天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终4489号上诉人（原审原告）：崔占斌，男，1985年10月5日出生，汉族，住天津市静海区。委托诉讼代理人：赵立君，天津理铭律师事务所律师。上诉人（原审被告）：恒盛阳光鑫地（天津）投资有限公司，住所地天津市河**晨阳道中段南侧昕旺北苑18-3。法定代表人：徐虇，董事长。委托诉讼代理人：吴兰杰，天津兰鼎律师事务所律师。上诉人（原审被告）：天津市皓腾房地产经纪有限公司，住所地天津市津**八里台镇天嘉湖北侧品湖苑18-1。法定代表人：宋春艳，执行董事。委托诉讼代理人：靳嘉伟，北京康达（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓，北京大成（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘桂云，女，1958年10月11日出生，汉族，住天津市津**八里台镇天嘉湖北侧品湖苑18-1。委托诉讼代理人：张晓，北京大成（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：天津大乘房地产经纪有限公司，住所地天津市武清区杨村泉州北路****211-18。法定代表人：刘长岭，经理。上诉人崔占斌、恒盛阳光鑫地（天津）投资有限公司（以下简称恒盛公司）、天津市皓腾房地产经纪有限公司（以下简称皓腾公司）因与被上诉人刘桂云、天津大乘房地产经纪有限公司（以下简称大乘公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2020）津0102民初6759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。崔占斌上诉请求：依法改判恒盛公司、皓腾公司、刘桂云共同返还500,000元定金；一、二审诉讼费由恒盛公司、皓腾公司、刘桂云负担。事实和理由：一审法院仅依据收据上没有载明“定金”而将300,000元认定为信息咨询服务费与事实不符。认购协议书与购房合同的价格一致，足以说明崔占斌并未享受到所谓的优惠；皓腾公司出具《信息咨询服务协议》是为了掩盖收取定金的事实，购房者到开发商的售楼处进行购房，签订合同、缴纳各项费用均是在开发商的售楼处进行的，当时并未有任何工作人员表明其是中介，崔占斌也未享受到任何中介服务；本案中同样的两张票据却认定为两个不同的费用，是相互矛盾的，且皓腾公司在一审出示的票据与崔占斌出示的不符，可以认定案涉《信息咨询服务协议》系虚假的；天津市河东区住建委已经对皓腾公司违规收取定金一事进行了认定和处罚，对于退还定金一事，只能通过诉讼途径解决；在其他类似案件中，一审法院均认定购房者的该款项为定金，崔占斌与其他购房者的情况相同，应当做出相同的认定。恒盛公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判其不承担定金200,000元的返还责任；一、二审诉讼费由崔占斌承担。事实和理由：恒盛公司与大乘公司存在独家代理合同关系，同时明确约定大乘公司可以拓展渠道供应商，准许销售代理商及渠道商促成房屋交易价格，只需不低于恒盛公司内部确定的销售底价的前提下推销即可。恒盛公司未授权他人收取房屋定金。崔占斌作为购房人与渠道商签订服务合同，享受到渠道商提供的优惠房屋价款，涉案的200,000元虽然收据上显示是定金，但是恒盛公司既不知情也未参与，崔占斌无权以此折抵尚欠恒盛公司的剩余房款。皓腾公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回崔占斌全部诉请或发回重审；一、二审诉讼费由崔占斌承担。事实和理由：1．在涉案楼盘销售过程中，恒盛公司与大乘公司签订了销售代理协议，大乘公司可以拓展渠道供应商，皓腾公司即是其中的渠道商之一，皓腾公司与大乘公司签订合作确认函，皓腾公司实际上是中介地位。作为中介人地位，皓腾公司的工作是促成意向购房人与恒盛公司签订购房合同，皓腾公司与购房者签署了《信息咨询服务协议》，约定购房人向皓腾公司支付服务费。2．皓腾公司与恒盛公司不存在委托代理关系。皓腾公司始终以自身名义提供中介服务，《信息咨询服务协议》及涉案20万元收款收据都是以皓腾公司名义签订和出具的。崔占斌辩称，不同意恒盛公司、皓腾公司的上诉请求。恒盛公司、皓腾公司均同意对方的上诉主张，不同意崔占斌的上诉请求。刘桂云辩称，同意恒盛公司、皓腾公司的上诉请求，不同意崔占斌的上诉请求。大乘公司未到庭陈述意见，亦未提交书面意见。崔占斌向一审法院起诉请求：1．判令恒盛公司、皓腾公司、刘桂云共同返还50万元购房定金；2．判令恒盛公司、皓腾公司、刘桂云支付以50万元为基数，按同期银行贷款利率自2018年8月6日至实际返还之日的利息；3．诉讼费用由恒盛公司、皓腾公司、刘桂云承担。一审法院认定事实：2018年6月12日，恒盛公司作为甲方（卖方），崔占斌作为乙方（买方）签订《星期八广场意向认购协议书》，内容为：坐落地点为天津市河东区××道××号××公寓××号楼＃××室，意向销售总价2597176元，乙方应于签订本认购书当日支付意向认购金人民币贰拾万元整。并约定，甲乙双方签署《买卖合同》后，本认购书自行失效，如乙方同意，乙方所支付认购金转为认购房屋房款。2018年6月9日，崔占斌向皓腾公司转款30,000元，2018年6月12日，崔占斌向皓腾公司转款170,000元，同日，皓腾公司出具收据一份，金额为200,000元，事由为#221大定。2018年8月6日，崔占斌向皓腾公司转款300,000元，同日，皓腾公司出具收据一份，金额为300,000元，事由为信息服务费。皓腾公司认可收到上述500,000元。2018年8月6日，恒盛公司作为出卖人（甲方），崔占斌作为买受人（乙方）签订《天津市商品房买卖合同》，商品房坐落河东区泰兴××路××道××公寓××号楼××道××号××号，房屋价款为2597176元。并约定，乙方按贷款付款，于2018年8月11日前，一次性存入商品房首付款1497176元，其余价款办理贷款。崔占斌于签订合同当日缴纳首付款，其余价款办理了贷款，恒盛公司已收到全部购房款，并于2019年6月26日、2019年9月10日出具购房发票。恒盛公司与大乘公司订有《“恒盛星期八广场商业项目”代理销售合同》，由恒盛公司委托大乘公司独家代理销售星期八广场商业项目。大乘公司与皓腾公司签署《合作确认函》，约定皓腾公司对“恒盛星期八广场”项目进行销售的期限及服务费的标准等事宜。2020年9月8日，恒盛公司的法定代表人来院称恒盛公司开发的星期八广场属于商业性质项目，由于市场销售难度较大，恒盛公司委托了大乘公司作为销售代理商，并且恒盛公司同意销售代理商可以自行拓展渠道商。为了能够尽快销售房屋回笼资金，恒盛公司当时面向销售代理商及渠道商提供了销售优惠政策，即在销售代理商及渠道商促成的房屋交易价格，不低于恒盛公司内部确定的销售底价的前提下，恒盛公司可以将房屋公开售价（即认购意向书价格）与成交价格之间的差额让利给销售代理与渠道商，由销售代理与渠道商自行掌握房屋价格优惠幅度。一审法院认为，关于皓腾公司收取崔占斌的200,000元，其出具的收据载明为“大定”，皓腾公司称该笔款项是信息服务费，写“大定”是因工作人员失误，但未提供证据证明，无法否定崔占斌提交的定金收据效力，该笔款项应当认定为定金。根据《中华人民共和国担保法》规定，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，崔占斌按照其与恒盛公司签订的《天津市商品房买卖合同》约定的价款支付，定金未抵作房屋价款，应予返还。恒盛公司虽称未收到该款项，但皓腾公司是其认可的渠道商，恒盛公司应与皓腾公司连带返还。关于崔占斌主张刘桂云连带返还的诉讼请求，经查刘桂云非皓腾公司的股东，此请求不予支持。此外，关于崔占斌主张利息的诉讼请求，双方没有合同约定，也没有法律规定，不予支持。关于皓腾公司于2018年8月6日收取的300,000元，其出具的收据中载明为信息服务费，崔占斌未提供证据证明该笔款项系定金，其要求返还并支付利息的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：“一、本判决生效之日起十五日内，恒盛阳光鑫地（天津）投资有限公司、天津市皓腾房地产经纪有限公司连带返还崔占斌定金200,000元；二、驳回崔占斌的其他诉讼请求。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,800元，减半收取4,400元，由被告恒盛阳光鑫地（天津）投资有限公司负担、天津市皓腾房地产经纪有限公司负担1,760元，由崔占斌负担2,640元。”本院二审期间，皓腾公司提交证据如下：案外人与开发商恒盛公司签订的意向认购协议、案外人与皓腾公司签订的咨询服务协议、案外人与恒盛公司签订的商品房买卖合同、开发商向案外人开具的购房款全款发票、皓腾公司向案外人开具的服务费发票、星期八广场项目购房人支付房款明细表、银行流水等。以上证据的证明目的为崔占斌明知其支付的为中介费不是购房定金，皓腾公司提供居间服务，促成购房人以优惠价格购买涉案项目房屋，据此收取相应服务费，不会代为收取购房定金。经质证，崔占斌认为与本案无关，不认可上述证据的证明目的，刘桂云认可上述证据，恒盛公司认可其证明目的。崔占斌提交证据如下：1．天津市津南区住建委关于举报皓腾公司的回复，证明皓腾公司利用类似手段在多处骗取房款的行为被查处；2．价格对比表，证明所谓的认购协议书的价格与实际成交价是虚构的，购房者并没有实际享受这个价格。恒盛公司认为证据1没有提供原件，不予认可，且仅是启动了调查，对证据2的证明目的不予认可；皓腾公司、刘桂云对上述证据均不予认可，证据1无法证明皓腾公司有违法行为。本院认证意见：皓腾公司提供的证据与本案缺乏关联性，本院不予采纳。崔占斌提供的证据1没有原件，证据2系其自行制作，本院亦不予采纳。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为崔占斌向皓腾公司支付500,000元的性质问题。首先，皓腾公司并非案涉房屋的出卖方，结合皓腾公司在一审提供的证据，可以证明皓腾公司接受大乘公司委托代理销售案涉项目，并向购房者收取相关服务费的情况；其次，从崔占斌实际向恒盛公司支付房款情况看，崔占斌与恒盛公司对首付款的金额及支付期限进行了约定，崔占斌也按照合同约定向恒盛公司支付了相应的款项，并就剩余款项办理了贷款，现恒盛公司已经收取了全部售房款并向崔占斌出具了购房发票，涉案500,000元并未在其与恒盛公司的购房合同里作出约定，也并非由恒盛公司收取；再次，案涉款项中有300,000元的收据写明为信息服务费，另外200,000元的收据虽写明为定金，但根据上述分析，该款项明显与购房款及定金的性质存在区别，同时结合本案实际成交价款与其他相关案件的对比，案涉款项应与购房优惠有关，崔占斌主张该款项是购房定金应予以返还，依据不足。一审判决对涉案200,000元的性质认定有误，本院予以纠正。综上所述，崔占斌的上诉请求不能成立，本院不予支持。恒盛公司、皓腾公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销天津市河东区人民法院（2020）津0102民初6759号民事判决；二、驳回上诉人崔占斌的全部诉讼请求。一审案件受理费8,800元减半收取计4,400元，二审案件受理费14,400元，均由上诉人崔占斌负担。本判决为终审判决。审判长  哈欣审判员  刘睿审判员  王晶二〇二一年七月九日书记员  王欣