沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0102民初12184号原告：郭诗雨，女，1993年3月9日出生，汉族，住沈阳市辽中区。委托代理人：佟心，系辽宁卓政律师事务所律师。委托代理人：李双元，系辽宁卓政律师事务所律师。被告：潘锡祯，男，1950年12月24日出生，汉族，住沈阳市和平区。被告：白树荣，女，1952年1月18日出生，汉族，住沈阳市和平区。第三人：沈阳市和平区天盛启石房产信息咨询服务部，住所地辽宁省沈阳市和平区南宁北街23号，统一社会信用代码92210102MA10BTT61B。经营者：张天麟，系该公司店长。委托代理人：张玲，系辽宁冠阳律师事务所律师。原告郭诗雨诉被告潘锡祯、白树荣、第三人沈阳市和平区天盛启石房产信息咨询服务部（以下简称“天盛启石服务部”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯菲适用简易程序，于2021年7月12日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告郭诗雨诉称，原告与被告潘锡祯签订房屋买卖合同，约定以人民币435000元购买被告潘锡祯名下的位于沈阳市和平区房屋（产权证号为：Ｎ0××06)。被告白树荣为被告潘锡祯代理人，第三人系提供中介服务方。双方约定2021年4月30日共同办理贷款手续，5月10日银行人员拍摄房屋照片，但是被告突然要求原告另行支付2000元好处费，否则拒绝履行合同义务。原告多次与被告协商，被告坚决不履行合同。现由于被告单方面违约，导致合同无法履行，故原告有权要求解除合同，并且被告应按照合同约定向原告返还双倍定金40000元以及向原告赔付中介费4350元。现双方无法达成一致，为维护原告自身的合法权益，原告就此争议诉至贵院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。诉讼请求∶1、请求人民法院依法判令解除原告与被告之间的房屋买卖合同(合同编号：3140401)。2、请求人民法院依法判令被告向原告返回双倍定金，共计40000元；3、请求人民法院依法判令被告、第三人向原告赔付中介费，共计4350元；4、请求人民法院依法判令由被告承担诉讼费用。被告潘锡祯、白树荣辩称，2021年4月6日，我方与李弟签订房屋买卖合同，李弟交付定金20000元，我方实际收款15000元，后我方找到中介询问为啥不是20000元，中介说是留的水电尾款，不会差我钱。4月28日，买受人由李弟变成了原告，我方看年轻人也不容易就同意了，双方签订了补充协议。房屋是出租状态，租赁合同于2021年4月30日到期，本来口头答应续租，但原告多次骚扰租客，租客不胜其烦于5月10日退房，给我方造成了经济损失。我们交易的房屋内有家电和家具，签订合同时我方提出折价3000元，李弟嫌多，我提出最少2000元，当时中介说家具家电可以后算，让我们买卖双方自行协商，所以我方定的房价43.5万是不含家具家电的，我方为配合银行拍照，当时出租的房屋内很乱，我方收拾干净了，当时我就给李弟的弟弟打电话，要求把家具家电款2000元结清，当时对方说按合同履行，我方认为卖的房子是不含家具家电的。原告以我方要好处费2000元为名，我方卖的是自己房子，不存在好处费的问题。5月16日，中介通知我方原告反悔不购买房屋，要求退回定金并赔偿2000元中介费，我方不予认可，我方认为乙方不履行合同反而起诉我方，给我方造成了精神损失和经济损失。我方同意解除合同，但不认可原告的诉讼请求，我方不存在违约行为。第三人天盛启石服务部述称，一、房屋买卖合同无法继续履行为原被告原因所致，应由双方自行承担相应责任，答辩人已积极履行中介义务，对合同无法履行不存在任何过错。2021年4月6日，经答辩人居间介绍，第三人李弟与被告潘锡祯、白树荣签订了《房屋买卖合同》，约定原告以43.5万的价格购买案涉房屋，付款方式为商业贷款，签约当日原告支付被告定金2万。履行过程中，第三人李弟因学区问题与被告协商变更买受人为原告，答辩人协助三方于2021年4月28日，签订了变更买受人《补充协议》，同时约定原告自行办理商业贷款，因此商业贷款办理流程答辩人无法跟进，均由原被告向答辩人转述。2021年5月初，原告通知答辩人，其办理商业贷款需银行上门评估拍照，但被告拒绝配合并向原告索要2000元好处费，否则拒绝继续履行合同，答辩人收到通知后及时与被告沟通，被告表示需原告在总房款外另支付2000元，作为房屋留存物品以及房屋空置期间未出租的租金费用，否则拒绝履行合同。双方发生争议后，答辩人多次居间协调，并多次约双方到门店现场沟通，但双方均未达成一致，答辩人已尽心尽力的努力协调，但无法左右双方的意见，对合同无法履行不存在任何过错。二、答辩人作为中介，已促成合同成立，始终保持居间中立，尽力履行中介义务，不存在故意隐瞒或虚假陈述等损害委托人利益的行为，有权依据合同收取中介费，中介费应由违约方最终承担。合同签订前，答辩人根据原、被告双方需求提供中介服务，匹配房客源信息及需求，带原告实地查看房源，提供促成交易的商谈机会，提示房屋交易流程及注意事项，如实披露房客源信息，没有任何隐瞒或虚假陈述。合同签订时及履行过程中，答辩人根据双方的需求，在双方达成合意后，协助双方签订《房屋买卖合同》及相关文件，因被告无故要求原告增加交易费用，双方产生争议，答辩人积极居间协调，但因无法左右双方的意愿，双方始终未能达成一致。居间服务的整个过程中，答辩人尽心尽力，始终保持中立地位履行中介义务。现案涉合同无法继续履行系因被告拒绝履行合同所致，根据民法典第963条及房屋买卖合同，答辩人有权收取中介费，中介费应由违约方最终承担。综上，答辩人作为中介，已尽到居间服务义务，对合同无法履行不存在任何过错，答辩人有权收取中介费且不予退还。经审理查明，位于沈阳市和平区，建筑面积35.8平方米房屋所有权人为被告潘锡祯，共有情况为单独所有，房产证下发时间2012年6月6日。2021年4月6日，李弟（买受人、乙方）与被告潘锡祯（出卖人、甲方、代理人白树荣）、第三人天盛启石服务部（丙方、中介人）就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，约定成交价格435000元，签订当日乙方支付甲方定金20000元，中介费由乙方向丙方支付，金额为4350元，中介服务包括丙方根据甲乙双方需求提供中介服务信息，进行房源及客源的匹配，带乙方实地查看房源，为促成交易提供商谈机会，提示沈阳市辖区内房屋交易程序及贷款程序，提供并协助签订《房屋买卖合同》，告知甲乙双方准备办理过户手续所需材料，在甲乙双方提供真实全面的信息且正常履行本合同前提下协助办理过户、房屋交接手续以及调解服务。本合同签订后，除在本合同中另有约定外，丙方不予退还中介费及贷款服务费。在履行本合同过程中如乙方违约，中介费及贷款服务费不予返还；如甲方违约，乙方有权向甲方追偿，丙方可提供必要的协助。房屋装修及留存物品该房屋如非清水房，甲方应本着利于乙方居住生活的原则，按本合同约定保持房屋状态，保证与房屋主体附和的所有装修(如地板、瓷砖、壁纸、门窗、橱柜、烟机灶具、壁柜、卫浴、马桶、水龙头及水池、照明灯、地热、太阳能等)完整、无损毁、无污染等。除装修外，房屋内留存物品数量及型号以下表约定为准(双方另有约定的除外)。如违反本合同约定，甲方应按照装修或物品折旧后的市场价值补偿。该房屋留存物品数量及型号如下：冰箱1热水器1洗衣机1床1……该房屋处于出租状态。月租金金额为800元，押金金额800元，承租人支付租金至2021年4月30日。租赁期限于2021年4月30日届满，甲乙双方均同意继续履行房屋租赁合同直至租赁期限届满，甲方承诺已与该房屋承租人协商确认，该房屋承租人放弃优先购买权。甲乙双方商定甲乙双方交接房屋后的房屋租金归乙方所有……。同日，李弟（买受人、乙方）、被告潘锡祯（出卖人、甲方、代理人白树荣）与第三人天盛启石服务部（丙方、中介人）签订《资金托管协议》，约定托管款项性质为购房定金，托管款项金额20000元，丙方将托管款项全部交予甲方……。合同签订当日，李弟向第三人支付购房定金20000元及中介费4350元，后第三人向被告潘锡祯转账15000元购房定金。2021年4月28日，李弟（原买受人、乙方）与被告潘锡祯（出卖人、甲方、代理人白树荣）、郭诗雨（新买受人、丙方）就涉案房屋签订《补充协议》，约定甲乙丙三方商定，此房屋买受人由乙方变更为丙方，甲丙双方共同承诺除本协议另有约定外，继续按照原合同约定履行房屋出卖入及买受入的相关权利义务，并承担相应责任。原合同中约定的乙方权利义务由丙方概括承受，甲乙丙三方对此表示认可……。另查明，2021年4月6日潘锡祯（委托人、甲方、代理人白树荣）与沈阳市和平区东方平苑房产信息咨询中介服务部（乙方、受托人）就涉案房屋签订《房屋限时代卖合同》，约定交房状况为简装，家电处为划掉……。上述事实，有当事人提供的房屋所有权证、房屋买卖合同、补充协议、资金托管协议、收条、收据、银行转账明细、房屋限时代卖合同等证据以及原、被告及第三人的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，经庭审审查，本院予以确认。本院认为，本案中买卖各方签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，故各方均应按照协议约定履行各自的权利义务。本案中争议焦点系对于“房屋留存物品”价款是否已包含在房屋价款中以及天盛启石服务部是否尽到房产中介义务。本院认为，房产买卖关系中，买卖双方作为社会朴素人，由于房产知识及对交易流程等存在匮乏，需依赖于具有房地产居间专业知识和经验的中介机构，庭审中，被告表示签订合同时特意提出家具家电作价问题，第三人自认该事实且表示让双方自行协商，即第三人在明知买卖双方交易的关注点情况下未做到让双方协商一致并对签约条款解释清楚、讲解到位即让双方签订合同是后期产生纠纷的致因，第三人具有不可推卸的责任，对此买卖双方亦存在主观疏忽。关于原告主张解除房屋买卖合同的诉求，庭审中被告表示同意解除，本院予以确认。合同解除后，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告潘锡祯因涉案房产买卖合同而取得定金，应予返还，故对原告要求被告返还定金20000元的诉讼请求，本院予以支持。因第三人处存放定金5000元，故由第三人向原告返还5000元，由被告潘锡祯向原告返还15000元。关于第三人提出的5000元系扣除的限时中介费的意见，首先，《资金托管协议》约定“托管款项性质为购房定金，托管款项金额20000元，丙方将托管款项全部交予甲方”；其次，第三人无证据证明其在扣除之前已告知被告并得到允许，庭审中被告亦不予认可，且第三人自认未给被告出具收款凭证；再次，第三人扣除5000元限时中介费依据的是《房屋限时代卖合同》，该协议系被告与案外人之间的约定，且与本案并非同一法律关系，综上，对于第三人的该项意见，本院不予采信。关于原告主张的定金一倍罚金。如前所述，第三人在明知卖方出售房屋关注家具家电折价问题的情况下未做到让双方协商一致并对签约条款解释清楚、讲解到位即让双方签订合同；另，从被告签订的《房屋限时代卖合同》中亦显示“交房状况为简装，家电处为划掉”，可见被告对于房屋留存物品作价问题的思维认知仍停留在“中介让双方自行协商，房屋价款不包含家具家电款项”状态，签订合同后在银行准备贷款拍照前其继续与原告谈及并要求结清家具家电款项，因双方未达成一致意见，故被告未按照合同继续履行，其主观并非恶意违约，故对于原告主张的定金一倍罚金不予支持。关于中介费，中介费是买卖合同方给予房产中介从提供房产信息、签订合同至办理更名过户等整个房屋买卖流程的一种酬劳，现因涉案房屋的买卖合同已解除，第三人并未实际完成合同约定的全部中介服务；另，如前所述，在签订合同过程中第三人未尽到房产中介职责，考虑到其过错程度，本院判令第三人返还原告中介费4350元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除2021年4月6日签订的《房屋买卖合同》及2021年4月28日签订的《补充协议》；二、被告潘锡祯于本判决生效之日起十日内返还原告郭诗雨购房定金15000元；三、第三人沈阳市和平区天盛启石房产信息咨询服务部于本判决生效之日起十日内返还原告郭诗雨中介费4350元及代收的购房定金5000元；如义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费8490元，减半收取4245元，由原告郭诗雨承担1415元，由被告潘锡祯承担1415元，由第三人沈阳市和平区天盛启石房产信息咨询服务部承担1415元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  冯菲二〇二一年七月十五日法官助理张莹宏书记员王妤馨本案判决所适用的法律规定《中华人民共和国民法典》第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。