河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀06民终2238号 上诉人（原审被告、反诉原告）：邓全辉，男，1983年6月21日出生，汉族，住河北省保定市容城县。 委托诉讼代理人：王立鹏，河北达公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕亚新，河北达公律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵文涛，男，1981年4月12日出生，汉族，住河北省保定市定兴县。 委托诉讼代理人：苑超，河北庆赢律师事务所律师。 原审第三人：王佳朋，男，1994年9月8日出生,汉族，住河北省保定市定兴县。 委托诉讼代理人：李东生，河北章明律师事务所律师。 上诉人邓全辉因与被上诉人赵文涛、原审第三人王佳朋房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省高碑店市人民法院（2020）冀0684民初3873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邓全辉的委托诉讼代理人吕亚新、被上诉人赵文涛的委托诉讼代理人苑超、原审第三人王佳朋的委托诉讼代理人李东生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓全辉上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的本诉请求，支持上诉人的反诉请求，判决被上诉人继续履行与上诉人签订的《房屋更名协议》，向上诉人支付剩余房款955000元及利息损失；2.二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认为无法查明被上诉人是否具有在白沟购买房屋的资格，属于罔顾事实、推卸责任，被上诉人完全具有购买白沟房屋的资格，二审法院应当依法查明并改判。一审法院审理查明保定白沟新城管理委员会于2017年4月5日颁布了《保定白沟新城管理委员会关于稳控房地产市场实施意见》，后于2017年6月15日颁布了《保定白沟新城管委会关于进一步稳控房地产市场实施意见》，同时该意见指出，原《保定白沟新城管理委员会关于稳控房地产市场实施意见》与该意见不一致之处，以本意见为准。根据2017年6月15日《实施意见》第一条第4款规定可知，不属于白沟行政区户籍的家庭，只要符合该款规定，就可参照白沟户籍家庭的购房政策执行。该《实施意见》仅禁止本地户籍家庭购买第4套及以上商品房，如果购买首套房，白沟户籍的居民申请商业个人住房贷款的，首付款比例只要不低于30%即可。一审法院已经审理查明被上诉人在2017年4月26日取得了保定白沟新城俊薪箱包销售部的营业执照，经营场所为，且根据国家企业信用信息公示系统显示，该销售部经营状态为存续在营状态中，即被上诉人已经营业了长达3年之久，在签订《房屋更名协议》时也满足了从事工商业两年的规定。同时，被上诉人属于首套购房，根据《房屋更名协议》中的付款约定，房屋总价款为121.5万元，被上诉人仅向银行贷款50万元，所以被上诉人符合保定白沟新城管理委员会颁布的购房资格及信贷政策。双方签订的《房屋更名协议》既不违反法律强制性规定，也符合白沟当地购房政策性规定，根据诚实信用原则，该合同应继续履行。一审法院以需要向房地产登记管理部门确认为由认为无法查明，是错误的。二、被上诉人主张解除合同的理由仅是自认为不具有白沟购房资格，并没有认为上诉人无法为其办理更名手续。一审法院却自认为上诉人为被上诉人办理更名手续具有不确定性，并就此判决解除合同，属于认定事实错误、判决错误。被上诉人违反《房屋更名协议》中约定的付款义务，违约在先，却主张解除合同，既无合同依据也无法律依据。根据《房屋更名协议》第三条第一款约定，被上诉人应当于2020年5月1日前向上诉人支付房款达到38万元，上诉人才去开发商处为被上诉人办理更名手续。上诉人已经交清了案涉房屋的全部房款，该套房屋属于上诉人所有，为被上诉人去开发商处办理该套房屋的更名手续是上诉人的义务，但被上诉人仅向上诉人支付了26万元购房款，并没有达到上诉人为其办理更名手续的条件，且在一审法院审理过程中，法官从未对案涉房屋更名手续的办理向上诉人进行过询问、调查，其如何得知上诉人为被上诉人办理更名手续具有不确定性？上诉人完全能够为被上诉人办理更名手续。三、一审法院适用法律错误，判决上诉人与被上诉人解除合同没有法律依据。首先，上诉人与被上诉人签订《房屋更名协议》发生在《中华人民共和国民法典》实施前，双方约定的履行义务也在《民法典》实施前，且本案争议也发生在《民法典》实施前，根据法不溯及既往的原则及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，一审法院适用《民法典》进行裁判属于适用法律错误。再者，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在不符合或是合同没有约定解除的情形下，只有符合上述法定解除情形之一，一方主张解除合同时，法院才有法律依据判决解除合同。本案系被上诉人违反双方合同约定，不按时履行付款义务，上诉人是守约方，没有任何过错，一审法院罔顾上诉人的合法权益，判决解除合同，没有任何法律依据。综上，双方签订的《房屋更名协议》完全能够继续履行。 赵文涛辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。 王佳朋述称，一、赵文涛称其不具备购房条件不是事实，事实是赵文涛自2017年4月26日起在白沟新城从事工商业，购房时已经近三年，符合白沟新城的购房政策，且赵文涛夫妻二人均将营业执照提供给了王佳朋，由王佳朋核实后确认具有购房资格。所以，赵文涛以其不具备购房条件为由请求解除合同没有事实和法律依据。二、赵文涛与王佳朋于2020年1月3日签订居间合同，王佳朋为赵文涛购买房屋提供了居间服务，赵文涛支付居间费用6万元，双方的居间合同已经履行完毕，故赵文涛要求返还居间费用没有法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，王佳朋已经促成赵文涛的房屋买卖合同，依法有收取报酬的权利。三、事实是现在白沟新城已经全面放开购房限制，任何人都可以购买，所以赵文涛完全可以履行合同。综上，赵文涛要求返还购房款没有事实和法律依据。 赵文涛向一审法院起诉请求：1.依法判决解除赵文涛与邓全辉签订的位于高碑店市的《房屋更名协议》；2.判决邓全辉退还赵文涛已付房款32万元及利息（20万元利息自2020年1月3日起算、6万元利息自2020年3月28日起算、6万元利息自2020年6月29日起算，均算至退还清日止，按中国人民银行同期贷款利率）；判决王佳朋对上述款项承担连带返还责任；3.诉讼费由赵文涛和王佳朋共同承担。 邓全辉向一审法院反诉请求：1.判令赵文涛继续履行与邓全辉签订的《房屋更名协议》，支付剩余房款95.5万元及利息损失（利息损失按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍，自反诉之日起计算至赵文涛全部支付完毕之日止）；2.本案诉讼费由赵文涛承担。 一审法院认定事实：赵文涛与王佳朋系同村村民，赵文涛、邓全辉因买房通过王佳朋介绍认识。2020年1月3日，赵文涛、邓全辉在未见面的情况下各自通过王佳朋介绍签订《房屋更名协议》一份，约定：甲方为邓全辉，乙方为赵文涛，甲方同意出售其所有的位于河北省保定市房屋，建筑面积111.5平方米（包含车位一个），上述房产成交价格10896.86元／平方米，总价121.5万元，乙方2020年5月1日前支付甲方房款达到38万元，甲方承诺在7个工作日内在售楼处办理名称变更，变更名称为乙方姓名。2020年1月3日，乙方向甲方支付房款20万元（以转账成功记录为准），乙方承诺在2020年5月1日前向甲方支付房款18万元（以转账成功记录为准），银行贷款金额为50万元整。乙方欠甲方剩余房款金额33.5万元，2020年5月2日起乙方每6个月向甲方支付一次，分7次付清，单次支付金额47857元。合同另约定其他内容。赵文涛于签订合同当日通过转账方式给付邓全辉20万元、2020年6月29日给付6万元，共计给付邓全辉26万元。赵文涛于2020年1月31日通过转账方式给付王佳朋3000元、9000元，于2020年3月10日给付3万元，于2020年3月28日给付18000元，共计给付王佳朋6万元。协议约定的剩余款项未支付。王佳朋称上述6万元系居间服务费，并提交了2020年1月3日赵文涛（乙方）与王佳朋（甲方）签订的《费用延时支付合同》一份，约定：乙方已知晓费用服务用途并同意支付本次服务费用，乙方赵文涛承诺在30个自然日内支付甲方居间服务费用60000元，大写陆万元整……欠款金额60000，大写陆万元整，乙方姓名处及欠款金额处均按手印。赵文涛认可手印是本人所按。庭审中，赵文涛称非白沟新城户籍，根据该地规定不符合在当地购房条件，要求解除合同。邓全辉与王佳朋均称赵文涛2017年4月26日起在白沟新城从事工商业，已将营业执照提供给王佳朋，符合该地购房政策，具有购房资格，且白沟已全面放开购房限制，任何人都可以购买。 另查明，2017年4月5日保定白沟新城管理委员会颁布《保定白沟新城管理委员会关于稳控房地产市场实施意见》，对白沟镇辖区住房实施限购和差别化信贷等政策。2017年6月15日保定白沟新城管理委员另出台《关于进一步稳控房地产市场实施意见》，规定：非本行政区户籍居民家庭在我区购买首套住房（含新建商品住房及二手住房）时，须提供我区3年及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，补缴的个人所得税纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证；在白沟新城辖区从事工商业二年及以上，且有固定经营场所的非本行政区户籍家庭购买普通住房，持营业执照等有效证明材料，可以参照本地户籍家庭购房政策执行；原《保定白沟新城管理委员会关于稳控房地产市场实施意见》与本意见不一致之处，以本意见为准。赵文涛非白沟新城本地户籍，但于2017年4月26日注册保定白沟新城俊薪箱包销售部，系个体工商户，经营者为赵文涛，经营场所为。 以上事实有赵文涛、邓全辉、王佳朋提交的《房屋更名协议》、转账截图、《费用延时支付合同》、微信聊天记录、企业信用信息公示报告、车位和购房收据及庭审笔录等在卷证实。 一审法院认为，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。赵文涛、邓全辉签订《房屋更名协议》，约定邓全辉通过在售楼处办理房屋更名的方式将房屋出售给赵文涛，上述协议系双方真实意思表示，合同成立。根据2017年6月15日保定白沟新城管理委员出台的《关于进一步稳控房地产市场实施意见》，赵文涛非白沟新城户籍无购房资格，邓全辉、王佳朋主张根据赵文涛为经营者的个体工商户营业执照即能购房，上述情况应由相关房地产登记管理部门进行认定，本院无法查实。另根据双方签订的《房屋更名协议》，如继续履行合同，须售楼处协助办理更名手续，售楼处非本案当事人，亦非《房屋更名协议》一方当事人，上述协议为其设定了办理更名手续的义务，售楼处是否同意办理更名手续、能否办理更名手续、何时能够办理更名手续均不确定，故综上，赵文涛、邓全辉之间的《房屋更名协议》应予解除，赵文涛已支付给邓全辉的购房款26万元邓全辉应当予以返还，对于利息，不予支持。结合王佳朋提交的赵文涛按手印的《费用延时支付合同》约定及转账记录，赵文涛支付给王佳朋的6万元应为居间服务费，与本案非同一法律关系，非本案审理范围，可另案起诉。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百五十五条、第五百六十三条之规定，判决：“一、解除原被告于2020年1月3日签订的《房屋更名协议》；二、被告（反诉原告）于本判决生效之日起十日内一次性返还原告（反诉被告）已支付的购房款26万元；三、驳回原告（反诉被告）其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）全部反诉请求。如逾期未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3050元，反诉案件受理费6675元，共计9725元，由原告（反诉被告）负担600元，被告（反诉原告）负担9125元。” 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人邓全辉提交了如下证据：1.情况说明原件一份，主张系由高碑店市埃德加房地产开发有限公司出具，拟证明该公司向邓全辉出售案涉房屋时同意在该房屋备案前免费办理更名手续一次；2.录像光盘一张（庭后出示了原始载体手机），主张是邓全辉到保定白沟新城规划建设局房地产交易管理中心询问非白沟户籍能否购买白沟房子的录像，拟证明根据《保定白沟新城管委会关于进一步稳控房地产市场实施意见》，持有营业执照就能办理不动产登记、就可以购房，今年已经不执行该《实施意见》，实际中没有了限购政策，邓全辉与被上诉人赵文涛签订的《房屋更名协议》合同目的能够实现，且赵文涛作为违约方没有权利提出解除《房屋更名协议》。 赵文涛质证称：1.对证据1的真实性及证明目的均不认可，认为即使售楼部同意更名，但办理更名过程中会遇到什么情况及问题、售楼部何时同意更名均不确定，所以赵文涛有权利解除合同；2.上诉人未提交证据2的原始载体，对其真实性和证明目的均不认可，对于案涉房屋能否顺利完成交易，并不能确定，咨询不能保证能够顺利完成案涉房屋交易。双方签订合同时有限购政策，赵文涛虽然很早就办理了营业执照，但并未办理税务征收的相关事项，基于限购政策及赵文涛的实际情况，赵文涛有理由解除合同。 王佳朋质证对邓全辉提交的证据1、2均认可。 赵文涛、王佳朋均在庭审中明确表示，如果邓全辉在庭后提交原始载体，以法院核实及当庭发表的质证意见为准。 对邓全辉提交的上述证据，本院认证如下：证据1虽然加盖有房地产开发有限公司印章，但未附有该公司营业执照等相关证据佐证，故对之不予采信；证据2系邓全辉单方录制，且邓全辉出示原始载体手机时自述系下载相关软件后进行的黑屏录像、该软件显示的录像日期与实际录像日期不符，鉴于此，且即使录像中工作人员身份真实，其答复内容亦不能视为官方声明，故对之亦不予采信。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。另查明，《房屋更名协议》第六条违约责任项下约定：“本合同签订后，乙方（赵文涛）悔约，应书面通知甲方（邓全辉），甲方应在30日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，乙方承担违约金20万元（甲方有权以多退少补形式进行扣除乙方所交金额抵至违约金）。如甲方悔约，应书面通知乙方，甲方应承担违约金20万元。” 本院认为，被上诉人赵文涛作为经营者于2017年4月26日在白沟新城工商行政管理局登记注册了个体工商户保定白沟新城俊薪箱包销售部，经营场所位于，且仍在存续状态，该种情形与《保定白沟新城管委会关于进一步稳控房地产市场实施意见》：“一、实行住房限购和完善差别化信贷政策……4.在白沟新城辖区从事工商业二年及以上，且有固定经营场所的非本行政区户籍家庭购买普通住房，持营业执照等有效证明材料，可以参照本地户籍家庭购房政策执行。”的规定相符。并且，赵文涛并未举证证明存在相关部门拒绝为其办理购房贷款、房屋产权登记等事实。综上，赵文涛以限购为由要求解除其与上诉人邓全辉签订的《房屋更名协议》，证据不足。但是，根据《房屋更名协议》第六条约定，赵文涛、邓全辉均可无理由悔约，即协议中对双方均享有任意解除权进行了约定。并且，赵文涛提起本案诉讼，一审法院将起诉状送达给邓全辉时，即应视为赵文涛以书面形式通知了邓全辉，履行了该条约定的书面通知义务，则《房屋更名协议》解除、邓全辉应按约定时间返还赵文涛已付购房款26万元，但不计利息。至于该条中约定的违约金，因本诉、反诉诉讼请求均未包含，且为了保障当事人诉讼权利的完整行使，本案对之不予审理，当事人可另行主张。 综上，一审判决认定“根据2017年6月15日保定白沟新城管理委员出台的《关于进一步稳控房地产市场实施意见》，原告（反诉被告）非白沟新城户籍无购房资格”、适用《民法典》第五百五十五条、第五百六十三条有误，本院予以纠正，但裁判结果正确，故对邓全辉的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15735元，由上诉人邓全辉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王红哲 审 判 员 李舒淼 审 判 员 翟乐光 二〇二一年七月二十一日 法官助理 杜斯妹 书 记 员 王 宁