广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0307民初17192号原告一：李淑霞。原告二：王玉生。共同委托代理人：樊文君，广东金地律师事务所律师，特别授权。共同委托代理人：罗天湄，广东金地律师事务所实习律师，特别授权。被告一：王布雷。被告二：深圳市大鹏新区就这儿印象主题民宿。经营者：王强。两被告共同委托代理人：袁伟，广东良道律师事务所律师，特别授权。两被告共同委托代理人：管锦明，法律工作者，特别授权。原告李淑霞、王玉生诉被告王布雷、深圳市大鹏新区就这儿印象主题民宿房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告一、原告二共同委托代理人樊文君、罗天湄，被告一、被告二共同委托代理人袁伟、管锦明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年5月31日，原告与被告一签订《房屋租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），约定原告将坐落于广东省深圳市大鹏新区房屋出租给被告一使用。《租赁合同》第二条约定，“甲方从2018年6月1日至2028年5月31日止，将上述房屋承租给乙方使用”；第三条约定，“从2018年6月1日至2020年5月31日每月租金为人民币12000元整，从2020年6月1日至2022年5月31日每月租金为人民币12600元整……，乙方支付租金日期为每月5日”；第十一条约定，“乙方在租赁期间内使用的水、电、煤气、有线电视、网络宽带、通讯费、房屋卫生费，卫生管理费等有关费用，全部由乙方自行承担，并按单据如期交纳，逾期不付所产生的滞纳金全部由承租方（乙方）承担”。合同签订后，原告已依约履行合同约定各项义务，包括但不限于向被告交付租赁房屋等，被告一亦已将该房屋用于经营被告二深圳市大鹏新区就这儿印象主题民宿。然而，被告一长期拖欠原告的租金，原告多次向被告催讨租金未果。2020年4月27日，原告委托律师向被告发出律师函催讨所欠租金，被告未予理会，故原告于2020年6月3日向被告发出了《解除房屋租赁合同通知书》。后经原被告协商，2020年6月21日，原被告签订了《〈租赁合同〉补充协议》。补充协议第三条约定，至2020年6月，被告仍拖欠原告租金共计人民币96000元，被告必须于自2020年6月8日起三个月内（即2020年9月7日前），将所欠租金96000元全部转至原告银行账户。但截至起诉前，被告仍未支付补充协议所约定的租金。2020年11月23日，原告再次向被告发出了《解除房屋租赁合同通知书》，通知两被告，《房屋租赁合同》于2020年11月24日解除，被告需于合同解除之日起3日内向原告缴清租金、管理费、水电费等各项欠费及滞纳金，被告已签收该邮件却未予理会。《租赁合同》第九条第4项约定：“如迟延缴纳租金逾期超过30天，甲方有权单方解除合同并收回房屋”；第十条约定：“本合同提前解除或租赁期限届满甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于提前解除之日或租赁期限届满之日搬离该房”；第三条第3项约定：“乙方逾期未交付租金的每逾期一日，甲方有权按月租金金额的百分之五向乙方加收滞纳金”；《租赁合同》补充协议第四条约足：“如乙方未按原合同及本补充协议向甲方支付租金，甲方有权单方解除原合同及本补充协议，并按原合同追究乙方违约责任”。鉴于被告的行为已构成根本违约，原告请求贵院依法确认《房屋租赁合同》及《〈租赁合同〉补充协议》已于2020年11月24日解除，并判令被告应向原告承担相应的违约责任。被告一租赁案涉房屋用于经营被告二，故被告二应与被告一承担连带清偿责任。为维护自身合法权益，原告提出诉讼请求：1.确认原告与被告一签订的《房屋租赁合同》及《租赁合同》补充协议于2020年11月24日解除，原告不予退还租赁押金，二被告立即搬离、清空所租赁的广东省深圳市大鹏新区葵涌办事处观湖社区湖龙二巷2号整栋房屋并向原告办理归还房屋钥匙等交接手续；2、判令被告一向原告支付拖欠的租金81080元；3、判令被告一向原告支付房屋占有使用费暂计63840元【暂计至2021年4月26日，暂以月租金12600元为标准计算（按合同实际约定每月租金执行），自2020年11月25日起算，实计至被告实际搬离、清空房屋之日止】；4、判令被告一向原告支付逾期交付租金及房屋占有使用费的滞纳金暂计179103元【暂计至2021年4月26日，每逾期一日，按月租金金额的5％计算，实计至全部款项实际付清之日止】；5、判令被告一向原告支付所拖欠的水电费共计2558.69元、垃圾处理费及排污费74.97元、管道煤气费98.5元及相应利息；6、判今被告二对上述全部债务承担连带责任；7、判令两被告承担本案全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、财产保全担保费用、财产保全费用等）。两被告辩称，第一，据当事人提供的材料显示，原告所签署的租赁合同，涉案房屋并不是原告一自己所独有的，它只占了1/3的份额，另有两位共有权人，该租赁合同并没有伤为房屋所有权人共同签名，所以该租赁合同的效力请法庭予以酌定；第二，答辩人承租涉案房屋后对涉案房屋进行装修改造，成为民宿，已经形成添附，其中投入房屋改造装修费用70余万元，民宿设施购置费用花了30余万元，庭院改造花了10万余元，累计投入110万元，已经形成添附的投入，应当按租赁期10年计算，等额分摊，两原告应赔偿被告还剩余7年时间的投资款77万元；第三，答辩人跟原告一所签订的房屋租赁合同，因没有另外两个房屋所有权人的共同签署，也未见两另外两位房屋共同所有人的授权，所以该合同的效力还有待尚欠；第四，原告因承租涉案房屋，已交纳房屋租金押金5万元，该笔押金应用于抵扣尚欠的房屋租金；第五，涉案房屋的租赁合同所约定的滞纳金，是属于行政法上的法律概念，因此被告不应该向原告支付所谓滞纳金，请求驳回原告诉求的第四项。经审理查明，2018年5月31日，原告与被告一签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于广东省深圳市大鹏新区房屋出租给被告一使用，租期自2018年6月1日至2028年5月31日止；2018年6月1日至2020年5月31日每月租金为12000元、2020年6月1日至2022年5月31日每月租金为12600元、2022年6月1日至2024年5月31日每月租金为13230元、2024年6月1日至2026年5月31日每月租金为13892元、2026年6月1日至2028年5月31日每月租金为14587元；被告一支付租金日期为每月5日，被告一逾期支付租金的，每逾期1日，原告有权按月租金金额的百分之五向被告一加收滞纳金；被告一应于本合同签订当日向原告支付5万元租赁押金；在合同期内，如原告单方面违约，被告一可以解除合同，原告应赔付被告一余下租期内的营业收入及装修费用；被告一单方违约，原告可以解除合同，不予退还租赁押金并向原告赔偿余下租期的租金收入；被告一在租赁期间内使用的水、电、煤气、有线电视、网络宽带、通讯费、房屋卫生费，卫生管理费等有关费用，全部由被告一自行承担，并按单据如期交纳，逾期不付所产生的滞纳金全部由被告一承担；合同其他条款。被告一于2018年5月30日向原告支付押金5万元；合同签订后，原告已依约向被告交付租赁房屋并免租1个月，被告一亦已将该房屋用于经营被告二深圳市大鹏新区就这儿印象主题民宿，但被告一未按合同约定足额向原告支付租金。2020年4月27日，原告委托律师向被告发出律师函催讨所欠租金，后原告于2020年6月3日向被告发出了《解除房屋租赁合同通知书》。经原被告协商一致，2020年6月21日，原被告签订了《〈租赁合同〉补充协议》，协议其中载明，截至2020年6月被告仍拖欠原告租金共计96000元，被告须于自2020年6月8日起三个月内（即2020年9月7日前），将所欠租金96000元全部转至原告银行账户。但被告未按该协议履行。2020年11月23日，原告再次向被告发出了《解除房屋租赁合同通知书》，通知两被告：1.《房屋租赁合同》于2020年11月24日解除，2.被告需于合同解除之日起3日内向原告缴清租金、管理费、水电费等各项欠费及滞纳金；被告一于2020年11月25日收到该通知。另，双方当庭确认，截止租赁合同解除之日止被告尚欠原告租金81080元，截至2021年7月5日被告拖欠原告水电费、垃圾处理费、排污费以及煤气费等共计2732.16元；原告表示不同意利用被告已形成附合的装饰装修物。被告二系个体户，经营者王强系被告一王布雷的父亲，被告二当庭表示同意与被告一共同承担合同责任。涉案房屋登记权利人为原告李淑霞，共有人为王炳泉、叶丁凤；原告陈述王炳泉、叶丁凤为其父母，二人均已去世。以上事实，有原被告提交并经质证的《房屋租赁合同》、《〈租赁合同〉补充协议》、律师函、《解除房屋租赁合同通知书》、银行转账流水、用户水费清单、水费发票、电费发票、天然气发票、转账记录、污水垃圾处理费专用收据、深圳农村商业银行活期对账单、收款收据、手写押金说明、房地产证等证据以及庭审笔录予以证明。本院认为，原告与被告一签订的《房屋租赁合同》、《〈租赁合同〉补充协议》为双方真实意思表示，原告一李淑霞系该房屋共有权人之一，上述合同、协议合法有效，应受法律保护。被告一未按合同约定支付租金已构成违约，原告于2020年11月23日向被告一发出了《解除房屋租赁合同通知书》，被告一于2020年11月25日签收该通知书，双方租赁合同于2020年11月25日解除。原告诉请确认双方于2018年5月31日签订的《房屋租赁合同》及2020年6月21日《〈租赁合同〉补充协议》于2020年11月25日解除，于法有据，本院予以确认，被告一应在合理期限内搬离并将涉案房屋交还原告。本案租赁合同系因被告一单方违约，原告依约解除，原告主张没收押金50000元，符合双方合同约定，本院予以支持。由前所述，本案租赁合同因被告违约而解除，原告不同意利用被告已形成添附的装饰装修物，被告辩称其对承租涉案房屋后对涉案房屋进行装修改造已产生110万元费用，已经形成添附的投入，应当按租赁期10年计算等额分摊，没有法律依据，本院不予采纳。关于租金、占有使用费、水电、燃气等费用。双方经当庭确认截止租赁合同解除之日即2020年11月25日被告一尚欠原告租金81080元，原告诉请被告一支付拖欠租金81080元，本院予以支持。租赁合同解除后，被告一应自2020年11月26日起至实际搬空之日止支付占有使用费，原告诉请被告一以租金标准（2020年6月1日至2022年5月31日为12600元/月、2022年6月1日至2024年5月31日为13230元/月、2024年6月1日至2026年5月31日为13892元/月、2026年6月1日至2028年5月31日为14587元/月）计算占有使用费至实际搬空之日止，符合法律规定，本院予以支持。经双方当庭确认，被告一拖欠的水电费、垃圾处理费、排污费以及煤气费等（暂计至2021年7月5日）共计2732.16元，原告诉请被告一支付该笔费用，符合合同约定，本院予以支持。关于原告主张被告一逾期交纳租金的滞纳金。根据合同约定，被告一应于每月5日前向原告支付租金，每逾期1日，原告有权按月租金金额的百分之五向被告一加收滞纳金，双方约定的滞纳金实质上属于违约金，合同约定的滞纳金标准相当于月利率15%；前述原告已依约没收被告所交押金50000元，该押金未约定两倍罚则，亦属于违约金性质；被告抗辩原告该滞纳金主张过高，结合本案合同履行情况及被告拖欠租金实际为占用资金利息损失，本院酌定被告一自合同解除次日即2020年11月26日起以拖欠租金81080元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价一年期利率即年利率3.85%向原告支付违约金。被告一租赁涉案房屋系用于被告二经营，被告二、被告一当庭表示同意共同承担合同责任，原告诉请被告二对被告一上述全部债务承担连带责任，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、双方于2018年5月31日签订的《房屋租赁合同》及2020年6月21日签订的《〈租赁合同〉补充协议》于2020年11月25日解除；二、被告一王布雷于判决生效之日起十五日内搬离涉案房屋并向原告李淑霞、王玉生支付房屋占有使用费【占有使用费自2020年11月26日起按租金标准（租金标准2020年6月1日至2022年5月31日为12600元/月、2022年6月1日至2024年5月31日为13230元/月、2024年6月1日至2026年5月31日为13892元/月、2026年6月1日至2028年5月31日为14587元/月）计算至实际搬空之日止】；三、原告李淑霞、王玉生无需退还租赁押金50000元；四、被告一王布雷于本判决生效之日起十日内向原告李淑霞、王玉生支付所欠租金81080元及滞纳金（滞纳金以拖欠租金81080元为基数，自2020年11月26日起按年利率3.85%计付至付清之日止）；五、被告二深圳市大鹏新区就这儿印象主题民宿（经营者：王强）对被告一王布雷的上述支付义务承担连带清偿责任；七、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3084元，由原告负担1184元，两被告共同负担1900元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 黄  俊二〇二一年七月二十三日书记员 欧阳嘉胜