山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终9026号 上诉人（原审被告）：徐杰，男，1987年2月4日出生，汉族，住胶州市。 委托诉讼代理人：刘钰，女，徐杰之妻。 被上诉人（原审原告）：青岛铁建物业服务有限公司，住所地胶州市胶北街道办事处。 法定代表人：赵成和，董事长。 委托诉讼代理人：吕颖芳、张秀娟，公司员工。 上诉人徐杰因与被上诉人青岛铁建物业服务有限公司（以下简称铁建物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2021）鲁0281民初5876号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 徐杰上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、小区内消防设施自始至终无水，严重影响小区业主人身财产安全。此问题为原则性问题，房屋交接前，物业应进行验收并协调开发商解决。物业隐瞒业主，对消防设施不管不顾，不仅属于失职失责，更是置业主人身财产安全于不顾，本身就已违反相关规定和合同协议。且截至目前，消防用水问题一直未予解决，不应将此项问题得不到解决归咎到业主未及时缴费，物业无资金维修的原因上来。2.购房时，合同上明确说明这是封闭小区，是物业违约在先，将小区道路突变市政路。物业合同上同意的1.5元/平方米/月物业费，是在保证封闭小区的基础上签订的。物业未履行封闭式小区的协议，原已产生的物业费，应按照开放式小区收费标准重新核算，而并非一审诉讼书上所提出的8740.62元。3.对因小区封闭管理不严，导致的小区内多起盗窃事件的发生，物业应先行解决并予以赔偿，不应只管收缴物业费，遇到问题却不管不问，推诿责任。4.我们房屋装修好后，在维修的质保期内，墙体出现全屋多处裂痕，上报物业，找开发商维修，物业管家答应并作登记，且口头商议可由我们自行维修，用物业费进行补偿。但经过初期几次协商后，物业未再继续跟踪，长期置之不理。我们业主自己重新装修后，物业未给予补偿。此次诉讼缴纳并不符合实际情况的物业费，而只字未提赔偿或补偿问题。全国上下强调安全生产，坚持生命至上，安全第一。强化安全发展理念，增强底线思维。中央公园物业，对业主的财产安全不顾，生命安全不管，只顾收物业费，未履行应尽的义务。如所有问题全部解决，且物业对墙体裂痕问题予以补偿后，我们将按照开放式小区收费标准补齐之前的物业费，并按照原定封闭式小区的物业费标准1.5元/平方米/月，以后如期及时缴纳物业费。 青岛铁建物业服务有限公司答辩称：1.消防是通过有关部门验收的，虽然存在问题也是正常的，物业也是开发商进行申报进行维修，并不是像上诉人所说消防拴处于无水状态。2.小区道路原本属于市政路，物业为了考虑业主的安全，特地将道路两头加道闸，但因市政要求后进道闸拆除，现在小区道路属于市政道路，我方可以市政规划可以证明。3.关于盗窃事件，物业有义务为业主提供相对安全的生活环境，但是不能决定避免此类事件的发生，首先上诉人家中没有发生盗窃事件，物业也是积极配合公安部门对盗窃人员进行抓捕，物业也是自行组织抓捕。4.关于业主房屋维修问题，首先物业不属于维修企业，但是物业有义务对建设单位进行沟通，被上诉人多次与开发商进行协商但是无果，上诉人应通过其他途径解决。 青岛铁建物业服务有限公司向原审法院提出诉讼请求：1.判令徐杰支付青岛铁建物业服务有限公司其所拖欠的自2017年11月1日起至2021年4月30日期间的物业服务费8740.62元；2.判令徐杰支付青岛铁建物业服务有限公司自逾期支付物业费之日即2017年11月1日起至物业费实际支付之日期间的违约金1000元，暂计至2021年4月30日，以上共计9740.62元；3.判令徐杰承担本案诉讼费用。 原审法院认定事实如下：2015年8月24日，青岛鼎峰瑞胶置业有限公司（甲方）与徐杰（乙方）签订了《青岛市商品房预售合同》，约定其所购房屋坐落于中央公园小区xx号楼xx单元xx户房屋，建筑面积139.15平方米。在本物业业主委员会成立前，乙方同意开发商委托的物业管理服务公司对本物业实施物业管理。该协议附件五房屋《前期物业管理服务合同》《使用公约》或有关承诺书中第三十八条约定：一、物业服务费1、中央公园项目物业服务费标准为：高层住宅1.5元/平方米/月（含电梯费）……第三十九条违约责任：1.业主或物业使用人违反本规约之规定，未能按时足额缴纳费用的，自逾期之日起，按每天3‰的标准向物业服务企业支付违约金。2020年1月6日，青岛鼎峰瑞胶置业有限公司（甲方）与铁建物业公司（乙方）签定的《中央公园物业服务合同》中第二十条第二款，高层住宅：1.5元/平方米/月（含电梯费）……第二十一条第三款，业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、停车场场地维护费等费用（包括代收代缴费用）的除偿付相关费用外，每逾期一天，按应交费用总金额的千分之三支付滞纳金。 2017年4月30日，青岛鼎峰瑞胶置业有限公司与徐杰进行了房屋交接。 庭审中，青岛铁建物业服务有限公司确认涉案房屋实际面积为138.74平方米，徐杰尚欠青岛铁建物业服务有限公司自2017年11月1日起至2021年4月30日期间的物业费8740.62元（138.74平方米×1.5元×42个月）。 原审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。青岛铁建物业服务有限公司具有物业管理资质，其接受开发商委托签订的《前期物业服务合同》《中央公园物业服务合同》为有效合同，对业主具有约束力。物业管理服务行业作为一个服务行业，在现实生活中，业主拖欠物业费有很多情况，物业公司只有与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持；同时业主及时交纳物业费，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额收取物业费用并实施好物业服务工作将开创一个双赢的局面。若业主采取拒交物业费用的极端方式，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已交费业主的利益，形成了恶性循环，实际并将最终影响到全体业主的根本利益。通过本次诉讼，青岛铁建物业服务有限公司亦应反思其在物业服务过程中不当之处，遵循本案判决的倡导性建议，提高物业服务的质量，使小区管理与服务向着良性循环的方向发展。 徐杰系中央公园小区的业主，青岛铁建物业服务有限公司作为中央公园小区的物业公司在该小区提供了物业服务，徐杰应当按照《前期物业服务合同》《中央公园物业服务合同》的约定交纳相应的物业费，依庭审中查明的事实，青岛铁建物业服务有限公司请求徐杰支付自2017年11月1日起至2021年4月30日期间的物业费8740.62元，理由正当，原审法院予以支持。 关于青岛铁建物业服务有限公司主张的违约金，结合同期青岛铁建物业服务有限公司在原审法院起诉的多起物业服务合同纠纷中各业主反映的情况，青岛铁建物业服务有限公司在履行物业服务合同约定的维护、养护、管理义务过程中，存在管理服务及与业主沟通不到位的情形，故对青岛铁建物业服务有限公司要求徐杰支付违约金的主张，原审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决：一、徐杰于判决生效之日起十日内支付青岛铁建物业服务有限公司自2017年11月1日起至2021年4月30日期间的物业费8740.62元；二、驳回青岛铁建物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理50元，适用简易程序减半收取25元，由徐杰负担22元，青岛铁建物业服务有限公司负担3元。 二审中，徐杰提交照片及视频，证明：1.物业服务不达标，具体表现为小区管理不严格，有外人进入小区贴广告。2.消防达不到标准，并且有业主集体签名要求确保消防用水。3.小区物业服务脏乱差，需要及时清结，消防栓没有水。青岛铁建物业服务有限公司质证称：对真实性没有异议，确实是我们小区的照片，关于卫生方面，是刚刚投放的垃圾，不能证明被上诉人未对小区进行及时清理。消防设备不可能永久性的不坏，在坏的时候物业会进行放水进行维修，同时我们对消防系统的损坏都是在业主群里进行公示。本院对上述证据真实性确认。 青岛铁建物业服务有限公司提交其向开发商发送的函件一份及照片6张，证明：物业敦促开发商对消防问题进行维修，消防栓并不是如上诉人所述一直无水。徐杰质证称：对函件和照片真实性没有异议，消防问题应当在交房之前验收，而不是交房之后才进行维修。照片仅能证明在演练时可以正常使用，但是不能证明在其他时间段有水能正常使用。本院对证据真实性确认。 青岛铁建物业服务有限公司提交规划局的规划文件，证明：被上诉人楼前的道路为市政路。徐杰质证称：对规划文件真实性无法确认，也无法确定与上诉人主张的小区内的道路有关联性。青岛铁建物业服务有限公司提交物业自发抓捕小偷的图片一宗，证明：物业曾自发抓捕小偷。徐杰质证称：对真实性有不认可，无法确定是否是物业人员。本院对证据真实性及关联性均不采信。 本院对原审认定的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为，徐杰应否向青岛铁建物业服务有限公司缴纳物业费的问题。涉案的《前期物业服务合同》《中央公园物业服务合同》合法有效，各方均应按合同约定履行权利义务。青岛铁建物业服务有限公司为包括徐杰在内的全体业主提供了物业服务，其向徐杰主张交纳物业费合法有据，应予支持。徐杰主张消防无水、房屋质量存在瑕疵、擅自改变小区规划、小区失窃等事由，与本案争议事项系不同的法律关系，上诉人徐杰可另行主张权利。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人徐杰负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二一年七月二十七日 书记员  翟国媛