辽宁省法库县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）辽0124执异65号 案外人：刘占新，男，1967年7月8日出生，汉族，员工，住辽宁省法库县。 申请执行人：沈阳辰阳混凝土有限公司，住所地辽宁省法库县法库镇新城堡村。 法定代表人：韩雪儒，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：钱红，女，1982年12月31日出生，汉族，系该公司出纳，住辽宁省法库县。 被执行人：沈阳海特曼置业有限公司，住所地辽宁法库经济开发区。 法定代表人：郭俊健，系该公司总经理。 在本院执行(2017)辽0124执943号申请执行人沈阳辰阳混凝土有限公司与被执行人沈阳海特曼置业有限公司买卖合同纠纷一案中，案外人刘占新于2021年7月2日对本院查封位于法库县东湖学府小区10号楼1-201房产，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。 案外人刘占新向本院提出异议请求：要求法院中止对位于法库县××学府小区××楼××房屋执行，解除查封。事实与理由：2018年2月26日，案外人与沈阳海特曼置业有限公司签订了《商品房认购协议》，案外人购买其开发建设的位于法库县××学府小区××楼1-201的房屋，面积为78.81平方米，单价2700.00元/平方米，总房价212,787.00元等条款。当日，将购楼款212,787.00元交付给沈阳海特曼置业有限公司，沈阳海特曼置业有限公司给案外人出具收款收据，案外人并向沈阳鼎实物业管理有限公司交纳了电费、垃圾清运费、取暖费，同时沈阳海特曼置业有限公司出具《入住通知书》，并将该房屋交付给案外人实际占有使用至今。期间，案外人多次要求沈阳海特曼置业有限公司办理案涉房屋产权证事宜，但沈阳海特曼置业有限公司告知等待至今。为证明其主张，并提供了《商品房认购协议》、《入住通知书》、收款收据。 本院查明，2018年2月26日案外人刘占新与被执行人沈阳海特曼置业有限公司签订了《商品房认购协议》，约定刘占新购买被执行人10号楼1-201住宅，面积为78.81平方米，单价为2700元/平方米，总价款为212，787.00元。当日刘占新支付212，787.00元购房款，沈阳海特曼置业有限公司为其出具加盖其公司现金收讫章的收款收据，并为其出具了《入住通知书》。2018年2月26日刘占新为该房屋缴纳了预付电费、垃圾清运费、取暖费共计2272元，沈阳鼎实物业管理有限公司为刘占新出具加盖其公司财务专用章的收款收据。 另查明，原告沈阳辰阳混凝土有限公司与被告沈阳市法库县建筑安装总公司、沈阳海特曼置业有限公司、孙江买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月29日作出（2017）辽0124民初1436号民事调解书，调解书确认当事人自愿达成调解协议：一、被告孙江给付原告沈阳辰阳混凝土有限公司货款2,254,622.50元，其中2017年8月5日前给付700,000.00元，2017年9月5日前给付1,000,000.00元，2017年10月15日前给付554,622.50元；二、如果被告孙江在2017年8月5日前未给付原告沈阳辰阳混凝土有限公司货款700,000.00元，应给付原告沈阳辰阳混凝土有限公司货款700,000.00元的利息（利率按年利率24%计算，计息时间自2017年6月1日起至给付完毕之日止）；如果被告孙江在2017年9月5日前未给付原告沈阳辰阳混凝土有限公司货款1,000,000.00元，应给付原告沈阳辰阳混凝土有限公司货款1,000,000.00元的利息（利率按年利率24%计算，计息时间自2017年6月1日起至给付完毕之日止）；如果被告孙江在2017年10月15日前未给付原告沈阳辰阳混凝土有限公司货款554,622.50元，应给付原告沈阳辰阳混凝土有限公司货款554,622.50元的利息（利率按年利率24%计算，计息时间自2017年6月1日起至给付完毕之日止）；三、被告沈阳海特曼置业有限公司、沈阳市法库建筑安装总公司对上述给付义务承担连带责任。沈阳辰阳混凝土有限公司向本院申请执行，本院于2017年9月21日以（2017）辽0124执943号立案执行。 2018年9月26日，本院作出（2017）辽0124执943号执行裁定书，查封被执行人沈阳海特曼置业有限公司所有的位法库县××学府小区××楼××单元××房房产；查封期限为三年。并向法库县规划和国土资源局不动产登记发出《协助执行通知书》。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。位法库县××学府小区××楼××房房产已在本院查封之前，案外人刘占新与被执行人沈阳海特曼置业有限公司签订了《认购协议》，由沈阳海特曼置业有限公司出售给案外人，案外人交纳了全部购房款。根据案外人提供的《入住通知书》及收款收据显示，其在2018年2月26日分别交纳了预付电费、垃圾清运费、取暖费等一系列费用，足以证明案外人在查封前已经合法占有案涉房屋。案外人系非因自身原因未办理过户登记。综上，案外人取得了上述房产的物权期待权，该权利能够排除执行。据此，案外人所提出的请求解除位法库县××学府小区××楼××房房产查封异议理由成立，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条规定，裁定如下： 中止对法库县东湖学府小区10号楼1-201房产的执行。 如不服本裁定，可以在本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  刘 伟 人民陪审员  陈红利 人民陪审员  丁 超 二〇二一年七月十二日 法官助理王蕊 书记员韩颖花 本案裁定所适用的相关法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际出资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。