吉林省安图县人民法院民事判决书（2021）吉2426民初1047号原告：安图天生堂农业开发有限公司，住所地吉林省安图县石门镇北山村。法定代表人：千永权，系该公司经理。被告：安图县人民防空办公室，住所地吉林省安图县明月镇园丁小区**楼。负责人：陈宇，系安图县人民防空办公室主任。委托诉讼代理人：安扬，系安图县人民防空办公室科员。委托诉讼代理人：王蕴婷，吉林由正律师事务所律师。原告安图天生堂农业开发有限公司（以下简称天生堂公司）与被告安图县人民防空办公室（以下简称人防办）租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天生堂公司法定代表人千永权、被告人防办委托诉讼代理人安扬、王蕴婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天生堂公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除租赁合同，人防办返还天生堂公司租赁费240,000元（2020年1月至2024年1月，35,000元／年×4年）；2.人防办赔偿天生堂公司安装动力电费用100,000元，补偿装修费50,000元；3.案件受理费由人防办承担。事实和理由：天生堂公司与人防办签订人防工程租赁合同后，投资建设冷库，一直经营的比较顺利，但从2020年4月，因国家对人防工程进行改造施工，致使天生堂公司不能正常使用。故诉至法院，请求法院支持诉讼请求。人防办辩称，1.人防办与天生堂公司签订《人民防空工程租赁使用合同》后，人防办交付地下车库，由天生堂公司使用至今。《人民防空工程租赁使用合同》并非因不可抗力致使合同目的不能实现。不存在不履行或迟延履行主要义务的情形。国家对人防工程投资施工改造的事实确实存在，但在改造施工期间，天生堂公司未停止使用地下车库，，地下车库的温度湿度、空气更没有因施工改造而发生变化。另外，《人民防空工程租赁使用合同》中并未约定租赁物应满足特定的温度、湿度、空气要求，因此即便施工改变了地下车库的温度、湿度、空气，也不能认定答辩人存在违约行为。2.根据《人民防空工程租赁使用合同》《人民防空工程租赁使用合同补偿协议书》内容，租赁期满后，双方均不同意增加租赁年限的情况下，双方未就动力电的处理问题达成约定。在租赁期限届满或合同解除时，拆除动力电，将地下车库恢复原状。天生堂公司关于补偿其安装动力电费10万元主张，缺乏依据不能成立。3.天生堂公司系因其经营需要对地下车库进行装修，且在装修前并未经过人防办同意，因此，装修费应由天生堂公司自行承担。综上，人防办不存在合同约定的解除事由及法定的解除事由，天生堂公司的诉讼请求缺乏依据，应当不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对天生堂公司提供的证据3.《人民防空工程租赁使用合同补充协议》，人防办对该份证据的真实性无异议，本院对该证据载明内容予以采信。证据4.现场照片，人防办对该份证据的真实性无异议，本院对涉案人防工程进行改造施工的事实予以采信。证人范文明证人证言，结合双方当事人一致认可的涉案人防工程2号洞、4号洞改造施工的事实，可以证实，从2020年4月开始，天生堂公司将储存在2号洞、4号洞的货物清空，施工队开始进场施工，占用用了4号洞的冷库，冷库是水泥地面，墙和洞顶铺设保温板，有制冷设备，施工中拆除了天生堂公司在2号洞中所建的中间隔断防冻墙，施工期间天生堂公司无法正常使用2号洞、4号洞的事实。证人刘光华证人证言，可以证实租户因为环境改变，原先存放在2号洞的土豆只能转移到1号洞存放，并表示今后不在租用涉案人防工程的事实。证人周振彬证人证言，可以证实租户因为环境改变，不在租用涉案人防工程的事实。证人房泽富证人证言，可以证实租户因为环境改变，不在租用涉案人防工程的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月25日，天生堂公司与人防办签订《人民防空工程租赁使用合同》，合同主要内容为：“人民防空工程租赁使用合同。出租人：安图县人民防空办公室。承租人：安图县天生堂农业开发有限公司。出租人向承租人出租人民防空工程，经双方协商，签订本合同。第一条人民防空工程状况：人民防空工程座落：安图县明月镇。工程名称：安图县人防地下车库。邮政编码：133600，使用面积2769㎡。工程状况：合格。租赁用途：1.冷库；2.储藏农副产品；3.食用菌类等。第二条租赁期限：从2014年1月1日起至2024年1月1日止。合同生效后7天内出租人将工程交付承租人。第三条人民防空工程使用费和使用费缴纳时间、方式：1.人民防空工程使用费每年3.5万元，共计35万元；2.使用费缴纳时间与方式：合同签订之日承租方先交纳合同履约保证金2万元，2014年1月1日另外一次性交齐35万元使用费。第四条租赁期间工程维修：租赁期间工程所有维修均由承租人负责。其中：涉及工程主体结构，防护和主要风、水、电设备设施的维修必须征得出租人的同意，承租人无权擅自决定。第五条工程租赁期间的水、电、暖、通信、及其它使用工程所产生的一切费用由承租人负担。第六条租赁工程的装修：工程租赁期内，承租人经出租人同意，可以对工程按使用需要进行装修，费用自行承担。装修方案和施工图纸必须经人民防空主管部门审核同意后方可组织施工。承租人未经出租人同意对工程进行装修，自行承担由此引起的一切责任。租赁合同期满对工程装修的处理：承租人必须恢复承租前工程原状。第七条工程租赁期内，承租人经出租人同意，可以按使用需要改善或者增设他物。租赁合同期满，改善或者增设他物的处理：由承租人决定是否保留。第八条出租人与承租人的变更：1.出租人将工程所有权转让给第三人，本合同在租赁期间对受让第三人继续有效。2.承租人因经营需要，经出租人同意，在办理有关手续后，可将工程转租给第三人使用。第九条工程租赁用途的变更：工程租赁期内，承租人应当保持工程符合本合同约定的用途，如需变更用途，应当书面报经出租人同意，双方签订补充协议或者重新签订合同。第十条租赁合同的解除：承租人有下列情形之一的，出租人有权解除合同，不在退还合同履约保证金：1.拖欠工程使用费达到7天或者拖欠水电费达到5天以上的；2.擅自将工程使用权转让的；3.未经出租人同意，擅自对工程进行装修改造的；4.未经出租人同意，擅自改变租赁用途的；5.利用工程进行非法活动的；6.不服从人防部门行业安全监管的；出租人有下列情形之一的，承租人有权解除合同：1.逾期7天未交付工程供承租人使用的；2.提供的工程不符合合同约定条件，不能正常使用的；第十一条违约责任：出租人责任：1.出租人给承租人无偿提供口部人防指挥中心一楼机房一间；2.未按时提供合同约定条件的工程，负责赔偿由此给承租人造成的损失；3.承租人承租期满，按期按合同规定退还人防工程时，出租人及时退还合同履约保证金，否则按每天千分之二的比例支付滞纳金；承租人责任：1.未按时缴纳人民防空工程使用费，应如数补缴，并按每天千分之二的比例加收滞纳金；2.由于工程维修不及时、使用不当、生产经营管理不到位、安全隐患不排除或其他承租人原因造成工程损坏以及发生安全事故的，承租人负责全部责任，同时，负责修复并赔偿损失；3.未经出租人同意，擅自对工程进行装修改造的，负责按出租人要求恢复原状并赔偿损失；4.逾期不归还人民防空工程使用权，除补缴人民防空工程使用费外，承担由此产生的经济损失；因国家战备需要征用本工程时，相应延长承租期限，出租人不承担征用期间赔偿责任。出租人（盖章），法定代表人：成太庆。承租人（盖章），法定代表人：千永权。签订日期：2013年9月25日。”2013年11月1日，天生堂公司与人防办签订《人民防空工程租赁使用合同补充协议》，协议主要内容为：“关于2013年11月初在安图县人防地下车库路段安装动力电的费用10万元由安图天生堂农业开发有限公司支出，资产归安图天生堂农业开发有限公司所有。合同期满后安图天生堂农业开发有限公司不继续租赁留给他人使用时双方根据实际情况动力电投资费用和其他设备投资部分另算，留给人防办时增加租赁年限或双方协商解决。”合同签订后，截止到2020年3月，双方按合同约定履行了相关义务。另查明，天生堂公司主要利用2号洞向租户提供储存农副产品、食用菌类业务。对4号洞进行水泥地面硬化、墙和洞顶铺设了保温板、安装隔断门，购置制冷设备，建成冷库，并建成腌制池，向租户提供冷冻、腌制业务。2020年4月，因政府政策调整对人防工程进行改造，天生堂公司对储存在2号洞、4号洞中的货物进行了清空，部分货物转移至通道狭窄的1号洞存放。施工队于2020年4月10日进场，4月13日开始对2号洞和4号洞进行地面水泥硬化、洞体喷浆等施工，对1号洞、3号洞未施工。施工过程中，施工队占用了位于4号洞的大冷库。2020年冬季，天生堂公司在4号洞完成施工的部分存储过土豆。2021年6月，天生堂公司带领租用其涉案人防工程的租户到改造后的现场进行查看，租户明确表示因湿度、温度等环境因素的改变，不再适合储存水果、蔬菜等农副产品，不再继续租赁。本院认为，天生堂公司与人防办签订《人民防空工程租赁使用合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。本案中，天生堂公司与人防办签订的租赁合同约定了“提供的工程不符合合同约定条件，不能正常使用”的承租人解除条款。现因政府政策调整，自2020年4月起，对天生堂公司租赁的人防工程中的2号洞、4号洞进行改造施工，改造后的人防工程已不适宜储存水果、蔬菜等农副产品，致使天生堂公司主要合同目的无法实现，故天生堂公司要求与人防办解除合同，符合法律规定，本院予以支持。因本案现有证据不足以证明改造后的人防工程更适合储存水果、蔬菜等农副产品，对人防办该项辩解理由，本院不予支持。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。本案中，因天生堂公司主张解除合同并未在起诉前通知人防办，本案于2021年6月9日向人防办送达起诉状副本等材料，故本院确认2021年6月9日为双方租赁合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因政府政策调整，致使上述合同被解除，合同双方当事人应当共同承担合同履行过程中存在的风险。对施工期间影响天生堂公司经营的损失，人防办应予补偿；对未履行部分，人防办应予返还；依据公平原则，对天生堂公司安装动力电、装修的损失，人防办应予分担并给予补偿。人防办对人防工程负有维护和管理的职责，4年多的时间里人防办对装修的事实应当知情并且没有表示反对，故对人防办装修前并未经过人防办同意，合同解除或者到期应当恢复原状，不应承担装修费的辩解理由，本院不予支持。结合天生堂公司在施工期间还在使用1号洞和3号洞，施工后，继续使用了部分4号洞的事实，本院可支持的费用如下：1.合同解除后的租金：天生堂公司与人防办签订《人民防空工程租赁使用合同》已于2021年6月9日解除，人防办应当返还天生堂公司2021年6月至2023年12月的租金90,416.7元（35,000元／年÷12月／年×31月）。2.施工期间的租金：因人防办对涉案工程进行改造施工，致使天生堂公司在2020年4月至2021年5月间无法正常经营冷库和储藏相关货物，给其造成的直接损失就是所交租金的损失40,833.3元（35,000元／年÷12个月／年×14个月），结合天生堂公司在施工期间使用租赁物情况，本院酌情支持人防办补偿天生堂公司租金损失30,000元。3.安装动力电费用：因双方认可未就动力电的处理问题达成约定，根据合同已履行6年3个月的实际情况，按照租期的比例计算，天生堂公司因合同解除而产生的损失为37,500元（100,000元÷120月×45月），本院酌情支持人防办补偿天生堂公司安装动力电的费用18,750元。4.装修费：因天生堂公司租赁人防工程目的之一就是经营冷库，进行保温、隔断、、地面硬化等装修符合常理结合合同的履行情况，本院酌定人防办补偿天生堂公司装修费10,000元。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、第十条、《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、安图天生堂农业开发有限公司与安图县人民防空办公室签订的《人民防空工程租赁使用合同》于2021年6月9日解除；二、被告安图县人民防空办公室于本判决生效之日起立即返还原告安图天生堂农业开发有限公司租金90,416.7元，补偿安图天生堂农业开发有限公司租金损失30,000元、安装动力电损失18,750元、装修损失10,000元，合计149,166.7元；三、驳回原告安图天生堂农业开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3575元，由原告安图天生堂农业开发有限公司负担2208元，由被告安图县人民防空办公室负担1367元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 孔祥慧二〇二一年七月十四日书记员 胡 月