山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0112民初6410号 原告：山东恒生物业服务有限公司济南分公司（原淄博恒生物业管理有限公司济南分公司），住所地济南市历城区。统一社会信用代码：91370112560769707A。 法定代表人：董广峰，负责人。 委托诉讼代理人：王本存、陈福亭，上海段和段（济南）律师事务所律师。 被告：段致瑞，男，1987年1月6日出生，汉族，住济南市历城区。 原告山东恒生物业服务有限公司济南分公司（以下简称恒生物业济南分公司）与被告段致瑞物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，于2021年7月1日公开开庭进行审理。原告恒生物业济南分公司的委托诉讼代理人王本存、被告段致瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒生物业济南分公司：1.判令被告支付自2015年5月1日至2021年6月30日期间的物业费用共计13326.7元；2.判令被告支付违约金144.93元(暂计算至2021年4月14日，最终以被告实际支付之日为准计算)；3.判令被告承担本案诉讼费用。实与理由：原被告双方于2013年5月29日签订《恒生伴山前期物业管理服务协议》，约定原告对恒生伴山小区提供物业管理服务，并约定了物业费的收费标准及收费方式等内容。被告作为恒生伴山小区7号楼3单元1101室(建筑面积100平方米)业主，享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业服务费用。被告欠付2015年5月1日至2021年6月30日期间的物业费共计13326.7元，并欠付违约金及利息。经原告多次催要，被告拒不支付。现原告依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规，特向法院提起诉讼，望法院查明事实，判如所请。 段致瑞辩称，一、恒生物业济南分公司未能履行物业职责，服务质量存在严重瑕疵，应承担违约责任。该公司长期怠于提供服务，疏于管理，造成小区的环境卫生、绿化、安保、公共秩序等方面持续恶化，严重影响了业主的正常生活。二、恒生物业济南分公司违反物业管理条例，严重侵害了业主的合法权益。恒生物业济南分公司擅自违规搭建、占用公共资源、利用公共区域获取收益、未公开公区收益等，其应对公共区域收益进行公示。三、恒生物业济南分公司未按照合同约定提供服务，具体为：未公布管理费用收支、未指定业主文明公约；沟通率、回访率不达标；对公共区域的检查服务、修复、保洁、绿化、安保等不到位；四、未尽到对公共设施设备的维修及养护，因恒生物业济南分公司不履行义务，段致瑞对房屋外的楼顶漏水问题自行维修，花费约7200元。目前，楼顶漏水已经损坏墙体、楼顶太阳能抽水泵噪音太大；五、恒生物业济南分公司起诉三年前的物业费已经超过诉讼时效；六、恒生物业济南分公司主张违约金无事实和法律依据。七、恒生物业济南分公司应提供与段致瑞签订的物业服务合同。 经审理本院认定事实如下： 淄博恒生物业管理有限公司济南分公司系济南市历城区恒生伴山花园小区的物业服务人。段致瑞系恒生•伴山花园小区7号楼3单元1101室业主，房屋建筑面积100㎡。2013年5月29日，段致瑞（甲方）与（乙方）淄博恒生物业管理有限公司济南分公司签订《恒生•伴山前期物业管理服务协议》一份，载明淄博恒生物业管理有限公司济南分公司对其恒生•伴山花园的物业提供物业服务，收费标准为住宅1.8元/㎡/月，物业服务费由甲方每六个月向乙方缴纳一次，每年1月15日前交纳当年1-6月份的物业管理服务费用，每年7月15日前交纳当年7-12月份的物业管理服务费用；甲方应按时向乙方交纳物业服务费，对物业费的收取乙方有权进行催缴，对于物业使用人或业主不按时缴费的需承担延期一天按总费用3%缴纳滞纳金，并承担由此产生的全部损失及相应的法律责任。段致瑞已交纳2015年4月30日前的物业服务费，欠交2015年5月1日至2021年6月30日期间的物业服务费。 另查明，2017年9月12日，淄博恒生物业管理有限公司济南分公司变更为恒生物业济南分公司。其他生效判决查明，2016年至2019年4月期间，恒生物业济南分公司虽然为业主提供了物业服务，但未达到合同约定的物业服务标准且服务质量存在瑕疵，服务中存在多处卫生死角，清洁不到位；小区大门夜间无人值班、巡逻，安保执勤人员未到岗，地下室房门多处被撬，未尽到安全保障义务；消防器材损坏、缺失问题严重。 本案庭审中，恒生物业济南分公司提交2019年12月与案外人签订的《物业保洁委托服务合同书》、2020年4月与案外人签订的《绿化养护合同》、2020年9月与案外人签订的《绿化施工协议》、2020年9月与案外人签订的《空调百叶窗检修合同》，2020年6月与案外人签订的《恒生伴山项目外包保安服务合同》、2020年8月与案外人签订的《建筑消防设施维修保养合同》、恒生物业济南分公司提供物业服务及与业主恳谈会照片，拟证明恒生物业济南分公司积极履行合同义务，全方位加强了保洁、绿化、消防、安保等服务质量，大幅提升小区环境，并召开业主恳谈会与业主沟通物业服务事宜。经质证，段致瑞对上述证据均不予认可，称其对此并不知情。 段致瑞提供照片及微信截图12份、录音1份、视频3份，拟证明其答辩观点，并称其曾于2020年6月向恒生物业济南分公司反映房屋漏水的问题，物业公司并没有就此给出及时妥善的处理，现楼顶公共区域漏水依然存在。经质证，恒生物业济南分公司对照片的真实性提出异议，称部分照片不能看出是涉案小区，且是前几年拍摄的，部分照片中所体现的门禁系统损坏，如需要全部维修，资金量较大，需要动用维修基金，但是业主并没有达成动用维修基金所需要的规定比例；对于照片、录音和视频中所体现的房屋漏水问题，房屋及公共区域的漏水原因尚不明确，段致瑞也未举证证明是因何漏水，退一步讲，如果是房屋质量原因，通过录音可知，段致瑞反馈的时间是2020年6月份，目前房屋已经超过质保期，所以需要动用维修基金进行维护并达到维修基金所需的规定比例，但是能否达到该比例，尚处于不确定的状态。 本院认为，恒生物业济南分公司（原淄博恒生物业管理有限公司济南分公司）系案涉小区的物业服务公司，其与段致瑞签订的《恒生伴山前期物业管理服务协议》亦对双方的权利义务进行了明确，双方应依照约定行使权利、履行义务。段致瑞享受了恒生物业济南分公司提供的物业服务，应向恒生物业济南分公司交纳物业费。关于诉讼时效。物业服务合同属于继续性合同，物业服务期间产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债，诉讼时效期间从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。恒生物业济南分公司一直对涉案小区提供物业服务，其未通过诉讼主张权利，并非怠于行使权利，而是基于业主对定期给付之债支付的善意合理期待，故本院对段致瑞辩称部分物业费已经超出诉讼时效的观点不予采纳。段致瑞在本案中提供的证据可以证实，其曾于2020年6月就其房屋漏水问题向恒生物业济南分公司报修，至本案庭审前其房屋的天花板及墙面有漏水痕迹、其房屋外楼道的顶部存在漏水痕迹及墙皮暴起、脱落情形，恒生物业济南分公司当庭回复为不能确定是否可以达到启动公共维修基金程度。根据双方合同约定，恒生物业济南分公司应针对段致瑞反映的问题及时查明原因、编制维修方案、确定是否启动公共维修基金等，并应及时向段致瑞进行回复，应认定恒生物业济南分公司存在一定违约行为。另根据其他案件查明，2016年1月至2019年4月期间，恒生物业济南分公司存在保洁、安保、消防等瑕疵行为，影响业主的正常生活，相应判决确定业主按照80%的比例支付上述期间的物业费。恒生物业济南分公司在本案中提供的证据可以证实，其公司对于物业服务中存在的卫生、安保、消防等问题进行了整改并积极与业主沟通服务事宜，其他涉案业主亦认可恒生物业济南分公司2019年、2020年的服务质量相比之前有所改善。 综上所诉，根据本案事实及其他案件查明事实，本院确定段致瑞按照80%的比例交纳2020年6月30日之前的物业服务费、按90%比例交纳2020年7月1日之至2021年6月30日期间的物业服务费。段致瑞系因存在房屋渗水等问题希望恒生物业济南分公司积极参与解决，并非主观故意拒交物业费，且恒生物业济南分公司提供的服务中存在一定瑕疵，应积极进行改进，故本院对其要求段致瑞向其支付违约金的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告段致瑞于本判决生效之日起十日内支付原告山东恒生物业服务有限公司济南分公司2015年5月1日至2021年6月30日期间的物业服务费10872元（100㎡×1.8元/㎡/月×62个月×80%+100㎡×1.8元/㎡/月×12个月×90%）； 二、驳回原告山东恒生物业服务有限公司济南分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费68元，由被告段致瑞负担。 本判决为终审判决。 审判员  张本荣 二〇二一年七月一日 书记员  王志宇