广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初4773号原告：张荣辉，男，1995年8月13日出生，汉族，住广东省罗定市××××××××××××，公民身份号码445××××××××××××151。委托诉讼代理人：梁嘉俊，广东裕中律师事务所律师。被告：刘满萍，女，1989年5月5日出生，汉族，住广东省台山市×××××××××××××之三602房，公民身份号码440××××××××××××824。原告张荣辉与被告刘满萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张荣辉委托诉讼代理人梁嘉俊到庭参加诉讼，被告刘满萍经本院公告送达传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张荣辉向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年5月11日签订的物业租赁合同，并由被告返还租赁物；2.被告腾空位于中山市××××××××××期碧安路4号锦绣雅苑1座9号商铺，并返还原告；3.被告向原告支付自2019年7月15日起至合同解除之日止的租金，暂计算至2021年1月14日租金为12000元；4.被告参照租金标准向原告支付合同解除之日起至实际返还租赁物前占用期间的占用费；5.原告没收租赁押金3000元。事实与理由：2018年5月11日，原告与被告签订物业租赁合同，约定原告将其所有的位于中山市××××××××××期碧安路4号锦绣雅苑1座9号商铺出租给被告使用，租期为五年，自2018年6月15日至2023年6月15日止，合同还对租金标准、违约责任等作出约定。合同签订后，被告向原告交纳了租赁押金3000元。租赁期间，被告因商铺存在瑕疵问题向中山市第一人民法院提起诉讼，原告依法院判决于2020年10月为被告维修了店铺，并适当从租金中抵扣了被告的损失。此后被告未再依约支付租金，原告多次催收无果，特诉至法院。诉讼中，原告张荣辉撤回第一项诉讼请求的“由被告返还租赁物”,理由是与第二项诉讼请求重复。被告刘满萍未作答辩，亦未提交证据。原告张荣辉依法提交了证据。本院认定事实如下：1.张荣辉系坐落于中山市××××××××××××××××【不动产权证号：粤（2017）中山市不动产权第0101366号】的权利人，共有情况为单独所有。2018年5月11日，张荣辉作为承租方、甲方，刘满萍作为承租方、乙方，签订物业租赁合同，约定：甲方将其所有的位于中山市××××××××××期碧安路4号锦绣雅苑1座9号商铺出租给乙方使用；租期为五年，自2018年6月15日至2023年6月15日止；租金每月为1500元，乙方每月18日前交纳当月租金，租金每两年递增10%；签订本合同时乙方向甲方支付租赁押金3000元；乙方拖欠租金十五天以上或拖欠使用费用达到月租金额未及时交纳时，甲方有权收回物业、处理屋内物品、没收押金，并根据情况索取赔偿。合同还约定其他事项。诉讼中，张荣辉主张，截至2021年6月7日，刘满萍欠付2019年7月15日至2019年8月14日租金1500元、2019年9月15日至2019年10月14日租金750元、2020年5月15日至2020年11月14日租金9750元，以上合计12000元，刘满萍已付清除上述期间以外的租金；2018年6月15日至2020年6月14日租金为1500元/月，2020年6月15日至2022年6月14日租金为1650元/月；刘满萍于2018年5月11日交纳押金3000元，因刘满萍逾期支付租金，故主张没收押金；刘满萍承租案涉租赁物后对租赁物进行了装饰装修，但双方未约定对装饰装修物如何处理。2.2019年5月20日，刘满萍以张荣辉拒不履行修复案涉租赁物的漏水问题为由另案诉至本院【案号：（2019）粤2071民初13206号（以下简称13206号】，要求张荣辉修复漏水问题，并退回漏水期间租金、承担交通费。2019年11月19日，我院作出13206号民事判决，判决：一、张荣辉于本判决发生法律效力之日起三十日内解决中山市××××××××××××××××××的漏水问题；二、张荣辉于本判决发生法律效力之日起七日内向刘满萍返还2018年10月至2019年6月的租金13500元；三、驳回刘满萍的其他诉讼请求。后因张荣辉不服前述民事判决提起上诉，广东省中山市中级人民法院就上述案件，于2020年4月13日作出（2020）粤20民终478号（以下简称478号）民事判决，认定如下事实：（1）从双方的聊天记录内容显示，张荣辉的意思表示并非放弃收取租金，而是承诺刘满萍可暂缓交租金，鉴于刘满萍其后已足额交付了租金，即刘满萍已放弃了张荣辉给予其按时缓交的权利，刘满萍以张荣辉的该意思表示为由主张返还租金理据不足；（2）涉案商铺漏水属客观事实，应认定张荣辉提供的租赁物存在质量瑕疵，并对刘满萍造成损失，刘满萍有权选择要求张荣辉维修或承担减少价款等违约责任。结合刘满萍提供的照片，考虑涉案商铺漏水对其使用目的的影响因素，本院酌定减少刘满萍2018年10月至2019年6月的租金金额1000元。并据此判决：一、维持13206号民事判决第一项；二、变更13206号民事判决第二项为：张荣辉于本判决发生法律效力之日起七日内向刘满萍返还2018年10月至2019年6月的租金1000元；三、驳回刘满萍的其他诉讼请求。现478号民事判决已发生法律效力。因刘满萍不服前述478号民事判决提起再审，广东高级人民法院于2020年9月8日作出（2020）粤民申8127号（以下简称8127号）民事裁定），裁定驳回刘满萍的再审申请。诉讼中，张荣辉称，刘满萍在478号民事判决生效后拒绝张荣辉进入商铺进行维修，但其没有证据证明，直至广东省高级人民法院作出8127号民事裁定，张荣辉才对商铺进行维修，维修时间为2020年10月。3.因刘满萍下落不明，本院于2021年3月29日发出公告，向其公告送达起诉状副本、开庭传票等应诉材料，经过60日，于2021年5月28日视为送达。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”本案事实发生在民法典实施前，应适用事实发生时的法律、司法解释。案涉物业租赁合同系张荣辉与刘满萍的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守履行。关于案涉物业租赁合同的解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，刘满萍逾期支付租金十五天以上，已构成违约，张荣辉有权根据合同约定解除案涉物业租赁合同、没收押金。对于解除的时间，张荣辉起诉解除合同，故合同应于起诉状副本送达之日，即2021年5月28日解除。合同解除后，刘满萍应腾退案涉商铺并返还给张荣辉。合同解除前，刘满萍应按照合同约定支付租金，合同解除后，刘满萍应参照合同约定支付占有使用费。对于租金及占有使用费的金额，张荣辉主张截至2021年6月7日为12000元，刘满萍未对此提出异议，亦未提交证据证明其已履行支付租金的义务或者其有正当理由可以拒付租金，本院予以采信；2021年6月8日以后的金额，按照合同约定，应按照1650元/月标准计算。被告刘满萍经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃答辩、质证、举证及辩论的诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、原告张荣辉与被告刘满萍于2018年5月11日签订的物业租赁合同于2021年5月28日解除；二、被告刘满萍于本判决发生法律效力之日起七日内腾退坐落于中山市××××××××××××××××【不动产权证号：粤（2017）中山市不动产权第0101366号】商铺，并返还给原告张荣辉；三、被告刘满萍于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张荣辉支付租金及占有使用费（计算方式：截至2021年6月7日为12000元，自2021年6月8日起至本判决第二判项履行完毕之日止，按照1650元/月计算）；四、原告张荣辉不予返还被告刘满萍交纳的押金3000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费956元（原告张荣辉已预交），由被告刘满萍负担（被告刘满萍于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告张荣辉）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陆招胜审 判 员  陈铭宜人民陪审员  何泽文二〇二一年七月二十七日书 记 员  李德莲李晓童