河南省安阳市殷都区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0505民初1422号原告：河南七建物业管理有限公司，住所地：安阳市殷都区安钢大道182号。法定代表人：何亚连，职务：经理。委托诉讼代理人：郝庆友，男，1956年6月28日出生，汉族，该公司员工。被告：赵某某，男，1975年8月2日出生，汉族，住安阳市。原告河南七建物业管理有限公司（以下简称七建物业公司）与被告赵某某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年5月18日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郝庆友，被告赵某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告七建物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付（2017年3月31日-2020年7月20日）物业管理费共4,864.8元。2、判令被告支付自（2017年3月31日-2020年7月20日）欠费之日起每月15%的违约金729.72元，物业费和违约金共计5,594.52元。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年11月18日原告与委托方安阳市鼎盛房地产开发有限责任公司和监管方殷都区梅办驻塞纳小区工作组签订《前期物业管理服务合同》，根据合同第三章第十六条拟定的具体收费标准，一层每月/每平方米0.75元，二层至五层每月/每平方米0.85元，六层以上（含六层）每月/每平方米0.95元。被告在该小区实住面积128.02平方米，2017年3月31日至2020年7月20日每月物业费121.62元，每年物业费1,459.43元，合计4,864.8元。根据《物业管理服务合同》第八章第三十条之规定每逾期一日应向甲方支付委托期限内平均物业管理年度费用15%的违约金，由此给甲方造成的损失超过违约金的乙方还应给甲方赔偿。2017年3月31日至2020年7月20日每月违约金18.24元，每年违约金218.91元合计729.72元。经原告多次催要，被告拒不交纳，根据《物业管理条约》第六十七条之规定，诉助于法院，消除在小区内造成的不良影响。综上所述，为维护原告的合法权益，请求依法判令被告支付物业管理费和违约金共计5,594.52元。被告赵某某辩称，1、2016年11月2日原告收取我1,500元的物业费和1,000元押金，还有垃圾清理费526元。2、我买这个房子的钥匙是物业公司给我的，物业公司跟我一块验收房屋，验收后我装修房子发现阳台跟窗户都存在问题，入户门走形，物业公司没有尽到验收时的义务。房间卫生间管道已经漏水三年，到现在物业公司也没有给我处理。3、买房时开发商承诺小区有两个门可以进出，但是朝南的门被物业公司锁住，只有一个门可以通过。4、小区的绿地面积已经变成了住户个人的菜园，物业公司也没有解决。这套房子买后我两年内基本不住一直是空置状态，现在偶尔去打扫卫生，住个十天半月的，入住期间发现小区卫生未达到标准，不合格。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告赵某某居住在安阳市××钢大道中段塞纳公馆xxx户，房屋面积128.02平方米。2014年11月18日，安阳市鼎盛房地产开发有限责任公司与原告七建物业公司和监管方殷都区梅办驻塞纳小区工作组签订《前期物业管理服务合同》，合同约定：受安阳市鼎盛房地产开发有限公司、安阳市殷都区旭东工作组共同委托，由七建物业公司为“塞纳公馆”住宅小区提供临时物业管理服务，订立本合同，第二条约定了物业管理区域基本情况，物业名称为“塞纳公馆”住宅小区前期物业管理服务。第三条至第十四条对物业服务内容作出约定。第十六条约定，本物业的管理服务费用由安阳市鼎盛房地产开发有限责任公司、业主或物业使用人按拥有物业的建筑面积交纳，具体收费标准：一层0.75元/月／平方米，二层至五层0.85元/月／平方米，六层（含六层）以上0.95元/月／平方米，领取钥匙未入住的业主从第二年开始按85%交纳物业费。业主或物业使用人自公示领取物业钥匙之日起一次性交纳一年物业服务费，预交两年物业服务费用（享受免一个月物业费的优惠）。第二年度业主物业服务费交费时间不得超过3个月，超过者物业公司有权收取物业费20%的违约金，直至向法院起诉。2016年11月2日，被告赵某某（甲方）与原告七建物业公司（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》一份，协议约定的物业管理服务内容为房屋公用部位的维护和管理、房屋公用设施设备及其运行时的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理，协议对物业管理服务质量作出了约定。协议第五条计费时间及收费标准约定：“一、因甲方原因不入住者按正常入住者收费标准收取；二、甲方出租物业时，仍由甲方负责任交纳物业管理服务费用；三、甲方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用；四、其收费标准：为了进一步让利业主，乙方从2016年11月3日开始计算交纳物业服务费，一次性交纳一年物业服务者，一层0.75元／㎡/月，二层至五层0.85元/㎡/月，六层以上0.95元/㎡/月；一次性交纳二年物业服务费者，免收一个月。”第十一条违约责任约定，甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并自逾期之日起按万分之五交纳违约金。同日，被告赵某某于2016年11月2向原告七建物业公司预交一年的物业费1,500元，原告七建物业公司向被告赵某某出具收据。上述事实有原告七建物业公司提供的前期物业管理服务合同、前期物业管理服务协议、物业费催缴单，被告提供的收据等证据及当事人当庭陈述予以证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。安阳市鼎盛房地产开发有限责任公司与原告签订的《前期物业管理服务合同》，委托原告对包括赵某某在内的“塞纳公馆”全体业主进行前期的物业管理服务，并对物业服务相关费用的收取标准等内容进行了明确约定。2016年11月2日，原、被告又签订了《前期物业管理服务协议》，上述协议系双方真实意思表示，合法有效。因此，《前期物业管理服务协议》对于赵某某具有约束力，赵某某应根据合同约定的收费标准和交费时间等履行相应义务。被告赵某某作为该小区的业主之一，在享受原告提供物业管理服务的同时，理应履行交纳物业各项费用的义务。原告要求被告交纳2017年3月1日至2020年7月20日的物业管理费，因被告赵某某已缴纳2017年3月1日至2017年11月31日的物业费，故原告要求被告赵某某缴纳2017年3月1日至2017年11月31日物业费及违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持；原告七建物业公司要求被告赵某某缴纳自2017年12月至2020年7月20日的物业费及违约金的请求，应予支持。被告赵某某应缴纳2017年12月至2020年7月20日的物业费为0.95元/平方米×128.02平方米×31月＋0.95元/平方米×128.02平方米÷30×20天=3,851.27元。本院认为，合同约定的违约金过分高于给原告造成的损失，结合原告损失情况，本院酌定被告应支付原告违约金300元。被告辩称房子阳台、窗户存在问题、管道漏水、入户门走形等，可根据实际损失另行向过错方主张，本案不予一并处理。被告辩称小区绿地、卫生等环境问题，可以通过向业主委员会反映协调解决。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、限被告赵某某自本判决生效之日起十日内支付原告河南七建物业管理有限公司物业管理费3,851.27元及违约金300元；二、驳回原告河南七建物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告赵某某负担。本判决为终审判决。审判员  赵芳英二〇二一年七月十四日法官助理钟晓荷书记员张闯