河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀08民终2180号 上诉人（原审原告）：赵国启，男，1965年9月5日出生，汉族，农民，住河北省平泉市。 委托诉讼代理人：陶树山，河北山庄律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：平泉市平泉镇老杖子村民委员会，住所地平泉市平泉县老杖子村。 法定代表人：王立本，村主任。 委托诉讼代理人：赵翠霞，河北榆州律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨庆先，男，1959年7月14日出生，汉族，住河北省平泉市。 委托诉讼代理人：崔玉强，河北强合律师事务所律师。 上诉人赵国启因与被上诉人平泉市平泉镇老杖子村民委员会（以下简称老杖子村）、杨庆先确认合同无效纠纷一案，不服河北省平泉市人民法院（2021）冀0823民初434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵国启的委托诉讼代理人陶树山、被上诉人老杖子村的法定代表人王立本及委托诉讼代理人赵翠霞、被上诉人杨庆先的委托诉讼代理人崔玉强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵国启上诉请求：一审判决有违诚信、公平、公正原则，应予以改判，以维护上诉人的合法权益。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。依据《合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。本案中，老杖子村处置该村集体所有的厂房及附属物、机器设备、树木等，违反了《土地管理法》第六十三条之规定，也未通过法定的征收程序变为国有土地，属于严重违反法律的行为。二、一审判决认定事实错误。依据《民法典》第七百二十七条规定，出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。老杖子村作为出租人在委托拍卖过程中，并未尽职尽责履行通知义务，造成上诉人错过拍卖时间，使其优先购买权遭到侵犯。 老杖子村答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。事实和理由：答辩人拍卖的是厂房院落及附属设施，只要经过全体村民大会讨论通过，并经过合法有效形式公开拍卖即符合法律规定，答辩人并非转让土地，不适用《土地管理法》第六十三条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条规定。上诉人租赁的房屋仅为答辩人企业房屋的几十分之一，答辩人整体拍卖企业厂房设施，上诉人不具有优先购买权，其在合理期限内也没有报名参与购买，并已经领取了案涉厂房拍卖款。 杨庆先答辩称，同意老杖子村答辩意见，另补充两点：一、杨庆先通过拍卖方式取得所有权，并非双方私下签订买卖合同，未侵犯上诉人优先购买权。二、案涉厂房设施公开拍卖，上诉人没有报名参加，其不再具有优先购买权。赵国启的上诉请求缺乏事实与法律依据，应予驳回。 赵国启向一审法院起诉请求：1、确认平泉市平泉镇老杖子村村民委员会与杨庆先签订的买卖合同部分无效（房屋及附属物部分买卖合同无效）；2、确认原告对其承租的房屋享有优先购买权；3、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2019年，老杖子村拟处置属于该村集体所有的厂房及附属物、机器设备、树木等。经村民代表集体讨论并通过了《平泉镇老杖子村集体土地补偿和地面附着物补偿费分配方案》、《平泉镇老杖子村关于制瓶厂等集体资产处置相关问题的表决意见》，并将相关处置方案逐级分别向平泉镇政府、平泉市人民政府请示，得到批复后，2019年12月20日由承德强圣房地产评估有限公司对相应厂房及附属物基础价做出了评估。2020年6月5日，老杖子村与河北承德嘉盛拍卖有限公司签订委托拍卖合同，委托该拍卖公司对老杖子村厂房及附属物、机器设备、树木以评估报告的底价为准进行拍卖。2020年6月10日，在全国公共资源交易平台（承德市）承德市公共资源交易中心网站及《承德日报》发布了拍卖公告，内容为：“竞买人可于2020年6月10日至2020年6月27日16时登陆全国公共资源交易平台（平泉市）填写购买信息、下载出让文件，意向竞买人须在2020年6月28日15:00时前携带资格审查资料到平泉市公共资源交易中心开标厅办理报名手续，同时接受资格审查，于2020年6月28日12时前交纳竞买保证金5000万元”。此期间，赵国启未报名。2020年6月28日15:00时，在平泉市公共资源交易中心开标厅对老杖子村厂房及附属物、机器设备、树木进行公开拍卖，竞买人杨庆先以人民币71610000.00元竞得，该拍卖结果于2020年6月28日对外公开发布。2020年6月28日，平泉镇老杖子村委会与杨庆先签订合同，此合同就杨庆先以7161万元通过拍卖的方式购得老杖子村厂房及附属设施、机器设备、树木等的其他相关事宜进行了约定。杨庆先已经将价款交付，老杖子村也已按村民代表讨论通过的《分配方案》村厂房及附属设施、机器设备、树木等的拍卖款分配给集体经济组织成员，赵国启及家人作为老杖子村2组集体经济组织成员也领取了该分配款。 2011年1月1日，赵国启与河北荣华集团公司留守处签订租赁协议，赵国启租赁河北荣华集团公司留守处的房屋，约定租赁期间自2011年1月1日到2015年12月31日，租期定为5年，年租金为30000.00元。该租赁合同到期后，未再签订书面租赁合同。自2013年起至2019年赵国启每年向老杖子村交纳租赁费20000.00元，2020年起赵国启未再向老杖子村交纳租赁费。赵国启租赁的房屋属于老杖子村集体所有，此次由杨庆先一并通过拍卖的方式竞得。 一审法院认为，本案涉及的厂房及附属设施、机器设备、树木等属于被告老杖子村集体所有，老杖子村有权经村民代表讨论决定并报有关部门备案后按程序对其进行处置，被告杨庆先通过拍卖的方式购得上述物品等，双方的行为并无不当，况且作为老杖子村2组集体经济组织成员的原告赵国启也已分得该拍卖价款，原告赵国启以个人的名义要求确认二被告之间于2020年6月28日签订的合同中涉及房屋及附属物买卖部分无效的诉讼请求，无事实根据，不予支持；原告赵国启租赁房屋的书面租赁合同至2015年12月31日，之后未再与老杖子村签订书面租赁合同，2016年1月1日以后原告赵国启与被告老杖子村之间形成的是不定期的租赁合同，原告赵国启自2020年起未再向老杖子村交纳租赁费，况且在2020年6月10日至2020年6月27日16时拍卖老杖子村厂房及附属设施、机器设备、树木竞买人报名期间未报名参与竞买，其实际已丧失了优先购买的资格，故原告赵国启要求确认其对所承租的涉案房屋享有优先购买权的诉讼请求，亦无事实及法律依据，亦不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告赵国启的诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告赵国启负担，于本判决生效之日起七日内交纳。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 经二审查明认定的事实与一审查明认定的事实一致。 本院认为，老杖子村按程序对归其集体所有的厂房及附属设施、机器设备、树木等进行处置，被上诉人杨庆先通过拍卖方式予以购买，一审认为双方的行为并无不当，定性正确。上诉人一、二审中均未能提交买卖合同存在法定无效情形的证据，其主张老杖子村与杨庆先签订的买卖合同无效的上诉主张不能成立。 关于上诉人主张其具有优先购买权，本院从以下两个方面考虑。一、优先购买权是指出租人在租赁期间出售房屋的，在同等条件下，承租人有优先购买的权利。本案中，双方均认可上诉人租赁的厂房仅占整体拍卖厂房的一小部分。老杖子村对含上诉人租赁厂房在内的企业厂房、设施等整体拍卖，上诉人仅对其租赁部分主张优先购买权，其主张的购买条件并非同等条件。老杖子村作为厂房、设施的所有权人，其利益也应受到保护，不应要求其牺牲经济代价、分割转让厂房以满足承租人的优先购买权。二、优先购买权是一种附随性权利，其成立的前提是租赁关系的成立。老杖子村委托河北承德嘉盛拍卖有限公司发布拍卖公告的时间是2020年6月10日，二审庭审中，老杖子村主张2020年其与上诉人的租赁合同已经解除，上诉人不认可合同已经解除。经查，一审对老杖子村与上诉人签订书面租赁合同、合同到期后形成不定期租赁合同的事实予以认定，认定事实正确，不定期的租赁合同双方可随时主张解除，被上诉人老杖子村主张其拒收上诉人2020年租赁费并告知其厂房将整体拍卖不再出租，系其解除合同的意思表示；上诉人主张双方合同继续履行，但认可其2020年未交纳租赁费，也未能提交确实充分证据证实在案涉厂房拍卖期双方租赁合同属继续履行状态，故其主张作为合法承租人享有优先购买权的上诉请求不能成立。 综上所述，赵国启的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，裁判结果正确。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100.00元，由赵国启负担。 本判决为终审判决。 审判长 范 典 审判员 侯金声 审判员 陈德军 二〇二一年七月二十一日 书记员 刘 欣