河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1202民初340号原告：赵森，男，1987年6月12日出生,汉族，住三门峡市湖滨区。原告：曹欢欢，女，1989年3月8日出生，汉族，住三门峡市陕州区。二原告共同委托诉讼代理人：崔雪涛，河南恒翔律师事务所律师。代理权限为特别授权。二原告共同委托诉讼代理人：王炎年，河南恒翔律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：河南黄河大禹房地产开发有限公司，住所地：三门峡市湖滨区建设路七街坊十一局设计院生产科研楼。统一社会信用代码：91411200317470879R。法定代表人：房广华，该公司总经理。委托诉讼代理人：张琳，河南广林律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：沈晓晗，河南广林律师事务所实习律师。代理权限为特别授权。原告赵森、曹欢欢与被告河南黄河大禹房地产开发有限公司（以下简称大禹公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵森，原告赵森、曹欢欢的委托诉讼代理人崔雪涛、王炎年，被告大禹公司的委托诉讼代理人张琳、沈晓晗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵森、曹欢欢向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金23484.07元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年9月20日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的锦绣华庭小区房屋一套，房屋建筑面积为121.09㎡，单价为4584.85元/㎡。原告按照约定向被告支付了全部购房款。按照合同约定，被告应当在2019年3月31日前向原告交付经验收合格的房屋，但是被告并未按期向原告交付房屋，直到2020年5月28日才向三门峡市住房和城乡建设局备案工程竣工验收。被告逾期交房的期限应从2019年4月1日起计算至2020年5月28日止，逾期天数为423天。按照合同约定被告应按日向原告支付已缴纳房款万分之一的违约金。被告大禹公司辩称，1.违约时间应按照商品房验收合格的时间2020年3月30日计算。2019年4月4日，赵森、曹欢欢已实际接收房屋并领取钥匙。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第八条，双方已经对交房条件进行了实质变更。大禹公司于2020年3月30日工程竣工验收通过，并取得三门峡市建筑工程竣工验收报告，达到了交房条件。答辩人认为逾期交房的截止时间即使不按照实际的交付时间计算，也应该按照竣工验收时间计算，违约天数自2019年4月1日起至2020年3月30日止，共计365天。2.原告存在贷款违约的事宜，虽然双方在《商品房买卖合同》中未约定贷款时间，但是我们愿意按照行业惯例给原告90天的时间来办理，90天到期后应该开始计算原告的违约责任。原告应支付被告违约损失2242元。3.根据《商品房买卖合同》中第八条第三项以及《商品房买卖补充协议》第四条，我方需要扣除免责天数340天，具体扣除是污染治理天数290天，疫情防控期50天。4.原被告之间达成的《商品房买卖合同》系双方自愿合法的情况下签订的，是完全合法有效的，并未显失公平。被告从2019年3月30日起陆续开始交房，虽未能按照合同约定的交付条件交房，但是对于住房的使用并没有实际影响。被告本着社会责任感与合同的契约精神，愿意承担因交付产生的违约责任，被告已经对小区五百多户业主进行了赔付。被告认为应按照《商品房买卖合同》准确计算违约金。本院经审理认定事实如下：2017年9月20日，赵森（买受人、乙方）与大禹公司（出卖人、甲方）签订编号为17533085的《商品房买卖合同》1份，主要约定：第三条、买受人购买位于湖滨××××路锦绣华庭2幢23层2301号房屋，户型为三室二厅。该商品房的用途为成套住宅，建筑面积共121.09平方米，其中套内建筑面积97.46平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.63平方米。第四条计价方式与价款1.按建筑面积，该商品房单价为每平方米4584.85元，总金额555179元。第六条付款方式及期限3.约定金额225179元，付款方式为现金，约定付款时间为2017年9月20日；约定金额330000元，缴纳比例40.6％，付款方式为商业贷款，交纳比例59.4%。第七条买受人未按照规定的时间付款，逾期在三十日内，自本合同规定的应付款期限至实际金额应付款之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行。买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。第八条出卖人应当在2019年3月31日前，将经商品房验收合格的房屋交付给买受人。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日告知买受人的；2.买受人逾期付款的或违反本合同及补充协议约定的；3.有关法律、法规、政策、政府规划变更、政府或市政负责配套延误等导致项目暂停、中止施工或停工建设，致使交付延迟的。持续雨雪、冰雹等恶劣天气影响施工的。突发性自然灾害、公共事件等导致施工受阻或停工的，其他出卖人不能预防和控制的因素。第九条出卖人逾期交房的违约责任，1.逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后期限至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价万分一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款0.1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。出卖人大禹公司在合同甲方处盖章，买受人赵森在合同乙方处签字，曹欢欢在共有人处签字。合同签订后，原告按约向被告缴纳了购房款225179元。2018年2月12日，大禹公司收取赵森银行贷款330000元，同日付赵森9900元。被告大禹公司于2019年5月14日向原告开具了购房发票，开票金额为555179元。2019年4月4日，锦绣华庭小区物业公司向赵森下发了《房屋结算及进户凭证》，赵森从物业处领取钥匙接收房屋。2020年3月30日，锦绣华庭2#楼经建设、施工、勘察、设计、监理单位竣工验收合格。2020年5月28日，大禹公司开发的锦绣华庭项目通过三门峡市住房和城乡建设局的工程竣工验收备案。备案证书显示大禹锦绣华庭实际开工日期为2016年3月16日，实际竣工验收日期为2020年3月30日。被告大禹公司认可其存在逾期交房的行为，但称是多种原因导致，应依据合同扣除相应的天数。被告大禹公司提交了以下证据：1.三门峡市政府文件，分别为：河南省环境污染防治攻坚领导小组办公室文件1份（豫环攻坚办[2017]286号文）（通知全省启动重污染天气橙色预警或者黄色预警），管控日期为2017年11月3日至11月10日；三门峡市人民政府重点项目建设办公室通知1份(通知[2017]15号文)（通知实施“封土运动”，城市建成区内停止各类建设工程土石方作业），管控日期为2017年11月15日至2018年3月15日；三门峡市人民政府关于启动三门峡市重污染天气二级橙色预警的紧急通知（三政明电[2018]7号文）及解除通知（三政明电[2018]8号文）2份（通知实施封土行动），管控日期为2018年3月8日至3月16日；三门峡市环境防治攻坚战领导小组办公室发布的关于启动三门峡市重污染天气二级橙色预警（三环攻坚办[2018]27号文）及解除通知（三环攻坚办[2018]28号文）文件2份（通知对建筑工地、道路扬尘和企业无组织排放的管控情况进行检查），管控日期为2018年3月22日至2018年3月30日；三门峡市环境污染防治攻坚领导小组办公室发布的关于做好2018年10月20日至23日轻中度污染管控工作的紧急通知（三环攻坚办[2018]207号文）（通知停止一切渣土车运输、停止拆迁和土石方作业），管控日期为2018年10月20至2018年10月23日；三门峡市大气污染防治攻坚战领导小组办公室发布的关于禁止使用柴油锤打桩机施工的通知1份（三控尘办[2018]27号文）（通知自2018年10月22日至10月底前停止使用柴油锤打桩机）；三门峡市环境污染防治攻坚领导小组办公室下发了关于启动三门峡市重污染天气二级橙色预警的紧急通知（三环攻坚办[2018]245号文）及解除通知（三环攻坚办[2018]249号文）2份，（通知停止城市拆迁、建筑工程配套道路和管沟开挖作业，建筑施工工地严格落实“六个百分之百”抑尘措施），管控日期为2018年11月27日至2018年12月5日；三门峡市环境污染防治攻坚领导小组办公室下发了关于启动三门峡市重污染天气三级黄色预警的紧急通知（三环攻坚办[2018]250号文）1份，（通知停止停止土石方作业，建筑施工工地严格落实“六个百分之百”抑尘措施），管控日期为2018年12月9日至2018年12月11日；三门峡市环境污染防治攻坚领导小组办公室下发了关于启动三门峡市重污染天气二级橙色预警并启动二级响应的通知（三环攻坚办[2018]262号文）1份，（通知停止土石方作业，建筑施工工地严格落实“六个百分之百”抑尘措施），管控日期为2018年12月29日至2019年1月4日；三门峡市人民政府关于将重污染天气红色预警及一级相应调整为黄色预警机三级相应的紧急通知（三政明电[2019]1号文）1份；三门峡市人民政府关于将重污染天气红色预警及一级响应调整为黄色预警及三级相应的紧急通知（三政明电[2019]2号文）；三门峡市环境污染防治攻坚领导小组办公室下发了关于印发《三门峡市重污染天气应急管控期间建设项目申请正常施工管理办法》的通知（三控尘办[2019]1号文）1份；三门峡市环境污染防治攻坚领导小组办公室下发了关于重污染天气橙色预警降级为黄色预警并启动三级相应的通知（三环攻坚办[2019]16号文）及解除通知（三环攻坚办[2019]23号文）2份，管控日期为2019年3月1日至2019年3月14日；三门峡市环境污染防治攻坚领导小组办公室下发了关于启动该重污染天气二级橙色预警的紧急通知（三控尘办[2019]6号文）及解除通知（三控尘办[2019]9号文）2份，管控日期为2019年9月24日至2019年10月2日；三门峡市环境污染防治攻坚领导小组办公室下发了关于启动重污染天气二级橙色预警的紧急通知（三控尘办[2019]11号文）及解除通知（无文号）2份，管控日期为2019年11月1日至2019年11月10日；三门峡市环境污染防治攻坚领导小组办公室下发了关于启动重污染天气二级橙色预警的通知（三控尘办[2019]13号文）（三环攻坚办[2019]124号文）及解除通知（无文号）3份，管控日期为2019年11月19日至2019年11月26日；三门峡市环境污染防治攻坚领导小组办公室下发了关于启动重污染天气二级橙色预警的紧急通知（三控尘办[2019]15号文），管控日期为2019年12月5日至2019年12月31日；三门峡市环境污染防治攻坚领导小组办公室下发了关于重污染天气橙色预警调整为黄色预警并启动二级应急响应的通知（三环攻坚办[2019]129号文），管控日期为2019年12月31日至2020年1月5日；三门峡市环境污染防治攻坚领导小组办公室下发了关于重污染天气橙色预警并启动二级响应的通知（三环攻坚办[2020]1号文），管控日期为2020年1月9日至2020年1月23日；2.河南科扬建设咨询监理有限责任公司监理日志（2017年11月3日至2020年1月23日），监理日志显示2017年11月3日（当日2号楼进行砌体施工）已开始施工，上述雨雪天气及扬尘、大气污染治理等管控期间，案涉2号楼仍进行部分施工。但是并未进行地基开挖、土方运输等工程。监理日志载明的停工时间共计14天，分别为：2017年12月26日至12月31日，因环保原因停工5天；2018年1月3日至7日，因下雪停工4天；2018年1月24日至1月27日，因下雪停工3天；2018年2月7日，因环保原因停工1天；2018年3月4日，因扬尘治理及下雨停工1天。2018年10月22日，案涉2号楼进行外墙真石漆施工，截止2019年3月14日2号楼进行外挂楼梯、外墙漆施工。自2019年11月1日起，施工内容包括1号楼至6号楼、地下室缺陷修补施工。2020年1月21日进行消防验收、监控调试。另查明，根据三门峡市新冠肺炎疫情防控指挥部关于严格疫情防控有序推进企业复工复产的公告，因新冠肺炎疫情防控，自2020年1月25日至2020年3月15日为影响期，3月16日包括房地产等建设工程开始复工复产。本院认为，原告赵森、曹欢欢与被告大禹公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。原告按约交纳了房款555179元，已履行了合同义务，被告大禹公司应按约于2019年3月31日前交付符合合同约定条件的房屋。原告虽然在2019年4月4日领取房屋钥匙，但是当时房屋所在2号楼并未经过竣工验收，不符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，故原告有权向被告主张逾期交房的违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》仅对首付225179元约定了付款时间，而对剩余300000元商业贷款并未约定付款时间，被告关于原告未按期支付房款，应承担相应的违约责任的抗辩意见，缺乏证据，本院不予采纳。关于交房的实际时间，被告主张以实际竣工验收之日即2020年3月30日为准，原告主张按照竣工备案之日2020年5月28日为准。本院认为，《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件为经商品房验收合格，并未约定以竣工验收备案为交付条件。案涉2号楼于2020年3月30日已经竣工验收合格，符合合同约定的房屋交付条件。故逾期交房天数应自2019年4月1日计算至2020年3月30日，为364天。关于逾期交房违约金的计算方式，依据《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应自2019年4月1日起，按已付房款日万分之一的标准支付违约金。同时合同第八条第三款约定，有关法律、法规、政策、政府规划变更、政府或市政负责配套延误等导致项目暂停、中止施工或停工建设，致使交付延迟的。持续雨雪、冰雹等恶劣天气影响施工的。突发性自然灾害、公共事件等导致施工受阻或停工的，其他出卖人不能预防和控制的因素，可以作为延期交付房屋的免责事由。被告抗辩因扬尘治理等因素应扣除延期交房290天，其中自2017年11月3日至2019年3月14日为220天。2018年10月22日开始计算28天，显示禁止使用柴油打桩机施工，并非合同约定可以延期交房的事由，故上述28天不应作为延期交房的扣除事由。根据被告提交的监理日志，2017年12月26日至12月31日，因环保原因停工5天。2018年1月3日至7日，因下雪停工4天，2018年1月24日至1月27日，因下雪停工3天，2018年2月7日，因环保原因停工1天，2018年3月4日，因扬尘治理及下雨停工1天。相关14天应从总的逾期天数中予以扣除。根据被告提交的政府文件及监理日志，本院将政府文件载明的时间与监理日志进行对应，监理日志虽然载明了施工，但是施工并不包括地基开挖、土方运输等，可以看出政府大气污染管控对被告施工确实存在影响，被告提供的政府文件显示自2017年11月3日至2020年1月9日管控天数为290天，但是被告未提交证据证实上述政府管控措施对逾期交房的影响程度，结合案涉2号楼于2016年3月16日已实际开工，截止2019年3月14日2号楼进行外挂楼梯、外墙漆施工的实际情况，本院酌定影响程度计算20天。鉴于原告购买的房屋已于2019年4月4日接收钥匙，2020年1月23日已进行消防验收、监控调试，具备竣工验收条件，但因新冠肺炎疫情影响，不能进行竣工验收，致使无法达到合同约定的房屋交付条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”之规定，自2020年1月25日至2020年3月15日，因新冠肺炎疫情属不可抗力，导致案涉房屋不能竣工验收，上述期间共计50天，应作为延期交房的事由予以扣除。综上，考虑到原告接收房屋时间，根据案涉商品房买卖合同的履行情况及前述事由与逾期交房因果关系和影响程序，本院酌定应扣除延期交房的天数为：14+20+50=84天。故原告的逾期交房违约金计算方法为：555179元×0.0001×（364天—84天）=15545.01元。综上所述，原告诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款,《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条第一款之规定，判决如下:被告河南大禹房地产开发有限公司支付原告赵森、曹欢欢逾期交房违约金15545.01元。限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕.如果未按本判决指定的期间履行交付义务、给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金、加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费380元，由原告赵森、曹欢欢负担50元，被告河南大禹房地产开发有限公司负担330元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审 判 长  赵云霞人民陪审员  于 苇人民陪审员  裴建军二〇二一年七月二十六日书 记 员  王家宁