辽宁省沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0191民初1136号原告：沈阳恒建仓储物流有限公司，住所地沈阳市皇姑区。法定代理人：李为明，系该公司总经理。委托诉讼代理人：宗典典，系辽宁华建律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨硕，系辽宁华建律师事务所（实习）律师。被告：沈阳惠泽汽车维修有限公司，住所地沈阳经济技术开发区。法定代表人：王家宏，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：于金波，系辽宁名熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：李春宁，系辽宁名熙律师事务所（实习）律师。被告：王家宏，男，汉族，1967年5月6日出生，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：于金波，系辽宁名熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：李春宁，系辽宁名熙律师事务所（实习）律师。原告沈阳恒建仓储物流有限公司与被告沈阳惠泽汽车维修有限公司、王家宏物权保护纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳恒建仓储物流有限公司的委托诉讼代理人宗典典、杨硕、被告沈阳惠泽汽车维修有限公司、王家宏的委托诉讼代理人于金波、李春宁到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令二被告向原告支付房屋占有使用费（2012年5月9日起计算至实际腾退之日，截至起诉之日暂计为336000元）；2、请求法院判令二被告腾退位于沈阳经济技术开发区花海路32-2号物业及土地3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年1月9日原告通过合法拍卖程序取得位于沈阳市经济技术开发区的厂房（建筑面积8175.96平方米）所有权及土地使用权（使用权面积4270.76平方米），2012年2月7日，沈阳市于洪区人民法院通过（2010)于执字第1107号执行裁定书确定原告对案涉房屋的所有权及案涉土地的使用权，2012年5月9日原告持上述裁定在房产部门取得房屋的所有权证书。原告对涉案房屋装修时发现被告已实际占用房屋及院内场地经营汽车维修，原告与被告协商腾房时被告向原告出具租房协议书一份，系在2011年4月1日被告与案外人温和新签订的，年租金4万元，但根据现有资料掌握2011年时涉案房屋的所有权人为郭丽，非温和新，因此该房屋租赁协议存在法定无效的情形，故要求被告腾退涉案房屋。原告自取得房屋所有权之日起即享有涉案房屋的处分权和收益权，故应从原告取得房屋所有权之日起开始计算房屋占有使用费即2012年5月9日起，参照每年4万元的标准计算。被告占用原告房屋长达8年之久，此期间从未向原告缴纳过任何费用，原告每次向被告主张支付租金或腾退房屋时均被拒之门外，态度蛮横，无奈，为维护国有资产安全、原告合法权益不受侵害，特诉至贵院，请求依法支持原告诉请。被告辩称，第一，关于原告将被告王家宏列为第二被告，属于诉讼主体不适格，法院应该驳回原告对王家宏的起诉，在租房协议书中，承租方为被告一，并非被告二，王家宏也没有以个人名义对房屋进行占有使用或收益。第二，关于原告要求二被告给付房屋占有使用费的诉讼请求，已经超过诉讼时效，对于超出诉讼时效部分，法院不应予以支持，一般情况下，新的法律法规只对施行后的法律行为产生约束力，因此根据法律法规中根据租赁或占有使用费用诉讼时效的规定，在惠泽公司占有使用房屋期间，原告并未以任何方式向被告一主张占有使用费，所以至原告起诉之日，其诉讼请求中关于占有使用费用无法律依据。第三，被告一于2009年4月1日与沈阳和新房屋开发有限公司签订租房协议后又在2010年4月1日续签了租房协议，房屋租赁期限为2011年4月1日至2021年3月31日，所以在租赁协议书的规定原告并无权利向我方要求支付租金费用，其相关诉讼请求应当向房屋的实际所有权人郭丽或温和新主张，在被告一占有房屋使用期间，郭丽或原告也从未向被告主张过相关权利。第四，关于原告要求被告一按照使用面积缴纳占有使用费无事实和法律依据，在被告一与温和新签订的租房协议书中约定的使用面积为1400平方米，但实际交付给被告一进行使用的只有600平方米左右，剩余面积均由第三人进行占有或使用，并且温和新向被告一交付的房屋也不符合使用条件，并无水电及相应的供暖。第五，原告要求按照每年4万元来计算房屋的占有使用费，因我方已经陈述被告一实际使用面积并没有达到协议面积，故我方对于原告该项诉讼请求及给付标准不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年3月1日，被告王家宏与沈阳和新房屋开发有限公司签订《租房协议书》，协议约定王家宏租用沈阳和新房屋开发有限公司厂房一处，双方暂签订三年租房协议。2010年3月8日，温和新出具了《补充协议》，同意乙方从2010年4月1日至2015年4月1日租用甲方坐落于沈阳经济技术开发区花海路32-2号厂房一处，载明了房证是郭丽的名，实际产权由甲方所有。后王家宏于2010年8月3日在沈阳经济技术开发区花海路32-2号注册成立了沈阳惠泽汽车维修有限公司，2011年4月1日，被告沈阳惠泽汽车维修有限公司作为乙方与甲方签订《租房协议书》，甲方名头为郭丽，签字为温和新，盖有沈阳和新房屋开发有限公司公章及温和新名章，乙方由王家宏签字。约定租期为2011年4月1日至2021年3月1日，双方暂定十年租房协议，每年租金4万元。后沈阳惠泽汽车维修有限公司在该地址营业至今。房屋租赁协议签订后，被告多次向温和新、窦俊亮等多人支付房屋租金，在被告使用案涉房屋期间，郭丽未对被告使用案涉房屋及被告向温和新、窦俊亮等人支付租金提出过异议，或主张过权利。2012年1月9日原告通过拍卖程序取得位于沈阳市经济技术开发区的厂房（建筑面积8175.96平方米）所有权及土地使用权（使用权面积4270.76平方米），2012年2月7日，沈阳市于洪区人民法院通过（2010)于执字第1107号执行裁定书确定原告对案涉房屋的所有权及案涉土地的使用权，2012年5月9日原告持上述裁定在房产部门取得房屋的所有权证书。另查明，温和新、郭丽、陈广斐曾在沈阳经济技术开发区联建轻工厂房，被告称联建轻工厂房包括案涉房产，温和新、郭丽、陈广斐均为股东，但除联建合同外，未提交其他证据。本院认为，原告现为案涉房产所有权人，被告无权占有使用案涉房产，对原告请求判令被告腾退案涉房产的诉讼请求予以支持；关于案涉房屋占有使用费问题，被告王家宏早在2019年3月即与沈阳和新房屋开发有限公司签订《租房协议书》，协议约定王家宏租用沈阳和新房屋开发有限公司厂房一处，双方暂签订三年租房协议。2010年3月8日，温和新出具了《补充协议》，同意乙方从2010年4月1日至2015年4月1日租用甲方坐落于沈阳经济技术开发区花海路32-2号厂房一处，并载明了房证是郭丽的名，实际产权由甲方所有。后王家宏于2010年8月3日在沈阳经济技术开发区花海路32-2号注册成立了沈阳惠泽汽车维修有限公司，2011年4月1日，被告沈阳惠泽汽车维修有限公司作为乙方与甲方签订《租房协议书》，甲方名头为郭丽，签字为温和新，盖有沈阳和新房屋开发有限公司公章及温和新名章，乙方由王家宏签字。约定租期为2011年4月1日至2021年3月1日。上述签约行为及被告用案涉地址注册沈阳惠泽汽车维修有限公司均在原告通过拍卖取得房屋所有权之前，因此，可证明被告租用案涉房产属实；关于被告与温和新签订协议的效力问题，因温和新向被告提交了补充协议，承诺房产所有权为其所有，且提供了陈广斐、温和新、郭丽连建厂房合同，以此证明温和新系股东有权出租房产，因此，被告有理由相信温和新有处分出租该房产的权利；且被告承租使用房产后，郭丽也未向被告提出异议，因此，即使温和新不是案涉房屋所有权人，其出租房产的行为亦构成表见代理。综上，本院认为，被告承租厂房的协议合法有效。被告方向原出租人履行合同并无不当；且原告在取得该案涉房产时已经知晓其权利存在瑕疵，执行过程中并未请求去除房产上的被告的承租权利，放任了被告承租给己带来的损失，对其扩大的损失应由其自行承担，故对原告请求判令被告给付承租期满前的房屋占有使用费的诉讼请求不予支持；对于2021年3月1日之后的损失，被告沈阳惠泽汽车维修有限公司应按每年租金4万元的标准给付原告至实际腾退房屋之日止。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十二条、第七百二十五条、第一千一百六十七条、第一千一百七十三条、第一千一百八十四条之规定，判决如下：一、被告王家宏、沈阳惠泽汽车维修责任公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告沈阳恒建仓储物流有限公司腾退占用的位于沈阳经济技术开发区花海路32-2号房屋及土地；二、被告王家宏、沈阳惠泽汽车维修责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳恒建仓储物流有限公司房屋占有使用费至实际腾退之日止（按每年租金4万元标准，自2021年3月1日起算。）；三、驳回原告其他诉讼请求；案件受理费12860元，由被告王家宏、沈阳惠泽汽车维修责任公司负担6520元；原告沈阳恒建仓储物流有限公司负担6340元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  翟延东人民陪审员  马雪娇人民陪审员  张红艳二〇二一年七月七日书 记 员  刘新玉本判决所适用的相关法律规定《中华人民共和国民法典》第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。第七百二十五条租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第一千一百六十七条侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。第一千一百七十三条被侵权人对同一损害的发生或者扩大有过错的，可以减轻侵权人的责任。第一千一百八十四条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。