广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1303民初3106号原告（反诉被告）：叶**燕。委托诉讼代理人：李梅胜，广东商达（惠州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍迟发，广东商达（惠州）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：刘活。被告（反诉原告）：惠州市获多利海岸物业发展有限公司。法定代表人:刘建。被告：刘建。上述被告（反诉原告）、被告共同委托诉讼代理人：张卫平，广东胜业律师事务所律师。原告（反诉被告）叶**燕诉被告（反诉原告）刘活、惠州市获多利海岸物业发展有限公司（以下简称为获多利公司）、刘建房屋租赁合同纠纷一案,本院立案后，依法适用简易程序，于2021年6月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）叶**燕的委托诉讼代理人李梅胜、伍迟发及被告（反诉原告）刘活、获多利公司、被告刘建共同委托诉讼代理人张卫平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）叶**燕向本院提出诉讼请求：1、刘活支付拖欠叶**燕自2020年5月至实际支付日的租金，暂计至2020年12月30日止为23478.19元以及违约金2515.51元；2、获多利公司、刘建对上述租金及违约金承担连带责任；3、刘活、获多利公司、刘建承担本案诉讼费用。事实和理由：叶**燕在获多利公司处购买了位于惠阳区淡水镇东华大道与白云二路交汇处诚杰国际商业中心第*栋第*层***号商铺，应获多利公司的要求与刘活签订了商铺的租赁协议，约定刘活承租叶**燕商铺五年，获多利公司为担保方，期限从2018年12月1日-2023年11月30日，并对商铺租金支付标准、逾期支付租金按照月租金千分之一缴纳违约金等进行了约定。租赁合同签订后，自2020年5月以来案涉商铺共计拖欠叶**燕租金23478.19元。获多利公司作为担保人，应对拖欠租金承担连带责任。刘活实际上是获多利公司的员工，租赁合同的签订系受雇于获多利公司工作职责，实际承租方是获多利公司，在签订合同、支付租金以及和商铺业主交流沟通商铺租金的支付均是获多利公司的员工，因为拖欠租金事宜获多利公司、刘建出具承诺书，自愿对租金承担保证责任。故而刘活、获多利公司、刘建应对诉请承担连带责任，为维护权益，诉至法院，望依法判决。庭审时，原告要求变更和增加诉讼请求：1、诉讼请求变更为被告支付原告租金直到判决下达之日止。被告（反诉原告）刘活、被告（反诉原告）获多利公司和被告刘建共同辩称：1、案涉合同双方之间有约定不可抗力条款，由于新冠疫情的发生，导致整个社会经济活动陷入停滞不前，被告正是基于不可抗力的原因，有权拒绝向原告支付相应租金，直至不可抗力的因素全部解除。目前仍然处于新冠疫情的阶段，尚未有官方确定的文件解除疫情。该约定对双方依然有效，被告无需履行通知的义务，仅需按照合同约定履行即可。需要说明的是，合同约定是双方当事人真实意思的表示，应当优先适用合同约定的条款，只有在合同未约定或者约定不明确的情况下，方可适用法律规定。因此，原告无权向被告主张租金，被告的行为不构成违约，无需承担违约责任。虽然被告在疫情期间有向原告支付相应租金，但该支付行为并不构成合同债务的清偿，仅仅是出于人道主义的补偿，与合同约定无关，因为被告由于合同约定的不可抗力条款阻却了被告的支付义务。原告的请求没有事实和法律的依据，请求法院依法驳回。2、原告请求获多利公司承担担保的连带担保和清偿责任，没有法律依据，依法应当驳回，该担保无效。根据公司法第十六条之规定，公司对外提供担保，应当由公司章程规定或应当经股东会或者股东大会决议其担保方可有效，否则担保合同无效。根据《民法典关于担保制度的司法解释》第六条之规定，获多利公司未经股东诚杰公司的同意，刘建以法定代表人的名义越权代表获多利公司对原告的债务做出了担保行为，该担保由于违反公司法第16条以及民法典关于担保制度的司法解释的效力性强制性规定，应当认定为无效担保。而原告作为债权人，其并未尽到形式审查的义务，原告不能提交证据证明其在订立合同时对股东（大）会决议进行了审查以及决议的表决程序进行了形式审查，该担保合同是否符合《公司法》第16条的规定的担保程序，否则原告无法证明其系善意的债权人。其对公司主张担保责任，应予驳回。原告只能要求订立合同的被告承担责任。3、原告请求刘建承担担保责任的请求没有法律依据，根据公司法第16条和民法典关于担保制度的解释等相应法律规定，刘建的行为系职务行为，其法律后果归属于获多利公司，由于获多利公司的担保合同无效，刘建当然无需承担担保责任。该条款系双方当事人之间的约定，被告也无需通知原告。4、根据案涉合同第六条之规定，由于2020年整年一直处于新冠疫情的不可抗力的情形之下，被告有权不向原告支付租金，其拒绝支付租金的行为不构成违约。哪怕退一万步讲，被告的行为构成违约，但基于新冠疫情的不可抗力，原告并无损失，相当于原告的损失而言，被告也可以根据合同法第114条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。故被告可以请求人民法院适当减少相应的违约金。5、请求法院驳回原告的全部诉求，原告的诉求都是依照合同标准支付至判决之日止，不符合法律规定，只有在租赁期间才有租金，原告的诉求不合理。被告（反诉原告）刘活、获多利公司反诉请求：1.自本案反诉状副本送达叶**燕之日解除刘活与叶**燕签订的《商铺物业租赁协议》；2.自本案反诉状副本送达叶**燕之日解除获多利公司作为担保人与叶**燕签订的《商铺物业租赁协议》的保证合同；3.由叶**燕承担本案的本诉和反诉的诉讼费用。以上合计25993.7元。事实和理由：由于新冠疫情不可抗力的原因，反诉原告无力继续履行与反诉被告签订的《商铺物业租赁协议》，反诉原告不存在恶意违约的情况，且继续履行费用过高，对于反诉原告有失公平，反诉原告获多利公司为案涉租赁合同保证人，主合同解除，作为保证合同的从合同也应一并解除。反诉被告明知案涉合同陷入事实的履行不能，但其仍请求继续履行合同，有违约诚实信用原则，合同依法应予解除。基于上述理由，提起上述反诉请求。原告（反诉被告）叶**燕答辩称，1.本案不存在不可抗力情形。反诉原告2020年5月前每月均按时支付租金，从未通知因不可抗力减免租金，反诉被告现追诉反诉原告支付2020年5月以后的租金，政府在2020年3月就全力号召各行业复工复产，显然2020年5月以后不存在不可抗力。同时被告在2020年4月仍向原告承诺支付全额租金，并且反诉原告已经出租部分物业，一直收取实际承租人的租金，却拖欠业主租金不付，于法无据。2.反诉原告作为违约方没有解除合同的理由和依据。刘活作为签订合同的相对方之一，又作为获多利公司的员工，自2020年5月起就未收到其支付的租金，按照双方签订的租赁协议，反诉原告构成违约，合同法94条及民法典563条适用本案。3.反诉原告不存在因不可抗力陷入履行不能或解除合同的法定和约定的情形。反诉原告未提交相应证据证明反诉原告因新冠疫情导致无力承担与反诉被告签订的租赁协议，陷入事实上履行不能的情况，最高法关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）第三条第二款适用本案，且目前壹中心已经恢复正常经营，内部员工也在有序工作，并不存在履行不能的情形，且买房自带五年返租协议是反诉被告购买反诉原告物业的必要条件，带返租协议的房产单价高于未返租房产，请求法院予以驳回反诉原告诉请。本院经审理查明：2017年12月20日，叶**燕与刘活、获多利公司签订《商铺物业租赁协议》，约定叶**燕将位于惠阳区淡水镇东华大道与白云二路交汇处诚杰国际商业中心的第*层***号房源出租给刘活，无论租赁经营期间的经济效果优劣，叶**燕均享有固定租赁租金的合法权利，各年度租金按叶**燕5年租赁经营及建筑面积计算，租赁期自2018年12月1日至2019年11月30日，每月租金为2395.73元；2019年12月1日至2020年11月30日，每月租金为2874.88元；2020年12月1日至2021年11月30日，每月租金为3354.03元；2021年12月1日至2022年11月30日，每月租金为3833.17元；2022年12月1日至2023年11月30日，每月租金为4312.32元；刘活应在协议日期的次月10日前按面积、分月度支付，如刘活未能按时支付叶**燕租金，则叶**燕有权按照每日收取月租金的千分之一向刘活追加收违约金；如刘活逾期3个月仍未支付叶**燕租金，则叶**燕有权终止此合同，并向刘活追讨因刘活造成的相关经济损失；合同签订后，该房源的使用权、管理权在合同履行期间概由刘活承接，刘活自负盈亏；由于国家政策或地震、台风等不可抗力的因素影响本合同的履行造成双方损失，双方互不承担责任；在受到不可抗力影响之日起至重新符合出租标准，叶**燕不得向刘活收取任何租金；为确保业主权益，本合同由获多利公司作为担保方，保证叶**燕的租赁租金收益，但因叶**燕原因导致该商铺被查封等情况除外，由刘活造成的叶**燕收租损失由获多利公司负责赔偿等等。该协议有叶**燕、刘活的签名捺印及获多利公司的公章及其原法定代表人的私章。合同签订后，叶**燕将涉案商铺交付给刘活使用，刘活基本按约定支付叶**燕租金至2020年4月，自2020年5月起未再向叶**燕支付租金。获多利公司和刘建于2020年5月26日向叶**燕出具《承诺书》：鉴于目前我司延期支付2020年3月及4月租金，延期的2个月租我司做以下承诺：1、于8月26日前支付清2020年7月份之前（含7月份）的所有租金，若8月26日前未付清的租金将由刘建个人支付给所有业主；2、后续每月10号前稳定支付一个月租金。获多利公司及刘建均在该《承诺书》上盖章、签名捺印。另查明，2020年1月，新冠肺炎疫情发生，1月23日广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应；2月24日广东省将一级响应调整为二级响应；5月9日广东省将二级响应调整为三级响应。上述事实有《商铺物业租赁协议》、《承诺书》、《关于租金付款相关情况说明》、银行记录及庭审笔录等为据。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。叶**燕与刘活、获多利公司签订的《商铺物业租赁协议》是各方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应依照合同约定全面履行义务。根据原、被告争议，本案作以下分析认定：关于案涉《商铺物业租赁协议》是否解除的问题。刘活、获多利公司以其因新冠疫情不可抗力导致经济困难，无力支付租金，继续履行合同成本过高，对于其有失公平，案涉《商铺物业租赁协议》事实上已履行不能，主张解除《商铺物业租赁协议》及获多利公司的保证合同。对此，本院分析如下:首先，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。该条规定了合同法定解除的五种情形，但是，该五种情形是赋予守约方的合同解除权，违约方无权行使法定解除权，即刘活、获多利公司作为违约方不能据上述规定解除合同。其次，虽然《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，在合同无法履行或强制履行成本过高的情形下，违约方可以以承担违约责任的代价换取对合同义务履行的免除，但该条针对的是非金钱债务的履行，而本案原告履行的是金钱义务，因此，原告亦不能据该规定解除合同。最后，2020年1月23日至2020年5月9日为重大突发公共卫生事件一、二级响应期间，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、第三条的规定，新冠肺炎疫情可认定为不可抗力；但根据合同约定，新冠肺炎疫情并未导致租赁物毁损，且刘活在2020年1月23日至2020年5月9日为重大突发公共卫生事件一、二级响应期间有正常向叶**燕支付租金，这与刘活、获多利公司称其因新冠疫情而无力支付租金自相矛盾，本院不予采信。综上，刘活、获多利公司反诉请求解除案涉《商铺物业租赁协议》及获多利公司的保证合同，没有事实和法律依据，予以驳回。关于租金及违约金支付的问题。刘活自2020年5月起至本案辩论终结时止（2021年6月）共14个月未向叶**燕支付租金，违反合同约定，叶**燕诉请刘活支付2020年5月至2021年6月租金43602.37元（2874.88元/月×7个月＋3354.03元/月×7个月），有事实和法律的依据，应予支持。但由于新冠肺炎疫情影响，至广东省调整重大突发公共卫生事件三级响应前，刘活迟延支付租金，无需承担滞纳金的违约责任；调整为三级响应后，刘活仍迟延支付租金，应向叶**燕支付违约金即滞纳金。叶**燕诉请刘活支付拖欠租金日千分之一的滞纳金，虽然符合合同约定，但过分高于其损失，因延迟支付租金，造成叶**燕的经济损失应认定为叶**燕的利息损失。本院综合考虑合同约定、案涉合同履行情况、当事人过错程度、叶**燕损失、刘活等人请求减少滞纳金等因素，根据公平和诚实信用原则，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2020年第二次修正）第二十八条第二款的规定，应以不超出民间借贷利率的上限，将滞纳金调整为：以每月应支付租赁金额为基数，分别从次月11日起按一年期贷款市场报价利率的4倍计算至款项付清之日止。关于各被告承担连带责任的问题。获多利公司作为保证人在叶**燕与刘活的《商铺物业租赁协议》上盖章，并有法定代表人盖章，应认定获多利公司是本案承租方的保证人。获多利公司仅有一个股东，其抗辩称未经股东会议同意而应认定保证无效，依据不足，本院不予支持。因《商铺物业租赁协议》约定获多利公司的保证责任不明，根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，应认定获多利公司承担连带保证责任。刘建以个人名义向叶**燕书面承诺2020年8月26日前未付租金由刘建个人支付，应认定为刘建加入债务的连带保证，是刘建的真实意思表示，合法有效，但刘建仅对2020年8月26日前未付租金承担连带保证责任；对2020年9月之后的租金，刘建并未作出支付承诺，叶**燕诉请由刘建承担连带责任，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘活在本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）叶**燕支付租金43602.37元及违约金（从2020年5月起，以每月应付租金数额为基数，分别从次月11日起按一年期贷款市场报价利率的4倍为标准，计算至款项付清之日止）；二、被告（反诉原告）惠州市获多利海岸物业发展有限公司对被告（反诉原告）刘活的上述应付款承担连带责任；三、被告刘建对被告（反诉原告）刘活2020年8月26日前未付租金及违约金承担连带责任；四、驳回原告（反诉被告）叶**燕的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）刘活、被告（反诉原告）惠州市获多利海岸物业发展有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费225元（叶**燕已预交）、反诉费225元（刘活、获多利公司已预交），均由被告（反诉原告）刘活、被告（反诉原告）惠州市获多利海岸物业发展有限公司负担（本判决生效后，被告（反诉原告）刘活、被告（反诉原告）惠州市获多利海岸物业发展有限公司应在本判决生效之日起七日内依法缴纳诉讼费225元）。如不服本判决，原告（反诉被告）叶**燕可在判决书送达之日起三十日内[被告（反诉原告）刘活、被告（反诉原告）惠州市获多利海岸物业发展有限公司、被告刘建可在判决书送达之日起十五日内]向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 李杏连二〇二一年七月十二日法官助理 张 婷书 记 员 钟艳玲