新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新23民终1299号 上诉人（原审被告，反诉原告）：喻梅,女,1977年2月16日出生,住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。 委托诉讼代理人：罗新新（系喻梅丈夫），住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。 委托诉讼代理人：张俭，昌吉市三公法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告，反诉被告）:杨宣,女,1963年1月1日出生,住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。 委托诉讼代理人：谭敬之（系杨宣丈夫），住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。 原审被告：罗淼,女,2000年2月21日出生,住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。 委托诉讼代理人：罗新新（系罗淼父亲），住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。 委托诉讼代理人：张俭，昌吉市三公法律服务所法律工作者。 原审第三人:昌吉市正浩房产经纪有限公司,住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市北京南路和谐玫瑰园**写字楼****。 法定代表人:赵皓皓,该公司经理。 上诉人喻梅因与被上诉人杨宣，原审被告罗淼及原审第三人昌吉市正浩房产经纪有限公司（以下简称正浩房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷，不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2020）新2301民初4453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭于2021年7月14日公开开庭进行了审理。上诉人喻梅的委托诉讼代理人罗新新、张俭，被上诉人杨宣及其委托诉讼代理人谭敬之，原审被告罗淼的委托诉讼代理人罗新新、张俭到庭参加诉讼。原审第三人正浩房产经纪公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 喻梅上诉请求：撤销原审判决第二、四项,依法改判被上诉人向上诉人支付违约金75,000元且保全费由被上诉人承担。事实和理由：根据《购房合同》第六条约定被上诉人出售的房屋应具备房屋产权证和土地使用权证,且被上诉人承诺双证齐全。但因涉案房屋所处宗地权利人昌吉州发展计划委员会未缴土地出让金，故土地使用权无法变更登记在上诉人名下。被上诉人明知涉案房屋未取得土地使用权,仍将涉案房屋出售与上诉人导致合同无法全面履行，存在违约行为，应承担违约金75,000元。 杨宣辩称：驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人认为被上诉人在房屋交易中存在违约行为，没有事实及法律依据。被上诉人并未向上诉人承诺双证齐全，合同中亦未约定办理土地使用权证。因涉案房屋不动产权属证书载明土地使用权须待宗地分割完毕后补办手续，故上诉人已实际取得涉案房屋的土地使用权。综上，被上诉人杨宣不存在违约行为。 罗淼述称，同意上诉人喻梅的上诉请求。 正浩房产经纪公司未到庭，亦未提交书面答辩意见，视为放弃答辩权利。 杨宣向一审法院起诉请求：1.被告给付房款165,000元;2.被告支付违约金75,000元;3.被告承担本案保全费。 喻梅向一审法院反诉请求:反诉被告杨宣继续履行双方于2020年7月15日签订的《购房合同》办理土地使用权证变更登记并支付违约金75,000元。 一审法院认定事实：2020年7月15日杨宣(甲方)与喻梅(乙方)及正浩房产经纪公司(丙方)签订《购房合同》一份,约定甲方自愿将合法拥有的坐落于昌吉市北京南路融祥家园小区(54区1丘114东)X号楼X单元X号房屋出售给乙方,该套房屋建筑面积95.76平方米,房屋使用性质住宅,产权证号(昌市房字第001351**);乙方已对所要出售的房地产做了充分了解,通过丙方居间提供居间服务,乙方已实地查看房屋真实情况,并愿意按本协议约定的价格购买该房产并支付定金10,000元,购房定金冲抵首付款;甲乙双方协定上述房地产成交价格为(含装修及附属设施)375,000元;付款方式采取一次性付款方式,乙方于2020年7月20日支付甲方200,000元,余款于2020年7月27日支付甲方;甲乙双方同意于全款付清之日由甲方将上述房地产地下室交付给乙方。合同第八条约定该套房屋的产权手续由甲、乙双方办理,费用由乙方承担,产权证须于2020年8月4日办理完毕。关于违约责任,合同第十条约定:卖方保证所出售的房屋已经过其他共同所有权人的同意,如因为卖方的行为,导致其他共同所有权人主张买卖合同无效,则卖方应向买方支付合同总价的20%作为对买方的赔偿,如买方还有其他损失也应当由卖方一并向买方赔偿,同时买方有权选择是否继续履行本合同。如因买方的任何行为导致买卖合同不能履行,则买方也应当按合同总价的20%对卖方进行赔偿,如卖方还有其他损失也应当由买方一并向卖方赔偿,同时卖方有权选择是否继续履行本合同。合同签订当日喻梅向杨宣支付了定金10,000元,合同签订后喻梅支付杨宣房款200,000元,并办理了不动产权证,登记权利人为罗淼,在不动产权证登记原因中载明该不动产未办理国有建设用地使用权登记,待宗地分割完毕后及时补办相关手续。合同签订后,杨宣将房屋交付喻梅使用。昌吉市不动产登记中心出具《情况说明》一份,载明昌吉市北京南路54区1丘114栋所处宗地权利人为昌吉州发展计划委员会,该宗地土地权利性质为划拨,该单位未申请宗地分割及土地性质变更出让手续,涉及补交土地出让金;根据房屋权利人的申请,我中心先将房屋办理转移手续,待宗地分割后及时补办相关手续。在案件的审理过程中,杨宣申请对喻梅的财产采取保全措施支付保全申请费1720元。一审法院认为,关于房屋买卖合同的主体问题。杨宣主张合同系与告喻梅签订并应喻梅要求将房屋所有权变更登记至罗淼名下,罗淼加入到合同权利义务中,故要求喻梅、罗淼共同承担责任。喻梅、杨宣认为,房屋是给罗淼购买的,喻梅仅是受托人。一审法院认为,涉案房屋买卖合同系杨宣与喻梅签订,罗淼虽然称喻梅系受托人,但其在签订合同时并未表明受托人的身份,房屋产权过户至罗淼名下也系应喻梅要求,故房屋买卖合同的主体仍应为杨宣与喻梅。双方签订的《购房合同》系当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效合同,对双方产生拘束力，均应按照合同的约定履行各自的权利义务。双方合同约定房款共计375,000元,而喻梅仅支付了210,000元,剩余165,000元未付。喻梅辩解双方商定先办理过户再支付尾款,因杨宣未办理土地使用权变更登记,故未支付尾款的意见。虽然杨宣确系有协助喻梅办理土地使用权变更登记的义务,但双方合同对支付房款及办理过户的时间均有明确约定,合同约定于2020年7月27日前支付尾款,于2020年8月4日前办理完毕产权证,故喻梅不能以未办理土地使用权变更登记为由不支付房款,其辩解意见不予采信,对杨宣要求喻梅支付房款165,000元的诉讼请求应予支持。在案件的审理过程中,杨宣申请对喻梅的财产采取保全措施支付的保全申请费1720元,由喻梅承担。关于杨宣以喻梅迟延支付房款为由,要求喻梅支付违约金75,000元的诉讼请求,因双方针对迟延支付房款的行为并未约定违约金,故一审法院对杨宣的该项诉讼请求未予支持。关于喻梅要求杨宣继续履行购房合同协助办理土地使用权变更登记的请求,虽杨宣有协助其办理土地使用权变更登记的义务,但根据查明的事实,涉案房屋所占用的宗地尚未分割,现暂时不具备办理土地使用权变更登记的条件,故一审法院对喻梅的该项诉讼请求未予支持。关于喻梅以杨宣未办理土地使用权变更登记要求其承担违约金75,000元的诉讼请求,没有合同依据,未予支持。遂判决如下：一、被告喻梅于本判决生效后十五日内支付原告杨宣房款165,000元;二、被告喻梅于本判决生效后十五日内支付原告杨宣保全申请费1720元;三、驳回原告杨宣的其他诉讼请求;四、驳回反诉原告喻梅的诉讼请求;五、驳回反诉原告罗淼对反诉被告杨宣的诉讼请求。 本院二审期间，上诉人喻梅向本院提交新证据如下： 昌市政发（2003）96号文件一份。拟证实以划拨方式取得土地使用权的，土地转让时由受让方办理土地使用权出让手续并按国家规定缴纳土地使用权出让金。 经质证，被上诉人杨宣，原审被告罗淼对该证据的真实性认可。原审第三人正浩房产经纪公司未到庭，视为放弃质证权利。 本院对该证据的真实性予以确认。 被上诉人杨宣，原审被告罗淼未提交新证据。原审第三人正浩房产经纪公司未到庭视为放弃举证权利。 本院二审查明事实与一审事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，第一，涉案《购房合同》是否有效。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”。第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理”。虽然被上诉人将尚未经批准转让划拨土地上的房屋转让与上诉人，但鉴于涉案《购房合同》是上诉人与被上诉人基于真实意思表示签订的；违反上述规定并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形；且以划拨方式取得土地使用权的房屋买卖合同纠纷中，认定划拨土地上的房屋买卖合同有效，继续履行合同，并不侵害国家利益和社会公共利益。故上诉人与被上诉人签订的《购房合同》合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。第二，被上诉人是否存在违约行为。上诉人认为被上诉人在出售涉案房屋时故意隐瞒涉案房屋无法办理土地使用权变更登记情况，存在违约行为，应承担相应的违约责任。根据庭审查明情况，被上诉人已按上诉人的指示将案涉房屋产权变更登记至原审被告名下且已履行完毕交付房屋的义务。上诉人购买的涉案房屋目前未办理国有建设用地使用权变更登记，原因在于涉案房屋所处宗地系昌吉州发展计划委员会通过划拨方式取得，现尚未申请宗地分割及土地性质划拨变更的出让手续。由此，涉案房屋未办理土地使用权变更登记并非因上诉人主观原因导致，其不存在违约行为，故上诉人要求被上诉人承担违约金的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。第三，被上诉人为保障其债权实现而支付的保全申请费属合理必要费用，且该费用属于诉讼费用范畴。根据《诉讼费用缴纳办法》第二十九条规定，诉讼费用由败诉方承担。故上诉人应向被上诉人支付保全申请费1720元。 综上所述，喻梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1675元，由喻梅负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财务状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成范围的，依法追究刑事责任。 审判长 杨 洁 审判员 胡 婧 审判员 马少飞 二〇二一年七月二十四日 书记员 李 静