河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1502民初3643号原告:信阳市南虹商业发展有限公司。法定代表人：文晴，该公司总经理。委托代理人:陆云，河南朝霞律师事务所律师。被告:杨永春，男，汉族，1986年4月3日出生，住信阳市浉河区。委托代理人:刘俊杰，河南涵信律师事务所律师。原告信阳市南虹商业发展有限公司诉被告杨永春房屋租赁合同纠纷一案，由信阳市中级人民法院发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告信阳市南虹商业发展有限公司的委托代理人陆云、被告杨永春及其委托代理人刘俊杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告信阳市南虹商业发展有限公司诉称，2017年8月28日，被告因店铺经营需要与原告签订《店铺租赁合同》(合同编号：NH2017-3201)，合同约定：原告将其位于信阳市浉河区春晓路【南虹广场】3号楼二层3201号店铺(共计234．81平方米)出租给被告，房屋租期为2017年8月28日至2020年8月28日，租金标准为每个租约年月租金单价40元／平方米，支付方式为先付后用(连续6个月为一个收费期)。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付店铺及附属设施，被告于2017年8月28日入住并交付部分租金。但是从2019年5月1日起被告不再向原告交付租金，而且从2019年3月1日起拒绝交付物业综合管理费，并于2019年5月31日撤走店铺。根据《店铺租赁合同》中约定的第12条，原告要求被告支付欠缴的房屋租金和物业综合管理费以及装修期间免除的房屋租金并支付违约金(履约保证金)。经原告多次催讨后，被告至今仍然拒绝履行合同义务，其行为已构成根本性违约，严重损害原告的合法权益。依据《合同法》，《民事诉讼法》等法律，原告起诉至贵院，请求判令，1、被告支付房屋租赁费9392元、物业综合管理费4392元、装修期租金56352元、免租期租金37568元、履约保证金9392元，共计117636元。2、诉讼费由被告承担。被告杨永春辩称，1、答辩人对原告起诉要求支付房屋租赁费9392元及物业综合服务费4392元的数额认可。但之所以至今未交纳并非答辩人拒绝履行合同义务，而是因为原告拒收所导致的。原告起诉答辩人支付装修期租金无任何事实和法律依据。双方于2017年8月28日签订《店铺租赁合同》和《补充协议书》，虽然合同中约定租金和物业费采取先付后用、6个月为一个收费周期的支付原则，但经过双方协商，实际履行过程中，租金和物业费的交纳时间历来都延后收取，也从来没有以6个月为收费周期实施过，新的支付方式得当原告的认可，否则合同也不可能一直在履行。答辩人在2019年6月2日就前往原告处交纳2019年5月份的租金和物业费符合双方近两年的交易习惯，不能因为最后一个月租金和物业费的交纳和书面协议不同，就认定答辩人根本违约。答辩人一直按双方达成新的交易方式履行合同，期间从未拒交租金和物业费，截止到2019年5月31日也只有5月这一个月的租金和3－5月3个月物业费尚未交纳。之所以物业费累计了3个月没有交，也不是答辩人拖欠，而是因为根据双方交易习惯及合同约定，物业费和租金是一起交纳的，而3月和4月恰好是合同约定的免租期，因此，答辩人才在2019年6月2日去原告处一起交纳3－5月物业费和5月的租金。因为南虹广场修建高架桥封路，原告出租的店铺客流量大减，答辩人免力支撑也无力继续经营店铺，于是和原告协商解除合同，在得到原告同意并承诺退还履约保证金的情况下，答辩人于2019年5月31日撤店，当天晚上原告即接手店铺并将大门上锁。6月1日答辩人联系原告工作人员商谈具体交费和退还保证金事宜，并于6月2日去原告工作地点主动交纳，但原告工作人员告知行政人员周末不上班无法盖章，答辩人6月3日即周一前去交纳费用，原告有突然反悔，拒收答辩人的费用并要没收答辩人的保证金，起诉答辩人根本违约，原告的行为严重违背诚信原则。答辩人至今未交纳最后一个月的租金和3个月的物业费，并非答辩人拒绝履行义务，而是原告拒收，答辩人无任何过错。此外，实质性违约行为应当是造成合同根本目的不能实现的行为，否则应当视为一般违约。而本案在涉及租赁合同中第12条判定乙方即租客逾期一个月支付租金即构成根本性违约，应当认定甲方不合理加重乙方责任的格式无效条款。原告引用该合同条款认定答辩人根本违约既不合理也不合法，也不符合实际情况。2、原告要求答辩人支付免租期间的租金无任何事实和法律依据。原告与答辩人2017年8月28日签订《补充协议书》明确约定2018年9月至2018年10月31日、2019年3月1日至2019年4月30日，该4个月的租金是免交的，协议中没有任何条款约定合同违约或合同解除后，免租期的租金还要补交。3、原告无任何理由没收答辩人的履约保证金。答辩人无根本违约行为，在双方解除合同后，原告应当退还答辩人的履约保证金或以履约保证金抵偿尚未交纳的2019年5月租金。综上，答辩人从未拒绝履行过合同义务，答辩人不再租赁原告店铺也是情势变更，事先和原告协商的结果，答辩人没有根本违约行为，原告要求答辩人支付装修期和免租期的租金无任何事实和法律依据。截止目前尚未支付部分租金和物业费也是原告企图利用诉讼形式达到没收答辩人保证金及赔偿违约金的目的而拒收导致，请求法院查明真相，判令答辩人支付原告3个月物业费4392元，并用答辩人的履约保证金抵偿答辩人2019年5月份租金。经审理查明，2017年8月28日，原告（合同中甲方、出租方）与被告（合同中乙方、承租方）签订《店铺租赁合同》一份，合同中与本案相关约定主要有：原告将其位于信阳市浉河区区春晓路【南虹广场】3号楼二层3201号店铺(建筑面积234．81平方米)出租给被告经营美发；租赁期间自该商铺交付起满3年；乙方享有该店铺交付之日起180日的装修期；租赁期间每月租金9392元，租金采取先付后用的原则向甲方支付（连续六个月为一个收费期），如乙方未依约按时支付租金，每逾期一日，应按所欠付金额的0.3%向甲方支付违约金；乙方向甲方缴纳店铺保证金9392元，同时约定了保证金没收和扣除的情形；物业综合管理费每月1644元；乙方逾期不支付租金、物业综合管理费等累计达到一个月或以上，属于甲方可以解除合同的实质性违约行为（合同12.1、12.1.1），乙方有实质性违约之一的任何时间，甲方有权书面通知乙方解除合同，提前收回该店铺，且按第一年度租金标准向甲方支付相当于乙方装修期间的租金（合同12.2.1）、逾期应付款的，应按照日租金0.3%的标准支付违约金（合同12.2.2）、甲方有权没收履约保证金（合同12.2.3）。当日，双方还签订《补充协议书》一份，主要内容为：甲（原告）、乙（被告）双方本着合理、客观原则，依照乙方的实际经营情况，甲、乙双方同意：根据双方认定的协商结果采取租金减免方式给予乙方经营支持；甲方同意给予乙方减免2018年9、10月，2019年3、4月，2019年9、10月，2020年3、4月共计8个月的租金作为占用乙方经营面积之补偿；乙方对本协议严格保密，不得对任何第三方泄露。合同签订后，被告交纳了9392元履约保证金，对店铺进行了装修并营业，截止2019年5月31日，期间21个月，被告交纳了10个月租金（装修期间6个月、免租期间4个月），被告拖欠5月份租金和物业费4392元。后因商场附近修建高架桥对客流造成一定影响，被告与原告沟通解除合同。双方沟通中主要争议在被告要求退回履约保证金，原告以被告有部分预付费客户问题需要解决，三个月后方能退款。2019年5月31日，原告在被告店铺门上张贴了《催收租赁费及解除合同通知书》，主要内容有：因贵方从2019年5月1日开始，拒不履行合同约定义务，拖欠1个月租金9392元、三个月物业管理费4932元，现正式通知：1、从您接到本通知之日起解除与我方签订的《房屋租赁合同》，并于三日内清空房屋，向我方返还店铺，恢复至合同附件二所列交付标准或我方同意接受状态；2、两日内立即支付拖欠租赁费9392元、物业综合管理费4932元、违约金1504元。3、按第一年度标准两日内支付装修期间及经营免租期间的租金93920元。同时将该店铺大门锁上。2019年6月底，原告再次以律师函的形式向将上述内容函告被告。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中原、被告订立的《店铺租赁合同》及补充协议不违反法律强制性规定，为有效合同，当事人应当按合同约定履行合同义务。被告拖欠1个月租金9392元、3个月物业综合管理费4932元，经原告催要仍未在合理的期间内支付，也未依法将标的物提存，构成违约，依照合同（合同12.1、12.1.1、12.2），约定应当承担违约责任。但合同12.2.1、12.2.2、12.2.3约定被告应当承担的违约责任显然过分高于被告违约造成的损失，在被告提出其不违约抗辩的情况下，根据举重以明轻原则，视为被告请求法院调整违约金。合同履行过程中，被告在合理的期间内支付了商铺租金和物业综合管理费；解除合同也基于双方的协商；2019年5月的租金虽未及时支付，原告也未向被告返还履约保证金。综合上述因素，被告交纳的履约保证金原告不再退还。被告应继续履行向原告支付2019年5月的租金9392元和物业综合管理费4932元。原告的其他诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告杨永春于本判决生效后三日内一次性支付给原告信阳市南虹商业发展有限公司2019年5月的租金9392元和物业综合管理费4392元。二、驳回原告信阳市南虹商业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2653元，原告信阳市南虹商业发展有限公司负担2503元，被告杨永春负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长  张金强审判员  程 艳审判员  王倩倩二〇二一年七月一日书记员  刘 迟