贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初11292号 原告：张琼，女，汉族，1979年1月9日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：杨颖（特别授权），系贵州昌哲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：游靖奋强（一般授权），系贵州昌哲律师事务所实习律师。 被告：贵州毕节淞阳房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区东园小区A2栋2单元801号，统一社会信用代码：91520500590776633L。 法定代表人：刘峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：彭龙雨（特别授权代理），系贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐文娴（一般授权代理），系贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾庆书（一般授权代理），系公司员工。 原告张琼与被告贵州毕节淞阳房地产开发有限公司（以下简称“淞阳房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月22日立案后，依法适用简易速裁程序，公开开庭进行了审理。原告张琼的委托诉讼代理人杨颖，被告淞阳房开公司的委托诉讼代理人彭龙雨、顾庆书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张琼向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告支付逾期交付商品房违约金215.41元（以538524元为基数，按日万分之零点五从2018年6月30日计算至2018年7月7日）；二、判决被告向原告支付逾期办理商品房转移登记的有关文书（现为不动产权证书）违约金暂计20000.00元（以538524元为基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍从2018年10月8日计算至被告提交办证资料至不动产登记中心并通知原告之日止）；三、判决被告返还已收取的各项开户费3680元；四、本案诉讼费用由被告承担。（以上违约金总计：23895.41元）。 庭审中，原告变更第一项诉讼请求，判决被告向原告支付逾期交付商品房违约金457.75元（以538524元为基数，按日万分之零点五从2018年6月30日计算至2018年7月16日）。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月22日，以原告张琼为买受人，被告贵州毕节淞阳房地产开发有限公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，建筑面积130.33平方米，套内建筑面积100.13平方米。该商品房总价款为538524.00元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。合同第十三条约定，（1）逾期交房在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向原告支付违约金。（2）逾期交房超过180日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向原告支付违约金。合同第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。其他有关事项约定见补充协议。”后原、被告双方签订商品房买卖合同《补充协议》约定：“对于产权登记的补充约定。按揭贷款购房的，该房屋的所有权证必须由出卖人代为办理，且买受人应在办理房屋交接手续的同时，向出卖人提供经公证的书面委托手续，并缴齐办理产权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），由出卖人向代买受人向相关部门缴纳。如买受人申请出卖人提前将房屋交付占有使用的，应在办理占有使用交付手续的同时提交上述资料并交纳相关费用。出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理完委托手续后的730日内（出卖人承诺办理日期以房产管理部门收妥出卖人提交办理房屋所有权证所有资料的时间为准），代买受人向相关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证。如买受人未完整提供上述资料和费用，出卖人有权推迟该房屋的交付时间和该房屋所有权证的办理时间。合同第二十二条所约定的房屋权属登记不包括买受人所购房屋占有范围内的分户国有土地使用证的办理，双方另行约定，出卖人应当在买受人取得所购房屋的所有权证后一年内协助买受人办理分户国有土地使用证（出卖人承诺办理日期以土地管理部门收妥出卖人提交办理分户国有土地使用证所有资料的时间为准），如因出卖人过错造成买受人不能办理的，逾期一天，出卖人应当按照买受人已付房价款每日万分之0.5的比例向买受人支付违约金。买受人取得房屋所有权证书或者分户国有土地使用权证书，是指买受人所购买的商品房或者买受人取得的分户国有土地使用权登记在买受人名下，完成房屋所有权或者分户国有土地使用权登记，即视为买受人取得房屋所有权证书或分户国有土地使用权证书。”合同签订后，原告依约向被告支付了购房款。2018年3月6日，被告向原告收取燃气入户费2500元；2018年7月16日，案外人毕节龙翔物业管理有限公司向原告收取入户费1180元。涉案房屋尚不具备办理转移登记的条件。 另查明：案外人毕节龙翔物业管理有限公司系被告公司选聘的前期物业公司。2018年8月15日，被告向案外人毕节龙翔物业管理有限公司出具收据，载明：“今收到毕节龙翔物业有限公司将来我公司委托其向淞阳幸福蓝湾业主代收的106户光纤入户费、有线电视入户费、电表入户费、水表入户费四项代收费用125080元”。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 原、被告争议的要素为：1、被告是否逾期交房及违约金计算的起止时间；2、被告是否逾期办证及违约金计算的起止时间；3、是否退还各项开户费。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于逾期交房违约金的问题，合同约定被告应于2018年6月30日前向原告交付涉案商品房，被告逾期交付，则应根据合同约定从2018年7月1日起开始向原告计付逾期交房的违约金。本案中，原告提交了由被告聘请的前期物业公司毕节龙翔物业管理有限公司出具的证明及《淞阳·幸福蓝湾A单元业主领取钥匙资料表》，能证明被告向原告实际交房的时间为2018年7月16日，被告逾期交房已构成违约，根据合同约定应在实际交房之日起60日内即2018年9月14日前向原告支付逾期交房违约金。被告辩称其在2018年7月2日以报纸公告的方式通知包括原告在内的所有业主交房，但原告在发出该交房公告时，涉案商品房并未取得建筑工程竣工合格证明文件，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条第（二）款约定，涉案商品房并未达到交付条件，故对被告的该通知应认定为无效通知。被告所举的由原告签字确认的交房通知书虽载明交房时间为2018年6月30日，但根据原告提交的由被告聘请的前期物业公司毕节龙翔物业管理有限公司出具的证明、《淞阳·幸福蓝湾A单元业主领取钥匙资料表》及被告陈述的由毕节龙翔物业管理有限公司交付钥匙的事实来看，在被告的交房公告无效的情况下，只能以实际交房时间为准，而认定实际交房时间应以业主能实际管理涉案商品房为交付标准，业主收到其所购商品房钥匙后才能实际管理涉案房屋，故对被告辩称的涉案商品房实际交付时间为2018年6月30日的答辩理由，本院不予采纳。根据合同约定，被告应以原告交付的购房款538524.00元为基数，从交付期限届满之次日即2018年7月1日起按日万分之0.5的标准支付原告逾期交房违约金至2018年7月16日为403.89元（538524.00元×0.00005×15日）。 关于被告是否逾期办证的问题，原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“按揭贷款购房的，该房屋的所有权证必须由出卖人代为办理，且买受人应在办理房屋交接手续的同时，向出卖人提供经公证的书面委托手续，并缴齐办理产权证所需各项资料及费用，由出卖人向代买受人向相关部门缴纳。出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理完委托手续后的730日内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证。合同第二十二条所约定的房屋权属登记不包括买受人所购房屋占有范围内的分户国有土地使用证的办理，出卖人应当在买受人取得所购房屋的所有权证后一年内协助买受人办理分户国有土地使用证。如因出卖人过错造成买受人不能办理的，逾期一天，出卖人应当按照买受人已付房价款每日万分之0.5的比例向买受人支付违约金。”据此，买卖双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。前述关于交房时间的分析已认定本案实际交房时间为2018年7月16日。根据前述《补充协议》的约定，被告应当于原告办理房屋交接手续的三年内（即2021年7月16日前）为原告办理商品房转移登记。原、被告虽未就办理涉案商品房不动产权证书的方式进行约定，但协助买受人办理商品房转移登记证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务，故该违约金的计算应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止。根据合同约定，逾期办证违约金应以原告已付购房款538524.00元为基数，按日万分之0.5的标准从2018年7月16日起计算至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止。对被告辩称系政府占用消防登高场地导致逾期办证的答辩理由，因本案中原被告约定的办证时间为实际交房的三年内，但被告却于办证期限即将临近即2021年才向相关部门反映该情况，证明被告在约定的办证期间内并未积极处理该问题才最终导致逾期办证，故对被告的该答辩理由，本院不予采纳。 关于被告应否返还原告各项开户费的问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中，故被告另行收取原告燃气入户费、光纤入户费、有线电视入户费、电表入户费、水表入户费共计3,680元无事实及法律依据，应予退还。被告虽辩称由毕节龙翔物业管理有限公司收取的入户费1180元不应由被告退还，但根据原告提交的由被告出具给毕节龙翔物业管理有限公司的收据载明：“今收到毕节龙翔物业有限公司交不我公司委托其向淞阳幸福蓝湾业主代收的106户光纤入费、有线电视入户费、电表入户费、水表入户费四项代收费用125080元”及入户费名单，能证明毕节龙翔物业管理有限公司收取原告的入户费1180元是受被告委托收取，且毕节龙翔物业管理有限公司已将上述代收费用实际交与被告，故对被告该项答辩，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用中的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、被告贵州毕节淞阳房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张琼逾期交房违约金403.89元； 二、被告贵州毕节淞阳房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张琼逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，该违约金以原告已付购房款538524.00元为基数，按日万分之0.5的标准从2021年7月16日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止； 三、被告贵州毕节淞阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告张琼燃气入户费、光纤入户费、有线电视入户费、电表入户费、水表入户费共计3680.00元； 四、驳回原告张琼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费199.00元，由原告张琼负担163.00元，由被告贵州毕节淞阳房地产开发有限公司负担36.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  全乾亚 二〇二一年七月二十日 书记员  付娟华