广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终3542号上诉人(原审被告)：中山市东升镇利生村第三经济合作社，住所地广东省中山市×××××××××。负责人：罗帜胜，该社社长。委托诉讼代理人：曾令武，广东德疆律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵明，广东德疆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄席洪，男，1978年3月28日出生，汉族，住广东省中山市×××××××××××。委托诉讼代理人：冯燕玲，广东聚理律师事务所律师。上诉人中山市东升镇利生村第三经济合作社（以下简称利生第三经合社）因与被上诉人黄席洪房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初4806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。利生第三经合社上诉请求：1.撤销一审判决，驳回黄席洪的所有诉讼请求；2.本案诉讼费用由黄席洪承担。事实和理由:1.一审判决认定利生第三经合社存在违约行为错误。根据合同约定，利生第三经合社应于2020年1月1日将涉案土地交付给黄席洪使用,从黄席洪的陈述及证据可以看出，利生第三经合社已经按约交付。因为合同的标的物是土地，不是地上物，所以，地上物的状态不能作为否定利生第三经合社履行合同事实的理由。根据《土地租赁合同》第四条第2项的约定，租赁期内土地的一切设施（包括但不限于地基、下水道等）损坏由黄席洪负责维修，费用由黄席洪负担。2.土地交付前后，利生第三经合社没有改变过涉案土地的性质和用途，不影响黄席洪正常使用土地。涉案土地交付前后都是农业用地性质，仅用于农业种植，并没有约定涉案土地适合种植何种植物，黄席洪可以根据土地情况及自身需求选择种植哪种植物，黄席洪以交付的土地不适合种植草皮的条件要求利生第三经合社赔偿损失的请求于理无据。2.一审判决将侵权行为与合同行为混为一谈是错误的。涉案土地存在破坏的情形是他人所为，黄席洪应当寻求其他途径向侵权人索求赔偿。据利生第三经合社了解，黄席洪与前手承租人冯某、陈某二人因地上物的赔偿协商不成，积怨已久，故前手冯某、陈某将其所有的建筑、植物搬离、毁坏时，不乏有恶意破坏土地之意。正是如此，涉案土地才有黄席洪所述情形，黄席洪应当向侵权人要求承担侵权责任。一审判决将侵权行为与合同行为混为一谈，无形中增加不必要的讼累，浪费诉讼资源。黄席洪口头答辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持一审判决。黄席洪向一审法院起诉请求：1.判令利生第三经合社向黄席洪赔偿2020年1月1日至2020年4月16日的租金损失共209132.28元（4200元/亩/年×132.7824亩÷12月×4.5月）；2.判令利生第三经合社向黄席洪支付土地修复工程款200000元；3.判令利生第三经合社赔偿黄席洪直接经济损失1035692.36元（132.7824亩×666.66方/亩×90%可种植面积×13元/方）。一审法院认定事实：2019年9月19日，出租方利生第三经合社（甲方）与承租方黄席洪（乙方）签订一份土地租赁合同，主要约定：甲方向乙方出租位于大生路路尾大生围土地，出租土地面积约132.7824亩，只作农业种植用途（不含畜牧业）；土地租赁期限共五年，即由公历2020年1月1日至2024年12月31日止；土地中标价为每年租金为4200元/亩/年，即557686元，租赁价格每三年递增一次，每次递增以上一年租金的基础递增10%；每年土地租金应于每年的1月1日前一次性缴清全年土地租金，先交款再种植；乙方不得拖欠租金，乙方逾期支付租金的，按拖欠应缴租金总额日利率千份之五计算违约金；合同签订后，乙方必须缴交120000元给甲方作合同租赁保证金；甲方以土地的现状租赁给乙方，在租赁期内土地的一切设施（包括但不限于地基、下水道等）损坏由乙方负责维修，费用由乙方负担，乙方不能更改土地的性质；乙方在签订合同前已对土地用途的使用情况、土地性质、土地的结构等情况已作了解，并愿意承租。合同还约定了其他内容。2019年9月19日、同月23日，利生第三经合社分别出具收款收据确认收到黄席洪交付的土地租赁保证金120000元及2020年1月1日至同年12月31日的土地租金557686元。2020年1月7日，黄席洪委托律师向利生第三经合社邮寄一份律师函，认为利生第三经合社未能依招标文件和土地租赁合同约定的土地交付状态交付黄席洪使用的违约行为，已侵害黄席洪的合法权益，要求利生第三经合社在收到律师函3天内协商赔偿方案，否则，将采取进一步的法律措施追究责任。为了证明案涉租赁土地的交付现状与招标公示展示状态截然不同，黄席洪委托中山市菊城公证处对案涉租赁土地的地貌现状航拍的过程办理证据保全。中山市菊城公证处于2020年1月13日对案涉租赁土地现状进行航拍。该公证处出具的见证书所附的照片和录像视频显示，案涉租赁土地有被车辆碾压的痕迹，部分灌溉渠边缘被开挖成不成规则，基围路上有石渣、钢筋水泥及被砍伐的植物，还有一间基本剩框架的小屋。利生第三经合社不确认该见证书的关联性，并认为不能证明地表瑕疵是何人所为，不能证明黄席洪所要证明的内容。2020年1月14日，发包方黄席洪（甲方）与承包方梁某（乙方）签订一份土地平整施工合同，约定甲方将位于中山市××××××××××土地用地因受到破坏需平整修复的工程发包给乙方，施工面积为88521.6平方米，折合132.7824亩，工程预算总价200000元，工程结束验收合格后一次性付款200000元工程款；施工内容包括修复地面、下水管道、路基修复、清理树枝树头，乙方施工时，应符合相关平整耕地达到农业种植用途的要求，否则视为违约；乙方自签订合同之日起，工程必须在90天内完工，自2020年1月16日起进场开工，否则视违约责任。合同还约定了其他内容。为了证明黄席洪因修复案涉租赁土地实际支付修复款总额为200110元，黄席洪提供银行业务受理单、结算业务申请书、收据作为证据。其中银行业务受理单、结算业务申请书显示，黄席洪于2020年2月27日、同年4月8日通过银行转账分别向梁某支付50000元、110940元，附言均备注为平地款。编号为204680的收据显示，中山市港口镇长顺土石方工程部（以下简称为长顺工程部）于2020年5月25日出具收据确认收到同力草场铺路基砖渣由5月25日至6月27日共用砖渣25车×250元/车=6250元。编号为204681的收据显示，长顺工程部于同年6月30日收到同力草场路基铺石粉共16车×1200元/车（包含运费）共19200元。编号为204679的收据显示，长顺工程部于2020年7月28日确认收到同力草场路基铺石粉共14车×980元/车（含运费）合计13720元。黄席洪提交了利生派出所报案证明、2019年12月20日至2020年1月1日现场照片、2020年1月1日现场录像，拟证明2019年12月中下旬，案涉租赁土地开始遭到破坏，黄席洪多次向利生第三经合社反映并要求其协助维持案涉租赁土地的现状，利生第三经合社多次以承租合同未开始履行为由拒绝，黄席洪遂于2020年1月1日报案处理，在公安到场后主持调解过程中，利生第三经合社仍以各种理由不予制止各种侵权责任。利生第三经合社认为利生派出所报案证明记载的内容均是黄席洪单方的陈述，未能反映案涉土地的真实情况；照片只是局部照片，未能准确反映案涉132亩土地的完整情况；视频是黄席洪秘密偷录，不具有合法性，没有证据资格，不能作为定案证据使用。利生第三经合社提交了照片及视频若干份，拟证明前手承租人冯某、陈某于2020年1月1日前，已对案涉土地平整，案涉土地交付时是符合种植用途，黄席洪于2020年1月18日前已开始使用土地，并于同年5月中旬陆续出售草皮，不存在直接损失。黄席洪认为利生第三经合社提交的照片及视频不能反映案涉土地的完整情况，黄席洪是在进场后才发现交付的土地被严重破坏才提起本案诉讼，由于土地被破坏导致黄席洪种植的草皮延迟了3个月才能交货，该经济损失应由利生第三经合社承担。一审法院依职权向中山市××××××××工作局调取利生第三经合社关于案涉土地租赁公开交易文件资料，主要包括租赁土地位置图及现场参考图片、土地性质实际情况调查表、利生第三经合社土地出租招标公告、利生第三经合社土地出租招标方案、集体资产交易意向立项申请表、关于土地公开交易招标出租的请示、利生第三经合社村民代表决议土地公开交易出租的决议等相关资料。其中，现场参考图片显示2019年8月30日、同年9月11日案涉租赁土地大致平整。招标公告及招标方案载明了参与投标的条件及报名流程、案涉土地的概况、租金情况、中标方式、租赁要求等内容。其中招标方案中的土地租赁要求显示，出租方以土地的现状租赁给承租方，承租方必须按照国家法律、法规合法使用该土地，在租赁期内土地的一切设施（包括但不限于地基、下水道等）损坏由承租方负责维修，费用由承租方负担，承租方不能更改土地的性质。2019年9月11日，黄席洪以标价4200元/亩/年中标。一审另查，案涉租赁土地原承租人冯某经营的中山市××绿化工程有限公司的经营范围是种植、销售：绿化种苗、地毡草；承接园林绿化工程。黄席洪经营的中山市×××林绿化工程有限公司的经营范围是种植、销售：草坪、苗木、花卉；承接园林绿化工程。一审庭审中，黄席洪陈述，案涉租赁土地修复期自2020年1月16日至同年4月16日，其为了争取时间，一边修复，一边种植草坪，2020年3月底种了30亩，同年4月16日修复了80%，之后需要二次修复，但不影响主要耕作；其诉讼请求的13元/平方价格是订回来草种的价格，一平方草种可以种25平方地，所以订货的价格比出货价格高。一审法院认为，黄席洪与利生第三经合社签订的土地租赁合同系双方真实意思表示，内容及形式均不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。该土地租赁合同及案涉租赁土地出租时相关招标文件资料均载明案涉租赁土地的交付标准是以现状交付。根据一审法院调取的案涉租赁土地招标文件中的图片资料可知，招标时案涉租赁土地大致平整。但中山市菊城公证处在2019年1月13日航拍的照片和录像视频显示当时案涉租赁土地遭到不同程度的破坏。虽然利生第三经合社认为不能证明航拍所反映的问题是何人所为，但其作为出租方，其应举证证明其已向承租方黄席洪交付符合约定的租赁物。结合黄席洪就案涉租赁土地被破坏一事于2020年1月1日向利生派出所报警、于2020年1月7日向利生第三经合社发出律师函等事实，一审法院认为黄席洪主张的事实及所提供的证据具有高度盖然性，对黄席洪主张利生第三经合社向其交付土地时土地已遭破坏、利生第三经合社交付的租赁土地不符合土地租赁合同约定标准的事实予以认定。利生第三经合社未按合同约定标准交付租赁土地，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因利生第三经合社未依约交付符合约定标准的租赁土地，导致黄席洪在该期间无法正常使用租赁土地，故该期间产生的租金损失应由利生第三经合社承担。黄席洪自认2020年3月底已修复并种植了30亩的土地，故该30亩土地的租金损失应按案涉土地租赁合同约定租金标准从2020年1月1日计算至同年3月31日。黄席洪确认2020年4月16日修复了80%的土地，此后的修复不影响耕种，故另外的102.7824亩土地的租金损失应按案涉土地租赁合同约定租金标准自2020年1月1日计算至同年4月16日。据此，利生第三经合社应向黄席洪赔偿的租金损失共计157962.77元（4200元/亩/年÷365天×30亩×91天+4200元/亩/年÷365天×102.7824亩×107天）。黄席洪诉求租金损失超出的部分，不予支持。关于黄席洪主张的土地修复工程款200000元。由于利生第三经合社交付案涉租赁土地时，土地已遭到破坏，黄席洪要正常使用该租赁土地进行种植，必然要经过修复才能使土地达到招标及签订土地租赁合同时的现状。黄席洪提交的其与梁某签订的土地平整施工合同、银行付款凭证、收据等证据足以证实黄席洪为修复案涉租赁土地而支付共计200110元（50000元+110940元+6250元+19200元+13720元）的款项。在利生第三经合社未提交相反证据予以反驳的情况下，一审法院采信黄席洪主张，认定其为修复案涉土地支付工程款200110元。利生第三经合社交付的租赁土地不符合合同约定导致黄席洪多支付该笔修复费用，现黄席洪主张利生第三经合社赔偿该修复工程款200000元，理据充分，且未超出认定金额，对此予以支持。关于黄席洪主张的经济损失1035692.36元。黄席洪主张经济损失以90%可种植面积乘以13元/平方计算。首先，黄席洪在庭审中已表示13元/方是草种的进货价，一平方草种可以种25平方地，订货的价格比出货价格高，故黄席洪以进货价13元/方计算其经济损失，理据不足。其次，黄席洪未举证证明其在2020年1月1日之前已经针对案涉租赁土地订购了草种，无法证实其存在订购草种损失及草种的具体品种，故亦无法通过评估确定草种单价。最后，即便黄席洪按照价格最低的草种确定单价，但其未举证证明其在该期间因无法正常使用租赁土地导致了订单损失。综上所述，黄席洪现主张利生第三经合社赔偿其经济损失1035692.36元，理据不足，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、利生第三经合社于判决发生法律效力之日起七日内向黄席洪赔偿租金损失157962.77元及修复土地工程款200000元；二、驳回黄席洪超出上述判项的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17803元，诉讼保全申请费5000元，合计22803元，由黄席洪负担17153元，利生第三经合社负担5650元。二审期间，利生第三经合社与黄席洪均没有新证据提交。本院审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，依据民事诉讼相对性审查原则，本院仅针对利生第三经合社的上诉请求进行审查。本案的争议焦点：一是利生第三经合社是否存在违约行为；二是黄席洪是否可向利生第三经合社主张土地破坏的赔偿责任；三是应当如何确定赔偿额。关于争议焦点一，利生第三经合社是否存在违约行为的问题。从利生第三经合社提交的上诉状内容可见，利生第三经合社事实上是认可涉案土地存在破坏的情形，只是其认为是前手承租人破坏而非其破坏，据此，本院认定利生第三经合社交付土地给黄席洪时土地存在破坏的状况，且属于人为破坏而非自然损坏。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”租赁合同约定的是“土地的现状租赁”，此处的现状必然不包括土地遭受人为破坏的情形，利生第三经合社将遭受人为破坏的土地交付给承租人黄席洪，显然不符合合同的约定，已构成违约。利生第三经合社主张其不构成违约的理由不成立，本院不予采纳。关于争议焦点二，黄席洪是否可向利生第三经合社主张土地破坏的赔偿责任的问题。前述，利生第三经合社交付的土地不符合合同约定，已构成违约。至于利生第三经合社认为人为破坏者系前一手承租人，即使所述属实，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”，因此，黄席洪基于合同关系向利生第三经合社主张违约赔偿责任于法有据，利生第三经合社上诉认为一审判决混淆了侵权行为与合同行为，黄席洪应当向侵权人要求承担侵权责任，系其对侵权责任与违约责任的认识错误，该上诉理由不成立，本院不予采纳。关于争议焦点三，应当如何确定赔偿额的问题。对于一审确定修复工程款为200000元的问题。从黄席洪与梁某签订的土地平整施工合同看，施工内容包括地面、下水管道、路基修复、清理树枝树头，施工标准为符合相关平整耕地达到农业种植用途的要求。依据常理，黄席洪接受土地后，本身基于种植物生长环境要求就必须对土地进行平整修复等以待复耕，此属于黄席洪自身的责任而非出租人的责任。从前述土地平整施工合同的内容及施工标准看，其中部分包含了应当由黄席洪基于复耕行为而应当自己履行的相关责任，一审法院全额采纳该修复数额并判决由利生第三经合社赔偿欠妥当。基于如下原因，本院对该赔偿数额进行调整。其一，结合黄席洪提交的租赁土地的航拍视频及照片看，航拍范围显示的损害部分相对于双方合同约定的土地面积132.7824亩而言，只是租赁土地的局部状况，即土地损害的面积有限，黄席洪以此主张全部修复费用欠妥当；其二，黄席洪并无充分证据证明其要求利生第三经合社修复而利生第三经合社不予修复，黄席洪直接找人修复并主张全额赔偿欠妥当；其三，黄席洪自行与他人签订修复合同时并没有告知利生第三经合社，其中的修复范围及修复价格等均没有得到利生第三经合社的确认，直接要求利生第三经合社全额承担该数额欠妥当。据此，基于公平原则，本院酌情对修复数额予以降低，确定利生第三经合社赔偿修复工程款金额为120000元。对于一审确定的租金损失为157962.77元的问题。一审确定的该数额是基于全额采纳了黄席洪主张的修复内容而确定的修复期间，即30亩计算到2020年3月31日，102.7824亩计算至2020年4月16日，上述期间包含了春节期间、新冠疫情防控期间、黄席洪接受土地后为土地复耕的准备期间，一审法院将前述期间的租金全部均以免除，于利生第三经合社不公平，故本院酌情予以减少，在一审计算租金损失的基础上再减少一个月，即利生第三经合社应当赔偿黄席洪的租金损失金额为：112125.5元（4200元/亩/年÷365天×30亩×61天+4200元/亩/年÷365天×102.7824亩×77天）。利生第三经合社上诉认为其不应当承担任何责任的主张不成立，本院不予采纳，但其对赔偿数额提出的部分异议主张成立，本院予以采纳。综上所述，利生第三经合社的上诉请求部分成立，本院据此予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百二十一条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初4806号民事判决第二项；二、变更广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初4806号民事判决第一项为：中山市东升镇利生村第三经济合作社于本判决发生法律效力之日起七日内向黄席洪赔偿租金损失112125.5元及修复土地工程款120000元；三、驳回黄席洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17803元，诉讼保全申请费5000元，合计22803元（已由黄席洪预交），由黄席洪负担19154元，由中山市东升镇利生村第三经济合作社负担3649元；二审案件受理费6669元（已由中山市东升镇利生村第三经济合作社预交），由中山市东升镇利生村第三经济合作社负担4425元，由黄席洪负担2244元。（上述一、二审诉讼费用均由中山市东升镇利生村第三经济合作社与黄席洪自行结算，一审法院及本院均不另行收退）。本判决为终审判决。审判长  杨贵平审判员  徐红妮审判员  赵 娟二〇二一年七月十九日书记员  欧绮琪古莉娟