山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）晋08民终1740号 上诉人（原审被告）：王国强，男，1980年4月13日出生，汉族，山西省万荣县。 委托诉讼代理人：徐金玲，山西恒胜律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林世美，男，1971年4月2日出生，汉族，福建省连江县。 委托诉讼代理人：席旭波，万荣县解店镇法律服务所法律服务工作者。 上诉人王国强因与被上诉人林世美合同纠纷一案，不服山西省万荣县人民法院（2021）晋0822民初155号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王国强上诉请求：1、撤销(2021)晋0822民初155号民事判决,依法驳回被上诉人原审诉求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:原审认定事实部分错误。原审认为2013年10月10日上诉人与被上诉人签订“协议”约定的“租赁期间有权转让”仅限于本协议期间。系认定事实错误。事实上,2013年10月10日的协议一直在实际履行,不存在需要另行签订事项。2018年6月15日双方约定借款抵顶租金的期限是2024年9月30日止,应视为双方将租赁协议延长至2024年9月30日。在这里“有权转让”并未被另行禁止,也可以从2018年6月15日的告知书上体现这一点。所以,无论上诉人转租与否、事实上均不违背被上诉人意愿,更未损害被上诉人利益。原审适用法律不当。原审中,被上诉人称是2019年要求上诉人将房屋腾空交给自己、并知晓上诉人已将原告房屋出租给他人适用,而其起诉是2021年1月20日,所以在被上诉人早已知道房屋已转租他人的情况下,其并未在法定期限内提出异议。应视为被上诉人同意转租。原审法院忽略了民法典七百一十八条的规定，所以适用法律错误。 林世美答辩称：一、原审认定事实清楚。答辩人与上诉人2013年9月30日签订的《房屋租赁协议》第12条“期满后原承租方有优先权,具体事宜双方另行协商重新签订合同”,以及2013年10月10日双方《协议》“答辩人房子租给上诉人另订协议,年限按原合同,上诉人租赁期间有权转让的约定”,可以说明上诉人有权转让限于本协议内,继续承租具体事宜需另行协商重新签订合同,原审据此认定租赁期间有权转让仅限于本协议期间,是符合事实及法律规定,故原审认定事实清楚。二、原审适用法律正确。 林世美原审诉讼请求：1.依法判令解除原被告的房屋租赁合同；2.判令被告腾空占用原告的房屋；3.被告承担诉讼费。 原审查明：2013年9月30日，原告以山西万荣雨田房地产建设有限公司委托代理人身份与被告签订《房屋租赁协议》，将自有商品房租给被告，租赁费交公司，租期2013年10月1日至2018年9月30日；第十.4条为承租方未经出租方同意转租、转让租赁物的，出租方有权解除合同并收回租赁物；第十二条为期满后，同等条件下原承租方有优先权，具体事宜由双方另行协商重新签订合同。2013年10月10日，原被告签订《协议》,原告房子租给被告另订协议，租金、年限按原合同，被告租赁期间有权转让。被告租赁原告房屋期间，原告另有借被告钱，原告归还本金后，尚欠被告利息30万元（原告称系高息），无力及时清偿，遂与被告商定，以房租抵顶此30万元，被告在2013年9月30日《房屋租赁协议》租期满后再用5年，原告给被告出具了一份“收款条今收到王国强人民币叁拾万元整，从2018年9月30日到2024年9月30日止，共陆年的租金。（中途若王国强个人原因中止合同，林世美不退余款）（此条不计息）收款人林世美身份证******2018年6月15日”。同日，原告给被告《告知书》一份，说明原告欠雨田房地产公司钱已清，之后租赁费不再交公司而交原告账户。原被告庭审中陈述及被告举证其与原告短信来往，说明原告现欲给付被告抵顶房租的利息钱，收回门面房，被告不同意，要求按字据履行到2024年9月30日。被告认可系用利息钱抵顶房租。原告当庭称其给被告结算利息的利率偏高，按国家规定不应该出那么高。原告现以被告未经其同意将所租房转租构成违约为由，请求解除其房屋租赁合同。被告称未转租，系其与他人合伙经营。原告举证的上述证据2内容，可显示被告“我收的房租结结利息，给人家还还本钱没有了”；原告“借你的钱还掉，房子腾出来，那天你是这样讲的”，被告“你给我说这话是有哩”等。 原审认为：原告借被告钱，未能付清利息，双方同意以被告占用原告门面房，房租抵顶利息款方式清偿债务，在利息合法的情形下，此合约并无不当。原告虽提出利息是高息，但未对此提出相关请求及举证证明，本院对此无法审查，其仅以被告违约为由请求解除租赁合同，故本院只审查原告请求之事实理由是否成立，即审查被告是否存在转让行为、是否有权转让。原告举证营业执照及其与被告的通话录音，证明被告存在转让行为，被告称其系与他人合伙经营，没有转让，因被告未举证证明其与他人存在合伙行为，营业执照显示此房屋经营业主为不同主体，录音显示其说“我收的房租结结利息，给人家还还本钱没有了”，说明被告存在转租收房租事实，故认定被告存在转让行为。原告称被告转租房屋属于违约，被告称其约定有权转让，根据2013年9月30日原告以代理人身份与被告签订《房屋租赁协议》第十二条期满后原承租方有优先权，具体事宜双方另行协商重新签订合同，以及2013年10月10日原被告《协议》原告房子租给被告另订协议，年限按原合同，被告租赁期间有权转让的约定，可以说明被告有权转让限于本协议期间，继续承租具体事宜需另行协商重新签订合同。被告在上一租赁合同租期满后占用该门面房，实为原告2018年6月15日出具以“收款条”形式用出租房屋房租抵顶利息款，双方认可并实际履行，亦可视为租赁关系，此条据对租赁的相关内容约定不全，应依相关法律规定处理。根据《民法典》第七百一十六条承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同的规定，原告称被告未经其同意进行了转租，被告未能举证证明原告已同意，故认定被告无权转租，原告请求解除租赁合同理由成立，本院予以支持。被告应在判决生效后一个月内腾出房屋，交还原告。原被告履行的是以房租抵顶所欠利息，因解除合同未能抵顶清的利息款，应根据实际占用时间计算金额后，由原告给付被告。关于原告提出的高息问题，如其认为确属高息并主张权利，与本案不属同一法律关系，应另行请求审查处理。原告举证冰淇淋老板与其通话录音，因被告未认可，该证人未出庭接受质证，无法确认此证人身份及证词真实性，对此证据不予采信。依照《中华人民共和国民法典》第七条、第八条、第五百六十三条（五）项、第五百六十七条、第七百零三条、第七百一十六条第二款之规定，判决如下：一、解除原告林世美与被告王国强2018年6月15日“收款条”形式的房屋租赁合同；二、被告王国强在本判决生效后一个月内腾出上述房屋交付原告林世美。案件受理费50元（原告已预交），由被告王国强负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明事实予以确认。 本院认为：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，上诉人王国强与被上诉人林世美签订《房屋租赁协议》，约定将案涉商品房出租给上诉人王国强。现上诉人王国强在未经被上诉人林世美同意的情况下，将案涉商品房转租他人，原审法院据此判决解除林世美与王国强2018年6月15日“收款条”形式的房屋租赁合同，符合相关法律规定。关于上诉人王国强所提原审认定事实部分错误的上诉理由，经查，2013年9月30日诉讼双方订立的《房屋租赁协议》已于2018年9月30日到达履行期限，后诉讼双方以“收款条”形式所订立的房屋租赁合同，并未约定承租方即上诉人王国强是否有权对所租赁房屋进行转租，原审法院对此认定事实清楚，上诉人王国强的此项上诉理由不能成立。关于上诉人王国强所提原审适用法律不当的上诉理由，经查，原审中上诉人王国强答辩称“我租原告的，与别人合伙干，现在我没有租给别人”，现上诉人王国强并无充分证据能够证实被上诉人林世美明知转租案涉商品房的事实，故对其此项上诉理由，本院不予采信。 综上所述，上诉人王国强的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人王国强负担。 本判决为终审判决。 审判长  梅智勇 审判员  张山平 审判员  解和吉 二〇二一年七月十五日 书记员  李 娜