河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫16民终3167号上诉人(原审原告)：尹岗，男，汉族，1986年11月24日出生，住河南省沈丘县。委托诉讼代理人：孙铁洲，河南明辩律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：沈丘恒大天鉴房地产发展有限公司。住所地：河南省沈丘县商务中心区长安东路。统一社会信用代码：91411624MA4502LK16。法定代表人：施建民，该公司经理。委托诉讼代理人：马燕，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘立杰，河南大朴律师事务所律师。上诉人尹岗因与被上诉人沈丘恒大天鉴房地产发展有限公司（以下简称沈丘恒大天鉴公司）房屋预售合同纠纷一案，不服河南省沈丘县人民法院（2021）豫1624民初3214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月22日立案后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人尹岗的委托诉讼代理人孙铁洲，被上诉人沈丘恒大天鉴公司的委托诉讼代理人马燕、刘立杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。尹岗上诉请求:1、请求撤销河南省沈丘县人民法院作出的（2021）豫1624民初3214号民事判决第二项内容，依法改判被上诉人立即向上诉人返还定金20000元及立即向上诉人支付资金占用期间的利息暂计1487元（以198513元为基数，自2019年8月18日起，按照贷款市场报价利率计算至实际清偿完毕之日）不服金额为:21487元;2、本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:1、一审法院关于《绿园春江花月认购协议》格式条款效力的认定是错误的。该认购协议系被上诉人为了经营方便多次使用，未与上诉人进行充分协商进行确认，其中第三条、第五条内容存在侵害上诉人主要权利、免除被上诉人主要义务的格式条款内容，被上诉人未进行足够的提示说明义务,即便上诉人曾经签署该认购协议，根据《合同法》相关规定，该部分条款系无效条款，对上诉人不产生任何法律效力。一审法院并未查明合同效力及格式条款效力问题，径行作出判决,有悖常理，更有违法理，二审法院应当依法予以纠正。2、一审法院认定2020年6月至2021年4月被上诉人多次与上诉人联系，催办办理按揭贷款手续的事实是错误的。上诉人于2019年8月18日向被上诉人缴纳了购房款182594元、契税8293元、维修基金7466元、办证费用160元等费用，但被上诉人并没有取得商品房预售许可证等相关合法手续，截至2020年1月1日前，被上诉人从未通知上诉人签署《商品房买卖合同》。全国遭遇新冠肺炎疫情，上诉人在此之前一直在外地务工,由于不能外出务工，收入大幅度缩减,导致上诉人没有能力贷款买房,经与被上诉人多次协商，被上诉人均不愿意办理退房手续。上诉人迫于无奈，搜集了被上诉人已无履约能力的事实和证据:（1）自2019年起(被上诉人2018年3月注册成立),被上诉人就涉及诉讼案件高达78起，诉讼标的额高达1800万元,远远超出了被上诉人的注册资本;(2)仅安徽省界首市法院（2020）皖1282民初3629号及沈丘法院(2019)豫1624民初6013号两个案件就冻结被上诉人的银行账户数额高达1760万元;（3）被上诉人建设的案涉房屋没有取得商品房预售许可证的合法建设和销售手续;（4）被上诉人建设的项目一直处于停工状态，且拖欠施工单位工程款及工人工资数额巨大,目前仍在诉讼过程中，已经被沈丘政府相关部门接管等。由于不可抗力的影响、被上诉人涉诉案件众多、数额巨大等因素,上诉人不愿意签订《商品房买卖合同》理所当然，系上诉人行使不安抗辩权的合法权利。因此，双方未能签订《商品房买卖合同》的责任完全在被上诉人和不可抗力。3、一审法院适用法律严重错误，应当依法予以纠正。一审法院适用《合同法》第六十条、九十七条作出判决是错误的。鉴于一审判决第四页倒数第五行“因双方对于合同解除均无违约行为”的事实认定,一审法院同时应当认定案涉合同的解除系上诉人依法行使不安抗辩权而实施的行为,根据《合同法》第六十八条、第六十九条及第九十四条第(一)项之规定，上诉人有权解除认购协议。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条、第六条第二款、第十三条之规定，被上诉人应当全额返还上诉人交付的定金20000元及资金占用期间的利息。综上所述,一审法院认定事实错误，适用法律错误，请二审撤销原判,查明事实后依法予以改判，支持上诉人的全部上诉请求。沈丘恒大天鉴公司辩称，一、原审法院认定《绿园春江花月认购协议》的效力是正确的。1、上诉人在购置房产时系成年人,对所购房屋的相关情况在充分了解和核实的基础上,结合其自身购买能力等情况,并在双方平等自愿友好协商一致的情况下，在2019年8月11日双方签订《绿园·春江花月认购协议》,该协议是双方真实意思表示，不违反法律或行政法规的强制性规定，是合法有效的协议，并经原审法院确认，对此双方应当按照协议的约定来履行。2、该《绿园·春江花月认购协议》不存在格式条款。首先，所谓格式条款是在订立合同时未与对方协商单方制订的，而本案的认购协议是上诉人在购买时,根据其自行选择房屋的位置、面积、价款的支付等情况确定的内容,所以不存在未与对方协商的情形。其次，该认购协议遵循了公平原则,确定了双方之间的权利和义务,并且明确约定了缴纳定金的数额，明确约定了乙方在签订本协议后要求退房，甲方不再返还乙方定金，对上述约定内容的理解不存在任何争议。所以，上诉人针对格式条款效力的上诉理由不能成立。二、原审认定因上诉人原因未办理购房手续正确。原审法院已查明:自2020年6月份至2021年4月份,被上诉人工作人员多次与上诉人联系办理按揭贷款等相应手续,上诉人一直推脱，双方至今未办理按揭及相应的购房手续。该事实的认定由证人出庭作证及双方的聊天记录证实，该证据还原了案件的事实真相。而上诉人为达到退房目的寻找无关及错误的信息来认定被上诉人无履约能力不能成立。被上诉人作为一家房地产开发企业，不但具备合规的开发实力，而且也按照规定取得了商品房预售许可证，现今其开发房产的门窗、电梯等已安装完毕，并不影响按合同约定的期限交房，所以，上诉人以被上诉人无履约能力不能成立。三、原审适用法律正确。原审法院出具了(2021)豫1624民初3214号民事裁定书，因判决书中存在笔误予以补正为“因被告对于合同解除无违约行为”，所以上诉人上诉理由不能成立,并且原审法院根据上诉人推脱不办理房屋按揭及相关手续和明确表示不再购买协议约定房屋的事实,结合双方签订的认购协议，从而根据《合同法》第六十条、第九十七条之规定下发判决,适用法律正确,对此，上诉人认为原审适用法律错误不能成立。综上,原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉观点和理由均不能成立，应当依法驳回上诉请求，维持原判。尹岗向一审法院提出诉请：1、依法判令沈丘恒大天鉴公司偿还尹岗购房首付款182594元、维修基金7466元、契税8293元、办证费用160元，以上共计198513元；2、判令沈丘恒大天鉴公司返还尹岗双倍定金差额20000元；3、判令沈丘恒大天鉴公司立即向尹岗支付资金占用期间的利息共计1487元（以198513元为基数，自2019年8月18日起，按照贷款市场报价利率计算至实际清偿完毕之日）；4、本案诉讼费用由沈丘恒大天鉴公司承担。一审法院认定事实：2019年8月11日，沈丘恒大天鉴公司（甲方）与尹岗（乙方）签订了“绿园?春江花月认购协议”一份，协议第一条约定，乙方预定甲方开发销售的绿园?春江花月项目1号楼1单元15层02户。该房屋暂测面积114.86平方米，认购单价5609元/平方米，总房款644250元。第二条约定，乙方签订此协议交纳定金20000元；付款方式为按揭贷款（首付款金额根据贷款银行要求支付，下余办理商业贷款）；乙方按照约定的付款方式于2019年8月12日前到绿园?春江花月营销中心缴纳款项，待接到甲方通知后签订《商品房买卖合同》（含附件）。第三条约定，甲方有义务为乙方保留该房源至本协议第二条第三款约定的交款时间届满之日止。乙方须按照本协议第二条第三款之约定到指定地点交纳首付款（一次性付款的为全款）及所需税费，并按照甲方通知时间签订《商品房买卖合同》，双方同意并认可签订《商品房买卖合同》的时间按照甲方通知时间为准；如乙方办理按揭贷款，乙方确认其符合银行贷款条件，并于签订《商品房买卖合同》时提供货款所需的相关资料及证件，乙方确保在《商品房买卖合同》约定时间取得银行贷款；乙方前述任一事项未按照约定时间完成，则视为乙方自愿放弃认购，乙方所交定金不予退还，同时甲方有权将该房屋另行出售，本协议自行终止。若乙方在签订本协议后要求退房，甲方不再返还乙方定金，并有权将该房屋另行销售。第五条约定，乙方确认在签订本合同之前已知悉并认同以下事项：1、乙方已经知悉并认可公共维修基金、契税交纳的有关法律规定；2、本协议签订后，如因乙方原因导致甲乙双方最终未能签订《商品房买卖合同》及附件，则甲方有权解除本合同并将该房屋另行出售，乙方所交定金作为违约金不予退还。协议签订后，尹岗向沈丘恒大天鉴公司交付了定金20000元。截至到2019年8月18日，尹岗共向沈丘恒大天鉴公司交付了182594元的购房款、契税8293元、维修基金7466元、办证费用160元。自2020年6月份至2021年4月份，沈丘恒大天鉴公司的工作人员多次与尹岗联系办理按揭贷款等相应手续，尹岗一直推脱，双方至今未办理按揭及相应的购房手续。一审法院认为，2019年8月11日，尹岗与沈丘恒大天鉴公司签订的“绿园?春江花月认购协议”是双方的真实意思表示，不违反法律规定，一审法院予以确认。协议签订后，尹岗分别向沈丘恒大天鉴公司支付了定金20000元及162594元的购房款的事实，由尹岗转款凭证及沈丘恒大天鉴公司出具的收据为凭，一审法院予以认定。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）……；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……。”本案中，由于双方在履行协议过程中，产生了纠纷，尹岗提起诉讼，说明尹岗已明确表示不再购买协议约定的房屋，故双方于2019年8月11日“绿园?春江花月认购协议”应当依法解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据协议第三条约定，若乙方在签订本协议后要求退房，甲方不再返还乙方定金，并有权将该房屋另行销售。据此，尹岗要求沈丘恒大天鉴公司返还定金的请求，一审法院不予支持。但沈丘恒大天鉴公司应当返还下余购房款162594元、契税8293元、维修基金7466元、办证费用160元，共计178513元。因沈丘恒大天鉴公司对于合同解除均无违约行为，故对尹岗要求沈丘恒大天鉴公司支付利息的诉请，无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条规定，一审判决：一、沈丘恒大天鉴房地产发展有限公司于判决生效后十日内返还尹岗购房款162594元、契税8293元、维修基金7466元、办证费用160元，共计178513元；二、驳回尹岗的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在本案生效判决规定履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。案件受理费2300元（已减半收取），由尹岗负担267元，沈丘恒大天鉴房地产发展有限公司负担2033元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。二审中，被上诉人沈丘恒大天鉴公司提交以下证据：1、企业信用报告；2、商品房预售许可证；3、两份生效判决，案号是（2020）豫1624民初4740号，（2020）豫16民终5070号；证明被上诉人具有合格的销售房产资格，其企业的信用没有不良记录，证明两级法院判决已经认定因购买方的违约定金不予退还。上诉人尹岗发表质证意见为：1、针对被上诉人提交的四份证据均有异议。该四组证据不属于新证据，从证据显示的时间来看，商品房预售许可证及判决书均早于一审法院开庭时间，被上诉人故意隐瞒证据，有意误导一审法院作出公正裁判，请二审法院针对被上诉人的逾期举证作出相关处罚。2、该几组证据均系复印件，在被上诉人不提交的原件予以核实真实性的情况下，不能作为本案的定案依据。3、关于企业信用报告，仅能反映被上诉人在中国人民银行沈丘县支行范围内所显示的内容，与上诉人在一审中所提交的工商登记信息档案及中国裁判文书网所显示的诉讼案件信息不一致，应该以上诉人提交的证据予以认定。4、商品房预售许可证所显示的时间是2019年11月19日，而上诉人缴纳购房款的时间是2019年8月12日，被上诉人存在未取得合法预售手续，而进行房屋销售的违法行为。5、（2020）豫1624民初4740号，（2020）豫16民终5070号判决与本案存在事实区别，另外两案不能够证明本案上诉人存在所谓的违约行为，其中5070号判决，一审法院已经认定被上诉人应该返还定金，二审法院改判的理由是管香莲没有按照认购协议的约定交足30%的首付款，而认定管香莲存在违约行为，与本案根本不具有关联性。本案中上诉人已缴纳首付款的费用远远超过30%，不愿意签订合同的原因是被上诉人不让上诉人看相关证件，上诉人通过其他途径了解被上诉人存在近80起诉讼案件。另上诉人没有相信被上诉人的具有履约能力的信心，因此不愿意签订合同。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对证据三真实性予以确认。本院经审理查明的事实与原审查明事实一致。本院认为，本案双方争议的“绿园?春江花月认购协议”第三条(双方的权利、义务)、第五条系由沈丘恒大天鉴公司为了重复使用而事先拟定,且在拟定过程中未与尹岗进行协商,故该认购协议中的相关条款属于《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款所指的格式条款。《中华人民共和国合同法》第四十条规定:“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”本案中,双方当事人在案涉认购协议第三条、第五条中约定了定金不予退还的相关情形，上述条款内容并未排除尹岗作为购房人在案涉商品房预售合同项下的主要权利,在此情形下原审法院认定该合同约定内容有效并无不当。关于定金应否返还的问题。本案为商品房预售合同纠纷,案涉“绿园?春江花月认购协议”是双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效,双方应按约履行。尹岗上诉称其没有履行认购协议约定的义务系行使不安抗辩权，但其提供的证据不足以证明沈丘恒大天鉴公司有丧失或可能丧失履行合同义务能力的情形，故该上诉理由，本院不予支持。根据一审查明的事实,自2020年6月至2021年4月，沈丘恒大天鉴公司的工作人员多次与尹岗联系办理按揭贷款等相应手续，而尹岗则没有提供其要求沈丘恒大天鉴公司签订正式商品房买卖合同和继续履行商品房预售合同义务的证据,且尹岗提起本案诉讼后已表示其解除合同,拒绝签订正式的商品房买卖合同,明显不符合商品房预售合同的目的,且与诚实信用原则相违背。因此,尹岗拒绝继续履行商品房预售合同,不与沈丘恒大天鉴公司签订正式的商品房买卖合同,构成违约,应当承担相应的违约责任。尹岗未按约履行其办理按揭贷款义务,导致涉案订购协议书中双方约定将来正式签订商品房买卖合同的根本目的无法实现,一、二审中也均表示不愿意购买预订商品房，根据平等自愿原则，双方所签订的商品房认购协议应当予以解除，原审判决予以解除并无不当。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，尹岗的违约行为导致协议无法继续履行，原审判决尹岗所支付的定金20000元不予返还，并无不当之处，本院予以维持。综上所述，尹岗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费337元，由上诉人尹岗负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 张子亚审判员 陈翠丽二〇二一年七月二十八日法官助理刘潇书记员张文晶