青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2021）青01执异180号案外人：杜炳良，男，1991年5月29日出生，汉族，公民身份号码XXX，住青海省西宁市城**湟中路****楼****。申请执行人：中国建设银行股份有限公司西宁城中支行，统一社会信用代码：91630100926634576N，住所地：青海省西宁市城中区南关街**。负责人：刘桂梅，该支行行长。被执行人：青海绿地房地产开发有限公司，统一社会信用代码:91630000757402714B，，住所地：青海省西宁市城中区长江路**青海湖大厦）。法定代表人：洪文旭，该公司总经理。被执行人：洪文旭，男，汉族，1966年8月25日出生，公民身份号码:XXX，住青海省西，住青海省西宁市城**>本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司西宁城中支行与被执行人青海绿地房地产开发有限公司、洪文旭借款合同纠纷一案中，案外人杜炳良对对本院评估、拍卖的被执行人青海绿地房地产开发有限公司名下位于青海省西宁市城西区黄河路14号1号楼1单元1303室房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人杜炳良称，案外人于2015年2月4日从青海绿地房地产开发有限公司处购买了涉案房屋，签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了全部房款，且实际占有。由于被执行人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致涉案房屋至今未过户至案外人名下并办理不动产登记，造成被执行之事实。因此，案外人异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人请求撤销本院（2021）青01执13号执行裁定书，中止对西宁市城西区黄河路14号1号楼1单元1303室的执行。申请执行人中国建设银行股份有限公司西宁城中支行、被执行人青海绿地房地产开发有限公司、洪文旭对执行异议均未提交书面意见。本院查明，中国建设银行股份有限公司西宁城中支行与青海绿地房地产开发有限公司、洪文旭借款合同纠纷一案，本院于2020年8月19日作出（2019）青01民初409号民事判决。判决生效后，青海绿地房地产开发有限公司、洪文旭未按期履行义务，中国建设银行股份有限公司西宁城中支行向本院申请强制执行。本案在执行过程中，本院于2021年1月18日作出（2021）青01执13号执行裁定书等法律文书。本院于2021年5月8日向西宁市不动产登记中心发出（2021）青01执13号协助执行通知书，查封被执行人青海绿地房地产开发有限公司名下位于西宁市城西区黄河路14号1号楼共计123套不动产，查封期限三年（自2021年5月8日至2024年5月7日）。并于同年5月21日作出（2021）青01执13号评估、拍卖公告，依法对上述查封标的进行评估拍卖。本案案涉房屋在上述查封、评估、拍卖范围内。后案外人杜炳良向本院提出执行异议。另查明，青海绿地房地产开发有限公司作为抵押人，将位于城西区黄河路14号1号楼在建工程，分别于2011年12月23日、2014年12月25日抵押给建设银行股份有限公司西宁城中支行并办理抵押登记，该事实经本院作出的（2019）青01民初409号民事判决予以认定。本案审查过程中，案外人杜炳良提交了出卖人青海绿地房地产开发有限公司与买受人杜炳良于2015年2月4日签订《商品房预售合同》，合同约定案外人购买的商品房位于城西区黄河路14号1号楼1单元1303室，房屋总价款为1100001.44元。案外人杜炳良还提交了2014年9月19日、2014年12月8日、2015年2月4日支付135万元房款及车位价款银行凭证。现在案外人已实际入住，提供了在居住期间缴纳了水、电费及物业费收据。本院认为，本案系案外人杜炳良对本院评估、拍卖被执行人青海绿地房地产开发有限公司名下不动产提出的异议，属于对执行标的提出的异议。根据案外人杜炳良的异议申请，本案争议焦点为案外人杜炳良提出的异议理由是否足以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。首先，本院查封的登记在被执行人青海绿地房地产开发有限公司名下位于西宁市城西区黄河路14号1号楼1单元1303室不动产符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”的规定，查封措施并无不当。案外人杜炳良请求撤销本院（2021）青01执13号执行裁定书的异议理由不能成立，本院不予支持。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，本案案外人杜炳良在涉案房屋查封之前，与青海绿地房地产开发有限公司签订了《商品房预售合同》，案外人也按合同约定支付了全部房款，案外人杜炳良合法占有该不动产用于自己居住，且该房屋非因案外人自身原因未办理过户登记。故案外人杜炳良异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据《最高人民法院关于司法解释工作的规定》第六条第一款的规定：“司法解释的形式分为“解释”、“规定”、“规则”、“批复”和“决定”五种”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条即属于第二十七条规定的“但法律、司法解释另有规定的除外”情形，旨在保护商品房消费者的合法权益，保障其基本居住权。故即使中国建设银行股份有限公司西宁城中支行对案涉房屋享有抵押权，杜炳良亦享有足以排除强制执行的民事权益。综上，案外人杜炳良对其购买的案涉房屋享有足以排除执行的权益，案外人杜炳良的异议理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：中止对西宁市城西区黄河路14号1号楼1单元1303室不动产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 卓 玛审判员 许正芳审判员 司世江二〇二一年七月六日法官助理 王思思书记员 岳 林附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行；驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。