辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽06民终660号 上诉人（原审原告）：丹东华鑫商业管理有限公司，住所地辽宁省丹东市振兴区锦山大街342-7-1号407室。 法定代表人：匡忠，该公司经理。 委托诉讼代理人：魏勇，辽宁日成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨承，男，1974年11月4日出生，汉族，无职业，住辽宁省丹东市振兴区。 委托诉讼代理人：杨雪，辽宁永冠律师事务所律师。 上诉人丹东华鑫商业管理有限公司因与被上诉人杨承房屋租赁合同纠纷一案，不服丹东市振兴区人民法院（2020）辽0603民初3416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案，上诉人丹东华鑫商业管理有限公司委托诉讼代理人魏勇，被上诉人杨承委托诉讼代理人杨雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丹东华鑫商业管理有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人给付上诉人2020年4月2日至2020年8月25日期间的租物费172645元；2、诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决被上诉人给付上诉人租物费的期间有误。一审判决已经审理查明被上诉人是在2020年8月25日才撤离涉案商铺，在这之前商铺一直是由被上诉人占用，所以租物费理应计算到2020年8月25日，不应当是2020年6月30日。二、一审判决将被上诉人交纳的履约保证金和质量保证金抵扣其拖欠的租物费不符合双方租赁合同的约定。一审法院认定“关于被告支付的69044元的履约保证金及5000元质量保证金，因原告没有提交被告具有应扣除上述费用的证据，故上述两项费用应在被告应支付的租物费中扣除”是错误的。上诉人与被上诉人签订的租赁合同第23.4条约定：“双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。”上诉人提前解除租赁合同是因被上诉人违约行为，按合同约定履约保证金不应当再返还被上诉人，更不存在扣除的情况，所以上诉人有权依据该约定不退还被上诉人履约保证金。另外，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》第6.1条约定：“质量保证金自合同终止1年后携带保证金收据原件返还”，依据该约定，质量保证金是属于特殊用途的款项，其保证期限为一年，到期才能返还，如果抵扣的话也得在到期之后，在本案中抵扣是不恰当的，上诉人也有权暂不予返还。三、一审判决未支持滞纳金的请求违反了公平原则。关于疫情的影响，最高院的司法解释的本意是调解，调解不成的，应当结合案件实际情况，根据公平原则变更合同。一审判决完全不支持上诉人的滞纳金的请求，其实质上是违背公平原则，在如此巨大的疫情影响下，不是只有被上诉人收入减少，上诉人不但收入减少巨大，而且还要担负上百员工的工资。适当减少滞纳金的金额，上诉人可以接受，但完全不支持，是错误的，望二审法院予以改判。 杨承辩称：双方合同已经于2020年6月30日解除，被上诉人在收到解除合同通知函后就按照上诉人的要求在7日内撤离场地，并停止经营。另外，上诉人主张的17余万元的租物费从一审上诉人提交的租金催缴通知及解除合同通知函中可以明确看出该数额系计算至9月1日的费用，故上诉人的陈述和其提供的证据相互矛盾。2、一审判决用履约保证金及质量保证金抵扣租金并无不当，在双方签订的租赁合同中有明确约定，甲方有权从履约保证金或物业服务保证金中抵扣，乙方欠付的房租或物业服务费。而上诉人以23.4条主张被上诉人承担违约责任，没有事实及法律依据。因为承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难，或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由，请求解除租赁合同由承租人承担违约责任的人民法院不予支持。因此，被上诉人并不应当承担违约责任。3、关于上诉人主张的滞纳金，同样没有事实和法律依据。最后，因该案涉及疫情期间，应对被上诉人的租金应当适当减免或者变更，一审综合考量作出的判决并无不当。 丹东华鑫商业管理有限公司向一审法院起诉请求：解除原告与被告2015年11月5日签订的租赁合同及补充协议；被告按照租赁合同及补充协议约定的标准（年租物费647481元）给付原告2020年4月2日至2020年9月1日租物费172645元（其中租金158880元、物业费13765元）；被告给付原告延迟履行违约金，截至2020年6月30日为8956元，合计181601元。 一审法院认定事实：2015年11月5日，原告（出租人）与被告（承租人）签订一份《租赁合同》，约定：原告将丹东华美新天地商业广场10号楼1层1号、2号、3号、15号商铺及10号楼2层6号商铺租赁给被告，被告在商铺内经营大象衣库；租赁期限为5年，自2016年2月5日至2021年2月4日；合同签署当日，乙方应向甲方支付69044元，相当于2个月月租金标准作为履约保证金，合同终止且经甲方确认乙方将工商注册登记地址从该房屋迁出及妥善履行本合同约定的全部义务后90日内，履约保证金和物业服务费保证金余额无息退还，乙方应同时退还履约保证金及物业服务费保证金收据原件；乙方应当自计租日起向甲方交纳该房屋的物业服务费，每月物业服务费标准为2749元；乙方应在开业日到来前向甲方支付5000元作为销售商品或提供服务的质量保证金，合同终止后的一年之内，甲方应将剩余的质量保证金无息退还给乙方，乙方同时退还质量保证金收据原件；乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额千分之一的延迟履行违约金，延迟超过30日的，甲方有权单方解除合同；乙方延迟交纳本合同项下租金、物业服务费或其他费用超过15日，经过甲方书面催告，乙方仍不交纳的，甲方可以对该房屋暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止。当日，双方签订了《华美新天地租赁合同补充协议书》，约定：第一年、第二年年租物费414260元；第三年在正常标准价格基础上递增8%，年租物费555111元；第四年在第三年基础上递增8%，年租物费599520元；第五年在第四年基础上递增8%，年租物费647481元。2020年6月8日，原告向被告出具《租金催缴通知》，因被告于2020年4月2日起欠付租物费共计172645元，要求被告于2020年6月15日前交纳欠费，否则将依合同追缴违约金并停水停电。2020年6月30日，原告向被告出具《解除合同通知函》，因被告于2020年4月开始拖欠租物费，原告按合同约定解除合同，并要求被告于2020年7月8日前将拖欠费用补齐并向原告交纳，共计拖欠租物费172645元，滞纳金8956元。2020年8月25日，被告将所有物品撤离涉案商铺。 一审法院认为，原告与被告签订《租赁合同》及《租赁合同补充协议书》系双方真实意思表示，未违反相关法律规定，应确认有效。双方均应按照合同履行义务，原告已将涉案商铺交付被告，被告应按约支付租物费。原告于2020年4月2日开始拖欠租物费，违反合同约定，应承担给付租物费的责任。原告于2020年6月30日向被告出具解除合同通知函，双方的合同于当日解除，被告应支付2020年4月2日至6月30日的共计三个月的租物费。按被告向原告出具的解除合同通知函，结合案件实际，原告拖欠的三个月的租物费合计为103587元。原告主张租物费应交纳至2020年9月1日，没有事实根据，不予支持。关于被告支付的69044元的履约保证金及5000元质量保证金，因原告没有提交证明被告具有应扣除上述两项费用的证据，故上述两项费用应在被告应支付的租物费中扣除，被告应将相关收据原件给付原告。关于原告主张的滞纳金，虽合同上有明确约定，但因承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致被告营业收入明显减少，结合本案实际，对原告的该请求，不予支持。 一审法院判决：一、原告丹东华鑫商业管理有限公司与被告杨承签订的《租赁合同》及《华美新天地租赁合同补充协议书》于2020年6月30日解除；二、被告杨承于本判决生效之日起10日内给付原告丹东华鑫商业管理有限公司租物费103587元，再扣除74044元，为29543元；三、驳回原告丹东华鑫商业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2016元，由被告负担。 二审中，双方当事人均未提供新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：依据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，上诉人提出因被上诉人于2020年8月25日才撤出场地，因此欠付的租物费期限应自2020年4月20日计算至2020年8月25日，以及欠付的租物费应为172645元的主张。虽然双方在签订的租赁合同中约定了合同终止后需在7日内撤场，而上诉人主张被上诉人于2020年8月25日才搬走货物，故应认定此日期为撤场日期，并提出租赁合同解除后的占用期间也应交纳租用费的主张，但上诉人并未提供充分的证据加以证明，本院不予支持。且被上诉人主张货物未搬出的原因是因为上诉人扣留，上诉人对此在一审庭审作出的解释是基于合同的约定，在上诉人欠付租金的情况下，未经其允许不得将房屋内的物品转移，因此采取的行为，而二审又作出不同的解释，两次庭审的表述相矛盾。但从上诉人表述可以认定房屋内留有的货物并不是被上诉人单方面原因留存，因此不足以说明2020年8月25日是最终的撤场日期。从上诉人于2020年6月30日向被上诉人出具的解除租赁合同通知函的时间上看，租赁合同的解除日期应为2020年6月30日，且双方对此日期均认可，因此以2020年6月30日作为欠付租金的截止时间更符合实际。关于上诉人提出付的租物费应为172645元的主张，从被上诉人一审向法庭提供的支付租金的凭证看双方自建立起租赁合同关系以来，被上诉人均是以月租物费为34529元履行的合同义务，虽然租赁合同中关于租赁费每年有递增的约定，但双方在实际履行过程当中，均是以月租物费为34529元履行的合同义务，上诉人对此并未提出异议，因此应以此标准计算欠付的租物费符合实际，对上诉人的此项上诉主张，本院亦不予支持。关于上诉人主张履约保证金69044元和5000元质量保证金不能抵扣拖欠的租物费一节，因在双方签订的租赁合同中约定上诉人有权从履约保证金中扣除被上诉人欠付的租金，此履约保证金具有担保的性质，如被上诉人欠付租金，从该保证金中扣除以担保上诉人的租金收益不受损失，因此在被上诉人欠付的租物费中将此保证金予以扣除并不违反合同约定，也并未损害上诉人的利益，5000元质量保证金上诉人认可应予返还，只是主张未到返还期限，因双方签订的租赁合同已经解除，因此应一并从欠付的租物费中予以扣除，同时被上诉人应将相关收据原件给付上诉人。上诉人主张主张履约保证金69044元和5000元质量保证金不能抵扣拖欠的租物费的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于上诉人主张一审法院未支持滞纳金的请求违反了公平原则。双方签订的《租赁合同》租赁期为五年，自2016年2月5日起至2021年2月4日止，截止2020年4月20日双方已经履行合同四年，在此之前被上诉人均按时向上诉人履行支付租金义务，并未有违约行为。而被上诉人欠付租金的期间正值疫情或疫情防控措施影响营业收入期间，结合其所交纳的履约保证金的性质及本案实际情况，被上诉人并非恶意拖欠租物费，故对上诉人关于滞纳金的主张，本院亦不予采纳。 综上所述，丹东华鑫商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4032元，由上诉人丹东华鑫商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  于国兴 审判员  李大为 审判员  康 璐 二〇二一年七月二十三日 书记员  王晓宇