陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2021）陕01民终8762号上诉人（原审原告）:西安盛龙万祥商业运营管理有限公司，住所地：西安市未央区。法定代表人：范宝萍，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王嘉蕊，女，该公司员工。上诉人（原审被告）：郭某某，男，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：刘盾，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾永曼，陕西永嘉信律师事务所律师。上诉人西安盛龙万祥商业运营管理有限公司(以下简称盛龙万祥公司)因与上诉人郭某某物业服务合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初24199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员马莉莉独任审理。本案现已审理终结。盛龙万祥公司上诉请求：1.将本案发回重审或改判郭某某向盛龙万祥公司支付欠付的物业管理费294784.26元及违约金16932.72元；2.判令郭某某承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.一审法院对于本案中关于盛龙万祥公司存在过错审理不清，适用法律错误，盛龙万祥公司不应承担过错责任。一审判决书中不予采信郭某某关于2019年6月已向盛龙万祥公司提交撤场申请，但因盛龙万祥公司未向其开具撤场单导致其无法离场的辩称，但又因此认定盛龙万祥公司存在过错，应承担部分责任，既已排除郭某某辩称的真实性，就不应判定盛龙万祥公司存在过错、承担责任，该论证与责任划分结果前后矛盾。盛龙万祥公司并未不履行向郭某某提供物业服务的义务或不按约定履行物业管理服务义务，故盛龙万祥公司并不应承担过错责任。2.一审法院酌定减轻情节与本案并非同一法律关系，酌定情节适用错误，法律适用错误。一审法院认为的疫情对郭某某使用店铺造成影响是基于郭某某与案外人的租赁合同关系，与本案中物业管理服务合同并非同一法律关系，不应以此为由擅自减轻郭某某物业服务费。因疫情影响造成营业损失的可以请求减免租金，并非本案争议物业管理服务费，且盛龙万祥公司疫情期间依旧不间断的提供了物业服务，有物业服务成本，故郭某某作为受益人理应依据合同约定向盛龙万祥公司支付全部物业服务费。当事人向法院请求变更合同价款的，法院应结合实际情况考虑是否予以支持，但郭某某并未诉讼请求变更合同价款并在庭审过程中明确表示拒绝请求变更合同价款，一审法院不应擅自变更合同价款并免除郭某某全部违约责任。3.一审法院酌定减轻郭某某物业管理费适用情形及计算方法错误，无法律及事实依据。一审法院既已认定2019年7月6日至2020年9月4日除疫情不可抗力因素导致商场未能开业期间外，郭某某均安排工作人员在店，其货物等均在场展示，郭某某已享受盛龙万祥公司物业管理服务，其作为受益人，应向盛龙万祥公司支付物业管理费。郭某某享受盛龙万祥公司提供的物业管理服务长达十四个月，即便商场因疫情无法正常开业期间，为保证商场消防卫生安全及商户货物、财产安全，盛龙万祥公司工作人员仍24小时巡逻监控，从未停止物业管理服务，故郭某某理应依据合同约定向盛龙万祥公司支付全部物业服务费。一审法院酌定将郭某某应支付的物业管理费从294784.29元缩减至131600元，并无明确的计算方式和事实及法律依据。郭某某辩称，其不同意盛龙万祥公司的意见。理由为：郭某某对盛龙万祥公司提交的《盛龙龙首·家居广场协议书》的真实性不予认可，郭某某与商场实际履行的是其与陕西瑞郅达房地产开发有限公司签订的物业管理费为6.5元/平米/月的协议书。郭某某与商场合同期满前商场未向郭某某发送续签通知，也未催要过物业管理费及相关费用，且郭某某已在期满前提交撤场申请，退出该商场经营，双方法律关系期满终止。郭某某与商场的合同到期后，已退出该商场经营，无需物业服务也没有实际使用物业服务，但因商场未办理撤场单致案涉商铺无法搬离，由郭某某承担该部分费用，有违民法的公平自愿原则。基于疫情的影响，商场给予各商户优惠、费用减免政策客观存在，符合国家政策要求和费用调减酌定情节，且客观上疫情管控期间商场关闭，商场也无法提供物业服务。郭某某上诉请求：1.撤销西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初24199号民事判决；2.驳回盛龙万祥公司的诉讼请求；3.案件受理费均由盛龙万祥公司负担。事实和理由：1.郭某某对盛龙万祥公司提交的《盛龙龙首.家居广场协议书》的真实性不予认可，双方实际履行的协议书与该协议书并不一致，且该协议书存在诸多疑点，不应作为认定案件事实的依据；2.郭某某与商场的租赁合同到期后，双方的法律关系已经终止，且郭某某在期满之前数次提出要求撤场，现盛龙万祥公司要求郭某某支付物业管理费缺乏依据；3.郭某某与商场的租赁合同到期以后，已经退出商场的实际经营，没有实际接受盛龙万祥公司提供的物业服务，仅因盛龙万祥公司拒绝开具商场撤离单无法搬离商场，故郭某某无需向盛龙万祥公司承担任何费用；4.盛龙万祥公司在向法院起诉之前，并未向郭某某催缴过物业费，故其对于损失扩大部分，应当承担相应的责任。盛龙万祥公司辩称，其不同意郭某某的上诉意见。理由为：盛龙万祥公司与郭某某于2018年5月15日签订《盛龙龙首·家居广场协议书》，双方明确约定由盛龙万祥公司对郭某某承租的B110/B113/B115共362.41平方米商铺提供物业管理服务，其中有郭某某本人签字盖章，故合同真实无误。郭某某合同到期后仍继续正常营业，持续享受盛龙万祥公司提供的物业管理服务，但并未支付相关任何费用，不存在盛龙万祥公司不准许撤场的事实。事实是郭某某正常营业并接受盛龙万祥公司提供的全部物业服务，属于受益人，如郭某某确实不准备在商场继续经营或接受盛龙万祥公司物业管理服务，可以依据约定将书面撤场申请交予盛龙万祥公司并公告闭店不再营业，亦可直接将相关材料送至办公区，与相关工作人员洽谈撤场事项，发送书面解除合同通知函要求停止提供物业管理服务并限期清算该店铺全部费用。但郭某某一直正常营业，且多次洽谈续约事宜，直至2020年国庆节后因对最终商定的优惠不满意，双方发生争议，郭某某才减少店内员工，但店铺依旧处于经营状态至2020年11月。盛龙万祥公司向一审法院起诉请求：1.判令郭某某立即向盛龙万祥公司支付拖欠的商铺B8128、B8129物业管理费共294784.29元及利息16932.72元；2.本案诉讼费由郭某某承担。一审法院认定事实，2018年5月15日盛龙万祥公司（甲方）与郭某某（乙方）签订西安红星美凯龙全球家居生活广场盛龙龙首商场协议书一份。该协议第一条约定，甲方将位于西安市XX路XX号的西安红星美凯龙全球家居生活广场盛龙龙首商场内（商铺编号B8110B8113B8115）展厅计362.41平方米场地（含公摊面积）提供租赁物业服务，乙方经营（品种、品牌）意风榴莲专卖。该协议第二条约定，协议期自2018年5月6日至2019年7月5日止；物业管理费单价为每月每平方58.1元，协议期间乙方共须向甲方交纳物业管理费294784.29元整；所以费用支付方式为年付；遵循先付款后使用原则，第一次付款日即协议签订日，后期每阶段的费用须于上阶段最后截止日期30日前（遇到法定节假日向前提前至法定节假日前一个工作日）一次性向甲方足额付清该阶段费用，先付后用，逾期未付款，甲方按每天欠款金额的1%收取违约金，如乙方逾期7日（含7日）仍未付清该阶段租金及物管费的，甲方有权决定解除协议；本协议履行期满前，双方如有意延长协议期限，同等条件下乙方享有优先权，同时双方应在本协议届满前二个月重新签订书面租赁协议，如本协议届满前二个月三方未达成一致重新签订书面租赁协议，逾期视为乙方放弃优先权。该协议第七条约定，在协议期内，如乙方需要提前终止协议或因其他原因退场，需提前2个月通知甲方，经甲方同意后交清合同期内所有费用，乙方的所有装修归甲方所有，乙方不得拆除、破坏，同时乙方需承担合同总金额的10%违约金，协议期满前，乙方如不续租场必须提前二个月书面通知甲方，经甲方同意有撤场手续并交足质量保证金方可退场，否则保证金不予退还；如合同期内乙方擅自离场，甲方有权将乙方交纳的质量保证金、管理保证金抵物业费，并要求乙方承担20%惩罚性违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权另行主张；在协议期内，乙方出现下列情况之一的，甲方有权解除协议，履约保证金作为违约金不予退还，由乙方承担违约责任并赔偿甲方的实际损失：不按时交纳相关费用，拖欠达10日以上的，违反工商、物价、税务、治安、卫生、消防技术监督等法规，经书面警告后仍不纠正的，因商品质量或服务质量被新闻单位曝光影响甲方声誉的……。该协议第九条约定，在协议期内，如因不可抗力因素，造成本协议不能履行，或造成损失的，由各方自行承担，具有同等法律效力。上述协议期间届满后，盛龙万祥公司、郭某某未签订书面续租合同。本案中，证人宋某某及黄易到庭，证明郭某某约在2019年6月份左右向盛龙万祥公司工作人员提交了撤场申请，但盛龙万祥公司未批准郭某某撤场。结合郭某某提供的证人证言及郭某某答辩意见，可以认定案涉商铺自2019年7月6日至2020年9月4日（除疫情影响商场未开业期间外）期间，郭某某均安排有工作人员。盛龙万祥公司要求郭某某支付2019年7月5日至2020年9月4日期间的物业管理服务费及利息，双方发生争议，盛龙万祥公司诉至法院，形成本案。本案中，法院于2021年2月1日指定盛龙万祥公司三天内向郭某某开具撤场单，但至本案宣判前盛龙万祥公司未向郭某某开具撤场单。一审法院认为，当事人应当按照协议约定履行自己的义务。本案盛龙万祥公司、郭某某签订的案涉西安红星美凯龙全球家居生活广场盛龙龙首商场协议书，系双方真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，依法有效并生效。依据该合同约定，协议期满前，郭某某如不续租场地必须提前二个月书面通知盛龙万祥公司。郭某某辩称2019年6月份左右其向盛龙万祥公司递交了撤场申请，因盛龙万祥公司未向其开具撤场单，导致其无法从案涉商场搬离，本案结合盛龙万祥公司提供的证人证言，对其该项辩称予以采信。上述合同到期前，郭某某已向盛龙万祥公司提交了撤场申请，盛龙万祥公司未及时为郭某某办理撤场单，致郭某某在案涉商铺无法搬离，存在过错，应承担部分责任。但结合郭某某提供的证人证言及郭某某答辩意见，可以认定案涉商铺自2019年7月6日至2020年9月4日（除疫情影响商场未开业期间外）期间，郭某某均安排有工作人员，郭某某接受了盛龙万祥公司的物业管理服务，郭某某作为受益人，应向盛龙万祥公司支付部分物业管理费。本案认为，就上述合同到期后即2019年7月6日至2020年9月4日期间的物业管理费，综合考虑到盛龙万祥公司的过错及郭某某收益情况，及疫情对郭某某使用商铺造成影响等情况，本案酌定由郭某某向盛龙万祥公司支付物业管理服务费131600元。盛龙万祥公司要求郭某某支付利息，因本案中盛龙万祥公司亦存在过错，故对盛龙万祥公司要求郭某某支付利息一项，本案不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，判决：一、被告郭某某于本判决生效后十日内向原告西安盛龙万祥商业运营管理有限公司支付物业管理费131600元；二、驳回原告西安盛龙万祥商业运营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6984元（西安盛龙万祥商业运营管理有限公司已预交），由西安盛龙万祥商业运营管理有限公司承担4559元；由郭某某承担2425元，于履行上款时一并支付西安盛龙万祥商业运营管理有限公司。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，合法有效的合同对当事人具有法律约束力，各方均应按照约定履行各自的义务。本案中，盛龙万祥公司作为商场的物业管理方，与郭某某就其承租的展厅签订物业服务协议，郭某某作为接受物业服务方，应当向盛龙万祥公司支付相关的物业费用。现郭某某主张双方签订的物业服务协议系盛龙万祥公司单方制作，并非双方实际履行的协议。然盛龙万祥公司确实属于涉案商场的物业服务公司，其提交的物业服务协议虽然存在瑕疵，但并不能否定其真实性，而郭某某提交的证据亦不足以证明双方实际履行的是其它的物业服务协议，故对于郭某某的辩解意见，本院亦不予采信。关于郭某某应当向盛龙万祥公司支付的费用数额。盛龙万祥公司主张郭某某应当全额支付，且应当向其支付相应的违约金，郭某某则主张在此期间其并未实际经营，未撤场的原因系盛龙万祥公司拒绝批准其撤场。但依据已查明的事实，郭某某在盛龙万祥公司主张物业费用的期间依然在经营使用展厅，且一审法院在综合考虑本案实际情况的基础上，仅判令郭某某向盛龙万祥公司支付不足双方协议约定50%的费用，故郭某某的上诉请求不能成立。至于盛龙万祥公司的上诉主张，盛龙万祥公司在一审法院要求其向郭某某开具撤场单的情况下，依然未能够向郭某某按期开具，足见其在与郭某某协商处理撤场的过程中势必存在拖延的情形，故其对于郭某某未能按期撤场亦负有一定的责任，故对其上诉请求，本院不予支持。综上，盛龙万祥公司与郭某某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8907元，由西安盛龙万祥商业运营管理有限公司负担5975元。由郭某某负担2932元。本判决为终审判决。  审 判 员  马 莉  莉 二○二一年七月五日                               法 官 助 理  同 江 龙书 记 员  孙  婉  侠 1