黑龙江省方正县人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0124民初1669号原告：方正县良友物业管理有限公司（统一社会信用代码9123012430086672XF），住所地：方正县博汇小区4号楼一层南1室。法定代表人：郑连有，职务：经理。被告：范维山男，1954年01月22日出生，汉族，农民，住方正县。委托诉讼代理人：范云涛（范维山之子），男，1976年05月24日出生，汉族，农民，住方正县。原告方正县良友物业管理有限公司（以下简称良友物业公司）与被告范维山物业服务合同纠纷一案，本院于2021年05月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告良友物业公司法定代表人郑连友及被告范维山委托诉讼代理人范云涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。良友物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付所欠2019年11月-2020年10月物业管理服务费人民币605元;2、判令被告给付违约金24元;1、2项合计629元。3、本案诉讼费用由被告人承担。事实和理由，欠费计算方法：2019年11月1日至2020年10月30日，被告欠物业费情况如下：1、管理费服务费=面积×0.5元/㎡×12个月；二次提水小区统一固定额60元。房号：2-2-601，业主：范围（维）山，面积：100.8（平方米），管理费：605（元），二次提水，合计：605（元）。欠物业费2019年11月至2020年10月：605×1=605元，欠物业费合计605元。2、违约金=年欠款合计×1%月×月数，2019年11月至2020年10月(2020年11月-2021年2月)=605×1%×4=24.2元，违约金合计24元。2019年11月至2020年10月，博汇小区物业由方正县良友物业管理有限公司管理，被告人范围（维）山在博汇小区2号楼2单元601室，该用户所欠物业费经多次催要至今未交。根据《物业管理服务合同》第四条规定，其不交物业费的行为侵犯了原告的合法权益。依据《物业管理条例》“第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务:(五)按时交纳物业服务费用。”被告不缴纳物业服务管理费的行为属于违约。范维山辩称，有能力交，但应该服务到位，房子漏物业不管，你说给修没给修，所以没交物业费，我确实在这住。其他服务也不到位，防盗门不好使，一直不给修，绿化不到位，冬天小区清雪不彻底，物业和业主委员会怎么签订的合同我不知道。物业是先服务后收费，收的物业费应该服务，现在物业服务不到位不同意给付物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。良友物业公司举示的证据如下：证据A1.《物业管理服务合同》一份，内容为“物业服务合同书，甲方(委托方)：博汇小区业主委员会，乙方(受托方)：良友物业管理有限公司，为加强物业管理，保障房屋和公用设备的正常使用。为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的小区环境，根据物业管理条例和有关法规，在平等自愿协商一致的基础上，就甲方委托乙方对小区实行专业化、一体化的物业管理订立合同。第一条物业基本情况：1、良友物业有限公司具有法人代表资格的，独立的物业管理有限公司。2、小区座落在同安路东侧，南邻是幸福家园小区，北邻是建设局门前大道。3、建筑面积70830㎡,小区共14栋家属楼。住宅604户55036㎡，商服90户13244㎡，车库137个2551㎡，步道板52000㎡，草坪11300㎡，硬化路9800㎡。第二条委托管理事项：1、房屋管理的本体共用设备(墙外部位下水道、马葫芦、共用照明设施、供水设备、供电线路及设施、花坛、共用道路、操场等维修和管理)。2、本小区规划内的配套服务设施。3、公共环境:对本小区的环境卫生(楼道、庭院、花坛、道路绿地保洁清扫、垃圾清运)下水道清掏。4、配备公共秩序维护人员、疏导出入车辆，对水泵房、变压压等重点部位巡视。5、对物业及物业管理档案、资料、保管、存档工作。6、小区环境整顿：对本小区院内的各种车辆，要指定地点停放，不允许乱停乱放，影响防火及人员通行。7、门铃年久失修，线路老化，单元门开裂、变形，油漆脱落需报请业主委员会，确定更换或维修。8、清雪，达到标准。9、绿化、美化，达到标准。第三条承包形式：经甲乙双方协商，由良友物业有限公司对博汇小工（区）物业管理继续承包三年，自负盈亏，独立经营。第四条物业管理服务费和住宅公共维修基金：1、可按政府指导价进行收取，双方协商后仍按原价格收缴，住宅每平方米每月收0.5元，二次提水每户每月5元；商服每户每月0.3元，二次提水小户每月5元，大户每月10元；车库每户每年物业费50元。2、物业管理费的调整，可按政策公布的价格幅度及等级进行调整。或与业主委员会协商每年适度调整价格。3、维修基金使用。依据业主委员会召开业主大会的决议，按政府主管部门的有关规定，上报申请使用。第五条甲乙双方的权力及义务，1、甲方权力义务(1)根据本合同甲方将住宅小区委托给乙方实行物业管理。(2)监督乙方对公用设施使用和管理。(3)确定和申请专用基金，并监督乙方使用好专用基金。(4)对乙方的管理实行监督检查,并对物业管理问题向乙方提出意见和建议，每年考评一次。(5)协助乙方对一些少数业户，以各种理由不交物业费进行催缴。2、乙方的权力义务(1)根据甲方的授权，对小区物业实行管理，确保实现管理目标并承担相应责任，接受甲方检查监督。(2)严格按着甲方审议过的收费标准收取，不得擅自加价。(3)乙方的物业管理服务受到小区大多数80%认可拥护，可视为物业管理合格，对少数以各种理由不交物业费的业户，可进行劝告，最后乙方起诉到法院裁定解决。(4)乙方合同期满后，甲方可招聘物业公司，在同等条件下乙方可优先聘用。(5)在物业管理中，出现较大维修项目时，乙方可向甲方提出申请，共同协商使用维修基金。第六条承包时间：自2017年11月1日起至2020年10月31日止。第七条本合同自签定之日起生效，如双方在执行过程中出现问题可协商解决，也可由有关部门裁定解决。甲方：博汇小区业务委员会（公章），法人代表：张继文、林雪峰、赵凤、赵长林（签名），林雪峰（签名），赵凤（签名），赵长林（签名）。乙方：良友物业管理有限公司（公章），法人代表：郑连友（签名），2017年10月31日。抄送单位：方正县住建局物业办、方正镇民安社区”。拟证明：原告与博汇小区业主委员会于2017年10月31日签订合同一份，我承包博汇小区自2017年10月30日起3年，收费标准为住宅每平方米每月0.5元，二次供水每户每年60元，违约金为物业费按月1%计算。范维山对此证据证实内容无异议。证据A2.收费登记表一份，内容（略）。拟证明：范维山在博汇小区2号楼2单元601室，房屋面积100.8平方米。范维山对此证据证实内容无异议。范维山举示的证据如下：证据B1.照片三张，内容（略）。拟证明：我居住单元房屋顶楼漏水。良友物业公司对此证据证实内容无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月31日博汇小区业主委员会与良友物业公司签订了一份《物业管理服务合同》，合同约定：由良友物业公司管理博汇小区物业。收费标准为：住宅每平方米每月收0.5元，二次提水每户每月5元。承包时间：自2017年11月1日起至2020年10月31日止。合同签订后，良友物业公司管理该小区物业。范维山为方正县方正镇博汇小区2号楼2单元601室业主，其房屋面积100.8平方米，范维山拖欠良友物业公司自2019年11月至2020年10月物业服务费，良友物业公司诉至本院，要求：1、范维山给付所欠2019年11月-2020年10月物业管理服务费605.00元；2、要求范维山给付违约金24.00元；1、2项合计629.00元。本院认为，良友物业公司与方正县博汇小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》，是双方真实意思表示，不违反法律规定，本院确认为有效。该合同对博汇小区的业主具有约束力，范维山作为博汇小区业主，已经享受物业服务，应当支付相应的服务费用。本案中，范维山应当交纳自2019年11月-2020年10月的物业服务费604.80元【物业费604.80元（100.8平方米×12月×0.5元/月/平方米）】。良友物业公司要求给付违约金，因《物业管理服务合同》中没有约定，本院对良友物业公司要求范维山给付违约金的诉讼请求不予支持。范维山抗辩的物业服务不到位，无证据证实，本院不予确认。范维山抗辩的房子漏物业不管，物业公司说给修没给修，因房子漏并不在物业服务范围内，本院对范维山抗辩理由不予支持。综上所述，本院对良友物业公司的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百一十八条、第一百七十六条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告范维山于本判决生效之日起十日内给付原告方正县良友物业管理有限公司2020年11月至2020年10月物业服务费604.80元；二、驳回原告方正县良友物业管理有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费50.00元，减半收取计25.00元，由原告方正县良友物业管理有限公司负担1.00元，由被告范维山负担24.00元。本判决为终审判决。审判员  李孝智二〇二一年七月十四日书记员  王英杰