安徽省颍上县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）皖1226执异25号 案外人（异议人）：吴兴，男，1987年4月8日出生，汉族，住安徽省颍上县。 案外人（异议人）：邢倩倩，女，1990年5月20日出生，汉族，住安徽省颍上县。 吴兴、邢倩倩委托代理人：徐克生，上海管博律师事务所律师。 申请执行人：曹克喜，男，1982年1月2日出生，汉族，住安徽省颍上县。 被执行人：肖勇，男，1979年8月11日出生，汉族，住安徽省颍上县。 在本院执行申请执行人曹克喜与被执行人肖勇借款合同纠纷一案中，案外人吴兴、邢倩倩于2021年7月12日对本院查封被执行人肖勇名下位于颍上县××路××路××庄××＃楼××单元××室的房屋【皖（2020）颍上县不动产权第00XXXXX号】提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人吴兴、邢倩倩称，2020年11月4日我们夫妻与肖勇签订房屋买卖合同，约定肖勇将其位于颍上县城北新区××路××路××庄××＃楼××单元××室××5万元价格出卖给我们，我们按照合同约定当日支付定金3万元，后又支付购房款23万元，合计付款26万元。因签过合同后，找不到肖勇，肖勇应先将银行按揭借款还清，然后将房屋过户给我们，我们才能从银行贷款给购房款尾款59万元。房屋未过户的原因过错不在我们。我们已在2020年11月搬入上述房屋居住至今。因房屋买卖协议约定由肖勇承担房屋交易过户所产生的增值税，我们已将剩余购房款59万元中的54万元交至法院，待房屋过户时确定了增值税数额，我们会将我们少交的5万元去掉增值税的差值如数交至法院。颍上县人民法院查封上述房屋不当，请求人民法院中止对涉案房屋的执行，解除对该房屋的查封。 案外人吴兴、邢倩倩为支持其主张向本院提交如下证据： 1.吴兴、邢倩倩身份证各一份； 2.房屋买卖合同及存量房交易合同各一份； 3.不动产权证书一份； 4.中国邮政储蓄银行交易凭证（转款23万元）一份； 5.收条（3万元）一份； 6.转账凭证（54万元）一张； 7.物业费及电费收据各一张； 8.苏州庄园物业管理部证明一份； 9.照片两张； 10.手机转账凭证两份。 申请执行人曹克喜称，位于颍上县××路××路××庄××＃楼××单元××室房屋，产权登记在被执行人肖勇名下，房屋产权属于被执行人肖勇所有，颍上县人民法院查封被执行人肖勇所有的房屋符合法律规定。案外人的异议是肖勇恶意转移财产，请求驳回案外人吴兴、邢倩倩的异议请求。 被执行人肖勇称，我在“苏州庄园”的房屋通过中介公司卖给吴兴、邢倩倩属实，约定房价款85万元，吴兴、邢倩倩已经支付首付款26万元，下余59万元房款至今没有向我支付。我购得该房屋时按揭贷款55万元，房贷月供我已经支付至2021年的3、4月份，吴兴、邢倩倩与我签订购房协议时中介公司告知我在2021年1、2月份通过“过桥”方式把银行贷款还掉后双方办理房屋过户，但吴兴、邢倩倩至今未向我支付剩余房款。对案外人的异议我不表示意见。 本院查明，本案争议的房屋位于颍上县城北新区××路××路××庄××＃楼××单元××室，房屋产权登记在被执行人肖勇名下，产权证号为皖（2020）颍上县不动产权第0024237号。2020年11月4日，经颍上县都市房地产中介有限公司居间，案外人吴兴、邢倩倩与肖勇签订房屋买卖合同，约定甲方肖勇将其所有的位于颍上县××路××路××庄××＃楼××单元××室××5元出卖给吴兴、邢倩倩。合同约定房屋交易过户所产生的增值税由甲方承担，其余契税，个人所得税等由乙方承担。付款方式为合同签订之日付定金3万元，合同签订之日起10个工作日支付首付款23万元，剩余房款59万元乙方吴兴、邢倩倩通过银行按揭贷款方式支付。合同签订后吴兴、邢倩倩支付了定金3万元。2020年11月23日，吴兴、兴倩倩与肖勇签订存量房买卖合同，确认了双方在2020年11月4日签订的房屋买卖合同主要条款，约定买卖双方同意以银行按揭贷款方式付款，约定买方通过资金托管机构向卖方支付首付款26万元，余款59万元由贷款银行转至资金托管机构，通过资金托管机构支付给卖方。2020年11月21日吴兴通过中国邮政银行向肖勇支付购房款23万元。案外人吴兴、兴倩倩2020年11月搬入上述房屋居住至今，双方至今未办理房屋过户手续。2021年4月19日，本院在执行申请执行人曹克喜与被执行人肖勇借款合同纠纷一案中，作出（2021）皖1226执1375号之一执行裁定，查封上述涉案房屋。 在该执行异议案件审查期间，异议人吴兴、邢倩倩于2021年7月26日将剩余房价款54万元交付执行。 本院认为，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，争议的涉案房屋虽然登记在被执行人肖勇名下，但在本院查封涉案房屋之前，案外人吴兴、邢倩倩与被执行人肖勇已签订合法有效的房屋买卖合同，已合法占有使用该房屋，房屋未办理过户登记是因执行人肖勇未能及时偿还其银行按揭贷款并协助过户造成的。按合同约定案外人支付了首付款26万元，因合同约定剩余购房款买卖双方同意以银行按揭贷款方式支付，在房屋未过户的情况下，案外人吴兴、邢倩倩无法办理按揭贷款支付肖勇的剩余购房款。案外人吴兴已将54万元的剩余房价款交付执行，房屋买卖合同约定增值税由卖方肖勇承担，但增值税具体数额暂无法确定，案外人吴兴、邢倩倩表示待房屋过户时确定了增值税数额，去掉增值税的差值如数交至法院，可以认定案外人已履行了合同约定的支付剩余购房款。案外人的异议能够排除执行，其异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条之规定，裁定如下： 中止对位于颍上县城北新区××路××路××庄××＃楼××单元××室房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。    审 判 长  张  刚 审 判 员  王 丁 磊 审 判 员  李 家 连 二〇二一年七月二十七日 书 记 员  王 保 翔 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条  执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条  金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十四条被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。