贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0302民初9427号 原告：遵义市金宁物业管理有限公司。住所地贵州省遵义市汇川区香港路港澳广场。统一社会信用代码91520301761398252B。 法定代表人：何涛，总经理。 委托诉讼代理人：宋晨，女，1988年7月20日生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区，公司员工。 委托诉讼代理人：魏龙，男，1992年7月4日生，仡佬族，住贵州省道真县，公司员工。 被告：马敏刚，男，1979年6月10日生，汉族，住遵义市汇川区。 原告遵义市金宁物业管理有限公司（以下简称“金宁物业”）与被告马敏刚物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告金宁物业的委托诉讼代理人魏龙、被告马敏刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金宁物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费13413.75元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告金宁物业系祥龙御府小区物业管理服务公司，且与遵义市祥龙居房地产开发有限公司签订了《祥龙御府前期物业服务合同》，合同约定由原告为祥龙御府小区提供物业管理服务。原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，收益人按房屋面积每月每平方米2.5元向原告支付物业管理服务费用，被告马敏刚系上述物业X-X号的业主，物业面积127.75平方米，被告自2018年7月1日起就未按照协议约定交纳物业管理服务费，截止2021年12月31日共计拖欠42个月物业管理服务费用费：13413.75元（127.75平方米×2.5元/平方米/月×42个月=13413.75元）。经原告多次催缴，被告一直拒绝缴费，合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催收未果，特诉至贵院。 被告马敏刚辩称，我们的商业门面租给装修公司，租了5年，前期都是交纳物管费的，但是后期因为房屋漏水，物管公司来处理过一次，也没有处理好，后我们多次找原告协商处理，但是原告没有明确的态度，没有明确的结果，后因为原告态度问题，以及房屋漏水等问题，导致租户不交物管费了。我们也与原告沟通过，原告说没有沟通，不是事实，我们是主动协商了3次，到法院来也协商过，但是均未果。还有因为去年的疫情，也没有做生意经营，大家都响应国家号召关了4个月的门，没有经营，我们对租户的租金都适当的减免了，原告应该相应减免。因为漏水物管公司没有处理好，所以我们的租户也搬走了，导致我的损失更大。我认为原告也是应该承担一部分责任的。 本院审理认定事实如下：原告是依法成立从事物业服务的企业法人，被告马敏刚系祥龙御府小区X-X号商业房业主，房屋建筑面积127.75平方米。2015年6月10日原告与遵义市祥龙居房地产开发有限公司签订《祥龙御府（住宅一期）前期物业服务合同》，约定通过协议选聘方式将位于遵义市红花岗区项目委托原告实行物业管理服务。合同约定的服务期限从合同签订之日起，至业主委员会成立之日止。合同期未满，业主大会召开后成立业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效之日，合同终止。协议约定由原告为小区提供物业共同部位的维修、养护和管理，共同设施设备的运行维修、养护和管理，共同部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运等物业服务项目。住宅区物业费用由业主按其拥有的物业建筑面积按1．5元／月／平方米缴纳。商业区物业费用由业主物业费用按其拥有的物业建筑面积按2．5元／月／平方米缴纳，物业费用第一年按年交纳，第二年与业主商定后按年、季、月进行缴纳，业主或物业使用人应在每次交费的具体时间内履行交费义务。合同签订后，原告从2015年6月15日至今为祥龙御府小区提供了物业服务。被告从2018年7月1日起未交纳物业费。经原告多次催收未果，故以前述理由诉至人民法院。 上述事实，有双方提交的《祥龙御府（住宅一区）前期物业服务合同》、催费EMS、保洁确认单、记录表、工作简报、证明、遵义市住房城乡建设局备案手续、照片等书证以及到庭当事人的陈述，经庭审质证，认证，足以认定。 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”的规定，原告与该小区开发商签订的《祥龙御府（住宅一区）前期物业服务合同》对被告具有约束力，被告接受了原告的物业管理服务后，理应及时按合同约定支付物业服务费。对被告主张房屋漏水，致使被告财产损失而不交物业服务费，房屋漏水属于房屋质量问题，责任在于房开公司而非物业公司，从被告陈述可知针对被告提出的房屋漏水，原告也有积极配合协助解决，但房屋漏水修复以及因此导致的损失，被告应依法向房开公司主张，不能以此作为拒交物业服务费的理由，故对被告的此项抗辩理由本院不予支持。庭审中，被告虽举证了微信聊天记录拟证明物业服务费标准为2元/月/平方米，经庭审核实，虽然聊天记录中原告工作人员按2元/月/平方米给被告计算了物业服务费，但原告陈述按2元/月/平方米公司计算系公司优惠活动，而被告并未主动履行，故诉讼中按合同约定标准主张。本院认为，原告的让利行为系原告的权利，并不能因此变更物业服务费标准，因此对被告的前述证明目的，本院不予采信。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第五百七十九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”、第九百四十四条第一款、第二款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁”、《物业管理条例》第七条第（五）项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业费用”、第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费用”的规定，被告应支付原告欠付期间的物业服务费。对于被告辩称2020年因新冠肺炎疫情影响无法营业，请求减免费用的辩解意见，本院认为，2020年新冠肺炎疫情爆发，各行各业均受到了影响，结合本地疫情管控情况，2020年2月至4月期间涉案门面确然受此影响无法正常营业，原告在此期间付出的经营成本也相应减少，根据公平原则，对2020年2月至4月期间产生的物业服务费，本院酌情由被告承担一半，因此，被告应向原告支付2018年7月1日至2021年7月15日期间的物业费11178元【127.75平方米×2．5元/月/平方米×35月（疫情期间3月按减半计算1.5月）】。对原告主张的其余期间的物业服务费，因前期物业服务合同约定的交费时间约定不明，原告应待实际产生后再另行主张，故本院本案中不予支持。另外，物业公司在小区提供物业服务，其经费来源于业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务过程中出现了瑕疵后，该小区的业主即采取拒绝交纳服务费的方式，势必会导致物业公司经营资金的减少，从而导致物业服务水平下降如下恶性循环，不利于小区的发展。今后，在小区的业主发现物业公司服务过程中出现瑕疵后，双方应进行有效的沟通，业主可提出合理化建议。物业公司应就存在的问题予以认真改正，努力提高服务水平，为业主提供更加完善、到位的服务，建立物业公司与业主之间的友好关系。同时业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十九条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款、第二款、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款的规定，判决如下： 一、由被告马敏刚在本判决生效后十日内支付原告遵义市金宁物业管理有限公司2018年7月1日至2021年6月30日期间的物业费11178元； 二、驳回原告遵义市金宁物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如未在判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元（已减半收取），由被告马敏刚负担。 本判决为终审判决。 审判员  田应雪 二〇二一年七月十五日 书记员  王文艳