贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初10897号 原告饶刚，男，1983年6月10日出生，汉族，现住贵州省大方县。 原告王大芳，女，1986年8月28日出生，汉族，现住贵州省大方县。 二原告委托诉讼代理人孟元元，贵州靖毕律师事务所律师，系特别授权代理；曹滢，贵州靖毕律师事务所律师，系一般授权代理。 被告毕节市三江房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区市西街道中山路盘古中心八单元G层，统一社会信用代码：91520500741101589F。 法定代表人路芳成，该公司董事长。 委托诉讼代理人胡胤举，一般授权代理。 被告毕节市三江商业运营管理有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区“三江城市花园”A栋塔楼四层，统一社会信用代码：915205007613770134。 法定代表人常飞虎，该公司董事长。 委托诉讼代理人胡胤举，一般授权代理。 原告饶刚、王大芳与被告毕节市三江房地产开发有限责任公司（简称“三江房开公司”）、毕节市三江商业运营管理有限公司（简称三江运营公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了速裁审理，原告委托诉讼代理人孟元元到庭参加诉讼，二被告经本院传票传唤未到庭，本案现已审理终结。 原告饶刚、王大芳向本院提出诉讼请求：一、判令被告三江房开公司支付原告逾期办证违约金暂计53000.00元；具体金额以原告已付房款316816.00元为基数，按日3/10000计算，至办理商品房产权登记并交付原告止；三、被告返还原告各项开户费人民币3360,00；四、本案诉讼费由被告承担。 经开庭审理查明：原告饶刚、王大芳于2012年7月9日与被告三江房开公司签订《商品房买卖合同》，约定购买被告三江房开公司开发的位于毕节市七星关区，房号4-2005，建筑面积109.36平方米，合同总价276007.00元，实交316816.00元。双方签订格式合同，合同第三章第七条第二款约定：商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。合同第四章第十一条第（一）项约定：出卖人应当于2013年12月31日前向原告交付商品房；合同第八章第二十二条三（一）约定：出卖人承诺于2015年7月26日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；本条三（二）还约定：出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房屋价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方约定按下列第（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按银行同期活期存款利率支付利息;（2）买受人不退房的，出卖人应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款0.03%的违约金。本条三（四）双方同意按下列第2种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2、买受人委托毕节万晟置业有限公司向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，委托费用按国家规定收取，由买受人承担。 合同签订后，原告按约实际支付了房款316816.00元以及办证所需的税费。被告向原告交付了房屋，出卖人至今未取得涉案房屋初始登记。 另查明：被告三江房开公另委托被告三江运营公司向原告收取了燃气入户费2,500.00元、闭路电视入户费330.00元、电开户费530.00元，共计人民币3360.00元。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付了购房款，并将公共维修基金、契税等办证所需的费用交给被告，被告应按合同约定的期限向原告交付涉案商品房，取得该商品房所有权初始登记，并按合同第二十二条三（一）约定的期限2015年7月26日前，如期将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。被告未在期限内履行上述义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。违约金的起止时间，原则上应从双方约定交付日期之次日2015年7月27日计算至办理商品房转移登记的有关文书向登记机关备案并告之原告之日止。 被告在本案中提出诉讼时效的抗辩主张。原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效规定，但被告逾期办证行为系持续性违约行为，该违约金给付，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故从本院登记立案之日2021年6月16日回溯3年，即2018年6月16日起的违约金应予保护，超过3年的部分，认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。 原、被告订立的《商品房买卖合同》第七条第二款约定：商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告“三江房开公司”在收取涉案房屋总价款之外，另行委托被告三江运营公司收取了原告饶刚、王大芳的闭路电视入户费等共计人民币3360.00元建设安装费用，无事实及法律依据，被告“三江房开公司”应予退还。 关于违约金的计算标准问题，合同约定按日0.03%过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案违约金可以按照原告已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合双方的履约情况，本院支持逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不再公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。据此，原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金计算方式为：以原告已付购房款316816.00元为基数，从2018年6月16日至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告毕节市三江房地产开发有限责任公司于本判决生效十日内支付原告饶刚、王大芳违约金；计算方式以原告已付购房款316816.00元为基数，从2018年6月16日至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 二、被告毕节市三江房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告饶刚、王大芳闭路电视入户费等人民币3360.00元； 三、驳回原告饶刚、王大芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费605.00元，由原告饶刚、王大芳负担25.00元，由被告毕节市三江房地产开发有限责任公司负担580.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  李华忠 二〇二一年七月九日 书记员  朱流洋