湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)湘12民终1028号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴青香，女，1975年1月16日出生，苗族，居民，住湖南省怀化市鹤城区。上诉人（原审被告）：刘丹丹，女，1994年1月27日出生，汉族，农民，住湖南省洞口县。二上诉人共同委托诉讼代理人：肖树，湖南宏峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：会同县隆诚置业有限公司，住所地湖南省怀化市会同县林城镇接官路山水龙城A8栋201铺。法定代表人：谢宗生，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁海山，湖南天地人（怀化）律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊丽，湖南天地人（怀化）律师事务所实习律师。上诉人吴青香、刘丹丹与被上诉人会同县隆诚置业有限公司（以下简称隆诚置业公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省会同县人民法院（2021）湘1225民初33号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。吴青香、刘丹丹上诉请求：一、撤销原判第一项，改判上诉人不承担违约责任，被上诉人退还上诉人已支付的装修款及添置的设备款；二、由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审认定事实错误；二、一审法院认为上诉人违约不符合事实，应予纠正。被上诉人隆诚置业公司辨称：一、上诉人称在租赁期未满一年的情况下，自2018年10月5日要求支付下一年租金违背公平原则，上诉理由不能成立；二、上诉人称《房屋租赁合同》中第九条第9-4款违约责任条款系显失公平的条款，对双方无约束力，上诉理由不能成立；三、上诉人称《房屋租赁合同》约定了6个月的免租期，实际租赁时间变从2018年7月6日起计算至2019年1月15日到期，上诉理由不能成立；四、上诉人称隆诚置业强占案涉出租房，且未对《房屋租赁合同》解除合同后屋内装修的设备进行清算，上诉理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。隆诚置业公司向一审法院提出诉讼请求：1、二被告支付2019年1月6日至2019年10月10日的租金61591元；2、二被告支付所欠租金的违约金66591元；3.二被告承担本案诉讼费。吴青香向一审法院提出反诉请求：一、原告赔偿损失242873元（产品20400元、装修122000元、设施63856元、空调30900元、电力开户费5717元）；二、原告退还保证金5000元及水电押金1000元，共计6000元。三、本案反诉费由原告承担。原判认定：2018年1月5日，二被告为承租原告位于会同县××栋××号的房屋，向原告支付当年度的租金43790元，并交纳房屋租赁保证金5000元。第二天，原告作为甲方，二被告作为乙方，补签了一份《房屋租赁合同书》，主要约定，甲方将位于会同县××栋××号房屋1间（建筑面积为320.99㎡），出租给乙方用于经营美容养生馆，租赁期限为2018年1月6日至2023年1月5日共五年，2018年1月6日至7月5日为免租期，租金为：第一年租金43790元，第二年租金96338元，第三年租金105972元，第四年、第五年租金随行就市，首年租金在合同签订当天一次性支付，以后每年度的租金，乙方应提前三个月一次性足额交给甲方，即第二次的租金应予2018年10月5日一次性交清，第三次于2019年10月5日一次性交清，以此类推。甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金5000元，租赁期未满，因乙方原因不租的，房屋租赁保证金不予退还。在租赁期内，乙方不得改行，不得转租房屋使用权，否则视为乙方违约。有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方支付5000元的违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（五）乙方擅自转租该房屋承租权和改行的。（六）乙方逾期不支付租金累计超过10日的……。乙方应严格按本合同第四条4-2约定的日期向甲方一次性支付下年度租金，逾期超过10日的，视乙方违约，甲方先行口头通知乙方及时交纳下年度租金，否则甲方可以采取停水停电措施等，双方在合同落款处签名盖章。之后二被告对租赁房屋进行了装修并开张营业。但到应给付第二年租金时，二被告并未按约支付租金，而吴青香以所租房屋门前长期修路垃圾成堆影响经营为由，多次找隆诚置业公司负责人要求减免该年度租金，但均协商未果。之后原告相关人员多次催要租金，吴青香于2019年底搬出该租赁房屋，并从外县回会同将该房屋钥匙交给隆诚置业公司相关人员，但之前所欠租金仍未支付。2020年1月9日，原告将案涉房屋出租给他人使用至今。另查明，刘丹丹于2018年8月14日将其在该美容养生馆的股份转让给他人。原判认为,本案争议焦点为，双方在履行《房屋租赁合同书》过程中谁是违约方，谁应承担违约责任。对此，本院分析评判如下：对原告已将租赁房屋交给被告使用，被告未按约支付租金的事实，二被告均无异议，但吴青香辩称，原告提供了虚假的道路改造信息，且对被告的免租申请不但不予协商和答复，反而强行收回租赁的房屋，其行为构成违约，应赔偿被告由此带来的损失。对此本院认为，二被告自愿与原告签订合同，其对当时租赁房屋的现状应该清楚，而原告也不是该道路的管理者和施工人，对完工时间也很难精确把握，况且针对房屋的这种现状也给予了被告6个月的免租期，可见，原告在签订案涉合同时并不存在欺骗或隐瞒行为。至于原告对被告提出的免租请求应否进行协商和答复，因其并不是原告应尽的法定或约定义务，对于该请求原告可自行决定是否处理，故吴青香不能以此作为原告违约的依据。对于隆诚置业公司提前解除合同收回房屋是否违约问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”且案涉合同也明确约定，承租人逾期不支付租金累计超过10日的，出租人可解除合同。根据案涉合同的约定，二被告应于2018年10月5日交纳第二年的租金，但至今未交，且其也没有证据证明未交纳租金有正当理由。同时吴青香也认可原告的工作人员向其催要过租金，且刘丹丹提供的其与吴青香的微信聊天记录中，吴青香也自述其于2019年底搬离了案涉房屋，由此可以推定隆诚置业公司在提前解除合同前已通知了吴青香，因此，原告解除合同收回房屋并无不当。综上所述，隆诚置业公司在本案中没有违约。对于刘丹丹是否应承担本案民事责任的问题，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。“据此，刘丹丹将在该美容养生馆的股份转让给他人，形成转租的法律关系，因此其与原告的租赁合同继续有效，对租赁期内的租金应承担共同偿还责任。案涉《房屋租赁合同书》系原、被告所签订，是双方当事人的真实意思表示，且符合法律规定，双方理应依约履行义务。合同履行期间，被告未按约交纳租金，其行为已构成违约，原告要求二被告支付2019年1月6日至2019年10月10日的租金61591元，有事实和法律依据，本院予以支持。但其主张的违约金66591元明显过高，根据合同约定，本院依法确定违约金为5000元。被告对案涉房屋进行了装修客观存在，但其装修房屋是为了自己更好的经营，费用理应由其自己承担。由于其自身的原因使得合同无法继续履行，且也没有提供证据证明诉求的财物损失系隆诚置业公司所为，故其要求对方承担装修费用于法无据，本院不予支持。但因隆诚置业公司已收回房屋，且租赁的房屋并没有毁损情形，故对被告交纳的房屋租赁保证金5000元，应予以退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定,判决:一、被告（反诉原告）吴青香、被告刘丹丹于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）会同县隆诚置业有限公司支付租金61591元、违约金5000元，共计66591元；二、驳回原告（反诉被告）会同县隆诚置业有限公司的其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）会同县隆诚置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）吴青香退还房屋租赁保证金5000元；四、驳回被告（反诉原告）吴青香的其他反诉讼请求。案件受理费1431.82元,由原告（反诉被告）会同县隆诚置业有限公司负担716.82元，被告（反诉原告）吴青香、被告刘丹丹负担715元，反诉案件受理费2476元，由被告（反诉原告）吴青香负担。二审中，上诉人与被上诉人均未提供新的证据。经二审查明,上诉人吴青香、刘丹丹在房屋装修中安装的中央空调，由被上诉人隆诚置业公司处置后所得款12000元，已抵扣吴青香、刘丹丹所欠房租。本院对原判决业已查明的事实予以确认。本院认为：根据吴青香、刘丹丹的上诉请求及事实与理由，本案的主要争议是：一、吴青香、刘丹丹未按时交纳租金的行为是否已构成违约及被上诉人隆诚置业公司是否有权依约定解除合同；二、上诉人提出由被上诉人退还其已支付装修款及设备款的主张是否成立。现评析如下：上诉人吴青香、刘丹丹与被上诉人隆诚置业公司于2018年1月5日签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，且合法、有效。在合同履行中，被上诉人已将租赁房屋交付上诉人使用并根据房屋的现状给予免租期6个月，案涉合同已经明确约定租赁期限为2018年1月6日至2023年1月5日共五年，第二次租金一次性交清的时间为2018年10月5日，上诉人吴青香、刘丹丹在交纳第一年租金后，因停止营业且离开了该经营场所，未按合同约定交纳第二年房屋租金，致使租赁合同不能继续履行，其行为已构成违约，故被上诉人隆诚置业公司有权依约定解除合同，原判决解除合同符合法律规定和本案实际，并无不当。吴青香、刘丹丹上诉称“被上诉人要求其2018年10月5日一次性交清第二次租金不符合法律规定的公序良俗原则”并主张第一年租赁到期时间为2019年7月6日，既无法律依据，也与合同约定不符合，故该主张依法不能成立，本院不予支持。上诉人吴青香、刘丹丹添置相关设备和对案涉房屋进行相应装修，系经营所需和必要投入，因其自身的原因停止经营并离开经营场所，致使房屋租赁合同无法继续履行，二上诉人在2019年10月搬离案涉房屋前，即应自行对添置设备及装修投入妥善处理完毕，并承担因经营或管理不善所致损失，且在本案一、二审中，上诉人既未有证据证明损失的财物及其价值，也无证据证明该损失系被上诉人的过错行为所致，或是被上诉人隆诚置业公司占有该二项财产，故上诉人提出由被上诉人退还房屋装修费及添置相关设备款的主张依法不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人吴青香、刘丹丹的上诉请求与理由均不能成立，本院依法不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5942元，由上诉人吴青香、刘丹丹负担。本判决为终审判决。审判长  冷旗帜审判员  欧晓林审判员  周 晓二〇二一年七月十二日书记员  米玉巍