河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终2916号上诉人（原审原告）：河南兰庭物业管理有限公司。住所地：固始县城关元宝山社区北莲塘村民组。法定代表人：张全超，总经理。委托诉讼代理人：段刚，河南振蓼律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马开军，男，汉族，1975年9月2日出生，住固始县。委托诉讼代理人：马俊荣（父子关系），男，1948年5月30日出生，汉族，住固始县。上诉人河南兰庭物业管理有限公司（以下简称兰庭公司）因与被上诉人马开军物业服务合同纠纷一案，不服河南省固始县人民法院（2021）豫1525民初2114号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年7月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人兰庭公司的委托诉讼代理人段刚，被上诉人马开军的委托诉讼代理人马俊荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。兰庭公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判被告立即支付原告物业费7513.44元、电梯使用费704元、公摊水电费360元、电费14608元、水费2749元，合计25934.44元，违约金7780.33元，总计33714.77元；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人物业服务合同纠纷一案，不服固始县人民法院于2021年5月28日作出的（2021）豫1525民初2114号民事判决，上诉人认为该判决一审法院判决认定事实有误、适用法律不当。具体理由如下：被上诉人在入住由上诉人提供物业服务的住宅小区房屋时，和上诉人签订了前期物业服务合同，合同双方约定的物业服务范围和价格，上诉人已经按照合同约定提供了全部的物业服务，全面履行了合同义务，故被上诉人应当按照合同约定交纳相关费用，双方之间从来没有就变更物业服务合同达成任何一致意见。双方物业服务合同履行期间，小区业主委员会与上诉人形成补充协议一份，协议约定上诉人在特定时间给予物业费用收费优惠，同时约定了水电费用代收标准，现在优惠收费上诉人已经执行。优惠期限届满，上诉人和被上诉人之间未成新的物业服务协议，原协议未变更和解除，仍然应当执行。综上所述，一审法院判决认定事实错误、适用法律错误，依法应当予以撤销。马开军答辩称：一、双方签订的《前期物业服务合同》是在物业公司交费、收房钥匙时匆忙签订的，未看内容，对方也未给业主提供一份，对该协议的真实性与合法性存疑。二、上诉人未能提供适当的物业管理服务。1、保洁服务存在的问题，有一审提供的图片证据为证；2、安保与秩序存在的问题有监控室、门卫、车辆停车管理的问题，电梯维修不及时、不作为的问题，有外人随便进入小区的问题。3、小区内违占违建问题严重，物业公司管理存在不及时、不作为的问题。三、物业公司存在乱收费，巧立名目重复收费，擅自提高收费标准的问题。四、关于违约金的计算严重不当，原协议的违约处分不对等，属无效条款。五、上诉人诉讼的依据《前期物业服务协议》已经终止，属无效协议。兰庭公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告立即支付原告物业费7513.44元、电梯使用费704元、公摊水电费360元、水费2749元、电费14608元，合计人民币25934.44元，违约金7780.33元，总计人民币33714.77元；2、依法判令被告承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：被告马开军为固始县秀水御园小区5-201室业主，原告兰庭公司为该小区提供物业服务，2016年6月22日，双方签订了《前期物业服务协议》，载明：“物业服务费用，由业主按其拥有的建筑面积交纳：多层住宅1元/月/平方、高层住宅1.2元/月/平方，物业服务费用按年度交纳，交房时预交第一年度的费用，以后则每满一年的首月届满前交纳下一年度的费用；电梯服务费用第1层不收取，第2-4层按16元/户/月收取，第5-7层按23元/户/月收取，第8-11层按30元/户/月收取，第12-18层按35元/户/月收取，第19-25层按40元/户/月收取，第26-33层按45元/户/月收取；物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由业主按照/户；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、租金等代收代缴收费服务（代收代缴费不属于物业服务费用），收费标准执行政府有关规定”等等。2019年1月24日，原告兰庭物业公司与秀水御园业主委员会签订了一份《补充协议》，主要内容为：“2017年10月1日至2018年12月31日期间，物业各项收费标准如下：1、物业费（原定价1.2元/平方/月）及电梯费按原定价的6.5折缴费；2、电费按0.6元/度据实缴费，水费按3.7元/吨据实缴费。说明：1、2017年10月以前的物业相关的各项缴费按原前期物业合同约定标准执行。2019年1月1日以后的各项收费重新协商，经业主代表大会决议后另签物业服务合同。2、已缴费业主可去物业办公室重新按此收费标准核算，多交的部分可冲抵水电费或冲抵以后的物业费。3、对自家水电表有异议的业主，可在公告之日起两日内到物业报备，与物业人员共同拆表、封存、检测，经检测如真有问题，由物业公司承担检测费用，并重新据实核算以往水电费；经检测如无问题，则由业主方承担检测费用。并据实交纳水电费。…本协议为秀水御园小区前期物业服务合同的变更与补充条款。”被告马开军已交2016年8月-2017年7月物业费1708元，之后物业费未交纳；已交2016年5月-2017年4月电梯使用费192元，之后电梯使用费未交纳；电费、水费均交至2017年2月，之后水电费未交纳。一审法院认为，本案中兰庭公司与马开军签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合同当事人均应依约履行。原告兰庭公司与秀水御园业主委员会签订的《补充协议》，是对《前期物业服务协议》内容的变更和补充，对于兰庭公司和秀水御园全体业主均有约束力，该《补充协议》明确约定：“2019年1月1日以后的各项收费重新协商，经业主代表大会决议后另签物业服务合同”，故原告主张以《前期物业服务协议》约定标准计算2019年以后的物业费、电梯使用费、公摊水电费、水费、电费的诉讼请求，无事实和法律依据，依法予以驳回。业主如对物业服务公司的服务不满，可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通、协商解决，且业主大会有决定选聘、解聘物业公司的权利，双方应依约尽快协商各项收费标准，避免影响物业公司的正常经营、小区的正常管理和小区业主的共同利益。关于被告应交纳的2018年12月31日前的物业费和电梯使用费问题：从被告提供的2016年8月-2017年7月物业费收款收据单反映，其物业费是按照1元/月/平方米标准交纳，故其2017年8月-2017年9月的物业费仍应以此标准计算为284.6元；2017年10月-2018年12月的物业费应当按照《补充协议》约定的标准（原定价1元/平方/月的6.5折）计算为1387.4元，故被告马开军应支付2017年8月-2018年12月物业费共计1672元。从被告提供的2016年5月-2017年4月电梯使用费收款收据单反映，其电梯使用费是按照16元/月标准交纳，故其2017年5月-2017年9月的电梯使用费仍应以此标准计算为80元；2017年10月-2018年12月的电梯使用费应当按照《补充协议》约定的标准（原定价16元/月的6.5折）计算为156元，故被告马开军应支付2017年5月-2018年12月的电梯使用费共计236元。关于被告应交纳的2018年12月31日前的水电费问题：因被告对于电表和水表数存疑，且原告仅提供单方的抄表记录，故对于被告用电数和用水额应当待双方共同核对、进行确认后，再依据合同及协议约定标准另行主张。关于原告主张的公摊水电费，《前期物业服务协议》和《补充协议》均无约定，依法不予支持。被告长期拖欠、拒绝交纳物业费的行为，显属违约，但考虑到本案原告在提供物业管理服务时，确实存在部分瑕疵，服务质量和服务水平确有需要改善和提高的实际情况，故对原告要求被告承担违约金的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百四十三条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告马开军于判决生效之日起十五日内支付原告河南兰庭物业管理有限公司2017年8月至2018年12月物业费1672元、2017年5月至2018年12月的电梯使用费236元；二、驳回原告河南兰庭物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费643元，减半收取计321.5元，由马开军负担25元，由河南兰庭物业管理有限公司负担296.5元。本院二审期间，上诉人兰庭物业公司提交了被上诉人马开军的用水、用电情况统计表，证明上诉人起诉的水电费没有超过被上诉人实际使用的数额。被上诉人质证称，这个数额还需要进一步核实。本院经审理对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，业主交纳相关的费用虽然为其法定义务，但是对于交纳相关费用的标准、时间和条件，则应以当事人的约定为准。2019年1月24日，上诉人兰庭公司与秀水御园小区业主委员会签订的《补充协议》明确约定：“2019年1月1日以后的各项收费重新协商，经业主代表大会决议后另签物业服务合同”，在秀水御园小区业主代表大会未作出决议并另行签订物业服务合同的情况下，上诉人兰庭公司依据《前期物业服务协议》约定标准计算2019年以后的物业费、电梯使用费、公摊水电费、水费、电费及违约金，与双方合同约定内容相悖，由于条件未成就，本院对于主张的相关费用亦不予支持。兰庭公司虽然提出业主委员会怠于按照《补充协议》的约定与其协商相关的收费标准，但是并未提交证据证实。兰庭公司可在与业主委员会另行协商后，或在有证据证明与业主委员会协商不成后，另行主张相关权利。综上所述，兰庭公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费643元，由河南兰庭物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  买戈良审判员  周振力审判员  付 巍二〇二一年七月二十七日法官助理李艺璇书记员余露