北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终7596号上诉人（原审被告，反诉原告）：西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司，住所地北京市房山区拱辰大街98号2层0201-115。负责人：桑光宾，总经理。上诉人（原审被告，反诉原告）：西藏中信国安房地产项目管理有限公司，住所地拉萨市经济技术开发区A区苏州路金凯新能源大厦406号。法定代表人：桑光宾，董事长。二上诉人之共同委托诉讼代理人：李治，北京柏枫臻信律师事务所律师。二上诉人之共同委托诉讼代理人：剧宏波，北京柏枫臻信律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：李恒，男，1986年1月9日出生，住广东省深圳市福田区。被上诉人（原审原告，反诉被告）：李惺，女，1986年1月9日出生，住广东省深圳市宝安区。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：任鹏，北京市盈科律师事务所律师。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：邱茂丽，北京市盈科律师事务所律师。上诉人西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司（以下简称中信国安北京分公司）、西藏中信国安房地产项目管理有限公司（以下简称中信国安公司）因与被上诉人李恒、李惺房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初55017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中信国安北京分公司、中信国安公司上诉请求：1．撤销一审判决第四项，依法判令中信国安北京分公司、中信国安公司以合同约定的三个月房租为准向李恒、李惺支付房屋空置费，抵扣押金后，中信国安北京分公司、中信国安公司尚须向李恒、李惺支付空置费340837．91元。2．撤销一审判决第六项，驳回李恒、李惺该项诉讼请求。3．本案诉讼费由李恒、李惺承担。事实和理由：一、一审违背合同约定判决中信国安北京分公司、中信国安公司向李恒、李惺支付超额空置费，缺少合同依据。依据合同第九条第三款，乙方（中信国安北京分公司、中信国安公司）可以提前三个月通知甲方（李恒、李惺）终止合同，无论基于什么原因，均不承担违约责任，换句话说，合同无论基于什么样的原因解除或终止，李恒、李惺对于该房屋的空置期就是三个月，李恒、李惺的可得利益损失就是三个月。因为中信国安北京分公司、中信国安公司迟延缴纳租金在先，构成违约，所以中信国安北京分公司、中信国安公司愿意向李恒、李惺承担此三个月的可得利益损失。一审李恒、李惺明确提出将该项诉讼请求变更为三个月的租金，即1136126．37元，扣减中信国安北京分公司、中信国安公司向李恒、李惺缴纳的押金795288．46元，中信国安北京分公司、中信国安公司还应当向李恒、李惺支付340837．91元。一审判决在扣除押金后，中信国安北京分公司、中信国安公司还需向李恒、李惺支付80万元，既缺乏合同依据，又超出了李恒、李惺的诉讼请求，显然不当，应依法予以撤销并予改判。二、一审判决中信国安北京分公司、中信国安公司向李恒、李惺支付场地占用费缺乏事实依据。中信国安北京分公司、中信国安公司对欠付李恒、李惺租金的违约事实始终是认可的，也认可李恒、李惺享有单方解除合同的权利。李恒、李惺单方通知中信国安北京分公司、中信国安公司自2019年5月24日解除合同，要求中信国安北京分公司、中信国安公司自合同解除之日起5天内将物品搬离。但其违背自己单方给定的搬离期限，于2019年5月26日将涉案房屋上锁，将屋内物品非法扣留。且根据一审查明的事实，李恒、李惺将房屋上锁之后并未主动要求中信国安北京分公司、中信国安公司将物品搬离及提供搬离便利。一审期间李恒、李惺一度违背事实谎称房屋内没有中信国安北京分公司、中信国安公司的物品；后又主张屋内物品视为遗弃，已委托专人将房屋内物品清走；再后来在一审法院对房屋内物品进行现场勘验清点后，其又拒绝向中信国安北京分公司、中信国安公司交接；2020年11月10日其再次改变主张要求中信国安北京分公司、中信国安公司将物品搬离。因李恒、李惺对屋内物品缺失情况不予认可，在一审法院未对屋内物品进行判决确定的情况下，中信国安北京分公司、中信国安公司要求暂保留原状，等待法院判决确认。一审法院认定自2019年5月26日至2020年11月10日期间不属于中信国安北京分公司、中信国安公司无故占用李恒、李惺场地，却又判决中信国安北京分公司、中信国安公司向李恒、李惺承担场地占用费，显然与事实不符，违背了“以事实为依据、以法律为准绳”的裁判准则。2020年11月10日之后，虽然李恒、李惺同意搬离，但因在李恒、李惺将房屋上锁期间，存在物品缺失的情况，在法院未对此依法确认之前，中信国安北京分公司、中信国安公司要求保持原状也是合理的，在此期间亦不应由中信国安北京分公司、中信国安公司承担场地占用费。对中信国安北京分公司、中信国安公司欠付李恒、李惺租金构成违约的行为，李恒、李惺本可以通过法律途径维护其正当权益，但其却非法扣留中信国安北京分公司、中信国安公司的物品。正是由于李恒、李惺的非法扣留行为导致了涉案房屋长期被占用不能出租空置的现状，一审判决将李恒、李惺自身非法行为导致的不利后果转嫁给中信国安北京分公司、中信国安公司，对中信国安北京分公司、中信国安公司殊为不公。李恒、李惺辩称：同意一审法院判决，不同意中信国安北京分公司、中信国安公司的上诉请求。首先，本案中对方不支付租金是根本违约，不适用合同第九条第三款。租赁合同签署后对方不是在第一时间交付租金，在发布律师函后才交付租金，第二次租金也一直拖欠，经多次催告后也不支付租金。对方在整个租赁关系中存在极大的主观恶意。双方签订的租赁合同期限为三年，因中信国安北京分公司、中信国安公司一再拖欠租金，导致租赁合同在签订半年后即解除。期间的租金达人民币12167913．4元。合同解除后，房屋一直处于空置状态，尽管李恒、李惺贴出招租广告，履行减损义务，但是房屋一直没有租出去。因此李恒、李惺有权要求中信国安北京分公司、中信国安公司赔偿因其违反合同约定造成的房屋空置期损失及可得利益损失。一审法院酌定判决于法有据应予维持。第二，中信国安北京分公司、中信国安公司应支付场地占用费，根据合同约定，合同解除后，承租人应将其自身财产设备及物品搬出。本案因中信国安北京分公司根本违约引发纠纷，其未及时搬离场地内的物品，继续占用租赁场地，应向李恒、李惺支付场地占用费，一审法院酌定场地占用费并无不妥。合同解除时，中信国安北京分公司、中信国安公司已搬离贵重物品，且2019年6月中信国安北京分公司、中信国安公司又从租赁场地内搬走一批物品。李恒、李惺向一审法院起诉请求：确认李恒、李惺与中信国安北京分公司签订的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》于2019年5月24日解除；中信国安北京分公司支付2019年4月28日至2019年5月24日的租金352977．35元；中信国安北京分公司支付违约金64380．50元；中信国安北京分公司支付房屋空置及预期可得利益损失2272252．75元；中信国安北京分公司腾退租赁场地；中信国安北京分公司支付场地占用费至实际腾退之日止（按照月租金标准，自2019年5月25日起至实际腾退之日止）；中信国安公司对中信国安北京分公司的上述义务承担连带责任。中信国安北京分公司、中信国安公司向一审法院反诉请求：李恒、李惺返还被扣留的办公用品并赔偿折旧损失350775．15元、办公用品缺失损失956303．42元、返还押金795288．46元。一审法院认定事实：2018年10月28日，李恒（出租人、甲方1）、李惺（出租人、甲方2）、中信国安北京分公司（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》。约定：租赁场地为甲方1房屋坐落于北京市朝阳区朝阳门外大街甲6号2层×号商铺，建筑面积504．25平方米，甲方2房屋坐落于北京市朝阳区朝阳门外大街甲6号2层×号商铺，建筑面积740．82平方米；租赁用途办公与商业；租期2018年10月28日至2021年10月27日；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应将房屋及其附属物品、设备设施返还甲方，同时乙方应将自己所有财产与自置的设备、物品搬出该房屋，如不能拆除的设备、物品甲乙双方协商处置；甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；租金第一年为10．50元／平方米／天，支付方式押二付六；押金795288．46元，租赁期满或合同解除后3个工作日内，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分甲方应如数返还给乙方；第八条第（四）款：乙方不按照约定日期支付全额租金，经甲方向乙方发出书面催告通知后7日内仍未支付的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；第九条第（一）款：乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的5％向甲方支付违约金；第九条第（三）款：乙方有权单方提前终止本合同，但须提前3个月书面通知甲方，乙方不因提前终止本合同而承担违约责任，甲方须在终止合同后验收房屋合格，3个工作日内金额退还押金及剩余租金；第九条第（四）款：除本合同到期、双方协议解约、根据本合同有关规定的情况行使终止权外，双方均无权提前终止合同；任何一方违反本合同约定单方解除本合同的，合同剩余租期大于一年的，应向对方支付相当于剩余租期总租金一半金额的人民币作为违约金；第九条第（六）款：甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按当期年租金的1％标准支付违约金；2018年10月28日至2019年10月27日的租金标准为397644．23元／月；租金每6个月为一个租金期，在每个租金期期满前10日内支付下个租金期租金；租赁期满乙方需将自己的所有财产与自置的设备、物品搬出该房屋。合同签订后，李恒、李惺向中信国安北京分公司交付租赁场地；中信国安北京分公司给付李恒、李惺押金795288．46元。自2019年4月28日起，中信国安北京分公司未向李恒、李惺支付租金。2019年5月9日，李恒、李惺向中信国安北京分公司发出房租催缴通知书，通知中信国安北京分公司如在7日内仍未支付全额租金，将解除合同、收回房屋。2019年5月22日，中信国安北京分公司收到李恒、李惺发出的律师函，其中载明：自2019年5月24日起解除《北京市房屋租赁合同》；自2019年4月28日至《北京市房屋租赁合同》解除之日，贵司应当补足欠付租金344625元；贵司应当支付违约金6103838．93元；自租赁合同解除之日起，贵司应当承担3个月房屋空置损失，合计1192932．69元；李恒、李惺给予贵司5日腾房宽限期，自《北京市房屋租赁合同》解除之日起5日内，将租赁场地内全部个人物品搬出，若贵司超过腾房期限仍未腾房的，租赁场地内贵司物品将视同遗弃，由李恒、李惺自行处理。后中信国安北京分公司未腾退租赁场地。2019年5月26日，李恒、李惺将租赁场地上锁。一审审理中，李恒、李惺主张其锁门前中信国安北京分公司已将租赁场地内的贵重物品搬离，2019年6月中信国安北京分公司又从场地内搬走一些物品，之后李恒、李惺委托他人将场地内物品清走，现场地内已无中信国安北京分公司的物品。中信国安北京分公司主张李恒、李惺锁门后，其公司曾联系李惺，对方称不在北京，导致其公司无法将租赁场地内物品搬离。经一审法院到现场勘验，查明现在租赁场地内放置如下物品：灯具37个、吊灯5个、展架6个、长条桌6张、电子沙盘1个、模型沙盘1个、玻璃桌5张、配电设备1套、插线板2个、中央空调1台、梯子2把、折叠桌5张、小圆桌2张、白色小转椅12把、黑色转椅9把、椅子92把、铁皮柜16个、办公桌5张、地毯2块、饮水机1台、前台办公桌1张、密封机3个、画2幅、衣架1个、展览装饰品若干、空气净化器8台、圆桌2张、沙发12个、小圆凳13个、方桌25张、小长桌2张、茶几4个、木质储物柜2个、花瓶7个、根雕1个、盆景1个、木柜3个、茶具1套、装饰品1套（包含1个鸟笼、假山、竹子）、艺术品2个、电话3部、碎纸机1台、打卡机1台、双层电烤箱1台、电脑4台、点钞机1台、保险箱1个、空气净化器1台、鞋架1个、办公用品若干、收银箱2套、pos机1台、路由器1台、煮食炉2个、水池6个、抽油烟机3套、挂式储物柜1套、铁皮桌3张、案板2块、食品展柜1个、绞肉机1台、燃气灶4台、餐具储物柜1套、低压配电设备1套、电饼铛1个、冷藏柜5个、点餐设备2套、餐边柜7个、花艺饰品3个、展架6个、保温柜1台、硬装展示柜2套。中信国安北京分公司主张除上述物品外，其放置在租赁场地的部分物品已缺失，缺失物品为：竹卷帘1个；罗马帘1个；抱枕20个；实木装饰挂画4个；纱帘画2个；地毯2块；雕塑及雕塑台12个；和面机1台；压面机1台；单门电蒸箱1台；电饼铛1台；多功能搅拌机1台；醒发箱1台；饼盘车1台；移动双层工作台1个；电煮面炉连柜座1台；单通工作柜1个；半坑半扒炉连柜座1个；不锈钢排烟罩；台下式饮料柜2台；烤肠机1台；单通工作柜3个；冰淇淋机1台；榨汁机1台；热饮机1台；台下式制冰机2台；不锈钢水盆1个；直饮机1台；保鲜工作台2个；工作台1个；四门冰柜4台；双层工作台2个；刨片机1台；三层台面立架1个；四层货架1个；单眼残食台1个；双星污碟台1个；高压花洒1个；隧道式洗碗机1台；洁碟机1台；集烟罩；不锈钢消毒柜1个；碗柜3个；四层货架2个；米面架2个；灭蝇灯10个；不锈钢地沟篦子；不锈钢隔油池6个；装饰板45块；排烟风道160；排烟离心风柜1个；风机减震底座及支架1个；防火阀1个；消音器1个；消音房1个；送新风风机1台；送风静压箱24台；新风管道90；线材及材料；不锈钢隔渣网3个；单层调料台1个；电子切断阀1个；大理石1；推拉门碗柜1台；热水器1台；三层推拉门柜2个；布菲炉2个；单椅6把；屏风51个；条案8个；装饰台2个；角几18个；茶几1个；玻璃隔板24块；边柜4个；班台4个；班椅5把；会议桌1张；衣柜6个；三人沙发1个；雾化玻璃背投影1台；中控设备1台；软件6个；多媒体集成及其他2个；会议厅会议系统（音响、投影仪）5个；会议视频系统（电视、音响等）2个；配套软件1个；联想液晶电视机支架6个；门头灯2个；雕塑及雕塑架；花艺饰品；吊柜2个；餐椅38把；办公桌4张；折叠桌1张。中信国安北京分公司主张缺失物品价值956303．42元，并提供资产清单、采购合同、发票等。经一审法院到物业公司调取出门单，查明物业公司曾分别于2019年6月25日、2019年12月6日向李恒、李惺开具携物出门证，其中2019年6月25日出门证载明物品名称数量为“户内所有物品”，2019年12月6日出门证载明物品名称数量为“杂物若干”。审理中，经一审法院向李恒、李惺询问，李恒、李惺未对其搬离的物品进行说明。李恒、李惺主张现放置在租赁场地内的物品应视为已被中信国安北京分公司遗弃，其不同意与中信国安北京分公司办理物品交接手续；在2020年11月10日庭审中，李恒、李惺变更上述主张，要求中信国安北京分公司将放置在租赁场地的物品搬离。中信国安北京分公司称其公司暂不将物品搬离，等待法院判决。一审审理中，经李恒、李惺申请，一审法院作出民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结中信国安北京分公司、中信国安公司名下价值2689610．60元的财产。一审法院认为，李恒、李惺与中信国安北京分公司之间签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效。在合同履行过程中，中信国安北京分公司无正当理由，未按约定支付租金，其行为已构成违约，故李恒、李惺享有合同解除权。李恒、李惺已通知中信国安北京分公司双方之间《北京市房屋租赁合同》于2019年5月24日解除，对此一审法院予以确认。李恒、李惺要求中信国安北京分公司支付2019年4月28日至2019年5月24日的租金，符合合同约定，一审法院予以支持。李恒、李惺要求中信国安北京分公司支付违约金64380．50元，系因中信国安北京分公司违约导致合同解除的违约金及中信国安北京分公司未按约定返还房屋的违约金，中信国安北京分公司亦表示同意支付，对此一审法院予以支持。李恒、李惺要求中信国安北京分公司赔偿房屋空置及预期可得利益损失，一审法院结合实际情况予以酌定，并将中信国安北京分公司交纳的押金从中进行抵扣。李恒、李惺要求中信国安北京分公司腾退租赁场地，中信国安北京分公司亦要求李恒、李惺返还办公用品，根据查明的事实，中信国安北京分公司尚有办公用品留置在租赁场地内，中信国安北京分公司应予以搬离，李恒、李惺应予配合。李恒、李惺要求中信国安北京分公司给付场地占用费一节，中信国安北京分公司未及时搬离场地内物品，继续占用租赁场地，应向李恒、李惺支付场地占用费，但同时考虑到，李恒、李惺于2019年5月26日将租赁场地锁门，此后李恒、李惺未要求中信国安北京分公司搬离物品，还曾提出租赁场地内无中信国安北京分公司的物品，直至2020年11月10日李恒、李惺方主张中信国安北京分公司搬离物品，因此上述期间不属于中信国安北京分公司无故占用租赁场地，加之李恒、李惺亦应采取适当措施防止损失扩大，故一审法院在综合考虑上述情节后，对李恒、李惺该项诉讼请求予以酌定。李恒、李惺要求中信国安公司对中信国安北京分公司的给付义务承担连带责任，一审法院予以支持。中信国安北京分公司要求李恒、李惺赔偿放置在租赁场所内物品的折旧损失，缺乏法律依据，一审法院不予支持。中信国安北京分公司要求李恒、李惺赔偿办公用品缺失损失，根据查明的事实，李恒、李惺存在将租赁场地内部分物品搬离行为，且李恒、李惺拒绝陈述搬出物品的名称、数量，故一审法院根据中信国安北京分公司的陈述并结合中信国安北京分公司提供的证据，酌情确定李恒、李惺赔偿中信国安北京分公司物品损失30万元。李恒、李惺主张中信国安北京分公司放置在租赁场地内的物品应视为被遗弃，缺乏合同依据，故一审法院不予采纳。中信国安北京分公司要求李恒、李惺返还押金，因押金已抵扣中信国安北京分公司应承担的赔偿责任，故一审法院不予支持。综上，一审法院判决：一、确认李恒、李惺与西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司之间签订的《北京市房屋租赁合同》于二○一九年五月二十四日解除。二、西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司于判决生效后七日内给付李恒、李惺租金三十五万二千九百七十七元三角五分。三、西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司于判决生效后七日内给付李恒、李惺违约金六万四千三百八十元五角。四、西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司于判决生效后七日内赔偿李恒、李惺房屋空置及预期可得利益损失八十万元。五、西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司于判决生效后七日内将放置在北京市朝阳区朝阳门外大街甲6号2层3012号、3015号商铺内的物品搬离（物品详见附后清单），李恒、李惺予以配合。六、西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司于判决生效后七日内，给付李恒、李惺二○一九年五月二十五日至二○二○年十一月九日的场地占用费十万元；并按每月十五万元的标准，给付李恒、李惺自二○二○年十一月十日起至上述第五项履行完毕之日止的场地占用费。七、西藏中信国安房地产项目管理有限公司对上述给付义务承担连带责任。八、李恒、李惺于判决生效后七日内赔偿西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司物品损失三十万元。九、驳回李恒、李惺其他诉讼请求。十、驳回西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费64029元，由李恒、李惺负担47373元（已交纳），由西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司负担16656元（于判决生效后7日内交纳）。反诉案件受理费11809元，由李恒、李惺负担2900元（于判决生效后7日内交纳），由西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司负担8909元（已交纳）。保全费5000元，由西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司负担（于判决生效后7日内交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：李恒、李惺与中信国安北京分公司之间签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。在合同履行过程中，中信国安北京分公司未按约定支付租金，其行为构成违约，故李恒、李惺享有合同解除权，且中信国安北京分公司应承担相应的违约责任。本案二审的争议焦点在于中信国安北京分公司应支付李恒、李惺的房屋空置及预期可得利益损失应如何认定，以及中信国安北京分公司是否应支付李恒、李惺场地占用费。对于房屋空置及预期可得利益损失。因本案系中信国安北京分公司不按期支付租金导致合同解除，由此李惺、李恒作为出租方，势必产生房屋空置和可得利益的相应损失，一审在结合本案各项实际情况的基础上对损失的数额予以酌情确定，并将中信国安北京分公司交纳的押金从中进行抵扣，该处理并无不当。中信国安北京分公司对此提出上诉缺乏依据，本院不予采纳。对于场地占用费。据本案中查明的事实，中信国安北京分公司未及时搬离场地内物品，继续占用租赁场地，应向李恒、李惺支付场地占用费。但李恒、李惺于2019年5月26日将租赁场地锁门，此后李恒、李惺未要求中信国安北京分公司搬离物品，还曾提出租赁场地内无中信国安北京分公司的物品，直至2020年11月10日李恒、李惺方主张中信国安北京分公司搬离物品，因此上述期间不属于中信国安北京分公司无故占用租赁场地，加之李恒、李惺亦应采取适当措施防止损失扩大，故一审已经是在综合考虑上述情节后，对房屋占用费的数额予以了酌定，处理正确。中信国安北京分公司上诉主张其不应支付场地占用费用，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，中信国安北京分公司、中信国安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12800元，由西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司、西藏中信国安房地产项目管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张印龙审 判 员 何灵灵审 判 员 周艳雯二〇二一年七月七日法官助理 仵 霞法官助理 高玉珠书 记 员 席 颖