广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1284民初2072号原告：四会市新星物业管理有限公司，住所地：四会市××××××××××××××××，统一社会信用代码：914×××××××××××728H。法定代表人：杨晓清，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄伟萍，女，1986年9月11日出生，汉族，住广东省佛山市三水区×××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××325，该公司员工。被告：刘健荣，男，1984年2月18日出生，汉族，住广东省四会市××××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××253。原告四会市新星物业管理有限公司（以下简称“新星公司”）诉被告刘健荣物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2021年6月15日公开开庭进行了审理。原告新星公司的法定代表人杨晓清及委托诉讼代理人黄伟萍到庭参加了诉讼，被告刘健荣经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告新星公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2019年10月01日至2021年03月31日拖欠的物业服务费3096元以及违约金892.16元，合计3988.16元（违约金暂计至2021年2月28日，自2021年3月1日之日起的违约金以拖欠物业服务费为基数按每日千分之一计算至被告实际支付物业服务费之日止）；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年05月26日，被告与原告签订《新星·凤山新城前期物业服务协议》（以下简称：“《协议》”）。《协议》约定由原告为被告所购买的位于四会市×××××××新星·凤山新城6座1204号的房屋（建筑面积为107.5㎡）提供物业管理服务，并约定被告按每季度为一周期交纳，每一周期前10日内以现金、银行扣费或微信的形式交纳物业服务费用，按照住宅建筑面积每月每平方米1.60元的标准支付物业服务费。按照该《协议》的约定，如被告违反《协议》不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按照每日千分之一收取违约金。《协议》签订后，原告一直按照约定履行物业管理义务,为被告提供了完善的物业管理服务。截至原告起诉前，被告已连续多月拖欠物业服务费，原告多次催收未果。根据《协议》约定及相关法律规定，被告的行为已构成违约，严重损害原告及其他业主利益。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。原告递交证据如下：1.营业执照，证明原告诉讼主体资格；2.身份证复印件，证明被告诉讼主体资格；3.新星·凤山新城前期物业服务协议，证明一、住宅按建筑面积每月每平方1.6元收取物业服务费；二、缴交物业服务费的时间按每季度为一周期交纳；三、逾期支付费用的，从逾期之日起按每日0.001交纳滞纳金；4.支付物业费服务费凭证，证明被告付清案涉房屋2019年7月至9月的物业服务费；5.拖欠物业管理费明细表，证明一、被告拖欠了2019年10月1日至2021年3月31日的物业费；二、截止到2021年2月28日，被告应缴交的滞纳金为892.16元；6.律师函及邮寄单、催收记录，证明原告通过邮寄律师函方式向被告催收物业服务费，无果；7.绿化养护合同、有害生物预防控制工程服务合同、电梯保养合同书、照片，证明原告履行物业服务的内容。补充证据：拖欠物业管理费明细表，证明截止到2021年6月15日被告拖欠的物管费。被告刘健荣没有提出书面答辩意见及递交证据。经审理查明：被告是四会市×××××××新星•凤山新城6座1204号房屋的业主，原告是该小区的物业管理企业。2019年5月26日，原告与被告签订了《新星凤山•新城前期物业服务协议》，约定：原告为被告的位于四会市×××××××新星•凤山新城6座1204号房屋所在小区提供物业管理服务，被告房屋面积为107.50平方米；物业服务费按1.60元/平方米/月计算；被告按每季度为一周期交纳，每一周期前10日内以现金、银行扣费或微信的形式交纳物业服务费；被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告在规定之缴费期限未缴付的，除收取未缴付款项外，并从逾期之日起按每天千分之一的标准计收违约金等。2019年10月起被告无故拖欠原告物业管理费。原告通过邮寄、电话等向被告进行催缴，但催缴无果。2020年10月15日，原告向被告涉案房屋地址邮寄《律师函》催缴2019年10月至2020年9月的物业管理费，该邮件于2020年10月24日退回妥投。2020年11月28日、12月28日、2021年3月25日，原告向被告手机发送催缴物业管理费短信。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告签订了《新星凤山•新城前期物业服务协议》，该协议系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”，原告为被告提供了物业管理服务，被告未提供证据证明原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵或构成其他拒交、少交物业费的正当理由，被告应向原告支付物业管理服务的对价。对于原告依据双方的协议约定所主张的物业管理费的计价标准（1.60元/㎡/月）、建筑面积（107.50㎡）及被告拖欠物业管理费的期间（2019年10月至2021年3月共18个月），被告未提出抗辩，故本院认定被告尚欠原告2019年10月至2021年3月的物业管理费3096元（1.60元/㎡/月×107.50㎡×18个月），被告应向原告支付物业管理费3096元。关于原告主张违约金的问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业必须经过书面催交方可起诉欠费的业主，之所以作出如此规定，主要是考虑到业主欠交物业费的具体情况，为了平等保护当事人利益，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通的机会。因此，违约金也应从原告书面催交后被告无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳之日起开始计算。虽然原告一直有向被告催收物业管理费，但提供的证据不足以证明被告已知悉或收到原告的书面催缴通知。因此，原告主张自应付款期限次日起计算违约金没有事实和法律依据；诉讼中，本院依法向被告送达了起诉状及证据材料副本等诉讼材料，而直至庭审之日，被告仍未向原告交纳拖欠的物业费，已经超出催告的合理期限，故违约金应从庭审之日（即2021年6月15日）起计算。关于原告主张从逾期之日起每日按应付物业费的1‰支付违约金的诉求，但在原告未能举证证明存在其他损失的情况下,被告迟延交纳物业服务费给原告造成的损失是资金占用期间的利息损失，故本院酌定违约金按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。故被告应自2021年6月15日起以3096元为基数按全国银行同业间拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付违约金至款项付清之日止。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，不影响本院对本案审理，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告刘健荣应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告四会市新星物业管理有限公司支付2019年10月至2021年3月期间的物业管理服务费3096元及违约金（违约金从2021年6月15日起，以被告拖欠的物业管理费为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至被告缴清相应的物业管理费之日止）；二、驳回原告四会市新星物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计25元（原告已预交），由被告刘健荣负担。本判决为终审判决。审判员  卢经和二〇二一年七月一日书记员  刘如宁