陕西省蓝田县人民法院   民事判决书      (2021)陕0122民初2421号       原告：七九四蓝田小区业主委员会，住所地：蓝田县。   法定代表人：张万慧，系该委员会主任。   委托诉讼代理人：杨维平，蓝田县148法律服务所法律工作者。   委托诉讼代理人：杨洋，蓝田县148法律服务所法律工作者。   被告：万金艳，女，汉族，居民，住西安市蓝田县。   委托诉讼代理人：曹晓文，陕西尊知律师事务所律师。   原告七九四蓝田小区业主委员会（以下至判决主文前简称七九四委员会）与被告万金艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告七九四委员会主任张万慧及其委托诉讼代理人杨维平，被告万金艳及其委托诉讼代理人曹晓文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告七九四委员会向本院提出诉讼请求：1、请求判令依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令被告支付2020年9月15日至2021年5月拖欠的房屋租金88000元；3、请求判令被告搬移租赁房屋内的物品，将租赁的房屋移交给原告；4、请求判令被告支付违约金19800元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年8月30日，原、被告在原告处签订了《房屋租赁合同》，根据合同约定原告将合法拥有的位于蓝田县XX路XX号的三层服务楼和南端相连的五间平房租赁给被告使用，租赁期限10年，自2014年9月15日起至2024年9月15日止，年租金为132000元，每年9月1日前付清下一年度租金。合同签订之后，原告按时向被告移交了租赁房屋，被告按时向原告支付了租金，双方正常履行合同约定。至2020年9月1日，被告应当按照合同约定向原告支付下一年租金，但被告没有履行。原告多次催要，被告口头承诺尽快支付，但一直没有履行。2021年3月9日，原告向被告发出了告知书，告知被告因违约原告将解除合同，收回房屋。被告在2021年3月12日向原告出具了《保证书》，承诺2021年3月30日前付清房屋租金。但到期后被告仍没有履行。被告的违约行为给原告造成了严重损失。为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼。   被告万金艳辩称，原告的主体身份存疑，是否经过备案；原告要求2020年9月15日至2021年5月的租金时间不实，在2021年4月10日原告已经将被告门上锁，被告的相关物品还一直在承租的房屋内，被告无法搬离；2020年1月至2020年5月因疫情原因导致被告不能正常经营，这段时间租金应当予以免除；违约金是一年的5%即6600元，原告要求过高。合同甲方是城关镇政府，并且原告没有全部交付，有一间房用于小区物业人员休息及堆放杂物。被告希望继续履行合同，双方能够协商解决。   原告七九四委员会为证明其主张，向本院提交以下证据：   1、《房屋租赁合同》一份；   2、《告知》一份、《保证书》一份；   3、《七九四蓝田小区国有资产委托管理合同》一份、《关于七九四蓝田小区国有资产委托管理合同继续委托管理协议》一份；   4、《蓝关街道办事处关于同意七九四蓝田小区业主委员会换届选举的批复》一份。   被告万金艳未提交证据。   原告提交的证据1、2、4，被告无异议，本院予以认定；原告提交的证据3，被告提出异议认为对其真实性无法核对；本院认为原告提交的证据1、2、3、4符合证据的客观性、合法性、关联性，本院予以认定。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月10日，蓝关镇人民政府与原告签订《七九四蓝田小区国有资产委托管理合同》委托原告管理七九四矿移交的国有资产。2014年8月30日，原告七九四委员会（出租方）与被告万金艳（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将其合法拥有的坐落于XX街XX号XX层的服务楼和南端相连的五间平房租给被告使用。该楼用作商业用途，不能做KTV歌厅。租赁期限为10年，自2014年9月15日起至2024年9月15日止。年租金13.2万元人民币，从合同签订之日起每年9月1日前付清下一年租金，前五年租金不变，为13.2万元，从第六年起2019年9月15日在原基础上增加10%，年租金为14.52万元，以后每年9月1日前付清下年度租金。合同第十一条约定，未按约定期限交付租金，超过30天以上的，原告有权解除合同。合同第十二条约定1、符合合同第九条第1、2项约定，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的10%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应当赔偿对方的经济损失。2、被告应当如期交付租金，如被告未经原告同意逾期交付，原告有权要求被告按当年租金的5%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应当赔偿经济损失。鉴证机关：蓝关镇人民政府：同意房屋租赁期限为10年。合同签订后，原告将服务楼（除一层楼梯间外）及南边五间平房交予被告经营。被告一楼经营火锅店，二、三楼经营宾馆。2019年6月3日，蓝田县蓝关街道办事处与原告签订《关于七九四蓝田小区国有资产委托管理合同继续委托管理协议》，同意原告继续按《七九四蓝田小区国有资产委托管理合同》规定管理使用到2024年12月31日。2019年5月21日，蓝关街道办事处下发【蓝街办[2019]187号】文件，同意换届选举新成立的七九四蓝田小区业主委员会，任期至2024年12月31日。小区业主委员会组成人员如下：主任：张万慧；副主任：王**；委员：胡志忠。   另查明，原、被告商定租金不增加，按132000元/年计算。被告租金交至2020年9月1日，之后未再交租金。2021年4月10日，原告将被告经营的宾馆门上锁。   本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,各方均应按照协议的约定履行义务。原告受蓝田县蓝关街道人民政府委托对相关资产进行管理，故其有权将涉案房屋对外进行出租。被告承租原告房屋，应当按照合同约定按时缴纳租金。原、被告约定变更《房屋租赁合同》第四条第二款为年租金维持132000元不变，系双方真实意思表示合法有效，故年租金按132000元执行。《房屋租赁合同》第十一条1款①项约定乙方未按约定期限交付租金，超过30天以上的甲方有权解除合同。按合同约定2020年9月1日被告就应缴纳下一年度的租金，截止2021年3月9日被告仍未缴纳租金原告有权解除合同，当日原告通知被告解除合同，被告向原告出具保证书保证2021年3月30日以前缴纳房租，原告同意，但期满被告仍未缴纳。被告辩称因疫情影响导致其营业收入明显减少，原告应当减少租金，但被告未提供营业收入明显减少的证据，且被告欠缴的租金是2020年9月以后疫情已得到控制期间的租金，在原告同意宽限被告缴纳租金期满后被告仍未缴纳，故被告辩称一节本院不予采信。被告辩称一节并不适用《最高人民法院印发》第五条之规定。由于原告2021年4月10日将被告经营宾馆房门上琐，故房屋租金只能计算至2021年3月即被告拖欠原告租金期间为2020年9月至2021年3月，欠付租金为77000元。《房屋租赁合同》第十二条违约责任及赔偿条款第2条约定如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有权要求乙方按当年租金的5%支付违约金。故被告应支付原告的违约金为：77000元×5%=3850元。故原告要求被告解除合同、支付剩余租金及违约金的诉讼请求事实理由成立，本院依法支持。综上，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百零四条、第七百二十一条、第七百二十二条及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定 ，判决如下：   一、解除原告七九四蓝田小区业主委员会与被告万金艳签订的《房屋租赁合同》；   二、自本判决生效后30日内由被告万金艳腾出其租赁的位于蓝田县XX街XX号XX楼XX层及其南端相连的平房五间交与原告七九四蓝田小区业主委员会；   三、自本判决生效后30日内由被告万金艳付给原告七九四蓝田小区业主委员会房屋租金77000元；   四、自本判决生效后30日内由被告万金艳付给原告七九四蓝田小区业主委员会逾期支付租金违约金3850元。   如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应支付迟延履行金。   案件受理费2456元（原告已预交），减半收取1228元，由被告万金艳承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。         审 判 员 任 晓 飞       二〇二一年七月七日       书 记 员 赵 云