天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终4390号上诉人（原审原告）：天津市河东区文化馆，住所地天津市河东区大桥道37号。法定代表人：闫帅，馆长。委托诉讼代理人：刘辉，天津嘉驰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津市捷瑞丰酒店管理有限公司，住所地天津市河东区大桥道和进里37号（格林豪泰酒店）。法定代表人：任虎，总经理。委托诉讼代理人：刘钢，天津洲易律师事务所律师。上诉人天津市河东区文化馆（以下简称河东文化馆）因与被上诉人天津市捷瑞丰酒店管理有限公司（以下简称捷瑞丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2019）津0102民初9248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。河东文化馆上诉请求：请求撤销一审判决第三项，驳回捷瑞丰公司一审全部反诉请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费由捷瑞丰公司承担。事实与理由：1.一审判决认为河东文化馆继续收取捷瑞丰公司房屋使用费的行为在事实上已经进入后期合同履行错误，河东文化馆收取后期使用费是基于捷瑞丰公司不同意搬离租赁房屋，为了降低损失而收取，并非认同继续将诉争房屋租赁给捷瑞丰公司使用；2.一审判决显失公平，即使双方事实上进入后一个五年期合同的履行，但对于最后一个五年期是否能够继续履行仍然未知，因为存在两种可能性，河东文化馆可能不再继续出租，捷瑞丰公司也有可能不再继续承租，一审判决将最后一期人为设定为河东文化馆继续违约，将赔偿责任判给河东文化馆承担显失公平；3.一审捷瑞丰公司申请鉴定后河东文化馆未在卷宗中看到鉴定费用的表示，判决中也没有载明；4.天津市河东文化宫（以下简称河东文化宫）已于2021年3月19日注销，由河东文化馆承接资产和债权债务，并负责处理各项遗留问题。捷瑞丰公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回全部上诉请求。事实与理由：1.河东文化馆和河东文化宫是两个独立法人，河东文化馆不是适格当事人；2.捷瑞丰公司与河东文化宫于2014年7月28日签订书面补充协议，对于原合同约定的第一个租赁期的起止时间进行了修改，并就清户费用和第二个履行期限进行约定，且按照合同约定在第一个租赁期基础上上调5%支付租金，双方当事人对第二个租赁期继续履行达成了合意；3.《房屋租赁合同》约定合作意向期为15年，基于此捷瑞丰公司按照15年的规划重新修缮加固和装修租赁物，并投入大量资金用于水箱、电、供暖设施的改造，两次工程造价评估证明捷瑞丰公司投入费用1200余万元。此外，捷瑞丰公司在与河东文化宫签订《房屋租赁合同》的同年与格林豪泰酒店签订了《酒店特许经营合同》，特许经营期限与合同期限一致均为15年，河东文化宫违反诚信提前解除合同使捷瑞丰公司不仅损失了装修费用，还导致其与格林豪泰公司签订的合同违约，面临巨额赔偿以及员工安置等诸多问题。综上，河东文化宫违反合同解约，给捷瑞丰公司造成重大损失，应由河东文化宫承担损失赔偿责任，现河东文化宫已经注销，应由上级主管部门承担赔偿责任。河东文化宫向一审法院起诉请求：1.判令捷瑞丰公司将坐落于天津市河东区大桥道和进里37号地块及地上建筑物腾空并交还河东文化宫，并按照每月37500元标准向河东文化宫支付自2019年9月起至实际腾空之日的房屋使用费；2.本案诉讼费由捷瑞丰公司承担。捷瑞丰公司向一审法院反诉请求：1.河东文化宫违约单方解除合同，依法判令河东文化宫向捷瑞丰公司赔偿损失，包括：承租房屋加固、装修添附设施费用、对外签订合同损失费、加盟费、员工赔偿金、搬迁费、仓储费及停业损失等合计15000000元；2.本诉与反诉的诉讼费用由河东文化宫承担。一审法院认定事实：本案涉诉房屋坐落天津市河东区大桥道和进里37号（登记为河东区××道××，土地证号东地字第30616号，具体位置见房产证附图），房屋产权人为天津市河东区人民政府。2007年10月6日，天津市河东区建设委员会出具《证明》，载明“河东区文化馆、河东文化宫于2007年10月5日开始进行拆除后，建委给予河东区大桥道和进里37号（原大桥道小学）作为周转用房，楼房占地面积880平方米，院内2000平方米。楼房原值1200000元。”2013年1月4日，河东文化宫（甲方、出租方）与捷瑞丰公司（乙方、承租方）就涉诉房屋签订《房屋租赁合同》，约定租赁地址为天津市××道小学），年租金450000元，房屋租赁合作意向十五年（2013年至2028年）。自2013年1月10日开始改造装修工程，2013年5月10日开始计租。分三个租期，2013年5月10日至2018年5月9日为第一个租赁期，第一个租赁期免前两个月，如甲、乙双方无异议，须在本合同框架内，重新签订下一租赁期的房屋租赁合同。如不签订新合同，至第一个租赁期满后，本合同自动解除。房屋用于经营快捷酒店及相关服务型业务。第一个租赁期内房屋年租金为450000元／年，第二个租赁期在第一个年租金基础上上调5%，为每年人民币472500元整，第三个租赁期在第一个年租金基础上上调10%，为人民币495000元整。房屋租金每季度为一个付款期，于每季度的第一个月的五日前交付甲方112500元。经甲方书面同意后，乙方有权对承租场地进行改造和装修，应请有资质的单位进行设计施工。如装修改造设计方案影响房屋结构，须到天津市房屋鉴定勘测设计院做鉴定，鉴定对房屋安全无危害后，方可实施。装修和改造均不得个拆改建筑主体结构。2014年7月28日，河东文化宫作为甲方，捷瑞丰公司作为乙方签订《计租还款协议》，约定自2013年10月16日格林豪泰大桥道店正式营业起计租。第一个租赁期年租金450000元，从2013年10月16日至2018年10月15日，乙方于每月15日前支付房租。格林豪泰大桥到店在清户、改造过程中产生费用共计550000元整，经甲乙双方友好协商，甲方承担全部费用，此费用将在年租金中按月偿还乙方每月7500元整，前三个月偿还每月5000元。剩余款项由下一租赁期继续返还。捷瑞丰公司收到涉诉房屋后对其进行装修改造，用于经营格林豪泰快捷酒店。双方第一期合同期满后，捷瑞丰公司继续使用涉诉房屋，并按照双方《房屋租赁合同》约定的第二期租金标准（每年472500元），每月抵扣7500元后，向河东文化宫付款至2019年11月15日。本案庭审期间，捷瑞丰公司主张抵扣租金计至2019年12月31日。2019年6月17日及2019年6月19日，两次向捷瑞丰公司ＥＭＳ寄送《通知》，表示双方《房屋租赁合同》已于2018年5月9日到期，要求捷瑞丰公司于2019年6月30日前将涉诉房屋腾空交还并清欠各项费用，上述通知分别显示于2019年6月18日、2019年6月20日签收。庭审期间，捷瑞丰公司主张其已于2019年12月1日停止酒店营业，但未与河东文化宫进行交接。双方确认河东文化宫未对涉诉房屋停水、停电。本案诉讼期间，捷瑞丰公司申请对涉诉房屋内装修改造工程进行造价鉴定，天津建滨工程咨询有限公司于2020年12月21日作出（2020）津0102司技委字第69号案件价鉴（2020）03号工程造价鉴定意见书，鉴定涉诉房屋平房及附属装饰装修改造工程等造价合计11112194元。一审法院认为，本案中，河东文化宫与捷瑞丰公司作为平等主体，基于真实意思表示自愿签订《房屋租赁合同》及《计租还款协议》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。双方首要争议焦点为《房屋租赁合同》是否已在2018年5月9日到期终止。对此一审法院分析认为，《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，捷瑞丰公司第一期租赁期满后继续使用涉诉房屋，并且按照双方约定的第二期租金标准及《计租还款协议》抵扣方式，按月向河东文化宫支付租金，则说明双方事实上已经进入后期租赁合同的履行。因此对于河东文化宫主张双方房屋租赁合同于2018年5月9日终止，一审法院不予认定。对于双方合同的履行状态，捷瑞丰公司于本案第一次庭审期间主张继续履行合同，则此时双方房屋租赁合同应未解除。后捷瑞丰公司提出反诉，要求河东文化宫就单方解除合同进行赔偿，则说明其认可解除合同，因此双方房屋租赁合同应于捷瑞丰公司提出反诉请求之时即2019年11月26日解除。双方合同既解除，则捷瑞丰公司应当将涉诉房屋腾空并交还河东文化宫。捷瑞丰公司支付房屋租金至2019年11月15日，则还需向河东文化宫支付2019年11月16日至2019年11月26日期间租金14239.73元（472500/365*11）。双方《计租还款协议》约定每月从租金中折抵捷瑞丰公司垫付的清户费用，经算该清户费用截至2019年11月15日还剩余10000元，经与欠付租金折抵后，捷瑞丰公司还应给付河东文化宫剩余租金4239.73元。捷瑞丰公司于双方合同解除后继续占用涉诉房屋的，应当向河东文化宫支付占有使用费。捷瑞丰酒店虽主张于2019年12月1日起停止酒店经营，但未与河东文化宫办理房屋交接手续。河东文化宫并未限制捷瑞丰酒店使用涉诉房屋，故即便捷瑞丰酒店停止经营，也不影响其向河东文化宫支付房屋占有使用费。捷瑞丰酒店于反诉期间就其酒店装修造价提出鉴定申请，鉴定期间因维持涉诉房屋现状需要，故不能腾房的责任不能完全由捷瑞丰酒店承担。对于2019年11月27日至2020年12月21日（鉴定意见作出之日）期间的房屋占有使用费，一审法院酌定捷瑞丰酒店参照第二期租金的70%即每月27562.5元，向河东文化宫支付。自2020年12月22日至实际腾房之日止的房屋占有使用费，河东文化宫主张参照原第一期租金标准即每月37500元给付，属于合理要求，一审法院予以支持。对于捷瑞丰公司提出的装修损失赔偿请求，一审法院经分析认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第（一）项规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”本案中，河东文化宫单方解除合同，构成违约，应当赔偿捷瑞丰公司装修残值损失。对于装修残值，双方租赁合同约定意向租期十五年，捷瑞丰公司基于该十五年意向租期的预期，对涉诉房屋进行了较大投入的装修改造。双方最后一个租赁期满后虽未签订下一期租赁合同，但按2013年1月4日订立的租赁合同，第一个租赁期满后，租金按上调5%标准执行，捷瑞丰公司有理由认为第三个租赁期也按上调租金履行至2028年10月15日。双方租赁合同实际自2018年10月16日履行至2019年11月26日。按照合同解除后的剩余租赁期限折算，最终确定河东文化宫赔偿捷瑞丰公司房屋装修残值6645538.72元，捷瑞丰公司主张超出部分，一审法院不予支持。捷瑞丰公司主张的利润损失，并非可确定的损失，一审法院不予支持。捷瑞丰公司主张加盟费损失212000元及加盟合同违约金1000000元，其未能证明该上述损失已实际发生，故一审法院不予支持。捷瑞丰公司主张的搬迁费、仓储费损失，该两项不能认定为因河东文化宫违约造成的损失，对此一审法院不予支持。捷瑞丰公司主张的员工安置费损失，其未能证明已对酒店员工进行了安置且实际支付了安置费用，故对其该项赔偿请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款，第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第（一）项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决：“一、天津市捷瑞丰酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将其租赁的坐落天津市河东区大桥道和进里37号（原大桥道小学）土地及房屋腾空并交还天津市河东文化宫；二、天津市捷瑞丰酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付天津市河东文化宫2019年11月16日至2019年11月26日期间房屋租金4239.73元并继续支付房屋占有使用费（自2019年11月27日至2020年12月21日，按照每月27562.5元标准计算；自2020年12月22日实际腾房之日止，按照每月37500元标准计算）；三、天津市河东文化宫于本判决生效之日起三十日内赔偿天津市捷瑞丰酒店管理有限公司房屋装修残值6645538.72元；四、驳回天津市河东文化宫的其他诉讼请求；五、驳回天津市捷瑞丰酒店管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元、由天津市捷瑞丰酒店管理有限公司负担。反诉费55900元，由天津市河东文化宫负担29159元，由天津市捷瑞丰酒店管理有限公司负担26741元。本案二审期间，双方当事人均未提交证据。本院经审理查明,2021年3月16日，河东文化宫申请事业单位法人注销登记，同时河东文化宫、河东文化馆与天津市河东区文化旅游局共同出具《权利义务承接证明》，载明河东文化宫注销后由河东文化馆承接其资产和债权债务，并负责处理各项遗留问题。2021年3月19日，天津市河东区行政审批局出具编号为210319155122029800的《准予行政许可决定书》，认为河东文化宫提出的事业单位法人登记——注销的行政许可的申请，经审查法定条件、标准。根据《事业单位登记管理暂行条例》（国务院令第411号，2004年修订）第5条、第13条规定，本行政机关决定准予河东文化宫从事行为。另，捷瑞丰公司二审期间确认在本案中不向河东文化宫主张对涉诉房屋内装修改造工程进行造价鉴定所产生的鉴定费，双方另行解决。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，河东文化宫与捷瑞丰公司签订的《房屋租赁合同》及《计租还款协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于《房屋租赁合同》是否已于2018年5月9日终止的争议焦点，虽然在第一个租赁期满双方并未签订新一期房屋租赁合同，但双方签订的《房屋租赁合同》明确约定房屋租赁合作意向十五年，且在《计租还款协议》中约定，清户、改造费用第一期抵扣后剩余款项由下一租赁期继续返还。第一期租赁期满后捷瑞丰公司继续使用涉诉房屋，并按照双方约定的第二期租金标准及《计租还款协议》抵扣方式向河东文化宫支付租金，双方事实上已经进入第二期租赁合同的履行，一审判决据此驳回河东文化宫关于双方房屋租赁合同于2018年5月9日终止的主张并无不当，本院予以维持。捷瑞丰公司在本案中提出反诉，要求河东文化宫就单方解除合同进行赔偿，说明其认可解除合同，案涉《房屋租赁合同》于捷瑞丰公司提出反诉请求之日即2019年11月26日解除。关于合同解除后捷瑞丰公司主张装修损失赔偿金额的争议焦点，捷瑞丰公司经河东文化宫同意进行装饰装修，双方对合同解除时已形成附合的装饰物处理没有约定，河东文化宫单方解除合同构成违约应赔偿捷瑞丰公司的装修残值损失。双方租赁合同约定意向租期十五年，捷瑞丰公司基于该十五年意向租期的预期，对涉诉房屋进行较大投入的装修改造，一审基于案涉双方合同履行情况及公平原则，判决按照合同解除后的剩余租赁期限折算装修损失赔偿金，最终确定河东文化宫赔偿捷瑞丰公司房屋装修残值6645538.72元并无不当，本院予以维持。关于鉴定费，捷瑞丰公司自认不在本案中主张，双方可另行解决。《中华人民共和国民法典》第九十八条规定：“机关法人被撤销的，法人终止，其民事权利和义务由继任的机关法人享有和承担；没有继任的机关法人的，由作出撤销决定的机关法人单位享有和承担。”本案中，河东文化宫已被依法注销，河东文化馆承接河东文化宫的资产和债权债务，故案涉河东文化宫的民事权利和义务由河东文化馆享有和承担。综上所述，河东文化馆的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款，《中华人民共和国民法典》第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费58319元，由上诉人天津市河东文化馆负担。本判决为终审判决。审判长 哈 欣审判员 王 晶审判员 兰 岚二〇二一年七月十六日书记员 张宇尘