湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初6524号原告：湖南华瑞达生物科技有限公司，住所地长沙高新开发区谷苑路229号海凭园生产厂房六1201室。法定代表人：李娟，系公司董事长。委托诉讼代理人：杨诚，湖南五湖律师事务所律师。被告：湖南中生健联汇健康科技有限公司，住所地长沙市开福区秀峰街道龙福路98号龙福小区2号栋102、103室276号（集群注册）。法定代表人：孙仕林。原告湖南华瑞达生物科技有限公司（以下简称“华瑞达公司”）诉被告湖南中生健联汇健康科技有限公司（以下简称“中生健联汇公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华瑞达公司的委托诉讼代理人杨诚，被告中生健联汇公司的法定代表人孙仕林到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告华瑞达公司提出如下诉讼请求：1、请求人民法院确认原、被告双方签订的《厂房租赁合同》自2021年4月1日解除；2、判令被告立即支付所欠原告房屋租金418320元（截止2021年3月31日）,支付违约金122080元（按两个月房租金额计算）;3、判令被告立即腾空租赁房屋，并承担从合同解除之日起至实际腾空房屋止的房屋占用费7630元每天（按1526㎡＊5元／日计算）;4、判令被告将损坏的洁净厂房恢复原状。事实和理由：2019年7月27日，原、被告双方签订《厂房租赁合同》一份，合同约定原告将合法拥有的位于长沙市高新区××路××号××楼××室的房屋租赁给被告使用。约定租赁期限为5年，头两年租金为61040元／月，每半年交付一次，先交后租，还约定了违约金计算方法等事项。合同签订后，原告依约履行了自己的义务，按时将租赁标的物交付给被告，但被告却不及时履行支付房租义务，截止到2021年3月31日，被告应付租金1220800元，实付802480元，累计拖欠时间长达6.9月（207天）租金418320元未付。原告为此多次以电话、微信方式催促被告支付欠款均未果。2021年3月9日，原告以书面方式通知被告，如在合理期限内仍不能及时支付所欠租金，将按合同约定解除双方合同，但截止原告起诉之日被告既不支付所欠租金又不腾出租赁房屋。且在租赁期间被告未经原告同意擅自改变洁净厂房的用途，使该厂房失去原洁净厂房的功能。为维护原告自身合法权益不受侵犯，特诉至贵院，恳请判如所请。被告中生健联汇公司辩称：一、导致本案房屋租赁合同纠纷的原因在于被告，多半是因为疫情的压力。被告方于2019年年底开业，刚投资进入，春节前还行，但是春节之后就陷入亏损状态，在此期间被告也零散地向原告支付了部分租金。2月份时，被告将部分租金投入口罩生产厂，但是口罩生产没有做起来，被告方一直在招商引资，但是因为疫情原因又都搁置了。二、去年年前，原告方将被告方的房门门禁锁密码更换，导致被告方无法进行房屋，致使被告有一个多月没有正常经营。三、被告已经将全部身家投入进去，希望能够继续经营下去，被告也愿意支付租金，愿意分批次支付租金。经审理查明，原告华瑞达公司（甲方、出租方）与被告中生健联汇公司（乙方、承租方）于2019年7月27日签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的坐落于长沙市高新区××路××号××生厂六12楼1201、1202、1203、1204、1209、1210、1211、1212（部分）室的房屋，建筑面积1526㎡出租给乙方使用。乙方向甲方承诺，租赁该厂房严格按照经核准的生产经营范围和该厂房原规划设计的生产使用性质，用于从事生产、研发、办公、仓库使用。甲方于本合同生效并收到乙方的保证金及租金后5个工作日内向乙方交付该厂房。房屋租赁期自2019年8月1日起至2024年7月31日止，房屋于甲方收到租金当日交付乙方，租期为5年，到期后在同等条件下优先乙方续租。甲、乙双方约定该厂房按建筑面积计收的租金为：租金每二年递增8%。即第一年至第二年租金为40元／㎡／月，第三年至第四年租金为43元／㎡／月，第五年租金为47元／㎡／月，此租金不含税。该房屋租赁保证金为人民币150000元。支付方式：房屋租赁保证金于本合同签订时由乙方一次性支付给甲方；房屋租金自本协议签订日起前半年每三个月一付，即首次支付金额为人民币183120元，满半年后即自2020年1月起租金每半年一付。首次租金支付时间为本合同签订之日起3日内，以后每期租金均应在上期租金到期日前15日内支付。租赁期满，甲方按照合同约定收房后七个工作日内退还乙方租赁保证金。2019年8月5日，被告支付了保证金150000元。另在合同履行期间，被告共向原告支付租金802584元。因被告未能如期缴纳租金，原告向被告发出了《房租催收通知书》，内容载明：“贵公司于2019年7月5日与我公司签订《厂房租赁合同》，自2019年7月18日起租赁我公司位于长沙高新区××路××号××大厦××楼房屋，租期为5年，每月租金为人民币61040元。截至2021年3月，贵公司应付我公司房租为人民币1220800元，现贵公司已分6次支付房屋租金共计802480元，尚欠付租金418320元。自2020年8月起，我公司每月多次通过电话、微信联系贵公司石中玉总经理及孙仕林总经理催收房租，并于2020年11月、12月及2021年2月、3月分别与石总、孙总见面催收，但贵公司均没有兑现付款承诺，且贵公司一直使用我公司房屋。鉴于以上情况，我公司函告：1、请贵公司在2021年3月30日前付清所欠房租418320元。2、若2021年3月30日前未付清房租，自2021年4月1日起我公司将解除与贵公司的《厂房租赁合同》，收回房屋。”因被告未能按照通知内容履行支付租金义务，原告诉至本院。另查明，原告认可为被告减免了疫情期间一个月的租金。上述事实，有原、被告双方的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《厂房租赁合同》、交付清单、付款凭证、《房租催收通知书》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《厂房租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告依照合同向被告交付了涉案厂房，被告也应按照合同约定向原告积极履行支付租金的义务。因被告未按照合同约定以及催款通知要求向原告支付租金，原告请求解除《厂房租赁合同》。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。另按照《房租催收通知书》的内容，原告主张自2021年4月1日起解除《厂房租赁合同》，合理有据，本院予以确认。关于租金支付问题。按照合同约定，自2019年8月1日至2021年3月31日的租金为1220800元（1526㎡×40元/㎡/月×20月），扣除被告已经支付的租金802584元以及原告为被告减免的疫情期间一个月的租金61040元。被告还需向原告支付租金357176元。至于违约金，合同约定的违约金标准均过高，本院依法予以调整。本院酌定由被告向原告支付违约金35717.6元（357176元×10%）。关于腾房以及房屋占有使用费的问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因被告尚在继续使用涉案厂房，合同解除后，原告要求被告腾还厂房并支付自合同解除之日至房屋腾空之日止的房屋占有使用费，合理合法，本院予以支持。被告应按照如下标准支付房屋占有使用费：2021年4月1日至2021年7月31日以61040元/月标准支付；2021年8月1日至2023年7月31日以65618元/月标准支付；2023年8月1日至2024年7月31日以71722元/月标准支付。对于原告主张被告将损害的洁净厂房恢复原状，原告并未能举证证明厂房受到损害，故对原告的该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条的规定，判决如下：一、确认原告湖南华瑞达生物科技有限公司与被告湖南中生健联汇健康科技有限公司于2019年7月27日签订的《厂房租赁合同》于2021年4月1日解除。二、限被告湖南中生健联汇健康科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖南华瑞达生物科技有限公司支付租金357176元，违约金35717.6元。三、限被告湖南中生健联汇健康科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖南华瑞达生物科技有限公司腾退长沙市高新区××路××号××生厂六12楼1201、1202、1203、1204、1209、1210、1211、1212（部分）室的房屋，并按照合同约定的租金标准向原告湖南华瑞达生物科技有限公司支付自2021年4月1日至房屋腾退之日止的房屋占有使用费。四、驳回原告湖南华瑞达生物科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行给付非金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，支付迟延履行金（标准为100元/日）。本案案件受理费减半收取4602元，由原告湖南华瑞达生物科技有限公司承担690元，被告湖南中生健联汇健康科技有限公司承担3912元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  秦海松二〇二一年七月六日法官助理龚雪娟书记员谭佳