四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终8441号 上诉人（原审原告）：刘某1，男，2008年8月18日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 法定代理人：刘某2（系刘某1之父），男，1974年12月19日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：阳弘坤，四川亚峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苗兰，四川亚峰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都青羊工业建设发展有限公司，住所地四川省成都市青羊区广富路239号N区15栋4楼。 法定代表人：张锡忠，董事长。 委托诉讼代理人：邓恒，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：朱怀霞，国浩律师（成都）事务所律师。 上诉人刘某1因与被上诉人成都青羊工业建设发展有限公司（以下简称青羊工业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初10695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人刘某1上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持刘某1的全部上诉请求或者发回重审；2.一审、二审案件受理费由青羊工业公司承担。事实和理由：一、一审判决认定刘某1关于确认与青羊工业公司签订的《房屋租赁协议》实为商铺买卖合同的诉讼请求不符合确认之诉的构成要件，属于适用法律错误。刘某1向青羊工业公司购买位于青羊工业园英国小镇的商铺，由于青羊工业公司的原因，该商铺只能以租赁的方式出售给刘某1，同时青羊工业公司保证在取得自身权属后，即为刘某1办理商铺产权。刘某1于2020年获悉青羊工业公司已取得自身的权属证明后，要求青羊工业公司履行承诺办理商铺产权过户登记手续，但青羊工业公司以各种理由不予配合。因刘某1与青羊工业公司间的商铺买卖合同关系不被相关部门认可，且青羊工业公司也不承认双方是买卖合同关系，故刘某1为维护自身的合法权益向法院提起诉讼，请求确认双方签订的《房屋租赁协议》实为商铺买卖合同，并要求青羊工业公司办理案涉商铺产权的过户手续。一审法院经审理后认为“案涉《房屋租赁协议》对房屋标的、购房价款及房屋所有权转移等均进行了明确约定，双方就案涉房屋达成的真实合意均为房屋买卖而非租赁，双方之间成立房屋买卖合同关系”，但是，一审判决却以确认之诉是对当事人之间的法律关系存在或者不存在进行确认的诉讼，认为刘某1的该诉请不符合确认之诉的构成要件，而不予支持。刘某1认为一审判决驳回该诉讼请求明显属于适用法律错误，应予以改判、撤销。理由如下： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》除对起诉必须符合相关条件作出了详细明确的规定外，并未对确认之诉作出专门性条款规定，也未对确认之诉的构成要件作出任何专门性规定。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第七条“人民法院审理民事案件，必须以事实为根据，以法律为准绳”的规定，现一审法院以刘某1的诉讼请求不符合确认之诉的构成要件而予以驳回，没有法律依据。 2.在法律未对确认之诉及其构成要件进行专门性规定的情况下，那么不论原告提起的诉讼是确认之诉，还是给付之诉或变更之诉，均应符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，否则，法院可以不予受理或驳回。按照该项规定，起诉不但要主体适格，案件属于法院管辖及受案范围，还须原告具有诉的利益。民事诉讼法虽仍未对确认之诉的诉的利益作出规定，但通常认为对确认之诉具备以下条件的，即认为满足了具备诉的利益的要件要求：①须权利义务状况不明确、或民事法律关系是否存在不明确；②须因为权利义务状况不明确、或民事法律关系是否存在不明确导致原告民法上的地位有受侵害的危险，即上诉人的权利或权利状况受到目前不安定危险的威胁；③须有必要即时以确认判决除去上诉人民法上的地位受侵害的危险，即上诉人所追求的确认判决能消除这种不安定性。 最高人民法院在吉林吉化华强建设有限责任公司、吉林化学工业公司华强化工建材厂合同纠纷再审审查与审判监督一案，即（2020）最高法民申1481号案件，认为：“对于确认之诉，除应符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉的一般条件之外，还应符合确认之诉的特别诉讼要件，即提起确认之诉需要具有确认利益，需为原告的权利或权利状况面临现存的不确定风险，具有提起确认之诉消除风险的必要，当事人之间对于权利及法律关系的争议可以通过提起确认之诉得以解决”，其表明对于确认之诉的构成要件，最高人民法院采纳了上述法律界的通说观点。 本案中，首先，刘某1认为双方签订的《商铺租赁协议》虽名为租赁但实为买卖，双方之间成立商铺买卖合同关系，不存在商铺的租赁合同关系，但青羊工业公司认为双方签订的《商铺租赁协议》，双方系租赁合同关系，刘某1与青羊工业公司之间系买卖关系还是租赁关系尚存争议。其次，由于刘某1与青羊工业公司之间就商铺存在何种法律关系存有争议，而该争议妨碍了刘某1以购买者身份对其所享权利加以处分的自由或导致刘某1民法上地位有受侵害的危险。最后，刘某1为消除自身所面临的现实存在的不确定风险，只有向法院请求确认双方存在买卖合同法律关系。 综上，刘某1提起的确认之诉具备最高人民法院上述裁定中所确立的确认之诉的特别诉讼要件，同时也符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉的一般条件，刘某1有权就其与青羊工业公司间关于商铺所发生的权利及法律关系的争议向法院提起确认之诉寻求解决，而一审法院以刘某1提起的确认之诉不具备确认之诉的构成要件，属于适用法律错误，应予以撤销或改判。 一审法院严重违反法定程序，未履行法律规定的释明义务，一审判决应依法撤销并发回重审。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十三条的规定：“人民法院应当保障当事人依照法律规定享有的起诉权利。对符合本法第一百一十九条的起诉，必须受理。符合起诉条件的，应当在七日内立案，并通知当事人；不符合起诉条件的，应当在七日内作出裁定书，不予受理；原告对裁定不服的，可以提起上诉”。最高人民法院（2020）最高法民申1481号民事裁定书中：“对于确认之诉，除应符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉的一般条件之外，还应符合确认之诉的特别诉讼要件”。在刘某1起诉时，一审法院应对刘某1的确认之诉是否符合起诉条件进行审查，如认为刘某1的确认之诉不符合起诉条件，应当向刘某1释明，要求刘某1变更诉讼请求，刘某1坚持原诉讼请求，一审法院应当裁定不予受理，本案立案时，一审法院并未以刘某1的确认之诉不符合起诉条件而裁定不予受理，刘某1的确认之诉是符合起诉条件的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定：“立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉”。在本案立案后至审理终结前，如一审法院在审理过程中认为刘某1的确认之诉不符合法律规定的起诉的一般性条件和最高人民法院确立的特别诉讼要件，那么，一审法院应当向刘某1释明，刘某1坚持原诉讼请求的，一审法院应当裁定驳回起诉，而不是如本案以判决方式驳回刘某1的诉讼请求。 在本案中刘某1既提起了确认《房屋租赁协议》实为买卖合同的确认之诉，又提起了要求青羊工业公司协助办理产权过户登记的给付之诉。而确认之诉没有给付内容，不具有执行性，与刘某1第二项协助过户的给付之诉存在冲突或矛盾，在此情况下，一审法院应当履行释明义务向刘某1进行询问，促使刘某1明确其请求或主张，包括变更、排除或撤回不当的请求或主张，但是一审法院却怠于履行释明义务，严重损害了刘某1的诉讼权利。 综上，如果一审法院认为刘某1的确认之诉不符合起诉条件或诉讼请求间存在冲突或矛盾，应当依法向刘某1释明，在刘某1坚持原诉讼请求时，应当裁定驳回起诉。而本案一审法院既未履行释明义务也未以裁定驳回，其严重违反法定程序作出的一审判决应依法予以撤销并发回重审。 三、一审判决以案涉房屋办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的条件不成就为由驳回刘某1要求青羊工业公司办理案涉商铺产权过户登记手续的诉讼请求，属于法律适用错误。根据成都市不动产登记中心出具的《关于成都市青羊区人民法院来函的复函》：“英国小镇项目商业用房已于2015年通过拆迁安置房产权遗留问题处理程序完成原房屋所有权初始登记，但未办理国有建设用地使用权首次登记，若该项目申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，须先行完善土地供地手续并缴清相关税费。”可知，该项目未办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记是因青羊工业公司未完善土地供地手续和缴清相关税费所致，而青羊工业公司是可以完善土地供地手续和缴清相关税费的，并非事实上或法律上无法履行。一审判决以办理产权过户条件不成就为由驳回刘某1要求青羊工业公司办理案涉商铺产权过户登记手续的诉讼请求，明显是偏袒青羊工业公司，而错误适用法律的规定。 综上，请求撤销（2020）川0105民初10695号民事判决书，并依法改判支持刘某1的全部诉讼请求或者发回重审。 被上诉人青羊工业公司辩称，一审法院适用法律正确，程序合法，刘某1的上诉请求不具备事实和法律依据，请求法院查清事实后依法驳回刘某1的全部上诉请求。1.刘某1关于确认《房屋租赁合同》实为商铺买卖合同的诉讼请求不符合确认之诉的构成要件，一审法院对此认定正确，适用法律正确。确认之诉是对当事人之间法律关系存在或不存在进行确认的诉讼，而刘某1请求确认《房屋租赁合同》实为商铺买卖合同，并非诉请对法律关系是否存在的确认，因此，刘某1的该项诉讼请求不符合确认之诉的构成要件，一审法院对此认定正确，适用法律正确。2.一审法院并未认为刘某1的起诉不符合起诉条件，而是刘某1请求确认《房屋租赁合同》实为商铺买卖合同的诉请不符合确认之诉的构成要件，故不予支持刘某1的该项诉讼请求，从而判决驳回刘某1的该项诉讼请求，该项判决并无任何违反法律规定的情形，且并无任何法律规定人民法院应当就当事人的诉讼请求是否符合确认之诉的构成要件进行释明，一审法院程序合法，无违反法定程序的情形。3.案涉房屋客观上不具备过户登记的条件，一审法院判决驳回刘某1关于办理案涉商铺产权过户登记手续的诉讼请求，适用法律正确。 刘某1向一审法院诉讼请求：1.判令确认刘某1与青羊工业签订的《房屋租赁协议》实为商铺买卖合同；2.判令青羊工业协助刘某1办理商铺产权过户登记手续；3.本案诉讼费用由青羊工业公司承担。 一审法院认定事实：2008年4月16日，青羊工业公司（甲方、出租方）与刘某1（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》，主要约定：甲方用于出租的房屋为工业园区配套区内的第三期1楼66号房；该房的用途为商业，建筑面积27.01平方米；乙方对该房的租赁期为20年，甲方将该房交付给乙方使用的时间为2008年12月28日前，租赁期到2028年12月28日止；租赁期满后，甲方应与乙方另行签订租赁协议，租赁期为20年，且不再额外收取租赁费用。甲方承诺该房交付给乙方使用后5年内办理完毕自身的相关权属证明，届时乙方享有第一优先购买权，乙方已交和应交全部租金折抵为全部购房款，但办理乙方自身的权属证明时所需缴纳的相关税费由乙方自行承担；租金支付方式为一次性付款，根据房屋预测建筑面积计算的该房租金总价为176？537元，乙方须于2008年4月14日前向甲方支付定金140？000元，扣除定金后的租金36？537元须在2008年4月16日前付清，同时其已付定金直接转为租金。 2009年6月18日，青羊工业公司向刘某1出具《收据》（票号0001618），载明：收到刘某1租赁订金176？537元。 另查明：1.根据刘某1提交的《房屋信息摘要3》，案涉房屋的权利人为青羊工业公司，限制登记信息及抵押信息两栏均为空白。 一审审理中，一审法院就案涉英国小镇项目商铺目前是否具备办理分户产权登记的条件等问题向成都市不动产登记中心进行了函询核实，根据成都市不动产登记中心于2020年11月19日向本院出具的《关于成都市青羊区人民法院来函的复函》：“英国小镇项目商业用房已于2015年通过拆迁安置房产权遗留问题处理程序完成原房屋所有权初始登记，但未办理国有建设用地使用权首次登记。若该项目申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，须先行完善土地供地手续并缴清相关税费”。 关于案涉房屋的土地性质，青羊工业公司陈述，英国小镇项目土地不是工业园区的一部分，是在旁边配套，所以不是工业用地，但该项目当时是先行先建，确实现在没有土地用地手续。 青羊工业公司提交的人民网领导留言板截图（网页打印件）显示：用户名为“w***”的网友于2018年10月14日22时35分在人民网领导留言板留言称“我是成都市青羊区蝶飞路28号住户，十年前购有该小区（玫瑰园）的开发商青羊发展所持有大产权证的房屋，承诺办理分户产权，至今却不办，给迁入户口，造成极大困难，望政府休卹”，成都市青羊区人民政府于2018年10月24日15时16分回复：“网友您好！您留言反映的问题，经青羊区调查处理，现答复如下：英国小镇项目初始登记性质为拆迁安置，主管部门只能为工业用地范围内持有拆迁安置协议的农户办理分户产权，政策上目前没有为非拆迁住户办理分户产权的依据和通道。对于迁户问题，户籍办理有相关政策规定，对于迁户问题只能在政策范围内办理。感谢您的留言”。 一审法院认定上述事实，有当事人身份信息、《房屋租赁协议》《收据》《房屋信息摘要3》、人民网领导留言板截图、《关于成都市青羊区人民法院来函的复函》等证据及当事人陈述佐证。 一审法院认为，虽然案涉合同名为《房屋租赁协议》，且合同对租赁标的物、租赁期限及租赁价款等均进行了明确约定，具有房屋租赁合同的外观，但是，房屋租赁合同是房屋出租人将房屋提供给承租人使用、收益，承租人定期给付租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同，而本案中： 第一，《房屋租赁协议》对青羊工业公司办理初始产权的期限以及办理分户产权登记的税费承担进行了明确约定，此显然系双方对所有权转移进行的约定，明显与房屋租赁合同的常理不符。 第二，《房屋租赁协议》还约定，刘某1在案涉房屋取得初始产权登记后享有第一优先购买权，已交和应交全部租金折抵为全部购房款。虽然前述关于优先购买权的约定符合《中华人民共和国合同法》第二百三十条关于“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的相关规定，但房屋租赁合同中，承租人一旦行使优先购买权，将与出租人成立新的房屋买卖合同关系，该合同关系独立于双方之前的房屋租赁合同关系，而本案中，双方实际系在案涉《房屋租赁协议》中以租金的名义对房屋买卖的价款进行约定。 第三，《房屋租赁协议》一方面约定租期长达40年（20年租期到期后可免费续期20年），与商业用地土地使用权的最长使用年限一致，一方面又未对租期届满后的房屋返还进行任何约定；同时还约定租金在签订合同后一次性支付。前述约定实质上是约定刘某1在向青羊工业公司一次性付款后对案涉房屋享有相对永久性的房屋使用控制权，均与房屋租赁合同的交易习惯明显不符，更加符合房屋买卖合同的特征。 综上，案涉《房屋租赁协议》对房屋标的、购房价款及房屋所有权转移等均进行了明确约定，双方就案涉房屋达成的真实合意均为房屋买卖而非租赁，双方之间成立房屋买卖合同关系。 但是，确认之诉是对当事人之间的法律关系存在或者不存在进行确认的诉讼，刘某1关于确认其与青羊工业公司签订的《房屋租赁协议》实为商铺买卖合同的诉讼请求不符合确认之诉的构成要件，故一审法院不予支持。 关于办理商铺产权过户登记手续。根据成都市不动产登记中心出具的《关于成都市青羊区人民法院来函的复函》：“英国小镇项目商业用房已于2015年通过拆迁安置房产权遗留问题处理程序完成原房屋所有权初始登记，但未办理国有建设用地使用权首次登记，若该项目申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，须先行完善土地供地手续并缴清相关税费”，故案涉房屋办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的条件尚不成就，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条关于“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，一审法院对刘某1的该项诉讼请求不予支持。综上，刘某1的诉讼请求均不成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、第一百三十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，一审法院判决：驳回刘某1的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由刘某1负担。 本院审理过程中，刘某1向本院提交了国土资源部2021年1月4日发布的1号文件，该文件第1段第1条的内容，缴纳相关税费所做出的通知，要求政府部门及主管部门进行办理。拟证明青羊工业公司为刘某1办理分户产权没有政策上的障碍。 青羊工业公司发表质证意见，国土资源部1号文件只是政策规定，形式上不符合证据要件，证据的关联性由法院认定。 本院审查后认为：上述文件系国土资源部发布的自然资发【2021】1号文件，刘某1以该文件中第一条第二款、第二条第一款的内容主张办证条件已具备、无产权上的障碍。但其援引的文件条款，对于如何处理历史遗留问题均明确须“报经地方人民政府同意”，并还应履行相应的手续方能办理不动产登记手续。而本案中，案涉房屋所在土地出让金、办证相应税、费均未缴纳，办理转移登记尚存客观障碍，故刘某1以上述文件主张办证条件已经具备，与上述文件内容不符，本院对刘某1的证明目的不予支持。 二审另查明：2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告自2016年11月17日起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；自2016年11月23日起，成都市主城区范围内实行不动产统一登记，不再分别办理房屋所有权证及国土使用证。 本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据刘某1的上诉请求与青羊工业公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：刘某1诉请青羊工业公司办理案涉房屋的不动产权转移登记是否应予以支持。 根据本案查明的事实，刘某1与青羊工业公司签订的《房屋租赁协议》，虽合同名为租赁并约定了租期、租金等，但双方在合同中亦约定了办理分户登记的税费承担、以租金折抵全部购房款项、刘某1享有对房屋的第一优先购买权，故一审法院综合本案事实，认定《房屋租赁协议》实为房屋买卖合同符合双方订立合同的本意，刘某1与青羊工业公司签订的《房屋租赁协议》实为房屋买卖合同性质，本院予以确认。 关于刘某1上诉主张青羊工业公司应为其办理房屋不动产权转移登记的诉求。本院认为，成都市不动产登记中心向一审法院出具的《关于成都市青羊区人民法院来函的复函》中，明确载明了案涉房屋的性质为拆迁安置房，现未办理国有建设用地首次登记。如需办理转移登记，须先行完善土地供地手续并缴清相关税费。故根据行政主管部门的上述回复、且从2016年成都市开始实施不动产统一登记政策，原房屋所有权证与国有土地使用权证合并登记为不动产权证书，现行办理房屋转移登记亦需完成国有土地使用权首次登记后方能办理不动产转移登记。故一审法院作出案涉房屋办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的条件尚不成就的认定正确，本院予以确认。刘某1的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。 关于刘某1上诉另提出一审法院对其第一项诉请即确认案涉合同性质实为买卖合同的诉请是否符合诉的构成要件认定错误的问题。本院审查后认为，确认之诉系当事人主张某种法律关系存在或不存在的诉讼，其客体为法律关系，并不包含事实和事实关系。刘某1一审的核心诉求是为其办理案涉房屋的不动产权转移登记，其请求权基础为双方存在房屋买卖合同关系。而案涉合同双方对存在合同关系这一事实并无异议，仅系对合同性质存在争议。故对案涉合同性质的判断，应在诉讼中予以识别。一审法院已对案涉合同的相关条款、双方当事人签订合同之目的予以论述并认定合同性质实为买卖合同，已对该合同的性质予以辨明。刘某1一审第一项诉请实质系对事实和事实关系的确定，不符合确认之诉的性质和基本要求。故一审法院认定刘某1的该项诉请不属于确认之诉正确，本院予以确认。刘某1的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人刘某1负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 杨 晗 审判员 祝颖哲 审判员 赫耀文 二〇二一年七月十九日 书记员 饶 霜