广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初4548号原告：方楚斌，男，1990年4月15日出生，汉族，住海口市秀英区××××××××海南省金鼎实业公司，公民身份号码421×××××××********。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈福财，广东德赛律师事务所律师。被告：朱葵花，女，1980年7月15日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区××××××××委会**，公民身份号码432×××××××********。被告：张振峰，男，1978年8月5日出生，汉族，住甘肃省华亭县×××××××××，公民身份号码622×××××××********。被告：珠海市中海财富资产管理有限公司，住所地广东省珠海市横琴新区×××××××××-32389（集中办公区），统一社会信用代码914××××××××××××075。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：刘能，男，该公司员工。原告方楚斌与被告朱葵花、张振峰、珠海市中海财富资产管理有限公司（以下简称中海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方楚斌及其委托诉讼代理人何志锋到庭参加诉讼;被告中海公司、朱葵花、张振峰经本院合法传唤未到庭参加诉讼；庭审结束后，被告中海公司接受法庭询问。本案现已审理终结。原告方楚斌向本院提出诉讼请求：1.三被告共同向原告返还购房款90000元；2.三被告共同向原告双倍返还定金60000元；3.被告中海公司向原告返还中介费2450元；4.三被告共同向原告赔偿律师费11000元。事实与理由：2020年10月21日，原告与被告朱葵花、中海公司签订房地产买卖（居间）合同，约定被告朱葵花向原告出售其名下位于中山市××××××××××××××××××，房屋总价1117000元，定金30000元，中介代理费15000元。因上述房屋存在抵押及查封，合同约定购房款托管至被告中海公司，原告向中海公司财务赵婉莲账户转账支付定金30000元。2020年11月4日，被告中海公司员工叶宇轩告知原告需支付中介费2450元用于办理房屋“过桥”解押，原告按其要求通过微信向叶宇轩支付上述款项。2020年11月22日，叶宇轩告知原告房屋已办理好解封解押手续，要求原告支付首期款，原告再次向赵婉莲账户转账支付首期款90000元。2021年1月6日，原告发现房屋已于2020年11月23日被广东省珠海市香洲区人民法院发布拍卖公司，现已在京东网上竞拍成交。后原告要求被告中海公司退回购房款项，但其不予配合。原告认为，三被告明知房屋在即将被拍卖的情况下却一直隐瞒房屋拍卖信息，严重损害了原告权益。诉讼中，原告方楚斌增加一项诉讼请求为：解除原告与三被告签订的房地产买卖（居间）合同。被告中海公司辩称，1.确认被告中海公司是房地产买卖（居间）合同的经纪方，且各方签订合同时清楚案涉房屋存在查封抵押的情况，也确认收到原告向赵婉莲支付的120000元，但该款已经转交给被告朱葵花，故被告中海公司无需向原告退款。2.对于原告主张案涉合同已经解除，应由公司决定合同是否解除。3.被告中海公司没有收到中介费，而且还自行支付了评估费2435元，原告转账的2450元属于评估费。被告朱葵花、张振峰未作答辩，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.打印时间为2020年5月9日的中山市不动产登记资料查询结果显示坐落于中山市××××××××××××××××××【不动产权证号：国（2010）易33403×××××××24879,×××××24880】权利人为朱葵花、张振峰，共有情况为按份共有，两人各占1/2；该房产于2017年5月16日办理抵押登记，抵押权人为华夏银行股份有限公司珠海分行，权属状态为现势；于2019年12月10日被广东省珠海市香洲区人民法院查封，权属状态为现势。2020年10月21日，朱葵花作为卖方，方楚斌作为买方，中海公司作为经纪方，签订房地产买卖（居间）合同，约定：买卖双方通过经纪方出售及购入位于中山市××××××××××××××××××的所有买卖条件达成一致意见；该物业建筑面积为117.61平方米；该房地产处于抵押状态，且目前处于查封状态；该物业总楼价为1117000元；定金30000元作为楼款一部分，买方须签订合同两日支付给卖方30000元，因卖方清楚该房有查封，所以该定金托管在经纪公司；卖方应在买方银行按揭贷款审批通过后出了同贷书10天内向抵押银行或法院办理提前还贷手续，卖方承担还贷之过桥手续费用并同意在买卖双方首付款资金资管后十五日内完成抵押或查封解除，否则视为违约；楼价余款1087000元以按揭付款方式支付；因卖方或买方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭、抵押登记等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：（1）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（返还定金或没收定金），守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发生之日起五天内没收或退还，由经纪方代收的部分由经纪方持有本合同公正性原则代为转付给履约一方；（2）在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方承担守约方实现合同权益发生的所有费用，包括并不限于律师费、公证费等；基于经纪方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署本合同，买方在过户当天向经纪方支付代理费15000元；如确因经纪方过错导致该物业在申请买卖后无法办理过户手续的（买卖方原因或银行政策原因或政府行为等不可抗力因素除外），经纪方应当退还已收代理费，并按买卖双方损失等额分别赔付给买卖双方。合同还约定了其他事项。合同经纪方处签叶宇轩名。合同签订后，方楚斌于2020年10月21日、10月23日、10月24日向赵婉莲名下账户合计转账×0000元，其提交的日期为2020年10月21日的定金收据显示朱葵花收到购房定金30000元，该款由中海公司代收。该定金收据签朱葵花名。方楚斌于2020年11月23日向赵婉莲名下账户转账90000元，其提交的日期为2020年11月22日收据显示朱葵花、张振峰收到购房首付款90000元，该款由中海公司代收。该收据签朱葵花、张振峰名以及加盖中海公司印章。2020年11月4日，方楚斌向叶宇轩微信转账2450元，转账说明备注为“评估费”。同年11月22日，朱葵花、张振峰在附加合同上签字捺印，附加合同显示张振峰同意房屋出卖给方楚斌。诉讼中，方楚斌、中海公司一致确认，中海公司系案涉房地产买卖（居间）合同的经纪方，双方均清楚签订合同时案涉房产存在查封抵押的情况；叶宇轩、赵婉莲系中海公司员工；方楚斌已向赵婉莲支付购房款120000元，向叶宇轩支付2450元。此外，中海公司表示，方楚斌向叶宇轩支付的2450元属于评估费，并非中介费；其已将120000元转账给朱葵花指定的收款人，并提交了签朱葵花名的收据以及微信、支付宝转账记录为证。收据显示，朱葵花分别于2020年1月6日、同年1月24日签字确认收到赵婉莲代其本人向方楚斌收取的购房定金90000元、30000元；转账记录的形成时间为2021年1月6日，金额合计129980元，收款账户均非朱葵花或者张振峰。但方楚斌对此不予确认，认为2450元款项属于中介费，中海公司提交的上述收据以及微信、支付宝转账记录也不能证明朱葵花已实际收到120000元购房款。2.2020年11月23日，广东省珠海市香洲区人民法院在司法拍卖网站上刊登案涉房产的拍卖公告【执行依据（2019）粤0402民初15953号】。案涉房产于2021年1月6日以成交价959787元拍卖成交。之后，方楚斌发现案涉房产已被拍卖，故其于2021年1月25日向朱葵花、张振峰及中海公司邮寄房地产买卖合同解除通知，要求解除案涉房地产买卖（居间）合同，并退还首付款90000元及双倍返还定金60000元。邮单投递记录显示朱葵花、张振峰于同年1月29日退回快递；中海公司于同年1月27日签收快递。3.2021年1月16日，方楚斌与广东德赛律师事务所签订委托代理合同一份，双方约定因案涉房屋买卖合同纠纷产生的律师费为11000元，广东德赛律师事务所向方楚斌开具相应金额的增值税普通发票。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”本案事实发生在民法典实施前，应适用事实发生时的法律、司法解释。案涉房地产买卖（居间）合同包含了两个法律关系，其一系方楚斌与朱葵花、张振峰作为买卖双方发生的房屋买卖合同关系，其二系方楚斌与朱葵花、张振峰各自与中海公司发生的中介合同关系。方楚斌与朱葵花、张振峰签订的房地产买卖（居间）合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。签订合同后，中海公司代为收取了购房定金30000元、首付款90000元，并分别有朱葵花签名的定金收据和银行流水，朱葵花、张振峰签名及中海公司盖章的收据和银行流水为证，本院对此予以确认。关于房地产买卖合同房屋买卖合同部分解除的问题。根据中山市不动产登记资料查询结果显示，案涉房屋于2021年1月6日被广东省珠海市香洲区人民法院拍卖，故方楚斌签订合同的目的已无法实现，朱葵花、张振峰对此应承担相应的违约责任。据此，方楚斌主张解除房地产买卖合同房屋买卖合同部分、加倍返还定金30000元，并支付因案涉纠纷产生的律师费11000元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对于购房款120000元，该部分款项由中海公司工作人员代收，中海公司抗辩其已将全部款项转交给朱葵花，但其转交收据的开具时间为2020年1月，而其代收款项发生在2020年10月、11月，其在还没有收到方楚斌付款的情况下就将方楚斌的付款转交给朱葵花的主张显然违背常理，且其提交的付款记录收款人并非朱葵花、张振峰，付款记录的付款时间、金额与其主张也不一致，故其提交的证据不足以证明其主张，而方楚斌又不予确认，本院不予采信。中海公司未能举证证明其代收的款项已转交给朱葵花、张振峰，根据合同约定，已收取的购房款应于解除合同之日起五日内没收或退还，由中海公司代收的部分由中海公司代为转付给履约一方，故中海公司应将其代为收取的购房款120000元依约退还给方楚斌。关于中海公司应否承担违约责任的问题。方楚斌主张中海公司隐瞒案涉房产的拍卖信息，构成违约，故其主张中海公司应承担相应的违约责任，但方楚斌作为完全民事行为能力人，其在签订合同时知道案涉房产存在被法院查封的情况，其理应知晓购买案涉房产具有一定的风险，且方楚斌与朱葵花、张振峰签订合同的时间亦早于案涉房产被法院拍卖的时间，方楚斌也没有提供其他证据证明中海公司在案涉房产被法院拍卖的过程中存在过错，因此，本院认定中海公司并不存在违约行为。据此，方楚斌主张中海公司一并承担加倍返还定金30000元、支付律师费11000元的责任，理据并不充分，本院不予支持。对于款项2450元，方楚斌支付该笔款项时备注为评估费，而非中介费，故其要求中海公司退还该笔款项，亦缺乏依据，本院不予支持。朱葵花、张振峰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃答辩、质证、举证及辩论的诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上所述，方楚斌的诉讼请求，合理的部分，本院予以支持，不合理的部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、解除原告方楚斌与被告朱葵花、张振峰于2020年10月21日签订的房地产买卖（居间）合同中房屋买卖合同部分；二、被告朱葵花、张振峰于本判决发生法律效力之日起七日内向原告方楚斌加倍返还购房定金30000元；三、被告朱葵花、张振峰于本判决发生法律效力之日起七日内向原告方楚斌支付律师费11000元；四、被告珠海市中海财富资产管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告方楚斌退还购房款120000元；五、驳回原告方楚斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15244元（原告方楚斌已预交），由原告方楚斌负担32元，被告朱葵花、张振峰负担13636元，被告珠海市中海财富资产管理有限公司负担1576元（被告朱葵花、张振峰、珠海市中海财富资产管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告方楚斌）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陆招胜人民陪审员  何泽文人民陪审员  陈玉萍二〇二一年七月二十日书 记 员  李德莲张丽青