北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京01民终4547号上诉人（原审被告）：李雷，男，1972年6月3日出生，汉族，河南经贸易华经营有限公司总经理，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：张印富，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐竟峰，北京市盈科律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈宗太，男，1971年7月4日出生，汉族，北京民泰文化发展有限公司总经理，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：邓建虎，北京市中合律师事务所律师。上诉人李雷因与被上诉人陈宗太合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初1614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李雷之委托诉讼代理人张印富、徐竟峰，被上诉人陈宗太及其委托诉讼代理人邓建虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李雷上诉请求：撤销一审判决，驳回陈宗太的诉讼请求，依法改判或发回重审。事实和理由：1.实际交付的北京市石景山某大街20号（以下简称20号院）与合同约定的并非同一标的物，该房屋系文物保护单位，双方《合作协议书》应属无效；2.李雷支付应由陈宗太支付装修房屋的费用100余万元，实际支付陈宗太合计333万余元，并未存在欠租事实。陈宗太辩称，同意一审判决。陈宗太向一审法院起诉请求：1.判令李雷支付90万元房屋场地使用费；2.判令解除2019年5月15日双方签订的合作协议书；3.判令李雷腾退20号院某庙北侧主楼建筑面积为4000平方米的房屋（含地下室）（以下简称涉案房屋）；4.判令由李雷向陈宗太支付自2020年1月2日起至房屋实际腾退之日止的使用费（每日使用费为：300万/365天=8219.718元）；5.判令李雷承担诉讼费用和律师费1万元。一审法院认定事实：2019年5月15日，李雷（甲方）与陈宗太（乙方）签订《合作协议书》。该协议载明：一、合作场地：在乙方合法拥有位于石景山区某大街19号某庙北侧主楼建筑（地下室以下简称：主楼建筑，含地下室）。建筑面积约4000平方米；二、合作方式甲乙双方经协商确定，甲方自行投资，自主经营；乙方不参与任何经营。三、利益分配甲、乙双方经协商确定，甲方每年向乙方缴纳不低于300万元的场地使用费；双方约定合同签订甲方支付乙方100万元作为第一年场地使用费，另200万元于合同签订50日内支付；往后每年于当年五月份一次性支付场地使用费。四、合作期限甲、乙双方经过协商后约定，双方的合作期为十年，自2019年5月至2029年8月止，如发生特殊情况下双方协商后予以确定。乙方保证合作场地无任何纠纷，如有纠纷由乙方负责。合同签订后，陈宗太将主楼建筑（含地下室）交付给李雷。李雷请工人对涉案房屋进行装修、改造。2019年5月15日，李雷向陈宗太转款3万元；2019年5月16日，李雷向陈宗太转款3万元；2019年5月17日，李雷向陈宗太转款96万元；2019年5月22日，李雷向陈宗太转款10万元；2019年5月25日，李雷向陈宗太转款10万元；2019年6月10日，李雷向陈宗太转款50万元；2019年6月18日，李雷向陈宗太转款10万元；2019年6月21日，李雷向陈宗太转款5万元；2019年6月28日，李雷向陈宗太转款5万元；2019年7月26日，李雷向陈宗太转款3万元；2019年8月1日，李雷向陈宗太转款33万元。2019年10月22日，李雷向陈宗太转款5万元；此外，陈宗太替李雷向罗某支付装修款20万元，向蒋某支付装修款6万元。2019年12月2日，陈宗太向李雷发微信：尊敬的李雷李总，12月20号之前必须把房租给我司。如不能支付我司将收回房屋。2019年12月29日，陈宗太在主楼建筑的大门口张贴通知，该通知载明：我公司曾于12月21日通知你们请于本月23日前将所欠费用支付给我，如不能按时支付，我公司将收回所有房屋。在此期间贵方并没与我方进行沟通，无视协议规定，造成不良结果全由贵方负责。现我公司再次通知你们，请在12月31日下午5时清空你们的物品，逾时不清空，我公司将自行清理。陈宗太认可从2020年1月起只让李雷一个人进入涉案租赁房屋。2020年1月17日，陈德（李雷的合作伙伴）报警称：民泰园，有人用软暴力不让拉东西。涉案租赁房屋现已由陈宗太管理。2020年1月16日，李雷将北京民泰发展有限公司（以下简称民泰公司）以排除妨害纠纷为由诉至法院。后李雷变更诉讼请求为：1.判令民泰公司赔偿李雷清代翡翠戒指80万元，翡翠手镯300万；2.赔偿装修损失、门窗、玻璃、家具、太阳能、灯具、监控设施、网络、卫浴设施、冰箱、办公用品等；3.判令民泰公司返还李雷已支付的2019年5月15日至2020年5月15日的租金共计3224500元；4.本案的诉讼费由民泰公司承担。该案正在法院审理之中。另查明，2008年3月7日，中国某陈列馆（甲方）与北京昊恩文化发展有限公司（乙方）签订《协议书》。该协议载明：一、合作开发利用的区域范围甲方提供给乙方用于合作开发利用房屋的区域范围：北京市石景山区某20号某寺部分区域。本协议履行期间，乙方享有该区域与甲方合作开发利用的使用权。二、合作开发利用期限1.合作开始使用期限为二十年，自2009年1月1日起至2028年12月31日止。2.房屋正式交付使用前，预留给乙方内部装修时间为2008年3月10日至2008年12月31日止。三、文物资源补偿费数额及交付时间乙方2009年至2010年每年交付文物自愿补偿费90万元（含乙方复建的古建及新建非古建和临建房），于每年1月15日前交付给甲方。乙方2011年至2012年每年交付文物资源补偿费105万元（含乙方复建的古建及新建非古建和临建房），于每年1月15日前交付给甲方。乙方2013年交付文物资源补偿费115万元（含乙方复建的古建及新建非古建和临建房），于当年1月15日前交付给甲方。2014年起乙方交付甲方的文物资源补偿费数额，每年在上一年基础上递增10%。于当年1月15日交付甲方……11、未经甲方同意，乙方不得以任何形式转租、转借协议中乙方使用的房屋及场地（含乙方在某寺自建的房屋）。2016年3月8日，中国某陈列馆（甲方）与北京禾生承恩文化发展有限公司（原北京市北京昊恩文化发展有限公司乙方）签订“《协议书》主体变更协议书”。该协议载明：甲方将依据本协议的约定将甲乙双方签署的《协议书》项下的甲方的全部权利义务及债权债务一并转让给北京市石景山区某寺文物保管所，自本协议书签署之日起，《协议书》的原签订主体甲方中国某陈列馆变更为北京市石景山区某寺文物保管所。乙方将依据本协议的约定将甲乙双方签署的《协议书》项下的乙方的全部权利义务及债权债务一并转让给北京民泰文化发展有限公司。2016年3月11日，北京市石景山区某寺文物保管所（甲方）与北京民泰文化发展有限公司（乙方）签订《补充协议书》，其中载明：原《协议书》确定的合作开发利用区域范围作如下调整：1.某寺院内除某庙外其他古建使用权由乙方交还与甲方，由甲方自行负责管理维护，但乙方享有在征得甲方同意后无偿临时使用的权利。2.某寺院内关帝庙由乙方与甲方共同享有使用权，由乙方负责内部装修、管理维护，并承担相关费用，甲方如需使用应事先通知乙方。3.根据乙方将某寺院内全部古建使用权交还与甲方负责管理维护情况下，甲方自2016年1月1日起，原《协议书》所确定的全部文物资源变更补偿费变更为每年30万元。2019年3月30日，北京民泰文展有限公司（甲方）与陈宗太（乙方）签订《合作协议书》。该协议约定：乙方以任何形式对该房屋场地开展经营活动（包括合作、合资、对外出租该房屋场地等）时，双方按照甲方50%、乙方50%的方式进行分配。再查明，某寺为国家文物保护单位，位于石景山区某大街东部。该单位房屋土地均归北京市石景山区文化委员会所有，由北京市石景山区文化委员会管理使用。庭审中，陈宗太申请证人罗某、蒋某出庭。罗某证实，其受李雷委托对涉案房屋进行装修。李雷为其发工资，请罗某管理施工事宜。李雷直接给罗某转装修款100.45万元。李雷还通过陈宗太向罗某转装修款20万元。罗某提供有李雷签字的工资支付凭证、装修材料票据。蒋某证实曾在民泰园为李雷装修。陈宗太曾给付蒋某装修款6万元。诉讼中，法院让陈宗太、李雷办理房屋交接手续。陈宗太提出，因李雷未缴清场地使用费，不同意李雷将涉案场地的物品搬离。经释明，2020年10月22日，李雷搬走涉案房屋内的绝大部分物品。陈宗太表示李雷剩余部分物品有些放在主楼建筑一层，有些放在主楼地下室。一审法院认为，陈宗太与李雷签订的《合作协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。对此，李雷称，陈宗太没有涉案房屋的出租权，没有签订合同的资格，涉案合同为无效合同的答辩意见。经查，第一，《合作协议》载明的合作场地为石景山区某大街19号某庙北侧主楼建筑。虽石景山区某大街19号不是行政机关规范的地址，但双方均认可该场地在20号院民泰园内的某庙北侧主楼建筑。且李雷实际接收了该合作场地。故即使石景山区某大街19号院地址不存在，也不影响合同效力。第二，北京市石景山区某寺文物保管所与北京民泰文化发展有限公司订了合作协议，由北京民泰文化发展有限公司对涉案房屋进行使用。而陈宗太又根据其与北京民泰文化发展有限公司的协议使用该房屋，包括对外合作。故陈宗太可将涉案房屋用于与他人合作。第三，本案系合作协议并非房屋租赁合同。因此，法院对李雷的该答辩意见不予采信。关于陈宗太提出，判令解除2019年5月15日双方签订的合作协议书的诉讼请求。经查，第一，根据协议，李雷应当在合同签订后50天内向陈宗太缴齐不低于300万元的场地使用费。但李雷直至2019年10月22日共向陈宗太转款233万元，陈宗太又替李雷向罗某、蒋某给付涉案房屋的装修款26万元。故陈宗太实际收到李雷场地使用费207万元。后经陈宗太多次催要，李雷也一直未交纳场地使用费。第二，陈宗太已将用于合作的涉案房屋收回。双方不再具有合作基础。第三，李雷也在法院提起诉讼，以实际行为表示不愿继续履行合同。鉴此，法院认为，李雷迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内也未履行的情形，符合合同法中关于合同解除的法定条件。关于合同解除的时间点，因陈宗太于2019年12月已经用微信催告李雷缴清房屋场地使用费，并于2019年12月29日在主楼建筑的大门口张贴通知，该通知明确表示让“住户于12月31日下午5时清空物品，逾时不清空我公司将自行清理”。该通知应视为陈宗太向李雷发出的解除通知。李雷在当时使用着涉案场地。陈宗太在张贴通知后，李雷应当在合理期限内知晓此通知。据此，法院认定陈宗太、李雷签订的《合作协议》于2020年1月1日解除。关于陈宗太提出，判令李雷支付90万元房屋场地使用费的诉讼请求。根据合同，李雷应当每年向陈宗太缴纳300万元的房屋场地使用费。虽李雷现只缴纳了207万元，但《合作协议》应于2020年1月1日解除。故李雷应当缴纳的房屋场地使用费为189.7945万元。现李雷已支付207万元房屋场地使用费。故法院对陈宗太的该诉讼请求不予支持。关于陈宗太提出，判令由李雷向陈宗太支付自2020年1月2日起至房屋实际腾退之日止的使用费（每日使用费的标准为：300万/365天=8219.718元）。经查，虽从2020年1月起，李雷一直未腾退房屋。但对于使用费的计算，应当考虑如下因素：第一，李雷未按合同缴齐房屋场地使用费，其不履行主要义务的行为致使合同于2020年1月1日解除。陈宗太也因李雷不缴齐房屋场地使用费，从2020年1月起不让除李雷以外的其他人进入涉案房屋。陈宗太的行为客观上也让李雷无法腾房。第二，在法院2020年4月21日的庭审中，陈宗太才明确要求李雷腾房，但李雷表示不同意腾房。在法院多次做双方工作后，陈宗太配合李雷于2020年10月22日搬走了大部分物品。第三，陈宗太在明知李雷不同意腾房的情况下，在合理期限后，应采取积极措施（比如将物品集中放置于地下室等）防止损失的进一步扩大。据此，法院根据双方的责任及实际损失，对2020年1月2日至2020年10月22日之前的使用费酌定为63.3082万元。鉴于，李雷已经给付房屋场地使用费为207万，而应当支付2019年5月15日至2020年1月1日期间的房屋场地使用费为189.7955万元。经询问，李雷同意将多余的房屋场地使用费折抵合同解除之后的使用费。故对于2020年1月2日至2020年10月22日的使用费，李雷仅需再支付46.1027万元。第三，2020年10月22日后，在法院的主持下，李雷已将涉案房屋内的绝大部分物品搬走。现只剩余少部分物品。故对于2020年10月22日以后的使用费，法院参照李雷实际占用情况，酌定每月使用费为4000元。关于陈宗太提出，判令李雷腾退位于北京市石景山区某大街20号民泰园内某庙北侧主楼建筑面积为4000平方米的房屋的诉讼请求。经查，现陈宗太已控制并管理主楼建筑及地下室。李雷还剩余部分物品存放于主楼楼建筑和地下室。故李雷应当腾退主楼建筑的房屋（含地下室）。关于陈宗太提出，判令李雷承担律师费1万元的诉讼请求。陈宗太的该诉求无法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、陈宗太、李雷签订的《合作协议书》于2020年1月1日解除；二、李雷于本判决生效后七日内腾退位于北京市石景山区某大街20号民泰园内某庙北侧主楼建筑房屋（含地下室）；三、李雷于本判决生效后七日内给付陈宗太2020年1月2日起至2020年10月22日的使用费461027元及2020年10月23日以后的使用费（按每月4000元的标准计算，从2020年10月23日起至李雷实际履行完毕本判决主文第二项义务之日止）；四、驳回陈宗太的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，陈宗太实际交付的20号院虽与《合作协议书》约定地点不一致，但双方在履行协议过程中并未提出异议，应视为双方对合同内容的变更。《合作协议书》系双方当事人真实意思表示，并未存在法定无效的情形，应属有效合同。李雷主张该协议无效依据不足，故本院不予采信。双方《合作协议书》约定李雷每年向陈宗太交纳不低于300万元的场地使用费，合同履行过程中，李雷未按照约定足额按期支付场地使用费构成违约。陈宗太于2019年12月31日张贴通知，应视为陈宗太向李雷发出了解除通知，一审法院认定双方《合作协议书》于2020年1月1日解除正确，本院予以确认。但陈宗太在发出解除通知后，其阻止李雷之外的其他人进入涉案场地，客观上造成李雷无法腾房，陈宗太亦存在一定过错。在一审法院审理过程中，2020年10月22日李雷搬走涉案房屋内大部分物品，故一审法院综合双方的过错程度和实际损失，对2020年1月2日至2020年10月22日期间的占有使用费酌定的数额适当，本院予以确认。目前涉案房屋内仅存有李雷少量物品，一审法院结合实际情况对于2020年10月22日以后的占有使用费酌定为每月4000元并无不当，本院予以维持。因李雷已经交纳了207万元场地使用费，李雷同意将多余的场地使用费折抵合同解除之后的使用费，经核算，一审法院计算的数额正确，本院予以确认。李雷上诉主张其支付应由陈宗太支付装修房屋的费用100余万元，但双方协议并未就此作出约定，李雷亦未提供证据证明其主张，故本院不予采信。综上所述，李雷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8787元，由李雷负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 磊审 判 员  刘秋燕审 判 员  赵 蕾二〇二一年七月二十八日法官助理  李昊婷书 记 员  张 一