湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0503民初1356号原告：邵阳县天成物业管理有限公司，住所地为邵阳县塘渡口镇振羽新区鑫禾印象住宅小区C栋102.103门面。法定代表人：刘晓霞。委托诉讼代理人：黄送梅，湖南振威律师事务所律师。被告：谢文彬，男，1991年2月21日出生，汉族，住邵阳市北塔区。委托诉讼代理人：谢卫，男，1970年4月17日出生，汉族，住邵阳市北塔区。原告邵阳县天成物业管理有限公司与被告谢文彬物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邵阳县天成物业管理有限公司委托诉讼代理人黄送梅、被告谢文彬及其委托诉讼代理人谢卫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵阳县天成物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2017年8月1日至2020年10月1日物业管理费6203元（顺延照计）；2.判决被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2020年9月30日应支付滞纳金为3350元（顺延照计）；3.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：位于邵阳市大祥区××路××小区由重庆邦凯房地产开发有限公司邵阳大祥分公司开发。被告于2014年6月18日与开发商重庆邦凯房地产开发有限公司邵阳大祥分公司签订了《商品房买卖合同》，购得嘉林国际1栋1单元5层0105003号房。2016年11月26日，原告与重庆邦凯房地产开发有限公司邵阳大祥分公司签订了《邦凯·嘉林国际商住楼物业管理合同》，协议期限三年，自2016年12月1日起至2019年11月30日止。2017年7月18日，原告与被告签订了《嘉林国际前期物业管理服务协议》。业主委员会成立后，2019年10月1日原告与邵阳市嘉林国际小区业主委员会重新签订了《嘉林国际物业服务合同》，协议期限一年。合同中均约定原告向被告提供物业管理服务，被告房屋建筑面积136.04㎡，物业服务费按建筑面积1.2元／㎡／月的标准向原告缴纳，如被告逾期付款应根据欠款金额从逾期之日起按应缴费用的3‰的标准向原告支付滞纳金。合同生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告未依约向原告缴纳物业管理费，自2017年8月1日至2020年10月1日，被告共欠物业费6203元，滞纳金3350元，原告多次对其书面或上门催缴，均无效果。故原告提起诉讼。被告谢文彬辩称：1.2017年，由于原告未将下水道处理好，导致被告房间开了一个大孔，家中进水，物品遭到损坏，在水中浸泡了约7日。被告找到原告公司经理，经理说没有权限要问老板，等待一年也没有结果，后来又发生同样的进水问题。2018年被告多次找原告公司协调，原告方均要被告等待答复，结果等来本次诉讼；2.被告与原告协商过如果没有将下水道问题处理好则停止缴物业费，原告未告知被告未交物业费的后果；3.下水道倒灌前房子仅装修了60%，现未在该小区居住，没有见到过该书面催缴通知，因倒灌导致被告无法正常装修和居住，被告外出住房的费用应当由原告承担。本院经审理认定事实如下：被告谢文彬系邵阳市大祥区雪峰南路邦凯·嘉林国际小区1栋1单元503号房的业主，于2014年6月18日与重庆邦凯房地产开发有限公司邵阳大祥分公司（以下简称邦凯大祥分公司）签订《商品房买卖合同》，所购建筑面积为136.04㎡。2016年11月26日，原告邵阳县天成物业管理有限公司（以下简称天成公司）与刘洪签订《邦凯·嘉林国际商住楼物业管理合同》，约定原告为座落于邵阳市雪峰路（大祥区政府旁）嘉林国际商住楼提供物业管理服务，协议期限为三年（自2016年12月1日起至2019年11月30日止），到期新立合同；管理服务费收取标准为对于已销售且已入住部分按1.2元/㎡及以上标准向业主收取，已接收房未入住的按标准的90%收取。2017年7月18日，原告天成公司（甲方）与被告谢文彬（乙方）就邦凯·嘉林国际小区1栋1单元503号房物业管理签订了《嘉林国际前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供物业管理服务，有效期自2016年12月8日至2018年12月7日止，此间，如甲方与邦凯大祥分公司签订的《物业管理合同》失效，则此合同同时失效；乙方在规定时间内按统一要求对所购房屋进行检查验收、签字确认、交纳半年物业管理费及相关代收费并签订本协议后，领取住房钥匙、使用说明书、质量保证书及其他管理规定文件；甲方为乙方办理入住手续；按照1.2元/㎡的标准每季度末月的21号至月底收取物业管理费，建筑面积在未办理房产证之前以商品房买卖合同约定的为准；接房后未入住或未按通知时间接房，其物业管理服务费按80%收取；该协议第八条：“（三）乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理费等有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按应交费用的3‰按日收取滞纳金，逾期一个月以上不交物业管理服务费等费用的，甲方可向人民法院起诉”。2019年10月1日，邵阳市嘉林国际业主委员会（甲方）与天成公司（乙方）签订《嘉林国际物业服务合同》，合同期限自2019年10月1日至2020年10月1日，物业管理费收费标准为住房产权证（建筑名称）1.2元/㎡/月，合同第四章第三条约定：“甲方所代表的各位业主，不按本协议收费标准和时间交纳物业管理费等有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按应交费用的3‰按日收取滞纳金，逾期一个月以上不交物业管理服务费等费用的，乙方可向人民法院起诉”。自2017年8月1日起，被告认为原告未能及时对下水道倒灌进行处理，未履行物业管理服务义务，导致被告家中物品受损，余下装修亦无法进行，遂停止缴纳物业管理服务费。但停止缴费期间仍享受物业管理服务，2019年12月22日被告谢文彬经原告书面催缴后，仍拒绝依约履行缴纳物业管理费的义务，现合同期限已过，被告尚欠原告物业管理服务费6203元。以上事实，有原、被告的陈述、《商品房买卖合同》、《邦凯·嘉林国际商住楼物业管理合同》、《嘉林国际前期物业管理服务协议》、《嘉林国际物业服务合同》、物业缴费通知单等证据在案佐证，足以认定。本院认为，本案是一起物业服务合同纠纷。原告邵阳县天成物业管理有限公司与被告谢文彬及邵阳市嘉林国际业主委员会签订的《嘉林国际前期物业管理服务协议》《嘉林国际物业服务合同》，系双方的真实意思表示，合法有效，原、被告双方当事人应全面履行合同约定的义务。对原告诉请被告谢文彬立即支付截止2020年10月1日的物业费6203元，本院予以支持。被告谢文彬所述原告未尽物业管理服务条例的义务，现未在小区居住的答辩意见，因无相关证据佐证，本院不予认可。但原告在合同履行过程中亦有不完善之处，对原告要求被告谢文彬按照每日3‰支付逾期付款的滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告谢文彬在本判决生效后五日内向原告邵阳县天成物业管理有限公司偿还拖欠的物业费6203元；二、驳回原告邵阳县天成物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告谢文彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  袁晓光二〇二一年七月三十日书记员  马喜艳附相关法律条文：《最高人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务公司请求支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务公司已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。第一民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。第二民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第三民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。