辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终4427号上诉人（原审原告）：魏秋丽，女，1977年8月10日出生，汉族，住辽宁省庄河市。委托诉讼代理人：刘德盛，辽宁赢浒律师事务所律师。上诉人（原审被告）：大连盛世麒麟广场开发有限公司，住所地辽宁省庄河市城关街道向阳管委会文化委(城关街道办事处房屋)，统一社会信用代码91210283051136397C。法定代表人：徐壮，该公司总经理。委托诉讼代理人：张福东，北京达成（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘景珠，北京达成（大连）律师事务所实习律师。上诉人魏秋丽、大连盛世麒麟广场开发有限公司（简称麒麟公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服庄河市人民法院（2021）辽0283民初621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。魏秋丽上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判由麒麟公司给付魏秋丽违约金9524.44元；2、由麒麟公司承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，同案不同判。一、魏秋丽于本案一审中提供的录音证据表明，魏秋丽不签确认书，麒麟公司就不办理房屋产权证，麒麟公司对于臧慧是该公司员工并无异议。二、原审判决认定麒麟公司通过贴告示的方式通知了魏秋丽可以办证的事，但魏秋丽并未见到相关告知，也没得到通知，而是听别人说可以办理产权证，到麒麟公司处询问办证所需的手续时才得知了案涉房屋可以办证的事。案涉房屋至今未办证的过错在于麒麟公司，买房人不可能拖延办证，是因麒麟公司要求必须签弃权确认书才配合办证，导致案涉房屋至今未办证，麒麟公司办理产权证需要购房者签署确认书的事实在一审法院审理的其他案件中已经得到确认。三、依据双方签订的《商品房买卖合同》附件四：麒麟公司以张贴公告的方式通知购房者办理产权登记，不符合合同约定的通知义务履行方式。四、一审法院于2020年5月18日作出的(2020)辽0283民初1601号民事判决书，支持了购房者的全部诉讼请求，而本案仅部分支付了魏秋丽的诉讼请求，系同案不同判。五、原审支持了魏秋丽的大部分诉讼请求，但判决案件受理费基本由魏秋丽承担，不符合法律规定。麒麟公司辩称，不同意魏秋丽的上诉请求。具体答辩意见：一、麒麟公司无违约行为，无需承担违约责任。根据案涉《商品房买卖合同》第十五条及补充协议第十一条约定，结合本案商品房实际交付使用日期为2016年8月3日的事实可知，麒麟公司对魏秋丽应承担的产权登记义务仅有二项：（一）在2017年7月30日前将初始登记备案资料报送产权登记机关；（二）根据魏秋丽申请为其提供办理房产证所需的相关资料。关于第（一）项义务，至2017年12月7日，案涉房屋已经具备办证条件；对于第（二）项义务，魏秋丽至今未提交材料申请办理房产证，而是径行向法院起诉要求麒麟公司协助办理房屋产权证的，实为滥用诉讼权利，浪费司法资源。双方对于办证期限并无明确约定，因此不存在逾期办证的问题，更何况至今未办房产证并非麒麟公司原因导致。二、麒麟公司不存在魏秋丽所称的“要求签署不追究麒麟公司违约责任的确认书”，“不签确认书就不给办证”的不履行协助办证义务的情形。如上所述，因麒麟公司并无违约行为，亦无违约责任，因此不存在强制魏秋丽放弃追究麒麟公司违约责任的权利的基础。此外，麒麟公司向业主提供办理房证相关资料系履行合同约定的协助义务，一方履行义务后相应地要求对方出具回执，合情合理，并无任何违约、违法行为，何况案涉楼盘存在很多业主并未签署任何确认书而已经办理完房屋产权证的情形。魏秋丽至今未办理房产证系其从未向麒麟公司提出过办证申请或要求、未提交办证申请资料所致。麒麟公司不存在拒绝向魏秋丽提供办理产权证所需资料、不履行协助办理房产证义务、强迫魏秋丽放弃诉讼权利等情形。三、“通知”并非合同项下约定义务或法定义务。如上所述，合同项下麒麟公司应履行的义务仅限于初始登记备案和提供相关资料。魏秋丽主张的补充协议第十七条“关于通知及送达的方式和效力”的约定应视为双方约定了麒麟公司的“通知”义务，实为牵强附会，系对合同的明显错误解释。首先，“关于通知及送达的方式和效力”的约定仅限于合同履行“方式”的约定，视为形式，并非合同项下实质的权利义务约定。无权利义务，将无履行方式。其次，从合同体系解释来看，商品房买卖合同第十五条与补充协议第十一条均归于“产权登记的约定”项下，因此，如有通知义务，也应约定在此条，而非合同“其他”条款之后、合同末尾处。规定在此处的“通知、送达”条款，根据法律常识，应正确解释为合同履行出现变化或纠纷时的通知与送达。如果认为麒麟公司具有通知义务，且将上述第二项提及的商品房买卖合同第十五条约定的“在规定期限内”赋予具体时限而导致本案可能存在逾期办证的情形下，麒麟公司亦不应当承担逾期办证违约责任。原因在于上述第十五条约定的“出卖人的责任”仅限于未按时将初始登记备案材料提交不动产登记中心的责任。对上述合同条款的解释应符合体系解释规则，结合上下语句及语境，此处的“责任”应指前句中提到的“逾期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，而非因通知产生的违约责任。如果将此处的“责任”随意扩大解释为无约定、无法定且麒麟公司并未意识到应承担的任何义务，则不仅对义务人显示公平、严重侵犯义务人合法权利、加重义务人责任，且不利于合同顺利、有效履行。并且，此解释亦符合目前房地产开发企业与业主之间普遍存在的“因开发商未能按时完成初始登记备案而产生的逾期办证责任”纠纷现状。况且魏秋丽主张逾期办证系因麒麟公司未通知其可办证事宜，不符合事实与一般人的理解逻辑。买房后办证是常识，魏秋丽于2016年6月买房，但直到2019年6月时隔三年，其对自身权益不闻不问，更何况现今业主群、朋友圈、房产登记查询平台如此普遍与便捷。综上所述，麒麟公司始终按约定履行合同义务，无违约行为。麒麟公司上诉请求：1、撤销原审判决第二项，依法改判麒麟公司承担逾期办证违约金的数额为992.858元。（计算逾期办证违约金至2017年12月7日，逾期办证期限应为130日）；2、本案诉讼费用由魏秋丽承担。事实和理由：一、麒麟公司已经全面履行合同义务，不存在违约行为。二、一审法院认为麒麟公司应当以合理方式告知魏秋丽可以申请办理房屋所有权转移登记，系事实认定和法律适用。（具体观点详见麒麟公司的答辩意见）魏秋丽辩称，不同意麒麟公司的上诉请求。案涉房屋未办理产权登记的原因是麒麟公司要求魏秋丽签署放弃追求该公司违约责任的确认书，因魏秋丽没有签署该确认书，故麒麟公司不予配合办理房屋产权登记。魏秋丽向一审法院起诉请求：1、判令被告立即给原告办理房屋产权证。2、判令被告给付原告违约金9524.44元。三、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年6月29日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定：原告购买被告开发的位庄河市号房屋，价款278764元。合同还约定：合同订立后，出卖人和买受人向登记机构不申请预购商品房预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人按已付房价款的每延期壹年1%向买受人支付违约金。2016年8月3日，被告将案涉房屋交付给原告，并向原告出具了麒麟广场结算明细，明细载明：已收取房款278764元。2019年7月15日，被告向原告出具了大连增值税普通发票。麒麟广场3号楼现已完成竣工验收备案。被告提供照片证据用以证明2019年6月20日，被告在3号楼所在小区内多处地方张贴公示，内容为：“关于麒麟广场3#办理房屋产权的说明：尊敬的各位业主：麒麟广场3#楼自竣工后，已于2017年逐渐向业主进行了交付。公司与业主签署的销售合同中约定，公司应于房屋交付之日起360日内将办理产权登记需由开发商提供的资料报产权登记机关备案。在房屋交付后，公司于2017年8月至12月期间按政府规定陆续将用地及施工证明、竣工备案证、立项批复、规划建筑平面图、测绘报告等法律法规、政策要求的应由开发企业提交办理产权登记的资料向庄河市不动产登记中心提交并备案完毕。期间业主可在任意时间按照产权登记机关要求申请办理权属登记。截至日前，已有49户业主与公司沟通、由公司出具了相应辅助性文件后，其个人申请并取得房地产权证书。我们在此要向业主说明的是，房地产权证的申请不是由开发商发起，而须由房屋买受人自行提起、由开发企业在各业主提供的资料上加盖公章确认并提供其他配合性的程序性文件。部分业主对此存在误解认为麒麟广场可能因未办理竣工备案、欠付政府配套费或其他原因无法办理产权登记、甚至有业主在未与公司进行任何接触、从未主动要求提供产权办理的配合文件的情况下，径自向法院提起诉讼，要求法院判决公司协助办理权属登记。公司认为，这是草率的、不尊重事实也不符合合约精神的做法。我们重申，房屋不存在任何可能导致无法办理产权登记的瑕疵或障碍，请业主放心。为解决业主困惑，帮助业主了解房地产权证办理流程、解决有产权证申请意向业主的需求，公司拟于即日起至2019年7月末由专人集中接待(2017年7月31日前办理交房手续的业主优先办理)帮助业主整理和收集办理权属证件需由买受人提供的资料，并在此基础上提供应由开发企业提供的配合性资料、盖章确认等手续，然后由买受人持前述全部资料和开发商委托代理人到房地产交易市场提交申请、交费并领取权属证书。附件是庄河市房地产行政管理部门要求提供的资料清单，各业主可参照准备。接待时间：2019年6月24日至7月31日期间的9：00-16：00(周六周日除外)。特此告知。大连盛世麒麟广场开发有限公司。2019年6月20日。”原告对被告该组证据真实性予以认可。诉讼中，原告提供案外人魏明国与被告工作人员臧慧的通话录音两份，拟证明原告通过其对象魏明国向被告要求办理产权证，被告表示需要签署确认书一份，否则被告不予办理，被告要求签署的确认书剥夺了原告向被告主张违约赔偿的诉讼权利，因为原告没有签署确认书，被告至今不予办理产权证。被告对该证据的真实性有异议，但认可其公司有一位工作人员臧慧。一审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方应当按照合同的约定全面履行合同义务。原告已经按照合同约定交付了购房款，被告自2016年8月3日交付房屋后，应当按合同约定在360日内将办理产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理产权登记手续，虽然原、被告签订的商品房买卖合同未明确约定出卖人代为办理所有权登记，但出卖人仍应当在合理期限内办理初始登记，并将办理所有权转移登记所需要的材料提交登记机关，以合理方式告知买受人可以申请办理房屋所有权转移登记，被告提供的照片证据可以证明2019年6月20日以后，被告采取了张贴公告、大屏幕通知等方式，通知业主申请办理产权登记，但被告未向本院提供证据证明其在2019年6月20日前以合理方式告知原告可以申请办理房屋所有权转移登记，系被告未能全面履行上述义务，其行为已经构成违约，故其除应协助原告办理案涉房屋的产权登记手续外，还应按照合同约定承担2017年7月31日至2019年6月20日期间的逾期办证违约金，原告主张自2017年8月4日始计算，系对其权利的处分，一审法院予以照准，故被告应承担的逾期办证违约金数额为5231.60元(278764元×1%÷365天×685天)。2019年6月20日，被告已告知业主可以申请办理房屋所有权登记，原告提供的证据不足以证明其提供了充分的办理产权登记材料要求被告办理产权登记而被告拒绝办理，故该时间以后的逾期办证的责任不在被告，被告无需承担此期间的违约责任。综上，一审法院依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、五百七十七条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告麒麟公司于判决发生法律效力之日起15日内协助原告魏秋丽办理庄河市房屋的产权登记手续。二、被告麒麟公司于判决发生法律效力之日起15日内给付原告魏秋丽逾期办证违约金5231.60元。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2812元，由原告魏秋丽负担2787元，被告麒麟公司负担25元。本院二审期间，双方当事人对一审已查明的案件事实均无异议，魏秋丽提交了以下证据：证据1，庄河市人民法院作出的（2020）辽0283民初1604号民事判决书，拟证明麒麟公司存在要求业户签署弃权确认书才能予以办理房屋产权证的事实。证据2，魏秋丽丈夫魏明国与麒麟公司前员工臧慧于2021年3月26日进行沟通时的录音，拟证明麒麟公司该员工承认，不签确认书不办理房产证的事实。证据3，证人证言，拟证明案涉小区业主可以证实，麒麟公司存在要求业主签署放弃诉请逾期办证违约金权利的确认书才配合业主办理房屋产权登记的情形。麒麟公司对以上三份证据均不予认可，认为以上证据均与本案无关。经本院审查，关于证据1，该一审民事判决书并未发生法律效力，该案件经过本院二审，最终裁判结果为，撤销原审判决，准许原告撤回起诉。关于证据2，与魏秋丽丈夫魏明国对话的人员身份无法核实，该录音内容也不能具体完整的体现魏秋丽主张的待证事实。关于证据3，证人虽同为案涉小区的业主，但在无其他证据相佐的情况下，其办理房屋所有权登记的过程不能推定与魏秋丽经历一致。综上，本院对魏秋丽二审过程中提交的以上证据，不予采信。麒麟公司未提交新证据。经本院二审审查，本院对一审已查明的案件事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。本案二审期间，双方当事人对一审判令麒麟公司协助魏秋丽办理案涉房屋的产权登记手续一项并无争议，对于一审确认自2017年8月4日起按照案涉《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金计付标准起算麒麟公司应向魏秋丽承担的违约金数额亦无异议，其双方二审期间争议的焦点问题是，如何认定案涉逾期办证违约金的截止日期。对此，魏秋丽主张计算至其一审起诉之日，而麒麟公司认为应计算至2017年12月7日案涉房屋具备办证条件之日。本院认为，根据案涉《商品房买卖合同》的约定及双方当事人的确认，合同约定的办证期间至2017年7月31日届满，而此时，案涉房屋尚不具备办理产权登记的条件，麒麟公司的逾期办证违约责任由此时产生，即使2017年12月7日案涉房屋具备了办理产权登记的条件，因此时已经超过了案涉《商品房买卖合同》约定的办证期限，故尽管合同中未予明确约定，但依据诚实信用原则和一般交易常识，麒麟公司应当及时将该讯息有效告知买房人。从现已查明的案件事实看，一方面，麒麟公司虽然主张该公司通过短信、微信等方式履行了告知义务，但其未予举证证明；另一方面，魏秋丽虽然主张其要求麒麟公司办证时，麒麟公司要求魏秋丽须得以放弃主张逾期办证权利为前提，但从魏秋丽于本案中提举的现有证据看，其未对该事实成立予以充分的举证证明。鉴于此，原审以2019年6月20日麒麟公司张贴公示的时间作为该公司有效告知了业主可以办理房屋产权登记的时间，并以该时间节点作为计算麒麟公司逾期办证违约金的截止日期，本院认为并无不当。另关于魏秋丽上诉过程中针对一审的案件受理费分担提出的异议，经本院审查，原审对本案一审受理费按照胜败诉比例进行的分担确实存在错误，本院据实予以纠正。综上所述，双方当事人的上诉请求均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费案件受理费2812元（魏秋丽已预交），由魏秋丽负担25元，由大连盛世麒麟广场开发有限公司负担2787元；二审案件受理费100元（魏秋丽已预交50元，大连盛世麒麟广场开发有限公司已预交50元），由魏秋丽负担50元，由大连盛世麒麟广场开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘冬艳二〇二一年七月三十日书记员  程添莹