北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终10710号上诉人（原审原告）：刘绍发，男，1962年7月3日出生，汉族，中国通信建设北京工程局员工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘远卓，北京观邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘珈，女，1986年5月29日出生，汉族，北京祥瑞兆佳超市经营者，住北京市西城区。委托诉讼代理人：吕君，北京市智舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨霖霖，北京市智舟律师事务所实习律师。上诉人刘绍发因与被上诉人刘珈房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初30406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审独任制，开庭对本案进行了审理。上诉人刘绍发及其委托诉讼代理人刘远卓，被上诉人刘珈之委托诉讼代理人吕君、杨霖霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘绍发上诉请求：撤销一审判决，改判支持我一审诉讼请求或将本案发回一审法院重审，本案一、二审案件受理费由刘珈负担。事实与理由：一、依据双方合同，只要约定的解除条件成就，守约方就有解除权。一审判决认定双方之间所签《房屋租赁合同》合法有效，合同中对解除权有明确约定，即刘珈迟延支付租金达15天，我应书面通知其要求支付租金，如果我在其接到通知之日起15日内仍未收到租金，就有权解除合同并得到应付租金及相应损失赔偿，或者我选择继续履行合同，则刘珈应支付滞纳金。刘珈应于2020年4月25日支付2020年5月4日至同年8月3日期间的租金，而我从2020年4月29日起就向其催收，直至2020年5月14日其才回复，我同意宽限几日后，其再度失信，逾期付款。我于2020年5月28日、6月7日再度催收，其仍拒绝回复，我才于2020年6月28日通知其解除合同。一审法院应当支持我此项请求。二、刘珈并未受疫情影响，其所持逾期支付租金的理由毫无根据，一审判决认定其受疫情影响是错误的。首先，疫情并未影响涉及基本民生的店铺，刘珈转租的711便利店、水店等店铺，疫情期间都正常营业。且刘珈的盈利来自于转租，而非经营超市、美甲店，在所有租户都正常交租金的情况下，其不可能存在影响收入的情况。其次，据我了解，刘珈转租收益相当于其交纳租金的2倍。若不是恶意挪用，不存在不能支付租金的可能。三、刘珈缺乏诚信，多次无故迟延支付租金，使我对其失去基本信任，双方矛盾不可调和，不能正常履约。如果法院判令继续履行合同，双方可能会陷入无休止的纠纷中。四、711便利店与刘珈之间的租赁合同已经解除，案外人目前已与711便利店订立协议，形成稳定的交易关系，不宜再将之解除。我按照我父亲的要求，于2020年7月初委托北京圆方达通信工程有限责任公司与711便利店签订了租赁合同，目的是为了减少因我与刘珈的诉争给该便利店造成的损失，进而减少刘珈向该便利店赔偿。刘珈辩称：同意一审判决，不同意刘绍发的上诉请求。1.刘绍发的合同解除权并未成就。双方就迟延交付租金已经达成合意，而且我也足额支付了拖欠的租金，并未影响合同目的实现。2.疫情期间，北京市执行严格的管控措施，该不可抗力致使我的租户无法正常经营使用房屋，经营状况受到很大影响，水店、久久鸭、凉皮店在疫情期间都没有交纳房租，我自己的自用部分正在准备装修，因为疫情也没有经营，确实存在困难，因此租金晚交纳几天，也已经告知过刘绍发，刘绍发已经同意。我已经在2020年6月30日将租金补齐，且在2020年7月5日又交纳了截止至2020年11月3日的租金，但是刘绍发还是于2020年9月起诉我，要求解除合同，将凉皮店和久久鸭的业主全部赶走，直接收取了711便利店的租金，水店还在经营。一审时刘绍发提交的张贴通知的照片显示该通知中没有签字，我认为不符合合同约定，也不符合法律规定，合同解除不能成立。刘绍发向一审法院起诉请求：1.确认双方所签《房屋租赁合同》于2020年6月28日解除；2.判令刘珈赔偿我因解除合同而产生的损失41074元；3.判令刘珈向我支付未搬离部分从2020年7月4日至2021年1月25日期间的占用费122670.91元；4.判令刘珈承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：北京市西城区X1至2层10-10、10-11、10-12、10-13房屋，为刘绍发与刘延威按份共有。刘延威授权刘绍发代为办理房屋出租事宜。2016年8月1日，刘绍发（甲方）与刘珈（乙方）签订《房屋租赁合同》，内容有：甲方将北京市西城区X（以下简称涉案房屋），建筑面积277平方米，套内建筑面积247平方米租赁给乙方用于超市经营，租赁期限自2016年8月4日至2026年8月3日，乙方有权对部分场所进行招商或转租，租金标准为2016年8月4日至2021年8月3日年租金427000元，租金每3个月支付1次，分别于每年的1月25日、4月25日、7月25日和10月25日以前，以银行转账的方式预付下3个月租金。如果乙方逾期支付租金满15天，则甲方应书面通知乙方并要求支付。如果甲方自乙方收到通知之日起15日内仍未收到租金，甲方或者有权要求立即解除合同并得到应付租金及法院所判决的因合同解除而产生的损失；或者甲方有权选择继续履行合同，但乙方应按本条上述约定向甲方支付滞纳金。甲乙双方互相发出的全部通知及函件须采用书面形式并通过挂号或其他有送达记录的方式送达对方的法定登记地址。上述合同签订后，刘绍发依约向刘珈交付了涉案房屋。刘珈向刘绍发交纳租金至2020年11月3日。刘珈表示其承租涉案房屋后用于经营超市，后自用一部分经营美甲店，其他部分转租给4个商户，分别是711便利店、凉皮店、久久鸭店和水店。刘绍发主张刘珈存在4次迟延支付租金的情况，并提交了银行账户明细查询单予以证明。刘珈认可明细查询单的真实性，但表示未依约于2020年1月25日支付租金是因为银行U盾遗留在北京，因疫情原因无法及时返京转账，未依约于2020年4月25日支付租金是因为受疫情影响导致经营困难，且逾期支付行为取得了刘绍发同意。上述明细查询单显示：刘珈分别于2019年5月1日、2019年8月17日，2020年2月27日、2020年6月30日支付租金106750元。刘绍发与刘珈的短信沟通记录显示：刘绍发于2020年4月29日、5月2日向刘珈催付租金，刘珈于5月14日表示因疫情没有收入要求宽限几天，刘绍发回复好的知道什么情况了。后，刘绍发再次催付租金，并于6月28日12:32表示再不回复直接解除合同，12:52表示通知你今天解除合同。刘珈回复要求再宽限几天，最晚下周三给一部分。刘绍发主张其于2020年6月28日在涉案房屋内张贴了《房屋租赁合同解除通知书》，双方合同应于该日解除，后其授权案外人与711便利店签订租赁合同并收取租金，但刘珈于2020年8月19日私自将711便利店的大门上锁，导致711便利店向其索赔。刘绍发就此提交了其解除合同通知书、房屋租赁合同、锁门照片及711便利店向其发送的索赔通知函予以证明。对于该组证据，刘珈认可其锁门行为，不认可其他证据的真实性，表示刘绍发提交的解除合同通知书落款处无署名，不具有法律效力，且送达方式不符合合同约定，其并未收到该通知；锁门是因为刘绍发私自截留711便利店签订租赁合同，清退了其转租的凉皮和久久鸭商户，构成违约，其确曾于8月19日将711便利店大门上锁，后为避免矛盾激化，于9月7日将门锁打开。另，刘绍发表示其自2018年起占用涉案房屋约10平方米用于存放物品，当时告知刘珈该部分面积从租金中扣除。刘珈表示刘绍发实际占用面积约40平方米，相应租金应予扣除。经一审法院现场勘验，双方确认刘绍发占用面积为26.82平方米。双方另确认711便利店租用面积为126平方米。刘绍发就此主张刘珈应在扣除其占用面积及711便利店租用面积后向其支付占用费。刘珈表示其已支付租金至2020年11月3日，对于刘绍发主张的2020年11月4日至2021年1月25日期间租金，其同意支付，并同意就刘绍发自行收取的711便利店租金与其应付租金进行抵扣。经询，刘珈表示其未按照双方合同于2020年10月25日支付租金是因为双方存在诉讼，如果法院判决双方继续履行合同，其同意支付后续租金。一审法院认为，刘绍发与刘珈签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依照合同约定履行各自义务。现刘绍发以刘珈存在4次迟延支付租金情形为由要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，根据双方租赁合同约定租金每3个月支付1次，如果乙方逾期支付租金满15天，甲方应书面通知乙方支付，如果乙方收到通知之日起15日内仍未支付，甲方有权解除合同。根据已查明的事实，刘珈在2019年存在两次迟延支付情形，逾期支付天数分别为6天和23天，考虑到逾期时间不长，且刘绍发并未在当时提出异议，故可以认定刘珈的违约程度显著轻微，未影响刘绍发合同目的的实现，根据诚实信用原则，刘绍发以此为由要求确认双方合同解除，法院不予支持。另，刘珈在2020年存在两次迟延支付情形，刘绍发据此认为合同约定的解除权已成就。对此，法院认为，刘珈承租涉案房屋先后用于经营超市和美甲店，双方合同履行过程中发生新冠肺炎疫情，由于新冠疫情及国家针对疫情采取的相应管控措施，客观上对刘珈正常使用房屋造成一定影响，刘绍发提交的短信沟通记录中亦能显示出双方曾对租金延期交付进行协商，考虑到刘珈已陆续足额支付了欠付租金，按期支付了后续租金，且在诉讼过程中明确作出了同意支付租金继续履行合同的意思表示，可见刘珈并不存在拒绝履行合同义务的重大违约行为，并未实质影响合同目的的实现，双方签订的《房屋租赁合同》尚有继续履行的基础。故法院认为，刘绍发不具有合同解除权，其以此为由要求确认双方合同于其张贴通知之日起解除，缺乏事实和法律依据，法院不予支持，对刘绍发要求刘珈赔偿因解除合同而产生的损失的诉讼请求，法院亦不予支持。刘绍发认为双方合同已解除，主张刘珈向其支付未搬离部分的房屋占用费，存在认识错误。诉讼过程中，刘珈表示同意支付，为避免诉累，法院对刘绍发的该项诉讼请求一并处理，但刘绍发主张的房屋占用费实为租金。根据查明的事实，刘珈已支付租金至2020年11月3日，对于2020年11月4日至2021年1月25日期间的租金，刘绍发主张扣除其占用面积及711便利店占用面积后，刘珈向其支付，刘珈予以认可，系双方对自身民事权利的处分，法院不持异议，并根据双方确认的面积结合租金标准予以确定，对刘绍发诉讼请求的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。需要说明的是，刘绍发误认为双方合同已解除，并委托案外人与711便利店签订租赁合同收取租金，实属不当，在后续合同履行过程中，双方均应积极协商，互谅互让，全面、勤勉地履行合同义务，避免产生不必要的纠纷。据此，一审法院判决：一、于判决生效之日起七日内，刘珈支付刘绍发2020年11月4日至2021年1月25日的租金36765元；二、驳回刘绍发的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方对一审判决认定的事实并无异议，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。刘绍发提出其还曾于2020年5月28日、6月7日用短信方式向刘珈催款，刘珈未回复。刘珈称，一审中其已就此发表质证意见，其手机显示不知是谁的号码发过短信，故没有回复。刘绍发对此解释称其系双卡手机，卡1号码和卡2号码均给刘珈发过短信，双方之间没有微信。刘绍发提交银行电子回单2张，证明711便利店向刘珈每4个月支付一次租金，租金金额接近刘珈向其支付的房租的2倍，刘珈有能力支付租金，疫情期间的收益并未受到影响。刘珈对此认为，刘绍发提供的不属于新证据，其在一审时并未提交，也不属于新获取的证据，故其不予认可；不认可证明目的，711便利店向其支付租金后其马上向刘绍发支付租金，但疫情期间其也需要生活费，因此确实晚交租金，但是5月14日其与刘绍发协商迟延支付租金事宜，刘绍发已经同意，之后的租金也已经补齐。刘珈表示其自2010年起就承租涉案房屋，疫情之前从未出现过欠租；711便利店已经与刘绍发签订租赁合同并向刘绍发支付租金，但其同意按照一审判决继续履行合同，且如果最终判决继续履行合同，711便利店同意向其交纳租金。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，刘绍发与刘珈签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。双方均应遵照执行。现刘绍发以刘珈4次迟延支付租金为由，要求解除双方所签《房屋租赁合同》。其中两次发生在2019年，逾期支付天数分别为6天和23天，刘绍发并未在合理期限内就此行使解除权，现刘绍发以此为由要求确认双方合同解除，缺乏法律依据，本院实难支持。对于刘珈2020年1月25日及同年4月25日的迟付租金行为，因时值疫情爆发、政府出台防控政策，经营活动和人们的正常生活均受到不同程度影响，加之双方对租金延期交付也有过协商，期间刘绍发也曾同意刘珈迟交纳租金；且刘珈已补足欠租并按期支付了后续租金，并明确表示愿意继续履行合同，并不存在拒绝履行合同义务的情形。同时，双方约定刘珈逾期支付租金满15天，刘绍发应书面通知其支付，如果刘绍发在刘珈接到通知之日起15日内仍未收到租金，其有权解除合同。本案中，刘绍发后续使用不同电话号码联系刘珈，且其张贴的通知没有落款签名，并不符合合同约定的通知形式。结合以上分析，一审法院综合考虑双方合同履行期限较长、刘珈并无拒绝履行合同义务的重大违约行为，也未实质影响刘绍发合同目的的实现，从而认定双方所签《房屋租赁合同》尚有继续履行的基础，驳回刘绍发要求解除合同的请求，并无明显不当。刘绍发要求刘珈赔偿因解除合同而产生的损失的诉讼请求，因该项请求基础尚不成立，本院亦无法支持。关于刘绍发所述其家人已委托案外人与711便利店另行签订租赁合同一事，该合同即便真实存在，也因该合同签订时，刘绍发与刘珈之间尚处于合同履行期限内，属于一房二租行为，故该合同成立并不能达成导致本案合同解除的条件。关于刘绍发主张的2020年7月4日至2021年1月25日期间的房屋使用费，因双方均认可刘珈已经交纳了2020年11月3日前的租金，而刘珈对于刘绍发主张的2020年11月4日至2021年1月25日期间的租金表示同意支付，并同意就刘绍发自行收取的711便利店租金与其应付租金进行抵扣，本院不持异议。同时应当指出，刘绍发自认刘珈无需向其支付其占用面积的租金。现双方均未就一审判决确认的刘珈应支付刘绍发2020年11月4日至2021年1月25日期间的租金数额提出不同意见，本院对该项判决不持异议。综上所述，刘绍发的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3574元，由刘绍发负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  白松二〇二一年七月三十日书记员  刘荧书记员  韩铮