长春市二道区人民法院民事判决书（2021）吉0105民初1268号原告：王婉娜，住长春市绿园区。    委托诉讼代理人：宫婷，吉林同信法大律师事务所律师。    被告：吉林银行股份有限该公司长春东盛支行，住所地长春市二道区吉林大路1919号。    负责人：赵亮，行长。    委托诉讼代理人：李晓明，该公司员工。    被告：鲁亮，住长春市二道区。    第三人：宋赞，住长春市二道区。    原告王婉娜与被告吉林银行股份有限该公司长春东盛支行（以下简称吉林银行东盛支行）、鲁亮及第三人宋赞案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王婉娜委托诉讼代理人宫婷、被告吉林银行东盛支行委托诉讼代理人李晓明、被告鲁亮及第三人宋赞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。    王婉娜向本院提出诉讼请求：1、请求立即停止对原告购买的位于长春新区光机路以南、福源街以西新星宇之悦（B区）一期17号楼505号的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、判决确认原告与第三人宋赞签订达成的《房屋买卖合同》合法有效，并确认案涉房屋所有权归原告所有；3、判决第三人宋赞立即协助和配合原告办理案涉房屋的产权过户登记；4、本案的案件受理费用由被告分担。事实和理由：2017年6月19日第三人宋赞与长春新星宇和润房地产开发有限公司（以下简称新星宇公司）签订《预售商品房买卖合同》，合同约定将案涉房屋出卖给第三人宋赞，房屋价款以首付232278.00元，余款52万元整以按揭贷款方式支付。2017年6月21日第三人宋赞与招商银行股份有限公司（以下简称招商银行）签订《个人购房借款及担保合同》，合同约定：贷款金额52万元整，还款方式按月结息，按月还本，等额本息，贷款期限360个月，自2017年6月22日起至2047年6月22日止，首次扣款日为2017年8月15日，扣款日为每月15日，案涉房屋已预告登记，并实际交付于第三人宋赞。2018年6月5日，在宋赞出示《购房合同》、房屋产权信息、物业进户单、案涉房屋钥匙等权属凭证，确保案涉房屋无抵押权，无查封后，原告与宋赞签订《房屋买卖合同》，合同约定：宋赞将案涉房屋转让给原告，转让房屋价格共计93万元整。在案涉房屋竣工能办理房屋所有权证书，及原告能办理抵押贷款前，原告须向第三人支付首付，贷款先由原告每月15日前存入被告账户。更名过户费各自承担一半，合同签订后，宋赞交付案涉房屋原告按照合同约定向宋赞支付购房款396482.71元，每月向宋赞账户转账2760元用于还案涉房屋贷款。至2020年4月，已支付房屋贷款共计63480元。2020年4月原告通过物业得知案涉房屋已具备过户条件，于是多次联系宋赞要求其办理过户登记，但均联系不到。后通过新星宇得知宋赞未依照约定向招商银行偿还贷款，新星宇承担阶段性保证责任，同时因为无法联络宋赞不能撤销预告登记，所以不能为原告办理过户手续。后原告为维护自身合法权益，向贵院起诉要求确认房屋所有权时才得知被告吉林银行东盛支行依据长春市忠信公证处于2018年1月25日作出的（2018）吉长忠信经字第425号《具有强制执行效力的债权文书公证书》、吉林省长春市忠信公证处于2019年5月19日作出的（2019）吉长忠信证内经字第1309号《执行证书》向贵院申请执行。2019年9月26日，贵院查封了案涉房屋的房籍，查封期限三年。于是原告向贵院申请执行异议，2021年1月31日贵院作出（2021）吉0105执异5号裁定书，驳回原告诉请。原告认为，在贵院查封案涉房屋之前原告与被告宋赞签订的《房屋买卖合同》合法有效，并已合法占有案涉房屋且使用至今，查封前，案涉房屋客观上不具备过户条件，并非因为原告自己原因导致房屋无法过户。原告尽到了合理注意义务，也一直积极维护自身权益，并支付了房款总额的50％且也有能力将剩余价款按照人民法院的要求支付。特依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，诉至贵院。    吉林银行东盛支行辩称：我方向宋赞作出信用贷款，鲁亮为保证人，贷款到期后我方通过法院查封了宋赞名下房屋，被执行人宋赞与本案原告之间的关系我方不清楚，我方认为应先偿还我行的欠款才可以解封。    鲁亮辩称：依据最高人法院相关的司法解释，我不同意解封，我认可法院的裁定，我认为应该偿还吉林银行的债务后再行处理。    宋赞称：我能力有限，我没有偿还能力，我认可偿还吉林银行欠款，我尽力筹款还吉林银行，如果原告同意的话我需要3个月时间去筹钱解决这个事儿，现在房屋已经溢价按市场价计算是足够的，完事以后我还吉林银行贷款，原告王婉娜与新星宇协商，我同意更名过户，起诉状中的金额与我受到的不符。    当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：    2017年6月19日，宋赞与新星宇公司签订《商品房买卖合同》，商品房为第17幢3单元505号房，建筑面积109.47平方米，房屋总价款752278元，付款方式为首付款232278元整，贷款52万元整。2017年6月21日，宋赞与招商银行签订《个人购房借款及担保合同》，合同约定：贷款金额52万元整，贷款期限360个月，自2017年6月22日起至2047年6月22日止，还款方式按月结息，按月还本，等额本息。    2018年6月5日，王婉娜与宋赞签订《房屋买卖合同》，合同约定：宋赞将案涉房屋转让给原告，转让房屋价格共计93万元整。补充条款约定：1．此房屋现为购房合同状态，乙方替甲方还月供一直到产权证下来更名为止，乙方不得拖甲方的信誉，保证按时还款；2．甲乙双方待通知办理产权证的时，双方协商共同去产权处办理相关手续；3．甲方如果还不上银行尾款，甲乙双方协商共同还款事宜。同日，王婉娜向宋赞支付购买案涉房屋定金20000元，6月7日支付购买案涉房屋购房款280000元，6月30日支付购买案涉房屋房款96482.71元。2018年6月至2020年4月，王婉娜共计向宋赞转案涉房屋贷款35880元。案涉房屋交付后一直由王婉娜支付物业费及供暖费。    吉林银行东盛支行依据长春市忠信公证处于2018年1月25日作出的（2018）吉长忠信经字第425号《具有强制执行效力的债权文书公证书》、吉林省长春市忠信公证处于2019年5月19日作出的（2019）吉长忠信证内经字第1309号《执行证书》向本院申请执行，本院于2019年6月12日立案执行，案号为（2019）吉0105执685号。2019年9月26日，本院查封了案涉房屋的房籍，查封期限三年。后王婉娜向本院申请执行异议，2021年1月31日贵院作出（2021）吉0105执异5号裁定书，驳回案外人王婉娜的异议请求。    本院认为，王婉娜与宋赞签订的《房屋买卖合同》，系双方真实的意思表示，不违反法律法规，合法有效。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条：金钱债权执行中。买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议符合下列情况，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。（二）在人民法院查封前。已合法占有该不动产。（三）已经支付全部价款或按照合同的约定支付部分价款，将剩余的价款按照人民法院的要求支付执行的。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王婉娜与宋赞签订涉案房屋买卖合同时约定王婉娜先支付首付款，再向银行偿还按揭贷款，这种付款方式显然导致银行贷款未还清时，无法进行更名过户，故涉案房屋在本院查封前办理过户登记，存在买受人王婉娜自身原因，因此王婉娜要求停止对案涉房屋的强制执行并解除查封的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。因此，王婉娜要求确认案涉房屋所有权归其所有的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。    综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：    一、王婉娜与宋赞于2018年6月5日签订《房屋买卖合同》合法有效；    二、驳回王婉娜的其他诉讼请求。    案件受理费6550元，由王婉娜负担。    如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。    审判员阴月人民陪审员白荣人民陪审员郭立君二〇二一年七月二日书记员田开伍