广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终3435号上诉人(原审被告)：李萍丽，女，1980年3月4日出生，瑶族，住湖南省平江县。委托诉讼代理人：罗小慧，广东金桥百信（江门）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈小婉，女，1973年10月25日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：卢婉贞，广东扬真律师事务所律师。委托诉讼代理人：高健洪，广东扬真律师事务所律师。上诉人李萍丽因与被上诉人陈小婉房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初4616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李萍丽上诉请求：1.撤销广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初4616号民事判决第一项，改判上诉人李萍丽无需向被上诉人陈小婉支付租金。2.本案的一、二审案件受理费由被上诉人陈小婉承担。事实和理由：一、双方已达成按24000元/月的标准计算租金的一致意见。2019年12月7日，李萍丽的丈夫发微信给陈小婉的丈夫确认了具体拖欠的款项金额及付款时间后，在2019年11月13日16时20分发微信问“堂哥，在花木场吗？”随后李萍丽的丈夫在花木场与陈小婉的丈夫商量有关降租金的事宜。在多次沟通之后，双方达成一致的意见之后，李萍丽的丈夫则在2019年12月7日14时57分发微信给陈小婉的丈夫称“堂哥你好：谢谢您对我的宽容与帮助，目前9/10/11月一共租金7.2万元。已支付给嫂子6万元，还欠1.2万元。”由此可知，双方已对每个月的租金金额达成了一致意见，即7.2万元÷3＝2.4万元/月，对此双方均没有异议。2019年12月18日20时39分，陈小婉的丈夫发语音，由于语音内容不清，2019年12月18日20时49分，李萍丽的丈夫回复“堂哥，怎么啦?”2019年12月19日15时15分又发微信内容为“堂哥，前天嫂过来和我老婆谈好了付房租事情，今天嫂子又说要找你。刚才去你花木场你不在，请问你什么时候有空我过去找你?”。从以上内容，可知李萍丽与陈小婉在2019年12月18日也是确定了调整租金，双方对每月的租金已经是达成一致意见。至于其后陈小婉反复出现变卦，但李萍丽始终没有同意仍按原来30000元/月的标准计算租金。二、如双方未达成一致意见，则应按照当地的租赁市场价格确定租金。一审法院认为双方对租金进行了调整，但是可以确认李萍丽已对租金提出了异议。即双方对租金的约定在该时间段是不明的。那么根据合同法第五百二十条、五百一十一条规定，租金应按照古镇当地的租赁市场价格履行或政府指导价。而当地的租赁市场价格为60元/平方米/月。综上所述，原审法院认定事实错误，判决错误，请求二审法院予以改判。陈小婉辩称，一、李萍丽与陈小婉从未协商一致变更月租金为24000元，李萍丽应当按照原约定的月租金30000元标准向陈小婉支付拖欠的租金。李萍丽在本案诉讼过程中一再主张双方协商一致同意将月租金变更为24000元，但陈小婉不予以确认，李萍丽一直未能提供证据证明，所谓的微信聊天记录均为李萍丽的单方面陈述，从未得到过陈小婉的认可，李萍丽应当承担败诉的后果。二、李萍丽与陈小婉就租金的约定明确，不需要适用市场价格或政府指导价。根据双方签订的《市场铺位租赁与管理协议》，约定的租赁期间为20l5年1月1日至20l8年12月31日，双方确认月租金为30000元。协议到期后李萍丽继续使用租赁物，双方所签订的协议继续有效，月租金标准为30000元，该租金标准约定明确且双方一直按照该租金标准履行协议，本案的租金标准约定明确。综上，请二审法院查明事实，驳回李萍丽的上诉请求。陈小婉向一审法院起诉请求：1.判令解除双方之间的租赁合同关系；2.判令李萍丽补交2018年7月尾款10000元，以及2019年8月至2020年4月的租金，按约定铺租每月30000元，为270000元，共280000元。一审法院认定事实：位于中山市×××××××××××××××××××－13号铺位已办理房产证，房屋所有权人是陈小婉[房产证号：粤（2017）中山市不动产权第××号、粤（2017）中山市不动产权第××号、粤（2017）中山市不动产权第××号]。2015年1月，陈小婉（甲方）与李萍丽（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将案涉物业约280平米出租给乙方使用，租赁期限从2015年1月1日起至2018年12月31日止，每月租金34000元、定金64000元,每月10日至15日缴交下月租金等。协议签订后，陈小婉将物业交付给李萍丽使用，李萍丽向陈小婉支付定金64000元。协议约定的租期届满之后，李萍丽继续使用案涉物业，但双方未续签租赁合同。陈小婉称李萍丽于2020年5月中旬搬离涉案租赁物，李萍丽称其于2020年4月搬离，双方均未提交证据。陈小婉与李萍丽于2017年开始将租金协商变更为每月30000元。李萍丽称2019年9月双方再次协商将租金变更为每月24000元，陈小婉对此予以否认。李萍丽提交的微信聊天记录截图显示李萍丽于2019年12月7日向陈小婉的丈夫区某发送微信称“目前9/10/11月一共租金7.2万元，已支付给嫂子6万，还欠1.2万元”，于同年12月19日再次发送“前天嫂子过来和我老婆谈好了付房租的事，今天嫂子又说要找你，刚才去你花木场你不在，请问你什么时候有空我过去找你？”。李萍丽已付清2019年4月及以前的租金，2019年5月之后陆续支付80000元，李萍丽在庭审中同意上述款项先用以抵扣2019年5月至同年7月的租金，抵扣2019年5月、6月的租金后，剩余20000元用以抵扣2019年7月的租金，抵扣后2019年7月尚欠租金10000元。陈小婉称双方口头协商2020年2月及同年3月的租金因新冠肺炎疫情予以减免，李萍丽不确认且不同意减免。陈小婉同意李萍丽缴纳的定金用以抵扣涉案的租金。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。陈小婉与李萍丽的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。双方租赁协议约定的租期届满后，未再续签合同，李萍丽继续使用涉案租赁物，陈小婉也未提出异议，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方发生争议后，李萍丽已搬离涉案商铺，陈小婉与李萍丽未办理商铺交接手续，李萍丽对其搬离租赁物的时间负有举证责任，但其未提交证据予以证实，故一审法院采信陈小婉的陈述，认定李萍丽于2020年5月中旬搬离涉案商铺。李萍丽已于2020年5月左右搬离案涉物业，视为其以实际行动解除双方的租赁合同关系，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，故李萍丽的解除行为合法有效，双方租赁关系事实上已于2020年5月中旬解除，故对陈小婉主张解除租赁合同关系的诉讼请求，一审法院不予支持。李萍丽使用涉案商铺至2020年5月中旬，但其尚欠2019年7月的租金10000元，其后的租金未支付，陈小婉仅主张租金至2020年4月，一审法院予以支持，故李萍丽应支付陈小婉2019年7月的租金10000元、2019年8月至2020年4月的租金270000元（30000元×9个月）。李萍丽辩称其与陈小婉就2019年9月起的租金已协商调整为24000元/月，但其提交的微信聊天记录中对2020年9月至同年11月的租金的表述系其单方陈述，通过2019年12月19日其再次发送的微信“前天嫂子过来和我老婆谈好了付房租的事，今天嫂子又说要找你，刚才去你花木场你不在，请问你什么时候有空我过去找你？”可知双方就租金调整事项并未达成最终一致意见，仍在进行商谈，陈小婉亦不确认李萍丽的陈述，故一审法院对李萍丽的该项辩解意见不予采纳。关于李萍丽辩称因疫情陈小婉同意减免两个月租金的意见，李萍丽未提交证据予以证实，陈小婉不予确认，一审法院不予采纳。李萍丽辩称陈小婉私自将其商铺内价值200000元的物品处理，应抵扣租金，但未提交证据予以证实，陈小婉亦不同意抵扣，一审法院不予采纳。陈小婉及李萍丽均同意定金64000元可冲抵租金，抵扣完2019年7月的尾款后，李萍丽尚欠陈小婉2019年8月至2020年4月期间的租金216000元[270000元-（64000元-10000元）]，对陈小婉诉求的该部分款项一审法院予以支持，超出部分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、李萍丽于判决生效之日起七日内支付陈小婉2019年8月至2020年4月期间的租金216000元；二、驳回陈小婉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元，由陈小婉负担1257元，李萍丽负担4243元（该款陈小婉已预交，李萍丽应于支付上述款项时迳付陈小婉，一审法院不另收退）。二审期间，李萍丽、陈小婉均无新的证据提交。本院二审查明，陈小婉在一审期间提交的收据记载：1.2019年5月份租金，余某、李萍丽支付20000元（微信7月24日）、10000元（微信9月1日至9月30日），5月份收齐；2.2019年6月份、7月份租金，余某、李萍丽支付8000元（微信10月1日至10月17日收）、42000元（微信12月3日至12月5日收）。李萍丽则主张其2019年5月之前的租金已经交清，5月份的租金交纳了20000元，尚欠10000元。9月至11月的租金交纳了60000元，其余未交纳。李萍丽同意该交纳的80000元先用于抵扣前面几个月份的租金，但主张9月份之后的租金按照24000元/月计算。又查，一审期间，陈小婉、李萍丽均确认2017年租金标准调整为30000元/月，陈小婉主张其后再没有变更，而李萍丽则主张从2019年9月开始变更为24000元/月。李萍丽主张关于变更租金事宜是由其丈夫余某与陈小婉丈夫欧某协商的。李萍丽一审提交的微信聊天纪录显示，李萍丽一方于2019年12月7日向欧某发送的信息为“堂哥你好：谢谢您对我的宽容与帮助，目前9/10/11月一共租金7.2万元，已经支付给嫂子6万，还欠1.2万元。”其后至2019年12月18日，对方通过语音进行回复。二审期间，李萍丽确认该语音内容是欧某指责其搞事，具体内容是“余某，你是不是搞事，你算什么意思？”陈小婉则主张该语音内容证明其是不同意租金标准变更，双方也一直未就租金变更事宜达成一致意见。再查，二审期间李萍丽及陈小婉均确认一审判决查明事实中的“陈小婉称双方口头协商2020年2月及同年3月的租金因新冠肺炎疫情予以减免，李萍丽不确认且不同意减免”的内容，应为“李萍丽称双方口头协商2020年2月及同年3月的租金因新冠肺炎疫情予以减免，陈小婉不确认且不同意减免。”一审法院查明的其他基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。陈小婉与李萍丽的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容也没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，一审法院认定有效正确。现二审争议焦点在于李萍丽称双方已经达成按照24000元/月标准计算租金的一致意见，以及认为如未达成一致则应按照当地租赁市场的价格或者政府指导价格标准确认租金的主张是否成立问题。一、关于陈小婉与李萍丽是否已达成按24000元/月的租金标准的问题。一方面，李萍丽没有举证双方已经达成变更租金为24000元/月的任何书面协议，也不能证明双方就此达成明确的口头形式的合同。另一方面，李萍丽主张双方已经协商变更租金标准的证据是微信聊天记录，但从微信聊天记录的内容看，只是李萍丽单方陈述变更租金标准，陈小婉一方并没有回复，也没有作出同意变更的任何意思表示。且从其后至2019年12月18日陈小婉一方通过语音指责的内容，更是反映出其没有同意李萍丽单方提出的租金标准和计算方式。综上，李萍丽应当对此承担举证不能的法律后果，微信聊天记录不能充分证明其租金已经协商一致予以变更的主张成立，本院对其该上诉主张不予采纳。二、关于李萍丽主张本案应当按照当地租赁市场价格或者政府指导价确定租金标准是否成立的问题。李萍丽与陈小婉双方自2017年协商将租赁合同约定的租金标准变更为每月30000元后，李萍丽并一直按照此标准履行租赁合同。租赁合同约定的租赁期限于2018年12月31日届满后，李萍丽继续使用租赁物，陈小婉也没有提出异议，原租赁合同继续有效，月租金标准为30000元/月，形成不定期租赁合同关系。因此，李萍丽与陈小婉的租赁合同不存在租金标准约定不明确的问题，李萍丽要求按照市场价格或者政府指导价履行于法无据，不予采纳。综上所述，李萍丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4540元（李萍丽已预交），由上诉人李萍丽负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赵 娟审判员  蔡惠群二〇二一年七月二十七日书记员  廖建锋徐锐冲