河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终8448号上诉人(原审原告)：郑州华和物业管理有限公司，住所地郑州航空港区S102省道与新港七路交叉口东北角领航社区9-1-1101,统一社会信用代码91410100MA40MH2E8K。法定代表人：芦钦营，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：卢学钦，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张淑娜，河南安实律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：郑州航空港经济综合实验区银河办事处庙后安村村民委员会，住所地郑州航空港经济综合实验区银河办事处庙后安村。负责人：安书民，该村委会支部书记兼村长。委托诉讼代理人：申东莉，河南白贲律师事务所律师。上诉人郑州华和物业管理有限公司（以下简称华和公司）因与被上诉人郑州航空港经济综合实验区银河办事处庙后安村村民委员会（以下简称庙后安村委会）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院（2021）豫0192民初1526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制进行了审理。上诉人华和公司的委托诉讼代理人卢学钦、张淑娜，被上诉人庙后安村委会的负责人安书民及其委托诉讼代理人申东莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华和公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判支持庙后安村委会向华和公司支付物业费455985.48元及利息或发回重审；3.一、二审诉讼费由庙后安村委会承担。事实和理由：1.一审法院依据庙后安村委会在一审中提交的2016年度-2019年度租金汇总表所记载的内容，认定庙后安村委会尚欠付华和公司物业费254658.48元，属于认定基本事实不清，请求二审法院依法予以查清事实。双方签订的物业服务合同的到期日是2019年12月1日，即使用商铺租金抵扣物业费用，那么收取该商铺租金的截止时间最长也应截止到2019年12月31日。代表华和公司在2016年度-2019年度租赁汇总表上签字的卢学钦表示，该签字只是为了确认提交给庙后安村委会的数据信息，并不是对核算金额的确认，而且该核算金额确实存在错误。另案蒲庄村委会自认2020年1月1日后所有的商铺由其自己经营，不再委托物业服务公司管理，由此也可知2016年度-2019年度租金汇总表将部分租金计算至2020年以后与客观事实不符；2.一审法院依据庙后安村委会在一审中提交的2016年度-2019年度租金汇总表所记载的内容，认定华和公司已经收到庙后安村委会支付的1745922元物业费没有事实依据，请求二审法院予以纠正；3.一审法院不顾客观事实的存在，而且所认定的事实违反一般的认知规律，请求二审法院予以查清事实，依法改判维护华和公司的合法权益不受侵害。庙后安村委会辩称，1.商铺租赁汇总表并不显示商铺租金具体计算至何日，移交手续办理前商铺由华和公司托管经营，各个商户的租赁位置、面积、单价等租赁数据信息由华和公司掌握，该数据是华和公司单方汇总制作汇总表后于2019年12月27日交给庙后安村委会，并据此与庙后安村委会办理了正式结算手续，庙后安村委会认为物业费、租金最终结算应以该汇总表为准计算；2.物业合同及商铺托管合同主体是华和公司与庙后安村委会，交易双方有权自行约定物业费、商铺托管租金如何支付。双方应就物业合同中的两种法律关系互付账款，故双方有权合意以商铺租金抵扣物业费。庙后安村委会认为华和公司在上诉状中说所有费用需经三资账户是错误的，且其自身也没有将庙后安村委会所享有的商铺租金通过三资账户全部向庙后安村委会支付；3.庙后安村委会从未放弃调解解决问题的方式，华和公司枉顾租金抵扣物业费的合意及结算事实提起诉讼，严重侵害了庙后安村委会的合法利益。华和公司向一审法院起诉请求：1.判令庙后安村委会向华和公司支付2016年度至2018年度欠付的物业费649051.12元；2.判令庙后安村委会向华和公司支付2019年度欠付的物业费416789.12元；3、判令庙后安村委会向华和公司支付利息68082.76元（以649051.12元为基数，自2018年12月2日暂计算至2021年2月4日，之后至债务清偿之日止的利息按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算）；4.判令庙后安村委会支付华和公司利息24614.78元（以500145.12元为基数，自2019年12月2日暂计算至2020年12月9日，之后至债务清偿之日的利息按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算）；5.判令庙后安村委会向华和公司支付利息2820.27元（以416789.12元为基数，自2020年12月10日暂计算至2021年2月4日，之后至债务清偿之日的利息按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算）；6.以上金额共暂计人民币1161358.05元；7.本案诉讼费、保全费、保险费等和本案相关的费用均由庙后安村委会承担。一审法院认定事实：郑州航空港经济综合实验区银河办事处刘庄村委会、蒲庄村委会、庙后安村委会（甲方）与华和公司（乙方）共同签订《郑州航空港经济综合实验区银河办事处领航社区物业服务合同》，约定由华和公司为郑州航空港经济综合实验区银河办事处领航社区提供物业服务，服务内容包括对有关商业用房及其他合作服务项目进行管理，服务期限三年，自2016年12月1日至2019年12月1日，物业服务总面积166159.18平方米，住宅总面积136298.37平方米，商业总面积22562.96平方米，商业住宅套房每平方米0.98元/月，商业用房每平方米2元/月，公共服务用房服务费每平方米0.6元/月，物业服务费采取“包干制”，从签定协议之日起，乙方物业服务费从/年/月/日起计收，三个月内由物业公司垫资，在第四个月10日之前甲方付清三个月服务费，以后每季度支付一次，应于次月10日前付清，若甲方商业房收入不足以支付乙方的服务费时，缺额部分由刘庄、蒲庄、庙后安三个行政村向办事处借支垫付，本物业管理区域内业主共有的共用部位、共用设备及其他共有物业委托乙方经营，业主共有的公共区域、场所、共用设备设施等及其他物业经营收益全部纳入物业管理费。本合同终止后，甲乙双方应共同做好债权债务处理，包括物业服务费用的清算、对外签订的各种协议的执行等，乙方协助甲方做好物业服务的交接和善后工作。该合同甲方处由庙后安村原负责人安书均签名确认，加盖庙后安村委会印章，乙方处加盖华和公司印章，由卢学钦签名确认。合同签订日期落款时间为2016年12月1日。华和公司庭审中陈述卢学钦系华和公司监事，是郑州佳祥物业服务有限公司（以下简称佳祥公司）经理。华和公司于2017年3月13日注册登记成立。庭审中，双方均认可上述《郑州航空港经济综合实验区银河办事处领航社区物业服务合同》并非于合同落款时间2016年12月1日签订，而是后来补签，具体签订时间不明。华和公司另提供《物业管理服务补充协议》一份，协议载明庙后安村委会在领航社区共分配安置房684套，每套面积60平方米，合计建筑面积41040平方米，每平方米每月物业费单价为0.98元，每年物业费为482630.4元，公摊公共服务用房面积2432.6平方米，每平方米每月物业费单价0.6元，每年物业费17514.72元，分配商业用房建筑面积为7301.23平方米。该补充协议由庙后安村原负责人安书均签名确认并加盖庙后安村委会印章，未注明签订日期，庭审中双方陈述系在2019年12月份签订。华和公司另提供由庙后安村委会与华和公司确认的2016年度-2018年度《庙后安交物业费明细》、2019年度《庙后安交物业费明细》，显示2016年度-2018年度缴纳物业费851384.24元，拖欠物业费649051.12元，2019年度拖欠物业费500145.12元。上述明细单均未注明签署日期。庙后安村委会分别于2017年4月17日、2018年9月21日通过郑州航空港经济综合实验区银河办事处农村集体“三资”委托代理服务中心（以下简称三资服务中心）向郑州佳祥物业服务有限公司支付物业费447384.24元、204000元；于2019年2月2日、2020年12月9日委托三资服务中心向华和公司支付物业费200000元、83356元；以上合计934740.24元。华和公司对上述物业费用予以认可,并主张上述费用实际为收取的租金，经三资服务中心账户又转付给华和公司。另查明，2016年1月1日，郑州航空港经济综合实验区银河办事处刘庄、蒲庄、庙后安村委会与佳祥公司签订《郑州航空港经济综合实验区银河办事处领航社区物业服务合同》，约定由佳祥公司为领航社区提供物业服务，服务期限两年，自2015年12月1日至2017年12月1日。该合同由卢学钦签名确认，并加盖佳祥公司印章。2016年1月1日，庙后安村委会（甲方）与佳祥公司（乙方）签订《商铺委托经营管理合同》，约定甲方委托乙方对位于银河办事处12号安置区庙后安商铺共计7301.23平方米的商铺进行管理，商场铺位的委托经营期限为2年，2016年1月1日时起开始计算至2018年1月1日止，甲方在委托经营期限有权监督检查乙方的经营活动，乙方收取的房租按季度缴纳于甲方相应账户。华和公司于2019年12月27日向庙后安村委会出具2016年度-2019年度商铺租赁汇总表，载明2016年度-2019年度商铺实际出租应收租金为1745922元，实收租金750994元，欠付租金994928元。双方在汇总表中注明以下内容：四年应收房租金1745922元，四年应交物业费合计2000580.48元，四年欠物业费254658.48元；备注：租户交“三资”租金150000元，未付物业费。庙后安村安书均，华和公司卢学钦共同签名确认，并注明“情况属实”。庭审中，华和公司陈述系借用佳祥公司资质与庙后安村委会签订合同，实际履行物业服务合同主体为华和公司；庙后安村委会陈述实际提供物业服务的负责人为卢学钦、李喜芳（音），物业服务和商铺委托经营管理均由二人实际掌控。2019年1月29日，华和公司向卢学钦出具《授权委托书》，授权卢学钦作为该公司代理人，以公司名义签订12号地领航社区刘庄村、蒲庄村村、庙后安村各项物业合同，代理人在此过程中所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务华和公司均予以承认。一审法院认为，在庙后安村委会与佳祥公司、华和公司先后签订的两份《郑州航空港经济综合实验区银河办事处领航社区物业服务合同》中，卢学钦均签名确认，华和公司认可卢学钦系该公司监事，华和公司于2019年1月29日亦出具了《授权委托书》，授权卢学钦在处理履行物业服务合同中的一切事务，依据上述事实，本院认定卢学钦有权代理华和公司同庙后安村委会对物业服务费进行结算。依照华和公司向庙后安村委会出具的2016年度-2019年度租金汇总表所记载的内容，双方对物业费以及应收租金进行了结算，并以应收租金对物业费进行了抵扣，由庙后安村委会负责人与卢学钦进行了确认，应视为对物业费进行的结算，该结算对华和公司及庙后安村委会均产生法律效力。依照结算结果，至2019年12月27日，庙后安村委会尚欠付华和公司物业费254658.48元，庙后安村委会应予支付。庙后安村委会在结算后未及时向华和公司支付物业费，应当自结算之日（2019年12月27日）起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向华和公司给付利息，利息以254658.48元为基数，自2019年12月27日计算至2020年12月9日，之后利息以254658.48元为基数继续计算至实际清偿之日止。对华和公司诉讼请求中的超出部分，一审法院不予支持。依据庭审查明事实，庙后安村委会向华和公司支付的物业费实际为收取的租金，因双方已在结算中对全部应收租金予以抵扣，庙后安村委会要求扣除该部分物业费为重复计算，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、郑州航空港经济综合实验区银河办事处庙后安村村民委员会于判决生效之日起十日内向郑州华和物业管理有限公司支付物业费254658.48元及利息（利息以254658.48元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年12月27日计算至实际清偿之日止）；二、驳回郑州华和物业管理有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15252元，减半收取计7626元，由郑州华和物业管理有限公司负担5066元，由郑州航空港经济综合实验区银河办事处庙后安村村民委员会负担2560元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。华和公司庭后提交承租人安银辉于2020年1月1日与庙后安村委会签订的领航社区商铺租赁合同一份，证明：自2020年以后，庙后安村委会自行与租户安银辉签订租赁合同收取租金，但是一审法院判决所依据的2016年度至2019年度的租赁汇总表中有一部分包括2020年的租金，因此该租赁合同能够证明2016年度至2019年度的租赁汇总表中计算存在错误，一审法院依据该错误的汇总表所作出的判决有误，请求二审法院予以纠正。另外，该证据也能进一步证明华和公司向租户收取租金的截止时间为2019年12月31日，因为自2020年1月1日之后就由庙后安村委会向租户收取租金。庙后安村委会发表质证意见为：1.该份证据并非新证据，一审没有提交，以不应采信；2.该证据为复印件，真实性无法核实；3.即使该份证据为真实，从合同内容来看，是庙后安村与安银辉签订的租赁合同，安银辉并非华和公司与庙后安村委会租赁汇总表2016-2019年商铺租金统计中的承租人之一，庙后安村与第三人签订租赁合同的时间、租金等由该双方主体自行约定。该份证据与本案的租赁汇总表没有任何关联性，也证明不了华和公司的目的。本院二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故依照前述司法解释的规定，本案仍应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。本案争议双方通过法律行为创设了物业服务合同项下的民事权利义务关系，合同履行期限届满后，华和公司向庙后安村委会出具的2016年度-2019年度租金汇总表，其上记载欠付的物业费为254658.48元。目前，并无相反证据证明租金汇总表形成时，存在双方均知晓的误写、误算等误载不害真意情形。根据双方举示的证据，租金汇总表记载的下欠物业费金额，应当认定为双方根据各自的经济计划作出的最终结算数额。一审法院认定结算行为拘束争议双方，并以此为基础认定欠付物业费数额，处理适当，应予维持。一审法院已查明庙后安村委会委托三资服务中心向郑州佳祥物业服务有限公司和华和公司支付物业费，并对2016年度-2019年度商铺租赁汇总表中的内容予以引述，但此引述并不是认定华和公司已收取物业费的数额，华和公司上诉称一审法院认定华和公司已收取庙后安村委会支付的1745922元物业费，该说法并不客观，没有事实依据。华和公司主张截止2019年12月31日止应收租金为221520元，根据其提交的上诉状附件《庙后安2019年商铺年租赁明细》，上述主张的应收租金221520元对应的承租人分别为冯丽君、杨伟彬、安胜利和安英杰。庭审时，华和公司陈述：“安银辉的就是安胜利的，因为安胜利的在这个表里边是第一承租人，然后他转给了安银辉，实际经营者就是安银辉。至2016年开始就是安银辉一直在这经营”，上述陈述可得推知的是安银辉与安胜利存在租赁合同关系，而非安银辉和庙后安村委会存在租赁合同关系，而华和公司二审举示的租赁合同是庙后安村委会与张银辉签订，并非是由安银辉与安胜利签订。华和公司举示的租赁合同中承租人安银辉与冯丽君、杨伟彬、安胜利和安英杰是什么关系，没有其他证据相互印证，不能证明与本案有关联；同时，也不能否定2016年度-2019年度租金汇总表的法律效力。因此，该证据不予采信。综上所述，郑州华和物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8139元，由郑州华和物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 刘 皓二〇二一年七月二十日书记员 刘少楠