贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初10650号 原告：毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂威路B栋3-3-2号，统一社会信用代码：91520502095476975B。 法定代表人：赵春元，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：汪毓琼（特别授权）。 委托诉讼代理人：欧阳斌（一般授权）。 被告：高敏,女，彝族，1980年1月6日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：高威,男，彝族，1985年2月10日出生，住贵州省毕节市七星关区。系高敏弟弟。 原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司（下称龙腾物业）与被告高敏物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月10日立案后，依法适用简易小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告龙腾物业公司之法定代表人赵春元及委托诉讼代理人汪毓琼及被告高敏之委托诉讼代理人高威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙腾物业向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告支付原告从2018年1月1日起至2021年5月31日共计1230天的物业管理服务费用3,863.80元，水费2,613.00元，垃圾处理费184.50元，合计人民币6,661.00元。并按照中国人民银行同期同类经营性贷款利率支付原告资金占用利息。2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告公司是经毕节市七星关区市场监督管理局于2014年3月6日注册登记成立的物业管理企业，经过三江花园业主委员会的公开招投标，原告公司在共计五家物业公司的竞标竞谈竞聘中中标，于2015年12月11日与三江花园业主委员会正式签订了物业服务合同，正式入驻三江花园，按照物业服务合同的内容约定，原告公司通过投入了大量的人力和资金，恢复小区各单元故障电梯运转，重新安装了百余个摄像头监控设备，加强了小区安保、保洁及绿化工作管控，对小区存有安全隐患的水电等基础设施作了大量的排查和解决，全面扭转了前期物业遗留的瘫痪和难以正常运作的局面，几年以来，通过公司全体员工的共同努力，小区保安、保洁及基础设施维护等工作的服务质量明显提升，工作也得到了小区百分之九十以上业主的认可，根据原告公司于2017年7月3日至7月31日对全体小区业主进行的“满意”度问卷调查显示，小区共有1373户业主，其中1040户业主对原告公司入驻以来的物业服务持“满意”结论，拒绝调查和“不满意”的有35户，未入住的业主60户，长期不在家未能联系参与的238户，“满意”结论占1075户有效问卷的96.74%，完全符合原告公司与三江花园业主委员会签订的物业管理服务合同要求和行业相关标准要求。小区业主按时缴纳相关物业管理费用，是物业公司对小区开展正常工作的保障，三江花园百分之九十以上的业主都是能够遵守规定按时交费的，对原告公司的管理服务工作都很支持和配合，也很满意原告公司的服务管理，但仍有极少数的业主在接受到原告公司的优质管理和服务后，一直拖欠原告公司的物管费和水费，经原告公司多次口头或电话及书面通知催缴，仍是拒不交纳，不但影响了原告公司的资金周转和小区物业服务工作的正常运转，而且在客观上侵害了原告公司合法权益，其中，被告就是这极少数业主中拖欠原告公司物管费及水费的一户，在原告公司多次催缴后拒不交纳，且无正当理由。综上所述，被告差欠原告公司的物业管理费用及水费的事实客观存在，被告无正当理由拒不交纳费用，损害了原告公司的合法权益，为此，依照我国《合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第六十四条及毕署办通[2002]字第26号《毕节地区城镇住宅区物业管理试行方法》第三十三条之规定，原告公司特具此状前来人民法院提起民事诉讼，请求贵院依法判如所请为谢! 被告高敏辩称，我不给物管费的原因是我家门口20个平方的台面楼上一直扔垃圾下来，还有管道一遇到下雨就会堵水，导致屋内潮湿。在2018年的时候，我拖东西进小区，物业公司不让开车进去，但是让其他宝马车进去，我开皮卡车进去也不让进，我买了房子却不让进，我就自己把东西扛进去。只要物业服务好，该付的还是要付，但是他们服务不到位，还有他们说消防通道不让停车，但是消防通道门口长时间都会停几个车，还有他们收取我们照明费的问题。 本院经审理查明：2015年8月16日，毕节市三江花园业主委员会发出《毕节市三江花园物业选聘告知书》，公开选聘物业服务企业，原告参与竞聘成功后于2015年12月与毕节市三江花园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定选聘原告为毕节市三江花园业主提供物业管理服务；物业服务按照中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》三级标准执行；物业服务内容包括共用设施设备的日常维修、养护和管理，共用设施设备包括共用的上下水管道，公共照明；共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维护养护和管理，公共区域、化粪池、泵房、电路、地下停车场等；公共区域的绿化养护与管理；公共环境卫生、包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生，垃圾的收集；维护公共秩序，包括门岗服务，物业区域内巡查；维护物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理；消防服务管理，包括区域内消防设施设备的维护管理；电梯、水泵的运行和日常管理；房屋装饰管理服务。物业管理服务费从原告入住之日起至2016年3月11日期间，住户按每月每平方米建筑面积0.8元收取，2016年3月12日起按每月每平方米建筑面积1元收取，住改商按每月每平方米建筑面积2元收取，收费时间按季度收取；合同期限为2年自2015年12月11日起至2017年12月11日止。合同期满后，原告可参加毕节市三江花园业主委员管理投标并在同等条件下优先获得管理权，如原告全部完成合同责任并管理能力得到大多数业主肯定认可，可以不参加招投标而直接续订合同。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告于2015年12月份进入三江花园小区进行物业服务。2017年11月29日，原告与毕节市三江花园业主委员会再次签订《物业服务合同》，合同期限为2年自2017年12月11日起至2019年12月11日止；物业服务收费标准为住户按每月每平方米建筑面积1元收取住改商按每月每平方米建筑面积2元收取；物业服务的标准与内容与2015年12月份原告与毕节市三江花园业主委员会签订的《物业服务合同》约定的一致。该合同签订后，原告一直在三江花园小区服务至今。 被告高敏系居住在毕节市七星关区的业主，住房建筑面积94.24平方米，属于原告龙腾物业服务管理区域内的业主。从2018年1月1日起，被告高敏未按照毕节市三江花园业主委员会与原告龙腾物业签订的《物业服务合同》的约定向原告缴纳物业服务管理费。经核算，从2018年1月1日至2021年5月31日期间，被告高敏应缴纳的物业服务管理费为94.24平方米×1元／月·平方米×41个月＝3863.80元。原告代被告缴纳水费2613.00.00元。合同签订后，原告在履行物业管理职责的过程中，存在一定问题，如：垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修等问题。原告诉至本院，请求判如所诉。 另查明：毕节市三江花园业主委员会于2014年12月27日选举成立，于2015年2月6日向毕节市七星关区房产事业局备案。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”及第九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”之规定，该物业服务合同对被告高敏具有法律约束力。原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。原告已依约履行了合同义务，被告应当按照约定支付物业服务费，从2018年1月1日至2021年5月31日期间，被告高敏未缴纳的物业服务管理费为3,863.80元；被告辩称原告物业管理存在一定问题，经查明，涉案物业管理方面的确存在垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修等问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，综合全案考虑，既然原告履行了大部分合同义务，被告就应支付相应的物业费，从前述原告未履行的合同义务相比已经履行的合同义务来看，本院酌情认定原告公司承担20%的责任，被告向原告履行80%的款项支付义务，故被告应付原告物业服务费为3,863.80元×80%=3,091.00元。对原告要求被告支付代缴水费2,613.00元的诉请，原告系代收代缴，故被告应予支付给原告。对于原告垃圾处理费的诉请，因双方在合同中并无约定，原告举证也不能证明其为被告交纳了该费用，故此诉请无事实及法律依据，本院不予支持。对原告主张被告支付违约金的诉请，因在本案中，原、被告双方均存在违约情形，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十二条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，其产生的损失由其自行承担，故，对原告的该项诉请，本院不予支持。对于被告主张原告合同期限届满后的费用不予支付的抗辩，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十八条“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限未不定期。”之规定，因期满之后原告仍然在为该小区服务，故被告该抗辩无法律依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百九十二条、第九百三十九条、第九百四十四条、第九百四十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条之规定，判决如下： 一、被告高敏于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司2018年1月1日至2021年5月31日期间的物业服务费3,091.00元；并支付原告代缴的水费2,613.00元。 二、驳回原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司负担3.60元，由被告高敏负担21.40元。 本判决为终审判决。 审判员  许粼波 二〇二一年七月二十一日 书记员  王 贵