广东省潮州市湘桥区人民法院民 事 判 决 书(2021）粤5102民初608号原告：中国工商银行股份有限公司潮州分行，住所地潮州市湘桥区××××××。主要负责人：林俊中，该分行行长。委托诉讼代理人：陈哲，该分行员工。委托诉讼代理人：卢大勇，该分行员工。被告：陈灿伟，男，1981年2月25日出生，汉族，住潮州市潮安区××××××××××××，公民身份号码445××××××××××××613。被告：潮州市恒新房地产开发有限公司，住所地潮州市湘桥区×××××××××写字楼306室。法定代表人：刘子彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：王师亢，该公司员工。原告中国工商银行股份有限公司潮州分行（下称“工商银行”）与被告陈灿伟、潮州市恒新房地产开发有限公司（下称“恒新公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年5月31日公开开庭进行了审理，工商银行之委托诉讼代理人陈哲、卢大勇，恒新公司之委托诉讼代理人王师亢到庭参加诉讼，陈灿伟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。工商银行向本院提出诉讼请求：1.判令陈灿伟立即偿还工商银行贷款本息合计518458.26元,其中本金510073.40元，利息8384.86元(计至2021年3月10日，以后利息按《借款合同》约定另计)；2.判令陈灿伟以名下的位于潮州市湘桥区×××××××××××××××××××××（购房合同号为201××××××××××997）对以上借款承担抵押担保责任，工商银行对抵押物处置所得享有优先受偿权；3.判令恒新公司对以上借款承担连带清偿责任；4.判令陈灿伟、恒新公司承担本案的一切诉讼费用(含保全费)。事实和理由：2016年1月8日，工商银行与陈灿伟、恒新公司签订了编号为“湘字山水城2016年001号”的《个人购房借款/担保合同》(下称“《借款合同》”)，陈灿伟为借款人，恒新公司为借款连带责任保证人。《借款合同》约定，陈灿伟向工商银行借款610000元，借款期限为240个月，还款方式为“等额本息还款法”，担保方式为抵押、保证。2016年1月8日，工商银行按《借款合同》约定向陈灿伟发放贷款610000元，约定贷款到期日为2036年1月8日。截至2021年3月10日，陈灿伟合计偿还工商银行贷款本息234941.45元，其中本金99926.60元、利息135014.85元，陈灿伟结欠工商银行借款本息合计518458.26元，其中借款本金510073.40元，利息8384.86元(计至2021年3月10日，以后利息按《借款合同》约定另计)，根据《借款合同》第14条约定，“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的”，构成借款人违约，贷款人有权采取宣布本合同立即到期的措施，并“要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用”。截至起诉日，陈灿伟已累计41次未按时足额归还工商银行贷款本金利息，依《借款合同》约定，陈灿伟已构成违约，工商银行宣布《借款合同》项下贷款立即到期，并要求陈灿伟立即承担相应还款责任。恒新公司作为陈灿伟借款的连带责任保证人未履行连带清偿责任，依照《借款合同》约定，工商银行同时要求恒新公司立即履行连带清偿责任。按照《借款合同》约定，陈灿伟提供其名下位于潮州市湘桥区×××××××××××山水××××××××××产（购房合同号201××××××××××997）作为申请借款的抵押物，该宗房产已于2017年7月28日办妥了抵押权预告登记手续，登记证明编号为“粤2017潮州市不动产证明第0001430号”，工商银行对上述抵押物处置所得享有优先受偿权。鉴于陈灿伟在履行上述《借款合同》项下条款期间构成违约，恒新公司也没有尽到连带责任保证人的清偿责任，危及工商银行的债权安全，为维护工商银行合法权益，保护资金安全，诉请法院依法判决，以实现工商银行的合法诉讼请求。陈灿伟未作答辩。恒新公司辩称:陈灿伟已将房屋抵押给工商银行，请求先将涉案房屋进行处理，再由恒新公司对不足清偿部分承担连带责任，请求在判决书中明确恒新公司在承担保证责任后有权向陈灿伟追偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月2日，陈灿伟作为买受人，恒新公司作为出卖人，双方签订了编号为201××××××××××997的《商品房买卖合同（预售）》，约定陈灿伟向恒新公司购买位于潮州市湘桥区×××××××××××××××××××××××等内容。2016年1月8日，陈灿伟作为借款人及抵押人，恒新公司作为保证人，工商银行作为贷款人，共同签订了编号为湘字山水城2016年001号的《个人购房借款/担保合同》，约定陈灿伟向工商银行贷款金额为610000元，贷款用途为购买位于潮州市湘桥区×××××××××××山水××××××××××，担保方式为一般抵押、保证，贷款期限为20年。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率为准，贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经过两次或两次以上调整的，以该日历年度最后一次调整的基准利率为准）及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人授权贷款人将贷款一次性划入户名为潮州市恒新房地产开发有限公司、账号为200×××1×××02458XXXX，开户行为工行湘桥支行的账户。借款人按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息，并自愿选择每月10日为还款日，借款人不享有宽限期。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按合同约定的贷款利率基础上加收50%。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的等情形，贷款人可以宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用以及解除本合同等。借款人自愿以潮州市湘桥区×××××××××××山水××××××××××向贷款人提供抵押担保，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续，抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续，抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务，在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管，如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。发生贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿等情形，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按约定的其他方式处理，双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。保证人自愿向贷款人提供阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，满足本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。借款人及担保人承诺主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，担保人同意贷款人自行选择担保的顺序，即贷款人可以选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权等内容。陈灿伟在《个人购房借款/担保合同》“借款人”及“抵押人”处签名并按捺指印确认。上述合同签订后，设定的抵押物陈灿伟位于潮州市湘桥区×××××××××××××××××××××××（买卖合同编号201××××××××××997）于2017年7月28日在潮州市国土资源局不动产登记中心办理了预购商品房抵押权预告登记，不动产登记证明列粤2017潮州市不动产证明第0001430号，但后设定的抵押物没有办妥产权登记，也没有办妥正式抵押登记手续。工商银行依据上述合同于2016年1月8日向陈灿伟指定的银行账户发放了贷款610000元，工商银行在该笔借款的借款凭证上载明借款期限为240期，贷款到期日为2036年1月8日，贷款年利率为年4.9%，还款方式为按月等额本息。陈灿伟借款后没有依约还款，截至2021年3月10日，陈灿伟已41期逾期还款，尚欠工商银行借款本金510073.40元（其中积欠本金5751.35元）及利息8384.86元。工商银行于2021年4月20日诉诸本院请求处理，本院将工商银行的民事起诉状副本于2021年4月28日送达给陈灿伟。本院认为，陈灿伟为向工商银行借款而于2016年1月8日与恒新公司、工商银行共同签订了编号为湘字山水城2016年001号的《个人购房借款/担保合同》，借款合同合法、有效，依法应受法律保护。本案借款事实属于民法典施行前的法律事实，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应当适用法律事实发生时的法律、司法解释的规定。工商银行依约发放借款给陈灿伟，对于已到期的借款，陈灿伟没有依约付还工商银行借款本息，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款……”及第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定，陈灿伟所欠工商银行已到期的借款本金应当返还工商银行并支付应计利息，对于未到期的借款，由于陈灿伟至2021年3月10日已有41笔已到期的借款本息没有依约付还工商银行，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致的，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，以及双方在编号为湘字山水城2016年001号的《个人购房借款/担保合同》中关于借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的等情形，贷款人可以宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用以及解除本合同等的约定，工商银行有权解除合同，解除合同的时间应以本院将工商银行的民事起诉状副本送达给陈灿伟的时间即2021年4月28日认定，合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，陈灿伟应当将未到期的借款本金返还工商银行并支付应计利息，因此工商银行关于陈灿伟偿还借款本息的请求符合法律的规定，本院予以支持，至2021年3月10日，陈灿伟尚欠工商银行借款本金510073.40元（其中积欠本金5751.35元）及利息8384.86元（利息计至2021年3月10日，自2021年3月11日至2021年4月27日的利息按编号为湘字山水城2016年001号的《个人购房借款/担保合同》的约定计算，其中各分期借款的利息在各分期借款期限内按借款利率计算，超过借款期限的利息按罚息利率计算，自2021年4月28日至借款返还之日的利息按编号为湘字山水城2016年001号的《个人购房借款/担保合同》所约定的罚息利率计算）。陈灿伟为其向工商银行借款提供抵押担保，设定的抵押物陈灿伟所有的位于潮州市湘桥区×××××××××××××××××××××××产（购房合同号201××××××××××997）依法办理了预购商品房抵押权预告登记，但后设定的抵押物没有办妥产权登记，也没有办妥正式抵押登记手续。《不动产登记条例》第三条规定“不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例”，《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。上述《中华人民共和国物权法》第二十条中所规定的预告登记后的“不动产登记”应当理解为“不动产抵押登记”，本案案涉不动产进行预告登记后，不存在债权消灭情形，同时由于案涉不动产陈灿伟没有办妥产权登记，致案涉不动产尚不具备办理抵押登记的条件，不能够进行抵押登记，因此本案不存在预告登记失效的情形，本案预告登记合法、有效。预告登记制度的设立，表明预告登记的权利人对预告登记的不动产享有排他权，即未经预告登记的权利人同意，不动产的所有权人及其他任何第三人处分不动产均不发生物权的效力，其实质就是确认了预告登记的权利人对预告登记的不动产享有包括优先受偿权在内的相关权利，从而从法律上保障了债权人的权益。《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”，本案案涉房产已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形，现预告登记权利人工商银行请求就抵押财产优先受偿，本院依法予以支持，并认定抵押权自预告登记之日即2017年7月28日起设立。此外，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外”，本案属于民法典施行前的法律事实所引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有对预告登记优先受偿权进行规定而民法典有规定，且依法支持工商银行就抵押财产优先受偿的请求并认定抵押权自预告登记之日起设立，并没有明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期，因此《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款可适用于本案。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”的规定，债务人陈灿伟不履行债务时，债权人工商银行有权以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。恒新公司为陈灿伟向工商银行借款提供阶段性连带责任保证，保证合同合法、有效，依法应受法律保护。编号为湘字山水城2016年001号的《个人购房借款/担保合同》中约定保证人自愿向贷款人提供阶段性连带责任保证，满足本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，及借款人及担保人承诺主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，担保人同意贷款人自行选择担保的顺序，即贷款人可以选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权等，本案中案涉房产正式抵押登记手续尚未办理完毕，且贷款人也尚未收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，因此恒新公司不存在合同约定的免除保证责任情形，应当按照约定承担相应的保证责任，根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，及《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”的规定，恒新公司依法应当对陈灿伟在本案中的债务承担连带清偿责任，恒新公司在承担保证责任后，依法有权向债务人陈灿伟追偿。陈灿伟、恒新公司没有依约还款及保证责任，其行为属不履行义务，应负本案纠纷的民事责任。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百零六条及第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条及第三十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条及第一百七十六条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，判决如下：一、被告陈灿伟应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告中国工商银行股份有限公司潮州分行借款本金510073.40元（其中积欠本金5751.35元）及利息8384.86元（利息计至2021年3月10日，自2021年3月11日至2021年4月27日的利息按编号为湘字山水城2016年001号的《个人购房借款/担保合同》的约定计算，其中各分期借款的利息在各分期借款期限内按借款利率计算，超过借款期限的利息按罚息利率计算，自2021年4月28日至借款返还之日的利息按编号为湘字山水城2016年001号的《个人购房借款/担保合同》所约定的罚息利率计算）；二、原告中国工商银行股份有限公司潮州分行对被告陈灿伟位于潮州市湘桥区×××××××××××××××××××××××产（购房合同号201××××××××××997）的处置所得享有优先受偿权；三、被告潮州市恒新房地产开发有限公司对上述第一项判决被告陈灿伟的债务承担连带清偿责任，被告潮州市恒新房地产开发有限公司在承担保证责任后，依法有权向被告陈灿伟追偿。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8984元，减半收取为4492元，由被告陈灿伟、潮州市恒新房地产开发有限公司负担，并应于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。审判员  翁仕芳二〇二一年七月十四日书记员  黄 钿