河南省息县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1528民初3224号原告:张学省，男，1969年5月11日出生，汉族，住河南省息县。委托诉讼代理人：刘会阳，河南博正律师事务所律师。被告:林志华，男，1963年7月16日出生，汉族，住河南省息县。委托诉讼代理人：唐清友，河南精致律师事务所律师。被告：李玉梅，女，1975年12月12日出生，汉族，住河南省息县。被告：光山县鑫星房地产开发有限公司，住所地河南省光山县城紫水办事处纺织路朝阳庭宛别墅6号，统一社会信用代码91411522MA40FWCA1G。法定代表人：杨圣海，该公司总经理。被告：息县信立房地产开发有限公司，住所地河南省息县城关息州大道西段（泰和苑小区），统一社会信用代码91411528699973905F。法定代表人：杨建，该公司总经理。第三人：陈雪雅，女，1989年6月12日出生，汉族，住河南省息县。委托诉讼代理人：陈法彬，系陈雪雅哥哥。原告张学省与被告林志华、李玉梅、光山县鑫星房地产开发有限公司、息县信立房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月24日立案受理后，原告张学省于2021年6月3日向本院申请追加陈雪雅为本案第三人，本院准许后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张学省的委托诉讼代理人刘会阳、被告林志华及其委托诉讼代理人唐清友、被告光山县鑫星房地产开发有限公司法定代表人杨圣海、第三人陈雪雅的委托诉讼代理人陈法彬到庭参加诉讼。被告李玉梅、息县信立房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张学省向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告返还原告购房款639000元并赔偿损失（利息按照年利率24%计算或按房屋升值价格进行赔偿）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告林志华经人介绍认识，被告林志华称“息州豪府”是其开发的，后与被告林志华协商，原告以63.9万元的价格购买位于息州豪府8号楼面东门面从北往南第一间的商铺，在被告林志华的承诺下，原告将购房款分批支付给被告林志华指定的账户，2013年6月30日，被告林志华向原告出具一份“收到条”，载明收到原告购房款。2013年7月9日，被告光山县鑫星房地产开发有限公司与原告签订《购房协议》，协议约定原告购买“息州豪府”8号楼面东门面从北往南第一间商铺，该商品房建筑面积105㎡，全款价格为63.9万元。截至2014年，原告付清全部购房款。2013年4月，原告收到“息州豪府”8号楼面东门面从北往南第一间商铺的钥匙，之后，原告一直占用、使用该房屋。2019年8月，原告回家时，发现房屋已被被告息县信立房地产开发有限公司卖给陈雪雅。被告林志华与被告李玉梅系夫妻关系，涉案债务发生在二人婚姻存续期间，应当认定为夫妻共同债务。在原告已支付全部房款的情况下，房屋卖给他人占有使用，被告又拒不返还购房款，现为维护原告的合法权益，特依法起诉，望依法受理并公正判决！为支持其诉讼请求，原告提交证据如下：1.购房协议书一份、张学省名下中国农业银行银行流水明细一份、林志华收到条一份；2.林志华、李骏、张荣刚、王喜英询问笔录各一份；3.林志华情况说明一份、陈雪雅询问笔录、购房协议书一份、杨建询问笔录一份；4.离婚登记审查表、离婚协议一份。被告林志华辩称：原告诉状部分被告主体错误，光山县鑫星公司、李玉梅不应成为被告。原告自身有一定过错，原告大额买房之前没有调查了解，盲目将房款付给林志华，买后多年原告不管不问，实际上这个房子在2018年就卖给陈雪雅了。本案主体应该是信立公司，具体经办人是林志华，但是林志华是公司股东，所以都有权售卖，林志华愿意积极配合退还原告房款。对购房协议无异议，但是该协议无效，该房子产权不是鑫星公司所有，是林志华擅自加上鑫星公司的公章。林志华确实将房子卖给了原告，也收到了原告的钱。陈雪雅和信立公司是买卖关系，开始买的是住宅，然后退了，又买的涉案商铺。原告称四被告承担连带责任不成立。原告存在过错，赔偿不能成立。被告李玉梅、被告息县信立房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。被告光山县鑫星房地产开发有限公司辩称：我们公司开发的是息州庭苑，和息州豪府没有关系，林志华在我们这个项目也有股份，他私自拿着我们公司的章签订合同。我们不应当承担责任，张学省未尽到注意义务，购房协议上甲方公司很明确。第三人陈雪雅述称：本人与本案被告息县信立房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，并向被告信立公司支付购房款，并开始占有、使用至今。物权已发生变动、转移，双方签订的房屋买卖合同合法、有效。第三人陈雪雅向法庭提交证据如下：1.购房协议一份；2.付款凭证；3.息县信立房地产开发有限公司收据；4.物业管理费凭据。本院经审理认定事实如下：张学省经他人介绍认识林志华，双方协商由张学省出资购买林志华及其合伙人开发的息州豪府房屋一套。2013年7月9日，由林志华提供一份制式《购房协议书》，卖方（甲方）为信立房地产开发有限公司，由林志华执笔代张学省在买方（乙方）处签名，该协议约定：乙方所购商品房位置为息州豪府8号楼建筑面积约105㎡，价格为63.9万元。该协议甲方由林志华签字，并加盖光山县鑫星房地产开发有限公司合同专用章。张学省通过银行转账等方式向林志华陆续支付购房款，直至2014年1月25日付清购房款，林志华在向张学省出具的收到条中，落款时间为2013年6月30日，注明购房总价款63.9万元已付清。林志华将《购房协议书》的房屋钥匙交付张学省后，因张学省外出务工，房屋一直处于闲置状态。直至2018年10月11日，甲方信立房地产开发有限公司与乙方陈雪雅签订《购房协议书》，该协议约定将涉案房屋出售给陈雪雅，陈雪雅一次性付清购房款73万元后，就占有使用该房屋至今，张学省于2019年8月得知该房屋又出售给陈雪雅后，便主张权利，后诉至本院。另查明，息州豪府项目由息县信立房地产开发有限公司进行开发，参股人包括林志华。在开发过程中，林志华与另一合伙人均实施了建设、销售该项目楼盘，销售后把账目交到售楼部进行登记，但林志华在签订《购房协议书》且收到房款后，未到售楼部登记，故当时显示涉案房屋为未售出状态，导致后来息县信立房地产开发有限公司又将涉案房屋出售给陈雪雅。林志华与李玉梅2013年11月19日办理结婚登记手续，于2018年8月13日办理离婚登记，并签订《离婚协议》，该协议就债权债务进行约定，婚后双方无债权，债务由男方偿还。上述事实有购房协议书、银行流水明细、收到条询问笔录情况说明、离婚登记审查表、离婚协议、息县信立房地产开发有限公司收据、物业管理费、当事人陈述等证据在卷佐证，足以证实。本院认为，林志华提供制式《购房协议书》并代张学省签名，却在该协议书上加盖的是无销售息州豪府商品房资格的光山县鑫星房地产开发有限公司公章。后林志华在签订该协议书并收到购房款后亦未在息州豪府售楼部登记，更换商品房买卖合同，导致涉案房屋又被息县信立房地产开发有限公司出售给陈雪雅，张学省无法取得涉案房屋，其订立合同的目的无法实现，且该法律事实的发生距今已有七年，期间购房款639000元亦未退还给张学省，由林志华使用、收益，对张学省造成了财产上的损失，故张学省请求林志华返还其购房款639000元及赔偿损失的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。商品房买卖属于大宗交易，当事人在进行交易时，应尽到合理的注意义务，张学省作为完全民事行为能力人，在与林志华签订《购房协议书》时没有尽到注意义务，未发现林志华加盖的公章并非息县信立房地产开发有限公司，而是光山县鑫星房地产开发有限公司公章，其对损失的发生存在过失，可以减少对方相应的损失赔偿额。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。结合本案实际、双方过错程度、目前房屋状况以及原告诉讼请求，损失赔偿额标准以同期中国人民银行发布的银行贷款利率为宜。息县信立房地产开发有限公司在《购房协议书》中未加盖公章，购房款也未转到公司账户，林志华也未到公司进行登记，属于其个人行为，与公司无关，故息县信立房地产开发有限公司不应承担责任。《购房协议书》中虽加盖光山县鑫星房地产开发有限公司的公章，但该公司并非息州豪府的开发商，案涉协议与光山县鑫星房地产开发有限公司并无关联，故光山县鑫星房地产开发有限公司也不应承担责任。林志华与张学省于2013年7月9日签订《购房协议书》，发生于林志华与李玉梅办理结婚登记之前，因本案张学省请求林志华返还其购房款639000元及损失属于婚前行为导致该债务的发生，故应认定为林志华的婚前个人债务，张学省请求李玉梅承担责任的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国婚姻法》第十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告林志华于本判决生效后二十日内返还原告张学省购房款639000元及利息（以639000元为本金，自2014年1月25日起按中国人民银行同期贷款利率计算2019年8月19日；以639000元为本金，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至支付完毕止）；二、驳回原告张学省其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为5095元，由被告林志华负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，预交上诉费，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  李欣二〇二一年七月十三日法官助理陈文英书记员周飞