广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终4049号上诉人（原审被告）：尚继刚，男，汉族，1959年11月13日出生，住广东省深圳市福田区×××××××××××××××××××，公民身份号码为230××××××××××××05X。委托诉讼代理人：张建军，广东文厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓伟良，广东文厚律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告）：黄俊业，男，汉族，1992年6月13日出生，住广东省东莞市塘厦镇××××××××，公民身份号码为441××××××××××××190。委托诉讼代理人：张学诚，广东林贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾雯，广东林贤律师事务所实习律师。上诉人尚继刚因与被上诉人黄俊业土地租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初15003号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、限尚继刚于判决发生法律效力之日起五日内向黄俊业支付拖欠的2020年4月场地占有使用费差额23390元及2020年5月场地占有使用费30000元及逾期利息[利息分别以拖欠的场地占有使用费23390元为基数，自2020年4月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）的标准计至实际付清之日止;以拖欠的场地占有使用费30000元为基数，自2020年5月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）的标准计至实际付清之日止]；二、确认黄俊业无需向尚继刚返还保证金60000元；三、驳回黄俊业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审受理费1466.07元（黄俊业已预缴），由尚继刚承担1433.57元，黄俊业承担32.5元。一审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初15003民事判决书。上诉人尚继刚上诉请求：（一）撤销一审判决第一项、第二项，改判为尚继刚无需向黄俊业支付2020年4月份场地占有使用费差额23390元及2020年5月份场地占有使用费30000元及逾期利息，且黄俊业需向尚继刚返还保证金60000元；（二）案件一审、二审的诉讼费用由黄俊业承担。事实和理由：1.一审法院认定尚继刚应向黄俊业支付2020年4月份场地占有使用费差额23390元及2020年5月份场地占有使用费30000元法律依据不足。新冠肺炎疫情属不可抗力，所产生的法律后果是可免责的，所以对于2020年4月及5月的部分租金是应当给予减免的。尚继刚在2020年5月20日前已将案涉场地交还给了黄俊业，此后不存在占有使用费的问题。2.一审法院认定因案涉土地未取得建设工程规划许可证，案涉合同依法应属于无效合同。即使尚继刚拖欠使用费，但合同无效，关于违约责任的条款也是无效的，因此不存在违约。一审法院以尚继刚逾期支付占有使用费构成违约而认定需支付逾期利息，显然自相矛盾且没有法律依据。3.一审法院认定案涉合同属于无效合同，那么违约条款自然也无效，那么黄俊业所收取保证金应当返还给尚继刚，而一审法院认定尚继刚构成违约，并参照一个无效租赁合同的约定支持黄俊业没收保证金60000元，明显自相矛盾且无法律依据。被上诉人黄俊业辩称：（一）尚继刚仅缴纳2020年4月的占有使用费6610元。由于案涉土地上堆放着大量垃圾，尚继刚一直占用着案涉土地且拒绝清空。为减少损失，黄俊业于2020年6月23日清空了垃圾。因此尚继刚应向黄俊业支付拖欠的2020年4月场地占有使用费差额23390元及2020年5月场地占有使用费30000元及逾期利息，一审法院认定事实正确。聊天记录可以证明，尚继刚实际占有案涉土地直到2020年6月23日，但黄俊业为避免诉累，并未上诉。另外，疫情期间黄俊业并无义务减少租金，因为黄俊业本身也是承租人，也需要支付租金给原业主。（二）一审法院依据法律认定本案为房屋租赁合同纠纷，但实际应为土地租赁合同纠纷。案涉合同是双方真实意思表示，内容合法，没有违反法律的效力性强制性规定，应属有效合同。案涉土地是黄俊业转租给尚继刚的，土地租赁期间，尚继刚自2020年2月开始一直没有按约定支付租金，且违反合同约定将土地再次转租。另外，尚继刚还违反合同约定在土地上填土、堆放垃圾。所以，一审法院适用法律错误，案涉合同合法有效。因尚继刚违反合同约定，黄俊业有权依据合同约定单方解除案涉合同并没收押金。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理，对一审判决查明的事实予以确认。二审另查明，尚继刚与黄俊业于二审调查时一致确认案涉土地在租赁时为空地，其地上并无建筑物。尚继刚于二审调查时主张保证金应在欠付场地占用费中予以抵扣。本案二审审理过程中，本院向东莞市自然资源局发函调查案涉土地性质情况，东莞市自然资源局函复本院称：案涉地块所有权证号在东府集有（2012）第19XXXXXXXXX8号登记范围内，所有权利人为东莞市塘厦镇大坪第五股份经济合作社农民集体，面积为1047331平方米，无土地使用权登记信息；查无该宗地地上建筑物登记信息等。双方对前述东莞市自然资源局复函的真实性均确认。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对尚继刚上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。案涉合同的签订及履行等均发生于《中华人民共和国民法典》施行之前，因此，本案应适用案涉合同签订及履行时的法律法规及司法解释，即《中华人民共和国合同法》及其相关司法解释。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本院具体分析如下：关于合同效力。案涉土地为农民集体土地且无依法批准为建设用地的相关文件，双方签订《土地租赁合同书》约定黄俊业将案涉土地出租给尚继刚作为非农业使用，违反法律法规的强制性规定，因此，该《土地租赁合同书》应为无效。案涉土地地上并无建筑物，一审法院认定《土地租赁合同书》无效的理由为案涉土地无建设工程规划许可证不当，本院予以纠正，但一审法院认定《土地租赁合同书》无效的结果正确，本院依法对该结果予以维持。关于场地占用费。案涉《土地租赁合同书》虽无效，但尚继刚已实际使用案涉土地，因此，尚继刚应参照合同约定向黄俊业支付案涉土地的场地占用费。尚继刚主张2020年4月及2020年5月的场地占用费因疫情原因应予以减免，但2020年4月及2020年5月东莞市已复工复产，尚继刚前述主张，理据不足，本院依法不予采信。尚继刚主张其2020年5月20日前已将案涉土地交还给黄俊业但未提交合法有效的证据予以证明，因此，尚继刚的前述主张本院依法不予采信。一审法院结合合同约定租金标准为30000元/月、尚继刚已支付2020年4月场地占用费6610元及黄俊业已于2020年6月26日将案涉土地重新出租给案外其他人的事实，认定尚继刚尚应支付2020年4月场地占用费30000元-6610元=23390元、2020年5月场地占用费30000元，并无不当，本院依法予以维持。前述场地占用费系尚继刚就占用案涉土地给黄俊业造成的损失的赔偿，一审法院就该损失赔偿另行计付逾期利息不当，本院依法予以纠正。关于保证金。案涉《土地租赁合同书》无效，黄俊业依据该合同收取的保证金60000元应依法予以返还。一审判决认定保证金无需返还不当，本院依法予以纠正。如上所述，尚继刚尚应向黄俊业支付案涉土地2020年4月场地占用费23390元、2020年5月场地占用费30000元，而黄俊业应向尚继刚返还保证金60000元，前述款项相互抵扣后，黄俊业尚需向尚继刚返还剩余的保证金60000元-23390元-30000元=6610元。基于该抵扣，尚继刚无需再向黄俊业支付2020年4月场地占用费23390元、2020年5月场地占用费30000元；本院亦基于该抵扣，对一审法院相应判决予以纠正。综上所述，一审判决认定事实部分不清，适用法律部分不当，尚继刚的上诉部分有理，本院依法对有理的部分予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初15003号民事判决。二、驳回黄俊业的全部诉讼请求。本案一审受理费1466.07元（黄俊业已预交），由黄俊业负担758.57元，由尚继刚负担707.50元。本案二审受理费2567.8元（尚继刚已预交），由尚继刚负担1209.06元，由黄俊业负担1358.74元。前述黄俊业应负担的受理费1358.74元，尚继刚已预交且同意由黄俊业向其迳付，因此，黄俊业应负担的受理费1358.74元由其迳付给尚继刚。审判长 杨 浩审判员 胡文轩审判员 张 莹二〇二一年七月三十日书记员 刘丹青