河南省周口市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）豫16民终3330号上诉人（原审原告）：毛成芝，女，汉族，1961年10月5日出生，住周口市川汇区。上诉人（原审原告）：孟凡星（系毛成芝之夫），男，汉族，1964年6月4日出生，住周口市川汇区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：秦培相，周口市川汇区公正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：周口市康达置业有限公司。住所地：周口市川汇区芙蓉路路东侧西大街南侧康达公园新城9号楼。统一社会信用代码：914116027880673579。法定代表人：王艳，该公司董事长。委托诉讼代理人：王四元，河南明辨律师事务所律师。上诉人毛成芝、孟凡星因与被上诉人周口市康达置业有限公司（以下简称康达公司）合同纠纷一案，不服河南省周口市川汇区人民法院（2021）豫1602民初3047号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人毛成芝、孟凡星及其委托诉讼代理人秦培相到庭；被上诉人法定代表人王艳未到庭，其委托诉讼代理人王四元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毛成芝、孟凡星上诉请求：1、请求二审法院依法撤销河南省周口市川汇区人民法院（2021）豫1602民初3047号民事判决书；2、请求法院改判被上诉人支付购房款占用利息共计337917.41元；3、请求法院判决被上诉人承担本案上诉费和一审诉讼费；4、并加倍支付迟延履行期间的债务利息。事实与理由：一审法院判决被上诉人占用上诉人319302元购房款利息按照同期中国人民银行贷款利息计算是错误的。1、上诉人与被上诉人在2014年3月份签订商品房买卖合同的第十九页附件四合同补充协议有明文约定：买受人如申请退房，卖出人按年20%支付利息。该约定不违反法律规定，一审法院不按照合法的合同约定判决利息是错误的，二审法院应当依法改判支持上诉人的诉请。2、上诉人贷个人的款每月按2分计息，同时还贷有银行的款，又要出利息及罚金。被上诉人长期占用至今未按约定支付利息和违约金，这一切的损失都应当按照合同约定的义务履行。3、被上诉人是开发商，在没有商品房预售许可证的情况下出售房产，订立商品房买卖合同，属于欺诈行为。况且，截止目前该房产建筑手续不齐全，仍为烂尾工程，导致上诉人房款支付完毕后不能入住。七年来，上诉人在周口市租房居住，每年房屋租金12000元。期间，上诉人多次找被上诉人要房或要钱无果，经济损失严重。现在再去买房房价上涨几倍，而一审法院只按照同期银行贷款利息计算显失公平公正。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“因房屋主体结构不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，法院应予支持。”《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”被上诉人明明知道合同无法履行，长期占用上诉人购房款30多万元，自愿按照民间借贷年利息20%，在当时合理合法符合公平、公正原则，现不给房又不退款，按照民间借贷利息给予上诉人补偿是双方自愿约定。虽然该约定的利息高于2020年8月20日最该人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》规定的利息，但按照之前的规定，年息20%并不高。根据上诉人的实际损失和利益，法院应按照双方约定的利息判决。综上，一审法院认定的事实不清，判决被上诉人支付上诉人的利息计算标准及利率计算方式显失公平，请求予以改判。被上诉人康达公司辩称，被答辩人诉称该房屋没有商品房预售许可证属于欺诈行为不属实。因当时被答辩人在答辩人处购买了两套房屋，答辩人的售房人员明确告知一套商品房、一套安置房，本案争议的房屋属于安置房并没有商品房预售许可证。被答辩人在明知的情况下购买了涉案房屋，答辩人没有过错。被答辩人在一审请求当中要的是所欠银行利息，经原审法院开庭审查后认为该合同属于无效合同，所订立的条款为无效条款，其不受法律保护。被答辩人要求退房退款后，答辩人已陆续归还了被答辩人的购房款。综上，原审法院判决按同期银行贷款利率进行计算并无过错，恳请二审法院查清事实后依法驳回被答辩人的上诉请求。毛成芝、孟凡星向一审法院提出诉讼请求：1.请求解除原告毛成芝与被告康达公司签订的《商品房买卖合同》；2.依法判令被告康达公司偿还原告毛成芝、孟凡星欠款428830.97元（自2014年3月4日至2021年1月21日的利息）及利息（2021年1月22日起至实际清偿完毕之日止的利息另算），并要求被告方依法双倍支付迟延履行金至清偿完毕之日止；3.本案诉讼费用由被告承担；4.几年来二原告的误工费、车旅费、精神损失费3000元由被告承担。一审法院认定事实：2010年12月，周口市发展和改革委员会核准被告康达公司建设“周口市康达新城住宅小区（二期）项目”，建设地点为周口常青街东侧、中央花园（西大街）南侧，卷神庙以北。该项目建设过程中，康达公司提出将项目变更为“人民公园及周边棚户区改造项目周口康达·公园新城安置B区”的备案申请，周口市川汇区发展和改革委员会于2017年8月23日对康达公司的备案申请作出豫周川汇房地[2017]27847号《河南省企业投资项目备案确认书》，准予备案。2014年3月4日，原告毛成芝与被告康达公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告以出让方式在周口市常青街北段建设的17号楼1单元25层东户，单价2700元/平方米，总金额319302元；房款支付方式：一次性付清。该合同附件四补充协议中约定，买受人如申请退房，出卖人按年20%支付利息。另查明，原告毛成芝向被告康达公司购买的房屋属于上述周口市发展和改革委员会核准被告康达公司建设用地范围内。被告对原告主张退还购房款的时间与数额没有异议。庭审中，被告康达公司提出出售给原告毛成芝的房屋属于棚户区改造项目，不是商品房，原告不属于拆迁安置户，被告也没有取得商品房预售与销售许可手续。原告对此未提异议。一审法院认为，原告毛成芝与被告康达公司签订《商品房买卖合同》，原告按约向被告支付了购房款。根据法律规定，商品房的买卖，出卖方应当办理商品房预（销）售许可手续。本案被告康达公司在未取得商品房预（销）售许可手续的情况下与原告签订《商品房买卖合同》，违反了上述法律的强制性规定，双方签订的《商品房买卖合同》属于无效合同。合同的解除应当以合同有效为前提，原告毛成芝、孟凡星要求解除与被告康达公司签订《商品房买卖合同》的诉讼请求，缺乏事实依据。从相关核准手续看，涉案房屋所属建设项目原为“住宅小区”，后经被告申请于2017年变更为“安置房”。至2019年被告康达公司向原告退还购房款时，涉案房屋已不可能办理商品房预（销）售许可手续。期间没有证据证明被告康达公司就所售房屋未办理商品房预（销）售许可手续向原告毛成芝进行了释明，被告具有过错，应承担退还原告购房款及占用购房款期间给原告造成利息损失的责任。事实上，被告康达公司已经分六次全额退还了原告毛成芝交付的购房款319302元。原告在本案中主张按照《商品房买卖合同》附件四的约定计付利息428830.97元的请求，因合同无效，合同约定的计息标准也属无效，原告请求的数额缺乏事实依据。原告所主张的利息实际上是其利息损失，即被告占用其购房款期间的利息损失，该项损失可按照同期银行贷款利息及被告返还购房款时间分段计算，具体分段及计算利息的购房款本金数额为：自2014年3月4日至2019年3月31日购房款本金为319302元；自2019年4月1日至2019年5月30日购房款本金为219302元；自2019年5月31日至2019年7月2日购房款本金为169302元；自2019年7月3日至2019年7月31日购房款本金为119302元；自2019年8月1日至2019年9月4日购房款本金为69302元，自2019年9月5日至2019年9月16日购房款本金为39302元。原告主张自2021年1月22日起至实际清偿完毕之日止的利息，缺乏事实依据。法律关于迟延履行金的规定，是指负有履行给付金钱义务的一方未能按照生效法律文书确定的期限履行义务所应承担的责任。原告主张被告方依法双倍支付迟延履行金至清偿完毕之日止的诉讼请求，系在条件成就后被告应当履行的法定义务。由于原告毛成芝、孟凡星没有提供误工费、车旅费与精神损失方面的证据，本院确认其就该部分所主张的3000元损失，缺乏事实依据。综上，对于原告的诉讼请求，原审法院支持被告康达公司向原告毛成芝、孟凡星支付占用原告319302元购房款期间的利息（按还款情况分段计算，利息标准按照占用购房款期间同期中国人民银行贷款利率执行），对其他诉讼请求，本院不予支持。并依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百七十七条、第五百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告周口市康达置业有限公司于本判决生效后10日内按同期中国人民银行贷款利率向原告毛成芝、孟凡星支付占用原告319302元购房款期间的利息（计算方法：自2014年3月4日至2019年3月31日购房款本金按319302元计算；自2019年4月1日至2019年5月30日购房款本金按219302元计算；自2019年5月31日至2019年7月2日购房款本金按169302元计算；自2019年7月3日至2019年7月31日购房款本金按119302元计算；自2019年8月1日至2019年9月4日购房款本金按69302元计算，自2019年9月5日至2019年9月16日购房款本金按39302元计算）；二、驳回原告毛成芝、孟凡星的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3866元，由被告周口市康达置业有限公司负担。二审中，上诉人毛成芝、孟凡星提交了交款条八份、租房协议一份，共同证明上诉人因购买涉案房屋所造成的损失。对此，被上诉人康达公司质证认为，对收款条的真实性提出异议，因收款人未出庭，无法证明是否为房屋租赁费，且该份证据不属于新证据，不能作为本案二审认定事实的依据。对于房屋租赁协议的真实性有异议，现有证据无法证实是张耀堂所签，且该份租赁协议与收款条自相矛盾。根据该份租赁协议，该协议的租赁期间为2014年1月1日至2018年1月1日，但上诉人提供的收款条显示其在2019年7月1日至2020年1月1日期间还在向张耀堂支付租金。对于上诉人毛成芝、孟凡星在二审庭审中提供的证据，由于其是为证明损失的，但该项损失其在原审中并未主张，故对该证据的真实性，本院在本案中不予审查。综上，本院经审理查明的事实除与原审查明的事实相一致外，另查明：在原审庭审时，原审法院总结的争议焦点是：双方合同效力是否具有，原告的诉求事项有没有事实及法律依据。在诉讼过程中，原审法院并未组织双方对涉案房屋买卖合同是否有效及无效后产生的法律后果要求双方进行举证质证。本院认为，由于涉案房屋未有商品房预售许可证，故被上诉人一方在二审庭审中主张合同无效的意见及法律规定，涉案商品房应属无效合同。而根据上诉人毛成芝、孟凡星的原审诉求及主张的事实依据，上诉人毛成芝、孟凡星认为涉案房屋买卖合同为有效合同。综上，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者明示行为效力作为焦点问题进行审理。结合本案，原审法院总结的争议焦点具有模糊性，且在总结争议焦点后对合同无效后产生的法律后果部分并未要求双方进行举证质证。在上诉人毛成芝、孟凡星在未明确是否变更诉讼请求的情况下，原审不宜径行判决。由于上诉人毛成芝、孟凡星在二审庭审中明确表示在本案中不变更诉讼请求，故本案不应直接予以判决，而应裁定驳回其起诉。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销河南省周口市川汇区人民法院（2021）豫1602民初3047号民事判决；二、驳回毛成芝、孟凡星的起诉。一审案件受理费3866元，二审案件受理费6369元，均应予以退还给毛成芝、孟凡星。本裁定为终审裁定。审判长  朱发亮审判员  张淮滨审判员  张建松二〇二一年七月二十日书记员  刘昱霆