新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新42民终869号  上诉人（原审原告）：新疆怡海房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌苏市东工业园区。 法定代表人：张淑余，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周怡，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：胡长凯，男，1985年11月25日出生，住新疆维吾尔自治区乌苏市。 被上诉人（原审被告）：潘立稳，女，1984年3月22日出生，住新疆维吾尔自治区乌苏市。 上诉人新疆怡海房地产开发有限公司（以下简称怡海房产）因与被上诉人胡长凯、潘立稳商品房买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌苏市人民法院（2020）新4202民初485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭通过阅卷、调查询问，认为事实清楚不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 怡海房产上诉请求：撤销原判第二项，改判胡长凯、潘立稳支付140000元购房款、逾期付款利息159600元，合计299600元。事实与理由：案涉合同签订后，胡长凯、潘立稳支付了首付款435111元，余款990000元办理按揭贷款，银行只给其贷款850000元，因胡长凯、潘立稳无力支付140000元购房款，2014年7月10日双方签订了借款协议，胡长凯、潘立稳应当返还并支付利息。 胡长凯、潘立稳辩称，140000元只是打了借条，没有实际到账。案涉房屋虽然2017年拿到钥匙，但没有按期交房，逾期交房违约金也没有到账，房屋至今没有安装暖气。请求驳回上诉，维持原判。 怡海房产向一审法院起诉请求：判令二被告归还原告垫付的首付款140000元，逾期还款利息159600元，垫付的保证金292907元，合计592507元。 一审法院认定的事实，2013年12月27日，原告怡海房产与被告潘立稳、胡长凯签订了《商品房买卖合同》一份，约定二被告购买由原告开发建设的位于乌苏市文景路怡海玫瑰园小区7号楼102（42）号房，房屋为框剪结构，层高为4层，地上3层，地下1层，建筑面积323.17平方米，单价4243.80元/平方米，房屋总价款1425111元。合同第六条付款方式及期限约定，首付30%即435111元，贷款70%即990000元。未约定付款期限。合同第八条约定，出卖人应当在2014年8月31日前向二被告交付房屋。合同第九条约定，出卖人逾期交房，逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同于2014年1月6日在乌苏市房地产管理局备案。二被告于2013年10月22日向原告支付房款50000元，于2013年11月6日支付房款205111元，于2013年12月1日支付房款180000元，合计支付435111元。2014年7月10日，被告胡长凯与原告怡海房产签订《借款协议》一份，约定被告胡长凯向原告借款140000元，用于购买原告开发建设的位于乌苏市文景路怡海玫瑰园小区7号楼102（42）号房，借款期间为2014年7月10日至2015年3月25日。借款期间内无利息。逾期利率为1‰/日。协议签订后，原告未实际向被告胡长凯支付借款。2015年10月9日，原告将案涉房屋交付给被告胡长凯，双方签订了《怡海玫瑰园入住协议》一份、《怡海玫瑰园房屋装修管理协议》一份，《前期物业服务协议》一份。另，被告在原告出具的业主房屋交付验收清单、业主物品领取清单上签字确认。同日，双方签订了《协议书》一份，内容为原告将房屋交付给二被告，二被告同意接收该房屋，因怡海房产逾期交房378天，根据合同第九条约定，原告向二被告支付逾期交房违约金48577元【（1425111元-140000元）×0.1‰×378天】。协议签订后，原告未向被告支付此款。庭审过程中，原告自愿在被告应付款中扣除该48577元违约金。二被告在乌苏市农商银行办理了按揭贷款，因未及时向银行偿还按揭款，乌苏市农商银行自2017年9月29日至扣除了原告在乌苏市农商银行的贷款保证金63631.84元，于2017年12月27日扣除了贷款保证金28294.93元，于2018年3月30日扣除了贷款保证金28036.44元，于2018年6月29日扣除了贷款保证金28064.53元，于2018年9月29日扣除了贷款保证金28047.67元，于2018年12月25日扣除了贷款保证金28056.14元，于2019年3月25日扣除了贷款保证金28022.26元，于2019年6月27日扣除了贷款保证金28032.53元，于2019年9月27日扣除了贷款保证金28047.48元。合计扣除288233.82元。一审法院认为，虽然原告怡海房产与被告胡长凯签订了借款协议，被告也向原告出具了借条，但原告未实际向被告胡长凯支付该笔借款。原告也未将该借款协议中的140000元转化为原告的购房款，原告在向二被告支付逾期交房违约金时，是按照被告实际缴纳的1285111元计算的，并未将该140000元计算在内。综上，原告怡海房产与被告胡长凯于2014年7月10日签订的《借款协议》、二被告向原告出具的借条均不成立，二被告无须向原告支付140000元的借款本息，对于原告主张二被告归还140000元借款本息的诉讼请求，该院不予支持。债务应当清偿。二被告办理了银行按揭贷款后未及时还款，导致了贷款方乌苏市农村商业银行截至2019年9月27日扣除了原告在乌苏市农商银行缴纳的贷款保证金288233.82元，该款项二被告应当向原告偿还。原告计算有误，该院予以纠正。庭审过程中，原告自愿在被告应付款中扣除该48577元违约金。对于原告主张二被告偿还的保证金，该院予以支持239376.82元（288233.82元-48577元）。被告潘立稳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对其诉讼权利的放弃。判决：一、被告胡长凯、潘立稳应当于本判决生效后十日内向原告新疆怡海房地产开发有限公司支付垫付的保证金239376.82元；二、驳回原告新疆怡海房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求向法庭提交了新的证据，本院依法组织双方当事人进行了质证。怡海房产向法庭提交了新证据销售不动产统一发票，证明怡海房产将借款140000元转换为购房款，已经垫付到位。胡长凯、潘立稳质证，发票没有见过，因为没有入我们的账，也不能证实已经垫付到位。被上诉人胡长凯、潘立稳未向法庭提交新证据。认证，对怡海房产提交的新证据，虽然胡长凯、潘立稳不认可，但发票载明的事项与双方签订的商品房买卖合同约定的房屋位置、门牌号、单价、面积、金额一致，结合胡长凯、潘立稳陈述案涉房屋已经缴纳了房屋契税、维修基金，予以采信。 二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。另查明，2014年7月29日怡海房产为胡长凯出具了销售不动产统一发票，记载不动产项目为玫瑰园，项目编号XX，面积335.81平方米，单价4243.8元，金额1425111元。 本案的争议焦点是：胡长凯、潘立稳是否应当归还怡海房产垫付的购房款140000元、承担利息159600元？ 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案事实发生在民法典施行前，故应适用当时的法律法规的相关规定。 本案中，怡海房产上诉主张其为胡长凯、潘立稳垫付了购房款140000元，胡长凯、潘立稳应当归还并承担利息。向法庭提交的新证据是销售不动产统一发票，证明胡长凯、潘立稳向其借款140000元实际已经垫付到位。该发票显示付款方为胡长凯，记载不动产项目为玫瑰园，项目编号XX，面积335.81平方米，单价4243.8元，金额1425111元，与双方签订的商品房买卖合同约定的房屋位置、门牌号、面积、单价、总金额相同，且胡长凯、潘立稳就案涉房屋陈述已经缴纳了契税、维修基金，应当可以确定该发票的真实性。而胡长凯、潘立稳支付房屋首付款435111元，向银行按揭贷款850000元，认可没有支付的房款数额是140000元，应当可以确定胡长凯与怡海房产签订的借款协议中的140000元，怡海房产已经垫付到位，胡长凯、潘立稳应当归还。关于利息，二审中怡海房产变更利息请求为按照中国人民银行同期贷款利率计息至起诉之日，借款协议约定的借期为2014年7月10日至2015年3月25日，借期内无利息，那么应当从2015年3月26日开始计算至起诉之日2020年3月19日为五年，中国人民银行同期贷款利率五年期为5.9%，利息为41300元（140000×5.9%×5年），胡长凯、潘立稳应当支付。 综上所述，怡海房产的上诉理由成立，应予支持；一审判决认定事实不清，应当予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区乌苏市人民法院（2020）新4202民初485号民事判决第一项即“被告胡长凯、潘立稳应当于本判决生效后十日内向原告新疆怡海房地产开发有限公司支付垫付的保证金239376.82元”； 二、撤销新疆维吾尔自治区乌苏市人民法院（2020）新4202民初485号民事判决第二项即“驳回原告新疆怡海房地产开发有限公司的其他诉讼请求”； 三、被上诉人胡长凯、潘立稳于本判决生效后十日内向上诉人新疆怡海房地产开发有限公司支付垫付的房款140000元、利息41300元，合计181300元； 四、驳回原审原告新疆怡海房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4863元、二审案件受理费5794元，合计10657元，由上诉人新疆怡海房地产开发有限公司负担3090元，被上诉人胡长凯、潘立稳负担7567元。 本判决为终审判决。 审 判 长  范淑桂 审 判 员  张艳梅 审 判 员  马桂兰  二〇二一年七月十九日  法官助理  杜慧杰 书 记 员  朱**孜