江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0582民初7420号原告：苏州正信置业发展有限公司,住所地张家港市锦丰镇（江苏扬子江国际冶金工业元锦绣路3号811室）。法定代表人：沈仑，该公司总经理。委托诉讼代理人：王晓艺，该公司员工。委托诉讼代理人：江浩，该公司员工。被告：吴友健，男，1996年1月14日出生，汉族，住江苏省滨海县。原告苏州正信置业发展有限公司（以下简称正信公司）与被告吴友健商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月21日立案后，依法适用简易程序于2021年6月18日公开开庭进行了审理。原告正信公司委托诉讼代理人王晓艺、被告吴友建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正信公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《商品房买卖合同》及附件(合同编号为：Y2018028984)；2.被告偿还原告代被告向中国农业银行股份有限公司张家港分行的贷款本金、利息、诉讼费等款项共计人民币790000元；3.被告向原告支付解约违约金人民币159040.2元；4.被告将房屋返还给原告，并立即配合原告至房产部门办理商品房买卖合同的注销备案登记手续；5.本案诉讼费用均由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年9月26日签署《商品房买卖合同》及附件，被告向原告购买位于张家港市××××室，该商品房总房价款为1060268元，合同约定付款方式为银行按揭分期付款，被告应在签订合同时向原告支付购房总价款的30.21%，即人民币320268元；被告应在2018年12月27日前向原告支付购房总价款的69.79%（银行按揭款项），即人民币740000元。2019年1月8日，被告与中国农业银行股份有限公司张家港分行、原告签订《个人购房担保借款合同》，由被告向银行申请740000元贷款，原告为此承担阶段性连带责任保证。被告交纳购房款并接收该房屋后，由于未按约归还银行按揭贷款，导致银行将被告及原告共同起诉至张家港市人民法院。张家港市人民法院作出（2020）苏0582民初9678号民事判决书，要求原告对被告欠付的贷款本金及相应利息、银行实现债权支出的律师费、诉讼费等承担连带保证责任，且依据该判决张家港市人民法院已于2021年3月26日划扣原告银行账户790000元，原告已履行全部金钱给付义务。根据合同补充协议第六条第四款约定，原告承担保证责任后有权解除合同并且要求被告承担商品房总房价款15%(159040.2元）的违约金，原告代被告向贷款银行支付的贷款本金部分视为被告欠被告的房价款、利息及实现债权费用等视为被告欠原告的债务。被告的行为已构成严重违约，损害了原告的合法权益。被告吴友健辩称，原告主张的违约金过高，其愿意在2021年6月30日之前向原告支付代偿款79万元和违约金8万元，共计87万元，合同继续履行。本院经审理查明事实如下：2018年9月27日，正信公司（甲方、出卖人）与吴友健（乙方、买受人）签订商品房买卖合同及补充协议，约定吴友健购买正信公司开发的十里锦绣花园80幢602室商品房，建筑面积116.08平方米，商品房总价款1060268元。补充协议第五条关于付款方式及期限第3项约定，买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总价款的30.21%即320268元，并向贷款银行办理按揭申请手续；在2018年12月27日前付该商品房总房价款的69.79%给出卖人即74万元。补充协议第十六条关于买受人拖欠银行按揭贷款责任约定，买受人若是以银行按揭贷款方式支付房价款的，因任何原因导致出卖人须为买受人承担保证责任，则买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项及出卖人已承担费用或解除合同，出卖人选择解除合同的，出卖人代买受人向贷款银行支付的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息、银行实现债权费用及出卖人已承担费用等视为买受人欠出卖人的债务，买受人应按该商品房总价款的15%支付违约金给出卖人。双方在合同中还对其他条款进行了约定。上述合同签订后，吴友健以银行贷款方式支付了剩余购房款，正信公司向吴友健交付了约定的商品房。因吴友健未按时归还银行贷款，中国农业银行股份有限公张家港分行向本院提起诉讼，要求吴友健清偿借款本金及利息、罚息、复利，并赔偿律师费、诉讼费等损失，正信公司对吴友健的上述债务承担连带清偿责任。本院于2020年10月19日作出（2020）苏0582民初9678号民事判决书，判决：一、被告吴友健应归还原告中国农业银行股份有限公司张家港分行借款本金725825.03元并支付相应的利息、罚息、复利（截止2020年10月13日的利息为1564.88元，自2020年10月14日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利均按照《个人购房担保借款合同》的约定计算）；二、被告吴友健应偿付原告中国农业银行股份有限公司张家港分行律师费损失37965元；三、被告苏州正信置业发展有限公司对被告吴友健的本案债务承担连带清偿责任。案件受理费减半收取5727元、财产保全费4470元，合计10197元，由被告吴友健、苏州正信置业发展有限公司负担等。上述判决生效后，本院经执行，依法扣划正信公司银行存款79万元。因吴友健未归还上述款项，故正信公司诉至法院。以上事实，有当事人提交的商品房买卖合同、民事判决书以及本院庭审笔录等证据材料予以证实。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。因被告未及时归还银行贷款致使原告被追索，并最终由原告代被告归还了结欠的银行贷款本金、利息、罚息、复利及贷款银行的律师费、诉讼费、执行费等损失共计79万元，根据双方合同约定，原告在承担上述担保责任后，有权解除合同并要求被告归还上述代还款项及支付商品房总价款的15%的违约金，故原告要求解除案涉商品房买卖合同本院予以支持，合同自被告收到应诉材料之日即2021年6月1日解除，被告应归还原告代偿款项79万元，并支付违约金159040.2元（1060268元×15%）。因案涉房屋已交付被告，故被告应当返还原告案涉房屋，并配合原告办理上述商品房买卖合同的注销备案登记手续。被告辩称原告主张的违约金过高，但并未举证证明，本院对此不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用一、原告苏州正信置业发展有限公司与被告吴友健于2018年9月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：Y2018028984）于2021年6月1日解除。二、被告吴友健于本判决生之日起十日内归还苏州正信置业发展有限公司代偿款79万元，并支付违约金159040.2元，合计949040.2元。三、被告吴友健于本判决生效之日起十日内将案涉十里锦绣花园80幢602室商品房返还原告苏州正信置业发展有限公司，并配合原告办理上述商品房买卖合同的注销备案登记手续。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7171元，由被告吴友健负担，限于本判决生效之日起十日内缴纳至本院诉讼费账户（详见当事人须知）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 曾宪佳二〇二一年七月十二日法官助理 谢佳桐书 记 员 周雪妍张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司苏州张家港分行营业部，账号：62×××63；2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司苏州张家港分行营业部，执行款账号：62×××66。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。张家港市人民法院