辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终11366号上诉人（原审被告；反诉原告）：沈阳荣天房地产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区营盘西街19号甲。法定代表人：王婷婷，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘夏茵，女，1988年6月4日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市皇姑区。被上诉人（原审原告；反诉被告）：鲁延鹤，男，1971年5月21日出生，汉族，住沈阳市和平区。上诉人沈阳荣天房地产开发有限公司（以下简称“荣天房产公司”）因与被上诉人鲁延鹤房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初2060号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。荣天房产公司上诉请求:1.请求撤销一审判决判项一，发回重审或依法改判驳回被上诉人一审本诉部分的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定电梯井封堵影响使用品质，被上诉人在电梯井封堵的情况下拒绝接收房屋具有合理性无事实与法律依据。本案中，被上诉人所购买的案涉房屋在其购买前经竣工验收并合格并取得竣工验收备案书，首先证明案涉房屋不存在主体结构质量问题。其次，案涉房屋不仅有可供被上诉人使用的步行梯，还有可供被上诉人使用的另外一部电梯井，完全能够满足被上诉人对房屋本身的正常使用。故案涉房屋不存在主体结构质量问题以及其他影响被上诉人正常使用的质量问题；二、一审法院在已确认被上诉人在购买房屋时，对房屋现状是认可的且不得以存在其他问题拒绝接收房屋的情况下，依旧判决上诉人承担延迟交房的违约金无事实与法律依据；三、违约金金额判决过高，无事实与法律依据。被上诉人拒绝接收房屋导致房屋长期闲置，是因为被上诉人自行原因造成的，即便是在电梯井封堵一事中，一审法院认为上诉人也存在责任和过错，但该过错所产生的经济损失也不应由上诉人一方来承担。该电梯井不仅仅是案涉房屋单独使用，而是由六间房屋共同使用，其他五间房屋因电梯井封堵一事上诉人已经赔偿150万元，故从公平角度讲，上诉人不应再承担40万元左右的赔偿责任。鲁延鹤辩称，一、答辩人认为原审法院认定电梯井封堵影响使用品质，被上诉人在电梯井封堵的情况下拒绝接收房屋具有合理性、具有事实与法律依据。上诉人主张依据《合同法》第148条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条、13条之规定，认定该房屋具备可以接收房屋的情况，答辩人拒不接收。答辩人不接收是依据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，上诉人应于2015年6月30日向原告交付房屋；合同第十四条约定，上诉人交付房屋时关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，即上诉人承诺交房时房屋的供水、供电、排水、供暖同期交付、同期宅前路通。但2015年6月30日至今上诉人也没有按以上条件向答辩人交付具备入住条件和全部出售面积房屋；二、答辩人认为判决被答辩人承担迟延交付房屋的违约金事实与法律依据正确；三，违约金数额正确，有事实与法律依据。本涉案房屋为第一次提出诉请，与其它诉请过的房屋分别属于不同自然人。上诉人认为已经承担赔偿过其它五间房屋了，但上诉人并没有赔偿过本次涉案的房屋。综上所述，原审法院判决事实认定正确，法律适用准确。切实维护了答辩人的利益，鼓励交易，维护房产市场秩序与安全。鲁延鹤向一审法院起诉请求：1.被告支付原告逾期交房违约金549,702.72元（从2017年5月22日起计算至2020年5月6日止，按日1.4元计算），并请求对于诉讼期间的利息给予保护；2.被告承担本案诉讼费。荣天房产公司向一审法院反诉请求：1.反诉被告立即接收房屋；2.反诉被告承担诉讼费用。一审法院审理查明：2015年1月6日，原告鲁延鹤与被告签订《房屋买卖意向协议》，约定原告以每平方米3,652.21元的价格购买被告荣天房产公司开发的位于沈阳市东陵区沿海赛洛城C3#（B9）北侧3-4层房屋，房屋面积1,588.08平方米，单价为3,652.21元每平方米，房屋总价款5,800,000元。双方约定：协议签订之日，原告向被告支付房款2,000,000元；被告提供办理预销售许可手续的全部文件给原告后一个月内，原告再支付购房款3,000,000元；被告提供办理预销售许可手续的全部文件给原告后六个月内，原告付清剩余购房款800,000元，同时双方办理房屋交接手续。原告办理完毕预销售许可手续，双方在七日内签订正式商品房买卖合同，合同签署且原告付清全款后30日内被告向其提供全额销售发票，并予以合同备案。上述《房屋买卖意向协议书》签订以后，经原、被告协商同意，案外人杨明与被告就4层的3套房屋签订了3份房屋买卖合同，房号分别为沈阳市浑南新区天坛南街8-1号401、402、403，房屋价款分别为587,495元、1,327,797元、984,709元，原告与被告就3层的3套房屋签订了3份房屋买卖合同，房号分别为沈阳市浑南新区天坛南街8-1号301、302、303，房屋价款分别为587,495元、1,327,797元、984,709元。上述商品房买卖合同均约定房屋交付时间为2015年6月30日，交付条件为商品房经验收合格，被告逾期交付的，按已交付房屋价款的万分之0.1支付违约金。附件三装饰、设备标准中约定，以C3#3-4层现状交付。上述房屋买卖合同签订后，原告未按约定向被告全额支付302号房的购房款，被告诉至本院，本院作出（2016）辽0112民初9390号民事判决书，沈阳市中级人民法院作出（2017）辽01民终2410号民事判决书，判令原告向被告支付购房款800,000元。2017年5月22日，原告以抵顶方式向被告支付了购房款800,000元。购房款支付后，被告向原告交付房屋时，原告以涉案房屋东侧电梯井被封堵、消防设施不规范、灯具无法使用等为由拒绝接收房屋，并诉至法院，要求被告给付逾期交房违约金。另查明，涉案房屋为302号，建筑面积363.56平方米，总房款为1,327,797元,原告未就本案房屋起诉过要求逾期交房违约金。原告同时购买的另外2套房屋与涉案房屋情况相同，原告均以相同理由多次诉至本院要求被告给付逾期交房违约金。本院及沈阳市中级人民法院作出多份判决，均确认被告应按每日每平方米1.4元的标准向原告支付逾期交房违约金。原告不得以房屋的一般瑕疵拒绝接收房屋，在被告将电梯井恢复后，原告应当接收房屋避免损失继续扩大。再查明，就涉案房屋电梯井被封堵事宜，被告于2018年7月24日诉至本院，请求法院判令王铁林、张辉停止对一楼电梯井的侵权，恢复电梯井原状。本院于2019年1月15日作出（2018）辽0112民初8039号民事判决书，以王铁林、张辉2011年12月29日购买房屋后无任何更改为由驳回了本案被告的诉讼请求。被告提起上诉，沈阳市中级人民法院作出（2019）辽01民终5855号民事判决书，以无法定王铁林、张辉在购买房屋后存在侵害电梯井的行为为由，驳回上诉，维持原判。一审法院认为，关于案涉房屋是否具备交付条件及被告应否支付逾期交房违约金的问题。首先，原告鲁延鹤主张东侧电梯井被堵死，严重影响正常使用。已有生效判决以无法认定案外人王铁林、张辉在2011年12月29日购买房屋后存在侵害电梯井的行为为由，驳回了被告要求王铁林、张辉恢复电梯井的请求。虽然东侧电梯井何时被何人封堵，缺乏相应证据，但是东侧电梯井被封堵是客观事实。虽然还有步行梯及另一侧电梯井可以满足使用，但是东侧电梯井被封堵影响使用品质也是客观事实，原告在电梯井封堵的情况下拒绝接收房屋具有合理性，被告应支付逾期交房违约金。其次，双方签订的商品房买卖合同中约定“现状交付”，并且原告在签订合同前实地查看了房屋，预售许可证亦为原告办理，说明原告对于房屋现状是认可的，因此原告不得以存在其他问题拒绝接收房屋。综上，为避免损失继续扩大，原告应接收案涉房屋，同时被告应以房款1,327,797元的30%（即398,339.1元）为限承担逾期交房违约金。关于违约金计算标准，合同约定日万分之0.1标准过低，应参照同地段同类房屋租金标准即每日每平方米1.40元确认逾期交房违约金。因违约金系对被告违约行为的惩罚，对原告的补偿，故对原告主张的诉讼期间的利息，本院不再予以支持。原告于2017年5月22日付清涉案房屋全部房款，因此逾期交房违约金应自2017年5月22日起算，计算到本案辩论终结之日2020年5月6日，共计1079天，违约金金额为1.4元/平方米×363.56平方米×1079天=549,193.74元，超过了总房款的30%，因此依法调整为总房款的30%即398,339.1元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）沈阳荣天房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，给付原告（反诉被告）鲁延鹤逾期交房违约金398,339.1元；二、原告（反诉被告）鲁延鹤于本判决生效之日起十日内，配合被告（反诉原告）沈阳荣天房地产开发有限公司办理沈阳市浑南新区房屋的收房手续；三、驳回原告鲁延鹤的其他诉讼请求。案件受理费10,787元，由被告沈阳荣天房地产开发有限公司负担；反诉费8,375元，由原告（反诉被告）鲁延鹤负担。二审中，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应遵照执行。本案双方当事人的诉争焦点为：上诉人应否承担逾期交房的违约责任及违约金的数额如何认定。关于上诉人应否承担逾期交房的违约责任问题。庭审中，虽上诉人主张即便电梯井存在封堵情况，但还有可供被上诉人使用的步行梯及另外一部电梯井，完全能够满足被上诉人对房屋本身的正常使用，故上诉人不应承担逾期交房的违约责任，对此，本院认为，一方面，因案涉房屋东侧电梯井被封堵是客观存在的事实，虽然还有步行梯及另外一部电梯井可以满足被上诉人的通行使用，但是东侧电梯井被封堵影响使用品质也是客观事实，故被上诉人在东侧电梯井被封堵的情况下拒绝接收房屋具有一定的合理性。同时，通过庭审中被上诉人的陈述可知，被上诉人拒绝接收房屋亦因上诉人交付的房屋存在消防设施不健全、室内灯具无法安装、下水位置改动破坏建筑结构等因素所致；另一方面，通过庭审中上诉人的自认及业已生效的民事判决书显示，被封堵的电梯井不仅仅是案涉房屋单独使用，而是由六间房屋共同使用，而其他五间房屋的业主亦因电梯井封堵一事而拒绝收房，上诉人为此而承担了一定的逾期交房违约金。综上，上诉人应当承担逾期交房的违约责任，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人承担逾期交房违约金的数额应如何认定的问题，本院认为，虽案涉《商品房买卖合同》约定了逾期交房违约条款及标准，但鉴于该约定日万分之0.1的标准明显过低，且参照同地段同类房屋租金标准即每日每平方米1.40元计算逾期交房违约金的数额又远远超过总房款的30%，故一审法院根据被上诉人对于房屋“现状交付”的认可，为避免损失继续扩大，在判决被上诉人接收案涉房屋的同时，将上诉人承担逾期交房违约金的数额调整为以房款1,327,797元的30%为限并无不当，本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。综上所述，荣天房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,787元，由上诉人沈阳荣天房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  金 鑫审判员  赵 智二〇二一年七月二十六日法官助理刘冰青书记员赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。