山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0112民初6364号 原告：秦金山，男，汉族，1986年3月18日出生，住潍坊市奎文区。 原告：杜琼，女，汉族，1990年11月13日生，住潍坊市潍城区。 两原告共同委托诉讼代理人：王荣泉，山东舜尧律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：戴鲁菲，山东舜尧律师事务所律师。 被告：山东景和置业有限公司，住所地济南市历城区。统一社会信用代码9137010067226771XH。 法定代表人：吕晓强，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:潘园园，山东舜通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱凤，山东舜通律师事务所律师。 原告秦金山、杜琼与被告山东景和置业有限公司（以下简称景和置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月23日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年6月30日公开开庭进行了审理。原告秦金山、杜琼的委托诉讼代理人王荣泉，被告景和置业公司的委托诉讼代理人潘园园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 秦金山、杜琼向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决景和置业公司支付逾期交房违约金11051.04元；2.请求依法判决景和置业公司支付利息1000元(暂计以11051.04元为基数，自2019年3月13日起至2019年8月19日，按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；3.本案相关诉讼费用由景和置业公司承担。庭审中，秦金山、杜琼将第一项诉讼请求中数额变更为23843.1元；将第二项诉讼请求中利息计算方式变更为：暂计以23843.1元为基数，自2020年1月23日起至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。事实和理由：2018年9月17日，秦金山、杜琼与景和置业公司签订《济南市商品房买卖合同》，秦金山、杜琼购买景和置业公司开发的景和山庄X号楼X单元X室房屋。合同约定房屋交付时间为2018年12月31日前，后景和置业公司逾期交房。景和置业公司行为严重违约，应赔偿逾期交房违约金。为维护秦金山、杜琼合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法裁判。 景和置业公司辩称，一、景和置业公司未能按期交房系因政府多次强制要求停工和天气原因所致，景和置业公司不应承担停工期间的逾期交房违约责任。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，施工期间因政府要求及天气原因停工的，景和置业公司交房期限可据实延期。景和山庄项目开工建设后，自2016年以来济南市政府因创建卫生城，全国文明城市，大气污染治理等原因，多次长时间要求各建设工程项目停止施工，2017年至2019年期间更是最严治理期间，在“最严停工令”的压力下，仅截至实际交房时景和置业公司就因政府要求被迫停工472天，该事实是众所周知的，亦是导致景和置业公司未能按期交房的重要原因，也是景和置业公司所无法预见和突破的客观因素，景和置业公司不应承担停工期间的逾期交房违约责任。二、退一步讲，即使认定景和置业公司应承担逾期交房违约责任，在计算逾期交房期间时，亦应按照案涉《商品房买卖合同》第八条约定，扣除景和置业公司因政府原因及天气原因导致停工的天数。三、再退一步讲，即使认定景和置业公司应向秦金山、杜琼支付违约金，秦金山、杜琼主张的违约金数额亦过高，且已明显超出其实际损失，请求法院结合秦金山、杜琼的实际损失对违约金进行调减。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第二十九条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人约定的违约金高于或低于造成的损失时，可以请求人民法院予以减少或增加，但上述规定同时亦规定了增加或减少后的数额均应以违约造成的实际损失为限。本案中，首先，双方虽然将取得“该商品房取得竣工验收备案证明”约定为房屋的交付条件，但景和置业公司是在秦金山、杜琼主动申请收房的前提下于2019年3月11日将涉案房屋交付给秦金山、杜琼的，并在交付时已明确告知了秦金山、杜琼尚未取得竣工验收备案证明的事宜，而秦金山、杜琼在明知景和置业公司未取得竣工验收备案证明的情形下，仍然坚持要求收房，根据案涉《济南市商品房买卖合同》附件五补充协议第五条第7项之约定，应视为双方对约定的房屋交付条件进行了变更，即2019年3月11日时景和置业公司已经履行了房屋交付义务，秦金山、杜琼要求景和置业公司支付2019年3月11日之后的逾期交房违约金没有任何依据。其次，双方约定的逾期交房违约金为每日万分之一，最高不超过买受人已付房款的2%，景和置业公司自约定的交房期限次日起至实际交房之日止，延期期限为69天。根据在与涉案房屋为同一小区的其他业主起诉景和置业公司的另一同类案件中，经法院认定的涉案小区自2017年12月16日至2019年4月8日期间的平均租金为每日每平米0.48元，该认定金额虽然明显高于涉案小区的实际租金价格，但即使按照该日租金标准计算，并在不扣除停工天数的情况下，秦金山、杜琼的实际损失亦明显小于合同约定的违约金数额，景和置业公司请求法院结合秦金山、杜琼的实际损失对合同约定的违约金进行调减。四、涉案的逾期交房违约金并非景和置业公司必然会承担的义务，在双方并未就景和置业公司是否应当承担违约责任及应支付的违约金金额以及支付期限达成一致意见的情况下，秦金山、杜琼要求景和置业公司支付逾期支付违约金的利息无任何合同及法律依据，秦金山、杜琼的该项请求不成立。综上，请求法院查明事实，依法裁判。 本院经审理认定事实如下：秦金山、杜琼（买受人）与景和置业公司（出卖人）于2018年9月17日签订《济南市商品房买卖合同》（含附件五：补充协议）一份（合同编号：销售（字）X）约定：秦金山、杜琼购买景和置业公司开发的景和山庄X号楼X单元X号房屋，该商品房建筑面积98.67平方米，合同总价款为1578720元。该合同第八条交付期限约定：出卖人应在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知的。3.买受人未按本合同约定期限付款的；等其他不可归责于出卖人的原因。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.（1）按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达出卖人，并且在双方办理完毕网签备案撤销之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。（2）出卖人支付的违约金总额累计不应超过买受人已付房款的2%…如买受人逾期付款，实际交房日期依逾期付款时间顺延。逾期交房违约金的起算时间自顺延后的交房日期开始计算。逾期交房的时间从本合同约定的交房日顺延至累加买受人逾期付款的期限后开始计算。附件五：补充协议第五条关于房屋交付的约定1、出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家有关法律及行政法规规定，将具备第（3）种条件，并符合主合同及补充协议其他约定的商品房交付买受人使用：(3)该商品房取得竣工验收备案证明。合同签订后，秦金山、杜琼共向景和置业公司交纳了购房款1583840元，秦金山、杜琼于2019年3月11日收取涉案房屋，实测涉案房屋建筑面积为98.99平方米。另，涉案楼房于2020年1月22日取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。 2019年3月11日，秦金山出具《房屋交付申请书》一份，载明：“本人姓名：秦金山……本人所购买的景和山庄住宅项目X号楼X单元X室。现申请提前收房，请贵公司予以交付。本人已经知晓目前上述房屋已经具备使用条件，验收备案手续正在办理过程中，现本人自愿按照现状条件接收上述房屋。本人承诺房屋接收后严格遵守物业公司关于装修、缴费的管理规定，并保证不影响其他业主后续关于房屋验收、办理产权证等相关权益”。 双方当事人争议的事实和证据如下： 景和置业公司是否存在逾期交房的事实？交房期限是否应该顺延及顺延的天数？ 秦金山、杜琼主张景和置业公司未按照合同约定时间交付房屋，应由景和置业公司支付逾期交付房屋违约金。景和置业公司辩称政府原因导致延期，景和置业公司可以据实顺延，为证实该主张，景和置业公司提交如下证据：1.政府文件打印件1份，拟证明仅2018年-2019年供暖季，政府就要求停工天数181天，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，因上述原因导致停工的天数应当从逾期交房天数中予以扣除；2.自中国裁判文书网下载并打印的济南市历城区人民法院(2020)鲁0112民初5594号民事判决书打印件一份，拟证明同类案件已委托鉴定，涉案小区的租金价格为人民币0.48元/平方米/日(建筑面积)，根据该标准计算，能够证明双方合同约定的违约金计算标准及数额明显过高，根据同案同判的基本原则，请求法院对本案的违约金数额进行调减。经质证，秦金山、杜琼对证据1的真实性无法核实，在本院相关判例中已多次否定了景和置业公司的该主张；对证据2的真实性无异议，本院有其他相关案例按照合同总价款的2%判决景和置业公司承担延期交房违约金，不足2%的按照0.48元每天每平的单价上调1.3倍。 经审查，本院认为，为了证实政府等原因导致涉案工程停工，景和置业公司提供了供暖季政府要求停工的文件等证据，但未提交施工日志等工程具体施工进度的相关证据，无法证明政府所要求的停工时间及停工范围与涉案工程实际施工进度相一致，对景和置业公司提交的上述证据拟证明的主张本院不予认可。 另查明，本院的同类案件已委托鉴定涉案小区按毛坯标准平均租金，2019年4月8日，山东方正土地房地产评估有限公司出具鲁方正房评估字[2019]第017号房地产租金估价报告，鉴定结果为自2017年12月15日至2019年4月8日期间平均租金价格为人民币0.48元/平方米/日（建筑面积）。 本院认为，秦金山、杜琼与景和置业公司签订的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》均合法有效。补充协议是对原合同的补充、修改或者变更，属于合同的特别化约定，双方在补充协议约定：在主合同及补充协议签署前，出卖人已就主合同及补充协议的全部条款向买受人进行了充分说明与解释，买受人对此并无异议。本补充协议与《商品房买卖合同》主文不一致的，以本补充协议为准。故，补充协议与原合同不一致的条款，应以补充协议为准。双方在补充协议中约定将原合同约定的房屋交付条件即商品房取得分期综合验收备案证明变更为商品房取得竣工验收备案证明，变更后的商品房交付条件，不违反国家法律、行政法规强制性的规定，商品房的交付条件应以补充协议约定的为准。双方当事人应恪守诚信，全面履行合同义务。秦金山、杜琼已按照合同约定足额支付购房款，景和置业公司亦应按照合同约定的条件及期限及时向秦金山、杜琼交付房屋。景和置业公司逾期交房构成违约，应承担赔偿损失的违约责任。 本案争议焦点为： 一、涉案房屋收房之日后的违约金是否应继续计算。 景和置业公司主张秦金山、杜琼在明知涉案房屋未取得验收备案手续的情况下，自愿向景和置业公司申请的收房，逾期交房违约金应计算至其实际收房之日，为证实其主张景和置业公司提交：秦金山签署的房屋交付申请书、业主办理交付手续流转单、回执联各一份。经质证，秦金山、杜琼认可房屋交付申请书系其本人书写，辩称取得验收备案交付房屋是法律强制性规定，景和置业公司不能依据房屋交付时的交接手续而免除自己的法定义务。 本院认为，秦金山、杜琼自愿申请收取涉案房屋，对于涉案房屋没有取得竣工验收的情况应为已知，故秦金山、杜琼要求涉案房屋违约金计算至2020年1月22日的诉讼请求，本院依法不予支持，应计算至实际收房之日即2019年3月11日。 二、涉案房屋违约金的计算标准。 秦金山、杜琼主张参照同类案件鉴定的日平均租金即每平方米0.48元上调1.3倍计算违约金。景和置业公司对秦金山、杜琼主张的计算标准有异议，辩称应当以秦金山、杜琼的实际损失即按每平方每天0.48元进行计算。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 本案中，按照鉴定结论中的租金标准计算的损失：0.48元/平方米/日×建筑面积98.99平方米×70天（2018年12月31日至2019年3月11日）=3326.06元，3326.06元×1.3=4323.88元，合同约定的违约金为按日向买受人支付已交付房价款的万分之一（1583840元×万分之一×70天=11086.88元），秦金山、杜琼主张的数额高于合同约定且高于实际损失的1.3倍，应当在实际损失基础上上浮百分之三十予以调减。 三、针对逾期交房违约金是否应收取利息。 秦金山、杜琼主张应针对延期交房违约金收取利息，景和置业公司辩称该请求没有合同依据。 本院认为，双方并未针对延期交房违约金利息进行约定，且秦金山、杜琼并未提交存在逾期交房违约金利息损失的事实和法律依据，秦金山、杜琼的该项请求，本院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、限山东景和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向秦金山、杜琼支付逾期交房违约金4323.88元。 二、驳回秦金山、杜琼其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费211元，由山东景和置业有限公司负担38元，由秦金山、杜琼负担173元。 本判决为终审判决。 审 判 员  刘 明 二〇二一年七月一日 法官助理  刘 梅 书 记 员  翟文丽