青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2021）青01执异134号案外人：贾马乃，公民身份号码XXX，男，回族，1979年11月3日出生，住青海省海东市平安区新平大道205号（现207号）平安海峰花苑小区7号楼2单元6楼263室。委托诉讼代理人：汪春霞，泰和泰（西宁）律师事务所律师。申请执行人:谭文卫，公民身份号码XXX，男，汉族，1967年8月9日出生，住青海省西宁市城东区。被执行人：陈群倩，公民身份号码XXX，女，汉族，1965年9月1日出生，住浙江省东阳市江北街道茗田社区。在本院执行申请执行人谭文卫与被执行人陈群倩民间借贷纠纷一案中，案外人贾马乃对本院拍卖的位于海东市平安区新平大道205号（现207号）平安海峰花苑小区7号楼2单元6楼263室提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人贾马乃称，青海福海房地产开发有限公司与案外人于2019年5月18日签订《商品房买卖合同》，青海福海房地产开发有限公司将海东市平安区新平大道205号（现207号）平安海峰花苑小区7号楼2单元6楼263室出售给案外人，案外人已给付房屋对价，房屋也实际完成交付，案外人在案涉房屋中装修、居住；本案申请执行人的债权为普通债权，而案外人作为商品房买卖的房屋权利人对案涉房屋出了对价，实际占有、使用，具备了准物权的性质，应优于普通债权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人在法院查封前已签订《商品房买卖合同》，且在查封之前实际占有案涉房屋并给付房屋对价。案涉房屋无法办理产权登记并非案外人自身原因，案涉房屋也未登记在被执行人名下；法院执行案涉房屋缺乏法律依据，正见公司虽与福海房地产公司和福海碳化硅公司签订关于案涉房屋的抵债协议，但福海房地产公司和福海碳化硅公司并未将案涉房屋交付正见公司，也未办理产权过户登记手续。正见公司管理人在法院未判决其承担责任的情况下自愿出具《代偿申请书》，以案涉房屋偿还陈群倩欠谭文卫的债务，根据企业破产法的规定，管理人在破产期间不能代偿债务，正见公司的代偿行为是违法行为，被执行法院作为执行依据明显有误，请求中止对案涉房屋的执行。申请执行人谭文卫、被执行人陈群倩均未提交书面答辩意见。本院查明，谭文卫与浙江正见建设集团有限公司、陈群倩民间借贷纠纷一案，本院作出生效的（2019）青01民初287号民事判决,陈群倩于判决生效后十日内偿还谭文卫借款10000000元、利息3000000元；驳回谭文卫其他诉讼请求。因陈群倩未按期履行义务，谭文卫向本院申请强制执行，本院于2020年2月6日立案，于2020年2月7日作出（2020）青01执74号执行裁定书、执行通知书、申报财产令等法律文书。2020年3月24日浙江正见建设集团有限公司破产管理人向本院出具代偿申请书，申请书载明：“关于贵院（2019）青01民初字287号判决书中陈群倩的债务，我公司愿意以青海省高级人民法院（2015）青民一终字32号判决书中的第三项，青海福海房地产开发有限公司欠我公司50套房屋，其中的35套房号为111室、112室、113室、143室、163室、173室、183室、193室、211室、212室、231室、232室、242室、243室、253室、263室、273室、283室、293室、1103室、1113室、1123室、1133室、1143室、1153室、1163室、1173室、2103室、2133室、2143室、2153室、2163室、2171室、2172室、2173室房产代替陈群倩偿还本院（2019）青01民初287号判决中陈群倩的债务”。本院依据浙江正见建设集团有限公司破产管理人向本院出具的代偿申请书，于2020年4月1日向海东市房产管理局中心发出《协助执行通知书》，将位于青海省海东市平安区新平大道205号（现207号）平安海峰花苑小区7号楼35套不动产予以查封，查封期限三年（自2020年4月1日起至2023年3月31日止），包括本案案涉房屋。执行中因他人对执行标的物提起执行异议之诉，谭文卫于2020年11月25日向本院提出撤回强制执行申请，本院于2020年11月25日作出（2020）青01执74号之三执行裁定，裁定终结（2019）青01民初287号民事判决的执行。2021年3月31日谭文卫向本院申请恢复强制执行，本院于2021年4月1日作出（2021）青01执恢84号恢复执行通知书、报告财产令、执行裁定书等法律文书。基于浙江正见建设集团有限公司将其所有的位于青海省海东市平安区新平大道205号（现207号）平安海峰小区7号楼35套不动产代被执行人陈群倩偿还本院（2019）青01民初287号民事判决中确定的债务事实，本院于2021年5月10日作出（2021）青01执恢84号公告，拟对上述不动产启动处置程序，现将相关事宜公告如下：“一、与本次拍卖上述35套不动产有关的优先购买权人，请于本公告发出之日起十日内联系本院主张权利，并于公开拍卖时参与竞价，否则视为放弃优先购买权；二、与本次拍卖财产有关的实际占有人或者房屋权属有争议者，请于本公告发出之日起十日内向本院书面提出执行异议，否则后果自负。”该公告中包括本案案涉房屋。案外人贾马乃遂于2021年6月7日向本院提出执行异议。另查明，青海省高级人民法院于2015年4月14日作出的（2015）青民一终字第32号民事判决认定，2012年9月21日，甲方青海福海碳化硅有限公司、乙方浙江正见建设集团有限公司、丙方青海福海房地产开发有限公司签订《协议书》约定，甲丙自愿将7号楼50套房屋建筑面积5845.34平方米以每平方米3050元的价格抵偿乙方正见公司的部分工程款。该债权协议确认后，涉及相应的物权问题，青海福海房地产开发有限公司应当及时协助浙江正见建设集团有限公司办理房产过户手续，故5845.34平方米*3050元=17828287元，应当确认为青海福海房地产开发有限公司已付工程款。再查明，青海福海房地产开发有限公司、青海福海碳化硅有限公司与谭文卫、陈群倩案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月22日作出（2020）青01民初275号民事判决、青海省高级人民法院于2021年2月2日作出（2020）青民中263号民事判决均确认不能认定青海福海房地产开发有限公司、青海福海碳化硅有限公司系案涉房屋权利人。又查明，青海福海房地产开发有限公司与案外人于2018年5月20日签订《商品房买卖合同》，青海福海房地产开发有限公司将海东市平安区新平大道205号（现207号）平安海峰花苑小区7号楼2单元263室出售给案外人。案外人贾马乃提供了房屋款收据、交房通知，及青海省海东市不动产登记服务中心出具无房证明，证明贾马乃名下无其他房产。本院认为，本案系案外人贾马乃对本院查封浙江正见建设集团有限公司自愿以其所有的位于青海省海东市平安区新平大道205号（现207号）平安海峰花苑小区7号楼2单元263室不动产代被执行人陈群倩偿还债务的不动产提出的异议，属于对执行标的提出异议。根据案外人贾马乃的异议申请，本案争议焦点为案外人贾马乃提出的异议理由是否足以排除强制执行。结合本案，首先，本案查封的青海省海东市平安区新平大道205号（现207号）平安海峰花苑小区7号楼2单元263室不动产虽系青海福海房地产开发有限公司名下登记的不动产，但青海省高级人民法院生效的（2015）青民一终字第32号民事判决将此房屋已确认为青海福海房地产开发有限公司已付浙江正见建设集团有限公司工程款，物权已发生变动。因此，自2015年4月14日起，上述房产的所有权已经转移归浙江正见建设集团有限公司所有。且浙江正见建设集团有限公司破产管理人向本院出具代偿申请书，本院据此对浙江正见建设集团有限公司自愿以其所有的代被执行人陈群倩偿还债务的位于青海省海东市平安区新平大道205号（现207号）平安海峰花苑小区7号楼2单元263室不动产采取查封措施并无不当。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”和《中华人民共和国民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定。本案案涉房屋虽登记在青海福海房地产开发有限公司名下，但案涉房屋经青海省高级人民法院（2015）青民一终字第32号民事判决认定为青海福海房地产开发有限公司已付浙江正见建设集团有限公司工程款，青海福海房地产开发有限公司已不是案涉房屋权利人。案外人贾马乃能否基于与青海福海房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》主张案涉房屋所有权，且案涉房屋亦未登记在案外人贾马乃名下，本案执行异议审查阶段对合同效力无法作出认定。综上，案外人贾马乃对其购买的案涉房屋不享有足以排除执行的权益，案外人贾马乃的异议理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院》第十六条第二款规定，裁定如下：驳回案外人贾马乃的异议请求。如案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 卓 玛审判员 许正芳审判员 司世江二〇二一年七月十九日法官助理 肖秋葛书记员 王 佳附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行；驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。