新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新27民终219号       上诉人（原审被告）：博乐市鑫众源汽车修理有限公司，住所地新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州博乐市。   法定代表人：朱亮，该公司经理。   委托诉讼代理人：朱金标，男，1976年10月12日出生，汉族，该公司总经理，住新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州博乐市。   被上诉人（原审原告）：博尔塔拉蒙古自治州职教科工贸有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州博乐市。   法定代表人：徐友军，该公司董事长。   委托诉讼代理人：畅江，男，1975年8月23日出生，汉族，该公司财务人员，住新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州博乐市。   委托诉讼代理人：蒋以兵，新疆爱博律师事务所律师。   上诉人博乐市鑫众源汽车修理有限公司（以下简称博乐市鑫众源公司）与被上诉人博尔塔拉蒙古自治州职教科工贸有限责任公司（以下简称博州职教科工贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区博乐市人民法院（2020）新2701民初1844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭，于2021年6月16日公开开庭审理了本案。上诉人博乐市鑫众源公司的委托诉讼代理人朱金标，被上诉人博州职教科工贸公司的委托诉讼代理人畅江与蒋以兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   博乐市鑫众源公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回博州职教科工贸公司的诉请。事实和理由：一、一审认定博州职教科工贸公司为本案适格诉讼主体不当。2014年10月27日，博乐市鑫众源公司与博尔塔拉蒙古自治州××职业技术学校签订租赁合同，向博尔塔拉蒙古自治州××职业技术学校缴纳租赁费，并履行租赁合同相关内容，产生相应权利和义务，故双方之间存在租赁合同关系。博乐市鑫众源公司虽与博州职教科工贸公司签订租赁合同，但该租赁合同并未履行，双方之间无法律上的利害关系。博州职教科工贸公司作为独立法人单位，对外独立经营并承担相关法律责任，但与博乐市鑫众源公司之间并未发生租赁合同的履行和相关权利义务的产生，博州职教科工贸公司依据租赁合同向博乐市鑫众源公司主张无法律根据，故博州职教科工贸公司并不是本案适格诉讼主体，本案适格主体为博尔塔拉蒙古自治州××职业技术学校。二、一审认定博乐市鑫众源公司向博州职教科工贸公司支付房屋租金190,000元不当。博乐市鑫众源公司与博尔塔拉蒙古自治州××职业技术学校签订租赁合同，并约定租金每年30,000元，履约保证金145,000元，按年缴纳租金，先交费后使用，每年10月27日前将当年租金缴纳，但一审将租金认定为每年145,000元，履约保证金认定为30,000元不当，也不符合双方合同约定。同时，作为出租方与博乐市鑫众源公司签订租赁合同，并将已经出租给博乐市鑫众源公司使用的部分房屋自己占用，堆放学校各种课桌和教学器具，每年以收取暖气费、水电费、租金等各种理由催要费用，从未向博乐市鑫众源公司说明收取何种费用，如果博乐市鑫众源公司每年没有缴纳租金，不允许使用租赁房屋。另外，在每年冬季，租赁房屋暖气管道经常爆裂，博乐市鑫众源公司无法使用租赁房屋，造成了经济损失，一审对租金的明确约定不予采纳，仅凭所谓累计收取费用认定房屋租金为每年145,000元，没有事实根据和法律根据，损害了博乐市鑫众源公司的合法权益。综上所述，请求二审依法改判。   博州职教科工贸公司辩称，一、2013年7月12日，经博州政函（2013）××号关于组建博州职教科工贸公司的批复，同意博州职业技术学校成立博州职教科工贸公司，由自治州人民政府投资组建的国有投资公司，要求博州职业技术学校加强企业管理。2014年4月25日，博州职教科工贸公司注册成立。涉案房屋土地使用权归属博州职业技术学校。2014年9月30日，博州职业技术学校发布《重型实训基地修理厂招标方案》，于2014年10月13日向博乐市鑫众源公司出具《中标通知书》，并要求博乐市鑫众源公司7日内与博州职业技术学校联系。之后博州职业技术学校通知博州职教科工贸公司与博乐市鑫众源公司签订了《协议》，实际也是由博州职教科工贸公司向博乐市鑫众源公司交付的房屋及设备，虽然租金转入了案外人博州职业技术学院，但本案并未突破合同相对性原理的因素存在，故博州职教科工贸公司作为本案原告主体适格。二、博州职教科工贸公司与博乐市鑫众源公司签订了《协议》，根据博州职教科工贸公司提交的《重型实训基地修理厂招标方案》中载明校企合作期间企业需向学校缴纳场地费用每年100,000元至200,000元（以中标为准）或以100,000元为基数每年递增系数为0.1-03（以中标为准）。博州职教科工贸公司提交的案外人博乐市××汽配维修店的《博州职业技术学校重型实训基地修理厂投标书》载明投标金额为壹拾贰万元。在博州职教科工贸公司提交的《博州职业技术学校重型实训基地修理厂招标评分表》载明投标金额案外人博乐市××汽配维修店得分14分，博乐市鑫众源公司得分18分，博乐市鑫众源公司中标的价格必然高于120,000元。博乐市鑫众源公司认可实际向博州职教科工贸公司缴纳了515,000元，根据博乐市鑫众源公司提交的《租赁合同》约定租金每年30,000元，租期五年，依照上述约定博乐市鑫众源公司应当向博州职教科工贸公司支付的租金总金额应为150,000元，博乐市鑫众源公司的履行明显超出合同约定的租金总额，不符合常理。而经庭审查实，博乐市鑫众源公司亦认可实际租赁的房屋面积在1000平方米以上，根据博州职教科工贸公司提交的博乐市鑫众源公司中标后交费票据，博乐市鑫众源公司缴纳了保证金30,000元，而博乐市鑫众源公司提交的《租赁合同》约定的履约保证金为145,000元，该约定显然与事实不符。一审认定年租金为145,000元是在已查明案件的情况下认定的，其结论并无不当。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。   博州职教科工贸公司向一审法院起诉请求：依法判令由博乐市鑫众源公司向博州职教科工贸公司支付自2014年10月27日至2019年10月26日期间的房屋租金210,000元，暖气费61,128元，水费2300元，电费9636元。   一审法院认定事实：2013年7月12日，经博州政函【2013】××号关于组建博州职教科工贸公司的批复，同意博州职业技术学校成立博州职教科工贸公司，由自治州人民政府投资组建的国有投资公司，要求博州职业技术学校加强企业管理。2014年4月25日，博州职教科工贸公司注册成立。涉案房屋土地使用权人归属博州职业技术学校。2014年9月30日，博州职业技术学校发布《重型实训基地修理厂招标方案》，于2014年10月13日向博乐市鑫众源公司出具《中标通知书》，并要求博乐市鑫众源公司7日内与博州职业技术学校联系。后双方签订了《协议》及《租赁合同》。第一，双方合同的签订和履行。甲方（出租方）博州职教科工贸公司与乙方（承租方）博乐市鑫众源公司签订《协议》一份，合同部分内容约定如下：第一条，出租方出租的厂房坐落地址新疆博尔塔拉蒙古自治州博乐市赛里木湖路××号，建筑面积约1350平方米（以实际面积为准）。承租人已对租赁标的作出充分了解并验收无误，同意以现状接受租赁标的。第二条，租赁自2014年10月27日起至2019年10月27日止，共计5年。第三条，1、每年租金为人民币14.5万元整，（拾肆万伍仟元整）；2.租期为五年，租金每年不变；3.承租方须在合同签订后7日内向出租方交纳履约保证金叁万元，用于担保承租方履行本协议，该履约保证金在租赁期限届满后，如承租方无违约行为，由出租方返还给承租方。该履约保证金在出租方保管期间不计息。4.租金按年缴纳，承租方先交费后使用，承租方须每年十月二十七日前将当年租金交给出租方。出租方收取租金后开具普通收款收据给承租方作为凭证，出租方不负责提供任何税务发票，因本次租赁产生的所有税金由承租方支付。第四条第16小项约定实训工厂的水、暖、电的费用：企业入驻后所产生的水、暖、电的费用由企业自行承担。2014年10月27日，博州职教科工贸公司与博乐市鑫众源公司签订《租赁合同》一份，部分内容为：第一条，出租方出租的厂房坐落地址博乐市赛里木湖路××号，建筑面积约500平方米（以实际面积为准）。第二条，租赁期限，租赁自2014年10月27日至2019年10月27日止。第三条第1项，每年租金为人民币3万元整。第2项，租期为5年，租金每年不变。第3项，承租方须在合同签订后10日内向出租方缴纳保证金14.5万元，······。第3项（实际应为第4项），租金按年缴纳，承租方先交费后使用，承租方须每年十月二十七日前将当年租金交给出租方。出租方收取租金后开具普通收款收据给承租方作为凭证，出租方不负责提供任何税务发票，因本次租赁产生所有税金由承租方交付。第4项（实际应为第5项），承租方必须按照约定向出租方缴纳租金。如无故拖欠租金，从次日起第（）始出租方有权向承租方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金2%收取。第五条，各项费用的缴纳，第1项水电费由承租方自行缴纳。水表表底数为10方水度、电表底数为240度，此度数以后的费用由承租方承担至合同期满。第九条违约金和违约责任，第1项若出租方在承租方没有违反本合同的情况下，提前解除租赁合同或租给他人视为出租方违约金2万元。第2项若承租方在出租方没有违反本合同的情况下，提前解除合同视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金2万元。第3项承租方违反合同擅自将承租房屋转给他人使用的出租方有权解除合同，承租方除需赔偿所有损失外还应支付违约金3万元。第十八条合同效力，本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日起生效。有限期为5年，自2014年10月27日至2019年10月7日。第二，费用的缴纳。2015年2月11日博乐市鑫众源公司缴纳租金45,000元（凭证日期2016年12月12日票号6771756×××金额28,594元、2016年12月12日票号6771756×××金额16,406元）；2015年11月30日博乐市鑫众源公司缴纳租金100,000元（凭证日期2015年12月2日）；2016年6月2日博乐市鑫众源公司缴纳租金20,000元；2016年5月31日博乐市鑫众源公司缴纳租金80,000元；2016年12月13日博乐市鑫众源公司缴纳租金50,000元；2018年2月1日博乐市鑫众源公司缴纳租金80,000元（凭证日期2018年2月2日）；2018年8月8日博乐市鑫众源公司缴纳40,000元（新疆维吾尔自治区行政事业单位资金往来结算票据票号0003207×××），其中30,000元计入房屋租金（凭证日期2018年11月26日票号6063530×××金额30,000元），另外10,000元计入暖气费；2019年1月7日博乐市鑫众源公司缴纳租金50,000元；2019年5月1日博乐市鑫众源公司缴纳租金50,000元。博乐市鑫众源公司共计向博州职教科工贸公司缴纳费515,000元，其中包含暖气费10,000元，房屋租赁费505,000元。一审法院认为，本案争议焦点如下：争议焦点一、博州职教科工贸公司作为本案原告，主体是否适格；争议焦点二、博州职教科工贸公司依据其与博乐市鑫众源公司签订的《协议》主张博乐市鑫众源公司向其支付房屋租金210,000元、暖气费61,128元、水费2300元、电费9636元，能否成立。根据庭审查明事实，结合双方当事人诉辩主张，认定意见如下：关于争议焦点一，博州职教科工贸公司系2013年7月12日由博尔塔拉蒙古自治州××职业技术学校（现更名为博尔塔拉职业技术学院）申请经博尔塔拉蒙古州人民政府批复设立的国有控股公司，由博州职业技术学校组建，由博州人民政府投资组建的国有独资公司。涉案房屋土地使用权系博尔塔拉职业技术学院所有，经博尔塔拉职业技术学院授权，与相关企业签订合作协议、引企入校等事宜。博州职教科工贸公司有权与博乐市鑫众源公司签订涉案房屋相关事宜的合同，故，对博乐市鑫众源公司抗辩租金是转入案外人博尔塔拉职业技术学院为由，抗辩博州职教科工贸公司与博乐市鑫众源公司之间实际未发生租赁关系，博州职教科工贸公司主体不适格的抗辩理由不予支持。结合博州职教科工贸公司与博乐市鑫众源公司提交的《协议》及《租赁合同》签订主体系本案双方，根据合同相对性，博州职教科工贸公司作为本案原告主体适格。关于争议焦点二、认为，第一，博州职教科工贸公司与博乐市鑫众源公司提交的《协议》及《租赁合同》均对涉案房屋的租赁事宜进行了约定，据博州职教科工贸公司提交的《重型实训基地修理厂招标方案》中载明校企合作期间企业需向学校缴纳场地费用每年100,000元至200,000元（以中标为准）或以100,000元为基数每年递增系数为0.1-03（以中标为准）。博州职教科工贸公司提交的案外人博乐市××汽配维修店的《博州职业技术学校重型实训基地修理厂投标书》载明投标金额为壹拾贰万元。在博州职教科工贸公司提交的《博州职业技术学校重型实训基地修理厂招标评分表》载明投标金额案外人博乐市××汽配维修店得分14分，博乐市鑫众源公司得分18分，博乐市鑫众源公司中标的价格必然高于120,000元。故对博乐市鑫众源公司辩称其投标书中未约定金额及中标后价格更改的抗辩理由不予采信。第二，博乐市鑫众源公司认可实际向博州职教科工贸公司缴纳了515,000元，根据博乐市鑫众源公司提交的《租赁合同》约定租金每年30,000元，租期五年，依照上述约定博乐市鑫众源公司应当向博州职教科工贸公司支付的租金总金额应为150,000元，博乐市鑫众源公司的履行明显超出合同约定的租金总额，不符合常理。同时博乐市鑫众源公司亦未举证证明实际履行的是其提交的合同并交纳515,000元费用的合理性。另该合同约定租赁建筑面积为500平方米，而经庭审查实，博乐市鑫众源公司亦认可实际租赁的房屋面积在1000平方米以上。根据博州职教科工贸公司提交的博乐市鑫众源公司中标后交费票据，博乐市鑫众源公司向缴纳了保证金30,000元，而博乐市鑫众源公司提交的《租赁合同》约定的履约保证金为145,000元，该约定显然与事实不符。第三，据博州职教科工贸公司提交的《重型实训基地修理厂招标方案》载明：“现有博州职业技术学校重型实训基地汽车修理厂对外进行公开招标，建立校企合作实训工厂，校企合作：学校出场、部分设备和一定的技术指导。企业出管理人员和技术人员，自主合法经营。”在博州职教科工贸公司提交的《协议》中对校企合作相关事宜进行了约定，而博乐市鑫众源公司提交的《租赁合同》仅对房屋租赁相关事宜进行了约定，未体现博尔塔拉职业技术学院构建校企合作的目的。同时，博乐市鑫众源公司亦未提交其他证据证实实际履行的是其提交的《租赁合同》，综合博州职教科工贸公司与博乐市鑫众源公司提交的证据，案涉房屋实际履行的是博州职教科工贸公司提交的《协议》。对博州职教科工贸公司要求博乐市鑫众源公司支付租赁费的诉讼请求，租赁期间自2014年10月27日至2019年10月27日共计5年，每年租赁费金额为145,000元，共计产生租赁费725,000元。博乐市鑫众源公司已向博州职教科工贸公司支付515,000元，其中10,000元，系博乐市鑫众源公司向博州职教科工贸公司缴纳的暖气费，博乐市鑫众源公司实际已经向博州职教科工贸公司支付的租金数额为应505,000元，博乐市鑫众源公司尚欠博州职教科工贸公司租金220,000元。另，博乐市鑫众源公司中标后向博州职教科工贸公司缴纳了履约保证金30,000元，根据《协议》约定该保证金用于担保承租方履行本协议，博州职教科工贸公司同意将该笔保证金折抵博乐市鑫众源公司未支付的租赁费，博乐市鑫众源公司对此亦表示同意。综上，博乐市鑫众源公司应当支付博州职教科工贸公司的租赁费为190,000元。对博州职教科工贸公司诉请的暖气费61,128元、水费2300元、电费9636元因博州职教科工贸公司未提供证据予以佐证，不予支持。综上所述，对博州职教科工贸公司要求博乐市鑫众源公司支付房租210,000元的诉讼请求，依法支持190,000元，对博州职教科工贸公司要求博乐市鑫众源公司支付暖气费61,128元、水费2300元、电费9636元的诉讼请求不予支持。一审法院判决：一、博乐市鑫众源汽车修理有限责任公司于判决生效之日起15日内向博尔塔拉蒙古自治州职教科工贸有限责任公司支付房屋租赁费190,000元；二、驳回博尔塔拉蒙古自治州职教科工贸有限责任公司其他诉讼请求。   二审中，各方当事人均未提交新证据，本院对一审采信的证据及认定的事实予以确认。   本院认为，本案争议焦点为：1.博州职教科工贸公司的主体是否适格；2.博乐市鑫众源公司是否应向博州职教科工贸公司支付房屋租金190,000元。一、关于博州职教科工贸公司作为原审原告，主体是否适格的问题。经博州政函（2013）××号关于组建博州职教科工贸公司的批复，同意博州职业技术学校成立博州职教科工贸公司，由自治州人民政府投资组建的国有投资公司，要求博州职业技术学校加强企业管理。2014年4月25日，博州职教科工贸公司注册成立。涉案房屋土地使用权归属博州职业技术学校。2014年9月30日，博州职业技术学校发布《重型实训基地修理厂招标方案》，向博乐市鑫众源公司出具《中标通知书》，并要求博乐市鑫众源公司7日内与博州职业技术学校联系。后博州职业技术学校通知博州职教科工贸公司与博乐市鑫众源公司就涉案房屋签订了《协议》及《租赁合同》，故双方之间系《房屋租赁合同》关系，根据合同相对性原理，博州职教科工贸公司与本案具有直接利害关系的主体，且博州职教科工贸公司作为独立法人单位，对外独立经营并承担相关法律责任，故博州职教科工贸公司具备原审原告主体资格。二、关于博乐市鑫众源公司是否应向博州职教科工贸公司支付房屋租金190,000元的问题。本案中，涉案两份《租赁合同》虽签订合同时间相同，但约定内容不一致，根据博州职业技术学校重型实训基地汽车修理厂对外进行公开招标并建立校企合作实训工厂的事实，以及博州职教科工贸公司与博乐市鑫众源公司签订《协议》及《租赁合同》的目的和约定的相关内容，结合履行情况，应以实际履行的合同为准。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。博乐市鑫众源公司与博州职教科工贸公司签订的《协议》和《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，当事人应当按照合同约定履行。双方当事人在一审对实际租赁房屋面积在1000平方米以上的事实认可，对此本院予以认定。依据上述《协议》及《租赁合同》约定，实际租赁房屋期限自2014年10月27日起至2019年10月27日止，每年租赁费金额为145,000元，履约保证金30,000元，故涉案房屋五年租金共计为725,000元。博州职教科工贸公司在一审中向法庭提供新疆维吾尔自治区非税收入一般缴款书回单及附记账凭证以及中国工商银行特约单位贷方记账回单等证据予以证实其公司于2014年至2019年期间向博州职教科工贸公司缴纳房屋租金共计515,000元，对此博乐市鑫众源公司认可，故对此本院予以认定。一审依据上述证据认定五年房屋租赁费为725,000元，博乐市鑫众源公司向博州职教科工贸公司已支付515,000元（包含暖气费10,000元），博乐市鑫众源公司中标后向博州职教科工贸公司缴纳履约保证金30,000元，双方均同意将保证金折抵未支付租赁费，博乐市鑫众源公司实际向博州职教科工贸公司支付租赁费为190,000元并无不当。博乐市鑫众源公司认为其与案外人博尔塔拉蒙古自治州××职业技术学校签订租赁合同并缴纳租金，与博州职教科工贸公司之间的租赁合同并未履行，本案适格主体为博尔塔拉蒙古自治州××职业技术学校，不应向博州职教科工贸公司支付房屋租金，此主张缺乏事实依据，本院不予支持。上诉人博乐市鑫众源公司其他上诉理由不能成立，本院不予支持。   综上所述，上诉人博乐市鑫众源汽车修理有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费4100元，由上诉人博乐市鑫众源汽车修理有限公司负担。   本判决为终审判决。         审 判 长   谭光强   审 判 员   赛力克巴依   审 判 员   沙仁娜      二 〇 二 一 年 七 月 三 十 一 日      法 官助 理   宇斯呼林   书 记 员   张丽娜