宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院   民事判决书   （2021）宁0104民初5868号   原告：国能宁夏大坝发电有限责任公司，住所地：宁夏回族自治区青铜峡市大坝镇。   法定代表人：肖俊民，该公司董事长。   委托诉讼代理人：白雪琴，宁夏天盛律师事务所律师。   委托诉讼代理人：金凤，宁夏天盛律师事务所律师。   被告：银川市兴庆区丝路通保税进口商品直销中心，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区长城东路260号。   经营者：杨永，男，1974年9月10日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。   委托诉讼代理人：周宝英，宁夏方和圆律师事务所律师。   原告国能宁夏大坝发电有限责任公司与被告银川市兴庆区丝路通保税进口商品直销中心房屋租赁合同纠纷一案，原告诉至本院，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案经诉前调解后，本院于2021年4月14日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国能宁夏大坝发电有限责任公司的委托诉讼代理人白雪琴、金凤及被告银川市兴庆区丝路通保税进口商品直销中心的委托诉讼代理人周宝英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   国能宁夏大坝发电有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的租金32616元、违约金16308元、滞纳金94178.7元（滞纳金暂自2018年1月1日起计算至2021年2月28日，原告请求滞纳金一直计算至被告实际付清欠款之日止），以上合计143102.7元；2.本案诉讼费由被告承担。   银川市兴庆区丝路通保税进口商品直销中心辩称,第一、原告主张的租金金额与事实不符。被告自2014年开始租用涉案房屋，合同每年签订一次，在此期间因被告涉及其他行业就将涉案房屋租给了其他人经营按摩业务，原告对此知情，后因原告所在的电力公司重组，2018年的合同主体就由之前的宁夏双德实业有限公司银川分公司变更为华能宁夏大坝发电有限责任公司，具体的签订时间现无法确定，当时宁夏双德实业有限公司银川分公司的管理混乱，交租金的事情因此耽搁下来了。2018年底合同到期，北控集团要收购原告公司物业，所有物业及三产都要交由北控公司管理，涉案房屋的实际使用人就找到了北控公司要求直接和北控公司签订合同，所以原告在2019年1月30日就将被告之前交的5000元押金退还被告，合同到期不再续租。2019年3月15日，原告核对账目，通知让被告补缴租金14212元，被告于当日交纳，被告不存在占用涉案房屋至2019年4月18日的事实。第二、原告主张的滞纳金无法律依据，滞纳金是行政管理的罚金，平等民事主体间的民事法律行为不适用，该约定应属无效。原告主张16308元违约金过高，在2018年12月31日合同到期后，原告当时的管理方直接和案涉房屋的使用人签订了租赁合同，原告没有实际损失，被告认为仅是逾期给付租金即截至2019年3月15日期间的利息损失。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月2日，宁夏双德实业有限责任公司股东由宁夏大坝发电有限责任公司集团资产管理委员会（82.3%）及宁夏大坝发电有限责任公司职工持股者协会（17.7%）变更为华能宁夏大坝发电有限责任公司（100%）。2019年12月27日，宁夏双德实业有限责任公司注销。2021年1月11日，华能宁夏大坝发电有限责任公司变更为国能宁夏大坝发电有限责任公司。原告系银川市兴庆区三林巷83号6号楼底层营业房（787.73㎡）权利人。2014年1月1日至2016年12月31日期间，宁夏双德实业有限责任公司银川分公司（甲方）与德红寄卖行（乙方）就位于银川市长城东路260号第一层面积为85㎡的房屋签订《房屋租赁合同》三份，租期均为一年，年租金分别为31975元、31976元、31976元；均由杨永代表德红寄卖行签字。2017年1月1日至2017年12月31日的《房屋租赁合同》由宁夏双德实业有限责任公司银川分公司与被告签订，年租金为31976元。2018年1月1日至2018年12月31日的《房屋租赁合同》由原告（甲方）与被告（乙方）签订，该合同约定：租金为32616元，租金按半年结算，乙方于2018年1月1日前将16308元上半年房租交付给甲方，于2018年7月1日前将16308元下半年房租交付给甲方，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的3%向乙方加收滞纳金；乙方应于合同生效之日起向甲方支付保证金5000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数退还乙方；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的50%作为违约金。上述合同在履行过程中，被告分八次向原告支付了截至2017年12月31日的租金，每次支付金额均为15988元。   针对涉案房屋占有使用情况，原告称被告于2019年1月向其提供了转租合同，但被告实际使用涉案房屋至2019年4月18日，后被告按其转租合同中约定的租金标准向原告支付了2019年1月1日至实际搬离返还腾退涉案房屋之日的租金14212元，2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金未付，但因原告未及时核实租金支付情况，将5000元租房押金退还给被告。原告就此向本院提交了《房屋租金欠费催缴通知单》、《律师函》、《房屋租赁合同》、《移交接管存在问题集解除处理记录表》、《关于北控物业公司收回出租房屋的情况说明》，其中，《房屋租赁合同》显示被告经营者杨永与案外人胡强于2018年4月18日签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋转租，租赁期限自2018年4月18日至2019年4月18日；房屋租金每年50000元。《关于北控物业公司收回出租房屋的情况说明》由北京北控物业管理有限责任公司银川分公司（以下简称：北京北控银川分公司）出具，显示根据政策要求国有企业进行“三供一业”移交，北京北控银川分公司应于2019年1月1日接管原告位于银川市兴庆区长城东路260号一层、面积85㎡的房屋，因原告将上述房屋出租给被告至2018年12月31日，但房屋租期届满杨永未能向北京北控银川分公司腾退该房屋，继续占用至2019年4月18日，直至2019年4月19日才将该房屋交回北京北控银川分公司。被告称，原告知晓被告转租涉案房屋的事宜，并于2019年1月30日将5000元租房押金退还被告，后原告于2019年3月15日，通知让被告补缴租金14212元，被告于当日交纳，被告并未占用涉案房屋至2019年4月18日。被告就此向本院提交了《房屋租赁合同》、《明细详情》，《房屋租赁合同》显示相对方为杨永与余倩，其他内容与原告提交合同内容一致。被告称余倩与胡强系合伙关系，为方便其办理营业执照与二人均签订了合同。《明细详情》显示宁夏双德实业有限责任公司于2019年1月30日向被告退还押金5000元，被告于2019年3月15日向原告转款14212元。   本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。原、被告在《房屋租赁合同》中约定涉案房屋的租赁期间于2018年12月31日届满，但双方对被告实际交还涉案房屋的时间存有争议，被告称原告知晓其已于2018年4月18日将涉案房屋转租，并向被告退还租房押金5000元，被告还应原告要求补缴租金14212元。原告不认可其知晓并同意被告的转租行为，并称被告支付的14212元系被告根据转租合同约定的租金金额自行计算所得。首先，在租赁合同关系中，承租人负有向出租人返还租赁房屋的义务，并对该义务的履行情况承担举证责任，现被告未就此提供证据证明，应承担举证不能的不利后果，虽然原告已向被告退还押金5000元，但该行为不能免除被告的举证责任，仅据此也无法证明被告的抗辩主张。其次，被告称其支付的14212元系原告要求其补缴的欠付租金。依据被告的陈述，被告仅应向原告交纳2018年1月1日至2018年4月17日的租金，经计算应为9561.4元（32616元÷365天×107天）；根据原告的陈述，被告交纳的是2019年1月1日至2019年4月18日期间的租金，经计算应为14794.52元（50000元÷365天×108），后一项金额计算方式与被告已交纳金额更为吻合，可印证原告的陈述更为合理。根据原、被告的陈述及双方提交的证据，本院认定被告于2019年4月19日将涉案房屋返还原告，并欠付2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金32616元。对于原告主张的滞纳金及违约金，因滞纳金发生在国家行使公共权力的过程中，原、被告约定的滞纳金实质上是违约金，现原告依据合同约定主张两项违约责任，因被告就此提出抗辩，故本院酌定被告向原告支付违约金16308元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   被告银川市兴庆区丝路通保税进口商品直销中心于本判决生效之日起五日内向原告国能宁夏大坝发电有限责任公司支付租金32616元、违约金16308元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取计1581元，由原告国能宁夏大坝发电有限责任公司负担1040元，被告银川市兴庆区丝路通保税进口商品直销中心负担541元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 高靖雯   二○二一年七月五日   书记员 陈 丹   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。   第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   履行告知书   负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。