江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏07民终2048号上诉人（原审被告）：江苏凯玛特商业有限公司，住所地江苏省东海县牛山北路59号。法定代表人：陈海呈，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蒋海荣，江苏蒋海荣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：连云港华都房地产开发有限公司，住所地江苏省连云港市海州区兆隆大厦二单元202室。法定代表人：洪少华,该公司执行董事。委托诉讼代理人：孔祥翔，江苏法德东恒(连云港)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈浩，江苏法德东恒(连云港)律师事务所律师。原审第三人：尚锦滨，男，汉族，住江苏省连云港市海州区建设东路188号。委托诉讼代理人：顾杨斌，江苏明亮律师事务所律师。原审第三人：陈球昌，男，汉族，住江苏省东海县晶都学府。原审第三人：仇丽芳，女，汉族，住江苏省东海县晶都学府。上诉人江苏凯玛特商业有限公司（以下简称凯玛特公司）因与被上诉人连云港华都房地产开发有限公司（以下简称华都公司），原审第三人尚锦滨、陈球昌、仇丽芳房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院(2019)苏0722民初860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人凯玛特公司上诉请求：1.依法查明事实，撤销一审判决，将本案发回重审或者依法对本案作出公正的判决。2.上诉费用由华都公司负担。事实与理由：一、一审判决凯玛特公司支付华都公司2018年3月31日至2019年3月30日期间的租金2078035.10元，该项判决认定的事实错误，证据不足。1.根据华都公司在一审期间的诉讼请求，可以证实华都公司起诉请求判令凯玛特公司支付2018年3月31日至2018年9月29日期间的租金1095034.76元；2018年9月30日至2019年3月30日的租金1642700元。根据东海县人民法院(2019)苏0722民初307号民事判决书，尚锦滨请求凯玛特公司支付2018年9月30日应付的租金115万元（即2018年9月30日至2019年3月30日的租金）。上述事实证实了华都公司对于尚锦滨在2015年12月7日和2017年3月30日签订补充协议，将2015年至2018年9月30日应付的房租分别下调至年租金230万元的事实没有提出异议。但是，一审判决对凯玛特公司和尚锦滨关于租金的变更不予采信，认定：仍应按2009年12月9日的《房屋租赁合同》约定的金额支付，凯玛特公司应于2018年3月31日支付2018年3月31日至2018年9月29日的租金1642700元，2018年9月30日支付2018年9月30日至2019年3月30日租金1642700元。该项认定与华都公司对于2018年3月31日之前凯玛特公司实际支付租金的事实没有争议的行为相矛盾，与华都公司请求凯玛特公司支付2018年3月31日前应付的租金1095034.76元的诉讼请求明显不符，因此，可以证实一审判决认定凯玛特公司应于2018年3月31日支付2018年3月31日至2018年9月29日的租金1642700元与华都公司和尚锦滨的自认不符，是认定事实错误，证据不足。2.一审法院在审理期间已经查明：2018年8月14日，凯玛特公司履行连云港市中级人民法院作出（2016)苏07执56号之六号民事裁定书，2018年度租金中的606465.24元被连云港市中级人民法院提取用于折抵华都公司所欠工程款。根据凯玛特公司提交的证据5所证明的租金支付事实，结合华都公司和尚锦滨在诉讼中的自认，可以证实：凯玛特公司不欠2018年3月31日应付的租金，上述606465.24元属于2018年9月30日至2019年3月30日的租金（即2018年9月30日应付的租金）。根据凯玛特公司己经于2019年5月19日向陈球昌支付75万元租金的事实，证实了上诉己经支付2018年9月30日之前应付的租金共计1356465.24元（606465.24+750000)，按照2017年3月30日签订补充协议，凯玛特公司不仅不欠华都公司2018年9月30日之前应付的租金，还支付了2019年3月31应付的部分租金。一审法院在依据评估结论计算的过程中，错误地将凯玛特公司已经支付了并且没有争议的2018年3月31日应付的租金遗漏，将凯玛特公司提前支付了属于2018年9月30日前应付的租金，错误地认定为2018年3月31日应付的租金范围，由此导致一审判决凯玛特公司支付华都公司2018年3月31日至2019年3月30日期间的租金2078035.10元属于计算租金期间错误并且与华都公司的诉讼请求不符。3.一审判决依据华都公司提交的委托代理合同及发票，在没有依法审查华都公司是否实际支付律师代理费的情况下，判决凯玛特公司支付律师代理费124671元，该项判决是在没有依法审查华都公司是否因合同纠纷造成实际损失的情况下作出的，违反了损益相抵的赔偿原则，属于认定事实不清，证据不足。二、一审判决审理程序违法。陈球昌和仇丽芳申请参加诉讼，请求人民法院依法判决华都公司和凯玛特公司支付房屋租金112.5万元（租金自2019年3月6日计算至2020年3月5日），自2020年3月6日以后的租金由被告按照租赁协议的约定支付至2025年3月31日租赁期满之日止。根据法律规定，陈球昌和仇丽芳的诉讼地位属于有独立请求权的第三人，暂且不论陈球昌和仇丽芳在房租评估中所占比例是多少，一审判决没有对有独立请求权的第三人的诉讼请求依法审理并作出判决，违反了法定程序，由此导致陈球昌和仇丽芳的合法权益受到损害。三、一审期间，凯玛特公司请求一审法院根据房屋租赁的市场行情变化，结合实体商业零售业受到电商冲击的事实，在遭遇疫情影响的大环境下，继续按照2009年12月9日《房屋租赁合同》确定的租金履行合同属于显失公平，请求一审法庭根据情势变更的规定，确定合理的租金价格，一审法庭对此不予审理，仍然支持华都公司请求履行2009年12月9日《房屋租赁合同》的诉求，因此导致判决显失公平。被上诉人华都公司答辩称：1.华都公司对凯玛特公司一审提交的《房屋租赁合同》及《补充协议》三性均予以认可，按照上述合同计算租金符合客观事实。2.凯玛特公司私自与尚锦滨订立的补充协议无效，不能约束华都公司，在一审法院（2019）苏0722民初307号民事判决第二、三项，凯玛特公司已经否认了与尚锦滨订立补充协议的效力，认为涉案房屋所有权及收取租金的权利属于华都公司，最终法院驳回其诉讼请求，现凯玛特公司在上诉状中又认可与尚锦滨订立的补充协议属于虚假陈述。3.2019年4月30日凯玛特公司与陈球昌订立《房地产契约》，陈球昌将其所有房屋出租给凯玛特公司使用，2018年3月6日至2021年3月5日每年租金为75万元，2019年5月19日凯玛特公司向陈球昌支付上述75万元，因此，凯玛特公司支付的租金并非涉案合同的租金，不能计算在凯玛特公司应付华都公司租金中。4.一审法院关于律师费的认定正确。5.2019年4月30日陈球昌将其所有房屋出租给凯玛特公司并支付租金，本案中，陈球昌、仇丽芳不属于有独立请求权的第三人。6.电商对实体零售业的冲击是正常的商业风险，支付租金的期间在疫情发生之前，因此不适用情势变更原则。7.一审认定鉴定费用全部由华都公司承担不当。8.华都公司一审多预交了诉讼费，一审法院发现后应当及时退还，而不是等到本案判决生效时一并退还。9.一审法院对案件受理费分担不公。原审第三人尚锦滨未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。原审第三人陈球昌、仇丽芳共同答辩称：1.一审法院对于提取租金归属期间认定错误，导致凯玛特公司实际已经被连云港市中级人民法院提前提取的租金被错误认定，凯玛特公司不服一审判决有依据。2.陈球昌、仇丽芳属于有独立请求权第三人，一审法院理应对两人诉求进行审理并判决，一审法院根据鉴定结论认定陈球昌、仇丽芳所有房屋年租金为60万元错误。3.依据2017年3月30日尚锦滨和凯玛特公司签订的补充协议约定，2018年3月31日至2019年3月31日年租金变更为230万元，依据一审判决中评估公司评估的我的租金比例18.29%，我的房租2018年3月6日至2019年3月5日应当为230×18.29%=42.07万元；依据华都公司和凯玛特公司在2009年12月9日签订房租合同，租金为344.97万每年，我的租金为344.97×18.29%=63.095万元；从2019年3月5日至2021年3月6日的租金（根据协议是提前半年支付）63.095万×2.5年=157.74万元，再加上42.07万元，一共是199.81万元，减去凯玛特公司2019年5月13日已经支付的租金75万元后是124.81万元，凯玛特公司共计欠我租金共计124.81万元。华都公司向一审法院起诉，请求判令：一、凯玛特公司支付2018年3月31日-2018年9月29日期间的租金1095034.76元、违约金328510.428元（按本金的30%计算）；2018年9月30日-2019年3月30日期间的租金1642700元、违约金492810元（按本金的30%计算）。二、凯玛特公司支付律师代理费124671元；三、本案诉讼费由凯玛特公司承担。华都公司于2019年5月14日向一审法院申请变更诉讼请求：一、解除华都公司与凯玛特公司签订的房屋租赁合同及补充协议，依约将房屋交还华都公司并支付一年租金3449700元。二、凯玛特公司支付2018年3月31日至2018年9月29日期间的租金1038934.76元，违约金311680.428元（按本金的30%计算）；2018年9月30日至2019年3月30日的租金1642700元，违约金492810元，按本金的30%计算。三、凯玛特公司从2019年3月31日起按照每月287483元支付房屋使用费，直至凯玛特公司全部搬离房屋为止。四、凯玛特公司支付律师代理费124671元；五、本案诉讼费由凯玛特公司承担。一审法院查明事实：2009年12月9日,华都公司（甲方）与凯玛特公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定乙方承租位于东海县×××路××号××××××层，其中第一层2245.72平方米，第二层3965.69平方米。第三层3990.32平方米，共计10201.73平方米，作为凯玛特公司营业用房，租赁期限为15年，自2010年4月1日起至2025年3月31日止。租赁期间，甲方不得以任何方式将房屋的使用权转移或租赁给其他第三方使用。第四条租金与递增：1、租金（1）实行先付租金后使用房屋的原则，租金每半年支付一次。其中第9租赁年限为2018年4月1日至2019年3月31日，租金的支付时间和金额为2018年3月31日支付1642700元，2018年9月30日支付1642700元。第五条双方权利义务及违约：（九）费用延付：乙方应按合同约定缴付租金和其他约定费用，否则，每逾期一日，应向甲方支付相当于所欠费用5‰的违约金，逾期超过30日，视为乙方单方面违约，除应付的违约金外，甲方有权解除合同，乙方装修装潢、设施等无偿归甲方所有，并且甲方有权向乙方追讨当期一年的租金作为甲方的补偿费用。2011年3月25日，华都公司向凯玛特公司发送《关于提供租金发票和支付备用金的意见》，内容如下：1.关于我公司应开具的第一年租金发票，我公司拟尚锦滨的名义开具，请你公司给予配合。2.鉴于我公司拟将房产转让给尚锦滨，请你公司将今年3月份的应付租金付给尚锦滨。2011年5月16日，华都公司(甲方)、凯玛特公司(乙方)和尚锦滨(丙方)签订《变更合同主体协议》，该协议约定：1.三方一致同意将2009年12月9日甲、乙双方签订的《房屋租赁合同》中出租方变更为尚锦滨。2.本协议签订后《房屋租赁合同》的出租方的权利和义务由尚锦滨承担。协议签订后，尚锦滨收取凯玛特公司的房屋租金至2014年3月。2011年5月18日华都公司股东会议决议，内容为：“一、华都公司已将位于东海县××镇×××路××号×层商场房屋（10200平方）转让给尚锦滨，一致同意尚锦滨对外出租该房屋。二、一致同意将华都公司于2009年12月9日与江苏凯玛特公司签订的合同中的出租方变更为尚锦滨，该合同的出租方权利义务由尚锦滨承担”。后凯玛特公司与尚锦滨重新签订了房屋租赁合同，内容和日期与2009年12月9日的房屋租赁合同一致。2014年5月26日，华都公司致函凯玛特公司，内容为：致江苏凯玛特商业有限公司：本人洪少华持有连云港华都房地产开发有限公司94.3%股份,有绝对控股权，同时任华都公司法人和公司经理。今就与贵我双方2009年12月9日《房屋租赁合同》项下到期租金一事致函贵公司确认如下事项：1.洪少华已电话请贵方暂缓支付房屋租赁合同项下2014年3月31日到期应付租金156.45万元，由此不造成贵方的费用延付违约责任。特此确认。2.请贵方见本函支付房屋租赁合同项下2014年3月31日到期应付租金156.45万元到如下户名账号，相应租金合规发票后补。户名：洪少华。账号：×××91。开户行：中国银行连云港分行。3.从今后尚锦滨无权代表华都公司与贵方接洽交涉。华都公司执行董事洪少华已登报声明作废连云港华都房地产开发有限公司原公章启用公安备案新公章。华都公司执行董事洪少华依据连云港华都房地产开发有限公司章程第六章第二十八条第九款之款之规定，已解聘尚锦滨公司经理的职务。华都公司经理由洪少华担任。此日后，凯玛特公司将房屋租金交至洪少华账户。2015年12月7日,华都公司（甲方）与凯玛特公司（乙方）签订《补充协议》，部分内容为：“今就2009.12.09《房屋租赁合同》近两年部分(下称合同)达成补充协议如下：一、甲乙双方同意从今日起废除2014.7.29《补充协议》，不再执行。二、甲乙双方同意2015年9月30起至2017年9月29日止不含税租金总额484万元，并且免除甲方的开票义务。甲乙双方同意实行先付租金后使用，若有逾期，先付违约金后付本金的原则。乙方保证依支付表按时支付租金到甲方指定账户、而无需甲方催告。第四条、甲乙双方同意修改《合同》第八条争议解决如下：因本补充协议或《合同》发生任何争议，甲乙双方应协商解决，协商不成时，任何一方均可以向海州区人民法院提起诉讼，相关诉讼费及律师费由败诉方支付。2016年6月3日，华都公司作出股东会决议，部分内容为：1.2011年5月18日《股东会决议》因规避法律而无效，现决议撤销，尚锦滨以个人名义而收取的租金之所有权归公司，责成尚锦滨于2016年6月10日前足额交给公司之法定代表洪少华。3.追认洪少华作出的撤销尚锦滨总经理职务的决定。2017年3月30日，尚锦滨（甲方）与凯玛特公司（乙方）签订《补充协议》，就2017年、2018年房租达成协议，约定2017年租金为230万元及支付时间，2018年租金为230万元，租金的支付时间为2018年3月31日支付115万元，2018年9月30日支付115万元。2019年以后的房屋租金双方另行商定。其他条款按原合同执行。2019年3月9日，凯玛特公司致函华都公司要求协商租金事宜。2019年3月28日，华都公司向凯玛特公司发出通知书，通知凯玛特公司解除2009年12月9日的《房屋租赁合同》，并要求凯玛特公司于收函后30日内迁出该房。2019年1月11日，华都公司支付律师费124671元。一审法院另查明，2015年9月28日，华都公司曾向连云港市海州区人民法院起诉，请求尚锦滨归还涉案的三套房屋产权证书及车辆等财产。2018年8月13日，江苏省高级人民法院（2018）苏民再224号民事判决书作出终审判决，维持一审法院判决内容，即判令尚锦滨返还华都公司涉案三套房屋所有权证书及“荣威750”车辆一辆，同时该判决认为：“5.18股东会决议含有华都公司和尚锦滨转让案涉房屋的内容，该内容具有民事交易关系的性质，并非单纯的公司经营方针、投资计划等《中华人民共和国公司法》第三十七条规定的股东会决议职权事项。华都公司以公司股东会决议方式撤销该房屋交易关系，依据不足。其次，关于尚锦滨是否已依据5.18股东会决议取得案涉房屋所有权的问题。一审法院认为，虽然5.18股东会决议具备形式上的真实性，但尚锦滨以此对抗华都房地产公司要求其返还房屋权属证书的依据尚不充分。理由是：（一）案涉房屋一直登记在华都房地产公司名下，并未办理产权过户登记手续，华都房地产公司仍是案涉房屋的登记权利人。（二）华都房地产公司和尚锦滨均称案涉房产系华都房地产公司自建，价值约五、六千万元。案涉房产如确系转让，却并未约定转让价款，尚锦滨也未支付相应对价。对此，尚锦滨解释称其实际经营公司多年，为公司作出了贡献，故和公司法定代表人洪少华达成过以房产给予其补偿的口头约定，但该辩解意见未得到华都房地产公司认可，也无相应证据证明。且尚锦滨作为华都房地产公司股东，其仅持有公司3%的股份，而华都房地产公司现有资产除案涉房产外并无其他大额资产，尚锦滨关于公司已将房产转让给其却未收取对价的辩解意见欠缺合理性。（三）在双方发生纠纷后，华都房地产公司实际收取租金，表明案涉房屋实际上由华都房地产公司进行管理，实际控制案涉房屋。因此，尚锦滨提出的依据5.18股东会决议涉案房产已转让给其的辩解理由依据不充分，不能成立。第三、《中华人民共和国物权法》第十七条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”本案中，涉案三套房屋均登记在华都房地产公司名下，而房屋权属证书作为华都房地产公司享有该不动产物权的证明，华都房地产公司主张尚锦滨返还房屋权属证书具有事实和法律依据。”2016年6月13日，尚锦滨向连云港市海州区人民法院起诉请求撤销2016年6月3日股东会决议，该院经审理认为公司法尊重公司自治，公司内部法律关系原则上由公司自治机制调整，司法机关原则上不介入公司内部事务，在公司决议撤销纠纷案件中，对决议内容的审查主要是审查协议内容是否符合章程的约定，而不是审查其内容是否合法，依法判决驳回了尚锦滨的诉讼请求，尚锦滨提起上诉后，连云港市中级人民法院（2017）苏07民终294号民事判决书，维持了原判决。2018年3月6日，连云港市中级人民法院作出（2016）苏07执56号之五执行裁定书，裁定位于东海县××镇×××路××号××××××室房地产（面积783.96㎡，丘号：xxxx038-75）归陈球昌所有。（2016）苏07执56号之五协助执行通知书同时要求东海县不动产登记局、东海县房管局协助执行：将该房产权登记在陈球昌名下。2018年7月12日，连云港市中级人民法院作出（2016）苏07执56号之六号民事裁定书，并向凯玛特公司发出《协助执行通知书》：因江苏农垦建设有限公司申请执行华都公司建设工程施工合同纠纷，提取凯玛特公司租赁华都公司涉案房产2018年度租金中的606465.24元至该院账户用于抵偿所欠工程款。凯玛特公司于2018年8月14日履行了上述裁定书的协助执行的义务。2019年1月4日，尚锦滨向东海县人民法院起诉凯玛特公司，要求凯玛特公司向其支付2018年9月30日应付租金115万元。东海县人民法院于2019年2月25日作出(2019)苏0722民初307号民事判决书，判决驳回尚锦滨的诉讼请求，该判决书认为：“尚锦滨依据华都公司2011年5月18日华都公司股东会议决议主张其作为涉案房屋的合法占有不动产物权主体，并享有租赁权。关于尚锦滨是否已依据5.18股东会决议取得案涉房屋租赁权的问题。一审法院认为，虽然尚锦滨持有5.18股东会决议，但江苏省高院（2018）苏民再224号民事判决书明确认定，涉案房屋并未转让给尚锦滨。理由是案涉房屋一直登记在华都房地产公司名下，并未办理产权过户登记手续，华都房地产公司仍是案涉房屋的登记权利人。华都房地产公司和尚锦滨均称案涉房产系华都公司司自建，价值约五、六千万元。案涉房产如确系转让却并未约定转让价款，尚锦滨也未支付相应对价。在双方发生纠纷后，华都房地产公司实际收取租金，表明案涉房产实际上由华都房地产公司进行管理，实际控制案涉房屋。并且，涉案房屋的2018年之前的部分租金被连云港中院作为华都公司的财产依法执行，并且其中部分房产因华都公司的债务纠纷被法院裁定过户给案外人陈球昌，也表明尚锦滨并不是涉案房屋的合法权利人。因此，尚锦滨提出的依据5.18股东会决议其是合法占有涉案房产物权主体的理由不能成立。既然尚锦滨未取得涉案房屋的所有权，其主张租赁权也没有依据，虽然其持有房屋租赁合同，但该合同是依据5.18股东会决议而变更，其前提条件是房屋转让给尚锦滨，而目前尚锦滨并未取得涉案房屋权属证书，也未实际控制该房屋，且华都公司后来于2016年6月3日又作出了撤销5.18股东会决议的决议。不动权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，具有公示公信的效力，为了维护交易的稳定，保护交易相对方的合法权益，尚锦滨主张涉案房屋租金的诉讼请求不能成立。”后尚锦滨不服该判决，上诉至连云港市中级人民法院，该院（2019）苏07民终2129号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决书认为：“二审期间，本案争议焦点为尚锦滨是否享有涉案房屋租赁权。尚锦滨主张享有租赁权的依据为5.18股东会决议，该决议从内容来看可以分为两部分，一部分是华都公司作为所有权人将涉案房屋产权转让给尚锦滨，另一部分是华都公司同意将涉案房屋租赁合同中的出租房变更为尚锦滨，由此尚锦滨获得了涉案房屋的出租权。后双方发生争议，华都公司6.3股东会决议撤销5.18股东会决议，双方对于6.3股东会决议效力及涉案房屋产权归属分别诉讼，经审理，生效法律文书确认6.3股东会决议不引起撤销5.18股东会决议的效力，但5.18股东会决议中关于涉案房屋产权变更的内容也未实际履行，涉案房屋所有权人并未从华都公司变更为尚锦滨。因尚锦滨的出租权来源于涉案房屋所有权，在所有权主体未变更的情况下，尚锦滨亦不享有涉案房屋的出租权，无权要求凯玛特公司交纳租金。”一审法院再查明，2018年12月10日，陈球昌、仇丽芳取得东海县××镇×××路××号××××××室(783.96平方米)的不动产权证。2018年12月11日，陈球昌向凯玛特公司发函，要求凯玛特公司按照年租金80万向其缴纳租金。2019年4月30日，凯玛特公司（乙方）与陈球昌、仇丽芳（甲方）签订《房地产租赁契约》，约定由甲方陈球昌、仇丽芳将东海县××镇×××路××号××××××室(783.96平方米)出租给凯玛特公司使用，2018年3月6日至2021年3月5日每年租金为75万元等，租金按半年结算，凯玛特公司在每年的2月6日和8月6日前一次付清此后半年的租金。2019年5月13日，凯玛特公司向陈球昌支付租金75万元。经华都公司申请，一审法院委托评估，2020年9月27日，江苏苏信房地产评估咨询有限公司出具了两份估价报告，评估结果为：在2020年7月30日时点上，案涉陈球昌、仇丽芳所有的783.96平方米房屋年租金为600000元，出租给凯玛特公司使用的一至三层10201.73平方米房屋租金为3280000元，房屋年租金比例为600000元÷3280000＝18.29%。一审法院认为，华都公司与凯玛特公司签订的房屋租赁合同及补充协议系是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效。双方当事人应该按照合同约定履行各自的义务。关于涉案房屋的租金应归谁所有的问题。尚锦滨认为涉案房屋的租金应由其收取。因2019年1月4日，尚锦滨曾起诉凯玛特公司要求向凯玛特公司其支付租金，后经两级法院判决驳回了尚锦滨的诉讼请求，且认定“涉案房屋所有权人并未从华都公司变更为尚锦滨。因尚锦滨的出租权来源于涉案房屋所有权，在所有权主体未变更的情况下，尚锦滨亦不享有涉案房屋的出租权，无权要求凯玛特公司交纳租金。”故一审法院认为，涉案房屋的租金仍应由华都公司收取。关于凯玛特公司是否违约及其与华都公司签订房屋租赁合同、补充协议是否应解除的问题。2018年3月6日，连云港市中级人民法院已经裁定将案涉房屋部分所有权划归陈球昌、仇丽芳所有，因此房屋部分所有权的主体已变更，陈球昌、仇丽芳所有的房屋应当占整个房屋租金的比例，是必须解决的问题，这个问题不解决，凯玛特公司无法确认该缴纳多少租金给华都公司，该缴纳多少租金给陈球昌、仇丽芳，缴纳的租金数额不明确，凯玛特公司无法履行缴纳租金的义务。而之后华都公司和陈球昌、仇丽芳一直无法达成收取租金比例的协议，导致凯玛特公司无法明确该缴纳给华都公司具体的租金数额，导致凯玛特公司无法履行租金合同，另外，连云港市中级人民法院要求凯玛特公司停止缴纳租金给凯玛特公司，并要求凯玛特公司协助将2018年部分租金缴纳给法院，也影响了凯玛特公司按合同履行将租金缴纳给华都公司的义务。所以，凯玛特公司迟延缴纳租金的原因华都公司也有责任，所以对华都公司诉求解除合同并由凯玛特公司支付违约金的主张，不予支持。关于凯玛特公司尚欠凯玛特公司华都公司租金的具体数额问题。2011年华都公司、凯玛特公司双方变更了主体，但2016年华都公司又通知凯玛特公司变更回了主体。故凯玛特公司和尚锦滨对租金的变更不予采信，仍应按2009年12月9日的《房屋租赁合同》约定的金额支付，凯玛特公司应于2018年3月31日支付2018年3月31日至2018年9月29日的租金1642700元，2018年9月30日支付2018年9月30日至2019年3月30日租金1642700元。因2018年3月6日，连云港市中级人民法院作出（2016）苏07执56号之五执行裁定书，裁定位于东海县××镇×××路××号××××××室房地产（面积783.96平方米，丘号：xxxx038-75）归陈球昌所有。根据物权法第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。故自2018年3月6日起，涉案房屋的783.96平方米归陈球昌、仇丽芳所有。该面积出租所得的租金应从合同约定的租金内扣除。扣除方法按评估公司评估出的比例18.29%，合同约定的租金，扣除陈球昌、仇丽芳占有的18.29%，即华都公司得合同约定租金的81.71%。又因2018年8月14日凯玛特公司履行连云港市中级人民法院作出（2016）苏07执56号之六号民事裁定书，2018年度租金中的606465.24元被连云港市中级人民法院提取用于折抵华都公司所欠工程款，故该笔款项亦应从凯玛特公司所欠租金中扣除。综上，凯玛特公司所欠华都公司租金为：2018年3月31日应付租金：1642700元×81.71%-606465.24元=735784.93元。2018年9月30日应付租金1642700元×81.71%=1342250.17元，共计2078035.10元。关于凯玛特公司是否应支付律师费的问题。2015年12月7日华都公司、凯玛特公司签订的《补充协议》约定，相关诉讼费及律师费由败诉方支付。华都公司提供了委托代理合同及律师费发票124671元，故关于华都公司要求凯玛特公司支付律师费124671元的诉讼请求，符合事实和法律规定，一审法院予以支持。关于评估费的承担问题。因评估的目的是算出陈球昌、仇丽芳的房产与华都公司的房产的租金比例，造成产权变动的责任在华都公司，评估费27000元华都公司已经预交给鉴定机构，华都公司应承担评估费用。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，判决：一、凯玛特公司于判决生效后十日内支付华都公司2018年3月31日至2019年3月30日期间的租金2078035.10元；二、凯玛特公司于判决生效后十日内支付华都公司律师代理费124671元；三、驳回华都公司的其他诉讼请求。一审案件受理费65248元，由华都公司负担47490元，凯玛特公司负担17758元（先由华都公司垫付，凯玛特公司于判决书生效后十日内给付华都公司）。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1.原审第三人尚锦滨和上诉人凯玛特公司约定的租金标准能否约束被上诉人华都公司；2.凯玛特公司主张因法院多划扣租金所以不欠付2018年3月31日至9月29日租金能否成立；3.凯玛特公司主张的律师费是否应当支持；4.凯玛特公司应当支付的租金是否应当遵循情势变更原则予以减少；5.一审法院审理程序是否存在违法。关于尚锦滨和凯玛特公司约定的租金标准能否约束华都公司的问题，本院经审查后认为，凯玛特公司上诉认为依据华都公司起诉状的自认及华都公司未对凯玛特和尚锦滨调减租金提出异议，所以应当按照与尚锦滨约定调减后的租金标准向华都公司支付。对此本院认为，一方面，华都公司、凯玛特公司及尚锦滨已通过2011年5月16日的《变更合同主体协议》确认尚锦滨有权收取凯玛特公司租金至2014年3月，在此之后华都公司也通知凯玛特公司不要再向尚锦滨支付租金，在此情况下，凯玛特公司仍然与尚锦滨约定调减租金明显与常理不符，且华都公司也未在2017年3月30日调减租金协议书上签字，凯玛特公司不能以此证明华都公司知晓并且同意调减租金一事。另一方面，从华都公司的起诉状看，华都公司主张2018年3月31日至9月29日以及2018年9月30日至2019年3月30日的租金均是以2009年租赁合同约定的半年租金1642700元为基数，不存在凯玛特公司所述自认按调减后租金主张权利的问题。因此，凯玛特公司该上诉理由不能成立，本院依法不予支持。华都公司与凯玛特公司于2009年12月9日订立《房屋租赁合同》，对租金已有约定，虽然之后出现过涉案房屋实际出租人的变更，但至2019年3月华都公司提出解除合同前，从未有人提出解除过该合同，因此华都公司有权依据该合同向凯玛特公司主张租金及占有使用费。关于凯玛特公司主张因法院多划扣租金所以不欠付2018年3月31日至9月29日租金能否成立的问题，凯玛特公司上诉认为2018年3月的租金已经在法院扣划606465.24元时多扣划了30余万元，对此本院认为，凯玛特公司未能举证证明多扣划30余万元的初步证据，而且凯玛特公司主张多划扣的观点是建立在已经与尚锦滨约定调减租金的基础上，才会出现多划扣的情形，但本院经审理后认为，凯玛特与尚锦滨约定的租金不能约束华都公司，因此，凯玛特公司主张因法院多划扣了租金，所以其不欠付2018年3月31日至9月29日租金的理由不能成立，本院依法不予采信。关于凯玛特公司主张的律师费是否应当支持的问题，本院经审查后认为，根据2015年12月7日华都公司、凯玛特公司订立的《补充协议》第八条约定，因协议产生争议而产生的相关诉讼费及律师费由败诉方承担。即使华都公司尚未支付，但由于该部分损失的发生具有确定性，所以一审法院判决凯玛特公司负担律师费并无不当。关于凯玛特公司应当支付的租金是否应当遵循情势变更原则予以减少的问题，本院经审查后认为，本案不符合因情势变更而调减租金的相关规定，而且凯玛特公司在2020年初疫情发生之前已经欠付租金，因此也不符合因发生疫情而调减租金的情形，故本院该凯玛特公司该上诉理由不予支持。关于一审法院审理程序是否存在违法的问题，凯玛特公司上诉认为因陈球昌、仇丽芳属于有独立请求权的第三人，对两人诉求没有审理，属于程序违法，本院经审查后认为，在第三人参加之诉中，有独立请求权的第三人地位实际上是原告，享有原告的诉讼权利，承担原告的诉讼义务。陈球昌虽申请参加诉讼，但未交纳诉讼费，在参加2020年3月26日及11月11日的两次庭审中均未陈述过其独立的诉讼请求并要求交纳诉讼费，因此其不属于《中华人民共和国民事诉讼法》规定有独立请求权的第三人提起诉讼的条件，凯玛特公司对此上诉没有依据，本院不予支持。综上，上诉人凯玛特公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费65248元（江苏凯玛特商业有限公司已预交），由江苏凯玛特商业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二一年七月十九日法官助理 蒋 寻书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。