北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终4623号上诉人（原审原告）：张远泉，男，1974年4月8日出生，住湖北省阳新县。委托诉讼代理人：贾国昌，北京市炜衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市海淀区鹍鹏农工商公司，住所地北京市海淀区清河后屯路192号。法定代表人：王翼亮，总经理。委托诉讼代理人：胡斌，北京市元泓律师事务所律师。上诉人张远泉因与被上诉人北京市海淀区鹍鹏农工商公司（以下简称鹍鹏公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初33656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张远泉之委托诉讼代理人贾国昌，被上诉人鹍鹏公司之委托诉讼代理人胡斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张远泉上诉请求：撤销一审判决，改判支持张远泉一审全部诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实、适用法律错误。1.一审认定张远泉投入费用平整土地、清运渣土，在兴建门窗厂后使用多年，已获得相应收益，该认定没有事实和法律依据，张远泉的添附、平整行为使得涉案土地产生了经济价值，鹍鹏公司应进行赔偿。2.一审以张远泉没有举证证明涉案土地建造房屋未取得鹍鹏公司或北京小营村委会同意为由，要求张远泉自行承担建造涉诉房屋成本无法回收的风险是错误的。一审已经认定张远泉缴纳土地租金的事实，双方成立土地租赁关系，张远泉无需提交证据证明修建房屋需要再经过同意。3.一审中，鹍鹏公司明确承认，自张远泉腾退后，一直对该房屋进行占有使用，说明了该房屋的财产价值。鹍鹏公司提交的《北京市海淀区东升镇人民政府限期拆除通知书》不能认定为是涉案房屋的通知，该通知是2019年作出的，但涉案房屋2016年就已腾退交还给鹍鹏公司。一审法院已经委托评估公司对涉案房屋进行了评估，鹍鹏公司应按照评估价值进行赔偿。4.张远泉解除合同的前提是腾退行为，这些损失都是腾退造成的，鹍鹏公司应对张远泉的损失进行赔偿。5.一审法院认定张远泉主张鹍鹏公司偿付各项费用均缺乏合同及法律依据，属于事实认定错误。鹍鹏公司辩称，不同意张远泉的上诉请求。张远泉向一审法院起诉请求：1.鹍鹏公司赔偿张远泉建房损失194.06万元；2.鹍鹏公司支付违约金40万；3.鹍鹏公司支付张远泉平整土地、清运渣土费用206400元；4.鹍鹏公司支付张远泉拆除房屋费用66000元；5.鹍鹏公司支付张远泉解除合同损失30万；6.鹍鹏公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2000年，张远泉自鹍鹏公司租用涉诉场地并在此兴建门窗厂，该场地在规划上属于允许建设区。双方未就此签订书面租赁合同。2014年，张远泉在该场地内改建涉诉房屋。根据双方存留的票据显示，自2007年以来，除2014年12月3日交纳2014年9月5日至2015年9月4日的租金为2万元外，张远泉均以每年1万元的标准向鹍鹏公司交纳租金。2016年5月27日，鹍鹏公司在涉诉场地张贴《解除租赁合同通知书》，表示解除双方间的租赁关系，并要求张远泉于2016年6月15日腾空涉诉房屋。为此，双方引发争议，鹍鹏公司将张远泉诉至法院。法院经审理于2017年9月29日作出（2016）京0108民初31469号民事判决，判决：1.双方就涉诉场地的租赁关系于2016年8月31日解除；2.张远泉于该判决生效后六十日内将涉诉场地腾空交还鹍鹏公司；3.张远泉按年租金2万元的标准向鹍鹏公司支付自2016年3月5日至实际腾空之日止的占用使用费；4.驳回鹍鹏公司的其他诉讼请求；5.驳回张远泉的全部反诉请求。该判决“本院认为”部分提及“经本院释明，张远泉坚持不就其所建盖房屋价值提出反诉，故其相关损失可另行解决”。张远泉不服该判决，上诉至北京市第一中级人民法院。北京市第一中级人民法院经审理于2018年3月14日作出（2018）京01民终34号民事判决，驳回上诉，维持原判。现涉诉场地腾退工作已执行完毕。本案中，张远泉就各项诉请分别明确如下：1.因涉诉场地原为荒沟，需进行平整后才能建房，故其投入206400元用于平整土地、运渣土；2.2014年，因其在涉诉场地上建造的房屋被消防部门认定消防不合格，存在隐患，故需要拆除，由此造成拆房子损失6.6万元；3.2014年，其为建设涉诉房屋支付成本1940600元；4.因建房资金不足，故其与案外多人签订《房屋租赁合同》，将其中20间房屋以每间每月400元的标准出租，租赁期限均为20年，但因鹍鹏公司提前解除合同、导致其与上述租户解除租赁合同并赔偿损失共计30万元。就上述平整土地运渣土、拆除原有房屋、改建房屋成本，张远泉提交了支出凭单、收据若干，并在本案原审【（2018）京0108民初60234号案件】中申请就涉诉房屋现值进行评估，中鸿茂盛资产评估有限责任公司接受法院委托后，以2019年4月12日作为评估基准日，并以张远泉单方签字确认的产权持有人承诺函（所提供有关资料真实、准确、完整，……出具的资产权属证明文件合法有效）为依据，采用重置成本法得出结论为194.06万元。就违约金一节，张远泉未提交任何证据；就解除合同损失一节，张远泉提交其与案外人签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同解除协议书》5组、支出凭单5份。对于张远泉提交的上述支出凭单、收据、评估结论、《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同解除协议书》等证据材料，鹍鹏公司均不予认可，并提交北京市海淀区东升镇人民政府违法建设核查队于2019年11月27日作出的《北京市海淀区东升镇人民政府限期拆除通知书》（海东升限字【2019】1号），主要内容为：“东升镇小营村委会：经巡查：你（单位）正在北京市海淀区小营某号建设构筑物。你（单位）的上述行为违反了《北京市城乡规划条例》第七十四条之规定。依据《北京市城乡规划条例》第七十四条的规定，本行政机关责令你（单位）接到本通知10日内，自行拆除上述构筑物。逾期不拆除，本行政机关将根据《北京市城乡规划条例》第七十四条之规定，对上述构筑物予以强制拆除。”对此，张远泉不予认可，认为虽认定违建，但至今未予拆除。一审法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张远泉与鹍鹏公司之间的租赁关系是基于涉诉场地而建立，并非就涉诉房屋形成租赁关系，这也是租赁费用较低的原因。现双方就涉诉场地所形成的租赁关系已另案判令解除，且已腾退完毕。至于张远泉作为涉诉房屋的建造主体，能否要求鹍鹏公司赔偿其所主张的各项费用，法院分述如下：1.即使张远泉所述属实，涉诉场地原为荒沟，经其平整后方能建造房屋，为此，其投入了平整土地、清运渣土的相关费用。但其该项投入系其兴建门窗厂的前提，其在兴建门窗厂后使用多年，已获得相应收益。故其诉请由鹍鹏公司承担该笔费用，没有事实及法律依据；2.张远泉与鹍鹏公司之间就涉诉场地仅为事实租赁关系，未就违约责任等达成一致意见，故其主张赔偿违约金，缺乏合同依据，法院不予支持。同理，双方的租赁期限为不确定期限，且其并未举证证明其在建造涉诉房屋时已告知并取得鹍鹏公司或北京市海淀区小营村委会的同意，故其应自行承担其与鹍鹏公司之间就涉诉场地租赁合同解除所导致的、建造涉诉房屋成本无法回收的风险；3.张远泉未举证证明其系应鹍鹏公司的要求于2014年拆除原有房屋，故其要求鹍鹏公司承担该项费用缺乏事实及法律依据；其在没有取得规划等审批手续的情况下建设涉诉房屋，应自行承担其所建造的涉诉房屋被认定为违章建筑、面临拆除的风险；且根据北京市海淀区东升镇人民政府违法建设核查队于2019年11月27日作出的《北京市海淀区东升镇人民政府限期拆除通知书》可知，涉诉房屋已被认定为违章建设并被要求限期拆除，故尽管涉诉房屋随涉诉场地一并腾退给鹍鹏公司，但鹍鹏公司未就此取得合法财产权益；4.如上所述，在涉诉房屋没有取得合法规划等审批手续的情况下，张远泉就涉诉房屋与案外人签订租赁合同应为无效。即使其所述属实，其因提前解除租赁合同而赔偿案外人共计达30万元，但如上所述，其在涉诉场地租赁期限不确定的情况下，就涉诉房屋与案外人签订租期长达20年的租赁合同，应自行承担相应风险；其已自行与案外人就提前解约的赔偿事宜达成一致，则其应自行承担相应损失。综上，尽管鹍鹏公司作为涉诉场地的出租方，未能及时发现并制止张远泉在涉诉场地上改建违法建设，存在疏于管理的过失，但鉴于其出租涉诉场地的占地面积为438.75平方米，除2014年9月5日至2015年9月4日期间的租金为2万元以外，其余各年租金仅为1万元，故张远泉主张鹍鹏公司偿付各项费用，均缺乏合同及法律依据，法院均不予支持。至于另案判决书中“本院认为”部分提及“经本院释明，张远泉坚持不就其所建盖房屋价值提出反诉，故其相关损失可另行解决”，仅能理解为在该案中未处理涉诉房屋的损失问题，但不意味着张远泉就此提出的主张应受法律支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决驳回张远泉的全部诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。另经本院查明，张远泉在二审中陈述平整土地、运渣土费用产生的时间是2014年和2015年。二审中，本院向北京市海淀区东升镇人民政府发送协助调查函，北京市海淀区东升镇人民政府回函称“《北京市海淀区东升镇人民政府限期拆除通知书》中提及的‘北京市海淀区X号’与张远泉自鹍鹏公司租赁的海淀区东升镇某村南侧438.75平米场地以及其地上建设的房屋系同一处。”张远泉及鹍鹏公司对该回函的真实性均予认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就建房损失一项，根据本案二审查明事实，该房屋已被认定为违章建筑并被要求限期拆除。张远泉在未取得规划审批等手续的情况下，建设涉诉房屋，应当自行承担该房屋被认定为违章建筑及房屋被拆除的风险。另经一审法院释明，张远泉不同意就房屋的建造价值进行评估，应当承担不利后果。故其主张建房损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。就违约金一项，双方就涉诉场地仅为事实租赁关系，未就违约责任达成一致意见，张远泉主张违约金，但未就此提交相关证据，本院对其请求不予支持。就平整土地、清运渣土费用一项，张远泉在一审中陈述该项请求所涉费用发生于2000年，二审中又主张该项费用产生于2014年、2015年，其未就此矛盾陈述作出合理解释,且平整土地、清运渣土是张远泉使用涉诉土地的前提，若该项费用系2000年发生，其在兴建门窗厂后使用多年已获得相应收益，若该项费用发生于2014-2015年，其平整土地用于建设未取得规划审批的房屋，应当自行承担相应风险，故本院对其请求不予支持。就拆除房屋费用一项，张远泉未举证证明其系应鹍鹏公司的要求于2014年拆除原有房屋，故其要求鹍鹏公司承担该项费用缺乏事实及法律依据，且如上所述，其在未取得规划审批等手续的情况下，建设涉诉房屋，应当自行承担该房屋被认定为违章建筑及房屋被拆除的风险。故本院对张远泉该项请求不予支持。就解除合同损失一项，在涉诉房屋没有取得合法规划等审批手续的情况下，张远泉就涉诉房屋与案外人签订租赁合同应为无效。即使张远泉确因提前解除租赁合同而赔偿案外人30万元，但张远泉在涉诉场地租赁期限不确定的情况下，就涉诉房屋与案外人签订租期长达20年的租赁合同，应自行承担相应风险；其已自行与案外人就提前解约的赔偿事宜达成一致，则其应自行承担相应损失。故本院对其该项主张不予支持。综上所述，张远泉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30104元，由张远泉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘佳洁审 判 员 赵 斌审 判 员 刘 芳二〇二一年七月二十九日法官助理 甄乾龙书 记 员 孙 雪