安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖13民终2764号 上诉人（原审被告）：泗县宏鑫房地产开发有限公司，住所地安徽省泗县泗城镇三湾村，统一社会信用代码913413246808234997。 法定代表人：秦晓兰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李云明，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹阳，北京观韬中茂（南京）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：何坤，男，1962年8月3日出生，汉族，住安徽省泗县。 上诉人泗县宏鑫房地产开发有限公司（下称宏鑫公司）与被上诉人何坤因商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省泗县人民法院(2020)皖1324民初4742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 宏鑫公司上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或改判驳回何坤的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由何坤承担。事实和理由：1.一审认定事实不清，证据不足。宏鑫公司未在诉讼期间为涉案房屋办理网签事宜，更未协理备案登记手续，一审认定宏鑫公司于2020年11月3日办理网签，同年12月21日办理备案登记错误。2.何坤一审未变更诉请为民间借贷，应驳回起诉。宏鑫公司与何伸及妻子共签订四次借款协议，一审确认双方存在借贷关系。经法院释明，何坤坚持商品房买卖合同关系，不主张民间借贷，一审认定系民间借贷与诉讼主张不一致。3.本案《商品房买卖合同》非真实意思表示，且系对借贷关系的让与担保，应为无效。涉案《商品房买卖合同》存在瑕疵及事实不符，何坤称向公司汇款为购房款，但汇出的金额与借贷协议约定利息基本一致。4.即便按民间借贷关系审理，将涉案房屋抵偿借款外，超出部分一审未计算返还。本案房屋价值200多万元，一审查明债务124万元，其已还款764400元，完全超出欠款数额。另当庭补充，1.何坤向法院提供了4张收款收据，记载的时间是2017、2018、2019年，但4张收据的编号是连号，说明4张收据不是真实的。本案中何坤只向宏鑫公司提供了124万元，凭证注明都是借款。现在何坤主张本案房屋办理买卖合同，何坤的购房款是如何支付的，目前没有任何证据。2.何坤借款之后，宏鑫公司作为担保一方按月支付利息，合计支付764400元，如果说何坤支付的124万元是购房款，为什么还要收取宏鑫公司的利息。并且宏鑫公司的利息是对照何坤的打的4笔借款按月支付。何坤借款本金14万元，约定3分，每月利息4200元，宏鑫公司每3个月支付一次，转款12600元。另一笔借款20万元，每月利息6000元，宏鑫公司每月支付18000元。另一笔40万元，每月利息12000元，宏鑫公司在2019年按月支付12000元。另一笔50万元，每月利息19200元，上述4笔借款合计124万元，宏鑫公司按月支付利息，可以证明何坤支付124万元就是借款，不是购房款。何坤汇出124万元，按月收取利息，借款和买房，何坤只能得一样。不能一方收取利息，一方用借款冲抵购房款。3.由于何坤没有支付任何购房款，何坤想要办理的房屋3层的门面市场价在200万元左右，如果要求办理过户手续，应当支付200万元的购房款，如果何坤认为拿124万元冲抵购房款，应当将收取的76万元利息返还给宏鑫公司，并且补足70余万元的差价，否则应当驳回其一审诉讼请求。 何坤辩称，一、宏鑫公司诉称“一审判决事实不清，证据不足，二审法院应当撤销一审判决，并依法改判。”其具体理由是“一审判决中宏鑫公司于2020年11月3日对案涉房屋申请办理网签，于2020年12月21日办理备案登记的叙述均不是事实。宏鑫公司从未在诉讼期间为该案涉房屋办理网签事宜，更未办理备案登记手续。”该上诉理由不能成立。首先，国家商品房交易网签平台是房地产开发企业将已经出售的房屋通过该平台网签至买受人名下以完成商品房买卖合同网签备案程序的网上通道，只有备案登记的房地产开发企业才有权使用该网签平台，其他单位或个人则无权进入和使用该平台。案涉房屋的合同网签备案只有宏鑫公司可以完成，其办理网签的时间也只有宏鑫公司知道，而泗县房产管理服务中心提供在案的案涉房屋合同网签备案信息是无法篡改的客观事实，一审法院据此作出上述认定正确。二、宏鑫公司诉称“一审庭审时，法官向何坤释明，何坤明确表示不变更诉请为民间借贷，因而一审法院应判决驳回起诉，因此，二审法院应当撤销一审判决。”该上诉理由不能成立。首先，案涉内容确实存在借贷关系的事实，但同样也并存商品房买卖关系的事实，而在宏鑫公司不能履行按约还款后便主动履行了商品房买卖合同主要义务（包括上房通知、网签合同备案等），而且明确自认双方商品房买卖合同是真实意思表示（2020年4月执行异议答辩状）。显然之前存在的借贷关系已经被商品房买卖合同关系所完全取代（2019年4月29日欠条内容也可佐证）；其次，上诉存在严重的思维逻辑混乱。“只要在同一案件中存在民间借贷和商品房买卖关系，法院只能按民间借贷审理和判决；只要原告不按民间借贷主张权利，法院就得驳回原告起诉。”显然，该推理不但毫无逻辑关系可言，更违背了案件审理的法律原则。三、宏鑫公司诉称“本案的商品买卖合同并非真实意思表示，何坤陈述为虚假陈述，商品房买卖合同系对借贷关系的让与担保，应为无效，因此二审法院应当撤销该错误判决。”该上诉理由不成立。1.案涉合同在何坤于2020年4月提出案涉房屋执行异议及本案第一次开庭时均向法庭及宏鑫公司出具了合同原件，该原件明确盖有宏鑫公司公章，在一审开庭后，由于合同被水浸泡，致使公章受水浸泡消失，何坤已庭后对宏鑫公司提出鉴定合同形成时间就此向法官及宏鑫公司代理人予以说明，宏鑫公司竟然罔顾已经存在的客观事实，以此作为所谓的上诉理由，显然是不成立的。另，合同原件目前法定代表人秦晓兰的私章仍然清晰可见，难道何坤就拿只盖有秦晓兰私章的合同去提出执行异议和该案的一审诉讼吗？退一步说，如合同确实没有公司印章，宏鑫公司为何在一审开庭及执行异议期间均不抗辩提及。不论从案件事实的哪方面，该上诉理由都是笑柄。2.秦晓兰是否是公司法定代表人与何坤无关。因为合同上的印章均由宏鑫公司盖，至于秦晓兰是不是法定代表人并不知悉，更与本案没有实质影响，不存在不是法定代表人就推导出该合同不是双方真实意思表示的错误结论；3.就整个案件事实而言，案涉商品房买卖合同是不是双方真实意思表示并非由合同单方陈述决定，而是从合同的履行及双方的意思表示来决定。该案从前到后，秦晓兰不论在言辞还是实际行为中均明确承认案涉合同是双方的真实意思表示并已经实际履行（从宏鑫公司开具的购房款专用票据、上房通知、执行异议答辩、承诺书、网签合同备案等可以充分得到佐证）。四、宏鑫公司诉称“即便一审法院按民间借贷审理，法院也应当正确适用法律，将案涉房屋抵偿借款外，对抵偿超付部分，一审没有计算返还，致使本案事实不清，应予以撤销。”该理由不成立。首先，该案并未按民间借贷关系审理，所以宏鑫公司所谓的“假设（即便）”没有前提依据；其次一审并没有认定“宏鑫公司已还款764400元”的内容，宏鑫公司也没有证据证明“宏鑫公司已还款764400元”的事实；再次，既然宏鑫公司承认以房抵欠款就应当依法以理按照买卖合同约定履行义务，并不存在欠款和房屋价款的重新计算问题，更不存在法院要为宏鑫公司为清算的义务。关于上诉人的补充：其认为是借款，4份收据宏鑫公司认为是虚假的，宏鑫公司的理由不能成立，收据是宏鑫公司开具的。仅凭4张票据就认为买卖合同是虚假的，理由不能成立。宏鑫公司认为宏鑫公司支付76万元的利息，其没有提供支付利息的证据，如果宏鑫公司支付76万元的利息，那么房屋和124万元何坤都可以不要。宏鑫公司认为把款项支付给贾亮，就认为钱支付给何坤，没有依据。2017年、2018年当时没有预售许可，才打条子。虽然打了部分利息，但并不是76万元。宏鑫公司认为应当按照市场价200万元，扣除124万元，补齐剩余款项，观点不能成立。房屋我早已经实际占有，如果宏鑫公司愿意把124万元给我，我可以退房。上诉补充的3点理由没有道理，不能成立。综上，宏鑫公司上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。为维护答辩人及家人的合法权益，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 何坤向一审法院起诉请求：1、依法确认双方签订的商品房买卖合同有效并判令宏鑫公司立即为何坤办理泗州华府AS-8号楼106号、206号、301号房屋产权备案及产权登记手续;2、本案诉讼费由宏鑫公司承担。 一审法院认定事实：2017年12月28日，何坤与宏鑫公司签订商品房买卖合同一份，宏鑫公司将泗州华府A-8商铺106、206、301号房卖于何坤，合同约定建筑面积为444.8平方米，总价款为124万元，付款方式为以房折现抵欠款。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同中法定代表人签章为秦晓兰。何坤和其妻子吴洁通过银行转账分别于2017年12月28日转账50万元给贾亮、2018年2月13日转账14万元给贾亮、2018年6月2日转账20万元给贾亮、2019年4月29日转账40万元给徐鹏飞，宏鑫公司在2017年12月28日、2018年2月14日、2018年6月2日、2019年4月29日对上述4笔款项向何坤、吴洁出具宏鑫公司销售专用收据，并在收据中加盖财务专用章。2018年5月12日，宏鑫公司将案涉3间房屋交付给何坤。 宏鑫公司为证明本案系民间借贷纠纷，出示四份借条，分别为：2017年12月28日，借到何坤伍拾万元整，期限自2017年12月28日至2018年12月27日，月利息为3分，资金用途为宏鑫公司开发，借款人为贾亮，担保单位为宏鑫公司；2018年2月13日，借到何坤壹拾肆万元整，期限自2018年2月23日至2019年2月12日，月息3分，资金用途为宏鑫公司使用，借款人为贾亮，担保单位为宏鑫公司；2018年6月2日，借到何坤贰拾万元整，期限自2018年6月2日至2019年6月1日，月息3分，资金用途为宏鑫公司使用，借款人为贾亮、担保单位为宏鑫公司；2019年4月29日，借到吴洁肆拾万元整，期限自2019年4月29日至2019年10月28日，月息3分，借款人为宏鑫公司，担保人为郑国年，同时该借条约定借款人逾期还款则双方签订的商品房买卖合同生效且借款人不得提出任何抗辩，借款人按期清偿上述借款则由出借人无条件归还双方签订商品房买卖合同原件。出具借条后截止2020年3月4日，宏鑫公司通过徐鹏飞账户向贾亮共计转款37.44万元，向何坤转款共计39万元。 2020年5月，因案涉房屋被查封，何坤向人民法院提起执行异议，法院裁定异议成立，解除对案涉房屋106、206、301号房屋的查封。期间，宏鑫公司提交执行异议答辩状，答辩状中称，宏鑫公司因杨亚飞等人的诈骗，于2017年初才重新回到原宏鑫公司股东郑国年、秦晓兰等人手中，由于当时公司资金十分紧张，只能低价出售给何坤，双方在平等协商的基础上签订了商品房买卖合同，该合同详细约定了房款总价、房产座落、房屋总面积、房屋层数等内容，完全是双方的真实意思表示，具有法律约束力。 2020年8月20日，宏鑫公司向何坤出具承诺书一份，载明，何坤购买本公司泗州华府AS-8号楼106号、206号、301号楼房，由于公司诸多原因而迟迟没有给何坤办理上述房屋所有权证备案登记手续，致使双方产生纠纷，为解决纠纷，宏鑫公司郑重承诺：一年内为何坤办理上述房屋备案登记，否则自愿承担所有法律和经济责任。 另查明，何坤与吴洁系夫妻。贾亮为宏鑫公司股东，2019年6月12日，宏鑫公司法定代表人由郑国年变更为秦晓兰。 案涉房屋于2020年11月3日在泗县房产管理服务中心办理网签至何坤名下，2020年12月21日办理备案登记至何坤名下。其中106号房在2020年5月7日已经办理了一次网签登记。目前，案涉房屋尚不具备办理权属登记条件。 一审法院认为，本案争议焦点，基础法律关系是商品房销售还是民间借贷。根据银行转账记录，何坤和吴洁的打款时间是在2017年12月28日转账50万元，2018年2月13日转账14万元，2018年6月2日转账20万元，2019年4月29日转账40万元。宏鑫公司为何坤、吴洁出具的销售发票的票号分别为0002938、0002939、0002940、0002941，可见四张收据是在同一时间出具。在宏鑫公司称向何坤支付的利息的打款记录中，按照月息三分计算，14万元支付了21个月利息，20万元支付了18个月利息，40万元支付了10个月的利息，其中50万元按照月息三分计息每月利息为1.5万元，但是宏鑫公司按照季度结息，每季度打款5.76万元，超出按照三分计息的4.5万元，即50万元按照月息三分支付24个月的利息为36万元，宏鑫公司实际打款44.82万元，该部分款项大部分打给了贾亮的账户，说明贾亮和宏鑫公司存在其他财务关系。按照宏鑫公司关于利息的计算方式，宏鑫公司打款中有67.62万元为支付给何坤的利息，但实际打款中向贾亮共计转款37.44万元，向何坤转款共计39万元，何坤认可贾亮向其支付了部分款项。由此说明何坤与宏鑫公司之间确实存在债权债务关系。 何坤与宏鑫公司签订的商品房买卖合同是在2017年12月28日，合同出卖人处法定代表人签章为秦晓兰，但秦晓兰是在2019年6月12日变更为宏鑫公司法定代表人。宏鑫公司对案涉购房合同提起形成时间的鉴定申请，但未在规定期限内交纳鉴定费用。商品房销售合同中约定付款方式为“以房折现抵欠款”，宏鑫公司在2020年之后基本没有再支付何坤利息，双方签订买卖合同的行为应是达成以物抵债协议。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条，当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。 何坤与宏鑫公司签订的商品房买卖合同虽然形式上存在瑕疵，但购房合同中对房屋的位置、面积、价款、违约责任均作出了约定，完成了商品房买卖合同的主要内容。在案涉房屋被查封期间，何坤提出执行异议，宏鑫公司在答辩状中明确双方签订的商品房买卖合同系其真实意思表示。案涉房屋在2018年5月12日交付给何坤，并一直由何坤占有并使用，2020年8月20日，宏鑫公司向何坤出具承诺书承诺一年内为其办理房屋备案登记。 在宏鑫公司申请对案涉购房合同形成时间鉴定期间，宏鑫公司于2020年11月3日对案涉房屋申请办理网签，于2020年12月21日办理备案登记。宏鑫公司一直在履行商品房买卖合同的交付义务。双方以物抵债行为成立，该商品房买卖合同有效。 一审法院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。宏鑫公司已经交付案涉房屋并也办理了备案登记，其还需要根据合同约定协助何坤办理权属登记，但目前办理权属登记条件未成就，待条件成就后由宏鑫公司协助何坤办理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、何坤与宏鑫公司签订的关于泗州华府A-8商铺106、206、301号房屋商品房买卖合同有效；二、宏鑫公司待条件成就后协助何坤办理泗州华府A-8商铺106、206、301号房屋的权属登记。案件受理费减半收取计7980元，由宏鑫公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。何坤提供合同备案手续，证明房屋已经备案，房屋备案到何坤的名下。宏鑫公司质证意见，不同意作为本案证据，本案应当发回重审。本院认证认为，案涉房屋于2020年11月3日在泗县房产管理服务中心办理网签至何坤名下，2020年12月21日办理备案登记至何坤名下,本案予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据何坤和吴洁的银行转账记录，宏鑫公司为何坤、吴洁出具的销售专用收据，宏鑫公司称向何坤支付的利息的打款记录共计39万元，且何坤认可贾亮向其支付了部分款项。可以认定何坤与宏鑫公司之间确实存在债权债务关系。但在2017年12月28日何坤与宏鑫公司签订的商品房买卖合同。案涉商品房销售合同中约定付款方式为“以房折现抵欠款”，且宏鑫公司在2020年之后基本没有再支付何坤利息，原审认定双方签订买卖合同的行为应是达成以物抵债协议并无不当。 虽案涉商品房买卖合同虽在形式上存在瑕疵，但购房合同中对主要条款作出了约定，完成了商品房买卖合同的主要内容。何坤一审诉讼请求即依法确认双方签订的商品房买卖合同有效并判令宏鑫公司立即为何坤办理泗州华府AS-8号楼106号、206号、301号房屋产权备案及产权登记手续。更何况在案涉房屋被查封期间，何坤提出执行异议时，宏鑫公司亦在答辩状中明确双方签订的商品房买卖合同系其真实意思表示。鉴于案涉房屋在2018年5月12日交付给何坤，且一直由何坤占有并使用，更何况宏鑫公司于2020年8月20日向何坤出具承诺书承诺一年内为其办理房屋备案登记。因此，宏鑫公司上诉理由与上述事实及宏鑫公司之前的行为相悖，本院不予支持。 综上所述，宏鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15940元，由宏鑫公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 磊 审判员 吕庆龙 审判员 张 奥 二〇二一年七月十五日 书记员 张 猛 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。