北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7030号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京汇众恒泰商业管理有限公司，住所地北京市丰台区丰台北路**院**楼。法定代表人：张志军，总经理。委托诉讼代理人：张凤梅，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺子胜，北京天驰君泰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京德瑞宏泰置业有限公司，，住所地北京市丰台区东管头村**-201法定代表人：安利勇，董事长。委托诉讼代理人：李曦，广东华商（北京）律师事务所律师。上诉人北京汇众恒泰商业管理有限公司（以下简称汇众恒泰公司）因与被上诉人北京德瑞宏泰置业有限公司（以下简称德瑞宏泰公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初25649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员李琴独任审理。本案现已审理终结。汇众恒泰公司上诉请求：撤销一审判决第三项、第六项，并改判德瑞宏泰公司退还汇众恒泰公司押金30万元，一、二审诉讼费用由德瑞宏泰公司负担。事实与理由：一审法院判决不退还押金及支付滞纳金两项违约责任，明显过高，使德瑞宏泰公司因此获益，违反公平原则和诚实信用原则；《租赁合同》中没有违约不退还押金的约定，合同里关于押金的约定应理解为，当存在拖欠款项或续约行为应当以押金抵扣，如不抵扣则应退还，一审法院既已判决汇众恒泰公司支付全部租金，没有用押金抵扣，故应判决德瑞宏泰公司退还押金；《租赁合同》中另外关于押金不退还的条款，前提是汇众恒泰公司违约导致合同解除并且不搬走屋内物品影响德瑞宏泰公司收房的，但本案中该条件不满足，合同解除不是汇众恒泰公司违约行为导致的，汇众恒泰公司也不存在未搬离屋内物品影响收房的情况；德瑞宏泰公司和北京东管头投资管理公司不是涉案房屋的合法所有权人和合法转租人，构成违约，汇众恒泰公司因此搬离涉案房屋，德瑞宏泰公司作为北京东管头投资管理公司的权利义务继受人，应当依约退还汇众恒泰公司支付的押金；一审法院认定滞纳金按每天千分之一的标准计算过高，认定滞纳金从2019年7月1日起算错误，应从2019年10月1日起算。汇众恒泰公司按照贷款市场报价利率支付滞纳金已足够弥补其公司的损失，因此其公司应当退还汇众恒泰公司已支付的押金。德瑞宏泰公司辩称，同意一审判决，不同意汇众恒泰公司的上诉请求及理由。德瑞宏泰公司向一审法院起诉请求：1.判令双方之间的《租赁合同》及《主体变更协议》于2019年10月31日解除；2.判令汇众恒泰公司支付2019年7月1日至2019年10月31日期间的租金70万元；3.判令汇众恒泰公司支付2018年9月19日至2019年10月31日期间的电费共计258631.2元、水费85452.5元；4.判令汇众恒泰公司以租金70万元为基数，按每日千分之一计算，支付自2019年7月1日至实际支付租金之日止的滞纳金。汇众恒泰公司向一审法院反诉请求：1.德瑞宏泰公司返还押金30万元；2.因德瑞宏泰公司无权转租，要求德瑞宏泰公司承担违约责任，赔偿汇众恒泰公司违约金175000元。一审法院认定事实：2015年10月15日，出租方（甲方）北京东管头投资管理公司与承租方（乙方）汇众恒泰公司签订《租赁合同》，约定甲方出租的综合楼（房屋）坐落地址：北京市丰台区丰管路1号院12号楼（即丰益花园综合楼）内北侧（1、2、3、4层部分）及附属围栏内园区【含：北侧货梯和北侧步行楼梯】。甲方承诺为租赁房屋的合法所有权人，租赁房屋的建筑面积为2200平方米（最终面积以房管局确权数据为准，但不影响房屋租金金额），房屋规划用途为商用、办公。租期20年，自起始日2015年10月15日起至2035年12月31日止。甲方负责保障乙方不低于150千瓦电力供应，电费由甲方向乙方收取后向电力部门交纳，电价为每度1.2元……。甲方保证自来水的供应，收费按自来水公司标准，由甲方向乙方收取后向自来水公司交纳。租金具体缴费表如下：2016年1月1日-2018年12月31日，每年2000000元；2019年1月1日-2021年12月31日，每年2100000元……。乙方在签订本协议时交纳甲方的30万元押金（甲方出具押金凭证），如乙方没有拖欠款项及违约行为，本合同终止后3日内甲方将全部退还乙方，不计利息。经双方协商付款方式为：承租期每3个月为一期，租金支付采上付款，首期房租在本合同签订之日起3日内缴纳。之后房租乙方于每期到期前5日支付下一期租金，先付租金后使用房屋。电费与甲方结算，按月定期向甲方支付。因乙方违约导致本合同解除的，甲方有权收回该房屋，如解约后10日内乙方不能将该房屋内物品及时搬走，甲方有权自行处置乙方留滞在租赁房屋内所有物品，且乙方已交房屋租金及押金不予退还。乙方必须按照约定向甲方足额缴纳租金。拖欠租金，甲方有权向乙方每天收取千分之一的滞纳金，逾期30日甲方可单方解约。2015年10月19日汇众恒泰公司向北京东管头投资管理公司支付租金50万元及押金30万元。2018年2月28日，甲方北京东管头投资管理公司、乙方汇众恒泰公司、丙方德瑞宏泰公司签订《主体变更协议》，约定：一、自本协议签订之日起，本协议丙方取代甲方成为原《租赁合同》的甲方，享有原《租赁合同》约定的权利以及承担《租赁合同》约定的义务。二、自本协议签订之日起，乙方应付租金及其他费用直接支付丙方。如本协议签订前，乙方已向甲方缴纳了包括但不限于租金、租赁保证金等款项，视作乙方已向丙方缴纳，三方对此不存在其他任何争议。租期结束后，租赁保证金由丙方向乙方退还。原《租赁合同》条款继续有效，但与本协议不同之处，以本协议为准。汇众恒泰公司向德瑞宏泰公司支付租金至2019年7月1日，后未再支付租金。德瑞宏泰公司提交发票复印件，欲证明其已经垫付汇众恒泰公司欠缴电费；提交取水许可证，证明德瑞宏泰公司使用自备井为汇众恒泰公司供水，故汇众恒泰公司应向其支付水费。一审审理中，汇众恒泰公司称2019年10月31日将合同全部权利义务转让给了第三方，但未提供相关证据。德瑞宏泰公司对此不予认可。一审法院认为，德瑞宏泰公司与汇众恒泰公司签订的《租赁合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。双方均认可租赁合同及主体变更协议于2019年10月31日解除，对此一审法院不持异议。汇众恒泰公司认可欠付2019年7月1日至2019年10月31日期间的租金70万元，故一审法院对德瑞宏泰公司主张房屋租金的诉讼请求，予以支持。德瑞宏泰公司主张滞纳金，符合合同约定，一审法院予以支持。德瑞宏泰公司主张水、电费，现有证据无法证明水、电费的具体金额，故一审法院以汇众恒泰公司自认的水、电费金额198654.5元为拖欠金额。因汇众恒泰公司未按合同约定支付租金，已经构成违约，故对主张退还押金的反诉请求，一审法院不予支持。汇众恒泰公司主张德瑞宏泰公司违约，应赔偿违约金，证据不足，一审法院不予支持。汇众恒泰公司称已将合同全部权利义务转让给第三方，未提供证据，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条规定，判决：一、德瑞宏泰公司与汇众恒泰公司签订的《租赁合同》《主体变更协议》于2019年10月31日解除；二、汇众恒泰公司于判决生效之日起10日内给付德瑞宏泰公司2019年7月1日至2019年10月31日的房屋租金700000元；三、汇众恒泰公司于判决生效之日起10日内给付德瑞宏泰公司滞纳金，以70万元为基数，按日千分之一计算，自2019年7月1日至实际付清之日止；四、汇众恒泰公司于判决生效之日起10日内给付德瑞宏泰公司2018年9月19日至2019年10月31日的水、电费共计198654.5元；五、驳回德瑞宏泰公司其他诉讼请求；六、驳回汇众恒泰公司全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，按照租赁合同的约定，如汇众恒泰公司没有拖欠款项及违约行为，合同终止后德瑞宏泰公司应将押金全部退还汇众恒泰公司。但汇众恒泰公司仅向德瑞宏泰公司支付租金至2019年6月30日，欠付2019年7月1日至2019年10月31日期间的租金70万元，后双方合同于2019年10月31日解除，汇众恒泰公司要求退还押金，缺乏合同依据。汇众恒泰公司上诉称判决其承担不退还押金及支付滞纳金两项违约责任明显过高，因该两项违约责任均系合同中明确约定，汇众恒泰公司在拖欠租金时即应预计到其应承担的违约责任，且押金与滞纳金综合并未过分高于德瑞宏泰公司因此而遭受的损失，一审法院判决汇众恒泰公司给付滞纳金，驳回汇众恒泰公司关于退还押金的反诉请求，并无不当。关于滞纳金的起算日期，因租赁合同中约定租金支付采用上付款方式，因此汇众恒泰公司自2019年7月1日起未支付下一季度租金即构成违约，一审判决确定自2019年7月1日起计算滞纳金，具有事实依据。综上所述，汇众恒泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由北京汇众恒泰商业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 李琴二〇二一年七月三十日法官助理 李昂书 记 员 何柳