北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终9630号上诉人（原审被告）：张小昆，男，1987年2月9日出生。委托诉讼代理人：厉彦杰，北京市中迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：李刚，北京市中迈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：段广辉，男，1973年10月18日出生。委托诉讼代理人：尚宗跃，北京专助律师事务所律师。委托诉讼代理人：马军才，北京专助律师事务所实习律师。上诉人张小昆因与被上诉人段广辉房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初15277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张小昆上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回段广辉全部诉讼请求。事实与理由：1.一审判决认定张小昆与段广辉的《房屋转让协议》在2019年12月没有解除，系认定事实错误。2.一审判决认定张小昆没有在2019年12月向明发集团北京房地产开发有限公司（以下简称明发集团）交接涉案房屋，系认定事实错误。3.一审判决认定张小昆在2020年1月1日后继续占有使用涉案房屋，系认定事实错误。4.一审判决认定张小昆应参照段广辉与明发公司签订的合同，向段广辉支付房屋占有使用费，占有使用费的期间和标准参照段广辉向明发集团支付的期间确定，系适用法律错误。段广辉辩称：不同意张小昆的上诉，请求维持一审判决。张小昆向一审法院起诉请求：1.张小昆履行双方签订的《房屋转让协议》中约定的更名义务；2.张小昆按照《明发广场房屋租赁合同》约定的租金标准（2019年11月1日至2021年4月30日，租金为4.4元/平米/日；2021年5月1日至2024年4月30日，租金为4.63元/平米/日）支付自2019年11月1日起至租赁合同更名期间的房屋占用费（暂计至2020年6月30日为244733.63元）；3.张小昆按照《明发广场房屋租赁合同》约定的违约金标准支付违约金；4.判令张小昆承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2018年9月3日，明发集团（甲方，出租人）和段广辉（乙方，承租人）签订《北京明发广场房屋租赁合同》，约定明发集团将位于北京市大兴区（县）纪百户街18号院北京明发广场项目2号楼106室出租给段广辉，总建筑面积为229.84平方米，租期共5年，租赁用途：餐饮、商超、服务，自2019年5月1日起至2024年4月30日止。租金标准：2019年5月1日至2019年10月31日，租金共计61520.50元；2019年11月1日至2021年4月30日，租金为4.4元/平米/日；2021年5月1日至2024年4月30日，租金为4.63元/平米/日。合同第四条第（二）款约定租金采用先付后用方式，按照6个月为周期进行支付，乙方应于2019年5月1日前支付第一期租金61520.50元及房屋租赁押金30760.25元。自第二期开始，乙方需按照房屋最终实测面积，提前一个月支付甲方租金。合同第九条约定乙方转租，乙方出借租赁房屋或以房屋使用权与他人联营、合作，乙方需进行主体变更的，乙方的信息发生变更的，均需征得甲方书面同意。合同第十三条第（一）款约定本合同生效后，除甲乙双方违背本合同约定条款外，双方均不得解除合同，由于本合同约定条款导致解除，违约方应按合同解除时所属支付周期内3个月租金的标准向守约方支付违约金，违约金不足以赔偿守约方损失的，守约方仍可要求违约方依法赔偿损失。2018年1月8日，甲方段广辉与乙方张小昆签订《房屋转让协议》，约定：甲方将已租赁房屋北京市大兴区纪百户街18号院北京明发广场项目2号楼106室，总建筑面积229.84平方米的房屋转让给乙方。转让费153801元，乙方应在签订完本协议3天内将转让费全额支付给甲方，转让费全额支付完成后本协议生效，转让协议生效后根据乙方需求甲方配合乙方与产权人签订租赁合同更名协议。转让协议生效后，甲方与产权人签订的《北京明发广场房屋租赁合同》中的权利与义务完全由乙方承担，产权人与甲方的权利义务自动解除。协议签订后，张小昆向段广辉支付了转让费153801元。张小昆认可该转让费中含到2019年10月31日的租金。张小昆在本案中提交录音，证明其已解除协议书，并将钥匙交给明发集团。段广辉对上述证据不予认可。明发集团与段广辉租赁合同纠纷一案，明发集团的诉讼请求为要求段广辉支付租金273766.20元及违约金。2020年11月19日，法院作出（2020）京0115民初12265号民事判决书，判决：一、段广辉支付明发集团自2019年11月1日起至2020年7月28日期间的房租273049.92元；二、段广辉支付明发集团违约金5000元；三、驳回明发集团的其他诉讼请求。判决后段广辉不服，提起上诉，北京市第二中级人民法院作出（2021）京02民终1125号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。一审法院认为：关于履行更名义务，该请求并非本案中涉案双方可以自行履行，是否可以变更应征求案外人的意见，故对段广辉的该项诉讼请求，法院不予支持。张小昆与段广辉签订转让协议后，实际使用涉案房屋，张小昆辩称转让协议已经解除并与明发公司交接了房屋的答辩意见，因证据不足，法院不予支持，故张小昆应参照段广辉与明发公司签订的合同，向段广辉支付房屋占有使用费，占有使用费的期间和标准参照段广辉向明发集团支付的期间确定。关于违约金，张小昆与段广辉未约定违约金，故对该项诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，判决：一、判决生效后十日内，张小昆给付段广辉自2019年11月1日起至2020年7月28日止的房屋占有使用费273049.92元；二、驳回段广辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。依据双方当事人提交的证据材料以及当庭陈述，本院对一审法院查明的事实予以确认。此外，双方当事人在二审审理期间均确认，双方签订涉案《房屋转让协议》的时间为2019年1月8日，由于笔误导致落款时间写成2018年1月8日。本院认为：张小昆与段广辉于2019年1月8日签订的涉案《房屋转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方当事人应按照约定全面履行合同义务。依据协议中约定内容，段广辉签订该协议的目的是要将自己与明发集团签订的《北京明发广场房屋租赁合同》中，自己作为承租人的权利义务全部转让给张小昆，待相关手续履行完毕后，段广辉与明发集团之间的合同关系终止；张小昆签订涉案协议的目的是，受让段广辉与明发集团之间作为承租人的全部权利义务，待相关手续履行完毕后，张小昆与明发集团之间建立起房屋租赁合同关系，并作为承租人承担相应的权利义务。涉案《房屋转让协议》中约定段广辉的义务是“段广辉需配合张小昆与明发集团签订租赁合同更名协议”，该事项虽未办理完毕，但张小昆并未举证证明该事项未办理完毕的原因系段广辉的过错导致。在没有证据证明段广辉存在违约行为并可能导致合同目的不能实现的前提下，张小昆若主张涉案《房屋转让协议》已在2019年12月解除，需举证证明双方已就解除合同一事达成一致意见。鉴于张小昆并未提交充分证据证明双方曾就解除合同达成合意，故张小昆的该项上诉主张，依据不足，本院不予采信。张小昆还主张已在2019年12月向明发集团交接了涉案房屋，但张小昆对此亦未提交充分证据予以证实，本院对其该项上诉主张亦不予采信。依据涉案《房屋转让协议》约定内容，张小昆认可在协议生效后实际承担支付涉案房屋租金的义务，且张小昆在签订协议后实际使用涉案房屋。据此，在法院生效判决确认段广辉向明发集团支付2019年11月1日至2020年7月28日期间房租的基础上，一审法院认定相应款项由张小昆承担，并无不妥，本院不持异议。综上所述，张小昆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8642元，由张小昆负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 梁立君审 判 员 王 磊审 判 员 赵胤晨二〇二一年七月十九日法官助理 何海云书 记 员 赵 越