安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终1610号上诉人（原审被告、申请执行人）：赵泉添，男，1991年4月15日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。委托诉讼代理人：王应选，安徽世远律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：蒋兆恩，男，1939年1月20日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。委托诉讼代理人：赵钢，安徽治邦律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、被执行人）：齐文涛，男，1987年8月11日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。委托诉讼代理人：齐世坤（齐文涛的父亲），男，1962年10月28日出生，汉族，住安徽省蚌埠市。上诉人赵泉添因与被上诉人蒋兆恩、齐文涛案外人执行异议之诉一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2021）皖0303民初574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月3日立案受理后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人赵泉添的委托诉讼代理人王应选，被上诉人蒋兆恩的委托诉讼代理人赵钢，齐文涛的委托诉讼代理人齐世坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵泉添上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审的案件受理费由蒋兆恩、齐文涛承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。蒋兆恩与齐文涛签订的房屋买卖合同不真实，一审法庭调查阶段，双方均称是私下认识并交易，但蒋兆恩提高的房屋买卖合同系通过中介签订，且合同中并无约定定金条款以及中介费等，不符合中介签订合同的习惯和常理；蒋兆恩所提供的证据不能证明是否在法院查封之前合法占有不动产；蒋兆恩所提供的证据无法证明购房款已全额交付，2017年3月13日的转账记录中备注是还款，而非购房款，且转账支付对象是齐世坤，而不是房屋所有权人齐文涛；案涉房屋未办理过户登记系因蒋兆恩自身原因造成的，签订房屋买卖合同至保全时隔一年有余，蒋兆恩没有及时办理过户手续不能对抗赵泉添对案涉房屋的保全和执行。另外，2018年4月蒋兆恩就知晓案涉房屋被保全，但未提保全异议，至2020年12月才提出异议。二、一审法院适用法律错误。只有向房屋登记机构递交过户登记材料等情形的，方可认定非因买受人自身原因未办理过户登记。公证只是房屋买卖中的一道程序，并不是办理了公证就可以不用到房屋登记机构办理过户。更何况，蒋兆恩办理委托公证的时间是2017年3月，距离保全的时间长达一年有余，至2020年12月之前从未提出异议。蒋兆恩的行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件。蒋兆恩辩称，一、涉案房屋系买卖双方就房屋买卖事宜达成一致后，通过房屋中介的熟人，签订的房屋买卖合同，没有收取中介费，这是太正常不过的事，符合在法院查封之前已签订合法有效的书面合同的规定。二、蒋兆恩提供的居委会的证明、物业公司的证明、证人证言等证据均能证实其在法院查封之前已合法占有该不动产。三、蒋兆恩提供的银行交易记录均能充分证明涉案房屋的购房款已全部付清。四、蒋兆恩2020年12月通过法院张贴在家门口的查封公告才提出异议，不存在任何过错。五、蒋兆恩未办理过户手续，有合理的客观理由，符合条件。无证据证明蒋兆恩未办理过户登记手续存在过错，涉案房屋查封之前，齐文涛和蒋兆恩基于正常的买卖合同关系，蒋兆恩善意无过错支付了全部价款并实际占用了该房屋。蒋兆恩的利益应受到优先保护，应将该房屋排除齐文涛的财产范围。齐文涛辩称，同意蒋兆恩的答辩意见。蒋兆恩向一审法院起诉请求：请求停止对齐文涛名下位于蚌埠市（产权证号20××67）房屋的强制执行。一审法院认定事实：2017年3月10日，蒋兆恩与齐文涛签订房屋买卖合同，约定蒋兆恩购买齐文涛名下蚌埠市房屋，房屋价款为400000元，3月13日到公证处办理委托公证，2017年4月12日办理房地产交易过户或公证手续完结后，一次性付清房款。合同签订后，蒋兆恩与齐文涛于2017年3月14日在安徽省蚌埠市众信公证处办理了委托公证手续。同时，蒋兆恩于3月13日转账支付购房款80000元，4月6日转账支付购房款250000元，4月12日转账支付购房款60000元和现金支付购房款10000元。蒋兆恩付清全部购房款后，齐文涛将房屋交付蒋兆恩，蒋兆恩对房屋进行装修后居住至今，但蒋兆恩一直未办理产权过户手续。2018年4月20日，蚌山区人民法院以（2018）皖0303民初1419号民事裁定查封了涉案房屋。2020年12月，蒋兆恩向一审法院提出执行异议，请求解除对涉案房屋的查封，一审法院于2021年1月4日作出（2021）皖0303执异1号执行裁定，驳回了蒋兆恩的异议申请。故蒋兆恩提起本案诉讼。一审法院认为，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，蒋兆恩在涉案房屋被查封前已签订合法有效的书面房屋买卖合同、已合法占有房屋、已支付了全部价款，满足了上述规定的前三项规定。关于上述规定的第四项，根据最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条规定，实践中，对于《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合条件。本案中，蒋兆恩与齐文涛到公证处办理了委托公证手续，该行为应视为是蒋兆恩办理房屋过户登记的积极行为，故蒋兆恩的行为亦符合了《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第四项内容的规定，故一审法院支持蒋兆恩的诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，经本院审委会讨论决定，判决：不得执行蚌埠市（产权证号20××67）房屋。诉讼费7300元，由被告负担，于判决生效后七日内向一审法院交纳。二审中，当事人没有提交新证据。赵泉添对一审法院认定蒋兆恩与齐文涛签订房屋买卖合同、支付购房款以及交付房屋有异议，对其他事实无异议。蒋兆恩、齐文涛对一审法院认定的事实无异议。经审查，蒋兆恩一审期间提交了房屋买卖合同、公证书、银行交易清单、收据、居委会和物业公司出具的证明、证人证言以及照片等证据，该证据能够相互印证蒋兆恩与齐文涛之间签订房屋买卖合同、支付购房款，齐文涛交付房屋，蒋兆恩装修入住的事实。据此，齐文涛上述异议不能成立，本院不予支持。综上，一审法院认定事实正确，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为蒋兆恩对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据查明的事实，案涉房屋被查封之前蒋兆恩与齐文涛之间签订了合法有效的书面买卖合同、已支付了全部购房款并已合法占有该房屋。本院认为是否因蒋兆恩自身原因未办理过户登记，应当结案合同约定情况、履行情况及其自身情况综合考量。当事人于2017年3月10日签订案涉房屋买卖合同中，约定“在2017年4月12日办理房地产交易过户或公证手续”，且蒋兆恩与齐文涛确实与2017年3月13日办理了公证，故不能认定蒋兆恩存在未按合同约定办理过户的行为。蒋兆恩系高龄老人，并患有脑梗塞、高血压（极高危）、糖尿病、慢性胃炎、支气管炎等疾病，蒋兆恩妻子患有脑梗塞、高血压（2级高危）、糖尿病、慢性胃炎等疾病，案涉房屋买卖合同签订后二人多次住院治疗。据此可以认定案涉房屋买卖合同签订后未及时办理过户确实存在客观原因，不能认定蒋兆恩对此存在主观过错，相对于赵泉添对齐文涛的金钱债权，蒋兆恩对案涉房屋的物权期待权应受优先保护，一审法院判决不得执行案涉房屋并无不当。综上所述，赵泉添的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由赵泉添负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 洪增余审 判 员 王宇堂审 判 员 罗正环二〇二一年七月二十九日法官助理 马兆云书 记 员 张智瑶附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。