北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终6128号上诉人（原审被告、反诉原告）：欧瑞娜，女，1979年1月2日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：韩伟明（欧瑞娜之夫），住北京市海淀区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘东明，男，1964年1月22日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘菲菲（刘东明之女），住北京市海淀区。原审被告：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼3层304室。法定代表人：李峰岩，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，北京链家置地房地产经纪有限公司法律顾问。上诉人欧瑞娜因与被上诉人刘东明、原审被告北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家置地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2021）京0108民初2165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人欧瑞娜及其委托诉讼代理人韩伟明，被上诉人刘东明的委托诉讼代理人刘菲菲，原审被告链家置地公司的委托诉讼代理人孙凤起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欧瑞娜上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回刘东明的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足，判决结果错误。欧瑞娜入住涉案房屋后，因电梯噪音问题要求刘东明维修，刘东明也认可噪音问题并找物业进行维修。合同中约定因维修房屋影响使用的，应减少相应租金或延长租赁期限。因双方就此未能协商一致，欧瑞娜才未支付房租，其行为并非违约而是维权。欧瑞娜搬离租住房屋，并非自愿，并且刘东明隐瞒电梯噪音事实与欧瑞娜签订房屋租赁合同，违背信用。刘东明辩称，不同意欧瑞娜的上诉请求。链家置地公司述称，同意一审判决。刘东明向一审法院起诉请求：1.判令欧瑞娜支付自2019年10月18日至2020年10月8日房屋租金60666元；2.判令欧瑞娜支付违约金5200元；3.判令欧瑞娜赔偿精神损害抚慰金20000元；4.判令欧瑞娜赔偿误工费及其他费用10000元；5.判令欧瑞娜支付水电燃气费364元；6.判令欧瑞娜支付家具的拆卸搬运费3760元；7.判令欧瑞娜支付房屋占用费58800元（自2020年10月9日起至2021年1月15日，每日600元计算）；8.判令欧瑞娜将家具家电从北京市海淀区北辰香麓观麓园1号楼2单元702号房屋搬出并支付2021年1月16日至实际搬离之日的保管费，按每天100元计算。本案诉讼费由欧瑞娜承担。欧瑞娜向一审法院提出反诉请求：要求刘东明负担欧瑞娜损失，包括房屋中介费4160元，买家具电器16322元，违约金5200元，房屋维修期间的房租应扣除6240元（从2020年9月3日至2020年10月8日），网费支出880元，押金5200元，刘东明违约导致其再次找房的中介费3000元，刘东明违约导致其再次搬家产生费用2000元。本案诉讼费由刘东明承担。一审法院经审理认定事实如下：2019年10月11日，刘东明（甲方）、欧瑞娜（乙方）、链家置地公司（丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定欧瑞娜承租刘东明位于北京市海淀区冷泉林语山庄三区房屋，租期自2019年10月18日至2024年10月17日，租金每月5200元，按季支付，共计312000元。押金5200元，随第一笔租金支付，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内由甲方承担物业管理费、车位费，由乙方承担水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房租租赁水费、上网费。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。就合同解除，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达十日的；2.欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的……乙方有上述情形之一的，应按月租金的100％向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。经甲乙双方友好协商一致，乙方配合甲方自行购买房屋家具家电供乙方使用，家具家电费用由甲方承担。上述合同签订后，欧瑞娜支付刘东明押金5200元，2019年10月11日，刘东明将房屋交付给欧瑞娜，欧瑞娜于2019年10月13日入住诉争房屋。入住当天，欧瑞娜向刘东明提出电梯噪音问题并要求刘东明予以维修。租赁期间，欧瑞娜称在诉争房屋内购买三门柜一个、内推拉柜一个、床二张（购买价格共8800元）、海尔冰箱一台（购买价格4349元）、餐桌椅一套（一桌四椅，购买价格799元），更换了室内花洒、地漏、坐便并办理宽带服务。根据欧瑞娜提交微信聊天记录显示，2019年10月4日，刘东明代理人马某称“洗衣机和那个冰箱你按照你自己的需求，你自己买，然后呢，等咱们后面一块算账就行了”。2019年10月13日，欧瑞娜向马某提出诉争房屋电梯存在噪音过大问题，马某答应找中介来维修，后双方多次就电梯噪音一事进行沟通。庭审中，刘东明称签订合同及看房过程中，欧瑞娜对电梯的声音是知情的，欧瑞娜搬入诉争房屋后提出电梯噪音问题，物业公司也答复是正常现象，因欧瑞娜一直找刘东明反映该问题，物业才同意提供增值的物业维修服务，欧瑞娜无权以电梯噪音为由拒绝交纳房租。链家置地公司工作人员庭审中称带欧瑞娜查看诉争房屋时，没有注意到诉争房屋的电梯与其他楼的电梯存在明显的声音差异。2020年9月3日，物业公司在维修诉争房屋所在单元电梯时对诉争房屋墙壁进行剔凿，将诉争房屋墙壁凿穿一个洞。2020年10月8日，双方现场办理房屋交接产生争议，双方未完成房屋交接手续，报警后欧瑞娜离开，刘东明收回诉争房屋。现场经链家置地公司中介查看，电费欠费620.76元，水费水表数同刘东明提交的水表照片一致，燃气剩余321.7立方米。本案中，就刘东明主张的各项损失，要求欧瑞娜支付2019年10月18日至2020年10月8日的租金及违约金，另要求欧瑞娜支付误工费及其他费用，系因其购买装修材料准备装修诉争房屋但因欧瑞娜拖延搬离导致的误工费；要求欧瑞娜支付水电燃气费，其中水费欠费590元，电费欠费620.76元，扣除剩余燃气费846.07元，欧瑞娜尚欠364.69元；要求欧瑞娜支付房屋占用费及拆卸搬运费，系因欧瑞娜搬走时将其购买的家具家电留在诉争房屋，其按每天600元主张房屋占用费至2021年1月15日。2021年1月15日，其将上述物品搬到了其在观麓园1号楼2单元702号房屋处，要求对方按照每天100元向其支付保管费；要求欧瑞娜支付精神损害抚慰金。就欧瑞娜主张的各项损失，要求刘东明支付房屋中介费，系租赁诉争房屋时的中介费用；要求刘东支付家具电器费，系其租赁期间购买的家具、电器、洁具的费用；要求刘东明支付违约金并退还押金；要求刘东明支付网费，系其在诉争房屋办理的宽带服务费用；要求刘东明支付其再次租房搬家的中介费、搬家费，系因刘东明违约导致产生的费用。另因2020年9月3日至2020年10月8日诉争房屋维修电梯导致诉争房屋凿洞，要求就该期间的租金予以扣除。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，刘东明、欧瑞娜之间签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2020年10月8日刘东明收回诉争房屋，双方一致同意合同于该日解除，法院不持异议。就本案中刘东明的各项损失，因欧瑞娜承租房屋后未按照合同约定支付租金，就其要求欧瑞娜支付租金及迟延支付租金的违约金的诉请，于法有据，法院予以支持；就其要求欧瑞娜支付误工费及其他费用的诉请，刘东明未提交充足证据证明其损失，法院不予支持；就其要求欧瑞娜支付水电燃气费的诉请，于法有据，数额合理，法院予以支持；就其要求欧瑞娜支付房屋占用费及拆卸搬运费的诉请，因租赁期间欧瑞娜按照合同约定自行购买的家具家电，系日常生活必需品，且价格未见明显不合理之处，因此按照合同约定家具家电费用应由刘东明负担，上述家具家电亦应归刘东明所有，因此就该诉请，法院不予支持；就刘东明主张的精神损害抚慰金，于法无据，法院不予支持。就本案中欧瑞娜的各项损失，欧瑞娜称诉争房屋存在电梯噪音问题主张刘东明违约，法院认为合同签订前双方进行过现场看房，欧瑞娜对此未提出异议，链家置地公司工作人员亦表示诉争房屋电梯声音与其他楼电梯不存在明显差异，欧瑞娜称电梯存在噪音仅是其主观感受，未提交充分证据证明该噪音影响其使用诉争房屋，且承租后欧瑞娜一直实际居住使用诉争房屋。因此就欧瑞娜该项主张，法院不予采信。因欧瑞娜未按照合同约定支付租金，存在违约行为且导致合同解除，应承担相应的违约责任，因此就欧瑞娜主张的房屋中介费、违约金、网费、再次租房搬家的中介费、搬家费的诉请，法院不予支持；就欧瑞娜主张的家具电器费，其中其主张更换的花洒、地漏等洁具，无合同约定，亦未提交充足证据证明，法院不予主持。其购买的冰箱、餐桌椅、柜子、床等家具家电系日常生活必需品，价格未见明显不合理之处，法院予以支持；就其要求对诉争房屋维修电梯导致诉争房屋凿洞期间的租金予以扣除的诉请，因合同约定因维修房屋影响使用的，应相应减少租金或延长租赁期限，因此法院对该期间房屋租金予以酌情扣减；就其要求刘东明退还的押金，法院一并于其应支付的房屋租金中予以抵扣。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、欧瑞娜于判决生效后7日内支付刘东明租金52693.33元、违约金5200元、水电燃气费364元；二、刘东明于判决生效后7日内支付欧瑞娜家具家电费13948元；三、驳回刘东明其他诉讼请求；四、驳回欧瑞娜其他反诉请求。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。欧瑞娜和刘东明签订的《北京市房屋租赁合同》依法成立，对双方具有法律约束力。欧瑞娜在合同签订前进行过现场看房，其未对电梯噪音问题提出过异议，故在该合同成立生效后，欧瑞娜未按期交纳房屋租金，根据合同约定其应当承担违约责任，即支付相应的违约金。根据合同约定，诉争房屋每月租金为5200元，租期从2019年10月18日起算，鉴于该合同于2020年10月8日解除，一审法院酌情扣减诉争房屋维修电梯导致房屋凿洞期间的租金以及押金后，判决欧瑞娜支付刘东明租金52693.33元以及欠付的水电燃气费364元，并无不当，本院予以确认。综上所述，欧瑞娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3914元，由欧瑞娜负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  赵 斌二〇二一年七月三十日法官助理  王 飞书 记 员  苑要楠