四川省岳池县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1621民初3278号 原告：岳池瑶池商业管理有限公司，住所地：四川省广安市岳池县翔凤大道777号28号楼1楼，统一社会信用代码：9151162106034557XN。 法定代表人：郑露苹，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓雯月，四川天吉律师事务所律师。 被告：游华明，男，汉族，1981年12月29日出生，住四川省岳池县。 原告岳池瑶池商业管理有限公司与被告游华明合同纠纷一案，本院于2021年7月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告岳池瑶池商业管理有限公司的委托诉讼代理人邓雯月和被告游华明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告岳池瑶池商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2021年7月1日至2022年6月30日房屋租金224，011元，并从2021年6月l日起至付清之日止以未付租金为基数按每日万分之五计算支付违约金（违约金暂计算至2021年7月8日数额为4256元）；2、判令被告向原告支付2021年7月1日至2022年6月30日物业服务费14147.28元，并从2021年6月1日起至付清之日以未付款为基数按每日万分之五计算支付违约金（违约金暂计算至2021年7月8日数额为268元）；3、判令被告向原告支付律师费6，000元；4、本案案件受理费由被告负担。事实与理由：2020年8月7日，原被告签订《商铺租赁合同》，原告将岳池县亿联建材家居五金城1-1091至1094号、1-1101号至1104号、1-1090号、1-1105号、1-1087号、1-1088号、1-1089号共计13间商铺（总建筑面积589.47平方米）出租给被告使用，租赁期限36个月，从2020年7月1日起至2023年6月30日止，租金总额672，033元，物业费1178.94元／月。《商铺租赁合同》第三条第二款约定2021年7月1日至2022年6月30日被告应付租金224，011元，于2021年5月30日前向原告一次性付清。第四条第一款约定2021年5月30日前向原告付清商铺物业服务费。《商铺租赁合同》第十二条第八款约定，被告应承担原告催讨租金、物业费等应收款而引起的律师费用。截至起诉之日，原告多次要求被告支付租金及物业服务费，被告均拒不支付。为维护原告的合法权益，特向贵院提起讼诉，恳请法院依法判决，支持原告的诉讼请求。 被告游华明辩称：1、交房租是天经地义的，但是原告在2020年7月1日-2021年6月30日期间，管理混乱，其他商户占用公共区域(通道、走廊)，我是按建筑面积交了租金的，原告的这种行为损害了我的权益，所以我和原告没谈拢。我不缴费的原因，不是我不想交，是因为原告的行为对我造成了损失，没有钱交纳。并且原告收取租金，没有向我提供发票。2、2020年7月7日下午，原告的负责人和我商讨英伦瓷砖商铺搬迁问题，没有谈拢，就把我另一个店铺电断了，致即将签单的客户流失等，造成损失2-5万元。3、楼上商铺在没有取得任何手续的情况下，进行装修前拆除工作，破坏消防喷淋管，导致15吨水漏出，经过我门市的顶部漏下，给我造成损失，楼上商户已经谈妥赔偿，但是和原告没有谈妥。4、在去年7、8月份的时候，发改委工作人员到我门市调查亿联收取电费的价格情况，发现原告他们违法多收电费。5、中央空调使用收费也不合理。原告在没有开空调、中央空调使用总费用不清楚的情况下，依旧向我收取了中央空调使用所产生的电费，我认为这是不合理的。6、前几天，我和原告方尝试联系，但是对方工作人员在微信群里发布信息攻击我，导致我生意都快做不下去了。7、原告和我签订的补充协议，但是原告的消防合同时间显示的是2015年，与补充协议时间不一致。8、我方交了5次房租，原告没有开具任何发票，希望原告能补齐我应得的发票。原告不应该提前收取物管费。9、合同约定的违约金过高，请求法院调整减少。 当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交的证据，均在庭审时进行了举示说明和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合本案证据，本院认定以下事实： 2014年7月1日以前，江超月等人与岳池瑶池物业管理有限公司签订《岳池亿联建材家具五金城商铺委托租赁合同》，将岳池县亿联建材家居五金城1-1091至1094号、1-1101号至1104号、1-1090号、1-1105号、1-1087号、1-1088号、1-1089号共计13间商铺委托给岳池瑶池物业管理有限公司进行统一租赁和经营管理。委托租赁期限为2014年7月1日起至2024年6月30日。 2019年11月20日，岳池瑶池物业管理有限公司经岳池县市场监督管理局批准更名为岳池瑶池商业管理有限公司。 2020年8月7日，原告（出租方，又称甲方）与被告（承租方，又称乙方）及岳池华美立家商业管理有限公司（管理方，又称丙方）签订《商铺租赁合同》。合同约定：甲方将其接受业主委托的事项，全权委托丙方处理，包括但不限于商铺租赁、管理承租人经营使用商铺、商铺所在市场的运营管理。丙方接受甲方委托将岳池华美立家建材家居生活广场下列商铺出租给乙方进行经营活动。商铺编号为岳池县亿联建材家居五金城1-1091至1094号、1-1101号至1104号、1-1090号、1-1105号、1-1087号、1-1088号、1-1089号共计13间商铺（总建筑面积589.47平方米），租赁期限36个月，从2020年7月1日起至2023年6月30日止，租金总额672，033元。租金支付方式为：第一年，2020年7月1日至2021年6月30日应付租金224，011元，于2021年5月30日前向甲方一次性付清；第二年，2021年7月1日至2022年6月30日应付租金224，011元，于2021年5月30日前向甲方一次性付清......合同第四条第1款约定乙方所租商铺的物业服务费按2元/㎡/月计算，乙方共租赁商铺589.47㎡，合计1，178.94元/月（即14，147.28元/年）。乙方应按所交纳租金对应的时间段向甲方交纳商铺物业服务费，第一年于2020年5月30日前向甲方付清商铺物业服务费，第二年于2021年5月30日前向甲方付清商铺物业服务费。若逾期按每日万分之五收取违约金......合同第十二条约定乙方迟延交纳商铺租金、物业服务费的，按每日万分之五支付违约金......乙方须承担甲方丙方催讨租金、物业服务费等应收款而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的差旅费、律师费等）。 在合同履行过程中，被告以其上述答辩理由为由没交纳第二年的商铺租金和商铺物业服务费，原告于2021年7月12日起诉来院，提出上述诉讼请求。 同时查明，原告因本案诉讼，支付律师费6，000元。原告没有举证证明被告违约给其造成具体损失及依据。 上述事实，有原被告双方身份信息材料、《岳池亿联建材家具五金城商铺委托租赁合同》、《商铺租赁合同》、《准予变更登记通知书》、《民事委托代理合同》、《四川增值税普通发票》及各方当事人的陈述等证据在卷佐证，前述证据均经开庭质证，足以认定。 本院认为：根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款“依法成立的合同,自成立时生效,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，原告与被告及岳池华美立家商业管理有限公司签订《商铺租赁合同》，系各方合同当事人的真实意思表示。该合同中本院所查明的上述约定符合法律规定，合法有效。《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第五百七十七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第五百七十九条规定“当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息,或者不履行其他金钱债务的,对方可以请求其支付”，由于被告未按照合同约定向原告支付第二年的商铺租金224，011元和商铺物业服务费14，147.28元，故被告应当承担继续履行及赔偿逾期履行给对方造成的损失的违约责任。所以，被告应当向原告支付2021年7月1日至2022年6月30日房屋租金224，011元、2021年7月1日至2022年6月30日物业服务费14，147.28元（两项共计238，158.28元）。关于该违约金是否过高的问题。双方在合同中约定，如乙方迟延交纳商铺租金、物业服务费的，按每日万分之五支付违约金。此违约金约定如遇违约方因经济困难长时间难以支付时，可能会出现违约金过高的情形，本院以公平合理之原则予以调整，违约金的计算方式为以未付金额为基数，从2021年6月l日起按每日万分之五计算至付清之日止，但最高额不超过被告未付金额的30/%，由被告支付与原告。同时，被告还应向原告支付律师费6，000元。被告以上辩称的理由不能对抗原告要求支付商铺租金、物业服务费的请求。 综上所述，原告岳池瑶池商业管理有限公司的诉讼请求部分成立。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条的规定，判决如下： 被告游华明在本判决生效后30日内向原告岳池瑶池商业管理有限公司支付2021年7月1日至2022年6月30日房屋租金和2021年7月1日至2022年6月30日物业服务费共计238，158.28元及违约金，违约金以未付金额为基数，从2021年6月l日起按每日万分之五计算至付清之日止，但最高不得超过未付金额的30%； 被告游华明在本判决生效后30日内向原告岳池瑶池商业管理有限公司赔偿该公司所支付律师费6，000元； 驳回原告岳池瑶池商业管理有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费2，516元，由被告游华明负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。如果义务人未按本判决指定的期间履行还款义务，应当依法加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  陈光华 二〇二一年七月二十九日 书记员  韩斯薏