四川省兴文县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1528民初1305号 原告四川博南商务服务有限公司宜宾分公司，住所地：宜宾市南岸西区C街区1幢1层14号，统一社会信用代码：91511502567637635T。 法定代表人：苏晋川，执行董事。 委托诉讼代理人：刘琼，该公司经理。 委托诉讼代理人：兰明，四川竹都律师事务所律师。 被告张星永，男，汉族，1966年3月6日出生，四川省兴文县人，住兴文县。 被告赵容华，女，汉族，1968年2月21日出生，四川省兴文县人，住兴文县。 原告四川博南商务服务有限公司宜宾分公司（以下至判决主文前简称博南服务）与被告张星永、赵容华物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告博南服务的委托诉讼代理人刘琼、兰明，被告张星永到庭参加诉讼。被告赵容华经本院依法传唤未到庭参加诉讼，依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告博南服务向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告的物业服务费3877元，判决被告支付原告违约金10816元（违约金计算期间暂定为：2018年10月1日起2021年4月30日止），以上费用共计14693元；2、诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2016年4月26日，原告与兴文嘉记置业有限公司签订了《嘉记大龙城前期物业服务合同》，于2016年10月1日入住嘉记大龙城为业主提供物业管理服务，其中住宅物业服务费收费标准按照建筑面积1.20元/平方米/月，商业按照建筑面积2.00元/平方米/月，住改商的按照商业标准执行，按照季度缴纳，首次物业服务费以《商品房买卖合同》约定的交付日期或视为交付日期为准，且约定了违约费用等内容。被告系嘉记大龙城3-2-24-4号住户业主，房屋建筑面积为104.24平方米，自2018年10月1日至2021年4月30日止，被告欠缴物业服务费3877元，共逾期930天，应支付违约金10816元。上诉费用经原告催收未果。综上所述，被告在享受原告提供的物业服务后，未按照合同约定交纳物业服务费，其行为已构成违约。故依照我国民事法律的规定，向你院提起民事诉讼，请求依法判决。 被告张星永辩称：我的住房和入户门存在质量问题，找到物管反映情况，物管、开发商、政府管理部门也多次来看，就喊观察，到现在都没有一个说法，所以我没有缴物管费。书面催收通知是2021年4月19日收到的，以前都是电话通知我缴费，另外违约金太高。 被告赵容华未到庭参加诉讼，未发表答辩意见。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月26日，原告与兴文嘉记置业有限公司签订了《嘉记大龙城前期物业服务合同》，于2016年10月1日入住嘉记大龙城为业主提供物业管理服务，合同约定服务标准为《宜宾市普通住宅小区物业管理服务等级标准》中的一级物业服务。服务期限为《商品房买卖合同》约定的交付日期或视为交付日期为准至业主大会成立且与选聘的新物业服务合同签订物业服务合同生效时止。其中住宅物业服务费收费标准按照建筑面积1.20元/平方米/月，商业按照建筑面积2.00元/平方米/月，住改商的按照商业标准执行。物业服务费按照季度缴纳，业主在季首月15日之前将费用缴清，逾期缴纳物业服务费的，原告有权从逾期之日起按应交未交费用每日千分之三收取违约金。二被告于2015年11月13日与兴文嘉记置业有限公司签订了《四川省商品房买卖合同》成为嘉记大龙城3-2-24-4号住户业主，房屋建筑面积为104.24平方米。原告方按照物业服务合同的约定，提供了相关物业服务。 二被告所购买的房屋墙壁存在裂缝，原告多次协调开发商以及相关职能部门予以解决，但其房屋裂缝问题未予以解决。经原告方多次以电话、登门拜访、信函等方式催收，二被告均以房屋质量问题未处理好，拒绝缴物业费。 另查明，二被告2018年10月1日后未缴纳物业费，二被告所在的大龙城小区至今未成立业主委员会。 上诉事实，《四川省商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、照片以及原、被告在庭审中的陈述为证。 本院认为，关于本案的法律适用问题：本案的法律事实发生于民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。 关于责任主体和违约金承担问题：原告博南服务与兴文嘉记置业有限公司之间签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。原告为二被告提供了物业服务，二被告应按约定履行缴纳物业服务费的义务。经原告多次催收，被告张星永以房屋存在质量问题为由拒绝缴纳物业费用，因原告不是开发或者承建企业，房屋质量问题不应由物业服务企业承担责任，故对被告张星永提出的该意见本院不予采纳。二被告逾期未履行缴费义务属于违约，应承担相应的民事责任。原告要求二被告支付从2018年10月1日起至2021年4月30日至所欠的物业服务费3877元、违约金10816元，两项合计14693元，根据原告博南服务与兴文嘉记置业有限公司之间签订的《前期物业服务协议》的约定，按照二被告房屋建筑面积104.24/平方米，每平方米1.2元收取，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”；以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。故本院支持二被告支付拖欠物业管理费为3877元。关于原告要求二被告支付违约金10816元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，二原告请求被告支付违约金10816元的金额过高，本院按照应缴纳物业费3877元的30%予以支持，即1163元。 被告赵容华经本院传票传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对民事权益的自由处分，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本院依法缺席裁判。 据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款；《中华人民共和国合同法》第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条；《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告张星永、赵容华限于本判决生效后十日内支付原告四川博南商务服务有限公司宜宾分公司物业服务费3877元； 二、被告张星永、赵容华限于本判决生效后十日内支付原告四川博南商务服务有限公司宜宾分公司违约金1163元； 三、驳回原告四川博南商务服务有限公司宜宾分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告张星永、赵容华承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员 吴 鑫 二〇二一年七月二日 书记员 马巨容