内蒙古自治区乌海市中级人民法院民事判决书（2021）内03民终415号上诉人（原审原告）：寇宝锁，男，1964年4月8日出生，海勃湾矿务局退休，住乌海市。委托诉讼代理人：何海莲（系上诉人妻子），汉族，乌海市海勃湾区。被上诉人（原审被告）：内蒙古天佑置业有限责任公司。法定代表人：张丽琼，董事长。委托诉讼代理人：武红梅。被上诉人（原审被告）：张丽琼，女，1963年2月17日出生，汉族，内蒙古天佑置业有限责任公司董事长，住内蒙古自治区乌海市。上诉人寇宝锁因与被上诉人张丽琼、内蒙古天佑置业有限责任公司（以下简称“天佑置业公司”）借款合同纠纷一案，不服乌海市海勃湾区人民法院（2020）内0302民初3044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。寇宝锁上诉请求：1.依法撤销原审判决二、三、四、五、六项，依法予以改判；2.依法改判被上诉人偿还上诉人借款本金27.6万元，利息43.34万元（自2014年3月10日至2020年9月17日止），利息以27.6万元为基数，计算自2020年9月18日起至按月息2分付清为止；3、案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定法律关系错误，本案应为借贷合同关系，并非房屋买卖合同，应该按照约定支付本金及利息。天佑置业公司辩称，本金金额没有问题，但是利息按照对方要求过高，现在应适用新法律规定计算利息，该笔款项进入了公司的账户，没有进入张丽琼的账户，故张丽琼个人不应该承担法律责任。张丽琼未作答辩。寇宝锁向一审法院提出起诉请求：1.解除双方签订的商品房立约书及立约书；2.判令天佑置业公司、张丽琼共同偿还立约金27.6万元；3.判令天佑置业公司、张丽琼共同支付立约金利息43.34万元（自2014年3月10日至2020年9月17日，利息按照立约书中约定月息贰分计算）；4.判令天佑置业公司、张丽琼支付以27.6万元立约金为基数，自2020年9月18日起，按月息贰分计算，至欠款还请之日止的利息；5.本案诉讼费用由天佑置业公司、张丽琼承担，以上合计70.94万元。一审法院认定事实如下：2014年3月10日，天佑置业公司向寇宝锁出具立约书一份，载明：今收到寇宝锁立约金人民币壹拾伍万元（150000元），购买天佑置业公司住宅，可按顺序优先选房，房价按内部认购价不再优惠。如未选中本公司合适房源于2014年9月10日一次性还款。同日，天佑置业公司又出具“立约书”一份，载明：今收到寇宝锁立约金人民币大写壹万捌仟元整（18000元），购买天佑置业公司住宅，可按顺序优先选房，房价按内部认购价不再优惠。如未选中本公司合适房源于2014年9月10日一次性还款。天佑置业公司未按约定提供房源，故于2015年10月22日付本金2000元，2019年6月17日付本金3000元顶酒，于2019年7月8日付本金11000元顶电视，于2020年6月10日付本金3000元现金，以上共计本金19000元。2014年4月10日，寇宝锁与天佑置业公司签订“商品房立约书”，约定：寇宝锁自愿支付150000元，作为寇宝锁购买该房产签订《商品房买卖合同》的立约金；签订立约书后，壹周内立约人可优先选房，如在约定的时间内签订《商品房买卖合同》，立约金抵作购房价款，房价不再优惠，且立约金无利息；如果出卖人通知立约人在约定的时间内签订《商品房买卖合同》时，立约人明确不购买已立约的房屋时，立约人缴纳的立约房产的立约金由出卖人按月息贰分计算利息（整月结算），在约定时间内连本带息一次支付给立约人。天佑置业公司未依约提供选购的房屋，后天佑置业公司于2015年10月22日付本金2000元，于2016年12月24日付借款利息52000元，于2019年6月17日付本金3000元顶酒，以上共计本金5000元，利息52000元。一审法院认为，双方签订《商品房立约书》，系真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。天佑置业公司未依约提供选购房屋，构成违约，寇宝锁主张解除双方签订的商品房立约书，于法有据，该院予以支持。合同解除后，天佑置业公司应当返还寇宝锁支付的立约金并赔偿寇宝锁的损失。根据双方签订的《商品房立约书》，寇宝锁共计给付立约金300000元，天佑置业公司给付本金24000元，剩余立约金276000元。根据双方签订的《商品房立约金》，天佑置业公司应按照月利率2%给付寇宝锁利息，但天佑置业公司辩称该约定过高，该院予以调整，因商品房立约书为两份，所以违约金分两笔计算，其中以本金150000元为基数，按照年利率8.5%给付自2014年5月1日至2020年9月17日的损失82344元（150000×8.5%÷12×77.5），另一笔以本金150000元为基数，按照年利率8.5%给付自2014年3月1日至2020年9月17日的损失83406元（150000×8.5%÷12×78.5），以上共计165750元。天佑置业公司已付利息52000元，剩余损失113750元未支付。天佑置业公司还应以欠付本金276000元为基数，按照年利率8.5%给付自2020年9月18日起至欠款本金全部付清时止的违约损失。综上，寇宝锁主张给付购房定金和违约损失，于法有据，该院予以支持。寇宝锁主张张丽琼承担共同给付的责任，张丽琼不认可。根据双方签订的《商品房立约书》，寇宝锁向天佑置业公司交付立约金，张丽琼在该立约书签字系其职务行为，根据合同相对性原则，寇宝锁应向天佑置业公司主张还款责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”规定，判决：一、解除寇宝锁与天佑置业公司于2014年4月21日签订的《商品房立约书》（编号：1927），于2014年3月10日签订的《立约书》（编号：1833）两份；二、天佑置业公司返还寇宝锁购房定金276000元；三、天佑置业公司支付寇宝锁利息113750元（利息计算至2020年9月17日）；四、上述二、三项共计389750元，天佑置业公司于判决生效之日起十日内履行完毕；五、天佑置业公司以本金276000元为基数，按照年利率8.5%给付寇宝锁自2020年9月18日起至本金全部还清时止的利息损失；六、驳回寇宝锁对张丽琼的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交新证据，本院组织双方当事人举证质证。上诉人提供八份海勃湾区人民法院民事判决书、一份民事执行裁定书、一份民事调解书。被上诉人天佑置业公司的真实性予以认可，不认可证明目的。经审查，本院对上述证据的真实性予以确认。二审查明事实与一审法院查明事实，本院予以确认。本院认为，双方均认可2014年3月10日出具的两份立约书及2014年4月21日签订《商品房立约书》的真实意思为借款，本案应按借贷法律关系进行审理，案由应为民间借贷纠纷，故本院对一审法院认定的案由予以纠正。按照《商品房立约书》第三条第2项“签订商品房立约书后，一周内立约人可优先选房，如在约定的时间内签订《商品房买卖合同》，立约金抵作购房价款，房价不再优惠，且立约金无利息。”及第5项“如果立约人未能在约定的时间内签订《商品房买卖合同》，出卖人可将此房产另售他人，立约人缴纳的房产的立约金由出卖人按月息贰分计算利息（整月结算），在三周内连本带息一次性支付给立约人，出卖人承诺不再追究立约人的其他违约责任。”的规定，双方在约定的时间到期后，未签订《商品房买卖合同》，被上诉人天佑置业公司应按照《商品立约书》的约定承担偿还本金的民事责任。双方均认可本金为300000元，被上诉人天佑置业公司已偿还本金24000元，故上诉人寇宝锁主张被上诉人天佑置业公司偿还本金276000元符合法律规定，本院应予支持。对于本案利息争议，本案于2020年10月12日受理，根据2020年8月20日起施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称“该规定”）第三十二条“本规定施行后，人民法院新受理的一审民间借贷纠纷案件，适用本规定。借贷行为发生在2019年8月20日之前的，可参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍确定受保护的利率上限。本规定施行后，最高人民法院以前作出的相关司法解释与本解释不一致的，以本解释为准。”的规定，本案适用该规定。同时根据该规定第二十六条“出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。前款所称“一年期贷款市场报价利率”，是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率。”的规定，上诉人寇宝锁起诉时2020年一年期贷款市场报价利率为3.85%，该利率的四倍为15.4%，上诉人寇宝锁主张月利率为2%，该利率超过法律规定的利率，本院应予调整，故上诉人寇宝锁主张按照月利率2%计算利息无法律依据，本院不予支持。因本案有2014年4月21日《商品房立约书》和2014年3月10日立约书，故利息分两笔计算，双方均认可对于2014年3月10日的立约书，被上诉人天佑置业公司于2015年10月22日付本金2000元，2019年6月17日以顶酒方式偿还本金3000元，2019年7月8日以顶电视方式偿还本金11000元，2020年6月10日付本金3000元现金，该立约书约定“如未选中本公司合适房源于2014年9月10日一次性还款”，故2014年3月10日的立约书利息计算如下：以本金150000元为基数，按照年利率四倍15.4%给付自2014年9月11日至2015年10月22日的利息为25694.79元[150000元×15.4%×（406天÷365天）]；以本金148000元为基数，按照年利率四倍15.4%给付自2015年10月23日至2019年6月17日的利息为83237.63元[148000元×15.4%×（1333天÷365天）]；以本金145000元为基数，按照年利率四倍15.4%给付自2019年6月18日至2019年7月8日的利息为1223.56元[145000元×15.4%×（20天÷365天）]；以本金134000元为基数，按照年利率四倍15.4%给付自2019年7月9日至2020年6月10日的利息为19052.96元[134000元×15.4%×（337天÷365天）]；以本金131000元为基数，按照年利率四倍15.4%给付自2020年6月11日至2020年9月17日的利息为5416.58元[131000元×15.4%×（98天÷365天）]，以上共计134625.52元。双方均认可对于2014年4月21日的《商品房立约书》，被上诉人天佑置业公司于2015年10月22日偿还借款本金2000元，2019年6月17日通过顶酒方式偿还本金3000元，2014年4月21日的《商品房立约书》约定“如一周内上诉人寇宝锁未优先选房，并签订《商品房买卖合同》，被上诉人天佑置业公司应承担一次性还本付息的责任”，故2014年4月21日的立约书利息计算如下：以本金150000元为基数，按照年利率四倍15.4%给付自2014年4月29日至2015年10月22日的利息为34238.63元[150000元×15.4%×（541天÷365天）]；以本金148000元为基数，按照年利率四倍15.4%给付自2015年10月23日至2019年6月17日的利息为83237.63元[148000元×15.4%×（1333天÷365天）]；以本金145000元为基数，按照年利率四倍15.4%给付自2019年6月18日至2020年9月17日的利息为27958.38元[145000元×15.4%×（457天÷365天）]；以上共计145434.64元，两项利息合计280060.16元，上诉人寇宝锁认可被上诉人天佑置业公司已支付利息52000元，故被上诉人天佑置业公司还应支付上诉人寇宝锁截至2020年9月17日的利息228060.16元。上诉人寇宝锁主张被上诉人天佑置业公司应支付2020年9月17日起至实际还清借款之日止的利息问题，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2020年8月20日施行）第二十九条“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但是以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起承担逾期还款违约责任的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内利率但是未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”的规定，本案中双方对于逾期利率未进行约定，但约定了借期内利率，上诉人寇宝锁主张按照月利息贰份计算不符合法律规定，应按照一年期贷款市场报价利率四倍即15.4%计算利息。另上诉人寇宝锁主张被上诉人张丽琼承担还款责任的主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人寇宝锁部分上诉请求成立，应予支持，一审法院认定事实清楚，适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条、第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、维持（2020）内0302民初3044号民事判决书第一项、第六项，即“解除寇宝锁与天佑置业公司于2014年4月21日签订的《商品房立约书》（编号：1927），于2014年3月10日签订的《立约书》（编号：1833）两份”、“驳回寇宝锁对张丽琼的诉讼请求”；二、内蒙古天佑置业有限责任公司于本判决生效后十日内偿还寇宝锁借款本金276000元；三、内蒙古天佑置业有限责任公司于本判决生效后十日内支付寇宝锁利息228060.16元（利息计算日期截至2020年9月17日）；四、内蒙古天佑置业有限责任公司支付寇宝锁自2020年9月18日起至实际还清借款之日止(以276000元为基数，按照2020年中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款报价利率15.4%计算)的利息；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5447元（寇宝锁已预交），二审案件受理费10894元（寇宝锁已预交），共计16341元，由寇宝锁负担4729元，由内蒙古天佑置业有限责任公司负担11612元。本判决为终审判决。审判长 张谷丰审判员 魏 婕审判员 艾智杰二〇二一年七月一日书记员 刘 芳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……