贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初7911号 原告：毕节市碧阳物业管理有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道办事处流仓村委会六楼，统一社会信用代码：91520502337334313Y。 法定代表人：石柱，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：孙俊（特别授权代理），贵州百进律师事务所律师，执业证号：15205201610958227。 被告：张兵，男，汉族，1988年12月1日出生，住贵州省毕节市。 原告毕节市碧阳物业管理有限责任公司（以下简称：碧阳物业公司）与被告张兵物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告碧阳物业公司的委托诉讼代理人孙俊，被告张兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告碧阳物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告立即向原告支付物业费7,404.00元；2、判决被告自2018年1月1日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准支付资金占用费至债务清偿完毕之日期间的利息，暂计735元；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：原告毕节市碧阳物业管理有限责任公司于2015年承接“盛世华都”一期小区物业服务项目，与建设单位毕节兴业房地产开发有限公司签订《盛世华都一期前期物业服务合同》，原告依约为该小区提供物业服务至今。被告作为案涉小区XX房屋的业主，自2018年1月以来未按合同约定缴纳物业费，根据《物业服务合同》约定且依法向相关行政管理部门备案确定的每月1.2元/平方米的单价，结合被告的房屋面积，截止2021年3月被告已拖欠物业费7,404.00元。期间原告经多次催收无果，并于2021年3月向被告发送《律师函》，期满被告仍未支付所欠物业费。原告认为，被告作为“盛世华都”一期业主，应严格按照《盛世华都一期前期物业服务合同》履行自己的义务，在原告依约对案涉小区提供了物业服务的情况下，应按时支付物业费。被告严重超期拒不支付物业费的行为已损害原告的合法权益，其不仅应及时支付物业费，且应承担相应的资金占用费。综上，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规之规定向贵院提起诉讼，恳请人民法院依法支持原告诉讼请求。 庭审时，原告碧阳物业公司补充说明：被告张兵2017年1月1日至2021年2月28日期间未缴纳物业费。 被告张兵答辩称：原告主张我的物业费期间不属实，因为原告在起诉状中讲了至2018年以来没交物业费，原告律师刚刚又说我是2017年1月1日开始没有交，和原告的诉状中是矛盾的；原告起诉我说是根据物业服务合同其依法向相关部门备案的每月1.2元每平方米的单价收取物业费没有依据，我们签了物业管理服务协议第四条中电梯房多少钱一个平方当时没有约定；根据物业服务管理条例第四条装修管理及垃圾清运费6元一个平方，我已经交了物业费，为什么还要收取我的垃圾清运费，我不答应。我欠缴的物业费是从2018年1月1日到2021年2月28日开始的，我家房屋面积为123.38平方米，原告起诉说我拖欠7,404元的物业费不对。一、答辩人与原告毕节市碧阳物业管理有限责任公司于2015年12月31日签订盛世华都《物业管理服务协议》，答辩人支付了原告相应的物业管理服务费用，但在平时的物业管理服务中，原告未按协议要求履行自己的职责，原告已违约在先，应承担相应的违约责任。《物业管理服务协议》第二条约定：原告定期对公共区域巡逻，执行进出人员登记制度和必要的安检。原告未履行落实，原告已违约。《物业管理服务协议》第三条约定：1、原告对房屋公共部位定期进行维护保养。2、原告对设备运行定期进行维护保养。3、原告对公共设施定期、定时、定人进行维护保养。4、原告负责对消防工作进行管理、检查、监督与落实，进行消防值班。5、安保人员每个岗位不脱岗。24小时巡查并做好巡查记录，特别加强9：00至12：00，14：30至18：00每层住房的巡查。6、电工做到每月一次电路检查并做好检查记录。以上六点原告未履行落实，原告已违约。《物业管理服务协议》第四条中物业管理服务费用未签订，原告收取答辩人1.20元每平米的单价缺乏根据。二、原告在平时的管理服务中没有按照《物业管理服务协议》的约定对小区进行管理，管理服务不到位、不认真履职，导致整个小区广告纸处处可见，影响小区的环境卫生。小区门禁电子门未启用、电梯旁无人值守，无关闲散人员可以随意进出，给答辩人的人身财产安全造成不利影响。每天晚上小区楼下跳广场舞的人非常多，极大地影响答辩人的正常生活与休息。三、原告私自违法将XX一楼的消防通道改装成门面出租给他人从事商业经营活动，原告的做法已违法，给答辩人的生命财产安全造成巨大安全隐患，损害了答辩人的切身经济利益，答辩人与其他业主多次要求原告整改，但原告始终没有整改，最终是业主报警，消防队的同志来强行拆除。原告允许社会人员在小区消防出口摆摊经营，影响小区环境卫生、社会秩序给小区的消防安全带来巨大隐患。原告私自将XX楼的业主共有房出租给他人经营快递超市、原告私自将小区的业主共有区域出租给他人安装净水设备，从事生产经营活动，原告的这种违法行为损害了答辩人的切身经济利益，租金使用情况也未向业主公示说明。四、原告曾多次对小区采取停电、停水的违法方式威胁答辩人及其他业主，逼迫答辩人及其他业主交物业费，影响答辩人及其他业主的正常生活，答辩人与其他业主与原告协商解决无果，最终是报警请社区民警协调处理，对社区和谐、社会秩序产生不利影响。五、原告称多次催收物业费，并向被告发《律师函》的说法不成立，答辩人从未收到原告收取物业费的相关信息。六、答辩人从2018年1月至2021年3月期间没有在小区长久居住，只是间歇性短暂居住，期间房屋一直空闲，也未出租给他人使用，答辩人没享受原告提供的物业服务。基于以上理由事实，答辩人认为原告未按照《物业管理服务协议》的要求管理小区，答辩人与其他业主曾多次要求原告进行整改，但原告始终没有整改；答辩人没有在小区长久居住，没有享受原告提供的物业服务。因此，答辩人请求贵院依法判决驳回原告的诉讼请求：要求被告即答辩人向原告支付物业费7404.00元，并向原告支付利息735.00元；案件诉讼费用由原告承担。 本院经审理确认以下事实：2015年12月30日，以原告碧阳物业公司为乙方，毕节兴业房地产开发有限公司为甲方，双方签订《盛世华都一期前期物业服务合同》，合同约定：“甲方选聘乙方对盛世华都一期提供前期物业管理服务。在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业公共部位和公共设施设备的维修、养护、管理和运行；物业公共部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等。物业服务收费选择包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：多层住宅1.2元/月/平方米，高层住宅2.3元/月/平方米，物业服务费最终以备案为准。业主应于开发商通知的交房之日起交纳物业服务费用及相关费用。合同期限自2014年12月30日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告便为该小区提供物业服务至今。被告张兵系盛世华都XX号房业主，2015年12月31日被告收房入住。《业主档案》载明涉案房屋的建筑面积为123.4平方米。从2017年1月1日起，被告张兵未按照《盛世华都一期前期物业服务合同》的约定向原告缴纳物业管理服务费。经核算，2017年1月1日至2021年2月28日期间，被告张兵应缴纳的物业服务费为7,404元（123.4平方米×1.2元/月/平方米×50个月=7,404元）。原告向被告催收物业服务费无果后，以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 另查明：原告在提供物业服务过程中，存在部分公共设施损坏未及时维修，环境卫生未及时清扫、电子门未启用、管理不到位，未及时清除张贴的野广告等物业服务瑕疵问题。 上述事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据，并已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，原告碧阳物业公司与毕节兴业房地产开发有限公司签订的《盛世华都一期前期物业服务合同》，系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，本院依法予以确认。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”及第九百四十四条第一款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”之规定，被告张兵作为居住在盛世华都XX号房业主，《盛世华都一期前期物业服务合同》对被告张兵具有法律上的约束力。原告已按照前期物业管理服务合同约定履行了合同义务，被告应当按照约定支付物业服务费。被告未支付2017年1月1日起至2021年2月28日期间的物业服务费，共计欠付50个月的物业服务费，被告应支付。被告辩称原告物业服务管理存在瑕疵，经查明，涉案物业管理存在存在部分公共设施损坏未及时维修，环境卫生未及时清扫、电子门未启用、管理不到位，未及时清除张贴的野广告等物业服务瑕疵问题。鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，提供的物业管理服务存在瑕疵，原告应对此承担相应的责任。经综合全案及双方举证情况考虑，本院酌情认定原告承担10%的责任，被告承担90%的物业服务费的交付义务，即7,404元×90%=6,663.60元。故原告诉请的物业服务费，本院以6,663.60元为限予以支持。 对原告主张被告支付资金占用费的诉请，因原告履行物业服务合同义务时存在瑕疵，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十二条：“当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，对该诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百九十二条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告张兵于本判决生效之日起十日内支付原告毕节市碧阳物业管理有限责任公司2017年1月1日至2021年2月28日期间的物业服务费6,663.60元； 二、驳回原告毕节市碧阳物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已按简易程序减半收取），由被告张兵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 吴 誉 二〇二一年七月十九日 书记员 何梦思