广东省广州市白云区人民法院民 事 裁 定 书（2021）粤0111民初470号之一原告（反诉被告）：罗志飞，男，1974年6月10日出生，汉族，身份证住址广东省四会市。委托诉讼代理人：周剑慧，广东国盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾雯姗，广东国盟律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：黎国章，男，1964年12月30日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：马状立，广东宏普律师事务所律师。原告（反诉被告，下称原告）罗志飞与被告（反诉原告，下称被告）黎国章土地租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗志飞的委托诉讼代理人周剑慧、曾雯姗，被告黎国章的委托诉讼代理人马状立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗志飞向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2020年1月14日签订的《租赁土地合同》自2020年3月31日起解除；2.被告向原告退还租金48000元；3.被告向原告返还保证金48000元；4.被告承担因其违约行为给原告造成的直接经济损失73890元；5.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由如下：原告系外地来穗经商人员，经他人介绍认识被告，得知被告有可提供出租的土地用于堆放沙石，见面后双方对承租地块的租金、用途、租赁时间等确认后，原告与被告于2020年1月14日签订案涉《租赁土地合同》，约定甲方将106国道以东的土地（土名潭料）租赁给乙方（原告），租赁面积总共8000平方米，租金每月每平方米6元整。租赁期限自2020年1月14日至2021年1月14日止。合同签订后，甲方收取乙方48000元作为保证金，保证金合同期满后退回乙方。合同签订当日双方口头约定免租期为两个月，原告自2020年3月份开始缴纳租金。原告在双方合同签订后，按照双方约定向被告支付了一个月（2020年3月）的租金48000元及保证金48000元，履行了案涉《租赁土地合同》约定的义务，但被告却将已收取的租金误写为2020年1月租金，原告曾提出异议，被告却以修改麻烦且表示有其他在场人可以作证为由并未予以修改。双方合同签订后恰逢新冠疫情的影响，原告一直未正式使用案涉地块，后于2020年3月中才开始在案涉地块从事清理、回填等作业，当清场和回填工作将近完成，原告开始使用案涉地块堆放材料时，却被城管阻却。城管告知原告，案涉租赁地块早已进行国家征收，被告无权再行转租，原告无权使用，并发给原告《征拆通知》，要求原告将已堆放的材料限时全部清理。为此，原告无法正常使用案涉地块，就此原告曾多次与被告协商，要求被告解决上述问题，但被告均未予以回应。无奈多次与被告交涉无果，为不影响具体的项目进度产生更大的经济损失，原告只能将已堆放的物品重新安排人员及车辆运走，并支付相关的费用。因被告在租赁期内未能保证承租人租赁的土地可以正常使用，导致原告承租案涉《租赁土地合同》的合同目的无法实现，被告的行为已经构成根本违约，原告有权主张解除合同，并要求被告承担返还保证金、预付租金、赔偿损失的违约责任。被告黎国章答辩并提起反诉称：（2020）粤0111民初11333号民事判决书已判决涉案租赁合同合法有效，合同已于2021年1月14日履行完毕，不存在需要解除的问题。原告的第二项诉讼请求已经在之前的案件中进行处理，原告使用案涉地块，即需要支付租金，不存在需要退还的问题。因原告违约，被告有权不予退还租赁保证金，原告至今仍拖欠租金，故被告有权没收租赁保证金。因双方签订的租赁合同合法有效，合同租赁期已满，被告已完全履行出租方的义务，原告尚未履行给付租金的义务，除去生效判决已处理的租金外，原告至今仍拖欠6至12月份的租金。故提出反诉请求如下：1.确认《租赁土地合同》有效；2.原告向被告支付6至12月份租金共计336000元；3.判令原告向被告支付逾期滞纳金33600元；4.判决被告无须退还原告保证金48000元。经审理查明：2020年1月14日，罗志飞（乙方）与黎国章（甲方）签订《租赁土地合同》，约定：甲方将106国道以东的土地（土名潭料）【以下简称案涉地块】租赁给乙方。租赁面积8000平方米，租期一年，自2020年1月14日起至2021年1月14日止。每月每平方6元。合同签订之日，甲方收取乙方48000元保证金。租金在每月10号前缴付一次，逾期缴付滞纳金10%。乙方使用地块时，所发生的一切法律上的责任及其他责任由乙方负责，与甲方无关等。上述合同签订后，黎国章将案涉地块交付给罗志飞，罗志飞在案涉地块上进行清理及回填场地等作业，并在案涉地块上堆放沙石。罗志飞提交的收据两份，分别载明“今收到罗志飞2020年1月份保证金48000元”、“今收到罗志飞2020年1月份场地费48000元”，经手人为黎国章。2020年4月22日，罗志飞以黎国章为被告诉至本院，诉讼请求为：1.判令原被告签订的《租赁土地合同》无效；2.判令被告返还收取的48000元保证金；3.判决被告返还48000元租金；4.判决被告支付回填费、工人工资等52200元；5.被告承担本案的全部诉讼费用。黎国章在该案中提出反诉请求：1.确认原被告双方签订的《租赁土地合同》合法有效；2.判令原告向被告支付2020年2月份、3月份、4月份、5月份期间的租金共计192000元；3.判决原告向被告支付逾期滞纳金19200元。本院于2020年9月18日作出（2020）粤0111民初11333号民事判决书，本院在该案中认为：《租赁土地合同》合法有效，双方应恪守履行。罗志飞主张确认上述《租赁土地合同》无效的诉请本院不予支持。黎国章反诉要求确认上述《租赁土地合同》有效的诉请本院予以支持。基于《租赁土地合同》合法有效，双方应继续履行租赁合同，罗志飞要求黎国章返还保证金48000元及租金48000元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。……关于租金。因原告仅支付2020年1月租金，2020年2月至5月期间的租金并未支付，现被告要求原告支付上述期间的租金192000元（48000元/月×4个月）于法有据，本院予以支持。原告仅提供证人证言证实租金自2020年3月1日起算，并无其他证据予以佐证，本院不予采信等等。该案判决：一、确认罗志飞与黎国章于2020年1月14日签订的《租赁土地合同》合法有效；二、自本判决生效之日起三日内，罗志飞向黎国章支付2020年2月至5月期间的租金192000元及滞纳金19200元；三、驳回罗志飞的全部诉讼请求。罗志飞不服该判决，上诉至广州市中级人民法院，该院于2021年4月16日作出(2021)粤01民终285号民事判决书，该判决书认为：罗志飞向黎国章支付2020年1月的租金后，未支付2020年2月至5月的租金，构成违约，故黎国章诉请罗志飞支付2020年2月至5月的租金及双方约定的逾期付款滞纳金，事实及法律依据充分，一审法院予以支持正确。罗志飞提出租赁期间的前两个月免租，租金从2010年3月1日起计算的诉讼主张，在一、二审诉讼中均证据不足，故一审法院不予采信正确。该院判决驳回上诉，维持原判。本院认为：罗志飞在本案中提出要求黎国章退还租金48000元。经查，罗志飞在（2020）粤0111民初11333号案件中已经提出该项诉讼请求，本院在该案中已经判决驳回罗志飞的该项诉讼请求，罗志飞现在本案再次要求退还已构成重复起诉，应裁定驳回起诉。黎国章在本案中反诉要求确认《租赁土地合同》有效，黎国章在（2020）粤0111民初11333号案件中已经提出该项反诉请求，该案亦已判决确认罗志飞与黎国章于2020年1月14日签订的《租赁土地合同》合法有效，故黎国章在本案中再次就此提出反诉，已构成重复起诉，应裁定驳回起诉。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条之规定，裁定如下：一、驳回罗志飞要求黎国章退还租金48000元的起诉；二、驳回黎国章反诉要求确认《租赁土地合同》合法有效的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇二一年七月一日书记员  林嘉仪