吉林省白山市中级人民法院   民事判决书   （2021）吉06民终371号   上诉人（一审原告）：陈升祥，男，1953年4月29日生，汉族，退休工人，住吉林省长白朝鲜族自治县。       上诉人（一审原告）：郑树芝，女，1957年4月27日生，汉族，退休人员，住吉林省长白朝鲜族自治县。       二上诉人共同委托诉讼代理人：陈长俊（系郑树芝、陈升祥的女婿），男，1972年11月5日生，汉族，无职业，住吉林省长白朝鲜族自治县。       二上诉人共同委托诉讼代理人：穆亚杰，长白县法律援助中心律师。       被上诉人（一审被告）：长白朝鲜族自治县家兴房屋中介服务中心。住所地：吉林省长白朝鲜族自治县长白镇福楼新区7号楼（道北）109门室。       经营者：崔家文，男，1984年2月29日生，汉族，个体工商户，住吉林省长白朝鲜族自治县长白镇鸭绿江小区。       委托诉讼代理人：刘德成（系崔家文的姨夫），男，1953年4月14日生，汉族，退休人员，住吉林省长白朝鲜族自治县长白镇鸭绿江小区。       上诉人陈升祥、郑树芝因与被上诉人长白朝鲜族自治县家兴房屋中介服务中心（以下简称家兴中介）中介合同纠纷一案，不服吉林省长白朝鲜族自治县人民法院（2021）吉0623民初3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。       郑树芝、陈升祥上诉请求：1、撤销一审判决，改判家兴中介向郑树芝、陈升祥返还6万元房屋差价；2、一、二审诉讼费由家兴中介承担。事实与理由：一、一审法院事实审理不清楚。一审法院认定家兴中介提供证据证明的涉案房屋售价为183000元，而家兴中介提供的关于涉案房屋售价为183000元的证据互相矛盾，也不符合常情常理。1、出具的2020年8月18日蔡俊成收据一份，上面书写涉案房屋出售价格为183000元，并称该收据为蔡俊成本人签字，并且是蔡俊成本人支付了183000元的现金，但在2020年11月26日、12月1日蔡俊成的两份对话录音中，蔡俊成自述自己不是房款的支付方，也没有能力支付房款，全部都是由他的姑姑蔡秋月处理的房屋买卖事宜，而且家兴中介在2021年1月14日的庭审中（庭审笔录第8页）也承认购买房屋的房款是他人所付而不是蔡俊成。2、家兴中介与蔡秋月的通话录音中，蔡秋月陈述是183000元现金支付的该房屋款，这与上份证据相互冲突，既然蔡俊成否认自己是房款的支付方，那么就应该是蔡秋月支付了183000元现金的房款，但是家兴中介却提供了蔡俊成签字的收据，并称是蔡俊成亲自支付的，而且蔡秋月与家兴中介所有的交易全部都是银行转账，把183000元的房款全部用现金支付不是蔡秋月的交易习惯，也不是家兴中介的交易习惯，仅凭家兴中介的自认即认定涉案房屋价格为183000元并无事实依据。二、一审法院认定郑树芝、陈升祥要求家兴中介返还房屋差价款6万元的视听资料、银行转帐记录与家兴中介提供的房屋买卖合同及视听资料证明的内容相悖，应承担不利后果，一审法院认定事实不清楚。1、家兴中介称蔡秋月向崔家文转帐的384000余元都是用来购买案外房丰裕小区10号楼3单元302室（63.3平方米），并于2021年1月14日的庭审中提供了崔家文与蔡秋月的购买该案外房的合同一份。经郑树芝、陈升祥向丰裕小区10号楼3单元302室的出售方徐桂琴调查了解，徐桂琴称该房是22万元现金与崔家文交易，但崔家文在2021年3月17日庭审中反驳称自己未与徐桂琴做过交易，是与徐桂琴的儿子徐文涛用20万现金交易了该案外房，却又承认徐文涛提供了母亲徐桂琴的银行帐号，且通过崔家文的农业银行流水显示2020年8月16日崔家文向徐桂琴转帐1万元，2020年8月17日在蔡秋月向崔家文转帐144093元后，崔家文即向徐桂琴转帐123700元，这与崔家文与陈升祥、郑树芝的房屋交易模式一样，在蔡秋月向崔家文转帐后，崔家文即向陈升祥的银行卡内转帐。2、《长白县棚改征收安置办公室补偿安置结算单》证实2019年案外房开发商售价为每平方米2450元，即该案外房开发商售价为155085元，而蔡秋月向崔家文转账144093元是符合市场定价的，应是该房屋的真实售价，且经代理人向开发商询问，开发商在2021年的时候仍然有3、4楼向外出售，而且蔡秋月做为一个正常人不可能不去开发商处咨询售价，也不可能不做任何市场调查，就用高于市场价格7万余元购买该案外房。而在2020年12月份同样是丰裕园小区80平方装修好的房屋出售价仅36万元，而该案外房63.3平方米售价加装修价格竟然高达38.4万元，完全不符合市场价格及人之常情，而家兴中介在2021年3月17日庭审中也承认该涉案房售价为22万不合理，那么郑树芝、陈升祥自诉的20万售价也是不合理不符合常情。3、本案中家兴中介提供了2021年1月13日蔡秋月的通话录音中，该视听资料形成时间为郑树芝、陈升祥第一次起诉家兴中介即（2020）吉0623民初448号案件后，183000元的房屋价款已由蔡俊成否认不是支付方，且收据的真实性已经被否定，而蔡秋月与崔家文的通话录音也不具有真实性。三、一审法院认为郑树芝、陈升祥提供的视听资料、银行转账记录等证据不足以证明其主张。郑树芝、陈升祥提供的2020年9月7日陈长俊与蔡秋月通话录音证实蔡秋月如实向陈长俊陈述涉案房屋是24万元购买，2020年9月8日陈长俊与家兴中介工作人员李庆的对话录像再次证实了该涉案房屋售价为24万元，而2020年10月22日陈长俊与蔡秋月的对话录音，蔡秋月再次承认该涉案房屋售价为24万元，并且在对话录音中自述自己又买了一处房屋，也就是案外房，而对于如何购买涉案房，是向崔家文通过两次转账，第1次是2万元，第2次是22万元，这也与崔家文的银行流水一致。郑树芝、陈升祥提供的视听资料全部形成于立案前，蔡秋月和家兴中介工作人员李庆都是处于自然的状态，全部都是处于真实意思表达的状态，而且蔡秋月两次自述都承认涉案房屋售价为24万元，而家兴中介提供的转帐记录结合郑树芝、陈升祥向法院申请调取的崔家文转帐记录，已充分证实了房屋的真实交易价格为24万元，已经完全符合证据的高度概然性。综上，请求二审法院依法判决家兴中介返还房屋差价款6万元。       家兴中介辩称，2020年7月下旬，郑树芝、陈升祥的女婿陈长俊到家兴中介找到其朋友李庆，提出为郑树芝、陈升祥出售案涉房屋。当时李庆问陈长俊房屋出卖价格，陈长俊说18万-19万元，李庆告知陈长俊应确定价格，并说5楼因楼层高，一般买的人少，陈长俊说回家与郑树芝、陈升祥商定价格再来告知，隔日陈长俊告知李庆出卖该房价格定为18万元。之后10多天里在闲谈中，崔家文与李庆说要从岳父母家中搬出，想买房子，李庆提出郑树芝、陈升祥的房屋出卖，价款为18万元，崔家文与妻子协商同意购买此房，为此李庆通知陈长俊说有人以18万元购买此房是否同意出卖，陈长俊表示价格不变，同时李庆告知陈长俊我为你出卖此房属个人行为，李庆所在单位不收任何费用，纯属朋友关系。之后崔家文分三次将18万元通过农业银行手机银行将款汇给郑树芝、陈升祥，至此本次房屋买卖结束，对于崔家文之后再将此房出卖他人是崔家文个人之事，与郑树芝、陈升祥无任何因果关系。郑树芝、陈升祥提出的第一个理由不能成立。郑树芝、陈升祥在上诉理由中提到蔡俊成的收据，蔡俊成的父母在韩国打工，无能力在长白县亲自为蔡俊成选买房子，只能依靠其妹蔡秋月为蔡俊成选择住宅楼的位置及所购房价格，付款理所应当由蔡俊成付款，在票据上就应该有蔡俊成的名，对于郑树芝、陈升祥提到付款方式，法律没有明确规定付款不能使用现金。郑树芝、陈升祥第二个上诉理由提到蔡秋月自己所购买的房屋之事与本案无任何因果关系，只是郑树芝、陈升祥凭自己的想象和陈长俊的电话摘要，将自己在电话中陈长俊本人多次提到24万元房价款做为凭据是不能成立的。郑树芝、陈升祥所提供的其他证据既与本案无关又过于牵强，因此，郑树芝、陈升祥的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。       郑树芝、陈升祥向一审法院起诉请求：1、要求家兴中介返还房屋差价款60000元；2、要求家兴中介支付房屋过户费用2000元。       一审法院认定事实：2015年9月11日，崔家文注册长白朝鲜族自治县家兴房屋中介服务中心，类型为个体工商户，经营者为崔家文，经营范围为中介服务。       2020年8月份，陈升祥、郑树芝委托其女婿陈长俊出售二人共同共有的位于长白镇城西福楼小区14号040501房屋，陈长俊去家兴中介找到李庆，委托李庆出售该房屋，李庆看房之后，为出售方便，陈长俊将案涉房屋的钥匙交给李庆。       2020年8月17日，家兴中介向陈升祥、郑树芝出具收据一份，约定案涉房屋全款为180000元，定金20000元，并于当日给付定金20000元。2020年8月18日，崔家文通过银行转账的方式分二次向陈升祥交付剩余房款160000元。2020年8月18日，陈升祥、郑树芝与蔡俊成签订存量房屋转让协议，约定将案涉房屋出售给蔡俊成，房屋成交价格为128000元，并于当日协助蔡俊成办理房屋产权变更登记手续，案涉房屋的过户费用2572.16元由崔家文支付。崔家文在庭审中称案涉房屋出售价格为183000元。       一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”陈升祥、郑树芝通过亲属委托家兴中介员工李庆出售房屋，通过家兴中介将案涉房屋出售于蔡俊成，已收取18万元房款，并已经协助买受人蔡俊成办理房屋产权过户登记手续，家兴中介与陈升祥、郑树芝之间的行为符合居间合同的构成要件，双方当事人形成居间合同关系。家兴中介辩称与陈升祥、郑树芝之间无居间合同关系，崔家文与陈升祥、郑树芝之间系房屋买卖合同关系的理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”家兴中介作为居间人应当就有关订立合同的事项如实报告，违反如实报告义务，导致委托人利益受损的，应承担损害赔偿责任。崔家文在庭审中自认案涉房屋出售价格为183000元，但实际只向陈升祥、郑树芝交付房款180000元，应当承担相应的赔偿责任3000元（183000元-180000元＝3000元）。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”陈升祥、郑树芝要求家兴中介返还房屋差价款60000元，但其提供的视听资料、银行转账记录、案外房屋的征收与补偿协议等证据不足以证明其主张，且与家兴中介提供的房屋买卖合同及视听资料证明的内容相悖，应承担不利后果。陈升祥、郑树芝要求家兴中介支付房屋过户费用2000元，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，家兴中介应给付陈升祥、郑树芝3000元；驳回陈升祥、郑树芝的其他诉讼请求。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、家兴中介于本判决生效后给付陈升祥、郑树芝3000元；二、驳回陈升祥、郑树芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费675元，由陈升祥、郑树芝负担650元，由家兴中介负担25元。       本院经审理查明，2020年8月15日，蔡秋月向崔家文转账20000元，8月17日向崔家文转账144093元，8月18日向崔家文转账220000元。崔家文提供的其与蔡秋月签订的房屋买卖合同书载明，蔡秋月购买裕园小区10号楼3单元302室毛坯房，由崔家文对房屋进行精装修，包括室内家电、卫浴等装修在内共计房款38万元。其他事实与一审法院认定事实一致。       本院认为，郑树芝、陈升祥将房屋出售给蔡俊成，郑树芝、陈升祥虽然提供了蔡俊成的录音，但在该录音中蔡俊成并未认可其花费24万元购买案涉房屋。郑树芝、陈升祥提供的蔡秋月的录音与崔家文提供的蔡秋月的录音内容相矛盾，亦不足以证明蔡俊成以24万元的价格购买案涉房屋。郑树芝、陈升祥主张蔡秋月购买的裕园小区10号楼3单元302室合理的市场销售价应当在15万元左右，蔡秋月向崔家文支付的144093元应当是上述房屋的价款，而8月18日向崔家文支付的220000元（另加定金2万元）则是郑树芝、陈升祥的房屋的实际销售款，但郑树芝、陈升祥自述其向裕园小区10号楼3单元302室原房主了解到该房屋售价22万元，与郑树芝、陈升祥主张蔡秋月以144093元购买该房屋相矛盾，不能直接证明蔡秋月向崔家文支付的款项中包含本案案涉房屋的销售款。而且崔家文提供的其与蔡秋月所签订的房屋买卖合同中，裕园小区10号楼3单元302室包括房屋及装修费用共计38万元，与蔡秋月向崔家文转账384093元基本相符。       综上，郑树芝、陈升祥提供的证据不足以证明其房屋被家兴中介以24万元的价格出售，故其要求家兴中介向其返还房屋销售差价款6万元的理由不成立，其上诉请求依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：       驳回上诉，维持原判。       二审案件受理费1350元，由郑树芝、陈升祥负担。       本判决为终审判决。       审判长张伟   审判员马立清   审判员兆艳红   二〇二一年七月二十九日   法官助理李勇   书记员张福民