北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终9960号上诉人（原审原告）：北京冠尧商业运营管理有限公司，住所地丰台区五圈南路30号院1号楼D座2层205。法定代表人：朱占飞，经理。委托诉讼代理人：韩晓巍，北京观道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：华夏大地控股有限公司，住所地海淀区阜石路甲69号院12号楼6层1单元613。法定代表人：张琦，经理。委托诉讼代理人：吴宗龙，北京首熙律师事务所律师。上诉人北京冠尧商业运营管理有限公司（以下简称：冠尧公司）因与被上诉人华夏大地控股有限公司（以下简称：华夏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初24836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冠尧公司上诉请求：同意一审判决第一项，撤销一审判决第二项，依法改判华夏公司给付免租期房屋租金76453.25元、违约金547165.4元、工程改造费用43688元、律师费5000元。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.华夏公司应当给付违约金547165.4元。华夏公司未按承诺函的约定支付租金，系其本身不诚信所导致，而非受疫情影响，不应认定不构成违约。2.华夏公司应当给付免租期房屋租金76453.25元。涉案双方签订的租赁合同租期是3年，免租期是基于长期稳定的租赁关系，但实际租期不到4个月，华夏公司不应享受此免租期。3.华夏公司应当给付工程改造费用43688元。冠尧公司按照华夏公司的要求对涉案房屋进行了改造，后恢复了原状，该改造费用应由华夏公司承担。4.华夏公司给付律师费5000元。涉案合同约定，行使合同项下相关权利包括产生的律师费应当由华夏公司承担。华夏公司辩称：不同意冠尧公司的上诉请求和理由。冠尧公司向一审法院起诉请求：1、华夏公司给付2020年2月1日至4月28日的房租410374.05元；2、华夏公司给付免租期房屋租金76453.25元；3、华夏公司给付违约金547165.4元；4、华夏公司给付工程改造费用43688元；5、华夏公司给付律师费5000元；6、诉讼费由华夏公司负担。一审法院认定事实：2020年1月10日，华夏公司（甲方）与冠尧公司（乙方）签订两份《租赁合同》，分别承租丰台区五圈南路30号院1号楼D座10层1002-03（355.71平米）、1005-06号（543.74平米）房屋。两份合同租期均自2020年1月15日至2023年1月14日，其中免租期自2020年1月15日至2020年1月31日。两份合同约定第一年月租金分别为54097.56元、82693.79元。两份合同第三条均约定“租金每6个月结算一次，由甲方在已付租金届满前一个月的25日，将后6个月的租金一次性支付给乙方……”。两份合同第十四条均约定“第十四条违约责任……14.4租赁期间，甲方出现以下情况之一的，视甲方严重违约，乙方有权随时解除与甲方签订的租赁合同，有权没收甲方支付的保证金，并有权将该房产收回另行出租，同时要求甲方承担合同期内剩余租期的租金（超过四个月租期的按四个月的租金计算）作为违约金，违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应当赔偿……（1）甲方未按合同约定时间支付租金及其他费用达七日的；……14.5合同期内如甲方提前解约或违约，须承担全部免租期的租金……14.8乙方因向甲方催付租金及管理费或行使本合同项下其他任何权利而产生的相关费用（包括但不限于律师费、诉讼费、调查取证费、公证费等），均由甲方承担”。合同签订后，华夏公司仅给付部分保证金，共计136791.35元，未给付租金。2020年1月15日，华夏公司向冠尧公司出具《承诺函》，表示因自身原因未能依约支付首期款，承诺于2020年2月15日前支付全部款项。如果未履约，冠尧公司可以收回诉争房屋。2020年3月17日，华夏公司向冠尧公司出具三份《申请函》。大意为华夏公司提出因疫情影响，申请免除2021年2月1日至3月15日的租金，同时2020年8月之前的租金改为月付。同时承诺如果未依约给付租金，冠尧公司有权解除合同、主张违约金。冠尧公司未同意华夏公司上述申请。2020年4月26日，冠尧公司向华夏公司送达两份《解约通知函》，以华夏公司拖欠租金、管理费为由，要求解除两份《租赁合同》。次日，华夏公司收到上述通知。4月28日，华夏公司将诉争房屋腾退给冠尧公司。冠尧公司称合同于2020年4月28日解除。华夏公司认可合同已解除，但解除时间应为2020年2月15日。华夏公司对上述主张提交《退租申请单》予以佐证。《退租申请单》上载明合约终止日2020年2月15日，但并无签章、签字。冠尧公司对申请单不予认可。冠尧公司要求华夏公司给付2020年2月1日至4月28日的租金410374.05元。华夏公司称因冠尧公司未交付房屋（未交付门禁卡）且受疫情影响，不同意给付租金。冠尧公司主张已经交付房屋，华夏公司已经将家具搬入诉争房屋，且如果未交付房屋那么华夏公司在《申请函》中不可能不提出。冠尧公司对上述主张提交微信记录予以佐证。从微信记录中可以看出以下内容“1、1月15日，冠尧公司让华夏公司提交迟延付款申请函。2、1月15日，华夏公司让冠尧公司办理门禁卡。2月17日，冠尧公司向华夏公司表示之前已经同意延期至2月15日付款，后又同意因疫情再延迟一周，应尽快付款。4月27日，华夏公司询问能否进入办公室取东西，冠尧公司答复门禁已经由厂商重置密码，可以进入”。华夏公司对微信记录真实性不持异议，但认为内容不完整，且不能证明已经交付诉争房屋。华夏公司认可家具已经搬入诉争房屋，但搬入后冠尧公司并未交付门禁卡。华夏公司另称《申请函》是冠尧公司打印，由华夏公司签章，故未对交付问题提出异议。经询问，冠尧公司仅认可2020年4月24日因诉争房屋大门故障无法进入。冠尧公司主张由于华夏公司逾期给付租金导致合同解除，依照《租赁合同》第14.4、14.5、14.8条、应当给付违约金、免租期租金及律师费。冠尧公司对上述主张提交委托代理合同、律师费支出凭证等证据予以佐证。华夏公司称公司未违约，不同意承担上述费用。同时，冠尧公司主张应华夏公司要求对诉争房屋进行装修，华夏公司应负担工程改造费用。冠尧公司对上述主张提交工程改造单予以佐证。改造单无签字、签章。一审法院认为：两份《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。因两份《租赁合同》主要条款内容均相同，且冠尧公司诉讼请求合并计算，故法院对两份合同予以一并处理。虽然冠尧公司未能提交交接文件，但法院认定已经交付诉争房屋，理由如下：首先，从微信记录可知，自2020年1月15日至4月27日期间，华夏公司在被催要租金时从未就房屋交付问题提出异议。其次，华夏公司在2020年3月17日出具的《申请函》中提出以疫情为由变更租金标准及支付方式，但仍然未就房屋交付问题提出主张。第三，华夏公司亦认可家具已经搬入诉争房屋。依微信记录及当事人陈述，法院可以认定华夏公司未依约给付租金，但经冠尧公司同意延期至2020年2月给付。虽然华夏公司仍然未给付，但考虑到期限届满前疫情已经发生，而做出承诺时尚无法预见到疫情发展形势，故法院结合华夏公司承租诉争房屋用于办公的情形，认定华夏公司未依《承诺函》给付租金不宜认定为违约。冠尧公司认可未同意华夏公司在《申请函》中提出的申请，法院予以认定。既然华夏公司未同意上述申请，那么《租赁合同》内容并未变更，即使华夏公司未依《申请函》于3月25日给付租金，亦不属于违约。综上，因疫情原因，法院认定华夏公司未依约给付租金并不属于违约，冠尧公司在出具《解约通知函》时基于函所载理由并没有解除权。因华夏公司于2020年4月28日将房屋腾退给冠尧公司，故合同因双方合意于2020年4月28日解除。虽然华夏公司未给付租金不宜认定为违约，但仍然应当给付租金。租金数额由法院参考原合同标准及用途等因素酌情确定。因冠尧公司自认2020年4月24日房屋无法正常使用，故该日租金予以降低。因未依约给付租金并非违约且并非因此导致合同解除，故法院对冠尧公司基于上述理由要求华夏公司承担违约金、补足免租期租金不予支持。因冠尧公司既未提交证据证明装修改造系应华夏公司要求，又未提交证据证明已实际支付改造费用，且考虑冠尧公司在没有解除权的情况下发出《解约通知函》的情形，法院对冠尧公司主张的工程改造费用不予支持。因合同第14.8条属于违约责任条款，而华夏公司未给付租金并非违约，故法院对冠尧公司主张的律师费，不予支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，判决：一、华夏大地控股有限公司于判决生效之日起十日内给付北京冠尧商业运营管理有限公司租金360000元；二、驳回北京冠尧商业运营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。依据双方当事人提交的证据材料以及当庭陈述，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：冠尧公司与华夏公司于2020年1月10日签订的两份《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，双方当事人应按照约定全面履行合同义务。依据本案查明的事实，华夏公司于2020年4月28日将房屋腾退给冠尧公司，双方均认可合同于2020年4月28日解除，法院对此不持异议。华夏公司应向冠尧公司支付合同解除日之前的租金。一审法院参考合同约定标准及房屋用途等因素，酌情确定的租金数额并无不妥。关于华夏公司未按合同约定期限给付租金是否构成违约一节，一审法院综合考虑疫情原因、结合涉案合同实际履行情况以及双方协商过程，认定华夏公司未依约给付租金不属于违约，并无不当，本院对此不持异议。鉴于华夏公司的行为不构成违约，冠尧公司要求华夏公司给付免租期租金、承担违约金及律师费的主张，均缺乏事实及法律依据。关于冠尧公司主张工程改造费用一节，因冠尧公司对此并未提交有效证据予以证实，故其该项主张依据不足。综上所述，冠尧公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10523元，由北京冠尧商业运营管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 梁立君审 判 员 王 磊审 判 员 赵胤晨二〇二一年七月十九日法官助理 何海云书 记 员 刘梓晨