云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0103民初1978号原告：李彦辉，女，1982年3月16日生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。被告：姚帅，男，生于1993年1月14日，汉族，住云南省昭通市镇雄县。被告：昆明锦硕装饰工程有限公司，住所地：昆明市五华区人民西路320号壹号广场5栋1503号。法定代表人：许凯雪。第三人：云南彬峰房地产经纪有限公司，住所地：云南省昆明市盘龙区席子营东村（云南金沙建设工程有限公司综合楼）1层16号商铺。法定代表人：金清峰。第三人：蒋兴荣，男，1953年7月23日生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。原告李彦辉诉被告姚帅、昆明锦硕装饰工程有限公司（以下简称“锦硕公司”）、第三人云南彬峰房地产经纪有限公司（以下简称“彬峰公司”）、第三人蒋兴荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月23日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员董维娜独任审理，于2021年6月28日公开开庭进行了审理，原告李彦辉，第三人蒋兴荣到庭参加诉讼。庭审后，因被告锦硕公司已于2020年9月24日注销，原告李彦辉于2021年6月29日申请对其进行撤诉。被告姚帅，第三人彬峰公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉请称：一、请求法院判令解除原告与被告姚帅签订的合同编号为：100004115号的《房屋租赁合同》；二、判令两被告返还原告房租人民币8400元；三、判令两被告向原告支付违约金8400元；四、判令两被告返还原告物业费894,96元；五、判令两被告返还原告租房押金人民币2100元；以上合计：19794.96元。六、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年10月26日，原告（乙方）与被告姚帅（甲方）在第三人彬峰公司作为居间方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于昆明市盘龙区房屋出租给原告，约定租期一年，自2019年10月26日起至2020年10月25日止，每月租金2100元，租金按年支付，押金2100元。合同签订后，原告一次性向被告姚帅支付租金25200元、押金2100元以及一年物业费2682元，锦硕公司出具收据。原告住进该房屋后6个月，该房屋的房东第三人蒋兴荣找上门称自己没有将房屋租给原告使用，而是租给锦硕公司，现在房屋租期已到，要求原告将房屋腾还。原告遂找被告姚帅询问，要求解除合同，将原告多交的房租等退还。被告姚帅不予理睬，原告遂起诉至本院主张权利。第三人蒋兴荣答辩称，位于金恒广场2栋1506号这套房子是我们村分给我的回迁房，暂时还没有拿到产权证。我在2019年1月7日与锦硕公司签订了装修合同，后来锦硕公司签约的高强说房子装修好了可以作为样板房展示，如果有人租，那就租出去，租期为一年，当时约定的租金为每月2400元。被告姚帅、第三人彬峰公司经本院依法传唤无正当理由，未到庭参加诉讼及答辩，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，由于被告未到庭参加诉讼，本院要求原告提交了证据原件，本院经审查认为，原告提交的证据符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以确认并在卷佐证。综合上述证据及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：2019年1月7日，第三人蒋兴荣（甲方）与被告锦硕公司（乙方）签订《云南锦硕装饰工程有限公司施工合同》，约定“甲方将其所有的位于昆明市盘龙区房屋，总建筑面积112㎡交由乙方进行装修，工期为90天，起止日期为2019年1月7日起至2019年4月8日止。甲方将该房屋出租给乙方，租期为1年，租期自2019年4月9日起至2020年4月8日止。租金支付方式为一年一付，金额为24000元（已包含物业费）。备注：因甲方的房屋当前为毛坯房，须装修后才能出租给乙方，装修费用将用乙方的首年承租所需支付的所有费用进行抵扣，即：乙方应向甲方支付的首年房租为人民币大写：贰万壹仟陆佰元整，租期内的物管费用为贰仟肆佰元整。总金额为人民币大写贰万肆仟元整，将用于抵扣部分甲方应向乙方支付的装修费用。即：甲方实际应补给乙方的装修费用总金额为人民币大写：贰万贰仟元整。”2019年10月26日，被告姚帅（甲方）与原告（乙方）、第三人彬峰公司（居间丙方）签订《房屋租赁合同》，约定“甲方持有其他出租证明文件，将坐落于昆明市盘龙区，建筑面积112平方米房屋出租给乙方。房屋租赁期自2019年10月26日至2020年10月25日止，月租金为2100元，租金按年支付，总计25200元，押金2100元随第一笔租金支付。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。如甲方欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金且影响乙方居住使用的，乙方有权单方解除本合同。甲方出现上述违约行为的，应按月租金的100%向乙方支付违约金。合同签订后，原告向被告姚帅支付房屋租金25200元，物业管理费2682元、押金2100元。另查明，原告于2020年6月7日向第三人蒋兴荣的儿子蒋建良微信转账支付房租2200元，于2020年7月5日向第三人蒋兴荣的儿子蒋建良微信转账支付房租2200元，于2020年8月4日向第三人蒋兴荣的儿子蒋建良微信转账支付房租2200元，以现金方式向第三人蒋兴荣支付2020年10月房租2200元。原告支付该房屋2020年6月至10月物业费894.96元。本院认为，关于原告诉请的解除双方签订的《房屋租赁合同》的问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”本案中，原、被告签订的《房屋租赁协议》合法有效，双方约定的房屋租赁期限自2019年10月26日至2020年10月25日止，而被告姚帅向房屋产权人即第三人蒋兴荣取得房屋租赁权的期间于2020年4月8日就已截止，故被告姚帅自2020年4月9日起已无权将房屋租赁给原告，同时根据双方合同的约定，原告与被告姚帅签订的合同已于2020年10月25日到期，故不存在解除。关于原告诉请被告返还房租8400元、物业费894.96元、房屋押金2100元的问题，依据《中华人民共和国合同法》第一百零八条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”本案中，被告姚帅自2020年4月9日起已无权向原告出租该房屋，其行为已构成违约，故应向原告返还自2020年4月9日至2020年10月25日期间的租金12600元（2100元/月×6个月），物业管理费1341元（2682元÷2），由于原告仅主张被告返还其向第三人蒋兴荣支付的房租8400元、物业费894.96元、押金2100元，放弃部分系原告对自身权利的处分，故本院支持被告姚帅向原告退还房租8400元、物业费894.96元、押金2100元。关于原告主张被告姚帅承担违约金8400元的问题，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，由于原、被告双方存在约定，现被告已违约，应按照约定向原告承担违约责任，即按月租金的100%向原告支付违约金2100元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告姚帅于本判决生效之日起十日内向原告李彦辉返还租金8400元、物业费894.96元、押金2100元；二、被告姚帅于本判决生效之日起十日内向原告李彦辉支付违约金2100元；三、驳回原告李彦辉的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费295元由被告姚帅承担201元，原告李彦辉承担94元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审判员  董维娜二〇二一年七月五日书记员  祃瑞羽