河南省鹿邑县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1628民初3480号原告：鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司，统一社会信用代码91411628083476863C，住所地鹿邑县西关鸣鹿路北段紫气大道口。法定代表人：王雪霞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄力，浙江浙杭律师事务所律师。被告：闫亚辉，男，1977年9月26日出生，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：史振宇，河南仙源律师事务所律师。原告鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司与被告闫亚辉合同纠纷一案，本院于2021年6月10日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月6日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人黄力，被告委托诉讼代理人史振宇到庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金79177元，商业管理费、物业管理费140760元以及违约金101786.84元（以欠付租金、商业管理费、物业管理费219937元为基数，按日万分之四的标准，从2018年5月1日起暂计算至2021年6月30日止，实际计算至被告付清之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告变更第一项诉讼请求为：1.判令被告向原告支付租金、商业管理费、物业管理费共计227602.7元以及违约金（以欠付租金、商业管理费、物业管理费227602.7元为基数，按日万分之四的标准，从2019年5月1日起暂计算至2021年6月30日止，实际计算至被告付清之日止）。事实与理由：2017年5月1日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于河南省鹿邑县紫气大道顾家商业中心3整层、4整层的商铺出租给被告使用，租赁期限为1年，自2017年5月1日起至2018年4月30日止，建筑面积1832.81平方米，租金标准为2.4元/月/㎡，每月费用4399元，一年费用合计52785元。同时合同还约定，若被告逾期支付租金，每逾期一天，原告有权向被告以拖欠金额的日万分之四计收违约金。同日，原告与被告签订《商铺管理合同》，约定被告将租用的上述商铺的管理公共事务委托由原告管理，合同履行期限为1年，2017年5月1日起至2018年4月30日止，商业管理费标准为3.6元/月/㎡，每月费用6598元，一年费用合计79177元。物业管理费标准为1元/月/㎡，每月费用1833元，一年费用合计21994元。同时合同还约定，若被告逾期支付商业管理费、物业管理费的，原告有权向被告以拖欠金额的日万分之四计收违约金。上述《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》到期后，原、被告双方于2018年5月1日续签了《商铺租赁合同》，约定租赁期限为1年，自2018年5月1日起至2019年4月30日止，租金标准为3.6元/月/㎡，每月费用6598元，一年费用合计79177元。同日，原告与被告续签《商铺管理合同》，约定合同的履行期限为1年，2018年5月1日起至2019年4月30日止，商业管理费标准为5.4元/月/㎡，每月费用9897元，一年费用合计118766元，物业管理费标准为1元/月/㎡，每月费用1833元，一年费用合计21994元。截至起诉之日，被告未能在合同约定的期间内向原告付清租金、商业管理费、物业管理费，严重侵犯了原告的财产权益，给原告造成了经济损失。被告闫亚辉辩称，2017年5月1日至2018年4月30日原、被告签订的《商铺租赁合同》和《商业管理合同》已超过诉讼时效。通过原告提供的合同可以看出原、被告2017年5月1日签订商铺租赁合同和商铺管理合同，合同履行时间是在2017年5月1日至2018年4月30日。自2018年5月1日至原告诉状显示2021年6月5日，时间已经超出3年之久，期间原告也没有向被告追要过相关费用，已经超出诉讼时效。原、被告虽签订合同，但原告违约在先，被告不应该按照合同约定给付租金。2019年1月份，被告租赁的4层整层商铺被栾彬购买并装修使用，原告行为导致被告不能按照合同约定使用商铺，三楼商铺自2019年1月份也由原告出租，在原告违约的情况下，原告不能要求被告支付2019年1月份至2019年4月30日的租金、商业管理费、物业管理费。原告没有按照商铺管理合同的约定履行商铺对应的运营管理服务和物业管理职责，被告不应该缴纳商铺管理费和物业管理费。原告也存在违约情形，被告不应该支付违约金，即使认定存在违约金，违约金过高，也不应该支持。综上所述，请求查清事实依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交以下证据：1.商铺租赁合同1份，证明原、被告2017年存在商铺委托管理，被告应当向原告支付租金的事实。商铺管理合同1份，证明原、被告2017年存在商铺委托管理，被告应当向原告支付商业管理费、物业管理费的事实。3.商铺租赁合同1份，证明原、被告2018年存在商铺委托管理，被告应当向原告支付租金的事实。4.商铺管理合同1份，证明原、被告2018年存在商铺委托管理，被告应当向原告支付商业管理费、物业管理费的事实。上述证据，经庭审质证，被告对四份合同的真实性无异议，但是只能证明原、被告在合同显示的时间内签订了合同，证明不了原告对租赁的商铺享有合法的租赁权和使用权，也证明不了原告履行了商铺管理行为和物业管理行为，而且2017年5月1日至2018年4月30日所签的租赁合同和商铺管理合同即使存在争议，也已经超出三年的诉讼时效。经审查，对上述证据的真实性，本院予以认定。5.退铺申请书1份，证明被告于2018年12月3日向原告申请退铺第四整层，其余部分未退租。经庭审质证，被告对其真实性无异议，可以证实自2019年12月1日后涉案租赁的第四层商铺已经退租，之后的租金、管理费、物业费被告不应承担。经审查，对该证据，本院予以认定。6.《不动产登记证》复印件1份，证明原告向被告承租的商铺为鹿邑县顾家置业公司所有的事实。7.经营管理授权书复印件1份，证明原告已取得鹿邑县顾家置业公司的授权，代为对外出租、管理租赁事务，收取租金及处理纠纷的事实。8.《商铺委托管理经营协议》、商品房买卖合同（预售）各5份，证明原告针对已出售的3003、3005、3006、3007、3008商铺，已取得业主的授权，在委托经营期限内对商铺拥有经营权、使用权、收益权及有权对外出租的事实。上述证据，经庭审质证，被告对其真实性无异议，但原告提供的不动产登记证书上显示的所在层数是1-2层-第4层，不包括第三层，通过其提供的商铺委托经营协议和商品房买卖合同显示的是三层的部分业主的权利凭证，弓永杰、展丽、陈万敏、闫天蓬的商铺的面积均为59.32平方米，商振宇的面积是83.10平方米，平方数远远少于被告租赁的三层平方数，说明还有其他业主没有授权原告可以代管租赁商铺，原告据此向被告要求支付租金、商铺管理费和物业费证据不足，原告没有提供其尽到商铺管理合同的相关义务。被告新提供的证据不属于新的证据，没有在法律规定的举证期内提供，不予采信。经审查，对证据6.证据7.证据8.的真实性，本院予以认定。被告提交以下证据：1.收据复印件7份，证明自2017年3月份至2018年1月16日，被告向原告缴纳了租金、管理费和物业费，其中六张票据116163元;2018年1月12日6万元收据，是一层和二层的商铺费用。经庭审质证，原告对该组证据无异议，本院予以认定。2.证明1份，证明自2018月12月份，被告就不再使用原告第四层的商铺。经庭审质证，原告对该证据无异议，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月1日，原告鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司（甲方）与被告闫亚辉（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将顾家商业中心家居馆、建材城广场/市场（以下称“购物广场”“市场”）内编号为3整层、4整层商铺（以下称租赁区域）出租给乙方。租赁区域的面积为1832.81㎡（以下简称租用面积），租金、物业管理费及相关费用均以租用面积为基数计算。租赁期限为1年，自2017年5月1日始至2018年4月30日止。租金为2.4元/月/㎡，月租金4399元，合计租金52785元。租金支付方式为：共交纳1年，每年交纳一次。乙方首次交纳日为2017年5月1日前，所交纳租金为2017年5月1日至2018年4月30日。违约责任：若乙方拖欠租金、物业管理费等各项费用其中任何一项，甲方有权要求以拖欠金额按每日万分之四计收违约金。本合同经双方正式授权代表签字或盖章后生效。同日，原告鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司（甲方）与被告闫亚辉（乙方）签订《商铺管理合同》，约定：乙方租用顾家商业中心家居馆、建材城广场/市场3整层、4整层商铺（以下简称租赁区域）其建筑面积为1832.81㎡（以下简称租用面积），乙方已与甲方签订该商铺的租赁合同。甲方依照有关法律、法规和规章制度的规定，管理和负责购物广场/市场的公共事务。本合同履行期限为1年，自2017年5月1日起至2018年4月30日止。商业管理费、物业管理费自2017年5月1日开始交纳。乙方商铺区域的商业管理费按本合同确定的建筑面积计算，商业管理费的标准为3.6元/月/㎡，每月6598元，合计商业管理费79177元，所交商业管理费为2017年5月1日至2018年4月30日。支付方式为：以12个月为一个周期，乙方向甲方一次性支付年款项。乙方应当在每年开始前提前30日交纳，先付后用。物业管理费的标准为1元/月/㎡，每月1833元，合计物业管理费21994元，所交纳物业管理费为2017年5月1日至2018年4月30日，先付后用。物业管理费支付方式为：以12个月为一个周期，乙方向甲方一次性支付，乙方应当在本年开始前提前30日向甲方一次性足额支付本年款项。违约责任：若乙方拖欠商业管理费、物业管理费等各项费用其中任何一项，甲方有权要求以拖欠金额按每日万分之四计收违约金。本合同经双方正式授权代表签字或盖章后生效。2018年5月1日，原告鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司（甲方）与被告闫亚辉（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将顾家商业中心广场/市场（以下称“购物广场”“市场”）内编号为3F、4F整层的单元（以下称租赁区域）出租给乙方。租赁区域的面积为1832.81㎡（以下简称租用面积），租金、物业管理费及相关费用均以租用面积为基数计算。租赁期限为1年，自2018年5月1日始至2019年4月30日止。租金单价为3.6元/月/㎡，月租金6598元，合计租金79177元。租金支付方式为：共交纳1年，乙方应当在本合同签订之日起3个工作日内一次性缴纳第一期租金，所交纳租金为2018年5月1日至2019年4月30日。违约责任：若乙方拖欠租金、物业管理费等各项费用其中任何一项，甲方有权要求以拖欠金额按每日万分之四计收违约金。本合同经双方正式授权代表签字或盖章后生效。同日，原告鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司（甲方）与被告闫亚辉（乙方），签订《商铺管理合同》，约定：乙方租用顾家商业中心广场/市场3F、4F整层商铺（以下简称租赁区域），其建筑面积为1832.81㎡（以下简称租用面积），经营范围健身房。乙方已与甲方签订该商铺的租赁合同。甲方依照有关法律、法规和规章制度的规定，管理和负责购物广场/市场的公共事务。本合同履行期限为1年，自2018年5月1日起至2019年4月30日止。商业管理费、物业管理费自2018年5月1日开始交纳。乙方商铺区域的商业管理费按本合同确定的建筑面积计算，商业管理费单价为5.4元/月/㎡，每月9897元，合计商业管理费118766元，管理费支付方式为：共交纳1年，乙方应当在本合同签订之日起3个工作日内一次性缴纳第一期管理费，所交纳管理费为2018年5月1日至2019年4月30日。商铺区域的物业管理费标准为1元/月/㎡，先付后用，每月1833元，合计物业管理费21994元。物业管理费支付方式为：以年度为一个周期，乙方应当在本合同签订之日起3个工作日内即一次性交纳第一期物业费。违约责任：若乙方拖欠商业管理费、物业管理费等各项费用其中任何一项，甲方有权要求以拖欠金额按每日万分之四计收违约金。本合同经双方正式授权代表签字或盖章后生效。2018年12月3日被告闫亚辉向原告申请退铺，该申请载明：闫亚辉在2018年5月1日与原告签订商铺租赁合同、商铺管理合同租赁原告22栋楼整3层、整4层、1003商铺，面积1910.86平方米，租赁期2018年5月1日至2019年4月30日。闫亚辉现申请终止并解除22栋楼4楼整层合同，面积为938.69平方米，闫亚辉愿意承担2018年5月1日至2018年11月30日期间的所有费用。2017年3月30日被告闫亚辉向原告交纳租金、管理费共计2万元；2017年5月22日被告闫亚辉向原告交纳租金、管理费共计16763元；2017年7月6日被告闫亚辉向原告交纳租金、管理费共计2万元；2017年7月26日被告闫亚辉向原告交纳租金、管理费共计5万元；2018年1月12日被告闫亚辉向原告交纳租金、管理费共计6万元（备注为22#1001-1002、1003,2001-2002、2003租金、管理费）；2018年1月16日被告闫亚辉向原告交纳租金、管理费共计1万元。被告闫亚辉共计支付原告2017年5月1日至2018年4月30日22栋楼整三层、四层的租金、管理费合计116763元。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告已将租赁物交付被告，并按合同约定履行了相关管理义务。被告未按合同约定向原告支付租金、物业管理费、商业管理费，构成违约，依法应当承担违约责任。按照合同约定被告应向原告交纳2017年5月1日至2018年4月30日租金、物业管理费、商业管理费共计153956元，被告已交纳整三层、四层租金、物业管理费、商业管理费116763元，被告下欠原告2017年5月1日至2018年4月30日租金、物业管理费、商业管理费共计37193元。按照合同约定被告应向原告交纳2018年5月1日至2019年4月30日租金、物业管理费、商业管理费共计219937元，扣除被告退铺面积938.69平方米的租金、物业管理费、商业管理费共计46934元，被告下欠原告2018年5月1日至2019年4月30日租金、物业管理费、商业管理费共计173003元。故原告要求被告支付租金、物业管理费、商业管理费共计227602.7元的请求，本院部分予以支持。原告要求被告按合同约定日万分之四的标准支付违约金的请求，不违反法律规定，本院予以支持。被告辩称2017年5月1日至2018年4月30日原、被告签订的《商铺租赁合同》、《商业管理合同》已超过诉讼时效。经审查，合同约定租金支付方式为每年交纳一次，首次交纳日为2017年5月1日前。商业管理费、物业管理费应当在每年开始前提前30日交纳，先付后用。故原告主张2017年5月1日至2018年4月30日合同期间的租金、物业管理费、商业管理费的请求，超过三年诉讼时效期间的法律规定。被告抗辩理由成立，对原告主张2017年5月1日至2018年4月30日合同期间租金、物业管理费、商业管理费的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告闫亚辉自本判决生效之日起十日内支付原告鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司租金、物业管理费、商业管理费共计173003元及违约金53907.73元（以173003元为基数，按日万分之四的标准自2019年5月1日计算至2021年6月30日，以后计算至付清之日止）；二、驳回原告鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6125.86元，减半收取3062.93元，由被告负担2351.83元，原告负担711.1元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  荆武成二〇二一年七月二十九日书记员  冯亚楠