江苏省滨海县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0922民初3366号原告：陕西百乐实业发展有限责任公司滨海分公司，住所地滨海县城向阳大道NC-4号综合楼107室。负责人：张洁雯，该公司经理。委托诉讼代理人：姚海芹，该公司员工。委托诉讼代理人：刘训伟，江苏强仕律师事务所律师。被告：刘升龙，男，1990年2月8日出生，汉族，住滨海县。原告陕西百乐实业发展有限责任公司滨海分公司（以下简称百乐公司滨海分公司）与被告刘升龙物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年6月28日公开开庭进行了审理。原告百乐公司滨海分公司的委托诉讼代理人姚海芹、刘训伟、被告刘升龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百乐公司滨海分公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付2015年9月至2019年8月物业服务费等5468元、2016年9月1日至2019年8月31日违约金计1640元，合计7108元。事实和理由：2013年8月31日，被告与小区开发企业签订了前期物业管理服务协议，根据协议约定，原告为被告居住在滨海县博士苑业主3A幢1002室提供物业服务，被告应按约定向原告支付物业服务费等，如逾期交纳按30%的违约金收取。目前，被告尚欠2015年9月至2019年8月份物业服务费等5468元，2016年9月1日至2019年8月31日违约金1640元，总合计7108元。被告刘升龙辩称，我不交物业费，把我问题解决了我再交。我装修入住后，新买的电动车被偷了，要求物业出示监控，当时被告知监控没有启用。我们小区楼道消防设施不齐全，消防栓损坏不修，小区电梯里到处都是广告，没有公示物业费收益报表，多次去滨海县物管中心被告知物管中心的领导不在，因为我们要去看备案公开招投标。我家墙体发霉，要求开发商和物业到我们家去看，到现在还没有解决。本院经审理认定事实如下：2013年8月，原告百乐公司滨海分公司（作为物业企业）与江苏联华置业有限公司（作为建设单位）、滨海县物业管理中心（作为监管部门）签订前期物业管理三方协议，约定百乐公司滨海分公司为滨海县博士苑小区提供前期物业服务，服务期限为5年，自2013年5月31日起至2018年5月31日止。2014年8月21日，滨海县物价局、滨海县住房和城乡建设局联合发布滨价发【2014】70号关于核定“博士苑”前期物业公共服务费标准的批复文件，其中物业公共服务费按0.60元/平方米·月的标准，可上浮不超过20%；电梯运行维护费按0.45元/平方米·月乘以楼层系数收取。3A#楼10层的楼层系数为1.4。2017年10月8日，原告百乐公司滨海分公司与滨海县博士苑小区业主委员会签订滨海县博士苑小区物业服务合同，约定物业服务费用、电梯运行维护费均按滨价发【2014】70号批复核定标准交纳，其中物业服务费上浮20%为0.72元/平方米·月，并约定业主未能按时足额交纳物业服务费的，应从逾期之日起按日0.2%的标准支付违约金。合同期限自2017年10月8日起至2019年10月7日止。2018年11月30日，本院受理滨海县博士苑小区业主委员会与江苏联华置业有限公司、陕西百乐实业发展有限责任公司、陕西百乐实业发展有限公司滨海分公司委托合同纠纷一案，于2019年1月11日作出（2018）苏0922民初5895号民事调解，达成如下调解协议：一、滨海县博士苑小区业主委员会与陕西百乐实业发展有限责任公司滨海分公司按照2017年10月8日订立的《滨海县博士苑小区物业服务合同》的约定履行至2019年8月31日结束……；二、陕西百乐实业发展有限责任公司滨海分公司根据2017年10月8日订立的《滨海县博士苑小区物业服务合同》约定的物业服务费收费标准自行向小区业主收取2019年8月31日前的物业服务费……被告刘升龙系滨海县博士苑小区3A幢1002室业主，该房屋面积84.35平方米。2013年8月31日，被告刘升龙（作为乙方）与滨海博士苑物业管理中心（作为甲方）签订前期物业管理服务协议，约定了物业服务费0.72元/㎡·月，逾期交费按每天3‰交纳违约金等条款。被告刘升龙每年应交纳物业服务费729元（84.35平方米×0.72元/平方米·月×12个月）、电梯运行维护费638元（84.35平方米×1.4×0.45元/平方米·月×12个月），合计1367元。因被告刘升龙未交纳2015年9月至2019年8月期间4年的物业服务费、电梯运行维护费计5468元（1367元/年×4年），原告百乐公司滨海分公司经书面催收未果，遂诉至本院。上述事实，有前期物业管理三方协议、前期物业管理服务协议、滨价发【2014】70号文件、滨海县博士苑小区物业服务合同、（2018）苏0922民初5895号民事调解书等证据证实，本院予以确认。本院认为，业主与物业公司签订的前期物业服务合同以及业主委员会与物业公司签订的物业服务合同，对双方具有法律约束力，双方应按合同履行义务。原告百乐公司滨海分公司依约按物业服务合同和调解协议为业主提供物业服务至2019年8月31日，被告刘升龙作为业主理应及时向原告交纳物业服务费等费用。原告百乐公司滨海分公司主张2015年9月至2019年8月期间的物业服务费、电梯运行维护费，其计算标准、方式符合合同约定，本院予以支持。被告刘升龙未依约交纳上述费用，应承担相应的违约责任，原告百乐公司滨海分公司主张按照欠费金额的30%计算违约金，未超出被告刘升龙或业主委员会与原告的约定，本院结合实际情况调整为按照10%计算，即5468元×10%=546.8元，对原告超出该部分的诉讼请求不予支持。被告刘升龙拒绝交纳物业服务等费用的抗辩理由未提供足够证据证明其主张，本院对其抗辩不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘升龙于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陕西百乐实业发展有限责任公司滨海分公司物业服务费、电梯运行维护费计5468元、违约金546.8元，合计6014.8元；二、驳回原告陕西百乐实业发展有限责任公司滨海分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决上述指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘升龙负担。本判决为终审判决。审判员  刘天畅二〇二一年七月一日书记员  姚红霞附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3.《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。