青海省西宁市中级人民法院执行裁定书(2021)青01执异256号案外人：李连瑜，男，汉族，1963年8月23日出生，公民身份号码：XXX，住青海省大通县人民路58号1073室。委托诉讼代理人：周国军，北京市盈科（西宁）律师事务所律师。申请执行人：西宁黄河实业有限公司，统一社会信用代码：91630121710594915F，住所地：青海省西宁市大通回族土族自治县宁张公路28公里处。法定代表人：康作新,该公司董事长。委托诉讼代理人：朱旭，青海言度律师事务所律师。被执行人：卫占青，男，藏族，1971年9月7日出生，公民身份号码：XXX，住青海省西宁市城西区。在本院执行申请执行人西宁黄河实业有限公司与被执行人卫占青股权转让纠纷一案中，案外人李连瑜对本院拍卖的位于西宁市大通县桥头镇人民路（黄河·银通大厦）58号8号楼1单元7层173室不动产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人李连瑜异议称，2017年11月2日案外人与被执行人卫占青签订《房屋认购协议》，约定将卫占青名下位于青海省大通县人民街58号1073室的房屋出售给案外人，案外人向其支付房款552532元。2019年11月8日案外人已向被执行人付清全部款项，被执行人也将房屋交付给案外人，现已入住至今。本案中，案外人在法院执行前已经签订合同，并早已入住使用该房屋，且按合同约定支付了房款，未办理过户登记是因西宁黄河实业有限公司和卫占青的原因，案外人的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求法院立即停止对案外人位于大通县人民街58号1073室的执行。申请执行人西宁黄河实业有限公司称，一、李连瑜购买的不动产并未登记在被执行人名下，被执行人不是所有权人，不应使用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。二、李连瑜即使购买了被执行人有权占有使用的房屋，也不具有阻止法院强制执行的效力。首先，卫占青依据与黄河公司签订的《购房认购协议》通过大通欣阳置业有限公司与案外人签订《大通欣阳置业有限公司购房认购协议》将房屋出售，大通欣阳置业有限公司并非房屋的权利人，其无权处分。其次，案外人李连瑜与被执行人卫占青签订的《购房认购协议》不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款所称的合法有效的书面买卖合同，该合同系为将来订立正式商品房买卖合同而签订的预约合同，而非商品房买卖合同。最后，未办理过户登记系案外人原因所致。案外人明知大通欣阳置业有限公司无权处分黄河公司的房屋仍与其订立《购房认购协议》,其对未办理过户登记存在明显过错。综上，李连瑜的请求缺乏法律依据，其主张不应予以支持。被执行人卫占青未提交书面答辩意见。本院查明，西宁黄河实业有限公司与卫占青股权转让纠纷一案，本院于2019年9月18日作出（2019）青01民初129号民事判决，卫占青于判决生效后十日内向西宁黄河实业有限公司支付股权转让款5568000元；驳回西宁黄河实业有限公司的其他诉讼请求。判决生效后，因卫占青未履行义务，西宁黄河实业有限公司向本院申请强制执行，本院于2020年10月24日立案执行，于2020年11月5日作出(2020)青01执616号执行裁定，冻结、划拨卫占青银行存款5672591元（含执行费55486元）；冻结、划拨卫占青自2020年10月11日起按日万分之一点七五计算至实际还清日止的迟延履行期间的债务利息；若冻结、划拨数额不足此数，则查封、扣押其相应价值的财产或扣留、提取其应当履行义务部分的收入。2020年12月16日，冻结了本案案涉房屋在内的卫占青名下的8套不动产。2021年6月17日发出(2020)青01执616号公告，内容为“本院在执行西宁黄河实业有限公司与卫占青股权转让纠纷一案中，将依法通过互联网拍卖平台公开拍卖被执行人卫占青名下不动产，现将相关事宜公告如下：拍卖标的：卫占青名下位于西宁市大通县桥头镇人民路（黄河·银通大厦）58号8号楼1单元5层153室、6层163室、7层172室、7层173室、8层183室、9层193室、10层1103室、11层1113室共计8处不动产。与本案拍卖财产有关的优先购买权人，请于本公告发出之日起十五日内联系本院主张权利，并于公开拍卖时参与竞价，否则视为放弃优先购买权；与本案拍卖财产有关的实际占有人或者对房屋权属有争议者，请于本公告发出之日起十五日内向本院书面提出执行异议，否则后果自负。”案外人遂提起执行异议。另查明，卫占青因与西宁黄河实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月16日作出（2021）青01民终523号民事判决，一、维持青海省大通回族土族自治县人民法院（2019）青0121民初1981号民事判决第三项，即“三、驳回西宁黄河实业有限公司的反诉请求”；二、撤销青海省大通回族土族自治县人民法院（2019）青0121民1981号民事判决第一、二项，即西宁黄河实业有限公司于判决生效之日起三十日内协助卫占青办理位于西宁市大通县桥头镇人民路58号（黄河·银通大厦）8号楼1单元7层1073室的房屋不动产权属登记；若逾期，西宁黄河实业有限公司自逾期之日起每日按全部购房款万分之一的计算标准向原告（反诉被告）卫占青支付违约金至该房屋不动产权属登记办理完毕之日止；驳回卫占青的其他诉讼请求；三、西宁黄河实业有限公司于判决生效之日起三十日内协助卫占青办理位于西宁市大通县桥头镇人民路58号（黄河·银通大厦）8号楼1单元7层1073室的房屋不动产权属登记；四、西宁黄河实业有限公司自2017年11月16日起至该房屋不动产权属登记办理完毕之日止，每日按全部购房款万分之一的计算标准向上诉人卫占青支付违约金。再查明，赵敏、卫占青于2021年7月23日向本院出具情况说明，西宁黄河实业有限公司顶抵给二人22套房屋，其中顶抵给赵敏住宅11套，顶抵给卫占青住宅8套，二人将上述19套住宅委托大通信阳置业有限公司对外销售，其中包括本案案涉房屋。案外人李连瑜于2017年11月2日与大通欣阳置业有限公司签订了《大通欣阳置业有限公司房屋认购协议》，约定案外人李连瑜自愿购买银通大厦住宅，房号1单元7层1073号，建筑面积170.01平方米，单价3250元，总价款人民币552532元。案外人提交缴纳房款、物业费、暖气费等收据14张。本院认为，本案系案外人李连瑜对本院公告拍卖的不动产标的提出的异议。根据案外人的异议请求、事实和理由及其提交的相关证据，本案争议的焦点为案外人李连瑜对位于青海省大通回族土族自治县桥头镇人民路（黄河·银通大厦）58号8号楼1单元7层1073室不动产，是否享有足以排除强制执行的权益。首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施”的规定，本院在涉案不动产被依法查封后，作出（2020）青01执616号公告，符合法律规定。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”及第二十八条“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持（一）在人民法院査封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二)在人民法院査封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”适用该条的前提条件是“买受人购买被执行人名下的不动产”，本案案外人李连瑜虽然提交了其与大通欣阳置业有限公司签订的《大通欣阳置业有限公司房屋认购协议》，但大通欣阳置业有限公司不是案涉房屋权利人,其提供的证据不能判断认定其属于“买受人购买被执行人名下的不动产”的事实,因此,案涉房屋认购协议的真实性及合法性，在执行异议程序性审查中不能判断，需经诉讼实体审理认定。综上，案外人李连瑜提出的异议请求，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的法定情形，对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，其异议理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款规定，裁定如下：驳回案外人李连瑜的异议请求。如案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 司世江审判员 翟爱红审判员 许正芳二〇二一年七月二十八日法官助理 王思思书记员 马 蓉附：本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内进行审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。