广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0109民初245号 原告：广西金川阳光城实业有限公司，住所地：广西南宁市邕宁区银峰路36号水产畜牧培训中心大楼四楼36-82号房，统一社会信用代码91450000569069053X。 法定代表人：黄小达，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：农连珠，上海（汉盛）南宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁干，上海（汉盛）南宁律师事务所律师。 被告：乔磊，男，汉族，1986年4月9日出生，居民身份证地址：河南省睢县，现被羁押于广西黎塘监狱。 原告广西金川阳光城实业有限公司与被告乔磊追偿权纠纷一案，本院于2021年1月11日立案，依法适用普通程序于2021年5月25日公开开庭进行了审理，原告广西金川阳光城实业有限公司的委托诉讼代理人农连珠、被告乔磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付代偿款49000.19元。2.判令被告向原告支付逾期支付代偿款的违约金3279.89元（违约金以原告代偿款总数为基数，按日万分之三的利率计至实际还款之日止，现暂计至2020年5月25日）。3.判令被告承担原告为实现债权委托律师而支付的律师费8000元。4.判令被告承担本案全部诉讼费用（包括案件受理费、财产保全申请费、公告费）。事实和理由：2017年11月30日，被告就购买原告开发的位于南宁市邕宁区（以下简称“涉案房屋”）及该涉案房屋的装修事宜，分别与原告签订了《南宁市商品房买卖合同》及其补充协议（以下简称“购房合同”），及与原告、鼎铭（福建）幕墙工程有限公司签订《委托、设计及改造装修协议》（以下简称“装修协议”），根据购房合同第五条、第七条第3款、购房合同附件七补充协议第七条第3款第（4）项的约定，以及装修协议第七条第2款第（3）项约定，该涉案房屋总房款为549716元，设计、改造及装修费用259158元，被告应于2017年11月30日前向原告支付首期购房款110716元和设计、装修、改造费用78158元，剩余购房款439000元和设计、改造、装修费用181000元由被告通过银行贷款的方式支付，原告为被告的前述贷款提供连带保证责任；如因被告未及时偿还贷款本息导致贷款银行要求原告承担担保责任或代为偿还的，被告应在收到银行或原告的还贷通知后10日内（以较早日期为准）归还原告的代偿款，如被告超过10日仍未偿还的，原告有权解除合同，并要求被告支付房屋总价款的20%的违约金及原告代为偿还的款项和因此所产生的费用，如原告不解除本合同的，被告应按原告代偿款总额的万分之三／日的标准向原告支付代垫期间的违约金。该涉案房屋已于2017年11月24日办理取得商品房预售许可证，证号为南房预字（2017）第395号。购房合同和装修协议签订后，被告依约支付了购房首付款110716元和设计、装修、改造费用首付款78158元，原告并以被告为权利人分别于2018年5月16日、2018年6 月13日办妥该涉案房屋的合同登记备案和商品房预告登记，取得《商品房买卖合同登记备案证明》（合同备案编号：QF2017113000102号）、《不动产登记证明》（证号：桂（2018）不动产证明第0124382号）。2018年1月24日、2018年1月29日，被告作为借款人、原告作为保证人就涉案房屋剩余购房款和剩余装修款分别与广西北部湾银行股份有限公司南宁市城北支行（下称“北部湾银行”）签订了《个人房屋借款/担保合同》（合同编号：北部湾银行贷字HTO43018012300331号，以下简称“房屋借款合同”），和签订了《个人借款/担保合同》（合同编号：北部湾银行贷字HT043018012300332号，以下简称“装修借款合同”），北部湾银行向原告发放了439000元和181000元两笔贷款，原告对被告的前述两笔贷款承担连带保证责任。但自2020年4月30日起，被告欠付多期前述按揭款未还。2020年4月30日，北部湾银行从原告账户中分四次扣款1284.77元、1646元、5791.49元、2754.53元。2020年8月26日，北部湾银行又从原告账户中分两次扣除4069.32元和9117.69元。2020年11月25日，北部湾银行又从原告账户中扣除4068.15元。2020年12月23日，北部湾银行又从原告账户中扣除7486.48元。2021年1月14日，北部湾银行又从原告账户中扣除2693.01元。2021年3月23日，北部湾银行又从原告账户中分两次扣除7418.45元、2670.3元。截至目前为止，原告为被告向银行代偿贷款本息共计49000.19元。2020年7月17日，原告向被告发出《及时偿还代偿款催告函》，要求被告在收到函件起5日内归还代偿的贷款本息共计11476.79元。2020年9月10日，原告委托上海汉盛（南宁）律师事务所向被告发出律师函，要求被告在2020年9月17日之前缴清拖欠代偿贷款本息24663.8元及违约金。截至目前，被告仍未向原告支付代偿款及违约金。原告认为，原告与被告签订的购房合同、装修协议，原告、被告与北部湾银行签订的房屋借款合同、装修借款合同合法有效，当事人应当依约履行。被告未履行其合同义务，严重损害了原告的合法权益。根据《南宁市商品房买卖合同》附件七补充协议第七条第3款第（4）项“因买受人未按时还贷及支付其他应付款项或违反其他义务（包括但不限于买受人拒绝办理或拒绝配合办理该商品房的过户、抵押登记手续等），致使出卖人被要求承担担保责任或代为偿还的，买受人在收到银行、住房公积金管理机构（及/或相关担保公司）或出卖人还贷通知后10日内（以较早日期为准）仍未偿还的，出卖人有权单方面解除本合同，届时买受人应向出卖人支付本合同约定房屋总价款的20%的违约金及出卖人代为偿还的款项和因此所产生的费用（包括但不限于出卖人因此承担的诉讼/仲裁和律师费用）。出卖人有权在履行完毕合同注销手续后从买受人已支付的房款中抵扣该等违约金、代为偿还的款项（或直接偿清银行或公积金贷款）及出卖人其他损失，然后将剩余房款（若有）无息退还买受人。如买受人已付房款不足赔偿出卖人实际损失的，出卖人有权继续追偿。出卖人不解除本合同的，买受人应按代垫费用总额的万分之三/日的标准向出卖人支付代垫期间的违约金。”《南宁市商品房买卖合同》附件七第十八条第12款第（3）项“双方在履行合同过程中如产生争议，应通过平等协商、提请政府主管部门或者向人民法院起诉等途径解决。如出卖人通过诉讼及/或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约及/或过错导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费等，概由买受人承担，律师费标准参考项目所在地政府颁布的最新律师服务收费指导标准执行，具体金额以律师事务所开具的发票为准。如买受人通过诉讼及/或聘请律师处理与出卖人争议的，且该争议系由出卖人违约及/或过错导致，买受人因此产生的全部成本按前述规定处理。”的约定及根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，原告要求被告支付代偿款49000.19元并按照代偿额的万分之三/日的标准向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求人民法院依法判决支持原告诉讼请求。 原告提供的证据：1.原告营业执照，拟证明原告的合同主体资格适合；2.被告居民身份证，拟证明被告的合同主体资格适格；3.商品房预售许可证，拟证明位于南宁市邕宁区已于2017年11月24日办理取得商品房预售许可证，双方签订的商品房买卖合同合法有效；4.《商品房买卖合同》及其补充协议，拟证明被告就购买位于南宁市邕宁区事宜与原告签订了《商品房买卖合同》及其补充协议，合同约定，总房款为549716元，被告应于2017年11月30日前向原告支付首期购房款110716元，剩余购房款439000元被告于合同签订之日申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款，被告逾期偿还贷款导致原告承担保证人或代为偿还的，原告有权追究被告的违约责任；5.《委托设计、改造及装修协议》，拟证明被告将购买的位于南宁市邕宁区委托给原告进行设计改造及装修。约定被告于2017年11月30日前支付首期设计、装修、改造费用78158元，剩余设计、改造、装修费用181000元应于2017年11月30日前申请办理按揭贷款，并在2017年12月30日前付清全部余款；6.《个人房屋借款／担保合同》，拟证明被告向北部湾银行股份有限公司南宁市城北支行借款439000元用于支付购买的位于南宁市邕宁区江湾路6号丽景湾XXX房的房款。原告对该笔借款承担连带保证责任；7.《个人房屋借款／担保合同》，拟证明被告向北部湾银行股份有限公司南宁市城北支行借款181000元用于支付其与原告购买的位于南宁市邕宁区的装修款，原告对该笔借款承担连带保证责任；8.《商品房买卖合同登记备案证明》，拟证明原告于2018年5月16日为涉案房屋办理商品房买卖合同登记备案证明； 9.不动产权登记证明，拟证明原告于2018年6月13日办妥该案涉案房屋的商品房预告登记；10.广西北部湾银行个人贷款保证人代偿通知书，拟证明被告逾期归还银行贷款，银行向原告发出代偿通知书，要求原告承担保证责任；11.还款凭证、转账凭证，拟证明北部湾银行从原告银行账号划款49000.19元用于代偿被告逾期归还的贷款；12.及时偿还代偿催告函及EMS快递单，拟证明被告逾期归还贷款致原告向银行代偿后，原告向被告发送代偿款催收通知；13.律师函及EMS快递单，拟证明被告逾期归还原告的代偿款，原告委托律师向被告发送催款通知；14.委托代理合同、律师费发票，拟证明原告为维权而支出的律师费8000元。 被告辩称，1.我现在被关在监狱，无法偿还贷款。2.北海市海城区人民法院认为我所有资金都是非法所得，但是我认为涉案房屋是我借其他钱来买的，都有转账记录，涉案房屋已经被海城区人民法院判决没收，该涉案房屋被没收了也不属于我了，我认为上述款项不应该由我偿还。3.如果涉案房屋是我的，我也愿意承担责任，但是我现在没有能力还。 被告未提交任何证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 -7- 根据上述确认的证据和当事人在庭审中的陈述，本院查明案件事实如下：2017年11月30日，原告（出卖人）和被告（买受人）签订《南宁市商品房买卖合同》及其补充协议，主要约定：1、被告购买原告开发的位于南宁市邕宁区；2、该涉案房屋总房款为549716元，被告应于2017年11月30日前向原告支付首期购房款110716元，剩余购房款439000元由被告通过银行贷款的方式支付；3、因买受人未按时还贷及支付其他应付款项或违反其他义务（包括但不限于买受人拒绝办理或拒绝配合办理该商品房的过户、抵押登记手续等），致使出卖人被要求承担担保责任或代为偿还的，买受人在收到银行、住房公积金管理机构（及／或相关担保公司）或出卖人还贷通知后10日内（以较早日期为准）仍未偿还的，出卖人有权单方面解除本合同，届时买受人应向出卖人支付本合同约定房屋总价款的20%的违约金及出卖人代为偿还的款项和因此所产生的费用（包括但不限于出卖人因此承担的诉讼／仲裁和律师费用）。出卖人有权在履行完毕合同注销手续后从买受人已支付的房款中抵扣该等违约金、代为偿还项（或直接偿清银行或公积金贷款）及出卖人其他损失，然后将剩余房款（若有）无息退还买受人。如买受人已付房款不足赔偿出卖人实际损失的，出卖人有权继续追偿。出卖人不解除本合同的，买受人应按代垫费用总额的万分之三／日的标准向出卖人支付代垫期间的违约金。4、 双方在履行合同过程中如产生争议，应通过平等协商、提请政府主管部门或者向人民法院起诉等途径解决。如出卖人通过诉讼及/或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约及/或过错导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费等，概由买受人承担，律师费标准参考项目所在地政府颁布的最新律师服务收费指导标准执行，具体金额以律师事务所开具的发票为准。如买受人通过诉讼及/或聘请律师处理与出卖人争议的，且该争议系由出卖人违约及/或过错导致，买受人因此产生的全部成本按前述规定处理。上述合同签订后，被告依约向原告支付了购房首付款110716元。 2017年11月30日，原告（甲方）和被告（乙方）、案外人鼎铭（福建）幕墙工程有限公司（丙方）签订《委托设计、改造及装修协议》，主要约定：1、甲方同意由乙、丙方对涉案房屋进行设计、装修和改造。2、本次设计、改造、装修费用为259158元，甲方支付至乙方或乙方指定账户，支付完毕即视为甲方已向乙、丙方履行完毕付款义务，甲方付款后由乙方向甲方开具票据。3、甲方于2017年11月30日前支付首期设计、装修、改造费用78158元；除首期款外，剩余设计、改造、装修费用181000元，应于2017年11月30日前申请办理按揭贷款。甲方余款应在本协议签订之日起30日内全清付清。上述协议签订后，被告依约向原告支付了设计、装修、改造费用首付款78158元。 2017年11月24日，该涉案房屋办理取得商品房预售许可证（南房预字（2017）第395号）。2018年5月16日，原告为涉案房屋办理了合同登记备案，并取得《商品房买卖合同登记备案证明》（合同备案编号：QF2017113000102号）。2018年6月13日，原告为涉案房屋办理了商品房预告登记，并取得了《不动产登记证明》（证号：桂（2018）不动产证明第0124382号）。 2018年1月24日，被告（借款人、抵押人）、案外人北部湾银行（贷款人）、原告（保证人）签订《个人房屋借款/担保合同》（合同编号：北部湾银行贷字HTO43018012300331号），主要约定：1、借款人借款金额439000元，从2018年1月24日起至2048年1月24日止；2、贷款人受托支付至广西金川阳光城实业有限公司账号。3、按月等额本息还款。4、保证人提供阶段性连带责任保证。上述合同签订后，北部湾银行向原告银行账号发放了贷款439000元。 2018年1月29日，被告（借款人、抵押人）、案外人北部湾银行（贷款人）、原告（保证人）签订了《个人借款/担保合同》（合同编号：北部湾银行贷字HT043018012300332号），主要约定：1、借款人借款金额181000元，从2018年1月29日起至2048年1月29日止；2、贷款人受托支付至广西金川阳光城实业有限公司账号。3、按月等额本息还款。4、保证人提供阶段性连带责任保证。上述合同签订后，北部湾银行向原告银行账号发放了贷款181000元。 由于被告未能及时向北部湾银行偿还上述贷款，2020年4月30日，北部湾银行从原告账户中扣划7437.49元（439000元的借款）、4039.30元（181000元的借款）。2020年8月26日，北部湾银行从原告账户中扣划9117.69元（439000元的借款）、4039.32元（181000元的借款）。2020年11月25日，北部湾银行从原告账户中扣划4068.15元（181000元的借款）。2020年12月23日，北部湾银行从原告账户中扣划7486.48元（439000元的借款）。2021年1月14日，北部湾银行从原告账户中扣划2693.01元（181000元的借款）。2021年3月23日，北部湾银行从原告账户中扣划7418.45元（439000元的借款）。2021年3月23日，北部湾银行从原告账户中扣划2670.30元（181000元的借款）。 2020年7月17日，原告向被告发出《及时偿还代偿款催告函》，要求被告在收到函件起5日内归还代偿的贷款本息共计11476.79元。2020年9月10日，原告委托上海汉盛（南宁）律师事务所向被告发出律师函，要求被告在2020年9月17日之前缴清拖欠代偿贷款本息24663.8元及违约金。但是被告仍未向原告支付代偿款及违约金。 2020年12月14日，原告（甲方）与上海汉盛（南宁）律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，主要约定甲方因乔磊追偿权纠纷一案，乙方接受甲方的委托，指派农连珠、梁干律师为上述案件的一审代理人。一审程序基础费用为8000元。 原告认为被告未及时偿还北部湾银行按揭贷款，导致其承担保证责任，截至2021年5月25日，北部湾银行划扣原告账户的款项共计49000.19元。为维护原告的合法权益，原告诉至人民法院，请求人民法院全部支持其诉讼请求。 另查明，广西北海市海城区人民法院于2020年12月24日作出的（2019）桂0502刑初501号判决没收涉案房屋。其中部分被告人不服上诉，广西北海市中级人民法院于2021年3月15日作出（2021）桂05刑终35号刑事判决，维持原判。 本院认为：关于被告是否应偿还原告代偿贷款本息的问题。原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》及补充协议、原告和被告及案外人鼎铭（福建）幕墙工程有限公司签订的《委托设计、改造及装修协议》，系各方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应当确认合法有效。各方当事人应当按照合同约定履行各自义务。在本案中，为向原告支付剩余购房款439000元和设计、改造及装修费181000元，被告应按约定向银行申请按揭贷款，为此，被告分别向北部湾银行申请了按揭贷款439000元和181000元，并与原告、案外人北部湾银行签订了两份《个人房屋借款/担保合同》（合同编号分别为：北部湾银行贷字HT043018012300331号、北部湾银行贷字HT043018012300332号），两份合同系当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应确认合法有效。北部湾银行按约定发放按揭款后，被告未按照约定偿还北部湾银行的按揭贷款的本息，被告行为已经构成违约。根据合同约定，原告作为保证人应当对被告所欠北部湾银行的债务履行保证责任。为此，北部湾银行从原告账户扣划款项累计49000.19元。北部湾银行从原告银行账号划款的行为系原告履行了保证义务。原告承担保证责任后，有权向被告追偿。现原告诉请被告偿还代偿贷款本息49000.19元，理由充分，符合法律规定，本院予以支持。关于被告辩称，涉案房屋被没收，自己不应偿还贷款本息的理由，本院认为涉案房屋被没收，不影响到被告违约导致原告履行保证责任后向被告追偿的权利，故对被告的辩称不予采纳。 关于被告是否应当支付原告违约金的问题。当事人应当按照合同约定履行义务。根据《南宁市商品房买卖合同》约定，因被告未按时还贷及支付其他应付款项或违反其他义务（包括但不限于买受人拒绝办理或拒绝配合办理该商品房的过户、抵押登记手续等），致使出卖人被要求承担担保责任或代为偿还的，被告在收到原告还贷通知后10日内（以较早日期为准）仍未偿还的。原告不解除本合同的，被告应按代垫费用总额的万分之三/日的标准向原告支付代垫期间的违约金。根据该条约定，《南宁市商品房买卖合同》涉及到的贷款系剩余购房款439000元，并不包括《委托设计、改造及装修协议》中设计、改造及装修费181000元的贷款。据此，违约金适用于被告逾期偿还贷款439000元。在本案中，由于被告逾期未向北部湾银行支付贷款本息，导致北部湾银行分别于2020年4月30日、2020年8月26日、2020年12月23日、2021年3月23日从原告账户中扣划7437.49元（439000元的借款）、9117.69元（439000元的借款）、7486.48元（439000元的借款）、7418.45元（439000元的借款），以上合计31460.11元，因此，被告应向原告支付违约金。违约金应以垫付的款项分段计算，按照日万分之三计算至被告实际清偿全部贷款本息之日为止。暂计算至2021年5月25日为：1、以7437.49元为基数，从2020年4月30日起按照日万分之三计算至2021年5月25日为870.19元；以9117.69元为基数，从2020年8月26日起按照日万分之三计算至2021年5月25日为744元；以7486.48元为基数，从2020年12月23日起按照日万分之三计算至2021年5月25日为340.51元；以7418.45元为基数，从2021年3月23日起按照日万分之三计算至2021年5月25日为140.21元；以上合计2094.91元。原告诉请被告支付违约金2094.91元，理由充分，本院予以支持。对于原告诉请超过部分的，本院不予支持。之后违约金，以31460.11元为基数，从2021年5月26日起按照0.3‰/天计算至被告实际清偿全部贷款本息之日为止。 关于被告是否应当支付原告律师费的问题。根据《南宁市商品房买卖合同》约定，原告通过诉讼及/或聘请律师处理与被告的争议的，且该争议系由被告违约及/或过错导致，原告因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费等，概由被告承担，律师费标准参考项目所在地政府颁布的最新律师服务收费指导标准执行，具体金额以律师事务所开具的发票为准。据此，原告诉请被告支付律师费合理部分应当予以支持；但是由于本案诉争标的为52280.08元，参照《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》的规定，争议标的10万元以下的，最高不得超过5%的收费比例。故本案的律师费最高不应超过2614元。因此，原告诉请被告支付律师费8000元，过高部分，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下： 一、被告乔磊偿还原告广西金川阳光城实业有限公司代偿贷款本息49000.19元。 二、被告乔磊支付原告原告广西金川阳光城实业有限公司截至2021年5月25日的违约金2094.91元；之后违约金应以31460.11元为基数，从2021年5月26日起按照0.3‰/天计算至被告乔磊实际清偿之日为止。 三、被告乔磊支付原告广西金川阳光城实业有限公司律师费2614元。 本案受理费1106元，由原告广西金川阳光城实业有限公司负担29元，被告乔磊负担1077元。 上述债务和返还义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期履行则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  林子焜 人民陪审员  赵德华 人民陪审员  李丽荣 二○二○一年七月九日 法官助理叶笑云 书记员陆晓宁