贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终3551号上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司遵义市北京路支行，住所地:遵义市红花岗区北京路中建大厦一楼，统一社会信用代码9152030073095595XN。负责人：周丽利，行长。委托诉讼代理人：成奇，贵州山一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨光茂，男，1958年5月22日出生，汉族，遵义市人，住遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：邓礼艳，贵州惟瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李应鑫，贵州惟瀚律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：陈先红，男，1969年1月31日出生，汉族，遵义市人，住遵义市红花岗区。被上诉人（原审第三人）：遵义市鸿苑房地产开发有限公司，住所地:遵义市红花岗区民主路2号，统一社会信用代码9152030072219576X1。法定代表人：徐自航，执行董事。委托诉讼代理人：陈禄华，公司经理。上诉人中国建设银行股份有限公司遵义市北京路支行（以下简称建行××路支行）因与被上诉人杨光茂、陈先红、遵义市鸿苑房地产开发有限公司（以下简称鸿苑房开公司）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初8526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。建行××路支行上诉请求：一、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初8526号民事判决，改判恢复对遵义市红花岗区房屋的执行，或将本案发回重审。事实及理由：一、一审判决超过审限11个月，严重违反法定程序。二、一审认定事实错误。鸿苑房开公司并非案涉房屋的所有权人，其将案涉房屋转让给杨光茂系无权处分，鸿苑房开公司与杨光茂签订的《商品房买卖合同》无效。1.鸿苑房开公司对陈先红享有合同债权。案涉房屋登记的所有权人为陈先红，鸿苑房开公司代陈先红偿还借款本息，并不当然确定其是该房屋所有权人。杨光茂与鸿苑房开公司签订《商品房买卖合同》时，已经知道鸿苑房开公司对该房屋无权处分。上诉人取得抵押登记在前，鸿苑房开公司转让案涉房屋给杨光茂在后。2.一审认定杨光茂已支付房屋全部价款错误。3.一审认定案涉房屋未过户是鸿苑房开公司自身原因导致属事实认定不清，杨光茂自身存在重大过失。4.一审判决认定杨光茂对案涉房屋享有的是生存权能错误，杨光茂对案涉房屋享有的系合同债权，不能直接取得物权，其权能不能排除上诉人基于担保物权的执行。三、一审适用法律错误。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》是关于建设工程承包人就建设工程折价或拍卖所得价款的债权受偿顺序问题，并非物权确认的依据，不应适用于本案。且该批复在一审判决作出前已废止。杨光茂无法证明其符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的全部条件，无法排除上诉人对案涉房屋的强制执行。杨光茂辩称:鸿苑房开公司与陈先红并无建立房屋买卖合同的真实意思表示，双方签订房屋买卖合同并向上诉人申请贷款是以合法形式掩盖非法目的骗取贷款。虽然案涉房屋登记在陈先红名下，在登记物权的行为存在重大违法不具有任何合法形式的情形下，该物权登记应当视为不具备公示的法律效力。即使认为鸿苑房开公司构成无权处分，杨光茂购买案涉房屋的行为构成善意取得。杨光茂作为普通公民，购买房屋时年事已高，不具备向不动产登记机构申请查询房屋状态的能力，因此上诉人主张杨光茂在购买时已经知道鸿苑房开公司无权处分没有任何事实依据。一审所援引的关于建设工程价款优先受偿的相关法律规定，是基于举重以明轻的原则，杨光茂作为消费者支付全部购房款后其优先权高于建设工程价款的优先受偿权，建设工程优先受偿权又优于抵押权和其他债权，因此原审援引相关法律规定作出的判决公平公正。案涉房屋作为杨光茂唯一的住房，从购买后居住至今，一审考虑杨光茂基于生存权享有的权利高于一般抵押权，认定事实清楚，且相关法律规定关于抵押期间所签订的买卖合同不影响杨光茂与鸿苑房开公司签订合同效力。鸿苑房开公司辩称:本案涉及的第一份合同是由项目部和第三人陈先红签订的,是假按揭合同。后来又将房屋出售给杨光茂，杨光茂将房款交给鸿苑房开公司，鸿苑房开公司与杨光茂签订的房屋买卖合同是真实的，且鸿苑房开公司出具了不动产发票。本案建行××路支行将房屋按揭的借款打到挂靠在鸿苑房开公司的项目部账户上，陈先红的首付款银行开的收款收据也是项目部支付的。陈先红辩称：自己购买案涉房屋是真实的，贷款手续上有鸿苑房开公司的法定代表人签字，向建行××路支行的贷款是从建行××路支行划到鸿苑房开公司账户，还款一直是自己还，通过我的银行卡还款，自己大概已还了6万多的按揭款。杨光茂向一审法院起诉请求：1.请求依法立即停止贵州省遵义市红花岗区人民法院因2018黔0302执2759号执行案件对位于遵义市红花岗区房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.请求确认杨光茂与第三人鸿苑房开公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，位于遵义市红花岗区房屋的所有权应当归杨光茂所有；3.请求判令建行××路支行承担所有诉讼费用。一审法院认定事实：1.2004年5月19日，建行××路支行与第三人陈先红签订了《中国建设银行个人住房抵押借款合同》，约定：第三人陈先红向建行××路支行借款137000元用于购买鸿苑房开公司白沙路项目部鸣凤苑小区Ｃ栋7单元4-1号房屋；借款由建行××路支行直接划入售房单位在建行××路支行开立的存款账户内，账户名称遵义鸿苑房开公司白沙路项目部，账号22×××30；借款期限从2004年5月19日至2024年5月18日；贷款月利率为4.2‰，每月归还本息金额为907.17元；所购房屋作为借款的抵押物，抵押期限自抵押登记之日起至担保债权全部清偿之日止，抵押担保的范围包括本合同所列的贷款本金及利息（包括复利及罚息）、违约金、赔偿金、乙方垫付的有关费用以及乙方为了实现债权的一切费用；借款期限内，借款人累计三个月未按合同约定偿还借款本息，建行××路支行有权解除合同，提前收回贷款本息，并有权依法处分抵押物。2004年5月20日，建行××路支行（乙方）与第三人鸿苑房开公司（甲方）签订了《中国建设银行个人住房借款保证合同》，约定：为了确保乙方与陈先红签订的《中国建设银行个人住房抵押借款合同》的履行，甲方愿意向乙方提供保证担保；保证方式为连带责任保证；保证担保的贷款金额为137000元及利息（包括复利及罚息）、违约金、赔偿金、乙方垫付的有关费用以及乙方为了实现债权的一切费用；保证期间2004年5月19日至2024年5月18日；借款期限内，借款人累计三个月未按合同约定偿还借款本息，乙方有权解除借款合同，提前收回贷款本息，并要求保证人承担保证责任；2.2004年5月19日，涉案房屋在遵义市房管局办理了抵押登记，建行××路支行取得了房屋他项权证（遵房他权他字第23916号），并于2004年5月20日向第三人陈先红发放了借款137000元；3.因未按时偿还借款，建行××路支行向一审法院提起诉讼，一审法院于2018年9月18日作出（2018）黔0302民初3395号民事判决书，判决书查明：因陈先红生病没钱支付贷款利息，要求退房，其与鸿苑房开公司商议后解除了买卖合同，鸿苑房开公司将购房首付款退还给了陈先红，但双方并未将此事告知建行××路支行。多年来，因贷款本息一直由鸿苑房开公司在负责偿还，陈先红未向鸿苑房开公司主张权利，也未占有所购房屋。近年来，因鸿苑房开公司经营困难，导致其自2015年12月28日至今未归还过建行××路支行借款本息，判决：一、解除陈先红与中国建设银行股份有限公司遵义市北京路支行于2004年5月19日签订的《中国建设银行个人住房抵押借款合同》；二、陈先红在本判决生效后十日内向中国建设银行股份有限公司遵义市北京路支行偿还借款本金79200.48元及利息、复利、罚息（利息、复利、罚息从2015年12月28日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按合同约定利率计算）；三、陈先红在本判决生效后十日内向中国建设银行股份有限公司遵义市北京路支行支付律师代理费1500元；四、如陈先红不按上述期限还款，中国建设银行股份有限公司遵义市北京路支行对陈先红、张海燕用于抵押并登记的位于遵义市红花岗区房屋（他项权证号：遵房他权他字第23916号，建筑面积124.12㎡）享有优先受偿权；五、遵义鸿苑房地产开发有限公司对陈先红的上述债务，承担连带保证责任；六、驳回中国建设银行股份有限公司遵义市北京路支行的其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，建行××路支行向一审法院申请强制执行，一审法院于2019年4月9日以（2018）黔0302执2759号执行裁定书及协助执行通知书查封了涉案房屋，杨光茂向一审法院提出执行异议，经审查于2019年7月22日作出（2019）黔0302执异88号执行裁定书，裁定驳回杨光茂的异议请求；4.经贵州省不动产登记信息云平台查询，杨光茂名下无不动产登记记录。第三人陈先红在与鸿苑房开公司签订商品房买卖合同，并在建行××路支行办理贷款后，因陈先红要求退房，其与鸿苑房开公司商议后解除了买卖合同，鸿苑房开公司将购房首付款退还给了陈先红。案外人张昭黔于2006年5月25日、6月7日向第三人鸿苑房开公司支付购房订金5000元、购房款163698元、房屋维修基金3674元、水电等费用1531元，用于购买本案争议房屋。在张昭黔意图放弃购买该套房屋后，第三人鸿苑房开公司于2006年8月16日将涉案房屋出售给杨光茂，双方签订了《商品房买卖合同》，约定杨光茂以183698元的价格购买该套房屋，杨光茂将房款支付完毕后，于2010年至2011年间入住该套房屋，鸿苑房开公司于2012年11月8日向杨光茂开具了不动产销售发票。因第三人鸿苑房开公司自身原因，导致鸣凤苑小区住房无法办理产权手续，直至2018年才确定部分房产可以办理产权手续。一审法院认为，本案的争议焦点是杨光茂就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。如前所述，一审法院已生效的（2018）黔0302民初3395号民事判决书已查明涉案贷款本息一直由鸿苑房开公司在负责偿还，陈先红未偿还过借款本息，也未占有涉案房屋。故虽建行××路支行取得的他项权证上显示所有权人为陈先红，但房屋实际仍由第三人鸿苑房开公司所有。而鸿苑房开公司于2006年8月16日与杨光茂签订购房合同，将涉案房屋出售给杨光茂，收取了杨光茂支付的全额房款并出具发票后，已经将涉案房屋实际交付给杨光茂。而杨光茂在购置涉案房屋后、一审法院查封房屋前，对该套房屋已经进行了占有、使用，虽然未办理涉案房屋的产权登记手续，但系第三人鸿苑房开公司自身原因导致，因此，杨光茂的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。对于建行××路支行关于涉案房屋的优先受偿权系经生效民事判决书判决确认，杨光茂对鸿苑房开公司所享有的权益不足以排除执行的主张，一审法院已生效的（2018）黔0302民初3395号民事判决书已查明，多年来，因贷款本息一直由鸿苑房开公司在负责偿还，陈先红未向鸿苑房开公司主张权利，也未占有涉案房屋。第三人陈先红向建行××路支行借款时，自愿以本案涉案房屋进行抵押，对涉案房屋享有优先受偿权，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，但根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，涉案房屋系杨光茂在遵义的唯一住房，该房屋对杨光茂来讲，担负着一种基本生存保障的功能，并非普通的民事权利，而是涉及基本人权范畴的一项权利，是一种绝对权，优先于其他各种权利。而房屋他项权证的获得是建行××路支行基于借款合同而享有的抵押权，属于主债权项下的从权利，并不能直接取得物权的效力，该抵押权的存在，目的在于保障债权的实现，从而实现其经济利益。从此意义上看，建行××路支行为实现债权而享有的抵押权并不能优先于杨光茂基于生存权而享有的权利。综上，认定杨光茂就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。为此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”的规定，对于杨光茂要求停止对涉案房屋的强制执行的诉讼请求，予以支持。对于杨光茂要求确认该《商品房买卖合同》合法有效，涉案房屋的所有权应当归杨光茂所有的诉讼请求，虽然第三人鸿苑房开公司是在刻意××涉案房屋已被本案××路支行取得了房屋他项权证的情况下，仍与杨光茂签订了《商品房买卖合同》，鉴于杨光茂已将全额房款支付完毕并实际入住，且第三人鸿苑房开公司在鸣凤苑小区内张贴出的符合办理产权名单也显示涉案房屋户主为杨光茂，双方对该份购房合同均予以认可，故认定双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，但因涉案房屋现仍处于抵押状态，在第三人陈先红及鸿苑房开公司对于建行××路支行的债务清结、涉案房屋解押前，不能确认杨光茂系涉案房屋的唯一合法权利人，为此，对于杨光茂的该诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，判决：一、停止对位于遵义市红花岗区房屋的强制执行；二、杨光茂与第三人遵义市鸿苑房地产开发有限公司于2006年8月16日签订的《商品房买卖合同》合法有效；三、驳回杨光茂的其他诉讼请求。案件受理费60元，由杨光茂承担。二审期间，建行××路支行向本院提交2020年7月14日鸿苑房开公司出具的《情况说明》一份。拟证明杨光茂购买房屋时已经知晓了案涉房屋办理了按揭贷款，鸿苑房开公司无权处分该房屋，杨光茂不能办理房屋登记本身就有不可推卸的责任杨光茂质证意见为：真实性、合法性及关联性均不认可，该《情况说明》系由鸿苑房开公司单方向上诉人出具，杨光茂对上述情况不知情，也对该房屋办理抵押登记的情况不知情，该证据达不到上诉人的证明目的。鸿苑房开公司质证意见为：对证据真实性无异议，但不认可其证明目的。陈先红质证意见为：认可该证据的真实性和证明目的。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据一审法院于2018年9月18日作出（2018）黔0302民初3395号已发生法律效力的民事判决确定，建行××路支行系案涉房屋的抵押权人，对案涉房屋享有优先受偿权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，案外人提出的排除执行异议，一般情况下不予支持，但符合上述规定的“法律、司法解释另有规定的除外”情形的，可以支持。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，足以排除强制执行的条件，该条规定即为第二十七条规定的“法律、司法解释另有规定的除外”情形。本案中，如杨光茂购买案涉房屋的行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，可以排除建行××路支行的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，对于杨光茂的购房行为是否具备上述规定四种情形，本院评析如下：首先，杨光茂与鸿苑房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，系有效合同，该合同签订时间为2006年8月16日，早于一审法院于2019年对案涉房屋的查封时间。第二，杨光茂于2010年至2011年间入住该套房屋，对该套房屋进行合法的占有、使用的时间早于该房屋的查封时间。第三，根据杨光茂一审举证的销售不动产统一发票、收款收据及鸿苑房开公司认可收到杨光茂购房款的陈述，可以证明杨光茂已经付清了案涉房屋的全部购房款。第四，虽然鸿苑房开公司将案涉房屋出售给杨光茂之前办理了抵押登记，但杨光茂系向鸿苑房开公司购买案涉房屋，而非向陈先红个人购买，通常情况下，个人向房开公司购买房屋，并不会去住建部门查询房屋是否存在抵押的情况。杨光茂向鸿苑房开公司购买案涉房屋，不会想到该房屋已经抵押给建行××路支行符合情理。建行××路支行二审提交的《情况说明》并未表达杨光茂在购买案涉房屋前知悉该房屋存在抵押情形,且系鸿苑房开公司单方向建行××路支行所作陈述，并不能证明杨光茂在购买案涉房屋前已经知晓了该房屋存在抵押的情形。故案涉房屋未办理过户登记并非杨光茂的原因造成，杨光茂并不存在过错。另，案涉房屋系杨光茂满足基本生活需要的在遵义唯一住房,并非商业用房。因此，杨光茂购买案涉房屋的行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”的规定，可以排除建行××路支行对该房屋的强制执行。综上所述，上诉人建行××路支行的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由中国建设银行股份有限公司遵义市北京路支行负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩高审判员  贺灿灿审判员  谭应勇二〇二一年七月九日法官助理杨豪书记员王群惠