内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院   民事判决书   （2021）内2921民初1230号   原告：阿拉善盟泰隆房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区阿拉善盟阿拉善左旗。   法定代表人：姚宏锋，该公司总经理。   委托诉讼代理人：李云飞，男，该公司办公室主任。   被告：阿拉善盟济州汤泉有限公司，住所地内蒙古自治区阿拉善盟阿拉善左旗。   法定代表人：王金泰，系该公司经理。   委托诉讼代理人：何宏风，北京市伟恒（呼和浩特市）律师事务所律师。   原告阿拉善盟泰隆房地产开发有限责任公司（下称泰隆公司）与被告阿拉善盟济州汤泉有限公司（下称济州汤泉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阿拉善盟泰隆房地产开发有限责任公司的法定代表人姚宏锋及其委托诉讼代理人李云飞与被告阿拉善盟济州汤泉有限公司的法定代表人王金泰及其委托诉讼代理人何宏风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告泰隆公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金1372984元；2.判令被告向原告支付违约金1372984元（686492元×2年）。3.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2018年12月20日在平等自愿的基础上，签订了《房屋租赁合同》，被告租赁原告位于某小区A座临街部分房屋用于洗浴、住宿、餐饮经营活动。合同的第三条第1款和第2款明确约定，被告应在每个租赁年度的1月30日之前，一次性支付原告当年的租金686492元。2019年度，被告按约向原告支付了租金。2020年1月份，由于全国出现了新冠肺炎疫情的突发情况，原告暂缓了被告支付租金的时限。随着疫情的有效控制，被告于当年4月份开始了正常的经营活动。于是，原告等到当年的10月份以后才向被告提出支付租金，经过多次的催要，被告始终以各种说辞不予支付，一直拖到当年的12月份，原告又书面通知向被告催要租金，被告不但不予支付，还对原告的工作人员冷言相对。到了2021年应支付租金的期限前后，原告多次派员向被告催要2020年和2021年度的租金，但被告至今不予支付。对此，原告只能向人民法院提起诉讼，依法维护自己的合法权益。   被告济州汤泉公司辩称，一、正如原告所称2020年初由于突发新冠疫情，原告同意被告暂缓交付租金，2020年10月以后，原告才向被告提出支付租金的要求，就是说原告同意将原租赁合同约定2020年的支付租金期限由1月30日前变更至2020年10月以后支付。另外根据合同工第十条约定，因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任，疫情属于不可抗力，被告因为疫情原因，2020年2月至4月期间处于停业状态，遭受了损失，原告也由于暂缓收取租金产生了损失，原告和被告的损失均属于不可抗力造成的损失，按照合同约定，双方互不承担责任，所以，被告认为原告要求被告承担2020年未按期支付租金的违约金，有违合同和法律规定。二、虽然2020年12月，原告向被告提出支付租金的要求，但是由于原告未履行其与被告法定代表人王金泰所签《凯隆金座前期预定协议书》约定，未给被告提供后院总车位的20%由被告使用，所以被告多次与原告就用车位抵顶租金进行协商，被告提出用车位抵顶2年的租金，而原告的答复是只同意抵顶一年的租金，双方现在也没有就此达成协议，所以被告暂停支付租金。原告也在没有向被告提出租金的要求，被告未付租金的行为在主观上没有过错。其次，原告第二项诉请的违约金过高，不符合合同约定和法律规定，合同第七条第三款约定，拖欠房租累计一个月内的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，剩余租金及押金不予退还，以上约定了乙方拖欠房租累计一个月内的，违约金的数额为剩余租金，合同第九条第二款第一项第4项约定：乙方拖欠房租累计一个月内，乙方应按照合同年租金的5%支付违约金，根据以上内容，双方就迟付租金，根据超限一个月内和一个月以上的情况已经分别约定了违约金数额，可是该款第4项有约定，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付甲方滞纳金，该约定性质上属于惩罚性赔偿条款，显然超出了被告在订立合同时预见到或应当预见到的损失，依据合同法第一百一十三条和一百一十四条规定，被告认为原告主张的违约金过高，请求人民法院适当减少。最后，关于原告诉状第三项解除合同的请求，被告希望继续履行合同到2022年1月1日，因为有些顾客办了2年的卡，如果法院判决现在解除合同，势必给广大消费者带来麻烦，另外，被告投入了巨大资金进行了装修，且被告雇佣了许多劳动者，判决现在解除合同不利于实现社会效果和法律效果的统一。   本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告主张被告向其支付2020年1月至2021年12月31日的租金1372984元及违约金1372984元，被告陈述其未在2020年1月30日支付当年的租金，系因发生新冠疫情停业，新冠疫情属于不可抗力，对于2020年1月中旬至2020年4月的租金，根据合同约定的因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任，故其不应承担期间的。被告该项陈述，本院依法予以确认。但是新冠疫情致使被告营业停止的期间为2020年1月中旬至同年4月，之后经营正常。原告于2020年11月26日向被告发送《催款告知书》，该告知书明确支付租金期限为2020年12月5日之前，被告未于相应期限支付租金，其所述理由不能成立，本院对其该项陈述依法不予确认。被告陈述双方约定的违约金过高，原告没有提供其他证据证明双方约定的违约金标准的合理性，故对被告陈述的双方约定违约金标准，应依法予以调整的意见，本院依法予以确认。   本院认为，原被告经协商一致签订《房屋租赁合同》，原告将房屋交付被告使用，被告应按照约定给付租金。被告未依约履行给付租金义务，且经原告催要，被告仍未履行，根据双方签订的《房屋租赁合同》第九条违约责任下的乙方违约责任1.（4）项拖欠房租累计1个月的，甲方有权终止合同，原告请求解除原被告签订的《房屋租赁合同》，符合双方约定的解除条件，本院予以支持。原告请求被告给付拖欠的租金，符合法律规定，本院予以支持。即被告应向原告给付至《房屋租赁合同》解除之日的租金。截至2021年7月19日，被告共欠付租金1065473.20元（686492元+686492元÷12个月×6个月+686492元÷365天×19天），减去2020年1月中旬至2020年4月的租金171623元（686492元÷12个月×3个月），被告应付原告租金893850.20元。被告主张违约金额过高，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》〔法释〔1999〕8号〕、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发［２００３］２５１号）和“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，对原告主张的逾期付款违约金调整为按照2020年12月全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%/年，上浮30%后再上浮30%的标准计算违约金，偿付期限至租金付清之日止。计算方法为：逾期付款金额×3.85%/年×（1＋30%）×（1＋30%）×逾期时间，其中截至2021年7月19日的违约金为32513.23元〔（686492元-171623元）×3.85%÷360天×225天+378981.20元×3.85%÷360天×169天〕×（1＋30%）×（1＋30%）。   综上，原被告双方签订《房屋租赁合同》，原告交付了房屋，被告未依约支付租金，原告请求被告支付租金及违约金并解除合同，符合法律规定，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百七十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：   一、解除原告阿拉善盟泰隆房地产开发有限责任公司与被告阿拉善盟济州汤泉有限公司于2018年12月20日签订的《房屋租赁合同》。   二、被告阿拉善盟济州汤泉有限公司向原告阿拉善盟泰隆房地产开发有限责任公司给付至《房屋租赁合同》解除之日的租金，其中至2021年7月19日的租金893850.20元。   三、被告阿拉善盟济州汤泉有限公司向原告阿拉善盟泰隆房地产开发有限责任公司支付至租金付清之日的违约金，其中至2021年7月19日的违约金为32513.23元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费28768元，减半收取计14384元，由被告阿拉善盟济州汤泉有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院。   审判员 马建军   二〇二一年七月十九日   法官助理 赵 蕊   书记员 田 杨