黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑12民终775号上诉人（原审被告）张丽丽，女，1989年5月28日出生，汉族，无职业，住庆安县。委托诉讼代理人：谭丽秋，黑龙江酬勤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁国峰，男，1971年3月18日出生，汉族，农民，住庆安县。委托诉讼代理人：丁长和（系丁国峰父亲），男，1948年3月15日出生，汉族，农民，住庆安县。上诉人张丽丽因与被上诉人丁国峰房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省庆安县人民法院（2021）黑1224民初316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张丽丽上诉请求：请求改判由上诉人向被上诉人支付购房款本金22，502元，一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院判决认定事实错误，程序错误。一、双方之间为房屋买卖合同关系，上诉人拖欠被上诉人购房款为22，502元，理由如下：1．双方于2018年3月25日签订购房协议书一份，该协议书第二条约定：该房屋交付前的费用由甲方（被上诉人）承担，入户费用由乙方（上诉人）承担，该房屋办理登记手续时甲方配合乙方办理。依据该条款约定，房屋交付之前的费用应当由被上诉人交付给摩根房地产公司，房屋差价款应当由被上诉人承担。2.房屋补差款27，498元，为被上诉人拖欠摩根公司的购房款。虽然摩根公司在收取该款时，交款事项为捐自救款27，498元，但实际上该补差款并非上诉人主动交付，如不交纳此房屋补差款，摩根公司就不允许业主办理入住。上诉人与被上诉人多次沟通，在被上诉人拒不配合的情况下上诉人才交纳的房屋补差款，整栋楼的业主大多数均交纳了该款后才办理的入住。在被上诉人提交的民事诉状中其自认摩根公司强行收取了房屋补差款27，498元。3.被上诉人对外出卖的房屋应当是无瑕疵的房屋，不能拖欠开发公司的房款，被上诉人没有取得房屋买卖结清证明，说明出卖的房屋没有支付完毕房款，所以上诉人交纳的房屋补差款是替被上诉人交纳，被上诉人应当返还给上诉人，即应当在上诉人所欠的5万元购房款中扣除。4.一审法院对于上诉人支付的房屋补差款应由谁承担问题没有论述，对该事实认定不清。二、被上诉人不应承担迟延支付购房款的违约责任，理由如下：民法典第597条规定，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。被上诉人出卖给上诉人的房屋至今办理不了房屋过户手续，被上诉人存在违约，上诉人认为两种违约行为应互相抵销，且被上诉人的违约行为属于根本违约，上诉人可因此解除购房协议，故一审判决由上诉人承担购房款的逾期利息没有法律依据。综上，上诉人欠被上诉人50，000元购房款，扣除上诉人向摩根公司交纳的房屋补差款27，498元，上诉人应支付被上诉人购房款为22，502元。且因被上诉人为根本违约，上诉人无法取得房屋所有权，二者相抵后互不承担违约责任。请求二审法院在查清事实的基础上，支持上诉人的上诉请求。丁国峰代理人辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。一、被上诉人承包庆安摩根公司开发建设的宏成家园小区工程的五项人工费，案涉房屋是抵工程款的房屋，价款每平方米3，680元，卖给上诉人的房屋价款为每平米2,000元，双方在该公司售楼处直接将房票开到上诉人名下。上诉人对案涉房屋已经取得了所有权，双方已经完成了房屋买卖行为。二、上诉人向庆安县摩根公司交纳的捐自救款与被上诉人无关，此事实有上诉人交纳的收据在卷证实，因此款不是上诉人入住前产生的水费、电费、物业费等，所以此款不能由被上诉人承担。三、上诉人上诉称本案适用民法典第597条规定错误。案涉房屋已经在售楼处开到上诉人名下，不存在被上诉人无权处分的情形，一审法院判决上诉人给付被上诉人房款及利息符合法律规定，适用法律正确。丁国峰向一审法院起诉请求：1．判令被告立即给付拖欠购房款50，000.00元并支付逾期利息；2、请求被告庆安县摩根房地产开发有限公司退还强行收取的补差款27，498.00元；3、由被告承担诉讼费。一审法院认定事实：原告丁国峰与被告张丽丽于2018年3月25日签订一份购房协议书，被告张丽丽已按约定交付购房款120，000.00元整，待该栋楼房可以进户时乙方即可入户，入户前交齐欠款50，000.00元，至今未给付。另查明,被告张丽丽向被告摩根公司缴纳了补差款，被告张丽丽认为该补差款应由原告交付，故没有给付原告房款，现因双方协商未果,原告要求被告张丽丽给付拖欠购房款50，000.00元及逾期利息。一审法院认为，原、被告之间的房屋买卖合同系当事人双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，且已实际履行。虽未办理产权过户登记，不影响合同的效力，合法有效。依法成立的合同受法律保护，当事人应按合同约定或法律规定，全面履行合同义务。被告依据合同约定合法占有使用该房屋，但未按合同约定自房屋交付使用前给付拖欠原告的购房款50，000.00元。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告要求原告承担因向摩根公司交纳的房屋补差款及租房费用，因其未在法定期限内提起反诉，就房屋补差款及租房费用可另案起诉。综上所述，原告丁国峰要求被告张丽丽给付拖欠购房款50，000.00元及逾期利息的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决：一、被告张丽丽于本判决生效后10日内给付原告丁国峰购房款50，000.00元；二、被告张丽丽于本判决生效后10日内给付原告丁国峰购房款逾期利息（以购房款50，000.00元为基数，自2020年8月10日起至给付完毕之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算）。案件受理费减半收取869.00元，由被告张丽丽负担。二审中上诉人提交摩根房地产开发公司售楼处门前公示板照片一张，是上诉人于2020年4月13日拍摄的，证实：摩根公司要求收取房屋差价款，作为业主自救款，确定每平米收费标准，自救款用途为在政府工作组的监管下，用于完善一期收尾工程，该份证据虽然体现的是业主自主交费，但实际上是摩根公司强迫业主交纳，不交不给办理入住不给房屋钥匙，同时也证实上诉人交纳的是房屋差价款。上诉人申请证人李某出庭作证，李某在一审时已经出庭作证，其证实的内容与一审时出庭证实的内容一致，不属于新证据。被上诉人丁国峰委托诉讼代理人丁长和对上诉人提交的照片质证称，因摩根公司开发的工程不能启动，庆安县政府责令摩根公司完成烂尾楼工程，政府成立的工作组经过协商后决定由购房人自救，对购房价格低于市场价的购房人补交房屋差价款，用于后期工程中，该款不写差价款，写明的是自救款，这是摩根公司的行为，与被上诉人无关。本院对上诉人在二审时提交的证据认证认为，对该证据的真实性予以认定，但该证据证明不了上诉人所补交的款项应当由被上诉人承担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，该案争议的焦点问题是上诉人补交的房屋补差款27，498元应当由谁承担。按照双方签订的房屋买卖合同第二条约定，该房屋交付之前的费用由甲方（被上诉人）承担，入户的费用由乙方（上诉人）负担，该房屋办理登记手续时甲方配合乙方办理。上诉人与被上诉人签订房屋买卖协议后，双方共同到售楼处将房票开到上诉人名下，在双方将房票开到上诉人名下前未发生各项费用。从该小区办理入户手续及上诉人在二审时提交的摩根公司公示照片内容看，凡是办理入户手续的住户均已经交纳了该房屋自救款或称房屋补差款，因此对上诉人交纳的该款认定不了是交付房屋前产生的费用，所以该款不能由被上诉人丁国峰承担。一审法院认定上诉人拖欠被上诉人购房款为50，000元的事实清楚。现因上诉人已经办理了入户手续并实际入住，按照双方签订的协议约定，入住前交齐欠款，一审法院依据双方协议约定判决上诉人承担迟延支付购房款的利息并无不当，一审法院支持被上诉人请求的房款及利息符合法律规定。综上所述，张丽丽的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费487元，由上诉人张丽丽负担。本判决为终审判决。审判长 赵 明审判员 姜再民审判员 杨晓涵二〇二一年七月十一日书记员 范杨阳