湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终1584号上诉人（原审原告）：刘毓露，女，1996年8月23日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：刘学华，男，1969年5月26日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区，系刘毓露的父亲。被上诉人（原审被告）：长沙创远置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区双塘路**创远大厦**。法定代表人：李国胜，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张贝贝，湖南湘军麓和律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳叶青，湖南湘军麓和律师事务所律师。上诉人刘毓露因与被上诉人长沙创远置业有限公司（以下简称创远公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初7363号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘毓露上诉请求：1.请求判令撤销一审法院判决；2.请求判令支持刘毓露诉讼请求：判令创远公司按刘毓露已购房款的万分之一支付延期交房违约金直至实际交房日止，暂计算至2020年7月31日共427日，总额90011.6元；判令该房屋实际交付日之前的保管、维护、管理等责任全部由创远公司承担（含物业管理费用）；判令创远公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审法院判决认定事实不清，违背相关法律、法规。一、2017年4月，刘毓露与创远公司签订《商品房买卖合同》，约定创远公司应于2019年5月31日前交付房屋，刘毓露按约前去收房，但创远公司未公示且无法提供交房应公示的相关文件，车库、路面、消防通道等未完工，创远公司违背合同约定要求业主先办收房手续再验房。故，刘毓露与部分业主当即表示拒绝收房，并于2019年6月2日与部分业主联名向创远公司邮寄《拒绝收房告知函》，并多方投诉，至今创远公司未作任何回复。刘毓露于2019年6月14日前去要求进行了验房，对房屋存在的若干问题进行整理，至今未整改完成验收。二、商品房交付使用的法定条件包括工程经竣工验收合格并主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求；其中竣工验收合格不仅应包括五方验收，也应包括消防、规划、环保等由专业部门进行的专项验收合格以及工程质量监督机构监督审核合格认可，还应包括法律、法规关于房屋工程强制性验收内容的合格。经查实，相关专项验收及备案的时间如下：1、《消防工程竣工验收意见书》2019年8月20日；2、《自然资源和规划竣工验收合格证》2019年9月18日；3、《人防工程验收备案》2019年11月15日；4、《竣工联合验收结论》2020年8月18日。因此2020年8月18日才算竣工验收合格。涉案合同约定的交付日不具备法定交房条件，不可交付使用，刘毓露依法拒收房屋合理合法。创远公司事实构成违约延期交房，按合同第十一条的约定，应按日计算买受人支付全部已付款万分之一的违约金。创远公司辩称，一、创远公司不存在延期交房的行为，刘毓露无权要求创远公司支付延期交房违约金。1、涉案房屋在2019年5月29日已经由五方竣工验收合格，符合法律规定及合同约定的交付条件。2、刘毓露在一审庭审中，也自认对创远公司在2019年5月31日前达到合同约定的第九条交付条件并无异议。3、涉案合同也未约定以取得竣工验收备案或其他专项验收、联合验收作为交付条件。涉案楼栋的消防验收工作未能在约定的交房时间前完成的原因系出现了《补充协议》第二条约定的情形，不视为创远公司违约。4、刘毓露在《房屋验收交接表》中提出的17条不合格记录，该理由不是涉案合同第九条约定的交付条件，也不属于和涉案合同约定第十条约定的需要整改的房屋质量问题。创远公司已通知刘毓露接收具备交付条件的房屋，并不构成逾期交房。二、刘毓露要求创远公司承担房屋实际交付之日前的保管、维护、管理等责任（含物业管理费用）的诉讼请求不应予以支持。如前所述，涉案房屋已于2019年6月1日视为交付，后续房屋的保管、维护及物业管理费均应由刘毓露本人自行承担。综上，请求依法驳回创远公司全部诉讼请求，维持原判。刘毓露向一审法院起诉请求：1、创远公司按刘毓露已付购房款的每日万分之一向刘毓露支付延期交房违约金，直至实际交房日止，暂计算至2020年7月31日共427日为90011.60元；2、创远公司承担该房屋实际交付日之前的保管、维护、管理等责任（含物业管理费用）；3、创远公司承担案件的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年4月，刘毓露作为买受人与创远公司作为出卖人签订了编号为20170074503的《长沙市商品房买卖合同》，合同约定刘毓露购买创远公司开发的坐落于长沙市开福区××路××号××号小区（推广名湘江壹号）第三期59栋5层503号房屋，房屋建筑面积233.63平方米，房屋总价款为2108043元，刘毓露于本合同签订之日向创远公司交付首期房款（含定金）638043元，剩余房款1470000元刘毓露采取银行按揭方式支付。创远公司应当在2019年5月31日前在符合本合同第九条所列条件的情况下向刘毓露交付该商品房（本合同第九条：本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施：1、供水：2019年5月31日达到接通条件；2、供电：2019年5月31日达到接通条件；3、燃气：2019年5月31日达到接通条件；4、电话通信：交付时线路敷设到户；5、有线电视：交付时线路敷设到户；6、宽带网络：交付时线路敷设到户；7、由于项目为分期开发，故该房屋交付之日时部分道路可能为临时道路，部分围合可能为临时围合。以上第3、4、5、6项需要买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按下列方式处理：出卖人继续整改直至符合交付标准；（二）公共服务设施（包括但不限于建设工程规划许可证附件及附图中载明的公共服务设施配套建设指标）1、公共绿地：绿化到位；2、小区内非市政道路：达到通行条件；3、物业服务用房：满足物业管理需要。以上设施如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列方式处理：出卖人继续整改直至符合交付标准；（三）商业配套设施建成的时间：1、幼儿园：已投入使用。该合同第十条规定了交接手续。（一）该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的三十日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地、地点以及应当携带的证件知书作为出卖人通知买受人收房的有效凭据，买受人逾期不收房视为买受人违约。买受人变更通信地址、电话后未及时变更预留通讯地址的，由买受人承担责任。双方进行验收交接时，出卖人应当满足第八条约定的条件。出卖人不能满足第八条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。合同补充协议第二条对合同第九条补充约定“……5、非出卖人在签订合同前所能预见的自然灾害、军事状态、政府原因及无法预料、无法预防及无法克服的事件，以上情况不视为出卖人违约”。合同补充协议第三条对合同第十条补充约定：“出卖人按相关法律规定及合同规定将竣工验收合格的房屋交付给买受人，除非有法定理由，买受人不得拒绝受领，如买受人拒绝受领，视为交付，商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付或视为交付之日起由买受人承担”。合同补充协议第十条约定：“因《买卖合同》及补充协议履行所发出的包括但不限于通知等文件均应以中文的书面文字为准，采用传真、挂号邮件、ＥＭＳ、报纸公告等方式传达，通知日期以通知发出的邮戳日或报纸公告刊登日为准，收件地址以《买卖合同》所列的地址为准……买受人邮寄地址：长沙市芙蓉区××路××花园宿舍××栋××房××。合同第十条规定：除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按下列方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日之内，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过六十日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自退房通知送达之日起三十日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房交付之日起三十日内向买受人支付违约金“。合同及补充协议还对其他事项进行了约定。合同及补充协议签订后，刘毓露按约支付了全部购房款及相关税、费。2019年5月29日，刘毓露所在的楼栋的建设工程竣工并经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位五方验收合格。2019年5月31日前，创远公司提前约一星期通过ＥＭＳ邮件向刘毓露寄送《收楼通知书》，刘毓露在2019年5月31日前收到创远公司寄送的《收楼通知书》，刘毓露在2019年5月31日前至创远公司处收房，因认为房屋未达到交付条件（公共绿化没有到位、小区道路没有达到通行条件、车库没有达到交付标准、消防没有达到验收标准、小区内道路及广场砖铺贴不完整等等），刘毓露拒绝收房并于2019年6月2日向创远公司邮寄《拒绝收房告知函》。2019年6月17日，刘毓露在《房屋验收交接表》中列出17条其认为不合格的详情记录。2019年9月18日，长沙市自然资源和规划局向创远公司建设的创远湘江壹号三期59栋出具《建设工程规划竣工验收合格证》。刘毓露房屋所在楼栋工程于2020年1月3日在长沙市××房××乡建设局进行工程竣工验收备案登记。2019年8月22日，长沙市××房××乡建设局向创远公司出具了《建设工程消防验收意见书》，该意见书对创远公司开发建设的湘江壹号58＃、59＃、60＃及地下室新建工程经综合评定为消防验收合格。一审法院另认定：一审庭审中，刘毓露称对合同约定的第九条的交付条件并没有提出质疑，只是主要认为创远公司在约定收房时间前没有进行竣工验收备案、消防工程验收。一审法院再认定：2019年3月27日中华人民共和国住房和城乡建设部与中华人民共和国应急管理部联合下发《关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》，内容为：“2019年4月1日至2019年6月30日为建设工程消防设计审查验收职责移交承接期，各地应于6月30日前全部完成移交承接工作”。因创远公司已将消防审查材料进窗，故长沙市××房××乡建设局于2019年4月30日向包括创远公司在内的开发建设单位下发《关于建设工程消防设计审查验收事项相关咨询投诉的回复》，内容为：“根据上级有关文件精神，原由消防救援机构承担的建设工程消防设计审查验收职责移交至住房城乡建设部门，2019年4月1日至6月30日为建设工程消防设计审查验收职责移交承接期。由于我市建设工程消防设计审查验收职责尚未进行交接，目前，正在按照市委、市政府的安排部署及要求，积极做好移交承接准备工作，在职责未正式移交之前，暂不受理建设工程消防设计审查验收事项以及相关业务的咨询投诉等。在建设工程消防设计审查验收职责移交承接期间，给广大人民群众及企业带来的不便，敬请谅解”。一审法院认为：刘毓露与创远公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行。案件中，创远公司已提交证据证实刘毓露所在的楼栋的建设工程竣工并经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位五方验收合格，而刘毓露在庭审过程中对合同第九条的交付条件并未质疑，刘毓露认为刘毓露所在楼栋工程虽经五方验收合格，但未在合同约定收房前办妥竣工验收备案登记与进行消防验收，一审法院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。该法该款规定在于，建筑工程交付使用的前提是竣工验收合格，而非竣工验收备案，而竣工验收备案是工程项目经竣工验收合格的行政管理行为，而非房屋交付的条件与标准；关于在合同约定交房时间前刘毓露所在房屋未进行消防验收的问题，双方在合同中并未将消防验收与否作为房屋交付的条件进行约定，因《中华人民共和国消防法》第十三条“……依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用……”的规定为行政管理性强制法律规范而非效力性强制法律规范，不影响双方在购房合同中对房屋交付条件的约定，不能成为支持刘毓露要求创远公司支付违约金的依据；同时，刘毓露、创远公司在合同补充协议第二条对合同第九条补充约定“……5、非出卖人在签订合同前所能预见的自然灾害、军事状态、政府原因及无法预料、无法预防及无法克服的事件，以上情况不视为出卖人违约”。因创远公司在合同约定交付房屋时间前已向消防部门递交了消防验收的相关文件，但因原由消防救援机构承担的建设工程消防设计审查验收职责移交至住房城乡建设部门，2019年4月1日至6月30日为建设工程消防设计审查验收职责移交承接期，故长沙市××房××乡建设局于2019年4月30日向包括创远公司在内的开发建设单位下发《关于建设工程消防设计审查验收事项相关咨询投诉的回复》，在上述规定的期间内暂不受理建设工程消防设计审查验收事项以及相关业务的咨询投诉，基于上述原因，刘毓露所在楼栋的消防验收工作才未能在约定交房时间前完成，因此创远公司不构成违约。综上，刘毓露以创远公司在合同约定的交房时间前未能完成竣工验收备案及消防验收为由要求创远公司承担违约责任理由均不成立，创远公司已在刘毓露房屋竣工并经五方验收合格的情况下，在合同约定的交房时间前向刘毓露邮寄《收楼通知书》，刘毓露已签收该通知书，刘毓露未予收房的行为，已违反了合同的约定，视为刘毓露已经收房，故刘毓露要求创远公司支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持；关于刘毓露要求创远公司承担房屋实际交付日之前的保管、维护、管理等责任（含物业管理费用）的诉讼请求，因刘毓露、创远公司在合同补充协议第三条对合同第十条补充约定：“出卖人按相关法律规定及合同规定将竣工验收合格的房屋交付给买受人，除非有法定理由，买受人不得拒绝受领，如买受人拒绝受领，视为交付，商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付或视为交付之日起由买受人承担”。故刘毓露的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：驳回刘毓露的诉讼请求。案件受理费2050元，因适用简易程序减半收取1025元，由刘毓露承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据本案案情以及双方当事人发表的诉辩意见，本案的争议焦点为：2019年5月31日涉案房屋是否已具备交房条件。经审查，一审庭审中，刘毓露称对合同约定的第九条的交付条件并没有提出质疑，只是主要认为创远公司在约定收房时间前没有进行竣工验收备案、消防工程验收。1、本案中，双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第八条“交付时间及条件”第（二）项载明“（二）该商品房交付时应当符合下列第2项所列条件：1、已经竣工验收备案；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；3、/。……”。从该条的内容及形式来看，列明的有关交房条件的条款系“或者”而非“和”的关系，而双方签约时已明确约定第2项为房屋交付时应当符合的条件，而非第1项的“已经竣工验收备案“。涉案房屋已于2019年5月31日前竣工并经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位五方验收合格，达到涉案合同第九条约定的条件，刘毓露主张涉案房屋未进行竣工验收备案，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。2、经审查，双方在合同补充协议第二条对合同第九条补充约定“……5、非出卖人在签订合同前所能预见的自然灾害、军事状态、政府原因及无法预料、无法预防及无法克服的事件，以上情况不视为出卖人违约”。本案中，因创远公司在合同约定交付房屋时间前已向消防部门递交了消防验收的相关文件，但因2019年4月1日至6月30日为建设工程消防设计审查验收职责移交承接期，在上述规定的期间内暂不受理建设工程消防设计审查验收事项以及相关业务的咨询投诉。可见，刘毓露所在楼栋的消防验收工作未能在约定交房时间前完成系政府原因所致，因此创远公司亦不构成违约。综上，刘毓露主张创远公司在合同约定的交房时间前未能完成竣工验收备案及消防验收，导致涉案房屋不具备交房条件，创远公司应承担违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，刘毓露的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2050元，由上诉人刘毓露负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  刘 英审判员  李维潇二〇二一年七月二十五日书记员  肖佳敏