江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终1616号上诉人（原审原告、反诉被告）：王俊臣，男，1941年6月18日出生，汉族，住盱眙县。上诉人（原审原告、反诉被告）：严步英，女，1943年7月19日出生，汉族，住盱眙县。两上诉人共同委托诉讼代理人:王广仁，系两上诉人之子，男，1961年3月23日出生，汉族，住盱眙县盱城街道龙虾城49号。两上诉人共同委托诉讼代理人：唐维礼，江苏法嘉德律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：范成红，女，1967年1月23日出生，汉族，住盱眙县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：程勇，男，1969年7月19日出生，汉族，住盱眙县。两被上诉人共同委托诉讼代理人:陈道战，系范成红姨弟，男，1973年12月19日出生，汉族，住盱眙县盱城街道办事处城市桃园5号楼101室。上诉人王俊臣、严步英因与被上诉人范成红、程勇房屋买卖合同纠纷一案，不服盱眙县人民法院（2020）苏0830民初4443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王俊臣、严步英上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持王俊臣、严步英一审诉讼请求，一、二审案件受理费、保全费由范成红、程勇承担。事实和理由：1.案涉房屋以整套出售，总价24.7万元，不论具体面积及单价，房屋总价与建筑面积无关。范成红实地看房后与王俊臣签订房屋买卖协议，陈道战在场见证，双方均知晓并认可案涉房屋实际建筑面积。2.房屋买卖协议中的58㎡是陈道战擅自添加，未经过王俊臣的认可，且也没有注明是房产证的面积，王俊臣从未说过房产证上是58㎡，一审按照房产证面积确定房屋总价款没有依据。3.房屋过户登记后，范成红提出房产证面积小了，我方当时就提出可以退款退房，所有费用均由我方承担，但范成红不同意退房，证明其认可该房屋的实际建筑面积。4.一审程序违法。陈道战在房屋买卖协议中担任见证人，又在本案中作为范成红、程勇的诉讼代理人，存在利益冲突。范成红与陈道战是否存在姨姐弟关系需再次审查，陈道战可能是专业的公民诉讼代理人。王俊臣、严步英提交的电话录音虽经质证，但一审未在判决书中作出相应说明。综上，一审认定事实不清，证据不足，程序违法，导致判决结果错误，应予改判。范成红、程勇答辩称：1.看房当日王俊臣陈述案涉房屋建筑面积60多平方米，房产证上是58平方米，因此见证人陈道战在房屋买卖协议上写了58㎡，由于王俊臣年近80岁，且是人民教师，因此相信其陈述，未要求出示房产证。2.房屋买卖协议上注明了58㎡，证明房屋总价与面积有关。协议中约定了房屋总价包含过户费用、卖方必须保证房产所有证件均真实有效，即可表明双方商定的58㎡应是房产证上注明的面积。3.房屋买卖协议一式两份，两份协议中均有58㎡，因此该58㎡并非陈道战事后擅自添加。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王俊臣、严步英一审起诉请求：1.判令范成红、程勇按约定付清购房欠款54168.16元；2.判令范成红、程勇按约定支付违约金49400元；3.本案的诉讼费用、保全费由范成红、程勇承担。范成红、程勇一审反诉请求：1.判令王俊臣、严步英退还42831.84元；2.本案诉讼费、反诉费、保全费由王俊臣、严步英承担。一审法院认定事实：王俊臣、严步英系夫妻关系，范成红、程勇也系夫妻关系。王俊臣将其所有的位于原盱眙县盱城镇新华巷老县政府大院06号楼202室对外出售，并于2019年10月21日挂网：“新华巷老县政府宿舍楼建筑面积60多平两室一厅一厨一卫，满五唯一，因要去外地，现对外出售30万元，联系电话177××××0617。”范成红知晓后与王俊臣联系并到实地看房。2020年6月30日，王俊臣（甲方）与范成红（乙方）签订《房屋买卖协议》。该协议内容约定为：“甲方王俊臣，乙方范成红。一、甲方现有属于自己的房产位于盱眙县盱城镇县政府大院06号楼202室出售给乙方58平方米，经双方协商包含房产过户一切费用售价为人民币贰拾肆万柒仟元整，乙方不再承担任何费用。二、甲方必须保证该房产所有证件均真实有效，如在办理房产过户等手续时发生难以过户等一切责任均由甲方承担，甲方必须无条件退还乙方全部购房款。三、乙方预付甲方房屋购买定金壹万元整，余款待双方履行完房产过户等手续后一次性付清。四、甲方必须在双方办理完房产过户手续后立即将房屋所有钥匙交给乙方，交清所有水电等拖欠费用。五、甲乙双方签署完协议后该房产即归乙方所有，之前甲方所有的债务纠纷及房产纠纷等均与乙方无关。六、以上协议双方必须共同遵守，不得违约，谁违约必须按合同价总金额的20%支付对方违约金。七、本协议一式贰份，甲乙双方各执一份。双方签字后立即生效。甲方：王俊臣，乙方：范成红，见证人：陈道战。”该协议由王俊臣、范成红商谈好后，由陈道战打印并填写协议内容，王俊臣、范成红、陈道战均在协议上签名。范成红给付王俊臣购房定金10000元。2020年7月1日，双方为办理产权变更登记，王俊臣、严步英（甲方）又与范成红、程勇（乙方）签订《不动产（存量房）买卖合同》。该合同主要内容约定为：“房屋买卖出卖人（以下简称甲方）：王俊臣/严步英,买受方（以下简称乙方）:范成红/程勇。房屋的基本情况：房屋权证号码：82××64，房屋坐落：淮安市盱眙县政府大院6#，建筑面积45.28平方米；转让面积45.28平方米；该房屋总价款为（不含税）（币种：人民币150000.00元，壹拾伍万元整。房屋总价与面积无关。乙方一次性付款，甲方应当在2020年07月01日前将上述房屋交付乙方使用，甲方支付税费。甲、乙双方应保证各自所提供材料的真实性、完整性、合法性、有效性。甲、乙双方经过现场勘验和认真调查，当事人身份清楚，该房屋权属清楚，坐落、部位明确，对房屋现场均有充分了解，房屋与权属证书所登载的情况一致。甲、乙双方不得隐瞒事实真相，采取欺诈手段骗取登记，否则应承担由此产生的一切法律责任……”王俊臣、严步英、程勇、范成红均在合同上签名。2020年7月2日14时24分，程勇、范成红通过手机银行转账给付王俊臣购房款3625.84元；2020年7月2日15时21分，程勇、范成红通过手机银行转账给付王俊臣购房款50000元；2020年7月2日15时26分，程勇、范成红通过手机银行转账给付王俊臣购房款50000元；2020年7月3日10时32分，程勇、范成红通过手机银行转账给付王俊臣购房款79206元，合计192831.84元。2020年7月2日，王俊臣、严步英与程勇、范成红办理苏（2020）盱眙县不动产权第××号房屋产权证书，变更登记在程勇和范成红名下，该不动产权证书载明：权利人：程勇、范成红，共同共有，盱城街道县政府大院6号楼202室，住宅，宗地面积321.52平方米，房屋建筑面积45.28平方米。双方完成房屋产权变更登记后，王俊臣以2020年6月30日《房屋买卖协议》向范成红索要协议房价247000元的余欠购房款54168.16元，范成红以2020年6月30日《房屋买卖协议》房屋面积58平方米与《不动产（存量房）买卖合同》上房屋面积45.28平方米不符拒绝给付王俊臣剩余购房款，并要求王俊臣、严步英退还多交购房款42831.84元。双方为此产生矛盾。2020年8月10日，王俊臣起诉范成红房屋买卖合同纠纷一案，通过审理追加双方当事人，2020年12月14日开庭审理时，王俊臣、严步英及其委托诉讼代理人经一审法院传票传唤未按时到庭，该案裁定按撤诉处理。后王俊臣、严步英重新提起本案诉讼。2020年8月19日，王俊臣申请保全范成红所有的位于盱眙县盱城街道新华巷老县政府大院06号楼202室房屋的100000元份额，王俊臣的委托诉讼代理人王广仁提供其所有的苏Ａ×××××江铃牌棕色小型普通客车作为保全担保，一审法院依法裁定予以查封，并向盱眙县不动产登记中心、南京市车管所以及本案双方送达民事裁定书。一审法院认为：本案争议焦点：双方签订的《房屋买卖协议》和《不动产（存量房）买卖合同》是否合法有效？房产证所载面积与双方协议或合同面积差异如何确定？本诉和反诉涉及的购房款如何计付？双方是否按所定协议或者合同履行各自义务，有无违约？关于争议焦点一：双方签订的《房屋买卖协议》和《不动产（存量房）买卖合同》是否合法有效？房产证所载面积与双方协议或合同面积差异如何确定？我国《合同法》规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”就本案而言，范成红到王俊臣住宅实地看房，并通过协商于2020年6月30日签订《房屋买卖协议》，严步英、程勇在庭审中对2020年6月30日的《房屋买卖协议》内容予以追认，该《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规规定，对双方均具有法律约束力，双方必须诚实守信依法履行相关义务。此后，为办理房产过户手续，王俊臣、严步英与范成红、程勇于2020年7月1日又签订《不动产（存量房）买卖合同》，便于房产过户登记，而双方实际履行的是2020年6月30日签订的《房屋买卖协议》。该《房屋买卖协议》由王俊臣、严步英将其所有的位于原盱眙县盱城镇老县政府大院06号楼202室房屋出售给范成红、程勇。范成红与其委托诉讼代理人陈道战一起到现场查看房屋后，经双方协商确定协议内容，由范成红的委托诉讼代理人陈道战打印协议并填写面积58平方米、价款247000元和定金10000元等，按此约定计算出涉案房屋每平方米价格应为4258.62元（247000元/58平方米）。但该协议上没有明确载明58平方米是案涉房屋的建筑面积还是案涉房屋的四址范围面积。在双方签订《不动产（存量房）买卖合同》和办理产权变更登记时，该合同上明确载明建筑面积45.28平方米，转让面积45.28平方米，与原房产证上载明的建筑面积45.28平方米以及变更后的不动产权证书上载明的建筑面积45.28平方米相一致，故法院对涉案房屋建筑面积45.28平方米予以确定。关于争议焦点二：本诉和反诉涉及的购房款如何计付？双方是否按所定协议或者合同履行各自义务，有无违约？我国《合同法》和《民法典》规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”就本案而言，双方就2020年6月30日签订的《房屋买卖协议》，在本诉和反诉中，范成红、程勇提出案涉房屋面积差异，王俊臣、严步英认为《不动产（存量房）买卖合同》中注明房屋总价与建筑面积无关，但根据双方约定计算出的单位面积房价为4258.62元/平方米以及房产证和不动产权证书均确定涉案房屋建筑面积为45.28平方米,符合房产实际面积和当时当地销售单位面积房价，故该案涉房屋价款应确定为192830.31元（4258.62元/平方米×45.28平方米）。根据双方2020年6月30日《房屋买卖协议》约定：“经双方协商包含房产过户一切费用售价为人民币247000元,乙方不再承担任何费用。”即房屋过户契税包含在房价内，程勇、范成红已给付购房款192831.84元，案涉房款已确定为192830.31元，差价1.53元（192831.84元-192830.31元），案涉房款和已付房屋价款基本持平，故王俊臣、严步英本诉请求和范成红、程勇反诉请求均不予支持。我国《合同法》规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案双方在签订《不动产（存量房）买卖合同》时，范成红、程勇应向王俊臣、严步英索要案涉房屋的有效证件，查看登记有关事项以便出资购买，王俊臣、严步英也应主动出示案涉房屋的有效产权证书，双方没有核对清楚案涉房屋面积而签订协议，且双方隐瞒房屋买卖的真实价款以逃税均存有过错，其过错程度相当，故对王俊臣、严步英请求判令范成红、程勇支付违约金的诉求不予支持。王俊臣、严步英的委托诉讼代理人王广仁在庭审中申请对房屋实际面积进行评估，经法庭释明后未在规定时间内提交申请或办理相关评估相关手续，视为放弃。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第五百七十七条、第五百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回王俊臣、严步英的诉讼请求；二、驳回范成红、程勇的反诉请求。案件受理费2371元，减半收取1185.50元，保全费1400元，反诉案件受理费871元，减半收取435.50元，合计3021元，由王俊臣、严步英负担2585.50元，范成红、程勇负担435.50元。本院二审期间，王俊臣、严步英提交案涉房屋四至范围自制草图一份，拟证明案涉房屋四至占地面积约75平方米。范成红、程勇提交案涉房屋套内各房间面积汇总自制草图一份，拟证明案涉房屋套内使用面积约45平方米。双方当事人均不认可对方当事人提交的草图。二审中，王俊臣、严步英申请对案涉房屋的实际建筑面积进行测绘，本院依法委托司法鉴定。王俊臣、严步英预交鉴定费3000元。江苏中泰房地产土地资产评估测绘造价咨询有限公司于2021年6月25日作出《房产面积测绘报告》，测绘结果为“不含阳台套内建筑面积45.29㎡、北阳台（封闭阳台）建筑面积5.74㎡（未封闭应算一半）、南阳台（封闭阳台）建筑面积4.20㎡（未封闭应算一半）、楼梯间分摊面积6.63㎡。”王俊臣、严步英对该测绘报告予以认可。范成红、程勇对该测绘报告中已测量的数据无异议，但认为阳台建筑面积应计算一半、楼梯间分摊建筑面积不应计算价款，并主张案涉房屋应按套内使用面积计算价款，申请对套内使用面积补充测绘。王俊臣、严步英提交其家庭其他房屋产权证书，拟证明房屋应以建筑面积计价。范成红、程勇提交案涉房屋同地段其他房屋的房屋买卖协议、缴税发票、产权证书以及商品房买卖合同示范文本，拟证明涉案房屋同地段的市场价格及备案价格，房屋应以套内使用面积计价。双方当事人均不认可对方的证明目的。本院经审查认为，双方提交的证据与本案无关联性，本院不予确认。本院对江苏中泰房地产土地资产评估测绘造价咨询有限公司作出的《房产面积测绘报告》的真实性、合法性、关联性予以确认。本院经审理确认一审查明的事实。本院认为，双方当事人签订的房屋买卖协议系双方真实自愿意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应按合同约定内容全面履行自身义务。双方合同约定案涉房屋价格为247000元，未在协议中约定每平米单价，结合二手房交易习惯，应理解为按套出售。现案涉房屋已变更登记至范成红、程勇名下，范成红、程勇亦实际居住使用，范成红、程勇已支付房款192831.84元，应再向王俊臣、严步英支付剩余房款54168.16元。关于房屋买卖协议中约定的58平米如何理解的问题，经查，双方在协议中对58平米未明确是实际建筑面积或者产权证面积，王俊臣、严步英主张该58平米是房屋实际建筑面积，范成红、程勇主张该58平米是产权证面积，本院认为，范成红及其代理人陈道战经过实地看房后与王俊臣签订房屋买卖协议，范成红、陈道战对案涉房屋的面积应有直观感受。根据鉴定机构的测绘结果，协议上注明的58平米与案涉房屋的实际建筑面积基本相符，结合范成红现场看房未查看产权证的情况，协议上约定的58平米应是案涉房屋的实际建筑面积。协议中虽约定过户，但过户登记仅是对房屋所有权人的变更登记，不涉及到房屋其他信息的变更，故范成红、程勇主张按过户后的产权证面积给付房款，无合同依据，本院不予支持。范成红、程勇主张案涉房屋应参照商品房买卖按套内使用面积计价，并申请对案涉房屋的套内使用面积补充测绘，本院认为，二手房买卖与一手商品房买卖具有较大差异，商品房买卖的计价方式有相关行政文件予以规范，而二手房买卖给予买卖双方充分的意思自治，故本案二手房买卖不宜直接参照商品房买卖的相关行政文件。此外，即使参照商品房买卖的计价方式，根据法律规定，商品房销售可以按套计价，也可以按套内建筑面积（由套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积等三部分组成）或者建筑面积计价，没有仅按照套内使用面积计价的规定，故本院对范成红、程勇该项主张及补充测绘申请不予采纳。王俊臣、严步英要求范成红、程勇支付逾期付款违约金，本院认为，因范成红对案涉房屋计价方式和产权证面积产生一定误解，未及时付款并非恶意违约，故本院对王俊臣、严步英的该项诉讼请求不予支持。王俊臣、严步英认为陈道战不具有代理资格，一审程序违法，经查，关于范成红与陈道战的姨姐弟关系，范成红提交了村委会及派出所出具的相应证明，一审认定陈道战可作为范成红代理人并无不当。关于电话录音证据问题，一审中已经过举证、质证，一审认定事实部分也对录音中体现出的双方争议问题作出叙述，故一审程序并无不当。范成红、程勇二审中申请本院强制传唤王俊臣到庭，因本案不属于当事人本人必须到庭的法定情形，本院对该申请未予准许。综上，鉴于二审出现新证据，王俊臣、严步英的上诉请求部分成立，相应部分应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销盱眙县人民法院（2020）苏0830民初4443号民事判决第一项，维持第二项；二、范成红、程勇于本判决生效后十日内向王俊臣、严步英支付购房款54168.16元；三、驳回王俊臣、严步英其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2371元，减半收取1185.50元，保全费1400元，反诉案件受理费871元，减半收取435.50元，合计3021元，由王俊臣、严步英负担1233元，范成红、程勇负担1788元。二审案件受理费2371元，鉴定费3000元，合计5371元，由王俊臣、严步英负担2562元，范成红、程勇负担2809元。本判决为终审判决。审 判 长  徐 俊审 判 员  梁新星审 判 员  刘玉娟二〇二一年七月二十七日法官助理  钟 岩书 记 员  孙 静