北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终5887号上诉人（原审被告）：安福强，男，1970年11月8日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：程伟，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李敬东，男，1966年12月19日出生，汉族，北京京西汽车教练场承包人，住北京市丰台区。被上诉人（原审原告）：王明月，女，1982年2月9日出生，汉族，北京京西汽车教练场承包人，住北京市丰台区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：唐飚，北京识广律师事务所律师。原审第三人：安福军，男，1973年8月5日出生，汉族，户籍地北京市西城区。原审第三人：尹家齐，男，1972年11月15日出生，汉族，户籍地北京市石景山区。上诉人安福强与被上诉人李敬东、王明月及原审第三人安福军、尹家齐房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初22149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人安福强之委托诉讼代理人程伟，被上诉人王明月及李敬东、王明月之共同委托诉讼代理人唐飚到庭参加诉讼。原审第三人安福军、尹家齐经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。安福强上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李敬东、王明月的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院对李敬东、王明月向安福军借款事实并未查清；2.李敬东、王明月分别书写了承诺书，二人对于涉案房屋的授权委托、出售、过户、抵押，包括未来准备自愿腾房等事实都非常清楚，不存在恶意串通。李敬东、王明月辩称，同意一审判决。安福军、尹家齐经本院合法传唤未到庭应诉亦未答辩。李敬东、王明月向一审法院起诉请求：1.确认李敬东、王明月与安福强于2015年6月11日签订的关于北京市丰台区长青路89号院15号楼2层201号（简称201号）房屋的存量房屋买卖合同无效，此房屋所有权仍归李敬东、王明月所有；2.判令安福强在解除201号房屋抵押手续后配合李敬东、王明月办理房屋过户手续，且有关过户费用由安福强负担；3.诉讼费、财产保全费、公告费由安福强承担。一审法院认定事实：李敬东与王明月于2007年9月29日登记结婚。2009年12月27日，201号房屋的所有权登记在李敬东名下。李敬东和王明月分别于2014年11月13日和2014年11月15日至北京市中信公证处在《委托书》上签名、按指印，该《委托书》载明：委托人李敬东、王明月，受托人安福军，委托事项：委托人系夫妻关系，委托人李敬东名下201号（房屋所有权证号：X京房权证丰字第XXXX号）房产一套，是委托人的夫妻共同财产。现委托安福军为委托人的代理人，在符合法律规定的条件下，代理本人办理上述房产的如下手续：一、办理该房产的查档及领取相关资料；二、代为办理该房产注销抵押登记手续，签署有关文件，领取房产证等相关资料；三、确定公平合理的市场价格并签订房屋买卖合同（包括办理网签手续及网签注销手续）；四、代办房屋产权的核验手续；五、办理产权过户登记手续；六、代缴相关税费；七、代收房价款；八、协助买方办理银行贷款；九、办理物业交割手续；十、其他与上述房产出售有关的一切事宜。代理人在其权限范围内及代理期限内签署的一切有关合法文件及行为，本人均予以承认，并由本人承担一切法律责任。受托有权转委托。委托期限为自本委托书签署之日起两年。2015年6月11日，安福军以李敬东（出卖人）名义与安福强（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定：李敬东将201号房屋出售给安福强，房屋建筑面积为149.20平方米，成交价格为1650000元。合同中付款方式、房屋交付、违约责任、税费负担、权属转移登记等内容均未作出约定。同日，安福军以李敬东名义与安福强签订《存量房交易结算资金自行划转声明》，并提交北京市国有土地房屋所有权转移登记申请书。同日，安福强获得201号房屋的购房发票，购房款为1650000元。2015年6月12日201号房屋的所有权转移登记至安福强名下，共有情况为房屋单独所有。2015年7月8日，安福强向安福军转账1600000元，庭审中，安福强主张该1600000元系201号房屋的购房款。2017年5月26日，安福强与中航信托股份有限公司签订《信托贷款合同》，约定安福强从中航信托股份有限公司处贷款330万元，借款期限为自实际放款日之日起12个月，贷款利率为年利率7.8%。同日，安福强与中航信托福分有限公司签订《房产抵押合同》，约定安福强以其名下位于北京市丰台区长青路89号院15号楼2层201房屋对上述《信托贷款合同》项下的借款向中航信托股份有限公司提供抵押担保。2017年7月19日，北京市中信公证分别作出（2017）京中信内经证字71645号公证书及（2017）京中信内经证字71646号公证书，分别对上述《信托贷款合同》和《房产抵押合同》进行公证，并赋予其强制执行效力。2018年11月15日，北京市中信公证处作出（2018）京中信执字01637号执行证书，载明：2018年3月15日，中航信托股份有限公司与北京蜜蜂汇金科技有限公司签订了编号为AVICTC2017ZMFHJ-ZQZR的《债权转让总协议》，约定中航信托股份有限公司将上述《信托贷款合同》项下的债权、《房产抵押合同》项下的抵押权转让给北京蜜蜂汇金科技有限公司。该执行证书确定：申请执行人北京蜜蜂汇金科技有限公司，被执行人安福强，执行标的为1、借款本金人民币3330000元。2、2018年5月1日至2018年6月1日期间的利息人民币21645元。3、自2018年6月2日起至全部债务实际偿还之日止的违约金（以借款本金为基数，按照每日千分之一计算）。4、公证费人民币3300元。2019年2月12日，北京蜜蜂汇金科技有限公司向法院申请强制执行，一审法院依法受理，执行案号为（2019）京0106执3083号。另查，2019年3月7日，一审法院查封201号房屋，查封期限3年，自2019年3月7日至2022年3月6日。2019年4月17日，李敬东就法院执行安福强名下201号房屋提出书面异议。一审法院认为，在案外人异议审查过程中，对于已经登记的不动产，应按照不动产登记簿判断所有权人。本案中，涉案房屋登记在安福强名下，应当视安福强为所有权人。李敬东、王明月关于涉案房屋为其所有的异议请求，在案外人异议审查程序中不能成立，法院不予支持。2019年5月22日，一审法院作出（2019）京0106执异544号执行裁定书，裁定驳回李敬东、王明月的异议请求。2019年5月20日，201号房屋的物业管理单位北京南宫恒业物业管理有限公司出具《居住证明》1份，载明：兹有201号房屋，李敬东自2006年7月购买此处房屋一直居住至今。本案诉讼过程中，经法院询问，安福强陈述购房时并未进入201号房屋看房。李敬东、王明月还提交荣信亿庭（北京）投资管理有限公司出具的《说明》1份，载明：荣信亿庭（北京）投资管理有限公司从2007年1月1号到现在一直主要经营二手房买卖业务。就2015年6月份北京市丰台区长青路89号院二手房单价分析，2015年北京市房价比较平稳。根据2015年5月到2015年10月已成交的案例分析丰台区长青路89号院的二手房实际可成交的单价应该在20000元至22000元之间。如果楼层装修好一些的话可能还能高一些估计可以卖到单价23000左右。安福强对此不予认可。庭审中，李敬东、王明月主张安福军系安福强的堂弟，安福强对此予以认可。庭审中，安福强提交承诺书2份，分别为：1.2014年7月25日落款承诺人为王明月且附有王明月身份证的承诺书，载明：经双方协商本人王明月郑重承诺本人王明月于2014.7.25日前和爱人李敬东与安福军共同前往北京市中信公证处办理抵押借款及委托公证手续，金额为300万元。如未按承诺履行，王明月同意由我安福军指定的人入住201号房屋，对债权行使保全措施，同时配合安福军办理以上房屋的过户手续，并协商确定还款方案，从7月25日起每月还款最低金额30万元整。2.2017年4月29日落款承诺人为李敬东的承诺书，载明：本人李敬东承诺于2017年4月29日24时前将房屋归还给产权所有人一事的协商结果告知产权所有人及其授权代理人，逾期不予告知，本人同意在2017年5月6日前腾空房屋并归还给房屋产权所有人，如上系本人在无任何外部压力下做出的承诺。安福强据此主张李敬东、王明月对201号房屋的交易情况已经知悉。王明月表示2014年的承诺书看着像是其本人签字，但当时比较相信安福军，安福军让怎么写就怎么写，承诺书里的300万元借款没有实际发生，不清楚2017年的承诺书是否为李敬东所签。庭审中，李敬东、王明月提交其于2014年11月13日与尹家齐签订的《借款合同》，并称该借款合同系与委托安福军出售201号的公证委托书一起办理的，借款未实际履行安福军没有权利私自违法侵害李敬东、王明月权益，当时李敬东、王明月着急借款，安福军让签的，李敬东当时表示一定不能卖房。另查，201号房上设有抵押，抵押权人为中航信托股份有限公司，登记时间为2017年6月2日。一审法院认为，当事人恶意串通，损害第三人利益订立的合同无效。本案中，安福军以李敬东名义与安福强签订《存量房屋买卖合同》中对于付款方式、房屋交付、违约责任、税费负担、权属转移登记等房屋买卖合同中的关键内容均未作出约定，且安福强在购买房屋前并未进入201号房屋看房，以上情况明显与正常的房屋交易过程不符。另，安福军作为代理人，在未经过李敬东和王明月同意的情况下以明显低于市场价格的价格将201号房屋出售给其堂哥安福强，且安福强主张的购房款晚于过户日期支付。综上，安福军以李敬东的名义与安福强签订《存量房屋买卖合同》，将案涉房屋转移登记至安福强名下，存在串通的故意，亦损害了李敬东、王明月的利益，属于恶意串通，损害第三人利益情形，李敬东、王明月要求确认案涉合同无效的诉讼请求，合法有据，予以支持。因201号房屋已被法院查封，故李敬东、王明月要求确权的诉讼请求，本案不予处理。李敬东、王明月关于解除抵押后协助办理房屋过户手续及过户费负担的诉讼请求，因201号房屋的抵押权人并非本案当事人，待抵押权事项处理完毕后，可另行主张，法院于本案中不予处理。关于安福强主张的在执行异议期间不应提起确权之诉一节，本案系房屋买卖合同纠纷，李敬东、王明月的诉求为确认合同无效，并非确权之诉，故法院对安福强的辩解理由不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：一、安福军代理李敬东与安福强于二〇一五年六月十一日签订的关于北京市丰台区长青路89号院15号楼2层201号房屋的《存量房屋买卖合同》无效；二、驳回李敬东、王明月的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的一致，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，李敬东、王明月出具委托书委托安福军出售201号房屋系为借款需要，现无证据证明二人存在出售房屋的意思表示。安福军以李敬东名义与安福强签订的存量房屋买卖合同，对于付款方式、房屋交付、违约责任及权属转移登记等关键内容均未作出约定，安福强购房前并未实地查看房屋，其交易价格也明显过低，购房款支付时间亦与一般房屋买卖交易存在较大差异。基于上述事实，安福军在出售房屋时存在恶意，其与安福强串通办理权属转移登记，侵害了李敬东、王明月的利益。为此，一审法院认定上述存量房屋买卖合同无效，本院不持异议。李敬东、王明月向安福军借款具体数额及还款情况，并非本案争议焦点，本案不予审查。王明月书写承诺书，系对办理抵押及委托公证的承诺，李敬东的承诺书系于某日前告知协商结果，承诺书的内容并不能证明二人自愿出售涉案房屋及腾房，对安福强相应上诉主张，本院不予采纳。安福军、尹家齐经传唤未到庭应诉，视为其放弃了答辩、举证质证等诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，安福强的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。公告费200元，由安福军、尹家齐共同负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费19650元，由安福强负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 李 淼审判员 刘 琨审判员 霍翠玲二〇二一年七月二十六日书记员 周 洁