北京市高级人民法院民 事 判 决 书(2021)京民终375号上诉人（原审被告）：中信富通融资租赁有限公司，住所地北京市通州区安顺北里18号楼安顺2街1号。法定代表人：张毅，董事长。委托诉讼代理人：王志强，北京市大嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓黎，北京市泽和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭红辉，男，1977年8月12日出生，汉族，住山西省临汾市尧都区。委托诉讼代理人：郑秋芳，山西中正平律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琴琴，山西中正平律师事务所律师。原审第三人：临汾市洋洲房地产开发有限公司，住所地山西省临汾市尧都区新开路北口。法定代表人：郭月明，经理。委托诉讼代理人：郭宝平，北京市信格律师事务所律师。上诉人中信富通融资租赁有限公司（以下简称中信富通公司）因与被上诉人郭红辉、原审第三人临汾市洋洲房地产开发有限公司（以下简称洋洲房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2020）京02民初552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭，于2021年5月24日公开开庭进行了审理。上诉人中信富通公司的委托诉讼代理人张晓黎，被上诉人郭红辉的委托诉讼代理人郑秋芳、赵琴琴，原审第三人洋洲房地产公司的委托诉讼代理人郭宝平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中信富通公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判驳回郭红辉的诉讼请求或裁定发回一审法院重审；2.由郭红辉承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决对于“案涉房屋被查封前签订了合法有效的书面买卖合同”的事实认定及法律适用均错误。《盛世华庭·福苑认购协议》（以下简称《认购协议》）缺少商品房买卖合同应当具备的主要内容，且《认购协议书》第四条已明确约定协议当事人旨在设立预约合同并非本约合同。《认购协议》2013年10月5日签订时，因预售许可证已过期（有效期至2012年5月31日）、案涉房屋处于无证预售状态。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称最高法院商品房买卖合同解释）第二条的规定，《认购协议》属无效合同；《认购协议》未进行备案，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条和《城市商品房预售管理办法》第十条及《山西省建设厅关于加强商品房预（销）售管理的通知》第六条的规定，《认购协议》不具有合法性；根据与本案有关的其他案件的证据及庭审情况，可以得出《认购协议》实际签署时间并非在案涉房屋被查封前的高度盖然性结论。二、一审判决对于“案涉房屋被查封前郭红辉支付全部价款”的事实认定不清。根据《认购协议》显示，案涉房屋总价款为845465元，郭红辉于《认购协议》签订当日一次性付清全部房款，但未提交相应交款凭证，既无银行流水证据、也没有说明资金来源，仅出示了洋洲房地产公司开具的收据。如此大额支出没有银行流水或转账凭证，与常理不符。根据与本案有关的其他案件的审理情况，洋洲房地产公司出具的收据存在虚开问题，故本案中洋洲房地产公司出具的收据不真实，不能单独作为认定事实的证据。洋洲房地产公司房款收据的开具非常随意，存在配合郭红辉诉讼的情况，该房款收据没有证明力。如确实已收款，洋洲房地产公司能提供而未提供其现金账及财务账等会计账薄。三、一审判决对于“郭红辉在查封前合法占有案涉房屋”的事实认定及法律适用错误，且违反法定程序。（一）郭红辉未提交其已与洋洲房地产公司办理房屋交付的证据，如物业管理服务合同等，仅提交了临汾燃气公司北城管理站的单户充值/购气流水复印件一张，也未提交原件，故不应认定郭红辉占有了案涉房屋。（二）在郭红辉未提出书面申请、现场勘验亦不属于人民法院依职权调查收集的证据的情况下，一审法院未通知中信富通公司即进行的现场勘验行为有悖审判中立原则且违反法定程序，并且法官只是进入案涉小区并未进入案涉房屋，现场勘验不能作为认定“占有”的依据。（三）即使郭红辉占有了案涉房屋，但一审法院亦不应无视有关未经竣工验收的房屋非法占有的规定，作出“合法”占有的错误认定。四、一审判决关于“未能办理涉案房屋的过户登记非购房人自身原因所导致”的认定系错误认定。郭红辉没有提供其有向房屋登记机关办理过户登记材料、或向洋洲房地产公司提出了办理过户登记的请求的有效证据。涉讼整栋楼房除案涉房屋在内的64套被查封房屋外的其他房屋购买人，已同洋洲房地产公司签订了买卖合同并办理了合同备案手续。但郭红辉自认购至今从未要求洋洲房地产公司同其签订商品房买卖合同，以创造出办理过户登记的前提条件，说明其对房屋过户登记未尽到合理注意义务或处于放任态度。一审法院不应因为竣工验收问题而无视案涉房屋未办理过户登记是郭红辉未尽合理注意义务问题。综上，中信富通公司认为，一审判决认定事实错误，认定基本事实不清，适用法律错误，违反法定程序，请求二审法院依法支持中信富通公司的上诉请求。郭红辉辩称，一审判决认定郭红辉符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称最高法院执行异议和复议规定）第二十八条规定的情形，享有足以排除对案涉房屋执行的权益完全正确。1.查封前，郭红辉已就案涉房屋签订合法有效的书面买卖合同。《认购协议》已包含了交易双方、案涉房屋基本情况、房款及付款方式等商品房买卖合同的基本内容，同时郭红辉也已支付全部房款，故根据最高法院关于商品房买卖合同解释第五条的规定，《认购协议》应认定为书面房屋买卖合同。本案只是预售许可证过期问题，并非自始未取得商品房预售许可证，因而并不违反《城市房地产管理法》第四十五条的规定。中信富通公司所称的《城市商品房预售管理办法》第十条及《关于加强商品房预（销）售管理的通知》第六条规定的备案问题，均是管理性规范，即使违反，也并不会导致协议无效。2.郭红辉在法院查封之前已合法占有案涉房屋。第一，中信富通公司所称的收据虚开系其主观臆想，郭红辉本案中提交的用户充值/购气流水，加盖有公共服务部门的印章，且能够相互印证在查封之前，郭红辉已入住案涉房屋。第二，现场勘验是一审法院本着对事实负责的精神，依职权而为，完全符合法定程序。第三，最高法院执行异议和复议规定第二十八条规定的“已合法占有该不动产”中的“合法占有”是指买受人通过合法的方式取得对不动产的占有，有合同依据，也指出卖人自愿将不动产移交买受人占有，并非买受人非法强占不动产。本案中，虽然涉讼楼盘未经竣工验收，但郭红辉是基于合法有效的《认购协议》占有案涉房屋，洋洲房地产公司是正常办理交房手续，不存在非法之说。3、郭红辉已支付全部房款。郭红辉以现金方式交纳房款，洋洲房地产公司出具收据，故而不可能提供出转账凭证，但结合一审法院的现场勘查，以及郭红辉提交的案涉房屋现状照片，足可以证明案涉房屋已装修并在使用中。如郭红辉未付房款，洋洲房地产又怎会将价值几十万的房屋交由郭红辉居住。4、未办理过户登记，非因郭红辉自身原因。最高法院执行异议和复议规定第二十八条第四项规定的是“非买受人自身原因未办理过户登记”，而非要求买受人必须向登记机关要求办理过户登记，本案中，根据一审法院调查核实的情况，案涉房屋之所未能办理过户登记，是因案涉房屋所在楼盘未能通过竣工验收，房屋过户登记存在客观障碍，该障碍并非郭红辉导致，不能归结于郭红辉原因，综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，符合法定程序。请求二审法院驳回中信富通公司的上诉，维持一审判决。洋洲房地产公司述称，不同意中信富通公司的上诉请求及意见，认可郭红辉的答辩意见，请求驳回中信富通公司的上诉，维持原判。中信富通公司开具收据不是随便开具的，是存在一一对应的款项才会开具，不存在中信富通公司所称配合郭红辉恶意诉讼的情形。郭红辉向一审法院起诉请求：1.请求排除对山西省临汾市尧都区解放东路盛世华庭小区1号楼4单元1503号房屋的执行，并解除查封；2.诉讼费由中信富通公司承担。一审法院认定事实如下：一、关于涉案房屋执行及执行异议的相关情况北京市第二中级人民法院（以下简称北京二中院）在审理（2018）京02民初70号中信富通公司与临汾市洋洲石油供应有限公司、临汾市亿鑫源混凝土搅拌有限公司、临汾市尧都区尧尔欣经贸有限公司、吉文杰、许六斤、郭亮芳、吕建斌、赵志芳、洋洲房地产公司、海南兴隆太阳河投资有限公司融资租赁合同纠纷一案（以下简称70号案件或70号判决）中，依据中信富通公司的申请，作出了（2018）京02民初70号诉讼保全民事裁定书。北京二中院据此于2018年6月21日保全预查封了洋洲房地产公司位于山西省临汾市尧都区解放东路盛世华庭包括涉案房屋在内的64套房屋。北京二中院于2018年11月26日作出70号判决，判决洋洲房地产公司、临汾市洋洲石油供应有限公司等承担相应的法律责任。临汾市洋洲石油供应有限公司不服该判决，向北京市高级人民法院提起上诉。该院于2020年4月21日作出（2019）京民终495号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。2020年6月17日，北京二中院对案涉房屋进行续封。2020年8月，中信富通公司向北京二中院申请强制执行。郭红辉向北京二中院提出案外人执行异议，北京二中院作出（2020）京02执异289号执行裁定书，裁定驳回了郭红辉的异议请求。后郭红辉提起本案诉讼。二、关于郭红辉主张其享有足以排除强制执行权益的情况（一）关于签订《认购协议》情况郭红辉提交了落款时间为2013年10月5日，洋洲房地产公司作为出卖方，与郭红辉作为认购方签订的《认购协议》，其中载明：一、认购物业：认购方通过对出卖方所开发的盛世华庭·福苑项目充分的了解后，选择购买该项目1号楼4单元1503号房。建筑面积约165.81m2（注：最终面积以房产部门测绘数据为准）。二、房款：单价5099元/m2；总价845465元。上述价格以建筑面积计算。三、付款方式：认购方按以下第1种方式付款。1.一次性付款：选择该付款方式，认购方须在签署本《认购协议书》时支付全部总房款。四、双方承诺共同遵守如下约定：3.本认购协议为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订《商品房买卖合同》后，《认购协议》自动作废。洋洲房地产公司与郭红辉均认可双方后续未签署正式的《商品房买卖合同》。中信富通公司对《认购协议》的形式真实性认可，但是对其关联性、合法性和证明目的均不认可，认为《认购协议书》的签署时间、内容均与常理不符，鉴于洋洲房地产公司对郭红辉权利毫无保留地认可，中信富通公司怀疑《认购协议》并非于查封前签署。《认购协议》属于商品房预约合同，并非商品房预售或买卖合同。即使《认购协议》被认定为《商品房买卖合同》，该《认购协议》并未备案，也不具有合法性。郭红辉主张当时洋洲房地产公司没有与其签订后续的《商品房买卖合同》，但根据最高法院商品房买卖合同解释第五条规定，《认购协议》已经具有了《商品房销售管理办法》第十六条规定的《商品房买卖合同》的主要内容，并且洋洲房地产公司已经按照约定收受了购房款，《认购协议》应当认定为《商品房买卖合同》。洋洲房地产公司认可涉案《认购协议》就是《商品房买卖合同》。（二）关于支付购房款情况郭红辉提交了洋洲房地产公司于2013年10月5日出具的收据，载明交款单位为“郭红辉”，金额为845465元，收款事由为“盛世华庭1-4-1503，165.81m2”。郭红辉据此主张其将涉案房屋的全部购房款交纳至洋洲房地产公司。该证据形成于2013年10月5日，与《认购协议》签订的时间相符，能够对《认购协议》的真实性予以佐证，故一审法院对《认购协议》的真实性予以确认。（三）关于涉案房屋占有使用情况郭红辉主张洋洲房地产公司于2013年10月向其交付了涉案房屋，并提交山西省临汾燃气公司北城管理站出具的涉案房屋充值日期自2014年10月30日至2020年6月29日的单户充值/购气流水以及房屋门口及室内照片2张予以证明。郭红辉主张其现居住于涉案房屋。（四）关于未办理过户登记的原因经洋洲房地产公司申请，山西省临汾市建设局于2010年11月29日向洋洲房地产公司颁发了涉案楼盘的预售许可证，有效期限为2010年11月29日至2011年5月25日，又于2011年7月19日向洋洲房地产公司出具了商品房预售许可证延期决定书，将上述期限延期至2012年5月31日。后该预售许可期限未再延期。洋洲房地产公司、郭红辉均未办理涉案房屋的物权登记手续。对于未办理涉案房屋的物权登记手续的原因，郭红辉主张其始终要求洋洲房地产公司为其办理涉案房屋产权证，但是洋洲房地产公司一直以种种理由拖延。洋洲房地产公司主张由于山西省临汾市当地的房产局变更为不动产局，业务停办了很长时间，后来又因房产局移交业务，直至后来出现房屋查封，综合导致了涉案房屋未能办理网签，涉案房屋所属的楼盘至今未能竣工验收，因此未能办理物权登记手续。为此，一审法院于2020年11月17日至19日前往山西省临汾市就涉案房屋所属楼盘未竣工验收、涉案房屋未办理网签及未办理物权登记手续的原因等情况进行调查并对涉案小区进行了现场勘验。山西省临汾市规划和自然资源局相关工作人员反馈，因2009年7月洋洲房地产公司未按照规划审批建设涉案楼盘，于2016年3月14日被规划执法部门处以72.94833万元的罚款，洋洲房地产公司缴纳了罚款，至今洋洲房地产公司未提交涉案楼盘的竣工验收规划方面的申请；山西省临汾市房地产服务中心相关工作人员反馈，2012年时确实存在过一次系统升级，但在很短的时间内就恢复相关网签业务办理，不存在洋洲房地产公司所述的很长一段时间未能办理网签的情况。同时根据网签登记系统显示，山西省临汾市自2011年至今，每月都有办理网签的记录；涉案楼盘当时可以办理网签，并且在2011年6月、9月查询到涉案楼盘大量办理网签的记录。洋洲房地产公司和郭红辉均认可，涉案楼盘已办理网签的房屋未在70号案件被查封房屋范围内。一审法院认为，本案系郭红辉提起的案外人执行异议之诉。最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案争议焦点是案外人郭红辉对执行中查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。郭红辉对其享有足以排除执行的民事权益应负举证证明责任。郭红辉主张其符合最高法院执行异议和复议规定第二十八条情形，享有足以排除中信富通公司基于其享有的债权对涉案房屋申请强制执行的权益。最高法院执行异议和复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。一审法院参照上述规定，进行具体分析。最高法院商品房买卖合同解释第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。本案中，洋洲房地产公司与郭红辉签订了《认购协议》，虽然《认购协议》中约定了“本认购协议为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订《商品房买卖合同》后，认购协议书自动作废”，且洋洲房地产公司与郭红辉后续并未签署正式的《商品房买卖合同》，但《认购协议》已经包含了当事人的名称、姓名、涉案房屋基本情况、购房款及付款方式等商品房买卖合同的基本内容，体现了郭红辉与洋洲房地产公司之间买卖涉案房屋的真实意思表示。根据本案查明的事实，郭红辉于2013年10月5日向洋洲房地产公司支付了全部购房款845465元。洋洲房地产公司于当日出具收据，认可郭红辉支付全部购房款。故郭红辉已经实际向洋洲房地产公司支付了全部购房款。涉案《认购协议》可以认定为《商品房买卖合同》。涉案《认购协议》签署于2013年10月5日，系在2018年6月涉案房屋被查封之前。一审法院对中信富通公司关于涉案《认购协议》系房屋预约合同及未备案不具有合法性的抗辩主张，不予采纳。郭红辉主张洋洲房地产公司于2013年10月即向其交付了涉案房屋。虽然郭红辉未提交其与洋洲房地产公司之间办理房屋交付手续的相关证据，但是根据郭红辉提交的自2014年10月30日起的临汾燃气公司北城管理站就涉案房屋出具的单户充值/购气流水的证据，结合一审法院对实际居住使用状况进行现场勘验的情况，可以认定郭红辉于2013年10月起实际占有使用涉案房屋。本案中，郭红辉主张，涉案《认购协议》签署后，其多次要求洋洲房地产公司配合办理网签及物权登记手续，但洋洲房地产公司始终未能予以配合。根据一审法院调查取证的情况，涉案楼盘因未按照规划审批违法建设，被相关部门予以行政处罚，至今洋洲房地产公司也未提交涉案楼盘的竣工验收规划申请，故涉案楼盘未能通过竣工验收，亦因此未能办理涉案房屋的物权登记。故，未能办理涉案房屋的过户登记非购房人郭红辉自身的原因所导致。综上所述，本案现有证据能够证明郭红辉符合最高法院执行异议和复议规定第二十八条情形，享有足以排除对涉案房屋执行的权益，其要求一审法院停止对涉案房屋的执行并解除对涉案房屋查封的理由成立，一审法院对其诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为：郭红辉与洋洲房地产公司签订的《认购协议》具备双方当事人的基本情况、房屋位置、面积、房屋单价、房屋总价款及付款方式、双方权利义务商品房买卖合同的基本条款及主要内容，足以使双方的商品房交易行为处于明确稳定的状态，符合最高法院商品房买卖合同解释第五条以及《商品房销售管理办法》第十六条的规定。故一审判决认定《认购协议》为商品房买卖合同正确，本院予以确认。最高法院执行异议和复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，郭红辉提交了洋洲房地产公司出具的收据及临汾燃气公司北城管理站就案涉房屋出具的单户充值/购气流水复印件，以此证明其于人民法院查封前即以现金交纳了全部案涉房屋价款845465元及已占有案涉房屋的事实，但郭红辉未对其一次性支付该笔巨额现金的款项来源、款项交付情况等提出合理解释或提供相应款项存取凭证、款项流水凭证等证据予以佐证，故仅凭洋洲房地产公司出具的收据，不能证明其主张的已支付全部案涉房屋款项的事实；且郭红辉虽提交了单户充值/购气流水复印件，但并无其他能够佐证其占有案涉房屋的证据，故据本案现有证据不能证明郭红辉享有足以排除对涉案房屋执行的权益，其要求法院停止对案涉房屋的执行并解除对案涉房屋查封的请求不符合最高法院执行异议和复议规定第二十八条规定，本院不予支持；中信富通公司关于一审判决对于“案涉房屋被查封前郭红辉支付全部价款”的事实认定不清，以及对于“郭红辉在查封前合法占有案涉房屋”的事实认定及法律适用错误的上诉理由具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，中信富通公司的上诉请求及理由成立，本院予以支持；一审判决认定事实错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销北京市第二中级人民法院（2020）京02民初552号民事判决；二、驳回郭红辉的全部诉讼请求。一审案件受理费70元，由郭红辉负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由郭红辉负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵红英审 判 员 王 肃审 判 员 杨绍煜二〇二一年七月三十日法官助理 王英博书 记 员 王 峥书 记 员 岳 琳书 记 员 刘向楠