北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终9580号上诉人（原审原告）：陈平，女，1975年8月31日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：安飞，北京京硕律师事务所律师。上诉人（原审被告）：保定市倾酒斋餐饮管理有限公司，住所地河北省保定市竞秀区富昌乡西二环3998号橡树创业孵化器B楼301号商用。法定代表人：黄荣杰，经理。委托诉讼代理人：何正永，北京市风平律师事务所律师。委托诉讼代理人：周子超，北京市风平律师事务所律师。上诉人陈平因与上诉人保定市倾酒斋餐饮管理有限公司（以下简称：倾酒斋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初6447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈平上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持陈平的一审全部诉讼请求，倾酒斋公司向陈平支付房屋租金、房屋占有使用费、违约金共计23.4万元。事实与理由：1.一审判决关于免租期条款性质的认定有误，该免租期租金系陈平的损失，并非倾酒斋公司应承担的违约责任。2.租赁合同有关违约责任的约定是双方协调一致的结果，在双方均未提出异议的情况下应当作为判决依据予以适用；一审判决在未调查及释明的情况下主动不予以适用，程序及适用法律错误，依法应予以纠正。3.一审判决对违约金的性质理解有误，忽略了法律规定违约金的目的，并非仅用于弥补损失，而更重要的目的是为了敦促双方诚实守信的履行合同义务，惩罚违约行为。4.一审判决对违约责任条款的认定及适用违背公平原则，纵容了违约方，判决结果有失公允。倾酒斋公司辩称：不同意陈平的上诉，请求驳回陈平的上诉。公司没有拖欠租金，没有违约行为；陈平所述违约金是惩罚性的，不符合法律规定。倾酒斋公司上诉请求：撤销一审判决，依法驳回陈平的全部诉讼请求。事实与理由：1.一审判决认定涉案双方确认合同系案外人卢秋杰代陈平所签，该认定事实不清。卢秋杰应是陈平的代理人，其实施的民事法律行为对陈平发生法律效力。2.一审判决认定陈平自认已经收取了18万元租金及6万元押金，该认定事实不清。卢秋杰代理陈平实际收取房租、押金及转让费40万元。3.一审判决认定倾酒斋公司迟延支付租金的行为构成违约，该认定属于事实不清。倾酒斋公司已付清2020年4月3日前的费用，倾酒斋公司不拖欠任何费用。因新冠疫情影响，倾酒斋公司不能继续开展经营活动，导致合同解除，不构成违约。陈平辩称：不同意倾酒斋公司的上诉请求，请求驳回倾酒斋的上诉请求。陈平向一审法院起诉请求：1、要求倾酒斋公司给付陈平租金19.4万元；2、要求倾酒斋公司支付2020年5月28日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费；3、请求法院判决倾酒斋公司向陈平支付违约金6万元；4、诉讼费由倾酒斋公司承担。诉讼过程中，陈平变更诉讼请求：1、要求倾酒斋公司给付陈平2020年2月4日至2020年5月17日租金11.4万元及支付免租期40天的租金4万元，共计15.4万元；2、要求倾酒斋公司支付2020年5月28日起至2020年6月16日的房屋占有使用费2万元；3、请求法院判决倾酒斋公司向陈平支付违约金6万元；4、诉讼费由倾酒斋公司承担；5、要求倾酒斋公司将涉案房屋中办理的营业执照注销。一审法院认定事实：2019年6月24日，陈平作为甲方（出租方）与倾酒斋公司作为乙方（承租方）签订《租赁合同书》，约定乙方承租甲方位于北京市幸福汇置业一期项目地上一层103号店铺及相关附属设施，建筑面积为219.66平方米。租赁期限为2019年6月26日起至2022年5月31日止。保证金：乙方在签订合同的同时须向甲方交纳履约保证金，乙方在合同期内有违约情形的，甲方有权从保证金中扣除相应违约金，并有权要求乙方在指定日期内及时补齐扣除部分的保证金。逾期未补齐的，本合同到期后剩余保证金甲方有权不予退还。违约责任：乙方未按约定日期交纳甲方的租金，每逾期一天，乙方按应交租金的5%向甲方交付滞纳金，逾期十日以上的，视为乙方违约，甲方有权单方面解除本合同，因此给乙方造成的损失全部由乙方自行承担，乙方已交纳甲方的租金、保证金不予退还，乙方还应向甲方支付相当于两月租金的违约金。合同附件二规定：1、装修期免租金期：租赁期限内含装修期免租金期共计40天，自2019年6月26日至2019年8月4日，装修期免租期期间不需要交纳租金，但所产生的相关费用包含但不限于水、电、供暖、物业管理费、工程管理费等将由乙方承担，并按物业公司及供暖公司规定缴纳。2、乙方按照租赁合同约定履行完毕全部租赁期限且无违约行为的前提下，才享有以上装修期及免租期价格打折。如租赁合同因乙方违约而提前解除，则乙方应将装修期及免租期期间的租金及价格打折的优惠按照第一年的基准定价租金补足。3、双方一致同意计租起始日为2019年8月4日。计租起始日指开始计算租金的日期。如因收房等其他原因延期以实际签收收房交接单日期为准。附件三：租金标准：第一年租金标准为人民币36万元。备注：2019年6月24日20万元剩余款项于2019年8月3日前付款，物业费16474元，转让费5万元，首付款共计：押二付六36万元/12个月*8个月=24万元，24万元+5万转让+16474物业=306474元。2020年3月4日，陈平向倾酒斋公司发送《通知书》：由我承租位于北京市房山区幸福汇置业一期项目底商一层103号房屋，现该房屋由贵方占有使用，经甲方一直向乙方催缴租金，乙方未履行承租义务，截止到2020年2月3日租金已用尽，请贵方接到通知之日起三日内与我协商如何由贵方继续使用房屋事宜，并缴纳半年租金180000元，指定联系人陈平……。2020年5月27日，陈平向倾酒斋公司发送《解除房屋租赁合同通知》：2020年3月因结算租金问题，我向贵方发出交纳租金的通知。贵方至今仍未交纳租金，贵方的行为已经构成违约，我作为出租方现通知贵方，双方于2019年6月24日签订的租赁合同自本通知送达贵方之日起解除……。庭审中，陈平、倾酒斋公司双方确认涉案合同系案外人卢秋杰代陈平所签。倾酒斋公司称合同签订后通过现金、转账等方式共计给付卢秋杰40万元租金，其中包括租金29万元、押金6万元、转让费5万元；陈平对此不予认可，称只收到倾酒斋公司交纳的半年租金18万元及2个月押金6万元共计24万元。关于房屋实际腾退时间，陈平认为2020年6月16日腾退，倾酒斋公司认为应为2020年6月11日。庭审中倾酒斋公司提交了路选向案外人王冬梅的转账记录及卢秋杰书写的借条，证明其向陈平支付租金，陈平对此不予认可。上述事实，有双方当事人陈述、《租赁合同书》、通知书、微信聊天记录截图等证据在案佐证。一审法院认为：依法成立的合同对双方均有法律约束力，双方均应当按照约定履行。本案中，陈平与倾酒斋公司签订《租赁合同书》，陈平交付房屋，倾酒斋公司应当按照约定支付租金。倾酒斋公司提交的向案外人的转账记录及借条，不能证明用途是支付租金,法院不予采信。关于已付租金，陈平自认已经支付18万元租金及6万元押金，法院予以认可。倾酒斋公司延期支付租金的行为构成违约，应当承担继续履行支付剩余租金的义务并承担违约责任。关于合同解除的时间，由于倾酒斋公司拖欠租金，陈平2020年5月27日向倾酒斋公司送达解除合同的通知，该通知送达倾酒斋公司时合同解除。陈平、倾酒斋公司均认可合同已经解除，法院不持异议。关于倾酒斋公司的腾退时间，倾酒斋公司自认是2020年6月11日腾退，但其未提交证据予以证明，陈平自认倾酒斋公司腾退时间是2020年6月16日，法院予以采信。关于陈平请求支付违约金的诉求，陈平、倾酒斋公司在合同中约定倾酒斋公司逾期交纳租金陈平没收保证金，该条款应视为双方对违约责任的约定，关于陈平请求支付免租期内的租金，陈平、倾酒斋公司在合同中约定如果倾酒斋公司违约则应当补足免租期内租金，名为对租金的约定，实亦为对违约责任的约定。另，双方在合同中对于违约金约定过高且陈平未举证证明其实际损失，故法院酌定倾酒斋公司已经缴纳的6万元押金（保证金）首先冲抵免租期内的租金39440元作为违约金，对于过高违约金不再另行计算，剩余20560元冲抵欠付租金。关于欠付租金，倾酒斋公司已经支付自2019年8月4日至2020年2月3日租金18万元，扣除押金20560元，应当按照年租金36万元的标准支付自2020年2月4日起至房屋实际腾退之日即2020年6月16日止的剩余租金。关于陈平要求将涉案房屋的营业执照予以注销的诉讼请求，不属于法院受案范围，法院不予处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、保定市倾酒斋餐饮管理有限公司于判决生效后十日向陈平支付2020年2月4日至2020年6月16日的欠付租金共计110578元；二、驳回陈平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审期间，倾酒斋公司补充提交：证据1.金额为10万元的收条，以证明2019年6月24日倾酒斋公司的工作人员路选交给卢秋杰10万元现金，结合一审证据一共已支付40万元；证据2.委托书和业务收据、微信截图，以证明陈平在2019年6月24日签署委托书，由卢秋杰办理出租涉案房产事宜，卢秋杰签署的一切文件陈平均认可，并应承担相应的法律责任，因此卢秋杰签订合同及代收房租对陈平均有约束力；证据3.陈平与倾酒斋公司的工作人员路选的微信截图，以证明双方因租金事宜产生分歧，倾酒斋公司告知陈平，卢秋杰借款20万元已经转为租金，卢秋杰也认可了。陈平质证称，证据1真实性无法确认，卢秋杰签收了多少钱我们不清楚；证据2委托书的真实性不认可，陈平没有出具过这个委托书，陈平认可卢秋杰替他签订合同的效力，对业务收据、微信截图的真实性均不认可；证据3路选和陈平的聊天记录，对真实性认可，不认可证明目的。陈平补充提交证据：聊天记录，用以证明陈平已经明确表示倾酒斋公司与卢秋杰之间的借贷关系与租赁一事无关。倾酒斋公司质证称，卢秋杰是陈平的代理人，卢秋杰代收的款项对陈平有约束力，陈平对卢秋杰的行为不能一部分承认、一部分不承认。本院认为：陈平与倾酒斋公司于2019年6月24日签订的涉案《租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方当事人应按照约定全面履行合同义务。关于案外人卢秋杰是否有权代表陈平收取涉案房屋租金的问题，首先，收取房屋租金涉及到出租方的重要合同利益，通常情况下，如果出租方委托他人代收租金应出具书面授权委托书并作出明确意思表示，本案中，陈平并未就代收租金一事向卢秋杰出具授权委托；其次，倾酒斋公司提交的“陈平2019年6月24日签署的委托书”，即使该委托书是真实的，该委托书亦是陈平向房屋中介公司出具的，不是陈平向倾酒斋公司出具的，该委托书的内容对倾酒斋公司不发生效力。基于以上理由，倾酒斋公司提出的卢秋杰是陈平的代理人、卢秋杰实施的民事法律行为应对陈平发生法律效力的上诉主张，依据不足，本院不予采信。关于合同解除及房屋腾退时间的问题，一审法院依据本案实际情况及双方当事人的意思表示，确认合同已解除、倾酒斋公司已于2020年6月16日将房屋腾退，并无不当，本院对此不持异议。关于租金支付情况，陈平认可已收到18万元租金及6万元押金，法院对此亦不持异议。倾酒斋公司未按照合同约定全额支付租金，构成违约，应当支付剩余租金并承担违约责任。依据合同约定的租金标准，倾酒斋公司已支付的18万元租金对应的租赁期限为2019年8月4日至2020年2月3日，倾酒斋公司还应支付2020年2月4日起至房屋实际腾退之日止的剩余租金。关于违约责任的问题，一审法院综合考虑合同具体约定、本案实际情况、双方当事人过错程度，酌情确定倾酒斋公司承担免租期租金，并无不妥。倾酒斋公司缴纳的6万元押金直接用于抵扣免租期租金以及欠付租金。关于倾酒斋公司提交的向案外人转账的记录以及卢秋杰2019年7月4日出具的借条，依据转账记录及借条显示的内容，不能证明相应款项的用途系支付本案《租赁合同书》中约定的租金。倾酒斋公司与案外人之间的法律关系可另行主张权利。综上所述，陈平、倾酒斋公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5280元，由陈平负担2768元（已交纳），由保定市倾酒斋餐饮管理有限公司负担2512元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 梁立君审 判 员 王 磊审 判 员 赵胤晨二〇二一年七月十六日法官助理 何海云书 记 员 赵 越