广东省汕尾市城区人民法院民 事 判 决 书(2021）粤1502民初113号原告(反诉被告)：王泽龙，男，汉族，1992年09月05日出生，住广东省海丰县××××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××433。委托诉讼代理人：庄家欣，广东善言律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭思贝，广东善言律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：汕尾市恒锦房地产开发有限公司，住所地:汕尾市城区××××××××××××,统一社会信用代码:91441500MA511DBE2J。法定代表人:李松夏。委托诉讼代理人：王浩权,公民身份号码:330××××××××××××05X,系汕尾市恒锦房地产开发有限公司员工。原告（反诉被告）王泽龙与被告（反诉原告）汕尾市恒锦房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年01月15日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告及原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王泽龙向本院提出诉讼请求：一、请求判决确认原告与被告2020年1月22日签订的《汕尾恒大悦珑湾商品房认购书》以及《商品房买卖合同（预售）》已于2020年7月20日解除；二、请求判令被告向原告返还已付购房款人民币225837元及利息款人民币4075.74元（自2020年7月21日起至2020年8月19日止按年利率6%标准计算的利息款人民币1129.19元；自2020年8月20日起至款项实际付清之日止，暂计至2020年12月19日止，按一年期贷款市场报价利率标准计算的利息款人民币2946.55元）；三、本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2020年1月22日签订了《汕尾恒大悦珑湾商品房认购书》（以下简称“认购书”）、《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“合同”），约定原告以分期付款方式向被告购买汕尾恒大悦珑湾楼盘1栋1602房。在签署前述认购书、合同之前，原告已分别向被告支付了20000元、190211元和20000元，以上共计230211元，作为首期购房款。被告也于2020年1月22日向原告开具了相应的收款收据，确认已收到原告支付的前述首期购房款。在签署前述认购书、合同之后，被告仅向原告提供认购书一份，并未向原告提供合同。后原告因经济紧张，无法按照认购书、合同的约定于2020年4月18日前付清460421元以及于2020年7月18日前付清460421元。被告因此于2020年7月20日向原告发出《合同解除通知书》，告知原告自该通知书发出之日即2020年7月20日合同解除。据此，被告应于合同解除当日即2020年7月20日返还原告已支付的购房款。但根据认购书第二条第三款的约定，原告应每天按未交房款的万分之一支付违约金。故原告应承担自2020年4月18日起至2020年7月17日止产生的违约金人民币4189.83元（计算公式：460421元×91天×0.01%﹦4189.83元）、自2020年7月18日起至2020年7月19日止产生的违约金人民币184.17元【计算公式：(460421+460421)元×2天×0.01%﹦184.17元】因此，扣除以上违约金共计4374元后，被告应向原告返还已付购房款人民币225837元（计算公式：230211-4374﹦225837元）。原告多次找被告协商还款事宜，均未得到妥善解决。为维护原告自身合法权益，现依照相关法律规定向法院起诉，请求法院依法支持原告以上诉讼请求。被告汕尾市恒锦房地产开发有限公司辩称，一、因原告自身原因逾期付款，应当按照双方签订的买卖合同附件十一第三条第二款约定，承担未付款项总金额万分之一的逾期违约金。二、因原告自身原因逾期支付分期购房款项达90天，满足双方签订的买卖合同附件十一第三条第二款约定，被告有权单方面解除双方签订的买卖合同。三、根据双方签订的买卖合同附件十一第十二条第五款约定，原告应当无理由配合协助被告办理退房手续，且被告向原告发出的解除通知书里已要求原告于2020年7月30日前配合被告办理退房手续，包括退还收据填写相关退房表格等。但原告至今未前往被告处办理。因原告自身原因不办理的，被告不应当承担利息。反诉原告汕尾市恒锦房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告向反诉原告承担合同解除违约金105105.5元。2、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告、反诉被告于2020年1月22日签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定反诉被告购买反诉原告开发的汕尾恒大悦珑湾1-1602号房，总面积159m2，总房价2302105元，分期付款：2020年1月22日前支付230211元，2020年4月18日前支付460421元，2020年7月18日前支付460421元，2020年10月18日前支付460421元，2021年1月18日前支付690631元。反诉被告于签订合同当日前按约支付完毕首期230211元。但反诉被告至今未向反诉原告支付第二期及以后各期的购房款。经确认，反诉被告因其个人原因，无力承担购房费用，经过反诉原告多次催款，于2020年7月20日向其发出《合同解除通知书》，解除与其签订的《商品房买卖合同（预售）》。综上，反诉被告因其个人原因导致逾期支付购房款超过90天，反诉原告有权依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一第三条第2款约定“买受人逾期90天仍未按约全额支付的，出卖人有权单方解除买卖合同，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金……”。故，请求法院根据法律规定与事实情况，支持反诉原告诉讼请求。反诉被告王泽龙辩称，一、因答辩人逾期付款造成合同解除的情形下，应适用《商品房买卖合同（预售）》中主合同的约定，即答辩人按照累计应付款的1%向被答辩人支付违约金，同时被答辩人退还答辩人已付的全部房款，故被答辩人的诉讼请求于法无据，应予驳回。二、退一步讲，即便合议庭认为本案应适用《商品房买卖合同（预售）》中合同附件十一补充协议的约定，被答辩人现主张的违约金105105.5元也过分高于损失，有违公平原则，应予适当减少。原告为支持其主张，向本院提供下列证据：1.原告的居民身份证。2.企业信用信息公示报告。3.《汕尾恒大悦珑湾商品房认购书》、《授权委托书》、广东臻善律师事务所收款收据。4.POS签购单、中国建设银行电子回单、汕尾市恒锦房地产开发有限公司收款收据。5.《合同解除通知书》。被告对原告提供的证据3中的广东臻善律师事务所收款收据有异议，认为与本案无关，被告不是相关主体，不是收款人；对于其他证据的三性无异议。被告（反诉原告）向本院提供如下证据：1.商品房买卖合同（预售）。2.微信聊天截图。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据1的三性无异议，该合同第8条第一点约定明确，对逾期违约责任应当适用该条内容，及在逾期超过90日后出卖人有权解除合同，买受人应当自解除合同送达之日起15日内按照累计应付款的1%支付违约金，同时出卖人及被告应当退还买受人及原告已付全部房款，按照第28条的内容，只有在合同中未约定或约定不明的情况下，才能签订补充协议，如果补充协议中含有不合理或减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或者不合理的加重买受人的责任，排除买受人权利内容，仍以本合同为准，因此我方认为，双方对违约责任约定明确，不能适用补充协议的约定；证据1包含补充协议十一的三性有异议，该协议违反主合同中约定的适用背景，与主合同的权利内容相冲突，且加重原告的责任，应属无效；证据2的三性无异议。反诉被告没有向本院提供证据。经查明：原、被告于2020年1月22日签订《汕尾恒大悦珑湾商品房认购书》，原告向被告认购汕尾恒大悦珑湾楼盘1幢1602房，总价款为2302105元，约定签署认购书时支付20000元作为定金，原告须于2020年1月22日前支付首期房款210211元（不含定金），于2020年4月18日前付清460421元；于2020年7月18日前付清460421元；于2020年10月18日前付清460421元；于2021年1月18日前付清690631元。如原告未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向被告支付违约金。另又签署《商品房买卖合同（预售）》和补充协议，而《商品房买卖合同（预售）》第八条逾期付款责任约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。第二十八条第一款约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。该条第二款约定：补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。而附件十一补充协议第三条约定：合同第八条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款。如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期90天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有。双方签订后，原告依约向被告支付了首期房款230211元（含定金）。此后因原告自身的原因，再没有向被告支付房款。被告于2020年7月20日向原告发出《合同解除通知书》，以原告逾期付款时间已超过90天为由与原告解除合同，并通知原告于2020年7月31日前配合被告办理该合同相关解除手续。经查，涉案房产未预登记，也未交付。本院认为，原、被告双方签署的《汕尾恒大悦珑湾商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》和补充协议，系双方的真实意思表示，具有法律效力，对原、被告双方均具有约束力，双方均全面履行自己的义务。原告因自身的原因，自支付第一期购房款后就再没有按约定支付购房款，从2020年4月18日应付第二期购房款时起至被告于2020年7月20日向原告发出《合同解除通知书》时止，原告已超过90天未按约定支付购房款，按照合同的约定，被告有权解除合同，因此，原、被告双方签订的购房合同等均于2020年7月20日终止。本案的争议焦点是：原告是应按预售合同的第八条承担违约责任，还是应按附件十一补充协议第三条承担违约责任？原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》已明确原告是分期付款，而该合同第八条也已明确约定原告逾期付款时的违约责任，这明显不属于该合同第二十八第一款所约定的合同未约定或约定不明的内容双方可根据具体情况签订书面补充协议的情形，且附件十一补充协议第三条约定的原告逾期90天仍未按约定全额支付、被告解除合同时原告应承担的违约责任在本案中明显比合同第八条所约定的违约责任，根据《商品房买卖合同（预售）》第二十八条第二款的约定，仍应以合同的约定为准，因此，原告是应按预售合同第八条的约定承担违约责任，反诉原告要求反诉被告按《商品房买卖合同（预售）》附件十一第三条第2款的约定承担合同解除违约金105105.5元的请求，不予支持。被告应当退还原告已付购房款人民币225837元。原告应当按照《商品房买卖合同（预售）》第八条的约定按照累计应付款的1%向被告支付逾期付款违约金至合同解除之日，即人民币4466.08元。原告要求被告支付利息款人民币4075.74元，因双方均互负有向对方履行金钱给付义务，本案原告违约在先，合同第八条约定原告应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，被告退还原告已付全部房款，原告没有证据证明其已向被告支付违约金及被告存在违约的情况下，其利息请求，依法不予支持。上述原、被告双方互负的债务相抵销后，被告仍需退还原告购房款人民币221370.92元。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、五百六十二条第二款、第五百六十六条第一款、第二款、第五百六十八条的规定，判决如下：一、原告王泽龙与被告汕尾市恒锦房地产开发有限公司于2020年1月22日签订《汕尾恒大悦珑湾商品房认购书》及相应的《商品房买卖合同（预售）》和补充协议已于2020年7月20日解除。二、被告汕尾市恒锦房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内，退还原告王泽龙购房款人民币221370.92元。三、驳回原告王泽龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币25216.84元,由原告王泽龙负担20526.84元，由被告汕尾市恒锦房地产开发有限公司负担4690元；本案反诉受理费人民币1201.05元，由反诉原告汕尾市恒锦房地产开发有限公司负担1151.05元，由反诉被告王泽龙负担50元。原告应于本判决生效之日起十五日内到本院办理退还本案本诉受理费4690元的手续，同时向本院缴纳应由其承担的案件反诉受理费50元；被告应于本判决生效之日起十五日内向本院缴纳应由其承担的案件本诉受理费4690元，同时办理退还本案反诉受理费50元的手续。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提交八份副本，上诉于汕尾市中级人民法院。审 判 长  莫胜卫审 判 员  彭卫强人民陪审员  余金成二〇二一年七月七日书 记 员  卢桂萍