湖南省隆回县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0524民初1994号 原告：谭庆红，女，汉族，1978年1月1日出生，住隆回县。 委托诉讼代理人：宋涛云，湖南志涛律师事务所律师，特别授权。 被告：王银日，男，汉族，1975年8月14日出生，住隆回县。 委托诉讼代理人：周立斌，湖南志涛律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：于启鲁，湖南志涛律师事务所实习律师，特别授权。 被告：孙燕英，女，汉族，1977年1月28日出生，住隆回县。 委托诉讼代理人：周立斌，湖南志涛律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：于启鲁，湖南志涛律师事务所实习律师，特别授权。 原告谭庆红与被告王银日、孙燕英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭庆红及其委托诉讼代理人宋涛云、被告王银日、孙燕英的委托诉讼代理人周立斌、于启鲁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谭庆红向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行2014年10月19日双方签订的《房屋买卖协议》；判令两被告立即协助原告办理房屋过户手续；判令两被告支付原告多垫付的房屋按揭款2万元；判令两被告赔偿原告经济损失2万元；本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2014年10月19日，原、被告双方签订《房屋买卖协议》，两被告将隆回县桃洪镇沿江北路彼岸春天小区四幢二单元301号房屋卖给原告，建筑面积为104.71平方米，房屋总价31.08万元，原告在签订协议当天支付179800元购房款给被告，下欠银行按揭9.1万元由原告去银行进行还款，银行贷款还清后，被告却迟迟不愿去办理房屋产权手续，原告无奈之下，只好自己前去办理不动产证手续，现房屋不动产证已经办好至被告名下，原告多次催促两被告要求办理过户手续，两被告却以各种理由拒绝办理。原告故提起诉讼，望判如所请。 被告王银日、孙燕英辩称：一、答辩人鉴于被答辩人不愿意支付答辩人4万元房款的事实，答辩人行使不安抗辩权，被答辩人必须将欠答辩人的4万元房款结清，答辩人才愿意协助被答辩人办理房屋过户手续。二、对答辩人的“判令两被告支付原告多垫付的房屋按揭款2万元”的诉求不予认可。按照答辩人与被答辩人2014年10月19日签订《房产买卖协议》“卖方权利与义务”条款(4)“卖方现行的该房产按揭所欠余款共约玖万壹仟元整”“该款项在总转让价(31.08万元中扣除)”显示:房屋总价310800元，被答辩人在合同签订后支付答辩人179800元，暂时扣留办证后才支付的4万元，被答辩人承继银行按揭债务91000元，以上三项合计310800元，与《房产买卖协议》的房屋总价310800元一致。被答辩人作为房屋交易的买方，由于资金紧张的原因，向答辩人请求承继答辩人所欠银行按揭贷款。答辩人和被答辩人签订房产买卖协议时，答辩人要求被答辩人将房屋款310800元除留下4万元以外的房款全部结清，以便答辩人将银行按揭贷款结清。被答辩人表示没那么多钱，向答辩人请求银行按揭由他接着供。答辩人和被答辩人一起去银行，91000元银行按揭贷款是银行算出来的，答辩人和被答辩人都认可确认后，答辩人就把月供卡交给被答辩人，当时银行的工作人员与被答辩人讲清楚的，得到了被答辩人的认可确认。被答辩人承担的按揭贷款的利息义务，是被答辩人的义务，不存在多垫付利息的说法，故被答辩人诉请“判令两被告支付原告多垫付的房屋按揭款2万元，既无事实依据，亦无法律依据”。三、答辩人对被答辩人“判令两被告赔偿原告经济损失2万元”诉讼请求不予认可。答辩人和被答辩人2014年10月19日签订的《房产买卖协议》1、卖方的权利和义务(3)“卖方负责办理该房产的房产权证，在卖方完成房产证办理后，卖方必须协助买方办理房产证的过户手续，并承担房产过户所有税费超过3万元那部分(税费3万元以内由买方承担)的费用;可以办理房产过户手续时，买方应及时通知买方，若卖方怠于通知或怠于协助买方办理过户手续，给买方造成损失的，卖方应赔偿”。事实证明，答辩人没有怠于通知或怠于协助买方办理过户手续的事实。2019年11月21日，答辩人王银日与被答辩人的微信记录记载:谭小姐，我已经积极配合你房产过户手续事宜，为了此事，我特意从长沙回来协助你办理相关手续，可你不遵守合同规定，说什么4万元钱扔大河也不给我，请你搞清楚，4万元是房款。像你种态度我怎么能相信你办好房产证过户好了，能把4万元房款给我。2021年4月7日上午8:08，答辩人王银日与被答辩人的弟弟聊天记录记载:老板，谭庆红太无理取闹了，回来之前我就和你说好了，她把买房尾款给我，我就协助她把房产证过户给她，为了协助她房子过户，我都长沙回来几次了，每次回来的开车费用不说，但会耽误时间,并且每一次她言不合就发脾气，无理取闹，今天下午5点半前如果她还没有确定好，我就回长沙了。为了协助被答辩人办理房产过户的手续，答辩人从长沙回来过很多次，没有办成的问题出在:被答辩人不遵守协议约定，扬言在办理好房产过户手续后，就是把4万元钱扔到河里，也不愿意交付4万元尾款给答辩人，而不是被答辩所称答辩人怠于履行协助义务。鉴于被答辩人不愿意支付答辩人4万元房款的事实，答辩人依法行使不安抗辩权，被答辩人必须按照合同约定，将4万元房款交付答辩人，答辩人才协助被答辩人办理房屋过户手续。答辩人“判令两被告赔偿原告经济损失2万元”诉讼请求没有事实依据，亦无法律依据，答辩人不予认可。综上，答辩人请求人民法院依法查明事实，驳回被答辩人的所有诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人举证、质证。原告提交以下证据，原、被告身份资料、房产买卖协议、收据、期房贷款他项权利预登记通知单、银行按揭贷款交易记录、提前还款业务凭证。被告提交以下证据，房产买卖协议、不动产权证书、微信聊天记录。本院审查认为，原、被告提交的证据，均真实、合法、与本案具有关联性，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告王银日、孙燕英系夫妻，于2010年11月采取按揭方式购买了隆回县××镇××路××＃楼××室房屋，贷款银行中国农业银行股份有限公司隆回支行，贷款开始时间2010年11月30日，结束时间2020年11月30日。2014年10月19日，原、被告双方签订了《房产买卖协议》，被告将涉案房屋以31.08万元的价格卖给原告，该房屋建筑面积为104.71平方米。《房产买卖协议》主要内容为：1、卖方的权利与义务，（1）、卖方保证拥有此处房产及其证件真实有效，并在本协议签订后把购买房产的所有原始凭证交给买方（买方妥善保管，如有丢失，后果由买方负责）。（3）、卖方负责办理该房产的房产权证，在卖方完成房产证办理后，卖方必须协助买方办理房产的过户手续，并承担房产过户所有税费超过3万元那部分（税费叁万元以内由买方承担）的费用；可以办理房产过户手续时，卖方应及时通知买方，若卖方怠于通知或怠于协助买方办理过户手续，给买方造成损失的，卖方应赔偿。（4）、卖方现行的该房产银行按揭所欠余款共约玖万壹仟元整（￥91000.00元，超过部分卖方退还买方，不足部分买方补给卖方），由买方续缴（卖方的银行按揭账户卡由买方保管），该款项在总转让价（31.08万元）中扣除。（6）、卖方应在买方将本协议约定的扣除卖方未付的银行按揭余款和办理房产证抵押金以外的房款壹拾柒万玖仟捌佰元整（￥179800.00元）支付给卖方当日，将房产交付给买方。2、买方的权利与义务（1）、买方负责续缴该房产的银行按揭款项直至全额还清，在此期间，如由于未履行按揭还款而引起的责任，全部由买方承担。（2）、买方暂时扣留4万元（肆万元整）作为未办理房产过户的抵押金，在完成房产过户手续并拿到房产权证当日将抵押金4万元归还给卖方。（3）、买方承担该房产的过户税费3万元以内部分，超过3万元部分由卖方承担。（4）、买方在协议签订后10日内，扣除卖方未付的银行按揭余款和办理房产证抵押金以外，剩余的壹拾柒万玖仟捌佰元整（￥179800.00元）一次性支付给卖方。自买方将款项支付给卖方时，本房产所有权归买方所有。 2014年10月25日，原告支付179800元给被告。被告将房屋交付给原告，原告将房屋装修好后，于2015年5月居住进去。 原告于2014年10月20日开始偿还银行按揭贷款。从2014年10月20日起至2019年10月20日止，原告共偿还银行按揭贷款本金72460.35元，利息15716.42元，合计88176.76元。2019年11月21日，原告提前还款17822.72元，其中本金17820.29元，利息2.43元。至2019年11月21日，该房屋的按揭贷款已全部还清。以上原告共偿还按揭贷款本金90280.64元，利息15718.85元。 2020年12月23日隆回县自然资源局颁发不动产权证书，该房屋权证号湘（2020）隆回县不动产权第0××2号，权利人王银日、孙燕英，坐落于隆回县××镇××路××＃楼××室，房屋建筑面积105.66平方米。因该房屋测量面积多于协议面积0.95平方米，原告代交办证的费用1677元。2021年4月被告领取了不动产权证书。 自2019年11月21日开始，原告认为多交了按揭贷款，双方产生纠纷。 本院认为，原、被告签订的房屋买卖协议，系双方的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法、有效。协议签订后，原告已经履行了自己的付（还）款义务，但二被告却未按照约定协助原告办理房屋产权过户手续。现原告要求被告按照协议约定履行义务，协助办理过户手续，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 至于原告请求二被告支付原告多垫付的房屋按揭款2万元的诉讼请求。本案中，原、被告签订的《房产买卖协议》第1条第（4）项约定，卖方现行的该房产银行按揭所欠余款共约玖万壹仟元整（￥91000.00元，超过部分卖方退还买方，不足部分买方补给卖方），由买方续缴（卖方的银行按揭账户卡由买方保管），该款项在总转让价（31.08万元）中扣除。原、被告约定购房款31.08万元，支付17.98万元给被告，留4万元作为办证押金，由原告续缴房屋按揭所欠余款约9.1万元。原告应当知道一次性付清房款和续缴房屋按揭贷款的含义，根据协议条款内容及交易习惯，显然银行按揭贷款必然会产生利息。本案原告实际偿还房屋按揭贷款本金90280.64元，利息15718.85元。原告偿还按揭贷款本金没有超过9.1万元，由此可见被告没有欺诈原告，原告支付了15718.85元的利息，不是多垫付的按揭款本金。故原告请求二被告支付原告多垫付的房屋按揭款2万元的诉讼请求，无事实依据和法律依据，本院不予支持。 至于原告请求二被告赔偿原告经济损失2万元。原、被告约定，可以办理房产过户手续时，卖方应及时通知买方，若卖方怠于通知或怠于协助买方办理过户手续，给买方造成损失的，卖方应赔偿。根据双方提交的现有证据不足以证明被告在合同履行期间存在违约行为，且原告不能证明有其他具体损失，故原告该项诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告王银日、孙燕英于本判决生效之日起十日内协助原告谭庆红办理将位于隆回县××镇××路××＃楼××室房屋［不动产权证号：湘（2020）隆回县不动产权第0××2号］过户至原告谭庆红名下的手续； 二、驳回原告谭庆红的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取3281元，由原告谭庆红负担1640.5元，由被告王银日、孙燕英负担1640.5元。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审 判 员  刘爱炎 二〇二一年七月九日 法官助理黄丽超 代理书记员  廖文兵 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零二条?依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。 依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。 第五百七十七条?当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条?当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。