辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终11028号上诉人（原审被告）：王永升，男，汉族，1973年4月5日出生，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：王永峰，男，1978年5月5日出生，住沈阳市和平区，王永升弟弟。被上诉人（原审原告）：沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区中央大街**。法定代表人：刘迎春，系该公司总经理。委托诉讼代理人：谭晓丽，辽宁大宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟，辽宁大宸律师事务所实习律师。上诉人王永升因与被上诉人沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司（以下简称“荣盛公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院（2020）辽0191民初3090号号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王永升上诉请求：一、撤销沈阳经济技术开发区人民法院(2020)辽0191民初3090号民事判决或查明事实依法改判继续履行合同；二、被上诉人承担一、二审诉讼费。事实及理由：2013年11月10日，上诉人与被上诉人签订10份《商品房销售合同》，上诉人购买被上诉人开发建设的位于沈阳经济技术开发区。合同签订后，上诉人按合同约定共计向被上诉人交纳房屋首付款179114元，尾款应于七日内办理银行按揭手续，原告在办理银行按揭贷款时，由于自身条件不符合当时银行贷款条件，也与销售人员进行过沟通，被上诉人公司销售人员也同意延期，在上诉人积极办理贷款过程中，也多次找到被上诉人，但后期由于被上诉人售楼处搬迁，负责销售上诉人所购买房产的销售负责人离职，直接导致按揭贷款无法办理，同时，从2013年至被上诉人起诉时止，被上诉人从未向上诉人催要尾款及向上诉人发出解除合同通知书予以催告，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，被上诉人从未向上诉人发出过解除合同的催告，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭，因此，一审法院判令解除上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同适用法律错误。荣盛公司辩称，一、荣盛公司依法依约享有解除权，并无解除权消灭的情形。1.荣盛公司与王永升于2013年11月10日签订合同后，王永升仅向荣盛公司支付部分首付款179114元后，即不再履行合同义务，剩余高达90%的购房款均未支付。王永升的行为已经违反合同约定，根据《商品房买卖合同》第七条第1款第（2）项的约定：“逾期超出30日后，出卖人有权解除合同。……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。”荣盛公司作为开发商，签订合同的最终目的系销售房产取得全部购房款，荣盛公司基于履行合同的目的，根据上述合同约定给其新的履行期限并不违反法律规定和双方意思表示。自2013年11月至近八年之久，荣盛公司已给予其充分的履行期限，且荣盛公司诉讼前也多次与其沟通合同履行事宜，但直至荣盛公司起诉时，其仍无履行合同的行为。据此，王永升已以自己的行为表明不履行合同义务，且经荣盛公司多次催促后仍不履行。据此，根据《民法典》第五百六十三条，荣盛公司依法享有解除权，解除权并无消灭情形。2.荣盛公司依据合同约定享有约定解除权，且解除权并未消灭。根据《商品房买卖合同》第七条第1款第（2）项的约定，荣盛公司享有约定解除权。荣盛公司基于合同约定不断给其新的履行期限后，王永升再次违约，形成新的违约事实，此时合同中关于解除权的约定仍然适用新的情形，荣盛公司据此仍然享有约定解除权。荣盛公司给予其履行期限后，经沟通，其仍不履行合同义务，再次逾期，据此，荣盛公司也可依约享有解除权，且并无解除权消灭情形。二、王永升上诉状陈述的事实与理由不符合实际，其近八年之久均未履行合同义务，致使荣盛公司房产无法正常交易。王永升仅向荣盛公司支付购房款的一成左右，不仅未及时付清首付款，剩余购房款也未能如约办理银行按揭贷款，致使王永升至今近八年之久仍欠付荣盛公司近90%的购房款。按约缴纳首付款、办理银行贷款均系王永升的合同义务，其声称系因荣盛公司售楼处搬迁、负责销售案涉房产的销售人员离职而导致按揭贷款无法办理无任何事实及法律依据。荣盛公司从未变更地址，其完全可以通过其他购房人、小区物业、网络查询、电视广告、前往荣盛公司等多种渠道获知荣盛公司的联络信息，不存在荣盛公司无法联系的情形。而王永升却在签订合同购买10套房产、支付近一成购房款后，竟因其所声称的理由搁置八年之久。在此期间，王永升既不履行合同义务，在其声称因客观原因无法办理贷款等情况后，也不起诉荣盛公司返还已付购房款，完全不符合一般社会经验。而其有此行为的动机很明显，荣盛公司已将案涉房产备案其名下，无论其是否履行合同义务，荣盛公司均无法继续就案涉房产自行正常交易，其该行为不会给自身带来损失，还能以这种形式“占”案涉房屋。王永升违约行为已给荣盛公司造成损失，导致社会资源浪费，影响房产正常交易，荣盛公司的合同根本目的无法实现。综上，一审法院裁判正确，请求法院予以维持，否则势必会使严重违约的人受益，而无任何过错的一方却承担了后果，也势必会导致更多这类买受人违背诚实信用原则，利用这样的情况恶意违约，严重影响市场交易。沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：解除原、被告签订的位于沈阳经济技术开发区份《商品房买卖合同》；判令被告配合原告撤销上述《商品房买卖合同》的备案登记；判令被告支付违约金17911元；判令被告承担本案发生的诉讼费、保全费等全部费用。一审法院查明的事实：2013年11月10日，原、被告签订了10份合同编号分别为E1324160364、E1324160363、E1324160362、E1324160361、E1324160360、E1324160369、E1324160368、E1324160365、E1324160366、E1324160367的《商品房销售合同》合同分别约定被告向原告购买位于沈阳经济技术开发区的房屋，合同约定：一、双方当事人：出卖人：沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司、买受人：王永升；二、付款方式及期限：买受人于签订本合同之日一次性交纳购房首付款。并于七日内办理完毕剩余购房款的银行按揭手续；三、买受人逾期付款的违约责任：逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超出30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。四、商品房预售的，自本合同生效之日起的30天内，由出卖人向沈阳市房产局申请登记备案。合同签订后，被告向原告共计支付179114元房屋首付款，原告依约将该10套房屋在沈阳市房产局进行了备案登记。被告在支付过第一笔首付款后，迟迟未能交付剩余房款，原告多次向被告索要房屋首付款，被告均未给付，故原告诉至本院，请求判令解除该11份《商品房销售合同》、被告协助原告解除房屋备案登记、被告给付原告违约金17911元并承担诉讼费。一审法院认为，原、被告的要约与承诺清楚，系双方当事人真实意思表示，其双方订立的合同不违反相关法律及禁止性规定，故该合同合法有效，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应予履行。本案原告依约履行了合同约定的义务后，被告应恪守信用依约及时给付原告购房款，未依约履行合同约定，应对本次纷争负全部责任。关于原告主张要求解除原、被告签订的《商品房销售合同》、被告配合原告撤销《商品房买卖合同》的请求，因双方协议约定“逾期超出30日后，出卖人有权解除合同”，被告于2013年11月10日签订《商品房销售合同》并缴纳部分首付款后，被告至今未能交付剩余购房款，原告多次向被告催要剩余购房款，被告始终未能支付。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，故原告要求与被告解除双方签订的编号分别为：E1324160364、E1324160363、E1324160362、E1324160361、E1324160360、E1324160369、E1324160368、E1324160365、E1324160366、E1324160367《商品房销售合同》，被告配合原告撤销《商品房买卖合同》的请求，予以支持。关于原告主张被告支付违约金17911元的请求，依据双方合同约定“逾期超出30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金”，因被告已向原告支付购房首付款179114元，故原告要求与被告支付违约金17911元的请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司与被告王永升签订的合同编号：E1324160364、E1324160363、E1324160362、E1324160361、E1324160360、E1324160369、E1324160368、E1324160365、E1324160366、E1324160367的《商品房买卖合同》；二、被告王永升于本判决发生法律效力后配合原告沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司撤销合同编号：E1324160364、E1324160363、E1324160362E1324160361、E1324160360、E1324160369、E1324160368、E1324160365、E1324160366、E1324160367的房屋备案登记；三、被告王永升于本判决发生法律效力之日起十日内向原告沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司支付违约金17911元；四、原告沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还被告王永升已付购房款179114元；五、驳回原告沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费248元，由被告王永升负担。二审期间，上诉人王永升提交判决，用以证明合同解除后影响第三人的利益。被上诉人发表质证意见：真实合法性没有异议，关联性和证明目的有异议。该判决系上诉人与第三人之间的纠纷，与本案无关。案涉房产目前所有权人仍为我方，并非上诉人的财产，我方解除合同、解除备案的行为不可能影响第三方的利益，截止目前上诉人仅向我方支付近一成的购房款，双方仅存在债权债务关系，我方对案涉房产享有的物权也不影响上诉人与第三方的债权债务关系。合同解除后我方将上诉人所支付的购房款扣除违约金后予以退回，该行为也未影响上诉人的任何权利。房屋增值也与上诉人无关。对上述证据，本院综合全案进行认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方签订的涉案10份《商品房销售合同》均系当事人真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定，完全履行合同义务。现上诉人仅交纳少量房款，未能交付剩余90%的购房款，已经构成根本违约。经被上诉人多次催要未果，符合合同约定的解除条件，亦符合法律规定的合同解除条件，故一审判决解除涉案合同，由上诉人承担违约责任并无不当。上诉人提出由于被上诉人售楼处搬迁，负责销售涉案房产的销售负责人离职，直接导致按揭贷款无法办理，且被上诉人未催要过剩余房款以及合同解除会损害第三人的合法权益等主张，均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人王永升的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费248元，由上诉人王永升负担。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  赵钺审判员  王虹二〇二一年七月二十七日书记员  张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。