辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽14民终1594号上诉人（原审被告）：房国强，男，1981年3月23日生，汉族，住绥中县东戴河新区。委托诉讼代理人:邙小光，河北法清律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳班尼德瑞物业有限公司东戴河分公司，住所地葫芦岛市辽宁东戴河新区金丝新天地小区29#东八间。负责人：侯胜欢，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋玉志，男，该公司职员。委托诉讼代理人：韩江**，女，该公司职员。上诉人房国强因与被上诉人沈阳班尼德瑞物业有限公司东戴河分公司（以下简称班尼德瑞物业东戴河分公司）物业服务合同纠纷一案，不服绥中县人民法院（2021）辽1421民初11号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人房国强及其委托诉讼代理人邙小光，被上诉人班尼德瑞物业东戴河分公司的委托诉讼代理人宋玉志、韩江**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。房国强上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者将本案发回重审。事实和理由：1.班尼德瑞物业东戴河分公司无权收取物业费。班尼德瑞物业东戴河分公司提供的金丝新天地小区物业合同无效。班尼德瑞物业东戴河分公司没有和金丝小区任何一位业主签订服务合同，与管委会签订的合同对业主没有约束力。该服务合同的另外一个主体班尼德瑞物业有限公司，不是班尼德瑞物业东戴河分公司。班尼德瑞物业有限公司将物业服务转委托给第三人，违反法律强制性规定，合同无效。班尼德瑞物业东戴河分公司主体不适格。班尼德瑞物业有限公司委托金丝新天地物业有限公司收取服务费，有权收取物业费的是金丝新天地物业有限公司，不是班尼德瑞物业东戴河分公司。班尼德瑞物业东戴河分公司未提供经营资质证书，不能证明具有经营资质。虽班尼德瑞物业有限公司具有一级资质，但实际提供物业服务的班尼德瑞物业东戴河分公司如果不具有相应资质，不能取得金丝小区的服务资格。班尼德瑞物业东戴河分公司在一审中提供的证据二和证据四是复印件，不具有证据效力。2.收费标准认定错误。班尼德瑞物业东戴河分公司未能提供物价部门和房地产主管部门出具的收费标准，属无收费标准。物业收费还应当根据物业服务人员提供的服务制定相应的收费标准。一审在没有收费标准的情况下，没有考虑班尼德瑞物业东戴河分公司的服务水平及房国强在一审中提供的物业公司没有尽到服务责任的证据，支持班尼德瑞物业东戴河分公司的诉求，无事实依据和法律依据。一审支持电梯费错误。3.一审适用法律错误。援引合同法错误，未援引物业收费管理办法第五条和第十一条错误。4.2019年1月至6月已实际交纳物业费。班尼德瑞物业东戴河分公司辩称，物业服务合同第三条受益人明确。班尼德瑞物业有限公司在东戴河成立的分公司，我们公司有资质和证明，也可以服务本小区。房国强主张我们向业主实际收费和催费的通知单是复印件，今天二审我们带来原件，收费的单据和当时的催费单包括催费通知单的照片，我们都带过来了，主体是班尼德瑞物业东戴河分公司。因为我们公司有两个营业执照都是物业服务的，把相应的服务工作授权给金丝新天地物业管理有限公司进行服务管理。经营资质的证明是总公司授权的，班尼德瑞物业东戴河分公司管理人员是受总公司的委派，总公司有物业公司管理的培训，我们所有人员都是总公司进行培训，所有资质的标准是授权给我们管理人员，是东戴河所有的管理小区内的，包括金丝新天地小区。房国强主张一审提供的证据二和四是复印件，所有一审的复印件都带来了原件。收费的标准是按照发改委文件通知，按照红头文件严格制定的价格，和管委会签订的合同明文规定了收费的标准。电梯费也是根据物业服务合同约定的标准，从2017年9月1日之后根据标准制定的价格。所有的价格在物价科是有备案的。班尼德瑞物业东戴河分公司向一审法院起诉请求：1.判令房国强给付2019年1月至2020年12月31日止的物业费合计3608元；2.房国强承担本案诉讼费。一审法院认定事实：班尼德瑞物业东戴河分公司于2017年8月23日注册成立。沈阳班尼德瑞物业有限公司于2017年9月1日与辽宁东戴河新区管理委员会签订了关于辽宁东戴河新区金丝新天地小区物业服务合同，辽宁东戴河新区管理委员会将金丝新天地的物业管理权委托给沈阳班尼德瑞物业有限公司，约定服务的受益人为本小区的全体业主和物业使用人，受益人对履行本合同均应承担相应的责任。合同还约定物业向业主和物业使用人收取物业管理服务费和车位、车库管理服务费；服务费的标准：住宅房屋每月按1.2元/平方米。绥中县发展和改革局下发了绥发改发（2019）120号文件，关于前期物业服务收费管理的通知，规定住宅前期物业服务费（含电梯运行维护费）政府指导价暂行标准为每月每平方米2元，为最高限价，下浮不限。无电梯的住宅小区，应在物业服务费中每平方米扣除0.4元电梯运行维护费。具体收费标准在商品房买卖合同和物业服务合同中约定。2018年4月30日，沈阳班尼德瑞物业有限公司授权班尼德瑞物业东戴河分公司在东戴河新区签署一切文件和处理与之有关的一切事务，授权班尼德瑞物业东戴河分公司经营辽宁东戴河新区金丝新天地小区的物业管理。房国强居住在绥中县，房国强没有缴纳2019年1月至2020年12月31日的物业费。班尼德瑞物业东戴河分公司给房国强下发了缴费催款通知书，通知房国强缴纳费用的标准及金额是1.2元×24个月×94平方米+24个月8层的电梯运行维护费（450元/年）=3607.2元。一审法院认为，物业服务合同是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施服务的合同。物业费是指物业管理企业按照物业合同的约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。班尼德瑞物业东戴河分公司接受了沈阳班尼德瑞物业有限公司的授权，从事辽宁东戴河新区金丝新天地小区的物业管理，有权收取物业管理费。房国强在2019年1月至2020年12月31日期间接受了班尼德瑞物业东戴河分公司的物业服务，并且又提供不出班尼德瑞物业东戴河分公司收取物业服务费金额违反国家法律规定标准的证据，并提出班尼德瑞物业东戴河分公司收取物业费违法，也没有证据证实，故房国强应按约定及交易习惯向班尼德瑞物业东戴河分公司支付费用。班尼德瑞物业东戴河分公司通知房国强缴纳24个月的物业费3608元，经核算为每月1.66元，不超过绥中县发展和改革局下发的绥发改发（2019）120号文件的最高限额2元，故对班尼德瑞物业东戴河分公司的诉讼请求应予支持。至于房国强提出的金丝整个小区环境脏乱，管理松懈等，不是本案审查范围，本案仅就房国强是否接受了班尼德瑞物业东戴河分公司物业服务，是否应支持服务费进行审查，故对其该辩解意见不予采纳。综上所述，对班尼德瑞物业东戴河分公司要求房国强给付2019年1月至2020年12月31日止的物业费合计3608元的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业费服务管理办法》第十五条规定，判决：房国强于判决生效五日内给付沈阳班尼德瑞物业有限公司东戴河分公司2019年1月至2020年12月31日期间的物业服务费3608元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由房国强负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：房国强已交纳2019年1月至6月物业费，从2019年7月1日开始拖欠物业费。涉案物业合同第十九条16约定，电梯运营和高层建筑二次加压在运行过程中产生的实际维修电费等成本费按管委会2015第三十六期会议纪要执行。通过双方当事人陈述及房国强提供的视频资料等相关证据，班尼德瑞物业东戴河分公司对东戴河新区金丝新天地小区提供物业服务过程中存在瑕疵。其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，辽宁东戴河新区管理委员会作为辽宁东戴河新区金丝新天地小区的社区管委会，在该小区业主委员会成立前，负责物业管理区域内物业活动的组织、管理。结合本案实际情况，辽宁东戴河新区管理委员会与沈阳班尼德瑞物业有限公司签订的物业服务合同对业主具有约束力。沈阳班尼德瑞物业有限公司资质等级为一级，其将辽宁东戴河新区金丝新天地小区的物业管理授权给其分公司即班尼德瑞物业东戴河分公司，并不违反法律规定，班尼德瑞物业东戴河分公司亦实际为辽宁东戴河新区金丝新天地小区提供了物业服务，房国强应按照物业合同约定向班尼德瑞物业东戴河分公司交纳物业费。但鉴于班尼德瑞物业东戴河分公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，故房国强交纳物业费的80%为宜。房国强上诉主张2019年1月至6月物业费已实际交纳，班尼德瑞物业东戴河分公司亦表示认可，故房国强拖欠18个月物业费数额为1.2元×18个月×94平方米×80%=1624.32元。一审判决房国强全额承担物业费不当，本院依法予以纠正。关于电梯费，根据物业服务合同约定，房国强应交纳电梯费。18个月8层的电梯运行维护费（450元/年）为675元。关于法律适用，本案系班尼德瑞物业东戴河分公司向业主主张2019年至2020年12月的物业费，涉案法律事实发生在民法典施行前，故按照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。故一审法院适用合同法对本案进行判决，适用法律正确。综上所述，房国强的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更绥中县人民法院（2021）辽1421民初11号民事判决“房国强于判决生效五日内给付沈阳班尼德瑞物业有限公司东戴河分公司2019年1月至2020年12月31日期间的物业服务费3608元”为房国强于本判决生效后五日内给付沈阳班尼德瑞物业有限公司东戴河分公司2019年7月至2020年12月31日期间的物业服务费2299.32元；二、驳回沈阳班尼德瑞物业有限公司东戴河分公司一审其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元（已减半收取），由房国强负担；二审案件受理费50元，由房国强负担。本判决为终审判决。审判长  钟金芹审判员  孔凡义审判员  刘纪世二〇二一年七月五日书记员  金莹莹本判决书援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误，或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；……