天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终1376号上诉人（原审原告）:刘芳，女，1960年7月21日出生，汉族，现住天津市北辰区。被上诉人（原审被告）：天津隽德房地产开发有限公司，住所地天津市北辰区北仓镇京津公路与延吉道交口北仓镇政府内**。法定代表人：赵敏，董事长。委托诉讼代理人：胡锐利，北京天驰君泰（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李帅，北京天驰君泰（天津）律师事务所律师。上诉人刘芳因与被上诉人天津隽德房地产开发有限公司（以下简称隽德公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2020）津0113民初7379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案，依法组成合议庭，经过阅卷，询问当事人，依照法律规定，不开庭进行审理。本案现已审理终结。刘芳上诉请求：撤销一审判决，支持刘芳一审全部诉讼请求。事实和理由：隽德公司拒绝为刘芳办理入住手续，一审判决认定刘芳拒绝办理入住没有证据。一审判决认定隽德公司强制代替物业公司收费和强制刘芳向隽德公司缴费，不给刘芳办理入住合法，是错误的。刘芳向市政府热线88908890反映情况，申请一审法院调取该证据，一审法院没有调取。隽德公司第二次开庭时提供大量证据，没有给刘芳留出提供反证的时间直接判决，违反举证原则。隽德公司辩称，涉案房屋具备交付条件，隽德公司于2019年12月和2020年6月二次通知刘芳收房，刘芳没有按时收房，隽德公司从未拒绝交房。请求驳回上诉，维持原判。刘芳向一审法院起诉请求：1．隽德公司对刘芳房屋违法占有期间赔偿违约金11,365.05元（1,890,291元房款＊9月份LPR计算8月21日至10月16日即57天）和取暖费损失1,225元（2,459.50元/2）；2．诉讼费由隽德公司担负。一审法院查明事实：2019年6月8日，刘芳与隽德公司签订了《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》。《天津市商品房买卖合同》约定刘芳购买坐落于天津市北辰区绿境华庭XX号房屋（以下简称“涉案XX房屋”），房款为1,890,291元，刘芳应于2019年6月16日前，一次性存入商品房首付款590,291.1元，其余价款办理贷款；第三条约定商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后方可交付，隽德公司于2020年6月30日前，将符合上述条件的商品房交付刘芳使用；除遇不可抗力外，隽德公司如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，刘芳有权向隽德公司追究已付款利息，利息自合同约定隽德公司应支付商品房之日次日起至实际交付商品之日止，按银行同期贷款利率计算；商品房交付时，隽德公司应书面通知刘芳办理商品房交接手续，提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙；隽德公司已向刘芳明示备案的《天津市前期物业管理服务合同》及《业主公约》，刘芳对该合同及公约相关内容予以书面确认，并承诺遵守等内容。《补充协议》的首部加黑字体记载“特别提示”：出卖人特提示买受人在签约前，详细阅读并充分理解本合同及相关附件、补充协议等合同全部内容；若有解释说明要求，买受人应在签约时向出卖人提出，出卖人将依法给予解释或说明，以确保买受人充分理解全部内容，本合同全部内容一经签署即对双方均具有约束力。《补充协议》约定，买卖双方一致同意房屋的唯一交付条件为建设、监理、施工、设计单位验收合格签字，买受人不得因其他任何原因拒绝收楼或主张出卖人逾期交楼，同时，买受人同意《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》不作为所购房屋的交付条件、不因是否取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》而向出卖人主张任何权利；该房屋具备交付条件后，买受人应当于出卖人通知的时间内办理入住手续，交纳相关费用，房屋质量问题按《质量保证书》解决，买受人不得以所购房屋主体结构以外的其他任何问题拒绝办理入住；如买受人未于通知告知的时间内完成办理入住手续，自入住通知确定的时间起，一切风险及费用（包括但不限于水费、电费、煤气费、暖气费、物业管理费、有线电视费）由买受人承担；买受人接收房屋时，应缴清本合同及本补充协议约定的款项，以商品房担保贷款方式付款的，还须银行实际放款入出卖人账户；否则，买受人无权要求出卖人交付该房屋，如因此而导致出卖人无法交付房屋，则从合同约定的交付期限届满之日起，该房屋毁损、灭失的风险及其他责任（包括但不限于该房屋物件或附属设施设备坠落、毁损、室内水管爆裂或冻裂等原因致人损害）由买受人承担，与该房屋有关的费用（包括但不限于物业管理费、水费、电费、煤气费、暖气费、有线电视费以及其他合理费用）也由买受人承担，该房屋的保修期也从该时起算；买受人在出卖人办理房屋交接手续时须书面确认出卖人与其委托的物业管理公司签订的《前期物业管理合同》对其有约束力，并按该物业管理合同的约定支付与物业管理有关的各项税费；买受人同意出卖人有权选择在本合同第三条约定的房屋交付日之前或之后15日内，作为该项目商品房集中交付期限，出卖人在上述集中交付期限内交付房屋的，均视为按合同约定期限交付，出卖人不承担未按期交房的责任；买受人需在出卖人通知的时间内按照出卖人的要求办理入住手续，否则买受人自行承担由此造成的一切损失；自入住通知确定的时间起，该房屋的一切风险以及所有费用（包括但不限于水费、电费、煤气费、采暖费、物业管理费、有线电视费）均由买受人自行承担，房屋的保修期从入住通知确定的交付期限届满之日起算等内容。落款处刘芳手写“本人已详阅并理解上述内容，不存在任何异议且自愿按约定内容履行”等内容。《补充协议》共五页，每页均有刘芳本人签字。2019年6月15日，刘芳签署了《确认书》，上载刘芳作为绿境华庭3号楼1门1301单元业主，已经对《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的条款内容，予以确认等内容。2019年12月18日，隽德公司向刘芳邮寄《绿境华庭商品房交付使用通知书》和《绿境华庭业主收房指南》，确定集中交房日期为2019年12月25日至2019年12月31日，办理收房手续时间为2019年12月31日下午（13：00-16：30）以及收房流程图，需要携带的材料以及需要交纳的费用清单，费用清单包括水、电、采暖费、物业管理服务费收费标准、装修押金和装修管理服务费，在物业收费处由物业收取物业费、装修押金和管理服务费后附《业主缴费单》等。2019年12月20日，隽德公司取得绿境华庭3号楼的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。2020年8月21日，刘芳至隽德公司处预办理入住手续，在隽德公司要求填写《入住凭单》时，刘芳拒绝在物业计费起始日期一项填写为2020年7月1日，双方产生纠纷，刘芳未能办理入住手续。《入住凭单》上还记载入住当日业主领取资料有《商品住宅使用说明书》以及《商品住宅质量保证书》等内容。2020年10月17日，刘芳再次至隽德公司处办理入住手续，领取了《商品住宅使用说明书》和《商品住宅质量保证书》，确认办理交房日期为10月17日；当日，刘芳向隽德公司交纳采暖费2,459.5元及水电费，向物业公司交纳了物业费、装修保证金、装修管理费。庭审中，刘芳陈述，虽然收到了隽德公司于2019年12月18日发出了商品房交付通知书，但合同约定2020年6月30日交房，故认为在2020年6月30日之后去收房才是合理的，刘芳有权选择收房时间；隽德公司所述的6月18日的入住催告书，刘芳记不清收没收到；刘芳认为8月21日适合收房，所以到隽德公司处要求收房，当要求隽德公司提供房屋质量保证书和住宅使用说明书及钥匙时，隽德公司只拿了入住凭单，要求刘芳签字，其中有关于“物业计费起始日期”需要填写成2020年7月1日的要求，但是不允许刘芳来填写日子，应由隽德公司填写称这个日子，由刘芳确认，当时不同意，认为入住凭单里不应当有这一项，也不认可物业费从7月1日交，而且也不认可跟隽德公司处理有关物业费的事情，这应当由物业公司收取物业费，然后隽德公司就把物业公司（江苏路劲物业服务有限公司天津分公司）的人叫来了，物业公司说物业费是由物业公司收取（前提是刘芳先把入住凭单填写好，然后到物业公司交费，关于入住凭单上书写的物业计费起始日期由隽德公司决定），和交房没有关系，当时刘芳的意见是按照合同约定接收房屋，要求隽德公司提供房屋质量保证书和住宅使用说明书和钥匙，之后再向物业公司交费（事实上最终也是向物业公司交的费），同时，隽德公司售楼处经理也在现场，还是让按照入住凭单的入住流程来办理，最终争执不下，就没有办理入住，之后刘芳就拨打了8890进行了协调解决，也去了住建委反映问题，最终呈诉。隽德公司称，双方确实就物业费交付时间产生争议，而不是说交给谁的问题，8月21日，刘芳来到隽德公司售房处要求办理交接，按照公司的正常流程，第一步要签入住凭单，根据入住凭单再履行后续的手续，当天要求刘芳确认从2020年7月1日开始交物业费，确实要在入住凭单上确认物业计费起始日期，但是刘芳当时不认可物业费起始时间，因为开发商与物业公司一起办公，前期物业公司也是开发商聘请的，所以隽德公司希望将物业费的起算时间计算清楚，如果刘芳不确认，隽德公司也不会拒接交房，会走别的流程，如10月17日刘芳收房就没采用事先的流程，另外刘芳所述的隽德公司拒绝给刘芳房屋质量保证书和住宅使用说明书是不存在的，因为现场也张贴了这两个书，是因为刘芳认为从交房时起缴纳物业费，而隽德公司不予认可，因此原告未能收房，刘芳陈述了物业公司的人来了也提到物业费的起算时间是由隽德公司决定，这与商品房买卖合同约定（补充协议6.1-6.4、6.7）以及12月发送的绿境华庭商品房交付使用通知书也是一致的，这些约定都明确体现了物业费收取的起始时间以及不交相关费用的后果，而且6.3条也提到要受到前期物业管理合同的约定；2019年6月15日，原告对前期物业服务合同和临时管理规约也签署了确认书，提到了物业费交付的问题。另查，隽德公司与案外人江苏路劲物业服务有限公司天津分公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，约定期限自2017年11月10日至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止等内容。一审法院认为，本案双方当事人争议焦点为：隽德公司是否存在违约交房的行为问题。刘芳与隽德公司签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规等国家强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方应按照合同的约定履行义务和享有权利。双方签订的《商品房买卖合同》第三条约定：商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；隽德公司于2020年6月30日前，将符合上述条件的商品房交付刘芳使用。双方签订的《补充协议》约定，该房屋具备交付条件后，买受人应当于出卖人通知的时间内办理入住手续，交纳相关费用，买受人不得以所购房屋主体结构以外的其他任何问题拒绝办理入住；如买受人未于通知告知的时间内完成办理入住手续，自入住通知确定的时间起，一切风险及费用（包括但不限于水费、电费、煤气费、暖气费、物业管理费、有线电视费）由买受人承担；买受人接收房屋时，应缴清本合同及本补充协议约定的款项。涉案1301房屋于2019年12月20日取得《天津市新建房屋住宅准许交付使用证》，符合合同约定的交付条件，且隽德公司履行了书面通知刘芳收房的义务。根据上述约定，刘芳应于告知的时间内完成办理入住手续，结合《天津市商品房买卖合同》约定的交房时间，即自2020年7月1日起，刘芳应当按照合同约定办理入住手续并缴纳物业费等相关费用，且不得以所购房屋主体结构以外的其他任何问题拒绝办理入住。但刘芳未于7月1日办理入住，而是选择于8月21日办理入住，是其自行的选择，但应当依约缴纳7月1日至8月21日间所欠的物业费用，也就是说物业费应当自2020年7月1日作为物业费的起算日期。因此，隽德公司在8月21日确认物业费自7月1日起算并无不妥。庭审中，刘芳称其未能收房的原因系在2020年8月21日其到隽德公司办理入住时，隽德公司增加了未在合同中约定的关于物业费的内容且应物业公司收取物业费的主张，违反了上述《补充协议》的相关约定，事实上，刘芳未能办理入住房屋的原因是缘于其不认可自2020年7月1日交纳物业费的前述义务而拒绝办理房屋入住，因此，由此所造成的经济损失应由其自行承担。另《商品房买卖合同》第十四条关于前期物业管理，约定隽德公司已向刘芳明示备案的《天津市前期物业管理服务合同》及《业主公约》，刘芳对该合同及公约相关内容予以书面确认并承诺遵守；刘芳于2019年6月15日签字确认的《确认书》，亦能说明确认知悉了《前期物业服务合同》以及《临时管理规约》的相关内容，说明其对物业费的收取及物业公司已进驻提供服务等事实系知悉。综上，隽德公司不存在拒绝并迟延交付房屋的行为，故本院对于刘芳的诉讼请求不予支持。关于刘芳抗辩《补充协议》系格式合同，且只有缴费规定，无服务约定以及服务不到位的情况下的约定，也未约定可以扣房，对此，隽德公司不予认可。一审法院认为，首先格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。提供格式条款的一方，应采取足以引起对方注意的方式提请对方注意，并作出说明，格式条款免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该格式条款无效。本案中，补充合同虽系重复使用的内容，但双方在签订补充合同的第一条明确以加黑字体载明《补充协议》的内容已经进行了充分说明，买受人对于该条款知悉并理解，且在《补充协议》尾部刘芳手写了“本人已详阅并理解上述内容，不存在任何异议且自愿按约定内容履行”的内容，另上述格式条款的内容亦不存在《合同法》第五十二条规定的情形，因此，上述条款合法有效。刘芳的上述主张，无事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：驳回原告刘芳的全部诉讼请求。案件受理费126元，减半计收63元，由原告刘芳负担。二审中，刘芳提交：录音光盘一张，内容是刘芳与谢东，刘芳与汪欢喜通话录音以及现场工作人员说不给办理手续的录音；刘芳与谢东微信聊天记录，证明刘芳与谢东有通话记录。隽德公司质证意见:对录音光盘涉及的5段录音中的第一段、第二段录音真实性不予认可，对第三段至第五段录音及微信聊天记录真实性予以认可，证明目的不予认可。本院对以上证据的证明力不予采信。刘芳申请本院调取其向8890热线电话投诉的记录，该事实与本案不具有关联性，本院不予支持。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，刘芳以2020年8月21日办理涉案房屋入住手续时，隽德公司拒绝办理为由，主张隽德公司承担逾期交房违约责任并赔偿暖气费。故本案二审争议焦点是隽德公司是否存在2020年8月21日拒绝办理入住手续的事实。通过双方当事人在一、二审中的陈述，双方在8月21日产生争议的主要原因是：隽德公司主张涉案房屋的物业费应于2020年7月1日开始计收，刘芳主张应当于8月21日收房后交纳。隽德公司提供的《入住凭单》，填写的物业费起算时间为7月1日，刘芳不认可该事件，与隽德公司工作人员交涉未果后，离开办理现场，并曾拨打8890热线投诉。根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》约定，隽德公司于2020年6月30日前交付涉案房屋，隽德公司于2019年12月18日邮寄交付房屋通知，告知刘芳于2019年12月25日至31日办理入住，不违反合同约定。虽然刘芳于2020年8月21日才到现场办理入住手续，但依据合同约定，涉案房屋的物业费应自2020年7月1日起计收。双方签订的《补充协议》，约定具备交付条件后，买受人应当于出卖人通知的时间内办理入住手续，交纳相关费用，买受人不得以所购房屋主体结构以外的其他任何问题拒绝办理入住；如买受人未于通知告知的时间内完成办理入住手续，自入住通知确定的时间起，一切风险及费用（包括但不限于水费、电费、煤气费、暖气费、物业管理费、有线电视费）由买受人承担；买受人接收房屋时，应缴清本合同及本补充协议约定的款项。刘芳应当按照约定办理入住手续并缴纳自2020年7月1日起的物业费，因此，隽德公司在8月21日确认物业费自7月1日起算并无不妥。8月21日未能办理入住手续的原因，不能归责于隽德公司。综上所述，刘芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费126元，由上诉人刘芳负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二一年七月十三日书记员  刘熙钰