河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终2365号上诉人(原审原告、案外人)：南阳市中泰房地产开发有限公司，住所地：河南省南阳市独山大道与张衡路交汇处。法定代表人：牛香瑞，任该公司总经理。委托诉讼代理人：谢玉欣，河南众筹律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲明文，男，汉族，1967年7月22日出生，住河南省南阳市卧龙区，系该公司员工。被上诉人(原审被告、申请执行人)：南阳市科技开发交流中心，住所地：河南省南阳市卧龙区七一路669号。法定代表人：陈华军，任该中心主任。委托诉讼代理人：申建国，河南大为律师事务所律师。被上诉人(原审被告、被执行人)：南阳德林农业开发有限公司，住所地：河南省南阳市张衡东路中景门国贸2号楼门面。法定代表人：朱飞龙，任该公司执行董事。委托诉讼代理人：申建国，河南大为律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔中豪，河南大为律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告、被执行人)：南阳杰森商贸有限公司，住所地：河南省南阳市八一路230号大民都市家园2幢1楼101室。法定代表人：李田，任该公司董事长。原审第三人（被执行人）：杨玲，女，汉族，1980年5月16日出生，住河南省南阳市。上诉人南阳市中泰房地产开发有限公司因与被上诉人南阳德林农业开发有限公司、南阳市科技开发交流中心、南阳杰森商贸有限公司、原审第三人杨玲案外人执行异议之诉一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫1303民初8907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南阳市中泰房地产开发有限公司上诉请求：1.依法撤销一审法院（2020）豫1303民初8907号民事判决,将本案发回重审或依法改判确认位于南阳市高新区张衡路北侧中景门·国贸9号楼1单元1702室、1703室两套房屋归上诉人所有，并停止对上述房屋的强制执行、解除房屋的查封；2.一审诉讼费、二审上诉费等由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实、适用法律错误，理由如下:一、杨玲并未实际支付购房款,且有南阳市高新法院两份裁定书及案件笔录予以证实。杨玲在2014年时到上诉人处购买房屋，因其资金紧张，经熟人找公司领导协商后，同意杨玲先办理房屋购房手续，在其装修完毕交房时再结清全部房款。后杨玲与上诉人签订了9号楼1单元1702室、1703房屋预约认购书两份，并对案涉房屋进行装修。后上诉人根据双方前期的协商，多次催促杨玲缴纳购房款，但其以资金紧张为由拒绝付款。在上诉人多次催要下，杨玲承认无力支付购房款项,并将两套房产退还给上诉人,腾空房屋，放弃前期的装修投入，双方已就房产问题无争议，案涉房屋仍归上诉人所有。该事实有南阳高新区法院民事裁定书两份,及诉讼中上诉人与杨玲之间的调解意见予以证实。二、上诉人与杨玲签订的两份房屋预约认购书为无效合同，同时也不属于合法的商品房买卖合同。1.中景门·国贸小区9号楼至今未取得预售许可证手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效。”因此,双方之间签订的商品房预售合同为无效合同,所有权不发生变动，故案涉房屋不属于杨玲所有。2.该司法解释第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因杨玲并未按照约定付款,故该两份协议，并不属于正式的商品房买卖合同。即杨玲与上诉人之间不存在正式的商品房买卖合同关系，杨玲未取得两套房屋的所有权，案涉房屋自始至终归上诉人所有。因此,上诉人认为在杨玲未实际支付购房款、未占有使用房屋的情况下，该两套房屋应认定为仍归上诉人所有。上诉人认为南阳市卧龙区法院作出驳回上诉人请求的判决是完全错误的,严重损害了上诉人的合法权利。为此,特提起上诉，请求依法支持上诉人的诉讼请求。南阳市科技开发交流中心辩称，上诉人的诉求依法不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确。一审判决已经认定合同约定房款已全部支付，上诉人给杨玲开具收款收据，收款收据和合同约定房款也是一致的。上诉人提交的证据能够证实交款收据由杨玲控制，但杨玲不向法庭提交。房屋的认购书符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，且上诉人已经足额收到了房款，认购书可视为商品房买卖合同。且案涉的两套房屋都由杨玲实际占有使用。上诉人称杨玲借住在案涉房屋，完全不符合常理，进一步说明存在虚假诉讼。请求二审法院驳回上诉，维持原判。南阳德林农业开发有限公司、南阳杰森商贸有限公司、杨玲均未提交答辩意见。南阳市中泰房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.依法确认位于南阳市高新区张衡路北侧中景门·国贸9号楼1单元的1702室、1703室两套房屋归南阳市中泰房地产开发有限公司所有；2.立即解除对南阳市高新区张衡路北侧中景门·国贸9号楼1单元的1702室、1703室两套房屋的查封；3.诉讼费由南阳德林农业开发有限公司、南阳市科技开发交流中心、南阳杰森商贸有限公司承担。一审法院认定事实：一审法院在审理南阳市科技开发交流中心诉南阳德林农业开发有限公司、南阳杰森商贸有限公司、杨玲借款担保纠纷一案中，作出（2018）豫1303民初6124号民事裁定书，保全查封杨玲位于中景门·国贸9号楼1单元的1702室、1703室的房屋，并于2018年11月19日送达至南阳市中泰房地产开发有限公司。2015年南阳市科技开发交流中心与南阳市德林农业开发公司签订《南阳市科技开发基金项目经费有偿使用合同书》，约定南阳市德林农业开发公司向南阳市科技开发交流中心借款120万元，借款期限为2015年3月13日起至2015年9月13日。南阳市杰森商贸有限公司对该债务进行担保。该合同到期后，双方再次订立了合同。同时杨玲与南阳市科技开发交流中心、南阳市德林农业开发公司签订《担保合同》，杨玲自愿为上述债务提供担保，并将自己购买的南阳市中泰房地产开发有限公司开发的中景门·国贸项目9号楼1单元1702、1703室商品房抵押给南阳市科技开发交流中心。南阳市科技开发交流中心与杨玲订立的用商品房做抵押的房产，未在房管部门备案。2019年1月17日，一审法院作出（2018）豫1303民初6124号民事判决书，判决：一、本判决生效后十日内南阳德林农业开发有限公司偿还南阳市科技开发交流中心1200000元，利息216000元，共计1416000元；二、本判决生效后十日内，南阳德林农业开发有限公司偿还南阳市科技开发交流中心以本金1200000元，月利率2％自2017年9月14日起至本金全部付清之日止的利息；三、南阳杰森商贸有限公司、杨玲对上述第一、二项判决款项承担连带还款责任；四、本判决生效后十日内杨玲支付原告律师费30000元。该判决已经生效。另查明，南阳高新技术产业开发区人民法院审理的南阳市中泰房地产开发有限公司与杨玲房屋买卖合同纠纷一案，诉讼中南阳市中泰房地产开发有限公司与杨玲达成调解意见，主要内容如下：双方均认可于2014年5月13日签订《中景门·国贸房屋预约认购书》后，杨玲未支付购房款；南阳市中泰房地产开发有限公司与杨玲一致同意解除双方于2014年5月13日签订的认购书；杨玲在占有该房屋期间对房屋的投入装修费用，放弃向南阳市中泰房地产开发有限公司主张权利；杨玲腾空位于中景门·国贸9号楼1单元1702室的房屋交付南阳市中泰房地产开发有限公司。南阳市高新区人民法院经审查认为，本案中，杨玲在同一时间段与南阳市中泰房地产开发有限公司签订两份《中景门·国贸房屋预约认购书》，南阳市中泰房地产开发有限公司与杨玲均称房款“分文未付”。且在同一时间段，南阳市中泰房地产开发有限公司在法院仍有相同事实与理由、相同诉请的案件。当事人起诉应当具有诉的利益，即法院有必要且能够通过判决来解决当事人之间的纠纷，在当事人无诉的利益的情形下，其无权启动诉讼程序。杨玲对南阳市中泰房地产开发有限公司提出的全部诉讼请求均表示认可，双方就本案并无争议，故高新区法院对南阳市中泰房地产开发有限公司的诉讼请求无进行审判的必要性，双方可以自行协商解除合同，南阳市高新区人民法院（2020）豫1391民初1151号民事裁定书及（2020）豫1391民初1161号民事裁定书裁定驳回南阳市中泰房地产开发有限公司起诉。一审法院（2018）豫1303民初6124号民事判决书生效后，南阳德林农业开发有限公司、南阳杰森商贸有限公司、杨玲均未履行债务。南阳市科技开发交流中心依法申请强制执行，一审法院在对杨玲执行时，案外人南阳中泰房地产开发有限公司以案涉中景门·国贸9号楼1单元1702室、1703室房产归其所有为由，提出执行异议，要求排除执行并解除查封。一审法院经审查后，于2020年11月21日作出（2020）豫1303执异176号执行裁定书，驳回南阳中泰房地产开发有限公司的异议请求。南阳中泰房地产开发有限公司认为裁定错误，提起本案执行异议之诉。一审法院认为，本案的争议焦点是，南阳中泰房地产开发有限公司对案涉房产能否享有排除执行的权利。一审法院评议如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查以下内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”一审法院对此从以下几个方面进行评析：一、杨玲是否支付购房款。《中景门·国贸房屋预约认购书》第二条明确约定一次性付清：“乙方已付清该房屋全款”。南阳中泰房地产开发有限公司对该《认购书》的真实性没有异议，且南阳中泰房地产开发有限公司提交的南阳高新技术产业开发区法院2020年3月25日《法庭调解笔录》显示，购房款收据原件杨玲保存着。以上证据能够证明杨玲已经支付了全部购房款。南阳中泰房地产开发有限公司既然对该《认购书》的真实性没有异议，但又辩称杨玲“没有交付分文房款”，系明显矛盾，一审法院对此不予采信。二、没有办理产权过户登记的原因。南阳中泰房地产开发有限公司认可，中景门·国贸9号楼至今没有取得商品房预售许可证。根据相关法律规定，没有办理商品房预售许可证的商品房依法不能办理产权登记。即没有办理产权过户登记的过错不能归责于杨玲。一审法院认为，南阳中泰房地产开发有限公司作为案涉房产的开发单位，一审法院2018年11月保全查封案涉房产时，在协助执行通知书的送达回执上签字，予以协助查封，时隔两年，才提出本异议；在杨玲“分文未付”的情况下，出售给杨玲两套房产，允许其装修入住6年之久，明显与常理不符；一审法院已生效的（2018）豫1303民初6124号判决书中，对杨玲用其购买的中景门·国贸项目9号楼1单元1702、1703室商品房作为担保的情况予以确认，杨玲并未提出上诉。南阳中泰房地产开发有限公司称因杨玲未支付购房款而退回房产的主张，没有提供相应的证据，一审法院不予采信。综上，南阳中泰房地产开发有限公司提交的证据不能证明其对中景门·国贸项目9号楼1单元1702室、1703室商品房享有足以排除强制执行的民事权益。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条之规定，判决：驳回南阳中泰房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费17544元，由南阳中泰房地产开发有限公司承担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为:南阳中泰房地产开发有限公司对案涉房产是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据南阳中泰房地产开发有限公司的上诉请求以及南阳市科技开发交流中心的答辩意见，结合本案的事实和证据，本院认为南阳中泰房地产开发有限公司对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权利。理由评述如下：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，南阳中泰房地产开发有限公司称其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益但其未能提供相关证据予以证明。杨玲与中泰房地产开发有限公司均认可双方于2014年5月13日签订《中景门·国贸房屋预约认购书》的真实性，且杨玲随后便对房屋进行了装修入住持续长达六年之久。虽然南阳中泰房地产开发有限公司称杨玲未交纳房款，但杨玲与南阳中泰房地产开发有限公司签订的预约认购书明确约定杨玲已经付清该房屋全部价款，南阳中泰房地产开发有限公司对该协议的真实性无异议，并且向杨玲出具了收款收据。故南阳中泰房地产开发有限公司称杨玲未交纳房款的主张不能成立，本院不予支持。结合本案案情，在南阳高新技术产业开发区人民法院审理的南阳市中泰房地产开发有限公司与杨玲房屋买卖合同纠纷一案的诉讼过程中，双方对《中景门·国贸房屋预约认购书》的真实性及杨玲对案涉房屋进行装修入住均无异议，杨玲持《中景门·国贸房屋预约认购书》、收款收据为他人借款提供担保，债权人有理由相信案涉房产为杨玲所购买。综上所述，案涉房产由杨玲装修入住长达六年之久，杨玲与南阳市中泰房地产开发有限公司签订了案涉房产的预约认购书并持有支付房款的收款收据，南阳市中泰房地产开发有限公司不能对未交付房款却存在上述双方不争的事实作出合理解释，且也未能提供证据予以证明其主张，其应承担举证不能的法律责任。综上所述，南阳中泰房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17544.00元，由上诉人南阳市中泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯大勇审判员  张朝阳审判员  陈 阳二〇二一年七月十九日法官助理向巧巧书记员陈玫夙