陕西省富平县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕0528民初1084号 原告:高某某，女。 委托代理人：冯百忍，男，汉族，1954年3月18日生，住富平县杜村镇东新街130号，系原告姐夫。 被告：乔某某，女。 第三人：韩某某,男性。 原告高某某与被告乔某某及第三人韩某某确认合同效力纠纷一案，本院于2021年3月31日立案受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高某某未到庭其委托代理人冯百忍到庭参加了诉讼，被告乔某某及第三人韩某某经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告高某某向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告乔某某与第三人韩某某签订的房屋买卖合同无效；2、本案受理费由被告承担。事实和理由：2007年原告和丈夫韩德胜在富平县留古镇街东村韩家组自家宅基地建造砖混结构房屋一座。当年，就出租给本镇村民经营家电。2013年原告丈夫韩德胜去世后，原、被告因涉案房屋所有权产生纷争，2019年5月20日，被告私下与第三人韩某某签订了一份房屋买卖合同，对涉案房屋私自出卖。根据渭南中院（2020）陕05民终784号判决认定的事实：该买卖合同中所出售房屋所有权是原告夫妻和被告三人共同共有。由此被告与第三人签订房屋买卖合同行为严重侵犯了原告和丈夫的合法权益。故请贵院依法审理。 被告乔某某未到庭，向本院提交书面答辩状辩称：根据《中华人民共和国民法典》相关规定1、本人属于完全民事行为能力人具有独立行使民事行为的能力；2、本人与第三人韩某某签订的房屋买卖合同系双方真实意思表达；3、根据《中华人民共和国土地管理法》规定农村宅基地类房屋只能向本集体组织成员转让，第三人韩某某属于本集体组织成员，不违反法律规定；4、本人与第三人签订合同时，房屋产权登记属于本人个人单独所有，第三人也支付了相应的对价，系有权处分，购买人并非出于恶意，双方不存在恶意串通情形。另外退一步讲，即使本人系无权处分，但是第三人购房屋属于善意，房屋产权登记属于本人个人单独所有，第三人购买房屋时候不知晓本人与原告之间的矛盾，况且本人出卖房屋系有权处分。故本人与第三人韩某某订立的买卖合同不存在合同无效的情形，请求法院依法驳回原告的诉求。 第三人韩某某未到庭，未提交书面答辩状。 原告为了证明自己主张向本院提交了以下证据： 1、渭南市中级人民法院（2020）陕05民终784号民事判决书一份，证明涉案房屋为高某某、乔某某、韩德胜三人共有及被告承认该房屋为其子韩德胜所盖的事实；2、富平县人民法院（2018）陕0528民初1340号民事判决书一份，证明原、被告对涉案房屋从2018年之前就将诉争提交法院公开争执的事实；3、证人杨正军书面证言各一份，证明涉案房屋是2007年建成，由原告及其丈夫韩德胜出租于证人杨正军，后原、被告因该房屋发生矛盾，租户无奈于2017年搬离的事实；4、富平县留古派出所公民报警处理情况登记表一份，证明2019年7月30日原告及时阻止了第三人韩某某凭涉案合同侵占原告权益企图和行为的事实；5、涉案房屋录像一份，证明2020年8月21日前涉案房屋一直保持杨正军搬离后的状态，没有人居住及出租的事实；6、被告2014年诉原告继承纠纷起诉状一份，证明原、被告自韩德胜病故后，就对涉案合同所指的房屋发生争执，婆媳矛盾加剧的事实；7、房屋转让协议一份，证明被告与第三人签订的房屋买卖协议侵犯了原告合法权益的事实； 被告未质证，亦未向本院提交任何证据。 第三人未质证，向本院提交了富平县留古镇留古村村委会证明一份，证明第三人韩某某与其母亲邱会芹户口分开的事实。 原告质证后对于第三人该组证据不予认可。被告未质证。 本院经审查认为，原告提交的第1组证据因其真实、合法、有效，本院予以确认；第2组证据真实性予以确认，由于判决书内容未涉及涉案房屋权属争议（位于留古镇留古村韩家组），对于证明目的不予认可；第3组，因证人未出庭，对该组证据不予认定；第4组证据本院予以确认；第5组证据因无其他证据佐证，不予认可；第6组证据因被告诉讼请求分割其它房产，未涉及涉案房屋的分割，不予认定；第7组证据真实性予以确认，证明目的本院不予确认。 第三人提交的证据，结合本院的依职权调查取证，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：原告高某某与韩德胜于1991年10月21日登记结婚，2013年5月20日韩德胜因病去世，被告乔某某系韩德胜的母亲。2019年5月20日被告高某某与第三人韩某某签订了房屋买卖合同，将位于富平县留古镇街东村韩家组的村民自建房出卖于不知情的第三人韩某某，2019年7月30日原告与第三人韩某某因涉案房屋权属问题发生纠纷并报警处理，2019年10月16日原告高某某将被告乔某某诉至法院请求对涉案房屋进行分割，本院作出(2019)陕0528民初3939号判决后，原告上诉至渭南市中级人民法院，渭南市中级人民法院作出的（2020）陕05民终784号民事判决书中认定涉案房屋属于韩德胜、高某某、乔某某三人共有。2021年3月31日原告将被告及第三人诉至法院，请求确认被告与第三人签订的房屋买卖合同无效。 另查明富平县留古镇街东村现名为富平县留古镇留古村，第三人韩某某与被告高某某系同一集体组织（富平县留古镇街东村韩家组）成员，第三人韩某某以250000元购买涉案房屋时，其本人为户主的户籍名下在富平县留古镇街东村韩家组没有宅基地。 本院认为，本案争议的焦点为：1、法律适用问题；2、被告高某某与第三人韩某某签订的房屋转让协议是否有效。 关于争议焦点1，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外”，第八条规定：“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的规定”。本案所涉的协议是2019年5月20日签订，签订成立时间发生在民法典施行前，本案系民法典施行前的法律事实引起的关于合同效力的民事纠纷案件，依照民法典时间效力规定应按照从旧及有利于合同有效原则，首先适用当时的法律、司法解释的规定。 关于争议焦点2，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。原告并未举证证明涉案涉协议存在违反法律、行政法规效力性强制性规定情形。另《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释﹝2012﹞8号）第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 首先，对于签订合同的双方主体，第三人韩某某与被告高某某皆为完全民事行为能力人，具有独立行使权利履行义务的能力；其次，该房屋买卖系双方真实意思的表示，本案涉案房屋虽然于2020年经渭南市中级人民法院判决确认为本案原、被告及韩德胜三人共有，客观上第三人韩某某与被告乔某某2019年5月20日签订的房屋买卖合同存在被告乔某某无权处分的情形，但是因该房屋的相关土地手续的登记人为乔某某且被告乔某某常年居住此地，原告高某某及韩德胜户籍均不在房屋所在地，使第三人有理由相信该房屋是被告一人所有，原告提交的证据无法认定第三人韩某某与被告乔某某系恶意串通，损害原告的利益。再者，合同的签订方均为富平县留古镇街东村韩家组村民，第三人韩某某购买涉案房屋时在本村没有宅基地，且订立合同时候村委会已经盖章认可，符合一户一宅的原则，不存在违反法律效力强制性规定的情形。最后，原告称被告系无权处分不是导致合同无效的情形。 综上所述，被告高某某与第三人韩某某签订的房屋转让协议系双方真实意思的表示且不存在违反法律、行政法规效力性强制性规定情形及其它导致合同无效的情形，不应当认定为无效。 依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条、第二条、第八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》六十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释﹝2009﹞5号）第十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释﹝2012﹞8号）第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告高某某的诉讼请求。 案件受理费2300元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。 审 判 长 彭新平人民陪审员由金贵 人民陪审员 李    双    余 二〇二一年七月二十日 书 记 员 吴         楠