陕西省商洛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕10民终314号 上诉人（原审被告）：郭伟婷，女，汉族，住商洛市商州区。 委托诉讼代理人：苏倬旸，陕西法正平安（商洛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李小刚，男，汉族，住商洛市商州区。 委托诉讼代理人：陈小燕，陕西秦南律师事务所律师。 上诉人郭伟婷因与被上诉人李小刚房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省商洛市商州区人民法院(2020)陕1002民初2871号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人郭伟婷上诉请求：撤销一审判决；本案一二审诉讼费由被上诉人承担。 主要事实与理由：一、上诉人并未根本违约，而是在新冠肺炎疫情这一不可抗力因素的严重影响下，导致合同无法继续履行。一审法院认定上诉人违约致合同解除系认定事实不清。二、一审法院判决上诉人应支付被上诉人违约金10万元显失公平，请二审法院综合考虑新冠疫情的影响等因素，对上诉人是否存在违约故意、以及所应承担的责任作出公平认定。三、上诉人对承租房屋进行全面装修，且投入使用不到一年，现合同虽终止，但房屋装修装饰的残存价值仍在，应减少违约金的支付金额。一审法院忽略该事实，致使判决结果对上诉人显失公平。 被上诉人李小刚答辩称，双方签订的租赁合同有效，按合同约定一方违约应支付对方违约金20万元，一审法院根据疫情影响酌情判决违约金10万元，被上诉人认可，希望二审法院维持一审判决。 李小刚向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2020年11月21日至2021年11月20日房屋租赁费82500元；2、判令被告支付原告违约金20万元。3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年6月26日，原告与谷某某签订租赁合同，约定将谷某某位于商洛市XX城XX号楼XX号商铺租赁给原告，约定不得转租。2019年10月21日原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定将原告从谷某某承租的商铺转租给被告，谷某某也同意。原告与被告签订《商铺租赁合同》中有如下约定：“第二条：租赁期限，1、租赁期限为五年，自2019年10月21日起至2024年11月20日。第四条：租金及支付方式，1、租金每年为75000元/年，2、租金前一年不变（即2019年10月21日-2020年10月20日）。第二年起每年上涨年租金10%。租金每年一次性付清，乙方在签订合同之日一次性付给甲方第一年房租，以后每年均在当年9月20日前一次性付清当年房租。第八条：违约责任，2、任何一方当事人不履行合同约定应为的或由履行本合同约定应为不符合约定的视为违约。若甲方在合同期限内毁约，赔偿乙方装修等费用外，另付乙方违约金贰拾万元。若乙方在合同期限内毁约，其所缴纳的房租甲方不予退还外，支付甲方违约金贰拾万元。3、如因地震、战争等不可预测的原因，致使合同不能正常履行的，双方均不承担违约责任。”合同签订后，被告也在当日向原告缴纳了第一年的房租75000元。被告租赁该商铺用于办理商洛伯乐德佳品牌营销策划有限公司及“21世纪不动产”经营。2020年10月20日晚8时许，原被告曾微信聊天，聊天内容为：“你好哥！我今天把东西搬了，就剩两个凳子了，你明天有时间了我把房钥匙给你”，“按合同办”。现被告发布了商铺转租的公告。今年年初我国发生了众所周知的新冠疫情。原被告对《商铺租赁合同》中“以后每年均在当年9月20日前一次性付清当年房租”均解释为：以后每年均在9月20日前一次性付清下一年度房租。原告不同意解除合同。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在当事人发生根本违约不能实现合同目的时，可依法解除合同。本案中，2019年10月21日原告与被告签订的《商铺租赁合同》，是原被告双方的自愿签订，符合双方意思表示，且不违反法律规定，不侵害他人权益，故合法、有效，应受法律保护。在履行合同过程中，2020年9月底10月初被告迁出所租赁的商铺，并于2020年10月20日晚8时许，被告以微信聊天方式告知原告，内容为：“你好哥！我今天把东西搬了，就剩两个凳子了，你明天有时间了我把房钥匙给你”，以自己的行为表明不履行合同的主要义务且要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同的法定解除情形，故该房屋租赁合同应予解除。对原告要求的支付2020年11月21日至2021年11月20日房屋租赁费82500元是诉讼请求，因被告未使用房屋，加之租赁合同已解除，故不予支持。对原告要求支付违约金200000元的诉讼请求，因合同中约定了200000元违约金，本应按照合同履行，但被告认为违约金过高要求减少符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，酌定由被告支付违约金100000元。被告以原告隐瞒了该房屋系其转租的事实有缔约过失责任为由，要求解除租赁合同的辩称，因即使原告有隐瞒了该房屋系其转租的事实有缔约过失责任，也不影响被告对房屋的租赁，故对被告的此辩称不予采纳。对被告以发生疫情而不构成违约，故不支付违约金的辩称，因确实有疫情影响，但疫情影响时间不长是暂时的，违约是被告经营不良导致，故对被告的此辩称不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告李小刚与被告郭伟婷在2019年10月21日签订的《商铺租赁合同》；二、由被告郭伟婷向原告李小刚支付违约金100000元。现本判决生效后10日内付清。案件受理费5537元减半收取2768.5元，由被告郭伟婷负担。 二审审理中，上诉人郭伟婷提供了三份证据：1、上诉人搬离案涉房屋后该房屋的现状照片；2、2021年1月15日案涉房屋另行出租后的现状；3、2021年3月和6月案涉租赁房屋的现状照片。该三份证据证明上诉人承租案涉房屋后进行了全面装修，腾退房屋后新承租人对上诉人的墙面装修及卫生间仍然继续使用；2011年1月15日至2021年6月初案涉房屋已被出租，案涉房屋空档期仅为2020年10月21日至2021年1月初，被上诉人的实际损失应以该空档期的租金为依据。 经质证，被上诉人李小刚对该三份证据的真实性无异议，但认为与本案无关。 本院经综合审查，对上诉人郭伟婷提供的三份证据的真实性予以采信，对被上诉人的实际损失应以案涉房屋空档期的租金为依据的证明目的，予以采信。 二审审理查明，一审判决送达后，被上诉人李小刚接收了案涉房屋。2021年1月15日案涉房屋被另行出租给他人。二审审理查明的其他案件事实，与一审认定一致。 本院认为，本案二审争议的焦点主要是：上诉人郭伟婷是否违约，一审法院判决郭伟婷支付被上诉人李小刚10万元违约金是否合理。 案涉合同在履行期间发生了新冠肺炎疫情，但受疫情影响的时间仅为两个月左右，其余时间可以正常经营。因此，郭伟婷称受疫情影响不能履行合同，其不构成违约的观点，不能成立，郭伟婷应承担相应的违约责任。本案合同约定的违约金为20万元，郭伟婷认为违约金过高要求调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为过分高于造成的损失。本案中，李小刚的实际损失应为空房期间的租金损失。郭伟婷于2020年10月20日退还房屋，其提供的证据证明2021年1月15日案涉房屋已经另行出租给他人，案涉房屋空房期限为2个月零24天，按照合同约定的房租计算其租金损失为19250元，一审法院判决10万元违约金明显过高，本院将违约金调整为25000元。因郭伟婷构成违约导致本案租赁合同解除，且李小刚不同意利用案涉房屋的装饰装修，因此郭伟婷称案涉房屋的装修能继续使用，应减少违约金金额的观点不能成立。综上，一审法院适用法律部分不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销陕西省商洛市商州区人民法院(2020)陕1002民初2871号民事判决第二项、维持第一项； 二、由上诉人郭伟婷在本判决生效之日起10日内向被上诉人李小刚支付违约金25000元； 三、驳回被上诉人李小刚的其他诉讼请求。 一审案件受理费2768.5元，由郭伟婷负担245元，李小刚负担2523.5元；二审案件受理费2300元，由郭伟婷负担575元，李小刚负担1725元。 本判决为终审判决。 审 判 长 尤永刚 审 判 员 卢洛军 审 判 员 文改云 二〇二一年七月十二日 法官助理 李從熇 书 记 员 任梦娜