青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2021）青01执异254号案外人（异议人）：孙银鑫，男，汉族，1980年8月5日出生，公民身份号码XXX，户籍所在地青海省大通回族土族自治县桥头镇安门滩村**，住青海省西宁市大通县人民路******。委托诉讼代理人：周国军，北京市盈科（西宁）律师事务所律师，特别授权代理。申请执行人：西宁黄河实业有限公司，统一社会信用代码91630121710594915F，住所地青，住所地青海省西宁市大通县宁张路28公里处v>法定代表人：康作新,该公司董事长。委托诉讼代理人：朱旭，青海言度律师事务所律师，特别授权代理。被执行人：赵敏，男，汉族，1978年5月17日出生，公民身份号码XXX，青海欣阳实业有限公司总经理，住青海省，住青海省西宁市城**v>本院在执行申请执行人西宁黄河实业有限公司与被执行人赵敏股权转让纠纷一案中，案外人孙银鑫对本院公告拍卖的位于青海省大通回族土族自治县桥头镇人民路（黄河·银通大厦）58号8号楼1单元1143室，以享有合法权益为由，提出书面异议，请求中止对该不动产的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人孙银鑫异议称，2017年4月24日案外人孙银鑫与被执行人赵敏签订《大通欣阳置业有限公司购房认购协议》，约定赵敏将大通县人民路****的房屋出售给案外人，案外人向其支付房款281852元，未支付价款270000元。被执行人也于2017年5月25日将上述房屋交付给案外人，案外人于2017年10月入住至今。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，案外人在法院执行前已经签订合同并入住，且按合同约定支付了房款，因黄河公司于赵敏的原因未给案外人办理过户登记，请求中止对该房屋的执行。申请执行人西宁黄河实业有限公司答辩称，孙银鑫对于案涉房屋不享有排除人民法院强制执行的权利，其执行异议的请求不应支持。1、孙银鑫购买的不动产并未登记在被执行人名下，被执行人不是所有权人，不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。适用该条的前提条件是“买受人购买被执行人名下的不动产”，孙银鑫购买的房屋并未登记在被执行人名下，不属于被执行人的不动产。2、孙银鑫即使购买了被执行人有权占有使用的房屋，也不具有阻止人民法院强制执行的效力。首先，赵敏依据与黄河实业签订的《购房认购协议》，通过大通欣阳置业有限公司与被答辩人签订《大通欣阳置业有限公司房屋认购协议书》将房屋出售，大通欣阳置业有限公司并非房屋权利人其擅自出售行为属于无权处分，且依据被答辩人提交的相关证据，其明确知晓大通欣阳置业有限公司无权出售案涉房屋，故被答辩人并未善意第三人，其未依法取得案涉房屋的占有使用权。其次，《购房认购协议》不属于《异议复议规定》第二十八条第一款所称的合法有效的书面买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。孙银鑫与被执行人签订的《购房认购协议》系为将来订立正式商品房买卖合同而签订的预约合同，并非商品房买卖合同。关于西宁市中级人民法院（2019）青01民初124号民事判决确定，赵敏于判决生效后十日内向黄河公司支付股权转让款1948.9万元。2020年9月2日，青海省高级人民法院作出（2019）青民终232号民事判决，维持西宁市中级人民法院该民事判决。2021年5月31日，最高人民法院作出（2021）最高法民申1456号民事裁定。裁定书认为“赵敏虽有设立铭方公司的意思表示，但并未实际出资，而是黄河公司以案涉项目资产作为出资设立铭方公司，赵敏也未提供其与黄河公司关于股权代持的相关约定，原判认定铭方公司由黄河公司设立，并无不当。”据此，驳回赵敏就青海省高级人民法院（2019）青民终232号民事判决提出的再审申请。而西宁市中级人民法院（2021）青01民终337号民事判决，判令黄河公司自判决生效30日内协助赵敏办理产权登记，并从2017年11月16日起支付违约金。（2021）青01民终337号民事判决并未注意黄河公司与赵敏签订的《购房认购协议》的约定及忽略高级人民法院（2019）青民终232号民事判决所确定的相关事实，作出与之相悖的判决。现黄河公司已就（2021）青01民终337号民事判决申请再审。以上案涉房屋是因股权转让引发，但赵敏从未向黄河公司支付股权转让款，也从未向黄河公司支付购房款，因此赵敏在没有实际支付以上款项的情况下，无权处分案涉房屋，通过异议人提交的证据可以知晓异议人对赵敏无权处分是明知的。与赵敏签订《房屋认购协议》存在明显过错，并非善意第三人。再次，孙银鑫未向被执行人支付全部价款。《购房认购协议》签订后孙银鑫向赵敏支付房款281852元，剩余270000元仍未支付。最后，未办理过户登记系因孙银鑫原因所致。被答辩人在购买案涉房屋时明确知晓该房屋所有权人为黄河实业，且赵敏与黄河公司之间一直存在经济纠纷，赵敏、大通欣阳置业有限公司并非该房屋所有权人的情况下，且大通欣阳公司假借旧城和棚改之名，实为商业开发，骗取国家安置补偿款3600万元，并未支付给被答辩人和黄河公司，而将黄河公司的房屋安置给被答辩人。被答辩人明知大通欣阳置业有限公司无权处分黄河公司的房屋仍与其订立《购房认购协议》，其对未办理过户登记存在明显过错。综上，孙银鑫的请求缺乏法律依据，其主张不应予以支持。本院经审查查明，西宁黄河实业有限公司与赵敏股权转让纠纷一案，本院于2019年9月18日作出（2019）青01民初124号民事判决，判决：一、被告赵敏于判决生效后十日内向原告西宁黄河实业有限公司支付股权转让款19489000元。二、驳回原告西宁黄河实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费155323元，由被告赵敏负担133324元，由原告西宁黄河实业有限公司负担21999元。一审判决后，赵敏不服，向青海省高级人民法院提出上诉，该院于2020年9月2日作出（2019）青民终232号民事判决，判决驳回上诉，维持原判，二审案件受理费155323元，由上诉人赵敏负担。还查明，上述民事判决生效后，因赵敏未按期履行生效法律文书确定的义务，黄河实业公司于2020年10月24日向本院申请强制执行。本院于2020年11月5日作出（2020）青01执617号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人赵敏银行存款19709368元（含执行费87044元）；二、冻结、划拨被执行人赵敏自2020年9月26日起按日万分之一点七五计算至实际还清日止的迟延履行期间的债务利息；若冻结、划拨数额不足此数，则查封、扣押其相应价值的财产或扣留、提取其应当履行义务部分的收入。并于2020年12月16日向青海省大通回族土族自治县不动产登记服务中心作出（2020）青01执617号协助执行通知书，查封被执行人赵敏名下位于青海省大通回族土族自治县桥头镇人民路（黄河·银通大厦）58号8号楼1单元的十四处房产，包括涉本案1143室。查封期限三年（自2020年12月6日至2023年12月15日止）。2021年6月17日本院作出（2020）青01执617号公告，将依法对查封的登记在被执行人赵敏名下的上述十四处不动产通过互联网拍卖平台公开拍卖。案外人孙银鑫遂向本院提出执行异议。再查明，2021年3月16日本院对上诉人西宁黄河实业有限公司与上诉人赵敏房屋买卖合同纠纷一案，作出(2021)青01民终337号民事判决,判决西宁黄河实业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助赵敏办理位于西宁市大通县桥头镇人民路58号（黄河·银通大厦）8号楼1单元14层1143室的房屋不动产权属登记；西宁黄河实业有限公司自2017年11月16日起至该房屋不动产权属登记办理完毕之日止，每日按全部购房款万分之一的计算标准向上诉人赵敏支付违约金。另查明，案外人孙银鑫提交2017年4月24日其与宋生花作为乙方与甲方大通欣阳置业有限公司签订的《大通欣阳置业有限公司购房认购协议》，约定孙银鑫、宋生花以分期付款方式，交付总房款551852元认购大通县人民路58号1083号房屋，建筑面积170.02平方米。该协议出售方盖有“青海欣阳实业有限公司营销部”印章。当日孙银鑫、宋生花向大通欣阳置业有限公司刷卡交付定金2万元、2017年5月8日转账交付房款21852元、2017年5月13日转账交付房款24万元，共计支付房款281852元，未支付房款270000元孙银鑫、宋生花向大通欣阳置业有限公司以借款性质承诺于2018年5月1日还款后对该房屋装修入住。本院认为，本案系案外人孙银鑫对本院公告拍卖的不动产执行标的提出的异议。根据案外人的异议请求、事实和理由及其提交的相关证据，本案争议焦点为案外人对位于青海省大通回族土族自治县桥头镇人民路（黄河.银通大厦）58号1单元1143室不动产，是否享有足以排除强制执行的权益。首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施”的规定，本院在涉案不动产被依法查封后，作出（2020）青01执617号公告，符合法律规定。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，案外人提交的《大通欣阳置业有限公司购房认购协议》，不具备商品房买卖合同的主要内容，不能认定双方之间签订了合法有效的书面买卖合同，其买卖房屋的真实性及合法性，在执行异议程序性审查中不能判断，需经诉讼实体审理认定。再次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”及第二十八条“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持（一）在人民法院査封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二)在人民法院査封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”适用该条的前提条件是“买受人购买被执行人名下的不动产”，孙银鑫通过大通欣阳置业有限公司购买涉案房屋，虽支付了部分房款，且实际居住，但提供的证据不能判断认定其属于“买受人购买被执行人名下的不动产”的事实。综上，案外人孙银鑫提出的异议请求，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的法定情形，对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，其异议理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十四条的规定，裁定如下：驳回案外人孙银鑫的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 翟爱红审判员 许正芳审判员 司世江二〇二一年七月二十七日法官助理 肖秋葛书记员 韩月娜附:本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行；驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十四条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。