广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂08民再28号 再审申请人(一审被告、二审上诉人)：桂平市华源化工建材有限公司，住所地：广西桂平市桂金路口中山南路东侧鑫盛家园。 法定代表人：程燕。 委托诉讼代理人：屈建国，广西和清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑燕君，广西佑成律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：蒙开远，男，1981年11月5日出生，汉族，住桂平市。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：薛洁容，女，1986年9月27日出生，汉族，住桂平市。 再审申请人桂平市华源化工建材有限公司（以下简称华源公司）因与被申请人蒙开远、薛洁容商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2020）桂08民终1060号民事判决，向广西壮族自治区高级人民法院申请再审。该院作出（2020）桂民申5310号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人华源公司的委托诉讼代理人屈建国、郑燕君，被申请人未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华源公司申请再审称，一、案涉房屋延迟办证的根本原因不在于华源公司。一审法院已认定案涉项目用地与周边项目用地存在重叠，确认华源公司无法立即将备案资料交到产权登记机关进行备案，但又判决华源公司承担逾期办证的违约责任，自相矛盾。提交备案登记材料是办理权属证书的前置程序，而导致无法完成备案的责任不在华源公司，不应由华源公司承担逾期办证的违约责任。二、有新证据《国有土地出让合同（变更）》《浔政函〔2020〕55 2 号》《浔政函〔2020〕56号》可以证明原审判决认定事实错误。原审判决遗漏查明由于政府部门的原因造成案涉项目用地与周边项目用地存在重叠，从而导致案涉土地无法录入土地权籍信息，需要重新调整。由于政府纠错过程持续长达6、7年，以至于包括案涉小区在内的全体业主无法办理产权登记，在纠错程序完成之前，华源公司无法为案涉小区办理备案资料及产权登记手续。根据案涉合同约定，必须是由于出卖人的原因导致不能办证的，才由华源公司承担违约责任，故在本案逾期办证的原因并非华源公司导致的情形下，原审法院判决华源公司承担逾期办证违约责任错误。三、原判适用法律错误，导致判决结果错误。华源公司不能如期办证是政府部门的原因所致，不能归责于华源公司。原判适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，判决华源公司承担违约责任，适用法律错误。四、原判超过当事人诉请判决，且判决华源公司承担的违约金过高。综上，请求一、撤销一审、二审判决，改判驳回被申请人的诉讼请求；二、一审、二审案件受理费由被申请人负担。 被申请人不作答辩。 蒙开远、薛洁容向一审法院起诉请求：1.判令被告按合同约定办理房屋所有权登记手续；2.判令被告支付逾期办证违约金（从2015年6月1日起暂计至2019年7于28日止为21000元，之后的违约金以总购房款为基数，按日万分之零点五计至被告将办理房产权属登记的相关资料报产权登记机关备案之日止）给原告；3.判令被告支付误工费500元、交通费400元、印刷诉讼资料费用100元给原告。 一审法院经审理查明：2014年8月30日，原、被告签订商品房预售合同（合同编号：5-2-703），约定：原告购买由被告开发建设的坐落于桂平市，总价款为359368元；被告应于2015年5月30日前交付商品房给原告； 3 商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起365日内办讫房屋所有权登记的，原告不退房，每逾期一天，被告按日向原告支付已付房款的万分之零点五的违约金；商品房交付时，被告应当向原告出示其委托的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向原告提供该商品房的面积实测数据；实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，销售单价保持不变，实际成交总价款按产权登记的建筑面积调整，多还少补不计利息。 合同签订后，原告付清了购房款359368元给被告后又于2016年12月19日交付了面积差额款15112元。此外，原告还支付了办证费2000元给被告。被告已于2016年12月19日将涉案商品房交付给原告。 另查明，涉案商品房已取得了商品房预售许可证，至庭审时止，被告既未能提供涉案商品房竣工验收合格及备案证明，亦未能提供其已将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的证明。 再查明，2018年12月20日,桂平市人民政府作出浔政阅［2018］125号研究桂平市国贸大厦等七个房地产项目建设及办证有关问题的纪要，载明华源大市场项目出让的1号地块与周边项目用地部分重叠，会议原则同意提剔除重叠部分用地和道路用地，按1号地块的实用面积办理不动产权证……。 一审法院认为，一、关于合同效力认定的问题。原、被告订立的《商品房预售合同》，属平等民事主体经协商一致签订的合同，意思真实表示，且没有违反法律强制性规定，合同合法、有效。二、关于被告应否履行涉案商品房办证义务的问题。被告将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权机关备案是办理房屋所有权转移登记的必备条件也是被告的义务。原告主张被告按约定办理房屋所有权登记手续，实质上是要求被告将由其提供的资料提供至产权登记机关备案。但是现在的情况是涉案土地与周边项目用地面积重叠，被告 4 无法立即将备案材料交到产权登记机关进行备案，而且涉案房屋是否具备产权性质及发证是产权登记机关的权力范围。因此，原告诉请被告履行办理房屋所有权登记手续义务，不予支持。三、关于被告应否支付逾期办证违约金的问题。涉案商品房于2016年12月19日交付，被告应在365日内即2017年12月19日前办讫房屋所有权转移登记，但被告至今未履行该项义务，已违反合同的约定，被告应承担从2017年12月20日起至涉案商品房产权证书实际办理至原告名下之日止的逾期办证违约责任。因此，被告应以购房款374480元为基数，支付从2017年12月20日起至被告将坐落于桂平市的产权证书办理至原告名下之日止违约金给原告。原告主张按已付房款的日万分之零点五计算违约金，符合合同的约定和法律规定，予以支持。另，综合本案合同履行情况、原告所受实际损失、被告的过错程度、原告的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，被告应支付逾期办证违约金的总额不能超过已付购房款总额的30%。四、关于被告应否支付误工费、交通费、印刷诉讼资料费用给原告的问题。原告主张被告支付上述费用，但既未能提供充足的证据证实上述费用的实际支出情况，亦未能提供证据证实双方上述费用支出由被告负担。故原告上述主张，于法于理无据，不予支持。 一审法院判决：一、被告桂平市华源化工建材有限公司应支付逾期办证违约金（以购房款374480元为基数，从2017年12月20日起至被告将坐落于桂平市的产权证书办理至原告名下之日止，按日万分之零点五计算；违约金的总额不能超过原告已付购房款总额374480元的30%）给原告蒙开远、薛洁容；二、驳回原告蒙开远、薛洁容的其他诉讼请求。 华源公司不服一审判决，上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。 5 二审期间，当事人未提交新的证据。对一审法院查明的上述事实，本院予以确认。 本院二审认为，本案二审的争议焦点为：一、双方签订的商品房买卖合同是否有效；二、上诉人是否存在逾期办证违约行为，应否承担违约责任。关于第一个争议焦点，上诉人在取得商品房预售许可证后，与被上诉人签订了房屋买卖合同，该合同是双方真实意思表示，且无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，应为合法有效合同，对双方具有法律约束力。上诉人称涉案合同无效，无法律依据。二、关于第二个争议焦点，双方在商品房买卖合同第十九条房屋登记中对上诉人应当履行的义务以及双方的违约情形作出了明确约定，但上诉人至今未提交办理权属登记的合格资料给有关部门进行备案，违反了合同的约定，应当承担违约责任。一审法院按合同约定以购房款为基数，按日万分之零点五计算逾期办证违约金，已对逾期办证的原因以及双方利益平衡作出了充分考量，不存在判决显失公平的情形。上诉人上诉认为其不具有办理房产证的法定义务，与上述司法解释的规定和合同约定不符，本院不予采纳。综上，二审判决：驳回上诉，维持原判。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：华源公司提供的《桂平市自然资源局关于更正华源化工建材市场项目桂土出[桂平001]2010020号国有建设用地使用权出让合同的有关请示》（浔自然资报〔2020〕55号）、《桂平市人民政府关于更正华源化工建材市场项目桂土出[桂平001]2010020号001]2010020号国有建设用地使用权出让合同的批复》（浔政函〔2020〕56号）,以及桂平市自然资源局致一审法院的《桂平市自然资源局关于桂平市华源化工建材有限公司办理不动产权证书有关情况的复函》（浔自然资答复〔2020〕353号）等证据证明：华源公司案涉项目用地的实际规划与用地批文所示面积、界线不一致，与相邻项目用地存在重叠，面积达14794.29平方米。华源公司在开发建设中发现地块重 6 叠后，于2015年1月29日书面报请桂平市人民政府协调处理。由于纠错政策不明确，直至2019年9月4日《广西壮族自治区土地供应数据专项整改工作方案》下发后，桂平市自然资源局始得对上述错误予以纠正并报桂平市人民政府批准实施，桂平市人民政府于2020年3月5日批复同意对案涉项目用地规划、华源公司持有的案涉项目地块浔国用（2011）第××号、第2045号国土证等予以更正登记。此后，桂平市自然资源局组织了有关纠错。2021年4月7日，桂平市自然资源局应本院要求作出的《桂平市自然资源局关于桂平市华源大市场办理不动产权证书有关情况的函》（浔自然资函〔2021〕80号）明确，纠错后，浔国用（2011）第××号不需要更正登记，浔国用（2011）第××号需要更正登记。桂平市华源大市场现有10幢建筑全部坐落在浔国用（2011）第××号及新办理的桂（2020）桂平市不动产权第××号不动产证土地范围内，不影响办理竣工验收备案。以上四份证据，制作部门在本文上均明确为不予公开信息。 此外，对原判认定的事实，经查证属实，本院予以确认。 本院认为，关于被申请人未在合同约定期限内取得案涉房屋权属证书是否为华源公司原因所致，其公司应否承担违约责任问题。办理不动产登记的前提是所涉项目用地取得土地使用权证。本案中，桂平市自然资源局的〔2020〕55号请示、桂平市人民政府〔2020〕56号批复,以及桂平市自然资源局致一审法院的〔2020〕353号复函、应本院要求出具的〔2021〕80号函等证据证实，华源公司案涉项目用地的实际规划与用地批文所示面积、界线不一致，与相邻项目用地存在重叠。桂平市市自然资源局认为应对已发给华源公司的两本国有土地使用权证进行更正登记，但由于政策规定不明等原因长期未能实施，也不明确华源公司能否对案涉项目实行产权登记，直至2021年4月7日，该局应本院要求出具的〔2021〕80号函，始明确案涉项目坐落的浔国用（2011）第××号不需要更正登记，不影响办理竣工验收备案。至 7 此，华源公司案涉项目办理产权登记的客观条件始成就。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十四条第一款规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。据上述规定，华源公司未能依合同约定期限为买受人办理房屋权属证书，非因其自身原因所致，原判认定华源公司对迟延办证存在过错为认定事实错误，判决其承担违约责任缺乏法律依据，本院予以纠正。 本案是因华源公司提供新证据引起的再审案件，且其公司再审主张的政府原因造成逾期办证事由在原审中均未提及，案件的再审是其公司逾期提供证据等原因所致，为此给对方当事人增加了诉讼成本，应承担相应的责任，本案二审案件受理费由桂平市华源化工建材有限公司负担。 综上，华源公司申请再审理由成立，对其再审请求，本院予以支持。原判驳回被申请人提出的履行涉案商品房办证义务、支付误工费、交通费、印刷诉讼资料费用的诉讼请求正确，本院予以维持；原判支持被申请人提出的支付迟延办证违约金错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、撤销贵港市中级人民法院（2020）桂08民终1060号民事判决； 二、撤销桂平市人民法院（2019）桂0881民初3003号民事判决； 三、驳回蒙开远、薛洁容的诉讼请求。 一审案件受理费175元，由蒙开远、薛洁容负担；二审案件受理费69 8 元，由桂平市华源化工建材有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈伟民 审 判 员 李庚华 审 判 员 陈燕霞 二〇二一年七月二日 法官助理 梁露露 书 记 员 邹贵琦 书 记 员 廖海伦