辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终10406号上诉人（原审被告）：吕秀斌，男，1951年10月11日出生，汉族，住辽宁省抚顺市清源满族自治县。被上诉人（原审原告）：辽宁三和管桩有限公司，住所地辽宁省铁岭县工业园区懿园中央路**。法定代表人：秦立静，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘建利，山西晋直律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：抚顺嘉宸房地产开发有限公司，，住所地清原镇新村街法定代表人：王统江，该公司经理。上诉人吕秀斌因与被上诉人辽宁三和管桩有限公司（以下简称“三和管桩公司”）、抚顺嘉宸房地产开发有限公司（以下简称“嘉宸公司”）申请执行人执行异议一案，一审法院曾作出（2020）辽0124民初1215号民事判决。三和管桩公司不服，上诉至本院，本院作出（2020）辽01民终10667号民事裁定，将本案发回重审。法库县人民法院重审后，作出（2021）辽0124民初238号民事判决，吕秀斌不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。吕秀斌上诉请求：1.撤销（2021）辽0124民初238号民事判决书，予以改判或发回重审。2.继续执行辽宁省法库县人民法院（2018）辽0124执652-1号执行裁定书。3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误。一、根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，本案争议的房屋仍登记在被执行人嘉宸公司名下，所有权人仍嘉宸公司。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案争议房屋文澜尚品小区21号楼1单元1-9-2号，三和管桩公司、被上诉人嘉宸公司于2017年9月18日签订《房屋买卖合同(预售顶账)》。沈阳市铁西区人民法院于2017年6月19日裁定查封嘉公司名下位于昌图县的土地使用权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上的建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外，，地上建筑物与土地使用权的登记机关不是同一机关的应当分别办理查封登记。”签订《房屋买卖合同(预售顶账)》的时间在人民法院查封之后，堆放物不能进行登记具有主观过错，也就是嘉宸公司不能售楼的，在售楼是违法的。并不能阻却法院的执行。三、上诉人类似的案件还有十多件，其他案件法库县法院都判决上诉人胜诉，案件事实相同，为何出现两种判决结果，同一法院应该统一适用法律。三和管桩公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。事实与理由：一、我方与嘉宸公司于2017年7月31日经昌图县人民法院作出调解书，双方于2017年11月签订房屋抵债和房屋买卖合同，同时嘉宸公司向我方交付了钥匙和房屋，并办理了物业费、水电费、垃圾清运费、物业、维修费等，至于房屋如何使用，装修与否不影响占有权，我方符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，依法取得涉案房屋的物权期待权,能够阻却上诉人对涉案房屋的执行。二、本案中，非因买受人自身原因未办理过户登记，原因是开发商未办理竣工验收手续和与第三人的纠纷所导致，而非我方的原因未办理过户登记。三、法库县人民法院（2018）辽0124执652-1号是在我方与被执行人嘉宸公司签订房屋买卖合同和交付房屋之后。四、在请求权基础的优先权方面，我方基于第三人沈阳盛泰建筑基础工程有限公司转让的工程施工款债权属于特殊优先权范畴，而不属于普通金钱债权。建设工程价款优先于抵押权和其他债权。本案吕秀斌的普通金钱债权，既不能对抗工程价款的优先权，又不能对抗我方的物权期待权。五、本案中有效的工程款债权实现是通过物权买卖合同方式来实现的。物权变动未完成不影响特殊施工债权实现的效力。六、关于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第23条是指法院查封土地使用权和查封地上建筑物可以并存的状态。综上应驳回上诉人的上诉请求。被上诉人嘉宸公司未答辩。吕秀斌向一审法院提出诉讼请求：一、继续执行法库县人民法院（2018）辽0124执652号执行裁定书。嘉宸公司位于昌图县，建筑面积70.41平方米的房产，单价3300元，房款232353元；二、案件受理费由被告负担。一审法院认定的事实：2014年8月5日，嘉宸公司与沈阳盛泰建筑基础工程有限公司签订《桩基工程施工合同》2份，施工内容为：文澜尚品小区11#、12#、13#、16#、17#、22#、23#、24#、27#以及14#、15#、18#、21#、25#、26#桩基础工程。2014年8月7日，三和管桩公司与沈阳盛泰建筑基础工程有限公司签订《PHC管桩买卖合同》，约定：三和管桩公司将管桩交付承运人铁岭中升运输公司运至文澜尚品一期桩基础工程。2014年11月28日，嘉宸公司与沈阳盛泰建筑基础工程有限公司进行结算，文澜尚品小区11#12#13#16#17#22#23#24#27#号楼，工程款总计2452430元；文澜尚品小区14#15#18#21#25#26#号楼，工程款总计1608020元。2014年12月17日，沈阳盛泰建筑基础工程有限公司与三和管桩公司就文澜尚品一期桩基础工程PHC管桩供货合同进行结算，结算金额为沈阳盛泰建筑基础工程有限公司尚欠三和管桩公司2211758元。2016年8月18日，三和管桩公司与沈阳盛泰建筑基础工程有限公司签订《债权转让协议》约定沈阳盛泰建筑基础工程有限公司将其对嘉宸公司享有的债权2420450元转让给三和管桩公司用于偿还其欠三和管桩公司2211758元货款。2016年9月25日，嘉宸公司与三和管桩公司签订《还款协议》，嘉宸公司对沈阳盛泰建筑基础工程有限公司转让给三和管桩公司的2420450元债权予以确认并协议按期偿还。2017年，三和管桩公司将嘉宸公司起诉至辽宁省昌图县人民法院，要求嘉宸公司给付欠款2420450元及违约金，2017年7月31日，辽宁省昌图县人民法院作出（2017）辽1224民初2997号民事调解书。双方自愿达成如下协议：嘉宸房地产公司欠三和管桩公司欠款2,420,450.00元，于2017年9月15日之前偿还完毕；如果嘉宸公司逾期未偿还，嘉宸房地产公司从2017年9月16日起按欠款总额15%给付原告逾期违约金363067.3元。2017年9月15日，嘉宸公司与三和管桩公司签订《房屋抵债协议》，约定嘉宸公司用文澜尚品小区15#-1-1602、18#-2-502、21#-1-901、21#-1-902（案涉房屋）共4处房屋清偿欠三和管桩公司债务，三和管桩公司缴纳2年物业费，共计清偿债务960312元。2017年9月18日，三和管桩公司与嘉宸公司签订《房屋买卖合同（预售）》，约定嘉宸公司将文澜尚品小区583幢1单元9层2号房屋（即案涉房屋21#-1-902）出售给三和管桩公司。同日，嘉宸公司向三和管桩公司交付房屋钥匙，并为三和管桩公司出具购房款收据、物业费收据、预收电费、楼道灯费、垃圾清运费收据、房屋维修基金收据。2019年12月6日，一审法院依申请执行人吕秀斌（本案原告）申请，作出（2018）辽0124执652-1号执行裁定书，裁定查封案涉房屋。案外人三和管桩公司向本院提出书面异议。本院于2020年5月18日作出（2020）辽0124执异36号执行裁定书，裁定中止对辽宁省铁岭市昌图县产（案涉房屋）的执行。裁定作出后吕秀斌不服，于2020年5月28日，以三和管桩公司、嘉宸公司为被告向一审法院提起申请执行人执行异议之诉（即本案），请求继续执行位于铁岭市昌图县产。另查，2017年6月19日，沈阳市铁西区人民法院作出(2017)辽0106民初3545号及(2017)辽0106民初3546号民事裁定书，裁定查封嘉宸公司名下位于辽宁省昌图县的土地使用权一处，使用权面积41398平方米，不动产权号：辽（2017）昌图县不动产权第0002566号，档案编号201703270008。查封期限均为三年，续封时间分别为2019年10月17日、2020年5月22日。涉案房产坐落于该土地上。一审法院认为，本案争议焦点为被告三和管桩公司是否享有阻却继续执行位于辽宁省铁岭市昌图县产的民事权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。经查，嘉宸公司与三和管桩公司于2017年9月15日签订《房屋抵债协议》，于2017年9月18日签订《房屋买卖合同（预售）》，嘉宸公司用案涉房屋房款抵顶欠款，并向三和管桩公司开具收款收据，三和管桩公司取得案涉房屋钥匙，并向嘉宸房地产公司交纳物业费、楼道灯费、垃圾清运费。上述事实表明，三和管桩公司与嘉宸公司已经形成商品房买卖合同关系，其在2019年12月6日本院依据吕秀斌的申请查封案涉房屋前已合法占有该房屋。另经庭审已查明，沈阳市铁西区人民法院已于2017年6月19日查封案涉房屋范围内的土地使用权，因涉案房屋所在土地使用权被查封，导致三和管桩公司无法办理案涉房屋过户登记，系非因三和管桩公司自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，故原告吕秀斌提出准予执行案涉房屋的诉讼请求,没有事实和法律依据，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告吕秀斌的诉讼请求。案件受理费4,785.00元，由原告吕秀斌负担。二审中，上诉人提交了（2018）辽0124执652-1号、（2018）辽0124执652-2号裁定书，证明法库法院是首封。被上诉人发表质证意见：我方签订买卖合同交付房屋是在2017年9月，明显可以看出法库法院查封的时间是在交付房屋之后。本院对于上述证据，将综合全案进行认定。本院对一审法院查明的事实予以认定。本院认为，三和管桩公司与嘉宸公司签订的《房屋抵债协议》及《房屋买卖合同（预售）》均早于一审法院的涉案查封，且在签订合同时即对房屋进行实际控制，未办理更名过户手续的责任系由于嘉宸公司未取得竣工验收手续等，并非三和管桩公司自身的原因所导致，故一审法院依法判决驳回上诉人要求继续执行涉案房产的诉讼请求，并无不当。上诉人的上诉请求，均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4785元，由上诉人吕秀斌负担。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  赵钺审判员  王虹二〇二一年七月十九日书记员  张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。