北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终5662号上诉人（原审被告）：王洪，女，1953年5月5日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人（原审被告）：北京科住物业管理有限公司，住所地北京市海淀区中关村南三街15号综合楼9层907。法定代表人：邹立民，总经理。委托诉讼代理人：李莉，北京科住物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：王艳艳，北京德和衡律师事务所律师。上诉人王洪因与被上诉人北京科住物业管理有限公司（以下简称科住物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初1688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制审理本案。本案现已审理终结。王洪上诉请求：撤销一审判决，改判驳回科住物业公司一审全部诉讼请求。事实及理由：1．科住物业公司不执行上级主管部门的文件规定，不与业主协商确定物业服务内容和收费标准，严重侵害了业主的合法权益。中央国家机关住房制度改革办公室发布的《关于委托第三方评估机构测算中央国家机关职工住宅区物业服务费有关问题的通知》对物业服务内容及收费标准作出了规定，即“住宅区已成立业主大会的，业主大会根据测算结果与物业服务单位协商确定物业服务内容和收费标准；未成立业主大会的，原产权单位协助全体业主、物业服务单位，按照《物业管理条例》有关规定，根据评估结果确定物业服务内容和收费标准。”但科住物业公司无视该文件规定，自始至终未与业主就物业服务内容及收费标准进行协商，单方确定物业费收费标准，侵害了业主的合法权益。王洪曾就本案纠纷向一审法院提起反诉，并以中国科学院行政管理局（以下简称中科院行政管理局）和科住物业公司为共同反诉被告，但一审法院在开庭之时以反诉不能追加当事人为由将反诉状退还王洪，并告知王洪反诉理由可以作为答辩理由。2．本案物业费交纳主体应为售房单位。《关于按房改政策出售公有住房和安居（康居）住房物业服务费缴纳问题的通知》（以下简称京建物[2006]30号文件），是地方政府职能部门下发的规范性文件。而《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革的意见》则是由国家党政机关内设部门为主，联合国务院相关职能部门下发的指导性文件，而且对王洪也不适用。规范性文件具有强制性约束力，而指导性文件不具有强制约束力，这是常识。案涉房屋系房改房，从未上市交易，符合京建物[2006]30号文件规定，而实际上作为售房单位的中科院行政管理局也一直依照京建物[2006]30号文件规定履行其物业费缴纳主体的义务，故王洪主张本案物业费交纳主体应为售房单位于法有据。3．一审判决存在多处错误。首先，王洪并非拒绝交纳物业费，只是不同意以科住物业公司主张的收费标准交物业费，因为科住物业公司不与业主协商，单方确定物业费标准，属于强买强卖行为，违反了相关法律法规规定。其次，一审判决认定《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革的意见》实质上变更了京建物[2006]30号文件规定，此说法不能成立。京建物[2006]30号文件规定房改房的物业费缴纳主体应为售房单位，而《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革的意见》规定则是由单位将物业费以补贴形式发给业主个人，再由个人交予公司，故实际上单位仍为物业费缴纳主体。再次，一审法院仅以“物业公司逐一与业主磋商物业服务标准及费用存在现实困难”为由即默认科住物业公司可以不执行上级主管部门文件规定，那么王洪没有享受到住房物业费补贴，至今没有退休工资、没有社保，同样存在现实困难，却要承担住房物业费，显失公平。4．按照案涉房屋购房契约、建设部《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》、《北京市私有住宅楼管理与维修办法》、《北京市物业服务收费管理办法（试行）》以及京建物[2006]30号文件等相关规定，王洪在缴清公共维修基金后，即预付了以后的物业费，售房单位也即中科院行政管理局即成为物业费的缴纳主体。5．《关于委托第三方评估机构测算中央国家机关职工住宅区物业服务费有关问题的通知》对如何确定物业服务内容及收费标准，明确规定了相应程序，充分体现了在物业服务及收费标准问题上“平等、自愿、协商”的法律原则。而科住物业公司无视上述规定，不与业主协商，单方确定物业费标准。王洪建议按照0．55元/平方米·月的标准计算物业费差额，该标准合情合理且有法律依据。科住物业公司辩称，同意一审判决。科住物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令王洪支付2015年1月1日至2019年9月30日的物业费7577．27元，并以同期贷款利率为标准支付上述款项自2016年1月1日起至2019年9月30日的利息损失；2、本案诉讼费由王洪负担。一审法院经审理查明：自2004年1月1日起，中科院行政管理局委托科住物业公司为涉诉房屋所在小区提供物业服务。2004年11月4日，中国科学院行政管理局（甲方）与科住物业公司（乙方）签订《物业管理委托协议书》，约定甲方委托乙方为海淀区小区提供物业服务，物业服务质量标准执行北京市国土资源和房屋管理局发布的《北京市住宅物业管理服务标准》（京国土房管物字[2003]950号）规定的标准，即经济适用房、直管和自管公房、危旧房改造回迁房管理服务标准，物业服务费用参照北京市政府指导价、北京市物价局《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价字第196号）文件规定，结合委托业务实际情况，每年经双方协商一致后，实行包干制，物业服务费如需调整，由双方协商确定，委托期限自2004年1月1日至2004年12月31日，本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。2014年11月6日，国家机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局、财政部、人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部联合下发《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革的意见》，要求进一步开放住宅区物业服务市场，深化机关后勤物业服务、供热单位改革，建立在京中央和国家机关职工住房物业服务、采暖补贴制度和住宅区业主按合同交费制度。2015年3月20日，中央国家机关住房制度改革办公室发布《关于委托第三方评估机构测算中央国家机关职工住宅区物业服务费有关问题的通知》，列明业主大会、原产权单位、有关物业服务单位（以下简称委托方）可登陆国家机关事务管理局网站“住房制度”栏目，从住宅区物业服务费定点评估机构名单中选定评估机构，由评估机构根据《中央国家机关职工住宅区物业服务费用评估规范》测算住宅区物业服务费用；评估结束后，委托方应向业主公告评估结果，未成立业主大会的，原产权单位协助全体业主、物业服务单位，按照《物业管理条例》有关规定，根据评估结果确定物业服务内容和收费标准。2015年12月8日，金泊顿评估监理公司应中科院行政管理局委托，按照中科院行政管理局提交的《中关村东南小区物业服务标准》，参照评估时点市场价格，对中关村东南小区的物业服务费用进行了评估，评估基准日为2015年12月8日，评估报告有效期为2015年12月8日至2017年12月7日，评估结论为高层住宅楼部分的收费标准为2．17元/平方米·月，多层住宅楼部分的收费标准为1．77元/平方米·月。评估报告列明上述结论是评估专家对评估对象在评估基准日特定目的及特定物业服务标准下的费用进行分析、估算而发表的专业意见，评估结论受委托方提供的物业服务标准限制。科住物业公司曾在涉诉房屋所在楼宇的单元口张贴上述评估报告。另，涉诉房屋所在小区大多数为个人所有的央产房，少量为中科院自有房产，该小区未成立业主大会和业主委员会。涉诉房屋属于配备电梯的高层住宅楼。一审庭审中，王洪主张科住物业公司物业费定价程序违法，不同意按照2．17元/平方米·月的标准交纳物业费。王洪另主张涉诉房屋的物业费应由原产权单位负担，并就此提交房屋买卖契约、所有权证、解除劳动关系公职、判决书等证据。科住物业公司认可上述证据的真实性，但不认可证明目的，并称应该按照在后的、上级主管单位的文件确定交费主体。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，科住物业公司为涉诉房屋所在小区提供了物业服务，其与王洪之间已形成事实上的物业服务合同关系，则科住物业公司应履行物业服务义务，王洪亦应履行交纳物业费的义务。《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革的意见》为国家部委颁布的，针对全国物业管理改革的意见，象征着物业费已由单位福利回归为物业服务的对价，符合现行物权法及合同法的相关规定，已经实质上变更了京建物[2006]30号文件的内容，王洪依照旧有、低位阶政府文件主张物业费由房改房单位负担，缺乏法律依据，一审法院不予支持。物业公司应当积极与业主磋商物业服务标准及物业费标准，以实现物业服务的质价相符。在涉诉小区未成立业主大会和业委会的情况下，科住物业公司逐一与业主磋商物业服务标准及费用存在现实困难，虽然科住物业公司未能与业主订立书面合同，不利于双方权益的维护，但科住物业公司仍有权取得物业服务的合理对价。科住物业公司提交的评估报告系经原产权单位委托、由具备资质的评估机构作出的，可以证明科住物业公司2015年12月8日至2017年12月7日期间按照评估报告依据的物业服务标准为高层住宅提供物业服务的合理对价应为2．17元/平方米·月。在缺乏充分反证的情况下，一审法院确认涉诉房屋2015年12月8日至2017年12月7日的物业费标准应为2．17元/平方米·月。考虑到经营成本逐年上升的基本趋势，在无证据显示此后物业费标准应予降低的情况下，一审法院对科住物业公司请求按照评估报告的标准支付2017年12月8日至2019年12月31日的物业费的诉请亦予以支持。科住物业公司请求按照评估报告的标准收取评估报告作出前的物业费，缺乏法律依据，故一审法院对科住物业公司该部分诉请不予支持，相应物业费应按0．55元/平方米·月的标准计算。现有证据显示双方并未约定物业费交纳期限和逾期利息，且王洪与科住物业公司产生争议在先，故一审法院对科住物业公司请求利息损失的诉请不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、王洪于判决生效后七日内向北京科住物业管理有限公司交纳2015年1月1日至2019年9月30日的物业费6503元；二、驳回北京科住物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，科住物业公司实际为案涉房屋及所在小区提供了物业服务，王洪实际接受了科住物业公司提供的物业服务，故双方已成立事实上的物业服务合同关系。据此，科住物业公司应当依法依规提供物业服务，王洪应当支付物业费用。王洪上诉主张交费主体应为售房单位，但根据《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革的意见》第三部分之规定，职工和其他业主应当按照物业服务合同采取自行交纳、委托所在单位从工资中划转等方式，向物业服务单位交纳物业服务费，无正当理由逾期不交纳的，应承担违约责任，在京中央和国家机关不再交纳或者报销职工的物业服务费。据此，王洪关于物业缴费主体应为售房单位中科院行政管理局的相关上诉理由，均不能成立。一审援引上述规定处理本案，并无不当之处。王洪上诉主张依据《关于委托第三方评估机构测算中央国家机关职工住宅区物业服务费有关问题的通知》规定，科住物业公司应与业主就物业服务内容及收费标准进行协商。但《关于委托第三方评估机构测算中央国家机关职工住宅区物业服务费有关问题的通知》中说明，未成立业主大会的，原产权单位协助全体业主、物业服务单位，按照《物业管理条例》有关规定，根据评估结果确定物业服务内容和收费标准。上述规定未涉及物业公司与业主协商的内容，王洪的该项上诉主张，依据不足。一审就科住物业公司收取物业费合理性的论述，本院予以认可。王洪关于应以0．55元/平方米·月的标准计算物业费等上诉意见，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，王洪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王洪负担。本判决为终审判决。审 判 员 唐述梁二〇二一年七月二十八日法官助理 王晓韬书 记 员 付鑫裕