河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终3491号上诉人（原审原告）：石瑞昌，男，汉族，1996年2月13日生，住洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：石文波，男，汉族，1969年2月7日生，住洛阳市洛龙区。系石瑞昌父亲。委托诉讼代理人：李富功，洛阳市偃师市诸葛镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：河南月明湾酒店管理有限公司，住所地洛阳市伊滨区玉泉街9号02幢104。法定代表人：陈静艺，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩瑞闯，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王静海，女，该公司工作人员。上诉人石瑞昌因与被上诉人河南月明湾酒店管理有限公司（以下简称月明湾公司）租赁合同纠纷一案，不服洛阳市洛龙区人民法院（2021）豫0311民初4319号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年7月5日公开开庭审理了本案。上诉人石瑞昌的委托诉讼代理人石文波、李富功，被上诉人月明湾公司的委托诉讼代理人韩瑞闯、王静海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石瑞昌上诉请求：1.撤销一审判决，改判月明湾公司减免石瑞昌三个月房租10350元，返还石瑞昌保证金10355.4元，计20705.4元。2.一、二审诉讼费由月明湾公司承担。事实与理由：2019年10月1日，石瑞昌与月明湾公司按照月明湾公司印制的格式合同签订了《月明湾小区沿街商铺租赁合同》（以下简称《案涉合同》）。租赁期限自2019年11月2日至2021年11月1日。石瑞昌按照合同约定交纳了一年租金34518元，并在签合同时向月明湾公司缴纳保证金10355.4元。2020年1月25日因疫情影响无法经营，致使合同无法继续履行，石瑞昌于2020年8月20日向月明湾公司写出退租申请，于2020年11月将店铺钥匙交还月明湾公司。月明湾公司接管后，于2020年12月1日向石瑞昌送达了《解除租赁合同的通知》。依据《案涉合同》第九章约定，石瑞昌要求解除合同退租是正当权利，应当退还已缴纳未使用的三个月房租10350元，应减免三个月房租10350元。1.石瑞昌起诉时月明湾公司的法定代表人是王福国，而一审判决认定的法定代表人是陈静艺，一审法院没有依法释明。2.月明湾公司所管辖的沿街商铺产权归洛阳师范学院，属于国有资产。石瑞昌一审提交的证据证明依据国家政策，对承租国有房屋的服务业小微企业和个体商户，免除上半年三个月房租，非国有房屋减免租金的可等同于享受上述各项政策优惠。一审判决石瑞昌败诉，未释明不采纳诉求证据的事实与理由。3.《案涉合同》是允许单方终止合同的。石瑞昌于2020年8月20日向月明湾公司提出退租申请，符合合同约定。一审判决认定双方当庭同意解除合同，《案涉合同》于2021年4月20日解除不符合事实。月明湾公司于2020年12月1日向石瑞昌送达《解除租赁合同的通知》，《案涉合同》应于2020年12月1日解除。本案无金钱履行债务，一审判决引用迟延履行利息条款错误。石瑞昌不存在违约行为，月明湾公司应退还保证金10355.4元。月明湾公司辩称，1.石瑞昌二审主张的返还保证金诉求超出一审诉讼请求范围。2.月明湾公司法定代表人变更系公司内部管理问题，与本案无关。且法定代表人变更早于石瑞昌起诉时间。3.案涉商铺产权属于十院金鑫（洛阳）置业有限公司（以下简称十院金鑫公司）单独所有，并非国有资产。十院金鑫公司作为所有权人将案涉商铺委托给月明湾公司全权负责招商及后续管理。石瑞昌主张减免三个月房租不符合免租的主体和客体条件，一审法院未予支持正确。4.石瑞昌主张的交钥匙即解除租赁合同不符合事实。月明湾公司的退租程序是承租方提出申请，双方达成一致后，签订商铺租赁解除协议，结算费用腾退商铺，再办理退房手续。石瑞昌没有把全部钥匙交回，在2020年12月2日接到月明湾公司发出的《解除租赁合同的通知》后，未办理退房手续，而是于2020年12月20日起诉并要求解除租赁合同。证明其不同意月明湾公司的解除合同通知。石瑞昌在一审诉讼中不提交月明湾公司于2020年12月1日作出的《解除租赁合同的通知》，在一审判决对其不利的情况下于二审诉讼中提交该证据，有悖诚信原则，不应得到支持。5.石瑞昌于2020年8月18日向月明湾公司提出单方解除合同的书面申请，后因双方未达成一致，石瑞昌继续租赁并使用案涉商铺，并于2020年10月30日擅自撤离经营。从月明湾公司提供的用电监管资料显示，自2020年10月30日案涉商铺用电量为零能佐证。石瑞昌第一年租期已经使用完毕，一审判决驳回其诉讼请求正确。月明湾公司不存在违约行为，石瑞昌合同未到期擅自撤离经营，截至目前拖欠房租八个月，擅自用案涉商铺地址注册合同约定之外的餐饮用途的营业执照。请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。石瑞昌向一审法院起诉请求：1.依法解除石瑞昌、月明湾公司2019年10月1日签订的《案涉合同》；2.月明湾公司退还石瑞昌三个月房租金10350元，减免三个月房租10350元，计20700元；3.本案诉讼费由月明湾公司承担。一审法院认定事实：2019年10月1日石瑞昌与月明湾公司签订了《案涉合同》，合同约定甲方依法承租的坐落于洛阳市伊滨区××小区沿街商铺××区××号房屋已按房屋租赁合同的转租约定征得房屋出租人书面同意，由甲方将该房屋转租给乙方，该房屋物业的总建筑面积为57.53平方米。租赁期限为两年（不包括装修期），其中装修期31天（即2019年10月2日至2019年11月1日），装修期间甲方不收取乙方房屋租赁费、物业服务费，但乙方须按有关职能部门规定标准和时间缴纳此期间的水费、电费、通讯、设备、垃圾处理等因乙方使用房屋而产生的一切费用。自2019年11月2日起算租赁期限，2021年11月1日租赁期终止。租金100元/平方/月，合计年度应交费用为69036元。实际缴纳年租金34518元（合同期内每年减免六个月，该金额已将六个月房租减免）；一年物业费1380.72元。乙方在签订本合同时，应向甲方缴纳履约保证金10355.4元。合同约定乙方未经甲方同意擅自将该房屋转租、转让供他人使用的；乙方拖欠应付费用或其他费用，经甲方催交后15日内仍未交纳的，甲方有权解除本合同，并要求乙方赔偿损失、补缴装修期及免费租赁期内的应付费用，履约保证金不予退还。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。石瑞昌与月明湾公司签订的《案涉合同》是双方真实意思表示，不违背相关法律法规的强制性规定，对当事人具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，石瑞昌已无力继续交纳房租，且对外张贴租赁广告，案涉商铺无法继续租赁，合同的主要内容已无法履行，且双方当庭同意解除合同，故双方签订的《案涉合同》应当于2021年4月20日予以解除。截止合同解除当日，石瑞昌应缴纳租金50626.5元，实际缴纳租金34518元，履约保证金10355.4元。关于石瑞昌要求月明湾公司退还三个月租金，并减免三个月租金的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百零八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除石瑞昌与月明湾公司签订的《月明湾小区沿街商铺租赁合同》；二、驳回石瑞昌的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取159元，由石瑞昌负担。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。经二审审理查明，石瑞昌和月明湾公司均认可2020年12月1日月明湾公司向石瑞昌发出《解除租赁合同的通知》，石瑞昌于2020年12月2日接到该通知。《解除租赁合同的通知》主要内容为：石瑞昌于2020年8月18日向月明湾公司提交了退租申请，声称无续租能力，在第一年到期时提前结束合同，月明湾公司经过慎重考虑，同时念及石瑞昌的经营不易，同意解除与石瑞昌的租赁合同关系，自本解除租赁合同的通知到达石瑞昌时，双方之间的租赁合同解除。请石瑞昌在接到本通知之日起十日内腾退房屋并将房屋钥匙如数交还给月明湾公司，逾期未腾退房屋或交还钥匙的，并给月明湾公司造成损失的，石瑞昌将承担相应的法律责任，月明湾公司将保留追诉的权利。其他事实与一审法院查明的一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实均发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。石瑞昌与月明湾公司于2019年10月1日签订的《案涉合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，应为合法有效，双方均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”石瑞昌于2020年8月向月明湾公司提交书面退租申请，月明湾公司于2020年12月1日向石瑞昌发出《解除租赁合同的通知》，石瑞昌于2020年12月2日接到该通知，石瑞昌与月明湾公司协商一致，《案涉合同》应自石瑞昌接到《解除租赁合同的通知》之日，即2020年12月2日解除。石瑞昌在一审审理过程中未提交《解除租赁合同的通知》，致一审法院对《案涉合同》解除时间认定有误，本院予以纠正。关于石瑞昌上诉主张月明湾公司应减免其三个月房租10350元的意见，经查，月明湾公司系自然人独资的有限责任公司，其系接受十院金鑫公司委托对案涉商铺招商及后续管理，石瑞昌主张月明湾公司按照相关政策给予其房租减免于法无据，一审法院未予支持并无不当。关于石瑞昌上诉主张的返还保证金的意见因其在一审诉求中并未主张，且月明湾公司不同意调解，其可另寻其他途径解决。关于石瑞昌提出的一审法院未依法释明月明湾公司法定代表人变更的问题，法定代表人变更系企业内部管理事务，且不影响月明湾公司诉讼权利义务的行使，亦不影响本案诉讼的进行，一审法院未予释明并无不当。另，本案一审判决主文未涉及金钱债务履行，一审判决引用迟延履行利息条款显属不当，本院予以指正。综上，石瑞昌的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实有误，但不影响判决结果，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费317元，由石瑞昌负担。本判决为终审判决。审判员 董 鹏二〇二一年七月二十三日书记员 麻琳娜