河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1602民初5525号原告：张静，女，汉族，1983年10月6日生，住周口市川汇区。委托诉讼代理人：许华锋，河南众望律师事务所律师。被告：河南永畅建工集团鸿源置业有限公司，住所地：周口市八一路中段6号，统一社会信用代码：91411600589714611U。法定代表人：徐贤，系该公司经理。委托诉讼代理人：李雪萍，系该公司员工。原告张静诉被告河南永畅建工集团鸿源置业有限公司（以下简称永畅集团鸿源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张静及其委托诉讼代理人许华锋，被告河南永畅建工集团鸿源置业有限公司委托诉讼代理人李雪萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张静向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房的违约金85405元，判令被告支付逾期办理房地产权属证书违约金4793元；2、判令被告将维修资金8519元上缴到周口市维修资金监管部门；3、本案诉讼费用及其他合理费用由被告承担。事实理由：原告张静为购买被告河南永畅建工集团鸿源置业有限公司开发的盈辉家园小区住房，与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告公司开发的盈辉家园小区第4幢1单元1401号住房一套，房屋总价款479268元，付款方式为全款一次性付清，被告在2014年5月30日前将符合合同约定的商品房交付给原告，并约定逾期交房违约金自2014年5月30日至2016年1月31日止按已付房屋价款日万分之一支付违约金，自2016年2月1日至2016年12月10日止按已付房屋价款日万分之二支付违约金，自2016年12月11日至实际交房之日止按已付房屋价款日万分之三支付违约金。被告承诺在商品房交付使用后180天内办理权属备案登记并约定如不能再规定期限内办理房地产权属证书的，被告按已付房价款的1%支付违约金。原告按约定向被告支付了房屋总价款，而被告未按合同约定的期限（2014年5月30日）交付房屋，实际交房时间为2017年6月10日。实际交房后至今原告未取得房地产权属证书。被告公司代收原告的房屋维修资金8519元后，未按规定将维修资金上缴到政府部门指定的住宅专项维修资金账户，侵犯了原告的合法权益。原告认为原告与被告之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同，而被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益。为此，依据相关法律具状起诉，望贵院查清事实，判如所请。被告永畅集团鸿源公司辩称，2017年6月10日，我公司已向原告交房，违约行为已经终止，从违约行为终止起算，本案最晚在2020年6月10日已经超过诉讼时效。原告的时效利益事实上已经享受完毕，诉讼时效已归于消灭。除购房合同外，我公司与原告从未签订过其他补充协议，且原告起诉数额明显不符。原告请求的无法办理房产权属证书违约金的问题，我公司正在积极办理产权登记，何时可以办理完毕是在政府管控之下，政府管控属于不可抗力，不可抗力不属于违约行为的范畴，故无法办理权属证书违约金不能成立。另外，原告应当举证证明我公司已经收到维修基金，否则不应当支持。综上，原告的诉求不能成立，依法应当驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2012年10月26日，原告张静与被告永昌集团鸿源公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以一次性付款的方式购买被告开发的位于川汇区××西侧、××南侧××家园小区××单元××号房屋，建筑面积131.05平发米，房屋总价款479268元，房屋交付期限为2014年5月30日前。合同第九条约定：如出卖人未按规定期限将房屋交付买受人使用，逾期交房不超过60日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日退还武安不已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的位于金。合同第十一条约定，商品房达到使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照约定向被告支付了购房款479268元，缴纳维修基金8519元。查明2月29日，被告永昌集团鸿源公司向盈辉小区业主公布交房时间协议书，承诺于2016年6月30日前完成工程量，包括人防及室外相关工程项目，达到入户装修条件并有河南永畅建工集团担保。交房时，2016年1月31日前的违约金，按照购房合同的约定执行，之后的违约金，按照购房合同的两倍执行。2016年9月14日，被告针对交房时间，再次向业主出具补充合同，承诺如在2016年12月10日补鞥呢按时交房，逾期交房违约金按日万分之三计算至交房为止。同时承诺：遵从业主意愿可以选择退房，并在15个工作日内以现金方式全额支付退房款及相关费用，河南永畅建工集团以集团公司所属全部资产（固定资产、动产）及营业收入对本补充合同作担保。查明，案涉盈辉家园小区房屋于2017年6月10日进行验收交接时，被告仅提供了工程质量竣工验收记录，而未出示合同第八条规定的全部证明文件及人防、消防、绿化等基础配套设施建设验收报告，亦未提交原告签署的房屋交接单。该小区作为问题楼盘，原告及其他业主多次到市信访局上访，一直处于持续维权状态。截止目前，盈辉小区车库处于停工封闭状态，其他基础实施仍有部分未投入正常使用。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告张静按照约定向被告永畅集团鸿源公司支付了购房款和维修基金，已全面履行了自己的义务，但被告未按照合同约定期限交付房屋，依法应当承担支付逾期交房及办证违约金的责任。被告曾两次向业主承诺交房时间，均未实现，且2017年6月10日房屋进行验收交接时，被告仅提供了工程质量竣工验收记录，而未出示合同第八条规定的全部证明文件及人防、消防、绿化等基础配套设施建设验收报告，亦未提交原告签署的房屋交接单。该小区作为问题楼盘，原告及其他业主多次到市信访局上访，一直处于持续维权状态中是事实，对此从被告公布的交房时间协议书中也可以证实，故原告向被告主张逾期交房违约金和办理房地产权证书违约金，符合法律规定，本院予以支持。住房专项维修资金是专项用于住宅共用部分、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的基金。住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督的原则。河南省住房和城乡建设厅、河南省财政厅关于《河南省住宅专项维修资金管理实施细则》第十一条第（二）项规定：“由业主或维修资金管理部门委托房地产开发建设单位代收的，自代收之日起15日内转存到住宅专项维修资金专户”。被告不是维修资金监督部门，无权对原告缴纳的维修资金进行监管，其作为建设单位代收后，应及时缴纳至政府专管的维修资金专户内。对于被告所称除购房合同外，公司与原告从未签订过其他补充协议，其提交的两份协议不具有法律效力，违约金与事实不符，无法办理房地产权属证书，系政府管控之下，政府管控属于不可抗力，不可抗力不属于违约行为的范畴等辩解意见，虽然原告提交的交房时间协议书和补充合同均为复印件，但其真实性已在本院审理的其他案件中予以认定，且内容显示均指向对所有业主的承诺，故被告的辩解意见不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、被告河南永畅建工集团鸿源置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告张静支付逾期交房违约金85405元，逾期办证违约金4793元，合计90198元。二、被告河南永畅建工集团鸿源置业有限公司于本判决生效之日起七日内将原告张静所缴纳的维修资金8519元上缴至周口市维修资金监管部门开设的住宅专项维修资金账户。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1134元，由被告河南永畅建工集团鸿源置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  连东超二〇二一年七月二十三日书记员  陈亚南