河南省平顶山市湛河区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0411民初2294号原告：平顶山市明晟物业服务有限公司，住所地：平顶山市湛河区神马大道中段蓝爵小区5号楼201室,统一社会信用代码：9141040031724082X4。法定代表人：郑连枝，总经理。委托诉讼代理人：陈芳刚，河南坤鹰律师事务所律师。被告：徐艳丽，1969年8月10日出生，汉族，住平顶山市湛河区。委托诉讼代理人：崔飘洋，系徐艳丽之女，1995年4月7日出生，汉族，住址同上。原告平顶山市明晟物业服务有限公司（以下简称明晟物业公司）与被告徐艳丽物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告明晟物业公司的委托诉讼代理人陈芳刚，被告徐艳丽及其委托诉讼代理人崔飘洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。明晟物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令徐艳丽支付从2014年9月至2021年4月30日物业管理费4728元；2.判令徐艳丽支付违约金3000元。事实与理由：徐艳丽从2013年9月16日实际接收并入住了平顶山市城乡路与轻工路交叉口蓝天花园三期云顶小区2号楼2单元2层东户。蓝天花园三期云顶小区的物业属于明晟物业公司管理。徐艳丽于2013年9月16日接受了明晟物业公司的《临时管理规约》并签订了承诺书，表示“本人已详细阅读并理解本小区《临时管理规约》，同意遵守本公约内的一切条款，如有违约愿承担相应违约责任”。临时管理规约第一条业主的权利与义务（二）4约定“按时缴纳物业服务各项费用”。第七条还约定，物业费仍不交付的，可按规定收取违约金日百分之一。其中住户情况登记表中也明确规定物业费标准：0.6元。徐艳丽言而无信，从接收房屋一年后一直不缴纳物业费，明晟物业公司通过各种合法方式经过无数次的催讨，长达六年始终无效，已欠物业管理费4728元。根据徐艳丽自己的承诺应付违约金。徐艳丽辩称，1.徐艳丽以前在明晟物业公司从事保洁工作，因为明晟物业公司欠付徐艳丽工资350元，年前徐艳丽与明晟物业公司协商，扣除工资后，徐艳丽再交1800元物业费，明晟物业公司不同意。2.徐艳丽家的空调漏水，一直向物业反映都得不到解决，物业一直没有找人维修，徐艳丽自己找人维修的。3.楼上漏水导致徐艳丽家房屋掉皮、裂缝等问题，向物业反映多次均未处理。明晟物业公司起诉的物业费金额徐艳丽也不认可，徐艳丽是下欠明晟物业公司物业费，但是徐艳丽与物业签订物业服务合同的时候，物业公司承诺免除3年的物业费，但是物业并未减免。物业服务未达到标准。经审理查明：2013年，明晟物业公司组建并向平顶山市工商行政管理局专业分局申请企业名称核准登记。平顶山市工商行政管理局专业分局于2013年8月22日出具《企业名称预先核准通知书》，该通知书载明：“根据企业名称登记管理规定、企业名称登记管理实施办法等规定，同意预先核准下列2个投资人，注册资本（金）50万元，住所设在平顶山市的名称为：平顶山市明晟物业服务有限公司。以上预先核准的企业名称保留至2014年2月22日。保留期内，企业名称不得用于从事经营活动，不得转让。经企业登记机关设立登记，颁发营业执照后企业名称正式生效”。企业名称预先核准后，明晟物业公司在未领取公司营业执照的情况下，即承接了平顶山市城乡路与轻工路交叉口蓝天花园三期云顶小区的物业管理服务，并与该小区业主陆续签订物业管理服务协议，向其提供相应的物业服务。2013年9月16日，明晟物业公司作为甲方，徐艳丽作为乙方，双方签订《前期物业管理服务协议》，该协议载明：乙方所购房屋基本情况：类型：住宅，坐落位置：2栋2单元2东户，建筑面积：99.29平方米；第四条：物业管理服务费用。1、物业费计算的时间：自约定的房屋交付时间开始交纳物业管理费；2、乙方交纳费用的时间：每半年度首月五日内缴纳本半年度费用；3、物业管理费，住宅每月每平方米0.6元。协议签订后，徐艳丽向明晟物业公司出具承诺书一份，载明：本人（单位）已详细阅读并理解本小区《临时管理规约》，同意遵守本规约内的一切条款，如有违约愿承担相应违约责任。特签署本承诺书！物业买受人签字（章）：徐艳丽，2013年9月16日。《临时管理规约》载明：为维护蓝天花园三期云顶小区（以下简称“本物业”）全体业主、使用人的合法权益以及公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，制定本规约。本《临时管理规约》对本物业管理区域内的各业主和使用人具有约束力。第七条：未按规定交付有关费用的责任，业主未按规定数额、时间交付物业服务费的，物业公司有权督促其限期交付，业主逾期仍不交付的，物业管理企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费收交情况，并注明欠交费用的业主室号进行催讨，仍不交付的，可按规定收取违约金日百分之一，直至依法向人民法院起诉。当日，徐艳丽在明晟物业公司提供的住户情况登记表中填写自己的详细信息，登记表载明：“填表日期：2013年9月16日，楼座号：2-2-2东，户主：徐艳丽，性别：女，身份证号码：，联系方式：136××××7321，户型：2室2厅，建筑面积99.29㎡，物业费标准：0.6元/㎡，实际交房时间：2013年9月16日”。上述协议签订后，徐艳丽向明晟物业公司交纳了垃圾清运费298元及自2013年9月16日至2014年9月15日的物业服务费715元，共计1013元。徐艳丽在房屋装修完毕后入住，之后未再向明晟物业公司交纳分文物业费用。另查明，蓝天花园小区的部分业主按约定向明晟物业公司交纳物业费至2021年12月31日。明晟物业公司向徐艳丽多次催收物业费无果，故引发本案诉争。上述事实有明晟物业公司提供的住户情况登记表、前期物业管理服务协议、临时管理规约、承诺书、客服日工作总结、收费收据三份，徐艳丽提供的平顶山市区住宅物业服务收费指导价标准、照片一组及庭审笔录等证据在卷为凭。上述证据已经当庭出示，并经质证、认证。经审查，证据之间能够互相印证，具有证明效力，足以认定本案事实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应按合同约定全面履行自己的义务。未按合同约定履行，违约方应承担违约责任。庭审查明，明晟物业公司自向徐艳丽交付房屋之日起，徐艳丽签署《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、《承诺书》交至明晟物业公司持有，且依约又向明晟物业公司交纳了垃圾清运费及一年物业服务费，至此双方之间物业服务合同关系成立，对此本院依法予以确认。明晟物业公司依照约定，提供了物业服务；但徐艳丽却未按约定向明晟物业公司支付之后的物业费；是引发本案诉争的主要原因，应依法承担相应的民事责任。徐艳丽辩称明晟物业公司欠其工资350元，因未提出反诉，且明晟物业公司不予认可，故对该辩称意见，本院不予采纳；辩称其房屋内空调漏水向物业反映但未解决，因未提供相应证据予以证明，且明晟公司不予认可，故对该辩称意见，本院不予采纳；辩称其房屋内掉皮、裂缝等问题，因不属于物业公司服务范畴，故该辩称意见，本院不予采纳；辩称其与明晟物业公司签订物业服务合同时，明晟物业承诺免除3年的物业费，徐艳丽未能提供相关证据予以证明其抗辩意见成立，故对该辩称意见，本院不予采纳。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第三条第一款规定：“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”。结合徐艳丽住宅的房楼类别、面积，确定徐艳丽每年应交纳的物业费99.29㎡×0.6元/㎡=714.84元，徐艳丽下欠明晟物业公司自2014年9月16日至2021年4月30日止的物业费为4733.77元，故明晟物业公司要求徐艳丽向其交纳自2014年9月16日至2021年4月30日的物业费4728元的诉讼请求，并无不当，且亦符合法律规定，本院予以支持。徐艳丽自2013年9月16日起装修后即开始在该小区居住，仅交纳一年物业费后至今未向明晟物业小区交纳相关物业费，其行为已构成严重违约，故依法应承担相应的违约责任；明晟物业公司要求徐艳丽承担违约责任的诉讼请求，符合法律规定，本院对其请求的违约金金额依法酌定为1500元。综上，明晟物业公司要求徐艳丽向其交纳物业费4728元及违约金1500元的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持；其他诉讼请求，因不符合法律规定，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下:一、徐艳丽于本判决生效后三日内向平顶山市明晟物业服务有限公司交纳物业服务费4728元。二、徐艳丽于本判决生效后三日内向平顶山市明晟物业服务有限公司支付违约金1500元。三、驳回平顶山市明晟物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由徐艳丽负担。本判决为终审判决。审判员 王 磊二〇二一年七月十六日书记员 张亚甜附：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第三条第一款发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。