安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖13民终2010号 上诉人（原审原告）：赵红，女，1978年4月10日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。 上诉人（原审原告）：杨肖山，男，1982年1月24日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。 两上诉人共同的委托诉讼代理人：韩守科，江苏佑本律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司，住所地安徽省砀山县砀城镇帝景公馆51号楼，统一社会信用代码91341321697384787U（1-1）。 法定代表人：祝先项，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张勇，安徽张勇律师事务所律师。 上诉人赵红、杨肖山与被上诉人安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司（以下简称嘉泰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省砀山县人民法院(2021）皖1321民初1053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵红、杨肖山上诉请求：撤销一审判决并改判嘉泰公司支付逾期办证违约金36426元。事实与理由：交房日期应当综合考虑，不应仅仅依据嘉泰公司提供的交房收费一览表。实际收房日期应该为2019年3月9日，该日期是物业费收据载明的日期，是交付房屋钥匙的时间。2019年3月10日开始装修，物业公司为其开具了登记证，2019年3月1日交纳的契税，装修完毕后，2019年10月14日开通的燃气，并且投保。 嘉泰公司答辩称：赵红、杨肖山逾期收房632天，其公司在赵红、杨肖山办理交房手续后就为其办理了房产证，不存在违约情形。赵红、杨肖山称交房时间为2019年3月9日没有合法证据支持。 赵红、杨肖山向一审法院请求：1.判令泰公司赔偿从2019年3月31日到2020年11月5日止计585天，每天按照全部房价款467000元的1.5?支付违约金40979元；2.确认嘉泰公司供电没有纳入城市供电网络并正式供电，到2021年1月1日止没有达到使用条件；3.判令嘉泰公司赔偿从2018年12月31日起每天按照全部房价款的1.5?支付违约金，支付违约金至纳入城市供电网络止。 一审法院认定事实：2017年7月21日，嘉泰公司（出卖人）与赵红、杨肖山（买受人）签订《商品房买卖合同》（预售），赵红、杨肖山购买嘉泰公司开发的××小区××幢××单元××号商品房。合同约定：按建筑面积计算，该商品房总价款为467000元。合同第十条“商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备：2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，买受人可以直接使用…如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第1种处理方式：（1）以上设施中第1、2、3、4项约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任”。“买受人可以直接使用”用横线标注。合同第十二条“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在30日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款1?的违约金；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款1.5?的违约金”。合同第二十条约定“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款1.5?的违约金”。合同第十一条（一）约定出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。为证明交房时间，赵红、杨肖山提交了物业收据复印件一份，证明实际交房日期为2019年3月9日，嘉泰公司提交了业主交房收费一览表复印件一份，证明实际交房日期为2020年10月23日。2020年11月5日，赵红、杨肖山取得了不动产权证。另查明，自交房之日起，案涉房屋已有用电。赵红、杨肖山为证明嘉泰公司供电不符合合同约定，提交了国家电网有限公司业扩报装管理规则、国网安徽省电力有限公司砀山县供电公司营销部出具的客户受电工程竣工检验意见单。嘉泰公司抗辩称合同对供电的约定是达到使用条件，案涉房屋交房时供电正常，嘉泰公司的供电也是国家电网的电，竣工检验意见单检验项目合格，与赵红、杨肖山的证明目的不符。嘉泰公司为反驳赵红、杨肖山的主张提交了国网安徽省电力有限公司砀山县供电公司的情况说明，证明该30栋电费自2017年10月至2021年1月均由嘉泰公司支付。赵红、杨肖山抗辩称砀山供电公司的说明证明案涉房屋是临时用电，直到2021年1月23日才纳入国家电网。 一审法院认为，归纳当事人的举证、质证及诉辩意见，双方的争议焦点为：嘉泰公司是否逾期办证；赵红、杨肖山主张嘉泰公司供电设施交付条件不符合案涉合同约定应承担违约责任的诉求应否支持。关于嘉泰公司是否逾期办证。案涉《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示,合法有效，对双方均具有约束力。该合同第二十条约定“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款1.5?的违约金。”关于案涉房屋交付时间，审理认为，应以嘉泰公司提交的业主交房收费一览表为准，而不能以物业费收据为准，物业费收据不能证明房屋交付时间。故案涉房屋交付日期为2020年10月23日，赵红、杨肖山于2020年11月5日取得了不动产权证，符合上述合同第二十条关于办证日期的约定，嘉泰公司没有逾期办证，故赵红、杨肖山请求嘉泰公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，依法不予支持。关于嘉泰公司供电设施交付条件是否符合案涉合同约定的问题。案已查明，案涉合同约定内容：“商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备：…2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式通电，交付时达到使用条件”。审查合同条款内容，双方当事人约定的条件用“横线”标注，且国网安徽省电力有限公司砀山县供电公司的情况说明能够证明房屋自交付时有电使用，嘉泰公司采用已纳入城市供电网络的供电设施为业主方供电，转供电方式亦通过国家电网，故赵红、杨肖山关于嘉泰公司未按合同约定供电设施交付条件构成违约的主张，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回赵红、杨肖山的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵红、杨肖山提供如下证据：物业费收据、入住会签表、燃气开户合同及投保单、装饰装修登记证、水费照片一张、水费用水量明细一份、契税发票一张，证明案涉房屋交房日期为2019年3月9日。嘉楼公司质证认为：物业费发票同一审质证意见，入住会签表三性有异议，销售部没有加盖销售部印章，签名人身份无法确认，财务部仅签一个字看不出名字，也没有加盖财务部章，物业中心没有签署日期。验房组一栏无经办人签字，也没有加盖印章。燃气开户合同及投保单与本案无关联性；装饰装修登记证没有加盖物业公司印章，水表照片看不出来与本案关联性；水费明细有异议，契税发票真实性无异议，但赵红、杨肖山要缴纳代办费后，嘉泰公司才有为其办理房产证的义务。本院对以上证据的认证意见为：本院对上述证据的证明效力予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：赵红、杨肖山与嘉泰公司签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，皆系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订之后，赵红、杨肖山按照合同约定支付了购房款，嘉泰公司理应按合同约定履行交付房屋、办理产权证等主要义务。关于案涉房屋的交付时间，赵红、杨肖山提供的物业费收据、入住会签表、燃气开户合同及投保单、装饰装修登记证、水费照片、水费用水量明细、契税发票等证据，能够形成证据链，证明了嘉泰公司交付日期应为2019年3月9日，一审法院仅依据嘉泰公司提供的业主交房收费一览表认定案涉房屋交付日期为2020年10月23日，证据不足，本院予以纠正。而案涉房屋办理产权证的日期为2020年11月5日，故，嘉泰公司的办证时间超过合同约定，应根据合同约定承担逾期办证的违约责任。依双方合同约定，交房后的90日内，出卖人应当为买受人办理房屋产权证书，逾期未办理房屋产权证书且买受人不同意解除合同的，出卖人应依约给付买受人逾期办证违约金，违约金自交房之日后的第90日起按照购房款总额的1.5?计算。涉案房屋交付时间为2019年3月9日，如未能办理房屋产权证书，赵红、杨肖山有权在交付后的第90日（即2019年6月7日）起按照购房款总额的1.5?，即每日70.05元（467000元×1.5?）主张逾期办证违约金，截至2020年11月5日，违约金为36215.85元（70.05元×517天）。 综上所述，赵红、杨肖山的上诉请求成立，本院部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省砀山县人民法院(2021）皖1321民初1053号民事判决； 二、安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向赵红、杨肖山支付逾期办证违约金36215.85元； 三、驳回赵红、杨肖山的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加 倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费206元，由赵红、杨肖山负担100元，安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司负担106元，一审保全费520元，由安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司负担；二审案件受理费711元，由安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 奥 审判员 吕庆龙 审判员 李 震 二〇二一年七月十三日 书记员 王 艳 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。