湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终7624号上诉人（原审被告）：王琳，男，1983年12月21日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。被上诉人(原审原告)：长沙翡翠金轮置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区香樟东路**星光名座**栋**。法定代表人：王钦贤，董事长。委托诉讼代理人：石霞，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷莹，湖南金州律师事务所实习律师。上诉人王琳与被上诉人长沙翡翠金轮置业有限公司（以下简称翡翠金轮公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2021）湘0111民初2570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月4日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。王琳上诉请求：1、请求撤销（2021）湘0111民初2570号民事判决第三、第五项，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求或依法改判。2、由被上诉人长沙翡翠金轮置业有限公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审判决违反了“不告不理”的原则，对被上诉人未主张的综合管理费认定为租金，且进行了全额支持，系对本案事实进行了错误的认定。二、被上诉人存在违约在先的事实，被上诉人收取了综合管理费但被上诉人及其委托管理涉案门面的公司未提供任何策划、推广及运营等管理服务，且上诉人承租门面装修后不到三个月就因新冠肺炎疫情被迫停业至2020年4月份。在上诉人已经支付被上诉人租金的情况下，一审法院支持被上诉人不予退还上诉人交纳的履行保证金30000元的金额过高。被上诉人长沙翡翠金轮置业有限公司辩称：一、为了涉案项目的商业氛围培育，项目商铺均进行统一运营管理费，上诉人王琳需要支付租金及管理费，月租金为10518.88元，由被上诉人收取，管理费由案外人株洲金轮商业管理有限公司按照其与上诉人签订的《委托管理协议》收取，已另案处理。被上诉人的诉讼请求是按照10518.88元计算月租金，并未包含综合管理费,上诉人与被上诉人只存在租赁合同关系。因此一审法院的审理范围并未超过诉讼请求。二、翡翠金轮公司并不存在先违约的事实，翡翠金轮公司与王琳之间的法律关系为租赁合同关系，并未包含综合管理的服务合同关系，翡翠金轮公司并非综合管理服务关系的主体。三、王琳并未提供因疫情停业3个月的证据。在疫情平缓之后，王琳依旧未按照约定向翡翠金轮公司支付租金，属于恶意违约。四、因王琳原因导致翡翠金轮公司单方面解除合同、终止合同的，王琳应当以合同终止时的月租金为标准支付3个月租金的违约金，且王琳缴纳的履约保证金不予退还。王琳要求退还履约保证金没有事实依据和法律依据。长沙翡翠金轮置业有限公司一审诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》（编号为湘-FC**-XGMZ-ZL-SY-7-020）；2、被告腾退并交还商铺，办理移交钥匙、电卡等商铺交接手续；3、被告注销或变更以长沙市雨花区湘绣路131号星光名座佳苑7栋108号为经营地址的营业执照；4、原告不予返还被告支付的履约保证金52594.4元；5、被告向原告支付拖欠的自2020年4月20日起至合同解除之日的租金（暂计算至2020年12月31日为88222.86元）；6、被告向原告支付逾期滞纳金19313.34元（按逾期租金的每天千分之一暂计算至2020年12月31日，之后持续计算至被告付清租金之日止）；7、被告向原告支付解约违约金31556.64元；8、被告按日租金的2倍支付自合同解除之日至被告腾退并交还商铺，办理移交钥匙、电卡等商铺交接手续之日止的房屋占用费；9、被告向原告支付律师费15000元；10、被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年10月13日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》（合同编号为湘-ＦＣ**-ＸＧＭＺ-ＺＬ-ＳＹ-7-020），约定：1、甲方将位于长沙市雨花区××路××号××座××栋××号商铺出租给乙方；该商铺建筑面积为181.36平方米，该建筑面积为本合同项下的固定费用、租金管理费等款项、费用计取基数；2、乙方承租该商铺用于餐饮经营，未经甲方书面同意，不得变更、改变该商铺的用途；3、该商铺租赁期限为36个月，即自2019年10月20日起至2022年10月19日止。该商铺固定费用包含租金和综合管理费，其中租金占固定费用的80%，综合管理费占固定费用的20%，该商铺月固定费用标准为10518.88元（181.36㎡×58元／平方米／月）；4、固定费用的支付方式为先付费后使用。固定费用每六个月为一个计收档期，第一个计收档期固定费用63113.28元，在本合同签署之日，由乙方缴纳给甲方；以后各期固定费用均在每计收档期开始前至少提前15日履行缴纳义务，由乙方主动到甲方缴纳，实行先缴纳固定费用后使用；5、为规范乙方的履约行为，乙方在签署本合同时需一次性缴纳履约保证金52594.4元。当合同终止后，乙方无违约行为时，甲方应在乙方交还该商铺、将工商注册地址从商铺迁出（或者注销）后7个工作日内将履约保证金不计利息全部返还给乙方；如乙方违约，甲方在扣除违约金和所有损失后将剩余部分（如有）不计息全部返还给乙方。如乙方未按约定交付固定费用或其他费用，甲方有权将乙方交纳的履约保证金直接冲抵乙方应缴费用；6、乙方拖欠固定费用累计超过30日或无正当理由闲置（歇业）超过60日以上的，甲方可单方终止本合同并收回商铺，并由乙方按相关约定承担责任，造成甲方其他损失的由乙方全额予以赔偿，因此终止本合同的，本合同自甲方通知送达之日解除；7、乙方对该商铺的装饰装修遵循“来修去丢”的原则，在租赁期届满或者中途终止合同时，乙方对该商铺的装饰、装修及自行安装的设备，除可移动的设备外，其余全部无偿归甲方所有。属乙方自行安装的可移动设备，乙方应在租赁期届满或中途终止合同后3日内自行到该商铺内拆除并搬离该商铺，逾期视为乙方放弃权利，该部分设备无偿归甲方所有；乙方在拆除自行安装的可移动设备时，不得损坏该商铺的装饰、装修和其他设备、设备，否则甲方有权从履约保证金中扣除；8、租赁期间，乙方单方面无故提前终止本合同，或者因乙方原因导致甲方单方解除、终止本合同的，乙方应当补交免租期（如有）的固定费用（按起始租赁费用计算）并以本合同终止时的月固定费用为标准向甲方支付3个月固定费用作为违约金，并且乙方缴纳的履约保证金不予退还，乙方的装饰、装修无偿归甲方所有；9、乙方未能按本合同约定按时足额交纳固定费用和其他费用的，应按逾期未缴纳金额每天千分之一累计计算向甲方支付违约金；逾期15天仍未缴清，甲方有权停止乙方的用水用电；停水、停电期间，甲方对该商铺的租赁费用及违约金等照常计收，逾期超过30天甲方有权单方面终止合同；10、本合同期限届满，或提前终止的，乙方未按照本合同约定或甲方的通知和要求按时交还该商铺的，每逾期一日应按日固定费用（日固定费用按当年月固定费用除以30天进行计算）的2倍累计计算向甲方支付该商铺的占用费；11、双方任何一方未及时履行本合同约定的其他义务的，违约方应以违约行为发生时该商铺月固定费用为标准向守约方支付1个月的固定费用作为违约金，造成违约方损失的，还应全额赔偿因此给守约方造成的所有损失（含由此而产生的律师费以及追讨债务所产生的业务费、交通费、差旅费等所有费用）。原告按照约定向被告交付了诉争商铺，被告自2020年4月20日起未向原告支付租金，原告催要未果，诉至法院，请求依法裁决。一审法院于2021年2月1日向被告送达了本案起诉状和证据副本。本案在审理过程中，原、被告确认被告已向原告交纳履约保证金52594.4元。原告陈述其诉讼请求主张的租金和房屋占用费实际为固定费用，包括综合管理费。原告为证明其因本次诉讼支付律师费15000元，提供了《委托代理合同》和律师费发票。被告质证认为，对真实性、合法性和关联性均不认可，该费用不应由被告承担。另查明，1、2019年11月6日，长沙市雨花区的滴之家自助快餐店登记成立，系个体工商户，被告为其经营者，工商登记经营场所为诉争商铺所在地；2、2020年8月18日，长沙市王品虾子餐饮管理有限公司成立，被告系该公司的法定代表人，工商登记住所地为诉争商铺所在地。一审法院认为：原告与被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。1、关于诉争合同的解除及商铺的腾空及交还手续的办理。（1）诉争合同的解除。根据合同约定，被告未能按本合同约定按时足额交纳租金费用和其他费用的，逾期超过30天，原告有权单方面终止合同。被告自2020年4月20日起未向原告缴纳租金，经原告催要后仍未支付，故原告请求解除与被告签订的《商铺租赁合同》，符合约定和法律规定，一审法院予以支持；一审法院于2021年2月1日向被告送达了本案起诉状副本，故诉争合同于2021年2月1日解除；（2）诉争商铺的腾空和交还手续的办理。根据合同约定，被告拖欠租金费用累计超过30日或无正当理由闲置（歇业）超过60日以上的，原告可单方终止本合同并收回商铺。被告未按照约定支付租金已超过30日，故原告请求被告腾空诉争商铺并办理交还手续，符合约定和法律规定，一审法院予以支持；2、关于被告注销或变更以涉案商铺为经营地址的营业执照。被告承租诉争商铺后在该商铺所在地注册登记了其个体经营的长沙市雨花区的滴之家自助快餐店和其任法定代表人的长沙市王品虾子餐饮管理有限公司，因诉争合同已解除，原告请求被告注销或变更以涉案商铺为经营地址的上述个体工商户和公司的营业执照，符合法律规定，被告对此亦无异议，故一审法院予以支持；3、关于履约保证金的不予返还和解约违约金。根据合同约定，因被告原因导致原告单方解除、终止本合同的，被告应当补交免租期（如有）的租金费用（按起始租赁费用计算）并以本合同终止时的月租金费用为标准向原告支付3个月租金费用作为违约金，并且被告缴纳的履约保证金不予退还。尽管被告未按照约定向原告支付租金导致诉争合同的解除，但根据被告逾期支付租金的数额以及疫情对被告经营的影响，一审法院酌情对原告主张不返还被告履约保证金3万元予以支持，对其超过部分的诉讼请求不予支持；被告同意将剩余的履约保证金抵扣欠付租金，一审法院予以采纳；原告另主张被告向其支付解约违约金31556.64元，尽管有合同约定，但原告因被告延期支付租金主张了不予返还履约金和律师费，且原告未提供证据证明其损失超过了其上述主张的数额，根据审理查明的事实并结合公平原则，一审法院对原告的该项诉讼请求不予支持；4、关于租金/占用费和逾期滞纳金。（1）租金。被告自2020年4月20日起未向原告缴纳租金，因诉争合同于2021年2月1日解除，故原告请求被告向其支付自2020年4月20日至2021年1月31日的租金（包括综合管理费）98526.8元（181.36平方米×58元/平方米/月×9个月+181.36平方米×58元/平方米/月×11天÷30天)，符合约定和法律规定，一审法院予以支持；（2）占用费。根据合同约定，诉争合同提前终止时，被告未按照本合同约定或原告的通知和要求按时交还该商铺的，每逾期一日应按日租金费用（日固定费用按当年月固定费用除以30天进行计算）的2倍累计计算向原告支付该商铺的占用费。因上述关于占用费的计算标准过高，且原告在被告逾期交付商铺时应及时主张权利，故一审法院参照诉争合同约定的租金标准计算其房屋占用费，即被告自2021年2月1日起至实际交付商铺时止按照合同约定的计算标准即10518.88元/月向原告支付房屋占用费；（3）滞纳金。根据合同约定，每6个月为一个计收固定费用档期，第一个计收档期固定费用为63113.28元，在本合同签署之日，由被告缴纳给原告；以后各期固定费用均在每计收档期开始前至少提前15日履行缴纳义务。被告未能按本合同约定按时足额交纳租金费用和其他费用的，应按逾期未缴纳金额每天千分之一累计计算向原告支付违约金。尽管双方对逾期支付租金等费用的违约责任进行了约定，但约定的计算标准过高，同时考虑疫情期间给被告经营带来的影响，原告亦向被告主张了其他违约责任，故一审法院对其该项诉讼请求不予支持。因原告应退还被告履约保证金22594.4元，该款在被告欠付的租金中予以扣减后，被告尚欠原告截至2020年12月31日的租金75932.4元；5、关于律师费。原告主张被告支付其律师费15000元，提供了《委托代理合同》和律师费发票予以佐证，且符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条第一款、第五百六十六条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告长沙翡翠金轮置业有限公司与被告王琳签订的《商铺租赁合同》（合同编号为湘-ＦＣ**-ＸＧＭＺ-ＺＬ-ＳＹ-7-020）于2021年2月1日解除；二、被告王琳于本判决生效后10日内将位于长沙市雨花区××路××号××座××栋××号商铺腾空并与原告长沙翡翠金轮置业有限公司办理交还手续；三、被告王琳于本判决生效后10日内支付原告长沙翡翠金轮置业有限公司截至2021年1月31日的租金75932.4元和房屋占用费（自2021年2月1日起至商铺实际交付之日止每月按10518.88元计算）；四、被告王琳于本判决生效后10日内将长沙市雨花区的滴之家自助快餐店和长沙市王品虾子餐饮管理有限公司的工商登记地址进行变更或注销；五、原告长沙翡翠金轮置业有限公司不退还被告王琳交纳的履约保证金30000元；六、被告王琳于本判决生效后10日内支付原告长沙翡翠金轮置业有限公司律师费15000元；七、驳回原告长沙翡翠金轮置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取2200元，由被告王琳负担。本院二审期间，被上诉人长沙翡翠金轮置业有限公司向本院提交付款凭证和租金收据，拟证明王琳与翡翠金轮公司自2019年10月11日签订合同后，王琳即按照月租金10518.88元的标准实际履行付租义务。本院认为，该证据真实、合法，与本案有关，本院予以采信。本院另查明，被上诉人开具的《收据》中记载，收到王琳2019年10月20日至2020年4月19日租金，63113.28元。被上诉人陈述，其主张的租金，实际上就是商铺固定费用。上诉人陈述，涉案商铺所涉及的管理合同事宜，已另案起诉。本院查明的其他事实与一审法院认定的一致。本院认为,上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示。合同第4.1条约定：该商铺固定费用包含租金和综合管理费，其中租金占固定费用的80%，综合管理费占固定费用的20%，该商商铺月固定费用标准及递增标准具体如下：2020年4月20日至2020年10月19日，计租面积181.36元，月租金为58元/m2/月。4.2条约定：固定费用每六个月为一个计收档期，第一计收档期固定费用计63113.28元。根据上述约定，虽然该合同4.1条提到了“综合管理费”，但从月租金的具体计算方式来看，该商铺的月租金标准即为10518.88元/月，结合被上诉人出具的收据，亦是记载的六个月“租金”63113.28元，且该《商铺租赁合同》中未对被上诉人的管理义务作出约定，双方当事人亦陈述就商铺管理费用已另案处理，可见，被上诉人主张的租金就是以10518.88元/月作为计算标准，一审法院按此标准计算月租金，并未超出被上诉人的诉讼请求。如前所述，《商铺租赁合同》并未约定被上诉人有推广及运营管理服务的义务，故上诉人主张被上诉人违约在先的上诉理由亦不能成立。被上诉人主张的欠付租金是从2020年4月20日开始计算，而此时新冠疫情已得到缓解，故上诉人要求减免该段时期内的租金的上诉请求不能成立。《商铺租赁合同》第9.1条约定，因承租人原因导致出租人单方面解除合同的，承租人当以合同终止时的月固定费用为标准支付3个月固定费作为违约金，并且承租人缴纳的履约保证金不予退还。一审法院综合考虑履约情况和疫情对上诉人的影响，已酌情降低了不退还的保证金的数额，该处理并无不当。综上所述，上诉人王琳上诉请求和理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费865.57元，由上诉人王琳负担。本判决为终审判决。审判长  张訸审判员  程婧审判员  蔡晓二〇二一年七月九日法官助理吴雨伦书记员田佩瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。