北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京01民终5673号上诉人（原审被告）：于德华，男，1954年4月24日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：高殿民，北京市普贤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王旭东，男，1959年6月22日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王梓豪，河北宏世成律师事务所律师。上诉人于德华因与被上诉人王旭东农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2021）京0108民初9796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员梁睿独任，适用第二审程序公开开庭审理了本案。上诉人于德华及其委托诉讼代理人高殿民，被上诉人王旭东及其委托诉讼代理人王梓豪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。于德华上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回王旭东的诉讼请求。事实和理由：一、于德华购买涉案房屋签订合同时，当地村委会主任和书记称于德华没有宅基地证，当地村民也没有，村里给于德华记载一下，乡镇自然而然就给于德华备案。当地村里给于德华办理的手续，后来于德华取得了规划许可证，但是具体什么手续，于德华并未见到。1995年为方便父母养老，于德华经前同事介绍，在当地村党支部书记、村主任参与办理下完成房屋转让，王旭东当时已经不是村民而是农场职工，农场已经给其分配职工宿舍，转让房屋合情合理，是双方及村集体组织三方真实一致的意思表示。《房屋出让契约》付款后，是村干部到乡政府办理的更名手续，2001年于德华将房屋转让给妹妹和妹夫，2003年翻建也得到了乡政府批准，房屋户口登记上显示房主为于德华，足以说明已经过有关机关批准。二、一审判决适用法律不当，违反法律适用原则，应当适用当时的法律规定。国务院《关于发布村镇建房用地管理条例的通知》（国发[1982]29号）第十四条、第十五条规定不禁止农村房屋买卖，《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》（[1984]法办字第112号）第（60）条规定关于村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、批准手续处理。说明此时尚没有法律明文规定禁止农村房屋买卖，因此，本案《房屋出让契约》合法有效。一审判决适用《中华人民共和国民法典》的规定违反了法律适用原则。三、王旭东早已非X乡镇的村民，无权就涉案房屋及院落主张权利，已非适格原告，且其逾越26年之久主张合同无效，超出法律规定的最长的诉讼时效。四、王旭东违反诚实信用原则，受拆迁的巨大利益诱惑而为，不应得到法律支持。五、一审判决导致负面社会效果，房屋及院落已经出售给案外第三人，并且翻盖、落户在此，一家人居住至今。认定《房屋出让契约》无效势必引发大量司法诉讼，不利于社会稳定及维护善意第三人权益。王旭东辩称，同意一审判决。王旭东向一审法院起诉请求：依法判决王旭东与于德华于1995年4月16日签订的《房屋出让契约》无效。一审法院认定事实：于德华系城镇居民。1995年4月16日，王旭东与于德华签订《房屋出让契约》，王旭东将其位于北京市海淀区X号农村宅基地房屋以2万元的价格卖给于德华。契约签订后，双方依契约履行，于德华向王旭东支付购房款2万元，王旭东向于德华交付房屋。于德华主张2001年又将房屋以5.5万元的价格卖给其妹妹及妹夫。庭审中，王旭东明确本案只主张合同无效问题，不主张返还问题。一审法院认为，合同是双方当事人意思一致的表示，但不得违反法律、行政法规的强制性规定，否则应属无效。农村的土地除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，农村宅基地属于村民集体所有，农村房屋的买卖必然涉及农村的宅基地，非农村同一经济组织成员未经有关部门审批不得买卖农村房屋。本案中，于德华系城镇居民，双方非农村同一经济组织成员，且双方买卖行为未经有关部门审批，故双方签订的《房屋出让契约》，违反了相关法律、行政法规的强制性规定，应属无效。王旭东对无效负有主要责任，于德华对无效负有次要责任。根据无效合同的处理原则，双方应相互返还，因庭审中王旭东明确本案只主张合同无效问题，不主张返还问题，故该院对合同无效后的返还问题不予处理。关于于德华诉讼时效之抗辩，因双方契约违反了相关法律、行政法规的强制性规定，自始至终无效，不适用诉讼时效的规定，故其该抗辩该院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第五百零八条之规定，判决：王旭东与于德华于1995年4月16日签订的《房屋出让契约》无效。本院二审期间，王旭东未向本院提交证据，于德华向本院提交以下证据：1.《海淀区农村私有房屋建设工程规划许可证》，证明：2001年于德华翻建房屋时，村、乡两级都认可1995年4月16日于德华和王旭东签订的《房屋出让契约》，将该处房屋作为于德华永久宅基地使用，基于双方的《房屋出让契约》，当地村委会和农工商合作社盖章同意，X乡人民政府土地规划部门也加盖了审批专用章，乡政府已经批准了于德华翻建房屋；2.案外人X村村民于某的海淀区私有房屋建房申请表，证明：X村当地的其他人与于德华有一样的建房申请表和规划许可证，当地以这些材料作为房屋院落权属的合法根据。经本院庭审质证，王旭东对前述证据的真实性认可，关联性及证明目的不予认可。本院经审查认为，于德华提交的前述证据加盖了海淀区档案馆的查询章，王旭东亦认可真实性，故本院对前述证据的真实性予以确认，至于前述证据能否证明于德华的主张，将在下文本院认为部分予以论述。二审期间，本院依法补充查明：于德华称自己及家人均非涉案房屋所在地的村集体经济组织的成员。于德华认可其不属于《村镇建房用地管理条例》（1982年）第十四条规定的“农村社员、回乡落户的离休、退休、退职职工和军人，回乡定居的华侨”等人员。于德华称，涉案房屋的规划手续是其买了涉案房屋几年之后，其申请村里给办的；村里之所以给其办理一方面是因为其有远房亲戚在村里，跟村里有一些来往，另一方面是因为其是国家工商总局的干部，认为这个地方不错。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案的法律事实发生于民法典施行以前，因此，除法律、司法解释另有规定外，应当适用当时的法律、司法解释的规定。《村镇建房用地管理条例》（1982年）第十四条规定：“农村社员，回乡落户的离休、退休、退职职工和军人，回乡定居的华侨，建房需要宅基地的，应向所在生产队申请，经社员大会讨论通过，生产大队审核同意，报公社管理委员会批准；确实需要占用耕地、园地的，必须报经县级人民政府批准。批准后，由批准机关发给宅基地使用证明。”本院认为，依据前述规定，只有农村社员或者符合特定条件的人，才能向所在生产队申请使用农村的宅基地建房，并且要履行相应的审批手续。《中华人民共和国土地管理法》（1987年1月1日起实施）第六条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。”《中华人民共和国土地管理法》（1987年1月1日起实施）第三十八条规定：“农村居民建住宅，应当使用原有的宅基地和村内空闲地。使用耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准；使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。”依据前述规定，农村居民在集体土地上建设住宅，应当履行严格的审批程序，并且出卖住房后，再申请宅基地的，不予批准。虽然当时法律未明确规定城市居住不得买卖农村宅基地或农村房屋，但是根据举轻以明重的法律原则，农村居民在集体土地上建房尚且有严格的审批程序，如果城市居民可以随意买卖农村房屋，进而可以在所买房屋的宅基地建房，则《中华人民共和国土地管理法》（1987年1月1日起实施）所追求的保护农民集体土地所有权以及使用权以合理利用土地的立法目的将被架空，势必损害农村居民的生存利益，此种理解显然违背了《中华人民共和国土地管理法》（1987年1月1日起实施）对于农村居民宅基地以及住宅的特殊保护要求。因此，《中华人民共和国土地管理法》（1987年1月1日起实施）第四十一条才规定：“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”基于以上理解，本院认为在《中华人民共和国土地管理法》（1987年1月1日起实施）实施以后，作为城市居民的于德华购买农村宅基地以及农村房屋的情形不属于《村镇建房用地管理条例》（1982年）第十五条规定调整范围。《中华人民共和国土地管理法》（1987年1月1日起实施）第六条第二款、第三十八条、第四十一条的内容与《中华人民共和国土地管理法》（1988年修订）第六条第二款、第三十八条、第四十一条的内容一致，并无变化。本案中，于德华与王旭东于1995年4月16日签订《房屋出让契约》，于德华并不具有当地集体经济组织成员身份，亦不属于“回乡落户的离休、退休、退职职工和军人，回乡定居的华侨”，双方签订的协议中约定王旭东将房屋及院落（宅基地）全部转让给于德华，未经县级人民政府审批，显然违背了《中华人民共和国土地管理法》（1988年修订）第六条第二款、第三十八条、第四十一条的规定以及《村镇建房用地管理条例》（1982年）第十四条、第十五条的规定，应属无效。虽然于德华在签订《房屋出让契约》后，翻建房屋时取得了《海淀区农村私有房屋建设工程规划许可证》，考虑到特定时期我国农村地区执行法律规定的具体情况，并综合于德华在二审期间的陈述，本院认为这并不能用来反推《房屋出让契约》符合当时的法律规定。于德华二审提交的证据不能证明其主张成立，本院不予采信。需要指出的是，一审法院适用《中华人民共和国民法典》作为认定《房屋出让契约》无效的法律依据，违反了法律适用的规则，但其处理结果并无不当。于德华的其他上诉理由不影响本案的处理结果，本院均不予采信。综上所述，于德华的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，论理不当之处，本院予以调整，但处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国土地管理法》（1988年修订）第六条第二款、第三十八条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《村镇建房用地管理条例》（1982年）第十四条、第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由于德华负担。本判决为终审判决。审 判 员  梁 睿二〇二一年七月二十三日法官助理  任可娜书 记 员  段瑞强