广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初12703号原告：郑剑宇，男，1994年8月24日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：郑芝敏，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑显非，国信信扬律师事务所律师。被告：广州市鑫诚置业有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：梁金生。委托诉讼代理人：苏宏榴，男，1994年10月8日出生，汉族，该司员工。委托诉讼代理人：张棉，女，1992年5月12日出生，汉族，该司员工。原告郑剑宇诉被告广州市鑫诚置业有限公司（以下简称鑫诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑剑宇的委托诉讼代理人郑芝敏，被告鑫诚公司的委托诉讼代理人苏宏榴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑剑宇向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付迟延办理产权登记违约金2,124,033.54元（自2019年4月27日起，每日按房屋总价6,475,712元的0.05%的标准计算，暂计算至2021年2月10日止，迟延天数为656天，迟延办理产权登记违约金为2,124,033.54元，违约金应计算至原告实际取得《房地产权证》之日止）；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：原告与被告于2017年10月11日签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买广州恒大御府××房房屋一套，房屋总价6,475,712元。合同签订后，原告按约定付清了全部房款，被告通知原告于2018年6月30日收楼，原告于该日收楼完毕。直至2021年1月15日，被告才将缴纳契税所需的《房屋建筑面积测绘成果报告书》、《报告》等资料交给原告，并通知原告自行到税务部门缴纳契税。原告于2021年1月16日缴纳完房屋契税后，按被告通知指引，将办证所需的完税证明、业主身份证复印件等资料交付给被告，直至2021年3月11日，原告才领取房产证。原告认为，双方补充协议第12条第1、3款关于办证日期及违约责任的条款属于被告减轻自身责任、侵犯原告合法权益的格式条款，该条款降低、免除了被告的责任，应属于无效条款。被告应按双方合同第22条的约定，被告应自2018年6月30日交楼之日起，经过210个工作日的办证期，到2019年4月26日办证期限届满。自办证期限届满次日2019年4月27日开始计算违约金，每日按该商品房总价款6,475,712元的0.05%的标准计算违约金。故诉至法院，望判如所请。被告鑫诚公司辩称：1.《补充协议》是对《广州市商品房买卖合同（预售）》内容的补充、变更，双方根据真实的意思表示签订《补充协议》，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依《补充协议》履行。2.原告对逾期办证起算日期计算有误，应按《补充协议》约定履行。根据《补充协议》，逾期办证的日期应从2020年6月20日开始计算，至领证之日2021年3月11日，共264天。3.原告对违约金的计算方式有误，应按《补充协议》的约定履行，即由出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，故违约金应为4,684元。若按原告对逾期办证的计算方法进行计算，数额巨大，且违约金远远高于其损失。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对当事人提交的《广州市商品房买卖合同（预售）》、购房款发票、恒大御府（验）楼通知书、业主群微信通知、EMS快递、办证通知书、税收完税证明、办理房地产权证收件回执、收款收据、不动产权证予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：鑫诚公司（甲方，卖方）与郑剑宇（乙方，买方）双方于2017年10月11日签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方所购商品房白云区××房，房屋总价款6,475,712元。甲方应于2018年6月30日前将作为本合同标的的房屋交付乙方使用。合同第二十一条约定：双方同意选择以乙方委托甲方办理的方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付支付起X个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。合同第二十二条约定：如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达120天的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。合同附件七：《本合同补充协议》第十二条约定：双方同意本合同第二十一条、第二十二条变更为：（一）双方同意以2018年6月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起720日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记。……（三）若出卖人未能在约定时间内办妥房屋权属证书或提供办理产权登记相关资料的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金等等。上述合同签订后，郑剑宇已按合同约定向鑫诚公司付清全部购房款6,475,712元。郑剑宇已于2018年6月30日收楼。鑫诚公司于2021年2月26日办妥涉案房屋的不动产权证，并于2021年3月11日将不动产权证交付给郑剑宇。本案审理过程中，郑剑宇表示，若法院不认可其提出的《本合同补充协议》第十二条第（一）、（三）项的约定无效的主张，其则要求法院对该条约定的违约金标准予以调高，调高为按照年利率6%来计算。本院认为：《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案属于民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，应适用民法典的规定。郑剑宇与鑫诚公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件七《本合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。郑剑宇现主张《本合同补充协议》第十二条第（一）、（三）项的内容属于降低、免除鑫诚公司责任的格式条款，因此无效。经审查，上述条款并不存在免除鑫诚公司责任的情况，郑剑宇主张上述条款无效的主张不能成立。根据上述条款的约定，双方同意以2018年6月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起720日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记，故鑫诚公司应当于2020年6月19日前办妥产权登记，故鑫诚公司主张逾期办证之日应从2020年6月20日开始计算，至领证之日2021年3月11日的抗辩意见本院予以采纳，但逾期时间合计265天。《本合同补充协议》约定出卖人未能在约定时间内办妥房屋权属证书或提供办理产权登记相关资料的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，现郑剑宇主张合同约定的违约金过低，要求调高为按照年利率6%计算违约金。经审查，本院认为，因鑫诚公司逾期为郑剑宇办理产权证，会影响购房者二次交易的机会，双方合同约定每年按已付房款的0.1%的标准计付违约金，该标准确实过低，郑剑宇现要求对违约金标准进行调高合理，本院予以支持。考虑到双方约定的违约金标准本身较低，且郑剑宇亦未提供证据证实其因鑫诚公司逾期办理产权证给其造成的实际损失的具体情况，本院根据公平原则，在双方约定的每年按已付房款的0.1%的标准计付违约金的基础上，将违约金标准调高为每年按已付房款的1%的标准计算，即鑫诚公司应支付逾期办证违约金为47,015.44元(6,475,712元×1%÷365天×265天)。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告广州市鑫诚置业有限公司向原告郑剑宇支付逾期办证违约金47015.44元；二、驳回原告郑剑宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11,896.13元，由原告郑剑宇负担11,408.44元，被告广州市鑫诚置业有限公司负担487.69元（上述受理费11,896.13元已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给原告，本院不作退回）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王丽美二〇二一年七月五日书记员  林嘉仪