贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初6622号 原告：重庆点滴物业管理有限责任公司，住所地：重庆市巴南区李家沱正街169号商3，统一社会信用代码：915001136965692612。 法定代表人：陈利，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：敖祥琴，该公司员工。 委托诉讼代理人：张庆敏，该公司员工。 被告：张建春，男，回族，1947年11月8日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告重庆点滴物业管理有限责任公司(以下简称“点滴物业公司”)与被告张建春物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告点滴物业公司的委托诉讼代理人敖祥琴、张庆敏，被告张建春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告点滴物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的物业服务管理费，共计1,902.25元，欠费明细如下：从2018年11月1日起至2018年12月31日，共2个月的物业服务费，每月97.54元（建筑面积139.35平方米×0.7元/月）合计195.09元，欠费明细如下：从2019年1月1日起至2021年1月15日，共24.5个月的物业服务管理费，每月69.68元（建筑面积139.35平方米×0.5元/月）合计1,707.16元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。 事实与理由：被告系原告管理的毕节市七星关区XX室业主，从2018年11月1日一直未按照合同约定向原告缴纳物业管理服务费及其他相关费用。截止2021年1月15日，被告共欠缴物业管理服务费共计1,902.25元，原告多次催收均遭到被告拒绝。为维护原告的合法权利，特依法向贵院提起诉讼，恳请人民法院依法公正审理，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告张建春答辩称，被告是天钰花园XX号房的业主，被告不交物业费的原因是因为从2019年开始小区一楼有八个门面，就有六个门面开餐馆，被告进出居民楼闻到的都是油烟气味。原来没有开餐馆的时候，被告家可以把窗户打开，家里空气是流通的，感冒都不会有。被告居住的这栋楼是住宅楼而不是商住楼，房开商告诉过被告居住的这栋楼是不能开餐馆的。从被告入住后到2018年确实没有开餐馆，但是从2019年开始就有餐馆陆续开业，到现在为止已有6个餐馆开业，到晚上两点都还在营业送外卖，严重影响了被告的生活、休息及身心健康。被告希望原告能帮助业主做工作到相关部门反映取缔小区内的餐馆，依据是《物业管理条例实施细则》第四十六条规定，但该问题被告多次向原告反映，没有得到任何答复。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月18日，七星关区滨湖小区业主委员会与原告点滴物业公司签订《毕节市七星关区滨湖小区物业服务合同》，合同就物业服务基本情况、服务内容与质量、服务费用、经营与管理、物业的承接与验收、专项维修基金使用以及其他事项进行约定。合同约定，物业服务费用实行包干制，由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，电梯房为1.10元/月/平方米，步梯房为0.70元/月/平方米，商业物业为2.00元/月/平方米。合同期限自2015年8月1日起至2018年12月31日止。合同签订后，原告入驻毕节市七星关区滨湖小区提供物业服务。 2018年10月26日，七星关区碧阳街道办事处滨湖社区居民委员会下发《通知》，在滨湖小区第三届业主委员会成立前，由滨湖社区依法代行业主委员会职责，监督小区物业管理公司履职。2019年1月3日，七星关区碧阳街道办事处滨湖社区居民委员会下发《通知》，因滨湖小区第三届业主委员会仍在筹备阶段，为规范小区秩序，方便居民生活，经社区与点滴物业协商，此期间由点滴物业继续为小区提供服务，请各位居民到物业公司缴纳物业服务费用。2019年12月29日，七星关区滨湖小区业主委员会与原告点滴物业公司签订《毕节市七星关区滨湖小区物业服务合同》，约定原告为滨湖小区提供物业管理服务。合同就物业服务基本情况、服务内容与质量、服务费用、经营与管理、物业的承接与验收、物业的使用与维护、专项维修基金使用以及其他事项进行约定。合同约定，物业服务费用实行包干制，由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为0.90元/月/平方米，步梯住宅为0.50元/月/平方米，商业物业为2.00元/月/平方米。合同期限自2020年1月1日起至2020年12月31日止。在合同期限内，原告为毕节市七星关区滨湖小区提供了物业服务。 原告在物业管理服务过程中，履行了主要的管理职责。但原告提供的物业管理服务不充分，小区存在诸如杂物、垃圾处理不及时、部分公共设施损坏后未及时修理、部分车辆停放管理不规范、门禁管理不到位。针对前述存在的问题，原告提供的证据并不足以证明其已经充分履行了物业管理服务义务。 被告张建春系毕节市七星关区XX号房业主，其房屋建筑面积为139.35平方米。因被告未支付2018年11月1日之后的物业费，原告为此诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”第九百四十四条：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”之规定，被告张建春系毕节市七星关区滨湖小区的业主，原告与业主委员会签订的《物业服务合同》对其具有法律约束力。按照《物业服务合同》的约定，原告应付2018年11月1日至2020年12月31日期间的物业费为1,867.29元。其中，2018年11月1日至2018年12月31日期间的物业费为195.09元(139.35平方米×0.7元/月/平方米×2个月)；2019年1月1日至2020年12月31日期间物业费为:1,672.20元(139.35平方米×0.5元/月/平方米×24个月)。但根据本院查实的情况，原告在提供物业管理服务的过程中并未充分履行合同义务，在涉案小区的物业管理上存在瑕疵且未充分整改，原告应对此承担相应的责任。综合双方的陈述及举证情况，考虑原告就该小区提供的整体物业管理服务情况，对原告诉请的物业费，本院酌情扣减10%。故对原告要求被告支付2018年11月1日至2020年12月31日期间物业费的诉讼请求，本院予以支持1,680.56元（1,867.29元×90%）。对于原告主张2021年1月1日起至2021年1月15日期间物业费的诉讼请求，原告提供的证据并不足以证明原告依法为滨湖小区提供了该期间的物业服务，故对原告主张该期间物业费的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百九十五条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告张建春于本判决生效之日起十日内支付原告重庆点滴物业管理有限责任公司2018年11月1日至2020年12月31日期间的物业费1,680.56元； 二、驳回原告重庆点滴物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元（已减半收取），由原告重庆点滴物业管理有限责任公司负担3.00元，被告张建春负担22.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王芹云 二〇二一年七月二日 书记员  邵烨旭