河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1103民初2484号原告：赵桂荣，女，1970男11月1日出生，汉族，住河南省漯河市郾城区。委托诉讼代理人：王之琪，河南强正律师事务所律师。委托诉讼代理人：王之琳，河南强正律师事务所律师。被告：黄艳军，男，1988年1月2日出生，汉族，住河南省漯河市召陵区。被告：曹艳丽，女，1986年1月14日出生，汉族，住河南省漯河市召陵区。二被告共同委托诉讼代理人：赵红旭，河南开瑞律师事务所律师。原告赵桂荣与被告黄艳军、曹艳丽房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告赵桂荣的委托诉讼代理人王之琳、被告黄艳军、曹艳丽的共同委托诉讼代理人赵红旭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵桂荣向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行合同约定，办理过户手续。2、本案诉讼费、保全费由被告承担。庭审前原告变更诉讼请求：1、依法解除房屋买卖合同，被告双倍赔偿原告定金40000元；2、判令被告赔偿原告房屋差价损失145000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2021年1月24日，赵桂荣与黄艳军、曹艳丽签署了房屋买卖合同，双方约定在签署本合同之日后60个工作日内，共同到不动产局办理过户手续，按照合同约定由赵桂荣购买此房，在办理期间赵桂荣通知女婿王凯说不做按揭贷款了，准备一次性付款给黄艳军及曹艳丽，2021年3月12日王凯在电话中已经明确向黄艳军确认是做一次性付款购买此房，在电话中黄艳军也表示同意赵桂荣做一次性付款购买此房，在此期间双方约定在2021年3月24日进行办理过户手续，在3月23日早上王凯联系黄艳军预约过户时间，黄艳军说他在外地，已经办理了委托公证给曹艳丽，由曹艳丽来办理过户手续，在当天下午联系曹艳丽突然说不卖了，要把押金退还给赵桂荣，说赵桂荣本来是按揭付款的，现在要做一次性付款已经是违约了，截止2021年3月24日前双方的合同约定并不产生任何的违约行为，此次事件只是单纯的属于黄艳军和曹艳丽违约，经了解，二被告于2021年4月16日又将涉案房屋转卖于第三人并办理了过户手续，该行为严重违反了诚实信用原则，致使合同目的不能实现，严重损坏了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼。被告黄艳军、曹艳丽答辩称：一、答辩人曹艳丽因为并非合同一方当事人，是答辩人黄艳军的代理人，不是适格被告。二、被答辩人违约在先，其诉请无事实及法律依据。1、赵桂荣既不在合同约定30天内办理按揭，也不支付首付款。买卖合同约定购房款办理银行按揭，约定时间30天内办完，答辩人黄艳军多次问中介买方贷款进行到哪一步了，中介说被答辩人因为某某事情马上就可以办了，中介、赵桂荣从未给我们打过电话说明情况。直到3月11日中介和被答辩人一家人一直也没有打电话给黄艳军说明情况，答辩人再次给被答辩人打电话说你们的贷款时间已经超过约定时间。3月11日答辩人黄艳军再次给王凯打电话，说他们未按照合同时间完成贷款，我们出于仁义道德，不想让你们受损失，把押金退还给他，被答辩人一方一直再拖，只是答辩人急卖房用钱的目的无法实现，才向答辩人方提出解除合同。2、即便3月12日打电话表示过全款购房，但一直没有任何付款的实际行动，答辩人多次电话联系沟通付款，被答辩人也是推脱不予回应，再综合本案被答辩人购房按揭贷款这一事实，也印证了被答辩人是无力全款购房的，答辩人也不可能一等再等，综上所述，被答辩人买房纯属欺诈，至今未办理按揭也未支付购房款构成根本违约，其诉请无事实及法律依据，恳请法院依法驳回其诉求。补充：根据合同约定，中介方存在过错，我们要求追加中介公司作为被告参加诉讼，同时原告未起诉中介公司，相应的责任应当予以减免。当事人双方围绕争议诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方诉辩意见和双方提交的证据，本院对案件事实认定如下：2021年1月24日，原告赵桂荣（乙方）、被告黄艳军（甲方）与案外人漯河亿家安泰地产营销策划有限公司(六店)（以下简称亿家安泰公司）签订《房屋买卖（中介）合同》，被告黄艳军（甲方）将其位于漯河市郾城区金山路御园小区的19号楼19幢1单元3202号房卖给原告赵桂荣（乙方），房屋面积101.62平方米，房产的总价款为655000元。合同还约定：“……第二条房屋成交价款……甲乙丙三方约定：乙方自本合同签订时向甲方和丙方支付定金和佣金共计人民币（大写）贰万元整（小写）￥20000元整（人民币）。甲乙双方同意将定金人民币壹万元整在房产过户前，暂时由丙方代为保管。甲方自本合同签订时将房屋产权证或者不动产产权证交友丙方保管。第三条付款方式甲乙双方同意使用本条约的第二种付款方式。……（二）1、按揭贷款：……定金冲抵首付款的同时转为物业交割保证金，仍由丙方代为保管……第四条办理手续时间约定甲乙双方应在本合同签订后60工作日内，共同到不动产局办理过户，按揭贷款双方提供各种相关手续、证件30日内到银行办理按揭贷款手续，审批通过后30日内办理过户、抵押、放款等手续。……第六条违约责任……（二）甲方若违反本合同的各项约定，应双倍返还乙方定金仍应支付约定的丙方的佣金，甲方履行后有权要求丙方退还物业交割保证金，第八条佣金（中介代理费）及税、费负担……丙方的佣金：甲方支付人民币（大写）—元（小写）—元整，乙方支付人民币（大写）贰仟元（小写）￥2000元。……因甲乙任一方违约或双方违约，而导致本合同解除、终止履行或者其他无法实现交易目的的情况的，三方可协商；或按以下方式支付佣金：单方违约时，由违约方承担全部佣金贰仟元；甲乙双方同时违约时，各负担总佣金的一半壹仟元。第九条其他月约定事项，此条款具有同等法律效力。备注：1房子在2021年3月11提后过户……”当日，原告向被告曹艳丽交纳了购房定金2万元，被告曹艳丽向原告出具了收到2万元定金的收据，二被告辩称10000元定金已交亿家安泰公司保管，应追加案外人亿家安泰公司作为被告，案外人亿家安泰公司认可公司收到被告转交的10000元定金。原告提供了其委托人王凯于2021年3月12日与被告黄艳军的通话录音，证明双方约定变更付款方式，由按揭贷款变为一次性支付，双方约定于3月25-26号办理付款、过户等手续。通话录音显示：黄：“我的意思确定一次性是吧？”王：“对对对。”黄：“月底之前大概啥时间？”王：“也就二十五六号吧。”黄：“二十五六号。”……黄：“你要是能确定的话我都不那了，你要是说有其他问题确定要是不要的话，或者咋样，你给我说一声就行了。”二被告辩称是我们一直要求原告付款交易，但是原告一直在推脱，为了避免损失进一步扩大，无奈于4月份将房子以低价急卖了。是原告没有付款的诚意，交易无法进行。原告既不办理按揭，也不支付房款，只是在一个多月以后电话告知了被告想一次性付款，但一直没有付款诚意，一再违约。原告诉称二被告未按照约定履行《房屋买卖合同》，双方协调不成于2021年4月12日诉至法院，要求继续履行合同。后得知被告于2021年4月16日将涉案房屋转卖他人，造成根本违约，原告才变更诉讼请求。另查明，涉案房屋现已另售他人。二被告提交售房发票，证明房屋以52.9万元出售他人，其并未从转卖中获得更多的收益。原告不予认同，诉称交税的证据不能证明房屋真实的成交价格。本院认为：原告赵桂荣与被告黄艳军签订的《房屋买卖合同》，是当事人真实的意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，且未侵犯国家、集体、第三人的合法权益，故该合同是合法有效的合同。当事人双方均应依照合同履行各自的义务。一、关于双方签订的房屋买卖合同是否应当解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，被告将房屋转卖他人致使合同履行不能，合同目的已无法实现，故本院对原告要求解除房屋买卖合同的主张予以支持。二、关于违约责任的问题。本案中，《房屋买卖合同》第三条双方约定按揭付款方式，第四条约定60日内办理过户，备注补充2021年3月11号后过户，30日内办理按揭贷款。原告提交通话录音证明双方已商定变更付款方式为一次性付款，于3月25-26好办理付款过户手续。被告不认同原告对被告违约的主张，但未提交证据证明，应承担举证不能的不利后果。故本院认可原告对双方于2021年3月12号商定于2021年3月25-26号办理一次性付款、过户等手续的主张。原被双方口头改变合同约定的付款方式，现被告黄艳军将房屋转卖他人，造成合同履行不能，故被告黄艳军应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照＜中华人民共和国担保法＞的约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。本案中，《房屋买卖合同》中有甲方违约时双倍返还定金的约定，原告向被告曹艳丽交付定金20000元，案外人亿家安泰公司代为保管10000元。在被告违约后，其应当按照法律规定及合同约定双倍返还原告交付的定金，即被告应返还原告定金40000元。被告辩称其中10000元由案外人亿家安泰公司代为保管，要求追加其为被告。本院认为，被告可向案外人亿家安泰公司另行主张。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。该法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。该法第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”本案中，原告主张被告支付房屋差价损失145000元，被告黄艳军提交发票证明转卖的购房款为529000元，原告不予认可，辩称不能代表真实的房屋成交价格。本院认可原告的辩称，但认为原告提交的证据不足以证明被告转卖的购房款为800000元，故本院不支持原告要求被告赔偿145000元的主张。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告赵桂荣与被告黄艳军于2021年1月24日签订的《房屋买卖合同》。二、被告黄艳军、曹艳丽于本判决生效后十日内支付原告赵桂荣定金40000元。三、驳回原告赵桂荣的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5180元，由被告黄艳军、曹艳丽负担480元，原告赵桂荣负担4700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  刘迎鸽二〇二一年七月二十八日书记员  张美美