河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1502民初3324号原告：中国民生银行股份有限公司信阳分行，住所地：信阳市浉河区东方红大道**申城花园**楼。负责人：阎鸿飞，职务行长。委托诉讼代理人：程勇，男，汉族，1981年10月19日出生，系原告的员工。被告：于纯，男，汉族，1978年5月7日生，住信阳市。被告：白玉贤，女，汉族，1981年8月25日生，住信阳市。被告：河南正通置业有限公司，住，住所地：河南省信阳市浉河区北京路**/div>法定代表人：李毅，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁芳兵，河南保城律师事务所律师。原告中国民生银行股份有限公司信阳分行（以下简称民生银行）与被告于纯、白玉贤、河南正通置业有限公司（以下简称正通公司）因金融借款合同纠纷一案，本院于2021年5月25日立案，本案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告民生银行的委托诉讼代理人程勇及被告正通公司的委托诉讼代理人袁芳兵到庭参加了诉讼，被告于纯、白玉贤经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告民生银行向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告于纯、白玉贤偿还原告借款本金、利息、逾期利息共计437758.94元（其中本金430833.16元，利息6767.1元，逾期利息158.68元）；2、判令被告于纯、白玉贤偿还利息及逾期利息（自2021年5月21日起，利率及逾期利率按合同约定，计算至欠款全部结清之日止）；3、判令河南正通置业有限公司对上述第一、第二项欠款承担连带保证责任；依法判令原告对于纯、白玉贤抵押的位于信阳市浉河区北京路正通桂花苑第3号楼1单元1103号住房拍卖、变卖价款在抵押担保范围内享有优先受偿权；4、本案诉讼费、保全费及实现债权的费用由被告共同承担。事实与理由：2016年8月30日，原告与被告于纯、白玉贤、河南正通置业有限公司签订了编号为130602016803631的《个人购房/车位借款及担保合同》，约定贷款金额为人民币55万元，授信有效期限为2016年9月1日至2036年9月1日，以于纯、白玉贤名下位于信阳市浉河区北京路正通桂花苑第3号楼1单元1103号住房抵押至原告为贷款提供最高额抵押担保，河南正通置业有限公司为贷款提供连带责任担保；2016年9月22日，于纯、白玉贤与原告签订编号为13060201680363101的《个人借款凭证》向原告借款55万元，借款期限2016年9月22日至2036年9月1日，年利率为4.9%，约定还款方式为等额本金的还款方式。《个人借款凭证》签订后，原告履行了放款义务。于纯、白玉贤贷款期间内无故停止向我行偿还贷款，截止到2021年5月20日欠付本金、利息、逾期利息共计437758.94元，其履约行为已构成合同违约。同时原告有权要求被告赔偿其行使权利而支出的各种费用及其他实现债权和担保权利的费用，为维护自身的合法权益，特具状起诉至贵院，请予裁决。原告民生银行在开庭时宣布向被告发放的贷款提前到期。原告民生银行为证明其诉求向本院提交如下证据：1、原告营业执照复印件及授权委托书等身份信息；于纯、白玉贤身份证、户口本；河南正通置业有限公司营业执照复印件。证明目的：证明原被告的诉讼主体资格。2、《个人购房/车位借款及担保合同》、《个人借款凭证》、《预告登记证明》、《补充协议》。证明目的：证明原被告之间的法律基础关系；证明原被告双方的借款利率4.9%、逾期利率7.35%（见《个人借款凭证》）；证明被告于纯、白玉贤从原告处申请借款55万元，且河南正通置业有限公司承担连带担保责任的事实（见《个人购房/车位借款及抵押合同》）。3、放款流水及还款明细。证明目的：证明原告已经按照合同约定向被告于纯发放贷款55万元的事实，以及被告逾期未还款的违约事实和截至诉讼之日拖欠的本金及利息、逾期利息明细。被告于纯、白玉贤未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见，亦未提交相关证据。被告正通公司辩称：一、银行所述借款及担保属实，但答辩人已过保证期间，不应作为本案的被告承担保证责任。案涉合同第一部分第14.1条约定，答辩人承担的是阶段性担保责任。同时合同第二部分第24条约定，本合同下的保证期间，自本合同约定的甲方履行债务期限届满之日起两年。甲方履行债务期限届满之日包括甲方分期清偿债务的情况下，每一笔债务到期之日；也包括依本合同约定，乙方宣布债务提前到期之日。本合同借款期限自2016年9月1日至2036年9月1日，从2016年10月开始还款。根据《担保法》及相关司法解释规定的两年保证期间，那么答辩人的担保期限应该从2016年11月1日开始计算两年，到2018年11月1日止。在此期间，银行并没有起诉答辩人承担担保责任，答辩人已经过了保证期间，即便是《民法总则》、《民法典》规定的3年诉讼时效也过了。故，答辩人不再承担保证责任。二、银行、于纯、白玉贤在案涉借款中，怠于履行办理房屋抵押登记，存在过错，应共同承担因过错造成的损失。合同第二部分第13条规定，本合同生效后，依照有关法律、法规的规定，本合同项下的抵押房产具备办理预购房产抵押登记或仅办理预购房产抵押登记或抵押权预告登记，甲方应按照乙方要求将其与售房人签订的购房合同正本交付乙方收押；在办理完毕该房产的所有权证/过户手续后，甲方应当将房屋所有权证交给乙方，并配合乙方办理房屋不动产抵押登记手续。2016年9月12日，银行、于纯、白玉贤已经将案涉房屋进行了抵押权预告登记，根据上述第13条规定，办理房屋产权证及抵押登记手续的条件已经成就，银行、于纯、白玉贤应当及时共同办理相关手续。但是银行、于纯、白玉贤怠于履行相关手续，导致案涉房屋未能及时办理抵押登记，银行的债权不能及时实现，因银行、于纯、白玉贤过错造成的损失，不应由开发商承担责任。故自2016年9月12日案涉房屋商品房抵押权预告登记起，即银行怠于行使权利之日，答辩人不应再承担保证责任。三、答辩人在银行放弃物的担保范围内免除担保责任。银行于2016年9月12日对案涉房屋进行了抵押权预告登记，即案涉借款既有抵押也有保证。根据《物权法》第一百七十六条“被答辩人的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。”、《担保法》第二十八条“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任”。之规定，在没有约定实现债权顺序的情况下，出借人借款未受清偿时，只能先以借款人提供的抵押物实现债权，未获足额清偿时，保证人就未获清偿部分承担保证责任。就本案而言，银行应当优先实现抵押权，否则，答辩人在银行放弃物的担保范围内免除保证责任。四、银行应当将案涉抵押房屋拍卖、变卖，用拍卖、变卖所得价款实现债权。合同第二部分第22条约定：乙方有权采用以下方式对抵押财产行使抵押权。1、与甲方协商，将抵押财产折价以抵偿债务或以抵押财产拍卖、变卖后所取得的价款优先受偿。3、请求人民法院对抵押财产进行拍卖、变卖，以所得价款优先受偿。被告正通公司无证据提交。本院经审理认定事实如下：2016年8月30日原告民生银行（贷款人）作为乙方与被告于纯、白玉贤（借款人）作为甲方、被告正通公司（保证人）作为丙方签订《个人购房/车位借款及担保合同》，约定借款用于购买位于河区××楼××单元××号房屋，面积为143.59平方米，借款金额为55万元，借款期限为240个月，自2016年9月1日起至2036年9月1日止。按月等额本金还款法还款。被告于纯、白玉贤自愿将上述房屋抵押给原告为该笔贷款做抵押担保。合同第二部分第21条约定，在发生本合同约定的债务履行期限届满（包括依据本合同约定，乙方宣布借款提前到期的情况），而甲方未按照主合同约定清偿债务的情形；或本合同约定的违约事件，乙方有权随时行使抵押权。合同第二部分第22条约定，乙方有权请求人民法院对抵押财产进行拍卖、变卖，以所得价款优先受偿。合同第一部分第14条约定，正通公司承担阶段性担保责任，即正通公司对本合同签订之日起至本合同项下房产及/或车位办理完毕房屋所有权证书及房屋他项权证并交予乙方之日止期间内产生的本合同项下所有甲方应付未付款项承担连带保证责任。合同第二部分第24条约定，保证期间自本合同约定的甲方履行债务期限届满之日起两年；甲方履行债务期限届满之日包括甲方分期清偿债务的情况下，每一笔债务到期之日，也包括依本合同约定，乙方宣布债务提前到期之日。合同第二部分第33条约定，甲方连续三个月或累计六个月未能按合同约定还本付息的，乙方有权宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，要求甲方立即提前偿还部分或全部借款；依法处分担保物并优先受偿，或要求保证人履行保证责任等。原告民生银行在开庭时宣布向被告发放的贷款提前到期。2016年9月12日被告于纯、白玉贤为涉案房屋向民生银行办理了预购商品房抵押权预告登记手续。2016年9月22日被告于纯、白玉贤向民生银行填写《个人借款凭证》，主要内容为：被告于纯、白玉贤借款55万元，借款期限为2016年9月22日至2036年9月1日，执行年利率4.9%，逾期利率按执行年利率加收50%，违约罚息利率按执行年利率加收50%，利率调整方式为每年一月一日调整，采用等额本金还款方式，每月15日为还款日，担保方式为抵押。同日民生银行按照约定放款55万元。2021年1月15日之后被告于纯、白玉贤再未按约定还款。截至2021年5月20日被告于纯、白玉贤尚欠430833.16元贷款本金，拖欠利息6767.10元，拖欠罚息158.68元。本案所涉河区××楼××单元××号房屋至今未办理房屋所有权证书及房屋他项权证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，原、被告应当按照合同约定履行相应义务。原告民生银行与被告于纯、白玉贤、被告正通公司签订的《个人购房/车位借款及担保合同》合法有效，原告已经依约向被告发放贷款，被告未按约定偿还本息，已经构成违约，被告应当继续偿还本息并承担各自的违约责任。被告正通公司作为保证人自愿为《个人购房/车位借款及担保合同》约定的期间内产生的本合同项下所有借款人应付未付款项承担阶段性连带保证责任，即本合同签订之日起至本合同项下房产及/或车位办理完毕房屋所有权证书及房屋他项权证并交予民生银行之日止期间内产生的本合同项下所有借款人应付未付款项承担连带保证责任，合同约定的最后一笔债务履行期限为2036年，诉争房屋并未办理房屋所有权证书及他权证书，被告正通公司对诉争的债务尚在担保期内，故被告正通公司应对被告于纯、白玉贤在其担保期间内产生的应付未付款项承担连带清偿责任。被告正通公司辩称根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，本案既有抵押物，又有保证人担保，没有约定或者约定不明确，债权人应先以借款人提供的抵押物实现债务，未获足额清偿时，保证人就未获清偿部分承担保证责任，否则，正通公司应在原告放弃物的担保范围内免除担保责任，本院认为根据其签订的《个人购房/车位借款及担保合同》中有明确约定被告正通公司担保的情形，故对于被告正通公司的辩称本院不予采信。被告于纯、白玉贤用涉案房屋给原告民生银行做预购商品房抵押权预告登记，该预告抵押不足以使原告享有对抵押财产进行拍卖、变卖以所得价款优先受偿的权利，故原告诉请其对于于纯、白玉贤抵押的位于信阳市浉河区北京路正通桂花苑第3号楼1单元1103号住房的拍卖、变卖价款在抵押担保范围内享有优先受偿权，本院不予支持。原告诉请本案保全费及实现债权的其他费用由被告承担，因原告未提供相应证据证明已实际支出该费用，故本院不予支持。被告正通公司辩称原告及被告于纯、白玉贤在该笔贷款中，怠于履行办理房屋抵押登记存在过错，应共同承担过错造成的损失，但被告正通公司并未提供证据证明，对该辩称本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法典》第三百九十二条、第四百一十条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第六百七十六条、第六百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告于纯、白玉贤于本判决书生效后五日内共同向原告中国民生银行股份有限公司信阳分行偿还贷款本金430833.16元、拖欠利息6767.10元、拖欠罚息158.68元（利息及罚息计算至2021年5月20日，之后利息及罚息按照合同约定计算至清偿之日止）；二、被告河南正通置业有限公司对本判决主文第一项内容按照合同约定承担阶段性连带清偿责任（即对本合同签订之日起至本合同项下房产及/或车位办理完毕房屋所有权证书及房屋他项权证并交予中国民生银行股份有限公司信阳分行之日止期间内产生的本合同项下所有于纯、白玉贤应付未付款项承担连带保证责任）；三、驳回原告中国民生银行股份有限公司信阳分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7866.38元，减半收取计3933.19元，由被告于纯、白玉贤、河南正通置业有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  杨丽华二〇二一年七月五日书记员  邓 然书记员  杨嘉伟