河南省平顶山市湛河区人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0411执异104号案外人：张军华，男，1979年8月13日出生，汉族，住湖北省石首市。申请执行人:平顶山银行股份有限公司，住所地：平顶山市湛河区。被执行人：梅英辉，男，1974年1月14日出生，汉族，住平顶山市新华区。本院在办理平顶山银行股份有限公司（简称平顶山银行）申请执行梅英辉、刘艳红、陈相刚、谢新英金融借款合同纠纷一案中，于2021年4月9日作出（2021）豫0411执异36号执行裁定书，驳回张军华的异议请求。张军华不服裁定申请复议，平顶山市中级人民法院于2021年5月13日作出（2021）豫04执复79号执行裁定书，撤销原裁定，将本案发回重新审查。本院依法另行组成合议庭，针对案外人张军华要求本院中止向买受人移交位于平顶山市湛河区沁园2号路北段西侧滨河港湾商住楼底商由南往北第二间1-2层商铺【不动产权证书(明）号：F20090100066】的执行异议进行审查，现已审查终结。案外人张军华称，案外人于2019年10月15日与出租方梅英辉、谢新英签定出租合同(位于沁园西路××港湾商住楼底××由××北××），在出租方保证该商铺无任何经济纠纷的情况下，签定了为期五年的出租合同。2020年10月12日，被湛河区人民法院依法查封并拍卖。在签订出租合同之前，出租方并未告知该商铺正处于被石龙区人民法院查封中。案外人饭店总投资约30万人民币，大部分为贷款，目前仅经营15个月，由于疫情的影响，2020年一直处于亏损状态，目前刚刚扭亏。如果搬迁，饭店的装修和设备费用无法挽回，会对案外人造成严重的经济损失，家庭失去经济来源。案外人要求基于其租赁权阻止法院在租赁期内向买受人移交该房产，案外人认为法院可以拍卖这个房产，但其和被执行人之间的租赁合同尚未到期，这个租赁合同应该对新的买受人继续有效，在租赁期内法院不应向买受人移交房产。故请求法院对位于平顶山市××路北段西侧××港湾商住楼底××由××北××层商铺中止向买受人移交。案外人提供的证据有：1.2019年11月15日张军华与梅英辉签订的房屋租赁合同复印件1份；2.平顶山市石龙区人民法院（2018）豫0404执56号之一执行裁定书和本院（2020）豫0411执1163号查封公告复印件各1份；3.房屋内照片打印件3张；4.2019年10月13日张军华与平顶山市宜家美装饰工程有限公司签订的河南省家庭居室装饰装修合同复印件1份；5.3张装修款收据的复印件1份。申请执行人平顶山银行答辩称，针对案外人陈述的事实提出如下答辩意见：一、申请执行人对（2021)豫0411执恢36号裁定书所涉房屋抵押权设立时间远早于案外人所述的租赁合同的成立日期，在后的租赁权不能与在先的抵押权相对抗。被执行人梅英辉以其名下位于平顶山市××路北段西侧××港湾商住楼底××由××北为其与刘艳红等在申请执行人处的金融借款提供抵押担保，于2014年9月19日与申请执行人签订《抵押合同》，并于2014年9月22日办理抵押权登记，他项权证号为：平房他证湛河字第××号。上述事实已经平顶山市湛河区人民法院作出(2018)豫0411民初2503号民事判决书进行确认。依据《中华人民共和国民法典》第402条之规定：抵押权自登记时设立。申请执行人对涉案房屋的抵押权已于2014年9月22日生效并设立。而依据案外人在申请书中的陈述，其与被执行人梅英辉签订出租合同的日期为2019年10月15日。以登记为生效要件的不动产抵押权，抵押权设立在先，且该登记具有法律上的公示效力，租赁权设立在后的，应当依据时间先后顺序判断权利先后，在后的租赁权不能与在先的抵押权相对抗。因此，即便案外人与被执行人梅英辉、谢新英存在租赁关系，该租赁权也不能对抗生效在先的抵押权。且抵押权作为物权应当优先于作为债权的租赁权。二、平顶山市湛河区人民法院作出的（2021）豫0411执恢36号裁定书。依据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条之规定：对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。本案中，申请执行人作为对涉案房屋享有抵押权的抵押权人，有权对涉案房屋申请拍卖。平顶山市湛河区人民法院依据申请执行人的申请作出的(2021）豫0411执恢36号裁定书符合上述法律规定。三、案外人的损失不应在本案中处理，而应当依据其与涉案房屋出租方签订的租赁合同另案解决。本案申请执行人享有的抵押权依法应当优先于案外人所述的对涉案房屋的租赁权。抵押权已经登记并具有公示效力，案外人还在此后与被执行人梅英辉、谢新英签订租赁合同，其也不属于善意第三人，因其自身过错造成的损失应当自行承担，或依据其与涉案房屋出租方签订的租赁合同另案解决。综上，申请执行人认为案外人提出的事由并无相关的事实及法律依据，不足以排除本案中对涉案房屋的拍卖，请求法院依法驳回案外人的申请。被执行人梅英辉无答辩。本院查明：关于平顶山银行申请执行梅英辉、刘艳红、陈相刚、谢新英金融借款合同纠纷一案，本院于2018年10月26日作出（2018）豫0411民初2503号民事判决书，判决：一、梅英辉于本判决生效之日起十日内偿还所欠平顶山银行股份有限公司借款本金80万元、利息58594.3元、罚息277780元，合计1136374.3元（利息、罚息已计算至2018年6月26日，之后逾期利息按约定年利率19.35%另行计算至全部借款清偿完毕之日止）。二、刘艳红、陈相刚、谢新英对本判决第一项下的借款本息承担连带清偿责任；刘艳红、陈相刚、谢新英承担责任后可在其承担责任的范围内向梅英辉追偿。三、平顶山银行股份有限公司对梅英辉的抵押财产位于平顶山市××路北段西侧××港湾商住楼底××由××北第2间1-2层房屋（房屋所有权证号：F20090100066）的拍卖、变卖价款享有优先受偿权。上述判决于2019年4月22日生效。在执行过程中，本院于2020年10月12日以（2020)豫0411执1163号执行裁定书和协助执行通知书，轮候查封了梅英辉名下位于平顶山市××路北段西侧××港湾商住楼底××由南往××2间房产【不动产权证书（明）号：F20090100066】，2020年10月16日，本院向上述房产的首封法院平顶山市石龙区人民法院发出商请移送执行函，2020年10月19日，首封法院向本院回函，将上述房产交由本院处置。2021年1月19日，本院作出（2021)豫0411执恢36号执行裁定书，裁定拍卖被执行人梅英辉名下位于平顶山市××路北段西侧××港湾商住楼底××由××北××层【不动产权证书（明）号：F20090100066】商铺。2021年3月9日，上述房产在第二次网络司法拍卖中拍卖成交。在执行中，本院对上述拍卖的房产进行现场调查，发现该房产由张军华租赁，执行人员于2021年2月26日和2021年3月12日两次口头告知张军华需搬出房屋，并制作笔录。2021年3月15日，本院作出书面通知，责令张军华在2021年3月31日前自上述拍卖成交的房屋中迁出。另查明，关于本案执行的梅英辉名下位于平顶山市××路北段西侧××港湾商住楼底××由××北××层商铺，2014年9月19日被执行人梅英辉与申请执行人平顶山银行股份有限公司签订抵押合同，并办理抵押登记。2016年5月9日，本院另案在不动产登记部门登记查封上述房产，2019年5月6日查封期满，未再续封；2018年2月28日平顶山市石龙区人民法院轮候查封该房产，并于2019年5月7日转为正式查封。2019年11月15日，案外人张军华与被执行人梅英辉签订房屋租赁合同，约定被执行人梅英辉将上述房屋以月租金5000元的价格租给张军华，租赁期限5年，每半年支付一次。该合同第九条约定：“此商铺已作银行抵押贷款，如甲方与第三方发生经济纠纷，致商铺不能正常经营的，由甲方全部承担责任，并赔偿乙方一切损失。”本院认为，本案系民法典施行前的法律事实引起的纠纷，应适用当时的法律规定。当时的《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案申请执行人就争议房屋的抵押权登记设立在先，案外人租赁在后，案外人基于租赁关系取得的承租权不能对抗申请执行人行使抵押权。且案外人与被执行人梅英辉签订的租赁合同中，已经写明房屋存在抵押，案外人知悉该事实仍租赁争议房屋，应当承担由此带来的风险，案外人产生损失的，应由其依法依约另行主张。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，案外人租赁争议房屋发生在人民法院查封之后，即便房屋不存在抵押，亦不符合该条规定中阻止向受让人移交占有争议房屋的条件。综上所述，案外人异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回案外人张军华的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 崔 昭审判员 李建发审判员 陈丙坤二〇二一年七月八日书记员 王婧婧