云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云05民终548号上诉人（原审原告）：车兴林，女，1990年3月23日生，汉族，云南省保山市隆阳区人，住云南省保山市隆阳区。上诉人（原审原告）：王国海，男，1980年7月16日生，汉族，云南省保山市隆阳区人，住云南省保山市隆阳区。系上诉人车兴林的丈夫。二上诉人共同委托诉讼代理人：岳永发、段兴智（实习），云南凌云（保山）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：保山天郡房地产开发有限公司。住所地：云南省保山市工贸园区青堡路与沙丙路交叉口往北200米（东方明珠五楼）。统一社会信用代码：91530500ＭＡ6Ｎ0Ｄ9Ｐ6Ｐ。法定代表人：张大斯，该公司董事兼总经理。委托诉讼代理人：张宗，男，1979年10月13日生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：李辉，云南弘蕊律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南隆阳农村商业银行股份有限公司汉庄支行。住所地：云南省保山市隆阳区汉庄镇汉庄街。统一社会信用代码：91530500218932900M。负责人：刘增毅，该支行行长。上诉人车兴林、王国海与被上诉人保山天郡房地产开发有限公司（以下简称天郡房地产公司）、云南隆阳农村商业银行股份有限公司汉庄支行（以下简称隆阳农商行汉庄支行）商品房预售合同纠纷一案，不服保山市隆阳区人民法院（2021）云0502民初618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人车兴林、王国海上诉请求：1.撤销保山市隆阳区人民法院（2021）云0502民初618号民事判决，改判支持上诉人的一审全部诉请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审法院认定被上诉人天郡房地产公司未构成根本性违约，属于认定事实不清。（1）一审法院遗漏认定双方均认可案涉房屋未完成验收的基本事实，属于认定事实不清，导致判决结果错误。天郡房地产公司作为卖房人，其合同主要义务是交付房屋。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规定。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用的”规定，以及双方签订的合同第九条“商品房交付条件”及第十一条“交付时间和手续”中“天郡房地产公司应当于2020年6月30日前，将取得建设工程竣工验收备案证明文件的房屋交付给上诉人”的约定，涉案合同标的物必须经过验收合格，才符合交付的法定条件和约定条件。时止上诉人2021年1月26日提起诉讼之日至一审法院2021年4月21日作出一审判决之时合同标的物尚未完成验收，也不符合交付条件。对于尚未完成验收的事实，上诉人一审提交的经被上诉人认可的聊天记录截屏中已经能够证明，且天郡房地产公司一审特别授权代理人在法庭调查中明确表示案涉工程未完成验收，一审判决第七页倒数第一段也载明被上诉人天郡房地产公司认可未完成验收的事实。对于此种上诉人有证据、上诉人与被上诉人均认可的重要事实，一审法院未进行认定，转而在一审判决第15页第一段说理部分称“原告的证据未能充分证明被告不能交房的事实”，该行为属于遗漏重要事实，事实认定不清，导致判决结果错误。（2）一审认定被上诉人延期交房而非不能交房属于认定事实不清。在未完成验收属于不能交房，完成验收可以交而未交属于逾期交房的规定前提下，一审法院认定被上诉人天郡房地产公司在未来不特定的时间会完成验收，所以本案为逾期交房而非不能交房的事实认定错误。首先，对于未完成验收的原因上诉人不得而知。其次，对于未完成验收的缺陷是否有整改措施、是否有能力进行整改、整改时间多久、能否真的在未来完成验收都无证据证实，一审法院仅凭被上诉人天郡房地产公司的口述及几张照片，就认定天郡房地产公司能在未来完成验收属于认定事实不清。最后，天郡房地产公司能不能在未来完全验收，与其不构成根本违约无关联性。当上诉人发出解除通知或提起诉讼要求解除合同时，对是否构成根本违约就应当依据提出时的客观事实进行判断，而非是以假设的、不确定性的事实作为判断基础，否则世界上将再无根本性违约的说法，因所有通知或者起诉时不能实现的合同目的，都能通过承诺或者公告的方式将其改变为未来会实现的目的，进而只能承担逾期的一般违约责任。2.一审法院适用法律错误。（1）对上诉人与被上诉人双方均认可案涉工程未经验收，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条未经验收不能交付的规定，这是基本事实，在无其他相反证据能够推翻该事实的情况下，一审法院以上诉人证据不充分为由对被上诉人不能交房的事实不予认定，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于自己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明”的规定。（2）针对本案“被上诉人天郡房地产公司是否构成根本违约”的争议焦点，上诉人向一审法院提交了云南省高级人民法院（2016）云民终649号判决书、（2017）云民终28号判决书，中华人民共和国最高人民法院（2017）最高法民终683号判决书进行类案参考，该几份判决均认定未经验收属于不能交房而非延期交房，构成根本性违约，进而判决解除合同。但一审法院在此种情况下仍然认定未经验收属延期交房，驳回了上诉人诉讼请求，违反了《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》中同案同判的要求。（3）本案应为不能交房而非延期交房，就算一审法院认定为延期交房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍然未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”的规定，本案中双方并未约定迟延交房上诉人不得履行解除权，而上诉人自2021年1月14日向隆阳区人民法院递交起诉状，一审法院于2021年4月21日自起诉之日至判决之日已经超过了三个月的期限，截止判决之日，被上诉人天郡房地产公司仍未交房，但一审法院还是判决驳回了原告解除合同的请求，属于适用法律错误。（4）一审法院在法律有明确规定的情况下，滥用自由裁量权导致法律适用错误。一审法院依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，本案中上诉人与被上诉人天郡房地产公司双方约定了自己的权利义务及法律规定了被上诉人的义务，现上诉人已经履行而被上诉人未履行，且未履行的是主要义务，导致上诉人合同目的无法实现，此种情况下，一审法院抛开《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律规定，以“由于本案涉及新冠疫情影响，加之本地房价下行，其涉及面广，双方应立足实事求是，公平合理解决纠纷，被告天郡房地产公司也不能无期限延期交房”为由，判决驳回上诉人的诉讼请求。在法律有明确规定情况下，一审法院不按法律规定的公平合理来判决，而是通过行使自由裁量权来作出其认为公平合理的判决，属于滥用自由裁量权。综上，涉案房屋未经验收，被上诉人天郡房地产公司构成根本违约，上诉人的诉讼请求应当依法支持，一审判决违反证据规则认定事实，导致事实认定不清，滥用自由裁量权，适用法律错误，导致判决错误，请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。补充认为：1.被上诉人天郡房地产公司从一审庭审至二审，都不能交付房屋，上诉人在一审过程中的合同目的不能实现，被上诉人天郡房地产公司构成根本性违约。上诉人的主要义务是交付购房款，被上诉人天郡房地产公司的主要义务是交付房屋，天郡房地产公司在不符合法律强制性规定的交房条件情况下，上诉人购房的合同目的无法实现。2.上诉人的上诉事实及理由和上诉请求成立，根据相关司法解释规定，在天郡房地产公司迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内未履行交房义务，上诉人请求解除合同，应当予以支持。约定交房时间为2020年6月30日，但至一审起诉至判决之日（2021年4月21日），已经超过三个月期限，二审法院应当支持上诉人的一审全部诉讼请求，且上诉人一审起诉请求是解除合同，而天郡房地产公司未提交房屋验收材料，一审判决也没有认定案涉房屋具备验收条件，至今相关部门没有进行认定，未经验收不能满足交房条件。一审判决认定事实不清，二审法院不能以之后发生的行为来补充一审判决前的基础事实，故应当予以改判，支持上诉请求。被上诉人天郡房地产公司未提交书面答辩状，二审中委托诉讼代理人口头答辩：1.根据上诉人车兴林、王国海与被上诉人天郡房地产公司签订的商品房买卖合同（预售）第九条商品交付条件及补充协议第六条6.2“商品房买卖合同第九条中约定的‘该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件’，双方一致确认并同意是指：取得勘察、设计、施工、监理、建设五方单位出具的《建筑工程竣工验收报告》”的约定，天郡房地产公司二审庭审中提交的证据，能证明天郡房地产公司已经取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，案涉商品房具备约定交房条件，上诉人的合同目的能够实现，已经达到实际交房条件。2.上诉人主张超过三个月约定期限，合同应当解除的理由不能成立。根据补充协议第七条关于逾期交付的违约责任7.1条“出卖人未按照约定时间将商品房交付买受人的，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止，出卖人按总房款每日0.0001%向买受人支付违约金”的约定，双方明确约定逾期交房被上诉人天郡房地产公司承担支付违约金责任，而不是解除合同。上诉人欲解除合同，必须符合法定解除情形，其提交的证据不能证明案涉合同具备法定解除情形。3.关于被上诉人天郡房地产公司逾期交房违约情形的评价。天郡房地产公司第一次延期交房时间从2020年6月30日起延至2020年12月31日，对此上诉人无异议。上诉人不认可天郡房地产公司从2021年1月1日起延至2021年6月30日。仅半年时间，天郡房地产公司加班加点工作，已经采取积极措施对逾期交房进行补救，且承诺按约定承担逾期交房违约责任。4.商品房买卖合同（预售）是一个动态过程，评价被上诉人天郡房地产公司是否构成根本性违约，不能仅从上诉人提出诉讼请求的时间节点上进行评价，应当围绕上诉人合同目的来评价天郡房地产公司违约行为。5.对于逾期交房，被上诉人天郡房地产公司对购房者有歉意，但天郡房地产公司积极采取补救措施，希望考虑公平原则，若逾期交房就解除合同，将给天郡房地产公司造成严重损失。综上，被上诉人天郡房地产公司未构成根本性违约，上诉人要求解除合同的主张没有事实和法律依据；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人隆阳农商行汉庄支行未提交书面答辩状，二审中口头答辩对一审判决没有意见。上诉人车兴林、王国海一审起诉请求：1.判令解除车兴林、王国海与天郡房地产公司于2019年10月29日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令解除车兴林、王国海、天郡房地产公司与隆阳农商行汉庄支行签订的《个人购房借款合同》；3.判令天郡房地产公司返还车兴林、王国海购房首付款267175元；4.判令天郡房地产公司偿还车兴林、王国海己向隆阳农商行汉庄支行偿付的贷款本息32797.82元（由于起诉后，原告又支付两期按揭贷款，庭审中贷款本息增加为38392.74元）；5.判令天郡房地产公司赔偿车兴林、王国海购房首付款的利息损失，自2019年10月30日按银行同期贷款利率支付至购房首付款实际清偿时止，截至起诉之日，数额为2114.39元；6.判令天郡房地产公司偿还隆阳农商行汉庄支行借款担保合同项下剩余的贷款本息；7.判令天郡房地产公司赔偿原告因装修合同支付的定金10000元；以上天郡房地产公司向原告返还的数额共计312087.21元；8.本案诉讼费由被告天郡房地产公司承担。一审法院认定的法律事实：2019年9月7日，原告王国海与被告天郡房地产公司签订《商品房认购协议书》，认购由被告天郡房地产公司开发的“东方明珠”一期8栋2单元402号房，于同日支付认购预付款20000元。2019年9月26日签订《置业计划书》，再次向被告天郡房地产公司支付147175元。2019年10月29日，原告车兴林（购买人）、王国海（共同买受人）与被告天郡房地产公司签订合同编号为东方明珠144号的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》，约定：“东方明珠”一期8栋2单元402号房屋总价款为797175元，首付267175元，剩余530000元办理银行按揭贷款，签订合同当日原告再次向被告天郡房地产公司转款100000元，加上之前支付的167175元，共计267175元的首付款已向天郡公司支付完毕；2019年10月31日，天郡房地产公司向原告出具发票一张载明首付款已经支付完毕，同日，天郡房地产公司为原告办理了商品房买卖合同登记备案表。2019年11月29日，原告车兴林、王国海作为共同借款人与被告隆阳农商行汉庄支行签订了《个人购房借款合同》，天郡房地产公司作为保证人，其承担贷款人收到正式抵押登记信息的房屋他项权证前的贷款本金、利息、逾期利息及其他相应费用的连带保证责任，贷款金额为530000元，还款方式为按月等额本息还款，期限为36个月，首月即2020年1月28日还款金额为1603.25元，之后每月还款额为2835.87元，截止原告起诉之日，原告共计向隆阳农商行汉庄支行还款32797.82元。至此，二原告已按合同约定支付了全部购房款。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，交房时间为2020年6月30日前。2020年6月17日，被告天郡房地产公司因不能按期交房，在保山报公告告知业主因受新冠疫情影响，将交房时间延迟到2020年12月31日。2020年12月16日，被告天郡房地产公司再次在保山报公告交房时间延迟到2021年6月30日。2020年4月8日，原告王国海找到保山市尚典装饰工程有限公司，双方就案涉房屋装修达成装修合意，并于当日支付了10000元定金，2020年6月15日，双方签订《装饰装修工程施工合同》。为此，二原告认为被告天郡房地产公司未按合同约定交房，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第（四）项的规定，提起诉讼，提出上述诉讼请求。另查明，二原告与被告天郡房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》未约定合同解除的具体条款，仅在《补充协议》第七条7.1约定：“出卖人未按约定的时间将商品房交付买受人的自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日，出卖人按总房款每日0.0001％向买受人支付违约金”。一审法院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，自合同成立时生效，并受法律保护，合同双方应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的合同系双方真实意思的表示，不违反法律禁止性规定，不存在损害国家、集体及第三人利益的情形，该合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行义务。对二原告与被告天郡房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》中，原告已按约定支付全部购房款以及被告天郡房地产公司未在合同约定的2020年6月30日前交房的事实无异议，予以确认。本案的焦点为：被告天郡房地产公司是否构成根本性违约，二原告是否具备法定解除权。首先，从时间上看，合同约定被告天郡房地产公司应在2020年6月30日前交房，该期间，出现全球性新冠肺炎疫情影响，为此，原告在诉状中载明已给予宽限，被告在提交的证据可以证实该期限确属不可抗力造成；对于被告天郡房地产公司再次提出交房时间延期至2021年6月30日，系被告天郡房地产公司单方违约行为，该行为虽然未得到二原告认可，但该期限未到；第二，由于双方在合同中未明确约定对方违约解除合同的具体条款，本案适用法定解除，依据是《民法典》第五百六十三条第一款第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，即被告是否构成“根本性违约”，涉案合同已经到达无法实现的目的，原告可依据法定解除合同的条件而解除合同，据此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，本案中原告的证据未能充分证明被告不能交房的事实，而被告提交的证据可证实该涉案商品房具备合法开发证照和预售手续，且证照齐全，并且涉案房屋主体工程已经完工，仅存在部分零星配套工程需完善的过程，虽然被告承诺2021年6月30日交房系单方行为，对原告不具约束力，但该交房时间未到，不能断定该交房时间就一定不能交房；第三，由于本案涉及新冠疫情防控影响，加之本地域内房价下行，其涉及面广，双方应立足实事求是，公平合理的解决纠纷，被告天郡房地产公司也不能无期限延期交房。综上，被告虽然构成事实上的逾期交房，但二原告提交的证据未能充分证明被告天郡房地产公司不能交房的案件事实，原告主张解除与天郡房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，不予支持。基于二原告主张解除与天郡公司签订的《商品房买卖合同（预售）》不成立，对二原告主张的第2、3、4、5、6项诉讼请求亦不成立，不予支持。关于二原告主张赔偿原告因装修合同支付的定金10000元的诉讼请求，结合原告庭审中的陈述，装修公司是否可以退还，是否属必然损失尚无定论，不予支持。关于被告天郡房地产公司逾期交房的违约责任应承担违约金的问题二原告未提出诉求，本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决驳回原告车兴林、王国海的全部诉讼请求。本案征收案件受理费5982元，减半征收计2991元，由原告车兴林负担。本院二审期间，上诉人车兴林、王国海、被上诉人隆阳农商行汉庄支行未向本院提交证据。被上诉人天郡房地产公司提交如下证据：1：1－1云南省建筑工程竣工验收报告；1－2建设单位项目负责人质量终身责任承诺书；1－3云南省建筑工程质量检查报告；1－4设计单位项目负责人质量终身责任承诺书；1－5云南省建筑工程竣工报告；1－6施工单位项目负责人质量终身责任承诺书；1－7云南省建筑工程质量检查报告；1－8勘察单位项目负责人质量终身责任承诺书；1－9云南省建筑工程质量评估报告；1－10监理单位项目负责人质量责任承诺书，欲证明案涉商品房开发项目具备交付条件。2.房产测绘成果报告，欲证明案涉商品房开发项目具备交付条件。3：3－1保山工贸园区东方明珠建设项目（一期Ι－Ａ地块）现场照片（小区公共部分）；3－2保山工贸园区东方明珠建设项目（一期Ι－Ａ地块）现场照片（案涉房屋专有部分），欲证明案涉商品房开发项目具备交付条件。经质证，上诉人对证据1的三性无异议，对证明目的不予认可，认为双方商品房买卖合同（预售）第九条商品房交付条件，约定商品房要取得建设工程竣工验收备案证明文件才符合条件，该组证据恰好证明上诉人一审中已经超过三个月期限的观点。上诉人对证据2的质证意见，与证据1的质证意见一致，认为该证据是单独的证据，不是对证据1的补充。上诉人对证据3的三性无异议，对证明目的不予认可，认为不能证明案涉房屋已经符合交付条件。被上诉人隆阳农商行汉庄支行对被上诉人天郡房地产公司提交的证据1、2、3均无异议。本院认为，上诉人对证据1、2、3的三性无异议，被上诉人隆阳农商行汉庄支行对证据1、2、3无异议，故对证据1、2、3的三性予以采信。经审查，本院确认一审法院对当事人举证、质证、认证均合法，予以确认，并确认一审审判程序合法。二审审理查明，被上诉人天郡房地产公司于2021年2月1日取得案涉房产的房产测绘成果报告，2021年6月4日取得云南省建筑工程竣工验收报告、云南省建筑工程质量检查报告、云南省建筑工程竣工报告、云南省建筑工程质量检查报告、云南省建筑工程质量评估报告。二审查明的其余事实，与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点归纳为：上诉人车兴林、王国海请求撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求的上诉理由是否成立，上诉请求应否予以支持。本案中，上诉人与被上诉人天郡房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》系双方真实意思的表示，不违反法律禁止性规定，不存在损害国家、集体及第三人利益的情形，该合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行义务。上诉人已经按照约定支付全部购房款，而被上诉人天郡房地产公司并未在合同约定的2020年6月30日前交房，上诉人与被上诉人天郡房地产公司均予以认可。该期间，因受新冠肺炎疫情影响，被上诉人天郡房地产公司刊登《公告》，将交房时间从2020年6月30日延迟至2020年12月31日，上诉人对此无异议，予以认可。2020年12月16日被上诉人天郡房地产公司第二次刊登《公告》，提出将交房时间延迟到2021年6月30日，系天郡房地产公司单方违约行为，并未得到上诉人认可，天郡房地产公司已经违约，按照约定应当承担相应违约责任。由于双方在合同中未明确约定对方违约解除合同的具体条款，不符合约定解除合同，本案应当适用法定解除，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，被上诉人天郡房地产公司构成根本性违约及涉案购房之合同目的无法实现，上诉人可依据法定解除合同的条件予以解除，因上诉人提交的证据不能证实被上诉人天郡房地产公司最终不能交房的基本事实，而天郡房地产公司一审提交的证据可以证实涉案商品房具备合法开发证照和预售手续，且证照齐全，并且涉案房屋主体工程已经完工，仅存在部分零星配套工程需完善的过程，虽然天郡房地产公司承诺2021年6月30日交房系单方行为，对上诉人不具约束力，但天郡房地产公司二审中提交的证据，能证实案涉商品房已经取得房产测绘成果报告、竣工验收报告、质量检查报告、竣工报告、质量检查报告、质量评估报告，上诉人称不能实现购房之合同目的，请求予以解除合同的上诉理由不能成立，不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不能成立，上诉请求不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6752.00元，由上诉人车兴林、王国海负担。本判决为终审判决。审判长  何延武审判员  刘光好审判员  古 颖二〇二一年七月八日书记员  王山果