广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0602民初106号 原告：廖月，女，汉族，1987年12月1日出生，住重庆市巴南区。 委托诉讼代理人：张伟勤，广西海港律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁发文，广西海港律师事务所律师。 被告：广西三润投资发展有限公司，住所地广西北流市北流镇陵宁路0107号，统一社会信用代码：91450981695397269Y。 法定代表人：张伟华。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇，统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司总经理。 被告：广西从众建设集团有限公司（原名称广西壮乡建设集团有限公司），住所地广西北流市陵宁路0107号新东方大酒店六楼，统一社会信用代码：91450981785216812P。 法定代表人：何**。 原告廖月与被告广西三润投资发展有限公司（以下简称三润公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）、广西从众建设集团有限公司有限公司（以下简称从众公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案，经审理作出（2020）桂0602民初242号民事判决，被告三润公司、富乐华公司对（2020）桂0602民初242号民事判决不服，在法定 -2- 期限内提出上诉，防城港市中级人民法院经审理作出（2020）桂06民终842号民事裁定书，裁定撤销本院（2020）桂0602民初242号民事判决，发回本院重审。本院于2021年1月7日立案，依法重新组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告廖月的委托诉讼代理人张伟勤、梁发文到庭参加诉讼，被告三润公司、富乐华公司、从众公司经本院合法传唤不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告廖月向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告三润公司签订的《定向合作开发合同书》；2.判决三润公司返还原告298646.92元；其中包括：（1）购房款162684元；（2）赔偿利息损失21148.92元（以162684元为基数，按中国人民银行同期贷款年利率6%，从2017年11月21日起暂计至2020年1月21日）；（3）双倍返还定金114814元，以上3项合计298646.92元；3.判决被告富乐华公司、从众公司公司对三润公司上述债务承连带偿还责任；4.本案诉讼费由三被告共同承担。事实和理由：2017年11月20日，原告与三润公司签订了一份中央商务区（ＣＢＤ）商品房认购协议书，第二天签订了《定向合作开发合同书》（详见合同书），涉案房屋位于防城港中央商务区部湾互联网小镇6号地块17号楼830号，合同内容有项目建设依据、销售依据、计价方式与价款、付款方式与期限和定金条款、交付期限及条件、违约责任、保修责任等条款。合同经双方签字盖章给以确认。合同签订后，原告按照合同要求向三润公司支付了162684元的购房款（其中定金114814元，装修款47870元，履行了合同规定的义务。但是，过了合同规定的交房时间——2019年2月8日交付，被告三润公司无法向原告交付房屋，已构成违约，被告三润公司的行为，严重的损害了原告的合法权益。被告富乐华公司是该楼盘的开发商，也是被告三润公司在开发、销售该楼盘的合作伙伴，应当对该楼盘所有信息（包括但不限于是否能按时交付房屋）是清楚的，理应对该楼盘无法按时交付房屋承担完全的法律责任；被告从众公司与原告签订了一份《房屋装修工程施工合同》，原告按合同要求向被告三润公司支付了47 -3- 870元的装修款，从众公司向原告出具了收款收据证明收到该款。然而，到现在为止，被告三润公司尚不能交房，更谈不上房屋的装修了，所以从众公司和三润公司收取原告的装修款理所当然的要返还给原告。综上，为维护原告的合法权益不受侵害，依据相关法律的规定，特此具状向法院提起诉讼。 被告三润公司、富乐华公司、从众公司既未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状，视为放弃其依法享有的质证、辩论等诉讼权利。 原告廖月向本院提交了《认购协议》、《定向合作开发合同书》、《房屋装修工程施工合同》、付款凭证、收款收据，本院认为，这些证据具备客观性、关联性、合法性的特征，能证明本案的事实，本院作为定案依据。 综合本案的证据，本院经审理认定事实如下：广西从众建设集团有限公司有限公司原名称为广西壮乡建设集团有限公司（简称壮乡公司），2019年9月25日变更为广西从众建设集团有限公司有限公司。2017年11月20日，原告（买受人）与三润公司（出卖人）签订《中央商务区（CBD）商品房认购协议书》（以下简称《认购协议》），约定原告自愿认购由三润公司开发的位于中央商务区（CBD）6号地块17号楼8层30号房产，建筑面积为47.87平方米，标准单价为每平方米6740.84元，总价款为322684元。关于付款方式中约定，在签订本协议时，买受人自愿交纳认购定金人民币129814元，在签订《商品房买卖合同》（含附件）时，该定金自动转为购房款。买房人须于2017年11月21日前支付首期房款162684元。该《认购协议》还约定其他事项。同日，原告向富乐华公司刷卡支付114814元，向三润公司刷卡支付15000元，三润公司向原告开具收据载明收到原告交来北部湾互联网小镇6-17-830房款114814元，壮乡公司向原告开收据载明收到原告交来北部湾互联网小镇6-17-830房装修款15000元。 -4- 另查明，2017年11月21日，原告（乙方）与三润公司（甲方）签订《防城港中央商务区部湾互联网小镇定向合作开发合同书》（以下简称《合作开发合同书》），该合同中载明开发商为富乐华公司，并载明“鉴于甲方与富乐华公司（本项目开发商）于2010年11月23日签订的《合作开发合同书》，现在乙方在对上述《合作开发合同书》充分了解的情况下，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就广西防城港中央商务区ＣＢＤ）北部湾互联网小镇用于定向合作开发达成如下协议”，该《合作开发合同书》约定原告与三润公司采取市场运作方式，对案涉楼盘实行定向合作开发，并约定本次定向合作方式开发参照定向合作开发建设管理有关规定执行，并在开发商完成本项目预售证办理后，再由乙方与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续，原告（乙方）应按甲方开发商富乐华公司通知的时限及地点办理签订《商品房买卖合同》手续，本合同中有关乙方所购买定向合作开发房屋的约定条件将相应转移至《商品房买卖合同》，合同双方应继续遵照执行。开发商并将于2017年12月31日前完成定向合作开发预售许可证办理。定向合作开发的房屋位于中央商务区（ＣＢＤ）6号地块17号楼830号房，建筑面积为47.87平方米，单价为每平方米5740.84元，总金额274814元；在签订本合同之日采用按揭方式交清至符合银行按揭额度首付款合计114814元（含定金款），余款原告向银行申请按揭贷款方式；三润公司应在2019年2月8日前，将该定向合作开发房屋经建设、施工、监理、设计、勘查五方验收的，并符合本合同约定的定向合作开发房屋交付原告使用；在交房时，如原告未付清房款（含银行按揭贷款未发放及贷款额不足应付房款的），则交房日期顺延，顺延至原告付清全部房款之日起10日内。该《合作开发合同书》还对乙方的违约责任、开发商逾期交房的违约责任等进行约定。同日，原告与壮乡公司签订《房屋装修工程施工合同》，约定因原告购置案涉房屋出租给金锐（香港）投资管理有限公司用于整体商业开发而统一装修，经招投标确定由壮乡公司进行统一装修，双方确定包工包料包干单价1000元／平方米，合同总价47870元，施工工期为8个月，具体开工时间以开发商交房后具备装修施工条件时起算，双方还约定了 -5- 装修标准等。原告向三润公司分两次刷卡支付13000元、19870元，合计32870元，壮乡公司向原告开具收据载明收到原告交来北部湾互联网小镇6-17-830房装修款32870元。 再查明，案涉楼盘已于原告起诉前取得商品房预售许可证。 本院认为，本案中，原告与三润公司签订的《中央商务区（CBD）互联网小镇的销售认购协议书》、《合作开发合同书》、原告与壮乡公司签订的《房屋装修工程施工合同》均系签订合同双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《合作开发合同书》中约定，在开发商完成本项目预售证办理后，由原告与开发商富乐华公司换签《商品房买卖合同》，原告（乙方）应按甲方开发商富乐华公司通知的时限及地点办理签订《商品房买卖合同》手续，本合同中有关乙方所购买定向合作开发房屋的约定条件将相应转移至《商品房买卖合同》，而三润公司及富乐华公司具有通知原告与开发商富乐华公司签订《商品房买卖合同》的义务。但三润公司、富乐华公司未提供证据证明其曾履行通知义务，三润公司、富乐华公司应承担举证不能的法律后果。因此未能换签《商品房买卖合同》的责任应归结于三润公司及富乐华公司。因未能换签《商品房买卖合同》导致双方权利义务无法履行，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”因此对原告主张解除该《合作开发书》的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。从原告交付款项给富乐华公司，三润公司出具收据，以及《合作开发合同书》中载明开发商为富乐华公司，并载明“鉴于甲方与富乐华公司（本项目开发商）于2010年11月23日签订的《合作开发合同书》”等内容来分析，三润公司系富乐华公司的销售代理商，其代理的权利义务关系归属于被代理人富乐华公司，《合作开发同书》解除后，富乐华公司据此收取的114 -6- 814元房款应返还给原告，并支付相应的利息。关于利息的计算方式，应分段计算，即以114814元为基数，从2017年11月20日起至2019年8月19日止，按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；以114814元为基数，从2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计付。因原告未能提供证据证实从众公司与富乐华公司、三润公司收取该笔款项有关，要求从众公司承担连带责任没有事实和法律依据，本院不予支持。 原告与壮乡公司签订了《房屋装修工程施工合同》，因该合同开始履行的时间为案涉房屋交房后，现《合作开发合同》的解除已直接导致《房屋装修工程施工合同》根本无法实现合同目的，因此，壮乡公司收取原告的装修款47870亓不再有事实和法律依据，应当予以返还。壮乡公司变更为从众公司，从众公司对壮乡公司的债务承担清偿责任。至于利息的问题，造成《房屋装修工程施工合同》无法实现合同目的的原因不在从众公司，原告要求其支付装修款的利息没有事实和法律依据，本院不予支持。而原告不能提供证据证明三润公司、富乐华公司与壮乡公司收取该笔款项相关，原告要求三润公司、富乐华公司承担连带责任没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于原告主张三被告双倍返还定金的问题，原告与三润公司签订的《中央商务区（CBD）互联网小镇的销售认购协议书》中虽然载明“在签订本协议时，买受人自愿交纳认购定金人民币129814元，在签订《商品房买卖合同》（含附件）时，该定金自动转为购房款”，但该认购协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，原告未与开发商签订《商品房买卖合同》，且原告所交的129814元中，有114814元性质是购房款，有15000元性质是装修款，因此对原告的该项主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款，第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： -7- 一、解除原告廖月与被告广西三润投资发展有限公司签订的《防城港中央商务区部湾互联网小镇定向合作开发合书》； 二、被告广西富乐华房地产开发有限公司向原告廖月返还购房款114814元并支付利息（利息计算方式：以114814元为基数，从2017年11月20日起至2019年8月19日止，按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；以114814元为基数，从2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计付）； 三、被告广西从众建设集团有限公司向原告廖月返还房屋装修款47870元； 四、驳回原告廖月的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费5779.7元，由原告廖月负担2631.3元，被告广西富乐华房地产开发有限公司负担2222元，被告广西从众建设集团有限公司负担926.4元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或向防城港市中级人民法院递交上诉状，上诉状六份并按对方当事人的人数提交副本（原件），上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉费5779.7元（收款单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘庆荣 -8- 人民陪审员  刘敬佳 人民陪审员  韦良开 二〇二一年七月五日 书 记 员  杜奎淳