辽宁省沈阳市沈河区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽0103执异326号案外人：唐敏，女，1961年8月13日出生，汉族，住址沈阳市大**。申请执行人：闵凤岐，男，1941年2月27日出生，满族，无职业，住址沈阳市大**。委托诉讼代理人：张琳琳，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：白羽帆，辽宁同方律师事务所实习律师。被执行人：沈阳市万港物业管理有限公司，住所地沈阳市东陵区泉园二路**。法定代表人：盛博，该公司总经理。被执行人：牛平，男，1969年2月5日出生，汉族，沈阳市万港物业管理有限公司工作人员，住址沈阳市沈河区。本院在执行申请执行人闵凤岐与被执行人沈阳市万港物业管理有限公司、牛平（2015）沈河执字第2212号房屋买卖合同纠纷一案中，案外人唐敏提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人唐敏称，2008年，案外人与沈阳市万港物业管理有限公司签订的《购房协议书》，合同中约定位于沈河区泉园二路83号1层23、24号，且约定将房屋建筑面积100.28平米卖给案外人。此房屋面积在贵院查封位于沈河区泉园二路83号，面积8500平方内，沈阳市万港物业管理有限公司因未给案外人办理房屋产权登记且办理过户，因现被贵院依法查封，案外人请求贵院解除查封部分产权100.28平米，因该处产权案外人已实际占有并使用，已经形成事实购房买卖关系，请贵院支持案外人的请求。综上，案外人认为原生效判决认定事实错误，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第204条的规定，特申请贵院中止执行，以便查清事实，以保护案外人的合法权益不受侵害。请求事项：一、裁定中止执行(2015)沈河执字第2212号裁定书；二、解封案外人已事实购买部分产权100.28平方被查封档案，以免扩大案外人的损失。申请执行人闵凤岐述称，一、（2015）沈河民二初字第173号民事判决书是已生效判决，不存在认定事实错误，是合法有效的执行依据。闵凤岐诉沈阳市万港物业管理有限公司、牛平房屋买卖合同纠纷一案，经沈阳市沈河区人民法院审理后，于2015年7月10日作出了（2015）沈河民二初字第173号民事判决书，判决：一、被告沈阳市万港物业管理有限公司于本判决生效后10日内一次性返还原告闵凤岐购房款人民币245万元；二、被告沈阳市万港物业管理有限公司于本判决生效后10日内一次性给付原告闵凤岐补偿金50万元；三、被告沈阳市万港物业管理有限公司于本判决生效后10日内一次性给付原告闵凤岐违约金59万元；四、被告牛平对上述第一项、第二项、第三项承担连带给付责任。案件受理费35120元、保全费5000元，由被告沈阳市万港物业管理有限公司负担。一审判决后，各方均未上诉，判决于2015年7月26日生效。此份判决不存在认定事实错误，是合法有效的执行依据。原生效判决并不涉及案涉房产，并且与案外人无任何关系，案外人认为原生效判决认定事实错误，没有任何事实和法律依据。再者，根据法律规定，认为原判决错误的，应按照审判监督程序办理，而非执行异议程序。二、案外人要求中止执行（2015）沈河执字第2212号裁定书，解除查封，没有任何事实和法律依据。判决生效后，被告沈阳市万港物业管理有限公司和牛平均未履行判决确定的给付义务，故闵凤岐于2015年8月11日向沈阳市沈河区人民法院申请了强制执行，案号（2015）沈河执字第2212号。执行过程中，沈河区法院依法查封了被执行人沈阳市万港物业管理有限公司名下，位于沈河区泉园二路**，建筑面积8500平方米的房产。此查封行为合法有效。在（2015）沈河执字第2212号执行案件查封之前，有银行对前述房产享有抵押权。在案外人举证的《购房协议（代合同）》第五条中也写明“本房产现用作抵押”，故案外人购房时明知案涉房产存在抵押权，不能办理房产证。并且在客观事实上，沈河区泉园二路83号、建筑面积8500平方米的房产也是不可拆分的。案外人的举证也不能证明其是真实的购房者，没有银行付款凭证，只有收款收据，大部分都是大额现金付款，有40万元付款是在购房协议签订之前，还有一笔付款是在2016年4月28日，是在查封之后且收款单位也不是沈阳市万港物业管理有限公司。同时案外人的举证也不能证明其实际占有使用了案涉房产，没有水费、电费、物业费、采暖费等的缴费单据。综上，案外人唐敏提出的执行异议申请，没有任何事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。本院查明，闵凤岐与沈阳市万港物业管理有限公司、牛平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月7日作出(2015)沈河民二初字第173号民事判决，判决：“一、被告沈阳市万港物业管理有限公司于本判决生效后10日内一次性返还原告闵凤岐购房款人民币2450000元；二、被告沈阳市万港物业管理有限公司于本判决生效后10日内一次性给付原告闵凤岐补偿金500000元；三、被告沈阳市万港物业管理有限公司于本判决生效后10日内一次性给付原告闵凤岐违约金590000元；四、被告牛平对上述第一项、第二项、第三项承担连带给付责任。如被告沈阳市万港物业管理有限公司、牛平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。”该判决生效后，沈阳市万港物业管理有限公司、牛平未按照判决书确定的内容履行给付义务，闵凤岐向法院申请强制执行。本院于2015年10月28日依据（2015）沈河执字第2212号协助执行通知书，查封被执行人沈阳市万港物业管理有限公司名下位于沈阳市东陵区泉园二路83号房产，建筑面积8500平方米，卷号10-2-0067508（包括案涉100.28平方米房产在内）；查封被执行人牛平名下位于沈阳市××东××路××号××房产，建筑面积213.308平方米，卷号20-2-散-34793（轮候查封，查封期限自查封生效之日起三年），查封期限：2015年10月28日起至2018年10月27日止。2018年10月15日，本院依据（2015）沈河执字第2212号民事裁定书及协助执行通知书，继续查封沈阳市万港物业管理有限公司名下位于沈河区泉园二路83号，面积8500平方米，档案号10-2-0067508，查封三年：2018年10月15日至2021年10月14日。案外人唐敏对本院查封的案涉房产提出异议。另查明，2008年1月15日，沈阳市万港物业管理有限公司作为出卖人同唐敏作为买受人签订了《购房协议》（代合同），约定：“一、卖方自愿将座落于沈阳市东陵区泉园二路83号1层23、24号，建筑面积100.28平方米的房屋出售给买方，买方对卖方所要出售的房屋基本情况进行了勘验确认，同意购买该房屋；……三、买卖双方房屋成交总房款为人民币（小写）760000元整，（大写）柒拾陆万元整；四、付款方式本协议签订时，买方向卖方交纳总房款的70%人民币（大写）伍拾叁万贰仟元整。买方须在办理房屋所有权证时结清剩余房款，人民币贰拾贰万捌仟元整。……五、因本房产现用作抵押，因此，卖方承诺于2008年5月买房入住之前解除房产抵押。在此期间，如发生任何经济纠纷，由卖方承担法律责任。”2007年12月5日，沈阳市万港物业管理有限公司为唐敏出具收款收据两份，收款事由均载明123、124房款，金额分别为150000、50000元；2007年12月13日，沈阳市万港物业管理有限公司为唐敏出具收款收据一份，收款事由载明123、124房款，金额为110000元；2007年12月13日，沈阳市万港物业管理有限公司为唐敏出具收款收据一份，收款事由载明123、124房款，金额为90000元；2008年1月15日，沈阳市万港物业管理有限公司为唐敏出具收款收据一份，收款事由载明126、127房款，金额为132000元。2016年4月28日，沈阳东北国际电子商务集团有限公司出具*据一份，载明收到购买柏尊大厦补交房款，人民币贰万元整，经手人处有牛平签字。2008年7月17日，唐敏在柏尊大厦验房交接单上签字确认。案外人实际占有使用该房产。本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然在本院查封前案外人与被执行人沈阳市万港物业管理有限公司就案涉房产签订了《购房协议》（代合同），在签订该协议时，案涉房产尚存在抵押，故本院无法判断案外人唐敏与被执行人沈阳市万港物业管理有限公司签订书面买卖合同的合法有效性，且案外人提供的证据也无法证明其支付了按照合同约定的部分价款，故对于案外人的主张的，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人唐敏的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  高 红审 判 员  黄耀宇审 判 员  佟 殊二〇二一年七月十九日法官助理  张家乐书 记 员  周禹岑本案裁定所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。