广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0607民初3596号原告：广州市时代物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区东风中路410号自编1101房，统一社会信用代码91440101712469501R。法定代表人：王萌，公司总经理。委托诉讼代理人：刘玉珊，女，公司员工。委托诉讼代理人：郭兴华，女，公司员工。被告：李奎，男。被告：蔡霞，女。原告广州市时代物业管理有限公司（以下简称时代物业）与被告李奎、蔡霞物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月15日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘玉珊、被告李奎和蔡霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。时代物业向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付拖欠的物业管理费2253.76元（2019年12月15日至2020年10月）；2.判令被告支付因拖欠物业管理费产生的违约金771.05元（以每月所欠物业管理费为基数，分别从欠费次月1日起每逾期一日按千分之一的标准计算至实际缴清欠款日止，暂计算至2021年2月28日)；3.判令两被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告通过招投标对三水时代南湾花园社区提供物业服务，并在三水国土城建和水务局、物价局备案。被告在2018年8月23日购买该社区XX座XXXX房，同时与原告签订《前期物业管理服务协议》，2020年11月1日办理收楼手续。但被告自2019年12月15日起拖欠物业管理费。根据双方签订的协议约定，物业管理服务费标准为高层住宅收费标准2.28元/月/平方米，公用水电分摊费按政府规定分摊。被告在每月10日前按月交纳当月费用，如在当月最后一天仍未交纳的，每逾期一日按欠费总额的千分之一收取违约金。案涉房产的建筑面积93.71平方米，每月的管理费为213.66元，被告拖欠的物业管理费为2253.76元（2019年12月15日至2020年10月）。为保护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判决支持原告说要诉请。李奎、蔡霞辩称，1.根据《物业管理条例》第三章前期物业管理第二十二条规定，建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。二被告认为交纳尚未交给买受人的物业的所谓物业管理费，严重侵害二被告的合法权益。第四章物业管理服务第四十一条规定，已竣工但尚未售出或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。物业管理协议第十条亦是如此规定。本案由于开发商未按约定的精品装修商品房的交房标准交楼。二被告是在2020年11月收楼的，原告在诉状中予以确认。原告认为交楼时间以取得《房屋建筑工程和施政基础设施工程竣工验收备案表》为准，这种模糊约定属于格式条款，完全忽视了“精品装修房”标准所要求达到的应尽义务，应属无效。换言之，如果认可此标准交楼，不装修亦达标。2.二被告未按时收楼系开发商装修不达标造成，依据物业管理协议第十二条之规定，原告应向开发商收取物业管理费和水电公摊费。因为原告并非外聘的物业公司，而是开发商成立的公司，事实上是一家企业，原告对于房屋的状态是非常清楚的。3.对于原告的原因造成二被告未能按时收楼入住所造成的损失，二被告要求原告按当地房屋租赁行情，以每月1500元的标准，赔偿二被告2020年1月至2020年10月共10个月的租金损失15000元。经审查，当事人围绕其诉讼请求和答辩意见提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对对方提供的证据的真实性均没有异议，且上述证据能够证明案件事实，与本案有关联，本院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认如下事实：时代物业是佛山市时代德晖房地产开发有限公司（以下简称德晖公司）聘请的物业服务公司，为其承建的三水时代南湾花园社区提供物业服务，并在三水国土城建和水务局、物价局备案。李奎、蔡霞在2018年8月23日购买该社区XX座XXXX房，同时与时代物业签订《前期物业管理服务合同》，合同约定，物业管理服务费标准为高层住宅收费标准2.28元/月/平方米，公用水电分摊费按政府规定分摊。李奎、蔡霞在每月10日前按月交纳当月费用，如在当月最后一天仍未交纳的，每逾期一日按欠费总额的千分之一收取违约金。案涉房产的建筑面积93.71平方米，每月的管理费为213.66元（93.71平方米×2.28元/月/平方米）。2019年11月28日，德晖公司向李奎、蔡霞发出《装修完工及收楼通知书》，通知李奎、蔡霞于2019年12月8日前往办理装修工程验收及该物业的收楼手续，若无正当理由拒绝接受该物业的，视为已于本通知书所指定的交付日期确认该物业验收合格。同年12月8日，李奎、蔡霞前往验收案涉房屋，向德晖公司提交《商品房交接业主检查表》，在表中列举一些问题应进行整改，主要有：所有门头门边收边粗糙、客厅及卧室天花多处起鼓、厨房窗台一墙砖破损、全屋需重新保洁、所有木门边防撞条未塞好漏缝、主卫镜台石左侧打胶开裂、主卫镜子左上方铝扣板污染、主卫门右门套线破损、卧室一左门套线未打磨上漆、全屋墙漆多处色差。德晖公司收到检查表后，派人维修整改后，再次通知李奎、蔡霞前往查看。同年3月31日，李奎再次前往验收案涉房屋，向德晖公司提交《商品房交接业主检查表》，在表中列举一些问题应进行整改，主要有：所有门头门边收边粗糙、客厅及卧室天花多处起鼓、厨房窗台一墙砖破损、全屋需重新保洁、所有木门边防撞条未塞好漏缝、主卫镜台石左侧打胶开裂、主卫镜子左上方铝扣板污染、主卫门右门套线破损、卧室一左门套线未打磨上漆、全屋墙漆多处色差。同年6月16日，李奎又一次前往验收案涉房屋，向德晖公司提交《商品房交接业主检查表》，在表中列举卧室一插座面板破损、油漆有色差、沙发墙上方坑坑洼洼、客厅推拉门油漆被损等问题。德晖公司针对李奎提出的上述问题，进行维修。2020年11月1日，李奎签收《收楼确认书》，接受案涉物业，并从2020年11月起交纳案涉物业服务费至今。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。时代物业与李奎、蔡霞签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。本案争议焦点是本案交楼时间应确定何时？德晖公司与李奎、蔡霞在房屋买卖合同中约定的案涉物业是精装修房，李奎、蔡霞在2019年12月8日前往验收案涉房屋后，向德晖公司提交《商品房交接业主检查表》列举的房屋需要整改的一些问题，均是房屋装修部分存在的一些质量瑕疵，这些质量瑕疵并未达到严重影响居住的程度，不会导致李奎、蔡霞不能实现合同目的，故李奎、蔡霞不能以此为由拒绝收楼，但李奎、蔡霞收楼后仍可请求德晖公司对房屋的质量瑕疵承担保修义务。案涉物业的交楼时间是2019年12月8日，时代物业主张从2019年12月15日开始收取物业服务费有理。鉴于案涉房屋确实存在德晖公司进场维修的事实，维修过程中也必然影响李奎、蔡霞对案涉房屋的占用、使用，故本院酌定维修时间为二个半月，维修期间的物业服务费相应减免，由此计算李奎、蔡霞应向时代物业交纳2020年3月至同年10月的物业服务费1709.28元(213.66元/月×8个月)。时代物业诉请超出部分，本院不予支持。关于违约金的收取问题，鉴于李奎、蔡霞的违约行为给时代物业造成的损失一般为李奎、蔡霞拖欠物业服务费所产生的资金占用损失即利息损失，因此，本院确定2020年3月至同年10月间的违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。时代物业诉请按日1‰计算，明显过分高于其损失，故对时代物业诉请超出部分，本院不予支持。李奎、蔡霞主张因案涉房屋装修存在质量瑕疵导致不能按时收楼的房屋租赁损失，是李奎、蔡霞与德晖公司因房屋买卖合同关系引起，与本案并非同一法律关系，李奎、蔡霞可另案主张，本案不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告李奎、蔡霞应于本判决生效之日起十日内共同向原告广州市时代物业管理有限公司支付尚欠的2020年3月至同年10月的物业服务费1709.28元及其违约金（以每月所欠物业管理费213.66元为基数，分别从欠费次月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至被告实际清偿之日）；二、驳回原告广州市时代物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即25元，由被告李奎、蔡霞负担。本判决为终审判决。审判员  周淑华二〇二一年七月二十四日书记员  李艳菊