文书内容广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0105民初3870号原告(反诉被告)：谢贵有，男，1987年10月7日出生，汉族，住所地广州市天河区。委托代理人：黄浩，广东创杰律师事务所律师。被告(反诉原告)：邓强，男，1966年6月8日出生，汉族，住所地广州市番禺区。委托代理人：曾婉婷，北京市炜衡（广州）律师事务所。委托代理人：黄启哲，北京市炜衡（广州）律师事务所。原告(反诉被告)谢贵有诉被告(反诉原告)邓强房屋买卖合同纠纷一案，本院2021年2月4日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢贵有及其委托代理人黄浩，被告的委托代理人曾婉婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年1月29日，原告与被告签订《借款合同》，约定被告向原告借款200万元，借期为180天，自2015年1月29日至2015年7月28日，月利息为4%。借款合同签订当天，原告向被告转账200万元。2017年4月26日，双方经核算，被告拖欠原告借款本金200万元及利息、违约金等，合计超过250万元。由于邓强无法按照约定还款，原告与被告签订《转让房屋宅基地协议书》，约定被告将广州市海珠区新滘镇黄埔村北埔阳谷大街房屋（档号：穗海新字第××号)作价250万元用以抵偿其拖欠原告250万元的借款本息。合同签订后，被告将涉案房屋交付给原告，同时将涉案房屋的宅基地使用证原件交付给原告，由原告管业至今。由于涉案房屋属于宅基地性质，被告一直未将涉案房屋过户给原告。而依法该宅基地房屋不能过户，故起诉请求判决：1、确认原、被告于2017年4月26日签订的《转让房屋宅基地协议书》无效；2、被告向原告返还购房款250万元及赔偿利息损失（利息按照起诉时贷款市场报价利率自起诉之日起计算至被告实际还清之日止）；3、本案受理费由被告承担。被告答辩并反诉称：一、答辩人与被答辩人于2017年4月6日签订的《转让房屋宅基地协议书》应属无效，被答辩人应向答辩人腾退案涉房屋。首先，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条规定，本案房屋转让违反了关于农村集体土地使用权转让的强制性规定，应为无效。其次，双方签订的《转让房屋宅基地协议书》及《借款合同》中均涉及到被答辩人高利放贷的行为。如《借款合同》中约定借款月利率4%，逾期月利率5%，同时每次追收需支付500元费用等，实质上就是高利贷行为。答辩人只向被答辩人借了200万元，并且已向其归还了185万元，但被答辩人在200万债务刚到期就强行霸占了案涉房屋，而在2017年4月被答辩人竟然还主张答辩人欠其250万本息，而且协议中第二条第6款还约定“如甲方在2017年5月31日前偿还人民币300万元给乙方，则本协议自动解除失效”。这明显是套路贷，也是法律所禁止的。所以，根据《中华人民共和国合同法》第五十二规定，《转让房屋宅基地协议书》应属无效合同。实际上案涉房屋也未履行物权转移手续，被答辩人理应向答辩人腾退案涉房屋。二、被答辩人并没有实际向答辩人支付过任何购房款，答辩人无需向其返还购房款。从《转让房屋宅基地协议书》来看，双方当时并没有对该笔200万借款的剩余本金及利息进行过核算，双方之间也没有形成新的还款计划，而且从被答辩人提交的答辩人的还款情况来看，答辩人也不可能还有250万本息未向被答辩人偿还，当时是由于答辩人实在是无法一时间偿还全部剩余借款，所以被答辩人逼迫答辩人签订《转让房屋宅基地协议书》。而且从该协议，也看不出是答辩人确认那250万是用以抵偿拖欠被答辩人该笔200万借款的本息，合同中仅仅是约定房屋作价250万转给被答辩人使用。实际上，在该协议签订后，被答辩人并没有如收据所述向答辩人交付250万元现金，而且这说法也不符合常理和事实。因此答辩人并没有收到被答辩人的购房款，故无需向其返还购房款。另针对本案，提出反诉，要求判令：1、被反诉人向反诉人腾退位于广州市海珠区新滘镇黄埔村北埔阳谷大街的房屋；2、诉讼费由被反诉人承担。原告针对反诉答辩称：返还房屋的前提应该是被告先退还购房款。因此，不同意反诉请求。经审理查明：2015年1月29日，原告谢贵有与被告邓强签订《借款合同》，约定：邓强因《省道S285线化州市同庆至浅水段改建工程》资金周转需要，向谢贵有借款200万元，借期为180天，自2015年1月29日至2015年7月28日，月利息为4%；逾期还款按照月利率5%计算至清偿日止，邓强需每日按总金额的0.2%支付违约金，直至还清借款、利息为止。该合同落款处还由案外人邓文权作为担保人签字。2015年1月29日，谢贵有向邓强转账支付了200万元。之后，邓强向谢贵有还款的情况是：2016年4月12日20万元，5月14日10万元，6月8日10万元，7月29日10万元，8月11日20万元，9月13日15万元，2016年12月14日100万元；共还款185万元。2017年4月26日，由于邓强无法按照约定还款，谢贵有与邓强签订《转让房屋宅基地协议书》，约定：邓强将广州市海珠区新滘镇黄埔村北浦阳谷大街宅基地房屋（档号：穗海新字第××号)作价250万元转让给谢贵有永久使用；如邓强在2017年5月31日前偿还300万元给谢贵有，则本协议自动解除失效。合同签订后，邓强将上述房屋及宅基地证原件交付给了谢贵有，谢贵有一直将房屋作出租使用至今。据穗海新字第013730号《宅基地使用证》记载：位于广州市海珠区新滘镇黄埔村北浦阳谷大街(空白)号宅基地房屋，为框架结构3层半，宅基地四至面积80平方米，建筑面积323平方米，发证日期1997年7月28日；使用权人为邓先廷。邓强提供的户口簿显示(被告)邓强，曾用名邓先廷。本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设”的规定，涉案宅基地房屋属于集体所有土地的住宅房，其出让、转让等权益均受法律限制。现谢贵有并非该房屋所在经济联合社组织成员，根据上述法律规定，双方不能买卖上述房屋。故所签订的《转让房屋宅基地协议书》因违反了法律的强制性规定，应为无效，对双方当事人自始没有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现邓强反诉要求返还房屋，合法有据，本院予以支持。关于购房款问题，邓强辩称没有实际收取谢贵有房款，故不存在返还。对此，谢贵有表示是基于此前邓强有未偿还的借款债务，故以实际拖欠的借款本息来作价抵偿，并提供了相关的借款合同和转账记录来证明。邓强对该借款事实不持有异议，故本院采信谢贵有的主张，确认邓强于2015年1月29日向谢贵有借款200万元后的尚欠本息就是涉案房屋的购房款。关于借款合同欠款金额的问题。本案借款发生的时间是2015年1月29日，而当时施行的《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》规定，“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数），超出此限度的，超出部分的利息不予保护”，而2015年9月1日施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六第一款、第二款也规定“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持”。因此，双方在借款合同中约定的借款月利率4%及逾期月利率5%，均已超过法定标准，超过部分的利息约定无效。由于邓强在2016年4月12日至2016年12月14日期间曾先后多次还款，故该期间可依法执行年利率36%来计算；2016年12月15日后，邓强一直未还款，依法应按照年利率24%计算。邓强还款中超出法定利率部分的金额可抵扣借款本金。按照邓强2016年4月12日至2016年12月14日期间分别还款的时间、金额，以法定利率计算(见本判决附表)，至2016年12月14日止，邓强尚欠谢贵有借款本金1508000元，之后按照年利率24%计算利息得出计至2017年4月26日签订房屋买卖合同时，邓强尚欠的本金是1508000元，利息是132704元。据此，应认定双方交易的实际购房款是1640704元(1508000元+132704元)，应由谢贵有返还给邓强。谢贵有要求邓强返还250万元，并赔偿自起诉日起按照贷款市场报价利率计算的利息损失，缺乏事实和理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认谢贵有与邓强于2017年4月26日签订的《转让房屋宅基地协议书》无效。二、谢贵有在本判决生效之日起30日内搬出广州市海珠区新滘镇黄埔村北浦阳谷大街(空白)号(穗海新字第013730号宅基地使用证)房屋，并将上述房屋腾空后交还给邓强；谢贵有在搬迁时，不得拆除上述房屋内的固定镶嵌物。三、邓强在本判决生效之日起30日内向谢贵有返还1640704元。四、驳回谢贵有的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费26800元(谢贵有已预交13400元)、反诉受理费50元，由谢贵有负担本诉受理费9212元、反诉受理费50元；由邓强负担本诉受理费17588元。另邓强在本判决生效之日起7日内向本院交纳本诉受理费17588元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  区伟斌二〇二一年七月六日书记员  廖钺铃詹泽鑫                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 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102000              200万              586000                  5              2016/8/11                            20万              26000              200万              412000                  6              2016/9/13                            15万              64000              200万              326000                  7              2016/12/14                            100万              182000              1508000              0                  8              2017/4/26              1508000              0              132704              1508000              132704      说明：上表1-7项依法按照月利率3%计算，第8项依法按照月利率2%计算。