辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终4705号 上诉人（原审原告、执行案外人）：吴允丽，女，1960年2月28日出生，汉族,住辽宁省大连市西岗区。 委托诉讼代理人：李铭,辽宁庆德律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：袁丽，女，1966年4月18日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。 委托诉讼代理人：刘甲明,辽宁仕鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦芳菲,辽宁仕鹏律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：苏吉良，男，1971年8月24日出生，汉族，户籍所在地辽宁省普兰店市。 委托诉讼代理人：谭蓉,上海君澜（大连）律师事务所律师。 上诉人吴允丽因与被上诉人袁丽、原审第三人苏吉良案外人执行异议之诉一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初2768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人吴允丽的委托诉讼代理人李铭、被上诉人袁丽及委托诉讼代理人刘甲明、原审第三人苏吉良的委托诉讼代理人谭蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴允丽上诉请求：撤销一审判决，改判确认案涉7套房屋归吴允丽所有，判令一审法院中止执行上述7套房屋。事实和理由：1.一审判决认定上诉人对涉案7套房屋未取得所有权错误。涉案的7套房屋是大连实达房地产开发有限公司（以下简称实达公司）开发建设的楼盘“海景居”其中的5号楼、6号楼、7号楼、10号楼中的7套房屋，属于“军产房”性质，不能在相关部门登记备案，因该楼盘没有“军产房”的全部相关手续，因此案涉的7套房屋也不能在部队的房屋管理部门登记备案。因“海景居”楼盘的实际施工人苏吉良欠上诉人借款，通过苏吉良介绍，上诉人与楼盘开发商实达公司签订了包括涉案7套房屋在内共计15套房屋的《房屋买卖合同》，实达公司也出具了收款收据，依据双方合同约定及相关法律规定，上诉人已经取得房屋的所有权，所以，上诉人对该7套房屋享有足以排除强制执行的民事权利。2.查封裁定没有事实和法律依据，案涉房屋经一审查明并未登记在苏吉良名下，本案房屋是军产房，不适用于商品房买卖合同的相关法律规定。3.案涉房屋依据合同约定，所有权已经发生了转移，房屋买卖合同的补充协议明确规定了上诉人可以转让该房屋，这一条款充分说明上诉人对案涉房屋有处分权，处分权是所有权中的核心权利，所以上诉人对案涉房屋享有所有权。4.苏吉良自认向上诉人借款450万元左右，分四次用房屋抵顶借款。5.(2018)辽02民终6288号民事判决已经查明袁丽与苏吉良之间的借款发生在2015年以后，而上诉人与苏吉良之间的借款及以房抵债发生在2013年以前。 袁丽辩称，不同意吴允丽的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。吴允丽是基于苏吉良以房抵债以消灭其与吴允丽之间债务的目的，由实达公司配合苏吉良办理抵债手续，吴允丽并未与实达公司就案涉7套房屋形成真实的房屋买卖关系。吴允丽庭审中自述并未实际占有案涉房屋，也未提供不动产权属证明。对于依法律行为发生的不动产物权的设立、变更、转让等，均采用登记生效主义，吴允丽认为依据购房合同及收据即取得了案涉房屋的所有权，混淆了负担行为和处分行为对物权变动效果的区别，上诉理由不能成立。首先，吴允丽与实达公司的购房合同并非真实的房屋买卖关系，这一点不仅从收款收据上的交款人签字均为“苏吉良代”、结算方式为“抵账”、经办人处均签有苏吉良施工所挂靠的“云翔”公司字样可看出，案涉房屋均为工程款抵账房；还可从购房合同系苏吉良作为吴允丽的委托代理人代为签署，以及实达公司在购房合同补充协议的更名规定中明确为抵债转让合同的内容；再结合实达公司总经理李胤峤在执行询问笔录中陈述案涉房屋系实达公司抵顶应付苏吉良的工程款，并应苏吉良要求办理至吴允丽名下等证据材料，均可以形成完整的证据链条。因此，吴允丽的现有证据不足以证明在法院查封之前已签订合法有效的房屋买卖合同并合法占有案涉房屋。其次，吴允丽并未举证证明其就案涉房屋办理了权属登记，根据不动产物权登记生效原则，基于法律行为产生的不动产变动需经登记发生效力。而吴允丽未就案涉房屋办理不动产物权登记，不具有物权变动的效力，其并非案涉7套房屋的所有权人。吴允丽仅以因以房抵债与实达公司签订的购房合同及收款收据来主张取得案涉7套房屋的所有权，缺乏事实及法律依据。再次，类案生效判决与本案性质和法律关系一致，法院将案涉房屋作为苏吉良的财产查封于法有据，本案中苏吉良对实达公司至少享有债权，双方也同意以案涉房屋抵偿实达公司欠苏吉良的工程款，吴允丽与实达公司的购房合同也只是苏吉良作为债务人向吴允丽履行债务的变通方式，案涉房屋没有完成权属登记的变更手续。最后，吴允丽与苏吉良确实存在450万元的借贷关系，苏吉良用房屋进行了顶账。在法院的笔录中，实达公司承认其与吴允丽之间只是按照苏吉良的要求表面上签订了房屋买卖合同，并非客观真实的房屋买卖关系。苏吉良与袁丽之间的民间借贷都是在2015年6月之前发生的，只是在2015年进行了汇总，该事实已有生效判决确认。 苏吉良述称，对吴允丽的上诉请求没有异议。从2008年左右即与吴允丽之间存在民间借贷关系，本金大约是450万元左右，但金额需要进一步确认；分几次与吴允丽签订房屋买卖合同，大约14、5套房屋。 吴允丽向一审法院起诉请求：1.确认君悦湾项目10号楼1单元1层4号、6号楼1单元5层1号、6号楼1单元11层1号、7号楼2单元10层2号、7号楼3单元4层1号、5号楼1单元6层2号、5号楼1单元7层3号房屋归吴允丽所有；2.中止对吴允丽所有的上述位于甘井子区棉花岛君悦湾项目7套房屋的执行。 一审法院认定事实：吴允丽（买受人）提交其与案外人实达公司（出卖人）签订的七份购房合同，房屋位于海景居10号楼1单元1层4号，海景居6号楼1单元5层1号，海景居6号楼1单元11层1号，海景居7号楼2单元10层2号，海景居7号楼3单元4层1号，军悦湾5号楼1单元6层2号，军悦湾5号楼1单元7层3号。2018年11月13日，一审法院对实达公司做出的调查笔录记载：“问：苏吉良和你们公司是什么关系？答：苏吉良挂靠在大连云翔建设集团有限公司和大连鑫河建筑工程有限公司名下承建我公司军悦湾项目的1、2、7号楼（鑫河名下）、3号楼（云翔名下）。我公司和对方约定以房顶工程款，故我公司将两公司分别承建的部分房源楼的所有权抵顶给云翔公司和鑫河公司，但实质上该工程由苏吉良承建，我公司按照对方公司的口头通知将我公司开发的部分房屋顶给苏吉良个人，我公司向法院提供之前顶账给苏吉良的部分房源号。问：为什么现你公司提供的房源号写的不是苏吉良？答：我公司根据苏吉良的要求将房屋转写到别人名下，具体转写其他人名下的原因我公司并不清楚，我们只知道把房屋顶给苏吉良，其他证明处理不干涉”。2019年8月7日，一审法院对实达公司作出另一份调查笔录记载，问：我院在你公司查封苏吉良所有的房屋及公建（详见查封裁定），这些房屋现有你公司与案外人签订购房合同，这是怎么回事？答：根据我所知苏吉良是欠这些人借款，当时苏吉良承建我公司的部分楼盘，因当时苏吉良没有钱偿还债务，所以苏吉良要求我公司与苏吉良的债主签订购房合同，所以我公司与这些人签订的购房合同不是真实的买卖关系，我们只是按照苏吉良的要求与这些人签合同。 另查，因大连市中级人民法院做出的（2018）辽02民终6822号民事判决已发生法律效力，苏吉良未履行判决确定的义务，袁丽向一审法院申请执行，一审法院于2018年11月13日作出（2018）辽0211执3863号执行裁定，裁定查封苏吉良在实达公司的多套房屋，其中包括案涉7套房屋。后吴允丽向一审法院提出执行异议，一审法院于2020年3月6日作出（2019）辽0211执异418号执行裁定，裁定驳回吴允丽的异议请求。 一审法院认为：本案为案外人执行异议之诉。本案的争议焦点为吴允丽就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。吴允丽依据其与实达公司的购房合同及收款收据不足以证明其享有足以排除强制执行的民事权益，其亦未取得案涉房屋的所有权，故对于吴允丽的诉讼请求，不予支持。苏吉良未出庭，亦未提出答辩意见，视为其放弃自己的举证和抗辩权利。综上，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：驳回原告吴允丽的诉讼请求。案件受理费34144元（原告吴允丽已预交），由原告吴允丽负担；公告费820元（原告吴允丽已预交），由第三人苏吉良负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。另根据吴允丽在一审提交的七份购房合同及收据显示，五份购房合同的签订时间为2011年11月30日（吴允丽在乙方处签字），两份购房合同的签订时间为2013年5月7日（苏吉良在乙方委托代理人处签字），七份收据上均加盖有案外人实达公司的财务专用章，交款人处显示“苏吉良代”或“苏吉良代吴允丽”字样。袁丽对于苏吉良与吴允丽之间存在民间借贷关系及以房抵债行为发生在2013年之前没有异议。 本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”因苏吉良未履行（2018）辽02民终6822号民事判决确定的义务，袁丽申请执行，大连市甘井子区人民法院在执行时，在对开发商实达公司进行调查、询问后，将案涉7套房屋作为被执行人苏吉良的财产予以查封，吴允丽以案涉房屋所有权人的身份提起案外人执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 吴允丽上诉称，其与苏吉良之间存在民间借贷关系，苏吉良以案涉7套房屋抵顶借款，吴允丽与实达公司签订了《房屋买卖合同》，故已取得案涉房屋的所有权。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十四条规定，“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”，具体到判断案外人是否为权利人的标准，《执行异议和复议规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。……”。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”案涉房屋属于不动产，根据前述法律确立的物权公示原则和不动产物权登记生效原则，除非法律另有规定外，不动产物权需经登记发生效力，物权登记具有对外公示效力。案涉房屋系由实达公司开发，吴允丽虽与实达公司签订有《房屋买卖合同》，但亦承认与实达公司并不存在真实的房屋买卖关系，且案涉房屋的所有权尚未转移登记至吴允丽名下，故吴允丽并非《物权法》意义上的案涉房屋的所有权人。其要求确认案涉7套房屋归其所有，没有法律依据，一审未予支持正确，本院予以维持。 吴允丽上诉称，苏吉良的借款行为及以房抵债行为均发生在2013年之前，而袁丽与苏吉良之间的借款发生在2015年以后，根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款、《物权法》第九条、第十四条、第二十八条、第三十条、第六十四条，《执行异议和复议规定》第二十四条，其对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益。本院认为，首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款之规定，“对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。本案中，根据已查明的事实，案涉房屋系由实达公司开发建设，在执行法院向实达公司送达协助执行通知书时，实达公司认可案涉房屋属于被执行人苏吉良，该公司系按苏吉良的要求与苏吉良的债主签订购房合同，与“购房人”并不存在真实的房屋买卖关系。故执行法院将案涉房屋作为苏吉良的财产采取查封措施，于法有据，并无不妥。其次，现各方当事人虽均不否认吴允丽与苏吉良之间存在民间借贷关系，但二人之间具体的借款时间、借款金额、欠款数额等并未经生效裁决确认；吴允丽与实达公司虽然签订了购房合同书且实达公司出具收据，但吴允丽与实达公司之间不存在真实的房屋买卖关系，亦未实际向实达公司支付房款，二者之间通过签订购房合同书的形式实现以案涉房屋抵顶苏吉良欠款的目的，吴允丽对案涉房屋仅享有债权请求权，房屋的所有权并未发生变动。最后，从民间借贷角度，吴允丽是苏吉良的债权人，但在法院查封案涉房屋之前，吴允丽与苏吉良并未签订合法有效的书面买卖合同，吴允丽亦未合法占有上述房屋，不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。综上，现有证据不足以证明吴允丽对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉要求中止执行案涉房屋，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，吴允丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条，第三百一十二条、第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费34144元，由吴允丽负担。 本判决为终审判决。 审判长  贾春雨 审判员  任 娲 审判员  刘冬艳 二〇二一年七月二十六日 书记员  张美健