湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终1282号上诉人（原审被告）：杨小兵，男，1991年11月6日出生，汉族，住道县。被上诉人（原审原告）：宋竞，男，1987年3月20日出生，汉族，住道县。被上诉人代理人：何鼎斌，湖南湘源律师所律师。上诉人杨小兵因与被上诉人宋竞房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省道县人民法院（2021）湘1124民初185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨小兵上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定《不动产入场交易合同》是对《房屋买卖合同》的变更，属事实认定错误。2019年8月28日，上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》，合同约定上诉人购买被上诉人所有的位于道县××路××社区路段的土地、房屋，土地面积168平方米，房屋面积东至西宽8米，南至北长20米，层高共四层楼房。合同签订后上诉人依约履行了自己的合同义务，但被上诉人一直不配合办理房屋过户登记手续，直到2020年9月9日被上诉人才去道县不动产登记中心办理房屋产权过户登记手续，虽然双方在道县不动产登记中心签订了《不动产入场交易合同》，因案涉房屋、土地在签订买卖合同时，被上诉人只办理了一至三层的不动产权证，没有办理第四层的产权登记，所以，《不动产入场交易合同》只是对所买卖房屋、土地现有不动产权证主体进行变更登记，并未涉及内容的变更。在该交易合同中没有约定对第四层不办理不动产权证，且上诉人也未表示放弃被上诉人为其办理第四层的产权登记。根据《合同法》关于“当事人对合同内容变更没有约定或约定不明确的，推定为未变更”的规定，《不动产入场交易合同》并不是对《房屋买卖合同》内容的变更，既然内容没有变更因被上诉人只办理了一至三层的不动产权证，没有将整栋房屋办理完不动产权证，上诉人没有将尾款10万交付被上诉人，行使的是先履行抗辩权。综上，一审判决错误，请求二审依法判决。宋竞辩称，1、原审判决认定《房屋买卖合同》已变更，证据确实充分。原审法院认定《不动产入场交易合同》是对《房屋买卖合同》的变更，《不动产入场交易合同》并不是单一证据，还有上诉人的《不动产登记申请书》、不动产登记工作人员的《不动产登记询问笔录》和上诉人与不动产登记中心签订的《道县不动产入场交易委托合同》相互印证，且《道县不动产入场交易买卖合同》是经道县不动产登记中心现场监证下签订的，是合同双方当事人一致的真实意思表示；2、上诉人称其“拒绝将尾款10万元交付被上诉人，行使的是先履行抗辩权”，缺乏事实和法律依据，首先是上诉人主动放弃第四层面积的登记，同时表明仍购买案涉房屋，原《房屋买卖合同》的价款并未变更，因此，上诉人仍负有履行《房屋买卖合同》所欠价款的付款义务，其次，变更后的《不动产入场交易合同》，没有设定上诉人有先履行抗辩权的附加条款。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，于法有据，二审法院应予维持。宋竞向一审法院起诉请求：1、判令被告给付购房欠款15万元及利息；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告宋竞将坐落于道县××路××社区路段的房屋一座（房产证号：道县房权证蚣坝镇字第0××**）出卖给被告杨小兵。2019年8月16日，被告杨小兵付给原告宋竞购房定金1万元。2019年8月18日，原告宋竞（甲方）与被告杨小兵（乙方）签订了《房屋买卖合同》，内容为“甲方在道县上关月岩东路有土地一宗，叁佰贰拾平方米。东西走向宽捌米，南北走向长肆拾米，国土证号【国有（20001）字第0×**】。在此土地上建有房屋一栋，一至三层，面积叁佰伍拾点捌捌平方米，产权证号【道县房权证蚣坝镇字第0×**号】。甲方保证已如实陈述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保、没有权属纠纷及租赁，保证该房屋不受他人追索。房屋若有纠纷，由甲方解决。经甲乙双方协商一致，甲方同意将土地、房屋出售给乙方，现达成协议如下：一、转让给乙方的土地面积壹佰陆拾平方米，出售给乙方的房屋面积临公路东至西宽捌米，南至北长贰拾米，层高共四层楼房；二、乙方付给甲方土地转让费和房屋出售金等费用共计人民币壹佰捌拾陆万陆仟元，在办理过户手续时一切费、税和其他费用均由甲方承担，包括水电过户。办理过户时需要甲、乙双方提供的证件资料，或需双方面签时，甲乙双方都要及时提供和到场。三、在协议签字后一天内乙方付给甲方人民币壹佰万元，以便甲方到银行还清贷款，取回所抵押的证件并及时办理过户手续。所欠金额在办完房屋整栋不动产权证后，由乙方在一个月内到银行贷款一次性付给甲方。乙方贷款的费用由乙方自理，甲方配合乙方到银行及时办理。四、自合同签订之日起，过户期限为一年，若未按时过户，甲方须按银行利息退回乙方所付预交费。五、房后厂棚内原高速公路检验室所占用甲方土地上的墙体由甲方在办理过户手续前负责拆除。六、此协议属甲乙双方自愿签订，任何人（含中介）不得向甲乙双方收取任何费用。七、双方签字后生效，不得反悔。若单方反悔，须赔偿对方人民币拾万元。八、此合同一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。”被告杨小兵于2019年8月28日付给原告宋竞土地转让费和购房款99万元，加上合同签订前的1万元定金，原告宋竞已收款100万元。2020年1月13日，原告宋竞向被告杨小兵借款5万元用于缴纳房屋土地出让金换证并出具了借条给被告杨小兵，当日被告杨小兵的妻子张小珊跨行转账5万元到原告宋竞账户时出现冲正退还，该5万元借款由被告杨小兵的妻子张小珊于2020年1月15日跨行转账至原告宋竞的妻子彭友兰账户。2020年9月9日，原、被告同时到道县不动产登记中心办理过户登记。2020年9月10日，原告宋竞（甲方）与被告杨小兵及妻子张小珊（乙方）在道县不动产登记中心签订了《不动产入场交易合同》，内容为“第一条，甲方转让给乙方的不动产位于道县××路××号，为城镇混合住宅，权利类型为国有出让，不动产权证号为：湘（2019）道县不动产权第0××5号，房地面积为160.00㎡／350.88平方米。第二条，甲方转让的不动产成交总金额为壹佰捌拾陆万陆仟元人民币。第三条，该宗不动产的转让手续由甲方负责办理，有关税费由甲方负责缴纳。第四条，因执行本合同发生争议，由甲乙双方协商解决。协商不成的，可提请经济合同仲裁委员会仲裁或直接向有管辖权的人民法院起诉。第五条，合同未尽事宜，由甲乙双方约定，并作为合同附件，与本合同具有同等法律效力。第六条，本合同一式叁份，甲乙双方和监证单位各执壹份，自签字之日起生效。甲方宋竞签名并盖了手印，乙方杨小兵及妻子张小珊签名并盖了手印，现场监证单位道县不动产登记中心盖了公章，签订日期：2020年9月10日。”2020年9月27日，原告宋竞为被告杨小兵及妻子张小珊办好了不动产权证，不动产证号为：湘（2020）道县不动产权第0××1号。2020年11月9日，被告交给原告一张事先打印好尾款结清证明，内容为“今收到杨小兵购买宋竞的房屋款（房屋地址：道县××路××号××，不动产证件号湘（2020）道县不动产权第0××1号，此房屋所有款已结清。”要求原告宋竞在结清证明上签字。原告宋竞于2020年11月9日16时40分签字后，被告杨小兵的妻子张小珊于2020年11月9日17时27分通过银行两笔汇款共计71.6万元给原告宋竞，款到账后，原告宋竞微信质问被告杨小兵的妻子张小珊“怎么才71.6万”，被告杨小兵的妻子张小珊微信回复“你们合同违约金10万元”。此后，原告宋竞与被告杨小兵协商未果，因此，原告向法院起诉，请求支持原告的诉讼请求。一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。本案原告宋竞对涉案房屋享有实质上的处分权，原告宋竞与被告杨小兵于2019年8月18日签订的《房屋买卖合同》系合同双方真实意思表示。原告宋竞与被告杨小兵签订房屋买卖合同时，原告宋竞未依法登记领取第四层权属证书，属于我国城市房地产管理法所规定的不得转让情形。但房地产管理法的相关规定一般认为属于管理性强制性规定，而不属于决定合同效力的效力性强制性规定，故双方签订的房屋买卖合同并不违反强制性法律规定，应当认定为有效合同。原告宋竞（甲方）与被告杨小兵及妻子张小珊（乙方）于2020年9月10日签订的《不动产入场交易合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。《不动产入场交易合同》是对原告宋竞与被告杨小兵签订的《房屋买卖合同》的变更。按《不动产入场交易合同》“第一条，甲方转让给乙方的不动产位于道县××路××号，为城镇混合住宅，权利类型为国有出让，不动产权证号为：湘（2019）道县不动产权第0××5号，房地面积为160.00㎡／350.88平方米。第二条，甲方转让的不动产成交总金额为壹佰捌拾陆万陆仟元人民币。第三条，该宗不动产的转让手续由甲方负责办理，有关税费由甲方负责缴纳。”的约定，原告宋竞负责为被告杨小兵及妻子张小珊办理房地面积为160.00㎡／350.88平方米不动产权证，被告杨小兵给付原告宋竞不动产成交总金额1866000元。原告宋竞于2020年9月27日按《不动产入场交易合同》第一条的约定为被告杨小兵及妻子张小珊办好了不动产权证。被告杨小兵于2020年11月9日要求原告宋竞在结清证明上签字后，被告杨小兵的妻子张小珊通过银行两笔汇款合计71.6万元给原告宋竞，加上之前付给原告宋竞100万元及借给原告宋竞用于缴纳房屋土地出让金换证的5万元，共计付给原告宋竞1766000元；尚欠10万元，被告杨小兵应按《不动产入场交易合同》及结清证明的约定付给原告宋竞。逾期未付，应当承担违约责任。考虑到本案被告杨小兵于2020年11月9日要求原告宋竞在结清证明上签字后付款71.6万元给原告宋竞的实际情况，逾期未付的10万元的利息应按中国人民银行同期贷款利率计算，从2020年11月10日起至履行完毕止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条之规定，判决：一、限被告杨小兵在本判决生效之日起三十日内给付原告宋竞购房欠款10万元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从2020年11月10日起至履行完毕止）；二、驳回原告宋竞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向一审法院申请执行。案件受理费3300元，减半收取计1650元，由原告宋竞负担550元，被告杨小兵负担1100元（被告杨小兵负担的案件受理费1100元，因原告宋竞已预交1650元，被告杨小兵在给付本案案款时一并支付给原告宋竞）。二审期间，杨小兵向本案提供了如下证据：1、记录双方现场协商录音的光碟，拟证明签合同之后被上诉人要求上诉人增加十几万土地出让金。2、杨小兵和宋竞的通话录音，拟证明结清证明属于事实。被上诉人对上诉人提供的证据质证认为，第一，不是新证据，第二，虽然被上诉人曾要求上诉人多给十几万元，但实际上没有给付。对上诉人提供的证据，本院认证如下，证据1，被上诉人即使曾要求上诉人增加金额,但双方并未达成一致意见。因此，该证据与本案无关，本院不予采纳。证据2，一审对尾款结清证明已予以确认，被上诉人亦对一审法院确认的该事实亦未提出异议。上诉人无需再举证，而且是因为被上诉人在结清证明上签字后，上诉人未按约定付款，被上诉人才提起本案诉讼。因此，对该证据本院亦不予采信。本院二审查明事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为一审判决上诉人给付被上诉人购房欠款100,000元是否恰当。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，“当事人协商一致，可以变更合同”。虽然双方签订的《房屋买卖合同》中有“办理房屋整栋（四层）不动产权证”的字样，但双方到道县不动产登记中心办理涉案房屋不动产过户登记时，在道县不动产登记中心面签的《不动产入场交易合同》写明：“……，不动产权证号为湘（2019）道县不动产权证第0005265号，房地面积为160.00㎡／350.88㎡，……”。而湘（2019）道县不动产权证第0005265号记载的层数即为三层。因此，一审认定《不动产入场交易合同》是对《房屋买卖合同》的变更并无不当。上诉人上诉提出《不动产入场交易合同》只是对涉案房屋、土地现有主体进行的变更登记，没有涉及内容变更的上诉理由，与客观事实不符。双方在《不动产入场交易合同》中约定明确，即转让的是湘（2019）道县不动产权证第0005265号房屋，亦不属于上诉人提出的符合《合同法》规定的约定不明的情形。另，《合同法》规定的先履行抗辩权是指当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。现双方当事人已对需办理过户登记的事项进行了变更，被上诉人也已按变更后的约定履行了义务。因此，上诉人提出没有将尾款100,000元交付被上诉人，行使的是先履行抗辩权的上诉理由，本院不予支持。综上，上诉人杨小兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人杨小兵负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  万竹婷审判员  李秋云二〇二一年七月十九日书记员  齐若凌附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。