宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2021）宁0402民初6746号原告：固原固房物业管理服务有限公司。住所地：宁夏固原经济开发区。法定代表人：孙建刚，系该公司总经理。委托诉讼代理人：魏媛涛，宁夏顺悦律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：买学仁，男，回族，1963年1月29日出生，宁夏固原市人，居民，住固原市原州区。原告固原固房物业管理服务有限公司与被告买学仁物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月25日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告固原固房物业管理服务有限公司委托诉讼代理人魏媛涛、被告买学仁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告固原固房物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告物业服务费（2013年11月23日至2021年5月23日）5812.37元；2、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：原告系案涉小区固原市原州区东海园区的物业服务公司，被告系案涉小区15-30-31号营业房业主，房屋建筑面积184.52平方米。案涉小区承建于2004年，2016年3月6日前，由固原东海物业管理有限公司提供物业服务，后经固原东海园区物业管理有限公司（甲方）、原告（乙方）以及案涉小区的业主委员会达成协议，由原告向案涉小区提供物业服务，并承继固原东海园区物业管理有限公司在向案涉小区提供服务期间的一切权利义务以及债权债务。协议达成后，原告开始向案涉小区提供物业服务至今。根据原告继受的《物业服务合同》的约定，住宅按建筑面积每月每平方米0.35元计费收取物业服务费，及逾期交纳物业服务费的则按每日3‰收取滞纳金，现据原告公司统计，截至起诉之日，被告共拖欠2013年11月23日至2021年5月23日物业服务费5812.37元。经原告公司职工多次催要，被告拒不交纳。被告买学仁辩称：我没有接到原告的任何电话，也不知道这件事情，物业费是每年一交，并不是八年一交。因为我的营业房都是给别人出租的，出租时都约定了水电费及物业费由承租方负担，原告并没有给承租方通知过，该营业房是我从别人处购买来的，我现在没有义务承担物业费，我不知情，也没有人通知过我，没有人向我催要过，且原告不作为。原告为支持其主张提供的证据有：1、物业服务委托合同复印件一份，证明经东海园区业主委员会决定委托原告承担东海园区物业服务的相关事实；2、东海园区前期物业财务交接及善后问题处理的协议复印件一份，证明东海物业管理公司将前期的债权转移给原告，因此原告有权收缴2016年前的业主欠缴物业费的事实。被告买学仁的质证意见：证据1，合同约定必须要我签字盖章，但原告没有叫我签字，也没有盖章，也没有通知我。合同约定原告每半年开一次考核凭证，但我不知情，原告也没有叫过我。从2016年7月6日至2019年7月5日合同有效，现在已经2021年了，原告也没有新的合同，合同约定每年签一次合同，业主也有知情权，原告都没有做到；证据2，按照合同约定原告从2016年2月29日催交以前所有的物业费，但原告并没有通知我，我不知情，从2016年涉及所有的物业费原告都没有通知我。被告买学仁未提供证据。经庭审举证、质证，本院对证据分析认定如下：固房物业公司提交的物业服务合同，经被告买学仁质证后认为合同系与业主委员会签订，被告不清楚合同内容；东海园区前期物业财务交接及善后问题处理的协议复印件一份，证明东海物业管理公司将前期的债权转移给原告，因此原告有权收缴2016年前的业主欠缴物业费的事实。经买学仁质证后认为，上述证据与本案没有关联性。本院经审查认为，固房物业公司提交的证据，来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，对其证明效力予以确认。本院经审理认定事实如下：原告系案涉小区固原市原州区东海园区的物业服务公司，被告系案涉小区15-30-31号营业房业主，房屋建筑面积184.52平方米。案涉小区承建于2004年，2016年3月6日前，由固原东海物业管理有限公司提供物业服务，后经固原东海园区物业管理有限公司（甲方）、原告（乙方）以及案涉小区的业主委员会达成协议，由原告向案涉小区提供物业服务，并承继固原东海园区物业管理有限公司在向案涉小区提供服务期间的一切权利义务以及债权债务。协议达成后，原告开始向案涉小区提供物业服务至今。根据原告继受的《物业服务合同》的约定，住宅按建筑面积每月每平方米0.35元计费收取物业服务费，及逾期交纳物业服务费的则按每日3‰收取滞纳金，现据原告公司统计，截至起诉之日，被告共拖欠2013年11月23日至2021年5月23日物业服务费5812.37元。经原告公司职工多次催要，被告拒不交纳。本院认为，物业服务合同是业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。本案中，固原固房物业管理服务有限公司对业主进行了物业服务，履行了合同义务，其拖欠的物业费应予清偿。原告固原固房物业管理服务有限公司与被告所在小区东海园区业主委员会签订的《物业服务委托合同》合法有效，对被告具有约束力。合同签订后双方均应按照合同的约定履行各自的义务。原告为被告提供了物业服务，被告也接受了服务，被告应按合同约定支付物业服务费。被告抗辩原告七年来未主张权利，实际就是是否超过诉讼时效的问题。原告经本院询问未能举证证明其向被告进行了催缴，故本院对原告主张的超过诉讼时效部分的物业费请求不予支持（即2013年11月23日至2018年6月5日）。被告提出的合同未续签、原告作为物业服务企业提供物业服务不知情的问题。有关法律规定业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同是代表业主行使业主的权力，业主委员会与物业费为企业所签的合同对业主具有约束力。另外业主委员会未与物业服务企业在合同履行期满后解除合同,视为不定期服务合同，故本院对被告的抗辩不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条、第九百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告买学仁于本判决发生法律效力之日起十日内清偿拖欠固原固房物业管理服务有限公司2018年6月5日到2021年6月5日物业费2324.95元；二、驳回原告固原固房物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告买学仁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 虎鹏飞二〇二一年七月二十三日书记员 张彩霞附：与本案相关的法律条文如下《中华人民共和国民法典》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。第九百四十八条物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。