宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）宁0121民初2027号 原告：宁夏鑫和雅物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县望远镇北方国际建材物流城。 法定代表人：王梅，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙秀燕，宁夏泽芸(同心)律师所事务所律师。 被告：陈爱梅，女，1967年10月4日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市西夏区。 原告宁夏鑫和雅物业服务有限公司与被告陈爱梅物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏鑫和雅物业服务有限公司的委托诉讼代理人孙秀燕到庭参加了诉讼，被告陈爱梅经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宁夏鑫和雅物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告向原告支付拖欠的物业管理费14844.84元、违约金4453.45元，以上合计19298.30元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告宁夏鑫和雅物业服务有限公司系经批准合法设立的物业管理公司，自2015年9月1日起原告开始为被告所位于永宁县望远镇北方国际建材物流城面积为88.87平方米的营业房提供物业服务，并与被告签署《物业管理合同》对该房进行物业管理，合同中约定收费标准为2.61元/㎡。原告依约履行了自己的管理义务，但被告拖欠自2015年9月1日至2020年12月31日的物业管理费14844.84元，累计产生违约金4453.45元，以上合计19298.30元。经原告多次上门催收物业费，被告以各种理由拖欠至今，其行为已构成违约，应承担违约责任。综上所述，为维护原告合法权益，根据相关法律法规，请求依法支持原告的诉讼请求。 陈爱梅未作答辩。 原告宁夏鑫和雅物业服务有限公司围绕诉讼请求提交了证据一《物业管理服务转让协议》、《宁夏北方置业开发有限公司文件》、《物业服务合同》，证明目的：1、证明原告与宁夏博泰行物业服务有限公司就案涉的北方国际建材物流城的物业管理签订转让协议，自2017年12月1日起对北方国际建材物流城进行物业管理服务。2.证明宁夏博泰行物业服务有限公司与北方国际建材物流城业主签订的《物业管理合同》中所约定的权利、义务一并转让给原告，被告应当按照其与宁夏博泰行物业服务有限公司签订的《物业管理合同》约定向原告缴纳物业管理费。3.证明宁夏博泰行物业服务有限公司将截止2017年11月30日前未收回的物业管理费用及相关欠款等债权债务一并转让给原告，原告有权催收2017年11月30日前被告欠付的物业管理费。4.证明原告接受宁夏北方置业开发有限公司委托，对北方国际建材物流城的物业委托期限为2017年12月1日至2037年11月30日，原告主体适格；证据二《物业管理服务协议》、《银川市（前期）物业服务合同备案登记表》，证明目的：1.证明2012年8月14日，被告与宁夏博泰行物业服务有限公司签订《物业管理服务协议》，约定由宁夏博泰行物业服务有限公司对被告所有的位于北方国际建材物流城商铺（建筑面积88.87㎡）提供物业服务，被告应当按时足额支付物业费，如逾期缴付应当承担未付款每日千分之三的滞纳金。2.证明北方国际建材物流城商铺收费标准为2.61元/平方米/月，已经过永宁县物业企业备案登记，被告应当依据该标准缴纳物业费的事实；证据三物业费用缴费通知单6张、公告、中国邮政客户回单，证明目的：1.证明原告从2015年至2020年每年均向被告催收欠付的物业费，被告拒绝缴纳的事实。2.证明原告将物业费用债权转让事宜予以公告，并通过快递告知过被告，被告拒收的事实。被告陈爱梅经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证和质证等诉讼权利。经本院审查认为，原告提供的上述三组证据内容真实、来源合法、能够证明本案事实，本院予以认定。 本院经审理认定事实如下：原告系经批准合法设立的物业管理公司，按照合同约定向位于永宁县望远镇北方国际建材物流城提供物业管理服务，被告系案涉物流城营业房业主。2010年5月1日，宁夏博泰行物业服务有限公司（以下简称：博泰行物业）与宁夏北方置业开发有限公司签订《北方国际建材物流城前期物业管理委托合同》，对涉案房产进行物业服务。2011年8月15日，博泰行物业与宁夏北方置业开发有限公司将物业服务合同进行了备案，物业服务收费标准建材城商铺为2.61元/平方米月；期限自2010年5月1日至2020年5月1日。2012年8月19日，被告购买并签收了北方国际建材物流城商铺，建筑面积88.81平方米。同日，被告与博泰行物业签订了《物业管理服务协议》，合同约定：物业管理服务的内容为，一、共用部位的维护和管理；二、共用设施设备运行、维护和管理；三、公共环境卫生的维护和管理；四、公共秩序维护和管理；五、车辆停放秩序管理；六、电梯运行管理；七、房屋装修管理等物业服务管理；被告须于每个季度的首月10日前向甲方预交下一季度物业管理费及相关费用；被告应当按时足额缴纳物业管理相关费用，逾期交付将采取收缴滞纳金（未付款部分的3‰天）方式或法律方式追缴；被告违反协议不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求被告足额补交，并从逾期之日起每天按应交款项总金额的千分之三收取滞纳金。博泰行物业在提供物业服务期间，由于辖区房屋空置率过高，物业费收取困难，物业服务维修保养耗资巨大，负债严重，经营困难，决定撤出。2017年12月1日，博泰行物业与原告签订了《物业管理服务转让协议》，将北方国际建材物流城的全部物业管理服务转让给原告进行管理，双方约定：原告自2017年12月1日起对本协议所述的北方国际建材物流城项目进行物业管理服务；截止2017年11月30日，博泰行物业未收回物业管理费用479.8万元、尚欠天然气费、水电费等债权债务一并转让给原告，由原告自行收取业主欠付物业管理费用。合同签订当日，原告将《关于宁夏鑫和雅物业服务有限公司入驻北方建材物流城进行物业管理服务的公告》张贴在公告栏进行公示，并开始对北方国际建材物流城项目进行物业管理服务。2019年3月1日，宁夏北方置业开发有限公司与原告补签了《物业服务合同》，合同约定：服务期限自2017年12月1日至2037年11月31日；物业收费标准为建材城商铺2.61元/平方米/月。委托管理事项为，房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等的维修、养护和管理；共用绿地、花木的养护和管理；附属配套建筑和实施的维修、养护和管理；公共环境卫生，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运一级环境消杀工作；区域内公共交通秩序与车辆停放秩序的管理；公共秩序的维护、处理突发事件；物业装饰装修管理服务，房屋装修的安全、建筑垃圾的处理等；业主使用人违反《临时管理规约》的行为，根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等相关物业服务管理内容。2019年11月27日，宁夏北方置业开发有限公司与原告就《物业服务合同》进行了备案登记。在物业服务期间，宁夏博泰行物业服务有限公司于2015年10月18日、2016年4月30日、2017年8月28日向被告下发了物业费用缴费通知书；原告于2018年12月25日、2019年6月15日、2020年10月5日向被告下发了物业费用缴费通知书，但被告至今未交纳上述欠付的物业费用。截止2020年12月31日，被告欠付原告物业管理费14844.84元，累计产生违约金4453.45元，以上合计19298.30元未付。 本院认为，物业服务是具有双向约束性质的特殊合同，物业公司与业主之间是否积极履行自己的义务直接影响物业服务质量和业主满意程度。如果业主不按时交纳物业费，导致物业公司资金周转困难，造成无法提供让业主满意的物业服务，势必加剧业主与物业公司之间的矛盾与冲突，更损害主动交纳物业费用业主的合法权益，此行为有违诚信原则和背离公平正义的社会价值观。被告购买涉案房屋后，与原博泰行物业签订了《物业管理服务协议》，该合同合法有效。被告自2015年9月1日起开始欠费，博泰行物业也对被告进行了催缴，但被告未予交纳。2017年12月1日、原告进驻案涉物流城进行物业服务管理，并进行了进驻公示，原告对博泰行物业的物业费债权转让效力及于被告，被告对欠博泰行物业的物业费负有向原告偿还的义务。原告已按照合同约定的内容履行了物业服务义务，被告在享受权利的同时应当履行按时足额交纳物业费的义务。被告拖欠拒交物业服务费的行为构成违约，应当承担由此产生的民事违约责任。原告主张被告支付自2015年9月1日至2020年12月31日的物业管理费14844.84元的诉求属于合理要求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告主张的违约金，因原告在转让时未明确约定违约金的转让，且在与宁夏北方置业开发有限公司签订物业服务合同中，也未明确约定违约金的计算标准。因此，本院结合案涉服务小区的实际情况、结合物业公司的服务水平，以及参照《物业服务合同》的服务条款内容，酌情支持按欠款额10%计算逾期付款违约金为宜，数额为1484.48（14844.84元×10%）元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件若干规定》第三十条的规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告陈爱梅于判决生效之日起十日内支付原告宁夏鑫和雅物业服务有限公司自2015年9月1日至2020年12月31日的物业管理费14844.84元，违约金1484.48元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费282元，减半收取141元，由被告陈爱梅负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员 剡 军 二〇二一年七月十二日 书记员 王海红 附：本判决适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。 债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务 合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适 用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件若干规定》 第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。 按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，予以信用惩戒； 3.对被执行人采取限制高消费、限制出入境，在征信系统记录、通过媒体公布等措施予以惩戒； 4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上措施可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。