河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书(2021)豫1103民初1883号原告：穆桂丽，女，1962年5月25日出生，汉族，住河南省舞阳县。委托诉讼代理人：樊凤慧，女，1991年1月7日出生，汉族，住河南省舞阳县，系原告女儿。被告：郑州美泰酒店管理有限公司，住所地，郑州经济技术开发区经北路****楼******，统一社会信用代码：91410100MA3X5KME9R。法定代表人：丁朋，该公司负责人。被告：漯河市美银置业有限公司，住所地，，住所地，漯河市郾城区太行山路城区农村信用社办公楼信用代码：91411100597642267Y。法定代表人：宋亚丽，任公司总经理。委托诉讼代理人：吴航，该公司员工。原告穆桂丽诉被告郑州美泰酒店管理有限公司（以下简称美泰酒店）、漯河市美银置业有限公司（以下简称美银置业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告穆桂丽及委托诉讼代理人樊凤慧，被告美银置业公司的委托诉讼代理人吴航到庭参加诉讼，被告美泰酒店经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告穆桂丽向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告三方签订的售后返租协议，并尽快完成公共部分装修后交付房屋和办理产权证。2、判决被告支付拖欠原告的租金28232元（暂计算至2020年9月，实际应算至被告交付房屋完毕为止）及违约金43000元，两被告承担连带清偿责任，合计暂定71232元；3、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2016年1月9日，原告与被告美泰酒店签订返租协议，协议约定原告将于2015年底全款购买的美银波普艺墅家4号楼15层1519号房提供给被告美泰酒店使用，被告美泰酒店应向原告返还购房款的方式每月向原告支付租金，期限自2017年4月至2032年3月止，协议还约定若美泰酒店不能营业，被告美银置业公司自愿承担该期间约定应当支付给原告的返还租金。被告美泰酒店从2017年4月开始支付租金，支付四个月租金后，就不在继续向原告支付任何费用。目前已累计拖欠房租28232元。其中724元/月×32个月＝23168元（2017年8月-2020年3月）、844元×6个月＝5064元（2020年4月-2020年9月）原告多次找被告美泰酒店、美银置业公司追要该笔租金，二被告均以各种原因拖延并拒绝支付造成单方面违约。另返租协议第六条规定违约方应支付给对方相当于购房款数额的违约金，本案按照购房价30%计算，为维护公民的合法权益不受侵犯，特诉至贵院，请求法院依法查明事实，公正判决。被告美银置业公司辩称，依据4号楼售后返租协议，第五条第五款约定因美泰酒店旗下的酒店因客观原因不能营业时，美银置业自愿承担该期间的房屋租金直至美泰酒店旗下酒店正式营业止，美银置业作为该租赁关系中的第三方，承担的是一般责任担保，原告应当先向郑州美泰酒店主张租金权利，主张不到的，才能要求美银置业承担返还租金的保证责任，美银置业只对租金承担一般保证责任，原告主张违约金应当向承租方郑州美泰酒店公司进行主张。被告美泰酒店未到庭，未提交书面答辩意见。庭审中，原告提出被告已返还房屋，将第一项诉请变更为请求判令解除原被告三方签订的售后返租协议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明事实如下：2015年12月25日，原告穆桂丽与被告美银置业公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告波普e墅家4幢1单元15层1519号房屋。房屋面积30.35平方米，房屋总价款134134元，原告并于2015年12月25日一次性付清全部房款。2016年1月9日，原告穆桂丽（乙方）与被告美泰酒店（甲方）、被告美银置业公司（丙方）签订《波普艺墅家4号楼售后返租协议》，约定：1、乙方认购的丙方开发的美银.波普艺墅家4号楼15层1519号房屋返租给甲方使用，由甲方进行经营和管理，由甲方统一向业主支付租金。2、甲方认定乙方总房款为144739元。3、租赁期限15年，自2017年4月至2032年3月。4、租金支付方式：自约定的交房日的第二年即2017年4月起，甲方开始返还乙方租金，前三年返还总房款的6%，连续返三年；返房款起第四年开始每年返还房款的7%，连续返三年；返房款起第七年开始每年返还总房款的8%，连续返三年；返房款起第七年开始每年返总房款的9%，连续返三年；返房款起第十三年开始每年返还总房款的10%，连续返三年；直至十五年合同到期返租结束，返租的方式为按月返还，即：2017年4月至2020年3月，每月返还人民币724元整；2020年4月至2023年3月，每月返还人民币844元整……5、甲方将每月租金分期支付给乙方，具体支付日期为每月月底前一日，如逢节假日顺延至节假日后第一个工作日。6、甲方美泰酒店是丙方美银置业公司的全资子公司。2017年4月甲方旗下酒店因客观原因不能营业时，丙方自愿承担该期间本协议约定支付给乙方的返还租金，直至甲方旗下酒店正式营业止。7、违约责任：甲、乙、丙三方任何一方违反本协议约定都应当承担违约责任，除赔偿因其违约造成对方的经济损失（包含直接、间接损失）外，还应当支付给对方相当于购房款数额的违约金。协议签订后，被告美泰酒店支付原告穆桂丽四个月租金后，自2017年8月开始，一直拖欠原告穆桂丽租金。庭审中，原告穆桂丽、被告美银置业公司均认可被告美银置业公司于2020年10月份已经将房子返还给原告。本院认为，原、被告三方签订的《波普艺墅家4号楼售后返租协议》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，本院予以确认。按照协议约定，原、被告双方应诚实信用地履行合同约定的权利义务。原告穆桂丽将购买的美银·波普e墅家4幢1单元15层1519号房屋租赁给被告美泰酒店使用，被告美泰酒店应当如约每月向原告穆桂丽支付租金。美泰酒店自2017年8月开始拖欠租金，原告穆桂丽请求解除《波普艺墅家4号楼售后返租协议》。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”该法第九十六条规定：“当事人一方依照本法九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，被告自2017年8月至2020年9月未向原告穆桂丽支付租金，已构成根本违约，且法律并未规定通知的时间、方式及内容，原告起诉至本院向被告送达起诉状副本等法律文书之日即视为通知，故对于原告要求解除《波普艺墅家4号楼售后返租协议》的主张，本院予以支持。原告穆桂丽要求被告美泰酒店支付拖欠的租金及违约金。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”根据合同约定，2017年8月至2020年3月被告美泰酒店每月返还原告租金724元，至2020年3月的房屋租金为23168元（724元×32个月），2020年4月至2020年9月每月返还租金844元，至2020年9月的房屋租金为5064元（844元×6个月），共计28232元，理由正当，本院予以支持。协议约定若被告美泰酒店2017年4月不能营业，被告美银置业公司自愿承担该期间应当支付给原告穆桂丽的返还租金，直至甲方旗下酒店正式营业止，系美银置业公司自愿代美泰酒店履行债务义务，故被告美银置业公司对上述债务应当承担共同清偿责任。关于原告主张被告支付违约金的请求，返租协议违约责任约定，“甲、乙、丙三方任何一方违反本协议约定都应当承担违约责任，除赔偿因其违约造成对方的经济损失（包含直接、间接损失）外，还应当支付给对方相当于购房款数额的违约金。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，原告穆桂丽购房款经被告美泰酒店确认为144739元，原告自愿主张购房款数额30%的违约金，即43000元（144739元×30%）。被告美银置业公司称不应承担违约金，因美银置业公司及美泰酒店未按上述约定支付原告租金，属根本违约，理应承担违约责任，故对被告美银置业公司关于不承担违约金的辩称，本院不予采信。庭审中，原告未提交因被告违约给其造成的实际损失的证据，根据被告的过错程度及原告预期利益等因素，从公平原则及诚实信用原则出发，本院酌定违约金以房屋租金的30%为宜，即违约金数额为8469.6元（28232元×30%）。故被告美泰酒店及美银置业应共同承担原告违约金8469.6元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告穆桂丽与被告漯河市美银置业有限公司、郑州美泰酒店管理有限公司2016年1月9日签订的《波普艺墅家4号楼售后返租协议》。二、被告郑州美泰酒店管理有限公司和漯河市美银置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告穆桂丽自2017年8月至2020年9月的房屋租金28232元及违约金8469.6元。三、被告郑州美泰酒店管理有限公司、漯河市美银置业有限公司对上述债务互负连带责任。四、驳回原告穆桂丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取790元，由被告郑州美泰酒店管理有限公司和漯河市美银置业有限公司承担490元，由原告穆桂丽承担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  刘迎鸽二〇二一年七月五日书记员  平锐峰