河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终8359号上诉人（原审被告）：郑州阅澜酒店管理有限公司，住所地郑州市。法定代表人：刘世文，总经理。委托诉讼代理人：王高飞，河南大周律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢卫杰，河南大周律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：河南九商物业服务有限公司，住所地河南省郑州市。法定代表人：赵克良，总经理。委托诉讼代理人：杨浩澜，河南亚太人律师事务所律师。委托诉讼代理人：禹婉晴，河南亚太人律师事务所律师。上诉人郑州阅澜酒店管理有限公司（以下简称阅澜酒店）因与被上诉人河南九商物业服务有限公司（以下简称九商物业）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2021）豫0105民初5227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年7月6日公开开庭审理了本案。上诉人阅澜酒店的委托诉讼代理人王高飞、谢卫杰，被上诉人九商物业的委托诉讼代理人杨浩澜、禹婉晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阅澜酒店上诉请求：1．请求撤销河南省郑州市金水区人民法院（2021）豫0105民初5227号民事判决书第一项，依法改判阅澜酒店支付九商物业物业费为132265元；2．请求撤销河南省郑州市金水区人民法院（2021）豫0105民初5227号民事判决书第三项和第四项，依法改判九商物业赔偿阅澜酒店损失156684.3元；3．本案的诉讼费用由九商物业负担。事实与理由：一、一审判决认定的物业费数额超出了九商物业的诉讼主张，违反了不告不理原则和处分原则。二、一审判决仅仅依据九商物业单方出具的公示和部分票据上载明有单价为1.8元，便认定物业费收费标准为每月每平方米1.8元，属于事实认定错误。三、一审法院在认定阅澜酒店存在因房屋下水管漏水导致房屋受损，并存在维修的情况下，仅仅支持了维修费用41420.3元，而对阅澜酒店因此造成停业损失置之不理，明显错误。综上所述，一审法院在事实认定上存在明显错误，损害了阅澜酒店的合法权益，请求贵院依法改判并支持阅澜酒店的上诉请求。九商物业辩称，一、一审法院的判决非常合理，很好阐明了法理与情理的结合，九商物业表示认可。不告不理原则在民事诉讼中包含两层含义，即程序上的不告不理和实体上的不告不理。阅澜酒店认为一审法院的判决违背了实体的不告不理原则是因其对不告不理原则产生的错误理解。关于阅澜酒店所称的九商物业主张问题，在一审庭审中已经进行了沟通，此内容虽未记录在庭审笔录中，但双方已经表示了认可，所以根本不存在违背不告不理原则的情形。阅澜酒店的上诉目的就是为了滥用诉权阻碍执行，影响司法判决的权威性。二、一审法院关于本案物业费收费标准为1.8元每平方米每月的事实认定正确。三、一审法院对阅澜酒店的维修损失及停业损失的认定合理。综上，一审法院认定事实清楚，判决合理，阅澜酒店中的上诉没有事实和法律依据，请法院依法判决驳回阅澜酒店的上诉请求。九商物业向一审法院起诉请求：1．判令阅澜酒店向九商物业清偿自2018年1月1日起至2021年3月31日期间拖欠的物业费共计326300元；2．判令阅澜酒店向九商物业支付违约金17168.97元；3．本案诉讼费由阅澜酒店承担。一审法院认定事实：2016年5月16日，郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村民委员会聂庄村与九商物业签订《委托物业管理合同》约定：郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村民委员会聂庄村将聂庄村安置房小区物业委托给九商物业实行统一管理，综合服务，房屋坐落于郑州市金水区未来路与纬二路交叉口西北角，东至未来路、南至纬二路、西至肿瘤医院、北至纬四路，物业类型为住宅、商业、写字楼等。管理事项包括：房屋的使用、维修、养护，物业范围的公用设施、设备及场所（地）（消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、园林绿化地、道路、地上地下停车场等）的使用、维修和管理；小区公共区域的清洁卫生；公共生活秩序；文娱活动场所；便民服务网店及物业范围内所有营业场所；车辆行驶及停泊；物业档案管理；受有关部门或单位的委托，九商物业可提供水费、电费、燃（煤）气费、供热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；授权由物业管理公司管理的其他事项。委托管理期限为10年，自房屋正式移交聂庄村后即2016年5月16日起至2026年5月16日止。物业费参照相关标准，经双方协商的结果收取，按实际面积缴纳。住宅类物业费按照每月每平方米1.45元的基准，商业和写字楼部分物业费按照每月每平方米5元的基准收取费用。郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村民委员会聂庄村应按时支付九商物业的物业费，如拖欠，每天按万分之三支付违约金。2018年2月1日，九商物业与聂庄村发布收费通知，告知业主和住户，成套住宅用于商业经营的房屋物业费收费标准为1.8元/㎡/月，物业费按每季度收取等。九商物业提供了维修派工单，楼宇自检表，楼宇巡视表，设施日常巡查记录表，生活垃圾清运协议，巡逻签到表，保安巡逻记录，巡逻和消防演练照片，疫情防控照片，维修消防管网照片等，用以证明其对聂庄村提供物业服务情况。九商物业提供两份收款收据显示：业主为阅澜精品酒店，物业位置5-A-12，建筑面积5750平方米，2019年1月1日至2019年3月31日物业费7500元，2018年4月1日至2018年6月30日物业费单价每平方米每月1.8元，总计31050元，优惠11050元后实际支付物业费20000元。阅澜酒店向该院提供了物业费缴费凭证，显示2019年2月23日支付物业费20000元。2019年4月29日支付物业费20000元。2019年9月19日支付物业费10000元。2019年10月21日支付物业费5000元。2020年1月22日向九商物业指定的公司股东兼财务总监赵翊鹏转账支付物业费20000元。2020年6月23日支付2019年1月1日至2019年3月31日物业费7500元。九商物业承认阅澜酒店已交纳物业费52500元，其余部分为其垫付的阅澜酒店电费，但未提供证据证明。阅澜酒店向该院提交了房屋因楼宇下水管漏水导致六间房屋受损照片、维修合同、证人证言证明九商物业提供物业服务中管理不善，导致下水管漏水，造成其六间房屋受损的事实。并提供了维修合同，41420.3元的维修费用增值税发票。2019年11月21日，九商物业服务的多家商户，因晚上停电，导致客人走掉，九商物业及其他商户让电视“小莉帮忙”进行现场报道，原因为物业工作人员称系线路故障引起停电，而供电局称系公共区域窃电造成的，停电半天，第二天才来电。阅澜酒店申请证人侯某出庭作证，证明其给阅澜酒店维修房间的事实，花费4万多元。阅澜酒店提供清运垃圾费用票据36840元，证明九商物业不作为，公共区域垃圾清运支出费用。由于九商物业不作为，为维护阅澜酒店所在物业公共区域的安全及保洁服务，阅澜酒店自行招聘保安和保洁，支出各项工资共计130690元。地面硬化花费37000元。电梯因进水，导致面板毁坏，维修费1760元。阅澜酒店停车费缴费凭证两张，证明九商物业将停车外包，导致业主停车费用高。一审法院认为，郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村民委员会聂庄村作为村民集体经济组织与九商物业签订的《委托物业管理合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。阅澜酒店向该村民集体经济组织中的村民租赁房屋，应当遵守合同约定，缴纳物业费用。九商物业公示的收费标准为每月每平方米1.8元，阅澜酒店实际交纳的物业费用出具的票据也载明了单价为1.8元，阅澜酒店辩称双方应当按照协商价收取，但未提供充分证据证明，提供的聂庄证明，未注明出具人情况，该院不予采信，故阅澜酒店的物业费标准应当按照每月每平方米1.8元支付，2018年1月1日至2021年3月31日期间物业费共计403650元。阅澜酒店提供证据证明其于2018年1月1日以后已经缴纳82500元，剩余321150元，阅澜酒店应予支付。九商物业诉称阅澜酒店自2018年至今缴纳52500元物业费，其余款项系为阅澜酒店垫付的电费，但未提供证据证明，该院不予采信。因阅澜酒店对九商物业的物业服务质量提出了异议并提供证据证明九商物业在物业服务过程中，对垃圾清运、环境卫生保洁、水电供应、电梯维护、下水管维护等服务存在瑕疵，九商物业提交的证据不足以证明其对物业服务质量已完全达到合同约定的标准，九商物业物业服务具有违约情形，故九商物业主张阅澜酒店支付逾期支付物业费的违约金的请求，该院不予支持。关于阅澜酒店反诉九商物业因提供物业服务质量不合格，管理不善等造成其损失453465元。因反诉与本诉具有事实及法律上的关联性，故可以合并审理。阅澜酒店提供了房屋下水管漏水导致其房屋漏水受损的照片、维修照片及证人出庭作证证明对漏水房屋进行维修的过程，支出维修费用41420.3元，证据充分，该院予以支持。阅澜酒店反诉称九商物业因公共区域保洁及保安不符合标准，导致其招聘保安和保洁，支出工资，九商物业应当赔偿。九商物业在物业服务中具有瑕疵，阅澜酒店可以及时向九商物业提出整改意见，促使九商物业提高服务质量，而不是自行招聘人员代为服务，且其未提供充分证据证明该部分损失确属九商物业物业服务不规范导致的损失，该案本诉中已综合考虑九商物业的违约而免除阅澜酒店支付违约金的情况，故该院对阅澜酒店此部分反诉请求，不予支持。阅澜酒店反诉请求九商物业赔偿因停电造成损失问题，阅澜酒店提供了证据证明2019年11月19日停电的事实，九商物业也予以承认，停电必然给阅澜酒店经营造成一定损失，阅澜酒店称按入住率80%计算损失，没有法律依据，根据停电具体情况，酌定阅澜酒店损失10000元，对于阅澜酒店的过高请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十九条、第五百九十三条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、郑州阅澜酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付河南九商物业服务有限公司物业费321150元；二、驳回河南九商物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、河南九商物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿郑州阅澜酒店管理有限公司损失51420.3元；四、驳回郑州阅澜酒店管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3226元，由郑州阅澜酒店管理有限公司负担3016元，河南九商物业服务有限公司负担210元；反诉费4051元，由郑州阅澜酒店管理有限公司负担3392元，河南九商物业服务有限公司负担659元。本院二审期间，阅澜酒店提交了如下证据：证据一、情况说明一份；证据二、证明一份；证据三、光盘一张（聂庄党支部书记孙国安证明录像）。证据一、二、三共同证明关于阅澜酒店物业费的收费标准，聂庄村委会和九商物业协商确定按照一年8万元的标准进行收费。证据四、相关裁判三份，证明目的关于物业费的收费标准，与阅澜酒店同一栋楼的多家业主与九商物业均发生过纠纷和诉讼，包括风华酒店、万悦酒店在内的多家业主的收费标准，均是按照聂庄村委会和九商物业协商后出具的情况说明确定的标准进行收费。河南省郑州市中级人民法院和河南省郑州市金水区人民法院均依据该情况说明和实际缴费情况，认定双方的收费标准为情况说明确定的收费标准，而不是九商物业所主张的1.8元每平方米每月。九商物业发表质证意见称：对证据一、二、三共同质证，对证据的真实性有异议，孙国安作为证明人出具证明应当出庭作证。根据阅澜酒店提供的光盘录像内容可知，孙国安的陈述多为推断性言论，不能证明案件的真实情况。关于物业费的收费标准，九商物业和聂庄村委会已经在小区内进行公示，标准为1.8元每平方米每月，该事实在（2020）豫0105民初5850号判决书中已经认定，且阅澜酒店也是按照1.8元每平方米每月的标准向九商物业缴纳物业费。故案涉物业费收费标准应为1.8元每平方米每月，以上事实有阅澜酒店提交的聊天记录证据及由阅澜酒店提供的由其按照1.8元每平方米每月为标准，已经多次缴纳过物业费，收到的物业费收据上显示的收费标准也是1.8元每平方米每月予以证明，其所出具的情况说明即所谓聂庄党支部书记孙国安证明录像，均是阅澜酒店事后重新制作的，一审期间已经提交过该情况说明，九商物业也对该情况向聂庄村委会进行阐明，且聂庄村委会也给九商物业出具了物业费1.8元每平方米每月的情况说明，所以阅澜酒店的请求不应被支持。对第四组证据的关联性、合法性有异议。相关裁判只能作为参考依据，不符合证据的法定形式。虽然阅澜酒店二审中提交了新的证据，经审查该证据并不足以证明其证明目的。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：1．原审判决是否超出九商物业诉讼请求；2．原审认定物业费收费标准为1.8元/㎡/月是否适当；3．阅澜酒店主张的停业损失是否应予以支持。首先，关于阅澜酒店上诉主张原审判决超出九商物业诉讼请求的问题。九商物业一审提交的起诉状明确了其主张的物业费计算的主要依据，即房屋面积（5750平方米）、物业费标准（每平方米1.8元）、欠费区间（自2018年1月1日至2021年3月31日）。故原审认定2018年1月1日至2021年3月31日期间的物业费共计403650元，并无不妥。九商物业诉状计算的数额系其计算错误，原审判决并未超出其诉讼请求，阅澜酒店的该项上诉主张，本院不予支持。其次，关于原审认定物业费收费标准为1.8元/㎡/月是否适当的问题。阅澜酒店上诉认为案涉物业费标准应为0.98元/㎡/月或者1.4元/㎡/月。为支持其上诉主张其提供了聂庄村委会出具的《情况说明》，但该《情况说明》的内容与聂庄村委会向九商物业出具的《情况说明》内容矛盾，无其他证据加以佐证的情况下，原审法院依据阅澜酒店缴费票据载明的单价，并结合本案实际情况认定本案物业费标准为1.8元/㎡/月，并无不妥。最后，关于阅澜酒店主张停业损失的问题。阅澜酒店上诉认为原审判决既然已经支持了案涉6间房屋的维修费用，也应当支持案涉6间房屋的营业损失。本院认为案涉6间房屋的维修费用有发票佐证已经实际发生，但现有证据并不能证明案涉6间房屋的营业损失已经实际发生，故阅澜酒店主张应支持其营业损失的诉请，证据不足，本院不予采信。综上所述，阅澜酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1891元，由郑州阅澜酒店管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  郑志军二〇二一年七月九日书记员  王一行