江苏省南京江北新区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0192民初2915号原告（反诉被告）：寿雪梅，女，1970年3月17日生，汉族，现住南京江北新区。委托诉讼代理人：常璇，江苏金协和律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪亮，江苏金协和律师事务所律师。被告（反诉原告）：张云娣，女，1953年6月13日生，汉族，住址上海市虹口区。委托诉讼代理人：陆蔚，男，1976年10月6日出生，汉族，住址海市虹口区，系其儿子。委托诉讼代理人：陈霖，女，1977年4月29日出生，汉族，住址海市虹口区，系其儿媳妇。原告（反诉被告）寿雪梅与被告（反诉原告）张云娣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案受理后，依法由审判员陈久荣适用简易程序，于2021年6月24日公开开庭进行了审理。原告寿雪梅及其委托诉讼代理人常璇、洪亮，被告张云娣的委托诉讼代理人陆蔚、陈霖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）寿雪梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还房屋征收补偿款中属于原告的补偿利益（包括：停产停业损失、装饰装修补偿、搬迁补偿、提前搬家奖励等）共计150000元；2、判令被告返还原告租房押金2000元；3、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2010年3月20日，原告与被告签订《店面租赁合同》，合同约定被告将位于新华村××室（上海服饰）的店面租给原告。后因原合同未约定具体租赁期间，原告与被告重新达成合意将租赁期间延续至2020年3月20日。合同签订后，原告向被告支付了2000元押金后开始履行合同约定义务。2019年10月份，原告所租店面被列入征收范围后，被告于2019年12月17日强行通知原告搬离店面并拒绝与原告沟通征收补偿事宜。2021年3月8日，被告与拆迁部门签订了补偿协议后强行将原告店内设施搬离店面并拒绝向原告返还征收补偿利益中属于原告的部分。原告认为，房屋在承租期内被征收，且在合同未约定关于房屋被征收后的处理事宜的情况下，被告的上述行为侵犯了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，恳请贵院依法支持原告全部诉讼请求。被告（反诉原告）诉辩称：1、搬家奖励是给产权人顺利签约，并腾空房屋后拆迁人给予被征收人张云娣的费用。但是未在2019年12月25日之前搬离，被告自己都未拿到这5万元钱的奖励，所以寿雪梅赔偿要求是非常不合理的。2、原告并不存在装修，店铺的装修是产权人装修的，根据租赁合同约定，原告如果装修要征得被告的同意。3、原告主张搬迁补偿要求不合理，原告已经经营至合同期满，直至2021年3月8日，被告通过报警才将原告店内的商品搬出。4、原告提出的停产停业损失不合理，原告在租赁期间并未停止经营活动且在2020年3月20日合同期满也未搬离，不存在停业损失。综上，原告主张的征收补偿利益没有依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。同时因原告占用房屋给被告造成损失，提出反诉请求：1、判令被反诉人赔偿反诉人租金损失36250元，并支付滞纳金（租金损失计算期限自2019年12月21日至2021年3月8日，每月2500元，共计14.5个月）；2、判令被反诉人违反合同约定赔偿反诉人一个月的租金2500元；3、反诉诉讼费由被反诉人承担。本院经审理认定事实如下：2010年3月20日，张云娣（甲方）与寿雪梅（乙方）签订《店面租赁合同》一份，约定：一、甲方自愿将坐落于新华村××室（上海服饰）的店面租给乙方。二、店内主要附属设施有彩电子台、空调二台、液化气瓶一个、液化气灶台一台、排油烟机一台、樱花牌热水器一台（另：液化气换气卡一份）、双人床（配有席梦思床垫）一张。三、月租金为壹仟玖佰元每月，半年一付，支付方式为现金支付。四、押金为贰仟元整，在本合同到期不续租时，房屋无人为损坏且各项费用结清后二日内退还给乙方。五、转让费伍万伍仟元整，店内现存货品全部转让给乙方。合同一旦正式签定后，即不存在任何退还转让费的理由。六、乙方承诺该店面用于合法商业经营，未经甲方书面同意，不可改变该房屋用途。七、租赁期内，乙方负责承担该房屋相关验照、水、电、煤气等相关费用。八、乙方在承租期内因需要对房屋进行装修或增加其它设施，必须得到甲方的书面同意，但乙方不得改变房屋结构。乙方对房屋的装修，费用均由乙方负担，且乙方合同期满撤出时，不得对房屋装修随意损坏。九、营业执照一事：目前暂仍用现有的，因相关税费仍从甲方的工资卡上逐月扣除，故乙方在支付房租时，应再将此部分费用加进去后同时支付给甲方。十、乙方应负责维护保养承租屋内的各项设施，确保安全用火、用电、用气，防盗等各项事宜，如因乙方造成的损坏，应由乙方负责维修并承担维修费用。十一、在承租期内，乙方不得自行转租。如确属必要，必须得到甲方的书面同意。在不妨碍甲乙双方合理权益的前提下，乙方可酌情与甲方协商安排转租事宜。十二、乙方如不想续租，应在房屋租赁期满前叁个月通知甲方，甲方在同等条件下应优先考虑乙方的续租要求。十三、甲方承诺本店面的月租金额五年不会变动。十四、违约责任：本合同约定条款，甲乙双方应共同遵守，如有一方违约，则违约方须向守约方支付一个月租金作为赔偿。双方承诺本合同继续有效至2020年3月20日。2019年10月16日，南京市江北新区管理委员会发布《大厂老工业基地及周边地区城市更新一期项目（二片区）房屋征收公告》，并作出房屋征收决定（宁新区管发【2019】170号），征收范围包括涉案新华村××室（上海服饰）的店面，签约期限：2019年11月26日至2020年1月9日，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的期限内完成搬迁。征收公告发布后，寿雪梅拒绝搬离继续经营。2019年12月10日，因拆迁人员安装围挡，寿雪梅报警认为影响其做生意。2020年1月13日，因楼上漏水报警，认为房东不肯处理，要求自己搬走。2020年10月9日，寿雪梅再次报警说拆迁房门被撬了，屋内衣服被盗。直至2021年3月8日，在警察出警及拆迁人员的强拆下才将寿雪梅店内物品搬离。2020年1月9日张云娣与六合区大厂街道办事处签订《房屋征收及补偿协议》，其中约定：签约期内搬家的，给予房地产评估总额20%的奖励，奖励期内搬家的，再给予房地产评保总额20%的奖励。以上事实，有《店面租赁合同》、《房屋征收及补偿协议》、《大厂老工业基地及周边地区城市更新一期项目（二片区）房屋征收公告》、（宁新区管发【2019】170号）征收决定、接处警工作登记表、微信聊天记录及当事人的陈述等证据证实。本院认为，房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。租赁合同尚未到期，房屋遭遇拆迁的，出租人与承租人在租赁合同中就拆迁时如何处理有约定的，按照约定处理。租赁合同没有约定或者约定不明的，应当参照相关拆迁政策，依据公平原则予以处理。本案中，双方的租赁合同租赁期限约定至2020年3月20日终止。根据法律规定，租赁合同自拆迁公告发布之日起即应当自行终止。2019年10月16日公告发布时，双方租赁合同尚未到期，作为承租方寿雪梅应当积极配合出租方搬离房屋，但寿雪梅拒绝终止租赁合同，仍然使用房屋继续经营，拒绝配合张云娣搬迁交付房屋，直至2021年3月8日才将店内物品搬离，完成房屋交付，严重阻碍征收拆迁工作并损害了张云娣的部分征收补偿利益。关于寿雪梅主张的征收补偿款中属于其应当享有的补偿利益问题。本院认为，因寿雪梅未提供证据证明经张云娣同意在租赁期间进行过装修，且在征收公告发布时，寿雪梅与张云娣的租赁合同租期仅剩5个月的情况下，寿雪梅拒绝搬离并未停止经营交付房屋，直至合同约定的租赁期满仍然未交付房屋，故寿雪梅并不存在租赁期的停产停业损失、装饰装修价值损失。且因寿雪梅拒绝搬离房屋，造成张云娣未能取得提前搬家的相应拆迁奖励。故对于寿雪梅主张的停产停业损失、装饰装修等补偿利益及押金的请求，本院不予支持。关于张云娣主张的赔偿租金损失及违约一个月的租金。本院认为，双方租赁合同自拆迁公司发布之日起应当自行终止，寿雪梅应当搬离并交付房屋，张云娣也应当自此开始停止承租，将房屋交由拆迁部门拆除，取得相应拆迁补偿，之后并不存在房屋的租金损失问题，故对张云娣主张的赔偿租金损失及违约一个月租金的请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）寿雪梅的本诉请求；二、驳回被告（反诉原告）张云娣的反诉请求。本诉案件受理费4620元，减半收取为2310元，由寿雪梅负担。反诉案件受理费1675元，减半收取为838元，由张云娣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 陈久荣二〇二一年七月八日法官助理 李广娟书 记 员 周 静