湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终6521号上诉人（原审被告）：宁旭，女，1991年7月6日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：罗淇予，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：张可柔，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南省山水投资置业有限公司，住所地长沙市岳麓区银杉路529号阳光丽城一期东侧Wl地块商业2栋lOl。法定代表人:沙高龙，董事长。委托诉讼代理人：黄新泉，北京市鑫诺（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小华，北京市鑫诺（长沙）律师事务所律师。上诉人宁旭与被上诉人湖南省山水投资置业有限公司（以下简称山水公司）商品房预售合同纠纷一案，宁旭不服湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2020）湘0104民初16032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案审理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人宁旭上诉请求：一、请求依法撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2020）湘0104民初16032号民事判决书，请求发回重审或依法改判；二、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实清楚，遗漏重要当事人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定，应当发回原审法院重审。1、一审法院未查明山水公司与宁旭之间真正的商品房买卖合同交易主体，本案中，房屋首付款系案外人王业敬支付，办理贷款手续后，亦是其承担还款义务。故王业敬才是本案案涉房屋的实际购买人，应当追加其为本案的当事人参与诉讼。2、山水公司代为清偿的债务系宁旭与王业敬共同债务，其享有权利，更加有义务参与本案诉讼。3、山水公司并不享有撤销权。根据《借款合同》约定，山水公司仅为宁旭、王业敬的贷款提供阶段性保证责任，保证期间为自签订借款合同之日起至为办妥抵押财产的他项权属证书并将权属证书提交贷款人。而山水公司已于2019年为案涉房屋办理抵押登记，宁旭、王业敬自2020年2月后才出现逾期偿还贷款的行为，故根据合同约定，山水公司对上述逾期还款的行为并不承担保证则责任，即不享有《长沙市商品房买卖合同补充协议》第一条第4款约定的合同单方解除权。二、本案的案涉房屋已经明显升值，解除合同回收房屋明显不合理，且合同约定的内容系山水公司单独拟定，并非双方共同拟定。山水公司诉请的律师费、赔偿金过高。综上，恳请二审法院依法撤销并改判。被上诉人湖南省山水投资置业有限公司答辩称：一、本案系房屋买卖合同纠纷，签订的合同主体即山水公司和上诉人宁旭，根据合同相对性，山水公司诉请宁旭并无不妥。至于王业敬与上诉人宁旭的共同借款行为，与本案无关。故一审法院并未遗漏诉讼主体。二、关于本案的被上诉人承担的保证责任是依据法院的生效判决确认的，判决生效后，被上诉人已经依法履行全部的担保责任，我方行使解除权亦是符合法律规定。三、律师费和其他费用都是依据合同约定以及收费规定、发票确认的。综上，上诉人的上诉请求没有事实依据，请求予以驳回。山水公司向一审法院提起诉讼，诉讼请求：1.判令解除山水公司与宁旭于2019年6月20日签订的《长沙市商品房买卖合同》、附件及补充协议;2.判令宁旭在判决生效后7日内配合山水公司办理《长沙市商品房买卖合同》、附件以及补充协议网签备案的撤销手续并承担因撤销备案产生的全部费用;3.请求判令宁旭立即向山水公司返还涉案房屋;4.请求判令宁旭向山水公司支付为其代付的利息15930.09元、罚息253.15元、违约金737.02元、诉讼费5805元、律师费29890元、转账手续费20元，以上共计52635.26元；5、请求判令宁旭向山水公司支付本案律师费60000元;6.请求判令宁旭立即向山水公司支付赔偿金37363元；7.宁旭承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：2019年6月20日，宁旭（买受人）与山水公司（出卖人）签订了一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：ＸＸ1900721701，以下简称《买卖合同》）及其附件，宁旭购买了山水公司开发的坐落于长沙市岳麓区××路××号××期××栋××层××号房屋，该房屋建筑面积125.28㎡，总房价1082795元。合同第六条“付款方式及期限”中约定：买受人按下列第2种方式按期付款：……2、银行按揭贷款：首付款（含定金）332795元整于本合同签订之日支付。剩余房款750000元整采用银行按揭贷款方式支付……合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”中约定：买受人未按本合同的约定时间付款，双方同意按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过60日，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。该合同附件四《补充协议》中约定：一、银行贷款办理……4.若因买受人不履行还款义务而导致银行依据抵押贷款合同，要求出卖人承担连带责任的或提前偿还买受人所欠全部贷款余额并同时将抵押贷款合同项下的债权与抵押权转让给出卖人的，买受人除承担因此引起的违约责任，于10日内偿还出卖人代为清偿之全部贷款款项之外，还应在出卖人承担连带责任后支付给出卖人赔偿金，赔偿金为贷款本金余额的5%，出卖人可直接在买受人交纳的首付款中扣除，出卖人并有权单方面解除本合同……五、关于合同解除的补充约定1、因买受人原因导致《买卖合同》解除的，出卖人发出的书面《解除合同通知》送达买受人后，双方的《买卖合同》解除，出卖人拥有房屋完全的所有权和处分权利。2、若《买卖合同》解除，买受人应自合同解除之日起7日内配合出卖人到房屋主管机关办理相关解除手续，否则，买受人每延迟一日，需向出卖人支付相当于全部房价款的万分之五的赔偿金。出卖人有权在依前述约定退还买受人已付房价款时将此赔偿金同其他应扣除款项一并扣除……4、由于任何一方的原因导致解除合同的，除承担违约责任外，还应自行承担因解除合同产生的所有费用……八、补充协议的效力1、本补充协议是《买卖合同》不可分割的一部分，与《买卖合同》具有同等法律效力……查，2019年6月8日，宁旭就案涉房屋向山水公司支付332795元首付款。同日，宁旭、案外人王业敬就案涉房屋的银行按揭贷款事宜与中国建设银行股份有限公司湖南省分行（以下简称“建行湖南省分行”）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定宁旭、王业敬向建行湖南省分行借款75万元，借款期限为360个月。宁旭以其名下位于长沙市岳麓区××路××号××期××栋××层××号房屋作为贷款的抵押担保，并于2019年11月4日办理了抵押预告登记手续。2019年6月13日，山水公司与建行湖南省分行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，承诺对宁旭、王业敬上述债务承担连带保证责任。2019年7月5日，建行湖南省分行向宁旭、王业敬发放了贷款75万元。因宁旭、王业敬未按照前述借款合同约定按期归还借款，建行湖南省分行以宁旭、王业敬、山水投资公司为被告诉至长沙市芙蓉区人民法院，该院经审理后于2020年9月19日作出（2020）湘0102民初12614号民事判决书，判决：一、宁旭、王业敬于本判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司湖南省分行偿还贷款本金740567.02元，利息6648.81元，罚息43.59元（暂计算至2020年8月31日，此后的利息、罚息按照合同约定的利率计算至实际清偿之日止）;二、宁旭、王业敬于本判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司湖南省分行支付律师代理费29890元；三、湖南省山水投资置业有限公司对本判决第一、二项确定的金钱给付义务承担连带清偿责任，在其承担保证责任后，有权向宁旭、王业敬追偿。上述民事判决书生效后，宁旭、王业敬未自觉履行付款义务，山水公司代为清偿了以上款项。另查，山水公司为本案诉讼支付北京市鑫诺（长沙）律师事务所律师费6万元。一审法院认为：山水投资公司与宁旭签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件（含《补充协议》）系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。关于山水公司的各项诉请，一审法院评析如下：一、关于山水公司主张解除其与宁旭就涉案房屋签订的《买卖合同》、附件及补充协议的问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的事由,解除合同的事由发生时,解除权人可以解除合同。本案中，根据双方签订的《买卖合同》附件四《补充协议》第一条第4款的约定，因宁旭未履行还款义务，导致山水公司承担了连带清偿责任，现山水公司主张解除双方签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件（含《补充协议》）有事实和法律依据，一审法院予以支持。二、关于案涉《买卖合同》及附件解除后的法律后果及责任承担问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一、二款规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。前已述及，案涉《买卖合同》及附件因宁旭违约而解除，现山水公司要求宁旭返还案涉房屋、配合办理《买卖合同》及附件的网签备案撤销手续并承担因撤销备案产生的全部费用、支付律师费、赔偿金等均符合双方合同及补充协议中的约定，有事实和法律依据，应予支持，但关于赔偿金的数额，根据双方《买卖合同》附件四《补充协议》中相关约定，应以山水公司代为偿还的贷款本金余额部分即740567.02元的5%计算，即为37028元，对于该项诉求的超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条之规定，判决：一、解除湖南省山水投资置业有限公司与宁旭于2019年6月20日签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件（含《补充协议》）；二、宁旭于本判决生效之日起七日内配合湖南省山水投资置业有限公司办理《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：ＸＸ1900721701）及其附件（含《补充协议》）网签备案的撤销手续，并承担因撤销备案产生的全部费用；三、宁旭立即将位于长沙市岳麓区××路××号××期××栋××层××号的房屋返还给湖南省山水投资置业有限公司；四、宁旭于本判决生效之日起七日内向湖南省山水投资置业有限公司支付律师费60000元、赔偿金37028元；五、驳回湖南省山水投资置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1650元，由宁旭负担。二审审理期间，上诉人宁旭向本院递交四份证据：证据一：不动产登记证明，拟证明山水公司已于2019年为涉案房屋办理抵押登记，山水公司根据合同约定，应不再承担保证责任；证据二：（2020）湘0102民初12614号民事判决书，证据三：《个人住房（商业住房）借款合同》，证据二、三拟证明山水公司已不需要承担担保责任，其未向法院阐述事实，其行为存在恶意，另还款义务应当由宁旭及王业敬共同承担，山水公司的代偿行为损害了宁旭的合法权益；证据四：宁旭与王业敬关于购房的聊天记录，拟证明案外人王业敬系实际房屋买受人。被上诉人山水公司质证认为上述证据不属于二审期间形成的新证据。对证据一的真实性予以认可，但对其证明目的不予认可，山水公司承担的责任依据已生效的法律文书，对证据二和证据三的证明不予认可，王业敬并非本案的适格主体，对证据四的真实性不予认可，与本案无关。经对上述证据的审核，本院认为上述证据不能达到证明目的，不予作为定案依据。本院查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、案外人王业敬是否系本案的当事人；二、《长沙市商品房买卖合同》是否应当解除，上诉人宁旭是否应当承担相应责任。关于焦点一，上诉人宁旭主张本案涉案房屋系案外人王业敬实际购买，且与银行的借款纠纷王业敬系共同还款人，其应当系本案的当事人。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，案涉的《长沙市商品房买卖合同》的签订主体为山水公司以及宁旭，案外人王业敬并非案涉合同的签订主体，故山水公司对宁旭提起诉讼并无不妥。至于上诉人宁旭与案外人王业敬之间是否存在借名买房等关系，与本案无关，其可另行诉讼解决。在本案中，王业敬与案件事实具有一定程度的联系，但其并非必须参加本案诉讼的人。故本院对上诉人宁旭的主张不予支持。关于焦点二，本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，当解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。在商品房买卖合同纠纷中，因业主逾期归还银行贷款，开发商承担保证责任后要求解除房屋买卖合同时，在合同约定了解除权情况下,应当考虑当事人逾期归还银行贷款的金额，当事人还款意愿和还款能力，解除合同后是否对当事人显失公平等综合因素考虑是否应当解除合同以及解除合同的后果。本案中，上诉人宁旭和王业敬与中国建设银行股份有限公司湖南省分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》特别签订条款第三条约定：“保证人信息：保证人名称湖南省山水投资置业有限公司”，以及第三十六条约定：“保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”。可以认定被上诉人山水公司作为借款合同的保证人，承担的保证责任期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。根据已生效的（2020）湘0102民初12614号民事判决认定的事实是案涉房屋于2019年11月4日办理了抵押预告登记手续，故山水公司应当根据合同约定承担保证责任，且被上诉人山水公司已经依据生效判决承担了保证责任。上诉人宁旭和王业敬在向银行办理借款后，其仅归还了银行少量贷款即不再向银行归还，致使被上诉人山水公司承担保证责任和相应的违约责任。结合以上事实，上诉人宁旭的违约行为已经符合合同约定解除条件，被上诉人山水公司据此依据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》附件四第四条约定诉请解除合同并无不妥。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。案涉房屋买卖合同中约定了“出卖人承担连带责任后支付给出卖人赔偿金，赔偿金为贷款本金余额的5%，······”的约定，原审法院据此认定了上诉人宁旭向被上诉人山水公司支付偿金额37028元。但本案应当考虑的是案涉房屋买卖合同签订于2019年6月20日，至今房屋价格已经上涨，房屋买卖合同解除后被上诉人山水公司因此获得房屋价格上涨的利益及其归还银行借款所造成的损失等因素，本院在综合平衡双方当事人利益的基础上，从公平的角度考虑对被上诉人山水公司请求上诉人宁旭支付上述赔偿款的请求，不再予以支持。另关于被上诉人山水公司一审诉请的本案律师费的承担，本院认为，本案系因上诉人宁旭未及时承担偿还贷款责任而引起的纠纷，且律师费的支付符合合同约定，故上诉人宁旭应当承担被上诉人山水公司因本案而支出的费用。综上，上诉人诉请理由部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2020）湘0104民初16032号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2020）湘0104民初16032号民事判决第四项、第五项；三、上诉人宁旭于本判决生效之日起七日内向湖南山水投资置业有限公司支付律师费60000元；四、驳回被上诉人湖南山水置业投资有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件一审受理费减半收取1650元，由上诉人宁旭承担990元，被上诉人湖南山水置业投资有限公司承担660元，二审案件受理费3300元，由上诉人宁旭承担1980元，被上诉人湖南山水置业投资有限公司承担1320元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  刘 刚二〇二一年七月二十六日法官助理刘婧书记员杨蓓附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。