北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终8698号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京万福骏达汽车销售服务有限公司，住所地北京市朝阳区来广营西路甲8号。法定代表人：姚伟华，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：卢璐，女，1985年8月28日出生，北京万福骏达汽车销售服务有限公司员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京名威致远汽车销售服务有限公司，住所地北京市朝阳区来广营西路甲八号。法定代表人：王欣，董事长。原审第三人：杜太宇，男，1977年12月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人北京万福骏达汽车销售服务有限公司（以下简称：万福公司）因与被上诉人北京名威致远汽车销售服务有限公司（以下简称：名威公司）、原审第三人杜太宇房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初50531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。万福公司上诉请求：1．撤销（2019）京0105民初50531号民事判决第二项，改判名威公司向我公司支付房租693241．7元、违约金1396500元；2．撤销（2019）京0105民初50531号民事判决第三项，改判我公司无需向名威公司支付装修物补偿款；3．本案一审、二审案件受理费、鉴定费等诉讼费用由名威公司承担。事实和理由：一、一审判决将名威公司应支付的693241．7元房租酌定为25万元，无任何事实和法律依据。一审存在明显的反证证明名威公司系因自身出现重大问题导致无法经营。名威公司在签认的房租催款文件中，从未提及万福公司采取极端催缴措施严重影响其房屋使用。所谓停水停电等行为属于行使合同履行抗辩权的行为，一审判决错误的将其作为酌减名威公司租金的事由。二、一审判决未充分考量违约金调整的法定因素，将案涉合同约定的违约金1396500元巨幅酌减至5万元，有失公平。万福公司存在巨额房租无法收取、房租催收成本、房租利息等多项实际损失。名威公司逾期支付租金已超出两年，并一而再再而三的违反其签认的租金支付承诺，丧失诚信，构成严重违约，名威公司在已向杜太宇提前收取截至2019年11月15日前的租金的情况，却拒不向万福公司支付2019年4月18日前的租金，违约的恶意明显。一审判决的金额明显低于正常的房租损失认定规则。三、一审判决万福公司应支付名威公司装修物补偿款程序违法，且明显违反法律规定。一审判决超出名威公司反诉请求范围判决万福公司支付上述款项，违反处分原则。万福公司未同意利用案涉装修，本案不存在“适当补偿”的前提条件。一审判决错误的将案涉装修评估报告中的价格评估基准日的装修物残值等同于剩余租赁期内装饰装修残值，名威公司未完成其原始装修投入的举证责任，应驳回其该项诉请。名威公司未答辩。杜太宇未发表意见。万福公司向一审法院起诉请求：1、确认万福公司与名威公司2014年4月21日签订的《合作合同》及《合作合同补充协议》于2019年4月18日解除。2、判令名威公司立即向万福公司支付2019年1月21日至2019年4月18日的租金693241．7元。3、判令名威公司向万福公司立即支付违约金1396500元。4、判令名威公司立即腾退北京市朝阳区来广营西路甲8号院内*号楼的下列房间：一层销售办公室1间、销售经理办公室1间，二层独立办公室2间、市场办公室1间、综合办公室1间、库房3间（以下称*号楼诉争房屋）。5、判令名威公司按每日4110元标准向万福公司支付2019年4月19日至名威公司实际腾退7号楼诉争房屋之日的房屋占有使用费（判决书中的货币均为人民币）。名威公司提出反诉请求：1、要求万福公司赔偿装修费2707076元。2、要求万福公司赔偿机器设备和办公家具折价款174700元。3、要求万福公司返还珊瑚和观音摆件，如果不返还，要求赔偿2万元。一审法院认定事实：2014年4月21日，名威公司法定代表人王欣代表名威公司（承租方、乙方）与万福公司（出租方、甲方）签订《合作合同》、《合作合同补充协议》，约定：甲方将位于北京市朝阳区来广营西路甲8号院内的*号、**号2栋房屋出租给乙方，建筑面积5063平方米；租赁期限自2014年4月21日至2022年9月5日，年租金为266万元，租赁期间每三年在原有租金基础上递增5%；免租期为两个月（自2014年4月21日至2014年6月21日止）；租金按半年结算，合同生效之日支付133万元，乙方于每半年后的第1个月的10日支付给甲方；合同期满如不继续续签本合同，或者经双方协商提前终止本合同，乙方的所有物品自行搬离，费用由乙方承担，乙方装修镶嵌在甲方房屋主体建筑内的物品归甲方所有；任何一方违约，应按照年度租金的50%支付违约金，乙方逾期未交租金，每逾期一日，甲方有权按月租金的3‰向乙方加收滞纳金；乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：……4、拖欠租金累计达1个月。合同及补充协议签订后，万福公司依约将房屋交付名威公司使用。名威公司将其承租的2栋房屋其中1栋（8号楼）转租给杜太宇。因名威公司迟延支付房租，万福公司2018年11月8日向名威公司发出《催款函》，主要内容为：名威公司从2018年5月开始拖欠租金，截至2018年10月31日的拖欠租金和滞纳金共计1399589．47元，要求名威公司于2018年11月30日中午前支付；到期仍未缴纳拖欠费用，按合同规定，拖欠租金累计达1个月，因乙方责任，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿，任何一方违约需按年度租金的50％支付违约金；万福公司将停水停电封堵道路等激烈方式催款，并通过法律程序终止合作收回房屋。此后名威公司又支付了部分租金。本案庭审中经双方对账，确认名威公司的租金支付至2019年1月20日，此后再未支付租金。2018年11月21日，万福公司在名威公司承租房屋门上张贴《告知函》，主要内容为：因名威公司拖欠房租，万福公司即日起将对名威公司采取封门措施，并通过法律程序收回房屋。2019年4月18日，万福公司工作人员通过短信、微信向名威公司法定代表人王欣发送《解除合同通知书》，主要内容为：因名威公司拖欠租金导致万福公司无法实现合同目的，万福公司依据合同法第227条规定通知名威公司：1、解除双方签订的《合作合同》及《合作合同补充协议》；2、名威公司立即支付租金及违约金；3、名威公司立即将自有物品、资产搬离租赁房屋，并支付至腾退之日的房屋使用费。此后万福公司将名威公司使用的7号楼大部分房屋收回并转租给北京国生汽车销售服务有限公司，万福公司提交的双方所签《合作合同》显示，租赁建筑面积2719．5平方米，租期从2019年4月30日至2021年4月30日，租金每年180万元。本案庭审中经万福公司、名威公司双方清点，确认名威公司尚有部分办公家具、摆件存放在*号楼内的9个房间（一层2个房间、二层7个房间）中，尚有部分汽车维修设备遗留在*号楼内。万福公司拒绝名威公司取走上述物品，同意对名威公司遗留家具、摆件和设备进行评估，折抵名威公司所欠款项。经名威公司申请，法院委托鉴定机构对名威公司遗留的家具、摆件、设备进行评估作价。评估结果为：无争议项为160275元、有争议项为14425元。鉴定费10700元，已由名威公司预交。摆件中的珊瑚摆件、玉观音像因需确定材质无法评估，万福公司拒绝名威公司取走，法院责令万福公司妥善保管，但庭审后期万福公司称珊瑚摆件被名威公司取走，名威公司不认可，万福公司未举证证明。名威公司申请对*号楼无法分离的装修物进行评估作价，经法院委托鉴定机构，评估结果为：2707076元（取整），其中无争议项2644213．89元，争议项62862．3元。鉴定费6．9万元，已由名威公司预交。万福公司对评估结果有异议，经鉴定机构书面答复，万福公司仍有异议并申请鉴定人出庭，鉴定人到庭对万福公司的异议做出了解答。名威公司在本案前期庭审中认可其与万福公司的租赁合同已于2019年4月18日解除，万福公司称杜太宇从2019年11月16日开始向万福公司缴纳租金，因此万福公司本案中不再要求名威公司腾退杜太宇使用的8号楼，亦不主张8号楼的房屋使用费。因名威公司申请，该公司工作人员吴晓东到庭作证称，我们从2018年的1月开始由观致改为吉利新能源项目，2018年5月中旬店面改造完成。因为前期改建，公司在资金上有点困难，在房租上可能有点拖欠，产生过一些沟通和纠纷。2018年6、7月就断断续续出现过万福公司拿车堵门，停水、停电的现象。2018年10月底、11月初，万福公司正式锁门，我们的门是电动门，他从里头拿一个扣条把两个电动门锁上，旁边的侧门拿门条锁上，我们就进不去了。2019年3月我和主管销售的副总关某去拿点私人物品，万福公司小魏给我们开的门。名威公司提交2019年3月29日名威公司吴晓东与万福公司魏世强的对话录音，证明当时万福公司不同意名威公司搬走物品。万福公司认可是吴晓东与万福公司魏世强的对话。万福公司代理律师持法院调查令向北京市规划和自然资源委员会朝阳分局（以下称规划委）调查朝阳区来广营西路甲8号两栋建筑（即本案租赁合同标的物*号楼、**号楼）有无规划审批手续，规划委答复称未查询到上述建筑的建设工程规划许可证审批纪录。万福公司提交《企业住所（经营场所）证明》，内容为同意将位于北京市朝阳区来广营西路甲8号7000平方米（建筑面积）的房屋提供给万福公司使用，该证明上加盖有产权人北京市朝阳来广营农工商实业总公司（以下称农工商总公司）公章，并加盖有北京市朝阳区农村工作委员会公章、北京市朝阳区来广营乡人民政府规划土地管理办公室公章，落款日期为2007年12月26日。万福公司提交北京市朝阳区来广营乡人民政府（以下称来广营乡政府）2013年7月31日出具的《房屋产权证明》，内容为：位于北京市朝阳区来广营西路甲8号万福公司经营场所，建筑面积16431平方米，其房屋产权归来广营乡政府所有。万福公司提交农工商总公司和北京华威家具制造有限公司（以下称华威公司）出具的《证明》，内容为：坐落于北京市朝阳区来广营西路甲8号院内16431．5平方米的房屋（含*号楼、**号楼）系华威公司于2002年建造完成，依据华威公司与农工商总公司签署的《朝阳区农村集体资产租赁合同书》，租赁期满后房屋及土地产权归农工商总公司所有。一审法院认为，万福公司、名威公司签订的《合作合同》、《合作合同补充协议》性质应为房屋租赁合同，上述合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。对于名威公司所称租赁房屋未取得建设工程规划许可，双方租赁合同无效的抗辩意见，在我国，城市规划和乡村规划在立法上经过了一个时期的发展过程，本市农村地区在2005年之前存在乡村规划，具体由乡级人民政府负责组织编制并监督实施，此后经国务院批复，本市城市规划区范围为本市全部行政区域，从此时起本市取消乡村规划。根据上述情况，在2005年之前本市农村地区经乡级人民政府规划批准建设的房屋，应当认为具有合法性。本案诉争租赁房屋系在原属来广营乡的农村集体土地上建设，当时的规划由乡级人民政府负责组织编制，北京市当时尚未实行城乡统一的城市规划，万福公司提交的证据可以证明本案诉争租赁房屋系历史形成的经过乡政府规划部门许可的房屋，经工商部门核准作为经营住所地，不属于未取得建设工程规划许可的房屋，名威公司主张租赁合同无效的抗辩意见没有事实和法律依据，法院不予采信。名威公司拖欠房屋租金，经万福公司多次催促仍未补交，已超过合同约定期限，在此情况下万福公司有权依据合同约定行使单方解除权，双方之间的租赁合同关系已于2019年4月18日万福公司向名威公司发送《解除合同通知书》之日解除。万福公司要求确认合同解除的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。对于万福公司要求名威公司支付拖欠的2019年1月21日至2019年4月18日租金693241．7元的诉讼请求，在案证据可以证明在名威公司拖欠租金后采取了停电停水锁门堵门等极端催缴措施，上述措施虽系因名威公司违约在先而引发，但对名威公司正常使用房屋确会造成严重影响，依据公平原则，应对此期间的房租予以酌减，法院综合案件情况，酌予支持25万元。对于万福公司要求名威公司支付违约金1396500元的诉讼请求，万福公司在合同解除后随即将大部分房屋收回另行出租，无在案证据表明名威公司迟延支付房租给万福公司造成了较大损失，名威公司认为合同约定违约金过高并请求减少违约金的抗辩意见有事实和法律依据，法院予以采信，法院综合案情，依据公平原则，对违约金酌定为5万元。对于万福公司要求名威公司立即腾退7号楼内9间房间的诉讼请求，上述房屋现已在万福公司控制之下，万福公司要求名威公司腾退的诉讼请求没有事实和法律依据，法院不予支持，万福公司可自行对相关房屋进行使用。对于万福公司要求名威公司按每日4110元标准支付2019年4月19日之后房屋使用费的诉讼请求，万福公司在合同解除前通过锁门等方式阻止名威公司使用房屋，在合同解除后已将房屋另行出租，并拒绝名威公司搬走房屋内设施和物品，因名威公司在合同解除后未能占有使用房屋，万福公司要求名威公司支付房屋使用费的诉讼请求没有事实和法律依据，法院不予支持。对于名威公司依据评估价要求万福公司赔偿装修费2707076元的反诉请求，其中的消防喷淋设施经双方确认在现场未外露，无法正常使用，相关评估价24．75万元法院不予认定。对于其余装修物，根据在案证据可以确认评估报告与现场情况相符，相关评估价法院均予以认定。考虑到系因名威公司迟延支付租金导致双方合同解除，法院参考房屋使用时间和合同期限，依据公平原则，依法酌定万福公司向名威公司支付装修物补偿款120万元。对于名威公司要求万福公司赔偿机器设备和办公家具折价款174700元的反诉请求，因万福公司已实际控制场地，应对相关设备和家具尽到保管义务，法院对评估结果的确认项和争议项均予以认定。因万福公司拒绝名威公司搬走上述物品，名威公司要求万福公司按照评估价全额补偿的反诉请求有事实和法律依据，法院予以支持。上述装修物和家具、设备、摆件等评估报告内物品均归万福公司所有。对于名威公司要求万福公司返还珊瑚和观音摆件，如不返还赔偿2万元的反诉请求，因万福公司拒绝名威公司搬走上述物品，万福公司应负担保管和返还义务，如不能返还应照价赔偿，名威公司主张的价格并无明显不当，万福公司未提交反证，应由万福公司承担举证不能的不利后果，法院对名威公司主张的赔偿价格予以认定，法院判决万福公司返还珊瑚和观音摆件，如不返还每件赔偿1万元。判决如下：一、北京万福骏达汽车销售服务有限公司与北京名威致远汽车销售服务有限公司2014年4月21日签订的《合作合同》、《合作合同补充协议》已于2019年4月18日解除。二、北京名威致远汽车销售服务有限公司于判决生效之日起15日内向北京万福骏达汽车销售服务有限公司支付房租25万元、违约金5万元。三、北京万福骏达汽车销售服务有限公司于判决生效之日起15日内向北京名威致远汽车销售服务有限公司支付装修物补偿款120万元、设备和办公家具折价款174700元，评估报告内的相关装修物和设备、家具均归北京万福骏达汽车销售服务有限公司所有。四、北京万福骏达汽车销售服务有限公司于判决生效之日起14日内向北京名威致远汽车销售服务有限公司返还珊瑚和观音摆件各一件，如到期未返还则每件向北京名威致远汽车销售服务有限公司支付赔偿款1万元（于判决生效之日起15日内支付完毕）。五、驳回北京万福骏达汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。六、驳回北京名威致远汽车销售服务有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费23517元，由万福公司负担20141元（已交纳），由名威公司负担3376元（万福公司已预交，名威公司于本判决生效之日起15日内支付给万福公司）。一审反诉案件受理费15007元，由名威公司负担7795元（已交纳），由万福公司负担7212元（名威公司已预交，万福公司于万福公司、名威公司判决生效之日起15日内支付给名威公司）。装修鉴定费6．9万元，由名威公司负担3．9万元（已交纳），由万福公司负担3万元（名威公司已预交，万福公司于判决生效之日起15日内支付给名威公司）。设备物品鉴定费10700元，均由万福公司负担（名威公司已预交，万福公司于判决生效之日起15日内支付给名威公司）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理认定事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案中，万福公司、名威公司签订的合作合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照约定善意、全面履行合同约定的义务。本案中，名威公司在合同履行过程中，未按约定支付房屋租金，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。由此可见，我国合同法范畴下的违约金系以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失，当合同双方约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，万福公司未提交证据证明名威公司迟延支付房租给万福公司造成较大损失，名威公司提出合同约定的违约金过高，结合本案的实际情况，考虑到万福公司在合同解除后随即将大部分房屋收回另行出租，且合同约定的违约责任确实过高，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况及当事人过错程度等实际因素，对违约金的数额予以确定并无不当，本院予以维持，万福公司要求名威公司支付违约金1396500元的上诉请求，本院不予支持。根据查明的事实及在案证据，名威公司虽因拖欠租金违约在先，但万福公司在催缴租金时采取停电停水锁门堵门等极端催缴措施，对名威公司正常使用房屋势必造成严重影响，一审法院综合案件情况，依据公平原则酌情判决名威公司支付万福公司房屋租金并无不当，本院予以维持，万福公司要求名威公司支付租金693241．7元的上诉请求，本院不予支持。关于涉案房屋装修物补偿、机器设备和办公家具折价款的承担问题。考虑到涉案房屋的装饰装修客观存在，万福公司另行出租亦能对涉案房屋装饰装修加以利用，且万福公司已实际控制场地并拒绝名威公司搬走上述物品，一审法院综合考虑双方租赁合同约定的年限、涉案房屋实际租赁使用的年限、名威公司迟延支付租金导致合同解除存在的过错及全案情况，结合查明的事实及评估报告等在案证据酌情确定万福公司向名威公司支付装修物补偿款、机器设备和办公家具折价款，处理并无不当，本院予以维持。万福公司的上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，北京万福骏达汽车销售服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34516元，由北京万福骏达汽车销售服务有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 弘审 判 员  申峻屹审 判 员  杨 夏二〇二一年七月二十日法官助理  吴 琳法官助理  曾琪惠书 记 员  卢园园