安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖0705民初3087号 原告：港联不动产服务（武汉）有限公司铜陵分公司，住所地安徽省铜陵市花园新村30栋B座1层，统一社会信用代码：91340700399891828J。 负责人：张志斌，该公司总经理。 委托代理人：查昊,安徽创元律师事务所律师。 委托代理人：柳维婷,安徽创元律师事务所实习律师。 被告：程志恒，男，1967年6月11日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 被告：方小配，女，1977年6月20日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 原告港联不动产服务（武汉）有限公司铜陵分公司与被告程志恒、方小配物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月16日立案受理后，依法适用简易程序（小额速裁），公开开庭进行了审理。原告港联不动产服务（武汉）有限公司铜陵分公司委托代理人查昊，被告程志恒到庭参加诉讼，被告方小配经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告港联不动产服务（武汉）有限公司铜陵分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告物业服务费10928元［（1.2元/㎡/月x131.99㎡*69个月（2015年4月1日-2020年12月31日）］;2、判令被告立即支付原告违约费用983.52元[由于按照合同约定逾期违约金过高,故仅按照6个月即180天的日万分之五计算]；3、本案诉讼费用由被告承担。(合计:11911.52元)事实与理由:被告系一品江山小区业主,其房屋面积131.99平方米。原告系为一品江山小区提供物业管理服务的公司,原告与铜陵有色铜冠房地产有限公司及被告于2014年9月13日签订了《一品江山前期物业管理服务协议》,合同约定:物业服务费用按住宅1.08元/月不含水泵、电梯、中央空调运行公摊电费,0.12元/月(平方米)标准收取公摊水电费。同时约定物业服务费用每六个月交纳一次,甲方(被告)应于前次物业管理服务时间届满前30日内缴纳。甲方(被告)不按协议约定按时交纳有关费用的,乙方(原告)有权要求补交,并从逾期之日起每天按应交金额的万分之五缴纳滞纳金。自2015年7月起,被告共拖欠物业服务费及违约费用11911.52元,经原告多次催缴,被告至今仍未支付。被告拖欠物业费的行为已经对原告的运营造成了一定的经济困难。为维护自身合法权益,请求法院依法判决。 被告程志恒辩称，1、当时我们拿钥匙的时候是按照原告的要求缴纳物业费，但是当时我们不可能马上入住，但是当我们住进去以后，才发现房屋存在一系列质量问题，发现质量问题，我们就和物业联系过，物业也上门看过，但是后面就不了了之了。2、主卧飘窗存在渗水现象，飘窗的玻璃逐步爆裂及由于物业原因导致下水管道堵塞，存在积水现象，存在噪音问题，影响家中居住，证明房屋质量问题和物业服务不到位。 被告方小配未作答辩。 经审理查明，2014年3月9日，被告程志恒与港联不动产服务（武汉）有限公司签订了《一品江山前期物业服务合同》，合同约定：物业服务费用按住宅1.08元/月/平方米，水泵、电梯、中央空调等设施的运行及公共照明、公共用水产生的费用另计。水电费公摊标准：0.12元/月(平方米)收取。同时约定物业服务费用按半年交纳，业主应在每六个月计费起始日期七日内履行交纳义务。业主或物业使用人不按协议约定按时足额交纳物业费用的,应从逾期之日起每天按应交金额的万分之五缴纳滞纳金。2017年9月1日，铜陵有色铜冠房地产集团有限公司与港联不动产服务（武汉）有限公司签了《一品江山前期物业服务合同》，合同约定：物业服务费用按住宅1.08元/月/平方米，水泵、电梯、中央空调等设施的运行及公共照明、公共用水产生的费用另计。水电费公摊标准：0.12元/月(平方米)收取。同时约定物业服务费用按半年交纳，业主应在每六个月计费起始日期七日内履行交纳义务。业主或物业使用人不按协议约定按时足额交纳物业费用的,应从逾期之日起每天按应交金额的千分之三缴纳滞纳金。本合同期限自2017年9月1日起至业主委员会代表全体业主与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。原告港联不动产服务（武汉）有限公司铜陵分公司是港联不动产服务（武汉）有限公司开办的分公司，系铜陵市一品江山小区提供物业服务企业。被告程志恒、方小配系铜陵市一品江山小区业主,其房屋面积131.99平方米。从2015年4月1日起至2020年12月31日止，被告程志恒、方小配拖欠原告港联不动产服务（武汉）有限公司铜陵分公司物业服务费10928元（1.2元/㎡/月*131.99㎡*69个月）。 上述事实，有当事人提交的身份信息、不动产登记证明、《一品江山前期物业服务合同》、授权告知函、交房验收表、钥匙发放通知单、物业费催缴单及庭审笔录等在卷证实，本院予以认定。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告港联不动产服务（武汉）有限公司铜陵分公司依约为被告程志恒、方小配提供了物业服务，被告程志恒、方小配未按约支付物业费，属于违约行为。被告程志恒、方小配应承担向原告港联不动产服务（武汉）有限公司铜陵分公司支付拖欠物业费的民事责任。原告港联不动产服务（武汉）有限公司铜陵分公司要求被告程志恒、方小配支付物业费的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。对于要求被告程志恒、方小配应承担违约费用的诉讼请求过高，本院不予以支持。对于被告程志恒辩称：“1、当时我们拿钥匙的时候是按照原告的要求缴纳物业费，但是当时我们不可能马上入住，但是当我们住进去以后，才发现房屋存在一系列质量问题，发现质量问题，我们就和物业联系过，物业也上门看过，但是后面就不了了之了。2、主卧飘窗存在渗水现象，飘窗的玻璃逐步爆裂及由于物业原因导致下水管道堵塞，存在积水现象，影响家中居住”的观点。应属于房屋质量问题，被告程志恒、方小配如有证据证明且在保修期内，被告程志恒可另行主张权利。如超过保修期，被告程志恒可向相关部门申请房屋维修基金加以解决。对于存在噪音问题，可向相关部门报案加以解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，中华人民共和国国务院《物业管理条例》第四十一条《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告程志恒、方小配于本判决生效后十日内支付原告港联不动产服务（武汉）有限公司铜陵分公司物业费10928元。 二、驳回原告港联不动产服务（武汉）有限公司铜陵分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费98元，减半收取49元，由原告港联不动产服务（武汉）有限公司铜陵分公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 王 宁 二〇二一年七月二十日 书记员 孟丽荣 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。