汉 中 市 汉 台 区 人 民 法 院      民 事 判 决 书      (2022) 陕07**民初3512号      原告：汉中和谐春天物业管理有限公司，住所地陕西省汉中市汉台区XX路XX号，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX9574。   法定代表人：毛新安，系该公司总经理。   委托代理人：王华玮，汉中市148法律服务所法律工作者。   委托代理人：叶亚坤，汉中市148法律服务所法律工作者。   被告：苟阳，男，汉族，生于1989年XX月XX日，住汉中市汉台区XX小区XX号楼XX室，公民身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   原告汉中和谐春天物业管理有限公司诉被告苟阳物业服务合同纠纷一案，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告汉中和谐春天物业管理有限公司法定代表人毛新安及委托代理人叶亚坤，被告苟阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告诉称：汉中市汉台房地产开发有限公司将其开发建设的位于汉中市汉台区XX路XX段XX小区,委托给汉中家佳乐物业管理有限公司实行物业管理服务,后于2020年11月20日,该小区业主委员会又与原告签订了《物业服务合同》,原告与汉中家佳乐物业管理有限公司办理了承接工作,该小区接受原告物业服务管理至今。被告苟阳系该小区109号楼0503室业主,其购买的住宅房屋面积为118.24㎡。自被告办理验房收房手续后一直入住至今，并一直接受和享受了汉中家佳乐物业管理有限公司和原告提供的卫生清洁、电梯、安保等物业服务，但被告自2016年2月1日起至今无故拖欠59个月（59个月×30天/月=1770天）物业管理服务费及相关服务费用，金额为人民币8574.6元，原告多次采用电话通知、短信通知、上门张贴催缴单等多种方式进行催缴，至今被告仍未缴纳欠费。综上所诉，原告认为，合法有效的合同应受法律保护，被告应该按照双方的合同约定按时缴纳物业服务费用，但被告拖延缴纳各项物业服务费的行为，已严重损害原告的合法利益，故依照《民诉法》相关规定特向贵院提起诉讼，请人民法院依法判决，维护原告的合法权益，现诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付2016年2月1日-2020年12月31日（共计59个月）的物业费、电梯能耗费、公共水电摊销费、卫生费等共计8574.6元，违约金15177元；2、被告承担本案的诉讼费用。   被告苟阳辩称：对原告起诉状所述“原告按约履行了合同,被告据不按时缴纳物业费”,答辩人认为这与事实不符,诉状书漏洞百出,我与家佳乐物业服务公司签订了业主临时公约,两位负责人至今失联,家佳乐物业管理公司未能履行物业合同约定,未能提供质价相符的服务,构成对物业管理合同的违约,对原告诉讼请求被告支付2016年2月1日至2020年12月31日物业费及其他费用的诉讼我不认可,近几年,由于家佳乐物业服务公司多收了我电梯使用费且在物价局下达《责令退费通知书》后任（仍）然拒绝退还多收取的费用,原习主任对业主反映的问题也光说不练,最终失联,后来换了一个李主任跟习主任是一样的角色没过多久也失联,欺骗业主的违法行为,本人一直想通过法律来维护自己的合法权益,但在两位负责人失联期间,导致业主一直无法起诉,至今不清楚该起诉原管委会还是家佳乐物业公司,小区非常混乱,多次发生纵火事件,被盗事件频繁发生,业主多次向政府相关部门求助反映存在的问题,人民政府回复的是该小区没有物业,实行的是业委会自治管理,就在业主们纠结这个安居小区无人管理的时候,和谐春天业主毛新安、李世栋等人煽XX路XX户非法集资10（元）钱作为启动资金,后来由业主身份转变成了和谐春天物业管理有限公司的总经理及副总股东等身份,并与业委会2020年11月20日签订了物业服务合同,由此可以证明2020年11月20日以前我们小区没有物业,业主跟和谐春天物业也没有任何关系,我们业主只认可与签订服务合同落款为失联多年的家佳乐物业服务公司,和谐春天物业管理有限公司就没有资格起诉2020年11月20日以前的费用,至于和谐春天物业与家佳乐物业否办理了交接手续,这是两家公司工作上的事情,业主毫不知情也没有收到过家佳乐物业公司出具的任何证明及告知书,小区内及小区微信群也没有看到过家佳乐物业服务公司公示过任何交接手续证明材料等,因此,对原告的诉讼我不接受,请求法官依法驳回原告的起诉。(附政府回复的文件及煽动闹事股东照片)；二、起诉状所述“原告按约履行了合同,被告据不按时缴纳物业费”,这与事实不符,答辩人不同意这样的说法,事实是这样的：1、是因为原告未按照履行合同及未按相关规定提供服务，已造成违约在先。合同中第一页第二条乙方服务内容明确写明“房屋建筑本体共用部位,共用设施、设备”进行维修养护和管理,而本人所居住的109楼,楼道内长期停有自行车及杂物,存在消防安全隐患(照片1为证)，经多次向物业反映,均未见物业采取维修管理措施。2、合同中第一页第二条乙方服务内容明确写明“乙方负责交通与车辆停放秩序的管理”,而本人所居住的109号楼,在一楼进户大厅外硬化场地上存在汽车乱停乱放的问题,经常出现车辆不按划线车位停放,占用消防通道(照片3为证)，因2018年11月6日在102号楼进户大厅发生电动车起火事件(照片4为证),本人多次向物管人员反映,应对占用消防通道车辆釆取措施,物管人员并未采取有效措施,汽车占用消防通道的问题至今未得到有效管理(照片5为证)。3、小区内存在部分业主私搭乱建的行为,例如:103楼3层业主李世栋在其户型外砸开外墙占用公共面积搭设阳光房（照片6为证)。经调查,业主李世栋不仅是小区业主,也是小区物业公司股东,难道物业公司股东有此特权吗?4、本人在缴纳2015年物业费时,物业公司仅开具内部收款凭证,未主动向本人开具正式发票,在本人要求下只是简单搪塞两句,未开具税务发票,是否合规(附收款凭证复印件)。5、小区内停车费、净水装置及电梯内广告属于业主共有收益,物业从未向小区业主公开共有部分收益的收支账目、所属员工从业资质情况及物业管理用房的使用情况。6、小区物业拒不执行政府下达《责令退款通知书》,汉台区物价检查所对汉中和谐春天物业管理有限公司收费情况进行了检查,于2018年9月5日下达了《责令退款通知书》(附责令退款通知书复印件),要求物业公司退还业主多付价款，规范收费行为,至今未接到物业通知退还本人2015年多付价款。以上6点事实证明,本小区物管没有按约履行合同在先,而不是向（像）原告所诉“原告按约履行了合同,被告据不按时缴纳物业费”。本人清楚地记得,在接到物业第二次催缴物业费电话时,本人明确表明,只要解决上述问题,本人立即缴费。但时隔3多月,物业没有任何答复,此外,在亳无沟通的情况下物业一纸诉状将本人告至法院,这种简单粗暴的方式足以表明物业没有解决问题的诚意,本人及家人保留提出异议的权利，上述本人提出的问题,请问物业作何解释。合同中明确规定物业的服务内容:“房屋建筑本体共用部位,共用设施、设备”进行维修、养护和管理”;“交通及车辆停放秩序的管理”请问物业做的如何,合同是对双方都有约束,业主不是只有交钱的义务,也有享受服务的权利;物业不是只有收钱的权利,也有按照合同履行服务的义务,这才符合合同权利义务的对等原则。基于上述理由,本人要求原告汉中市和谐春天物业管理公司撤销对本人的控告,同时对本人向其反映六条问题做出答复此致。   经审理查明：被告苟阳系汉中市和谐春天小区业主，其所有房屋为该小区109栋0503室，住宅建筑面积118.24平方米，原告汉中和谐春天物业管理有限责任公司（原汉中市家佳乐管理有限责任公司办公室）与被告苟阳签订《物业管理服务合同》，约定原告公司为汉中和谐春天小区提供物业服务，物业服务费标准为高层住宅按建筑面积0.8元/月/平方米，垃圾费5元/月，公摊水电费18元/月（根据实际情况进行调整）及电梯维保及能耗费580元/年（2016年7月进行调整350元）。经相关部门批准，该小区物业服务费标准为高层住宅按建筑面积0.8元/月/平方米。被告苟阳居住房屋系高层建筑，被告欠缴原告物业费自2016年2月1日至2020年12月31日期间的住宅物业服务费、垃圾费及公摊水电费共计8574.6元（其中2016年11个月1710.2元、2017年全年1761.1元、2018年全年1725.1元、2019年至2020年两年计3378.2元）。经原告公司催要无果诉讼来院，请求判令被告支付拖欠的物业等费用共计8574.6元，违约金15177元；诉讼费由被告承担。被告认为其与家佳乐物业服务公司签订了业主临时公约,两位负责人至今失联,家佳乐物业管理公司未能履行物业合同约定,未能提供质价相符的服务,构成对物业管理合同的违约,对原告诉讼请求被告支付2016年2月1日至2020年12月31日物业费及其他费用的诉讼被告不认可,近几年,由于家佳乐物业服务公司多收了被告电梯使用费且在物价局下达《责令退费通知书》后任（仍）然拒绝退还多收取的费用，且原告未尽到服务，原告的诉讼被告不接受,请求法官依法驳回原告的起诉。   另查明：原汉中市家佳乐管理有限责任公司于2011年10月24日登记成立，2016年11月29日变更为汉中和谐春天物业管理有限责任公司。   上述事实，有当事人陈述、庭审笔录、原告公司提供的物业管理服务合同、物业费收缴通知、催费通知书、照片、物业服务资质证书等载卷，经当庭质证，应予认定。   本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定 “建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辨的，人民法院不予支持” 原汉中市家佳乐管理有限责任公司与被告苟阳签订的前期物业管理服务合同，不违反法律规定，合同合法有效，本院予以确认。原告物业公司经变更后为该小区提供了各项物业管理服务，至该小区运营正常，被告苟阳作为业主接受了物业服务后，理应依据诚实信用原则，依照合同的约定支付相应的物业服务费。虽然原、被告后期未签订物业合同，但原告仍然履行了物业服务，被告实际居住在该小区，接受原告的物业服务，双方已经形成事实上的物业服务关系，本院予以确认。如果物业服务企业在对小区提供物业的过程中出现瑕疵，该小区的业主拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业服务企业服务水平与质量下降，如此恶性循环不利于小区及整个小区其他业主的根本利益。故原告公司要求被告苟阳给付物业服务费的诉讼请求,符合法律规定，本院予以支持。审理中原告认可其物业管理及服务存在一定的瑕疵，但完成了基本的物业服务。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中出现瑕疵，应当通过正常渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题予以改正，不断提高物业服务水平。结合本案查明原告物业公司确在安保、维修、管理等方面存在服务瑕疵，为督促该物业提高服务水平、改善服务质量，对其请求被告给付违约金的诉讼请求不予支持。被告不能以物业服务有瑕疵为由拒付物业费用。同时被告也未提供因原告物业服务不到位给其造成损失的证据，故本院对被告的辩解不予采信。其请求原告返还电梯运行费、公共水电公摊费、垃圾清运费，系居住中产生的必要费用，被告请求原告返还相关费用，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：   一、限被告苟阳在判决书生效后十日内支付拖欠原告汉中和谐春天物业管理有限责任公司物业费8574.6元；   二、驳回原告汉中和谐春天物业管理有限责任公司其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费394元，减半收取197元，由被告苟阳承担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。          审 判 员 张 全 沛       二〇二一年七月十四日      书 记 员 雷  茜