上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终6793号上诉人(原审被告)：冯学英，女，1951年6月5日出生，汉族，住安徽省滁州市。委托诉讼代理人：杨威，上海闰德律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海杨浦工贸(集团)有限公司，住所地上海市。法定代表人：杨柏荣，总经理。委托诉讼代理人：葛俊杰，上海市亚太长城律师事务所律师。原审第三人：宗深奎，男，1978年12月13日出生，汉族，住上海市杨浦区。上诉人冯学英因与被上诉人上海杨浦工贸(集团)有限公司(以下简称“杨浦工贸公司”)、原审第三人宗深奎房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2021)沪0110民初7869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员姚跃独任审理，并于2021年7月29日公开开庭审理了本案。上诉人冯学英的委托诉讼代理人杨威、被上诉人杨浦工贸公司的委托诉讼代理人葛俊杰、原审第三人宗深奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯学英的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回杨浦工贸公司一审诉讼请求。事实与理由：1、2018年1月1日冯学英与上海万际文化传媒有限公司(以下简称“万际公司”)签订租赁合同，租期5年至2022年12月31日。冯学英是合法租赁使用涉案房屋，按时交纳房屋租金。杨浦工贸公司和万际公司发生租赁纠纷，不应该影响到冯学英的租赁利益。杨浦工贸公司的工作人员沈超采取欺骗的手段，答应重新签订《租房合同》，并一再表示，合同期限只能一年一签，其保证只要不出意外，房子可以一直租给冯学英。现在杨浦工贸公司公然违背当初的承诺，提起诉讼，是不诚信的表现。杨浦工贸公司以新的合同覆盖在先的合同，然后通过一年租期的约定，达到其轻易毁约收回涉案房屋的目的，明显存在欺骗签约。2、冯学英从万际公司手里租赁下来闲置多年的房子，根本不能够居住使用，所以投入了大量财物进行装修，约合人民币(以下币种均为人民币)300多万元。几年来，冯学英还没有收回成本。在这种情况下，法院判决支持杨浦工贸公司收回房子，却一点补偿没有，显失公平。杨浦工贸公司辩称：不同意冯学英的上诉请求，一审判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。原审第三人宗深奎述称：同意冯学英的上诉请求。杨浦工贸公司向一审法院提出的诉讼请求：1．要求冯学英立即腾空搬离上海市杨浦区凤城二村祝家宅XXX号甲房屋(以下简称“系争房屋”)，将房屋返还杨浦工贸公司；2．要求冯学英按照每月50，000元的标准支付自2020年7月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费。一审庭审后，杨浦工贸公司同意按照每月30，000元的标准计算占有使用费。一审法院经审理查明，认定事实如下：上海市杨浦区凤城二村祝家宅XXX号甲全幢房屋，建筑面积972平方米，权利人为杨浦工贸公司。2017年12月31日，杨浦工贸公司(签约甲方)与案外人万际公司(签约乙方)签订《房屋租赁合同》，约定乙方租用甲方位于上海市祝家宅XXX号甲房屋(土地)，建筑面积约972平方米，部位一至二楼，用作办公经营，租期自2018年1月1日至2022年12月31日。2018年1月1日，万际公司(签约甲方)与冯学英(签约乙方)签订《租房合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租期自2018年1月1日至2022年12月31日，押金为25，000元，月租金为25，000元。冯学英承租系争房屋后，进行装修用于经营公寓租赁。杨浦工贸公司因无法联系万际公司，至系争房屋处发现万际公司将系争房屋转租冯学英。2019年7月17日，杨浦工贸公司向万际公司注册地寄送挂号信，通知万际公司于2019年7月11日解除双方之间的《房屋租赁合同》。该挂号信被退回。2019年11月19日，杨浦工贸公司(签约甲方)与冯学英(签约乙方)代理人宗深奎签订《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方租用系争房屋，用作公寓分租经营，并合法安全使用系争房屋。租期自2019年7月1日至2020年6月30日，租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期届满前的三个月向甲方提出续租书面要求，经甲方同意批准后，才能重新签订租赁合同。若甲方不同意，则无条件收回全部“所租房屋”。租赁期满，乙方滞留在“所租房屋”的物品、设备、装潢等均视为遗弃。违反本条款除支付违约金外，逾期归还“所租房屋”，还应支付每月双倍月租金的违约占用使用费。年租金为300，000元，租金为三个月一期支付，先付后用，第一期租金在合同签订之日交付，此后每一期租金交付日期为每期第一个月5日前付清本期租金。乙方逾期未付清租金满三十日，甲方有权解除本合同，并收回全部房屋，乙方承担全部违约责任，对乙方投入的装修、添置物等费用甲方不作任何赔偿。乙方在签订本合同之日，应另向甲方支付保证金25，000元，作为乙方履行本合同各项条款的保证金。如乙方全部履行本合同各项条款约定，合同期满，乙方交还全部“所租房屋”付清应交各项费用，并注销或迁移注册在该“所租房屋”的营业执照、组织机构代码证和税务登记证后，乙方持签订本合同时甲方开具的收款凭证原件交还甲方，甲方才将保证金退还乙方。本合同终止或解除后，乙方在所租房屋的装修全部无偿移交甲方。冯学英于2019年11月21日支付杨浦工贸公司押金25，000元和租金150，000元，于2020年1月3日支付租金75，000元。杨浦工贸公司确认因疫情原因减免2020年2月至4月的租金，冯学英已足额支付合同期内的租金。冯学英在合同期满后，分别于2020年7月2日和2020年9月14日向杨浦工贸公司账户转账25，000元和75，000元。杨浦工贸公司不认可上述100，000元为租金，同意在占有使用费中抵扣。杨浦工贸公司提供落款日期为2020年11月18日的《关于合同到期收回网点的函》，内容为通知冯学英收回房屋，不再续签合同，要求冯学英腾退房屋，并结清相关费用。杨浦工贸公司陈述上述函件在系争房屋处张贴，宗深奎称未看到该函。杨浦工贸公司同意在冯学英返还房屋，并结清水费、电费后返还冯学英保证金25，000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。杨浦工贸公司与冯学英签订的《房屋租赁合同》于2020年6月30日期满终止。根据合同约定，冯学英要求续签合同，应于合同期满前三个月向杨浦工贸公司提出书面申请，经杨浦工贸公司同意后，重新签订租赁合同。冯学英辩称杨浦工贸公司业务人员承诺合同期满后续签合同，未提供充分证据予以证明，鉴于双方未能就续签合同达成一致意见，冯学英于合同期满后向杨浦工贸公司账户转账的行为不能认定为杨浦工贸公司同意继续出租房屋，双方的租赁合同应于2020年6月30日期满终止。合同期满后，冯学英应腾空并返还房屋，逾期返还应支付占有使用费。考虑冯学英承租房屋用于公寓租赁经营，法院给予适当的腾退时间。杨浦工贸公司同意按照每月30，000元的标准计算占有使用费，未超过合同约定的标准，法院予以确认。冯学英已支付的100，000元用于抵扣应付的占有使用费。杨浦工贸公司同意在冯学英返还房屋、结清水费、电费后返还保证金，法院予以确认。据此，一审法院判决：一、冯学英应于判决生效之日起三十日内腾空、搬离上海市杨浦区凤城二村祝家宅XXX号甲房屋，将该房屋返还上海杨浦工贸(集团)有限公司；二、冯学英应于判决生效之日起三十日内支付上海杨浦工贸(集团)有限公司2020年10月的占有使用费20，000元；三、冯学英应于判决生效之日起三十日内按照每月30，000元的标准支付上海杨浦工贸(集团)有限公司自2020年11月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费；四、上海杨浦工贸(集团)有限公司应于冯学英返还房屋，结清水费、电费后次日，返还冯学英保证金25，000元。二审庭审中，冯学英述称宗深奎在与杨浦工贸公司签订涉案合同时未获得其授权，其对与杨浦工贸公司的租赁合同并不知情，一直以为在履行与万际公司之间的租赁合同，故该份合同不具备法律效力。冯学英表示对于宗深奎作为其委托诉讼代理人参加一审审理不持异议。宗深奎述称冯学英上述陈述属实。杨浦工贸公司表示冯学英所述不实，宗深奎在签订合同时出具了冯学英的委托书，一审中因为冯学英、宗深奎未对合同效力提出异议，故未作为证据提交。杨浦工贸公司当庭将其述称的授权委托书作为证据提交。冯学英表示对该份委托书的真实性不予认可。宗深奎述称该份委托书上冯学英的签名系其在签订涉案合同时当着杨浦工贸公司相关人员的面代签的。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院基于查明的事实及在案证据，对涉案合同效力的认定，并无不当，本院予以认同。一审庭审记录显示，宗深奎作为冯学英的诉讼代理人及原审第三人在一审中针对与杨浦工贸公司的租赁合同发表质证意见时述称：“……租赁合同没有异议，是我去签字的，我母亲也知道这个事情……”。现冯学英、宗深奎在二审中否认冯学英知晓涉案合同的签署，有违诉讼诚信，且无证据予以佐证，故本院对冯学英的该项主张不予采信。需要指出的是，冯学英作为具有民事行为能力的民事主体，应当知晓并承担相应授权的法律后果。至于冯学英主张涉案租赁合同系在受到相关人员欺骗的情况下所签订一节，其并未提交证据予以证明，故本院对此亦难以采信。综上所述，现涉案租赁合同已经到期，一审法院鉴此判令冯学英返还租赁物并承担相应占有使用费，并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5，800元，由上诉人冯学英担。本判决为终审判决。审 判 员  姚 跃二〇二一年七月二十九日法官助理  朱丹丹书 记 员  闵嘉阳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……