河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫16民终2612号上诉人（原审被告）：许春威，男，汉族，1987年2月4日出生，住址：河南省太康县。委托诉讼代理人：刘新永，河南天基律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙俊领，男，汉族，1974年12月1日出生，地址：河南省太康县。委托诉讼代理人：白春光，河南阳夏律师事务所律师。上诉人许春威因与被上诉人孙俊领确认合同无效纠纷一案，不服河南省太康县人民法院（2021）豫1627民初2454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人许春威的委托诉讼代理人刘新永，被上诉人孙俊领的委托诉讼代理人白春光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许春威上诉请求：1、撤销太康县人民法院作出的（2021）豫1627民初2454号民事判决书，依法改判或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。一、一审法院认定事实错误。一审法院认定被上诉人向上诉人出售的房屋是商品房，与事实不符。被上诉人向上诉人出售的房屋不是商品房，所谓商品房是指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋。而本案中修建房屋的主体是被上诉人个人，并非房地产开发公司，系被上诉人个人自建房屋，故不属于商品房。二、一审法院适用法律错误。1、一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，不符合法律规定。根据本案中以上事实可知，本案涉案房屋不是商品房，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，该司法解释不适用于本案，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，属于适用法律错误。2、一审法院认定本案房屋买卖合同无效，没有法律依据，应认定本案合同为有效合同。本案中上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律规定，依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条:“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。”的规定，本案合同的生效不需要有关部门的批准，不违反法律的强行性规定，为有效合同，至于被上诉人无法为上诉人办理产权登记事宜，是合同履行过程中履行不能的问题，不影响合同的效力。孙俊领辩称，一、原审认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。答辩人出资与案外人邢霞签订《合作开发建房合同》,并承建了涉案房屋，按照《合作开发建房合同》，分得包括涉案房屋在内的多层楼房。答辩人开发房屋的目的并非为了自己居住，而是为了销售，因此涉案房屋应认定为商品房。本案中，答辩人与被答辩人虽未签订书面《商品房买卖合同》，但答辩人已经收取被答辩人购房款105000元，且已将房屋交付给被答辩人，故双方存在商品房买卖合同法律关系。因此，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。二、涉案房屋不能办理过户登记手续，违反法律强制性规定，应为无效合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案房屋至今未取得《商品房销售(预售)许可证》等手续，故涉案房屋买卖合同系无效合同。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果，即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。假如认定涉案房屋不是商品房，由于不能办理房屋过户登记手续，违反了法律的强制性规定，应依法认定为无效合同。故原审判决相互返还因该无效合同取得的财产并无不当。三、假如合同有效，答辩人与被答辩人在通话录音中均已认可解除合同，原审判决并无不当。涉案房屋于2017年8月份交付被答辩人之后，被答辩人一直以答辩人无法为其办理房产证为由拒付下余购房款。假如合同有效，被答辩人认为不走银行按揭贷款无法支付下余购房款的话，其可以考虑返还房屋，答辩人将其购房款退还，至于其装修等损失，应在其鉴定后另案主张。答辩人与被答辩人协商房屋买卖时，是否承诺能够办理房产证，是否承诺可以按揭贷款支付购房款，不应作为被答辩人拒付下余购房款的理由。从答辩人与被答辩人的通话录音中可以看出，被答辩人已明确表示不再要涉案房屋，答辩人也同意返还其购房款，说明双方已解除合同，仅仅是如何返还财产,返还多少存在争议，故原审判决并无不当。孙俊领向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告的房屋买卖合同无效；2、依法判令被告将位于太康县未来路北段“翰香家园”小区1号楼4单元3层南户的房屋返还给原告；3、判令被告赔偿原告损失16000元；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年08月18日原告孙俊领作为乙方、邢霞作为甲方，双方签订了《合作开发建房合同书》。合同书中主要约定：1、甲方邢霞学校位于太康县城西未来路车辆管理所对面，甲方提供地皮两片，乙方出资承建邢霞学校教师公寓两栋，双方合建共赢。门面楼一栋，南北走向宽一百零一米；宿舍楼一栋；计划建设十一层，给甲方一层、二层、六层、九层全层；东西走向，宽约七十五米、十层砖混。建成后宿舍楼分配楼层给甲方参照门面楼，零头的几套房按照宿舍楼单层的三分之二给甲方。2、甲方负责提供完善的无纠纷的土地手续，并配合乙方立项申请和处理建房期间的四邻关系。……；3、乙方负责出资承建此楼，……；4、门面楼建成后甲乙双方取得所有权后，均可有权买卖各自的房屋。因乙方出资承建，双方协商，甲方同意将门面楼的两间商铺卖给乙方，售价每平方米四千元。其他房屋需统一售价，一方不得哄抬和压低价格扰乱房屋出售秩序，门面房所预留的出路和空间双方共同使用；5、因国家政策调整，土地补偿收益归甲乙双方所有，按分房比例分配。楼体所占宅基使用权归甲乙双方共同所有，按房屋比例分配。原告孙俊领及邢霞分别在协议上签字。合同签订后，邢霞及原告孙俊领在未办理建设开发房地产所需要的相关手续的情况下，由原告出资，在邢霞持有的太国用（2010）第00232号土地使用权证所确认的土地上承建楼房，该土地使用权证书上载明的地类为综合用地。楼房建成后，取名为“翰香家园”小区并成立了翰香家园售楼部。原告孙俊领按《合作开发建房合同书》的约定分得了包括被告所购买房屋在内的房子。2017年1月21日原告将“翰香家园”小区1号楼4单元3层南户，面积126.59㎡三室两厅套房，以345000元的价格卖给被告，被告于当日交纳购房首付款105000元，原告于2017年8月份将该房屋交付给被告，被告对房屋室内进行了装修，并在该房屋内居住至今。但剩余购房款240000元至今未付。原告孙俊领未办理“翰香家园”小区的房产产权手续，以邢霞和邢霞职专公寓楼的名义向有关部门缴纳了相关规费，但至今未获批准。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释（2003）7号第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效。”原告孙俊领将房屋销售给被告许春威时，未取得商品房预售许可证明，且至今也未取得商品房预售许可证明，依据上述法律规定，原告在未取得商品房预售许可证明的情况下，将房屋销售给被告，原、被告之间的房屋买卖合同无效，故原告请求依法确认原、被告的房屋买卖合同无效，法院予以支持。关于合同无效的法律后果，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任”。现原、被告的商品房买卖合同属无效，依照该条规定，原告孙俊领应返还被告许春威已支付的购房款105000元，被告许春威返还原告孙俊领位于太康县未来路车辆管理所对面“翰香家园”小区1号楼4单元3层南户的房屋一套。关于原告孙俊领要求被告许春威赔偿损失16000元的诉讼请求，因未能提供证据证明该主张，法院不予支持。另原告孙俊领与邢霞签订了《合作开发建房合同书》，房屋建成后，原告孙俊领依据建房合同书的约定取得了建房合同中约定应当分配得到的房屋，即取得了已分配房屋的所有权，依据法律规定当事人对该房屋享有占用、使用、处分的权利。原告取得房屋的所有权后即享有物权利益，原告对外出售自己的房屋是依法行使自己的权利，被告许春威购买的房屋系原告与邢霞签订《合作开发建房合同书》中约定归原告所有的房屋，原告已实际取得了涉案房屋的所有权，故原告向被告主张相关权利并无不当。对被告许春威辩称的该房屋买卖合同是被告与邢霞小学签订的，首付款105000元是被告交纳给邢霞小学的，被告不应当将该涉案房屋返还给原告孙俊领，法院对该辩称不予支持。综上所述，对原告诉讼请求中的合法部分，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释（2003）7号第二条的规定，判决如下：一、确认原告孙俊领与被告许春威之间的房屋买卖合同无效；二、原告孙俊领返还被告许春威已支付的购房款105000元；三、被告许春威返还原告孙俊领位于太康县未来路车辆管理所对面“翰香家园”小区1号楼4单元3层南户房屋一套；四、驳回原告孙俊领的其他诉讼请求。以上二、三项判决内容于判决生效之日起五日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，原告孙俊领负担50元，被告许春威担50元。判决：本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审庭审查明的事实与一审查明的事实相一致，本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：本案涉案房屋是否属于商品房，双方签订的房屋买卖合同的效力应该如何进行认定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效。本案中涉案房屋销售给上诉人许春威时，未取得商品房预售许可证明，且至今也未取得商品房预售许可证明。依据上述法律规定，上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同应当认定无效。另有河南省周口市中级人民法院（2020）豫16民终3047号生效民事判决中已经认定孙俊领未取得涉案商品房预售许可证明，其与买受人订立的商品房预售合同应为无效合同。故一审认定上诉人许春威与被上诉人孙俊领之间的房屋买卖合同无效并无不当。综上所述，许春威的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由许春威负担。本判决为终审判决。审判长 陈晓军审判员胡体兵审判员王红飞二〇二一年七月二十日法官助理张译元书记员王明涵