广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂08民再19号 再审申请人(一审被告、二审上诉人)：桂平市华源化工建材有限公司，住所地：广西桂平市桂金路口中山南路东侧鑫盛家园。 法定代表人：程燕。 委托诉讼代理人：屈建国，广西和清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑燕君，广西佑成律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：覃德科，男，1982年4月5日出生，汉族，住桂平市。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：吴美娟，女，1979年2月7日出生，汉族，住桂平市。 以上两被申请人共同委托诉讼代理人：李立健，广西君望律师事务所律师。 以上两被申请人共同委托诉讼代理人：黄军崇，广西君望律师事务所律师。 再审申请人桂平市华源化工建材有限公司（以下简称华源公司）因与被申请人覃德科、吴美娟商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2020）桂08民终1125号民事判决，向广西壮族自治区高级人民法院申请再审。该院作出（2020）桂民申5288号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人华源公司的委托诉讼代理人屈建国、郑燕君，被申请人的委托诉讼代理人李立健、黄军崇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2 华源公司申请再审称，一、案涉房屋延迟办证的根本原因不在于华源公司。一审法院已认定案涉项目用地与周边项目用地存在重叠，确认华源公司无法立即将备案资料交到产权登记机关进行备案，但又判决华源公司承担逾期办证的违约责任，自相矛盾。提交备案登记材料是办理权属证书的前置程序，而导致无法完成备案的责任不在华源公司，不应由华源公司承担逾期办证的违约责任。二、有新证据《国有土地出让合同（变更）》《浔政函〔2020〕55号》《浔政函〔2020〕56号》可以证明原审判决认定事实错误。原审判决遗漏查明由于政府部门的原因造成案涉项目用地与周边项目用地存在重叠，从而导致案涉土地无法录入土地权籍信息，需要重新调整。由于政府纠错过程持续长达6、7年，以至于包括案涉小区在内的全体业主无法办理产权登记，在纠错程序完成之前，华源公司无法为案涉小区办理备案资料及产权登记手续。根据案涉合同约定，必须是由于出卖人的原因导致不能办证的，才由华源公司承担违约责任，故在本案逾期办证的原因并非华源公司导致的情形下，原审法院判决华源公司承担逾期办证违约责任错误。三、原审判决对案涉小区的绿化及停车位规划认定事实不清。《关于开发商、鑫盛物业对华源大市场有关问题处理方案》（以下简称《处理方案》）是华源公司针对已经完成的10栋区域之间的车位、绿化问题的答复，不包含尚未建设的二期、三期项目。在二期、三期尚未完成基础设施建设的情况下，要求绿化建设达到公示方案中的要求，违背常理。且在《处理方案》中签字的只有八名业主，该八名业主在《处理方案》上签字时无全体业主的授权委托书，其他业主不能依据《处理方案》要求华源公司承担10元/日的违约责任。原审法院判决华源公司按照《处理方案》对全体业主承担违约责任错误。四、原判适用法律错误，导致判决结果错误。华源公司不能如期办证是政府部门的原因所致，不能归责于华源公司。原判适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，判决华源公司承担违约责任，适用法律错误。五、原判超过当事人诉 3 请判决，且判决华源公司承担的违约金过高。综上，请求一、撤销一审、二审判决，改判驳回被申请人的诉讼请求；二、一审、二审案件受理费由被申请人负担。 被申请人辩称，一、华源公司没有在约定期限内办讫房屋所有权登记给业主，应当承担迟延办证违约责任。二、华源公司主张其迟延办证的责任在于政府，没有事实和法律依据。三、《处理方案》是华源公司对全体业主的承诺，对全体业主有效，华源公司应按该方案对全体业主承担违约责任。四、华源公司用地存在重叠是其与桂平市国土部门间的合同纠纷，不能认定为政府部门原因造成其迟延办证。原判适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决华源公司承担迟延办证违约责任，完全正确。五、华源公司主张迟延办证违约金过高没有事实和法律依据。综上，华源公司的再审理由不成立，对其再审请求应予驳回。 覃德科、吴美娟向一审法院起诉请求：1、判令华源公司支付逾期交房违约金8806元给覃德科、吴美娟（违约金计算：以购房款379575元为基数，从2016年1月1日起至2016年4月26日止共116天，按日万分之二计算）；2、判令华源公司立即将办理房屋产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助办理房屋产权登记至覃德科、吴美娟名下；3、判令华源公司支付迟延办证违约金给覃德科、吴美娟（违约金计算：以购房款379575元为基数，从2019年1月21日起至覃德科、吴美娟取得房屋权属证书之日止，按日万分之零点五计算），暂计到2019年8月1日，逾期192天的违约金为3642元；4、判令华源公司支付小区绿化及停车位违约金给覃德科、吴美娟（违约金计算：从2018年8月16日起算至小区绿化及停车位建成日止，按每日10元计算），暂计到2019年8月1日，逾期350天的违约金为3500元；5、判令华源公司返还办证费2000元给覃德科、吴美娟。 一审法院经审理查明：2015年3月2日，覃德科、吴美娟与华源公司 4 签订《商品房预售合同》，合同约定：覃德科、吴美娟购买华源公司开发建设的桂平市西山镇岭头村的“桂平市华源大市场”16幢4层1单元405号商品房，总价款379575元；其中第十条（一）约定：出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建筑竣工合格证明文件；2、有资质的房主测绘机构出具的该商品房面积测绘技付报告书；第十三条逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1、2不作累加）（1）按照逾期在180日之内（该期限应当不小于第九条第1、1项中的期限），出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第1、1项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条的第1、1项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十九条房屋登记。（三）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之零点五的违约金。 2015年10月21日，桂平市房地产交易中心对涉案商品房出具房产测绘成果报告。覃德科、吴美娟与华源公司在合同中约定由覃德科、吴美娟选择按揭贷款方式支付购房款，后来由于贷款银行长时间未通知覃德科、吴美娟办理贷款手续，覃德科、吴美娟变更为以支付现金一次性付清的方式向华源公司支付购房款，覃德科、吴美娟于2016年8月30日付清最后一笔购房款。华源公司通知覃德科、吴美娟于2016年5月6日收房，覃德科、吴美娟实 5 际于2017年2月1日收房。覃德科、吴美娟预交了办证费2000元给华源公司。 2018年4月12日，华源公司出具了一份《关于开发商、鑫盛物业对华源大市场有关问题处理方案》，该方案第3没有绿化、停车位，答：按住建局通过的小区方案进行建设，在2018年8月15日前完成方案中的绿化和车位。第20合同补偿，答：根据合同赔偿，限七个工作日内完成。第23，如果以上商定条款开发商未在规定时间内整改完成，则开发商按每违约一项每日向全休华源大市场业主赔偿10元/日，以此类推，直致完成所有商定条款为止，其中写有待定条款除外。以上所有需要处理的问题时间均从签字日开始计算。 2018年9月4日，华源公司和桂平市鑫盛物业服务有限公司共同出具了一份《关于华源大市场业主诉求的答复》，第四基础配套设施建设问题，答：关于2018年4月12日与业主达成协议事宜，现除不动产证未能及时办理问题外，其余问题都已落实且已开展施工。 一审法院认为，一、关于合同效力认定的问题。原、被告订立的《商品房预售合同》，属平等民事主体经协商一致签订的合同，意思真实表示，且没有违反法律强制性规定，合同合法、有效。二、关于原告主张被告支付逾期交房违约金的问题。华源公司抗辩称因为覃德科、吴美娟逾期支付房款，故华源公司不应承担赔偿逾期交房违约金。按照合同附件四的约定，“选择按揭贷款的，买受人须于签订合同之日起10日内按照按揭银行的要求，将办理按揭所需的全部资料提交给银行，同时办妥所有按揭手续，并将回执复印件提交出让人，否则视为买受人逾期付款。”按照覃德科、吴美娟提供的付款收据，可以证实覃德科、吴美娟最后一笔房款于2016年8月30日付清，实际上华源公司已经书面通知覃德科、吴美娟于2016年5月6日办理收房手续。覃德科、吴美娟主张华源公司赔偿自2016年1月1日起至2016年4月26日止的逾期交房违约金，实际上在此期间，覃德科、吴美娟并未将全部房款付 6 清给华源公司。商品房预售合同是双务合同，按照涉案合同约定，覃德科、吴美娟应先支付清全部房款给华源公司后，华源公司在约定的期限内交付商品房给覃德科、吴美娟使用，故覃德科、吴美娟未付清全部房款就不能要求华源公司履行交房的义务，更不能要求华源公司向其赔偿未付清房款期间的逾期交房违约金。综上，覃德科、吴美娟的第一项请求没有事实依据，不符合法律规定，一审法院依法予以驳回。三、关于被告应否立即将属其提供的资料提供至产权登记机关备案，并协助将涉案商品房权属登记至原告名下的问题。涉案土地与周边项目用地面积重叠，华源公司无法立即将备案材料交到产权登记机关进行备案，而且涉案房屋是否具备产权性质及发证是产权登记机关的权力范围。原告该项诉请，缺乏事实和法律依据，不予支持。四、关于被告应否支付逾期办证违约金的问题。涉案商品房于2016年6月6日交付，华源公司应在720日内即2018年5月28日前办讫房屋所有权转移登记，但华源公司至今未履行该项义务，已违反合同约定，华源公司应当从2018年5月28日起至涉案商品房产权证书实际办理至其名下之日止支付违约金。覃德科、吴美娟主张自2019年1月21日起计算逾期办证违约金，一审法院予以照准。因此，华源公司应以购房款379575元为基数，从2019年1月21日起至华源公司将坐落于桂平市的产权证书办理至覃德科、吴美娟名下之日止计付违约金给覃德科、吴美娟。覃德科、吴美娟主张按日向买受人支付已付房款的万分之零点五的标准计算违约金，符合法律规定，一审法院予以支持。根据公平原则和诚实信用原则，一审法院认为华源公司应支付逾期办证违约金的总额不能超过已付购房款总额的30%。五、关于小区绿化和停车位违约金的问题。2018年4月12日的处理方案中被告承诺在同年8月15日前完成方案中的绿化及停车位规划，至本案判决之日止被告已经开始施工建设停车位及绿化，但是按照规划没有全部完工。因此原告主张被告支付绿化和停车位违约金，予以支持。被告应支付违约金（按照每日10元的标准，自2018年8月16日起直至本案判决之 7 日止）给原告。六、关于返还办证费的问题。由于华源公司已经在庭审中表示同意返还，一审法院予以照准，因此，扣除华源公司已经代为缴纳的办证费用之后，将剩余部分返还给原告。 一审法院判决：一、桂平市华源化工建材有限公司应支付迟延办证违约金（以购房款379575元为基数，从2019年1月21日起至华源公司将坐落于桂平市的产权证书办理至覃德科、吴美娟名下之日止，按日万分之零点五计算，且违约金的总额不能超过购房款379575元的30%）给覃德科、吴美娟；二、桂平市华源化工建材有限公司应支付小区绿化和停车位违约金（自2018年8月16日起至本案判决之日止，按每日10元计算）给覃德科、吴美娟；三、桂平市华源化工建材有限公司应返还办证费1860元给覃德科、吴美娟；四、驳回覃德科、吴美娟的其他诉讼请求。 华源公司不服一审判决，上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。 二审期间，当事人未提交新的证据。对一审法院查明的上述事实，本院予以确认。 本院二审认为，本案二审的争议焦点为：一、双方签订的商品房买卖合同是否有效；二、上诉人是否存在逾期办证违约行为，应否承担违约责任；三、上诉人是否应向被上诉人支付小区绿化和停车位违约金。关于第一个争议焦点，上诉人在取得商品房预售许可证后，与被上诉人签订了房屋买卖合同，该合同是双方真实意思表示，且无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，应为合法有效合同，对双方具有法律约束力。上诉人称涉案合同无效，无法律依据。二、关于第二个争议焦点，双方在商品房买卖合同第十九条房屋登记中对上诉人应当履行的义务以及双方的违约情形作出了明确约定，但上诉人至今未提交办理权属登记的合格资料给有关部门进行备案，违反了合同 8 的约定，应当承担违约责任。一审法院按合同约定以购房款为基数，按日万分之零点五计算逾期办证违约金，已对逾期办证的原因以及双方利益平衡作出了充分考量，不存在判决显失公平的情形。上诉人上诉认为其不具有办理房产证的法定义务，与上述司法解释的规定和合同约定不符，本院不予采纳。三、关于被上诉人在一审中请求小区绿化和停车位违约金问题，华源公司于2018年4月12日、9月4日分别作出处理方案和答复，是对涉案小区一期全体业主所作的承诺，且小区绿化和停车位事项属涉案《商品房预售合同》的一部分，被上诉人是全体业主的一员，有权对此提起诉讼。一审法院将被上诉人请求支付小区绿化和停车位违约金合并审理，并按处理方案所作承诺判决上诉人支付该项违约金给被上诉人并无不当。综上，二审判决：驳回上诉，维持原判。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：华源公司提供的《桂平市自然资源局关于更正华源化工建材市场项目桂土出［桂平001］2010020号国有建设用地使用权出让合同的有关请示》（浔自然资报〔2020〕55号）、《桂平市人民政府关于更正华源化工建材市场项目桂土出［桂平001］2010020号001］2010020号国有建设用地使用权出让合同的批复》（浔政函〔2020〕56号）,以及桂平市自然资源局致一审法院的《桂平市自然资源局关于桂平市华源化工建材有限公司办理不动产权证书有关情况的复函》（浔自然资答复〔2020〕353号）等证据证明：华源公司案涉项目用地的实际规划与用地批文所示面积、界线不一致，与相邻项目用地存在重叠，面积达14794.29平方米。华源公司在开发建设中发现地块重叠后，于2015年1月29日书面报请桂平市人民政府协调处理。由于纠错政策不明确，直至2019年9月4日《广西壮族自治区土地供应数据专项整改工作方案》下发后，桂平市自然资源局始得对上述错误予以纠正并报桂平市人民政府批准实施，桂平市人民政府于2020年3月5日批复同意对案涉项目用地规划、华源公司持有的案涉项目地块浔国用（2011）第××号、 9 第2045号国土证等予以更正登记。此后，桂平市自然资源局组织了有关纠错。2021年4月7日，桂平市自然资源局应本院要求作出的《桂平市自然资源局关于桂平市华源大市场办理不动产权证书有关情况的函》（浔自然资函〔2021〕80号）明确，纠错后，浔国用（2011）第××号不需要更正登记，浔国用（2011）第××号需要更正登记。桂平市华源大市场现有10幢建筑全部坐落在浔国用（2011）第××号及新办理的桂（2020）桂平市不动产权第××号不动产证土地范围内，不影响办理竣工验收备案。以上四份证据，制作部门在本文上均明确为不予公开信息。 此外，对原判认定的事实，经查证属实，本院予以确认。 本院认为，根据华源公司的再审请求和被申请人的答辩意见，本案争议焦点为：一、被申请人未在合同约定期限内取得案涉房屋权属证书是否为华源公司原因所致，其公司应否承担违约责任；二、原判将被申请人主张的华源公司未依约完成小区绿化、停车位建设违约与逾期办证违约主张合并审理、判决是否错误。对以上争议焦点，分述如下： 关于争议焦点一。办理不动产登记的前提是所涉项目用地取得土地使用权证。本案中，桂平市自然资源局的〔2020〕55号请示、桂平市人民政府〔2020〕56号批复,以及桂平市自然资源局致一审法院的〔2020〕353号复函、应本院要求出具的〔2021〕80号函等证据证实，华源公司案涉项目用地的实际规划与用地批文所示面积、界线不一致，与相邻项目用地存在重叠。桂平市市自然资源局认为应对已发给华源公司的两本国有土地使用权证进行更正登记，但由于政策规定不明等原因长期未能实施，也不明确华源公司能否对案涉项目实行产权登记，直至2021年4月7日，该局应本院要求出具的〔2021〕80号函，始明确案涉项目坐落的浔国用（2011）第××号不需要更正登记，不影响办理竣工验收备案。至此，华源公司案涉项目办理产权登记的客观条件始成就。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案 10 件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十四条第一款规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。据上述规定，华源公司未能依合同约定期限为买受人办理房屋权属证书，非因其自身原因所致，原判认定华源公司对迟延办证存在过错为认定事实错误，判决其承担违约责任缺乏法律依据，本院予以纠正。 关于争议焦点二。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条规定，当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。本案中，被申请人主张华源公司未按约定期限完成小区绿化及车位建设问题，均属建筑物区分所有权中业主共有权部分内容，而主张逾期办证违约等属于合同纠纷范畴，二者不是同一法律关系，不宜在本案一并处理，且华源公司也予以反对。因此，原判将被申请人主张的涉小区绿化及车位建设问题违约的诉请与主张逾期办证违约的诉请合并于同一案处理不当，本院予以纠正。对被申请人主张的涉小区绿化及车位建设问题违约的起诉，本院予以驳回。 此外，关于被申请人请求华源公司返还办证费问题。被申请人的该项请求与案涉合同纠纷不是同一法律关系，华源公司在一审庭审中明确表示，对业主预交的办证费，扣除其公司代缴的实际支出部分后余额全部予以返还。再审期间，华源公司在案涉小区张贴了退款公告，告知业主可携有关材料自行前往退款。可见，被申请人的该项请求已无争议，法院也无审判之必要。 本案是因华源公司提供新证据引起的再审案件，且其公司再审主张的政府原因造成逾期办证事由在原审中均未提及，案件的再审是其公司逾期提供证据等原因所致，为此给对方当事人增加了诉讼成本，应承担相应的责任，本案 11 二审案件受理费由桂平市华源化工建材有限公司负担。 综上，华源公司申请再审理由成立，对其再审请求，本院予以支持。原判驳回被申请人提出的支付逾期交房违约金以及提供办证资料备案的诉讼请求正确，本院予以维持；原判支持被申请人提出的支付迟延办证违约金、绿化及车位建设违约金错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、撤销贵港市中级人民法院（2020）桂08民终1125号民事判决； 二、撤销桂平市人民法院（2019）桂0881民初3961号民事判决； 三、驳回覃德科、吴美娟关于支付逾期建设小区绿化和停车位的违约金、返还办证费的起诉； 四、驳回覃德科、吴美娟关于支付逾期交房违约金、提供办证资料备案、支付迟延办证违约金的诉讼请求。 一审案件受理费124元，由覃德科、吴美娟负担；二审案件受理费50元，由桂平市华源化工建材有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈伟民 审 判 员 李庚华 审 判 员 陈燕霞 二〇二一年七月二日 法官助理 梁露露 书 记 员 邹贵琦 书 记 员 廖海伦