贵州省修文县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0123民初1326号 原告：陈涛，男，1990年12月30日出生，汉族，住贵州省贵阳市小河区。 被告：贵州百盛建业房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市修文县。 法定代表人：杨秀权，该公司总经理。 案由：商品房销售合同纠纷 原告陈涛向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告签订的商品房买卖合同无效；2．被告退还原告购房款148,795.00元并支付利息（利息以148,795.00元为基数，按年利率6%，从2018年07月28日起计算至全部款项偿清之日止）；3．被告赔偿原告已付购房款一倍的损失88,795.00元（购房款一倍损失148,795.00元，扣除被告已退的60,000.00元，所得88,795.00元）；4．案件受理费由被告承担。 被告贵州百盛建业房地产开发有限公司未到庭，但庭后提交书面答辩意见称，1.同意原告要求确认合同无效的主张；2．被告2020年05月15日确定向原告退房后，已退还原告60,000.00元购房款，故不应支付未退款项的利息；3.被告未直接收取原告所缴纳的居间服务费30,000.00元；4.原告在2020年05月15日已经明确要求被告退房，故被告不认可原告主张的购房款一倍损失。 本院经审理确认事实如下： 经原、被告协商，原告购买被告开发的位于修文县。2018年07月28日，原告作为预购方乙方，被告作为卖方甲方，双方签订《定金合同》一份，合同载明“第一条乙方预订《认筹协议》1幢17层1号房，面积为132.88平方米（以下简称该房屋）。第二条乙方预订的该房屋每平方米建筑面积买卖单价为人民币4355.7元......第三条乙方同意签订本合同时......第四条甲、乙双方商定，预订期为7天，乙方于2018年8月4日前到某某售楼部与甲方签订《商品房购房合同》......”。同日，原告向被告支付购房定金10000.00元。2018年08月31日，原告向被告支付购房首付款108795.00元，被告向原告出具《收款收据》一份。2018年09月04日，原告向案外人贵州聚义德房地产经纪有限公司支付居间服务费30000.00元。之后，因被告未向原告交付房屋，双方因此发生争议，经双方协商，被告于2019年12月02日向原告出具《承诺书》一份，《承诺书》载明“客户：陈涛（52011……）于2018年在我公司购买修文县百盛明珠项目商品房，房号：1-17-1，面积：132.88，单价：4130。购房款金额：118795（人民币：壹拾壹万捌仟柒佰玖拾伍元整），原计划交房时间为2019年12月30日，由于交房时间晚，为避免造成客户损失，我公司在此承诺，客户购房商品房于2020年12月30日之前交房，若逾期交房，我公司于60个工作日内双倍退还客户所交公司所有款项。特此承诺”，该《承诺书》中载明的购房款118795.00元系由定金10000.00元、首付款108795.00元组成。2020年05月15日,被告向包含原告在内的20余购房人出具《承诺书》一份，承诺于2020年05月18日前将需退购房客户款项4000000.00元打入房产交易中心监管帐户，用于购房客户退款。原告在《承诺书》尾部签字。被告分别于2020年10月20日、2020年10月30日、2021年01月28日向原告返还购房款20000.00元、10000.00元、30000.00元，合计60000.00元。2021年04月13日，原告向本院提起诉讼，诉请如前。 另查明，被告向原告预售的商品房未取得商品房预售许可证明。 本院认为，违反法律行政法规强制性规定订立的合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，根据原、被告双方签订的《定金合同》内容，能够明确原告向被告购买商品房的房号、面积、单价、总价款等内容，原告亦向被告支付了相应的定金和购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”以及《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)第十六条“商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同,并应当明确房屋总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、违约责任等相关事宜”规定，原、被告签订的《定金合同》已具备上述法律规定的商品房买卖合同的主要内容，故《定金合同》应为原、被告订立的商品房买卖合同。因被告未取得商品房预售许可证明即与原告签订《定金合同》，该合同应当认定无效，故对原告诉请确认合同无效的主张，本院予以支持。合同无效的，被告应当向原告返还购房款108,795.00元、定金10,000.00元，合计118,795.00元。根据被告于2020年05月15日向原告出具的《承诺书》内容分析，能够认定原、被告对退房事宜达成一致协议的事实，故被告在之后向原告支付的60,000.00元，应为退房款而非赔偿款，故该60,000.00元应从上述返还款项中扣除，即被告还应向原告返还118,795.00元-60,000.00元＝58,795.00元，故本院支持由被告向原告返还购房款58,795.00元（含定金)。原告向案外人支付的30,000.00元，因该笔款项未支付给被告，原告要求被告返还该笔款项于法无据，本院不予支持。合同无效给原告造成的损失，被告应当向原告赔偿。原告主张的损失即利息和一倍购房款过高，本院根据原告付款情况及被告的过错程度，酌情支持原告损失为：2018年07月28日至2018年08月30日期间以10,000.00元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算；2018年08月31日至2019年08月19日期间以118,795.00元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算；从2019年08月20日至2020年10月19日期间，以118,795.00元为基数，按一年期贷款市场报价利率即LPR的1.5倍计算；从2020年10月20日至2020年10月29日期间以98,795.00元为基数，按一年期贷款市场报价利率即LPR的1.5倍计算；2020年10月30日至2021年01月27日期间以88,795.00元为基数，按一年期贷款市场报价利率即LPR的1.5倍计算；2021年01月28日至款项付清时止以58,795.00元为基数，按一年期贷款市场报价利率即LPR的1.5倍计算。对原告的其他诉请，本院不予支持。为此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告陈涛与被告贵州百盛建业房地产开发有限公司于2018年07月28日签订的《定金合同》无效； 二、被告贵州百盛建业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告陈涛购房款58,795.00元并支付原告陈涛的损失（损失计算方式为：2018年07月28日至2018年08月30日期间以10,000.00元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算；2018年08月31日至2019年08月19日期间以118,795.00元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算；从2019年08月20日至2020年10月19日期间，以118,795.00元为基数，按一年期贷款市场报价利率即LPR的1.5倍计算；从2020年10月20日至2020年10月29日期间以98,795.00元为基数，按一年期贷款市场报价利率即LPR的1.5倍计算；2020年10月30日至2021年01月27日期间以88,795.00元为基数，按一年期贷款市场报价利率即LPR的1.5倍计算；2021年01月28日至款项付清时止以58,795.00元为基数，按一年期贷款市场报价利率即LPR的1.5倍计算）； 三、驳回原告陈涛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,228.00元，减半收取计2,614.00元，由原告陈涛负担1,778.00元，被告贵州百盛建业房地产开发有限公司负担836.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  史小平 二〇二一年七月七日 法官助理谢仕成 书记员蔡红梅