辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2021)辽0302民初4120号原告：上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司，住所地辽宁省鞍山市铁东区解放东路368号31幢101室。负责人：乔春宏，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘沫含，系辽宁钢城正大律师事务所执业律师。被告：张凯唯,男,1986年3月23日出生,汉族,住辽宁省鞍山市铁东区。原告上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司（以下简称爱家物业公司）与被告张凯唯物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月28日受理后，公开开庭进行了审理。原告爱家物业公司委托诉讼代理人刘沫含、被告张凯唯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。爱家物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告给付拖欠物业费、电梯费12141.86元及违约金。2、被告承担诉讼费用。事实与理由：被告系鞍山爱家皇家花园1号楼1163业主，建筑面积143.94平方米。原告与被告于入住时签订《前期物业服务合同》，合同约定：物业服务费由原告按建筑面积以1.8元/月/平向被告收取，被告应于每年12月20日前向原告交纳次年上半年物业费，每年6月20日前向原告交纳下半年物业费，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之3作为违约金。现被告拖欠2018年01月01日----2021年06月30日物业服务费，经原告多次催要，被告拒不交纳。原告认为，双方签订的《前期物业服务合同》合法有效，应受法律保护，被告拖欠原告物业费，拒不交纳已经构成违约，根据我国《合同法》的相关规定，被告应该承担支付欠款及违约金的责任，故请求人民法院依法判决被告给付所欠物业、电梯费12141.86元及违约金。张凯唯辩称，1、依据《物业管理条例》第五条规定:县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。原告(上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司)提供的与房地产开发企业签订的前期物业合同，与鞍山市住建局信息公开的前期物业合同(系爱家皇家花园备案)，内容存在明显不符。同时，原告至今未向被告(即房屋买受人)提供出示与被告签订的前期物业合同。被告承认前期物业合同对业主的约束性，并非主观不缴纳物业费，而是质疑原告提供的与房地产开发企业签订的前期物业合同的准确性、真实性、合法性，在原告提供受政府主管部门核准备案的前期物业合同之前，暂缓缴纳物业费。2、依据鞍山市住建局政务信息公开的前期物业合同(系爱家皇家花园备案)中规定:根据《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)第十三条规定，商品房销售时买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同;物业服务企业未与房屋买受人签订前期物业合同的，不得收取物业服务费等相关费用。原告提供的与房地产开发企业签订的前期物业合同中，同样包含该约定条款。原告至今未向被告(即房屋买受人)提供出示与被告签订的前期物业合同，造成被告无法准确行使权力和履行义务。原告的行为违反“自愿、平等、公平、诚实”的原则，构成违约，是造成被告暂缓缴纳物业费主要原因。因此，被告不应承担支付违约金的责任。3、依据《物业服务收费管理办法》第二条规定:本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。鞍山市住建局政务信息公开的前期物业合同中规定:物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳。电梯属于“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”，已计入商品房买卖合同约定的建筑面中，属于被告拥有物业的建筑面积。因此，原告提供的与房地产开发企业签订的前期物业合同中的“住宅电梯”项目，不符合国家法定标准，故被告不应支付。4、依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款规定:物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持。原告提供的与房地产开发企业签订的前期物业合同“补充条款”中，大量条款为免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任的条款。同时全部“补充条款”均不在鞍山市住建局政务信息公开的前期物业合同中，即不在属地人民政府主管部门的监督管理中。属于霸王条款，因此请求法院认定该“补充条款”无效。5、依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条:物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持;物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。依照(2019)辽0302民初1714号民事判决书，贵院支持了原告，在案件理过程中，被告当提交了照片、光碟，视频等证据材料，证明原告未有效履行维修、养护、管理和维护的约定义务。在判决生效后截止目前的两年内，原告仍然未有效履行维修、养护、管理和维护的约定义务;因此，原告应承担偿损失的违约贵任。综上所述，被告不应承担支付电梯费和违约金的责任;在原告提供受政府主管部门核准备案的前期物业合同，或提供出示与被告签订的前期物业合同之前，被告无可执行物业合同下，应暂缓缴纳物业费鉴于原告已实事上为被告提供物业服务，被告愿意按照原告诉讼金额的百分之六十缴纳物业服务费。本案诉讼费用由原告承担。请贵院查明事实，依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：爱家物业公司系为鞍山爱家皇家花园小区提供物业服务的物业公司，张凯唯系该小区业主，产籍号为42-112-47-1163，建筑面积143.94平方米。鞍山爱家房地产开发有限公司与爱家物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：物业服务费由爱家物业公司按建筑面积以1.8元/月/平方米，电梯费30元/月/户向业主收取。业主应于商品房交付使用之日起缴纳物业服务费用，业主应当按半年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为1月1日、7月1日。另查,张凯唯在爱家物业公司所服务的小区内拥有住宅一处,建筑面积为143.94平方米。张凯唯欠付物业费期间为自2018年1月1日至2021年6月30日，共计欠物业费10881.86元（143.94平*1.8元/平/月*42个月），电梯费1260元（30元/月*42个月），共计12141.86元。本院认为，依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。本案鞍山爱家房地产开发有限公司与爱家物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示,不违反法律规定,合法有效。本案中，爱家物业公司履行了提供物业服务的义务,张凯唯没有按时支付物业服务费。故对爱家物业公司要求张凯唯给付拖欠的物业费、电梯费12141.86元的诉讼请求,本院予以支持。关于爱家物业公司要求原告支付违约金之诉讼请求,根据本案实际情况并结合被告提出的相关证据，物业公司服务过程当中确实存在一定瑕疵，本院对于物业公司要求被告给付违约金的诉讼请求，不予支持。关于被告提出爱家物业公司不能按照物业合同约定的义务提供物业服务，业主有权拒交或缓交物业费之抗辩理由,本案中,爱家物业公司的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵,不能达到业主满意的程度,但基本履行了《物业服务合同》约定的义务。被告提出爱家物业公司存在的问题亦不能作为其拒绝交纳物业服务费的正当理由。爱家物业公司对鞍山爱家皇家花园履行了物业服务义务,被告作为该小区的业主,应当按照物业服务合同的约定向爱家物业公司交纳尚欠的物业服务费。如对爱家物业公司的服务不满意,可以通过成立业主委员会行使权利,更换其他物业公司。如爱家物业公司的行为确实给被告造成了实际财产损失，被告也可以对爱家物业公司另行提起诉讼主张权利。被告拒绝交纳物业费的行为,违反了《物业服务合同》的约定,对其他已交纳物业费的业主也是不公平的。故对被告提出的此项诉求,本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条的规定,判决如下:一、张凯唯于本判决生效之日起15日内向上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司支付物业费、电梯费共计12141.86元;二、驳回上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由张凯唯负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 员  范泓滢二〇二一年七月二十九日代理书记员  冯 锦