上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0114民初12186号原告：上海嘉城物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陈日甫，该公司董事长。委托诉讼代理人：张霞平。被告：顾康，男，1960年8月20日生，汉族，住上海市嘉定区。原告上海嘉城物业管理有限公司与被告顾康间物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月1日受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员郭灿独任审判，于2021年6月17日公开开庭进行了审理。原告上海嘉城物业管理有限公司委托诉讼代理人张霞平、被告顾康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海嘉城物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2015年1月至2020年12月期间欠付的物业费人民币(以下币种同)9,913.48元；2.判令被告支付原告逾期付款违约金3,660元；3.本案案件受理费由被告负担。事实与理由：被告为原告所服务的上海市嘉定区博乐路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积143.86平方米)业主，原告与该房屋所在小区业委会签订了物业服务合同，约定了原告的物业费支付标准及逾期付款违约金的支付方式。被告拖欠2015年1月至2020年12月物业费9,913.48元，虽经原告多次催讨迄今未付。被告顾康辩称，确实没有支付原告诉请期间的物业费，原因是物业服务不到位，主要包括：业委会主任独断专行，自行做主签订物业服务合同，提高了物业费收费标准；居委会、业委会和原告三方承诺在小区绿地安装门禁，防止外人出入，但至今未安装；小区内大部分路灯不亮，存在安全隐患；小区消防通道被绿化树木和其他设施阻挡，通道大门被锁住；原告自己公示了业主满意度为97%，不符合实际；原告就小区公共收益公示账目不清，仅有总额没有明细；原告上门强制收费，收费标准高于合同约定标准，均被业主拒绝；原告怠于维护小区绿化，存在业主自己维护的情况；小区停车费按年交纳应该是1,000元，但向小区业主按照1,200元收取；业委会私自与原告就物业费签订分成协议，原告分成比例每年递增5%；小区门口的道闸损坏后修复时间不明确，有时坏了一个月才修好。基于以上原因，被告主张在原告解决以上问题之前，不应支付物业费，不同意支付违约金。就被告以上抗辩意见，原告称：原告不能单独决定物业费涨价事宜，需要与业委会协商；小区绿地门禁安装事宜需要业委会和居委会主导推动，物业公司仅执行相应的决策；小区路灯确实存在不亮的情况，原告也在统计过程中，且小区原本的电工因病修养，需从其他原告服务的小区借调电工；消防通道的问题在原告接手小区时就被绿化挡住，门也是关着的，原告会关注并改进；原告公示的业主满意度是根据物业费收缴率得出的；小区公共收益每月在公示栏公示；上门是征询业主对物业费涨价到每平米每月1.30元的意见，业主不同意也就没有通过；原告对小区绿化进行定期维护；隔壁小区年缴停车费是1,000元，但涉案小区年缴为1,200元；对原告所称物业费分成的约定不清楚，没有签订过该协议；小区门口的道闸是由业委会请的工人维修，原告没有能力维修。结合证据审查及本案审理情况，本院查明涉案事实如下：被告系上海市嘉定区博乐路XXX弄XXX号XXX室房屋业主，建筑面积143.86平方米，该房屋所在小区博乐公寓与李园二村东片住宅共同设立同一业主委员会(李园二村东片业委会)。原告长期服务于涉案物业管理区域，2011年12月30日，根据李园二村东片业主大会的决议，博乐公寓业主自2012年1月起按照每月每平米0.75元的标准交纳物业费。2016年7月13日，李园二村东片业主大会和业主委员会共同盖章发布公告，就物业费收费标准决定调整至每月每平米1元，同年7月25日，李园二村东片业主大会与原告签订物业服务补充协议，约定该收费标准自2016年1月1日起实施。此后，原告均按照该收费标准与李园二村东片业委会或业主大会续签物业服务合同，合同就物业费收费标准、逾期付款违约金收取标准等作出了约定。原告为涉案小区提供服务期间，被告因对原告服务及小区相关管理情形不满，未支付2015年1月至2020年12月期间的物业费。原告为此向顾康催告，并曾于2019年3月4日向本院提起诉讼，后撤回该案起诉。以上事实，有原告提交的物业服务合同、业委会公告、不动产登记信息查询记录等证据及当事人陈述为证。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，原告与李园二村业委会及业主大会签订的物业服务合同依法成立并生效，被告作为该物业服务区域内的业主，受相应物业服务合同的约束，原、被告双方物业服务合同法律关系依法建立。合同当事人应当依照合同约定履行各自的合同义务。原告提供物业服务后，被告自应依约向原告支付物业费，其欠付物业费的行为已构成违约，应当承担继续支付的违约责任。被告主张原告服务存在物业费涨价、门禁安装、路灯维护、消防通道管理、公示不到位、绿化维护、停车费交纳、物业费分成、道闸维修等多项问题，但其所主张的问题，物业费涨价已经小区业主大会决议通过，如认为存在业委会内部运行问题，需要另行主张权利；门禁安装需居委会、业委会协调推进相关事宜；公共收益及公示属业主知情权范畴，与本案非属同一权利义务关系；停车费交纳标准问题亦与物业费本身对应的服务内容无关；关于物业费分成，原告并未认可签过该协议，被告亦未举证证明，且该事实的存在与否均与物业费支付相关权利义务内容无涉；路灯维护、消防通道管理、绿化维护等属于物业服务企业对小区公共部位及设施进行基本维护的范畴，但被告并未举证证明原告在提供上述服务时存在足以扣减物业费的重大过错；道闸维护方面，原告主张该设施并非由其维护，本院认为无论该设备是否属于应由原告维护的公共设施范畴，当事人在案陈述可以反映道闸损坏后确实进行了维修，被告不满之处在于维修的期间不确定，该问题可以通过后续的工作加以改进。需要指出的是，物业服务合同项下，依照合同约定的时间和金额支付物业费系业主的根本合同义务，在无证据证明物业服务企业故意不履行职责或者履行合同存在重大过错的情况下，该义务不得免除、扣减或延迟，被告未就其抗辩主张提供证据，未能证明本案存在上述合理抗辩事由，应当承担举证不能的不利后果。物业服务企业的服务义务在相当程度上属于行为义务而非结果义务，对物业服务过程中存在的不满意之处，业主和物业服务企业应当强化沟通，在持续的服务过程中整改提高，但业主不应为此不支付物业费，物业服务企业更应强化服务意识，自省自查，积极回应业主反馈，改进自身服务水平，基于以上原因，并考虑到被告并非恶意不付物业费，本院对原告主张被告支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告顾康应于本判决生效之日起十日内支付原告上海嘉城物业管理有限公司2015年1月至2020年12月期间的物业费人民币9,913.48元；驳回原告上海嘉城物业管理有限公司其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币10元，由被告顾康负担(应于本判决生效之日起七日内支付)。本判决为终审判决。审 判 员  郭 灿二〇二一年七月二十日法官助理  徐 瑜书 记 员  朱炜锋附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。三、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对于自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。