苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0509民初4454号原告：史济嵘，男，1963年10月23日生，汉族，住上海市普陀区。原告：戎健，女，1968年11月12日生，汉族，住上海市普陀区。以上二原告共同委托代理人：王军召，上海正源（苏州）律师事务所律师。以上二原告共同委托代理人：朱怡静，上海正源（苏州）律师事务所实习律师。被告：苏州大城小屋不动产管理有限公司，住所地江苏省苏州工业园区星都街72号宏海大厦1幢1006室。法定代表人：刘锐，执行董事。被告:陕西大城小屋不动产管理有限公司，住所地陕西省西安市高新区沣惠南路16号金贸国际7号楼2401室。法定代表人:刘锐，执行董事。以上二被告共同委托代理人：梁茵茵，陕西哲勤律师事务所律师。原告史济嵘、戎健诉被告苏州大城小屋不动产管理有限公司（以下简称苏州大城小屋公司）、陕西大城小屋不动产管理有限公司（以下简称陕西大城小屋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告史济嵘及其与原告戎健的共同委托诉讼代理人王军召、朱怡静到庭参加诉讼。被告苏州大城小屋公司、陕西大城小屋公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史济嵘、戎健向本院提出诉讼请求：1.判令其与被告苏州大城小屋公司签订的房屋租赁合同解除；2.判令被告苏州大城小屋公司立即搬离和返还苏州市××区××大道××室房屋；3.判令被告苏州大城小屋公司向其支付拖欠的房屋租金(租金按每月3968.4元，自2020年12月5日起计算至被告苏州大城小屋公司实际搬离和返还房屋之日止，暂计算至2021年4月16日为17328.68元)；4.判令被告苏州大城小屋公司向其支付物业费(按每月127.42元，自2021年1月起计算至实际搬离和返还房屋之日止，暂计算至2021年4月16日为450.22元)；5、判令被告苏州大城小屋公司返还其装修款170000元；6.判令被告苏州大城小屋公司支付其违约金198420元；7.判令被告陕西大城小屋公司对被告苏州大城小屋公司的上述债务承担连带清偿责任。8.诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2019年12月1日，原告史济嵘、戎健与被告苏州大城小屋公司签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》补充协议及大城小屋(集中项目2000套餐)产品配置清单，约定其将位于苏州市××区××大道××室房屋出租给被告苏州大城小屋公司。合同还约定原告史济嵘、戎健委托被告苏州大城小屋公司对房屋进行装修，装修费由原告负担；租赁期满或合同解除后，装修、家私家电等部分现状无条件移交给其；如被告苏州大城小屋公司不支付或不按约支付租金达60日、二次及以上拖欠各项费用达10000元的，原告有权单方解除合同，收回房屋，被告苏州大城小屋公司应按照装修款的全额支付违约金。合同签订后，原告按照《房屋租赁合同》的约定，向被告苏州大城小屋公司支付装修款198420元，并将房屋交付给了被告苏州大城小屋公司，但是，被告苏州大城小屋公司仅支付了2020年5月5日至2019年12月4日的租金及2020年5月至12月的物业管理费后，就未再向原告支付任何租金和物业管理费，其行为已经构成违约。且至今没有完成大城小屋(集中项目2000套餐)产品配置清单项下全部装饰装修内容，房屋仍未具备入住或验收的条件。另，被告苏州大城小屋公司为被告陕西大城小屋公司独资的有限责任公司，在不能证明公司财产独立于股东财产的情况下，应对公司的债务承担连带责任。故其诉至法院。审理过程中，原告史济嵘、戎健先将第5项诉讼请求变更为判令被告苏州大城小屋公司返还其装修款108962.55元，后又自愿撤回上述第4、5项诉讼请求。被告苏州大城小屋公司书面辩称：一、苏州大城小屋公司同意解除与原告史济嵘、戎健签订的《房屋租赁合同》。二、2020年度的租金苏州大城小屋公司已经支付完毕，不存在拖欠。三、原告史济嵘、戎健要求被告苏州大城小屋公司返还装修款170000元没有事实和法律依据。双方签订合同后，被告苏州大城小屋公司已按照合同约定将涉案房屋大部分装修项目施工完毕，仅剩小部分家电厨具未安装。从原告提供的房屋现场照片也能够看出被告苏州大城小屋公司已将大部分项目施工完成的事实，故即使解除合同，被告苏州大城小屋公司已经实际完工的装修项目原告应向被告苏州大城小屋公司据实结算。装修款共计198420元，被告苏州大城小屋公司已经大部分完工，要求返还170000元与事实不符。四、原告要求被告苏州大城小屋公司支付违约金的数额过高，其要求支付欠付的租金已弥补实际损失，被告苏州大城小屋公司不应再向其支付违约金或支付少量违约金。被告苏州大城小屋公司虽未按照合同约定履行支付义务，但原告的实际损失就是被告苏州大城小屋公司未支付的租金。即使原告称其向被告苏州大城小屋公司支付了装修款，但被告苏州大城小屋公司也按照要求完成了房屋装修，履行了装修相关的权利义务，被告苏州大城小屋公司是进行了对等的装修施工和劳动的，故原告支付的装修款并不是原告的损失。并且被告苏州大城小屋公司也向原告支付租金至2020年底，支付的租金也是高于市场价的，原告除了欠付的租金外，便不再有其他任何损失。原告在起诉时已经要求支付租金，如法院判决支持向原告支付欠付租金的请求，其已将所有损失和收益全部弥补，其要求被告苏州大城小屋公司承担违约金的请求就不应再支持。被告苏州大城小屋公司无须支付违约金或仅承担少量违约金。被告陕西大城小屋公司书面辩称：一、陕西大城小屋公司不是本案适格被告，应当驳回原告对陕西大城小屋公司的起诉。《公司法》规定公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。涉案房屋租赁合同系原告与被告苏州大城小屋公司签订，租金也是由苏州大城小屋公司支付。原告应向被告苏州大城小屋公司主张权益。二、被告陕西大城小屋公司与苏州大城小屋并不存在人格混同、公司财产也是相互独立的，陕西大城小屋公司不承担连带责任。经审理查明，2019年12月1日，史济嵘、戎健（甲方，出租方）与苏州大城小屋公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于苏州市××区××大道××室房屋出租给乙方，用于经营公寓及办公或配套项目。合同载明该房屋房产证面积为71.21平方米，赠送面积为28平方米，合计面积为99.21平方米，装修状态为毛坯。租赁期限为101个月，自2019年12月5日至2028年5月4日，收租期96个月，免租期（装修）5个月。租金标准为按合计面积计算40元/㎡/月，月租金为3968.4元；自甲方将房屋交付给乙方之日起5个月为免租期，免租期后的次月20日乙方向甲方支付第一次租金，以后每月20日支付租金（如遇法定节假日或银行等第三方原因，于法定节假日结束或第三方原因消除后3个工作日内支付）。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照返还时的现状返还房屋（即装修、家私家电等部分现状无条件移交给甲方）。甲方委托乙方装修，装修单价每平方米2000元，基础装修费用为198420元，装修增项费用为0元，装修总价为198420元；合同签订当日支付基础装修费用的60%119052元，基础装修费用的30%59526元在本合同签订之日起30日内支付。余款10%19842元在本合同签订之日起45日内付清；增项费用于合同签订当日一次性付清。装修押金由甲方承担。在装修期间产生的水费、电费、物业管理费、电梯费、取暖费、垃圾清运费由甲方承担。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：不支付或不按约支付租金达60日；二次及以上拖欠各项费用达10000元的；。乙方有上述情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按照甲方的装修款全额支付违约金。次日，史济嵘、戎健（甲方）与苏州大城小屋公司（乙方）签订《补充协议》，约定在装修期产生的水费、电费、物业管理费、电梯费、取暖费、垃圾清运费由甲方承担。其中水费、电费两项费用金额各为300元，共计600元，根据乙方实际使用情况多出费用退回甲方，如若费用不够由乙方自行承担。另查明，史济嵘、戎健分别于2019年12月2日支付装修款119052元，于2020年1月6日支付装修款59526元、于2020年1月16日支付装修款19842元，合计198420元。后苏州大城小屋公司支付了史济嵘、戎健自2020年5月5日起至2020年12月4日之间的租金共计27778.8元，并支付了相应的物业费。又查明，苏州大城小屋公司系陕西大城小屋公司设立的法人独资有限责任公司。再查明，本院于2021年5月6日以邮寄方式向苏州大城小屋公司、陕西大城小屋公司送达诉状副本等应诉材料，均于2021年5月7日被签收。审理中，史济嵘、戎健陈述，合同签订后，就将涉案房屋钥匙交付给了苏州大城小屋公司，后来因为房屋钥匙断了，苏州大城小屋公司更换了电子锁，并将密码告知史济嵘、戎健。涉案房屋从2020年10月份苏州大城小屋公司就不再进行装修了，并提供房屋现状照片为证。以上事实，有史济嵘、戎健提供的房屋租赁合同、补充协议、产品配置清单清单、收据、银行交易流水、不动产权证书以及当事人陈述等证据予以证明。本院认为，原告史济嵘、戎健与被告苏州大城小屋公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，依法成立并生效，双方均应按约履行。然被告苏州大城小屋公司已拖欠租金超过60日且拖欠租金金额已达10000元，故原告史济嵘、戎健有权依据《房屋租赁合同》的约定解除其与被告苏州大城小屋公司签订的房屋租赁合同（即《房屋租赁合同》与《补充协议》）。原告要求解除合同，应通知被告。现原告史济嵘、戎健以起诉方式提出解除合同，本院以起诉状副本等应诉材料送达被告之日即2021年5月7日作为原告要求解除合同的通知送达被告的时间，即双方之间的租赁合同自该日起解除。租赁合同解除后，被告苏州大城小屋公司应当返还承租的涉案房屋，故本院对原告要求被告搬离租赁房屋的诉讼请求，予以支持，被告苏州大城小屋公司在承租涉案房屋期限内，理应支付房租，在租赁合同解除后理应支付占有使用费，占有使用费可参照租金标准计算。故被告苏州大城小屋公司应支付原告史济嵘、戎健从2020年12月5日起计算至起至2021年5月6日的租金及从2021年5月7日起至实际腾让之日止的占有使用费。关于违约金，虽案涉房屋租赁合同约定违约金金额为全额装修款，但该违约金约定明显过高，本院综合涉案房屋的状态及被告的违约情况酌定为15873.6元（3968.4元*4）。被告苏州大城小屋公司为一人有限责任公司，被告陕西大城小屋公司作为该公司的股东，未能提供证据证明苏州大城小屋公司财产独立于股东自己的财产，应当对被告苏州大城小屋公司债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国公司法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告史济嵘、戎健与被告苏州大城小屋不动产管理有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2021年5月7日解除。二、被告苏州大城小屋不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内搬离位于苏州市吴江区某坊某幢某室的房屋，并返还给原告史济嵘、戎健。三、被告苏州大城小屋不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告史济嵘、戎健租金、房屋占有使用费（按月租金3968.4元标准自2020年12月5日计算至搬离并返还房屋之日止）。四、被告苏州大城小屋不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告史济嵘、戎健违约金15873.6元。五、被告陕西大城小屋不动产管理有限公司对被告苏州大城小屋不动产管理有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任。(以上如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，开户名：戎健，开户行：中国工商银行上海曹杨路万**支行，账号：62×××21)如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3960元、诉讼保全费2520元，合计6480元，由原告史济嵘、戎健负担1062元，被告苏州大城小屋不动产管理有限公司、陕西大城小屋不动产管理有限公司负担5418元。被告负担部分于本判决生效之日起十日内交至本院（如采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，账号：6228400407404719860，开户行：中国农业银行吴江分行营业部），原告预交的6255元诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 康 琳二〇二一年七月一日书记员 吴旷怡附录法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国公司法》第六十四条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。