河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终2569号上诉人（原审原告）：陈默，男，汉族，1974年9月12日出生，住址：河南省新县。委托诉讼代理人：程保军，信阳市浉河区司法局双井法律服务所法律服务工作者。特别授权。被上诉人（原审被告）：方少华，男，汉族，1965年9月20日出生，住址：河南省新县。委托诉讼代理人：张洁，河南弘勋律师事务所律师。一般代理。原审第三人：方强，男，汉族，1966年3月22日出生，住址：河南省新县。上诉人陈默因与被上诉人方少华和原审第三人方强申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省新县人民法院（2021）豫1523民初137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈默及委托诉讼代理人程保军和被上诉人方少华的委托诉讼代理人张洁到庭参加了诉讼，原审第三人方强经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。上诉人陈默上诉请求：1、依法撤销河南省新县人民法院(2021)豫1523民初137号民事判决，并予以改判；2、本案上诉费用由被上诉人方少华承担。事实与理由：一、原判决认定事实和适用法律错误。2019年8月1日上诉人与第三人签订了《商品房预售协议书》，该房屋坐落在河南省××新集镇艾洼居委会大洼区域1幢2单元2××号房。而购房款的支付方式是因第三人所借上诉人的钱款，然后用案涉房屋抵偿借款，多退少补，用所借款本金30万元和利息11万元，共计金额41万元，双方协商用案涉房屋的购房款抵销该借款本息，第三人并把房屋交付给上诉人。2020年6月份第三人对所建设房屋统一办理了产权登记手续，然后再过户上诉人名下。第三人将案涉房屋的产权证已交付给上诉人。基于上述事实，上诉人与第三人签订的《商品房预售协议书》已交付，上诉人对该房屋进行装修入住。二、被上诉人申请新县人民法院查封上诉人的财产无事实和法律依据。2020年8月20日，新县人民法院(2020)豫1523民初1385号裁定书查封第三人位于新县××集镇艾洼居委会大洼区域1幢1单元2××号房屋。该查封的房屋在2019年8月1日就与上诉人签订了《商品房预售协议书》，双方交易真实、合法，受法律保护。同时根据法律规定，本案中双方交易在先，查封在后，上诉人已在自来水公司及电业部门办理了户头，装修入住。上诉人对案涉房屋具有排除强制执行的民事权益。一审以“《商品房预售协议书》中2单元与产权证号1单元不一致”为理由驳回上诉人的诉讼请求错误。上诉人所取得该房屋是善意取得并不是恶意取得。被上诉人方少华答辩称：一、上诉人陈默从被执行人方强处购买的房屋与新县人民法院查封的房屋不一致。方少华诉方强民间借贷纠纷一案的审理过程中，方少华向新县人民法院申请财产保全，保全的房屋位置是方强开发的艾洼鸡头山住宅楼1单元1号房，而上诉人陈默从方强处购买的房屋是第2单元1号房，陈默购买的房屋与方少华申请保全的房屋不一致，并且陈默购买的房屋面积与涉案房屋的面积也不一致。二、上诉人购买房屋后未办理过户登记手续。上诉人陈默提供的商品房预售协议书上显示其购买房屋的时间为2019年8月1日，2020年1月7日方强为涉案房屋办理了不动产权证，房屋被新县人民法院查封的时间为2020年8月份。若陈默从方强处购买的房屋为涉案房屋，则该房屋在2020年1月7日就可直接将不动产权证办理在陈默名下，但直至房屋被新县人民法院查封之时，涉案房屋依旧登记在方强名下。三、上诉人陈默未向被执行人方强实际支付购房款。在一审庭审中，陈默提供了2017年12月17日的29万元转账凭证一张，并称该转账是用于支付房款，但是其与方强签订的购房合同时间为2019年8月1日，转账汇款在购买房屋之前，且时间间隔近2年之久。陈默在上诉时又称“方强用其所盖房屋抵押偿还所借款，借款本金为30万元”，更加说明了2017年12月17日的29万元转账与本案没有关联性，陈默也未提供证据证明所谓的借款本金及利息计算的事实。综上，陈默的说法前后矛盾，且其提供的证据显然不足以证明其已按照合同约定支付了购房款。四、涉案房屋在被新县人民法院查封之前，上诉人陈默并未实际占有该房屋。在新县人民法院下达查封裁定时，上诉人陈默尚未对涉案房屋进行实际装修入住，房屋为毛坯状态，陈默只是在新县人民法院将房屋查封后，才匆匆进行装修。综上，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，上诉人陈默不是涉案房屋的实际权利人，而且陈默的相应权利也不能排除人民法院强制执行。陈默向一审法院起诉请求：1.请求依法停止对位于河南省××新集镇艾洼居委会大洼区域1幢1单元201房即房权证为豫2020新县不动产权第000××22号房屋的执行，解除对该房屋的查封；2.请求依法确认位于河南省××新集镇艾洼居委会大洼区域1幢1单元201房即房权证为豫2020新县不动产权第000××22号房屋为原告陈默所有；3.请求被告承担一审诉讼费。事实和理由：新县人民法院在审理被告方少华与第三人方强民间借贷纠纷案件中，依据方少华申请与2020年8月20日作出(2020)豫1523民初1385号民事裁定书查封了方强位于河南省××新集镇艾洼居委会大洼区域1幢1单元201房即房权证为豫2020新县不动产权第000××22号房屋。现在该案已经进入执行程序。2020年12月7日，原告陈默以案外人身份对其执行(查封)标的物有所有权为由，向新县人民法院书面提出执行异议。法院于2020年12月28日作出(2020)豫1523执异27号执行异议裁定以“首先，案外人陈默提交的协议，约定的房屋不明，不能证明合同的第2单元1号房即为查封的1幢1单元201房号；其次，案外人提交的协议和欠条不足以证明其已支付41万元价款；第三，案外人亦未能提供充分证据证明非因买受人自身原因未办理过户登记”为由，驳回原告的执行异议请求。原告认为该民事裁定驳回执行异议请求认定的事实错误，且不够严谨。一、2019年8月1日，原告陈默与方强签订《商品房预售协议书》，协议书虽然注明的是2单元1号房，但与位于河南省××新集镇艾洼居委会大洼区域1幢1单元2××号(房权证号为豫2020新县不动产权第××号房屋)属于同一套房屋。理由：(一)在执行异议申请听证程序中，方强的委托人暨妻子邹以叶经法庭要求向方强打电话，方强认可《商品房预售协议书》中约定的房屋属于1幢1单元2××号即房权证号为豫2020新县不动产权第××号房屋(详见听证笔录)，且《商品房预售协议书》签订时该房产证没有办理，涉案房屋名称不同很正常。(二)被告方少华提供2020年8月14日的照片中明确显示上述房屋位置张贴有陈默出售该房屋的照片；（三)2020年6月方强交付给原告的豫2020新县不动产权第××号房屋产权证证明该房屋即是《商品房预售协议书》中约定的房屋。(四)艾洼居委会大洼区域系方强与易林共同开发所建，该区域房屋户型为三梯五户，共计25套。方强分得从左往右数的两套单元楼(一梯一户、一梯两户)共计15套房屋。涉案房屋的《商品房预售协议书》所载的涉案房屋位置是原告和方强按照方强所分得的2栋单元楼从右往左数所得的(第2单元1号楼)。后期不动产登记中心办理不动产权属证书时候，是以整个艾洼居委会大洼区域从左往右数所得(1栋1单元201室)。二、关于支付41万元款项的有收条及转账凭证证实。(一)在执行异议申请听证中，原告提交的证据中根本没有欠条证据，提供证明41万元的价款证据是2019年8月1日方强书写的收据及2017年12月17日的转账凭证(中国农业银行银行卡交易明细清单)；(二)2019年8月1日方强书写的收据注明：收到陈默交来购房款41万元整，收款事由是购房现款。三、在办理过户中原告无过错。在涉案区域方强开发后共分得15套房屋(全部抵押或者出卖)，房产证均办在自己名下，陈默多次催促办理房产证，方强由于各种手续不完善，2020年1月7日才办理房产证，6月份才将房产证交付原告，由于方强躲债(××)，原告一直联系不上方强。基于上述理由，原告在法定期限内向贵院提起执行异议之诉。原告认为其对执行(查封)标的物及4号储藏室享有所有权，理由如下：1、2019年8月1日原告与第三人方强签订《商品房预售协议》，约定了购房位置(商品房一套即涉案标的物，车库从易林楼梯口右边开始数第4个)、面积、价款共计41万元，该协议合法有效；2、2019年8月1日方强书写的收据注明：收到陈默交来购房款41万元整，收款事由是购房现款。3、2019年8月1日房屋钥匙己经交予原告，2019年8月6日新县网发布的原告陈默出卖上述房产的信息；2020年6月被申请人执行人向陈默交付了房产证；2020年7月11日陈默通过抖音发布的出卖上述房产的信息；做防水工人的现场照片、收据、身份证复印件；安装防盗窗照片及收据、身份证复印件；被告在听证程序中提交的2020年8月14日以前的照片上仍然有陈默出让上述房产的信息。证明原告实际合法占有该房产。4、未办理房产过户信息，原告没有过错，具体理由前文已经陈述。综上证实原告已经拥有该房屋的所有权，且己经实际占有使用，为维护原告的合法权益，提起诉讼。一审法院认定事实：新县人民法院在审理被告方少华与第三人方强民间借贷纠纷案件中，依据方少华申请于2020年8月20日作出(2020)豫1523民初1385号民事裁定书，依法查封了第三人方强位于河南省××新集镇艾洼居委会大洼区域1幢1单元2××号房产(不动产证号：20200000022)。查封期限为2020年8月20日至2023年8月19日。上述裁定作出后，案外人陈默即本案原告对该裁定不服，向本院提出书面异议，本院受理后依法予以审查并于2020年12月17日举行了听证，于2020年12月28日作出(2020)豫1523执异27号执行裁定，依法驳回了案外人陈默的异议请求。上述裁定作出后，案外人陈默即本案原告对该裁定不服，向本院提起诉讼。2019年8月1日，原告陈默与第三人方强签订《商品房预售协议书》，根据协议约定由原告购买第三人方强预售的商品房，协议约定该商品房位于新县城关将军南路艾洼鸡头山方强、易林住宅楼第2单元1号房，建筑面积123平方米。为查明案件事实，本院依法对案外人易林、邹以叶进行了调查。易林称，本案争议的住宅楼是其与第三人方强各自出资所盖，房子建成后自己卖自己的。住宅楼总共是3个单元，盖房时没有与方强商量第一单元在住宅楼的最东边还是最西边。住宅楼最西边一个单元是一梯两户，归他所有；东边两个单元归方强所有，最东边一个单元是一梯一户，中间一个单元是一梯两户。最西边一个单元的房屋房产证都办理在他自己名下，然后再分别过户到购房人名下，能不能直接将房产证办理到购房人名下他本人不清楚。邹以叶称，她与方强于2020年12月23日办理了离婚手续，方强与陈默签订购房合同她不清楚，合同上注明的房屋与本案争议的已被新县人民法院查封的房屋不是同一套房屋，本案争议的房屋本来是留给自己住的，后来听说有人在装修便前去查看，为此还和陈默发生了争吵。本院依法向案涉住宅楼住户调取了购房合同，根据该住宅楼中间单元4楼西户的购房合同显示，所售商品房为艾洼鸡头山方强、易林住宅楼第2单元西4号房，该房屋的出卖人为第三人方强。根据该住宅楼最西头单元5楼西户的购房合同显示，所售商品房为艾洼社区大洼方强、易林住宅楼五层一套房，该房屋的出卖人为易林。另查，本院查封房屋为新县××集镇艾洼居委会大洼区域1幢1单元2××号，该房屋产权证书办理日期为2020年1月7日，登记权利人为方强与邹以叶共同共有。原告陈默已对该房屋进行了装修，该房屋产权证由原告陈默持有。一审法院认为：依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：(一)案外人是否系权利人；(二)该权利的合法性与真实性；(三)该权利能否排除执行。本案争议焦点为原告陈默2019年8月1日与第三人方强签订《商品房预售协议书》约定的位于新县城关将军南路艾洼鸡头山方强、易林住宅楼第2单元1号房屋与本案中本院裁定查封的房屋是否系同一套房屋。针对上述焦点问题，应当从如下几个方面综合考虑。一、第三人方强与该住宅楼中间单元4楼西户签订的购房合同注明“第2单元”，方强与原告陈默签订的购房合同亦注明双方协议约定的房屋为“第2单元1号房”。二、结合房屋结构，中间单元为一梯两户，最东边单元为一梯一户，从常理来看最东边单元每层为一户，不存在编号问题。三、根据案外人邹以叶陈述，方强与陈默签订的购房合同上注明的房屋与本案争议的被本院查封的房屋亦不是同一套房屋。四、本案在审理过程中，原告未提供证据证明其与方强就所购房屋签订过补充协议，故，双方对房屋位置的约定应以购房合同为准。综上，可以认定本案争议的被本院查封的房屋和原告与第三人方强签订的《商品房预售协议书》约定的标的房屋不属于同一套房屋。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法)的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回原告陈默的诉讼请求。案件受理费5800元，由原告陈默承担。二审中，上诉人陈默提供新证据：一、网络照片一份，证明：2019年8月6日上诉人通过网络来卖掉从第三人处购买的房屋；同时证明第三人与上诉人签订的协议，该房屋已交付；二、装修凭证一套，证明：上诉人所拥有该房屋后进行装修的事实存在，更能说明所签订的买卖协议有效。三、水电户头的手续，证明：更能说明上诉人合法占有该争议的201房屋；那么被上诉人所查封错误。四、商品房预售协议书两份，证明：第三人方强拥有二层的三套房屋，其中两套房屋卖给徐金花及鄢明正二人，还有一套房屋就是上诉人所购买的，也是被上诉人所查封的房屋。说明一审法院查封错误，给予解封。被上诉人方少华未提交新证据，对上诉人陈默提交的新证据质证称：网络照片的真实性无法核实，具体位置无法确定；装修凭证无法核实，上诉人装修房屋是在新县人民法院查封之后装修，大多数收据时间在2020年8月之后；水电户头、电费缴费清单也均系2020年8月之后；商品房预售协议与本案无关。上述证据不能证明陈默购买了案涉房屋。对于上诉人陈默提交的新证据：网络照片来源不清，装修收条相关证人未出庭无法核实，两份商品房预售协议与案涉房屋无关联，水电户头系新县人民法院查封之后办理，这些证据本院不予采信。二审查明的事实和证据与一审相同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案争议的焦点：上诉人陈默诉讼对案涉房屋排除强制执行的请求应否支持。经查：其一，案涉房屋不动产权属证于2020年1月7日办理登记在第三人方强与案外人邹以叶名下，第三人方强与案外人邹以叶于2020年12月23日离婚，邹以叶陈述第三人方强于2019年8月1日出售给上诉人陈默时不知情，第三人方强与上诉人陈默签订的“商品房预售协议书”和第三人方强向上诉人陈默出具收取购房款收据上均没有邹以叶签名。陈默在装修案涉房屋时，邹以叶出面阻止，为此双方发生争吵而报警。（新县人民法院（2020）豫1523执异27号执行裁定书第3页）第三人方强参加上诉人陈默提出的执行异议开庭时，明确表示不认可与陈默签订的“商品房预售协议书”，系其一个人行为；其二，从案涉房屋处于整栋建筑位置看，案涉房屋处于东头第一单元（从西头向东头数属第三单元），而第三人方强与上诉人陈默签订“商品房预售协议书”中的房屋系第2单元1号房，案涉房屋不动产权属登记1幢1单元2××号。案涉争议房屋权利共有人邹以叶陈述“上诉人陈默与第三人方强签订协议购买的房屋与案涉争议的房屋不系同一套房屋”，参与案涉房屋建筑联建人易林也未证明案涉房屋就系第三人方强与上诉人陈默签订“商品房预售协议书”中的房屋；其三，上诉人陈默提供的河南省电费统一收据和新县自来水公司水费统一收据分别于2020年8月24日和25日，晚于新县人民法院查封的时间。上诉人陈默提供骆开金、刘泽田等人出具房屋装修款收条，虽然早于新县人民法院查封时间，但上诉人陈默在装修案涉房屋时遭到过权利人邹以叶阻止而报警。基于上述查明的事实，上诉人陈默对案涉房屋不具有排除强制执行的民事权益。故上诉人陈默的上诉请求不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人陈默负担。本判决为终审判决。审判长  汪涛审判员  吴斌审判员  李彬二〇二一年七月十四日法官助理黄涛书记员李青