西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2021）藏01民终486号上诉人（原审原告、反诉被告）：拉萨金岛房屋租赁有限公司，住所地西藏自治区拉萨市太阳岛一路武警消防总队对面品茗楼会所一楼2号门面，统一社会信用代码91540100MA6T10H755。法定代表人：多吉措姆，该公司执行董事。委托诉讼代理人：袁溥钰，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。委托诉讼代理人：平措桑姆，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈晓梅，女，1991年8月16日出生，汉族，公民身份号码×××。被上诉人（原审被告、反诉原告）：鲁润华，女，1989年7月22日出生，汉族，住西藏自治区拉萨市，公民身份证号码×××。上诉人拉萨金岛房屋租赁有限公司因与被上诉人陈晓梅、鲁润华房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初1444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人拉萨金岛房屋租赁有限公司的委托诉讼代理人袁溥钰、平措桑姆，被上诉人鲁润华到庭参加诉讼，被上诉人陈晓梅经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。拉萨金岛房屋租赁有限公司上诉请求：1.撤销西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初1444号民事判决第一项、第二项，改判鲁润华、陈晓梅向拉萨金岛房屋租赁有限公司支付房屋租金、物业费、房屋维修费、违约金共计6,752.5元；2.本案一、二审诉讼费由鲁润华、陈晓梅承担。事实与理由：一、一审法院对《房屋租赁合同》的解除时间认定错误。一审法院认定拉萨金岛房屋租赁有限公司在鲁润华、陈晓梅搬离后查看过房屋及拉萨金岛房屋租赁有限公司接收了鲁润华、陈晓梅的钥匙及房屋，从而认定双方租赁合同于2019年12月27日解除。首先，查看房屋是租赁关系中出租人应尽的义务，是维护自己的权利的表现；其次，鲁润华、陈晓梅在搬离前并未向拉萨金岛房屋租赁有限公司交付房屋及钥匙，鲁润华、陈晓梅也没有提交证据证明其向拉萨金岛房屋租赁有限公司交付了钥匙及房屋；二、一审法院存在法律适用错误的问题。一审法院将《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”作为该案的裁判依据实属不当。首先，本案中拉萨金岛房屋租赁有限公司作为出租人，依照合同约定将租赁房屋给鲁润华、陈晓梅使用，租赁关系存续期间拉萨金岛房屋租赁有限公司无任何违约行为，也不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定的“明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务”的情形；其次，《中华人民共和国合同法》第九十六条适用的前提条件是要符合第九十四条第二项规定的情形，但本案中并不存在该情形；三、一审法院违反了“处分原则”和“不告不理原则”。拉萨金岛房屋租赁有限公司的本诉请求和鲁润华、陈晓梅的反诉请求中均未提起请求确认解除《房屋租赁合同》，而一审法院判决确认《房屋租赁合同》于2020年12月27日解除，该判决超出了当事人的诉讼请求。鲁润华辩称，一、鲁润华、陈晓梅不应支付拉萨金岛房屋租赁有限公司主张的2020年1月1日至3月30日的房租、物业费及维修费、违约金。鲁润华、陈晓梅已于2019年12月27日退房，并将钥匙放在了房子外面，拉萨金岛房屋租赁有限公司也已经收到了钥匙，且2020年1月至3月期间拉萨金岛房屋租赁有限公司从未要求租赁人缴纳房租，根据《房屋租赁合同》的约定，延迟9天交付租金的，出租人有权解除租赁合同；二、承租人与出租人之间前期存在矛盾纠纷，是拉萨金岛房屋租赁有限公司的人曾经威胁租赁人，严重违反了出租人的义务；三、房租缴费明细备注上：“12月27日跑”被涂改，系拉萨金岛房屋租赁有限公司在一审提交证据时进行了涂改，也证明拉萨金岛房屋租赁有限公司是在2019年12月27日就知道鲁润华、陈晓梅已经搬离租赁房屋。陈晓梅缺席亦未提交答辩意见。拉萨金岛房屋租赁有限公司向一审法院起诉请求：1．判令鲁润华、陈晓梅向拉萨金岛房屋租赁有限公司支付2020年1月1日至2020年3月30日期间的房屋租金4800元、物业费225元；2．判令鲁润华、陈晓梅向拉萨金岛房屋租赁有限公司支付房屋维修费200元；3．判令鲁润华、陈晓梅向拉萨金岛房屋租赁有限公司支付违约金1,567.5元；4．本案诉讼费由鲁润华、陈晓梅承担。鲁润华、陈晓梅向一审法院反诉请求：1.判令拉萨金岛房屋租赁有限公司与鲁润华、陈晓梅2019年4月22日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月26日终止；2.判令拉萨金岛房屋租赁有限公司向鲁润华、陈晓梅退还押金2000元；3.本案诉讼费由拉萨金岛房屋租赁有限公司承担。一审法院认定事实：2019年4月22日，拉萨金岛房屋租赁有限公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的鲁润华、陈晓梅签订《房屋租赁合同》，合同中约定：“甲方将其所在位于财富一期5B410的房屋出租给乙方使用，租赁期限自2019年4月1日至2020年3月30日止。租金每月1600元，按季支付；乙方在承租协议期内自行解约的，视为违约，押金不退，乙方须缴纳押金贰仟元，押金作为住房墙面是否需要粉刷及物品损坏损耗用，不作充抵当月房租及其他租房产生的费用，合同期满退租需提前一周告知甲方，临时退租及无押金凭条的押金不退；在房屋租赁期限内，乙方及时付清所使用的水、电、煤气、物业管理费用且承担延期付款的违约责任。”该合同项下还就转租、租赁期满房屋验收等事项进行了具体约定。该合同落款处乙方附有鲁润华及陈晓梅的签名，甲方盖有拉萨金岛房屋租赁有限公司的印章。合同签订后，鲁润华于2019年7月3日通过微信转账方式支付5025元，于2019年10月2日通过支付宝转账支付5025元。拉萨金岛房屋租赁有限公司提交的案涉房租缴费明细上载明“4-6月房租和物业已由之前业主付完，7月3日收微信：房租、物业7-9月共计5025元；10月2日收支付宝：房租、物业10-12月共计5025元”。该房租缴费明细备注一栏载明“截止到12月20号水表底数为51吨，12月29日，电：174度，水：54吨表”。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。拉萨金岛房屋租赁有限公司与鲁润华、陈晓梅所签订的《房屋租赁合同》是在双方平等、自愿、协商的基础上形成的，代表了双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。依据庭审查明的事实和诉辩双方提交的证据，本案争议焦点系：一、案涉《房屋租赁合同书》解除时间的确定问题；二、诉讼双方诉讼请求的各项主张是否成立的问题。关于争议焦点一。合同签订后，拉萨金岛房屋租赁有限公司向鲁润华、陈晓梅交付了租赁物，鲁润华、陈晓梅支付了租金，合同实际进行了履行。在合同履行过程中，双方因租赁房屋期间产生的各项费用交纳事项发生争执，为此，鲁润华、陈晓梅称于2019年12月27日提前搬离租赁房屋。对于拉萨金岛房屋租赁有限公司主张案涉合同并未提前解除的意见，一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己行为表明不履行主要债务”及第九十六条：“当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，鲁润华、陈晓梅在支付完2019年度的租金及物业费后，称于2019年12月27日搬离租赁房屋。拉萨金岛房屋租赁有限公司对此虽不予认可，但根据其所提交的房租缴费明细备注上所载明的2019年12月29日房屋水、电明细内容，可以证实拉萨金岛房屋租赁有限公司在鲁润华、陈晓梅所述的搬离时间后去查看过房屋使用情况，并在房租缴费明细上将鲁润华、陈晓梅搬离时间予以涂抹，由此说明拉萨金岛房屋租赁有限公司在得知鲁润华、陈晓梅于2019年12月27日从案涉房屋搬离后，并未提出任何异议，且接收了钥匙及房屋，这足以认定拉萨金岛房屋租赁有限公司认可鲁润华、陈晓梅在2019年12月27日退租，双方的租赁关系在2019年12月27日解除的事实。故对拉萨金岛房屋租赁有限公司主张鲁润华、陈晓梅向其支付2020年1月1日至2020年3月30日期间的房屋租金4800元及物业费225元的诉讼请求，法院依法不予支持。关于争议焦点二。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，诉讼双方在案涉房屋租赁合同履行过程中均存在不妥之处，拉萨金岛房屋租赁有限公司在合同签订时并未详尽、明确约定承租方应予以承担的具体费用，导致合同履行期间产生争执，鲁润华、陈晓梅在解除合同搬离房屋时亦未采取妥当方式，导致产生纠纷，故而最终导致案涉合同提前解除双方均有责任。依据案涉《房屋租赁合同》第五条的约定：“乙方在承租协议期内自行解约的，视为违约，押金不退，乙方须缴纳押金贰仟元，押金作为住房墙面是否需要粉刷及物品损坏损耗用，不作充抵当月房租及其他租房产生的费用，合同期满退租需提前一周告知甲方，临时退租及无押金凭条的押金不退。”现鲁润华、陈晓梅要求拉萨金岛房屋租赁有限公司退还押金2000元的诉讼请求，依据上述合同约定及双方实际履行情况，法院依法不予支持。对于拉萨金岛房屋租赁有限公司主张房屋维修费200元的诉讼请求，依据上述合同约定及拉萨金岛房屋租赁有限公司提交的收据无法证明“更换马桶配件”所产生的费用系因鲁润华、陈晓梅租用房屋所致，故对该项诉讼请求，法院依法不予支持。对于拉萨金岛房屋租赁有限公司主张违约金1,567.5元的诉讼请求，因案涉合同中对此并未进行任何约定，且拉萨金岛房屋租赁有限公司系依据其诉讼请求第一项所主张的租金及物业费计算得出违约金，故法院对该项诉讼请求不予支持。陈晓梅经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为对其自身诉讼权利的放弃。综上所述，法院对拉萨金岛房屋租赁有限公司的诉讼请求，依法不予支持。对鲁润华、陈晓梅要求判令诉讼双方于2019年4月22日签订的《房屋租赁合同》在2019年12月26日已终止的诉讼请求，法院经审查后确认该合同于2019年12月27日解除。对鲁润华、陈晓梅要求退还押金2000元的诉讼请求，一审法院依法不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，第一百四十四条之规定，据此，一审法院判决：一、确认拉萨金岛房屋租赁有限公司与鲁润华、陈晓梅签订的《房屋租赁合同》于2019年12月27日解除；二、驳回拉萨金岛房屋租赁有限公司的全部诉讼请求；三、驳回鲁润华的全部反诉请求；四、驳回陈晓梅的全部反诉请求。本院二审期间，当事人双方均未提交新证据。本院二审查明拉萨金岛房屋租赁有限公司与鲁润华、陈晓梅签订的《房屋租赁合同》约定租金每月1600元，每季度缴纳一次租金，物业费为每月75元。水、电表均安装在租赁房屋外面。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点：1.案涉《房屋租赁合同》是2019年12月27日提前解除还是2020年3月30日届满终止；2.拉萨金岛房屋租赁有限公司主张的2020年1月1日至3月30日的房屋租赁费、物业费、维修费、违约金是否应当支持。关于案涉《房屋租赁合同》是2019年12月27日提前解除还是2020年3月30日届满终止，案涉《房屋租赁合同》约定的租赁时间为2019年4月1日至2020年3月30日，本院认为，1.拉萨金岛房屋租赁有限公司作为出租方在签订租赁合同后，依约将租赁物交付鲁润华、陈晓梅使用，已完成出租方的义务；2.鲁润华、陈晓梅辩称已于2019年12月27日退房、将钥匙留在租赁房屋外面且通知拉萨金岛房屋租赁有限公司的工作人员，但对此未提交证据予以佐证，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，鲁润华、陈晓梅对其主张应当承担举证不利的后果；3.虽然拉萨金岛房屋租赁有限公司提交的房租缴费明细备注上载明2019年12月29日鲁润华、陈晓梅房屋水、电明细内容，但通过庭审证实租赁房屋的水、电表均安装在房屋外面，查看水、电表无须进入租户房间内，故拉萨金岛房屋租赁有限公司对水表、电表的查看不能当然的证明其知晓鲁润华、陈晓梅搬离租赁房屋的事实；4.房租缴费明细备注：“12月27日跑”被拉萨金岛房屋租赁有限公司涂改，但无法证明此备注书写的时间，该备注无法证明鲁润华、陈晓梅12月27日退房并通知到拉萨金岛房屋租赁有限公司的事实，且庭审中拉萨金岛房屋租赁有限公司对该备注的书写时间及涂改进行了说明。一审法院对租赁合同终止时间的认定错误，本院予以纠正。本院确认案涉《房屋租赁合同》于2020年3月30日，即租赁合同期满后终止。拉萨金岛房屋租赁有限公司诉称一审法院对合同效力的审查超越当事人诉讼请求，本院认为，合同效力的审查是法院在审理涉合同案件时应主动审查的范畴，一审法院对此租赁合同效力、解除时间的判定并未超越当事人诉请，拉萨金岛房屋租赁有限公司的该主张本院不予采纳。关于拉萨金岛房屋租赁有限公司主张的2020年1月1日至3月30日的房屋租赁费、物业费、维修费、违约金是否应当支持。本院认为，1.根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，本院确认案涉《房屋租赁合同》于2020年3月30日期满终止，鲁润华、陈晓梅应当向拉萨金岛房屋租赁有限公司支付2020年1月1日至3月30日的租赁费4800元、物业费225元；2.拉萨金岛房屋租赁有限公司主张的维修费，其提交的证据不足以证明该维修费实际产生，本院对此依法不予支持；3.拉萨金岛房屋租赁有限公司主张违约金1,567.5元，本院认为，鲁润华、陈晓梅未按约定时间缴纳房屋租赁费，构成事实违约，应当承担违约责任，但在本案中，鲁润华、陈晓梅的违约对拉萨金岛房屋租赁有限公司造成的实际损失为欠付租金的资金占用利息，故本院依法按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支持拉萨金岛房屋租赁有限公司2020年4月1日至2020年7月27日的违约金65.79元（5025元×4.05%÷365天×118天＝65.79元）。鲁润华、陈晓梅一审中主张拉萨金岛房屋租赁有限公司应当退还其2000元保证金，本院认为，案涉《房屋租赁合同》于2020年3月30日期满后终止，鲁润华、陈晓梅不存在《房屋租赁合同》中约定的不予退还押金的情形，故拉萨金岛房屋租赁有限公司应当退还鲁润华、陈晓梅的押金2000元，对该诉讼请求，本院予以支持。陈晓梅缺席视为放弃诉讼权利，不影响本院依据查明的事实进行裁判。综上所述，拉萨金岛房屋租赁有限公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初1444号民事判决；二、鲁润华、陈晓梅于本判决生效之日起十五日内向拉萨金岛房屋租赁有限公司支付2020年1月1日至3月30日的租金4800元，物业费225元，违约金65.79元，以上共计5,090.79元；三、拉萨金岛房屋租赁有限公司于本判决生效之日起十五日内向鲁润华、陈晓梅退还房屋租赁押金2000元；四、驳回拉萨金岛房屋租赁有限公司的其他上诉请求；五、驳回鲁润华、陈晓梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费50元（拉萨金岛房屋租赁有限公司已预交），由拉萨金岛房屋租赁有限公司负担13元，鲁润华、陈晓梅负担37元，一审反诉案件受理费50元（鲁润华、陈晓梅已预交），由拉萨金岛房屋租赁有限公司负担；二审案件受理费50.00元，由拉萨金岛房屋租赁有限公司负担22元，鲁润华、陈晓梅负担28元。本判决为终审判决。审 判 长 高丽贤审 判 员 格 珠审 判 员 白 玛二〇二一年七月十二日法 官 助 理 扎 宗书 记 员 拉 片