广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0112民初9742号原告：李显威，男，1987年3月1日出生，汉族，住广东省梅州市梅江区。委托诉讼代理人：曾绮，系原告李显威的妻子。原告：曾绮，女，1986年12月9日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。被告：广州清大瑞泰信息科技有限公司，住所地广州市高新技术产业开发区彩频路9号1201C部位。代表人：广州清大瑞泰信息科技有限公司管理人。负责人：杨巍。委托诉讼代理人：刘莉、周俊杰，均系北京德恒（广州）律师事务所律师。原告李显威、曾绮与被告广州清大瑞泰信息科技有限公司（以下简称“清大瑞泰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案受理后，依法适用简易程序于2021年5月28日公开开庭进行了审理。原告曾绮（同时作为原告李显威的委托诉讼代理人）、被告清大瑞泰公司的委托诉讼代理人周俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李显威、曾绮向本院提出诉讼请求：1.判令被告依法按照国家住建部门法规收取材料，为广州市高新技术产业开发区科学城伴河路192号建科广场××××房的业主办理不动产权属证；2.本案诉讼费由被告承担。庭审时，原告变更诉讼请求为：1.继续履行编号为201812172300的《广州市商品房买卖合同》；2.判决被告将广州市黄埔区伴河路192号建科广场××××房过户到原告名下；3.本案诉讼费由被告承担。李显威、曾绮后撤回了其第1项诉请。事实和理由：位于广州市高新技术产业开发区科学城伴河路192号(即原广州市萝岗区伴河路192号)建科广场由被告投资建设。2019年1月13日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同(一手房现售)》，并选择按揭贷款方式支付房价。2020年1月9日，原告决定变更支付方式，改为全款支付，全款支付后，被告于2020年1月9日开具了全款发票。原被告签订的涉案房屋的《广州市商品房买卖合同》第九条约定：“乙方委托甲方办理产权转移登记工作。”第九条第2款约定：“甲方应当自本合同签订之日起90日内(不超过90日)到房地产登记机构为乙方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的《房地产权证》交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件材料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件材料。甲方未告知或者告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。”原告认购涉案房产后，被告严重违约，不仅在出售时未告知房产的真实情况，拖延网签及预告登记，而且违法违规挪用售楼资金，本应受监管专用的资金至今去向不明且未追回，严重影响了工程建设进度及交楼，目前虽然交楼，也致原告收益受损。《不动产登记暂行条例》第十六条规定：“申请人办理不动产证应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：1.登记申请书，原件。2.申请人、代理人身份证明材料、授权委托书。3.相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书。4.不动产界址、空间界限、面积，房屋测绘报告，原件或经确认的复印件。”上述材料已于2020年4月23日交给被告工作人员李肖霞女士，并提交了565元现金用于办理不动产证。而破产管理人提出：“1.审核流程：符合办证条件的小业主申请办理房产证的，请及时一次性提供如下材料给开发商进行审核，开发商审核后呈报管理人确认。管理人经确认无误后将可以办证的小业主名单抄送给开发商，由开发商负责下一步办证工作。2.资料份数：一式一份，复印件每页签字按手印，原件需提交开发商现场核对。3.不动产查册证明：不动产登记中心正式出具的查册证明文件。4.关于契税：后续办证的契税需要小业主重新自行缴纳，之前已经将契税交给开发商的，可向管理人申报债权。5.关于购房款付款凭证：如遗失或不齐全可到银行打印流水单，如确属找不到，需经审计查账查明后方可办理。”上述五点与国家相关法律规定的办证所需材料毫无关联，可认定为故意刁难业主办证。其次，破产管理人提出有部分业主未交全款金额却有发票，与本案无关，破产管理人如认为原告与被告有勾结，可核查并以金融诈骗或更严重罪名起诉所有相关小业主，但是根据法律疑罪从无的原则，管理人不应以此为要求怀疑并刁难小业主办证，但以此为理由要求小业主提供与办证不关联的材料。最后，被告延期交付、清算破产本身就对小业主利益造成损失，破产管理人不仅不考虑小业主需求，还以各种理由刁难小业主，无理要求小业主配合查询被告账本，超出了小业主所应承担的义务。故原告要求：一、破产管理人按照4月23日小业主提交给被告的资料名单，同意此批小业主批量办证；二、破产管理人赔偿4月23日全体小业主逾期办证期间所产生的经济损失。原告为维护合法权益，维护社会稳定，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告清大瑞泰公司辩称，一、根据企业破产法第二十五条、第二十七条、第六十一条、第一百三十条规定，管理人在接受人民法院指定后应当依法履行管理人职责，全面调查核实债权人的财产情况，维护全体债权人及债务人的合法权益，对全体债权人负责，并接受人民法院及债权人会议的监督。截至广州市中级人民法院受理破产申请之日，原告主张的涉案房屋仍登记在被告名下，属于被告的财产。涉案房屋是在被告进入破产程序之前进行的买卖，商品房预售合同备案或网签、合同签订、房款支付、开具发票等实际情况管理人并不清楚。管理人在接受广州市中级人民法院的指定后，为切实维护包括原告在内的广大小业主的合法权益，特向债权人会议申请与小业主继续履行合同，协助小业主办理过户及收楼手续。由于办理房产证涉及继续履行购房合同、处置被告公司财产等重要事项，管理人在为原告办理房产过户之前，必须核实双方合同签订及履行情况，调查清楚双方是否已经签订商品房买卖合同、商品房买卖合同是否已经网签或备案、购房款是否已经付清、是否已开具发票等具体事宜。管理人只能在确认上述事宜后，才能协助小业主办理房产证，避免出现不符合办证条件却办理了过户而损害债权人合法权益的情形。二、广州市中级人民法院于2020年3月19日裁定受理对被告的破产清算申请，并同时指定管理人进行清算。根据《企业破产法》第二十五条规定，管理人依法接管被告的财产、印章和账簿、文书等资料，决定被告的内部管理事务，管理和处分被告的财产，而被告无权自行决定内部管理事务，无权对外私自签订合同、处分自己的财产或权益。被告与原告签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》是在破产程序之后，而且是私自进行的，该补充协议并未经得管理人同意，也未报请广州市中级人民法院审批，严重违反破产法相关规定。而原告在明知被告已经进入破产程序等情况下，仍与被告签订补充协议，企图减免部分合同付款义务，其主观上存在一定的过错或侥幸。该补充协议违反了相关法律规定，要求减免部分购房款的约定严重损害了广大债权人的合法权益，应当无效。即便原告现金交付尾款属实，但原告并未交齐剩余尾款，合同主要付款义务未履行完毕，不符合办证条件。三、在管理人接受人民法院指定后，已有绝大部分小业主配合向管理人提供了相关的材料。而且，截至目前，管理人已经审核通过确认符合办证条件的近240户，已经成功领取房产证的也达200余户，完成收楼的小业主也近500户。在现有存在客观困难的条件下，管理人本着对债权人勤勉负责、替小业主着想的态度，尽力配合协助为广大小业主解决办证、收楼的难题，不存在恶意刁难不予办证的情形，原告所述内容与事实严重不符。原告拒绝配合提供相关材料的态度和行为，是无法顺利办理不动产权证的主要原因。四、支付房款是原告的主要合同义务，原告要求办理房产证应当提供证据证明其已经履行合同义务。原告提供的证据仅有该普通发票。被告部分关键性的合同、财务资料存在遗失，管理人在现有的已接管材料中无法查询到原告支付尾期房款的记录。关于普通发票是否能证明已支付全部房款。首先，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款的规定，普通发票作为付款凭证需以“合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证”为前提。其次，发票不属于《票据法》第二条规定的票据，本身并不具有支付功能，不能等同于付款凭证，仅凭发票不能证明已付款的事实，其反映的仅仅是“记账”而非收款。本案中，原告与被告并未约定以普通发票作为付款凭证，原告亦未举证证明有以普通发票作为付款凭证的交易习惯。而且，管理人在核实合同实际履行情况的过程中，发现被告存在未收齐房款而向小业主开具全额发票的情形。综上，虽然原告提供了首期房款以及尾期房款的普通发票，但未能提供确凿且直接证据证明其已经交齐了房款，管理人无法确认原告已支付全部房款，无法协助其办理不动产权证。五、管理人在接受人民法院指定后，依法履行管理人职责，全面调查核实被告的财产情况，并接受人民法院及债权人会议的监督。管理人并不存在要求业主配合查询被告公司账本的事实，且根据原告提交的证据，未能证明管理人存在该情形，原告所述与事实严重不符。本院经审理认定事实如下：2014年7月4日，清大瑞泰公司取得建科广场编号为穗房预（网）字第××号的《广东省广州市商品房预售许可证》。2016年5月15日，李显威、曾绮（乙方、买方）与清大瑞泰公司（甲方、卖方）签订《百嘉信【壹品E?PARK】商品房认购书》，李显威、曾绮购买清大瑞泰公司开发的位于广州高新技术产业开发区科学城伴河路192号××××公寓，该物业的建筑面积为40.17平方米（已含分摊之公用面积），套内面积为29.31平方米（该建筑面积与套内面积最终以测绘所测绘面积为准）；物业原价为655320元，付款方式为商业按揭付款，认购价为522948元，李显威、曾绮于签订本认购书时向清大瑞泰公司支付定金20000元，首期楼款为认购价的50%即242948元须于2016年5月31日前付清（已扣除定金），李显威、曾绮应于2016年5月31日前申办按揭贷款，按揭额260000元，年限10年。2018年12月12日，李显威、曾绮（买方、乙方）与清大瑞泰公司（卖方、甲方）签订编号为201812172300的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，双方约定：乙方购买甲方开发的位于广州市黄埔区伴河路192号自编C栋1108房（以下简称“涉案房屋”）；该商品房用途为办公，建筑面积共40.1292平方米，其中套内建筑面积29.196平方米，共有分摊面积10.9332平方米；商品房按产权登记的建筑面积计价，单价为每平方米13031.61元，总金额522948元；付款方式为按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的50.28%，金额262948元，剩余房款金额260000元须于2019年2月12日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第九条第2款约定，甲方应当自本合同签订之日起90日内（不超过90日）到房地产登记机构为乙方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的《房地产权证》交付乙方。合同第十一条约定，甲方应当在于2017年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。双方在合同中还约定了其他事项。清大瑞泰公司于2018年12月12日向李显威、曾绮开具涉案房屋票面金额为262948元的购房款发票。2019年3月26日，李显威、曾绮向本院提起诉讼，请求判令清大瑞泰公司支付逾期交楼的违约金等。本院于2019年7月8日作出（2019）粤0112民初2387号《民事判决书》，以李显威、曾绮当时实际支付的房价款262948元为基数，判决清大瑞泰公司向李显威、曾绮支付2018年1月1日至2019年3月26日的逾期交楼违约金共计59163.3元，驳回李显威、曾绮的其他诉讼请求。判后，李显威、曾绮与清大瑞泰公司均未提起上诉，该判决现已发生法律效力。2020年1月13日，清大瑞泰公司向李显威、曾绮开具涉案房屋票面金额为260000元的购房款发票。2020年3月17日，李显威、曾绮向税务机关缴纳涉案房屋印花税和契税共计15202.78元。2020年3月19日，广州市中级人民法院作出（2020）粤01破申9号《民事裁定书》，裁定受理案外人何莉对清大瑞泰公司的破产清算申请。同日，广州市中级人民法院作出（2020）粤01破66号《指定管理人决定书》，指定北京德恒（广州）律师事务所为清大瑞泰公司管理人，负责人为杨巍。清大瑞泰公司管理人主张其方在接受法院指定后，清大瑞泰公司的部分关键性合同、财务资料存在遗失，其方在现有的已接管材料中无法查询到李显威、曾绮支付尾期房款的记录，无法协助其办理不动产权证，且其方发现清大瑞泰公司存在未收齐房款而向小业主开具全额发票的情形，故李显威、曾绮虽提交了房款发票，但不足以直接证明已交齐了房款。本案审理过程中，李显威、曾绮提交的《中国银行交易流水明细清单》显示，其方于2020年1月13日9:40:47收到薛浪涛附言为“购房款”的银行转账480000元，同日9:49:48在中国银行广州黄埔大道西支行支取了现金480000元；李显威、曾绮还提交了视频片段，显示相关人员清点现金的情况，李显威、曾绮主张系其方于2020年1月13日支付1107房、1108房尾款的视频。经查，李显威、曾绮曾另案向本院起诉，请求判令清大瑞泰公司将广州市黄埔区伴河路192号建科广场××××房过户到其方名下，案号为（2021）粤0112民初3277号。该案中，李显威、曾绮亦提交了清大瑞泰公司于2020年1月13日开具的××××房票面金额为260000元的发票作为证据。此外，李显威、曾绮在该案中除提交上述银行流水和视频外，还提交有借记卡明细记录，显示其方于2018年12月12日向清大瑞泰公司转账39999元。该案中，经询问付款的详细经过，李显威、曾绮述称其方于2018年12月12日向清大瑞泰公司转账的39999元中包含2套房屋的购房款，其中1107房为20000元；2020年1月13日向清大瑞泰公司现金支付了1107房的240000元。再查明，清大瑞泰公司管理人曾在（2021）粤0112民初859号案中确认，现有30户左右的业主存在本案情况，该30户业主向管理人提交了办证申请，且绝大多数提交了取款凭证以及付款的录音、视频、照片。上述事实有《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》、购房款发票、（2019）粤0112民初2387号《民事判决书》《税收完税证明》、（2020）粤01破申9号《民事裁定书》、（2020）粤01破66号《指定管理人决定书》《中国银行交易流水明细清单》及当事人陈述等证据证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，本院予以采信。本院认为，李显威、曾绮自愿撤回其第一项诉请，应视为对自身权利的合法处分，本院依法予以准许。本案的争议焦点在于李显威、曾绮是否有权要求清大瑞泰公司为其办理涉案房屋的不动产登记手续。对此本院分析如下：首先，双方当事人签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。其次，根据李显威、曾绮提供的购房款发票，其方已于2020年1月13日向清大瑞泰公司付清了涉案房屋的尾款。尽管李显威、曾绮未能提交全部银行转账流水，但其方主张该笔款项系分别通过转账和现金方式支付，并为此提交了2018年12月12日的银行转账记录和2020年1月13日的银行取款记录予以佐证。相关转账、取款记录在时间、数额上均与购房款发票以及李显威、曾绮的主张较为吻合。结合清大瑞泰公司管理人确认有30户业主存在本案情形，且其他业主亦提交了取款凭证甚至付款的录音、视频、照片等证据的事实，综合全案情况，本院认为李显威、曾绮提交的证据已形成相应证据链，可证明其已按照合同约定向清大瑞泰公司支付完毕涉案房屋的购房款。最后，《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》第九条第2款约定，清大瑞泰公司应当自合同签订之日起90日内（不超过90日）到房地产登记机构为李显威、曾绮办妥产权转移登记手续，并将以李显威、曾绮为产权人的《房地产权证》交付乙方。鉴于李显威、曾绮已按照合同约定向清大瑞泰公司付清了全部购房款，履行了其方的主要合同义务，故其诉请清大瑞泰公司按照合同约定为其办理不动产登记手续，合法合理，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十条之规定，判决如下：被告广州清大瑞泰信息科技有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内协助原告李显威、曾绮办理将广州市黄埔区伴河路192号建科广场××××房产权转移登记至原告李显威、曾绮名下的相关手续。案件受理费50元，由被告广州清大瑞泰信息科技有限公司负担。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 波二〇二一年七月十四日书记员 黄宝茵