陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2021）陕01民终10280号 上诉人（原审被告）：西安市碑林区XX街道旅XX村XX社，住所地西安市碑林区。负责人：韩瑞军，该合作社监事长。委托诉讼代理人：黄明岐，陕西英博律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁晨，陕西英博律师事务所律师。上诉人（原审原告）：陕西奥盛商贸有限责任公司，住所地陕西省西安市碑林区。法定代表人：王小勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹晓红，陕西晓红律师事务所律师。上诉人西安市碑林区XX街道旅XX村XX社（XX村XX社）因与上诉人陕西奥盛商贸有限责任公司（以下简称奥盛商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服西安市碑林区人民法院（2020）陕0103民初10424号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。旅馆村经济合作社上诉请求: 1.撤销一审判决；2.驳回奥盛商贸公司的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由奥盛商贸公司负担。事实和理由：从一审判决所载内容可知，奥盛商贸公司仅要求其免除涉案商铺租金，但涉及免租面积并非其所有的6731.5平方米，而是包含奥盛商贸公司与255户业主（775人）所达成的独立租赁关系中的6200平方米，故其在一审中提出本案应当追加225户业主（775人）参与诉讼。一审认为255业主（775）非必要共同诉讼参与人，不予追加，在判决变更其与奥盛商贸公司之间《XX村XX房租赁合同二补充协议》中2020年1月1日至2020年4月30日的租金时，将未参加诉讼的255户业主（775人）所有的6200平方米面积租金同时予以变更，侵害了案外第三人的合法权益。本案未显示奥盛商贸公司为次承租商户免租的证据，一审认定减租属实并判决其给奥盛商贸公司也进行免租，无事实依据。涉案合同履行中，奥盛商贸公司两次以“市场情况恶化，经济持续低迷”为由，迫使其将租金下调，每次降租幅度均超过20%，而与此同时，西安市碑林区XX段的商铺租金却是持续增长。奥盛商贸公司自2014年6月1日正式履行该合同开始，未有一次按约定时间支付租金，截至本案上诉之日奥盛商贸公司已逾期支付租金超过了10个月，欠付租金达850余万元。在合同内容对其已显失公平的情况下，不应再将此合同作为一个受疫情影响的正常合同来判断处理，故涉案合同继续履行对其显失公平。一审判决认定事实不清，审判程序不当。奥盛商贸公司辩称，合同履行中，由于市场情况恶化，实体经济滑坡，XX村XX社在公平公正的情况下达成减租降租协议，符合事实和法律依据，不属于非正常合同。一审中，旅馆村经济合作社就其提交的旅馆村经济合作社同意其转租的文件及两次降租通过合法程序的文件进行了质证。旅馆村经济合作社上诉状所述没有依据，与事实不符，一审判决事实清楚，适用法律正确。奥盛商贸公司上诉请求:1.撤销一审判决；2.改判为XX村XX社签订的《补充协议二》2020年1月1日至2020年4月30日的租金为1616375元，2020年5月1日至2020年12月31日的租金价格为33元/月/平方米，或将本案发回重审。事实和理由：其在承租涉案房屋期间因疫情及道路维修等不可抗力因素受损事实清楚、证据确凿，继续按照原合同履行，对其明显不公，根据法律对不可抗力及情势变更的有关规定，其主张对该期间的租金标准进行调整，于法有据，应得到支持。二审审理中，奥盛商贸公司提交撤回诉讼申请书，请求撤回上诉。奥盛商贸公司向一审法院起诉请求：XX村XX社签订的《补充协议二》2020年1月1日至2020年4月30日的租金为646550元，即免除《补充协议二》中2020年2月1日至2020年4月30日的租金；XX村XX社签订的《补充协议二》2020年5月1日至2020年12月31日的租金价格为每月每平方米33元；XX村XX社负担。一审法院认定事实：2013年 9月7日，西安市碑林区文艺路街道办事处林雁社区居民委员会（以下简称林雁社区居委会）及XX村XX房业主代表（甲方、出租方）与奥盛商贸公司（乙方、承租方）及西安市碑林区城中村改造办公室（监管方）签订《商铺租赁合同》，约定：“租赁标的为位于西安市碑林区XX路XX小区XX号楼，为临街一至三层的商铺”，面积约为13000平方米（实际建筑面积以房管局实测面积为准），用途为商业用途；租赁期限20年，自2013年甲方向乙方交房后4个月装修期满起租至20年期限届满，暂定交房日为2013年9月20日；租赁标准为每月每平米89.30元，租金每半年支付一次；租赁期前十五年租金每三年递增5%，第十六年至二十年每年递增8.5%；在合同签订后，乙方按照租金支付方式约定，向甲方及全体业主预支第一期半年租金，以后每半年度到期前一个月内乙方向甲方及全体业主支付下一个半年度的租金。上述合同签订后，林雁社区居委会在2014年与XX村XX房屋255户业主分别签订《返租协议》，主要约定：安置商业用房按统一经营模式经营，还建商业房屋业主授权委托西安市碑林区旅馆村回迁商铺所有权人等7名代表，就所拥有的商业房进行招租，同意《XX村XX房租赁合同》中所有条款。XX村XX房屋业主同意将其所拥有的商业用房租赁给林雁社区居委会，起租时间自2014年6月1日至2034年5月31日止，租赁期限为20年，前三年租金为每月每平米89.30元，前十五年租金每三年递增5%，后5年每年递增8.5%，租金每半年支付一次。在上述合同履行过程中确定租赁商铺面积为12931.5平方米，其中旅馆村金东经济合作社产权所有商铺面积为6731.5平方米，剩余6200平方米属于XX村XX房屋255户业主(775人)所有。上述合同签订后，奥盛商贸公司依据合同的约定，分别向旅馆村金东经济合作社及XX村XX户业主支付房屋租金。2015年6月22日，林雁社区居委会（甲方、出租方）与奥盛商贸公司（乙方、承租方）签订《XX村XX房租赁合同补充协议》，主要约定：甲乙双方同意租金标准调整为每月每平方米69.3元，租金调整后，前十五年租金每三年递增5%，第十六至十九年每年递增8.5%。个人购买的在个人返租补充协议签订后打到个人账户上。此后，奥盛商贸公司与XX村XX房屋业主分别签订《返租协议》补充条款，约定：双方同意按照《XX村XX房租赁合同补充协议》对《返租协议》相关条款进行调整，双方同意租金标准第一、二、三年度调整为每月每平方米69.3元，从第四年开始每三年递增5%，第16年开始每年递增8.5%。2016年1月22日，林雁社区居委会（甲方、出租方）与奥盛商贸公司（乙方、承租方）签订《XX村XX房租赁合同二补充协议》，主要约定：关于合同租金标准双方同意自2015年12月1日起调整为每平方米50元，自2020年12月1日起租金标准为每平方米60元；双方同意本次租金调整后，自2020年12月1日起，租金每三年递增5%，自2029年12月1日起每年递增8.5%。此后，奥盛商贸公司与XX村XX房屋业主分别签订《返租协议》补充条款二，约定：关于合同租金标准及递增，双方同意合同租金标准自2015年12月1日起调整为每平方米50元，自2020年12月1日起租金标准为每平方米60元；租金每三年递增5%，自2029年12月1日起每年递增8.5%。奥盛商贸公司按照上述《XX村XX房租赁合同二补充协议》及《返租协议》补充条款二约定支付了截至2020年5月31日的租金。2017年，碑林区开展集体产权制度改革工作，2018年12月11日，成立西安市碑林区XX街道旅XX村XX社，西安市碑林区文艺路街道办事处林雁社区居民委员会将包括位于西安市碑林区XX路XX小区XX号楼临街商铺6731平方米房屋在内的原旅馆村集体财产管理权移交给金东股份经济合作社。XX小区XX号楼临街商铺12931.5平方米房屋后，对外出租给经营餐饮、娱乐、药店、便利店超市等商户。2020年1月底，受新型冠状病毒疫情影响，奥盛商贸公司承租的新旅城小区5号楼商铺除药店、便利店超市正常经营外，其他餐饮、娱乐等商户停止经营。自2020年3月起，西安市碑林区住建设局对文艺路地区规划道路打通项目封闭施工，施工路段包含奥盛商贸公司承租涉案商铺之东面道路，施工期间采取封闭施工，至2020年10月底施工完毕。基于疫情影响及道路施工等原因，奥盛商贸公司对部分经营商户给予租金部分减免优惠。2020年3月，XX村XX社XX房租。一审法院认为，本案的争议焦点：1.本案是否应当追加775名业主及西安市碑林区城中村改造办公室为当事人参加诉讼。本案中，林雁社区居委会与奥盛商贸公司签订《XX村XX房租赁合同》《XX村XX房租赁合同补充协议》及《XX村XX房租赁合同二补充协议》，上述合同中确定租赁商铺面积为12931.5平方米，其中旅馆村经济合作社产权所有商铺面积为6731.5平方米，剩余6200平方米属于XX村XX房屋255户业主(775人)所有。奥盛商贸公司又与XX村XX户业主分别签订《返租协议》、《返租协议》补充条款、《返租协议》补充条款二，并分别向旅馆村经济合作社及XX村XX户业主支付租金。奥盛商贸公司与XX村XX户业主之间形成独立的租赁合同关系，XX村XX户业主(775人)不是必要共同诉讼参加人。西安市碑林区城中村改造办公室仅在《XX村XX房租赁合同》作为监管方签字盖章，无合同权利义务，故法院不追加775名业主及西安市碑林区城中村改造办公室为当事人参加诉讼，符合法律规定。2.奥盛商贸公司提出因受疫情影响及封闭道路施工导致涉案商铺停业经营，要求免除2020年2月1日至2020年4月30日的租金的请求能否得到支持。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》关于合同案件的审理规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延迟租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”根据奥盛商贸公司提交的相关证据及法院查明的事实，在新冠肺炎疫情期间，奥盛商贸公司所承租涉案商铺中餐饮、娱乐商户停止经营情况属实，另涉案东面临街商铺确因道路封闭施工，经营受到一定影响。奥盛商贸公司为部分次承租商户减免部分租金亦属事实。因新冠肺炎疫情属于不可抗力的意外事件，根据公平原则，法院酌情减免2020年2月1日至2020年4月30日期间50%的租金，即969825元。3.关于奥盛商贸公司请求变更《XX村XX房租赁合同二补充协议》2020年5月1日至2020年12月31日的租金价格为每月每平方米33元的问题。《中华人民共和国民法典》第五百四十条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”本案奥盛商贸公司、旅馆村经济合作社就涉案商铺签订《XX村XX房租赁合同》《XX村XX房租赁合同补充协议》及《XX村XX房租赁合同二补充协议》，租金价格系双方协商一致的情况下予以调整。涉案商铺租金收入系旅馆村金东经济合作社及旅馆村广大业主主要经济生活来源，自2020年5月1日后，新冠肺炎疫情得到有效控制，西安市各项生产经营活动已经恢复，奥盛商贸公司要求人民法院变更《XX村XX房租赁合同二补充协议》2020年5月1日至2020年12月31日的租金，不符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关情形。对于奥盛商贸公司该项请求，本案不予处理，XX村XX社自行协商解决。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百九十条、第七百零三条规定，判决：变更原告陕西奥盛商贸有限责任公司与西安市碑林区文艺路街道办事处林雁社区居民委员会签订的《XX村XX房租赁合同二补充协议》中2020年1月1日至2020年4月30日的租金为1616375元。案件受理费10266元，由陕西奥盛商贸有限责任公司负担（已交纳）。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《XX村XX房租赁合同》《XX村XX房租赁合同补充协议》及《XX村XX房租赁合同二补充协议》可知，奥盛商贸公司承租的商铺面积为12931.5平方米，其中旅馆村经济合作社所有商铺面积为6731.5平方米，剩余6200平方米属于XX村XX房屋255户业主(775人)所有。XX村XX户业主分别签订《返租协议》、《返租协议》补充条款、《返租协议》补充条款二，XX村XX社及XX户业主支付租金的事实，可以认定奥盛商贸公司与XX村XX户业主之间形成了独立的租赁合同关系。但综合本案的实际情况，且基于西安市碑林区城中村改造办公室仅作为监管方在《XX村XX房租赁合同》上签字盖章，无合同权利义务之事实，一审认为XX村XX户业主(775人)非必要共同诉讼参加人，不予追加775名业主及西安市碑林区城中村改造办公室为本案诉讼当事人参加诉讼，与法不悖，并无不妥。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的案件事实及相关证据情况能够认定，在新冠肺炎疫情期间，奥盛商贸公司所承租涉案商铺中餐饮、娱乐商户停止经营情况属实，且涉案东面临街商铺确因道路封闭施工，经营受到一定影响，故一审认为新冠肺炎疫情属于不可抗力的意外事件，并根据公平原则，对奥盛商贸公司要求免除2020年2月1日至2020年4月30日的租金的请求，酌情减免此间50%的租金，即969825元，于法有据，并无不当。当事人协商一致，可以变更合同。因涉XX村XX社协商一致情况下作出的调整，且涉案商铺租金收入系旅馆村经济合作社及旅馆村广大业主的主要经济生活来源，加之自2020年5月1日后，新冠肺炎疫情得到有效控制，西安市各项生产经营活动已经恢复，故一审认为就XX村XX社自行协商解决，对奥盛商贸公司要求人民法院变更2020年5月1日至2020年12月31日的租金为每月每平方米33元的诉讼请求不予处理，亦无不当。奥盛商贸公司在本案审理期间提出撤回上诉的请求，不违反法律规定，应予以准许。 综上所述，旅馆村经济合作社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20532元，西安市碑林区XX街道旅XX村XX社已预交10266元，由西安市碑林区XX街道旅XX村XX社负担10266元；陕西奥盛商贸有限责任公司已预交10266元，减半收取5133元，由陕西奥盛商贸有限责任公司负担5133元。本判决为终审判决。    审 判 长  姜 亦  君                     审 判 员  赵  羽  嘉                     审  判  员  林      瀚 二○二一年七月二十一日                               法 官 助 理  高 喜 平书 记 员   张  小  赛 1