北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终8012号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京智惠食间餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥北路甲10号院C区地下一层112室。法定代表人：张焰，执行董事。委托诉讼代理人：王远超，男，1990年5月14日出生，北京智惠食间餐饮管理有限公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘刚，男，1968年8月18日出生。委托诉讼代理人：李伯文，北京华佳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京银河嘉豪餐饮管理有限公司，住所地北京市东城区南竹杆胡同2号1幢-1层5-111、5-112。法定代表人：卫武权。上诉人北京智惠食间餐饮管理有限公司（以下简称智惠食间公司）因与被上诉人刘刚、北京银河嘉豪餐饮管理有限公司（以下简称银河嘉豪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初37808号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。智惠食间公司上诉请求：关于原审判决第一项，认可其中的经营款一项，不认可其中的押金及建设费；关于原审判决第二项，均认可。事实与理由:原审判决认定事实错误，刘刚在租赁合同尚未到期情况下单方提出解除《房屋租赁合同》，系单方违约行为，其交付的租赁保证金不应予以退还。根据行业交易惯例，智惠食间公司无需退还进场费。原审判决适用法律错误，刘刚在租赁合同到期前擅自停业，并单方撤离档口，要求解除租赁合同，构成违约，原审法院所适用的法律依据系错误。刘刚辩称：同意原审判决，不同意智惠食间公司的上诉请求和事实理由。银河嘉豪公司未予答辩。刘刚向一审法院提出诉讼请求：1.智惠食间公司和银河嘉豪公司支付经营款83802元、押金40000元、建设费40000元、餐具费用3000元、灯箱1500元、延迟开业损失16200元、剩余燃气费2839元，共计187341元。智惠食间公司向一审法院提出反诉请求：刘刚支付我公司2020年2月1日至2020年4月17日的租金44916.66元、管理费7700元、经济损失补偿52500元。一审法院认定事实：2019年9月19日，刘刚作为乙方签订了《租赁合同》，合同的甲方所列为智惠食间公司，签字处加盖的公章为银河嘉豪公司的公章。该合同约定：甲方同意将位于北京市朝阳北路甲10号院C区地下一层X室美食城档口租赁给乙方进行经营餐饮；租赁期为1年，自2019年9月19日至2020年9月18日止，以美食城正式开业之日起起租；未经甲方同意乙方不得自行撤离及转租档口，否则保证金不予退还；如乙方单方面提前终止合同，甲方所收的一切费用不予退还，包括进行管理费、保证金等；乙方签订该合同时须缴纳餐饮、食品质量保证金、服务质量保证金、设备、设施保证金合计40000元，合同终止后如无损坏及其他违约责任，质保金如数退还（不计利息）；乙方签订该合同时须缴纳建设费40000元（一次性付清）；明档每月需要交纳3000元运营管理服务费用；租金形式：甲方每月扣除乙方销售额的25%作为销售应得的利润，乙方的保底销售额为70000元，销售额达不到的，按70000元计算；甲方每月10日到14日向乙方结算销售货款，乙方确认销售金额和其他扣除金额并签字确认；甲方每月15日作为对乙方的返款日（遇节假日，政府等重大变革方可顺延）；乙方在经营区域档口自行用水、电、燃气、广告等费用由乙方承担；甲方根据实际情况确定日常营业时间，乙方必须严格遵守；甲方对乙方的销售进行统一收银；乙方在合作期间内不得私自停业，若私自停业甲方将每天收取乙方的三倍房租作为惩罚，乙方私自停业超过三天时，甲方有权收回乙方经营场地，不退换乙方缴纳的押金（质保金），同时乙方需赔偿甲方三个月的房租作为经济损失补偿。刘刚于签订合同当日支付了建设费40000元和押金40000元。《租赁合同》签订后，刘刚在其租赁的档口经营小碗菜，该档口在2019年12月、2020年1月实际经营所得113802元。2020年3月6日、3月23日、3月25日，银河嘉豪公司的法定代表人卫武权的账户分别向刘刚转账3笔，总计3万元。2020年4月14日，刘刚委托律师向智惠食间公司和银河嘉豪公司发送邮件，称已于2020年3月31日代表刘刚口头正式提出解除《租赁合同》，已经发生效力。2020年4月16日，智惠食间公司和银河嘉豪公司的委托诉讼代理人王远超通知刘刚撤场，刘刚于2020年4月17日撤场。刘刚主张智惠食间公司和银河嘉豪公司存在对多家商户扣押经营款、未按时还款的情况，并提交商户群聊天记录为证。智惠食间公司和银河嘉豪公司对该证据不予认可。刘刚提交《商铺交割清单》一张，其中退费项目里包括了餐具费用3000元、灯箱1500元、押金40000元、进场装修费40000元、剩余燃气费用2839元，合计金额87339元。清单出租方落款处有衡然的签字，日期为2020年4月3日。智惠食间公司和银河嘉豪公司对该证据不予认可，称清单不是它们制作的；签字的衡然不是它们的员工，也没有得到任何授权；餐具、灯箱在刘刚撤场时就拉走了。智惠食间公司和银河嘉豪公司主张刘刚未支付的2020年2月1日至4月17日期间的租金合计52616.66元，并提交租金统计单为证。刘刚认可该证据的真实性，不认可证明目的，称其从2020年2月开始没有经营，并称《租赁合同》约定的仅是保底70000元仅是联营费用，而非租金；如果其没有经营就无需支付该费用。关于经营的情况，智惠食间公司和银河嘉豪公司主张美食城一直有商户在营业；2020年春节假期后接到物业公司通知如果工作人员满足了隔离14天的条件，报备之后就可以开业，于是它们在2020年3月26日通知商户如果隔离期满随时可以开业；3月26日美食城解除了对人员密集的限制，可以恢复堂食，此前只能打包带走或者点外卖；但刘刚只在3月30日和31日营业了两天。刘刚主张其经营的是堂食，虽然接到通知可以开业，但当时是不具备开业条件的；而且智惠食间公司和银河嘉豪公司一直没有返款，导致刘刚无法继续经营。经询，刘刚主张《租赁合同》于2020年4月14日向智惠食间公司和银河嘉豪公司发出解约邮件时解除，因为智惠食间公司和银河嘉豪公司在2019年1月和2020年1月都没有按时支付经营所得，已经根本违约导致刘刚的合同根本目的不能实现。智惠食间公司和银河嘉豪公司主张刘刚私自停业超过三天，根据《租赁合同》的约定它们有权收回经营场地，故《租赁合同》于2020年4月17日刘刚撤场时解除；2019年12月应向刘刚支付的款项因为赶上春节假期所以没有按时给；2020年1月份应支付的款项因为遇上疫情所以没有办法给；2020年3月份美食城开业后陆续向刘刚支付了3万元，并不是一直没有给。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，虽然智惠食间公司和银河嘉豪公司陈述智惠食间公司是《租赁合同》的实际签订方和履行方，但从银河嘉豪公司在《租赁合同》上盖章以及其法定代表人向刘刚支付经营款的情况来看，法院有理由认定智惠食间公司和银河嘉豪公司均系《租赁合同》的当事方，均应按照《租赁合同》的约定履行义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。刘刚主张系因智惠食间公司和银河嘉豪公司未按时向其支付经营款，导致其合同根本目的不能实现。根据《租赁合同》的约定，智惠食间公司和银河嘉豪公司应于2020年1月15日支付刘刚2019年12月的经营款，2020年2月15日支付2020年1月的经营款，相关款项未按时支付势必造成刘刚不能实现合同目的，故刘刚有权单方解除合同。因双方未对解除合同的形式进行约定，故对于刘刚主张其于2020年4月14日通过以邮件通知智惠食间公司和银河嘉豪公司解除合同的形式来行使解除权的主张，法院予以采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于智惠食间公司和银河嘉豪公司尚未向刘刚支付的经营所得款，刘刚有权要求继续支付。对于押金，因《租赁合同》解除系智惠食间公司和银河嘉豪公司未按约定向刘刚支付经营款所致，故刘刚有权要求全额返还。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。对于刘刚主张的建设费，《租赁合同》中并未约定有需要退还的情况，但考虑到该笔费用的用途、合同的期限、合同解除的时间及原因，法院将酌情确定智惠食间公司和银河嘉豪公司需要向刘刚返还的建设费数额。当事人对自己的主张，有责任提供证据。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对于刘刚主张的餐具、灯箱费用、燃气费，其虽然提交了衡然签字的交割清单，但未提交证据证明衡然与智惠食间公司、银河嘉豪公司的关系，智惠食间公司和银河嘉豪公司亦对该证据不予认可，故刘刚的相关诉讼请求依据不足，法院不予支持。刘刚就主张的延迟开业损失业也没有提交相应证据，法院亦不予支持。关于智惠食间公司要求刘刚支付租金的反诉请求，虽然刘刚主张《租赁合同》中约定的是联营费用而非租金，但该约定在合同文本中是列在租金项下，结合《租赁合同》的性质，相关条款应视为对租金浮动及保底数额的约定。故智惠食间公司有权要求刘刚向其支付截止撤场之日的租金及管理费。关于智惠食间公司要求刘刚支付经济损失补偿的反诉请求，考虑到疫情防控对餐饮业经营造成的影响，刘刚即使营业也很难实现其合同目的，要求刘刚支付经济损失补偿将有违情理，故本院不予支持。据此，一审法院于2020年10月判决：一、北京智惠食间餐饮管理有限公司、北京银河嘉豪餐饮管理有限公司于判决生效后七日内给付刘刚经营款83802元、押金40000元、建设费20000元；二、刘刚于判决生效后七日内给付北京智惠食间餐饮管理有限公司租金44916.66元、管理费7700元；三、驳回刘刚的其他诉讼请求；四、驳回北京智惠食间餐饮管理有限公司的其他反诉请求。一审案件受理费4047元，由刘刚负担871元（已交纳）；由北京智惠食间餐饮管理有限公司、北京银河嘉豪餐饮管理有限公司负担3176（于判决生效后七日内交纳）。反诉受理费1201元，由北京智惠食间餐饮管理有限公司负担643元（已交纳）；由刘刚负担558元（于判决生效后七日内交纳）。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为：综合双方诉辩主张及证据，本案二审的争议焦点在于智惠食间公司及银河嘉豪公司应否给付刘刚押金及建设费。首先是合同主体问题，由刘刚与智惠食间签订的涉案租赁合同，盖章处均为银河嘉豪公司，且银河嘉豪公司的法定代表人卫武权向刘刚给付了相应经营款，据此原审法院认定智惠食间公司及银河嘉豪公司应承担涉案租赁合同的权利与义务，并无不当。其次是违约问题，涉案租赁合同已经明确约定每月15日为返款日，但银河嘉豪公司的法定代表人仅在2020年3月陆续向刘刚给付3万元，违反双方合同约定，故刘刚有权以通知形式单方提出解除合同。最后是银河嘉豪公司与智惠食间公司应否返还押金及建设费问题，关于押金，根据双方合同约定，在合同终止后，如无损坏及其他违约责任，质保金如数退还，现双方合同关系已经终止，智惠食间公司与银河嘉豪公司作为违约方占有该押金并无相应合同及法律依据，应当予以返还。关于建设费，双方合同并未明确约定返还情况，原审法院根据双方合同履行情况、款项用途等酌予确定由智惠食间公司、银河嘉豪公司返还一半的建设费用，数额合理，本院予以维持。综上，智惠食间公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由北京智惠食间餐饮管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨 夏审 判 员 张 弘审 判 员 申峻屹二〇二一年七月十五日法官助理 史晓霞法官助理 李宝霞