河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终3570号上诉人（原审被告）：陈显楷，男，1975年12月31日生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：陈晓渭，男，汉族，1959年2月5日，河南省洛阳市西工区。被上诉人（原审原告）：王天亮，男，1987年8月14日生，汉族，住河北省涿州市。委托诉讼代理人：杨灵敏，河南博同律师事务所律师。委托诉讼代理人：张振华，河南博同律师事务所实习律师。上诉人陈显楷与被上诉人王天亮房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2021）豫0303民初1157号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员范振洋独任审理，于2021年7月7日公开开庭审理了本案。上诉人陈显楷的委托诉讼代理陈晓渭，被上诉人王天亮的委托诉讼代理人杨灵敏、张振华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈显楷上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判，驳回王天亮一审所有诉讼请求或发回重审；2.依法判决王天亮因违约应当向陈显楷支付的违约金727223元；3.一审、二审诉讼费用由王天亮承担。事实与理由：首先,原审法院认定事实不清。原判决书仅认定“本院认为，……王天亮向陈显楷共计支付了该房屋半年租金350000元、押金50000。……”而对《房屋租赁合同》第八条的约定视为不见。原判决“根据公平原则，陈显楷应从预收的35万元租金中扣除上述租金149589.18元，剩余200410.82元及押金50000元应退还王天亮。”保障了违约者王天亮的利益，守约方陈显楷的利益无从保障。其次，原判决适用法律错误。原判决依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第七百零一条，适用法律错误。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定。本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。王天亮辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。王天亮与陈显楷双方于2020年5月15日签订位于西工区鸿诚商厦一楼商铺的房屋租赁合同，合同签订后，王天亮依约向陈显楷支付半年房屋租赁款及一月押金共计40万元，2020年5月28日，王天亮被采取刑事强制措施。在涉案房屋租赁合同履行过程中，陈显楷将涉案房屋出租给第三人，并与第三人于2020年7月24日签订《租赁合同》，该合同租赁期限为2020年8月1日至2023年7月31日，故一审法院判决陈显楷退还王天亮200410.82元房租及押金50000元的事实清楚，适用法律正确。本案中王天亮不存在违约的情形。陈显楷将涉案房屋出租给第三人时，王天亮的租赁期限尚未到期，且涉案房屋仍在装修状态，房屋租赁合同是在经过双方协商后解除的，故王天亮不存在违约的情形，陈显楷所提及的违约金于法无据。综上所述，一审法院认定事实适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。王天亮向一审法院起诉请求：1.依法判令陈显楷返还王天亮房屋租赁款共计254167元;2.本案诉讼费等其他费用由陈显楷承担。一审法院认定事实：2020年5月15日，陈显楷（甲方）与王天亮（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定王天亮租赁陈显楷位于洛阳市××工区鸿诚商厦一楼120平方米商铺，用于经营运动服饰，租赁期为2年，自2020年5月15日起至2022年5月24日止，签订合同时乙方向甲方交纳5万元合同押金，合同期满如乙方不再续租，甲方无息退还押金。该商铺年租金为70万元，每十二个月为一个支付周期，该周期开始提前一个月乙方向甲方支付当期租金。该合同陈显楷与王天亮均签字捺印。合同签订后，王天亮通过银行转款的方式，共计支付给陈显楷商铺半年租金35万元，支付商铺押金5万元。2020年7月24日，陈显楷与第三人签订《租赁合同》，陈显楷将涉案租赁房屋位于洛阳市中州中路251号的鸿诚商厦，一楼北侧门面房建筑面积约160平方米，租给第三人用于经营恋意优品百货。租赁期限为三年，期限为2020年8月1日至2023年7月31日。双方约定交付场地日为2020年7月20日。一审法院认为，王天亮与陈显楷签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应各自履行合同义务。陈显楷向王天亮交付涉案出租房屋后，王天亮向陈显楷共计支付了该房屋半年租金350000元、押金50000元。2020年7月24日，陈显楷将该涉案出租房屋另扩大部分面积后与第三人签订《租赁合同》，该合同中显示陈显楷与第三人约定双方交付场地日为2020年7月20日，租赁期限为三年，期限为2020年8月1日至2023年7月31日。经查明，王天亮于2020年6月因涉嫌刑事犯罪被采取强制措施，届时，该涉案出租房屋仍处于装修状态，并未正式开业经营，且王天亮已向陈显楷支付了半年期的租金及相应押金。合同履行过程中，陈显楷将涉案出租房屋出租给第三人，并与第三人于2020年7月24日签订《租赁合同》，该合同租赁期限为2020年8月1日至2023年7月31日。因王天亮涉嫌刑事犯罪被采取强制措施后，陈显楷将涉案出租房屋转租给第三人的行为，可视为陈显楷行使不安抗辩权，依法解除与王天亮间的《房屋租赁合同》，审理过程中，王天亮自认承担2020年5月15日至2020年8月1日期间（共计78天）房屋租金，根据陈显楷与王天亮签订的《房屋租赁合同》约定，年租金为700000元，即日租金为1917.81元，该期间房屋租金共计149589.18元。陈显楷未向法庭出具因王天亮涉嫌刑事犯罪被采取强制措施，故陈显楷解除合同从而给自身造成的实际损失的相关证据，根据公平原则，陈显楷应从预收的35万元租金中扣除上述租金149589.18元，剩余200410.82元及押金50000元应退还王天亮。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、陈显楷于本判决生效后十日内退还王天亮租金200410.82元；二、陈显楷于本判决生效后十日内退还王天亮押金50000元；三、驳回王天亮的其他诉讼请求。如陈显楷未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为2556元，由陈显楷负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，王天亮与陈显楷签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当依约履行。根据查明的事实，双方在合同签订后，王天亮于2020年5月15日、16日、17日共计支付陈显楷租金35万元及押金5万元，然后王天亮开始装修涉案商铺，在装修过程中，王天亮于2020年6月被采取刑事强制措施。陈显楷于2020年7月24日与第三人就涉案商铺签订租赁合同，期限为2020年8月1日至2023年7月31日。虽然双方合同约定每次支付一年的租金，逾期一日按日租金200%支付违约金，超过7天视为中途擅自退租，但是在履行合同中在王天亮支付半年租金后，陈显楷就将商铺交付给王天亮装修，并未主张王天亮有违约行，且在一审答辩中主张其因知晓王天亮被采取刑事强制措施后，行使不安抗辩权而解除合同，而非因王天亮欠付租金解除合同，因此，应当视为双方在履行合同中以实际行为变更了合同约定，陈显楷关于因王天亮违约，其不应退还租金及押金的理由不能成立，一审法院根据本案情况，判决陈显楷退还2020年8月1日之后的租金及押金正确，本院予以维持。陈显楷第二项诉讼请求系独立诉求，其未在一审时提起反诉，本院不予审理。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案法律事实引发的纠纷发生在民法典施行前，本案适用《中华人民共和国民法典》不当，应适用当时的法律、司法解释的规定，本院予以纠正。综上所述，陈显楷的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决适用法律不当，但判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5056元，由陈显楷负担。本判决为终审判决。审判员  范振洋二〇二一年七月二十六日书记员  王恒毅