云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2021)云2504民初1131号原告（反诉被告）：罗飞，男，1977年10月26日出生，汉族，居民，住弥勒市，现住弥勒市。委托诉讼代理人：陈龙娅，云南湖泉律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：吴红凯，男，1979年8月29日出生，汉族，农民，住弥勒市。委托诉讼代理人：苏建良，云南砝达律师事务所律师。代理权限：特别授权。第三人：弥勒市弥阳街道古城社区居民委员会大古城居民小组。负责人：王保才，系弥勒市弥阳街道古城社区居民委员会大古城居民小组组长。原告（反诉被告）罗飞与被告（反诉原告）吴红凯及第三人弥勒市弥阳街道古城社区居民委员会大古城居民小组（以下简称：大古城小组）合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。案件当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。罗飞向本院提出诉讼请求:1.由吴红凯及时退还罗飞租金（转让费）180450元；2.由吴红凯赔偿罗飞因建盖彩板瓦房无法继续使用产生的损失200000元；3.由吴红凯承担违约金50000元；4.本案诉讼费用由吴红凯承担。事实与理由：2005年起，罗飞经营快递服务行业。2018年12月，罗飞看到吴红凯在第三人场地贴的租赁广告就联系吴红凯商谈租赁事宜。双方口头达成一致意见，约定罗飞一次性支付吴红凯转让费240600元，租期为8年，每年再交租金60000元，并要求罗飞支付预付款5000元等事项。2018年12月21日，罗飞支付吴红凯预付款5000元，吴红凯出具收据给罗飞收执。2018年12月22日，罗飞与吴红凯签订租赁合同，就场地概况、租期、价款、双方权利义务以及违约责任等作出明确约定。租赁合同明确约定：“甲方保证此场地一切情况介绍属实，弥勒市弥阳镇古城社区大古城居民小组同意转租给乙方……如甲方毁约的，应书面通知乙方，甲方应承担违约金50000元（伍万圆）人民币并承担乙方的实际损失。”合同签订当日，罗飞支付了吴红凯转让费235600元，吴红凯出具收据给罗飞收执。合同履行期间，罗飞按约支付了2019年的租金。大古城小组知晓吴红凯转租给罗飞，未曾提出异议。2020年3月，由于吴红凯拖欠大古城小组租金，大古城小组要求罗飞暂停支付吴红凯租金，待三方协商后再处理。2021年2月5日，经三方协商后罗飞将2020年的租金支付给大古城小组。2021年3月26日，弥勒市人民法院依法作出（2021）云2504民初864号民事调解书，解除吴红凯与大古城小组的房屋场地租赁合同，并要求吴红凯返还场地及地上附着物。经罗飞与大古城小组协商，大古城小组要求收回场地，导致罗飞无法继续经营。罗飞与吴红凯的租赁合同无法继续履行，吴红凯构成根本违约。综上所述，吴红凯不讲诚信，因拖欠大古城小组租金导致与罗飞的租赁合同无法继续履行，给罗飞造成重大经济损失，为切实维护合法权益，特依法向人民法院提起诉讼，请依法判决支持罗飞的诉讼请求。庭审中，罗飞当庭放弃第二项诉讼请求。吴红凯辩称：请求驳回罗飞的诉讼请求。吴红凯与罗飞签订的合同第七条第二款明确约定逾期90天支付租金可以解除合同，并支付违约金50000元及损失。罗飞未逾期支付租金，违约在先，属于合同约定可以解除的条件。直至2021年2月5日，罗飞才将租金支付给大古城小组。2021年3月26日，在大古城小组与吴红凯的诉讼案件调解过程中，法院将上述租金作了扣减。因此，罗飞的诉讼请求不应得到支持。吴红凯向本院提出反诉请求：1.解除吴红凯与罗飞签订的租赁合同；2.由罗飞支付吴红凯违约金50000元。因罗飞未按时向吴红凯支付租金，影响了吴红凯向大古城小组支付租金，导致吴红凯与大古城小组的租赁合同不能继续履行，大古城小组向法院起诉，吴红凯与大古城小组的租赁合同经调解解除。罗飞存在违约行为，现吴红凯要求解除合同，由罗飞向吴红凯支付违约金50000元。罗飞辩称:同意解除合同。吴红凯所述不符合事实，因为吴红凯一直拖欠大古城小组租金，导致大古城小组找到罗飞，罗飞代吴红凯支付2020年的部分租金，才能继续经营。罗飞不存在违约行为，不应支付违约金。第三人述称：吴红凯欠付租金大古城小组租赁场地及房屋的租金，大古城小组多次向吴红凯催收，吴红凯一直未交。无奈之下，大古城小组找到罗飞，要求罗飞不要将租金交给吴红凯，直接交给大古城小组。罗飞将2020年的租金60000元交给大古城小组，吴红凯也同意。大古城小组对吴红凯把场地转租给罗飞没有异议。罗飞为支持自己的主张以及反驳吴红凯的反诉请求，向本院提交以下证据：1.租赁合同1份，欲证明罗飞与吴红凯签订租赁合同，明确约定租期截止2027年3月31日止，吴红凯违约应承担50000元违约金及给罗飞造成的实际损失；2.收据2份、转账凭证打印件1份、专用收据复印件1份、交易明细1份，欲证明罗飞按合同约定向吴红凯支付预付款5000元、转让费235600元，并于2021年2月5日，将2020年的租金60000元直接支付给大古城小组；3.（2021）云2504民初864号民事调解书复印件1份，欲证明2021年3月26日，弥勒市人民法院依法作出（2021）云2504民初864号民事调解书，解除大古城小组与吴红凯签订的租赁合同，大古城小组要求收回场地，导致罗飞不能继续经营；4.照片打印件1份4张，欲证明罗飞向吴红凯租赁场地后，在场地上建盖厂房的情况；5.集体房屋及场地租赁合同及专用收据复印件各1份，欲证明2021年4月4日，罗飞与大古城小组签订租赁合同，大古城小组将诉争场地租赁给罗飞使用，租期截止2027年3月31日，租金为80000元/年，罗飞已支付第一年的租金。经质证，吴红凯对证据1、4、5无异议；对证据2，认为罗飞将应付给2020年的租金支付给大古城小组系违约；对证据3的真实性无异议，但认为不能证明大古城小组要求收回场地，导致罗飞不能继续经营。大古城小组对证据1、2、3、4、5均无异议。吴红凯为支持自己的反诉主张及反驳罗飞的诉讼请求，向本院提交以下证据：1.租赁合同、民事起诉状复印件各1份，欲证明罗飞未按合同约定向吴红凯支付2020年租金，而是向大古城小组支付，按合同约定，吴红凯有权解除合同并要求罗飞承担违约金及损失；2.集体房屋及场地租赁合同复印件1份，欲证明罗飞一直继续使用案涉场地，如果没有之前吴红凯与罗飞签订的租赁合同，也不会有后来罗飞与大古城小组签订集体房屋及场地租赁合同，罗飞与大古城小组约定的租金80000元，也是在之前与吴红凯签订合同约定租金60000元的基础上自愿调整。经质证，罗飞对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明力有异议，认为不能证明罗飞违约；对证据2的真实性无异议，但认为是因吴红凯不交租金导致大古城小组要将场地收回，导致罗飞与吴红凯的合同不能履行。第三人对证据1、2均无异议。大古城小组向本院提交集体房屋及场地租赁合同及专用收据复印件各1份，欲证明大古城小组现已将案涉场地租赁给罗飞，罗飞已支付第一年的租金80000元。经质证，罗飞及吴红凯均无异议。通过举证、质证，本院认为罗飞提交的证据1、4、5，吴红凯及大古城小组均无异议，予以采信；证据2中的数份材料相互印证形成证据链，能证明罗飞向吴红凯支付租金的情况，予以采信；证据3，系本院作出并已生效的法律文书，能证明吴红凯与大古城小组之间租赁合同解除的情况，但不能证明大古城小组要求收回场地，导致罗飞不能继续经营，对该证据能证明的事实予以确认。吴红凯提交的证据1中，租赁合同与罗飞提交的证据1系同一份租赁合同，能证明罗飞与吴红凯签订租赁合同约定的相关情况，予以采信；民事起诉状系本案中罗飞用于立案的民事起诉状，系当事人陈述，对其陈述中有其他证据相印证的部分予以采信。证据2与大古城小组提交的证据系同一份合同，能证明罗飞与大古城小组签订集体房屋及场地租赁合同，继续使用本案诉争场地，罗飞已支付2021年的租金80000元，对证据2及大古城小组提交的证据均予以采信。本院经审理认定事实如下：2017年4月1日，吴红凯与大古城小组签订房屋场地租赁合同，约定：大古城小组将位于弥勒市延长线交汇处西北边，属于大古城小组集体所有的房屋、场地，其中沿街商铺22间、附属场地共计约2.36亩（场地上有石棉瓦房和彩板瓦房）租赁给吴红凯经营、管理、使用、收益；租赁期限自2017年4月1日至2027年3月31日，租金440000元／年，每年3月15日前一次性支付下一年的租金；吴红凯可以拆除重建场地上原有的房屋，但拆除重建的房屋及装修等至合同期限届满时无偿归大古城小组所有。合同签订后，大古城小组将商铺22间、场地及地上附着物交给吴红凯经营管理。吴红凯经营管理期间，拆除原场地上的简易房建盖彩板瓦房并浇灌了地板。2018年12月21日，罗飞向吴红凯预付厂地转让费5000元。2018年12月22日，吴红凯与罗飞签订租赁合同，将吴红凯向大古城小组租赁的场地及场地上的数间厂房转租给罗飞管理使用，商铺不在转租范围。合同约定：转租期限自合同生效之日起至2027年3月31日止，合同生效之日一次性支付转租租金240600元，自2019年开始至2026年止每年再付60000元，于每年3月10日前支付；任何一方悔约，悔约方承担违约金50000元；若吴红凯逾期交付场地，自逾期之日起按日向罗飞承担场地租金价款（60000元／年）5‰的违约金，逾期交付超过90日，罗飞有权解除合同，并要求吴红凯按前述条款支付违约金和承担损失；若罗飞逾期付款，自逾期之日起，按日向吴红凯承担场地租金价款（60000元／年）5‰的违约金，逾期交付超过90日，吴红凯有权解除合同，并要求罗飞按前述条款支付违约金和承担损失。合同同时约定其他相关事项。同日，罗飞向吴红凯支付厂房转让费235600元。自2019年4月1日起，吴红凯未向大古城小组支付租金。2021年2月5日，应大古城小组要求罗飞将应向吴红凯支付的2020年的租金60000元支付给大古城小组。2021年3月8日，大古城小组向弥勒市人民法院起诉，要求解除大古城小组与吴红凯签订的房屋场地租赁合同，由吴红凯将租赁的房屋22间、场地2.36亩及场地上新增的全部财产无偿交给大古城小组，并支付大古城小组租金820000元。经调解，大古城小组与吴红凯达成调解协议。弥勒市人民法院作出（2021）云2504民初864号民事调解书，确认：解除大古城小组与吴红凯签订的房屋场地租赁合同；由吴红凯于2021年4月1日前将其向大古城小组租赁的商铺22间、场地2.36亩及地上附着物（包含吴红凯租赁期间新增的建筑物），返还给大古城小组；由吴红凯于2021年12月31日前支付大古城小组2019年4月1日起至2021年3月31日止的租金820000元（已扣除罗飞支付的60000元）。2021年4月4日，大古城小组与罗飞签订集体房屋及场地租赁合同，约定：大古城小组将位于弥勒市西城区集体门面背后的集体房屋及附属场地，总面积1000平方米左右，租赁给罗飞管理使用，使用期限自2021年4月1日起至2027年3月31日止，租金为80000元／年，于每年4月1日前一次性支付。合同同时约定其他相关事项。2021年4月5日，罗飞向大古城小组支付2021年4月1日起至2022年3月31日止的租金80000元。另查明，吴红凯将场地转租给罗飞，大古城小组知晓后未提出异议；罗飞向大古城小组支付2020年的租金60000元，系吴红凯告知其大古城小组的账号，由罗飞转到大古城小组账户；2021年4月4日罗飞与大古城小组签订集体房屋及场地租赁合同，租赁物即为之前罗飞与吴红凯签订租赁合同承租的场地及厂房，包含吴红凯租赁期间新增的建筑物。本院认为，租赁合同纠纷是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，吴红凯将其向大古城小组租赁的商铺、场地中的部分转租给罗飞，其与罗飞之间形成租赁合同关系，本案立案案由为合同纠纷，结合审理查明的事实，结案案由变更为租赁合同纠纷。一、关于合同的解除。本案中，吴红凯主张解除其与罗飞签订的租赁合同，罗飞同意解除。故罗飞与吴红凯于2018年12月22日签订的租赁合同予以解除。二、关于租金的退还。罗飞主张由吴红凯退还180450元。罗飞与吴红凯签订的租赁合同中约定先支付租金240600元，自2019年起每年再支付租金60000元，租赁期限自合同生效之日起至2027年3月31日止。依法成立的合同，自成立时生效，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。罗飞与吴红凯签订的租赁合同未另行约定生效日期，故合同的生效日期为双方签订合同之日即2018年12月22日。因罗飞与大古城小组另行签订合同约定的租赁期限自2021年4月1日起，所以罗飞与吴红凯签订的租赁合同实际履行的期限为2018年12月22日起至2021年3月31日止。对未能实际履行的合同期间，吴红凯应退还罗飞相应的租金，即174439元［240600元-240600元÷3022天（2018年12月22日起至2027年3月31日止）×831天（2018年12月22日起至2021年3月31日止）］。吴红凯辩解，罗飞支付的240600元不是租金，而是吴红凯将其建盖在场地上的彩板瓦厂房卖给罗飞的转让费。因吴红凯与大古城小组签订的房屋场地租赁合同中已明确：吴红凯租赁期间可拆除重建场地上原有的房屋，但拆除重建的房屋及装修等至合同期限届满时无偿归大古城小组所有。故吴红凯对该房屋不享有处分权，对其辩解称240600元系房屋转让费的意见不予采纳。三、关于违约金的支付。罗飞与吴红凯签订的租赁合同约定于每年的3月10日前支付当年的租金60000元，罗飞未按时向吴红凯支付2020年的租金，存在违约行为，但因其之后将租金交给大古城小组，代吴红凯履行部分义务，未构成根本性违约；吴红凯自2019年起未履行其与大古城小组签订的房屋场地租赁合同约定的支付租金的义务，双方协商后解除合同，导致其与罗飞签订的租赁合同目的不能实现，其存在违约行为。现罗飞已与大古城小组另行签订集体房屋及场地租赁合同，继续租赁使用该场地及房屋，对其生产经营活动未造成严重影响及损失。从公平原则考虑，对罗飞及吴红凯主张要求对方承担违约责任，支付违约金50000元的请求均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零二条第一款、第五百六十二条第一款、五百六十六条第一款、第七百零三条、第七百一十八条、第七百一十九条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）罗飞与被告（反诉原告）吴红凯于2018年12月22日签订的租赁合同。二、由被告（反诉原告）吴红凯于判决生效之日起十日内一次性退还原告（反诉被告）罗飞租金174439元。三、驳回原告（反诉被告）罗飞的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）吴红凯的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理7756元，减半收取计3878元，由原告（反诉被告）罗飞承担2306元，由被告（反诉原告）吴红凯承担1572元；反诉案件受理费1050元，减半收取计525元，由被告（反诉原告）吴红凯承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  解雯璇二〇二一年七月五日书记员  余红亮