江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏12民终1361号上诉人（原审原告、反诉被告）：泰州市姜堰区罗塘综合市场管理服务有限公司，统一社会信用代码913212046913498179，住所地：江苏省泰州市姜堰区罗塘街道城市花苑罗塘农贸市场。法定代表人：孙玉娟，该公司董事长。委托诉讼代理人：周网龙，江苏运泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：曾祥东，男，1978年10月14日出生，汉族，住安徽省霍邱县。上诉人泰州市姜堰区罗塘综合市场管理服务有限公司（以下简称罗塘市场管理公司）因与被上诉人曾祥东房屋租赁合同纠纷一案，不服泰州市姜堰区人民法院（2020）苏1204民初4237号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年4月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗塘市场管理公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院适用法律存在错误。1.一审法院认为，由于被上诉人已经不经营，且其本人陈述在南通经营，如果再继续要求履行租赁合同，不应得到支持。上诉人认为如果按照一审法院的理解，任何房屋租赁合同都可以事实任意解除，合同期限约定的效力将没有任何的意义和价值，并且判决结果的示范效应将会导致更多的经营者以这种方式故意不履行合法有效成立的合同。2.根据《民法典》第五百七十七条之规定，在被上诉人未按约支付租金的情况下，作为上诉人有权要求被上诉人继续履行合同，并承担违约责任。在调解过程中，上诉人也提出了变通方案，可以由被上诉人进行转租，因此原合同是可以履行的，根据《民法典》五百零九条之规定，被上诉人也应当按双方合同约定全面履行义务。二、一审法院判决结果，造成事实上对上诉人不公。一审法院在判决中仅支持了上诉人关于2019年度合同期内的租金，而根据双方合同约定，双方合同期限是三年。双方协商租金时已经考虑了合同期限对于租金标准的影响，故上诉人对于合同期限有合理信赖利益。法院判决解除不符合双方对合同利益的期待。退一步讲，双方每年合同期限对应的是当年的12月13日至次年的12月12日，而一审法院径行判决解除，也没有考虑对应期限的影响，明显属于事实认定错误。上诉人与被上诉人是签订的三年期租赁合同，合同约定了解除需要承担的责任，而一审法院不依据双方合同约定，仅以公平和诚实信用原则来确定，造成了上诉人的严重损失。上诉人与被上诉人签订合同前，上诉人花去数百万元去市场进行装修升级改造，上诉人可期待利益受损，其示范效应将造成上诉人经营的重大困难，最终损害了是广大经营租户和广大市民的利益，更损害了对法治市场经济的信心。曾祥东未提交书面答辩意见。罗塘市场管理公司向一审法院起诉请求：1.曾祥东支付2019年拖欠的租金34000元及违约金（自2019年12月5日起至曾祥东实际给付之日止按年利率15.4%计算），支付2020年度租金80000元及违约金（自2020年10月13日起至曾祥东实际给付之日止按年利率15.4%计算）；2.曾祥东支付律师费用12500元；3.本案诉讼费用由曾祥东承担。曾祥东向一审法院反诉请求：解除罗塘市场管理公司与曾祥东于2019年12月1日签订的《房屋（商铺）租赁合同》。一审法院认定事实：罗塘市场管理公司（甲方）与曾祥东（乙方）于2019年12月1日签订《房屋（商铺）租赁合同》一份，合同约定：甲方将东大门南边第五间、第六间房屋出租给乙方，租赁期限为三年，租赁期自2019年12月13日至2022年12月12日；房屋租金为第一年、第二年租金为80000元，第三年82400元，房租为一年一付，每年10月12日前付清下一年租金；如乙方在合同期内解除合同，应书面正式通知甲方，向甲方支付违约金10万元整，同时支付自解除合同之日起至下一承租者签订租赁合同期间的房租；乙方逾期缴纳租金的，除应及时如数补交外，应支付违约金5000元每天；乙方违反合同条款，由乙方及乙方保证人共同承担违约责任，甲方为了实现债权及权利，为此花去的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等相关费用）均由乙方及乙方保证人共同承担。另双方口头约定第一年度租金于2019年12月4日给付。合同签订后，曾祥东已经向罗塘市场管理公司支付第一年度租金46000元。罗塘市场管理公司租赁案涉商铺后，经营数月后即停止经营，现案涉商铺闲置无人经营。另查明：因本案诉讼，罗塘市场管理公司支付律师费12500元。一审法院认为，本案的主要争议焦点：曾祥东要求解除案涉《房屋租赁合同》有无事实和法律依据。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。但在房屋租赁等长期性合同中，一方因为经济形势的变化、履约能力等原因，导致不可能履行长期合同，需要提前解约，此情况下，应当允许当事人从难以继续履行的合同中脱身，以充分发挥物的价值，减少财产浪费，有效利用资源。本案中，曾祥东承租案涉商铺后，因新冠疫情的原因仅经营一个多月即停止经营，后虽疫情情况缓解，但自2020年5、6月份后，其因经济等原因无力继续经营，遂关闭商铺，停止经营，此后至今，案涉商铺一直处于闲置无人经营状态。审理中，曾祥东亦同意解除合同后适当补偿罗塘市场管理公司损失。依照公平和诚实信用原则，从平衡双方当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发，应当允许曾祥东解除双方签订的《房屋（商铺）租赁合同》，案涉合同自2020年12月1日曾祥东提出反诉请求时解除。案涉合同解除后，罗塘市场管理公司作为守约方，有权要求曾祥东承担违约责任或者请求损害赔偿，经一审法院释明，罗塘市场管理公司明确表示不要求在本案中处理赔偿事宜，其可依法另行主张权利。合同解除后，尚未履行的，终止履行。案涉合同解除后，曾祥东应当将案涉房屋（商铺）交还给罗塘市场管理公司。关于罗塘市场管理公司主张的租金，曾祥东同意支付2019年-2020年度的租金34000元，予以支持。因曾祥东未按期支付租金，罗塘市场管理公司主张逾期付款违约金符合双方约定，亦予支持。对罗塘市场管理公司主张的2020年-2021年度的租金，因双方合同已经解除，故对罗塘市场管理公司的该项诉讼请求，不予支持。关于罗塘市场管理公司主张的律师费损失，因双方合同约定若曾祥东违约，其应当承担罗塘市场管理公司为实现债权所花去的律师费用，本案诉讼因曾祥东违约导致，故罗塘市场管理公司主张曾祥东赔偿律师费损失于法有据，一审法院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、曾祥东与泰州市姜堰区罗塘综合市场管理服务有限公司于2019年12月1日签订的《房屋（商铺）租赁合同》于2020年12月1日解除；二、曾祥东于判决生效后十日内将泰州市姜堰区罗塘综合市场东大门南边第五间、第六间房屋（商铺）腾空并交还给泰州市姜堰区罗塘综合市场管理服务有限公司；三、曾祥东于判决生效后十日内向泰州市姜堰区罗塘综合市场管理服务有限公司支付2019-2020年度所欠租金34000元及违约金（自2019年12月5日起至曾祥东实际给付之日止按年利率15.4%计算），同时赔偿罗塘市场管理公司律师费损失12500元；四、驳回泰州市姜堰区罗塘综合市场管理服务有限公司的其余诉讼请求。如曾祥东未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2998元,减半收取计1499元，财产保全费1220元，反诉案件受理费887元，合计3606元，由泰州市姜堰区罗塘综合市场管理服务有限公司负担1676元，曾祥东负担1930元（罗塘市场管理公司预交的案件受理费的剩余部分1043元，由一审法院退还罗塘市场管理公司，曾祥东应于判决生效后十日内向一审法院支付）。二审中，双方当事人均未有新证据提交，二审审理查明的事实与原审一致。本案二审中的争议焦点是：曾祥东请求解除案涉房屋租赁合同应否支持。本院认为，曾祥东租赁罗塘市场管理公司的商铺用于经营，双方签订《房屋（商铺）租赁合同》，约定租赁期自2019年12月13日至2022年12月12日。曾祥东承租该商铺后，因新冠疫情的发生不久即停止经营，于2020年5月撤离案涉商铺。罗塘市场管理公司知晓该撤离事实，但不同意曾祥东提前解除合同，双方因履行意思的分歧形成合同僵局，案涉商铺长期处于闲置状态。本次新冠××疫情及防控措施具有不可抗力特征，对市场经营造成的影响是客观存在的，在此背景下曾祥东请求解除合同其主观上也并非恶意，且曾祥东表示愿意补偿罗塘市场管理公司2019-2020年全年度的租金，对该反诉请求予以支持，可以改观利益失衡现象，从而平衡当事人之间的利益关系，避免造成社会资源的浪费。故一审法院判决解除案涉房屋租赁合同并无不当，本院予以维持。合同权利义务终止后，不影响违约方承担违约责任。因上诉人明确表示不要求在本案中处理赔偿事宜，故有关疫情对合同履行是否造成根本性障碍、是否按照不可抗力的规定免除部分或全部责任、守约方是否负有减少损失扩大的义务等问题在本案中不予理涉，当事人可依法另行主张。综上所述，罗塘市场管理公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2998元，由上诉人泰州市姜堰区罗塘综合市场管理服务有限公司负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 高 云审判员 吴 玫审判员 陈 雨二〇二一年七月一日书记员 吴泓萱