江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终2653号上诉人（原审原告）：常州宾馆有限公司，住所地常州市化龙巷18号。诉讼代表人：石华忠。委托诉讼代理人：荆钰，江苏常联律师事务所律师。委托诉讼代理人：张含琪，江苏常联律师事务所律师。上诉人（原审被告）：常州市地方文化研究会，住所地常州市钟楼区京诚豪苑9幢东侧一楼，统一社会信用代码51320400677629169E。法定代表人：佘忠良，该研究会执行会长。委托诉讼代理人：史国瑛，该研究会会长。委托诉讼代理人：吴银，江苏常誉律师事务所律师。上诉人常州宾馆有限公司（以下简称常州宾馆）与上诉人常州市地方文化研究会（以下简称文化研究会）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人不服常州市天宁区人民法院作出的(2020)苏0402民初1479号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年4月28日立案受理。本案现已审理终结。文化研究会上诉请求：一、请求撤销一审判决；二、一审、二审的诉讼费用由常州宾馆承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，法律适用错误。具体如下:一审法院对于两份合同的合法性、真实性未予查明，对于叶鹏的行为性质认定错误。首先就该事宜的发生时间及过程来看：1、2018年10月9日，一审法院裁定受理常州宾馆破产清算，并作出决定书，指定常州宾馆破产清算工作小组为破产管理人。2018年11月13日，常州宾馆的破产管理人就通知文化研究会就租赁事宜进行协商，双方于2019年4月16日重新签订了《租赁合同》，文化研究会依约支付了年租金12000元。2、2019年6月4日，常州宾馆工作人员叶鹏就以《租赁合同》需要向法院备案为由通知了会长余忠良补充签订一份《租赁合同》，在双方达成友好协商并在己经签署4月16日新的《租赁合同》的情况下，破产管理人的工作人员叶鹏拿走文化研究会会长余忠良带去的印章，以欺骗的手段擅自在2019年6月1日（实际签订时间为2019年6月4日）的《租赁合同》盖章，构成了一份新的租赁合同，且并没有给余忠良一份合同原件。3、2019年6月5日，也就是叶鹏骗取合同盖章后的次日，文化研究会执行会长史国瑛发现该事宜后，立即要求余忠良与叶鹏联系，并与叶鹏亲自联系，明确了2019年6月1日的《租赁合同》是叶鹏以欺骗手段取得的，文化研究会不予认可。4、叶鹏在被发现存在欺骗事宜后，向文化研究会出具了说明一份，明确新签订的《租赁合同》无效，继续按照4月16日签订的租赁合同履行。此外，叶鹏为破产清算小组工作人员，其行为都是代表常州宾馆的职务行为，无论是2019年4月16日的租赁合同、2019年6月1日的租赁合同、还是破产管理人发出的《解除通知以及破产拍卖公告上所留的联系人等，均是叶鹏代表破产清算小组作出的，其当然属于职务行为，有权否定2019年6月1日的非真实意思表示的租赁合同。退一步讲，即使叶鹏的说明不具备否定2019年6月1日租赁合同的效力，但可以证明2019年6月1日的合同并非为双方的真实意思表示，属于欺骗手段取得，一审法院应当以该份合同不具备真实意思表示判定无效。常州宾馆答辩称：1、2019年6月1日签订的合同是双方真实意思表示，合法有效，在合同第九条也明确约定之前双方签订的合同依法解除，且合同条款进行了变更，在合同第二条租赁期限用了加粗来体现，不存在欺骗行为：2、对于叶鹏出具的说明，从一审中常州宾馆提交的出警记录、情况汇报等材料可以看出叶鹏是在被胁迫的情况下出具的，该说明也没有盖章，不能产生效力；3、从破产现状来看，两份合同具体履行的是哪一份没有意义，文化研究会应该配合管理人工作，尽早搬离。常州宾馆上诉请求：1、请求撤销原审判决，依法改判支持常州宾馆全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用均由文化研究会承担。事实与理由：一审法院部分事实认定不清，适用法律错误，理由如下：一、一审法院认为文化研究会“已交纳2018年6月8日双方签订的《租赁合同》中约定的租金及押金650000元，以及另一处房屋租赁120000元”属事实认定不清。2018年10月9日，天宁区人民法院作出（2018)苏0402破2号民事裁定书，裁定受理常州宾馆破产清算一案，并作出决定书，指定常州宾馆破产清算工作小组为破产管理人。管理人进场后，要求文化研究会提供其与常州宾馆于2018年签订的两份房屋租赁合同，以及相应的支付租金依据，但文化研究会至今未提供相应依据。一审中，文化研究会提交了其单方出具的会议纪要、常州宾馆破产清算前的员工出具的情况说明以及与原法定代表人谢艺彬的微信聊天截图等材料，其中情况说明及微信聊天记录均只概括性的承认款项已付清，但对每一笔款项具体如何支付、何时支付等却含糊其辞、语焉不详。文化研究会以此证明其已经付清上述租金合计77万元，显然证据不足。二、一审法院认为常州宾馆要求文化研究会支付2018年11月14日至2019年3月31日期间的租金有失公平。管理人进场后，于2018年11月13日向文化研究会发出《解除租赁合同通知书》，解除其与常州宾馆签订的租赁合同，并要求其返还租赁房屋，同时管理人告知了其有申报债权的权利。根据《破产法》第十八条规定，文化研究会与常州宾馆于2018年签订的2份租赁合同已于通知书送达之日起解除。在此情形下，文化研究会非但未交还房屋，反而开始大肆装修，性质十分恶劣。常州宾馆认为，租赁合同解除后，申报债权系文化研究会的权利，但返还租赁房屋系文化研究会的义务，即不论其是否申报债权，均应配合管理人及时交还房屋，否则应按《合同法》相关规定支付房屋占用使用费。但一审法院以文化研究会“并没有向原告就已交租赁申报债权，也未返还租赁房屋”为由，认为常州宾馆要求被告支付合同解除后的房屋占有使用费有失公平，于法无据。文化研究会答辩称：一审判决对费用问题已经明确且文化研究会在破产之前已经交付了3年租金60万元（不包括押金5万元），在破产后又另行按照自2019年4月16日起按照每年12000元向破产管理人支付租金，实质上文化研究会已经承担了不该承担的费用，且文化研究会作为社会公益组织，破产管理人也应该就租赁事宜友好协商。另，还有两笔费用，我方在2018年5月份就进入常州宾馆原职工食堂，我方支付了每年12万元租金，一直支付到2020年4月份，在该处投资了50多万元的装修款、空调、室外设施、监控等，但管理人没有通知我方到期后搬离该处，现在所有的设施设备已经被人全部搬空，给我方造成了损失。管理人漠视了承租人的利益，没有履行通知我方搬离，故我方向管理人追诉损失。关于常州宾馆5号楼，我方是在2018年6月8日与常州宾馆签订了租赁合同，10月装修大部分完成，在2018年10月份破产管理人开始接手常州宾馆，沟通后在2019年4月16日清算小组与我方签订了新的租赁合同，自2019年5月1日起至破产财产拍卖成交为止，但常州宾馆经过连续六次拍卖尚未成交，因此我方认为该合同的约定仍然有效。常州宾馆2019年6月1日与我方签订的合同，该合同时间签署时间是2019年6月4日而非6月1日，是常州宾馆一方在6月1日就将合同准备好了，由破产清算小组代表叶鹏打电话给余忠良，以法院需要补充一份合同存档为理由，让余忠良代章到破产清算小组办公室去补签合同，该过程有四份电话录音佐证我的陈述。两份合同比较下来，按照6月1日合同常州宾馆只要书面通知，三个月内就要搬离，且时间提前了一个月。我方认为叶鹏作为管理人现场负责人，以欺骗手段签订了6月1日的合同。常州宾馆向一审法院提出诉讼请求：1、确认双方签订的最后一份《租赁合同》己解除；2、判令文化研究会将承租房屋归还常州宾馆；3、判令文化研究会支付2018年11月14日至2019年3月31日期间的租金121778元及房屋占有使用费暂计3000元（自2020年4月1日起至2020年6月30日，请求支持到实际归还房屋之日），以上合并暂计124778元。4、判令文化研究会承担本案诉讼费。一审法院根据经审理认定的证据及双方陈述，认定事实如下：2018年6月8日，文化研究会与常州宾馆签订两份租赁合同，分别承租常州宾馆5号楼以及原职工食堂二楼、老配电房二楼，租期分别为2018年6月8日至2021年6月8日、2018年4月1日至2021年4月1日，年租金分别为20万、12万。2018年10月9日，天宁法院作出（2018）苏0402破2号民事裁定书，裁定受理常州宾馆破产清算，并作出决定书，指定常州宾馆破产清算工作小组为破产管理人。2018年11月13日，常州宾馆破产清算工作小组作出（2018）常宾破管字第2号解除租赁合同通知书并送达给文化研究会，通知承租方：在收到该通知书之日起解除房屋租赁合同，并归还所承租房屋。后文化研究会一直未归还案涉房屋并继续占有使用。2019年4月16日，双方重新签订《租赁合同》，该协议第二条约定：“租赁期限为不定期租赁，自2019年5月1日起至常州宾馆通知解除租赁合同止。（破产财产拍卖成交之日止）。”2019年4月23日，文化研究会通过银行转账支付常州宾馆租金12000元。2019年6月1日，双方再次签订《租赁合同》，该份协议第二条约定：“租赁期限为不定期租赁，自2019年4月1日起至常州宾馆通知解除租赁合同止。”2019年6月6日，因文化研究会要求常州宾馆叶鹏等清算组工作人员提供6月1日《租赁合同》原件而产生纠纷，局前街派出所出警并记录在案。2019年12月29日，常州宾馆向文化研究会发出解除不定期租赁合同通知书，告知其于收到通知书之日起三个月内搬离租赁场地、交还房屋。文化研究会于2019年12月31日签收。通知书送达后，文化研究会占有并使用房屋至今。另查明，文化研究会文化研究会已交纳2018年6月8日双方签订的《租赁合同》中约定的租金及押金共计650000元以及另一处房屋租金120000元，并经常州宾馆原法定代表人谢艺彬的确认。一审法院认为，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。此系破产程序中特别赋予破产管理人的合同解除权，其本意在于企业出现资不抵债情形时，保障破产财产价值最大化，从而最大限度维护全体债权人的合法权益。本案中，一、文化研究会提供的2019年4月16日《租赁合同》与常州宾馆提供的2019年6月1日双方签订的《租赁合同》，只有部分条款不一致，应视为双方对常州宾馆5号楼房屋租赁的重新约定，故常州宾馆已于2019年12月29日通知解除不定期租赁合同，文化研究会未在合理期限内搬离并返还，违反了合同约定的义务。叶鹏是清算组的工作人员，其出具的说明中没有常州宾馆清算组的印章，更没有权力否定双方于2019年6月1日签订的《租赁合同》。故常州宾馆要求确认双方签订的最后一份（签订日期为2019年6月1日）《租赁合同》己解除，并要求文化研究会返还房屋的诉讼请求，该院予以支持。二、双方对2018年签订的两份租赁协议均无异议，文化研究会已交纳2018年6月8日双方签订的《租赁合同》中约定的租金及押金共计650000元，以及另一处房屋租赁120000元。该事实已经常州宾馆原法定代表人谢艺彬的确认。常州宾馆虽然于2018年11月解除了与文化研究会的2份租赁合同，但文化研究会并没有向常州宾馆就已交租赁申报债权，也未返还租赁房屋。在此情况下，常州宾馆要求文化研究会重新支付上述2处房屋2018年11月14日至2019年3月31日期间的租金，有失公平，该院不予支持。三、关于房屋占用费，因租赁合同已经常州宾馆通知后解除，故根据2019年6月1日的租赁合同，文化研究会已经支付了2019年4月至2020年3月的费用12000元。常州宾馆要求文化研究会应支付2020年4月后占有使用涉案房屋的使用费的诉求，该院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条的规定，遂判决：1、确认双方于2019年6月1日签订的《租赁合同》已于2019年12月31日解除；2、文化研究会于判决发生法律效力起十五日内将承租的常州宾馆5号楼房屋归还常州宾馆；3、文化研究会于判决发生法律效力之日起十五日内支付房屋占用费（自2020年4月1日起至实际归还房屋之日止，按年租金12000元计算）。四、驳回常州宾馆其余的诉讼请求。案件受理费2796元，由常州宾馆承担1398元，由文化研究会承担1398元及诉讼保全费1144元，合计2542元。二审审理期间文化研究会提交如下证据：提交四份录音光盘以及文本打印件，四份录音分别是2019年6月5日叶鹏与余忠良的电话录音，叶鹏明确表示在6月4日签订的合同与4月16日签订的合同内容完全一致；2019年6月6日上午叶鹏与余忠良的录音，余忠良明确表示该盖章合同属于非真实意思表示，为叶鹏以欺骗手段取得；2019年6月6日叶鹏与史国瑛的通话录音，叶鹏对于文化研究会债权明确告知其不按照普通债权，而是按照比例补偿，并且明确认可该合同属于无效合同；2020年5月26日清算小组组长石华忠与余忠良的录音，明确表示要求与叶鹏进行沟通，因叶鹏可代表清算小组且为现场负责人。综上，可以证明2019年6月1日的租赁合同非文化研究会的真实意思表示，且该合同的取得方式存在欺诈，合同本身不具备合法效力，应当继续履行双方在4月16日签订的合同，退一步讲在该合同出具后叶鹏也以破产管理人的身份出具了一份说明，该说明的出具也视为其职务行为，也应当真实有效，故2019年6月1日合同无论是认定为无效，还是认定为双方解除也好，双方均应当继续4月16日的合同义务。常州宾馆质证认为：对前述证据的三性不予认可。1、无法确认录音另一端是否为叶鹏、石华忠本人，且没有原始载体；2、录音取得过程是非法的，在6月6日录音当天下午叶鹏拨打110报警，证实受到文化研究会的胁迫；3、6月1日的合同关键条文都有加粗提示，并且有法定代表人余忠良加盖公章。因此，文化研究会知道且应当知道权利义务已变更，故录音证据不能达到文化研究会的证明目的。文化研究会申请证人李某、黄某出庭。李某陈述：我是文化研究会的工作人员，本人知道6月4日余忠良与叶鹏在常州宾馆五号楼签订合同一事。6月6日我们去找过叶鹏，与叶鹏沟通的时候没有威胁过他。黄某陈述：4月签订的合同是真实有效的。6月份的时候，余忠良与叶鹏签署了变更合同，说是要去法院备案。但6月份的合同与4月份的合同发生了变更。常州宾馆对证人证言质证称：对李某的证人证言不予认可，李某是文化研究会工作人员，与文化研究会利益相关，其陈述的内容并不客观真实。黄某也是文化研究会工作人员，属利益关联方，且主要争议部分都不是他本人的亲身经历，而是事后从文化研究会听说的，同样不客观真实，不能达到证明目的。对两人的证言都不予认可。文化研究会对证人证言质证称：两证人与文化研究会并非传统意义上利益管理者，只是文化研究会的志愿者，文化研究会是公益社会组织，并不享有具备经营获利的性质。两人虽为文化研究会相关成员，但其所作出的证人证言只是出于志愿者的正常表达，不存在常州宾馆所述的利益关某，故法庭应当采纳其真实性。本院认证意见，常州宾馆对文化研究会提交的录音证据及证人证言的真实性、关某均不予认可。上述证据的真实性、关某本院结合全案证据及事实予以认定。常州宾馆未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本案争议焦点：1、双方于2019年6月1日签订的《租赁合同》是否对文化研究会具有约束力；2、常州宾馆主张文化研究会支付2018年11月14日至2019年3月31日期间的租金是否有相应事实依据。关于争议焦点1、本院认为，首先、文化研究会对双方于2019年6月1日签订的《租赁合同》上加盖的印章真实性并无异议，故案涉合同成立并生效，对双方当事人均具有约束力。文化研究会辩称，前述合同上的印章系常州宾馆破产管理人的工作人员采取欺诈手段加盖，并非其真实意思表示。但其二审中提交的录音证据、证人证言等证据的证明效力常州宾馆均不予认可，且录音内容中仅能反映双方签订合同后文化研究会提出异议，证人均属文化研究会的相关人员，故录音资料、证人证言等证据均不足以否定书证的证明效力。应认定双方签订的租赁合同关系为不定期租赁，案涉合同于常州宾馆通知之日即2019年12月29日已解除。其次、文化研究会在签订案涉合同时，即以明知常州宾馆进入破产程序，而案涉租赁物系常州宾馆的破产财产，基于更有利于维护全体债权人利益及破产财产处置的特殊性，文化研究会应预见破产财产因处置需要，破产管理人可能随时通知解除，故文化研究会应予破产管理人通知解除后的合理期限内返还租赁物。关于争议焦点2、本院认为，文化研究会依据2018年6月8日其与常州宾馆签订的租赁合同向常州宾馆缴纳租金，并由常州宾馆原法定代表人谢艺彬确认，故常州宾馆破产管理人再行主张该期间的租金缺乏事实依据。虽然破产管理人经清理财产未发现文化研究会缴纳租金的相关依据，但依据谢艺彬确认的事实，破产管理人可进一步向原法定代表人谢艺彬核查租金去向，并根据企业破产法的规定及相应证据向相关责任人员追收。综上，常州宾馆、文化研究会的上诉请求均不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2796元，由常州宾馆、文化研究会各半负担。本判决为终审判决。审判长  王某星审判员  尤建林审判员  沈超彦二〇二一年七月二十七日书记员  方某栋