北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终10712号上诉人（原审原告）：王**宁，男，1963年11月2日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：白岩，北京山晨水律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡子华，男，1982年4月30日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李静文（蔡子华之妻），住北京市西城区。委托诉讼代理人：付英鹏，北京市中同律师事务所律师。原审第三人：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼3层304室。法定代表人：李峰岩，总经理。委托诉讼代理人：高佳琪，女，该公司员工。上诉人王**宁因与被上诉人蔡子华、原审第三人北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2021）京0102民初15059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年7月27日公开开庭进行了审理。上诉人王**宁及其委托诉讼代理人白岩，被上诉人蔡子华之委托诉讼代理人李静文、付英鹏，链家公司之委托诉讼代理人高佳琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王**宁上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持我的一审诉讼请求。事实和理由：一审法院对于双方《北京市房屋租赁合同》约定内容以及关于维修费的扣除存在事实认定不清、法律适用错误。一、关于蔡子华2021年2月15日自行扣除维修费920元，仅支付房租24580元存在事实认定错误。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第7条规定，下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。本案中蔡子华2020年11月向王**宁提出暖气不热的问题，王**宁找人维修后，蔡子华垫付了维修费并在后续租金中扣除，王**宁未提出异议，一审法院据此认为2021年2月15日蔡子华自行扣除维修费用920元的行为具有合理性，事实认定错误。维修费从租金中扣除既非当事人双方经常使用的习惯性做法，也不是房屋租赁行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或应当知道的做法。二、关于《北京市房屋租赁合同》内容认定存在错误。该合同第七条第二款第一项约定“对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。”双方约定维修费用甲方承担，但并未约定维修费用直接从租金中扣除，而是在因维修房屋影响乙方使用的情况下，才可以减少租金，本案中蔡子华并未因维修影响居住使用，因此在未经王**宁同意的情况下自行扣除租金不符合上述约定。租金与维修费系两层法律关系，二者不能互相替代包含。蔡子华辩称，同意一审判决，不同意王**宁的上诉请求。1.合同7.2.1约定，正常维修费用由出租人承担，合同没有明示维修费用什么方式、怎么给付，所以在2020年维修暖气的时候，就发生维修费的问题，双方的意思表示和行为，对这个问题进行了约定，维修费如果承租人垫付，在下一次给付租金的时候，直接扣除。所以我在2020年11月15日就扣除了在此之前发生的260元的维修费，这是双方的合意。出租人也认可，没有提出过任何异议。2.本案当中，王**宁主张的是单方解除权，该权利在合同第10.4.2有明确约定，关于出租人单方解除权。承租人欠缴各项费用的金额相当于一个月租金，满足这个条件，出租人才有权单方解除。退一步讲，即使认为租金不能扣除维修费用，蔡子华所欠的金额也没有达到一个月的数额，仅900多元，所以王**宁行使单方解除权的条件没有成就。请求驳回上诉，维持原判。链家公司述称，同意一审判决，同一审意见。王**宁向一审法院起诉，请求判令蔡子华：1.将位于西城区新街口西里三区4号楼5层6单元502的租赁房屋返还给王**宁；2.支付王**宁违约金8500元。一审法院认定事实：2020年8月11日，王**宁（出租方、甲方）、蔡子华（承租方、乙方）与链家公司（居间人、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，内容有：房屋坐落于北京市西城区新街口西里三区4号楼5层6单元502号（即诉争房屋），租赁用途居住，租赁期自2020年8月15日至2023年8月14日，甲方应于2020年8月15日将房屋按约定条件交付给乙方。租金每月8500元，按季度交纳，各期租金支付日期为：2020年8月15日、2020年11月15日、2021年2月15日、2021年5月15日、以此类推。押金8500元，随第一笔租金支付。第七条房屋的维护及维修：（一）甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；乙方保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障涉案房屋及附属物品、设备设施处于适用和安全状态：1.对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限；2.因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第十条合同解除：……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达十日；……第十一条违约责任：（一）甲方有第十条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。（二）租赁期内，若双方协商一致解除合同的，提出解除合同需求的一方，应按月租金的100%向对方支付违约金。……上述合同签订后，王**宁向蔡子华交付了诉争房屋。蔡子华于2020年8月14日向蔡子华支付押金及租金34000元、于2020年11月15日向蔡子华支付租金25240元（附言：扣除暖气维修费260元）、于2021年2月15日向蔡子华支付租金24580元（附言：扣除暖气维修费600元扣除马桶漏水维修费320元）、于2021年5月14日向蔡子华支付租金25500元。2021年6月9日，王**宁向蔡子华退还租金25500元。现王**宁主张蔡子华于2021年2月15日支付租金时少支付了920元，违反合同约定，其已于4月22日微信通知蔡子华解除合同返还房屋。蔡子华表示其按时足额交纳了租金，上述920元系用于抵扣暖气不热和马桶上水管漏水产生的维修费用，因王**宁于2020年11月维修暖气后未能修好，故产生了再次维修的费用。蔡子华就此向法院提交了双方微信聊天记录、短信沟通记录、维修视频、维修收款收据、发票、转账记录等予以证明。王**宁认可暖气维修的相关证据，不认可马桶上水管维修的相关证据，并对该组证据的证明目的均不予认可。上述微信和短信沟通记录显示：2020年11月10日，蔡子华告知王**宁暖气还是凉的要求找人看看；11月29日，再次询问王**宁何时找人维修，王**宁回复星期三人家去；12月29日，蔡子华告知王**宁不行我就自己找人了，孩子受不了，费用单据给您留着。2021年2月1日，蔡子华告知王**宁卫生间水表漏水，我直接修了啊，发票给您留着，视频我加微信发您，同日，蔡子华告知王**宁暖气修好了，到时候一起算。2021年4月22日，王**宁通知蔡子华交纳房租不符合约定，已于3月17日索要房租欠款至今未补足，依据租赁合同第十条（四）款1项约定，通知解除合同并立即交还房屋。经询，诉争房屋现由蔡子华居住使用。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，王**宁与蔡子华签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同履行过程中，蔡子华于2020年11月向王**宁提出暖气不热问题，王**宁找人维修后，蔡子华垫付了维修费，并在后续租金支付时予以抵扣，王**宁并未提出异议。后蔡子华表示暖气还是凉的，要求王**宁前来维修，王**宁虽同意维修但未在合理期限内进行维修的情况下，蔡子华自行找人维修并将相关费用在租金支付时予以抵扣，并无不当。同理，马桶上水管发生漏水时，蔡子华在通知王**宁维修未得到及时回复的情况下，蔡子华为避免损失扩大自行维修具有合理性。根据蔡子华提交的相关视频结合其他在案证据，法院对王**宁所称设备损坏系因蔡子华保管不当或不合理使用所致的抗辩意见不予采纳。综上所述，蔡子华按照约定交纳了各期房屋租金，并未构成违约，王**宁不具有合同解除权，王**宁要求蔡子华支付违约金并返还房屋，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。判决：驳回王**宁的全部诉讼请求。二审中，王**宁提交首都医科大学附属北京安贞医院住院病历、入院记录、出院诊断证明书等，证明王**宁身体情况以及住院诊疗的情况，主张王**宁因为身体原因，主要在安贞医院治疗，涉案房屋距离该医院很近，王**宁有客观原因，需要收回房屋。蔡子华不认可上述证据的关联性，主张王**宁一、二审是说由于蔡子华违约要求单方解除合同，与王**宁是否住院、有病，没有关系；对于距离安贞医院近、方便居住的理由，不能成立，与本案无关。链家公司认可证据的真实性，对证据的证明目的不发表意见。蔡子华提交购买暖风机订单截图和付款记录截图，证明没有暖气期间，其自行购买暖风机，在孩子居住的次卧使用。王**宁认可真实性，不认可关联性、证明目的，主张蔡子华通知王**宁维修之后，王**宁找了维修师傅，也向供暖单位反馈了情况，是否足够暖和，主观判断不一样，只要符合北京市最低供暖要求，蔡子华的主张就不应得到支持。当事人对于一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，双方房屋租赁合同履行过程中，蔡子华于2020年11月向王**宁提出房屋暖气不热问题，王**宁找人维修，后蔡子华表示暖气还是凉的，要求王**宁前来维修，王**宁虽同意维修但未在合理期限内进行维修的情况下，蔡子华自行找人维修并无不当。此后，在马桶上水管发生漏水时，蔡子华通知王**宁维修，诉讼中王**宁表示当时跟蔡子华说了可以修，且客观上水管漏水具有一定的紧迫性，需及时维修以避免损失扩大，在此情况下蔡子华自行找人维修亦具有合理性，并无不当。经本院审查诉讼中蔡子华提交的证据，其自行找人维修支付的上述两笔维修费用的金额并未明显超出市场价格范围。根据双方合同约定，该两笔费用应由房屋出租人王**宁负担。虽然双方合同并未约定维修费用直接从租金中扣除，但是，考虑到在此之前的第一次暖气维修后，对于当时蔡子华垫付的维修费系在后续支付租金时予以抵扣且王**宁未提供异议，故王**宁因蔡子华将后续两笔维修费用在支付租金时抵扣即要求解除双方租赁合同，依据尚不充分，本院不予支持。关于二审中王**宁提出因身体原因需收回房屋以方便就医一节，如果王**宁确有上述就医需求，可以通过其他合理方式解决，该理由尚不构成解除双方租赁合同的充分依据，本院不予支持。综上，王**宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王**宁负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 何江恒二〇二一年七月三十日法官助理 云 姣书 记 员 祝 石