广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤02民终1257号上诉人（原审被告）：郑创业，男，1976年10月1日出生，汉族，住韶关市武江区××××××××××××××××。委托诉讼代理人：华永强，广东韶扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒙艳红，广东韶扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韶关市城兴房地产有限公司，住所地：韶关市浈江区××××××××新城兴办公综合楼8楼801房。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：杨姗姗，广东众同信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘炼鑫，广东众同信律师事务所律师。原审被告：林玉连，女，1980年9月13日出生，汉族，住韶关市武江区××××××××××××××××。委托诉讼代理人：华永强，广东韶扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒙艳红，广东韶扬律师事务所律师。上诉人郑创业因与被上诉人韶关市城兴房地产有限公司（以下简称城兴公司）、原审被告林玉连房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省韶关市武江区人民法院（2020）粤0203民初3398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郑创业、原审被告林玉连的共同委托诉讼代理人蒙艳红、被上诉人城兴公司的委托诉讼代理人刘炼鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人郑创业上诉请求：一、依法撤销一审判决，判决买卖合同于2020年10月30日解除，并驳回城兴公司的全部诉讼请求（一审判决需支付房屋占用费114400元）。二、本案一、二审诉讼费用城兴公司承担。事实与理由：一、郑创业有充分证据证明，未办理按揭贷款手续的责任在城兴公司，郑创业无过错，双方的买卖合同的解除为2020年10月15日。（一）虽《退房申请书》和《承诺书》均列系郑创业“本人原因”，但两份字据内容均系城兴公司工作人员单方出具，郑创业签名的目的是因为无力交纳更高的首付款，欲退回已支付的购房首付款348368元。如能按郑创业的要求办理按揭手续，郑创业完全有能力承担按揭款，不至于浪费30万元装修费的损失而选择放弃。郑创业提交的与城兴公司的工作人员的电话录音，能证实城兴公司无法按双方约定办理尾款50万元的按揭，要求郑创业增加首付款显然违反了双方的约定，也超出郑创业的承担能力。郑创业为该房屋付出了多达30万元的装修，承诺书要求再次交回首付款，欲办理按揭手续的愿望能证明郑创业心有不舍。该承诺书第2条“如本人不能在2020年10月15日前将上述房屋首期房款汇入城兴公司，则承诺腾退房屋”应视为附解约条件的约定，自到期之日即为合同解除之日。10月30日腾空房屋并发微信和图片要求交接，城兴公司未安排交接，应视为已腾退房屋，一审认定占用费截止至交付钥匙的11月6日扩大了守约方的义务。（二）双方虽然没有按规定签订书面买卖合同，但从城兴公司提交的交款单出现的零丁尾数以及电话录音，能证实双方约定购房款约85万元，四成首付款加上税费即为348368元，而负责审查按揭和办理按揭手续的主体只能是开发商一方。根据城兴公司提交的《初始登记证》，该房屋规划面积98.57平方米，与现状并不相符，庭审中城兴公司亦认可面积按双倍计算，可得知城兴公司已改变行政规划，从而造成无法办理产权证，无法按约定为郑创业办理按揭手续。因此，本案城兴公司已自证改变规划，无法办理产权证，无法完成买卖合同的责任在于郑创业。二、双方约定解除买卖合同，郑创业腾退房屋，城兴公司退回已付首付款，即应视为双方协议解除，相关的权利义务履行完毕。城兴公司作为合同强势方，出尔反尔提出本案诉讼违背诚信原则，郑创业保留追究城兴公司赔偿装修费损失的权利。三、郑创业以买卖房屋为目的使用争议房屋，未能办理按揭手续的责任在于城兴公司，郑创业无任何过错，且城兴公司还因装修受益，一审判决郑创业承担占用费没有依据，且认定2000元/月亦无合同依据和法律依据。综上，本案买卖合同无法完成责任不在郑创业，且已协议解除，城兴公司提起诉讼违背约定，一审认定事实和适用法律错误，特提出上诉，请求依法改判。被上诉人城兴公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。城兴公司向一审法院起诉请求：一、判令确认城兴公司与郑创业的商品房买卖合同关系于2020年7月28日已解除；二、判令郑创业、林玉连立即腾退韶关市武江区××××××××××××××××（以下简称“2004号房”）；三、判令郑创业、林玉连自2015年11月起至腾退2004号房之日止按每月3500元的标准共同向城兴公司支付房屋占用费（房屋占用费以3500元/月为计算标准，从2015年11月起暂计至2020年9月止，房屋占用费共计为206500元）；四、判令本案的诉讼费用由郑创业、林玉连共同承担。一审法院经审理查明：城兴公司系韶关市武江区×××××××府园的开发商。2015年，郑创业向城兴公司购买2004号房，约定房屋总价为848368元，双方未签订书面房屋买卖合同。郑创业分别于2015年10月16日及2017年7月17日向城兴公司支付购房款130000元及218368元，此后未再支付剩余购房款。在郑创业支付部分购房款后，城兴公司将2004号房交付给郑创业使用。2020年7月28日，郑创业向城兴公司出具《退房申请书》，其中载明“本人分别于2015年10月16日缴交房款130000元，2017年7月17日缴交房款218368元，合共已缴交房款348368元给城兴公司购买位于韶关市武江区××××××××××××××××，因本人原因无法办理银行按揭贷款，因此无法购买该房，现向城兴公司申请退回房款348368元，本人同意该房由城兴公司重新出售，本人无任何异议，所产生的一切责任概由本人承担，与城兴公司无关。特此申请，请贵公司予以批准”。城兴公司收到该申请书后，同意了郑创业的退房申请，并于2020年8月11日退回348368元购房款给郑创业。郑创业称在退房后，其与城兴公司又就重新购买2004房进行了协商，其提交的落款时间为2020年9月10日的《承诺书》中载明“本人郑创业意向韶关市城兴房地产有限公司（以下简称城兴公司）购买韶关市×××××××府园2004房，该房屋总价为848368元。本人于2015年10月16日预交130000元、2017年7月17日预交218368元，两笔款项共计348368元汇入城兴公司。因本人自身原因无法购买上述房屋，本人于2020年7月28日向城兴公司提出退房申请，城兴公司也于2020年8月11日将上述款项退回至本人账号中。因是本人自身的原因无法购买上述房屋，导致严重违约，因此，本人向城兴房地产公司做出以下承诺：1.本人自愿购买上述房屋，并承诺在2020年10月15日前将上述房屋首期房款348368元汇入城兴公司。2.如本人不能在2020年10月15日前将上述房屋首期房款共计348368元汇入城兴公司。本人承诺在2020年10月26日前办理、腾退上述房屋。3.本人在搬离、腾退上述房屋时，保证房屋的完整性，并对已进行的一切装修不做任何的拆除及破坏，否则将承担15万元的赔偿。4.本人将承担由此带来的一切法律及经济责任（包括但不限于诉讼费、律师费、违约金、利息等）”，落款仅有郑创业在承诺人处的签名及捺印。城兴公司主张该《承诺书》系郑创业单方出具，其未作确认。关于2004房的交付时间，城兴公司表示其于2015年11月将2004号房交付给郑创业使用，对此，城兴公司提交了三张《收据》（第三联：记账联）予以证明，其中2015年10月17日的《收据》载明“今收到甲府园2004房2015年11月份-2015年11月份物业费408元”，划线部分字体与其他字体颜色不一致，明显为后期改写，城兴公司称是物业公司的操作，其也不清楚原因，单据上存在笔误，应系2015年10月份-2016年1月份；2016年3月19日的《收据》载明“今收到甲府园业主2004郑创业交来2016年2-3月份物业费272元”；2016年8月1日的《收据》载明“今收到甲府园业主2004郑创业交来2016年4-11月份物业费1088元”。郑创业称使用该房屋有4、5年，但不确定具体时间交付时间，对于城兴公司提交《收据》，其认为单据内容有篡改，无法确认交付时间是2015年11月，交款应该是事实，但交款时间无法确认。关于2004号房的腾退，郑创业称已将2004房腾退给城兴公司，根据其提交的微信聊天记录显示（郑创业称系其与公司的物业经理黄经理的对话），2020年10月30日，郑创业发送内容“房子我已经腾空，按约定没有破坏装修，你看你们几时交接一下？”，并发送已清空的房屋照片若干张；此后，双方又语音通话了1分50秒；2020年11月6日，郑创业发送内容“钥匙放在值班室了，你有空就过去拿”。城兴公司表示听说郑创业系腾退了房屋，但没有办理正式交接，故其认为房屋仍处于郑创业持续占有状态。郑创业称未办理正式交接系因不知找何人办理。郑创业与林玉连系夫妻关系，双方于2008年3月31日登记结婚。一审法院审理后认为，本案系房屋买卖合同纠纷，属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，损害后果亦出现在《中华人民共和国民法典》施行前，故依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案应适用当时的法律、司法解释。城兴公司与郑创业就涉案房屋买卖事宜达成一致协议时，虽未签订书面合同，但郑创业向城兴公司支付了部分购房款，城兴公司亦将涉案房屋交付给郑创业使用，故城兴公司与郑创业之间的商品房买卖合同已成立并生效，双方之间形成事实上的商品房买卖合同关系。关于合同关系的解除问题。根据当时有效的《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同……”的规定，郑创业于2020年7月28日就涉案房屋向城兴公司申请退房，城兴公司同意了郑创业的申请，即双方对解除之间的商品房买卖合同关系已协商一致，现城兴公司要求确认双方之间的商品房买卖合同关系于2020年7月28日解除，有事实和法律依据，一审法院予以支持。郑创业虽提出其之后出具《承诺书》，城兴公司又给其重新购买涉案房屋的机会，双方之间的合同关系的终止时间应系郑创业搬离涉案房屋之日，但根据郑创业提交的《承诺书》显示，该《承诺书》上仅有郑创业的签名，郑创业亦未提交证据证明城兴公司已同意郑创业出具的《承诺书》，故对于其上述意见，一审法院不予采纳。关于房屋的腾退问题。城兴公司要求郑创业腾退涉案房屋，郑创业抗辩其已腾退，并提交了微信聊天记录予以证明，根据该聊天记录显示，郑创业于2020年10月30日已清空房屋，并于2020年11月6日通知城兴公司已将房屋钥匙放在值班室，城兴公司对于该聊天记录虽表示无法确认对话人员的身份，但亦认可已知郑创业腾退了房屋，故一审法院认定郑创业已于2020年11月6日将涉案房屋腾退给城兴公司。至于城兴公司主张双方未办理正式交接，故应认定郑创业仍占有房屋，一审法院认为，城兴公司明知郑创业已腾退房屋，而未与郑创业办理交接，属于其自身扩大损失，对于城兴公司上述主张，一审法院不予采纳。关于房屋占用费的问题。郑创业占有使用涉案房屋，且因其个人原因申请解除了涉案房屋买卖合同，现城兴公司要求郑创业支付涉案房屋的占用费，有事实和法律依据，一审法院予以支持。郑创业虽抗辩其申请解除涉案合同系因城兴公司导致其无法办理房屋按揭故而无力支付剩余购房款，但其提交的《退房申请》及《承诺书》中均明确载明系因其个人原因而申请退费，且郑创业亦未提交充分有效证据证明双方就涉案房屋买卖事宜协商时约定城兴公司应保证郑创业成功按揭贷款以及城兴公司对于涉案房屋买卖合同的解除存在过错，故对于其上述抗辩，一审法院不予采信。关于房屋占用费的支付时间，根据前之所述，一审法院认定郑创业腾退房屋的时间为2020年11月6日；至于房屋的交付时间，城兴公司主张已于2015年11月将涉案房屋交付给郑创业，并提交了物业费的《收据》予以证明，但其提交的2015年10月17日《收据》明显被进行了改写，一审法院对该张《收据》不予采信。根据2016年3月19日《收据》载明的“今收到甲府园业主2004郑创业交来2016年2-3月份物业费272元”，一审法院认定房屋的交付时间为2016年2月。故郑创业应支付涉案房屋2016年2月1日至2020年11月6日的占用费。关于房屋占用费的标准，城兴公司主张应按3500元/月计算，对此仅提交了其在58同城网上搜集的韶关工业中路周边房屋出租价格情况予以证明，但上述证据形成的时间无法确定,其载明的出租信息亦不全面，且即使在同一小区内,不同的户型、楼层、朝向及房屋的折旧程度均会对房屋出租价格造成影响，故该证据并不足以证明城兴公司上述主张。一审法院综合涉案房屋所处地段、位置及郑创业使用该房屋的时间段等情况，酌情确定涉案房屋的占用费按2000元/月的标准计算。综上，郑创业应向城兴公司支付房屋占用费114400元（2000元/月×57个月+2000元/月÷30×6日）。关于林玉连是否应承担共同责任问题。林玉连与郑创业系夫妻关系，城兴公司主张涉案房屋产生的租金债务是双方用于夫妻共同生活产生，故要求林玉连对房屋占用费承担共同清偿责任，郑创业、林玉连对此不予认可，抗辩涉案房屋并非用于两人共同生活，而系被用作郑创业与其合伙人的办公场所。城兴公司明确其不清楚郑创业购买该房屋的用途，亦未提交证据证明涉案房屋被用于郑创业与林玉连的夫妻共同生活，其要求林玉连对房屋占用费承担共同清偿责任，无事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院经审理后作出判决：一、确认韶关市城兴房地产有限公司与郑创业之间的商品房买卖合同关系于2020年7月28日解除；二、郑创业应于判决发生法律效力之日起十日内向韶关市城兴房地产有限公司支付房屋占用费114400元；三、驳回韶关市城兴房地产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9348元，减半收取计4674元，由韶关市城兴房地产有限公司负担553.24元，郑创业负担4120.76元。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。本院认为，本案系买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，因引发本案纠纷的法律事实均发生在民法典施行前，故本案仍应适用当时的法律、司法解释。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合各方当事人的上诉、答辩意见，本案争议的焦点是案涉房屋买卖合同关系解除的时间及郑创业是否支付房屋占用费。本案中，虽然郑创业与城兴公司就买卖案涉房屋未签订书面的合同，但是双方已对买卖房屋事宜形成合意，郑创业向城兴公司支付了部分购房款，城兴公司亦将房屋交付给郑创业，双方之间的房屋买卖关系成立并已经生效。由于郑创业在交付首期房款后由于其本人原因未能办理银行按揭贷款，无法履行交付剩余房款的义务，其于2020年7月28日向城兴公司申请退房并要求城兴公司退回之前交付的购房款，城兴公司同意其该申请，并将所交购房款退还郑创业。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，本案双方就解除案涉房屋的买卖合同达成一致意见，该合同于2020年7月28日已解除。郑创业上诉认为其在申请退房收到返还的购房款后，城兴公司又有意让其重新购买案涉房屋并出具《承诺书》，故案涉买卖合同的解除合同的时间应为其腾空房屋的时间2020年10月30日。但是，郑创业出具的《承诺书》并未得到城兴公司的盖章签字同意，其亦未重新交付房款，其单方出具的《承诺书》不能证实其主张，本院不予采纳。对于郑创业是否应支付房屋占用费的问题。经查，城兴公司交付房屋给郑创业后，郑创业已对房屋占有使用，后由于其个人原因申请退房退款，城兴公司已将房款退回给郑创业，但郑创业直至2020年11月6日才将房屋交回给城兴公司，故一审认定郑创业向城兴公司支付2016年2月1日至2020年11月6日的房屋占用费并无不当。郑创业上诉称导致合同解除的原因在于城兴公司无法为其办理房屋按揭贷款手续，但是根据其出具的《退房申请》，其自认是其本人的原因而申请退房退费，且未提交证据证实城兴公司存在过错，故其该上诉意见与证据证明的事实不符，一审未予采纳亦无不当。对于占用费的标准，一审根据案涉房屋所处地段的房屋出租价格、面积和占用房屋时间等综合因素酌定占用费为2000元/月亦无明显不妥。综上所述，郑创业的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2580元由上诉人郑创业负担。本判决为终审判决。审判长  张立新审判员  庄少山审判员  李飞洲二〇二一年七月十六日书记员  陈敖明