北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终9969号上诉人（原审原告）：朱加国，男，1975年3月20日出生，汉族，住江苏省兴化市。委托诉讼代理人：朱颖，北京卓盾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张玉国，男，1963年10月28日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：曲海中，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙真慧，北京市盈科律师事务所律师。上诉人朱加国因与被上诉人张玉国土地承包经营权合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初19982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱加国上诉请求：1.判令撤销一审判决第二项，依法改判张玉国向朱加国返还租金1447953.53元或发回重审；2.判令本案一、二审诉讼费用由张玉国承担。事实和理由：一、一审法院认为张玉国不承担合同无效的过错，不予支持朱加国退还涉案土地占有使用费的请求，属认定事实不清，适用法律错误。朱加国与张玉国签订的《承包土地转让合同书》应为无效，同时认定合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。张玉国仍实际控制和利用涉案土地，并未因朱加国与北京六达盛泰置业有限公司（以下简称盛泰置业公司）签订《庞各庄镇农村集体经营性建设用地入市试点项目拆除腾退补偿协议》（以下简称《拆除腾退补偿协议》）而将涉案土地交付给了该公司。一审法院判定张玉国无过错，不支持朱加国的退还未占有使用土地的费用是错误的，故一审法院对此事实认定错误，适用法律错误。二、一审庭审过程中，张玉国提交了与本案相同事实的另一份判决，而一审法院却同案不同判，造成事实认定与法律适用的不同，属认定事实不清，适用法律错误，望二审法院予以改判或发回重审。张玉国辩称：一、因《承包土地转让合同书》无效，朱加国应根据《拆除腾退补偿协议》将非法占有的11580000元补偿款返还张玉国。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，承包方应维持土地的农业用途，不得用于非农建设。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第十七条第一款第（一）项的规定，朱加国将农业用途的土地用于非农业建设，违反了法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。所以，《承包土地转让合同书》应属无效。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失。朱加国在涉案土地上建设厂房，既未取得建设工程规划许可，亦未经相关主管部门审批，其建设厂房用于生产经营的行为在事实上也改变了土地的农业用途，属于有过错的一方，所以，朱加国应根据《拆除腾退补偿协议》将非法占有的11580000元的补偿款返还张玉国。二、涉案土地已由朱加国上交盛泰置业公司，并获得23168840元拆迁腾退利益，土地已无法返还张玉国，张玉国理应不退租金。朱加国在2018年7月25日与盛泰置业公司办理交房手续，签订了拆除腾退补偿款为23168840元的《拆除腾退补偿协议》，而且已经拿到11580000元的补偿款。由此可知，《承包土地转让合同书》无法继续履行的原因是朱加国主动与盛泰置业公司签订《拆除腾退补偿协议》，获取拆迁腾退款，将涉案土地上交盛泰置业公司。朱加国为获拆迁利益违反《承包土地转让合同书》约定在先，将涉案土地交付盛泰置业公司，导致张玉国无法继续占有、使用和收益案涉土地。因此，若让张玉国返还租金属于严重侵犯张玉国合法权益，破坏交易安全，扰乱社会经济秩序。三、为弘扬社会主义核心价值观，维护交易安全，张玉国愿意接受朱加国返还11580000元补偿款或由法院依法确定返还赔偿的百分比。根据《中华人民共和国民法典》第七条的规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉承诚实，恪守承诺。本案中，朱加国违背诚实信用原则，侵害张玉国利益，在要求张玉国返还租金同时却无法将涉案土地退回张玉国使用，有失公平。现朱加国与盛泰置业公司签订《拆除腾退补偿协议》，张玉国应获得属于自身的拆迁补偿款。根据《中华人民共和国合同法》第五条的规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。如果朱加国执迷不悟，朱加国不仅要根据《拆除腾退补偿协议》将非法占有的11580000元拆除腾退补偿款返还张玉国，还应支付自2018年7月25日起至实际付清之日止拆除腾退补偿款11580000元资金占用期间的利息。四、驳回朱加国全部上诉请求。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现朱加国要求张玉国退还其未占有使用期间的租金既不合法也不合理：（一）涉案土地及其地上附着物系朱加国自愿与盛泰置业公司签订《拆除腾退补偿协议》，朱加国将涉案土地交给了盛泰置业公司，并领取了11580000元的拆除腾退补偿款，这种领取拆除腾退补偿款的行为直接导致合同无法继续履行。（二）朱加国将涉案土地系直接交付给了盛泰置业公司而并非张玉国，现张玉国无法实际控制和利用土地，而张玉国对此并无过错，是朱加国造成了根本违约。（三）朱加国上诉的事实和理由是“张玉国仍实际控制和利用涉案土地”，这也应该是二审庭审的争议焦点。因为朱加国对一审判决认定的事实无异议，也没有说明在适用法律上有哪些错误，而是指出“张玉国仍实际控制和利用涉案土地”，从而得出结论，一审法院对此事实认定错误，适用法律错误。张玉国是否仍然实际控制和利用涉案土地，要用事实和证据加以佐证：1.《拆除腾退补偿协议》的甲方即拆除腾退人为盛泰置业公司，乙方即被拆除腾退人为朱加国；协议明确约定：“甲方应支付乙方拆除腾退补偿款共计人民币23168840元……为了保障拆除腾退工作的顺利推进，甲方同意向乙方预先支付一部分拆除腾退补偿款，预付款共计人民币11580000元整……乙方交房及补齐并提交所有相关手续后15个工作日内甲方一次性将剩余拆除腾退补偿款人民币11588840元整支付到乙方指定账户……被腾退房屋、土地、附属物及其他的所有权证书或凭证或相关书面证据，必须在本合同签署生效后一并交给甲方，由甲方统一办理注销手续并同时废止”。由此可知，朱加国将涉案土地、房屋、附属物及其他的所有权证书或凭证或相关书面证据，一并交给了盛泰置业公司，并由盛泰置业公司注销和废止，而不是交给张玉国，由张玉国实际控制和利用。2.《交房条》的被拆除腾退人为朱加国，被拆除腾退人朱加国签字、盖手印后加以确认，盛泰置业公司签字、盖章后加以确认，并明确规定：“被拆除腾退人保证已将房屋完全腾空，若有遗留物品视为自动放弃，交由拆除公司处理”。这两组证据足以证明，朱加国将被腾退房屋、土地、附属物及其他的所有权证书或凭证或相关书面证据交给了盛泰置业公司，涉案土地由盛泰置业公司实际控制和利用，而不是由张玉国实际控制和利用。所以，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国农村土地承包法》第十七条之规定，应驳回朱加国全部上诉请求。综上所述，朱加国认为张玉国仍实际控制和利用涉案土地纯属凭空想象，自朱加国与盛泰置业公司签订《拆除腾退补偿协议》后，涉案土地就由该公司实际控制和利用，而不是由张玉国实际控制和利用。此外，朱加国非法占有拆除腾退补偿款的行为已经严重侵害了张玉国的合法权益，请求法院依法查清事实，返还张玉国11580000元的补偿款或由法院依法确定返还赔偿的百分比，并驳回朱加国的全部上诉请求。朱加国向一审法院起诉请求：1.判令解除朱加国、张玉国于2007年1月1日签署的《承包土地转让合同书》；2.判令张玉国向朱加国返还租金1447953.53元；3.本案诉讼费由张玉国承担。在一审审理期间，朱加国经一审法院释明，将前述第一项诉讼请求变更为：依法确认《承包土地转让合同书》的效力。一审法院认定事实：1998年4月1日，张玉国与北京市大兴区庞各庄镇南小营村经济合作社签订《沙荒地果树地承包合同》，承包位于村西的梨园（东西长141米，南北长155米，32.7亩）、变电站西梨园（东西79米，南北88米，10.4亩），减去变电站占地（东西41米，南北75米，4.6亩），实际承包果园地38.5亩，每亩每年60元；学校前沙荒地（东西67米，南北88米，8.8亩），减去变压器表箱、国防工程占地，实际承包地8亩，每亩地每年100元。承包期50年，自1998年4月1日至2048年4月1日，承包费总计155500元。合同载明：承包期内，允许张玉国出租、转让、寻找合作伙伴，张玉国独自承担民事法律责任。2007年1月1日，张玉国（原土地承包人、甲方）与朱加国（现土地承包人、乙方）签订《承包土地转让合同书》，载明：“一、转让土地的性质。此土地为沙荒地，可作为企业盖建厂房使用。二、转让土地的地理位置。甲方所拥有的沙荒地地理位置：位于北京市大兴区庞各庄镇南小营村村西，甲方将此处沙荒地使用年限的承包权及地上建筑物一次性转让给乙方使用，具体土地面积为：楼房以北18米处围墙起（包括围墙），向南至南围墙外1米，南北总长100米，东面由楼房东墙外0.5米起至本院西面围墙（包括围墙），东西总长170米，总面积为17000平方米，折合25.5亩地，地上建筑物面积为：二层楼房面积为600平方米，平房面积为360平方米，本院西北角平房两间及跟房屋有关的设施。三、转让年限。自2007年4月1日至2048年4月1日止。四、土地使用权及地上建筑物的转让费用。甲方转让给乙方的沙荒地面积为17000平方米，使用权限为41年，费用为200万元人民币（80000元×25.5亩），地上建筑物为：二层楼房面积为600平方米，平房面积为360平方米，本院西北角平房两间，费用为60万元人民币。五、关于转让费的支付方式。甲方转让给乙方土地使用权的费用及地上建筑物的总费用为260万元人民币，乙方以每年30万元人民币支付给甲方，支付时间为每年3月30日，直到付满260万元为止。……六、甲方的权利和义务。1、甲方有权对乙方经营的违反法律、法规的项目进行阻止。……3、甲方负责协助乙方进行土建工程及将来变压器增容等相关事宜，如乙方在土建工程及变压器增容时有任何部门或个人干涉，则由甲方负责解决。……七、乙方的权利和义务。1、乙方对承包土地及地上建筑物有自主经营权、出租、转让权、管理权、收益权。2、乙方独立承担所发生的一切民事责任。八、双方协议其他事项。……2、承包期内如遇国家占地，土地及地上建筑物的赔偿归乙方所有。3、甲乙双方均不能违约，如甲方违约退还乙方未使用年限的承包费，并赔偿乙方的经济损失，具体数额由甲、乙双方协商认可。如乙方违约甲方收回承包土地，具体方式由甲、乙双方协商认可。4、在合同有限期内如遇国家重大政策调整，和人力不可抗拒的自然灾害，均不视为违约。”经一审法院查明，因涉案土地被纳入庞各庄镇农村集体经营性建设用地入市试点项目，朱加国作为被拆除腾退人与拆除腾退人盛泰置业公司签订了《拆除腾退补偿协议》，但该协议尚未过终审。2018年7月25日，朱加国将涉案土地上的地上物腾空后交付给盛泰置业公司。一审庭审中，双方均认可，朱加国已经将《承包土地转让合同书》所载明的260万元全部支付完毕。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第十七条的规定，承包方应维持土地的农业用途，不得用于非农建设。涉案土地系农业用地，但朱加国、张玉国签订的《承包土地转让合同书》却约定了“此土地为沙荒地，可作为企业盖建厂房使用”、“甲方负责协助乙方进行土建工程及将来变压器增容等相关事宜”等相关内容，上述合同内容改变了土地的农业用途；且合同实际履行过程中，朱加国亦实际上在涉案土地上加盖了大量的房屋；故双方所签订的《承包土地转让合同书》应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现朱加国要求张玉国返还其未占有使用土地期间的租金。对此，一审法院认为，涉案土地的地上物系朱加国自愿与盛泰置业公司签订《拆除腾退补偿协议》，朱加国将涉案土地交付给了该公司，并领取了相关补偿。首先，朱加国未提交证据证明其在签订该《拆迁腾退补偿协议》前已征得土地承包权人张玉国的同意；其次，朱加国将涉案土地系直接交付给了盛泰置业公司而并非张玉国，现张玉国无法实际控制和利用土地，而张玉国对此并无过错。综上，在朱加国尚未履行将土地交还张玉国的情况下直接要求退还剩余租金，依据不足。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国农村土地承包法》第十七条之规定，判决：一、确认朱加国与张玉国于二〇〇七年一月一日签订的《承包土地转让合同书》无效；二、驳回朱加国的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院依据当事人一审提交的证据及陈述补充查明如下事实：朱加国（被拆除腾退人、乙方）与盛泰置业公司（拆除腾退人、甲方）签订《拆除腾退补偿协议》，约定：“……鉴于乙方在拆除腾退之前需要关闭业态、清退承租商、住户，乙方提出需要支付已预收的租金、提前解约的违约赔偿金、装修损失补偿和偿还投资建设形成的贷款等资金，为了保障拆除腾退工作的顺利推进，甲方同意向乙方预先支付一部分拆除腾退补偿款，预付款共计人民币11580000元整。……六、其他约定1、乙方在签订本协议后，自行与原土地租赁单位办理租赁合同终止手续，相关费用由乙方自行支付。……3、被腾退房屋、土地、附属物及其他的所有权证书或凭证或相关书面证据……必须在本合同签署生效后_日内一并交给甲方，由甲方统一办理注销手续并同时废止。若乙方将上述权属证书或凭证或相关书面证据不交或逾期交给甲方，则在甲方拆除腾退后，乙方亦无权再持此类权属证书或相关书面证据向任何单位或个人主张权利……”。2018年7月25日，朱加国签署《交房条》，上载“被拆除腾退人保证已将房屋完全腾空，若有遗留物品视为自动放弃，交由拆除公司处理。”朱加国与张玉国签订《拆除腾退补偿款分割单》，上载：“朱加国经张玉国友好协商，一致同意将庞各庄镇集体经营性建设用地入市试点项目应得拆除腾退补偿款进行分割如下：……拆除腾退利益关系人：朱加国，……分割价款（元）：22668840……拆除腾退利益关系人：张玉国，……分割价款（元）：500000。”“签字确认”处有朱加国和张玉国签字并捺手印。朱加国于二审中称其已取得《拆除腾退补偿款分割单》中其分割价款的一半。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为：围绕当事人二审期间的诉辩意见，本案争议焦点为张玉国应否向朱加国返还《承包土地转让合同书》中的转让费。首先，依据《承包土地转让合同书》的约定，转让费为张玉国出让涉案土地承包权及地上建筑物的对价，该款项并不具有租金性质。其次，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依据前述法律规定，合同无效的法律后果是基于合同取得的财产应予返还，那么基于双务合同无效引起的返还应当具有双向性和同时性。回归本案，一审法院认定张玉国与朱加国签订的《承包土地转让合同书》因改变涉案土地的使用性质，违反法律强制性规定而无效，具有事实及法律依据，当事人对此亦无异议，本院对此予以确认。现朱加国上诉以涉案土地仍由张玉国实际控制和利用为由要求张玉国返还部分转让费。但一审法院调取的《拆除腾退补偿协议》中约定“被腾退房屋、土地、附属物及其他的所有权证书或凭证或相关书面证据，必须在本合同签署生效后_日内一并交给甲方，由甲方统一办理注销手续并同时废止。若乙方将上述权属证书或凭证或相关书面证据不交或逾期交给甲方，则在甲方拆除腾退后，乙方亦无权再持此类权属证书或相关书面证据向任何单位或个人主张权利……”，且《交房条》显示朱加国于2018年7月25日保证已将房屋完全腾空，“若有遗留物品视为自动放弃，交由拆除公司处理。”在朱加国未提交证据推翻前述事实的情况下，一审法院认定涉案土地连同地上物一并交予盛泰置业公司有事实依据。朱加国二审中主张其仅交付了房屋，未交付土地，显然与前述协议约定不符，且有违常理，故本院对朱加国关于涉案土地仍在张玉国控制和利用下的上诉理由不予采信。关于朱加国主张另案与本案同案不同判的问题。根据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》第四条的规定，类案检索范围一般包括最高人民法院发布的指导性案例、最高人民法院发布的典型案例及裁判生效的案件、本省（自治区、直辖市）高级人民法院发布的参考性案例及裁判生效的案件、上一级人民法院及本院裁判生效的案件。朱加国提出的另案判决是北京市大兴区人民法院判决生效的案件，不在前述规定的范围内，且另案未涉及就拆除腾退签订协议及付款事项，与本案案情有别，不属于类案，本案不应参照另案处理结果。综上所述，朱加国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17832元，由朱加国负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 君审 判 员  潘 伟审 判 员  周 维二〇二一年七月三十日法官助理  洪 靓书 记 员  赵安琪