河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初5854号原告：河南居易置业有限公司，住新郑市龙湖镇商业路南侧龙泊圣地龙腾15号楼，统一社会信用代码：91410100752281212T。法定代表人：高晓伟，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王俊强，河南见地律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：许晓孟，河南见地律师事务所律师（特别授权）。被告：贺伟伟，男，1988年2月12日出生，汉族，户籍地河南省禹州市，现住河南省新郑市。原告河南居易置业有限公司与被告贺伟伟商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月10日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告河南居易置业有限公司的委托诉讼代理人许晓孟到庭参加了诉讼，被告贺伟伟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告河南居易置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告于2016年7月4日签订的编号为16001526961的《商品房买卖合同》；2、依法判令被告贺伟伟协助原告办理涉案《商品房买卖合同》备案登记（不动产预告登记、抵押权预告登记、合同备案登记）的注销手续；3、依法判令被告支付原告违约金52219.6元及代其垫付的利息、罚息47050.19元（暂计至2020年12月28日，具体以银行扣款回单总数为准）；4、依法判令被告向原告支付本案律师费20000元；5、本案的诉讼费用、保全费、保全保险费由被告承担。事实与理由：2016年7月4日，原、被告双方签订了编号为16001526961的《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于新郑市××镇学府路南侧居易国际城L34号楼5层502号房屋，合同约定房屋总价款为522196元，被告采用按揭贷款方式付款，首付款105196元，贷款417000元。之后被告与上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行签订了《个人购房担保借款合同》，原告为被告的按揭贷款提供阶段性连带责任保证。买卖合同附件四《合同补充协议》第6条约定:如被告逾期超过60日未向原告支付其向银行代偿的全款款项或者原告连续三个月以上承担担保责任的，原告有权解除本合同。现被告未按期向按揭银行偿还贷款，导致按揭银行多次扣划原告保证金，经原告多次催要，被告未付清代偿款项。故为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告贺伟伟没有到庭，亦没有向本院提交答辩意见及任何证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院根据上述有效证据，认定如下事实：2016年7月4日，原告河南居易置业有限公司作为出卖人与作为买受人的被告贺伟伟签订了合同编号为16001526961的《商品房买卖合同》一份，合同主要约定:1、被告购买原告开发的位于新郑市××镇学府路南侧居易国际城L34号楼5层502号房屋，房屋用途为成套住宅，建筑面积88.17平方米；2、价款及支付方式：每平方米5922.6元，合同总价款为522196元，首付款为105196元，约定付款时间2016年7月4日，剩余购房款417000元采用商业贷款方式于2016年8月3日支付；3、违约责任：①买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在90日之内的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行；③出卖人如未按合同规定的期限将符合约定标准的房屋交付买受人使用，逾期不超过90日的，应自合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；④逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。原、被告双方在《商品房买卖合同》并约定了其他的权利和义务。原、被告双方在《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第6条中约定“买受人选择按揭付款方式的，在签订完《商品房买卖合同》后支付完首付款。并向出卖人指定的按揭银行提交符合银行要求的完整资料及相关费用。出卖人协助买受人在合同签订后30天内与银行签订按揭贷款合同，相关手续费由买受人自行承担…。本合同中如买受人采用按揭贷款方式，并由出卖人提供阶段性按揭贷款担保的，买受人未能按期向贷款银行偿还到期贷款本金及利息视同对本合同的违约。如买受人对按揭银行构成违约导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人承担担保责任后10日内，将出卖人承担担保责任的费用全额支付给出卖人，逾期超过60日未支付或者出卖人连续三个月以上承担担保责任的，出卖人在履行担保责任后有权解除本合同，有权将合同标的物另行出售，并按本合同房款总金额的10％向买受人收取违约金;出卖人有权从买受人已支付的房款中代为扣除应支付银行的本息、罚息、违约金及其它出卖人处理解除合同所支出的其他各项合理费用(包括诉讼费、保全费、律师费等)，剩余款项退还买受人。如出卖人损失超过向买受人收取的违约金时，出卖人有权向买受人追偿”。原、被告双方在《合同补充协议》中并对合同其他事项约定了具体的权利和义务。上述《商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订后，被告贺伟伟于2016年7月4日向原告河南居易置业有限公司缴纳了房屋首付款105196元，原告于2016年7月11日为被告办理了上述商品房的不动产信息备案登记。2016年8月16日，被告贺伟伟、原告河南居易置业有限公司与上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号:76202016102718130301），约定被告贺伟伟向上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行贷款金额合计人民币417000元，贷款期限为360个月，借款用途为购买房屋，被告并以其购买的位于新郑市××镇学府路南居易国际城L34号楼5层502号房屋作为抵押，原告河南居易置业有限公司对本合同项下借款承担阶段性连带保证责任。三方当事人在《个人购房担保借款合同》中还约定了其他的权利和义务，新郑市国土资源局亦于2016年10月24日为三方当事人办理了第0001787号豫（2016）新郑市不动产证明。《个人购房担保借款合同》签订后，上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行依约向被告发放了贷款417000元，直接转款至三方当事人在合同中约定的原告收款账户内，但被告贺伟伟在合同履行期间并没有全部按照约定向上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行按时、足额偿还按揭款项。2020年10月21日，原告河南居易置业有限公司以EMS标准快递的形式，按照双方在《商品房买卖合同》上约定的送达地址及联系方式向被告贺伟伟发出《催告函》，主要载明：由于被告贺伟伟未能按时、足额向银行履行还款义务，截止2020年7月29日，银行已经扣除原告公司保证金56839.22元及截止2020年10月21日利息3856.47元，合计60695.69元，故要求被告贺伟伟在收到本函之日起3日内偿还原告为其垫付的贷款本息并按时、足额偿还剩余的贷款，否则，原告公司将按照双方在《合同补充协议》第6条中的约定依法追究被告的违约责任直至解除《商品房买卖合同》。但原告向本院提交的证据显示被告并没有收到该《催告函》。2020年12月21日，原告河南居易置业有限公司又以EMS标准快递的形式，按照双方在《商品房买卖合同》上约定的送达地址及联系方式向被告贺伟伟发出了《合同解除通知函》，主要载明：1、解除双方所签订的合同编号为16001526961的《商品房买卖合同》及附件；2、请尽快与原告公司协商处理合同解除后的善后事宜，配合办理备案登记（不动产预告登记、抵押权预告登记、合同备案登记）的注销手续；3、合同解除事宜处理完毕后，计算并退还被告相应的款项。但原告向本院提交的证据显示被告亦没有收到该《合同解除通知函》。上述《催缴函》及《合同解除通知函》发出后，被告贺伟伟一直没有按照原、被告在《商品房买卖合同》及《合同补充协议》上的约定将原告为其在上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行垫付的借款本息偿还给原告，双方为此发生纠纷，原告于2021年6月10日向本院提起了诉讼。本案在审理过程中，原告向本院提交了上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行出具的《结清证明》载明：贺伟伟已于2021年7月15日全部结清所借我方的贷款，债务已经按照约定履行，主债权消灭，从属于此债权的抵押权信息详细如下：抵押人：贺伟伟，不动产登记证明号：豫（2016）新郑市不动产证明第0001787号，房屋所有权证号/商品房买卖合同号：1609017636，债务结清，同意办理抵押注销登记。同时，原告在庭审中称其至今并未对其为被告向贷款银行垫付的相关贷款本息向被告行使追偿权。2021年5月7日，原告河南居易置业有限公司向本院申请了诉前财产保全，并向本院提交了其于2021年4月16日向阳光财产保险股份有限公司郑州中心支公司缴纳了诉讼财产保全责任保险费用783.29元的缴费凭证及其于2021年5月7日向本院缴纳了财产保全费3131元的缴费凭证。同日，本院作出（2021）豫0184财保96号民事裁定书，依法冻结被申请人贺伟伟银行存款522196元货查封其相应价值的财产，财产保全费3131元，由申请人河南居易置业有限公司预交。2021年3月25日，原告河南居易置业有限公司作为委托人（甲方）与作为受委托人的河南见地律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》一份，主要约定：1、甲方因与贺伟伟商品房买卖合同纠纷一案，委托乙方的律师代理进行诉讼，乙方指派王俊强、许晓孟律师作为委托人的特别授权诉讼代理人；2、双方约定，律师代理费为20000元，为一次转账支付。双方并在协议中约定了各自其他相关的权利和义务。河南见地律师事务所于2021年4月20日收取了委托人河南居易置业有限公司律师代理费20000元，并为该公司出具了正式的河南增值税普通发票。以上事实，有原告向本院提交的商品房买卖合同及附件、合同信息备案摘要、不动产登记证明、个人购房担保借款合同、个人贷款还款通知书、催告函、合同解除函、诉讼财产保全责任保函发票、民事裁定书、保全费票据、诉讼费票据、委托代理合同、代理费发票、转账凭证等证据及原告的当庭陈述予以证实。本院认为：被告贺伟伟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，怠于行使法律赋予的权利，应视为对其答辩、举证、质证、辩论等权利的放弃，原告河南居易置业有限公司向本院提交的证据符合证据的关联性、真实性、合法性原则，本院依法予以采信。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。本案系合同当事人因在履行《商品房买卖合同》及附件和《个人购房担保借款合同》过程中引起的纠纷，引起该纠纷的法律事实发生在民法典实施前，故本案应适用当时的法律、司法解释的相关规定。本案中，原告河南居易置业有限公司与被告贺伟伟签订的《商品房买卖合同》及附件和原、被告共同与上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行签订的《个人购房担保借款合同》均系合同当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法均应为有效合同，双方应当本着诚实信用的原则，按照合同的约定全面履行各自的义务。关于原、被告之间的《商品房买卖合同》及附件应否解除的问题。原、被告之间的《商品房买卖合同》及附件签订后，被告贺伟伟虽然向原告缴纳了首付款105196元并部分履行了其与上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行签订的《个人购房担保借款合同》中偿还贷款本息的义务，但由于其并没有按照《个人购房担保借款合同》约定全面履行向贷款银行按期支付按揭贷款本息的义务，导致贷款银行宣布未到期的贷款全部提前到期，并最终由原告河南居易置业有限公司代被告贺伟伟承担了偿还贷款本息的义务，且依据原告向本院提交的证据能够证实其已经代被告贺伟伟向上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行履行了全部贷款本息的义务，故被告贺伟伟的行为已构成了严重违约，依法应承担相应的民事责任。同时，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。因此，原告依据其与被告签订的《商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》的约定，要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求符合法律规定及合同的约定，本院依法予以支持。关于原告要求被告协助其办理涉案《商品房买卖合同》相关备案登记（不动产预告登记、抵押权预告登记、合同备案登记）注销手续的问题。按照原、被告双方在《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》的约定，原告为被告办理涉案房屋的抵押权预告登记、不动产预告登记、合同备案等事宜系双方签订《商品房买卖合同》中的附随义务，《商品房买卖合同》解除后，其附随义务亦应予以终止履行，故原告要求判令被告协助其办理解除涉案《商品房买卖合同》相关登记备案注销手续的诉讼请求依法亦应予以支持。关于原告主张被告贺伟伟应支付其违约金52219.6元应如何处理的问题。原、被告双方在《商品房买卖合同》及附件四《补充协议》中约定买受人付款“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金”、“逾期超过60日未支付或者出卖人连续三个月以上承担担保责任的，出卖人在履行担保责任后有权解除本合同，有权将合同标的物另行出售，并按本合同房款总金额的10％向买受人收取违约金;出卖人有权从买受人已支付的房款中代为扣除应支付银行的本息、罚息、违约金及其它出卖人处理解除合同所支出的其他各项合理费用(包括诉讼费、保全费、律师费等)，剩余款项退还买受人”。由于上述合同及附件中对违约金的标准约定不相一致，本院据此依法酌定对原告主张被告的违约金按照合同约定购房款总金额的10％计算，但原告主张的律师代理费20000元系由被告违约产生的，该律师代理费20000元应包含在原告主张的违约金之中。因此，本院对原告主张的违约金52219.6元依法应予以支持，对其主张的其他费用依法不予支持。关于《商品房买卖合同》及附件解除后，原告代为被告向贷款银行垫付的利息、罚息及被告向原告缴纳的房屋首付款及其已经向贷款银行缴纳的贷款本息如何处理的问题。本案中，由于被告贺伟伟没有到庭应诉，亦没有向原告主张相应的权利，故本院确认原、被告合同解除后，双方在《商品房买卖合同》中约定的涉案商品房将被原告收回，原告已经收到被告缴纳的购房首付款、维修基金等费用应退还给被告，但应扣减原告代偿的贷款本息、违约金、诉讼费等相关费用，且应待双方《商品房买卖合同》抵押权预告登记、商品房预告登记、合同备案登记等注销手续完成后，剩余部分款项一并应退还给被告。因此，对于原告代为被告向贷款银行垫付的利息、罚息及被告向原告缴纳的房屋首付款及其已经向贷款银行缴纳的贷款本息等事项，在本案中不再作出处理，原、被告双方可另行予以协商解决为宜。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条之规定，判决如下：一、解除原告河南居易置业有限公司与被告贺伟伟于2016年7月4日签订编号为16001526961的《商品房买卖合同》及附件，双方在合同中约定的权利和义务终止履行；二、被告贺伟伟应在本判决生效之日起30日内协助原告河南居易置业有限公司办理解除编号为16001526961的《商品房买卖合同》不动产预告登记、抵押权预告登记、合同备案登记等注销手续;三、被告贺伟伟应于本判决生效之日起十日内向原告河南居易置业有限公司支付违约金52219.6元；四、驳回原告河南居易置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2686元，减半收取为1343元，财产保全费3131元，诉讼财产保全责任保险费用783.29元，共计5257.29元，由被告贺伟伟负担。本判决为终审判决。审判员  高安民二〇二一年七月二十八日书记员  李明展