河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民初35号原告（案外人）：徐静，女，1981年11月7日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：李**宾，河南汉冶律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳建洲，河南汉冶律师事务所律师。被告（申请执行人）：党军召，男，1959年8月7日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：田永勋，河南宛英律师事务所律师。第三人（被执行人）：南阳市淯阳房地产开发有限责任公司，住所地,河南省南阳市人民北路。法定代表人：冯居朝，任该公司总经理。委托诉讼代理人：马胜利，河南达圣律师事务所律师。原告徐静与被告党军召、第三人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司（以下简称淯阳公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告徐静的委托诉讼代理人李**宾、岳建洲，被告党军召的委托诉讼代理人田永勋，被告淯阳公司的委托诉讼代理人马胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐静向本院提出诉讼请求：1.确认位于小区××楼××单元××号房屋（认购协议书上为1A号楼6单元13A层D西南户）归徐静所有；2.排除对案涉房产的强制执行;3.由党军召及淯阳公司承担诉讼费用。事实和理由：徐静于2007年10月27日购买淯阳公司开发的南阳市光武小区××楼××单元××号淯龙苑小区1A号楼6单元1505房屋（认购协议书上房号为1A号楼6单元13A层D西南户），暂定面积为35.42平方米，签订了合法有效的购房合同，交付首付款25000元。由此可见:1.徐静是案涉房屋的权利人，主体适格;2.徐静与淯阳公司签订了商品房买卖合同,支付了房款,权利具有合法性和真实性;3.徐静系被查封房产的所有权人,应当排除对该房产的执行。徐静提出执行异议之后,南阳市中级人民法院以徐静未占有案涉房屋为由,驳回徐静的异议请求。淯阳公司开发的淯龙苑小区系南阳市的问题楼盘,南阳市卧龙区人民政府派驻有整治领导小组,徐静正是基于南阳市卧龙区政府整治领导小组的统一部署,等待解决。人民法院应当尊重地方人民政府所作出的行政行为,取信于民,不能仅从实践上作出判断。人民法院在审理该案时,应当与政府的整治领导小组沟通协调,避免购房人血本无归的严重后果。为维护徐静的合法权利，请求贵院支持徐静的诉讼请求。党军召辩称：首先，徐静的房屋交房时间发生在法院查封之后，结合徐静提供的购房手续及发票等，能够推定徐静所谓的房屋买卖行为发生在法院查封之后。其次，徐静名下还有其他住房，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条。淯阳公司提供的交房清单证实徐静的房子根本没有交付，所以徐静至今也没有占有案涉房屋。因此，徐静的权利主张不足以排除强制执行，请求驳回徐静诉请。淯阳房地产辩称：徐静是真实的购房业主，应当支持徐静的诉请。淯阳公司在积极的解决与党军召之间的债权债务关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告徐静向本院提交如下证据：1.徐静的身份证复印件。证明：徐静的身份信息。2.河南省南阳市中级人民法院（2020）豫13执异150号执行裁定书及送达回证。证明：贵院查封了徐静所有的案涉房屋，并驳回徐静的异议请求。3.2007年10月27日徐静与淯阳公司签订的《“淯龙苑”商品房预约登记书》。证明：徐静在人民法院查封之前已与淯阳公司签订了合法有效的书面买卖合同。4.选房卡、楼层证明。证明：购房协议上的1A号楼6单元13A-D西南户与执行裁定书的1A号楼6单元1505号实际为同一户。5.淯阳公司出具的房款收据、收款收据及物业管理服务协议。证明：淯阳公司已将房屋交付徐静，徐静已经实际占有使用案涉房屋。被告党军召质证称，对证据1身份证复印件的真实性没有异议。对证据2执行裁定书和送达回证没有异议。对证据3《预约登记书》的真实性、关联性、合法性均有异议，2014年5月22日，淯阳公司就已经取得案涉小区1#、4#、7#楼的预售许可证，商品房预售许可证编号为（宛）房预售证第2014010号。该《预约登记书》在涉案小区具备网签条件后并未更换正式的《商品房买卖合同》，也并未将该房屋网签至买受人名下，结合该协议的内容能够推定该份证据属于已经失效、作废的协议,不能说明徐静就是涉案房屋的真实买受人。对比现在已经交付入住的其他业主们,早已经签订正式的《商品房买卖合同》以及网签入住的事实看,更加进一步表明徐静不是真实的房屋买受人。对证据4选房卡、楼层证明真实性、关联性、合法性均有异议,针对其证明方向应当提供相关规划部门的审批手续予以佐证,否则该份证明不能证实徐静所主张的房屋便是先前购买的房屋,以及与本案所查封的房屋之间存在关联。对证据5收据的真实性有异议,其一,未能提供对应的转账流水等凭证予以佐证；其二,该收据的内容上反映出徐静的房屋交付时间是在法院查封之后,且其支付尾款的交付对象并不是法院执行局,其权利主张于法无据，不能对抗申请执行人；其三,针对水、电物业等票据并未见到如实开户以及后续的明细等证据，因案涉小区的水、电、物业早已移交有关部门，具备直接开户缴纳费用的条件，但是没有见到水、电部门的材料；其四，该部分收据与《预约登记书》相互印证下,能够推定出该收据明显属于事后补签,伪造的凭据;其五,房屋首付款的收据上附注“内部集资”表明双方之间并不存在真实的房屋买卖行为,所签订的预约登记以及开具收据等行为仅仅是作为双方债权关系的担保行为。淯阳公司质证称，徐静提供的证据均是真实的，对证据均无异议。党军召、淯阳公司均未向本院提供证据。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并记录在卷；对双方当事人有异议的证据，本院在评理部分予以综合评判。根据双方当事人无异议的证据，本院认定如下事实：本院在审理党军召与淯阳公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据党军召的财产保全申请，于2017年5月2日作出（2017）豫13民初20号民事裁定，查封淯阳公司银行存款3000万元或查封其相应价值的财产。本院在执行（2017）豫13民初20号民事裁定的过程中，查封了包括淯阳公司开发建设的淯龙苑1A号楼6单元1505号房屋在内的90套房屋。2017年6月2日，本院向南阳市不动产登记服务中心送达了（2017）豫13民初20号民事裁定书和（2017）豫13执保12号协助执行通知书；6月5日，本院向淯阳公司送达了（2017）豫13民初20号民事裁定书和（2017）豫13执保12号查封财产清单。党军召与南阳绿城建设有限公司、淯阳公司建设工程施工合同纠纷一案，党军召与淯阳公司达成和解协议，和解协议内容如下：一、经淯阳公司、党军召友好协商最终确认，淯阳公司欠党军召工程款21600000元；二、淯阳公司以其所有的南阳市人民小区××楼××单元××号西侧淯龙苑1号商住楼地上第五层自北向南1-24至1-15轴线、自东向西1B-20至1B-1轴线区域房屋建筑面积1200平方米（详见交接图，单价18000元/平方米）的商业用房抵还上述第一条债务。淯阳公司应于2020年4月24日前将上述房产网签到党军召或党军召指定的人员名下，并办理预告登记。本合同的建筑面积（含公摊面积）是按图纸计算的面积，具体以房管部门测量面积为准，多退少补;三、淯阳公司待办证条件成就时为党军召或者党军召指定的人员办理不动产证书。网签、预告登记及办理不动产证书等所有税费（含大修基金等）按国家规定各自承担;四、在淯阳公司为党军召或者党军召指定的人员办理第二条约定房产进行网签及预告登记后，党军召同意解除南阳市中级人民法院对淯阳公司房产的查封;五、淯阳公司将上述抵债房屋网签给党军召后，党军召将完整的施工资料交付给淯阳公司，并配合淯阳公司进行建设工程备案;六、无论何种原因，如淯阳公司不能按期履行抵债房屋网签义务，淯阳公司应于2020年4月25日承担向党军召支付21600000元的义务，并承担违约金1000000元，党军召有权（但无义务）解除以房抵债条款;七、南阳绿城建设有限公司同意本协议;八、一审案件受理费136050元，保全费5000元，共计141050元由党军召承担，二审诉讼费136050元减半收取68025元，由淯阳公司承担。河南省高级人民法院于2019年12月30日作出（2018）豫民终990号民事调解书，对上述调解协议内容予以确认。因淯阳公司未履行生效调解书确定的义务，党军召于2020年4月28日向本院申请执行，本院于同日立案执行。2020年5月7日，本院作出（2020）豫13执88号执行裁定，对本院在诉讼阶段保全的90套房产中的88套房产进行了续行查封，徐静提出执行异议的淯龙苑1A号楼6单元1505号房屋在本院续行查封房屋的范围之内。2020年10月22日，徐静对执行淯阳公司开发建设的淯龙苑1A号楼6单元1505号房屋向本院提出书面异议。本院于2020年11月27日作出（2020）豫13执异150号执行裁定书，驳回案外人徐静的异议请求。案外人徐静遂向本院提起案外人执行异议之诉。2007年10月27日，徐静与淯阳公司签订淯龙苑商品房预约登记书，预约购买淯龙苑1A号楼6单元13A层D西南户，建筑面积30.32平方米，单价2828元/平方米，房屋总价85744元。2014年10月23日，淯阳公司出具0007556号收据，载明“今收到徐静人民币贰万伍仟元整￥25000元附注1A#6单元D西南35.4214层”。2018年11月13日，南阳市物业维修资金管理中心出具00178650号南阳市物业维修资金交存凭证，载明“交存日期2018年11月13日，交款人徐静，交存南阳银行科技支行，个人账户00×××08，物业坐落人民小区××楼××单元××号与光武路交叉口淯龙苑商住小区1幢6单元1505室，面积34.93平方米，实收金额（人民币）大写贰仟柒佰零柒圆壹角整小写￥2707.10元”。淯阳公司于2014年5月22日取得淯龙苑商住小区1#、4#、5#商住楼的商品房预售许可证，商品房预售许可证编号为（宛）房预售证第2014010号，预售总建筑面积为158561.67平方米。2020年10月15日，淯阳公司出具证明，证明内容如下：兹有我公司开发坐落于南阳市××与××路交汇处淯龙苑小区，因1A号楼开工前原设计为地上1-4层为商业，施工后修改为1A号楼的地上1-5层为商业，地上增加一层商业，所以所有购该号楼住宅户均在原楼层基础上提升一层。原协议售卖徐静的房屋1A号楼6单元13A层D西南户，建筑面积30.32平方米，因原定商业楼层和住宅楼层做出调整，现实际该房屋登记为1A号楼6单元1505号，建筑面积为35.42平方米，现证明该户型原购买协议上1A号楼6单元13A层D西南户和实际房号1A号楼6单元1505号为同一户。淯阳公司开发建设的淯龙苑1A号楼即淯龙苑1号楼。徐静在接受本院询问时证实，淯阳公司对该涉案房屋未向其交付。经向南阳市不动产登记服务中心查询，在南阳市城市规划区范围内徐静名下有其他用于居住的房产。本院认为，本案的焦点问题是徐静对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据徐静的诉讼请求和理由及党军召、淯阳公司的答辩意见，结合本案的事实和证据，本院从以下几个方面进行分析：一、关于本案法律适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条对金钱债权执行中买受人能够排除执行的情形予以规定,第二十八条是对无过错不动产买受人物权期待权的保护,第二十九条是对房屋消费者物权期待权的保护。从适用对象可以看出,第二十八条对所有类型被执行人均可适用,而第二十九条是针对房地产开发企业为被执行人的特别条款。本案中同时存在“登记在被执行人名下的不动产”和“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形,导致第二十八条与第二十九条的适用产生竞合。对此本院认为可以择一适用,而非适用其中一条就自然排斥另一条，即如果适用其中任何一条购房者的异议成立，则应支持购房者的执行异议。二、关于徐静对案涉房屋是否享有足以排除强制执行民事权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，徐静在本院执行异议审查及本案审理中自认其名下有其他用于居住的房屋，故徐静主张排除对案涉房屋的执行不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案涉房屋于2017年6月被本院查封，徐静并未在查封前支付全部价款，在本案审理过程中徐静也自认案涉房屋于2014年10月23日交付25000元，剩余房款均没有交付。而且，在本案审理及本院执行异议审查过程中，徐静和淯阳公司均认可案涉房屋至今没有交付，即徐静在人民法院查封之前未合法占有该不动产。故徐静主张排除对案涉房屋的执行不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其请求对案涉房屋排除执行的理由不能成立，本院不予支持。徐静在本案中请求确认该房屋归其所有无事实和法律依据,本院亦不予支持。三、关于淯阳公司在本案中的诉讼地位问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的,以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的,被执行人为共同被告;被执行人不反对案外人异议的,可以列为第三人”。本案中，虽徐静在起诉时将淯阳公司列为被告，但按照淯阳公司在庭审中表明的态度以及其同意案外人徐静执行异议的意见，本院依法列淯阳公司为本案第三人。综上所述，徐静的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回徐静的诉讼请求。案件受理费1943.60元，由徐静负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长 侯大勇审判员张朝阳审判员陈阳二〇二一年七月一日法官助理向巧巧书记员陈玫夙