安徽省淮北市相山区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）皖0603执异49号 异议人（案外人）：祁月华，女，1955年7月3日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 申请执行人：臧祥飞，男，1987年2月6日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被执行人：徐德贵，男，1952年4月8日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 本院在执行申请执行人臧祥飞与徐德贵民间借贷纠纷一案中，案外人祁月华对本院查封位于淮北市相山区房屋产权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 祁月华称，2005年4月21日，祁月华与徐德贵依法签订了房屋买卖合同并按合同约定交纳了购房款9万元，待房产证交业主后再按实际面积结算。现祁月华已实际占有和居住该房屋数年，而徐德贵并没有按照合同所约定的内容履行义务，且在祁月华不知情的情况下擅自用该房屋［相山区房产一套，房产证号：房地产权淮私产字第0××8号］办理了房屋抵押担保贷款行为，严重侵害了祁月华的合法权益。根据相关法律规定，该房屋虽然未办理房产过户手续，但申请人已实际支付了购房款并合法占用使用了该房屋，善意取得了房屋的所有权，该房屋应归祁月华所有，应立即解除对该房产的查封。 祁月华为证明其主张向本院提交了以下证据：合同书、收条、死亡证明、结婚证、安徽省淮北市建筑安装业统一发票、供水安装协议书、安徽省电力公司低压用户电费发票。 臧祥飞未作答辩，亦未提交证据。 徐德贵未作答辩，亦未提交证据。 本院查明，臧祥飞与徐德贵民间借贷纠纷一案，本院于2013年10月14日作出（2013）相民一初字第00934号民事判决：“一、被告徐德贵于本判决生效之日起十五日内偿还原告臧祥飞借款本金29.52万元及利息、违约金（按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的四倍自2012年9月24日计算至2013年7月23日止）；二、被告徐德贵于本判决生效之日起十五日内偿还原告臧祥飞借款本金24.38万元及利息、违约金（按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的四倍自2012年9月30日计算至2013年7月23日止）；三、在被告徐德贵未按期偿还原告臧祥飞本判决第一项载明的数额时，原告臧祥飞有权请求人民法院以被告徐德贵抵押的坐落于淮北市相山区（他项权证号：房地权淮房字第2××2号）房屋折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿，抵押物拍卖、变卖后，价款超过原告臧祥飞债权数额的部分归被告徐德贵所有，不足部分由被告徐德贵继续清偿；四、在被告徐德贵未按期偿还原告臧祥飞本判决第二项载明的数额时，原告臧祥飞有权请求人民法院以被告徐德贵抵押的坐落于淮北市相山区（他项权证号：房地权淮房字第2××7号）房屋折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿，抵押物拍卖、变卖后，价款超过原告臧祥飞债权数额的部分归被告徐德贵所有，不足部分由被告徐德贵继续清偿；五、驳回原告臧祥飞的其他诉讼请求。”因徐德贵未能履行生效裁判文书确定的义务，臧祥飞向本院申请强制执行，本院作出（2020）皖0603执1536号执行裁定，查封了徐德贵名下的位于安徽省淮北市相山区房产（不动产权证书号：房地权淮房字第2××7号）、303房产（不动产权证书号：房地权淮房字第2××3号）、304房产（不动产权证书号：房地权淮房字第2××9号）、401房产（不动产权证书号：房地权淮房字第2××2号）。 另查，2005年4月21日，宋成友（销售方、乙方）与淮北市天宏维修队（购买方、甲方）签订《合同书》，约定：房屋销售为401房，四层为1200元/㎡，建筑面积为80㎡，合计9.6万元；预收款为7万元，余下款项待房屋交付使用产权证办理完整时一次性交清；房屋于2005年6月30日交付乙方使用；甲方负责办理房屋交易手续及房屋产权证，其费用按国家规定办理，由甲方承担等。徐德贵在甲方处签字捺印。2006年3月7日，徐德贵向宋成友出具收条，载明：“今收到宋成友购房款玖万元整。”2008年9月11日，淮北市康达房地产开发有限责任公司在合同上确认“此合同有效”，并加盖印章。宋成友与祁月华于1981年6月27日登记结婚，宋成友于2010年2月24日死亡。 案件审理过程中，经本院向祁月华询问，其称案涉房屋购房款为9.6万元，已经支付9万元，剩余6000元按照合同约定尚未支付。祁月华提交的电费发票户名为朱述文，祁月华称不认识朱述文。水费发票户名为祁月华，2011年1月20日水管改造供水安装协议书用户名称及用户经办人均为祁月华。 再查，案涉房屋因自建登记于淮北市康达房地产开发有限责任公司名下，后转移登记于徐德贵名下。2012年8月28日，办理抵押登记，抵押权人为臧祥飞，抵押人为徐德贵。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”本案中，案涉房屋登记于徐德贵名下，且已办理抵押登记，抵押权人为臧祥飞。虽祁月华在法院查封前已购买案涉房屋且实际居住，但案涉房屋仍登记于徐德贵名下，不动产物权变动的效力以登记为准，祁月华取得案涉房屋的物权请求权。臧祥飞与徐德贵民事案件中，臧祥飞善意取得了房屋的抵押权及优先受偿权，并经生效裁判文书确认，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”故祁月华对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，其异议理由不能成立，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项、第二十七条之规定，裁定如下： 驳回异议人(案外人)祁月华的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 郑士田 审 判 员 王 森 审 判 员 潘红梅 二〇二一年七月九日 法官助理 赵 安 书 记 员 赵薛玮 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条第一款第一项案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条第一款第一项对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。