河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0102民初5016号原告：胡敏，女，汉族，1983年11月16日出生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：周华意，河南华融律师事务所律师。被告：河南聚龙置业有限公司，住所地郑州市煤仓街7号。法定代表人：卢鑫，该公司董事长。委托诉讼代理人：李若楠，该公司员工。原告胡敏与被告河南聚龙置业有限公司（以下简称聚龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告胡敏的委托诉讼代理人周华意，被告聚龙公司的委托诉讼代理人李若楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡敏向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告逾期交房违约金29285元（暂计算至2021年4月12日，之后的违约金以267446元为基数，按日违约金万分之1.5，从2021年4月12日起计算至符合房屋交付条件之日止）；2.依法判令被告支付原告逾期交付储藏室违约金468元（暂计算至2021年4月15日，之后的违约金以22950元为基数，按日万分之0.4计算，从2021年4月15日起计算至储藏室交付之日止）；3.依法判令被告支付原告逾期交付停车位违约金3504元（暂计算至2021年4月12日，之后的违约金以120000元为基数按日万分之0.4计算至停车位实际交付之日止）；4、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年10月16日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，双方在合同约定：原告购买位于中原区××路东、北岗××房，建筑面积85.72平方，总金额267446元。合同第八条交付期限条款约定被告应在2019年3月31日前将符合“商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；合同第九条约定出卖人如未按本合同规定的期限交付该商品房，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之1.5的违约金。合同签订后，原告依约交纳了全部购房款，但被告至今未取得竣工验收备案表，不能按约定向原告交付房屋。2018年4月16日，原告与被告签订《车位使用权转让协议》，该协议约定原告购买位于龙翔花园项目机械车位，总价款为12万元。车位交付时间为2019年3月31日。在协议签订当天原告依约交纳了全部车位款，被告至今未交付车位。2019年11月12日，原告与被告签订《地下储藏室使用权转让协议》，原告购买本项目地下室，面积约5.1平方米，总金额22950元，交付时间未填写。协议签订后，原告于2019年11月13日依约交纳了全部储藏室款，被告至今没有交付储藏室。车位、储藏室是房屋功能的延伸，被告应一并交付，为了原告的合法权益，故诉至法院。被告聚龙公司辩称：一、原告胡敏已经办理收房手续，所以被告聚龙公司不应承担逾期交房的责任。原告胡敏已于2019年4月7日在物业办理了收房手续，说明原告同意变更交付手续，以房屋现状交付，所以原告要求的逾期交房的责任被告聚龙公司不应当承担。而且根据《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第四项第二款中约定因出卖人逾期交房向买受人支付违约金最高限额为已付房款的2%，原告主张的违约金按照日万分之1.5的标准过高。二、原告主张的逾期交付地下储藏室和停车位违约金，没有相应的依据，聚龙公司不应支付。原被告签订的《地下储藏室使用权转让协议》和《车位使用权转让协议》中并未约定逾期交付的违约责任，《地下室储藏室使用权转让协议》中也未约定交付时间，原告主张的违约金按照日万分之0.4的标准计算既无约定，也无任何法律依据。而且聚龙公司未能在约定时间交付，是因为大气污染防治、扬尘治理和疫情等政府政策导致，属于不可抗力，聚龙公司的车位交付时间应相应顺延。经审理查明：2018年10月16日，原告胡敏与被告聚龙公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告聚龙公司开发的位于中原区××路东、北岗××花园××801的房屋，房屋用途为经济适用房；被告聚龙公司应在2019年3月31日前将符合“商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实”条件的房屋交付原告；逾期交房超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之1.5的违约金。《商品房买卖合同》附件四为合同补充协议，附件四第四条约定因被告逾期交房向原告支付的违约金最高限额为已付房款的2%。2018年4月16日，原告胡敏与被告聚龙公司签订《车位使用权转让协议》，约定被告聚龙公司将位于龙翔花园项目地下的停车位使用权转让给原告，机械车位转让款为120000元，转让期限自合同签订生效之日起至停车位所属土地使用权限届满时止。原告与被告签订的《车位使用权转让协议》中均手写填入了交付日期，交付日期为“2019年3月31日”。《车位使用权转让协议》并未对逾期交付车位的违约责任作出约定。诉讼中，被告认可原告已按约定支付车位款，但车位至今未交付。2019年11月12日，原告胡敏与被告聚龙公司签订《地下储藏室使用权转让协议》，约定被告聚龙公司将龙翔花园项目地下储藏室使用权转让给原告胡敏，面积5.1平方米，转让款22950元。《地下储藏室使用权转让协议》对储藏室交付时间约定系格式条款，内容为“交付时间20__年__月___日”，但原、被告签订的《地下储藏室使用权转让协议》中在交付时间处均未填写具体时间，协议中也未对逾期交付的违约责任作出约定。2019年11月13日，原告胡敏向被告交纳储藏室款22950元。诉讼中，被告聚龙公司认可原告已按约定支付储藏室、车位款，但储藏室、车位至今未交付，涉案项目未通过竣工验收、未取得竣工验收备案。上述事实，有《商品房买卖合同》、《车位使用权转让协议》、《地下储藏室使用权转让协议》、收据等证据和当事人的陈述予以证明。本院认为，原告胡敏与被告聚龙公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法、有效。合同签订后，原告胡敏按照合同约定交纳了购房款，被告聚龙公司也应当按照合同约定交付房屋。合同中约定房屋交付标准为建设工程验收合格，并取得建设行政主管部门竣工备案表。本案原告虽已接收房屋，但涉案工程尚未经竣工验收合格，也未按照合同约定进行竣工验收备案，仍不符合合同约定的交付标准，故被告仍应当承担逾期交付房屋的违约责任。《商品房买卖合同》中对逾期交付房屋的违约金标准约定为按日计算已付房款的万分之1.5，但作为《商品房买卖合同》附件四的补充协议中，原、被告又对逾期交房违约金作出了补充约定，约定违约金的最高限额为已付房款的2%。本案争议的焦点是补充协议中对违约金的约定是否有效。补充协议对逾期交房违约金的约定，是对违约金的上限作出约定，没有免除被告聚龙公司的违约责任，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定情形。涉案房屋为经济适用房，《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）第二十条规定“确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3％核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润”。按照上述规定，被告聚龙公司开发涉案项目的利润率不高于3%，故其对逾期交房违约金的上限约定为房款的2%，与其获得的利润比例在合理范围内，本案中不具有应当认定该约定无效的情形。综上，补充协议是原、被告双方的约定，其关于逾期交房违约金的约定也不具有无效情形，应当认定为有效条款，被告聚龙公司辩称逾期交房违约金应以已付房款的2%为限，本院予以支持。结合本案被告聚龙公司逾期交房的时间，对被告聚龙公司应当赔偿原告胡敏的逾期交房违约金，应当按每名原告房款的2%计算，对原告主张的超出该部分的逾期交房违约金，本院不予支持。原告胡敏与被告聚龙公司签订《地下储藏室使用权转让协议》，协议内容合法、有效，对双方具有约束力。协议内容中有对储藏室交付时间的约定，但对具体的交付时间却没有填写，属于约定不明。诉讼中，原、被告对交付期间也不能达成补充约定，储藏室与本案房屋属同一建设工程，其使用功能是房屋功能的一个延伸，依据交易习惯储藏室的交付日期应与房屋交付日期一致。原、被告签订《地下储藏室使用权转让协议》时，涉案房屋已经逾期交付，在双方没有约定履行顺序的情形下，原、被告应同时履行合同义务，故被告应在原告支付储藏室款同时交付储藏室款。原告于2019年11月13日支付被告储藏室款，被告应自2019年11月14日起向原告承担逾期交付储藏室的违约责任。被告聚龙公司辩称因受大气污染防治、扬尘治理等政府管控和疫情防控造成工程停工，应当予以顺延交付日期，被告主张的情况虽不构成免除其违约责任的条件，但在确定违约责任时可以酌情考虑。因《地下储藏室使用权转让协议》中并未约定逾期交付的违约责任，而地下储藏室又是独立于涉案的经济适用住房，故不能直接适用《商品房买卖合同》中约定的违约金标准。参考同时期与涉案房屋相近地段的商品房项目中关于逾期交房违约金标准，考虑到大气污染防治、扬尘治理等政府管控和疫情防控造成工程停工的客观事实，本院酌定逾期交付储藏室的违约金标准应为按日以已付储藏室款的万分之0.4计算。原告胡敏与被告聚龙公司签订《车位使用权转让协议》，转让协议合法、有效。原告胡敏主张被告支付逾期交付车位的违约金，因《车位使用权转让协议》中对逾期交付责任未作约定，故本院酌定与储藏室适用同一违约金标准。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告河南聚龙置业有限公司自本判决生效之日起十五日内支付原告胡敏逾期交付房屋违约金共计5348.92元；二、被告河南聚龙置业有限公司自本判决生效之日起十五日内支付原告胡敏以22950元为基数按日万分之0.4自2019年11月14日起计算至储藏室实际交付之日止的逾期交付违约金；三、被告河南聚龙置业有限公司自本判决生效之日起十五日内支付原告胡敏以120000元为基数按日万分之0.4自2019年4月1日起计算至停车位实际交付之日止的逾期交付违约金；四、驳回胡敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费316元（已减半收取），由被告河南聚龙置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判员  毛大帅二〇二一年七月二十九日书记员  周文玉