辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终3775号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴世魁，男，1975年12月26日出生，汉族，住鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：梁文，辽宁弘扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：龙云中，男，1955年10月3日出生，汉族，住鞍山市铁东区。被上诉人（原审被告）：鞍山市宏昊房产开发有限公司，住所地鞍山市铁东区钢城路14号。法定代表人：包洪根，该公司经理。上诉人吴世魁因与被上诉人龙云中、被上诉人鞍山市宏昊房产开发有限公司（以下简称宏昊公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2019）辽0304民初3355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴世魁的委托诉讼代理人梁文，被上诉人龙云中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴世魁上诉请求：1.撤销（2019）辽0304初字3355号民事判决；2.确认上诉人吴世魁与被上诉人宏昊公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，位于鞍山市立山区（“宏昊城色”B座27层10号，产籍号为3-6-304-12710的房屋归上诉人所有；3.确认两被上诉人签订的《商品房买卖合同》无效；4.判令被上诉人龙云中立即将位于鞍山市立山区“宏昊城色”B座27层10号，产籍号为3-6-304-12710的房屋返还给上诉人；5.判令被上诉人宏昊公司在具备办理房屋产权登记手续后10日内协助配合上诉人办理“宏昊城色”B座27层10号（产籍号3-6-304-12710）商品房产权登记手续；6.判令两被上诉人连带承担一、二审案件受理费。事实和理由：1.《商品房买卖合同》是上诉人与宏昊公司真实意思的表示，并发生了真实的房屋买卖交易。有《商品房买卖合同》上双方的签字盖章，还有银行转款凭证、债权转让凭证、销售不动产统一发票、小区住户安置单、房屋预告登记证明、房屋登记信息卡、住宅专项维修资金认证单、住宅专项维修资金专用收据、增量房申报表、契税完税凭证为证。2.一审法院认为上诉人购买房屋的目的是为借款担保，没有事实依据，上诉人并未与宏昊公司有过任何借款担保行为。一审法院认定上诉人购买房屋实为担保的依据是鞍山中级法院(2015)鞍刑二初字第00022号刑事判决书中杨某、李某、谢某的证言，对于此三人的证言，立山法院在案号为(2018)辽0304民初631号的案件中，已对鞍山东方鑫晟小额贷款公司法定代表人张洋依法作出询问并记录在卷，张洋证实：杨某、李某、谢某所述东方小贷与宏昊公司的借贷不属实，杨某、李某、谢某的证实没有张洋授权不能代表东方小贷公司。立山法院据此判决认定：吴世魁与宏昊公司之间的另一套房屋买卖合同有效。3.上诉人购买宏昊公司两处房屋，出现同案不同判现象。基于与本案相同的事实，上诉人同时购买宏昊公司两套房屋，立山法院在案号为(2018)辽0304民初631号的案件中判决认定吴世魁与宏昊公司之间的房屋买卖合同有效，却在本案中认定吴世魁与宏昊公司之间的房屋买卖合同无效，同案不同判，是违背民法基本原则的。4.宏昊公司的法定代表人自认，包含本案房屋在内的9套抵抹账房屋均是买卖关系，并非抵押担保。2014年8月21日包洪根出具的“情况说明”，上面记载：2014年4月14日，宏昊公司将两座房屋出售给李某，并协助其办理了预告登记。包洪根是宏昊公司法定代表人，宏昊公司基于拖欠谢某的借款，将9套房屋，分别转让给谢某、李某、吴世魁，用来抵偿欠款。这份情况说明是立山法院审理李某与郑家煦、宏昊公司一案时，郑家煦举证的内容，宏昊公司予以认可。对于本案而言，能够证明宏昊公司以房抵债是其真实意思的体现，并非用于借款抵押担保。5.两被上诉人签订的《商品房买卖合同》，没有交付购房款，没有实际履行，不具有真实性。上诉人对2012年6月5日两被上诉人签订的《商品房买卖合同》、当日以现金方式支付购房款均有异议，龙云中没有资金流证明，没有销售不动产统一发票，并未实际交付购房款，两被上诉人之间的买卖行为不具有真实性。6.龙云中在刑事判决书中的笔录承认是宏昊公司向其借款，并用58套房屋抵押。刑事判决书第27页记载：龙云中与包洪根是借贷、购买、抵顶等往来，共58套房子，其中14套包洪根又卖给或抵押给他人。证明两被上诉人之间是借贷关系，并非买卖关系，是以买卖房屋的形式对借贷的抵押担保行为。7.龙云中以宏昊公司的名义出售房屋证明两被上诉人主体混同，虚构的各种证据，均不具有真实性。龙云中以宏昊公司的名义出售给高丽、张浩、庄静娴、马维勇等人房屋，为这些人开具《销售不动产统一发票》，加盖宏昊公司的财务专用章，并保管存根联原件(高丽、庄静娴)、发票联原件(张浩、马维勇)向一审法院举证，证明龙云中与宏昊公司主体混同，龙云中实际控制宏昊公司的印章，故龙云中所举商品房买卖合同、购房款收据、入住安置单、业主入住验收表、防火责任书、楼宇验收交付书、入伙资料交接单、出入证等，所涉主体均为宏昊公司及其关联的物业公司，并无第三方，这些证据均是虚构的，不具有真实性。龙云中所举装修证据，与本案没有关联性，其在小区共58套房屋，装修证据不能指向是本案房屋，龙云中在装修证据上后添加本案房号，不具有真实性。8.龙云中非法占有房屋，是侵权行为。龙云中占有争议房屋，是在没有真实的买卖关系的前提下的占有，是在上诉人已办理预告登记后占有及装修，是非法占有，是对上诉人的侵权行为。综上所述，上诉人与宏昊公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，两被上诉人主体混同，虚构《商品房买卖合同》等证据，没有真实的房屋买卖行为，对于两被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》应当确认无效。龙云中辩称，服从原审判决。宏昊公司辩称，服从原审判决。吴世魁向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告宏昊公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，位于鞍山市立山区产籍号为3-6-304-12710的房屋归原告所有；2.判令被告龙云中立即将位于鞍山市立山区产籍号为3-6-304-12710的房屋返原告；3.判令两被告连带承担案件受理费。反诉原告龙云中向一审院提出诉讼请求：1.确认反诉原告龙云中与被告宏昊公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，反诉被告宏昊公司立即配合原告进行商品房预告登记及房屋所有权转移登记手续；2.判令反诉被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年6月5日，龙云中与宏昊公司签订《商品房买卖合同》一份，合同载明：宏昊公司将“宏昊城色”小区B座27层10号，面积为105.86平方米(产籍号3-6-304-12710)的商品房以1983.75元/平方米，总价210,000元的价格售予龙云中。龙云中于合同签订的当日以现金方式支付全部购房款，宏昊公司亦于当日为龙云中出具收款收据及小区住宅安置单。2012年9月5日，龙云中验收涉案房屋，并与正得物业公司签订前期物业合同，向物业公司物业费、电梯费、垃圾清运费。现该房屋已装修完毕，龙云中已实际入住。另查，2014年4月10日，吴世魁与宏昊公司签订《商品房买卖合同》一份，合同载明：宏昊公司将其开发的位于鞍山市立山区“宏昊城色”B座27层10号，面积为105.86平方米(产籍号3-6-304-12710)的商品房以1600元平方米，总价169,376元的价格售予吴世魁。宏昊公司合同签订当日为龙云中出具销售不动产统一发票及小区住宅安置单。2014年4月28日，吴世魁为该房屋经鞍山市房屋产权登记发证中心办理商品房预告登记。吴世魁始终没有入住该房屋。再查，2014年1月15日，案外人谢某与吴世魁签订《债权转让协议书》一份，协议主要约定：谢某将其享有的对宏昊公司的债权25万元转让予吴世魁。原告称系因吴世魁取得该债权继而取得涉案房屋。又查，鞍山市人民检察院以宏昊公司法定代表人包洪根犯诈骗罪向鞍山市中级人民法院提起公诉。鞍山市中级人民法院于2018年11月28日作出(2015)鞍刑二初字第00022号刑事判决书，判决包洪根犯诈骗罪，判处无期徒刑。其中，该判决书中载明：“证人杨某的证言证实，我是鞍山市东方小额贷款有限公司的负责人，2012年12月末，宏昊城色的老总包洪根来到我公司申请贷款，当时是我公司员工杨兴海拉来的业务，我指定我公司的员工谢某和李某办的业务，包洪根从我公司贷款200万元，贷款期限是半年，抵押物是包洪根开发的宏昊城色小区的14套房子，当时我们约定到期包洪根不还款的话，这14套房子归我公司所有，因为是谢某和李某办的业务，所有房屋买卖合同上签的是他俩的名字。其中12套签的是谢某的名字，还有2套签的是李某的名字。2013年5月，贷款到期后我们开始联系包洪根，办理房屋的手续，这期间发现包洪根顶给我们的14套房子都有一房多卖的问题。当时我们就想告他，包洪根多次请求我们不要告他，他负责帮我们调换等额的房屋。到2014年3月份左右，包洪根断断续续地给我们提供了9套房子，但总价值没有达到等额的200万元，这9套房子的手续有商品房买卖的网签合同、购房发票、商品房登记。以谢某的名义签的购房合同是在2014年3月21日，以李某和吴世魁的名义签的合同是在2014年4月10日，是与宏昊城色一个姓张的女子签的合同，是包洪根安排她跟我们签的合同。这9套房子是：B-26-18、B-29-17、B-26-13、B-25-04、B-8-12、B-25-05、B-8-9、B-27-10、A-17-16。证人李某、谢某的证实情况与杨某相同。”以上所指“B-27-10”号房屋，即本案所争议的房产。一审法院认为，本案的争议焦点为，原、被告中的哪一方对本案争议的房产应当享有所有权。根据《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来物权的实现，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产，不发生物权效力”。预告登记的功能在于，通过不动产登记簿的登记，使一项旨在引起不动产物权变动的债权请求权获得某些物权的效力。而对于本案，2012年6月，龙云中与宏昊公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，故该行为合法有效，原审法院予以确认。该合同的签订早于2014年4月吴世魁与宏昊公司签订的商品房买卖合同，即龙云中的债权远早于吴世魁的形式债权。同时，虽然吴世魁与被告宏昊公司在2014年签订了商品房买卖合同，但双方并没有发生真实的房屋买卖交易，根据已生效刑事判决书中所载，该买卖合同的目的系为借款的担保，故吴世魁与被告宏昊公司签订商品房买卖合同因并非合同双方真实意思表示而无效。据此，吴世魁取得的房屋的预告登记并不能与发生在先的实际债权进行对抗，发生物权对抗效力。故该院对原告吴世魁要求确认原告与被告宏昊公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，位于鞍山市立山区产籍号为3-6-304-12710的房屋归原告所有、判令被告龙云中立即将位于鞍山市立山区产籍号为3-6-304-12710的房屋返原告的诉讼请求，该院不予支持。对反诉原告龙云中要求确认反诉原告龙云中与被告宏昊公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，反诉被告宏昊公司立即配合反诉原告龙云中进行商品房预告登记及房屋所有权转移登记手续的诉讼请求予以支持。综上，依照《民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款“有下列情形之一的，合同无效：(一)方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”之规定，判决：一、反诉原告龙云中与被告鞍山市宏昊房产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效。二、反诉被告吴世魁与被告鞍山市宏昊房产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》无效。三、被告鞍山市宏昊房产开发有限公司在具备办理房屋产权登记手续后十日内协助配合反诉原告龙云中办理“宏昊城色”B座27层10号(产籍号3-6-304-12710)商品房产权登记手续；四、驳回原告吴世魁对被告龙云中、被告鞍山市宏昊房产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费3688元，减半收取1844元、反诉费1844元，由吴世魁承担。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律的保护。本案中，宏昊公司与龙云中于2012年6月5日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。该买卖合同签订后，龙云中向宏昊公司支付了相应的购房款，宏昊公司于2012年向龙云中交付了案涉房屋。龙云中一直入住至今，并缴纳了案涉房屋的物业费、电梯费、垃圾清运费等相关费用，其已实际占有使用案涉房屋。关于吴世魁与宏昊公司签订的《商品房买卖合同》问题，首先，该合同系宏昊公司为向案外人鞍山市东方小额贷款有限公司贷款200万元，以案涉房屋在内的相关房屋作为贷款抵押物，而以吴世魁的名义签订，宏昊公司与吴世魁之间不存在真实的民间借贷关系及商品房买卖合同关系，实际上是宏昊公司与案外人鞍山市东方小额贷款有限公司存在法律意义上的民间借贷关系，对此，鞍山市东方小额贷款有限公司的负责人杨某、案外人李某及谢某在已经生效的（2015）鞍刑二初字第00022号刑事判决书的证人证言中予以明确陈述，且该证人证言被上述生效的刑事判决书予以采信。其次，案涉合同并非宏昊公司因欠上诉人吴世魁的债务而与之签订的以房抵债合同，该合同不是宏昊公司与吴世魁就买卖房屋达成的真实意思表示，双方虽签订了《商品房买卖合同》但不能产生房屋买卖合同关系成立的法律后果，上诉人吴世魁无权就案涉房屋主张权利。综上，一审判决对龙云中要求确认《商品房买卖合同》有效和在具备办理本案争议房屋产权登记手续时宏昊公司应配合龙云中办理商品房产权登记手续的诉讼请求予以支持以及对吴世魁要求确认《商品房买卖合同》合法有效，房屋归吴世魁所有，龙云中将房屋返还给吴世魁的诉讼请求不予支持正确，本院予以维持。关于上诉人主张其与宏昊公司签订了《商品房买卖合同》，有双方的签字盖章，还有银行转款凭证、债权转让凭证、销售不动产统一发票、小区住户安置单、房屋预告登记证明、房屋登记信息卡、住宅专项维修资金认证单、住宅专项维修资金专用收据、增量房申报表、契税完税凭证为证，是双方真实意思的表示，原审判决认为上诉人购买案涉房屋的目的是为借款担保，没有事实依据一节，因宏昊公司在庭审中陈述：宏昊公司一直与东方小贷公司存在借贷关系，并用包括本案争议房屋在内的相关房产作为抵押物，抵押的形式是房屋买卖协议等，其与吴世魁之间既不存在借贷关系，也不存在房屋买卖关系，虽然相关房屋买卖手续登记在吴世魁名下，实际是东方小贷公司借用吴世魁的身份所为。宏昊公司以上陈述能够与李某、谢某、杨某在（2015）鞍刑二初字第00022号刑事判决书中的证人证言相互印证。据此，可以认定上诉人吴世魁对案涉房屋不享有相关的民事权利，故对上诉人吴世魁的此节主张，本院不予支持。关于上诉人提出立山法院基于相同的法律事实曾作出（2018）辽0304民初631号民事判决，确认吴世魁与宏昊公司签订的另一份商品房买卖合同合法有效，不能存在同案不同判问题一节，因该判决书中当事人并没有龙云中，涉及的房屋亦非本案房屋，其与本案没有关联性；另外，更为重要一点是如前所述，上诉人与宏昊公司就案涉房屋并不存在真实有效的房屋买卖合同关系，因此，上诉人提供的该判决书并不能决定和影响本案处理结果。本院对上诉人该项主张亦不予支持。关于上诉人提出宏昊公司的法定代表人自认，包含案涉房屋在内的9套抵账房屋均是买卖关系，并非抵押担保一节，本案诉讼过程中，宏昊公司明确表示其与上诉人之间不存在真实的房屋买卖关系，且上诉人主张的此项事实与已经生效的（2015）鞍刑二初字第00022号刑事判决书中载明的证人证言所证事实相矛盾，亦与本院审理查明的事实不一致，因此对上诉人的此节主张，本院不予支持。关于上诉人提出两被上诉人签订的《商品房买卖合同》，没有交付购房款，没有实际履行，不具有真实性一节，本案中，龙云中向法庭提交了购房款收据、入住安置单、前期物业服务协议、业主临时管理规约、入伙文件、业主（住户）入住验收表、防火责任书、楼宇验收交付书、入伙资料交接单、出入证、装修文件、收款收据、供电交费明细、鞍山市住宅室内装饰施工合同、工程保修单等证据。本院经审查认为，在诉讼过程中上诉人未能提交足以反驳的相关证据，上述证据具有真实性、关联性及合法性，可以证明龙云中与宏昊公司之间签订的商品房买卖合同已经实际履行的事实，上诉人的此项主张本院不予支持。关于上诉人提出龙云中在刑事判决书中的笔录承认是宏昊公司向其借款，并用58套房屋抵押。刑事判决书第27页记载：龙云中与包洪根是借贷、购买、抵顶等往来，共58套房子，其中14套包洪根又卖给或抵押给他人。证明两被上诉人之间是借贷关系，并非买卖关系，是以买卖房屋的形式对借贷的抵押担保行为，龙云中以宏昊公司的名义出售房屋证明两被上诉人主体混同，虚构的各种证据，均不具有真实性，龙云中非法占有房屋，是侵权行为一节，因宏昊公司认可其与龙云中之间就案涉房屋存在房屋买卖关系，并向龙云中出具了收款收据对已经收到购房款的事实予以认可，且将案涉房屋交付龙云中占有使用，龙云中在诉讼过程中亦提供了足以证明上述事实的相关证据，原审判决据此对于宏昊公司与龙云中之间存在房屋买卖关系的事实予以认定，并无不当。上诉人提出的此节主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人吴世魁上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3688元，由上诉人吴世魁负担。本判决为终审判决。审判长 王 娟审判员 周 洁审判员 王珍付二〇二一年七月二十七日法官助理里明辉书记员赵洋