湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0503民初997号原告：邵阳市合众物业管理服务有限公司，住所地为邵阳市大祥区汽车南站综合楼22号门面。法定代表人：刘粤湘。委托诉讼代理人：粟海波，湖南阳邵律师事务所律师。被告：雷令飞，男，1962年2月28日出生，汉族，住邵阳市北塔区。委托诉讼代理人：银聪，湖南大行律师事务所律师。被告：周超春，男，1960年2月18日出生，汉族，住湖南省新邵县。被告：刘嫦娥，女，1963年3月29日出生，汉族，住邵阳市北塔区。委托诉讼代理人：银聪，湖南大行律师事务所律师。被告：邵阳市华西房地产开发有限责任公司，住所地为邵阳市双清区双坡北路中段华西1号楼。法定代表人：罗国斌。委托诉讼代理人：银聪，湖南大行律师事务所律师。原告邵阳市合众物业管理服务有限公司（以下简称合众公司）与被告雷令飞、周超春、刘嫦娥、邵阳市华西房地产开发有限责任公司（以下简称华西公司）物业管理服务合同纠纷一案，本院于2021年4月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告合众公司法定代表人刘粤湘，被告雷令飞、刘嫦娥和华西公司的共同委托诉讼代理人银聪到庭参加诉讼。被告周超春经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告合众公司向本院提出诉讼请求：判令被告连带支付原告物业管理服务费313294元。事实与理由：2016年3月10日，被告雷令飞、周超春、刘嫦娥合伙挂靠华西公司与原告签订《邵阳市金领域小区前期物业管理服务合同》，约定邵阳市金领域小区住宅交房前按照该标准由被告支付给原告，合同期限2016年3月16日至2019年3月16日为期3年、本合同履行中的争议，双方应当协商解决，协商不成，可以起诉至大祥区人民法院。2016年3月16日至今，被告尚有313294元空置房（即交房前期的房屋）物业管理费未付，虽每年都进行了催缴，但被告方拒绝协商。故原告提起诉讼。被告雷令飞、刘嫦娥、华西公司辩称：1.基于合同相对性原则，三位自然人被告的主体资格不适格，合同是华西公司与原告签订的，与三自然人被告不存在关系，不应承担连带责任；2.原告的起诉及诉讼请求缺乏事实依据，同时本案存在诉讼时效问题。自合同签订至今，2016年3月到2017年2月、2017年3月到2018年3月这两年的物业费主张已超过了诉讼时效，2018年3月至2018年12月间所产生的物业费是被告华西公司应当要负担的物业费；3.被告雷令飞、刘嫦娥、华西公司从未收到原告提供的物业管理服务统计报告、表，亦从未看到过，该表格属原告自行编制，在证明效力上存在问题，原告在该报告、表中所提供的空置房房号、套数、面积全不属实，空置房不存在；4.关于物业服务合同，本案中存在阴阳合同的事实，在另一份合同中约定中前期物业费应由原告承担，是肖总口头承诺无需被告方支付，且合同不是由法定代表人签订的，法定代表人对该合同并不知情；5.华西公司始终未见到原告方任何催缴通知。本院经审理认定事实如下：2016年3月16日，原告合众公司（乙方）与被告华西公司马蹄新苑项目部（甲方）签订了《邵阳市金领域小区前期物业管理服务合同》，合同期限为36个月（自2016年3月16日至2019年3月16日），收费标准为高层住宅1.18元/月/㎡，非住宅用房2.00元/月/㎡，该合同第八条约定，“交房前物业管理服务费用由甲方支付；未出售的空置房物业服务费由甲方承担，交房后空置的按收费标准的百分之八十收取物业管理费”，第十六条规定“若合同期限未满，该小区业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，合同终止；合同期限届满前1月，业主委员会尚未成立的，甲方与乙方应就延长合同期限达成协议”。原告合众公司提供物业服务至2019年8月14日，金领域小区业主委员会成立之时。2019年9月1日，金领域小区业主委员会与原告合众公司签订《金领域小区物业管理服务合同》，合同期限为60个月（2019年9月1日至2024年9月1日止），收费标准为1.18元/月/㎡，按行情递增，毛坯空置房的物业管理费，按照收费标准的80%收取。2020年3月25日，原告向被告华西公司提交了《金领域小区空置房费用统计报告》，告知被告需缴纳空置房物业服务费用一单元139836元，二单元173458元，共计313294元（2016年3月至2017年2月，一单元44318元，二单元59711元，小计104029元；2017年3月至2018年2月，一单元44318元，二单元56195元，小计100513元；2018年3月至2019年12月，一单元51200元，二单元57552元，小计108752元，共计313294元）。后在庭审中查明，金领域住宅小区实为邵阳市公安消防支队干部集资建房，被告华西公司已于2014年11月23日向邵阳市公安消防支队干部集资房业主委员会递交了112套干部联建房钥匙的事实；金领域小区2单元101室、102室、103室、104室已全部出售，故本案中空置房物业服务费用实际应为一单元139836元，二单元140239元，共计280075元（2016年3月至2017年2月，一单元44318元，二单元51045元，小计95363元；2017年3月至2018年2月，一单元44318元，二单元47529元，小计91847元；2018年3月至2019年12月，一单元51200元，二单元41665元，小计93765元，共计280075元）。以上事实，有原、被告的陈述、《邵阳市金领域小区前期物业管理服务合同》、《金领域小区物业管理服务合同》、金领域小区空置房费用统计报告、表及《关于金领域空置房统计报告》、情况说明、业主联系名册、商品房买卖合同等证据在案佐证，足以认定。本院认为，本案是一起物业管理服务合同纠纷。案件的争议焦点在于原告方进行物业管理的空置物业费用是否应当由被告华西房地产开发公司承担，三自然人被告雷令飞、周超春、刘嫦娥是否应当承担连带责任。原告邵阳市合众物业管理服务有限公司与华西房地产开发公司马蹄新苑项目部签订的《邵阳市金领域小区前期物业管理服务合同》，系当事人双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人应全面履行合同约定的义务。华西房地产开发公司马蹄新苑项目部系被告华西公司内设的下属项目部，其民事责任由华西公司承担。按照合同约定，空置房的物业费用由被告华西公司承担，故原告要求被告华西公司支付空置房产生的物业服务费280075元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分不予支持。本案中原告持续为被告以及金领域小区提供物业服务至今，亦多次向被告主张权利，故被告认为本案已超诉讼时效的辩驳观点，本院不予采纳。被告雷令飞、周超春、刘嫦娥不是该物业服务合同的相对方，在本案中不承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四、第四十六条，《最高人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条、第九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告邵阳市华西房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起五日内支付给原告邵阳市合众物业管理有限公司物业管理服务费280075元；二、驳回原告邵阳市合众物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2999元，由被告邵阳市华西房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  袁晓光二〇二一年七月二十八日书记员  马喜艳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时间生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届满时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。《最高人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务公司请求支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务公司已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。第一民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第三民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。