四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川08民终465号 上诉人（原审被告）：唐通安，男，1968年8月8日出生，汉族，住四川省旺苍县，现住四川省旺苍县。 委托诉讼代理人：杨君，四川瀛卓律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：张蓉，女，1968年9月11日出生，汉族，住四川省旺苍县，现住四川省旺苍县。 委托诉讼代理人：唐通安（系张蓉之夫），住四川省旺苍县，现住四川省旺苍县。 被上诉人（原审原告）：奉大聪，男，1949年2月20日出生，汉族，住四川省旺苍县，现住四川省旺苍县。 被上诉人（原审原告）：龚治秀，女，1952年8月24日出生，汉族，住四川省旺苍县，现住四川省旺苍县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：奉林德，广元市利州区上西法律服务所法律服务工作者。 原审第三人：宋伦学，男，1963年10月1日出生，汉族，住四川省旺苍县。 上诉人唐通安、张蓉因与被上诉人奉大聪、龚治秀、原审第三人宋伦学房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省旺苍县人民法院（2020）川0821民初1505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 唐通安、张蓉上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；涉案费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定部分事实错误且主要事实认定不清，认定下欠房款17.271万元与客观证据不符，被上诉人单方在通知上注明的是“房款与相关费用总计应补差172.710元”，并非17.271万元；签约之初被上诉人就对所有客户公开承诺建房手续正规齐全，约定三年办证也是公开承诺的，合约是被上诉人准备好的格式合同，合约末尾强调“三年内未办理两证，按1500元每平方米计算房款”的意思是对三年未办证违约责任的确定和购房方客观需要，双方是否算过账等事实一审法院也未查清；2.一审判决以“原告如果承担违约责任按1500元计算房价有失公平”不符合法律关于“有失公平”的规定，一审判决前后矛盾，未全面、客观的审查全案证据，对房价的约定应当按1500元每平方米执行。 奉大聪、龚治秀辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 宋伦学述称与被上诉人奉大聪、龚治秀答辩意见一致。 奉大聪、龚治秀向一审法院起诉请求：1.唐通安、张蓉给付下余购房款172710元；2.唐通安、张蓉支付违约金30000元；3.本案诉讼费以及诉讼中所花耗的费用由唐通安、张蓉承担。 一审法院认定事实：2011年7月25日，奉大聪（甲方）与宋伦学（乙方）签订《联合建房协议》，约定“甲方将位于旺苍县现有房屋和周边空闲地及无产权地交给乙方拆除并按规划设计新建房屋，乙方在房屋建好后，甲方占新建房屋贰层，具体为壹楼全部门面，叁楼全部住房，余下全部房屋将由乙方出售。”2014年11月15日，奉大聪、宋伦学（甲方）与张蓉（乙方）签订《住房买卖协议》，约定“甲方将位于旺苍县（巷）住宅楼壹单元叁楼壹号住房卖给乙方，住房面积约125平方米（最终以房产主管部门测量为准），甲方负责所售房屋土地使用证和房产证的办理，办理两证时按国家规定乙方缴纳房产契税，其余由甲方缴纳税、费，按建筑面积（以房产主管部门测量为准）计算，该套住房单价为每平方米3050元，甲乙双方在订立协议时，乙方一次性支付预订房款200000元，甲方两证办理完交予乙方时一次付完约定的购房款，如有特殊情况，乙方须向甲方征得同意，甲方在本合同签订日起三年内办理完国土证和房产证（若因特殊情况顺延），并交予乙方，若三年内甲方未办理两证，则按小产权1500元／㎡计算房款，此协议违约金为30000元。”2014年11月5日，奉大聪向张蓉出具收条，内容为“收到张蓉预付购房款贰拾万元整”。2020年7月30日，旺苍县自然资源局颁发《中华人民共和国不动产权证书》，权利人唐通安、张蓉，权利类型国有建设用地使用权／房屋（构筑物）使用权，坐落旺苍县东河镇兴旺大道天宫巷晨曦佳苑XXXX，房屋建筑面积122.20㎡。2020年1月10日，奉大聪书面通知张蓉、唐通安支付购房款172710元及收款人信息，唐通安单方在该通知上注明“房款与相关费用总计应补差壹佰柒拾贰元柒角壹分”。奉大聪、龚治秀系夫妻关系，张蓉、唐通安系夫妻关系。 一审法院认为，本案购房协议，是协议各方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，协议各方应当按照约定全面履行自己的义务。宋伦学不是案涉房屋所有权人，不是案涉买卖合同的出卖人，不应在本案中承担责任。张蓉在签订协议后，按照约定支付了部分购房款，不存在违约情形。产权证的取得是在协议各方签订协议三年之后，奉大聪未按协议约定在三年内办理土地使用证、房屋所有权证，登记部门的变更，并未停止登记业务的办理，且奉大聪未提供证据证明协议约定的特殊情况出现的情形，存在违约，应当按照约定承担违约责任。双方当事人在签订协议时明知该房屋存在建房手续不健全的情况，约定办证期限是为了预防产权证办理不能的情况发生，现已完善了相关手续，办理了涉案房屋的产权证，且已交付房屋，并由唐通安、张蓉实际占有居住多年，奉大聪在催收购房款时，书面通知了唐通安、张蓉购房款金额，唐通安、张蓉未提出异议，只是单方计算了房屋价款，所计算的金额无论按合同约定的任何单价计算均不相符，奉大聪通知要求唐通安、张蓉支付购房款的金额与合同约定的3050元/㎡的单价相符，且如按小产权房给付购房款，有失公平。因此，本案所涉房屋价款按照约定的单价3050元/㎡、面积122.20㎡计算，房屋价款为372710元，扣减已支付购房款200000元，还应当支付购房款172710元。综上所述，奉大聪、龚治秀主张唐通安、张蓉支付购房款，予以支持。奉大聪、龚治秀主张唐通安、张蓉支付违约金，不予支持。奉大聪、龚治秀在履行合同过程中存在违约行为，应当向唐通安、张蓉支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款，第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十九条规定，判决：一、被告张蓉、唐通安在本判决发生法律效力后十日内，支付原告奉大聪、龚治秀购房款172710元；二、原告奉大聪、龚治秀在本判决发生法律效力后十日内，支付被告张蓉、唐通安违约金30000元。一审案件受理费4340元，减半收取2170元，由原告奉大聪、龚治秀负担。 本院二审期间，于2021年6月2日组织双方当事人进行了询问。上诉人唐通安、张蓉及委托诉讼代理人杨君，被上诉人奉大聪、龚治秀及其委托诉讼代理人奉林德，原审第三人宋伦学参加了询问。二审中，上诉人唐通安、张蓉提交了4组证据。第1组为涉案房屋《房屋产权登记申请书》、张蓉与龚治秀签订的《售房协议》、《不动产权证书》、《旺苍县税务局房地产税收管理证明书》、《税收完税证明》、大门照片，以证明上诉人实际购买涉案房屋的价款应为210000元；第2组为案外人唐通义2015年购买同楼3层86.53平方米房屋价格220000元、案外人魏映竹2017年购买同楼3层102平方米房屋价格214000元、案外人魏胜华2017年购买同楼3层102平方米房屋价格214000元的相关材料，以证明涉案房屋买卖合同约定价格3050元不符合当时市场行情；第3组为同楼其他人员共同书写的证人证言，以证明如在三年内未办理两证应按1500元给付房款；第4组为证人证言，以证明在被上诉人交房产证给上诉人时，没有提过要求上诉人还欠房款。被上诉人奉大聪、龚治秀、原审第三人宋伦学质证认为，对第1组证据的真实性无异议，但不能达到上诉人的证明目的,210000元购房合同是为减少税款办证所用；对第2组证据的真实性无异议，但不能到达上诉人的证明目的，各房屋面积、朝向、户型等均不同；对第3组、第4组证据的真实性、关联性均有异议，不能达到上诉人的证明目的。被上诉人奉大聪、龚治秀、原审第三人宋伦学没有提交新证据。 对上诉人唐通安、张蓉二审中提交的证据，本院审查认定如下：第1组、第2组证据，被上诉人、原审第三人对真实性无异议，本院予以采信。第3组、第4组证据，因本案为房屋买卖合同纠纷，根据合同相对性原则，合同双方的权利义务关系应当根据相关合同进行认定和处理，案外人对涉案房屋买卖的意见与本案无关，本院不予采信。 对双方当事人争议的2020年1月10日奉大聪书面通知张蓉、唐通安支付购房款条据上书“172.710元”究竟是指172710.00元还是172.710元，以及唐通安单方在该通知上注明“房款与相关费用总计应补差壹佰柒拾贰元柒角壹分”是否能够认定为双方达成结算协议的问题。因双方当事人各执一词，日常金额书写中确实存在使用数字分节符的习惯，从该条据内容中亦不能看出双方达成了还应当支付多少购房款的合意，故该条据不能认定为双方对下欠购房款达成了一意结算合意。 综合一、二审举证质证，二审经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。同时，二审另查明：2014年11月15日，奉大聪、宋伦学与张蓉签订的《住房买卖协议》中第四条约定“甲方在本合同签订之日起三年内办理完国土证和房产证（若因特别情况顺延），并交予乙方。甲乙双方确定房屋面积，计算全额款时一律以县房管局测定的数据为准。此协议违约金为30000元。”同时，在合同时间落款之下双方添加“附加一条款：若三年内甲方未办理两证，则按小产权1500元／㎡计算房款。”龚治秀、唐通安于2020年1月13日向旺苍县自然资源局申请办理不动产转移登记，用于房屋管理部门办证备案的合同为龚治秀与张蓉2011年7月6日签订的《售房协议》，该合同约定房屋价款210000元，唐通安、张蓉于2020年7月30日领取川（2020）旺苍县不动产权第××号《不动产权证书》，载明房屋面积为122.20平方米。案外人唐通义2015年购买同楼3层86.53㎡房屋价格220000元、案外人魏映竹2017年购买同楼3层102㎡房屋价格214000元、案外人魏胜华2017年购买同楼3层102㎡房屋价格214000元。 本院认为，本案中存在两份房屋买卖合同，一份为奉大聪、宋伦学与张蓉于2014年11月15日签订的《住房买卖协议》，一份为龚治秀与张蓉于2011年7月6日签订的《售房协议》。从签订时间以及双方当事人的履行情况看来，上诉人唐通安、张蓉并未按照《售房协议》支付房款，而是按照《住房买卖协议》约定交付了预订房款200000元，通过双方在履行合同过程中的行为意思表示，能够认定双方当事人为规避税费而签订了单价不同的两份合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，双方签订的《住房买卖协议》是双方真实意思表示，该合同真实、合法、有效。双方签订的《售房协议》，仅为办证需要，不应作为确认双方权利义务和责任的依据。 本案的争议焦点为被上诉人奉大聪、龚治秀应当承担的违约金金额。上诉人唐通安、张蓉认为按照《住房买卖协议》中“若三年内甲方未办理两证，则按小产权1500元/㎡计算房款”的约定，涉案房屋应当按照小产权房1500元/㎡计算房款，被上诉人奉大聪、龚治秀应当承担的违约金为189410元(3050元/平米×122.20平米－1500元/平米×122.20平米)。被上诉人奉大聪、龚治秀认为一审法院按照《住房买卖协议》第四条确定的违约金为30000元适当。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定‘过分高于造成的损失。”本案中，涉案《住房买卖协议》中双方当事人约定的附加条款系对房屋权属证书办理违约金的特别约定，较买卖合同第四条而言应当优先适用。被上诉人奉大聪、龚治秀认为应承担的违约金为30000元，实际是对该附加条款中约定的固定违约金请求调整。综合涉案房屋虽较约定时间延期近三年办证，但在2020年已经实际办理了《不动产权证书》，该房屋并非双方约定的没有取得房屋权属证书的“小产权房”，上诉人奉大聪、龚治秀承担的违约责任实际是延期办证违约金而非未办证违约金。虽延期办证，但上诉人唐通安、张蓉已实际居住多年，支付189410元的延期办证违约金已经达到了合同总标的372710元的51%，应当认定为过高，被上诉人奉大聪、龚治秀请求调整本院予支持。在双方均无证据证明上诉人唐通安、张蓉的实际损失情况下，本院参照双方当事人认可的案外人购房综合单价，以及涉案房屋买卖合同总标的、延期办证的时间等，酌定被上诉人奉大聪、龚治秀承担涉案房屋买卖总标的372710元的30%即111813元作为延期办证违约金。品迭后，被上诉人唐通安、张蓉还应支付的购房款为60897元（372710元－200000元－111813元）。 综上所述，上诉人唐通安、张蓉的上诉请求部分成立，一审判决认定基本事实清楚，但实体处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省旺苍县人民法院（2020）川0821民初1505号民事判决； 二、上诉人唐通安、张蓉于本判决送达之日起十五日内支付被上诉人奉大聪、龚治秀60897元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费2170元，由奉大聪、龚治秀负担1244元，唐通安、张蓉负担926元；二审案件受理费4340元，由奉大聪、龚治秀负担2488元，唐通安、张蓉负担1852元。二审案件受理费已由唐通安、张蓉预交，应由奉大聪、龚治秀负担的部分在执行中品迭。 本判决为终审判决。 审判长  夏茂中 审判员  徐小雁 审判员  吕 晶 二〇二一年七月十五日 书记员  乔 钰