北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终8446号上诉人（原审原告）：李晓艳，女，1982年9月24日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：海彦伟，北京市华城律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵影，北京市华城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张一飞，男，1980年5月20日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：白杨，北京德和衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙雪娇，北京德和衡律师事务所实习律师。上诉人李晓艳因与被上诉人张一飞房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初64796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月17日公开开庭审理了本案。上诉人李晓艳之委托诉讼代理人赵影、被上诉人张一飞之委托诉讼代理人白杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李晓艳上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判支持李晓艳的全部诉讼请求或发回重审；2.判令张一飞承担本案一审、二审全部诉讼费、保全费、保全保险费。事实和理由：1.张一飞提交的金额为732556元的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《73万元买卖合同》），该合同中，仅约定了房屋的价格和房屋的基本情况，对于价款的支付方式和日期、定金支付方式、房屋交付、逾期交付的违约责任等合同主要内容都未约定，并非双方最终签订的房屋买卖合同。2.金额为329000元的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《32万元买卖合同》）以及《补充协议》系双方的真实意思表示。《32万元买卖合同》对于房屋的基本状况、交易价格、定金支付方式、房屋交付、逾期交付的违约责任、户口迁出、税费负担等都有明确的约定，并且约定了本合同一式三份，将其中一份合同用于网签备案。双方又签订了《补充协议》，将交易价格最终确定为732556元即该《补充协议》是对《32万元买卖合同》的补充。3.《32万元买卖合同》有买卖双方的签字，双方未通过任何书面形式解除该合同，除交易价格条款外，其余条款对双方均应具有约束力，张一飞应当按照合同约定将户口迁出并承担违约责任。4.张一飞未按照双方的约定迁出户口，属于严重违约，根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第五百七十七条之规定，应向李晓艳承担违约责任，原审法院适用《民法典》第五百零九条之规定错误。张一飞坚持其在原审法院诉讼中的意见，未提出上诉。李晓艳向一审法院起诉请求，要求张一飞支付未在房屋所有权转移之日起60日内迁出户口的违约金36627.80元；张一飞以每天200元的标准，向李晓艳支付自2009年7月1日起至户口实际迁出之日止的违约金；张一飞承担保全保险费。一审法院认定事实：2009年3月3日，李晓艳与张一飞经北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间介绍就买卖北京市朝阳区某房屋签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》。李晓艳（买受方、乙方）、张一飞（出售方、甲方）、链家公司（居间方、丙方）在《补充协议》中约定：针对涉案房屋的《北京市存量房屋买卖合同》和《过户、按揭代理合同》增加如下补充；经甲乙双方协商一致，乙方支付甲方房款732556元，此价格为甲方售房净得价并包含屋内3个挂式空调、1个热水器、4个顶灯；乙方购买该房屋为商业贷款形式，如贷款改全款，所交贷款服务费不予退还；乙方自行将购买该房屋首付款212556元支付于甲方，甲方收到首付款后负责办理房屋解押等事宜；乙方同意过户后贷款银行见契税票给甲方放房屋尾款；甲乙双方自行物业交割；本协议一式三份，具有同等法律效力。如本协议与《北京市存量房屋买卖合同》和《过户、按揭代理合同》发生冲突，均以本协议为准。2009年3月5日，李晓艳与张一飞签订《首付款收据》，张一飞确认收到李晓艳的首付款212556元，包含2009年3月4日已付定金2万元。后李晓艳与银行签订《个人二手房按揭贷款、借款合同》，李晓艳向银行贷款52万元，并使用此贷款向张一飞支付了剩余购房款。2009年3月30日，李晓艳、案外人曹某作为买受共有人与张一飞网签《存量房屋买卖合同》（以下简称《网签买卖合同》），在《网签买卖合同》中载明房屋成交价格为329000元。2009年4月1日，张一飞为李晓艳、曹某办理了涉案房屋的所有权转移登记手续，房屋所有权登记在李晓艳、曹某名下。审理中，李晓艳、张一飞各自提交签订日期为2009年3月3日、合同落款均有李晓艳、张一飞签字字样，但系不同内容的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。在李晓艳提供的《32万元买卖合同》中载明：经出卖人与买受人协商一致，该房屋成交价格为329000元，买受人在签订本合同时支付定金2万元。该合同第十条权属转移登记第（三）款内容为打印，内容为：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续；如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过60日未迁出，自逾期超过30日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。该合同在贷款金额、房屋交付时间、权属转移登记时间等各项中需填写的部分均被划掉。李晓艳主张该合同及《补充协议》系双方实际履行的合同；张一飞主张其手中无此合同，对合同落款“张一飞”签字的真实性不予认可。经询，张一飞表示对签字的真实性不申请鉴定。在张一飞提供的《73万元买卖合同》中载明：经出卖人与买受人协商一致，该房屋成交价格为732556元，买受人在签订本合同时支付定金2万元。该合同在贷款金额、房屋交付时间、违约责任、权属转移登记时间、户口迁出及逾期迁出的违约责任等各项中需填写的部分已被划掉。张一飞主张该合同系双方实际履行的合同，该合同与链家公司留档的合同一致，并向法院提供加盖链家公司公章的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。李晓艳表示其手中有该合同，该合同是双方最初达成的意向，后双方签订了成交价格为329000元的合同，该价格是实际交易价格，与办理网签备案的价格一致。另查，张一飞的户籍登记在涉案房屋处，李晓艳、张一飞签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》后，张一飞未将其户籍迁出。审理中，经李晓艳申请，法院作出民事裁定书，裁定冻结张一飞银行账户内存款848227.80元。一审法院认为，根据查明的事实，李晓艳、张一飞签订了多份不同版本的房屋买卖合同。李晓艳主张依据其持有的房屋买卖合同，张一飞应承担未将户口迁出的违约责任。张一飞对该合同落款签字的真实性提出异议，提出该合同并非双方实际履行的合同，并向法院提供了成交价格为732556元的房屋买卖合同。关于张一飞主张之合同真实性一节，因张一飞并未提供相反证据，故对张一飞的该项意见法院不予采纳。关于该合同履行内容一节，结合双方签订的《补充协议》可以看出，双方实际交易价格为732556元，而李晓艳提供的合同价格为329000元，与实际交易价格不一致。李晓艳主张该价格与网签价格一致，但网签合同仅系双方办理过户的中间环节，并非独立存在的合同关系，其目的系为保证双方所签订的房屋买卖合同及补充协议的正常履行，双方实际的权利义务仍应以实际履行的房屋买卖合同及补充协议约定为准。因李晓艳提供合同的交易价格与实际不一致，且李晓艳对双方就逾期迁出户口的违约责任进行了约定未提供证据佐证，加之张一飞提供了在链家公司备案的房屋买卖合同，与李晓艳提供的合同并不相符，而与张一飞提供的合同一致，同时李晓艳手中亦持有该份合同，故法院对张一飞提出的李晓艳提供的合同并非双方实际履行合同的意见，予以采纳。对李晓艳要求张一飞承担户口逾期迁出违约责任的诉讼请求，法院不予支持。李晓艳要求张一飞承担保全保险费，缺乏依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条之规定，判决：驳回李晓艳的诉讼请求。本院经审理查明，原审法院对证据的审核认定符合相关法律的规定，据此认定的事实，本院予以确认。本院认为，李晓艳以张一飞未迁出户口为由，从而要求张一飞承担违约责任，并给付违约金；张一飞以双方没有迁出户口的约定或实际履行的合同没有约定迁出户口为由，不同意李晓艳的诉讼请求。针对双方意见，本案争议的焦点为以下几方面：一、李晓艳提交的《32万元买卖合同》的真实性的认定。诉讼中，双方提交了《32万元买卖合同》《补充协议》《73万元买卖合同》《网签买卖合同》等多份合同；除《32万元买卖合同》外，张一飞认可其他合同的真实性，但对于《32万元买卖合同》中张一飞的签名，张一飞虽否认该签名的真实性，但其明确表示不申请鉴定，故对于《32万元买卖合同》的真实性予以认定，属于双方签订的买卖合同。二、就同一房屋存在数份买卖合同的情况下，合同内容如何认定。首先，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十二条“当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同，合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的，必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理”。该意见明确说明存在数份合同的情况下，以真实意思表示来确定合同约定内容，并未明确只能以一份合同来确定双方权利义务，因此原审法院仅以一份合同的内容来确定双方权利义务，没有相应依据，本院予以纠正。其次，从合同的履行情况来看，双方签订了《32万元买卖合同》，后又签订了《补充协议》，在《补充协议》中将房价约定为732556元，以保证张一飞实际收到的总价款为732556元；之后双方签订的《网签买卖合同》中的房价仍为329000元，交纳的税费也是按照329000元为计税价格，并不是按照732556元计税，双方实际履行的为《32万元买卖合同》及《补充协议》而非《73万元买卖合同》，原审法院认定双方实际履行的是《73万元买卖合同》，依据不足，本院予以纠正。再次，《32万元买卖合同》明确约定了户口的迁出及违约责任，而其他几份合同对于户口迁出没有约定，也没有将户口迁出的约定变更或明确约定不再履行户口迁出，因此，对于户口迁出的处理，还应当以《32万元买卖合同》的约定为依据。三、关于张一飞未迁出户口违约责任的承担及违约金数额的确定。首先，按照双方约定，应当在房屋所有权转移之日起60日内将户口迁出，涉案房屋于2009年4月1日已经转移登记至李晓艳名下，张一飞应当在2009年6月1日之前办理户口迁出手续，但张一飞未迁出户口，属于张一飞违反约定，但李晓艳长达十多年的时间内未及时主张双方约定的房屋总价款5%的未迁户口违约金，直到2020年8月才提起诉讼，属于李晓艳怠于行使合同权利，对于该违约金，本院不予支持。其次，对于逾期未迁出户口的按日计算的违约金，合同明确约定按全部已付款万分之五计算违约金，对于按日计算的违约金有明确的约定；但李晓艳未及时主张该违约金，其要求从2009年7月1日起计算违约金，本院不予支持，其违约金的计算时间，本院根据李晓艳提供证据的情况，酌情确定从李晓艳提起本案诉讼之日起计算违约金。另外，从本案产生争议的情况来看，双方签订多份合同，存在以哪份合同约定为依据的争议，故本案中暂不以日万分之五为标准计算，且计算期间也仅为本判决生效之日止，本院根据本案的情况酌情确定违约金为5万元。本案确定的违约金原则仅是为了督促张一飞履行迁出户口的约定义务，如张一飞仍不履行户口迁出的义务，李晓艳可另行要求张一飞承担本判决生效日之后的违约金。另外，张一飞在二审诉讼中提交的网站下载的《北京市存量房屋买卖合同》范本等，与本案不具有关联性，不属于本案的证据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初64796号民事判决。二、本判决生效之日起七日内，张一飞给付李晓艳逾期迁出户口违约金五万元。三、驳回李晓艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6141元，由李晓艳负担5779元（已交纳），由张一飞负担362元（本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费12282元，由李晓艳负担11558元（已交纳），由张一飞负担724元（本判决生效之日起七日内交纳）。保全费4761元，由李晓艳负担4480元（已交纳），由张一飞负担281元（本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 解学锋二〇二一年七月八日法官助理 佳 丽书 记 员 李星月