安徽省无为市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0225民初3675号 原告：苏州好景房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市相城区钓鱼台路1号。统一社会信用代码91320507697899633T 法定代表人：秦亮，公司董事长。 委托诉讼代理人：胡文祥，江苏胡文祥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘颖，江苏胡文祥律师事务所律师。 被告：熊云云，女，1982年6月14日出生，汉族，住安徽省无为市。 被告：陆冬文，男，1981年12月15日出生，汉族，住安徽省无为市。 两被告共同委托诉讼代理人：周志杰，北京识广律师事务所律师。 原告苏州好景房地产开发有限公司（以下简称“苏州好景公司”）与被告熊云云、被告陆冬文商品房买卖合同纠纷一案,本院于2021年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏州好景公司的委托诉讼代理人胡文祥，被告熊云云、被告陆冬文的委托诉讼代理人周志杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏州好景公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与两被告签订的商品房买卖合同；2、判令两被告支付给原告违约金6.8万元；3、判令两被告支付给原告所造成的物业费损失140612元（2014年10月1日起至2021年3月31日。按4.07元／平／月＊442.93平米,计算78个月）；4、诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告与两被告于2014年7月31日签订了《苏州市商品房买卖合同》,二被告向原告购买位于苏州相城区××镇××路××号××别墅××幢,房屋总价680万元。依据双方签订的合同第六条规定,自合同签订之日起30日内办妥银行贷款并将贷款金额到达卖房指定账户,逾期按照合同第七条（2）执行,即逾期超过60天后,出卖方有权解除合同。自出卖方解除合同通知书到达之日起15天内,按房屋总价款的1%向出卖方支付违约金。造成出卖方其他损失的,买受方另行承担赔偿责任。但截至今日被告尚有4700000元房款未支付,逾期达近7年之久。给原告造成物业费损失140612元,期间虽经原告多次催讨,被告置之不理。现依据法律规定特提起诉讼,请求贵院查明事实支持原告的诉讼。 熊云云、陆冬文辩称：一、不同意原告的第1项诉讼请求，请求依法驳回原告的诉讼请求。1、原告请求解除涉案商品房买卖合同的权利其法律基础已经消灭。本案原告与被告于2014年7月31日签订的《商品房买卖合同》（编号苏相合同201407310032)（以下称涉案合同）系双方当事人真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案合同第六条及第七条对买受方房款支付方式及付款时间及逾期付款的违约责任进行了约定，涉案合同第六条第3款规定买受方于2014年前支付首付款人民币2100000元（大写贰佰壹拾万元），余款4700000元（大写肆佰柒拾万元）自本合同签订之日期30日内办妥银行贷款并将贷款金额到达出卖方指定账户，如逾期按照本合同第七条执行。本合同第七条有2项约定，第1项里的第1款约定“1、买受方如没有按本合同第六条约定向出卖方支付房款的，按照下列第1项方式处理，{1}按逾期时间分别作如下处理；逾期在60天之内省略（见合同）逾期超过60天（该数字应当等同于本条款第1项第（1）段中的数字）后出卖方有权解除合同。自出卖方解除合同通知书到达之日起15天，买受方将房屋退还给出卖方，并按照本合同第四条约定房屋总价款的1%向出卖方支付违约金,(以下内容略见合同）。另见该条第2项若因银行或者住房公积金管理机构不同意买受方贷款申请，导致买受方无法按照合同第六条第3款约定的期限住房相应住房价款的，买卖双方约定按照下列第3项方式处理；该第3项约定；“双方自行约定买受方同意在接到贷款银行或出卖方通知后30天内用现款方式住房原始群贷款的房款就或贷款不足部分的房款金额逾期付款的出卖方按照本合同第七条的第1向约定追究买受人的违约责任”。2、根据双方签订的涉案合同的上述约定2014年8月31日前被告就应该将余下的房款支付给原告，但是在2014年10月30以后，被告逾期付款超过60天后，原告已发生对被告购买房屋的解除权，但原告在知道自己有权利行使解除权时在一年内没有向被告发出过解除权通知，就是原告于2016年1月25日向被告发出房款催告函限定10内补足余下房款，催告函仅对被告要求支付余下房款进行了催告，没有明确向被告发出解除涉案合同通知，2021年4月14日原告通过律师以律师函的形式向被告发出解除涉案合同通知，原告在时隔7年时间提出解除涉案合同，根据《中华人民共和国民法典》563及564条、及《商品房买卖合同的司法解释》的相关规定，原告解除权已经归于消灭，其向被告提出解除涉案合同，法律基础已经不存在了，因此被告不同意原告提出的第一项诉讼请求，请求依法驳回原告的诉讼请求；二、不同意原告的第2项诉讼请求。双方在涉案合同第六第七条约定的逾期付款违约金但是违约责任不在被告，原告口头答应协助二被告贷款，并收取了5万元服务费，但是一直没有给办下来贷款也不给退5万元，并且要求支付高额的违约金，还要把违约金支付到个人账户才给完成合同履行，不是被告不履行而是原告各种刁难才导致合同无法履行的结果，本案涉案合同约定违约金过高，如果认定被告违约并承担违约金应按照银行同期贷款利息支付部分违约金；三、不同意原告的第3项诉讼请求。根据双方签订的前期物业管理服务协议的约定，原告没有通知被告收房、被告也没有实际使用原告出售的房屋，原告的诉讼请求与双方约定不符，于法无据。请求依法驳回原告的诉讼请求；四、不同意原告的第4项诉讼请求。综上，请求法院依法判决。 本案经原、被告的当庭陈述、举证、质证、当庭辩论及本院对证据的认定，本院查明事实如下：2014年7月31日，原告与两被告签订了《苏州市商品房买卖合同》,约定两被告向原告购买位于苏州相城区××镇××路××号××别墅××幢（该商品房的建筑面积为442.93平方米）,房屋总价为6800000元。被告熊云云于2014年4月14日交付购房款2100000元。后由于多种原因未能顺利办理房产按揭贷款，导致剩余购房款未能按约给付。2016年1月8日、2016年1月26日、2018年6月4日，原告曾三次致函被告，要求被告交付拖欠的剩余房款及违约金；2021年4月14日，原告再次函告被告，表示解除与两被告签订的《苏州市商品房买卖合同》。庭审中，被告表示愿意继续履行合同，给付拖欠的剩余购房款并承担利息。 另查明：经苏州市市场监督局批准，“安徽省高速地产集团（苏州）有限公司”变更为“苏州好景房地产开发有限公司”。 本案争议的焦点是：原告的购房合同解除权是否已经消灭。2014年7月31日，原告与两被告签订了《苏州市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。依照原、被告双方签订合同第六条的约定，被告应在2014年8月30日前办理好房产按揭贷款并将贷款金额汇入原告指定的银行账户，但由于多种原因，被告未能按照合同的约定履行支付剩余购房款4700000元的义务，原告有权立即解除合同，即原告的解除权于2014年9月1日发生。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。依据上述规定，虽然被告没有催告原告，但原告应该于2015年8月31日前行使合同解除权。2021年4月14日，原告函告被告，表示解除与两被告签订的《苏州市商品房买卖合同》，已超出一年的除斥期限，原告的解除权已经消灭。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在市场经济环境下，民事行为奉行意思自治、契约自由，对于当事人在平等自愿基础上签订的合同，如果没有法定无效情形，应当尊重当事人意志，尊重合同效力。当事人之间关于民事权利义务的约定，在合同成立、生效后对双方当事人都有约束力，任何一方当事人均可依据合同行使权利。本案中，原告的第1项诉求，已超出一年的除斥期限，原告的解除权已经消灭，对原告的主张，本院不予支持。对于原告的第2、3项关于支付违约金及赔偿物业费损失的诉求，均基于解除合同的诉求，故本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告苏州好景房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费减半收取计30430元，由原告苏州好景房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  李平                            本案法律文书生效后             申请执行期限为二年                 二O二一年七月八日                            本件与原本核对无异                 书记员 刘荣 附本判决适用的相关法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》第九十五条：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条:根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。