安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0705民初2255号 原告：铜陵市宏达家电有限责任公司，住所地安徽省铜陵市长江中路788号二、三层，统一社会信用代码91340700713916019P。 法定代表人：何朝阳，董事长。 委托诉讼代理人：朱永诚，安徽创元律师事务所律师。 被告：王从军，男，1973年4月28日出生，汉族，住安徽省铜陵市。 委托诉讼代理人：陈怀国，公司法务。 原告铜陵市宏达家电有限责任公司（以下简称：宏达公司）诉被告王从军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宏达公司委托诉讼代理人，被告王从军及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏达公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告付清已拖欠两年的房租5万元,并按被告的出租合同规定承担拖欠期间滞纳金;2、解除租赁关系,被告及时向原告清交现在租用的房屋,并支付到交房前的房租;3、被告承担全部诉讼费用。事实与理由:原被告于2018年6月14日形成房屋租赁关系,原告将自己与位于被告所在的铜陵市××路××号××房相邻的北侧房屋出租给被告,租期5年,约定每年租金25000元,被告交给原告租房押金2000元。但被告仅支付了第一年（2019年6月前）的房租,此后就拒付租金。为此,原告多次向被告2主张,并于2020年5月25日向铜陵市商会人民调解委员会申请调解,力图通过商会调解化解纠纷,经过多轮背靠背陈述协商,直至2020年8月24日被告最后明确拒绝接受调解。因此,原告不得已诉请人民法院,请求依法处理。 王从军辩称，一、原、被告之间的租赁协议无效。1、原告诉状中所指的出租房屋是依附于××路××号××房北侧的简易搭建房屋。原告搭建时，并没有取得政府相关行政主管单位的批准。铜陵市轻工总会显然不是本市管理土地与城建的政府机关，无权同意原告建房。所以，原告在××路××号××房北侧搭建的多间房屋均是违章建筑。相关法律规定有:1998年《土地管理法》第56条（建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地）、第73条（买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得）和1990年《城市规划法》第29条（城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理）、第30条（城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划设计任务书。报请批准时必须附有城市规划行政主管部门的选址意见）、第31条（在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地）、第32条（在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续），以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条（出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效）。因此，原告的建房行为因违反法律的效力性强制规范而无效，因而无法取得合法的物权（土地使用权和房屋所有权），进而也无法取得该搭建房屋的出租权，所以，原告无权向被告主张出租收益，甚至已收取的房租也属于不当得利。至于原告所称购地和搭建房屋支付了费用并经过了轻工总会领导的同意（需提供合同和付款凭据原件予以证实），仅能说明对方不正当地利用了人脉资源，其行为的违法性显而易见，相关领导的同意不能代替法律，该违法行为也不能因既成事实而变成合法。由于在搭建行为之后实施的《物权法》、《城市房地产管理法》等法律更不保护此类违法建设行为，在关联土地和房产拍卖之后，原告既然无法完成合法化手续，理应放弃对搭建房屋的收益主张，原告如仍有购地、建造房屋的损失，可以及时与原轻工总会的主管部门沟通协调补偿事宜，但与被告无关。二、被告已合法取得××路××号××房所有权及相应土地使用权。有效的设计图纸显示，597号门面房北侧设置有后门，形成此后门的原因是门面房所在楼宇与建设银行（原为市政府）的地块有高低差，建行地块高，××路××号××房所处地块低，因此二者之间为保证必要的消防、排水、通风、采光等而留有一块空地。被告通过拍卖程序购买597号门面房，并办理了产权证书，所享有的物权不容侵犯，包括享有对房后的通行、通风、采光权和消防安全设施的权益。被告有权要求其他违章搭建房屋行为人排除妨碍、恢复原状。三、原告没有合法取得××路××号××房所在楼宇北侧空地使用权。原告与铜陵市轻工总会2001年10月8日所签订的《转让房产协议书》中关于房屋、土地转让行为违法，不再赘述。原告提交的《国有土地使用证》（复制件，260.76㎡土地使用权）载明的核发日期为2002年10月21日，发生在2001年10月8日双方的违法买卖行为之后，该土地证仍然显示铜陵市轻工总会作为使用权人，而并非原告为使用权人，直接说明原告并非该宗土地的使用权人。但原告购买铜陵市轻工总会80.19㎡的房产的行为当属合法，原告现今必然持有该房屋的房产证和土地证，如一并向法院出示原件，必然与其主张的260.76㎡土地使用权相矛盾。特别重要的是，该土地权证载明该宗土地在当时仍属划拨土地，而根据法律规定，划拨用地转让必须符合法定的条件且经政府审批，在补交土地出让金后方可转让，原告交纳的房屋竞拍款中有203030元由拍卖方直接扣除用于补交土地出让金的事实足以说明这项规定在实践中也必须执行。原告从2001年至今长达20年的时间仍然没有取得合法的土地使用权证以及搭建房屋的所有权证书，也足以印证原告的搭建房屋行为属非法，铜陵市轻工总会的转让行为实属无权处分国有土地行为。更何况被告及其他业主先后合法购买了该位置的门面房，相应的土地使用权以共有的形式随着房屋一并转移，所以该地块的土地使权不存在为原告单独享有。四、被告是受原告欺诈才签订租房合同并支付房租。被告之所以在前期向原告方支付了房租，也是由于对方没有如实告诉真实情况所致（2018年6月14日双方签订的《商铺出租合同书》的尾部对方特别手书注明“长江中路597后面属于何云青房产”可以印证）。被告合法购买长江中路门面房后，原告的原法定代表人何云青即找来说门面房后的搭建物是属于原告的，有产权证。被告此前与何云青就已相识，于是信以为真，支付了数年的租金（累计已支付十余万元）。但此项支付租金的事实不能形成合法的租赁合同关系，即使被告自愿支付（实际上并非自愿），也只是事实行为而非法律行为，不能因此形成对被告的法律义务，被告随时有权拒绝支付。对于原告的欺诈行为，被告本来有权对已支付的款项以不当得利为由要求原告返还，但本着息事宁人的考虑并未主张此项权利，却未曾想到原告反倒不依不饶，被告在此声明保留对对方不当得利进行追索的诉讼权利。五、被告在购买597号门面房后不久，就已重新搭建了临时建筑，原搭建房屋已自然损耗灭失，被告在重建房屋后并未利用原告的搭建房屋。被告购买597号门面后，发现后面的搭建房屋材料简易，质量太差，破烂不堪，漏风漏雨，随时会倒塌，无法正常使用且有很大的安全隐患，于是自行出资请人于2013年3月底进行了重建（有材料清单和图片为证），因此原告所主张的搭建房屋已不复存在。更何况，现今搭建房屋依附于597号门面房，与597号门面同一个门洞进出，原告提出的返还要求，因王从军重建及分割无法实现，而且离开597号门面，该搭建房屋将无任何商业价值。在不影响其他土地使用权共有人权益的情形下，该房屋可以视为是被告门面房合理的延伸部份。综上，原告占用土地和搭建建筑物行为自始违法，而且长期采用隐瞒事实，欺骗的手法骗取房租，数额巨大，严重侵害了国家利益和原告及他人的合法权益，原告的诉讼请求没有法律依据，因此，请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2001年10月8日，铜陵市轻工总会（甲方）与宏达公司（乙方）签订《转让房产协议书》，载明：（1）甲方自愿将座落在市长江中路，轻工总会办公楼后院的壹间混合结构的房产，（含办公楼后院空地的土地面积在内，以土地证为准），建房建筑面积为80.19平方米，有偿转让给乙方，总计人民币贰拾贰万元整。（2）乙方同意于本协议签字后十五日内一次性付清人民币贰拾贰万元整。（3）乙方自行办理房产（含土地）等过户手续，甲方有义务协助乙方办理产权过户等手续，并提供一切便利及相关文件资料，但因此而发生的全部费用（含税费）均由乙方承担。（4）乙方在购买此房产后，如需进行改造，清理，整修而发生的费用均由乙方承担。……（7）轻工总会的楼梯口的门面已占用乙方的土地，等合同生效后，无偿清除给乙方，未成事宜协商解决。 2012年5月29日，铜陵市阳光拍卖有限责任公司为拍卖长江中路597号网点发布《竞买须知》，载明（九）有关标的延伸物、附属搭建物等方面的说明：本次拍卖标的按40.05平米进行拍卖、标的现状中约有30平米为延伸物、附属搭建物，该延伸物、附属搭建物非委托方搭建且不在本次拍卖范围内；有关标的延伸物、附属搭建物的问题由买受人自行解决，委托方及拍卖方不承担相关责任。竞买人应重视标的现状中的延伸物、附属搭建物有可能无法继续使用或需要依法分割的现实状况，并据此作出价格判断及风险评估、拍卖方在此声明不承担保证责任。同日，王从军出资竞拍购得长江中路597号网点并于2012年11月20日办理了产权登记。 自2013年起，王从军就承租案涉长江中路597号网点搭建房并一直按期交纳租金。2018年6月14日，王从军（甲方）与王成（乙方）签订《商铺出租合同书》，约定乙方承租甲方所有的××路××号××房，并就租金及租期及其他内容作了约定，租金支付方式为：一年一次付清，每年7月10日前支付下一个年度租金，若乙方未按时缴纳，甲方有权收取乙方滞纳金、滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取，如甲方通知乙方缴纳租金后仍拖欠租金15天视为乙方违约，并承担违约责任，甲方有权收回房屋。并在该合同尾部注明：长江中路597后面属于何云青房产，每年租给王从军25000元，收押金2000元，共计贰万柒仟元整，本条款随本合同条款执行。上述备注由王从军、何云青签字确认。合同签订后，××路××号××房及案涉搭建房屋均由王成实际承租使用至今。王从军向何云青支付了2018年租金25000元后，尚欠2019年至2020年租金50000元未支付。 本院认为，案涉王从军与王成签订的《商铺出租合同书》是合同双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。宏达公司出租给王从军的长江中路597号网点搭建房因没有取得建设工程规划许可证，双方就此搭建物所签订的租赁合同应属无效，但王从军实际租赁并使用了该搭建物，故对宏达公司按合同约定要求王从军给付房屋占有使用费的诉求，依法予以支持。王从军因无效合同所取得的租赁物应返还给宏达公司。王从军支付的2000元押金，可在双方房屋交付无异议后，由宏达公司退还给王从军。因合同无效是由于宏达公司未能取得建设工程规划许可证导致，故对宏达公司要求王从军按合同约定给付滞纳金的诉求，本院依法不予支持。因王从军所提供的证据并不能证明长江中路597号网点搭建房是由其重新建造，故对此抗辩理由不予采信。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《中华人民共和国民事法典》第一百五十七条规定，判决如下： 一、王从军于本判决生效后十日内给付铜陵市宏达家电有限责任公司2019年、2020年的房屋占有使用费50000元。 二、王从军于本判决生效后二十日内将铜陵市长江中路597号网点搭建房返还给铜陵市宏达家电有限责任公司；并按每年25000元的标准支付房屋占有使用费至实际交付时止。 三、驳回铜陵市宏达家电有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费1050元，减半收取525元，由王从军负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上认状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员 王 云 二〇二一年七月二十三日 书记员 陈耀鹏 附：本案所适用的法律条文 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第四条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。 《中华人民共和国民事法典》 第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。