北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终10373号上诉人（原审原告）：港铁（北京）商业设施管理有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：何家华，董事长。委托诉讼代理人：田滨，北京金诚同达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈艺惠，北京金诚同达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：绫致时装（天津）有限公司，住所地天津新技术产业园区。法定代表人：王沛德（ALLANWARBURG），总经理。委托诉讼代理人：张雨辰，女，绫致时装（天津）有限公司员工。委托诉讼代理人：赵贝贝，女，绫致时装（天津）有限公司员工。上诉人港铁（北京）商业设施管理有限公司（以下简称港铁公司）因与被上诉人绫致时装（天津）有限公司（以下简称绫致公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2021）京0101民初10246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审独任制，开庭对本案进行了审理。上诉人港铁公司之委托诉讼代理人田滨、陈艺惠，被上诉人绫致公司之委托诉讼代理人张雨辰、赵贝贝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。港铁公司上诉请求：撤销一审判决第四项，改判绫致公司向我公司支付我公司断电后至合同解除之日（即2020年7月3日至同年8月14日期间）的租金233032.05元、管理费48548.29元，2020年8月15日至同年9月2日期间的房屋占用费124855.8元及违约金609000元、滞纳金43358.34元、律师费40000元，以上合计1098794.48元，并承担本案一、二审案件受理费。事实与理由：一、一审判决认定我公司自认于2020年7月2日对绫致公司所租北京市东城区东直门外大街48号“北京银座商场L3层10/11/12号商铺”（以下简称涉案商铺）采取断电措施，并于2020年8月14日上锁以及我公司自认于2020年8月15日将涉案商铺上锁，属认定事实错误。1.我公司在解约律师函中明确要求绫致公司在2020年8月14日23点59分之前将涉案商铺恢复原状返还，绫致公司于2020年8月14日将该商铺上锁并将钥匙交还我公司，并非我公司上的锁。我公司也从未认可将涉案商铺上锁。2.绫致公司未按照律师函的要求将涉案商铺恢复原状返还给我公司，直至2020年9月2日才将部分物品搬离涉案商铺，但仍遗留物品在商铺内，且至今未将涉案商铺恢复原状，故其理应支付合同解除后至2020年9月2日期间的商铺占用费。二、一审判决认定我公司自认于2020年7月2日对涉案商铺采取断电措施，故2020年7月2日之后至合同解除前的租金及管理费，绫致公司不应支付，缺乏法律依据。绫致公司自2020年2月开始拖欠租金、管理费及其他杂费，在我公司给予其租金及管理费优惠政策，并多次催交后，仍未按期交纳。我公司在催交并事前告知将采取断电措施的情况下，绫致公司在合理期限内仍未交纳减免后的租金、管理费及其他杂费，我公司于2020年7月2日采取断电措施属于行使合同履行抗辩权，合法有据。一审判决不支持我公司主张的2020年7月2日之后至合同解除前的租金、管理费缺乏法律依据。三、一审判决认定疫情发生后绫致公司才开始拖欠租金及管理费，综合考虑疫情期间的防疫措施及银座商场的营业状态，绫致公司基于我公司的断电行为，行使同时履行抗辩权，亦属合理，故对我公司主张的违约金及滞纳金不予支持，系适用法律错误。我公司作为二房东，在承受巨大运营压力的情况下，积极响应国家号召，主动给予绫致公司4个月的租金减免一半、管理费减免三分之一的优惠政策，但绫致公司仍未按我公司给予的宽限期交纳优惠后的租金及管理费等其他费用，给我公司造成巨大损失。绫致公司主观上存在恶意，构成违约，应当承担支付违约金、滞纳金及律师费等违约责任。绫致公司辩称：同意一审判决，不同意港铁公司的上诉请求。1.一审判决认定港铁公司擅自切断涉案商铺水电供应的事实清楚，我公司未按照合同约定交纳各项费用系因疫情原因导致，不宜也不应认定为违约。在双方就费用减免事宜无法达成一致的情况下，港铁公司于2020年7月2日擅自采取断电措施导致我公司无法正常经营，有违诚信，实属不妥，由此导致我公司无法使用涉案商铺，此期间的各项费用不应由我公司负担。2.一审法院适用法律没有错误。我公司在疫情及相关防控措施发生之前，并无拖欠租金的行为。我公司欠付租金的行为均发生在疫情及防控措施之后，且双方关于疫情之后是否减免租金及如何减免租金一直处于协商过程中。一审法院按照80%的标准判定我公司所应承担的费用金额，远超公平原则下五五分担的比例，裁判结果本来就偏向于港铁公司一方。3.港铁公司作为商业管理公司，与产权方的关系为授权经营，即作为实际经营管理者代替产权方进行招商、运营以及代为收取租赁合同项下的约定款项，产权方向其支付相应的管理费作为对价，其与产权方的关系并非其所称的“二房东”。港铁公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《租赁合同》及《续租协议》于2020年8月14日解除；2.判令绫致公司支付拖欠租金1083870.97元、管理费225806.45元；3.判令绫致公司支付拖欠上述费用的滞纳金，以各期应支付租金及管理费之和为基数，按照日0.03%的标准，自各期上述费用应支付之次日计算至实际给付之日；4.判令绫致公司按照每日13533.34元的标准支付2020年8月15日至涉案商铺恢复原状之日的房屋占用费；5.判令绫致公司支付违约金609000元；6.判令绫致公司将涉案商铺恢复原状；7.判令绫致公司支付律师费40000元。一审法院认定事实：2015年12月9日，港铁公司（甲方、出租方）与绫致公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案商铺，面积约700平方米租予乙方使用；乙方经营用途为服饰类，经营品牌为only/veromoda/jackjones；租赁期限3年，自2015年12月9日至2018年12月8日；乙方应向甲方每月支付保底租金/提成租金；乙方须按月向甲方或甲方聘用的物业管理公司支付商场管理费；履约保证金782538元，合同履行期届满，乙方无违约事由的前提下，甲方无息退还乙方；乙方须于每个日历月3号之前向甲方支付当月保底租金，如乙方在付款期限届满日后7日内仍未支付，乙方须从到期日第二天起按日加付其欠款款项0.03%的滞纳金，直至付清所有欠付款项。乙方须于每个日历月3号之前向甲方或管理单位支付当月商场管理费，如在付款期限届满日后7日内未支付，须从到期日第二天起按日加付其欠款款项0.03%的滞纳金，直至付清所有欠付款项；若乙方拖欠甲方任何款项部分或全部超过30天，甲方有权解除合同，收回租赁场地，并随时扣留并出售乙方商品或其他财产；除法律规定及本合同另有约定外，甲乙双方均无权提前解除本合同。若乙方要求提前退租，甲方可以同意退租，除双方届时就退租赔偿事宜另有书面约定外，甲方有权立即没收乙方租金保证金，要求乙方缴清所欠费用以及另行支付按退租当年（本合同提前终止当年）标准计算的相当于3个月保底租金及管理费数额的违约金，赔偿有关重新出租之中介费、行政费及其他费用；若乙方违反租赁合同项下任何付款责任，或未能遵守、履行任何其他条文、协议、规定、条件，甲方有权按照租赁合同的规定暂停租赁场地水、电、煤气、电讯供应或其他服务，及采取任何甲方认为合适的其他措施、行动，直至前述行为改正，乙方支付所有因此而引起的费用（包括但不限于重新接驳水、电、煤气、电讯供应的费用），但甲方必须在采取上述行动前两天给予乙方书面通知；乙方无权因甲方采取上述行动而追讨责任及/或损失。另，上述合同附件四《标准租赁条款》载明：若乙方拖欠租金、管理费、其他杂费，甲方索取的滞纳金应自租金、管理费、杂费应付之日计算，直至乙方付清逾期未付款项为止；乙方须在租赁期结束前或因任何原因提前结束前，把租赁场地连同其所有附属物、装置、附加物，按租赁合同规定，以交付乙方使用时的状态交还甲方；如乙方在租赁期届满时或甲方关于提前解除合同的通知书所要求之规定日期届满时未获得甲方同意继续占用租赁场地，甲方有权按日向乙方收取两倍租金及商场管理费作为违约金，且乙方须支付租赁场地内之一切杂费；租赁场地或其任何部分，在租赁期内因火灾、台风等天灾、不可抗力、灾难或政府指令因素而遭受破坏、损毁或不能进入，导致租赁场地或其他任何部分不适合使用或占有，乙方可在租赁场地遭破坏、损毁或不能进入的日期起根据破损性质及程度停止支付全部租金或按合理比例计算相应减免租赁场地的租金，直到租赁场地完全重建、重修或可以进入；由于违约方的违约行为导致守约方经济或商业损失（包括但不限于诉讼费、律师费及其他费用），违约方须如数赔偿。合同到期后，港铁公司（甲方）与绫致公司（乙方）签订《续租协议》，约定：延长租赁期限，续租期为2018年12月9日至2021年12月8日。经营品牌变更为Veromoda、jack&jones；租金变更为保底租金每月168000元（含税），提成租金按每月全部含税营业额的18%计算，每月应付租金按保底租金及提成租金作比较，以高者为准计收；管理费每月35000元。除以上条款外，《租赁合同》项下所有条款在甲乙双方间继续有效。合同履行期间，绫致公司共向港铁公司交纳了履约保证金782538元，亦向港铁公司交纳了商场管理费。绫致公司已将租金及管理费交纳至2020年1月31日，此后未交纳。港铁公司多次向绫致公司发送催缴函及律师函，要求绫致公司按照其优惠政策及时交纳租金，否则将取消优惠政策并暂停电力供应。2020年8月4日，港铁公司向绫致公司发送律师函表示，涉案合同及续租协议将于2020年8月14日解除，取消对涉案商铺的租金管理费优惠政策，绫致公司应及时交纳租金、管理费、电费、滞纳金等，并于2020年8月14日23:59前履行清运现场、恢复原状及返还、变更或注销证照等义务。上述律师函绫致公司于2020年8月6日签收。双方均认可2020年8月底，绫致公司将涉案商铺内的物品搬出。一审审理中，绫致公司提交双方的电子邮件往来记录，欲证明：其不存在拒绝腾房的主观恶意，系在获得港铁公司许可后，与港铁公司沟通后续经营条件，并做好随时恢复营业准备。电子邮件显示，至港铁公司发送解除通知前，双方一直在对租金及管理费的减免、支付方式进行沟通，但始终未达成一致意见。此后，其于2020年11月12日向港铁公司发送邮件再次告知其支付租金、管理费的方案，港铁公司于2020年12月1日回复经综合评定后，未予批准，同时港铁公司该封邮件还载明：绫致公司违约在先，应承担违约责任，清交欠款，没有协商空间；绫致公司要在原有合作条件申请继续经营，但需要在清交欠款的前提下；对绫致公司提出的中厅场地支持，无法给予。经质证，港铁公司对电子邮件的真实性认可，证明目的不予认可。关于涉案商铺断电、锁门一节，绫致公司提交涉案商铺照片及微信聊天记录，欲证明：港铁公司于2020年7月2日将涉案商铺断电、上锁。港铁公司对照片的真实性认可，但表示其仅系于2020年7月2日采取断电措施，并未将涉案商铺上锁，而是绫致公司自行上锁后给了其1把钥匙。按照惯例其应该是在收铺时锁门，故其应在2020年8月15日上锁。关于恢复原状一节，港铁公司提交2006年绫致公司承租涉案商铺时双方签署的物业交接确认单，欲证明：绫致公司承租时涉案商铺为毛坯状态；提交涉案商铺现状照片，欲证明绫致公司物品已搬离，但尚未恢复原状。绫致公司对该确认单真实性认可，亦同意恢复至毛坯状态，但表示需要港铁公司配合开锁通电。关于律师费，港铁公司提交其与北京金诚同达律师事务所签订的《诉讼案件专项代理合同》及支付律师费发票、支票，证明已支出律师费40000元。另，双方均认可涉案银座商场于疫情期间一直开门营业，但营业时间有所缩短。1月26日至3月29日期间为上午10点至下午6点，3月30日至4月16日期间为上午10点至晚8点，4月17日后，恢复正常，为上午10点至晚10点。绫致公司经营服装，在此期间未停业。但绫致公司提交银座商场照片及其自行统计的营业额情况，表示受疫情影响，银座商场经营环境恶劣，几乎没有客流量，其营业收入明显减少，应减免租金。港铁公司对该证据的关联性及证明目的不予认可。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方签订的《租赁合同》及《续租协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当全面履行自己的义务。根据已查明事实，绫致公司自2020年2月1日起拖欠租金，港铁公司于2020年8月4日向绫致公司发出解除函，表示涉案合同于2020年8月14日解除，绫致公司于2020年8月6日签收该函。现双方当事人均同意涉案合同于2020年8月14日解除，故港铁公司要求确认《租赁合同》及《续租协议》于2020年8月14日解除的诉讼请求，法院予以支持。根据已查明事实，港铁公司自认其于2020年7月2日对涉案商铺采取断电措施，并于2020年8月14日上锁，鉴于绫致公司承租涉案商铺用于经营服装，港铁公司断电后，已无法从事经营活动，绫致公司承租涉案商铺的租赁用途受到影响，故2020年7月2日之后至合同解除前的租金及管理费，绫致公司不应支付，但2020年7月2日之前拖欠的租金及管理费应予支付。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金的，人民法院可以进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。鉴于受疫情影响，绫致公司营业收入确有所下降，其请求对租金、管理费予以减免，故对于上述租金法院将综合考虑合同履行情况、双方损失及疫情因素，按照公平原则对其应支付的租金数额依法予以酌定，关于管理费，参照租金予以酌定。绫致公司交纳的履约保证金应予抵扣上述租金、管理费。承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。鉴于绫致公司于疫情发生后方才开始拖欠租金及管理费，综合考虑疫情期间的防控措施及银座商场的营业状态，绫致公司经营情况，其并非故意拖欠租金，港铁公司要求其支付违约金及滞纳金，缺乏依据，且虽然在2020年7月20日之后北京市降低疫情防控等级，但港铁公司已对涉案房屋采取断电措施，双方仍在协商租金减免事宜，绫致公司基于港铁公司的断电行为，行使同时履行抗辩权，亦属合理，故港铁公司要求绫致公司支付违约金及滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。合同约定，由于违约方的违约行为导致守约方经济或商业损失（包括但不限于诉讼费、律师费及其他费用），违约方须如数赔偿。港铁公司要求绫致公司支付的律师费，实为要求绫致公司承担的违约责任，故对港铁公司此项诉讼请求，法院亦不予支持。关于港铁公司要求绫致公司支付2020年8月15日至涉案商铺恢复原状之日的房屋占用费并将涉案商铺恢复原状一节，港铁公司自认于2020年8月15日将涉案商铺上锁，此后绫致公司并未实际控制使用涉案商铺，故港铁公司要求绫致公司支付上述期间房屋占用费的诉讼请求，法院不予支持。合同约定合同终止或解除时，绫致公司负有对涉案商铺恢复原状的义务，故港铁公司要求将涉案房屋恢复原状的诉讼请求，于法有据，法院予以支持，绫致公司亦同意恢复，法院照准。据此，一审法院判决：一、确认港铁（北京）商业设施管理有限公司与绫致时装（天津）有限公司签订的《租赁合同》及《续租协议》于2020年8月14日解除；二、绫致时装（天津）有限公司于判决生效后7日内向港铁（北京）商业设施管理有限公司支付欠付租金671540元、管理费139904元（绫致时装（天津）有限公司交纳的履约保证金782538予以折抵，尚须支付28906元）；三、绫致时装（天津）有限公司在判决生效后15日内，将位于北京市东城区东直门外大街48号“北京银座商场第L3层10/11/12号商铺”恢复至毛坯状态，并将渣土清运干净；四、驳回港铁（北京）商业设施管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方对一审判决认定的事实并无异议，且并未提交新证据，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。港铁公司主张一审判决未认定其于2020年4月至6月向绫致公司发送的部分函件，并主张在上述函件中已明确表示如果绫致公司不按时交纳欠费，将会停止涉案商铺电力供应。绫致公司称其在一审时已经就港铁公司出具的函件进行过质证，函件显示的收件人均不是双方合同约定的收件人（涉案商铺店长），也不能核实相关函件上签字者的身份；认可收到了2020年6月9日的《律师函》，但该函件只是说要追究违约责任，其害怕解除合同，又积极找对方协商，但没想到港铁公司在协商过程中采取了断电措施。港铁公司认可双方在合同中约定了收件人，其提交的函件中的签收人并非合同约定的收件人。双方一致确认，港铁公司采取断电措施后一直没有恢复供电，只有在绫致公司搬运东西时短暂恢复过供电；绫致公司在涉案商铺没有货物，只有部分办公用品还未拉走，且装修并未拆除。本院认为，双方当事人对于一审判决第一项确认《租赁合同》及《续租协议》于2020年8月14日解除，以及第三项判令绫致公司承担将涉案商铺恢复原状的义务均表示认可，本院对此不持异议，就相关问题不再赘述。下面仅就双方争议问题进行分析认定。首先，关于合同解除的责任问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，港铁公司主张绫致公司迟延支付租金，构成违约，导致合同解除。但众所周知，2020年1月24日，北京市疫情全面爆发，政府相继出台防控政策，对各行各业及民众生活都有一定影响。商业企业无疑也是受影响较大的业态之一。涉案商铺不仅受所在商场限制营业时间的影响，疫情造成的客流大量减少，也势必会对其经营造成不利影响，经营困难可想而知。绫致公司自2020年2月1日起才开始拖欠租金，并无违约之故意。疫情之下，双方应积极协商，共度难关。但港铁公司在双方尚处于协商过程中，且未依照合同约定方式对绫致公司进行提前告知的情况下，贸然采取断电措施，导致绫致公司无法继续使用涉案商铺，合同目的无法实现。在此情况下，绫致公司交钥匙的做法属于及时止损的自救方式，港铁公司随后于2020年8月4日致函绫致公司提出解除合同，绫致公司表示接受，双方之间合同由此解除，显然不应认定是绫致公司违约导致合同解除。其次，关于合同解除的后果。港铁公司主张的滞纳金，综合考虑疫情因素影响、绫致公司无主观故意，双方一直就租金减免问题进行协商，及港铁公司已经于2020年7月2日采取断电措施等本案实际情况，一审法院对此未予支持，并不明显不当。港铁公司主张的违约金和律师费，均是基于绫致公司构成违约提出的，既然不能认定绫致公司构成违约，港铁公司上述主张就缺乏合同及法律依据，本院实难支持。因2020年7月2日前，绫致公司受疫情及防控政策影响，虽经营困难，但仍应承担2020年2月1日至断电前相应期间的租金及管理费。至于其应承担的租金及管理费的具体金额，一审法院综合考虑疫情因素等本案实际情况，酌情确定绫致公司按照80%的比例承担租金及管理费，并无不当。但港铁公司断电后，绫致公司已无法从事经营活动，合同目的无法实现，故港铁公司要求绫致公司支付2020年7月2日之后至合同解除前的租金及管理费，缺乏依据，本院难以支持；现港铁公司没有证据证实绫致公司在合同解除后拒不腾退涉案商铺，而涉案商铺实际已于港铁公司控制之下，港铁公司再行要求绫致公司支付合同解除后的商铺占有使用费，没有道理，本院无法支持。综上所述，港铁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14689元，由港铁（北京）商业设施管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  白松二〇二一年七月二十七日书记员  刘荧书记员  韩铮