河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终3641号上诉人（原审被告）：邵会星，男，汉族，1964年5月13日生，住新安县。被上诉人（原审原告）：侯东芳，男，汉族，1968年9月7日生，住新安县。原审被告：郑荣珍，女，汉族，1965年1月15日生，住河南省新安县。上诉人邵会星因与被上诉人侯东芳、原审被告郑荣珍房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新安县人民法院（2021）豫0323民初1449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年06月29日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年07月13日公开开庭审理了本案。上诉人邵会星、被上诉人侯东芳到庭参加诉讼。原审被告郑荣珍经本院依法传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。邵会星上诉请求：1、依法改判驳回侯东芳的诉讼请求，将案件发回重审；2、一、二审费用由侯东芳承担。事实与理由：1、双方的租赁关系从2013年4月30日开始，因侯东芳单方面的原因，侯东芳将邵会星正在租用的门面房出卖给他人，致使邵会星无法在原租赁房屋内经营，侯东芳已构成违约。侯东芳让邵会星到还是毛坯房的车库经营，没法经营。根据2013年4月30日签订的租房协议也可以看出双方协商装修费用冲抵房租；2、2015年9月份左右，侯东芳开始用自己建筑机械及材料占用邵会星租用的面积，目前已占用总面积1/3，占用部分从没有向邵会星支付过租金。2020年6月份邵会星向侯东芳支付3000元租金，7月份支付2000元。邵会星承诺2021年逐步腾房时不再让侯东芳返还装修费用。3、综上，邵会星与侯东芳之间的租赁关系被分成了两部分，前一部分是邵会星租用侯东芳的一楼门面，后一部分是邵会星租用侯东芳的车库。前一部分租赁关系不存在纠纷，案件的核心事实是邵会星租用侯东芳车库装修费用该如何承担的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第九条规定，邵会星不应该再支付侯东芳租金。若侯东芳不愿让装修费冲抵房租应当返还邵会星的装修费用。侯东芳辩称，负一层仓库不需要装修。邵会星为了经营家具自作主张的进行装修属单方个人行为，与侯东芳无关，侯东芳也从未作出过与此相关的许诺。2015年5月1日以前的房租邵会星分期分批的进行了缴纳，并未提及装修。2019年5月1日至今的房租，经侯东芳数次催要，邵会星仅微信转账支付5000元，其他余款邵会星以各种理由推脱拒不支付。侯东芳多次找中间人进行调和无果，只能寻求法律解决。郑荣珍未到庭，未作陈述。侯东芳向一审法院起诉请求：1、请求解除双方之间的租赁关系，邵会星腾出租用侯东芳的房屋并将钥匙交给侯东芳；2、判令邵会星、郑荣珍共同向侯东芳支付2019年5月1日后的房屋租金43000元以及逾期欠款的利息（自2019年5月1日起按年利率6％支付欠款利息至欠款还清之日止）。一审法院查明事实：2012年新安县南××村镇为了加快推进小城镇建设，引进社会资金，由侯东芳出资在南李村镇政府西边建设住宅楼一栋，砖混七层，座西向东，一楼作仓库用，二楼门面房，该楼总建筑面积（含仓库）4700余平方米，当年建成即投入使用。2013年4月30日，侯东芳与邵会星签订《租房协议》，协议主要约定由邵会星、郑荣珍租赁侯东芳14间门面房，租期暂定二年，该门面房实有面积为577.5㎡，每平方米按85元计算，年租金49085元；邵会星、郑荣珍所铺设地板砖的费用，不能顶第一年的房租，可顶第二年的房租，第二年余欠部分2014年5月1日前一次性付清，若不一次性付清，第二年可循行情浮动；房租自2013年5月1日之日算起。邵会星租赁侯东芳的房屋经营家具销售，店铺名称为昌达家俱城总经销。双方按照上述协议内容履行约3年左右，后邵会星开始租用侯东芳的车库（一楼仓库）使用，双方未签订书面的租赁合同。侯东芳认可邵会星已付清2019年5月之前的租金，2019年5月之后的租金侯东芳认可邵会星已支付5000元，现侯东芳要求解除与邵会星的房屋租赁关系，邵会星同意，并同意在2021年10月1日前将房屋腾出。另查明：庭审中，侯东芳主张邵会星租用侯东芳车库面积600多平方米，每平方米40元，每年租金为25166元。邵会星不予认可，认为每年租金由双方口头协商确认，2019年5月之前邵会星曾向侯东芳支付过22000元、18000元、20000元的租金。侯东芳对邵会星2019年之前付租金的情况予以认可。一审法院认为，邵会星租赁侯东芳的房屋经营家具销售，双方签订有租赁协议，侯东芳与邵会星之间形成房屋租赁合同关系。在合同约定的租赁期限届满后，双方对租赁场所重新约定，由之前合同约定的门面房变更为车库，但未签订书面的房屋租赁合同，也未约定租赁期限，侯东芳与邵会星之间为不定期租赁合同关系。现侯东芳要求解除与邵会星的房屋租赁关系，邵会星同意。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款规定的：“当事人协商一致，可以解除合同”，故应解除侯东芳与邵会星的租赁关系，侯东芳要求邵会星腾出占用租赁房屋的请求，予以支持。关于侯东芳主张的房屋租赁费用问题，因侯东芳认可邵会星租用车库的租金是由双方协商确定，且认可2019年5月之前邵会星三年付租金情况，综合考虑邵会星支付租金的数额以及侯东芳占用车库的情况，2019年5月之后的每年租金按18000元计算为宜，至2021年5月1日邵会星应支付侯东芳两年租金共计36000元，因邵会星已支付5000元，剩余租金31000元邵会星应向侯东芳支付。关于侯东芳请求的逾期付款利息，因双方未约定支付租金的时间及逾期付款利息计算标准，侯东芳起诉之日应为邵会星逾期付款之日，逾期付款利息参照侯东芳起诉时中国人民银行授权全国银行同业拆借中心于每月20日公布的贷款市场报价利率3.85％计算至欠款实际清偿完毕之日止。关于邵会星的辩称意见，因邵会星未向法庭提供侯东芳认可其在2021年10月1日前腾出房屋及租金为5000元的证据，故对邵会星、郑荣珍的辩称意见，不予采信。侯东芳未提供郑荣珍与邵会星共同租赁房屋的证据，故侯东芳要求郑荣珍腾出房屋及支付租金的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款、第五百六十六条，第七百零三条、第七百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除侯东芳与邵会星的房屋租赁合同关系；二、限邵会星于本判决生效后十五日内腾出租用侯东芳位于新安县南李村镇政府西侧（电管所对面）的车库并将车库钥匙交还侯东芳；三、限邵会星于本判决生效后十五内向侯东芳支付房屋租金31000元及利息（利息以31000元为基数，自2021年5月7日起按年利率3.85％计算至欠款实际清偿完毕之日止）；四、驳回侯东芳的其他诉讼请求。本案受理费438元（已减半收取），由邵会星负担300元，由侯东芳负担138元。二审审理中，本院组织双方当事人对提交的证据进行了质证。另查明，自2019年9月开始，侯东芳占用案涉房屋110㎡。邵会星租房面积减为490㎡，应减少房租5500元［110㎡×（1800元÷12个月÷600㎡）×20个月］。本院查明其余事实与一审查明一致。本院认为，邵会星对其双方经口头协商自2019年9月以后房租除已付5000元之外，其余用装修费用抵销不再支付的上诉主张没有提供证据证明，侯东芳也不认可，对其不应再支付租金的上诉请求，不予支持。但自2019年9月开始侯东芳已占用的110㎡房屋应予扣减。综上，邵会星的部分上诉请求成立，应予支持，其余不成立，予以驳回。一审判决除110㎡房租应予扣减外，其余认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持河南省新安县人民法院（2021）豫0323民初1449号民事判决第一项、第二项；二、撤销河南省新安县人民法院（2021）豫0323民初1449号民事判决第四项；三、变更河南省新安县人民法院（2021）豫0323民初1449号民事判决第三项为：限邵会星于本判决生效后十五内向侯东芳支付房屋租金25500元及利息（利息以25500元为基数，自2021年5月7日起按年利率3.85％计算至欠款实际清偿完毕之日止）；四、驳回侯东芳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取438元，由侯东芳负担175元，邵会星负担263元；二审案件受理费575元，由侯东芳负担230元，邵会星负担345元。负担案件诉讼费的当事人于本判决生效后七日内向法院缴纳，逾期将由法院强制执行。本判决为终审判决。审判员  张海舟二〇二一年七月二十六日书记员  周 青