山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终5906号上诉人（原审被告）：焦玉剑，男，1973年9月2日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李军鹏，男，1984年6月22日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王志忠，山东圣义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南市历下区人民政府姚家街道办事处，住所地济南市。负责人:刘志勇，主任。委托诉讼代理人：王丽，山东崇宪律师事务所律师。上诉人焦玉剑因与被上诉人济南市历下区人民政府姚家街道办事处（以下简称济南历下姚家办事处）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初16050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。焦玉剑上诉请求：撤销一审判决，改判驳回济南历下姚家办事处的诉讼请求；一二审诉讼费由济南历下姚家办事处负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、一审法院仅向焦玉剑、济南历下姚家办事处调查询问案涉房屋是否有规划许可证，在焦玉剑不清楚、济南历下姚家办事处主张没有的情况下，直接认定双方签订的《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》无效，属于未查清案件事实。一审法院应当依法到相关规划部门进行查询后作出是否有效的认定，在不确定是否真的没有规划许可证的情况下直接按没有规划许可证进行认定过于武断，如果该房屋有规划许可证，那么所谓的租赁合同就是有效的，一审判决的认定就存在重大事实认定问题。2、焦玉剑租赁济南历下姚家办事处涉案房屋一至四层多年，用于经营德福宾馆，也签了多次房屋租赁合同，2016年12月1日签订的房屋租赁合同于2018年12月1日到期后，双方又于2019年1月7日签订了新的房屋租赁合同，如果上一年的房租未付清，双方不会签订新的租赁合同。一审判决仅依据济南历下姚家办事处的主张，在其没有提交任何证据的情况下，直接认定焦玉剑还有一个月房租未支付，属于严重的事实认定错误。3、双方事实履行的《姚家街道办事处房屋使用协议》已经不是房屋租赁协议，而是一个房屋使用协议，是因为济南历下姚家办事处提前收回案涉的一二层房屋但没有资金对焦玉剑装修及营业损失进行补偿而形成的一个协议，是一个清理双方租赁合同的一个合同，在双方事实履行该房屋使用协议后，无论案涉房产是否有规划许可证都不影响该房屋使用协议的效力。4、2019年4月22日焦玉剑签订的“关于解放东路95号房屋《租赁合同》解除通知”，是根据时任姚家街道办事处副主任的武延波要求所签订，武延波明确表示要签订《姚家街道办事处房屋使用协议》必须先把原租赁合同解除，基于对政府机关的信任，焦玉剑不仅将一二楼提前交给济南历下姚家办事处装修，而且还按照武主任的要求在解除合同上签字。济南历下姚家办事处收回一二楼并要求焦玉剑在解除通知上签字后，虽然没有向焦玉剑提交书面的《姚家街道办事处房屋使用协议》，但自济南历下姚家办事处收回一二楼房屋到本案起诉之日双方一直按照该房屋使用协议的内容在履行，双方已经形成了事实上的房屋使用合同关系。5、关于三楼301、302房间的使用，焦玉剑也按照《姚家街道办事处房屋使用协议》的要求提供三四楼两个房间归姚家街道办事处无偿使用，济南历下姚家办事处在起诉前的2020年8月底才从已使用的三楼房间搬走，焦玉剑已经提交了济南历下姚家办事处实际使用该三楼房间的事实，一审法院未进行任何调查，未查实双方已经按照该房屋使用协议履行的事实。6、自2019年3月份焦玉剑就按照济南历下姚家办事处要求将案涉房屋的一二层交给济南历下姚家办事处开始到2020年8月期间，济南历下姚家办事处为什么没有找焦玉剑索要所谓的租金？可以很明显的看出，双方在按照新的房屋使用协议履行，在此期间焦玉剑不需支付租金。关于租金的支付问题，一审中济南历下姚家办事处的代理人主张所有租金焦玉剑都应主动汇入姚家办事处的账户，更主张焦玉剑租赁多年应该知道济南历下姚家办事处账户，事实上双方的租金一直是济南历下姚家办事处的财务人员开出缴费单据后，电话通知焦玉剑拿缴费单据到银行缴纳对应租金，焦玉剑再将银存缴单交到办事处财务处，代理人的表述是何其的荒谬，但一审法院居然也能认可，并认为焦玉剑没有提出相反的证据而认定焦玉剑欠一个月租金，焦玉剑的缴费单据都交到办事处财务了，应当由济南历下姚家办事处举证证明租金的支付情况。7、关于焦玉剑的宾馆原先的门头牌匾济南历下姚家办事处出资拆除并将德福宾馆大字安装在墙上的事实，虽然济南历下姚家办事处代理人当庭否认是济南历下姚家办事处拆除及安装，但是所有的出资在济南历下姚家办事处的财务处均有记录。济南历下姚家办事处不是普通的自然人或者企业，有没有出资到财务部门一查即清。通过上述情况可以看出，一审法院根本不想把整个案件查清楚，公正的裁决只能留给二审了。同时申请二审法院能对济南历下姚家办事处的国家机关工作人员进行调查，他们会实事求是的陈述所有事情经过，而不是仅仅在法庭听济南历下姚家办事处代理人为了胜诉而进行的“艺术”回答。二、一审判决适用法律错误。1、一审判决针对济南历下姚家办事处提交的其自行委托山东天瑞土地房地产评估咨询有限公司做出的评估报告，由于该评估公司从未进入三四楼进行实地测评，焦玉剑对报告的真实性、合法性、关联性均不予认可。由于济南历下姚家办事处的举证责任未完成，一审法官也当庭询问济南历下姚家办事处代理人是否申请鉴定、是否有其他证明材料提供，济南历下姚家办事处既不申请鉴定，也没有需要提交的证据，但一审判决却直接采信了该评估报告的租金价格及面积。同时，该评估报告也没有体现济南历下姚家办事处将一二楼强行收回后，三四楼没有独立通道，要想上三四楼只能通过一楼的警务室进入，焦玉剑经营宾馆生意，宾馆没有独立出口、没有独立门头，出入还必须通过警务室，三四楼的使用价值到底有多大可想而知，而且该评估报告的单位面积评估价格比原一至四楼的单位面积租赁价格还要高，该房产评估报告既不合情、又不合理更不合法，居然被一审判决所采信。一审庭审中，审判人员已经询问济南历下姚家办事处是否对三四楼的房屋占用费用申请鉴定，在济南历下姚家办事处明确不申请鉴定的情况下，其应当承担房屋使用费用举证不能的法律后果。2、在本案举证期限届满前，焦玉剑申请法院依职权通知证人杨华东、武延波出庭作证，一审审判人员未同意。在焦玉剑再次申请法院对两证人进行调查落实后，法庭在对两证人电话落实后（仅武延波有电话录音），但法庭既不当庭向济南历下姚家办事处落实武延波、杨华东是不是时任或者现任办事处工作人员，仅以接电人自称武延波，对其所述内容不调查不落实，也不依职权进行现场勘查、现场核实。3、一审举证期限届满前，焦玉剑同时提交了责令济南历下姚家办事处提交会议纪要及《姚家街道办事处房屋使用协议》的申请书、申请法院依职权通知杨华东、武延波出庭作证申请书、调取证据申请书、现场勘验申请书等，一审法院要么不同意，要么进行简单调查，根本无法查清案件事实。三、焦玉剑还原下整个事情的经过，焦玉剑已经租赁案涉房屋多年、签订过多次合同，2016年12月1日签订的房屋租赁合同于2018年12月1日到期后，双方于2019年1月7日签订了新的房屋租赁合同，新合同签订后不久办事处需要使用一二楼，所以就拒绝向焦玉剑开具租金缴费单，不开具缴费单，焦玉剑就无法支付房租。济南历下姚家办事处的工作人员和焦玉剑商量收回一二楼房屋并签订《姚家街道办事处房屋使用协议》，焦玉剑基于对政府、国家机关的相信就按照办事处副主任武延波等人的要求先将一二楼交给办事处进行装修使用，在武延波等要求先签解除通知再签房屋使用协议时也毫不怀疑的签了该解除通知。根据武延波的提供的合同，焦玉剑已经在《姚家街道办事处房屋使用协议》上签字，虽然没有返回书面合同，但双方一致按照该房屋使用协议的内容履行。四、本案的判决是错判，一审判决认定事实不清，适用法律错误，双方签订的《姚家街道办事处房屋使用协议》已经事实履行一年半，该使用协议不是租赁合同，不受《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于合同效力的约束，不存在合同无效的问题，由于该房屋使用协议双方已经事实履行，应当依法驳回济南历下姚家办事处的诉讼请求。济南历下姚家办事处辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。对于涉案房屋没有规划许可证的事实，一审法院认定正确。在一审过程中，一审法院也向姚家街道办事处核实过，涉案房屋的确没有规划许可证，在此情形下，一审法院认定租赁合同无效正确。本案中，因焦玉剑不按约定支付房租，导致姚家办事处与焦玉剑于2019年4月22日解除了双方签订的《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》。因本案中合同解除的原因，在于焦玉剑违约，所以姚家办事处根本就不可能再和焦玉剑签订《姚家街道办事处房屋使用协议》让焦玉剑免费使用房屋。所以焦玉剑的说法既不符合常理也与事实不符。二、对于焦玉剑欠付房租和房屋占有使用费的事实，一审法院认定正确。焦玉剑负有举证证明房租已经支付的法定义务，焦玉剑不能证明房租和房屋占有使用费已经支付的事实，其就应当承担支付的义务。对于评估报告，因双方解除房屋租赁合同后，焦玉剑仍占有使用房屋，拒不交付，姚家办事处为了向焦玉剑主张房屋占有使用费，在不得已的情况下，委托第三方出具的该评估报告，该报告真实、客观。如果焦玉剑对该报告不认可，其应当提供相反的证据予以证明，在其未提交相反证据的情形下，一审法院以评估报告为依据，符合法律规定。济南历下姚家办事处向一审法院起诉请求：1、依法确认《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》于2019年4月22日解除，并判令焦玉剑腾出位于解放东路95号大门东侧3-4层房屋；2、依法判令焦玉剑支付济南历下姚家办事处房屋租金(一楼至四楼部分)149276.61元，按照房屋评估租金费用标准支付自2019年4月23日起暂计算至起诉之日房屋占有使用费(三楼、四楼)311035元，以后房屋占用使用费支付至收回房屋之日止，并按照每年房屋租金20%支付违约金至收回房屋之日止；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年12月1日济南历下姚家办事处（出租方、甲方）与焦玉剑（承租方、乙方）签订《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》，合同约定，济南历下姚家办事处将其单位所属位于解放东路95号（大门东侧）建筑面积676平方米（二至四楼及一楼部分）租与焦玉剑使用，租赁期限为2016年12月2日至2018年12月1日，租期为两年，焦玉剑每年向济南历下姚家办事处交纳房租310892.4元，先交款后使用，每半年交纳一次房租155446.2元；签订合同当日，焦玉剑应向济南历下姚家办事处交纳房租155446.2元，下半年房租到期日15日前，再交纳下半年房租；焦玉剑如不及时交款，视为违约，每日应支付违约金3000元，逾期超过15天的，视为焦玉剑自动解除本合同，焦玉剑应立即搬出并继续支付违约金直至搬出之日止。济南历下姚家办事处、焦玉剑在该合同上加盖公章、签字确认。济南历下姚家办事处称，截至济南历下姚家办事处起诉之日，焦玉剑就该租赁合同尚欠一个月房租未付，按照合同约定，一个月房租计算为310892.4÷12=25907.7元。上述合同租赁期限届满后，2019年1月7日，济南历下姚家办事处、焦玉剑再次就上述房屋签订《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》，房屋坐落及面积同前述合同，租赁期限自2018年12月1日至2019年11月30日。合同约定，焦玉剑每年向济南历下姚家办事处交纳房租317110.25元，先交款后使用，每半年交纳一次房租158555.13元；合同签订当日，焦玉剑应向济南历下姚家办事处交纳半年房租158555.13元，下半年房租到期日15日之前，再交下半年房租；焦玉剑如不及时交款，视为违约，每日应支付违约金3000元，逾期超过15天的，视为焦玉剑自动解除本合同，焦玉剑应立即搬出并继续支付违约金直至搬出之日止。济南历下姚家办事处、焦玉剑在该合同上加盖公章、签字确认。济南历下姚家办事处称，该合同签订后，焦玉剑未向济南历下姚家办事处支付租金，济南历下姚家办事处于2019年4月22日向焦玉剑发出《关于解放东路95号房屋〈租赁合同〉解除通知》，载明：“根据2019年1月7日济南市历下区人民政府姚家街道办事处与你签订的解放东路95号（德福宾馆）《房屋租赁合同》中约定‘乙方如不及时交款，逾期超过15天的，视为乙方自动解除本合同’，现合同自生效之日起，已逾期15天，你一直未缴纳房租，因此该合同解除。”济南历下姚家办事处在该通知上加盖公章。该通知下方载有：“今收到上述解除通知”。并有焦玉剑的签名及手印。焦玉剑对上述证据的真实性均无异议，但认为其之所以在解除通知上签字，系因为济南历下姚家办事处、焦玉剑需要签订新的姚家街道办事处房屋使用协议，焦玉剑提交了《姚家街道办事处房屋使用协议》的照片打印件，该协议载明：济南历下姚家办事处将一、二楼收回自用，德福宾馆继续使用三、四楼，德福宾馆保留两个房间由济南历下姚家办事处使用，遇到济南历下姚家办事处开会、住宿接待时，德福宾馆需将三、四楼房间无偿提供给济南历下姚家办事处使用。德福宾馆卫生、管理费及两个房间费用与德福宾馆应支付给济南历下姚家办事处的使用费用互抵。该打印件并没有济南历下姚家办事处、焦玉剑的签名或盖章，济南历下姚家办事处对此不予认可。焦玉剑称双方已实际履行该协议。焦玉剑还称，之所以没有缴纳租金，系因为济南历下姚家办事处在与焦玉剑沟通调整合同事宜，且济南历下姚家办事处不开具缴费通知单，焦玉剑无法实现缴纳租金的合同目的。庭审中，焦玉剑出示济南历下姚家办事处使用三楼301、302两个房间的相关视频，济南历下姚家办事处对此不予认可，认为焦玉剑未出示原始载体，且该视频不能证明房间坐落及使用时间。结合双方争议的情况，一审法院采纳济南历下姚家办事处就该证据的意见，对该证据不予采信，对焦玉剑基于该视频主张的济南历下姚家办事处使用案涉房屋301、302两个房间的事实不予确认。济南历下姚家办事处称，在2019年4月22日双方解除合同后，焦玉剑将案涉房屋一、二楼交还济南历下姚家办事处。焦玉剑认为交还时间在2019年3月5日左右。双方均未提交交接手续佐证。2020年7月15日，济南历下姚家办事处自行委托山东天瑞土地房地产评估咨询有限公司（以下简称山东天瑞评估公司）就济南市历下区解放东路95-2号三层、四层商业（宾馆）房地产市场2019年4月23日的租金进行了评估。2020年8月10日，山东天瑞评估公司作出鲁天瑞房估（2020）字第2020043号市场租金评估报告，载明：“3层建筑面积216.75平方米，日租金1.51元/平方米/天，年租金119461.76元；4层建筑面积216.75平方米，日租金1.36元/平方米/天，年租金107594.7元。”同时，该报告后附由济南历下姚家办事处出具的证明一份，载明：“兹证明位于济南市历下区解放东路95-2号济南市历下区人民政府姚家街道办事处大门东侧4层房产一处，此处房产为我单位财务系统管理房产，资产卡片信息编号为：2020000138。”该通知后附由山东省行政事业资产管理信息系统电脑截图，载明：“2020000138卡片信息：大门东侧，办公用房，资产来源：购置，取得日期：2007-07-06，经费来源：财政拨款，……产权形式：产权待界定。”因该报告系济南历下姚家办事处自行委托，焦玉剑对此不予认可，但焦玉剑未提交证据反驳，亦未向一审法院申请对租金予以评估，结合双方在案涉房屋租赁合同中对租金的约定标准考虑，一审法院对该评估报告予以采信。另查，焦玉剑申请杨华东、武延波出庭作证，但因两证人不同意出庭，一审法院对“武延波”进行了电话询问，接电人自称为武延波，系涉案合同签订时济南历下姚家办事处的挂职副主任，分管办公室，该接电人表示，济南历下姚家办事处、焦玉剑曾就《房屋使用协议》进行过磋商，但法律顾问和财务审稿时认为该协议不合适，不同意签署，故济南历下姚家办事处、焦玉剑没有就该协议达成一致意见。再查，济南历下姚家办事处、焦玉剑均未举证证明坐落于济南市历下区解放东路95-2号商业房屋目前已取得建设工程规划许可证或已办理产权登记。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案中，济南历下姚家办事处与被告焦玉剑分别于2016年12月1日及2019年1月7日签订的两份《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》约定，济南历下姚家办事处将位于济南市-2号（大门东侧）出租给焦玉剑使用。本案审理过程中，经一审法院调查询问，济南历下姚家办事处没有证据证明涉案房屋已经取得建设工程规划许可证或已办理产权登记。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故案涉的两份《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》在本案中应按无效处理。庭审中，一审法院参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条规定明确向当事人释明案涉合同无效，并询问其是否变更诉讼请求，济南历下姚家办事处的代理人当庭表示不变更，坚持其诉讼请求。济南历下姚家办事处对两份合同效力的主张与一审法院根据案件事实作出的认定不一致，且在一审法院释明后济南历下姚家办事处明确表示不变更诉讼请求，故济南历下姚家办事处主张确认涉案合同已于2019年4月22日解除并据此要求焦玉剑赔偿其违约金的主张无法律和事实依据，一审法院不予支持。关于济南历下姚家办事处提出的焦玉剑腾出房屋的主张，一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定,民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。本案中,房屋租赁合同无效,焦玉剑应将案涉房屋返还给济南历下姚家办事处。故对济南历下姚家办事处要求焦玉剑腾出房屋的主张，一审法院予以支持。关于济南历下姚家办事处提出的焦玉剑应支付其租金及房屋占有使用费的主张，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”济南历下姚家办事处主张，根据2016年12月1日租赁合同，焦玉剑尚欠一个月租金25907.7元（310892.4元÷12个月）未付，焦玉剑未提交相反证据；根据2019年1月7日租赁合同，截至2019年4月22日，焦玉剑未支付任何租金，焦玉剑亦未提交相反证据，济南历下姚家办事处要求焦玉剑支付自2018年12月1日至2019年4月22日的租金123368.91元（317110.25元÷365天×142天）。结合济南历下姚家办事处提交的《关于解放东路95号房屋》解除通知及双方当事人的陈述，一审法院认定焦玉剑将案涉房屋一、二楼交还济南历下姚家办事处的时间为2019年4月22日。一审法院对济南历下姚家办事处主张的上述金额予以支持，焦玉剑应按上述金额向济南历下姚家办事处支付截至2019年4月22日的房屋占有使用费，即149276.61元（25907.7元+123368.91元）。基于一审法院查明的事实，自2019年4月23日起，焦玉剑继续占有、使用案涉房屋的三、四楼。根据济南历下姚家办事处提交的《房地产评估报告》的估价结果，涉案房屋的三层日租金为1.51元/平方米/天，建筑面积：216.75平方米，年租金119461.76元；四层日租金为1.36元/平方米/天，建筑面积216.75平方米，年租金107594.7元。济南历下姚家办事处主张焦玉剑支付自2019年4月23日起至2020年9月3日的房屋占有使用费311035元（622.07元×500天），并主张焦玉剑按照上述标准支付自2020年9月4日起至收回房屋之日止的房屋占有使用费，一审法院对此均予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决：一、焦玉剑于判决生效之日起三十日内腾空并返还位于济南市历下区解放东路95-2号（大门东侧）三层及四层房屋；二、焦玉剑于本判决生效之日起十日内支付原告济南市历下区人民政府姚家街道办事处截至2019年4月22日的房屋（一至四层）占有使用费149276.61元；三、焦玉剑支付济南市历下区人民政府姚家街道办事处房屋（三、四层）占有使用费，（三层按照日租金1.51元/平方米/天，建筑面积：216.75平方米；四层按照日租金1.36元/平方米/天，建筑面积216.75平方米，均自2019年4月23日起计算至焦玉剑实际腾空并返还房屋之日止）；四、驳回济南市历下区人民政府姚家街道办事处的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8204元，减半收取4102元，由焦玉剑负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。焦玉剑提交如下证据：证据一、2016年山东省非税收入通用票据4份（各1页），证明：2016年12月1日前年租金296088元、月租金24674元。2016年7月12日、8月22日焦玉剑分别支付2个月租金49348元；2016年8月22日焦玉剑支付4个月租金197392元；2016年9月22日焦玉剑支付案3个月屋租金74022元，共计11个月租金。证据一证明2016年度的租金缴纳情况。证据二、加盖济南历下姚家办事处公章的欠收据证明一份（1页）、焦玉剑中国建设银行客户回单一份（1页）、历下区财政管理资金专用缴款书（收入传票）一份（1页）、历下区财政管理资金专用缴款书（支款凭证）一份（1页）、李军鹏中国建设银行个人活期账户交易明细一份（共2页）。证明：2016年12月1日后年租金310892.4元、月租金25907.7元，比上一年租金上浮5%；2017年12月21日焦玉剑支付2017年6个月租金155446.2元；2018年4月20日焦玉剑支付2017年、2018年9个月租金233169.3元；2018年11月20日焦玉剑支付8个月租金207261.6元，共计23个月租金。2016年12月1日签订租赁合同后，除2017年1月6日上诉人支付的49348元外，焦玉剑共支付了23个月租金。证据三、2017年山东省非税收入通用票据一份（1页）。证明：2017年1月6日焦玉剑按照2016年的标准支付了2个月租金49348元（含2016年12月、2017年1月），签订日期为2016年12月1日的租赁合同系交付完这两个月租金后补签。2016年12月1日合同签订后，按照票据时间焦玉剑已经按照上一份合同的租金标准支付了两个月租金。如果按照济南历下姚家办事处所陈述的焦玉剑欠付一个月租金，那么济南历下姚家办事处应将49348元扣除一个月租金后的剩余租金返还焦玉剑。证据四、《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》一份（共3页）、行政办拟提交街道党委会议题照片打印件一份，《姚家街道办事处房屋使用协议》打印件一份（1页）。证明：焦玉剑与济南历下姚家办事处于2019年1月7日签订《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》后因被上诉人工作需要需收回一、二楼使用，其中涉及焦玉剑德福宾馆的装修损失以及拆迁补偿，故济南历下姚家办事处同意，焦玉剑经营的德福宾馆的一、二楼装修先由评估公司进行评估，三、四楼到拆迁再由评估公司评估。由于济南历下姚家办事处不愿意支付违约金也不愿意承担装修损失，所以同意三四楼由焦玉剑无偿使用。证据五、录音实录十一份（附录音光盘一张）。证明目的：焦玉剑经营的德福宾馆的负责人李军鹏与济南历下姚家办事处原行政办主任田际红、温学军、杨华东、律师陈克平、办事处值班人员闫天航等人员交谈、通话，叙述了上诉人经营的德福宾馆的一、二楼由济南历下姚家办事处收回使用，三、四楼由焦玉剑无偿使用的客观事实。证据六、济南历下姚家办事处拆除焦玉剑门头视频、济南历下姚家办事处实际使用焦玉剑三、四楼房间视频（附视频光盘一张）。证明目的：2019年3月5日之前焦玉剑已经按照《姚家街道办事处房屋使用协议》的约定将一、二楼交还给济南历下姚家办事处，济南历下姚家办事处将焦玉剑德福宾馆的招牌全部进行拆除，一、二楼交付的时间不是济南历下姚家办事处所主张的2019年4月22日，同时焦玉剑将三、四楼的301、302号两个房间交给济南历下姚家办事处无偿使用。经质证，济南历下姚家办事处认为，关于证据一，对于租金的缴纳情况，焦玉剑在一审开庭时明确认可就2016年12月1日的房屋租赁合同，焦玉剑欠付1个月的租金25907.70元，对于焦玉剑提交的不是本案中的2016年12月1日和2019年1月7日签订的房屋租赁合同的租金支付情况与本案无关，济南历下姚家办事处不予质证，也不予认可。对证据二的欠收据证明的真实性、合法性没有异议，该证据仅证明焦玉剑仅支付了2017年1—6月的房租。对焦玉剑客户回单的真实性、合法性没有异议。对财政资金专用交款书的真实性、合法性没有异议。证明焦玉剑支付了2017年1—6月份的房租。李军鹏银行帐户真实性、合法性不予认定，与本案无关。对证据一和证据三山东省非税收入通用票据5份的真实性、合法性认可；编号尾号为1131的票据支付的是2015.6.1-2015.7.31（2个月）的租金49348元；编号尾号为1134的票据支付的是2015.8.1-2015.9.30（2个月）的租金49348元；编号尾号为1135的票据支付的是2015.10.1-2016.5.31（8个月）的租金197392元；编号尾号为1140的票据支付的是2016.6.1-2016.8.31（3个月）的租金74022元；编号尾号为8872的票据支付的是2016.9.1-2016.10.31（2个月）的租金49348元；对欠收据证明、中国建设银行客户回单、历下区财政管理资金专用缴款书真实性、合法性认可，以上证据证明焦玉剑支付了2017.1.1.-2017.6.30（6个月）的租金155446.20元；对李军鹏2018年4月20日转账233169.90元、2018年11月20日转账207261.60元的真实性、合法性认可，233169.90元支付的是2017.7.1.-2018.3.31（9个月）房租，207261.60元支付的是2018.4.1.-2018.11.30（8个月）的房租。关于证据四、对山东省行政事业单位国有房屋租赁合同复印件的真实性、合法性认可，对行政办拟提交街道党委会议题照片打印件、姚家街道办事处房屋使用协议打印件的真实性、合法性不认可，该证据不能证明其主张。因为焦玉剑违约，未按规定支付房租，济南历下姚家办事处才向其解除合同，在此情形下，济南历下姚家办事处是不可能让其免费使用三、四楼房屋的，焦玉剑所述不属实。对证据五，录音实录的真实性、合法性不认可，不能证明涉案三、四层楼由焦玉剑无偿使用的事实。对证据六，拆除门头视频、济南历下姚家办事处实际使用三、四楼房间视频的真实性、合法性不认可，济南历下姚家办事处也从未无偿使用过301、302房间。焦玉剑向济南历下姚家办事处交付一、二楼，是因双方于2019年4月22日解除了2019年1月7日签订的《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》，而不是《姚家街道办事处房屋使用协议》。济南历下姚家办事处从未与焦玉剑签订过所谓的《姚家街道办事处房屋使用协议》。对焦玉剑提交的上述证据，本院经审查认为，证据一与本案待证事实不具有关联，本院不予采纳；对证据二、三的认定意见，在下文本院认为部分予以论述；证据四不足以证明其事实主张，其中姚家街道办事处房屋使用协议落款处无双方当事人签字或盖章，其真实性无法确认，不足以证明其证明目的，本院对证据四不予采纳。对证据五与证据六，在无其他证据佐证的情况下，不足以证明其待证事实，本院不予采纳。济南历下姚家办事处提交《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》，拟证明2015年5月26日济南历下姚家办事处与焦玉剑补签了房屋租赁合同约定焦玉剑租赁姚家办事处的房屋进行使用，租期自2013年12月1日至2016年12月1日，租金每年296088元，每月租金24674元，先交款后使用，由于焦玉剑自2013年12月未交房租，先补交2013年12月1日至2014年7月1日房租。2014年7月2日至2015年5月1日前的房租于2015年8月份之前交齐。该合同签订后焦玉剑并未按照约定交纳房租。双方又于2016年12月1日签订《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》约定租期为2016年12月2日至2018年12月1日，租期2年，每年租金310892.4元，每月租金25907.7元。先交款后使用。每半年交一次房租155446.2元。该合同签订后焦玉剑并未按照约定交纳房租。双方又于2019年1月7日签订《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》约定租期为2018年12月1日至2019年11月30日，每年租金317110.25元。先交款后使用。每半年交一次房租158555.13元。该合同签订后焦玉剑未按照约定交纳房租。根据济南历下姚家办事处二审提交的租金支付明细，焦玉剑欠付2016年12月份的租金25907.7元及2018年12月1日至今的房租。经质证，焦玉剑认为，对该证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，如果该证据约定的2013年12月1日至2016年12月1日该三年的租金未完全支付，按照常理济南历下姚家办事处不可能和焦玉剑再签订2016年12月1日以及2019年1月7日两份房屋租赁合同。本院经审查对上述证据的真实性予以确认。一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，没有证据证明涉案房屋已经取得建设工程规划许可证，故一审法院对案涉两份《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》按无效认定处理，并无不当。涉案房屋租赁合同无效,焦玉剑应将案涉房屋返还给济南历下姚家办事处，一审法院判令焦玉剑腾空并返还位于济南市历下区解放东路95-2号（大门东侧）三层及四层房屋，符合法律规定，并无不当。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”焦玉剑主张其与济南历下姚家办事处达成合意并签订《姚家街道办事处房屋使用协议》，但其未提交充分有效证据证明该主张，应承担举证不能的不利后果，本院不予支持。同时，焦玉剑主张其按照《姚家街道办事处房屋使用协议》的要求提供三四楼两个房间归姚家街道办事处无偿使用，证据不足，本院不予支持。济南历下姚家办事处主张焦玉剑欠付2016年12月份的租金25907.7元，焦玉剑虽对此持有异议，但其提交的证据不足以证明已支付上述一个月租金，故一审法院关于根据2016年12月1日租赁合同焦玉剑尚欠付一个月租金25907.7元的认定，并无不当。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定：“对于一方当事人就专门性问题自行委托有关机构或者人员出具的意见，另一方当事人有证据或者理由足以反驳并申请鉴定的，人民法院应予准许。”焦玉剑虽对济南历下姚家办事处自行委托鉴定机构出具的市场租金评估报告持有异议，但未提交足以反驳的相反证据，一审法院采信该评估报告认定房屋占有使用费，并无不当。综上所述，焦玉剑的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8205元，由上诉人焦玉剑负担。本判决为终审判决。审 判 员 王立强二〇二一年七月五日法官助理 李修阳书 记 员 牛春杰