江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0585民初1655号 原告：张凌，女，1982年8月15日出生，汉族，住江苏省太仓市。 原告：张晓旻，男，1980年3月21日出生，汉族，住江苏省太仓市。 委托诉讼代理人：陶乙成，江苏尚修律师事务所律师(代理上述两原告)。 委托诉讼代理人：王洁，江苏尚修律师事务所律师(代理上述两原告)。 被告：太仓国联置业有限公司，统一社会信用代码913205850782074740，住所地江苏省太仓市浏河镇郑和大街**。 法定代表人：徐宏兵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李永辉，江苏至誉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张荟，江苏至誉律师事务所律师。 第三人：中国农业银行股份有限公司太仓分行，统一社会信用代码91320585838071726A，，住所地江苏省太仓市城厢镇上海西路** 负责人：周文杰，该分行行长。 委托诉讼代理人：高奕，该分行员工。 委托诉讼代理人：张乾，该分行风控与信用管理部总经理。 原告张凌、张晓旻与被告太仓国联置业有限公司（以下简称国联公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案受理，审理过程中，本院依法追加中国农业银行股份有限公司太仓分行（以下简称农行太仓分行）为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张晓旻及张凌、张晓旻的委托诉讼代理人陶乙成、王洁，被告国联公司的委托诉讼代理人李永辉、张荟，第三人农行太仓分行的委托诉讼代理人高奕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张凌、张晓旻向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的编号为201512110100001、201612110100024的《商品房买卖合同》；2.被告返还原告购房款977557元，并自2016年11月25日即原告实际付款之日起至实际履行之日，以已付购房款977557元为基数，按照年利率4.9%向原告支付利息；3.被告支付原告因履行房屋买卖合同产生的维修基金、契税、办证费损失29301.36元；4.被告支付原告装修损失346466元；5.被告支付原告房屋差价损失818923元(暂以毛坯价格14000元/平米，128.32平米计算房屋现价)。以上合计2172247.36元。6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年11月17日，原、被告签订编号为201512110100001号的《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的浙建·滨江丽都10幢1804室房屋。2016年3月24日，原告又与被告签署编号为201612110100024号《商品房买卖合同》，由原告向被告购买工具间21号辅房。2016年10月29日，被告向原告交付了房屋。后因房屋出现裂缝、空鼓等质量问题，被告于2017年7月对房屋进行第一次维修。2017年9月，原告通过12345热线反应涉案房屋质量问题，太仓市建设工程质量监督站勘查后对涉案房屋质量问题进行了认定。2017年9月及2018年5月，涉案房屋分别进行第二次和第三次维修。2018年8月，房屋墙体再次开裂，且开裂程度更深、面积更大、区域更多。2018年12月，房屋出现卫生间顶漏水、小房间墙壁渗水问题。2019年4月，被告对渗水问题进行修理，对房屋其他质量问题至2020年8月进行维修。基于以上事实，原告认为被告出卖的房屋质量问题严重，经反复修理，仍严重影响正常使用，给原告生活与工作都带来极大不便，原告诉至法院并提出上述诉讼请求，希望法院依法判决。 被告国联公司辩称：原告要求解除合同无事实和法律依据，其提出的质量问题已经过了保修期，即便如此，被告仍予以维修。现在房屋维修完成，维修后的房屋完全不影响正常使用。即便抛开保修期的问题，房屋状况是否影响居住或者能否达到解除合同的要求需要法庭进行现场勘验以便直观判定。因此，被告不同意解除合同。 第三人农行太仓分行述称：希望根据法院审理结果决定下一步的维权计划，如果原、被告之间的购房合同解除，则原告与第三人之间的贷款合同也应一并解除。 经审理查明：一、涉案房屋买卖合同签订情况。2015年11月17日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订编号为201512110100001号的《商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告购买坐落于太仓市浏河镇郑和大街77号的浙建·滨江丽都10幢1804号预售商品房一套。该商品房规划用途为普通住宅，非精装修房，层高2.9米，合同约定建筑面积共121.76平方米，其中套内建筑面积100.57平方米，分摊共有建筑面积21.19平方米，商品房单价为7995.65元每平方米，总价为973550.34元。签订该合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，买受人于2015年11月17日前支付首期房款293550元，余款于2015年11月30日前向贷款机构申请贷款支付。出卖人应于2016年10月31日前向买受人交付该商品房。合同第十六条“商品房质量”第一款“;地基基础和主体结构&rdquo约定：出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格,并符合国家及行业标准。经检测不合格的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照4.9%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付【总房价款的百分之三】的赔偿金。因此而发生的检测费用由出卖人承担。买受人不解除合同的，出卖人按买受人已支付房款的百分之三支付违约金，合同继续履行。第二款“其他质量问题”约定：该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任；（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照4.9%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。买受人不解除合同的，出卖人按买受人已支付房款的百分之三支付违约金，合同继续履行。合同还对其他事项进行了约定。 2016年3月24日，原告（买受人）又与被告（出卖人）签订编号为201612110100024号的《商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告购买坐落于太仓市浏河镇郑和大街77号的浙建·滨江丽都10幢工具间21号辅房一套。该商品房规划用途为储藏室，套内建筑面积6.6平方米，分摊共有建筑面积1.48平方米，建筑面积共8.08平方米，单价2448.48元每平方米，总价16159.97元。买受人于2016年3月24日前一次性支付该商品房全部价款，出卖人于2016年10月31日前向买受人交付该商品房。合同第十六条关于“商品房质量”的约定与编号为201512110100001号的《商品房买卖合同》内容一致。 2015年11月27日，原告与第三人签订了《个人购房担保借款合同》一份，约定原告为购买上述商品房向第三人按揭贷款68万元。同日，该款由第三人支付至被告国联公司账户。被告于2016年10月29日向原告交付房屋，并于同年11月25日分别向原告开具了金额为961397元（面积变动造成的价款变化）、16160元的发票。原告取得苏（2017）太仓市不动产权第0025434号不动产权证书（载明1804室建筑面积120.24㎡,工具间21建筑面积8.08㎡，合计128.32㎡），并对涉案房屋进行装修至2017年5月底结束。 二、涉案房屋质量问题及修复情况。原告称，2017年6月，涉案房屋客厅东西两侧墙体出现裂纹，原告通知被告进行修理，并提供了2017年7月19日拍摄的现场照片。之后被告对涉案房屋墙面裂纹进行了修理。庭审中，被告对于本次修复房屋裂纹无异议，但认为“（裂纹）可能是装修原因造成的，鉴于为业主服务而且施工单位人员也在场修复方便，我们就给业主修了”。原告称“被告当场将墙面涂层铲掉后发现墙面本身存在裂纹才答应修复，并非是为了修复方便”。 2017年9月，原告拨打12345热线就涉案房屋质量问题向太仓市建设工程质量监督站进行投诉。同年9月22日，太仓市建设工程质量监督站向本案被告及浙江省建设投资集团有限公司发出《关于浙建·滨江丽都10幢1804室等房屋质量缺陷投诉的处理通知书》，通知书载明：“我站受理了12345热线服务派单关于滨江丽都10幢1804室业主的房屋质量投诉，于2017年9月21日下午，我站安排工作人员会同相关业主，施工单位有关人员共同对反映的问题进行了现场勘查，情况如下：10幢1804室业主室内装修完成，经勘查，发现10幢1804室（顶层）内墙面存在较多肉眼可见的水平裂缝，业主反映的质量缺陷基本属实，对房屋的使用功能会造成一定的影响。接此通知后，请你单位会同相关责任单位对上述问题进行全面检查，依据购房合同和《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》等有关规定，要求对存在的质量问题及时进行有效修补，确保房屋的正常使用功能，并做好协调解释工作。如当事方对上述质量问题有疑义的，可委托有资质的鉴定机构进行鉴定或通过司法途径解决”。后原告委托装修公司对房屋裂缝进行修复。对于其自行委托装修公司修复的原因，原告称“2017年7月修复之前关于墙面裂缝以及瓷砖裂纹的问题一并向被告进行了告知，7月份被告仅仅是对墙面进行了修复，并未对瓷砖进行修复。原告为了按时搬进新房只能让装修公司进行修复。”被告称“2017年9月份没有印象（原告）通知过（修复）”。 2018年8月至12月，原告就涉案房屋墙面开裂及卫生间顶上漏水、小房间墙壁渗水等质量问题与被告物业经理进行微信沟通，要求被告进行处理。2019年4月，被告对涉案房屋卫生间顶部漏水和小房间渗水问题进行修复。修复期间，原告一家仍居住在涉案房屋内。2020年8月，被告对墙壁裂缝等质量问题进行修复至2020年年底结束，期间，被告还按照原告指示要求购买了瓷砖用于卫生间等处的粘贴。对于2020年8月才对墙壁裂缝进行修复的原因，被告称“当时与原告协商让其搬出方便一次性修复，业主提出因为当时不方便搬，所以后来沟通2020年搬出后由总包单位进场修复，据总包单位施工人员反馈，修复过程中业主经常去现场勘查并监督施工过程”。庭审中，原告认可其于2020年7月底搬出涉案房屋，并将房屋钥匙放在物业公司让被告去取，希望被告来修理房屋。被告修理过程中，原告也常去现场察看，其称看到被告修复的过程，因为不懂，故未提出什么意见，但曾口头要求被告提供书面修复方案，被告一直未提供。对于被告未提供书面修复方案而一直在修理，原告也未进行制止。对此，原告称因其在外租房住，希望被告尽快把房屋修好。 审理过程中，本院分别于2021年4月1日、5月14日、7月5日就涉案房屋进行现场勘查。前两次勘查发现，涉案房屋入门右手边第一个房间西侧墙体、客厅两侧墙体及主卧室东侧墙体存在不易察觉的细微裂纹。第三次勘查发现，西北角小房间靠窗右上角有两条细小裂纹，可能系外墙开裂而引起，主卧室东侧墙壁等处有较为明显的褶皱，可能系受梅雨天气影响受潮而产生。 上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、不动产权证书、发票、质监站处理通知书、微信聊天记录、修复照片，被告提供的微信聊天记录、视频资料，本院现场勘查记录及原、被告当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实、自愿的意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，双方均应按约履行。原告提出解除合同并赔偿相应损失的请求权基础为《商品房买卖合同》第十六条第二款，该款约定为“发现除地基基础和主体结构外的质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任；（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同……给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任……”因此，本案争议焦点在于：一、涉案房屋出现质量问题后，被告是否按照合同约定履行了修复义务；二、如被告履行了修复义务，则在被告修理完毕后，涉案房屋的质量问题是否仍然严重影响原告正常使用。 关于争议焦点一，根据原告提供的涉案房屋照片、与被告微信聊天记录、质监站处理通知书以及本院通过现场勘查和庭审查明的事实，可以确定涉案房屋确出现过局部墙体裂缝、卫生间顶部漏水和小房间渗水等问题。被告虽辩称涉案房屋质量问题不能排除系原告自行装修所致，且已过保修期，但被告并未提供相应证据，且在原告首次就涉案房屋与被告交涉时尚在保修期内，因此被告对涉案房屋质量问题理应负有维修责任。现有证据表明，被告在经原告通知后先后三次对涉案房屋进行修理。第1次修理客厅东西两侧墙体开裂时原告尚未入住；第2次修理渗水问题期间原告一家仍居住其中；第3次全面修理时原告将钥匙交付物业转交被告，也表明了让被告修理的态度。修理过程中，被告未提供书面修复方案，原告虽提出向被告口头要求提供修复方案，但并无证据证明。在修复过程中原告经常前往修复现场进行查看，也了解被告整个修理方法，但直至修理完毕始终未提出异议，相反，还在墙壁开裂修复完成后一起协商购买原告指定的瓷砖用于卫生间粘贴，说明原告对被告的修复方案是认可的。因此，本院认为被告已经履行了《商品房买卖合同》第十六条第（二）款第（1）项规定的修复义务。关于争议焦点二，首先，涉案房屋存在的墙面裂缝、渗水等问题并无证据表明系主体结构安全问题，其应属于工程质量、功能质量、品质档次等方面瑕疵，通常情况下在经过修理后不会对正常居住使用产生实质性影响。其次，涉案房屋的漏水、渗水现象已经修复，墙面裂缝修复经半年多后虽还出现了少许细微、细小瑕疵，可能会在心理上对原告的舒适度与品质要求产生一定的不利影响，但整体而言，视觉上的破坏感并不强烈，也不会对原告正常居住使用造成明显影响。第三，自2017年10月至2020年8月被告入场修复之前，原告曾一直居住在涉案房屋之中，侧面说明涉案房屋的居住、使用价值并未消失，其质量问题并未达到严重影响原告正常居住生活的程度，亦未明显超出常人所具有的一般容忍限度。原告虽就涉案房屋墙面开裂问题的原因及是否严重影响正常使用向本院提出鉴定申请，但如上所述，墙面开裂问题的原因在经被告修复后基本已经解决，并不影响原告正常生活，再作鉴定已无必要，而“质量问题是否严重影响正常使用”属主观评价范畴，并不具备鉴定可行性。需要说明的是，原告虽提供了本院（2019）苏0585民初1587号民事判决，认为该案与本案相似情况下认定了房屋墙体开裂问题已构成严重影响正常使用，但该案的事实是被告仅对涉案房屋的渗水问题予以修理，而对墙体开裂问题一直未予修理，在此情况下，本院才依据合同第十六条约定作出相应判断，其前提是被告未按约定先行履行修理义务，违反了相对方在此情况下的正常容忍限度。因此该案与本案不具有同一性。综上，原告认为涉案房屋经过修复仍然严重影响其正常使用缺乏事实依据，经本院释明后，原告仍坚持请求解除《商品房买卖合同》，本院对原告该诉讼请求不予支持。至于原告的其他诉讼请求，均系解除合同情形下可予主张的事项。因此，本院对此不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共合同法》第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十三条之规定，判决如下： 驳回原告张凌、张晓旻的全部诉讼请求。 案件受理费24258元，减半收取为12129元，由原告张凌、张晓旻负担（已缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。 审 判 员 周伟旗 二〇二一年七月七日 法官助理 陆玖庆 书 记 员 杨晴绮