辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终9985号上诉人（原审原告）：辽宁建和物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区岐山中路**。法定代表人：魏东红，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：聂振强，男，1981年7月13日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审被告）：孙婉君，女，1987年10月27日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：聂振强，男，1981年7月13日出生，汉族，住沈阳市沈河区。上诉人辽宁建和物业管理有限公司因与被上诉人聂振强、孙婉君物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初11734号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。辽宁建和物业管理有限公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判被上诉人缴纳物业费3806元及滞纳金3139元（按日千分之一计算）或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：上诉人一审提供充分证据证明被上诉人欠付上诉人房屋物业费的时间和金额。被上诉人称2015年10月办理房证，但没证据证明2015年10月前该房源欠缴物业费是谁的。应提供与原业主协商物业费承担起始时间的双方证据，否则视为被上诉人认可前期欠付物业费的责任。被上诉人也应承担该房源2015年10月份前的欠付物业费。另外，被上诉人在一审辨称不交物业费的理由：1.被上诉人说业委会及很多业主在园区打条幅攻击上诉人，那是2017年3月15日发生的事情，被上诉人在2015年就已经欠物业费；2.被上诉人没证据证明小区有违建、顶楼加盖玻璃窗、人行道被划为车位、小区的道路不平、单元门按钮不好用；3.被上诉人说居家水压不好，洗衣机上不去水、洗澡水细、买热水器也用不上，被上诉人自己后买的房源，自己就该认可承担。聂振强、孙婉君辩称，请求维持原判。辽宁建和物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.被告支付物业费3806元及滞纳金3139元（按日千分之一计算，自2015年1月1日计至2017年4月15日）；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2014年9月27日，原告辽宁建和物业管理有限公司通过债权转让的方式，取得沈阳现代家园小区所有业主拖欠的2005年以来的物业管理费。原告于2015年1月22日与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，合同自2014年10月1日起，被告居住的单元物业费标准为0.8元/平方米/月，委托管理事项包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务等。物业服务费用半年交纳一次，每年2月1日前交纳当年1月1日至6月30日的物业管理服务费；每年8月1日前交纳当年7月1日至12月31日的物业管理服务费。交费期限过一个月后仍未交纳物业管理服务费的，视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的0.3%计算向乙方支付的违约滞纳金，如补交及时可以免除滞纳金。2015年12月28日，沈阳市沈河区现代家园业主委员会作为原告向沈阳市沈河区人民法院提起诉讼，要求解除与辽宁建和物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议，要求辽宁建和物业管理有限公司退出现代家园物业服务区域、清腾物业服务用房和返还相关设施以及物业服务相关资料，对单元门锁、刨开的路面恢复原状，按照合同约定支付收益分配款，对多收取的物业费用返还业主。2016年5月30日，沈阳市沈河区人民法院作出（2015）沈河民二初字第01037号民事判决书，判决解除沈阳市沈河区现代家园业主委员会与辽宁建和物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议；辽宁建和物业管理有限公司返还沈阳市沈河区现代家园业主委员会停车费20万元（2015年2月至2016年2月期间）；移交全部物业服务相关资料。辽宁建和物业管理有限公司对判决不服提起上诉。2017年3月30日，本院作出（2016）辽01民终8159号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决于2017年4月7日送达给原告。原告辽宁建和物业管理有限公司于2017年4月15日撤离现代家园小区。被告聂振强、孙婉君为坐落于现代家园小区内的沈阳市的房屋所有权人，房屋建筑面积为173.42平方米。被告拖欠物业费至2017年4月15日期间的物业费未交。原告催收无果，诉至一审法院。另查明，被告于2015年9月29日自该房屋的原所有权人处购买此房屋。产权变更登记日期为2015年10月20日。一审法院认为，原告物业公司与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订有《物业管理服务合同》，原告已履行合同义务，为现代家园小区提供物业管理服务，现合同虽已被解除，但对合同解除前原、被告双方权利义务仍具有约束力。现原告要求被告作为相对人在接受了服务后承担支付合同约定的相应价款的义务，具备事实及法律依据。原告主张被告应交纳的2015年1月1日至2017年4月15日期间的物业费。但根据查明事实，上述房屋于2015年10月20日通过买卖交易方式变更登记至二被告的名下。依照物权法的相关规定，本案房屋不动产以变更登记作为交付方式。被告应自案涉房屋登记在其名下之日起承担该房屋的相关附属义务，其交纳的物业费应自2015年10月20日起计算。根据《物业管理服务合同》约定的标准，结合小区业委会起诉本案原告要求解除物业服务合同的终审判决书于2017年4月7日送达原告，物业交接日为2017年4月15日的事实。物业费按照物业服务合同的约定标准0.8元/平方米/月计算17.5个月加11天。经计算物业费为2479.21元（173.42平方米×0.8元×17.87个月）。考虑到原告物业因与现代家园小区业委会之间因小区物业服务的问题产生过纠纷，且人民法院最终支持了业主委员会要求解除与原告物业服务合同关系并返还相关费用的诉讼请求。说明原告履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，其要求被告全额交纳物业费并不公平。鉴于原告服务有瑕疵，应当适当酌减物业服务费，根据收取费用与服务质量相适应的原则，一审法院认为由被告按欠费金额的80%向原告交纳住宅物业费较为公平。故被告应向原告交纳的物业费为1983.40元（2479.21元×80%）。关于原告主张的滞纳金，根据查明事实，原告服务于案涉小区，业委会曾向一审法院提出诉讼，认为原告物业公司的服务存在重大问题，要求解除与物业公司的服务合同，一审法院亦作出生效判决，支持了业委会的诉讼请求。这足以说明物业公司的服务管理存在着一定的问题。虽然双方约定了滞纳金,但该滞纳金实质应为违反协议的违约金。原告物业公司于2017年4月15日退出了所服务的小区,在一定程度上也反映出其提供服务尚有不足，也并未完全达到了物业服务协议上的要求。因此根据对等原则，一审法院对原告要求被告支付逾期缴纳物业服务费滞纳金的诉讼请求不予支持。一审法院判决：一、被告聂振强、孙婉君于判决发生法律效力之日起十日内给付原告辽宁建和物业管理有限公司2015年10月20日至2017年4月15日期间的物业服务费1983.40元；二、驳回原告辽宁建和物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告聂振强、孙婉君共同负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人作为案涉园区业主，应按上诉人与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订的《物业管理服务合同》的约定交纳相应费用。一审鉴于上诉人服务有瑕疵，根据收取费用与服务质量相适应的原则，酌定被上诉人按欠费金额的80%交纳住宅物业费并无不当。一审已支持上诉人要求被上诉人给付2015年10月20日至2017年4月15日期间物业服务费1983.40元的诉讼请求。关于上诉人提出被上诉人应承担案涉房屋登记在被上诉人名下之前的物业费，被上诉人应提供其与原业主协商物业费承担起始时间的证据，否则视为被上诉人认可承担前期欠付物业费责任的问题，被上诉人不同意支付案涉房屋登记在被上诉人名下之前的物业费，被上诉人与案涉房屋出卖人关于物业费承担起始时间的约定并非被上诉人的举证义务，被上诉人未提供该证据，亦不代表其认可承担案涉房屋登记在其名下之前的物业费。上诉人该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人辽宁建和物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人辽宁建和物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年七月二十二日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。