河北省尚义县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0725民初506号 原告：王维成，男，1993年6月25日出生，汉族，居民，住张北县。 被告：邢天海，男，1968年6月22日出生，汉族，居民，住尚义县。 原告王维成与被告邢天海农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王维成、被告邢天海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王维成向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》，庭审中要求认定合同无效；2.被告返还原告购买院落的款项80000元；3.被告赔偿原告违约金40000元；4.被告补偿原告建造房屋支出65000元；5.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年10月16日，原、被告签订了房屋买卖合同，约定被告邢天海（乙方）将坐落于尚义县一处院落以80000元的价格出售给原告（甲方），还约定乙方保证对出售的房屋拥有独立的产权，如违约则按照合同购房价的50%付甲方违约金。原告在付清款项后按照双方约定的房屋面积组织施工，在施工过程中经国土资源局告知在建房屋系违建，同时遭到村民的阻扰。在合同签订时双方约定的面积不一致，该合同非原告的真实意思表示，存在重大误解，且双方签订的房屋买卖合同违反法律法规，应属无效。原告在签订协议后投入资金130000元建造房屋8间大房，修建院墙、上下水，双方就赔偿事宜协商未果，无奈诉至法院。 邢天海辩称：这是原、被告两个人签订的合同，不能认定无效，农村卖房都是这样的，返还80000元的购房款可以，原告需要恢复原状。违约金是原告违约不是被告违约，被告卖房的时候是以房本为准的，被告口头告知原告院落现状有部分是被告私自占的，不是被告的土地，原告经过三番五次调查后确定购买，被告在干活的时候原告找到被告谈妥的，原告购买之后又扩大了范围。宅基地就是宅基地，在里面建房是要经审批的，被告卖给原告就是地和院子，原告购买之后扩大盖房村民就不同意了，综上被告认为合同有效，且是原告违约，不承担违约金。 本院经审理认定事实如下：2020年10月26日户籍为康保县土城子镇周胡子行政村的原告因养牛在尚义县向原告购买宅基地一处，双方签订《房屋买卖合同》，合同中约定“甲方（买方）：王维成乙方（卖方）：邢天海一、乙方愿将坐落于尚义县院落一处出售给甲方，房屋面积以房产本为准。二、甲、乙双方商定总价款为人民币捌万元整（￥80000元）。三、付款方式：一次性付清。四、乙方保证对出售的房屋拥有独立的产权，保证该出售的房屋未予出售他人，自签订本协议起保证将房屋按约定价格售给甲方，期间不反悔，如违约则按合同购房价的50%付给甲方违约金”。原、被告分别在甲、乙方处签字并按手印。 院落位于，尚义县人民政府颁发的尚集建（1996）字第012884号集体土地建设用地使用证确定该处土地使用者为王跃，地址为炕塄乡大满井，土地类别：非耕地，用地面积为贰佰柒拾伍平方米，共有使用权面积无，用途为住宅，四至：东至空地、西至学校、南至空地、北至山坡。该土地建设使用权证草图标明南北边长均为11米，东西边长均为25米。 另查明,该院落系被告2009年向土地使用权人满井村村民王跃购买的，购买前王跃在其享有的土地使用证确定的范围内靠东边建造两间房屋，用石头砌的院落已超出土地使用证确定的范围。房屋未办产权登记，被告购买后，王跃将土地使用证交于被告，没有过户。土地确权时，尚义县自然资源局将土地使用证收回。被告卖给原告后，原告把原来的房屋拆了，将原来的石头院墙变成砖院墙，在土地证确定的面积之外原告准备建造8间房，建到8间房墙体完工时，国土资源局告知其在建房屋系违建，同时遭到村民的阻扰，现在施工暂停。 本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式转让。宅基地不属于工业、商业用途，是集体所有，且宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得。农村宅基地不得转售于本经济组织外的人员，原告王维成的籍贯系康保县土城子镇周胡子行政村，并不是该宅基地所属的经济组织成员，无法取得该宅基地的使用权。因原、被告买卖宅基地的这一行为违反法律规定，所以原、被告签订的《房屋买卖合同》系无效合同。无效合同自始至终无效，合同无效取得的财产应当相互返还，不能返还的，应当根据双方过错程度折价赔偿。被告应当返还原告的购房款80000元，原告将宅基地使用权返还被告。被告的两间房屋已被原告拆除，被告要求恢复原状成为不能，被告在本案中未主张要求原告赔偿损失，可另行处理。 原告理应了解宅基地的实际范围，而在宅基地之外进行建设，其行为与被告的过错不存在因果关系，因此造成的损失，应由原告自行承担。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十二条、第六十三条、第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的司法解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告邢天海于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告王维成购房款80000元； 二、原告王维成于本判决发生法律效力之日起十日内返还被告邢天海（2016）字第012884号集体土地建设用地使用证确定的土地使用权。 三、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费4000元，减半收取2000元，由原告负担1000元（已预交），被告邢天海负担1000元，于本判决发生法律效力之日起十日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 员 任占海 二〇二一年七月十二日 法官助理 倪振钧 书 记 员 张珊珊 附相关法律条文 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典实行后的法律事实引起的民事纠纷案件 适用民法典的规定。 民法典实行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。 省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。 本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。 第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。 农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 第六十五条有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权： （一）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的； （二）不按照批准的用途使用土地的； （三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。 依照前款第（一）项规定收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的司法解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。