贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初11530号 原告：张晓彬，男，汉族，1991年8月2日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：张刚，男，汉族，1976年12月1日出生，住贵州省毕节市，系原告之叔。 被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城购物中心，统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：赵方，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：方洪伟（特别授权），系贵州本芳（黔西）律师事务所律师。 原告张晓彬被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称“招商商置公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月24日立案后，依法适用简易程序公开进行速裁审理。原告张晓彬的委托诉讼代理人张刚，被告招商商置公司的委托诉讼代理人方洪伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张晓彬的诉讼请求为：请求人民法院依法判决被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司承担因其超期办理房屋产权证的违约损失人民币32997.2元，并承担诉讼费用。 本院查明如下案件要素：2018年9月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定将被告开发的位于毕节市，建筑面积77.04平方米，房屋总价款为270421.00元的住宅出卖给原告。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2016年6月30日前。双方未对被告取得涉案商品房初始登记的时间及向原告交付办理商品房转移登记有关文书的时间进行约定，约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；但未对约定日期起180个工作日以后，原告不退房的被告应如何计算违约金进行约定。原、被告双方签订附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“第五条、关于产权登记的补充。1．若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2．如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担、则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款。被告于2018年12月12日向原告交付房屋。被告于2016年9月26日取得涉案房屋《商品房备案证明书》，于2018年7月12日取得涉案商品房的初始登记，并于2018年8月23日通过向原告邮寄办理产权证告知书的方式通知原告提供资料办证。原告于2018年10月21日签订委托书，委托原告办理房屋不动产权证书。涉案商品房的《不动产权证书》，于2020年8月3日颁发。 另查明，2018年10月7日，因原房主刘发玉去世，原告张晓彬继承涉案房屋，遂申请将涉案房主更名为原告张晓彬，2018年9月25日，原告与被告重新签订《商品房买卖合同》。 上述事实，有原、被告提交的经当庭举证、质证并经本院认证的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《发票联》、《收据》、《邮寄单》、《不动产权证书》、《委托书》等证据在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”根据前述司法解释的规定，被告应于合同签订之日（2018年9月25日）起90日内即2018年12月24日前履行完毕将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务。被告未在2018年12月24日前履行交付的义务，故原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。原告主张从2019年3月13日起计算逾期办证的违约金，本院从其所愿。 关于诉讼时效问题，逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定。原告所举证据不能证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2021年6月24日）回溯3年的违约金应予保护，原告主张从2019年3月13日起计算逾期办证的违约金，并未超过诉讼时效，故对于被告的该项抗辩，本院不予采纳。 关于违约金应如何计算的问题，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”原告已经将产权登记费等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，原、被告双方已达成委托代办产权证书的合意，成立委托代办关系。虽被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有告知原告其已取得涉案商品房所有权初始登记、具备办理商品房转移登记的条件或提交办理商品房转移登记的有关文书到办证部门的义务，才履行完毕其义务。被告具备办理涉案房屋转移登记的条件后，原、被告双方变更姓名重新签订《商品房买卖合同后》，于2019年4月2日向原告邮寄相关资料通知原告涉案的商品房已符合办理转移登记的条件，已履行完毕其合同约定的交付义务，故该项违约金计算应截止至2019年4月2日止。如前所述，原告诉请的违约金从2019年3月13日起算，本院从其所愿。则计算违约金的起止时间应为2019年3月13日至2019年4月2日。《商品房买卖合同》约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任，本案中，原告诉请的违约金并未超过180个工作日，故本案违约金为已付房价款270421.00元的万分之一，即27.04元（270421.00×0.0001）。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张晓彬逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金27.04元； 二、驳回原告张晓彬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费312.00元，由原告张晓彬负担287.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担25.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  全乾亚 二〇二一年七月十六日 书记员  付娟华