河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫04民终1571号上诉人(原审被告)：丁慧鹏，男，1996年3月31日出生，汉族，住河南省宝丰县。委托诉讼代理人：赵革彬，男，住河南省平顶山市湛河区。（社区推荐）。委托诉讼代理人：谢双鹏，平顶山市宝丰县正义法律服务所法律工作者。被上诉人(原审原告)：平顶山市安业房地产开发有限公司，住所地宝丰县房产局西苑小区门面房。统一社会信用代码：91410421667240037D。法定代表人：孙燕，经理。委托诉讼代理人：张英利，河南武兴律师事务所律师。上诉人丁慧鹏因与被上诉人平顶山市安业房地产开发有限公司（以下简称安业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河南省宝丰县人民法院（2020）豫0421民初3341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人丁慧鹏及其委托诉讼代理人赵革彬、谢双鹏，被上诉人安业公司的委托诉讼代理人张英利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁慧鹏上诉请求：一、请求依法撤销（2020）豫0421民初3341号民事判决书，依法改判驳回安业公司的诉讼请求。二、要求安业公司承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院罔顾案件事实情况，将安业公司的过错行为强加给丁慧鹏，错误的作出解除二者签订的商品房买卖合同。该判决的作出显失法律公平，严重的侵害了丁慧鹏的既得利益。因此，丁慧鹏不服该判决，特依法提出上诉，恳请上级法院依法驳回安业公司的诉讼请求。安业公司辩称，一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判；二、本案二审诉讼费用由丁慧鹏承担。理由如下：1、一审法院认定双方2017年8月签订的商品房买卖合同及付款方式是清楚的；2、丁慧鹏仅支付了首付款，下余22万元房款至今未付，这个事实也是清楚的；2、2017年签订合同时，涉案房屋在2017年前已经建成；3、丁慧鹏至今未领钥匙这个事实也是清楚的；4、安业公司依法通知了丁慧鹏就下余房款事实缴纳了事项，但丁慧鹏并未交纳，也未与安业公司协商，且安业公司也给丁慧鹏发了双方签订合同的解除通知书，这个事实也是清楚的；5、一审法院在查清上述事实的情况下，依照法律规定判决解除了双方合同，适用法律是正确的。安业公司向一审法院起诉请求：1．请求解除安业公司与丁慧鹏在2017年8月10日签订的《商品房买卖合同》；2．本案诉讼费用由丁慧鹏承担。一审法院认定事实如下：2017年8月10日，安业公司作为出卖人与买受人丁慧鹏签订合同备案编号为第410420201708100018号商品房买卖合同一份，合同约定，丁慧鹏购买安业公司建设的东湖禾香住宅小区第1幢（建筑号1号）1单元18层1-1801号房，该商品房的用途为商品住房；建筑层数地上25地下1层。该商品房有阳台1个，该商品房阳台是封闭式。建筑面积共132.13平方米，其中，套内建筑面积100.9平方米，应分摊的共有建筑面积31.23平方米；该商品房单价为每平方米￥2400元，总金额叁拾壹万柒仟壹佰壹拾贰元整；买受人按按揭贷款方式付款，首付款97112元，剩余部分220000元于2017年12月31日前用按揭贷款支付；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款5％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；出卖人应当在2017年10月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程竣工经验收合格；2、取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气，道路等具备商品房正常使用的基本条件；4、但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人未能按时付款或因买受人原因未能按时办理交房手续的；3、因国家有关法律、法规、政策调整导致交房时间延误的（以政府文件或通知为准）；施工中遇有异常困难或重大技术问题不能及时解决或规划设计变更、停水、停电影响施工的（以政府相关部门证明文件为准）。合同签订后，丁慧鹏向安业公司交纳了97112元首付款，因下余220000元至今未支付，引起诉讼。涉案房屋2017年以前即已建成。安业公司至今未将涉案房屋交付丁慧鹏使用。一审法院认为，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，安业公司与丁慧鹏签订的商品房买卖合同约定，首付款97112元，剩余部分220000元于2017年12月31日前用按揭贷款支付，但下余220000元丁慧鹏至今未以银行按揭贷款方式，丁慧鹏在无法办理银行按揭贷款之后亦未采取其他方式支付房款，现合同目的不能实现，且双方在商品房买卖合同中也约定买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，故安业公司要求解除与丁慧鹏之间签订的商品房买卖合同的诉讼请求成立，法院予以支持。合同解除后，安业公司应当将丁慧鹏已经交纳的97112元首付款返还丁慧鹏。丁慧鹏辩称系因安业公司的原因致使丁慧鹏不能办理银行按揭贷款，因丁慧鹏未提交充分有效的证据证明该辩称理由，故法院不予采信。综上所述，安业公司的诉讼请求成立，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条规定，判决：一、解除平顶山市安业房地产开发有限公司与丁慧鹏于2017年8月10日签订的商品房买卖合同（合同备案编号为第410420201708100018号）；二、平顶山市安业房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还丁慧鹏首付款97112元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由丁慧鹏负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、安业公司向本院提交了两组证据，第一组证据国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，拟证明安业公司五证齐全，开发销售合法；第二组证据案外人商品房买卖合同及房地产抵押合同、银行贷款电子回单、购房发票，拟证明安业公司2016年销售现房，办理贷款手续。丁慧鹏的质证意见是：对第一组证据的真实性无异议，对证明目的有异议；对第二组证据商品房买卖合同及房地产抵押合同的真实性有异议，对银行贷款电子回单的真实性无异议。2、丁慧鹏向本院提交了三组证据，第一组证据，不动产登记资料查询结果证明。拟证明安业公司开发的小区未在该中心登记，无法办理预告登记，无法办理贷款；第二组证据商品房买卖合同附件八，拟证明出卖人对办理银行按揭手续负有义务；第三组证据办理银行按揭贷款的手续，拟证明丁慧鹏配合出卖人办理银行按揭手续。安业公司的质证意见是：对第一组证据的真实性无异议，对证明目的有异议；对第二组证据的真实性无异议；对第三组证据的真实性及证明目的均有异议。3、二审期间，经本院多次调解，安业公司同意丁慧鹏支付剩余房款后继续履行合同，但至结案时丁慧鹏仍不能支付剩余房款。本院认为，本案的案由是商品房销售合同纠纷，本案二审的争议焦点为：一审判令解除双方签订的商品房买卖合同，并由安业公司返还丁慧鹏首付款是否适当。对此，本院评析如下：根据双方提供的证据和庭审查明的事实可以证实，安业公司前期售房时五证齐全，符合商品房预售条件，至2017年8月10日与丁慧鹏签订商品房买卖合同时，所售房屋已是现房，故其商品房预售许可证（预售有效期为2013年4月27日至2015年4月27日）虽已过期，但不影响涉案合同的效力，丁慧鹏主张合同无效的理由不能成立。案涉的商品房买卖合同虽约定剩余房款的支付方式为按揭贷款，但丁慧鹏不能以无法办理按揭贷款为由拒付剩余房款，即使不能办理按揭贷款，双方完全可协商变更款项支付方式，且根据安业公司提供的案外人的购房合同来看，即使超过了商品房预售期，亦能办理银行按揭贷款手续，丁慧鹏以无法办理按揭贷款手续为由拒付剩余房款已构成根本性违约，一审判令解除双方签订的商品房买卖合同，并由安业公司返还丁慧鹏首付款并无不当。故丁慧鹏的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，丁慧鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由丁慧鹏负担。本判决为终审判决。审判长 郭 滨审判员 李泉钦审判员 叶跃辉二〇二一年七月二十六日书记员 朱 林