江苏省太仓市人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）苏0585执异75号 异议人（案外人）：林立，男，1990年6月19日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。 委托诉讼代理人：李军辉，广东理均惠律师事务所律师。 申请执行人：苏州顺唐化纤有限公司，住所地江苏省太仓市沙溪镇归庄长富工业区香塘大道66号，统一社会信用代码91320585565269525L。 法定代表人：刘惠峰，该公司总经理。 被执行人：魏茂发，男，1964年9月3日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。 本院在执行苏州顺唐化纤有限公司与魏茂发分期付款买卖合同纠纷一案中，案外人林立向本院提出书面异议。本院于2021年7月22日立案后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 经审查查明：2019年7月25日，本院立案受理了苏州顺唐化纤有限公司与魏茂发分期付款买卖合同纠纷一案，案号为（2019）苏0585民初4482号。案件审理过程中，苏州顺唐化纤有限公司向本院申请查封、冻结魏茂发价值105万元的财产。2019年7月26日，本院作出（2019）苏0585民初4482号民事裁定书，冻结魏茂发名下银行存款105万元或查封（扣押）相应价值的财产。2019年9月10日，本院查封了魏茂发名下坐落于茂名市××××房的不动产。 2019年12月27日，本院对苏州顺唐化纤有限公司与魏茂发分期付款买卖合同纠纷一案作出（2019）苏0585民初4482号民事判决书“被告魏茂发于本判决生效之日起10日内支付原告苏州顺唐化纤有限公司货款1016275.59元。案件受理费13947元，财产保全费5000元，公告费560元，合计19507元，由被告魏茂发负担。” 因魏茂发未按上述生效法律文书履行付款义务，2021年3月10日，根据苏州顺唐化纤有限公司的申请，本院立案强制执行，案号为（2021）苏0585执918号。2021年3月11日，本院作出(2021)苏0585执918号执行裁定书“一、冻结、划拨被执行人魏茂发银行存款1048540.59元。二、不足之数，依法查封、扣押、冻结被执行人魏茂发相应价值的财产。”2021年4月27日，本院作出(2021)苏0585执918号之一执行裁定书“拍卖、变卖被执行人魏茂发名下的广东省茂名市××××房不动产（权证号：30××23）,以清偿债务。” 林立向本院提出异议请求：1.撤销对林立所有的位于广东省茂名市××××房的不动产的拍卖、变卖；2.解除对林立所有的位于广东省茂名市××××房的不动产的查封。事实与理由：异议人林立与被执行人魏茂发于2019年8月21日签订房屋买卖合同，约定被执行人魏茂发将位于广东省茂名市××××房的不动产出售给异议人林立。异议人林立与被执行人魏茂发在办理了房屋交易变更登记时发现，因案涉房屋所在地块在张冠诉珠海名珠实业有限公司、茂名市物业房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中被查封，导致异议人林立与被执行人魏茂发暂时无法办理变更登记。房屋买卖合同签订后，被执行人魏茂发将案涉房屋出售给异议人林立，并已经交付使用。因此，根据法律规定，异议人有权向法院提出执行异议。 申请执行人苏州顺唐化纤有限公司、被执行人魏茂发均未作答辩。 为证明其主张，异议人林立向本院提供了以下证据：一、房地产权证一份，房屋坐落茂名市××××房（证号：粤房地证字第30××23号）权属人为魏茂发。二、2019年8月21日，魏茂发作为甲方（转让方）与林立作为乙方（受让方）、茂名市永邦房地产中介服务部作为丙方（代办方）签订的房屋买卖合同一份，合同约定“甲方拟将位于茂名市××××房的房转让给乙方。价格：甲、乙双方议定该房成交总金额为人民币贰拾捌万元整(￥：280000.00元)，过户办理乙方名下的《不动产权证书》所须的一切税和费全部由乙方负责(在缴纳税费时能减免的前提下，双方必须无条件提供相关资料出来减免)。付款方式：三方在签订本合同后，购房款分一次性支付。三方定在2019年8月21日一齐到茂名市行政服务中心办理该房屋的过户手续，乙方定在乙方在自己名下的不动产权证书收件回执单出来后，即时支付该期购房款人民币贰拾捌万元整(￥：280000.00元)给甲方，不动产权证书收件回执单交给乙方……”三、2019年8月21日，魏茂发作为甲方（转让方）与林立作为乙方（受让方）签订的广东省房地产买卖合同一份，合同约定“第一条买卖房地产情况甲方拟将位于茂名市××××房的房地产(房屋平面图见附件一)转让给乙方。乙方对甲方拟转让的房地产作了了解，愿意购买该房地产。该房地产【共用】土地使用权面积为×平方米，土地使用权类型为出让，房屋建筑面积为150.64平方米，其中【套内】的建筑面积为143.33平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为7.31平方米(以上面积均以《房地产权证》或《不动产权证书》登记的面积为准)。该房地产甲方于2001年12月26日向茂名市房产管理局申请产权登记，领取了《房地产权证》或《不动产权证书》，证书号码为30××23，房地产权共有(用)证号码为×。第二条买卖房地产价格、付款方式甲、乙双方议定该房地产交易总金额为(人民币)×仟×佰贰拾捌万零仟零佰零拾零元整……已付定金将在最后一期付款时冲抵，付款方式：【现金】。第三条登记过户手续办理本合同签订之日起三十日内，甲、乙双方应携带有关资料到茂名市不动产登记中心办理过户手续。乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《不动产权证书》交付给乙方。第四条房地产交接双方同意于2019年08月31日由甲方将该房地产交付给乙方使用。”四、2019年8月21日，茂名市房产交易中心对茂名市××××房进行测绘，出具测绘报告书一份，测绘报告记载原产权人为魏茂发，现产权人为林立，产权登记建筑面积150.64m2。五、2019年8月23日，茂名市房屋交易管理所出具《房屋交易告知书（转让）》一份，载明“为保障交易安全、维护房屋权利人的合法权益，经审查核实，准予交易。”该交易告知书记载转让方为魏茂发，受让方为林立，房屋坐落为茂名市××××房，交易种类为二手房买卖，合同编号尾号为0008，合同单价1858.74元/M2，合同总额280000元，房地产权证号/不动产证明号30××23。六、土地登记卡一份，记载坐落于茂名市××××[土地证号特xxx号]土地于2017年11月23日被查封，2019年11月28日被解封。 上述事实，有林立提供的房屋买卖合同、房地产买卖合同、测绘报告书、房屋交易告知书（转让）、土地登记卡，本院调取的相关案件卷宗材料等证据在卷佐证。 本院认为：根据现行物权法律规范，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”因此，针对林立就案涉房屋提出的异议，应当按照不动产登记簿的记载作形式审查并判断执行标的的权利归属。案涉房屋的不动产登记簿查询记录显示，茂名市××××房不动产权利人为魏茂发，故从权利外观上看，异议人林立并非案涉房屋的所有权人。另外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。林立虽然提供了与魏茂发签订的房地产买卖合同，但并未提供证据证明其已经支付了全部价款。因此，异议人林立的异议请求不能成立，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条规定，裁定如下： 驳回异议人林立的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  张红烈 审 判 员  焦 婷 人民陪审员  陈蓉锦 二〇二一年七月二十九日  书 记 员 方佳英