青海省西宁市中级人民法院执行裁定书(2021)青01执异215号案外人：方金洪，男，汉族，1972年6月4日出生，公民身份号码:XXX，住青海省西宁市城西区黄河路14号1单元1096室。申请执行人：中国建设银行股份有限公司西宁城中支行，统一社会信用代码：91630100926634576N，住所地：青海省西宁市城中区南关街31号。负责人：刘桂梅，该支行行长。被执行人：青海绿地房地产开发有限公司，统一社会信用代码:91630000757402714B，住所地：青海省西宁市城中区长江路7号（青海湖大厦）。法定代表人：洪文旭，该公司总经理。被执行人：洪文旭，男，汉族，1966年8月25日出生，公民身份号码:XXX，住青海省西宁市城西区。本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司西宁城中支行与被执行人青海绿地房地产开发有限公司、洪文旭借款合同纠纷一案中，案外人方金洪对查封的西宁市城西区黄河路14号1号楼1单元1096室房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人方金洪称，贵院出具了(2021)青01执13号执行裁定并依据裁定查封了青海绿地房地产开发有限公司抵押给中国建设银行股份有限公司名下123套不动产，其中就包括西宁市城西区黄河路14号1号楼1单元1096室房屋（下称“涉案房屋”）。而事实上，案外人早已于2012年6月13日签订了《商品房预售合同》，并全款购买了涉案房屋，且合法占有（落户并实际居住），对涉案房屋有物权期待权，涉案房屋不应作为青海绿地房地产开发有限公司的财产查封。方金洪依约于2012年6月13日已向绿地公司支付了全部购房款。案外人购房是用于居住且名下没有其他可用于居住的房产。由于被执行人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致涉案房屋至今未过户至案外人名下并办理不动产登记，仍在绿地公司名下，从而导致贵院误封。因此，方金洪异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，案外人请求撤销本院（2021）青01执13号执行裁定书，中止对西宁市城西区黄河路14号1号楼1单元1096室的执行。申请执行人中国建设银行股份有限公司西宁城中支行、被执行人青海绿地房地产开发有限公司、洪文旭均未提交书面意见。本院经审查查明，中国建设银行股份有限公司西宁城中支行与青海绿地房地产开发有限公司、洪文旭借款合同纠纷一案，本院于2020年8月19日作出（2019）青01民初409号民事判决。判决生效后，青海绿地房地产开发有限公司、洪文旭未按期履行，中国建设银行股份有限公司西宁城中支行向本院申请强制执行，本院于2021年1月18日作出（2021）青01执13号执行裁定书。执行中，本院于2021年5月8日作出（2021）青01执13号协助执行通知书，查封被执行人青海绿地房地产开发有限公司名下位于西宁市城西区黄河路14号1号楼共计123套不动产，查封期限三年（自2021年5月8日至2024年5月7日）。并于同年5月21日作出（2021）青01执13号评估、拍卖公告，依法对上述查封标的进行评估拍卖。本案案涉房屋在上述查封标的范围内。另查明，青海绿地房地产开发有限公司作为抵押人，将位于城西区黄河路14号1号楼在建工程，分别于2011年12月23日、2014年12月25日抵押给建设银行股份有限公司西宁城中支行并办理抵押登记，该事实经本院作出的（2019）青01民初409号民事判决予以认定。再查明，出卖人青海绿地房地产开发有限公司与买受人方金洪于2012年6月13日签订《商品房预售合同》，合同约定方金洪购买的商品房位于城西区黄河路14号1号楼1单元1096号，房屋总价款为377070元。合同签订后，案外人方金洪首先缴纳了2万元的定金，后通过中国邮政储蓄银行想绿地公司转账357070元，案外人在缴纳完17172元的入住费用以后，绿地公司向方金洪交付了房屋，现方金洪在本院查封涉案房屋之前已实际入住，在居住期间缴纳了水、电费及物业费。又查明，案外人方金洪提交的《不动产登记信息查询申请书》，载明其名下无产权登记。本院认为，本案系案外人方金洪对本院裁定查封的青海绿地房地产开发有限公司名下的不动产，以购买享有权属提出的异议，系对执行标的的异议。根据案外人的异议请求、事实和理由及其提交的相关证据，本案争议的焦点为案外人方金洪对被执行人青海绿地房地产开发有限公司名下，位于西宁市城西区黄河路14号1号楼1单元1096室不动产，是否享有足以排除强制执行的权益。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条虽规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定，法律、司法解释另有规定的除外。根据《最高人民法院关于司法解释工作的规定》第六条第一款的规定：“司法解释的形式分为“解释”、“规定”、“规则”、“批复”和“决定”五种”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是形式为“规定”的司法解释，该规定第二十九条属于第二十七条但书条款规定的内容。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”及第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过借款合同约定总价款的百分之五十”的规定。本案案外人方金洪在涉案房屋查封之前，与青海绿地房地产开发有限公司签订了书面有效的《商品房预售合同》，案外人也按合同约定支付了全部房款，异议人方金洪合法占有该不动产用于自己居住，且该房屋属用于居住的唯一住房。故案外人方金洪提出的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定情形。综上，案外人方金洪对其购买的案涉房屋享有足以排除执行的权益，案外人方金洪的异议理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：中止对西宁市城西区黄河路14号1号楼1单元1096室不动产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 卓 玛审判员 许正芳审判员 司世江二〇二一年七月五日法官助理 王思思书记员 马 蓉附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行；驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。