辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终11687号上诉人（原审被告）：丁伟，女，1968年6月12日出生，汉族，住沈河区。委托诉讼代理人：王梅，辽宁国鸣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳绿城物业服务有限公司，住所地沈阳市沈河区大西路**。法定代表人：胡登峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：金迎，女，1987年3月29日出生，汉族，该公司工作人员，住沈阳市苏家屯区。上诉人丁伟因与被上诉人沈阳绿城物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2021）辽0103民初8452号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁伟上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、被上诉人未提供物业服务合同约定的服务。因房屋公用部分外墙体漏水导致上诉人家里室内漏水至财产损失严重，可以明确被上诉人认可案涉房屋共有部分存在渗漏，未履行物业共用部位的维修、养护和管理义务，致使外墙体裂缝导致屋内渗水、墙体长毛；破损路面长度约4500米，屋顶瓦片断裂；住宅楼道堆放杂物不予清理，监控盲点多，大门安保不认真；车库、地、地库多处漏水严重停车严重；绿化不合理，树木生虫不能及时清理，树木歪枝不能及时剪枝；小区卫生不及时清理，同时违建不及时制止。物业管理条例规定物业服务不到位可打折收取物业费。二、上诉人拒交物业费是行使法律赋予的“同时履行抗辩权和先履行抗辩权”。上诉人作为业主依据“房屋渗漏维修通知”而未支付物业费符合法律规定。被上诉人未能提供有效证据证明其履行《物业管理条例》、《沈阳市住宅物业管理规定》相关规定及《物业服务合同》约定。三、小区业主从未收到过小区广告收益。沈阳绿城物业服务有限公司辩称，请求维持原判。沈阳绿城物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.被告支付2019年1月1日至2020年6月30日物业费4321.8元、电梯费432元、滞纳金200元；2.被告承担诉讼费用。一审法院认定事实，被告系东方威尼斯花园小区沈水路610-5号2-2-1房屋业主，建筑面积160.09平方米。2014年7月25日，原告与东方威尼斯花园业主委员会签署《物业服务合同》一份，约定，由原告负责物业公用部位的维修、养护和管理；物业公共设施设备的运行、维修、养护和管理；物业公用部位和相关场地的清洁卫生维护；公共绿化的养护和管理；维持物业区域内车辆行驶秩序；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；物业档案资料管理；物业管理区域内的客户活动。物业服务费的收取方式为：住宅1.5元/月/平方米、别墅2.5元/月/平方米、电梯运行服务费12元/月/人。物业服务合同期限为2014年3月1日至2017年2月28日，合同到期后双方没有解除合同，自动延续。现原告主张被告2019年1月1日至2020年6月30日未缴纳物业服务费及电梯费，原告起诉来院。一审法院认为，原告为被告所在的东方威尼斯花园小区提供物业服务，被告也实际上接受了原告的物业服务，故双方存在着约定上和实际上的物业服务合同关系。现原告要求被告作为相对人在接受了服务后承担支付相应价款的义务，是对自己合法债权的维护，一审法院予以支持。故被告应缴纳2019年1月1日至2020年6月30日物业费4321.8元（160.09平方米×1.5元/平方米/月×18个月）。关于电梯费，电梯系小区业主的公共设施，业主应依照相关规定缴纳电梯运行费。参照沈阳市物价局沈价发［2004］125号文件的规定，电梯运行服务费标准为每月每人12.00元，按月或按季度收取，人数按常住人口计算，学龄前儿童免收。原告未能举证证明被告常住人口为2人的情况下，其主张按2人标准收取电梯费，缺少足够事实依据，一审法院不予支持，故原告应按1人标准向被告收取电梯费。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求。被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于被告提出房屋漏水，属于房屋质量问题，在房屋保修期内属于开发商的维修范畴，在房屋保修期外，则需要依据法定程序启动维修资金，而维修资金的启动不是原告可自行为之，故被告的该项抗辩不能成为拒绝给付全部物业费的正当理由。需要指出的是，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，如被告认为原告存在其他不当行为，可依法另行主张。同时，原告作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提高居住生活质量，需要各方的共同努力，业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相尊重、支持与理解。一审法院判决：一、被告丁伟于判决生效后十五日内，一次性给付原告沈阳绿城物业服务有限公司2019年1月1日至2021年12月31日期间物业费4321.8元、电梯费216元；二、驳回原告沈阳绿城物业服务有限公司的其他诉讼请求及被告丁伟的其他抗辩意见。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告丁伟承担。二审中，上诉人提交照片，证明外墙体墙皮脱落，房屋渗漏，墙体发霉，楼道和室外消防通道堵塞，车库漏水。对方曾发布房屋渗漏维修通知证明对方决定计划以业主先行维修，物业返还。被上诉人没履行服务义务，没有改善和整改，使业主长期处在园区混乱、室内长期墙体发霉脱落的环境中。被上诉人质证意见：真实性没异议，证明目的有异议，上述问题不代表能涉及到上诉人家中室内出现问题的损失，物业公司在发现问题后积极跟进处理，每年都对住户维护维修。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人与东方威尼斯花园业主委员会签定的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。该合同对全体小区业主均具有法律约束力。被上诉人已按合同约定为案涉园区提供物业服务，即享有收取相应物业费的权利。上诉人作为案涉园区业主接受了被上诉人提供的物业服务，亦应按合同约定履行给付物业服务费的义务，故一审对被上诉人要求上诉人给付物业费的诉讼请求予以支持并无不当。关于上诉人主张被上诉人未履行物业共用部位的维修、养护和管理义务，致使外墙裂缝导致屋内渗水长毛，路面破损，屋顶瓦片断裂，楼道堆放杂物，监控盲点多，安保不认真，车库、地、地库漏水严重停车严重，绿化不合理，卫生不及时清理，违建不及时制止的问题，因上诉人并未提交充分证据证明该项主张，且即便被上诉人服务存在瑕疵，亦不能作为上诉人拒交物业费的合理事由，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张其依据“房屋渗漏维修通知”而未支付物业费符合法律规定的问题，因该通知系涉及房屋渗漏发生维修费用的承担方案，双方若就该通知涉及的费用存在争议，可另行解决，本案不予处理，对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张小区业主从未收到过小区广告收益的问题，未收到广告收益并非拒付物业费的合理事由，上诉人以此为由拒付物业费缺乏法律依据，对上诉人该项主张不予支持。综上，上诉人丁伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人丁伟负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年七月二十二日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。