甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终746号上诉人（原审被告）：甘肃华韵房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区武都路329号。法定代表人：程立俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：王方，甘肃佳运律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：范东锋，男，1989年4月4日出生，汉族，住甘肃省正宁县，现住兰州市城关区。被上诉人（原审原告）：邢耀蓉，女，1987年12月26日出生，汉族，住兰州市城关区。上诉人甘肃华韵房地产开发有限公司（以下简称华韵公司）因与被上诉人范东锋、邢耀蓉合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初3996号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。华韵公司上诉请求：一、依法撤销原审民事判决书，发回原审人民法院重审;二、本案一审、二审案件受理费均由范东锋、邢耀蓉承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清、错误，华韵公司不构成违约，不应当承担违约责任。首先，一审人民法院认定华韵公司构成违约的理由错误。其一、华韵公司未能履行协助办理权属登记的原因是因为不可抗力。其二、应当以华韵公司应当补缴土地出让价款日后的720个工作日作为华韵公司违约起算日。二、一审适用法律错误。第一、一审法院判令华韵公司承担办理完毕房产证的义务和违约责任不符合法律规定，且与其他判决内容相矛盾。第二、根据情势变更原则，应按补缴土地出让价款后720个工作日确定华韵公司应当完成履行协助办理权属登记的义务。第三、根据公平原则，也不应由华韵公司承担责任。本案争议的发生并非是华韵公司的过错所造成的，而是不可抗力和政府的过错。让华韵公司一方完全承担了政府的过错责任和不可抗力造成的后果，显然对华韵公司很不公平。第四、一审判决未考虑社会效益。三、一审法院判决违反不告不理的原则，违背公正原则。一审法院的判决在华韵公司应当承担的违约金的义务上超越了范东锋、邢耀蓉的诉请。范东锋、邢耀蓉辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，请二审法院依法驳回上诉请求。范东锋、邢耀蓉向一审法院起诉请求:一、判令华韵公司立即协助范东锋、邢耀蓉办理房屋所有权证；二、判令华韵公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金12,855.3元（自2019年9月12日开始计算至2020年4月19日，按照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算），并自2020年4月20日开始按1,745元支付违约金至房屋产权证办结交付为止；三、本案诉讼费由华韵公司承担。一审法院认定的事实：2016年3月19日，范东锋、邢耀蓉与华韵公司签订商品房买卖合同一份，约定范东锋、邢耀蓉购买华韵公司开发建设的位于兰州市城关区××路××幢××单元××室××房屋一套，建筑面积65.83平方米，套内建筑面积49.04平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.79平方米。房屋总价款349491元，合同签订之日买受人向出卖人支付首付房款89491元，余款由买受人向出卖人指定的银行申办取得按揭贷款方式支付。双方关于产权登记的约定为：华韵公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。同时，该合同补充协议约定：买受人如委托出卖人办理该商品房所有权登记的，需按照本合同约定办理该商品房交付手续，在签署《房屋交接单》时提供办理权属的全部材料，并付清相关税费，办妥委托代办手续，结清面积差价款;若买受人违反本条约定，则房地产权属证书延期取得的责任及由此产生的相关损失由买受人自行承担，与出卖人无关。出卖人为买受人提供阶段性按揭贷款担保的，买受人必须委托出卖人或出卖人指定的第三方办理房地产权属证书，相关税费由买受人予以承担。买受人未委托出卖人办理该商品房所有权登记的，出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料按期报产权登记机关备案后，所有权登记手续由买受人自行办理，出卖人予以协助；若买受人委托出卖人办理该商品房所有权登记的，出卖人须在该商品房交付使用日起720个工作日内为买受人代为办理完毕所有权登记手续，取得房屋所有权证书。双方还约定了其他事宜。合同签订后，范东锋、邢耀蓉依约向华韵公司交付首付款并办理了按揭贷款手续。2016年10月23日，范东锋、邢耀蓉向华韵公司（兰州江南明珠物业管理有限公司）交纳了房屋产权证代办费用，包括契税、印花税、测绘费、工本费、登记费、手续费。2016年10月30日，华韵公司给范东锋、邢耀蓉办理了入住手续。另查明：2008年3月4日，华韵公司取得兰国用（2008）第J193号国有土地使用权证，证载地类为综合用地。2011年1月20日，兰州市城乡规划局向华韵公司作出的规划条件通知书中载明案涉住宅小区建设项目的建筑密度（%）≤25，容积率≤3.5。2011年6月14日，兰州市城乡规划局向“九州·江南明珠”住宅小区建设项目的用地单位华韵公司核发了地字第2011-067号建设用地规划许可证。2012年5月10日，华韵公司取得建设工程规划许可证。2013年12月5日，华韵公司取得建筑工程施工许可证。2014年8月28日，兰州市住房保障和房地产管理局向华韵公司核发了兰州地区商品房预售许可证。2019年1月8日，兰州市人民政府作出兰政地[2019]4号文件，该文件是针对兰州市国土资源局《关于甘肃华韵房地产开发有限公司项目用地变更规划条件补收土地出让价款的请示》的批复，该批复载明：“经研究，现批复如下：甘肃华韵房地产开发有限公司“九州·江南明珠”项目用地位于城关区九州中路，原为出让的仓库、住宅、厂房等综合用地，现据《国有土地使用证》(兰国用(2008)第J193号)载明为出让的综合用地，面积为38112.4平方米。据《建设用地规划许可证》(地字第2011-067号)、《规划条件通知书》(城规2011-008号)，该宗地建设用地面积为38112.4平方米，规划性质为居住用地、可兼容性质商业，容积率≤3.5。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院[1990]第55号令)、《兰州市人民政府办公厅关于印发兰州市贯彻国土资源部协议出让国有建设用地使用权规范(试行)的实施意见的通知》(兰政办发(2016]22号)等法律、法规和文件精神，同意补收国有建设用地使用权出让价款计人民币肆仟壹佰柒拾柒万柒仟捌佰伍拾贰元整(小写:41,777,852元)。该宗地商业、居住使用年限至2045年6月7日止。接此批复后，由你局与甘肃华韵房地产开发有限公司签订《国有建设用地使用权出让补充合同》，并由该单位持补充合同及支付凭据办理有关手续，同时核发《建设用地批准书》。”华韵公司接此通知后，未及时补交土地出让金，迟延至2020年8月才予以补交。由于华韵公司迟延补交土地出让金，导致不能协助范东锋、邢耀蓉办理产权登记，遂酿成纠纷。一审法院认为，本案的争议焦点为:华韵公司未依约协助范东锋、邢耀蓉办理产权证书是由于华韵公司主观违约行为造成的还是由于客观原因造成的。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：依法成立的合同，对当事人具有法律上的约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，范东锋、邢耀蓉与华韵公司签订的商品房买卖合同，双方意思表示真实，内容合法，对双方具有法律上的拘束力。范东锋、邢耀蓉作为买受人，已经履行了支付房款和办理产权证所需有关费用的义务，而华韵公司作为出卖人未履行协助办理权属登记的义务,其行为构成违约，理由为：2019年1月8日，兰州市人民政府作出兰政地[2019]4号文件，该文件是关于华韵公司项目用地变更规划条件补收土地出让价款的批复，该批复通知要求华韵公司补交国有建设用地使用权出让价款41,777,852元。《城市房屋权属登记管理办法》第十六条第一款规定：申请人应当在房屋竣工后向登记机关提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。华韵公司未及时补交国有建设用地使用权出让价款意味着其无法向房屋登记机关提供完整的权属登记资料，故华韵公司的行为构成违约，应承担相应的民事责任。现华韵公司已补交了国有建设用地使用权出让价款，案涉商品房权属登记条件成就，故一审法院对范东锋、邢耀蓉主张办理房屋权属登记的诉讼请求予以支持。对于范东锋、邢耀蓉主张的逾期办证违约金12,855.3元的诉讼请求，因范东锋、邢耀蓉已明确该违约金是指2019年9月12日以后的违约金，根据商品房买卖合同的约定，华韵公司须在该商品房交付使用日起720个工作日内为范东锋、邢耀蓉代为办理完毕所有权登记手续，而案涉房屋于2016年10月30日交付使用，据此计算，案涉商品房交付使用日起720个工作日的截止日期为2019年8月1日，此后构成华韵公司逾期办证的事实。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方在合同中没有约定违约金,同时，中国人民银行已取消贷款基准利率这一标准，故一审法院依照该司法解释及相关规定,对范东锋、邢耀蓉诉请的违约金以已付房款总额349,491元为基数、按2020年10月全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准、以2019年8月1日至办理完毕所有权登记手续为期间予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、甘肃华韵房地产开发有限公司于本判决生效后六十日内协助范东锋、邢耀蓉办理案涉房屋所有权证；二、甘肃华韵房地产开发有限公司以已付房款349,491元为基数、按2020年10月全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准向范东锋、邢耀蓉支付2019年8月1日至办理完毕所有权登记手续期间的违约金（判决生效后六十日内一次付清）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取61元，由甘肃华韵房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经二审审理查明，原审判决查明的案件事实基本清楚，本院予以确认。另查明，华韵公司于2020年8月19日缴纳土地价款及滞纳金41846452元。本院认为：本案二审中的争议焦点是范东锋、邢耀蓉诉请华韵公司办理房产证并支付逾期办证违约金有无事实及法律依据。关于范东锋、邢耀蓉要求华韵公司协助办理房屋所有权证的问题。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，范东锋、邢耀蓉与甘肃华韵房地产开发有限公司签订商品房买卖合同后，已经履行支付房款和办理房屋产权证所需有关费用的义务，华韵公司应当依约将案涉房屋的产权登记相关资料提交产权登记机关。本案一审中，因华韵公司尚未补交国有建设用地使用权出让金，暂无法办理案涉房屋权属登记。根据本案二审查明的案件事实，华韵公司于2020年8月19日全额补交国有建设用地使用权出让金及滞纳金，据此可以认定案涉房屋办理权属登记的条件已成就，故对于范东锋、邢耀蓉要求华韵公司协助办理房屋所有权证的诉讼请求，应予支持。一审判决认定范东锋、邢耀蓉要求华韵公司协助办理房产证的诉讼请求具备事实及法律依据，判决华韵公司于判决生效后六十日内协助范东锋、邢耀蓉办理案涉房屋所有权证并无不当。关于支付逾期办证违约金的问题。本院认为，华韵公司在政府相关部门对其作出补缴土地出让金的批复且与其签订了相关补充协议后，其应当依照约定的期限缴纳土地出让金。而华韵公司未在政府相关部门通知的期限内足额补交土地出让金，其对于未依约向房屋登记机关提供权属登记相关材料的后果，负有一定责任，范东锋、邢耀蓉有权主张华韵公司支付一定数额的违约金以补偿其损失。但鉴于华韵公司逾期办证的后果与政府要求其补交土地出让金具有一定关系，且补缴土地出让金的最后期限届满后，我国爆发了新冠肺炎疫情，该疫情对各行各业的正常生产、经营工作均造成了不利的影响，故本院酌定华韵公司应自2020年9月1日起承担逾期办证的违约责任。华韵公司承担逾期办证违约金数额的认定应当以已付购房款349491元为基数，按全国银行间同业拆借中心于2020年8月20日公布的一年期贷款市场报价利率3.85%为标准计算。综上所述，甘肃华韵房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初3996号民事判决书第一项及案件受理费部分；二、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初3996号民事判决书第二项；三、甘肃华韵房地产开发有限公司向范东锋、邢耀蓉支付自2020年9月1日起至其向产权登记机关提交办理房屋权属登记所需资料备案之日止的违约金（以已付购房款总额349491元为基数，按全国银行间同业拆借中心于2020年8月20日公布的一年期贷款市场报价利率3.85%为标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费61元，由甘肃华韵房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李文军审判员  白丽娟审判员  李 娜二〇二一年七月一日书记员  达 君