北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终6054号上诉人（原审被告）：曹斌，男，1981年9月29日出生，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：北京市海淀区保障性住房发展有限公司，住所地北京市海淀区东北旺村南1幢三层308。法定代表人：王晓伟，董事长。委托诉讼代理人：郭肖健，北京人富律师事务所律师。上诉人曹斌因与被上诉人北京市海淀区保障性住房发展有限公司（以下简称住房公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初26232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月12日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，因当事人没有提出新的事实、证据和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。曹斌上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判曹斌支付住房公司房屋租金共计3123.24元。事实与理由：1.2018年12月5日住房公司在曹斌的预存金额中扣划4593元，系押一付一的款项，另根据政策，住房公司还应免除一个月的房屋租金，且免除的租金应系2018年12月1日签订的《北京市公共租赁住房租赁合同》期间的月租金，一审法院认定免除2018年12月15日至2019年1月14日期间的租金，属于认定事实错误。故曹斌尚欠住房公司2个月的租金。2.就欠付租金的租金标准，2018年12月1日签订的《北京市公共租赁住房租赁合同》并非曹斌自愿签订，住房公司对曹斌原租住的房屋强制腾退并就调整后的房屋提高租金，系违约行为，曹斌应按照原租赁合同约定的月租金标准1929.06元支付住房公司2个月租金共计3123.24元。3.调整租赁房屋后，住房公司未按合同约定向曹斌移交钥匙、燃气卡、电卡等，调整后的租赁房屋多项设施无法使用，故认定房屋租金时应酌减。住房公司辩称，同意一审判决，不认可曹斌的上诉请求和理由。双方于2018年12月1日签订了《北京市公共租赁住房租赁合同》，后又签订了《北京市公共租赁住房租赁合同补充协议》，系双方真实意思表示，且调整租赁房屋具有合理理由，系依法依规办理，曹斌应按照上述合同约定的月租金标准2296.5元支付欠付租金。住房公司已免除2018年12月15日至2019年1月14日期间的租金，曹斌要求免除2018年12月1日签订的《北京市公共租赁住房租赁合同》期间的房屋租金，缺乏依据。曹斌已取得房屋钥匙并实际占有使用调整后的租赁房屋，燃气卡、电卡应由其自行与物业公司办理手续，据与物业公司了解，在曹斌入住前房屋设施已全部维修完毕。住房公司向一审法院起诉请求：1.曹斌支付自2018年11月15日至2018年12月14日及2019年2月15日至2019年5月14日期间拖欠的房租8818.56元；2.曹斌支付自2019年5月15日至2019年6月14日期间欠缴的租金4133.7元；3.曹斌支付逾期付款违约金，自违约之日至实际履行之日，暂时计算至2021年2月14日是2720.76元；4.本案诉讼费由曹斌承担。一审法院认定事实：2014年7月28日，北京市海淀区住房保障服务中心（北京市海淀区公共租赁住房发展中心）（出租人、甲方）与曹斌（承租人、乙方）签订《北京市公共租赁住房租赁合同》，约定，曹斌承租位于北京市海淀区XXX（以下简称XXX号房屋），建筑面积45.93平方米。租赁期自2014年8月15日至2017年8月14日。房屋租金标准为每月1929.06元。合同签订当日，曹斌交纳了一个月房屋租金1929.06元及押金1929.06元。2017年4月21日，北京市海淀区住房保障事务中心与曹斌签订《北京市公共租赁住房租赁合同补充协议》，将原租赁合同终止时间变更为2019年5月14日。XXXX公租房项目于2018年12月24日趸租租赁合同到期。XXXXXX面向保障家庭配租租金由42元/平方米/月上调为50元/平方米/月。因曹斌承租的XXX号房屋趸租到期，北京市海淀区住房保障事务中心通知曹斌调整选房摇号。2018年12月1日，住房公司（出租人、甲方）与曹斌（承租人、乙方）签订《北京市公共租赁住房租赁合同》，约定曹斌承租XXX（以下简称XXX号房屋），建筑面积为45.93平方米。租赁期自2019年1月15日至2022年1月14日。每月房屋租金为2296.50元。另约定，逾期缴纳租金的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起每日按月租金的万分之三收取违约金。后住房公司与曹斌签订《北京市公共租赁住房租赁合同补充协议》，约定曹斌承租XXX号房屋，原租赁合同终止日期变更为2019年5月14日。另，庭审中，双方均认可，2018年12月15日至2019年1月14日期间的租金，住房公司不再收取。庭审中，双方均认可曹斌于2019年6月15日退房。现住房公司处仍有曹斌房屋押金2296.5元。北京市海淀区住房保障事务中心已于2018年1月1日将其管理的公租房项目的后期运营管理业务（包括租金收缴催缴、公租房入住退出、房屋调整调换、承租人员变更等）移交由住房公司负责。双方对如下事实存在争议：住房公司主张曹斌尚欠2018年11月15日至2018年12月14日、2019年2月15日至2019年5月14日期间的房屋租金。另住房公司主张在合同期满后曹斌未支付2019年5月15日至2019年6月14日期间的房屋租金，要求参照市场租金评估结果即90元每平方米计算占用期间的费用。曹斌称已经交纳了2018年11月15日至2018年12月14日期间的房屋租金，并向法院提交了曹斌名下中国建设银行个人交易明细，从该明细中可以看出自2018年1月至2018年11月，曹斌每月向住房公司支付房屋租金1929.06元，其中，2018年11月28日，曹斌向住房公司支付房屋租金1929.06元。2019年3月27日，住房公司向曹斌退还XXX号房屋押金1929.06元。曹斌认可2019年2月15日至2019年5月14日未交纳房屋租金，但称系因住房公司强制调房，影响其生活，为维护其权益，故未交纳租金。对2019年5月15日至2019年6月14日的租金数额，曹斌不同意参照市场租金评估结果计算租金标准。一审法院认为，北京市海淀区住房保障服务中心与曹斌及住房公司与曹斌签订《北京市公共租赁住房租赁合同》及《北京市公共租赁住房租赁合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方当事人均应按照合同约定严格履行各自义务。住房公司主张曹斌尚欠2018年11月15日至2018年12月14日的房屋租金，但从曹斌中国建设银行的个人交易明细显示曹斌在2018年11月28日曾向住房公司支付了房屋租金，且2019年3月住房公司向曹斌退还了XXX号房屋押金，由此可以推断，曹斌并未拖欠XXX号房屋租金，住房公司仅通过自身系统记录不足以证明曹斌拖欠该期间的房屋租金，故对住房公司的该项请求不予支持。对2019年2月15日至2019年5月14日期间的房屋租金一节，曹斌认可尚未交纳该期间的房屋租金，但认为住房公司强制调房，服务不到等给其造成了影响。法院认为，曹斌实际占有使用了XXX号房屋，理应支付使用期间的房屋租金，曹斌与住房公司之间存在矛盾应通过正当途径解决，不应以不交纳房屋租金的方式，故对曹斌的辩称不予采信，对住房公司要求曹斌支付此期间的房屋租金的请求予以支持。对2019年5月15日至2019年6月14日期间的房屋租金一节，曹斌在合同期满后仍占用涉案房屋，理应支付占用期间的房屋租金，故对住房公司要求曹斌支付此期间的房屋租金的请求法院予以支持，但房屋租金标准应参照双方房屋租赁合同约定的标准为宜，住房公司要求按照市场租金评估结果计算租金，无事实及法律依据，法院不予支持。庭审中，双方均认可，住房公司处现仍有曹斌房屋押金2296.5元未退还。为了减少当事人诉累及支付便利，对房屋押金在本案中一并处理，抵扣2019年2月15日至2019年3月14日的房屋租金。关于住房公司主张曹斌向其支付违约金一节，因双方在合同履行过程中产生争议，曹斌并非无故拖欠，故对住房公司的该项请求，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十七条、第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决：一、曹斌于判决生效后七日内一次性支付住房公司2019年3月15日至2019年5月14日及2019年5月15日至2019年6月14日的房屋租金共计6889.5元；二、驳回住房公司的其他诉讼请求。二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理所查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，曹斌与住房公司于2018年12月1日签订了《北京市公共租赁住房租赁合同》，后又签订了《北京市公共租赁住房租赁合同补充协议》，曹斌主张签订上述合同非其真实意思表示，但其提交的证据不足以证明双方签约时存在欺诈、胁迫、重大误解、显失公平等情形，本院对其该项主张不予采信，进而认定合同的签订系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照协议约定履行各自的义务。对于合同履行期间的欠付租金期间，曹斌主张欠付2个月租金，住房公司主张欠付3个月租金，争议焦点在于住房公司是否应当免除1个月租金。曹斌主张应按照调整租赁房屋后的租金标准免除1个月租金，但其未提交证据予以证明，且一审期间双方均认可免除2018年12月15日至2019年1月14日期间的租金，现曹斌主张再行免除1个月租金，缺乏事实依据，本院不予支持。对于合同履行期间欠付租金标准，如上所述，双方应当按照2018年12月1日签订的《北京市公共租赁住房租赁合同》及后签订的《北京市公共租赁住房租赁合同补充协议》履行，故应按照2296.5元的月租金标准支付欠付租金。曹斌主张租赁房屋配套设施存在质量瑕疵，应酌减租金，但未提交证据对此予以证明，其该项主张本院不予采信。综上所述，曹斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由曹斌负担。本判决为终审判决。审 判 长 王丽蕊审 判 员 张 瑞审 判 员 吴博文二〇二一年七月二十二日法官助理 李 湉书 记 员 余志燕