新疆维吾尔自治区克拉玛依市白碱滩区人民法院   执 行 裁 定 书   (2021)新0204执异26号   异议人（案外人）：马炳林，男，1977年3月14日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市白碱滩区。   委托诉讼代理人：王艳梅，新疆炎黄律师事务所律师。   申请保全人：曾成香，女，1976年4月15日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市白碱滩区。   被保全人：杨俊，女，1974年8月14日出生，汉族，现住新疆维吾尔自治区克拉玛依市白碱滩区。   本院在办理曾成香申请保全杨俊民间借贷纠纷一案中，案外人马炳林于2021年7月15日对本院查封杨俊名下白碱滩区某房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，于2021年7月27日组织了公开听证，案外人马炳林、委托代理人王艳梅，申请保全人，被保全人杨俊到庭参加了听证。现已审查终结。   案外人称，白碱滩区人民法院在办理曾成香申请保全杨俊民间借贷纠纷一案中，应曾成香的申请保全了涉案房屋。该房屋原属于薛某、杨俊共有财产，已于2016年3月出卖给案外人，案外人支付了全部房款250,000元。自2016年10月至今，案外人一直居住该房屋，已经合法占有该房屋。案外人在2020年提起诉讼，要求薛某、杨俊完成房屋过户，因薛某书面承诺过户而撤回起诉。撤回起诉后，薛某未履行承诺，责任在薛某与被保全人，不在案外人。故要求法院中止对该房屋的执行。   申请保全人称，请求驳回案外人的异议申请。理由如下：1．房屋查询单显示目前房屋属于薛某、杨俊共有，案外人提供的购房协议与被保全人提供的购房协议落款日期不一致，对该证据的真实性不认可，且该协议仅有薛某一人签字，薛某并未取得杨俊的授权，协议效力为待定，并不是合法有效的协议；2．因购房协议没有杨俊的签字认可，所以案外人对房屋的占有属于非法占有；3．房屋总价款250,000元，案外人支付的房款中220,000元是支付给房屋中介的，没有直接支付给薛某或者杨俊，30,000元房款仅有收据，没有打款记录，被保全人杨俊当庭陈述目前房屋中介还欠其40,000元，所以案外人并未向被保全人支付完毕购房款；4．对于房屋至今仍没有完成过户不是售房人杨俊、薛某的原因，而是案外人自己的原因。综上，案外人提出的异议不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的条件，应予驳回。   被保全人杨俊称：涉案房屋是其与其前夫薛某婚姻存续期间购买的二手房。薛某卖房子的事情其知情，对于支付款项的证据认可。案外人向中介公司支付了200,000元，于2016年10月向其支付现金20,000元，2016年12月26日向其和薛某支付现金30,000元。此外，其与薛某2016年9月26日离婚时已将涉案房屋分割给薛某。2020年案外人曾起诉其与薛某要求过户，因涉案房屋已经分割给薛某，其无权干涉，但其知道薛某承诺过户的事情。   案外人为证明其主张，提交了售房协议（右下角有薛某出具的22万元收条）、银行汇款单（19万）、收条（3万元）、薛某出具的承诺书、居委会证明、房屋查询单。被保全人杨俊为证实其主张，提交了离婚证、离婚协议、购房协议一份（落款日期为2016年9月28日，其余内容与案外人提供购房协议内容一致）。   申请保全人质证案外人提供的售房协议落款日期有改动，且与被保全人提供的售房协议落款日期也不相同，对售房协议真实性不予认可。本院认为，虽然两份售房协议的落款日期不同，但根据案外人提交的1,900,000元的银行汇款单，房产中介出具的收条，可以证实房屋交易行为是真实的。故对申请保全人该意见，本院不予采纳。   对于申请保全人提出杨俊、薛某向案外人出具的30,000元购房款收条，没有银行流水，可能是虚假付款，真实性不予认可。本院认为，款项交付并非均要通过银行交易，且杨俊对该收条的真实性不持异议，本院对该收条予以确认。   对申请保全人提出的案件人将购房款200,000元支付给房产中介的，没有直接支付给薛某或者杨俊，不认可案外人支付该购房款的行为。本院认为，薛某已在购房协议书上签署收条予以确认，对案外人该付款行为，本院予以确认。   本院查明：2016年3月至10月期间，被保全人杨俊的前夫薛某通过讯达中介出卖涉案房屋。案外人马炳林通过该中介购买了该房屋，并于2016年3月10日向中介汇款190,000元，并支付现金10,000元。当日，该中介负责人任某向案外人马炳林出具了收条一份，收条载明：“今收到马炳林购房款贰拾万元整（200000）＋定金壹万元，共计20万，涉案房屋”。后案外人又向杨俊、薛某支付了剩余款项。薛某在购房协议右下方填充式收条上填写相关内容，载明：“售房方薛某收到购房方马炳林购房定金（大写）贰拾贰万元整”。2016年12月26日，薛某、杨俊向案外人出具收条，该收条载明：“今收到马炳林购房款叁万元（30,000元），涉案房屋”。   2020年11月6日，马炳林起诉至本院，要求杨俊、薛某办理涉案房屋的过户手续。案件审理中，因薛某出具同意过户承诺书，案外人撤回起诉。但薛某至今未协助案外人办理过户。   另查，2016年9月26日，薛某与杨俊协议离婚，约定包括涉案房屋分割给薛某。   2021年3月24日，根据曾成香的申请，本院查封了涉案房屋。2021年7月15日，案外人马炳林提出书面异议，提出前述异议请求。   以上事实，由案外人提交的购房协议、银行汇款单、任某出具的收条、杨俊、薛某出具的收条、薛某书写的承诺书，本院调取的（2020）新0204民初451号民事案卷卷宗，被保全人杨俊提交的离婚证、离婚协议、购房协议予以证实。   本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在案外人异议中，买受人对登记在被保全人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。   2016年案外人与薛某签订售房协议，协议时间早于本院查封时间。申请保全人提出售房协议是薛某一人签订，没有杨俊的授权，应为效力待定的合同。庭审中杨俊表示对薛某出卖房屋一事知情，后续还收取了购房款，应当视为对薛某出卖房屋行为的追认。且后杨俊与薛某协议离婚时，已经将该房屋分割给薛某，薛某有权出售该房屋。故对申请保全人的该意见，本院不予采纳。   根据居委会出具的证明以及案外人、被保全人的陈述，可以证实案外人自2016年已经合法占有该房屋。   2020年11月6日，马炳林曾向本院起诉杨俊、薛某，要求办理涉案房屋过户手续，因薛某书面承诺过户，案外人撤回起诉。后薛某、杨俊没有按照承诺履行过户义务，责任不在案外人。   案外人已通过中介向被保全人支付全部购房款250,000元。   综上，案外人提出的异议请求，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人的异议成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，裁定如下：   中止对克拉玛依市涉案房屋的执行（保全）。   案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   审  判  长   王立博   人民 陪 审员   席新兰   人民 陪 审员   张静静      二 〇 二 一 年 七 月 三 十 一 日      书  记  员   何 晨