贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初10909号 原告：周训会，女，1972年12月2日出生，汉族，住址：贵州省毕节市。 原告：杨登恒，男，1967年7月22日出生，汉族，住址：贵州省毕节市。 二原告共同委托诉讼代理人：杨威（特别授权代理），男，1994年11月14日出生，汉族，住址：贵州省毕节市，系二原告之子。 被告：毕节市鑫城房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村，统一社会信用代码：9152050258412134XE。 法定代表人：彭冬华，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：周丹（特别授权代理），系贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨志国（一般授权代理），系贵州本芳律师事务所实习律师。 原告周训会、杨登恒与被告毕节市鑫城房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“毕节鑫城房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2021年6月16日受理后，依法适用简易速裁程序，公开开庭进行了审理。原告周训会、杨登恒的共同委托诉讼代理人杨威、被告毕节鑫城房开公司的委托诉讼代理人周丹、杨志国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的具体诉讼请求为：1．判令被告向原告支付逾期办证违约金暂记96,725.81元（违约金以总房款424,236元为基数从2018年1月31日起至2018年7月30日按日利率万分之一计算共计7,636.25元；2018年7月31起至2021年6月15日按总房款的百分之二计算共计89,089.56元；总共96,725.81元，具体数额以实际履行之日为准）；2．判令被告退还原告各项开户费836元；3．本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中原告增加一项诉讼请求为判决被告为二原告办理涉案商品房的不动产权登记证书并交付给二原告； 本院查明如下案件要素：2017年10月19日，原告作为买受人与被告毕节鑫城房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于贵州省毕节市七星关区地块）第XX号商品房，房号为（XX，建筑面积为102.88平方米；该商品房总价款为424236元；买受人以贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款134236元，余款290000元以银行按揭支付；转移登记：出卖人承诺于2018年1月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。2018年3月5日，被告向原告收取房屋维修基金4630元、闭路电视入户费365元、契税6364元及相关办证费495元。2019年8月2日，毕节市不动产登记中心出具审查意见，同意办理涉案房屋所在楼栋不动产登记。 上述事实，有当事人的陈述及提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 原、被告双方争议的焦点为：违约金请求权是否部分超过诉讼时效？原告主张的违约金起止时间应如何认定？被告是否应该返还原告闭路电视入户费、水电开户费？ 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。 关于原告要求被告办理涉案商品房权属证书的诉请，被告毕节鑫城房开公司就涉案房屋已具备向房屋登记机关申请办理商品房转移登记的条件。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用由原告承担，据此，为原告办理商品房不动产权证书，系被告应当承担的主要合同义务，但原告应缴纳办证所需税费和提供相关文书。因此，被告应于原告缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起一定时间内为原告办理商品房不动产权属证书。 原告主张按《商品房买卖合同》约定的日万分之二计付违约金，被告提出了约定的违约金过高，要求减少的抗辩主张。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人真实意思表示而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重。故被告调整违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳，原告主张的违约金按合同约定标准计算。 关于逾期办证违约金的诉讼时效问题，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。合同约定被告应于2018年1月31日前，取得涉案商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，现履行期限已届满，被告尚未履行，已构成违约，结合双方约定该项违约金的计算应从2018年2月1日起开始起算。原告所举证据不能证明违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。原告于2021年6月16日向本院提起诉讼之日（即立案之日），视为原告向被告主张权利之日，回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护，即2018年6月16日起的逾期办理不动产权证书违约金请求权未超过诉讼时效。 关于违约金的起止时间应如何认定的问题，前述关于诉讼时效的分析已认定本案的违约金起始时间从2018年6月16日开始，不再赘述。在庭审过程中，原告已知晓被告现已具备申请转移登记的条件，故被告披露、通知时间认定为庭审之日（2021年7月7日），即被告应承担违约责任的截止时间为2021年7月7日。因此，被告应承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金期限为2018年6月16日起至2021年7月7日止共计1118天，违约金共计：424,236元×0.0002×1118天＝94,859.17元。 关于原告要求被告退还闭路电视入户费、水电开户费的诉请，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中，被告另行收取原告闭路电视入户费无事实及法律依据，应予退还。本案中，原告提交的水电开户费收据上载明的收款单位是毕节市商品综合批发大市场，并不是被告，故对原告要求被告退还水电开户费的诉请，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司应于原告周训会、杨登恒缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起90日为原告周训会、杨登恒办理位于贵州省毕节市七星关区地块XX号房（房号为XX）不动产权属证书并交付原告； 二、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周训会、杨登恒支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金94,859.17元； 三、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告周训会、杨登恒闭路电视入户费365元； 四、驳回原告周训会、杨登恒的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,120元，由原告周训会、杨登恒负担27元，由被告毕节市鑫城房地产开发有限公司负担1,093元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  潘兴荣 二〇二一年七月七日 书记员  谢媛媛