辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民再138号上诉人（一审被告）：胡雅娟，女，1962年9月29日出生，汉族，户籍地沈阳市沈河区，现住沈阳市铁**。委托诉讼代理人：谢克（系胡雅娟丈夫），1960年5月21日出生，汉族，户籍地沈阳市沈河区，现住沈阳市铁**。被上诉人（一审原告）：辽宁安泰物业有限公司，住所地沈阳市沈河区市府大路******。法定代表人：焦连奎，该公司经理。委托诉讼代理人：刘兴，辽宁华建律师事务所律师。委托诉讼代理人：王慧玲，辽宁华建律师事务所实习律师。上诉人胡雅娟因与被上诉人辽宁安泰物业有限公司（以下简称安泰公司）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2021）辽0103民再5号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人胡雅娟的委托诉讼代理人谢克，被上诉人安泰公司的委托诉讼代理人刘兴、王慧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人胡雅娟上诉请求：1.撤销沈阳市沈河区人民法院（2021）辽0103民再5号民事判决第二项；2.本案的诉讼费用由安泰公司承担。事实和理由：一、安泰公司的诉讼请求已经超过诉讼时效。1.安泰公司诉称其在2018年3月19日起诉胡雅娟，主张2012年7月22日至2015年8月31日期间的物业费。从2015年9月1日起至2018年3月19日立案，已经超过二年的诉讼时效期限。2.三张《缴纳物业费通知》的照片不能作为诉讼时效中断的依据。从照片上无法看出通知是贴在恒运豪庭园区的什么部位，也没有足够证据证明当时张贴过此通知，因此三张照片的真实性值得怀疑，而且胡雅娟及其家人在2012年至今都不在恒运豪庭园区居住，根本不知道安泰公司何时何处张贴通知。安泰公司明知胡雅娟留存的两部联系电话，却始终没有以任何方式告知胡雅娟，因此不能产生诉讼时效中断的效力。3.安泰公司提供的恒运豪庭园区业主委员会出具的证明不具有法律效力。首先该证明仅有业主委员会公章，没有经办人和负责人的签字或盖章，不符合司法解释的规定，没有法律效力。且该证明是安泰公司撤出园区后出具的，其真伪值得怀疑。其次该证明所述内容毫无事实根据，实属凭空臆造。二、安泰公司在物业服务管理等多方面违约在先。首先，2012年7月28日安泰公司与恒运商务大厦业主委员会签订的物业服务合同，服务对象是恒运商务大厦的商业用户，并不是针对恒运豪庭园区业主，因此该合同与恒运豪庭园区无关。其次，在2014年8月28日恒运商务大厦业主委员会和恒运豪庭小区业主委员会联合办公后，安泰公司应当与业主委员会签订不同的物业服务合同，但截至现在，始终未见到安泰公司与恒运豪庭小区业主委员会签订的任何物业服务合同。第三，恒运豪庭园区业主委员会何时成立，由哪些人员组成，胡雅娟及广大业主都不知情，业主委员会始终没有签订对应的物业服务合同，严重违反物业管理条例的规定。第四，安泰公司与业主委员会签订的设施设备资料移交确认书，特指恒运商务大厦1号楼及8号楼的物业服务，与恒运豪庭园区无关。由此认定物业服务终止时间是错误的，应当以前期物业合同的期限为准。三、安泰公司服务、维护不到位是导致胡雅娟等很多业主不交物业费的原因之一。单元楼大门对讲机失效、输入密码打不开大门、后期大门损坏长期处于敞开状态、园区、楼道卫生清理不及时、不彻底等等，安泰公司没有做到尽职尽责。四、安泰公司对外出租场地、设施等，侵害了业主的利益及知情权和监督权。五、安泰公司收费混乱，侵害了业主应得的合法权益。安泰公司收取物业费只给业主开收据，不开具正规税务发票，造成园区部分人交物业费，另一部分人不交或少交物业费，这种不公平现象也是很多业主不交物业费的原因之一。安泰公司辩称，请求维持一审判决。我方提供的证据能够证明本案不存在诉讼时效问题，也不存在服务不到位的情况。我方是与业主委员会签订合同到期未续约，并不是撤离，实际提供物业服务到2015年8月31日。服务期间园区内拖欠物业费的业主没有达到百户，在我方提起诉讼之后70%的业主已经与我方和解。我方第一次起诉时已经配合法院进行了送达，未通知到胡雅娟并不是我方责任。胡雅娟在2009年办理房屋入住时，与安泰公司也签订了业主入住手册，该手册中有前期物业合同的约定，也有业主签字，因此胡雅娟对于什么时间交费、交多少物业费是明知的，不存在不清楚的情况。我公司为园区提供物业服务，前期有与开发商签订的前期合同，后期有与业主委员会签订的合同，所以我方提供物业服务是有依据的。我方在提供服务期间每年都向业主催缴物业费，这是众所周知的事实。2016年业主委员会也给我方出具了证明，我方依据这份证明再一次向欠费业主催缴物业费，是经过业主委员会同意，而且在固定位置张贴催收通知。胡雅娟主张没看见，不在园区居住的抗辩是不成立的。安泰公司向一审法院起诉请求：1.判令胡雅娟给付拖欠物业费人民币5820元及滞纳金；2.胡雅娟承担本案的诉讼费用。沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初4409号民事判决认定事实：本案诉争房屋位于沈阳市沈河区，建筑面积为104.04平方米。诉争房产为胡雅娟与谢克共有。2012年7月28日，安泰公司与恒运商务大厦业主委员会与签订了《物业服务合同》，由安泰公司为该小区提供物业服务，合同期限自2012年7月1日至2015年6月30日止，物业管理费按每月1.5元/平方米收取。另查明，2015年8月31日，安泰公司与业主委员会签订《沈河区恒运豪庭园区设施设备资料移交确认书》于2015年8月31日终止对恒运商务大厦的物业服务。胡雅娟从2012年7月22日至2015年8月31日止，未交纳沈阳市沈河区物业服务费5820元，安泰公司起诉来院。沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初4409号民事判决认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有到庭答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案胡雅娟经合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见，视为其放弃了答辩和质证的权利，本案依据安泰公司提供的证据对本案事实予以认定。安泰公司与恒运商务大厦业主委员会签订的《物业服务合同》是真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依法签订的合同具有法律约束力，双方均应恪守履行。安泰公司已经履行了物业服务的义务，胡雅娟应依约交纳物业服务费。但胡雅娟未按约定履行交纳物业服务费的义务，故对安泰公司要求胡雅娟交纳拖欠物业服务费5820元的主张，予以支持。关于安泰公司主张胡雅娟给付滞纳金的问题。结合本案实际情况，胡雅娟并非恶意欠缴物业费，故对安泰公司该主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决：一、胡雅娟于判决发生法律效力之日起10日内一次性给付安泰公司2012年7月22日至2015年8月31日的物业服务费5820元；二、驳回安泰公司其他诉讼请求。沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初4409号民事判决生效后，胡雅娟不服，向一审法院申请再审。一审法院于2020年5月18日作出（2020）辽0103民监14号民事裁定书，决定再审本案。一审法院再审认定事实：胡雅娟系位于沈阳市沈河区的业主。本案诉争房屋为胡雅娟与谢克共有，建筑面积为104.04平方米。2012年7月28日，安泰公司与恒运商务大厦业主委员会签订《物业服务合同》，约定由安泰公司为该小区提供物业服务，服务期限自2012年7月1日起至2015年6月30日止。物业费收取标准为每月每平方米1.5元。2015年8月31日，安泰公司与沈阳市沈河区恒运豪庭园区业主委员会签订《沈河区恒运豪庭园区设施设备资料移交确认书》，于2015年8月31日终止对恒运商务大厦的物业服务。安泰公司进驻园区期间实际提供了物业服务，胡雅娟未交纳2012年7月22日至2015年8月31日的物业费。安泰公司分别于2014年1月、2015年6月、2016年11月在园区门口张贴催缴通知，催要未果，起诉来院。一审法院再审认为：安泰公司与恒运商务大厦业主委员会签订的物业服务合同合法有效，具有法律约束力。胡雅娟作为恒运豪庭园区的业主，与安泰公司之间具有物业服务合同关系。安泰公司已经履行了提供物业服务的义务，胡雅娟应当依照合同约定交纳物业服务费。根据胡雅娟抗辩的物业服务存在的问题，应当适当酌减物业服务费，根据收取费用与服务水平相适应原则，以85%为宜，即4947元。关于滞纳金的问题。安泰公司作为物业服务提供者，应当按照合同约定为业主提供完善的服务。胡雅娟没有按时交纳物业服务费是因为与安泰公司在服务义务履行上存在争议，缺乏及时有效的沟通，并非恶意拖欠物业费，故对该项诉讼请求不予支持。关于胡雅娟抗辩的安泰公司主张物业费已过诉讼时效的问题。根据安泰公司提供的缴费通知，可以看出安泰公司在其服务区域内张贴了催缴通知，向胡雅娟主张了物业服务费，产生诉讼时效中断的效力，故对胡雅娟的该项抗辩不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，国务院《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院再审判决：一、撤销一审法院（2018）辽0103民初4409号民事判决书；二、胡雅娟于判决发生法律效力之日起十日内一次性给付安泰公司物业服务费4947元；三、驳回安泰公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由胡雅娟负担；公告费800元，由安泰公司负担。本院二审审理期间，上诉人胡雅娟提供了如下新证据：1.照片1页，证明园区一楼单元大门密码器失灵，楼上电话开门按键失效，出入门对讲不好用。2.房屋出租出借协议5页，证明胡雅娟2011年-2018年不在此处居住。对于上诉人胡雅娟提供的上述新证据，被上诉人安泰公司提出如下质证意见：对于照片的真实性、关联性均有异议，照片没有拍摄时间和拍摄地点，也不是新证据。对于出租协议，胡雅娟是否在此居住都不是其拒交物业费的理由，也不属于新证据，而且我方对租赁协议的关联性有异议，对其真实性也无从考察。安泰公司在二审期间并未提供新的证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院再审认定的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本院二审应围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：1.胡雅娟与安泰公司之间是否形成物业服务合同关系；2.安泰公司是否存在提供服务不到位的情形；3.本案是否超过诉讼时效。关于胡雅娟与安泰公司之间是否形成物业服务合同关系的问题。根据安泰公司提供的其与辽宁昊宇房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同以及业主入住手册，安泰公司系胡雅娟所在的恒运豪庭园区的前期物业服务单位。虽然在恒运豪庭园区业主委员会成立后，安泰公司未与恒运豪庭园区业主委员会签订书面的物业服务合同，但是从恒运豪庭园区业主委员会于2016年11月6日出具的证明内容以及胡雅娟在一审法院再审期间庭审时关于安泰公司服务不到位的陈述，可以看出安泰公司仍实际为恒运豪庭园区提供物业服务，而恒运豪庭园区业主也实际接受了安泰公司提供的物业服务，因此胡雅娟作为恒运豪庭园区的业主与安泰公司之间形成物业服务合同关系。在安泰公司实际提供物业服务后，胡雅娟应当向安泰公司支付相应的物业服务费，至于胡雅娟是否实际在恒运豪庭园区居住，并非胡雅娟拒绝交纳物业服务费的理由。关于安泰公司是否存在提供物业服务不到位情况的问题。因胡雅娟抗辩提出安泰公司物业服务存在不到位的情形，只是安泰公司提供的全部物业服务中的部分服务项目，不应以此为由拒交全部物业费，且一审法院已经根据服务水平与收取费用相适应的原则，对安泰公司主张的物业服务费予以酌减，故本院对此不再予以调整。关于本案是否超过诉讼时效的问题。根据恒运豪庭园区业主委员会出具的证明以及安泰公司提供的照片，可以看出安泰公司一直积极向业主催缴物业费而并未怠于主张权利，且在其服务区域内张贴催缴物业费通知也是安泰公司向业主催缴物业费的主要途径之一，故安泰公司张贴的催缴物业费通知亦对胡雅娟产生诉讼时效中断的效力，本院对于胡雅娟的此项抗辩理由，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由胡雅娟负担。本判决为终审判决。审判长 韩 鹏审判员 戈利利审判员 石 兴二〇二一年七月二十六日法官助理陆政贤书记员胡志辰本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。