北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终8773号上诉人(原审原告)：北京金九季餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路****楼**E202。法定代表人：金小峰，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：吴志文，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽琴，北京市京师律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：北京龙湖光合空间科技文化有限公司，住所地北京市朝阳区东十里堡路**楼**。法定代表人：陈明伟，总经理。委托诉讼代理人：贺鹏，泰和泰（北京）律师事务所律师。上诉人北京金九季餐饮管理有限公司因与被上诉人北京龙湖光合空间科技文化有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初84440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。北京金九季餐饮管理有限公司（以下简称金九季公司）上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求，本案一、二审的诉讼费、保全费、鉴定费由北京龙湖光合空间科技文化有限公司（以下简称龙湖公司）承担。事实和理由：1.一审判决错误认定案件事实，将重大的虚报虚增建筑面积认为轻微，错误认定虚报虚增面积的行为不构成故意欺诈，判决对金九季公司显失公平；2.在《租赁合同》签订前，金九季公司没有实地测量案涉商铺的建筑面积；3.龙湖公司不能完全履行合同义务的违约程度及性质严重，应当承担重大违约责任，一审判决错误认为龙湖公司没有任何违约行为是严重错误的。龙湖公司辩称，同意一审判决，不同意金九季公司的上诉请求。龙湖公司系从北京东顺创业科技有限公司承租了一层部分面积及二、三、四层整栋楼，总面积为5243平方米，其中一层面积200多平米，剩余面积除以3得到每层面积1673平米，因二层面积较大，故其与金九季公司签订合同时估算出二层面积为1700平方米，龙湖公司不存在欺诈故意。金九季公司向一审法院起诉请求：1.判令撤销金九季公司与龙湖公司于2019年1月9日签署的《房屋租赁合同》；2.判令龙湖公司给付金九季公司违约金1262443.75元；3.判令龙湖公司退还金九季公司履约保证金841629.2元，并以此为基数分阶段向金九季公司给付利息，其中按照中国人民银行同期贷款利率的标准给付2019年1月14日至2019年8月19日的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准给付2019年8月20日至实际付清之日止的利息；4.龙湖公司向金九季公司退还租金1683258.33元，并以此为基数分阶段给付利息，其中按照中国人民银行同期贷款利率的标准给付2019年3月25日至2019年8月19日的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准给付2019年8月20日至实际付清之日止的利息；5.龙湖公司给付金九季公司装饰装修费以及实际损失共计2210808.22元。一审法院认定事实：涉诉房屋为北京市望京新兴产业综合开发公司（以下简称望京新兴产业公司）建设的配套综合楼工程的一部分，至今尚无房管局产权登记备案。龙湖公司经转承租涉诉房屋，并可以对外再行转租经营。2018年12月26日北京市华业达服装辅料有限责任公司（以下简称华业达公司）法人王伟东为签署房屋租赁合同向龙湖公司支付定金50000元。2019年1月龙湖公司作为出租人（甲方）、华业达公司作为承租人（乙方）就涉诉房屋签订《龙湖一展空间彩虹桥店房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定涉诉房屋面积为1915平方米（物业服务费以租用面积计收），一层面积215平方米、二层面积1700平安米，乙方确认在签署合同前已对该商铺面积进行确认，且租赁期内不得以任何理由调整租赁面积或租金；乙方承租涉诉房屋用于餐饮，租赁期限为2019年1月9日至2024年12月31日，其中自2019年1月9日至2019年4月18日为装修期；按建筑面积计租，第一个三年租期内一层租金为9元/m??/天、二层租金为7元/m??/天，第二个三年租期内租金递增8%；租金四个月支付一次，第一期应在2019年3月25日前支付，此后均在上期结束前15日内支付；合同签订后需一次性缴纳相当于2个月租金的履约保证金841629.2元，合同终止且乙方没有违约行为的情况下15日内无息返还；租赁期内乙方擅自提前终止合同或因乙方违约、甲方单方终止合同的，乙方按合同提前终止当年月租金标准计算支付3个月租金作为违约金，且已缴纳的履约保证金不予退还，乙方的装饰装修无偿归甲方所有。合同签订后，王伟华于2019年1月14日再次向龙湖公司支付791629.2元，与已付定金共计841629.2元一并作为履约保证金。2019年1月10日涉诉房屋开始装修。2019年2月25日龙湖公司为甲方、华业达公司为乙方、金九季公司为丙方三方签署《合同主体变更协议》（以下简称《变更协议》）对《租赁合同》主体进行变更，约定：原合同约定合同金额、租金、租期等不变；自本协议生效之日起，原合同主体乙方变更为本协议的丙方，乙方将其在原合同项下所有未履行的权利、义务和责任转让给丙方，丙方同意受让和承继原合同项下乙方未履行的权利、义务和责任，甲方同意上述原合同主体变更、合同权利义务转让行为；原合同约定的各方权利义务及合同内容不变，其中乙方未履行部分由丙方继续履行，本协议生效前的原合同履行中甲方和乙方之间的往来文件、签署的文件、补充协议以及已经执行的情况等，丙方均无异议，并承诺接受其约束力，乙方发出的函件亦视为丙方发出；本协议所述权利义务的转移自本协议生效之日起生效，权利义务转移的后果包括：1.乙方不再作为原合同的一方当事人，丙方成为原合同的一方当事人；2.原合同及原合同相关文件对甲方和丙方产生约束力；3.丙方对甲方承担原合同项下未履行的义务、工作和责任，并享有乙方在原合同项下的权利；上述权利义务不终止、减少、减轻或者影响甲方在原合同项下的权利和利益，乙方和丙方之间因原合同权利义务转移而产生的工作交接、交易、补偿或者其他关系与甲方无关；本协议经三方各自的授权代表签署、盖章后立即生效并具有法律约束力。《变更协议》签订后金九季公司分4次支付了2019年4月19日至2019年8月18日的租金共计1683258.33元。金九季公司在与装修单位结算时发现涉诉房屋二层面积低于《租赁合同》约定，于2019年8月12日向龙湖公司发出《律师函》要求撤销《租赁合同》，2019年8月15日龙湖公司回函表示不同意金九季公司主张。2019年8月30日金九季公司与龙湖公司办理了涉诉房屋交接后搬离。一审审理中，金九季公司与龙湖公司均认可涉诉房屋一层租赁面积为215平方米；为确认涉诉房屋二层面积金九季公司向法院申请调令至望京新兴产业公司调取了涉诉房屋所在建筑在1999年11月18日获得的《建设工程规划许可证》及附件，附件中建筑图纸标明二层建筑面积为1250.22平方米。因龙湖公司对此提出异议，法院再次联系望京新兴产业公司核实，其委托经营的北京望京实创企业管理有限公司（以下简称望京实创公司）提供了2018年5月17日的最近一次《房屋面积测算技术报告书》（以下简称《报告书》），载明二层建筑面积为1517.12平方米。望京实创公司为涉诉房屋建设单位委托管理人，其出证的真实性法院采信，且相较于1999年建筑图纸，2018年的测绘《报告书》更符合现状，故法院认定涉诉房屋一层面积为215平方米、二层面积为1517.12平方米，合计面积为1732.12平方米。一审审理中为证实装修、装饰及家具设备损失，金九季公司提交了与案外人签订的装修合同、安装合同、购物合同及付款凭证、发票等，分别为：1、与北京梓梧装饰工程有限公司签订的《室内装饰装修工程施工合同》，共计950000元的付款凭证及发票；2、与北京天之蓝通风环保有限公司就排风、送风签订的《工程合同》，共计93450元的付款凭证及发票；3、与北京联合益通建设工程有限公司就消防改造签订的《北京市建设工程施工合同》，付款45000元及发票；4、与北京富国恒业燃气技术服务有限公司就燃气工程签订的《北京市建设工程施工合同》，付款19928.62元及发票；5、向北京厨芯科技有限公司购买洗碗机签订的《洗碗间品质和效率提升服务合同》，证据显示付款金额为13000元，但未举证发票；6、向北京中江南方照明工程有限公司购买灯具的清单及付款凭证、发票，金额为67200元；7、金额为31368.47元的灯具订单1张；8、向北京盛世鹏远酒店用品有限公司采购厨具的《合同》及付款凭证、发票；9、向正向京名国际贸易（北京）有限公司采购景泰蓝制品的《购货协议书》及付款凭证；10、向中厨（北京）厨房设备有限公司购买冰台的《中厨冷藏冰台设备报价合同书》及付款凭证、发票；11、向香河家具城鹤峰家具销售处购买家具的《香河家具城商品买卖合同（贵都家具城）》及付款凭证、发票；12、向北京亿邦佳乐商贸有限公司租赁净水设备的《净水设备租赁合同》及付款凭证；13、与北京宏达伟联科技有限公司签订的《网络监控合同》及付款凭证、发票；14、与北京金瑞蝶科技有限公司签订的《金蝶软件销售合同》及付款凭证。龙湖公司对上述合同、付款凭证、发票能够对应的证据真实性予以认可，但表示双方已经进行场地交接，灯具、家具等可移动设施不属于损失范畴。经法庭核算，上述1、2、3、4项均为不动产装修改造，合计金额为1108378.62元。以上事实，有《租赁合同》、《变更协议》、规划图纸、《报告书》等证据，还有当事人陈述在案佐证。一审法院认为，龙湖公司与华业达公司自愿签订的《租赁合同》及与金九季公司三方签订的《变更协议》，均不违反相关法律法规规定，为有效合同，对签署人具有法律约束力。金九季公司根据《变更协议》承继了华业达公司在《租赁合同》中的权利义务，故金九季公司作为承租人应遵照《租赁合同》履行。一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受损方有权要求撤销。涉诉房屋无产权登记，故可以实测面积作为签订《租赁合同》的依据；《租赁合同》中载明的二层面积1700平方米系签署双方确认的面积意见，确认前承租人已经或应当对于面积进行测量，且1700平方米距《报告书》中1517.12平方米的差距并非巨大到足以显失公平的程度，不能据此认定龙湖公司使用欺诈手段与承租人签订合同，故金九季公司主张撤销合同没有依据，其于承租期内无正当理由提前发出终止合同通知构成违约。一方当事人不履行约定的合同义务或履行不符合约定的，应承担违约责任。龙湖公司与金九季公司签订的《租赁合同》约定承租方擅自提前终止合同的则履约保证金不予退还，且装饰装修归出租方所有，故金九季公司主张退还履约保证金及赔偿损失没有合同依据。截至2019年8月30日涉诉房屋系金九季公司承租使用期间，故金九季公司已付的2019年4月18日至2019年8月18日租金不予退还。一审法院判决如下：驳回北京金九季餐饮管理有限公司全部诉讼请求。一审案件受理费53786元，由北京金九季餐饮管理有限公司负担（已交纳）。案件保全费4728元，由北京金九季餐饮管理有限公司负担（已交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。龙湖公司提交其与北京东顺创业科技有限公司签订的《租赁合同》，《租赁合同》显示龙湖公司承租大厦二、三、四整层及大厦一层大堂，面积为5243平方米，该证据证明本案双方明知租赁面积，龙湖公司不存在欺诈故意。金九季公司认可该证据的真实性、合法行，不认可证明目的。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认，本院认为，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案争议焦点为龙湖公司是否存在欺诈行为。据已查明事实，龙湖公司系从北京东顺创业科技有限公司处承租整栋大厦，而后将大厦的一层及二层面积转租给华业达公司，后华业达公司又将承租人变更为金九季公司。华业达公司与龙湖公司签订的《租赁合同》，以及与金九季公司签订的《变更协议》，均系在各方自愿的基础上进行，且系在承租方对租赁物进行了场地查验后，对租赁位置、面积、价钱等相关信息确认后签订了租赁合同。《租赁合同》亦载明“乙方确认在签署合同前已对该商铺面积进行确认，且租赁期内不得以任何理由调整租赁面积或租金”。龙湖公司就二层面积的计算方式，解释称系根据其所承租的整栋面积及各层实际情况，估算出二层面积为1700平方米，亦具有合理性。故在《租赁合同》签订过程中，并无证据显示龙湖公司对租赁面积进行了虚假告知或故意隐瞒。金九季公司以龙湖公司存在欺诈行为为由要求撤销合同，无事实及法律依据，一审法院予以驳回并无不当，本院予以确认。基于此，一审法院驳回了金九季公司关于退还租金、保证金、赔偿损失的诉讼请求，亦无不当，本院予以维持。综上所述，北京金九季餐饮管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53786元，由北京金九季餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林存义审 判 员  赵 霞审 判 员  薛 妍二〇二一年七月二十六日法官助理  李 越法官助理  孙亚男