辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终1932号上诉人（原审原告）：抚顺弘御物业管理有限公司，住所地：抚顺市望花区台安街**楼****。法定代表人：赵丽，该公司经理。被上诉人（原审被告）：辽宁宗裕房地产开发有限公司，住所，住所地：抚顺开发区顺大街S·F国际鑫城小区**楼**div>法定代表人：许文斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱琳、冷寒雪，辽宁益众律师事务所律师。上诉人抚顺弘御物业管理有限公司(简称弘御物业)因与被上诉人辽宁宗裕房地产开发有限公司(简称宗裕地产)物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2021）辽0404民初381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人弘御物业的法定代表人赵丽，被上诉人宗裕地产的委托诉讼代理人朱琳、冷寒雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。弘御物业上诉请求：1、撤销一审判决书，或改判支持上诉人的一审诉求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人有权从2014年开始向被上诉人主张物业费。因上诉人从2014年就已经接管了被上诉人开发建设的望花区光明街“光明垣”小区，并有该小区业委会的确认，虽然沈阳万博隆世物业管理有限公司抚顺分公司与该小区业主委员会签订了《物业服务合同》但其已经将物业服务转委托于上诉人行使，这足以说明上诉人是实际经营者这一事实。并且从上诉人提供的催缴通知书，也可以证明上诉人作为实际经营者有权从2014年开始向被上诉人主张物业费。2、关于一审法院对于上诉提供的《物业服务合同》中没有明确车库交纳标准，驳回上诉人的诉讼请求，属于适用法律错误。一审庭审中上诉人已经提供了已经交纳车库物业费的业主，该小区已经有70%以上的车库业主交纳了车库物业费用，从业主交纳车库物业费的事实以及交易习惯的推定来看，足以证明了上诉人的诉讼主张符合法律规定，理应得到人民法院支持。3、关于被上诉人占用人防工程一节，因被上诉人已经改变了人防工程的使用性质，将该人防工程作为盈利的浴池承包出去，并已获利。一般情况下人防工程都不在园区内，上诉人为其提供了物业服务，理应获得物业费。综上，上诉人向被上诉人主张物业费符合《中华人民共和国民法典》第941条之规定，请求二审法院依法支持上诉人上诉请求。宗裕地产辩称，一、一审判决事实清楚，证据充分，请求二审维持一审判决。光明垣业主委员会仅将光明垣小区多层住宅及门市房交予弘御物业管理，并未将车库委托其管理，也没有约定车库的管理费用。二、人防工程属于国家所有权，是国防资产的一部分，宗裕地产并非人防工程的所有权人，不是业主，所以上诉人向我方主张人防工程物业费没有法律依据。弘御物业向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令被告立即给付拖欠原告2014年6月1日至2020年11月10日的物业费53601元；2、要求被告承担逾期给付的利息(从2014年6月1日起至本判决生效之日止)；3、要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年原告接管了被告开发建设的望花区光明街“光明垣”小区，并对该小区提供物业服务。被告在该小区拥有未出售的车库及门市房，面积1356.821平方米，截至到2020年11月10日被告拥有的车库及门市房共计5处(光明垣小区4号楼K11号(建筑面积18.52平方米)车库、9号楼K15号(建筑面积37平方米)车库、9号楼K22号(建筑面积18.6平方米)车库、10号楼K10号(建筑面积18.13平方米)车库、12号楼(建筑面积82.70平方米)一处门市及1200平方米人防工程拖欠原告物业费53601元。根据原告与被告达成的《物业服务合同》之规定，原告作为物业公司履行了物业服务义务，被告理应向原告交纳物业费。从2014年6月1日至2020年11月10日被告未按时向原告交纳物业费，原告多次向其追要，被告以各种理由予以推脱。2020年8月，原告公司工作人员又一次找到被告追要物业费，被告单位工作人员告诉原告可以再向领导汇报。原告无奈，诉至法院。一审法院认定事实：2017年，弘御物业(甲方)与光明垣小区业主委员会(乙方)签订《光明垣物业管理服务合同》，双方约定：乙方将光明垣委托于甲方实行物业管理。乙方应按以下规定向甲方交纳物业管理费用：住宅物业管理费每月每平方米0.6元；停车位的管理费用：停车位属于全体业主共同使用，家用轿车每月租赁车位费70元/车位；若乙方不能按期交纳规定的各项费用，甲方可以从逾期之日起每日加收千分之三的滞纳金和采取停供等相应措施，由此造成的后果由乙方负责。后弘御物业与光明垣小区业主委员会签定《补充合同》，双方约定：“1号楼、12号楼及门市物业费价格为0.5元，低保户为0.4元；主合同有效期及本补充合同有效期为三年，日期从2017年5月31日起至2020年5月31日止”。2020年6月19日，光明垣小区业主委员会(甲方)与弘御物业(乙方)签订《物业管理委托合同》，双方约定，甲方将光明垣委托于乙方实行物业管理；委托期限为3年，自2020年6月1日至2023年6月1日；住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.6元向业主、物业使用人收取，业主和物业使用人逾期物业管理费的，物业企业可以按照应缴金额的2‰按月收取滞纳金，空置房屋的管理物业费，由乙方按建筑面积每月每平方米0.6元向业主收取。后弘御物业与光明垣小区业主委员会签定《补充合同》，双方约定，11号楼、12号楼及门市物业费价格为0.5元。2014年6月25日，光明垣小区业主委员会(甲方)与沈阳万博隆世物业管理有限公司抚顺分公司(乙方)签订《物业管理委托合同》，双方约定：“甲方将光明垣委托于乙方实行物业管理。委托管理期限为3年，自2014年6月1日时起至2017年5月31日时止。”另查，位于光明垣小区**(建筑面积18.52平方米)车库、K15号(建筑面积37平方米)车库、K22号(建筑面积18.6平方米)车库、12号楼(建筑面积82.70平方米)一处门市房均无产权登记，宗裕地产认可现尚未出售。位。位于光明垣小区**筑面积18.13平方米)车库无产权登记。一审法院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。业主应当按照约定向物业费服务人支付物业费。本案中，弘御物业与光明垣小区业主委员会签订的《光明垣物业管理服务合同》、《物业管理委托合同》及两份《补充合同》，对光明垣小区业主具有约束力，宗裕地产应当按照合同约定交纳物业费。关于弘御物业主张宗裕地产交纳光明垣小区4号楼K11号车库、9号楼K15号车库、9号楼K22号车库、10号楼K10号车库、12号楼一处门市2014年6月1日至2020年11月10日期间的物业费一节，物业合同及补充合同中均未约定车库物业费交纳标准，弘御物业亦未提供证据证明对案涉车库提供了物业服务，故弘御物业主张宗裕地产交纳上述四处车库物业费的请求本院不予支持，宗裕地产应当按照合同约定向弘御物业交纳2017年6月1日至2020年11月10日期间位于光明垣小区12号楼一处门市的物业费1750.48元。关于弘御物业主张宗裕地产交纳2014年6月1日至2017年5月31日期间光明垣小区12号楼一处门市物业费一节，因该期间物业服务合同并非弘御物业与光明垣小区业主委员会签订，且亦未提供充分证据证明该期间其为光明垣小区实际提供了物业服务，故其主张本院不予支持。关于弘御物业主张宗裕地产交纳人防工程物业费一节，根据《中华人民共和国国防法》第三十七条规定，国防资产属于国家所有。人防工程属于国防资产，宗裕地产并非案涉人防工程的所有人，故弘御物业此项请求本院不予支持。关于弘御物业主张宗裕地产支付利息一节，并无法律依据，本院不予支持。关于宗裕地产辩称弘御物业的主张已经超过诉讼时效一节，弘御物业通过张贴通知单的方式催告其交纳物业费，故此项辩称本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第九百三十九条、第九百四十四条、《中华人民共和国国防法》第三十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告辽宁宗裕房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告抚顺弘御物业管理有限公司物业费1750.48元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费减半收取608元，由原告抚顺弘御物业管理有限公司承担583元、由被告抚顺宗裕房地产开发有限公司承担25元，被告抚顺宗裕房地产开发有限公司承担部分随上述款项一并给付原告抚顺弘御物业管理有限公司。本院除一审查明的事实外，另查明：上诉人弘御物业成立于2015年4月27日。2015年5月26日，抚顺市望花区光明垣业主委员会作为甲方与乙方沈阳万博隆世物业管理有限公司（抚顺分公司）、丙方弘御物业签订《合同变更协议书》（以下简称三方协议）约定：“甲、乙方于2014年6月25日签订的物业管理委托合同，乙方由于各种原因不能继续履行服务，因此经甲、乙、丙三方共同协商同意，并报告主管部门备案。将2014年6月25日甲、乙双方签订的物业管理合同委托丙方履行物业服务，其债权债务均由丙方负责。”还查明：弘御物业与业主肖雪峰之间的物业服务合同纠纷案件，本院于2020年4月20日作出（2020）辽04民终349号民事判决，该判决的本院认为部分论述“……弘御物业二审提交的合同变更协议书的内容与其在上诉状中陈述的事实及二审陈述仍然以沈阳万博隆世物业管理有限公司名义收取2017年5月31日之前的物业费的事实不符，本院对该证据不予采信。一审法院未判令被上诉人给付弘御物业2014年6月1日至2017年5月31日的物业费有事实和法律依据，本院予以维持。”本案二审中，上诉人提交沈阳万博隆世物业管理有限公司于2014年6月30日出具的《证明》，内容为：“赵丽同志是沈阳万博隆世物业管理有限公司光明垣园区项目经理，全权办理园区一切事物并负责收取光明垣园区欠缴物业费收缴工作”。本院对原审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、上诉人是否有权收取2014年6月至2017年5月31日期间的物业费？二、上诉人收取车库物业服务费是否有依据？三、上诉人是否有权收取人防工程的物业费？关于焦点一，首先，上诉人弘御物业成立于2015年4月27日，其主张该公司成立前就有权收取光明垣小区物业费于法无据。在弘御物业公司成立前，该公司主体资格不存在，弘御物业不能以该公司的名义从事民事法律行为，故其主张在该公司成立前即有权收取物业费的主张本院不能支持。其次，上诉人在二审提交的沈阳万博隆世物业管理有限公司于2014年6月30日出具的《证明》仅能证明赵丽是沈阳万博隆世物业管理有限公司光明垣园区的项目经理，赵丽代表沈阳万博隆世物业管理有限公司收取物业费，不能证明上诉人弘御物业有权收取物业费。其三，2015年5月26日，三方签署的《合同变更协议书》乙方为沈阳万博隆世物业管理有限公司抚顺分公司，抚顺分公司签订该三方协议的行为是否代表沈阳万博隆世物业管理有限公司尚无证据支持。其四，上诉人在本院审理的（2020）辽04民终349号案件的庭审中陈述其收取2017年5月之前的物业费是以沈阳万博隆世物业管理有限公司名义，而非以上诉人名义收取物业费。综上，上诉人现主张以弘御物业名义收取2017年5月31日前的物业费权利依据不充分，本院对其此节诉讼请求无法支持。关于焦点二，上诉人提出车库位于住宅楼一楼，需要走马路、大门，需要物业公司对公共设施进行维护、保洁等，且小区其他业主按照每平0.6元交纳了车库的物业费，故要求被上诉人亦应交纳车库物业费。被上诉人则以上诉人未对车库提供任何实质物业服务、其车库闲置、物业服务合同中未对车库物业费收取有约定为由不同意缴纳物业费。本院认为，双方当事人没有在案涉物业服务合同中对车库是否应缴纳物业费、应按照什么标准缴纳物业费进行约定，上诉人现向被上诉人索要物业费欠缺合同依据，本院无法强制确定车库物业费必须按一定标准缴纳，上诉人如想主张车库物业费，应尽快与业主协商订立合同，以确定双方之间的权利义务。关于焦点三，上诉人主张被上诉人将人防工程改造成浴室，该浴室于2014年至2017年6月期间对外营业，浴室经营影响其物业服务，故主张按每平0.5元收取被上诉人的物业费。经二审庭审查明，2017年6月后该浴室一直闲置，即从上诉人弘御物业接手光明垣小区后浴室已不再经营，不存在上诉人所主张的浴室营业影响小区物业的事实。至于上诉人提到浴室不经营但排气孔仍存在，要求被上诉人拆除排气孔的问题，因排气孔拆除并非弘御物业一审诉讼请求范围，双方在此问题上的争议可另行解决。综上所述，弘御物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费208元，由上诉人抚顺弘御物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  宫 颖审 判 员  李依桐审 判 员  李 艳二〇二一年七月十九日法官助理王宁代书记员  刘鑫明