河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终2544号上诉人（原审被告）：信阳市浉河区弘图房地产开发有限公司。法定代表人：易伟光，系公司执行董事。委托诉讼代理人：徐顺生，河南信申律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙国清，男，1933年9月27日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。委托诉讼代理人：孙东良，系孙国清之子。委托诉讼代理人：吴文豹，河南金誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙东良，男，1961年12月4日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。委托诉讼代理人：吴文豹，河南金誉律师事务所律师。上诉人信阳市浉河区弘图房地产开发有限公司因与被上诉人孙国清、孙东良房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河南省信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初5781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人信阳市浉河区弘图房地产开发有限公司的委托诉讼代理人徐顺生，被上诉人孙东良及其与被上诉人孙国清的共同委托诉讼代理人吴文豹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信阳市浉河区弘图房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销浉河区法院作出的（2020）豫1502民初5781号民事判决；2、确认2017年4月13日原被告签订的《拆迁补偿安置协议》无效；3、改判驳回被上诉人的诉讼请求或者依法公正处理原被告之间的纠纷，或者发回重审；4、一审、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、事情经过：上诉人是合法的房地产开发企业。2011年5月，依法拍得位于107国道东侧，浉河区十一中（现浉河中学东校区）西侧宗地，2012年8月取得土地证。拍卖文件及土地出让合同明确载明，政府是净地出让。2012年9月，取得建设用地规划许可证；2015年1月取得建设工程规划许可证；2015年5月取得建设工程施工许可证。上诉人办齐开发手续，本可以依法按照正常计划开工建设，但是，被上诉人拒不搬离（实际上也没有住人，但是放一些旧家具，旧物品，意思是没搬走，实际占据该破旧房屋），并阻挠原告施工，导致原告建设计划进度严重受阻，资金链拉长，并可能造成对施工企业的违约。上诉人多次要求被上诉人搬离，被上诉人拒不搬离，以此要挟，意图获得超额的非法好处。上诉人考虑到如此下去，会造成更大的损失，为防止损失进一步扩大，不得已，被迫与被上诉人签订了所谓的《拆迁补偿安置协议》。随后，被上诉人拿着该《拆迁补偿安置协议》向法院起诉。想通过法院，将其以不正当手段取得的所谓的《拆迁补偿安置协议》合法化，并据此，借助司法权获得非法利益，本质上与通过虚假诉讼获取非法利益一样。二、一审认定事实错误，认定事实不清。1、一审称被上诉人“在原房屋状况的基础上有添加”，这一事实没有查清。被上诉人原房屋有据可查的只有64.8平方米。被上诉人添附了多少平方米？添附的是什么样的房屋或者添附了什么？一审没有查清。用拆迁64.8平方米旧平房，补偿530平方米框架结构的五套楼房，公平何在？人民法院的天平还能平衡吗？添附的是什么房子，多少平方米？是案件的基本事实，直接关系到被上诉人应当得到多少合理补偿的问题，也是考量司法公平公正的大问题。2、一审称原告（被上诉人）因与信阳市农业科学研究所及被告（上诉人）等就安置补偿问题未达成一致意见。这是错误的。上诉人不是拆迁主体、不是安置主体，不存在与被上诉人达成所谓的一致意见的前提。拆迁安置，是政府职能部门的事情，与上诉人本来是没有关系的。政府职能部门又将拆迁安置具体工作交给信阳市农科院完成，就是说，政府是拆迁主体，农科院是具体经办责任人。上诉人是政府违约（违反《土地出让合同》）受害人，浉河区人民法院应当加强对违约受害人的保护，而不应当再踏上一脚（上诉人向政府支付了土地出让金，取得的应当是净地，应当由政府拆除的64.8平方米的旧房，却判上诉人赔530平方米的五套房子，不符合天理、国法！）。3、合同依法成立即具有法律约束力，这个观点是正确的。但是，一审认为“该安置协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效”，这是错误的。什么是“合同依法成立”？上诉人认为，首先是合同主体是合法的；其次，合同内容是合法的，合同内容应当是公平、公正，遵循等价有偿原则；第三，当事人意思表示真实，不存在违心的、不得已的、出于无奈等情形。但是，本案中所谓的安置协议，上诉人不是拆迁安置主体，不是适格的签约主体；协议内容明显不公平（64.8平方米--530平方米，8.2倍！）；结合一审查明的“原告（被上诉人）与被告（上诉人）的工作人员发生肢体冲突”、“被告于2018年4月至10月期间将《拆迁补偿安置协议》约定的五套返迁房分别出售给案外人。”，足以证明上诉人签订所谓的《拆迁补偿安置协议》是被迫的，不是上诉人的真实意思表示。上诉人销售了几百套商品房，依法成立的合同，上诉人一直遵守，从来没有发生“一房二卖”的情形。之所以将所谓的“五套返迁房”销售给他人，是因为《拆迁补偿安置协议》不是依法成立的合同，不是上诉人的真实意思表示，不是公平公正的，上诉人不能“遵守”。按照《民法通则》、《民法总则》、《民法典》等规定，民事行为应当遵循自愿、公平、诚信原则，不得违背法律、不得违背公序良俗。意思表示不真实、违反法律行政法规、违背公序良俗的民事法律行为无效。无效合同，自始无效，自始不具有法律约束力，无需走变更或者撤销的法律程序。三、一审程序严重违法。本案涉及的内容是拆迁补偿安置问题，如前所述，拆迁主体是信阳市人民政府及职能部门，具体经办人是信阳市农科院。审理此拆迁补偿安置纠纷，必须列信阳市人民政府及有关职能部门、信阳市农科院为被告或者第三人，参加诉讼，以便于查明案情，作出正确处理。一审遗漏当事人，是程序严重违法。四、一审适用法律错误。对于所谓的《拆迁补偿安置协议》的效力审查，是法律对人民法院的要求，也是上诉人的诉请。一审应当结合全案，认真深入的审查。但是，一审一句带过，草率的认为该协议合法有效，并依据合同法有关规定作出判决，显然是错误的。本案涉及的是拆迁补偿安置问题，应当遵循新法优于旧法，特殊法优于一般法的原则适用法律，本案应当适用：《民法总则》第一、五、六、八、一百四十三、一百四十六、一百五十三、一百五十五条规定，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四、十四、十七、十九、二十四、二十五、第二十六条等规定进行处理。综上，上诉人认为，司法权应当维护社会公平、公正，维护社会正义，维护社会主义核心价值观，引导社会群众向善，不应当成为被上诉人这一类人获得非法利益的工具，不应当谁哭谁闹谁有理，不应当支持阻碍拆迁，不应当支持妨碍政府对城市进行有机更新的违背公平原则获取非法利益的行为。对严重违背公平、公正、等价有偿基本原则的行为，对于意图通过拆迁一夜暴富的想法做法，人民法院应当给予否定的法律评价。为此，提出上诉，请上级法院查清案情，作出公平公正的处理，支持上诉人的上诉请求。孙国清、孙东良辩称，一、通过一审卷宗材料获知，一审法院审理查明事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。二、针对上诉人的上诉理由，亦可获知上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，体现以下三个方面：1、本案并不存在合同无效的法律情形，也不存在合同撤销的情形。上诉人与被上诉人签订的《拆迁安置补偿协议》，是双方的真实意思表示，不违法，也不存在胁迫情形。故，被上诉人的合法权益应受到法律保护。2、《拆迁安置补偿协议》中明确载明了建筑面积、房屋内部设施和装潢、附属物及构筑物，调换为建筑面积530㎡的期房五套。这是双方协议明确约定的内容，一审法院根据《拆迁安置补偿协议》约定内容作出判决，充分保护了双方当事人的合法权益。故，一审认定事实清楚，审理程序合法。3、上诉人已与被上诉人签订《拆迁安置补偿协议》，约定调换房屋的位置、单元及楼层，又故意将调换给被上诉人的房屋出售给他人，上诉人是故意而为之。上诉人未按照协议约定全面履行自己的义务，违背诚实信用原则之行为，应当承担法律规定的不利后果。故，一审法院适用法律正确。综上，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。孙东良、孙国清向一审法院起诉请求：1、请求判令被告依照协议约定向原告交付房屋；2、判令被告依照协议约定向原告支付违约金742000元；3、本案相关诉讼费由被告承担。一审审理过程中变更诉讼请求为：1、依法判令被告赔偿原告经济损失（按照本次开庭时2021年4月与合同约定返迁房屋同等地段、同楼层、建筑面积为530平方米的五套房屋的市场平均价格计算）；2、依法判令被告按照协议约定向原告支付违约金742000元；3、本案诉讼费及其他费用均由被告承担。一审法院认定事实：被告信阳弘图房地产公司通过拍卖出让的方式，于2012年8月10日取得信市国用（2012）第10432号地块的国有建设用地使用权，开发建设御景·阳光住宅小区项目。该地块坐落位置在信阳市××国道东侧、××十一中西侧，使用权类型为出让，使用权面积18468.80㎡，原土地使用权人为案外人信阳市农业科学研究所。原告孙东良、孙国清所有的房屋处在该宗土地范围内，其中孙国清《房屋所有权证》载明的房屋状况及建筑面积为砖木平房43.20㎡，孙东良《房屋所有权证》载明的房屋状况及建筑面积为砖木平房计21.60㎡，上述《房屋所有权证》的颁证日期均为1994年9月30日，原告居住使用期间，在原房屋状况的基础上有添加。拆迁期间，原告因与原土地使用权人信阳市农业科学研究所及被告等就安置补偿问题未达到一致意见，原告与被告工作人员之间曾发生肢体冲突。2017年4月13日，被告信阳弘图房地产公司作为拆迁人（甲方），与被拆迁人即本案原告孙东良、孙国清（乙方）签订《拆迁补偿安置协议》一份。该《拆迁补偿安置协议》与本案争议有关的内容如下：一．被拆除房屋现状，建筑面积为265㎡，房屋结构为砖混结构，该房屋建有院墙，两个庭院面积为53.95㎡，水井一口，大小树木45棵，大棚菜地一亩。二．房屋拆迁补偿选择房屋产权调换方式，1．甲方提供位于2号楼即位于被拆迁人菜地所建一栋，结构小高层，房屋楼号2号，建筑面积530㎡（期房）共计五套，产权调换楼层，房号分别确定为2号楼九层东西单元（一单元）（二单元）各两套，2号楼八层东单元南户，共计五套。交房期限为本协议签字之日起二十四个月内。2．产权调换的房屋应符合国家质量安全合格以上标准，水电气入户。甲方负责提供土地证、开工许可证、预售证等办证手续，甲乙双方应自理各自手续费用。……五、本协议签订后三日内，乙方应将被拆迁房屋尚有的有效证件交付甲方，并将上述被拆迁房屋腾空交甲方拆除。六、违约责任，本协议签订后，双方自觉遵守，如有违约，按合同法执行，即按530㎡面积市场价20％支付守约方违约金。该《拆迁安置补偿协议》签订后，原告按约定的期限及方式搬离，被告以御景阳光项目部的名义分别于2017年4月14日、4月15日、4月17日出具收到条及移交清单，认可收到原告交付的房产证及房屋、树木、菜地等，并进行了拆迁和开发建设。后被告信阳弘图房地产公司开发建设的“浉河区鸡公山大街御景·阳光”2号住宅楼于2018年取得预售许可，被告于2018年4月至10月期间将《拆迁补偿安置协议》约定的五套返迁房屋分别出售给案外人张廷乐、程金盐等。另查明，被告信阳弘图房地产公司取得的信市国用（2012）第1043号地块的原国有土地使用权人为信阳市农业科学研究所，后纳入政府棚户区改造项目。案外人信阳市农业科学研究所于2012年7月20日向信阳市国土资源一分局出具《承诺书》，内容为“信阳市浉河区弘图房地产开发有限公司于2010年7月8日在信阳市行政服务中心四楼举办的国有建设用地使用权拍卖出让活动中，竞得编号为P2010-802地块的国有建设用地使用权，拟建御景·阳光项目，该地块原所有权为我农科所所有，我农科所郑重承诺：1．我们保证在3个月内拆除该地块上所有建筑物和构筑物，保证该地块上是一块净地。2．我们保证负责该地块上所有建筑物和构筑物的经济补偿”。一审法院认为，合同依法成立即具有法律约束力，当事人应当依照约定全面履行各自的合同义务。本案原告提交的《拆迁安置补偿协议》有被告信阳弘图房地产公司的负责人签名并加盖公司公章，且合同约定的重要内容均为手写，故该安置协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现原告孙东良、孙国清依照协议约定履行了交付被拆迁房屋及产权手续、地上附着物等的义务，因被告信阳弘图房地产公司未按协议约定的期限及方式履行合同义务，且在未告知原告的情况下将协议约定的返迁房屋出售，应当承担合同履行不能的损失赔偿责任及相应的违约责任。被告信阳弘图房地产公司答辩及反诉称，其与原告签订的《拆迁安置补偿协议》系受胁迫被逼签订且显失公平，对此法院认为，依据法律规定，一方以胁迫手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下签订的合同，以及在订立合同时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构予以变更或撤销，但该情形不是导致合同无效的法定情形，且撤销权应当在法定期限内行使，故被告的答辩及反诉理由法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告信阳市浉河区弘图房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿原告孙东良、孙国清因合同履行不能的经济损失（按《拆迁补偿安置协议》约定的同等地段、同楼层、建筑面积合计为530㎡的五套返迁房以2021年4月份的商品房市场平均价格计算）；二、被告信阳市浉河区弘图房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内按上述判决第一项即返迁房屋的商品房市场价值的20％向原告孙东良、孙国清支付违约金。三、驳回反诉原告信阳市浉河区弘图房地产开发有限公司的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费11220元，反诉费100元，由被告信阳市浉河区弘图房地产开发有限公司承担。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。二审庭审另查明，上诉人信阳市浉河区弘图房地产开发有限公司和被上诉人孙东良、孙国清均认可双方签订《拆迁安置补偿协议》时孙东良、孙国清所有的位于信阳市浉河南路20号西院房屋等建筑物占地面积共计265平方米的事实。二审查明的其他事实与一审基本一致。本院认为，根据本案查明事实，孙国清于1994年9月30日取得私字第0650082号房屋所有权证，载明其房屋状况为砖木平房43.20平方米；孙东良于1994年9月30日取得私字第0650059号房屋所有权证，载明其房屋状况为砖木平房21.60平方米。虽然一审并未对被上诉人取得房屋所有权证后在原房屋状况的基础上有添加建筑物的具体事实予以说明，但根据上诉人在一审中提交的信阳市三维资产评估事务所出具的（2017）第107号《资产评估报告书》，应当能够认定被上诉人在取得房屋所有权证之后添加房屋、简易棚、院墙等建筑物的事实。由于《拆迁安置补偿协议》已经明确载明房屋所在地点建筑面积为265平方米且附属物有院墙、庭院、水井、树木、大棚菜地，二审庭审中上诉人和被上诉人也均认可在签订《拆迁安置补偿协议》时被上诉人所有的建筑物等面积共计265平方米，因此能够认定被上诉人在原房屋状况的基础上添加建筑物等达到265平方米的事实。虽然一审对被上诉人添加的情况并未明确表述，但由于添加建筑物的事实双方均无争议，因此上诉人信阳市浉河区弘图房地产开发有限公司关于一审对该事实认定不清的上诉理由本院不予支持。由于本案纠纷系民法典施行前的事实所引起，案涉《拆迁安置补偿协议》签订时《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国民法典》也尚未颁布施行，因此依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据《中华人民共和国立法法》第九十二条规定，同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。由于《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》均由全国人民代表大会通过，而《中华人民共和国合同法》相对于《中华人民共和国民法通则》是特别法、新法，因此，关于案涉《拆迁安置补偿协议》的效力问题，应当适用《中华人民共和国合同法》的规定。故上诉人关于一审适用法律错误的上诉理由本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，上诉人信阳市浉河区弘图房地产开发有限公司和被上诉人孙国清、孙东良系平等的民事主体，上诉人因房屋开发建设需要和被上诉人签订案涉《拆迁补偿安置协议》并不违反法律法规的强制性规定，因此一审认定该合同依法成立并无不当。虽然上诉人主张该协议系被胁迫签订，但由于上诉人已经认可协议上签字盖章的真实性，且一、二审庭审中上诉人并未提交充分的证据证明被上诉人实施了胁迫行为导致上诉人签订该《拆迁安置补偿协议》，同时，上诉人在协议签订后也并未在法律规定的期限内要求撤销协议，因此上诉人关于该协议签订时存在胁迫情形的上诉理由本院不予支持。由于上诉人既没有举证证明案涉协议系被上诉人以欺诈、胁迫的手段订立，该协议也并不损害国家利益，上诉人也没有其他证据证明本案存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定应当认定合同无效的其他情形，因此上诉人关于本案《房屋拆迁安置补偿协议》无效的上诉理由本院不予采纳。由于本案系合同纠纷，案涉《房屋拆迁安置补偿协议》系上诉人信阳市浉河区弘图房地产开发有限公司和被上诉人孙东良、孙国清所签订，信阳市人民政府及其职能部门、信阳市农科院并非合同一方当事人，根据合同的相对性，上诉人关于本案遗漏必须参加诉讼的一方当事人的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，信阳市浉河区弘图房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11220.00元，由信阳市浉河区弘图房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 朱 峰审判员 马 勇审判员 姚 涛二〇二一年七月六日书记员 李春红