陕西省西安市中级人民法院 民事判决书 （2021）陕01民终9734号 上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西量得实业开发有限公司，住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：陈忠谋，该公司总经理。委托诉讼代理人：安治，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：许萌，陕西仁和万国律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：西安摩丰企业管理咨询有限公司，住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：王字广，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：冯韧，陕西毕达律师事务所律师。委托诉讼代理人：许迎国，陕西毕达律师事务所实习律师。上诉人陕西量得实业开发有限公司（以下简称“量得公司”）因与被上诉人西安摩丰企业管理咨询有限公司（以下简称“摩丰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初24751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对本案进行了普通程序独任审理。上诉人量得公司委托诉讼代理人安治、许萌，被上诉人摩丰公司委托诉讼代理人冯韧、许迎国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。量得公司上诉请求:1.撤销原判第三项，改判摩丰公司支付剩余购房款及相应的逾期付款利息。2.本案一审反诉费及一、二审案件受理费由摩丰公司承担。事实与理由:1.量得公司与摩丰公司在签订《商品房买卖合同（预售）》第七条中明确约定了摩丰公司分二期支付所购房屋的全部价款。其中，2018年7月9日前支付总房价的90%，剩余10%在2018年12月31日前付清。同时，双方在第十一条第（二）款中约定“出卖人有权对未及时、未足额付清房款或银行按揭贷款的买受人拒绝交易”。附件十二第四条第1款“买受人按照本协议约定期限全额付清房屋价款，且出卖人实际收到该款项的买受人方可要求出卖人向其交付房屋。买受人未付清上述任何款项的，出卖人有权拒绝交付商品房且无需承担迟延交付及产权登记的责任”。因购房合同系双方自愿签订，合法有效。故双方应遵循诚信原则全面履行合同内容。量得公司未按期交房应承担逾期责任，则摩丰公司亦应承担逾期付款的责任。一审法院在双方均未全面履行合同义务的情况下，单纯判决量得公司承担不利后果显失公平。2.量得公司与摩丰公司除存在房屋买卖合同关系外，还存在房屋租赁关系。鉴于摩丰公司租赁的房屋面积较大，前期投入资金较多，就剩余房款支付问题多次表示希望量得公司予以谅解，量得公司基于双方合作的长期性，并未通过书面方式要求其支付。一审法院在庭审时仅从个案角度出发进行审理，未能全面了解案情有失偏颇。综上，一审判决适用法律错误，请求二审法院予以改判。摩丰公司答辩称：1.涉案商品房买卖合同合法有效。量得公司应依据合同约定履行相应义务。根据该合同第7条、11条的约定，交付剩余房款与交付房屋没有先后顺序，交付方式为同时履行且量得公司应予交房日期届满前15日将房屋相关事宜通知摩丰公司。2.量得公司自认涉案房屋2018年12月31日不具备交房条件，且同意摩丰公司在具备交付条件时交付剩余房款即可，但量得公司至今未通知摩丰公司交付剩余房款及交房，故摩丰公司不存在违约行为。3.量得公司不具备涉案房屋交付条件，摩丰公司有权拒绝交付剩余房款。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。摩丰公司向一审法院起诉请求：1.量得公司向摩丰公司赔偿以总房款5097480元为基数，按每日万分之一计算，自2019年1月1日起至实际交付房屋时止的逾期交房损失（暂计至2020年10月31日为341531.16元）；2.本案诉讼费由量得公司承担。量得公司向一审法院反诉请求：1.摩丰公司支付剩余购房款509748元;2.摩丰公司支付逾期付款违约金341531.16元;3.本案全部反诉费用由摩丰公司承担。一审法院认定的事实：2018年7月，摩丰公司与量得公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同登记号：Y18120124），约定摩丰公司购买量得公司开发的位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房，用途为办公。合同第七条付款方式及期限约定：（二）买受人采取下列第2种方式付款：分期付款。买受人应当在2018年12月31日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价款4587732元，应当于2018年7月9日前支付，2018年12月31日前付清剩余房款509748元。合同第八条逾期付款责任约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。自解除合同通知送达之日起，出卖人有权将该商品房另行出售给第三方，买受人应按购房总价款的0.01%向出卖人支付违约金，因解除合同产生的所有费用（包括但不限于仲裁费、诉讼费、律师代理费、执行费、评估费、拍卖费以及已经发生的相关税费等费用）由买受人承担，出卖人有权从买受人已向出卖人交纳的款项中直接扣除违约金及相应款项。合同第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日(不少10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。出卖人有权对未及时、未足额付清房款或银行按揭款的买受人拒绝交房。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照合同第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；（2）逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。同时，合同附件十二补充协议第四条第六款约定：双方约定因下列原因导致延期交房的，出卖人据实延期并不承担违约责任：（1）施工中因异常恶劣天气、自然灾害、发现文物古迹须保护、政府出于保护公共利益责令的停工整顿（检查）等导致工程延期，逾期交房的……（4）政府行为（如戒严、因政策原因未能及时许可）群众集会或重大庆典、交通管制、高中考采取管制措施等原因导致逾期交房的……摩丰公司已经于2018年7月9日按照合同约定向量得公司支付了90%的购房款，但量得公司至今未向摩丰公司交房，实际交房时间亦不能确定。摩丰公司称未付剩余10%款项的原因是因量得公司迟迟不能交付房屋，量得公司亦未通知其缴纳剩余购房款，系量得公司违约在先。庭审中，摩丰公司表示若量得公司实际交房，摩丰公司愿意支付剩余10%的购房款。量得公司未提供证据佐证其曾经催促摩丰公司缴纳剩余的购房款。量得公司向本院提交数张政府文件和停工申请单，用于证明在施工期间，因天气因素、政府行为等因素导致停止施工的天数，主张上述时间内不应承担逾期交房违约责任。2019年11月15日，量得公司向摩丰公司发送《关于西安摩丰企业管理咨询有限公司关于延期交房通知回复》称：“本项目在开发建设期间，因受到异常恶劣天气、市政配套设施、政府行为、大气污染防治攻坚办及市住房和城乡建设局的限制和要求，每年都会受到4—5个月的停工限制。如今经过各方努力项目终于己经建成，但近期又接到中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国应急管理部建科函(2019)52号文件关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知：要求切实做好消防救援机构向住房和城乡建设主管部门移交建设工程消防设计审查验收职责工作第二条：自2019年4月1日开始为建设工程消防设计审查验收职责移交承接期，至今该移交工作仍未完成，我司正在积极协调，尽早完成房屋交付。虽然上述延期原因非我公司有意造成，但我公司在此承诺，绝不推卸责任，将严格按照贵我双方签订的《商品房买卖合同(预售)》的约定承担相应责任。”一审法院认为，摩丰公司与量得公司自愿签订《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方应遵循诚信原则全面履行各自义务。摩丰公司依约缴纳了90%的购房款，履行了主要的合同义务，量得公司应按照合同约定的交房期限（2018年12月31日前）向摩丰公司交付符合合同约定及法律规定的房屋。量得公司因自身原因逾期交房应当按照合同约定向摩丰公司赔偿逾期交房损失。考虑到摩丰公司实际缴纳了购房款的90%，故根据诚信及公平原则，逾期交房违约金应以购房款的90%为基数，按照合同约定的标准计算。量得公司在提交证据时称因天气因素、政府行为导致逾期交房，施工天数应当予以顺延70天，其虽提交政府文件，但未向一审法院提交其主张顺延的施工天数对应的施工日志，无法证明实际停工情况。同时，涉案工程周围并未设立初中、高中院校，无中考、高考考点，不涉及在中考、高考期间停工，故其辩称在中考、高考期间停工的说法，一审法院不予采信。量得公司提交的停工理由中包括小雨、小雪、高温等，不应认定为合同附件十二补充协议第四条第六款约定恶劣天气自然灾害，其作为专业的房地产开发商，应当考虑到小雨、小雪等一般天气对施工的影响，在确定交房期限时理应已计算在内。对于高温天气，政府文件载明禁止室外作业，其未提供相应施工日志，且亦未向本院说明主体工程完工时间，无法判断在高温天气下，量得公司是否存在需要室外作业停工的情况，故对量得公司的辩称理由，一审法院不予采信。综上，量得公司辩称逾期交房属于法律上规定的不可抗力情形之理由，不能成立。量得公司反诉要求摩丰公司支付剩余购房款，因双方签订的《商品房买卖合同（预售）》并未明确约定支付剩余房款与交付房屋的先后履行顺序，而量得公司因自身原因至今未交付房屋且无法确定交房时间，量得公司在向摩丰公司回函中亦认可了本方的逾期交房责任。同时，量得公司亦未提供证据证明在逾期交房的时间内曾向摩丰公司催要剩余款项。摩丰公司已经支付了90%的购房款，且明确表示若量得公司实际交房愿意支付剩余10%的购房款。因此，综合以上情况，摩丰公司享有同时履行抗辩权。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”因此，一审法院对量得公司要求摩丰公司支付剩余购房款的反诉请求，不予支持。同理，对于其要求摩丰公司支付逾期付款违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条之规定，判决如下：一、被告陕西量得实业开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告西安摩丰企业管理咨询有限公司支付逾期交房违约金307378.04元（以4587732元为基数，从2019年1月1日起按每日万分之一计算至2020年10月31日）以及自2020年11月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（以4587732元为基数，按每日万分之一计算）；二、驳回原告西安摩丰企业管理咨询有限公司的其他本诉请求；三、驳回反诉原告陕西量得实业开发有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6423元，减半收取3211.5元，由量得公司承担2891元，摩丰公司承担320.5元；反诉案件受理费6157元，减半收取计3078.5元，由量得公司承担。因本诉案件受理费摩丰公司已预交，故量得公司在支付上述款项时应一并将案件受理费支付给摩丰公司。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。量得公司提交三组证据:证据一：合同交付标准变更申请书两份、暖通停止施工申请书，以证明摩丰公司已向量得公司申请变更了交房标准，因此，房屋买卖合同中约定的交房时间应予以顺延。证据二：督办单两张、丈八辖区工地管理群聊天记录，以证明政府对重污染天气违反规定施工的单位进行严厉处罚。证据三：2018年1月至2020年12月期间西安市天气污染指数统计表、停工申请书21张、关于2020年春节休假回岗的通知及工作联系单，以证明量得公司对天气因素、政府行为、疫情等因素导致逾期交房的不承担违约责任。摩丰公司质证意见：证据一真实性、证明目的均不认可，该组证据不属于新证据，且该组证据仅能证明减少了量得公司的工作量，所以交付房屋时间应提前，更不能顺延。证据二、证据三的证明目的不予认可，认为其不属于二审新证据，该组证据与量得公司上诉主张无关联性。摩丰公司提交一份2018年12月29日量得公司的陈宣池与摩丰公司的李青女微信聊天记录，以证明在交房期限前两日摩丰公司与量得公司主动联系确认交房事宜，量得公司在2018年12月31日之前无法按期交付房屋。摩丰公司告知量得公司交房时支付购房余款。陈宣池认可无法按期交付房屋，同意在交付房屋时提示付款。量得公司认为该证据因无原始载体，真实性无法确认，故对该聊天记录真实性、证明目的均不予认可，且从聊天记录中可以看出，摩丰公司提出10%的尾款希望在实际交楼的时候支付，作为逾期交房的违约责任的承担，其表述是为了改变关于逾期交房的违约责任，将1%的违约责任改为逾期支付10%的尾款。该两种违约责任摩丰公司仅能主张一种，不能同时主张。剩余10%的尾款交付时间应是2018年12月31日，其也认可该付款责任不应当将逾期交房作为付款的条件，所以其才以与量得公司协商。一审既然认定量得公司承担1%的逾期交房违约责任，则摩丰公司也应承担逾期付款的违约责任。结合双方举证质证情况及法庭调查，本院认定本案事实如下：量得公司二审中提交的证据不属于二审程序中的新证据，且与本案的待证事实不具有证明力，因此本院对量得公司二审提交的证据，依法不予采信。摩丰公司二审中提交证明，因无原件，不符合证据形式要件，因此对该摩丰公司二审提交的微信记录截图本院亦不予认定。另查明，《商品房买卖合同（预售）》第九条约定商品房交付条件为该商品房交付时应当符合下列第1、2、/、/项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十条约定了商品房相关设施设备的交付条件。二审中，量得公司表示至今案涉项目尚未取得前述文件、报告，没有书面通知摩丰公司交付房屋。另，一审判决查明的其余事实属实。本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案争议的主要问题是摩丰公司是否存在逾期付款的违约行为，是否应当承担逾期付款违约责任。根据该合同第九条、十条关于交房条件以及第十一条关于交付时间和手续的约定可知，该合同实质要求出卖人应当使案涉房屋在2018年12月31日前具备交付条件，当商品房达到合同约定的交付条件后，于2018年12月31日前15日（不少于10日）就交房事宜向买受人进行书面通知，并且在2018年12月31日前完成交付行为。而本案中，量得公司在二审时已认可案涉项目至今未能取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，且未书面通知摩丰公司交付房屋。在商品房买卖合同法律关系中，交付符合合同约定的房屋是出卖人的主要义务，按时足额支付房款是买受人的主要义务。摩丰公司作为买受人，已经支付了90%的购房款，在合同约定的交房时间同时也是剩余款项支付时间即2018年12月31日届满时，量得公司因房屋不具备交付条件而未能按期依约履行交付房屋的主要义务，摩丰公司以此为由不予支付剩余10%款项，依据充分。并且，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。量得公司未能向摩丰公司交付房屋的原因并非摩丰公司未支付剩余价款，而是因为量得公司出售的案涉房屋至今仍未达到交房条件，也就是说量得公司是因为自身原因而履行不能。而摩丰公司90%款项的付款义务早在2018年7月9日就已经完成。在此情况下，量得公司要求摩丰公司承担逾期付款违约金亦有违基本的诚信原则。综上，一审法院驳回量得公司要求摩丰公司支付剩余购房款并承担逾期付款违约责任之请求并无不当。量得公司的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6157元,由上诉人陕西量得实业开发有限公司承担。本判决为终审判决。  审 判 员  李 雪 晴 二〇二一年七月十二日 书 记 员  潘 丽 娜 1