沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0104民初7144号原告：潘月，女，1985年9月4日出生，汉族，住址：辽宁省桓仁满族自治县桓仁镇六道河子村7组22号。委托代理人：李伟，辽宁显法律师事务所律师。被告：辽宁裕华机电设备有限公司，住所地：沈阳市大东区滂江街68号。法定代表人：李玉洪，该公司经理。委托代理人：韩佳运，男，1988年5月17日出生，汉族，住址：沈阳市铁西区南七东路10甲1号5-7-1。第三人：梁吉国，男，1962年1月23日出生，满族，住址：辽宁省桓仁满族自治县桓仁镇文化路12栋6-4-8。第三人：徐延玲，女，1963年1月30日出生，汉族，住址：辽宁省桓仁满族自治县桓仁镇文化路12栋6-8。第三人：桓仁满族自治县黑沟乡石虎子采石场，住所地：桓仁满族自治县黑沟乡石虎子村。投资人：李国勇，职务：经理。原告潘月与被告辽宁裕华机电设备有限公司、第三人梁吉国、徐延玲、第三人桓仁满族自治县黑沟乡石虎子采石场（以下简称“采石场”）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告潘月及其委托代理人李伟、被告委托代理人韩佳运、第三人徐延玲到庭参加诉讼，第三人梁吉国、第三人采石场经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告诉称：大东区法院（2020）辽0104执异120号执行裁定书违背了《物权法》第十五条的规定，应当予以撤销该执异120号裁定书。2007年8月17日，姚大林与卖方粱吉国签订了《房屋买卖协议书》（见协议书）房址：4-1号，之后一直长期居住在此至今（见顺城社区居委会居住证明）。2005年12月15日粱吉国妻子徐延玲给姚大林出具收据，收到姚大林卖方款13万元（见收据）卖方给付了全部房款。姚大林付款时我俩尚不认识，我们是2012年结婚，2017年离婚，如何付款我不了解。2011年2月24日出让方梁吉国将已取得的上述房产的所有权证书交给了买受方姚大林（见房权证桓仁县字第20110200313号）。上述证据，原审均已查明，本案买卖双方已实际履行，合同成立生效。而尚未登记，事出有因。原告请求出卖人办理不动产转让登记出卖人梁吉国于2012年5月24日被刑拘羁押在监狱，无法亲自到房产过户登记窗口签章，原告怎么积极都无济于事。徐延玲证明是梁吉国经常出差，亦证明非原告自身原因影响暂时尚未登记。上述两个事实的证据足可以推翻原裁定。原审裁定认为：“在三个多月时间里，潘月未积极主张办理过户登记，应属消极不行使登记权利，既没有事实证据，又没有法律依据。本案原告实属善意取得，依法“未经登记，不得对抗善意第三人”。第一，原告的确为解决居住条件而需，第二原告支付了合理的对价款13万元，第三转让的《房屋买卖合同书》合法成立生效，未登记是卖方出现刑拘影响过户登记，实属客观原因所致。这不是原告的过错，过户登记取决于卖方是否主动，或双方共同合意。综上所述，依据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条：原告对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，符合（一）在法院2013年查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同；（二）在查封之前已合法占有了该不动产；（三）已支付全部价款13万元；（四）非因原告自身原因而未办理过户登记。从上述四个方面进行审查，审裁定确实有误。特此提起民事诉讼，请求撤销沈阳市大东区人民法院（2020）辽0104执异120号执行裁定书；诉讼费用由被告承担。被告辩称：我方认为裁定没有问题符合法律规定。离婚协议书里房产处理并不能证明房产所有权，离婚双方无权处置第三人的房产。收据收款人并非房主而是买卖协议中的乙方，该买卖协议书，乙方为徐延玲与姚大林共同签字，我方有理由认为，原告与被告梁吉国恶意串通转移财产。针对收据中13万元2005年收到的我公司不予认可，原告应该提供相应的转账记录，或存取款记录且2005年双方以完成交易，为何时至今日尚未办理更名手续。据了解，被告梁吉国在押时间仅7-8年左右，原告有充分的时间自签定协议后办理更名手续，因此我方认为该房产所有权人并无因此转移该房产所有权，原告可以以债权的名义向被告梁吉国寻求司法救济，与本案无关。房证于2011年2月24日登记，如在2005年竟已经完成交易办房证时就可办理变更手续，时至今日。已过去10年之久原告均没有采取过法律途径，要求梁吉国更名过户，我方认为，原告不符合法律中所写明的无过错，因此对2005年的买房行为不予认可。社区是通过房屋买卖协议书认定的2005年购买房产，并不能证明物权及协议书的签订日期，其次情况说明职能证明原告在此房居住，但证明不了原告对该房产享有物权根据物权法相关规定不动产以登记为要件，并以已占有为物权的要件。票据缴款人均显示梁吉国，如原告真于2005年购买应该以当时就办理相关的变更手续，因此乙方证据更能够证明该房产为梁吉国所有。第三人梁吉国未予答辩。第三人徐延玲辩称：我与梁吉国系夫妻关系，梁吉国于2014年被判处有期徒刑，2001年左右购买时是现房，2001年签订了买卖合同，2002年收房。我与梁吉国于2005年12月15日将案涉房产卖给姚大林，姚大林现金给付房款13万，我将房屋交付给姚大林。收据由我书写，房屋买卖协议为本人签字。2011年房本下来后就将原件交付给姚大林了，姚大林和我们约定办理房屋过户。因为梁吉国经常出门，多次约定不能到场，未能办理过户手续。第三人采石场未予答辩。根据原告出示的证据，结合原、被告及第三人发表的质证意见及在庭审中的陈述，本院认定事实如下：辽宁裕华机电设备集团有限公司（2015年11月名称变更为辽宁裕华机电设备有限公司，原告）与梁吉国（被告）、采石场（被告）追偿权纠纷一案，本院于2012年6月作出（2012）大东民三初字第581号民事判决书，判决梁吉国给付辽宁裕华机电设备集团有限公司到期租金及利息150836.80元、未到期租金667004元；采石场对梁吉国全部给付款项的一半承担连带责任。后辽宁裕华机电设备集团有限公司向本院申请执行，执行案号为（2013）大东执字第643号，执行过程中，本院于2013年10月9日依法查封梁吉国与妻子徐延玲名下坐落于4-1号房屋档案（面积71.63平方米）。潘月向本院提出书面异议。请求解除对4-1号房产的查封。本院于2020年7月8日做出(2020)辽0104执异120号执行裁定书。裁定驳回潘月异议。潘月不服该裁定，诉至本院。另查，梁吉国与徐延玲系夫妻关系，2005年12月，徐延玲向姚大林出具收据，写明收到姚大林买房款13万元，桓仁镇顺城街1组一栋4单元4楼4-1室，并将案涉房屋交付姚大林。2007年8月10日，梁吉国（甲方）与姚大林（乙方）签订房屋买卖协议。约定甲方于2005年12月以13万元价格将案涉房屋转让给乙方；待甲方付清房屋贷款后做房屋过户手续，办理过户发生的一切税费均由甲方承担。梁吉国、徐延玲于2011年2月24日取得案涉房屋所有权证书，将案涉房屋所有权证书交给姚大林。2012年5月24日，梁吉国因涉嫌集资诈骗被刑事拘留。另查，姚大林与潘月于2012年2月6日登记结婚，2017年10月26日离婚，离婚协议约定案涉房屋归潘月。上述事实，有房屋买卖协议、收条、居住证明等证据已经当事人当庭质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。本案中，徐延玲于2005年12月向姚大林出具收到13万元买房款的收据，并将案涉房屋交付姚大林，虽未签订房屋买卖协议，但买卖双方已各自履行支付房款及交付房屋义务。后梁吉国于2007年与姚大林签订房屋买卖协议，确认已于2005年12月将案涉房屋以13万元价格转让给姚大林，并约定在梁吉国付清房屋贷款后办理房屋过户手续，可以认定姚大林与梁吉国签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，不违法法律、行政法规强制性规定，房屋买卖协议合法有效，房屋买卖协议签订时间在2013年10月9日本院查封之前，并已支付全部价款。被告抗辩其有理由认为原告与梁吉国恶意串通转移财产，但未提交相关证据佐证，本院不予采信。结合徐延玲所述交付房屋时间，并依据原告提交的案涉房屋所在社区居委会出具的居住证明，可以认定买受人合法占有不动产时间在2013年10月9日本院查封之前。案涉房屋所有权证书于2011年2月24日核发，具备办理房屋过户登记条件，徐延玲自述姚大林多次约定办理房屋过户手续，但因梁吉国未到场未能办理，后梁吉国于2012年5月24日被刑事拘留，非因买受人自身原因未办理过户登记，综上，案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，买受人在支付全部购房款并实际合法占有案涉房屋的情况下，享有通过请求出卖人协助办理案涉房屋过户登记手续而取得该房屋所有权的物权期待权，应优先于被告享有的普通金钱债权予以保护，原告依据离婚协议约定。行使买受人姚大林合同权利，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定,判决如下:不得执行桓仁镇顺城街1组一幢4单元4-1号房屋；案件受理费2900元，由原告潘月承担。本院(2020)辽0104执异120号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长  王岩妍审判员  马玉红审判员  彭佳妮二〇二一年七月六日书记员  王 悦