四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终9797号 上诉人（原审被告）：齐舞（成都）文化艺术有限公司，住所地：四川省成都市金牛区洞子口路蓉北大道二段291号附301号。 法定代表人：周小玲，校长。 被上诉人（原审原告）：四川和盟物业管理有限公司，住所地:四川省成都市青羊区青羊大道207号10幢3楼。 法定代表人：陈坚，董事长。 上诉人齐舞（成都）文化艺术有限公司（以下简称齐舞公司）因与被上诉人四川和盟物业管理有限公司（以下简称和盟物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初14999号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人齐舞公司上诉请求：撤销成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初14999号民事判决第一项，依法改判和盟物业公司承担物业服务费及诉讼费用。事实和理由：1.和盟物业公司未按案涉《物业服务协议》履行义务，严重违约导致物业管理十分混乱，给其带了极大的经济损失和严重的安全隐患；2.一审法院适用法律错误，和盟物业公司未按照合同约定履行义务，其减免物业费的理由成立，故提起上诉。 被上诉人和盟物业公司二审中未发表书面答辩意见。 和盟物业公司向一审法院起诉请求：1.判令齐舞公司支付2019年9月1日至2020年9月30日物业管理费76648元（8元/平方米/月）及（自2019年9月1日至2020年9月30日期间的违约金，违约金按照物业服务合同每逾期一日按应付未付金额的3‰进行执行），2019年8月26日至2020年8月21日电费26025元（0.99元/度、起数0度至止数460度、50倍率），2019年8月1日至2020年9月30日生活垃圾费504元（36元/月），合计总金额本金103177元、违约金122265元。2.本案诉讼费用全部由齐舞公司承担。 一审法院认定事实：2019年3月21日，四川瑞圣翔企业管理有限公司（以下简称瑞圣翔公司）与周小玲签订《租赁合同》，约定周小玲承租四川省成都市金牛区洞子口路××号××中心××层的第××号场地，建筑面积737平方米。2019年5月15日，和盟物业公司（甲方）与周小玲（乙方）签订物管协议，约定甲方为金牛区洞子口路××号××中心××层的第××号提供物业管理服务，乙方按承租商铺的建筑面积缴纳物业服务费，缴纳标准为每平方米每月8元人民币。乙方应于协议签订之日一次性预缴三个月的物业服务费，以后每季度为一个缴费周期，在每个缴费周期起始日起10日内交纳物业服务费，逾期交付的，除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的3‰向甲方支付违约金。电费未实行一户一表贸易结算方式的建筑物业，其电费由甲方代收代缴，电费按照1.5元/度收取，随供电局调价而调价。协议在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商无法解决的，可向本物业所在地人民法院提起诉讼。2020年7月22日，一审法院受理和盟物业公司诉齐舞公司物业服务合同纠纷一案，和盟物业公司诉请：1.判令齐舞公司支付物业管理费64856元及（自2019年9月1日至2020年7月30日期间的违约金，违约金按照银行利率执行），电费21619元，生活垃圾费324元，合计86799元。2020年8月28日，和盟物业公司提出撤诉申请，一审法院于2020年8月31日作出（2020）川0106民初9046号民事裁定书，准予和盟物业公司撤回起诉。2020年11月3日，一审法院受理本案。另查明，齐舞公司于2019年9月5日取得工商登记。齐舞公司电费、垃圾清运费由和盟物业公司代收代缴。根据成都市物价局作出的成价费﹝2015﹞第31号文件，成都市中心城区生产经营单位、商业网点生活垃圾处理费的收费标准为1.按垃圾量征收120元/吨；2.按垃圾日产生量分段征收：（1）日产垃圾5公斤（含5公斤）以下，每月18元；……（3）日产垃圾20公斤（含20公斤）以下，每月72元。根据四川省发展和改革委员会（以下简称省发改委）川发改价格﹝2017﹞582号文件，自2018年1月1日起，我省电费按丰枯季节、峰谷时段划分，即丰水期为6—10月，枯水期为1月-4月、12月，平水期为5月、11月；高峰时段为7:00-11:00、19:00-23:00，低谷时段为23:00-7:00，平段为11:00-19:00。销售侧丰枯电价调整为枯水期电价上浮5%，丰水期电价下浮5%。峰谷分时浮动电价按高峰时段在丰枯浮动基础上上浮50%，低谷时段在丰枯浮动基础上下浮50%。根据省发改委川发改价格﹝2018﹞395号文件，转供电是指电网企业无法直接供电到终端用户，需由其他主体转供的行为。自2018年9月底前起，商业综合体转供电经营者，应以转供用户每月电量和省发改委公布的转供电用户电价计算办法（该文件附件）据实计算收取电费。转供体的用户（租户）线损电价暂统一按6%计算。根据国家发展改革委发改价格﹝2020﹞258号文件，自2020年2月1日起至6月30日止，电网企业在计收除高耗能行业用户外的一般工商业电力用户电费时，统一按原到户电价水平的95%结算。成都市发展省发改委根据国家发展改革委发改价格﹝2020﹞994号文件，自2020年7月1日起至12月31日止，电网企业在计收除高耗能行业用户外的一般工商业电力用户电费时，统一延续按原到户电价水平的95%结算。诉讼期间，和盟物业公司提交了催款通知单，拟证明催收物业费的事实；提交了案涉场地的欠费明细表，显示齐舞公司从2019年9月到2020年9月期间欠物业费共计76648元，从2019年8月到2020年9月期间欠生活垃圾处理费504元；提交了城市生活垃圾处理费代缴票据，拟证明齐舞公司的生活垃圾费欠费已由其代缴；提交了电表抄表记录，显示齐舞公司2019年8月21日电表读数“214×50”,2019年9月抄表时电表读数“269×50”，2019年10月抄表时电表读数“287×50”，2019年11月抄表时电表读数“310×50”，2019年12月抄表时电表读数“337×50”,2020年1月抄表时电表读数“371×50”，2020年6月8日电表读数“406×50”，2020年7月20日电表读数“434×50”,2020年8月20日电表读数“460×50”，2020年9月抄表时电表读数“476×50”；提交了关于商业用电的情况说明、电价计算明细、2019年4月至2020年12月的电费发票，拟证明：1.齐舞公司在电力公司模拟电费发票的用电类别中为商业用电87；2.齐舞公司使用的电表电流互感器倍率为50倍，电压等级为1-10千伏，需执行丰枯峰谷浮动电价；3.案涉商业综合体转供电日均用电17小时，其中高峰时段8个小时（7:00-11:00,19:00-23:00），平时段8个小时（11:00-19:00），低谷时段1个小时（23:00—24:00），根据发改委文件规定，按丰枯峰谷，结合××日均用电情况、政府性基金及附加、线损，计算全年平均电价为0.99元/度；4.齐舞公司欠费期间的电费已由其代缴，代缴电费实际执行了丰枯峰谷浮动电价。和盟物业公司提交的四川省电力公司模拟电费发表显示，商业用电87分表2019年8月、9月、10月电费单价为高峰时段0.839520元/度，平时段0.559680元/度，低谷时段0.27984元/度；2019年11月电费单价为高峰时段0.883710元/度，平时段0.589140元/度，低谷时段0.294570元/度；2019年12月、2020年1月电费单价为高峰时段0.927900元/度，平时段0.618600元/度，低谷时段0.309300元/度；2020年2月、3月、4月电费单价为高峰时段0.927900元/度，平时段0.618600元/度，低谷时段0.309300元/度；2020年5月电费单价为高峰时段0.883710元/度，平时段0.589140元/度，低谷时段0.294570元/度；2020年6月、7月、8月电费单价为高峰时段0.839520元/度，平时段0.559680元/度，低谷时段0.279840元/度。商业用电每月每度还应缴纳农网还贷0.02元、库区移民基金0.0062元、再生能源附加0.019元、水利基金0.00196元。齐舞公司对其欠缴物业费的期间及金额不持异议，对其欠缴电费、生活垃圾处理费的期间不持异议，但对电费收费单价及2019年8月至12月的电表抄表记录不认可。诉讼期间，齐舞公司提交了照片及聊天记录，拟证明其与和盟物业公司协商后，和盟物业公司仍未解决房屋漏水、消防通道堵塞等问题。齐舞公司提交了四川电网目录销售电价表、网页文章截图，拟证明自2019年7月1日起，和盟物业公司1-10千伏类型单一制商业用电按照每度0.6363元收取电费，在此基础上最多加收6%线损电价。齐舞公司提交了一份证明材料，证明周小玲与瑞圣翔公司、和盟物业公司签订协议均属于其设立期间的行为，而不是周小玲的个人行为，认可上述协议是以齐舞公司名义签订的，物业实际承租人、使用人是齐舞公司，包括了筹备成立公司期间。 一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第七十五条“设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。”的规定以及和盟物业公司的诉讼请求、齐舞公司的陈述，齐舞公司依法承担物管协议中约定的支付相关费用的义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定：“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。”齐舞公司对和盟物业公司诉称的物业费的欠费期间和金额表示承认，对和盟物业公司诉称的电费、生活垃圾处理费的欠费期间表示承认，予以确认。根据《最高人民法院》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，齐舞公司应当向和盟物业公司支付2019年9月1日至2020年9月30日的物业服务费76648元（8元/月/平方米×737平方米×13月）。和盟物业公司主张齐舞公司欠交2019年8月1日至2020年9月30日的生活垃圾处理费，收费标准为36元/月，并提供了其向环保部门交纳生活垃圾处理费的票据为证，但和盟物业公司未提供证据证明齐舞公司在此期间的日产垃圾量，考虑到齐舞公司客观上会产生垃圾，以上期间按日产垃圾5公斤（含5公斤）以下，每月18元的标准，认定收费标准为18元/月。因此，齐舞公司应当向和盟物业公司支付2019年8月1日至2020年9月30日的生活垃圾处理费252元（18元/月×14月）。和盟物业公司主张齐舞公司欠交2019年8月26日至2020年8月21日的电费，收费标准为0.99元/度，并提供了其向供电部门交纳电费的票据、明细及情况说明为证。齐舞公司对该收费标准持异议，并提交了四川电网目录销售电价表。但根据川发改价格﹝2018﹞395号文件附件中转供用户电价计算办法，结合其提交的其认可的网页文章截图，四川电网目录销售电价表中的数据是一般销售电价，该电价需执行丰枯峰谷浮动政策，其中丰枯浮动为上下5%，峰谷浮动为上下50%。结合查明的事实，和盟物业公司根据综合体商户经营业态，按高峰时段8小时、平时段8小时、低谷时段1小时计算转供电日均用电17小时较为合理，根据和盟物业公司提交的缴费票据，可计算案涉商业综合体2019年8月、9月、10月的平均电价约为0.765392元/度；2019年11月的平均电价约为0.803049元/度；2019年12月、2020年1月的平均电价约为0.840706元/度；2020年2月、3月、4月的平均电价约为0.798671元/度；2020年5月的平均电价约为0.762897元/度；2020年6月、7月、8月的平均电价约为0.727123元/度。由于和盟物业公司抄表时间在每月中旬左右，且部分月份未抄表，不能直接计算每完整月的实用电量，故计算2019年8月至2020年8月平均电价约为0.778723元/度。关于齐舞公司2019年8月26日到2020年8月21的用电度数，和盟物业公司提供了电费抄表明细，虽然齐舞公司对2019年8月-12月的电表抄表记录不认可，但未提供证据予以佐证，且根据其陈述，2019年其电表计数曾经出现问题，后于2019年8月经和盟物业公司工程人员维修后恢复正常。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，对和盟物业公司提交的电表抄表记录上的数据予以采信。因此，齐舞公司应当向和盟物业公司支付2019年8月26日至2020年8月21日的电费9252.99元。对于和盟物业公司主张的违约金，根据审理查明的事实，齐舞公司未及时缴纳物业费确有双方就房屋漏水维修等问题发生争议的影响，系事出有因，不宜认定其未支付案涉物业费的行为构成违约，故对和盟物业公司请求的违约金不予支持。关于齐舞公司提出其拒缴物业费前曾向和盟物业公司去函告知，和盟物业公司并未提出异议，默认同意其暂停缴纳的主张。一审法院认为，齐舞公司提交了其2020年5月25日、5月26日、8月12日分别向和盟物业公司制作的函件，其中2020年5月26日的函件告知“……我公司保留之前与贵公司协商的正当合理要求，因渗水问题贵公司一再承诺的予以解决不再渗水并负责维修恢复原状，如未解决拒交物业费的合理要求和权利。……”8月12日的函件告知“……未解决之前我司不会缴纳物业管理费用、电费和相关费用……”但齐舞公司未举证证明上述函件已送达和盟物业公司，且现有证据可证明和盟物业公司于2020年5月26日后仍向齐舞公司发送缴费通知单，又于2020年7月22日、2020年11月3日就追索齐舞公司欠费及违约金提起诉讼，无法证明双方已就费用的支付时间另行达成合意，故齐舞公司的该项主张不予支持。关于齐舞公司提出和盟物业公司未妥善履行物业服务职责的理由能否构成拒缴物管费等相关费用的正当理由。一审法院认为，物管费主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业服务公司的服务水平和质量。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。齐舞公司认为其合法权益因原告的不当履约行为而受到损害，应及时协商或者通过提出独立的诉予以解决，其直接作为拒交物管费的抗辩理由于法无据，不予支持。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、齐舞公司自判决生效之日起十日内向和盟物业公司支付2019年9月1日至2020年9月30日的物业服务费76648元；二、齐舞公司自判决生效之日起十日内向和盟物业公司支付2019年8月1日至2020年9月30日的生活垃圾处理费252元；三、齐舞公司自判决生效之日起十日内向和盟物业公司支付2019年8月26日到2020年8月21日的电费9252.99元；四、驳回和盟物业公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1182元，减半收取591元，由齐舞公司负担。 二审中，齐舞公司向本院提交了商圈遭盗及商圈商家聊天视频、齐舞空间遭硬闯视频等证据材料，拟证明和盟物业公司管理混乱，商家业主安保根本得不到保障，本院经审查认为，上述证据不属于二审中的新证据，不能达到齐舞公司的证明目的，本院不予采纳。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，物业服务合同关系不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。如任何一个业主均凭自己对物业服务的感受和评价，以物业公司提供的某项服务存在不足为由，拒交物业费，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业费的其他业主也不公平。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，可通过及时告知、督促改正或提起诉讼等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容。若问题仍然得不到解决，业主可通过行使法律所赋予的权利通过召集业主大会的方式重新选聘物业服务企业行使权利而不能动辄拒交物业费。 本案中，根据查明的事实，和盟物业公司为涉案物业提供了物业服务，齐舞公司亦应按时缴纳物业服务费及相应由盟物业公司代缴的电费、垃圾处理费，关于齐舞公司上诉称和盟物业公司未按照合同约定给其造成了损失，其可另行主张，一审法院综合全案证据判决齐舞公司向和盟物业公司支付欠交上述费用并无不当。 综上，上诉人齐舞公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费591元，由齐舞（成都）文化艺术有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二一年七月九日 书记员  陈 悦