广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1284民初1923号原告：中国建设银行股份有限公司肇庆市分行。住所地：肇庆市×××××××。统一社会信用代码：914××××××××××××530。负责人：梅元比，该分行行长。原告：中国建设银行股份有限公司肇庆大旺支行。住所地：广东省肇庆市大旺区×××××建行大楼首层。统一社会信用代码：914×××××××××××283M。负责人：罗智源，该支行行长。两原告共同委托诉讼代理人：梁星志，广东安达信律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：朱秀媚，广东安达信律师事务所律师。被告：李明贵，男，1985年11月28日出生，汉族，住广东省南雄市××××××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××713。被告：肇庆市×××××地产有限公司。住所：四会市××××新江上元塘（SJ-2009-017、SJ-2009-018）。统一社会信用代码：914×××××××××××112Y。法定代表人：麦羡泉，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢宇霞，广东安驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张杰，广东安驰律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行（以下简称“建行肇庆市分行”）、中国建设银行股份有限公司肇庆大旺支行（以下简称“建行大旺支行”）诉被告李明贵、肇庆市×××××地产有限公司（以下简称“奥利华园公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱秀媚、被告奥利华园公司的委托诉讼代理人谢宇霞到庭参加诉讼，被告李明贵经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告建行肇庆市分行、建行大旺支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告建行大旺支行与被告李明贵签订的440708500-201×××××××585200号《个人住房组合借款合同》；2.判令被告李明贵立即归还原告商业性贷款本金61246.60元，利息,0元，本金罚息0元，利息复利0元，合计61246.60元（暂计至2021年2月26日,之后的利息、罚息、复利按照合同约定计算到本息还清之日止）；3.判令被告李明贵立即归还原告公积金贷款本金135441.08元，利息2359.52元，罚息69.7元，合计137870.30元（暂计至2021年2月26日，之后的利息、罚息按照合同约定计算到本息还清之日止）；以上第2-3项本息合计为199116.90元。4.判令被告李明贵承担原告为实现本案债权而支付的律师费12164元；5.判令原告对被告李明贵提供的借款抵押物【肇庆市四会市×××××××××发现美院5栋2102房】的拍卖、变卖所得价款在抵押范围内享有优先受偿权；6.判令被告奥利华园公司对被告李明贵上述第2-4项的债务承担连带清偿责任；7.判令上述两被告承担本案的全部诉讼费用（包括诉讼费、财产保全费、公告费等）。（上述第2-4项金额合计为211280.90元）事实和理由：受公积金中心委托，原告与被告李明贵于2013年12月31日签署合同编号为440708500-201×××××××585200号的《个人住房组合借款合同》，约定被告李明贵向原告借款，用于购买位于肇庆市四会市×××××××××发现美院5栋2102房的房屋；其中商业性贷款80000元，借款期限自2014年2月26日起至2034年2月26日止，共20年；公积金贷款180000元，借款期限自2014年2月24日起至2034年2月24日止，共20年。商业性贷款贷款利率执行浮动利率，年利率为6.8775%；公积金贷款执行中国人民银行公布的公积金贷款利率，年利率为4.5%。同时，被告李明贵同意以上述房屋作为抵押物，担保该借款合同的履行。2014年1月6日，该抵押物办理了抵押预告登记手续，证号：粤房地预登四字第0100017477号。2014年2月24日，原告向被告李明贵发放了约定的公积金贷款180000元。2014年2月26日，原告向被告李明贵发放了约定的商业性贷款80000元。2016年6月15日，原告建行肇庆市分行与被告奥利华园公司签订了《楼宇抵押贷款合作协议》，约定被告奥利华园公司其经批准命名为发现美院整个项目商品楼宇的购房人向原告的贷款提供连带责任保证担保。原告建行肇庆市分行是原告建行大旺支行的上级单位，涉案的《个人住房组合借款合同》及相关抵押担保手续为原告建行肇庆市分行授权原告建行大旺支行办理。因层级管理权限，原告建行大旺支行在本案相关诉讼权利由原告建行肇庆市分行行使。截止至2021年2月26日，被告李明贵拖欠原告商业性贷款本金61246.60元，利息0元，本金罚息0元，利息复利0元，合计61246.60元。截止至2021年2月26日，被告李明贵拖欠原告公积金贷款本金135441.08元（含逾期本金4672.3元)，利息2359.52元，罚息69.7元，合计137870.30元。由于被告李明贵未依约按期履行还本付息，被告奥利华园公司亦未承担担保责任，原告催收无果。根据合同第十七条第（一）款“借款人发生下列任一情况，均构成违约”第1项“借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项”的约定，被告的行为已构成违约，原告有权根据合同第十八条第2项的规定，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并要求对抵押物行使抵押权。原告为实现本案债权，委托广东安达信律师事务所代理本案，已支出的律师费为12164元，根据上述合同的约定，该笔费用应由上述两被告承担。为了维护自身合法权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定诉诸法院，请法院依法判决。被告奥利华园公司辩称：被告认为案涉借款合同不应该解除，根据原告提供的证据2截止到6月8日拖欠本息数额说明，被告李明贵商业贷是按时还款的，没有拖欠，具体拖欠的公积金贷款，拖欠逾期本金4042.9元，所拖欠的数额不大，并且商业贷款有继续履行，认为本案未构成根本违约，案涉合同应继续履行，如果法院解除借款合同，被告对原告诉求二、三所主张的具体本金，利息，具体金额不能确认，由法院依法审核。案涉抵押物已经办理不动产权证，被告认为本案的债权由债务人提供物的抵押应当就案涉抵押物优先实现债权。被告李明贵没有提交答辩意见。原告建行肇庆市分行、建行大旺支行提交以下证据：1.原告建行肇庆市分行、建行大旺支行的营业执照、金融许可证，证明原告建行肇庆市分行、建行大旺支行的诉讼主体资格；2.被告李明贵的身份证、户口簿、流动人口婚育证明、被告奥利华园公司的《企业信用信息公示报告》，证明被告李明贵、奥利华园公司的诉讼主体资格；3.440708500-201×××××××585200号《个人住房（商业用房）借款合同》，证明被告李明贵向原告建行大旺支行借款以及为借款提供抵押担保的事实；4.《楼宇抵押贷款合作协议》，证明被告奥利华园公司为被告李明贵案涉债务提供连带责任保证担保的事实；5.个人贷款支付凭证，证明原告已依约放款的事实；6.预告登记证明证号：粤房地预登四字第0100017477号，证明被告李明贵以其房屋作抵押担保并已办理预告登记的事实；7.律师函及邮寄单，证明原告向被告李明贵催收贷款的事实；8.拖欠本息明细表、对账单，证明被告李明贵尚欠原告借款的事实；9.委托代理协议，证明原告为追收欠款而支付律师代理费的事实。补充证据：1.关于借款人拖欠借款本息数额的说明，证明被告拖欠本息数额的情况；2.截止至2021年6月8日被告拖欠借款本息明细表及对账单，证明截止至开庭前被告拖欠本息数额的情况；3.律师费发票及转账凭证，证明原告为实现债权而实际支出律师费的事实。被告李明贵没有向本院提交证据。被告奥利华园公司没有向本院提交证据。经审理查明：2016年6月15日，原告建行肇庆市×××××××××公司签订了《楼宇抵押贷款合作协议（编号：440××××××××1604）》，约定协议项下合作楼宇（名称）为四会市发现美院，楼宇坐落于肇庆四会市××××上元大道东。原告建行肇庆市××将向业主发放的贷款直接转入被告奥利华园公司在原告建行大旺支行开立的账户。原告建行肇庆市分行为购买上述楼宇且符合个人住房贷款条件的业主提供个人住房贷款，××奥利华园公司是个人住房贷款业主的保证人，其保证方式在阶段性期间为连带责任保证，就业主贷款向原告建行肇庆市××提供担保，保证金额为各贷款业主的贷款本金及由此产生的贷款利息、逾期利息、违约金和原告建行肇庆市××实现债权的费用，保证期限从原告建行肇庆市××对业主发放个人住房贷款之日起至被告奥利华园公司办妥房地产权证书止，如果个人住房贷款业主在阶段性保证期限内不按合同规定如数支付贷款本息及其他相关费用，保证人即承担全部连带责任，原告建行肇庆市××有权向被告奥利华园公司直接追偿或从被告奥利华园公司的任何账户直接扣收。2013年12月31日，原告建设银行肇庆市分行下属的建行大旺支行与被告李明贵签署合同编号为440708500-201×××××××585200号的《个人住房（商业用房）借款合同》，主要约定：被告李明贵因购买位于肇庆市四会市×××××××××发现美院5栋2102号房屋需要，向原告建行大旺支行借款260000元，其中商业性贷款80000元，公积金贷款180000元；商业性贷款期限为为240个月（即2014年2月26日起至2034年2月26日）；公积金贷款期限为240个月（即2014年2月24日起至2034年2月24日）；商业性贷款：本合同项下贷款利率为年利率，在基准利率水平上上浮5%，即贷款利率为6.8775%。本合同签订后，贷款首次发放前，如遇中国人民银行调整利率的，则按新的利率政策执行；罚息利率：本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；本合同中的借款逾期是指借款人未在任一还款期的结息日（最后一期为借款到期日）前偿还借款的行为；利率的调整：在借款期限内，如基准利率调整，按本合同约定的浮动比例确定新的贷款利率和罚息利率，自下年1月1日起执行；公积金贷款：本合同中公积金贷款执行中国人民银行公布的公积金贷款利率，年利率为4.5%。本合同签订后、贷款首次发放前，如遇中国人民银行调整利率的，则按新的利率政策执行；罚息利率：本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；本合同中的借款逾期是指借款人未在任一还款期的结息日（最后一期为借款到期日）前偿还借款的行为；利率的调整：借款期限在一年以上的借款，贷款利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止在每年1月1日，依据利率调整日当日施行的中国人民银行公布的个人住房公积金贷款利率，调整一次；借款人的还款方法为：1.商业性贷款采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每期归还本息金额为614.37元；2.公积金贷款采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每期归还本息金额为1138.77元；商业性贷款委托扣款日为每月的26日，首次委托扣款日为2014年3月26日，最后一期委托扣款日为2034年2月26日；公积金贷款委托扣款日为每月的24日，首次委托扣款日为2014年3月24日，最后一期委托扣款日为2034年2月24日；违约责任：一、借款人违约情形：1.借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；……违约救济措施：出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3.解除与借款人的借贷关系；……6.对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）由借款人承担；抵押财产清单：肇庆市四会市×××××××××发现美院5栋2102号，抵押期限为2013年12月31日起至2036年12月31日止；抵押担保范围包括本合同的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费……）等内容。该合同借款人和抵押人处有被告李明贵的签名和指纹，贷款人处盖有原告建行大旺支行的个人贷款合同专用章。2014年2月24日、26日，原告建行大旺支行依约分别向被告李明贵指定的肇庆市×××××地产有限公司的银行账户汇入贷款180000元、80000元。此后，案涉的位于肇庆市四会市×××××××××发现美院5栋2102号房屋于2014年1月6日办理了预购商品房抵押权预告登记[证号为粤房地预登四字第0100017477号]，权利人为原告建行大旺支行，尚未办理抵押他项权证。自2019年11月起，被告李明贵未再按期足额偿还公积金贷款。根据原告银行系统核算，截止至2021年6月8日，被告李明贵拖欠原告商业性贷款本金60403.77元，利息100.58元，本金罚息0元，利息复利0元，合计60504.35元；公积金贷款本金132782.03元（含逾期本金4042.90元)，利息2073.98元，罚息54.19元，合计134910.20元。2021年3月23日，原告为实现本案债权，聘请律师代理本案诉讼事宜，与广东安达信律师事务所签订《委托代理协议》，协议约定代理费用为12164元。原告向本院提供律师费发票及中国建设银行单位客户专用回单各一份，确定本案代理费用为12164元。另查明，根据原告向本院提出的财产保全申请，本院于2021年6月10日作出（2021）粤1284民初1923号民事裁定书，裁定保全被申请人李明贵名下的银行账户、动产、不动产等财产（保全价值以211280.90元为限）。再查明，本院根据已生效（2020）粤1284民初169号民事判决书查明，原告建行肇庆市分行是原告建行大旺支行的上级银行，两者均为法人单位。建设银行系统的业务权限由上一级行授权确定，贷款审批权限集中在二级分行，县区级支行以及分理处无贷款审批权。另，根据《中国建设银行广东省分行印章管理实施细则(修订)》，五个区级支行（包括大旺支行）的行政公章已停止使用，五个支行在确需对外出具文件或联系工作时，在审批后由肇庆市分行行章印章代替。本院认为，原告建行大旺支行与被告李明贵签订合同编号为440708500-201×××××××585200号《个人住房（商业用房）借款合同》，是各方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。原告建行大旺支行是原告建行肇庆市分行的下属单位，不具有贷款审批权限，其根据原告建行肇庆市分行的授权与贷款人签订借款合同并发放贷款，合同的权利义务由授权人即原告建行肇市庆分行享有和承担。被告李明贵因购买房屋缺乏资金与原告建行肇庆市分行下属的建行大旺支行签订合同编号为440708500-201×××××××585200号《个人住房（商业用房）借款合同》，向原告借款共260000元，原告按约定向被告李明贵提供了借款，被告李明贵应按约定的时间履行归还借款本息的义务。被告李明贵自2019年11月起没有按约定的方式偿还公积金贷款本息，但由于被告一直按约定偿还商业性贷款，且在原告起诉后有偿还一部分拖欠的公积金贷款本息，即被告以自己的行为表示愿意继续履行合同，因此原告主张解除原告建设银行肇庆市分行下属的建行大旺支行与被告李明贵签署合同编号为440708500-201×××××××585200号《个人住房（商业用房）借款合同》，被告应向原告建行肇庆市分行清偿被告李明贵原告拖欠原告商业性贷款本金60403.77元、利息100.58元、本金罚息0元、利息复利0元，合计60504.35元（暂计至2021年6月8日止，之后的利息、罚息和复利按照合同约定计算至本息还清之日止）及公积金贷款本金132782.03元（含逾期本金4042.90元)，利息2073.98元，罚息54.19元，合计134910.20元。（暂计至2021年6月8日止，之后利息、罚息和复利按照合同约定计算至本息还清之日止）的诉求，本院不予支持，本院认定被告清偿原告商业性贷款利息100.58元（暂计至2021年6月8日止，之后的利息、罚息和复利按照合同约定计算至本息还清之日止）及公积金贷款本金逾期本金4042.90元、利息2073.98元、罚息54.19元（暂计至2021年6月8日止，之后逾期本金、利息、罚息和复利按照合同约定计算至本息还清之日止）。关于原告主张被告支付律师费12164元的诉讼请求。按照被告与原告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，原告为实现债权而实际发生的律师费由借款人即被告承担。据此，原告为提起本案诉讼所支出的合理的律师费用，原告可要求被告承担。原告在本案中的委托诉讼代理人出庭参加了诉讼，履行了代理义务，提供了相应的律师费发票及转账凭证，并且该律师费收费标准在法定的范围之内，但本院不支持原告的第一及第二、三部分诉讼请求，因此本院认定被告承担本案50%的律师费即6082元。关于原告主张对被告李明贵所有的位于肇庆市四会市×××××××××发现美院5栋2102号房屋享有优先受偿权的问题。被告李明贵以其所购商品房为原告的放贷设定担保，原告与被告李明贵并就上述贷款抵押物办理了预告抵押登记手续，但未办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物的抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”的规定，预告登记并不等同于物权登记，不动产抵押不登记不发生物权效力。本案的贷款抵押权并未设立，原告主张对拍卖、变卖被告所有的位于肇庆市四会市×××××××××发现美院5栋2102号房屋享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告奥利华园公司对被告李明贵的所有欠款及原告为实现本案债权而支付的律师费承担连带清偿责任的诉求。原告与被告奥利华园公司签订的《楼宇抵押贷款合作协议》约定被告奥利华园公司为发现美院商品楼宇整个项目的购房人向原告的贷款在阶段性期间向建行大旺支行提供连带责任保证担保，保证金额为各贷款业主的贷款本金及由此产生的贷款利息、逾期利息、违约金和实现债权的费用。由于案涉位于肇庆市四会市×××××××××发现美院5栋2102号的房屋仅办理了抵押权预告登记，未办理抵押登记手续，抵押权未设立，即被告奥利华园公司未完成《楼宇抵押贷款合作协议》的约定办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续，原告不能实现对被告购买房产享有的清还借款的优先受偿权，故原告主张被告奥利华园公司对被告李明贵的所有欠款及原告为实现本案债权而支付的律师费承担连带清偿责任的诉求，合理合法，理据充分，本院予以支持。被告李明贵经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，不影响本院对本案审理，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条，，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李明贵应于本判决生效之日起十日内，向原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行支付商业性贷款利息100.58元（暂计至2021年6月8日止，之后的利息、罚息和复利按照合同约定计算至本息还清之日止）；二、被告李明贵应于本判决生效之日起十日内，向原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行支付公积金贷款本金逾期本金4042.90元、利息2073.98元，罚息54.19元（暂计至2021年6月8日止，之后逾期本金、利息、罚息和复利按照合同约定计算至本息还清之日止）；三、被告李明贵应于本判决生效之日起十日内，向原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行支付律师费6082元；四、被告肇庆市×××××地产有限公司对上述第一至三判项的给付义务承担连带清偿责任，被告肇庆市×××××地产有限公司偿还上述给付义务后，有权向被告李明贵追偿；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行、中国建设银行股份有限公司肇庆大旺支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2235元，财产保全费1576元，合共3811元，由原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行、中国建设银行股份有限公司肇庆大旺支行负担3430元，被告李明贵、被告肇庆市×××××地产有限公司共同负担381元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  卢经和二〇二一年六月二十八日书记员  刘如宁