新民市人民法院民 事 判 决 书(2021)辽0181民初484号原告（反诉被告）王娟，女，1973年9月4日出生，汉族，住所辽宁省新民市。委托代理人刘爱民，系辽宁振新律师事务所律师。被告（反诉原告）新民友谊商场有限公司，住所新民市辽河大街135号，统一社会信用代码91210181MA101HA71K。法定代理人杨立斌，该公司总经理。委托代理人吕赵赢，系辽宁法旨律师事务所律师。被告刘胜，1978年9月10日出生，汉族，住所辽宁省沈阳市皇姑区。委托代理人同上。原告王娟诉被告新民友谊商场有限公司、刘胜租赁合同纠纷纠纷一案，本院受理后，依法由审判员阎喜宏担任审判长（并主审），与人民陪审员郑可新、王明娟组成合议庭，于2021年7月6日公开开庭进行了审理。原告王娟及其委托代理人刘爱民,被告新民友谊商场有限公司、刘胜的委托代理人吕赵赢到庭参加诉讼，现已审理终结。原告王娟诉称，2020年5月末，原告获悉被告新民友谊商城有限公司开业前对外招商，原告前往被告招商办公室谈投资水吧事宜，由第二被告刘胜接待，将新民友谊商城有限公司三楼中岛G3002，使用面积22平方米场地租赁给原告承诺原告用于本楼层独家经营水吧，原告于6月2日以定金性质向被告交纳了进场保证金(定金)5000元人民币，并由被告出具收款收据一份(详见证据内容)，被告刘胜承诺原告为本楼层水吧独家经营者，店铺名为“蜜蜜魔法”。2020年7月9日，原告与被告签订装修合同，应被告要求下，原告交纳装修保证金5000元，被告出具收款收据一份，装修队进场进行店面装修。2020年9月25日，原告开业前筹备完毕，联系被告刘胜要求签署合同，被告说忙没时间，待原告装修审批过关后签署正式合同，而委托同事张晴经理与原告签订《租赁协议书》一份，用于原告办理营业执照。原告从2020年9月26日经营至2020年10月27日，在经营期间，与原告同一楼层位于新民友谊商城有限公司三楼中岛G3006另一家“茬儿鲜果饮品店”一直经营水吧产品。原告发现此事后，找到被告刘胜沟通本楼层独家经营水吧被违约事宜，要求被告责令另一家“茬儿鲜果饮品店”禁止出售饮品等水吧产品，停止其侵权，要求被告免除原告被违约侵权期间的租金，要求被告履行承诺，将水吧独家经营口头合同落实到书面合同上。被告对于原告的以上请求均予以拒绝，承认原、被告之间存在水吧独家经营约定，但拒绝将水吧独家经营落实到书面合同上，并于2020年10月27日以不签署公司制式合同再经营就断电的方式胁迫原告停止经营，期后，原告多次与被告协商沟通签署独家经营合同被告均不配合，且被告于2020年12月16日，给原告下达了《收回租赁场地通知书》。被告以上行为已经构成违约，承诺原告水吧独家经营，原告楼层又有第二家水吧存在，并做出不让原告经营，不签署独家经营合同，收回租场地等损害原告自身权益的行为，造成原告装修，购进设备，购进原材料等各项投资损失严重。现原告为了维护自身合法权益，诉讼至贵院，请求法院依法解除原被告双方签订的《租赁协议书》。诉讼请求为：1、请求法院依法判决解除原、被告双方签订的《租赁协议书》；2、请求法院依法判决被告双倍返还原告进场保证金(定金)合计人民币10000元整；3、请求法院依法判决被告返还原告装修保证金人民币5000元整；4、请求法院依法判决被告赔偿原告实际装修费用、购买设备费用、购进原材料费用等人民币81207元整；5、请求法院依法判决被告承担本案诉讼费用。被告新民友谊商场有限公司辩称，原告于2020年6月与友谊商城达成合作意向，2020年9月正式进入友谊商城经营，由于商城刚开业原告经营不善，原告于2020年10月开始找到友谊商城公司请求减免租金，友谊商城公司当时也有意减免其一个月租金，但关于减免租金的备忘录被原告强行抢走，在此情况下，双方矛盾逐渐升级。此后，原告开始以茬儿品牌侵犯其独家经营权为由，向友谊商城公司提出不合理诉求，友谊商城公司经核实，责令茬儿退场后，原告又以友谊商城公司工作人员口头承诺只招募其一家水吧，要求友谊商城公司必须与其签订《独家经营合同》，友谊商城公司为连锁大型商城，不可能与任何业户签订《独家经营合同》，于是友谊商城公司予以拒绝。在此情况下，原告便将友谊商城公司诉至贵院，要求友谊商城公司赔偿巨额且明显不合理的赔偿。但从客观事实来看，原告实际占用友谊商城公司租赁场地近一年，却没有支付一分钱的租金、管理费，其违约行为显而易见。二、新民友谊商城有限公司不与原告签订书面《独家经营合同》的行为不构成违约。合同有口头合同和书面合同之分，被告二刘胜承诺原告只招募其家饮品店，但从未承诺过与之签订《独家经营合同》，原告以友谊商城公司未与之签订《独家经营合同》为由，主张友谊公司违约，没有事实和法律依据。三、新民友谊商城有限公司发现其他商家经营饮品后，第一时间告知其撤柜，且已经实际撤柜，没有侵犯原告的独家经营权。为商城整体布局及开业需要，包括原告及原告指认的茬儿在内的很多家店铺，均采取的是先开业，后办理营业执照等经营手续的方式入场。友谊商城在招商茬儿店铺时，其经营者付守春也是告知友谊商城用于经营轻餐，双方于2020年9月19日签订《租赁合同》，《租赁合同》中明确约定茬儿店铺的经营范围为简餐，而非水吧，在此情况下，茬儿店铺入场。在2020年11月12日，茬儿店铺取得食品经营权许可证，然后提供给友谊商城有限公司，友谊商城在发现其经营范围为水吧后，于2020年11月30日做出备忘录，告知茬儿店铺7日内撤场，茬儿店铺于12月初实际撤场。由此可见，友谊商城公司不但没有侵害原告的经营权，反而极力保障、维护原告的独家经营权利，友谊商城公司不存在侵权行为。四、原告应当支付友谊商城有限公司租金，管理费，直至其实际撤柜之日：1.原告与友谊商城公司虽然未签订租赁合同，但友谊商城公司已经制作合同预审表，该预审表虽然系友谊商城公司制作，但友谊公司的所有预审表均为与店铺协商后制作，只是本案原告拒绝与友谊公司签订书面《租赁合同》。2.因原告拒绝缴纳租金，友谊商城有限公司于2020年12月16日给原告下达收回场地通知，收回场地通知明确告知原告截止2020年12月31日，欠付费用是10588元，该费用也是按照5元/日/平的标准计算而来。原告在收到该通知书后，对收费金额计算没有提出异议，明确回复只要签订《独家经营合同》，就缴纳上述费用。此收回场地通知，也可以证明友谊商城公司提供的预申报中租金、管理费标准为5元/日/平。3.原告提供的《租赁合同》不属实，该《租赁合同》非友谊公司统一制式合同，内容极其简单，而且右下角明确仅用于办照，是友谊公司应原告办理执照需要而出具，关于管理费的约定非双方真实意思表示。原告手中也没有该《租合同》的原件，同样可以证明该《租赁合同》不真实。4.友谊公司虽然给原告下达收回场地通知，但收回场地通知中明确表述“公司将依规定收回租赁场地”，而非实际已经收取，截止庭审，该场地仍由原告管理、使用，尚未交还友谊商城公司，原告也在庭审中自认此事。在租赁合同期限内，原告仍然占有、使用该租赁场地，就应当支付相应租金、管理费。5.友谊商城、万达商城等大型连锁商城，租金和管理费都是一致的，不可能出现巨大差额，从友谊商城提供的茬儿品牌经营合同也可以看出此点。原告每月租金1673元，管理费1673元的计算方式为2.5元×22平方米×365÷12=1673元。综上，原告的本诉请求不能成立，友谊商城有限公司的反诉请求应当予以支持。被告刘胜辩称，我非本案适格被告。并案原告新民友谊商场有限公司诉称，被告于2020年9月26日在原告处租货22平方米场地并正式经营，在被告正式营业前，双方已经完成合同预审，口头约定租金2.5元/平方米/日，物业费2.5元/平方米/日，电费由被告承担，原告依照口头约定完成合同预审表。但在双方正式签订合同时，被告却要求原告与之签订《独家经营合同》，原告考虑到商场整体布局，没有予以同意。在此情况下，被告一直在原告处经营并实际占用租赁场地至今，期间租金分文未付。2020年12月16日，原告给被告送达《收回租赁场地通知书》，告知被告拖欠房租情况以及相应的法律后果，被告对租金计算方式没有异议，但却要求在签订《独家经营合同》的情况下，才同意支付拖欠的租金。被告实际占用原告租赁场地至今，并拒绝与原告签订租货合同支付租赁费用，给原告造成了巨额的经济损失，破坏了原告作为商城的商业秩序，更有甚者，被告反将原告以违约为由诉至贵院。诉讼请求为：1、依法判令被告立即支付租金和物业费，租金和物业费标准按照5元/平方米/日计算，自2020年9月26日起，至被告实际家之日止，截止反诉之日，欠付租金为22000元;2、本案反诉费用由被告承担。被告刘胜辩称，我同意并案原告新民友谊商场有限公司的诉讼请求。并案被告王娟辩称，我方认为反诉原告请求缺乏事实依据，被告产生欠租金基础是由于反诉原告的不诚信，而产生的相应纠纷，所以不是反诉被告拒不缴纳租金，而是需要与反诉原告就租赁纠纷问题先行解决抗辩方式。反诉原告计算欠租基数不对，表述的每日五元计费与最初约定不符，反映出反诉原告随意性和不诚信的情形。反诉原告计算的收租期间不对，自备要求退场之日起就不应在计算租金，其反诉状中及前述答辩均不客观真实。经审理查明，原告（反诉被告）王娟于2020年9月25日与被告（反诉原告）新民友谊商场有限公司（以下简称友谊商场）签订《租赁协议书》，承租被告（反诉原告）友谊商场三楼中岛G3002，面积为22平方米的档口从事水吧（蜜蜜魔法）经营。租赁期共12个月，自2020年9月19日起至2021年9月18日止，租金为1673元每月，管理费为220元每月。原告（反诉被告）王娟承租后向被告（反诉原告）友谊商场交纳了进场保证金人民币5000元整和装修保证金人民币5000元整，办理了“新民市蜜蜜魔法食品店”的营业执照，并将承租档口进行了装修，购进经营设施。原告（反诉被告）王娟自2020年9月26日被告（反诉原告）友谊商场统一开业日开始经营，同年停止经营，停止经营期间未将其经营设施撤离承租档口。被告（反诉原告）友谊商场于2020年12月16日向原告（反诉被告）王娟发出《收回租赁场地通知书》，通知书载明：“截止到2020年12月16日，我司尚未收到贵方应缴纳的2020年9于26日至2020年12月31日租金10588元整，……”。原告（反诉被告）王娟与被告（反诉原告）友谊商场口头约定其在被告（反诉原告）友谊商场处独家经营水吧。原告（反诉被告）王娟自承租至今未缴纳租金和物业管理费。被告（反诉原告）友谊商场与案外人付守春于2020年9月19日签订了《租赁合同》，《租赁合同》中约定其经营的“茬儿轻餐”的经营范围为轻餐，案外人付守春于2020年11月12日取得食品经营权许可证，经营项目为自制饮品制售，被告（反诉原告）友谊商场于2020年11月30日做出工作备忘录，告知茬儿店铺7日内撤场。上述事实，有原、被告的陈述，租赁协议书、对话录音，微信聊天记录、装修保证金单据、进场保证金单据、装修明细、设备及原材料明细、剩余原材料记载、购买设备收条、合同预审表、收回租赁场地通知书及微信截图、新民市茬儿鲜果饮品店租赁合同及餐饮许可，被告新民友谊商场有限公司工作备忘录等证据材料，经庭审举证、质证，可以作为定案依据并在卷佐证。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告（反诉被告）王娟与被告新民友谊商场有限公司均同意解除双方签订的《租赁协议书》，本院予以认可。原告（反诉被告）王娟请求的被告双倍返还原告进场保证金的请求，进场保证金非定金，被告（反诉原告）友谊商场应返还原告（反诉被告）王娟交纳的进场保证金。原告（反诉被告）王娟请求被告返还装修保证金，符合法律的相关规定，本院予以支持。原告（反诉被告）王娟请求被告赔偿原告实际装修费用、购买设备费用、购进原材料费用等，系其经营风险，本院不与支持。被告（反诉原告）友谊商场请求原告（反诉被告）王娟支付租金和物业费，本院结合原、被告双方签订的《租赁协议书》载明的金额和《收回租赁场地通知书》载明的时间予以支持。被告刘胜非本案适格被告，不承担本案的相关法律责任。综上，《中华人民共和国民法通则》第三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）王娟与被告（反诉原告）新民友谊商场有限公司的《租赁协议书》；二、被告（反诉原告）新民友谊商场有限公司返还原告（反诉被告）王娟进场保证金人民币5000元整；三、被告（反诉原告）新民友谊商场有限公司返还原告（反诉被告）王娟装修保证金人民币5000元整；四、原告（反诉被告）王娟向被告（反诉原告）新民友谊商场有限公司支付租金人民币7015.81元（2020年9于26日至2020年12月31日，1673元/月×4个月+1673元/月÷31天×6天）；五、原告（反诉被告）王娟向被告（反诉原告）新民友谊商场有限公司支付物业管理费922.58元（2020年9于26日至2020年12月31日，220元/月×4个月+220元/月÷31天×6天）；六、驳回原告（反诉被告）王娟的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）新民友谊商场有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2205元，由原告（反诉被告）王娟负担1976元，由被告（反诉原告）新民友谊商场有限公司负担229元。反诉受理350费，由被告（反诉原告）新民友谊商场有限公司负担126元，由原告（反诉被告）王娟负担224元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  阎喜宏人民陪审员  郑可新人民陪审员  王明娟二〇二一年七月十三日书 记 员  刘 洋