辽宁省法库县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）辽0124执异61号 案外人：赵越，女，1992年4月17日出生，满族，住辽宁省抚顺市清原满族自治县。 申请执行人：武锐，男，1980年2月3日出生，满族，住辽宁省抚顺市清原满族自治县。 被执行人：抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司，住所地法库县法库镇金牛街法姬娜欧洲城3号楼1门。 法定代表人：边玉臣，该公司总经理。 在本院执行申请执行人武锐、王永清与被执行人张德志、抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司借款合同纠纷二件案件[(2018)辽0124执41、42号］中，案外人赵越对本院查封抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司位于法库县东湖新区金牛街16-1号楼东方尚城小区4#楼2单元402室房产，于2021年7月1日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。 案外人赵越向本院提出异议请求：1、请求解除抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司在法库县东湖新区所开发的金牛街16-1号楼4#楼2单元402室房屋的查封。2、将被查封的房屋返还给赵越。事实与理由：法院在执行(2018)辽0124执41号执行裁定书过程中，查封了上述财产，该财产实际所有人为赵越。2017年2月15日，赵越出钱购买此房屋，抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司给赵越出具房屋购买协议书，并于2017年2月15日将此套房屋备案在赵越名下。赵越于2017年10月12日在该小区办理入住手续，一次性交齐2年物业费用。因抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司的手续不齐全，至今未办理房产证。为证明其主张，并提供了《认购协议书》、收款收据、《商品房买卖合同》。 本院查明，2017年2月15日案外人赵越与被执行人抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司签订了《认购协议书》、《商品房买卖合同》（已备案），约定赵越购买位于法库县××号××单元××室房屋，面积为61.15平方米，单价为3300元/平方米，总价款为201，795.00元。当日赵越支付201，795.00元购房款，抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司为其出具加盖其公司财务专用章的《收款收据》。2017年10月12日赵越为该房屋缴纳了2年取暖费、物业费、装修保证金共计5647元，沈阳鹏城物业管理有限公司为裴连军出具该公司的专用收据。 另查明，原告武锐与被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司、第三人张德志民间借贷纠纷一案，本院于2017年9月4日作出（2017）辽0124民初665号民事判决书，判决：一、被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司、第三人张德志于本判决发生法律效力后十五日内偿还原告武锐借款本金 1，224,000.00元；二、被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司、第三人张德志于本判决发生法律效力后十五日内给付原告武锐借款本金1，224,000.00元的利息（计息时间：自2015年5月22日起至给付完毕之日止，利率按年利率24%计算）。抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司提起上诉，2017年11月2日沈阳市中级人民法院作出（2017）辽01民终10791号判决书，判决：驳回上诉，维持原判。判决发生法律效力后，武锐向本院申请执行，本院于2018年1月5日以（2018）辽0124执41号立案执行。 2017年9月4日，原告王永清与被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司、第三人张德志民间借贷纠纷一案，本院作出（2017）辽0124民初666号民事判决书，判决：一、被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司、第三人张德志于本判决发生法律效力后十五日内偿还原告王永清借款本金1,211,355.00元；二、被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司、第三人张德志于本判决发生法律效力后十五日内给付原告王永清借款本金1,211,355.00元的利息（其中借款本金536,795.00元的计息时间自2015年5月25日起至给付完毕之日止，利率按年利率24%计算；借款本金320,960.00元的计息时间自2015年6月3日起至给付完毕之日止，利率按年利率24%计算；借款本金353,600.00元的计息时间自2015年6月27日起至给付完毕之日止，利率按年利率24%计算）。抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司提起上诉，2017年12月8日沈阳市中级人民法院作出（2017）辽01民终10790号判决书，判决：驳回上诉，维持原判。判决发生法律效力后，王永清向本院申请执行，本院于2018年1月5日以（2018）辽0124执42号立案执行。 2018年3月20日，本院作出（2018）辽0124执41、42号执行裁定书，裁定查封抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司所有的位于法库县××东方尚城小区××住宅、车库××、网点××房产（明细见附表）；查封期限为三年。并向法库县不动产登记中心发出《协助执行通知书》。该裁定查封的房产其中包括涉案的法库县金牛街16-1号东方尚城4#楼2单元402房产。 2021年3月19日，本院作出（2018）辽0124执41号、42号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司所有的位于法库县××东方尚城小区××住宅、车库××、网点××套（明细见附表）；查封期限为三年。该裁定查封的房产其中包括涉案的法库县××楼××小区××＃楼××单元××室房产。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。位于法库县××楼××小区××＃楼××单元××室房产已在本院查封之前，案外人赵越与被执行人抚顺嘉宸房地开发有限公司法库分公司签订了《认购协议》及《商品房买卖合同》（已备案），由抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司出售给案外人，案外人交纳了购房款，合法占有案涉房屋，案外人系非因自身原因未办理过户登记。综上，案外人取得了上述房产的物权期待权，该权利能够排除执行。据此，案外人所提出的请求解除位于法库县××楼××小区××＃楼××单元××室房产查封异议理由成立，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条规定，裁定如下： 中止对位于法库县金牛街16-1号楼东方尚城小区4#楼2单元402室房产的执行。 如不服本裁定，可以在本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  刘 伟 人民陪审员  陈红利 人民陪审员  丁 超 二〇二一年七月八日 法官助理王蕊 书记员韩颖花 本案裁定所适用的相关法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际出资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。