安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0705民初2917号 原告：铜陵市蓝天物业管理有限责任公司，住所地安徽省铜陵市朝阳社区公共服务中心楼内，统一社会信用代码：9134070007094156XL。 法定代表人：王能忠。 委托代理人：吴艳,安徽古圣律师事务所律师。 被告：胡金建，男，1981年12月7日出生，汉族，住安徽省铜陵市。 原告铜陵市蓝天物业管理有限责任公司（以下简称：蓝天物业）诉被告胡金建物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案受理后，依法适用简易程序（小额速裁），公开开庭进行了审理。原告蓝天物业的委托代理人吴艳，被告胡金建到庭参加诉讼,本案现已审理终结。 原告蓝天物业向本院提出诉讼请求:1、判令被告立即支付原告物业服务费4222.68元（从2019年2月1日到2021年5月31日止）及逾期违约金1646.84元，合计5869.52元;2、本案诉讼费用等由被告承担。事实与理由:2019年1月25日，原告与映湖山庄小区业主委员会签订了《物业服务合同》,物业管理服务费的收费标准为:一期标准为0.35元/平方米/月,二期标准为0.5元/平方米/月,三期标准为0.5元/平方米/月,小高层的标准为1.1元/平方米/月。商铺标准为1.5元/平方米/月。被告是小区即园林新村室的业主(该房屋面积为137.1平方米,每月物业费标准为150.81元/平方米),目前已经连续拖欠28个月的物业费(从2019/2/1-2021/5/31)。其间,原告曾多次联系催要未果。原告认为,被告作为小区业主,依法应当按照《物业服务合同》的相关规定,向原告支付物业费,被告久拖未付,明显侵犯了原告的合法权益。现为维护原告的合法权益特诉至法院,望贵院依法支持原告请求。 被告胡金建辩称，一、物业管理合同签订不符合法定程序，属无效合同。原告提供的物业服务合同甲方为铜官山区映湖山庄小区业务委员会，该委员会到期后未进行换届选举，也未按规定程序进行公示，其无权代表小区业主与原告签订物业管理合同，区绝大部分业主对更换物业管理公司不知情，该合同应属无效合同。二、根据《铜陵市普通住宅区前期物业服务收费管理实施办法》，物业服务费政府指导价标准分未A、B、C、D四个等级，原告提供的物业管理合同证明其提供的服务为最低等级D级服务标准，按照前述办法规定，D类服务基准价电梯房为0.65元，即使按照最高上浮20%测算，其最高价也不应高于0.78元/平方米，而其诉讼的收费标准为1.1元/平方米，显著高于铜陵市政府规定的最高指导价。三、原告未能按照物业管理合同约定提供相应服务。根据铜陵市住房和城乡建设局网站公开资料物业服务小区考核汇总表显示:2019年四季度(附件一)、2020年一季度(附件二)、2020年二季度(附件三)、2020年四季度(附件四)分别存在如下问题:1、2019年四季度：（1）未公开岗位人员姓名、照片等，消防、特种设备岗位未持证上岗；（2）管理制度、岗位职责、基本操作流程不完善；（3）未落实对小区违章行为巡查、劝阻、报告“三单制”，入住装修管理不到位；（4）物业管理资料、档案不齐全；（5）楼道、楼顶、绿地、广场等公共部位乱堆、乱放；（6）装修垃圾堆放点未标识，垃圾未及时清理；（7）楼道存在“牛皮癣”、小广告，小区道路、门禁、照明设施损坏；（8）消防设施设备维护保养不到位；（9）电梯管护不到位；（10）小区居民活动中心等配套服务设施未开放、缺乏管护；（11）小区内景观池、湖、沟、渠水质差；排污管网、地下室等部位排水设施不通畅；（12）安防监控设施设备维护不到位；（13）室外公共区域卫生保洁不到位；（14）室内公共卫生保洁不到位；（15）垃圾分类、焚烧等工作力度不够；（16）机动车乱停乱放、管理无序（17）非机动车乱停乱放、在楼道门厅违规充电、管理无序；（18）绿化养护不到位，未开展绿化抗旱浇水和树木刷白。2、2020年一季度：（1）对小区公共区域、楼道、单元、电梯轿厢清洁、消毒不规范；（2）开展爱国卫生运动消灭鼠、蟑、蚊、蝇病媒孳生环境不到位；（3）防疫口罩等废弃物分类收集处理不规范；（4）管理制度、岗位职责、基本操作流程不完善；（5）未落实对小区违章行为巡查、劝阻、报告“三单制”入住装修管理不到位；（6）楼道、楼顶、绿地、广场等公共部位乱堆、乱放；（7）装修垃圾堆放点未标识，垃圾未及时清理（8）楼道存在“牛皮癣”小广告，小区道路、门禁、照明设施损坏；（9）消防设施设备维护保养不到位；（10）电梯管护不到位；（11）安防监控设施设备维护不到位；（12）垃圾分类、焚烧等工作力度不够；（13）机动车乱停乱放、管理无序；（14）非机动车乱停乱放、在楼道门厅违规充电、管理无序；（15）持续维护岗位未按照要求值守或巡逻；（16）绿化养护不到位，未开展绿化抗旱浇水和树木刷白。3、2020年二季度：（1）对小区公共区域、楼道、单元电梯轿厢清洁、消毒不规范；（2）开展爱国卫生运动消灭鼠蟑、蚊、蝇病媒孳生环境不到位；（3）“安康码”扫码工作落实不到位；（4）防疫口罩等废弃物分类收集处理不规范；（5）未规范公开物业服务标准、收费标准、服务电话，投诉处理不及时；（6）管理制度、岗位职责、基本操作流程不完善，消防、特种设备岗位未持证上岗；（7）未落实对小区违章行为巡查劝阻、报告“三单制”，入住装修管理不到位；（8）物业管理资料、档案不齐全；（9）楼道、楼顶、绿地、广场等公共部位乱堆、乱放；（10）装修垃圾堆放点未标识，垃圾未及时清理；（11）楼道存在“牛皮癣”、小广告，小区道路、门禁、照明设施损坏；（12）消防设施设备维护保养不到位；（13）小区内景观池、湖、沟、渠水质差；排污管网、地下室等部位排水设施不通畅，汛期安全检查防护不到位；（14）安防监控设施设备维护不到位；（15）垃圾分类工作落实不到位；（16）机动车乱停乱放、管理无序；（17）非机动车乱停乱放、在楼道门厅违规充电、管理无序;（18）绿化养护不到位。4、2020年四季度：（1）未严格落实外来人员测量体温车辆登记工作；（2）对小区公共区域、楼道、单元、电梯轿厢清洁、消毒不规范；（3）开展爱国卫生运动消灭鼠、蟑、蚊蝇病媒孳生环境不到位；（4）防疫口罩等废弃物分类收集处理不规范；（5）管理制度、岗位职责、基本操作流程不完善，消防、特种设备岗位未持证上岗；（6）未落实对小区违章行为巡查、劝阻、报告“三单制”，入住装修管理不到位；（7）物业管理资料、档案不齐全；（8）楼道、楼顶、绿地、广场等公共部位乱堆、乱放，元旦期间绿化美化工作未落实；（9）楼道存在“牛皮癣”、小广告，小区道路、门禁、照明设施损坏；（10）消防设施设备维护保养不到位；（11）电梯管护不到位；（12）节水小区创建工作不到位，小区内景观池、湖、沟、渠水质差；排污管网、地下室等部位排水设施不通畅，汛期安全检查防护不到位，雨污分流巡查上报未落实；（13）安防监控设施设备维护不到位；（14）垃圾分类工作落实不到位；（15）机动车乱停乱放、管理无序；（16）非机动车乱停乱放、在楼道门厅违规充电、管理无序；（17）持续维护岗位未按照要求值守或巡逻；（18）绿化养护不到位。四、答辩人主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。因原告不能适当履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便，并带来一定的经济损失和精神损害，被告才从2019年2月以后起停止交纳物业管理费。根据《民法典》有关于先履行抗辩权的规定，在原告没有恰当履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。综上所述，请求法院驳回原告诉讼请求。 经审理查明，2019年1月25日，铜陵市铜官区映湖山庄小区业主委员会与铜陵市蓝天物业管理有限责任公司签订一份《映湖山庄小区物业管理服务合同》，合同约定：物业管理服务质量标准按照铜陵市《住宅小区物业管理服务标准》D级执行。物业服务费（住宅物业按产权面积），一期标准为0.35元/平方米/月,二期标准为0.5元/平方米/月,三期标准为0.5元/平方米/月,小高层的标准为1.1元/平方米/月（含公摊）；商铺标准为1.5元/平方米/月。空置物业的收费标准接照《铜陵市服务收费管理实施办法》全额收取。物业服务费，提前按年直接向业主预收。合同期为叁年，自2019年2月1日起至2022年1月31日止，合同还约定了其他事项。 被告胡金建系铜陵市园林新村室的业主(该房屋面积为137.76平方米,每月物业费标准为：150.81元/平方米)。从2019年2月1日到2021年5月31日止，被告胡金建尚欠原告蓝天物业物业服务费3378.14元（150.81元/平方米/月*28个月*80%）未付。 上述事实，有当事人提交的身份信息、营业执照、《映湖山庄小区物业管理服务合同》、物业费催缴单、不动产登记证明、说明、2019年第四季度、2020年第一季度、2020年第二季度、2020年第四季度物业服务小区考核汇总表及庭审笔录等在卷证实，本院予以认定。 本院认为：原告蓝天物业与铜陵市铜官区映湖山庄小区业主委员会经协商达成物业收费标准的协议，符合法律规定，协议合法有效，对全体业主具有法律约束力。被告胡金建系铜陵市园林新村室的业主，该房屋建筑面积137.76平方米。被告胡金建未按约定向原告蓝天物业交纳物业服务费属于违约行为，被告胡金建应向原告蓝天物业交纳物业服务费。由于原告蓝天物业在物业服务过程中存在不足，原告蓝天物业要求被告胡金建缴纳物业费4222.06元的诉讼请求，本院酌情调整为：3378.14元（150.81元/平方米/月*28个月*80%）。对于要求被告胡金建支付逾期付款违约金的请求过高且在物业服务过程中存在不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告胡金建于本判决生效之日起十日内向原告铜陵市蓝天物业管理有限责任公司支付物业费3378.14元。 二、驳回原告铜陵市蓝天物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告铜陵市蓝天物业管理有限责任公司承担10元，被告胡金建承担15元。 本判决为终审判决。 审判员 王 宁 二〇二一年七月二十日 书记员 孟丽荣 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。 依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。 物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。