湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘04民终1641号上诉人(原审原告)：耒阳市金城华府物业管理有限公司，住所地湖南省耒阳市五里牌办事处金星居委会西湖路381号。法定代表人：曾韶利，该公司董事长。委托诉讼代理人：周晓，男，1962年8月17日出生，汉族，住湖南省耒阳市，系该公司总经理。被上诉人（原审被告）：张孙沐戎，男，1982年8月16日出生，汉族，住湖南省耒阳市。委托诉讼代理人：张明记，男，1954年7月21日出生，汉族，住湖南省耒阳市，系张孙沐戎之父。上诉人耒阳市金城华府物业管理有限公司（以下简称金城华府物业公司）因与被上诉人张孙沐戎物业服务合同纠纷一案，不服湖南省常宁市人民法院（2021）湘0482民初54号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问当事人，依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。金城华府物业公司上诉请求：依法撤销湖南省常宁市人民法院（2021）湘0482民初54号民事判决，发回重审或在查清事实后改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：上诉人系基于与业主之间的物业服务法律关系向被上诉人主张物业管理费，被上诉人与房屋开发商之间的房屋买卖合同法律关系与本案无关，被上诉人不能以物业管理费来抵消其因房屋质量问题产生的损失。被上诉人已经收房，但至今未就房屋质量问题找建设单位修复。且关于房屋漏水以及楼下装修破坏被上诉人楼面等问题，上诉人也多次通过电话、短信的方式，通知被上诉人过来处理，被上诉人均以没有时间为由不予理会，说明被上诉人根本不想解决现实问题。张孙沐戎辩称，一、上诉人管理不善，未与被上诉人楼下业主签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》，告知楼下业主装修中的禁止行为和注意事项以及派人到装修现场巡查与监督，造成楼下业主室内装修时用手电钻将被上诉人房屋的地板打穿，房屋质量受到严重破坏，造成房屋地面漏水。二、上诉人作为物业服务企业，应当承担对小区公共部位、公共设施设备维护、维修和管理的职责。被上诉人购买房屋时，水电均已安装入户，水表、室外水管均是在小区公共区域内的财物，现被上诉人的水表和室外水管下落不明，应当认定上诉人未履职尽责。三、案涉房屋虽已收房，但房屋存在质量安全问题，被上诉人长期无法对案涉房屋进行装修使用，其实际效果如同未交房一样。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。金城华府物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令张孙沐戎支付金城华府物业公司物业服务费11520元及违约金（违约金从逾期之日起按每天应交费用的0.03％交纳，从2011年1月1日计算至2020年8月30日的违约金为3072元，实际金额应计算至清偿日止）；2、判令全部诉讼费用由张孙沐戎承担。一审法院认定事实：张孙沐戎于2006年4月8日与耒阳市金城实业房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，购买了耒阳市金城华府豪城颐和楼1幢701房。2009年3月28日，耒阳市金城置业房地产开发有限公司与金城华府物业公司签订了《耒阳市金城华府豪庭小区前期物业管理服务合同》。张孙沐戎因房屋质量问题一直未交纳物业服务费用，并向相关职能部门反映，经耒阳市建设工程质量安全监督站2020年11月8日现场核查，案涉房屋楼地面开裂、天棚开裂严重、阳台处漏水、楼地面砼较薄、人在地面上走动有颤动感。一审法院认为，案涉房屋地面存在开裂、阳台处漏水、人在地面上走动有颤动感等现象，上述事实的存在并非张孙沐戎原因所致，其责任在建设单位，如案涉房屋未维修合格将导致张孙沐戎长期无法装修使用，其购房的目的将无法实现，虽已收房，但实际效果如同未交房一样，故可参照适用《物业管理条例》第四十一条规定，在该房屋未得到维修合格之前的物业服务费应由建设单位承担为宜。因此，对金城华府物业公司请求判令张孙沐戎支付2020年8月30日之前的物业服务费的诉讼请求，该院不予支持。参照《物业管理条例》第四十一条规定，一审法院判决：驳回耒阳市金城华府物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费82元，由耒阳市金城华府物业管理有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人金城华府物业公司向本院提交了五份证据。证据一电话录音光盘及短信截图，拟证明上诉人曾拨打被上诉人的电话以及发送短信，上诉人在服务过程中已经告知其要来处理相关问题；证据二金城华府物业公司员工培训，拟证明上诉人在日常工作中例行培训；证据三小区日常卫生工作图片，拟证明上诉人在日常工作；证据四金城华府竣工验收表，拟证明被上诉人房屋所在的5栋已通过质监局验收合格；证据五上诉人2011年年终总结，拟证明上诉人在2011年已在案涉小区服务。被上诉人张孙沐戎向本院提交了六份证据。证据一上诉人强制执行申请书，证据二银行划款信息，证据三上诉人营业执照，证据四上诉人收款收据，证据五上诉人交款给法院收据，以上五份证据拟共同证明案涉房屋的开发商与上诉人是一家人，法院强制执行的划款是开发商领走的，上诉人公司没有公账，向法院交费均是通过个人账户缴纳；证据六耒阳市住建局《关于孙琳反映金城华府项目存在房屋质量问题的处理回复》，拟证明被上诉人多次找质监局及住建局反映问题，但物业公司及开发商推脱责任，均未予以处理。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上诉人提交的证据，被上诉人经质证认为，对证据一的真实性无异议，但在2012年楼下业主就找过物业公司，就已经通知被上诉人房屋存在漏水问题，被上诉人开门才发现地面上都是洞，就此产生纠纷；对证据二的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，上诉人的物业服务工作并不到位，有几十户业主均未缴纳物业费；对证据三的证明目的有异议，认为该份证据不能证明上诉人的物业服务到位；对证据四的真实性无异议，但并不能证明被上诉人的房屋质量合格；证据五系上诉人自己制作的内部文件。对被上诉人提交的证据，上诉人经质证认为，对证据一至证据五的真实性无异议，但对关联性有异议，该案系通过法院公平裁决的，收款人是上诉人的出纳，其有权收款，且票据上加盖了公司的公章；对证据六的真实性、关联性无异议，但认为该份证据不能达到上诉人的证明目的，该答复存在的问题的原因应以专业检测机构为准，并未予以确认，亦未下发整改通知书。本院经审查认为，上诉人提交的证据一、三、四以及被上诉人提交的证据六，客观、真实，来源合法，与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。上诉人提交的证据二、四均系其单方制作，被上诉人提交的证据一至证据五与本案待证事实不具有关联性，本院均不予采信。根据当事人一审提交的部分证据及本院二审采信的证据，补充查明事实如下：2006年4月8日，由耒阳市金城实业房地产开发有限公司开发建设的金城华府颐和楼竣工验收合格。2009年3月28日，耒阳市金城置业房地产开发有限公司与金城华府物业公司签订了《耒阳市金城华府豪庭小区前期物业管理服务合同》，约定多层住宅物业管理费为人民币0.6元/平方米/月，已经交付或已通知交付，未装修，且未产生水、电、气消费的房屋，其收费标准根据《湖南省物业服务收费管理办法》的规定，按照物业服务收费标准的90%收取。本物业服务费每1个月交纳一次，每次交纳费用时间为每月25日前，逾期未缴纳有关费用的，金城华府物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天欠交总额的万分之五支付违约金。2010年11月16日，耒阳市金城实业房地产开发有限公司名称变更为耒阳市金城置业房地产开发有限公司。2016年9月19日，被上诉人张孙沐戎为案涉房屋办理了《房屋产权证书》，建筑面积为148.98㎡。2018年，上诉人金城华府物业公司通过向被上诉人打电话、发短信等方式，通知被上诉人其房屋存在漏水问题。2021年6月1日，耒阳市住房和城乡建设局作出《关于孙琳反映金城华府项目存在房屋质量问题的处理回复》，确认经现场勘查，发现金城华府项目5栋一单元7楼房屋存在楼地面及墙体有开裂、阳台渗水现象；客厅板跨度加大，走动有震动感等问题，但存在问题的原因需以正规有资质检测单位检测为准，并要求开发单位和施工单位落实隐患整改工作。一审查明的其他事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。案涉房屋的建设单位耒阳市金城置业房地产开发有限公司与上诉人金城华府物业公司签订的《耒阳市金城华府豪庭小区前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对业主具有法律约束力。被上诉人张孙沐戎虽以案涉房屋存在质量问题为由拒绝交纳物业管理费，但其作为房屋买受人，在发现案涉房屋存在质量问题时，应当及时基于其与案涉房屋建设单位之间签订的商品房买卖合同向建设单位主张权利，而该房屋买卖合同法律关系与本案的物业服务法律关系非属同一法律关系，故对被上诉人的该项抗辩理由，本院不予采纳。被上诉人张孙沐戎主张其因楼下业主装修不当致使其房屋受到损毁，金城华府物业公司对小区业主装饰装修的管理存在履职不当，应当承担相应的责任。本院认为，根据案涉《耒阳市金城华府豪庭小区前期物业管理服务合同》的约定，上诉人金城华府物业公司作为物业服务企业，其对小区业主装修负有的主要义务是进行监督以及报告，对于案涉房屋因楼下业主装修造成的损失，被上诉人张孙沐戎应当另行主张权利。金城华府物业公司提供物业服务是针对全体业主的,涉及全体业主和整个小区的公共利益，被上诉人张孙沐戎已于2009年收房，其作为案涉房屋的业主无形中已享受了金城华府物业公司提供的物业服务，故被上诉人张孙沐戎应当依约交纳物业管理费。因被上诉人张孙沐戎尚未装修入住，根据案涉《耒阳市金城华府豪庭小区前期物业管理服务合同》的约定，对案涉房屋的物业管理费应当按物业服务收费标准的90%收取，即被上诉人张孙沐戎应当支付2010年1月1日至2020年8月31日止的物业管理费为148.93㎡×0.6元/平方米/月×90%×128个月≈10294元。上诉人金城华府物业公司上诉请求被上诉人张孙沐戎支付11520元物业管理费，对超出部分本院不予支持。被上诉人张孙沐戎还主张上诉人未履职尽责致使其位于房屋外部的水表及水管丢失。因被上诉人张孙沐戎所有的房屋的水表及水管均安装在小区公共区域，上诉人金城华府物业公司对小区公共区域的财物负有一定的监管义务，被上诉人张孙沐戎据此抗辩上诉人金城华府物业公司提供的物业服务质量存在瑕疵，本院予以支持。综合本案案情，鉴于被上诉人张孙沐戎未实际入住案涉小区，被上诉人主观上亦不存在欠缴物业管理费的恶意，且上诉人提供的物业服务质量存在一定瑕疵，为了有效缓和双方之间的矛盾,营造和谐的居住环境,本院酌定对上诉人金城华府物业公司主张的逾期付款违约金不予支持。综上所述，耒阳市金城华府物业管理有限公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省常宁市人民法院（2021）湘0482民初54号民事判决；二、被上诉人张孙沐戎自本判决生效之日起十日内支付上诉人耒阳市金城华府物业管理有限公司2010年1月1日至2020年8月31日止的物业管理费10294元；三、驳回上诉人耒阳市金城华府物业管理有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费82元，二审案件受理费164元，共计246元，由被上诉人张孙沐戎负担。本判决为终审判决。审 判 长 齐国安审 判 员 罗 源审 判 员 陈 慧二〇二一年七月十四日法官助理 邓 薇书 记 员 周慧娟