河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0102民初6374号原告：韩国莹，女，汉族，1975年5月29日出生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：韩国莲，女，汉族，1971年12月28日出生，住郑州市中原区，系原告韩国莹的姐姐。被告：河南聚龙置业有限公司，住所地郑州市煤仓街7号。法定代表人：卢鑫，该公司董事兼总经理。委托诉讼代理人：李若楠，该公司员工。原告韩国莹与被告河南聚龙置业有限公司（以下简称聚龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告韩国莹的委托诉讼代理人韩国莹，被告聚龙公司的委托诉讼代理人李若楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩国莹向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告逾期交房违约金34297元（以总房款282283元为基数按日万分之1.5暂计算至2021年6月30日，之后的违约金以282283元按日万分之1.5计算至被告实际交房之日止）；2.依法判令被告支付原告逾期交付储藏室违约金5642元（以46440元为基数按日万分之1.5暂计算至2021年6月30日，之后的违约金以46440元按日万分之1.5计算至被告实际交付储藏室之日止）；3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年11月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，主要约定原告购买被告开发的龙翔花园小区的商品房，房屋用途为经济适用房，约定了房屋用途为经济适用房，约定了房屋交付日期和交付条件及违约责任。合同签订后，原告依照合同约定交纳了购房款，根据《商品房买卖合同》第八条交付期限，出卖人应当在2019年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：“该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实”，至今被告也未取得“竣工备案表”，在被告未告知原告实情下，于2019年4月3日强行交房。原告与被告签订了《地下室储藏室使用权转让协议》约定了交付的款项，但被告至今没有交付储藏室，被告的行为已构成违约，故诉至法院。被告聚龙公司辩称：一、原告韩国莹在诉状中表明其本人已于2019年4月3日办理收房手续，所以被告聚龙公司不应承担逾期交房的责任。原告同意变更交付手续，以房屋现状交付，所以原告要求的逾期交房的责任被告聚龙公司不应当承担。而且根据《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第四项第二款中约定因出卖人逾期交房向买受人支付违约金最高限额为已付房款的2%，原告主张的违约金按照日万分之1.5的标准计算过高。二、原告主张的逾期交付地下储藏室违约金，没有相应的依据，聚龙公司不应支付。原被告签订的《地下储藏室使用权转让协议》中并未约定逾期交付的违约责任，《地下储藏室使用权转让协议》中也未约定交付时间，原告主张的违约金按照日万分之1.5的标准计算既无约定，也无任何法律依据。而且聚龙公司未能在约定时间交付，是因为大气污染防治、扬尘治理和疫情等政府政策导致，属于不可抗力，聚龙公司的车位交付时间应相应顺延。经审理查明：2017年11月3日，原告韩国莹与被告聚龙公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告聚龙公司开发的位于中原区××路东、北岗××花园××1102的房屋，房屋用途为经济适用房；被告聚龙公司应在2019年3月31日前将符合“商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实”条件的房屋交付原告；逾期交房超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之1.5的违约金。《商品房买卖合同》附件四为合同补充协议，附件四第四条约定因被告逾期交房向原告支付的违约金最高限额为已付房款的2%。2018年5月19日，原告韩国莹与被告聚龙公司签订《地下储藏室使用权转让协议》，约定被告聚龙公司将龙翔花园项目地下储藏室使用权转让给原告韩国莹，面积10.8平方米，转让款46440元。《地下储藏室使用权转让协议》对储藏室交付时间约定系格式条款，内容为“交付时间20__年__月___日”，但原、被告签订的《地下储藏室使用权转让协议》中在交付时间处均未填写具体时间，协议中也未对逾期交付的违约责任作出约定。诉讼中，被告聚龙公司认可原告已按约定支付储藏室款，但储藏室至今未交付，涉案项目未通过竣工验收、未取得竣工验收备案。上述事实，有《商品房买卖合同》、《地下储藏室使用权转让协议》、收据等证据和当事人的陈述予以证明。本院认为，原告韩国莹与被告聚龙公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法、有效。合同签订后，原告韩国莹按照合同约定交纳了购房款，被告聚龙公司也应当按照合同约定交付房屋。合同中约定房屋交付标准为建设工程验收合格，并取得建设行政主管部门竣工备案表。本案原告虽已接收房屋，但涉案工程尚未经竣工验收合格，也未按照合同约定进行竣工验收备案，仍不符合合同约定的交付标准，故被告仍应当承担逾期交付房屋的违约责任。《商品房买卖合同》中对逾期交付房屋的违约金标准约定为按日计算已付房款的万分之1.5，但作为《商品房买卖合同》附件四的补充协议中，原、被告又对逾期交房违约金作出了补充约定，约定违约金的最高限额为已付房款的2%。本案争议的焦点是补充协议中对违约金的约定是否有效。补充协议对逾期交房违约金的约定，是对违约金的上限作出约定，没有免除被告聚龙公司的违约责任，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定情形。涉案房屋为经济适用房，《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）第二十条规定“确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3％核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润”。按照上述规定，被告聚龙公司开发涉案项目的利润率不高于3%，故其对逾期交房违约金的上限约定为房款的2%，与其获得的利润比例在合理范围内，本案中不具有应当认定该约定无效的情形。综上，补充协议是原、被告双方的约定，其关于逾期交房违约金的约定也不具有无效情形，应当认定为有效条款，被告聚龙公司辩称逾期交房违约金应以已付房款的2%为限，本院予以支持。结合本案被告聚龙公司逾期交房的时间，对被告聚龙公司应当赔偿原告韩国莹的逾期交房违约金，应当按原告房款的2%计算，对原告主张的超出该部分的逾期交房违约金，本院不予支持。原告韩国莹与被告聚龙公司签订《地下储藏室使用权转让协议》，协议内容合法、有效，对双方具有约束力。协议内容中有对储藏室交付时间的约定，但对具体的交付时间却没有填写，属于约定不明。诉讼中，原、被告对交付期间也不能达成补充约定，因储藏室与本案房屋属同一建设工程，其使用功能是房屋功能的一个延伸，故依据交易习惯，本院将储藏室的交付日期确定为房屋的交付日期，即2019年3月31日。被告聚龙公司辩称因受大气污染防治、扬尘治理等政府管控和疫情防控造成工程停工，应当予以顺延交付日期，被告主张的情况虽不构成免除其违约责任的条件，但在确定违约责任时可以酌情考虑。因《地下储藏室使用权转让协议》中并未约定逾期交付的违约责任，而地下储藏室又是独立于涉案的经济适用住房，故不能直接适用《商品房买卖合同》中约定的违约金标准。参考同时期与涉案房屋相近地段的商品房项目中关于逾期交房违约金标准，考虑到大气污染防治、扬尘治理等政府管控和疫情防控造成工程停工的客观事实，本院酌定逾期交付储藏室的违约金标准应为按日以已付储藏室款的万分之0.4计算，期间应自2019年4月1日起计算至储藏室实际交付之日止。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告河南聚龙置业有限公司自本判决生效之日起十五日内支付原告韩国莹逾期交付房屋违约金共计5645.66元；二、被告河南聚龙置业有限公司自本判决生效之日起十五日内支付原告韩国莹以46440元为基数按日万分之0.4自2019年4月1日起计算至储藏室实际交付之日止的逾期交付违约金；三、驳回韩国莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费399元（已减半收取），由被告河南聚龙置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判员  毛大帅二〇二一年七月二十九日书记员  周文玉