贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初8122号 原告：王艳，女，彝族，1987年10月25日出生，住贵州省毕节市。 被告：毕节万晟置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区德溪街道办万晟阳光城商住3号楼2楼，统一社会信用代码：91520502059064834E。 法定代表人：余国晟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗舸真（特别授权代理），男，汉族，1991年11月19日出生，住四川省资阳市雁江区。 原告王艳与被告毕节万晟置业有限公司（以下简称：万晟置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王艳，被告万晟置业公司的委托诉讼代理人罗舸真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王艳向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法判令被告：1、支付延期交房违约金37,556.00元；2、支付延期办理房屋产权违约金24,768.00元；3、开通供暖使用设备；4、退还水、电、电话通信、有线电视、天燃气入户费用3,080.00元；5、承担本案的诉讼费用。庭审时，原告撤回第三项诉讼请求。 事实及理由：经原被告双方协商，2016年1月23日，原告与被告签定了商品房买卖合同，合同约定：原告（买受人）向被告（出卖人）购买XX号房，房屋总价款为350,339.00元。约定交房时间为2016年12月31日，约定办理产权证并交付的时间为2018年1月1日。实际交房时间为2019年12月7日，实际通知办理产权证时间为2019年12月7日。根据约定，出卖人应按日向买受人支付房价款万分之一的延期交房违约金和延期办证违约金。交房违约天数为1072天，应支付违约金37,556.00元。延期办理产权违约天数为707天，应支付延期办证违约金24,768.00元。交房后，出卖人又向买受人收取了开通天燃气、水、闭路电视入户费用共计3,080.00元。其中燃气入户费2,500.00元，有限电视开通费380.00元。自来水入户费200.00元。根据贵州省住房和城乡建设厅黔建房字《关于进一步加强和规范商品房销售管理工作的通知》第一条第三款“商品房价格应包括水、电、燃气、通信、有线电视等建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不得向买受人收取商品房总价款以外的其他费用”、第四款“新建商品房交易过程中，除买卖双方外的第三方不得在合同约定价款之外加价销售商品房或者价外收取“团购费”、“会员费”、“信息咨询费”、“电商费”等费用”之规定，购房价款已包含了上述合同第十二条明确的基础设施建设费用，出卖人另外加收水电“五通”入户费用需要予以退还。该商品房供暖为约定的基础设施建设项目，且合同第十二条下已明确将供暖排除在需要单独办理开通使用手续的项目之外，更无交纳供暖建设使用费或入户费的约定。且原告与被告签定合同的时间是2016年1月23日，而被告与供暖第三方定立合作开发协议时间系2016年元月23日之后。说明被告已将供暖设施建设费用预算在建筑成本和之内，但交房后，出卖人却告知买受人供暖项目需要按每个平方60元收取供暖入户费用。因费用过高，原告未交纳该笔费用，被告遂拒绝开通。其在合同外设置需要交纳供暖设置开通费用或入户费用的行为，违反了契约规则，侵犯了原告的合同权益，应承担违约责任，及时为原告开通集中供暖设备，并赔偿延期开通给原告造成的经济损失。综合以上事实及理由，特诉请人民法院判如所诉。 被告万晟置业公司答辩称：一、本案各项收费、逾期责任应适用诉讼时效的规定。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。”根据此款，万晟公司与各业主之前形成的缴费关系实为债权债务关系，在无法律另有规定的情形，应适用民法总则关于诉讼时效的有关规定。且业主在签订《商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》等文件时，已明知万晟公司对于各款项的收费，诉讼时效的起始点应从业主签订《商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》等文件时起算，截止业主起诉万晟公司之日时，部分债权均已过诉讼时效，故此，其诉求不应得到支持。二、万晟公司没有逾期交付相关文书，不应承担逾期办证违约责任。（一）不动产统一登记后，事实上已无法单独办理房屋产权证，万晟公司并未逾期交付。按照合同约定，万晟公司应在相应时间前取得初始登记，协助原告办理完毕房屋所有权证书。但因政策原因，2016年9月30日起，毕节市七星关区实施不动产统一登记。故在此时间后，万晟公司在事实上和法律上已不可能按照合同约定为原告办理房屋所有权证书，而双方合同并未约定关于办理统一不动产权证书的相关内容。不动产权证书实质上系房屋所有权证书及国有土地使用权证书的“合二为一”，其办理不仅需要满足房屋所有权证的办理条件，亦需要满足国有土地使用权证的办理条件，以办理房屋所有权证的期限约束不动产权证书的办理期限，既不符合客观事实亦加重了万晟公司的合同义务。根据买卖合同补充协议第九条的约定，万晟公司应在完成商品房分户产权证两年内，协助买受人办理分户《国有土地使用证》，截止开庭之日，各原告已取得案涉房屋的不动产权证书，比合同约定取得土地使用权证书时间更早，因此万晟公司不存在因逾期办理房屋权属证书的违约行为，不应承担逾期办理权属证书的违约责任。（二）即使人民法院认为应当支付违约金，由于违约金约定过高，人民法院应当予以下调。1．产证交付在商品房交易当中仅为附属义务并非合同主要义务，且原告并无实际损失。2．因买受人未缴纳契税导致延迟办证系买受人过错，出卖人对此不应对迟延办证承担违约责任。违约金的起始时间和终止时间，人民法院认为应当支付违约金，时间应从原告缴纳契税次日起计算至万晟公司办理初始登记之日。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第十条规定：“纳税人办理纳税事宜后，契税征收机关应当向纳税人开具契税完税凭证。”第十一条规定：“纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。”因此，原告未能及时缴纳契税的，万晟公司事实上不能为其办理不动产登记证书。此外，根据商品房买卖合同补充协议第九条规定：“出卖人在向买受人交付合同项下商品房时，代为收取国家规定应由买受人承担的办理房屋产权登记的相关税、费后，如果根据有关主管部门的规定或要求，出卖人在交房时代收的税、费不足时。买受人应当在收到出卖人通知后及时补交有关税、费；因买受人未能及时补交而造成的办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的延误，出卖人不承担违约责任。”双方在合同中已经明确约定，万晟公司代原告按时办妥房屋分户权证的前提之一是买受人按照合同约定向出卖人提供完整的产权办理资料和费用，因原告过错不能办理房屋产权证书，万晟公司不应该承担违约责任。双方合同约定答辩人申请该商品房初始登记，对办理转移登记的具体时间未进行约定，故逾期办证违约金的止算日应以答辩人申请商品房大产权初始登记之日为宜。对于因业主未缴纳契税、身份证过期等自身原因导致答辩人因缺少办证必要资料，即使在已取得商品房大产权初始登记时也无法为业主办理不动产权证书的，不应由答辩人承担责任，即使承担，原告等人违约金的截止日期也只能计算至答辩人取得初始登记之日。综上所述，被答辩人提起诉讼于法无据，请求人民法院依法判决驳回其诉讼请求，维护答辩人合法权益为谢。 结合原、被告陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明的事实如下：2016年1月23日，原告王艳作为买受人，被告万晟置业公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定：被告将其开发的位于贵州省毕节市七星关区，建筑面积为117.39平方米，总价款为350339.00元的房屋出卖给原告。第七条约定……前述约定的商品房价格已包含水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的其他费用；第十一条约定出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。第十二条约定供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通信、宽带网络交付时线路敷设到户，天燃气2016年12月31日达到管道入户。第十三条逾期交房责任约定逾期超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。第十四条约定买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳专项维修基金、契税、智能水表安装费、电开户费、天燃气初装费、供暖费等其他国家规定买受人承担的相关费用。第二十二条约定……三、转移登记：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。（二）出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。……买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属登记。此外，双方还在合同中约定了其他相关事项。合同签订后，原告已向被告交清购房款及相关办证费用，2019年12月6日，被告出具给原告的《万晟阳光城收房交款明细表》载明，被告收取了原告有线电视开户费380.00元、燃气入户费2500.00元、自来水开户费200.00元。同日，被告向原告退还了面积增补款2642.00元。2019年1月30日，被告取得案涉楼幢的不动产权证书。2019年12月6日，被告向原告交付了涉案房屋。2019年12月7日，被告通知原告办理涉案房屋的不动产权证，涉案房屋已于2019年12月11日取得不动产权证书。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付了涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定交付涉案商品房并办理商品房权属转移登记。 对于原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付涉案商品房，而被告实际向原告交付涉案房屋的时间为2019年12月6日，被告的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应当向原告承担逾期交房的违约责任，被告对此提出诉讼时效抗辩，《商品房买卖合同》约定逾期交房违约金的支付时间为该商品房实际交付之日起60日内。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告的诉讼请求并未过诉讼时效，故对原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人未按约定的期限将涉案商品房交付买受人的，逾期超过180日买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。被告逾期交房的时间为1071日，对应的违约金为37,238.35元（（350,339.00元-2,642.00元）×1?×1071日=37,238.35元）。故对原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请，本院以37,238.35元为限予以支持。 对于原告主张被告支付逾期办证违约金的诉请。被告对此提出诉讼时效抗辩，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原被告双方合同约定被告应于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，逾期应承担责任。本案中，被告未于2017年12月31日前履行向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，自2018年1月1日起，被告即构成违约。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，原告在本院立案之日（即2021年4月27日）回溯三年的违约金应予保护，超过三年的部分，已超过诉讼时效期间，不予保护。即2018年4月27日起的逾期办证违约金请求权未超过诉讼时效，故逾期办证违约金起算时间为2018年4月27日。对于计算违约金的截止时间，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理涉案房屋权属转移登记，被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露、通知义务，即向原告披露、通知了涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件，原告据此向被告提交应由原告提交的办证资料及缴纳所需税费，用于被告代为办理权属转移登记，即视为被告履行了约定义务，因何时能办理完权属证书已不在被告的可控范围，故逾期办证违约金截至时间应计算至2019年12月7日，即被告通知原告办理不动产权证之日止。综上，逾期办证违约金的计算方式为：以原告已付购房款347,697.00元（350,339.00元-2,642.00元=347,697.00元）为基数，按日万分之一的标准从2018年4月27日起计算至2019年12月7日止，经核算为：20,514.12元（347,697.00元×1?×590日=20,514.12元），故对原告主张被告支付逾期办理涉案房屋产权违约金的诉请，本院以20,514.12元为限予以支持。 对于原告主张被告退还开户费的诉请。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气等建设安装作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告万晟置业公司另行收取原告燃气入户费2,500.00元、电视开户费380.00元、自来水开户费200.00元，无事实及法律依据，理应退还，故对原告主张被告退还开户费3,080.00元的诉请，本院予以支持。被告万晟置业公司虽提出诉讼时效抗辩，但上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求予以返还，故对被告关于诉讼时效的抗辩主张，本院不予采纳。 原告在庭审时撤回第三项诉讼请求，是在法律规定的范围内对自己民事权利的处分，本院予以准许。 对于本案法律适用问题。因本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，故本案应当适用《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》的有关规定予以调整。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节万晟置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王艳逾期交房违约金37,238.35元； 二、被告毕节万晟置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王艳逾期办理涉案房屋产权违约金20,514.12元； 三、被告毕节万晟置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告王艳燃气入户费、电视开户费、自来水开户费共计3,080.00元； 四、驳回原告王艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费718.00元，由原告王艳负担58.00元，由被告毕节万晟置业有限公司负担660.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 陆 云 二〇二一年七月十二日 书记员 付锦梅