上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0101民初5182号原告(反诉被告)：浦祖德，男，1946年3月8日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：浦沁润，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张琦，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：邓海波，男，1972年9月2日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：高苏镇，上海市广懋律师事务所律师。原告(反诉被告)浦祖德与被告(反诉原告)邓海波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序，由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)浦祖德及其委托诉讼代理人浦沁润、张琦，被告(反诉被告)邓海波的委托诉讼代理人高苏镇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。浦祖德向本院提出本诉诉讼请求：1.被告支付2020年3月21日应到账租金人民币42,000元(2020年3月28日到6月27日)；2.被告支付2020年6月21日应到账租金21,000元(2020年6月28日到9月27日)；3.被告支付2020年9月21日应到账租金21,000元(2020年9月28日到12月27日)；4.被告支付2020年12月21日应到账租金21,000元(2020年12月28日到2021年3月27日)；5.被告支付2021年3月21日应到账租金21,000元(2021年3月28日到6月27日)。事实和理由：原、被告于2016年9月14日签订《房屋租赁合同》，被告将本市中华路XXX-XXX号XXX室出租给原告，租赁期限为2016年9月14日至2021年9月25日，月租金为14,000元。同时被告向原告出具了委托书，明确由原告全权进行管理转租于他人。合同签订后，原告向被告支付了押金20,000元，按期支付租金，并将系争房屋出租于他人。2020年9月，黄浦区消防救援支队对系争房屋进行消防检查，明确消防设施等不符合标准，出具了责令限期29日前整改的通知书，并且通知被告于25日至本市白渡路XXX号消防救援站开会。因被告缺席，原告无奈前往，会后相关部门通知原告于2020年9月29日前清空房屋。原告在第一时间告知被告房屋已无法使用，需解除合同并办理交接事宜，但被告却一直置之不理，直至9月30日才微信回复，但把房屋改造成居住的责任推卸给原告。实际情况是原告租借系争房屋时，被告就已经改造好，用木板隔好五个房间，还有一间是占用消防通道隔出，原告担心木板不安全，改修为轻砖墙面。约好了2020年9月30日双方交接房屋，但被告没有来，原告就把钥匙放在门口。2020年11月12日诉前调解那天，被告称没有拿到钥匙，原告派人再去系争房屋，发现钥匙还在门口，就取回在法院交给被告。邓海波辩称，承租的房屋位于田子坊园区内，因新冠疫情暴发，自2020年1月24日至3月18日被封闭管理不能营业，园区开放后因疫情影响经营收入锐减，故要求租金减免。反诉原告目前尚未支付2020年3月21日应支付的租金42,000元，其后各期的租金均按照一半支付。田子坊内的房屋原为住宅用途，商业经营需房屋权利人配合办理居改非手续才符合市场监督管理部门的要求。但经反诉原告多次催告，出租方未予配合，无法合法经营。邓海波向本院提出反诉诉讼请求：1.判令变更反诉原告和反诉被告签订的《房屋租赁合同》，要求反诉被告免除反诉原告2020年1月24日至2020年3月18日的房屋租金(免除金额25,200元)，同时将2020年3月19日至2022年1月23日的每月租金下调至7,000元(共减免155,400元)；2.判令反诉被告及房屋产权人配合反诉原告完成《房屋租赁合同》项下二楼房屋的“居改非”手续。事实和理由：同本诉辩称意见。浦祖德辩称，租赁给对方的是居住用房，对方如需用于商业，应自行办理相关手续，如需要出租方配合，可以配合，是对方欠付租金在先。而且没有办理居改非也没有影响对方经营。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明事实如下：上海市建国中路XXX弄XXX号二层东间、亭子间、西间、西灶间、大卫生间、晒台居住公房的承租人是浦祖德。2019年2月28日，浦祖德(出租方，甲方)与邓海波(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将前述房屋出租给乙方，使用面积50平方米；乙方确认甲方承租该房屋的用途为居住，甲方获悉乙方租赁该房屋的用途为商业；甲方有义务配合乙方，提供必须由出租人提交的相关证件、资料，乙方要求甲方提供相关证件、资料应以书面或微信方式提出，甲方在收到要求的15天内应当提供，乙方收到相关证件、资料时，应当场出具书面或微信收据；租期自2019年2月28日至2029年2月27日，免租期一个月，自2019年2月28日至2019年3月27日；月租金14,000元，每三个月支付一次，每次租金到期日前七日到账，每年6月21日、9月21日、12月21日、3月21日为租金到账日期，每逾期一天应加付滞纳金，为月租金的1％；连续或累计逾期15天构成根本违约，甲方有权解除合同；押金为一个月房租。因新冠疫情，系争房屋所在的田子坊景区自2020年1月24日至3月18日关闭。2020年4月30日，邓海波向浦祖德提出2020年2月15日至5月15日免租三个月、5月15日至8月15日租金减半的要求。2020年10月14日，田子坊地区管理办公室、打浦桥市场监管管理所发出通过，要求田子坊区域内所有经营主体于2020年11月15日前完成临时“居改非”的申请递交工作，逾期不办理将根据相关规定责令停止经营活动并严肃处理。邓海波未支付2020年3月28日至6月27日的租金，2020年6月28日至2021年6月27日的租金支付了一半。以上事实，由租赁合同、清单、通告等证据及当事人陈述予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中因疫情影响，租金损失应由出租方与承租方共同负担，结合承租方要求减免租金的反诉请求，具体数额由本院酌情确定。鉴于承租方2020年3月28日之前的租金已经付清，故减免部分本院在未付租金中直接予以扣除。但之后的租金承租方应当按约全额支付，其要求降低租金的要求应与出租方协商一致形成新的合意后方能变更合同，现出租方不予同意，承租方应予补足。至于承租方提出的居改非问题，合同约定的出租人配合义务是提供相关证件、资料，承租方并无证据证明其要求出租方提供何份证件资料而出租方拒绝提供，合同也并未有特别约定居改非的权利义务。且根据通告内容，承租方也没有提供证据证明其因未办理居改非而被相关部门责令停止经营。退一步讲，假使承租方因此无法经营而不能实现合同目的，也只是可提出解除合同，而无权自降租金，更无权要求出租方与案外人完成非合同义务。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告邓海波应于本判决生效之日起十日内支付原告浦祖德2020年3月28日至2021年6月27日的租金人民币105,000元；二、反诉原告邓海波的其他诉请不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币2,820元(原告已预交人民币2,400元)，因本案适用简易程序，减半收取，计人民币1,410元，由原告浦祖德负担人民币210元，被告邓海波负担人民币1,200元。反诉案件受理费人民币1,956元(反诉原告已预交)，由反诉原告邓海波负担人民币1,793.50元，反诉被告浦祖德负担人民币162.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  孙韵清二〇二一年七月一日书记员  殷莉萍附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。