湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终1820号上诉人(原审被告)：冯双龙，男，汉族，1991年12月2日出生，住冷水滩区。委托诉讼代理人：吴月忠，男，1954年8月15日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区（特别授权）。被上诉人(原审原告)：唐安，男，汉族，1989年11月28日出生，住冷水滩区梓塘路9号。原审被告：陈腾华，男，汉族，1991年2月5日出生，住冷水滩区。原审被告：永州市冷水滩区华文城市绿岛房地产经纪有限公司，住所地永州市冷水滩区凤凰园梧桐西路。法定代表人：陈腾华，系该公司经理。原审被告：蒋文斌，男，汉族，1972年5月28日出生，住永州市冷水滩区。原审被告：永州市冷水滩区书香名邸华文房地产经纪有限公司，住所地永州市冷水滩区传芳路以西与西区路以北书香名邸5号楼4号门面。法定代表人：冯双龙，系该公司经理。上诉人冯双龙因与被上诉人唐安、原审被告陈腾华、永州市冷水滩区华文城市绿岛房地产经纪有限公司（以下简称华文公司）、蒋文斌、永州市冷水滩区书香名邸华文房地产经纪有限公司（以下简称书香名邸公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2021）湘1103民初586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。冯双龙上诉请求：一、请求撤销一审法院对上诉人冯双龙的民事判决；二、依法、依事实认定上诉人和被上诉人签订的《委托协议》合法有效，双方按照协议，义务已履行完毕达成房屋成交，上诉人不承担6万元辛苦费的偿还，请改判或发回重审；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院作出解除《房屋买卖合同》、《委托协议》的判决存在瑕疵，且事实认定不清。一、2020年10月29日被上诉人同上诉人协商，委托上诉人购买位于冷水滩凤凰园梧桐西路4栋402房产，并签订《委托协议》，双方协商并达成协议条款：①乙方负责以人民币贰拾叁万元，辛苦活动费人民币陆万元，二项共计人民币贰拾玖万元的总价格，将上述房产买下并交予甲方；④甲方是否能办出此房证件与乙方无关，结果由甲方自己负责。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条，一审法院解除合同协议，与法律规定相违背。一审法院应依照《中华人民共和国民法典》的规定，认定合同协议有效，并具有法律效力。二、上诉人因被上诉人及中介方签订的《房屋买卖合同》、《委托协议》是三方真实意思的表示，内容合法有效，上诉人促使案涉房屋成交，交了全部房款29万元并履行完毕。但被上诉人在购买案涉房产过程中存下以下几个方面的过错，酿成本案的纠纷：1.上诉人在受委托过程中，已明确告诉案涉房屋的现状，并约定能否办出该房屋不动产权证与上诉人无关，其结果由被上诉人负责，被上诉人明知无土地使用证不能办证，又与陈腾华签订了《房屋买卖合同》；2.被上诉人明知无土地使用证，又出资4.6万元办证，是因为购买案涉房屋有利可图。案涉房屋以明显低于市场价卖给被上诉人，能否办理不动产证与上诉人无关，且卖给被上诉人的房屋已经缴纳了契税，该房屋具有合法产权；3.证人冯志波证明上诉人明确告知了被上诉人房子只有房产证没有土地证，上诉人为了证实真伪到永州市土地资源规划局办证处核实永房权证冷水滩字00090256号产权证是真实有效的，被上诉人在知道房子的详细情况后表示接受，只要买下来能否办证过户与蒋文斌，上诉人冯双龙没有任何关系，签委托协议时，被上诉人说办证的事情不要你们管。签订正式买卖合同时，上诉人再一次告知其情况，被上诉人表示愿意购买；4.被上诉人是行业炒房的老板关于购房的基本情况是了解和知道的，至于不能办产权证，是被上诉人被利益冲昏头脑，自作自受，应负有不可推卸的责任；5.上诉人同被上诉人签订的《委托协议》合法有效，合同履行完毕。上诉人在受托过程中，已明确告知案涉房屋的现状，并约定能否办出该房屋证件与上诉人无关，其结果由被上诉人负责。上诉人收取被上诉人委托辛苦活动费用，合理合法，被上诉人以案涉房屋不能办理相关土地证为由要求上诉人退费，依法无据，被上诉人要求解除合同于法无据，于理不公。唐安辩称，一、被答辩人通过故意隐瞒重要事实、案涉房屋拥有人蒋文斌的联系方式，提供虚假情况促使居间合同成立。实际上是利用房地产交易信息不对称而故意“吃差价”。华文公司最初将案涉房屋的放盘价格为32万元，经过与陈腾华谈价才以29万元出售给答辩人。被答辩人从未带答辩看房、议价、和签订买卖合同。在委托协议中，乙方负责以人民币贰拾叁万元，辛苦活动费陆万元，二项共计人民币贰拾玖万元的总价格，将上述房产买下并交予甲方。在签订委托协议前被答辩人声称已经成功购买案涉房屋，只是转卖给答辩人。实际上只是为了“吃差价”，而并没有购买房屋，且隐瞒案涉房屋卖主蒋文斌的联系方式，利用答辩人的处境进行欺骗，如答辩人能够掌握到真实的市场价格绝对不会签署这样的委托协议。而被答辩人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，提供虚假情况，损害委托人利益，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。二、根据永州市房地产中介服务费收取的普遍标准和被答辩人华文地产公司规定，中介费为房款的2%，并由买卖双方各支付1％。华文公司已按一般惯例向买方索要了6900元(已超过房款2%)的中介费，还在没有实际促成交易的情况下向答辩人索要巨额重复差价60,000元(约等于房款的29%)的辛苦费明显不合理。三、被答辩人属于恶意诉讼。被答辩人为了占有资金拖延时间而提起上诉，至今由陈腾华收取的办证费4.6万，以及冯双龙收取的案涉房屋卖主蒋文斌房款3万均未支付。蒋文斌同意返还房款，现已返还9万元，蒋文斌以一审判决书未生效而拖延支付剩余房款。四、被答辩人“不承担6万元辛苦费的偿还，请改判或发回重审”于法无据，应予驳回。被答辩人提出的“签订的《委托协议》是双方真实意思的表示，内容合法有效”，毫无根据。根据相关法律条文，产权手续不齐全的房屋不得上市交易，被答辩人有责任和义务核实产权情况，但其并未履行自身作为中介经纪人的责任和义务，导致了答辩人的损失。被答辩人提出的辛苦费不符合法律规范，属于不当得利。至于被答辩人提出的“一审法院偏袒被上诉人”，属于被答辩人主观臆测没有任何事实依据。五、依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第四百二十五条；《中华人民共和国民法典》第九百六十二条、第九百六十四条；《房地产经纪管理办法》第二十五条的规定，被答辩人的行为属于故意隐瞒事实、诱导欺诈、以合法形式掩盖非法目的。故答辩人无需支付任何辛苦费。唐安向一审法院起诉请求：一、解除原告与被告蒋文斌、被告永州市冷水滩区华文城市绿岛房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》，与冯双龙、陈腾华分别签订的两份《委托协议》；二、判令被告陈腾华及永州市冷水滩区华文城市绿岛房地产经纪有限公司返还原告全部购房款29万元及办证费用4.6万元；三、判令被告蒋文斌在其收取的19万元房款内对上述购房款承担连带返还责任；四、判令被告冯双龙及冷水滩区书香名邸华文房地产经纪有限公司在其收取的10万元房款内对上述购房款承担连带返还责任。五、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2020年10月29日，原告与被告冯双龙、陈腾华协商，委托被告冯双龙购买位于冷水滩区凤凰园梧桐西路4栋402室房产，并委托被告陈腾华为其办理该房产不动产权证。当日，原告（甲方）与被告冯双龙（乙方）签订了一份《委托协议》：“经甲乙双方平等友好协商后，甲方特委托乙方购买（冷水滩区凤凰园梧桐西路4栋402室）房产，特达成以下协议。1、乙方负责以人民币230,000元，辛苦活动费人民币60,000元共计290,000元的总价格将上述房产买下并交予甲方。2、乙方负责原业主蒋文斌必须有三次以内（含三次）的回家时间配合甲方办证签字。3、乙方如果未能要求原业主回家三次以内（含三次）签字配合办手续，则视为乙方违约，同样按所交购买款千分之五的违约金付给甲方。4、甲方是否能办出此房产证与乙方无关，结果由甲方自己负责。房屋契税是否满2年，水电是否开户，跟乙方无关。5、付款方式，签订合同当天付给业主人民币190,000元。6、甲方必须在2020年11月2日与原业主签订正式购房合同当天付给乙方协助购房合同辛苦活动费用60,000元。备注2020年10月29日已收定金100,000元，包含60,000元活动辛苦费。”同日，原告（甲方）与被告（乙方）陈腾华签订了一份《委托协议》：“经甲乙双方平等友好协商后，甲方特委托乙方办理（冷水滩区凤凰园梧桐西路4栋402室）房产不动产证，特达成以下协议。1、乙方承诺以人民币46,000元将（冷水滩区凤凰园梧桐西路4栋402室）房产的不动产权证办出，正常过户，业主蒋文斌。2、乙方如果未能办理不动产证应将购房款290,000元退还给甲方，加办证费用46,000元。3、乙方必须在2021年1月2日前办理出不动产证，否则视为违约。”2020年11月1日，原告（乙方）与涉案房产业主、被告蒋文斌（甲方）共同委托被告华文公司（丙方）作为交易居间人，经协商签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：“第一条房屋概况：本合同买卖的房屋位于冷水滩区紫霞西城8栋1单元302室（实际所在栋号与证件不符，已告知乙方，乙方予以接受并核实。自合同签订之日起与甲方无关。），产权证号：永房权证冷水滩字第00090256号，建筑面积119.83平方米（具体以房屋证件上面积为准），所在楼层3层，总楼层7层。房屋现状：毛坯，房产证在手，无土地使用证。第二条房屋总价及付款方式：房屋销售总价为人民币贰拾叁万元整（小写￥230,000.00元），经双方协商一致，采用一次性付款，乙方于2020年11月1日支付购房定金200,000元给甲方。同时甲方将该房屋的产权证及相关权属证书原件存放于丙方用于产权过户或办理银行按揭。剩余款项30,000元作为物业交割款，经甲乙双方同意此物业交割款由丙方保管，乙方于过户当天支付给丙方，待甲、乙双方交割完毕无异议后由丙方一次性支付给甲方；补充条款：1、甲方需无条件配合乙方办手续及签字，在接到乙方通知后一星期内回到永州协助办理次数不超过三次（含三次）；2、扣押尾款叁万元于华文地产书香名邸店店长处，两个月后无条件付给甲方，如甲方违约在约定时间内未赶回，则视为违约。将付给乙方所付房款万分之五每天的违约金；3、乙方所办理的手续费用由乙方自行承担，甲方不承担任何费用。能否办出证件与甲方无关。”2020年10月30日，原告向被告冯双龙转款50,000元，向被告陈腾华转款30,000元、10,000元和6000元。2020年11月1日，原告向被告蒋文斌转款180,000元。被告冯双龙向原告出具了一张《收据》：“今收到购买紫霞西城4栋402房产定金拾万元整（100,000.00）人民币，收款人：冯双龙。”被告蒋文斌也于2020年11月1日向原告出具了一张《收据》：“兹收到探案购买冷区紫霞路4栋402室（实际8栋302室）房款贰拾叁万元整（含定金贰万元），收款人蒋文斌，2020年11月1日。”2021年4月14日，原告出具《承诺书》，在解除合同的情况下自愿支付被告蒋文斌差旅费、误工费20,000元。另查明，案涉房屋位于永州市冷水滩区凤凰园梧桐西路，由永州市凤凰园新型安全汽液两用灶具厂开发，被告蒋文斌于2006年12月13日购买，2009年5月20日办理了房屋产权证。案涉房屋的土地使用权，1998年1月22日登记在灶具厂名下，由于其它原因，该《国有土地使用证》被注销作废，不能办理相关审批登记手续。该土地现登记在冷水滩区双牌灌区支渠管理所名下。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《房屋买卖合同》以及两份《委托协议》合法有效。《房屋买卖合同》中虽然约定“房屋现状：毛坯，房产证在手，无土地使用证。”该“无土地使用证”应理解为“可以办理土地使用证，由于没有办理而无土地使用证”，这与实际中案涉房屋没有合法土地手续是有本质不同的。《房屋买卖合同》中约定“甲方（被告蒋文斌）保证该房屋有合法产权，可依约配合乙方（原告）办理过户和交付该房。”由于土地问题，案涉房屋实际上不能办理转移登记。综上，案涉房屋虽然有房屋产权证，但没有合法的土地使用证，也不能补办相关证件，根据国务院颁发的《不动产登记暂行条例》的有关规定，案涉房屋不能办理不动产转移登记，原告与被告签订合同的目的不能实现。因此，原告请求解除《房屋买卖合同》和两份《委托协议》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应将收取的购房款、佣金以及办证费用退还给原告，被告陈腾华对购房款290,000元承担连带偿还责任。原告自愿支付被告蒋文斌差旅费、误工费20,000元，是其真实意思表示，本院予以认可。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条之规定，判决：一、依法解除原告唐安与被告蒋文斌、被告永州市冷水滩区华文城市绿岛房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》，以及原告唐安与被告冯双龙、陈腾华分别签订的两份《委托协议》；二、被告蒋文斌于本判决生效之日起十日内返还原告唐安购房款200,000元；三、被告冯双龙于本判决生效之日起十日内返还原告唐安购房款30,000元和佣金60,000元；四、被告陈腾华于本判决生效之日起十日内返还原告唐安46,000元办证费用，并对上述购房款290,000元承担连带偿还责任；五、原告唐安于本判决生效之日起十日内支付被告蒋文斌差旅费、误工费20,000元；六、驳回原告唐安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6340元，减半收取3170元，由被告蒋文斌负担2000元，被告冯双龙负担800元，被告陈腾华负担370元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，双方争议的焦点是一审法院判决解除唐安与冯双龙签订的《委托协议》是否适当的问题。被上诉人唐安与上诉人冯双龙在《委托协议》中约定“1.乙方负责原业主蒋文斌必须有三次以内（含三次）的回家时间配合甲方办证签字”，“4.甲方是否能办出此房产证件与乙方无关，结果由甲方自己负责”，该两条约定应理解为案涉房屋可以正常办理转移登记，原业主蒋文斌积极配合被上诉人唐安办证签字，但是因被上诉人唐安自身原因导致不能办出房产证件与上诉人冯双龙无关。被上诉人唐安与蒋文斌在《房屋买卖合同》中约定“可依约配合乙方过户和交付该房”。被上诉人唐安在《房屋买卖合同》签订后委托陈腾华办理案涉房屋的过户手续及不动产权证。由此可知，被上诉人唐安在购买案涉房屋后需要办理该房屋的转移登记。现案涉房屋因没有合法的土地使用证而不能办理不动产转移登记，导致《房屋买卖合同》的目的不能实现，其责任不在被上诉人唐安。故上诉人冯双龙不能因《委托协议》第4条免责。因此，一审法院判决解除唐安与冯双龙签订的《委托协议》并无不当，应予支持。《委托协议》解除后，上诉人冯双龙应当返还被上诉人唐安的购房款30,000元和佣金60,000元。综上，上诉人冯双龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人冯双龙负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  魏 蓉审判员  万竹婷二〇二一年七月二十三日书记员  蒋鹏博附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。