辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0114民初1942号原告：关颖，女，1970年12月27日出生，锡伯族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：闫学渊，系辽宁圣法律师事务所律师。被告：王萍，女，1972年11月30日出生，汉族，住辽宁省新民市。原告关颖与被告王萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告关颖及委托诉讼代理人闫学渊、被告王萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求贵院依法判令被告给付原告所拖欠的租金25000元及利息445.65元(按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2020年7月16日开始计算，暂计算至2020年12月31日，请求给付至实际给付之日止)；二、请求贵院依法判令被告给付原告违约金7650元(按照每逾期一日收取月租金1%的标准，从2020年7月16日开始计算，暂计算至2020年12月16日，请求给付至付清租金之日止。)；三、请求贵院依法判令被告给付原告物业费657.5元；四、请求贵院依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2020年1月12日，原告与被告签订了《幼儿园房屋租赁合同》，合同约定被告租赁原告位于沈阳市于洪区房屋（面积：263平方米）。租期从2020年1月15日起至2025年1月14日止，租期前三年每年租金陆万元整，除第一年度半年支付租金外(上半年租金签订合同当天支付，下半年租金提前30天支付)，乙方应于每年支付周期起始日的前30天，一次性足额支付下一年度租金。在该房屋在租赁期内实际发生的采暖、物业、水、电、电话、网络、电视收视费等费用均由被告按有关规定自行承担，不包含在租金内。被告无法定或约定事由，逾期支付租金，应按每逾期一日收取月租金的1%的标准，向原告支付违约金，直至被告方付清租金。合同签订后至今被告仅支付了第一年上半年租金和5个月物业费657.5元，后续租金及剩余5个月物业费一直未给付，原告多次与被告沟通，被告均未履行协议。被告的行为严重违反了协议约定，故原告诉请求贵院依据法律和事实，维护原告合法权益。被告辩称，我与原告在2020年1月12日签订的合同，我租原告的房子是准备开幼儿园的，2020年1月份没有孩子就没有进驻，原告答应我免一个月的租金（2020年1月15日—2020年2月14日），2020年1月23、24日沈阳发生疫情，我考虑了两天后在2020年1月26日跟房主提出解除合同，房主说人在国外，等回国后再行协商。房主在2020年2月10日回来后联系我说2020年1月12日至2020年1月26日期间的房租不能免除，且不能返还给我一个月的押金，我不同意。后我们双方协商我继续承租，原告免被告房租至国家允许开园之日，然后我就继续履行合同。后我发现幼儿园无法办理执照，悬浮地板也无法正常铺设，且在疫情期间孩子比较少，给我造成了很大损失，后我在2020年11月13日跟原告说我要在2020年12月15日搬走，然后原告就在2020年12月16日跟我正常解除合同了，当时我已经结清了水、电的费用。过了一个星期后原告要求我支付5个月的违约金，原告答应我免了5个月的房租，我家的邻居及物业都知道此事，现原告不承认了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：沈阳市于洪区房屋（面积：263平方米）是原告单独所有。2020年1月12日原、被告双方签订《幼儿园房屋租赁合同》，合同约定：第一条一款被告租赁原告位于沈阳市于洪区房屋（面积：263平方米），房屋结构为砖混结构；第二条二款该房屋租赁期限为5年，自2020年1月15日始至2025年1月14日止；第四条二款租金及交付方式：租期前三年每年租金6万元，从第四年度起，每年租金递增7%，第四年年租金为64200元整，第五年年租金为68694元整。支付周期为当年1月15日始至次年1月14日止，除第一年度半年支付租金外（上半年租金签订本合同当天支付，下半年租金提前30天支付），乙方应于每年支付周期起始日的前30天，一次性足额支付下一年度租金；第六条二款该房屋在租赁期内实际发生的采暖、物业、水、电、电话、网络、电视收视费等费用均由乙方按有关规定自行承担，不包含在租金内。上述缴费项目中的采暖、物业费用，由乙方在交付房屋租金时一并交付给甲方。如由乙方自行缴纳费用的项目，乙方应及时足额地向有关单位缴纳并承担相应责任；第十一条违约责任：第四款乙方无法定或约定事由，逾期支付租金，应按每逾期一日收取月租金的1%的标准，向甲方支付违约金，直至乙方付清租金。合同签订后同日，原告同意免除被告一个月的租金及物业费（2020年1月15日—2020年2月14日），被告交给原告5个月的房租2.5万元（2020年1月15日—2020年7月14日）和1个月的抵押金5000元，物业费657元，原告向被告出具了收条。之后被告接收了案涉房屋进行装修并使用。2020年12月16日原、被告双方协商一致解除合同，双方交接了房屋，原告在2020年1月12日向被告出具的收条上书写“解除合同2020.12.16”，水、电费在合同解除之日被告已经全部结清。另查，案涉房屋面积263平方米，物业费收费标准0.5元/月，物业费金额1578元/年。2020年3月18日原告向物业公司缴纳2020年度的物业费1578元。再查，2020年1月23日沈阳发生疫情幼儿园停园，至2020年6月16日才允许开园。又查，被告租赁原告案涉房屋后，在2020年1月26日曾提出想解除。2020年2月22日，原告在微信中说“如果你想跟我谈免租，现阶段我只能告诉你免二月房租，将来最大限度也只免到政府确定开学的日子，如果你觉得不合适，那就尽快办退房吧哈”。2020年3月13日被告回复“关姐，最近行势越来越好，马上就要见到曙光了，我接受你免租到政府确定幼儿园开学的日期。你有时间来黄海花园看看”。原告未予回复。本院认为，本案的争议焦点为，案涉房屋应交房租及物业费总额。被告租用原告案涉房屋时长11个月，原告自认原定免除租金1个月（包括物业费），被告又缴纳了5个月的租金及物业费，则剩余5个月租期的租金及物业费未付。关于这5个月租期的租金及物业费，本院认为，原告在微信中陈述“如果你想跟我谈免租，现阶段我只能告诉你免二月房租，将来最大限度也只免到政府确定开学的日子，如果你觉得不合适，那就尽快办退房吧哈”。表示原告提出的邀约是：免二月房租。被告回复“关姐，最近行势越来越好，马上就要见到曙光了，我接受你免租到政府确定幼儿园开学的日期。你有时间来黄海花园看看”。其中我接受你免租到政府确定幼儿园开学的日期系对原告邀约内容作出实质性变更，构成新的要约，此后，原告并未作出明确的意思表示，没有承诺，双方的意思表示未达成一致，故未能变更之前的免租约定。本案被告租赁案涉房屋系用于商业经营。由于我市已根据《沈阳关于加强新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的通告（第1号）》规定，依法采取了停止举办各类人员聚集性活动；全市培训机构一律停止开展线下服务等强制性防治措施，对商业用房承租人经营收益影响较大。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第26条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。本院综合考虑：1、原、被告双方签订合同的租赁期间为5年，而被告实际使用案涉房屋的时间仅为11个月；2、原、被告双方的微信通话记录；3、2020年1月23日沈阳发生疫情致幼儿园停园，至2020年6月16日才允许开园的实际情况。对于未交付的5个月租金酌定被告应承担2.5个月的租金12500元（5000元×2.5月=12500元）及物业费328.75元（1578元÷12月×2.5月=328.75元），总计12828.75元。因被告尚有5000元押金未予退还，故被告应支付原告租金7500元，物业费328.75元。至于原告的其他诉讼请求，因双方的争议起因于发生疫情而导致，故本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日至2020年12月31日施行）第十四条、第二十条、第二十二条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告王萍于本判决发生法律效力之日起十日内一次性给付原告关颖租金7500元；二、被告王萍于本判决发生法律效力之日起十日内一次性给付原告关颖物业费328.75元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费647元，由被告王萍承担150元，原告承担497元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  黄晓虹人民陪审员  宋文财人民陪审员  姚丽东二〇二一年七月三日书 记 员  曹 慧