云南省通海县人民法院民 事 判 决 书（2021）云0423民初568号原告：云南食嘉益生物科技有限公司，住所通海县桑园工业区。统一社会信用代码：91530423753595862D。法定代表人：马振，任总经理。委托诉讼代理人：王孝富，通海县秀山法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：周小金，女，1990年7月11日生，汉族，住云南省玉溪市通海县。代理权限：特别授权代理。被告：艾德众，男，1970年4月3日生，汉族，住云南省玉溪市通海县。委托诉讼代理人：李艳存，云南阳源律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告云南食嘉益生物科技有限公司（简称食嘉益公司）与被告艾德众租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案受理后，于2021年5月8日依法适用简易程序公开开庭审理本案。原告食嘉益公司委托诉讼代理人周小金、王孝富，被告艾德众及委托诉讼代理人李艳存到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：一、请求法院判决被告支付2021年2月13日至2022年2月12日止的租金200000元即自欠付租金之日起按每天3%支付滞纳金至租金付清止；二、被告不能按时支付租金的前提下，原告主张解除租赁合同。事实及理由：原告所有坐落通海县小组工业用地房屋，持有通国用（2012）第××号国有土地使用证，使用权面积3180.8平方米和通房权证秀字第××号房屋所有权证，总层数2层，建筑面积3370.28平方米。2019年2月13日原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限5年，自2019年2月13日起至2024年2月12日止，第一、二年租金190000元，第三年起每年租金增加人民币10000元。租金支付为第一年租金签订合同之日付清，次年租金提前两个月支付，逾期支付租金按欠付租金每天支付3%的滞纳金。合同履行期间，被告支付了第一年租金190000元，第二年租金应该在2019年12月12日支付，但被告未按时支付，原告通过诉讼判决后，被告支付了第二年租金，第三年租金按照支付约定应该在2020年12月12日支付，但经原告向被告催要，被告以其他理由拒绝支付。为此，原告特依法起诉，请求法院判如所请。被告辩称，原告的诉讼主张缺乏事实和法律依据，请依法驳回原告的诉讼请求。被告反诉称，依法判决原告将房屋租赁合同约定的租赁期限更改为2019年8月13日至2024年8月12日，或者将被告装修期内的租金予以扣抵实际应付的租金。答辩理由与反诉理由相同：一、被告与原告双方租赁关系有效，被告并不存在拒付租金的情况；二、合同约定原告给被告的装修时间是6个月，因此装修期间依法不应计入租赁期限范围内，五年的租赁期限应是2019年8月13日至2024年8月12日。简而言之，由原告提供的格式条款记载的2019年2月13日至2024年2月12日纯属笔误，应依法予以变更；三、根据合同内容特别约定的装修期限，被告可以从租金中扣减6个月装修期范围内的租金，也可以将原有租赁期限即自2019年2月13日至2024年2月12日变更为2019年8月13日至2024年8月12日；四、因被告与原告约定了6个月的装修期，那么被告应支付原告租金的时间应是2021年6月12日，据此被告尚未到支付租金的时间，因此并不存在违约。因原告的诉讼请求之间存在如下矛盾：原告的第一项诉讼请求与第二项诉讼请求内容上构成析取关系，在当下案件中并不具备同时裁判的条件，本院向原告释明并要求其仅能选择其一作为其诉讼请求后，原告未作出选择。鉴于原告的第二项诉讼请求是以第一项请求被判决支持不能实现为假定条件的逻辑关系，本院以其第一项诉讼请求为评判内容。被告所谓的反诉请求，其内容是要求本院确认合同条款有原告给予被告六个月的装修期的客观存在，以及被告对该六个月装修期享有扣抵租金、顺延租期的法律利益。此请求属于案件事实的调查范畴和合同文义的解释问题，不具有独立性而不能构成反诉。本院当庭向被告释明其主张不属于反诉而不予受理，被告明确表示要求法院在查明事实与认定性质的前提下，对被告相应的主张作出相应的处理和评判。根据诉辩主张，本院归纳本案争议焦点为：一、被告是否存在逾期支付租金的违约情形；二、被告主张的装修期6个月是否导致合同租赁期限起始点应相应的顺延，是否能支持被告要求变更租金给付数额和给付时间的主张。原告针对争议焦点，举证如下：一、营业执照复印件、法定代表人身份证明及其身份证复印件各1份，证明原告的诉讼主体身份信息；二、国有土地使用证、房屋所有权证复印件各1份，证明原告所有坐落通海县小组工业用地房屋的不动产权合法；三、房屋租赁合同1份，证明合同约定租赁期限5年，自2019年2月13日起至2024年2月12日止，第一、二年租金190,000元，第三年起每年租金增加10,000元。租金支付为第一年租金签订合同之日付清，次年租金提前两个月支付，逾期支付租金按欠付租金每天支付3%的滞纳金；四、（2020）云0423民初1406号民事判决书1份，证明该判决书中被告提出的6个月装修期没有被法院进行认定。经质证，被告认为：对原告四组证据的合法性、关联性、真实性无异议，对证据3的证明目的无异议，本案房屋租赁合同是原告提供的格式合同，（2020）云0423民初1406号民事判决书中已经进行认定。合同明确租赁期限是5年，原告增加6个月的装修期，故租赁期限应是2019年8月13日至2024年8月12日。从合同来看，第一、二年的租金均是190,000元，自第三年起每年租金增加10,000元，被告对此予以认可。被告已经在双方约定的装修期全额缴纳了租金，应该进行扣减，既然双方约定了装修期6个月，缴纳租金就算提前两个月也是6月份。从合同约定的时间看，缴纳租金是8月份，故被告不存在违约缴纳租金。对证据4无异议，但是不认可原告的证明目的。（2020）云0423民初1406号民事判决书第8页已认定双方签订合同时房屋尚未装修这一事实，而且原告对于该判决方并未上诉，判决书认定的事实与刚才原告所要证明的目的是相悖的。被告针对争议焦点，举证如下：一、房屋租赁合同1份，证明原、被告签订租赁合同，约定了6个月装修期；二、（2020）云0423民初1406号民事判决书1份，证明原、被告双方签订租赁合同时房屋尚未装修；三、2020年12月2日形成的录音光碟1份，证明原告在通话录音中一再强调双方签订合同时房屋已经装修完毕与判决确定的事实相反。经质证，原告认为：证据一与原告提交的证据三是一致的，但是对被告的证明目的不予认可。在房屋租赁合同中第五条第1项中虽然规定有给予乙方六个月时间作为装修时间，但双方并没有对这六个月的时间的租金明确进行约定，也没有约定被告能够要求原告方予以扣减。原告法定代表人在被告提交的第三组证据通话录音当中已经表明，合同签订之前被告方就已经对房屋进行了装修，六个月的装修期是发生在合同签订之前，所以对被告第一组证据的证明目的不予认可；对证据二的合法性、关联性、真实性无异议，被告主张法院判决认定被告是在签订合同之后才进行装修，而且被告在该判决书中提出扣减6个月装修期的租金，但是该判决书并未对被告在第二年应该交原告的租金来予以扣减，所以被告抗辩要求抵扣这六个月的租金不能成立。原告现在要求的已经是第三年的租金，即使抵扣，被告也只应该在第一年时与原告方来进行协商抵扣，而不应该现在才提出抵扣；对证据三通话录音的真实性、合法性以及被告方的抗辩的理由不予认可。原告已经说明，被告在租赁房屋之前就已对房屋进行了装修，而不是签订合同之后才进行装修，故原告在通话录音中对被告方主张的这六个月的装修时间并未认可。本院对本案证据分析认证如下：一、双方的证据。原告与被告的证据均于人民法院指定的举证期限提出，并于本案庭审中经对方质证，符合证据的形式特征，本院确认其合法性。证据本体及所载信息与本案合同的缔结、履行相关，而且其客观性为双方所确认，本院确认双方证据的关联性及真实性。除被告第三组证据通话录音外，其余证据均在（2020）云0423民初1406号案件中举示，并为（2020）云0423民初1406号民事判决分析评判，该案件基础事实及争议也与本案相同。受既判力规则约束，本案遵循生效民事判决书认定的事实。被告赋予其第三组证据原告法定代表人马振与被告艾德众的通话录音的证明目的为被告对该6个月装修期享有免交租金的权利，但装修期免租作为合同特别约定条款，必须为当事人双方明确约定，但本案无证据证明双方有此约定。从一般房屋租赁的装修期语辞使用意义和原告法定代表人马振与被告艾德众的通话内容来看，本案合同约定的装修期具有租金优惠的法律意义，而且该租金优惠存在以下三种可能：1．在合同签定前就将装修期的优惠转化为拟签合同的租金数额优惠；2．在合同履行过程中再予以优惠；3．在合同期限届满后免租金使用六个月。本院认为，根据本案证据的证明指向，本案更加可能为第1种情形。因为，在第2、3种情形下，合同载明的装修期应独立于合同履行期限，但合同实际约定的却是装修期包含于合同期限内。被告主张其属于重大误解的依据为因被告附合原告提供的格式合同，导致装修期与合同履行期限重合，此主张与本院另案认定的事实不符，本院对其证明目的不予采信。二、关于《房屋租赁合同》第五条第1项约定的六个月的装修时间是否具有支持被告抵扣租金或顺延合同期限的意义问题。本院已生效的（2020）云0423民初1406号民事判决书已对如下事实作出认定：“本院认定双方签订合同时房屋尚未装修”、“虽然原、被告签订的合同与此前原告草拟的合同内容基本相同，但双方就特别事项进行了修改，该事实证明尽管合同条款由原告提供，但被告是基于对合同内容的充分了解才与原告形成合意，尤其是第四条第二项关于付款时间的约定，虽然与原告草拟合同完全一致，但其依该约定支付第一年租金的事实证明，原、被告关于租金的付款时间无延期付款的例外约定，被告关于因装修而延期付款的主张，无事实依据，本院不予采纳”，结合本案举证及质证，本院认定：1．《房屋租赁合同》第五条第1项约定的六个月的装修时间包含于合同履行期间即2019年2月13日起至2024年2月12日内，合同未对该６个月装修期进行定义；２.本案合同文本内容系双方数次协商确定，并不构成原告单方提供的格式合同。综上，本院认定本案的法律事实如下：2018年11月10日，12月14日，原告向被告发送租赁房屋的现场图及其草拟合同，要约被告承租其所有的坐落于通海县小组的房屋（国有土地使用证号：通国用（2012）第××号；房屋所有权证号：通房权证秀字第××；使用权面积：3180.8平方米，层数2层，建筑面积3370.28平方米），被告未于当时作出承诺。2019年2月13日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）协商签订《房屋租赁合同》1份，合同主要内容为：一、房屋地址：甲方××房屋××于××路口靠××方向；二、租赁期限以及用途，租期5年，自2019年2月13日起至2024年2月12日，承租方必须是企业法人或个体工商户，房屋主要从事的商业活动限于建材、家装；三、乙方有下列情形时，甲方可以中止合同，收回房屋：乙方擅自将房屋转租、转让或转借的。乙方利用承租房屋进行违法经营及犯罪活动的。不按时缴纳租金，甲方可自行解除租赁合同；四、租金及交纳方式：第一、二年租金190000元／年，第三年起每年租金增加10000元。乙方以现金或现金转账形式向甲方支付租金，第一年租金签订合同之日付清，次年租金提前两个月交至出租方。乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠，甲方将向乙方每天按实欠租金的3%加收滞纳金；五、租赁期间房屋修缮：甲方将房屋交给乙方后，给予乙方六个月的时间作为装修时间，乙方的装修与修缮，甲方概不负责，其经营状况也与出租方无关。租期结束或中途双方协商解除合同，乙方不得破坏已装修部分及房屋架构；六、各项费用的缴纳。物业管理费由乙方自行向物业管理公司交纳。水电费每月月结，电费1元／度，水费5元／方。租赁期间，由于乙方导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由乙方负责。使用该房屋进行商业活动产生的其它各项费用均由乙方缴纳（其中包括乙方自己申请安装的电话、宽带、有线电视等设备的费用）；七、如果甲方将房产所有权转移第三方时，合同对新的房产所有者继续有效，甲方出卖房屋须提前三个月通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。在租赁期间，乙方不得将房屋转让、转租或者转借给第三方；八、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金等。被告在签订合同当日支付原告租金19万元。随后，被告开始对租赁房屋进行装修。2019年12月12日，次年租金的付款期限届满，被告未付款。2020年7月30日，被告使用张亚红的银行账户向原告法定代表人马振转账支付8万元。同日，原告向被告出具收款收据载明“暂收房租80000元”，次日原告将该款全额退还被告。2020年9月11日，原告诉至本院，要求被告支付2020年12月13日至2021年2月12日的租金。本院于2020年11月27日作出（2020）云0423民初1406号民事判决，判决被告艾德众于判决生效后三日内支付原告云南食嘉益生物科技有限公司租金人民币136,740元（已抵扣排水管工程费用5760元和原告自愿减少的租金47,500元，共计53260）及自2020年2月12日起至款实际付清之日止的违约金，计算标准为全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布的同期市场贷款报价利率。上述判决生效后，被告已按判决内容履行完支付义务。此后，被告未按约定提前2个月支付原告2021年12月13日至2022年2月12日的租金。原告因此起诉至本院。本院认为，原、被告签订的租赁合同系合同双方的真实意思表示，且未违反法律的禁止性规定，合同合法有效，应当履行。原告已履行租赁房屋的交付义务，被告应当依约支付租金。根据合同第四条约定，被告应当支付原告的租金为200,000元，因此，原告要求被告支付租金200,000元的诉讼请求，证据充分，于法有据，本院予以支持。关于被告“依法判决被反诉人将房屋租赁合同约定的租赁期限更改为2019年8月13日至2024年8月12日，或者将答辩人装修期内的租金予以扣抵实际应付的租金”抗辩主张是否成立。如证据认证部分之分析，合同条款系双方充分协商形成，并不属于原告单方提供的格式条款，因此，对于合同条款的争议，并不适用格式合同争议条款的不利解释规则。虽然双方在合同中明确约定原告给予被告六个月的装修期，但双方并未定义在合同期限内，原告对该装修期存在负担或被告对该装修期享有利益。被告认为应扣除相应期间的租金负担、顺延房屋的租赁期限的主张，无事实依据，本院不予采纳。关于逾期付款违约金。本案争议的租金系2021年2月13日至2022年2月12日的租金，依合同约定该年度租金为200,000元，付款时间为2019年12月12日以前。被告未按期支付已经构成违约，应当承担逾期付款之违约责任。至于违约金的计算标准，违约金应结合合同的履行情况、双方的过错及守约方因此造成的损失予以确定，本案原告在合同目的实现后的预期利益为租金及其相当于银行贷款利息的孳息，故本院将原告主张的违约金调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，超出部分不予支持。综上,依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第五百零二条、第七百零三条、第七百零七条、第七百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条、第九十三条、第一百零四条、第一百零五条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告艾德众于判决生效后三日内支付原告云南食嘉益生物科技有限公司2021年2月13日至2022年2月12日止的租金200,000元及自2020年2月12日起至款实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布的同期市场贷款报价利率计算的的违约金；二、驳回原告云南食嘉益生物科技有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取计2150元，由被告艾德众负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。本案生效判决确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年。审判员  奎传达二○二一年第七月一日书记员  华跃红