山东省青岛市黄岛区人民法院 山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0211民初7790号 原告（反诉被告）：尹文颖，女，1990年6月10日出生，汉族，现住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：张红燕，山东驰航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔雅洁，山东驰航律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：韩洁芳，女，1977年10月9日出生，汉族，住内蒙古包头市青山区。 委托诉讼代理人：黄纯勇，山东元鼎（城阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘阿辉，山东元鼎（城阳）律师事务所律师。 第三人：青岛伟业联合房地产经纪有限公司，住所地：山东省青岛市市北区连云港路66号青岛国际航运中心1402室，统一社会信用代码：91370202557737202P。 法定代表人：时秋云，总经理。 委托诉讼代理人：王盼盼，女，1992年11月12日出生，汉族，住山东省平度市，系公司职工。 委托诉讼代理人：金诗惠，女，1996年7月8日出生，汉族，住山东省莱西市，系公司职工。 原告尹文颖与被告韩洁芳、第三人青岛伟业联合房地产经纪有限公司（以下简称青岛伟业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，被告韩洁芳提起反诉，本院依法合并审理。原告尹文颖及其委托诉讼代理人张红燕，被告韩洁芳之委托诉讼代理人黄纯勇、刘阿辉，第三人青岛伟业公司之委托诉讼人王盼盼、金诗惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告尹文颖向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告之间的房屋买卖合同及补充协议已于2021年3月16日解除；2.判令被告向原告支付违约金66.4万元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2021年1月6日签订房屋买卖合同一份，被告向原告购买位于青岛开发区房屋一套，转让总房款为332万元，合同约定被告应于2021年2月28日前向原告支付房屋首付款，逾期15日以上，被告构成根本违约，原告有权单方解除合同并按照房屋总价款的20%向被告主张违约金。2021年3月16日，原告向被告发送了《解除合同通知书》，与被告解除了房屋买卖合同，并要求被告支付违约金，但被告拒不履行，严重损害了原告的合法权益，故原告提起诉讼。 被告韩洁芳辩称：1、被告未能按照合同约定向原告支付首付款系由原告的原因造成，被告不存在拒不支付购房首付款的故意。自2021年2月12日以来，被告通过购房中介多次联系原告，想和原告面谈具体付款流程并索要付款账户，但原告一直借故推辞，拒绝见面也拒不提供收款账户，导致被告无法在合同约定的付款时间向其支付购房款。2、涉案房屋设有抵押，而且双方合同也未约定原告办理房屋解押的具体时间，而且原告亦未将房屋出售一事通知抵押权人，在这种情况下，被告未按时支付首付款也是行使不安抗辩权的表现。综上，应驳回原告的诉讼请求。 第三人青岛伟业公司述称，根据行业惯例，二手房买卖基本不会对业主的银行卡号进行约定，在付完定金后双方确定付款方式，因此，被告不能因为合同内未提供付款账户而作为其付款不能的理由。 反诉原告韩洁芳向本院提出反诉请求：判令反诉被告尹文颖支付违约金66.4万元并承担本案反诉费，后将诉讼请求变更为，判令反诉被告尹文颖支付定金1万元、违约金65.4万元并承担本案反诉费。事实与理由：2021年1月6日，双方签订《青岛市存量房屋买卖合同》，约定尹文颖将位于青岛开发区房屋一套出售给韩洁芳，合同签订后，韩洁芳支付定金1万元，后韩洁芳多次催促尹文颖提供收款帐户信息，但其拒不提供，故尹文颖的行为构成违约。 反诉被告尹文颖辩称，1、韩洁芳从未向其索要过收款账户，且本案第三人青岛伟业公司也称韩洁芳从未向反诉被告索要过付款账户，故韩洁芳称反诉被告拒绝向其提供收款账户与事实不符。2、反诉被告一直要求韩洁芳积极履行付款义务，2021年3月1日，即韩洁芳逾期付款的首日，反诉被告就向其发送了告知函，督促其尽快付款，直至2021年3月16日，因韩洁芳的根本违约行为导致合同目的不能实现，反诉被告才行使合同解除权。综上，韩洁芳的反诉于法无据，应驳回其反诉请求。 第三人青岛伟业公司述称，韩洁芳并未向第三人工作人员要求过提供具体的付款信息，且第三人的工作人员在到期日前作为居间方进行了多次催促，但韩洁芳一直未要过付款信息，其一直主张要与尹文颖再次见面协商，否则不能付款。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人对证据进行了交换和质证。本院经审理查明认定事实如下： 2021年1月6日，经第三人青岛伟业公司居间介绍，原、被告签订《青岛市存量房买卖合同》及《补充协议》一份，双方约定韩洁芳向尹文颖购买位于青岛开发区房屋一套，房屋成交总价款为332万元，韩洁芳应在签订合同的同时支付定金1万元，双方约定关于买受人支付房款的具体付款方式及期限的约定见补充协议。原、被告在补充协议中约定：韩洁芳在2021年1月6日支付定金1万元，在2021年2月28日前支付购房款133万元，通过银行贷款方式支付购房款199万元。双方在买卖合同违约责任条款中约定：1、买卖双方任何一方逾期履行本协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同：①提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；②拒绝购买该房屋的；③逾期履行本合同约定义务超过十五日的。买受人出现上述根本违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金；买受人向出卖人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。双方合同中注明涉案房屋已设定抵押，抵押权人为舜丰村镇银行，抵押登记日期为2020年12月17日。合同签订后，韩洁芳向尹文颖支付定金1万元。在合同履行过程中，韩洁芳曾要求与尹文颖面谈支付首付款事宜，但尹文颖拒绝面谈并要求韩洁芳按合同约定支付购房首付款，后韩洁芳一直未支付购房首付款。 2021年3月1日，尹文颖通过微信的方式向韩洁芳发出告知函一份，要求韩洁芳按约定及时支付首付款，如逾期15日，则构成根本违约，尹文颖有权单方解除合同，并由对方承担房屋总房款20%的违约金。2021年3月5日，韩洁芳通过邮政快递的方式向尹文颖发送律师函，但因韩洁芳邮件中写明的地址查无此人而被退回。2021年3月16日，尹文颖通过微信形式向韩洁芳发送《解除合同通知书》一份，主要内容：韩洁芳未按合同约定于2021年2月28日前向尹文颖支付首付款，现已逾期支付超过15日，通知韩洁芳双方签订的《青岛市存量房屋买卖合同》于2021年3月16日解除，要求韩洁芳在收到该通知后的3日内向尹文颖支付违约金66.4万元。诉讼过程中，韩洁芳亦同意解除双方签订的买卖合同及补充协议。 另查明，尹文颖称由于韩洁芳的违约行为给其造成了经济损失，主要是尹文颖因购买案涉房屋时向银行贷款230万元，其每月需向银行支付服务费5750元、利息13900元。韩洁芳对此不予认可，并主张双方约定的违约金过高，请求予以调整。 本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告争议的焦点问题：原、被告哪方构成违约以及违约责任的承担。综合本案查明的事实及庭审过程中争议双方的举证、质证意见，依据有关法律和司法解释的规定，本院就原、被告双方争议的焦点问题做出如下分析判定。原、被告签订的房屋买卖合同及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，双方均应按合同的约定履行各自义务。原、被告双方合同约定韩洁芳应于2021年2月28日前向尹文颖支付购房首付款133万元，但韩洁芳以尹文颖拒不向其提供收款账户为由而未按合同约定时间支付该首付款，根据第三人青岛伟业公司的陈述，结合韩洁芳之前通过微信向尹文颖支付定金1万元的事实，应认定韩洁芳未按约定向尹文颖支付首付款的辩解理由不成立。而且，在韩洁芳收到尹文颖要求其支付首付款后，其仍未支付首付款，因此，应认定韩洁芳的行为构成根本违约，依法应承担违约责任。因此，韩洁芳的反诉请求于法无据，本院不予支持。尹文颖现要求确认双方已解除买卖合同及补充协议，韩洁芳诉讼过程中亦同意解除，本院依法予以支持，双方合同解除的时间应为2021年3月16日。关于尹文颖主张的违约金问题，韩洁芳主张违约金过高，应予调整。本院认为，依据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本院认为，违约金调整主要以守约方的实际损失作为基础，尹文颖主张其支付的银行贷款利息为其损失的主张，于法无据，本院不予支持。综合考虑韩洁芳的违约程度、合同实际履行情况、房价的变动情况等因素，本院酌定原告主张的违约金以4万元为宜。因尹文颖现要求韩洁芳向其支付违约金，故合同解除后，韩洁芳支付的定金应予以返还。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十五条、第五百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、尹文颖与韩洁芳于2021年1月6日签订的《青岛市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2021年3月16日解除； 二、韩洁芳于本判决生效后十日内支付尹文颖违约金4万元； 三、尹文颖于本判决生效后十日内返还韩洁芳定金1万元； 四、驳回尹文颖的其他诉讼请求； 五、驳回韩洁芳的反诉请求。 以上二、三款的款项相互抵顶后，韩洁芳于本判决生效后十日内向尹文颖支付违约金3万元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取5220元，保全费3840元，共计9060元，由本诉原告尹文颖负担8242元，由本诉被告韩洁芳负担818元。本案反诉费5220元，保全费3840元，共计9060元，由反诉原告韩洁芳负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院或第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 判决生效后，权利人申请强制执行的期间为履行期间届满之日起两年。 审判员  丁守兵 二〇二一年七月五日 书记员  李菲菲