北京市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）京02执异198号案外人：杨朝辉，女，1972年6月28日出生，汉族，住北京市海淀区。申请执行人：北京鸿健科技发展有限公司（已注销）。被执行人：北京超音波电器城有限公司，住所地北京市朝阳区工体东路丙2号红阶大厦3单元0705室。法定代表人：赵军。被执行人：北京超音波电器销售中心，住所地北京市朝阳区工人体育场北路4号87号楼13层1310室。法定代表人：韩庆远。委托代理人：宋学刚，男，该公司员工。本院在执行北京鸿健科技发展有限公司（以下简称鸿健公司）与北京超音波电器城有限公司、北京超音波电器销售中心（以下简称超音波销售中心）金融借款合同纠纷一案[执行案号：（2012）二中执字第00292号]过程中，案外人杨朝辉对执行北京市石景山区XXX号房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人杨朝辉称，请求中止对案涉房屋的执行并解除查封。事实及理由：我于2004年2月4日向超音波销售中心全款购买了案涉房屋，面积83.90平方米，购房款276870元，当天支付了全款。但购得此房后，超音波销售中心违约，没有在合同规定期限内为我办理房屋所有权证，我多次要求其履行义务，为我办证，但均无结果。为维护自身合法权益，我于2014年至北京市石景山区人民法院（以下简称石景山法院）起诉，寻求法律保护。2014年2月至6月，我多次到石景山法院和石景山住建委要求办理房屋所有权证。2020年再次到石景山法院起诉，2020年11月2日，石景山法院作出调解书。案涉房屋是我个人所有，现贵院查封是不合理的，房屋是我全款购买，至今未办证是开发商超音波销售中心的原因，并非我的过错。综上，请求贵院中止对案涉房屋的执行并解除查封。被执行人超音波销售中心称，同意案外人的异议请求，超音波销售中心是我方后接过来的，法定代表人韩庆远还被上失信了。之前有业主在石景山法院起诉我方，我们达成调解书，随后申请执行就给办证了。被执行人北京超音波电器城有限公司收到杨朝辉异议申请书后，未到庭参加审查，亦未提交书面意见。本院查明，中国农业银行股份有限公司北京亚运村支行（以下简称农行亚运村支行）诉北京超音波电器城有限公司、超音波销售中心金融借款合同纠纷一案，本院经审理于2010年12月13日作出（2010）二中民初字第15887号民事判决，判决：“一、北京超音波电器城有限公司于本判决生效后十日内向中国农业银行股份有限公司北京亚运村支行返还借款人民币一千八百三十八万元并支付利息（自二ＯＯ三年十二月八日起至二ＯＯ四年十二月七日止的利息按年利率百分之六点三七二计算，按季结息，计收复利；自二ＯＯ四年十二月八日起至付清之日止的利息，按日利率万分之二点一计算，计收复利）；二、北京超音波电器城有限公司不履行本判决第一项确定的债务时，中国农业银行股份有限公司北京亚运村支行对京房石国他字第0042号《中华人民共和国房屋他项权证》载明的抵押物进行折价或者拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权”。上述民事判决生效后，农行亚运村支行向本院申请强制执行，本院以（2012）二中执字第00292号立案执行。执行过程中，本院于2012年3月29日作出（2012）二中执字第00292号协助执行通知书，查封被执行人超音波销售中心所有位于北京市石景山区XXX（京房石国他字第XXX号《中华人民共和国房屋他项权证》项下载明的抵押物）。涉案房屋在查封范围内。另查明，京房石国他字第0042号《中华人民共和国房屋他项权证》载明：房屋他项权人为农行亚运村支行，房屋所有权人为超音波销售中心，房屋所有权证号为京房权证石国字XXXX号，房屋坐落为石景山区XXX，权利种类为抵押，权利价值2350万元，权利范围（附记）为XXX号房屋不在抵押登记范围之内，剩余面积全部抵押。涉案房屋在抵押范围内。再查明，执行过程中，中国华融资产管理股份有限公司北京分公司（以下简称华融北分公司）向本院申请变更其为申请执行人，本院经审查于2017年4月7日作出（2017）京02执异59号执行裁定书，查明：2016年9月9日，农行亚运村支行与华融北分公司签订《委托资产分户转让协议（债权）》，将（2012）二中执字第00292号案件主债权及一切从权利全部转让给华融北分公司，并据此裁定本院（2012）二中执字第00292号案件申请执行人由农行亚运村支行变更为华融北分公司。后鸿健公司向本院申请变更其为申请执行人，本院经审查于2019年4月16日作出（2019）京02执异602号执行裁定书，查明：2018年7月26日，华融北分公司与鸿健公司签订《上海市产权交易合同》，将本案债权转让给鸿健公司，并据此裁定变更鸿健公司为本院（2012）二中执字第00292号执行案件的申请执行人。又查明，鸿健公司工商登记信息的经营状态显示为已注销，注销核准通知书显示时间为2020年7月16日。审查过程中，案外人杨朝辉提交如下证据证明其主张：一、杨朝辉与超音波销售中心于2004年2月4日签订案涉房屋的《房屋买卖合同》，证明其在法院查封前购买了案涉房屋，购房款276870元；二、超音波销售中心于2011年7月15日为杨朝辉开具的案涉房屋房款发票，载明金额为276870元，证明杨朝辉已向超音波销售中心支付购买案涉房屋的全部购房款。三、石景山法院（2020）京0107民初10089号民事调解书，证明杨朝辉与超音波销售中心经石景山法院调解，案涉房屋所有权转移至杨朝辉名下；四、北京市热力集团有限责任公司石景山分公司作出的供暖费结清证明、北京铁直物业管理有限公司第三分公司出具的证明、北京市居民供热采暖合同、物业服务合同、北京市房屋租赁合同，证明杨朝辉于法院查封前已合法占有案涉房屋。被执行人超音波销售中心称，认可上述证据的真实性、合法性、关联性。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，关于案外人杨朝辉在本院查封案涉房屋之前是否与被执行人超音波销售中心签订了合法有效的书面买卖合同，杨朝辉提交了其与超音波销售中心于2004年签订的《房屋买卖合同》，约定案涉房屋买卖事宜，而本院查封案涉房屋是在2012年，晚于购房合同签订时间，故可以认定杨朝辉与超音波销售中心在本院查封案涉房屋之前已签订了合法有效的书面买卖合同。关于杨朝辉在本院查封案涉房屋之前是否已合法占有该房屋，杨朝辉提交了相关单位为其开具的其在本院查封之前交纳案涉房屋物业费、供暖费的证明材料以及物业服务合同与房屋租赁合同，故可以认定杨朝辉在本院查封案涉房屋之前已合法占有该房屋。关于杨朝辉主张已向超音波销售中心支付购买案涉房屋的全部价款，杨朝辉已向本院提交购买案涉房屋全款发票，本院对此予以确认。关于是否因杨朝辉自身原因导致案涉房屋未办理过户登记，杨朝辉称其多次催促超音波销售中心为其办理案涉房屋产权证，且曾向石景山法院起诉超音波销售中心要求办理房屋产权过户手续，石景山法院作出了民事调解书，故可以认定非因杨朝辉的自身原因导致案涉房屋未办理过户登记。综上所述，案外人杨朝辉所提异议请求符合相关法律及司法解释的规定，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对北京市石景山区海特花园1号楼1106号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 姜高华审 判 员 贾奕良审 判 员 曾小华二〇二一年七月十二日法官助理 夏 宁书 记 员 桑 林