北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终9842号上诉人（原审被告、反诉原告）：王月芬，女，1969年2月15日出生，汉族，住北京市丰台区。上诉人（原审被告、反诉原告）：赵庆明，男，1970年4月29日出生，汉族，住北京市丰台区。二上诉人之共同委托诉讼代理人：刘达，北京雍文律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张晨，男，1989年1月23日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：孟伟，北京市富通律师事务所律师。被上诉人（原审反诉被告）：北京源锋家园文化传媒有限公司，住所地北京市昌平区天通西苑三区18号楼1至3层01F1-019。法定代表人：薛涛。上诉人王月芬、赵庆明因与被上诉人张晨、北京源锋家园文化传媒有限公司（以下简称源锋家园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初12023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王月芬、赵庆明上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除王月芬与张晨口头约定的房屋买卖合同；2.判令张晨、源锋家园公司连带违约赔偿金6万元；3.一审、二审诉讼费、保全费、公告费由张晨、源锋家园公司承担。事实和理由：1.一审判决认定双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》标的地址是北京市丰台区×南里甲×号楼×号505、面积88.48平方米与王月芬出售的房屋信息不一致，此合同不能确定就是涉案房屋，此合同不成立；2.一审判决认定王月芬、赵庆明与张晨约定房屋过户支付首付款240万元的条款违背常理，显失公平；3.双方约定290万元的超低成交价，张晨要承担交易双方产生的所有的税金、费用等一切费用，一审判决没有查清交易税费，属于事实不清；4.王月芬提供2017年9月12日赵庆明与李兴燕（张晨母亲）的微信对话，李兴燕明确告知赵庆明当时没钱支付房款，这表明双方约定的购房的意思表示终止，交易目的不能实现，一审判决没有认定这份证据的效力；5.一审判决认定张晨已向法院提交北京银行存款证明275万元，此银行存款证明是2020年6月28日，不能证明2016年2月至2017年9月期间张晨有履约首付款240万元的能力。张晨辩称，同意一审判决，不同意王月芬、赵庆明的上诉请求。关于房屋地址的问题，一审时王月芬、赵庆明提交的反诉状中自己书写的地址和诉争房屋的地址是一致的，但后来又不承认了。涉案房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，应当依约履行。源锋家园公司未到庭参加诉讼。张晨向一审法院起诉请求：1．王月芬履行房屋买卖合同义务，将位于北京市丰台区×南里甲×号×号楼×层5号房屋交付张晨并协助张晨办理房屋转移登记手续登记至张晨名下；2．王月芬支付张晨逾期过户违约金（以150000元为基数，自2016年5月26日起至实际办理过户之日止，按日万分之三的标准计算）；3．诉讼费由王月芬负担。王月芬、赵庆明向一审法院提出反诉请求：1．判令解除双方于2016年2月28日签订的房屋买卖合同；2．张晨支付王月芬、赵庆明损失154962.5元；3．反诉费由张晨负担。一审法院认定事实：2016年2月28日，赵庆明代出卖人王月芬与买受人张晨、居间人北京源锋家园房地产经纪有限公司（2015年12月18日名称变更为源锋家园公司）签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定：第一条房屋基本情况：（一）出卖人所售房屋坐落为北京市丰台区×南里甲×号×号楼×层5号楼505号房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积88.48平方米。第二条房屋权属情况：（二）该房屋性质为向社会公开销售的经济适用房。（四）该房屋的租赁情况为：出卖人已将该房屋出租。关于房屋权属情况的说明及房屋抵押和租赁情况的具体约定见附件四。第四条成交价格、付款方式：（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为2900000元。买受人可以在签订本合同的同时支付购房定金50000元，不高于成交价格的20％。该定金自本合同生效之日抵做购房款。（二）买受人采取公积金贷款方式付款。第六条房屋的交付：出卖人应当于2016年8月28日将该房屋交付给买受人。第七条违约责任：（一）逾期交房责任……（二）逾期付款责任：买受人未按照第四条时间付款，自约定的应付期限届满之次日起至实际支付应付款为止，买受人按日计算出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金，并于实际支付应付款之日起七日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。第十条权属转移登记：（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起154工作日内，双方共同到房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。在合同附件二《补充协议及其他约定》中，双方约定以王月芬房本办理完毕以后办理房屋贷款及进行网签过户手续。在合同附件三《房屋共有权人对出售该房屋的意见》载明赵庆明系王月芬的配偶，其同意出售共有的涉案房屋。王月芬在合同附件四《房屋租赁情况的约定》中承诺：“本人所属上述房产存在租赁情况，本人保证在约定交房期限内与承租人解除租赁关系或取得承租人放弃优先购买权声明。以上为本人承诺，由此引发一切经济纠纷由本人承担，并赔偿买受人相应经济损失”。合同签订后，张晨分别于2016年2月28日、2016年5月24日、2016年5月26日向王月芬、赵庆明支付定金总计150000元。王月芬认可收到上述定金。2016年5月26日，张晨与赵庆明签订《补充协议》，约定：买受人张晨身份证（×××），出卖人赵庆明身份证（×××），经出卖人买受人双方协商买受人张晨购买赵庆明位于：北京市丰台区×南里甲×号×号楼×层5号房成交价2900000元，于2016年2月28日签订合同，签合同当日买受人张晨支付定金50000元，于2016年5月24日支付100000元为追加房屋定金，现经双方协商过户日期延长至2016年12月30日以前过户，如出卖人房屋产权证人仍没有办理下来双方另行协商，如本协议与买卖双方签订买卖合同有冲突均以本协议为主。2016年11月16日至2018年7月29日期间，张晨及其母李兴燕曾多次通过微信与赵庆明沟通合同履行事宜，询问是否已经取得不动产权证书，督促对方继续履行合同，并表示愿意一次性支付剩余购房款。其中，2017年9月27日李兴燕与赵庆明的微信聊天记录显示，李兴燕问：“我知道您现在急需用钱，您看咱们这种情况怎么能顺利完成房屋过户手续，我们全程配合并且290万全款一次性给您”。赵庆明回复：“我是等钱用，我在去年十一月份的时候把房子给你们清理出来了。你和大哥咱们一起吃饭时候你们没有要房子也没有给我首付款。咱们谈房子买卖时候我就说了房本已经办理了还没有下来对吗姐？姐姐您也知道现在的房价，290万是去年的房价了，那天大哥一句话说咱们这份合同是无限期的不会吧姐姐？姐姐去年如果您给了预付款，咱们都按原来的合同执行了，现在的房价290万拿不下来了姐姐抱歉。在前两个月就和您说了房子要增加买房款了姐，姐姐现在的是五百五十左右市场价，姐姐我们实话实说我也多涨给您，我把所以的税给您让出来以后，您再给我四百万人民币。姐姐您考虑一下吧。现在也有人买房子，我没有同意呢。我希望把房子卖给您。谢谢了姐姐希望你理解”。李兴燕回复：“我知道现在房价是涨了，但是咱们去年签合同的时候市场就是这个价格。您说您腾房子，你没过户给我，我怎么去住啊，对吧，那手续什么都没办呢，咱们也没法儿往下继续进行您那个房本儿又是您夫人王月芬的名字，所以咱一切手续什么都没办。入住了肯定是不合适”；“你说这个四百万我也是想给您。但是我孩子刚刚工作，月工资你也知道五六千块钱，他就不生活都给您他也凑不足您这么多钱，他去年是把房子给卖了二百多万，这您清楚，您现在让他加一百多万，他也拿不出这笔钱啊”。赵庆明、王月芬原系夫妻。2004年6月21日，二人经一审法院（2004）年丰民初字第11076号民事调解书调解离婚。赵庆明、王月芬称离婚后二人一直共同生活至今。2018年11月29日，王月芬取得京（2018）丰不动产权第0060776号不动产权证书，上载明：权利人为王月芬，共有情况为房屋单独所有，坐落为丰台区×园×区×号楼×层0505，权利性质为按经济适用住房管理，用途为住宅，房屋建筑面积为89.5m2。再查，张晨向本院提交的《北京市存量房屋买卖合同》关于付款期限的约定载明：“签订本合同当日支付出卖人定金伍万圆整首付款贰佰肆拾万圆整于过户当日支付出卖人剩余房款叁拾伍万圆整由买受人贷款银行所支付”。赵庆明、王月芬向本院提交的《北京市存量房屋买卖合同》关于付款期限的约定载明：“签订本合同当日支付出卖人定金伍万圆整，首付款贰佰叁拾万圆整于过户当日支付出卖人剩余房款伍拾万圆整由买受人贷款银行所支付”。庭审中，王月芬认为首付款2300000元应当在交付房屋时支付，而赵庆明则认为首付款2000000元应当在腾房当天支付，二人均以张晨没有支付首付款能力，不能履行合同主要义务，构成根本违约为由，要求解除房屋买卖合同，并要求支付房屋空置费、解除租赁合同赔偿金以及利息损失。为证明其主张，王月芬、赵庆明提交《房屋租赁合同》在案佐证。对此，张晨不予认可，其认为根据合同约定，首付款2400000元应当于房屋过户当日支付，因一直未办理过户所以没有支付首付款。庭审中，张晨表示可以一次性支付2750000元剩余购房款，并向本院提交北京银行存款证明。庭审中，张晨自愿撤回第二项诉讼请求，不要求王月芬、赵庆明支付逾期过户违约金；张晨亦表示不要求赵庆明承担责任。案件审理中，张晨向本院申请财产保全，请求查封王月芬名下位于北京市丰台区×园×区×号楼×层0505号房屋。同日，本院作出（2019）京0106民初12023号民事裁定书，裁定查封王月芬名下位于北京市丰台区×园×区×号楼×层0505号房屋。张晨支付案件申请费5000元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张晨与王月芬签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律法规，合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。虽然双方提交的《北京市存量房屋买卖合同》关于付款期限的约定不一致，但根据合同条款所使用的词句，可知首付款应在房屋过户当日支付，因王月芬未协助张晨办理房屋过户登记手续，故张晨无需向王月芬支付首付款。王月芬、赵庆明以张晨未履行合同主要义务，构成根本违约为由，要求解除房屋买卖合同并支付房屋空置损失及利息的反诉请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，王月芬应于2016年8月28日将涉案房屋交与张晨，王月芬为履行合同义务清退租户支付的解除租赁合同赔偿金及利息与张晨无关，无权要求张晨赔偿。经查，张晨已按照合同约定向王月芬支付了150000元定金，王月芬亦已在2018年11月29日取得案涉房屋的不动产权证书，该房屋性质为按经济适用住房管理的产权房，并非经济适用房，不受未满五年不得上市交易的限制，具备办理房屋过户手续的条件。王月芬未按照合同约定配合张晨过户，而是提出了增加房屋价款等条件，不符合诚实守信的法律原则，亦不符合合同约定。在双方未就房屋价款和合同履行达成新的合意之前，双方应当按照合同约定履行合同。张晨要求王月芬交付房屋并协助办理房屋转移登记手续的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。张晨不要求赵庆明承担责任，对此法院不持异议。王月芬提出的张晨起诉的合同标的物不属于其所有的抗辩意见，与其反诉状中陈述事实相矛盾，法院不予采信。源锋家园公司经法院传票合法传唤无正当理由未到庭，不影响法院依法判决。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院于2021年2月判决：一、王月芬于判决生效之日起十日内协助张晨办理北京市丰台区×园×区×号楼×层0505号房屋从王月芬名下过户至张晨名下的权属转移登记手续。同时张晨向王月芬支付剩余房款2750000元；二、王月芬于北京市丰台区×园×区×号楼×层0505号房屋过户至张晨名下之日起三日内，将该房屋交付张晨；三、驳回王月芬、赵庆明的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，王月芬、赵庆明提交证据1.2019年8月29日孟祥龙与赵庆明的微信聊天记录，拟证明孟祥龙自认不是源锋家园公司的经纪人；证据2.百度地图、搜狐网页截图，拟证明两地址距离较远，本案标的物错误，本案合同无效。对此，张晨的质证意见为：上述证据并非新证据，双方真实意思表示是合同成立的要件，无论中介是公司还是个人都不影响合同的成立。关于价钱，卖方急于用钱才制定的这个价格，关于房屋地址的问题，出卖人如果不提供地址，其他人不可能知道她卖什么房。另查，王月芬、赵庆明在一审中提交反诉状载明：“反诉人经北京源锋家园房地产经纪有限公司介绍，与被反诉人签订了《房屋买卖合同》，标的物是北京市丰台区×园×区×号楼×层0505，建筑面积89.5平方米……”。王月芬、赵庆明在本院审理期间申请调取源锋家园公司与孟祥龙在案涉房屋买卖合同签订期间是否存在劳动关系的证据材料，以及调取孟祥龙是否具备房屋经纪人资格及从业时间的证明材料，据此判断孟祥龙真实身份，以确认房屋买卖合同效力。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的其他事实无异，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，张晨与王月芬订立的《北京市存量房屋买卖合同》及相应补充协议系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方均应依约履行。根据双方约定，案涉房屋的首付款应于房屋过户当日支付，故在王月芬办理过户登记手续前，张晨无需支付首付款。因此，王月芬、赵庆明要求解除合同，于法无据，本院难以支持。关于王月芬所称合同约定地址与案涉房屋实际地址不符一节。根据双方订立的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》及收条、银行电子回单等证据，结合王月芬、赵庆明在反诉状中陈述，足以认定双方约定的合同标的物即为案涉房屋。王月芬、赵庆明所称案涉房屋并非合同标的物、合同不成立的抗辩意见依据不足，本院不予采纳。关于二人所持其他上诉理由，均不符合合同解除的条件，本院均不予采纳。另需指出，诚实信用既是中华民族的传统美德，又是民法中的“帝王条款”。民事主体在从事任何民事活动时，都应该秉持诚实、善意，信守自己的承诺，以免陷入纠纷、徒增讼累。王月芬、赵庆明在本院审理期间申请调取相关证据一节，因申请调取的证据与本案合同效力是否有效并无关联，故本院对该申请不予准许。综上所述，王月芬、赵庆明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30000元，由王月芬、赵庆明负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨志东审 判 员 刘丽杰审 判 员 王 佳二〇二一年七月三十日法官助理 王一洲书 记 员 李 丽