广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初7862号原告：曾三福，男，1981年4月27日出生，汉族，身份证住址湖南省安乡县。委托诉讼代理人：李趣，广东盈隆律师事务所律师。被告：广州众仁物业管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：崔志亮，经理。委托诉讼代理人：王杨，广东连越律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍展弘，广东连越律师事务所实习人员。原告曾三福与被告广州众仁物业管理有限公司（以下简称众仁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾三福的委托诉讼代理人李趣，被告众仁公司的委托诉讼代理人王杨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曾三福向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告退还租赁保证金、合同款合计79618元；2.判令被告向原告支付自2019年5月31日起至今的违约金，暂计至2021年1月31日为6208元（按LPR利率年4.65%计算）；3.判令被告承担所有诉讼费用。事实与理由如下：原告与被告于2018年8月25日达成租赁合意，签订了涉案《租赁合同》，约定原告向被告承租广州市白云区××栋二楼东半层，租赁期自2018年9月1日起至2023年1月31日止，签约后原告应交付租赁保证金56247元，租金每月19686元，自2019年2月1日起每年递增5%。签订合同后，原告依约向被告交付了租赁保证金，并每月按时足额向被告交租金、水电费，原告的交租对象为被告当时的股东（现股东、法定代表人）崔志亮，被告当时的法定代表人李某。2019年2月，原告经营半年感觉无法盈利，便与被告协商终止涉案租赁合同，被告同意协商解除合同及退回租赁保证金。另因原告在租赁场地仍留有可继续使用的装修、设备，双方协商一致由原告将上述财产转让给被告作价10万元合同款用于抵扣租金、水电费，抵扣后剩余合同款由被告退还。后被告提出要多收一个月租金，原告亦同意，双方便无争议于2019年3月终止了涉案租赁合同。合同终止后，被告依约应当退还原告租赁保证金及剩余合同款，但至今经原告多次催告，被告都未退还任何款项。通过(2020)粤0111民初6152号案件，原告得知被告内部其实在2019年5月31日就明确过还有79618元应当退还原告。基于上述事实，原告认为，双方均应全面履行《租赁合同》的各自义务，双方协商解除《租赁合同》时被告承诺退还租赁保证金、合同款，但被告之后未退款的行为构成违约。故诉至法院，望判如所请。被告众仁公司辩称：原告提前解除租赁合同，根据合同约定，被告有权没收租赁保证金。原告于2019年1月停止缴纳租金，于2019年3月单方面终止租赁合同并擅自搬离构成违约。原告主张的其他款项，双方并未达成任何书面或口头协议。根据原告陈述，原告系通过另案判决才知晓被告内部存在相关款项退还的沟通，也就是说原告在合同终止后其从不知晓也未与被告达成过任何口头协议。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对当事人提交的民事判决书、《支付证明单》、付款凭证、转账记录等予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2018年8月25日，众仁公司（出租方，甲方）与曾三福（承租方，乙方）签订《租赁合同》（编号为2018082501），约定乙方向甲方租赁物业，物业地址为广州市白云区××栋二楼东半层（以下简称涉案房屋），建筑面积约750平方米，租赁时间为2018年9月1日至2023年1月31日，每月原始租金总额为19686元，每月物业管理费总金额为2250元，合同保证金为56247元，甲方从2018年9月1日起开始全额计收乙方租金、水电费等费用，乙方需于每月5号前以现金或转账方式缴清当月租金及上月水电费。任何一方违约，守约方有权单方解除合同，并要求违约方双倍赔偿合同保证金。上述合同签订后，曾三福向众仁公司支付了合同保证金56247元，众仁公司将涉案房屋交付给曾三福使用。曾三福陈述其在涉案房屋内经营至2019年1月即退出经营，并未再支付2019年1月之后的租金。本案审理过程中，本院向广州市规划和自然资源局发函查询涉案房屋的规划报建情况，该局于2021年5月31日复函称，查无涉案房屋所在建筑物的《建设工程规划许可证》信息及产权记录。另查明，众仁公司系成立于2015年4月13日的有限责任公司（自然人投资或控股），现法定代表人为崔志亮，现股东为崔志亮、戴金孔。李某原为法定代表人。2019年7月2日，法定代表人由李某变更为崔志亮。本院于2020年2月26日受理了众仁公司诉李某、曾三福损害公司利益责任纠纷一案，案号为（2020）粤0111民初6152号。该案中众仁公司主张李某擅自以退还保证金为由，将众仁公司款项私自转给曾某78618元，后迫于压力又将款项退还公司，据此主张李某损害公司利益。该案中众仁公司为证明其诉讼主张，向本院提交了日期为2019年5月31日的《支付证明单》两张及付款凭证，其中一份《支付证明单》内容为“退还2楼桃园里餐厅租金押金56247元（注：从公司公账备用金支出）”，另一份内容为“支目收回2楼桃源里餐厅使用权费用10万元整（扣除1月份租金水电28065元+2月份租金水电25659元+3月份租金22905元=76629元），需支付：100000元-76629元=23371元（从公司公账备用金支出）”，《支付证明单》上有李某的签名。付款凭证为2019年5月17日、5月20日，众仁公司分别向曾某的账户支付48000元和31618元。（2020）粤0111民初6152号案件审理过程中，李某的委托诉讼代理人在庭审中对上述《支付证明单》及付款凭证进行质证时表示：这笔钱是众仁公司同意向曾三福退还的，因为这栋大楼是违章建筑，没有办理过许可证照，2015年时曾发生一个诉讼，当时李某作为众仁公司的代理人出庭应诉，李某清楚整个物业因为违章建筑，签订的租赁合同都是无效的，该案最终判决众仁公司需要向租户退还租赁押金。另外一个原因是公司考虑到曾三福经营的时间不长，损失比较大，为了避免日后的纠纷，就同意以10万元的金额扣除曾三福未支付的1月份至3月份的租金和水电费，剩余的金额是同意退回给曾三福的。本院于2020年10月27日作出（2020）粤0111民初6152号民事判决书，认为众仁公司主张李某、曾三福损害公司利益证据不足，对该事实不予确认，并判决驳回众仁公司的全部诉讼请求。该判决已经生效。本案庭审中，众仁公司确认前述转账给曾某的79618元已由曾某退还给众仁公司。曾三福表示其不认识曾某。本院认为：《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，应适用当时的法律、司法解释的规定。涉案房屋所在的建筑物未办理规划报建手续，故众仁公司与曾三福签订的《租赁合同》属于无效合同。合同无效，因合同取得财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。因此众仁公司应当将向曾三福收取的保证金56247元退还给曾三福。对于涉案场地内的装饰装修、设备等，出租人同意利用的，可折价归出租人所有。李某在2019年7月2日前系众仁公司的法定代表人，根据李某的代理人在（2020）粤0111民初6152号案件庭审中陈述的内容可知，当时李某作为众仁公司的法定代表人同意向曾三福退还保证金56247元，并同意补偿10万元金额扣除曾三福未支付的1月份至3月份的租金和水电费后，剩余23371元同意退还给曾三福。现众仁公司并未实际退还上述合计79618元款项，曾三福现要求众仁公司向其退还79618元的诉讼请求依据充分，本院予以支持。曾三福现主张的违约金实为利息，因双方至迟在2019年5月31日已就退款事宜达成一致，众仁公司未按照约定退款给曾三福造成了资金占用的损失，故本院对曾三福主张的利息予以支持，但利息应当从2019年6月1日起算，其中2019年6月1日至2019年8月19日按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付利息，2019年8月20日至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期付款利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二条、第九条的规定，判决如下：在本判决生效之日起三日内，被告广州众仁物业管理有限公司向原告曾三福退还79618元并支付利息（利息以79618元为本金，2019年6月1日至2019年8月19日按照中国人民银行公布布的同期同类贷款基准利率计付利息，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至实际清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费972.83元，由被告广州众仁物业管理有限公司负担（上述受理费972.83元已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给原告，本院不作退回）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王丽美二〇二一年七月五日书记员  林嘉仪