河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终7701号上诉人(原审原告)：孙啸，男，汉族，1987年7月28日出生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：张伯承，河南大豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鹏，河南大豫律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：郑州煜盛房地产开发有限公司，住所地郑州市中原区中原西路171号11号楼综合楼1单元13层1347室。法定代表人：陆戎，该公司董事长。委托诉讼代理人：张超越，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨中华，河南国基律师事务所实习律师。上诉人孙啸因与被上诉人郑州煜盛房地产开发有限公司（以下简称煜盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2021）豫0102民初857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月22日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。孙啸上诉请求：1、依法撤销河南省郑州市中原区人民法院做出的（2021）豫0102民初857号民事判决书，依法改判支持煜盛公司因虚假宣传临街商铺且实际交付中没有消防通道、私改规划设计取消烟道、商铺没有可用道路等严重违约行为向孙啸赔偿300000元损失;2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院过分轻信煜盛公司的片面之词,且在没有作出相关调查的基础上，就片面依据《商品房买卖合同》附件以及声明册中条款。孙啸需要明确指出的是《商品房买卖合同》附件是煜盛公司私自添加,签订合同时根本就没有该部分条款，声明册是在签订《商品房买卖合同》半年后,煜盛公司以办理物业登记为由将孙啸等业主骗至售楼部签订的,而且声明册日期根本不是孙啸所签。孙啸要求鉴定《保利心语商业购房声明册》的签署日期,并且鉴定《商品房买卖合同》附件四是否为其后煜盛公司私自添加。本案的基本事实:2016年12月17日孙啸与煜盛公司签订了一份孙啸购买煜盛公司开发建设的位于中原区中原××、××西××号(建筑面积共54.87平方米)商铺的《商品房买卖合同》一份,该合同及煜盛公司发布的邀约广告(沙盘、宣传册、海报等媒介)承诺确定煜盛公司销售给孙啸的该房屋，可以用作餐饮、门市等商业经营用途使用,该商铺南临郑州市洛河路，因客流量大而适合用于商铺经营。而且关于广告宣传、传媒资料等最高院做出的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。但是一审法院依据《商品房买卖合同》中的附件四,孙啸需要说明:附件四明显为后期煜盛公司私自添加,合同整个排版跟之前合同内容完全不一致,且格式完全不同,需要注意的是合同附件四没有第二项，且合同附件四部分字体为半截字,这样缺篇断章的合同能是一份完整的合同吗？其次,煜盛公司在2017年年初得知道路不通后,故意让其置业顾问以办理物业登记为由将孙啸等业主骗至售楼部,还仅仅让其看最后一页,但是孙啸需要说明的是声明册要求是签订《商品房买卖合同》之前阅读声明册,但是孙啸在毫不知情的情况下签订该声明册,最后一页的日期也是煜盛公司员工签署,孙啸对此毫不知情。二、目前商铺南面的洛河路因中间的围墙隔离,不存在“南邻洛河西路”行人通行的经营环境。因围墙的封闭，导致商铺所在位置没有消防通道，没有行人、车辆通行的必要条件,且实际交付中没有消防通道、私改规划设计取消烟道、商铺没有可用道路，不存在所谓的能够经商的“商铺”条件,一审法院错误认定孙啸提出的理由不成立,一个不具备正常使用的商铺你让老百姓怎么收房?再者这样交付条件能达到作为商铺的基本属性吗?因此一审裁判认定事实错误、适用法律严重错误,孙啸请求贵院依法予以纠正。三、一审判决书适用法律明显错误,二审法院依法应予撤销该违法判决书。一审判决书认定:“煜盛公司已经明确告知了孙啸涉案房屋存在上述不确定因素,孙啸亦签字予以确认。故煜盛公司在本案中不存在违约行为”违背基本的道理、情理、法理。因认定与本纠纷基本事实严重相悖,必然导致一审判决适用法律的错误。一审判决驳回上诉人的起诉,适用法律之错误，显而易见,依法应予撤销。综上所述,一审判决书认定事实、适用法律错误,依法应予撤销，恳请二审人民法院支持孙啸的上诉请求。煜盛公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回孙啸的上诉，维持一审判决。一、孙啸签订购房合同前，已经充分了解并接受了涉案房屋可能存在的不利因素，因此煜盛公司不存在所谓的虚假宣传行为。关于消防通道。孙啸所在小区已经通过郑州市公安消防支队验收，消防通道并不存在问题。关于涉案房屋烟道。签订合同前，煜盛公司已告知孙啸不存在烟道，由双方签订的合同附件与《保利心语商业购房声明册》足以证明该事实。关于商铺南面的洛河路。煜盛公司已经明确告知该路属于项目用地红线范围外市政规划道路，属于红线的不利因素，双方签订的合同附件四第八条第一款第七项与《保利心语商业购房声明册》第6、7页足以证明该事实，煜盛公司没有任何权利和能力决定该路项目进度。二、煜盛公司不存在任何违约和过错行为，且案涉商铺具备正常使用条件，孙啸要求煜盛公司承担赔偿责任缺乏事实依据，因此煜盛公司不应当承担任何责任。三、孙啸与煜盛公司签订的合同、合同附件、说明册，合法有效，受法律保护。双方所签文件系一个完整的合同，同日签订，在房管部门进行备案，客观上就不存在私自添加的可能性。根据煜盛公司管理要求，在业主签订商业商品房买卖合同之前必须先签订购房声明册。以此来提示业主项目周边存在的各种不确定因素，避免对业主造成困扰。如果煜盛公司的行为属于欺诈或者胁迫，但从未有业主拒签，对此也从未有业主以煜盛公司欺诈或者胁迫为由，要求变更或撤销购房声明册及商品房买卖合同。由此证明孙啸所称的保利心语购房声明册系事后补签，不符合实际情况。第四，关于孙啸主张的损失，煜盛公司也完全不认可。首先孙啸主张的损失没有事实依据，煜盛公司不存在违约或者虚假宣传行为，因此所谓的赔偿没有事实。煜盛公司已经根据合同的约定将案涉商铺交付给孙啸使用，同位置已经有多家商铺装修经营，不存在孙啸所谓的无法正常使用。其次，孙啸主张的损失没有法律依据，自相矛盾。孙啸依据合同法要求煜盛公司承担违约责任，但是孙啸并没有提供证据证明煜盛公司违反商品房买卖合同约定的义务。最后，案涉商铺位于项目南边，价格远低于项目北面临近中原路的商铺，其原因就在于项目南邻市政规划道路，尚未开通，可能存在不利因素。综上，孙啸购买案涉房屋之前，已经充分了解了项目内外可能存在的各种不利因素，煜盛公司不存在违约行为，孙啸的上诉请求缺乏事实和法律依据，恳请贵院依法驳回孙啸的上诉请求。孙啸向一审法院起诉请求：1、判决被告因虚假宣传临街商铺且实际交付中没有消防通道、私改规划设计取消烟道、商铺没有可用道路等严重违约行为赔偿原告损失30万元（自2018年6月30日至2020年12月31日止，后续损失另行主张）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1、2016年12月17日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》及附件一份，主要内容为，被告将其位于郑州市中原中原区中原××、××西××号面积为54.87平方米的房产以单价23169.15元、总价款1271291元卖给原告；出卖人应当在2018年6月30日前将该商品房经验收合格后交付买受人使用；该合同附件四：合同补充协议合同签订和告知第2条约定“在签订合同及补充协议前，出卖人已经向买受人明示了《商品房预售许可证》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》及相关政策规定，以及该《商品房买卖合同》（含附件）、《临时管理规约》、《前期物业服务合同》等资料。买受人对前述文件、合同等已仔细阅读并对条款表达之内容理解完全一致并予以认可、买受人对房屋及周边环境的状况予以认可”；合同附件四第八、双方其它约定“关于销售宣传出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目所作的广告宣传资料（包括但不限于售楼书、总规图、户型册、建筑规划模型、户型模型、报纸、广播、电视广告、网络广告、宣传单等），以政府最终批准的规划设计方案和所签订的本购房合同约定的内容为准．．．．．．总平面图红线以外的部分，以规划及建设现状为准，出卖人不对红线以外的政府规划、出卖人或其他机构的建设作出承诺，亦不承担任何责任”。2、原、被告签订的《保利心语商业购房声明册》内容显示，本期项目小区外围可能对业主生活产生不利影响的环境因素，特别提示：为帮助客户慎重选购房屋，现提示购房人在签署法律文件前特别注意以下事项：1、．．．．．．2、本小区东侧天山路，南侧洛河西路、西侧能源路均属于项目用地红线范围外市政规划道路，由市政建设和管理，具体工程进度及先关通车时间以市政先关部门公示为准。本公司在制定销售价格时，已充分考虑了以上因素对房屋可能造成的不利影响，以上信息由本公司根据小区周边现状、政府规划文件等搜集而来，非本公司所能控制，因此本公司列出以上信息不意味着本公司对此作出了任何承诺或保证。3、2017年12月21日，涉案房屋经郑州市公安消防支队验收，涉案房屋消防合格。4、2018年6月，被告已经按照合同约定通知原告交接涉案房屋。诉讼中，原告称被告存在私改规划设计、承诺涉案房屋有烟道现在则没有等严重违约行为，被告不予认可，原告未提供相关证据予以证明。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案合同及履行均发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故依照前述司法解释的规定，本案仍应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。本案中，孙啸与煜盛公司签订的《商品房买卖合同》及附件和《保利心语商业购房声明册》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应依约履行。孙啸在签订合同后依约向煜盛公司支付了购房款，煜盛公司亦按照约定将涉案房屋向孙啸交付，双方合同义务均已完成。根据煜盛公司所举证据，双方在签订涉案《商品房买卖合同》及附件和《保利心语商业购房声明册》时，已特别提示：“本小区东侧天山路，南侧洛河西路、西侧能源路均属于项目用地红线范围外市政规划道路，由市政建设和管理，具体工程进度及相关通车时间以市政相关部门公示为准。本公司在制定销售价格时，已充分考虑了以上因素对房屋可能造成的不利影响，以上信息由本公司根据小区周边现状、政府规划文件等搜集而来，非本公司所能控制，因此本公司列出以上信息不意味着本公司对此作出了任何承诺或保证”。根据该提示可清楚表明，在签订合同时，煜盛公司已明确告知了孙啸案涉房屋周边存在上述不确定因素，孙啸本人也签字认可，故煜盛公司在本案中不存在违约行为，现孙啸诉称煜盛公司存在因虚假宣传临街商铺且实际交付中没有消防通道、私改规划设计取消烟道、商铺没有可用道路等违约行为，要求煜盛公司赔偿其损失的主张无事实及法律依据，原审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告孙啸的诉讼请求。案件受理费5800元，由原告孙啸负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实同一审一致。本院认为，孙啸与煜盛公司签订的《商品房买卖合同》及附件和《保利心语商业购房声明册》均系当事人双方真实意思表示，内容合法有效。孙啸依约向煜盛公司支付了购房款，煜盛公司亦依约向孙啸交付了房屋，双方合同义务均已完成。双方合同载明煜盛公司已提示：“本小区东侧天山路，南侧洛河西路、西侧能源路均属于项目用地红线范围外市政规划道路…。本公司在制定销售价格时，已充分考虑了以上因素对房屋可能造成的不利影响，…本公司列出以上信息不意味着本公司对此作出了任何承诺或保证”。故煜盛公司在本案中不存在违约行为。孙啸称煜盛公司虚假宣传、私改规划、要求赔偿损失等上诉主张无事实和法律依据，不能成立。孙啸二审期间提交的证据材料，不能证明其上诉主张，不予采信；鉴定申请理由不足，不予准许。综上所述，孙啸的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人孙啸负担。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  曹逢春审判员  马增军二〇二一年七月二十六日书记员  刘佳辉