陕西省渭南市中级人民法院 民事判决书     (2021)陕05民终1523号 上诉人（原审被告）：张强，男，1987年4月9日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区。被上诉人（原审原告）：陈新华，男，1968年5月4日出生，汉族，住陕西省西安市蓝田县。委托诉讼代理人：陈林龙，男，1992年9月26日出生，汉族，住陕西省西安市蓝田县，系陈新华之子。委托诉讼代理人：李婉妮，女，1991年11月17日出生，汉族，住陕西省西安市蓝田县，系陈新华儿媳。上诉人张强因与被上诉人陈新华房屋租赁合同纠纷一案，不服渭南市临渭区人民法院(2021)陕0502民初1523号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人张强、被上诉人陈新华的委托诉讼代理人陈林龙、李婉妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张强提起上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：店铺是自己给之前承租人支付了32000元转让费接转过来的，陈新华之子陈林龙答应上诉人最少出租三年，合同一年一签，租金随行就市，且保证期满能够续签，但合同签订后遇到疫情无法营业，直到2021年5月才恢复营业，而6月被上诉人就告知合同到期了不出租了，自己实际经营只有半年，且装修店铺花费4万元，根据国家疫情期间减免房租的政策，应当减免半年房租。被上诉人陈新华辩称：张强与之前的承租人达成的转让条件与自己无关，张强装修店铺也没有经过自己同意，产生的费用与自己没有关系。自己已经提前半年依据租赁合同告知张强房屋不再出租了，国家虽然提倡减免房租，但不是强制规定。陈新华向一审法院起诉请求：1、请求判令被告腾出原告房屋；2、请求判令被告支付原告房屋租赁费5000元（并承担直至腾出房屋的租赁费）。一审查明，原告陈新华于2014年12月24日与案外人陕西省渭南市泵业有限责任公司签订《门前房屋所有权出售（抵债）协议》，购买了位于渭南市XX巷XX房，房屋面积约24.5平方米，并于当日支付了房款250000元。2019年12月，原告之子（即本案原告代理人陈林龙）代替原告与被告签订了《租房合同》一份，被告亦当庭认可其子代替签合同一事。该合同约定甲方（陈林龙）将上述涉案房屋出租给乙方（张强）使用，租赁期共12个月，从2019年12月31日起至2020年12月31日，年租金30000元；并约定因租用该房屋所发生的土地费、大修费以外的其他费用，由乙方承担。合同签订后，原告如约将房屋交付被告承租，用于经营“冷热烫菜”，直至合同到期，原告告知不再出租，并要求被告腾房，双方由此产生纠纷，原告于2021年2月诉至本院。一审认为，就被告于辩称中所述的主体资格问题，据当庭双方共同认可之事实，原告由其子陈林龙代替与被告签订了《租房合同》，此节应视为原告通过其代理人实施的民事法律行为，依照法律规定对被代理人（原告陈新华）发生效力，故原告主体符合法律规定，对被告此辩不予采信。本院争议焦点在于合同到期后被告是否享有优先租赁权，能否继续承租涉案房屋。根据相关法律规定，租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利，但该项权利建立在原告继续出租房屋的基础上，现原告当庭表示该房屋不愿再行出租，用于自行使用，故在此情形下原告不享有优先承租权；根据我国《民法典》自愿原则，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。综上，在合同到期且原告不愿继续出租的情况下，原、被告间权利义务终止，故原告请求被告到期腾房的诉求应予支持。其次，关于原告请求被告支付租金5000元并承担直至腾出房屋之日的租赁费一节。租赁合同到期后，双方再未签订书面合同继续履行原合同，被告不再享有租赁权情况下，继续占用原告房屋之行为，已侵害了原告的物权，此行为已构成非法占有，故应承担占用期间的占用费，而非租赁费。按原告所诉，5000元系2021年1、2月占用费，然而，根据合同约定的租赁期间为2019年12月31日至2020年12月31日，众所周知，2020年春节期间发生新冠疫情，被告所经营的餐饮业受影响无法正常经营，即未实际使用所承租的房屋。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》中的相关规定，应适当减免此时间段房租，本院酌情予以减免2月租金计5000元，与本案原告诉求的2021年1、2月占用费相抵，此后被告应按月租金2500元支付占用费直至腾出房屋。依照《中华人民共和国民法典》第五条、第一百六十一条、第一百六十二条、第四百六十五条、第五百零九条、第七百零三条之规定，判决如下：一、限被告张强于本判决生效之日起三十日内搬离原告陈新华位于渭南市临渭区XX路XX段的房屋；二、被告张强按每月2500元向原告陈新华支付从2021年3月至实际腾出房屋之日的占用费；三、驳回原告其余诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由被告张强承担。二审期间,双方当事人提交了新的证据支持其主张。张强提交了张小乐的书面证言，拟证明陈新华曾承诺租赁合同年年续签；提交案外人吴某某出具的收条，拟证明向吴某某支付转让费32000元的事实；提交了门店转让照片一张，拟证明其有权转让房屋且目前正在将租赁房屋转让。陈新华对书面证人证言的真实性不予认可，对吴某某出具收条的关联性不予认可，对租赁房屋门店照片认为张强无权出租房屋，不予认可。陈新华提交了2021年2月21日向张强送达《腾房通知》的照片2张和《腾房通知》一份，拟证明案涉租赁合同已经解除；提交附近店铺2020年1月至5月的营业流水（微信收款记录），拟证明2020年3月时附近店铺已经全面开业的事实。张强对收到腾房通知和该通知的内容认可，对证明目的不予认可；对营业流水的证明目的不予认可。本院认定意见：张强提交的书面证人证言因证人未到庭接受质询，不予认定；吴某某出具的收条不足以证明案涉租赁合同的期限为三年以及陈新华同意负担该费用，不予认定；提交租赁房屋门店照片不足以证明其有权出租案涉房屋，对证明目的不予认定。张强对陈新华提交的2021年2月21日向张强送达《腾房通知》的照片和《腾房通知》的内容无异议，予以认定，营业流水（微信收款记录）均系个人月收款数额，无详细收入明细印证，不予认定。二审经审理查明：2021年2月21日，陈新华向张强送达了《腾房通知》，通知记载双方租赁合同期间已经届满，陈新华不再出租房屋，要求张强接到通知书之日起七日内交还房屋等。二审查明的其他事实与一审认定事实一致，对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同,依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后,因民法典施行前履行合同发生争议的,适用当时的法律、司法解释的规定;因民法典施行后履行合同发生争议的,适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”。本案房屋租赁合同成立于民法典施行之前，双方对合同履行的争议持续至民法典施行后，故对于民法典施行前的争议，应适用当时的法律、司法解释的规定对于民法典施行后的争议，应适用民法典的规定。本案的争议焦点为：1.张强是否应当返还案涉租赁房屋；2.张强要求陈新华支付转让费、装修支出的费用，以及要求转租案涉房屋的请求是否成立。关于第一个争议焦点，《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期；租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”，第五百六十三条第二款规定：“以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方”。本案所涉房屋租赁合同明确记载租赁期限为一年，期限届满后，张强继续使用房屋，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。2021年2月21日，陈新华向张强送达了以解除合同为主要内容的《腾房通知》，要求张强接到通知书之日起七日内交还房屋。故案涉房屋租赁合同应在《腾房通知》载明的期限届满之日即2021年2月28日解除，张强应当返还案涉租赁房屋。张强要求继续履行租赁合同，但被上诉人已经明确表示案涉房屋将由其家人自用，不再出租，故张强的优先承租权不成立，本院对其主张不予支持。张强主张双方约定的租赁期限为三年的证据不足，本院不予采信。关于第二个争议焦点，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》【法释[2009]11号】（2021年1月1日修正）第十条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”之规定，本案中，房屋租赁合同系双方签订的《租房合同》约定的期限届满后解除的，双方亦无另外约定，故张强要求陈新华补偿装修费用的主张不成立。关于转让费，系张强向案外人吴某某支付的费用，其要求陈新华支付无事实和法律依据。关于张强要求由其将案涉房屋出租的问题，双方房屋租赁合同已经解除，张强已无对案涉房屋进行转租的权利，故本院对其主张不予支持。张强提出一审未告知其相应权利义务，程序违法，但庭审笔录有法庭告知其权利义务的明确记载，其该主张亦不能成立。综上所述，上诉人张强的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张强负担。本判决为终审判决。    审   判   长   郝      翎审   判   员   邢  维  利审   判   员   左  继  刚 二〇二一年七月十六日  法 官 助 理    乔      月书   记   员   王      真  1