广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤04民终1517号上诉人（一审原告）：周丽琴，女，1986年9月7日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。被上诉人（一审被告）：珠海市广拓置业有限公司，住所地：珠海市平沙镇。法定代表人：林爱忠，董事长。委托诉讼代理人：马荣，人和启邦显辉（横琴）联营律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈冬梅，人和启邦显辉（横琴）联营律师事务所实习律师。上诉人周丽琴因与被上诉人珠海市广拓置业有限公司（以下简称广拓公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院(2020)粤0404民初3927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月18日立案依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。周丽琴上诉请求:1.撤销一审判决，改判支持周丽琴的诉讼请求；2.本案的诉讼费用由广拓公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。（一）一审法院认定依照《认购协议书》，周丽琴应当在2019年6月6日前缴纳首期款并与广拓公司签订正式的商品房买卖合同（以下简称正式合同），但周丽琴并未按协议书履行，已经违反约定，属于认定事实不清。首先，周丽琴在起诉状中已经写明，2019年6月6日，周丽琴按要求准备齐手续及房款，准备签订正式合同，但由于广拓公司工作人员生病请假未办理成功。之后双方另约了办理时间，周丽琴一直积极与广拓公司工作人员联络，并按约定时间准备好资料前往办理手续（即按揭、缴首期款和签正式合同，以下简称办理手续），周丽琴并未违反约定。其次，周丽琴一审提交的微信聊天记录清楚显示2019年6月6日因广拓公司工作人员生病，双方约定2019年6月12日办理，周丽琴于2019年6月12日前往办理手续的事实。再次，周丽琴提交珠海市不动产登记情况查询结果显示查询时间为2019年6月6日9:30，借记卡账户历史明细清单的打印时间为2019年6月12日15:03，因按广拓公司的要求，银行流水必须办手续当天打印，周丽琴当天打印好准备办理相关手续。因此，依照《认购协议书》，周丽琴应当在2019年6月6日前交纳首期款并与广拓公司签订正式的商品房买卖合同，周丽琴准备好相关资料（包括不动产登记情况查询结果），按约办理手续，但由于广拓公司工作人员的客观原因，6月6日未办理成功，双方随后约定了6月12日去办理。6月12日周丽琴带上之前已准备好的资料和当天打印的银行流水前往办理手续，周丽琴没有违反约定。（二）一审法院认定周丽琴在正式合同中增加“一旦出现质量问题就双倍赔偿房款”类似条款，该要求并无道理，且认为房屋质量问题有相关部门作出专业认定并经验收备案，开发商也有作出住宅质量保证，如确实出现质量问题可以按照相关约定和法律规定处理，周丽琴所称“担心房屋存在质量问题”具有主观及猜测性，其以此不按《认购协议书》的约定缴纳首期款并签订正式商品房买卖合同属于违约，属于认定事实不清。第一，周丽琴对于即将签订的正式合同与广拓公司协商“质量保证”相关条款，具有合法性。首先，周丽琴有权对即将签订的正式合同的质量条款进行磋商，合同为双方的合意，双方都有权对即将签订的正式合同的质量条款进行磋商、约定，《认购协议书》属于预约合同，其中并没有质量保证的相关条款，周丽琴与广拓公司就预约合同已经约定的条款之外的其他内容仍有磋商的空间，并可就相关内容以补充协议等形式予以记载，并非不能磋商或修改。预约合同订立的目的在于订立本约即正式合同前先行约定部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续磋商其他条款，直至本约的订立，在后续磋商中，双方应遵循公平、诚信的原则。其次，《认购协议》系广拓公司提供的格式条款合同，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款的规定，广拓公司虽然在认购协议书中已明确载明：“甲方已向乙方出示本项目基本情况、政府规定公示的五证两书，包含《商品住宅质量保证书》以及即将签订的《商品房买卖合同》示范文本及补充协议、《前期物业服务合同》等签约文本等，乙方确认在签订本协议者之前已阅读并理解上述文件资料，接受需签署的文本且无异议”，但周丽琴在整个买房的过程中，都未曾有工作人员提到所谓的五证两书及正式合同，周丽琴从未见过，也没有工作人员出示过，即便周丽琴协商在正式合同中增加质量保证条款，广拓公司也未向周丽琴解释正式合同里是否包含质量保证条款或出示正式合同。在签订认购协议时，广拓公司未对相关条款作充分说明，未采用足够合理的方式提请周丽琴注意，且该条款涉嫌免除提供格式条款一方的责任、加重对方责任、排除对方主要权利，故该条款不应对周丽琴产生法律约束力。第二，根据广拓公司办理签订正式合同的程序、办理按揭、缴首期款，签订正式合同在同一天进行，对于即将签订的正式合同，双方协商“质量保证”相关条款具有合理性。广拓公司前期楼盘质量问题在全国权威网站媒体天涯论坛、搜狐焦点论坛以及广东省本地权威媒体广东电视台公共频道均有严重质量问题以及强制收楼的详细报道，比如一期已交楼的房子90%以上都存在严重质量问题，房子到处漏水、水泥一抠就掉等等。买房对于一个普通家庭来说是一件大事，往往都是筹钱、凑钱买房，房子对于一个家庭来说，居住是最重要的，房屋一旦出现质量问题、不能居住，会影响整个家庭。作为一名消费者，因为前提的楼盘被报道出现了严重质量问题，还存在强行收楼的情况，周丽琴有理由合理担忧广拓公司履行合同的能力，担心购买的房子可能出现质量问题，从而与广拓公司协商在即将签订的商品房买卖合同里增加质量保证的条款或者签订相关补充协议，具有合理性。第三，双方未能签订合同的原因在于双方协商质量保证相关条款，而广拓公司工作人员胡敏以合同里不能约定其他客户自己附加的条款，所有楼盘都不会跟客户签署任何合同外的条款为由直接予以拒绝。未能签订正式合同不属于周丽琴自身原因，广拓公司没收定金并将房屋出售给第三人构成违约，应当承担违约责任。二、一审法院适用法律错误。一审法院根据《合同法》第六十条、《担保法》第八十九条的规定认定周丽琴作为给付定金的一方，违反《认购协议》的约定，无权要求返还定金，属于适用法律错误。双方未能签订正式合同的原因是广拓公司拒绝协商正式合同条款，履行合同。退一步说，双方在签订本约的过程中未能就认购合同未明确约定的内容磋商达成一致，导致双方在约定时间内未签订《商品房买卖合同》，属于不能归责于双方当事人的事由，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，广拓公司应当退还没收的定金给周丽琴。广拓公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。周丽琴向一审法院起诉请求：1、广拓公司双倍返还周丽琴定金4万元；2、广拓公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：周丽琴与广拓公司于2019年5月31日签订《认购协议书》，内容如下：周丽琴认购广拓公司开发的位于珠海市平沙镇京华假日湾花园C区××××××802房，总房价为122360元（包含定金2万元），周丽琴须于2019年6月6日前缴清首期款367608元，余款按揭付款。广拓公司已向周丽琴出示“五证两书”，商品房买卖合同示范文本及其补充协议、《前期物业服务合同》等提示，周丽琴确认在签订本协议前已阅读并理解上述文件资料，接受需签署的文本条款且无异议。周丽琴须依约定付款方式和期限按期缴付房款，如因周丽琴自身原因未能付款并签署商品房买卖合同视为违约，周丽琴选择按揭付款的，如未能按约定办理相关按揭手续即视为周丽琴违约。周丽琴出现上述任一违约行为的，本协议自动解除，周丽琴所缴纳定金不予退还，广拓公司有权将该物业出售给第三方而无需通知周丽琴。协议还对其他事项作了约定。周丽琴于当日向广拓公司支付定金2万元。2019年6月15日，周丽琴微信通知广拓公司销售人员：我听说你们京华假日湾的楼盘有质量问题，我在网上查了确实有此事，搞得我们有点害怕，但我们对房子周围的配套和户型还挺满意的，思前想后还是想买这个房子，现在就是担心质量问题，影响以后的居住，毕竟我们买房是用来住的。我们能不能在购房合同里约定，一旦出现质量问题就双倍赔偿房款，能同意，我下午过来办按揭交首期，请回复。广拓公司销售人员回复：合同里不能约定任何其它客户自己附加的条款，以前的质量问题属于装修质量问题，网络也把原本很小的问题无限放大，建筑质量也有相关部门把关，我们C区是毛坯交付，你们也不需要为这个问题担忧，影响居住就更是不可能。周丽琴回复“要求签个补充协议约定质量问题”，广拓公司工作人员回复“这个确实不行的”。周丽琴后微信告知：请你转达给公司售楼处管理层，因为我们对房屋质量问题没有协商成功，我买房的根本目的不能实现，现通知贵公司解除《认购协议书》，请把2万定金退还周丽琴打款账户。2019年6月21日，广拓公司向周丽琴发送律师函，以周丽琴未按《认购协议书》约定于2019年6月6日前签订商品房买卖合同并缴清首期购房款，构成单方违约，按照《认购协议书》第五条约定，广拓公司有权没收周丽琴已缴纳的定金，并通知周丽琴将涉案物业出售给第三方。一审法院另查明，涉案京华假日湾花园C区的房屋于2020年7月22日已通过竣工验收并备案。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。《认购协议书》约定的事项包含标的物具体位置、价款、付款期限等主要条款，具有合同的性质，双方均应按协议履行。依照该协议书，周丽琴应当在2019年6月6日前缴纳首期款并与广拓公司签订正式商品房买卖合同，但周丽琴并未按协议书履行，已经违反约定。之后周丽琴又要求广拓公司在正式的商品房买卖合同中增加“一旦出现质量问题就双倍赔偿房款”类似条款，该要求并无道理。房屋质量问题有相关部门作出专业认定并经验收备案，开发商也有作出住宅质量保证，如确实出现质量问题可以按照相关约定和法律规定来处理，周丽琴所称“担心房屋存在质量问题”具有主观性及猜测性，其以此不按《认购协议书》的约定缴纳首期款并签订正式商品房买卖合同属于违约。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。周丽琴作为给付定金的一方，违反《认购协议书》的约定，无权要求返还定金。综上，周丽琴主张广拓公司双倍返还定金依据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决：驳回周丽琴的诉讼请求。一审案件受理费400元，由周丽琴负担。双方在二审期间均未向本院提交新的证据。本院查明，2019年6月6日，周丽琴与广拓公司的工作人员进行微信沟通，广拓公司的工作人员称其感冒高烧，双方遂约定推迟购房手续的办理时间。经审查，一审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，尽管周丽琴与广拓公司在《认购协议书》中约定周丽琴须于2019年6月6日前缴清首期款367608元，但根据微信聊天记录可知，2019年6月6日当天因广拓公司的工作人员感冒高烧，双方协商一致推迟购房手续的办理时间，因此周丽琴未能在2019年6月6日前交清首期款，不能视为违约，一审法院对此认定错误，本院予以纠正。其后，周丽琴与广拓公司一直就征信查询、按揭办理等事宜进行沟通，直至2019年6月15日周丽琴微信通知广拓公司工作人员，称因担心商品房质量问题，要求在正式的商品房买卖合同中加入“出现任何质量问题双倍补偿房款”的约定，广拓公司拒绝，导致本案纠纷的产生。本院认为，《认购协议书》明确约定“广拓公司已向周丽琴出示‘五证两书’，商品房买卖合同示范文本及其补充协议、《前期物业服务合同》等提示，周丽琴确认在签订认购协议前已阅读并理解上述文件资料，接受需签署的文本条款且无异议”，前述约定表明周丽琴知悉并同意商品房买卖合同示范文本及其补充协议的相关约定，而商品房买卖合同中本就有对商品房质量问题的相关约定，周丽琴再行要求加入“出现任何质量问题双倍补偿房款”条款，与前述认购协议的约定相悖，此系周丽琴违反合同约定，广拓公司据此没收定金2万元并另行出售涉案商品房并无不当，周丽琴无权要求广拓公司双倍返还定金，一审法院对此认定正确，本院予以维持。综上所述，周丽琴的上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费800元，由周丽琴负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二一年七月十九日书记员  王 莉