辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终1652号上诉人（原审原告）:魏群，男，1976年6月12日出生，汉族，住辽宁省营口市站**。委托诉讼代理人：张卫东，内蒙古巨鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:营口德润置业有限公司，住所地营口市西市区得胜路**。法定代表人：钟铖,该公司董事长。委托诉讼代理人：姜玉蓉，辽宁开宇律师事务所营口分所律师。上诉人魏群因与被上诉人营口德润置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服营口市西市区人民法院（2021）辽0803民初39号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人魏群的委托诉讼代理人张卫东、被上诉人营口德润置业有限公司的委托诉讼代理人姜玉蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏群上诉请求：1.请求撤销（2021）辽0803民初39号民事判决并依法改判，上诉金额为退房款470万元，并按逾期贷款利息支付违约金；2.一、二审诉讼费用被上诉人承担。理由：原审法院在事实认定及法律适用上都存在错误。1.房屋产权证是公民依法享有房屋所有权的法定证件，公民只有依法获得产权证，才能行使对所拥有的房屋转让、出租、赠与等自由行使的权利，本案双方签订的合同中虽有逾期办证原告魏群不退房的约定，但该约定系德润公司提供合同中的格式条款，该条款剥夺了魏群作为买受人享有的主要权利，同时减轻甚至免除了德润公司作为房地产商所应当承担的法定义务和责任，且德润公司未提供证据证明已履行了合理的提示注意义务（合同中并没有加重、倾斜、变色等特殊字体)，故应当认定该格式条款无效；2.退一步讲假设该条款有效，上诉人认为，该条的正确理解是，买受人不能在交付后720日取得房屋产权证书的，如果买受人不退房的话，出卖人按己付房款的万分之一支付违约金。是否退房是买受人享有的选择权。而不是买受人承诺了即使办不了房照也不退房，因为这是不现实的承诺，第一，为买受人办理房照是本合同项下出卖人终身的义务；第二，只有办理完房照，买受人才能真正取得房屋所有权，才能实现合同目的。没有房照，原告方所付的470万房款没有任何意义。3.本案适用关于《商品房买卖合同的司法解释》第19条规定，商品房买卖合同约定办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年的，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予以支持。4.被上诉人在一审中多次强调是由于政府的原因无法完成拆迁，所以无法办理房照，该理由不充分，因为政府是否完成动迁与是否完成办理房照的事实是两个法律关系，同时二者之间也不存在必然的联系，因为上诉人是从被上诉人处购房，至于政府方面的关系协调是被上诉人应解决的，这与上诉人无关。营口德润置业有限公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确。上诉人提出的上诉请求和上诉理由不应予以支持。需要强调的是最高人民法院关于商品房买卖合同的司法解释第19条所规定的买受人请求解除合同的条件是由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记。这里强调的是无法办理，而不是不能办理。无法办理是指房屋的开工土地证开工许可规划等一系列原始材料有问题而导致本案房产根本就无法办理。而本案房屋不能办理产权证的原因是西市区政府没有完成拆迁，导致被上诉人开发楼盘的部分水电网络规划屡次修改，该事宜被上诉人正在与政府协商解决。本案楼盘办理产权证只是时间问题。因此商品房买卖合同司法解释第19条，并不适用于本案，本案应适用商品房买卖合同司法解释第18条规定。魏群向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的商品房买卖合同；2、请求被告退房并返还购房款，并从交房之日起按照五年以上长期贷款年利率4.9%支付利息，即1266500元；3、诉讼费用由被告承担一审法院认定的事实是：2015年7月10日，原告与被告签订编号为20150710D0FB1B429661《营口市商品房买卖合同》，约定原告将其开发的坐落于营口市西市区得胜路北68丙-1号1单元1-阁楼层1-1号，面积为517.58平方米住宅以总价4700000元的价格卖与原告。合同第十一条第（一）款规定出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。第二十条第（二）款规定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的所有权证书的，双方同意按照双方按照补充协议的相关约定执行。同日，双方签订《补充协议》，第八条关于办理产权登记手续的补充约定第4条规定如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按买受人已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告依照合同约定，于2015年7月28日给付被告购房款4700000元，被告为其开具销售不动产统一发票。被告于2016年4月5日将案涉房屋交付给原告。经查，原告至今未取得案涉房屋权属证书。诉讼中，被告提交（2019）最高法民终2000号民事判决书，主张案涉房屋至今不能办理权属证书是由于政府没有完成本案房地产土地的拆迁，原告不予认可。一审法院认为，原告与被告签订的《营口市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效。被告未按合同约定，在该商品房交付之日起720日内将涉案房屋所有权转移登记至原告名下，系违约行为，依法应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条和十五条分别规定了出卖人未按期办理产权证书应承担给付违约金和解除合同的违约责任，第十五条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”该条规定的买受人解除合同，并非强制性规范，是赋予买受人享有的一种权利，在发生出卖人未按期办理产权证书的情况下，买受人应当选择哪种违约责任承担方式主张权利，首先应当尊重当事人意思自治，看当事人双方合同约定。本案中，双方在签订《补充协议》时约定，买受人不能在房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按买受人已付购房款的万分之一向买受人支付违约金，原被告约定选择给付违约金，明确排除了原告退房的权利，该约定对原被告有约束力，现原告要求解除买卖合同，违反双方合同约定，依法不予支持。合同约定出卖人按买受人已付购房款的万分之一向买受人支付违约金，低于给原告造成的实际损失，原告要求调整，依法应予支持。原告的实际损失应为以总房款为基数，从合同约定的办理产权证书期限届满之日次日，即2018年3月27日始至实际取得房屋权属证书之日止，按中国人民银行同期贷款利率和全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的执行时间节点产生的利息。被告主张不能办理权属证书是政府没有完成拆迁导致，与原告无关，被告不能因此免责，其抗辩本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十四条之规定，判决：一、被告营口德润置业有限公司于本判决生效之日起十日内以4700000元为基数，从2018年3月27日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率给付原告魏群利息，从2019年8月20日至实际取得房屋权属证书之日止，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付原告魏群利息；二、驳回原告魏群其他诉讼请求。被告如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53565.5元，由原告魏群承担44400元，被告营口德润置业有限公司负担9165.5元（原告已预交）。二审中，双方当事人均未提供能够证明案件事实的新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：1.上诉人请求退房返款的诉讼请求是否应予支持；2.上诉人请求按照逾期贷款利息支付违约金的上诉请求是否应予支持。关于本案适用法律问题，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案的法律事实发生于2015年，故应适用当时的法律、司法解释的规定。关于第一个焦点问题，上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同的目的是取得房屋的所有权，而房屋产权证是公民依法享有房屋所有权的法定证件。本案中，双方当事人签订商品房买卖合同的时间是2015年7月10日，上诉人于2015年7月28日交付被上诉人购房款4700000元，到此，上诉人已履行了全部合同义务。争议房屋于2016年4月5日交付，至今已五年多。庭审中，被上诉人表示，尚不能明确争议房屋办理房产证的时间，故被上诉人已构成违约，并致使双方签订合同的目的至今不能实现。双方签订的商品房买卖合同中虽然约定：“买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房。”但因该约定是被上诉人提供合同中的格式条款，该条款排除了上诉人取得房屋权属证书权利，免除了被上诉人为上诉人办理房屋权属证书的责任。被上诉人不能提供证据证明就该格式条款已向上诉人履行了提示注意义务，故应认定该格式条款无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”依据该规定，上诉人要求解除合同并退房返款的诉讼请求应予支持。关于第二个焦点问题，本案中，双方当事人签订的商品房买卖合同约定出卖人按买受人已付购房款的万分之一向买受人支付违约金，低于给上诉人造成的实际损失，上诉人要求调整，本院予以支持。上诉人于2015年7月28日交付购房款4700000元，故上诉人的损失应以4700000元为基数，从2015年7月28日起至实际退款之日止，按中国人民银行同期贷款利率和全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。根据本案的实际情况，对上诉人要求按照逾期贷款利息支付违约金的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，成立的部分应予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销营口市西市区人民法院（2021）辽0803民初39号民事判决；二、解除上诉人魏群与被上诉人营口德润置业有限公司签订编号为20150710D0FB1B429661《营口市商品房买卖合同》；三、被上诉人营口德润置业有限公司于本判决生效后十日内返还上诉人魏群购房款4700000元，并从2015年7月28日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算给付上诉人魏群利息，从2019年8月20日起至实际退款之日止，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算给付上诉人魏群利息。被上诉人如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、上诉人魏群于被上诉人营口德润置业有限公司履行完上述返款义务后十日内，将本案争议房屋返还被上诉人。五、驳回上诉人魏群的其他上诉请求。一审案件受理费53565.5元、二审案件受理费44400元，合计97965.5元，由被上诉人营口德润置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王启香审判员  刘文婷审判员  贾 琳二〇二一年七月二十九日法官助理张育书记员吕晓朦