江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终2758号上诉人（原审原告）：陈二华，男，1974年8月11日出生，汉族，住淮安市淮安区。被上诉人(原审被告)：淮安雨润置业有限公司，住所地淮安经济技术开发区深圳路3号2幢2楼。法定代表人：祝义财，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨莹，女，该公司员工。上诉人陈二华因与被上诉人淮安雨润置业有限公司（以下简称雨润公司）商品房销售合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2021）苏0891民初1824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈二华上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用、保全费、保全保险费均由被上诉人负担。事实与理由：1、本案房屋未能实际交付的原因并非上诉人拒绝收房，而是被上诉人在交房时提出合同没有的条件，包括上诉人需认可被上诉人单方计算的房屋差价赔偿款并同意该款于交房一月内无息支付；上诉人需缴纳合同中未约定的水电费、燃气保险费代收费用及合同虽有约定但无缴纳期限的装修垃圾清运费、装修保证金；被上诉人不承担逾期交房违约金。如果上诉人认可上述条件并签字，那么上诉人将无权追究被上诉人的违约责任，如上诉人不同意，被上诉人就拒绝交房。2、一审认定的房屋差价和计算标准、计算方法错误。上诉人认为应当按照套内面积及公摊面积所占比例，并按相应单价予以计算。3、被上诉人应就新冠××疫情是否影响交房、多大程度影响交房进行举证，因上诉人已经给予了被上诉人逾期10天的交房免责期，故被上诉人仍应承担逾期交房的违约责任。被上诉人雨润公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。陈二华向一审法院提出诉讼请求：1.雨润公司赔偿房屋面积差价款40224元及逾期利息（从2020年8月30日至实际给付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的1.5倍计算）；2.雨润公司支付逾期交房违约金1066.5元（暂计算自2020年9月10日至2020年9月20日，以后按106.6516元/天计算至实际交房之日）；3.雨润公司承担本案诉讼费、保全费、保全保险费用。一审法院认定的事实：2018年4月23日，陈二华、雨润公司签订《商品房买卖合同》，约定陈二华购买雨润公司开发的淮安生态商务新城星雨华府小区房屋，建筑面积147.35㎡，其中套内建筑面积111.85㎡，公共部位与共用房屋分摊建筑面积35.5㎡。第四条计价方式与价款约定：按套内面积计算，该商品房单价每平方米9535.26元，总金额1066519元；第五条面积确认及面积差异处理约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；……第八条交付期限约定：出卖人应当在2020年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生起30日内告知买受人的……第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。陈二华于2018年4月20日向雨润公司支付全部房款1066519元。2020年3月17日，雨润公司向陈二华发送《新冠疫情构成不可抗力事件通知函》，载明受2020年1月新冠疫情影响，淮安星雨华府项目未能按原定的开发计划推进，案涉房屋的交房/办证日期需相应顺延，最终日期视复工条件恢复或疫情管制措施结束之日决定，并将在具备交房/办证条件后提前通知原告等内容。2020年8月29日，雨润公司向陈二华发送《顺延交付告知书》，载明案涉房屋已具备交付条件，但目前新冠疫情仍在进行政府管控期间，根据政府要求，新冠疫情解除期间不应聚集，为确保各位业主生命健康安全，我司继续遵循政府号召，近期将分批次进行交付，具体交房日期将提前通知等内容。2020年9月14日，雨润公司向陈二华发送《淮安雨润星雨华府项目入伙（入住）通知书》，载明因疫情不可抗力因素，2020年9月20日为入伙（入住）集中办理时间，请陈二华在集中办理时间内办理入伙（入住）手续，逾期未办理入伙（入住）手续，我司将视为已入伙（入住）。雨润公司还向陈二华出示《交房确认单》，载明实测建筑面积144.74㎡（套内建筑面积107.69㎡，公共部位与共用房屋分摊建筑面积37.05㎡），预售建筑面积147.35㎡，面积差2.61㎡，单价7238元，补差金额18891元。一审另查明，为加强新冠肺炎疫情防控工作，江苏省人民政府决定于2020年1月24日起启动突发公共卫生事件一级响应，实行最严格的科学防控措施。2020年2月24日起，将疫情防控应急响应级别由突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人均有约束力。本案的争议焦点为：一、雨润公司应向陈二华退还面积差价款的标准及计算方法以及是否应向陈二华支付逾期支付面积差价款的利息；二、雨润公司逾期交房是否构成违约以及是否应向陈二华支付逾期交房违约金。关于争议焦点一。根据合同第五条约定，面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款。现双方当事人对于“据实结算”的理解存在争议。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。从本案争议条款的文义出发，双方当事人在签订合同时已经明确房屋的单价，合同约定面积差异处理为“据实结算”房价款应解释为以实际交付面积为结算基础，结合合同签订时的单价进行结算，而非按照房屋交付时的市场价计算。陈二华主张按房屋交付时的市场价并区分套内建筑面积与公摊面积结算面积差不符合双方合同的约定，亦不符合商品房买卖的交易习惯，不予采纳。案涉房屋在合同签订时单价为7238元/㎡，雨润公司向陈二华交付的房屋实际建筑面积为144.74㎡，总房款应为144.74×7238=1047628元，现陈二华已向雨润公司支付总房款1066519元，雨润公司应向陈二华退还房屋面积差价款18891元。雨润公司为陈二华办理交房手续时已同意向陈二华支付面积差价款18891元，该面积差价款的数额符合双方合同的约定，雨润公司不存在违约的情形，对陈二华主张雨润公司支付逾期支付面积差价款利息的诉讼请求，一审法院不予支持。关于争议焦点二。双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，遭遇不可抗力且出卖人在发生起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付房屋。因新冠肺炎疫情防控工作需要，江苏省人民政府于2020年1月24日至2020年2月24日期间起启动突发公共卫生事件一级响应，实行最严格的科学防控措施，新冠疫情在客观上给企业的生产经营造成了不利的影响，雨润公司于2020年3月17日向陈二华发送《新冠疫情构成不可抗力事件通知函》符合双方合同约定，新冠疫情构成不可抗力。本案合同约定的交房日期为2020年8月30日，雨润公司实际通知陈二华交房的日期为2020年9月20日，雨润公司存在迟延20日向陈二华交付房屋的情形。一审法院综合考虑雨润公司在2020年1月客观上受到新冠疫情的不利影响，雨润公司已按约履行通知义务以及逾期交付房屋的合理期间，对雨润公司逾期交房的责任予以免除，对陈二华主张雨润公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。雨润公司已通知陈二华于2020年9月20日交房并同意给付相应的面积差价款，陈二华主张面积差价款没有按其要求支付以及办理交房时不应缴纳装修垃圾清运费、装修保证金、代收费用等费用，不构成其拒绝接收房屋的理由，故对其主张雨润公司逾期交房构成违约的诉请亦不予支持。鉴于陈二华拒绝接收雨润公司交付的房屋以及面积差价款而导致本案诉讼的产生，本案诉讼费、保全费及其申请财产保全花费的保全保险金应由陈二华自行负担。一审判决：一、雨润公司于判决发生法律效力之日起十日内给付陈二华房屋面积差价款18891元；二、驳回陈二华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费632元、保全费420元，合计1052元，由陈二华负担。二审中，上诉人为证明其主张，提交15号楼业主群中2301业主黄玮的2021年7月13日的聊天记录截图复印件，证明被上诉人在向业主交房时，如果房屋面积超过合同约定面积，超出部分的价款要求业主于交房当日进行支付，否则就不交房给业主，从而证明被上诉人在赔偿上诉人房款时应当当场支付房屋补偿款，否则应当承担相应利息。被上诉人雨润公司发表质证意见：对证据的真实性不予认可，如交房当天确实有业主补了差价，财务应当开具了发票，对于房屋面积问题以实测报告为准。本院认证意见为：上诉人上述证据不能达到上诉人的证明目的。二审经审查确认一审法院查明的事实。本案二审争议焦点：1、被上诉人应否承担逾期交房违约责任；2、涉案房屋差价的计算标准和计算方式如何确定。本院认为，关于被上诉人应否承担逾期交房违约责任问题。涉案《商品房买卖合同》约定交房时间为2020年8月30日，雨润公司实际通知陈二华交房的日期为2020年9月20日，上诉人对此亦予以认可。上诉人主张被上诉人在交房时提出了需认可被上诉人单方计算的房屋差价赔偿款并同意该款于交房一月内无息支付及缴纳水电费、燃气保险费代收费用等合同未约定的条件故而未能接受涉案房屋，但上述情形均不属于上诉人可以拒收房屋的法定或约定情形。因被上诉人实际通知上诉人交房时已符合合同约定的交付条件，故2020年9月20日应视为交付。一审法院根据江苏省人民政府于2020年1月24日至2020年2月24日期间起启动突发公共卫生事件一级响应，实行最严格的科学防控措施，综合考虑雨润公司在2020年1月客观上已经受到新冠疫情的不利影响，鉴于雨润公司已按约履行通知义务以及逾期交付房屋的合理期间，对雨润公司逾期交房的责任予以免除并无不当。关于涉案房屋差价的计算标准和计算方式如何确定。涉案《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照第2种方式进行处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价。……”故双方当事人应按约以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，涉案房屋约定建筑面积为147.35㎡，建筑面积单价为7237.99元/㎡，实测建筑面积为144.74㎡，相差2.61㎡，面积误差比绝对值在3%以内，故被上诉人雨润公司应据实退还上诉人陈二华房屋面积差价18891元（7237.99元/㎡×2.61㎡）。上诉人主张按房屋交付时的市场价并区分套内建筑面积与公摊面积结算面积差房款无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人陈二华上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费360元，由上诉人陈二华负担。本判决为终审判决。审 判 长  田 庚审 判 员  蒋其举审 判 员  王 敏二〇二一年七月二十六日法官助理  潘华乐书 记 员  赵亚运