河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终8453号上诉人（原审第三人）：交通银行股份有限公司河南省分行，营业场所郑州市金水区郑花路11号。负责人：杨**，该分行行长。委托诉讼代理人：赵冲，河南瀛豫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韦存超，男，1986年9月2日出生，汉族，住河南省杞县。被上诉人（原审被告）：河南省清华房地产开发有限公司，住所地郑州市金水区中州大道欢乐家园王庄社区服务站三楼。法定代表人：邢菲，该公司董事长。委托诉讼代理人：连丰姣，女，该公司员工。上诉人交通银行股份有限公司河南省分行（以下简称交通银行河南省分行）因与被上诉人韦存超、河南省清华房地产开发有限公司（以下简称清华房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2021）豫0105民初5865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年7月12日公开开庭审理了本案。上诉人交通银行河南省分行的委托诉讼代理人赵冲，被上诉人清华房地产公司的委托诉讼代理人连丰姣到庭参加诉讼，被上诉人韦存超经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。交通银行河南省分行提出上诉请求：1、请求依法撤销郑州市金水区人民法院作出的(2021)豫0105民初5865号判决，依法改判或发回重审;2、请求判令韦存超、清华房地产公司承担本案二审的诉讼费用。事实和理由：一、事实上,韦存超作为本案争议房屋贷款的借款人与实际使用人，应当对贷款承担还款责任。韦存超因个人购房需求向交通银行河南省分行申请贷款，以借款人身份与保证人清华房地产公司、贷款人交通银行河南省分行签订了《个人房产抵押贷款合同》，交通银行河南省分行批准了韦存超的申请，依约发放了约定数额的商业贷款，从而保证了韦存超顺利购房。本案争议的发生实质产生与韦存超与清华房地产公司之间，但无论其双方哪一方违约，均与交通银行河南省分行无关。交通银行河南省分行作为善意第三人，权益应当得到最基本的保护，在《个人房产抵押贷款合同》被判令解除的情况下，韦存超仍然应当承担借款人应当承担的责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》并未明确买受人不再承担清偿所欠按揭贷款的责任，也并未免除其合同内的还款义务。首先，对司法解释条文的理解不应当扩充和推断。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、二十一条并未明确买受人不再承担清偿所欠按揭贷款的责任，也并未免除其合同内的还款义务。条文只是赋予担保权人要求出卖方返还多收取的购房贷款的权利，其仍有权要求购房方清偿贷款并由出卖方承担连带清偿责任。虽然该条款是为保证银行能够及时收回贷款所设计，但从司法审判实践看，在出卖人丧失还款能力的情形下，法院单方免除了借款人的还款责任，作为债权人的银行的诉权即存在着被不当剥夺之虞，司法解释将两种法律关系拟制到一个案件中进行处理的本意是节约司法资源、提高司法便利，但是司法便利不应减少当事人的受偿机会及救济方式。其次，契约自由原则是合同法的基本原则，当事人的约定在法不禁止的范围内都应得到法律的认可和尊重。就贷款人而言，借款合同被解除之时，不应只是突破合同相对性原则去行使权力，而应根据案件具体情况，选择是否行使借款合同项下的基本权力，即其亦可向购房人主张返还房款。这种选择自由是法律规则所赋予的，也能最大限度的保护当事人的意志自由和利益实现。综上所述，请求二审法院依法改判或发回重审。清华房地产公司答辩称，清华房地产公司同意交通银行河南省分行的上诉意见。韦存超向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《欠款协议》；2、依法判令解除原告与第三人交通银行签订的《个人房产抵押贷款合同》及《郑州市预购商品房抵押合同》；3、依法判令被告返还原告购房首付款41715元及赔偿利息(以41715元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自起诉之日起计算至实际返还为止)；4、依法判令被告返还原告已偿还第三人交通银行贷款77962.99元(自2018年8月1日起暂计算至2020年6月1日，后期以实际偿还数额为准继续计算)；5、依法判令被告返还原告手续费、维修基金、代办费等损失4725元及赔偿利息(以4725元为基数，自按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自起诉之日起计算至实际返还为止)；6、依法判令被告向原告支付违约金6834.3元；7、依法判令被告向第三人交通银行偿还原告尚欠的贷款本息(按照《个人房产抵押贷款合同》项下约定计算所剩余的贷款本息)；8、依法判令被告向原告支付完毕所有上述款项后，30日内协助原告办理涉案房产注销商品房买卖合同登记备案手续及预告登记，并依法判令被告与第三人交通银行协助原告办理涉案房产注销抵押登记手续；9、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：2018年6月29日，被告向原告出具《收据》一份，载明：“兹收到韦存超交来手续费3-703人民币壹佰壹拾元￥110元。”2018年7月9日，原告韦存超（××）与被告清华房地产公司（作为出卖人）签订合同编号为180××××5918的《商品房买卖合同》，主要内容为：原告购买被告开发销售的位于金水××、货××房，该商品房的用途为办公，建筑面积43.32平方米，单价为每平方米14120.84元，总金额611715元。付款方式为2018年7月9日现金方式付款311715元，剩余300000元为商业贷款，约定付款时间2018年7月24日。出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2.在买受人未按本合同及补偿协议约定付清全部房价款或其他费用的情形下，除按本合同第七条承担违约责任外，出卖人有权推迟交付房屋；3.遇政府机构及相关单位、服务单位作为或不作为、城市规划调整、市政工程实施，恶劣的气候、自然灾害、游行、罢工、政府重大活动等客观因素，影响工期或无法达到本条约定的交付条件，在受到影响的范围内，出卖人不承担延期交付违约责任，且交房日期相应顺延。出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。合同另对其他内容进行了详细约定。在该合同信息备案摘要处显示：“以上商品房买卖合同信息已备案”。同日，原、被告签订编号为0000103的《欠款协议》，主要内容为：针对原告购买被告开发的位于中州大道陇海快速路交汇处的“清华城1号院”项目3号楼7层03号房屋所存在的购房款欠付事宜，经双方协商一致达成本协议，共同遵守。原告欠被告购房款270000元整。原告须在2018年12月30日前向被告偿还欠款100000元整；原告须在2019年6月30日前向被告偿还欠款100000元整；原告须在2019年12月30日前向被告偿还欠款70000元整。本协议在原、被告双方针对上述房屋签署《商品房买卖合同》后生效，并于生效时原告向被告开具欠款条。为确保原告履行还款义务，原告自愿将其上述所购房屋抵押给被告，作为原告还款的担保。上述购房票据暂由被告保管，在原告还清所有欠款时归还。原告偿还所有欠款前，被告暂不向原告交付上述房屋，且不视为被告逾期交房，不承担逾期交房的违约责任。同日，郑州郑信房地产顾问有限公司向原告出具《收据》一份，载明：“兹收到韦存超交来中介代办费＋公证费人民币壹仟捌佰元￥1800元。”同日，被告向原告出具《收据》两份，分别载明：“兹收到韦存超交来维修基金3-703人民币贰仟捌佰壹拾伍元￥2815元”、“兹收到韦存超交来房款3-703人民币肆万壹仟柒佰壹拾伍元￥41715元”。2018年7月，原告韦存超（作为借款人、抵押人）与第三人交通银行（作为贷款人、抵押权人）、被告清华房地产公司（作为保证人）签订合同编号为201801411607999010200001207的《个人房产抵押贷款合同》，主要内容为：借款人所购房屋座落于金水××、货××楼××703的房产，本合同贷款金额为300000元整，贷款期限为120月，自2018年7月31日至2028年7月31日。本合同贷款基准利率为五年以上（期限）人民银行贷款基准利率，利率上浮幅度为上浮40%。逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%。贷款的支付方式为贷款人受托支付方式，借款人委托贷款人在贷款发放后，将贷款资金以借款人购房款名义从放款账户支付至被告清华房地产公司银行账户。借款人选择的还款法为等额本息还款法，每期还款额为3461.65元。本息按期支付，计划还款日为指定日；每期末月的1日，借款人以月为一期的，即每月的1日，若当月无此日期则为当月最后一天。首期还本付息金额为1975.32元。担保人为本合同项下贷款提供连带责任保证。抵押物为本合同约定的上述房屋。借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，贷款人有权按逾期贷款罚息利率计收利息，并对应付未付利息（包括罚息）计收复利。2018年7月31日，被告向原告开具河南增值税普通发票一份，载明：购买方韦存超，货物或应税劳务、服务名称为房地产预收款*王庄城中村改造清华城1号院项目预收款，规格型号3-703，价税合计300000元，备注：按揭款300000元，房屋总价611715元，合同号180××××5918，房屋座落位置金水××、货××楼××703。2018年12月21日，原告韦存超（作为抵押人、购房人）与第三人交通银行（作为抵押权人、贷款人）签订《郑州市预购商品房抵押合同》一份，约定为确保上述借款合同的履行，原告韦存超自愿将所购的座落于金水××、货××楼××703房屋向第三人交通银行提供抵押担保。2019年12月20日，被告作出《延期交房通知书》一份，告知购房者将清华城1号院项目住宅和公寓产品交付时间调整到2020年9月30日。2020年6月2日，原告委托代理人贾嫚玉向被告作出《律师函》一份，要求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》。原告通过EMS形式向被告邮寄送达该律师函，EMS快递查询信息显示该邮件于2020年6月4日签收。第三人交通银行提交的个人贷款信息表显示，截止2021年3月29日，原告韦存超已偿还贷款本金44970.86元、利息36627.21元、罚息1.53元合计81599.6元，逾期期数为8期。2021年5月24日，原告向郑州市不动产登记中心查询的不动产登记资料查询结果证明显示：房屋座落金水××、货××楼××703，预告信息：2018年9月10日预售商品房买卖预告登记，豫（2018）郑州市不动产证明第0273018号，权利人韦存超，2018年12月24日预售商品房抵押权预告登记，豫（2018）郑州市不动产证明第0381849号，权利人交通银行股份有限公司河南省分行，抵押金额30万元，无抵押信息，无查封信息。另查明：原告河南省清华房地产开发有限公司诉被告韦存超房屋买卖合同纠纷一案，原告向该院提出诉讼请求为：请求被告向原告支付购房首付款270000元、违约金10535元、利息27773元（暂计算至起诉之日，起诉之日至实际付款之日的利息以270000元为基数按同期银行贷款利率的四倍计算），共计308308元。该院于2020年4月13日作出(2020)豫0105民初1422号民事判决书认为，原、被告之间虽签订有《商品房买卖合同》及《欠款协议》，被告有义务按照约定支付房款，但原告至今未按照合同约定向被告交付房屋，且涉案房屋现在仍不具备交付条件，涉案房屋所在项目施工多年，至今不具备交付条件，被告要求行使不安抗辩权，于法有据，该院予以支持。对原告的诉求该院暂不予支持。判决如下：驳回原告河南省清华房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取2962元，由原告河南省清华房地产开发有限公司负担。河南省清华房地产开发有限公司不服该判决，向河南省郑州市中级人民法院提起上诉。河南省郑州市中级人民法院于2020年5月26日作出（2020）豫01民终5656号民事判决：驳回上诉，维持原判。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《欠款协议》，原、被告及第三人交通银行签订的《个人房产抵押贷款合同》，均系各方当事人真实意思表示，合法有效。该《商品房买卖合同》明确约定，被告应当在2019年12月31日前，将符合交付条件的商品房交付原告使用，但被告于2019年12月20日发布《延期交房通知书》，将房屋交付时间调整至2020年9月30日。同时，直至本次诉讼过程中，被告仍未交付房屋。因此，被告未能按合同约定的交房日期交付房屋，已构成违约，其逾期交房时间超过90日，原告有权依据合同约定解除购房合同。被告辩称在2018年、2019年施工期间，受郑州市采取大气污染治理、扬尘防控，采取封土令及政府重大活动等客观因素，影响工期延误389天，在受影响范围内被告有权顺延交房，被告延期交房符合合同约定，不构成违约。但因大气污染治理、扬尘防控、采取封土令等环保问题造成的停工，并未明确具体约定于合同第八条可以延期的事由内，且2018年7月9日签订合同时，郑州市每年大气污染治理已常态化，被告作为专业的房地产公司，对此在签订合同时应予考虑，以避免出现逾期交房的情形。因此被告该项辩称理由不成立。被告在庭审时提出原告未支付270000元购房款，被告根据商品房买卖合同第八条第二款及欠款协议约定有权推迟交付房屋，原告违约在先，无权解除商品房买卖合同的辩驳意见，经生效的(2020)豫0105民初1422号民事判决、（2020）豫01民终5656号民事判决认定，被告至今未按照合同约定向原告交付房屋，且涉案房屋现在仍不具备交付条件，涉案房屋所在项目施工多年，至今不具备交付条件，原告行使不安抗辩权于法有据，对被告要求原告支付购房款270000元的诉求暂不予支持。故原告未支付欠款协议约定的购房款，系依法行使其不安抗辩权，不构成违约行为。原告已于2020年6月2日向被告作出解除合同律师函，2020年6月4日被告予以签收，因此原、被告之间的《商品房买卖合同》已经解除，该院对此予以确认。《商品房买卖合同》解除后，原、被告之间的《欠款协议》合同目的已不能实现，故原告诉请解除双方之间的《欠款协议》，该院依法予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状等。由于第三人交通银行已经按《个人房产抵押贷款合同》约定将贷款发放给被告，现《商品房买卖合同》已解除，原告不再购买涉案房屋，因此，被告应将其已收取的房款予以退还。故原告主张被告退还原告已付首付款41715元、手续费110元、维修基金2815元及利息（已付首付款、手续费及维修基金的利息损失均自2021年3月11日起，按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算至实际退还之日止），以及原告已偿还的银行贷款本金和按贷款合同约定正常还款情况下应承担的利息（暂计至2021年3月为81598.07元，之后至判决生效之日的银行贷款本息由原告韦存超继续偿还并由被告清华房地产公司退还），依据充分，该院予以支持。原告诉请被告协助其办理涉案房产的商品房买卖合同登记备案及预告登记注销手续，该院依法予以支持。在被告逾期交付房屋时，原告选择解除合同，并已主张上述已付款利息损失，故原告诉请违约金，依据不足，该院不予支持。原告诉请被告返还代办费损失及利息的诉讼请求，因原告提交的收据显示其代办费、公证费1800元由郑州郑信房地产顾问有限公司收取，故该院不予支持。《商品房买卖合同》已依法解除，《个人房产抵押贷款合同》的合同目的不能实现，故原告诉请解除其与第三人之间的《个人房产抵押贷款合同》并就判决生效后的未履行银行贷款本息由被告承担，该院依法予以支持。为担保《个人房产抵押贷款合同》项下债务的履行，原告以涉案房屋抵押给第三人交通银行并为第三人办理了抵押权预告登记，该抵押权预告登记不存在无效情形。虽然该《个人房产抵押贷款合同》依法解除，但第三人对涉案房屋的抵押权不存在法定消灭情形，因此原告要求被告及第三人协助其办理涉案房屋抵押登记注销手续，依据不足，该院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告韦存超与被告河南省清华房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、《欠款协议》解除；二、被告河南省清华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告韦存超首付款41715元、手续费110元、维修基金2815元及利息（首付款、手续费及维修基金的利息损失均自2021年3月11日起，按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算至实际退还之日止）；三、被告河南省清华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告韦存超已偿还银行贷款本金、利息（利息以按贷款合同约定正常还款情况下应承担的借款利率标准计算，本金、利息暂计至2021年3月为81598.07元，之后至判决生效之日的银行贷款本金、利息由原告韦存超继续偿还并由被告河南省清华房地产开发有限公司予以退还）；四、确认原告韦存超与第三人交通银行股份有限公司河南省分行、被告河南省清华房地产开发有限公司签订的《个人房产抵押贷款合同》解除；本判决生效以后未偿还的银行贷款本息（以银行系统计算数据为准）由被告河南省清华房地产开发有限公司承担；五、被告河南省清华房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内协助原告韦存超办理《商品房买卖合同》登记备案及预告登记注销手续；六、驳回原告韦存超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1462元，由被告河南省清华房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是案涉商品房买卖合同及贷款合同解除后，韦存超应否承担贷款的还款责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号）第二十一条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。本案因清华房地产公司未按合同约定的交房日期交付房屋，构成违约，韦存超按照合同约定解除其与清华房地产公司签订的商品房买卖合同。案涉商品房买卖合同解除后，韦存超、清华房地产公司、交通银行河南省分行签订的《个人房产抵押贷款合同》目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由清华房地产公司将收取的购房贷款本金和利息返还交通银行河南省分行，韦存超不负有返还义务。清华房地产公司违约不能交房导致合同解除，实际占有了韦存超支付的首付款以及银行按揭贷款，一审法院确定判决生效以后未偿还的银行贷款本息由清华房地产公司承担，同时清华房地产公司返还韦存超支付的判决生效之前的银行贷款本金及利息处理并无不当。鉴于交通银行河南省分行就案涉诉争房屋取得抵押权预告登记，当清华房地产公司怠于履行归还剩余贷款的义务时，交通银行河南省分行可拒绝办理案涉房屋上设定的抵押权预告登记注销手续，以保障其债权实现。综上所述，交通银行河南省分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2925元，由交通银行股份有限公司河南省分行负担。本判决为终审判决。审判员  王燕燕二〇二一年七月二十六日书记员  刘 洋