四川省凉山彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川34民终1067号 上诉人（原审被告）：马力，男，1970年9月出生，汉族，四川省会理县人，户籍地四川省会理县，现住四川省会理县。 上诉人（原审被告）：赵红，女，1968年7月出生，傣族，四川省会理县人，户籍地四川省会理县，现住四川省会理县。 被上诉人（原审原告）：罗启武，女，1979年9月出生，汉族，四川省会理县人，户籍地四川省会理县，现住四川省会理县。 被上诉人（原审原告）：罗毅，男，1981年6月出生，汉族，四川省会理县人，户籍地四川省会理县，现住四川省会理县。 委托诉讼代理人：罗启武，系罗毅之姐，代理权限为特别授权。 被上诉人（原审被告）：武廷会，女，1953年9月出生，汉族，四川省会理县人，村民，户籍地四川省会理县。 上诉人马力、赵红因与被上诉人罗启武、罗毅、武廷会合同纠纷一案，不服四川省会理县人民法院(2020)川3425民初3255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人马力、赵红上诉请求：1.原审法院认定事实不清，请求撤销会理县人民法院（2020）川3425民初3255号民事判决书的内容，驳回被上诉人全部诉讼请求。2.如果认定合同无效，法院应当依职权对无效合同作出处理。武廷会与其子女恶意串通，违反诚实信用原则，上诉人要求他们赔偿我方的损失。3.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人在一审开庭时出示的证据《房产处分协议》，其内容清楚说明了被上诉人全家经协商后，所有事务由武廷会全权处理，其母亲武廷会有权出售、抵押、转让该房产。该证据可以证明罗启武、罗毅对武廷会出卖房屋不仅知晓，而且支持。但一审法院对这份关键的证据并未作出任何认定便草草作出判决。若法院不予认可这份证据，应当根据《民法典》中的诚实信用原则，由武廷会赔偿给上诉人造成的损失，而不是简单地认定罗启武、罗毅所有的5间房屋买卖协议无效。武廷会在出卖房屋时罗启武、罗毅已成年并在房产处分协议上签字捺印，上诉人有足够的理由相信武廷会具有房屋的处分权，并且在签订协议时毛溪村支委、村组在协议上证明了所述属实并加盖公章。若武廷会没有处分权，村委会是不会盖章同意的，故上诉人是善意、合法取得该房屋的产权。若合同认定为无效，三被上诉人应当赔偿上诉人造成的损失。2、若5间旧房是罗兴成的遗产，也由武廷会用上诉人支付的房款偿还办理罗兴成丧事欠下的债务。按照法律规定，继承遗产应当清偿其欠下的债务，而不是一审判决书中简单认定旧房5间作为遗产归罗启武、罗毅所有。一审判决认定事实不清，有违公平原则，被上诉人卖房后为利反悔的行为，请求上级法院不予支持。3、上诉人于2004年12月20日向会理县国土资源局交纳土地管理费1，186.00元、造地费8，280.00元，向会理县财政局交纳土地出让金1，558.00元。2005年5月13日向会理县地方税务局交纳税费1，932.00元，国家收取上诉人以上税费证明双方的买卖行为当时会理县土地管理部门是认可的。4、现在毛溪村所属行政区域已划归古城街道管辖，已不属于农村范围，现被上诉人陈述我方属于城镇户口购买农村房屋违反国家强制性规定不成立。5、被上诉人罗启武、罗毅的居住地并未在案涉争议标的物（古城街道办事处毛溪村2组46号），一审法院无任何证据，仅凭被上诉人的一面之词就将居住地写为争议的房屋，上诉人居住了十多年的房屋变成被上诉人的居住地属于是先入为主偏向上诉人。 被上诉人罗启武、罗毅、武廷会辩称，一审法院适用法律正确，认定事实清楚，证据充分、程序合法，应当依法维持原判。 原审原告罗启武、罗毅向一审法院起诉请求：1.请求人民法院确认被告武廷会于2003年将原告位于会理县房屋转让给被告马力、赵红的行为无效，并判令被告马力、赵红将位于会理县房屋返还给原告；2.请求三被告支付2002年3月至今的房屋租金36000.00元（按每年2000.00元计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。在一审诉讼过程中，罗启武、罗毅撤回了要求马力、赵红将位于会理县房屋返还给原告和要求三被告支付2002年3月至今的房屋租金36000.00元的诉讼请求。 一审法院认定的事实：位于会理县（原老街乡毛溪村）****房屋系武廷会与其前夫罗兴成共有的农村宅基地房屋，房屋系土木结构，由大小不一的八间房屋、一个简易棚和两个院坝构成。罗启武、罗毅系武廷会与罗兴成子女。1990年10月24，武廷会与罗兴成在会理县登记离婚，约定罗启武、罗毅由罗兴成抚养，房屋：新房3间归武廷会所有、旧房5间归罗兴成所有，双方未对院坝进行分割。1998年7月，罗兴成死亡，武廷会为其办理了丧葬事宜。2003年10月24日，武廷会与马力、赵红夫妇签订《房屋买卖协议》，武廷会将案涉房屋（含院坝）及门口约60个平方米的土地以3万元价款卖给了马力、赵红。马力、赵红买受房屋后，将《房屋买卖协议》报老街乡毛溪村村民委员进行备案，2004年12月20日向会理县国土资源局交纳了土地管理费、造地费，2005年5月13日向会理县地方税务局交纳了耕地占用税费。另查明，马力、赵红系城镇居民，为会理县电力公司职工。本案在一审审理过程中，罗启武、罗毅撤回了要求马力、赵红将位于会理县房屋返还给罗启武、罗毅和要求马力、赵红、武廷会支付2002年3月至今的房屋租金36000.00元的起诉。 一审法院认为，本案争的焦点是：1、罗启武、罗毅主体是否适格；2、罗启武、罗毅请求是否超过诉讼时效；3、武廷会与马力、赵红签订的《房屋买卖协议》是否符合当时的政策及《房屋买卖协议》是否有效；4、本案应当处理《房屋买卖协议》中的无效部分。关于第一个问题：罗启武、罗毅之父罗兴成与武廷会离婚时已约定案涉房屋旧的5间由罗兴成所有，罗兴成已死亡，罗启武、罗毅无丧失继承权情形，该5间房屋系罗兴成遗产，罗启武、罗毅为法定继承人，马力、赵红和武廷会的买卖包含了5间房屋，因此罗启武、罗毅具有原告主体资格；关于第二个问题：罗启武、罗毅是以马力、赵红和武廷会间签订的《房屋买卖协议》是违反法律强制性规定为由提出的诉讼请求，因此本案不适用诉讼时规定；关于第三个问题：1999年1月1日修订实施后的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款：农村的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅,有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证；2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证；《中华人民共和国物权法》第一百五十三条明确规定了宅基地使用权的取得、行使和转让，要符合土地管理法等法律和国家有关规定；依据以上规定，马力、赵红以其买房是2003年，当时的法律、法规并未限制城镇人员购买农村房屋，而国土资源部是在2004年《关于加强农村宅基地管理的意见》中才出台了相关规定，因此签订的《房屋买卖协议》并未违反国家相关法律规定的抗辩理由不成立。武廷会与马力、赵红签订的《房屋买卖协议》无效。关于第四个问题：罗启武、罗毅请求确认武廷会与马力、赵红签订的位于会理县《房屋买卖协议》无效，但武廷会对该协议中的部分房产、院坝享有权利，武廷会与罗兴成离婚时未对院坝进行分割，本案武廷会未主张与马力、赵红所签《房屋买卖协议》无效，因此罗启武、罗毅只能对其所有部分主张权利，案涉房屋中的院坝及土地未提供证据为其所有，也不属本案审理范围。罗启武、罗毅在一审审理过程中撤回要求马力、赵红将位于会理县房屋返还给罗启武、罗毅和要求马力、赵红、武廷会支付2002年3月至今的房屋租金36000.00元的起诉，是处分自己权利的行为，符合法律规定，一审法院予以准许。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当之规定，判决：一、2003年10月24日被告武廷会与被告马力、赵红签订的会理县古城街道办事处老街社区（原老街乡毛溪村）2组46号《房屋买卖协议》中，属原告罗启武、罗毅所有的5间房屋买卖协议无效；二、驳回原告罗启武、罗毅的其他诉讼请求。案件受理费700.00元，减半收取350.00元，由原告罗启武、罗毅负担50.00元，被告武廷会负担150.00元，被告马力、赵红负担150.00元。 本院二审期间，被上诉人未提交新证据，上诉人马力、赵红围绕上诉请求提交了新证据。本院组织双方当事人进行质证，并认定如下： 上诉人提交的证据： 第一组，《收据》（会理县城关法律服务所出具）。 拟证明上诉人向律师咨询案涉《房屋买卖协议》是否合法，得到律师肯定答复是合法的，并支付10元咨询费。 第二组，《收条》十四份。 拟证明上诉人在入住案涉房屋时进行了院墙改造、房屋内外修饰、吊顶、安装门窗、水电管线安装布置和修建卫生间、厨房、大门口砌堡坎等工程所产生近4万元的费用。 第三组，《工程承包协议》。 拟证明维护、维修案涉房屋所支付了2万元。 第四组，《照片》四张。 拟证明案涉房屋现状，上诉人在近二十年来对案涉房屋内外进行维护、维修，水厂安装自来水，集资修建公共道路等花费了七、八万元。 第五组，《会理县人民政府拍卖土地信息网络下载件》。 拟证明会理县人民政府2020年10月22日拍卖土地收入的信息，要求被上诉人按现在市场价格进行赔偿。 被上诉人罗启武、罗毅、武廷会质证意见：对以上五组证据的真实性、合法性无异议，但是对证明目的有异议，所有损失与本案无关。 本院的认证意见：上诉人所举证据均为证实案涉合同被确认无效后其所遭受的损失，但本案系确认之诉，双方一审中并未对合同被确认无效后财产的返还及损失的赔偿进行主张，上诉人所举证据，与本案争议焦点无关联，故本院在本案中不予采信。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，对当事人二审争议的事实，本院补充认定如下：2003年10月24日，在上诉人与被上诉人武廷会签订《房屋买卖协议》的同时，武廷会与罗启武、罗毅签订的一份《房产处分协议》，载明：“母亲武廷会与其子罗毅、其女罗启武共同拥有坐落于老街乡××组的房屋共计九间，占地面积大约三百三十个平方。因其子女在外工作，经全家协商，故由母亲武廷会全权负责处理该房屋，母亲有权出售、抵押、转让该房屋，该房屋在出售（抵押、转让）过程中，如涉及宅基地附近土地使用权转让时，也由母亲武廷会全权处理。”次日，罗启武还与案涉房屋的邻居分别签订了《共用饮水协议》、《房屋拆建协议》。案涉房屋所在毛溪村已于2019年经四川省人民政府所发川府民政（2019）18号批复，批准划入四川省会理县新设立的古城街道社区管辖。 本院认为，本案当事人争议的焦点为：上诉人马力、赵红与被上诉人武廷会签订的案涉《房屋买卖协议书》是否有效。 根据查明的事实，上诉人为证实被上诉人武廷会转让被上诉人罗启武、罗毅继承其父亲罗兴成的房屋，罗启武、罗毅知晓并同意，进而证实案涉《房屋买卖协议书》有效，提交了武廷会与罗启武、罗毅签订的《房产处分协议》、罗启武还与邻居分别签订了《共用饮水协议》、《房屋拆建协议》等证据。三被上诉人虽均否认《房产处分协议》上罗启武、罗毅的签名非本人所为，但其未提交相反的证据予以证实，亦不申请鉴定，三被上诉人应承担举证不能的责任。所以，罗启武、罗毅对其母亲武廷会与上诉人签订案涉《房屋买卖协议书》出让案涉房屋的事实应是知晓并同意的。虽然根据上诉人所举证据查明了上述事实，但是判定案涉《房屋买卖协议书》是否有效的根本依据及理由并非作为出让方的武廷会是否对案涉房屋享有处分权，而是该合同所涉及的转让行为是否合法。然而，武廷会及其前夫所享有案涉房屋的宅基地系原四川省会理县老街乡××组集体所有，虽然毛溪村已于2019年划入该县古城街道管辖，但至今该土地性质仍属农村集体所有。上诉人马力、赵红系会理县电力公司职工，系城镇居民，不属于案涉房屋所在村集体经济组织成员。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《中华人民共和国物权法》第一百五十三条关于：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”和《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款关于：“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”及《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》第二条第五项关于：“严格宅基地申请条件。坚决贯彻‘一户一宅’的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）划定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。”第十三项关于：“严格日常监管制度。各地要进一步健全和完善动态巡查制度，切实加强农村村民住宅建设用地的日常监管，及时发现和制止各类土地违法行为。要重点加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”之规定，国家对城镇居民购买农村村民位于村集体经济组织所有的宅基地上的房屋是禁止的。故上诉人为证实被上诉人武廷会签订的案涉《房屋买卖协议书》违反了国家法律法规的强制性规定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条关于：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”及《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项关于：“有下列情形之一的，合同无效。（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，上诉人马力、赵红与被上诉人武廷会签订的案涉《房屋买卖协议》无效，上诉人提出案涉《房屋买卖协议》有效的上诉理由，于法无据，本院不予采信。但一审判决以武廷会对该协议中的部分房产、院坝享有权利，武廷会与罗兴成离婚时未对院坝进行分割，本案武廷会未主张与马力、赵红所签《房屋买卖协议》无效，以及罗启武、罗毅未提供证据证实案涉房屋中的院坝及土地为其所有，不属本案审理范围，罗启武、罗毅只能对其所有部分主张权利为由，仅判决案涉协议中属于罗启武、罗毅所有的5间房屋的买卖无效。三被上诉人未提起让诉，视为其服判。 此外，案涉《房屋买卖协议》被认定无效，本应根据相关法律法规的规定对双方当事人因该合同所取得的财产及所受损失进行处理。但作为原审原告的罗启武、罗毅仅主张确认合同无效，撤回了要求返还案涉房屋和支付房屋租金的诉请，作为原审被告的上诉人坚持以合同有效进行抗辩，虽然在上诉理由中提出合同无效对方应赔偿其损失，但其一审中未提起反诉，被上诉人不同意在二审中一并审理。故案涉合同所涉及的财产及损失怎么处理的问题，不属于本案审理的范围。 综上所述，上诉人马力、赵红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费700.00元，由上诉人马力、赵红负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨发蓉 审 判 员 郑 坚 审 判 员 刘志涛 二〇二一年七月三十一日 法官助理 杨 波 书 记 员 唐 春