新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）新23民终1272号上诉人（原审原告）：高晓琴，女，1973年6月17日出生，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。被上诉人（原审被告）：新疆新安基房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市31区1丘2栋1-401、402、403。法定代表人：刘娟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周立军，男，该公司法务部部长。上诉人高晓琴因与被上诉人新疆新安基房地产开发有限公司（以下简称新安基公司）商品房预售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2021）新2301民初381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭于2021年7月7日公开开庭进行了审理。上诉人高晓琴，被上诉人新疆新安基房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周立军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高晓琴上诉请求：撤销原审判决第二项，依法改判被上诉人限期办理房屋及车库的产权证书并支付违约金16,077.2元。事实及理由：被上诉人串通新疆嘉美物业有限公司，隐瞒涉案房屋未经五方验收，房屋所有权及土地使用权均被抵押的事实，利用格式合同欺诈消费者，侵占消费者财产，故应判令被上诉人限期向上诉人办理涉案房屋及车库的不动产权证书。被上诉人将房屋套内楼梯及地暖拆零销售并作为其逾期交付房屋的违约补偿违反法律规定，故一审法院认为被上诉人逾期交付房屋的违约金已通过双方签订的《补偿协议》给付并不合理。新疆新安基房地产开发有限公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。高晓琴向一审法院起诉请求：1.被告限期办理(昌吉市海棠小镇二期)昌吉市92区2丘28栋104室房屋及车库的不动产产权登记证书;2.被告支付原告因不能在合同规定期限内取得不动产产权证书的违约金1,424.9元;3.被告支付原告因逾期交付房屋及车库违约金16,077.2元(2015年6月30日至2016年3月8日,218天×0.00005)。一审法院认定事实：2014年12月16日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于昌吉市92区2丘28栋104号房,建筑面积为161㎡,单价7,931.55元/㎡,总计价款为1,276,979.6元。合同第八条交付期限约定出卖人应当在2015年6月30日前,将经验收合格的商品房交付买受人。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定,除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同约定期限将该商品房交付买受人使用,按下列方式处理。(1)逾期不超过180天,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.5的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过180日后,买受人有权解除合同,买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日30日内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.5违约金。合同第十一条约定,商品房达到交付使用条件,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同第十五条约定关于产权登记的约定:出卖人应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按第2项处理,买受人不退房,出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。签订合同的同时,双方还签订了附件五:合同补充协议。该补充协议第十条约定:如出卖人不能在第七条或者第八条约定期限内将房屋交付买受人,则房屋交付期限顺延,具体交接时间出卖人另行书面通知,并适用《商品房买卖合同》第十一条第二款的约定,顺延期在30天以内的,出卖人不承担逾期交房的违约责任。签订合同同日，原、被告签订一份购买车库的商品房买卖合同,约定原告购买92区2丘28栋1层04号房的附带车库,建筑面积为22.89㎡,价款198,000元。合同中除交付时间为空白外,其他条款与前份《商品房买卖合同》内容一致。2015年7月6日，原、被告签订一份《补偿协议》，约定依据双方签订的《商品房买卖合同》,因出卖人逾期交付该商品房,经双方协商达成以下补偿协议:一、原设计图纸地下室至三层的钢楼梯为用户自理,现本公司全部制作完毕,每户费用共计12,000元。二、原设计图纸中地下室无暖气,现我公司为客户全部将地暖盘管及分水器施工完毕,每户费用共计3000元。三、2015年免收半年物业费,2016年全年减半收取物业费。四、本协议签订生效后,因出卖人逾期交房造成买受人的损失视为一次性补偿完毕,《商品房买卖合同》继续履行。五、本协议自双方签字或盖章之日生效。合同签订后原告交清了全部房款及车库款。原、被告于2016年3月8日办理房屋及车库交接手续。原告购买的房屋及车库至今未办理不动产权登记,原因是涉及土地使用权被法院查封。一审法院认为，原、被告签订的关于住房及车库的买卖合同合法有效,对双方当事人具有约束力。原告要求被告限期办理昌吉市海棠小镇二期昌吉市92区2丘28栋104室房屋及车库的不动产产权登记证书,因该房屋涉及的土地被查封,目前无法办理不动产产权登记。故对原告的此项请求不予支持。原告要求被告支付,因不能在合同规定期限内取得不动产产权证书的违约金1,424.9元,原告提交的合同载明未取得不动产产权证书,应按合同约定支付已付房价0.1%支付违约金,原告已付房款为1,276,979.6元,车库款为198,000元,合计1,474,979.6元,故原告主张被告支付1,424.9元的诉讼请求符合双方约定应予以支持。原告主张被告支付逾期交付房屋及车库违约金16,077.2元，被告不予认可。一审法院认为因双方在办理住房交付前,对逾期交住房造成的损失已签订协议处理,故对原告再次主张住房违约金的诉讼请求不予支持。关于车库违约金,因合同中没有约定交付时间,车库已交付原告,故一审法院对原告的此项请求不予支持。遂判决如下：一、被告新疆新安基房地产开发有限公司应于本判决书生效后十日内支付原告高晓琴逾期办证违约金1,424.9元;二、驳回原告高晓琴其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人提交新证据如下：1.房屋交付物品清单一份。拟证实新疆嘉美物业有限公司在2016年3月9日交付钥匙等物品时未将该小区物业是否可以正常使用写进去。经质证，被上诉人对该证据的真实性认可，但称涉案房屋于2015年3月9日交验，于2015年7月15日交付使用。本院对该证据的真实性予以确认。2.契税纳税申报表一份。拟证实涉案房屋于2016年3月8日办理入住。经质证，被上诉人对该证据的真实性认可，但称涉案房屋交付时间早于2016年3月8日。本院对该证据的真实性予以确认。3.州长信箱反馈问题信息及答复截图三张。拟证实因涉案房屋的土地使用权处于抵押状态导致不动产权属证书无法办理。经质证，被上诉人对该组证据的真实性认可，并称案涉土地使用权目前处于抵押状态。本院对该组证据的真实性予以确认。4.海棠小镇逾期交房新闻截图四张。拟证实涉案房屋被被上诉人抵押致使无法办理不动产权属证书。经质证，被上诉人对该组证据的真实性不予认可，并称仅涉案房屋的土地使用权被抵押与案外人。因被上诉人对该组证据的真实性不予认可，且上诉人未提供原件以供核对，故本院对该组证据的证明效力不予确认。5.州长信箱的反馈信息及答复截图二张及照片六张。拟证实被上诉人在涉案房屋存在质量问题的情况下为业主办理入住手续。经质证，被上诉人对该组证据的真实性不予认可。因被上诉人对该组证据的真实性不予认可，且上诉人未提供原件以供核对，故本院对该组证据的证明效力不予确认。6.行政处罚截图一份及照片三张。拟证实因涉案房屋逾期交付使用，被上诉人在不具备交付条件的情况下向业主交付房屋。经质证，被上诉人对该组证据的真实性不予认可。因被上诉人对该组证据的真实性不予认可，且上诉人未提供原件以供核对，故本院对该组证据的证明效力不予确认。7.房地产登记撤回申请表及解除预告申请各一份。拟证实涉案房屋在出售前预登记在“成宁”名下。经质证，被上诉人对该组证据的真实性认可，但称涉案房屋已解除预告登记，可登记在上诉人名下。本院对该组证据的真实性予以确认。8.（2019）新23民初178号民事判决书一份。拟证实涉案房屋的采光、玻璃钢及雨棚项目在2015年11月25日前尚未完工，不具备交付条件，被上诉人存在虚假诉讼的行为。经质证，被上诉人对该组证据的真实性认可，但称涉案房屋于2015年11月25日前已完工。本院对该组证据的真实性予以确认。被上诉人新安基公司未提交新的证据。为查明案件事实，本院依职权向新疆昌吉国家农业科技园区建设管理局调取《商品房预销售许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《建设用地规划许可证》《土地使用权证》《竣工验收备案表》《新建住宅使用说明书》《新建住宅质量保证书》《关于高晓琴购买商品房不动产证办理情况说明的复函》各一份。上述证明反映上诉人高晓琴购买的位于昌吉市92区2丘28栋104号房屋尚不具备办理不动产权证的条件。经质证，上诉人及被上诉人对该组证据的真实性认可。本院对该组证据的真实性予以确认。二审查明事实与一审查明事实一致，对一审查明事实本院予以确认。二审另查明，新疆昌吉国家农业科技园区建设管理局出具的《关于高晓琴购买商品房不动产证办理情况说明的复函》载明：高晓琴购买的位于昌吉市92区2丘28栋104号房屋目前尚不具备办理不动产权证的条件，经了解海棠小镇目前仍存在土地质押的情况及10%土地出让金未缴纳的问题，在解押手续未办理、土地出让金未缴纳的情况下，不具备办理不动产权证的条件。本院认为，上诉人与被上诉人于2014年12月16日签订的两份《商品房买卖合同》及于2015年7月6日签订的《补偿协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。上诉人主张被上诉人限期办理涉案房屋及车库的不动产权证。但办理不动产登记是不动产登记机构的行政职权，是否可以登记以及办理登记手续的时间，都属于其具体职权事宜。本案中，根据新疆昌吉国家农业科技园区建设管理局出具的《复函》反映，涉案房屋暂不具备办理不动产权属证书的条件。故上诉人要求办理涉案房屋及车库的不动产权证书的上诉请求，本院不予支持。上诉人认为被上诉人逾期交付房屋及车库，应承担相应的违约责任。鉴于上诉人与被上诉人已就涉案房屋逾期交付所造成的违约损失补偿事宜达成合意并签订《补偿协议》，该协议并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对车库交付时间双方并未在合同中予以约定，故上诉人主张被上诉人承担逾期交付房屋及车库违约金的上诉请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，高晓琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由高晓琴负担。本判决为终审判决。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财务状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成范围的，依法追究刑事责任。审判长 杨 洁审判员 胡 婧审判员 马少飞二〇二一年七月二十九日书记员 李 静