青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2021）青01执异237号案外人：吕国华,男,1958年1月7日出生,汉族,公民身份号码XXX，住河北省任丘会战南道华北石油通信小区10栋1栋1单元302室。案外人：吴静波,女,1958年2月17日出生,满族,公民身份证号码XXX，住河北省任丘会战南道华北石油通信小区10栋1栋1单元302室。委托诉讼代理人：吕大玮，系吕国华、吴静波之子。申请执行人：上海浦东发展银行股份有限公司北京分行，统一社会信用代码91110000801114817T，住所地北京市西城区太平桥大街18号丰融国际大厦一、二、六、七、八、九层。负责人：刘永平，该行行长。被执行人：山水文园凯亚房地产开发有限公司，统一社会信用代码：911101056336473148，住所地北京市朝阳区小武基路甲8号5号院。法定代表人：李艳敏，该公司董事长。被执行人：北京智都建筑工程有限公司，统一社会信用代码：911101055801389677J,住所地北京市平谷区金海湖16号5幢3层。法定代表人：曹轶中，该公司董事长。被执行人：北京山水置地企业管理有限公司，统一社会信用代码：91110105MA0048JG2L，住所地北京市朝阳区弘燕山水文园1号楼1层105内（01）。法定代表人：孙帆，该公司董事长。申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司北京分行与被执行人山水文园凯亚房地产开发有限公司、北京智都建筑工程有限公司、北京山水置地企业管理有限公司合同纠纷一案，案外人吕国华、吴静波对本院查封的北京市朝阳区弘燕山水文园19号楼8至9层2单元802室不动产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人吕国华、吴静波称，案外人购买山水文园凯亚房地产开发有限公司位于弘燕山水文园19号楼8至9层2单元802室，双方于2020年6月10日签订买卖合同，合同编号XF850964。案外人已经山水文园凯亚房地产开发有限公司支付全额购房款19071945元。根据查询，该套房屋已经完成住建委的网签流程。状态为已签约。案外人向北京市第三中级人民法院提请执行异议并获得支持，该院已于2020年10月26日裁定中止对该套房屋的执行。因此，该房屋已不属于山水文园凯亚房地产开发有限公司名下的资产，不应纳入查封范围。故请求解除对北京市朝阳区弘燕山水文园19号楼8至9层2单元802室不动产的查封。申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司北京分行、被申请人山水文园凯亚房地产开发有限公司、北京智都建筑工程有限公司、北京山水置地企业管理有限公司对执行异议均未提交书面意见。本院查明，五矿国际信托有限公司与山水文园凯亚房地产开发有限公司、北京智都建筑工程有限公司、北京山水置地企业管理有限公司诉前财产保全一案，本院依据申请人五矿国际信托有限公司的财产保全申请及提供的担保，于2020年4月30日作出（2020）青01财保11号民事裁定书，裁定：冻结被申请人山水文园凯亚房地产开发有限公司、北京智都建筑工程有限公司、北京山水置地企业管理有限公司在开户银行账户内存款762772777.77元，如存款不足此数额，则查封、扣押被申请人持有的相应价值的其他财产。2020年5月11日本院作出（2020）青01财保11号协助执行通知书，查封山水文园凯亚房地产开发有限公司位于北京市朝阳区南磨房乡四路通住宅小区二区（B区）二段住宅及地下车库项目；土地使用证号：京朝国用（2013出）第00284号，使用权面积43982.72平方米。本院委托北京市第三中级人民法院协助查封上述土地使用权手续。北京市第三中级人民法院于2020年5月12日向北京市朝阳区不动产登记事务中心发出了（2020）青01财保11号民事裁定书、（2020）青01财保11号协助执行通知书对上述土地使用权予以查封。北京市朝阳区不动产登记事务中心在送达回证备注载明：有抵押、轮候。本案诉前财产保全后，五矿国际信托有限公司在法定期间内向本院提起诉讼，本院作出的（2020）青01民初256号民事判决，该判决生效后，五矿国际信托有限公司与上海浦东发展银行股份有限公司北京分行于2021年4月14日签订债权转让协议，约定五矿国际信托有限公司将本案债权全部转让给上海浦东发展银行股份有限公司北京分行，因被执行人未按期履行生效法律文书确定的义务，上海浦东发展银行股份有限公司北京分行向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2021年5月21日作出(2021)青01执184号执行通知书、报告财产令、执行裁定等法律文书。案外人吕国华、吴静波于2021年6月18日向本院提出执行异议。本案审查过程中，案外人吕国华、吴静波提交北京市朝阳区房屋管理局房屋交易信息，该信息显示项目名称弘燕山水文园，坐落位置朝阳区弘燕山水文园，移交登记办理部门北京市建设委员会。2019年12月26日山水文园凯亚房地产开发有限公司（出卖人）与吕国华、吴静波（买受人）签订《北京市商品房现售认购书》编号299273，约定楼号19号、房号2单元-802、均价119409元、总价19071345元、计价方式按套内面积计价。2020年6月10日山水文园凯亚房地产开发有限公司（出卖人）与吕国华、吴静波（买受人）签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定朝阳区弘燕山水文园19号楼8至9层2单元802室，建筑面积189.68平方米，单价每平方米人民币119409元，总房价人民币19071945元。山水文园凯亚房地产开发有限公司于2019年3月23日、2019年4月1日、2019年4月2日、2019年4月22日、2019年12月30日分别向吕国华、吴静波出具了交纳房款收据共计19071945元，并附有银行凭证。吕国华、吴静波提供了2021年7月2日北京市规划和自然资源局委员会向其出具的编号：20210702-01不动产登记资料查询结果证明。该证明载明：“坐落于北京市朝阳区弘燕山水文园19号楼8至9层2单元802室的不动产，登记在山水文园凯亚房地产开发有限公司名下，于2020年-05-12，青海省西宁市中级人民法院查封土地，查封土地为首封，文号（2020）青01财保11号，限制终止日期：2023-5-11，介于房地一体原则……”。北京市规划和自然资源局委员会20211323586（网）、20211316325（网）不动产登记信息查询结果告知单，证明权利人吕国华、吴静波名下无所有权/使用权登记信息，无抵押登记信息等。还提供了北京市第三中级人民法院于2020年10月26日作出的(2020)京03执异652号执行裁定书。本院认为，首先，本院财产保全查封的位于北京市朝阳区南磨房乡四路通住宅小区二区（B区）二段住宅及地下车库项目的土地使用权面积43982.72平方米，系登记在山水文园凯亚房地产开发有限公司名下的土地使用权手续符合法律规定并无不当。其次，本院查封虽然仅办理土地查封登记，但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中的规定》第二十三条“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物”的规定，本案的土地查封因地上建筑物与土地使用权不可分性，及于地上建筑物，案外人吕国华、吴静波购买的位于北京市朝阳区弘燕山水文园19号楼8至9层2单元802室不动产，在本案查封的土地之上。因此，本案案外人吕国华、吴静波对被保全财产基于实体权利提出书面异议，属对执行标的提出的异议，依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。再次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，本案中，案外人吕国华、吴静波在本院查封前已与山水文园凯亚房地产开发有限公司签订了《北京市商品房现售认购书》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同的规定,该《北京市商品房现售认购书》内容已经包含涉案房屋基本情况、价款数额已经价款支付方式等合同基本内容，山水文园凯亚房地产开发有限公司已经按照约定收受购房款的，据此认定双方之间在本院查封前签订了合法有效的书面买卖合同；案外人吕国华、吴静波并支付该房屋的全部房款。异议审查期间，案外人吕国华、吴静波提交由北京市规划和自然资源局委员会出具的其名下无其他居住房屋查询结果告知单。故案外人吕国华、吴静波提出的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定情形。综上，案外人吕国华、吴静波对执行标的享有足以排除强制执行的权益，其异议理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：中止对北京市朝阳区弘燕山水文园19号楼8至9层2单元802室不动产的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 卓 玛审判员 许正芳审判员 樊 静二〇二一年七月十九日法官助理 王思思书记员 岳 林附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行；驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。