辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)辽03民终1582号上诉人（原审被告）：鞍山新兴房屋开发有限公司，住所地辽宁省鞍山市铁东区南建国路762号。法定代表人：杨斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：范振宝，辽宁云祥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佟黎，女，1963年5月27日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：毛猛，辽宁树家律师事务所律师。上诉人鞍山新兴房屋开发有限公司(以下简称新兴房屋公司)因与被上诉人佟黎商品房销售合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院(2020)辽0302民初3756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人新兴房屋公司的委托诉讼代理人范振宝，被上诉人佟黎的委托诉讼代理人毛猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新兴房屋公司上诉请求：1、请求撤销原审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的原审诉求。2、由被上诉人承担两审的诉讼费用。事实和理由：一、本案中被上诉人不享有合同解除权。在本案的《商品房买卖合同》中，第十五条明确约定：如出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自办理房屋权属登记证书届满之日起出卖人承担已收房款万分之一的违约金。也即是说，如因出卖人的原因，致买受人未能如期取得房产证书的，出卖人承担责任的方式是支付违约金，而不是解除合同。因此，被上诉人所提出的解除合同的诉求是违反合同约定的，原审判决对此诉求给予支持，显然是违反“约定优于法定”的民事原则的。二、被上诉人的合同解除权已因超过解除权的行使期限而消灭。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”。退一万步来说，即使被上诉人真的享有“合同解除权”的话，其解除权的行使期限应为2012年5月1日至2013年5月1日，过此期间则解除权消灭。而时至今日，其解除权的消灭已达八年之久，但被上诉人却还以诉讼方式提起，这实在令人难以理解。三、本案已超过诉讼时效期间。本案自2011年5月至今时间已逾九年之久，早已超过了法定的三年诉讼时效期间。故被上诉人已经丧失了胜诉权。佟黎辩称，服从原审判决。佟黎向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告签订的三份《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款1,479,920元及利息(自合同签订之口起至被告实际给付之日时止，按中国人民银行计收逾期贷款利息标准计算)；3、案件受理费、保全费等由被告承担。一审法院认定事实：2011年5月3日，佟黎与新兴房屋公司签订商品房买卖合同三份，约定新兴房屋公司将位于鞍山市铁东区.65平方米)、9D号房(面积约30.73平方米)，6栋3层35号房(面积约31.72平方米)三处出售给佟黎。合同约定新兴房屋开发公司应于2011年5月1日前将房屋交付使用，同时第十五条“关于产权登记的约定”，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同日，佟黎向新兴房屋公司交付上述房款1,479,920元。2013年12月19日新兴房屋公司的新兴盛仕广场商贸城工程竣工验收备案。另本案诉争房屋至今新兴房屋公司未协助佟黎办理房屋所有权登记手续，涉案房屋因其他案件被法院查封。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”。本案中，佟黎与新兴房屋公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，该合同合法有效。涉案房屋新兴房屋公司至今未能完成按照案涉合同第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”的约定义务，亦未提供充足证据证明其已经提供房屋所有权登记所需的相关手续，可以协助佟黎办理房屋所有权登记的事实，且现因诉讼问题，案涉房屋已被法院查封，亦无法办理房屋产权登记。故本案佟黎不能办理产权登记的责任完全归责于新兴房屋公司，佟黎要求解除合同依法有据，予以支持。关于新兴房屋公司返还佟黎购房款数额及利息问题，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”，因佟黎向新兴房屋公司已支付房款1,479,920元，双方合同解除后，新兴房屋公司应返还佟黎的房款为1,479,920元及利息自2012年5月1日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至判决确定的给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于新兴房屋公司提出佟黎的合同解除权已超期的问题，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，因本案佟黎不能办理产权登记的责任完全归责于新兴房屋公司，因此，新兴房屋公司该项抗辩不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除佟黎与鞍山新兴房屋开发有限公司签订的三份《商品房买卖合同》；二、鞍山新兴房屋开发有限公司于本判决生效之日起十日内向佟黎返还购房款1,479,920元和利息(利息自2012年5月1日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至判决确定的给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,120元，由鞍山新兴房屋开发有限公司负担。本院二审期间，被上诉人佟黎围绕答辩意见依法提交了新证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。被上诉人佟黎提交证据：证据1、证人崔某证人证言；证据2、与新兴房屋公司侯部长于2020年8月27日上午10时的通话录音；证据3、与新兴房屋公司法定代表人杨斌短信记录。拟证明：被上诉人方一直找上诉人要求解决办理产权问题，并与新兴房屋公司董事长杨斌多次沟通退房事宜。本院组织双方当事人进行质证。上诉人新兴房屋公司发表质证意见：对于证据1，证人是被上诉人爱人，其证人证言有失公正；对于证据2，真实性无异议、证明内容有异议，通话是发生在2020年8月27日，通话的侯部长是2016年才来公司，足以说明2016年到2020年被上诉人没有找过上诉人，已经超过诉讼时效；对于证据3，短信记录没有提到退房的事。本院对被上诉人佟黎提交的证据进行认证。对于证据1、2，本院认为，上诉人新兴房屋公司对证据2的真实性没有异议，证据1与证据2可以互相佐证，可以作为本案认定事实的依据，本院予以采信；对于证据3，本院认为，短信记录内容不详，不能作为本案认定事实的依据，本院不予采信。根据采信的证据及各方当事人的陈述，本院确认如下事实：2020年8月27日上午10时许，被上诉人佟黎爱人崔某与上诉人新兴房屋公司侯部长通话，侯部长表示新兴房屋公司不具备办理产权证的条件，情况与几年前一致，并且房屋处于查封状态。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是：1、上诉人新兴房屋公司与被上诉人佟黎签订的案涉《商品房买卖合同》应否解除，上诉人新兴房屋公司应否向被上诉人佟黎返还购房款和利息；2、本案是否超过诉讼时效。关于争议焦点1：上诉人新兴房屋公司与被上诉人佟黎签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.出卖人责任至交付之日起超过一年，买受人仍旧无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，至该一年届满之日起出卖人承担已收房款万分之一的违约金。”，该条款约定了上诉人新兴房屋公司协助被上诉人佟黎办理房屋权属登记证书的期限，并约定未能在约定期限办理的，上诉人应当承担的违约责任。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”，此条款为商品房买卖合同的出卖人设定了一个协助买受人办理产权登记的最迟期限，即在商品房买卖合同约定或者相关法规规定的期限届满后，又超过一年，自超过后，买受人即享有了解除合同的权利。本案中，上诉人新兴房屋公司应在2012年5月前将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，而上诉人于2013年12月19日才将新兴盛仕广场商贸城工程进行竣工验收备案，上诉人亦未提供充足证据证明其已经向产权登记机关提供了办理房屋所有权登记所需的全部相关手续，且现案涉房屋已被法院查封。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定应适用于合同可以正常履行的情况下，上诉人新兴房屋公司未能在约定期限完成协助办理房屋权属登记证书而应当承担的违约责任，案涉合同并未排除买受人享有的法定解除权，由于上诉人新兴房屋公司单方原因导致被上诉人佟黎不能办理房屋所有权登记，已构成根本违约。鉴于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）司法解释已于2020年修正，故本案依据修正后的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2020】17号）第十五条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”规定解除商品房买卖合同。据此，一审法院判决解除双方当事人签订的商品房买卖合同并判令新兴房屋公司向佟黎返还购房款和相应利息正确，本院予以维持。关于上诉人新兴房屋公司主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第十五条第二款，被上诉人的合同解除权已因超过解除权的行使期限而消灭一节，本院认为，该第十五条第二款与2020年修正后的（法释【2020】17号）第十一条条款实质内容并无变化，该条款所规定的解除权行使期限系针对该条第一款列明的出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款的情形，并不适用本案。此外，依据二审期间被上诉人提供的证人崔某证言及证人与上诉人公司侯部长通话录音内容可知，被上诉人直至2020年8月27日才得知案涉房屋因被法院查封而无法办理不动产权属登记的事实，此后被上诉人即于2020年9月向一审法院提起解除合同之诉，故被上诉人的合同解除权并未超过解除权行使期限。对上诉人新兴房屋公司此项主张，本院不予支持。关于争议焦点2，如前所述，上诉人新兴房屋公司上述根本违约行为致被上诉人佟黎所购房屋至今不能办理不动产权属登记，被上诉人在2020年8月27日从上诉人方工作人员处得知案涉房屋因被法院查封已无法办理权属登记致合同目的无法实现的事实，此后被上诉人于2020年9月向一审法院提起本案诉讼，其起诉并未超过法定诉讼时效。对上诉人提出本案已过诉讼时效期间的主张，本院亦不予支持。综上所述，上诉人鞍山新兴房屋开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18,120元，由上诉人鞍山新兴房屋开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 娟审判员 周 瑞审判员 单琬甜二〇二一年七月二十三日法官助理张越书记员赵洋