山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终5622号上诉人（原审被告）：梁以通，男，汉族，1976年2月22日出生，住济南市。委托诉讼代理人：刘花，山东瀚高律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王乃强，男，汉族，1971年2月21日出生，住济南市。委托诉讼代理人：何俊龙（系王乃强女婿），住济南市。委托诉讼代理人：刘超，山东秉诺律师事务所律师。上诉人梁以通因与被上诉人王乃强房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初13120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。梁以通上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者改判梁以通与王乃强于2010年2月12日签订的《九曲配套安置房转让协议》无效，梁以通不向王乃强赔偿房屋差价损失982400元；2.一、二审诉讼费由王乃强承担。事实和理由：一、一审法院认定梁以通与王乃强2010年2月12日签订的《九曲配套安置房转让协议》合法有效错误。1.转让协议约定“将九曲拆迁配套安置房面积为80平方米”转让给王乃强，转让标的物不明确。2010年2月，九曲拆迁配套安置房面积为80平方米的房屋并不存在，双方当事人所在村庄仅处于拆迁冻结期内，旧房未拆迁、新房未建设、未交付安置，未确定具体坐落、权属，转让标的物根本不存在，也即转让合同的最基本要素根本不存在，按照当时的实际情况，该协议更像梁以通向王乃强借款的一个保证。由于转让标的物的不存在致使转让协议并没有有效成立。2.协议中“此房包括梁以通和其儿子梁为续应享受的安置房面积为每人40平方米”，该约定内容显然表明，该80平方米安置房，并非是梁以通一人所有，包括了儿子梁为续的份额，梁以通没有完全的处分权；而梁为续在2010年时刚满九周岁，属于未成年人，作为同村村民，双方对这一事实应当是明知的。依照法律规定，梁以通在处分未成年人财产时，除非是为未成年人利益或者保值增值，否则该处分行为无效。梁以通与王乃强双方明知梁以通无完全处分权，没有经过未成年人梁为续监护人的一致同意，不是为未成年利益或者增值所处分，显然该转让协议违背法律强制性规定，为无效协议。3.按照九曲庄的拆迁安置方案，人均安置标准50平方米，且不存在50平方米房产户型。梁以通与王乃强所签订协议中的80平方米安置房，显然是按份共有，协议中明确包括儿子梁为续40平方米。按份共有人在处分其份额时，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。梁以通不是为维护梁为续利益处分其财产，且未经梁为续或其法定监护人一致同意，擅自出售的行为，侵犯其他共有人优先购买权，梁以通与王乃强所签协议无效。二、王乃强认为合同目的无法实现无事实根据。2020年10月9日开始交房安置，梁以通家庭户主为赵景兰，家庭户口11人，总计安置面积550平方米，人均安置面积50平方米。进一步确认了梁以通对于安置房产只享有50平方米的完全所有权。一审法院并没有查清选房程序的具体细节规定，选房的顺序按照《九曲村回迁安置程序及标准方案公告》及安置领导小组的选房现场调整规定，由没有改变原选房标准的选房人优先选房，改变原选房标准的人后进行选房。梁以通在411号选房序号内其父母及弟弟属于未改变类，优先进行了选房。而梁以通因与前妻李红霞已离婚，且根据这么多年后的社会变化，李红霞及儿子改变了原安置房型，梁以通、李红霞及其儿子的选房顺序由于这种变动而被推到所有未改变原房型选房人选完之后，才能进入选房。因此，选房时李红霞及儿子选择了120平方米的房屋，梁以通此时选80平方米的房产已经无房可选。一审时王乃强所申请的证人出庭证实了并非梁以通主动放弃选择80平方米房屋，如果放弃，回迁安置小组也肯定会备注“主动放弃”。更不是一审法院调查的“在户型选择时顺序号411号顺序之后还有80B户型未选择”，就证明梁以通故意不选择，事实是梁以通因为家庭原定房型发生变化，被推到后面选房，此时已无80平方米房屋可选，发生原房型变动被推后的很多同村选房人同样也没有选上。王乃强称梁以通第一次选房故意不选80平方米，第二次故意放弃选80平方米与事实不符，王乃强无证据证明梁以通故意不选，梁以通没有故意不选的必要，第一次只有他父母及弟弟家的选房资格，没有他的选房资格，第二次想选择也没有了。因房源不足，梁以通及其家庭户人还有190平方米未安置，还可能有机会，一审证人证实“梁以通曾说过如果安置80平方米的就给王乃强，如果没有的话，他就在九曲买一套80平方米的房给王乃强”。三、王乃强请求梁以通支付房屋差价损失982400元无事实根据。首先，合同的解除针对的是有效成立的合同，无效的合同自始没有法律效力，无需解除。本案中的转让协议无效，梁以通不应支付王乃强房屋差价损失。王乃强明知房产并不存在、梁以通没有完全处分权、梁以通的儿子系未成年人，其明显存在过错，应自行承担因其过错而导致的损失。其次，王乃强起诉至一审法院要求解除协议，并未能证明完全实现不了合同目的，梁以通家庭户尚有190平方米未安置，仍有可能安置和交付，只是梁以通同意解除，理应属于协商解除，一审法院判决支持王乃强解除协议的损失请求权于法无据。再次，退一步讲，一审判定赔偿损失以2020年1月的估价与2010年2月的协议款28万元作差，其计算方式和数额均无事实根据。2010年2月双方签订协议的28万元并没有完全考虑当时房屋价格，因为协议时并没有现成的房子，何时交易过户双方也没有约定，该协议实际是王乃强给梁以通使用28万元的保证。配套安置房于2020年10月9日才开始交付安置，这么长的时间差以及房价差并非梁以通所造成，两者直接作差由梁以通承担显然不公平；且鲁新评字[2019]133号的评估价值，是按照土地出让方式的市场评估价值，并不适用于同是本村村民的集体经济组织成员之间购房价格，与《九曲村回迁安置程序及标准方案公告》中所列村民50平方米安置价格以及非集体经济组织成员自购价格相差巨大。另该价格与判决作出时相距一年多，房屋市场评估价值是否发生变化亦没有证据证明。故，一审法院直接以2020年公告的评估价值与当时的协议价款作差计算损失，无事实根据。四、一审适用法律错误。首先，由于一审认定事实错误，直接导致其适用法律错误。其次，《中华人民共和国民法典》实施后，《中华人民共和国合同法》同时作废，但一审判决仍然适用《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条规定，适用法律错误。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第三款，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本规定施行后，人民法院尚未审结的一审、二审案件适用本规定。本案应适用《中华人民共和国民法典》的规定。同时，根据上述司法解释第十条，一审判决双方2010年2月12日所签协议解除的时间也是错误的。综上，请求二审法院查明事实，支持梁以通的上诉请求。王乃强辩称,一、王乃强与梁以通签订的《九曲配套安置费转让协议》系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。1.在2009年九曲庄村拆迁过程中，拆迁部门按照拆迁政策文件的规定，要求村民可以填报房型选择标准，梁以通在2009年时已经向拆迁部门填报了选择面积为80平方米的户型选择标准，基于此，双方才签订了面积为80平方米的安置房转让协议。否则双方也不可能在协议中非常明确的约定转让的安置房面积为80平方米。因此，梁以通在上诉状中提出的“转让标的物不明确”与事实不符。双方基于明确的可以取得的面积为80平方米的安置房签订转让协议并不违反法律规定。2.梁以通在上诉状中提出转让的80平方米的安置房中包括其儿子的份额，梁以通没有完全的处分权，双方签订的转让协议为无效协议，该上诉理由不能成立。首先，根据法律规定，无权处分不影响买卖合同的效力。认定民事主体签订的买卖合同是否有效，主要是审查主体是否具有相应的民事行为能力，是否为民事主体的真实意思表示，是否违反了法律、行政法规的强制性规定。而在本案中，转让协议的双方在具有完全民事行为能力、意思表示真实、协议内容不违反法律强制性规定，双方所签订的转让合同具有法律效力。其次，梁以通并未提交相应证据证实在签订转让协议时其儿子梁为续为未成年人，即使签订协议时梁为续系未成人，但梁以通作为梁为续的法定监护人，明知梁为续为未成年人，仍然将梁为续的安置房份额进行处分，与王乃强无关。最后，王乃强作为买卖合同善意的相对方，从维护社会交易稳定性出发，王乃强的合法权益应当受到法律保护。3.梁以通在上诉状中提出梁以通侵犯了儿子优先购买权的问题，从而主张转让协议无效，该上诉理由不能成立。第一、梁以通明确是其本人侵犯了梁为续的优先购买权，梁以通应当对梁为续的侵权行为承担赔偿责任，与王乃强无关。第二、无权处分不影响买卖合同的效力、是否侵犯他人的优先购买权也不影响买卖合同的效力。二、梁以通在尚有80平方米房源的情况下放弃选房，致使不能向王乃强交付房屋，存在根本违约，王乃强享有解除合同的权利。第一、根据一审法院的调查取证，梁以通的家庭选房顺序号为411号，在户型选择顺序号411号之后还有80B户型房屋未选择。从该点可以证实梁以通故意不选择80平方米的房屋，故意不履行转让协议的义务，存在根本违约。第二、梁以通在2009年已经选择了户型为80平方米的安置房，在2020年进行安置房交房过程中，政府也继续为被安置人保留2009年所选面积的房屋，梁以通故意不选择亦不履行转让协议的交房义务，存在违约。第三、梁以通的其他家庭成员选择了80B房屋一套，进一步证实了梁以通故意不选择80平方米的安置房。三、一审法院判决梁以通赔偿王乃强房屋差价损失具有事实与法律依据。第一、房屋评估价格每平方米15780元是政府依法委托评估公司进行的市场价格评估，具有合法性、公正性，可以作为法院判决的依据。而且九曲庄村民在多出应安置的面积部分也是按照每平方米15780元的标准向政府交纳，该价格是符合市场价值。第二、双方签订的转让协议也明确约定王乃强仅承担安置房的房产证的费用，其他费用由梁以通承担，即土地出让费用由梁以通承担。如梁以通完全按照协议履行交付房屋，承担各项费用的义务，则王乃强所取得的80平方米的安置房完全可以办理房产证，拥有完整的产权。因此，一审法院以安置房评估价格要求梁以通赔偿房屋差价损失具有事实与法律依据。第三、根据法律规定，王乃强已经提交充分证据证实王乃强的损失，梁以通如提出异议或者反驳王乃强的主张应当提出充分的证据。在梁以通未提出充分证据的情况下，其应当承担举证不能的不利后果。四、一审法院适用法律正确。本案中，政府向九曲庄村民安排的交房时间是2020年10月份，如梁以通按照约定选择了80平方米的安置房，那么梁以通在2020年10月份负有向王乃强交付房屋的义务。本案的法律事实发生于民法典施行前，应当适用当时的法律规定。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。王乃强向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告于2010年2月12日签订的九曲配套安置房转让协议及补充协议，要求被告返还转让款28万元，并支付自2010年2月13日起至判决生效之日止的利息，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2.判令被告赔偿房屋差价款982400元［80平方米×（15780-1500）］；3.诉讼费、保全费由被告负担。一审法院认定事实：王乃强与梁以通系济南市市中区七贤街道九曲庄村民。2010年2月12日，王乃强（接受人）与梁以通（转让人）签订《九曲配套安置房转让协议》，协议约定梁以通自愿将面积为80平方米的九曲拆迁配套安置房转让给王乃强，此安置房的相关手续由梁以通办理，发生的一切费用由梁以通承担。此安置房的房产证的费用由王乃强承担，如有过户费由梁以通承担。双方协商房价为28万元，由王乃强一次性付清。同日，王乃强与梁以通另签订补充协议，约定为保障上述协议的相关手续办理完毕，梁以通将北康自建1000平方米房屋抵押给王乃强。上述协议签订后，王乃强向梁以通支付转让款28万元，梁以通向王乃强出具收到条一张。2020年1月8日，七贤街道办事处九曲回迁安置房工作领导小组发出《九曲村回迁安置程序及标准方案公告》，该公告中载明：“安置房市场评估价格，根据山东新永基土地房地产评估咨询有限公司（评估报告编号：鲁新评字[2019]133号）评估报告，九曲安置房按土地出让方式的市场评估价格：15780元/平方米”。2020年10月7日，七贤街道办事处九曲回迁安置房工作领导小组发出《九曲安置房交房通知》，通知九曲庄居民定于2020年10月9日开始交房，要求安置户携带顺序号、身份证和户口本原件、选房登记表原件参加选房。经一审法院向济南市市中区七贤片区项目指挥部调查了解，七贤街道九曲庄居民安置房分配时，选房顺序号411号，家庭户户主赵景兰其户型选择为80B房屋一套，120E房屋一套，60A+100D1组合户型房屋二套，因安置房源不足，还有190平方米未安置。另，在户型选择时顺序号411号顺序之后还有80B户型房屋未选择。关于选房的过程，被告自述，被告可以选的是120平方米、80平方米、60平方米的房屋，选房分好几轮，被告第一次选的是120平方米的房子，其当时并不知道也没有想到后面因为安置面积不够，到其选80平方米房屋的时候选不上。村里有很多人都没有选上，安置面积差了5300多平方米。现在政府怎么处理还不知道。原告称，被告第一次选房时未按照合同约定选择80平方米房屋，违背了合同约定，且，被告第二次选择房源时，被告可以选，但是被告放弃了，而且是故意放弃，所以原告认为，被告无法按照合同约定交付80平方米的房屋，致使合同目的无法实现，要求解除双方之间的合同，并退还购房款28万元。原告要求被告按照评估价格每平方米15780元，赔偿其房屋差价损失，即80平方米×15780元－28万元＝982400元。一审法院认为，原、被告签订的九曲配套安置房转让协议，系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约本着诚实信用的原则行使权利并履行义务。原、被告之间签订的补充协议，因抵押物所有权不明确且未办理抵押登记手续，为无效协议。被告梁以通在收到原告王乃强支付的转让款后，在具备选房条件后，应积极选取80平方米的房屋并按照转让协议的约定履行交付义务。但根据一审法院调查的相关情况，被告梁以通在尚有80平方米房源的情况下放弃选房，致使后续因九曲庄安置面积不够导致无法取得80平方米的安置房。被告放弃选房的违约行为致使不能实现安置房转让协议的合同目的，现原告王乃强要求解除双方之间的转让协议，且被告梁以通表示同意解除合同并返还转让款28万元，对原告的该项请求，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告王乃强要求按照《九曲村回迁安置程序及标准方案公告》公布的安置房评估价格要求被告梁以通赔偿其差价损失，合法有据，一审法院予以支持。原告王乃强要求被告支付其利息损失，于法无据，一审法院不予支持。综上，判决：一、原告王乃强与被告梁以通于2010年2月12日签订的《九曲配套安置房转让协议》于本判决生效之日起解除。二、被告梁以通于本判决生效之日起十日内返还给原告王乃强转让款28万元。三、被告梁以通于本判决生效之日起十日内赔偿原告王乃强房屋差价损失982400元。四、驳回原告王乃强其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16162元，减半收取8081元，财产保全费5000元，由被告梁以通负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。梁以通在二审中提交以下证据：证据1、户口本和出生证明，拟证明梁以通之子梁为续曾用名为梁为龙。王乃强与梁以通在2010年2月12日签订安置房转让协议时，梁为续是不满十周岁的未成年人，协议中约定面积为80平方米的安置房包括了梁为续的40平方米份额，显然属于无效处分。证据2、（2011）市民初字第348号民事判决书，拟证明梁以通与李红霞在2011年因感情破裂由法院判决离婚，孩子梁为续跟随母亲李红霞生活。根据该判决书记载，可以确认双方在离婚之前感情已经不和，处于分居状态，王乃强与梁以通签订安置房转让协议，作为梁为续母亲的李红霞并不知情。同时证明，因为离婚的原因，梁以通属于家庭户人口有变化，在2020年10月九曲庄选房时，李红霞及儿子根据现实所需，变更选择的户型为120平方米。证据3、九曲庄居委会于2021年6月16日出具的证明一份，拟证明回迁安置房的安置时间为2020年分配，安置程序及标准公告中是以户为标准，梁以通、李红霞在家庭户赵景兰名下，因房源不够，梁以通未分得安置房。王乃强对梁以通提交的以上证据质证称，对证据1真实性没有异议，但对其证明目的有异议，梁以通提交该证据证实在签订转让协议时无权处分梁为续的份额，但根据法律规定无权处分不影响买卖合同效力，因此双方之间成立的转让合同具有法律效力，双方在签订转让协议后又签订了补充协议，补充协议名称为《九曲配套安置房转让协议》，该补充协议中也明确梁以通负有向王乃强交付80平方米安置房的合同义务，该补充协议中也并没有记载处分了梁为续的份额。对证据2真实性没有异议，但对关联性、证明目的有异议，该民事判决审理的是梁以通与李红霞的离婚纠纷，该纠纷中并没有涉及双方之间夫妻财产的问题，其提供该判决书来证实户口人数发生变化在2020年选房时选的户型为120平方米，该判决书中并没有选房记载。另外，李红霞是否知道梁以通与王乃强之间签订安置房转让协议并不影响梁以通向王乃强交付安置房的合同义务。对证据3真实性及证明目的均有异议，出具该证明的主体是九曲庄居委会，其仅证明了梁以通的家庭中因房源不够，梁以通未取得安置房，但据王乃强了解，再结合一审中的证据梁以通在具有可以选择80平方米安置房的情况下故意不选择该房屋，故意不履行转让协议的义务，因此该份证据不应当得到法律的支持。王乃强在二审中提交九曲庄居委会于2021年6月18日出具的证明一份，拟证明梁以通在二审中提交的九曲庄居委会于2021年6月16日出具的证明是不真实的。梁以通对王乃强二审中提交的以上证据质证称，由于本案出现两份内容相反的九曲庄居委会出具的证明，且证明的落款主体九曲庄居委会，并没有具体负责人签字，最后一句“请法院以济南市市中区七贤片区项目部出具的情况说明为准”明显带有倾向性意见，因此该两份证明均无法证实证明内容孰真孰假，具体情况由法院到指挥部、九曲庄居委会调查核实。梁以通在二审中申请证人李红霞出庭作证，李红霞陈述当时我们家选房的顺序，不变户型的先选，改变户型的后选，梁以通的父母和弟弟是不变户型的所以第一轮先选，当时登记时选2套80平方米的，实际上到我们选房时选了120平方米，因为李红霞和梁以通于2011年离婚，梁以通也后续再婚，基于人口的变化，我们选择了120平方米的。第二轮选房时，已经没有80平方米的安置房，轮到李红霞时只有1套90平方米的安置房，有很多120平方米的，李红霞就选了120平方米的安置房。梁以通对证人李红霞的证言质证称，通过证人证言可以证实梁以通选房时并不是故意不选80平方米，也不是放弃选择，基于选房顺序的规定，一审法院调查取证认为在户型选择时顺序号411号之后还有80B房屋户型未选择与实际选房的现实状况不符，梁以通没有违约；根据九曲村回迁安置程序及标准方案公告第三、四、五项可以确定每个家庭户在选房顺序号内根据有无人口变动，选房户型有变动的实行3轮选择方式，与证人陈述是相符的。王乃强对证人李红霞的证言质证称，证人与梁以通具有利害关系，且证人的陈述没有相关书面证据进行印证，其证人证言不应当得到法院的采信。根据一审法院调取的房屋选择登记表，其中记载第一轮选房签字人是梁以通的弟弟梁以贵，而证人陈述是父母签字，存在矛盾，可以看出证人存在虚假陈述，七贤片区项目指挥部出具的情况说明中也明确了在411号之后还有80B户型房屋未选择，从而证实梁以通的违约行为。以上事实由梁以通、王乃强在二审中提交的证据、证人李红霞证人证言及二审庭审笔录等在案为凭。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、王乃强与梁以通签订的涉案九曲配套安置房转让协议的效力问题；二、王乃强要求梁以通赔偿房屋差价损失982400元应否予以支持。关于焦点一，王乃强与梁以通签订的涉案九曲配套安置房转让协议的效力问题。本案双方签订转让协议的法律事实及引起的房屋买卖合同纠纷案件均发生在民法典施行之前，故一审法院适用当时的法律、司法解释的规定，并无不当。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，王乃强与梁以通于2010年2月12日签订的《九曲配套安置房转让协议》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应遵守履行。梁以通上诉主张涉案合同无效的证据不足，本院不予支持。上述转让协议签订后，王乃强即按照约定向梁以通支付转让款28万元，梁以通理应在具备选房条件后积极选取80平方米的房屋并按照约定履行交付义务。根据一审法院向济南市市中区七贤片区项目指挥部调查了解的相关情况可知，梁以通在尚有80平方米房源的情况下放弃选房，致使后续因九曲庄安置面积不够导致无法取得80平方米的安置房，梁以通放弃选取80平方米安置房致使不能实现涉案转让协议的目的已构成根本违约，王乃强主张解除双方之间的转让协议，梁以通亦同意解除该转让协议并返还转让款28万元，一审法院对此予以支持，并无不当。关于焦点二，王乃强要求梁以通赔偿房屋差价损失982400元应否予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，因梁以通违约致使双方转让协议解除，王乃强要求梁以通赔偿损失符合上述法律规定。关于损失的数额问题，七贤街道办事处九曲回迁安置房工作领导小组于2020年1月8日发出《九曲村回迁安置程序及标准方案公告》，该公告中明确载明了九曲安置房的市场评估价格，且该价格系委托专业评估咨询公司所做出，能够证明涉案转让协议中安置房增值所产生的损失，故一审法院参照上述公布的安置房评估价格确定王乃强的损失并予以支持，符合实际情况，应予维持。综上所述，梁以通的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16162元，由上诉人梁以通负担。本判决为终审判决。审 判 员 闫振华二〇二一年七月五日法官助理 王金鹏书 记 员 杨 娟