大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初4745号原告：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，统一社会信用代码91210211554984603N，住所地大连市甘井子区汇信街16号。法定代表人：王立峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：史晓丹，辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李威，辽宁利金律师事务所律师。被告：邓明明，女，1981年7月1日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司与被告邓明明物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人李威，被告邓明明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告2018年2月1日至2021年9月30日期间的物业服务费11,136.05元；2、判令被告给付拖欠物业费的违约金3,340.81元。事实与理由：原、被告双方签订了《前期物业服务协议》，约定，物业服务费标准为高层住宅2.8元/平/月，物业服务费每年预缴一次，第一年的物业服务费于房屋交付时交纳。此后按一年一次缴纳，具体时间为每年11月1日至12月31日缴纳次年物业服务费。逾期交纳服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用千分之三的违约金。被告是大连远洋荣域小区A4区2号楼302号房屋业主，房屋面积90.39平方米，自2018年2月1日起至2021年9月30日止，被告拖欠物业服务管理费及违约金共计14,476.86元。虽经原告多次催缴，被告仍未交纳。故原告诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。对房屋面积、地址、拖欠物业费的期间均没有异议，但对物业费标准有异议，小区2.8元的物业费标准和凯旋门的服务标准不一样，绿化不好，到处是狗粪便，从今年开始小区没有保安人员在门口帮开门，都在门岗里坐着。疫情期间，小区防护做的也特别不好。被告家卫生间坐便返水，喷水，像喷泉一样，下雨天大风天比较严重，原告维修过，但是没有修好，下雨天窗户漏水，窗户维修好了，但内墙的壁纸脱落，原告一直未予维修。被告房屋位于三楼，外面有一个公共的平台，经常有垃圾、烟头，要求原告安装一个摄像头予以监督。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，被告自认其系大连市甘井子区远洋荣域小区A4区2号楼302号房屋业主，房屋建筑面积90.39平方米。原、被告签订《前期物业服务协议》，约定：本物业管理区域内物业服务费选择包干制，由业主按其拥有的物业的产权面积交纳，下述“㎡”均指产权建筑面积，具体标准：高层住宅2.8元/㎡/月；物业服务费每年预缴一次，第一年的物业服务费业主于房屋交付时缴纳，此后按一年一次缴纳，具体时间为每年11月1日至12月31日缴纳次年物业服务费；逾期交纳服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用千分之三的违约金；本协议自签订日起生效，至远洋荣域项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务委托合同之日起，本合同终止。原、被告在上述服务协议落款处签字或盖章进行了确认。被告未交纳2018年2月1日至2021年9月30日期间的物业服务费。被告辩称案涉房屋卫生间返水、窗户漏水导致内墙壁纸脱落，原告未完全修复，故拒交物业服务费。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案系民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，故应适用民法典的相关规定。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款、第二款：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”之规定，本案中，原告作为物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主，应按双方签字确认的《前期物业服务协议》中约定的内容交纳物业服务费。故原告要求被告支付2018年2月1日至2021年9月30日期间物业服务费11,136.05元（2.8元/平/月×90.39平方米×44个月）的诉讼请求，于法有据，理由正当，本院予以支持。关于被告抗辩原告提供的物业服务未达到2.8元标准的意见，本院认为，被告未提供相关法律法规及证据证明原告为案涉小区提供的物业服务不符合2.8元/月/平方米的收费标准，故对被告此节辩称意见不予采纳。关于被告辩称的小区卫生差、安保不到位等意见。本院认为，物业管理是一种持续性服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样。物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。因此，本院认为，被告以原告提供物业服务不到位等为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不应得到支持。故本院对被告上述辩称意见不予采纳。关于被告辩称家中卫生间坐便返水、窗户漏水致内墙壁纸脱落，原告未完全维修的意见。本院认为，被告提供的上述问题均系房屋本身质量问题，并非原告提供物业服务不到位所致，二者之间不存在直接因果关系，且庭审中被告亦认可原告已多次进行过维修，并非不作为。故被告据此拒交物业费，于法无据，理由不当，不予采纳。关于原告主张的逾期交纳违约金一节。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供物业服务。从被告提供的证据及庭审陈述看，原告向被告提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，原告也主动调低了违约金的计算标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告邓明明于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币物业服务费人民币11,136.05元（自2018年2月1日起至2021年9月30日止）；二、驳回原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币81元（原告已预交），已减半收取，由被告邓明明负担，应于本判决生效之日起十日内给付原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  富国周二〇二一年七月十二日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。第二款业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。