成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0116民初6003号 原告:北京北大资源物业经营管理集团有限公司成都分公司，营业场所：成都市高新区天顺路126号10栋3层1号。 负责人：蓝航军，职务不详。 委托诉讼代理人：陈勇，系公司员工。 委托诉讼代理人：李智慧，系公司员工。 被告：史敏，女，1982年8月11日出生，汉族，住成都市双流区。 原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司成都分公司（以下简称北大资源物业成都分公司）与被告史敏物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月25日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告北大资源物业成都分公司的委托诉讼代理人陈勇、李智慧，被告史敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 北大资源物业成都分公司向本院提出诉讼请求：判令史敏支付拖欠的2019年12月1日至2021年3月31日期间的物业费23938.56元及违约金7112.74元。事实和理由：北大资源物业成都分公司与史敏于2019年5月5日签订《前期物业服务协议》，约定由北大资源物业成都分公司向史敏提供物业服务，服务面积374.04平方米，物业费收取标准4元/月/平米，合同期限为2019年5月5日至北大·资源燕楠国际业主大会成立并与选聘的物业公司签订物业合同之日止。北大资源物业成都分公司按照合同约定向史敏提供了物业服务，但史敏未按照合同约定支付物业费。2021年1月28日，北大资源物业成都分公司向史敏发送《缴费通知单》，要求史敏在2021年1月31日前交纳欠缴的物业服务费。至今，史敏仍未交纳，故北大资源物业成都分公司诉至法院。 史敏辩称，一、其购买商铺时销售人员告知商铺旁边的垃圾房是临时堆放建渣使用，后期会拆除。但后来物业人员告知垃圾房是在建设规划中的，不能移除，垃圾房的问题一直未处理，影响其正常经营使用商铺。二、在使用商铺的过程中，存在楼梯间瓷砖、墙砖脱落现象，具有安全隐患，开发商以房屋超过质保期为由拒绝维修，经向物业公司反映后，物业公司未进行有效维修，只是派人将所有墙砖扒下来，并将建筑垃圾堆放在楼梯里，影响通行，拖了一年的时间才处理完毕。三、物业公司承诺将史敏商铺旁边的空地供其停车使用，为此史敏花费2600元按照物业公司的要求安装相关设备后，保安时常阻止其停车，且态度恶劣。综上，物业一直不积极履行义务，处理和解决相关问题，故史敏未向其交纳物业费。 本院经审理认定事实如下：史敏系位于四川省成都市双流区房屋的业主，该房建筑面积为374.04㎡，用于开办博翰教育。2019年5月5日，史敏与北大资源物业成都分公司签订《商业前期物业服务协议》，约定北大资源物业成都分公司为史敏的上述房屋所在的“北大资源·燕楠国际”小区提供前期物业管理服务，即自房屋出售之日起至业主委员会成立并与选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止；商业用房物业服务费用：4元／月·平方米；房屋按约定交付商户时，商户办理收房手续须预缴半年的物业服务费，此后按季交纳，商户应当在每季首月5日前履行缴纳该季度物业费的义务。商户违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，按照欠费总额千分之三／日向北大资源物业成都分公司支付违约金。后，北大资源物业成都分公司按约提供了物业管理服务，但史敏从2019年12月起即再未向北大资源物业成都分公司交纳物业服务费。期间，经北大资源物业成都分公司多次催收物业费，史敏仍未交纳。 根据北大资源物业成都分公司提供的建筑施工图纸显示，史敏反映的垃圾房系在建设规划许可图纸中载明的位置，无法移除。北大资源物业成都分公司提供了对垃圾房进行冲洗以及整改的照片，拟证明其尽到了清洁卫生环保义务。 另查明，2019年12月24日，北大资源物业成都分公司与四川省裕丰工程技术有限公司签订《燕楠国际商铺墙面修复合同》，工程承包范围为6栋1层3号商铺墙面恢复、烟道整改；4栋博翰教育学校，即案涉房屋2层楼梯间墙面恢复。 上述事实，有当事人的身份信息、《四川省商品房买卖合同（现售）》、《商业前期物业管理服务协议》、《燕楠国际商铺墙面》、照片以及当事人的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，史敏与北大资源物业成都分公司签订的《前期物业管理服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，形式、内容合法，应属有效，双方均应严格按约履行。关于北大资源物业成都分公司要求史敏向其支付2019年12月1日至2021年3月31日期间的物业费。史敏辩称，其不交物业费是因为北大资源物业成都分公司提供的物业服务存在诸多问题，经多次反映仍不整改。关于史敏反映的三个问题，其一、垃圾房属于规划范围内，不可移除，北大资源物业成都分公司对垃圾房进行了相应的整改及清洁，尽到了物业服务合同义务；其二、关于墙面瓷砖脱落问题，北大资源物业成都分公司提供了其签订的《燕楠国际商铺墙面修复合同》，证明已经对史敏反映的问题进行了维修，尽到了对公共区域的维修义务；其三、关于停车问题，史敏作为商铺的业主，不享有地面专有车位的停车使用权，北大资源物业成都分公司为其提供了停车方便，且当庭表示一直认可史敏可以享有相应车位的临时停车便利，并未拒绝提供。综上，北大资源物业成都分公司并不存在违约行为。史敏作为案涉小区的业主，北大资源物业成都分公司作为小区的物业管理公司，向包括史敏在内的小区业主提供物业管理服务，双方形成物业管理服务合同的法律关系，史敏作为物业服务管理对象，负有按时交纳物业管理服务费的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，史敏如认为北大资源物业成都分公司的物业管理行为侵犯了其合法权益，可要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但其以此为由拒绝交纳物业管理服务费缺乏事实依据和法律依据；且，其拒绝交纳物业费的行为，也不利于小区物业公司开展正常的物业服务工作，损害其他业主的合法权益，故对于该项抗辩意见，本院不予支持。北大资源物业成都分公司已按约提供了物业管理服务，履行了自己的义务，史敏理应按约定向北大资源物业成都分公司履行交纳物业服务费的义务，故史敏应当向北大资源物业成都分公司支付从2019年12月1日起暂计至2021年3月31日止的物业费23938.56元（374.04㎡×4元/月/㎡×16个月）。 关于北大资源物业成都分公司要求史敏支付拖欠物业管理费的违约金7112.74元。本院认为，史敏未按约支付物业费，应当承担相应的违约责任，北大资源物业成都分公司的损失主要为资金利息损失，其主张的违约金过分高于其实际损失，故结合本案的具体情况，根据公平原则和诚实信用原则，违约金酌定为1000元。 另外，关于本案法律适用问题。虽《中华人民共和国合同法》已于2021年1月1日起废止，但根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案北大资源物业成都分公司主张的物业管理服务费的产生时间为2019年12月至2021年3月期间，故本案应同时适用《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法典》的相关规定。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十二条、第五百八十四条、第五百八十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告史敏于本判决生效之日起五日内向原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司成都分公司支付2019年12月1日起至2021年3月31日的物业管理服务费23938.56元及违约金1000元； 二、驳回原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费288元，由被告史敏负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  敬君 二〇二一年七月十五日 书记员  赵玲