广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤14民终1166号上诉人（原审原告）：彭宇新，男，1966年12月19日出生，汉族，公民身份号码441××××××××××××670，住址广东省兴宁市×××××××××××。被上诉人（原审被告）：陈秀芳，女，1982年8月28日出生，汉族，公民身份号码441××××××××××××10X，住址广东省兴宁市××××××××××××。委托诉讼代理人：陈永强（陈秀芳的哥哥），男，1980年12月15日出生，汉族，公民身份号码441××××××××××××118，住址广东省兴宁市×××××××××××号。被上诉人（原审被告）：黄胜强，男，1980年2月5日出生，汉族，公民身份号码441××××××××××××594，住址广东省兴宁市×××××××××××。上诉人彭宇新因与被上诉人陈秀芳、黄胜强案外人执行异议之诉一案，不服广东省兴宁市人民法院（2021）粤1481民初1167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭宇新上诉请求:1.撤销(2021)粤1481民初1167号民事判决；2.请求改判支持彭宇新一审的诉讼请求；3.由两被上诉人承担一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法予以纠正并依法改判。2019年3月31日下午3时许，上诉人与被上诉人黄胜强签订了《租房合同》，合同约定上诉人租赁被上诉人夫妻共同共有的兴南雅居A1栋903房，期限自2019年4月1日至2029年4月1日，租金1000元，每月月初5日支付租金，押金为10万元。上诉人租赁此房屋时陈秀芳尚未起诉离婚，2019年4月12日陈秀芳向兴宁市人民法院起诉离婚时要求分割讼争房屋自2019年3月31日至2020年3月31日止的租金。由此可知，被上诉人陈秀芳、黄胜强均知悉该房屋已经租赁给上诉人居住使用。上诉人认为应由其继续按合同租用讼争房屋。兴宁市人民法院于2021年3月5日作出(2021)粤1481执异4号民事裁定，驳回上诉人的执行异议是违背事实，没有法律依据的，该裁定认为上诉人用现金交付押金、房租等不符合交易习惯，否认租房的真实性，不符合法律规定，没有法律依据。二、2019年3月31日上诉人与被上诉人黄胜强签订《租房合同》后即将房屋交付给上诉人使用，被上诉人陈秀芳是清楚上诉人彭宇新自2019年4月1日起开始居住在兴宁市×××××××××××××××的，其从未向上诉人提出过异议。三、在2020年7月17日，两被上诉人离婚纠纷一案中，上诉人就已经对腾退兴宁市×××××××××××××××××××提出过书面异议。四、根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条的规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。2019年3月31日，兴宁市×××××××××××××××已出租给上诉人，后该房由黄胜强、陈秀芳共同共有变更登记转移至被上诉人陈秀芳一人名下，不影响上诉人之前签订的租赁合同的效力。综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律不当、判决不公正，请求二审法院重新查明事实，依法公正判决，支持上诉人的上诉请求。陈秀芳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院予以维持。一、在陈秀芳提出与黄胜强离婚之际，在陈秀芳短暂离开兴南雅居A1栋903房之时，上诉人与黄胜强恶意串通签订《租房合同》，陈秀芳毫不知情，没有同意，没有签字，事后也不认可。二、上诉人与黄胜强签订的《租房合同》，日期是假的，是捏造的，陈秀芳不认可。三、十万元租房押金是捏造的，不是真实的，陈秀芳不认可。四、交租金是假的，是捏造的，陈秀芳不认可。五、彭宇新与黄胜强签订的《租房合同》违反租赁房屋的有关规定。六、关于上诉人诉称“上诉人租赁此房屋时他们尚未到法院离婚”是歪曲事实，恶意混淆视听。七、2019年4月12日后彭宇新通过黄胜强非法侵占了涉案房屋，事实上已经侵犯了陈秀芳的合法权益，事后陈秀芳要求分割租金合法合理，要求分割彭宇新侵占涉案房屋的租金不能视为同意出租房屋，不能视为认可违法无效的《租房合同》。八、关于上诉人诉称“被上诉人是清楚上诉人自2019年4月1日起开始居住于兴宁市××××××××A1×××××的，其从未向上诉人提出异议”是歪曲事实。事实上陈秀芳自2019年4月16日后曾多次和家人或亲戚、朋友到涉案房屋，以及通过打电话、发微信等告知上诉人侵占房屋是非法的，要求其离开，但上诉人却赖着不走，还说“不要找我，要找就去找法院”，上诉人图谋长期霸占涉案房屋，颠倒黑白、罔顾事实。九、上诉人与黄胜强串通捏造的《租房合同》违反《中华人民共和国民典法》第三百零一条、第一百五十四条，所签订的租房合同无法律效力，与涉案房屋所有权变化无关。综上，请求依法驳回上诉人彭宇新的全部诉讼请求，上诉人存在虚构事实，涉嫌虚假诉讼，干扰司法诉讼程序之嫌，应当依法追究上诉人刑事责任，依法作出公平、公正判决。黄胜强未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。彭宇新向一审法院起诉请求：1、撤销兴宁市人民法院于2020年9月22日通知异议人彭宇新腾退兴宁市×××××××××××××××的行为。2、确认《租房合同》有效，合同价值20万元。一审法院认定事实：陈秀芳与黄胜强离婚纠纷一案，一审法院于2020年5月8日作出（2020）粤1481民697号民事判决书，与本案有关的判决内容为：兴南雅居A1栋903房归陈秀芳所有，陈秀芳折款250000元给黄胜强；粤M×××××东风牌小型普通客车归黄胜强所有，黄胜强折款10000元给陈秀芳，两笔款项相抵除，陈秀芳仍应折款240000元给黄胜强。黄胜强不服判决提起上诉，梅州市中级人民法院于2020年7月17日作出（2020）粤14民终718号民事判决，驳回上诉，维持原判。兴南雅居A1栋903房于2020年8月26日转移登记至被告陈秀芳名下，为陈秀芳单独所有。一审法院于2020年8月21日受理（2020）粤1481执1078号申请执行人陈秀芳与被执行人黄胜强离婚纠纷一案，申请执行事项是兴南雅居A1栋903房归陈秀芳所有。原告彭宇新以其与黄胜强已签订租赁合同，并已占有、使用涉案执行标的物兴南雅居A1栋903房为由提出书面异议，要求停止对该房屋的执行，并向法庭提交《租房合同》、押金收据、房租收据、燃气费缴费凭证、电费缴费凭证及兴宁市中和物业管理有限公司出具的收据等证据。一审法院于2020年10月23日作出了（2020）粤1481执异67号《民事裁定书》裁定：撤销一审法院于2020年9月22日通知异议人彭宇新腾退广东省兴宁市×××××××××××××××××××的行为。申请执行人陈秀芳对裁定不服，向梅州市中级人民法院申请复议，梅州市中级人民法院于2021年2月5日作出了（2021）粤14执复2号《民事裁定书》裁定：一、撤销广东省兴宁市人民法院（2020）粤1481执异67号执行裁定。二、发回广东省兴宁市人民法院重新作出裁定。一审法院于2021年3月5日作出了（2021）粤1481执异4号《民事裁定书》裁定：驳回异议人（案外人）彭宇新的执行异议。案外人彭宇新对裁定不服，提起本案诉讼。本案审理中，原告彭宇新陈述其与黄胜强于2019年3月31日下午3时许在涉案房屋内签订《租房合同》，在场人为其本人与妻子以及黄胜强。其当时让黄胜强告知其妻子租房事，但其妻子未接电话。因黄胜强需要钱还债，双方之前商议押金100000元，签订合同时其直接从原住处带100000元现金到涉案房屋内交给黄胜强。该100000元为其出售小产权房所得房款，一直放于其住处。考虑到100000元每月利息都有不少，因此双方约定租金低至每月1000元，且租期为十年，期间内不涨租金。2019年4月9日其将大门门锁更换后，与家人在涉案房屋内居住至今。涉案房屋的水、电、燃气费等生活缴费均由其支付，每月租金1000元为现金交付给黄胜强，且由黄胜强开具租金收据。签订《租房合同》时其未告知被告陈秀芳，事后也未得到陈秀芳认可。陈秀芳认为原告提交的《租房合同》、押金收据、房租收据等不真实，其在涉案房屋内一直居住至2019年4月12日，因此《租房合同》为原告与被告黄胜强恶意串通签订，侵害了其的合法权益，不具有法律效力。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷案,根据当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是彭宇新是否对涉案兴南雅居A1栋903房享有足以排除强制执行的民事权益。涉案兴南雅居A1栋903房在签订《租房合同》之时原属被告陈秀芳、黄胜强共同共有，依照《中华人民共和国民法典》第三百零一条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。”的规定，被告黄胜强与原告彭宇新签订《租房合同》时，涉案房屋由居住变为出租，改变了用途，理应得到共有人被告陈秀芳同意，现原告未能提供充分的证据证明《租房合同》有被告陈秀芳签名或事后追认，《租房合同》对被告陈秀芳没有约束力，且现涉案兴南雅居A1栋903房唯一的权利人为被告陈秀芳，被告陈秀芳请求执行原告彭宇新腾退兴南雅居A1栋903房，合法有理，应予支持。原告彭宇新就涉案房屋不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，其诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法不予支持。被告黄胜强无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第三百零一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：驳回原告彭宇新的诉讼请求。本案受理费4300元，由原告彭宇新承担。二审中，当事人没有提交新证据。二审另查明：彭宇新在二审庭审中确认在2019年4月16日以后，陈秀芳多次打电话、发短信要求其搬离讼争房屋，并且把房屋的总电闸拉下来。彭宇新没有向陈秀芳支付过讼争房屋的租金，陈秀芳亦未领取过讼争房屋租金。广东省兴宁市人民法院（2021）粤1481执异4号案于2021年3月1日上午进行的执行听证，根据当时制作的笔录记载，彭宇新陈述，“租房的时候我也叫黄胜强打他老婆的电话，但是没有接”。彭宇新、陈秀芳对一审查明的其余事实无异议，本院予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。根据诉辩双方的意见，本案二审争议焦点是：彭宇新与黄胜强签订的《租房合同》是否有效，彭宇新对本案讼争房产是否享有足以阻止执行的实体权利。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第89条规定：“共同共有人对其有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。首先，在彭宇新与黄胜强签订《租房合同》时，黄胜强与陈秀芳仍处于夫妻关系存续期间，彭宇新向黄胜强租赁的讼争房屋当时属于黄胜强、陈秀芳的夫妻共同财产，房屋产权亦登记在黄胜强、陈秀芳名下，属共同共有的情况。其次，在签订《租房合同》时，陈秀芳与黄胜强处于起诉离婚前的分居状态，而讼争房屋由陈秀芳一方居住。《租房合同》约定的租赁期限自2019年4月1日至2029年4月1日止，租赁期长达十年，合同约定的押金高达10万元，一方违约应支付的违约金亦为10万元。将共有的不动产长期租赁给他人使用属于重大的处分事项，黄胜强应当经得共同共有人陈秀芳的同意。第三，根据彭宇新在执行听证时的陈述，其在签订《租房合同》时要求黄胜强打电话询问陈秀芳的意见可知，彭宇新清楚出租讼争房屋需要经得陈秀芳的同意。在彭宇新明知黄胜强未获得陈秀芳同意的情况下，仍与黄胜强签订长期的租赁合同，不能认定其属于善意第三人。第四，在陈秀芳发现讼争房屋被彭宇新承租后，多次要求其搬离并且态度强硬。陈秀芳虽在离婚案件中曾要求黄胜强分割租金，但人民法院对此亦未作出处理，陈秀芳也未收取彭宇新的租金，陈秀芳诉请分割租金的行为不能认定为彭宇新承租讼争房屋的行为获得了陈秀芳的追认。综上，彭宇新与黄胜强签订的《租房合同》因未获得共同共有人陈秀芳的同意或事后追认而无效。据此，彭宇新对本案讼争房产不享有足以阻止执行的实体权利，其提出异议的理由不能成立。综上所述，上诉人彭宇新的上诉请求依据不足，应予驳回。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条规定，涉案《租房合同》成立于民法典实施前，双方就合同效力及彭宇新应否腾退讼争房屋的争议发生在民法典实施前，且本案不存在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条规定：“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定”的情形，故应适用当时的法律、司法解释的规定。原审判决适用《中华人民共和国民法典》第三百零一条有误，予以纠正。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，可以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人彭宇新负担。本判决为终审判决。审判长  张孟棋审判员  黄莉芬审判员  罗锡芳二〇二一年七月二十七日书记员  朱红珍