辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终9968号上诉人（原审被告）：霍维敏，男，1954年2月8日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审原告）：辽宁中恒物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区南京南街197号1610。法定代表人：曾燕，该公司经理。委托诉讼代理人：许忠秀，该公司工作人员。上诉人霍维敏因与被上诉人辽宁中恒物业管理有限公司（以下简称“中恒物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初15246号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。霍维敏上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判支持上诉人诉讼请求；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、一审认定事实不清，证据不足，被上诉人应当承担举证责任。一审中，法院认定由上诉人霍维敏缴纳欠费金额的80%缴纳物业费，但是上诉人霍维敏认为，其并没有签订过《物业服务合同》，被上诉人与街道办事处签订的“合同”，未经我同意和事后认可，因此并不具有法律效力。二、假使法院执意认定双方间存在物业服务合同关系，则被上诉人没有尽到作为物业公司应尽到的物业服务责任，根据《民法典》合同编以及《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，中恒物业公司在疫情期间无视小区内垃圾堆成山，随时都有传播感染的危险。小区内设施损坏严重却从不维修、安保措施极差，经常有业主物品丢失的事实，业主的车辆也没有人管理。说是封闭小区，其实和开放小区没有区别，而其他小区管理都非常好，只有上诉人所住的小区管理很不好，小区大门一直都是敞开状态，上诉人与上诉人家属的自行车曾在小区丢失，园区内晚上照明不足。中恒物业公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。中恒物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付2017年7月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费用1295元；2.判令被告支付逾期付款的滞纳金300元；3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实，2016年11月23日，沈阳市沈河区泉园街道御龙社区委员会作为甲方，中恒物业公司作为乙方签订《郦都花园二期物业委托服务合同》，期限自2016年11月1日至2019年10月31日。该合同约定，甲方委托乙方为郦都花园二期提供物业服务，服务主要内容包括房屋建筑共用部位的维护和管理、公共设施、设备的维修、养护、运行和管理、市政公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理、公用绿地、花草、树木的养护与管理、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理、公共环境卫生、交通与车辆停放秩序的管理、维护公共秩序、管理与物业相关的工程图纸、住户档案、竣工验收资料等。委托期限自2013年11月1日起至2016年10月31日止。物业管理服务费住宅房屋由乙方按建筑面积0.8元/平方米/月向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人可以按季度、半年度、年度交纳物业费，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日0.3%交纳滞纳金。另查明，2013年10月30日，郦都花园二期业主委员会作为甲方，中恒物业公司作为乙方签订《郦都花园二期物业委托服务合同》，合同约定内容与上述合同内容基本一致。另外，2018年12月21日，中恒物业公司与园区业主委员会完成交接工作，正式撤离园区。霍维敏系该小区业主，其房屋坐落于沈阳市沈河区，建筑面积为89.91平方米。因霍维敏拖欠2017年7月1日至2018年12月31日期间的物业费未付，中恒物业公司诉至一审法院。一审法院认为，当事的合法权益应当受到法律保护。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”我国原住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”依照上述规定，中恒物业公司与郦都花园二期业主委员会、沈阳市沈河区泉园街道御龙社区委员会签订的两份物业服务委托合同均合法有效，霍维敏作为小区业主应受该合同内容约束，中恒物业公司、霍维敏具有物业服务合同关系，中恒物业公司依据合同为园区提供了物业服务后，要求作为业主的霍维敏支付物业服务费，符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。关于霍维敏主张的中恒物业公司服务质量问题。中恒物业公司作为物业服务单位，应当根据法律规定及合同约定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提升园区居住品质。根据霍维敏提供的照片显示，中恒物业公司履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，其要求霍维敏全额交纳物业费并不公平。但是，中恒物业公司物业服务不到位并不构成霍维敏拒交全部物业费的理由。鉴于中恒物业公司服务有瑕疵，且有不可推卸的责任，故应当适当酌减物业服务费。因中恒物业公司为霍维敏所在小区提供物业服务，约定的物业费标准仅为0.8元每月每平方米，收费标准相对较低，根据收取费用与服务质量相适应的原则，一审法院认为本案中由霍维敏按欠费金额的80%向中恒物业公司交纳物业费较为公平，故霍维敏应向中恒物业公司交纳2017年7月1日至2018年12月21日期间物业费1017.15元（89.91平方米×0.8元/平方米×17个月零21天×80%）。关于中恒物业公司要求霍维敏支付违约金（滞纳金）的诉讼请求。本案中霍维敏没有按时交纳物业服务费是因为与中恒物业公司在服务范围、服务标准上存在争议，并非恶意欠费。故对中恒物业公司该项诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告霍维敏于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告辽宁中恒物业管理有限公司物业服务费1017.15元；二、驳回原告辽宁中恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告霍维敏负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故应当依照当时的法律、司法解释的规定进行审理。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，被上诉人中恒物业公司与案涉小区郦都花园（二期）业主委员会签订的《物业委托服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对业主具有约束力。被上诉人已为园区提供了物业服务，作为业主的上诉人享受了物业公司提供的服务即应履行交纳相应费用的义务。关于上诉人霍维敏提出物业服务质量有严重瑕疵，应当按照五折交纳的上诉主张，经查，从上诉人提供的现有证据看，对照合同约定的服务标准，无法认定被上诉人提供的各项服务存在违反合同约定的情形及服务瑕疵的具体程度，并加以量化，故对上诉人提出按照五折交纳物业费的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人霍维敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人霍维敏负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年七月二十七日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。