贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初2058号 原告：中国建设银行股份有限公司毕节市分行，住贵州省毕节市七星关区桂花路38号，统一社会信用代码：915205002154706165。 负责人：幸光中，该分行行长。 委托诉讼代理人：梁婷（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹磊（一般代理），贵州本芳律师事务所律师。 被告：李晓刚，曾用名：李刚，男，生于1989年9月15日，汉族，贵州省毕节市金沙县人，住贵州省毕节市金沙县。 被告：毕节市升腾房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区天河路(原机械厂内)，统一社会信用代码：91520502766092949C。 法定代表人：王德彬，该公司总经理。 委托诉讼代理人：余进江（特别授权代理），贵州四立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘云霞（一般代理），贵州四立律师事务所实习律师。 原告中国建设银行股份有限公司毕节市分行（下称：建设银行）诉被告李晓刚、毕节市升腾房地产开发有限责任公司（下称：升腾公司）金融借款合同纠纷一案，本院2021年1月26日立案的，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人尹磊，被告李晓刚，被告升腾公司委托诉讼代理人余进江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建设银行向本院提出诉讼请求：一、判决被告李晓刚立即偿还原告中国建设银行股份有限公司毕节市分行借款本金349200.66元及截止2020年9月4日的利息（含罚息）8257.75元。2020年9月4日之后的利息（含罚息）按双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利息、罚息标准计算至全部款项实际清偿完毕之日止；二、判决被告毕节市升腾房地产开发有限责任公司对上述款项（包含本金、利息及罚息）承担连带偿还责任；三、判决原告中国建设银行股份有限公司毕节市分行对被告李晓刚提供的位于毕节市房屋享有抵押权，并在被告李晓刚未履行前述第一项款项时对该抵押房屋拍卖、变卖、折价所得款项享有优先受偿权；四、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年12月14日，原告作为乙方与作为甲方的被告毕节市升腾房地产开发有限责任公司（以下简称升腾房开公司）签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。合同约定：在2017年12月14日至2027年12月13日期间，在最高限额贰亿柒仟万元整范围内，原告对购买被告升腾房开公司开发并依法销售的位于毕节市项目名称为天河·怡景国际新城的房产，符合贷款条件的借款人发放个人住房（商业用房）贷款的，升腾房开公司同意对该贷款本金及贷款产生的利息、罚息等款项承担连带担保责任。同时，升腾房开公司在原告处开设专项保证金账户，并以该账户内的保证金作为原告向借款发放的贷款的担保，对升腾房开公司在担保范围内的全部应付款项，原告有权直接从保证金专户中划收。因被告李晓刚向被告升腾房开公司购买位于毕节市房屋缺少资金，向原告申请贷款。2018年3月7日，原告作为出借人，被告李晓刚作为借款人，签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：1.被告李晓刚向原告借款370000元用于购买被告升腾房开公司开发的坐落于毕节市。2.借款期限240个月，即2018年2月28日至2038年2月28日。3.贷款利率为年利率，浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%；该利率至起息日至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。4.若借款人在借款合同项下借款逾期的，罚息利率为在借款合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。5.担保方式为抵押加被告升腾房开公司作为证人担保。6.若借款人存在不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等情形，视为借款人违约。同时，原告有权宣布贷款立即到期，并要求借款人按双方签订的借款合同的约定向原告清偿借款本息及相关费用。7.借款人所借款项由原告直接打入其指定的银行账户。8.因本案发生争议，由原告住所地人民法院管辖。另，被告李晓刚为顺利获得借款，向原告提供了备案登记在其名下毕节市作为抵押，并为案涉借款本息办理了预告抵押登记。合同签订后，原告依约将借款打入被告李晓刚的账户，履行了款项出借的义务。被告李晓刚获得借款后，仅偿还了部分借款本息后，未继续履行还款义务，被告升腾房开公司也未履行保证义务。原告认为：合法的借贷关系应受到法律的保护，原告与被告李晓刚签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、与被告升腾房开公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法、有效，对各方当事人均有法律约束力。据《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原告已依约履行了出借款项的义务，被告李晓刚获得贷款后，未按合同约定按时足额偿还借款本息的行为已经构成违约。结合原告与被告李晓刚签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条第一款、第十七条第二项之约定，原告有权宣布被告李晓刚所有借款本息全部到期，并要求被告李晓刚一次性偿还所有的贷款本息。被告升腾房开公司对被告李晓刚的上述贷款本息承担连带清偿责任。另，为保证上述贷款的归还，被告李晓刚提供备案登记在其名下坐落于毕节市作为上述贷款的担保，并办理了预告抵押登记。因此，原告对被告李晓刚提供的抵押房屋享有抵押优先权。综上，为维护原告的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条等相关规定诉至法院，望判如所诉。 被告李晓刚辩称：我一直偿还原告借款的，且原告已经在升腾公司进行扣划，我现在只是欠升腾房开的公司，截止至6月我都打钱进去的，只是6月份打进去的钱不够。 被告升腾公司辩称：升腾公司已于2020年12月4日将办理不动产证的有关资料提交给了不动产登记中心，并已经为业主办理了相关的不动产权证，根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》的规定，升腾公司不承担连带保证责任。 经综合审查全案证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：2017年12月14日，原告为乙方，被告升腾公司为甲方签订编号为52020171214016857504《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定：担保的债权是指2017年12月14日至2027年12月13日期间，因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，包括贷款本金、利息（含复利、罚息）、违约金、赔偿金、债务人应支付的其他款项、为实现债权及担保权产生的一切费用。保证方式为连带责任保证。保证期间按乙方为每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该借款合同项下抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交借款人核对无误、收执之日。 2018年2月11日，被告李晓刚因购房所需向原告申请借款。2018年3月7日，原告建设银行为贷款人，被告李晓刚为借款人、抵押人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：借款人将借款用于购置升腾公司开发的位于贵州省毕节市七星关区房屋，借款本金为370000.00元，贷款期限240个月（从2018年2月28日至2038年2月28日），贷款利率为浮动利率，在基准利率水平上上浮10%，该利率自起息日至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次。借款逾期的，罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款人将款项一次性划入升腾公司账户。采用等额本息还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为2522.25元。担保方式为抵押加阶段性保证，借款人以合同项下贷款所购房屋提供抵押担保。如借款人出现不按合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项等任一违约情形及可能危及贷款人债权的情形时，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。合同签订后，原告于2018年3月7日将被告李晓刚所借款项发放到其指定的升腾公司账户。2018年4月25日，双方当事人到毕节市国土资源局办理了抵押预告登记。贷款发放后，被告李晓刚向原告偿还了部分借款本息后，未再继续还款。截至2021年6月18日，被告李晓刚尚欠原告借款本金334366.96元、利息1396.01元。2021年1月26日，因被告李晓刚未按约定继续履行还款义务，原告向本院提起诉讼。 另查明：涉案房屋已办理所有权首次登记，但未办理所有权转移登记，也未办理抵押房屋他项权证或抵押登记。 本院认为，原告与被告升腾公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》及与被告李晓刚签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性效力性规定，系有效合同，各方当事人应按约定履行各自义务。合同签订后，原告按约定履行了发放贷款的义务，而被告李晓刚未根据合同约定履行按期足额偿还借款的义务，其行为已违约，应承担相应的违约责任。在借款合同中，双方约定如借款人出现违约情形时，贷款人有权宣布贷款立即到期。被告李晓刚未按时足额偿还借款，原告因此获得宣告合同项下贷款立即到期的权利，同时获得实现担保物权、要求保证人承担保证责任的权利。原告所诉的罚息，根据借款合同的约定，为被告逾期未还借款的违约责任。综上，原告诉请的本金、利息及罚息，有事实及法律依据，本院予以支持。 《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”本案中，被告李晓刚提供抵押的涉案房屋已办理了所有权首次登记，且尚不存在预告登记失效等情形的，原告的抵押权自预告登记之日起设立。因此，对原告请求确认抵押权并就折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿的诉请，本院予以支持。 《中华人民共和国民法典》第六百九十一条规定：“保证的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。”《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第三十条规定：“最高额保证合同对保证期间的计算方式、起算时间等有约定的，按照其约定。”本案中，原告与升腾公司签订的最高额保证合同中约定了保证方式为连带责任保证。保证期间按原告为每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该借款合同项下抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日。涉案房屋抵押权虽已生效，但并未办理妥抵押物的权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文及其他权利证书交原告核对无误并收执。因此，被告升腾公司提供保证担保责任尚在约定的保证期限内，应承担连带责任保证责任。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第三十条、第五十二条之规定，判决如下： 一、被告李晓刚于本判决发生法律效力之日起三十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司毕节市分行借款本金334,366.96元、支付截至2021年6月18日的利息1,396.01元，并按双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中约定的计息方式，以借款本金334,366.96元为基数，计算2021年6月19日起至借款偿还完毕之日止的利息、罚息。 二、被告毕节市升腾房地产开发有限责任公司对上述款项承担连带偿还责任。 三、原告中国建设银行股份有限公司毕节市分行对被告李晓刚提供抵押的，位于毕节市七星关区房屋享有抵押权，并在上述款项范围内对抵押物折价或者拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司毕节市分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6,662.00元（已减半），由被告李晓刚、毕节市升腾房地产开发有限责任公司承担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  罗桂华 人民陪审员  成文娟 人民陪审员  李兴菊 二〇二一年七月十四日 书 记 员  杨 洋