江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终1913号上诉人（原审被告、反诉原告）：叶雷，男，汉族，住江苏省连云港市海州区。委托诉讼代理人：陈红，上海市汇业（连云港）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：肖和平，男，汉族，住江苏省灌云县。委托诉讼代理人：薛尚美，江苏云台山律师事务所律师。上诉人叶雷因与被上诉人肖和平房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2020）苏0723民初4232号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人叶雷上诉请求：1、依法撤销一审判决，发回重审或改判肖和平退还叶雷租金；改判肖和平赔偿叶雷装修损失150万元（具体以鉴定确定金额为准）；2、判令被上诉人肖和平承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实错误，对租赁合同解除的根本原因认定错误。涉案KTV接、断电责任认定、租期计算期限、装修事实认定错误。1、2020年1月21日，肖和平以叶雷预交房租超期一天未交为由，在未告知叶雷的前提下，带人绞断涉案KTV二、三楼电缆并阻止叶雷营业，叶雷已完全不能正常使用涉案KTV，无法实现租赁合同的目的，肖和平构成根本违约。我方在已支付30万租金（租期从2019年12月8日至2020年6月7日）的前提下，有权拒绝支付下半年租金，我方不构成违约。一审法院已经认定肖和平于2020年1月21日对涉案KTV采取断电行为、于2020年7月24日采取接电并开门经营行为，却认定肖和平接、断电行为对涉案KTV的经营不产生影响，与事实不符。一审第一次庭审笔录第12页：肖和平对于断电事实是认可的，但是辩称其只是断了KTV二、三楼的电，一楼电没有断，一楼还有两个包间。肖和平在合同期内擅自断电导致叶雷无法经营，在合同期内强行收回房屋，构成根本违约。2、—审法院对于房屋的交接时间认定错误，租金计算期限错误。一审中，肖和平对叶雷证据质证中，已经自认其于2020年6月7日关门收房子，而一审法院竟完全不顾事实，以肖和平于2020年7月24日开门经营为由，从而认定叶雷租金应当缴纳至2020年7月24日，没有任何法律依据。一审庭审中，我方提供微信聊天记录证明肖和平于2020年6月7日晚收回房屋，庭审中肖和平也是不置可否，但是一审法院竟然以肖和平开门营业的时间作为叶雷应当缴纳租金的时间，无法律依据。此时房屋已经不在叶雷的控制下，已经被肖和平强行收回，没有理由让叶雷承担此期间的租金。3、—审法院未认定肖和平承担KTV装修费用显失公平。根据双方签订的《房屋租赁合同》，肖和平手写：确认让两个月装修时间，租期从2019年12月8日起算，且一审第一次庭审中，法院在法庭询问过程中，已经明确涉案的KTV在叶雷经手之前，已经经营了10年，系年久失修的KTV。结合庭审中叶雷提供的装修图片、装修视频，肖和平对于叶雷提供的有图片视频证据的部分装修是认可的，这一点在庭审中已经查明，却根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二）项认定肖和平不承担租赁期间装修赔偿，该事实把合同解除的根本原因归结于叶雷，不考虑肖和平采取断电、合同期内强行收回KTV并且自行营业根本性违约事由。二、一审判决完全忽视疫情作为不可抗力因素对涉案合同履行产生的影响。上诉人在一审答辩中提出新冠疫情能否作为《房屋租赁合同》第九条第二项不可抗力原因，该期间租金是否应当免除？一审判决对此没有做任何回应。2020年1月26日，连云港市人民政府因新冠疫情采取一级防控措施，所有文娱场所一律关闭。在此期间，即使是正常履行的租赁合同，在政府因疫情宣布关闭娱乐场期间，合同因不可抗力导致中止履行期间也不应当收取房租，何况是该期间肖和平采取断电方式阻止营业的根本性违约行为，叶雷与肖和平之间的房租只应当从2019年12月8日计算至2020年1月20日。因此，退一步讲，即使不考虑其他因素，叶雷租赁的房屋实际使用时间也因疫情耽误，实际仅使用了两个月。上诉人认为，疫情作为合同第九条约定的不可抗力因素，应当免除此期间的租金。三、一审判决法律适用错误，应予纠正。1、一审判决认为肖和平采取绞断电缆系行使不安抗辩，完全是曲解法律。首先，叶雷的租金是付款至2020年6月7日，肖和平在叶雷逾期未交预付租金一天的情况下，于2020年1月21日采取绞断电缆、电表箱这种极端行为，与法律所规定的不安抗辩权适用相悖甚远，其次，即使叶雷逾期一天未预付租金，也应当正式催告、协商解决，而不是采取这么极端的行为。2、—审判决肖和平无需赔偿叶雷装修损失，依据是：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应当在利用价值范围内予以适当赔尝。”一审判决已经认定肖和平系“强行收回”，也认定肖和平“开门经营”KTV，却又认为肖和平并未同意接受利用装饰装修物。一审的法律适用明显不符合本案事实，且说理牵强。四、一审判决中计算叶雷反诉诉讼费用错误。一审叶雷反诉的诉讼请求总计2264200元，根据《诉讼费用缴纳办法》，全部计取诉讼费用为24913.6元，叶雷反诉费用减半收取应为12500，而一审诉讼中，叶雷在缴纳费用后12500元后，一审法院将简易程序专为普通程序后，又催促叶雷补缴诉讼费，并下发诉讼费补缴通知，要求叶雷补缴诉讼费用12500元，前后两次共收取诉讼费用25000元，违反了《诉讼费用缴纳办法》的规定，对于多收取的诉讼费用，要求一审法院予以退还。被上诉人肖和平答辩称：上诉人的上诉没有事实和法律依据，一审判决认定的事实清楚，判决结果正确，依法应当驳回上诉人的全部诉求。租赁合同出租人的主要义务是交付房屋，承租人的主要义务是按照合同约定交纳租金，在本案租赁合同履行过程中，上诉人作为承租人，没有按约定时间交付房租属于根本性违约，出租人对于承租人的行为采取了相应的协商补救行为，没有达成一致意见，经一审查明的事实予以确认，上诉人应当对被上诉人的损失承担赔偿责任，也就是在合同解除后对房屋的占有使用费承担支付责任，上诉人提出的150万元损失，是由其根本性违约造成的，且双方确认了合同于2020年6月8日解除，其违约行为造成的损失应当其本人承担，与被上诉人无关。肖和平向一审法院起诉请求：1.确认肖和平、叶雷之间的租赁合同于2020年6月8日解除，判令叶雷将租赁房屋交付给肖和平（因房屋已由肖和平实际占有使用，庭审中放弃该主张）；2.判令叶雷支付肖和平162000元（暂计算至2020年8月7日，叶雷应当支付至实际房屋交付日）；3.本案一切费用由叶雷承担。叶雷向一审法院反诉请求：1.判令肖和平退还租金264200元（庭审中明确：从2019年12月8日至2020年1月20日减半计算租金，因肖和平隐瞒涉案的房屋未取得消防验收；2020年1月21日-2020年6月8日的房租应当予以返还，该期间因断电KTV无法经营）；2.判令肖和平赔偿叶雷装修损失共计150万元；3.判令肖和平赔偿叶雷营业损失50万元；4.反诉费由肖和平承担。一审法院经审理查明，2019年10月8日，出租人（甲方）肖和平将坐落于灌云县伊山镇伊山北路62号富园广场8号楼（1－01、2－01、3－01）房屋租赁给承租人（乙方）叶雷经营金阳光KTV使用，双方就租赁事项签订一份《房屋租赁合同》，约定，租赁期限为五年，自2019年10月8日至2024年10月7日止（免两个月装修时间从2019年12月8日算起）；签合同时一次性支付租金30万元，后面半年房租30万元春节前腊月二十六日(2020年1月20日）付清，……；合同第四条“装饰装修”第（二）款“经甲方同意，乙方对租赁房屋进行装饰装修，…，房房租赁合同履行期间届满后，乙方不得要求甲方补偿装饰装修损失。”。第（二）款“租赁期限届满，因装饰装修所形成的混合物、添附物归甲方所有，…”；合同第五条“维修及其他责任”第（四）款“租赁期间乙方应该依法经营，如果乙方不依法经营而被有关部门处理的，由乙方负责，甲方有权立即解除合同。……”；合同第七条“合同的解除”第（一）款“经甲乙双方协商一致，可以解除本合同”。第（二）款第4项“乙方延迟支付租金超过一个月的，甲方有权解除合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿”；合同第九条“违约责任”第（二）款“因不可抵抗原因导致不能履行房屋租赁合同，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另行规定的除外”；合同第十条第4款“金阳光KTV所有设备齐全交给承租方使用，合同到期保证KTV正常设备使用”。叶雷在2019年9月24日至2019年10月13日期间陆续通过手机银行向肖和平转账共计30万元，肖和平收款后出具一张收条，载明“收到金阳光KTV承租人叶雷半年租金叁拾万元（300000元）”，并备注：房租从2019年12月8日算起，让两个月装修时间。肖和平签约后即将涉案房屋交付叶雷，叶雷对房屋门头衬板改装、大厅吧台墙面等进行装饰装修，并购买新地毯、翻新沙发。金阳光KTV于2019年11月16日开门营业，是以案外人连云港友源文化娱乐有限公司进行经营，该公司法定代表人为徐小刚。2019年12月6日，灌云县文体广电和旅游局在金阳光KTV场所进行综合执法检查时发现存在问题：该场所正常营业；无法提供文化经营许可证；消防通道有杂物；…现场责令整改。2019年12月25日，灌云县文体广电和旅游局再次检查发现存在问题：该场所无文化娱乐经营许可证；…责令12月31日前整改完毕。时至2020年1月20日，叶雷未按约支付后半年的租金300000元。次日，肖和平对涉案房屋中2－01、3－01房屋断电，金阳光KTV人员即于当日16时44分报警，并在当晚从1－01房屋电源接电供2－01、3－01房屋使用。2020年1月26日，连云港市人民政府就突发公共卫生事件（新冠肺炎疫情）实施一级防控措施，金阳光KTV关门停业，后自2020年3月27日24时起，江苏省将疫情防控应急响应级别调整为三级响应，金阳光KTV逐步恢复正常营业。2020年7月24日，肖和平安排人员对KTV开门经营，叶雷方人员将KTV大门上锁。当日18时24分，肖和平向叶雷发出微信“看来KTV大门你锁的吧，行你自已想把事情玩大我陪你玩，我现在去KTV等你，同时我也报警，看看你玩黑社会能不能玩得下去！还有星期一通过法院起诉你违约金你应该知道什么后果”。18时28分，肖和平又向叶雷发出手机短信“我现在去KTV等你，你来看看你有什么理由敢把我大门锁起来，现在玩黑社会已经没用啦”。20时26分，双方在现场发生争执并有肢体冲突后报警，肖和平方人员切割门锁进入KTV房屋。2020年8月4日，叶雷再次派人将KTV大门上锁，双方发生争执后报警。一审法院另查明，肖和平与叶雷签订租赁合同后，双方之间为后半年租金的催付、筹款等，存在多次短信聊天（记录摘要）：2019年11月16日，叶“今晚正式试营业”；2020年1月16日，肖“…，还有就是房租，还有几天就要交下半年的房租”；2020年1月18日，肖“兄弟今年的房租必须年前26付，…”。肖“请你一定守信用，不要第一年就不守信用，明年有困难尽管说，今年必须要根据合同26打下半年房租30万”。叶“其实我们交的三十万也是半年的，只是想推迟一个月，接受就亏了不少钱，消防又找人重新做图纸，周三那边原始图也没有，费很多事了”。肖“我说了今年必须要根据合同26打房租，第一年都不守信用那还谈什么合作”。叶“以后我也不会为房租事情和你谈的了，这些事情都张不开口”；2020年1月20日，叶“…，年前真是没有钱，出正月一定转给你，…，你要是实在不行，那合同到期你可以不租给我了，…”；2020年1月21日，肖“叶总因为你没有根据合同约定打房租，你已经违约，所以被逼无奈情况下只能停电，同时我也报警啦”。叶“…，哪个不想解决问题，消防也正在办，光重新画图就5万，你都可以了解，苏州六度设计院弄的”；2020年4月9日，肖“叶总，年前你说初一解决房租问题，后来因为疫情期间没开门我也没有找你。…事情都拖几个月了，肯定要解决的，你看看说过确定时间来解决”。叶“肖总，你放心，复工之前我肯定会和你当面把这个事情协调妥当，最近有点事情处理，马上还要去趟广西，我也想把事情弄一当了，要不投上去钱不是打水漂了啊，天灾人祸一点办法没有，我到时会主动打你电话和你联系的”。肖“兄弟啊，什么时候营业也不确定，本来房租年前20几给的，现在都拖几个月了，等开门四月底五月初半年的房租也差不多到期啦，我也不想你投资装修开不下去，所以也想你好好经营下去，但是房租肯定要给的！”。叶“肖总，房租肯定要给啊，这还用说啊，到时见面聊，大家心平气和的，都是做生意的，都为了做点事情赚点钱，你说是吧”；2020年5月6日，肖“兄弟真心话，真是让我没有办法再相信你了，要了多少房租都不给，我都做出让步你先给20万，还有10万可以七月份给你都不愿意，我只能根据合同六月八号收回房子啦！”。叶“这几天正在准备钱，我在想办法，多也不说了，要真凑不到钱，肖总你想怎么办都行，我不会说孬话的”。肖“兄弟我们是合作关系也是以后好朋友，我肯定想你把生意做起来，我说了把房租给了你提出来疫情期间让房租的事情我会给你处理好！”。叶“是的，我知道了，肖总我是真不好意思，再等几天吧，我到时主动和你联系”。肖“好的！兄弟再等你几天，如果再不给房租到6月8号无条件收回房子”；2020年5月19日，肖“到底什么意思，你说的几天给房租给房租已经都几十个几天下来啦”。叶“给不了房租肖总你就收房子，我也干干脆脆的，我给这合伙人也弄烦死了，我认亏了”。肖“到底什么情况，现在不是正在经营吗，还有19天6月8号就是房租到期了，我都说啦你先给20万经营，还有10万给你苦两个月再给我，同时你提出来让两个月疫情期间事情，我也会和你好好商量，真心希望你把KTV经营下去”。叶“大检查又停了，22号再给开，肖总，你这朋友我认了，这个事情我没做好，真心对不起了，我还在想办法，我说真心话，团队我也重新组好了，房租到期没给钱的话，我也没有脸再玩了”；2020年5月22日，肖“接到供电局通知，因欠半年左右电费至今没交，今晚到明天上午10点不交电费就停电了，请抓紧时间交电费，造成停电自负”。叶“知道了”；2020年5月27日，肖“打你电话也不接，还有几天到房租时间，你实在不愿意交房租过几天就把房子完好无损交给我，我也对你仁之义尽了”。叶“肖总，…，在家说话不方便，我说了，内部问题处理好了，我交房租我来玩，我要不交，你到时收房，我连一个杯子都不会拿的，我要那些东西干什么？…”。肖“哎我也真把你当兄弟了，不然绝对不会给你开到现在，你休息吧”；2020年5月28日下午10时43分，肖“今天你又没回电话，其实按照合同早就不应该给你营业了，你看看你还继续营业，想不通还有几天时间你在等什么，半年下来了难道就没（想）过我的感受吗…”。2020年7月19日，双方微信聊天记录（摘要）：肖“你好好看看合同，年前二十六就应该付30万吧，到合同6月8号结束了也没给30万房租吧，什么都不用在（再）说，每个人都有度的，我一千多万买房子你好好想想吧，就拿你30万房租还让你头五十天装修时间，现在又过来一个多月，谁会去等你们，你好好合同，你目前就应该付我下半年房租，我只是不想去法院起诉你明白吗，希望你自己做事情有度，不要都让别人去谦（迁）就你，你要想想别人是什么感受”。叶“我们一直好说好商量，我拿你肖总当朋友，大哥，年前26疫情已经开始，武汉朋友就和我说了，我们还是硬着头皮干，迟付房租不等于欠你房租，你直接就把我电断了，6月7号你去关门的，我一天房租也不欠，是不是的，现在其他不说了，我现在也不是不给房租，只是先给10万，还有20万三月之内我给你，如果肖总你不能体谅兄弟，我们也不能为这点事情弄的脸红脖子粗的，明天我们到金阳光把事情处理结束吧！好聚好散”。肖“你给10万才够两个月经营时间，你说三个月在（再）给我二十万可能吗，什么都不用在说啦，我关门也不租了，合同里面明明白白装修的东西不能有任何拿走，要保证KTV正常经营，唯一可以拿走的就是两个鱼缸，你说的仓库里面有红洒在那里我都不知道在那，你要想继续经营下去怎么可能想不到三十万房租”。一审法院再查明，2009年2月27日，灌云县公安消防大队向连云港市富园房地产开发有限公司发出建筑工程消防验收意见书，载明“关于连云港市富园房地产开发有限公司8号、9号楼工程消防验收合格的意见”如下：一、该工程消防验收合格，在消防方面具备使用条件。二、对建筑消防设施应当定期维修保养，保证完整有效。三、经消防验收的建筑如有改建、扩建、内部装修、用途变更等，应向公安消防部门申报审批。涉案金阳光KTV房屋系上述8号楼中商铺，本案租赁合同之前系案外人租赁开设经营KTV。一审法院认为，合同当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用、公平的原则。本案中，肖和平与叶雷签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。肖和平按约将租赁房屋交付叶雷使用，叶雷亦依约支付了（上半年）租金300000元。但经查实，叶雷未按约于2020年1月20日付清后半年租金300000元，而肖和平在此之前就已多次短信（提醒）要求叶雷按约支付，叶雷逾期未付，后肖和平继续催付至2020年6月7日即第一年的上半年租期结束时，叶雷虽一直表明筹款付租但最终未能支付。据此，一审法院认定叶雷自2020年1月21日起拖欠租金，其拖欠租金的行为，致使肖和平签订租赁合同的目的不能实现，已构成违约。根据双方租赁合同“乙方延迟支付租金超过一个月的，甲方有权解除合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿”的约定，以及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，叶雷拖欠租金的违约行为，是本案租赁合同解除的根本原因。故肖和平提出依合同约定有权解除合同的主张，一审法院予以支持。诉讼中，叶雷认可肖和平确认双方之间《房屋租赁合同》于2020年6月8日解除的诉求，对当事人不持争议的事实，一审法院予以确认。但叶雷对本案合同解除的原因另有主张并提起反诉，称系因租赁房屋整体消防验收不合格，及肖和平强制断电、占据KTV等，肖和平不仅违反合同约定，还违反消防法律法规的强制性规定，存在根本违约，导致合同根本不能履行。那么，叶雷所述情形是否存在并导致合同根本不能履行？这是本案审理必须厘清的问题。首先，租赁合同是否违反消防法律法规的强制性规定，或因二次消防手续导致合同不能履行。根据肖和平举证的“建筑工程消防验收意见书”载明内容，涉案房屋所属的8号楼工程消防于2009年验收合格，在消防方面已具备使用条件，且按此意见要求，如有改建、扩建、内部装修、用途变更等，应向公安消防部门申报审批。据此，租赁房屋不存在叶雷称“整体消防验收不合格”一说，双方的租赁合同不违反消防法律法规的强制性规定。事实上，涉案房屋本案出租之前就是经营KTV使用，叶雷承租也是用以继续经营KTV，需遵从消防验收意见书要求，应向公安消防部门申报审批KTV二次消防手续。关于二次消防手续的办理，双方合同中未约定负有办理义务的一方，叶雷也无证据证明因二次消防手续向肖和平提出过要求，而从双方2020年1月18日、21日的短信聊天中，叶雷自述“消防又找人重新做图纸，周三那边原始图也没有，费很多事了”“…，哪个不想解决问题，消防也正在办，光重新画图就5万，你都可以了解，苏州六度设计院弄的”的内容，可以说明二次消防手续的办理结果是其自已的行为，并非“房屋整体消防验收不合格”或肖和平的原因造成。退一步而言，即使本案合同履行因二次消防手续受到影响，根据现有证据，二次消防手续的办理也与肖和平无关。再究“文化市场综合执法检查”作出责令整改意见的原因，也非二次消防手续所致。在本案审理过程中，叶雷未能举出证据证明租赁房屋系因肖和平抑或房屋而不能办理二次消防手续。其次，肖和平强制断电行为是否导致合同不能履行。经查实，在租赁合同履行过程中，出租人肖和平确有对租赁房屋二、三楼采取断电的事实。但究其原因，是肖和平就承租人叶雷违约行为经催告并事先告知将采取断电行为的情况下，且叶雷在约定最后期限（2020年1月20日）仍未支付后半年租金。一审法院认为，肖和平所采取的断电行为属于行使合同履行抗辩权的行为，不属违约，且该断电房屋于当日（晚）即被金阳光KTV从一楼引入电源恢复供电，发生的短时间断电未对KTV当日及其后的经营造成实质性影响，合同的履行亦未因此终止。根据短信记录表明，在2020年1月21日及之后的聊天中，肖和平多次就下半年租金有催付或可磋商分期支付，及（上半年）到期不租、收房之述。叶雷则回应“这几天正在准备钱，我在想办法”“房租肯定要给啊，这还用说啊”“团队我也重新组好了，房租到期没给钱的话，我也没有脸再玩了”。尤其2020年5月19日，在肖和平催付租金并有“现在不是正在经营吗，还有19天6月8号就是房租到期了”的发问下，叶雷回应“大检查又停了，22号再给开，肖总，你这朋友我认了，这个事情我没做好，真心对不起了，我还在想办法”等等，足以证明在断电发生后至2020年6月7日期间，金阳光KTV仍由叶雷占有并在疫情后进行营业。叶雷称KTV因强制断电不能经营，导致合同根本不能履行的陈述，未举出其他有效证据佐证，与其短信信息表明的意思不一致。叶雷庭审中认可租赁合同于2020年6月8日解除，也证明了合同得以履行的事实。再次，肖和平是否在2020年6月7日占据KTV，存在根本违约而导致叶雷合同目的不能实现。2020年6月7日，叶雷拖欠后半年租金近五个月及第一年租期的上半年期限结束，肖和平行使解除权解除租赁合同，叶雷未将租赁房屋返还肖和平。根据此后（2020年7月19日）微信聊天记录，叶雷有“现在也不是不给房租，只是先给10万，还有20万三月之内我给你”等言，及双方此前的短信聊天信息，叶雷是多次表明筹付后半年租金，意欲继续履行合同，故不愿腾空并返还租赁房屋，而继续占用。再结合肖和平举证的视频，证实2020年7月24日叶雷强锁KTV大门阻止肖和平使用房屋，及肖和平通过切割门锁强行开门才收回租赁房屋这一事实。叶雷称租赁房屋于2020年6月7日起已被肖和平占有，所举证据达不到举证目的，不符合客观事实，一审法院对此不予采信。综上，叶雷主张本案合同解除的原因，无证据证明，不符合客观事实，一审法院不予采纳。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。基于本案上述查明的事实，叶雷按约已合理使用租赁房屋，所付租金也符合合同约定，其反诉退还租金264200元缺乏理由，主张的事实根据不存在，于法无据，一审法院不予支持。关于叶雷反诉主张的装修损失共计150万元。根据双方合同及庭审陈述，叶雷对租赁房屋出资改造的事实存在，且为肖和平同意该装修事宜，肖和平虽认可房屋门头衬板改装、大厅吧台墙面等装饰装修内容，但不同意补偿。叶雷为支持主张举出“建设工程施工合同”“监控网络销售安装合同”等作为证据，庭审中在一审法院释明下自认系为诉讼补写，所证内容存疑，肖和平不认可。再归至本案合同第十条第4款“金阳光KTV所有设备齐全交给承租方使用，…”的约定，一审法院认为，叶雷承租房屋进行KTV经营时所需装饰装修内容不多，除肖和平认可内容外，叶雷举证的其他证据非原始取得，且不能证明装修损失为150万元的主张。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”，该项规定确定了装饰装修损失的负担原则，因合同解除承租人装饰装修费用尚未摊销完毕，承租人不能利用剩余租赁期间内的装饰装修价值，该价值作为合同解除的损失，应由导致合同解除的违约方承租人负担。其中“补偿”规定的前提是出租人同意利用装饰装修，反之，出租人不同意利用装饰装修的，就不应给予补偿。依据查明的事实，结合本案本、反之诉的诉求进行综合分析，肖和平始终主张行使合同解除权解除合同并收回房屋，且对房屋系已“强行”收回，符合租赁合同解除后，租赁物归租赁物所有人的原则，不能以此认定租赁物所有人收回房屋就视为同意接收利用装饰装修物。据此，根据本案已查明的事实，本案因承租人叶雷违约导致合同解除，其诉请装修损失的反诉主张，不符合法律规定，一审法院依法不予支持。关于叶雷请求赔偿营业损失50万元的主张。其反诉理由是“肖和平断电行为导致叶雷从2020年1月21日至2020年6月7日无法继续经营”之述，而根据本案审理情况，其反诉理由无证据证明，不符合客观事实，且金阳光KTV的经营系为案外人连云港友源文化娱乐有限公司，叶雷主张的营业损失内容涉及案外人，本案不作处理。关于肖和平诉请叶雷支付（房屋占用费）162000元的主张。肖和平认为租赁房屋实际交付日为2020年8月7日，并以此按租金内容计算房屋占用费。一审法院认为，根据双方庭审确认，本案租赁合同已在2020年6月8日解除，承租人叶雷丧失继续占有和使用租赁房屋的合法性基础，叶雷应将租赁房屋交还给肖和平。叶雷如在其后占有租赁房屋已经没有合法依据，应支付自合同解除之日起至其实际返还房屋之日止期间的房屋使用费，该种使用费性质属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定的房屋占有使用费。根据本案查明的事实，租赁房屋被肖和平收回之日应为2020年7月24日，即租赁房屋被占用期间实际为46天，叶雷应依法负担该期间的房屋使用费。肖和平称租赁房屋实际交付日为2020年8月7日，但所举证据不足以佐证，一审法院对此不予采纳。本案肖和平诉求支付房屋占有使用费有事实根据，符合法律规定，应予支持。根据双方合同中“后半年租金300000元”的约定，叶雷应支付占有房屋期间的使用费为75824.18元[300000元×46天/182天（后半年）]。其诉求超出部分，无事实根据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、肖和平与叶雷之间签订的《房屋租赁合同》于2020年6月8日解除；二、叶雷于判决生效之日起十日内向肖和平支付房屋占有使用费75824.18元；三、驳回肖和平的其他诉讼请求。四、驳回叶雷的反诉请求。案件受理费3200元，由肖和平承担1800元；叶雷负担1400元（该款肖和平已预交，一审法院不再退还，由叶雷在履行判决时一并给付肖和平）。反诉案件受理费25000元，由叶雷承担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，2020年6月7日肖和平与叶雷协商关门收房事宜，并将房门锁上，此后叶雷没有经营。本院认为，叶雷经营的KTV,于2020年6月7日被肖和平上锁关闭停业，但鉴于双方在此前微信聊天中，上诉人叶雷称自己如“给不了房租，肖总你就收房。”表明其如不交房租，同意出租方肖和平收回房屋，但2020年6月7日关门后，在2020年7月24日出租方欲使用房屋时承租人叶雷方又出面阻止，且没有续交房租。故一审法院将租金计算至7月24日并无不当。本案二审的争议焦点为：1、合同解除的原因是什么，责任如何认定。2、疫情期间租金如何承担。3、上诉人主张装饰装修费损失150万元的问题如何解决。关于争议焦点1，本院认为，上诉人叶雷与被上诉人肖和平签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。肖和平按约将租赁房屋交付叶雷使用，叶雷亦依约支付了（上半年）租金300000元。但叶雷未按约于2020年1月20日付清后半年租金300000元，肖和平发短信要求叶雷按约支付，叶雷逾期未付，后肖和平继续催付至2020年6月7日即第一年的上半年租期结束时，叶雷虽一直表明筹款付租但最终未能支付。上诉人与被上诉人在租赁合同中约定“乙方延迟支付租金超过一个月的，甲方有权解除合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿”。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。据此，一审法院认定叶雷自2020年1月21日起拖欠租金，其拖欠租金的行为，致使肖和平签订租赁合同的目的不能实现，已构成违约，叶雷拖欠租金并超过合同约定支付时间一个月以上，是本案租赁合同解除的根本原因。故肖和平提出依合同约定有权解除合同的主张，一审法院予以支持并无不当。但2020年1月21日，刚到叶雷应按约交纳下半年300000元租金的时间，并未达到逾期支付一个月的时间，肖和平以叶雷未按约付清下半年房租为由，强行切断涉案房屋的二、三楼电源是错误的，一审法院认为肖和平采取的断电行为属于行使合同履行抗辩权不妥，因为拖欠房租可以采取协商、催要或发函等合法方式主张权利，不应采取强行切断电源的方法胁迫，这不符合法治社会的要求。关于争议焦点2，本院认为，2020年上半年，受新冠肺炎疫情的影响，各级人民政府采取了行之有效的措施，对新冠肺炎疫情进行防控。本案所涉上诉人经营的KTV行业被要求关停，结合最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见及我市的实际情况，本院酌定上诉人免交三个月租金。上诉人与被上诉人在房屋租赁合同中约定的租期从2019年12月8日起至2020年6月7日六个月租金300000元，叶雷已预交给肖和平，叶雷免交三个月租金150000元，应由肖和平退还给叶雷。关于争议焦点3，本院认为，上诉人叶雷租赁涉案房屋后，根据经营需要及房屋的客观情况对房屋进行了部分装饰装修（叶雷在一审中提交了装饰装修视频且经庭审质证）。按照双方合同约定租赁期间是五年，即从2019年10月8日起至2024年10月7日止，一审诉讼期间，叶雷与肖和平在庭审中确认租赁合同已在2020年6月8日解除，涉案房屋存在装饰装修残值。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”，该项规定确定了装饰装修损失的负担原则，鉴于目前出租方即被上诉人未同意利用装饰装修残值，故对上诉人要求对装饰装修残值损进行鉴定并由被上诉人承担的上诉请求不予支持，如被上诉人在今后对上诉人装饰装修残值进行了利用，上诉人可另行主张。另外，关于上诉人提出的一审法院是否违规收取诉讼费问题。本院认为，一审中叶雷反诉请求标的是2264200元，根据国务院《诉讼费交纳办法》第十八条规定，被告提起反诉、有独立请求权的第三人提出与本案有关的诉讼请求，人民法院决定合并审理的，分别减半交纳案件受理费。叶雷反诉应交诉讼费全额是24913.6元，减半交纳应是12456.8元。一审实际预收叶雷25000元，多预收12543.2元应予退还。二审上诉费应预交20677.8元，叶雷实际预交25000元，多预交4322.2元，应予退还。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持江苏省灌云县人民法院（2020）苏0723民初4232号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销江苏省灌云县人民法院（2020）苏0723民初4232号民事判决第四项；三、被上诉人肖和平退还上诉人叶雷租金150000元；四、驳回上诉人叶雷的其他反诉请求。一审案件受理费3200元，由肖和平负担1800元，叶雷负担1400元（肖和平已预交，一审法院不再退还，于履行上述判决款项时与叶雷一并给付）；反诉案件受理费12456.8元，由叶雷负担11397.8元，肖和平负担1059元（叶雷已预交，于履行上述判决款项时，肖和平一并给付）。叶雷已预交反诉费25000元，多预交的12543.2元，一审法院退还给叶雷。二审案件受理费20677.8元（上诉人叶雷实际预交25000元，多预交部分4322.2元，本院予以退还），由上诉人叶雷负担18926.8元，肖和平负担1751元（叶雷已预交，于履行上述判决款项时肖和平一并给付）。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二一年七月三十日法官助理  汤馥宇书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。