河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫04民终2181号上诉人（原审被告）：胡斌，男，1970年5月24日出生，汉族，住河南省光山县。委托诉讼代理人：雷国军，平顶山市鲁山县华剑法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：左世留，河南仟安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周海鹏，男，1996年2月18日出生，汉族，住河南省鲁山县。委托诉讼代理人：王娟娟，河南黎民律师事务所律师。原审第三人：河南辰方置业有限公司，住所平顶山市鲁山县汇源街道办事处对面，统一社会信用代码：91410423565128087F。法定代表人：张天龙，经理。委托诉讼代理人：雷磊，平顶山市鲁山县群鑫法律事务所法律工作者。上诉人胡斌因与被上诉人周海鹏及原审第三人河南辰方置业有限公司（以下简称辰方公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省鲁山县人民法院（2021）豫0423民初1765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人胡斌的委托诉讼代理人雷国军、左世留,被上诉人周海鹏及其委托诉讼代理人王娟娟，原审第三人辰方公司的委托诉讼代理人雷磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。胡斌上诉请求：撤销一审判决，改判驳回周海鹏的诉讼请求。事实与理由：—、一审判决认定事实错误。1.一审认定：“双方在书香名邸售楼部签订了商品房认购协议，协议显示甲方（卖方）是辰方公司，甲方签章处加盖有辰方公司印章，胡斌作为实际销售人员在置业顾问一栏签名。因此，根据胡斌及辰方公司的约定及实际收取购房款的事实，胡斌承担返还购房款责任并无不当。”这是混淆了两个法律关系。第一个法律关系是周海鹏与辰方公司之间的商品房认购关系，是合同的双方，周海鹏是买方，辰方公司是卖方，胡斌在该单买卖合同中是经辰方公司授权的销售人员，不是合同的一方主体，依法不承担因合同产生的民事责任。第二个法律关系是胡斌是否应当承担合同的一方即辰方公司退还购房款的责任。如前所述，胡斌在本次商品房买卖中，是代表辰方公司签字，是代理关系。胡斌收取售房款同样是辰方公司的授权，该授权是基于胡斌的垫资建房，收取的售房款是变相的支付工程款，是内部管理关系，所售的房屋所有权并没有从辰方公司名下转移给胡斌，实际卖方仍是辰方公司而非胡斌，胡斌当然不承担返还售房款的责任。如果将这两种法律关系混在一起，那就变成开发商所售房屋一旦出现矛盾则由建筑人承担责任的混乱局面。2.一审认定：“胡斌基于同辰方公司之间的《施工合同》，以辰方公司对外售房并实际收取购房款项，但后续其以个人名义同原告签订《解除合同协议书》、出具还款《证明》、履行还款义务，可视为原告周海鹏与被告胡斌已形成新的债权债务关系。”仍是在混淆两者之间的关系。胡斌与辰方公司之间的《施工合同》及收取购房款是卖方的内部管理问题，而胡斌与周海鹏所签的《解除合同协议书》并未经议购协议的销售方授权，是无效的，其性质和《证明》是一样的，是基于朋友的压力，对周海鹏要不到房子的一种承诺，双方本就不存在买卖关系，何来新的债权债务关系。3.2020年5月27日的《证明》，实质上是双方对购房款的最终约定，仅此是周海鹏没有签字，周海鹏同意才接收，并恳请执行法官认可，否定了前边的《解除合同协议书》，仍是胡斌的一个承诺，且是附条件的，即执行款到位后优先支付，但该案目前仍在执行中。一审认定《证明》是形成新的债权债务关系的组成部分，完全违背当事人意思自治原则，是强加于胡斌。二、一审判决适用法律错误。一审以合同纠纷审理本案，就应当查清合同的效力、履约情况，以此确认双方责任。本案明明是购房合同纠纷，周海鹏诉请的也是退还购房款，就应依据有关商品房买卖的法律规定作出判决，可一审却引用民间借贷规定下判，显然是偏袒一方。综上所述，胡斌不是卖房主体，不应承担退款义务，一审判决错误，为求公平、正义，特此上诉，望二审法院公断。周海鹏辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，判决客观公正，请法庭依法查明案件事实，驳回上诉。主要理由如下：第一，商品房认购协议是胡斌和周海鹏签订，胡斌实际通过微信支付包、现金等形式收取了周海鹏的购房款，胡斌与辰方公司并非是简单的授权与被授权的关系。根据一审查明的案件事实，可以认定胡斌就是周海鹏所购房产的实际销售者，购房款也是由其收取并实际使用，该事实在解除协议中有明显体现，胡斌直接作为甲方同意与周海鹏解除购房协议。第二，基于上述事实，在周海鹏购房愿望不能实现的情况下向胡斌主张权利，是胡斌与周海鹏经充分协商后达成的协议，同意返还购房款，并对相关违约事项进行约定。根据民法典意思自治原则，该协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。另外，胡斌后期返还给周海鹏6000元购房款的事实，亦是对该协议的再一次肯定与认可。第三，至于一审判决中关于利息的计算，胡斌称明显偏袒周海鹏一方，没有事实与法律依据。一审判决胡斌支付周海鹏的利息数额，明显低于协议约定的利息，不存在任何偏袒周海鹏的情况。综上所述，一审法院根据胡斌系案涉房产的实际销售者并收取购房款，以及其与周海鹏再次达成协议的客观事实，判决胡斌返还购房款客观公正，至于涉及胡斌和辰方公司的纠纷是另一法律关系，与本案无关，周海鹏是农民没有稳定的工作及收入来源，长期外出务工，该购房款是其家人多年来的积蓄，现其购房愿望不但不能实现，而且购房款落空，导致周海鹏及其家人遭受巨大的财产损失及精神伤害，胡斌多次明确表示愿意返还购房款，却无休止的进行诉讼的行为，明显属于无理滥诉，浪费司法资源，请法庭依法查明案件事实，驳回其上诉。辰方公司述称，第一，一审法院认定事实清楚，证据确凿，胡斌与周海鹏之间存在债权债务关系，且2020年5月27日胡斌承诺从其申请执行辰方公司一案的款中，支付给周海鹏所欠的款项，因此，辰方公司没有义务支付周海鹏的款项，也不是本案的债务人。另外在一审诉讼当中，周海鹏只申请只将辰方公司列为第三人参加诉讼，但没有要求辰方公司承担任何责任。周海鹏向一审法院起诉请求：1.依法判令胡斌立即返还购房款150000元及利息36000元（以上述购房款150000元为基数，按协议约定的月利率2%自2020年3月21日计算至2021年3月21日），并顺延至实际还款之日；2.案件受理费、保全费及代理费由胡斌承担。一审法院认定事实：1.2019年7月8日，周海鹏作为乙方（买方），辰方公司作为甲方（卖方），签订《商品房认购协议》一份，认购房屋位置花园路与尧山大道交叉口南200米路东，认购房屋房号书香名邸＊金碧花园6栋1单元1102室，面积（约）125.55平方米，预交金额￥150000.00元，落款处甲方签章（辰方公司印章），置业顾问：胡斌（签名）181××××0008乙方签章：周海鹏（签名）。周海鹏于2019年6月24日向辰方公司支付定金20000元，于2019年7月8日向辰方公司支付“补房款”130000元。2020年1月21日，原、被告签订一份《解除合同协议书》，载明：“甲方胡斌（签名并按印），乙方周海鹏（签名并按印）。乙方在2019年7月8日购买甲方房产一套，已付款壹拾伍万元。现经双方协商解除购房合同，自愿达成协议如下：1、甲乙双方自愿解除购房合同。2、即日起，甲方可以另行处置该房产。3、乙方的购房款壹拾伍万元，甲方于2020年3月21日向乙方付清。如不付清乙方起诉到法院，诉讼费、代理费由甲方承担。逾期按月息2分计算利息。4、此协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字后生效。甲方：胡斌181××××0008（签字）。乙方：周海鹏（签字）。注：2020年2月25号前解决一部分。2020年1月21日”。周海鹏依据上述协议，向胡斌主张返还购房款及其他约定费用，胡斌对上述合同的真实性均予以认可。2.2019年4月8日，辰方公司为甲方与胡斌（乙方）签订《施工合同》，约定：“鲁山县城南新区柳营城中村改造项目6#、7#楼施工因前施工方原因，已同意终止施工，由乙方继续组织施工，为保障乙方权益，经甲乙双方协商达成如下施工协议：一、继续使用原施工单位中屹建工集团资质，甲方与中屹建工所产生的债务纠纷与乙方无关，乙方不承担相关责任……三、乙方按施工合同施工，甲方保证乙方投资纯利润不低于300万元。四、乙方暂定工程施工内容为6#、7#楼封顶及7#楼门面（约1600㎡）房主体施工。五、为保障工程款，甲方同意将6#、7#住宅40套房源和7#楼商铺抵押给乙方（抵押房屋清单附后），抵押房源销售款打入乙方指定账户甲方书面开具转账委托书为准。甲方开具此委托书为本合同附件。同时甲方出具授权抵押6#、7#及约1600㎡商铺的销售权（工程款和固定回报以内的款项）；抵押房源可以销售……十、因乙方原因造成停工超过7天，视为乙方自动终止合同，一切后果由乙方承担（因政策或不可抗力因素造成停工，乙方不承担任何责任），已完成工程量不予结算。因甲方施工手续问题导致停工且无法继续施工的，甲方承担已完成工程量双倍的经济赔偿。乙方继续销售甲方抵押给乙方的房源，直到此赔偿资金全部收回为止……”。2019年4月9日，辰方公司向胡斌出具《转账授权委托书》一份，表示：“愿意将抵押给胡斌的金碧项目6#、7#楼40套住宅房源及商铺（1600平方米）房源销售款（经双方认定的建筑成本和乙方投资纯利润不低于300万元的款），汇入中国工商银行郑州市航海中支行，姓名：胡斌，卡号：62×××58）”。胡斌以此证明，其销售案涉房屋、收取购房款的行为，是基于辰方公司的授权，售房主体系辰方公司，其作为辰方公司的置业顾问，不应承担返还购房款的责任。第三人辰方公司表示胡斌销售案涉房屋的行为是经过辰方授权的，但其收取购房款后，并未上交给辰方公司，因此，关于本案购房款退还问题与辰方公司无关。3.2019年8月16日，辰方公司出具《合同解除通知》称，因胡斌违反《施工合同》第十条规定，辰方公司通知胡斌，解除双方于2019年4月8日签订的鲁山县城南新区柳营城中村改造项目6#、7#楼《施工合同》，抵押房源收回公司。辰方公司称《合同解除通知》以张贴形式向胡斌通知并送达。2020年5月27日，胡斌出具《证明》，载明：“周海鹏购书香名邸6-1-1102住房一套：现经双方协商同意退房。现鲁山县法院执行局执行款到位后优先支付周海鹏购房款。特此证明退款卡号：62×××70农行：姓名：李松根胡斌2020.5.27号”，出具《证明》时周海鹏在场，但未在证明上签字。2020年8月21日，胡斌向周海鹏返还购房款6000元。4.胡斌于2019年9月16日向鲁山县人民法院就其与辰方公司之间的货款及借款问题提起诉讼，要求辰方公司向其清偿货款501377元及利息、借款1400000元及利息。该案上诉后，平顶山市人民法院作出（2020）豫04民终698号生效民事判决书，判令辰方公司向胡斌支付货款501377元及利息、借款1000000元及利息，该案现已进入执行程序。案件审理过程中，周海鹏申请冻结胡斌对第三人辰方公司的到期债权（限额250000元），并提供诉讼财产保全责任保险予以担保。一审法院于2021年4月27日作出（2021）豫0423民初1765-1号民事裁定书，裁定冻结胡斌由鲁山县人民法院（2019）豫0423民初4637号民事判决书确认对辰方公司享有的到期债权，保全金额250000元。另查明，周海鹏因本案诉讼，支付律师代理费7000元。一审法院认为，原告周海鹏同第三人辰方公司的置业顾问胡斌签订商品房认购协议，购买辰方公司对外预售的书香名邸＊金碧花园房屋一套，并向胡斌交纳售房款150000元，对此事实，原、被告及第三人均予以认可。本案中，从协议形式及合同签订地来看，原告周海鹏购买的案涉房屋，书香名邸＊金碧花园6栋1单元1102室，系辰方公司开发的住宅小区。双方在书香名邸售楼部签订了商品房认购协议，协议显示甲方（卖方）是辰方公司，甲方签章处加盖有辰方公司印章，胡斌作为实际销售人员在置业顾问一栏签名。基于此情况，原告周海鹏有理由相信胡斌是代表辰方公司实施具体销售工作并收取购房款，房屋销售者为辰方公司。事实上，胡斌同辰方公司签订的《施工合同》中，辰方公司将案涉住宅小区的6#、7#楼发包给胡斌继续组织施工至封顶，保证胡斌投资纯利润不低于3000000元，进而以保障工程款为目的，将6#、7#楼住宅（40套）和7#楼商铺抵押给胡斌，销售款项打入胡斌指定账户，并在合同附件转账授权委托书中对销售款特别作出“经双方认定的建筑成本和乙方投资纯利润不低于300万元的款”的约定。根据上述内容来看，胡斌同辰方公司并非单纯的授权与被授权关系。辰方公司将6#、7#楼的施工工程发包给胡斌，应当向胡斌支付对应的工程款项，现双方根据意思自治原则达成一致意见，辰方公司将6#、7#楼（住宅40套及7#楼商铺）的销售及收取销售款项的权利转让给胡斌，属于对工程款变相支付的一种约定。因此，根据胡斌及辰方的约定及实际收取购房款的事实，被告胡斌承担返还购房款责任并无不当。周海鹏在诉讼前曾多次找到胡斌及售楼部要求返还购房款，在主张权利过程中初步了解到胡斌与辰方公司之间的施工合同关系。2020年1月21日周海鹏同胡斌签订了《解除合同协议书》，在该协议书中胡斌作为甲方同意解除案涉购房合同，并允诺向周海鹏返还购房款，逾期承担诉讼费、代理费及利息。2020年5月27日，胡斌自行出具《证明》，称在其与辰方公司工程价款及借款案件“执行款到位后优先支付周海鹏购房款”，并于2020年8月21日向周海鹏返还购房款6000元。胡斌基于同辰方公司之间的《施工合同》，以辰方公司名义对外售房并实际收取购房款项，但后续其以个人名义同原告签订《解除合同协议书》、出具还款《证明》、履行还款义务，可视为原告周海鹏与被告胡斌已形成新的债权债务关系，周海鹏可以选择胡斌作为返还购房款的责任主体。《解除合同协议书》系双方真实意思表示，原告据此主张要求被告承担返还购房款150000元并支付诉讼费、代理费及利息的诉讼请求，予以支持。利息自2020年3月21日至2020年8月19日按照约定月利率2%计算，自2020年8月20日起至购房款实际清偿完毕之日止，按照起诉时，即2021年4月同期一年期贷款市场报价利率LPR的四倍计算，履行时应当扣除其已支付的6000元。保全费在保全裁定书中已做处理，在此不作另行处理。综上所述，对原告的部分诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定［法释（2015）18号］》第二十六条第一款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定［法释（2020）17号］》第二十五条、第三十一条之规定，判决：一、被告胡斌于判决生效之日起十日内向原告周海鹏返还购房款150000元及相应利息（利息以150000元为基数，自2020年3月21日起按照月利率2%计算至2020年8月19日；自2020年8月20日起，按照2021年4月同期一年期贷款市场报价利率LPR的四倍计算至购房款实际支付完毕之日止，履行时扣除已支付的6000元）。二、被告胡斌于判决生效之日起十日内向原告周海鹏支付律师代理费7000元。三、驳回原告周海鹏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2100元，由原告周海鹏负担84元，由被告胡斌负担2016元。二审中，双方当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审认定事实相一致。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，综合双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：周海鹏主张胡斌返还购房款150000元及利息36000元的诉求是否有事实和法律依据。对此，本院具体分析评判如下：首先，虽然从案涉商品房认购协议的内容、形式及合同签订地等来看，商品房认购协议的签订一方即案涉房屋销售者为辰方公司，胡斌是代表辰方公司实施具体销售工作的置业顾问，但依据胡斌同辰方公司签订的《施工合同》及附件《转账授权委托书》的约定内容，以及胡斌收取案涉购房款后未上交给辰方公司的事实，能够认定辰方公司已将案涉书香名邸＊金碧花园6#、7#楼（住宅40套及7#楼商铺）的销售及收取销售款项的权利转让给胡斌，属于对以房抵债支付工程款的一种约定，胡斌已经实际取得了上述权利。且案涉《商品房认购协议》的签订时间发生在辰方公司通知胡斌解除《施工合同》之前，即该《商品房认购协议》签订时辰方公司尚未收回胡斌对案涉房屋的上述权利，胡斌亦收取了案涉购房款，故一审判令胡斌承担返还购房款责任并无不当；其次，胡斌以个人名义同周海鹏签订《解除合同协议书》、出具还款《证明》、履行部分还款义务，可视为周海鹏与胡斌已形成新的债权债务关系，周海鹏可以选择胡斌作为返还购房款的责任主体，且胡斌未举证证明系在受到胁迫或欺骗的情况下签订了案涉《解除合同协议书》，该协议书系双方真实意思表示，故周海鹏据此主张要求胡斌承担返还购房款150000元并支付诉讼费、代理费及利息的诉讼请求，应予支持。另外，胡斌和周海鹏双方之间签订的《解除合同协议书》中，对胡斌返还购房款时间、相应利息等问题作出了明确约定，该协议中有关相应利息的约定应视为对逾期支付款项所作出的资金占用费的约定，原审依据双方约定，并参照有关民间借贷司法解释的相关规定，对胡斌应当支付的该部分费用作出认定并无不当。故胡斌上诉称原审判决认定事实错误及适用法律错误的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，应予维持。胡斌的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3963元，由上诉人胡斌负担。本判决为终审判决。审判长 郭 滨审判员 宋红彦审判员 彭 莉二〇二一年七月二十九日法官助理朱晓鸽书记员马艳君