辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终10068号上诉人（原审原告）：王悦，女，1966年7月14日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：李志，男，1963年1月30日出生，汉族，系上诉人的丈夫，住址沈阳市沈河区。上诉人（原审原告）：李志，男，1963年1月30日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。被上诉人（原审被告）：辽宁世邦物业管理有限公司，住所地沈阳市沈北新区辉山经济开发区沈北路196号。法定代表人：关琦，系该公司总经理。委托诉讼代理人：曾繁骅、吴冰，系该公司工作人员。上诉人王悦、李志因与被上诉人辽宁世邦物业管理有限公司（以下简称“世邦物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2021）辽0113民初292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王悦、李志上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审对被上诉人提供的证据认定错误，被上诉人未能提供电梯验收合格手续原件，只提供了部分内容不符合规定的复印件，一审未予核实。被上诉人对上诉人提供的证据并未提出异议，只是认为电梯单独收费，没有收取电梯费，收取物业费合理。一审认为合同对“具备入住条件”未能明确具体约定明显违背常理及法律规定，购买电梯洋房合同的有效条款必为电梯等配套设施同时交付使用。一审判决明显违背《消费者权益保护法》及《辽宁省物业管理条例》，物业公司接受电梯未验收合格房产违反法律规定，物业公司获得小区的经营权并不代表对园区电梯不能使用的业主具有强行收取物业费的权利。街道办事处房产管理部门出具的证明理应具有法律效力。世邦物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。王悦、李志向一审法院起诉请求：被告退还物业费20228元，并按银行同期贷款利率支付自2019年2月末起至实际给付之日的利息，承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：王悦、李志曾是沈阳市沈北新区（翔凤山水国际小区）沈北路196-50号351房产的所有权人。2018年11月24日，原告李志（共有人王悦）作为出卖人与案外人黄雅春（实际买受人李芙蓉）签订《房屋买卖协议书》，原告将涉案房产出售给案外人黄雅春（实际买受人李芙蓉）。该协议书约定原告承担物业费，在过户之前结清物业费。2019年1月16日房产中介收到原告拖欠的物业费20228元并出具收条，在办理涉案房产交易过程中，房产中介交纳了原告此前欠付的物业费20228元，被告辽宁世邦公司据此与案外人黄雅春（实际买受人李芙蓉）办理了涉案房产的物业费手续。2019年3月15日，原告李志起诉房产中介居间合同纠纷一案，原告李志要求被告房产中介店退还20228元，经审理，一审法院做出（2019）辽0113民初2303号民事判决书，判决驳回原告李志要求被告房产中介店返还20228元的诉讼请求，上述民事判决书已生效。在诉讼过程中，原告王悦、李志称因涉案房产的电梯未正常使用，未装修入住。原告王悦、李志提交了沈阳市沈北新区辉山街道办事处出具的《证明》，该证明载明：“王悦、李志系翔凤山水国际196-50号C4351业主，2008年购房后至2018年11月末因该单元电梯一直未正常使用，未装修入住。情况属实。”在诉讼过程中，被告辽宁世邦公司提交了涉案房产竣工验收备案书、部分涉案房产配套电梯的定期检验合格报告，电梯维护保养合同等证据材料。一审法院认为，建设单位沈阳翔凤房地产（集团）有限公司依法与被告辽宁世邦公司订立的《前期物业服务合同》，对业主具有法律约束力。本案中，被告辽宁世邦公司依据前期物业服务合同约定为物业园区提供了物业服务，业主应依据前期物业服务合同约定的标准，给付被告辽宁世邦公司物业费。原告王悦、李志在出售房产前是涉案房产的业主，在其出售房产后，他方以原告王悦、李志名义补交的物业费，应视为原告王悦、李志交纳的物业费。原告王悦、李志起诉返还物业费的诉讼主体适格，被告辽宁世邦公司诉讼主体不适格的抗辩意见于法无据，不予采信。原告王悦、李志主张涉案房产的配套电梯一直未正常使用，未入住，原告王悦、李志提供的《商品房买卖合同》约定“出卖人应当在2008年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备入住条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用”，又该合同对“具备入住条件”未能明确具体约定。涉案房产建筑工程竣工验收备案书中载明涉案房产于2009年12月1日竣工验收，涉案房产的配套电梯工程业已连续多年通过了电梯特种设备检验检测机构的检验合格，可证涉案房产的配套电梯检验合格可正常使用。原告王悦、李志仅提供沈阳市沈北新区辉山街道办事处出具的《证明》拟证明电梯一直未正常使用，该证明无经办人员签名、无调查核实、证明形成过程等相关证据材料，被告也提出异议，原告亦未提供其他的充足证据证明，无法形成系统完整的证据链，缺少必要的事实及法律依据，无法支持。又依据前期物业服务合同约定电梯费用独立于物业服务费，按相关部门批准收费标准执行。即使原告王悦、李志所述电梯未正常使用为真，被告辽宁世邦公司一直提供物业服务，原告王悦、李志以电梯未正常使用未入住，未实际享受相关物业服务为由主张被告辽宁世邦公司返还物业费，缺少必要的事实及法律依据，无法支持。一审法院判决：驳回原告王悦、李志的诉讼请求。案件受理费304元，减半收取152元，原告王悦、李志承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人提交邻居的证明，拟证明：2008.11.30-2018.11.30日期间电梯不能使用。被上诉人对上述证据的真实性及关联性均有异议，认为上诉人不能因业主签字证明电梯的使用性质及使用时间。本院对上述证据所要证明问题结合全案事实综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故应当依照当时的法律、司法解释的规定进行审理。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，案涉园区建设单位与被上诉人签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效。被上诉人作为物业服务单位提供了物业服务，有收取物业费的权利；上诉人作为园区业主，应按时交纳物业费。关于上诉人提出案涉房屋配套电梯未验收合格，不能使用，被上诉人无权收取物业费，请求返还物业费的问题，《辽宁省物业管理条例》第四十四条规定“已交付业主的物业，物业服务费由业主承担”“前款所称交付是指按照房屋买卖合同约定的时间，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。”案涉楼宇建筑工程竣工验收备案书载明2009年12月1日经竣工验收。上诉人王悦曾以案涉房屋配套电梯不能正常使用为由，起诉开发单位沈阳翔凤房地产（集团）有限公司支付逾期交房违约金，本院（2021）辽01民终6855号生效民事判决认定，“翔凤公司按照合同约定的时间通知上诉人收房，……案涉房屋于2012年1月29日即已办理房屋权属证书，足以证实案涉房屋早已具备交付使用和入住条件”，判决驳回上诉人逾期交房违约金的诉讼请求。上诉人提供的现有证据不能推翻上述生效判决认定的事实，上诉人应履行交纳物业服务费的义务，其以电梯为正常使用未入住为由主张世邦物业公司返还物业费，缺乏依据，本院无法支持。综上所述，上诉人王悦、李志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费304元，由上诉人王悦、李志负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年七月二十九日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。