广东省南雄市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0282民初957号原告：广东南雄农村商业银行股份有限公司，住所地：广东省南雄市×××××××。法定代表人：蔡理锋，系该公司董事长。委托诉讼代理人：叶亮，系该公司员工。被告：张德平，男，1985年7月8日出生，汉族，住广东省南雄市××××××××××××××××××。被告：邹秀芳，女，1987年3月4日出生，汉族，住广东省南雄市×××××××××××××××××。被告：南雄市顺雄实业投资有限公司，住所地：广东省南雄市×××××××××××××××××门店。法定代表人：张桂林，系该公司经理。原告广东南雄农村商业银行股份有限公司与被告张德平、邹秀芳、南雄市顺雄实业投资有限公司（以下简称“顺雄公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广东南雄农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人叶亮、被告张德平到庭参加诉讼，被告邹秀芳、顺雄公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东南雄农村商业银行股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与三被告签订的《个人住房组合借款合同》（合同编号：韶农信雄州社按字2016第067号），确认合同项下的贷款已到期；2.判令被告张德平、邹秀芳偿还原告借款本金1347555.39元及借款利息、罚息及复利，其中利息、罚息及复利按《个人住房组合借款合同》（合同编号：韶农信雄州社按字2016第067号）约定的利率标准计至本息结清之日止；3.判令原告对被告张德平、邹秀芳名下坐落于南雄市××××××××××块A、×、C×××××座02【粤（2016）南雄市不动产证明第0×××××9号】享有优先受偿权；4.判令被告顺雄公司对被告张德平、邹秀芳的上述债务承担连带清偿责任，并履行与原告签订的《按揭房屋回购保证协议书》所确定的义务，承担不可撤销及无条件的按揭房屋资金回购保证。具体资金范围按照《按揭房屋回购保证协议书》第七条具体所示；5.判令三被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2016年1月30日，被告张德平、邹秀芳因购房需要，向原告申请贷款1520000元，并与原告签订了《个人住房组合借款合同》（合同编号：韶农信雄州社按字2016第067号），约定：被告张德平、邹秀芳向原告借款1520000元，期限300个月，即自2016年2月3日至2041年2月3日；贷款利率为为浮动利率，即按在中国人民银行公布施行的同档次贷款基准利率，据此算，贷款当年确定执行的年利率为4.9%。为了确保上述借款合同的履行，被告张德平、邹秀芳于2016年1月30日与原告签订了《个人住房组合借款合同》（合同编号：韶农信雄州社按字2016第067号），约定将其名下坐落于南雄市××××××××××块A、×、C型×××××02（粤（2016）南雄市不动产证明第0×××××9号）抵押给原告，为被告张德平、邹秀芳上述全部债务作抵押担保，并在南雄不动产登记部门办理了抵押登记【粤（2016）南雄市不动产证明第0×××××9号】。除了上述抵押物外，被告顺雄公司也于2016年1月30日与原告签订了《个人住房组合借款合同》（合同编号：韶农信雄州社按字2016第067号），约定对被告张德平、邹秀芳上述全部债务承担不可撤销的连带责任保证担保。除此之外，被告顺雄公司还与原告签订了《个人购房按揭贷款项目合作协议书》、《按揭房屋回购保证协议书》，承担不可撤销及无条件的按揭房屋回购保证。根据上述合同的约定，原告于2016年2月3日向被告张德平、邹秀芳发放了1520000元贷款，借款年利率为4.9%，借款期限至2041年2月3日。然而，在原告履行了合同义务后，被告张德平、邹秀芳未能按其还款计划的约定向原告分期归还贷款本金及支付利息。鉴于上述事实，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告张德平辩称，对原告的诉请无异议，愿意解除合同，但希望借款利息、罚息从起诉之日起停止计算。被告邹秀芳、顺雄实业公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2014年12月25日，顺雄公司作为甲方与作为乙方的南雄市××信用合作联社雄州信用社签订《个人购房按揭贷款项目合作协议书》【编号：韶农信（2014）房合字第007号】。协议书约定乙方同意依据本协议向合作项目的购房人提供购房按揭贷款。本协议中的购房人是指与甲方签订购房合同，并与乙方签订《个人购房按揭贷款合同》的借款人。为保证依据本协议形成的购房人与乙方签订之借款合同项下的全部借款本息按期足额归还，甲方同意为购房人向乙方提供不可撤销的连带责任保证担保，保证范围为：购房人在借款合同项下的全部借款本金、利息（包括正常利息、逾期利息、罚息、复利）、违约金、损害赔偿金/仲裁费、来测试费、抵押/质押物处置费、过户费等乙方为实现债权的一切费用。保证期间为：协议生效之日起，至依据协议形成的全部购房人在借款合同项下的全部借款本息及其他应付款项全部清偿完毕之日止。同日，顺雄公司作为甲方与作为乙方的南雄市××信用合作联社雄州信用社签订《按揭房屋回购保证协议书》，回购保证协议书约定：甲方同意以借款人的按揭房屋回购保证人身份联同借款人及乙方在《个人住房抵押借款合同》上签字盖章，甲方将根据本协议的有关条款规定为借款人向乙方提供不可撤销及无条件的的按揭房屋回购保证。在协议有效期内，甲方的回购责任范围为全部经甲方联同借款人和乙方共同签署的各《个人住房抵押借款合同》项下的贷款的全部本金、利息（包括逾期利息）以及法律费用（包括律师费、公证费和诉讼费）和其他费用（如房地产所有权转让费用等）。甲方回购保证期从《个人住房抵押借款合同》签订生效之日起至借款人还清所欠乙方的全部贷款本息止。甲方完全履行回购责任后，乙方按照《个人住房抵押借款合同》规定，将规定抵押给乙方的抵押物全部权益转让甲方，并同意协助甲方办理有关转让手续，因此而产生的任何费用由甲方缴付。甲方在履行回购责任后而获得的有关抵押物全部权益，有权以任何公平合理的及合法的方式予以处分。2016年1月30日，被告张德平作为借款人及抵押人、南雄市××信用合作联社雄州信用社作为贷款人、顺雄公司作为保证人签订《个人住房组合借款合同》（编号：韶农信雄州社按字2016第067号）。合同约定，张德平向南雄市××信用合作联社雄州信用社借款1520000元，用于购买位于南雄市×××××××××××块×××××房，借款期限为300个月，贷款利率在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮0%，据此确定年利率为4.9%。贷款采取等额本息还款法，顺雄公司为该合同形成的债务提供不可撤销的连带责任保证担保，张德平以其购买的南雄市×××××××××××块×××××房作为抵押物提供抵押担保，张德平妻子邹秀芹在共有人同意抵押声明的共有人处签名捺印。合同还约定，若被告张德平不按合同约定偿还或支付到期借款本息、费用或其他任何应支付款项构成违约，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即归还全部借款本息及相关费用，解除双方的借贷关系，未按时足额偿还借款本金、利息，贷款人有权从逾期之日起对拖欠本金、利息计收拖欠本金罚息、利息罚息，但未列明本金罚息及利息罚息的计算标准。2016年2月2日，张德平以其购买的南雄市×××××××××××块×××××02号房产为该笔借款办理了预售商品房抵押权预告登记手续【不动产权证号：粤（2016）南雄市不动产证明第0×××××9号】。2016年2月3日，南雄市××信用合作联社雄州信用社向张德平发放贷款1520000元，放款凭证及借款借款载明，贷款利率4.9%，到期日期为2041年2月3日，借款用途是“购别墅”。此后，被告张德平未按约定偿还借款，根据原告提供的逾期未还款查询明细显示，截至2021年06月21日，张德平尚欠贷款本息合计1379415.47元，其中本金1347555.39元，利息31558.43元，本金罚息301.65元，被告张德平对本金予以认可，但其认为借款利息、罚息应从起诉之日起停止计算。另查明，被告张德平、邹秀芳系夫妻关系。南雄市××信用合作联社雄州信用社为系南雄市××信用合作联社下属联社，南雄市××信用合作联社于2019年7月9日变更为广东南雄农村商业银行股份有限公司。涉案房产已于2019年2月19日办理商品房首次登记，确权登记权利人为顺雄公司，产权证号为：粤（2019）南雄市不动产权第0×××××3号。上述事实有《个人购房按揭贷款项目合作协议书》、《按揭房屋回购保证协议书》、《个人住房组合借款合同》、不动产登记证明、借款借据、当事人身份证明、结婚证、逾期未还款查询明细、不动产登记资料查询结果证明等证据以及本案庭审笔录予以佐证。本院认为，本案系金融借款合同纠纷，原告与被告张德平、顺雄公司签订的《个人住房组合借款合同》系三方的真实意思表示，合同合法有效，对三方当事人均有法律约束力，三方均应按合同约定全面履行义务。原告依约向被告张德平发放了贷款，被告张德平理应履行还款义务，根据原告提供的逾期未还款查询明细显示，截至2021年6月21日，张德平尚欠贷款本息合计1379415.47元，其中本金1347555.39元，利息31558.43元，本金罚息301.65元。被告张德平未按合同约定按时足额偿还借款本息构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求立即清偿借款本息及相关费用，解除双方的借贷关系。故原告诉求解除与被告张德平签订的《个人住房组合借款合同》，并要求被告张德平偿还该合同项下的借款本金及其利息，理据充分，本院予以支持。至于原告主张的罚息的诉请，根据双方签订的《个人住房组合借款合同》第十八条第款项第七、第八项的内容，仅说明借款人未按时归还借款本金或支付借款利息，贷款人有权从逾期之日起计收罚息，但该条并未对罚金的计算标准进行约定，故原告主张罚息的诉请本院不予支持。此外，原告主张借款利息应按《个人住房组合借款合同》约定的利率标准计算至借款本息结清之日止，因被告张德平并能按约归还借款，原告主张其支付借款利息至实际清偿之日止的诉请，本院予以支持，但合同约定的借款利率为“中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率”，因该利率已不再公布，故借款利率应当参照“全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率”予以计算。关于被告邹秀芳是否对上述债务承担清偿责任的问题。根据《中华人民共和国民法典》第一千零六十四条之规定“夫妻双方共同签名或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，以及夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，属于夫妻共同债务。夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，不属于夫妻共同债务；但是，债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。”本案中，该笔借款系用于购买别墅，属于债务用于夫妻共同生活的情形，且邹秀芳亦在《个人住房组合借款合同》中的抵押物共有人处签名捺印确认，属于对该笔借款的确认。故该笔借款属于夫妻共同债务，原告主张被告邹秀芳对该笔借款承担清偿责任的诉请，本院予以支持。关于被告顺雄实业公司是否对上述债务承担连带责任的问题。根据顺雄公司与南雄市××信用合作联社雄州信用社签订的《个人购房按揭贷款项目合作协议书》及《按揭房屋回购保证协议书》的约定，顺雄公司同意为购房人向南雄市××信用合作联社雄州信用社提供不可撤销的连带责任保证担保，保证范围为：全部购房人在借款合同项下的全部借款本金、利息（包括正常利息、逾期利息、罚息、复利）、违约金、损害赔偿金/仲裁费、来测试费、抵押/质押物处置费、过户费等南雄市××信用合作联社雄州信用社为实现债权的一切费用。保证期间为：协议生效之日起，至依据协议形成的购房人在借款合同项下的全部借款本息及其他应付款项全部清偿完毕之日止。现购房人未能偿还借款及利息，且保证期未经过，故原告诉请顺雄公司对上述借款及利息承担连带清偿责任的诉请，本院予以支持。关于原告是否对涉案房屋享有优先受偿权的问题。根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条之规定“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。”即原告主张对涉案房产享有优先受偿权应满足以下两项必要条件：1.涉案房屋已经进行首次登记；2.预售商品房抵押权预告登记未失效。经查明，涉案房产已于2019年2月19日办理商品房首次登记，第一项条件已成就。涉案房产于2016年2月2日办理了预售商品房抵押权预告登记，根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第二款之规定“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”其中“自能够进行不动产登记之日”应当认定为抵押预告登记义务人能够进行房屋所有权登记之日即开发商完成房屋所有权首次登记之日。根据南雄市××信用合作联社雄州信用社与顺雄公司签订的《个人购房按揭贷款项目合作协议书》第七条第四、第七款之约定，顺雄公司应在房产竣工、交付使用后，在90天内办理好所涉房产的产权证及相关房地产登记手续，并协助南雄市××信用合作联社雄州信用社办理购房按揭贷款项下抵押房地产的抵押登记或预告登记手续。据此可知，原告对涉案房屋办理首次登记的相关事宜是可以知晓的，加之，根据房屋登记办法相关法律法规规定，办理房屋所有权证期限为自受理之日起三十个工作日内，民法典规定“三个月”的期限已超过办理房屋所有权证所需办证期限，故原告作为预告登记权利人应当自涉案房产办理首次登记后，购房人能够办理房屋产权证时，积极督促预告抵押义务人办理房产登记手续，并就房产办理抵押登记，使自身享有的预抵押权利转化为抵押权，保障自身权益。本案中，原告并未积极行使督促权利，至今未督促义务人就涉案房产办理抵押登记，因此，涉案房产的预售商品房抵押权预告登记已于2019年5月22日失效，原告诉求对涉案房产享有优先受偿权，本院不予支持。被告邹秀芳、顺雄实业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，本院依法缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第四百六十五条、第五百零九条、一千零六十四条、《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告广东南雄农村商业银行股份有限公司与被告张德平签订的编号为韶农信雄州社按字2016第067号的《个人住房组合借款合同》；二、被告张德平、邹秀芳应于本判决生效之日起十五日内将借款本金1347555.39元及利息31558.43元（利息暂计至2021年6月21日，之后新产生的利息按同期贷款市场报价利率计至款项给付之日止），共计1379113.82元支付给原告广东南雄农村商业银行股份有限公司；三、被告南雄市顺雄实业投资有限公司对上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告广东南雄农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16928元，保全申请费5000元，合计21928元，由被告张德平、邹秀芳、南雄市顺雄实业投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  彭小梅人民陪审员  黄小坚人民陪审员  李小丽二〇二一年七月十二日书 记 员  吴世勤