贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0281民初6935号原告:阮文贵，男，1977年4月26日生，土家族，原住重庆市忠县磨子乡石梯村3组53号附1号，现住贵州省盘州市。被告：盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司，住所地，贵州省六盘水市盘州市亦资街道胜境大道与团结西路交叉口（经信大厦第六、七楼），统一社会信用代码91520222057089069A。法定代表人：钱廷昌，盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨菊先，执业证号32409172100098。原告阮文贵与被告盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阮文贵、被告盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨菊先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阮文贵向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司立即向原告交付购房发票、完税证明含契税发票、土地使用权分割方案和分割清单、土地使用权证复印件。二、请求依法判令被告盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司向原告支付违约金34916.03元（自2017年12月31日起以已交付房价款人民币268625.00元为基数，按日万分之一计算至2021年7月5日共计1282天的违约金34916.03元）。并承担自2021年7月6日起至相关文书交付完毕之日止以268625.00元为基数按日万分之一计算的违约金。三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告阮文贵与被告盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司于2013年12月30日签定了《商品房买卖合同》，合同编号为：20140139（以下简称合同），《商品房买卖合同》签署后，原告按合同约定向被告履行了付款义务后，被告却违反《商品房买卖合同》第二十二条的明确约定未向原告履行相关义务。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款（一）项出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。根据《商品房买卖合同》的上述约定条款，被告盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司应当在2017年12月30日前将商品房转移登记有关文书（即购房合同、备案信息登记表、购房发票、完税证明含契税发票、土地使用权分割方案和分割清单、土地使用权证复印件）交付给原告，但是至今被告仅向原告交付了购房合同、备案信息登记表，尚有购房发票、完税证明含契税发票、土地使用权分割方案和分割清单、土地使用权证复印件没有交付给原告，导致原告至今无法办理不动产权证书，被告已经构成根本违约，经原告多次索要，被告于2020年10月30日与原告签署《和解协议》，但至今被告未按和解协议履行。被告拒不交付，也不按《和解协议》承担违约责任，其行为已再次违约，根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款第一项被告应当及时向原告交付购房发票、完税证明含契税发票、土地使用权分割方案和分割清单、土地使用权证复印件，同时还应当根据第二十二条第三款第（二）项2-（2）目的约定，向原告承担违约责任。基于上述事实和理由，原告认为：原被告之间的签定的《商品房买卖合同》真实合法有效，原告依约定支付了全部购房款后，被告应当按照合同约定向原告交付商品房转移登记的有关文书，但是至今被告尚有购房发票、完税清单（含契税发票）没有交付给原告，经催告仍未交付，已经构成违约，应当承担违约责任。综上，被告的行为既违背了诚实信用原则，也违反了《中华人民共和国民法典》的相关规定，为此，原告特依法向贵院提起诉讼，请依法裁判。被告盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司辩称，一、针对原告的第一项诉请，因原告没有交完所有购房款项，所以无法开具购房发票，土地使用权分割方案及其他证件可向公司进行复印。二、针对原告的第二项诉请，原告计算的起始时间应自2017年12月31日起至2021年4月21日止。三、因原告没有提供相应诉请的购房票据为依据，所以计算违约金基数无法确定。本院经审理认定事实如下：原告阮文贵与被告盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司于2013年12月20日签订《商品房买卖合同》，约定原告以268625元的总价款向被告购买位于盘州市金秋路南方·云鼎尚城1幢23层4号房，房屋建筑面积为81.12平方米，套内建筑面积为67.36平方米。其中《商品房买卖合同》第十五条第三项约定：“最终具有房产测绘资质的产权测绘单位所实际测量的面积为准，套内面积误差部分多退少补。”第二十二条第三项约定：“出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列（1）（2）项处理：……（2）买受人有权退房，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同签订后，原告向被告支付了购房款268625元，被告于2016年12月30日前向原告交付房屋。因被告盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司未能按约办理房屋转移登记事宜，双方于2020年10月30日签订《和解协议》，约定被告盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司向原告阮文贵支付2017年12月31日起至2020年1月1日止逾期交付商品房转移登记违约金19636元，并承诺2021年5月20日支付10000元，2021年7月20日支付6000元，2021年9月20日支付3636元，2020年1月2日起至完成房屋初始登记并公示之日止的违约金按已付房款总额的万分之一/天计算。2021年4月23日，被告向全体业主发布《公告》，通知业主可自行前往盘州市不动产登记中心办理产权手续。协议签订后，被告盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司未按照约定向原告阮文贵支付逾期违约金，原告阮文贵遂诉至法院。另查明，2015年6月5日，经六盘水宏远房地产服务有限公司对原告阮文贵所购房屋进行测绘，套内建筑面积为69.38平方米，与《商品房买卖合同》约定套内面积67.36平方米有面积差异，该房屋差价原告阮文贵尚未向被告盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司付清。上述事实有原告提交的原告身份证、《商品房买卖合同》、和解协议；被告提交的盘州市南方云鼎尚城项目产权办理告全体业主书、贵州省不动产登记受理告知单、盘州发布上的公告、贵阳都市报的公告、个人贷款还款凭证、盘县房屋面积测绘报告等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点是：1、被告是否应向原告交付购房发票；2、被告应向原告支付的违约金金额为多少。关于被告是否应向原告交付购房发票的问题，原被告签订购房合同后，被告按照约定向被告交付了合同约定的房款，被告应向原告出具购房手续，本案中，因涉房屋在交付前经测绘，实际套内建筑面积与合同套内建筑面积有差异，按照双方的约定，最终按照实际测绘面积对误差部分多退少补，现双方未对该部分进行结算，导致被告不能出具准确的产权登记手续材料给原告，故原告主张被告立即向原告交付产权登记材料的主张，本院不予支持。被告主张因购房款项未结清，不能出具购房发票，本院予以支持。关于被告应向原告支付的违约金金额为多少的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；……”。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》中约定，被告应于2017年12月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告延至2021年4月22日才完成不动产登记，被告的行为已构成违约，应当按照约定的标准日万分之一向原告支付违约金，故被告应向原告支付违约期间2017年12月31日起至2021年4月22日止的违约金32450元（268625元×0.01%×1208天≈32450元）。原告主张被告支付2021年4月23日至相关文书交付完毕的违约金，因被告已于2021年4月22日发布办理商品房转移登记公告，原告现不能办理转移登记的原因是双方未对房屋面积差价进行结算，故原告该主张本院不予支持。被告辩称违约金没有计算基数，无法计算，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告阮文贵2017年12月31日至2021年4月22日期间逾期办理商品房转移登记的违约金32450元。二、驳回原告阮文贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费337元，由原告阮文贵负担24元，被告盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司负担313元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员 刘 静二〇二一年七月十四日书记员 江璟维