安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖13民终2088号 上诉人（原审被告）：刘雪勇，男，1974年3月15日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：卫保，江苏开承律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙安山，男，1969年11月20日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 上诉人刘雪勇因与被上诉人孙安山房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省萧县人民法院（2021）皖1322民初1024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘雪勇上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回孙安山全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由孙安山负担。事实和理由：原审法院认定刘雪勇违约并判决刘雪勇支付房屋租金和违约金及清空房屋属于认定事实、适用法律错误。理由如下：一、原审法院对2020年1月7日案外人将刘雪勇经营的KTV的消防通道堵死导致刘雪勇无法经营的真实性予以了认定，同时认可双方之间的《房屋租赁合同》合法有效，但忽略了消防通道被第三人堵塞导致刘雪勇无法营业的事实，刻意回避“无正当理由”和“无故逾期”，判定刘雪勇构成违约不当。二、原审法院基于不当的合同条款，得出刘雪勇构成违约结论后，依据民法典相关规定判决合同解除时间为2021年1月27日错误。租赁合同10.3.5约定，在乙方（刘雪勇）证照齐全的情况下乙方停业的，停业满一个月，仍确定无法继续经营合同自行解除（双方均不承担任何违约款项，但属于一方项下义务或承诺未完全履行导致停业者除外）。该条款系附解除条件的合同条款，因第三人2020年1月7日堵塞消防通道导致无法营业满一个月后的2020年2月8日仍然确定无法营业的合同自行解除条件已成就，双方均不需履行告知义务。因此，租赁合同应当自2020年2月8日起自行解除，一审认定不符合事实。三、合同第2.2.3约定“乙方对其装修、添附在租赁期内享有所有权，本合同终止甲方无权要求乙方就租赁标的回复原状。”合同的解除是合同终止的一种情形，KTV内部的沙发、桌子都是和内部装修附合在一起的，一旦将其拆离就失去了其作为沙发和桌子的价值。即使刘雪勇在合同解除后不表示放弃添附的沙发、桌椅等的所有权，根据该项约定也已经失去所有权。故，原审法院不应判决刘雪勇清空房屋。四、合同8.1.7约定“对于任意第三方对乙方的租赁使用权行使构成障碍，甲方负责及时排除该等妨害。”根据本条款约定孙安山负有及时排除妨害的义务而未履行，显然构成违约。结合合同第10.3.5“合同自行解除，孙安山应承担合同解除的违约责任。五、原审法院全面支持了孙安山的五条诉讼请求，却在判决书上载明“驳回孙安山的其他诉讼请求”，该项判决结果毫无意义。 孙安山辩称，一、一审法院判决解除孙安山与刘雪勇签订的房屋租赁合同于法有据。刘雪勇未按涉案房屋租赁合同的约定支付租金，构成违约，孙安山起诉要求解除合同，一审法院判决起诉状副本送达刘雪勇时合同解除合理合法。刘雪勇与第三人之间因其他经济纠纷导致第三人堵塞消防通道，刘雪勇自身存在过错，通道被堵一事不属于合同约定的正当理由，一审法院以合同第10.1.1条作为合同解除的条件，于法有据。二、涉案房屋部分房租刘雪勇已经支付至2020年6月份，说明刘雪勇并没有想要解除合同的意思表示，刘雪勇称合同于2020年2月8日自行解除的观点不能成立。三、房屋租赁合同解除后，刘雪勇应当将房屋内的沙发、桌椅清空后再把房屋交付给孙安山。四、刘雪勇逾期支付租金的行为构成违约，按照合同约定应当向孙安山支付违约金。 孙安山向一审法院起诉请求：1．依法判决解除孙安山与刘雪勇位于萧县××街××栋××楼××室房屋的租赁关系；2．依法判决刘雪勇清空租赁房屋；3．依法判决刘雪勇支付孙安山拖欠的房租11720.25元（暂定，应算至刘雪勇清空房屋止）；4．本案诉讼费由刘雪勇承担。 一审法院认定事实：2017年12月7日，孙安山（出租方、甲方）与刘雪勇（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定孙安山自愿将其所有的位于萧县××街××栋××号楼层××室房屋出租给刘雪勇，用于经营“萧县金色唱响ＫＴＶ歌厅”；租赁期限7年2个月，自2017年12月7日起至2025年2月7日止，租金标准：第一阶段（2017年12月7日至2019年12月7日）3726.75元／季度；第二阶段（2019年12月7日至2020年12月7日）3913.09元／季度；第三阶段（2020年12月7日至2022年12月7日）4187.01元／季度；第四阶段（2022年12月7日至2024年12月7日）4605.71元／季度；刘雪勇应当于本合同签订之日将相当于一个月的租金支付给孙安山作为履约保证金，首季度租金应当于交付日支付，首期外租金按季度支付，刘雪勇应当于当期季度届满10日前向孙安山支付下一季度的租金；无正当理由，刘雪勇未按约定期限交付租金，超过10天以上的，孙安山有权解除合同；在刘雪勇证照齐全的情况下停业的，停业满一个月，仍确定无法继续经营合同自行解除（双方均不承担任何违约款项，但属于一方项下义务或承诺未完全履行导致停业者除外）；如刘雪勇未经孙安山同意无故逾期交付租金，孙安山有权要求刘雪勇根据逾期天数按欠付租金万分之五的标准支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失；合同还对双方的权利义务、争议解决方式等其他事项进行了约定。合同签订后，孙安山将房屋交付给刘雪勇经营，刘雪勇支付了相当于一个月租金的履约保证金，经营期间，支付孙安山房屋租金至2020年3月7日，此后租金未能按约定支付。孙安山因要求刘雪勇继续支付租金未果，故提起本案诉讼。另查明，本案向刘雪勇送达起诉状副本日期是2021年2月3日。 一审法院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，孙安山与刘雪勇签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效；对双方均有法律约束力，双方均应当按照约定履行各自的义务。合同签订后，孙安山依约将涉案房屋交付给刘雪勇使用，刘雪勇依约支付孙安山履约保证金，并支付房屋租金至2020年3月7日；此后租金未能依约支付，显然刘雪勇构成违约。因孙安山要求刘雪勇支付租金未果，以致成讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”第十条规定：“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”本案中，虽刘雪勇逾期未支付孙安山租金的违约事实发生在民法典施行前，但孙安山是以未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，应适用民法典第五百六十五条第二款的规定。故，孙安山主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，符合双方合同约定及上述法律规定，应予支持；合同解除时间为本案起诉状副本向刘雪勇送达日期，即2021年1月27日。刘雪勇辩称根据合同约定其停业满一个月，仍确定无法继续经营合同时双方的合同自行解除，即从2020年2月8日起双方的租赁合同已经自行解除。经审查，刘雪勇自述其经营的KTV从2020年1月8日已经停业，但其并没有告知孙安山从2020年2月8日起双方的租赁合同已自行解除，也没有向孙安山返还房屋，相反从其支付租金至2020年3月7日的行为来看，其并没有解除案涉合同的意思表示，而是有继续经营的意思表示。因此，刘雪勇的该辩解理由不能成立，不予采信。 关于孙安山主张刘雪勇清空租赁的房屋的诉讼请求。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”基于上述法律规定，既然案涉《房屋租赁合同》应予解除，孙安山可以请求刘雪勇将案涉租赁房屋恢复原状，结合本案实际情况，孙安山可以主张刘雪勇将案涉租赁房屋清空。故，孙安山的该项诉讼请求，于法有据，应予支持。刘雪勇辩称其已将租赁房屋清空交付给孙安山，且根据合同约定本合同终止甲方无权要求乙方将房屋恢复原状，孙安山无权要求对租赁房屋恢复原状。经审查，虽案涉合同约定：“乙方对其装修、添附在租赁期限内享有所有权，本合同终止甲方无权要求乙方就租赁标的恢复原状。”但该条是在合同正常终止情况下对房屋内装修、添附所作的约定，并不适用于合同解除时的情形，且房屋内沙发、桌椅等也非装修、添附；即便刘雪勇表示放弃租赁房屋内沙发、桌椅等物品的所有权，但也不能免除合同解除后其应承担的义务，刘雪勇亦没有提供相关证据证明其已将租赁房屋清空交付给孙安山。因此，刘雪勇的该辩解理由不能成立，不予采信。 关于孙安山主张刘雪勇支付拖欠的房租11,720.25元（暂定，应算至刘雪勇清空房屋止）的诉讼请求。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第五百七十九条规定：“当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。”本案中，刘雪勇未按约定支付孙安山租金，根据上述法律规定，刘雪勇应承担相应的违约责任。庭审中双方均认可房屋租金支付至2020年3月7日，因此，刘雪勇应支付孙安山自2020年3月8日起至合同解除时即2021年1月27日期间的房屋租金14,035元（3,913.09元/季度÷3×9个月＋4,187.01元/季度÷3×1个月＋4,187.01元/季度÷3÷31天×20天），扣除刘雪勇支付的履约保证金1,242元，刘雪勇还应支付12,793元。刘雪勇辩称由于在2020年2月8日双方的租赁合同已经解除，从该日期开始其就没有支付租金的义务，与查明事实不符，不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第二款、第五百六十三条第一款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第二款、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条第一款、第七百零三条、第七百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、孙安山与刘雪勇于2017年12月7日签订的《房屋租赁合同》于2021年1月27日予以解除；二、刘雪勇于判决生效后十五日将位于萧县××街××栋××号楼层××室房屋清空；三、刘雪勇于判决生效后十五日内给付孙安山房屋租金12793元；四、驳回孙安山的其他诉讼请求。案件受理费93元，减半收取计47元，由刘雪勇负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。刘雪勇提交证据如下：一、视频资料ＶＣＤ一张（2019年12月24日）；二、照片一组（2019年12月24日、29日）。证明案外人侵权的事实及孙安山自己隔房的事实。2020年1月刘雪勇的ＫＴＶ已经不能正常经营了，孙安山没有履行合同义务。三、萧县法院（2021）皖1322民初549号民事判决书。证明法院查明事实后认定因涉案侵权行为造成刘雪勇实际无法使用商铺经营的时间为2020年1月7日。根据合同约定，2020年2月份双方自动解除了合同。四、徐缓的证人证言，证明无法营业和房屋交付的事实。五、将法院判付的100万分别支付给业主的凭证，证明因之前案件的判决刘雪勇被判付的钱直接代付给部分业主，引起第三人侵权的起因。六、停止支付租金的通知。证明2020年6月6日刘雪勇已经向每位业主通过快递的形式寄送了停付通知，没有业主提出异议，视为默认此通知内容，已经终止了合同。七、“国购Ｃ区业主群”的部分聊天记录及四位业主在群里的凭证，证明该群在2020年7月开始就一直在讨论将房子隔开或者进行出租的问题，其中起诉的四位业主也在群里。所有的业主在行动上也足以表明其实际控制自己的房子。八、目前整个Ｃ栋的现状，证明一楼业主将各自的房屋收回并已经隔开。九、ＫＴＶ内部的结构，证明沙发、桌子作为装修添附物的凭证。十、文化局的通知，证明ＫＴＶ被堵墙停业后紧接着疫情的原因娱乐行业停业，直到2020年5月3日才通知可以恢复营业，但是由于第三人加害的原因造成实际是不能营业的状态。十一、停止租金通知的快递单，证明已经以快递的形式向各位业主寄出并且对方也已经收到停止租金的通知，包括其中四位业主。十二、“国购Ｃ区业主群”聊天记录，证明通过2020年6月9日该群中“103萧县世建汽贸公司189××××3369”级“孙彬151××××6868金街108”收到通知后的拍照和聊天内容可以证明该通知内容的真实性以及各位业主已经收到该通知并了解通知的内容。包括其中四位业主。十三、与微信号“ＪＢＬＣＨＡＮＡ”及“ｑｉ1231567”聊天内容，证明ＫＴＶ已经在2020年6月初将内部的物品清空并将其中的电器空调进行出售完毕。 孙安山发表质证意见：一、对视频三性均有异议。双方提交的证据可以看出是刘雪勇与第三人的经济纠纷导致倒垃圾、垒墙事件的发生，孙安山不存在过错；二、对照片的三性均有异议。刘雪勇说的隔房一事不是事实。第三人倒过垃圾后孙安山及时清理了垃圾。三、判决书真实性与是否生效请法庭核实。判决书查明的事实孙安山不认可，该判决书的内容与本案查明的事实不符，不应作为本案的定案依据。四、对证人证言三性均有异议，证人的房租也是交到2020年3月份与刘雪勇所说的合同在2020年1月份自动解除相互矛盾，不能证明合同已经解除。五、对三性均有异议，是复印件，与本案无关联性，也不能证明当事人因此侵权。六、对三性均有异议，该联系函是刘雪勇单方制作，函里并没有解除合同的意思表示，不能证明孙安山收到了该函，不能证明合同已经解除。七、对三性均有异议，存在断章取义的可能，聊天记录显示直至2020年10月份双方也没有解除合同。八、真实性无异议，但与本案没有关联性。九、三性均有异议，沙发桌椅不属于添附，刘雪勇一直占用孙安山的房屋，现因刘雪勇违约导致合同解除，沙发桌椅等应当予以清空。十、真实性无异议，可以证明刘雪勇是因疫情原因未经营，且刘雪勇在2020年5月3日之后，仍继续营业，并没有与孙安山解除合同。十一、对三性均有异议，快递单不能显示所寄快递内容，也不能证明孙安山收到了快递。十二、对三性均有异议，不能证明孙安山收到了快递，更不能证明孙安山知道了快递内容。十三、对三性均有异议，与本案无关联性。根据现场查看，房间内仍有沙发、桌椅等物品未能清空。本院对上述证据认定意见，将在下文结合其他证据综合分析。 经审理查明，一审认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，归纳诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1．关于刘雪勇主张，案涉房屋租赁合同于2020年2月8日自行解除的理由能否成立。2．一审判决刘雪勇清空房屋是否妥当。 （一）关于争议焦点1 刘雪勇主张，案涉房屋2020年1月7日无法营业，根据双方合同约定，停业满一个月，仍确定无法继续经营，合同自行解除。审理认为，即使存在2020年1月7日金色唱响歌厅因与案外人纠纷消防通道被堵属实，但随后爆发疫情导致娱乐行业停业亦属客观事实，刘雪勇二审提供2020年6月《关于暂停支付租金的联系函》中表明因各方原因不得不暂停营业，暂停支付自2020年6月7日之后的房屋租金，但其并未明确解除租赁合同，亦无不再租赁的意思表示，结合刘雪勇向另一业主支付租金的事实，对于刘雪勇主张案涉房屋租赁合同于2020年2月8日自行解除上诉理由不予采信。 （二）关于争议焦点2 刘雪勇上诉主张，KTV内部沙发和桌子和内部装修附合在一起，合同也约定“乙方对其装修、添附在租赁期内享有所有权，本合同终止甲方无权要求乙方就租赁标的回复（恢复）原状”，即合同解除后，刘雪勇即使不明确表示，其也失去沙发、桌椅等所有权，无须清空房屋。审理认为，《中华人民共和国民法典》第七百三十三条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。根据上述法律规定，承租人不再继续租赁的，负有根据合同约定返还租赁物的义务。刘雪勇虽主张案涉房屋已交付，但孙安山一方并未认可；经现场查看，案涉租赁房屋中的沙发桌椅等并非与案涉房屋装修形成附合，双方合同中对此并未明确约定，因此根据上述法律规定，一审判决刘雪勇将租赁房屋清空后交付并无不当。 另，《中华人民共和国民法典》第五百九十三条规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理”。根据该条规定，即使确存在刘雪勇所主张，其未按照约定支付租金系因案外人阻挠经营导致，根据上述法律规定，并不影响合同相对方依据双方签订的房屋租赁合同主张租金及违约责任，第三人原因并非免除其义务的理由。而刘雪勇认可因案外人堆放垃圾等，案涉租赁房屋部分业主参与清理垃圾并与案外人理论，刘雪勇因与案外人之间的纠纷导致经营受阻，现其上诉主张业主方未及时履行排除妨害的义务，显然加重各业主方的义务，对其主张孙安山方构成违约，本院不予采信。综上，本院对刘雪勇二审所举证据证明目的均不予认定。 综上，刘雪勇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费93元，由上诉人刘雪勇负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周亚丽 审 判 员 曹 志 审 判 员 刘 柳 二〇二一年七月二十六日 法官助理 刘素青 书 记 员 蔡 玲 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。