天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终4211号上诉人（原审被告）：恒盛阳光鑫地（天津）投资有限公司，住所地天津市河东区晨阳道中段南侧昕旺北苑18-3。法定代表人：徐虇，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴兰杰，天津兰鼎律师事务所律师。上诉人（原审被告）：天津市皓腾房地产经纪有限公司，住所地天津市津南区八里台镇天嘉湖北侧品湖苑18-1。法定代表人：宋春艳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王斌，北京大成（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳嘉伟，北京康达（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵学奎，男，1963年5月30日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：赵立君，天津理铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘桂云，女，1958年10月11日出生，汉族，住天津市津南区八里台镇天嘉湖北侧品湖苑18-1。委托诉讼代理人：王斌，北京大成（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓，北京大成（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：天津大乘房地产经纪有限公司，住所地天津市武清区杨村泉州北路18号B座211-18。法定代表人：刘长岭。上诉人恒盛阳光鑫地（天津）投资有限公司（以下简称恒盛公司）、天津市皓腾房地产经纪有限公司（以下简称皓腾公司）因与被上诉人赵学奎、刘桂云、天津大乘房地产经纪有限公司（以下简称大乘公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2020）津0102民初6755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒盛公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判，30万元不能折抵购房款；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：恒盛公司与第三人大乘公司存在独家代理合同关系，同时明确约定大乘公司可以拓展渠道供应商，准许销售代理商及渠道商促成房屋交易价格，只需不低于恒盛公司内部确定的销售底价的前提下推销即可。恒盛公司未授权他人收取房屋定金。赵学奎作为购房人与渠道商签订服务合同，享受到渠道商提供的优惠房屋价款，涉案的30万元虽然收据上显示是定金，但是恒盛公司既不知情也未参与，赵学奎无权以此折抵尚欠恒盛公司的剩余房款。皓腾公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回赵学奎全部诉请或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.在涉案楼盘销售过程中，恒盛公司与第三人大乘公司签订了销售代理协议，大乘公司可以拓展渠道供应商，皓腾公司即是其中的渠道商之一，皓腾公司与大乘公司签订合作确认函，皓腾公司实际上是中介地位。作为中介人地位，皓腾公司的工作是促成意向购房人与恒盛公司签订购房合同，皓腾公司与购房者签署了《信息咨询服务协议》，约定购房人向皓腾公司支付服务费。2.皓腾公司与恒盛公司不存在委托代理关系。皓腾公司始终以自身名义提供中介服务，《信息咨询服务协议》及涉案30万元收款收据都是以皓腾公司名义签订和出具的。赵学奎辩称，恒盛公司、皓腾公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。恒盛公司、皓腾公司均同意对方的上诉主张。刘桂云述称，同意恒盛公司、皓腾公司的上诉请求。大乘公司未到庭陈述意见，亦未提交书面意见。赵学奎向一审法院起诉请求：1．请求法院依法判令被告恒盛公司继续履行与赵学奎签订的《天津市商品房买卖合同》（2017-8163940），办理产权登记；2．请求法院依法判令三被告将赵学奎已交付的300000元购房定金折抵为购房款；3．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2017年11月22日，原告赵学奎与被告恒盛公司签订了《天津市商品房买卖合同》，约定由赵学奎购买被告恒盛公司开发的坐落于天津市河东区泰兴××路××道××公寓××号楼××道××号××房屋，建筑面积196.32平方米，双方约定每平米6112.47元，总房款1200000元。该合同约定的交房日期为2018年6月30日。该合同第五条约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如延期交房超过90天的，合同继续履行，甲方向乙方支付已付款利息，利息自第91天开始至实际交付商品房之日止。同时，甲方支付乙方自第91天开始至实际交付商品房之日止的违约金，违约金按每日商品房价款的万分之一计算”。合同第六条约定：“乙方如未按本合同第四条规定的时间付款，逾期在30日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按照银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限，甲方有权要求合同继续履行。乙方应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，乙方还应每日按商品房价款的万分之一向甲方支付违约金。”补充合同第三条第（四）项约定：“当发生因国家或本市房地产政策信贷调整等事由导致乙方不能办理贷款或被要求变更贷款金额、贷款利率、贷款年限、补充资料等情形，造成贷款不能于合同签署后50日内存入甲方新建商品房预售资金及监管账号的，乙方应在合同签署后60日内一次性自行付清全部房款或补足贷款差额部分的房款，逾期视为乙方逾期支付房款，须向甲方按日支付房款差额0.01%的逾期付款违约金至付清房款之日．．．。”庭审中双方均认可余款至今未办理银行贷款，赵学奎也未自行交纳剩余房款500000元。原告爱人刘洪香与皓腾公司签署《信息咨询服务协议》约定，为购买该项目向皓腾公司进行咨询，自愿向皓腾公司支付咨询服务费300000元。2018年1月11日，皓腾公司为原告开具金额300000元的收据，收款事由载明“星期八广场内421定金”。另查，2017年9月1日，第三人大乘公司与被告皓腾公司签署《合作确认函》，约定皓腾公司对“恒盛星期八广场”项目进行销售的期限及服务费的标准等事宜。2020年9月8日，恒盛公司的法定代表人来院称认可恒盛公司委托大乘公司作为销售代理商，也同意销售代理商可以自行拓展业务渠道商。而购房者陈述的房屋价格3%的优惠政策，是根据购房人签约时选择的付款方式（一次性或分期），额外给予购房人的优惠政策，与上述面向销售代理及渠道商提供的优惠政策分属不同的销售政策”。上述事实，有原、被告及第三人当庭陈述及提供相关证据佐证，予以确认。一审法院认为，本案争议焦点为300000元系定金还是中介服务费问题。皓腾公司陈述该300000元系中介服务费而非定金，收据写明“定金”系其工作人员失误一节，因原告赵学奎对此不予认可且该公司提交的证据均不能否定原告提交的定金收据的效力，对此抗辩不予采信。该300000元款项应当认定为定金，根据我国担保法的规定，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，现原告并未收回定金，应当抵作价款。因此，原告主张定金折抵房款的请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条判决如下：原告赵学奎与被告天津市皓腾房地产经纪有限公司的购房定金300000元折抵为购买坐落于天津市河东区泰兴××路××道××公寓××号楼××道××号××号房屋的购房款。案件受理费80元，减半收取40元，由被告恒盛阳光鑫地（天津）投资有限公司负担。本院二审期间，皓腾公司提交证据如下：案外人与开发商恒盛公司签订的意向认购协议、案外人与皓腾公司签订的咨询服务协议、案外人与恒盛公司签订的商品房买卖合同、开发商向案外人开具的购房款全款发票、皓腾公司向案外人开具的服务费发票、星期八广场项目购房人支付房款明细表、银行流水等。以上证据的证明目的为赵学奎明知其支付的为中介费不是购房定金，皓腾公司提供居间服务，促成购房人以优惠价格购买涉案项目房屋，据此收取相应服务费，不会代为收取购房定金。经质证，赵学奎认为与本案无关，不认可上述证据的证明目的，刘桂云认可上述证据，恒盛公司认可其证明目的。本院认证意见：皓腾公司提供的证据与本案缺乏关联性，本院不予采纳。本院二审另查明，赵学奎爱人刘洪香与恒盛公司签订的《星期八广场意向认购协议书》约定，涉案房屋坐落地点为天津市河东区××道××号××公寓××号楼××室，建筑面积180.67平方米，意向销售单价14102元／平米，意向销售总价为2547808元整，赵学奎应于签订认购书当日支付意向认购金人民币250000元整。赵学奎与皓腾公司签署的《信息咨询服务协议》约定，乙方（赵学奎）在与项目开发商签署认购协议前，凭咨询服务费收款凭证，签约价格为：房号421单价6641.94元／ｍ2总价1200000元。本院经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为涉案的300000元的性质问题。根据查明的事实，虽然皓腾公司开具的收据上收款事由载明定金，但依据赵学奎、皓腾公司签订的《信息咨询服务协议》，明确约定赵学奎需向皓腾公司支付300000元服务费，而且明确约定赵学奎凭“咨询服务费收款凭证”与开发商签约。同时，结合意向认购协议上的价格与购房合同上的成交价格，可以认定涉案300000元应与购房优惠有关。此外，从赵学奎实际支付款项情况看，赵学奎与恒盛公司对首付款的金额及支付期限进行了约定，赵学奎也按照合同约定向恒盛公司支付了相应的款项，而涉案的300000元，并未在其与恒盛公司的购房合同里作出约定，也并非由恒盛公司收取，因此，从该300000元的金额以及支付时间看，明显与其他款项的性质存在区别，赵学奎主张该款项是购房定金应折抵为购房款，依据不足，本院不予支持。一审判决对涉案300000元的性质认定有误，本院予以纠正。综上所述，恒盛公司、皓腾公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销天津市河东区人民法院（2020）津0102民初6755号民事判决；二、驳回被上诉人赵学奎的全部诉讼请求。一审案件受理费80元减半收取计40元，二审案件受理费160元，均由被上诉人赵学奎负担。本判决为终审判决。审判长 哈 欣审判员 王 晶审判员 刘 睿二〇二一年七月九日书记员 张宇尘