四川省蓬安县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1323民初221号 原告：蓬安县龙之泉电影放映有限公司，住所地四川省蓬安县相如镇丝绸街138号，统一社会信用代码91511323MA64GJRW47。 法定代表人：于杰，经理。 委托诉讼代理人：李自宝,四川弘筑律师事务所律师。 被告：南充赛克斯房地产开发有限公司，住所地四川省蓬安县相如镇丝绸街，统一社会信用代码91511323553480227G。 法定代表人：张道伟，董事长。 委托诉讼代理人：殷林全，四川天普律师事务所律师。 原告蓬安县龙之泉电影放映有限公司（以下简称龙之泉公司）与被告南充赛克斯房地产开发有限公司（以下简称赛克斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙之泉公司法定代表人的委托诉讼代理人李自宝、被告赛克斯公司法定代表人的委托诉讼代理人殷林全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙之泉公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《租赁合同》；2.判令被告向原告退还保证金100,000元，及逾期利息损失32,500元（暂计算至2020年12月8日，剩余利息以10万元为基数自2020年12月9日起按照全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；3.判令被告向原告支付直接损失312，227元；4.判令被告向原告支付违约金100万元；5.由被告承担本案的保全费、保单保函费及案件受理费。事实和理由：2017年6月29日，被告与成都雷亚巨幕影视文化传播有限公司签订《租赁合同》，约定将被告座落在蓬安县赛克斯首府一层约2,000平方米的物业，用于经营影城项目，租赁期限15年。2017年8月22日，龙之泉公司成立，根据《租赁合同》第八条第（五）款约定，该租赁合同的双方变更为本案原、被告。合同签订后，原告向被告支付了履约保证金10万元。由于被告未按期交付物业，被告于2019年10月10日向原告发出《关于南充蓬安赛克斯影院项目交房日期的确认函》，否则自愿承担相应的违约责任。2020年9月17日，由于被告未按照前述确认函约定时间交付租赁场地，原告向被告发出解除合同的通知。现由于被告无法按期交付物业，构成根本违约，造成双方签订的《租赁合同》无法履行，原告要求解除合同并按照该合同第十一条第一款、第二款和第四款的约定，原告有权追究因被告根本违约给原告造成的损失，包括违约责任和赔偿责任，其中违约金100万元，全部合理损失合计312,227元。综上，原、被告签订《租赁合同》真实、合法、有效。被告逾期交付房屋，造成合同无法履行，原告请求解除合同，并有权向被告主张违约责任和全部赔偿责任。现原告依法提起诉讼，请求法院依法判决，支持原告的全部诉讼请求。 赛克斯公司辩称，第一项诉讼请求解除合同不符合解除的法定条件和意定条件。我方没有收到十万元保证金，但是有一个叫王超的支付了十万元。3-5项请求我方不认可，我方不存在违约行为，应该驳回原告的诉讼请求。原告在本案主体不适格，成都雷亚和我方签订的租赁合同，应由成都雷亚公司来主张。该合同是一个合伙关系，不是纯粹的租赁合同。我方没有按时交付租赁场地，是因为出现了不可抗力，并不是我方故意或者过错。是因为蓬安县政府的旧城改造、退城入园项目造成的，因此不存在根本违约，不存在违约责任。电影院是一个特种行业，场地是根据原告方提供的图纸进行建造，造成被告投资800余万元修建了2,000余平方米的场地。根据公平原则，如解除合同这个损失谁来承担。我方不同意解除合同，不存在法定解除的四个条件。合同目的至今不可落空，我方至今有法交房，是因为原告不来接房。综上,请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年3月29日，赛克斯公司（甲方）与成都雷亚巨幕影视文化传播有限公司（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：第一条提供的物业及经营项目1、甲方座落在四川省南充市蓬安县（半埋式）（以下简称该物业）物业租赁给乙方经营影城项目。该物业建筑面积约2000㎡（最终以产权登记的实际建筑面积为准），具体结构详见附图。4、甲方提供的该物业必须是：有满足影院经营并通过消防要求和安全检查的消防设施和设备：含一消内的消火栓、消防喷淋、消防自动报警、消防广播系统、消防排烟系统、监控和联动系统。二消由乙方负责。电缆必须单独从甲方配电房到影城场地配电房（影城配电箱甲方按照影城需求单独配置并单独安装影城独立电表，费用由甲方支付）：通讯、网络、光纤到影城弱电井交换箱，网络及光纤由甲方申请开通并支付开通费用，影城方使用并支付使用上述设施所产生的费用；水系统安装到影城所有卫生间和影城大厅并接通上下水通道（表后管道设备由乙方负责安装维护）；强电和弱电接地保护完全分开进入放映室，并达到影城设计要求；甲方必须按照乙方影城设计要求在乙方进场前完成影城内所有夹墙、梯步、放映机房等建设。第四条履约保证金1、乙方在本合同签订生效后7个工作日内向甲方支付履约保证金人民币壹拾万元整（￥100000元），乙方缴纳保证金后，若乙方违反合同约定拒不进场装修、正常经营，无权要求甲方退还保证金，若甲方损失超过保证金，甲方有权要求乙方赔偿。第六条租赁期内甲方的权利义务1、本合同签订生效后，甲方在2017年6月30日前向乙方交付该物业，同时将该物业的施工设计图、竣工验收手续、物业消防验收手续、电梯验收手续等交给乙方，手续未齐前，该物业视为不符合要求物业，乙方将不进场二次装修，合同第二条及第三条第3款约定的期限顺延。第八条合同的主体变更（五）乙方有权依据本协议另行出资成立（暂定名），该公司注册为独立的企业法人后，乙方及新成立的公司应立即书面通知甲方，甲方收到书面通知书时起，本合同的乙方履行主体无条件地变更为该法人实体，甲方应当无条件地予以确认和签订合同。第十一条违约责任4、在本合同生效后，任何一方违反本合同的约定，导致本合同解除或事实上不能履行的，违约方除应当向守约方支付违约金100万元（大写：壹百万元整）外，还应向守约方赔偿因此遭受的其他全部损失。合同还约定了其他事项。 合同签订后，赛克斯公司未在合同约定的2017年6月30日前交付租赁场地。 2017年8月21日，王超代龙之泉公司缴纳保证金100,000元，赛克斯公司向龙之泉公司出具了收据并加盖赛克斯公司财务专用章。 2017年8月22日，经工商登记，龙之泉公司正式成立。 2019年10月10日，赛克斯公司向龙之泉公司出具《关于南充蓬安赛克斯影院项目交房日期的确认函》，主要内容为，现我司就交房日期向贵司承诺如下：我司承诺于2019年12月25日前，将符合原租赁合同条件的租赁场地交付给贵司，如因我司不能如期交付而由此造成的违约责任由我司承担。 案涉租赁场地未经消防验收，赛克斯公司未按承诺期间交付租赁场地。2020年9月23日，龙之泉公司向赛克斯公司发出《关于解除的通知》，内容为：2017年6月29日，贵公司与成都雷亚巨幕影视文化传播有限公司签订《租赁合同》，后该合同的权利义务由我公司享有和承担；2019年10月10日，贵公司发函，承诺在2019年12月25日前向我公司交付符合租赁合同条件的租赁场地，否则承担由此造成的违约责任。现贵公司至今未交付，我公司特通知如下：1.自本通知到达贵公司时，我公司解除双方于2017年6月29日签订的《租赁合同》；2.贵公司应当自合同解除之日起，向我公司退还保证金，支付违约金，并赔偿损失。赛克斯公司于2020年9月27日收到该通知。 2020年12月1日，蓬安县土地房屋征收工作领导小组办公室出具《关于蓬安县建设南路（丝绸小区-赛克斯首府）棚户区改造中拆迁的说明》，内容为：赛克斯首府项目土地合宗，因涉及到赛克斯公司退城入园，规划市政道路，统一拆迁规划，占用赛克斯首府项目土地，以及原丝绸小区棚户区改造事宜，于2019年3月15日正式拆迁完毕，其拆迁完毕前，赛克斯公司无法正常施工建设是实。 2021年3月4日，赛克斯公司出具《关于蓬安赛克斯首府项目6、7号楼商业及地下车位验收的说明》，内容为：我司已完成赛克斯首府6、7号楼及地下室工程，但该6、7号楼与丝绸街棚改项目11号楼项目为整体建设，根据相关规定地下室需完成后方能进行综合验收，现因11号楼对应地下室还未完全竣工，故我司开发的赛克斯首府6、7号楼及地下室工程竣工验收需在11号地下室全面完成后方能进行。蓬安县住房和城乡建设局加盖了印章并备注“情况属实”。 另查明，2017年8月30日，龙之泉公司与清育华清（北京）教育科技有限公司（以下简称清育华清公司）签订《电影院委托经营管理服务合同》，龙之泉公司委托清育华清公司实施整体委托管理经营的相关事宜。合同约定了管理期限、方式及范围，约定费用及付款方式履约定金:甲乙双方签订合同后30个工作日内，甲方一次性支付乙方50万作为甲方的定金。服务费用:乙方按照电影院营业收入的10%收取服务费用，并每月向甲方提供增值税发票;对未建或在建的影院，需要乙方提前进场组建运营团队的，按照每个月10万的费用标准和履约定金一起支付乙方。服务费用支付方式:服务费用在电影院正式营业后按季度收取，乙方有权在每季末次月按照本合同第4.2款约定的比例扣除服务费用。合同还约定了其他事项。2020年4月13日，龙之泉公司（甲方）与清育华清公司（乙方）签订了《电影院委托经营管理服务合同补充合同》，内容为：双方于2017年8月30日本着真诚合作平等互利共同发展原则，经过友好协商，根据《中华人民共和国合同法》等有关法律、法规之规定，签订了《电影院委托经营管理服务合同》（以下简称原合同）。现由于甲方影院项目物业租赁方（赛克斯公司）违约导致本项目无法正常推进。双方现就本项目当前情况达成如下协议：第一条：本项目责任在物业租赁方（赛克斯公司），与甲乙双方无关。第二条：甲方承认乙方在项目前期已经作的努力和付出（运营管理设计咨询等）。第三条：本合同签订后甲方于1个工作日内向乙方支付服务费30万元（叁拾万元整）。第四条：由于甲方还无投建资金到位，现委托兄弟公司辛集市龙之泉电影放映有限公司支付。第五条：乙方不再追究甲方任何违约责任，如果甲方项目需要，乙方根据原合同随时进入项目。费用做相应扣减。2020年4月14日，辛集市龙之泉电影放映有限公司向龙之泉公司出具了《关于受委托支付的告知函》，内容为：根据贵公司的委托，我司已于2020年4月14日向清育华清公司支付服务费79.9万元（柒拾玖万玖仟圆整），其中包括受贵公司委托的30万元（叁拾万圆整）。 本院认为，成都雷亚巨幕影视文化传播有限公司与赛克斯公司于2017年3月29日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合同真实有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据《租赁合同》的约定，龙之泉公司成立后，该合同的主体变更为龙之泉公司与赛克斯公司。之后，双方实施了一系列履行合同的行为，赛克斯公司并未提出异议。因此，龙之泉公司为本案适格主体。 合同签订后，赛克斯公司未按合同约定的时间交付租赁场地。在影响施工的障碍消除后，赛克斯公司仍未能在承诺的期间交付符合租赁合同条件的租赁场地，致使龙之泉公司的合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，对龙之泉公司解除合同的诉讼请求予以支持。2020年9月23日，龙之泉公司向赛克斯公司发出解除租赁合同的通知，赛克斯公司于2020年9月27日收到该通知，且赛克斯公司未在法定期限行使异议权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，本院确认《租赁合同》于2020年9月27日解除。 赛克斯公司辩称，逾期交付租赁场地系不可抗力，是因为蓬安县退城入园项目导致赛克斯公司的建设项目无法正常开工。本案中，合同约定的交付日期为2017年6月30日，虽受到蓬安县建设南路（丝绸小区-赛克斯首府）棚户区改造工作的影响，但2019年3月15日棚户区改造工作已经拆迁完毕，之后赛克斯公司正常施工建设不受影响。案涉租赁场地由赛克斯公司承建，其对工程进度应有合理的规划。案涉租赁场地未通过消防验收，导致赛克斯公司未能在承诺的2019年12月25日前交付符合条件的租赁场地，是其自身原因所致，并非不可抗力。故对赛克斯的上述辩解理由不予采纳。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，赛克斯公司应当返还龙之泉公司保证金100,000元，承担利息损失。本院酌定以100,000元为基数从2017年8月21日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付利息，及以100,000元为基数从2019年8月20日起至付清之日止按一年期贷款市场报价利率（LPR）计付利息。 龙之泉公司请求赛克斯公司赔偿直接损失300,000元,即龙之泉公司根据与清育华清公司签订的《电影院委托经营管理服务合同补充合同》的约定委托他方向清育华清公司支付的服务费。本案中，龙之泉公司与清育华清有限公司就电影院委托经营管理服务签订了有关协议，但案涉租赁场地一直未交付，合同签订后龙之泉公司未支付定金，庭审中龙之泉公司也未提供清育华清公司实施相关管理服务行为的证据，现有证据无法证实电影院委托经营管理服务合同已实际履行并产生相应的损失。因此，龙之泉公司主张该300,000元系直接损失的证据不足，本院不予支持。 龙之泉公司请求赛克斯公司承担其工作人员因处理公司事务往返蓬安产生的费用，该笔费用系龙之泉公司履行合同的支出，应当认定为直接损失，对其合理部分予以支持。结合有效票据、往返时间、地点，对交通费837元、住宿费600元予以支持。购买被子等支出178元，系王超个人消费不予支持。刻章费用1,270元、招待费370元、复印费20元、停车费180元等，龙之泉公司未举证证明与本案具有关联性，本院不予支持。故本院认定龙之泉公司的该项损失为1,437元。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，违约的赔偿损失具有填补性。本案中，龙之泉公司主张支付保证金的资金占用利息及为履行合同所作准备产生的必要费用，本院已作出认定并予以支持，龙之泉公司的损失已经得到填补。龙之泉公司在损失之外再行主张违约金100万元，已超出损失的范围，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告蓬安县龙之泉电影放映有限公司与被告南充赛克斯房地产开发有限公司签订的《租赁合同》于2020年9月27日解除； 二、被告南充赛克斯房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告蓬安县龙之泉电影放映有限公司保证金100,000元及支付资金占用利息（以100,000元为基数从2017年8月21日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付利息，及以100,000元为基数从2019年8月20日起至付清之日止按一年期贷款市场报价利率（LPR）计付利息）； 三、被告南充赛克斯房地产开发有限公司赔偿原告蓬安县龙之泉电影放映有限公司损失1,437元； 四、驳回原告蓬安县龙之泉电影放映有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8,901元，保全费4,070元，由原告蓬安县龙之泉电影放映有限公司负担11,807元，由被告南充赛克斯房地产开发有限公司负担1,164元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李绪林 二〇二一年七月十三日 书记员  刘 皓