云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2021）云0126民初1055号原告:石林广建房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9153012669309589X0。住所地：云南省昆明市石林彝族自治县鹿阜街道办事处东山路。法定代表人：张英杰，公司总经理。委托诉讼代理人：陈韦伶，云南薄法律师事务所律师，特别授权代理。被告：普永刚，男，1987年5月20日生，彝族，住云南省昆明市石林彝族自治县。被告：中国工商银行股份有限公司石林支行。统一社会信用代码：91530126709747312F。住所地：云南省昆明市石林县鹿阜街道办事处石林中路114号。负责人：吴江，该行行长。委托诉讼代理人：王绍宏、李学飞，公司员工。特别授权代理。原告石林广建房地产开发有限公司（以下简称：广建公司）与被告普永刚、中国工商银行股份有限公司石林支行（以下简称：石林支行）保证合同纠纷一案，本院于2021年5月14日受理后，依法适用简易程序于2021年7月1日公开开庭进行审理，原告广建公司的委托诉讼代理人陈韦伶，被告石林支行的委托诉讼代理人王绍宏、李学飞到庭参加诉讼，被告普永刚经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告广建公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令两被告履行《个人购房借款担保合同》约定，办理房屋按揭贷款抵押登记，并判令免除原告的阶段性担保责任；二、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：免除原告在2011年11月26日签订的在借款合同中的阶段性保证担保责任，放弃要求办理按揭贷款抵押登记的诉讼请求。事实及理由：原告为石林县世纪阳光小区的房地产建筑开发商，被告普永刚向原告购买石林县世纪阳光一期7幢1002号房屋，被告石林支行为被告普永刚提供了房屋按揭贷款，三方于2011年12月26日签订了《个人购房借款担保合同》，约定被告石林支行向被告普永刚发放按揭贷款16万元，由原告提供阶段性保证担保，在被告办理了房屋抵押他项权证后免除原告的阶段性担保责任。合同签订后被告普永刚没有履行合同约定，拖欠按月支付的按揭贷款，原告为此履行保证责任，为其垫付了部分贷款。同时原告也多次向被告石林支行提出要求，希望两被告尽快办理他项权证。但两被告仍然拖延办理至今已经10年之久，其行为已经构成违约，应当免除原告的阶段性担保责任。因此，为维护合法权益，原告依法提起诉讼。被告普永刚未到庭，亦未提交答辩意见，本院视为其放弃答辩权利。被告石林支行答辩称，一、《个人购房借款担保合同》明确约定，在办妥抵押登记完毕，且贷款人收到载有上述抵押登记的房屋他项权证前，原告应当对借款人普永刚的借款本息以及相关的实际债权的费用承担连带保证责任，原告的诉求条件和事实、证据均不成立。原告认为，石林支行未办理抵押登记就发放贷款，加重了原告的担保责任，我方认为合同是三方平等自愿的情况下签订的，并经过石林县公证处公证，公证书记载普永刚取得所购房屋所有权并办受抵押登记之前，原告自愿为普永刚提供担保。借款合同和公证书都充分证实原告承担保证责任的期限是在办妥他项权证并且将他项权证移交银行，才能免除原告的阶段性担保责任；二、原告的第一项诉讼请求不成立，所以本案的诉讼费应该由原告自行承担；三、由于借款人普记刚已经违约，我方已向石林县法院提起诉讼，要求普永刚偿还贷款，石林支行承担担保责任。原告广建公司向本院提交证据如下：1.《商品房购销合同》，欲证实：被告普永刚购买原告开发的房屋，向石林支行按揭贷款的事实。2.《个人购房借款担保合同》、《公证书》，欲证实：被告普永刚及石林支行没有按照合同约定办理抵押登记构成违约，应当予以免除原告的保证责任。被告普永刚未向本院提交证据。被告石林支行向本院提交证据：1.《公证书》，欲证实：原告与二被告签订的《个人借款担保合同》经过公证，真实有效；2.《个人购房借款担保合同》，欲证实：原告与二被告在平等自愿的前提下签订了合同，普永刚向石林支行借款，在办妥抵押登记将他项权证移交给石林支行之前，原告承担阶段性担保责任；3.借款凭证一份，欲证实：2011年12月26日，石林支行向普永刚发放贷款16万元；4.《商品房买卖合同登记备案表》，欲证实：本案所涉房屋登记备案时间为2011年12月2日；5.贷款本息明细表，欲证实：截止目前为止，普永刚偿还本息及欠息情况。本院组织当事人进行了证据交换和质证，并根据双方的质证意见，本院认定如下：对原告提交的证据1符合证据的三性，本院予以确认；证据2与被告提交的《个人购房借款担保合同》一致，本院予以确认，但对原告欲证明的内容，并未在合同中进行约定，本院不予采信；对被告石林支行提交的证据1.2.3.4符合民事诉讼证据的特征，且被告欲证实内容，在证据中均有明确记载，本院予以确认；证据5与本案不具有关联性。经审理，本院确认以下案件事实：2011年11月15日，原告广建公司与被告普永刚签订《商品房购销合同》，原告将世纪阳光一期7幢10楼1002号房出售给被告普永刚，房屋总价款为23万元，由普永刚支付首付款7万元，尾款16万元于2011年11月26日前办理完银行按揭相关手续，由提供按揭的银行划到原告指定的账户。2011年12月26日，被告普永刚作为借款人并以案涉房屋作抵押担保与被告石林支行签订《个人购房借款担保合同》，原告作为阶段性保证人在《个人购房借款担保合同》上加盖公司印章确认，约定被告普永刚向被告石林支行借款16万元，借款期限为240个月。合同第十条10.2项约定：“阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。”合同第二十条第二项针对抵押登记约定:”抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续……。合同签订当天，被告石林支行向被告普永刚的银行账户发放了贷款16万元。2011年12月2日，石林县房地产管理所办理了《商品房买卖合同登记案表》，将案涉房屋登记备案在普永刚名下。2011年12月26日，经石林县公证处公证，取得（2011）云石林证字第3564号公证书，进一步明确在普永刚取得所购房屋的《房屋所有权证》办妥抵押登记之前，原告自愿为普永刚提供连带责任保证。后被告普永刚未能按借款合同约定向石林支行履行还贷义务，原告代其赔还石林支行按揭贷款本息12406.58元，且案涉房屋因一直未办理产权证，亦未办理抵押登记，原告作为保证人的阶段性担保责任一直未能免除，原告诉至本院。本院认为：原告广建公司与被告普永刚、石林支行签订的《个人购房借款担保合同》系双方的真实意思表示，且符合法律、行政法规的规定，应为合法有效的合同，原、被告双方应严格按照合同约定履行义务。根据本案查明的事实，首先，双方约定原告在该借款合同上签字，其目的就是为了能顺利办理按揭贷款，在涉案房屋未能办理抵押登记和被告普永刚不能履行还款义务时，向石林支行承担连带还款义务，至今，被告普永刚未办理房屋产权证，亦不能配合石林支行办理贷款抵押登记手续，根据借款合同约定，在案涉房屋正式办理抵押登记手续已完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，保证人才能就担保的债务免除保证责任；其次，双方并未约定须办理抵押登记后才能发放贷款或未办理抵押登记发放贷款的，应免除原告的保证责任。综上，原告主张被告石林支行未办理抵押即向普永刚发放贷款，应免除其阶段性保证责任的诉讼请求不符合双方约定，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告石林广建房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告石林广建房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。审判员  朱玲二〇二一年七月五日书记员  毕琼