河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终2192号上诉人（一审第三人）：胡功仁，男，1952年7月20日出生，汉族，住址河南省固始县。委托诉讼代理人：董华强，河南蓼阳律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：杨鸿，男，1968年9月10日出生，汉族，住址河南省固始县。被上诉人（一审原告）：林兵，男，1974年9月8日出生，汉族，住址河南省固始县。被上诉人（一审原告）：刘静，女，1978年3月17日出生，汉族，住址河南省固始县。被上诉人（一审原告）：邓春云，女，1972年11月4日出生，汉族，住址河南省固始县张广庙乡樊桥村陡粉组，公民身份号码413026197211046047。被上诉人杨鸿、林兵、刘静、邓春云的共同委托诉讼代理人：文绪武，浙江正卓律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：胡松，男，1956年12月28日出生，汉族，住址河南省固始县。委托诉讼代理人：曾维晶，河南誉蓼律师事务所律师。一审第三人：固始利达房地产开发有限公司，住所地河南省信阳市固始县元宝山社区蓼北路北侧，统一社会信用代码91411525097668612Y。法定代表人：姜丽，公司总经理。委托诉讼代理人：宋俊丽，河南振蓼律师事务所律师。上诉人胡功仁因与被上诉人杨鸿、林兵、刘静、邓春云，被上诉人胡松，被上诉人固始利达房地产开发有限公司（以下简称利达公司）合同纠纷一案，不服河南省固始县人民法院（2021）豫1525民初877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡功仁的委托诉讼代理人董华强，被上诉人林兵、刘静以及被上诉人杨鸿、林兵、刘静、邓春云的共同委托诉讼代理人文绪武，被上诉人胡松的委托诉讼代理人曾维晶，一审第三人利达公司的委托诉讼代理人宋俊丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人胡功仁上诉请求:1、要求二审法院依法撤销一审法院判决，依法改判被上诉人胡松与被上诉人杨鸿、林兵、刘静、邓春云签订的《地皮转让协议》无效；2、要求二审法院依法改判被上诉人胡松返还被上诉人杨鸿、林兵、刘静、邓春云购地款106万元及利息损失；3、要求二审法院依法改判上诉人及被上诉人胡松不承担违约责任，无需支付被上诉人杨鸿、林兵、刘静、邓春云违约金106万元；4、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定被上诉人胡松与被上诉人杨鸿、林兵、刘静、邓春云签订的《地皮转让协议》的事实正确，其余事实全部错误，没有证据证实。1、2011年4月9日，被上诉人胡松与被上诉人杨鸿、林兵、刘静、邓春云签订的《地皮转让协议》的事实正确。一审庭审中，双方对签订的《地皮转让协议》都认可。从本案证据可以证实，被上诉人胡松没有取得案涉土地使用权，也就无权转让案涉土地使用权，因此被上诉人胡松与被上诉人杨鸿、林兵、刘静、邓春云签订的《地皮转让协议》，因被上诉人胡松无权转让而无效。2、附件一的复印件是上诉人向被上诉人胡松出具，不能因此证明胡松有权对外转让。3、契税完税证、财政收款收据复印件，证明上诉人纳税、缴费拥有土地使用权。被上诉人胡松没有土地使用权，与被上诉人胡松与被上诉人杨鸿、林兵、刘静、邓春云签订的《地皮转让协议》没有关联性。4、收条复印件，证实被上诉人胡松收到被上诉人杨鸿、林兵、刘静、邓春云支付的购地款，因《地皮转让协议》无效，应予以返还。5、土地权利证书、宗地图复印件，证明案涉土地使用权现有的使用人不是被上诉人胡松，其无权处分。与被上诉人胡松与被上诉人杨鸿、林兵、刘静、邓春云签订的《地皮转让协议》没有关联性。6、说明、《地皮买卖合同》复印件，证明上诉人与被上诉人胡松之间存在土地使用权转让的事实，但该协议未履行。与被上诉人胡松与被上诉人杨鸿、林兵、刘静、邓春云签订的《地皮转让协议》没有关联性。7、《开发建设管理协议》、宗地出让示意图复印件，证明上诉人是案涉土地使用权的购买者，但不能转让给无开发资质的任何个人和组织，若转让，转让行为无效。与被上诉人胡松与被上诉人杨鸿、林兵、刘静、邓春云签订的《地皮转让协议》没有关联性。8、营业执照、首次股东会决议、股权转让协议，证明上诉人将案涉土地使用权合法转让，合法开发建设，与被上诉人胡松与被上诉人杨鸿、林兵、刘静、邓春云签订的《地皮转让协议》没有关联性。9、信访事项受理告知书、处理意见书复印件，证明案涉土地使用权因被上诉人胡松无权转让发生纠纷，导致信访，土地使用权主管部门告知信访人无事实依据，与被上诉人胡松与被上诉人杨鸿、林兵、刘静、邓春云签订的《地皮转让协议》没有关联性，而不予解决。10、（2021）豫1525民初7039号民事判决书，第十页第十三行“…关于原告要求第三人承担共同责任的问题。因原、被告之间的合同关系与被告和第三人胡功仁之间的合同关系不是同一法律关系，原告与第三人胡功仁、利达公司没有合同关系，…”。证明被上诉人胡松与被上诉人杨鸿、林兵、刘静、邓春云签订的《地皮转让协议》与上诉人和被上诉人胡松之间《地皮买卖合同》没有关系。11、被上诉人胡松提供与被上诉人杨鸿、林兵、刘静、邓春云签订的《地皮转让协议》复印件，证明被上诉人胡松与被上诉人杨鸿、林兵、刘静、邓春云签订的《地皮转让协议》对协议内容约定的真正事实，没有具体约定违约金。被上诉人杨鸿、林兵、刘静、邓春云提供《地皮转让协议》肯定是因为受到欺诈、胁迫而做出违约金的承诺，违反合同法不得超过合同标的30%的规定。根据以上证据，一审法院认定部分事实错误，能够认定被上诉人胡松与被上诉人杨鸿、林兵、刘静、邓春云签订《地皮转让协议》的事实，但是：一、认定上诉人胡功仁承担共同责任的事实错误，第一、上诉人在没有将土地使用权过户到胡松名下，胡松无权转让，其对外签订《地皮转让协议》无效，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条规定，土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。根据该规定，本案被上诉人胡松不是土地使用权人，上诉人抗辩被上诉人胡松与被上诉人杨鸿、林兵、刘静、邓春云签订的《地皮转让协议》无效有法律依据，而且涉嫌倒卖国有土地使用权，交易额逾百万元，逃避缴纳土地增值税、个人所得税等。不能因原、被告双方未提出合同无效问题，而使合同有效。第二、（2020）豫1525民初7039号民事判决书，第十页第十三行“…关于原告要求第三人承担共同责任的问题。因原、被告之间的合同关系与被告和第三人胡功仁之间的合同关系不是同一合同关系，原告与第三人胡功仁、利达公司没有合同关系，…”。原、被告之间的合同关系与被告与第三人之间的合同关系不是同一合同关系，二份合同性质不同，约定的权利与义务、违约责任都不同，根据合同相对性原则，判决上诉人共同承担责任没有事实依据。二、判决承担损失及违约金的事实错误。上诉人通过拍卖取得土地，每年、每季度都在缴纳荒芜土地滞纳金、契税、印花税、土地使用税等税费，土地增值是有条件的，被上诉人没有履行土地不能使用的相关税费的义务，根据法律规定，不会增值，应该贬值，即被政府收回。一审法院以此判决承担违约金及损失是错误的，歪曲事实。一审法院适用法律错误。《民法典》五百九十三条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。民法典的规定，严守合同的相对性原则，一审法院以减少诉累突破合同相对性的判决违法，判决上诉人共同承担责任更没有法律依据而违法。而应该判决被上诉人胡松向被上诉人杨鸿、林兵、刘静、邓春云承担责任。上诉人与被上诉人胡松之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定另案处理。根据《民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约超过造成的损失30%为标准适当减少；按照民法典规定违约金和损失赔偿不能同时适用，违约金的判决是根据当事人的请求判决，不是法院的自由裁量权，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，违约金的约定不得超过造成损失的30%。综上约定，一审法院认定事实部分错误，认定违约金及损失无证据证明，适用法律错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，要求二审法院撤销一审判决，依法重新改判。被上诉人杨鸿、林兵、刘静、邓春云答辩称，上诉人所说的土地转让协议，我们认为是有效合法的协议。按照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条，土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未签订变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。上诉人的理解是错误的。第一，上诉人不是这一份土地转让合同的当事人，不能提出无效请求，何况上诉人一审时是第三人的身份；第二，上述法律明确规定，即使当事人一方提出，也不能认为合同无效。《民法典》和《九民纪要》关于合同无效的规定，属于管理性无效和效力性无效的规定。而在本案中，这两种无效情形都不存在；第三，我方请求解除合同，可以要求赔偿损失，具体可以按照《民法典》第五百八十四条规定处理损害赔偿问题。被上诉人未取得国有土地使用权证，是因为上诉人一地两卖存在明显欺骗所致，是隐瞒事实和不诚信的行为。因为上诉人把同一块地卖了两次，并且收取了两次卖地款。没有办理土地使用权转让手续的问题原因在于上诉人本人，其明知被上诉人胡松在转让土地时，在土地转让协议中有签字变更的内容，在上诉人与被上诉人的合同中也写明了国有土体出让手续、土地证正在办理中，这是在2014年，但是实际到2020年起诉时，上诉人仍然没有办理；并且在2014年刚签订土地买卖协议之后，上诉人就把同一块土地入股到自己名下的公司，显然存在恶意，法律显然不会对这种恶意违约行为进行保护。被上诉人无法履行土地转让手续的根本原因，就是上诉人胡功仁不履行合同，不办转让手续给被上诉人胡松。上诉人一地两卖导致被上诉人损失，参照上诉人自行转让给公司的市场交易价格来处理被上诉人的损失是公平合理的。但是一审法院的判决并没有完全支持被上诉人的损失。一审法院考虑上诉人占用资金的时间过长，有证据证明同一块地，上诉人卖地后土地增值获利了四倍多，再加上其收到被上诉人胡松的八十多万元土地款，一审判决支持我们因受损害主张的违约金是符合法律规定的。一审法院判决上诉人和被上诉人胡松承担共同责任，理由表述的非常清楚，法理基础是一个不真正连带责任，在侵权法律关系和违约法律关系竞合的情况下，出于经济诉讼的考虑进行这样的处理。上诉人所说的税费问题是一个行政法律关系，而不是本案的民事法律关系。被上诉人没有收到交费的任何通知，在之前的两次诉讼中，我们请求的是对方继续履行合同给我们办手续，后来发现手续已经办理，就是土地使用权手续已经办理在第三人利达公司名下，导致客观上我们已经无法办理手续，所以我们才起诉解除合同，所以作为土地使用权人的上诉人缴纳税费，是其应尽的法定义务，与本案并无直接关系。退一步说，如果上诉人能把土地使用权过户到我们名下，我们愿意缴纳相关税费。关于合同相对性问题是有例外情形的，上诉人有侵权事实和侵权事实所导致的损害结果这种因果关系，在土地转让协议上也明确承诺办理手续并担保权利无瑕疵，其违反承诺应承担被上诉人的损失。上诉人将土地入股并且转让股权的增值结合占用购地款时间过长的事实，一审判决支付利息是适当的。被上诉人胡松答辩称，答辩人认为不应支持被上诉人杨鸿等四人的违约金请求。答辩人认为胡松与杨鸿等四人的合同无法履行的根本原因，是因为胡功仁根本违约导致，即便不是同一合同约定，但是是基于上诉人一地两卖的违约行为，由同一事实所致。即便法院判决胡松应当返还购地款，上诉人胡功仁也应当承担共同还款责任。一审第三人利达公司答辩称，我公司不是案涉土地转让协议的合同当事人，与本案争议的合同纠纷既没有约定义务，也不存在关联性，我公司对于案涉土地购地款、损失、违约金等都不应承担责任。被上诉人杨鸿、林兵、刘静、邓春云向一审法院起诉请求：1、解除《地皮转让协议》及附件一；2、要求被告返还原告购地款106万元，并按银行同期贷款基准利率向原告支付从2011年4月14日起至实际返还完毕之日止的利息损失；3、由被告赔偿原告违约金按地皮总款计算106万元；4、由被告因违约向原告赔偿损失200万元；5、由胡功仁对以上款项承担共同责任；6、由被告和胡功仁承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2011年3月15日，被告与第三人胡功仁签订《地皮买卖合同》一份，第三人胡功仁将位于固××县××大道与××交叉口东北转角处的18米*14米土地以80万元转让给被告，第三人胡功仁提供其与固始县怡和新城拆迁建设指挥部签订的《关于怡和新城GY2007-007号宗地商住项目开发建设管理协议书》给被告，并在合同中明确土地性质为国有土地出让手续，国有土地证第三人胡功仁正在办理中。2011年4月9日，原、被告双方签订《地皮转让协议》一份，被告将位于固始县城××大道与××交叉口东北角，新一街北门面地皮，坐北面南，净面积3.6米*14米，五间，每间21.2万元，合计106万元转让给原告。原、被告双方约定：在建设中，被告保证施工的外部环境，如有问题，被告负责协调，房屋建设以政府统一规划、统一报建，原告不得任意建设，被告提供有关手续，费用由原告承担；被告在签订协议生效后不得将地皮转让他人或出现其他纠纷问题，被告赔原告双倍违约金（地皮总额）；此协议一式五份，至签订之日起生效。该协议签订时，被告提供第三人胡功仁的该土地出让金票据及契税票据复印件、该土地位置图给原告。该协议签订后，2011年4月14日被告给原告出具收到购地皮款106万元的收条一张。2014年4月17日，第三人胡功仁注册成立利达公司；2014年4月9日，利达公司首次股东会议记载：第三人胡功仁出资500万元，出资方式为土地使用权500万元；其他股东出资合计500万元；2016年3月2日，第三人利达公司将包括本案争议土地在内的6210平方米土地的国有土地使用权登记到本公司名下，土地使用证记载：取得土地价格190万元；2019年6月30日，第三人胡功仁将利达公司股权1000万元全部转让，利达公司原法定代表人已由第三人胡功仁变更为现法定代表人姜丽。2020年5月25日原告林兵与案外人等到固始县国土资源局信访，2020年6月16日固始县自然资源局处理意见：信访人反映于2007年至2011年从胡功仁、付红亮等人处购买的城南怡和大道与新一街交叉口东北角的怡和公司GY2007-007宗地，现在不知情的情况下被胡功仁等人再次转让给固始利达房地产公司建设京华苑住宅小区的土地纠纷的问题。处理意见1.信访人与胡功仁等人属合同纠纷，建议信访人通过法律途径解决；2.由于此地块的权属纠纷，我局决定暂停办理该地块内京华苑1＃、6＃楼规划审批手续。一审法院认为，被告从第三人胡功仁处购买土地后又转让给四原告，第三人胡功仁将土地转让给被告后又将包括案涉土地在内的土地入股利达公司并将利达公司股权全部转让，造成现争议土地登记在第三人利达公司名下，本案该部分事实清楚。故本案原、被告双方之间的纠纷实质上是土地使用权转让合同纠纷，现被告因第三人胡功仁对被告的违约，从而造成被告对于原告的违约。由于案涉土地现已经登记在第三人利达公司名下且与案涉外的土地整体开发，故造成被告已经事实上不能继续履行与原告的合同。故原告购买土地的目的因第三人违约导致被告违约造成合同目的不能实现，故原告即享有合同的解除权，原告可以要求与被告解除合同、返还购地款并赔偿损失。关于附件一的问题。因附件一系被告与第三人胡功仁签字确认的案涉土地的位置图，与被告与第三人胡功仁的地皮买卖合同相一致，故不能认定为第三人胡功仁知道被告转让土地给原告，故该附件一不存在解除的问题。关于解除原、被告双方的合同后，除返还购地款外的损失赔偿问题。原、被告双方合同约定违约金为地皮总额，结合第三人胡功仁土地入股及转让股权的增值情况，一审对于原告要求被告支付违约金106万元的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付利息损失的问题。结合第三人胡功仁土地入股及转让股权的增值情况，被告占用原告购地款的时间较长的情况，一审参照现有法律对于买卖合同利息损失的规定予以支持。关于原告要求被告赔偿违约损失200万元的问题。原告没有相关证据予以证明该部分主张，故一审对于原告的该部分诉讼请求不予支持。关于第三人的责任承担问题。原告要求第三人胡功仁承担共同责任，本案造成被告违约也是第三人胡功仁对被告违约所致，被告对原告违约不是被告过错所致，第三人胡功仁过错导致被告对原告违约，被告庭审中也要求第三人胡功仁承担被告的违约责任，故为了经济诉讼，减少诉累，故第三人胡功仁应当与被告共同对原告承担共同责任；原告没有要求第三人利达公司承担责任，第三人利达公司在本案中对被告的违约也没有过错，故第三人利达公司不承担责任。同理怡和新城建设指挥部对本案被告的违约也没有任何过错，故一审对于第三人胡功仁的要求追加怡和新城建设指挥部为本案第三人的意见不予采纳。关于第三人称原、被告双方的土地转让合同无效的问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条规定，土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。本案中，原、被告双方未提出合同无效问题，同时未办理土地使用权变更登记也不是合同无效的条件，故一审对于第三人的该部分意见不予采纳。关于被告和第三人认为原、被告双方的合同关于违约金的约定超过损失的30%的问题。因现有法律已没有该方面的具体规定，且也没有相关证据证明有违约金的约定超过损失的30%的情况，其称违约金过高没有证据证明，故一审对于被告和第三人的该部分意见不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（四）项、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十四条、第五百九十三条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条规定判决：一、从2021年2月8日本案起诉状副本送达被告胡松时解除原告杨鸿、林兵、刘静、邓春云与被告胡松于2011年4月9日签订的《地皮转让协议》；二、被告胡松、第三人胡功仁于判决书生效后十日内共同返还原告杨鸿、林兵、刘静、邓春云购地款106万元及利息损失（利息损失：以106万元为基数，从2011年4月14日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；2019年8月20日起至给付之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计算）；三、被告胡松、第三人胡功仁于判决书生效后十日内共同支付原告杨鸿、林兵、刘静、邓春云违约金106万元；四、驳回原告杨鸿、林兵、刘静、邓春云的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费39760元，减半收取19880元，申请费5000元，由原告杨鸿、林兵、刘静、邓春云负担8000元，被告胡松及第三人胡功仁负担16880元。二审中，上诉人提供缴纳土地使用税的完税证明，证明目的证明案涉土地仍然在胡功仁名下，归其使用；案涉土地增值是因为上诉人履行了缴纳土地税费的义务，才使得土地能够增值。被上诉人杨鸿、林兵、刘静、邓春云质证称，上诉人提供的完税证明不是新证据，缴纳税款是法定义务，也是由于上诉人的原因导致被上诉人无法履行缴纳税费的义务，这两者之间并不存在直接的因果关系。对其真实性、关联性，被上诉人均不予认可。税务登记证说明的缴纳时间是在2015年，2015年时土地已登记到利达公司名下，上诉人已经出资入股到利达公司名下，纳税人应当是利达公司，不应是上诉人个人，如果上诉人认为他不应当缴纳，缴纳错误，就应当申请行政机关退回。2014年时案涉土地已经登记到利达公司名下，缴纳主体不应是上诉人，所以上诉人提供的证据与本案无关联。被上诉人胡松质证称，在真实性没有异议的情况下，没有意见。一审第三人利达公司质证称，上诉人提供的证据系复印件，应予以核实，没有其他意见。二审审理查明的案件事实与一审一致。本院认为，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条、第九条的规定，土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。案涉土地使用权在上诉人胡功仁已于2011年3月15日按照与被上诉人胡松签订的《地皮买卖合同》的约定，转让给被上诉人胡松；被上诉人胡松之后于2011年4月9日与被上诉人杨鸿、林兵、刘静、邓春云签订《地皮转让协议》并收取案涉土地转让款的情况下，上诉人胡功仁又将案涉土地使用权转让且登记在第三人利达公司名下，致使被上诉人杨鸿、林兵、刘静、邓春云无法按照合同约定实现合同目的。因此被上诉人杨鸿、林兵、刘静、邓春云基于有效合同主张因未能取得案涉土地使用权，无法实现合同目的要求解除合同，依法应予支持。依据相关法律规定，合同因违约解除的，合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，解除权人可以请求违约方承担违约责任，并有权请求赔偿损失，被上诉人杨鸿、林兵、刘静、邓春云主张上诉人胡功仁以及被上诉人胡松共同返还购地款，并且赔偿利息损失以及违约金，符合相关法律规定及合同约定，依法应予支持。综上所述，上诉人胡功仁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39760元，由上诉人胡功仁负担。本判决为终审判决。审判长  吴孔玉审判员  汪 涛审判员  吴 斌二〇二一年七月十三日书记员  刘韫滔