青海省西宁市中级人民法院执行裁定书(2021)青01执异259号案外人：徐辉，男，汉族，1970年3月17日出生，公民身份号码：XXX，住青海省大通县人民路****。委托诉讼代理人：周国军，北京市盈科（西宁）律师事务所律师。申请执行人：西宁黄河实业有限公司，统一社会信用代码：91630121710594915F，住所地，住所地：青海省西宁市大通回族土族自治县宁张公路28公里处iv>法定代表人：康作新,该公司董事长。委托诉讼代理人：朱旭，青海言度律师事务所律师。被执行人：赵敏，男，汉族，1978年5月17日出生，公民身份号码：XXX，住青海，住青海省西宁市城**iv>在本院执行申请执行人西宁黄河实业有限公司与被执行人赵敏股权转让纠纷一案中，案外人徐辉对本院拍卖位于西宁市大通县桥头镇人民路58号（黄河银·通大厦）8号楼1单元29层1293室不动产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人徐辉异议称，2016年11月2日案外人与被执行人赵敏签订《房屋认购协议》，约定将其位于青海省大通县人民街****的房屋出售给案外人，案外人向其支付房款261068元。未支付299285元。被执行人也将房屋交付给案外人，现已入住至今。本案中，案外人在法院执行前已经签订合同，并早已入住使用该房屋，且按合同约定支付了房款，未办理过户登记是因西宁黄河实业有限公司和赵敏的原因，案外人的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求法院立即停止对案外人位于大通县人民街58号1293室的执行。申请执行人西宁黄河实业有限公司称，一、徐辉购买的不动产并未登记在被执行人名下，被执行人不是所有权人，不应使用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。二、徐辉即使购买了被执行人有权占有使用的房屋，也不具有阻止法院强制执行的效力。首先，张敏依据与黄河公司签订的《购房认购协议》通过大通欣阳置业有限公司与案外人签订《大通欣阳置业有限公司购房认购协议》将房屋出售，大通欣阳置业有限公司并非房屋的权利人，其无权处分。其次，案外人徐辉与被执行人张敏签订的《购房认购协议》不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款所称的合法有效的书面买卖合同，该合同系为将来订立正式商品房买卖合同而签订的预约合同，而非商品房买卖合同。案外人未向被执行人张敏支付全部房款。最后，未办理过户登记系案外人原因所致。案外人明知大通欣阳置业有限公司无权处分黄河公司的房屋仍与其订立《购房认购协议》,其对未办理过户登记存在明显过错。综上，徐辉的请求缺乏法律依据，其主张不应予以支持。被执行人赵敏未提交书面答辩意见。本院查明，西宁黄河实业有限公司与赵敏股权转让纠纷一案，本院（2019）青01民初124号民事判决：一、被告赵敏于判决生效后十日内向原告西宁黄河实业有限公司支付股权转让款19489000元。二、驳回原告西宁黄河实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费155323元，由被告赵敏负担133324元，由原告西宁黄河实业有限公司负担21999元。判决生效后，因赵敏未履行义务，西宁黄河实业有限公司向本院申请强制执行。本院于2020年10月24日立案执行。本案在执行过程中，于2020年2月7日作出（2020）青01执617号执行裁定、执行通知书、申报财产令等法律文书，于2020年12月16日向大通县不动产登记中心发出《协助执行通知书》，查封被执行人赵敏（身份号码：XXX）名下位于大通县桥头镇人民路58号（黄河·银通大厦）8号楼1单元29层1293室、12层1123室、13层1133室、14层1143室、21层1213室、24层1243室、26层1263室、27层1273室、30层1303室、31层1313室、32层1323室、1层58-8-2室、2层58-8-10室、2层58-8-11室共计14处不动产登记手续。查封期限3年，自2020年12月16日至2023年12月15日。大通县不动产登记中心出具了商品房预售备案登记证明，证明上述14不动产买受人赵敏进行了商品房预售备案登记。大通县不动产登记中心于2020年12月16日向本院出具了对上述14套不动产进行查封登记通知书，该通知书载明“权利人西宁黄河实业有限公司，上述14套不动产坐落大通县桥头镇人民路58号8号楼，查封期限3年，查封文号（2020）青01执617号，查封登记时间2020年12月16日，查封机关青海省西宁市中级人民法院”。2021年6月17日本院在执行本案中，将依法通过互联网拍卖平台公开拍卖被执行人赵敏名下不动产，现将相关事宜公告如下：拍卖标的赵敏名下位于西宁市大通县桥头镇人民路（黄河·银通大厦）58号8号楼1单元29层1293室、12层1123室、13层1133室、14层1143室、21层1213室、24层1243室、26层1263室、27层1273室、30层1303室、31层1313室、32层1323室、1层58-8-2室、2层58-8-10室、2层58-8-11室共计14处不动产。与本案拍卖财产有关的优先购买权人，请于本公告发出之日起十五日内联系本院主张权利，并于公开拍卖时参与竞价，否则视为放弃优先购买权；与本案拍卖财产有关的实际占有人或者对房屋权属有争议者，请于本公告发出之日起十五日内向本院书面提出执行异议，否则后果自负。该公告中包括本案案涉房屋。案外人遂向本院提出执行异议。另查明，本院于2021年3月16日作出（2021）青01民终字第520号民事判决，判决西宁黄河实业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助赵敏办理位于大通县桥头镇人民路58号（黄河·银通大厦）8号楼1单元29层1293室的房屋不动产权属登记。案外人徐辉于2016年11月2日与大通欣阳置业有限公司签订了《大通欣阳置业有限公司房屋认购协议》，约定案外人徐辉自愿购买银通大厦住宅，房号为1单元29层1293号，建筑面积170.01平方米，单价3296元，总价款人民币560353元。案外人提交了缴纳房款、物业费、暖气费等证据。本院认为，本案系案外人徐辉对本院公告拍卖的不动产标的提出的异议。根据案外人的异议请求、事实和理由及其提交的相关证据，本案争议的焦点为案外人徐辉对位于青海省大通回族土族自治县桥头镇人民路58号（黄河银·通大厦）8号楼1单元29层1293室不动产，是否享有足以排除强制执行的权益。首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施”的规定，本院在涉案不动产被依法查封后，作出（2020）青01执617号公告，符合法律规定。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”及第二十八条“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持（一）在人民法院査封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二)在人民法院査封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”适用该条的前提条件是“买受人购买被执行人名下的不动产”，本案案外人徐辉虽然提交了其与大通欣阳置业有限公司签订的《大通欣阳置业有限公司房屋认购协议》，但大通欣阳置业有限公司不是案涉房屋权利人,其提供的证据不能判断认定其属于“买受人购买被执行人名下的不动产”的事实,因此,案涉房屋认购协议的真实性及合法性，在执行异议程序性审查中不能判断，需经诉讼实体审理认定。综上，案外人徐辉提出的异议请求，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的法定情形，对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，其异议理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款规定，裁定如下：驳回案外人徐辉的异议请求。如案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 司世江审判员 翟爱红审判员 许正芳二〇二一年七月二十八日法官助理 王思思书记员 马 蓉附：本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内进行审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。