湖南省华容县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0623民初1334号 原告：华容县章华镇水乡街社区一组，住所地华容县章华镇水乡街社区。 负责人：白帮其，男，1953年5月5日出生，汉族，居民，住湖南省华容县，系华容县章华镇水乡街社区一组组长。 委托诉讼代理人：王文涛，华容县华民法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：王金洪，男，1954年7月7日出生，汉族，居民，住湖南省华容县。 被告：湖南省岳阳市华容县章华镇水乡街社区居民委员会，住所地湖南省岳阳市华容县西下街水产巷001号。 法定代表人：张首华，主任。 被告：付碧涛，男，1968年7月1日出生，汉族，居民，住湖南省华容县。 委托诉讼代理人：党成名，华容县秉道法律服务所法律工作者。 原告华容县章华镇水乡街社区一组（以下简称水乡街社区一组）与被告湖南省岳阳市华容县章华镇水乡街社区居民委员会（以下简称水乡街居委会）、被告付碧涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告水乡街社区一组向本院提出诉讼请求：1.请求确认二被告签订的《房屋出售协议》无效，向原告返还原物；2.判令被告补交多占房屋面积的租金90000元；3.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告的前身是华容县护城乡城南村四组，1980年10月全组划入城关镇，命名为城西村。原告于1989年3月利用征地补偿款在××栋××层楼房××村××楼。1997年，在原城西村的基础上成立章华镇水乡街居民委员会（后更名为水乡街社区居民委员会），因辖区范围扩大，原城西村并入水乡街一组。2003年3月25日，水乡街居委会未经原告同意私自与付碧涛签订《房屋出售协议》，将原城西村办公楼的二楼以40000元的低价卖给付碧涛，付碧涛开设茶楼经营至今。为了掩盖事实真相，二被告所签合同既不与群众见面，水乡街居委会也不存档。水乡街居委会故意以“房租”的名义记账，对付碧涛出具的收据也不写事由。2019年年底，群众对40000元租金租了多年产生质疑而找付碧涛理论时，付碧涛才拿出《房屋出售协议》来，说房屋早已卖给他了。原告见到《房屋出售协议》后，发现二被告在签合同时弄虚作假，将二楼面积缩水为125平方米。为了澄清事实真相，原告委托湖南瑞信房地产评估规划测绘技术有限公司现场测评，案涉的二楼实际面积201.82平方米，价值82.81万元。原告认为，原城西村办公楼是原城南村四组失地农民用征地补偿款置办的集体资产，该集体经济组织不管怎样更名，其不动产权属没有改变，依然受法律保护。水乡街居委会原主要负责人与付碧涛恶意串通，损害他人合法权益，其行为是不合法的。故诉至法院。 被告水乡街居委会辩称，1.原告所称诉争房产的建设及水乡街社区一组即原城西村的陈述属实；2.关于水乡街居委会与付碧涛所签《房屋出售协议》，因时间久远，人员变化，社区档案中未查到该协议，仅有依据是财务账中的房租收入凭证；3.关于诉争房产问题，原告曾多次上访维权，水乡街居委会请求法院依法判，了结纷争。 被告付碧涛辩称，1.水乡街社区一组作为本案原告主体不适格。水乡街居委会将其所有位于华容县××镇××路××楼××层房屋整体以价格人民币40000元出售给被告付碧涛。根据合同相对性原则，被告付碧涛与水乡街居委会签订的房屋买卖合同，仅在被告付碧涛与水乡街居委会之间具有合同约束力，水乡街社区一组与被告付碧涛及水乡街居委会之间并无合同关系，水乡街社区一组无权起诉请求确认被告付碧涛与水乡街居委会签订的房屋买卖合同无效，请求法院驳回起诉；2.水乡街居委会有权处分其所有的不动产，被告付碧涛与水乡街居委会签订的房屋买卖合同属于有效合同。《民法典》一百零一条规定:居民委员会、村民委员会具有基层群众性自治组织法人资格，可以从事履行职能所需要的民事活动。第二百六十三条规定:城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有、占有、使用、收益和处分的权利。本案中，水乡街居委会将自己已取得合法有效的土地证、房屋产权证的房屋出售给被告付碧涛，并以2003年的房屋市场行情合理的价格人民币40000元出售给被告付碧涛属于合法处分。被告付碧涛按照2003年购买房屋市场行情的价格，当年出资40000元购买水乡街居委会所有第二楼的房屋，相对来讲价格还偏高，并不存在与水乡街居委会相互串通低价购买的事实。被告付碧涛购买水乡街居委会房屋时，审查了案涉房屋的土地证、房屋产权证，案涉房屋的登记所有权人为水乡街居委会，案涉房屋的产权性质属于城镇集体性质，根据民法典263条的规定，居委会有权对本集体所有的不动产进行处分的权利，被告付碧涛也有理由相信水乡街居委会对案涉房屋有处分权，被告付碧涛出资从水乡街居委会手中购买房屋属于善意的购买，并无任何违规行为。至于，原告水乡街水乡街社区一组认为，水乡街居委会将房屋出售给被告付碧涛，水乡街居委会没有对其进行告知，水乡街居委会的行为损害了一组居民的利益，水乡街居委会的行为与被告付碧涛无关。如果水乡街居委会的行为确实损害了一组居民的利益，一组居民可以向居委会主张权利，而水乡街社区一组作为原告无权向被告付碧涛主张权利。因此，被告付碧涛与水乡街居委会签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，买卖合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故被告付碧涛与水乡街居委会签订的房屋买卖合同合法有效。水乡街居委会将房屋出售给被告付碧涛至今已有十八年之久，水乡街居委会与被告付碧涛一直在按合同履行，双方均没有异议。水乡街社区一组作为案外人起诉要求确认被告付碧涛与水乡街居委会签订的合同无效没有法律依据。3.水乡街社区一组要求被告付碧涛补交房屋面积租金90000元缺乏事实依据。被告付碧涛与水乡街居委会签订的房屋买卖合同中的面积虽然约定了长约14米，宽约85米，总面积约为125平方米（其中厕所4平方米），但是水乡街居委会出售给被告付碧涛的房屋是办公楼的整个第二层，不是以平方计算的房屋买卖价款。合同中对房屋买卖价款也有明确约定，整个房屋价款共计40000元整。水乡街居委会出售给被告付碧涛的案涉房屋就是一整间，其中包括一个厕所。水乡街居委会将案涉房屋交付给被告付碧涛后，被告付碧涛经营茶楼，被告付碧涛与居委会之间的行为属于买卖关系，而不是房屋租赁关系，故水乡街社区一组要求被告付碧涛补交租金缺乏事实依据。综上，水乡街社区一组作为本案原告主体不适格，起诉要求确认被告付碧涛与水乡街居委会签订的房屋买卖合同无效缺乏法律依据，请求依法驳回水乡街社区一组的起诉。 对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：华容县原护城乡城南村四组，1980年10月划归华容县城关镇管辖，命名为城西村，于1989年3月利用征地补偿款在华容县××镇××路××栋××层楼房××村××楼。1997年由村转街名为城关镇水乡街居委会（后更名为章华镇水乡街社区居委会），因水乡街居委会辖区范围扩大，原城西村并为水乡街一组。1997年11月25日，华容县国土管理局为村部办公楼办理了华集建（97）字第3××6号集体土地建设用地使用证、土地使用者为城关镇水乡街居委会，1997年11月28日华容县房产部门办理了华房自字第0××2号华容县单位自管产房屋所有权证、房屋所有权单位为水乡街居委会。2003年3月25日，水乡街居委会未召开水乡街一组居民会议或居民代表会议，由时任水乡街居委会支部书记衡先发、行政主任张长立与被告付碧涛签订一份房屋出售协议，约定将居委会办公楼的第二楼长14米、宽8.5米，总共面积125平方米、另有本层附设一公厕的房屋出售给付碧涛，房款共计40000元。2003年3月25日水乡街居委会向付碧涛出具一张岳阳市内部结算收据，载明内容“付碧涛、40000元”。2003年6月30日，水乡街居委记账凭证、现金收入凭单分别载明“门店出租收入、收付碧涛房租40000元”。房屋由原承租人付木林交付后付碧涛开设章华镇会宾茶楼经营至今。2020年9月18日，因办公楼一楼的租赁案件，在审理过程中华容县章华镇人民政府向湖南省高级人民法院发出工作函，载明“该社区主要负责人衡先发因个人行为违规且贱价将该资产一楼门面五间、二楼仓储五间出租，事后群众反映意见极大…”。2019年年底，原告向被告付碧涛主张二楼租金时，被告付碧涛出示《房屋出售协议》，后经协商不能达成一致意见，引起本案纠纷。另2021年4月6日，水乡街居委会委托湖南瑞信房地产评估规划测绘技术有限公司对案涉房屋估价，作出了湘瑞房估字〔2021〕第Ｘ005号房地产估价报告，案涉房屋二楼建筑面积201.82平方米，总价82.81万元。 以上事实，由原告提交的2008年5月23日华容县城关镇委员会办公室文件、华集建（97）字第3××6号集体土地建设用地使用证、华房自字第0××2号华容县单位自管产房屋所有权证、房屋出售协议、华容县章华镇人民政府向湖南省高级人民法院发出的工作函、岳阳市内部结算收据、记账凭证、现金收入凭单、湘瑞房估字〔2021〕第Ｘ005号房地产估价报告证据，以及当事人的当庭陈述在卷佐证。 本院认为，本案争议的焦点：1.原告主体是否适格的问题；2.房屋买卖合同效力的问题。 一、关于原告主体是否适格。本案事实查明，原告为华容县原护城乡城南村四组，因政策原因并为水乡街社区一组，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十八条规定：“村民委员会或者村民小组与他人发生民事纠纷的，村民委员会或者有独立财产的村民小组为当事人。”，所以水乡街社区一组作为一般民事诉讼主体是适格的。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件:(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;(二)有明确的被告;(三)有具体的诉讼请求和事实、理由;(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”本案中水乡街社区一组作为特殊主体起诉，是基于作为案涉房屋的受益人，两被告签订的合同与其有直接利害关系，如合同相对人怠于确认合同的效力，将不利于第三人受损失方的利益保护，故水乡街社区一组为自身利益作为原告主体起诉符合法律规定，是适格的。 二、关于房屋买卖合同效力的问题。本案事实查明，案涉房屋系华容县原护城乡城南村四组利用征地补偿款修建的一栋五间三层村部办公楼中的二楼，财产性质属于集体所有，后虽然登记为章华镇水乡街居委会，原村民组并入水乡街社区一组，原村民身份变更为社区居民，但水乡街社区一组居民仍应享有该财产利益。2003年3月25日水乡街居委会未召开水乡街社区一组居民会议或居民代表会议，由时任水乡街居委会支部书记衡先发、行政主任张长立与被告付碧涛签订房屋出售协议，因案涉财产为集体所有，成立社区居委会，依据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》（1989.12.26）第十条规定：“居民委员会向居民会议负责并报告工作。居民会议由居民委员会召集和主持。有五分之一以上的十八周岁以上的居民、五分之一以上的户或者三分之一以上的居民小组提议，应当召集居民会议。涉及全体居民利益的重要问题，居民委员会必须提请居民会议讨论决定。居民会议有权撤换和补选居民委员会成员。”因水乡街居委会出售房屋涉及水乡街社区一组居民利益，属于违反了效力性强制性规范，基于原告居民利益保护的需要，应认定损害该权利的合同无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。本院确认两被告签订的房屋出售协议无效。 三、合同无效的法律后果。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”首先，因案涉房屋登记在水乡街居委会名下，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”水乡街居委会为案涉房屋所有人，被告付碧涛因该无效合同取得的财产，应当予以返还，被告付碧涛应将无权占有的案涉房屋返还给被告水乡街居委会，故原告请求返还原物的诉求不当，本院不予支持。其次，原告请求被告付碧涛补交多占房屋面积的租金90000元的请求，因双方之间并不具有租赁关系，原告的请求缺乏事实和法律依据，根据合同相对性原则，原告无权主张合同无效所受到的损失，故对原告的该项请求本院不予支持。被告付碧涛支付40000元的房款应当由水乡街居委会予以返还。最后，关于合同无效合同双方受到的损失的问题。本案中因案涉房屋土地使用权为集体所有，依据《城市房地产管理法》（1994.7.5）第八条规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”。现原告主张权利合同无效，两被告签订合同时明知案涉房屋土地使用权为集体所有，需征转为国有土地后才能有偿出让。以及被告付碧涛时经十八年未要求水乡街居委会办理房屋过户登记，占有使用案涉房屋经营茶楼至今。同时水乡街居委会收取房款后采取“房屋租金”虚假方式入账。两被告的上述行为对合同无效损失的造成以及损失的扩大均有过错，故两被告应当各自承担相应的责任。 综上所述，对原告的请求，本院部分予以支持。依照中华人民共和国城市居民委员会组织法》（1989.12.26）第十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十八条之规定，判决如下： 一、确认被告湖南省岳阳市华容县章华镇水乡街社区居民委员会与被告付碧涛于2003年3月25日签订的房屋出售协议无效； 二、被告付碧涛于本判决生效后二十日内返还位于华容县××镇××路华集建（97）字第3××6号集体土地建设用地使用证、华房自字第0××2号华容县单位自管产房屋所有权证的房屋二楼给被告湖南省岳阳市华容县章华镇水乡街社区居民委员会； 三、被告湖南省岳阳市华容县章华镇水乡街社区居民委员会于本判决生效后十日内返还被告付碧涛房款人民币40000元； 四、驳回原告华容县章华镇水乡街社区一组的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2250元，减半收取1125元，由被告湖南省岳阳市华容县章华镇水乡街社区居民委员会负担625元，被告付碧涛负担500元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  谢冬冰 二〇二一年七月二十三日 法官助理彭觅叶 书记员刘博厚