辽宁省黑山县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0726民初1377号 原告（反诉被告）：李某某，女，1964年6月17日生，回族，退休工人，住黑山县，户籍地：锦州市古塔区。 委托诉讼代理人：王笑杰，锦州市黑山县黑山法律服务所法律工作者，执业证号：30607181100011。 被告（反诉原告）：锦州某某房地产开发有限公司，住所地锦州市凌河区。 法定代表人：王某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：夏桂君，辽宁智源律师事务所律师，执业证号：12107199611572726。 原告李某某（反诉被告）诉被告锦州某某房地产开发有限公司（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托诉讼代理人王笑杰、被告锦州某某房地产开发有限公司委托诉讼代理人夏桂君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李某某向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的楼房买卖协议；2、要求被告退回原告的购房款40000元；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：在2019年7月1日，原告与其爱人杨某某共同购买了被告开发的位于原黑山县大虎山造纸厂院内的盛世新城住宅楼一套，具体地点为大虎山盛世新城二期17号楼1单元5层东室，建筑面积为：81.10平方米，订购单价为：2219.48元，订购总价为：180000.00元，一次性付款享受优惠价为2650元/m2(具体内容见购房协议书，即：盛世新城住宅认购书），期间原告爱人杨某某于2019年7月1日向被告交付购楼订金10000元，又于2019年7月26日向被告交付购楼款40000.00元，余款原告未予履行。时过一段时间，情势发生变更，原告与其爱人因夫妻感情破裂，经人民法院判决双方婚姻无效而离婚，楼房的购买权及其他一切权利经人民法院调解，一并转移归原告所有，而原告现无力购买楼房，并向被告明确提出不再履行该购房协议而产生的债务，要求退回房款。 被告锦州某某房地产开发有限公司答辩称，不同意原告的诉讼请求，要求与原告继续履行合同，并给付剩余150000元的购楼款，因原告恶意违约，且违约在先，故定金不予退回且要求原告依法承担违约赔偿责任，原告购楼后没有依据认购书给付购楼款，而且在起诉前我公司并没有收到原告要求解除合同的书面通知书，因此原告现在起诉不符合起诉条件，应依法驳回原告的诉讼请求。 反诉原告锦州某某房地产开发有限公司提出诉讼请求：1、要求与被反诉人继续履行合同，给付150000元购楼款；2、要求被反诉人给付逾期付款给反诉人造成的损失在依据认购书定金不退的情况下，损失计算标准按照未付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息加收50%计算；3、反诉费由被反诉人承担。事实与理由：被反诉人诉反诉人房屋买卖合同纠纷一案，事实上，杨某某与被反诉人是夫妻关系，购房时还没有离婚，反诉人是与杨某某签订的认购书，一直以来，反诉人都是和杨某某联系，在杨某某没有如约交付房款后，反诉人无数次与杨某某电话联系，杨某某从未向反诉人明确表示不买了，要解除合同，因此反诉人如约给杨某某一直保留所购楼房，现被反诉人反悔表示不买所购楼房，这近一年半的时间给反诉人造成了极大的损失，因此反诉人要求被反诉人继续履行合同，反诉金额150000元，同时依法承担违约责任并赔偿损失。 反诉被告李某某答辩称，一、本案反诉人提出继续履行合同，因合同已被依法解除，反诉人所提出的反诉请求没有履行依据。根据《民法典》第565条的规定，“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或申请仲裁的方式依法主张解除合同的，人民法院或仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除”。本案中，起诉状副本已送达了被告，即时合同已被解除，既然合同已被解除，没有了履行依据，合同无法继续履行，所以答辩人无须履行合同。二、反诉人提出给付逾期付款给反诉人造成的损失的反诉请求，没有法律依据，属于适用法律不正确，答辩人不予返还。《民法典》第565条的规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。”具体根据本案的情况，反诉人提出的反诉请求依据事实，法律不正确，我们的要求是解除合同，返还购房款40000元，同时由反诉人承担本案的诉讼费。 本院经审理认定事实如下：2019年4月4日，原告李某某（反诉被告）与杨某某办理了结婚登记。2019年7月1日，杨某某与被告锦州某某房地产开发有限公司（反诉原告）签订了《盛世新城住宅认购书》，双方约定乙方（杨某某）自愿向甲方（锦州某某房地产开发有限公司）购买“盛世新城二期”第17号楼1单元5层东室，建筑面积81.1平方米，订购单价2219.48元，订购总价180000元；付款方式乙方选择一次性付款，2019年7月1日交付定金10000元，2019年12月31日交付房款或房贷首付款，并注明此户为装修样板间，装修费20000元，此房款为200000元。约定条款第4条：乙方应在甲方指定日期起一周内持本《认购书》，补款收据及身份证到甲方指定地点与甲方签订《房屋买卖合同》。如乙方未在上述时间与甲方签订《房屋买卖合同》，甲方有权另行处理该房屋，本《认购书》自动终止。第7条：本《认购书》一经签字，即视为乙已详细阅读并认同本《认购书》全部内容，无任何异议，因乙方个人原因退房，定金不予退还；第8条：本《认购书》一式三份，卖方两份，买方一份，双方签字盖章后生效。甲乙双方签署正式《商品房买卖合同》后，本《认购书》自行作废。杨某某于2019年7月26日交纳40000元房款。2020年7月27日，黑山县人民法院作出（2020）辽0726民初1256号民事判决，判决原告杨某某与被告李某某的婚姻无效。杨某某与李某某双方达成调解协议，原告杨某某与锦州某某房地产开发有限公司所签订的编号117号“盛世新城住宅认购书”及所缴纳的10000元定金（交款人杨某某、收据号0040624）及40000元房款（交款人杨某某、收据号0040630）所产生的权利归被告李某某所有。李某某与杨某某婚姻关系终止后，李某某曾到被告售楼处商议处理合同事宜，双方未能达成一致意见。 本院认为，杨某某与被告锦州某某房地产开发有限公司签订的“盛世新城住宅认购书”具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。杨某某与原告李某某经法院确认婚姻无效，双方达成调解协议将与锦州某某房地产开发有限公司所签订的编号117号“盛世新城住宅认购书”及所缴纳的10000元定金及40000元房款（所产生的权利归李某某所有，现因买方违约未按规定时间内交纳剩余房款，导致不能实现合同目的，基于原告李某某与杨某某婚姻关系无效而解除这一事实，李某某单方履行合同实属困难和不便，故此合同应予以解除。此合同不能履行的根本违约方在李某某和杨某某，现该合同买方权利归李某某所有，违约责任也应由李某某承担。鉴于锦州某某房地产开发有限公司与杨某某2019年7月1日签订认购书，7月26日接收房款40000元，双方约定于2019年12月31日交纳剩余房款，锦州某某房地产开发有限公司在以后合理的期限内应督促购买方及时履行合同，特别是在李某某去售楼处通知锦州某某房地产开发有限公司其与杨某某的婚姻已判无效的事实后，锦州某某房地产开发有限公司更应及时主张权利，故买方违约所造成的损失因锦州某某房地产开发有限公司怠于主张权利，锦州某某房地产开发有限公司应负有一定责任。结合本案中，房款总价为200000元，酌情按照房款总价的10%赔偿违约金，即20000元（含定金10000元，房款10000元），剩余房款30000元应返还给李某某。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除杨某某与被告锦州某某房地产开发有限公司签订的“盛世新城住宅认购书”（编号117号）； 二、原告李某某（反诉被告）赔偿被告锦州某某房地产开发有限公司（反诉原告）违约金20000元（含已交定金10000元，房款10000元）； 三、被告锦州某某房地产开发有限公司于判决生效后三日内返还原告李某某购房款30000元。 四、驳回原告李某某（反诉被告）、被告锦州某某房地产开发有限公司（反诉原告）的其它诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币已减半收取400元（李某某预交），由被告锦州某某房地产开发有限公司负担100元，李某某负担300元；反诉费已减半收取1650元（锦州某某房地产开发有限公司预交），由李某某负担220元，锦州某某房地产开发有限公司负担1430元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起，十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。 审判员  陈宏利 二〇二一年七月二十日 法官助理王铮 书记员张名扬