广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤13民终144号上诉人（原审被告）：吕后政，男，汉族，1989年10月30日出生，住河南省宁陵县××××××××××，公民身份号码：411××××××××××××51X。委托诉讼代理人：林伟科，广东粤剑律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黄雅淑，女，汉族，1989年4月6日出生，住广东省惠州市大亚湾区西南大道88号龙光城南区×××××××××××，公民身份号码：411××××××××××××548。被上诉人（原审原告）：王**，男，汉族，1988年2月8日出生，住广东省深圳市龙岗区×××××××××宜城风景花园4#楼1301房，公民身份号码：230××××××××××××718。委托诉讼代理人：方鹏，广东登丰律师事务所律师。原审第三人：惠州市乐有家房产经纪有限公司，住所地：惠阳区淡水人民六路中天彩虹城N-1017号商铺。法定代表人：李某1。上诉人吕后政、黄雅淑因与被上诉人王**、原审第三人惠州市乐有家房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初1453号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人吕后政上诉请求：撤销(2020)粤1391民初字1453号民事判决书，依法改判驳回被上诉人(原审原告)的诉讼请求。事实和理由:一、一审法院认定代理行为有效是认定事实错误，上诉人黄雅淑的代理行为无效。一审法院认定原告王**、被告吕后政未在《二手房买卖及居间服务合同》及其补充协议上签名，但作为原告王**的代理人即案外人孟祥婷、作为被告吕后政的代理人即本案被告黄雅淑代为在《二手房买卖及居间服务合同》及其补充协议上签名，案外人孟祥婷、本案被告黄雅淑代理行为有效，分别对被代理人王**、本案被告吕后政发生效力，合同合法有效，并据此判决上诉人承担责任。上诉人认为，一审法院对该事实的认定是完全错误的。根据《中华人民共和国民法总则》民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由被代理人签名或者盖章。代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为，但是被代理人同意或者追认的除外。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。本案为房屋买卖，涉案金额高达100多万，且本案有专业的中介代理机构介入，涉案房产登记在上诉人吕后政一人名下。在没有吕后政授权或追认的情况下，黄雅淑代为签约的行为属于无权代理行为。另外本案的孟祥婷在一审阶段，也没有向人民法院提交任何的委托手续，证明其为王**签订买卖合同，已经取得合法有效的授权。在双方签订合同之前，双方签订有一份信息告知书，中介机构书面告知:委托代理人签约的，需要提供公证《授权委托书》，出售房屋为共有产权的,还要提供《共有产权人同意出售及授权证明》。在黄雅淑、孟祥婷均没有提供公证《授权委托书》《共有产权人同意出售及授权证明》的情况下，黄雅淑无权代表上诉人吕后政出售房屋，一审法院认定黄雅淑的代理行为有效是错误的。二、一审法院认定合同成立并生效是认定事实错误，合同当事人没有签章的情况下，合同不成立。一审法院认为，原告王**、被告吕后政未按补充协议约定在《二手房买卖及居间服务合同》上补签字，并不影响《二手房买卖及居间服务合同》是错误的。首先《二手房买卖及居间服务合同》合同卖方为吕后政，买方为王**，根据合同第十五条的约定:本合同一式三份，买卖双方各执一份，居间方执一份，均具有同等效力，本合同自三方签字或盖章之日起生效。该合同明确约定了生效条件为三方签字或盖章之日起生效。在本案中，中介机构作为专业的房产交易中介，非常清楚房屋的情况，在上诉人吕后政没有授权，且房产证只有上诉人吕后政一个人名字，即单独所有的情况下，黄雅淑也不能代表上诉人吕后政签字。中介机构也书面告知代理人签约的需要提供公证的《授权委托书》，在委托手续不完整的情况下，且黄雅淑也不是作为卖方，单独出售房产，在此情况下吕后政没有在《二手房买卖及居间服务合同》上签字确认，该合同不成立生效。其次，黄雅淑与孟祥婷签订了一份《二手房买卖合同补充协议》明确此协议需要等产权人吕后政补签字，买方王**也需要补签字。即签订合同的双方黄雅淑与孟祥婷都是清楚，其双方均不是买卖合同的主体，其没有办法提供公证《授权委托书》，必须等合同正式主体最终签字确认，合同才能生效。上诉人吕后政在合同签订过程中，并没有作出任何意思表示行为，一审法院认定该合同是上诉人吕后政的真实意思表示，对上诉人吕后政有约束力，没有事实和法律依据，依法应当改判。三、上诉人没有收到过定金。因为吕后政没有在合同上签字，该合同尚未成立生效，在此情况下，中介机构认为需要吕后政本人签名后，合同才能生效，才能由吕后政收取定金，故由第三人代为保管定金3万元。由此可见，三方对黄雅淑没有代理权限,合同没有成立，是非常清楚明确的。由于上诉人并没有收取该定金，故该定金应由被上诉人自行与第三人处理。四、一审法院适用法律错误。一审法院依照《中华人民共和国总则》第一百六十一条、第一百六十条、第一百七十条的规定、判决上诉人吕后政承担责任适用法律错误，本案应适用《中华人民共和国总则》第一百七十一条，即行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以进认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四集、第九十七也是适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的、自双方当事人签半或者盖章时合同成立。”本案中合同双方当事人吕后政、王**均没有在《二手房买卖及居间服务合同)上签字确认，该合同不成立。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权成者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内手以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。”本案中，上诉人黄雅淑的行为也不符合《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”首先，上诉人吕后政没有向黄雅淑出具过授权委托书，黄雅淑向中介机构出示的房产证也是吕后政一个人独有，根本没有证据证明黄雅淑具有代理权限。涉案房屋交易是通过专业的房产中介，房产中介是非常清楚房屋的交易规则，在黄雅淑不具有任何产权、或者取得书面授权的情况下，是无权代表吕后政签订买卖合同的。从黄雅淑与孟样婷签订的补充协议，更是明确需要吕后政补签字确认的。另外上诉人黄雅淑在签约时，已经明确告知孟样婷，其拟出售房屋尚没有取得吕后政的同意。当时中介机构称介绍黄雅淑换房子，将这套卖了，马上可以签约另外一套房子，好房不等人。孟样婷及其同行，也劝说黄雅淑，称黄雅淑在家里，肯定是黄雅淑说了算的，老公不会反对的。孟样婷也是清楚知道，黄雅淑的签约行为是尚未取得授权的，合同是暂未成立生效的。否则双方何必签订补充协议，明确约定补签名的具体日期?以上情况足以证明该合同对吕后政是没有成立生效的，一审法院适用法律错误。综上所述，一审法院认定基本事实不清，适用法律错误，请求二审法依法撒销原判决，依法确认合同自始没有成立，依法驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人王**提交书面答辩意见称：一、一审认定孟祥婷和黄雅淑的代理行为有效，认定事实清楚，适用法律正确。1、王**与孟祥婷系夫妻关系，孟祥婷的代理行为王**是确认的，王**依据孟祥婷代为签订的《二手房买卖及居间服务合同》向法院提起诉讼，也意味着王**认可孟祥婷签订的《二手房买卖及居间服务合同》及补充协议的效力。2、黄雅淑的代理行为有效。首先，黄雅淑与吕后政系夫妻关系，且涉案房产系夫妻共同财产。第三人乐有家公司作为专业的中介服务机构，在提供居间服务时，已确认买卖双方代理人的身份，并认可双方代理的效力，此点在第三人乐有家公司提供的《情况说明》中已证实。其次，补充协议第1条也明确约定，此房产协商卖方由配偶黄雅淑代理签字等产权人吕后政10.10前补签字，买方由配偶孟祥婷代理签字等买方王**10.10前补签字。可见，孟祥婷和黄雅淑在签字时都清楚双方的配偶身份，并互相认可对方的代理身份。代理人孟祥婷和黄雅淑签字后，合同即对被代理人王**和吕后政发生效力，至于王**和吕后政补签字只是一个完善手续的流程。事实上，乐有家公司有向答辩人说明，黄雅淑在出售涉案房产时联系过吕后政，并取得了吕后政的同意。另从常理分析,黄雅淑如果没有联系吕后政，其又如何能确定吕后政能在10月10日前来补签字呢?黄雅淑的代理是得到吕后政的认可的。再者，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十七条的规定，婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为:(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。基于黄雅淑与吕后政的夫妻关系，且其出售房产的行为系通过第三方专业机构操作，答辩人有理由相信被答辩人黄雅淑出售涉案夫妻共同房产的行为系吕后政和黄雅淑的共同意思表示。即便被答辩人吕后政主张不同意，其也不能对抗善意的答辩人。综上所述，恳请贵院依法驳回吕后政、黄雅淑的上诉，维持原判。原审第三人惠州市乐有家房产经纪有限公司未提交答辩意见。原审原告王**向一审法院起诉请求：1.解除原告与两被告于2019年9月24日签订的《二手房买卖及居间服务合同》；2.两被告退还原告支付的定金30000元；3.判令两被告向原告支付按房屋转让总价款的20%计付的违约金即210000元；4.判令两被告向原告支付原告所花费的律师代理费20000元；5.本案案件受理费、保全费、担保费等全部诉讼费用由被告负担。一审法院审理查明，原告王**与案外人孟祥婷系夫妻关系。两被告吕后政、黄雅淑于2010年2月22日登记结婚。位于惠州大亚湾西区西南大道88号龙光城南区xxxxxxxxx号房登记在被告吕后政名下，不动产权证书编号为粤（2018）惠州市不动产权第4xxxxx号。2019年9月24日，在第三人乐有家公司（居间方）的居间服务下，原告王**（买方）的代理人孟祥婷与被告黄雅淑（卖方）签订了一份《二手房买卖及居间服务合同》（合同编号：NO.50307016447）及补充协议，该合同载明的主要内容为：1.卖方姓名：吕后政；居间方名称：乐有家公司；买方姓名：王**，代理人：孟祥婷。2.原告王**以1050000元的价格购买被告吕后政名下案涉房屋。3.定金30000元，交由居间方托管。4.违约责任：（1）如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担；（2）如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担；……。双方还对其他相应事宜作出了约定。被告黄雅淑在《二手房买卖及居间服务合同》后部“卖方：”处签其本人名字。《二手房买卖合同补充协议》载明的主要内容为：1.此房产协商卖方由配偶黄雅淑代理签字等产权人吕后政10月10日前补签字。买方由配偶孟祥婷代理签字等买方王**10月10日前补签字。2.此房卖方赠送2台空调，附带家私电器具体以家私清单为准。合同签订当日，原告王**按约定将定金30000元交由第三人乐有家公司托管，被告黄雅淑当日签名出具一张《收据》给原告执存，认可收到原告支付的案涉房产定金30000元。签订合同当晚，被告黄雅淑发微信通知第三人乐有家公司不出售案涉房产。后经协商未果，原告遂诉至本院，提出如上诉请。另，原告提交的委托代理合同显示，原告因本案而支出律师费20000元，但未向本院提供相关发票。一审法院认为，被告吕后政经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼抗辩及质证的权利，本案依法可作缺席判决。民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，虽然原告王**、被告吕后政未在《二手房买卖及居间服务合同》及其补充协议上签名，但作为原告王**的代理人即案外人孟祥婷、作为被告吕后政的代理人即本案被告黄雅淑代为在《二手房买卖及居间服务合同》及其补充协议上签名，案外人孟祥婷、本案被告黄雅淑代理行为有效，分别对被代理人即本案原告王**、本案被告吕后政发生效力。原告王**、被告吕后政未按补充协议约定在《二手房买卖及居间服务合同》上补签字，并不影响《二手房买卖及居间服务合同》合同效力。《二手房买卖及居间服务合同》系原告王**、被告吕后政及第三人乐有家公司的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，对原告王**、被告吕后政及第三人乐有家公司均具有法律约束力，各方当事人应恪守履行各自义务。被告吕后政的代理人即本案被告黄雅淑在履行期限届满之前，明确表示不履行合同主要义务，现原告要求解除《二手房买卖及居间服务合同》，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告吕后政返还定金30000元，本院予以支持，因该定金30000元仍由第三人乐有家公司托管，故可由第三人乐有家公司直接向原告返还。关于本案违约问题。被告吕后政的代理人即本案被告黄雅淑在履行期限届满之前，明确表示不履行合同主要义务，违反了诚信原则，应当向承担违约责任。但在明知案涉房屋登记在被告吕后政名下，原告仍与被告黄雅淑签订案涉合同，原告对案涉合同未能履行的后果没有尽到应尽的注意义务，存在过错。故原告根据合同约定要求被告支付转让总价款的20%的违约金即210000元，本院酌定被告向支付原告105000元违约金，原告诉请违约金超过部分，本院不予支持。虽然合同约定守约方有权要求违约方承担律师费损失，但原告未提供证据证明律师代理费20000元已实际支付，故原告诉请被告支付原告所花费的律师费20000元，证据不足，本院不予支持。关于被告黄雅淑是否应对上述定金返还及违约金承担共同偿还责任的问题。因被告吕后政与被告黄雅淑是夫妻关系，案涉房产属于夫妻共同财产，且该债务发生在被告吕后政与被告黄雅淑夫妻存续期间，应支付给原告的定金及违约金属于被告吕后政与被告黄雅淑的夫妻共同债务，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”的规定，被告黄雅淑没有提供证据证明该债务属被告吕后政的个人债务，原告诉请被告黄雅淑对上述定金及违约金承担共同偿还责任，理由充分，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及上述司法解释之规定，判决如下：一、解除原告王**、被告吕后政及第三人惠州市乐有家房产经纪有限公司于2019年9月24日签订的关于买卖惠州大亚湾西区西南大道88号龙光城南区75栋xxxxxx房[不动产权证书编号为粤（2018）惠州市不动产权第4xxxxx号]的《二手房买卖及居间服务合同》（合同编号：NO.50307016447）及《二手房买卖合同补充协议》；二、第三人惠州市乐有家房产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告王**返还定金30000元；三、被告吕后政、被告黄雅淑于本判决发生法律效力之日起10日内共同向原告王**支付违约金105000元；四、驳回原告王**的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费7125元，由被告吕后政、被告黄雅淑共同负担，此款已由原告预交，被告可径付给原告。本院二审审理期间，上诉人吕后政、黄雅淑提交以下新证据：证据一情况说明，证据二信息告知书，二审组织各方当事人进行了质证。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院经审理认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉及答辩意见，本案二审争议焦点是：一、涉案合同的效力问题；二、本案中违约责任应如何承担的问题。具体分析如下：关于涉案合同的效力问题。本院认为，在判断合同的效力时，应坚持合同效力与物权效力相分离的原则，严格无效合同的认定，最大限度地促进交易。涉案房屋虽登记在上诉人吕后政名下，但系两上诉人夫妻关系存续期间取得的财产，属于夫妻共同财产。现上诉人黄雅淑作为共同共有人与被上诉人的配偶签订房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同。上诉人上诉称吕后政未在涉案合同上签字，合同尚未成立生效的理由，本院不予支持。关于本案违约责任的承担问题。上诉人黄雅淑在履行期限届满之前，明确表示不履行合同主要义务，违反了诚信原则，应当承担违约责任，上诉人黄雅淑应当向被上诉人支付违约金，根据本案实际履行情况及双方的过错程度，结合公平原则，一审法院酌定以转让总价款的10%即105000元确定违约金，并无不当，本院予以维持。因上诉人吕后政与黄雅淑是夫妻关系，案涉房产属于夫妻共同财产，且该债务发生在上诉人吕后政与黄雅淑夫妻存续期间，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”的规定，上诉人吕后政没有提供证据证明该债务属黄雅淑的个人债务，故吕后政应对上述违约金承担共同偿还责任。一审法院处理结果正确，本院予以维持。综上，两上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费14250元，由两上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  胡 江审 判 员  丁晓鹏二〇二一年七月十五日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮