贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔02民终2134号上诉人（原审被告）：潘田梦，男，1986年12月10日出生，汉族，住贵州省盘州市。委托诉讼代理人：刘高军，系上海煊宏律师事务所律师，执业证号：13101201110416458。被上诉人（原审原告）：贵州省盘州市轩辕房地产开发有限公司，住所地贵州省六盘水市盘州市亦资街道兴华东路与凤鸣中路交叉处（恒源建材城），统一社会信用代码：91520222587294684N。法定代表人：朱顺，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张海潮，贵州行泰律师事务所律师，执业证号：15201201910148527。上诉人潘田梦因与被上诉人盘州市轩辕房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省盘州市人民法院（2021）黔0281民初2238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘田梦上诉请求：1、依法撤销一审判决，并改判上诉人不支付被上诉人剩余房屋租金、违约金及律师费；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院部分案件事实认定错误。上诉人支付完40000.00元（肆万元整）房屋租金后，因疫情的重大影响导致餐馆经营不善，所以上诉人和被上诉人口头协商，剩余房租在房屋租赁到期前付清或转让后付清，被上诉人当时口头同意的，否则按照合同的约定，被上诉人不会等到2020年12月4日才向上诉人催收剩余房租，这不符合合同约定，也不符合常理。因此，上诉人与被上诉人口头约定到房屋租赁期满前付清剩余房租符合案件本身的事实，一审法院并未查清前述的事实。二、被上诉人并未在合理期限内通知上诉人支付余下房租，没有给上诉人履行支付剩余房租的合理履行期限，而是直接在2020年12月4日贴一张关门通知，并于当日直接将其出租的房租锁门迫使上诉人停止营业，是上诉人违约在先。在被上诉人锁门封铺时距离房屋到期尚有一个季度的期限，这一个季度上诉人并未得到使用，是被上诉人的原因造成的，因被上诉人的原因导致了上诉人扩大了经济损失，而且餐馆之前购买的用具也由被上诉人搬走，因此被上诉人应当赔偿上诉人这段期间的损失，并且上诉人不应支付剩余未使用期限内的房租及违约金。三、一审法院在没有查明案件事实的基础上依据相关法律作出判决，属于适用法律错误，请二审法院依法查明案件事实并依法撤销一审判决，改判上诉人不应向被上诉人支付剩余房租、违约金及律师费。综上所述，为维护上诉人的合法权益，恳请二审法院依法支持上诉人的上诉请求为谢。盘州市轩辕房地产开发有限公司答辩称：1.违约金计算标准和律师费的承担在合同第7条中有明确规定，应按合同履行。2.根据合同第8条的约定，被上诉人有权采取收回房屋和处置物品等方式进行救济，况且被上诉人在腾空房屋时已告知上诉人自行搬离，但上诉人拒绝，现相关物品留存于某商铺内，被上诉人不应当承担损失。盘州市轩辕房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、判令原被告签订的解除《商场房屋租赁合同》，合同标的178329元。2、判令被告返还租赁房屋，支付原告房租费138329元并支付甲方违约金35665.80元。3、判令被告支付原告律师费6000元。4、本案诉讼费用全部由被告承担。一审法院审理查明，2020年3月10日,贵州省盘州市轩辕房地产开发有限公司作为出租方(甲方)与潘田梦作为承租方(乙方)签订《商场房屋租赁合同》,约定贵州省盘州市轩辕房地产开发有限公司将坐落于贵州省六盘水市盘县红果经济开发区凤鸣南路延长线“顺城怡境”第：1-11/1-12号商铺（商铺编号1-11/1-12号）出租给潘田梦用于餐饮经营。合同对租赁期限（租赁期限为1年，自2020年3月10日至2021年3月10日。）、租赁费用及支付（3.1租赁费178329元/年。3.2乙方合同签订之日起三日内向甲方支付首期第一年度租金178329元。3.3租赁费取先付后租......。）。甲方的权利义务、乙方的权利义务、合同续期及优先权、合同变更及解除终止（7.2在本合同有效期内，乙方发生下列情形之一的，甲方可解除合同并收回房屋且乙方应向甲方支付年租金总额的20%作为违约金，同时向甲方支付拖欠租金。（1）乙方拖欠租金达30天以上......。甲方追究乙方损害赔偿责任和违约责任的一切费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、律师费、评估费、拍卖费、查询费、公证费等，均由被告承担。）、房屋退还（8.1本合同解除或依法终止后，乙方应于当日内按照本合同的约定以及甲方的要求迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属自然正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。）、通知送达等进行了约定。合同鉴定后，贵州省盘州市轩辕房地产开发有限公司向潘田梦移交房屋，潘田梦向贵州省盘州市轩辕房地产开发有限公司交纳租金40000元，尚欠租金138329元，至今未支付。合同期限届满后，潘田梦未继续承租该房屋。另查明：2021年3月2日，贵州省盘州市轩辕房地产开发有限公司为行使诉讼权利，委托贵州行泰律师事务所代为诉讼，支付代理费6000元。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。原告贵州省盘州市轩辕房地产开发有限公司与被告潘田梦签订的《商场房屋租赁合同》，系双方真实意思表示,合法有效,对双方均具有法律约束力,双方均应按合同约定全面履行各自义务。对原告贵州省盘州市轩辕房地产开发有限公司主张解除双方签订的《商场房屋租赁合同》的诉讼请求,因双方签订的合同期限已于2021年3月10日届满，且现合同已经终止，故其请求，不予支持。被告潘田梦未按照合同约定按期向原告贵州省盘州市轩辕房地产开发有限公司交纳租金,已违反合同约定,构成违约，应承担违约。对违约原告贵州省盘州市轩辕房地产开发有限公司主张被告潘田梦支付租金138329元的诉讼请求,符合法律规定,予以支持。对原告贵州省盘州市轩辕房地产开发有限公司主张被告潘田梦违约金35665.80元的诉讼请求，因双方在合同中约定“在本合同有效期内，乙方发生下列情形之一的，甲方可解除合同并收回房屋且乙方应向甲方支付年租金总额的20%作为违约金，同时向甲方支付拖欠租金。（1）乙方拖欠租金达30天以上。”，但计算有误，从公平原则，违约金计算为27665.80元，故予以支持违约金27665.80元，超过部分，不予支持。对原告贵州省盘州市轩辕房地产开发有限公司主张被告潘田梦支付代理费6000元的诉讼请求，因双方在合同中进行约定，且符合法律规定，故予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百五十七条、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百零三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决:一、被告潘田梦于判决生效之日起十五日内支付原告贵州省盘州市轩辕房地产开发有限公司租金合计138329元，违约金27665.80元、代理费6000元，合计171994.80。二、驳回原告贵州省盘州市轩辕房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告贵州省盘州市轩辕房地产开发有限公司负担430元，被告潘田梦负担1870元。本院二审中，上诉人潘田梦为支持其上诉主张向本院提交以下新证据：1、照片3张，证明2020年12月4日被上诉人发出通知后，于当日将案涉房屋上锁，导致上诉人不能继续使用案涉房屋，餐馆也停止经营。被上诉人贵州省盘州市轩辕房地产开发有限公司质证称：对该组三性均不予认可，三张图片不能体现是由被上诉人将案涉房屋上锁，更不能证明自此之后上诉人就停止经营；2、视频光盘一张，证明2021年3月10日被上诉人剪断上诉人的锁进入到案涉房屋并且把属于上诉人的设备全部拉走，至今没有归还给上诉人。贵州省盘州市轩辕房地产开发有限公司质证称：2021年3月11日，被上诉人确实将留存于案涉房屋的部分设施设备搬离商铺，但这是被上诉人根据合同的约定采取的救济措施。被上诉人已事先通知了上诉人，但上诉人拒绝搬离，因此被上诉人才将其设施搬离原有的商铺；3、出庭证人李某的证人证言，用以证明2020年10月份，双方当事人曾口头协商在租赁到期时或转租之后再交付剩余的房租。贵州省盘州市轩辕房地产开发有限公司质证称：证人当庭所做证言不能证实双方当事人曾就租金支付时间达成新协议。本院对上述证据的分析与认定：对于潘田梦提交的第一组证据即照片三张，结合被上诉人二审陈述，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。对于潘田梦提交的第二组证据即视频光盘一张，因被上诉人对其真实性、合法性未提出异议，本院对此予以确认。但其与本案审理的房屋租赁合同纠纷并不存在关联，本院不予采信。对于潘田梦提交的第三组证据即出庭证人李某的证人证言，因证人当庭所做陈述与上诉人的证明目的之间存有冲突，故本院对该组证据不予采信。二审对原审查明的事实予以确认。另查明，轩辕房开于2020年12月4日将案涉房屋上锁，其二审中自愿放弃三个月租金债权。本院认为本案二审第一个争议焦点为上诉人潘田梦是否存在违约。依据《商场房屋租赁合同》的约定，潘田梦应当在合同签订之日起三日内即2020年3月13日前向贵州省盘州市轩辕房地产开发有限公司交付租金178329元。该约定是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律法规的强制性规定，依法成立并对双方当事人具有法律约束力。上诉人潘田梦主张双方在合同履行过程中以口头方式对租金交付时间进行了变更，但因其未就该项主张举证予以证实，本院不予采信。因此，上诉人潘田梦在交付部分租金即40000元后未按合同约定交付租金的行为构成违约，其应当就此承担违约责任。本案第二个争议焦点为违约计算标准应当如何确认、律师代理费应当如何进行分担。《商场房屋租赁合同》对承租人拖欠租金30天以上时违约金的计算标准及律师代理费的分担均做出了明确的约定，该约定对双方当事人亦具有法律约束力。双方均应依约履行。本案第三个争议焦点为租金数额应当如何确认。结合潘田梦二审提交的照片及贵州省盘州市轩辕房地产开发有限公司二审所发表陈述。本院确认被上诉人曾于2020年12月4日将案涉门面上锁，至此应当视为双方租赁合同关系已然解除。潘田梦应当支付合同存续期间的房屋租金90774.6元（178329元/年÷12月/年×8个月＋178329元/年÷360天/年×24天-40000元）。至于贵州省盘州市轩辕房地产开发有限公司搬离潘田梦存放于案涉门面的物品是否应承担侵权责任的问题。首先双方在合同中有明确的合同约定；其次本案审理的是合同纠纷，潘田梦亦未提出反诉。因此，本院对潘田梦人提出的该部分上诉主张不予采纳。综上，本院认为，原审判决认定事实不清，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第四百六十五条、第五百四十四条、第五百六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省盘州市人民法院（2021）黔0281民初2238号民事判决；二、潘田梦于本判决生效之日起十日内向贵州省盘州市轩辕房地产开发有限公司支付租金90774.6元、违约金27665.8元、律师代理费损失6000元，合计124440.4元；三、驳回贵州省盘州市轩辕房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元，二审案件受理费4600元，共计6900元，由潘田梦负担4770元，贵州省盘州市轩辕房地产开发有限公司负担2130元。本判决为终审判决。审判长  朱会峰审判员  徐 芳审判员  何与芹二〇二一年七月十九日法官助理王海霞书记员陈玲