天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终901号上诉人（原审原告）：王欢，女，1965年6月19日出生，汉族，社会退休人员，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：闫龙飞，天津昂特律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：智琦，女，1986年10月2日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：杨可，天津云杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：史得聚，男，1980年7月4日出生，汉族，住天津市河**。上诉人王欢因与被上诉人智琦、史得聚房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2020）津0105民初5980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王欢上诉请求：1、撤销一审判决，改判解除租赁合同，智琦、史得聚返还房屋以及门钥匙、煤气卡、电表卡；2、改判智琦给付房屋装修费物品毁损费49000元；3、一、二审诉讼费用由智琦、史得聚承担。事实和理由：1、智琦迟延交付租金，不交付水费构成违约。2、案外人在涉案房屋门口纵火系智琦导致，应赔偿给房屋造成的损失。智琦辩称，不同意王欢的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。史得聚未参加询问，未发表书面答辩意见。王欢向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除王欢与智琦就河北区二贤里15-101-104号房屋签订的房屋租赁合同；2.请求依法判令智琦、史得聚立即返还承租的房屋、房屋门钥匙、煤气卡、电卡；3.请求依法判令智琦支付暖气费1120.20元、误工费2972元、餐饮费196元、修车费60元、交通费318元、房屋贬值费96454元及房屋装修修复费、物品毁损费、房屋修缮费（上述三项共计100000元）；4.诉讼费由智琦、史得聚承担。一审法院查明事实，王欢系坐落河**二贤里**私产房屋的所有权人。智琦、史得聚原系夫妻关系，二人于2017年2月13日在成武县民政局协议离婚。王欢曾与史得聚建立过房屋租赁关系，由史得聚承租诉争房屋经营包子铺，智琦也一同经营并居住，合同到期后，双方并未续租。王欢转而与智琦于2020年5、6月份签订了新的《房屋租赁协议书》，约定由智琦承租诉争房屋，租期一年，自2020年8月1日至2021年8月1日，租金按季度交纳，每季度租金13700元。上述协议还约定租期内房屋内各种设备由智琦保管使用，如有损坏照价赔偿，智琦不得转租、转借房屋，提前十天交下次房租。协议签订后，智琦仍在诉争房屋内经营包子铺，智琦、史得聚也居住在诉争房屋内。智琦于2020年7月31日通过微信支付房租5000元，并在王欢催要后于2020年8月31日支付了剩余房租8700元，至此将2020年8月1日至10月31日的房租付清。在此期间，王欢以智琦拖延支付房租且想要对外转租房屋为由起诉，要求解除房屋租赁合同。庭审中，智琦表示现在包子铺由其负责经营，虽然史得聚有转让的想法，但智琦是想自己继续经营的，所以并不同意转让，实际上也没有转让。2020年9月5日，案外人到诉争房屋门口纵火，导致房屋多处被烧，纵火人已经被抓获，刑事案件仍在处理过程中。一审庭审中，王欢、智琦、史得聚共同确认纵火人并非智琦、史得聚，王欢亦自认其第三项诉讼请求主张的各项损失均是由纵火案件产生的，但坚持要求由智琦进行赔偿。2020年10月31日，智琦向王欢支付了2020年11月1日至2021年1月31日的房租13700元，王欢也通过微信表示收到了该笔房租。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。王欢、智琦于2020年5、6月份签订的《房屋租赁协议书》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认合法有效，双方均应依照合同约定行使权利、履行义务。虽然智琦确实存在拖延支付房租的情形，但经过王欢催要，其也将拖欠的房租补齐。本案诉讼期间，在王欢没有催要的情况下，智琦向王欢支付了截止至2021年1月31日的房租，且王欢收到房租后并未提出异议，并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的要件，因此王欢以智琦拖延支付房租要求解除合同并无法律依据。就王欢主张的智琦未经其同意转租房屋一节，由于智琦已经当庭表示不同意史得聚转让包子铺的意向，且房屋并未实际转让，故王欢以并未发生的转让、转租行为为由要求解除合同，不具有事实依据。综上，王欢要求解除其与智琦的房屋租赁合同并要求智琦腾房不具有事实和法律依据，一审法院不予支持。就王欢主张的2020-2021年度采暖费一节，由于智琦表示同意支付，故一审法院不予置议。就王欢主张的因纵火导致的各项损失一节，由于侵权人并非智琦、史得聚，王欢也未能提交证据证明智琦存在毁损房屋及屋内财物的故意或过失，房屋及财物产生损坏并非智琦保管不善，而是由案外人恶意纵火导致的，王欢以智琦保管不善为由要求其赔偿损失不具有事实和法律依据，一审法院不予支持。就王欢主张的要求房屋使用人史得聚腾房一节，由于史得聚当庭表示同意腾房，故一审法院不予置议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、本判决生效后三十日内，被告史得聚从河北区二贤里15-101-104号房屋内腾出；二、本判决生效后十日内，被告智琦支付原告王欢2020-2021年度采暖费1120.20元；三、驳回原告王欢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2190元，由原告王欢负担2138元，由被告智琦负担12元，由被告史得聚负担40元。”二审中，王欢提交4份证据。证据1、客户用水情况查询表和照片1张;证据2、天津市河北区人民法院（2021）津0105民初274号民事裁定书,证据1和证据2均证明智琦、史得聚从2019年7月未按照合同约定拒绝让抄水表人员进入家中抄水表并拒绝缴纳水费，导致王欢被水业公司多次催告且承担相应的违约责任。王欢基于不安抗辩权，请求法院判决解除租赁合同并要求智琦、史得聚返还房屋；证据3、情况记录材料，证明因智琦、史得聚违约导致王欢处理违约产生相关费用的过程记录；证据4、房屋装修合同、房屋租赁协议书、照片1张，证明王欢将房屋交付给智琦、史得聚使用时刚刚进行装修过，系新房，因此智琦、史得聚返还给王欢的房屋也应当恢复到王欢装修后的状态，或者按照装修的费用进行赔偿。智琦质证意见：对证据1的真实性及证明目的不认可，该表格并未加盖查询公司的公章，其来源无法核实。对于照片的真实性、关联性及证明目的均不认可。对证据2的真实性认可，证明目的不予认可。对证据3的真实性及证明目的不予认可，该材料系王欢自行草拟记录。证据4不属于新的证据，该证据材料在一审过程中就已经存在。对房屋租赁协议的真实性认可，该协议中的第六条明确载明如因乙方使用不当造成火灾由乙方负责，本案火灾是由案外人故意为之，智琦没有过失责任。聊天记录照片的真实性认可，证明目的不认可，智琦在催告后及时将房租支付给了王欢。本院对王欢提供的四份证据的证明目的不予采信。本院经审理查明的案件基本事实与一审法院查明的一致，本院予以确认。本院认为，王欢与智琦签订的《房屋租赁协议书》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性、效力性规定，合法有效。双方均应按约履行。因案外人在涉案房屋门口纵火，王欢以不安抗辩权主张解除合同。依据法律规定，不安抗辩权系因合同相对方经营状况严重恶化；转移财产、抽逃资金以逃避债务；丧失商业信誉；有丧失或者可能丧失履行债务能力等情形，先履行义务人可以请求中止履行的救济制度。纵火系案外人所为，且已经由刑事程序处理。智琦不存在上述所列的情形，王欢以不安抗辩权为由请求解除合同，事实依据和法律依据均不足，不予支持。关于赔偿问题，因纵火造成的损失，赔偿义务人不是智琦或史得聚。因房屋使用产生的装修贬值，是房屋租赁过程中的自然损耗，王欢明知智琦租赁涉案房屋用于经营包子铺，应对使用中可能对房屋外观造成一些影响有所预判并予以认可。故其主张赔偿因使用造成的装修损失，理由不足，不予支持。综上所述，王欢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2371元，由上诉人王欢负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二一年七月十三日书记员  刘熙钰