河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫04民终1638号上诉人(原审被告）：李青，女，1981年4月10日出生，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：穆光辉，河南盐都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：平顶山市朗洁物业服务有限公司，住所地平顶山市新华区凌云路北段佳田塞纳城商业街二号佳苑会所五楼11号商铺。统一社会信用代码：91410400758366700U。法定代表人：李根昌，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：赵真珍，女，该公司员工。上诉人李青因与被上诉人平顶山市朗洁物业服务有限公司（以下简称朗洁公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省叶县人民法院（2021）豫0422民初233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李青的委托诉讼代理人穆光辉，被上诉人朗洁公司的委托诉讼代理人赵真珍参加诉讼。本案现已审理终结。李青上诉请求：1.请求撤销原审判决，发回重审或依法改判；2.一审、二审诉讼费用均由朗洁物业承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、朗洁物业怠于行使权力，未通过法定程序主张物业费。书面催交物业费是物业公司向业主诉求物业费的前置程序，朗洁公司从未向李青书面催收过物业费，一审中也未提供任何证据证明向李青书面催缴过物业管理费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，物业服务企业在向业主主张物业管理费及其他相关费用前，应当先行向业主送达书面催交通知书，朗洁物业直接向法院提起诉讼不符合法定的起诉条件，应驳回其起诉。二、朗洁公司未按照合同约定的服务项目提供相应的服务内容，已构成根本违约，无权要求李青支付物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”如果存在以上情形，业主不仅可以拒交物业费，对于已经收取的费用也可以要求退回，对因此造成的损失还可以要求赔偿。案涉小区垃圾堆积如山，长期无人清理，电梯出现严重故障既不更换也不维修，广场上危险建筑物无人拆除，常年危及小区业主的生命财产安全，连消防通道都被堵死等恶劣现象层出不穷。朗洁物业对此视若无睹，完全不履行其应尽管理服务义务，致使小区业主怨声载道，多次发生业主驱赶物业公司的事件。朗洁公司的严重违约行为不但未给李青等广大业主带来便利，还给广大业主的生命财产带来了严重损失。朗洁公司只主张权利、不履行义务，已构成根本违约，应承担违约责任。一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法查明事实，支持李青的上诉请求。朗洁公司辩称，案涉《前期物业服务合同》合法有效，朗洁公司提供了物业服务，李青应支付物业管理费。朗洁公司起诉前曾多次向李青催收物业费，也在小区张贴过缴费通知，也多次找街道办事处反映、协调，但李青仍拒不交纳。朗洁公司按照合同约定提供了物业服务，不存在任何违约情形，李青作为受益方未按时支付物业费，属于违约。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。朗洁公司向一审法院起诉请求：1.判令李青支付朗洁公司2017年11月12日至2020年6月30日期间的物业费2942元，并支付违约金暂记1397元（自2017年11月12日至2020年12月12日，以2942元为基数，按年利率15.4%计算）以上共计4339元（之后违约金以2492元为基数按年利率15.4%计算至全部清偿完毕之日止）；2.诉讼费由李青承担。一审法院认定事实：2017年5月22日，朗洁公司（乙方）与平顶山市玉衡房地产开发有限公司（甲方）签订前期物业服务合同一份，合同约定：由甲方选聘乙方提供叶县九龙国际商住小区前期物业管理服务，合同期限自2017年5月22日至2020年5月21日,合同物业服务费高层住宅1.19元/月/平方米，业主应于交房之日起缴纳物业服务费。李青系叶县九龙国际商住小区904室业主，住房面积78.3平方米，拖欠自2017年11月12日至2020年6月30日物业费。一审法院认为，平顶山市玉衡房地产开发有限公司作为涉案小区开发商，其与朗洁公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律相关规定，属合法有效。签订该合同后,朗洁公司于2017年5月起为涉案小区提供了物业服务，李青系该小区业主，作为物业服务受益方，应当向朗洁公司支付物业费。故朗洁公司要求李青缴纳该期间的物业费，理由正当，予以支持。朗洁公司在提供物业服务过程中，存在一定瑕疵。综合双方当事人履行合同的实际情况及朗洁公司提供服务情况，酌定按照1元/月/平方米缴纳物业费为宜，李青家住房面积78.3平方米，每月应交纳物业费78.3元，2017年11月12日至2020年6月30日期间31个月的物业费应为2427元。鉴于朗洁公司提供的物业服务存在一定瑕疵,李青并非恶意拖欠物业费，故对朗洁公司主张拖欠物业费违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、李青于判决发生法律效力之日起七日内支付平顶山市朗洁物业服务有限公司物业费2427元；二、驳回平顶山市朗洁物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由李青负担。本院二审期间，李青围绕上诉请求依法提交了六组证据，朗洁公司围绕上诉请求依法提交了一组证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李青提交的第一组证据为《九龙国际小区物业服务收费标准公示》，拟证明朗洁公司未按约定的服务项目和质量标准提供服务，违反物业服务质价相符的法律规定。李青提交的第二组证据为小区广场上的废弃建筑物图片，拟证明废弃建筑物占据了小区一半面积，客观上导致了大部分物业配套设施无法交付，物业公司无法提供对公共区域项目的服务，广大业主也没有享受到相关权益；物业公司将垃圾堆积到废弃建筑物中，使业主每天生活在恶劣环境中；小区广场上废弃的建筑物己成危楼，严重威胁着业主的生命财产安全。李青提交的第三组证据为楼道内无人清理的垃圾图片，拟证明朗洁公司未履行保洁义务，小区内环境差。李青提交的第四组证据为消防通道和小区大门被封堵图片，拟证明朗洁公司对案涉小区造成了破坏，威胁广大业主的生命财产安全。李青提交的第五组证据为业主娄娟娟的证人证言，拟证明小区电梯出现严重故障，长期得不到物业公司的维护，危及广大业主的生命安全。李青提交的第六组证据为过半数业主的联合签名，拟证明广大业主均不认可朗洁公司的服务质量，各项基本物业服务工作一直处于停滞瘫痪的非正常状态，朗洁公司的物业服务质量有严重瑕疵。朗洁公司对李青提交的第一组证据的质证意见为，对真实性无异议，对证明目的有异议，从收费公示栏中可以看出，案涉小区应收取的物业管理费与案涉《前期物业服务合同》的约定是一致的，即每月每平方米1.19元。朗洁公司对李青提交的第二组证据的质证意见为，朗洁公司是物业管理公司，小区内部规划是由开发商实施的，废弃建筑物未拆除是开发商的责任，并非朗洁公司的责任，朗洁公司也就该情况与开发商进行过沟通。朗洁公司对李青提交的第三、四组证据的质证意见为，李青均未提供这些图片的原始载体，无法看清楚图片的拍摄时间。朗洁公司在2020年6月30日后就不再为该小区提供服务，图片拍摄的是否是该小区无法确定，拍摄时间也无法确定。朗洁公司对李青提交的第五组证据的质证意见为，证人未出庭接受法庭质询，其证言真实性无法核实，朗洁公司不予认可。朗洁公司对李青提交的第六组证据的质证意见为，朗洁公司提供的是复印件，并且案涉小区中还有一部分业主并未按时向朗洁公司交纳物业费，随后朗洁公司将会分批予以主张。朗洁公司提交的一组证据为自2017年6月至2020年5月之间的《叶县九龙国基费用明细表》及该公司在案涉小区工作人员的工资支付情况，朗洁公司拟通过该组证据证明朗洁公司在2017年6月至2020年5月期间向案涉小区提供物业服务的真实性。《叶县九龙国基费用明细表》是2017年6月至2020年5月朗洁物业公司服务期间的支出明细表，载明的各项费用包括综合管理费用、物业共用设备的运行和维护费用及物业管理的清洁服务费用、秩序维护费用等，说明朗洁公司已经尽到了物业服务责任。李青对朗洁公司提交的该组证据的质证意见为，对真实性和关联性均不予认可；《叶县九龙国基费用明细表》系朗洁公司单方提供，没有支出费用的相应发票，也没有业主签字；工资表也系朗洁物业公司单方提供，朗洁公司未提供劳动合同、社保缴纳记录以及支付凭证等证据相互印证；工资表上涉及的人员中，其仅见过袁红凡（负责人）、马献平（门卫）、李闯（电工），其他人在小区没见过。对双方当事人二审争议的事实，本院认定如下：李青提交的、朗洁公司张贴在案涉小区的《九龙国际小区物业服务收费标准公示》显示，九龙国际小区物业服务收费按照三星级标准执行。服务项目及收费标准分别为：综合管理服务费0.10元/平方米·月；物业共用部位共用设施设备运行和维护服务费0.74元/平方米·月；物业管理区域绿化养护服务费0.05元/平方米·月；物业管理区域清洁卫生服务费0.12元/平方米·月；综合管理区域秩序维护服务费0.18元/平方米·月。除以上事实外，二审查明的其他事实与原审判决认定的事实相一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、书面催缴物业费是否系物业公司主张物业费的诉前必经程序；二、朗洁物业公司是否按照前期物业服务合同的约定履行了物业管理义务，是否存在根本违约行为，一审判令以1元/平方米·月支付物业费是否适当。对此，本院针对双方当事人的上诉理由和答辩意见，结合一、二审查明的事实，综合分析评议如下：一、关于书面催缴物业费是否系物业公司主张物业费的诉前必经程序的问题。本案系物业服务合同纠纷。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。业主逾期不支付物业费，提供物业服务的公司有权向其催告并主张，但我国法律法规对物业服务公司催告及主张的方式并未作出明确规定，也未规定书面催缴物业费系物业公司主张物业费的诉前必经程序，李青已两年多未交物业费，朗洁公司提起诉讼予以主张并无不当。李青的该项上诉理由不能成立，本院不予采信。二、关于朗洁物业公司是否按照前期物业服务合同的约定履行了物业管理义务，是否存在根本违约行为，一审判令以1元/平方米·月支付物业费是否适当的问题。本院认为，平顶山市玉衡房地产开发有限公司作为案涉小区开发商，其与朗洁公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律相关规定，合法有效，朗洁公司为九龙小区业主提供一定的物业服务，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。李青提出，小区广场上危险建筑物无人拆除致使小区环境差、无规范停车位、危害业主生命财产安全，该情况虽存在，但不能归责于提供物业服务的朗洁公司，朗洁公司提供了日常保洁、垃圾清运、电梯维护、门卫管理等服务，李青主张朗洁公司完全未履行物业管理服务，构成根本违约的上诉理由证据不够确实充分，本院不予采信。虽朗洁公司未构成根本违约，但根据李青提供的照片、其他业主证言等可以证实朗洁公司在物业合同履行中，未完全尽到物业服务合同约定的义务，且朗洁公司提交的《叶县九龙国际小区退物业费及装修押金总表》显示，该小区总共有二百五十余户，欠付物业费的有一百六十余户，说明该小区的大部分业主对朗洁公司的物业服务不满，也说明朗洁公司的提供的物业服务确有缺陷。案涉小区公共面积狭小、无绿化面积、无健身休闲设施、无规范的停车位（库）等均系事实，这些事实客观上限制了物业服务的质量，也降低了朗洁公司提供物业服务的成本。综上，本案物业服务合同纠纷涉及广大业主的利益，根据朗洁公司并未依据《九龙国际小区物业服务收费标准公示》提供所有的服务项目，仅完成了部分物业服务，所提供的服务也存在瑕疵的事实，本院酌定李青应支付物业费为0.8元/平方米·月，李青家住房面积78.3平方米，2017年11月12日至2020年6月30日期间31个月19天的物业费应为1982元。综上所述，李青的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省叶县人民法院（2021）豫0422民初233号民事判决第二项；二、变更河南省叶县人民法院（2021）豫0422民初233号民事判决第一项为：李青于本判决发生法律效力之日起七日内给付平顶山市朗洁物业服务有限公司物业管理服务费1982元；三、驳回平顶山市朗洁物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由平顶山市朗洁物业服务有限公司负担14元，李青负担11元。二审案件受理费50元，由平顶山市朗洁物业服务有限公司负担10元，李青负担40元。本判决为终审判决。审判长  陈国锋审判员  石天旭审判员  李 洁二〇二一年七月二十八日法官助理张立永书记员段奇敏