黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终6241号上诉人（一审被告）：张冬冬，男，1982年9月21日，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市双城区。委托诉讼代理人：高云峰，黑龙江孟繁旭律师事务所执业律师。被上诉人（一审原告）：双城市宏兴建筑安装工程有限公司力辰分公司，住所地哈尔滨市双城区新民街二委八组。负责人：邢伟，经理。委托诉讼代理人：贾淑芬，黑龙江承旭律师事务所执业律师。被上诉人（一审被告）：哈尔滨市乾基房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市双城区花园大街218号。法定代表人：封亚军，执行董事。上诉人张冬冬因与被上诉人双城市宏兴建筑安装工程有限公司力辰分公司（以下简称力辰分公司）、哈尔滨市乾基房地产开发有限公司（以下简称乾基公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院（2020）黑0113民初105号民事判决向本院提起上诉。本院于2021年6月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人张冬冬的委托诉讼代理人高云峰，被上诉人力辰分公司的委托诉讼代理人贾淑芬到庭参加诉讼。被上诉人乾基公司经本院合法传唤未出庭。本案现已审理终结。张冬冬上诉请求：撤销一审判决，改判驳回力辰分公司一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院适用法律有误。一审判决书第12页倒数第9—7行载明“张冬冬与乾基公司之间既不存在房屋买卖的合意，也没有实际收取购房款的事实，二者之间不成立买卖合同关系。”由此，一审法院在判决书同页倒数第5—3行的论述中认为：“张冬冬不适用于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条所规定的商品房消费者而属于商品房消费者之外的一般买受人。”一审法院对于张冬冬与乾基公司之间买卖合同关系的认定存在错误，张冬冬与乾基公司之间应当存在实质性合同关系。首先，涉案商品房由乾基公司开发建设，并自始至终都登记在开发企业乾基公司名下，应当认定为乾基公司所有；因此无论商品房买卖、交付亦或办理初始登记都需要乾基公司承认和实际履行。乾基公司不容否认具有合同主体的法律地位。其次，涉案商品房收据加盖有乾基公司财务专用章，表明乾基公司认可或者视同收到该购房款。该收据清晰表明：“交款单位张冬冬；人民币407,222元；收款事由为B—1—502房款，面积110.06平方米。”该收据亦为张冬冬与乾基公司之间购房合同关系存在的有力证明。张冬冬将房款交付给了刘学峰，该交付行为实质上依赖于乾基公司的认可及对刘学峰授权。乾基公司在收据上加盖财务章恰恰是认可该房款交付方式对乾基公司具有法律效力。再次，黑龙江省哈尔滨市中级人民法院司法判例已经明确认定顶账房买卖中购房者与开发企业之间具有实质性房屋买卖合同关系。涉案商品房为顶账房，乾基公司将该房作为工程款顶给实际施工人刘学峰，然而在办理不动产初始登记之前，该房产仍然登记在开发企业名下，为开发企业所有，实际施工人刘学峰只能对乾基公司享有工程价款请求权。刘学峰之所以能将顶账房出售，乃是基于乾基公司的承认与授权。购房者最终都要与开发企业签订商品房买卖合同。黑龙江省哈尔滨市中级人民法院（2016）黑01民终4980号终审判决书（黑龙江旺泰房地产综合开发有限责任公司与佟美姣、曲铭买卖合同纠纷二审一案）认为开发公司作为涉案房屋的所有权人为买受人开具房票等行为，属于对实际施工人与商品房消费者间签订的房屋买卖合同及购房者购买涉案房屋行为的认可，开发公司与购房者形成实质的房屋买卖关系。一审法院认定明显违背上级人民法院既有判例的精神，更有悖于实际的法律关系。又次，在实践中房地产开发企业通过委托销售、包销、顶账等委托代理形式销售商品房行为极为普通。在上述销售方式中开发企业并非都是合同主体，但其作为委托人最终要与购房者承担合同权利义务，与商品房购买者形成实质性买卖合同关系及其合法效力已经为法律及判例所确认。最后，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条并没有要求商品房的购买者必须与开发企业签订合同。该司法解释第二十九条第（一）项只规定“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。”生存权具有至高无上的价值位阶。消费者满足和改善基本住房需要权利乃是生存权的一部分。当购房人的生存利益和其他民事主体的商事利益发生冲突时，基于侧重保护生存利益价值导向，赋予购房人排除其他债权人甚至包括抵押权等优先受偿权的强制执行的权利，目的在于追求实质公平和实质争议。实践中，消费者很难识别、判断房地产开发企业与建筑施工企业之间复杂的发承包关系及其与房地产中介机构之间的委托关系。法律之所以没有要求商品房的购买者必须与开发企业签订合同，意在保护善意购房者的具有生存利益价值属性的物权期待权。综上，一审法院认为张冬冬不适用于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定的商品房消费者乃是法律适用错误。二、张冬冬对于涉案商品房的物权期待权应予保护。《最高人民法院关于办理执行异议与复议案件若干问题规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。”《九民会议纪要》第125条第二、三款规定：“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在涉案房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。如果商品房消费者支付的价款接近于50%，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。”首先，张冬冬在购买涉案商品房期间名下并无房产，其购买该房目的恰恰是满足基本住房需求。张冬冬购买房产时间也是在法院查封之前，并且已经支付全部房款。因此张冬冬符合消费者物权期待权保护的条件。然而，本案诉争致使张冬冬一家始终无法入住所购房产。其次，审查购房人名下有无房产应当以购买涉案商品房时的状态为准。上述观点已经被河南省高院（2021）豫民终214号判决书确认。张冬冬恳请二审法院以事实为根据，以法律为准绳，撤销一审判决，改判或发回重审，以维护张冬冬的合法权益。力辰分公司辩称，请求二审法院维持一审判决，驳回张冬冬的上诉请求。理由：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、经三级法院判决、裁定，确认力辰分公司取得了乾基公司用涉案房屋抵顶工程赔偿款。2015年7月17日，力辰分公司的总公司中标乾基公司开发建设的双城区金谷家园小区四期A、B、C栋的建设工程。2017年7月4日，因乾基公司决定单方解除合同，双方签订协议书一份，确认乾基公司欠力辰分公司200万元并赔偿违约金60万元，合计260万元（实际为以楼房抵顶工程赔偿款）,乾基公司承诺以金谷家园小区四期A栋4单元402室、502室，B栋1单元401室、402室、501室、502室六套房屋抵顶，后在实际履行时双方多次协商未果。力辰分公司起诉至哈尔滨市双城区人民法院，哈尔滨市双城区人民法院于2018年8月23日作出（2018)黑0113民初2686号民事判决书，判令乾基公司给付力辰分公司工程损失款260万元。乾基公司不服提起上诉，二审法院作出（2019)黑01民终9179号民事判决书，该判决认为：乾基公司因单方解除合同同意赔偿力辰分公司260万元损失，用6套房屋抵顶。由于签约后乾基公司未依约履行，且有案外人对6套房屋主张权利，力辰分公司索要房屋目的无法实现，一审法院根据现有情况判决乾基公司给付工程损失并无不当，驳回了乾基公司的上诉，维持原判。乾基公司提出申诉后，省高院于2019年10月17日作出（2019)黑民申3715号民事裁定书，驳回了乾基公司的再审申请。此案在审理期间力辰分公司申请诉讼保全，哈尔滨市双城区人民法院于2018年7月4日作出（2018)黑0113民初2686号之一裁定书，将金谷家园小区四期A栋4单元402室、502室，B栋1单元401室、402室、501室、502室六套房屋予以查封，并于2018年7月6日发布查封公告。2、因张冬冬主张权利，导致力辰分公司索要房屋的目的无法实现。哈尔滨市双城区人民法院于2018年7月6日发布查封公告，将张冬冬等六套房屋予以查封，张冬冬提出复议申请，要求解除查封，哈尔滨市双城区人民法院作出（2018)黑0113民初2628号之二民事裁定书驳回了张冬冬的申请，本案进入执行过程中，张冬冬提出执行异议，要求解除对金谷家园小区四期B栋1单元502室的查封，不予执行。哈尔滨市双城区人民法院2019年9月20日错误作出（2019)黑0113执异66号执行裁定书，裁定中止对金谷家园小区四期B栋1单元502室执行。力辰分公司收到裁定，于2019年11月19日提出执行异议之诉。力辰分公司认为，除哈尔滨市双城区人民法院2019年9月20日作出的(2019)黑0113执异66号执行裁定书外，其余三级法院作出的判决、裁定认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。二、张冬冬与刘学峰签订《房屋更名协议》，而与乾基公司不存在房屋买卖合同。2017年7月15日，刘学峰以内部承包的形式承包了金谷家园A、B栋的建筑施工，刘学峰施工结束后，乾基公司将包括涉案房产在内的部分房产抵顶给刘学峰作为工程款(系重复抵顶，此前已将涉案房屋抵顶给力辰分公司）,后张冬冬向刘学峰购买了涉案房屋。2018年5月28日，张冬冬与刘学峰签订房屋更名协议，协议将涉案房屋更名至张冬冬名下。同日，乾基公司给张冬冬出具了购房款收据。张冬冬购买刘学峰的抵顶工程款房屋，虽然乾基公司出具了收据，但刘学峰是实际收款人，而乾基公司并没有收到张冬冬交的房款。张冬冬与刘学峰签订的《房屋更名协议》明确乾基公司负责更名。且乾基公司并未实际收取张冬冬的房款，故乾基公司与张冬冬之间不存在房屋买卖合同关系。2017年7月4日，乾基公司因欠力辰分公司260万元工程抵账赔偿款，本案张冬冬等在后购买刘学峰的抵账工程款房屋6套，抵账给力辰分公司，2017年7月15日乾基公司与刘学峰签订A、B栋建筑施工合同，工程结束后，乾基公司明知已将涉案房屋抵账给力辰分公司，却又将已经在先抵账给力辰分公司的六套房屋重复抵账给刘学峰，涉嫌一房二抵的诈骗行为。刘学峰及张冬冬应当追究乾基公司诈骗罪的刑事责任。三、张冬冬并不享有足以排除强制执行理由。张冬冬购买了刘学峰的顶账房屋，但与开发商乾基公司之间不存在房屋买卖合同关系。故张冬冬不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房消费者，而属于商品房消费者之外的一般买受人。根据《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人能够排除执行的条件是：在法院查封之前签订了合法有效的买卖合同，已经支付了全部价款，实际占有，没有过错，且这几个条件同时具备，张冬冬作为买受人在法院查封之前与刘学峰之间形成了房屋买卖合同，但由于在法院查封乾基公司涉案六套房屋时（2018年7月4日）,张冬冬没有实际占有该房屋（张冬冬入户时间是2018年10月22日）,故张冬冬并未享有足以排除强制执行的民事权益。力辰分公司对该涉案房产查封，执行的诉求应当得到支持。故请求二审法院驳回张冬冬的上诉，维持原审判决。乾基公司未出庭，亦未提交书面答辩意见。力辰分公司向一审法院起诉请求：撤销（2019)黑0113执异68号执行裁定书，立即强制执行双城区金谷家园小区四期B栋1单元502室。一审法院认定事实：2015年7月17日，力辰分公司的总公司中标乾基公司开发建设的双城区金谷家园小区四期A、B、C栋的建设工程。2017年7月4日，因乾基公司决定单方解除合同，双方签订协议书一份，确认乾基公司欠力辰分公司借款200万元并赔偿违约金60万元，合计260万元（实际为工程赔偿款）,乾基公司承诺以金谷家园小区四期A栋4单元402、502,B栋1单元401、402、501、502六套房屋抵顶，后在实际履行时经双方多次协商未果。力辰分公司起诉至一审法院，一审法院于2018年8月23日作出（2018)黑0113民初2686号民事判决书，判令乾基公司给付力辰分公司工程损失款260万元。乾基公司不服提起上诉，二审法院作出(2018)黑01民终9179号民事判决书，该判决认为：乾基公司因单方解除合同同意赔偿力辰分公司260万元损失，用6套房屋抵顶。由于签约后乾基公司未依约履行，且有案外人对6套房屋主张权利，力辰分公司索要房屋目的无法实现，一审法院根据现有情况判决乾基公司给付工程损失并无不当，驳回了乾基公司的上诉，维持原判。乾基公司提出申诉后，省高院于2019年10月17日作出（2019)黑民申3715号民事裁定书，驳回了乾基公司的再审申请。此案在审理期间力辰分公司申请诉讼保全，本院于2018年7月4日作出（2018)黑0113民初2686号之一裁定书，将金谷家园小区四期A栋4单元402室、502室，B栋1单元401室、402室、501室、502室六套房屋予以查封，并于2018年7月6日发布查封公告。2019年9月18日，张冬冬提出复议申请，要求解除查封，一审法院作出（2018)黑0113民初2628号之二民事裁定书驳回了张冬冬的申请。该案在执行过程中，张冬冬提出执行异议，要求解除对金谷家园小区四期B栋1单元502室的查封，不予执行。一审法院于2019年9月20日作出（2019)黑0113执异68号执行裁定书，裁定中止对金谷家园小区四期B栋1单元502室的执行。该裁定认为：张冬冬在一审法院查封涉案房屋之前已支付全部价款并合法占有该房屋，未能办理过户手续非因张冬冬自身原因，其对未能过户无过错。本案力辰分公司于2019年11月7日收到该裁定后，于2019年11月19日提起本案的执行异议之诉。另查明：2017年7月15日，刘学峰以内部承包的形式承包了金谷家园A、B栋的建筑施工，并于2017年8月22日，以双城市宏兴建筑安装工程有限公司委托代理人的身份代表乾基公司与双城市宏兴建筑安装工程有限公司签订了关于金谷家园A、B栋建筑的建筑工程施工合同补充协议。刘学峰施工结束后，乾基公司将包括涉案房产在内的部分房产抵顶给刘学峰作为工程款，后张冬冬向刘学峰购买了涉案房屋。2018年6月12日，张冬冬与刘学峰签订房屋更名协议，协议将涉案房屋更名至张冬冬名下。同日，乾基公司给张冬冬出具了购房款收据。2018年10月22日，张冬冬办理入户手续并交付了相关入户费用。一审法院认为，本案争议的焦点是：一、张冬冬与乾基公司之间是否存在房屋买卖合同关系；二、张冬冬是否享有足以排除强制执行的民事权益。（一）、张冬冬与乾基公司之间是否存在房屋买卖合同关系。张冬冬购买涉案房屋的相对人系刘学峰，形成房屋买卖合议的相对人系刘学峰。虽然乾基公司出具了收据，但实际收款人系刘学峰并非乾基公司，对此张冬冬与刘学峰签订的更名协议明确了双方系买卖合同当事人的意思表示，同时亦明确了乾基公司只是负责更名，也就是说张冬冬与乾基公司之间并不存在房屋买卖的意思表示，而乾基公司出具收据是履行其与刘学峰之间所签订的内部承包合同中所约定的出具售房手续的合同义务。由此，张冬冬与乾基公司之间既不存在房屋买卖的合意，也没有实际收取购房款的事实，二者之间不成立房屋买卖合同关系。（二）、张冬冬是否享有足以排除强制执行的民事权益。1.由于张冬冬与乾基公司之间不成立房屋买卖合同关系，故张冬冬不适用于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定的商品房消费者而属于商品房消费者之外的一般买受人。2.涉案房屋虽然没有取得预售许可证，但预售许可证只是一种行政管理制度，是一种管理性的强制性规定而不是效力性的强制性规定，而本案所涉张冬冬与刘学峰之间的房屋买卖系双方的真实意思表示并已经实际履行，故张冬冬与刘学峰之间的房屋买卖合同关系成立并有效。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持（一）、人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。”买受人能够排除执行的条件是：在法院查封之前签订了合法有效的买卖合同、已经支付全部价款、实际占有、没有过错且这几个条件同时具备，本案张冬冬作为买受人在法院查封之前与刘学峰之间形成了有效的房屋买卖合同关系并交付了全部购房款，但由于在法院查封时（2018年7月4日）张冬冬没有实际占有该财产（张冬冬入户时间2018年10月22日），故人民法院可以查封、执行涉案房产，即张冬冬并未享有足以排除强制执行的民事权益。综上，力辰分公司关于对涉案房产查封、执行的诉求应当得到支持。根据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决：准许执行一审法院（2018）黑0113民初2686号之一裁定书、（2018）黑0113民初2628号之二所查封的坐落于金谷家园小区四期B栋1单元502室，一审法院于2019年9月20日作出（2019）黑0113执异68号执行裁定书于本判决生效时自动失效。案件受理费7408元，由张冬冬负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织了证据交换和质证。张冬冬提交2021年6月29日双城市不动产局出具的不动产登记信息查询证明一份、房产证一份、购房合同一份、购房发票两张。拟证明张冬冬在购买涉案商品房时名下并无房产及购买房产是为满足基本居住需要。经质证，力辰分公司对张冬冬提交的房产证、购房发票及购房合同真实性无异议，但对证据的关联性有异议，恰恰证实张冬冬名下2021年4月29日现在已经有一套荣耀天地的楼房。张冬冬是否有楼与涉案的楼房没有关系，因涉案的楼房是人民法院先予查封给力辰分公司的六套房屋之一，是乾基公司欠力辰分公司260万元的工程款，查封保全在先，并且乾基公司后来用涉案楼房抵顶刘学峰的工程款属于一房二抵，涉案乾基公司有诈骗行为，张冬冬及刘学峰应当追究乾基公司的责任，乾基公司将涉案房已经抵顶给力辰分公司，并且经三级法院确认，乾基公司又把房屋重复抵顶给刘学峰，刘学峰才与张冬冬签订的购房合同。本院认证意见，张冬冬举示的不动产登记信息查询证明、房产证、购房合同、购房发票仅能证实2021年4月29日张冬冬取得了哈尔滨市双城区荣耀天帝G3号楼2单元902室房屋的不动产产权证，但无法证实人民法院查封本案案涉房屋之前张冬冬已经合法占有使用案涉房屋，并取得了所有权，故本院对该组证据的真实性予以采信，但对证明问题不予采纳。被上诉人力辰分公司及乾基公司未向本院提交新证据。本院经审查一审法院认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是张冬冬是否对本案案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述法律规定是审理案外人执行异议之诉纠纷中，判断案外人是否享有足以排除强制执行民事权益的依据。具体到本案，张冬冬作为案涉房屋的买受人，应当提供证据证明其购买案涉房屋时，同时符合上述四种情形，其物权期待权才能够获得保护。经审查，案涉房屋于2018年7月4日被查封，而张冬冬于2018年10月22日办理了案涉房屋的入户手续并交付了相关入户费用，因此，不能认定张冬冬具备前述法律及司法解释规定的查封前占有案涉房屋的阻却执行要件。一审法院基于张冬冬与力辰分公司均为债权请求权人的情况下，认定力辰分公司先查封案涉房屋的权利应依法予以保护，张冬冬不享有足以排除强制执行的民事权益正确。综上，张冬冬的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7408元，由上诉人张冬冬负担。本判决为终审判决。审判长  刘建民审判员  于 波审判员  张天翼（）二〇二一年七月二十三日书记员  李 娜