广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0602民初1110号 原告：安爱梅，女，1946年11月28日出生，汉族，住山西省太原市迎泽区。 委托诉讼代理人：李昆林，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾月英，广西精一律师事务所律师。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇，统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：卢诗雨，广西鼎峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王振旭，该公司法务。 原告安爱梅与被告广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曾月英，被告委托诉讼代理人卢诗雨、王振旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安爱梅向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告交付广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处中央商务区防城港国际大酒店2单元8层815号以及17层1713号商品房；二、判令被告向原告支付逾期交房违约金103785.85元（违约金计算方式：以两套商品房总房款807672元为基数，按万分之一每日从2017年7月1日暂计至2021年1月6日为103785.85元，以后产生计至实际交房之日止）；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实和 -2- 理由：原告与被告于2015年6月8日签订了两份《商品房买卖合同》；约定由原告购买被告开发的广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处中央商务区防城港国际大酒店2单元8层815号以及17层1713号商品房。两份《商品房买卖合同》中约定了815号房总房款为：382481元：1713号房总房款为：425151元；付款方式为一次性付清，交房日期为2016年12月31日。《商品房买卖合同》签订后，原告已按照约定于2015年5月19日向被告支付了两套商品房全部购房款共计807672元；但交房期限届满后，该商品房一直未能取得竣工验收备案证明，被告也一直未能向原告交付该商品房。原告认为，原被告之间成立合法有效的商品房买卖合同关系，原告已按照合同约定完全履行了支付购房款的义务，被告至今未能交房的行为已构成违约，原告有权依据《商品房买卖合同（预售）》第十二条第一款约定要求被告履行交房义务、按照合同约定向原告交付合格的商品，并按照全部房价款的万分之一每日，从被告逾期交房次日起至实际交房之日止要求被告支付逾期交房的违约金。综上，为维护原告的合法权益，现依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规之规定，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。 富乐华公司辩称，一、被告于2019年1月6日向原告交房，原告接受了被告的交房，原被告签订合同的主要目的已经实现，合同履行完毕；二、原被告双方在商品房买卖合同中约定如遇特殊情形，被告可据实延期交房，而实际出现的因天气、法定节假日导致顺延的情形，被告实际可延期交房的天数为511天，原告无权以2017年7月1日为起算点要求被告支付违约金；三、原被告双方签订有商品房买卖合同的补充协议，该协议约定交房条件为五方验收即可交房，且原告同意逾期交房的违约责任，至五方验收合格之日止，故原告向被告请求逾期交房的违约责任只能终止至2018年的12月27日。 本院经审理认定事实如下：2013年5月2日，李桂君与广西金旺角投资置业有限责任公司签订《防城港市中央商务区CBD项目Ⅲ号（3＃）地块职工市场合作建房合同书》，主要约定合作建房位于3＃地块2号楼17层1713房，建筑面积为71.02平方米，房屋总价为 -3- 439614元。2015年5月19日，原告向被告支付防城港国际大酒店3-2-1713号房房款425191元和代收款97元。2015年6月8日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：3-2-1713），主要约定原告购买被告开发的防城港市中央商务区（CBD）防城港国际大酒店2单元17层1713号房，建筑面积为68.69平方米，总价款为425191元。此外，《商品房买卖合同（预售）》第九条约定“商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告；……”。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。……但如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期，延期的天数为下列情形所造成的实际延误天数为准：……2．施工中遇到台风、暴雨、中雨等天气原因导致工期延误的；3．因重大疫情、公共突发事件（游行、示威、打砸抢等）、政府修路封路、重大会议庆典（如中国-东盟博览会等）、国家及自治区法定节假日、交通管制、高考、中考等原因停工（此部分无须出卖人另行举证）；……。双方特别约定：在交房时，如买受人未付清全部房款的（包括银行按揭贷款不通过或贷款不足支付房款、违约金等），则交房日期顺延至买受人付清全部款项后的30日内。……”。《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定“逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］。（1）逾期在360日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过360日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。合同还对其他事项作了约定。同日，原告作为乙方与被告作为甲方又签订了《〈商品房买卖合同〉之补充协议》，约定“……一、乙方同意甲方按原《合作建房合同书》第九条约定条件交付商品房，只要甲方提供的“该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格”即可交付乙使用……”。 -4- 2013年7月3日，刘萍与广西金旺角投资置业有限责任公司签订《防城港市中央商务区CBD项目Ⅲ号（3＃）地块职工市场合作建房合同书》，主要约定合作建房位于3＃地块2号楼8层815房，建筑面积为65.65平方米，房屋总价为392587元。2015年5月19日，原告向被告支付防城港国际大酒店3-2-815号房房款382481元和代收款90元。2015年6月8日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：3-2-815），主要约定原告购买被告开发的防城港市中央商务区（CBD）防城港国际大酒店2单元8层815号房，建筑面积为63.96平方米，总价款为382481元。此外，《商品房买卖合同（预售）》第九条约定“商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告；……”。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。……但如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期，延期的天数为下列情形所造成的实际延误天数为准：……2．施工中遇到台风、暴雨、中雨等天气原因导致工期延误的；3．因重大疫情、公共突发事件（游行、示威、打砸抢等）、政府修路封路、重大会议庆典（如中国-东盟博览会等）、国家及自治区法定节假日、交通管制、高考、中考等原因停工（此部分无须出卖人另行举证）；……。双方特别约定：在交房时，如买受人未付清全部房款的（包括银行按揭贷款不通过或贷款不足支付房款、违约金等），则交房日期顺延至买受人付清全部款项后的30日内。……”。《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定“逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条的约定将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］。（1）逾期在360日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过360日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。合同还对其他事项作了约定。同日，原告作为乙方与被告作为甲方又签订了《〈商品房买卖合同〉之补充协议》，约定“……一、 -5- 乙方同意甲方按原《合作建房合同书》第九条约定条件交付商品房，只要甲方提供的“该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格”即可交付乙使用……”。 另查明，自2015年6月8日（两《商品房买卖合同（预售）》签订时间）起至2016年12月31日（约定交房时间）止，中雨以上天数为95天；中、高考天数为9天；法定节假日、重大会议庆典天数为20天。 再查明，截至本案庭审辩论终结前，涉案商品房未取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，未能实际将涉案房屋交付原告使用。 本院认为，原、被告之间签订的两《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容合法，为有效合同；合同签订后双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。 对于交房条件的约定问题，合同约定的交房条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，而补充协议约定为双方同意商品房由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位、勘查单位五方验收合格后，即可交付使用。本院认为，交付商品房的条件包括法定条件和约定条件，在合同约定的交房条件低于法律规定的交房条件时，应当依照法律规定确定交房条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。另国务院《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定的行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”据此，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。原、被告在补充协议中将交付条件约定为通过五方验收合格即可，降低了交房标准，违法了国家法律、行政法规强制性规定，应 -6- 认定为无效。根据《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，被告应将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的房屋交付原告使用，但被告至本案庭审辩论终结前未提供建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。被告辩称合同已经履行完毕，无事实及法律依据，本院不予支持。 关于原告请求被告交付涉案商品房问题。由于涉案商品房尚未达到《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的交付条件，房屋客观上无法交付，本案不予裁判。原告可以在涉案商品房达到交付条件后再要求被告交付，如被告不履行交付，可另行起诉。 关于原告请求被告支付违约金的问题。本案原告已依约向被告付清了购房款，但被告未按合同约定交付房屋，其行为已构成违约，原告有权请求其按合同约定支付违约金。关于违约金计算的起算时间，原告主张从2017年7月1日起至实际交房之日止，被告辩称为原告无权要求从2017年7月1日起算要求违约金。根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，被告的交房时间为2016年12月31日，而扣除中雨以上天数95天，中、高考天数9天，法定节假日、重大会议庆典天数为20天，被告实际应于2017年5月4日前交房。而根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，逾期超过360日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。按照上述两条约定，被告应当自2017年5月4日交房期限届满之次日起承担违约责任，即被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金，违约金的起算时间应为2017年5月5日。但原告自认从2017年7月1日起算要求违约金，是对其权利的处分，符合法律规定，本院予以支持。违约金的计算应为：以807672元为基数，按日万分之一，从2017年7月1日起至实际交付房屋时止。被告辩称原告无权要求从2017年7月1日起算要求违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、国务院《建设工程质量管理条例》第四十九条之规定，判决如下： 一、被告广西富乐华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告安爱梅支付逾期交房违约金（以807672元为基数，自2017年7月1日起至2021年1月6日止，按 -7- 日万分之一标准计算违约金为103785.85元；此后，以807672元为基数，自2021年1月7日起至实际交房之日止，按日万分之一标准计算违约金）； 二、驳回原告安爱梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费2476元，减半收取计1238元（原告安爱梅已预交），由被告广西富乐华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，上诉状六份并按对方当事人的人数提交副本（原件），上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费2476元，户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级人民法院不再另行通知）。 审判员  葛译超 二〇二一年七月六日 -8- 书记员  杜春辉