审判决认定，2020年4月24日至2020年11月23日期间刘健的物品一直留滞在租赁房屋中，也不代表在此期间内双方租赁关系仍然存续。3．一审法院认定柴大玉主张的2017年2、3月租金已过诉讼时效正确。暂且不论刘健已通过现金的方式支付了2017年2月、3月的租金，即使按柴大玉所述刘健确实拖欠租金三年之久，而柴大玉除2020年4月2日提到让刘健核对这两笔费用之外，并未进行过其他催讨。而结合聊天记录可知，柴大玉对于拖欠租金一事催讨积极且催讨逻辑清晰，会列明拖欠的月份、类型及对应的款项金额。柴大玉一直催讨的都是当月租金，数次催讨中均未提到过2017年2月、3月的费用，明显与常理不符，亦与柴大玉的习惯不符。且柴大玉催讨的两个月租金已过诉讼时效，不存在刘健在微信聊天记录中放弃时效的抗辩，刘健回复好的，指的是会按照柴大玉的意思去查一下2017年2月、3月租金支付情况，而不是作出给付这两个月租金的承诺。而2020年4月18日刘健回复把钱给你，针对的是柴大玉催促其处理房屋是否续租以及退租后的清算事宜。4．一审法院在租金支付情况的认定上存在错误。刘健已支付租金至2020年1月，一审法院认定刘健自2019年12月起即未支付租金属于事实认定错误。刘建已实际支付2019年12月及2020年1月的租金，对此双方在一审庭审中均予以了认可，故一审法院存在重复计算租金的情况，加重了刘健的负担，请求二审法院依法改判或发回重审。柴大玉向一审法院起诉请求：1．确认柴大玉、刘健之间的租赁关系于2020年8月23日解除；2．判令刘健支付至2020年8月23日止的租金共计173，969元；3．判令刘健支付2020年8月24日至2020年11月23日的占用使用费39，000元；4．判令刘健支付租金逾期违约金144，750元；5．判令刘健支付逾期注销营业执照的违约金，按照每月13，000元的标准自2020年11月23日至实际注销之日止。一审法院认定事实：租赁房屋门牌号码为营口路XXX号-2。上海市杨浦区营口路852、860、864号一层店铺系登记在上海益观投资中心名下，该中心将包括租赁房屋在内房屋整体出租给柴大玉，租期自2017年5月10日至2020年5月9日。嗣后，上海益观投资中心又将营口路XXX号房屋出租给上海市杨浦区湘皇饭店，租期自2020年5月1日至2023年4月30日止。上海市杨浦区湘皇饭店系个体工商户，经营者为柴大玉。审理中，上海市杨浦区湘皇饭店出具《授权书》：“授权柴大玉出租营口路XXX号房屋，并收取租金。”2016年7月27日，柴大玉与刘健签署《承包协议书》。审理中，双方均确认该协议虽名为承包协议，但实际为租赁合同。该协议约定如下：“经双方友好协商，本着平等、互惠互利和共同发展的原则，就甲方投资的店面承包达成如下协议：一、甲方投资的店面交给乙方全包式经营管理，甲方不干涉乙方的经营管理行为。二、乙方每三个月交给甲方36，000元承包费。押金两个月24，000元，15日前必须交齐三个月的费用。否则超过一天多付50元违约金。三、承包费、水、电、税收等经营性费用，由乙方全部支付。在经营中乙方所发生的债权债务等，由乙方自行承担。四、乙方在经营期间应合法经营，服从管理部门的管理。五、乙方承包限为一年，即2016年8月1日起至2017年7月31日止。乙在承包期间内，不得再向外承包或转让，一经发现，甲方有权终止合同。经营合同到期后，乙方可提前30日，向甲方书面提出继续承包，在同等条件下，乙方可优先续约。如国家征用或动迁，甲方不负责任何赔偿。六、甲、乙双方如在经营期间发生异议，可以友好协商或能过诉讼途径解决。本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，本协议自签订之日起生效。”嗣后该协议约定的租期届满，柴大玉与刘健未续签租赁合同。刘健继续向柴大玉支付租金及水电费用，柴大玉予以接受。2018年5月4日，刘健在上海市杨浦区营口路XXX-XXX号房屋内注册了上海答案茶餐饮管理有限公司，该公司于2021年1月11日注销。租赁过程中，柴大玉与刘健主要聊天内容如下：2019年6月13日，柴大玉：“小刘，你这个月的水电费是3855加这个月的房租费12，000加起来一共是15，833，麻烦你帮忙付一下”。2019年6月25日，刘健支付了5，833元；6月30日，支付了10，000元。2019年7月12日，柴大玉：“这个月的水电费是3955块，加这个月的房租12，000块加起来一共是15，955”。2019年7月28日，刘健分两笔一共支付了15，955元。2019年8月27日，柴大玉：“这个月的水电费是2322，加这个月的房租12，000，一共是14，322块钱”。2019年8月31日，刘健：“老板娘，今天先给你1万，还有的，过两天可以吗，暂时手头不方便”。柴大玉：“可以”。2019年9月14日，刘健支付了4，322元。2019年10月31日，柴大玉：“小刘你好，这个月水电费是3116，还有这个月的房租12，000加起来一共是15，116麻烦你帮忙付一下”。11月8日，柴大玉：“刘健你好，上个月的房租水电费，你付了吗，我怎么还没收到呢”，刘健回复：“没付”。2019年11月15日，柴大玉：“小刘，这个的水电费是3158，加上一个的水电费3116，两个加起来一共是6274，麻烦你付一下．．．．．．还有请配合一下还有两个月的房租24，000块．．．．．．”2019年11月21日，柴大玉：“刘健，你到这个月底，已经两个月没付房租了，你如果不做的话，正好把押金底完(抵完)，请你把两个月的水电费付一下。”2020年1月13日，柴大玉：“刘健这个月的水电费一共是4006块钱，还有这个月的房租费。”刘健：“这个月房租13，000对吗”。审理中，柴大玉、刘健均确认，至2019年12月31日止每月租金为12，000元，自2020年1月1日开始租金为每月13，000元。2020年4月23日，柴大玉：“．．．．．．目前一共是五个月房租没付了。”刘健：“老板娘，我现在手头也不方面，前面的两个月我先写各欠条给你，但今年可能给你，你看能不能。”2020年4月24日，柴大玉：“小刘，昨天有人，把钥匙送到店里，放下就走了．．．．．．”刘健：“老板娘，不做了，我让她抓紧时间把房租送过来。”柴大玉：“好的，那就把东西拿走，到时水电费，付清，还有你之前欠的房租，你打算怎么说。”2020年4月27日，柴大玉：“刘健，房租什么时候付，这个店你到底怎么处理，这样关着，总不是个事，事情总是要解决的。拖一天是一天的钱呀，你要抓紧”。2020年4月30日，柴大玉：“小刘，你抓紧把事情跟我了结了，我才能往外招租。”2020年4月27日后，刘健未予回复。另查，审理中柴大玉表示2017年2月及3月的租金及2019年12月1日之后的租金未支付。关于2017年2月及3月的租金催讨，柴大玉表示无证据证明。再查，2020年11月19日，法院至涉案房屋内查看，房屋内尚有刘健的食品、料理台、包装机、电冰箱、家具等物品。同日，柴大玉表示同意收回房屋并自行将房屋内物品处理。同月23日，刘健明确表示放弃租赁房屋内的物品并同意柴大玉自行收回房屋。审理中，柴大玉及刘健均确认，房屋钥匙于2020年4月23日送回租赁房屋。柴大玉知晓钥匙已送回，但柴大玉称因房屋尚存刘健物品，故一直将房屋空置。一审法院认为：租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期租赁。柴大玉与刘健所签租赁合同至2017年7月31日止，此后双方未签订租赁合同而刘健继续支付租金，柴大玉未提异议，双方形成了不定期租赁关系，当事人可随时提出解除。刘健于2020年4月24日向柴大玉表示不再租赁，柴大玉收到该通知时双方租赁关系解除。关于柴大玉主张欠付的2017年2月、3月以及2019年12月开始的租金，法院认为，自2017年2月、3月直至2020年7月柴大玉提出本次诉讼，已超过3年，期间柴大玉未提出过催讨，刘健称超过诉讼时效的抗辩，法院予以采纳。其余的2019年12月开始的租金尚未支付，刘健理应支付。租赁关系解除后，刘健应及时将房屋内物品清理并将房屋返还给柴大玉，虽刘健将房屋钥匙返还给了柴大玉，但在柴大玉多次催促下刘健仍将大量物品留置于房屋内，导致房屋无法再次出租与利用。故相应房屋空置期间的费用，应由刘健承担。在本案审理中，刘健于2020年11月23日表示放弃房屋内物品，柴大玉同时确认自行处理房屋内物品，法院确认2020年11月23日系返还房屋之日。2020年4月25日至2020年11月23日期间的占用使用费，除参考原租金标准外，考虑到刘健并未在该房屋内实际经营，而柴大玉在已经获得房屋钥匙的情况下未采取积极措施防止损失扩大，双方对房屋空置均存在一定的责任，故酌定占用使用费按每月10，000元计算。根据查明的事实可知，柴大玉与刘健租金系月结，每月由柴大玉提出支付要求后刘健根据其要求支付，双方长期按该支付方式履行，且在诉讼前并无争议，故应认定为双方已改变了原租赁合同中“三个月一付，提前15天”的租金支付方式。故柴大玉主张按原合同约定的租金支付方式计算逾期支付租金的违约金，法院难以支持。根据查明的事实，刘健在租赁房屋注册了公司，该公司登记信息应在租赁关系解除后及时变更或注销，而刘健于2020年4月提出退租直至2021年1月11日才注销，已远超合理期间，虽合同中对逾期注销企业信息的后果未予约定，但刘健怠于注销的行为确实存在过错，亦有违诚信。柴大玉要求刘健支付逾期注销企业信息的费用，可予支持，但具体数额应根据实际注销的时间以及占用使用费计算截至的时间予以确定。如前所述，刘健应按10，000元的标准支付占用使用费至2020年11月23日，而11月23日距企业信息注销之日有一月余，故法院酌情确定刘健应向柴大玉支付逾期注销企业信息补偿款10，000元。另，当事人双方在微信中已确认将押金24，000元用于抵扣2019年10月及11月的租金，故本案中押金不再退还。一审法院判决：一、柴大玉与刘健关于上海市杨浦区营口路XXX号-2的房屋租赁关系于2020年4月24日解除；二、刘健应于判决生效之日起十日内向柴大玉支付自2019年12月1日至2020年4月24日止的租金61，400元；三、刘健应于判决生效之日起十日内向柴大玉支付自2020年4月25日至2020年11月23日止的房屋占用使用费69，667元；四、刘健应于判决生效之日起十日内向柴大玉支付逾期注销企业信息补偿款10，000元；五、柴大玉其余诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方当事人均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，柴大玉与刘健签订的《承包协议书》约定的租赁期限于2017年7月31日到期，双方未再签订新的租赁合同，然刘健仍在实际使用涉案房屋，并向柴大玉支付租金及水电费用，柴大玉也予以接受，故双方之间形成不定期租赁合同关系，双方当事人均有权随时解除合同。根据双方聊天记录，柴大玉于2020年4月24日向刘健发送“小刘，昨天有人，把钥匙送到店里，放下就走了……”，刘健明确回复“老板娘，不做了……”，柴大玉遂回复“好的，那就把东西拿走，到时水电费，付清，还有你之前欠的房租，你打算怎么说。”由此可见，刘健已通过交付钥匙、明确告知“不做了”等方式向柴大玉主张解除双方之间的租赁关系，柴大玉收讫钥匙并回复“好的，……”，可见双方已就解除租赁关系达成合意。鉴于刘健未及时结算欠付租金、水电费等费用，且尚有私人物品留置于涉案房屋内，无法认定已将涉案房屋返还柴大玉，故仍需支付相应的房屋占有使用费。一审法院以一审庭审期间刘健明确表示放弃租赁房屋内的物品并同意柴大玉自行收回房屋之日为涉案房屋实际交还柴大玉之日，并无不当，应予维持。至于柴大玉主张的2017年2月、3月租金，鉴于柴大玉起诉时上述款项已超过诉讼时效，刘健并就此提出了相应的抗辩意见。柴大玉虽主张曾于2020年4月2日微信通知刘健“小刘，2017年2月和3月的租金没到，你自己查一下。”刘健回复称好的。但刘健对上述两个月欠租不予确认，认为回复“好的”仅针对需要查一下，并非对尚欠租金的认可，也不构成对诉讼时效的放弃。本院认为，上述微信记录尚不足以得出刘健认可2017年2、3月租金尚未支付之结论，也不构成放弃对诉讼时效的抗辩，结合柴大玉于2019年底、2020年初多次以微信聊天方式与刘健进行过尚欠租金月份、金额等的反复确认，均未提及2017年尚有租金未支付，故对柴大玉该上诉请求不予支持。一审法院根据双方合同约定、结合合同的实际履行情况，认定刘健尚欠租金、占有使用费及逾期注销企业信息补偿款并无不当，应予维持。综上所述，柴大玉的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，893.33元，由柴大玉负担。本判决为终审判决。审 判 员 丁康威二〇二一年七月十九日法官助理 张 煜书 记 员 陈 晨附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……