河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初3396号原告：孙喜枝，女，1959年3月23日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：刘振鹏（孙喜枝之子），住新乡市。委托诉讼代理人：孙蔚曜，上海仲悦律师事务所律师。被告：河南高发置业有限公司，住所地新郑市郭店镇中心社区文化服务中心。法定代表人：刘鹏飞，总经理。委托诉讼代理人：辛献忠，河南慧闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭淑颖，河南慧闻律师事务所实习律师。第三人：中国银行股份有限公司郑州花园支行，住所地郑州市金水区花园路40号（1-4层）。负责人：武超，行长。委托诉讼代理人：柔伊，河南北政律师事务所律师。原告孙喜枝与被告河南高发置业有限公司（以下简称高发公司）、第三人中国银行股份有限公司郑州花园支行（以下简称中行郑州花园支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙喜枝及其委托诉讼代理人刘振鹏、孙蔚曜，被告高发公司的委托诉讼代理人辛献忠、郭淑颖，第三人中行郑州花园支行的委托诉讼代理人柔伊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙喜枝向本院提出诉讼请求：1.解除孙喜枝与高发公司于2017年12月4日签订的《商品房买卖合同》;2.判令高发公司返还孙喜枝房款本息525803.46元(截至2021年5月3日，其中本金416911.06元、利息108892.4元)以及上述房款本息至今的利息57279.53元；3.判令高发公司将剩余房款498268.94元(截至2021年5月3日)归还中行郑州花园支行；4.判令高发公司支付违约金45759元(915180×5%);5.判令高发公司返还车位款60000元和银行手续费4742元，并按年利率6%计息2852.07元；6.判令高发公司返还维修基金7663元;7.判令高发公司支付律师费10000元；8.判令高发公司返还按揭费印花税1128元。事实和理由：2017年12月4日，孙喜枝与高发公司签订位于新郑市××店镇郑××通道东侧××路南侧××龙花园××单元××室的《商品房买卖合同》，合同总价915180元。孙喜枝按照约定交付首付款275180元，其余640000元在中行郑州花园支行处办理银行抵押，每月支付贷款6595.81元本息，共计贷款11年。该房屋买卖合同在房地产交易中心办理备案。截至2021年3月31日，孙喜枝已偿还本息237440.5元（本金133366.52元、利息104073.98元），共36期。同时孙喜枝与高发公司还签订车位使用权转让协议，总价款60000元，2021年3月26日孙喜枝支付最后一笔23600元后车位贷全部还清。孙喜枝依照合同约定履行完义务，同时取得了全款的购房发票。按照购房合同约定，高发公司应于2019年12月31日将符合标准的商品房交付孙喜枝，但根据2020年5月29日新郑市住建局的答复，浩龙花园1-13a没有办理竣工备案手续，根本不具备交房条件。然而2019年12月下旬，高发公司却向孙喜枝发出收房通知，意图将不符合标准的房屋交付孙喜枝，孙喜枝予以拒绝，同时根据合同约定向高发公司提出解除合同，但高发公司不予处理。根据合同约定，孙喜枝有权解除合同，高发公司应承担相应的违约责任。庭审时孙喜枝称，抵押贷款合同与车位转让合同均是基于涉案商品房买卖合同而产生的从合同，主合同解除，从合同自然解除；高发公司提交的证据中没有消防通过的证明，这也是高发公司不敢去办理竣工备案手续的核心问题。该房屋没有消防合格手续就是危房，高发公司强行交付不符合国家安全标准的房屋，不符合孙喜枝购买房屋的合同本意，孙喜枝提出解除商品房买卖合同合法合理。高发公司辩称，一、合同不具备法定或约定的合同解除情由，孙喜枝诉请解除合同没有合同依据和法律依据，孙喜枝第1项诉请应予驳回，合同应当继续履行。2019年12月31日前，涉案商品房已建造完成，并经五大责任主体验收合格，该商品房已具备法定及合同约定交付条件，孙喜枝在诉状中也自认其在2019年12月下旬收到房屋交付通知，高发公司不存在逾期交房。竣工备案证既不是约定的房屋交付条件，也不是法定的房屋交付条件，孙喜枝以该商品房交付时未办理竣工备案手续为由认为该商品房不具备交付条件无合同依据、法律依据。二、孙喜枝第2、3、4、6、7、8项诉请是以交付房屋不符合合同约定条件、交房逾期导致合同解除为前提条件，而这个前提条件已被前述事实与理由推翻，该六项诉请应予驳回。即使解除合同，也因孙喜枝无合同约定、法律规定情由违约违法解除合同，该六项诉请也应驳回。三、孙喜枝第5项诉请是以解除车位合同为前置条件，孙喜枝并未诉请解除车位合同，该车位合同也不具备法定或合同约定的解除条件，该诉请无法律和事实依据，应予驳回。再者，本案为商品房预售合同纠纷，第5项诉请属于车位合同纠纷，应另案起诉。综上，请求依法驳回孙喜枝的全部诉讼请求。第三人中行郑州花园路支行述称，对孙喜枝与高发公司之间的房屋买卖合同纠纷没有意见，希望孙喜枝在案件出结果之前继续按时归还贷款。本院经审理认定事实如下：2017年11月4日，孙喜枝向高发公司支付30000元，高发公司向孙喜枝出具金额为10000元的附属车位诚意金收据。2017年12月4日，孙喜枝与高发公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：17001937322），约定孙喜枝购买高发公司开发的位于新郑市××店镇郑××通道东侧、××路南侧××龙花园××单元××室房屋，户型为三室二厅（建筑面积117.89㎡），单价7763元/㎡，总金额915180元；付款方式为2017年12月4日现金交纳275180元，商业贷款640000元；出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。附件四合同补充协议约定，合同解除后，出卖人应当在30日内将已收取的购房款返还买受人，已办理合同备案登记的，自撤销备案登记之次日起开始计算。因买受人原因解除合同的，出卖人有权依据合同和补充协议将买受人应当承担的滞纳金、违约金等从购房款中直接扣除；已发生的商品房交易税费、备案登记与撤销费、公证费、维修基金等费用均由买受人承担，依据规定可以退还的，出卖人协助买受人办理退费手续。因出卖人原因解除合同的，出卖人在返还购房款时连同应承担的滞纳金和违约金一并支付给买受人。合同解除时，不论是协商解除，还是通知解除，已经办理了备案手续的，双方应当自合同解除之日起15日内办理备案撤销手续，否则，违约方应向另一方承担合同总额5%的违约金，并承担由此产生的律师代理费、保全费、交通费、公证提存等费用。同日，孙喜枝向高发公司支付8093元。后高发公司分别向孙喜枝出具房款20180元、维修基金7663元、有限电视初装费250元的收据。孙喜枝先后于2018年6月8日、11月26日和2019年6月11日、12月15日分别向高发公司支付房款64000元、64000元和64000元、63000元。2018年2月8日，孙喜枝（借款人）与中行郑州花园支行（贷款人）、高发公司（保证人）签订《个人一手住房贷款合同》（合同编号：2017年郑花住字第3045号），约定贷款金额640000元，贷款期限为132个月，自2018年2月8日至2029年2月8日,还款方式为等额本息，高发公司提供阶段性担保。2020年7月30日，高发公司向孙喜枝开具金额为915180元的房款增值税发票。2018年5月20日，孙喜枝（乙方）与高发公司（甲方）签订《浩创·梧桐春晓地下车位使用权转让协议》，约定甲方将位于新郑市郭店镇郑新快速通道东侧、潮河北路北浩创·梧桐春晓地下A区203号车位使用权转让给乙方；该车位使用权总价款60000元；付款方式为乙方使用第三方银行机构车位贷，应于2018年5月20日前向甲方付齐10000元车位款。剩余车位款50000元，孙喜枝于2018年6月1日从中国工商银行郑州陇海路支行以贷款方式分60期支付，于2021年3月25日偿还完毕。2019年12月下旬，高发公司向孙喜枝发送收房通知。孙喜枝以涉案房屋未竣工备案为由拒绝接收房屋。2020年9月23日，孙喜枝向高发公司邮寄送达《退房申请书》，载明如下内容：商品房买卖合同约定交房条件符合国家和政府的有关规定，且合同注明该商品房经综合验收合格这一条件，但高发公司未能按期交房；2019年12月下旬高发公司在明知该商品房未经综合验收的情况下，向业主发出了收房通知，依照合同规定其行为已构成违约，须承担违约责任。本人要求解除此商品房买卖合同，请高发公司依照合同尽快办理相关事宜。另查明，1.2021年2月1日，高发公司退还孙喜枝所交纳的有线电视费250元。2.高发公司提交《工程竣工验收意见表》《住宅工程质量分户验收合格证书》，用于证明高发公司并未逾期交房。该组证据显示，2019年12月23日浩龙花园1#楼经勘察单位河南卓越建设工程有限公司、设计单位河南省建筑设计研究院有限公司、施工单位河南省天都建设工程有限公司、监理单位新郑市建设工程监理公司、建设单位高发公司验收合格，浩龙花园1#楼五层西单元西户经建设单位高发公司、监理单位新郑市建设工程监理公司、施工单位河南省天都建设工程有限公司验收合格。孙喜枝对此不予认可，称该组证据存在公章虚假的可能性，相关部门并未向高发公司出具相关证明材料，在将近两年的时间内高发公司不将相关真实的验收手续提交备案，是不符合常理的，也说明涉案房屋不具有交付条件，是不合格的。3.孙喜枝提交律师费发票，用于证明其因本案诉讼支付律师费10000元，该费用应由高发公司承担。高发公司认为不能证明孙喜枝实际支付了该费用，合同也未约定应由高发公司承担，孙喜枝要求高发公司承担律师费无合同和法律依据。以上事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》《个人一手住房贷款合同》《浩创·梧桐春晓地下车位使用权转让协议》《工程竣工验收意见表》《住宅工程质量分户验收合格证书》，邮寄单，银行交易明细及流水、收据、增值税普通发票等相关证据证明。本院认为，孙喜枝与高发公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行各自的义务。双方约定涉案房屋交付条件为经验收合格，交付时间为2019年12月31日之前。对于高发公司提交的《工程竣工验收意见表》及《住宅工程质量分户验收合格证书》，孙喜枝虽不予认可并称存在公章虚假的可能性，但并未提交相应的证据予以反驳，故对孙喜枝该项主张，本院不予采信。高发公司提交的该组证据显示，2019年12月23日浩龙花园1#楼经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格，符合约定的交房条件。2019年12月下旬，高发公司已向孙喜枝发出收房通知，双方在合同中也未约定比竣工验收合格更高的交付标准，且双方并未约定高发公司在进行房屋交接时需向孙喜枝出示建筑工程竣工验收备案证，孙喜枝以交付房屋未经竣工验收备案为由主张房屋不符合交付条件而要求高发公司承担相应的逾期交房违约责任，没有事实根据和法律依据。因此，孙喜枝要求解除涉案《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。相应地，孙喜枝基于解除涉案合同而要求高发公司返还房款本息、车位款等诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告孙喜枝的诉讼请求。案件受理费15636元，减半收取计7818元，由原告孙喜枝负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 员  陈卫东二〇二一年七月七日代理书记员  王慕曦