贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终3570号上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司遵义市北京路支行，住所地遵义市红花岗区北京路中建大厦一楼，统一社会信用代码9152030073095595XN。负责人：周丽利，行长。委托诉讼代理人：成奇，贵州山一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：凌玲，女，1954年5月24日出生，汉族，遵义市人，住遵义市汇川区。委托诉讼代理人：邓礼艳，贵州惟瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李应鑫，贵州惟瀚律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：周振平，男，1962年12月26日出生，汉族，遵义市人，户籍地遵义市汇川区，现住遵义市红花岗区。被上诉人（原审第三人）：张瑜，女，1970年7月22日出生，土家族，遵义市人，户籍地遵义市红花岗区，现住遵义市红花岗区。被上诉人（原审第三人）：遵义市鸿苑房地产开发有限公司，住所地遵义市红花岗区民主路2号，统一社会信用代码9152030072219576X1。法定代表人：徐自航，执行董事。委托诉讼代理人：陈禄华，公司经理。上诉人中国建设银行股份有限公司遵义市北京路支行（以下简称建行北京路支行）因与被上诉人凌玲、周振平、张瑜、遵义市鸿苑房地产开发有限公司（以下简称鸿苑房开公司）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院(2019)黔0302民初8527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。建行北京路支行上诉请求：一、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初8527号民事判决，改判恢复对遵遵义市红花岗区房屋的执行，或将本案发回重审。事实及理由：一、一审判决超过审限11个月，严重违反法定程序。二、一审认定事实错误。鸿苑房开公司并非案涉房屋的所有权人，其将案涉房屋转让给凌玲系无权处分，鸿苑房开公司与凌玲签订的《商品房买卖合同》无效。1.鸿苑房开公司对周振平、张瑜享有合同债权。案涉房屋登记的所有权人为周振平、张瑜，鸿苑房开公司代周振平、张瑜偿还借款本息，并不当然确定其是该房屋所有权人。凌玲与鸿苑房开公司签订《商品房买卖合同》时，已经知道鸿苑房开公司对该房屋无权处分。上诉人取得抵押登记在前，鸿苑房开公司转让案涉房屋给凌玲在后。2.一审认定凌玲已支付房屋全部价款错误。3.一审认定案涉房屋未过户是鸿苑房开公司自身原因导致事实认定不清，凌玲自身存在重大过失。4.一审判决认定凌玲对案涉房屋享有的是生存权能错误，凌玲对案涉房屋享有的系合同债权，不能直接取得物权，其权能不能排除上诉人基于担保物权的执行。三、一审适用法律错误。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》是关于建设工程承包人就建设工程折价或拍卖所得价款的债权受偿顺序问题，并非物权确认的依据，不应适用于本案。且该批复在一审判决作出前已经废止。凌玲无法证明其符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的全部条件，无法排除上诉人对案涉房屋的强制执行。凌玲辩称:鸿苑房开公司与周振平、张瑜并无建立房屋买卖合同的真实意思表示，双方签订房屋买卖合同并向上诉人申请贷款是以合法形式掩盖非法目的骗取贷款。虽然案涉房屋登记在周振平、张瑜名下，在登记物权的行为存在重大违法不具有任何合法形式的情形下，该物权登记应当视为不具备公示的法律效力。即使认为鸿苑房开公司构成无权处分，凌玲购买案涉房屋的行为构成善意取得。被上诉人作为普通公民，购买房屋时年事已高，不具备向不动产登记机构申请查询房屋状态的能力，因此上诉人主张被上诉人在购买时已经知道鸿苑房开公司无权处分没有任何事实依据。一审所援引的关于建设工程价款优先受偿的相关法律规定，是基于举重以明轻的原则，凌玲作为消费者支付全部购房款后其优先权高于建设工程价款的优先受偿权，建设工程优先受偿权又优于抵押权和其他债权，因此原审援引相关法律规定作出的判决公平公正。案涉房屋作为凌玲唯一的住房，从购买后居住至今，一审考虑凌玲基于生存权享有的权利高于一般抵押权，认定事实清楚，且相关法律规定关于抵押期间所签订的买卖合同不影响凌玲与鸿苑房开公司签订合同的效力。鸿苑房开公司辩称:本案涉及的第一份合同是由项目部和第三人周振平、张瑜签订的假按揭合同，上诉人对此知晓，假按揭办理后，上诉人没有通知周振平偿还借款本息，而是通知项目部偿还按揭款的本息，上诉人的违规操作行为给鸿苑房开公司造成了巨大损失。本案上诉人将房屋按揭的借款打到挂靠在鸿苑房开公司的项目部账户上，周振平、张瑜的首付款银行开的收款收据也是项目部支付的。周振平、张瑜二审未向本院提交书面答辩意见。凌玲向一审法院起诉请求：1．立即停止贵州省遵义市红花岗区人民法院因2018黔0302执595号执行案件对位于遵义市红花岗区房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、请求确认凌玲与第三人鸿苑房开公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，位于遵义市红花岗区房屋的所有权应当归凌玲所有；3.请求判令建行北京路支行承担所有诉讼费用。一审法院认定事实：1.2004年5月19日建行北京路支行与第三人周振平、张瑜签订了《中国建设银行个人住房抵押借款合同》，约定：第三人周振平、张瑜向建行北京路支行借款147000元用于购买鸿苑房开公司白沙路159号鸣凤苑小区6单元4-1号房屋（以下简称涉案房屋）；借款由建行北京路支行直接划入售房单位在建行北京路支行开立的存款账户内，账户名称遵义鸿苑房开公司白沙路项目部，账号22×××30；借款期限从2004年5月17日至2024年5月16日；贷款月利率为4.2‰，每月归还本息金额为973.39元；所购房屋作为借款的抵押物，抵押期限自抵押登记之日起至担保债权全部清偿之日止，抵押担保的范围包括本合同所列的贷款本金及利息（包括复利及罚息）、违约金、赔偿金、乙方垫付的有关费用以及乙方为了实现债权的一切费用；借款期限内，借款人累计三个月未按合同约定偿还借款本息，建行北京路支行有权解除合同，提前收回贷款本息，并有权依法处分抵押物。同日，建行北京路支行（乙方）与第三人鸿苑房开公司（甲方）签订了《中国建设银行个人住房借款保证合同》，约定：为了确保乙方与周振平签订的《中国建设银行个人住房抵押借款合同》的履行，甲方愿意向乙方提供保证担保；保证方式为连带责任保证；保证担保的贷款金额为147000元及利息（包括复利及罚息）、违约金、赔偿金、乙方垫付的有关费用以及乙方为了实现债权的一切费用；保证期间2004年5月17日至2024年5月16日；借款期限内，借款人累计三个月未按合同约定偿还借款本息，乙方有权解除借款合同，提前收回贷款本息，并要求保证人承担保证责任；2、2004年5月17日，涉案房屋在遵义市房管局办理了抵押登记，建行北京路支行于2004年5月19日取得了房屋他项权证（遵房他权他字第23758号），并于同日向第三人周振平、张瑜发放了借款147000元；3、因未按时偿还借款，建行北京路支行向一审法院提起诉讼，一审法院于2018年9月18日作出（2018）黔0302民初3394号民事判决书，判决书查明：涉案贷款本息一直由鸿苑房开公司在负责偿还，周振平、张瑜未偿还过借款本息，也未占有所购房屋，因鸿苑房开公司经营困难，导致其未按月归还建行北京路支行借款本息，判决：一、解除周振平、张瑜与中国建设银行股份有限公司遵义市北京路支行于2003年12月25日签订的《中国建设银行个人住房抵押借款合同》；二、周振平、张瑜在本判决生效后十日内向中国建设银行股份有限公司遵义市北京路支行偿还借款本金85044.21元及截止2018年3月1日的利息（含罚息）10982.46元，从2018年3月2日起至本金清偿之日止的利息、复利、罚息，按合同约定利率计算；三、周振平、张瑜在本判决生效后十日内向中国建设银行股份有限公司遵义市北京路支行支付律师代理费1500元；四、如周振平、张瑜不按上述期限还款中国建设银行股份有限公司遵义市北京路支行对周振平、张瑜用于抵押并登记的位于遵义市红花岗区房屋（他项权证号：遵房他权他字第23758号，建筑面积131.74㎡）享有优先受偿权；五、遵义鸿苑房地产开发有限公司对周振平、张瑜的上述债务，承担连带保证责任。该判决发生法律效力后，建行北京路支行向一审法院申请强制执行，一审法院于2019年4月1日以（2019）黔0302执595号执行裁定书及协助执行通知书查封了涉案房屋，凌玲向一审法院提出执行异议，一审法院经审查于2019年7月24日作出（2019）黔0302执异93号执行裁定书，裁定驳回凌玲的异议请求。第三人周振平、张瑜为帮助鸿苑房开公司白沙路159号鸣凤苑小区项目部解决资金困难问题，双方签订虚假的商品房买卖合同以办理假按揭的形式从建行北京路支行处贷款147000元，并未实际买卖涉案房屋。其后第三人鸿苑房开公司于2006年4月11日将涉案房屋出售给凌玲，双方签订了《商品房买卖合同》，约定凌玲以194916元的价格购买该套房屋，在支付首付款后，该套房屋于合同签订当日办理了预售备案登记，凌玲于2015年1月9日将尾款19491元及维修基金3898元交付给第三人鸿苑房开公司，随后凌玲入住该套房屋。因第三人鸿苑房开公司自身原因，导致鸣凤苑小区住房无法办理产权手续，直至2018年才确定部分房产可以办理产权手续。一审法院认为，本案的争议焦点是凌玲就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。如前所述，一审法院已生效的（2018）黔0302民初3394号民事判决书已查明涉案贷款本息一直由鸿苑房开公司在负责偿还，周振平、张瑜未偿还过借款本息，也未占有涉案房屋。故虽建行北京路支行取得的他项权证上显示所有权人为周振平、张瑜，但房屋实际仍由第三人鸿苑房开公司所有。而鸿苑房开公司于2006年4月11日与凌玲签订购房合同，将涉案房屋出售给凌玲，收取了凌玲支付的全额房款并出具发票后，已经将涉案房屋实际交付给凌玲。而凌玲在购置涉案房屋后、一审法院查封前，对该套房屋已经进行了占有、使用，虽然未办理涉案房屋的产权登记手续，但系第三人鸿苑房开公司自身原因导致，因此，凌玲的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。对于建行北京路支行关于涉案房屋的优先受偿权系经生效民事判决书判决确认，凌玲对鸿苑房开公司所享有的权益不足以排除执行的主张，已生效的（2018）黔0302民初3394号民事判决书已查明，多年来，因贷款本息一直由鸿苑房开公司在负责偿还，周振平、张瑜未向鸿苑房开公司主张权利，也未占有涉案房屋。第三人周振平、张瑜向建行北京路支行借款时，自愿以本案涉案房屋进行抵押，建行北京路支行对涉案房屋享有优先受偿权，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，但根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，涉案房屋对凌玲来讲，担负着一种基本生存保障的功能，并非普通的民事权利，而是涉及基本人权范畴的一项权利，是一种绝对权，优先于其他各种权利。而房屋他项权证的获得是建行北京路支行基于借款合同而享有的抵押权，属于主债权项下的从权利，并不能直接取得物权的效力，该抵押权的存在，目的在于保障债权的实现，从而实现其经济利益。从此意义上看，建行北京路支行为实现债权而享有的抵押权并不能优先于凌玲基于生存权而享有的权利。综上，认定凌玲就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。为此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”的规定，对于凌玲要求停止对涉案房屋的强制执行的诉讼请求，予以支持。对于凌玲要求确认该《商品房买卖合同》合法有效，涉案房屋的所有权应当归凌玲所有的诉讼请求，虽然第三人鸿苑房开公司是在刻意××涉案房屋已被本案××路支行取得了房屋他项权证的情况下，仍与凌玲签订了《商品房买卖合同》，鉴于凌玲已将全额房款支付完毕并实际入住，且第三人鸿苑房开公司在鸣凤苑小区内张贴出的符合办理产权名单也显示涉案房屋户主为凌玲，双方对该份购房合同均予以认可，故认定双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，但因涉案房屋现仍处于抵押状态，在第三人周振平、张瑜及鸿苑房开公司对于建行北京路支行的债务清结、涉案房屋解押前，不能确认凌玲系涉案房屋的唯一合法权利人，为此，对于凌玲的该诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，判决：一、停止对位于遵义市红花岗区房屋的执行；二、凌玲与第三人遵义市鸿苑房地产开发有限公司于2006年4月11日签订的《商品房买卖合同》合法有效；三、驳回凌玲的其他诉讼请求。案件受理费60元，由凌玲承担。二审期间，建行北京路支行向本院提交2020年7月14日鸿苑房开公司出具的《情况说明》一份。拟证明凌玲购买房屋时已经知晓了案涉房屋办理了按揭贷款，鸿苑房开公司无权处分该房屋，凌玲不能办理房屋登记本身就有不可推卸的责任。凌玲质证意见为：真实性、合法性及关联性均不认可，该《情况说明》系由鸿苑房开公司单方向上诉人出具，凌玲对上述情况不知情，也对该房屋办理抵押登记的情况不知情，该证据达不到上诉人的证明目的。鸿苑房开公司质证意见为：对证据真实性无异议，但不认可其证明目的。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据一审法院于2018年9月18日作出（2018）黔0302民初3394号已发生法律效力的民事判决确定，建行北京路支行系案涉房屋的抵押权人，对案涉房屋享有优先受偿权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，案外人提出的排除执行异议，一般情况下不予支持，但符合上述规定的“法律、司法解释另有规定的除外”情形的，可以支持。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，足以排除强制执行的条件，该条规定即为第二十七条规定的“法律、司法解释另有规定的除外”情形。本案中，如凌玲购买案涉房屋的行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，可以排除建行北京路支行的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，对于凌玲的购房行为是否具备上述规定四种情形，本院评析如下：首先，凌玲与鸿苑房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，系有效合同，该合同签订时间为2006年4月11日，早于一审法院于2019年对案涉房屋的查封时间。第二，凌玲于2015年入住该套房屋，对该套房屋进行合法的占有、使用的时间早于该房屋的查封时间。第三，根据凌玲一审举证的房款、房屋维修基金的收款收据及鸿苑房开公司认可收到凌玲全部购房款的陈述，可以证明凌玲已经付清了案涉房屋的全部购房款。第四，虽然鸿苑房开公司将案涉房屋出售给凌玲之前办理了抵押登记，但凌玲系向鸿苑房开公司购买案涉房屋，而非向周振平、张瑜购买，通常情况下，个人向房开公司购买房屋，并不会去住建部门查询房屋是否存在抵押的情况。凌玲向鸿苑房开公司购买案涉房屋，不会想到该房屋已经抵押给建行北京路支行符合情理。建行北京路支行二审提交的《情况说明》并未表达凌玲在购买案涉房屋前知悉该房屋存在抵押情形,且系鸿苑房开公司单方向建行北京路支行所作陈述，并不能证明凌玲在购买案涉房屋前已经知晓了该房屋存在抵押的情形。故案涉房屋未办理过户登记并非凌玲的原因造成，凌玲并不存在过错。另，案涉房屋系凌玲满足基本生活需要的居住用房,并非商业用房。因此，凌玲购买案涉房屋的行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”的规定，可以排除建行北京路支行对该房屋的强制执行。综上所述，上诉人建行北京路支行的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由中国建设银行股份有限公司遵义市北京路支行负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩高审判员  贺灿灿审判员  谭应勇二〇二一年七月九日法官助理杨豪书记员王群惠