辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽12民终1414号上诉人（原审原告）：崔冰，女，1979年3月12日生，汉族，住辽宁省铁岭市银州区。被上诉人（原审被告）：铁岭天水物产经营管理有限公司，住所地辽宁省铁岭市新城区秦淮人家9幢1-88号。法定代表人：姜兴华，该公司董事长。委托诉讼代理人：楚艳秋，该公司法律顾问。上诉人崔冰因与被上诉人铁岭天水物产经营管理有限公司合同纠纷一案，不服辽宁省铁岭县人民法院（2021）辽1221民初170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人崔冰、被上诉人铁岭天水物产经营管理有限公司的委托诉讼代理人楚艳秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔冰上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：上诉请求：1、请求依法撤销(2021)辽1221民初170号民事判决，被上诉人付给上诉人违约金48.60元的赔偿额度无效。2、被上诉人逾期6年之久办理房产证并非出于恶意，为公平起见，上诉人要求根据买卖双方权利义务对等原则，违约金应调整为购房款的日十万分之一为宜。上诉人所购商品房于2012年7月31日交付，扣除办证期限180个工作日，应自2013年4月16日起计算逾期办证违约金，至2019年5月20日止共计2225天，违约金应为5406.84元(243004元×0.00001×2225天)。3、本案一审和二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。根据该合同第十五条出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金48.60元。上诉人认为，根据《合同法》第三十九条：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。《民法典》第四百九十六条：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。第四百九十七条：有下列情形之一的，该格式条款无效：(一)具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；(二)提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；(三)提供格式条款一方排除对方主要权利。第四百九十八条：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。最高法院认为，在商品房买卖合同中，由于购房者与开发商所签订的购房合同系开发商事先拟定好的格式合同，在确定违约责任方面，购房者基本上处于弱势地位，无改变合同条款的权利，致使开发商尽可能减少自己的违约责任。在合同履行过程中，开发商因其自身原因致使合同未能如期履行时，造成购房者较大经济损失，而开发商会承担较小数额的违约责任，导致购房者在受损失和获得赔偿方面无法达到平衡。在此情况下，不能简单地机械适用双方签订合同中所约定的违约条款，而应综合考虑《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定及《中华人民共和国民法通则》中有关公平原则的相关规定，才能更好地维护当事人的合法权益。本案中的《商品房买卖合同》的第十五条明显属于显失公平格式条款。该格式条款是被上诉人为了重复使用而预先拟定，在订立合同时未与上诉人协商。对于涉及购房者(上诉人)利益的条款并没有用黑体等特殊字体标明并提示签订者。本案中无论开发商违约多久都按购房款0.02%赔偿，明显是权利义务不对等，违反法律规定的公平原则。这使被上诉人违约1日与违约若干年的责任一样，只需承担48.60元违约金，使之可以不顾购房者的利益而无限期地怠于办证，不利于保护购房者的合法权益。该约定违约金明显过低，请求依法予以调整。2、一审法院认为《商品房买卖合同》双方约定了违约金的计算标准，原告不能提交相应的证据证明其存在的损失，故不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款。上诉人认为，最高法院在(2018)最高法民终355号民事判决书里，对于合同法里的“损失”是这样解读的：鉴于不少人对《合同法司法解释（二）》第二十九条第二款规定的当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”中的“损失”仅理解为实际损失，该理解不正确，本院在此强调，该损失不仅仅指实际损失，还包括合同履行后可以获得的利益。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第九条下列事实，当事人无需举证证明，(一)众所周知的事实；(二)自然规律及定理；(三)根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实，因此上诉人不需要举证证明逾期办证会带来较大的损失。普通人的常识便可知道，购买的房子办不出房产证，你这房子手续就不全，不能在法律上证明你拥有该住房产权。你不能拿着这房子交易，你不能办理抵押、转让、赠与、加名字等手续。同时房子价值也大打折扣，还会影响到户口迁移、子女入学、因为没有房照带来的精神压力等等一系列问题，从而失去利用不能办证房屋所有权派生的其他权利和收益，导致上诉人不能完全享有该商品房的占有、使用、收益、处分权益。但是，这些造成的损失要拿出具体证据来证实，不亚于证明“我是我”的难度。在本案中，逾期交房势必会给上诉人造成损失，且损失数额难以确定，这点是清楚明确的。上诉人主张增加违约金完全合理合法，符合违约金“除具有填补守约方损失，促使违约方积极履行合同义务的功能外，还应兼具惩罚功能”的特征。逾期办证违约金兼具“补偿和惩罚”双重性质，故上诉人对于所受损害不应再负举证责任。3、被上诉人提出的两个证据(2020)辽1221民初661号民事判决书及(2020)辽12民终1868号民事判决。上诉人认为，这两项证据是薄弱的，不应该作为判例。最高法院发布的案例、省内外类似案件，法官都是认可违约金过低、支持提高违约金的。最高人民法院2015年12月4日发布合同纠纷典型案例四、购房者与开发商签订的商品房买卖合同已约定违约金计算标准情况下，如因开发商原因导致迟延交房的，购房者可以要求按实际情况适当提高违约金计算标准。本案要旨：商品房买卖合同中已明确约定违约金的给付标准，但因合同未能继续履行是因为出卖人原因造成，在买受人交纳全部购房款的情况下，未能如期取得房屋，给其造成一定经济损失，因双方约定的违约金标准明显低于中国人民银行同期同类贷款利息，买受人主张提高违约金给付标准的，应予支持(本案虽然是延期交房，性质和逾期办房照一样)。最高法院发布的典型指导案例认定，商品房5买卖违约金约定过低，二审应该根据公平原则予以调整。(2016)最高法民终20号案例中，最高法院认为，违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能之外，还应体现预先确定性和效率原则。约定违约金降低了发生纠纷时合同主体的举证成本，使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约，人民法院对约定违约金进行调整应依法、审慎、适当。法律设定违约金的立法目的是补偿性的和有限度的惩罚性，是为了督促惩戒合同失信一方按期履行合同。24万余元的房屋总价，逾期办证支付房价款0.02%的违约金，不论违约多久，不管逾期办证多少年，法院都判定48.60元，判例一出，就是告诉开发商们，即使违约了也不怕告，以后谁还会再积极履行合同？房款0.02%的逾期办证违约金条款获得司法机关认可，这样变相纵容企业以不合理合同条款规避应承担的法律责任和社会责任。基于此，建议法院从平衡双方利益的立场出发，对违约金数额作调整。请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决予以改判，支持上诉人的上诉请求。铁岭天水物产经营管理有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，上诉理由不成立。我国不适用判例法，上诉人提供的判例并不与本案相一致，请求驳回上诉请求。崔冰向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期办理房照违约金135,170.98元；2.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2012年7月23日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，购买了铁岭新城区秦淮人家小区怡景苑第35幢一单元332号房一套，面积为70.03平方米。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定了出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的。出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。由于秦淮人家小区消防等原因不合格一直没能通过验收，因此被告迟迟未给原告办理房产权属证书。直到2019年5月20日，被告才通知原告办理房照。在办理房照时被告表示按照房价款243,004.00元的0.02%给予违约赔偿即48元，原告当时认为这个补偿非常不合理，拒绝接受。根据最高法院“逾期交房、办证违约”9条审判指引(2020)规定：合同约定的逾期办证违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期办证违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款合同没有约定违约金的规定处理：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。由于被告的原因致使原告购买的秦淮人家小区未能在约定时间内办理房照，延期达6年之久。双方的《商品房买卖合同》规定的违约金金额，属违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款合同约定。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》计算得出：2012年7月31日交房，2012年8月1日开始算180个工作日，也就是2013年4月16日到2019年5月20日6年零35天（365*6+35=2225天），参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，被告应该给予原告违约金135,170.98元。被告给予的48.00元违约赔偿明显有失公平，故请求法院支持原告的合理诉讼请求，以维护原告的合法权益。一审法院认定事实：2012年7月23日，原告崔冰与被告铁岭天水物产经营管理有限公司签订商品房买卖合同一份，购买了被告铁岭天水物产经营管理有限公司开发的铁岭市新城区房屋，建筑面积70.03平方米，总价款243,004.00元。合同第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金”。2019年5月20日，被告铁岭天水物产经营管理有限公司通知原告崔冰开始办理房屋产权证。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。被告未在合同约定期限内报产权登记机关备案，应承担相应违约责任。根据该合同第十五条关于“出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金”的约定，被告铁岭天水物产经营管理有限公司应当支付的违约金数额为243,004.00元*0.02%=48.60元。原告崔冰主张双方约定的违约金过低，该合同条款为无效格式条款，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定计算违约金。本院认为，该第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，本案中，双方约定了违约金的计算标准，而原告崔冰又未能提交相应的证据证明其存在损失，故不应适用该条款的规定。原告崔冰的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。被告铁岭天水物产经营管理有限公司未在合同约定期限内报产权登记机关备案，至2019年5月20日其通知原告崔冰办理房照止，该违约行为持续存在，故其关于原告崔冰的起诉已超过诉讼时效期间的辩解不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告铁岭天水物产经营管理有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告崔冰违约金48.60元；二、驳回原告崔冰的其他诉讼请求。案件受理费1502元，由被告铁岭天水物产经营管理有限公司负担50元，由原告崔冰自行负担1452元。本院二审期间，当事人未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为合同纠纷。上诉人崔冰与被上诉人铁岭天水物产经营管理有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行相应的权利义务。被上诉人未在合同约定期限内报产权登记机关备案，应承担相应的违约责任。根据案涉合同第十五条关于“出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金”的约定，一审认定被上诉人应承担的违约金数额并无不当。上诉人主张双方约定的违约金过低，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定计算违约金。该第十八条款第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，本案中，双方约定了违约金的计算标准，上诉人未能提交相应的证据证明其存在损失，故不应适用该条款的规定。上诉人崔冰的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。综上所述，上诉人崔冰的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人崔冰负担。本判决为终审判决。审判长  宿中顺审判员  陈 晶审判员  贾春红二〇二一年七月十三日法官助理郑紫书记员黄博超