广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤14民终755号上诉人（原审原告）：梅州中亿晟世实业有限公司。住所地：梅州市梅江区××××××××××××××××××。法定代表人：邓意，该公司总经理。委托诉讼代理人：丘国中，广东义致律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴盛锋，广东立政律师事务所律师。上诉人（原审被告）：梅州市×××实业有限公司。住所地：梅州市梅县×××××××。统一社会信用代码：914×××××××××××149E。法定代表人：曾国强，该公司总经理。委托诉讼代理人：古镜堂，该公司副经理。委托诉讼代理人：曾志游，广东法泰律师事务所律师。上诉人梅州中亿晟世实业有限公司（以下简称“中亿公司”）、梅州市×××实业有限公司（以下简称“围龙居公司”）因商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅县区人民法院（2020）粤1403民初1492号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人中亿公司的委托诉讼代理人丘国中、吴盛锋，上诉人围龙居公司的委托诉讼代理人古镜堂、曾志游到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中亿公司上诉请求：1.撤销广东省梅州市梅县区人民法院（2020)粤1403民初1492号民事判决，改判支持中亿公司一审的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由围龙居公司承担。事实和理由：一审法院不支持中亿公司主张的溢价分成诉请，违背双方合同约定，且无法律依据。涉案《销售代理合同书》为有效合同，合同解除之后应当根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定进行结算。涉案合计1008套房源除已结算的64套外，剩余944套应根据中亿公司与围龙居公司于2017年1月18日签订的《销售代理合同书》第二条及此后签订的《销售代理合同书补充协议（一）》第三条的约定，围龙居公司除了应按照商品房销售总金额的1.1%计提代理费给中亿公司之外，如果实际销售价格超过双方约定的内部协议房价，还须支付溢价分成给中亿公司。其中属于一期的16#、17#、18#房源中亿公司分成30%，围龙居公司分成70%；属于二期的15A1、15A2、15A3、15B1、15B2、15B3中亿公司分成20%，围龙居公司分成80%。实质上，该溢价分成是中亿公司应得代理报酬的另一重要组成部分。上述有关溢价分成的合同条款与其它合同条款一样是合法有效的条款。相应地，双方进行结算时应按合同约定对溢价部分进行结算并支付溢价分成给中亿公司。一审法院不支持中亿公司的溢价分成诉请，没有合同和法律依据。第一、双方合同已解除，中亿公司在客观上已无法继续进行后续的网签事宜，中亿公司没有进行后续的网签工作并非其过错造成；第二、在网签之前，经过中亿公司全体员工的辛勤劳动，中亿公司已成功为围龙居公司锁定了1008个客户，后续仅须等待房源取得预售许可证之后办理合同的网签备案手续即可，该网签过程所须花费的人力、物力均很少，在整个商品房销售业务中所占的工作量几乎可以忽略不计，但一审法院认定不计算溢价分成，直接导致中亿公司少了几百万元可结算金额，接近中亿公司应结算金额的一半，明显不公平；第三、一审法院所述的统计表中的“预选房价”与“网签房价”基本一致并据此认为不应当计算溢价分成的理由不成立。“预选房价”与“网签房价”基本一致充分说明中亿公司成功锁定了1008个客户，而双方合同约定的溢价分成指的是双方合同约定的“内部协议底价”与“实际房价”（注即网签房价）之间的差额由中亿公司分成30%或20%(因一期、二期而有不同），不是“预选房价”与“网签房价”之间差额的30%或20%。而本案绝大多数房源均存在“网签房价”超过“协议底价”溢价差额情形，围龙居公司理应依约结算溢价分成给中亿公司。一审法院认定不应当计算溢价分成明显错误。二、一审法院驳回中亿公司对第⑤类房源的结算请求，属于处理不当，并导致中亿公司的合法权益严重受损。一审法院认为第⑤类房虽未退房但亦未网签，不符合合同约定的结算条件，不能视为中亿公司完成了销售任务并据此驳回了中亿公司的结算请求。诚然，机械地按照合同进行理解，该类房源确实不符合《销售代理合同书》第二条第2款约定的“甲方与购房人签订《商品房买卖合同》，并付款到甲方指定账户后，每月按实际收款计提代理费给乙方”的结算条件。但由于双方合同已解除，中亿公司无法继续跟进涉案房源的网签事宜，因此，对该部分房源应当根据解除合同之时《中华人民共和国民法总则》第一百五十九条有关附条件民事法律行为的规则处理，即推定为结算条件已成就，相应地围龙居公司应结算该部分房源的代理费及溢价分成给中亿公司。退一步而言，即便上述第⑤类房源在本案审理期间尚不具备结算条件，但这一情形并不影响中亿公司在将来结算条件成就时可依法要求围龙居公司结算该部分款项。换言之，如果一审法院认为第⑤类房源在本案中尚不具备结算条件，那么对于该部分请求也应当在本案中不作处理，保留中亿公司在将来进行结算的权利，而不是驳回中亿公司的该部分请求。因为一审法院在本案中驳回中亿公司针对该第⑤类房的结算请求后，基于“禁止重复起诉”、“一事不再理”的基本法律原则，显然将来即便该第⑤类房源具备结算条件时，中亿公司也将无法再通过诉讼方式要求结算，这实质上是不当地驳夺了中亿公司的诉讼权利，并导致中亿公司的合法权益严重受损。综上，一审认定事实清楚，审判程序合法，但部分处理不当，导致中亿公司应结算的佣金及溢价分成少了3169786元。围龙居公司辩称，双方之间的《销售代理合同书》是因为中亿公司最基本的销售任务都未能完成导致解除，且经法院判决解除的，另中亿公司在一审中亦未举证有销售溢价部分。综上，中亿公司的上诉请求及事实理由，没有事实依据，请求二审法院驳回中亿公司的上诉请求。围龙居公司上诉请求：1.撤销广东省梅州市梅县区人民法院（2020)粤1403民初1492号民事判决；2.改判驳回中亿公司一审的诉讼请求；3、一、二审案件受理费由中亿公司承担。事实和理由：一、一审法院认定中亿公司完成销售任务并判决围龙居公司向其支付代理费错误。中亿公司未履行《销售代理合同书》的约定，要求结算和支付代理费条件不成就。根据围龙居公司与中亿公司于2017年1月18日签订的《销售代理合同书》第二条第2点的约定：“销售代理费按月结算，甲方即围龙居公司与购房人签订《商品房买卖合同》，并付款到甲方围龙居公司指定账户后，每月按照实际收款计提代理费给乙方即中亿公司”。从该约定可以得出结论：代理费结算和支付是以中亿公司与购房人签订《商品房买卖合同》、围龙居公司收到购房款为前提。在本案中，中亿公司并没有按照《销售代理合同书》的约定与购房人签订《商品房买卖合同》，其要求结算以及支付代理费的条件不成就，故中亿公司无权要求围龙居公司支付代理费。二、一审法院认定《优先选房协议》等同于《商品房买卖合同》，并作为中亿公司要求围龙居公司支付代理费的依据是错误的。《优先选房协议》仅仅是中亿公司完成销售任务中的一部分，在签订《优先选房协议》后仍有大部分工作需要落实，才能最终进行网签，整个交易流程才能算完成。从一审查明的事实看，双方都认可在签订《优先选房协议》后存在很多退房的情形，这恰恰说明不能认定《优先选房协议》等同于《商品房买卖合同》。一审法院该认定亦与已生效的（2019)粤1403民初1426号民事判决、（2020)粤14民终369号民事判决所认定“中亿公司与客户签订的《优先购房协议》只能说明中亿公司对销售所做的工作，不能作为其销售任务完成的依据”相矛盾。另涉案已网签商品房仍有2000多万元购房款没有到账。故一审法院本案中认定《优先选房协议》就是《商品房买卖合同》完全错误。三、《销售代理合同书》解除是因为中亿公司未按照合同的约定以及《会议纪要》的要求完成预期销售任务后通过法院诉讼的判决解除，并非围龙居公司单方违约或者双方友好协商提前终止合同的情形，因为中亿公司的销售任务不达标，围龙居公司给予多次机会后仍未能按照《会议纪要》完成预期任务，才导致《销售代理合同书》的解除，在解除合同后，围龙居公司以及奥园公司花费了大量的人力、物力，完成了本属于中亿公司的工作。不能视为中亿公司已完成任务及可以提取该房源的代理费。如果以中亿公司签订的《优先选房协议》来结算代理费，完全就违反了公平原则，损害了围龙居公司的合法权益。四、一审法院对举证责任的分配不公平。本案中，中亿公司在未完成销售任务导致合同解除和双方未进行结算的情况下，要求围龙居公司支付代理费，其应当提供证据证实哪些房源已符合结算条件可以要求围龙居公司支付代理费，否则应当承担举证不能的责任。综上，一审法院在程序上违反“审判中立”的原则，擅自对围龙居公司和中亿公司的代理费进行结算，在认定事实方面与生效裁判文书相违背，导致法律适用错误，作出判决错误，请求二审法院撤销原判，改判驳回中亿公司一审的诉讼请求。中亿公司辩称，双方基于备忘录约定的解除条件出现并解除，生效法律文书并未确认中亿公司违约，所以围龙居公司认为中亿公司违约导致《销售代理合同书》解除，无事实及法律依据。合同解除并不影响合同当中的结算支付条款的效力，双方应按照合同约定的结算条件进行结算支付代理费。双方签订《销售代理合同书》第二条第二点明确约定围龙居公司应按照每月实际收款计提代理费给中亿公司。涉案1008套房中，其中64套已经结算完毕，其余944套中除双方确认已办理退订金（退房）的154套，其他都已按协议与相应客户签订了商品房买卖合同并收取了相应购房款，因此必须进行结算。需要说明一点，其中围龙居公司认为第⑥类合计174套房已办理了退房手续，但未提供任何证据证明，所以该174套也应进行结算。至于围龙居公司主张中亿公司未提供溢价证据明显不成立。事实上，中亿公司在起诉时就已提供了双方确认的内部协议底价，同时还提交了围龙居公司确认的实际成交价格，所有的结算表都由围龙居公司盖章确认的，两者之间却是存在销售溢价。中亿公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付双方于2017年1月18日签订的《销售代理合同书》及《销售代理合同书补充协议（一）》项下应结算的代理费及溢价分成300万元（本项请求为暂定金额，具体请求金额起诉后根据经法庭审理核实后的商品房销售总金额按合同约定另行调整）；2.判令被告根据实欠原告代理费及溢价分成总额自原告起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率增加50%的标准计付逾期付款利息给原告；3.本案诉讼费用、财产保全费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年1月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《销售代理合同书》，约定甲方委托乙方独家代理梅县×××××旁开发集一城项目的商品房销售，合同还对代理内容、期限和方式、代理费的计算支付、双方权利与职责、违约责任、合同的终止和变更等内容作了详细的约定。其中，双方约定：乙方独家代理销售甲方项目一期16#、17#、18#楼单元物业（合计约440套）及其配套车位；甲方支付销售代理费以商品房销售总金额×1.1%计提；合同第三条双方权利与职责（二）乙方权利与职责明确“乙方协助甲方与客户签订《认购书》、客户签订《认购书》的同时交纳定金，认购行为按照事先制订的认购流程严格执行，客户签订《商品房买卖合同》且交纳首付款或全额房款，视为乙方销售任务完成”；合同第三条双方权利与职责（三）双方责任明确“如发生甲方单方面违约、或者双方友好协商提前终止合同，乙方已签订的认购书（已经交了保证金的），视为已完成任务，可以提取该房源的代理费用，后续工作由甲方自行跟进”；合同第四条第5项“甲方如逾期支付乙方每月销售代理费，超过30天即视作甲方违约终止合同，乙方所收定金的房号视为完成任务，并按照违约责任向乙方做出相应的补充”。2018年春节前，原告（乙方）与被告（甲方）就上述《销售代理合同书》签订了一份《销售代理合同书补充协议（一）》，甲方授权乙方独家代理销售甲方集一尚城项目二期物业（车位和单元式公寓，其中15A1、15A2、15A3为第一组团；15B1、15B2、15B3为第二组团），以及对部分高出协议价销售房屋的分成比例作了调整。合同签订后，原告即安排销售人员进场开展销售工作。由于销售形势不理想，原、被告双方分别于2019年3月13日、2019年3月20日对相关销售事项进行开会研讨、协商，对存在问题制定了应对措施，明确了销售目标，分别形成了《会议纪要》。由于原告没有达到双方会议纪要所规定的销售要求（即3月份8套，4月份22套，5月份30套），被告于2019年5月16日向原告发出《关于解除销售代理合同书的通知》，其根据《销售代理合同书》中第五条第3点第（1）项约定“未能如期完成预期工作”，决定单方解除合同。同日，被告向原告发出《关于解除销售代理合同协商草案》,载明：“根据本公司和中亿公司于2017年1月18日达成的《销售代理合同书》中‘第五条第3点中的第（1）小点’的约定，本公司决定解除双方签订的《销售代理合同书》。因当前中亿已履行部分义务和职责，公司按合同约定支付已网签部分代理费给中亿，经双方核实确认应支付费用5日后，本公司依据收到的发票将费用支付到中亿指定账户。对于未网签部分，按如下方案执行。方案一、按实际驻场人员的人力成本、预付提成、资金成本和管理成本，核定相应的补偿金额。方案二、根据合同约定的代理费提取比例1.1%，按已收到的资金（不含网签部分）作为计算基础，核定应付金额。方案三、中亿公司先撤场，由双方律师根据合约条款，确认双方的履约情况，确定应付金额。以上方案，请予以考虑或提出相应方案。”原告认为被告提出的上述方案损害了其权益，遂于2019年7月8日向一审法院提起诉讼，诉请判令被告继续履行合同及支付违约金300000元，被告应诉并提起反诉，诉请确认单方面解除合同合法有效及要求原告支付违约金300000元。一审法院于2020年1月19日作出（2019）粤1403民初1426号民事判决，判决如下：“一、被告（反诉原告）梅州市×××实业有限公司向原告（反诉被告）梅州市中亿晟世实业有限公司发出的《关于解除销售代理合同书的通知》有效。二、驳回原告（反诉被告）梅州市中亿晟世实业有限公司的全部诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）梅州市×××实业有限公司的其他反诉请求。”原告不服（2019）粤1403民初1426号民事判决，依法向梅州市中级人民法院提起上诉。梅州市中级人民法院于2020年6月8日作出（2020）粤14民终369号民事判决，对一审查明的事实予以确认，并认为：“关于一审法院将两份《会议记要》认定为双方合同的补充，并据此来考核中亿公司的工作是否正确。首先，《代理合同》约定围龙居公司委托中亿公司独家代理涉案项目的商品房销售，对代理内容、期限和方式、代理费的计算支付、双方权利与职责、违约责任、合同的终止和变更等内容作了约定，但该合同仅是一个框架协议，并没有对具体的任务、目标、销售价格等作出详尽的约定，因此双方通过委派业务代表开会讨论等形式对具体的任务、目标等作出详尽的约定是符合双方的操作实际的。其次，最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：‘出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。’，在起诉前围龙居公司仅取得了16、17栋的预售许可证，中亿公司亦承认也有签订了《优先选房协议》的客户未网签而退房的情况。第三，该代理合同针对的是上诉人代理销售的整个楼盘，双方先后两次会议是在2019年1月围龙居公司开发的房屋16栋、17栋取得屋预售许可证后，专门针对该两栋预售存在的问题及如何加快网签进度、完成目标进行的研讨，《解除通知》亦是围龙居公司认为中亿公司未按双方的《会议纪要》完成预期的任务而作出的。第四，中亿公司在一审中承认黄远超为该公司销售负责人，黄远超亦在该两份《会议纪要》上签名，视为双方系在协商一致的情况下作出的会议决议。故涉案两份《会议纪要》系双方合同的补充，对双方有约束力，并应以两份《会议纪要》为基础，并结合双方签订的《销售代理合同》、《销售代理合同书补充协议（一）》来考核中亿公司是否完成16栋、17栋的工作目标。关于围龙居公司是否违约问题。首先，2019年3月21日的《会议纪要》载明‘在4月20日时，若销售任务累计（含三月份）不能达到15套时，公司将引进第二家销售代理公司’，而中亿公司在约定的3月份仅网签5套，4月份仅网签8套，未能按照《会议纪要》的要求（即3月份完成8套、4月份完成22套）完成任务，且5月份前半个月亦只网签2套，远远未能达到围龙居公司向中亿公司提出的销售任务，因此围龙居公司引进第三方公司并未违反双方约定。其次，从围龙居公司提交的网签明细表来看，3到5月份网签的客户中，大部分是集一公司员工购买或者由集一公司员工介绍的，在中亿公司未能完成3、4月份任务的情况下，围龙居公司有理由相信中亿公司未能完成预期任务。第三，中亿公司承认其销售人员直至2019年7月5日前后才撤场，且撤场之前人数为5到7人，中亿公司并未提供证据证明从围龙居公司2019年5月l6日发出《解除通知》至中亿公司撤场这段时间其有积极完成网签任务。第四，围龙居公司已经在2019年5、6月引进第三方公司进行销售，中亿公司在二审庭审中亦承认双方继续履行合同已无操作可能。因此，围龙居公司向中亿公司送达的《关于解除销售代理合同书的通知》有效，围龙居公司并无违约行为，中亿公司上诉认为围龙居公司应继续履行与中亿公司签订的《销售代理合同书》及《销售代理合同书补充协议（一）》并赔偿30万元违约金，理由不充分，不予支持。”，故判决驳回上诉，维持原判。在上述（2020）粤14民终369号民事判决之后，因双方对涉案代理销售的结算问题分歧较大，无法协商解决，原告遂又于2020年7月9日向一审法院起诉，提出本案上述诉讼请求。在本案审理过程中，根据被告提交的涉案商品房的销售明细，原告变更第一项诉讼请求为“判令被告向原告支付双方于2017年1月18日签订的《销售代理合同书》及《销售代理合同书补充协议（一）》项下应结算的佣金及溢价分成7137691元”。根据（2019）粤1403民初1426号案查明情况，至2019年3月，原告与1008户客户签订了《优先选房协议》，被告收取了客户每户68000元至100000元不等的预选房定金（即保证金）。原、被告均对此事实无异议。为案件审理的需要，被告按照一审法院的要求对上述1008户的具体销售情况进行了分类明细，原告对被告制作的统计表中的客户姓名、定金、房价、网签日期与房号、退款日期与金额等数据均无异议。原、被告一致确认：1.在上述1008户客户中，在原告撤场前，双方已经实际结算64户，金额是880000元，该费用已经支付给原告，双方剩余944户存在结算争议。2.被告曾向原告预支代理费用200000元，该费用并不包括在上述结算款中，双方未约定被告除需支付代理费用之外的其他费用。3.对于上述尚未结算的944户中，从2019年6月1日起，截止至2020年10月30日，①预选房客户名与预选房号一致的情形，实际完成网签318户，预选房房价总额为154416812元，实际房价总额为153362447元，但被告认为其中的19户属于合作方的房源，不应计算在内；②预选房客户名与网签客户名一致，预选房号与网签房号不一致，但网签房号仍属于合同约定的代售房源范围的情形，实际完成网签79户，预选房房价总额为52570595元，实际房价总额为42510904元，但被告认为其中的6户属于合作方的房源，不应计算在内；③预选房客户名与网签客户名不一致的情形，实际完成网签141户，预选房房价总额为67058776元，实际房价总额为66617259元，但被告认为其中的8户属于合作方的房源，不应计算在内；④正式办理退房手续的客户有154户，其中属于合作方的房源有15户，原告对此予以认可；⑤未正式办理退房手续的客户有78户，其中属于合作方的房源有2户，被告认为这些属于退房申请中的情况，一部分是正式办理了退房手续但未退还定金，故无法提交退款凭证，另一部分是未提交退房申请但又不配合网签的，其视为退房，但原告不予认可，上述78户预选房房价为44997712元；⑥预选房客户直接转卖给第三方的情形，合计174户，预选房房价总额为104854271元，其中属于合作方的房源有5户。在本案审理过程中，一审法院主持了多次调解，但双方对如何结算分歧较大，被告虽愿意支付销售代理费，但其最终的调解方案仅愿意支付原告1500000元（包含已支付的所有费用），原告不同意该调解方案。双方确认的调解期限合计为47天，双方同意调解期间不计入审限。上述事实，有经过双方质证的原、被告的主体资格资料、《销售代理合同书》、《销售代理合同书补充协议（一）》、《关于解除销售代理合同书的通知》、《关于解除销售代理合同协商草案》、销售表、（2019）粤1403民初1426号《民事判决书》、（2020）粤14民终369号《民事判决书》、网签系统截图、销售代理费结算表、《优先选房协议》、退房申请书、收据、拟退房统计表、2019年1月-5月网签客户统计表、2019年6月1日以后网签客户统计表、涉案已签《优先选房协议》的1008户实际销售情况统计名单等证据，以及庭审笔录、询问笔录予以佐证。一审法院认为，本案争论的焦点是销售代理费的结算问题。一、原告中亿公司与被告围龙居公司签订的《销售代理合同书》与《销售代理合同书补充协议（一）》以及《会议纪要》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应予以确认，双方均应按合同履行。虽然两审法院已判决被告的单方面解除合同的行为合法有效，但根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之规定，原、被告双方仍应当按照原合同的约定进行结算。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”原告与1008户客户签订的《优先选房协议》具备了上述规定的商品房买卖合同的主要内容，被告也收取了客户每户68000元至100000元不等的预选房定金（即保证金）,除双方已经结算的64户外，对于剩余尚未结算的944户中，只要是属于原告经手签约的预选房客户并最终完成网签，按照双方合同约定，均应视为原告完成了销售任务。三、根据被告提交的统计表，在上述对尚未结算的944户双方确认的六类情形中，第④类系已经退房的客户，第⑤类虽未退房但亦未网签，这两类不符合合同约定的结算条件，不能视为原告完成了销售任务；第①、②、③、⑥类均已经完成了网签，第③、⑥类均属于预选房客户转让或转卖的情形，被告未提交证据证明预选房客户已正式办理了退房手续，且被告在质证过程中也明确在双方已结算的64户中也存在同样的情形，因此，被告对此的抗辩，不予采信，此两类客户符合合同约定的结算条件。至于上述已经完成网签的结算房价应以原、被告一致确认的预选房房价为准。四、被告抗辩属于合作方的房源不应纳入结算范围，不应由其支付相应的代理费用。涉案销售代理合同系由原、被告双方所签订，原告诉请结算的商品房是在合同所约定的范围，被告抗辩的不应结算的商品房亦在合同约定的范围内，被告并未提交证据证明原告与第三方有其他的销售代理约定，故不予采纳其抗辩。如被告对此有异议，可自行与合作方协商解决，协商不成可另行提起诉讼处理。五、原告诉请代理费应按照合同约定计算溢价分成。一方面，因原告确实未能按照约定如期完成预期工作而导致解除合同，大部分预选房确实是在原告撤场后完成了网签，原告并未参与后面的销售环节，其主张溢价分成明显不适宜。另一方面，原告对被告提交的最终的统计表无异议，统计表中载明的预选房价与网签房价基本一致。因此，原告诉请溢价分成，不予支持。综上，被告梅州市×××实业有限公司应向原告梅州中亿晟世实业有限公司支付的代理费为（154416812元+52570595元+67058776元+104854271元）×1.1%-200000元（已垫付）=3967905元。对于原告诉请逾期支付代理费的利息问题。因双方合同约定了如被告逾期支付代理费应承担违约责任，故被告应当承担逾期支付的违约责任。原告诉请标准过高，未有合同明确约定，亦于法无据，依法予以调整，应当以欠付代理费3967905元为基数，从起诉之日2020年7月9日起至款清之日止按一年期贷款市场报价利率计算。案经调解无效，一审法院于2021年2月1日依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告围龙居公司应于判决生效后十日内支付原告中亿公司代理费3967905元；二、被告围龙居公司应于判决生效后十日内支付原告中亿公司逾期支付的利息，该利息以欠付代理费3967905元为基数，从起诉之日2020年7月9日起至款清之日止按一年期贷款市场报价利率计算；三、驳回原告中亿公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费61764元，由被告围龙居公司负担38543元，原告中亿公司负担23221元。保全费5000元，由被告围龙居公司负担。二审中，双方二审庭询中确认《销售代理合同书》关于销售溢价分成的支付条件是签订《商品房买卖合同》并收到房款且实际销售房价超过内部协议底价。中亿公司在二审庭询中还表示认可围龙居公司一审中提交的涉案商品房各类房源价格统计表中的优先选房房价、实际销售房价。另，中亿公司庭后向法庭提交由其自制的《各类房源应结算金额汇总表及漏结算说明》和《各类房源的结算明细》，拟证明涉案各类房源的内部协议价、实售价和应结算的代理费4666697元及溢价分成3076541元。经质证，围龙居公司对中亿公司主张各类房源的内部协议价无异议，对实际销售价和应结算的代理费和销售溢价分成金额均有异议，并认为上述《各类房源的结算明细》所载明的实售价都是预选房房价，实际销售房价应以其一审提交的各类房源网签房价为准。同时，围龙居公司庭后亦向法庭提交了两份证据，分别是：证据一《承诺书》复印件一份，拟证明第⑥类房的原预选房客户自愿将选房定金转让给新客户，原预选房客户实际已退房；证据二《集一尚城优先选房的定金汇总表》，拟证明至双方合同解除时围龙居公司共收到购房定金77173800元，中亿公司的代理费应按实际收取的购房款42299766元（该款系已结算的64套购房款）和购房定金77173800元计付，仅可按实收购房定金77173800元计付代理费。经质证，中亿公司认为证据一《承诺书》的真实性无法核实，如果真实，这是典型的购房更名行为，即转让方在未正式签订《商品房买卖合同》之前经开发商同意直接转让给新客户，从中赚取差价，不属于退房，应属实际成交；证据二《集一尚城优先选房的定金汇总表》中数据真实性亦无法核实，亦与本案无直接关联性，且已退定金在一审时双方已确认，而本案诉争的代理费和销售溢价分成应按照合同约定根据的1.1%售楼款和销售溢价及分成比例进行结算，围龙居公司要求按照其收取定金结算没有依据。本院经审查认为，围龙居公司对中亿公司主张各类房源的内部协议价无异议，依法予以采信；中亿公司主张各类房源的实售价为预选房价，故对其据此所主张的应结算代理费和销售溢价分成金额不予采信；对围龙居公司提交的证据一和证据二真实性难以确认，且与本案双方争议事实不具有实质关联性，依法不予采信。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。二审另查明：根据经核对双方确认的内部协议价和实际销售房价证实，一审判决认定的第①类完成网签318户中属于一期54套房的内部协议价总额为33533549元，实际销售房价总额为33632768元，销售溢价总额99219元；属于二期264套房的内部协议价总额为115407261元，实际销售房价总额为119729679元，销售溢价总额4322418元。本院认为，本案属商品房委托代理销售合同纠纷。综合二审诉辩双方的意见，本案争议焦点是：1.中亿公司诉请代理费和销售溢价分成的条件是否成就;2.一审判决认定围龙居公司应向中亿公司支付代理费3967905元是否正确；3.围龙居公司应否向中亿公司支付销售溢价分成及分成金额如何认定。关于中亿公司诉请代理费和销售溢价分成的条件是否成就问题。本案中，双方签订的《销售代理合同书》虽约定支付代理费和溢价分成条件是签订《商品房买卖合同》及购房款支付到围龙居公司账户，但中亿公司依约与预选房客户签订具备商品房买卖合同主要内容的《优先选房协议》并收取预选房定金，完成了销售代理合同的前期基本义务，且中亿公司未能继续履行合同是围龙居公司提起诉讼提前解除销售代理合同并要求中亿公司退出所致，而中亿公司所锁定的预选房客户亦有部分已与围龙居公司最终签订《商品房买卖合同》完成网签及支付了购房款。故根据公平原则，中亿公司依约锁定并最终完成网签和缴款的预选房客户，应当视为中亿公司基本完成了合同约定的销售义务，可依照《销售代理合同书》约定酌情计付相应的代理费和销售溢价分成。围龙居公司上诉主张中亿公司仅签订《优先选房协议》，不符合《销售代理合同书》约定代理费和销售溢价分成的支付条件，应驳回中亿公司全部诉请，理由不充分，依法不予支持。关于一审判决认定围龙居公司应向中亿公司支付代理费3967905元是否正确问题。本案中，《销售代理合同书》约定按实际到账购房款计付代理费，而《优先选房协议》中载明的预选房房价并不是实际销售房价，也不是实际到账购房款，一审判决认定以预选房价作为代理费结算依据不当，依法应予纠正。根据《销售代理合同书》的约定,中亿公司在代理销售过程中的所有款项均由围龙居公司收取，则涉案商品房销售款到账情况应由围龙居公司承担举证责任。围龙居公司主张仍有2000多万元购房款未到账，但未能提交充分证据予以证明，且中亿公司亦不予认可，故应按双方一审中确认已办理网签第①、②、③类的实际销售房价作为计付代理费依据。中亿公司主张按照第①、②、③类的预选房价计付代理费，依据不足，依法不予支持。又因围龙居公司未能举证证明第⑥类房的实际销售房价总额，故中亿公司主张按第⑥类房预选房价总额计付代理费，应予准许。至于中亿公司本案诉请的代理费是否符合支付条件及如何计付，应结合双方一审中确认六类房的《优先选房协议》履行情况及实际销售房价作如下综合分析认定：对于第①类房的预选房客户，因该类预选房客户均与围龙居公司签订了《商品房买卖合同》并最终完成网签及缴款，且客户名和房号亦与《优先选房协议》的约定一致，可视为中亿公司完成第①类房的销售任务，围龙居公司应依约支付第①类房的代理费给中亿公司。鉴于中亿公司因提前解约而未提供第①类房的签约、办理网签等后续服务，故酌定围龙居公司按《商品房买卖合同》约定代理费计付标准的90%比例向中亿公司支付第①类房的代理费1518288.23元（153362447元×1.1%×90%）。一审判决按《商品房买卖合同》约定全额支付第①类房代理费不当，依法予以纠正。对于第②类房的预选房客户，因该类预选房客户亦均与围龙居公司签订了《商品房买卖合同》并最终完成网签及缴款，可视为中亿公司完成第②类房的销售任务，围龙居公司亦应依约支付第②类房的代理费给中亿公司。同理，考虑到中亿公司未提供第②类房的签约、办理网签等后续服务，且第②类房的网签房号及购房款与《优先选房协议》的约定并不一致等因素，故酌定围龙居公司按《商品房买卖合同》约定代理费计付标准的80%比例向中亿公司支付第②类代理费374095.96元（42510904元×1.1%×80%）。一审判决按《商品房买卖合同》约定全额支付第②类房代理费不当，依法予以纠正。对于第③、⑥类的预选房客户，双方一审中确认该两类的预选房客户均将其预选房源及定金转让或转卖给新客户，再由新客户与围龙居公司直接签订《商品房买卖合同》并最终完成网签及缴款。可见，中亿公司所锁定的第③、⑥类房预选房客户没有继续履行《优先选房协议》，但与该两类房的成功交易具有一定关联性，故根据公平原则，结合第③、⑥类房的预选房客户在该两类房成功交易中发挥的作用和中亿公司未提供后续客户更换洽谈、确认签约、办理网签等服务的客观事实，酌定围龙居公司按《商品房买卖合同》约定代理费计付标准的30%比例向中亿公司支付第③、⑥类代理费。一审判决按《商品房买卖合同》约定全额计付第③、⑥类房代理费不当，依法予以纠正。故围龙居公司应向中亿公司支付第③、⑥类房的代理费为565856.05元【（66617259元+104854271元）×1.1%×30%】。对于第④、⑤类的预选房客户，双方一致确认第④类的预选房客户均已退房退定金，不符合《销售代理合同书》约定的代理费结算条件，不予计付；第⑤类的预选房客户虽未退房但未网签，亦不符合《销售代理合同书》约定的代理费结算条件，中亿公司可待条件成就时另行主张。故一审判决第④、⑤类情形不予计付代理费并无不当，应予维持。另外涉案销售代理合同约定的房源包含合作方的房源，中亿公司本案诉请予以结算，符合合同约定，故一审判决驳回围龙居关于合作方房源不应纳入结算范围抗辩并无不当。围龙居公司对此可自行与合作方协商解决，协商不成可另行提起诉讼处理。综上，围龙居公司应向中亿公司支付代理费共计2258240.24元【1518288.23元+374095.96元+565856.05元-200000元（已垫付）】。一审判决围龙居公司应向中亿公司支付代理费3967905元不当，依法应予纠正。关于围龙居公司应否向中亿公司支付销售溢价分成及分成金额如何认定问题。本案中，双方二审中确认《销售代理合同书》中销售溢价分成与代理费的计付条件一致，故中亿公司诉请的销售溢价分成是否符合支付条件和如何计付，亦应结合《优先选房协议》履行情况和销售溢价金额作如下综合分析认定：首先，对于第①类的预选房客户，该类预选房客户均与围龙居公司签订了《商品房买卖合同》并最终完成网签及缴款，客户名和房号亦均与《优先选房协议》一致，且确实存在溢价情况（其中一期销售溢价总额为99219元，二期销售溢价总额为4322418元）。故中亿公司主张第①类房按照合同约定计付销售溢价分成的诉请，依法予以支持。一审判决驳回中亿公司计付销售溢价分成的诉请不当，依法予以纠正。但鉴于中亿公司未提供第①类房的签约、办理网签等后续服务，亦宜酌定按《商品房买卖合同》约定销售溢价分成计算标准的90%比例计付。其次，对于第②、③、⑥类房，因该三类房的实际购房客户、房号与《优先选房协议》中的预选客户、房号均不一致，且最终网签销售房价、房号是均由围龙居公司与新客户重新协商确定，与中亿公司不存在关联性，故对该三类房不宜予以计付销售溢价分成。至于第④、⑤类房因均没有实际销售，不存在销售溢价，亦不应予以计付。一审判决驳回中亿公司计付第②、③、④、⑤、⑥类销售溢价分成的诉请并无不当，依法予以维持。因此，围龙居公司应向中亿公司支付第①类房的销售溢价分成为804824.37元（一期溢价99219元×30%×90%+二期溢价4322418元×20%×90%）。另因围龙居公司未依约按期支付上述代理费和销售溢价分成，且《销售代理合同书》约定围龙居公司逾期支付销售代理费应承担违约责任，故一审判决从2020年7月9日起至款清之日止按一年期贷款市场报价利率计算逾期支付利息并无不当，应予维持。围龙居公司应以欠付的代理费和销售溢价分成合计3063064.61元（2258240.24元+804824.37元）为基数，从起诉之日即2020年7月9日起至款清之日止按一年期贷款市场报价利率计算。综上，上诉人中亿公司、围龙居公司的上诉请求部分成立；一审判决认定事实基本清楚，但处理结果不当，依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省梅州市梅县区人民法院（2020）粤1403民初1492号民事判决；二、上诉人梅州市×××实业有限公司应于本判决生效后十日内支付给上诉人梅州中亿晟世实业有限公司的代理费和销售溢价分成合计3063064.61元；三、上诉人梅州市×××实业有限公司应于本判决生效后十日内支付给上诉人梅州中亿晟世实业有限公司的逾期付款利息（利息以实欠的代理费和销售溢价分成金额为基数，从2020年7月9日起至款清之日止按一年期贷款市场报价利率计算）;四、驳回上诉人梅州中亿晟世实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费61764元，由上诉人梅州市×××实业有限公司负担26505.37元，上诉人梅州中亿晟世实业有限公司负担35258.63元。保全费5000元，由上诉人梅州市×××实业有限公司负担。二审案件受理费61764元，由上诉人梅州市×××实业有限公司负担26505.37元，上诉人梅州中亿晟世实业有限公司负担35258.63元。上诉人梅州中亿晟世实业有限公司已预交的二审案件受理费61764元，由本院退回26505.37元。上诉人梅州市×××实业有限公司已预交的二审案件受理费61764元，由本院退回35258.63元。本判决为终审判决。审 判 长 叶自辉审 判 员 罗锡芳审 判 员 黄伟玲二〇二一年七月十二日法官助理 苏建东书 记 员 吴依桐