广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂08民终1561号 上诉人（原审被告）：广西标鼎中居房地产开发有限公司，住所地贵港市港北区金港大道908-1号5楼。 法定代表人：叶雪峰，总经理。 委托诉讼代理人：曾德钿，广西南国雄鹰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘国宁，女，1966年5月8日出生，汉族，住贵港市港北区。 被上诉人（原审原告）：张康传，男，1961年1月6日出生，汉族，住贵港市港北区。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：梁春柱，广西自律律师事务所律师。 上诉人广西标鼎中居房地产开发有限公司（以下简称标鼎公司）因与被上诉人刘国宁、张康传商品房预售合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2021）桂0802民初1176号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 标鼎公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、一审、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。一、案涉工程违约并非上诉人原因。案涉项目系标鼎公司与中国电信合作项目，在施工过程中，因拆迁拖延、疫情期间无法开工等原因导致开工时间延后，并非标鼎公司自身原因所致，标鼎公司不应承担逾期交房、车位的违约责任。二、即使认为延迟交房是上诉人的原因造成的，被上诉人所主张的违约金也过高，过分高于其实际损失。《民 2 法典》第585条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”同时根据《合同法解释二》第29条第2款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。假如延迟交房是上诉人的原因造成的，上诉人延迟交房给被上诉人造成的实际损失应等于该毛坯房的出租租金，与案涉房屋相同地段、相同面积、相同户型的毛坯房出租价格为2256.24元每月（188.02平，按12元／平／月计算），而原告主张的违约金为5753.41元每月（按每月30天计算958902×2/10000×30=5753.41)，是其实际损失255%，属于过分高于其实际损失，应予调整至每月2256.24元。 刘国宁、张康传辩称，1、上诉人认为逾期交房的原因不是其原因造成理由不成立，上诉人没有证据证明是贵港市政府没有按时完成拆迁，迟延交地造成。2、被上诉人与上诉人签订商品房预售合同时间是2018年，从合同上可以看到上诉人取得商品房预售许可证是2016年。根据商品房预售管理规定，取得预售许可证的条件之一是已经确定施工进度和竣工交付日期，如果存在拆迁未完成就不会取得商品房预售许可证，所以上诉人提出的理由不成立。3、上诉人认为违约金过高也没有事实和法律依据，合同约定的违约金是每日万分之二，不存在过高的问题。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 刘国宁、张康传向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交房的违约金（违约金计算：以958902元为基数，从2019年1月1日起按每日万分之二计付至2020年6月12日止）；2.本案诉讼费由被告承担。 3 一审法院认定事实：原、被告于2018年10月26日签订《商品房买卖合同（预售）》，双方约定被告将其开发的位于贵港市房屋出售给原告，房屋总价款为958902元，交付期限为2018年12月30日。还约定被告如逾期交付房屋超60日的，原告要求继续履行合同，合同继续履行，被告以原告支付房款的总额按日万分之二的利率承担违约责任。原告于签订合同当日向被告支付了购房款479902元,2019年3月4日，原告向被告付清剩余购房款479000元。2020年6月12日，被告通知原告欲将房屋钥匙交给原告，原告未领取房屋钥匙，但认可房屋于2020年6月12日交付。2021年3月11日原告以被告违约应承担违约责任为由，诉至本院，诉请如前所述。 一审法院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，未违反法律规定，应当遵守合同约定，履行合同义务。原、被告在合同中约定涉案房屋交付时间为2018年12月30日前，但被告于2020年6月12日才将房屋交付原告，已经构成违约，现原告要求被告按约定承担违约责任支付违约金，于法有据，该院依法予以支持。被告抗辩因施工拆迁等原因导致不能按时施工完毕，被告作为房地产开发企业，房屋交付日期是其对项目进展有足够认知的情形下做出的预判，且其未能提供证据证实贵港市政府未按时完成拆迁，项目进展进度滞后从而导致逾期交房，违约的责任应被告其承担。综上，被告应当向原告支付逾期交房违约金共101643.61元（违约金计算以原告已支付房款总额958902元为基数按日万分之二利率自2019年1月1日计至2020年6月12日）。被告主张违约金过高，其提供证据不足以证实，该院不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决：被告广西标鼎中居房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告刘国宁、张康传支付逾期交房违约金101643.61元。 二审期间，双方当事人均无提交新证据。对一审认定的事实，经查证属实，本院予以确认。 4 本院认为，第一，关于标鼎公司逾期交房、交车位应否承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中，标鼎公司未在合同约定期限内向买受人交付房屋、车位构成违约，其上诉主张违约是项目合作方拆迁拖延、疫情期间无法开工所致，而非其自身原因造成，其公司不应承担违约责任。标鼎公司的上诉主张不成立，理由有二：其一，根据合同相对性原则，即便如其所言为项目合作方拆迁拖延所致，也是第三人原因所致，为另一法律关系，不能成为其公司免除案涉合同违约责任的事由。其二，案涉合同约定的房屋交付期限为2018年12月30日，国内新冠疫情发生于2020年1月，标鼎公司违约在先，疫情发生在后，两者并无因果关系。标鼎公司以疫情发生为其违约的免责事由牵强无据。因此，一审判决标鼎公司承担违约责任，向买受人支付违约金正确。 第二，关于逾期交房违约金约定是否过高问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十二条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，案涉合同约定，逾期交房的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。标鼎公司上诉主张该约定过分高于买受人的实际损失，实际损失应等于该毛坯房的出租租金。标鼎公司的该主张缺乏合理性和可比性，也与此前其公司与同一项目其他业主就逾期交房达成的按合同约定标准计算违约金的协议不一致。因此，对标鼎公司的该上诉主张，本院不予支持。一审判决确定的逾期交房违约金计算并无不当，本院予以维持。 综上，标鼎公司上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 5 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2333元，由上诉人广西标鼎中居房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈伟民 审 判 员 黄 奔 审 判 员 陈燕霞 二〇二一年七月十三日 法官助理 梁露露 书 记 员 邹贵琦