辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终9822号上诉人（原审原告、反诉被告）：胡宇航，男，1992年10月28日出生，汉族，住沈阳市浑南区。委托诉讼代理人：董毅，辽宁成功金盟律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：积水好施裕沁地产（沈阳）有限公司，住所地沈阳市东陵区白塔街158号412室。法定代表人：史志勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈浩，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐征，北京盈科（沈阳）律师事务所实习律师。上诉人胡宇航因与上诉人积水好施裕沁地产（沈阳）有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院民事（2021）辽0112民初1078号判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡宇航上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或依法改判由被上诉人自2020年10月30日起，以1440092元为基数，按日万分之一支付未交付符合交付条件房屋违约金至符合交付标准日止；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：原审法院认定事实错误且存在遗漏关键事实情形。原审法院认定涉案房屋2020年6月24日取得竣工验收备案书、2020年11月24日符合交付条件认定事实错误。被上诉人举证的竣工验收备案文件、自来水开栓通知单、沈阳市商品住房文件使用条件确认书等证据，均系复印件，未出示原件，不应认定其真实性。沈阳市商品住房文件使用条件确认书中显示日期是2020年12月11日，即使该证据真实，也应当认定是2020年12月11日而非2020年11月24日。涉案房屋至今尚未实现饮水安全，何谈交付条件。被上诉人在通知交付时采取谁家需要水就取水、送水，不能作为居民用水的替代措施。原审法院遗漏影响案件结论的重大事实。被上诉人销售房屋时的承诺，应当作为合同交付条件内容，直至今日，被上诉人依然未完成其对园区内景观和设施的承诺，不能认定其已符合交付条件。涉案小区内，脏乱差，宣传的景观未实现，基础设施不具备基本的质量水平。涉案房屋贷款由开发商以及开发商指定的代办公司办理，该事实法院既未调查、也未认定。银行放款时间非上诉人能控制，让上诉人承担违约金不妥。原审法院适用法律错误。上诉人通过文义解释可看出涉案合同内存在大量的格式条款，这些条款要么是免除被上诉人责任，要么是加重上诉人责任，限制上诉人权利，上诉人的举证责任已经尽到，人民法院应当认定部分条款无效。积水好施裕沁地产（沈阳）有限公司辩称，《竣工验收备案文件》、《自来水开栓通知单》等文件均可当庭与原件核对，不存在未出示原件的情况，而《沈阳市商品住房交付使用确认书》与本案无关联性，是否当庭提供原件不影响本案审理。答辩人举证责任已尽到，而上诉人对其主张的答辩人对于园区持续修缮为摆拍、代办公司及贷款银行为开发商指定均未提出任何有关证明材料。供水符合合同约定，供水替代措施合法有效；合同并未约定自来水水质由答辩人负责，客观上自来水供水为水源问题，由水务部门供水，与答辩人无关。且案涉房屋已于2020年11月24日自来水开栓，自来水已可以正常使用，但上诉人至今未缴纳自来水费。在此之后答辩人依然向业主提供装修用水、饮用水送水上门等便民服务。供水、园区景观等设施是否符合合同约定不能与“逾期交房”混为一谈，上诉人以合同非交房条款内容或合同中并未约定内容未达心理预期为由，主张答辩人逾期交房属于对合同条款的“张冠李戴”，答辩人交付义务已依约完成，上诉人以供水、园区景观等一系列问题作为事实理由，均与其“逾期交房”的诉讼请求没关联性。合同明确约定房屋交付条件为“商品房经验收合格”，其余情形均不影响房屋交付。根据《城市房地产管理法》第26条及《建筑法》第61条规定，合同约定的商品房交付条件为“经验收合格”应属合法有效，法律规定不得交房的条件只有房屋未验收合格不可交付房屋，其余情形均不影响房屋的交付；《补充协议》10.3条约定，买受人未按交付通知书的要求支付物业费及其他费用或买受人拒绝签订房屋交接单等类似文件等非出卖人情况导致出卖人无法与买受人完成全部交接手续的均不影响出卖人交付义务的完成。无论供水是否符合合同约定，与“逾期交房”也不能混为一谈，上诉人应依约办理房屋交接手续，上诉人作为完全民事行为能力人，对其签订的合法有效合同应依约履行，在其无权拒绝收房的情况下，上诉人应依约与答辩人办理房屋交接手续。上诉人所述的园区景观等设施均未在合同约定交付标准，也未作为合同附件，答辩人也并未对上诉人所述的园区景观等进行承诺，合同明确约定上诉人主张的内容不属于合同条款，且更不影响交付。上诉人以银行逾期放贷为由主张其对商品房买卖合同逾期付款义务的免责突破合同相对性，上诉人一审中并没提供证据证明贷款由答辩人或指定的代办公司办理，答辩人也未指定代办公司，且即便指定代办，也与上诉人逾期付款事实没因果关系。上诉人依约有按时付清全部购房款与逾期付款违约金的在先义务，因此在上诉人未付清逾期付款违约金的前提下，答辩人有权拒绝交付房屋。双方签订合同及补充协议合法有效，合同条款是否有效也与上诉人举证责任是否尽到并无必然联系。《商品房买卖合同》及《补充协议》作为双务合同，对双方均产生约束力，合同中约定的权利义务是对等的，不存在不合理的免除答辩人责任、加重上诉人责任，更不存在排除上诉人占有、使用、处分房屋的主要权利的条款，因此合同及补充协议合法有效，关于合同效力上一审法院认定并无错误。积水好施裕沁地产（沈阳）有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.被告承担诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定上诉人逾期交房属于事实认定错误，上诉人既没有逾期交房行为，且关于逾期交房有免责事由，不应承担逾期交房责任。案涉房屋已竣工验收合格，且取得《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，符合《商品房买卖合同》第八条房屋交付条件，且上诉人已通知被上诉人收房，上诉人没有延迟交房行为。在上诉人提供了充分的用水替代措施、提供了符合国家标准的饮用水，且已有其他众多业主实际使用该替代措施进行装修情况下，在本合同约定合法有效前提下，上诉人无违约情形，更不属于逾期交房。关于逾期交房上诉人有免责事由。即便上诉人不满足《补充协议》第7.1条关于逾期交房宽限期的约定，但根据《商品房买卖合同》第八条第二款第三项及《补充协议》7.2.4条，均约定市政配套设施接通延迟的情况下也可以延期交房，更何况上诉人已按时履行交付义务。且被上诉人并未提供证据证明其在接收房屋当时，向上诉人提出书面异议及索赔，应依约视为放弃因逾期交付而向上诉人索赔的权利。二、一审法院认定案涉房屋短时未接通市政用水为逾期交房属于认定事实不清、证据不足。案涉房屋虽然短时未接通市政用水，但不必然对被上诉人造成损失和不便。本案自合同约定交房期限至案涉房屋接通市政用水仅经过24天，且有有效的替代用水措施，而被上诉人在一审庭审时曾表述其自收房至庭审前一直在外地工作，此种情况下，短时未接通市政用水是否对其装修居住带来不便更是无从谈起。被上诉人也未能提供相关证据证明其在该24天内立即需要装修甚至入住。未接通市政用水与逾期交房不能混为一谈，被上诉人以上诉人未接通市政用水为由诉请上诉人承担逾期交房违约责任无合同和法律依据。即便上诉人需要因案涉房屋短时未接通市政用水而承担民事责任，也不应承担“逾期交房”违约责任。三、一审法院适用法律错误。一审法院判决上诉人支付逾期交房违约金无法律依据。首先关于供水方面，上诉人提供了合理有效的替代措施并未违约；其次，在《商品房买卖合同》及其《补充协议》均未约定未接通市政用水的违约金数额及计算方法，依约也不应支付违约金。即便法院认为需要支付违约金，但该违约金也并不是逾期交房违约金。一审法院应当以被上诉人是否发生实际损失为基础，兼顾合同双方的履行情况、双方的过错程度和违约金是以补偿性为原则等综合因素予以裁量。一审法院忽视上诉人依法享有先履行抗辩权，判决上诉人承担逾期交房违约责任属于适用法律错误。因被上诉人逾期付款并违约金，截止至上诉人上诉之日，被上诉人也并未向上诉人支付违约金，被上诉人未履行在先义务，因此依据法律及补充协议，上诉人依法享有先履行抗辩权，即便上诉人延期交房也不应当承担逾期交房责任。胡宇航辩称，原审认定逾期交付的事实正确，只是认定逾期交付的时间错误。认定是否逾期交付不仅要看合同约定，更要看是否符合商品房买卖合同目的。送水并非合法的用水替代措施。被答辩人未提供符合国家标准的饮用水。逾期交付免责事由属于格式条款，商品房交付时间应当明确约定，不是采取补充协议隐藏宽限期的行为来欺诈业主。被答辩人主张的未接通市政用水不应认定为逾期交房不能成立，原审认定为违约正确。逾期交付且未提供水给答辩人造成装修、居住的不便。交付标准不仅包括合同约定还应当包括销售承诺。园区还存在大量漏水、墙体倾斜、坍塌现象。被答辩人主张先履行抗辩权不能成立，贷款由被答辩人办理，银行放款时间长短也并非答辩人控制。胡宇航向一审法院起诉请求：1.被告自2020年10月30日起，以1440092元为基数，按照日万分之一支付未交付符合交付条件房屋违约金至符合交付标准之日止，截至起诉之日违约金4320.3元；2.诉讼费由被告承担。积水好施裕沁地产（沈阳）有限公司向一审法院反诉请求：1.反诉被告支付逾期付款违约金2000元（自2019年4月26日至2019年5月15日止，以1000000元为基数，按日万分之一计算）；2.反诉被告承担诉讼费。一审法院认定事实，原告（反诉被告）于2019年4月10日购买被告（反诉原告）开发的位于沈阳市浑南区房屋一处，建筑面积141.04平方米（房屋总价款1440092元），双方于当日签订了《房屋买卖合同》及合同补充协议。《合同》第六条付款方式及期限中约定“买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式：2019年3月25日前付清全部房款的31%，计44009元，余款2019年4月25日前付清全部房款的69%，计1000000元。”《合同》第七条约定“买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第2种方式处理：2、按补充协议执行”。合同补充协议第6条约定“对《合同》第七条的补充约定：买受人逾期付款的违约责任：按逾期时间，分别处理（不作累加），6.1逾期在叁拾日（含叁拾日）之内，自本合同规定的应付款期限次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行……”《合同》第八条约定“出卖人应当在2020年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（即该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”，合同补充协议第7条，对《合同》第八条的补充约定：7.1如出卖人确未能按照买卖合同的约定交房，买受人同意予以出卖人最长不超过30日的宽限期，但出卖人应提前书面通知买受人同时通知具体延后时间，出卖人在此宽限期内向买受人交付房屋的，不视为出卖人逾期交房。7.2如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：7.2.4市政配套设施接通的延迟。《合同》第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理（即按补充协议执行）”。合同补充协议第8条《合同》第九条的补充约定“出卖人逾期交房的违约责任：8.1逾期在陆拾日（含陆拾日）之内，自《合同》第八条约定的交付期限次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；8.2逾期超过陆拾日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人按累计已付款的万分之叁向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定，交付期限次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，最多不超过合同总价款的千分之五。”《合同》第十四条约定“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供电、供水、排水在入住时达到使用条件，可采用替代措施……”合同签订后，原告（反诉被告）通过被告（反诉原告）介绍，在广发银行办理按揭贷款100万元。后原告（反诉被告）按约定于2019年3月25日前付清全部房款的31%，计440092元。于2019年5月14日向被告（反诉原告）支付了剩余全部房款的69%，即1000000元。工程竣工后，被告（反诉原告）于2020年10月16日通过邮寄方式向原告（反诉被告）发出入住通知书，原告（反诉被告）于2020年10月18日签收。原告（反诉被告）认为，案涉房屋未接通市政用水等原因，不符合交房条件，故无论原告是否收房，均应视为被告（反诉原告）未交付房屋，应承担商品房延期交付的违约责任，遂原告（反诉被告）诉至法院。另查明，2020年5月30日，被告（反诉原告）会同施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位联合对案涉房屋楼盘进行验收，并联合出具《单位工程质量竣工验收记录》。后被告（反诉原告）又于2020年6月24日取得案涉房屋楼盘的《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，备案书中写明竣工验收时间为2020年6月11日。再查明，2020年11月3日，沈阳市浑南区城市建设局向被告（反诉原告）积水施裕沁地产（沈阳）有限公司下达《责令停止交付通知单》，写明“2020年11月2日，接到群众投诉，反映你单位建设的远洋仰山项目在未取得《沈阳市商品住房交付使用条件确认书》情况下交付使用，经我局调查，情况属实。以上行为，违反了《沈阳市商品住房交付使用管理办法》第十二条规定，现责令你单位立即整改，停止交付使用行为。”后沈阳市浑南区城市建设局又于2020年12月11日下达编号（浑）字（202024）号《沈阳市商品住房交付使用条件确认书》，写明“该项目拟交付使用部分，已具备交付使用条件，自本确认书下发之日起可以交付使用。”又查明，被告（反诉原告）在市政用水未接通前，采取了物业送水、小区设置取水点、供应用水工具等替代供水措施。2020年11月24日沈阳浑南水务集团有限公司向被告处下达《自来水开栓通知单》，通知“远洋仰山项目已具备供水条件，可随时供水”。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方均应按合同约定履行各自的义务。根据被告提供的《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，可以证明案涉房屋符合合同约定的交付条件，但交付案涉房屋时的供水未接通市政用水，被告根据《房屋买卖合同》第十四条约定针对供水问题采取了相应的替代措施，但对于原告装修、居住用水确实存在不便，故应视为被告未按期交付房屋，根据双方签订的《补充协议》第7.1条约定，“如出卖人确未能按照买卖合同的约定交房，买受人同意予以出卖人最长不超过30日的宽限期，但出卖人应提前书面通知买受人同时通知具体延后时间，出卖人在此宽限期内向买受人交付房屋的，不视为出卖人逾期交房”，现被告未能提供其书面通知原告宽限期内交房的相关证据，不能证明其延期交房符合合同约定，遂被告的延期交房行为确属违约，故对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。对于违约金计算问题，应按照案涉房屋实际接通市政用水日期计算，即逾期天数24天（2020年10月30日至2020年11月24日）计算，违约金应为3456.22元。关于反诉原告提出的要求反诉被告支付逾期付款违约金的反诉请求，反诉被告未能遵守合同第六条约定的“2019年4月25日前付清全部房款的69%”，其实际房款到账时间为2019年5月14日，反诉被告逾期付款事实确实存在，故对反诉原告提出的反诉请求，一审法院予以支持。关于逾期付款违约金的数额，因逾期付款天数为19天（2019年4月26日至2019年5月14日），故逾期付款违约金应为1900元。一审法院判决：一、被告（反诉原告）积水好施裕沁地产（沈阳）有限公司于判决生效后10日内给付原告（反诉被告）胡宇航逾期交房违约金3456.22元；二、驳回原告（反诉被告）胡宇航的其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）胡宇航于判决生效后10日内给付被告（反诉原告）积水好施裕沁地产（沈阳）有限公司逾期付款违约金1900元；四、驳回被告（反诉原告）积水好施裕沁地产（沈阳）有限公司的其他反诉请求案件受理费50元，由被告（反诉原告）积水好施裕沁地产（沈阳）有限公司；反诉费50元，均由原告（反诉被告）胡宇航承担。二审中，胡宇航提交：1.小区业主与浑南水务工作人员的通话录音及录音笔录，小区内地库漏水、地表积水、一楼积水的视频及笔录，远洋仰山销售大会现场视频及笔录，证明远洋仰山小区属于自管小区，想委托浑南水务管理需要手续且浑南水务尚未接到远洋仰山的委托通知。目前依常停水且非外网问题，说明是开发商原因导致的停水，也可说明原审法院认定2020年11月24日供水错误。现在小区内车库大量漏水、地表积水、一楼积水，均由于设计规划不合理，建筑质量不过关导致，说明不具备交付条件。开发商销售大会上承诺存在400米景观轴，存在126学区，但目前均未实现，这也是交付标准的内容，开发商承诺应属于合同内容。涉案房屋不具备交付条件。积水好施裕沁地产（沈阳）有限公司质证意见：真实性不了解，水务录音不能确定对方是水务集团工作人员，不能代表水务集团发表相关意见且该录音内容也并未明确停水的真实原因。关于供水系统意见符合合同约定的交付条件，不构成迟延交付。相关部位积水与本案商品房买卖合同不属于同一标的，与本案无关。售楼大会是关于项目的介绍，不属于对于本房屋做的承诺，不构成交付标准。胡宇航提交和解协议，证明被上诉人自认房屋交付时不符合约定标准，自认给予业主物业费补偿。积水好施裕沁地产（沈阳）有限公司质证意见：真实性不了解，房号楼号不具体，无法确定存在问题的具体楼宇，与本案无关。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，胡宇航与积水好施裕沁地产（沈阳）有限公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。关于胡宇航要求积水好施裕沁地产（沈阳）有限公司给付逾期交房违约金的诉讼请求，合同约定出卖人应当在2020年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，如出卖人确未能按照买卖合同的约定交房，买受人同意予以出卖人最长不超过30日的宽限期，但出卖人应提前书面通知买受人同时通知具体延后时间，出卖人在此宽限期内向买受人交付房屋的，不视为出卖人逾期交房。积水好施裕沁地产（沈阳）有限公司于2020年10月16日通过邮寄方式向胡宇航发出入住通知书，胡宇航于2020年10月18日签收。虽积水好施裕沁地产（沈阳）有限公司于2020年6月24日取得案涉房屋所在楼盘的《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，写明竣工验收时间为2020年6月11日，证明案涉房屋已经验收合格，但在积水好施裕沁地产（沈阳）有限公司向胡宇航发出入住通知书时，案涉房屋供水未接通市政用水，积水好施裕沁地产（沈阳）有限公司采取物业送水、小区设置取水点、供应用水工具等替代供水措施，在保证业主用水需求同时，亦在一定程度上存在不便，一审认定案涉房屋的交付不符合合同约定情形并按合同约定的逾期交房违约金标准计算逾期交房违约金至案涉房屋实际接通市政用水日期止并无不当。关于积水好施裕沁地产（沈阳）有限公司主张合同约定如遇市政配套设施接通的延迟这种特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期的问题，因该约定在一定程度上免除了积水好施裕沁地产（沈阳）有限公司的逾期交房责任，对上诉人该项主张不予支持。关于积水好施裕沁地产（沈阳）有限公司要求胡宇航给付逾期付款违约金的反诉请求，胡宇航未按合同约定于2019年4月25日前付清全部房款的69%，实际2019年5月14日房款才到账，构成违约，应按合同约定承担违约责任，故一审对该反诉请求予以支持并无不当。关于胡宇航主张积水好施裕沁地产（沈阳）有限公司至今未完成其对园区内景观和设施的承诺，不能认定其已符合交付条件且涉案房屋贷款由开发商以及开发商指定的代办公司办理的问题，因胡宇航并未提交充分证据证明其所提出的主张，故对胡宇航该项主张不予支持。综上，上诉人胡宇航、上诉人积水好施裕沁地产（沈阳）有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由胡宇航负担100元，积水好施裕沁地产（沈阳）有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年七月六日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。