河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0702民初3434号原告（反诉被告）：唐统洋，男，1989年3月15日出生，汉族，住河南省新乡县。委托诉讼代理人：冯金竹，河南易禾天律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏会斌，男，1983年11月9日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：王利平，河南中原法汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：库帅召，河南中原法汇律师事务所律师。原告唐统洋与被告苏会斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月20日立案后，苏会斌于2021年6月19日提出反诉，本院经审查后决定合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。唐统洋及其委托诉讼代理人冯金竹，苏会斌及其委托诉讼代理人王利平、库帅召到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐统洋诉称，其与被告苏会斌通过新乡市诚创房地产经纪服务有限公司（以下简称“诚创房地产经纪公司”）于2020年6月29日签订《新乡市二手房买卖合同》，由唐统洋购买苏会斌的一套房产。该合同约定：房产位于新乡市红旗区绿都城50号楼2单元15层21510室（房屋所有权证号：2013-0300105），建筑面积89.96平方米，总房价为680000元，房屋过户在银行贷款审批通过后30个工作日内办理完毕。合同签订后，唐统洋依约支付了定金20000元。后因银行贷款审批未通过，唐统洋愿意一次性付清房款，但苏会斌一直没有配合办理过户手续，唐统洋多次与其沟通无果。为维护自身合法权益，唐统洋现依法提起诉讼，请求判令：1、解除唐统洋、苏会斌签订的《新乡市二手房买卖合同》；2、苏会斌赔偿违约金136000元；3、案件受理费、律师费等由苏会斌承担。被告苏会斌答辩并反诉称，其同意解除双方签订的《新乡市二手房买卖合同》，但原告唐统洋关于苏会斌支付违约金的要求不应得到支持。涉案合同约定房屋过户要在银行贷款审批通过后30个工作日内办理完毕，但该贷款至今未通过审批，因此，不能认定苏会斌存在违约行为，反而是唐统洋构成违约。至于唐统洋在起诉状中称其愿意一次性付清购房款，目前没有证据证明双方当事人就变更付款方式、付款期限以及变更付款方式后的过户期限达成一致，因此，唐统洋的上述陈述只是自己的单方意愿，不是双方的合意，其要求苏会斌支付违约金，没有事实及法律依据，应当予以驳回。同时，为维护自身合法权益，苏会斌现依法提出反诉，请求判令：1、解除苏会斌、唐统洋签订的《新乡市二手房买卖合同》；2、唐统洋支付违约金136000元、律师费9000元、差旅及误工费3000元，共计148000元；3、本案诉讼费用由唐统洋承担。原告唐统洋针对被告苏会斌的反诉辩称，苏会斌反诉请求中的第一项与自己诉讼请求中的第一项相同，其反诉请求中的第二项应当予以驳回，因本案所产生的间接费用也不应由唐统洋承担。本案中是苏会斌违约在先，且其始终没有正面回应和解决问题，并一直以工作忙、合同约定的房屋售价过低等理由推托，还在微信中将中介公司和唐统洋拉黑。原告唐统洋向本院提交的证据材料有：1、2020年6月29日《新乡市二手房买卖合同》（编号：0000592）1份；2、微信聊天记录（照片）2份、录音光盘1张；3、2021年5月20日河南易禾天律师事务所增值税普通发票（№59724362）1张，上述证据共同证明其诉讼请求。被告苏会斌向本院提交的证据材料有：1、2020年6月29日《新乡市二手房买卖合同》（编号：0000592、复印件）1份、微信聊天记录（照片）1份；2、2021年6月4日河南中原法汇律师事务所增值税电子普通发票（发票号码：08914564、08914565）2张、火车票3张，上述证据共同证明其反诉请求。庭审期间，被告苏会斌对原告唐统洋提交的证据1的真实性无异议，但认为其不能证明苏会斌存在违约行为并应当承担违约责任，反而可以证明唐统洋未按约定办理银行贷款手续；对证据2的真实性无异议，但认为其反而可以证明在唐统洋存在违约行为致使合同不能履行的情况下，双方当事人协商变更合同内容而至今未能达成一致，因此，唐统洋要求苏会斌承担违约责任缺乏合约基础；对证据3的真实性无异议，但认为该费用不应由自己承担。唐统洋对苏会斌提交的证据1的真实性无异议，但认为其显示内容不完整，断章取义，不能证明唐统洋存在违约；对证据2中的律师费发票无异议，对火车票有异议，认为其显示的出发地和目的地与苏会斌的住所地均不一致，不能证明是为履行涉案合同而支出的差旅费。经庭审质证，原告唐统洋提交的证据1客观真实、形式合法，本院予以认证。对证据2、3的真实性均予以确认。被告苏会斌提交的证据1与唐统洋提交的证据1相同，故本院也予以认证。对证据2的真实性予以确认。根据上述有效证据及当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：2020年6月29日，苏会斌与唐统洋在诚创房地产经纪公司中介、见证下签订《新乡市二手房买卖合同》（编号：0000592），双方约定：苏会斌将位于绿都城50号楼2单元15层21510室房屋（建筑面积89.96平方米、房屋所有权证号：2013-0300105）以680000元的价格出售给唐统洋；签订合同时，唐统洋向诚创房地产经纪公司支付定金20000元并由该公司代为保管；唐统洋确认自己在金融系统无恶意透支或逾期还款等金融诚信瑕疵，双方同意在签订合同后30个工作日内共同到与诚创房地产经纪公司合作的银行办理相关按揭贷款手续；唐统洋应当在资金监管当日向苏会斌支付除定金与贷款外的首付款，如贷款机构审批的贷款额和首付款及购房定金总和少于合同约定的成交价，唐统洋应当在汇存首付房款时一次性补足；苏会斌、唐统洋在银行贷款审批通过后的30个工作日内办理完毕网签、房屋产权过户手续；苏会斌、唐统洋违反约定导致合同解除的，违约方应向另一方支付总房价款的20%（136000元）作为违约金。后因唐统洋个人征信问题导致银行贷款审批未通过。现唐统洋以其同意一次性付清房款而苏会斌拒不配合办理房屋过户手续为由诉至法院，要求解除合同并由苏会斌支付违约金。苏会斌同意解除合同，并反诉要求唐统洋支付违约金及赔偿损失。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，唐统洋与苏会斌就房屋买卖事宜签订合同，其基于双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该合同依法成立有效，本院予以确认。现唐统洋提出解除合同，苏会斌也表示同意，故本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定对此予以支持。同时，唐统洋在庭审时表示其为履行合同支付的20000元定金现在中介方诚创房地产经纪公司，因该公司并非本案当事人，故本案对此不再处理，唐统洋可另行要求诚创房地产经纪公司退还上述定金。另一方面，唐统洋称在因其个人征信问题无法办理按揭贷款而自己愿意全额支付购房款的情况下，苏会斌拒不配合办理涉案房屋过户手续，后者应当按照合同约定支付房屋总价款20%的违约金即136000元，苏会斌则反诉称唐统洋违约在先，其应当支付136000元违约金并赔偿其他损失，而从本案现已查明的事实来看，唐统洋因个人征信问题导致银行贷款未获审批的确是涉案合同无法顺利履行的起因，但该合同同时又对出现上述问题的补救措施进行了约定，且从唐统洋提交的其与苏会斌的微信聊天记录来看，唐统洋在出现问题后至2020年10月已多次表示积极采取措施筹集购房款，并联系苏会斌协商继续履行合同，而从苏会斌与中介方诚创房地产经纪公司工作人员李新的微信聊天记录来看，苏会斌早在涉案合同签订当日就明确表示其最早要在当年国庆节时才能返回新乡办理房屋过户手续，如果按此时间办理不能认定其违约，因此，本院综合以上情况对唐统洋、苏会斌分别称对方违反合同约定在先，要求其支付违约金并赔偿其他损失的诉讼请求均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、解除唐统洋与苏会斌于2020年6月29日签订的《新乡市二手房买卖合同》（编号：0000592）；二、驳回唐统洋的其他诉讼请求；三、驳回苏会斌的其他反诉请求。案件受理费3020元，减半收取1510元，由唐统洋承担。反诉费1630元，由苏会斌承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 员  李 琦二〇二一年七月二十六日代书记员  何世豪