河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1302民初3574号原告：南阳市恒信物业服务有限公司，住所地南阳市宛城区人民路嘉合尚都612室。统一社会信用代码：91411302558346908X。法定代表人：马德阳，任公司总经理职务。委托诉讼代理人刘新旺，河南隆翔律师事务所律师，代理权限特别授权。被告：杜连霞，女，汉族，1970年5月25日出生，住南阳市宛城区。原告南阳市恒信物业服务有限公司（以下简称恒信物业公司）与被告杜连霞物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒信物业公司委托代理人刘新旺到庭参加了诉讼，被告杜连霞经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒信物业公司诉称，2013年5月1日，原告与被告居住的天工丽水源小区的开发商河南天工建设集团有限公司建房领导小组签订《物业服务合同》，由原告为被告提供物业服务，被告按时缴纳物业服务费、垃圾处理费等费用。原告自合同签订之日起即按约定提供物业服务直至2020年7月31日。但被告自2015年8月起就未缴纳物业服务费、生活垃圾处理费等费用至今，经原告多次催缴，被告均以各种理由拒绝。且根据2018年11月27日原告与被告所在小区的业主委员会签订的《天工丽水源物业管理服务合同》第七项第二条第一款双方约定：“对借故不缴纳物业费及相关费用的责任人采取合法有效的催缴催改措施，并计收欠费总额每天5‰的滞纳金”。请求依法判令：1、被告支付原告2015年8月1日至2020年7月31日期间的物业服务费（含公摊费及生活垃圾处理费）共计9720元，并支付滞纳金3208元（2018年12月1日至2019年11月30日），以上合计12928.57元。2．本案诉讼费由被告承担。为此，向本院提交证据如下：第一组证据：2013年《物业服务合同》一份和2018年《天工丽水源物业管理服务合同》一份。证实原告与丽水源小区业主委员会和河南天工建设集团有限公司建房领导小组订立有物业服务合同，双方存在物业服务合同法律关系。第二组证据：被告在该小区水电费缴费单3份，证实被告在该小区居住生活，享受物业服务，应当支付物业费用。第三组证据：交费通知单，证明原告对被告的欠费已经书面通知催交，被告至今未交纳。第四组证据：（2021）豫1302民初732号判决书。证明天工丽水源小区已有业主拖欠物业费经过法院判决，判决支持原告恒信物业公司诉讼请求，业主需支付物业费。第五组证据：（2020）豫13民终6370号判决。证明有业主上诉，但被中院终审判决驳回，中院也支持原告恒信物业公司一审中关于物业费的诉讼请求。被告杜连霞经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证权利。经审理查明，被告杜连霞系天工丽水源小区B栋18楼B户业主。河南天工建设集团房地产开发有限公司系天工丽水源小区的建设单位。2014年5月1日，天工丽水源小区建设单位河南天工建设集团有限公司建房领导小组作为甲方、原告恒信物业公司作为乙方签订《物业服务合同》一份，约定由原告为天工丽水源小区提供前期物业服务，物业费收费标准为每月每平方0.95元，垃圾处置费每户每年60元，公摊费用按照实际发生分摊到各业主，合同约定服务期限为2014年5月1日至2015年4月30日。2018年12月1日，原告与南阳市天工丽水源小区业主委员会签订《天工丽水源物业管理服务合同》一份，约定原告为该小区提供物业服务，约定原告按照每月每平方1.05元（含公摊水电费）向业主或物业使用人收取费用，生活垃圾处置费每户每年60元，合同约定服务期2018年12月1日至2019年11月30日。2015年8月1日至2020年7月31日期间，被告未向原告缴纳相关物业费、公摊费、垃圾费。庭审中，原告出具了拖欠物业费清单，被告杜连霞在天工丽水源小区的物业面积141.45㎡、欠付物业费期间为2015年8月1日至2020年7月31日。庭审中，原告陈述2015年至2018年没有签订物业服务合同，但一直在提供服务到2020年7月31日，并提交（2020）豫13民终6370号民事判决书予以证实。本院认为，本案的争议焦点为：原告与天工丽水源小区建设单位天工建设集团建房领导小组于2014年5月1日签订的前期物业服务合同及2018年12月1日原告与天工丽水源小区业主委员会签订的《天工丽水源物业管理服务合同》的效力问题；2015年8月1日至2020年7月31日期间物业费和滞纳金被告是否应当支付的问题。关于原告与天工丽水源小区建设单位天工建设集团建房领导小组于2014年5月1日签订的前期物业服务合同及2018年12月1日原告与天工丽水源小区业主委员会签订的《天工丽水源物业管理服务合同》的效力问题。因2014年5月1日《物业服务合同》的甲方为天工集团建房领导小组，加盖有天工建设集团合同专用章，双方签订的该《物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效。对于2018年12月1日原告与天工丽水源小区业主委员会签订的《天工丽水源物业管理服务合同》，业主委员会是业主大会的常设机构和执行机构，对外代表全体业主，对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。关于2015年8月1日至2020年7月31日期间物业费被告是否应当支付的问题。原告与河南天工建设集团房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同及与丽水源业主委员会签订的物业服务合同为有效合同。人民法院生效判决已经确认原告自合同签订后一直在为天工丽水源小区提供物业服务，现原告主张被告支付物业服务费用，应当予以支持。关于被告实际应当支付的物业费用的具体数额：原告出具了拖欠物业费清单，被告杜连霞在天工丽水源小区的物业面积141.45㎡、欠付物业费期间为2015年8月1日至2020年7月31日，本院予以确认。对于2015年8月1日至2018年11月30日部分，因2014年5月1日《物业服务合同》期间届满后，在2015年8月1日至2018年11月30日期间，原告虽未与相关业主或业主委员会签订物业服务合同，但仍实际继续履行该合同，故对于2015年8月1日至2018年11月30日期间的物业管理费收费标准应继续适用2014年5月1日物业服务合同约定的标准，物业费：被告应当根据合同约定按照每平方米0.95元/月计算；垃圾处理费按照60元/年计算。对于2018年11月30日至2020年7月31日部分，因该小区物业委员会于2018年12月1日又与原告续签了一年期间的物业服务合同，对于2018年11月30日至2020年7月31日期间的物业费收费标准，物业费：2018年12月1日原告与被告业主委员会签订的合同中约定的标准为每平方米1.05元/月，现原告主张物业费按照每平方米0.95元/月计算本院予以支持；垃圾处理费根据合同约定按照60元/年计算；对于公摊部分物业费，因2014年5月1日物业服务合同约定按照实际发生费用由业主分摊。现原告主张其计费标准为2015年8月1日至2018年7月31日按照0.2元/㎡/月计算，自2018年8月1日至2020年7月31日期间按照0.1元/㎡/月计算，本院予以确认。根据上述收费标准、被告物业面积及欠付物业费期间，被告欠付的物业费为0.95元/㎡/月×141.45㎡×60个月=8062.65元，垃圾处理费为60元/年×5年=300元，公摊物业费为0.2元/㎡/月×141.45㎡×36个月+0.1元/㎡/月×141.45㎡×24个月=1357.92元，合计9720元。关于原告主张被告支付2018年12月1日至2019年11月30日滞纳金3208元问题，原告自认该年度被告应交各项物业费共计1782.27元，故滞纳金按日5‰计收明显过高，本院酌定按应收取额的20%计付滞纳金356元为宜。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告杜连霞于本判决生效之日起十五日内支付原告南阳市恒信物业服务有限公司物业费用及滞纳金共计10076元。二、驳回原告南阳市恒信物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62元，由被告杜连霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  张治菊二〇二一年七月十五日书记员  王若愚