河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初3750号原告:河南庭瑞物业管理有限公司,住所地郑州市管城回族区航海东路****楼******。法定代表人:孙学仕,总经理。委托诉讼代理人:候小彦,该公司员工。委托诉讼代理人:朱小斌,该公司员工。被告:胡小瑞等17人（基本信息详见附件1）。原告河南庭瑞物业管理有限公司（以下简称庭瑞物业）与被告胡小瑞等17人物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告庭瑞物业的委托诉讼代理人候小彦、朱小斌，被告董鹏、刘汉明到庭参加诉讼,被告胡小瑞等15人经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庭瑞物业向本院提出诉讼请求:1、请求被告胡小瑞给付2018年1月1日至2020年12月31日拖欠原告的富田兴和湾9号楼1单元2601室物业服务费9666.4元，违约金5306.8元，合计人民币14973.2元。2、请求被告李旭给付2020年4月1日至2020年12月31日拖欠原告的富田兴和湾19号楼1单元1901室物业服务费2836.7元，违约金347元，19-1229号储藏室物业服务费47.2元，合计人民币3231元。3、请求被告邱向党给付2018年3月1日至2020年12月31日拖欠原告兴和湾23号楼1单元801室物业服务费10178元，违约金5239.9元，兴和湾23-1216储藏室物业服务费292.7元，兴和湾C-251车位地库物业费720元，合计人民币16430.6元。4、请求被告朱福权给付2020年2月1日至2020年12月31日拖欠原告的兴和湾7号楼2单元1501室物业服务费2815.4元，违约金538.3元，兴和湾7-2123储藏室物业服务费106.1元，合计人民币3459.8元。5、请求被告凡百林给付2019年8月1日至2020年12月31日拖欠原告的兴和湾11号楼1单元1702室物业服务费3743.7元，违约金1067.4元，合计人民币4811.1元。6、请求被告樊亚超给付2018年3月1日至2020年12月31日拖欠原告的兴和湾23号楼1单元3303室物业服务费6557.7元，违约金3367.1元，兴和湾7-2123储藏室物业服务费106.1元，合计人民币9933.8元。7、请求被告董鹏给付2018年3月1日至2020年9月30日拖欠原告的兴和湾20号楼1单元2801室物业服务费8572.7元，违约金4832.8元，合计人民币13405.5元。8、请求被告邱向阳给付2018年3月1日至2020年12月31日拖欠原告的富田兴和湾23号楼1单元1401室物业服务费10178元，违约金5239.9元，兴和湾23-1231号储藏室2018年1月1日至2020年12月31日物业服务费353.2元，兴和湾C-252车位2020年1月1日至2020年12月31日物业服务费720元，合计人民币16491.1元。9、请求被告张坤给付2020年1月1日至2020年12月31日拖欠原告的兴和湾12号楼1单元2502室物业服务费2411元，违约金460.9元，兴和湾12-1228号储藏室物业服务费120.8元，合计人民币2992.7元。10、请求被告张飙给付2019年1月1日至2020年12月31日拖欠原告的兴和湾15号楼1单元202室物业服务费5260.5元，违约金2083.1元，合计人民币7343.6元。11、请求被告胡海欣给付2018年1月1日至2020年12月31日拖欠原告的兴和湾16号楼2单元3001室物业服务费9731.3元，违约金5342.5元，合计人民币15073.8元。12、请求被告王挺给付2017年12月1日至2020年12月31日拖欠原告的兴和湾28号楼1单元2601室物业服务费8928元，违约金5019.2元，合计人民币13947.2元。13、请求被告于双霞给付2019年2月1日至2020年12月31日拖欠原告的兴和湾2号楼2单元1104室物业服务费5948.1元，违约金2123.5元，兴和湾2号楼负二层2211号储藏室2019年1月1日至2020年12月31日物业服务费321.4元，合计人民币8393元。14、请求被告秦生戈给付2020年1月1日至2020年12月31日拖欠原告的兴和湾23号楼1单元1604室物业服务费3196.2元，违约金682.4元，合计人民币3878.6元。15、请求被告刘汉明给付2017年12月1日至2020年12月31日拖欠原告的兴和湾28号楼1单元2601室物业服务费8539.7元，违约金4800.9元，合计人民币13340.6元。16、请求被告刘同霞给付2017年4月1日至2020年12月31日拖欠原告的兴和湾17号楼1单元2504室物业服务费12068.1元，违约金8238.5元，合计人民币20306.6元。17、请求被告刘巧玲给付2019年12月1日至2020年12月31日拖欠原告的兴和湾12号楼1单元301室物业服务费4102.1元，违约金787元，12-1142号储藏室物业服务费123.76元，合计人民币5012.86元。事实与理由：原告庭瑞物业与被告胡小瑞等人已签订了《前期物业服务协议》，被告应该交纳物业服务费，其间原告曾多次联系被告催要未果。被告为产权人和物业的使用人，不仅享受物业公司提供的相关服务，也要遵守物业管理区域内的相关管理制度。《河南省物业管理条例》第十七条业主应当履行的义务按时交纳物业服务费。被告具有交纳物业管理费的义务。原告认为，原告已经履行了物业服务义务，进行了日常的物业管理工作，一直为被告提供了物业服务，被告应当向原告支付物业费，被告久拖未付，显属违约，应依法承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益特诉至法院。董鹏辩称，董鹏不认可物业费每平每月2.2元的标准。根据《民法典》942条规定,物业服务人员应当按照约定和物业的使用性质妥善维修、养护、清洁、绿化和经营物业服务区内的公有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身财产安全……,这些权利董鹏全部都没有得到。董鹏认为服务标准达不到现在的收费标准。业主的公共收益,物业没有公开。刘汉明辩称，同董鹏答辩意见,补充一点，物业没有按照《民法典》第943条规定公开公共收益的费用。胡小瑞等15人未作答辩，亦未向本院提交相关证据材料。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月10日，庭瑞物业经招标程序进驻富田兴龙湾负责辖区内物业管理服务，并与河南兴润置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：河南兴润置业有限公司委托庭瑞物业对富田兴和湾项目提供前期物业服务事宜，合同期限自2014年7月11日起至本物业业主委员会代表全体业主与庭瑞物业或与其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时止。业主按照建筑面积缴纳物业费，住宅按照2.2元/月/平方米的标准收取。物业管理费按季度交纳，业主或物业使用人应于每季度首月15日前向庭瑞物业交纳当期的物业管理费，以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的1‰向庭瑞物业支付违约金。胡小瑞等17人均系富田兴和湾业主。胡小瑞、于双霞因未收房，未与庭瑞物业签订《前期物业管理服务协议》。除胡小瑞、于双霞之外的15名业主（乙方）分别于2014年至2018年期间与庭瑞物业（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，协议中除业主名字、房号、房屋面积不同之外，其他内容基本一致。协议主要内容为：甲方的权利义务1.对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、道路交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；6.依据本协议向乙方收取物业服务费及其他相关费用。乙方的权利义务2.监督甲方的物业管理行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；4.依据本协议向甲方按时交纳物业服务费用及其他相关费用；9.按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。物业服务费按建筑面积计算，住宅收费标准为2.2元/平方米/月。物业服务费按季度收取，乙方应在每季度首月15日前交纳本季度物业服务费。乙方违反本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日按每天千分之一交纳违约金，若拖欠费用在一个月以上，甲方将依法提起诉讼。协议另对房屋坐落位置、建筑面积、物业管理服务的内容等作出约定。李旭、邱向党、朱福权、邱向阳、张坤、张飙、刘巧玲（乙方）分别于2017年至2019年期间与庭瑞物业（甲方）签订《储藏室服务协议》，协议中除业主名字、储藏室编号、面积不同之外，其他内容基本一致。主要内容为：储藏室服务费（含公共区域的水电、照明、场地及设施设备维护、卫生清洁和秩序维护）标准为每平方米1元/月；服务费用按年交纳，乙方应在本协议签订时缴纳当年的储藏室服务费，以后每年1月15日前再缴纳本年度储藏室服务费，否则乙方应当按日向甲方承担逾期应缴费用千分之一的滞纳金，甲方还有其他损失的乙方应全额赔偿。庭瑞物业向本院提交缴费通知单，证明胡小瑞等17人欠交物业费数额及催要情况。刘汉明、董鹏向本院提交照片及视频等证据，拟证明庭瑞物业存在无保安、消防通道被占用、住宅存在经营用房、环境卫生不达标、电动车乱停乱放等问题，庭瑞物业服务标准达不到现有的收费标准，业主的公共收益没有公开。庭瑞物业对此不予认可，称每个门口均配有保安,楼道杂物堆放、住改商均为业主个人行为，庭瑞物业无执法权，以上证据及理由不是拒交物业费的理由。上述事实，有原、被告双方的陈述，中标通知书，《前期物业服务合同》，《前期物业管理服务协议》，《储藏室服务协议》,缴费通知书，照片等相关证据予以证明。本院认为，被告胡小瑞等15人经传票传唤无正当理由拒不到庭，怠于行使法律赋予的权利，应视为对其答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利的放弃。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定,民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。庭瑞物业与李旭等15人签订的《前期物业管理服务协议》、与邱向党等7人签订的《储藏室服务协议》系双方当事人的真实意思表示，其不违反国家相关法律法规的内容，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。《前期物业管理服务协议》约定物业服务费按建筑面积计算，住宅收费标准为2.2元/平方米/月；《储藏室服务协议》约定收费标准为1元/月/平方米。依据《前期物业服务协议》中双方对物业费标准、交纳时间、建筑面积的约定及缴费通知单中欠交物业费起始日期，本案17名被告应缴纳的物业费如下：1、胡小瑞虽未与庭瑞物业签订《前期物业管理服务协议》，但庭瑞物业已经按照约定以及相关规定提供服务，胡小瑞应当交纳物业服务费。根据胡小瑞与河南兴润置业有限公司签订的《商品房买卖合同》中关于建筑面积的约定及庭瑞物业与河南兴润置业有限公司签订的《前期物业服务合同》中关于物业费交纳标准的约定，庭瑞物业主张胡小瑞2018年1月1日至2020年12月31日的物业费为9666.4元，本院予以照准。2、李旭应按照2.2元/月/平的标准向庭瑞物业交纳2020年4月1日至2020年12月31日的物业费2836.7元；储藏室2020年9月1日至2020年12月31日的物业费为36元，以上物业费共计2872.7元；3、邱向党应按照2.2元/月/平的标准向庭瑞物业交纳2018年3月1日至2020年12月31日的物业费10178元；储藏室2018年3月1日至2020年12月31日的物业费为276.4元，以上物业费共计10454.4元。因庭瑞物业未向本院提交邱向党购买车位地库的相关协议，故对庭瑞物业要求邱向党支付车位物业服务费的诉请本院不予支持；4、朱福权应按照2.2元/月/平的标准向庭瑞物业交纳2020年2月1日至2020年12月31日的物业费2815.4元，储藏室2020年1月1日至2020年12月31日的物业费为106.1元，以上物业费共计2921.5元；5、凡百林应按照2.2元/月/平的标准向庭瑞物业交纳2019年8月1日至2020年12月31日的物业费3743.7元；6、樊亚超应按照2.2元/月/平的标准向庭瑞物业交纳2018年3月1日至2020年12月31日的物业费6557.7元，因庭瑞物业未向本院提交樊亚超购买储藏室的相关协议，故对庭瑞物业要求樊亚超支付储藏室物业服务费的诉请本院不予支持；7、董鹏应按照2.2元/月/平的标准向庭瑞物业交纳2018年3月1日至2020年9月30日的物业费8572.7元；8、邱向阳应按照2.2元/月/平的标准向庭瑞物业交纳2018年3月1日至2020年12月31日的物业费10178元，储藏室2018年1月1日至2020年12月31日的物业费为353.2元，以上物业费共计10531.2元。因庭瑞物业未向本院提交邱向阳购买车位的相关协议，故对庭瑞物业要求邱向阳支付车位物业服务费的诉请本院不予支持；9、张坤应按照2.2元/月/平的标准向庭瑞物业交纳2020年2月1日至2020年12月31日的物业费2410元，储藏室2020年1月1日至2020年12月31日的物业费为120.8元，以上物业费共计2530.8元；10、庭瑞物业主张张飙按照2.2元/月/平的标准交纳2019年1月1日至2020年12月31日的物业费5260.5元，本院予以照准；11、胡海欣应按照2.2元/月/平的标准向庭瑞物业交纳2018年1月1日至2020年12月31日的物业费9731.3元；12、王挺应按照2.2元/月/平的标准向庭瑞物业交纳2017年12月1日至2020年12月31日的物业费应为8928元；13、于双霞虽未与庭瑞物业签订《前期物业管理服务协议》，但庭瑞物业已经按照约定以及相关规定提供服务，于双霞应当交纳物业服务费。根据于双霞与河南兴润置业有限公司签订的《商品房买卖合同》中关于建筑面积的约定及庭瑞物业与河南兴润置业有限公司签订的《前期物业服务合同》中关于物业费交纳标准的约定，2019年2月1日至2020年12月31日于双霞的物业费应为5626.7元，因庭瑞物业未向本院提交于双霞购买储藏室的相关协议，故对庭瑞物业要求于双霞支付储藏室物业服务费的诉请本院不予支持；14、秦生戈应按照2.2元/月/平的标准向庭瑞物业交纳2020年1月1日至2020年12月31日的物业费3196.2元；15、刘汉明应按照2.2元/月/平的标准向庭瑞物业交纳2017年12月1日至2020年12月31日的物业费8539.7元；16、刘同霞应按照2.2元/月/平的标准向庭瑞物业交纳2017年4月1日至2020年12月31日的物业费应为12068.1元；17、刘巧玲应按照2.2元/月/平的标准向庭瑞物业交纳2019年12月1日至2020年12月31日的物业费4102.1元，储藏室2019年12月1日至2020年12月31日的物业费123.76元，以上物业费共计4225.86元。刘汉明、董鹏辩称物业服务未达到收费标准，但其提供的证据不足以证明其主张，对其上述辩称意见本院不予采信。针对违约金，庭瑞物业请求胡小瑞等17人支付违约金，因庭瑞物业在履行物业管理服务的过程中存在有不完善之处，导致胡小瑞等17人与庭瑞物业长期存在矛盾，庭瑞物业作为物业服务公司，应当在平时履行物业管理服务过程中，不断提高服务质量，改善与业主之间的关系，在与业主长期合作过程中营造美好和谐的生活环境，而其要求胡小瑞等17人支付违约金的请求不利于双方关系的改善，故对于庭瑞物业请求胡小瑞等17人支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、被告胡小瑞应于本判决生效之日起十日内支付原告河南庭瑞物业管理有限公司物业费9666.4元；被告李旭应于本判决生效之日起十日内支付原告河南庭瑞物业管理有限公司物业费2872.7元；被告邱向党应于本判决生效之日起十日内支付原告河南庭瑞物业管理有限公司物业费10454.4元；被告朱福权应于本判决生效之日起十日内支付原告河南庭瑞物业管理有限公司物业费2921.5元；被告凡百林应于本判决生效之日起十日内支付原告河南庭瑞物业管理有限公司物业费3743.7元；被告樊亚超应于本判决生效之日起十日内支付原告河南庭瑞物业管理有限公司物业费6557.7元；被告董鹏应于本判决生效之日起十日内支付原告河南庭瑞物业管理有限公司物业费8572.7元；被告邱向阳应于本判决生效之日起十日内支付原告河南庭瑞物业管理有限公司物业费10531.2元；被告张坤应于本判决生效之日起十日内支付原告河南庭瑞物业管理有限公司物业费2530.8元；被告张飙应于本判决生效之日起十日内支付原告河南庭瑞物业管理有限公司物业费5260.5元；被告胡海欣应于本判决生效之日起十日内支付原告河南庭瑞物业管理有限公司物业费9731.3元；被告王挺应于本判决生效之日起十日内支付原告河南庭瑞物业管理有限公司物业费8928元；被告于双霞应于本判决生效之日起十日内支付原告河南庭瑞物业管理有限公司物业费5626.7元；被告秦生戈应于本判决生效之日起十日内支付原告河南庭瑞物业管理有限公司物业费3196.2元；被告刘汉明应于本判决生效之日起十日内支付原告河南庭瑞物业管理有限公司物业费8539.7元；被告刘同霞应于本判决生效之日起十日内支付原告河南庭瑞物业管理有限公司物业费12068.1元；被告刘巧玲应于本判决生效之日起十日内支付原告河南庭瑞物业管理有限公司物业费4225.86元。二、驳回原告河南庭瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1948元，减半收取计974元，由原告河南庭瑞物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  高伟二〇二一年七月八日代理书记员  祁志附件1：被告1:胡小瑞,女,1981年12月16日出生,汉族,住河南省方城县拐河镇果木庄村姚家组**,公民身份号码4113221981********。被告2:李旭,男,1988年2月18日出生,汉族,,住河南省永城市条河乡堤湾村****公民身份号码4114811988********。被告3:邱向党,男,1988年6月22日出生,汉族,住河南,住河南省宝丰县石桥镇邱楼村**份号码410421198806226014。被告4:朱福权,男,1978年9月28日出生,汉族,住江西省,住江西省南康市唐江上坑村**及**号码362122197809284132。被告5:凡百林,男,1994年3月19日出生,汉族,住河南省项城市秣陵镇樊腰庄**院,公民身份号码4127021994********。被告6:樊亚超,男,1988年5月2日出生,汉族,住河南省新密,住河南省新密市超化镇樊寨村西沟**410182198805021419。被告7:董鹏,男,1987年2月11日出生,汉族,住新郑市龙湖镇富,住新郑市龙湖镇富田兴和湾**楼****0422198702115930。被告8:邱向阳,男,1987年7月16日出生,汉族,住河南省宝丰县石桥镇邱楼村,住河南省宝丰县石桥镇邱楼村**9870716601X。被告9:张坤,男,1996年10月16日出生,汉族,住河南省项城市永丰乡闫庄村前张庄,公民身份号码4127021996********。被告10:张飙,男,1994年7月1日出生,汉族,住河南省林州市任村镇南丰村4,住河南省林州市任村镇南丰村**9407017012。被告11:胡海欣,男,1975年3月3日出生,汉族,住河南省方城县杨集乡花沟村邢庄,住河南省方城县杨集乡花沟村邢庄**50303063X。被告12:王挺,男,1984年9月12日出生,汉族,住河南省上蔡县黄埠镇教管站家属,住河南省上蔡县黄埠镇教管站家属院**409128831。被告13:于双霞,女,1977年9月5日出生,汉族,住河南省沈丘县老城镇李仙庄行政村刘,住河南省沈丘县老城镇李仙庄行政村刘庄**905524X。被告14:秦生戈,男,1976年8月15日出生,汉族,住河南省洛阳市西工区健康西路健康村平,住河南省洛阳市西工区健康西路健康村平方**150913。被告15:刘汉明,男,1974年4月11日出生,汉族,住河南省杞县高阳镇于洼村**后街**,公,住河南省杞县高阳镇于洼村**后街**930。被告16:刘同霞,女,1975年2月19日出生,汉族,,住河南省沈丘县老城镇**行政村吴韩庄**住河南省沈丘县老城镇**行政村吴韩庄**24。被告17:刘巧玲,女,1983年8月17日出生,汉族,住河,住河南省新郑市新华办白庙范三队**身份,住河南省新郑市新华办白庙范三队**。