黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终7031号上诉人（一审被告）：刘子熙，女，1989年1月8日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市利民开发区。被上诉人（一审原告）：哈尔滨新天地物业管理有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市利民开发区学院路186号。法定代表人：赵龙，总经理。委托诉讼代理人：易泽，男，1984年4月12日出生，汉族，该公司职工，住黑龙江省哈尔滨市松北区。上诉人刘子熙因与被上诉人哈尔滨新天地物业管理有限公司（以下简称新天地物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2021）黑0109民初445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘子熙、被上诉人新天地物业公司的委托诉讼代理人易泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘子熙上诉请求：1、撤销（2021）黑0109民初445号民事判决并依法改判；2、公开新天地物业公司在判决日后15天内在小区公告栏公布从刘子熙入住到应诉期间财务报表和明细；新天地物业公司在判决日后15天内在小区公告栏公布物业费用的收支情况，以后每3个月公布一次；新天地物业公司在判决日后15天内在小区公告栏公布车位租金及小区内各广告位租金的收入及流向，每3个月一次；3、新天地物业公司对所管理的小区在物业服务上存在瑕疵，因此存在未能及时履行物业管理义务的违约行为，应当承担相应的违约责任，要求退还已缴纳的物业费9386元以及违约金1811.498元；4、刘子熙缴纳物业费新天地物业公司只开收据拒绝开发票，违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》涉嫌偷税漏税；5、要求新天地物业公司公示员工从业资质情况以及物业管理用房使用情况。事实和理由：1、新天地物业公司没有履行相关公布义务。《中华人民共和国民法典》第九百四十三条：“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告”。新天地物业公司在刘子熙从入住至应诉期间内，并没有公开过财务收益及其使用情况，小区内的公共场所经营广告性收入应该归全体业主所有，但新天地物业公司并未公示所得收入数额、用途，存在占有的恶意。2、根据合同的对等性，新天地物业公司并没有履行应尽的义务。《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”新天地物业公司没有履行应尽的义务，请求二审法院判令新天地物业公司给付刘子熙违约金1811.5元，并立即公布其服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等。3、刘子熙缴纳物业费，新天地物业公司只开具收据，没有开具发票，2014年、2015年以及2016年都没有开具国家认可的税收发票，新天地物业公司只开收据拒绝开发票，违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》涉嫌偷税漏税。4、引述《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”5、根据《中华人民共和国合同法》第六十七条对“先履行抗辩权”作了规定，即“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行方有权拒绝其相应的履行要求”。刘子熙于2014年购买房产同时交纳物业费到2017年6月30日停交物业费，但新天地物业公司提供的服务一直未达到标准符合相关规定，基于前述事实，刘子熙认为，一审法院当庭没有听取刘子熙关于物业违约的控诉，认定事实存在错误，也并未询问查明新天地物业公司是否有上述问题。因此，不难看出一审判决明显千疮百孔、漏洞百出，有违法律的公平、公正和诚信原则，应当予以撤销并依法改判。综上所述，刘子熙延迟缴纳物业费是因新天地物业公司首先没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，所以刘子熙有权根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，拒绝履行约定，暂时拒绝交纳物业费用。刘子熙的上诉请求有理有据，恳请二审法院维护刘子熙的合法权益。新天地物业公司辩称：刘子熙的上诉没有道理，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。新天地物业公司向一审法院起诉请求：1.判令刘子熙给付自2017年6月30日至2020年7月1日的物业费10，017元；2.判令刘子熙给付拖欠物业费产生的违约金2559.34元；3.诉讼费由刘子熙承担。一审法院认定事实：刘子熙是位于哈尔滨市××开发区学院路××.××小区××Ａ2-1房屋的业主，房屋建筑面积为185.51平方米。新天地物业公司与哈尔滨大都会房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，开发公司选聘新天地物业公司为案涉米兰D.C小区二期提供物业服务，物业管理服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及污水管道疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公告秩序维护等事项。管理期限自2011年7月1日至业主委员会代表全体业主与物业企业签订物业服务合同生效时止。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年7月15日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。业主或物业使用人未能按时缴纳物业服务费用的，应按日千分之三的标准支付违约金。2011年6月8日，哈尔滨市物价监督管理局关于米兰D.C小区前期物业服务收费有关事宜批复，高层住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取。刘子熙尚未交纳自2017年6月30日至2020年7月1日的物业费10,017元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。新天地物业公司与哈尔滨大都会房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，对新天地物业公司和案涉小区业主具有合同效力，新天地物业公司对该小区进行物业服务，刘子熙作为小区内的业主，享受了物业管理服务，双方理应遵照诚实信用原则并依照合同约定行使权利、履行义务。刘子熙对于其名下案涉房屋欠缴的物业费，应承担继续履行责任，故对于新天地物业公司主张的刘子熙给付自2017年6月30日至2020年7月1日的物业费10，017元的诉请，一审法院予以支持。对于新天地物业公司要求刘子熙支付物业费逾期违约金的诉请，新天地物业公司主张按照日万分之三标准，以当年应交纳的物业费为基数分段计算至2020年7月1日，考虑到物业服务的特殊性同时兼顾公平，一审法院依职权调整为以3339元为基数，自2017年6月30日起至2020年7月1日止按照年利率3.85%标准计算为385.65元。以3339元为基数，自2018年6月30日起至2020年7月1日止按照年利率3.85%标准计算为257.1元。以3339元为基数，自2019年6月30日起至2020年7月1日止按照年利率3.85%标准计算为128.55元，违约金共计771.3元。超过部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、刘子熙于一审判决生效后七日内给付哈尔滨市新天地物业管理有限公司2017年6月30日至2020年7月1日的物业费10，017元；二、刘子熙于一审判决生效后十日内给付哈尔滨市新天地物业管理有限公司逾期支付物业费的违约金771.3元；三、驳回哈尔滨市新天地物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人刘子熙向本院提供新天地物业公司在公共区域张贴的广告5张。拟证明公共区域被占用有广告收入，但新天地物业公司未公告收入去向。新天地物业公司对该证据持有异议，认为该证据不能证实为案涉小区的公告栏，且内容是消防宣传和企业简介，不是广告宣传。本院认证意见，上诉人刘子熙提供的证据所证实的内容与本案不具有关联性，故本院对上诉人刘子熙提供的证据不予采信。本院经审查一审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，新天地物业公司与哈尔滨大都会房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，由新天地物业公司对案涉小区提供物业服务，刘子熙作为小区内业主享受物业管理服务，双方之间已经成立了物业服务合同关系。现新天地物业公司对该小区进行了物业服务，刘子熙应当按照合同约定支付物业费用。虽然刘子熙上诉主张因新天地物业公司提供的物业服务存在瑕疵、不公布小区广告位租金收入及员工从业资质、拒绝开拒物业费发票等原因，拒绝交纳2017年6月30日至2020年7月1日物业费。但根据其一、二审提供的证据并不能证实其主张的事实成立。且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。刘子熙可以请求新天地物业公司继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，但不能成为拒付物业管理费的理由，故新天地物业公司诉请刘子熙支付拖欠的2017年6月30日至2020年7月1日物业费10,017元，法院应予支持。关于逾期支付物业费的违约金问题，一审法院在综合考虑物业服务的特殊性同时兼顾公平原则的基础上，判令刘子熙支付771.3元并无不当，本院予以维持。综上所述，刘子熙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费114元，由上诉人刘子熙承担。本判决为终审判决。审判长  刘建民审判员  张天翼审判员  于 波（）二〇二一年七月二十六日书记员  李 娜