广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤12民终1449号上诉人（原审原告）:陈迪平，男，汉族，1990年12月5日出生，住广东省怀集县×××××××××××××××。委托诉讼代理人：翁健森，广东桂顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张仲平，广东桂顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：莫荣煊，男，汉族，1976年4月6日出生，住广东省佛山市南海区××××××××××××××××××××××××。委托诉讼代理人：梁东枝，广东洊江律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁宜康，广东洊江律师事务所实习律师。原审被告：怀集县亿达实业发展有限公司。住所地：怀集县××××横洞（广佛肇经济合作区A区D26地块）。法定代表人：伍尚愿，该公司经理。上诉人陈迪平因与被上诉人莫荣煊、原审被告怀集县亿达实业发展有限公司（以下简称亿达公司）合同纠纷一案，不服广东省怀集县人民法院（2020）粤1224民初2059号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈迪平的委托诉讼代理人张仲平与被上诉人莫荣煊的委托诉讼代理人梁东枝、袁宜康到庭参加了诉讼，亿达公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈迪平提出上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除陈迪平与莫荣煊签订的《商铺转让协议书》，莫荣煊返还陈迪平商铺转让款950000元及自2016年5月16日起至付清之日止的利息（按照年利率6%计算，至2020年9月16日，暂计利息247000元）；2.本案一审、二审诉讼费用由莫荣煊承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。本案的案由应当是房屋买卖合同纠纷，陈迪平与莫荣煊签订的《商铺转让协议书》,其履行的前提条件是出让方莫荣煊享有商铺的产权，但案涉商铺的实际产权人是亿达公司，亿达公司一审庭审中否认商铺产权已经转移给了莫荣煊，莫荣煊也没有举证证明其获得案涉商铺的产权，在一审判决前，莫荣煊也未提交证据证明其是商铺实际产权人。一审判决对上述关键事实不做认定，直接认定《商铺转让协议书》有效并已经履行完毕，认定事实不清，导致判决错误。莫荣煊不是商铺的产权人，无权转让商铺，无权收取转让款，法院应当判决莫荣煊返还所收到的转让款。不动产的出让方必须是不动产的产权人，或者受委托代表他人签订转让合同并得到实际产权人的认可，否则所作的转让行为是无效的，合同的相对方是可以请求人民法院依法解除转让合同。二、一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉商铺至今未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，因此，《商铺租赁合同》和《商铺租赁合同补充协议》无效。三、一审认定事实错误。莫荣煊收取陈迪平95万元后，至今拒不返还。莫荣煊没有证据显示，其已将95万元支付给亿达公司。亿达公司确认与莫荣煊不存在债权债务关系，确认没有收到莫荣煊95万元案涉商铺转让价款。一审判决认定对亿达公司从未就涉案的六间商铺与莫荣煊签订过任何协议以及从未收取过陈迪平任何租金的主张不予采纳不当，如果亿达公司出具的收据证明其收取了陈迪平的95万元租金，就应当将商铺交付给陈迪平，而不是以欠付租金为由收回商铺，如果亿达公司以欠付租金为由收回商铺，其应当承担违约责任，赔偿陈迪平的损失，除返还已经收取的95万元租金，还要赔偿利息损失。莫荣煊辩称，一、莫荣煊与陈迪平的商铺转让协议书已经履行完毕，陈迪平提出要求解除合同缺乏约定和法定的依据。二、陈迪平已经与亿达公司签订新的租赁合同，其要解除合同应向亿达公司提出解除合同。三、陈迪平在履行完毕协议书后与亿达公司签订新的租赁合同，陈迪平又重新转租给其他人承租，租赁又再出租是事实。请求二审法院驳回陈迪平的上诉请求，维持原判。亿达公司既未参加二审诉讼，也未提交书面意见。陈迪平向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除陈迪平与莫荣煊签订的《商铺转让协议书》；2.依法判决陈迪平与亿达公司签订的《商铺租赁合同》《商铺租赁合同补充协议》无效；3.依法判决莫荣煊、亿达公司连带返还陈迪平商铺转让款950000元及自2016年5月16日起至付清之日止的利息（按照年利率6%计算，至2020年9月16日，暂计利息247000元）；4.莫荣煊双倍返还定金100000元给陈迪平；5.本案的诉讼费用由莫荣煊、亿达公司承担。一审法院认定事实如下：位于怀集县怀城镇广佛肇（怀集）经济合作A区内D26地块的怀集县××××××××（以下简称创业中心），由怀集县亿通实业投资发展有限公司（以下简称亿通公司）于2013年5月动工建设。由于亿通公司资金严重不足，于2013年12月23日将该项目转让给亿达公司开发建设。建设期间亿达公司多次向莫荣煊借款。创业中心落成后，亿达公司将创业中心的多处商铺出租给莫荣煊使用以抵偿借款。2016年5月16日，莫荣煊为甲方与乙方陈迪平签订达租字（2016）第020号《商铺转让协议书》，约定：甲方将位于工业园亿达B1:51、52、53、54、55、56之商铺六间以950000元转让给乙方；付款方式:签合同时乙方预付50000元作为购买该宗商铺的定金；甲方协助乙方与亿达公司签好商铺转让合同后余款900000元一次性转给甲方、甲方叫亿达公司开好收据交给乙方。合同签订次日，陈迪平向莫荣煊支付50000元。2016年5月18日，亿达公司（甲方）与陈迪平（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将创业中心第B1栋首层51、52、53、54、55、56号商铺(建筑面积430.86㎡)出租给乙方使用；租赁期限为20年，自2016年5月18日起至2036年5月17日止；租金为每年47500元，共计950000元；租金支付方式为一次性预付20年租金，乙方于2016年5月18日前支付完毕；2016年5月18日前甲方须将具备达到创业中心装修标准要求的商铺交付乙方；甲方如未按合同规定时间将商铺交付乙方使用，甲方须按该商铺的月租金每天千分之一向乙方支付违约金，逾期超过90日，乙方有权解除合同，甲方须在15天内退还乙方所交纳的租金；如乙方不按约定支付租金的，逾期每天按所欠租金的千分之一计算滞纳金。逾期三十天的，甲方有权解除合同，商铺的所有权归甲方所有，所收取租金不予退还。同日，亿达公司（甲方）与陈迪平（乙方）又签订了《商铺租赁合同补充协议》，约定甲方将创业中心第B1栋首层51、52、53、54、55、56号商铺(建筑面积430.86㎡)出租给乙方，租赁期限为10年，自2036年5月18日起至2046年5月17日止；该期限内甲方不再收取乙方租金。上述《商铺转让协议书》和《商铺租赁合同补充协议》经广东集兴律师事务所见证。合同签订后，陈迪平按约定于2016年5月19日将余下的900000元支付给莫荣煊。亿达公司对涉案商铺进行装修后交付陈迪平使用，陈迪平曾于2018年8月将涉案商铺转租给龙兴物流公司，因龙兴物流公司无法经营双方解除了租赁合同。目前涉案商铺的使用权已被亿达公司收回。另查明，亿通公司与案外人余惠玲于2014年5月6日就创业中心第B1栋53、54、55、56号商铺分别签订了四份《商铺长期租赁合同》，约定租赁期限为20年，自2014年10月1日起至2034年10月1日。2018年9月，余惠玲将亿通公司、亿达公司起诉至该院，以其租赁的四间商铺已被亿达公司出租给陈迪平，亿通公司无法交付商铺为由请求法院判令解除其与亿通公司签订的四份《商铺长期租赁合同》。该院以(2018)粤1224民初2095号立案审理。在该案诉讼中，亿达公司向该院提交与陈迪平签订的《商铺租赁合同》《见证书》及收到陈迪平950000元的《收据》，拟证明涉案商铺已经由亿达公司出租给陈迪平的事实。在本案审理过程中,经该院释明,陈迪平坚持主张涉案《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》无效,不同意变更其诉讼请求。诉讼期间，陈迪平向该院申请财产保全。该院依据陈迪平的申请，于2020年12月28日作出（2020）粤1224民初2059号民事裁定书,裁定对莫荣煊价值1297000元的财产予以查封、冻结。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致,可以变更合同。”本案中，莫荣煊与陈迪平于2016年5月16日签订《商铺转让协议书》，约定莫荣煊将位于工业园亿达B1:51、52、53、54、55、56之商铺六间以950000元转让给陈迪平，签合同时陈迪平预付50000元作为购买该宗商铺的定金，莫荣煊协助陈迪平与亿达公司签好商铺转让合同后余款900000元一次性转给莫荣煊。协议签订后陈迪平向莫荣煊支付定金50000元。同年5月18日，莫荣煊协助陈迪平与亿达公司签订了《商铺租赁合同》，约定亿达公司将涉案的B1栋首层51、52、53、54、55、56号商铺出租给陈迪平使用，租赁期限为20年，租金共计950000元。嗣后，陈迪平按约定将余下的900000元支付给莫荣煊。虽然莫荣煊与陈迪平之间的《商铺转让协议书》约定莫荣煊协助陈迪平与亿达公司签订商铺转让合同，但陈迪平与亿达公司实际签订的是《商铺租赁合同》，嗣后陈迪平仍按约定将余下的900000元支付给莫荣煊，可见陈迪平对涉案商铺由转让变更为租赁是明知并通过实际行为表示接受。结合上述两份合同的签订情况和履行情况,可以认定陈迪平与莫荣煊协商一致,变更了《商铺转让协议书》的约定。该《商铺转让协议书》莫荣煊与陈迪平已按履行完毕，双方的权利义务已经终止,陈迪平要求解除《商铺转让协议书》理据不足,该院不予支持。陈迪平与亿达公司签订的《商铺租赁合同》《商铺租赁合同补充协议》明确约定涉案商铺的租赁面积和租赁期限、租金金额及支付方式、双方的基本权利和义务、违约责任等具体内容,且双方为上述合同办理了律师见证，陈迪平主张和亿达公司签订合同并非双方的真实意思表示的理由不能成立，陈迪平以此为由请求确认涉案的《商铺租赁合同》《商铺租赁合同补充协议》无效理据不足，依法应予驳回。亿达公司在诉讼中承认曾多次向莫荣煊借款，并存在以商铺租赁权抵偿借款的事实。结合在(2018)粤1224民初2095号案件中，亿达公司为证明涉案商铺已经出租给陈迪平而向该院提交收到陈迪平950000元租金的《收据》，且亿达公司对涉案商铺进行装修后交付陈迪平使用，陈迪平曾于2018年8月将涉案商铺转租给龙兴物流公司的事实，该院对亿达公司从未就涉案的六间商铺与莫荣煊签订过任何协议以及从未收取过陈迪平任何的租金的主张不予采纳。涉案《商铺租赁合同》和《商铺租赁合同补充协议》合法有效，陈迪平与亿达公司应按合同的约定继续履行。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回陈迪平的诉讼请求。一审案件受理费16473元，适用简易程序减半收取8236.50元，财产保全申请费5000元，均由陈迪平负担。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明，2013年4月1日，怀集县发展和改革局向亿通实业投资发展有限公司出具文号为怀发改〔2013〕92号《关于怀集县××××××××工程项目核准的批复》，该批复载明“一、同意你公司选址怀城镇中山大涌（怀集）产业转移工业园A区D-26及D-25-6地块建设怀集中小微企创业中心项目。二、项目建设规模：项目总占地面积100亩，建筑面积为2万平方米；项目建设内容包括：标准厂房和产品销售展厅等……”2014年5月5日，怀集县发展和改革局向怀集县亿达实业发展有限公司出具文号为怀发改函〔2014〕3号《关于怀集县××××××××项目法人变更的复函》，该复函载明：一、怀集中小微企创业中心项目于2013年4月1日经我局核准（文号：怀法改〔2013〕92号），现根据项目实际情况，同意该项目法人由“怀集亿通实业投资发展有限公司”变更为“怀集县亿达实业发展有限公司。二、其与事项仍按原核准文件执行。2015年2月8日，中山大涌（怀集）产业转移工业园管理委员会出具《证明》，证明怀集县亿达实业发展有限公司坐落于中山大涌（怀集）产业转移工业园A区D-26地块是该园区合法出租的，面积约289.15亩，租赁期为三十年，土地来源合法，建筑符合园区总体规划要求。本院认为，本案是合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，故本案应适用当时的法律和司法解释的规定。根据当事人的诉辩意见以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：1.案涉《商铺转让协议书》的性质；2.陈迪平与亿达公司签署的案涉《商铺租赁合同》《商铺租赁合同补充协议》的效力；3.莫荣煊是否应当返还陈迪平95万元以及相应利息。关于案涉《商铺转让协议书》的性质的问题。本案有关案涉六间商铺的合同不是只有莫荣煊与陈迪平之间的《商铺转让协议书》，因此在认定该《商铺转让协议书》的性质时，不应单单从该协议的名称，或者单单从这一份协议约定的内容进行分析，应当结合全部有关合同的签订与履行过程进行整体解释。第一，虽然莫荣煊与陈迪平于2016年5月16日签订的《商铺转让协议书》约定的是莫荣煊将案涉商铺六间转让给陈迪平，但是该协议同时亦约定需要莫荣煊协助陈迪平与亿达公司签好商铺转让合同。第二，在陈迪平与莫荣煊签署《商铺转让协议书》的两日后，即2016年5月18日，陈迪平便与亿达公司共同签署《商铺租赁合同》，约定亿达公司将案涉六件商铺出租给陈迪平，租金与上述《商铺转让协议书》约定的合同价款一致。并且，亿达公司与陈迪平于同日又签订《商铺租赁合同补充协议》，对双方之间的房屋租赁关系作出进一步约定。根据陈迪平与莫荣煊、亿达公司签署《商铺转让协议书》《商铺租赁合同》《商铺租赁合同补充协议》的整个交易过程可知，陈迪平在签署《商铺转让协议书》时知道或者应当知道案涉商铺的所有权人是亿达公司，并非莫荣煊。莫荣煊仅是提供相关服务，协助陈迪平与亿达公司双方达成合同关系。莫荣煊已经按照《商铺转让协议书》的约定，促成陈迪平与亿达公司双方成立案涉商铺的租赁合同关系，莫荣煊与陈迪平之间名为《商铺转让协议书》已履行完毕。陈迪平主张解除该《商铺转让协议书》没有事实和法律依据，一审法院认定准确，本院予以支持。关于陈迪平与亿达公司签署的案涉《商铺租赁合同》《商铺租赁合同补充协议》的效力问题。案涉《商铺租赁合同》《商铺租赁合同补充协议》是陈迪平与亿达公司的真实意思表示，约定的内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。对于陈迪平提出案涉商铺至今未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的意见，根据二审查明的事实，案涉商铺所在项目当初是由亿通实业投资发展有限公司申报建设，已获得政府主管部门的批准，后主管部门又同意将项目法人由怀集亿通实业投资发展有限公司变更为亿达公司，因此案涉商铺在建设时已经过主管部门批准，陈迪平上述意见与事实不符，本院不予采纳。关于莫荣煊是否应当返还陈迪平95万元以及相应利息的问题。案涉《商铺转让协议书》的合同价款与《商铺租赁合同》的合同价款均是95万元，陈迪平在签署《商铺转让协议书》次日向莫荣煊支付5万元，在签署《商铺租赁合同》《商铺租赁合同补充协议》次日向莫荣煊支付90万元。虽然案涉《商铺租赁合同》《商铺租赁合同补充协议》的出租方是亿达公司，而陈迪平是向莫荣煊支付95万元，但是亿达公司当时对此并未提出异议，并向陈迪平出具95万元的租金收据，确认其已收取95万元，且根据查明的事实，亿达公司在另案中亦通过向法院出具案涉《商铺租赁合同》与95万元租金收据证明案涉商铺已出租给陈迪平。由此可知，亿达公司已认可莫荣煊代其收取租金95万元。陈迪平上诉主张莫荣煊向其返还95万元以及相应利息理据不足，本院不予支持。另外，陈迪平在一审中坚持主张案涉《商铺租赁合同》《商铺租赁合同补充协议》无效，不同意变更其诉讼请求，在二审中坚持主张解除案涉《商铺转让协议书》并要求莫荣煊向其返还95万元及利息，并未将亿达公司作为被上诉人，其与亿达公司在履行案涉《商铺租赁合同》《商铺租赁合同补充协议》过程中发生的纠纷可另行主张。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，陈迪平的上诉请求理据不足，不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15573元（陈迪平已预交），由陈迪平负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴 文审 判 员  苏振业审 判 员  陈卓杰二〇二一年七月十六日法官助理  夏佳明书 记 员  陈唐玲