云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初1460号原告单祖吉，男，汉族，1967年6月13日出生，宣威市人，住宣威市。（未到庭）委托代理人黄翠华，女，汉族，1969年11月28日出生，宣威市人，医生，系原告之妻，住宣威市。（特别授权代理）委托代理人李思佳，云南天外天律师事务所律师。（特别授权代理）被告曲靖恒浩置业有限公司。地址：曲靖市妇女儿童中心九楼。统一社会信用代码：91530302697967800M。法定代表人：张黎，职务：执行董事。（未到庭）委托代理人李俊、刘乐，云南精茂律师事务所律师。（特别授权代理）第三人吕庆峰，男，汉族，1981年10月21日出生，曲靖市麒麟区人，居民，住麒麟区。第三人张晓雯，女，彝族，1979年3月22日出生，曲靖市麒麟区人，居民，住麒麟区。原告单祖吉诉被告曲靖恒浩置业有限公司、第三人吕庆峰、第三人张晓雯房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年6月5日受理后，于2019年9月6日作出(2019）云0302民初3992号民事判决书，宣判后，被告曲靖恒浩置业有限公司不服，向云南省曲靖市中级人民法院提起上诉，曲靖中院经审理后于2019年12月18日作出(2019）云03民终2523号民事裁定书：一、撤销麒麟区人民法院(2019）云0302民初3992号民事判决；二、发回麒麟区人民法院重审。本院于2020年3月6日受理后，另行组成合议庭，依法公开开庭进行了审理。原告单祖吉的委托代理人黄翠华、李思佳，被告曲靖恒浩置业有限公司的委托代理人李俊、刘乐，第三人吕庆峰、第三人张晓雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告原住曲靖市麒麟区。2011年被告要对原告住地实施土地开发和房屋改造，与原告于2013年10月3日签订了合同编号为011号的《拆迁安置补偿协议》，约定“拆迁安置方式为回迁安置，即根据原告现有的房屋实测套内建筑面积按1：1的比例给予产权调换”。同日，被告又与原告签订了《拆迁安置补偿协议补充协议》，约定“被告承诺在项目开盘时原告可按2780元／平方米的基准价格优先认购一套建筑面积在100平方米以内的住宅”。2014年8月8日，双方就优先认购的第二套房选房签订了《乐活印象园回迁户第二套房选房协议书》，明确了原告优先认购的第二套房是Ａ栋7楼3号（现备案登记为1幢7层703号），房屋参考建筑面积为105.3平方米，参考套内建筑面积为87.4平方米，公摊面积为17.9平方米（最终面积以房管部门实测为准）。协议签订后，原告依《乐活印象园回迁户第二套房选房协议书》和《乐活印象园回迁安置户免费使用车位及二套房交款通知》向被告交纳了该套房90%的购房款共计246800元（超出部分价格以项目开盘执行价格为准），但被告没有依协议全面履行义务。经原告多次催促，被告告知原告因其差欠他人借款和工程款，被起诉后第二套房已被中级法院查封而不能备案给原告，待解封后再备案登记给原告。在与被告多次协商无果的情况下，原告于2019年1月17日向人民法院提起诉讼并对该套房申请保全，在诉讼期间的2019年2月16日，被告在中级人民法院对该套房解封的同时又将该套房出售给第三人并办理了商品房购销合同备案登记。被告将原告优先认购的第二套房出售给第三人的行为，侵害了原告的合法权益，为维护我的合法权益，请求依法判令：1、依法确认原、被告签订的《拆迁安置补偿协议补充协议》合法有效；2、依法责令被告将备案登记在第三人名下座落于曲靖市麒麟区翠峰路东侧、书院路北侧“乐活印象园”1幢7层703号房在具备交付条件时交付原告并办理不动产权登记以确保原告的优先权；3、本案的诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令原告享有乐活印象园Ａ栋7楼3号房的优先权；2、将乐活印象园Ａ栋7楼3号房变更备案登记至原告名下；3、本案诉讼费、律师费、差旅费由被告承担。被告辩称，一、“乐活印象园”1幢7层703号房屋并非给与原告的补偿安置房，原告不享有该房屋的优先取得权。本案所涉及的“乐活印象园”1幢7层703号是双方约定在补偿安置房之外原告可以一定的优惠政策向被告另外购买的普通商品房。双方针对该房屋达成的协议是以将来就该房屋签订商品房销售合同为目的预约合同，双方成立的是商品房预约合同法律关系。基于此，原告并不能依据拆迁补偿安置房优先权的法律规定享有优先取得该房屋的权利。二、因原告未按协议约定与被告签订商品房销售合同，且由于标的房屋被查封后又被出卖给第三人，双方形成的商品房预约合同的目的已经不能实现，应予解除。被告2016年9月26日取得商品房预售许可后已通知原告来签订商品房购销合同并办理相关手续，但当时原告不愿按协议约定与被告签订商品房买卖合同并支付全部房屋价款，即原告通过行为明示不履行预约合同，此时被告已有权根据协议的约定就房屋另行与第三人订立买卖合同，直至2017年，曲靖市中级人民法院作出（2017）云03民初349号民事裁定书对涉案房屋进行了查封。为了保证项目施工顺利进行，被告与项目施工方达成协议，约定以涉案房屋抵偿工程款并由施工方将涉案房屋出售，施工方提供其他房产给债权人抵债以解除对涉案房屋的查封。之后项目施工方将涉案房屋出卖给本案第三人。基于上述事实，双方所形成的商品房预约合同已经履行不能，应当予以解除。综上所述，由于双方未按预约合同约定订立本约合同，且由于相关事件及情况的发生导致预约合同已履行不能，被告与原告无法订立商品房买卖合同，原、被告之间产生关于预约合同解除以及清算的法律问题。但由于原告对于涉案的房屋不享有优先取得权，故无权主张对涉案房屋享有所有权，亦无权撤销第三人名下的登记备案。原告的诉讼请求缺乏相应的事实基础及请求权基础，不应得到支持，请法院判决驳回原告的诉讼请求。第三人吕庆峰、张晓雯辩称，我们不同意将这个房子确认由原告享有优先购买权，房子是我们合理合法购买的，我们手续都是齐全的。原告针对其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、《拆迁安置补偿协议》、《拆迁安置补偿补充协议》、不动产证及钥匙收讫证明复印件各一份，用于证明原、被告签订拆迁补偿协议约定拆迁位置、用途及补偿方式;签订协议后，原告将拟拆迁房屋及该房屋的不动产权证、钥匙交付给被告。2、2014年7月28日选房公告、银行流水、收据、2014年8月8日《乐活印象园回迁户第二套房选房协议书》复印件各一份，用于证明2014年7月28日被告通知原告选房并在选房后交付选定房屋A栋7楼3号60%的预付款166800元，双方签订《乐活印象园回迁户第二套房选房协议书》进一步明确房屋位置、面积及价款。3、《乐活印象园回迁安置户免费使用车位及二套房交款通告》、银行流水、收据复印件各一份，用于证明原告收到被告交款通告后，按约支付被告房款8万元，被告同日向原告出具收据。4、商品房买卖合同登记备案表复印件一份，用于证明第三人明知房屋是原告回迁房的情况下，为了自己在该片区落户，仍伙同被告将原告的房屋备案至自己名下，应撤销第三人的备案登记，将涉诉房屋变更登记在原告名下。5、裁定书一份，用于证明2019年1月原告方就涉案房屋起诉了，被告明知在原告起诉情况下将房屋备案登记给第三人的事实。6、录音光盘一张，用于证明2019年1月3日，原告通过电话联系被告法定代表人张黎要求将涉案房屋备案登记至原告名下，无论被告是与钱建省签订合同还是与第三人签订合同，在被告明知涉案房屋是原告回迁安置房的情况下将该房屋一房多卖。经质证，被告曲靖恒浩置业有限公司对证据1真实性无异议，从证据上说明原告诉请的房屋不是拆迁安置房，在拆迁安置协议中不是拆迁安置房；对证据2真实性无异议，选房协议书只是双方签订合同及付款的约定，双方没有构成商品房销售合同关系，只是一个预约合同；对证据3没有异议；对证据4无异议，但不能证明原告方所要证明的目的；对证据5认为不能明确送达时间是否是在被告与第三人签订合同之前，立案是1月份，开庭是3月份，证据不能证明原告的目的。被告与建筑方签订合同是1月14日；对证据6认为录音没有明确双方当事人的身份及录音的时间，对内容真实性有异议。第三人吕庆峰、张晓雯对原告提交的证据认为不清楚是否真实，不能证明原告要证明的目的，裁定书与我们没有关系，录音没有明确通话人的身份。被告针对其辩解理由，向本院提交如下证据：1、商品房预售许可证复印件一份，用于证明被告取得商品房预售许可的时间。2、建筑工程施工许可证复印件一份、授权委托书复印件一份、情况说明一份，用于证明涉案的房屋被用于抵偿施工方工程款，房屋由施工方员工销售后将销售款项作为项目建设款。3、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用证复印件三份，用于证明被告具有开发销售房屋的资质。4、建设施工合同复印件一份，用于证明施工方的法人是钱建省，出具授权委托书是公司的行为。经质证，原告对被告提交的证据1三性认可，可以证明在取得许可证后被告没有通知原告办理网签备案登记，没有进行通知义务；对证据2中建筑工程施工许可证认为是复印件不进行质证，对情况说明的三性不认可，与本案无关联性，对授权委托书三性不认可，对证明目的不认可。在将房屋卖给第三人后没有通知原告，授权委托书是个人授权委托，被告与案外人授权的，钱建省作为个人不能作为总包方，2019年网签后没有通知过原告，被告与第三人签订合同是被告违约；对证据3三性予以认可，也可以证实被告是有权与原告签订补偿协议，协议是双方真实意思表示，钱建省只是一个法人，他是无权代表公司收取工程款项的；证据4授权委托书没有载明抵款的金额，没有载明时间，涉案房屋现在仍是停工状态，被告是为了套取业主的购房款支付自身的款项，应该依法将涉案房屋还给原告。关于本案涉案的房屋2019年1月原告起诉到法院，因为案由没有确认，原告在法官建议后撤诉了，被告于2019年2月19日备案给第三人，被告是一房多卖。第三人吕庆峰、张晓雯对被告提交的证据均无意见。第三人吕庆峰、张晓雯向本院提交证据如下：1、商品房购销合同、商品房购销合同登记备案表复印件各一份，用于证明房屋是合理合法办理在第三人名下的。2、中国工商银行购房款凭据二张、中国建设银行业务回执一份，用于证明第三人向工行转款38万元给余秋华，向建行转款27万元给金龙建筑有限公司，第三人实际支付的购房款。3、收据一份，用于证明第三人支付了660548元的事实。4、授权委托书复印件一份、中国农业银行转账凭证复印件三份、营业执照复印件一份，用于证明第三人支付房款的事实。经质证，原告对第三人提交的证据1三性不认可，对证明目的不认可，该份证据是在被告明知原告多次要求备案及起诉下备案给第三人，是无效的合同；认为证实房屋是备案在第三人名下的事实，但没有提交支付款项的证据，备案表上登记的房屋也就是本案涉及的A栋7楼3号房屋；对证据2的三性不认可，没有银行盖章确认，案外人与本案第三人的经济往来与本案无关，不能证实第三人要证明的事实；对证据3三性不认可，不能反映第三人向被告支付了款项的事实，没有银行流水予以证明；对证据4系庭后提交，不予质证。被告对第三人提交的上述证据三性均没有意见，证据3可以证明收款方及出售方出售房屋的事实，收据也是被告出具的，购房款已全部支付。本院认为，原告提交的证据1、2、3被告对真实性无异议，能够证明本案案件事实，本院予以采信；证据4、5客观真实，但不能形成证据锁链证明原告的证明目的，故对其证明内容本院不予采信；证据6被告不认可，无其他证据予以印证，故本院不予采信。被告提交的证据1、3原告无意见，客观真实，能够证明本案的案件事实，本院予以采信；证据2客观真实，本院予以采信；证据4无其他证据予以印证，对其证明内容本院不予采信。第三人吕庆峰、张晓雯提交的证据客观真实，与本案有关联性，本院予以采信。根据庭审与质证，本院确认如下法律事实：2013年10月3日，原告单祖吉与被告曲靖恒浩置业有限公司签订了《拆迁安置补偿协议》，约定“拆迁安置方式为回迁安置，即根据房屋所有权人现有的房屋实测套内建筑面积按约定比例给予调换”。同日，原告（乙方）与被告（甲方）及第三方（曲靖市城市供排水总公司）签订了《拆迁安置补偿补充协议》，内容为：一、对回迁安置房楼层差价、超面积部分等作了约定。二、甲方（曲靖恒浩置业有限公司）承诺在项目开盘时乙方（单祖吉）可按2780元/平方米的基准价格优先认购一套建筑面积在100平方米以内的住宅。三、此补充协议以甲乙双方签订的《拆迁安置补偿协议》为依据，两份协议具有同等法律效力。2014年7月28日，被告通知原告选房并交纳《拆迁安置补偿协议》所涉第一套房差价及《拆迁安置补偿补充协议》所涉第二套房60%的预付款。2014年8月7日，原告单祖吉向被告交纳第二套房预付款166800元，被告向原告出具收据。2014年8月8日，原告与被告就第二套房签订了《乐活印象园回迁户第二套房选房协议书》，约定：乙方（单祖吉）认购房源为被告开发的曲靖市麒麟区翠峰东路乐活印象园A栋7楼3号房，参考建筑面积为105.3平方米（最终面积以房管部门实测面积为准），其中100平方米以内面积基准单价为2780元/平方米，总价为278000元，超出100平方米部分的面积5.3平方米以项目开盘执行价格为准；甲方（曲靖恒浩置业有限公司）取得商品房预售许可证后通知乙方结算剩余购房款项，乙方在接到甲方通知之日起7日内到甲方指定地点结算剩余购房款并签订《商品房购销合同》，若乙方未在期限内结算余款和签订购房合同的，该认购书自行解除。2015年11月20日，被告向乐活印象园回迁安置户发出《乐活印象园回迁安置户免费使用车位及二套房交款通告》，内容为：原选定二套房面积在100平方米以下的每户交款50000元；100平方米以上的每户交款80000元。原告单祖吉按照通告要求于2015年11月29日交纳了二套房购房款80000元，被告向原告出具了收据，至此原告向被告交纳第二套房购房款共计246800元。2016年9月26日，被告曲靖恒浩置业有限公司取得《商品房预售许可证明》。项目开盘后，被告曲靖恒浩置业有限公司未按选房协议书的约定通知原告就第二套房签订《商品房购销合同》，原告未支付剩余房屋尾款。2019年2月16日，被告曲靖恒浩置业有限公司与第三人吕庆峰、张晓雯签订《商品房购销合同》，将乐活印象园1幢7层703号房屋即上述原告选定的二套房A栋7楼3号房屋以合同价660548元出售给第三人吕庆峰、张晓雯，并就《商品房购销合同》办理了商品房购销合同备案登记手续(合同登记号为QJ2019021602444)。第三人吕庆峰、张晓雯分期支付了购房款，先向云南省沾益县金龙建筑工程有限公司转账支付购房款270000元，于2019年3月18日向沾益县金龙建筑工程有限公司员工余秋华账户转账购房尾款390548元，被告曲靖恒浩置业有限公司于2019年3月18日向第三人出具了购房款收据。2019年3月19日，余秋华将尾款390548元转入沾益县金龙建筑工程有限公司法人钱建省的账户。原告现以被告不履行合同义务，一房多卖，侵害了原告的合法权益为由诉至本院，提出前述诉求。另查明，被告曲靖恒浩置业有限公司所开发的座落于曲靖市麒麟区房屋与原告主张的乐活印象园Ａ栋7楼3号系同一套房屋，至今没有完成竣工验收，也未办理相关不动产权证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”、第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”及《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”的规定，本案中原告与被告就安置房外的第二套房屋即乐活印象园A栋7楼3号签订的《拆迁安置补偿补充协议》、《乐活印象园回迁户第二套房选房协议书》意思表示真实，内容具体明确，原告已按照约定支付了大部分购房款，被告已于起诉前取得商品房预售许可证明，原、被告签订的上述协议应当认定为商品房买卖合同，合法有效。被告辩称原、被告双方成立的是商品房预约合同法律关系的理由不符合法律规定，本院不予采纳。2019年2月16日，被告与第三人吕庆峰、张晓雯就乐活印象园1幢7层703号房屋即原告选定的A栋7楼3号房签订《商品房购销合同》并办理了商品房购销合同备案登记手续。本院认为，被告与第三人签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，自成立时生效。虽然就该合同已办理了商品房购销合同备案登记手续，但商品房购销合同备案登记制度是一种行政管理制度，未赋予商品房买受人债权优先性，不具有物权的排他效力。根据债权平等原则，原告及第三人与被告签订的合同均有效力，但最终只能有一个合同能得以实际履行，故应综合考虑合同成立先后、履行程度、标的物交付及占有情况，确定权利保护顺位。根据本案查明事实，诉争房屋现对原告及第三人均未交付使用也未办理过户登记，但原告与被告签订的合同成立在先，履行支付房款的时间在先，且根据《拆迁安置补偿补充协议》，被告承诺原告在项目开盘时可优先认购一套建筑面积在100平方米以内的住宅，该约定是原告同意拆迁安置的条件之一，被告应按约保证原告选定的二套房优先购买权，综上，本案原告主张享有乐活印象园A栋7楼3号房即1幢7层703号房优先购买权的诉请成立，本院依法予以支持。关于原告主张将乐活印象园A栋7楼3号房屋变更备案登记至原告名下的诉请，因商品房购销合同登记备案系行政管理行为，不属民事裁判范围，故对原告该项诉请本院不予支持。对原告主张律师费、差旅费的诉请因无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（四）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告单祖吉享有乐活印象园A栋7楼3号房屋的优先购买权。二、驳回原告单祖吉的其他诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由被告曲靖恒浩置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  李碧君人民陪审员  曾 红人民陪审员  荀春平二〇二一年七月二十二日书 记 员  解 芳