湖南省宜章县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）湘1022执异10号 案外人：肖新军，男。 委托诉讼代理人：李大红。 申请执行人：李金德，男。 被执行人：周遵华，男。 本院在执行申请执行人李金德与被执行人周遵华借款合同纠纷一案中，案外人肖新军对被执行人周遵华名下宜章县玉溪镇蒋家湾市场118-1-007栋601房产（产权证号：010121xx）提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人肖新军向本院提出异议请求：依法终止拍卖、变卖被执行人周遵华名下位于宜章县玉溪镇蒋家湾市场118-1-007栋601房产（产权证号：010121xx），并解除对该房产的查封，返还给异议人肖新军。事实与理由：一、贵院查封冻结拍卖、变卖的登记在被执行人周遵华名下位于宜章县玉溪镇蒋家湾市场118-1-007栋601（产权证号：010121xx）的房产，实际上是异议人肖新军依法取得所有权并一直占有、使用的房产，侵害了肖新军的权利。2021年4月25日，申请执行人李金德与被执行人周遵华的（2020）湘1022民初15号民事判决书生效后，申请执行人李金德申请执行，后于2021年3月7日恢复执行，贵院以（2021）湘1022执恢77号裁定，恢复对被执行人周遵华的执行，并对异议人肖新军依法取得所有权并一直占有、使用，登记在被执行人周遵华名下的房产（产权证号：010121xx）启动评估拍卖程序，异议人知晓后立即向贵院申请终止拍卖、变卖程序并提出执行异议申请。二、贵院查封拍卖、变卖的登记在被执行人周遵华名下的房产（产权证号：010121xx），实际上早已是异议人肖新军依法取得所有权并一直占有、使用。2002年3月，被执行人周遵华向异议人借款5万元，双方空头约定被执行人周遵华名下的房产（产权证号：010121xx）作为抵押，申请人出借该款后就一直居住在该房，2007年9月21日，被执行人与异议人签订《房屋转让协议》，约定将该房产（产权证号：010121xx，国有土地使用权证：宜国用{99}字第002xx号）作价13万元，预付款12万元，待办好房产证、土地证过户手续后交清余款，房产证、土地证交给异议人。此后该房一直由异议人占有、使用。三、贵院2011年拍卖、变卖异议人该房以中止拍卖、变卖程序结案，法院已认定涉案房屋系异议人依法取得所有权并占有、使用。2011年贵院基于谭金泽、张吉勇、王标力（2009）宜民一初字第186号民事判决，并以（2009）宜执字第151号《执行裁定书》裁定拍卖异议人的该房，后异议人提出异议，只是未办理过户手续，根据相关法律，异议人依法取得涉案房屋的所有权。四、所有不管是2011年谭金泽、张吉勇、王标力的判决还是李金德的（2020）湘1022民初15号民事判决均在异议人之后生效的法律文书，异议人合法取得该房符合现行法律及最高院相关司法解释的规定。贵院的拍卖、变卖查封损害了异议人的合法权益。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，特向贵院提出执行异议，请求依法支持异议人的请求。 申请执行人李金德称，房屋在周遵华名下，不管周遵华与肖新军私下如何交易，只要法院未下裁决，房屋就是周遵华的财产，我可申请执行。 被执行人周遵华均未提出意见。 本院查明：李金德与周遵华民间借贷纠纷一案，本院于2020年1月3日立案，李金德向本院申请财产保全，2020年1月15日，本院作出（2020）湘1022民初15号民事裁定，裁定冻结周遵华354,000元的银行存款或者查封、扣押其同等价值的财产。依据该裁定，本院于2020年2月19日向宜章县不动产登记中心发出（2020）湘1022执保70号协助执行通知书，登记查封了周遵华产权证号为010121xx号的房产。2020年6月5日，本院作出（2020）湘1022民初15号民事判决，判决周遵华于判决生效后十日内返还李金德借款100,000元，支付利息254,000元，合计354,000元，2019年10月26日后的利息按月利率2%计算至债务清偿之日。判决生效后，李金德向本院申请执行，执行过程中，本院于2020年11月17日向宜章县价格认证中心出具《价格认定协助书》，要求对周遵华名下宜章县玉溪镇蒋家湾市场118-1-007栋601号房产（产权证号：010121xx）进行价格认定，宜章县价格认证中心于2020年11月30日作出结论，认定该房产总价41.5万元。2021年3月7日，李金德向本院递交《恢复强制执行申请书》，请求强制周遵华履行本院（2020）湘1022民初15号民事判决。2021年3月8日，本院作出（2021）湘1022执恢77号执行裁定，裁定冻结、划拨周遵华银行存款400,000元或扣留、提取其相应价值的收入或查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其相应价值的财产。依据（2021）湘1022执恢77号执行裁定，本院于2021年3月9日和4月16日两次将宜章县玉溪镇蒋家湾市场118-1-007栋601号房产移送网络司法拍卖，均未成交。2021年6月2日，肖新军向本院递交终止拍卖、变卖房屋申请书，请求终止拍卖、变卖该房屋，并解除对该房的查封。 另查明，2002年3月18日起，肖新军进住本案所涉房屋。2007年9月21日，周遵华（甲方）与肖新军（乙方）签订《房屋转让协议》，主要内容如下：甲方住宅一套转让给乙方，住房位于城关镇蒋家湾市场7栋601房，面积138.45平方米，房产证号：城关字第010121xx号，国有土地使用证：宜国用［99］字第002xx号，双方定价为130,000元，付款方式：乙方预付120,000元，余款在房产手续全部过户后付清，甲方先将房产证、土地证交给乙方。协议签订后，周遵华向肖新军出具了收到房屋转让款120,000元的收条。该房屋现在由肖新军出租给他人居住，现租户已居住4年之久，由肖新军收取租金。房屋所有权证及国有土地使用权证由肖新军持有，电力用户名称为肖新军。 本案审查中，肖新军表示曾找过周遵华办理过户手续，但周遵华以不在宜章或没时间为由一直没办理，2011年后未再联系上周遵华，李金德对无法联系周遵华的事实无异议。 本院认为，案外人肖新军以对执行标的享有所有权向本院提出书面异议，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查，其诉讼地位为案外人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，被执行房产虽然登记在被执行人周遵华名下，但在本院查封之前，案外人肖新军已与被执行人周遵华签订《房屋转让协议》，按照协议约定履行了付款义务，并已合法占有和使用该房屋，该房屋转让后未办理过户登记，原因是无法联系被执行人周遵华，而非因案外人肖新军自身原因。故案外人肖新军对执行标的的权利能够排除执行，异议理由成立。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，裁定如下： 中止对宜章县玉溪镇蒋家湾市场118-1-007栋601号房产（房权证号：宜房权证城关字第010121xx号，国有土地使用证：宜国用［99］字第002xx号）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 薛革平 审 判 员 周四新 审 判 员 刘代全 二〇二一年七月七日 法官助理 刘子颖 书 记 员 邓雪芬 附：相关法律规定及司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十四条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照中华人民共和国民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。