北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终5260号上诉人（原审被告）：北京荣冉贸易有限责任公司，住所地北京市海淀区西北旺镇百旺新城冬晴园11号楼11-1号底商。法定代表人：王庆乾，经理。委托诉讼代理人：徐清龙，北京荣冉贸易有限责任公司法务。被上诉人（原审原告）：北京市海淀区西北旺镇东北旺村经济合作社，住所地北京市海淀区西北旺镇东北旺村。法定代表人：付卫国，董事长。委托诉讼代理人：李月峰，北京甘华律师事务所律师。上诉人北京荣冉贸易有限责任公司（以下简称荣冉贸易公司）因与被上诉人北京市海淀区西北旺镇东北旺村经济合作社（以下简称东北旺村经济合作社）租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初62970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人荣冉贸易公司的委托诉讼代理人徐清龙，被上诉人东北旺村经济合作社的委托诉讼代理人李月峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。荣冉贸易公司上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回东北旺村经济合作社的诉讼请求，本案全部诉讼费由东北旺村经济合作社承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。1.涉案的《海淀区西北旺镇东北旺村经济合同-租赁合同》无证据证明经过村民会议讨论决定，应属无效合同，东北旺村经济合作社无权要求荣冉贸易公司支付租赁费用。2.东北旺村经济合作社未举证证明涉案场地向荣冉贸易公司进行了交付，也未证明荣冉贸易公司进行了装修扩建，荣冉贸易公司并未实际使用场地，且在东北旺村经济合作社通知解除合同之前，双方已协商解除合同。3.涉案合同的违约金过高，应当予以调整。东北旺村经济合作社辩称，不同意荣冉贸易公司的上诉请求和理由，同意一审判决。东北旺村经济合作社充分考虑了荣冉贸易公司的赔偿能力，提前发了解除通知，从解除通知后就不再计算租金，已经减少了荣冉贸易公司的损失。双方签订的合同经过东北旺村村民讨论，也经过西北旺镇人民政府合同联审，该合同已经生效。合同联审前东北旺村经济合作社已经将场地交付，荣冉贸易公司2017年7月出具的承诺书可以证明。东北旺村经济合作社向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《海淀区西北旺镇东北旺村经济合同-租赁合同》于2018年11月9日解除；2.判决荣冉贸易公司给付2017年7月1日到2018年11月9日的租金4901918元及违约金902700元；3.要求荣冉贸易公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年7月1日，北京市海淀区西北旺镇东北旺村委会（出租方，甲方）与荣冉贸易公司（承租方，乙方）签订《海淀区西北旺镇东北旺村经济合同-租赁合同》，约定：甲方同意将位于北京市海淀区西北旺镇东北旺村位于农业基地的场地（东至农业基地围栏，南至停车场，西至农业基地围墙，北至农业基地围墙）租给乙方，用途为多功能新型设施农业基地；租赁期限10年，自2017年7月1日到2027年6月30日；每年租金3600000元，第六年起租金在原合同金额基础上递增10%，租金按半年方式提前一个月支付；甲乙双方约定本合同履约保证金200000元，合同期内，如乙方不能按时付款，每延误一天，甲方按照年租金的万分之五加收违约金。该合同乙方处加盖有荣冉贸易公司公章，并有该公司委托代理人王×的签字。涉案租赁场地上原有部分办公用房，上述合同签订前，2017年5月，北京市海淀区西北旺镇东北旺村委会（以下简称东北旺村委会）已将涉案场地交付给荣冉贸易公司，荣冉贸易公司出资将办公用房进行改扩建并装修。荣冉贸易公司在租赁期内一直未交纳租赁费，经东北旺村委会催要后仍未交纳。2018年11月7日，东北旺村委会向荣冉贸易公司发出《解除合同通知书》，内容为：“我方与贵司与2017年7月1日签订《海淀区西北旺镇东北旺村经济合同-租赁合同》，现贵司拖欠租金达1年以上，属于贵司以实际行为表明不愿履行合同，根据该租赁合同第5.（3）的约定，并根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，通知如下：解除双方签订的《海淀区西北旺镇东北旺村经济合同-租赁合同》。贵司应支付我方租金及违约金。”东北旺村委会称其联系荣冉贸易公司的委托代理人王×协商合同解除事宜，王×称其不再管这件事，不要再与其联系，故东北旺村委会将该解除通知书按照荣冉贸易公司的工商注册地址邮寄，邮件信息显示该邮件于2018年11月9日被签收。一审庭审中，荣冉贸易公司称其公司未收到过该解除通知书，其未在工商注册地址实际办公。一审庭审中，荣冉贸易公司主张租赁合同签订后，因为投资人无法进行投资，其公司无法利用涉案土地进行经营，其公司曾找东北旺村委会相关负责人口头协商解除合同事宜但未果，但未提交相应证据对此予以证明，东北旺经济合作社对此不予认可。另查，2019年2月25日海淀区人民政府下发《北京市海淀区人民政府关于撤销东北旺村等6个村民委员会建制的批复》，根据该文件精神，东北旺村委会已完成撤销村民委员会建制改革工作。原东北旺村委会涉及的财产及债权债务、对外权利与义务等事宜继承主体由东北旺村经济合作社承接。一审庭审中，北京市海淀区西北旺镇人民政府出具《说明》对此予以说明。一审法院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，东北旺村委会与荣冉贸易公司签订的《海淀区西北旺镇东北旺村经济合同-租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约履行各自合同义务。东北旺村委会已在合同签订前将涉案场地交付给荣冉贸易公司，荣冉贸易公司已实际接收涉案场地并出资将办公用房改扩建及装修，在此情况下，荣冉贸易公司理应依约履行支付租赁费的合同义务。但荣冉贸易公司一直拖欠租赁费未付，经东北旺村委会催要后仍未交纳，故东北旺村委会有权行使合同单方解除权，东北旺村委会于2018年11月7日向荣冉贸易公司工商注册地址邮寄《解除合同通知书》，该邮件于2018年11月9日被签收，故法院确认双方租赁合同已于2018年11月9日解除，东北旺村经济合作社该项诉讼请求，具备事实及法律依据，法院予以支持。荣冉贸易公司应依约支付2017年7月1日到2018年11月9日的租金及迟延支付租金的违约金，经计算租金为4901918元、违约金为902700元，故东北旺村经济合作社要求荣冉贸易公司支付2017年7月1日到2018年11月9日的租金4901918元及违约金902700元的诉讼请求，具备事实及法律依据，法院予以支持。荣冉贸易公司主张租赁合同签订后，因为投资人无法进行投资，其公司无法利用涉案土地进行经营，其公司曾找东北旺村委会相关负责人口头协商解除合同事宜但未果，但未提交相应证据对此予以证明，东北旺经济合作社对此不予认可，故荣冉贸易公司以此为由不予支付租金及违约金的抗辩意见法院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，判决：一、北京市海淀区西北旺镇东北旺村委会与北京荣冉贸易有限责任公司于2017年7月1日签订的《海淀区西北旺镇东北旺村经济合同-租赁合同》已于2018年11月9日解除；二、北京荣冉贸易有限责任公司于判决生效后七日内向北京市海淀区西北旺镇东北旺村经济合作社支付租金4901918元及违约金902700元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。东北旺村经济合作社为证明其主张，向本院提交了如下新证据：1.说明，欲证明原海淀区西北旺镇东北旺村村民委员会、海淀区西北旺镇东北旺村经济合作社、海淀区西北旺镇东北旺村股份经济合作社三者属于同一经济主体；2.海淀区西北旺镇东北旺村股东代表大会决议，欲证明签订租赁合同签订时经过了村里全体股东表决同意。荣冉贸易公司表示对证据1的真实性无法核实，不认可证据1的合法性、关联性和证明目的；对证据2的真实性、合法性和证明目的不认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，东北旺村委会与荣冉贸易公司签订的《海淀区西北旺镇东北旺村经济合同-租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约履行各自合同义务。根据一审中荣冉贸易公司的陈述以及东北旺村经济合作社提交的承诺书，一审法院认定2017年5月即租赁合同签订前，东北旺村委会已将涉案场地交付给荣冉贸易公司，荣冉贸易公司出资将办公用房进行改扩建并装修，并无不当，本院予以确认。荣冉贸易公司一直拖欠租赁费未付，故东北旺村委会有权行使合同单方解除权，东北旺村委会于2018年11月7日向荣冉贸易公司工商注册地址邮寄《解除合同通知书》，该邮件于2018年11月9日被签收，故一审法院确认双方租赁合同已于2018年11月9日解除，并无不当，本院予以确认。荣冉贸易公司应依约支付2017年7月1日到2018年11月9日的租金及迟延支付租金的违约金。综上所述，荣冉贸易公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费52432元，由北京荣冉贸易有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱 华审 判 员  吴博文审 判 员  王丽蕊二〇二一年七月二十八日法官助理  甄乾龙书 记 员  王晓逊