吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终1480号上诉人（原审被告）：曲伟仁，男，1980年9月10日出生，汉族，住吉林省永吉县。委托诉讼代理人：刘成双，海南万瀚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郝祥国，男，1973年11月15日出生，汉族，住吉林省永吉县。委托诉讼代理人：刘成双，海南万瀚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩恒星，男，1971年3月22日出生，汉族，住吉林省永吉县。上诉人曲伟仁、郝祥国因与被上诉人韩恒星合同纠纷一案，不服吉林省永吉县人民法院（2021）吉0221民初522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。曲伟仁、郝祥国均上诉请求：1撤销一审判决第一项、第二项，在查明事实的基础上依法改判。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当，导致错误的判决结果。1．一审法院对韩恒星逾期办理房证损失费的数额认定不清，不符合合同约定。双方当事人签订的《合同书》第八条明确约定：《房屋产权证》及《土地使用证》等一切相关有效证件由韩恒星于2011年6月30日前办理完毕，如韩恒星在2011年6月30日前，不能将以上有效证件办理完毕，韩恒星在一个月内向郝祥国、曲伟仁赔付损失人民币7万元整。本案中，房屋产权证2016年才办理完毕，晚于《合同书》约定的时间，根据合同约定韩恒星应当向郝祥国、曲伟仁各支付35，000元，但一审法院仅判决支付逾期办理房证损失5000元，并不符合合同约定。2．一审法院对韩恒星欠付的房屋面积差价款及未建设车库面积差价款未予认定。《合同书》第九条约定：应交付郝祥国、曲伟仁每人使用200平方米，但实际交付使用商品楼面积少19.87平方米，合计人民币69，545元。《合同书》中约定的车库并未建设，约定的建筑面积为24.7平方米，对于未建设的车库，韩恒星应当返还差价款86，450元，由此给郝祥国、曲伟仁造成的损失应当支付相应利息，但一审法院对韩恒星欠付的房屋面积差价款利息未予认定。3．郝祥国、曲伟仁未享受任何物业服务，不应当缴纳物业费。自2009年郝祥国、曲伟仁没有享受到任何物业服务，例如下水井、门前垃圾、室内供热管道维修、二楼下方雨搭已损坏，无人维修。因此，郝祥国、曲伟仁不应缴纳物业服务费。综上，一审法院事实认定错误，适用法律错误，违反了公平公正的基本法律原则。韩恒星辩称：1．在办理楼房各种手续过程中，由于开发公司（吉林省大和房地产开发有限公司）出现了一些状况，有些手续不能在2011年6月30日前完善，这是韩恒星的责任，但韩恒星没有放弃，经过努力，于2016年将全楼的《房屋产权证》及《土地使用证》办理完成，并发放到各户，共计30户。当时韩恒星已向部分业主（包括郝祥国、曲伟仁）告知了开发公司出了事情，办理楼房手续要滞后，其中有8户业主用公积金购楼也没能购成，韩恒星向有关部门咨询（住建局、土地局、房产局、税务局），办理楼房手续，只受理开发单位，业主无权办理，所以双方当事人签订的回购商品楼合同第八条是行不通的，韩恒星并无恶意拖延办理各种手续，是晚了几年才办理完《房屋产权证》《土地使用证》，但并未对郝祥国、曲伟仁造成一点点的经济损失，故一审判决韩恒星支付郝祥国、曲伟仁每人5000元损失费，韩恒星有些不理解。2．韩恒星欠郝祥国、曲伟仁楼房面积差价：一审法院已明确告知并在12年中的供热费及物业费中扣除（19.87平米×3500元=69，545元）。郝祥国、曲伟仁在2016年私自在韩恒星出让的国有土地上非法建车库四个，使用至今，多次告知，不予拆除。韩恒星不清楚返还郝祥国、曲伟仁哪里的车库差价款，郝祥国、曲伟仁将私自违建的车库改成了洗车房，每天车来车往，给全楼业主生活带来了诸多不便。3．物业是针对全楼30户业主服务的，本楼是在后院入户，有专人保洁（清扫楼道，清扫院落，冬季清雪，下水井每年都有抽排，哪家有问题只要告知，基本上都是第一时间解决。）4．关于二次供水及深井抽水费用一审不予支持，韩恒星不理解，我们农村不是有自来水公司24小时供水，而是先将水抽入楼下锅炉房的储水罐中，大约10吨，每天用高压泵向楼上供水，在镇内自来水不够使用期间，再由自己的深井抽水至储水罐中，否则业主将无水可用，每户每年200元的电费，不是自来水公司的水费。5．根据永吉县发改委规定，供热费超过规定期限，缴费的每拖一日由供热单位加收缴热费总额的3‰的滞纳金。韩恒星向一审法院起诉请求：郝祥国立即给付所欠供热费、物业费、二次供水费、深井抽水费51，243元，曲伟仁立即给付所欠供热费、物业费、二次供水费、深井抽水费51，243元，合计102，486元。一审法院认定事实：2009年6月20日甲方韩恒星与乙方曲伟仁、郝祥国订立合同书一份，约定：“因新建住宅及商品楼，甲方需占用乙方现有住宅地面积410平方米（国有土地），其中建筑面积200平方米，经甲乙协商达成具体协议如下：一、甲方占用乙方土地及地上建筑物作价人民币：140万元（每户70万元）。用回购商品楼互相结算。二、开发后，乙方回购甲方开发的商品楼一到二层楼，具体位置曲伟仁西数第二门，郝祥国西数第三门。三、回购面积乙方要求甲方开发建设楼东西方向总长38米-39.1米平均除以6个门，为每个门脸长度，南北方向为15米-15.5米，为回购面积，实际回购面积以核发的产权证为准，每平方米作价3500元，甲乙双方在交付使用时多退少补。四、在综合楼后院，双方每户建车库一处，每处建筑面积为3.8米×6.5米=24.7平方米。双方各自承担建设成本，同时要求由甲方牵头由一个施工队施工建设。五、上述工程均由甲方负责施工建设，同时要求甲方必须在2009年11月30日前交付使用（含车库）。如超出时间入户，甲方需赔付乙方一定的经济损失……七、房屋产权证及土地使用证等一切相关有效证件均由甲方办理（含车库的产权证及土地使用证），乙方负责提供相关有效证件及协助办理。八、上述有效证件甲方于2011年6月30日前必须办理完毕，如果甲方在2011年6月30日前，不能将有效证件办理完毕，甲方在一个月内向乙方赔付损失费人民币柒万元整，70，000元，乙方自己办理。九、回购面积1-2层，按房照面积每平方米3500元×新楼实际面积，在毛坯房交付使用后，按70万元对比甲乙双方互找差价款，另外乙方交付给甲方办理证照费用款贰万伍仟元整。在交易过程中出现的任何费用，乙方均不承担，由甲方负责。十、此楼交付使用后，由甲方统一供热，统一管理，同时要求甲方按照国家规定收取费用，乙方必须积极给予协助……”自2009年11月起至今，郝祥国在福星家居商住楼西数第三个门市房（楼层：一、二楼；面积：180.13平方米；举架：一楼3.6米）居住，曲伟仁在福星家居西数第二个门市房（楼层：一、二楼；面积：180.13平方米；举架：一楼3.6米）居住。2016年郝祥国、曲伟仁取得上述门市房的房证。2010年10月16日永吉县一拉溪镇人民政府出具关于福星家居商住楼临时（供热、供水、物业）收费说明：“由于本镇楼房建筑比较分散，没有形成供热连网，只能暂时由开发单位自行解决供热、供水、楼房维修等事宜。1．严格执行《吉林供热管理条例》和《永发改价格字（2010）122号》等相关文件规定；2．严格执行永吉县环保局排放标准；3．待本镇集中供热时，由政府协调其供热、供水、物业归属”。永吉县发展和改革局《关于调整县城供热价格及有关问题的通知》（永发改价格字［2010］122号）规定，取暖费收费标准为：……4．经营性用房34元每平方米……6．经营性用房层高基数为3米，每超高0.3米加收热价5％，最高不超过50％。2020年10月20日，永吉县一拉溪镇社区居民委员会出具证明：“兹证明永吉县一拉溪镇福星家居商住楼于2009年建成后至今，该楼每年的供热及二次供水、楼房的维修等物业管理均由一拉溪镇新兴村五社韩恒星（身份证号XXX）负责，所有费用均是韩恒星投入的。以上情况属实，特此证明”。另查明，合同书约定的车库尚未建造。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。……”韩恒星为郝祥国、曲伟仁居住的福星家居商住楼提供供热服务、物业服务，郝祥国、曲伟仁应向韩恒星支付上述费用。韩恒星按每月每平方米0.5元主张物业费符合市场价格，郝祥国、曲伟仁应支付的2010至2021年物业费分别为12，969.36元（180.13平方米×0.5元×12年×12个月）。韩恒星主张房屋二楼举架3.6米，韩恒星未提交证据予以证明，以郝祥国、曲伟仁自认的3.3米为准，郝祥国、曲伟仁应支付的2009年至2021年供热费分别为79，005.02元［90.065平方米（一楼）×34元×12年×1.1＋90.065平方米（二楼）×34元×12年×1.05］。韩恒星主张二次供水费和深井抽水费，但未提交证据证明上述费用的标准，对韩恒星该诉讼请求不予支持。合同书第九条约定乙方交付给甲方办理证照费用款25，000元，应认定郝祥国、曲伟仁每人交付12，500元。综上，郝祥国应向韩恒星支付104，474.38元（物业费12，969.36元＋供热费79，005.02元＋办理证照费用12，500元），曲伟仁应向韩恒星支付104，474.38元（物业费12，969.36元＋供热费79，005.02元＋办理证照费用12，500元）。因房屋实际面积与合同约定的面积存在差异，韩恒星应向郝祥国、曲伟仁每人交付房屋面积差价款69，545元。合同约定的车库尚未建设，但现有证据无法证明未建设车库的原因为何，即无法证明韩恒星对于未建设车库存在违约行为，故不能证明未办理车库房证系韩恒星的违约行为所致。门市房的房证于2016年办理完毕，晚于合同书第八条的约定2011年6月30日，韩恒星存在违约行为，法院酌情韩恒星支付逾期办理房证损失费每人5000元。综上，韩恒星应向郝祥国支付74，545元（房屋面积差价款69，545元＋逾期办理房证损失费5000元），韩恒星应向曲伟仁支付74，545元（房屋面积差价款69，545元＋逾期办理房证损失费5000元）。韩恒星与郝祥国、曲伟仁之间债务相互抵销，郝祥国、曲伟仁每人应向韩恒星支付29，929.38元（104，474.38元-74，545元）。韩恒星未按时向郝祥国、曲伟仁支付房屋面积差价款，郝祥国、曲伟仁未按时向韩恒星支付物业费、供热费，双方均存在违约行为，故郝祥国、曲伟仁要求韩恒星支付房屋差价款利息的抗辩，不予采纳。一审判决：一、郝祥国于判决生效之日向韩恒星支付29，929.38元；二、曲伟仁于判决生效之日向韩恒星支付29，929.38元；三、驳回韩恒星的其他诉讼请求。案件受理费1175元，由韩恒星负担489元，郝祥国负担343元，曲伟仁负担343元。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，关于物业费的问题。韩恒星为案涉房屋所在的小区提供了物业服务，郝祥国、曲伟仁为作业主应缴纳物业费，故一审判决郝祥国、曲伟仁应支付2010年至2021年物业费分别为12，969.36元，并无不当。郝祥国、曲伟仁对一审判决二人应支付2009年至2021年供热费分别为79，005.02元，并无异议。韩恒星主张的二次供水关于二次供水费和深井抽水费，一审判决以证据不足为由未予支持，韩恒星对此也没有提出上诉。因此，在现有证据情况下郝祥国、曲伟仁应向韩恒星分别支付91，974.38元（物业费12，969.36元＋供热费79，005.12元），韩恒星同意郝祥国、曲伟仁抵扣房屋面积差价分别69，545元，故郝祥国、曲伟仁应分别向韩恒星支付22，429.38元。韩恒星在起诉时诉讼请求中没有主张办理房屋产权证费用，其在事实理由中将该部分费用进行了抵扣，但其主张抵扣的数额为25，000元，一审判决抵扣的数额为12，500元，与其主张不一致，故该部分费用不属于本案审理范围，其应另行诉讼解决。关于曲伟仁、郝祥国抗辩主张的逾期办证损失费、欠付的房屋面积差价款利息及未建设车库面积差价款，韩恒星不同意抵扣，双方当事人对上述费用是否应给付及给付的具体金额存在争议，曲伟仁、郝祥国在本案中没有提起反诉，故该部分费用不属于本案审理范围，曲伟仁、郝祥国应另行诉讼解决。综上所述，郝祥国、曲伟仁的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销吉林省永吉县人民法院（2021）吉0221民初522号民事判决；二、郝祥国、曲伟仁于本判决生效之日立即向韩恒星分别支付22，429.38元；三、驳回韩恒星其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1175元，由郝祥国、曲伟仁分别负担361元，由韩恒星负担453元；二审案件受理费1096元，由郝祥国、曲伟仁分别负担361元，由韩恒星负担374元。本判决为终审判决。审判长  张利宏审判员  郭立坤审判员  刘 卓二〇二一年七月三十日书记员  赵 鹏