湖南省湘阴县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0624民初958号原告：湘阴县建中物业有限公司。地址：湘阴县文星镇高岭社区。法定代表人甘建忠。委托诉讼代理人：甘建明（特别授权），男，1970年11月22日出生，汉族，住湖南省湘阴县，系公司职员。被告：宋雪梅，女，1951年12月25日出生，汉族，住湖南省湘阴县。原告湘阴县建中物业有限公司（以下简称建中物业）与被告宋雪梅物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建中物业的委托诉讼代理人甘建明到庭参加了诉讼。被告宋雪梅经本院公告传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建中物业向本院提出了以下诉讼请求：1、判令被告还清所欠原告物业费6,935元及违约金3,764元；2、判令诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与精密新世纪花园签订了物业管理合同书，并按合同对小区实施了物业管理，依照合同收取物业费。合同约定对逾期未缴纳物业服务费的，按照合同第五页第五条收缴千分之五的滞纳金，被告从2011年10月1日至2019年5月30日共欠物业费6,935元，公司多次催交，但被告用各种理由拖欠。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求人民法院判令被告付清92个月的物业费6,935元以及按照合同约定的违约滞纳金千分之五，计3,764元。被告宋雪梅未予答辩，也未向本院提交证据。经审理查明，原告建中物业于2011年2月24日成立的有限责任公司，经营范围为物业管理及服务。2011年9月10日，原告与精密新世纪花园业主委员会签订了“精密新世纪花园物业管理合同书”，合同约定由原告为精密新世纪花园提供物业管理服务，合同中约定物业费为每平方米每月0.35元。2012年9月10日，合同到期后，原告再次与精密新世纪花园签订了物业管理合同，合同中约定物业费为每平方米每月0.5元。本次合同到期后，原告与精密新世纪花园业主委员会再次签订了几份物业管理合同书。2015年7月1日，原告（为乙方）与精密新世纪花园业主委员会（为甲方）最后一次签订了“精密新世纪花园物业管理合同书”。合同书对双方的权利义务进行了详细的约定，其中第十四条约定物业服务期限为3年，自2015年7月1日起至2018年6月30日止；第十五条第二款约定物业服务费由业主按其房屋产权证面积每平方米每月0.5元缴纳；第十五条第五款约定业主逾期未交纳物业服务费用的，乙方可以从逾期之日起，每天按应缴纳的千分之五收取滞纳金。2018年12月31日，原告与湘阴精密新世纪花园业主委员会签订了“物业服务合同补充协议”，协议的主要内容为将原物业服务合同的服务期限延长至2018年12月31日止。之后，因新旧物业服务公司交替，原告虽未与湘阴精密新世纪花园业主委员会签订物业服务合同，但原告实际提供物业服务至2019年5月30日。被告宋雪梅系原告从事物业管理服务的湘阴精密新世纪花园的业主（4栋208室），房屋面积为156.92平方米。原告接受小区进行物业管理后，2011年10月1日起至2019年5月30日止期间的物业费被告宋雪梅未缴纳。原告多次找被告催要物业费未果，故向法院提起诉讼。另查明，经本院电话与湘阴县家和物业管理有限公司的法定代表人叶治安联系，叶治安表示湘阴县家和物业管理有限公司虽然于2014年6月26日与精密新世纪花园业主委员会签订了物业管理合同书，但他公司实际只提供了几天至十五天左右的服务，并未完全实际接手管理精密新世纪花园。2020年，被告宋雪梅将坐落于湘阴县××镇××路××花园××栋××室房屋出卖给案外人刘红旗、李慧，并于2020年4月21日到相关部门办理了过户登记手续。以上事实，有原、被告提交的证据（详见证据目录）以及本院的庭审笔录等在卷佐证证实，足以认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原告与精密新世纪花园业主委员会签订的一系列“精密新世纪花园物业管理合同书”系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同书合法有效。依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条之规定，上述合同书对精密新世纪花园的业主具有法律约束力。2018年12月31日，合同约定的服务期限到期后，原告在新物业接管之前继续处理物业服务事项至2019年5月30日，故2019年1月1日至2019年5月30日期间双方形成是事实上的物业服务合同纠纷，该段期间的物业费业主也应当支付。被告宋雪梅享受了原告提供的物业服务，就应当按照合同约定支付相应的物业服务费，且业主拒交物业服务费会造成物业管理无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常缴纳物业服务费业主的利益，故对于原告要求宋雪梅支付6,935元（156.92×0.35×12个月+156.92×0.5×80个月）物业费的诉讼请求，予以支持。关于违约金，合同中约定的违约金标准明显过高，本院调整为参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率的4倍即年利率15.4%（即月利率1.28%）的标准计算，违约天数认可原告主张的80个月，违约金为80元（78.46元×1.28%×80个月），对原告多主张的违约金，本院不予支持。被告经本院公告传唤未到庭参加诉讼，视为对自己相关权利的放弃，不影响本院经审理查明确定的事实。依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条、第九百五十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告宋雪梅于本判决发生法律效力之日起十五日内支付湘阴县建中物业有限公司物业费和违约金合计7,015元。二、驳回原告湘阴县建中物业有限公司的其他诉讼请求。限上述赔偿义务人于本判决发生法律效力之日起十五日履行赔付义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费67元、公告费560元，合计627元（由原告湘阴县建中物业有限公司预交），由被告宋雪梅承担615元，原告湘阴县建中物业有限公司承担12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  张中一人民陪审员  侯 静人民陪审员  黄 利二〇二一年七月十五日法官助理刘三妹书记员朱靖宇附：开户行：中国建设银行岳阳湘阴支行户名：湘阴县人民法院执行款专户账号：4300××××9871联系电话：0730-251××××附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会于业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人员可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。第九百五十条物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。