辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终1726号上诉人（原审被告）：鞍山市恒泰房屋拆迁有限公司，住所地鞍山市铁东区工人街33甲。法定代表人：李世林，该公司经理。委托诉讼代理人：刘清泉，辽宁钢城正大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘鑫，女，1982年8月16日出生，汉族，住鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：宋春杰，女，1957年11月28日出生，汉族，住鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：王萍，辽宁晋衡律师事务所律师。原审第三人：鞍山市铁东区城市建设服务中心，住所地鞍山市铁东区解放东路33号。法定代表人：孙书峰，该中心主任。委托诉讼代理人：刘清泉，辽宁钢城正大律师事务所律师。上诉人鞍山市恒泰房屋拆迁有限公司（以下简称恒泰公司）因与被上诉人刘鑫、原审第三人鞍山市铁东区城市建设服务中心（以下简称建设中心）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2020）辽0302民初3117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人恒泰公司的法定代表人李世林及委托诉讼代理人刘清泉，被上诉人刘鑫的委托诉讼代理人宋春杰、王萍，原审第三人建设中心的委托诉讼代理人刘清泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鞍山市恒泰房屋拆迁有限公司上诉请求：1、请求依法改判或发回重审。2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决事实不清，适用法律错误。一审判决刘占荣原有房屋按照每平米7000价格认定错误，上诉人并未出具房屋定价7000元/平方米的《通知》，7000元/平方米既不符合当时该地块房屋价格，也高于现在的市场价格，应以双方签订的《房屋拆迁调换补充协议》约定的4500元/平方米收费标准计算，或者通过委托评估机构进行评估。2、一审法院对于《房屋拆迁调换补充协议》第四条、第五条的理解过于片面，只是强调在所在商品房中任意选房，只要不能提供所有商品房就是违约。事实上，双方都必须尊重这样的事实，既然有按照签订协议的先后顺序选房，就会存在前面的动迁户优先选走了房屋，到被上诉人选房时，必然只能在剩余商品房中按照户型、面积等条件选房，还有一个更重要的一个原因是：被上诉人扩增了平数，由原有的61.5平方米扩增至103平方米，按照选房顺序轮到上诉人时，只有2号楼、6号楼有符合103平方米左右的房屋可选，被上诉人对这两栋楼符合条件的房屋看后都不满意，要求极其苛刻，提出种种无理要求，最后放弃选房。这才是被上诉人弃选的事实，并不是上诉人违约，恰恰相反，是被上诉人违约。3、一审法院对《房屋拆迁调换补充协议》第6条认定为违约条款，是适用法律错误。该条明确约定的是在延期交房返还扩大面积房款，而不是违约金条款。因此，一审法院判决上诉人赔偿刘鑫违约金123,750元是适用法律错误。4、被上诉人是因自身原因放弃选房，过错在自己，上诉人对此并无过错，因此，一审判决上诉人继续支付房屋过渡期补助费错误。综上，一审判决事实清楚、适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的请求。刘鑫辩称，服从原审判决。第一，上诉人应按照《通知》商品房售价标准7000元/平方米补偿上诉人的房款，一审判决认定符合法律规定。第二，上诉人没有按照《房屋拆迁调换补充协议》的约定为被上诉人提供回迁房屋，系上诉人违约，应当承担违约责任。第三，基于上诉人的根本违约，导致合同无法履行，按照补偿协议约定，上诉人应当承担违约责任。第四，上诉人应继续支付过渡期房屋补助（2019年4月起）至房屋补偿款给付之日止。刘鑫向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令解除刘鑫父亲刘占荣与恒泰公司签订的《房屋拆迁产权调换补充协议书》，按照鞍山市铁东区房屋拆迁管理办公室及铁东区山南街道办事处张贴通知的商品房售价标准为7000元/平方米，赔偿刘鑫损失721,000元；2、判令被告支付违约金123,750元。合计844,750元；3、判令恒泰公司给付过渡期房屋补助至刘鑫收到赔偿款止；4、建设中心对上述三项请求承担连带责任。5、恒泰公司承担本案一切诉讼费、交通费、律师费等费用。一审法院认定事实：2011年4月25日，甲方恒泰公司与乙方刘占荣签订《房屋拆迁产权调换协议书》，该协议约定：经鞍山市房屋拆迁管理办公室(拆许[2010]第44号)批准，需拆刘占荣居住在铁东区光荣街小区4栋13号私有房屋，间数双室，建筑面积61.50平方米，使用性质为住宅，双方协商达成如下协议：一、根据乙方自愿申请，执行《鞍山市城市房屋拆迁管理条例》甲方对乙方拟安置壹户双室房屋，建筑面积不低于61.5平方米，原建筑面积部分甲方不收取代建费，扩大面积平方米，乙方按照承担830元/平方米交纳代建费，共计元。自本协议签订之日起，乙方先行一次性付清甲方新安置乙方户型室平方米代建费，最终市产权产籍处确定面积为准，待回迁时按照实际面积多退少补后，乙方获得新安置房屋的全部产权。二、乙方同意于2011年4月25日迁出原址房屋，自行解决临时往房。甲方按照乙方原居住户型，从搬迁验收之日起，一次性给予搬家补助费200元，同时至2014年4月25日止，按每月700元发放给乙方临时租房补助费，迁出后按季度发放。三、甲方于2014年4月25日前回迁安置乙方，安置地点就地安置，过渡期为36个月，因甲方原因，使乙方回迁安置超过过渡期限的，甲方增加乙方临时安置补助费：即超过6个月之内的，每月增加100%；6个月以下不足12个月的，每月增加150%；12个月以上的每月增加200%。2010年4月1日执行区政府补助双室200元/月。四、回迁安置根据甲、乙双方签订有效协议的先后顺序，即本协议签订之时限，立体单元，公开由乙方自选房间。同日，刘占荣补交代建费4980元。2011年4月26日，刘占荣与鞍山市铁东区山南街道办事处签订《周转房安置协议书》，该协议书约定：在原有基础上提高补贴标准，按单室550元/月，双室700元/月，三室800元/月进行补贴，租房补贴每3个月发一次，直至回迁上楼为止。拆迁居民居住周转房期内发生任何费用，由出租方、承租方自行协商解决。又查，2011年10月14日，鞍山市铁东区房屋拆迁管理办公室和鞍山市铁东区山南街道办事处出具《通知》载明“。三、售楼价的期房定价为7000元/平方米，对该地块的居民按4500元/平方米优惠。……五、该地块在亮底之后，确保两年内上新楼。如延期按相应比例返还缴纳扩面积房款……延期六个月返还6缴纳扩面积房款的100%。六、按动迁协议号先后顺序，居民可在所有商品楼中按户型、面积和单元，立体式任意选房。商品楼布局和户型面积见效果图、户型图。……”。同时附有效果图、户型图。又查，2012年6月21日，甲方恒泰公司与乙方刘占荣签订《房屋拆迁调换补充协议》，该协议约定：“甲方经鞍山市房屋拆迁管理办公室(拆许[2010]第44号)批准，需拆刘占荣居住在铁东区光荣小区4栋13号房屋。双方协商达成如下补充协议：一、在原房屋安置面积61.5m2基础上，增加6m2，按每平方米830元收取代建费，共计4980元。二、根据鞍政办发（2006）54号文件规定：对用于回迁安置的高层住宅楼，每户的还建面积标准在原有的基础上，17层以上(含17层)的住宅楼，楼内每户的还建面积标准增加8m2(不收取代建费)。三、选择商品房安置，需要扩大面积27.5m2，原户型为双室，扩面积后户型为双室，总面积103m2。扩大面积在30m2之内的，按每平方米4500元收费；扩大面积超出30m2的，超出部分按每平方米6000元收费，共计123,750元。缴费时间为此地块全部拆迁完毕成为净地后的7天之内。四、居民按动迁协议号先后顺序，在所有商品楼中按户型、面积和单元，立体式任意选房。商品房全部为毛坯房。五、不需要扩大面积的居民，可按动迁协议号先后顺序，在商品楼中按户型、面积和单元立体式任意选房。如提出简装修可以予以简装修，即室内刮大白，安装屋内房门、坐便、手盆、水池、留有淋浴位置，地面压光超平。室内门窗、屋内设施不收取任何费用。六、该地块在全部拆迁完毕成为净地后，确保两年内上新楼。如延期按下列相应比例返还缴纳扩大面积房款。延期一个月返还缴纳扩面积房款30%，延期三个月返还缴纳扩面积房款的50%，延期六个月返还缴纳扩面积房款100%。……”。2012年6月，鞍山市铁东区房屋拆迁管理办公室向刘占荣出具扩平定金收款收据10，000元。2013年7月20日，鞍山市正大房产开发有限公司向刘占荣出具扩平保证金收据113，750元。又查，2015年2月，刘占荣接到通知选房，但选房现场只有2号楼和6号楼可供选择，刘占荣认为2号楼、6号楼没有自己当初按照效果图选中的户型、面积，故弃选。之后若干年中，刘占荣委托代理人宋春杰不断维权上访。恒泰公司、鞍山市铁东区山南街道办事处多次与刘占荣代理人协商选房，但未达成一致意见。再查，刘占荣已收到2019年4月前的每月700元的过渡期房屋补助。大约在2019年7月，鞍山市铁东区房屋征收安置服务中心更名为鞍山市铁东区城市建设服务中心。2019年8月25日，刘占荣去世。2019年12月26日，鞍山市公证处作出(2019)辽鞍市证民字第26283号公证书，该公证书证明：“兹证明被继承人的上述遗产由其女儿刘鑫继承。”一审法院认为，本案中原、被告均同意解除《房屋拆迁产权调换协议书》、《房屋拆迁调换补充协议》，该院予以确认。关于刘鑫主张恒泰公司按照7000元/平方米标准，赔偿刘鑫损失721,000元一节，解除合同后，恒泰公司应进行补偿。关于补偿的价格标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”故以鞍山市铁东区房屋拆迁管理办公室及鞍山市铁东区山南街道办事处张贴的《通知》中的商品房售价标准7000元/平方米为宜。关于补偿的面积，应按刘占荣原有房屋61.5平方米计算，即430,500元。关于刘占荣已缴纳的代建费4980元、扩平款123,750元，应由恒泰公司予以返还。以上，恒泰公司应给付430,500元+4980元+123,750元=559,230元。关于刘鑫主张恒泰公司支付违约金123,750元一节，因造成刘占荣2015年弃选未能上新楼的主要原因是恒泰公司仅提供2号楼、6号楼供选择，违反了《房屋拆迁调换补充协议》关于“四、居民按动迁协议号先后顺序，在所有商品楼中按户型、面积和单元，立体式任意选房。”的约定，故应按《房屋拆迁调换补充协议》“六、该地块在全部拆迁完毕成为净地后，确保两年内上新楼。如延期按下列相应比例返还缴纳扩大面积房款。延期一个月返还缴纳扩面积房款30%，延期三个月返还缴纳扩面积房款的50%，延期六个月返还缴纳扩面积房款100%。”恒泰公司应赔偿扩平款100%即123,750元。关于刘鑫主张恒泰公司给付过渡期房屋补助从2019年4月起至刘鑫收到赔偿款为止一节，该院予以支持，从2019年4月至判决确定的给付赔偿款之日止，按每月700元计算。关于刘鑫主张建设中心承担连带责任一节，因无法律依据，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、刘鑫与鞍山市恒泰房屋拆迁有限公司自愿解除刘占荣与鞍山市恒泰房屋拆迁有限公司签订的《房屋拆迁产权调换协议书》、《房屋拆迁调换补充协议》；二、鞍山市恒泰房屋拆迁有限公司于该判决生效之日起给付刘鑫房屋补偿款559,230元；三、鞍山市恒泰房屋拆迁有限公司于该判决生效之日起赔偿刘鑫违约金123,750元；四、鞍山市恒泰房屋拆迁有限公司于本判决生效之日起给付刘鑫过渡期房屋补助(从2019年4月至判决确定的给付之日止，按每月700元计算)；五、驳回刘鑫其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,248元，由鞍山市恒泰房屋拆迁有限公司负担9902元，由刘鑫负担2346元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人恒泰公司与被上诉人刘鑫的父亲刘占荣签订《房屋拆迁产权调换协议书》及《房屋拆迁调换补充协议》后，现双方当事人均同意解除协议，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，被上诉人请求法院判令解除两份协议，本院予以支持。协议解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，因上诉人未能对被上诉人进行回迁安置，故被上诉人主张上诉人应当支付补偿款、违约金、过渡期房屋补助费的合理部分，本院予以支持。综上，原审判决解除案涉两份协议、上诉人给付被上诉人房屋补偿款559,230元、违约金123,750元及过渡期房屋补助费并无不当，本院予以维持。关于上诉人主张一审判决事实不清，适用法律错误，判决房屋补偿款按照每平米7000元价格认定错误，应以双方签订的《房屋拆迁调换补充协议》约定的4500元/平方米标准计算，或者通过委托评估机构进行评估一节，本院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”根据2011年10月14日鞍山市铁东区房屋拆迁管理办公室和鞍山市铁东区山南街道办事处出具《通知》载明的“三、售楼价的期房定价为7000元/平方米，对该地块的居民按4500元/平方米优惠。”的内容，原审判决房屋补偿款按每平方米7000元定价并无不当，上诉人的该项主张本院不予支持。关于上诉人主张一审对《房屋拆迁调换补充协议》第四条、第五条的理解过于片面，第六条约定的是延期交房返还扩大面积款，并不是违约金条款，一审判决上诉人赔偿违约金123,750元适用法律错误一节，本院认为，案涉《房屋拆迁调换补充协议》第六条虽然未明确说明系违约金条款，但该条款约定了延期回迁安置赔偿额的计算方法，故原审法院按照该条款内容判决上诉人赔偿被上诉人123,750元并无不当，上诉人的该项主张本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人因自身原因放弃选房，上诉人并无过错，故一审判决上诉人继续支付房屋过渡补助费错误一节，本院认为，本案中上诉人在回迁安置时并未按照案涉《房屋拆迁调换补充协议》第四条“居民按动迁协议号先后顺序，在所有商品楼中按户型、面积和单元，立体式任意选房。”的约定进行选房，而仅提供2号楼和6号楼供刘占荣选择，导致刘占荣弃选，至今未被回迁安置，故原审判决上诉人给付被上诉人过渡期房屋补助费并无不当，上诉人的该项主张本院不予支持。综上所述，上诉人恒泰公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,630元，由上诉人鞍山市恒泰房屋拆迁有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 娟审判员 周 瑞审判员 单琬甜二〇二一年七月二十六日法官助理张瑞虹书记员赵洋