广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0602民初1069号 原告：李树文，男，ｌ975年8月1日出生，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔图区。 原告：高合发，男，汉族，1987年12月6日出生，住黑龙江大庆市萨尔图区。 以上原告共同委托诉讼代理人：李昆林，广西精一律师事务所律师。 以上原告共同委托诉讼代理人：梁睛，广西精一律师事务所律师。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地：防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇，统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司董事长兼经理。 被告：广西三润投资发展有限公司，住所地：广西北流市陵宁路0107号，统一社会信用代码：91450981695397269Y。 法定代表人：何海生，该公司董事长。 原告李树文、高合发与被告广西富乐华房地产开发有限公司、广西三润投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案受理后，于2021年6月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人梁睛到庭参加诉讼，被告广西富乐华房地产开发有限公司、广西三润投资发展有限公司经本院传票合法传唤拒不到庭，本案现已审理终结。 原告李树文、高合发向本院提起诉讼请求：一、判令解除原告与被告广西富乐华房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：FCG2018070186）；二、判令被告广西富乐华房地产开发有限公司应当退还原告已付房款366699元，并赔偿利息损失40014.9元（利息采用分段计算的方式：以186699元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算，从2018年5月6日计至2018年8月5日，利息为2052.9元；以366699元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算，从2018年8月6日计至2019年8月19日，利息为16822.3元；以366699元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算，自2019年8月20日起，暂计至2021年1月21日，利息为21139.7元；以上利息共计40014.9元，2021年1月21日后产生的利息计算至实际付清之日止）；三、判令被告广西三润投资发展有限公司连带向原告返还已付房屋维修基金4740元及利息损失490.6元。（利息分段计算：第一段：以4740元为基数，按照按中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年8月6日至2019年8月20日为217.4元。第二段：以4740元为基数，按照按中国人民银行贷款市场报价利率计算，自2019年8月20日起，暂计至2021年1月21日，利息为273.2元；以上利息共计490.6元，2021年1月2日后产生的利息计算至付清之日止）；四、本案的诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告于2018年8月6日与被告广西富乐华房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FCG2018070186），购买被告广西富乐华房地产开发有限公司开发的位于防城港市金花茶大道与江山大道交汇区域中央商务区（CBD）北部湾互联网小镇16号楼12层1250号房。总价318829元。合同第七条付款方式及期限约定“买受人采取一次性付款方式付款。买受人应当于2018年8月6日前支付该商品房全部价款”原告已按合同约定支付了房屋全款318829元，至此，原告支付房款的义务已履行完毕。此外，原告应被告的要求于2018年5月6日另行向被告支付款项47880元。根据《商品房买卖合同》第十一条交付时间和手续约定“出卖人应当在2019年2月8日前向买受人交付该商品房。以及第十二条逾期交付责任约定“（2）逾期超过360日后，买受人有权解除。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率计算给付利息。”但被告富乐华公司没有在合同约定的期限内交付房屋，并且截止本案起诉之日，逾期交房已经超过360天。被告富乐华公司已经构成违约，原告有权要求解除合同，并要求被告富乐华公司返还原告已付款项及利息损失。由于被告广西三润投资发展有限公司与富乐华公司是委托代理销售关系，《商品房买卖合同（预售）》解除后，三润公司代富乐华公司收取的房屋维修基金4740元应由三润公司与富乐华公司连带向原告返还。原告认为，原被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，被告逾期交房已经构成违约。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告广西富乐华房地产开发有限公司、广西三润投资发展有限公司于答辩状中辩称，一、原告李树文、高合发解除《商品房买卖合同》的主张己超过除斥期间，合同解除权已消灭，其相应的各项诉讼请求均没有事实和法律依癘-请求法院依法予以驳回。合同解除权属于形成权，合同相对人在法律规定的期限内可以主张权利，逾期则相应的权利消灭。在本案中，原告主张按照合同约定在2019年2月8日交房，逾期超过360天买受人有权解除合同，并根据《民法典》第562条规定，主张解除合同；但根据最高人民法院的相应规定，解除权的行使期限最长不超过一年；据此，原告已超过一年的除斥期间，解除合同的理由不成立。应当驳回其请求。二、原告主张的维修基金是住建部分收取的费用，也不属于商品房买卖合同的价款范围，但原告要求答辩人退还没有任何依据。综上，被答辩人的相关请求没有事实和法律依据，理由不成立，请求法院查明驳回。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原告提交的证据进行了审查。 本院经审理查明认定事实如下：2018年8月6日，原告与被告广西富乐华房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＦＣＧ2018070186），购买被告广西富乐华房地产开发有限公司开发的位于防城港市交汇区域中央商务区（ＣＢＤ）北部湾互联网小镇16号楼12层1250号房，建筑面积47.87平方米，每平方米6298.07元，总金额318829元，交房时间为2019年2月8日前；《商品房买卖合同（预售）》第七条付款方式及期限中约定，买受人（原告）采取一次性付款方式付款，买受人应当于2018年8月6日前支付该商品房全部价款。《商品房买卖合同（预售）》第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理……逾期超过360日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率计算给付利息；《商品房买卖合同（预售）》还对其他事项作了约定。 2018年5月4日原告高合发向广西富乐华房地产开发有限公司转账30000元；2018年5月6日原告高合发、原告李树文向广西富乐华房地产开发有限公司转账17870元、15479元、93350元；2018年5月7日原告高合发向广西富乐华房地产开发有限公司转账30000元； 2018年8月6日原告高合发、李树文向广西富乐华房地产开发有限公司转账49000元、41000元、60000元；2018年8月7日原告、李树文向广西富乐华房地产开发有限公司转账30000元。原告共向被告富乐华公司转款366699元。被告广西富乐华房地产开发有限公司出具三张收据给原告高合发、李树文，分别是2018年5月6日交纳房款108829元、定金30000元；2018年8月6日交纳房款180000元。被告富乐华公司向原告出具的收据总价款318829元。 2018年8月6日原告高合发、李树文向广西三润公司交纳房屋维修基金款4740元，被告三润公司向原告出具了收据。 2021年1月8日，原告委托广西精一律师事务所向被告富乐华公司寄送《律师函》，告知被告富乐华公司自收到本律师函之日起，正式解除双方签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FCG2018070186），并要求被告富乐华公司退还原告已付房款318829元，案涉房屋装修款47870元及赔偿利息损失；该函于2021年1月13号寄送，被告富乐华公司于2021年1月14号签收。 以上事实，有原告提交的公民身份证复印件、工商登记信息、商品房买卖合同（预售）、收据、银行转账回执单、律师函、邮政回单、邮政物流信息等证据证实。 本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，具有约束力，应按约定履行义务。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款之规定，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。本案中，原被告双方于《商品房买卖合同》(预售)中约定，“出卖人应当在2019年2月8日前向买受人交付该商品房，出卖人未按照约定时间将该商品房交付原告，逾期超过360日后，买受人有权解除合同。”根据合同约定，被告逾期超过360日达成当事人单方解除合同的条件，则2020年2月3日时，被告已经逾期交房360日，已成就双方约定的合同解除条件；原告寄送《律师函》要求解除《商品房买卖合同》之日为2021年1月8日，符合合同约定的买受人可因逾期交房超过360日行使解除权的约定情形，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，《商品房买卖合同》应于《律师函》经富乐华公司于2021年1月14日签收时解除，故对于原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。 对被告富乐华公司、三润公司辩称原告解除权已过1年除斥期间,其认为“解除权发生之日”的起算点为2019年2月8日,但被告未能举证证明涉案商品房是否存在具备可以延期交房的因素而导致约定的交房期限延期的情形以及延期交房的具体天数，或未能提交其向原告明确告知了其无法交房的情况的,故原告行使解除权的起始期限无法确定，解除权的除斥期间并未开始起算。对被告富乐华公司、三润公司关于本案已过1年除斥期间的辩称,本院不予支持。 关于原告诉请被告返还原告已支付购房款366699元并赔偿利息损失的问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”，合同解除后，被告应返还收取原告购房款及相应孳息，原告主张已交付的购房款为366699元，原告庭审陈诉“在签订商品房买卖合同之前原告与被告一签订的认购协议书总房款是366699元，在签订正式商品房买卖合同时，开发商要求以318829元为房屋总价，但实际上案涉房屋总价是366699元”，并提交银行转款予以证实，且被告在答辩状中未对原告主张返还房款的数额提出异议，故对原告的诉请数额，本院予以支持，确认被告富乐华公司共收取了原告共366699元房款，应予以返还及该款产生的利息为：①以186699元为基数,自2018年5月7日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算,2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部债务清偿之日止;②以180000元为基数,自2018年8月7日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算,2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部债务清偿之日止。 关于原告请求判令被告广西富乐华房地产开发有限公司、广西三润投资发展有限公司连带向原告返还已付房屋维修基金4740元及利息损失的问题。根据合同的相对性原则；本案中富乐华公司是以自己的名义与原告订立合同，应承担返还收取房屋维修基金4740元及相应利息（利息的计算：以4740元为基数,自2018年8月7日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算,2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部债务清偿之日止）的责任。三润投公司并非涉案合同的相对方，不应对其承担返还责任；原告主张富乐华公司与三润公司是该商品房项目的合作建设及委托代理的关系，但并未提交相关证据证实从众公司与三润公司、富乐华公司存在代理关系的事实，本院不予采信；故原告诉请判令被告三润公司对维修基金承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下： 一、原告李树文、高合发与被告广西富乐华房地产开发有限公司2018年8月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：FCG2018070186）于2021年1月14日解除； 二、被告广西富乐华房地产开发有限公司向原告李树文、高合发返还购房款366699元房屋维修基金4740元，并支付资金占用利息（①以186699元为基数,自2018年5月7日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算,2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部债务清偿之日止;②以184740元为基数,自2018年8月7日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算,2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部债务清偿之日止）； 三、驳回原告李树文、高合发的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费7479元，减半收取3740元，由被告广西富乐华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，上诉状六份并按对方当事人的人数提交副本（原件），上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费7479元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：中国农业银行防城港分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审判员 磨 颖 二〇二一年七月一日 书记员 何俊龙 附相关法条： 《中华人民共和国民法典》 第五百六十二条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十五条【合同解除程序】当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百八十四条【损害赔偿范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决