河南省安阳市文峰区人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0502执异87号案外人：安阳通瑞达房地产开发有限公司，住所地安阳市北关区创业大道东段路北（中原高新区科技创业园）。法定代表人：黄波，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：冯玉洁，该公司员工。委托诉讼代理人：赵文静，该公司员工。申请执行人：招商银行股份有限公司安阳分行，住所地安阳市文峰区朝阳路与富泉街交叉口东南角。负责人：李卫，职务行长。委托诉讼代理人：李海红，河南鼎维律师事务所律师。被执行人：叶金洲，男，1987年10月24日出生，汉族，住信阳市浉河区。被执行人：李红梅，女，1986年6月4日出生，汉族，住信阳市浉河区。被执行人：苏鹏，男，1984年3月20日出生，汉族，住安阳市北关区。本院在执行招商银行股份有限公司安阳分行（以下简称招商银行安阳分行）与叶金洲、李红梅、苏鹏金融借款合同纠纷一案中，案外人安阳通瑞达房地产开发有限公司（以下简称通瑞达公司）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人通瑞达公司称，请求停止对位于安阳市××绿洲××楼××单元××号房屋的执行。事实与理由：一、案涉房产尚登记在案外人名下，该房产已无法正式登记在被执行人名下，该房产应当归案外人所有。案外人与被执行人叶金洲、李红梅签订《商品房买卖合同》，房屋总价款591193元，银行按揭贷款41万元，案外人为该笔贷款提供担保。因叶金洲、李红梅未按时向银行偿还贷款，银行已从案外人保证金账户中划扣相应款项用于支付被执行人的逾期按揭贷款，截止2021年3月，银行共计扣划案外人保证金75247.73元。根据案外人与叶金洲、李红梅签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议第三条第（一）款第5项约定“在房地产权证办理完毕之前，买受人未按照银行贷款合同的约定偿还贷款，导致出卖人承担保证责任，出卖人有权解除合同，收回房屋。”鉴于叶金洲、李红梅的违约行为，合同约定的解除条件已成就，被执行人已丧失要求案外人予以交付房屋办理房地产权证的请求权，即该房产根本无法再登记在叶金洲、李红梅名下；二、人民法院对预查封的房产不得进行处分。根据相关规定，人民法院可以对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋采取预查封措施，但是“预查封”不等于正式“查封”，房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封才自动转为正式查封。人民法院仅能对采取了正式查封措施的房产进行处分，而对于处于预查封状态的被执行人财产，人民法院不可进行处分。综上，请求法院立即停止对该房产的执行行为。案外人提交下列证据：1、《商品房预售合同》一份；2、《个人购房借款/担保合同》一份；3、案涉房屋的公证债权文书一份；4、叶金洲扣款明细一份；5、案涉房屋公产证一份。申请执行人招商银行安阳分行称，一、被执行人与案外人签订有合法有效的《商品房买卖合同》，根据合同约定及案外人认可事实，均能证明：被执行人按约履行了支付案涉房产首付款及按揭贷款的义务，并且案涉房产已登记备案至被执行人名下，故案涉房产已属于被执行人的责任财产。二、案外人称因被执行人按揭银行贷款逾期被银行扣划保证金，如果属实，也仅属于案外人对被执行人享有的债权，不能因此否定案涉房产系被执行人可供执行财产的事实，更不能成为案外人认为的案涉房产归其所有的理由和依据。为此，案外人只能享有对被执行人的债权请求权。三、根据案外人所述的《商品房买卖合同》及收到被执行人因该房产向银行按揭贷款41万元的事实，能够清楚证实：被执行人购买案涉房产系居住用房，应确定为商品房消费者；案外人与被执行人之间形成的是双务合同；案涉房产自合同签订、案外人收到房款至备案登记于被执行人名下之日起，案涉房产已不属于案外人。即使案外人认为其代偿了被执行人应当偿付的部分贷款，也仅构成对被执行人主张债权请求权，并不因此取得案涉房产的物权。四、被执行人已支付了全额购房款，案外人仅以部分代偿即主张否定合同的效力并认为自己是所有权人，明显缺乏事实基础和法律依据，必然导致当事人利益的失衡。五、根据相关规定，预查封的效力等同于正式查封。综上，案涉房产系被执行人的财产，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，法院依法采取执行措施，合法有据。案外人要求停止执行的异议，应予驳回。本院查明，原告招商银行安阳分行诉被告叶金洲、被告李红梅、被告苏鹏金融借款合同纠纷一案，本院于2015年11月18日作出（2015）文民金初字第65号民事判决书，判决：“一、被告叶金洲于本判决生效之日起十日内偿还原告招商银行股份有限公司安阳分行借款本金人民币413960.15元并支付至本判决限定付款期限届满之日止的所欠利息、复息、罚息（利息按合同约定及中国人民银行相关规定计算）；二、被告苏鹏、被告李红梅对本判决第一项所确定的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告招商银行股份有限公司安阳分行的其他诉讼请求。”判决生效后，因叶金洲、李红梅、苏鹏未履行还款义务，招商银行安阳分行向本院申请强制执行，在执行过程中，本院依据（2016）豫0502执239号执行裁定于2016年6月2日轮候查封被执行人叶金洲、李红梅名下位于北关区光明路××、人民大道东××南侧××-恒大绿洲6号楼3单元2层01号房产，该查封于2020年9月2日生效。本院于2021年3月22日作出（2016）豫0502执239-1号执行裁定书，裁定评估、拍卖该房产，案外人不服，向本院提出执行异议申请。另查明，2012年10月19日，被执行人叶金洲、李红梅与案外人通瑞达公司签订《商品房预售合同》并在安阳市房产产权交易管理处登记备案，该合同约定叶金洲、李红梅购买案涉房屋，建筑面积为168.29平方米，单价为每平方米3512.94元，总金额591193元，付款方式为银行按揭付款：2012年10月5日前支付首付款181193元，余款41万元须在2012年10月8日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。2012年11月2日，叶金洲与中国工商银行股份有限公司安阳分行、通瑞达公司签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定，叶金洲将涉案房产作为抵押，贷款41万元，贷款期限为30年等内容。同日，河南省安阳市豫安公证处出具（2012）安豫证经字第6155号具有强制执行效力的债权文书公证书，赋予上述合同强制执行效力。《预告登记情况记载表》显示，案涉房产预告登记证号：安阳市房建安阳房管字第××号，权利人为叶金洲，共有人为李红梅。《抵押权预告信息》显示，案涉房产抵押权人为中国工商银行股份有限公司安阳分行，债权数额为41万元，起止日期为2012年11月2日起至2042年11月2日止。本院认为,《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项规定：被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院也可以进行预查封。第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。本案中，因涉案房产预告登记至被执行人叶金洲、李红梅名下，本院对该房产进行预查封于法有据；案外人称因叶金洲、李红梅未按照银行贷款合同的约定偿还贷款，导致通瑞达公司承担保证责任，按照《商品房买卖合同》约定，应解除合同，收回房屋，但其提交的证据不能证明该合同已经解除。综上，案外人以该房产归其所有为由，请求停止对涉案房屋的执行，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：驳回安阳通瑞达房地产开发有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  高禄山审判员  刘亚峰审判员  郝宜春二〇二一年七月二十八日书记员  张 力