北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终9700号上诉人（原审原告、反诉被告）：唐婷，女，1983年10月18日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：韩春明，北京市中伦文德律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京盛鹏置业有限公司，住所地北京市房山区良乡镇邢家坞村委会东330米。法定代表人：董毅，董事、经理。委托诉讼代理人：王国鹏，北京泓聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洪越，北京泓聚律师事务所实习律师。上诉人唐婷因与被上诉人北京盛鹏置业有限公司（以下简称盛鹏公司）商品房预约合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初12009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年７月5日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年７月８日公开开庭审理了本案。上诉人唐婷之委托诉讼代理人韩春明，被上诉人盛鹏公司之委托诉讼代理人王国鹏、杨洪越到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。唐婷上诉请求：撤销原判，改判支持我方原审全部诉讼请求及驳回盛鹏公司原审全部反诉请求。事实和理由：2019年12月15日，我是在盛鹏公司工作人员持续不断地诱导、催促之下极短时间内草率签署了盛鹏公司单方面提供的长达112页的《北京市商品房预售合同（住宅类）》，盛鹏公司的工作人员未向我提示，说明该合同的主要条款，也未说明主要权利义务，致使我对签署该合同的后果产生错误认知，并非我真实意思表示，且这100多页文本夹杂、混合大量密集的下划线，我作为一般消费者根本无法辩识合同重点，盛鹏公司亦未尽到对消费者合同提示说明义务。因此，原审判决否认《预售合同》中关于房屋价款、交付条件、贷款不能的处理办法等内容系格式条款的认定属事实认定错误，与法律规定不符。原审法院关于违约金的起算时间认定不当，盛鹏公司从未要求我在2020年1月24日前办理完银行贷款，《预售合同》附件四第三条已经变更银行按揭贷款的时间，故一审法院认定逾期付款违约金自2020年1月25日起算属于事实认定有误。盛鹏公司辩称，同意一审判决结果，不同意唐婷的上诉请求、事实及理由。我公司不存在诱导行为，且我公司对重要约定已经尽到了提示义务，我公司工作人员并未告知唐婷该合同是草签合同并非正式合同，且唐婷并无证据证明上述事实，因此，我公司认可原审判决结果，不同意唐婷的上诉请求、事实及理由。唐婷向一审法院起诉请求：1.判令解除唐婷与盛鹏公司签订的《北京市商品房预售合同》（住宅类）；2.判令盛鹏公司返还唐婷首付款866000元；3.本案诉讼费用由盛鹏公司承担。盛鹏公司向一审法院提出反诉请求：1.判令唐婷支付剩余购房款1590000元；2.判令唐婷支付逾期付款违约金，以1590000元为基数，每日按万分之三计算，自2020年1月25日起至实际付清之日止；3.本案诉讼费由唐婷承担。一审法院认定事实：2019年12月15日，盛鹏公司（出卖人）与唐婷（买受人）签订《北京市商品房预售合同》（住宅类）草稿（以下简称《预售合同》），约定唐婷购买盛鹏公司开发的位于北京市房山区良乡镇“××”项目中的×#住宅楼×层×单元1202号房屋（以下简称1202号房屋），该商品房规划性质为住宅，预测建筑面积75.86平方米，其中套内建筑面积56.18平方米，分摊共有建筑面积19.68平方米。该商品房价款按照套内建筑面积计算，单价为每平方米43716.63元，总价款2456000元。关于付款方式和期限，《预售合同》附件四第三条约定：买受人应当在2019年12月15日前付清所购商品房总价款的35%，金额为866000元（含定金100000元），剩余房款1590000元，买受人以按揭贷款方式支付。买受人应当在本合同签署后3日内向贷款机构提交申请贷款所需的全部资料、签署相关法律文件并交纳相关费用，完成办理贷款的全部法律手续，并获得贷款机构出具的客户贷款资格书面确认；并向出卖人提供办理合同预售备案所需的资料和费用；买受人应保证向出卖人、贷款机构提交的一切相关资料的真实性、合法性。在对买受人申请的贷款审核期间，如果贷款机构要求买受人补充提交贷款申请文件及所需资料、调整贷款额度、贷款年数等，应自贷款机构或出卖人通知之日起3日内办理完毕相关手续，逾期则按照《北京市商品房预售合同》第八条“逾期付款责任”及补充协议约定向买受人主张权利。附件四第三条同时明确，尽管有其他约定，但若自本合同签订之日或该房屋所在楼栋具备银行要求的放贷条件之日（以时间较晚者为准）起30日内出卖人仍未能收到包括贷款金额在内的全部购房款的，则视为买受人不能获得贷款审查，买受人自愿将其付款方式变更为一次性付款，买受人应自上述30日的期限届满之日起10日内一次性付清全部剩余房价款，否则，视为买受人逾期付款，买受人应当按照《预售合同》第八条“逾期付款责任”及补充协议约定承担违约责任。《预售合同》第八条逾期付款责任约定：1.逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金；2.逾期超过60日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照全部房价款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金。《预售合同》第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2.该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3.满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。同时，出卖人还应当提供《房屋建筑质量保证书》（该商品房为住宅的，应当提供《住宅质量保证书》）、《房屋建筑使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。《预售合同》第十一条交付时间和手续约定：出卖人应当于2020年8月30日前向买受人交付该商品房。另，《预售合同》附件十二补充协议第四条约定：出卖人按合同正文约定日期将该房屋交付给买受人的前提条件是买受人已付清全部房价款、违约金、税和费用、向出卖人清偿担保债务（如有），否则买受人除按合同约定承担相应责任外，出卖人还有权拒绝交付该商品房且交付时间和产权办理时间相应顺延，而不承担任何违约责任。2019年12月15日，唐婷与盛鹏公司签订《变更付款方式之补充协议》，将首付款由一次性支付变更为分期支付，变更后的付款方式为：买受人于2019年10月8日前支付第一期首付款，金额为370000元（含定金50000元），于2019年12月15日前支付第二期首付款，金额为496000元。本案审理过程中，唐婷与盛鹏公司一致认可唐婷已交纳房屋首付款866000元，未办理剩余房款1590000元的银行按揭贷款手续。关于未办理银行按揭贷款手续的原因，唐婷认可系因其尚在学校就读，无法出具个人收入证明，其未向银行提交贷款申请手续。因未能办理银行按揭贷款手续，唐婷与盛鹏公司签订的《预售合同》草稿，未进行网签备案。唐婷未向盛鹏公司支付剩余购房款，盛鹏公司亦未向唐婷交付1202号房屋。2020年8月28日，盛鹏公司向唐婷发出律师函，要求其缴纳1202号房屋剩余购房款1590000元，并按照日万分之三的标准支付2020年1月4日至2020年8月28日的违约金113526元。另查，盛鹏公司于2018年6月10日取得舒朗苑项目商品房预售许可证，1202号房屋所在楼栋于2019年3月25日完成楼栋主体结构封顶，2019年12月18日通过竣工验收，2020年1月20日取得了《工程竣工验收备案表》，2019年12月13日，北京市规划和自然资源委员会出具了涉案项目符合2017规（房）建字0053号《建设工程规划许可证》的建设工程规划核验意见。2020年10月19日，北京力佳图科技有限公司出具涉案房屋所在楼栋的《房屋面积测算技术报告书》，依据其中房屋建筑面积分户计算明晰表显示，涉案1202号房屋的实测建筑面积为76.06平方米，其中套内建筑面积56.18平方米，分摊共有建筑面积19.88平方米。一审法院认为，盛鹏公司与唐婷签订的《预售合同》及其附件均为双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。唐婷主张盛鹏公司未就相关条款进行说明提示，但从《预售合同》来看，合同文本中有关房屋价款、交付条件、贷款不能的处理办法等内容，均通过加印下划线的方式予以突出显示，且上述内容处亦有唐婷的签字和捺印予以确认，据此，唐婷关于贷款不能的处理办法条款应属无效的主张，法院不予采信。本案中，唐婷要求解除《预售合同》，并于庭审过程中明确，其解除合同的事由为涉案1202号房屋面积差超过3%以及盛鹏公司逾期交房。关于1202号房屋面积误差一节，依据《房屋面积测算技术报告书》，涉案1202号房屋的实测建筑面积为76.06平方米，套内建筑面积为56.18平方米，分摊共有建筑面积为19.88平方米，均未超过3%的误差范围。关于盛鹏公司逾期交房一节，《预售合同》中虽约定涉案房屋的交付日期为2020年8月30日，但合同中亦明确约定盛鹏公司交付涉案房屋的前提为唐婷已交纳全部房屋价款，在唐婷未缴纳全部房款的情况下，盛鹏公司顺延向唐婷交付涉案房屋，符合合同约定，唐婷主张盛鹏公司逾期交房，缺乏依据。据此，唐婷所持两项合同解除事由，均无法成立，其请求解除《预售合同》以及要求盛鹏公司返还购房款的诉讼请求，法院不予支持。唐婷和盛鹏公司双方均应按照《预售合同》约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。现唐婷因自身原因，未按照合同约定办理银行按揭贷款手续、亦未支付剩余购房款已经构成违约，应当承担违约责任。盛鹏公司要求唐婷支付剩余购房款及逾期付款违约金，理由正当，法院予以支持。关于违约金的起算时间，依据《预售合同》附件四第三条的约定，唐婷在无法办理银行按揭贷款的情况下，应于2020年1月24日前一次性交纳剩余房款，故逾期付款违约金应自2020年1月25日起算。唐婷主张双方约定的违约金标准过高，要求调整。法院考虑到合同履行的具体情况、当事人的过错程度等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则考量，依法将违约金标准酌情调整为按日万分之一计算。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、唐婷于判决生效之日起十日内向北京盛鹏置业有限公司支付购房款1590000元及违约金（以1590000元为基数，按照日利率万分之一计算，自2020年1月25日起至实际给付之日止）；二、驳回唐婷的诉讼请求；三、驳回北京盛鹏置业有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方均未提供新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。唐婷与盛鹏公司签订的《预售合同》及其附件均为双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。唐婷认为盛鹏公司工作人员未向其提示、说明该合同的主要条款，致使其认为签署该合同只是草签，之后还要签正式合同的后果产生错误认知，对此并未提供证据予以证实，本院对该上诉理由不予采纳。唐婷在《预售合同》中有关房屋价款、交付条件、贷款约定等重要条款处签字捺印，盛鹏公司在贷款不能的处理方法的约定处，也以下划线的方式提醒注意，足以证明双方在签订合同的过程中是谨慎的，对合同的主要条款约定明确，双方均尽到了审慎的注意义务；且之后双方还签订了《补充协议》，足以证实双方签订合同是真实意思表示。唐婷主张签订合同并非其本人意思表示的上诉意见，本院不予采纳。关于违约金的起算时间，依据《预售合同》附件四第三条的约定，唐婷在无法办理银行按揭贷款的情况下，应于2020年1月24日前一次性交纳剩余房款，故逾期付款违约金应自2020年1月25日起算。原审法院对此认定正确，本院不持异议。唐婷上诉称双方对支付贷款时间并无约定的上诉理由无事实依据，本院不予采信。综上所述，唐婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12660元，由唐婷负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  杨志东二〇二一年七月二十九日书记员  李 丽