河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1602民初3643号原告：杨登，女，汉族，1976年8月16日生，住周口市川汇区。委托诉讼代理人：张海岗，男，汉族，1978年5月23日生，住周口市川汇区，系原告杨登之夫。被告：周口市供销合作社，住所地：周口市川汇区七一中路42号，统一社会信用代码：124117004185856751。法定代表人：孙鹏，该单位理事会主任。委托诉讼代理人：孙凯，河南团结律师事务所律师。被告：河南兆安置业有限公司，住所地：周口市川汇区八一路中段46号，统一社会信用代码：91411600699976479Y。法定代表人：韩春播，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨爱霞，女，汉族，1977年3月18日生，住周口市川汇区，该公司员工。原告杨登与被告周口市供销合作社、河南兆安置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨登及委托诉讼代理人张海岗、被告周口市供销合作社的委托诉讼代理人孙凯、被告河南兆安置业有限公司的委托诉讼代理人杨爱霞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨登向本院提出诉讼请求：依法判决被告返还购房款20万元及违约金（庭审中原告变更违约金为按银行间同期贷款利率4倍计算至还清为止）。事实与理由：2016年12月21日，原告购买被告开发建设的“新合社区棚改房”一套，并预交购房款20万元，由于种种原因，迟至今日该社区未能建设。现诉至法院，请求判如所请。被告周口市供销合作社辩称：一、本案被告的主体不适格：1、被告并未签订所谓的商品房买卖合同，未加盖单位印章，更没有法定代表人签字；2、是单位内设机构，也没有相应的房地产开发或销售职能；3、单位未委托任何职工或者部门从事商品房的开发和销售；4、案涉房产项目属于棚改项目，是由案外人河南兆案置业有限公司开发销售的，并且其销售对象为拆迁户，该项目的性质也决定了其不得对拆迁户之外的人员进行销售；5、项目现场张贴有项目的规划图，规划图清晰地显示开发商是案外人河南兆案置业有限公司，并非本案被告或者是本案被告的内设相关部门；6、原告对项目的性质即是开发商是明知的，其并非善意的。二、从合同的履行情况来看：1、被告系正处级事业单位及收款程序是很严格，其从未收到过相应的款项单位开立账户，没有任何相关款项流入；2、是案外人河南兆案置业有限公司实际收受原告缴纳的购房款；3、原告主张的是商品房买卖合同纠纷，依据商品房买卖合同司法解释的相关规定，该合同也是无效合同，依据相关规定，合同无效的应当双方返还，而本案被告没有收到原告的缴纳的购房款也不应当履行返还义务。河南兆安置业有限公司辩称：我公司分两次收到了20万元，当时我们与供销社合作协议关系，我们承建房子，接到常忠良说按优惠价给原告房子，不给也得给，强迫我们给原告房子，钱我们收了，后期因为供销社关系，房子没有法给了，钱我们愿意退，供销社的官司我们打赢了，但是供销社没有给我们钱，我们现在也没有能力给原告，可以从供销社欠款里面扣。关于违约金什么的我不清楚，我们只收到20万元。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2014年9月16日被告周口市供销合作社下属机构周口市供销合作社棚户区改造办公室与被告河南兆安置业有限公司签订了“周口市供销社棚户区改造项目合作协议书”，2015年1月13日周口市川汇区发展和改革委员会作出了“豫周川汇房地（2015）00586号河南省企业投资项目备案确认书”。协议签订及审批后，被告河南兆安置业有限公司对位于周口市七一中路42号棚户区改造项目（原周口市供销社家属院）进行了实际投资开发，对供销社旧房屋进行了拆除，代供销社对拆迁户进行了安置补偿，并开始建设住宅楼。原告杨登的房屋位于商业局家属院，与周口市供销合作社棚户区改造工程相邻，因棚户区改造所建楼房影响原告房屋采光及施工造成围墙裂缝，经原告与市供销合作社棚户区改造办公室协商，原告杨登按照该棚户区改造拆迁户政策购买房屋，原告杨登分别于2016年12月21日、2017年3月7日分两次转入杨爱霞银行账户共计20万元，周口市供销合作社棚户区改造办公室和河南兆安置业有限公司以收款人身份共同向原告杨登出具收款收据，并在收据上注明所购楼房具体位置。后因为该楼房没有建成交付，原告诉至本院。上述事实由本院（2020）豫1602民初4469号民事判决书、豫周川汇房地（2015）00586号河南省企业投资项目备案确认书、银行转账凭证、收据、房产证、庭审笔录等附卷佐证。本院认为，本案存在两个争议焦点：1、案涉房屋买卖合同是否有效？2、应当由谁承担返还购房款的责任？关于案涉房屋买卖合同是否有效问题。本案中虽双方没有签订书面的房屋买卖协议，但出卖人收取了购房款，并标明了所购房屋的具体位置，出具了收款收据，应视为双方之间已经成立了事实上的房屋买卖合同关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释﹝2003﹞7号）第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中截止今日案涉房屋仍未取得商品房预售许可证明，所以案涉房屋买卖合同应属无效。关于应当由谁承担返还购房款的责任问题。1、从原告杨登的角度来看，案涉房屋属于周口市供销合作社棚户区改造房，周口市供销合作社棚户区改造办公室和河南兆安置业有限公司又在收款人处加盖公章，杨登有足够的理由相信出卖人是周口市供销社和河南兆安置业有限公司；2、在收款收据上，周口市供销合作社棚户区改造办公室和河南兆安置业有限公司在收款人处加盖公章，作为单位负责人或公章的管理人，其应当知道在收款人处加盖公章的法律后果，因此该二单位应是房屋买卖合同的相对方即出卖方；3、周口市供销合作社棚户区改造办公室是周口市供销合作社的下属机构，受周口市供销合作社授权，与河南兆安置业有限公司签订棚户区改造项目合作协议，已经本院（2020）豫1602民初4469号民事判决书所确认，所以周口市供销合作社棚户区改造办公室在处理该棚户区改造事务上的行为应视为周口市供销合作社的授权行为，即使个别行为超出了授权的范围，也构成表见代理，该行为的法律后果理应由周口市供销合作社承担。综合上述三点，应当由被告周口市供销合作社、河南兆安置业有限公司承担返还购房款的责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的相关规定，因无效合同取得的财产应当返还，有过错的一方还应当赔偿对方受到的损失。因案涉房屋买卖合同无效，被告周口市供销合作社、河南兆安置业有限公司作为房屋出卖人，应当知道案涉房屋未取得商品房预售许可，仍将房屋出售他人，存在过错，理应赔偿买受人受到的损失。因此本院对原告诉请被告返还购房款及购房款利息的诉讼请求依法予以支持，超出利息部分本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释﹝2003﹞7号）第二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告周口市供销合作社、被告河南兆安置业有限公司于本判决书生效之日起七日内向原告杨登返还购房款20万元及利息（利息分为两个部分：1、以本金10万元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率自2016年12月21日起计算至实际履行之日止；2、以本金10万元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率自2017年3月7日起计算至实际履行之日止）。二、驳回原告杨登的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2150元，由被告周口市供销合作社、被告河南兆安置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员 陈 东二〇二一年七月六日书记员 范贝涛