湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终1281号上诉人（原审被告）：怀化经纬房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区锦溪北路208号（启生楼201号），统一社会信用代码91431200565900014A。法定代表人：夏建阳,该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡育进，湖南江山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:舒孝福，男，1984年6月24日出生，苗族，住湖南省麻阳苗族自治县。委托诉讼代理人：陈正兴，湖南宏峰律师事务所律师。上诉人怀化经纬房地产开发有限公司（以下简称经纬公司）因与被上诉人舒孝福商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2021）湘1202民初2684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人经纬公司上诉请求：1.撤销（2021）湘1202民初2684号民事判决第二项、第五项判决；2.案件受理费由舒孝福承担。事实和理由：1.一审判决认定“被告没有在相关业务部门给原告所购商品房单独开立户供水、供电，也没有在相关业务部门为原告代办有线电视安装开户。”没有事实基础，显然是错误的。《商品房买卖合同书》只约定经纬公司将水源水管明装到户，每户一表，户外集中管理；电源每户一表，户外集中管理；有线电视预埋到户，预留接口。并没有约定经纬公司向有关部门为舒孝福所购商品房单独开立户供水、供电和代办有线电视开户。据此，一审判决要求经纬公司为舒孝福所购商品房在相关业务部门单独开立户供水、供电没有事实依据和法律依据。2.经纬公司收取舒孝福有线电视安装费用460元及楼宇对讲安装费用1000元，是基于《商品房买卖合同书》的约定，一审判决认为经纬公司收取上述费用没有事实依据和法律依据，显然是错误的。合同第五条第四项约定的是有线电视安装费用460元，并非有线电视安装开户费用460元。第五条第五项约定，楼宇对讲每户1000元。合同附件二（10）（12）是对有线及楼宇对讲安装标准的约定，并没有排除经纬公司收取费用。经纬公司已经按照合同约定，将有线预埋到户，预留接口；单元可视楼宇对讲门主机已经安装，入户分机均已购置，对接好就可使用。460元有线和1000元楼宇对讲安装费用不是为第三方收取的费用，是实实在在的材料、设施和人工成本的支出。综上，请求二审法院依法改判并支持经纬公司的上诉请求。被上诉人舒孝福辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。舒孝福向一审法院起诉请求：1.判令被告为原告办理丽江××小区××栋××号房屋的产权证；2.判令被告继续履行《商品房买卖合同》，向相关业务部门立户开通供水、供电以及通讯网络有线电视的管线安装到户；3.判令被告向原告支付逾期办证违约金，暂计35432.23元（以已付房款323582元为基数，按每日万分之一计算，从2018年3月18日暂计至2021年3月17日计1095天为35432.23元，全部违约金应计算至产权证办妥之日止）；4.判决被告退还代收原告的房产证代收费8413元、住房维修基金6472元、土地使用证代收费2480元、有线安装460元、楼宇对讲1000元；5.判令被告向原告退还多收取的购房款13499.1元；6.判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：原、被告签订《商品房买卖合同书》约定：原告购买被告开发的位于怀化市环城北路“丽江××小区××栋××层××号商品房××，购房款总金额为323582元；原告委托被告代办理不动产权证并交纳相关办证税费，如遇国家税率调整，则按调整后的标准执行，多退少补;原告付清全部款项（含房产证、土地使用证代办费及维修基金等费用），该房屋交付给原告后，被告于交房后的18个月内为原告代办好不动产权证;第五条（代收税和费）约定，被告代收取原告办理不动产权证的相关税费及有线电视安装费用460元、楼宇对讲每户1000元等费用。《商品房买卖合同书》附件二约定：水源主水管明装到户，每户一表，户外集中管理；电源每户一表，户外集中管理；有线、电话线宽带网预埋到户，预留接口；单元安装黑白可视楼宇对讲门。合同签订后，原告依约向被告交清了全部购房款323582元，向被告交纳了代办证服务费及相关办证税费及物业专项维修资金,向被告交纳了有线电视安装费用460元、楼宇对讲系统安装费1000元。被告于2015年3月17日交房给原告,但至今未为原告代办理好所购商品房的不动产权证。本案所涉商品房至今未经工程竣工验收，有线电视、电话线宽带网管线已预埋到户，但楼宇对讲系统尚未完成安装，被告没有在相关业务部门给原告所购商品房单独开立户供水、供电，也没有在相关业务部门为原告代办有线电视安装开户。另查明，原告所购房屋在房产行政管理部门登记房号为“怀化市城东环城东路与太平溪交汇东南侧丽江佳园3栋4层401A”。2021年4月20日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(1年期LPR)为年利率3.85%。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同书》系当事人真实意思表示，合法有效，双方应予全面适当履行，原告依约向被告交付了全部购房款及相关办证税费和代办证服务费用，被告应交付原告符合合同约定及合同目的的商品房，及时代为原告办理好所购商品房的不动产权证,并给原告所购商品房在相关业务部门单独开立户供水、供电。被告于2015年3月17日交房给原告,依约应于2016年9月17日前为原告办理好不动产权证(2015年3月17日18个月后是2016年9月17日)，被告至今未给原告所购商品房办理好不动产权证，已构成逾期办证违约,虽然，原、被告签订的《商品房买卖合同书》没有约定逾期办证违约金金额或违约金计算方式，但原告主张的“按已付房款的日万分之一计算违约金”比现行的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率尚且为低，且根据本院及上诉二审法院同类案件判例，原告主张的“按已付房款的日万分之一计算违约金”，本院予以支持,因此，根据原告的诉讼请求，被告应支付原告逾期办证违约金共计35432.23元(323582元×0.0001×1095天＝35432.23元，原告主张的2018年3月18日至2021年3月17日相差1095天)，2021年3月18日之后，被告仍应按每天32.36元(323582元×0.0001＝32.36元)的标准支付原告逾期办证违约金至实际办妥不动产权证之日止。被告没有在相关业务部门为原告代办有线电视安装开户，也没有提供超出《商品房买卖合同书》附件二约定“有线、电话线宽带网预埋到户，预留接口；单元安装黑白可视楼宇对讲门”范围之额外工作内容，其另外代收取原告楼宇对讲1000元、有线电视安装460元没有事实和法律依据，应予退还原告。但被告交付原告所购的商品房有线电视、电话线宽带网管线已预埋到户，原告再要求被告履行该项合同内容的诉讼请求没有事实依据，不予支持。原告交纳契税、物业专项维修资金及代办证服务费是其委托被告代办理不动产权证的应交款项，其委托被告办证，现又要求退还该款项的诉讼请求没有法律依据，不予支持，可待办妥不动产权证后双方据实结算。原告请求被告退还多收取的购房款，但案涉房屋至今尚未办理好不动产权证，房屋面积尚未最终予以物权登记于原告名下而确定，双方可待不动产权证办理完毕后再行结算，对此不作处理。被告以案外第三人的原因对本案原告诉讼请求予以抗辩没有法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百九十三条、第九百二十一条，《最高人民法院》第十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告怀化经纬房地产开发有限公司为原告舒孝福办理好所购位于怀化市环城北路“丽江佳园”小区3栋4层401A号号房(行政管理部门登记房号为“怀化市城东环城东路与太平溪交汇东南侧丽江佳园3栋4层401A号”)的不动产权证，于本判决生效后90日内办好；二、被告怀化经纬房地产开发有限公司为原告舒孝福所购商品房在相关业务部门单独开立户供水、供电,于本判决生效后90日内办好；三、被告怀化经纬房地产开发有限公司支付原告舒孝福逾期办证违约金35432.23元，于本判决生效之日起7日内付清;四、被告怀化经纬房地产开发有限公司支付原告舒孝福逾期办证违约金(按每天32.36元的标准,从2021年3月18日计算至实际办妥不动产权证之日止);五、被告怀化经纬房地产开发有限公司退还原告舒孝福楼宇对讲安装费1000元及有线电视安装费460元，于本判决生效后7日内付清;六、驳回原告舒孝福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取747元，由被告怀化经纬房地产开发有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审法院基本一致，对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，二审双方主要争议的焦点在于经纬公司为舒孝福所购商品房单独开立户供水、供电以及经纬公司收取有线电视安装费及楼宇对讲安装费用有无合同依据。首先，双方当事人签订的《商品房买卖合同书》附件二第7项：水源，主水管明装到户，每户一表，户外集中管理；第8项：电源，电线为铜芯暗线，每户一表，户外集中管理。案涉合同并未约定经纬公司为购房户在相关部门单独开立户供水、供电，一审判决由经纬公司承担该义务，没有合同依据，且超出舒孝福一审提出的诉讼请求，应予纠正。其次，双方当事人签订的《商品房买卖合同书》附件二第10项：有线、电话线宽带网，预埋到户，预留接口；第12项：单元安装黑白可视楼宇对讲门。案涉合同并未约定对于该两项部分需要购房户支付相关费用，故经纬公司收取相关费用缺乏合同依据，一审判决经纬公司将收取的费用予以返还并无不当。综上所述，经纬公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省怀化市鹤城区人民法院（2021）湘1202民初2684号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；二、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2021）湘1202民初2684号民事判决第二项、第六项；三、驳回被上诉人舒孝福的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取747元，由上诉人怀化经纬房地产开发有限公司负担727元，被上诉人舒孝福负担20元；二审案件受理费50元，由上诉人怀化经纬房地产开发有限公司负担30元，被上诉人舒孝福负担20元。本判决为终审判决。审判长  向敦来审判员  龚俊利审判员  夏英姿二〇二一年七月二十六日法官助理陈若愚书记员王**附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。