贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0523民初1921号原告：方筑，男，1989年10月30日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。被告：贵州建安房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市金沙县产业园区岩孔镇光明村烂田沟组，统一社会信用代码91520523080696799F。法定代表人：袁安国，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：张主红，女，1969年5月15日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。原告方筑与被告贵州建安房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称建安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告方筑、被告建安公司的委托诉讼代理人张主红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方筑向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告履行与原告签订的商品房买卖合同，及时为原告办理商品房转移登记相关手续；2、判令被告支付逾期办理商品房转移登记手续的违约金给原告，现暂计算至起诉之日的违约金为人民币42026.24元（违约金计算标准为：从2018年6月30日起，按日支付已支付房款421527.00元的万分之一计算，支付至被告实际办理商品房转移登记相关文书止）；3、本案诉讼费用全部由被告负担。事实及理由：2016年2月24日，原告与被告建安公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告以总价款421527.00元的价格购买被告开发的金沙县鼓场街道建安壹号小区第1栋9层5号商品房，房号为1-9-5。商品房买卖合同约定被告应于2018年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付给原告，如果被告不能在规定的期限内完成合同约定的义务，逾期30日按照已付房款的万分之一承担违约责任，逾期30日后，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止。合同签订之日，原告于2016年2月24日向被告支付首付款101527.00元，并依照约定办理银行按揭贷款，银行已于2016年5月30日将320000.00元按揭款全部支付给被告，且原告已向被告交付了办理不动产权的费用及代办理资料。至此，原告已按照合同履行全部义务。但是，至起诉之日被告仍未依照合同约定完成房屋所有权初始登记，未办理相关的转移登记。被告的行为已经严重违反合同的约定，侵害原告的合法权利，依法应当承担违约责任并赔偿原告损失。原告所在小区业主委员会代表业主多次向被告协商违约金事宜，但被告明确告知业委会通过诉讼途径解决，让涉案合同当事人向人民法院提起诉讼。为此，为维护原告的合法权益，依照相关法律之规定，特具文起诉，请求人民法院依法判决。被告建安公司辩称，被告不应承担超出实际发生的违约损失以外的赔偿责任。本案被告并无主观、恶意违约。根据民法典第五百八十四条、第五百八十五条的规定，本案虽然被告存在延期办证的违约事实，但该案的商品房买卖是采用银行按揭贷款，且买卖双方约定办理商品房产权证书移交给银行作为抵押物，因此，何时办证对买受人没有造成实际损失，故被告不应承担实际损失意外的责任。原告称其所在小区业委会向被告协商违约金事宜不是事实。虽然被告于2019年12月24日向业主委员会出具《关于建安壹号小区业主委员会送达我司三个函告的回复》，但并不能证明原告曾向被告主张过违约金的事实，也没有证据证明业委会对被告“三个函告”就是代表原告主张违约金。“三个函告”只是业委会与被告商讨物业管理问题和顺便问一下“什么时候可以办证？”询问办证和主张违约金是两件事情，不能将要求办证说成是主张支付违约金。请求依法驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2016年2月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定买受人（原告）向出卖人（被告）购买建安壹号第1幢9层5号房，建筑面积122.79m2，房屋总价款421527元，合同签订当日交付首付款101527元，余款320000元以公积金贷款支付，2016年12月28日前交房。《商品房买卖合同》第二十二条还约定：出卖人承诺于2018年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。后双方又签订了《补充协议》，第十二章第3条约定“买受人同意：出卖人在该商品房所有权证办理完毕之日起720个工作日内代买受人办理该商品房的分户国有土地使用权证”。原告向被告支付了首付款101527元、代收费15238元、住宅专项维修资金8431元。原告申请的公积金贷款320000元已通过中国工商银行股份有限公司金沙支行发放到被告账户。因被告至今未依照合同约定完成房屋所有权初始登记，未办理相关所有权转移登记。原告遂以前述诉讼请求向本院提起诉讼。以上事实，有原、被告提供的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《住房公积金借款合同》、《收据》等证据予以证明，上述证据具有证明效力，可作为定案依据。因同系列案件，本院曾依职权向金沙县不动产登记中心发函，金沙县不动产登记中心回函“现因贵州建安房地产开发有限公司不能够提供《金沙县不动产登记办事指南》所需的相关资料，所以，‘建安壹号’建设项目暂不能办理不动产登记”。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原、被告双方订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的相关规定，合法有效，应受法律保护，双方应按照合同约定全面履行各自义务。原告按合同约定支付完毕购房款后，被告至今未向原告交付不动产权证书已构成违约，其应按合同约定承担相应的违约责任。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，且经合法登记的不动产能得到更完善的保护，在房屋交易时更加便捷安全，避免发生权属纠纷，对被告称房屋产权证即便办理也直接交由银行抵押，何时办理产权证不损害原告任何利益的答辩意见不予采纳。因被告销售的商品房尚未经过验收，被告至今仍不具备为案涉房屋办理产权转移登记的法定条件，被告负有的交付办理不动产权证书的合同义务事实上不能履行，该项合同义务亦不能采取其他方式替代履行，按照《中华人民共和国民法典》第五百八十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，对原告要求被告为其办理商品房转移登记事实上不能履行，本院不予支持。关于被告的违约问题，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2018年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告因自身原因至今未依合同约定取得商品房所有权初始登记，未办理商品房不动产权证书交付原告的行为已经构成违约，应当依照双方合同约定的计算方式向原告承担违约责任。即从2018年6月1日起以421527元为基数按日万分之一向原告支付违约金至实际交付办理商品房登记的有关文书之日止。被告主张不应承担违约责任无事实及法律依据，本院不予采纳。双方约定的计算方式即以买受人已交付房价款为基数，按每日万分之一的标准计付，该违约条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，被告应遵循诚实信用原则履行义务。被告辩称应以买受人的实际损失发生额承担违约责任，无事实及法律依据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十条、第五百八十五条、第五百九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、被告贵州建安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告方筑违约金，违约金从2018年6月1日起以421527元为基数按日万分之一计算至实际交付办理商品房登记的有关文书之日止；二、驳回原告方筑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币430元，由被告贵州建安房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力，当事人可在二年内向本院申请强制执行。审判员  张鑫二〇二一年七月一日法官助理朱伟书记员祁植