陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2021）陕01民终10243号上诉人（原审原告）：陕西智维婴幼儿智力开发咨询有限公司，住所地陕西省西安市经开区。法定代表人：冯雪琪，该公司董事长。委托诉讼代理人：闫正阳，陕西帝意律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄莹，陕西帝意律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：西安泛华宏运置业有限公司，住所地西安市浐灞生态区。法定代表人：李若晨，该公司董事长。委托诉讼代理人：张贺才，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵丹，陕西博硕律师事务所律师。上诉人陕西智维婴幼儿智力开发咨询有限公司（以下简称智维公司）因与被上诉人西安泛华宏运置业有限公司（以下简称泛华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2020）陕0111民初5751号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。智维公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判为泛华公司向智维公司支付违约金1092756元或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由泛华公司负担。事实和理由：一审认定涉案租赁物泛华公司拥有处分权，但系因政策变化所以需无偿移交给政府，是对法律、政策的曲解。依据宪法及物权法的相关规定，政府不可能抢夺泛华公司的私有财产。浐灞生态区教育局及住建局发文要求泛华公司无偿移交幼儿园产权，只可能是依据相关法律、政策规定，涉案幼儿园的房屋设施，虽由泛华公司投资建设，但属于小区的公建配套设施，产权自始就不属于泛华公司所有。2012年7月6日泛华公司以出让方式取得涉案土地使用权证，此时西安市人民政府发布《西安市人民政府办公厅关于印发西安市居住区公建配套设施建设管理办法的通知》及陕西省教育厅、陕西省发展和改革委员会、陕西省财政厅、陕西省国土资源厅、陕西省住房和城乡建设厅5部门联合发布的《城市新建居住区配套幼儿园规划建设幼儿园、小学的指导意见》（陕教发[2011]32号）文件刚刚出台，泛华公司取得土地时正好适用，根据要求，泛华公司在招标、拍卖、挂牌出让或划拨建设用地时，已充分考虑了公建配套设施的建设成本，将此部分费用从土地的实际价格中进行了扣除，此配套幼儿园实际是由政府出资，开发商代为建设，所以建成后需无偿移交给政府部门。这是2011年起便持续贯彻至今的政策，没有变化。2019年后国务院专门发文严查，导致泛华公司目的无法实现，不是不可抗力。涉案合同约定交付园舍时间不迟于2017年8月30日，依据泛华公司提交的2018年12月31日的移交单，泛华公司逾期交付房屋。泛华公司在明知配建幼儿园在建成后无偿移交政府，且无处分权的情况下，骗取其签订租赁合同并作出享有完全处分权的虚假承诺，一直隐瞒需要移交的确定事实，导致其为此支付大量成本开展办园的前期准备工作。泛华公司存在主观恶意而无需为其违约行为支付违约金，其作为守约的善意相对人巨大损失无法得到补偿，违背社会主义核心价值观。泛华公司辩称， 2012年7月6日，其自筹资金以出让方式竞得涉案土地，取得国有土地使用证并按照政府部分的规定话，自行出资配建了涉案房屋，其对该租赁物拥有完全的处分权。2019年国务院、陕西省与西安市政府政策出台后，浐灞生态区住建局及教育局多次与其协商幼儿园移交相关事宜，2020年10月12日向其发函要求于2020年10月30日前无偿移交幼儿园给浐灞管委会，该函首次以书面形式明确其移交幼儿园，2020年10月14日其向智维公司发出解除合同通知。根据文件规定，出让土地上的幼儿园移交分为有偿和无偿两种方式，不论是有偿移交还是无偿移交均是由于政策变化引起的。在政策变化之前，根据原有政策和规定，其无需向政府移交。《西安市居住区公建配套设施建设管理办法》于2017年被废止，该办法规定的是签订《公建配套设施建设合同》且取得该合同履行证明的才能移交，其从未与政府签订过上述合同，不符合移交的条件。《城市新建居住区配套幼儿园规划建设幼儿园、小学的指导意见》仅为指导意见，且规定需要移交的前提仍是取得配套设施建设合同履行确认证明，不适用本案。其与智维公司于2018年12月31日完成了幼儿园房屋及场地的移交工作，双方签订移交单的行为说明对幼儿园的交付不存在争议。泛华公司并无证据证明其存在欺诈，且双方合同约定不可抗力等原因，不视为违约，其不存在违约行为。根据泛华公司提供的证据，智维公司不具备开办幼儿园的资质，无法实现开办幼儿园的目的，所谓的投资是无中生有，双方签订合同时返还公司仅支付10万元定金，借政府政策变化，要求其支付100多万元违约金，属于恶意诉讼。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，智维公司的上诉请求没有事实依据和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。智维公司向一审法院起诉请求：1.判令泛华公司支付违约金1092756元；2.判令泛华公司返还定金10万元；3.本案诉讼费由泛华公司负担。一审法院认定事实：2012年7月6日，泛华公司以出让的形式取得了包含案涉幼儿园所在地块在内的《国有土地使用权证》并由泛华公司自行出资开发建设幼儿园。智维公司与泛华公司于2016年6月4日签订了《幼儿园房屋及场地租赁合同》，约定智维公司租赁泛华公司的房屋和场地用于举办幼儿园，建筑面积3500平方米、户外面积2600平方米。合同签订后，智维公司按合同约定向泛华公司缴付了10万元定金。2018年12月31日，双方签署《20#楼幼儿园移交单》，载明案涉幼儿园“按图纸施工完成，工程质量合格，具备移交条件”。移交内容：20#楼幼儿园房屋及场地。2019年1月26日，智维公司向泛华公司发函询问2019年1月22日国办印发《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》对案涉幼儿园可能造成的影响；2019年1月29日，泛华公司回函告知无法答复智维公司所问。2020年3月9日，智维公司发函要求泛华公司移交房舍及资料，确保智维公司装修；2020年3月12日，泛XX园XX沟通征收事宜，此时进场装修并使用可能造成的后果，并告知智维公司可以解除《幼儿园房屋及场地租赁合同》。智维公司于2020年3月13日收到回函，并于3月16日发出《关于解除的意见函》，要求解除与泛华公司的合同，并要求泛华公司赔偿违约金1092756元。2020年3月18日泛华公司向智维公司发出“2020年3月16日意见函的回函”表示同意协商解除合同终止履行的相关事宜，但不同意支付违约金。2020年10月12日，西安浐灞生态区住房和城乡建设局、教育局均向泛华公司发函告知：泛华公司应于2020年10月30日前将案涉幼儿园产权无偿移交浐灞管委会。2020年10月14日，泛华公司向智维公司发出《解除合同通知》，要求与智维公司在收到本通知五日内办理定金退还手续。双方因泛华公司是否应承担违约责任未能协商一致，遂引发诉讼。一审法院认为，双方均认可智维公司于2020年3月16日向泛华公司发出解除合同的意见函，泛华公司同意解除合同之事实。故依法认定双方签订的《幼儿园房屋及场地租赁合同》于2020年3月16日解除。庭审中，泛华公司同意返还智维公司定金10万元，对于智维公司要求泛华公司返还定金10万元的诉讼请求，予以支持。本案的焦点是：1.泛华公司是否具备案涉幼儿园的出租资格；2.泛华公司是否应承担合同解除的违约责任。智维公司主张依据《西安市人民政府办公厅关于印发西安市居住区公建配套设施建设管理办法的通知》（市政办发[2011]6号）及《关于印发的通知》（陕西省教育厅，陕西省发展和改革委员会，陕西省财政厅，陕西省国土资源厅，陕西省住房和城乡建设厅2011年7月26日发），确认泛华公司并不具备出租案涉房屋的相关资格；泛华公司主张依据《西安市人民政府办公厅关于印发西安市居住区公建配套设施建设管理实施细则的通知》（市政办发[2014]35号），确认泛华公司在与智维公司签订合同时，具有案涉房屋的产权。经审查，智维公司所援引两份文件，均未对幼儿园移交当地政府时如开发商以出让的方式取得土地，以及幼儿园建设系开发商自行投资建设的情况是否移交及如何移交予以明确。且市政办发[2011]6号已于2017年11月23日期废止。故对智维公司援引此两份文件证明泛华公司对幼儿园移交之事事前清楚的意见不予支持。对泛华公司所援引市政办发[2014]35号规范性文件第五条第二款：“对于民办教育设施，其用地以有偿使用方式出让，引进社会资金进行建设，实行谁投资建设、谁经营管理，产权归投资人所有”之规定，可以认定案涉幼儿园所在地块由泛华公司通过出让形式取得，由泛华公司投资所建，泛华公司在与智维公司签订《幼儿园房屋及场地租赁合同》时，案涉幼儿园产权归泛华公司所有，泛华公司具备出租案涉幼儿园的相关资格。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。双方于2016年签订《幼儿园房屋及场地租赁合同》，泛华公司于2018年12月31日与智维公司签署《20#楼幼儿园移交单》。智维公司对于2019年1月22日国办印发《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》产生的政策变化不能预见、不能避免，且不能克服，属于不可抗力。综上，泛华公司因不可抗力导致合同无法履行，应免除责任。对智维公司要求泛华公司承担违约责任之诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、一百一十七条规定，判决：一、被告西安泛华宏运置业有限公司于本判决生效后十日内向原告陕西智维婴幼儿智力开发咨询有限公司返还定金100000元；二、驳回原告陕西智维婴幼儿智力开发咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费15534元，陕西智维婴幼儿智力开发咨询有限公司已预交，由陕西智维婴幼儿智力开发咨询有限公司负担14232元，西安泛华宏运置业有限公司负担1302元（与上述应付之款一并支付）。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，涉案土地系泛华公司以出让方式取得，泛华公司于2012年7月6日取得涉案土地在内的《国有土地使用证》，并出资开发建设了涉案幼儿园。2016年6月4日智维公司与泛华公司签订涉案租赁合同，约定由智维公司租赁涉案房屋、场地用于开办幼儿园。在合同履行过程中，2019年1月9日国务院办公厅印发《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》后，根据相关政策，泛华公司应将涉案幼儿园移交给政府。因上述政策变化，智维公司与泛华公司多次相互发函，双方均在函中作出了解除涉案租赁合同的意思表示，租赁合同亦未继续履行，现双方对合同解除均无异议，本院依法予以确认。故一审判决泛华公司返还智维公司已支付的定金10万元，并无不妥。本案的争议焦点为合同解除的原因是否为不可抗力。智维公司主张泛华公司在明知配建幼儿园在建成后无偿移交政府并无处分权的情况下，骗取其签订租赁合同，应当承担违约责任，支付其1092756元违约金；泛华公司认为合同无法履行系因政府政策的变化导致，属于不可抗力，其不应承担违约责任。因泛华公司基于出让方式取得涉案土地的使用权并自行投资建设涉案幼儿园，智维公司主张泛华公司无处分权的意见，本院依法不予采纳。智维公司援引的文件未对涉案幼儿园的是否移交等进行明确，亦未提交充分证据证明涉案合同的解除系因泛华公司违约行为导致。故一审根据已查明的事实并结合相关证据、文件等，认定本案是因不可抗力导致合同无法履行，并无不当，智维公司要求泛华公司承担违约责任，依法不予支持。综上所述，智维公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15534元，由陕西智维婴幼儿智力开发咨询有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二一年七月十五日 法官助理    高  喜  平书 记 员  朱  琳 婧