北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终10452号上诉人（原审被告）：张占峰，男，1975年4月16日出生，汉族，住河北省保定市安新县。委托诉讼代理人：王金贵，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘希林，男，1969年8月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：辛雪松，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐翀霄，北京市隆安律师事务所律师。原审第三人：北京中润优鲜商贸有限公司，住所地北京市东城区东花市南里东区8号楼1层102部分及-1层-101至-106部分。法定代表人：郝文永，经理。委托诉讼代理人：王金贵，北京市中闻律师事务所律师。上诉人张占峰因与被上诉人刘希林、原审第三人北京中润优鲜商贸有限公司（下称中润优鲜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2021）京0101民初4174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张占峰上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回刘希林的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决书认定事实错误。1.我是作为“法定代表人”签署的《商业租赁合同》，签约不是我作为自然人本人的意思表示。本案中，我是以法定代表人身份签署合同是合同所记载的，刘希林是中润优鲜公司的股东，对于我代表拟设中润优鲜公司签约系明知，刘希林在解除合同通知书、债务转让协议中，均以中润优鲜公司为通知对象，中润优鲜公司也曾以公司账户向刘希林支付租金，能够证明刘希林明知且认可中润优鲜公司的合同主体地位。2.一审判决认定2019年12月19日为合同解除之日，无证据且不符合事实。在刘希林于2019年12月1日向中润优鲜公司提出的解除合同通知书中，限定的是3日内腾空北京市东城区东花市南里东区8号楼首层部分及地下一层2874.27平方米房屋（下称涉案房屋）内所有物品，中润优鲜公司是按照这个通知搬离的，而刘希林认为是19日发现已搬离的，就认定19日解除合同，对这16天的延迟，刘希林应承担举证责任。3.2019年9月2日至合同解除之日的租金计算错误。4.2019年9月2日后承租方支付的22.5万元租金属于2019年9月2日后应付租金范畴。二、一审判决适用法律错误。根据《合同法》《民法典》关于代理的相关规定，本案中润优鲜公司应受到合同直接约束，而不是由我承担合同责任。三、一审判决违反证据裁判规则导致错误裁判。刘希林辩称：同意一审判决，不同意张占峰的上诉请求和理由。1.签订《商业租赁合同》的主体就是张占峰，并非中润优鲜公司，该合同成立时，中润优鲜公司尚未成立，我有权要求张占峰承担合同义务。合同签订自始从未提及张占峰是以中润优鲜公司的法定代表人来签订租赁合同，张占峰所述与事实不符，且支付租金主要由张占峰个人账户进行支付而非公司账户。合同的签订及履行均表明张占峰为合同主体。我之所以是中润优鲜公司的股东，仅为配合方便张占峰办理执照而已，并不参与该公司的经营管理，且张占峰与我签订租赁合同时，中润优鲜公司并未成立，不具备主体资格，无法向张占峰进行授权委托，此后也没有对主体变更进行约定。2.解除合同通知书并不能证明张占峰的实际撤场时间，张占峰应对自己的撤场时间举证证明，张占峰应承担举证不利的后果。3.张占峰在2019年9月2日之后的付款不能与欠付租金进行折抵，张占峰应对自己的已付租金进行举证证明，张占峰应承担举证不利的后果。中润优鲜公司述称：《商业租赁合同》的合同主体应是我公司。刘希林向一审法院起诉请求：1.判令张占峰支付2019年9月2日至2019年12月19日的租金1374952.4元；2.判令张占峰支付滞纳金，以1150800元为基数，按照日万分之五的标准，自2019年9月2日计算至实际给付之日，以224152.4元为基数，自2019年12月2日计算至实际给付之日；3.判令张占峰支付违约金2301600元；4.判令张占峰支付2019年物业费64981.488元。一审法院认定事实：涉案房屋系刘希林向北京懋源恒泰商业资产管理有限责任公司承租，租赁期限自2017年6月10日至2022年6月9日。2017年8月，刘希林（甲方）与张占峰（乙方）签订《商业租赁合同》，约定刘希林将涉案房屋租予张占峰使用。其中首层面积为378.68平方米，地下一层面积为2495.59平方米。租赁用途为商业。张占峰应在开业前确定所租房屋的品牌或商号，张占峰确定后应通知刘希林并不得随意更改。租赁期限自2017年8月10日至2022年6月8日，2017年8月10日至2017年9月17日为第一期免租期，2018年9月18日至2018年10月17日为第二期免租期。租金标准为地下日租金标准为3.6元/㎡/天（含物业费），年租金3279000元。首层日租金标准为8元/㎡/天（不含物业费，物业费14.3元/月/㎡），年租金1105000元。支付方式为押三付三（甲方不提供房租发票），第三年起每年递增5%。乙方应于本合同生效之日前15日支付自2017年9月18日至2017年12月17日的房屋租金109.6万元，此后应在每个租赁支付期的最后15日前支付下一支付期限的租金。物业费标准为地上14.3元/月/㎡。乙方应在合同生效日前支付自2017年8月18日至2018年3月17日的物业费37905.8元。此后应在每个支付期限最后15日前支付下一支付期限的物业费。保证金109.6万元。乙方应按合同约定及时支付租金及各项费用。逾期超过30日，甲方有权解除合同，保证金归甲方所有，并且乙方应赔偿甲方全部损失。除本合同约定乙方有权提前解除合同的情形外，乙方不得单方解除合同。乙方单方终止合同（乙方口头、书面通知甲方终止合同，乙方拖欠甲方租金等费用超过一个月视为乙方单方终止合同），乙方须补交应付租金、相关费用等，并承担逾期一日万分之五的违约金，同时乙方须向甲方支付6个月租金作为违约金。甲方作为出租方只提供与该房屋产权相关的手续。乙方自行向相关主管部门办理全部开业手续。乙方使用甲方房屋办理工商登记注册等手续用于商业经营，本协议终止后5日内乙方需提前注销该工商登记注册手续。合同落款甲方处由刘希林签字，乙方法定代表人处由张占峰签字。合同附件《基准租金水平表》对各期应付租金情况予以详细记载。合同履行期间，张占峰交纳了部分租金，因张占峰拖欠租金，刘希林于2019年12月1日发送解除合同通知书，主要内容为：中润优鲜商贸有限公司、法人张占峰：因你方拖欠租金构成违约，通知你方即日起三日内腾空室内物品。张占峰称其按照通知书的要求于三日内搬离，刘希林表示不知情，系在2019年12月19日到涉案房屋查看时发现张占峰已经搬走。庭审中，刘希林提交张占峰支付租金、物业费的全部银行流水，该流水显示张占峰交纳租金共计6484441元、押金1096000元、物业费8981元、违约金10000元。上述银行流水显示仅有两笔由中润优鲜公司支付，部分款项由案外人张顺心支付，大部分款项通过张占峰账户支付。张占峰另提供张占峰2019年9月29日至2019年11月23日期间的银行流水，表示因中润优鲜超市资金紧张，由张占峰在此期间支付租金22.5万元。刘希林表示认可收到上述款项，但系支付2019年9月2日之前拖欠的款项。张占峰为证明其主张，提交1.中润优鲜公司营业执照及工商登记信息、公司章程、股东身份证，显示中润优鲜公司于2017年12月1日成立，注册地址为北京市东城区东花市南里东区8号楼1层102部分及-1层-101至-106部分。2019年11月26日，该公司法定代表人及执行董事、经理进行了变更，变更前为张占峰。股东为6名自然人股东，包括刘希林、张占峰。张占峰以此证明涉案房屋用于中润优鲜公司经营，张占峰系作为该公司法定代表人签订涉案合同，刘希林作为该公司股东对此明知。经质证，刘希林对其真实性认可，证明目的不予认可，刘希林表示其成为张占峰股东，是为了方便张占峰办理营业执照，刘希林并不实际参与公司管理。2.刘希林身份证复印件，其上书写有“只供办照”文字。张占峰以此证明签订涉案合同的目的系为了注册公司经营。经质证，刘希林对其真实性认可，证明目的不予认可。3.中润优鲜公司与案外人签订的供应商合同及购销合同，张占峰以此证明中润优鲜公司在涉案场地开展经营活动。经质证，刘希林对其真实性、证明目的均不予认可。4.证人丁某证言。丁某表示其曾在中润优鲜公司处从事出纳工作，工作期间，从前任出纳王春晓处接管该项业务，同时接管了法定代表人张占峰名下用于公司结算的银行卡。证人未到庭，刘希林不予认可。另查，2020年1月25日，案外人赵哲军（甲方、新债务人）与刘希林（乙方、债权人）、中润优鲜公司（丙方、原债务人）签订《债务转让协议》，约定甲乙丙三方一致确认，截至2019年12月20日，丙方欠乙方共计112万元物业费、水电费。三方一致同意，丙方将上述全部债务转移给甲方，由甲方向乙方履行全部支付义务。协议生效后，乙方不再向丙方主张债权及其他权利，或追究相关责任。另，对于中润优鲜公司设立时的公司选址问题，涉案合同承租方问题，张占峰及中润优鲜公司表示股东之间应该有约定，但是没有书面约定，刘希林表示没有约定。对于由中润优鲜公司承担涉案合同义务问题，当事人之间亦未有约定。经询，刘希林表示其仅向张占峰主张相关权利，不向中润优鲜公司主张。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同全面履行自己的义务。刘希林、张占峰签订《商业租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，当事人均应当遵照执行。张占峰及中润优鲜公司所称涉案合同承租人系中润优鲜公司一节，首先，签订涉案合同时，张占峰虽在承租人法定代表人一栏签字，但当时中润优鲜公司尚未成立，张占峰亦未提交证据证明双方达成一致，由张占峰作为中润优鲜公司的法定代表人代其签订合同，刘希林不予认可，张占峰应当承担不利后果。其次，从合同履行情况看，支付租金这一承租人主要义务大部分由张占峰履行，仅从中润优鲜公司账户支付过两笔租金，张占峰以中润优鲜公司实际占有使用场地主张中润优鲜公司为承租人，缺乏依据，故张占峰及中润优鲜公司的上述抗辩意见，法院不予采信。张占峰作为承租人应依约支付租金，根据已查明事实，张占峰仅支付了部分租金，且于租赁期内，已自行搬离涉案房屋，故涉案合同应予解除。张占峰虽称其于2019年12月3日搬离，但未提交证据予以佐证，法院不予采信，刘希林自认于2019年12月19日到涉案房屋查看时，张占峰已搬离，故涉案合同应于该日解除。合同解除前，张占峰欠付租金应予支付，根据相关证据，截至2019年9月2日，张占峰实际交纳的租金仍有不足，刘希林仅要求张占峰支付2019年9月2日至2019年12月19日期间租金的诉讼请求，法院予以支持。合同约定张占峰拖欠租金等费用超过一个月视为张占峰单方终止合同，张占峰须补交应付租金、相关费用等，并承担逾期一日万分之五的违约金，同时须向刘希林支付6个月租金作为违约金。刘希林主张的滞纳金实为张占峰逾期支付租金的违约金，故刘希林要求张占峰支付滞纳金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。鉴于涉案合同系因张占峰违约导致解除，刘希林要求张占峰支付违约金的诉讼请求，亦于法有据，法院予以支持。违约金的实质系用于弥补当事人因对方的违约行为而遭受的损失。鉴于张占峰提出合同约定的违约金标准过高，要求法院依法予以调整，故法院将综合考虑合同履行情况、张占峰违约行为、刘希林损失等因素，对违约金予以酌定。张占峰交纳的押金1096000元应予抵扣。另鉴于刘希林与中润优鲜公司及案外人赵哲军签订了《债务转让协议》，将张占峰承租期间欠付刘希林的水电费、物业费进行结算，并将上述债务转让予赵哲军，故刘希林要求张占峰支付物业费缺乏依据，法院不予支持。据此，一审法院于2021年6月7日判决：一、张占峰于判决生效后七日内向刘希林支付2019年9月2日至2019年12月19日的租金1328700元（保证金1096000元予以抵扣，尚须支付232700元）；二、张占峰于判决生效后七日内向刘希林支付滞纳金，以1328700元为基数，按照全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年12月2日计算至实际给付之日；三、张占峰于判决生效后七日内向刘希林支付违约金826719元；四、驳回刘希林的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院认为：刘希林与张占峰签订的《商业租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，均应属合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。关于上述合同承租人主体问题。首先，上述合同记载的承租人为张占峰，且张占峰亦签字予以确认；其次，双方此后并未就合同主体变更为中润优鲜公司达成一致意见；再次，上述合同实际履行中，中润优鲜公司仅支付过2次租金，张占峰实际履行了大部分租金的支付义务。综上，张占峰关于其并非该合同承租人主体的主张，与查明事实不符，本院不予支持。关于涉案房屋腾退时间问题。虽张占峰主张其在2019年12月3日就已经搬离涉案房屋，但在刘希林对此不予认可的情形下，张占峰未能就其主张提交相应证据予以证明。一审法院采信刘希林主张的2019年12月9日发现涉案房屋被腾空并据此认定双方租赁合同于该日解除，并无不当。关于欠付租金数额问题。依据刘希林提交的银行账户明细，一审法院核算欠付租金数额为1328700元，并据此判决与已交纳的保证金予以抵扣，尚需支付欠付租金232700元，事实依据充分，本院予以维持。虽张占峰主张其2019年9月2日后支付的22.5万元租金应属于2019年9月2日后应付租金范畴，但在刘希林对此不予认可的情形下，张占峰亦未能就此提交充分证据予以证明，故其该项主张，本院难以支持。关于利息及违约金问题。双方在上述租赁合同中约定张占峰拖欠租金等费用超过一个月视为张占峰单方终止合同，张占峰须补交应付租金、相关费用等，并承担逾期一日万分之五的违约金，同时须向刘希林支付6个月租金作为违约金。现刘希林主张的滞纳金实为张占峰逾期支付租金的违约金，故刘希林有权要求张占峰支付滞纳金，一审法院依据刘希林诉请予以判决，并无不当。同时，鉴于涉案合同系张占峰违约导致提前解除，一审法院亦依据刘希林诉请判决张占峰支付违约金，亦无不当。一审法院综合考虑合同履行情况、张占峰违约行为、刘希林损失等因素，酌情确定的违约金数额，并无不妥。综上所述，张占峰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38856元，由张占峰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 何江恒审 判 员 孟 龙二〇二一年七月三十日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪