江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终2553号上诉人（原审被告）：尹卫俊，男，1971年9月15日出生，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：朱新荣，江苏驰东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汤荣海，男，1946年5月16日出生，汉族，住常州市。被上诉人（原审原告）：尹冬伢，女，1948年11月30日出生，汉族，住常州市。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：汤小芳，系两被上诉人的女儿。两被上诉人共同委托诉讼代理人：宋国平，常州市金坛区水乡法律服务所法律工作者。上诉人尹卫俊因与被上诉人汤荣海、尹冬伢返还原物纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院（2020）苏0413民初3784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。尹卫俊上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由汤荣海、尹冬伢承担。事实和理由：一、双方对案涉房屋买卖行为的效力。1.案涉房屋己由上诉人实际居住长达二十余年之久，上诉人在居住期间在原房屋的基础上进行了翻建、扩建、增设副房、装修等行为，均是基于该房屋为自己购买所得而作出的处分行为。上诉人取得该房屋的实际物权己成既定事实，应享有与该房相关的权益。上诉人于1993年开始使用案涉房屋，后于1996年购买。因双方系亲戚关系，未履行书面手续，但上诉人已支付对价贰万元并使用房屋至今，双方买卖行为依法成立并生效，并已实际履行，对双方当事人均具有法律约束力。2.认定农村房屋买卖行为的效力，应当坚持尊重历史、照顾现实的原则，对具体情况作具体分析。应重点查明双方身份关系、居住时间、居住期间对房屋翻建、改建、扩建和装修等处置行为及是否具备腾空房屋的条件、集体组织成员对房屋买卖是否知情等相关因素，而原审法院未充分调查以查明案件事实。3.退一步讲，如果涉案房屋不是上诉人所购买取得，而是借用，上诉人这么多年来完全没必要将自有资金用于对该房屋的翻建、扩建、装修，而可以另外自购或自建房屋。因此，汤荣海、尹冬伢认为房屋是借用给上诉人的主张，明显不符合常理。并且，该房屋目前是上诉人全家的唯一住处，让其腾空房屋，全家无他处可去。根据最高人民法院的批复，如果农村房屋的买卖双方已经实行交付房屋及全部价款，买卖关系有效，人民法院应予保护。二、房屋过户登记不是房屋买卖民事行为有效的必然条件。从房屋登记制度的设定目的来看，登记的作用在于公示，让人周知该权利的存在，登记针对的是房屋的所有权的变更，而非房屋买卖的民事行为。从登记的法律性质来看，过户登记是房屋买卖行为的内容之一，不可将其与房屋买卖行为的有效要件相混淆。没有办理房产登记，即未办理物权登记的效果是房屋的所有权不发生变更，但是不影响房屋买卖行为的效力。因此，原审法院认为因双方未办理产权变更从而认定上诉人不能取得该房屋的相关权益是错误的。三、原审判决认定汤荣海、尹冬伢于1998年办理产权登记时，上诉人未提出异议，因此不支持案涉房屋为上诉人所购买。此原因有二:一是因为只有汤荣海、尹冬伢对案涉房屋有准建证，房屋产权只能办理到其名下；二是同样缘于双方为亲戚关系的特殊身份，并基于对汤荣海、尹冬伢的信任，上诉人认为房屋买卖行为是真实有效的，房屋也早已实际属于自己的事实，从而未催促汤荣海、尹冬伢办理过户手续。至于上诉人实际使用房屋后，对房屋进行的改扩建等未办理准建手续，虽与本案无涉，是属于另一种法律关系。但从该行为可以看出上诉人己有改扩建房屋这一事实存在，其已切实对案涉房屋进行了占有使用与管理处分。四、基于本案诉争的事实，本案应适用《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民法通则》的相关规定。而且，无论是汤荣海、尹冬伢主张不按约定履行自己的义务的违约行为，还是主张撤销自己的民事法律行为，均已过了诉讼时效。因此，原审判决适用法律错误。汤荣海、尹冬伢辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。汤荣海、尹冬伢向一审法院起诉请求：判令尹卫俊限期腾让返还汤荣海、尹冬伢位于常州市金坛区x街道x村委x墩x号两层楼房上下五间，面积202.3平方米。一审法院查明：汤荣海、尹冬伢系夫妻关系，两人在婚姻关系存续期间在原金坛市水北镇上疁3队修建一幢两层五间房屋。1998年7月2日，汤荣海就上述房屋领取了村镇房屋所有权证。尹卫俊系尹冬伢的侄子且年轻时跟随汤荣海从事跑业务的工作，1993年因尹卫俊没有房屋结婚且汤荣海、尹冬伢对案涉房屋暂时不作使用，故汤荣海、尹冬伢便将案涉房屋交由尹卫俊使用至今，期间，尹卫俊对案涉房屋进行了装修及扩建。现汤荣海、尹冬伢因年事已高，要求尹卫俊返还案涉房屋，双方之间未达成一致意见，故尹卫俊诉至该院处理。一审法院认为，依据双方的诉辩意见，本院归纳争议焦点为案涉房屋的所有权人如何认定。对此，本院综合双方提交的证据及陈述认定案涉房屋所有权人仍属汤荣海、尹冬伢，理由如下：首先，依据物权公示原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当按照法律规定登记。本案中，汤荣海、尹冬伢提交的村镇房屋所有权证载明的所有权人为汤荣海，而尹卫俊未向该院提交证据证明双方之间已办理所有权变更登记手续；其次，尹卫俊辩称汤荣海、尹冬伢于1993年将案涉房屋交于其使用后于1996年又将该房屋以2万元的价格出卖给自己。但对于该事实，尹卫俊作为负有举证责任的一方未向本院提交有效证据证明双方之间曾达成房屋买卖的合意，同时案涉房屋于1998年办理产权登记手续时尹卫俊也未提出异议，故尹卫俊关于案涉房屋已出卖给自己的陈述缺乏证据支持，该院不予采纳。依据法律规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。汤荣海、尹冬伢作为案涉房屋的所有权人将房屋交于尹卫俊无偿使用且双方未约定使用期限，可随时要求尹卫俊返还案涉房屋，故汤荣海、尹冬伢主张要求尹卫俊将案涉房屋腾空符合法律规定，该院予以支持。关于房屋扩建部分，因对扩建的房屋未提供合法的准建手续，故该院在本案中不作处理。“羊有跪乳之恩，鸦有反哺之义”，本案纠纷并非单纯的物权纠纷，其中掺杂的伦理亲情，尹卫俊年轻时与汤荣海有“父子”之情，虽该院依法作出了判决，但法理不外乎于情，该院仍希望双方在后续处理本案纠纷时能兼顾亲情、妥善解决。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：尹卫俊于判决生效之日起60日内将位于常州市金坛区x街道x村委x墩x号两层五间楼房（建筑面积202.3㎡）腾空后交付汤荣海、尹冬伢。本案案件受理费80元，由尹卫俊负担。二审中，尹卫俊提供以下证据：1.宋建强出具的证明1份，证明上诉人向宋建强借款6500元，用于向汤荣海、尹冬伢支付购房款；2.张某出具的证明1份，证明1996年尹卫俊的岳母向张某借款1万元，用于向汤荣海、尹冬伢支付购房款；3.蒋金川、吴定祥、孙咬齐出具的证明1份，证明尹卫俊结婚时汤荣海、尹冬伢向三个媒人承诺将案涉房屋给尹卫俊；4.尹荣昌、尹某、尹建平、罗秀琴出具的证明1份，证明尹卫俊结婚时，被上诉人承诺会把尹卫俊当亲生儿子对待，案涉房屋也给尹卫俊；5.金坛区尧塘街道水北村村委的证明1份，证明尹卫俊自1993年起一直居住在案涉房屋中；6.联名证明1份，望家墩村民证明尹卫俊自1993年起一直居住在案涉房屋中；7.金坛自来水公司儒林营业所出具的实收清单2张，证明案涉房屋用水登记在尹卫俊名下，并由尹卫俊一直在缴费；8.金坛供电分公司证明1份3张，证明案涉房屋用电登记在尹卫俊名下，并由尹卫俊一直在缴费；9.部分房屋装修扩建照片14张，证明尹卫俊居住在案涉房屋中，并多次对房屋装修扩建，汤荣海、尹冬伢也未提出任何异议；10.2020年5月17日家庭会议的录音光盘及整理资料，尹冬伢也说了当时诉争房子是送给尹卫俊结婚的。这段录音汤荣海、尹冬伢也录了，一审的时候提交的，但是把相关的部分去掉了一些。汤荣海、尹冬伢质证称，1.对证据1.2.3不予认可，证人都是亲戚关系，有利害关系，所做的证言也并非事实。2.证据4的证人也是亲戚关系，说的不是事实。3.证据5、6只能证明尹卫俊居住在案涉房子里，不能证明房子是卖给他的，对本案没有证明作用。4.证据7、8系水费、电费，不能证明房子是尹卫俊的。5.证据9，尹卫俊对房子装修是基于他结婚的需要进行的，我们之前也装修好的。6.汤荣海、尹冬伢从2008年开始多次要求返还房子，但尹卫俊始终拒绝，因此召开家庭会议来解决这个事情，证据10录音中尹冬伢的话也不能证明房子就是给尹卫俊的。二审中，尹卫俊申请证人尹某、张某到庭作证。尹某陈述：1.尹卫俊是我亲侄子，他父亲去世后，因为汤荣海家只有女儿没有儿子，所以尹卫俊准备到汤荣海家去。去之前我和二哥到汤荣海家里商量，汤荣海承诺将尹卫俊当自己儿子看待，我们就同意了。2.尹卫俊结婚办酒的时候，汤荣海当众说“我把尹卫俊当自己的儿子看，我的房子就送给他住”，但当时尹冬伢不在场，不知道这个事情。3.尹卫俊提供的证明上的字是我本人所签。张某陈述：1.我和尹卫俊是亲连襟。1993、1994年的时候，我丈母娘曾找我借款2万元，说小女婿的姑父要把房子给小女婿，我丈母娘不放心，说要给点钱。当时我没有那么多钱，就和朋友借了点，一共借了2万元。2.对于尹卫俊买的房子，听我丈母娘说就是她现在住的房子，具体位置不清楚。严格意义来说，也不是买房子，听我丈母娘说是他姑父把房子送给他，象征性的给2万元。3.尹卫俊提供的证明上的字是我本人所签。汤荣海、尹冬伢质证称，1.对于尹某的证言不予认可，即便尹某说的是事实，也侵害了尹冬伢的权利。2.对张某的证言不予认可，对于借款时间和借款金额，其证言与证明存在矛盾，不能采信。二审查明的事实与原审一致，本院依法予以确认。本院认为：一、双方是否存在房屋买卖关系。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。案涉房屋村镇房屋所有权证载明的所有权人为汤荣海，汤荣海、尹冬伢认为只是将房屋借给尹卫俊居住，但尹卫俊则认为1996年汤荣海、尹冬伢已将该房屋以2万元的价格卖给自己，对此尹卫俊应举证证明。二审中，尹卫俊提供了证明、证人证言，部分证明案涉房屋系汤荣海、尹冬伢送给其居住，部分证明其以2万元的价格购买了案涉房屋，证明目的存在矛盾之处。而且到庭作证的证人均与尹卫俊存在利害关系，陈述的部分事实并非其亲眼所见，出具的证明与证人证言所描述的事实存在出入，故本院对相关证明、证人证言不予采信。对于尹卫俊提供的借款的证明、水电费、村委的证明等，只能证明其现居住在案涉房屋内，不能证明通过买卖取得了案涉房屋的所有权。因此，尹卫俊不能证明其与汤荣海、尹冬伢之间存在房屋买卖关系，应承担举证不能的法律后果，尹卫俊应向汤荣海、尹冬伢返还案涉房屋。二、尹卫俊主张汤荣海、尹冬伢的起诉超过诉讼时效的问题。诉讼时效系针对债权请求权，本案汤荣海、尹冬伢基于物权要求尹卫俊返还案涉房屋，不适用诉讼时效的规定。而且，尹卫俊在一审中未提出诉讼时效的抗辩，现二审期间提出，本院不予支持。综上，尹卫俊的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由尹卫俊负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 莹审 判 员  卢文忠审 判 员  袁海燕二〇二一年七月十九日法官助理  骆云辉书 记 员  吴 洋