辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3806号上诉人（原审被告）：大连同程营销策划有限公司，住所地辽宁省大连市中山区华乐小区16号9层5号。法定代表人：沈建，该公司总经理。委托诉讼代理人：李晓飞，女，该公司职员。被上诉人（原审原告）：徐玉勇，男，1972年1月20日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：王灿芝，国浩律师（大连）事务所律师。委托诉讼代理人：曲鸿忱，国浩律师（大连）事务所律师。原审第三人：大连市中山区葛蓓莉娅文化艺术培训学校有限公司，住所地辽宁省大连市中山区朝阳街15号保华旺苑A座商业5层9、10、11号。法定代表人：徐玉勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：王灿芝，国浩律师（大连）事务所律师。委托诉讼代理人：曲鸿忱，国浩律师（大连）事务所律师。上诉人大连同程营销策划有限公司因与被上诉人徐玉勇及原审第三人大连市中山区葛蓓莉娅文化艺术培训学校有限公司租赁合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初5959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大连同程营销策划有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判撤销一审判决第二、三、四项或发回重审。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。被上诉人所诉起租日期以教育服务中心开业运营为准，按照合同约定，并没有约定开业的具体标准，上诉人所管理的物业中，其余商户在装修完毕之后都正常营业，被上诉人因自身的经营问题，招不到学生，而导致无法再继续经营下去。现如今反过来要求上诉人赔偿其所有因经营不善带来的所有经济损失，没有任何事实依据和法律依据。上诉人并不存在任何违约行为，而是被上诉人存在明显的违约行为，按照合同约定，被上诉人应当在2019年3月1日前，向上诉人支付履约保证金88384元，但是至今被上诉人依然没有履行上述义务，被上诉人的行为明显违约，而不是上诉人违约。由于被上诉人长期违约，拒绝交纳履约保证金，上诉人曾经向被上诉人多次主张催缴，但是被上诉人始终拒绝履行交款义务，且不同意解除合同，拒绝将租赁物交还给上诉人，已经给上诉人造成了巨大的经济损失，现被上诉人要求上诉人赔偿，没有任何事实和法律依据。徐玉勇辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。理由：一、《物业租赁合同》中明确约定案涉物业以教育服务中心开业之日为起租日，但直至上诉人将案涉物业上锁，教育服务中心也没有正式开业，不应起算租金，一审法院认定上诉人应当向被上诉人返还租金正确。自合同签订起，案涉物业即存在未按合同约定悬挂牌匾、夏季无空调、消防设施不到位、漏水、存在大量安全隐患等多种不满足案涉物业基本运营条件的情况，直至2019年12月，上诉人还在微信群中通报悬挂牌匾等开业准备事宜，证明案涉教育服务中心不具备开业条件，一直无法按合同约定正式开业。相反，上诉人未能提供任何证据证明教育服务中心已经开业、何时开业，一审法院也曾向上诉人询问教育服务中心是否开业、何时开业，但其未能回答。上诉人称各家商户营业，是由于教育服务中心迟迟不开业，商户不可能没有任何动作一味等待，上诉人将商户自发的开业前准备活动等同于教育服务中心开业，是混淆概念，没有事实依据。二、上诉人法定代表人沈建于2019年12月4日将案涉物业强行上锁，《物业租赁合同》因上诉人根本违约无法继续履行。一审法院认定上诉人违约，应当向被上诉人赔偿损失正确。上诉人主张被上诉人未缴纳履约保证金系违约，并据此解除合同没有事实和法律依据。一方面，合同中约定的教育服务中心开业时间在先（2019年2月4日），被上诉人拟缴纳履约保证金时间在后（2019年3月1日），直至2019年3月1日，教育服务中心尚不具备开业条件，未能按约开业。由于上诉人未履行使教育服务中心开业的先合同义务，被上诉人拒绝履行后合同义务行为不属于违约。另一方面，即使认为被上诉人应当支付履约保证金，上诉人的主张也没有事实和法律依据。上诉人与被上诉人签订合同的目的是获得租金收益，被上诉人已经全额缴纳租金，实现了上诉人的合同目的，相反，履约保证金条款不是房屋租赁合同的根本条款，是否缴纳履约保证金不影响合同目的实现。租赁合同中也未将不缴纳履约保证金作为合同解除条件。大连市中山区葛蓓莉娅文化艺术培训学校有限公司述称，同意被上诉人徐玉勇的意见。徐玉勇向一审法院提出诉讼请求：1.确认案涉《物业租赁合同》于2019年12月4日解除；2.判令被告退还原告已缴纳租金353536元；3.判令被告向原告赔偿因违法解除《物业租赁合同》及其他违约行为给原告造成的损失415455.91元（其中装修、添附投资损失344864.02元，其他经济损失70591.89元）；4.判令被告向原告返还装修押金10000元。以上合计：778991.91元。一审法院经审理查明，2018年6月9日，被告作为承租方（乙方）与出租方（甲方）大连泰元房地产开发有限公司签订《房屋承租合同》，约定，甲方同意将大连市中山区三八广场朝阳街15号保华旺苑2#楼4-5层出租给乙方。2018年9月27日，大连泰元房地产开发有限公司出具《确认函》，确认被告在租赁期间有权向第三方转租或分租。2018年10月30日，原告徐玉勇作为承租方（乙方）与出租方（甲方）被告签订《物业租赁合同》，约定被告将大连市中山区三八朝阳街15号保华旺苑A座商业5层9(2)、10、11号出租给原告，承租用途为教育培训，租期5年。其中2.2条约定，租赁建筑面积282.04平方米，承租用途：教育培训，经营项目类型：芭蕾、形体、少儿钢琴。2.3条约定，甲方应确保出租物业能够正常使用，交付时市政、消防、规划、环保、竣工验收备案证齐全，物业大堂和结构封闭、防水完好、电梯验收合格，可满足乙方的正常使用。4.2条约定，租期起始日为暂定日期：2019年2月4日，具体以教育服务中心正式开业时间为准，如租期起始日顺延的则租期终止日相应顺延。6.1条约定，初始租金为;9、10号3.3元/天/平方米（含物业管理费），11号3.6元/天/平方米（含物业管理费），合计月29461元，合计年叁拾伍万叁仟伍佰叁拾陆元整。6.3条约定，合同签订后当日内乙方向甲方支付初始租金：353536元，2019年2月4日至2020年2月3日止，再次交付租金需提前30天；合同履约保证金（三个月租金）88384元，保证金于2019年3月1日前全部交齐。8.6条约定，甲方逾期开业超过30日，乙方有权解除合同。9.2条约定，因被告原因导致合同提前终止、解除，被告应当给予原告装修补偿装修补偿前期所有的设计、装修、添附等投资损失和其他经济损失，装修补偿金额按每年折旧10%递减。11.1条约定，本合同自双方签字盖章之日起生效。2018年12月，被告将案涉物业交付原告。原告在合同签订当日依约向被告法定代表人王丽支付初始租金353536元，支付电费2000元，水电费押金200元、施工出入证工本费20元、电梯费1400元、装修押金1万元，合计13620元，由被告开具收款收据。原告未向被告交纳履约保证金。《物业租赁合同》签订后，原告开始办理设立第三人的相关事宜并进行装修。2019年3月21日，第三人大连市中山区葛蓓莉娅文化艺术培训学校有限公司成立，该公司住所地为案涉租赁场所、法定代表人为原告徐玉勇。原告聘请杨艳伟进行整体装修花费307000元，装修完成后，被告未返还原告1万元装修押金。原告进行装修添附花费37864.02元，包括进行机电消防改造、购买第三人使用的摄像头、玻璃膜、室内墙板展示、防撞贴、logo贴、指示牌、室外墙毡毯、舞蹈教室把杆、投影膜、热水器、卫生间烘手机、淋浴间置物架、圆弧墙方块灯、儿童书柜、顶棚装饰吸盘。2019年5月15日，被告通过微信群通知第三人消防注水调试。2019年7月4日至7月7日，多名承租人通过微信群询问被告为何没有空调。2019年7月25日，原告通过微信群发布《同程教育中心大连站急需解决的事项》，载明下列事项急需解决：1、同程教育中心的门头字安装事宜；3、消防疏散楼梯间安装防坠网事宜；4、空调运行事宜；5、招生活动事宜；6、4-5层店招牌匾；7、物业大堂开关运营时间。2019年8月12日，原告通过微信群通知被告案涉物业漏水。2019年9月至11月，原告聘请教师杨某在第三人处进行试课，试课结束后，原告按照试课协议向杨某支付3万元费用。2019年11月7日，原告向被告交纳2019年11月5日至2020年4月5日取暖费10491.89元、滞纳金100元。2019年11月11日，原告及其他承租人向被告发出《催告履行义务函》，要求被告提供悬挂牌匾、开放空调、消除安全隐患、保证供电、修复漏雨、设置卫生间排风等服务，要求起租日从满足基本的运营条件开始。2019年11月20日，被告通过微信群通知原告消防器材已就位；自2019年2月24日至2019年11月27日，原告及其他承租人通过微信群追问被告何时开业。2019年11月29日，被告向全体商户下达《通知函》，自认完善工作如下：解决四五层商户同意供暖问题；更换商户碎玻璃问题；电梯口地面整改；消防设备已配备完成，消防指示灯已改造完毕；缺少纱窗已安装完毕；门禁本院安装完毕；地产及物业费已全部结清。同时补充协议如下：起租日定于2019年5月1日，为减小各位商户的损失，决定再减免三个月租金作为补偿。2019年12月4日，被告向原告发出书面《通知函》，通知原告解除双方租赁合同。当日，被告法定代表人沈建将原告案涉物业上锁。至此原告未能继续使用案涉物业，亦未能取出添附物品。一审法院认为，原、被告双方签订的《物业租赁合同》，合法有效，双方均应恪守。关于原告主张请求确认案涉《物业租赁合同》于2019年12月4日解除一节，原、被告间无争议，一审法院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告要求判令被告退还原告已缴纳租金353536元一节，被告以原告未在其通知期限内交纳履约保证金，通知原告解除案涉合同，但双方合同中并无此约定。原告已经交纳全年租金，按被告于2019年11月29日向商户发出的《通知函》中告知内容“起租日定于2019年5月1日，为减少各位商户的损失，决定再减免三个月租金作为补偿”，被告不享有约定及法定解除权，案涉合同的解除系因被告教育服务中心不具备正式开业条件，未正式开业，自行将案涉物业上锁等违约在先行为导致。鉴于案涉物业早于2018年12月就交付原告，原告聘用的授课教师杨某证实，其于2019年9月至12月4日前在案涉物业处授课，原告无据证实案涉物业根本无法使用，故被告应返还原用，故被告应返还原告8个月零26天的租金为261221元[（29461元/月×8个月）+29461元/月÷30天×26天]。关于原告要求判令被告向原告赔偿因违法解除《物业租赁合同》及其他违约行为给原告造成的损失415455.91元一节，其中装修损失307000元，原、被告双方约定装修补偿金额按每年折旧10%递减，应为297243元[307000元-10%÷365×116天×307000元]；其中添附投资损失37,864.02元，原、被告双方约定添附补偿金额按每年折旧10%递减，应为36660.67元[37,864.02元-10%÷365×116天×37864.02元]；其中取暖费10591.89元，含有100元滞纳金，不应由被告赔偿；取暖费10491.89元不应全部返还，被告应返还原告2019年12月4日以后的取暖费为8393.51元（10491.89元÷5个月×4个月）；赔偿课时费6万元，其中3万元，证人杨某本人证实收到该款项，一审法院予以确认；另赔偿课时费3万元，因证人黄某未到庭，真实性无法核实，一审法院不予支持。关于原告要求判令被告向原告返还装修押金10000元一节，事实清楚、证据充分，一审法院予以支持。关于原告要求判令被告以778991.91元为基数至实际给付之日止，向原告支付利息，按照中国人民银行同期贷款利率支付一节，因原告未向一审法院缴纳相应的诉讼费用，故一审法院不予审处。关于被告辩解系原告违约、不同意返还租金及赔偿损失的意见，无事实和法律依据，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告徐玉勇与被告大连同程营销策划有限公司于2018年10月30日签订的《物业租赁合同》于2019年12月4日解除；二、被告返还原告租金261221元；三、被告赔偿原告装修损失297243元、添附投资损失36660.67元、课时费3万元，返还取暖费8393.51元，合计372297.38元；四、被告返还原告装修押金1万元；五、驳回原告的其他诉讼请求；上列第一至四项被告应给付原告之款项，于判决发生法律效力之日起十日内付清。如果未按判决支付的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11580元，由原告负担2014元，由被告负担9566元。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的相关事实予以确认。另查明，被上诉人称在2019年12月4日上诉人将案涉房屋上锁后，其曾找上诉人协商，将其物品予以搬离，案涉房屋中已无被上诉人的物品。上诉人庭审亦认可案涉房屋现不由被上诉人占有。至于案涉房屋是空置还是另行出租的问题，上诉人庭审中表示尚不清楚，庭后亦未向本庭说明。本院认为，本案上诉人与徐玉勇所签订的《物业租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行各自义务。关于被上诉人徐玉勇请求确认案涉《物业租赁合同》于2019年12月4日解除一节，双方均同意案涉合同于2019年12月4日解除，但均认为系对方违约行为造成合同解除。本院认为，上诉人于2019年12月4日向徐玉勇发出书面解除合同通知的理由是徐玉勇未在约定期限内交纳履约保证金，但案涉租赁合同中并无不交纳履约保证金即有权解除合同的约定，相反徐玉勇已经依约交纳了353536元的初始租金，履行了合同的主要义务，故上诉人无权以未交纳履约保证金为由提出解除合同。上诉人于2019年12月4日给案涉房屋上锁，导致被上诉人无法继续使用案涉房屋，租赁合同无法继续履行，上诉人的行为构成违约，因此系上诉人的违约行为导致案涉租赁合同解除。故一审判决认定《物业租赁合同》于2019年12月4日解除，并无不妥，本院予以认可。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。首先，关于徐玉勇要求判令上诉人退还已缴纳租金353536元一节，本院认为，因上诉人于2019年11月29日向商户发出的《通知函》中告知“起租日定于2019年5月1日，为减少各位商户的损失，决定再减免三个月租金作为补偿”，故双方租赁合同的起租日应为2019年8月1日，被上诉人已经纳租金353536元所对应的租期为2019年8月1日至2020年7月31日。如上所述，至2019年12月4日解除合同之日，剩余租期为8个月零26天，故一审认定上诉人应返还被上诉人已交纳8个月零26天租金261221元[（29461元/月×8个月）+29461元/月÷30天×26天]并无不当。其次，关于徐玉勇要求上诉人赔偿因违法解除《物业租赁合同》给其造成的损失415455.91元一节，本院认为，其中装修损失307000元，徐玉勇提交了相应的《装饰装修合同》及付款凭证和收款收据，上诉人对此证据真实性没有异议，一审判决已经按双方合同约定的装修补偿金额按每年折旧10%递减计算，认定为297243元[307000元-10%÷365×116天×307000元]，并无不当。关于添附投资损失37,864.02元，徐玉勇提交了相应的合同、付款凭证及照片等证据，上诉人对此证据真实性没有异议，一审判决亦按照双方约定添附补偿金额按每年折旧10%递减，认定为36660.67元[37,864.02元-10%÷365×116天×37864.02元]，并无不当；关于取暖费10491.89元，上诉人应返还2019年12月4日以后的取暖费为8393.51元（10491.89元÷5个月×4个月），一审认定并无不当；关于徐玉勇主张上诉人返还装修押金10000元一节，因合同中有此约定，上诉人应予返还，一审判决予以支持，并无不当。再次，关于徐玉勇主张的赔偿课时费6万元一节，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。虽然证人杨某本人证实收到3万元款项，但此项费用并不属于上诉人在签订案涉租赁合同时可以预见到或者应当预见到的损失赔偿，因此，徐玉勇主张上诉人赔偿此项损失，于法无据，本院不予支持。一审此节认定不妥，本院予以纠正。综上，上诉人大连同程营销策划有限公司的上诉请求部分成立，应予部分支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初5959号民事判决第一、二、四项；二、撤销大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初5959号民事判决第五项；三、变更大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初5959号民事判决第三项为：大连同程营销策划有限公司赔偿徐玉勇装修损失297243元、添附投资损失36660.67元、返还取暖费8393.51元，合计342297.18元。四、驳回徐玉勇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11580元，由徐玉勇负担2064元，由大连同程营销策划有限公司负担9516元；二审案件受理费9566元（大连同程营销策划有限公司已预交），由徐玉勇负担50元，由大连同程营销策划有限公司负担9516元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  刘 畅审判员  张 钱二〇二一年七月二十二日书记员  连亚妮