天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0116民初11292号原告：邵宁，男，1981年2月1日出生，汉族，上海普江物业有限公司高压运行员，住天津市滨海新区。被告：天津海昌房地产开发有限公司，住所地天津市滨海新区（中心商务区）响螺湾商务区第60号，统一社会信用代码91120116666115074M。法定代表人：何晓镭，执行董事。委托诉讼代理人：王红蕾。邵宁与天津海昌房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邵宁向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告按照合同约定办理房屋初始登记,并支付逾期办理违约金（自2021年1月21日起至实际完成房屋初始登记之日止）,暂计算至起诉之日,金额为430元;2、请求判令被告按照合同约定办理不动产权证书,并支付逾期办理违约金（自2020年10月30日起至原告实际取得不动产权证书之日止）,暂计算至起诉之日,金额为35229元;3、请求判令被告支付空调外机机位设计缺陷赔偿金10000元;（以上共计45659元）；4、请求判令被告按照约定完善小区内道路规划,保证人车分流;5、请求判令被告依法整改车位,保证车位尺寸;6、请求判决被告支付原告因不具备交付入主条件，导致的经济损失21000元及其利息443元，总计21443元，时间自2020年10月30日起至2021年5月17日止；7、请求判决被告支付原告逾期交付已付购房款万分之三的违约金22579元；8、请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告邵宁于2019年4月10日与被告签订《天津市商品房买卖合同》，购买被告开发建设的位于天津市滨海新区××道××道××号楼××号，购房总价款1275651元，该房屋于2020年12月21日完成竣工验收。合同履行过程中，被告违约如下：1、根据合同约定及相关法律规定，被告应于2021年1月20日前完成该房屋初始登记，但被告因其自身原因至今未办理，构成违约，应按照5元／日的标准向原告支付违约金，直至完成该房屋初始登记之日止，暂计算至起诉之日，共计86天，违约金为430元。2、根据合同约定及相关法律规定，被告应于2020年10月30日前办理该房屋不动产权证书，但被告因其自身原因至今未办理，构成违约，应以已付购房款总额为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（年6%）支付违约金，直至原告取得该房屋的不动产权证书之日止，暂计算至起诉之日，共计168天，违约金额为35229元。3、该房屋空调外机机位设计有缺陷，不符合住宅建筑规范要求，会导致空调冷凝管、排水管过长、多台外机上下重叠安装，部分空调外机安装难度增大且存在安全隐患等问题，故被告应支付赔偿金10000元。4、被告的销售员于2019年4月，在碧桂园天誉售楼中心告知原告，小区交付后实行人车分流，地上不会有车辆通行及停放，但实际情况未按照约定实行人车分流，存在极大的交通安全隐患。原告要求被告在一个月内完善小区内道路规划，保证人车分流。原告保留追究该项违约责任的权利。5、根据《汽车建筑设计规范》规定，垂直式停车，机动车之间最小净距为0.5米。被告交付的车位情况是：以小型车1.8米为例，机动车之间的净距仅为0.2米，严重违法且失去实际实用性。原告要求被告在一个月内完善小区内车位整改，保证车位尺寸，原告保留追究该项违约责任的权利。另外，因被告迟迟未做初始登记，房屋达不到交付条件，被告交房后不具备入住条件，小区正门不能使用，不能实现人车分流，给居住及出行带来安全隐患，没有提供房屋水电暖管线图，维修房屋延迟，空调设计安装缺陷没有得到解决。以上原因造成原告无法装修入住，导致原告的经济损失21000元，并依据中国人民银行ＬＰＲ计算利息为443元，时期为2020年10月30日至2021年5月17日。此外，合同约定被告应于2020年10月30日前将原告所购商品房交付原告使用，但实际为被告于2020年12月27日通知原告收房，被告已逾期59天，按合同约定，被告应支付原告逾期交付已付购房款万分之三的违约金22579元。综上，原告为了维护自身的合法权益，特诉至法院。天津海昌房地产开发有限公司辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求。诉讼费由原告自行负担。关于原告主张的初始登记违约金，在双方签署的《天津市商品房买卖合同》中未约定初始登记的办理时间，且未约定逾期办理初始登记的违约责任，故此，被告并不存在违约行为，原告无权向被告主张违约责任。关于原告主张的逾期办理不动产权证违约金，根据双方签署的《天津市商品房买卖合同》第十二条、附件六补充合同第九条及附录一《委托办理权属登记协议书》的约定，原告委托被告办理涉诉房屋的不动产权证书，依据委托协议，被告仅负责办理房屋权属转移资料的递交手续，具体取证时间由登记时间确定，与被告无关，被告对此不承担责任。截至目前，被告递交资料时间并未构成逾期，原告无权主张被告承担违约责任。另外，原告主张的违约金标准错误，退一万步讲，即便法院最终认定被告存在逾期递交资料的违约行为，双方在合同中也约定了违约金，标准为5元每天，原告主张按照6%标准支付违约金并无合同依据。关于原告主张的设计缺陷赔偿金，被告按照规划设计图纸进行施工，且已取得涉诉房屋竣工验收合格文件，原告主张被告支付赔偿金无合同及法律依据，且被告并未提供赔偿金的具体构成及未提供证据证明遭受到实际影响，请求法院驳回该项诉讼请求。关于原告主张的“完善小区规划、保证人车分流”，原告的该项诉请不明确、具体，不具备可执行性，且无合同及法律依据，请求法院驳回原告的该项诉请。被告完全按照政府部门批准的规划文件进行施工，已经取得政府部门竣工验收合格手续，原告主张被告完善小区规划无合同及法律依据。另被告和物业管理公司按照小区业主的申请和承诺，由物业公司对小区实行“人车分流”管理，以保障业主的安全。关于原告主张的车位问题，原告提出的车位诉求超出了案件案由，请求法院驳回。关于原告增加的诉讼请求第一项，原告主张不具备交付条件的原因无任何合同及法律依据，均不能成立，按照双方签署的商品房买卖合同的约定，在商品房取得准许交付使用证即可交付，被告在交付房屋前，已经取得该准交证文件，符合交付条件，原告无权主张被告赔偿经济损失和利息。关于原告增加的诉讼请求第二项，被告存在法定及合同约定的免责事由，原告无权主张被告支付逾期交付违约金。具体如下：原、被告双方签订《商品房买卖合同》后，疫情或疫情防控措施导致案涉项目累计停工98天，属于法律规定不可抗力免责及《补充合同》约定的免责事由，应从逾期交房的天数中扣减。根据购房合同附件六《补充合同》第四条第1款第（1）、（7）、（8）项约定：案涉项目遭遇不可抗力、传染性疾病等情况发生时，被告可以据实予以延期支付、免于承担逾期交付商品房的违约责任，另依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的规定，疫情或疫情防控措施依法适用不可抗力的法律规定。天津市防控新冠肺炎领导小组发布天津市重大突发公共卫生事件一级响应，被告因此在2020年1月24日起停工，至2020年4月30日政府部门将应急响应级别由一级响应调整到二级，案涉项目停工98天，应从逾期交房的天数中扣除。此外，因环境治理政府停工令导致案涉项目累计停工54天，属于不可抗力及《补充合同》约定的免责事由，应从逾期交房天数中扣除。根据购房合同附件六《补充合同》第四条第1款第（1）、（8）项规定，案涉项目遭遇不可抗力、政府环境治理等情况发生时，被告可以据实予以延期交付、免于承担逾期交付商品房的违约责任。天津市环境应急与事故调查中心于2018年11月13日至2020年1月19日，发布重污染天津二级、三级应急响应，要求停止室外喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆作业，停止所有建筑等施工工地的土石方作业施工，全面停止使用各类非道路移动机械，全面停止建筑垃圾和渣土运输车、砂石运输车辆上路行驶，除涉及重大民生工程、安全生产及应急抢险任务外，所有水泥粉磨站、渣土存放点全面停止生产、运行，全市混凝土搅拌站和砂浆搅拌站停止生产，站内堆放的散体物料全部苫盖。上述期限合计54天属于政府环境治理行为导致的案涉工程现场停止施工，应从逾期交付商品房天数中予以扣除。此外，案件诉讼费应由被告自行承担。本院经审理认定事实如下：1、原告（协议中称乙方）与被告（协议中称甲方）于2019年4月10日签订《天津市商品房买卖合同》一份，约定原告以1275651元购买被告开发建设的滨海新区××道××道××号楼××号房屋，合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2020年10月30日前，将符合上述交付条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，可据实予以延期，双方互不承担违约责任，其他约定见附件六补充合同”。合同第四条约定“双方约定，乙方应于2019年4月17日前，一次性存入商品房首付款765651元，其余价款办理贷款。”合同第五条约定，“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在0日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究甲方违约责任：3．以附件六补充合同约定为准”。合同第十二条约定“双方约定，在下列第3种期限内，办结房屋权属转移登记：3．以附件六补充合同约定为准。由于甲方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，按下列第3种约定处理：3．以附件六补充合同约定为准”。合同附件六：《补充合同》第四条第1项约定“如遇下列情形，甲方可据实予以延期交付、免于承担逾期交付商品房的违约责任。（1）遭遇不可抗力；（2）政府部门原因迟延批准有关文件、迟延发证或其他政府行为；（3）甲方为配合国家以及天津市或本项目所在地等各级政府以及街道办事处等的法规、规章、命令、通知、要求等或而因其的延误；（4）由于国家、地方的新政策、法律法规规定导致的情况；（5）其他自然灾害或意外事件，包括但不限于六级以上大风，24小时内超过30ｍｍ的降水等；（6）由于政府、国家机关、有关政府部门、相关职能机构或重大国事活动、国内、国际会议等原因导致的情形，包括在施工期间由于政府重大活动规定不得开挖运土、交通管制、不准施工或市政规划、基础设施、配套要求有所更改及其他政府行为；（7）法定传染病或其他重大流行病，如非典、甲流等重大公共传染性疫情；（8）因环境治理导致的延误，如防治雾霾、扬尘、特殊时期内噪音控制等；（9）其他非因甲方原因导致的延期；（10）乙方存在违约行为。”合同附件六：《补充合同》第四条第3项（2）“非由甲方负责实施的建筑区划外的市政大配套未建成或未投入运营，导致建筑区划内基础设施及公共配套不具备使用条件的，不视为甲方违约。”《补充合同》第五条约定“双方一致同意将《商品房买卖合同》第五条的内容变更为：除本补充合同约定的甲方可据实延期交付外，甲方未按约定时间交楼的，按下列方式处理：按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不做累加）。1、逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日支付已付购房款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知甲方，否则视为乙方选择继续履行合同；甲方应自乙方解除合同书面通知到达之日起30日内无息退还已付购房款，并按已付购房款的15%向乙方支付违约金。乙方不解除合同的，自合同约定的期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付购房款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过乙方已付购房款的15%。”合同附件六：《补充合同》第九条约定“关于该商品房的房屋登记以本条约定为准。甲乙双方一致同意由乙方委托甲方代为办理该商品房的权属登记，该委托事宜详见附录一《委托办理权属登记协议书》”。合同附录一《委托办理权属登记协议书》第四条载明“．．．若甲方未按本协议第三条约定履行递交资料义务的，合同继续履行。每逾期一天甲方应向乙方支付5元违约金，上述逾期递交资料的违约金支付比例最高不超过已付房款的千分之一。”2、原、被告均认可诉争房屋并非每个房屋均留有空调机位。3、天誉园一期1号楼于2020年11月25日完成竣工验收合格，于2020年12月21日完成竣工备案。于2020年12月24日取得了天津市新建住宅商品房准许交付使用证。4、原告于2021年4月8日在《天津碧桂园入住办理文表及钥匙物品签收单》签字，载明已领取了房屋钥匙等相关物品。5、2020年1月24日零时起，天津市启动天津市重大突发公共卫生事件一级响应。2020年4月30日，天津市将重大突发公共卫生事件应急响应调整为二级。6、被告提供了天津市人民政府办公厅发布的相关文件，载明因天津市重污染天气要求停工的相关内容。本院认为，原、被告作为平等的民事主体，双方订立的合同合法有效，双方应依据合同的约定履行各自的合同义务。针对原告要求被告办理诉争房屋的初始登记一节，因合同中并无此种约定，被告无合同义务办理初始登记。原告主张应按照《天津市商品房管理条例》等相关规定确定初始登记的合理日期，但上述规定为地方性行政法规，系行政管理性规定，并非被告承担违约责任的依据，故本院对原告要求被告办理初始登记及承担违约责任的诉讼请求难以支持。关于原告要求被告办理不动产权证书并承担逾期办证责任一节，双方在合同中并未约定被告的此类义务，根据双方签订的《委托办理权属登记协议书》中约定的“．．．办理初始登记完毕后180日内申请办理”，办理房产证的条件目前尚未成就，且原告未举证被告存在恶意阻碍条件成就的情形，故本院对原告的该诉讼请求难以支持。关于原告要求被告支付空调外机设计缺陷费用一节，因诉争小区的设计符合相关规范，且验收合格，在原告未能举证证实设计存在缺陷的情况下，本院对原告的诉讼请求难以支持。关于原告要求被告按照约定完善小区道路规划，保证人车分流一节，因诉争小区已竣工验收合格，相关设计符合标准，原告主张的小区南门关闭导致人车不分流问题，涉及多方主体及管理问题，并非合同义务，且该诉请涉及行为义务，难以执行，故本案对此难以支持。关于原告要求被告赔偿因不具备入住条件而产生的经济损失一节，因诉争工程已竣工验收合格，且取得了准交证，具备交付条件，原告主张不具备入住条件无合同依据，本院不予支持。若因其他问题导致的经济损失，原告可另案诉讼。关于原告主张的判令被告支付逾期交房违约金一节，涉案《天津市商品房买卖合同》第三条约定，被告应于2020年10月30日前向原告交付涉案房屋，但被告直至2020年12月27日才通知原告收房，被告存在延期交房的情形。被告抗辩称，因政府指令停工以及新冠疫情原因影响施工造成延期，主张扣除152天免责停工天数，并提交了相关政府文件以及新冠疫情相关通知。因被告并未提交相关施工日志、监理日志等施工文件佐证其上述主张，故本院无法依据被告主张的日期确定扣减天数，本院考虑政府指令停工文件确实对被告的施工造成一定影响，2020年发生的新冠疫情亦属于不可抗力造成延迟复工，符合双方合同约定对于延迟交房的约定情形，故本院对原告的主张不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告邵宁全部的诉讼请求。案件受理费1021元（原告已预交），由原告邵宁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可立即查封、扣押、冻结相关当事人名下财产，并依法对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、罚款、司法拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  赵志富二〇二一年七月八日法官助理刘畅书记员张丽新