兰州新区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘0191民初238号 原告:兰州新区城市发展投资集团有限公司，住所地兰州新区黄河大道。 法定代表人：朱开才。 委托诉讼代理人：张鹤方，甘肃杰隆律师事务所律师。 原告:兰州新区慧达资产经营管理有限公司，住所地兰州新区综合保税区。 法定代表人：付其银。 委托诉讼代理人：张鹤方，甘肃杰隆律师事务所律师。 被告：兰州新区生态绿化产业建设投资有限公司，住所地兰州新区。 法定代表人：朱洪林。 委托诉讼代理人：张笑妤，北京大成（兰州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜露，北京大成（兰州）律师事务所实习律师。 被告：兰州新区绿投酒店管理有限公司，住所地兰州新区中川镇。 法定代表人：丁春杰。 委托诉讼代理人：张笑妤，北京大成（兰州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李新民，北京大成（兰州）律师事务所律师。 原告兰州新区城市发展投资集团有限公司（以下简称城投公司）、兰州新区慧达资产经营管理有限公司（以下简称慧达公司）与被告兰州新区生态绿化产业建设投资有限公司（以下简称绿投公司）房屋租赁合同纠纷一案，绿投公司因不服本院作出的（2019）甘0191民初3065号民事判决提起上诉。兰州市中级人民法院于2020年11月17日作出（2020）甘01民终3240号民事裁定，裁定撤销原判，发回本院重审。本院于2021年1月8日立案后，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。2021年2月2日，经原告城投公司与慧达公司申请，本院依法追加兰州新区绿投酒店管理有限公司（以下简称绿投酒店）为本案共同被告参加诉讼。原告城投公司及慧达公司共同委托诉讼代理人张鹤方，被告绿投公司委托诉讼代理人颜露，被告绿投酒店委托诉讼代理人李新民及二被告共同委托诉讼代理人张笑妤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 绿投公司、慧达公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除慧达公司与绿投公司的房屋租赁关系；2.判令绿投公司向城投公司立即退还占用的房屋；3.判令绿投公司向城投公司支付租金5088600元（租金支付至全部返还上述房产之日）；4.判令绿投公司向城投公司支付违约金3709000元；5.判令绿投公司自行承担装修损失；6.本案全部诉讼费用由绿投公司承担。本次审理中，城投公司与慧达公司增加诉讼请求，要求绿投酒店对本案债务承担连带责任。事实和理由：2015年7月，城投公司将其所有的兰州新区2号湖滨湖区1#、2#、3#岛上房产和公共设施委托其下属单位慧达公司管理，慧达公司将前述资产租赁给绿投公司，并与之签订了房屋租赁合同，约定租赁期限为20年，自2015年8月15日至2035年8月14日止。2017年4月，兰州新区管理委员会作出《兰州新区监管企业重组整合工作方案》，将慧达公司划归其他兰州新区平台公司，致慧达公司对城投公司资产再无管理经营权。后城投公司将上述情况书面通知绿投公司，并多次致函告知绿投公司按照其与慧达公司签订租赁合同内容向城投公司支付租金，在原合同基础上与城投公司签订新的租赁合同，但绿投公司一直不予配合，仅向城投公司支付了拖欠的部分房租，故为维护自身合法权益，城投公司、慧达公司诉至法院。同时，因绿投公司在承租案涉房建后成立了绿投酒店，案涉房建用于绿投酒店经营滨湖国际花园酒店，绿投酒店作为绿投公司的全资子公司，在实际享有了案涉租赁合同权利的情况下，应对本案中绿投公司所负义务承担连带责任。 绿投公司辩称：1.原告慧达公司与本案没有直接利害关系，不能作为原告提起诉讼；2.原告追加绿投酒店为本案被告没有依据；3.案涉房屋租赁合同为无效合同，原告应承担被告相应的损失；4.2#岛、3#岛被告没有实际占有使用，不应该计收或者应该免收租赁费，而且3#岛属于危房，不能实际居住或者经营；5.绿投公司与慧达公司之间已经不存在租赁合同关系，故也不存在原告诉请的解除租赁关系的基础。 绿投酒店辩称：1.依法成立的合同对双方具有法律约束力，原告与绿投公司是合同相对方，只能向绿投公司主张权利，不能向绿投酒店主张，故其追加绿投酒店为本案共同被告没有法律依据；2.原告要求绿投酒店对本案债务承担连带责任于法无据；3.案涉租赁合同无效，被告的装修损失应该由原告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.绿投公司提交了《兰州新区2号湖滨区维护管理承包合同》及2#岛实地拍摄图片，证明兰州新区绿洲开发经营有限公司（以下简称“绿洲公司”）委托绿投公司对兰州新区2号湖滨区1#、2#、3#岛进行维护管理，2#岛上建筑物用于存放管护设施及工具，该房屋的性质为维护配套用房，不能作为出租用途的事实。二原告质证认为该合同系绿投公司与案外人签订，且签订日期在绿投公司与慧达公司签订案涉房屋租赁合同之后，与二原告无关。本院认为，二原告的质证意见成立，绿投公司自慧达公司处承租2#岛房建在先，其与案外人签订的合同并不能推翻该事实，故对绿投公司的该组证据与本案的关联性本院不予采信。2.绿投公司提交了3#岛实地拍摄图片，证明3#岛地面沉降、建筑物周围塌陷，已不适宜居住使用，属于危房，不能满足租赁用途，不符合出租用房交付条件，应该对该建筑物的租金予以减免的事实。二原告质证对此不予认可，认为在向绿投公司交付房屋时，绿投公司对房屋进行过验收，且在合同履行过程中并未向原告反映过上述问题。本院认为，该组照片不能反映拍摄时间，无法证明上述质量问题发生的时间，且根据双方合同约定，绿投公司在接受承租的房建时应已对房建质量进行过验收，故在其没有其他证据证明案涉房屋质量问题系二原告造成的情况下，本院对该组证据的证明力不予确认。 本院经审理认定事实如下：2015年7月28日，城投公司委托其子公司慧达公司与绿投公司签订了《兰州新区2号湖滨区1#、2#、3#岛房建租赁合同》，约定慧达公司将兰州新区2号湖滨1#、2#、3#岛房建、公共基础设施（包括湖心岛上所有土建、绿化、照明设施、木栈道、1#岛两座景观桥、消防设施等）等附属设施出租给绿投公司，租赁期限为20年，自2015年8月15日起，至2035年8月14日止，其中设计、改造、装修期为18个月，试运营期为6个月，装修期与试运营期不计租金。对于租金双方则约定，第1—5年租赁期间1#岛房建月租金为259612.08元/月，2#岛房建月租金为2210元/月，3#岛房建月租金为7540元/月；第6—10年租赁期间1#岛房建月租金为350476.31元/月，2#岛房建月租金为2983.5元/月，3#岛房建月租金为10179元/月。同时双方约定，合同签订后绿投公司须向慧达公司缴纳10万元人民币装修保证金，待绿投公司完成装修并经慧达公司检查验收合格后，向绿投公司返还。双方还约定，慧达公司于2015年8月20日前向绿投公司交付房建及附属设施，并约定在交接时，双方应对租赁房建的面积、质量状况、附属设施进行清点、验收。合同签订后，慧达公司按约向绿投公司交付了约定的房建及附属设施。后因兰州新区监管企业重组整合规划，慧达公司及其所有业务于2017年4月划出城投公司，城投公司收回了案涉资产经营权，并于2017年至2018年期间多次向绿投公司发函要求双方重新签订房屋租赁协议，并要求绿投公司向城投公司支付拖欠的租金，绿投公司未予配合，双方就此酿成此次纠纷，二原告于2019年10月30日诉至本院。 另查明，绿投公司共计向慧达公司支付租金100万元、装修保证金10万元，向城投公司支付租金300万元。 再查明，案涉房建尚未取得建设工程规划许可证。本次审理过程中，绿投公司已于2021年5月21日及6月11日分别将2#及3#岛房建及附属设施交付于城投公司。 又查明，绿投酒店于2015年8月5日登记设立，住所地为兰州新区××镇××益宾馆院内105—106室，绿投公司为其唯一股东，案涉1＃岛房建由绿投酒店用于经营滨湖国际花园酒店。 本院认为，首先，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，因案涉房建未取得建设工程规划许可证，且城投公司不能证明系经主管部门批准建设，故其委托其子公司慧达公司与承租人绿投公司订立的《兰州新区2号湖滨区1#、2#、3#岛房建租赁合同》属无效合同。现城投公司与慧达公司要求解除案涉租赁合同，无事实和法律依据，本院依法不予支持。 其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，案涉租赁合同无效，绿投公司基于该合同承租的案涉房建及附属设施应当向城投公司予以退还，同时城投公司基于该合同向绿投公司收取的装修保证金也应向绿投公司退还。现绿投公司已向城投公司退还2#及3#岛房建及附属设施，故还需对1#岛房建及附属设施承担退还义务。 第三，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，案涉房屋租赁合同虽然无效，但自2015年房屋交付绿投公司后，一直由绿投公司实际占有使用，故绿投公司理应按照合同约定的租金标准向城投公司支付占有使用费。绿投公司已于2021年5月21日及6月11日分别将2#及3#岛房建设施交付于城投公司，故本院确认在此期间2#及3#岛产生的占有使用费分别为107008.2元（2210元/月×12月×3＋2983.5元/月×9.2月）及372212.1元（7540元/月×12月×3+10179元/月×9.9月）；1#岛第1至5年期间（2015年8月15日至2020年8月14日）占用使用费为9346034.88元（259612.08元/月×12月×3），以上1#、2#、3#岛占有使用费共计9825255.18元。因绿投公司共计向城投公司及慧达公司支付租金400万元及装修保证金10万元，扣减上述费用后，绿投公司还需向城投公司支付房屋占有使用费5725255.18元（9825255.18元-400万元-10万元），并应自2020年8月15日起，以350476.31元/月的标准向城投公司支付1#岛房建及附属设施的占有使用费直至其向城投公司退还该资产。对于绿投公司的装修损失，经本院释明，绿投公司明确表示本案中不主张。 第四，对于城投公司关于违约金的主张，因城投公司在没有取得案涉房建建设工程规划许可证的情况下，向绿投公司出租上述房建，其公司对于案涉房屋租赁合同无效的后果负有相应的责任，故对其该项主张，本院不予支持。 最后，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”本案中，绿投酒店作为绿投公司的全资子公司在案涉租赁物内进行酒店经营，已经实际享有合同权利，故城投公司要求绿投酒店对绿投公司的前述债务承担连带责任，合法有据，本院依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二条、第五条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定的规定,判决如下: 一、兰州新区慧达资产经营管理有限公司与兰州新区生态绿化产业建设投资有限公司于2015年7月28日签订的《兰州新区2号湖滨区1#、2#、3#岛房建租赁合同》无效； 二、兰州新区生态绿化产业建设投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向兰州新区城市发展投资集团有限公司腾退1#岛房建及附属设施； 三、兰州新区生态绿化产业建设投资有限公司向兰州新区城市发展投资集团有限公司支付房屋占有使用费5725255.18元，并自2020年8月15日起，以350476.31元/月的标准向城投公司支付1#岛房屋占有使用费直至其腾退出1#岛时止； 四、兰州新区绿投酒店管理有限公司对兰州新区生态绿化产业建设投资有限公司所负上述债务承担连带责任； 五、驳回兰州新区城市发展投资集团有限公司、兰州新区慧达资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费73483元、保全费5000元，共计78483元，由兰州新区生态绿化产业建设投资有限公司、兰州新区绿投酒店管理有限公司负担56877元，兰州新区城市发展投资集团有限公司负担21606元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审 判 长  喻得荣 人民陪审员  冉 旺 人民陪审员  李京霞 二〇二一年七月六日 法官 助理  崔琰霞 书 记 员  杨晓英