广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终5025号上诉人（原审被告）：陈兰芳，女，1969年1月4日出生，汉族，住广东省东莞市×××××××××××××××,公民身份号码为440××××××××××××021。委托诉讼代理人：周晓惠，广东广和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：游雄志，广东广和（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶毅，男，1995年3月25日出生，汉族，住江西省赣州市××××××××××××，公民身份号码为360××××××××××××913。被上诉人（原审原告）：宁静静，女，1992年1月16日出生，汉族，住广西灵山县×××××××××××××××,公民身份号码为450××××××××××××444。委托诉讼代理人：高欢胜，广东启盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏洁婷，广东启盟律师事务所实习律师。原审被告：黎俊东，男，1994年10月5日出生，汉族，住广东省东莞市×××××××××××××××,公民身份号码为441××××××××××××138。原审第三人：东莞市金诺房地产中介有限公司。住所地：广东省东莞市××××××××××××××××。统一社会信用代码：914×××××××××××070G。法定代表人：赖传石，该公司总经理。委托诉讼代理人：李秋燕，该公司员工。原审第三人：黎海平，男，1929年8月5日出生，汉族，住广东省东莞市××××××××××××××××,公民身份号码为442××××××××××××976。原审第三人：刘亚艳，女，1932年11月15日出生，汉族，住广东省东莞市××××××××××××××××,公民身份号码为442××××××××××××00X。上诉人陈兰芳因与被上诉人叶毅、宁静静及原审被告黎俊东、原审第三人东莞市金诺房地产中介有限公司（以下简称金诺公司）、黎海平、刘亚艳房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初11080号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。叶毅、宁静静向一审法院起诉请求：1.确认叶毅、宁静静与陈兰芳、金诺公司签订的《房屋买卖及居间合同》合法有效；2.陈兰芳、黎俊东将位于东莞市万江区×××××××××××屋过户至叶毅、宁静静名下；3.陈兰芳向叶毅、宁静静支付违约金20250元；4.陈兰芳向叶毅、宁静静支付因本案诉讼而产生的合理费用及律师费共计11000元；5.陈兰芳向叶毅、宁静静支付因本案诉讼而产生的财产保全担保费2730元；6.本案诉讼费、财产保全费由陈兰芳、黎俊东承担。后变更诉讼请求为：1.解除叶毅、宁静静与陈兰芳、黎俊东、金诺公司签订的《房屋买卖及居间合同》；2.陈兰芳向叶毅、宁静静返还定金20000元及利息1368.89元（从2018年11月19日起计，按照全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率3.85%标准暂计至2020年8月20日，顺延至陈兰芳返还之日止）；3.陈兰芳向叶毅、宁静静支付违约金91000元；4.陈兰芳向叶毅、宁静静支付律师费11000元；5.陈兰芳向叶毅、宁静静支付财产保全担保费2730元；6.陈兰芳向叶毅、宁静静返还房屋维修资金3478.8元；7.陈兰芳向叶毅、宁静静支付居间服务费10000元；8.本案案件受理费及财产保全费由陈兰芳承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决：一、确认叶毅、宁静静、陈兰芳与东莞市金诺房地产中介有限公司签订的《房屋买卖及居间合同》已经解除；二、陈兰芳于判决发生法律效力之日起十日内向叶毅、宁静静返还定金20000元、维修基金3478元；三、陈兰芳于判决发生法律效力之日起十日内向叶毅、宁静静支付中介费10000元、律师费损失11000元、财产保全担保费2730元；四、陈兰芳于判决发生法律效力之日起十日内向叶毅、宁静静支付违约金91000元；五、驳回叶毅、宁静静的其他诉讼请求。如未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8634.7元，保全费2795元，诉讼费合计11429.7元（叶毅、宁静静已预交），由陈兰芳负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初11080号民事判决。陈兰芳上诉请求：一、撤销（2020）粤1971民初11080号民事判决，改判为，1.确认陈兰芳、叶毅、宁静静以及金诺公司签订的《房屋买卖及居间合同》解除；2.陈兰芳无需向叶毅、宁静静支付中介费10000元、律师费损失11000元、财产保全担保费2730元；3.陈兰芳无需向叶毅、宁静静支付违约金91000元。或将本案发回重审；二、本案一、二审案件受理费、保全费由叶毅、宁静静负担。事实和理由：一、陈兰芳解除合同具有事实和法律依据，陈兰芳不存在违约行为，一审判决认为陈兰芳存在违约行为，依法无据。1.在本案中，经陈兰芳多次催告后，叶毅、宁静静和金诺公司均未能在合理期限内依据其承诺和约定解决过户事宜，陈兰芳依据《房屋买卖及居间合同》第三十一条之约定行使约定解除权，陈兰芳无需承担任何违约责任。2.陈兰芳无法实现短期内筹钱还债的合同目的，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条之规定行使法定解除权，陈兰芳依法无需承担任何违约责任。二、一审法院查明事实不清，认定事实错误。1.本案《房屋买卖及居间合同》应当认定为在2020年3月前实际上已经解除，而不存在陈兰芳在2020年3月6日、2020年3月9日违约的情形。一审法院有意回避《房屋买卖及居间合同》的解除时间，对陈兰芳显失公平。2.一审法院未进一步查明案涉房屋能否过户的问题，对案件认定不清。三、一审法院处理不当，未区分叶毅、宁静静和金诺公司的过错，将本案的全部过错归于陈兰芳，对陈兰芳显失公平，损害了陈兰芳的合法权益。叶毅、宁静静辩称，一、案涉合同在叶毅、宁静静起诉前并未解除。本案中，陈兰芳未提供证据证明由于政府政策原因导致无法办理案涉房屋的过户。其次，叶毅、宁静静多次约陈兰芳共赴房管部门询问房屋是否可以过户的事宜，陈兰芳并不配合。故陈兰芳的行为并不符合法定解除的情形，无法单方面解除合同。二、陈兰芳的行为属于实质性毁约，其应当承担违约责任。叶毅、宁静静、陈兰芳与金诺公司约定2020年3月到房管部门询问过户事宜，但陈兰芳未赴约并在2020年3月6日告知不出售房屋并要求解除合同，可见陈兰芳意图毁约。叶毅、宁静静起诉前曾多次发律师函催告陈兰芳继续履行合同，但陈兰芳不配合。三、叶毅、宁静静积极履行合同不存在过错。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，请求依法驳回上诉请求，维持原判。黎俊东、金诺公司、黎海平、刘亚艳均未在法定期限内向本院提交书面陈述意见。各方当事人二审期间均未向本院提交新证据。一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：案涉《房屋买卖及居间合同》是否因陈兰芳违约而解除，陈兰芳应否及如何承担违约责任。对此，本院分析如下：当事人可以约定一方解除合同的事由，解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。在出现法定解除事由的情形下，拥有解除权的一方当事人亦可以单方面行使解除权。本案中，案涉《房屋买卖及居间合同》第三十一条第1款约定，若因政府政策原因不能办理过户手续的，则陈兰芳退还已收取定金，本合同终止，三方互不追究责任。陈兰芳主张因政府政策原因导致案涉房屋无法办理过户手续，其以此为由于2020年3月前解除了案涉合同。对此，陈兰芳作为负有过户义务的一方，其未能举证证明是因何种不可归责于其一方的具体原因导致案涉房屋无法办理过户，应承担举证不能的不利后果。而根据微信聊天记录显示，叶毅、宁静静在2020年3月份要求陈兰芳一同去询问过户事宜时，陈兰芳表示不出售案涉房屋。故现有证据不足以证明陈兰芳享有约定解除权，并有权于2020年3月前单方解除案涉合同。另，陈兰芳主张其因无法实现短期内筹钱还债的合同目的有权行使法定解除权。陈兰芳主张的筹集资金是其出售房屋的目的，而并未举证证明因叶毅、宁静静一方迟延履行债务或其他违约行为导致案涉合同目的无法实现，故陈兰芳亦无权行使法定解除权。综上，陈兰芳在不享有约定或法定解除权的情况下，表示不出售案涉房屋，应视为其违约单方要求解除合同，叶毅、宁静静在本案一审时要求确认案涉合同解除，案涉合同应视为于此时解除，陈兰芳应根据合同约定承担相应的违约责任。案涉《房屋买卖及居间合同》约定，如买卖双方任何一方造成实质性毁约的，守约方有权要求违约方承担定金责任或支付等额于该物业的成交价的20%的违约金，且违约方须承担守约方向金诺公司支付的居间服务费。故一审根据该约定及本案事实，支持叶毅、宁静静关于要求陈兰芳返还定金20000元、维修基金3478元，支付中介费10000元、律师费损失11000元、财产保全担保费2730元以及违约金91000元的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以维持。综上所述，上诉人陈兰芳的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2594.60元，由上诉人陈兰芳负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  邓潮辉审判员  林 静审判员  陈美苑二〇二一年七月十二日书记员  李慧英曾梓珊