湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初9520号原告：谢红波，男，1977年1月13日出生，汉族，住湖南省宁乡县。被告：刘娟，女，1984年7月26日出生，汉族，住湖南省城步苗族自治县。委托诉讼代理人：肖明波，男，1984年7月26日出生，汉族，住湖南省城步苗族自治县。系被告刘娟的丈夫。原告谢红波与被告刘娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢红波,被告刘娟的委托诉讼代理人肖明波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢红波向本院提出诉讼请求：1、判定刘娟支付给原告2017年10月8日至2019年12月8日少付租金19980元。2、判定刘娟2019年12月14日后一直未腾空归还门面，导致谢红波被判支付到2020年7月22日后的租金款91166元。3、判定刘娟退还谢红波门面押金2250元（5000元×45%）。4、判定刘娟承担违约金15000元（30000元/2人）。5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月8日，被告转让3个门面给原告，转让时原告与三个门面的房东周靖文、刘跃平、曹剑波签订商铺租赁合同。10月10日，被告因使用需要故只转让2.45个门面给原告。即房东周靖文的门面被告仅转让0.45个给原告。分摊物业押金时也是以被告55%，原告45%的比例来计算。且被告谎称案涉门面为房东刘跃平所有，也一直按照房东刘跃平的租金标准33600×55%=18480元/季度交租给原告。实际案涉门面为房东周靖文，门面租金标准应为37638×55%=20700/季度。租赁房屋期间共2年2个月，被告共少付原告租金19980元。2019年12月13日，原告将门面撤租后多次告知被告将房屋腾空一并交付房东周靖文，或者整租案涉门面。被告知道2021年1月31日后才交回门面。这期间房东周靖文因未收到租金起诉原告，原告承担了相应违约损失。该案纠纷系因被告未及时退租且未交租导致的原告损失，原告多次与被告沟通未果，故诉至法院。被告刘娟辩称，1、被告刘娟系从原告谢红波处转租案涉门面的55%，而非被告刘娟转让案涉门面的45%给原告谢红波。2、原被告双方约定的租金是18480元/季度，原告谢红波撤场后要求增加19980元不合理。3、原告谢红波诉请的租金系其与案涉门面房东之间的租金，与被告刘娟无关。4、物业押金应当向物业协商解决，与被告刘娟无关。5、违约金系因原告谢红波与房东周靖文间的租赁合同产生，与被告刘娟无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月30日，原告（乙方）与三个门面的房东周靖文、刘跃平、曹剑波签订商铺租赁合同,租赁三个门面，其中与周靖文（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：1、甲方将马王堆陶瓷建材新城A5栋171号、151号商铺出租给乙方，合同约定承租期限为五年，即从2017年10月8日起至2022年10月7日止；2、租赁金额：每季度37638元，每年150552元。前三年免递增，第四年在前一年租金基础上增加百分之五；3、付款方式：甲乙双方自签订本合同之日，乙方一次性向甲方支付一季度的房租。房租提前十日打入对方指定账户，余下租金按季度支付，乙方必须按照约定向甲方交纳租金。到期不交视同违约，违约金壹拾万元整；4、押金：合同签订生效后，乙方缴纳押金壹万元整，甲方开具收据，合同到期后不计息全额退回；5、如承租方不再使用出租的房屋后，承租方不得破坏已装修固定的设施及房屋构架。合同签订后，原告谢红波将租赁周靖文门面面积的55%转租给被告刘娟，租金标准为18480（33600×55%元）/季度。谢红波经营至2019年10月8日，其后不再经营，并自行搬离。被告刘娟于案涉房屋实际经营至2021年1月31日，向原告谢红波交付租金至2019年12月8日。2020年7月10日，周靖文与谢红波因房屋租赁合同纠纷向本院提起诉讼，本院于2020年9月28日作出（2020）湘0102民初8089号民事判决。周靖文不服，向长沙市中级人民法院上诉，长沙市中级人民法院作出（2021）湘01民终197号民事判决。该判决认定事实如下：《商铺租赁合同》解除时间为2020年7月23日；谢红波应当向周靖文支付2019年10月8日至2020年7月22日的租金119187元；刘娟应按照每季度18480元的标准支付场地占用费从2020年7月23日起至2021年1月31日止，占用费共计39013元，在诉讼阶段刘娟已向周靖文支付24640元，仍需支付14373元。本院认为，原告谢红波将其承租的房屋部分转租给被告刘娟，出租人周靖文对于原被告之间的转租行为并未提出异议，视为周靖文对于原被告双方间的转租行为予以认可。原被告之间的转租行为合法有效。双方当事人均应全面履行。一、关于原告谢红波诉请被告刘娟支付少付的租金原告谢红波诉称，实际案涉门面为房东周靖文，门面租金标准应为20700（37638×55%）元/季度，而被告一直按照房东刘跃平的租金标准18480元（33600×55%元）/季度交租给原告。被告刘娟辩称，原被告双方约定的租金是18480元/季度，不应变动。本院认为，根据原被告的陈述，可以确认原告转租给被告的门面确实系周靖文所有，根据原告谢红波与周靖文签订的《商铺租赁合同》约定，租金为每季度37638元，被告刘娟转租案涉商铺的份额为55%，因此被告刘娟应当支付给谢红波的租金为每季度20700元（37638元×55%）；而被告刘娟实际支付向原告谢红波支付的租金标准为18480元（33600×55%元）/季度，同时，其向原告谢红波支付租金的期间为2017年10月8日至2019年12月8日。经计算，被告刘娟还应当向原告谢红波补足租金差额19240元[（20700元-18480元）×8个季度＋（20700元-18480元）÷3个月×2个月]。二、关于原告谢红波诉请被告刘娟支付2019年12月14日至2020年7月22日的租金根据长沙市中级人民法院（2021）湘01民终197号民事判决认定的事实，周靖文与原告谢红波的租赁关系自2020年7月23日解除，之后到2021年1月31日的房屋占有使用费由刘娟支付给周靖文。被告刘娟向原告谢红波支付租金至2019年12月8日后再未支付租金，故2019年12月14日至2020年7月22日，被告刘娟还应向原告谢红波支付租金50140元（20700元×2个季度+20700元÷90天×38天）。三、关于原告谢红波诉请被告刘娟支付物业押金物业押金系原告谢红波与物业公司之间的另一法律关系，不属于本案的审理范畴，本案中不予处理。四、关于原告谢红波诉请被告刘娟承担违约金原告谢红波与周靖文房屋租赁合同纠纷一案，长沙市中级人民法院（2021）湘01民终197号民事判决确认由谢红波承担违约金30000元，该判决现已生效。原告谢红波在履行合同期间内，未经与周靖文协商一致擅自解除合同，其行为已构成违约，长沙市中级人民法院二审判决谢红波承担相应的违约责任，系其自身过错造成。被告刘娟在转租行为中不存在违约行为，没有过错，故对生效判决确认的违约金不承担责任。原告谢红波的该项诉请，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、被告刘娟于本判决发生法律效力之日起五日内向原告谢红波支付租金差额19240元；二、被告刘娟于本判决发生法律效力之日起五日内向原告谢红波支付租金50140元。三、驳回原告谢红波的其他诉讼请求。如未按上述判决指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1434元，因适用简易程序已减半收取，由原告谢红波负担660元，被告刘娟负担774元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  罗长华二〇二一年七月十二日法官助理姜雨蓓书记员廖沙