陕西省安康市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕09民终635号 上诉人（一审被告）：程勇，男，1989年10月9日出生，汉族，住陕西省白河县。 委托诉讼代理人：汤国才，陕西腾浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈消，陕西宁康律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：陈国明，男，1974年8月6日出生，汉族，住广西省桂林市。 委托诉讼代理人：李叶旺，陕西江桦律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：安康惠仁医院。住所地：陕西省安康市高新技术产业开发区。 法定代表人：李盼。 上诉人程勇因与被上诉人陈国明、安康惠仁医院房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省安康市汉滨区人民法院(2020)陕0902民初4745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 程勇上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈国明对程勇的诉讼请求。事实与理由：1.程勇与陈国明的房屋租赁合同已于2018年解除，现房屋承租人为安康惠仁医院，与程勇无关，因此，程勇不应承担租金。（1）程勇与王建于2018年3月3日签署了《安康惠仁医院转让协议》，协议第二项第5条约定：程勇必须与陈国明把租房合同以同等条件过户给王建。该条款的意思是程勇与陈国明解除该房屋租赁合同，由王建与陈国明重新签订房屋租赁合同，并不是单纯的将房屋租赁合同的剩余租赁期间转让给王建。陈国明当时表示同意，三方一直都在协商租赁合同的变更、重新签订事宜。在2019年程勇起诉王建合同纠纷一案中已经查明，非因程勇原因导致租房合同未能及时办理变更手续，且王建已经实际履行了租房合同，交纳了60万元租金，说明王建与陈国明之间已形成新的租房合同，虽然陈国明与程勇的原租赁合同未进行书面形式的变更，但该租赁合同在事实上承租人已经变更为王建。陈国明与程勇的租赁合同已经解除，一审法院认定程勇承担连带责任错误。（2）一审法院认定程勇为承租人，安康惠仁医院在本案中的地位为实际使用人，在第二项判决程勇与安康惠仁医院对于租金承担连带责任，第三项的租金却判决由程勇承担明显矛盾。2.一审法院以程勇未经陈国明书面同意将房屋转租他人使用，并未按期足额支付租金作为程勇的违约行为判决程勇承担违约金错误。程勇在将安康惠仁医院转让时一并对租房合同作出了处理，并将全部情况告知了陈国明，且一直在协商租房合同变更事宜。陈国明接受安康惠仁医院交纳的租金，应认可安康惠仁医院作为房屋实际使用人的地位。程勇于2018年就已经没有使用房屋，不存在交纳房租的义务，不存在违约行为，一审法院判决程勇承担违约金错误。 陈国明辩称，1.程勇认为其与案外人王建签署的协议里有关于把涉案租房合同过户的约定，即使有该意思表示，根据合同相对性，二人之间的约定不能对陈国明产生任何约束力。陈国明是在一审庭审之时才第一次见到程勇所称的转让协议，三方也并未一起协商过，不存在陈国明同意转租之事。陈国明收取的所有租金收条均写的是“今收到程勇交来……”。2.一审法院判决的第二项和第三项并无矛盾，第二项之所以判决安康惠仁医院与程勇承担连带责任是因为安康惠仁医院给陈国明出具了承诺书，该承诺书构成债务加入，即对程勇欠付租金对应承诺书部分的债务加入。第三项判决程勇一人承担租金是因为程勇与陈国明之间的房屋租赁合同依然有效，程勇依约定应当按时支付租金。3.一审法院认定程勇违约正确，程勇与陈国明签订的房屋租赁合同中对转租和租金支付均有明确详细的约定，不论是程勇未经陈国明书面同意将房屋转租他人，还是程勇数次迟延支付租金的行为均构成严重违约。程勇诉称其将转让情况告知了陈国明没有证据证明，且程勇本人是否实际使用房屋并不是需要支付租金的必要条件。综上，陈国明与程勇之间的租赁合同已经成立并生效且经过公证，在租期未届满或书面解除前，该合同对双方有持续的约束力，双方均应严格按照合同约定完全履行各自义务。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。 陈国明向一审法院起诉请求：1.判令解除陈国明与程勇2016年4月22日签订的《房屋租赁合同》；2.程勇、安康惠仁医院立即连带支付拖欠陈国明的房租56万元；3.程勇、安康惠仁医院连带赔偿陈国明违约金40万元；4.安康惠仁医院立即搬离租赁房屋，将租赁房屋交还给陈国明；5.本案诉讼费由程勇、安康惠仁医院承担。 一审法院认定事实：陈国明（甲方）与程勇（乙方）于2016年4月22日签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将位于安康市高新区花园大道北段东侧XX#裙楼XX栋XX单元XX、XX单元XX、XX单元XX总面积约1900平米的房屋出租给乙方。租赁期为十年，甲方同意给予乙方3个月装修期免收租金的优惠，租赁期从甲乙双方移交租赁物之日起推延3个月计算。2016年5月1日至2020年5月31日租金为60万元/年，2020年5月31日至2026年5月31日租金为80万元/年。第一年的房租60万元乙方应于本合同签订的当日一次性付清，同时乙方在本合同签订时还应预交第二年的房租20万元整；第二年及后续年限的租金乙方应当在上一租赁年度期限届满前的30日内交纳；乙方不能按期交纳房租的视为违约，甲方有权解除合同，合同因此解除的，乙方须无条件从甲方房屋中搬离，乙方对房屋所做的装修、装潢等无偿归甲方所有。未经甲方书面同意，乙方不得擅自将租赁房屋转租、出租他人，改变用途及房屋结构等，否则甲方有权单方终止合同，收回房屋，已收乙方租金和保证金不予退还。本合同经双方签字即生效，双方应严格遵守执行，任何一方违约应支付对方合同总价款50%的违约金。乙方必须按约定的时间缴纳租赁费，如有违约，每日须给甲方全年租赁费的2%违约滞纳金。 经陈国明、程勇申请，2016年4月26日安康市汉滨区公证处作出（XX）安汉证民字第XX号公证书，证明：陈国明与程勇于2016年4月22日自愿签订《房屋租赁合同》；上述当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定；合同上各方当事人签名、捺印属实。2018年3月13日，程勇（甲方）与王建（乙方）签订《安康惠仁医院转让协议》，约定甲方将安康惠仁医院执业经营权、股权连同医院现有医疗设备、器材以及现有医院装修，共作价200万元人民币，甲方与原租房房东陈国明的租房押金40万元，共合计240万元、股权100%转让给乙方。2019年7月20日，安康惠仁医院向陈国明出具《承诺书》一份，承诺由程勇承租陈国明位于安康市高新区花园大道北段东侧XX号楼XX、XX、XX的房屋开展医院工作签订的《房屋租赁合同》，本租金年度租金60万元，按照合同规定应在2019年8月1日前交齐，经双方协商，惠仁医院方已交来部分租金25万元。由惠仁医院代表以下股东向陈国明承诺：剩余租金如能在2019年10月30日前全部缴清，陈国明方将本年度租金减免10万元，剩余35万元租金减免到25万元。如果惠仁医院方没有在2019年10月30日前缴清剩余租金，惠仁医院需全额缴纳本年度租金60万元；同时违约的剩余租金35万元，惠仁医院需自2019年8月1日起向陈国明方交纳每日1%的违约金。后安康惠仁医院向陈国明支付租金19万元。拖欠租金至今未缴清。 一审法院认为，2016年4月22日，陈国明与程勇签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，协议内容不违背法律法规禁止性规定，应系合法有效，应受法律保护，对此，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。陈国明有按约履行交付房租的义务，程勇亦应按约使用房屋。本案中，按照双方房屋租赁合同约定，程勇有下列行为之一的，陈国明有权解除本合同，收回该房屋，由此给陈国明造成损失的，程勇应予以赔偿：1.未经陈国明书面同意，擅自将租赁房屋转租、出租他人；2.未能按期交纳房租。现程勇未经陈国明书面同意将房屋转租他人使用，并未按期足额支付租金，有违双方合同约定，故陈国明主张解除与程勇2016年4月22日签订的《房屋租赁合同》，要求程勇支付截止2021年2月1日的租金具有事实和法律依据，法院予以支持。 关于租金标准，2019年8月1日至2020年7月31日的租金欠付16万元，但考虑到惠仁医院确因新冠疫情的影响，无法正常营业或受到严重损失，应根据公平、诚实信用原则和风险公担原则，对惠仁医院在疫情期间的租金酌情减免10万元，2020年8月1日至2021年2月1日的租金40万元未付，故程勇应向陈国明支付截止2021年2月1日的租金46万元。关于违约金，虽然双方于租赁合同中约定按合同总价款的50%支付违约金，但是该约定过分高于造成的损失，根据实际违约情况，法院依职权调整为程勇尚欠的合同期内应付租金46万元的30%即13.8万元，对陈国明主张的超出部分，法院不予支持。程勇辩称其已于2018年3月13日与王建签订《安康惠仁医院转让协议》，将房屋转租给王建，房屋实际承租人已变更为王建，陈国明诉请其解除合同、支付租金及违约金，不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定，陈国明与程勇之间的《房屋租赁合同》继续有效，双方权利义务关系不变，程勇作为承租人应向陈国明承担相应的违约责任，故对程勇的辩解理由，法院不予采纳。 2019年7月20日，安康惠仁医院向陈国明出具《承诺书》，承诺于2019年10月30日前向陈国明缴清2019年8月1日至2020年8月1日的租金60万元，违约的需自2019年8月1日起按剩余租金缴纳每日1%的违约金。现2019年8月1日至2020年7月31日的租金仍下欠6万元，就该欠付租金6万元及其违约金安康惠仁医院已作出自愿承担连带清偿责任的意思表示，故安康惠仁医院应就欠付租金6万元及其违约金1.8万元承担连带清偿责任。对陈国明主张的超出部分法院不予支持。安康惠仁医院虽辩称已缴清租金，但未向法院提交相应证据予以证实，故对安康惠仁医院的辩解理由不予采纳。涉案的房屋租赁合同解除后，作为承租人程勇、实际使用人安康惠仁医院负有腾退义务，应当在限定期限内腾退所承租的不动产。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除陈国明与程勇于2016年4月22日签订的《房屋租赁合同》；二、程勇、安康惠仁医院自判决生效之日起十日内连带向陈国明支付自2019年8月1日起至2020年7月31日止的租金60000元；三、程勇自判决生效之日起十日内向陈国明支付自2020年8月1日起至2021年2月1日止的租金400000元；四、程勇自判决生效之日起十日内向陈国明支付违约金138000元，安康惠仁医院对其中18000元承担连带清偿责任；五、程勇、安康惠仁医院自判决生效之日起十日内腾退出位于安康市高新区花园大道北段东侧XX#裙楼XX栋XX单元XX、XX单元XX、XX单元XX房屋给陈国明；六、驳回陈国明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13500元，由程勇负担9000元、安康惠仁医院负担800元，陈国明负担3700元。 二审中，当事人没有提交新的证据。经二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。陈国明与程勇签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。陈国明作为出租人已将房屋交付程勇，程勇作为承租人应当履行交付租金等合同义务。陈国明诉请欠付房屋租金符合合同约定和法律规定，应予支持。综合程勇的上诉意见，本案二审争议焦点为：程勇是否应当向陈国明支付租金460000元及违约金138000元，是否应当返还房屋？ 关于租金问题，程勇对欠付租金数额不持异议，上诉认为现房屋承租人为安康惠仁医院，与程勇无关，程勇不应承担租金。首先，《房屋租赁合同》系陈国明与程勇双方签订的合同，故程勇作为合同一方主体有义务支付欠付租金。其次，虽然程勇在承租房屋后利用承租房屋经营安康惠仁医院，并在合同履行过程中与案外人王建签订《安康惠仁医院转让协议》，将安康惠仁医院的经营权、股权、设备等一并转让于王建，但该转让协议仅系程勇与王建之间就安康惠仁医院相关权利及财产的转让协议，并不必然因该协议表示程勇与陈国明房屋租赁合同的主体一并发生了变更。第三，程勇目前证据不足以证明其与陈国明的租赁合同关系已经于2018年解除或者终止，程勇已将租房合同以同等条件过户，陈国明已与他人另行形成租赁合同关系，应由他人直接向陈国明支付租金。故程勇应依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定自行承担举证不能的不利后果。综上，程勇作为租赁合同的承租方应履行合同解除之前的合同义务，对欠付租金承担支付义务。 程勇另提出一审判决第二项与第三项支付主体存在矛盾。《中华人民共和国民法典》第五百五十二条规定：第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带责任。安康惠仁医院向陈国明出具《承诺书》承诺支付租金60万元及相应违约金，安康惠仁医院出具承诺书的行为实属于上述法律规定中愿意加入债务的行为。因此，一审判决安康惠仁医院在其承诺范围内对租金及违约金承担连带责任并无不当，亦不与程勇应承担其他租金及违约金的判项存在矛盾。 关于违约金问题，如前所述，程勇是租赁合同的一方主体，应承担支付租金的义务，程勇未按期支付租金的行为构成违约，应当就其违约行为支付相应违约金。双方在合同中约定的违约金标准较高，一审法院虽依职权将违约金调整为欠付租金的30%即13.8万元，但程勇仍对该标准提出异议，综合本案程勇的违约原因及程度，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息的标准计算逾期付款违约金。本院将违约金按欠付租金的贷款利息进行调整，即自2019年8月1日至2019年8月19日，以6万元为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准计算利息，自2019年8月20日至2020年7月31日，以6万元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算利息，自2020年8月1日至实际付清之日，以46万元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算利息。因安康惠仁医院承诺愿意支付其中的6万元及相应的违约金，故安康惠仁医院应当对6万元的利息承担相应的支付责任。 关于返还房屋问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案陈国明诉请解除合同，一审法院判决解除双方之间的租赁合同，程勇对此并无异议。合同解除后，陈国明作为出租人诉请返还案涉租赁房屋，符合法律规定，应予支持。程勇应将案涉房屋腾退后返还于陈国明。 综上所述，程勇的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持陕西省安康市汉滨区人民法院(2020)陕0902民初4745号民事判决第一、二、三、五项； 二、撤销陕西省安康市汉滨区人民法院(2020)陕0902民初4745号民事判决第四、六项； 三、由程勇自本判决生效之日起十日内向陈国明按如下方式支付违约金，即：自2019年8月1日至2019年8月19日，以6万元为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准计算利息；自2019年8月20日至2020年7月31日，以6万元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算利息；自2020年8月1日至实际付清之日，以46万元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算利息；安康惠仁医院对其中6万元的利息承担连带清偿责任； 四、驳回陈国明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费13500元，二审案件受理费9880元，共计23380元，由程勇负担14143元，由陈国明负担9237元。故一审案件受理费13500元，由陈国明负担9237元，由程勇负担4263元；二审案件受理费9880元，由程勇负担。 本判决为终审判决。 审判长  程及海 审判员  王 佳 审判员  刘慧琴 二〇二一年七月四日 书记员  马晓敏