广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初12826号原告：申晓东，男，1981年12月3日出生，汉族，身份证住址河南省固始县。委托诉讼代理人：于文晴，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：广州盛丰物业管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：周绍丰，总经理。委托诉讼代理人：卢迪，男，1974年8月11日出生，汉族，该司员工。委托诉讼代理人：朱敏超，男，1977年11月12日出生，汉族，该司员工。原告申晓东与被告广州盛丰物业管理有限公司（以下简称盛丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告申晓东及其委托诉讼代理人于文晴，被告盛丰公司的委托诉讼代理人卢迪、朱敏超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告申晓东向本院提出诉讼请求：1.被告归还原告保证金44800元及从起诉之日起至实际支付之日止的利息，按照LPR计算；2.被告赔偿原告损失40000元及从起诉之日起至实际支付之日止的利息，按照LPR计算；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由如下：2020年6月1日，为存放食品石膏粉，原告租赁被告经营管理的广州龙湖同创科技园内的自编H栋首层厂房做仓库使用，面积为800平方。双方签订了租赁合同，约定了租期、租金、保证金及违约责任等。同日，原告与广州钧蔚源装饰有限公司签订《仓库装修及雨棚安装合同》，约定对涉案厂房进行装修，原告实际支出装修款40000元。租赁期间由于漏水原因，双方发生争议。2020年11月24日，被告通知原告从2021年1月1日起不得在涉案仓库放置石膏粉，原告同意搬走但需要被告赔偿损失。双方未能就此达成一致。2021年1月4日，原告当面告知被告已经清空仓库，门没锁，被告可自行收回。同年1月7日，原告再次在微信上通知了被告一次。但是被告至今仍未退还保证金44800元及赔偿损失。故诉至法院，望判如所请。被告盛丰公司辩称：请求法院驳回原告的全部诉讼请求。原告签订合同时刻意隐瞒涉案仓库用于存放石膏粉的事实，表示存放的是食品。原告搬入涉案仓库后，石膏粉对周边的环境以及企业造成严重的粉尘污染。所以被告于2020年11月24日通知原告，2021年1月1日起，涉案仓库不得存放高污染的石膏粉，可以继续存放其他符合环保要求的货物。原告以此为由，未缴纳2021年1月的租金，被告多次追讨未果，最后视为原告违约并在2021年2月1日收回涉案仓库。原告未经得被告的同意，擅自搭建违章建筑，被城管部门要求拆除，所产生的装修费用与被告无关。综上，原告未按时缴纳租金违约在先，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对当事人提交的《租赁合同》、收款收据、《安装合同》、微信聊天记录、通知函、照片等证据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2020年6月1日，盛丰公司（甲方，出租方）与申晓东（乙方，承租方）签订了《租赁合同》，约定：甲方将广州龙湖同创科技园自编H栋首层厂房（以下简称涉案仓库）出租给乙方作仓库使用，面积为800平方米。租赁期限自2020年7月1日至2023年6月30日止，月租金22400元，双方签订合同时，甲方收取乙方两个月租金44800元作为保证金，合同期满，没有责任条款相违背的情况发生，甲方全额无息退还保证金给乙方。若乙方中途违约退租，则甲方收回乙方对厂房的使用权，没收乙方的保证金，收清乙方欠甲方的租金、管理费、水电费等。在租用期间，若乙方因需要对厂房进行改建或扩建的，需经甲方同意和符合甲方的统一规划，合同期满，由乙方负责恢复原状。乙方每月1-5号到甲方指定的管理处缴交当月租金、管理费和上月水电费，若过期缴交，甲方将进行停水停电处理，并按超过天数每天加收5%罚金；若到月底仍未交清租金、管理费及水电费的，作乙方违约论。上述合同签订，盛丰公司将涉案仓库交付给申晓东使用，申晓东将涉案仓库用于存放食品添加剂石膏粉，申晓东按照合同约定向盛丰公司支付押金44800元，盛丰公司开具了收据。同日，申晓东（甲方）与广州钧蔚源装修有限公司（乙方）签订《仓库装修及雨棚安装合同》，约定甲方将涉案仓库的室内水电装修、防盗网安装、室内粉刷及轻钢雨棚工程承包给乙方。其中约定一楼装电工程14860元（其中插座3120元、太阳灯1600元、灯盆240元、防盗网5400元、仓库墙面粉刷4500元），办公室天花工程2000元，厨房工程1850元，墙面工程200元，天面雨棚工程25233元，工程整体承包总价44143元。庭审中，申晓东明确其实际支出的装修款为40000元，并提供了收据以及微信付款记录证实。根据双方提供的微信聊天记录及照片显示，2020年6月至9月，申晓东多次向盛丰公司反映涉案仓库楼顶漏水问题，盛丰公司表示会补漏。2020年7月1日，盛丰公司向申晓东表示由于租仓库时没有如实说清楚存放的是石膏粉，卫生情况非常不好，已经被其他单位投诉了，要求申晓东配合工作。2020年11月24日及12月9日，盛丰公司两次通知申晓东，明年1月1日起不能在H栋仓库放置石膏粉，要求申晓东尽快安排。申晓东表示准备搬走，并商讨赔偿事宜，双方未能达成一致意见。2021年1月7日，申晓东告知盛丰公司，涉案仓库门没锁，（如果）有客户都可以看仓的。2021年1月13日至1月30日，盛丰公司多次向申晓东催缴租金。2021年1月30日，盛丰公司通知申晓东将在2月1日收回仓库，押金不退回。2021年2月1日，盛丰公司在涉案仓库门口张贴《解除租赁合同函》，主要内容为由于申晓东未如期支付租金、管理费、水电费，现根据合同约定，解除租赁合同，收回物业。庭审中，双方确认申晓东向盛丰公司支付租金至2020年12月31日。申晓东表示其于2021年1月3日搬离涉案仓库，并当面告知被告员工，但就此不能提供证据证实。2021年1月7日，申晓东通过微信告知盛丰公司其已搬离仓库，门没有锁，盛丰公司有客户可以看仓。盛丰公司坚持认为于2021年2月1日才收回场地。另，盛丰公司确认涉案物业未取得《建设工程规划许可证》。经法院释明，盛丰公司同意将扣除拖欠租金的押金退还申晓东，申晓东亦同意在保证金内直接抵扣占用费。对于装修工程，申晓东主张雨棚并没有实际安装，其搬离时已将雨棚材料以及太阳灯拆走，其余装修项目已形成附合，盛丰公司仅确认涉案仓库留下了防盗网。本院认为：《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案属于民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，应适用民法典的规定。涉案物业未取得《建设工程规划许可证》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二条的规定，申晓东与盛丰公司就涉案物业所签署的《租赁合同》及其补充协议属于无效合同。无效合同不能取得当事人预期的法律效果，因此合同中约定的违约条款亦属于无效条款，合同无效的情况下，当事人应当将因该合同取得的财产予以返还，因此盛丰公司应当将收取的押金44800元退还给申晓东。申晓东虽然主张其于2021年1月3日已搬离涉案仓库，但无法提供证据证实，本院不予采信。2021年1月7日，申晓东已通过微信通知盛丰公司可自行收回涉案仓库，盛丰公司应当及时收回，本院依法认定申晓东于2021年1月7日搬离。虽然合同无效，但申晓东占用涉案仓库仍应向盛丰公司支付搬离前占有使用费，费用标准参照双方租赁合同约定。经计算，申晓东应向盛丰公司支付2021年1月1日至1月7日期间占有使用费5058元（22400元÷31天×7天）。双方均同意在盛丰公司应退的押金中直接扣除占有使用费，为免诉累，本院予以准许，扣除占有使用费后，盛丰公司应向申晓东返还押金39742元。盛丰公司迟至2021年2月1日才收回涉案仓库属自行扩大损失，产生的损失应由盛丰公司自负。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第九条，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，对于未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。盛丰公司表示申晓东未经其同意安装，未提供证据证实且不符合常理，本院不予采纳。根据《仓库装修及雨棚安装合同》以及收款收据，本院对涉案仓库装修工程价款为40000元予以确认。申晓东自认雨棚并没有实际安装，且搬离时已搬走雨棚材料及太阳灯，故天面雨棚工程25233元及太阳灯1600元应按比例予以扣除。考虑到其他装修项目按照常理而言均为形成附合的装饰装修，在无相反证据的情况下，本院酌情认定其他装修项目均为申晓东产生的装饰装修损失。据此，涉案仓库已形成附合的装饰装修损失应为15685.4元【（44143元-25233元-1600元）×40000元÷44143元】。由于盛丰公司作为出租人未提供合法建筑物，申晓东作为承租人对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，故对合同无效均有过错，本院酌情判令双方各承担50%的责任，故盛丰公司应当向申晓东支付装饰装修损失7842.7元，申晓东主张的超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二条、第九条的规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告广州盛丰物业管理有限公司向原告申晓东返还保证金39742元；二、在本判决生效之日起三日内，被告广州盛丰物业管理有限公司向原告申晓东赔偿损失7842.7元；三、驳回原告申晓东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费960元，由原告申晓东负担465.2元，被告广州盛丰物业管理有限公司负担494.8元（原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给原告，该部分本院不作退回）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王丽美二〇二一年七月九日书记员  林嘉仪