湖南省永州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘11民终1673号 上诉人（原审被告）：乐国伟，男，1966年9月27日出生，汉族，居民。 上诉人（原审被告）：尹荣代，男，1973年4月1日出生，汉族，居民。 二上诉人共同委托诉讼代理人：彭剑，宁远县大鹏法律服务所法律工作者。 （原审原告）：樊长清，男，1939年1月25日出生，汉族，居民。 被上诉人（原审原告）：樊新辉，男，1966年6月13日出生，汉族，居民。 被上诉人（原审原告）：樊胜辉，男，1975年8月25日出生，汉族，居民。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：夏雪涛，湖南盛仁律师事务所律师。 上诉人乐国伟、尹荣代因与被上诉人樊长清、樊新辉、樊胜辉合同纠纷一案，不服湖南省宁远县人民法院（2020）湘1126民初3027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月11日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。二上诉人共同委托诉讼代理人彭剑，三被上诉人樊长清、樊新辉、樊胜辉及共同委托诉讼代理人夏雪涛到庭参与询问，本案现已审理终结。 乐国伟、尹荣代上诉请求：依法撤销原审判决第一项，改判驳回被上诉人一审诉讼请求，或将本案发回重审；本案一审、二审案件受理费由被上诉承担。事实和理由：1.一审法院对涉案房屋至今未竣工验收的原因未认定,是因三被上诉人拒不提供相关证件、不协助二上诉人办理相关准建手续（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证）造成；一审法院对涉案房屋至今未办理不动产权登记的原因认定不清，是因三被上诉人的原因造成涉案房屋未竣工验收，导致丧失办理不动产权登记的前提条件。2.涉案房屋是二上诉人与三被上诉人联建，不存在商品房买卖，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》；假若双方存在商品房买卖关系，沿用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的前提条件是由于出卖人的原因，现未能办理不动产权登记，并不是二上诉人的原因。3.二上诉人未违约，不应承担违约金10万元，二上诉人始终承诺，只要三被上诉提供相关证件，协助二上诉人办理相关建房手续，对涉案房屋进行竣工验收，会及时办理建房相关手续。4.三被上诉人的诉请绝大部分未得到支持，但在案件受理费承担时，判决由二上诉人全部承担，违反了案件受理费“诉讼费用的负担”的规定，偏袒三被上诉人。 樊长清、樊新辉、樊胜辉答辩称，1.三答辩人与二被答辩人签订了联建合同之后，土地使用证、房产证都交给了尹荣代，因尹荣代将证件放在摩托车里面，摩托车丢了，证件就丢了。后答辩人从电力公司电表入户档案查询到了相应的土地使用证，足以说明答辩人已经提供土地使用证、房产证给被答辩人去办理相关手续，亦佐证被答辩人的上诉理由不能成立。2.没有联建合同的相关法律法规，本案不存在适用法律不当的问题。3.按照上诉人和被上诉人签订的联建合同，违约金应是保证金的三倍，即违约金应该是30万元，一审法院认为过高，将金额调整到10万元，故诉讼费由被答辩人负担是毫无问题的。4.合同约定违约金30万元，被答辩人应当赔付30万元。 樊长清、樊新辉、樊胜辉向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告支付300000元违约金给原告；2、返还土地使用证；3、判决被告赔偿水电入户费4600元；4、本案诉讼费由二被告承担。 一审法院认定事实：2014年3月16日，原告樊长清、樊新辉、樊胜辉与被告乐国伟、尹荣代签订《房屋联建合同》，合同约定，原告提供自己所有的位于宁远县舜陵镇黄家岭约95.6平方米土地（国有出让）联建用地作为出资，被告提供项目开发所需的一切资金作为资本投入，双方联合建设住宅楼，房屋建成后，被告补偿原告三套房和二个车位。乙方责任中的第8项规定：负责办理竣工后房屋产权的一切手续及房产证、土地证、并承担相应费用。乙方责任中的第9项规定：合同签字当日乙方向甲方交纳建设履约保证金人民币壹拾万元。违约责任第4项规定：如任何一方违约，赔偿另一方（守约方）违约金押金三倍。被告交了10万元保证金给原告后，被告即组织动工建设，建设过程一直没有办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。原、被告联建的房屋楼盘即“幸福家园”于2015年下半年完工，共建设76套房屋，现尚有四五套房没有出售，经询相关部门，被告建设楼盘能否办理不动产权证具有很大不确定性，预估“幸福家园”违建面积大约2000平方米左右，如不没收则补缴罚款大约为五、六百万元。2016年8月20日，原、被告签订分房协议，原告实际占有房屋4套。为此，双方为不动产权证产生纠纷，原告遂诉至法院。 一审法院另查明，2014年3月，被告同时还与陈平清、欧阳云亮签订了类似的房屋联建合同，并从李梓武处受让了乐加祥、乐顺祥的土地，将四户土地整合进行整体开发建设。2019年陈平清、黄苏志因车位纠纷将被告诉至该院，本院认为双方房屋联建合同有效以（2019）湘1126民初1445号民事判决，要求被告限期向陈平清、黄苏志给付车位，被告不服，提出上诉，湖南省永州市中级人民法院以（2020）湘11民终1393号民事判决，驳回上诉，维持原判。 一审法院认为，原、被告于2014年3月16日签订的《房屋联建合同》已经通过生效裁判确认为有效合同，双方应当按约定全面履行合同义务。本案中，合同约定由被告负责办理竣工后房屋产权的一切手续及房产证、土地证、并承担相应费用，合同虽然没有约定具体的办证期限，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”现该栋楼盘房屋绝大部分已经出售，补偿原告的房屋已交付原告占有使用至今四年有余仍未办理不动产权证，被告已然构成违约，应当承担违约责任。双方约定违约金为押金的三倍即30万，被告认为违约金过高，请求调整，鉴于本案中，原告将土地交由不具备房地产开发资质的被告建设，被告违法建设，导致本案违法建设的房屋能否取得不动产权证具有不确定性，对此后果，被告虽然承担主要责任，但原告亦存在一定过错，且原告已经实际占有使用了房屋，房屋的基本功能得到发挥，只是市场价格受到影响，故该院对违约金调整为十万元为宜。原告诉请被告返还多交的电入户费4600元，但是原告没有提供证据证明类似违建的楼房电入户的具体费用数额，不能证明4600元是被告的不当得利，该院不予支持。关于土地使用证，被告虽称并未收到原告交付的土地使用证，但结合日常生活情理及楼盘违法建设尚未接受行政处理的事实，该院认为原告占有使用房屋后，不动产权证书应当是其最关心的问题，被告称原告拒绝配合并拒绝交付土地使用权证，不符合日常生活情理，鉴于本案土地现状已经改变，要求被告返还土地使用权证无现实意义，且土地使用权证亦可以由原告通过向相关部门以遗失为由予以补办，故对原告诉请返还土地使用权证的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由被告乐国伟、尹荣代于本判决发生法律效力后五日内给付原告樊长清、樊新辉、樊胜辉违约金100000元；二、驳回原告樊长清、樊新辉、樊胜辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5869元，减半收取2934.5元，由被告乐国伟、尹荣代负担。 二审期间，上诉人未向本院提交新的证据，三被上诉人提交一份《2017年宁远县电力局电表入户档案》，拟证明三被上诉人已经将房产证、土地使用证交给了二上诉人。二上诉人质证意见，三性均有异议，证据的来源不合法，都是手机拍照；此份证据不能达到被上诉人的证明目的，上诉人没有拿到原件，即使是有房产证的，也是上诉人与被上诉人一起去交的，上诉人始终都是没有拿到证据的原件。 本院认证认为，该入户档案中的资料信息并不是三被上诉人本人的，亦无其他证据予以佐证，仅凭该证据不能达到被上诉人的证明目的，故本院不予采信。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，合法有效的合同是确定当事人权利义务的依据。双方当事人对涉案《房屋联建合同》及补充协议均无异议，双方应按照约定全面履行自己的义务。依据双方约定，本案二上诉人应为三被上诉人办理竣工后房屋产权的一切手续及房产证、土地证、并承担相应费用。现应二上诉人未予办理上述证件，构成违约，三被上诉人诉至法院要求其承担违约责任，符合案件客观事实。二上诉人上诉称未办理出相关证件系因三被上诉人拒不提供相关证件、不协助二上诉人办理相关准建手续（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证）造成，并导致涉案房屋未竣工验收，丧失办理不动产权登记的前提条件。经查，双方于2014年3月16日签订《房屋联建合同》，联建的房屋于2015年下半年完工，2016年8月20日签订分房协议，共建设76套房屋，除三被上诉人实际使用并占有四套，其余全部出售，仅四五套房尚未出售。从建房开始至房屋售出，二上诉人未收到因楼盘违法建设行政部门相关通知或处罚可知，二上诉人是因三被上诉人原因导致无法办理房屋相关证件的理由无事实依据，本院不予采信。一审判决二上诉人承担违约责任，处理正确，应予维持。 综上所述，上诉人乐国伟、尹荣代的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5869元，由上诉人乐国伟、尹荣代负担。 本判决为终审判决。 审判长  吕伟文 审判员  杨世清 审判员  彭样平 二〇二一年七月二十三日 书记员  唐建梅 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。