河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀10民终2841号 上诉人（原审被告）：廊坊市强盛汽车贸易有限公司，住所地河北省廊坊市安次区龙河园区富康道159号除尘1号、2号车间。统一社会信用代码：91131002735641925Y。 法定代表人：王士杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘荣强，上海融孚(天津)律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈亚森，男，1964年1月8日生，汉族，住河北省廊坊市大城县。 委托诉讼代理人：魏红霞,河北刘文悦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘文悦,河北刘文悦律师事务所律师。 上诉人廊坊市强盛汽车贸易有限公司因与被上诉人陈亚森租赁合同纠纷一案，不服河北省大城县人民法院（2020）冀1025民初2557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月14日立案后依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 廊坊市强盛汽车贸易有限公司上诉请求：撤销大城县人民法院（2020）冀1025民初2557号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、一审判决认定“被告至今未向原告交还房屋，该房屋现仍由被告占用”与事实不符。上诉人于2020年12月3日上午到租赁房屋现场录制的视频显示，展厅临街玻璃被塑料布遮挡，展厅内摆放了大量红木家具，该证据能够证明租赁房屋已交还被上诉人并被其占有使用。但12月4日上午一审法院组织现场勘查时，红木家具已被人连夜搬走，且现场遗留物品均为上诉人承租时接收被上诉人的部分物品或上诉人的遗弃物，展厅内遗留物品及场院和停车场没有上诉人任何物品。上述事实证明租赁标的物已移交被上诉人并被上诉人实际控制并使用。2、一审判决上诉人支付被上诉人2019年4月1日至2021年3月31日期间的租金86万元没有事实依据，更没有法律依据。上诉人与被上诉人2018年3月18日签订的变更后的场地租赁协议已于2019年3月31日到期终止，租赁房屋已交还被上诉人，上诉人没有义务支付被上诉人2019年4月1日之后的租金。3、一审判决认定“对于同一标的物所重复签订的合同是虚假的”，既没有事实依据也没有法律依据。现有证据不能证明上诉人与被上诉人2017年4月1日和2018年3月18日签订的两份合同是以虚假的意思表示实施的民事法律行为。一审法院认定上述两份协商一致变更并已实际履行的合同为无效合同是认定事实不清，适用法律错误。4、一审判决上诉人于2021年4月10日前向被上诉人返还租赁房屋，变相扩大各方损失，于法相悖。根据一审法院对租赁现场进行的现场勘查，租赁房屋内所遗留物品均为上诉人承租时接收被上诉人的部分物品或上诉人的遗弃物，房屋早已腾空，一审法院判决解除房屋租赁协议，在房屋随时可以交还被上诉人（实际早已交还）的情况下却判决上诉人于2021年4月10日前向被上诉人返还租赁房屋，对双方当事人均不公平，变相扩大损失。 陈亚森答辩称，廊坊市强盛汽车贸易有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据。1、经原审法院现场勘查，案涉房屋中留存上诉人大量文件、办公用品等。上诉人所安装制作的汽车品牌牌匾标识仍正常悬挂，展厅内销售展台、办公电脑、桌椅仍正常摆放，汽车销售档案资料仍完好保存，现场勘查结果足以证实案涉展厅、场院及车库仍由上诉人正常承租使用。2、案涉房屋租赁协议合法有效，双方均应自觉全面履行。经原审庭审查证，上诉人廊坊市强盛汽车贸易有限公司与案涉租赁标的的前手承租企业天津市鹏峰汽车贸易有限公司静海分公司均系天津市鹏峰投资有限公司控股企业。2015年4月1日，天津市鹏峰汽车贸易有限公司静海分公司与被上诉人陈亚森先行签订房屋租赁协议，承租陈亚森所有的案涉展厅、场院及车库用于汽车销售及服务，其后的2016年4月1日，应上诉人控股股东要求，陈亚森与上诉人再行就案涉房屋租赁事宜协商一致并重新签订房屋租赁协议，约定由上诉人承继天津市鹏峰汽车贸易有限公司静海分公司与陈亚森先行签订的房屋租赁协议所约定的权利义务，继续承租陈亚森的案涉展厅、场院及车库用于汽车销售及服务。该房屋租赁协议系上诉人与陈亚森平等协商后自愿签订，为双方真实意思表示，协议内容及签订过程无欺诈、胁迫、损害他人和国家利益情形，亦未违反法律、行政法规的强制性规定。该房屋租赁协议合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人所谓2017、2018年度场地租赁合同，系上诉人作为国资控股企业，为应对上级部门财务审计而要求陈亚森在案涉房屋租赁协议之外与其另行签订的阴阳合同，目的在于虚报支出项目、虚列财务支出，涉嫌以合法事由掩盖非法目的，并损害国家、集体及社会公共利益，依法应当认定为无效。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 陈亚森向一审法院起诉请求：1、解除原被告之间的房屋租赁协议；2、判令被告向原告支付租金860000元，并支付违约金1720000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2016年4月1日签订房屋租赁协议。协议约定：被告承租原告所有的汽车销售展厅、场地及库房用于汽车销售及服务，租赁期限为8年，租金为每年43万元，合同租金总额（含税）为344万元。协议就税费负担、支付方式、违约责任等事项进行了明确约定。协议签订后，原告将房屋交付被告使用，被告交纳了前三个年度的租金。但自2019年4月起，被告拒不交纳租金，一直拖欠至今；其行为构成根本违约。故诉请法院裁判。 一审法院认定事实：2015年4月1日，原告（出租方）陈亚森与天津市鹏峰汽车贸易有限公司静海分公司（租赁方）签订房屋租赁合同一份，合同约定：一、租赁房屋状况：租赁房屋坐落于大城县。出租房屋的面积300平方米，包括展厅300平方米、场院400平方米以及能停放200辆车的车库。上述租赁的展厅、场院及车库，以下简称房屋。二、租赁用途和租赁期限：租赁房屋用于汽车销售及服务。租赁期限为8年。三、租金及押金：该房屋每年租金为43万元，租金总额为344万元。房屋租金的支付时间为每年4月。押金70万元，与首期租金一并支付。押金自第二年起每年返还10万元，用于冲抵租金。四、合同的变更与解除：1、合同签订后，出租方逾期不能提供房屋，或者所提供的房屋出现严重主体结构问题，影响使用的，租赁方有权解除合同。2、房屋租赁期间，租赁方有下列情形之一的，出租方有权解除合同，收回房屋：（1）未经出租方同意，转租、转借房屋；（2）未经出租方同意，拆改变动房屋结构；（3）拖欠房租累计3个月以上。五、出租方违约责任：1、出租方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应向租赁方支付合同租金总额50%的违约金。2、出租方应当按照合同如期向租赁方交付房屋，每逾期交房一日，则应支付每日租金双倍的滞纳金。出租方还应承担因逾期交房给租赁方造成的损失。3、出租方违反本合同约定，提前收回房屋的，除应返还预收的剩余租期的租金外，还应按照合同租金总额的50%向租赁方支付违约金。六、租赁方违约责任：1、房屋租赁期间，租赁方有下列情形之一的，出租方有权解除合同，收回房屋，租赁方应当按照合同租金总额的50%向出租方支付违约金：（1）、未经出租方同意，转租、转借房屋；（2）、未经出租方同意，拆改变动房屋结构；（3）、改变本合同约定的租赁用途或者利用该房屋进行违法活动的；（4）、拖欠房租累计3个月以上。2、在租赁期内，租赁方未经出租方同意，中途擅自退租的，租赁方应当按照合同租金总额的50%向出租方支付违约金。七、其他约定：1、非经出租方书面同意，租赁方擅自解除本合同的，剩余的押金作为违约金不予退还。2、租赁方的目的是从事五菱牌汽车的销售。合同签订后，如果出租方未取得租赁方的同意，擅自再销售五菱品牌汽车，租赁方有权单方解除合同，出租方应当承担140万元违约金。2016年4月1日，原告陈亚森与被告廊坊市强盛汽车贸易有限公司签订房屋租赁协议一份，被告廊坊市强盛汽车贸易有限公司实际承继了天津市鹏峰汽车贸易有限公司静海分公司的所有合同权利义务（租赁期限8年，自2016年4月1日起算）。合同签订后，原告按照约定向被告交付了房屋。被告向原告支付了2016、2017、2018年度的租金；2019年度和2020年度的租金未予支付。被告向原告交纳的押金70万元，已冲抵2016、2017、2018年度的租金共计30万元，现剩余40万元。经一审法院现场勘查，被告至今未向原告交还房屋，该房屋现仍由被告占用。上述事实，有相关证据及双方当事人陈述予以证实，予以确认。对于被告的辩称理由及其提交的证据，一审法院认定如下：1、原、被告及天津市鹏峰汽车贸易有限公司静海分公司三方于2016年4月1日签订的补充协议，可以证实被告廊坊市强盛汽车贸易有限公司实际承继了天津市鹏峰汽车贸易有限公司静海分公司的所有合同权利义务。2、原、被告于2016年4月1日签订的关于配备安保人员的补充协议与房屋租赁协议无关。3、原、被告于2017年4月1日、2018年3月18日签订的两份场地租赁合同，被告称上述合同的租赁标的物与房屋租赁协议的租赁标的物系同一标的，且上述合同是在房屋租赁协议履行期间签订的，明显有悖常理。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。对于同一标的物所重复签订的合同是虚假的，依照上述法律规定，一审法院认定该两份场地租赁合同无效。4、被告辩称已于2019年3月31日将涉案房屋交还原告，系虚假陈述。 一审法院认为，原被告之间的房屋租赁协议合法有效。被告廊坊市强盛汽车贸易有限公司拒不支付租金，违反合同约定；故双方当事人之间的房屋租赁协议应予解除；被告廊坊市强盛汽车贸易有限公司对于尚欠原告的2019、2020年度租金860000元应予给付。本合同尚未履行的三年租金共计为1290000元，而合同约定的违约金为1720000元，明显过高，不予支持。根据被告签订合同的目的及其违约事实，可按照未履行租金的50%计算违约金，即645000元。根据合同约定，剩余的400000元押金应当冲抵违约金；冲抵之后，被告还应向原告支付违约金245000元。根据《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条，第六十条，第九十三条，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条，第二百一十二条，第二百一十三条，第二百一十四条，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除原被告之间的房屋租赁协议。二、被告廊坊市强盛汽车贸易有限公司应于2021年4月10日前向原告陈亚森返还其所租赁的房屋。三、被告廊坊市强盛汽车贸易有限公司给付原告陈亚森租金860000元，并向原告陈亚森支付违约金245000元，以上共计1105000元，于判决生效后十日内履行。四、驳回原告陈亚森的其他诉讼请求。 本院二审期间，上诉人廊坊市强盛汽车贸易有限公司提交如下证据：证据一、2020年12月2日上诉人的代理人在案涉租赁现场拍摄的视频，证明上诉人已将租赁场地交还被上诉人，被上诉人已经实际占有和使用。12月4日的视频，是上诉人代理人与一审法官及被上诉人到租赁房屋进行勘查的情况，证明租赁房屋内的红木家具已被搬空，展厅内所遗留的物品均为上诉人接收时被上诉人所遗留的物品或上诉人遗弃的物品，已经没有上诉人的车辆或其他物品，证明上诉人已经归还。证据二、上汽通用五菱汽车股份有限公司销售公司2019年1月1日给上诉人发来的解除合同通知函，证明上汽通用五菱公司通知上诉人从2019年1月1日起解除与上诉人签订的《上汽通用五菱汽车股份有限公司产品供销合同》、《上汽通用五菱汽车产品销售目标协议》、《上汽通用五菱汽车股份有限公司特约维修服务合同》。根据该通知，上诉人从2019年1月1日起不能再经营销售上汽通用五菱汽车，也不能再提供五菱汽车售后服务。结合证据一和2018年3月18日与被上诉人签订的变更后的场地租赁协议以及该协议于2019年3月31日到期终止，证明上诉人已于2019年3月31日不再租赁涉案房屋，涉案房屋已交还被上诉人。陈亚森对上述证据的质证意见是：对证据一不是新证据，一审时已出示并质证。12月4日的视频是法庭组织现场勘查，应以现场勘查记录为准。对证据二的质证意见：不属于新证据范畴，不能作为认定案件事实的依据，并且上诉人租赁被上诉人场地同时经营上汽通用五菱及宝骏汽车，即使上汽通用五菱与上诉人解除相应经营合同，也不影响上诉人与被上诉人之间的房屋租赁协议的履行，因此该组证据也不能证实上诉人的证明目的及主张。解除函显示时间是2019年1月1日，但在其后上诉人仍在案涉场地销售该公司车辆。 二审查明事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，根据2015年4月1日陈亚森与天津市鹏峰汽车贸易有限公司静海分公司签订的《房屋租赁协议》及2016年4月1日陈亚森与强盛汽车贸易公司、天津市鹏峰汽车贸易有限公司静海分公司签订的《补充协议》，以及同日由陈亚森与强盛汽车贸易公司签订的《房屋租赁协议》，强盛汽车贸易公司实际承继了天津市鹏峰汽车贸易有限公司静海分公司的所有合同权利义务，上述协议为当事人真实意思表示，合法有效，合同各方应当按照约定全面履行义务。因强盛汽车贸易公司未按合同约定向陈亚森支付租金，构成违约，且合同实际上已不能继续履行，一审法院认定双方之间签订的房屋租赁协议应予解除，对此本院予以支持。强盛汽车贸易公司上诉认为，其与陈亚森2017年4月1日和2018年3月18日签订的两份租赁合同，实际是对2016年双方签订的房屋租赁协议的变更，到2019年3月31日双方合同已到期终止，上诉人不存在违约行为。经查，2017年4月1日、2018年3月18日的两份《场地租赁合同》，第一条中对标的物情况均约定不明，其后的各项约定均显示为土地的出租、承租，通篇未显示出与之前双方签订的《房屋租赁协议》一致的关于对“房屋”、“展厅”、“场院”、“车库”的约定，不能认定为两份《场地租赁合同》与《房屋租赁协议》的租赁标的物系同一标的，一审法院据此认定上述两份合同在房屋租赁协议履行期间签订明显有悖常理，是当事人虚假的意思表示，两份场地租赁应属无效合同，并无不当，对此本院予以维护。强盛汽车贸易公司上诉主张，其已不再租赁涉案房屋，涉案房屋已于2019年3月31日交还陈亚森。一审法院经现场勘查，认定强盛汽车贸易公司未将租赁标的物交还陈亚森，房屋仍由强盛汽车贸易公司占有，并判令强盛汽车贸易公司限期返还案涉租赁标的物，并无不妥，对强盛汽车贸易公司上诉理由本院不予支持。综上所述，廊坊市强盛汽车贸易有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14745元，由上诉人廊坊市强盛汽车贸易有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王章水 审 判 员 代述平 审 判 员 张 欣 二〇二一年七月十五日 法官助理 杜振辉 书 记 员 韦 丹