辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终9229号上诉人（原审原告）：孙艳花，女，1959年3月9日出生，蒙古族，住内蒙古通辽市。委托诉讼代理人：马富强，辽宁敦正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢翠香，女，1977年8月12日出生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：褚庆革，辽宁尧盛律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：柴艳，女，1964年7月29日出生，汉族，住沈阳市皇姑区委托诉讼代理人：李鸿飞，男，1978年11月17日出生，汉族，住沈阳市于洪区。上诉人孙艳花因与被上诉人谢翠香、柴艳房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初15197号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。孙艳花上诉请求：1.请求撤销一审判决，并依法改判；2.判令被上诉人谢翠香赔偿上诉人孙艳花装修损失900,000元、赔偿上诉人孙艳花成立餐饮企业支出的全部资金损失400,000元；3.判令被上诉人谢翠香返还上诉人孙艳花2017年8月1日至2018年6月14日的已交给被上诉人谢翠香的房屋租金218,750元；4.判令被上诉人柴艳对以上第2、3项承担连带赔偿责任；5.判令被上诉人谢翠香给付上诉人孙艳花违约金20,833元；6.一、二审案件受理费由被上诉人谢翠香承担。事实和理由：一、一审判决认定被上诉人谢翠香出租案涉房屋“不违反法律及行政法规的强制性规定”，是认定事实错误、适用法律错误；二、一审判决对“消防问题”认定，是适用法律错误；三、一审判决对“漏水问题”的认定，是认定事实错误；四、一审判决对被上诉人谢翠香违法出租违法建筑的事实未作审理和认定；五、一审判决对被上诉人谢翠香违法悬挂牌匾的事实未作认定；六、一审判决对被上诉人谢翠香违法不提供房屋租金发票的事实未作审理和认定；七、一审判决对被上诉人谢翠香7项《合同》严重违约事实未作审理和认定；八、一审判决遗漏本案重要证据。原审判决遗漏了2018年12月1日、2019年4月3日、2019年7月8日共3次上诉人寄给被上诉人的致函（详见原审上诉人提交的：编号为39、40、41、42、43、44、47、48、49号证据）；该3组证据只要是证明被上诉人谢翠香在2021年10月23日之后，仍然不改正5项严重违法事实和7项严重《合同》违约事实的证据；原审判决遗漏本案重要证据，造成本案重要证据严重缺失，认定事实错误，导致原审判决错误；九、一审判决认定上诉人是违约方，这是认定事实错误、适用法律错误；十、一审判决严重违背最高法关于同案同判的规定；十一、依据最高法同案同判的规定，上诉人的上诉请求依法应该得到法院的支持。谢翠香辩称，一、从本案上诉人诉请装修损失问题，上诉人没有请求权。上诉人诉请装修损失问题，根据最高法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释第11条2款的规定：因承租人违约导致合同解除，承租人请求承租人赔偿租赁期间内装饰装修残值损失的，不予支持；二、关于返还租金的问题，上诉人无事实和法律依据。被上诉人交付租赁物，上诉人使用租赁物，在合同没有解除前，作为租赁物的占有人基于合同义务，应当依法承担支付租金的法定义务的；三，关于因租赁物不符使用条件，造成经营性损失问题。最高法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释第8条规定，法定解除的情形有三种，一是法定查封，二是权属争议。三是不符合强制性法律规定的房屋使用条件；同时，法定解除权的行使期间为除斥期间为一年，起算开始时间为解除权利人知道和应当知道，上诉人行使解除权期间已经丧失，上诉人对房屋的使用不存在异议的问题现，上诉人基于租赁物使用存在物理瑕疵请求赔偿损失。没有法律依据的；四、关于违约金的问题。本案中的违约责任是被上诉人，非上诉人，被上诉人基于上诉人逾交租金提起诉讼时，原审法院已就双方违约责任作出认定，现上诉人基于该问题主张权利属于一事不再议，另外，一审认定没有支持违约金的理由是违约行为所致，上诉人虽对此有异议，但服从判决。综上所述，上诉人认为原审法院认定事实和适用法律是之前的，请求依法驳回上诉人的上诉请求。柴艳辩称，一审判决正确，请求维持原判。孙艳花向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿原告房屋装修损失90万元;2.判令被告赔偿原告成立餐饮企业支出的全部资金40万元；3.判令第三人柴艳对上述两项款项承担连带责任；4.判令被告返还原告2017年8月1日至2018年6月14日已交付给被告的房屋租金218,750元；5.判令被告给付原告违约金20,833元；6.诉讼费由被告承担。一审法院审理查明：2017年7月15日，原告孙艳花（乙方）与被告谢翠香（甲方）签订《房屋租赁合同书》一份，约定乙方承租位于沈阳市和平区西塔街72号8栋二、三、四层，建筑面积约600平方米，规划用途网点，租赁期限自2017年8月1日起至2023年6月14日止，年租金250,000元，第一笔租金自2017年8月1日至2018年6月14日，共计10.5个月，此期间租金218,750元；自2018年6月15日至2020年6月14日，在此期间每年租金为250,000元；自2020年6月15日至2023年6月14日，在此期间每年租金为262,500元；年付款，下一周期房屋租金须在已交租金到期前一个月（即每年的5月14日之前）续交，在甲方将此房屋交给乙方使用当天，乙方支付给甲方首期房屋租金；支付方式：1、甲乙双方商定，乙方承诺于2017年7月15日付给甲方租用此房屋的第1笔租金，即218,750元；2、甲乙双方商定，甲方承诺于2017年7月15日前将此房屋交予乙方使用，届时甲方须将此房屋内的陈欠费用全部结清；3、甲乙双方商定租用此房屋的押金30,000元，届时甲方已收到乙方支付的租用此房屋的第1笔房屋租金和押金，合同解除后无息返还，如乙方有陈欠及其他违约损失，可用押金折抵，多退少补。费用的划分：甲方须结清此房屋交接前全部陈欠，此房屋交接后采暖费和物业费由乙方承担，其余乙方使用期间产生全部费用及出租房屋收入所产生的全部税费由乙方承担，在租赁期间内甲方净得每年房屋租金，乙方在使用此房屋期间应及时结清水电煤气等费用；甲乙确认此房屋交接时为简单装修，屋内无留存物品；第二条甲乙双方的权利义务：……4、乙方有义务保管好房屋内物品及设施（以物品清单为准），如因乙方造成双方损失，由乙方承担相应损失，如因乙方原因发生漏水、漏电、失火等原因给他人造成损失的，由乙方负全部责任；5、乙方声明已实地看过此房屋，并对此房屋现状无异议；6、甲方同意乙方对出租房屋进行装修，装修费用由乙方自行承担，租赁期满后，乙方添加的所有不可移动装修物由乙方移交给甲方，有甲方对其享有所有权，乙方不得故意拆除或损坏，甲方亦不得要求乙方将房屋恢复原样，房屋装修的其他可移动物乙方可以带走；第五条合同解除：1、租赁期限届满解除，自租赁期限届满之日起合同解除，双方应按照本合同第三条第7款费用划分情况各自承担费用；2、违约解除:任意一方违约导致合同解除，违约方向守约方承担第六条约定的违约责任；3、单方解除：（1）甲方逾期10日未交房的；（2）乙方逾期10日未支付房屋租金的；4、本合同终止或解除后，乙方应于7日内腾空该房屋，并通知甲方验房、验收，如乙方到期仍未腾房，甲方有权在合理、合法范围内自行处理，损失由乙方自负。第六条违约责任：1、在甲方收取乙方定金后，如甲方未按时将此房屋交付给乙方使用导致本合同解除的，则甲方双倍返还已收取的定金，如乙方未按时向甲方交付首期房屋租金导致本合同解除的，则甲方有权没收该定金；2、在租赁期间内，甲方违约，应返还乙方剩余款项（房屋租金、宽带费、水费电费、有线费等）及押金，另须赔偿乙方一个月房屋租金，作为甲方支付给乙方的违约赔偿金；3、在租赁期间内，乙方违约，应结清陈欠，若有剩余款项（房屋租金、宽带费、水费、电费、有线费等）不返还，另须赔偿甲方一个月房屋租金，房屋押金可用于拆卸抵陈欠、赔偿财产损失、支付违约金，结算后，无息返还乙方；4、在租赁期间内，如果乙方不按合同约定支付房屋租金，每逾期一日，甲方有权按月房屋租金的1%向乙方加收滞纳金，逾期10日仍不支付房租的，甲方有权单方解除合同，收回房屋且按本条第3款要求乙方承担违约责任；5、甲乙双方任意一方违约导致本合同不能继续履行的，由违约方承担相应的违约责任……。同日，被告向原告交付了涉案房屋，原告向被告交纳了2017年8月1日至2018年6月14日的房屋租金218,750元和押金30,000元，被告为原告出具了两张收条。再查明：2018年谢翠香曾以房屋租赁合同纠纷案由起诉孙艳花至本院，本院于2019年4月8日作出（2018）辽0102民初8882号民事判决书，该判决书中查明，2017年7月15日，柴艳出具了情况说明，证明柴艳、孙蒙系该沈阳市和平区西塔街房屋所有权人，于2017年6月15日至2023年6月14日将此房屋出租给谢翠香，根据实际使用情况柴艳、孙蒙同意谢翠香在合同期内转租此房屋。孙艳花在承租房屋的二楼注册了沈阳市和平区美康串吧。2018年3月10日，孙艳花就关于沈阳市西塔街牌匾位置停止侵权的事宜向谢翠香发出了通知函，函中载明：谢翠香牌匾占用孙艳花二楼位置、房屋租金发票、房屋漏水等三条问题，自2017年7月15日以来孙艳花已多次当面或通过电话与谢翠香进行交涉未果，今将以书面形式通知谢翠香：1、沈阳市和平区西塔街72号8栋网点二楼使用权属孙艳花，谢翠香在二楼所挂牌匾及牌匾下挂LED显示屏位置的使用权均为孙艳花所有，因谢翠香占用，造成孙艳花无法进行牌匾悬挂，致使孙艳花延迟开业和无法正常经营，造成高额损失，请立即停止侵权；2、关于谢翠香所收房屋租金，请立即开具发票；3、关于房屋漏水问题，致使孙艳花延迟开业和无法正常经营，造成高额损失，请立即修好。以上三条问题请谢翠香立即全部解决，否则孙艳花将拒交房屋租金，同时因此造成的一切后果和全部经济损失由谢翠香承担。2018年5月29日，孙艳花向谢翠香发出了《律师函》，函中载明：其于2018年3月10日发函给谢翠香，但谢翠香三条问题都没有解决，致使孙艳花延迟开业和无法正常经营，给孙艳花造成了高额损失，今发函给谢翠香，请于2018年5月31日前停止牌匾侵权行为并解决孙艳花提出的全部三条问题，否则孙艳花将拒交房屋租金并依法向法院提起诉讼维护其权益，届时全部诉讼费、保全费、律师代理费、各种损失费、执行费等皆由谢翠香承担。2018的9月3日，孙艳花就西塔街房屋因严重漏水和牌匾位置被侵占导致停业向谢翠香发出了协商函，要求谢翠香迅速解决上述问题，避免损失进一步继续扩大。同日，孙艳花停止了经营。2018年9月9日，孙艳花向谢翠香发出了西塔街72号房屋因严重漏水漏电和牌匾位置被侵占导致停业的协商函，函中载明：2018年3月10日、5月29日、9月3日发函给原告，但谢翠香至今未解决，致使孙艳花自2017年8月31日装修完成开始一直无法正常经营，并在每次下雪、下雨后都因2-4层房屋严重漏水漏电被迫完全停业一段时间，以上问题给孙艳花造成了巨大的经济损失，谢翠香至今没有维修房屋，也不同孙艳花协商解决其他问题，导致孙艳花至今仍无法营业，造成孙艳花惨重损失并在继续扩大和蔓延，因此，再一次发函请谢翠香立即修复房屋严重漏水漏电和协商解决其他问题，遏制损失进一步继续扩大和蔓延。如果对房屋漏水漏电维修问题，谢翠香不方便维修或没有能力维修，请告知孙艳花并协商好维修费用，孙艳花可以先行自出资金，立即自行维修好房屋，维修好后再由谢翠香报销维修费用，谢翠香是否同意，请谢翠香予以书面回复。2018年9月16日，孙艳花向谢翠香再次发出了西塔街房屋因严重漏水漏电和牌匾位置被侵占导致停业的协商函，函中载明：要求立即原告修复房屋严重漏水漏电和协商解决其他问题，遏制损失进一步继续扩大和蔓延。并给出了调解方案，但谢翠香不接受该调解方案，双方协商未果。2018年10月14日，孙艳花向谢翠香发出关于尽快维修西塔街72号房屋和停止牌匾侵权的致函，函中载明：谢翠香违约牌匾占用孙艳花位置、2-4层房屋严重漏水漏电、房屋租金发票等问题，孙艳花已多次交涉并发函，但一直未有效解决，致使孙艳花自2017年8月31日装修完成开始一直无法正常经营，并在每次下雪、下雨后都因2-4层房屋严重漏水漏电被迫完全停业一段时间，给孙艳花造成了巨大的经济损失。2018年9月3日沈阳下雨2-4层房屋又一次严重漏水漏电，又一次致使孙艳花无法经营被迫全面停业，谢翠香至今没有维修好房屋，导致孙艳花至今仍无法营业，造成孙艳花惨重损失并在继续扩大和蔓延，因此，再一次紧急发函给谢翠香：请谢翠香尽快维修好房屋漏水损坏的室内装修、损坏的电路和拆除侵权牌匾。2018年10月23日，双方确认了关于西塔街房屋，对于出租房屋开始截止到现在发现的漏水及因漏水引起的漏电和室内装修损坏问题，出租方已进行修理。在本院审理过程中，孙艳花要求对沈阳市和平区西塔街的美康串吧2017年8月31日至2018年9月3日停业、不正常营业的损失进行评估及对2018年9月3日至今停业的损失进行评估并提出了反诉，为此，本院依法委托辽宁中正资产评估有限公司进行评估，2019年3月20日，辽宁中正资产评估有限公司以此项评估需要由申请人提供正常经营的财务相关资料，因多次联系孙艳花，对方不接电话，此项目时间较长，经征求法院意见，作出了退鉴处理。2019年4月2日，孙艳花拒交反诉费，并撤回了反诉请求。（2018）辽0102民初8882号判决如下：一、解除原告谢翠香与被告孙艳花于2017年7月15日签订的《房屋租赁合同》；二、被告孙艳花于本判决生效之日起十日内将位于沈阳市和平区西塔街72号8栋二、三、四层（建筑面积约600平方米）房屋腾空后全好无损的交付给原告谢翠香；三、被告孙艳花于本判决生效之日起十日内给付原告谢翠香2018年6月15日至2018年8月31日期间的租金22,000元（租金52,000元-30,000元押金）；四、被告孙艳花于本判决生效之日起十日内给付原告谢翠香2018年9月1日至实际腾房之日止的房屋占用费（按合同约定的年租金250,000元标准计算，该房屋占用费扣除2018年9月3日至2018年10月23日期间的房屋占用费34,246元后给付原告）；五、驳回原告的其他诉讼请求。上述判决作出后，孙艳花不服该判决上诉至沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院于2019年6月25日作出（2019）辽01民终8402号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。再查明，在本案原审过程中，原告要求对沈阳市和平区西塔街72号的美康串吧全部装修价值及全部开办费用进行评估，为此，本院原审依法委托辽宁中科华资产评估有限责任公司进行评估，2019年8月29日，辽宁中科华资产评估有限责任公司以“当事人无法提供案件评估所需资料（装修合同等）且经多次联系第三人不配合现场勘查，无法进行评估”及“委托鉴定项目不属于资产评估类”为由，作出了退鉴处理。2019年9月16日，原告再次申请重新摇号，本院原审依法委托辽宁东联工程造价咨询事务所有限责任公司及辽宁华益和资产评估事务所进行评估。2019年10月18日，辽宁东联工程造价咨询事务所有限责任公司以“当事人未交纳鉴定费、无图纸资料、现场无法进行勘查等原因致使鉴定工作无法进行”为由，作出了退鉴处理。2019年11月5日，辽宁华益和资产评估事务所以“无法对评估对象进行勘查”为由，作出了退鉴处理。一审法院认为，本案原、被告签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于原告主张的解除合同后要求被告赔偿房屋装修损失90万元及成立餐饮企业支出的全部资金40万元的诉求请求，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据已经生效的（2018）辽0102民初8882号民事判决书，双方租赁合同解除的原因系本案原告延迟支付租金，故原告作为解除合同的违约方，据此要求被告赔偿解除合同的违约责任无事实及法律依据，不予支持。关于原告主张的要求被告返还2017年8月1日至2018年6月14日的已交付房屋租金218,750元的诉请，2017年7月15日被告向原告交付了涉案房屋，后原告接手并占有使用房屋，现原告主张返还租金无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张的要求被告给付违约金20,833元的诉请，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于原告提出的消防问题，第三人有房屋产权证据，证明其是合法的产权人，依法享有对外出租的权利，被告作为转租人经过了房主的同意。至于装修后的消防问题应由原告自行承担法律后果。关于原告提出的房屋漏水问题，虽原告一直自述因房屋漏水影响使用，但其并未提出解除合同，而系拒付租金，并且继续占有使用房屋。而关于房屋漏水的违约责任，在生效判决中已经处理过，本案不再另行支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：驳回原告孙艳花的诉讼请求。案件受理费18,656元（原告已预交），由原告孙艳花承担。二审中，孙艳花向法庭提供（2019）最高法民终378号民事判决书、（2020）最高法民申2469号民事裁定书，证明一审认定事实错误。谢翠香、柴艳对上述证据的质证意见：该证据不是新证据。真实性无法核实，证明问题该二文书对本案没有即判力，事实不同,适用法律不一致，类型化判决仅是指导作用，不能作为证据使用。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应依约履行。关于孙艳花要求谢翠香赔偿因合同解除后的房屋装修损失90万元以及为成立餐饮企业而支出的全部资金40万元的上诉主张，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）……；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿……。本案中，因业已生效的（2018）辽0102民初8882号民事判决书已经认定案涉《房屋租赁合同》解除的原因系孙艳花欠付租金存在违约行为所致，故依据上述法律规定，孙艳花无权要求谢翠香赔偿装修损失。至于孙艳花主张的为成立餐饮企业而支出的全部资金40万元损失问题，因上述费用系孙艳花为成立餐饮企业而必然发生的费用，且合同的解除亦因孙艳花的违约行为所致，故一审法院驳回孙艳花的该项诉请并无不妥。本院对孙艳花的该项上诉主张不予支持。关于孙艳花要求谢翠香返还2017年8月1日至2018年6月14日房屋租金218,750元的上诉主张，本院认为，虽孙艳花已支付2017年8月1日至2018年6月14日期间的租金，但因2017年7月15日谢翠香就向孙艳花交付了涉案房屋，而孙艳花实际撤离案涉房屋的时间为2019年，故孙艳花的该项上诉主张无事实及法律依据，本院不予支持。关于孙艳花要求谢翠香支付违约金20,833元的上诉主张，本院认为，虽案涉租赁合同约定，在租赁期间内，甲方（谢翠香）违约，应返还乙方（孙艳花）剩余款项（房屋租金、宽带费、水费电费、有线费等）及押金，另须赔偿乙方（孙艳花）一个月房屋租金，作为违约赔偿金，但通过业已生效的（2018）辽0102民初8882号民事判决所认定的事实可知，虽谢翠香在接到孙艳花要求其对漏水、漏电等问题予以维修的函后未及时进行修复亦存在过错，但并未构成违约行为。且（2018）辽0102民初8882号民事判决不仅对2018年9月3日至2018年10月23日期间的房屋占有使用费予以减免，亦对谢翠香要求孙艳花支付违约金的诉请未予支持。故一审法院驳回孙艳花的该项诉请并无不当，本院对孙艳花的该项上诉主张亦不予支持。综上所述，孙艳花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18,656元，由上诉人孙艳花负担。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  金 鑫审判员  赵 智二〇二一年七月二十九日法官助理刘冰青书记员赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。