河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫14民终2214号上诉人（原审原告）：苏莉，女，汉族,1975年8月19日出生，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：马永贤，河南六方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张明凤，女，1962年10月4日出生，回族，住河南省商丘市。被上诉人（原审被告）：商丘双嘉置业有限公司，住所地商丘市文化路绿色家园2号楼16号，组织机构代码：67007633-8。法定代表人：李明，该公司经理。被上诉人（原审被告）：商丘信息应用技术学校，住所地商丘市睢阳大道与长江路交叉口西北角，负责人：成琦，该校校长。上诉人苏莉因与被上诉人张明凤、商丘双嘉置业有限公司（以下简称双嘉公司）、商丘信息应用技术学校（以下简称信息学校）商品房预约合同纠纷一案，不服河南省商丘市梁园区人民法院（2021）豫1402民初2290号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年5月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人苏莉的委托诉讼代理人马永贤，被上诉人信息学校的负责人成琦到庭参加诉讼，张明凤、双嘉公司经本院合法传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏莉上诉请求：1.依法撤销（2021）豫1402民初2290号民事判决；2.改判三被上诉人共同返还苏莉5万元购房款及利息或按约定收益及风险承担比例返还苏莉购房款及利息。3.上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实及适用法律错误。1.2010年6月23日签订的土地联合开发协议书，虽然被法院已生效的裁判文书解除，但解除之前系有效协议，对三被上诉人均有约束力，且虽然三方之间的协议为联合开发协议，但实质上三被上诉人之间应为合伙关系。双嘉公司收取苏莉的购房款并注明具体的房号，该行为系行使普通合伙人和协议约定的职责，对外应视为苏莉与三被上诉人之间的债权债务关系，该款项系三被上诉人合伙期间苏莉为购买其开发楼盘的合伙债务，故苏莉据此主张三被上诉人承担连带返还5万元购房款的请求具有事实和法律依据。且一审中苏莉提交的证据有与信息学校负责人成琦的谈话录音，其也明确表示三被上诉人系合伙开发，其对双嘉公司对外出售的房屋进行实际统计，并承诺要给购房人一个交代，表明其已经实际参与该项目的经营管理，现又否认该自认的事实，明显系歪曲事实逃避应当承担的责任。依据相关的工商登记信息，张明凤在苏莉交付购房款时，其身份既是三方协议的合伙人，也是双嘉公司的法定代表人，应当承担共同返还购房款的责任。2.一审中也查明，三方联合开发目标项目，也在相关部门进行了报建备案，说明该项目属于三方的共有之物，基于建设共有物产生的债务，应当承担连带责任。二、即使三被上诉人不承担连带责任，也应在约定的收益与风险比例范围内承担责任。原审判决认定《土地联合开发协议》属于合资、合作关系，依据该协议的条款，各方对于收益及风险也进行了明确约定，依据法律规定，企业之间或企业、事业单位之间联营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或协议约定的比例承担责任，所以即使不能认定各方承担连带责任，其也应在约定的比例范围内承担责任。张明凤书面答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。1.苏莉与双嘉公司签订房屋买卖合同，根据合同相对性的原则，双嘉公司应当承担还款责任，与张明凤无关，依法应驳回苏莉对张明凤的上诉请求；2.土地联合开发协议已被法院生效判决解除，合同解除后合同各方权利义务消灭，张明凤不应承担双嘉公司对外所欠债务。3.案涉房屋系苏莉在没有商品房预售许可证的情况下购买的，其签订的商品房买卖合同无效，苏莉未向张明凤购买房屋，也未向张明凤交纳购房款，无法突破合同相对性要求张明凤承担还款责任。4.与本案类似的系列案，已经生效判决认定张明凤、信息学校不承担连带责任，应由双嘉公司返还购房款并支付资金占用期间的利息。双嘉公司未到庭也未提交书面答辩意见。信息学校答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。1.苏莉上诉信息学校商品房预约合同纠纷属无中生有。2.土地联合开发协议已被法院生效判决解除，本案与信息学校无关。3.苏莉未向信息学校购买房屋，也未向信息学校交纳购房款，不能要求信息学校承担还款责任。4.与本案类似的系列案，已经生效判决认定张明凤、信息学校不承担连带责任，应由双嘉公司返还购房款并支付资金占用期间的利息。苏莉向一审法院起诉请求：1.解除苏莉与被上诉人之间口头约定的购房合同；2.判令被上诉人返还购房款5万元并支付利息，三被上诉人互负连带责任。一审法院认定事实：2010年6月23日，双嘉公司（甲方），张明凤、信息学校（乙方）签订一份《土地联合开发协议》。协议主要约定：开发地块位于商丘市××大道以西、××以北交叉口西北角，开发地块的土地分属张明凤和信息学校名下。双嘉公司支付张明凤、信息学校首期土地出让金及信息学校债务共计壹仟万元，张明凤、信息学校以两千万元资本作为股本投入，双嘉公司以完成该地块开发建设（工程建设资金、规划设计工程报建协调、办证、市政配套，聘用人员工资、保险等有关该地块开发建设期间各项费用）作为股本投入。双嘉公司占公司股份65%，张明凤、信息学校占公司股份35%。2011年12月，商丘市政府有关部门批复同意上述开发建设项目名称为风度·国际名苑。2012年9月4日，双嘉公司收取苏莉5万元，收据上加盖了双嘉公司财务专用章，并标示了楼号、层数、单元及房户位置。2018年，双嘉公司、张明凤、信息学校三方签订的《土地联合开发协议》被商丘市中级人民法院生效判决予以解除。上述事实有土地联合开发协议、商丘市发改委批复文件、收据、商丘市中级人民法院判决书，当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，双嘉公司收取苏莉的5万元，系苏莉购买风度·国际名苑楼房的购房款，对此，苏莉、双嘉公司均予以认可。收款单据上标示了楼号、层数、单元及房户位置，但无房屋单价，购房面积，符合商品房预约合同的特征，因此双方构成（口头）商品房预约合同法律关系。至今商品房预售或销售合同无法签订，致使苏莉购房目的不能实现，要求解除预约合同，返还购房款，理由正当，一审法院予以支持。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定，双嘉公司，张明凤、信息学校三方签订的《土地联合开发协议》属于合资?合作开发房地产合同，三方之间的关系既不是个人合伙，也不是合伙企业，不能适用有关合伙的法律规定确定对外法律关系。《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款规定，连带责任由法律规定或者当事人约定，三方签订的《土地联合开发协议》未约定连带责任，法律也没有规定此种情况下应承担连带责任，因此，苏莉要求张明凤、信息学校承担连带责任，于法无据，一审法院不予支持。双嘉公司收取了苏莉的购房款，应承担返还责任并支付资金占用期间的利息。综上，苏莉合理的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，第九十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除苏莉与双嘉公司口头约定的商品房预约合同。二、双嘉公司返还苏莉购房款5万元及利息（利息从2012年9月4日至2019年8月19日，以5万元为基数按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息）。于判决生效后十日内履行完毕；三、驳回苏莉的其他诉讼请求。案件受理费525元，由双嘉公司负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为张明凤、信息学校是否应与双嘉公司共同或按份承担偿还苏莉购房款及利息的责任。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”的规定，2010年6月23日，双嘉公司、张明凤、信息学校三方签订《土地联合开发协议》，约定了双嘉公司提供资金，张明凤、信息学校提供土地使用权，共同开发张明凤和信息学校名下的土地，以及利润分配、人员配置等事项，可见，该协议系合资、合作开发房地产协议。法律未规定此种情况下合资合作方应当承担连带责任，该协议中也未约定其他合作方对外共同对外承担连带责任，苏莉亦未提供证据证明双嘉公司收取其购房款的行为经案涉项目合资、合作各方同意或属于合资、合作各方的共同债务。此外，苏莉一审中提交的其他购房人与信息学校负责人成琦的录音证据，与苏莉无关，不属于信息学校诉讼中的自认，不能证明信息学校有同意偿还债务的意思表示。所以，三方之间并非是合伙关系，苏莉诉请张明凤、信息学校与双嘉公司按照合伙的有关法律规定，对其5万元购房款及利息承担连带责任，没有法律依据，一审认定张明凤、信息学校对案涉款项不承担连带责任，于法有据。至于二审中苏莉诉请三被上诉人依照联营的有关规定，按约定收益及风险比例返还其购房款及利息，超出苏莉一审的诉讼请求，本院不予审理。综上所述，苏莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由苏莉负担。本判决为终审判决。审判长 吴 峰审判员 许玉霞审判员 陈光应二〇二一年七月十九日法官助理吕慧颖书记员陈梅