沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0114民初5446号原告：王岩，男，1981年7月4日出生，汉族，住沈阳市铁西区。原告：张颖超，女，1984年9月2日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。二原告共同委托诉讼代理人：徐婷婷，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：赵倪佳，系北京大成（沈阳）律师事务所实习律师。被告：阳光一百置业（辽宁）有限公司，住所地：沈阳市于洪区杨士乡。法定代表人：萧德迎，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王静，女，1988年6月13日出生，汉族，住沈阳市和平区，系该公司员工。委托诉讼代理人：冯德宾，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告：张岫峰，男，1979年1月5日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：冯德宾、汪洪凯，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。原告王岩、张颖超诉被告阳光一百置业（辽宁）有限公司（以下简称“阳光一百置业公司”）、张岫峰商品房销售合同纠纷一案，本院2021年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王岩、张颖超及共同委托诉讼代理人徐婷婷、赵倪佳，被告阳光一百置业公司的委托诉讼代理人王静、冯德宾，被告张岫峰的委托诉讼代理人汪洪凯、冯德宾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王岩、张颖超向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令二被告返还多收取的二原告购房款213943元及利息损失22541元，共计236484元（利息从2018年10月21日起暂计算至2021年4月16日止，实际计算至二被告偿还之日止，利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）;2.本案的诉讼费由二被告承担。事实与理由：被告阳光一百置业公司系案涉房屋的开发商，被告张岫峰系被告阳光一百置业公司的销售总监。2018年10月8日，二原告到被告阳光一百置业公司开发的阳光一百国际新城项目售楼处看房，被告张岫峰接待二原告。二原告欲购买由被告阳光一百置业公司A3-2-7门和A3-3-7门两套房屋，向被告阳光一百置业公司支付定金2万元。被告张岫峰提出该房屋系顶账房，根据被告阳光一百置业公司的规定，购买该房屋必须以现金形式支付一部分购房款，需要二原告交付213943元的现金，用于给被阳光一百置业公司顶账。二原告将213943元现金交给被告张岫峰，被告张岫峰代表被告阳光一百置业公司向二原告出具了收据一张（附证据一）。2018年10月13日，二原告与被告阳光一百置业公司签订合同编号为E1809176241和合同编号为E1809176228的《商品房买卖合同》。合同约定，合同（编号为E1809176241)约定，原告购买的位于于洪区的房屋单价为每平方米13728.83元，建筑面积为28.27㎡，总金额为388114元；合同（编号为E1809176228)约定，原告购买的位于于洪区的房屋单价为每平方米13728.84元，建筑面积为29.96㎡，总金额为411316元。二原告向被告阳光一百置业公司刷卡支付27万元，现金支付409430元，共计699430元（包括2018年10月20日交付的定金2万元）。2018年11月19日，被告阳光一百置业公司为二原告开具金额为411316元的购房发票一张。2019年3月12日，被告阳光一百置业公司为二原告开具金额为388114元（包含该房屋贷款10万元）的购房发票一张。2020年3月12日，二原告还清房屋贷款10万元。两张购房发票的金额与两份《商品房买卖合同》的金额一致，并未包含二原告交给被告二张岫峰的现金213943元（附证据二）。2021年年初，被告阳光一百置业公司所属的阳光壹佰置业集团有限公司派专人调查被告阳光一百置业公司的售楼人员收受购房现金、转账的违法违规行为，召集包含原告在内的十余户购房业主开会，并让业主提交售楼员收受购房款的证据材料。调查人员称集团将向相关售楼人员追回购房款，并返还给业主，业主至此才清楚当初售楼员收取的现金、转账并非购房款，《商品房买卖合同》中的总价款才为案涉房屋的真实价格，并不存在所谓的前期所支付的现金、转账是被告阳光一百置业公司司用于顶账的事实(附证据三）。原告认为：一、被告阳光一百置业公司出售案涉两套房屋的真实价格为两份《商品房买卖合同》中所约定的价格388114元和411316元，故二原告超出合同价款支付的213943元应当由相关责任方返还给二原告；二、被告张岫峰系被告阳光一百置业公司的员工，在项目开盘时，在售楼处内以被告阳光一百置业公司员工的身份向二原告介绍、推荐房源、帮助二原告计算房屋价款，介绍付款方式、代表被告阳光一百置业公司以现金的方式收取房款，原告有理由相信被告二张岫峰的上述行为均是职务行为，更有理由相信被告张岫峰有权代表被告阳光一百置业公司收取房款。因此，被告张岫峰收取二原告款项的法律后果应由被告阳光一百置业公司承担；三、被告张岫峰以案涉房产为顶账房为由，收取二原告213943元现金，该款项去向不清，被告张岫峰应对此向二原告承担还款责任。综上所述，为维护二原告的合法权益，请求法院依法支持二原告的诉讼请求。被告阳光一百置业公司、张岫峰共同辩称，一、本案原告所购诉争房屋交易是工程抵账房交易，不是商品房交易，原告与被告阳光一百置业公司没有实际的合同关系，原告将阳光一百置业公司列为被告属于被告不适格。根据《商品房销售管理办法》第三条规定，开发商与买受人直接形成买卖合同关系才能构成商品房销售合同法律关系即俗称的一手房交易。而本案诉争的原告所购商业门市是抵账房，是施工单位基于与被告阳光一百置业公司的建设工程施工合同关系取得了原告所购的抵账房，施工单位将抵账房处分给案外人张锦华，张锦华取得抵账房后与被告张岫峰通过个人之间的自愿市场商业交易行为再将抵账房出售给了原告，被告阳光一百置业公司则按照张锦华的要求就该抵账房与原告形式上签订了商品房销售合同，被告开发公司与原告并没有实际合同关系，本案诉争的交易不是原告与被告阳光一百置业公司之间的商品房销售合同法律关系（即不是一手房交易），而是原告与被告张岫峰个人之间关于抵账房的房屋买卖合同交易法律关系（即俗称的二手房交易），并且原告在起诉状自认“被告张岫峰提出该房屋系顶账房”即原告对其与被告张岫峰个人之间“交易的是抵账房”是明知的，对该事实也是完全认可的。被告阳光一百置业公司对上述交易并不知情，原告在此之前也从未向被告阳光一百置业公司披露过上述交易，原告与被告张岫峰之间是个人交易行为，不是职务行为，被告阳光一百置业公司对此无权干涉。因此，本案纠纷与被告阳光一百置业公司无关，原告因与被告阳光一百置业公司无实际合同关系的二手抵账房交易纠纷将开发公司列为被告属被告不适格。二、本案诉争抵账商业门市交易是原告与被告张岫峰个人之间自愿的市场商业交易行为，并且该交易已履行完毕，被告张岫峰及阳光一百置业公司均没有义务向原告返还任何款项。从原告在起诉状第2页第5-6行“购买该房屋必须当天以现金形式支付一部分购房款，需要原告交付213943元的现金”及起诉状中的相关陈述（即原告自认的内容）“业主至此才清楚当初售楼人员收取的现金、转账并非购房款”，以及原告先向张岫峰个人另外支付超过抵账价款的大额现金213943元来看，2018年10月原告与被告张岫峰就案涉举架高达4.8米的按单层出售的2套小面积抵账商业门市达成的交易及交易价格就是1013373元（即现金或转账交付+抵顶工程款），按单层计算的平均交易单价为17403元/平方米[即1013373元÷58.23平方米（29.96+28.27）]，按2层折算的交易单价为8701元/平方米，该交易价格符合当时的市场交易价格（注：交易当时的住宅价格已高于1万元/平方米），该交易及交易价格是原告与张岫峰双方自愿协商一致的结果。原告作为有完全民事行为能力的成熟理性的成年人，自愿先将大部分交易款项以大额现金或银行转账的方式直接支付给了被告张岫峰个人，也足以认证原告与被告张岫峰个人之间是个人交易，二者达成的交易价格就是1013373元。而且，原告在交易达成后近3年的时间里从未提出过异议，并在此后接收了所购的商品房，二者之间的抵账房交易顺利完成，也完全印证了本案诉争交易系原告与被告张岫峰个人之间的自愿交易行为，原告对双方之间系个人之间的交易及交易价格是认可的，与被告阳光一百置业公司无关。因此，原告就与被告张岫峰自愿达成并已履行完毕的二手抵账房交易，要求没有任何违约行为的交易相对方（即被告张岫峰）及与原告没有实际合同关系的阳光一百置业公司返还相关交易款项，没有任何事实和法律依据。综上所述，原告就本案二手抵账房纠纷将与原告没有实际合同关系的阳光一百置业公司列为被告属被告不适格，原告要求与本案交易没有实际合同关系和法定义务的开发公司及基于自愿市场交易行为取得的相关交易款项的被告张岫峰返还相关交易款项，没有任何事实和法律依据，缺乏请求权基础，请求人民法院驳回原告针对被告阳光一百置业公司的起诉或诉讼请求，并驳回原告针对被告张岫峰的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年，被告阳光一百公司与江苏省住建集团有限公司签订《抵房协议书》一份，约定将包含案涉争议房产在内的41套房产抵顶给江苏住建公司。本案所涉阳光100国际新城，抵顶价格为388114元；与阳光100国际新城，抵顶价格为411316元。2018年7月27日，江苏住建公司向阳光一百公司提交申请书两份：1.申请阳光一百公司将所欠的工程进度款211316元用于支付张锦华购买案涉房产阳光100国际新城的房款；2.申请阳光一百公司将所欠的工程进度款198114元用于支付张锦华购买案涉房产阳光100国际新城的房款。阳光一百公司提供的商业交款单显示，张锦华认购案涉2个门市房，总价分别为411316元（阳光100国际新城A3-2栋107门）与388114元。2021年5月15日，张锦华出具《证明》一份，记载：“本人张锦华是阳光一百国际新城项目分包人，江苏住建集团将阳光一百公司抵账给住建集团的房产全部处分给了本人，本人经与阳光一百相关售楼人员个人协商，将全部相关房产交由阳光一百售楼员个人对外出售，出售后由住建集团要求阳光一百办理抵账房产更名手续，上述抵账房销售所得的除《抵房协议书》即《商品房销售合同》载明的抵账房款归本人所有外，对外销售所得的其他全部款项均归相关售楼员所有，并由相关售楼人员直接收取全部相关款项，与阳光一百无关”。2018年11月8日，二原告与被告阳光一百置业公司签订两份《商品房买卖合同》，分别为合同编号为E1809176241和合同编号为E1809176228的《商品房买卖合同》。合同约定，合同（编号为E1809176241)约定，原告购买的位于于洪区甲7门的房屋单价为每平方米13728.83元，建筑面积为28.27㎡，总金额为388114元；合同（编号为E1809176228)约定，原告购买的位于于洪区7门的房屋单价为每平方米13728.84元，建筑面积为29.96㎡，总金额为411316元。原告向被告张岫峰支付现金214943元，庭审过程中，被告张岫峰自认已收到该笔款项。再查明，二原告自认2018年10月20日向被告阳光一百置业公司支付2万元，后此2万元计算至两个案涉房屋的房款中。二原告现已实际接收房屋。现二原告主张被告多收取房款来院诉讼。本院确认的上述事实，有原、被告当庭陈述，抵房审批单、抵房协议书、商业交款单、《商品房买卖合同》、收条等证据在卷佐证，经开庭审理及当事人质证，本院予以确认。本院认为，本案双方争议焦点为案涉房产实际的销售价款问题。原告主张两处案涉房产的销售价格为共计799430元，二被告主张两处案涉房产实际销售价格共计为1013373元（799430+213943元）。本院根据原、被告诉辩及庭审查明事实认为，原告购买房产的时间为2018年，现房产已交付使用，买卖合同约定的权利义务均已履行完毕，原告从未向被告主张过任何权利；其次，原告诉状中自认“2021年年初，被告所属集团公司派人调查才清楚当初售楼员收取的现金并非购房款”，可以认定在购房时，原告是明知现金部分亦为购房款；再次，从该门市房价格来看，被告阳光一百置业公司提交的同一时期开发的案涉楼盘住宅销售价格为11,000元左右，案涉房产皆为门市房，建筑面积分别为28.27㎡与29.96㎡，其交易价格符合当时的市场交易价格。二原告作为有完全民事行为能力的人，自愿将相关款项以大额现金或银行转账的方式直接支付给了被告张岫峰个人并接收了所购的商品房，抵账房买卖交易已履行完毕，可以印证原告对双方之间的交易价格是明知且认可的。商事主体在平等自愿基础上达成的民事法律行为，未违反法律规定，合法有效。另，被告阳光一百置业公司提出的该抵账房交易是原告与被告销售人员个人之间的自愿交易行为的意见本院予以采信。该房产交易尽管是被告阳光一百置业公司与原告签订的商品房买卖合同，但阳光一百公司提供的抵房审批单、抵房协议书、江苏住建集团的抵顶申请书、以及案外人张锦华出具的《证明》，可以认定案涉房产系工程抵账房，有别于开发商出售的一手商品房，案涉房产在交易时，已通过抵顶形式归属于施工方及分包方所有。被告阳光一百置业公司是应分包方的要求，就该顶账房与原告签订了形式上的商品房买卖合同。阳光一百公司并非实际意义上的出卖人。综上，原告在平等自愿的基础上购买了案涉顶账房，双方意思表示真实，其要求退还购房款无相应的事实基础及法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：驳回原告王岩、张颖超的诉讼请求。案件受理费（已减半收取）2424元，由原告王岩、张颖超共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 高 畅二〇二一年七月十日书记员 徐晓岚