湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初6037号原告长沙市供销经贸发展总公司，住所地：长沙市雨花区梓园路345号。法定代表人黄尧，系该公司总经理。委托诉讼代理人文少波，湖南众铭律师事务所律师。被告李麻二，男，1985年10月20日出生，回族，住甘肃省临夏县。原告长沙市供销经贸发展总公司（以下简称“长沙供销总公司”）诉被告李麻二房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月12日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2021年6月23日公开开庭进行了审理，书记员杨婷婷担任法庭记录。原告长沙供销总公司的委托代理人文少波，被告李麻二到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长沙供销总公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告立即将长沙市岳麓区××路××号房屋返还给原告；2.判令被告赔偿因违法占用原告房屋给原告造成的损失46680元（暂计算至起诉之日），并判令被告赔偿自起诉之日起至实际返还房屋之日止的损失（损失标准按每月7780元的标准计算）；3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由如下：2019年5月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，将长沙市岳麓区××路××号房屋出租给被告作为经营兰州拉面馆使用。约定租金标准为7780元每月，租赁期限自2019年7月1日起至2020年6月30日止，租赁期满，被告应如期返还房屋。合同到期后，被告既不按合同约定向原告返还房屋，又不与原告续签房屋租赁合同，而是一直非法占用房屋至今。期间，原告工作人员多次找被告做工作，劝说其返还房屋或与原告签订新的《房屋租赁合同》，被告均无理拒绝。被告的行为严重侵犯了原告的财产所有权，给原告造成了经济损失。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告李麻二辩称，本人于2015年通过转让方式租的涉案门面，一直在开拉面店，2019年本人想把店铺转让出去，原告称不能转让，2020年涉案门面要拆迁，本人等着2021年拆迁，希望拆迁可以给点补偿，所以本人的拉面店一直在经营，但亏了好几万。涉案门面本人花了60余万元转进来。去年原告要本人交房租，本人说缓点交，但去年一年等下来都未拆迁，本人想跟原告公司再续签房租合同，但是原告不同意签。当时原告公司提供了一个补充协议，上面写的是如果本人不搬走的话要本人赔偿损失20万元，所以本人没签字。本人曾去过原告公司一趟，本人说卖地也会把房租交给原告。因原告公司说今年5、6月房子会拆迁，但是到现在都没有拆迁，开庭前7、8天左右本人要原告撤诉，本人先想办法给原告交一两个月房租，再把门面转让出去把房租交齐，原告公司说会开会商量下再答复，但至今也没给本人答复。经审理查明，2019年5月28日，原告（甲方，出租方）长沙供销总公司与被告（乙方，承租方）李麻二签订《房屋租赁合同》一份，约定：“第一条出租房屋情况和租赁用途1.甲方将长沙市岳麓区××路××号房屋出租给乙方，房屋建筑面积为68平方米。2.乙方向甲方承诺，租赁房屋作为经营兰州拉面馆使用，并保证在租赁期间严格遵守相关法律、法规的规定，与甲方签订消防、治安、安全责任书。第二条交付日期和租赁期限1.甲乙双方约定，甲方应于2019年7月1日前向乙方交付房屋，租赁期限自2019年7月1日起至2020年6月30日止。2.租赁期满，乙方应如期返还房屋。乙方需继续承租的，应于租赁期届满前1个月向甲方提出续租要求，经甲方同意，双方重新签订租赁合同。未经甲方书面同意，乙方不得随意改变房屋用途。乙方需要转向经营时，必须征得甲方同意并重新签订房屋租赁合同。第三条租金、支付方式1.甲乙双方一致同意，房屋租赁费用为7780元／月（每平方米租赁费用114.4元／月×出租房屋建筑面积68平方米），每年租赁费用为93360元。其中租金占60%，管理费占40%。……2.租金支付方式为：乙方应于本合同签订之日预交三个月租赁费用，以后期间需提前5天预付下三个月的租赁费用……第四条保证金和其他费用1.甲乙双方一致同意，甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为三个月的房屋租赁费用，即人民币23340元。保证金收取后，甲方应向乙方开具收款凭证。租赁期间，乙方不得以保证金抵付租赁费用。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金在扣除应由乙方承担但乙方未支付的租金、费用以及乙方应当承担的违约金、赔偿金后5日内无息返还乙方……六、转租未经甲方书面同意，乙方不得将房屋部分或全部转租给他人。经甲方书面同意转租的，乙方需对次承租人的行为向甲方承担责任……第八条合同解除1.经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；2.因本出租房屋已纳入城市拆迁范围，在租赁期内如遇政府城市建设或甲方开发建设及其他征用拆迁事由必须拆除租赁房屋时，双方租赁合同在甲方通知乙方时即行终止，乙方在接甲方通知后十日内（洗货期）必须无条件交出租赁房屋。租赁房屋拆迁应获得的补偿和安置全部由甲方享有，乙方无权向甲方或房屋拆迁方提出任何形式的补偿和安置要求……5.租赁期满或合同解除后，乙方应自合同终止日或解除日起5日内腾空房屋。5日后房屋里仍有物件的，视为乙方放弃遗留物件所有权，由甲方处理。第九条违约责任……5.甲方逾期交付房屋或乙方逾期支付租金的，每逾期一日应按应付未付金额的千分之三向相对方支付违约金。6.合同因政府城市建设或甲方开发建设及其他征用拆迁事由终止，乙方拒不搬出的，甲方有权诉请人民法院强制出屋，并要求乙方支付违约金等人民币5-10万元……”上述合同履行过程中，因被告自2020年5月后未再履行租金支付义务，原告遂委托湖南众铭律师事务所于2020年10月19日向原告发出《律师催告函》一份，要求被告在收到本律师函后立即腾退房屋，并与原告协商租金及房屋占用费的支付金额及时间。后被告在2020年底补交了欠付的租金及3个月的房屋占用费。上述合同到期后，原、被告未再继续签订书面房屋租赁合同，被告在向原告支付了3个月房屋占用费后未再支付任何费用，现被告仍在涉案房屋中经营兰州拉面馆。另查明，涉案房屋系被告于2016年3月从原承租人处转让后与他人合伙经营兰州拉面馆，该面馆自2016年3月起由被告一人经营，并由被告与原告每年签订租赁合同一次。上述事实，有当事人当庭陈述，原告长沙供销总公司提交并经庭审质证的房屋产权证、长沙市供销合作社联合社文件（长供发[1997]4号）、长沙市供销合作社联合社文件（长供发[1998]40号）、《房屋租赁合同》、《律师催告函》涉案房屋现场照片等证据予以证实，本院予以确认。本案的争议焦点在于：2020年1月初爆发的新型冠状病毒肺炎疫情能否构成被告单方解除涉案租赁合同的理由。本院认为，原告长沙供销总公司与被告李麻二签订的涉案《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方当事人均应依约全面履行自己的义务。然被告在合同履行期间未依约按时足额支付租金，且在上述租赁合同到期后既未与原告就继续签订租赁合同达成一致意见，亦未向原告支付相应的租金或房屋占用费，其行为已构成根本违约，理应承担相应的违约责任。关于原告要求被告立即返还涉案房屋的诉请。本案中，原、被告在涉案《房屋租赁合同》第二条第2项中明确约定：“租赁期满，乙方应如期返还房屋。乙方需继续承租的，应于租赁期届满前1个月向甲方提出续租要求，经甲方同意，双方重新签订租赁合同。”上述租赁合同约定的租赁期限届满后，原、被告并未重新签订租赁合同，且被告在继续占用涉案房屋经营的情形下亦未向原告支付相应的房屋占用费，现原告要求被告立即返还涉案房屋，理由正当，本院予以支持。关于原告要求被告按7780元/月的标准向原告支付因被告占用涉案房屋给原告造成的损失至被告实际返还涉案房屋之日止的诉请。本案中，原、被告签订的涉案《房屋租赁合同》已于2020年6月30日届满，但被告一直在占用涉案房屋从事经营行为，未依约将涉案房屋返还给原告，且仅向原告支付了3个月的房屋占用费后未再支付任何费用，致使原告无法及时收回房屋而遭受租金（房屋占用费）损失，现原告要求被告按7780元/月的租金标准向其支付因被告占用涉案房屋给原告造成的损失至被告将涉案房屋实际返还给原告之日止，理由正当，依法应予支持，暂计算至2021年4月30日为54460元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第二百二十五之规定，判决如下：一、限被告李麻二于本判决书生效之日起十日内将位于长沙市岳麓区××路××号的房屋（建筑面积：68平方米）腾空返还给原告长沙市供销经贸发展总公司；二、限被告李麻二于本判决书生效之日起十日内向原告长沙市供销经贸发展总公司支付租金损失（房屋占用费）54460元，并应自2021年5月1日起按7780元/月的租金标准向原告长沙市供销经贸发展总公司支付租金损失（房屋占用费）至被告李麻二将本判决第一项之房屋实际返还给原告长沙市供销经贸发展总公司之日止。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取484元，由被告李麻二负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二一年七月九日法官助理罗翠玲书记员杨婷婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。