北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终10138号上诉人（原审被告）：北京亚胜瑞驰物业管理有限公司，住所地北京市丰台区草桥东路8号院1号楼1幢1层D-104-2。法定代表人：高兴林，总经理。委托诉讼代理人：邵亚光，北京市国汉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京开泰房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区瀛海镇文体中心304室。法定代表人：孙学民，董事长。委托诉讼代理人：孙睿婕，北京市尚公律师事务所律师。上诉人北京亚胜瑞驰物业管理有限公司（以下简称亚胜瑞驰公司）因与被上诉人北京开泰房地产开发有限公司（以下简称开泰房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初3622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月12日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年7月22日公开开庭审理了本案。上诉人亚胜瑞驰公司之委托诉讼代理人邵亚光、被上诉人开泰房产公司之委托诉讼代理人孙睿婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亚胜瑞驰公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回开泰房产公司的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由开泰房产公司承担。事实和理由：一、双方签订的《房屋租赁合同》已经于2019年5月20日亚胜瑞驰公司收到开泰房产公司发送的《解除房屋租赁合同函》时解除，自此双方不再存在租赁合同关系。二、在2019年6月之后的租金，都是北京赫威休闲健身有限公司（以下简称赫威健身公司）向开泰房产公司交纳，一审法院认定开泰房产公司与亚胜瑞驰公司之间存在不定期租赁关系属于严重的适用法律错误。（一）一审判决认为亚胜瑞驰公司向开泰房产公司支付房屋租金和滞纳金属于事实认定错误。（二）一审法院对不定期租赁合同关系的理解存在错误，套用在本案中实属不当。三、2019年11月30日之后亚胜瑞驰公司与开泰房产公司之间更无合同关系，一审法院认定的事实有悖于常理，存在明显错误和逻辑不通。四、一审法院认定双方租赁合同期间的逻辑与事实自相矛盾。五、一审判决违背司法公平原则，支持了开泰房产公司明知实际使用人为赫威健身公司却恶意向亚胜瑞驰公司主张权利的诉求，判决间接致使赫威健身公司不当得利，不利于解决各方矛盾。开泰房产公司辩称，同意一审判决，不同意亚胜瑞驰公司的上诉请求和理由。一、开泰房产公司2019年5月14日向亚胜瑞驰公司送达了解除合同的通知，亚胜瑞驰公司以继续占有房屋并支付租金、开泰房产公司以继续收取催缴租金的实际行为，表明双方仍在继续履行涉案租赁合同。二、赫威健身公司作为次承租人向开泰房产公司支付租金的行为系代偿行为，且涉案租赁合同解除，次承租人赫威健身公司负有腾退义务。三、亚胜瑞驰公司与赫威健身公司签署的《合同交接协议》对开泰房产公司不发生法律效力，且无法证明亚胜瑞驰公司已经完全退出与开泰房产公司的房屋租赁关系。四、2019年5月14日之后开泰房产公司有权按照合同约定继续收取租金。开泰房产公司向一审法院起诉请求：1.解除《房屋租赁合同》；2.亚胜瑞驰公司支付自2020年6月1日起至合同解除之日止的租金，并以该租金为基数，支付自2020年5月1日起至实际交付之日止每天千分之三的滞纳金；3.亚胜瑞驰公司于合同解除之日腾退涉案房屋；4.本案诉讼费用亚胜瑞驰公司承担。一审法院认定事实：2018年7月31日，开泰房产公司（出租方、甲方）与亚胜瑞驰公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将所属位于北京市丰台区草桥东路8号院1号楼和2号楼负一层及屋内相关配套设备、设施一并出租给乙方，总体建筑面积为：2600平方米。第二条：房屋用途甲方同意乙方所租房屋作为健身房用途，并提供乙方正常经营所需要的必要条件。2、乙方承租该房屋用途为健身房，乙方保证在租赁期内如果改变房屋用途需征得甲方书面同意，方可变更。第三条：租赁期限1、租赁期从2018年8月1日起，至2028年7月31日止，共计10年整。其中免租期4个月，实际租赁期限从2018年12月1日开始。合同期满后，如甲方继续出租该租赁物，甲方同意在同等条件下乙方享有继续承租的优先承租权，乙方在合同期满前30日向甲方提出续租申请，双方商谈续租事宜，办理相关手续。第四条：租金、押金、付款方式、租金：实际租用面积2600平方米，乙方按年租金189.8万交纳甲方；租金：两年内半年付，第三年开始年付，该租金3年内不变，自第4年递增10%，以后每三年递增10%至合同期终止。乙方需提前30日支付租金，如遇特殊情况乙方提前通知甲方，经甲方同意在提前30日的基础上可最多延迟7日支付租金。2、付款方式：甲乙双方约定，合同签订后当日乙方向甲方支付房屋租金94.9万，并支付3个月房租47.45万作为押金。之后按合同规定日期提前30日支付所有租金。第六条：乙方的权利和义务1、乙方应按照本协议条款的规定，按时向甲方交纳租金。如果未能按时交纳租金，乙方需向甲方支付每天3‰的滞纳金。……5、乙方在租赁期满后，如不续租此房屋，应该保留原样完好交给甲方。6、乙方无权把租赁物转租给第三方。2019年4月28日，开泰房产公司向亚胜瑞驰公司发送《房租催缴通知》，要求亚胜瑞驰公司缴付2019年6月1日至2019年11月30日的房屋租金94.9万元，要求亚胜瑞驰公司于2019年5月5日前缴付房租，如逾期仍不缴付房屋租金的，其将按合同约定收取滞纳金，并通知物业公司对此物业断水断电，并采取相应的措施及法律手段。2019年5月6日，亚胜瑞驰公司向开泰房产公司出具《房租交纳承诺书》，承诺于2019年5月6日一次缴纳房屋租金500000元，并保证于2019年8月30日前，缴清剩余房租449000元，并一次性缴纳下半年房屋租金949000元。如到时不能按本承诺书执行，算合同根本违约，同意甲方收回房屋，押金不退还。当日，董红亮向孙学民转账50万元，附言为草桥地下室房租。就该转账，亚胜瑞驰公司称系赫威健身公司向开泰房产公司支付租金。2019年5月14日，开泰房产公司向亚胜瑞驰公司发送《解除房屋租赁合同函》，其上载明“根据《房屋租赁合同》第六条第5款约定，乙方（北京亚胜瑞驰物业管理有限公司）无权把该租赁物转租给第三方。现贵司违反此条约定，将房屋分租给王难（见附件二），已经违反第六条第五款的约定，应该承担违约责任。根据《房屋租赁合同》第四条第一款，第四条第二款中规定，贵公司应于2019年4月30日缴纳租金人民币94.9万元整（2019年6月1日-2019年11月30日房租）。贵司未能按合同规定支付房租。我司2019年5月6日收到房租50万元，同时收到贵司的房租缴纳承诺书（附件三），我司未与认可。据此，我司根据《房屋租赁合同》第七条约定，现通知贵司，贵司在收到本函件之日，我司（北京开泰房地产开发有限公司）与贵司（北京亚胜瑞驰物业管理有限公司）解除2018年7月31日所签订《房屋租赁合同》。”亚胜瑞驰公司称其收到开泰房产公司发出的合同解除函后，双方的合同已经解除。开泰房产公司认可其发送了上述通知函，但认为亚胜瑞驰公司并没有和开泰房产公司进行交接，双方合同尚未解除。2019年5月24日，开泰房产公司工作人员向董红亮发送微信信息，告知其房租的汇款账户和所欠房租金额为449000元和滞纳金25593元，2019年5月24日，董红亮分别向孙学民转账449000元，附言为房租，转账25593元，附言为滞纳金。亚胜瑞驰公司称此为赫威健身公司所支付的款项。亚胜瑞驰公司提交交通银行个人客户交易清单，其上显示2019年5月24日，李慧广向董红亮转账支付474593元，同日董红亮分别向孙学民转账支付449000元和25593元。亚胜瑞驰公司提交赫威健身公司的企业信息，其中显示李慧广系该公司监事，以此证明董红亮系替赫威健身公司支付租金，租金系赫威健身公司交纳。开泰房产公司对此真实性认可，但对证明目的不认可。亚胜瑞驰公司提交其作为甲方与赫威健身公司（乙方）于2019年5月25日签订的《合同交接协议》，其上约定，一、甲方将本身与北京开泰房地产开发有限公司签订的租赁协议原件交由乙方保管，乙方承担由甲方面对开泰房地产开发有限公司的任何违约责任，以后合同履约条款都与甲方没有任何关系，乙方愿意为甲方承担所有责任。附件：合同复印件。二、甲方按协议约定的使用面积收取收益时须按合作条款三方签署，甲方未经乙方同意单独与第三方签署协议的，甲方需承担所有责任。开泰房产公司对此称，此协议并非亚胜瑞驰公司与开泰房产公司交接，亚胜瑞驰公司擅自转租房屋并与第三方交接，亚胜瑞驰公司应对此负责。亚胜瑞驰公司提交赫威健身公司于2019年6月21日出具的《收条》一张，以证明亚胜瑞驰公司已经将租赁合同押金条交付了赫威健身公司，其已经退出了租赁场所。收条上载明“今收到北京亚胜瑞驰物业管理有限公司交来与北京开泰房地产有限公司签订的草桥东路8号院1号楼、2号楼地下室房屋租赁合同的租房押金条，金额人民币：肆拾柒万肆仟伍佰元整。￥474,500.00。”开泰房产公司称转租未经开泰房产公司同意，对开泰房产公司不发生效力。2020年5月7日、2020年8月21日，开泰房产公司分别向亚胜瑞驰公司发送《房租催缴通知》，要求亚胜瑞驰公司缴付2020年6月1日至2020年11月30日的房屋租金94.9万元。亚胜瑞驰公司称未收到该两份交费通知，其已不在诉争房屋处办公。2020年12月15日，开泰房产公司向亚胜瑞驰公司发送《房租催缴通知》，要求亚胜瑞驰公司支付2020年12月1日至2021年11月30日的房屋租金189.8万元。亚胜瑞驰公司对此不认可，称没有收到。另，开泰房产公司提交2018年11月30日董红亮和王难所签订的《游泳健身会所租赁协议》，以证明亚胜瑞驰公司法定代表人董红亮将房屋转租给了赫威健身公司的法定代表人王难。该协议载明，甲方将其有合法租赁权的位于北京草桥东路8号院1号楼地下一层一部分的会所及设备现状租赁给乙方使用，租赁房屋面积为1700平方米。租期为10年，自2018年11月23日至2028年7月31日止。亚胜瑞驰公司不认可该协议，称董红亮和王难非本案当事人，但认可转租事实。开泰房产公司的证人杨某到庭作证称，董红亮于2020年3月份给其打过电话，要求减免疫情期间的租金，当时因疫情未上班，未接到减免租金通知，故其没有回复董红亮。亚胜瑞驰公司对该证人证言不予认可。开泰房产公司的证人刘某到庭作证称，其于2020年12月16日在草桥东路1号楼104超市处张贴了催缴通知，1号楼地下一层处营业人为赫威健身公司。亚胜瑞驰公司称没有收到缴费通知，涉案房屋系赫威健身公司使用，不是亚胜瑞驰公司。亚胜瑞驰公司提交另案原告赫威健身公司与被告开泰房产公司财产损害赔偿纠纷的开庭公告，以证明开泰房产公司对于第三人赫威健身公司使用房屋是明知的，且双方产生了纠纷在另案解决。庭审中，开泰房产公司称合同还没有解除，要求法院判决解除，合同解除日期以亚胜瑞驰公司收到起诉状的日期为准。解除理由是2020年4月30日亚胜瑞驰公司应该缴纳6月份的租金，但是亚胜瑞驰公司至今没有缴纳，其逾期缴纳租金，经催告也不履行，故要求法定解除。2019年5月14日，开泰房产公司虽然发了解除通知函，但是双方还是继续履行合同，5月24日亚胜瑞驰公司支付了租金，合同并没有解除。2019年5月6日董洪亮向孙学民转账50万元，2019年5月24日董洪亮向孙学民转账44.9万元房租和25593元滞纳金，对应的是2019年下半年（2019年6月1日至11月30日的）的租金和滞纳金。2019年12月1日至2020年4月30日的租金是李慧广缴纳，分别为10月31日缴纳64.9万元，11月11日缴纳30万元，共94.9万元。之后的租金就没有再缴纳了。开泰房产公司现基于合同相对性，要求亚胜瑞驰公司腾退房屋。亚胜瑞驰公司称其在2019年5月20日收到了开泰房产公司的解除通知函，其确实在租期内将涉案房屋转租给了赫威健身公司，其认可在转租前已经欠付开泰房产公司租金，开泰房产公司基于亚胜瑞驰公司欠付租金和转租与亚胜瑞驰公司解除合同。2019年5月25日，亚胜瑞驰公司和赫威健身公司签署了交接协议。转租没有经过开泰房产公司书面同意，但是房租交纳一直是赫威健身公司和开泰房产公司在沟通。亚胜瑞驰公司认可董红亮是租赁期间其公司的控制人，但2020年九十月份实际控制人已经变更。亚胜瑞驰公司称到了该交纳2019年6月1日至2019年12月底的租金时，还差40来万元，该40万元是赫威健身公司的王难打给了董红亮，由董红亮转给了开泰房产公司，2020年初的一笔租金是赫威健身公司直接打给开泰房产公司的，开泰房产公司已经认可了赫威健身公司实际承租的事实。开泰房产公司称，亚胜瑞驰公司实际控制赫威健身公司，开泰房产公司认可涉案房屋部分由赫威健身公司在使用。一审法院认为，开泰房产公司、亚胜瑞驰公司于2018年所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为合法有效，双方当事人均应依约履行。在合同履行过程中，亚胜瑞驰公司应于2019年4月30日向开泰房产公司支付租金94.9万元，但亚胜瑞驰公司未依约支付，经催缴后仍未在限期内支付，且亚胜瑞驰公司认可其在合同租赁期间将房屋转租给了案外人，违反了双方的合同约定，故开泰房产公司有权要求解除合同，其于2019年5月14日向亚胜瑞驰公司发送了合同解除函，亚胜瑞驰公司认可其于2019年5月20日收到了上述函件，故双方所签订的房屋租赁合同已于2019年5月20日解除。合同解除权系形成权，解除通知一旦到达对方即发生法律效力，故开泰房产公司所称合同尚未解除的意见，法院不予采信。根据现有证据，合同解除后亚胜瑞驰公司并未向开泰房产公司返还房屋，且仍于2019年5月24日向开泰房产公司继续按照原合同的租金标准支付房屋租金及滞纳金，开泰房产公司亦未向亚胜瑞驰公司主张收回房屋，故应视为双方以实际行为形成了不定期房屋租赁关系。开泰房产公司认可其房租已收取至2020年6月1日，法院对此不持异议，现亚胜瑞驰公司未支付其后的房屋租金，且经开泰房产公司催缴后仍未缴纳，现开泰房产公司要求解除双方之间的租赁合同，法院对此予以支持。合同解除时间应以开泰房产公司的解除合同的意思表示到达亚胜瑞驰公司之日为准，即应以亚胜瑞驰公司收到开泰房产公司起诉状的时间为准，即2020年12月30日。故开泰房产公司要求确认合同于2020年12月30日解除的诉讼请求，法院对此予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故合同解除后，开泰房产公司基于合同相对性要求亚胜瑞驰公司腾退涉案房屋，法院予以支持。开泰房产公司要求亚胜瑞驰公司支付自2020年6月1日至合同解除之日止的房屋租金，法院对此予以支持，租金标准由法院参考双方原合同的租金标准予以确定。开泰房产公司要求亚胜瑞驰公司支付滞纳金，没有事实及法律依据，法院对此不予支持。亚胜瑞驰公司称其已退出涉案房屋，案外人赫威健身公司为实际承租人，但其所提交的交接协议及收条均系其与案外人赫威健身公司所签订，开泰房产公司对此不予认可，恰恰可以佐证，涉案房屋系由亚胜瑞驰公司交给了赫威健身公司使用，其应对此承担相应的法律责任，仅依据银行转账记录无法认定赫威健身公司系与开泰房产公司发生租赁关系的相对方。至于其和案外人赫威健身公司的相关权利义务应依据其双方的合同予以确定。据此，一审法院判决：一、确认北京开泰房地产开发有限公司与北京亚胜瑞驰物业管理有限公司之间的《房屋租赁合同》于2020年12月30日解除；二、北京亚胜瑞驰物业管理有限公司于判决生效之日起15日内将位于北京市丰台区草桥东路8号院1号楼和2号楼负一层腾退交还北京开泰房地产开发有限公司；三、北京亚胜瑞驰物业管理有限公司于判决生效之日起15日内向北京开泰房地产开发有限公司支付2020年6月1日至2020年12月30日止的房屋租金，按照每年189.8万元的租金标准计算；四、驳回北京开泰房地产开发有限公司其他的诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，亚胜瑞驰公司提交录音证据，证明开泰房产公司明知赫威健身公司实际使用承租场地，孙思克明确表示赫威健身公司是承租人，并要求重新签定租赁合同，开泰房产公司、亚胜瑞驰公司、赫威健身公司都认可亚胜瑞驰公司与涉案租赁场地脱离了关系。开泰房产公司不认可该录音证据的真实性，并认为该录音证据不属于二审新证据，孙思克是孙学民之子，在开泰房产公司不担任任何职务，不能代表公司或者孙学民，录音仅是各方沟通协商的过程，不是最后敲定的结果。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，开泰房产公司、亚胜瑞驰公司于2018年所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。在合同履行过程中，亚胜瑞驰公司未依约支付租金，经催缴后仍未在限期内支付，且亚胜瑞驰公司存在将房屋转租给了案外人的情形，违反了双方的合同约定。开泰房产公司认可其房租已收取至2020年6月1日，现亚胜瑞驰公司未支付其后的房屋租金，且经开泰房产公司催缴后仍未缴纳，故开泰房产公司有权要求解除合同。2020年12月30日，亚胜瑞驰公司收到开泰房产公司起诉状，要求解除合同，故可以认定该日期为双方合同解除日期。亚胜瑞驰公司称其已退出涉案房屋，案外人赫威健身公司为实际承租人，但其所提交的交接协议及收条均系其与案外人赫威健身公司所签订，开泰房产公司对此不予认可。本案中仅依据银行转账记录以及亚胜瑞驰公司二审提交的录音证据不足以认定赫威健身公司系与开泰房产公司发生租赁关系的相对方。且亚胜瑞驰公司未曾与开泰房产公司进行房屋交接，赫威健身公司使用涉案房屋系亚胜瑞驰公司一方的原因，故即使亚胜瑞驰公司已退出涉案房屋，仍应就后续房屋使用的问题承担责任。故一审法院判令合同解除后，亚胜瑞驰公司腾退涉案房屋并支付自2020年6月1日至合同解除之日止的房屋租金，并无不妥。综上所述，亚胜瑞驰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10960元，由北京亚胜瑞驰物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 赵胤晨二〇二一年七月三十日法官助理 孙国栋书 记 员 赵 越