河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2021）豫10民终1545号上诉人(原审原告)：张天顺，男，1978年7月24日出生，汉族，住许昌市魏都区。委托诉讼代理人：王锟，河南万朋律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：许昌民航房地产开发有限公司，住所地许昌市东城区许州路与东苑街交汇处向西50米空港新城22号楼临街商铺。法定代表人：侯新宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄彬，河南君志合律师事务所律师。上诉人张天顺因与被上诉人许昌民航房地产开发有限公司（以下简称民航公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省许昌市建安区人民法院（2021）豫1003民初457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张天顺的委托诉讼代理人王锟，被上诉人民航公司的委托诉讼代理人黄彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张天顺上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持被上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审；本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：本案《销售优惠审批单》系无效的格式合同。被上诉人未提供证据证明对合同有关内容尽到了提示说明义务，且追究违约方违约责任的权利是民事法律规范中明文规定的内容，如果可以承诺放弃的方式予以剥夺，将导致上诉人的权利无法救济。该审批单并非是《商品房买卖合同》所附条件。《商品房买卖合同》签订时间在后，其对逾期交付违约责任的约定更具体、明确，对违约责任进行了实质性变更，上诉人有权依据该合同追究被上诉人的违约责任。上诉人实质上未享受到审批单的优惠，《商品房买卖合同》约定的单价未明显低于同时期同位置其他房屋单价。一审认定事实错误，判决不当，应予纠正。民航公司辩称，案涉审批单内容并非格式条款，合法有效。上诉人已实际享受较大数额的价格优惠，如否定上述合同内容，应补齐房屋原价款。即便不考虑格式合同问题，被上诉人在施工中因政府大气污染治理停工373天，完全覆盖延期交房的期间，不应支付违约金。请求驳回上诉，维持原判。张天顺向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付违约金359331.65元【违约金以房屋总价款2879260元为基数,按照日利率0.03%的标准自2018年1月1日计算至2019年2月21日房屋实际交付之日（416天）违约金共计2879260*416*0.03%=359331.65元】。2、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年4月6日，原告申请销售优惠，并在被告民航公司制作的《销售优惠审批单》中签名捺指印。该《销售优惠审批单》载明：折扣在公开发售总价3427690元的基础上享受按揭84折优惠；本人向民航公司提出优惠申请，本人承诺在此优惠申请审批通过之日起3日内缴纳房款/首付款及配套费并签订《商品房买卖合同》，若逾期愿自动放弃本审批优惠。另本人承诺在享受到该公司的优惠审批后，如遇逾期交房等需要该公司赔付的特殊情况，本人自愿放弃赔付。被告公司的总经理于2017年4月12日在该审批单中签名。2017年4月25日，原告张天顺作为买受人与被告民航公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同约定：由张天顺购买民航公司开发的坐落于许昌市东城区洪河北街南侧、忠武路东侧、雪松路西侧的空港花城·红树湾小区第14幢1-4层101号房屋，建筑面积368.11平方米，每平方米价格为7821.74元，总房款2879260元；付款方式为买受人于2017年4月25日支付房款869260元，剩余房款2010000元于2017年5月1日前办理银行按揭。该合同第八条规定，出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经过建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位五大责任主体按有关建设工程质量标准、规范验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、若遇政府禁令或连续暴雨及其他非出卖人所能控制的因素造成影响工期的。第九条规定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。该合同签第十一条规定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示房屋经验收合格的所有证明文件和《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人未在指定期限内办理房屋交接手续的，则自逾期之日起视为该房屋已交付买受人。合同补充协议第五条关于房屋的交接，买受人或其委托代理人如未在出卖人通知办理房屋交付期间内办理相关手续的，则视为该房屋已交付至买受人。合同签订后，原告按约定向被告民航公司支付购房款869260元，2017年6月5日，原告按约定在中原银行股份有限公司许昌分行办理了按揭贷款手续。中原银行股份有限公司许昌分行约定将该笔款直接转入了被告民航公司的账户。后原告将剩余贷款本金及利息向中原银行股份有限公司清偿完毕。2018年12月6日，涉案工程项目竣工，并由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位参与的五方验收合格备案。2018年12月18日，民航公司在许昌晨报发布交房公告，公告主要内容为：“尊敬的空港花城业主：空港花城红树湾项目3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#、14#、16#、17#、18#、19#、20#、21#、22#、23#、24#、25#、26#、27#、28#、29#、30#、31#、32#、33#、34#、35#、39#、40#、41#楼已验收合格，具备交房条件，将于2018年12月21日开始交付。届时，为顺利给您办理交房手续，请您带全交房资料。具体事宜请与提前于销售中心联系咨询……”。2018年12月15日，被告向原告邮寄信件，通知原告接收房屋，并于2018年12月18日通过报纸公告的形式通知原告交房。2019年1月22日，原告张天顺领取涉案房屋的钥匙，缴纳了2019年全年的物业费，与被告办理了案涉商品房交房手续。另查明，2016年11月21日，被告取得空港花城.红树湾4#-7#、11#-13#、17#-19#号楼房屋的商品房预售许可证。一审法院认为，原告张天顺与被告民航公司签订的《商品房买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务。本案原告张天顺按照合同约定交付了购房款，被告民航公司应当按照约定于2017年12月31日前将符合国家和地方政府规定以及合同约定的商品房交付给原告张天顺使用，被告民航公司直至于2019年1月22日将涉案房产实际交房原告，应当按照《商品房买卖合同》的约定支付逾期交房违约金。但因原告购买涉案商品房前已经向被告申请销售优惠并承诺在享受到被告公司的优惠审批后自愿放弃被告逾期交房赔付的权利。原告作出的放弃在被告逾期交付情况下进行索赔权利的承诺是对乙方权利的处分，不违背法律、行政法规的强制性规定，是有效的意思表示。现原告申请的销售优惠已经被告领导人员签字批准，原告也已经按照批复后的优惠价款购买了涉案房产，被告已经履行优惠销售的义务。故原告在承诺放弃赔付后，又在本案中要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求没有依据，不予支持。原告认为《销售优惠审批单》未经总经理签字尚未生效的意见，因涉案房产的《销售优惠审批单》已经被告公司总经理签名，故原告的该项意见，不予支持；原告认为《销售优惠审批单》中放弃赔付的内容为印刷体,不具有可修改性,且未与原告协商，内容对原告不利、应认定为格式条款，作为格式条款的提供方未采取合理方式提请原告注意，为无效条款的意见，因该《销售优惠审批单》系原告申请，大部分内容系手写内容，原告在该审批单中签名并在多处捺指印，不符合格式条款的要件，故对原告的该项意见，不予支持。依法判决：驳回原告张天顺的诉讼请求。案件受理费减半收取计3344.99元，由原告张天顺负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明事实与一审相一致。本院认为，本案争议的焦点问题是：民航公司应否承担本案逾期交房违约金的支付责任。张天顺申请商品房销售优惠时承诺放弃逾期交房赔付的权利，现民航公司同意给予张天顺销售优惠，张天顺亦购买房屋并签订了商品房买卖合同，在此情况下，张天顺主张逾期交房违约金有悖诚实信用原则。对于未按期交房的原因，民航公司能够做出合理解释，不存在主观过错，一审判决民航公司不承担违约责任具有事实和法律依据，并无不当。综上所述，张天顺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6689.98元，由张天顺负担。本判决为终审判决。审判长  胡琰峰审判员  古绍禹审判员  肖永强二〇二一年七月二十二日书记员  张扬梵执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口