辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终11363号上诉人（原审原告）：沈阳地铁房地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市沈河区大西路**。法定代表人：向春兵，该公司总裁。委托诉讼代理人：王继文，辽宁弘立律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪若晨，辽宁弘立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王滨，男，1965年5月29日出生，汉族，住沈阳市大**。上诉人沈阳地铁房地产开发有限公司因与被上诉人王滨房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2021）辽0112民初702号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈阳地铁房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、一审法院仅凭被上诉人口述即认定被上诉人交还门卡及房屋，未提交任何证据。根据谁主张谁举证原则，被上诉人应向法院出示其交还门卡及房屋证据，应承担举证不能不利后果。一审法院仅根据被上诉人提交的《沈阳市公租房退租审批》认定被上诉人已于租赁期限届满前完成了承租房屋的退房审批并交还了房屋。细则第七条规定退租程序：“……承租人退出公共租赁住房，须经住房保障管理部门、房屋产权单位、物业管理单位验收，并交齐与房屋使用有关的费用后，方可退出。”根据该租户《家庭经办记录》，被上诉人在取得各单位同意后，历经一个多月时间才通过摇号取得实物房源配租，并非一经各审批单位的同意，立即获得租赁住房。退租也适用相同规定，即在各审批单位同意《沈阳市公租房退租审批》后，不应视为被上诉人完成退房手续并交还房屋。《家庭经办记录》显示是在2017年8月8日才审核通过实物配租退租，此时被上诉人仅是丧失了实物配租的资格，被上诉人还应通过房屋产权单位、物业管理单位的验收，但被上诉人未通过验收，亦未向上诉人交还房屋门卡，履行归还租赁物的义务。二、被上诉人明显未履行退租手续，如判决驳回上诉人的诉讼请求会致使上诉人的委托管理机构沈阳市房产局在经济利益上遭受重大损失。上诉人是住房保障部门也即沈阳市房产局的委托管理运营企业，只有接到其通知后才能为被上诉人办理责任范围内的退租手续，也只有接到其重新分配的通知后才能为其他人办理入住手续，但上诉人始终未接到相关通知。故即便被上诉人认为其已搬离未实际居住，因未完成交还门卡、腾退房屋等退租手续，案涉房屋仍无法分配给符合条件的其他承租人居住。王滨辩称，请求维持原判。沈阳地铁房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的《公共租赁住房租赁合同》；2.被告支付租金14916元（暂计至2020年7月8日，实际应计算至被告返还房屋之日）；3.被告支付迟延交纳租金违约金780元；4.被告恢复房屋原状；5.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，2015年7月9日，原、被告签订《辽宁省公共租赁住房租赁合同》合同编号为LF-2011-0602及《公共租赁住房租赁合同补充协议》，合同约定，第一条、被告承租原告位于沈阳市浑南新区丽水新城一期13号楼1-18-3公租房，面积41平方米。第三条、租赁期限2015年7月9日至2016年7月8日。第四条、租金每六个月支付一次，若乙方逾期交纳租金，每日加收欠缴租金总额2%滞纳金。月租金260元/月。第五条约定，水、电、煤气及有限电视等费用由承租方承担。第七条、承租人需缴纳押金1000元。第十三条约定，合同终止或者解除后，承租人应在七日内腾空房屋，应通知出租人或产权人验房验收及办理水、电、煤气及有线电视、宽带及电话等交接事项，验收时发现房屋及附属设施有损坏或者丢失的，由承租人负责赔偿。合同签订后，被告办理了租赁手续，被告依约向原告交付了房屋，被告缴纳租赁费至2016年7月8日，并缴纳了抵押金1000元。2016年7月8日合同到期后，双方未续签合同，被告向原告缴纳了2016年7月9日至2017年1月8日租赁费1560元，被告继续承租该房屋。被告称其2017年1月8日租赁费用到期前，经物业部门人员验收房屋并交还了门卡及房屋，因物业人员提出房屋有损坏，被告提出用押金1000元赔偿，押金至今未退还，2017年2月4日，被告办理完的《沈阳市公租房退租审批》手续。现原告认为被告未履行退房手续，未退还房屋，应自2017年1月9日开始计付租赁费，故诉至一审法院。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告与被告签订的《辽宁省公共租赁住房租赁合同》及《公共租赁住房租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应依约履行。被告承租原告位于沈阳市浑南新区丽水新城一期13号楼1-18-3公租房，双方签订的租赁合同到期后，被告继续承租，原告亦收取了租赁费，故视为双方原合同自愿继续履行，为不定期租赁合同关系。原告请求被告支付2017年1月9日之后的租赁费，从被告提举的《沈阳市公租房退租审批》手续可以证实，被告已于租赁期限届满前完成了承租房屋的退房审批并交还了房屋，至此双方租赁关系已经解除。原告现主张被告支付2017年1月9日后的租赁费，因租赁费到期被告即无法继续使用门卡进入租赁房屋正常使用，原告未能提举证据证明被告仍在继续使用承租房屋，故对原告的诉求，不予支持。一审法院判决：驳回原告沈阳地铁房地产开发有限公司诉讼请求。案件受理费215元，由原告沈阳地铁房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人提交2020年10月-11月的告知函和张贴的催缴照片证明上诉人向被上诉人催缴过租金、物业费、电梯费。被上诉人质证意见：我没收到过，我房屋退完了不可能看到，门禁卡交给物业了，不交物业费门禁卡都停了。与我方无关，没收到催缴租金电话。我主动腾退，没人找我腾退。电表、水表都没动过，我没在那居住。我对腾退房屋程序不清楚。水电费应该是欠，我把押金一千不要了，用来顶水电费和屋内物品损坏补偿。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《辽宁省公共租赁住房租赁合同》及《公共租赁住房租赁合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。2017年2月4日被上诉人已以不符合公租房政策为由，申请退房，取得了相关部门同意，办理完《沈阳市公租房退租审批》手续，被上诉人主张其已交还案涉房屋钥匙给物业公司，上诉人并无证据证明被上诉人在2017年1月9日之后仍继续占有使用案涉房屋，上诉人自认合同约定租金每半年一交，其提交的催缴租金、物业费、电梯费的证据显示为2020年10月之后，依据本案现有证据无法确认被上诉人在2017年1月9日之后仍继续占有使用案涉房屋，故一审对上诉人要求被上诉人解除合同、支付租金及违约金、恢复原状的诉讼请求不予支持并无不当。关于上诉人主张即便被上诉人认为其已搬离未实际居住，因未完成交还门卡、腾退房屋等退租手续，案涉房屋仍无法分配给符合条件的其他承租人居住的问题，因现有证据无法认定被上诉人在2017年1月9日之后仍继续占有使用案涉房屋，即便案涉房屋无法分配给符合条件的其他承租人居住，亦不能归咎于被上诉人过错所导致，故对上诉人该项主张不予支持。综上，上诉人沈阳地铁房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费215元，由上诉人沈阳地铁房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年七月十五日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。