广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂06民终358号 上诉人（原审原告）：防城港防城国民村镇银行有限责任公司。住所：广西防城港市防城区金花茶大道906号。统一社会信用代码：91450603599829519Y。 法定代表人：童建备，该公司董事长。 委托诉讼代理人：涂利斯，广西圆非律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李志华，男，汉族，1963年3月29日出生，现住广西防城港市。 委托诉讼代理人：周健，广西鼎颂律师事务所律师。 原审第三人：广西防城港恒信房地产有限公司。住所：广西防城港市港口区珊瑚路7号华苑玫瑰假日商住楼1幢4层401号房。统一社会信用代码：91450600779105059F。 法定代表人：陈荣生，该公司董事长。 上诉人防城港防城国民村镇银行有限责任公司（以下简称国民银行）因与被上诉人李志华、原审第三人广西防城港恒信房地产有限公司（以下简称恒信公司）执行异议之诉一案，不服防城港市防城区人民法院（2020）桂0603民初1260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人国民银行的委托诉讼代理人涂利斯、被上诉人李志华的委托诉讼代理人周健，原审第三人恒信公司的法定代表人陈荣生到庭接受询问。本案现已审理终结。 上诉人国民银行上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持国民银行一审的诉讼请求；二、本案一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人国民银行与恒信公司虽然达成了和解协议并约定协商对外销售，但恒信公司并未与国民银行协商。恒信公司未到庭，没有提供其与国民银行就销售涉案房屋进行协商销售的证据。一审法院仅以和解协议有协商对外销售的约定即视为恒信公司在销售房屋之前已经通知了抵押权人国民银行属于认定事实错误。二、一审判决适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条属于适用法律错误。该规定属于司法解释，其效力低于《中华人民共和国担保法》，本案应当适用《中华人民共和国担保法》第四十九条：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”之规定，恒信公司与被上诉人签订的涉案房屋买卖合同无效。三、依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项之规定，并未限定买受人在所购商品房的城市内无其他用于居住的房屋，该规定应理解为在全中国范围内无其他用于居住的房屋。一审仅以其在防城港市用于居住的房屋就得出其名下无其他用于居住的房屋已属于认定事实错误。四、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二点仅适用于建设工程纠纷中商品房买受人的物权期待权，该条涉及到工程价款优先受偿权的顺位问题，一审判决适用该条认定本案错误。本案基础法律关系为借款合同纠纷并非建设工程承包合同纠纷。国民银行是抵押权人，借款合同中出借人并非承包人，本案中被上诉人作为买受人的物权期待权不能对抗国民银行基于借贷事实享有的优先受偿权和抵押权。 被上诉人李志华辩称，一、一审判决认定事实清楚。1、从2018年3月28日国民银行与恒信公司之间达成的执行和解协议内容看，作为抵押权人的国民银行已经同意恒信公司对外销售涉案房屋，而一审法院据此认定恒信公司在销售前已经通知国民银行符合执行和解协议的约定。2、根据九民会议纪要第125条“买受人名下无其他用于居住的房屋”之规定，可以理解为涉案房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，符合上述规定精神。因此，应当认定被上诉人名下无其他用于居住的房屋区域仅限于防城港市，而不是全国范围，故一审判决认定被上诉人购买涉案房屋用于消费居住符合事实和法律依据。二、一审适用法律正确。1、根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”之规定，在抵押权人同意转让抵押物的情况下，抵押权的效力仅及于转让款。本案中，国民银行与恒信公司达成执行和解的同时由一审法院作出民事裁定，同意恒信公司对外销售涉案房屋，应视为国民银行放弃抵押权，而被上诉人作为善意购房人已经支付对价的情况下，理应保护购房者的所有权。2、退一步说，即使国民银行拥有涉案房屋抵押权，根据九民会议纪要第126条规定，被上诉人作为已经交付大部分购房款的消费者，其权利优于抵押权人。综上，国民银行的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 恒信公司辩称，本案产生纠纷的责任在于恒信公司，恒信公司需要时间筹钱还款，尽力化解该次纠纷。 国民银行向一审法院起诉请求：一、撤销防城区人民法院（2020）桂0603执异11号执行裁定；二、判决继续执行位于防城港市港口区房屋。 一审法院认定事实：2014年6月27日，恒信公司因经营需要，向国民银行借款1880万元，以其开发建设的位于防城港市港口区〔国有土地使用权证号：防港国用（2007）第0140号、防港国用（2008）第0095号〕作为抵押并办理了抵押登记，抵押房产的具体房号为：11层1101号房，12层1201、1202、1204号房，13层1301、1302号房，14层1402、1403、1404号房，15层1501、1502、1503号房，16层1601、1602、1603、1604号房，17层1701、1702、1703、1704号房，18层1801、1802、1804号房，19层1901、1902、1904号房，20层2001、2002、2003、2004号房，21层2101、2102、2104号房，22层2201、2202、2203、2204号房，23层2301、2302、2304号房，24层2401、2402、2403、2404号房，25层2502、2503、2504号房，26层2601、2602、2603号房，27层2701、2702、2703、2704号房，28层2803、2804号房。借款到期后，恒信公司未能及时偿还贷款。国民银行向一审法院提起诉讼，一审法院于2017年11月20日立案受理，于2017年11月22日作出（2017）桂0603民初1657号民事调解：一、恒信公司定于2017年11月23日前偿还国民银行借款本金16307700元及利息1270660.43元（利息暂计至2017年10月20日，以后按月利率15.0219‰计至还清之日止）；二、国民银行对恒信公司名下提供抵押的上述56套房产享有优先受偿权。 2017年11月27日，国民银行向一审法院申请执行，并请求查封恒信公司抵押的上述56套房产及冻结恒信公司的银行账户（户名：广西防城港恒信房地产有限公司，开户银行：防城港防城国民村镇银行有限责任公司群星路支行，账号：61×××86），一审法院于2017年11月28日作出（2017）桂0603执673号执行裁定：一、冻结被执行人广西防城港恒信房地产有限公司在防城港防城国民村镇银行有限责任公司群星路支行账号为61×××86的存款，冻结期限为一年；二、查封被执行人广西防城港恒信房地产有限公司名下位于防城港市港口区房产〔国有土地使用权证号为：防港国用（2007）第0140号、防港国用（2008）第0095号；抵押房产的具体房号为：11层1101号房，12层1201、1202、1204号房，13层1301、1302号房，14层1402、1403、1404号房，15层1501、1502、1503号房，16层1601、1602、1603、1604号房，17层1701、1702、1703、1704号房，18层1801、1802、1804号房，19层1901、1902、1904号房，20层2001、2002、2003、2004号房，21层2101、2102、2104号房，22层2201、2202、2203、2204号房，23层2301、2302、2304号房，24层2401、2402、2403、2404号房，25层2502、2503、2504号房，26层2601、2602、2603号房，27层2701、2702、2703、2704号房，28层2803、2804号房〕，查封期限为三年。一审法院查封的上述56套房产，经双方当事人协商同意已对外销售了28套，所得的款项已抵偿恒信公司所欠国民银行的部分借款本息，一审法院根据国民银行的申请，对已经销售的28套房产解除查封。后国民银行与恒信公司达成执行和解协议：一、对恒信公司名下尚未销售的28套房产继续由双方协商对外销售，所得的款项用以偿还恒信公司所欠国民银行的借款本息；二、国民银行同意撤回一审法院（2017）桂0603执673号执行案件的执行；三、案件受理费63635元，申请执行费83707.70元，合计147342.7元，由恒信公司承担。一审法院于2018年3月28日作出（2017）桂0603执673号之七执行裁定书：终结本院（2017）桂0603执673号执行案件的执行。 2020年3月9日，国民银行向一审法院申请恢复执行，一审法院于2020年4月2日作出（2020）桂0603执恢47号之一执行裁定书：一、继续查封恒信公司名下位于防城港市港口区，15层1501号房，17层1701号房，18层1802号房，19层1901号房，24层2403号房，26层2602、2603号房，27层2701、2702号房，28层2803号房等12套房，期限为三年；二、评估、拍卖、变卖恒信公司名下位于防城港市港口区，15层1501号房，17层1701号房，18层1802号房，19层1901号房，24层2403号房，26层2602、2603号房，27层2701、2702号房，28层2803号房等12套房。 2020年7月7日，李志华向一审法院提出执行异议，一审法院于2020年7月30日作出（2020）桂0603执异11号执行裁定书：一、解除对恒信公司位于防城港市港口区房屋的查封并中止对房屋的其他执行措施；二、驳回异议人李志华的其他异议申请。国民银行不服，于2020年9月7日向一审法院提起执行异议之诉。 另查明，2017年1月14日，李志华与恒信公司签订《商品房买卖合同（现售）》，约定：李志华购买恒信公司位于防城港市港口区，该房产建筑面积178.15㎡，折后销售单价为2400元／㎡，折后销售总价为427560元。案涉房屋采取贷款方式付款。首期房价款为128560元，第二期房价款为299000元。2016年12月9日，李志华向恒信公司转账128560元。2017年2月7日，李志华现金汇入恒信公司账户199000元，备注为购房款。上述两笔款项，恒信公司均出具了收据交由李志华收执。2017年7月11日，恒信公司向李志华送达房屋交接及入伙通知书，要求其于2017年7月11日前办理西湾恒信花园小区“恒星苑”3栋1201号房屋交接及入伙手续。现李志华接收了案涉房屋并交纳了物业费、水费等相关费用。经查询，李志华名下在防城港市住房。 一审法院认为，本案系申请执行人提出的执行异议之诉纠纷，争议焦点为李志华是否具有足以排除强制执行的民事权益。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”，具体到本案中，李志华与恒信公司于2017年1月14日签订《商品房买卖合同》，该合同系买卖双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应当认定为合法有效的合同。国民银行依据《中华人民共和国担保法》第四十九条：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”主张转让行为无效，但在（2017）桂0603执673号执行案件中，国民银行已经与恒信公司达成和解协议，对恒信公司名下尚未销售的28套房产（包括案涉房屋在内）继续由双方协商对外销售，所得的款项用以偿还恒信公司欠国民银行的借款本息，应当视为恒信公司在销售房屋之前已经通知了抵押权人国民银行。国民银行的主张无法律依据，不予认可。因涉案房屋于2017年11月28日被一审法院裁定查封后，国民银行与恒信公司达成和解协议，国民银行同意撤回一审法院（2017）桂0603执673号执行案件的执行。一审法院于2020年4月2日再次裁定继续查封包括案涉房屋在内的12套房屋，故本案审查李志华是否在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的时间点应当为2020年4月2日之前。根据李志华所举证据显示，其于2017年1月14日签订《商品房买卖合同》，在法院查封之前，所买卖的房屋属于居住型房产，且其名下在防城港市没有其他用于居住的房屋，其已经支付了合同约定的总价款的百分之五十以上，其提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。 其次，虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条在法条的前半部规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”，但是在该法条的后半部同时还作出了“但法律、司法解释另有规定的除外”的但书性规定，表明法条的前半部规定并非为绝对的、唯一的情形，还有法律、司法解释另行规定的其他情形。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，可以得出消费者基于交付购买商品房的全部或者大部分购房款，成为合法有效的商品房买受人所形成的物权期待权，优先于建设工程承包人的优先受偿权以及商业银行向开发商贷款而设定的抵押权，也即抵押权不得对抗消费者的物权期待权。李志华购买案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，也符合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定的消费者交付购买商品房的全部或者大部分款的适用条件，享有足以排除强制执行的民事权益。故国民银行请求撤销一审法院（2020）桂0603执异11号执行裁定和判决继续执行位于防城港市港口区房屋，于法无据，不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，判决：驳回国民银行的诉讼请求。案件受理费100元，由国民银行公司负担。 本案二审期间，各方当事人均没有提交新证据。 一审法院查明事实属实，本院予以确认。 依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，李志华与恒信公司签订商品房买卖合同,国民银行申请执行涉案房屋等法律事实均形成于《中华人民共和国民法典》施行前，故适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释规定处理本案。 根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为李志华是否享有足以排除执行的民事权益。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，李志华作为涉案商品房买受人只要符合上述条件，其就享有足以排除执行的民事权益。 首先，关于李志华是否在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同的问题。经查，李志华于2017年1月4日与恒信公司签订了涉案商品房买卖合同。签订该合同时，涉案房屋虽然为恒信公司抵押给国民银行的抵押物，国民银行上诉认为依据《中华人民共和国担保法》第四十九条之规定，涉案合同应当为无效合同。如前所述，本案虽然应当适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律法规，但是《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款亦规定了“但是法律、司法解释另有规定的除外”，同时该规定第八条规定：“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定”。对于抵押期间，抵押财产的转让是否有效的认定，依据《中华人民共和国民法典》第四百零六条第一款：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”之规定，李志华与恒信公司签订的商品房买卖合同为合法有效的买卖合同。故国民银行上诉认为该合同无效的理由均不能成立，本院不予采纳。至于本案李志华与恒信公司签订的合同是否在人民法院查封前的问题，由于李志华与恒信公司签订涉案合同的时间为2017年1月14日，2017年11月28日一审法院作出裁定查封涉案房屋，故不论是一审法院认定的时间节点2020年4月2日还是一审法院作出裁定的2017年11月28日，李志华与恒信公司签订的合同时间均早于上述两个时间节点，应当认定为在人民法院查封前。因此，李志华是在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同。 其次，关于李志华名下是否无其他用于居住的房屋的认定问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项之规定，应当认定为买受人在被执行房屋所在地其名下无其他能够用于居住的房屋。本案中，经查，李志华在防城港市除了涉案房屋并无其他用于居住的房屋，故一审判决对此认定正确，本院予以确认。国民银行上诉认为应当从全国范围内对李志华名下是否有其他用于居住的房屋进行认定显然于法无据，本院不予支持。 关于李志华是否已经支付超过合同约定的总价款的百分之五十的问题。经查，涉案房屋总价款为427560元，李志华已经支付128560元、199000元合计327560元，其所支付涉案房屋价款已经超过房屋总价款的50%。 最后，关于李志华作为买受人的物权期待权能否对抗国民银行的抵押权的问题。作为买受人的物权期待权保护是指买受人在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》之规定，明确建设工程价款优先于抵押权和其他债权，建筑工程价款优先权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，因此抵押权的行使不能对抗购房的消费者的物权期待权。一审法院对此认定正确，本院予以确认。由于上述批复的相关规定并非特指建设工程施工合同纠纷，也未排除基于其他法律关系所产生的抵押权适用范围，故国民银行上诉主张其基于借贷法律关系而享有的抵押权不能适用该批复，进而认为李志华的物权期待权不能对抗其抵押权的理由不能成立，本院不予支持。一审法院认为李志华购买涉案房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》之规定，享有足以排除国民银行强制执行涉案房屋的民事权益正确，本院予以维持。 综上所述，上诉人国民银行的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6226.9元（上诉人防城港防城国民村镇银行有限责任公司已预交），由上诉人防城港防城国民村镇银行有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 潘云燕 审 判 员 李丽莉 审 判 员 李启宁 二〇二一年七月七日 法官助理 蔡澄莎 书 记 员 刘德明 附：本案判决所依据的相关法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。