新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2021）新40民终1400号 上诉人（原审被告）：安杰，男，1973年8月3日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州新源县。 委托诉讼代理人：赵成启，新疆博源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：肖忠玉，男，1957年2月11日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州新源县。 委托诉讼代理人：刘桂英（系肖忠玉妻子），住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州新源县。 委托诉讼代理人：李白良，新疆元正盛业（新源）律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：新源县融媒体中心，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州新源县肖尔布拉克街030号。 法定代表人：冯金坡，该中心主任。 委托诉讼代理人：韦书娟，女，该中心工作人员。 被上诉人（原审第三人）：新源县国有资产投资经营有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州新源县青年街（013-1号）。 法定代表人：包代贤，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张小兵，男，该公司工作人员。 上诉人安杰因与被上诉人肖忠玉、新源县融媒体中心（以下简称“融媒体中心”）、新源县国有资产投资经营有限责任公司（以下简称“国投公司”）租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区新源县人民法院（2021）新4025民初102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人安杰的委托诉讼代理人赵成启，被上诉人肖忠玉的委托诉讼代理人刘桂英、李白良，被上诉人融媒体中心的委托诉讼代理人韦书娟，被上诉人国投公司的委托诉讼代理人张小兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安杰上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回肖忠玉的诉讼请求；2.确认其与肖忠玉于2014年11月1日签订的《场地转租合同》无效；3.改判肖忠玉、融媒体中心和国投公司赔偿其经济损失350,000元、土地投资费用4,920,000元。事实和理由：第一，肖忠玉在向其转租案涉土地时未经原发包方同意，违反肖忠玉与融媒体中心签订的《土地租赁合同》中“未征得原发包方同意不得转租”的约定。同时，肖忠玉的转租行为未依照《城镇国有土地使用权出让和转让条例》第四十五条、第四十六条，《规范国有土地租赁若干意见》第五条、第七条的规定经当地人民政府和房产部门批准、登记备案，所签订的《场地转租合同》无效。肖忠玉提供的融媒体中心于2018年出具的证明，不能证实2014年转租经过批准。一审法院据此认定其与肖忠玉签订的合同有效，显属错误。第二，肖忠玉承租价格为12,000元/年，却以76,000元/年价格向其转租获利。通过价格对比即知，肖忠玉低价承租、高价转租，损害国家利益，向其转租土地时未经批准、登记及备案，违反法律、行政法规效力性强制性规定，与其签订的《土地租赁合同》应为无效。融媒体中心、国投公司对于国有土地出租未履行监管义务，存在主观过错，应承担造成国有资产流失的责任。第三，一审法院据以认定案件事实的证据《新源县国有经营性土地统一招租合同》未经双方质证，不符合证据采信规则。 肖忠玉辩称，第一，其向安杰转租案涉土地时经过原发包方即融媒体中心同意，该转租行为未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，其与安杰签订的《场地转租合同》有效。安杰提及的规定系管理性强制性规定，非效力性强制性规定，即使违反上述法律规定，亦不导致合同无效。第二，其承租后，在案涉土地上进行了投资建设，并将所建设的附着物及其他设备设施一并转租给安杰使用，不存在低价承租、高价转租的事实，亦不存在因此导致国有资产流失的事实。第三，安杰在一审中已对《新源县国有经营性土地统一招租合同》质证。综上，一审判决认定事实清楚，证据采信正确，判决结果公正，请求维持原判。 融媒体中心辩称，同意肖忠玉的意见。肖忠玉承租后，对土地进行平整，并征得其同意后修建了房屋及相关设施。肖忠玉的转租行为亦经其同意，系有权转租行为。另外，其与安杰之间无合同关系，不应作为本案被上诉人。 国投公司辩称，同意肖忠玉及融媒体中心的意见，请求维持一审判决。 肖忠玉向一审法院起诉请求：判令安杰支付2014年至2021年租金302,000元。 安杰向一审法院反诉请求：1.确认其与肖忠玉于2014年11月1日签订的合同无效；2.判令肖忠玉、融媒体中心和国投公司支付其经济损失350,000元；3.判令肖忠玉、融媒体中心和国投公司支付其投资损失4,920,000元。 一审法院认定事实：2014年5月1日，肖忠玉与融媒体中心（原新源县文化体育广播影视局，以下简称“文广局”）签订《租地合同书》一份，约定：文广局将位于新源县电视台院落围墙西南角的2.3亩土地使用权出租给肖忠玉使用，租赁期限10年，自2014年5月1日起至2024年5月1日，年租金12,000元，以后每三年重新按市场价确定租金。2014年10月20日，肖忠玉以身体不好无法自己经营为由，向文广局提出将该土地转租给第三方使用，文广局对肖忠玉的申请予以批准。2014年11月1日，肖忠玉将该土地转租给安杰，双方签订《场地转租合同》一份，约定：租赁期限为九年半，自2014年11月1日到2024年4月30日；年租金76,000元，于合同生效后一次性付清当年的租金，以后按年支付当年租金，每年同期支付；如逾期1个月内未交纳租金，甲方有权解除合同，且双倍收取逾期1月的租金。2020年3月22日，新源县财政局下发《关于划拨新源县行政事业单位经营性资产统筹管理的通知》，将融媒体中心的经营性资产原电视台院内已出租的土地（即案涉土地，本院注）划拨至国投公司进行统筹管理。2020年9月8日，肖忠玉与融媒体中心、国投公司签订《新源县国有经营性土地统一招租合同》，约定：肖忠玉承租原电视台院内的2.3亩土地。安杰与肖忠玉签订《场地转租合同》后，在租赁的土地上进行了建设，成立新源县则新路捷安汽车修理厂并经营至今。安杰向肖忠玉支付租金230,000元，剩余租金302,000元至今未支付。 一审法院认为，肖忠玉与安杰签订的《场地转租合同》合法有效，肖忠玉已按合同约定将出租的场地交付给安杰，安杰应按合同约定支付租金。故对肖忠玉要求安杰支付2014年至2021年租金302,000元的诉讼请求予以支持。针对本案反诉部分，安杰认为融媒体中心出租土地使用权未向相关部门审批登记备案，要求确认其与肖忠玉签订的合同为无效合同。一审法院认为，关于出租土地使用权和地上建筑物办理有关审批登记备案手续等的相关法律法规规定属于管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，不能作为租赁合同的生效条件，安杰主张出租土地使用权未向相关部门审批备案，属于行政部门处理范围，非租赁合同无效的法定事由，故安杰要求确认《场地转租合同》无效的理由不能成立，一审法院不予支持。安杰承租案涉土地经营新源县捷安汽车修理厂，现该修理厂一直在正常经营，其未产生损失，故对其要求肖忠玉、融媒体中心和国投公司赔偿损失的反诉请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。肖忠玉认为安杰提起的反诉是确认之诉与本案不是同一法律事实，应另案诉讼。一审法院认为，安杰提起的反诉是基于双方签订的《场地转租合同》，反诉与本案本诉在事实和法律上均有牵连，符合反诉受理的要求，因此对肖忠玉的辩称意见不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决：一、安杰于判决生效后十日支付肖忠玉租金302,000元；二、驳回安杰的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5830元，减半收取2915元，由安杰承担。反诉费48,690元，减半收取24,345元，由安杰承担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审判决查明事实予以确认。 另，安杰当庭认可《新源县国有经营性土地统一招租合同》已在一审中予以出示并经其质证。 再查明，《场地租赁合同》签订后，肖忠玉将案涉土地及附属物，包括新建砖木房屋十间、办公桌椅、电视机、床、床头柜、床上用品、太阳能、锅炉、暖气配套设施等，交给安杰使用，双方共同签署《场地租赁附属物清单》一份。 本院认为，本案争议焦点为：一、案涉《场地租赁合同》的效力问题；二、如合同有效，安杰应否向肖忠玉支付租金302,000元；三、如合同无效，安杰主张由肖忠玉、融媒体中心和国投公司赔偿其经济损失350,000元、投资损失4,920,000元的请求应否支持。 关于争议焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：《合同法》第五十二条第五项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条规定：符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（4）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。该条例由国务院发布，属行政法规，旨在加强对国有土地使用权的行政管理，其中第四十四条、第四十五条虽属强制性规范，但根据该条例，国有划拨土地具备一定条件，并经相关部门批准是可以出租的，故该条例中有关政府土地管理部门和房产管理部门批准的规定应属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。而对于未经批准擅自出租划拨土地使用权的行为，该行政法规规定应当由主管部门没收非法收入并可处以罚款，并未规定未经批准擅自出租划拨土地使用权的，所签订租赁合同应当确认无效。《规范国有土地租赁若干意见》亦非法律、行政法规。综上，肖忠玉在转租前已取得原发包方即融媒体中心同意，与安杰签订的《场地转租合同》系双方当事人真实意思表示，虽然案涉土地的性质为国有划拨，肖忠玉未提交证据证实其将涉案土地转租给安杰已获得相关部门批准，但并不影响合同效力。因此，对于安杰主张案涉《场地转租合同》无效的上诉主张，本院不予支持。 关于争议焦点二，基于前述分析，案涉《场地转租合同》有效，双方当事人均应依法全面履行。合同签订后，肖忠玉将案涉租赁物交付安杰使用至今，安杰亦应按照合同约定向肖忠玉支付租金。现安杰欠付租金302,000元，安杰对该租金数额亦无异议，一审法院认定其应当向肖忠玉支付上述租金，并无不当。安杰提出案涉合同无效其不应支付租金的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点三，安杰反诉所主张的经济损失350,000元及资产投入损失4,920,000元，其请求成立的前提在于合同无效。而如前所述，案涉《场地转租合同》为有效合同，故其该项主张不能成立，一审法院未予支持正确。 此外，对于安杰提出肖忠玉存在低价承租、高价转租，导致国有资产流失的情形，所签订的合同应为无效的主张，本院认为，根据肖忠玉和融媒体中心的陈述以及经审查认定的证据，肖忠玉承租后，对案涉土地进行了投资建设，并将土地及投资建设后的附着物、相关物品、设施一并转租于安杰使用，双方亦签署附属物清单，故双方约定的转租价格并非单纯的土地转租价格，应包含案涉土地及其他附属租赁物的全部价格。因此，安杰的上述主张不能成立，本院不予采纳。 综上所述，安杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费48,690.00元，由上诉人安杰负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长 芦  梦  璇 审 判 员 张  瑀  歆 审 判 员 何  学  涛 二〇二一年七月三十一日 法官助理 李  婉  雨 书 记 员 努丽娅皮克来提