北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终6136号上诉人（原审原告）：郑宝柱，男，1959年3月23日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘晓洪，北京市永浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王云，女，1979年3月2日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李远平，北京市铭泰律师事务所律师。上诉人郑宝柱因与被上诉人王云房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初34218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人郑宝柱及其委托诉讼代理人刘晓洪，被上诉人王云及其委托诉讼代理人李远平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑宝柱上诉请求：撤销一审判决，依法改判王云支付：1.自2019年4月14日起至2020年4月14日期间的房屋租金251678元；2.租赁房屋期间的电费7201元；3.因拖欠租金自2019年4月14日起每天按合同总金额301926元的1％计算直至付清租金的违约金。事实和理由：北京市海淀区上庄镇梅所屯村村委会为郑宝柱出具了《建筑工程施工许可申请表》，故郑宝柱取得涉案场地后，于2006年在租赁场地建房系有建房施工手续。郑宝柱与王云之夫裴某于2018年5月7日签订的《房屋租赁合同》以及2018年8月8日签订的《房屋租赁补充协议书》系有效合同。裴某自2019年4月开始未支付租金，其于2020年4月14日去世，但是租赁房屋系用于裴某夫妻共同家庭生活，期间所产生的债务，裴某之妻王云应当承担连带责任。王云辩称，请求依法维持一审判决。郑宝柱向一审法院起诉请求：1.判令王云支付自2019年4月14日至2020年4月14日期间房屋租金251678元；2.判令王云支付租赁房屋期间电费7201元；3.判令王云支付自2019年4月14日起每天按合同总金额的1％计算直至付清租金的违约金；4.本案诉讼费由王云承担。一审法院经审理认定事实如下：2018年5月7日，甲方郑宝柱与乙方裴某签订《房屋租赁合同》，约定：房屋面积570.4平方米；租房期限三年，自2018年4月15日至2021年4月14日（不足一个整月按整月计算）；租金166500元，第一年半年缴，第二年和第三年年缴，先交后用，按照前一年总租金每年8％递增；押金16650元，保证合同的顺利进行，防止合同外的事件发生；电费按照甲方去电业局缴费的总金额和电表的度数按照比例缴纳（例如，甲方缴纳了一万元电费，乙方的电表走了6000度电，其他租户的电表走了4000度电，那么，乙方交纳一万度电的60％，即交给甲方6000元电费），水费、卫生费村委会上门收费；租赁期满，甲方有权收回租赁房屋，甲方应协助乙方提供办理卫生许可证等各种证照所需的地产证明手续，同时负责在合同期内与村委会与邻里间的协调工作，甲方和乙方签订的是房屋租赁合同，不含中间的院落空地，空地不得私自占用；租赁期满，乙方需继续承租，应于租赁期满前三个月向甲方提出书面要求，经甲方同意后，重新签订租赁合同；乙方对所租赁的房屋有使用的权利，并按期缴纳租金和水电费等；乙方对房屋设施只有使用权，无权对房屋的承重墙进行改造，如有改造须经过甲方同意后方可改造，乙方不得私自转租，乙方在房屋租赁合同到期后，和甲方不再续订合同后，乙方需把营业执照转让给甲方或迁走；乙方因特殊原因提前搬出时应提前两个月通知甲方，在一切房屋建筑正常的情况下，甲方退还剩余租金和押金，乙方租金未付十五天以上，甲方有权终止合同，收回房屋；乙方在租赁期内出现的安全事故与甲方没有责任，乙方如有违反合同条款，按照合同总额的1％每天扣减押金。2018年8月8日，双方另行签订《房屋租赁补充协议书》，约定：因乙方生产需要，特向甲方提出申请，增加建筑面积，故甲方将未出租的部分租给乙方使用，房屋面积北房260平米，南房127平米，合计387平米；租房期限三年，自2018年8月1日至2021年4月14日（不足一个整月按整月计算）；租金每平米每天0.8元，此次付款合计23220元；此合同付款的时间为自2018年8月1日至2018年10月14日，此后的房租统一按照主合同一起支付；其他条款与主合同相同，内容不变；此补充协议与主合同具有同等法律效力。就上述租赁合同场地及房屋来源，郑宝柱提交2004年11月11日其与上庄镇梅所屯村委会签订的《土地租赁合同》，面积五亩，年限自2004年11月11日至2054年11月10日，位置在梅所屯村一队后街西段；提交2019年8月13日其作为乙方与甲方北京市海淀区上庄镇梅所屯村股份经济合作社签订的《土地租赁合同》，约定甲方将位于村东土地5亩出租给乙方，土地性质为非耕地，就同一租赁标的，北京市海淀区上庄镇梅所屯村村民委员会与乙方于2004年11月11日签订《土地租赁合同》，现双方共同确认租赁的土地面积5亩；租赁期限20年，自2019年11月11日至2039年11月10日止；乙方的权利义务含不得搭建违章建筑，不得改变土地用途。就租赁房屋，郑宝柱主张于2006年其自建房屋，提交盖有梅所屯村村民委员会公章的《建筑工程施工许可申请表》。就建房情况，法院经与梅所屯村委会进行核实，建房并未经所在镇或区规划部门审批。就上述合同履行情况，郑宝柱主张其将案涉房屋交付裴某使用，裴某用于食品加工经营，租金交至2019年4月13日。后裴某于2020年4月20日去世。裴某与王云系夫妻。王云主张双方于2019年12月30日签订离婚协议书，约定裴某放弃所有财产，但后双方并未办理离婚手续。本案中，郑宝柱主张裴某租赁房屋用于经营属于夫妻共同经营，其拖欠的租金、电费属于夫妻共同债务，现要求王云负担。王云则主张自2008年即财产独立，其未参与，在裴某去世后，应郑宝柱的要求，其出具《合同终止协议》，内容为2020年4月14日因裴某身故，现终止与郑宝柱签订的房屋租赁合同，房屋面积570.4平方米和387平米，现终止于2020年4月14日，设备等物品委托房东郑宝柱处理。现王云表示不同意支付租金、电费。法院查明案涉房屋是否有建房审批手续及产权证事宜后，就郑宝柱与裴某所签租房协议效力问题，法院释明因双方未举证证明案涉房屋具备合法规划建设手续，合同可能被认定无效，双方对合同效力系何意见，郑宝柱坚持合同有效。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案，就案涉房屋来源，经查属于郑宝柱自建，房屋无建设工程规划许可证或经有关部门批准建设，郑宝柱与裴某所签租房协议应为无效。经法院释明，郑宝柱坚持合同有效，故本案中郑宝柱诉讼请求，法院不予支持，双方可就因合同无效法律后果另行解决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决：一、郑宝柱与裴某签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议书》无效；二、驳回郑宝柱全部诉讼请求。二审中，郑宝柱提交了单位名称为北京市海淀区上庄镇梅所屯村村民委员会的卫生许可证以及取水许可证的复印件。王云不认可该份证据的真实性及与本案的关联性。本院经审查认为，该证据与本案不具有关联性，本院对该证据不予采纳。二审中，经本院询问，郑宝柱仍坚持认为合同有效。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的首要焦点在于郑宝柱与裴某就涉案房屋签订的租赁合同之效力问题。涉案房屋系郑宝柱自建房屋，并无建设工程规划许可证或者经有关管理部门批准建设，故一审法院认定郑宝柱与裴某所签合同无效是正确的。鉴于郑宝柱的诉讼请求均以合同有效为前提，经法院释明后，郑宝柱仍坚持合同有效，一审法院据此对郑宝柱的诉讼请求不予支持并无不妥，本院予以确认。郑宝柱可就合同无效的法律后果另行主张权利。综上所述，郑宝柱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5184元，由郑宝柱负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  赵 斌二〇二一年七月三十日法官助理  王 飞书 记 员  苑要楠