大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0204民初657号原告：曲付财，男，汉族，1968年4月22日出生，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：张雪，北京市京师（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王祝，北京市京师（大连）律师事务所律师。被告：肖森，男，汉族，1975年11月4日出生，住安徽省涡阳县。委托诉讼代理人：李福铎，北京市康达（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙忠跃，北京市康达（沈阳）律师事务所律师。第三人：尚德伟，男，汉族，1982年9月26日出生，住辽宁省营口市站前区。原告曲付财与被告肖森、第三人尚德伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案，依法适用普通程序，公开开庭审理，原告曲付财的委托诉讼代理人张雪、被告肖森委托诉讼代理人李福铎、孙忠跃、第三人尚德伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告、第三人签订的房屋租赁合同于2020年12月11日解除；2.被告退还剩余房租10.4万元；3.被告返还保证金30万元。事实与理由：原告与被告于2020年7月3日签订《房屋租赁合同》，约定被告肖森将大连市沙河口区房产出租给原告曲付财，第三人尚德伟为保证人。合同租赁期限十年，自2020年7月6日至2030年7月6日止，其中2030年4月5日至2030年7月6日为免租期。房屋租金每年150万元，交租方式为半年一交，并收取保证金30万元。合同签订后，原告交付半年租金75万元，保证金30万元。原告承租后发现案涉房屋系被告擅自转租，被告违约转租可能导致案涉合同无效，原告租赁该房屋风险较大。后来又得知2020年8月20日之前，被告擅自将顶楼出租给联通公司作为通信基站，租赁标的物与实际提供严重不符，并且联通公司向被告缴纳电费，但走的是原告的电表，联通公司为进行维修数次进入案涉标的物，严重影响我方经营，严重损害原告的权益。原告多次找到被告要求解除案涉房屋租赁合同，被告拒绝协商，被告行为构成根本违约。合同约定的免租期属于根本无法实现的免租期，且案涉合同租期超过被告和房东之间的租期，又加之疫情因素导致原告无能力继续履行合同，合同目的不能实现，且被告有违约行为，原告要求解除。直至2020年12月11日，双方同意解除，原告将钥匙交回被告，返还房屋解除合同。因租金交付至2021年1月6日，解除后被告应当返还2020年12月11日起至2021年1月5日剩余租金。被告还应返还保证金30万元。为避免各自损失扩大，维护各方权利，特诉讼至贵院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、被告将案涉房屋转租给原告是经过了房屋所有权人的同意和认可，案涉《房屋租赁合同》合法有效，原告应当依约履行合同义务。2021年3月5日，案涉房屋的所有权人大连金地投资有限公司出具《说明》，该《说明》中载明“在承租期限内，在房屋使用人合法、合规经营的条件下，肖森有权利对外转租上述房产”，由此可见，对于被告的转租，房屋所有权人是同意和认可的。依据《民法典》第716条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。案涉转租行为是合法转租，不是原告所述的违约转租，因此被告与原告签订的《房屋租赁合同》是合法有效的，对原告具有约束力。被告早于2016年12月15日将案涉房屋的屋顶部分租赁给联通公司。被告出租给联通公司是房屋的屋顶部分，不包含在被告租赁给原告的租赁范围内。二、原告主张的违约无任何事实和法律依据。原告与被告签订租赁合同的时间是2020年7月3日，该时间点距疫情发生已过半年之久，疫情影响已经减轻，并且原告在明知疫情会对房屋租赁负面影响的情况下仍然租赁案涉房屋，是其自担风险，对其主张的减免租金的请求不应予以支持。对原告主张的被告擅自出租顶楼的问题亦不成立，顶楼是在2016年就出租给联通公司，早于原被告之间的租赁合同，且原告对其是知晓的；三、原告尚欠被告租金，被告已另案提起诉讼。原告作为违约方，无权通过起诉方式解除合同。《全国民商事审判会议纪要》第48条第一款规定:“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。本案原告恶意违约，其拖欠租金在先，被告已经向贵院提起诉讼，贵院已依法受理。同时原告又在明知案涉房屋系转租的情况下，恶意提起解除合同之诉，违背诚实信用原则。依据上述规定，原告作为违约方无权诉请法院解除合同。综上所述，本案应当依法驳回原告的诉讼请求。第三人述称，同意原告的意见。原告所诉属实。经审理查明，2020年7月3日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）、第三人（丙方、保证人）签订《房屋租赁合同》，合同约定：第二条，房屋坐落于大连市沙河口区。房屋建筑面积2203.27平方米，共5层。第四条，租期十年自2020年7月6日至2030年7月6日，免租期为2030年4月5日至2030年7月6日。第五条，租金为每年150万元，一年租金分两次付清，每次75万元，每次付租金应提前一个月交纳。以后每年租金均在当年的12月6日和6月6日前一次性付清。为确保出租房屋设施完好及租期内相关费用如期结算，原告在签订合同之日交纳30万元作为房屋使用保证金，待合同期满后原告付清本应交纳的所有费用后，被告应将保证金全额退还给原告。若原告未按时缴纳租金或由其他违约行为，保证金不退。第七条，被告收到首期半年租金及押金105万，7日内交付房屋。第十条，第三人同意为本合同下原告履行义务承担连带责任担保。第十一条4、守约方可通知违约方解除合同，并追究违约责任。（1）不支付租金或不按照约定支付租金超过7日；（5）被告干预和影响原告正常经营。第十二条违约责任，原告违反合同第十一条第（1）至（5）项约定的情况之一的，应当按年租金的20%向被告支付违约金。租赁期内，原告需提前解除合同的，应提前六个月通知被告；原告未按约定提前六个月通知被告，应额外支付年租金5%的违约金。被告提前解除合同的，应按年租金的50%支付违约金。第十三条不可抗力，如果任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予终止。受到不可抗力事件影响的原告应尽可能在最短的时间内提供书面形式通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方。不可抗力终止或消除后，立即恢复合同义务。7月4日，三方又签订《补充协议》，协议主要约定拆迁补偿事宜及被告同意原告将房屋部分出租。三方均在房屋租赁合同及补充协议上签名、捺印。2020年6月1日-2020年7月30日，原告曲付财向被告肖森支付租金75万元及保证金30万元，共计105万。分别是2020年6月30日转账5万元，2020年7月5日转账50万元，2020年7月15日转账50万元。2020年7月4日被告向原告交付房屋。原告陈述其承租房屋后于2020年9月转租给大连晟利餐饮管理有限公司，2020年11月底至12月初晟利餐饮公司撤离案涉房屋。被告提供的2021年2月23日拍摄的照片显示，案涉房屋悬挂晟利海鲜自助火锅的广告牌。2020年12月11日第三人尚德伟将一楼钥匙交付给被告职工任凤伟，2021年2月28日第三人将其余钥匙放到案涉房屋对面便利店，其通过微信通知任凤伟。2020年12月11日第三人和任凤伟微信聊天记录显示，第三人说“钥匙交给你了，我这面如果有客户看房，我联系你，争取早点把房子租出去；没事的话，我们就走了”，任凤伟回复“好”。2月26日，任凤伟说：“今天约好客户看德荣海鲜房子。请速回电话。”2月28日，尚德伟说：“刚看见，我最近身体不好。我让人把钥匙放到侧门对面翔翔便利店，你直接取就可以。”又说：“钥匙已经放到位置，你随时可看房取到钥匙，你就放到你那里，方便以后你们看房。”任凤伟回复：“我这边在帮你往外面出租，你得一起，咱们去。我现在帮你做事，你必须得找人收拾一下。”尚德伟说：“房子十一月已经收拾好了，你们看房如果需要协助，联系曲总，我身体不好。你什么时间看房，提前两小时联系他。曲总是大哥，我不能安排他。”3月2日，任凤伟说：“我昨天给曲总打电话他不接。请你联系他。今天客户看房。我在帮你们出租。”尚德伟回复：“曲总给你打好几个电话，你没接。你方便时给他回话。”4月12日，任凤伟说：“这边看房子，钥匙在哪里，曲总说在你那里。”肖森和曲付财的微信聊天记录显示，2020年12月4日曲付财说：“我和小尚已经经营不下去了，北京客户因疫情不来了。新租的客户也拿不出钱。”肖森回复：“按合同办。”2020年12月14日曲付财说：“肖总，感谢你为我找客户。小尚我教育他了。你给个面子，已经付给你的押金和剩余的租金我都不要了，咱们和平解决，这个人情大哥以后给你。”肖森回复：“按合同办事。我现在去找人，我想办法往外租，你们也想办法。大连这个季节五一之前好出手，现在已经快过年，我会努力去找人，我希望你们也能找人。什么时候找到人租了到时候再说。我欠你们的我会还你们，你们欠我的直接给我也好。通过法院也行。”肖森在2020年12月与微信名为“五岳”的微信聊天记录显示，肖森说：“大哥，费心看看咱家店有人能租吗。我在酒厂是实在没有精力去弄。”五岳回复：“好，我留意下。”另查，案涉房屋系案外人大连金地大厦所有。2016年3月18日，被告与大连金地投资有限公司签订房屋租赁合同，约定被告租赁案涉房屋，租期2016年3月18日-2026年9月18日。租赁期间，被告未经出租人同意不得转租。2021年3月5日大连金地投资有限公司出具《说明》，载明：在承租期限内，在房屋使用人合法、合规经营的条件下，肖森有权对外转租。再查，2016年10月，被告经营的沙河口区德荣海鲜自助火锅店与国动网络通信集团辽宁有限公司签订《场地租赁合同》，网路通信公司承租案涉房屋的屋顶，面积为10平方米。租期5年，自2016年10月8日至2021年10月7日。每年租金22000元。网路通信公司至今仍承租使用案涉房屋的屋顶。上述事实，有原告提供的起诉状、《房屋租赁合同》《补充协议》、中国建设银行个人活期账户交易明细、营业执照、产权证、金地公司与被告房屋租赁合同、第三人与任凤伟微信聊天记录、工商登记信息、房屋顶楼使用视频、被告与微信名五岳的聊天记录、原、被告之间微信聊天截图、被告提供的案涉房屋所有权人的《说明》、民事起诉状、房屋图片、场地租赁合同、第三人与任凤伟的聊天记录、原、被告微信聊天记录截图及当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，原告与被告、第三人签订的《房屋租赁合同》，系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应按合同约定履行相应的义务。在签订合同后，原告交付首期半年房租和保证金，被告交付房屋。本案争议焦点如下：在合同履行过程中，哪一方存在违约行为；原告是否有权请求解除合同；被告是否应当返还原告剩余租金及保证金。一、关于哪一方存在违约行为原告提出被告与其签订合同时故意隐瞒已将案涉房屋的屋顶出租给网络通信公司，影响其经营，被告存在违约行为的意见。对此被告不予认可，被告提供其与网络通信公司出租屋顶的协议早在2016年签订，租赁位置仅为屋顶。而原告签订的案涉房屋租赁合同明确约定房屋共五层，合同中并未体现包含屋顶。从房屋交付情况看，原告在承租房屋时应当已对交付的房屋现状进行确认，且租赁过程原告并亦未向被告提出异议。而原告对被告将屋顶的独立出租是否影响了对案涉房屋的使用并未提供证据予以证明。故原告的该项意见，不予采纳。原告提出被告无权转租案涉房屋，被告存在违约的意见，被告为此提供了房屋产权人同意在承租期限内转租的证明，故对原告的意见亦不予采纳。但被告超出其承租期限转租的部分应当认定超过部分的约定无效。在合同履行过程中，原告应当在2020年12月6日支付下个半年的租金75万元，但原告未按期支付，故原告的行为构成违约。被告不存在违约行为。二、原告是否可以请求解除合同房屋租赁合同中未约定原告的解除权，故原告不享有合同解除权。原告作为违约方是否可以请求解除合同，《民法典》第五百八十条的规定，（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高的；有前款规定的情形之一的，致使不能实现合同目的的，法院可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。本案的房屋租赁合同于7月6日签订，7月27日大连为了加强新冠肺炎防控，发布了关于停止餐饮服务经营单位聚集性就餐的通知，在此期间大连发生的疫情必然对原告使用案涉房屋造成一定影响。而此后原告仍然是未能有效使用案涉房屋。为此，原告于2020年12月14日在微信中向被告表明“租金和押金不要了”，虽然原告没有直接表明解除合同，但作为出租方的被告应当知悉原告的意思表示是要求解除合同，从被告回复“按合同办”，可以确认其已经收到原告要求解除合同的意见，但其表示继续履行合同。原告随后于12月22日向法院起诉解除合同。期间，原告于2020年12月11日返还了一楼钥匙，2月28日将其余钥匙放在案涉房屋对面的便利店，虽然被告一再表示收取钥匙仅是在帮助原告继续寻找承租房屋的客户，但原告关于解除合同的意思表示没有改变。从本案合同履行情况看，如果继续履行合同，违约方将面临更大的损失，而守约方拒不行使解除权，双方的合同明显已经陷入僵局，双方的损失继续扩大。故法院应当根据公平原则，依据违约方的请求和实际情况判决解除合同，守约方可以另行起诉主张自己的损失。原告起诉后，因无法向被告送达，2021年1月18日法院通过公告送达。根据法律规定，自发出公告之日起，经过六十日至2021年3月19日即视为送达。故可以认定3月19日起诉状送达对方时合同解除。因原告是违约方，其主张2020年12月11日确认解除合同的请求，没有法律依据，不予支持。三、原告主张的各项费用是否支持关于原告主张的返还剩余租金和保证金两项请求，因为被告主张将原告和第三人列为共同被告起诉，故在本案无法反诉，被告现已提起另案诉讼。对于因原告违约解除合同给被告造成的损失，被告在另案中必然要主张上述请求，另案处理上述两项主张更为合理，本案对此不宜处理。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百八十条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告曲付财与被告肖森、第三人尚德伟于2020年7月3日签订的《房屋租赁合同》于2021年3月19日解除；二、驳回原告其他诉讼请求；案件受理费11925元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  吴红岩人民陪审员  宋 伟人民陪审员  吴冬秋二〇二一年七月十四日书 记 员  王 璐