黑龙江省北安市人民法院民 事 判 决 书（2021）黑1181民初1264号原告：北安市福宇物业管理有限公司，统一社会信用代码91231181MA1B53UEXW,住所地：黑龙江省北安市森萌小区北数第1户商服。法定代表人：韩福海，总经理。委托诉讼代理人：张军，北安市通北法律服务所法律工作者。被告：北安市东泉彩扩摄影部，统一社会信用代码92231181MA1B4U2L7K,经营场所：黑龙江省北安市兴安街195号。经营者：吕东泉，男，1971年3月7日出生，汉族，住黑龙江省北安市。委托诉讼代理人：刘玲，黑龙江双惠律师事务所律师。原告北安市福宇物业管理有限公司（以下简称福宇物业）与被告北安市东泉彩扩摄影部（以下简称东泉摄影部）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人韩福海及委托诉讼代理人张军，被告委托诉讼代理人刘玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。福宇物业向本院提出诉讼请求：1．依法判令东泉摄影部给付2019年1月1日至2019年12月31日的物业费1732元；2．依法判令东泉摄影部给付预缴物业费滞纳金1896.54元。3．依法判令本案的诉讼费由东泉摄影部负担。事实和理由：原告于2019年1月18日与北安市移动小区业主委员会签订了《小区物业服务合同》，并从2019年1月1日起至2021年12月31日止服务于北安市移动小区业主，被告是坐落于移动小区的业主，住房建筑面积为144.22平方米，被告享受了原告提供的物业管理服务，但被告从2019年1月1日起至2019年12月31日止共拖欠12个月的物业管理费，金额为1732元，滞纳金1896.54元。经原告一再催缴，被告一直未交分毫，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院依法判决。东泉摄影部辨称：1.原告违法进驻北安市移动小区，与被告和移动小区业主不存在物业服务合同关系。原告诉称于2019年1月18日与北安市移动小区业主委员会签订了《小区物业服务合同》与事实不符，北安市移动小区是2019年7月16日才成立业主委员会，在此日期之前，该小区没有业主委员会。该合同中甲方签名guanxiuwen、刘柏林、马继祥、王庆芳、齐惠敏既不是业主委员会成员，也不知是否是本人签字，无权代表全体业主签订物业服务合同。2.原告称2019年1月至2021年12月31日为被告提供了物业服务与事实不符，此期间原告未向移动小区和被告提供物业服务。被告有自己独立通行的大门，不通过移动小区院内，被告自2019年起至今经营的垃圾直接倒在二道街建设银行东侧通达社区的垃圾箱内，该事实有北安市人民政府兆麟街道办事处通达社区委员会开具的证明为证。被告门前冰雪也是自己清扫，门前的台阶损坏系自己维护。原告未通过业主委员会选聘和全体业主同意强行进驻小区，其进驻后，整个小区垃圾随处可见，楼体外墙皮大面积脱落，室外楼梯损坏，下水井周围地面塌陷，单元门损坏等原告均未维护，民愤极大。2019年，小区业主群体上访至北安市信访办、北安市房产局、北安市兆麟街道办事处，要求清除不合法进驻的原告。3.本案原告既未与被告签订合同，也没有为被告提供物业服务，原告要求被告给付物业费及滞纳金的诉讼请求无事实及法律依据。请依法驳回其诉讼请求。福宇物业为支持其诉讼请求依法提交了以下证据：1．营业执照1份。证明福宇物业成立于2018年5月30日，营业期限为长期，经营范围是物业管理，已在登记机关备案。东泉摄影部质证意见：无异议。2．物业服务合同1份。证明移动小区业主委员会与原告签订的物业服务合同真实有效，委托物业管理期限为3年，自2019年1月1日至2021年12月30日，合同约定了双方的权利及义务。东泉摄影部质证意见：该合同没有移动小区业主委员会的公章，不是业主委员会签订的，合同中代表甲方签字的guanxiuwen、刘柏林、马继祥、王庆芳、齐惠敏既不是业主委员会成员，也不知是否是本人签字，这五人无权代表移动小区全体业主签订物业服务合同，此合同对被告不生效。3．保洁员聘用合同3份。证明福宇物业分别于2019年2月22日、2019年11月22日、2019年12月11日分别雇佣付春英、王文东、叶树平分别在不同时间在北安市移动小区提供保洁工作。东泉摄影部质证意见：对该合同受雇方付春英、王文东、叶树平三人签字的真实性有异议，不能确定是本人签字，不能证明原告在2019年为北安市移动小区业主和被告提供了物业服务，不能作为定案依据。4．通知1份。证明福宇物业于2020年1月29日以书面形式通知移动小区业主收取2019年1月至2020年1月的物业费。东泉摄影部质证意见：不能证明福宇物业在2019年全年为移动小区业主和被告提供服务，福宇物业无权收取物业费。5.民事调解书1份。证明2019年至2020年，福宇物业雇佣周凤林在疫情期间为移动小区执勤的事实，并拖欠周凤林工资。东泉摄影部质证意见：对该证据的真实性、合法性无异议，但该证据不能证实2019年福宇物业为移动小区及被告提供了服务。6.证人张某出庭证明：张富春与福宇物业系雇佣关系，2019年1月至2020年3月在北安市移动小区院内扫雪、打扫卫生、安装栏杆、安装电，除张富春外，另外还有二个人在那干活。张富春等三人只扫小区里的雪，不扫处围的雪。张富春未给东泉摄影部打扫过卫生，也不清楚东泉摄影部的具体位置。东泉摄影部质证意见：移动小区共有四栋楼，住户是228户，证人张某称原告只雇佣他及另外二人提供物业服务工作，三个人根本无法完成这么多住户的物业服务工作，而且其证实具体工作范围含糊其辞，不能证实其为移动小区及东泉摄影部提供了物业服务，证人曾是原告的雇员，双方存在利害关系，属单一证据，其证实的内容不能作为定案依据。依据福宇物业的申请，本院依法在北安市物业管理办公室调取物业服务合同1份、北安市物业管理办公室出具证明1份。福宇物业用以证明福宇物业与业主委员会签订的物业合同真实有效并备案。东泉摄影部质证意见：不能证明原告与移动小区业主签订的服务合同是真实有效的，证明没有经手人签字，公章与出具单位不相符。东泉摄影部为支持其抗辩主张提供以下证据：1.北安市人民政府兆麟街道办事处通达社区居民委员会出具的业主委员会候选人名单公示、业主委员会成立公告、证明各1份。证明移动小区业主委员会于2019年7月16日成立，主任为杜某、副主任为赵全峰、委员为刘景全、白丽萍、高海波。东泉摄影部从2019年起至今经营的垃圾直接倒在二道街建设银行东侧通达社区垃圾箱内，原告没有为被告清运垃圾，没有为被告提供物业服务。福宇物业质证意见：被告提供的业主委员会候选人名单公示是由北安市人民政府兆麟街道办事处通达社区出具的，对于出具证明的真实性没有异议，移动小区业主委员会候选人名单应在房产备案，对于此业主委员会是否在房产登记备案，原告不知晓，所以，对其所要证明的问题有异议。对出具证明的公章没有异议。对所要证明的问题及出具人签字均有异议，通达社区及经手人并没有24小时监管该用户的垃圾投放处，具体垃圾投放何处，通达社区无权证实此事。2.北安市移动小区住户统计表1张。证明北安市移动小区商服、车库、住宅共288户。福宇物业质证意见：无异议。3.照片14张、光盘1张。证明：1.2019年1月至12月，原告未向移动小区业主提供物业服务，移动小区院内垃圾箱处堆积成山，小区院内垃圾随处可见，外墙皮及楼道内墙皮大面积脱落，室外台梯损坏，下水井周围地面塌陷，单元门损坏等原告均未维护、积雪不清扫。被告所在的楼顶积雪原告不清扫，雪溶化淌到被告门前形成大面积的冰，经常有人在此摔倒；2.2019年7月，被告门前台阶损坏系自己维修；3.2021年5月20日左右，北安市房产局工作人员答复，原告进驻移动小区及签订物业服务合同均未在房产部门备案。福宇物业质证意见：对于照片、通话录音及视频的真实性、合理性均有异议，从照片的本身看不出是哪个小区的垃圾及实际地点，通话录音及视频不能证明原告没有在房产部门登记备案，原告是否在房产部门登记备案应以备案登记表或房产出具的书面证明为准。4.证人北安市移动小区业主委员会主任杜某出庭证实：北安市移动小区之前来过二个物业，钱收完就跑了。证人不知道原告什么时间来到移动小区，2019年5月份，小区上了一个蓝牙杆，证人才知道小区进驻物业公司了，原告怎么进驻的小区证人不知道，原告什么也没干，经业主群体上访后，社区、派出所、业主委员会联合将原告撵走，原告撤出移动小区的时间是2020年4月份或5月份，具体时间记不清了。北安市移动小区在2019年7月份之前没有选举过业主委员会。福宇物业质证意见：证人杜某称2019年5月份才上门服务，才认识原告，充分证明了原告自2019年至2020年5月份期间直至2020年末一直都在移动小区服务，证人说移动小区没有物业与事实不符，证人杜某系业主委员会主任，自2019年7月成立，充分证明业主委员会主任杜某与原告有利害关系，证人所证明的问题原告不予认可，法庭应不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月18日，福宇物业（乙方）与guanxiuwen、刘柏林、马继祥、王庆芳、齐惠敏（甲方）签订《物业服务合同》一份，约定福宇物业为移动小区院里住宅提供物业服务，委托管理期限为三年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止。该合同第一条物业基本情况约定：“物业类型：住宅，座落位置：移动小区院里”。第八条甲方权利义务约定：“在业主委员会成立之前，代表业主委员会签订本合同；代表和维护业主、使用人的合法权益；经常听取业主、使用人的意见和建议，并及时将这些反馈给乙方；协调业主、使用人、乙方之间的关系……”，该合同还对其他事项进行了约定。庭审中，福宇物业法定代表人韩福海陈述称，福宇物业在2019年1月18日签订《物业服务合同》后进驻移动小区，于2020年4月撤出移动小区。福宇物业曾找过移动小区70%至80%的业主签字后再签订《物业服务合同》才入驻的移动小区，但未提交相关证据予以证实，本院限期原告提交业主签字名单及相关手续后，原告未提交。北安市移动小区业主委员会于2019年7月16日成立，主任为杜某、副主任为赵全峰、委员为刘景全、白丽萍、高海波。北安市人民政府兆麟街道办事处通达社区居民委员会证明东泉摄影部从2019年起至今经营的垃圾直接倒在二道街建设银行东侧通达社区垃圾箱内，该垃圾箱是北安市人民政府兆麟街道办事处通达社区的。东泉摄影部提供的照片及光盘证明北安市移动小区院内垃圾随处可见，外墙皮及楼道内墙皮脱落，室外台梯损坏，下水井周围地面塌陷，单元门损坏未维修。北安市移动小区业主委员会主任杜某出庭证实：不知道福宇物业何时进入的北安市移动小区，福宇物业未对北安市移动小区提供服务，经业主群体上访后，社区、派出所、业主委员会联合将原告撵走。本院认为，根据合同相对性原理,依据合同所设定的权利和义务仅存在于合同当事人之间,对合同关系以外的第三人并不发生法律效力。本案中,原告并未提交能够证实其合法入驻北安市移动小区进行物业管理的相关手续，虽然原告与guanxiuwen、刘柏林、马继祥、王庆芳、齐惠敏签订了《物业服务合同》，但该合同并未加盖北安市移动小区业主委员会印章，被告对guanxiuwen、刘柏林、马继祥、王庆芳、齐惠敏的代表身份并不认可，而原告亦无证据证明guanxiuwen、刘柏林、马继祥、王庆芳、齐惠敏具备代表北安市移动小区全体业主签订合同的资格，因此，原告提交的《物业服务合同》的合同权利义务仅限于合同签订主体之间,对其他业主及使用人不发生法律效力。被告并非该物业服务合同的相对方,且原告亦无证据证明其为被告提供了物业服务，故原告要求被告给付物业费及滞纳金的诉请,本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告北安市福宇物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告北安市福宇物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。审判员  王胜宇二〇二一年七月十二日书记员  公彦鑫