新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新23民终1288号 上诉人（原审被告）：新疆润和钦鹏针纺织有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县五工台轻纺产业园。 法定代表人：陈志钦，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李岳飞，新疆联明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：呼图壁县博诚投资发展有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县S201路建设局5楼。 法定代表人：张海锋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨柳，新疆众志成律师事务所律师。 上诉人新疆润和钦鹏针纺织有限公司（以下简称润和公司）因与被上诉人呼图壁县博诚投资发展有限公司（以下简称博诚投资公司）租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院（2021）新2323民初74号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭，于2021年7月6日公开开庭进行了审理。上诉人润和公司的委托诉讼代理人李岳飞，被上诉人博诚投资公司的委托诉讼代理人杨柳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 润和公司上诉请求：撤销一审判决第一、第二项，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定欠付租金事实不正确。上诉人系通过呼图壁县招商引资的企业，目的是增强呼图壁县纺织能力，延长当地棉花产业链，为呼图壁县农业发展提供动力。在此情况下呼图壁县人民政府将本案诉争的厂房提供给上诉人使用。在提供这些厂房时，地坪、修建改建钢结构厂房等，并不能完全满足上诉人的使用需要，上诉人要求被上诉人继续投资完善，当时被上诉人以“资金不足，由上诉人自行投资建设，投资建设费用用于折抵租金或另行协商解决”予以答复。作为守信用的浙商，上诉人按照被上诉人的指示共计投资一百余万元进行了厂房等改造，由于被上诉人多次领导变更，现在继任的领导以不清楚为由，拒绝以厂房投资改造款折抵租金。上诉人认为，上诉人投资的金额，不因被上诉人领导更换而灭失，应当予以折抵。一审法院认定上诉人仅支付50,000元，与事实不符。上诉人于2018年还支付了100,000元，共支付150,000元。二、上诉人支付违约金没有法律依据。支付违约金的前提条件为：合同中明确约定了违约事实、违约行为已经达到了约定的程度。就本案而言，被上诉人要求的是逾期付款违约金，但是通过一审法院查明的事实来看，双方仅仅约定了租金金额，并没有约定具体的付款时间，被上诉人也没有提供证据证明其在起诉前主张过租金，被上诉人也没有向法庭提供证据证明应当在何具体时间支付租金，因此就不存在“逾期”之说。另外合同约定违约的程度是“导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下”，才支付20%的违约金。在本案中显然没有出现上述违约金成就的条件。一审法院支持违约金，没有事实依据。综上，请二审法院予以纠正。 博诚投资公司辩称，双方签订的合同系双方真实意思表示，根据诚信原则，合同合法有效，双方当事人应该按照合同约定履行各自义务，被上诉人曾多次找上诉人要求支付租金，并明确支付租金的期限，而上诉人未能按时支付租金，其不支付租金的行为已经构成严重违约，应当支付违约金。 博诚投资公司向一审法院起诉请求：1．依法判令被告支付原告租金总计790,694.9元；2．依法判令被告向原告支付违约金158,138.98元。 一审法院认定事实：2018年1月1日，原告博诚投资公司（甲方、出租方）与被告润和公司（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》一份，载明：一、租赁标的：1．乙方自愿租赁甲方位于五工台镇轻纺区小微创业园的厂房。2．甲方出租给乙方的厂房坐落于呼图壁县工业园轻纺区小微创业园15号厂房，建筑面积2584.06平方米，用于纺织品加工。乙方对于该厂房已实地察看且已做过必要的了解。二、租赁期限：甲方出租给乙方的厂房租赁期为三年，自2018年1月1日至2020年12月31日止。甲方于本合同签订后3日内将该厂房交给乙方使用。三、租金：1．该厂房合同期内租金为563,657元（含税价格）。2．支付方式：乙方支付甲方租金，以现金或银行转账的方式支付。现金支付以甲方出具的收款收据为准；转账支付以乙方转账凭证日期及金额为准，汇费由汇出方承担；甲方指定接受转账的账户为：新疆呼图壁农村商业银行，账号：×××。每年12月31日前支付当年租金．．．．七、违约责任，本合同签订后，双方均应依约履行义务，享有权利，任何一方违反合同的约定或下列各项内容时，必须承担违约责任。（一）乙方有下列情形时，甲方有权采取包括停水、停电、停暖、停气在内的强制措施，催收租金或提前收回租赁厂房，租赁合同也随即终止。1．乙方擅自将承租厂房转租、转让、抵押、调换使用或改变用途，转借他人时；2．乙方未按合同约定支付租金，逾期30日仍不支付租金及滞纳金时；3．乙方破产或进行清盘（包括法院查封）而无法履约付租时；甲方因上述原因决定收回厂房时，有权要求乙方限期搬迁退房，超过搬迁期限后，视乙方为搬迁完毕，厂房内如有遗留物品，则视为乙方主动放弃，甲方有权自行处理，乙方无权追偿。如果乙方无理占房不退，甲方有权采取强制措施（包括停水、停电、停暖、停气、强行进入等）且有权追索乙方占有厂房的赔偿责任。（二）甲乙双方任何一方如未按本合同条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，均视为违约。双方一致确认的违约金为合同总价款的20%。若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。2019年1月1日，原告博诚投资公司（甲方、出租方）与承租方签订《厂房租赁合同》一份，载明：一、租赁标的：1．乙方自愿租赁甲方位于五工台镇轻纺区小微创业园的厂房。2．甲方出租给乙方的厂房坐落于呼图壁县工业园轻纺区小微创业园4号厂房，建筑面积2219.08平方米，用于纺织品加工。乙方对于该厂房已实地察看且已做过必要的了解。二、租赁期限：甲方出租给乙方的厂房租赁期为三年，自2019年1月1日至2021年12月31日止。甲方于本合同签订后3日内将该厂房交给乙方使用。三、租金：1．该厂房合同期内租金为484,042元（含税价格）．2．支付方式：乙方支付甲方租金，以现金或银行转账的方式支付。现金支付以甲方出具的收款收据为准；转账支付以乙方转账凭证日期及金额为准，汇费由汇出方承担；甲方指定接受转账的账户为：新疆呼图壁农村商业银行，账号：×××。每年12月31日前支付当年租金．．．．七、违约责任，本合同签订后，双方均应依约履行义务，享有权利，任何一方违反合同的约定或下列各项内容时，必须承担违约责任。（一）乙方有下列情形时，甲方有权采取包括停水、停电、停暖、停气在内的强制措施，催收租金或提前收回租赁厂房，租赁合同也随即终止。1．乙方擅自将承租厂房转租、转让、抵押、调换使用或改变用途，转借他人时；2．乙方未按合同约定支付租金，逾期30日仍不支付租金及滞纳金时；3．乙方破产或进行清盘（包括法院查封）而无法履约付租时；甲方因上述原因决定收回厂房时，有权要求乙方限期搬迁退房，超过搬迁期限后，视乙方为搬迁完毕，厂房内如有遗留物品，则视为乙方主动放弃，甲方有权自行处理，乙方无权追偿。如果乙方无理占房不退，甲方有权采取强制措施（包括停水、停电、停暖、停气、强行进入等）且有权追索乙方占有厂房的赔偿责任。（二）甲乙双方任何一方如未按本合同条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，均视为违约。双方一致确认的违约金为合同总价款的20%。若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。2019年5月1日，原告博诚投资公司（甲方、出租方）与被告润和公司（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》一份，载明：一、租赁标的：1．乙方自愿租赁甲方位于五工台镇轻纺区小微创业园的厂房。2．甲方出租给乙方的厂房坐落于呼图壁县工业园轻纺区小微创业园3号厂房，建筑面积2219.08平方米，用于纺织品加工。乙方对于该厂房已实地察看且已做过必要的了解。二、租赁期限：甲方出租给乙方的厂房租赁期为二年八个月，自2019年5月1日至2021年12月31日止。甲方于本合同签订后3日内将该厂房交给乙方使用。三、租金：1．该厂房合同期内租金为430,260元(含税价格)。2.支付方式:乙方支付甲方租金,以现金或银行转账的方式支付。现金支付以甲方出具的收款收据为准;转账支付以乙方转账凭证日期及金额为准,汇费由汇出方承担;甲方指定接受转账的账户为:新疆呼图壁农村商业银行,账号:×××。每年12月31日前支付当年租金．．．．七、违约责任,本合同签订后,双方均应依约履行义务,享有权利,任何一方违反合同的约定或下列各项内容时,必须承担违约责任。(一)乙方有下列情形时,甲方有权采取包括停水、停电、停暖、停气在内的强制措施,催收租金或提前收回租赁厂房,租赁合同也随即终止。1.乙方擅自将承租厂房转租、转让、抵押、调换使用或改变用途,转借他人时;2.乙方未按合同约定支付租金,逾期30日仍不支付租金及滞纳金时;3.乙方破产或进行清盘(包括法院查封)而无法履约付租时;甲方因上述原因决定收回厂房时,有权要求乙方限期搬迁退房,超过搬迁期限后,视乙方为搬迁完毕,厂房内如有遗留物品,则视为乙方主动放弃,甲方有权自行处理,乙方无权追偿。如果乙方无理占房不退,甲方有权采取强制措施(包括停水、停电、停暖、停气、强行进入等)且有权追索乙方占有厂房的赔偿责任。(二)甲乙双方任何一方如未按本合同条款履行,导致中途终止本合同,并且过错方在未征得对方谅解的情况下,均视为违约。双方一致确认的违约金为合同总价款的20%。若违约金不足弥补无过错方之损失,则违约方还需就不足部分支付赔偿金。2019年6月1日,原告博诚投资公司(甲方、出租方)与被告润和公司(乙方、承租方)签订《厂房租赁合同》一份,载明:一、租赁标的:1.乙方自愿租赁甲方位于五工台镇轻纺区小微创业园的厂房。2．甲方出租给乙方的厂房坐落于呼图壁县工业园轻纺区小微创业园10号厂房,建筑面积2000.2平方米,用于纺织品加工。乙方对于该厂房已实地察看且已做过必要的了解。二、租赁期限:甲方出租给乙方的厂房租赁期为二年七个月,自2019年6月1日至2021年12月31日止。甲方于本合同签订后3日内将该厂房交给乙方使用。三、租金:1.该厂房合同期内租金为375,704元（含税价格）。2．支付方式：乙方支付甲方租金，以现金或银行转账的方式支付。现金支付以甲方出具的收款收据为准；转账支付以乙方转账凭证日期及金额为准，汇费由汇出方承担；甲方指定接受转账的账户为：新疆呼图壁农村商业银行，账号：×××。每年12月31日前支付当年租金．．．．七、违约责任，本合同签订后，双方均应依约履行义务，享有权利，任何一方违反合同的约定或下列各项内容时，必须承担违约责任。（一）乙方有下列情形时，甲方有权采取包括停水、停电、停暖、停气在内的强制措施，催收租金或提前收回租赁厂房，租赁合同也随即终止。1．乙方擅自将承租厂房转租、转让、抵押、调换使用或改变用途，转借他人时；2．乙方未按合同约定支付租金，逾期30日仍不支付租金及滞纳金时；3．乙方破产或进行清盘（包括法院查封）而无法履约付租时；甲方因上述原因决定收回厂房时，有权要求乙方限期搬迁退房，超过搬迁期限后，视乙方为搬迁完毕，厂房内如有遗留物品，则视为乙方主动放弃，甲方有权自行处理，乙方无权追偿。如果乙方无理占房不退，甲方有权采取强制措施（包括停水、停电、停暖、停气、强行进入等）且有权追索乙方占有厂房的赔偿责任。（二）甲乙双方任何一方如未按本合同条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，均视为违约。双方一致确认的违约金为合同总价款的20%。若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。一审法院认为，被告签订的四份《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，双方均应依约全面履行各自的义务。原告向被告交付使用租赁的厂房，履行了合同义务，被告应当按照合同约定及时支付租金。被告未到庭视为放弃抗辩的权利。原告主张被告支付租金790,694.9元，符合合同约定，一审法院予以支持。原告主张被告支付违约金158,138.98元（790694.9×20%）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方合同约定每年12月31日前支付当年的租金，但被告未按照合同约定支付租金应为违约，按照合同约定违约金按合同总价款的20%计算方法，原告主张的违约金158,138.98元，符合合同约定，一审法院予以支持。判决：一、被告新疆润和钦鹏针纺织有限公司于本判决生效后三日内偿还向原告呼图壁县博诚投资发展有限公司支付租金790,694.9元;二、被告新疆润和钦鹏针纺织有限公司于本判决生效后三日内偿还向原告呼图壁县博诚投资发展有限公司支付违约金158,138.98元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。上诉人润和公司提交如下证据： 一、厂房租赁合同四份，拟证实：1.双方签订的厂房租赁合同并未约定租金的支付时间，因此不存在违约金；2.被上诉人变造证据，合同是在同一天签订的，一式多份，时间是没有签，日期是后期加上去的，并且第一页的字体和第三页是不同的。 经质证，被上诉人博诚投资公司对该证据的真实性、合法性、关联性均认可，证明目的不认可。合同对违约责任及违约金的支付进行了明确约定，被上诉人在向上诉人出示该四份证据时，已明确告知上诉人的法定代表人，上诉人的法定代表人应当了解并清楚在合同上签字的法定意义，根据诚实信用原则向上诉人支付租金及违约金。本院对该证据予以确认。 二、新疆润和钦鹏针纺织有限公司的工商信息一份；招商引资项目合同书一份，拟证实：1.上诉人是新疆润和针纺织有限公司于2016年引进的招商引资企业；2.根据招商引资项目合同书第七条第一款第七项的约定，上诉人应当享受三年免租金的政策，因此即使涉案厂房要收租金，也应当从2018年7月1日开始计算，被上诉人计算租金错误；3.上一组证据中的合同是为了应付上级检查而签订的。 经质证，被上诉人博诚投资公司对工商信息的真实性、合法性、关联性均不认可。此份信息并非出自官方指定网站打印。对招商引资项目合同书真实性、合法性认可，关联性不认可。1.该份合同系呼图壁县人民政府和新疆润和针纺织有限公司签订的框架性协议，只对招商引资的事项进行了大体规定，并没有具体约定；2.该份合同书中明确约定新疆润和针纺织有限公司投资设立的公司，注册资本不少于50000000元，而上诉人作为新疆润和针纺织有限公司投资设立的有限公司，根据其提供的工商信息，明确显示注册资本仅为6,000,000元，其已经违反招商引资项目合同书的约定，对于上诉人主张的免费使用厂房三年期间至2018年6月30日为止，本案诉争的厂房租金系免费使用之后的租金。因工商信息来源于工商公开信息，本院对其真实性予以确认，对招商引资项目合同书的真实性、合法性予以确认。 三、汇报材料一份，拟证实：对被上诉人的不诚信行为，上诉人已经向呼图壁县政府和昌吉州工商联进行投诉。 经质证，被上诉人博诚投资公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。该份证据中法定代表人签字不是法定代表人亲自签字，系复印件，并且没有加盖上诉人公司的公章，无法充分证明这份证据的真实性、合法性，汇报材料的内容中陈述的事实与上诉人提交的证据事实不符，存在混淆视听的行为。该汇报材料仅系上诉人单方制作，且不能确定签字人员身份，本院对该证据不予确认。 被上诉人博诚投资公司提交：视频资料四份，拟证实：被上诉人于2020年1月和3月向上诉人发放通知书并给其法定代表人送达，要求上诉人限期支付租金。 经质证，上诉人润和公司对该证据的真实性、合法性、关联性均认可。视频中被上诉人法定代表人自己也说双方要把账算清，说明双方是互负债务的，而上诉人在本案一审之前就已经要求与被上诉人进行清算将自己垫付的厂房的地坪和其他基础设施，来折抵房租，债务应该是双方清算后进行多退少补，而不是上诉人单方面支付租金。本院对该组视频予以确认。 二审查明事实与一审查明事实一致，对一审查明事实本院予以确认。另查，2019年12月20日全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率（1年期）为4.15%。 本院认为，本案争议焦点为：1.上诉人是否欠付被上诉人租金，如欠付，数额如何认定；2.被上诉人主张的违约金有无事实及法律依据。 关于争议焦点1，上诉人与被上诉人签订了《厂房租赁合同》，且实际使用至今，应按照合同约定向被上诉人支付租金。上诉人称涉案厂房在交付时因不能完全满足使用需要，由其自行投资建设,并由被上诉人承诺投资建设费用用于折抵租金或另行协商解决。但上诉人未能提供证据证实其投资建设费用，亦未能证实双方曾对以投资建设费用折抵租金达成协议，且本案中被上诉人并不认可投资建设费用可以折抵租金，亦不同意折抵租金，故上诉人对其投资建设费用可另行主张，本案中不予处理。对上诉人针对其投资建设费用提交的调证申请，因与本案无关，且不属于法院应当依职权调取的证据，本院对该调证申请不予准许。关于欠付租金的数额，双方对合同中载明的各厂房面积均无异议。关于厂房的租金，上诉人认为双方在合同中并未约定，现被上诉人主张按60元/平方米/年计算至2020年3月底的租金，庭审中法庭询问上诉人对厂房租金按60元/平方米/年计算有无异议，上诉人经当庭计算后明确表示“我们同意”。故涉案厂房的租金应按单价60元/平方米/年的标准计算。对被上诉人主张的3号、4号、10号厂房的租金计算方式及金额（即3号厂房122,049.4元、4号厂房166,425元、10号厂房100,010元）本院予以确认。对于15号厂房的租金，首先，合同约定的租赁起始时间为2018年1月1日，被上诉人从2017年5月开始主张并据此计算35个月的租金错误。其次，上诉人提交招商引资项目合同书，主张其应享受三年免租金的政策。被上诉人虽认为上诉人的注册资本不符合招商引资项目合同书约定，但对上诉人陈述的三年免租金及免租期至2018年6月30日的事实均认可，亦表示本案主张的租金系三年免费使用后的租金。故对于15号厂房的租金应从2018年7月1日起计算。经计算，15号厂房月租金为12,920.3元（2584.06平方米×60元/平方米/年÷12个月），被上诉人主张至2020年3月底，15号厂房租金应为271,326.3元（12,920.3元×21个月）。综上，涉案四个厂房的租金共计659,810.7元。另，上诉人主张其共支付了150,000元，均应予以扣减。被上诉人认可其共收到150,000元，但认为其中100,000元为变压器的押金，合同并未约定上诉人需支付押金，且双方一致认可对该100,000元如何处理并未约定，故对上诉人主张扣减150,000元的请求本院予以支持。上诉人还应支付剩余租金509,810.7元（659,810.7元-150,000元）。 关于争议焦点2，本案中，关于涉案厂房的租赁合同，有被上诉人一审提交的机打版本和上诉人二审提交的手写版本，被上诉人认可其一审提交的机打版合同系其之后将手写版合同内容进行打印后自行将合同首页进行更换，故本案中应按上诉人二审提交的四份手写版厂房租赁合同为准。根据该四份合同，双方对租金的支付时间并未进行约定。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”。根据该条规定，双方对支付租金的时间没有约定，且四份合同租赁期间均在一年以上，故上诉人应当在每届满一年时向被上诉人支付租金。即上诉人应于2020年4月30日支付3号厂房第一年租金，于2019年12月31日支付4号厂房第一年租金，于2020年5月31日支付10号厂房第一年租金，于2018年12月31日支付15号厂房第一年租金、于2019年12月31日支付15号厂房第二年租金。上诉人逾期未支付租金，应承担逾期付款的违约责任。被上诉人表示逾期付款的违约责任系针对2020年3月之前应付的租金进行主张，故上诉人仅需承担4号厂房及15号厂房租金的逾期付款的违约责任。经计算，4号厂房2019年12月31日应付的租金为133,144.8元；15号厂房2018年12月31日应付的租金为77,521.8元，2019年12月31日应付的租金为155,043.6元。上诉人已付150,000元租金，但并未明确系付哪个厂房的租金，本院从最先到期的租金予以折抵，即15号厂房2018年12月31日应付的77,521.8元折抵完毕，15号厂房2019年12月31日应付租金折抵后剩余82,565.4元。综上，上诉人应于2019年12月31日支付的租金共计215,710.2元。被上诉人主张按合同总金额的20%支付违约金，上诉人认为违约金过高，需要调整，本院根据双方的过错程度和实际损失，酌定参照贷款市场报价利率计算违约金。即上诉人应以215,710.2元为基数，按照年利率4.15%承担自2020年1月1日起至租金付清之日止的违约金。 综上所述，新疆润和钦鹏针纺织有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院（2021）新2323民初74号民事判决； 二、上诉人新疆润和钦鹏针纺织有限公司于本判决生效后三日内向被上诉人呼图壁县博诚投资发展有限公司支付租金509,810.7元； 三、上诉人新疆润和钦鹏针纺织有限公司以215,710.2元为基数，按照年利率4.15%向被上诉人呼图壁县博诚投资发展有限公司承担自2020年1月1日起至租金付清之日止的违约金； 四、驳回被上诉人呼图壁县博诚投资发展有限公司一审其他诉讼请求。 如未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6,644元（已减半收取），二审案件受理费13,354.78元，合计19,998.78元，由上诉人新疆润和钦鹏针纺织有限公司负担10,745.78元，由被上诉人呼图壁县博诚投资发展有限公司负担9,253元。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 周美蓉 审 判 员 刘 维 审 判 员 马翔馨 二〇二一年七月二十九日 法官助理 王 新 书 记 员 陈晓静