河南省南阳市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)豫13执复85号复议申请人（申请执行人）：南阳市鑫海置业有限公司。法定代表人：徐荣海，任总经理职务。申请执行人：河南省德秀置业有限公司。法定代表人：刘宏宇，任该公司总经理。被执行人：河南泉阳置业有限责任公司。法定代表人宋哲，任该公司总经理。复议申请人南阳市鑫海置业有限公司不服河南省南阳市宛城区人民法院（以下简称宛城法院）（2021）豫1302执异116号执行裁定，向本院申请复议，本院依法组成合议庭审查。本案现已审查终结。宛城法院在执行申请执行人河南省德秀置业有限公司（以下简称德秀置业公司）与河南泉阳置业有限责任公司（以下简称泉阳置业公司）建筑工程施工合同纠纷执行一案，另案申请执行人南阳市鑫海置业有限公司（以下简称鑫海置业公司）对执行行为提出异议。鑫海置业公司称，宛城区法院在对被执行人的“泉阳观澜庭”项目无证房产1号楼及附属设施的拍卖程序中存在多处违法:1、拍卖公告披露内容虚假。泉阳置业公司在未取得预售许可的情况下预售56套，涉及转移资金，金额按60万元一套计3360万元。该售房行为无相应的购房人及购房合同、购房款印证，法院拍卖公告涉及19套预售房到这次56套，存在假购房户问题，无相应的购房人及购房合同、购房款印证。2020年8月5日中融公司办理预售证后，把1号楼的60套住宅全部签订了购房合同，在建行金城支行办理按揭贷款，存在虚假售房骗取贷款的犯罪事实；2、对该在建工程“泉阳观澜庭”项目无证房产1号楼及附属设施评估价格严重失实，仅评估了建筑成本，把价值两亿的房产评估1900万进行拍卖，严重损害轮候査封债权人利益。3、在拍卖过程中，又人为设置竟买人参与门槛，要求竟买人参与报名竞买保证金为2000万元，涉嫌串通竞买人，恶意打压其他参与人，刻意制造流拍条件，造成拍卖标的贱卖，严重损害了其作为轮候査封债权人的利益。请求立即停止对被执行人泉阳置业公司的“观澜庭”项目1号楼的违法拍卖程序。宛城法院审查查明，德秀置业公司与泉阳置业公司为建筑施工合同纠纷一案，宛城法院于2018年11月4日作出（2017）豫1302民初4499号民事判决：一、解除河南金茂建筑工程有限公司、河南欣德源建设工程有限公司与被告河南省泉阳置业有限公司签订的《建设工程施工合同》；二、被告河南河南泉阳置业有限责任公司于本判决生效十日内支付原告河南省德秀置业有限公司工程款10757076.2元及违约金，违约金自2017年7月18日起按月息2%支付至工程款全部付清之日止；三、被告河南泉阳置业有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告河南省德秀置业有限公司工程质量保证金6000000元及违约金，违约金自2017年7月18日起按月2%支付至保证金全部退还之日止。泉阳置业公司提起上诉后，南阳市中级人民法院于2019年2月18作出的（2018）豫13民终7476号民事判决：一、维持河南省南阳市宛城区人民法院（2017）豫1302民初4499号民事判决第三项及诉讼费用、鉴定费用负担部分；二、撤销河南省南阳市宛城区人民法院（2017）豫1302民初4499号民事判决第一项、第四项、第五项；三、变更河南省南阳市宛城区人民法院（2017）豫1302民初4499号民事判决第二项为：河南河南泉阳置业有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告河南省德秀置业有限公司工程款8376363.9元及利息，利息自起诉之日（2017年11月8日）起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付至款付清之日止；四、德秀置业公司对上述8376363.9元的工程欠款就承建工程部分折价或者拍卖的价款享有优先受偿权；五、驳回河南省德秀置业有限公司的其他诉讼请求。该判决生效后，宛城法院于2019年3月6日立案执行，立案号为（2019）豫1302执568号。同年3月18日，宛城法院作出（2019）豫1302执568-1号执行裁定及查封公告，查封被执行人泉阳置业公司名下位于工农路汉冶农贸市场对面“泉阳观澜庭”1号楼停建工程及泉阳观澜庭售房部，该查封为轮候查封。首封案件为宛城法院执行的南阳市裕冠房地产开发有限公司申请执行泉阳置业借款合同纠纷一案。宛城法院于2020年8月20日作出商请移送执行函，商请由德秀置业公司申请执行一案对案涉财产进行处置。2020年8月20日，宛城法院同意由德秀置业公司申请执行一案对案涉财产进行处置。经宛城法院对案涉财产进行评估进入拍卖程序，2020年12月21日，宛城法院作出拍卖公告，拍卖公告中作出特别提醒：“拍卖标的物存在安置房和已交纳预付款预售房的购房遗留。竞买人必须承接处置泉阳观澜庭商住楼56户的预售户购房遗留问题”，“56户预售房处置保证金2000万元。参加竞拍的单位或个人在开拍前至少三日，须交纳56户购房处置保证金2000万元到指定账户”。2021年2月7日，宛城法院作出拍卖成交确认书，买受人南阳市中融房地产开发有限公司于2020年1月26日参与拍卖，通过最高价19641600元竞得标的物。2021年2月7日，宛城法院作出（2020）豫1302执恢405号之十一执行裁定，将被执行人泉阳置业所有的位于河南省南阳市××工农路西、汉冶路××村改造项目（泉阳观澜庭）1#商住楼在建工程及售楼部建筑物，范围包括目前已经实际完成的建筑物（不包含其应分担的国有建设用地使用权和1#楼约730㎡未动工建设部分）的所有权××人南阳市中融房地产开发有限公司所有，此标的物所有权自本××人南阳市中融房地产开发有限公司时起转移。另查明，鑫海置业公司与泉阳置业公司借款合同纠纷一案审理过程中，2020年7月13日，南阳市中级人民法院作出（2020）豫13民初54号民事裁定，冻结泉阳置业5000万元存款或查封、扣押其他价值的相应财产。同年8月4日，宛城法院作出（2020）豫13执保19号查封公告，查封泉阳置业公司开发的位于工农路与光武路交叉口“泉阳观澜庭”项目1号楼。2020年10月26日，南阳市中级人民法院作出（2020）豫13民初54号民事判决：一、被告河南泉阳有限责任公司于本判决生效后十五日内，偿还原告南阳市鑫海置业有限公司2450万元借款本金及利息，利息从2011年8月11日起按月利率2%计算至本息付清之日止。二、驳回原告南阳市鑫海置业有限公司的其他诉讼请求。判决生效后，泉阳置业公司未按期履行生效判决确定的义务，鑫海置业公司向南阳市中级人民法院申请强制执行。宛城法院审查认为，本案中利害关系人鑫海置业公司提出本案拍卖行为违法，请求停止对被执行人泉阳置业公司名下的“观澜庭”项目1号楼的拍卖程序。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定:当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的,可以在收到报告后五日内提出书面异议:(一)财产基本信息错误;(二)超出财产范围或者遗漏财产;(三)评估机构或者评估人员不具备相应评估资质;(四)评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议,人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。以及第二十三条规定，当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。结合本案，首先，利害关系人鑫海置业公司称宛城法院将价值两亿的房产评估1900万进行拍卖，对评估价格有异议，其应当在法定期限内提出，由评估机构对异议内容进行复核，作出说明。当事人、利害关系人对评估机构作出的说明仍有异议的,人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审,并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。因此，利害关系人认为评估价格过低，非执行异议受理范围。其次，关于利害关系人鑫海置业公司称要求竞拍人参与报名保证金为2000万元涉及恶意串通竞买人，打压其他竞买人的问题，因案涉房产涉及房屋预售问题，为保证相关权利人的有关权益，宛城法院在拍卖公告作出特别提醒，竞买人需交纳56户购房处置保证金2000万元。该拍卖公告系对符合资格竞买人公开发布，利害关系人鑫海置业公司称拍卖存在恶意串通等行为，无事实依据和法律依据，应予驳回。最后，利害关系人鑫海置业公司称拍卖公告涉及的房产预售情况存在虚假售房骗取贷款的犯罪事实，非执行异议受理范围，应通过其他程序予以解决。综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条、第二十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第(一)项之规定,裁定驳回南阳市鑫海置业有限公司的异议请求。鑫海置业公司不服宛城法院执行异议裁定，向本院复议称：1、宛城法院执行程序违法，没有向其送达涉案房产的评估报告，违反了最高人民法院关于评估报告应当在法定期间送达当事人和利害关系人的规定。同时，违法设置竞买条件，要求交纳竞买司法保证金382万元的同时，又让另行交纳2000万元的购房户处置保证金，严重违反了法律规定，且存在利益输送暗箱操作嫌疑，严重损害了复议人的合法权益；2、宛城法院拍卖公告中部分公示内容虚假，涉案楼房第一次拍卖时仅有19套购房户，但后来却有56户购房人，且没有购房人的基本信息情况；3、宛城法院异议审查程序违法，异议人于2021年1月16日向宛城法院提出了异议申请，而时隔五个多月才作出审查结果，明显拖延时间，为违法处置财产提供时机。请求撤销宛城法院执行异议裁定和执行拍卖行为，重新启动对涉案房产的评估拍卖程序。本院认为，本案争议焦点为执行法院对涉案楼房的执行拍卖程序和结果是否合法并应当予以维持。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称《网拍规定》）第三十一条规定，“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公式说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”该条司法解释规定了当事人、利害关系人异议请求撤销网络司法拍卖的六种法定情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条也规定了当事人、利害关系人异议请求撤销拍卖、变卖的几种法定情形。网络司法拍卖应当以第三十一条规定为准。第二十一条规定适用于传统拍卖。但这些规定设定拍卖无效的原则是违反拍卖程序的本质要求，并损害了当事人、竞买人利益的行为应当撤销。也就是说，撤销网络司法拍卖的几种法定情形是执行法院拍卖程序具有严重违法并且损害了当事人、利害关系人利益的行为，只要执行拍卖程序具有这些严重违法情形，即使拍卖已经成交，也应当依法撤销拍卖行为，并裁定该拍卖无效。因宛城法院在本案执行拍卖程序中基于对涉案楼房内56户购房人的权益保障及社会稳定等因素考虑，要求竞买参与人除了交纳司法保证金382万元之外，另再交纳56户购房处置保证金2000万元。但宛城法院对该56户购房人的基本情况，包括每个购房人的买房合同及合同金额、已支付购房款、未付购房款等事实情况并未查明，属于认定基本事实不清、证据不足，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项规定，裁定如下：一、撤销河南省南阳市宛城区人民法院（2021）豫1302执异116号执行裁定；二、发回南阳市宛城区人民法院重新审查。本裁定为终审裁定。审判长  焦怡琳审判员  杨峨生审判员  王 浩二〇二一年七月二十七日书记员  夏 楠