天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终2786号上诉人（原审原告）：唐浩，男，1989年4月25日出生，汉族，自由职业者，住天津市河西区。上诉人（原审被告）：郑皓晨，男，1970年8月12日出生，汉族，住天津市南开区。上诉人唐浩因与被上诉人郑皓晨房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2021）津0103民初63号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐浩上诉请求：1．撤销一审法院判决，依法改判郑皓晨偿还唐浩房款（租金）及其押金共计12,587元；2．一、二审上诉费全部由郑皓晨承担。事实和理由：1．郑皓晨在收取租金后不久，就告知不再续租，要求唐浩另寻适租房屋。唐浩2020年12月9日找到新的租赁房屋后及时告知了郑皓晨，12月10日与郑皓晨约定交接房屋并解除合同，整个过程郑皓晨均明知。而且12月10号郑皓晨还主动要求唐浩去配合他的装修队测量。唐浩已经将房屋腾空，并通过微信向郑皓晨发送了搬空后屋内的图片。之所以在2020年12月18日未能交接成功，是因为郑皓晨不退唐浩多付的租金和押金。既然双方还有争议，唐浩才未将钥匙和电卡还给郑皓晨。因此，导致未能如期交接房屋的过错在郑皓晨，交接延迟的责任应由郑皓晨承担。2．唐浩租赁涉案房屋系为了办培训机构，因为疫情，涉案房屋在2020年期间有很长一段时间并未实际使用，因此物业费不应承担。而且关于物业费、暖气费、水费的数额及应由谁来承担，一审法院未明确。具体费用金额可以通过相关证据、合同解除时间确定出来，不能作为暂不支持唐浩诉讼请求的理由。郑皓晨辩称，唐浩的上诉请求缺乏事实与法律依据。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。唐浩向一审法院起诉请求：1．依法判令郑皓晨返还唐浩房款（租金）和押金共计12,587元；2．本案诉讼费用由郑皓晨承担。一审法院认定事实：2016年1月20日，唐浩（乙方）与郑皓晨（甲方）及案外人天津市迅美房屋信息咨询有限公司签订房屋租赁合同约定，郑皓晨将其坐落于天津市河西区平山道森淼公寓××-××房屋租赁给唐浩，期限自2016年2月1日至2017年1月31日，月租金4,200元，按季度支付租金，押一付三，押金4,200元等主要内容。合同签订后，郑皓晨将房屋交付唐浩，唐浩向郑皓晨交付了押金4,200元及3个月的房屋租金，合同正常履行完毕。合同到期后，双方未续签合同，唐浩继续租赁该房屋，除租金逐步递增，其他条款按原合同履行。2020年11月9日，唐浩通过转账方式给付郑皓晨房屋租金15,000元（2020年11月、12月及2021年1月的租金）。2020年11月11日，唐浩给郑皓晨发微信：“郑大哥，咱都冷静再考虑下过几天再说”。2020年11月12日，郑皓晨回复唐浩：“现在租赁货源挺多的，你先找找看，没准就找到非常适合你可以直接入住的房源。我是考虑子女就近上学不得不回森淼，我跟装修公司已经签了合同，3月初就进场施工。你不是交了3个月的房租吗，我再免你一个月房租，这是我的最大底线。希望你能理解。”2020年12月9日，唐浩告知郑皓晨其已找到了房屋。2020年12月17日，唐浩告知郑皓晨房屋已经腾空，双方商定2020年12月18日对房屋进行交接。2020年12月18日，唐浩、郑皓晨因应退唐浩费用多少问题，唐浩、郑皓晨未能交接成功。房屋的钥匙、电卡现仍在唐浩处。2021年1月8日，郑皓晨交纳采暖费2,750.40元。一审法院认为，唐浩、郑皓晨签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均履行了合同约定的内容。合同到期后，双方未能续签合同，除房屋租金重新进行了约定，其他条款仍按原合同履行，形成不定期租赁关系。合同在履行期间，郑皓晨在给了唐浩合理期限的情况下，要求与唐浩解除合同。唐浩虽有困难，但仍同意了郑皓晨解除合同的请求。合同解除后，郑皓晨在扣除唐浩应付的物业费、采暖费后，将押金及剩余的房屋租金退还唐浩。关于房屋交接问题，因唐浩、郑皓晨对房屋的物业费、采暖费问题未能达成一致意见，致使房屋未能交接成功。一审诉讼中，房屋的钥匙及电卡仍在唐浩处。由于房屋未能交接成功，唐浩应该交付的物业费、采暖费不能确定数额，所以，郑皓晨退还唐浩的数额亦不能确定。唐浩要求郑皓晨返还唐浩房款（租金）和押金共计12,587元的诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第七百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回唐浩要求郑皓晨返还房款（租金）和押金共计12,587元的诉讼请求。案件受理费115元，减半收取57.50元，由唐浩负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郑皓晨提供了交纳2020年1月至2021年6月物业费的票据及转账截图、2021年1月11日交纳水费转账截图，证明已经交纳物业费和水费的情况。唐浩质证认为，物业费按每平方米每月1.6元标准收取属实，认可物业费收据真实性；对交纳水费的真实性认可，但对水费的金额不认可，在疫情之前自来水公司上门收水费，唐浩一直按时交纳，但交费收据找不到了，只有疫情之后才没交水费，但几乎也不用水，水费不可能用这么多。本院认为郑皓晨提交的证据具有真实性，与本案具有关联性，本院予以采纳。二审经审理查明，涉案房屋面积为131.48平方米。2021年1月11日郑皓晨交纳水费759.5元。2021年4月9日郑皓晨交纳2020年1月至2021年6月物业费3,777元，按每平方米每月1.6元标准收取。双方对于电费的实际发生额均无法核实，均认可电费为0元。双方对解除合同均无异议，但对解除时间存在分歧。二审期间双方交接钥匙，但未交接电卡，郑皓晨已向国家电网公司申请补办电卡。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本案的争议焦点为：郑皓晨是否应返还唐浩租金及押金，以及具体金额。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当全面履行自己的义务。唐浩、郑皓晨双方以订立书面合同方式建立租赁合同关系，在合同约定的租赁期限（2017年1月31日）届满后，双方没有续签书面租赁合同，但唐浩继续使用案涉房屋，郑皓晨按期收取租金，双方成立不定期租赁关系，亦为合法有效，双方均应遵照执行。因不定期租赁合同缺少租期的约束，出租人和承租人在各自出租和使用、收益租赁物时均承担着同等的市场交易风险。因此，依据相关法律规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。从唐浩与郑皓晨的聊天记录看，郑皓晨通知唐浩2021年1月后不再续租，并要求唐浩赶紧另寻适租房屋。考虑到房屋租赁市场的各种不确定性因素，唐浩在限期搬离的时间之前另寻新的出租房屋，亦合常理。唐浩于2020年12月上旬找到新的租赁房后告知郑皓晨不再承租，于2020年12月17日发送了搬离涉诉房屋的图片，合同解除的意思表示虽然明确，但解除前亦应给予郑皓晨合理期限。后，双方因具体费用结算产生争议，导致房屋至今未能正式交接。对此现状的产生，唐浩不及时返还涉诉房屋钥匙和电卡，存在过错。而郑皓晨明知房屋内已经搬离却不积极索要钥匙挽回损失，亦有过错。考虑到双方对于涉诉房屋租赁合同的解除均无异议，结合不定期租赁的性质、整体事件发生过程中的各方过错等，本院认定双方租赁合同自郑杰皓起诉之日（2021年1月3日）予以解除。合同解除后，唐浩已付的2021年1月4日至2021年1月31日的租金4,516.1元（5,000元÷31天×28天）、押金4,200元在扣除租赁期间的水费、电费、物业费、取暖费后，应由郑皓晨予以返还。关于物业费，唐浩主张其疫情期间未实际使用房屋，故不应支付物业费，其主张不符合合同约定，依据不足，本院不予支持。2020年1月1日至2021年1月3日的物业费金额为2,544.8元（131.48平方米×1.6元/月/平方米×12个月＋131.48平方米×1.6元/月/平方米÷31天×3天）。关于水费，唐浩对金额不认可，但唐浩对其主张曾交过水费的事实未能提供证据予以证明，本院不予采信。郑皓晨交纳水费的时间为2021年1月11日，系通过自来水公司抄表计算出的金额，而唐浩2020年12月17日搬离房屋，双方在2021年1月11日前又未交接房屋，因此该缴费金额应为唐浩租赁期间产生的水费，即759.5元。关于电费，双方均认可电费余费为0元，本院予以照准。关于取暖费，按照《天津市供热用热条例》的规定，天津市供热期为当年11月15日至次年3月15日，双方亦同意按此时间计算每日取暖费用，故租赁期间的取暖费应为1,136.5元（2,750.40元÷121天×50天）。据此，郑皓晨应当返还唐浩共计4,275.3元（租金4,516.1元+押金4,200元-物业费2,544.8元-水费759.5元-电费0元-取暖费1,136.5元）。一审认定郑皓晨退还唐浩的数额不能确定，未支持唐浩部分诉讼请求，认定欠妥，本院予以纠正。综上所述，唐浩的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销天津市河西区人民法院（2021）津0103民初63号民事判决；二、郑皓晨于本判决发生法律效力之日起十日内返还唐浩共计4,275.3元；三、驳回唐浩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费115元，减半收取57.5元，由唐浩负担38元，由郑皓晨负担19.5元；二审案件受理费115元，由唐浩负担75.9元，由郑皓晨负担39.1元。本判决为终审判决。审判长  高铁檩审判员  常 静审判员  郭 矗二〇二一年七月一日书记员  王 杰