江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终2627号上诉人（原审原告）：卢旺，男，1987年10月12日出生，汉族，住淮安市淮安区。被上诉人（原审被告）：淮安金地广场商业管理有限公司，住所地淮安市淮安区翔宇南道588号。法定代表人：张孟，该公司总经理。委托诉讼代理人：邱润元，男，该公司员工。上诉人卢旺因与被上诉人淮安金地广场商业管理有限公司（以下简称金地管理公司）委托合同纠纷一案，不服淮安市淮安区人民法院（2021）苏0803民初1753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卢旺上诉请求：1.撤销一审判决，改判金地管理公司支付2019年9月10日至2021年6月30日的租金差额2124元、金地管理公司提供计算依据；2.由金地管理公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一审仅凭金地管理公司提交的收益情况说明，就认定上诉人主张的租金收益不对，属于事实认定不清；二审法院应当在核查计算租金收益所需的所有材料后，依法作出公正判决。金地管理公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。卢旺向一审法院提出诉讼请求：1.判决金地管理公司提供卢旺持有的房屋租金回报的计算依据；2.判决金地管理公司补偿房租差价20296元；3.由金地管理公司承担案件受理费。一审法院认定的事实：1.2012年卢旺购得淮安区翔宇南道588号金地商业广场地下室10410室，并于2015年1月31日取得涉案商铺不动产权证（建筑面积为19.55平方米，套内建筑面积11.39平方米，淮房权证淮城字第××号，卢旺和季某某共同共有）。2012年11月27日，卢旺、季某某（甲方）与金地管理公司（乙方）签订《商铺委托租赁及经营管理合同书（三年）》，约定卢旺将房屋委托给金地管理公司对外招租，第四条约定本协议委托租赁、经营期限为长期；乙方可根据商场运营情况与甲方在本协议基础上协商调整委托内容。在本合同期限内，乙方拥有长期优先承租经营权，甲方对此认可无异议。第五条约定：1、自金地商业广场交付之日起前3年租金为612元。2、第4年起，乙方根据淮安市淮安区当地市场情况及金地广场实际经营情况与甲方另行约定租金标准及支付方式。2016年11月11日，金地管理公司（甲方）与王某某（乙方）签订《租赁合同》，约定将室内一、二栋B1F层E005-E011、E015-E028、E035-E049、E056-E105号商铺出租给王某某。2．被告提供《10410商铺收益计算情况说明》，内容为：依据我司与王某某签订的金地名品家具馆合同，租金单价为13元/月/平方米，经政府工作组协调并经业主代表全体同意，确保业主套内面积平均单价达到20元/月/平方米，并按业主投资额占比计算一九分成。此合同内业主共447户，总投资额109767954元，10410业主投资额336024元，则10410占比为0.306%。每季度分成租金=季度租金*0.306%*0.9=313140*0.306%*0.9=864元。季度租金为确保业主套内面积平均单价20元/月/平方米，反推得出。即447户按投资额占比计算分成时，要想当季达到分成条件的业主套内面积平均单价达到20元/月/平方米，则当季租金应达到313140元，方可确保业主套内面积平均单价达到20元/月/平方米。并附计算过程（略）。金地管理公司向卢旺提供的《租金收益确认书》内容为：2017年7月1日至2017年9月9日租金为714元，2017年9月10日至2017年12月9日租金为864元，2017年12月10日至2018年3月9日租金为856元，2018年3月10日至2018年6月9日租金为851元，2018年6月10日至2018年9月9日租金为832元，2018年9月10日至2018年12月9日租金为831元，2018年12月10日至2019年3月9日租金为826元，往后八个季度的租金均为868元。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；但是，有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。受托人完成委托事务的，委托人应当按照约定向其支付报酬。双方签订的《商铺委托租赁及经营管理合同书》不违反法律强制性规定，合法有效，合同双方应当根据约定履行自己的义务。卢旺要求判决金地管理公司提供卢旺所持有的房屋租金回报的计算依据，金地管理公司辩称按卢旺投资额占比等情况综合计算卢旺的租金，且已提供《10410商铺收益计算情况说明》和《租金收益确认书》，一审法院对卢旺该主张不予支持。卢旺主张金地名品家具馆的范围与合同约定的6188平方米不同，使用CAD方式测量实际占用面积应为7388平方米；金地管理公司辩称涉案的王某某房屋租赁合同6188平方米是套内面积，与王某某签订的其它房屋租赁合同，与本案无关；卢旺主张金地管理公司与王某某合同面积与实际出租面积不符，无事实依据，不予支持。卢旺认为金地管理公司将自有部分进行虚报，要求判决金地管理公司向其补偿房租差价20296元。金地管理公司辩称与王某某签订涉案房屋租赁合同计算的租金是套内面积每平方米13元/月，经区政府做工作，大业主贴补小业主租金，按每平方米20元/月发放小业主租金。金地管理公司辩称符合涉案王某某的房屋租赁合同向小业主租金发放实际情况，通过大业主补贴小业主，小业主租金才达每平方米20元/月。卢旺要求补偿房租差价无事实依据，不予支持。一审法院判决：驳回卢旺的全部诉讼请求。案件受理费308元（卢旺已预交154元），减半收取154元，由卢旺负担。本院二审期间，卢旺提交如下证据：1.2021年6月1日一审法院（2021）苏0803民初2363号庭审笔录，证明其是金地名品家居总会员工。2.解约告知函，证明2020年9月23日被上诉人已与案外人金地名品家居总会解除了租赁合同。3.一审法院（2018）苏0803民初4565号民事调解书，证明调解书内容约定案外人与被上诉人的合同提前结束，被上诉人不再以卢旺代理人的身份与案外人签订租赁合同，应将房屋交付给卢旺。4.补充协议一份，证明2019年9月17日金地名品家居总会与被上诉人签订了补充协议，金地名品家居总会缩铺后面积为4526平米，附涉及业主房号一览表。5.2019年9月17日缩铺后涉及的全体业主投资额清单一份。6.2020年11月1日被上诉人与案外人汪某某签订的租赁合同一份，证明案外人合同已经到期，被上诉人继续与其他案外人签订租赁合同。附合同图纸一份和继租业主投资表格一份。7.王某某租赁合同6188平方米涉及的全体业主总投资额的表格一份。8.花名册一份，证明被上诉人应提供花名册中涉及到的房屋的购房投资金额凭证。金地管理公司的质证意见是，证据1真实性无异议，对证明目的不予认可，卢旺是作为王某某个人的代理人参加诉讼。证据2真实性无异议，解约函告知后，王某某并未将商铺及时交还给被上诉人。证据3、4不持异议。证据5真实性有异议。证据6、7真实性无法确认，与本案无关联性。金地管理公司提交2020年12月9日与汪某某签订的租赁合同以及商铺收益计算情况说明。卢旺对租赁合同有异议，认为该合同中的租赁未涉及到其所有的商铺，但对汪某某每月租赁标准是15元每平方米无异议，认可金地管理公司情况说明中提到的每季度应付租金是1140元。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，经与双方核对，金地管理公司认可，因承租人的租金未到位，2020年3月至10月的租金尚未支付给卢旺，表示待租金到位后结算，卢旺对此予以认可，表示就该期间租金在本案中不再主张。另外，卢旺认可2020年11月至2021年4月，金地管理公司两个季度给付的租金分别是868元、909元。双方一致认可，上述两个季度金地管理公司应当补足的租金差额共计503元。二审再查明，金地管理公司于2021年7月26日向卢旺账户汇款503元，以补足2020年11月至2021年4月的租金差额。本院认为，本案争议焦点是卢旺主张的租金差额能否成立。卢旺主张的租金差额，分别涉及金地管理公司与王某某、汪某某签订的两份租赁合同。在王某某承租期间，卢旺认可每月每平方米的租金标准是14元，但认为金地管理公司应当按照当地政府的意见，按照21元的标准计算租金。本院经审查认为，在结算此时间段租金时，金地管理公司实际发放的租金，已经超出根据租金合同约定的租金收益，故该时间段并不存在少发放租金的问题。关于汪某某租赁期间，经核对，双方一致认可2020年11月至2021年4月金地管理公司应补发的租金是503元。至于2021年5月、6月的租金，因尚未到发放时间，故在本案中不作审查。至于卢旺要求金地管理公司提交相关计算租金收益证据材料，因卢旺提出该诉请的目的是为了进一步确定其租金收益，而就租金收益问题本院已经作出审查，对主要的计算依据已经查明，故再要求金地管理公司提供相关证据材料已无必要，对该诉请本院不予支持。综上所述，卢旺的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审法院虽在审查租金差额上有误，但鉴于金地管理公司在二审审理期间已经向卢旺补足差额，故对判决结果已无纠正的必要。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（卢旺实际预交154元，本院予以退还），由被上诉人淮安金地广场商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 坚审 判 员  孙 艳审 判 员  王 敏二〇二一年七月二十九日法官助理  张 登书 记 员  赵晓文