湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1002民初2975号 原告：黄媛，女，1985年10月8日出生，汉族，住湖南省郴州市。 原告：熊玉宝，男，1981年12月5日出生，汉族，住湖南省郴州市。 两原告共同委托诉讼代理人：张勇，男，1970年2月4日生，汉族，湖南省郴州市人，住湖南省郴州市。 两原告共同委托诉讼代理人：曹先平，男，1958年2月18日生，汉族，湖南省桂阳县人，住湖南省郴州市。 被告：郴州市鼎丰房地产开发有限公司，住所湖南省郴州市北湖区燕泉街道青年大道21号颐豪福邸J、K、L栋40K1。 法定代表人：曹华安，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘优，湖南星河律师事务所律师。 原告黄媛、熊玉宝与被告郴州市鼎丰房地产开发有限公司（以下简称鼎丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄媛、熊玉宝的委托诉讼代理人曹先平、张勇，被告鼎丰公司的委托诉讼代理人刘优到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄媛、熊玉宝向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告延期办证违约金8325.4元（按原告已付购房款的2％计算）；2、被告履行房屋买卖合同的约定，为原告办理70年土地使用权证；3、本案诉讼费用由被告承担。 被告鼎丰公司辩称：1.涉案《商品房买卖合同》明确约定开发商只负责办理房产总证，分证由买受人自行申请办理或另行委托出卖人代为办理，原告于2015年2月12日才委托被告办理分证，未在合理期限办理分证的原因在于原告，属于不可归责于我方的原因，不应由我方承担逾期办证的违约责任。2.原告没有在《郴州市鼎丰房地产开发有限公司与颐豪福邸小区业主协议书》上签字，不是协议书的当事人，无权依据协议书主张权利。3.颐豪福邸部分业主向规划部门投诉颐豪福邸项目违规建设，致使颐豪福邸项目不能在2015年1月31日前办好产权证，导致市规划局向市房产局出函，要求市房产局暂缓办理房产手续，致使项目无法按期办证。4.被告于2005年5月10日依法取得案涉房屋所在地块的土地使用权证，其终止日期为2075年1月17日。竣工验收时，国土部门将A栋所在土地调为综合用地，土地使用权年限缩短系因政府原因所致，被告没有过错，不应承担违约责任。5.本案案涉房产证已办理好，原告起诉已超过法定的诉讼时效期间，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。 查明的事实 根据原、被告的诉辩主张及举证、质证情况，结合庭审中当事人陈述，本院确认如下案件事实： 一、2010年5月14日，原告黄媛（买受人）、熊玉宝（共有人）与被告鼎丰公司（出卖人）签订一份《郴州市商品房买卖合同》，主要约定：1、出卖人以出让方式取得位于郴州市××道××号编号为郴国用（2005）第030号的地块的土地使用权，土地使用面积16667.6平方米，使用权起始日期为2005年1月17日，其中非商业用地终止日期为2075年1月17日；2、买受人购买出卖人开发的位于郴州市××道××号××幢××号××房，房屋面积为135.82平方米，每平方米3158.1元，总房款为428933元。买受人以银行按揭方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款128933元，余款300000申请贷款。3、出卖人按照批准的规划，设计建设该商品房项目，布局调整趋向合理，因本项目为现房买卖，买受人签订合同即视为对本小区竣工之规划、设计认可。4、买受人的房屋按规划用途作住宅使用，买受人不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。5.出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制。自本合同生效之日起30日内，出卖人应向郴州市房产管理局办理合同备案。出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续。买受人不解除合同，出卖人按已付房款价向买受人支付3‰的违约金。双方签订合同后，原告按合同的约定支付购房款，被告鼎丰公司于2010年6月将房屋交付原告，此后被告鼎丰公司按照实际建筑面积退回多收缴的17306元购房款。2013年11月19日，被告鼎丰公司代郴州市北湖区地税局向原告开具销售不动产统一发票，载明房屋建筑面积为130.34平方米，价款为411627元。2014年11月28日，被告鼎丰公司办理涉案房屋的初始登记。 二、由于被告鼎丰公司未按期办理房屋初始登记等手续，“颐豪福邸”小区的业主与被告鼎丰公司产生矛盾。2014年9月28日，被告鼎丰公司与“颐豪福邸”小区业主代表签订一份《郴州市鼎丰房地产开发有限公司与颐豪福邸小区业主协议书》，载明：2014年9月14日，本小区召开了业主维权大会，大会选举了24位业主代表，与鼎丰公司董事长何尚怀就本小区的物业及其他事项达成如下协议：二、（1）鼎丰公司尽全力争取在2015年1月31日前将房产证、土地使用证及契税证全部办理好。如到期没有把三证办好，鼎丰公司按购房合同总价的5%补偿给业主。 三、2015年2月12日，原告委托被告鼎丰公司为其购买的房屋办理房屋产权的分证，同时向被告鼎丰公司缴纳房产证、国土证资料费及代办费用共计810元。 四、案涉房屋于2015年4月21日办理房屋产权证（权证号：郴房权证北湖字第7××9号、第7××0号），该证载明:房屋所有权人为黄媛、熊玉宝，共有情况共同共有。涉案房屋办理了土地使用权证（郴北国用2016第Ｓ××8号、第Ｓ××9号），该证载明：土地使用权人黄媛、熊玉宝，地类用途：综合用地；终止日期：2055年1月17日。 判决的理由与结果 本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，双方签订的《郴州市商品房买卖合同》合法有效，不违反法律、法规的强制性规定，双方应按协议全面履行各自义务。本院就双方争议焦点问题评议如下： 一、被告鼎丰公司是否存在逾期办证违约问题，原告能否依据《郴州市鼎丰房地产开发有限公司与颐豪福邸小区业主协议书》主张权利。原告与被告鼎丰公司签订的《郴州市商品房买卖合同》约定办理涉案房屋的初始登记时间，由于被告鼎丰公司未按期办理初始登记，其已构成违约，应按约定承担相应违约责任。因被告鼎丰公司未按约定办理初始登记，2014年9月28日，被告鼎丰公司与“颐豪福邸”小区的业主签订《郴州市鼎丰房地产开发有限公司与颐豪福邸小区业主协议书》，该协议书虽只有12位业主代表签字，但该协议标题表述的鼎丰公司相对方为“颐豪福邸”小区业主，并非业主代表，签名的12位业主也是在该协议书最后“业主代表签字”栏中签字；从内容来看，该协议书约定的是“颐豪福邸”小区业主与被告鼎丰公司之间的权利义务。原告作为小区业主，明确表示认同该协议书，即认可业主代表受托所处理的委托事务。综上，本院确认《郴州市鼎丰房地产开发有限公司与颐豪福邸小区业主协议书》对原告发生效力，原告可依据《协议书》主张权利。由于被告鼎丰公司未按《郴州市鼎丰房地产开发有限公司与颐豪福邸小区业主协议书》约定期限办理房产证、土地使用证及契税证，被告鼎丰公司存在逾期办证的违约行为。 二、原告要求被告办理70年土地使用权证的请求是否应当支持。被告鼎丰公司所建房屋的手续由有关行政部门批准，房屋所属土地使用权年限也由相关部门按照国家规定确定，不属于司法确认的范围，因此原告要求法院判决被告为其办理70年土地使用权证的诉讼请求，本院不予支持。 三、诉讼时效问题。被告鼎丰公司抗辩原告的起诉已过诉讼时效，根照《中华人民共和国民法总则》的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，被告鼎丰公司在《郴州市鼎丰房地产开发有限公司与颐豪福邸小区业主协议书》承诺办证的时间为2015年1月31日前，如到期未将三证办好，鼎丰公司按购房合同总价的5%补偿给业主，该约定逾期办证违约金为固定金额。原告依据该协议书主张权利，而该协议书自2014年就已签订。原告作为小区业主，对涉及与自身利益相关的权利应当积极行使，因此本院认定原告在业主代表签订协议时已知晓办证义务的最晚期限，但原告并未及时主张权利，故原告诉请逾期办证违约金的诉讼时效应自2015年2月1日开始计算，诉讼时效届满之日为2018年1月31日。现原告未提交证据证实在该期间内出现引起诉讼时效中止、中断的事由，故对被告鼎丰公司的抗辩理由本院予以支持。原告诉请逾期办证违约金已过法定诉讼时效。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决如下： 驳回原告黄媛、熊玉宝的诉讼请求。 本案案件受理费减半收取计65元，由原告黄媛、熊玉宝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  曹建强 二〇二一年七月二十九日 法官助理袁文舟 书记员何玮 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。 诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。