河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终7591号上诉人（原审被告）：贾富豫，男，1980年11月4日出生，汉族，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人：张羽,河南舒展律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：耿建业，男，1967年3月16日出生，汉族，住河南省禹州市远航路市。委托诉讼代理人：薛森阳，河南良达律师事务所律师。委托诉讼代理人：何由甲，河南良达律师事务所实习律师。上诉人贾富豫因与被上诉人耿建业房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初9176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月30日公开开庭审理了本案。上诉人贾富豫委托诉讼代理人张羽，被上诉人耿建业委托诉讼代理人薛森阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾富豫上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、依法驳回被上诉人对上诉人的起诉；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案遗漏实际租用人，属于程序错误，请求发回重审。2016年4月，上诉人和被上诉人签订了《商铺租用合同》，但上诉人没有实际使用该商铺，实际使用人是郑州华艺泰美医院管理有限公司，房租也是该公司直接缴纳的，上诉人未交过，在一审时，上诉人申请追加郑州华艺泰美医院管理有限公司为被告，未获准许，一审遗漏主要责任人，属于严重的程序错误。二、一审判决要求支付自2021年2月2日至2021年3月1日的实际占用费没有事实依据。三、一审存在诸多未查明的事实。1、关于租金支付情况，郑州华艺泰美医院管理有限公司如何支付上诉人一概不知，上诉人与被上诉人之间无法律上的利害关系，该案应依法驳回被上诉人的起诉。2、时间计算有误，被上诉人自称在2021年1月24日发现门口有招租广告，却无法说明具体时间，且郑州华艺泰美医院管理有限公司最后支付房租是2020年11月17日，可以推算郑州华艺泰美医院管理有限公司2020年12月份未经营，郑州华艺泰美医院管理有限公司不参加诉讼无法查明事实。四、一审查明事实有误。关于2016年6月1日至2019年6月1日房租结算完毕，不是上诉人与被上诉人结算，是郑州华艺泰美医院管理有限公司与被上诉人结算。五、一审判决违约金15万元依据是法院酌定，无法律依据，请求二审法院予以撤销。被上诉人耿建业辩称：一、上诉人作为郑州华艺泰美医院管理有限公司的发起人，应当对本案的租赁合同承担责任。2016年4月1日，上诉人与被上诉人签订涉案租赁合同，2016年5月18日，上诉人作为发起人设立郑州华艺泰美医院管理有限公司，并享有该公司40%的股权，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。因此，一审认定并无不当。二、一审法院判决房屋占用费、违约金于法有据。本案中，上诉人对合同解除有重大过错，合同约定违约金标准过高，一审酌情减少，并无不当。三、一审认定事实清楚。根据催款通知书可知，2020年11月1日至2021年1月31日期间，涉案房屋电费12835.8元，2020年12月12日至2021年1月31日期间，水费204元，可知在此期间涉案房屋一直在使用。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。耿建业向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告于2016年4月1日就郑州市郑东新区普惠路78号1号楼1-2层附1号商铺签订的《商铺租赁合同》已解除；2、被告支付原告2019年6月1日至2019年11月30日期间拖欠租金5万元、2019年12月1日至2020年5月31日期间拖欠租金64万元、2020年6月1日至2020年11月30日期间拖欠租金10万元、2020年12月1日至2021年1月31日期间拖欠租金233333.33元，以及违约金30.7万元；3、被告将位于郑州市郑东新区普惠路78号1号楼1-2层附1号商铺恢复原状后返还给原告，并支付房屋占用费（按每月116666.67元的标准，自2021年2月1日计算至实际返还之日）；4、被告支付原告拖欠物业费4779.5元、水费204元、电费12835.8元，共计17819.3元；5、本案的诉讼费、保全费等费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年4月1日，原告耿建业（作为甲方、出租方）与被告贾富豫（作为乙方、承租方）签订《房屋租赁协议书》一份，载明：甲方同意将位于郑州市郑东新区普惠路78号1号楼1-2层附1号，建筑面积796.59平方米商铺出租给乙方。乙方承租商铺经营品牌为…，经营范围为…，未经甲方书面同意，乙方不得变更商铺的使用用途、经营范围，也不得将商铺转租或转让给第三人，如需改变经营范围或转租，必须征得甲方书面许可。租赁期限为2016年4月1日至2021年3月30日止，2016年4月1日至2016年6月1日止为免租期，租金为2016年按100万元/年计算，2017年按110万元/年计算，2018年按120万元/年计算，2019年按130万元/年计算，2020年按140万元/年计算。租金采用先交后用的方式6个月为一个租金缴纳周期，乙方应于每个月缴纳周期的前15日预交下一周期的租金，若有拖欠甲方按逾期金额每日千分之之一计收乙方违约金；租赁期间的乙方所有使用的水电气有线电视、电话、通讯以及相关的各项费用均由乙方承担。甲方有权在本合同期满或因乙方根本性违约等原因提前解除合同时，无偿收回出租商铺，并不对乙方作任何补偿，同时有权要求乙方将房屋恢复原状，所需费用由乙方负担，乙方逾期不迁离或不返还出租商铺的，甲方可采取强制手段收回，对乙方原在出租商铺内的物品不负保管、保存责任。乙方应缴纳的租金迟延支付时，甲方按实际逾期金额每日千分之一计收乙方违约金，租金迟延支付达30日时，甲方有权收回商铺另行出租。乙方应支付的相关费用迟延支付达一个月时，甲方有权解除本合同等。关于租金支付情况，被告称，被告在2019年6月1日之前的租金确实已经支付完毕。在2019年6月1日至2020年5月30日，被告贾富豫通过郑州华艺泰美医院管理有限公司会计姜田田名下用于该公司的银行账户向原告的妻子王银霞银行账户在2019年6月19日转账10万元；2019年8月20日转账10万元；2019年9月17日转账10万元；2019年10月10日转账10万元；2019年11月13日转账10万元；2019年11月29日转账两笔分别是5万元、5万元，共计10万元；2019年12月26日转账1万元，上述共计61万元，之后未再向原告支付任何款项。上述支付的系郑州华艺泰美医院管理有限公司支付给原告涉案房屋2019年6月1日至2019年12月26日的租金。因为2020年新冠疫情的爆发，郑州华艺泰美医院管理有限公司在2020年2月、3月、4月因疫情不可抗力的因素无法进行开门营业，在2020年5月份郑州华艺泰美医院管理有限公司进行开门营业，并且在2020年5月15日被告与贾坤将郑州华艺泰美医院管理有限公司转让给了马晓飞、王珂，并变更了股权登记，退出了郑州华艺泰美医院管理有限公司的经营。后续的租金均是由马晓飞、王珂通过郑州华艺泰美医院管理有限公司向原告支付的，被告对支付的具体租金也不知情。2020年5月15日被告与马晓飞、王珂签订转让合同后将郑州华艺泰美医院管理有限公司的全部文件均交由了马晓飞、王珂，并且提供了交接清单。原告称，被告自合同签订后，在2019年6月1日之前的租金已经全部支付完毕，不拖欠任何租金。对被告称的2019年6月1日至2020年5月31日期间支付的租金数额没有异议，予以认可。自2019年6月1日至2021年1月31日，被告共计向原告支付了121万元的租金。之后在未向原告支付任何款项。并且涉案的租赁合同被告未向原告缴纳押金、保证金。原被告针对上述租金缴纳差额为60万元。原告并称，2020年7月19日，被告贾富豫的另一股东贾坤向原告妻子王银霞支付房租10万元、2020年7月30日马晓飞替被告向原告支付2万元、2020年8月3日马晓飞替被告向原告儿子（耿一航）支付3万元、2020年8月14日马晓飞替被告向原告儿子（耿一航）支付10万元、2020年9月20日马晓飞替被告向原告儿子（耿一航）支付4万元、2020年10月21日马晓飞替被告向原告儿子（耿一航）支付5万元、2020年11月17日马晓飞替被告向原告儿子（耿一航）支付10万元，上述共计为50万元，原告自认被告方向原告支付了60万元。关于差额，被告称，真实性无异议，但是上述均不是被告支付，被告不知情。原告向该院提交2021年1月25日上海圣维仕物业管理有限公司出具的催款通知一份载明：至王银霞/景峰座/贾坤/郑州华艺泰美医疗美容门诊部，2020.11.1-2021.1.31电费12835.8元；2020.12.2-2021.1.31水费204元；2021.1.1-2021.1.31物业费4779.5元。原告并称，证明截至2021年1月31日，涉案房屋拖欠电费12835.8元（2020年11月1日至2021年1月31日）、水费204元（2020年12月2日至2021年1月31日）、物业费4779.5元（2021年1月1日至2021年1月31日），共计17819.3元。被告称，该催款通知书和被告不具有关联性，并且催款通知书也是载明郑州华艺泰美医疗门诊部，与被告无关。关于涉案房屋，原告称，涉案房屋一直是由郑州华艺泰美医院管理有限公司在使用，或者说郑州华艺泰美相关的医疗公司在里面使用。因为被告一直拖欠租金，经多次催要拒不履行，在2021年1月24日，原告儿子耿一航与本案原告代理人便前去涉案房屋进行了解情况，发现涉案房屋已经锁门空无一人，因房东均有备用钥匙，我们便开门对涉案房屋进行了拍照，并且涉案房屋电动门上张贴有招租信息载明：“招租上下两层800平米，联系电话139××××8178”。原告未对涉案房屋进行认可锁门及断电，郑州华艺泰美医院管理有限公司留置在涉案房屋内的物品现在原告未进行处置，一直留存在涉案房屋内具体物品有2台电脑、沙发若干、椅子若干，及以一些医疗美容仪器，具体物品以原告提交的照片上载明的物品为准。原告方张贴招租广告的时间大概是2021年1月中旬，系原告妻子张贴的。原被告的租赁合同是在2021年3月30日到期，并且原告在2021年3月中旬找到了新的承租人租赁了涉案房屋并入装修，郑州华艺泰美医院管理有限公司留置在涉案房屋内的物品可移动的原告均给他们移动至角落中，被告可以随时拉走。2020年12月2日至2021年1月30日水费204元故能证明被告在此期间一直在使用涉案房屋。被告称，关于“原告称，涉案房屋一直是由郑州华艺泰美医院管理有限公司在使用，或者说郑州华艺泰美相关的医疗公司在里面使用”，无异议。因为被告贾富豫和贾坤与马晓飞、王珂签订股权转让合同后，就将涉案房屋的公司交由马晓飞、王珂经营，马晓飞、王珂支付给被告贾富豫转让费，并且将涉案房屋内的物品及后续的租赁全部转让给了他们，被告贾富豫并退出经营。后续的事情被告均不知情，并且也与被告贾富豫无关。关于当初被告成立郑州华艺泰美医院管理有限公司时装修及购买家具器械大概花费有160多万元。原告向该院提交微信聊天记录打印件一组共计4张（鲜花头像系原告妻子王银霞己方，男人头像系被告贾富豫对方），并称原告妻子于2021年2月1日向被告贾富豫催要房租，被告拒不支付。在被告严重违约的情况下，原告妻子提出将房屋腾空（解除商铺租赁合同），被告也未履行。被告称，原告提交打印件上的男人头像是被告在用的微信，上述的聊天记录均是原告自己说的，无法看出被告的回答内容，并且被告不拖欠原告租金。并且被告也明确告知了在2020年5月15日郑州华艺泰美医院管理有限公司已经转让给了马晓飞、王珂，并且转让是原告本人也在场，并且告知原告向马晓飞、王珂进行主张。另查明，被告向该院提交私营企业基本信息注册信息查询单一张及2020年5月15日签订的合同一份，信息查询单载明：企业名称郑州华艺泰美医院管理有限公司，经营场所第河南自贸试验区郑州片区（郑东）普惠路78号1号楼8层50号；成立日期2016年5月18日，2020年6月5日股东由贾坤、贾富豫变更为马晓飞、王珂等。合同载明：甲方贾坤、贾富豫；乙方马晓飞，并约定经甲乙双方友好协商，就郑东华艺泰美医疗美容诊所转让事宜达成协议，合同总款90万元，乙方接手日期为2020年6月1日，2020年6月1日前所有债权和客户退款问题由甲方承担等。被告称，被告贾富豫是郑州华艺泰美医院管理有限公司在2016年5月18日到2020年6月5日期间的股东；说明在2016年5月15日和原告签订的租赁合同，被告的履行当时职务行为；贾富豫和合伙人贾坤在2020年5月15日将郑州华艺泰美医院管理有限公司的股份转让给马晓飞，并进行了工商变更登记。原告称，系被告于案外人之间的纠纷与原告无关。在案件审理过程中，被告申请追加郑州华艺泰美医院管理有限公司、马晓飞作为本案的共同被告。庭审中原告称“不同意追加，因为根据合同相对性原则，被告为涉案房屋的承租人及使用人。”经审查该院认为，郑州华艺泰美医院管理有限公司、马晓飞非必须参加诉讼的当事人，故该院不予准许。一审法院认为，原被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按照合同履行自己的义务。关于合同解除，《房屋租赁协议书》约定，乙方应缴纳的租金迟延支付时，甲方按实际逾期金额每日千分之一计收乙方违约金，租金迟延支付达30日时，甲方有权收回商铺另行出租。原告向该院提交微信聊天记录打印件一组共计4张（鲜花头像系原告妻子王银霞己方，男人头像系被告贾富豫对方），并称原告妻子于2021年2月1日向被告贾富豫催要房租，被告拒不支付。在被告严重违约的情况下，原告妻子提出将房屋腾空（解除商铺租赁合同），被告也未履行。故原告诉请判令确认原被告签订的《房屋租赁协议书》已解除，该院予以支持。关于已租金支付情况，在2019年6月1日之前的租金已经支付完毕。之后的租金，被告称，在2019年6月1日至2020年5月30日，被告贾富豫通过郑州华艺泰美医院管理有限公司会计姜田田名下用于该公司的银行账户向原告的妻子王银霞银行账户在2019年6月19日转账10万元；2019年8月20日转账10万元；2019年9月17日转账10万元；2019年10月10日转账10万元；2019年11月13日转账10万元；2019年11月29日转账两笔分别是5万元、5万元，共计10万元；2019年12月26日转账1万元，上述共计61万元，之后未在向原告支付任何款项。原告称，对被告称的2019年6月1日至2020年5月31日期间支付的租金数额没有异议，予以认可；自2019年6月1日至2021年1月31日，被告共计向原告支付了121万元的租金；2020年7月19日，被告贾富豫的另一股东贾坤向原告妻子王银霞支付房租10万元、2020年7月30日马晓飞替被告向原告支付2万元、2020年8月3日马晓飞替被告向原告儿子（耿一航）支付3万元、2020年8月14日马晓飞替被告向原告儿子（耿一航）支付10万元、2020年9月20日马晓飞替被告向原告儿子（耿一航）支付4万元、2020年10月21日马晓飞替被告向原告儿子（耿一航）支付5万元、2020年11月17日马晓飞替被告向原告儿子（耿一航）支付10万元，上述共计为50万元，原告自认被告方向原告支付了60万元。该院依据原被告上述陈述认定，2019年6月2日至2020年11月17日原告已收到租金121万元。关于应付租金，《房屋租赁协议书》约定，租赁期限为2016年4月1日至2021年3月30日止，2016年4月1日至2016年6月1日止为免租期，租金为2016年按100万元/年计算，2017年按110万元/年计算，2018年按120万元/年计算，2019年按130万元/年计算，2020年按140万元/年计算。2021年的租金未约定，该院按2020年的租金标准计算。按上述标准计算，2019年6月2日至2020年1月1日的租金共计65万元；2020年1月2日至2021年1月31日共计396天。2020年年初，××感染肺炎疫情，为了保护公众××××的标准采取了相应疫情防控措施，属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力，该院酌定免除被告60天的租金，396天扣除尚余336天，按年租金140万元计算，租金共计1288767元。综上，应付租金共计1938767元，扣除被告已支付的租金121万元，尚余728767元，故被告应当向原告支付租金728767元。《房屋租赁协议书》约定，乙方应缴纳的租金迟延支付时，甲方按实际逾期金额每日千分之一计收乙方违约金，租金迟延支付达30日时，甲方有权收回商铺另行出租。该约定明显过高，该院酌定被告向原告支付违约金15万元。原告诉请判令被告将位于郑州市郑东新区普惠路78号1号楼1-2层附1号商铺恢复原状后返还给原告，并支付房屋占用费（按每月116666.67元的标准，自2021年2月1日计算至实际返还之日）。原告称，原被告的租赁合同是在2021年3月30日到期，并且原告在2021年3月中旬找到了新的承租人租赁了涉案房屋，并且已经进入装修，郑州华艺泰美医院管理有限公司留置在涉案房屋内的物品可移动的原告均给他们移动至角落中，被告可以随时拉走。该院认定，原告已恢复对涉案房屋的占有处分权，故原告诉请判令被告将位于郑州市郑东新区普惠路78号1号楼1-2层附1号商铺恢复原状后返还给原告，该院不予支持。原告诉请判令被告支付房屋占用费（按每月116666.67元的标准，自2021年2月1日计算至实际返还之日）。被告方未按约向原告支付租金，涉案合同的解除过错方系被告，且有部分物品存留，该院结合该案的具体情况酌定被告按年租金140万元向原告支付自2021年2月2日至2021年3月1日的房屋占用费。《房屋租赁协议书》约定，租赁期间的乙方所有使用的水电气有线电视、电话、通讯以及相关的各项费用均由乙方承担。原告向该院提交2021年1月25日上海圣维仕物业管理有限公司出具的催款通知一份载明：至王银霞/景峰座/贾坤/郑州华艺泰美医疗美容门诊部，2020.11.1-2021.1.31电费12835.8元；2020.12.2-2021.1.31水费204元；2021.1.1-2021.1.31物业费4779.5元。故原告诉请判令被告支付原告拖欠物业费4779.5元、水费204元、电费12835.8元，合法有据，该院予以支持。被告称，因为被告贾富豫和贾坤与马晓飞、王珂签订股权转让合同后，就将涉案房屋的公司交由马晓飞、王珂经营，马晓飞、王珂支付给被告贾富豫转让费，并且将涉案房屋内的物品及后续的租赁全部转让给了他们，被告贾富豫并退出经营。后续的事情被告均不知情，并且也与被告贾富豫无关。该院认为，被告贾富豫系《房屋租赁协议书》中的承租人，其未向该院提交证据证明原被告及他人就变更合同主体达成一致意见，故对被告该项所称该院不予采信。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百七十七条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告耿建业与被告贾富豫于2016年4月1日签订的《商铺租赁合同》已解除；二、被告贾富豫于本判决生效之日起十日内向原告耿建业支付租金728767元、违约金15万元；三、被告贾富豫于本判决生效之日起十日内向原告耿建业支付自2021年2月2日至2021年3月1日的房屋占用费；四、被告贾富豫于本判决生效之日起十日内向原告耿建业支付物业费4779.5元、水费204元、电费12835.8元;五、驳回原告耿建业的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16484元（原告预交18220元）,减半收取8242元，由原告耿建业负担1859元，被告贾富豫负担6383元。二审期间，各方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，当事人对自己的主张，应当提供证据支持，否则应当承担举证不力的法律后果。结合一审及本院查明的事实，2016年4月1日，上诉人作为郑州华艺泰美医院管理有限公司的发起人、承租人，与被上诉人签订了涉案《房屋租赁协议书》，该协议系双方真实意思表示，内容合法有效。上诉人作为合同相对人，应当按时依约支付房租，因其拒不支付租金引发的纠纷，理应承担相应的法律责任。现被上诉人作为出租方要求上诉人承担合同责任于法有据，一审审理程序合法正当，上诉人称一审遗漏当事人，程序违法的上诉理由不能成立。关于房屋占用费，2021年2月1日，因被上诉人方向上诉人催要房租，上诉人拒不缴纳。在被上诉人提出将房屋腾空的情况下，上诉人仍未履行，后被上诉人于3月中旬将涉案房屋重新出租，一审酌定上诉人承担2021年2月2日至3月1日的房屋占用费并无不当。关于违约金，因双方约定违约金过高，一审结合实际情况酌情予以减少亦无不妥。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院依法不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16484元,由上诉人贾富豫负担。本判决为终审判决。审判员  李庆伟二〇二一年七月二十六日法官助理靳姗姗书记员岳亚茹