河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1503民初3835号原告（反诉被告）姜卓均，女，回族，1987年2月14日出生，息县自然资源局职工，住信阳市平桥区。委托代理人刘燕，河南涵信律师事务所律师。被告（反诉原告）邹小方，女，汉族，1982年1月1日出生，浉河区九中教师，住信阳市浉河区。委托代理人马继超，河南涵信律师事务所律师。第三人信阳吉家房地产经纪有限公司。法定代表人黄俊杰，公司总经理。委托代理人王俊，公司员工。原告（反诉被告）姜卓均与被告（反诉原告）邹小方、第三人信阳吉家房地产经纪有限公司（以下简称吉家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜卓均及其委托代理人刘燕、被告邹小方及其委托代理人马继超、第三人吉家公司的委托代理人王俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜卓均向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告双方于2021年1月21日签订的《房屋买卖（转让）合同》已于2021年4月3日解除；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2021年1月21日，原、被告双方经第三人提供居间服务签订了书面的《房屋买卖（转让）合同》，约定被告购买原告位于信阳市××桥区××大道东方今××区××楼××单元××号房屋，房屋总价款285万元整，被告向原告支付定金2万元，剩余房款被告分次支付，其中，被告应于2021年3月10日前再付108万元房款与原告，用于原告当日房屋解押。合同对双方的其他权利义务亦做了约定。然，合同签订后，被告未按照合同约定在2021年3月10日前主动将108万元房款支付给原告，期间第三人也催促被告主动履行付款义务。2021年3月19日原告通过中介工作人员再次告知被告及时将房款支付给原告，仍然未果。随后原告委托河南平争律师事务所向被告发送律师函，该所于2021年4月3日致函被告，书面通知被告由于被告单方违约的行为导致合同目的无法实现，现解除双方于2021年1月21日签订的《房屋买卖（转让）合同》。被告收到律师函后，在异议期限内，既未支付相关款项，亦未向人民法院提起诉讼。原告认为，被告的违约行为导致原告无法实现合同目的，原告按照合同约定书面告知被告解除双方所签订的合同且已送达，为避免争议，特诉至人民法院，望判如所请。被告邹小方辩称，原告的本诉部分理由与事实不符，第一，合同履行期间在3月10日之前支付108万，不存在第三人向我们催着履行义务，3月8日三方一起到抵押银行办理付款和抵押的事项，三方都知道，但是卖房人一直不予以回复，事后我们去找中介公司经理，要求联系原告和买房人以及和中介去银行办理解押，3月10日之前，原告已经违约了，3月19日原告让我把钱打到指定账号，我问中介愿不愿做担保，中介公司不愿意做担保，我们说要不先把钱打到中介公司账号，公司也不愿意。关于我们是否违约的问题，我们按照合同约定的3月10日付款108万元，按合同约定原告要同日办理解押，3月19日原告向被告发了微信说，让被告打到原告指定的中原银行账号，我们不同意，我们要求三方一起去银行办理解押。我们不同意解除合同。第三人吉家公司述称，在签合同的当天2021年1月21日按照合同约定先支付定金2万元，协商是3月10日前支付108万，并办理解押手续，商量是这样的，正常程序是先向解押银行预约，预约在3月10日进行房款解押，最快的程序是在3个工作日拿到他项权证。解押之后去银行做贷款面签，面签通过之后把房屋过户，然后到银行办被告的抵押贷款手续并到房管局备案，银行最快一个月完成，一年后将按揭的尾款175万元付给卖房人，我们给被告做物业交接和交房手续并完成水电过户，这是一整套流程，原告考虑到一年之后才能收到尾款，原告不同意交房，被告说先交付房屋给她使用，她可以支付房租作为补偿，未写进合同内容，由我公司三个工作人员作证，当天已经很晚，原告孩子要考试，所以双方没有进行书面约定，最后到3月8日我们与原告联系，要付首付款108万，原告说付房租的事，被告不同意付房租了，导致了首付款没有支付，截止到2021年3月19日，原告没有再提出付房租的事情，要求付108万房款自行到银行解押，合同没有约定三方同时到银行办理解押的事情，原告可以自行到银行办理解押手续，因为原告没有收到108万，所以没有去办理解押，原告找张经理沟通，没有结果，所以走到起诉这一步。被告邹小方针对原告姜卓均向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告姜卓均双倍返还定金40000元整，赔偿损失24000元整；2.判令反诉被告赔偿反诉原告已向吉家公司支付的服务费31500元整；3.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2021年1月21日反诉原、被告签订了《房屋买卖合同》，合同第四条第四款约定：“双方友好协商一致同意，乙方（反诉原告）于2021年3月10日前再付108万元房款与甲方（反诉被告）当日房产解押。2022年3月1日办理过户前乙方再付甲方15万元房款，剩余160万通过银行按揭贷款由银行一次性转账与甲方”。2021年2月下旬，反诉被告“委托”吉家公司工作人员杨小波向反诉原告提出变更合同的请求（要求反诉原告向其支付住房租金），反诉原告对此变更合同的要求，明确予以拒绝，始终坚持合同双方应按原合同履行。2021年3月8日，反诉原告分别向反诉被告和吉家公司工作人员杨小波发送微信，要求反诉原、被告双方与杨小波一起到信阳平顶山银行（姜卓均抵押贷款的银行）办理姜卓均的房产解押手续，与此同时邹小方向银行转账支付解押款项108万元。此微信发出后，姜卓均未予以回复。同日邹小方分别三次拨打姜卓均电话，但均无法接通。此后，无论邹小方采取什么方式（如发微信、打电话、请杨小波转告）都无法与姜卓均取得联系。至2021年3月19日上午11点38分，邹小方才收到姜卓均的微信回复，其要求邹小方在3月20日12点前将108万元打入其指定的中原银行（非姜卓均贷款抵押房产的信阳平顶山银行），否则将邹小方告上法庭。2021年3月20日上午9点59分，邹小方再次向姜卓均发送微信，要求双方与中介一起共同到平顶山银行办理付款（108万元）与解押事项。同日，邹小方也向中介杨小波发送了微信及打了电话，要求三方共同到银行办理付款和解押事项。中介杨小波表示同意，但姜卓均表示拒绝。2021年4月3日，邹小方收到姜卓均委托王傲天律师发来的《律师函》，4月4日邹小方哥周文勇代表邹小方再次表示：三方应共同到银行办理付款和解押事宜。另外，2021年1月20日邹小方与刘建峰、娄俊秀签订了《房屋买卖合同》，且于2021年3月15日过户至二人名下。由于姜卓均未按合同约定于3月10日之前向邹小方交付房屋，致使邹小方只能租赁他人房屋居住，且付年租金24000元整。反诉原告认为，反诉被告的行为已构成违约，其应承担相应的违约责任，故依法提起反诉，望判如所请。原告（反诉被告）姜卓均针对反诉辩称，反诉被告认为反诉原告的反诉请求依法不能成立，请求驳回其全部反诉请求。一、反诉原告作为先履行义务一方未主动履行，单方违反了双方口头及书面约定，经过多次催促反诉原告履行义务，其仍未履行，明显违约，其反诉请求不能成立。(一)反诉原告单方违反双方书面合同约定，未主动履行支付购房款义务，是违约方。2021年1月21日反诉被告与反诉原告通过中介签订了《房屋买卖(转让)合同》，合同第四条约定“1、乙方(反诉原告)于2021.3.10号前再付108万房款于甲方，用于甲方当日房屋解押；2、2022年3月1号办理过户前，乙方再付甲方15万房款，剩余160万通过银行按揭贷款，由银行一次性转账于甲方(答辩人)…”根据双方合同约定，反诉原告作为房屋买受人，其主要义务是支付购房款于房屋出卖人，但显然在约定的时间，反诉原告并没有按约将108万购房款支付给反诉被告，这是不争的事实。经过中介沟通、催促，反诉原告仍未履行付款义务。反诉原告作为房屋买受人，其是先履行义务一方，违反诚实信用原则不履行合同约定，且反诉被告不存在《民法典》第五百二七条规定的先履行义务当事人可以中止履行的情形，反诉原告作为违约方，答辩人作为后履行义务一方有权拒绝反诉原告的相关履行请求。(二)反诉原告单方违反双方口头约定，拒不承认合同签订时双方口头达成的一致意见，是违约方。根据双方签订的书面合同可知，反诉原告向反诉被告支付房屋首付款110万(包含2万定金)后，反诉被告未收到全部购房款时就将房屋交付给反诉原告，而房屋尾款175万在交房一年后才能收到(在反诉原告无钱或者贷不到款的情况下，甚至收不到尾款)，这明显不符合市场交易习惯，也损害反诉被告的合法权益。之所以出现此约定，是因为在案涉合同正式签署前，反诉原告因为没有能力支付全款，也没有能力在签订合同后及时获得银行贷款，故其提出尾款在一年后通过银行贷款的方式支付，房屋在首付款支付后交付，对于这种要求反诉被告是当然不可能同意的。于是，反诉原告提出在交房后尾款支付前的这段时间，其可以按照租赁的方式付给反诉被告租金，反诉被告同意这方案。由于当时时间已晚，在签订书面合同时没有写进合同里，但双方口头明确约定反诉原告需支付租金，租金数额在交房前再沟通确定。当时中介三位工作人员都在场，亦可证实反诉被告这一说法。2021年2月24日反诉原告在和中介人员微信沟通时，亦认可支付租金的事并请中介人员和反诉被告沟通一下租金的具体数额。《民法典》第四百里六十九条规定“当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。”双方本次订立的房屋买卖合同除了有书面形式，亦有约定，但在反诉原告应该支付房屋首付款前，拒不认可双方口头约定，明显是违约一方。二、根据合同约定及法律规定，在反诉原告存在违约的情形下，反诉被告有权解除双方的合同，且反诉被告解除合同的通知己到达反诉原告，双方合同己解除。根据双方合同第九条(二)的约定“乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权书面通知的方式解除房屋买卖合同:…3、逾期履行本合同第四条、第五条约定的义务超过十五日的。且《民法典》第五百六十三条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(三)当事人方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍木履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。因反诉原告在约定的2021年3月10日前未主动支付购房款，且经过中介催促其仍未履行，于是反诉被告在2021年4月3日委托律师以书面形式向反诉原告发送律师函，告知反诉原告存在违约付款的情形导致反诉被告无法实现合同目的，故而解除双方于2021年1月21日签订的《房屋买卖合同》，该律师函载明了异议期，反诉原告收到该函后在异议期限内既末履行付款义务，亦未请求人民法院确认解除行为的效力，故根据《民法典》第五百六十五条的规定，双方合同自律师函到达反诉原告时解除。三、如上所述，反诉原告单方违约，其无权要求反诉被告双倍返还定金，更没有赔偿其损失的事实基础，同时依据合同约定，其交付的中介服务费中介不予退还。综上，反诉原告未按约支付购房款的事实是无法狡辩的，且经过催促仍未支付，反诉被告具有解除合同的约定及法定情形，并已按照法律规定的方式通知反诉原告解除合同，反诉原告提起的反诉与事实不符，不能成立，请求依法驳回其反诉。第三人吉家公司针对反诉述称，原告（反诉被告）陈述的是事实，我没有意见。经审理查明，在第三人吉家公司的撮合下，原告姜卓均（甲方、出卖人）、被告邹小方（乙方、买受人）、第三人吉家公司（居间人、丙方）三方于2021年1月21日签订《房屋买卖（转让）合同》，其中与本案审理相关内容，约定如下：第一条，1.甲方所售房屋坐落位置：羊山新区新七大道东方今典B区4号楼3单元606号；2.该房地产在交易前已经设定抵押，抵押权人为平顶山银行，甲方应于2021年3月10日前办理抵押解冻或注销手续。第二条，甲乙双方协商后的实际转让成交价格为285万元（该费用包括本款第二项设施设备转让费）。第三条，乙方应向甲方支付的购房定金为20000元。第四条，付款方式:1.双方友好协商一致同意乙方于2021年3月10日前再付108万元房款于甲方，当日房产解押；2.2022年3月1日办理过户前乙方再付甲方15万元房款，剩余160万元通过银行按揭贷款，由银行一次转账于甲方。第六条，甲方应于2021年3月10日前腾出该房屋，交付给乙方占有、使用、并移交该房屋门钥匙，作为房屋转移占有的标志，该房屋固定设施不可移除破坏。该合同文本附有该三方签订的《居间服务合同》，但该合同对居间服务费的金额及承担方没有约定。同日，被告邹小方向原告姜卓均交付定金20000元,之后又向第三人吉家公司支付中介费31500元。在之后的合同实际履行过程中，原、被告双方产生纠纷，2021年3月8日，被告邹小方通过微信聊天方式向原告姜卓均表示，要求双方一起到抵押银行办理解押，在办理解押的同时直接支付首付款108万元。原告姜卓均表示不同意，坚持被告邹小方将该款直接支付给其本人指定的其他银行账户，然后由其再到抵押银行办理解除抵押手续。双方各自坚持自己的意见，无法达成一致，致使合同的履行陷入僵局，无法继续履行。为此，原告姜卓均于2021年4月3日向被告邹小方送达律师函，通知解除其双方签订的房屋买卖合同，被告邹小方表示不同意解除。但在本案一审终结前，被告邹小方又表示同意解除合同。另查明，被告邹小方在签订及履行本案房屋买卖合同过程中，将自己原有的房产出卖，另行租赁他人房屋居住。本院认为，一、被告所举证据不足以证明原告、被告、第三人吉家公司于房屋买卖合同之外另行达成三方共同到银行办理交易房屋的解押，同时支付108万元的购房款口头协议的待证事实，本院不予采信。二、原告所举证据不足以证明原、被告双方于房屋买卖合同之外另行达成首付款交付后至尾款支付前一年时间内，由被告向原告支付租金口头协议的待证事实，本院不予采信。三、从合同第四条第1项约定来看，该条款仅约定了付款时间与交易房产解押时间，没有约定具体的收款账户和付款、解押的先后顺序以及如何办理。原、被告双方对该条款的理解上因此产生分歧，依法应视为对履行方式约定不明确。依照民法典第五百一十一条第五项规定，对履行方式约定不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。依据该条法律规定，结合本案上述履行方式条款的文义意思，可以认定支付首付款108万元和解除交易房产抵押应当同时进行，两者之间没有先后顺序之分。因此，被告于该条款约定的付款和交易房产解押的期限届满前要求双方共同到抵押银行办理房产解押的同时支付首付款108万元，更有利于实现该阶段的合同目的，其行为不构成违约，此时，既不存在法定解除合同的事由，亦不存在约定解除合同的条件，原告无权单方主张解除合同。故，原告请求确认原、被告双方于2021年1月21日签订的《房屋买卖（转让）合同》已于2021年4月3日解除，无事实和法律依据，本院不予支持。但是，被告于庭审终结前又表示同意解除合同，依法应视为此时双方通过协商一致解除了双方于2021年1月21日签订的《房屋买卖（转让）合同》，本院予以确认。四、因合同未明确约定首付款支付及交易房产解除抵押的具体履行方式，导致原、被告双方对该条款的理解及如何具体执行产生分歧，事后又无法通过协商一致达成补充协议，被告拒绝按原告主张的履行方式履行合同，原告则可以主张同时履行抗辩权拒绝交付房产，双方的行为均不构成违约，故双方均不可向对方主张违约责任。在双方协商一致解除合同的情况下，依法原告应当返还被告已交付的履约定金20000元，被告反诉请求双倍返还定金40000元，无事实和法律依据，本院不予支持，返还的定金金额确定为20000元。五、原、被告双方在缔约前未尽到必要的审慎注意勤勉义务，对将来合同履行的过程中可能存在的问题估计不足，对关键的合同条款约定不明确，事后，又任性而为，使本来可以达成的补充协议又因双方的固执已见而不能达成，双方均存在过错，从而造成中介服务费31500元的损失，依据公平原则和过错、责任、义务相适应原则，酌定该损失由原、被告双方平均分担，因此，被告反诉请求原告支付其已支付的中介服务费中的15750元，本院予以支持，另外15750元中介费由被告自行承担。六、被告出卖自己房屋后另行租赁房屋所产生的租赁费用，属于间接损失且在本案房屋买卖合同中并没有就该损失的承担作出明确约定，被告反诉请求原告承担该部分损失，无法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百一十一条第五项、第五百二十五条、第五百六十二条第一款、第五百六十六条第一款规定，判决如下：（2021）驳回原告（反诉被告）姜卓均的本诉请求；（2021）原告（反诉被告）姜卓均于本判决生效之日起五日内退还被告（反诉原告）邹小方定金20000元；（2021）原告（反诉被告）姜卓均于本判决生效之日起五日内支付被告（反诉原告）邹小方中介费15750元；（2021）驳回被告（反诉原告）邹小方的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费50元，由原告姜卓均负担，反诉受理费1094元，原告姜卓均负担684元，被告邹小方负担410元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉费收款单位：河南省财政厅非税收入财政专户，开户行：兴业银行郑州分行营业部，账号：46×××70。审判员  蒋荟二〇二一年七月二十七日法官助理齐眉书记员黄胜男