重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0111民初3447号原告：重庆岭寓物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区丹龙路88号1栋三楼，统一社会信用代码91500108554071070E。法定代表人：郭勇，总经理。委托诉讼代理人：胥应丽(原告公司员工），女，1987年4月23日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：周良六(原告公司员工），男，1984年8月7日出生，汉族，住重庆市铜梁区。被告：杨秀龙，男，1989年7月17日出生，汉族，现住重庆市大足区。原告重庆岭寓物业管理有限公司与被告杨秀龙物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年6月18日公开开庭进行了审理。原告重庆岭寓物业管理有限公司的特别授权委托诉讼代理人胥应丽、周良六和被告杨秀龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2018年7月至2020年12月期间的物业管理费4683.82元，2018年9月至2019年11月水电公摊费112.49元；2、判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的违约金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2020年12月31日应支付违约金暂定为6922.4元（庭审中确认主张6000元）。以上费用共计11718.71元；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理的芸峰西贵堂的业主。被告与重庆亿超置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购得西贵堂1-1-18-3房，建筑面积93.65㎡。重庆亿超置业发展有限公司与原告于2013年5月26日签订《前期物业服务合同》，全面委托原告对其开发建设的“芸峰西贵堂”住宅小区进行物业管理。合同约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积1.8元/㎡的标准向原告交纳物业管理费，如被告逾期付款应根据前款金额按欠费金额×逾期天数×1%的标准向原告支付违约金。原告依约履行了物业服务义务，但被告并未依约向原告交纳物业管理费，自2018年7月1日至2020年12月31日，被告共欠物业费4683.82元，因原告考虑到《前期物业服务合同》约定的计算标准过高，主动调低违约金暂定6000元，原告多次对其书面及上门催交，均无效果。被告拒不交纳物业费的行为已严重违反了《前期物业管理服务合同》，严重侵犯了原告及西贵堂其他业主的合法权益，故原告诉至法院，望判如所请。被告辩称，1.从2018年7月至2019年5月31日的物业费参照当时重庆市物业服务等级标准计价不应当超过1元/平方米；2.2019年6月1日至2019年7月10日物业费按过渡期1元/平方米；3.2019年7月10日至今的强制服务阶段的物业费损失由原告自行承担。本院经审理认定事实如下：2013年5月26日，原告(乙方)与重庆亿超置业发展有限公司（甲方）签订《西贵堂前期物业服务合同》，由甲方选聘乙方对其开发建设的西贵堂商住综合小区提供前期物业管理服务。《西贵堂前期物业服务合同》对物业服务内容与质量、物业服务费用标准和交纳时间、物业的承接验收、物业的经营与管理、物业管理用房、专项维修金、违约责任、合同期限等内容作了约定。其中第七条约定：1、住宅物业管理服务费：1.80元/月·平方米（不含电梯费）；.....；5、本物业的水电公摊实行据实分摊。6、业主应于接房之日起交纳物业服务费。第十条约定物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月的10日前履行交纳义务。.....。第三十一条约定甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每天百分之一的标准向乙方支付违约金。第三十四条约定本合同期限自2014年6月30日起至2017年6月29日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十五条约定本合同期满，业主大会尚未成立的，本合同期限顺延至业主大会选聘新的物业管理企业时为止。上述前期物业服务合同签订后，原告按照上述前期物业服务合同提供相应物业服务至今。在提供物业服务期间，原告自愿从2020年1月起将住宅物业管理服务费收取标准下调按1.5元/平方米/月计收。被告系案涉物业西贵堂小区1幢1-18-3号住宅物业的权利人，该物业建筑面积为93.65平方米。被告接收使用案涉物业房后，开始尚能按照前期物业服务合同约定交纳物业费。自2018年7月起至今未再按约定按时足额交纳物业费。其中，被告未足额交纳2018年7月至2020年12月的住宅物业管理服务费。该期间被告本应交纳住宅物业管理服务费共计4719.96元（其中2018年7月至2019年12月期间的住宅物业管理服务费为93.65平方米X1.8元/平方米/月X18个月=3034.26元；2020年1月至2020年12月期间的住宅物业管理服务费为93.65平方米X1.5元/平方米/月X12个月=1685.70元，前述二期间费用之和共计为4719.96元），由于在2018年7月被告尚有预交存款36.98元，抵扣后，被告实际拖欠前述期间的住宅物业管理服务费4682.98元；被告还拖欠2018年9月至2019年11月水电公摊费112.49元。经原告书面催收上述拖欠物业管理费未果后，原告现诉至本院，诉如前述。在审理过程中，被告举示西贵堂业主委员会关于终止前期物业的通知、关于物业工作移交的通知、西贵堂业主委员会关于限期岭寓物业严重声明、关于启动物业服务企业项目招标的请示、开标结果公示表、中标通知书、西贵堂业主委员与上海永升物业管理有限公司签订的物业管理合同等证据（均系复印件），拟证明西贵堂小区业主委员会于2019年5月25日通知终止了案涉前期物业服务合同，且于2019年10月10日签订了物业服务合同，原告从2019年5月25日之后提供的物业服务系强制性服务，原告要求支付物业费的主张不应当得到支持。被告质证认为，原告提供上述证据均系复印件，未提供原件核实，法院应不予采信，不能作为定案的依据。同时，被告还提供了情景照片和视频，拟证明原告在提供服务过程中存在服务瑕疵，但原告也承认证据反映的瑕疵问题现已得到纠正。此外，原告对其起诉主张的违约金，自愿表示酌情收取2018年6月11日起至2020年12月31日止的违约金450元，其余的自愿放弃。上述事实，有原告的营业执照、前期物业服务合同及其备案登记证、房屋信息查询表、催收依据、消防设施服务合同、电梯维护合同、清洁服务合同、绿化养护合同、物业服务简报、值班记录、巡查记录、同幢号案外人交纳水电公摊费的凭证、为被告修缮房屋的现场照片、交纳公共区域水电费的发票、公示水电公摊费用明细表的照片、业主委员会备案证明、反映物业服务质量存在瑕疵的情景照片和视频以及双方当事人在庭审中的陈述等证据载卷佐证，经当庭质证，予以确认。本院认为，原告在审理过程中自愿放弃部分主张的违约金，系原告对自己诉讼权利的处分，本院予以许可。引发本案纠纷的法律事实发生于民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。本院据此评析如下：房屋的所有权人为业主。物业服务企业签订的前期物业服务合同对全体业主具有约束力。业主应当根据前期物业服务合同的约定交纳相关物业服务费用。本案，原告按照前期物业服务合同约定对被告所有的物业的小区提供了物业服务，则被告应当依照前述规定按时向原告交纳相关物业服务费用，被告拖欠物业服务费用，至今未交清，其行为已构成违约，依法应当承担继续交纳并支付违约金的违约责任。对原告请求判令被告支付物业服务费、水电公摊费、违约金的主张，本院予以支持。支持的金额，本院根据查明的事实和证据予以确认。关于住宅物业管理服务费，经审理查明被告拖欠2018年7月至2020年12月住宅物业管理服务费4682.98元，故本院确认被告于本案应支付住宅物业管理服务费4682.98元。原告起诉主张4683.82元，与查明拖欠的金额不符，应予以纠正；关于水电公摊费，被告对未交纳2018年9月至2019年11月的水电公摊费112.49元的事实无异议，故本院确认被告应当支付该期间的水电公摊费112.49元。关于违约金，原告自愿放弃主张的部分违约金，仅要求被告给付截止2020年12月31日的违约金450元，是其对自己的合法权益的处分，且原告最终主张的违约金金额符合合同的约定和法律规定，故本院予以支持，确认被告应支付原告截止2020年12月31日的违约金450元。对被告提出的答辩意见，本院认为，1.依法成立的合同受法律保护，当事人应当严格按照合同约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除。案涉前期服务合同约定住宅物业服务费按1.8元/平方米/月标准计收，在未经原告同意的情况下，被告要求按不超过1元/平方米/月标准计收的辩解理由不成立，不予以采纳。被告在庭审中举示情景照片和视频，拟证明原告的服务存在瑕疵，从而达到应当降低收费标准的目的。虽然证明的事实成立，但造成的原因是多方面的，并非全归责于原告，且对反映的服务瑕疵，被告也承认已得到整改，因此，被告列举的服务瑕疵不属于重大瑕疵，本院决定不予下降收费标准。至于原告自愿从2020年1月1日起按1.5元/平方米/月标准计收，系其对自己的合法权益的处分，本院予以许可。2.从2019年7月10日之后，原告的服务是否属于强制性服务，原告对此抗辩提供的相关证据均系复印件，原告对其真实性不予认可，故本院确认原告对此未提供合法有效的证据予以证明，其应当承担举证不能的法律后果，对其辩解不予以支持。况且，本院在审理同期受理的西贵堂小区物业服务合同纠纷系列案之一（2021）渝0111民初3414号案中，对案涉前期物业服务合同是否终止和原告是否构成强制性服务以及西贵堂小区业主委员会与上海永升物业管理有限公司签订的物业管理合同生效等问题作了评析和认定，本院认定西贵堂业主委员会制发的关于终止前期物业服务合同、要求原告撤离案涉小区的通知无效，与上海永升物业管理有限公司签订的物业管理合同不能产生法律效力、原告的服务不构成强制性服务，理由不再赘述，该案作出的民事判决现已发生法律效力。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告杨秀龙于本判决生效之日起五日内向原告重庆岭寓物业管理有限公司支付2018年7月至2020年12月期间拖欠的物业管理费4682.98元、2018年9月至2019年11月期间拖欠的水电公摊费112.49元，以及违约金450元，共计支付5245.47元；如果被告杨秀龙未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告重庆岭寓物业管理有限公司的其余诉讼请求。本案案件受理费25元（已减半收取），由被告杨秀龙负担。本判决为终审判决。审判员  饶思臣二〇二一年七月十四日书记员  李文思