广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤04民终1016号上诉人（一审被告、反诉原告）：江彩银，女，汉族，1983年7月9日出生，住福建省龙岩市永定区。委托诉讼代理人：张家华，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂秀凤，北京大成（珠海）律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：蒋柳清，女，汉族，1982年3月28日出生，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：莫妙珍，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴婉仪，广东南国德赛律师事务所律师。一审第三人：珠海市和家乐房地产策划有限公司，住所地广东省珠海市横琴新区。法定代表人：郑晓彬，总经理。委托诉讼代理人：王凤华，北京市京师（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖红红，北京市京师（珠海）律师事务所实习律师。一审第三人：珠海邦房信息科技有限公司，住所地广东省珠海市。法定代表人：李宇帆。上诉人江彩银因与被上诉人蒋柳清、一审第三人珠海市和家乐房地产策划有限公司（以下简称和家乐公司）、珠海邦房信息科技有限公司（以下简称邦房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2020)粤0402民初6972号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。江彩银上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判为江彩银无需向蒋柳清支付违约金；2、撤销一审判决第三项，改判为蒋柳清向江彩银返还定金8万元；3、本案一审、二审诉讼费均由蒋柳清承担。事实与理由：一、双方的房屋买卖合同实际为附条件解除的合同，即双方当时已约定若江彩银的“人才证明”未能如期办妥，买卖合同即解除，本案不存在江彩银或蒋柳清一方违约的基础和前提。买卖合同签署之前，江彩银已经完全披露自己非珠海户籍人士且不符合当前珠海市房屋限购政策的购房主体资格条件，只能通过办理“人才证明”途径突破该购房限制。当时，蒋柳清随即与和家乐公司、邦房公司联系并沟通，和家乐公司也表示江彩银的条件符合办理“人才证明”的要求，且预计在蒋柳清的期望期限内办妥，故与江彩银签订了涉案的买卖合同，并且约定若江彩银的“人才证明”无法办妥，双方就解除合同。因此，根据《合同法》第九十三条的规定，本案买卖合同的解除实际为协商一致的解除，不存在一方违约的情形，一审判决查明事实不清。二、涉案合同未能继续履行的根本原因在于“人才证明”未能及时办妥，乃系“不可抗力”所导致，江彩银对此并不存在过错，并非违约方，不应承担违约责任。从本案买卖合同、补充协议的签署及履行过程分析，江彩银与蒋柳清、和家乐公司、邦房公司在买卖合同及补充协议签署之时，是确信“人才证明”可在2020年3月10日前办妥从而正常履行买卖合同，但春节之际，新冠肺炎在全国乃至世界范围内爆发，所有政府部门、企事业单位的工作均受到严重影响，工作进度不可预计地推迟，类似“人才证明”的办结手续、期限等都受到了不同程度的影响，无法按之前约定的3月10日办妥，双方约定的买卖合同解除条件成就，双方应“恢复原状”，蒋柳清亦应当将定金8万元退还给江彩银。因此，“人才证明”未能如期办妥，导致买卖合同解除，乃系受不可抗力因素所致，江彩银及蒋柳清均不存在过错，实际上在整个履约过程中，江彩银已竭尽全力配合办理“人才证明”，不管是在“人才证明”的办理及买卖合同的履行方面，江彩银均无实施任何违约的行为，也无任何违约的主观故意、恶意。三、退一步说，即便江彩银存在违约行为，一审判决认定的违约金过高，严重脱离实际。根据《合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条的相关规定，法院认定违约金的数据，应当以“以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素”确定，而一审判决却完全忽略江彩银的抗辩，对蒋柳清所称的“损失”未予以有效的审核，简单粗暴按照20%的标准判定了江彩银承担的违约金。一审法院仅以未对违约金是否过高进行举证为由，对江彩银要求调整违约金的主张不予采纳，罔顾了江彩银要求调整违约金的抗辩及诉求，将“不予调整”的责任及后果完全推卸至江彩银身上，毫无事实与法律依据，且与《合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条等法律规定及精神相违背，二审法院应当予以纠正。蒋柳清在一审中罗列了多项所谓的损失，但多项损失中大多是必然发生的，与买卖合同无法如期履行根本不具有直接关系及因果关系。根据现实情况，蒋柳清提出的“损失”中仅有个人所得税35400.58元、契税差额25109.63元（合计60510.21元）才与未能在3月10日前完成产权转移登记手续有关，而所谓的“借款利息”、“售房差额”、“再次出售房屋的价差损失”、“房贷利息上浮”、“律师费损失”及“中介服务费损失”等均无有效证据予以证实，且某些项目原本是完全可以避免的，某些项目是受市场因素必然存在的风险，即便某些项目实际发生了，也仅系蒋柳清的选择所导致的，与江彩银及本案并无因果关系，不能算作本案的损失。四、一审判决认定“签署《房地产买卖居间合同》……江彩银有义务寻找符合购房资格人员与蒋柳清继续交易”属于严重的事实查明不清、认定事实错误。事实上，不管从单独的“第十七条款”进行分析，还是结合“张亚娟和江彩银的丈夫蓝先生的电话录音以及张亚娟、郑晓彬何江彩银的微信聊天记录”进行分析，该条款表述的仅是江彩银的选择权利，而未强制要求江彩银必须更换“交易主体”。根据《最高人民法院印发关于进一步加强金融审判工作的若干意见的通知》第18条规定“依法保障房地产市场平稳健康发展，防范房地产市场的金融风险传导，高度重视房地产市场波动对金融债权的影响，依法妥善处理相关案件，有效防范房地产市场潜在风险对金融稳定和金融安全的传导和冲击。统一借名买房等规避国家房产限购政策的合同效力的裁判标准，引导房产交易回归居住属性。”一审判决要求江彩银更换人员购房实际可视为强制要求江彩银借名买房，存在规避当前国家房产限购政策的非法目的，也额外增加了江彩银的购房风险。一审判决的认定不符合国家施行限购政策的原则和精神。涉案合同中关于更换人员购房的约定，因为违反了法律法规的强制性规定，应当被认定为无效条款。根据全国法院民商事审判工作会议纪要第30条的规定，上述第18条规定因涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗，应当认定为效力性强制性规定。五、蒋柳清对于买卖合同的履行情况及相应风险，是有充分预估的，双方系在充分了解情况及自愿接受、承担相应风险及后果的情况下签订了涉案买卖合同。蒋柳清在签署买卖合同之际已清楚知悉江彩银当时不具备办理产权转移登记的条件，但依然选择与江彩银建立买卖关系并积极促成和家乐公司与江彩银之间关于“人才证明”的居间服务事宜。可见，蒋柳清对“人才证明”是否能如期办妥、对江彩银是否能在约定的时间内办妥产权转移登记手续的结果及风险，是有充分的心理预期且自愿接受该风险的。蒋柳清辩称：一、1、江彩银主张“双方已约定若江彩银的‘人才证明’未能如期办妥，买卖合同即解除”，这不是事实，案涉《房地产买卖居间合同》并未约定该解除条件，各方在协商签订合同时也从未约定该解除条件，蒋柳清不确认江彩银的该主张。此外，根据“谁主张谁举证”的基本原则，江彩银就此并未举证，前述主张仅是江彩银的一面之词，江彩银应承担举证不能的不利后果。根据《房地产买卖居间合同》第十七条第1款、《补充协议》第三条约定，江彩银未能办理购房资格证明的，其应更换交易主体办理交易手续，而非解除合同，其主张“若江彩银的‘人才证明’未能如期办妥，买卖合同即解除”，与《民法典》、《合同法》的相关规定不符。2、蒋柳清从未与江彩银协商一致解除案涉合同，而是由于江彩银单方拒绝按《房地产买卖居间合同》第十七条第1款、《补充协议》第三条约定办理房屋过户，严重违约，蒋柳清委托律师于2020年4月9日向江彩银送达《关于解除合同及立即支付违约金的律师函》的方式，解除案涉合同。二、案涉合同是由于江彩银单方拒绝按《房地产买卖居间合同》第十七条第1款、《补充协议》第三条约定办理房屋过户，严重违约而解除。1、江彩银未能获得其主张的所谓“人才证明”，并非是由于新冠肺炎，而是由于其不符合《珠海市人民政府办公室关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知（珠府办函〔2017〕79号）》第三条第（一）款第5项规定。2、珠海购房资格的有关政策在各方签约前属于公开信息，且江彩银清楚知悉，不属于不可抗力，江彩银在诉讼中却企图以此推脱违约责任，显然不成立。其一，限购政策是签约前已公开的，江彩银在一审中已确认签约后没有任何变更，因此，其对自己是否符合限购政策的要求是应当知道、且实际上清楚知道的，不存在“不能预见”；其二，如前所述，合同已明确约定如江彩银未能办理购房资格证明，则其应安排其他交易主体办理过户手续，不存在“不能避免、不能克服”因此，无论如何，限购政策都不属于“不可抗力”，江彩银企图以此推脱违约责任，显然不成立。3、就案件事实而言，案涉房屋不能依约办理过户与不可抗力无关，而是因为江彩银在知悉其无法办理人才证明，且已承诺安排第三方与蒋柳清办理过户手续的情况下，单方反悔、拒绝履约，严重违约，其应承担违约责任。和家乐公司已通过电话、微信等方式，提示江彩银很可能无法及时取得购房资格证明、蒋柳清在2020年3月10日后就不满足满五唯一会产生税费、江彩银应依约及时安排备选交易主体办理过户手续等，江彩银对此无异议，并明确承诺“用一两天时间落实”相关交易主体“直接去跟我方交易”，且自认“合同已写明白，违约我们（即江彩银夫妇）应赔钱”。可见，案涉房屋不能依约办理过户与不可抗力无关，而是因为江彩银明知“其应当在未能办理人才证明的情况下，安排第三方办理过户手续”且已承诺安排第三方办理过户手续的情况下，却单方反悔，拒绝安排第三方与蒋柳清完成房屋过户手续，可见，江彩银严重违约，其应承担违约责任。三、一审判决认定的违约金不存在过高情形。1、江彩银在一审中并未主张所谓“违约金过高”，在二审中才提出该主张，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要[2019]254号》第50条规定：“主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任”，江彩银并未就“违约金过高”进行举证，其应承担举证不能的不利后果。2、为协助法院了解案件事实，蒋柳清已就所遭受的损失进行举证，由于江彩银上诉，蒋柳清已实际支付二审代理律师费14900元，我方遭受损失合计为574396.18元。3、关于“兼顾合同的履行情况”，如前所述，本案实际履行中，江彩银恶意违反合同约定，拒绝依约安排第三方办理过户手续，导致案涉房屋无法完成交易，江彩银已构成严重违约；4、关于“当事人的过错程度”，本案合同的履行中，蒋柳清无任何违约行为，反而是江彩银单方严重违约，其对案涉合同的解除具有重大过错，却在一审答辩及庭审中狡辩“限购政策属于不可抗力”，在《反诉状》中谎称“居间方保证为其办妥人才资格证明”，恶意否认违约，与本案合同约定，以及履约过程中形成的有关微信聊天记录、通话录音等证据等严重相悖，甚至在二审中还继续恶意否认违约行为，狡辩“案涉合同为附条件解除合同，未能办理人才证明，合同即解除”、“由于新冠肺炎无法办理人才证明”；5、关于“预期利益”，蒋柳清出售房屋，是为了腾出购房名额并获得购房款，以购买新房201房，蒋柳清已就此举证证明蒋柳清是为了改善换房而出售案涉501房，且在《补充协议》中约定将过户期限“从2020年3月31日提前至2020年3月10日”，江彩银严重违约，导致未能依约按时办理过户、蒋柳清未能及时收到购房款，导致蒋柳清遭受各项损失，其应依约向蒋柳清支付违约金。和家乐公司述称：第一，江彩银关于涉案合同实际为附条件解除合同的主张并无事实依据和合同依据。其该项主张不应获得支持。江彩银负有在无法办理人才证明后应提供符合条件主体进行签约的义务，事实上四方并未就本案在涉诉前达成解除合同的一致意见。第二，涉诉合同未能继续履行是因江彩银既没有办妥人才证明又未能提供符合购房条件的其他主体完成签约所致，江彩银关于不可抗力的主张，不能成立，且在一审中法官也询问过江彩银是否符合人才引进的条件，江彩银回答为不符合条件，至一审开庭时也无法再办妥人才证明，因此人才证明的未能办理并非因不可抗力所致。第三，江彩银关于违约金是否过高以及蒋柳清是否需承担缔约过失责任的问题，由法庭依法审查裁决，家乐公司无意见。邦房公司未发表答辩意见。蒋柳清向一审法院起诉请求：1.江彩银向蒋柳清支付违约金376000元；2.江彩银向蒋柳清支付逾期支付违约金的利息（以应付违约金为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从起诉之日起计算，请求计算至江彩银实际付清全部违约金之日止）；3.江彩银承担本案全部诉讼费，由法院向蒋柳清退还诉讼费。江彩银向一审法院反诉请求：1.判令江彩银向蒋柳清退还定金8万元；2.判令江彩银承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：蒋柳清于2012年1月5日登记为珠海市××××××××××××××××的权属人。2019年12月7日，蒋柳清为甲方（卖方）、江彩银为乙方（买方）、和家乐公司为丙方（居间方）、邦房公司为丁方（品牌支持方）签订了一份《房地产买卖居间合同》，约定蒋柳清及产权共有人同意，将其合法拥有的、坐落于珠海市××××××××××××××××（产权证号码为XX）出售给江彩银；用途为住宅，建筑面积为83.89平方米，成交价格为228万元。第六条付款方式及手续办理约定，1.江彩银于本合同签订后当天内向蒋柳清支付定金8万元；2.蒋柳清、江彩银双方约定于2020年3月31日之前办理过户手续，江彩银于办理产权交易过户缴税时一次性向蒋柳清支付购房款（金额以银行同贷书为准）。第十条约定，本合同签署后即表明买卖居间合同成立，和家乐公司已履行完毕居间义务。蒋柳清和江彩银应向和家乐公司支付信息咨询服务、居间服务费（金额以佣金承诺书为准）。若蒋柳清、江彩银双方任何一方违约，均不影响上述费用的收取。第十二条约定，若蒋柳清、江彩银任何一方未在约定期限内履行合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任。如蒋柳清、江彩银双方任何一方违约，则守约方有权要求违约方支付等于本合同成交总价20%的违约金。第十三条约定，若因政策原因或不可抗力导致合同无法履行，本合同四方可协商解除合同，互不追责，所收定金退还江彩银，已产生的费用各自承担。第十七条第1款约定，蒋柳清、江彩银双方一致协商，蒋柳清知悉江彩银需办理购房资格证明，允许江彩银可更换交易主体办理交易手续，若因政策原因，以本合同第十三条履行，等等。关于和家乐公司与邦房公司之间的关系，和家乐公司称其加盟了邦房公司，可以使用邦房公司的品牌以及系统中的房源和客户资源，和家乐公司向邦房公司支付加盟及成效费用。签署上述合同后，江彩银依约向蒋柳清支付了定金8万元。根据《珠海市人民政府办公室关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》（珠府办函[2017]79号）规定，珠海市范围内所有户型住房，全部纳入限购范围，无法提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税证明或社会保险证明的非本市户籍居民，暂停在全市范围内向其销售住房。第三条第（一）款第五项规定，需购房的非本市户籍的高层次人才，按非户籍居民家庭标准执行购房政策，但不需要提供纳税和社会保险证明……高层次人才由市人社部门认定并出具相关证明。根据上述政策，江彩银非珠海市×民，在无法提供符合条件的个人所得税证明或社会保险证明的情况下，只有通过办理人才资格证明的方式取得购房资格。为此，江彩银于2019年12月10日向和家乐公司的监事张亚娟微信支付2.2万元，委托该公司办理人才资格证明。和家乐公司陈述，在签订了《房地产买卖居间合同》后，蒋柳清认为该合同内容对蒋柳清没有保障，蒋柳清担心江彩银如无法办理购房资格证明，又无法找到交易的更换主体，根据合同的内容便没有办法保障蒋柳清的权利。所以2019年12月19日15时47分，和家乐公司的工作人员张亚娟以电话方式与江彩银丈夫蓝先生就购房证明和变更购房主体等内容进行沟通。张亚娟说：“你们肯定有候选人员，也有认识的，到时间大不了做个公证就行了，我也明白的！”蓝先生答：“对”。张亚娟说：“但是业主这边，她觉得就是说我们签这个合约没有保障嘛，就是想多问一句，就是你确定你是不是有这个交易主体，确定了人选，然后她才放心，我们后期的交易她也愿意等我们的时间嘛，在合同期内嘛。”蓝先生答：“本来合同都已经写明白了，还为何还要去写这一条进去？对不对？”张亚娟说：“我们后面不是？写的是很明白,可以交易。但是我们后面说因政策的原因、各方面的原因的话,是要按照那一个合同走的，那她就是担心就是说，你到时间又不找人更换主体，然后的话，你的购房证明又没出来，她就这样子担心。”蓝先生答：“你要想一下，如果，你要跟她这样解释嘛，如果到时候我们搞不定，是不是我们要违约呢？违约我们是不是要赔钱呢？是不是？赔钱的话，她的时间也没有损失啊，损失是我们对不对？”张亚娟说：“嗯，嗯。”蓝先生又说：“我们是买房人，也不想搞这么复杂的东西是吧！她也是想卖房，她的担心我可以理解，但是我们买房的也不想搞太复杂的。就是找后备人选这个我们都已经沟通了,都在找了！是吧？心目中都有一两个了，看看就是找谁而已！因为肯定要沟通过、商量好的嘛这些东西,是吧？”张亚娟说：“我明白，我跟她已经说了，说了这个问题了，她的意思就是说你们多加了一条，就是说……”蓝先生答：“你这样子，先不要说这些问题先，你看看这一两天，我看看如果找到选定的那个人选，我可能会，就不用去搞我们的人才证明了，到时候是吧，我就直接叫那个人，直接去跟她……”张亚娟说：“跟她交易就行了，签约交易！”蓝先生答：“对呀。”张亚娟说：“可以。”蓝先生说：“是呀，看看这样行不行？但是我要用一两天的时间去落实这个问题！是啊！这样子我也可以省了一笔嘛是不是？那她又快了，大家都快了，这样是最好的是不是？但是现在我还要问清楚，跟家里人商量好这个问题。”张亚娟说：“嗯，行，我先跟她说一下情况，然后你这边的话也尽快落实一下你们那个后备的人选！然后我们这样也好把这个固定嘛，大家办的都顺利嘛！”蓝先生答：“嗯，好的好的，到时候商量好了以后我就回复你了，好吧？”张亚娟说：“嗯，好好，辛苦你了！”当天下午17时05分，张亚娟以微信方式与江彩银沟通，张亚娟问：“江小组，咱们这边确定好备选名额了吗？”江彩银答：“我姑姑还没回复我，在上班。合同我找人看了，没有问题呀，也不需要更改什么，我感觉房东的顾虑让她自己慢慢消化，就算我现在确定了人选，她会有其他想法的。”张亚娟说：“她担心你这边证明办不下来，又没有明确答复，有特别有把握的备选人。”在上述协商基础上，2019年12月23日，蒋柳清、江彩银和和家乐公司、邦房公司又签订了一份《补充协议》，其中第一条约定，原合同约定办理期限由2020年3月31日提前至2020年3月10日。第三条约定，江彩银保证本人或变更的交易主体人员在办理银行按揭及过户手续过程中提供的一切资料真实有效并符合相关部门的要求。第五条约定，江彩银和和家乐公司友好协商，如办理时限超过2020年3月10日，蒋柳清产生的个人所得税由和家乐公司承担。第八条约定，本协议生效后，甲、乙、丙、丁四方任何一方无正当理由要解除合同的，责任方须按《房地产买卖居间合同》及本协议的有关条款之规定承担违约责任，等等。对于上述第五条约定的责任，和家乐公司解释称，签订补充协议时，江彩银不同意将赔偿损失的内容约定在补充协议里，但是蒋柳清要求必须将其可能发生的个人所得税损失要有人来承担，于是为了促成交易才有了补充协议第五条的约定，为了保障违约责任的承担才有了补充协议第八条的约定；和家乐公司当时考虑到如果2020年3月10日前能够完成交易，则和家乐公司便无需承担个人所得税，如果蒋柳清、江彩银双方解除合同，没有完成交易，和家乐公司也无需承担个人所得税，和家乐公司是充分评估了风险并不大。2020年2月1日，和家乐公司法定代表人郑晓彬以微信方式与江彩银进行沟通。郑晓彬说：“我刚给办证明那边打电话，咱们的证明2月10日出不来，出来时间未定，只能等，现在办理的名额非常紧张有限，我还有一个客户原计划1月份能出，现在也还未办出，我建议您找一下身边的家人作为备选人。”江彩银问：“是因为这次肺炎影响吗？有没有新政策出来？”郑晓彬答：“不是，我有个客户在你前面，原来是计划1月份出的，现在都还没出来。暂时没有什么新的政策。”江彩银问：“那意思就是不够时间了。”郑晓彬答：“每个月证明的名额有限，现在一月份的还未出来的，能出肯定会出一月份的，咱们的时间肯定会往后推，这样时间怕不够。”江彩银说：“这个问题是法律政策，合同时间可以延长的。全国政策和上班时间也是往后推，可以和房东沟通一下，这个问题就麻烦你了。”郑晓彬说：“要不我们做两手准备，第一先找好符合条件的备选人，第二我先沟通一下看20号之前能不能出，如果出不来那只能实行第一计划了。业主的房子在3月10日后就满五不唯一了，到时候会产生税费，所以我们要在3月10日前办缴税手续。”江彩银答：“你先看一下20日之前能不能出来再说吧，到时候再计划。”郑晓彬说：“好的，我这边会跟紧这个事，当然希望能顺利办出，但您也要做好最坏的心理准备。”江彩银说：“你尽量找找看，我这里也尽量找找看。因为买房子是自己不可能随便找个人做屋主。”2020年2月3日，郑晓彬以微信方式告知蒋柳清称：“由于这次武汉疾病，政府部门暂定于2月10日上班，购房证明时间也会随着推迟才能开出，我昨天已经把情况告诉买家，买家意思想等购房证明出了再办理手续，由于在3月10月前要规避税费问题，我建议到时候可以先提前报税缴税，同步再去银行申请按揭手续，等同贷书出以后再过户，这样不会影响交易流程，我也告知买家，让她提前找好备选人，以备万一人才证明办不出，可以立刻办理手续，不影响交易。”2020年2月17日，江彩银以微信方式问郑晓彬：“人才证明什么时候能知道结果？”郑晓彬答：“您好，江小姐，今天问了还没有上班，等上班才能给我答复，我已经让他上班了加快帮我办理。”2020年3月2日，郑晓彬通过微信告知江彩银称：“今天我给那个办证的人打电话，他说人事局这边的话已经上班，但是呢，咱们现在这个购房证明这一块可能出不来。”2020年3月3日，江彩银要求郑晓彬将办理人才证明的钱先退回，自己找关系做。郑晓彬问：“您落实一下多久能出，还有您的想法，合同期快到了，到时候我把您的情况找业主沟通一下。”江彩银说：“我这里想办法，你那里也要想办法，当初你们这么有把握才订这个房子，看看房东能不能延期。”2020年3月10日，郑晓彬说：“买卖合同今天就到期了，跟业主协商，目前只有一边等人才证，一边申请入户珠海，业主愿意等您入户时间，但是前提条件还是得把首期款提前给她。”2020年3月23日，江彩银通过微信问张亚娟：“没有想到这个肺炎会搞这么严重，人才证明办不下来她是不打算还定金了吧？”张亚娟答：“这边跟业主沟通了，业主愿意等这个礼拜。”江彩银问：“办证那边有希望吗？”张亚娟答：“我们已经尽力在帮你，两边沟通，那边说月底前可能会有消息，让耐心等待。”2020年4月8日，蒋柳清委托广东南国德赛律师事务所律师以邮寄方式向江彩银发出《关于解除合同及立即支付违约金的律师函》，催告江彩银如下事项：1.在本律师函送达之日解除《房地产买卖居间合同》及《补充协议》；2.江彩银在本律师函送达之日起3日内，按合同第十二条约定的房屋成交价20%即456000元向蒋柳清支付违约金；3.江彩银在本律师函送达之日起5日内，向蒋柳清赔偿456000元违约金不足以赔偿的损失（具体金额及时与蒋柳清联系）。江彩银于2020年4月9日签收上述律师函。一审法院另查明：2019年3月3日，蒋柳清向珠海市碧海山景房地产开发有限公司认购了珠海市香洲区×××××××××××××××××，总价为5273023元。2020年6月17日，蒋柳清缴纳购买201房的契税100438.53元。2020年6月19日，蒋柳清将201房的权属登记至蒋柳清本人名下。2020年7月13日，蒋柳清与案外人甘剑文签订《房地产买卖及居间合同》，约定蒋柳清将案涉501房以总价220万元出售给甘剑文。2020年8月3日，蒋柳清缴纳出售501房的个人所得税35400.58元。蒋柳清主张因江彩银违约给其造成各项损失合计559496.18元，并据此作出《关于蒋柳清损失情况的说明》。1.因江彩银逾期支付房屋转让款，蒋柳清遭受向张济敏、倪可旗、蒋爱梅借款利息损失103467元以及迟延收到房屋转让款的逾期收款损失30598.97元。①为购买201房，蒋柳清于2019年8月23日向张济敏借款70万元，月利率1%。2020年8月5日，蒋柳清就其中10万元向张济敏支付11个月又11天的利息11367元；2020年8月14日，蒋柳清就其中60万元向张济敏支付约1年的利息7.2万元。②蒋柳清于2019年8月28日向倪可旗借款10万元，月利率1%，2020年8月4日蒋柳清向倪可旗归还10万元借款，并支付了约11个月3天的利息11100元。③蒋柳清与江彩银签订《房地产买卖居间合同》后，蒋柳清向姑姑蒋爱梅借款15万元归还案涉501房的按揭贷款；2020年6月3日蒋柳清向蒋爱梅归还15万元借款，并按月利息1%支付了约6个月的利息9000元。④蒋柳清遭受自2020年3月10日至2020年8月14日迟延收到房屋转让款的逾期收款损失，即（228万元-8万元定金-上述已计息的95万元）×中国人民银行同期同类贷款基准利率4.35%/年×（1+30%）÷365元×158天=30598.97元。2.2019年12月17日，另一买家就501房出价232万元且一次性付款，蒋柳清损失售房款差额4万元。3.再次出售房屋的价差损失8万元。4.若蒋柳清、江彩银间《房地产买卖居间合同》正常履行，蒋柳清过户501房给江彩银时，201房未过户至蒋柳清名下，蒋柳清符合条件免征转让501房的个人所得税。而蒋柳清将501房过户给甘剑文时，201房已办理房产证至蒋柳清名下，不满足免征个人所得税的条件，为此蒋柳清遭受出售501房个人所得税损失35400.58元。5.因江彩银违约，蒋柳清办理201房过户时名下还有501房，201房不是蒋柳清唯一住房需多支付0.5%的契税25109.63元。6.因201房不是蒋柳清唯一住房，蒋柳清遭受新房贷款利息上浮损失177120元。7.蒋柳清为处理本案纠纷而遭受律师费损失29800元。8.蒋柳清遭受中介服务费损失38000元。江彩银对上述损失均不予以认可，认为江彩银没有违约。对于蒋柳清提交的《关于蒋柳清损失情况的说明》，江彩银认为：1.向张济敏等人支付利息的损失，虽然利息是发生在本案起诉之后，但向张济敏等人的借款早在签订房地产买卖居间合同及其补充协议3个多月之前就产生了，这些借款及产生的利息与本案无关。2.对于逾期收款损失，按照合同约定支付房屋转让款条件是办理过户手续，现在已经是无法实现的条件了，支付购房款的条件不存在，就没有所谓的逾期支付的损失。3.关于售房差价问题，本来蒋柳清所主张的4万与8万是存在矛盾的，单独列为一项损失毫无合理性，4万元只是报价，并没有实际发生。4.关于501房未能过户遭受的贷款利率上浮损失，现有证据无法查明，该笔贷款已实际发生，利率损失不存在。5.关于律师费，江彩银没有违约，该损失费不该由江彩银承担，并且房地产买卖居间合同及其补充协议对律师费也没有明确的约定，蒋柳清该项主张没有事实依据。其他意见详见质证意见。一审法院认为，蒋柳清和江彩银于2019年12月7日签订的《房地产买卖居间合同》以及2019年12月23日签订的《补充协议》均是双方真实意思的表示，双方就案涉501房形成房屋买卖合同关系，内容上不违反法律、行政法规强制性规定，亦不违背公序良俗，合法有效，双方应恪守履行。江彩银依约向蒋柳清支付了购房定金80000元，但双方未能在合同约定的2020年3月10日前办理案涉501房的过户，也未继续履行房屋买卖合同。本案争议的焦点在于房屋买卖合同未能履行的违约责任认定。蒋柳清主张因江彩银严重违约，房屋买卖合同已于2020年4月9日予以解除，要求江彩银承担违约责任；江彩银不认可合同已解除，但认为因江彩银无法办理购房资格证明，房屋买卖合同已无法实际履行，蒋柳清明知江彩银无购房资格且可能无法办理购房证明仍签订房屋买卖合同，有缔约过失责任，应退还江彩银80000元定金。一审法院认为，在签署《房地产买卖居间合同》时，蒋柳清已知江彩银无购房资格，所以在第十七条第1款赋予了江彩银“可更换交易主体办理交易手续”的权利。结合张亚娟和江彩银的丈夫蓝先生的电话录音以及张亚娟、郑晓彬和江彩银的微信聊天记录分析，该款约定不仅仅是江彩银的权利，同时也是江彩银的义务，即在无法办理购房资格证明的情况下，江彩银有义务寻找符合购房资格人员与蒋柳清继续交易。至2020年3月初，中介人员郑晓彬明确告知江彩银无法办理购房资格证明、要求江彩银变更交易主体时，江彩银应当积极寻找有购房资格人员与蒋柳清继续履行房屋买卖合同。但江彩银怠于履行该合同义务，直至2020年3月10日合同履行期届满，甚至在蒋柳清的宽限期内，江彩银仍未继续履行合同义务，已构成根本违约。江彩银于2020年4月9日收到蒋柳清要求解除《房地产买卖居间合同》的律师函，一审法院确认蒋柳清和江彩银之间的房屋买卖合同于2020年4月9日予以解除。基于上述认定，因江彩银构成违约，江彩银反诉请求蒋柳清退还定金80000元，于法无据，一审法院不予支持。同时，蒋柳清举证证明因江彩银违约给其造成再次出售501房的价差损失80000元、出售501房个人所得税损失35400.58元、购买201房契税25109.63元、律师费损失29800元、迟延收取出售501房的利息等损失。一审法院认为，鉴于房屋买卖合同履行情况，合同双方的过错程度以及因违约造成的损失等因素，蒋柳清根据《房地产买卖居间合同》第十二条请求江彩银支付违约金367000元（总房款2280000元×20%-已付定金80000元），符合合同约定和法律规定，予以支持。江彩银作为违约方未对违约金是否过高进行举证，一审法院对江彩银要求调整违约金的主张不予采纳。关于蒋柳清诉请的逾期支付违约金利息，由于蒋柳清和江彩银对房屋买卖合同违约责任的认定存在争议，江彩银是否承担违约责任以及是否向蒋柳清支付违约金需经法院认定，未经认定前，江彩银支付违约金的义务并不明确，故蒋柳清诉请江彩银自起诉之日起计逾期支付违约金的利息，无事实基础和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，江彩银需向蒋柳清支付违约金367000元，驳回蒋柳清的其他诉讼请求和江彩银的反诉请求。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决：一、江彩银于判决发生法律效力之日起十日内向蒋柳清支付违约金367000元；二、驳回蒋柳清的其他诉讼请求；三、驳回江彩银的反诉请求。如果负有履行义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费6970元（蒋柳清已预付9840元，需退还2870元），反诉受理费900元，合计7870元，由江彩银负担。蒋柳清二审提交以下证据：律师费发票（2021年4月7日）、EMS单及寄送发票原件。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为涉案合同未能继续履行的违约责任认定和合同约定的违约金是否过高。本院对此分析认定如下：关于涉案合同未能继续履行的原因。蒋柳清与江彩银在《房地产买卖居间合同》第十七条“其他约定事项”手写约定“蒋柳清知悉江彩银需办理购房资格证明，蒋柳清允许江彩银可更换交易主体办理交易手续”。案中至2020年3月初，中介人员郑晓彬明确告知江彩银无法办理购房资格证明、要求江彩银变更交易主体时，江彩银未能按照合同约定积极寻找有购房资格人员与蒋柳清继续履行房屋买卖合同，怠于履行合同义务，直至2020年3月10日合同履行期届满，甚至在蒋柳清的宽限期内，江彩银仍未继续履行合同义务，已构成根本违约，一审法院对此认定正确，本院予以维持。江彩银上诉主张双方约定若人才证明未能如期办妥，买卖合同即告解除，明显与前述合同约定相悖，本院不予采纳。江彩银又上诉主张人才证明未能办理系新冠疫情影响、属于不可抗力。本院认为，江彩银本身并不符合珠海市人才引进的政策条件，其未能办理人才证明与新冠疫情并不关联，故本院对江彩银的此节上述主张不予支持。关于合同约定的违约金是否过高。如上所述，江彩银违约应承担相应的违约责任。江彩银反诉请求蒋柳清退还定金80000元，于法无据，本院不予支持。《房地产买卖居间合同》约定“如蒋柳清、江彩银双方任何一方违约，则守约方有权要求违约方支付等于本合同成交总价20%的违约金。”对于蒋柳清主张的违约损失，江彩银仅认可个人所得税和契税差额合计60510.21元。本院认为，除此之外，蒋柳清提交的借据、转账凭证、微信聊天截图、买卖合同等证据能够证明因涉案合同的解除、江彩银未能按合同约定支付房屋转让款，导致蒋柳清向案外人张济敏、倪可旗、蒋爱梅借款支付利息103467元；再次出卖涉案房屋产生差价损失8万元；因501房未能及时卖出，蒋柳清购买改善性住房501房后因非唯一住房导致501房贷款利息上浮产生按揭贷款利息损失；因本案争议产生的律师费等，此皆为蒋柳清的违约损失。一审法院判定江彩银支付违约金367000元（总房款2280000元×20%-已付定金80000元），并未明显高于蒋柳清的前述实际损失，故本院予以维持。综上所述，江彩银的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费8455元，由江彩银负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二一年七月十九日书记员  王 莉