湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终1095号上诉人（原审被告）：怀化世雄置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰西路团结巷18号世雄大酒店2楼，统一社会信用代码：91431200698555971Y。法定代表人：李志勤，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：舒振荣，湖南玉锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾飞，湖南玉锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贺亚，女，1981年12月22日出生，汉族，住湖南省溆浦县。上诉人怀化世雄置业有限公司（以下简称世雄公司）因与被上诉人贺亚商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院于2021年3月24日作出的（2021）湘1202民初1243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，上诉人世雄公司的委托诉讼代理人曾飞，被上诉人贺亚到庭接受询问。本案现已审理终结。世雄公司上诉请求：1.请求撤销（2021）湘1202民初1243号民事判决第二项、第三项及第四项，依法改判或者发回重审。事实和理由：1.被上诉人系“按揭或者公积金贷款”，依照《商品房买卖合同书》、《怀化市商品房买卖合同》的约定，对逾期办证应当不计违约责任。一审法院判决上诉人对此承担违约责任，存在错误。2.一审法院支持水电开户费3000元错误，应当予以纠正。3000元在《商品房买卖合同书》附件二明确约定：水电是每户一表，户外集中管理，单独开户费用业主自理。3000元是签订合同时就约定清楚了的，同时被上诉人也把3000元交清了。现在主张返还，诉讼时效已经超过了。3.本案逾期办证一直持续至《民法典》生效后，本案应当适用《民法典》的规定。根据《民法典》第497条的规定，该条款未约定办证期限与违约责任不存在无效情形。一审判决既认可两份合同真实、合法有效，又对两份格式合同文本约定“无效”与“有效”存在自相矛盾。4.案涉房屋直到2020年6月1日才取得商品房竣工验收备案表，导致逾期办证系政府原因造成。综上所述，一审判决事实不清，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。贺亚辩称：1.上诉人与政府相关部门因土地出让等相关问题产生的纠纷，与业主购买商品房无关。同时，这种纠纷也不属于合同履行中的不可抗力因素，因此造成相关违约责任也应当由上诉人承担。2.《商品房买卖合同书》关于产权登记的约定中违约金的问题。上诉人在合同中已明确按揭业主自按揭款到账之日已付清全部房款，被上诉人的首付款和按揭款已全部付清给了上诉人。上诉人违约应当依照合同约定承担违约责任。3.水电开户费用是双方约定缴纳的问题。这与网签合同有冲突，应当按照网签合同退回3000元。网签合同是保存在第三方房产登记部门的合同。该合同明确规定了购房款中已经包含此水电开户费用。被上诉人在不知情的情况下，才与上诉人在签订合同时交了3000元。被上诉人是在看到网签合同后才知情，诉讼时效没有超过。上诉人违反《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条和2011年4月湖南省物价局《关于印发（湖南省商品房销售明码标价实施细则）的通知》的规定，属于违法收费。上诉人应当退回3000元水电开户费用。4.被上诉人的诉讼时效没有超过。被上诉人一直在维权，期间上诉人于2016年10月28日、2018年3月27日、2018年11月12日向维权业主出具了相关承诺书。诉讼时效多次中断，因此被上诉人没有超过法定诉讼时效期间。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求和理由，维持原判。贺亚向一审法院提出诉讼请求：1.判定被告立即办理并给付原告位于怀化市鹤城区××路××栋××单元××房屋的《不动产权证》；2.请求法院判定被告赔偿因延迟办证违约金人民币7800元整，（截止起诉），起诉次日至实际办证交付日的违约金按合同约定计算;3.退还不合理的水电开户费3000元，请求法院判定开发商退还代收的维修基金8298元、契税11511元。违约金＋水电开户费＋维修基金＋契税总计30609元。4.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院查明：2013年7月11日，原、被告签订了《商品房买卖合同书》（以下简称涉案合同一）及《怀化市商品房买卖合同》（以下简称涉案合同二），涉案合同一约定原告购买被告开发的××小区××栋××单元××号商品房，房屋总价款414918元，首付款124918元，290000元余款以银行按揭（公积金）贷款方式支付。被告应在2014年3月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告；该合同第十二条约定交房后545个工作日内为原告代办好房地产权属证书，如因政府政策及相关部门办事效率问题及原告原因逾期，则相应顺延。属于被告原因逾期的，每延期满一个月，被告给予原告延误补偿费100元。若原告未交清房款或其他费用，则被告不予代办房产证和土地使用证，被告不承担任何责任。被告办好两证后应通知原告前来领取，以银行按揭和公积金贷款方式付款的客户不适用此条款的约定。该合同第五条约定契税和办证费、住房维修基金应由原告缴纳，被告代为收取。附件二第七点约定“水源：主水管明装到户，每户一表，户外集中管理”，第八点约定“电源：电线为铜芯暗线，每户一表，户外集中管理，单独开户费业主自理。”。涉案合同二中对于所购物业、购房单价、总房款、付款方式的条款与涉案合同一约定一致，而对于办证期限与逾期办证的违约责任均未做约定，而合同第四条注明“该商品房售价已包括供水、供电、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称开户费）”。上述涉案合同一及涉案合同二签订后，原告依约支付了购房款，并于2013年7月11日向被告交纳维修基金7218元，2014年6月9日向被告交纳了办证费11511元（含契税10761元、土地使用证费750元）、水电开户费3000元。2019年7月17日，原告自行向税务机关缴纳了涉案房屋契税5912.75。2014年6月9日，原告从被告处接收房屋。2018年3月27日该小区业主向被告要求解决路面、围墙及房产证问题，被告承诺争取在2018年底办理好产权证书。但被告违反承诺至今未为原告办理好房屋产权证书。一审法院认为：原、被告签订的涉案合同一系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人在依合同享有权利的同时，也应全面履行相应的合同义务。原告交付了全部购房款及相关办证税费和代办证服务费用，而被告至今未给原告办理好不动产权证书，已构成违约，应继续承担为原告办理好所购商品房的不动产权证书的责任。涉案合同一第十二条第一款约定：“被告应于交房后545个工作日内为原告代办好房地产权属证书，如因政府政策及相关部门办事效率问题及原告原因逾期，则相应顺延。属于被告原因逾期的，每延期满一个月，被告给予原告延误补偿费100元。”。因被告未向该院提供逾期办证是政府原因导致的相关证据，其辩称延期办证系政府原因导致的理由，该院不予采信。被告主张该合同约定以银行按揭和公积金贷款方式付款的客户不适用此违约条款的约定。该院认为，该涉案合同是被告为重复使用而预先拟定，属于格式条款。被告作为提供格式条款的一方，在该条款中不合理地免除自己的责任，限制原告的主要权利，故该院认定该条款无效。涉案房屋于2014年6月9日交付于原告，因此办证期限应从2014年6月10日起算545个工作日至2016年8月9日止。被告应向原告支付自2016年8月10日起至2021年1月9日止（共计53个月）的逾期办证违约金5300元，2021年1月10日起的逾期办证违约金按每满一个月支付100元的标准继续计算至办证之日止，该院予以支持。涉案合同一附件二约定的“水源：主水管明装到户，每户一表，户外集中管理；电源：电线为铜芯暗线，每户一表，户外集中管理，单独开户费业主自理。”，并未约定由谁负担主水管到户的具体费用，而被告也未向该院提供水源开户、电源开户的具体费用，故该院认定原、被告对水、电开户费约定不明。根据《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条明确商品房销售价格构成，与商品房配套建设的各项生活必需基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统等建设费用全部计入商品房的建设成本之中，不得在房价外另行收取。故原告请求被告返还收取的水电户费3000元，该院予以支持。原告委托被告为其代办房屋产权证书，契税及物业专项维修资金系原告应当承担的费用，而被告只是代为收取，故原告请求被告返还物业专项维修资金的请求该院不予支持。现原告又自行向税务机关缴纳了涉案房屋的契税，故原告请求被告返还多收契税10761元，该院予以支持。关于被告提出的原告主张的违约金请求已经超过诉讼时效的辩论意见，该院认为，原告等业主曾于2018年3月就被告的逾期办证违约行为向其主张权利，被告予以了承诺，因此，原告主张逾期办证违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效期间规定，故被告的辩论意见，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十七条、第五百零九条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告怀化世雄置业有限公司于具备办证条件起90日内为原告贺亚办理好怀化市武陵南路××小区××栋××单元××号房屋的产权证书；二、被告怀化世雄置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告贺亚逾期办证违约金5300元，2021年1月6日起的逾期办证违约金按每月100元继续计算至办证之日止；三、被告怀化世雄置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告贺亚水、电开户费3000元；四、被告怀化世雄置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告贺亚契税10761元；五、驳回原告贺亚的其他诉讼请求。案件受理费减半收取283元，由被告怀化世雄置业有限公司承担176元，原告贺亚承担107元。二审中上诉人世雄公司没有提交新证据。二审中被上诉人贺亚提交了以下证据：第一组证据：《怀化市鹤城区人民政府关于协调绿海新城项目办证问题的请示》、第二组证据：《关于怀化市鹤城区绿海新城小区办理不动产权证落实问题》、第三组证据：《绿海新城全体业主针对怀化世雄集团未能将业主房产证准时交付的诉求》，以上三组证据拟证明逾期办理房产证是因为世雄公司造成的；第四组证据：世雄物业绿海新城服务处《通知》，拟证明世雄公司违规收取水电费；第五组证据：投诉信，拟证明本案未经过诉讼时效。世雄公司的质证意见为：上诉人提交的五组证据与本案没有关联性。本院认证意见为：第一组、第二组证据能够证明世雄公司逾期办证的事实，予以采信。第三、四、五组证据与本案不具有关联性，不予采信。本院二审对一审判决查明的案件事实予以确认。本院认为，本案中世雄公司与贺亚签订的《绿海新城售楼合同书》及《怀化市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应遵照执行，全面履行各自的义务。贺亚依约向世雄公司交付了全部购房款（按揭）及相关办证税费和代办证服务费用，世雄公司应当及时代为贺亚办妥相应不动产权证。然而，世雄公司未依约及时办理，构成违约，应当承担相应违约责任。本案中，世雄公司上诉称，依据合同第12条“以银行按揭和公积金贷款方式付款的客户不适用此条款约定。”之约定，世雄公司不应承担支付逾期办证违约金的责任。经查，《绿海新城售楼合同书》系世雄公司提供的格式合同文本，该合同文本第十二条就免除世雄公司逾期办证违约金的约定内容未向贺亚予以提示或说明，而且该条款内容系不合理地免除世雄公司办证的违约责任，应认定为无效。因此，对于世雄公司的该上诉请求及理由，本院难以支持。关于双方争议的3000元水电开户费是否应当退还的问题。本院认为，水电开户费3000元已经包含在商品房销售价款内，世雄公司对该笔费用系重复收取，没有事实与法律依据，应当予以退还。关于案涉房屋契税是否应当退还的问题。因贺亚已自行向税务机关缴纳了涉案房屋的契税，故世雄公司应返还多收的10761元契税。世雄公司认为逾期办证的事实系政府原因所致，应当按照《绿海新城售楼合同书》第十二条“因政策变动或政府部门的原因所延误的除外”的约定免除责任。本院认为，当事人对自身提出的请求所依据的事实应当提供证据予以证明，而世雄公司在本案中未能向本院提交充分证据予以证实，故应当由其承担举证不能的后果。因此，本院对于世雄公司的上述意见，不予采纳。关于支付逾期办证违约金诉讼时效的问题，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，本案中贺亚等业主曾于2018年3月就逾期办证的违约事实向世雄公司主张权利，世雄公司亦予以承诺，因此，贺亚主张逾期办证违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效期间。另外，关于退还水电开户费诉讼时效的问题，世雄公司对于贺亚的该项诉讼请求在一审时并未提出诉讼时效抗辩，现二审再予以提出的，本院依法不予支持。由此，世雄公司提出的上述诉讼时效抗辩理由，均不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人世雄公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费277元，由上诉人怀化世雄置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈利建审判员  曹 阳审判员  夏英姿二〇二一年七月五日法官助理陈若愚书记员张妍瑞