湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初5829号原告：潘丹，女，1980年10月18日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人骆玉凤，湖南如金律师事务所律师。委托诉讼代理人刘卫平，湖南如金律师事务所律师。被告:湖南道顿商业资产管理有限公司，住所地:湖南省长沙市天心区书院路9号安玺雅苑B2、B3栋916房。法定代表人李中华，系该公司董事长。委托诉讼代理人余齐凯，湖南淡远律师事务所律师。委托诉讼代理人唐倪，湖南淡远律师事务所律师。原告潘丹诉被告湖南道顿商业资产管理有限公司（以下简称“道顿公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案受理后，依法由审判员卿斌适用简易程序于2021年6月18日公开开庭进行了审理，书记员杨婷婷担任庭审记录。原告潘丹的委托代理人骆玉凤、刘卫平，被告道顿公司的委托代理人余齐凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘丹提出如下诉求：1.判令解除原告与被告签订的《观沙Ｅ城委托经营管理合同》,被告对涉案商铺恢复原状并返还原告；2.判令被告支付原告委托管理收益暂计34769元（2020年9月30日起计算至商铺恢复原状并返还原告之日，暂计算至2021年4月29日共计7个月，计算方式：房屋价款698232÷0.82×0.07÷12个月×7个月＝34769元）；3.判令被告支付原告合同违约金5万元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告受农工商房地产集团湖南投资置业有限公司对光明伊晨苑房地产项目承诺“售后包租、五年保底”商铺宣传的影响，与该公司签订《商品房买卖合同》一份。根据该合同约定，原告以房价款698232元购买位于长沙市岳麓区××楼××层××号商铺××。在该公司的要求下，两原告与被告于2016年5月5日签订《观沙Ｅ城委托经营管理合同》，约定原告将涉案商铺委托被告经营管理，管理期限为五年，自原告与开发商约定的交房实现之日起计算，暂以2016年9月30日开发商承诺交房的日期为基础，原告同意被告代为收房。委托管理前三年被告无需支付原告租金或其他收益，后两年按被告经营收入与原告8：2分成，或者按原告房价款／82%×7%每年的标准向原告支付商铺收益，两种方式取其中收益高的一种方式支付，支付时间为每季度第一个月20号前。被告逾期支付的，则应按应付金额的万分之五每日的标准向原告支付违约金，逾期时间超过3个月，原告有权解除本合同，被告应支付原告违约金5万元。上述合同签订后，开发商于2016年9月30日如约交房，被告代为收房后投入使用，被告向原告支付2019年9月30日至2020年9月29日租金后未再支付后续租金，经原告多次催讨未果。被告的行为已严重违约。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告道顿公司辩称：1.原告要求解除合同缺乏合同依据，根据合同约定，原告应当先开发票，被告见票付款，被告现已支付原告一年多收益，但原告只开具了两个季度发票，原告未履行开票的在先义务，所以后续租金支付被告有权暂停，原告无权解除合同；2.原、被告双方达成了按8折支付收益的约定，并且双方在诉前被告也按8折进行了支付；3.被告已支付完第一个年度的收益，第二年度已经支付6000元。经审理查明，2016年5月6日，原告潘丹与案外人农工商房地产集团湖南投资置业有限公司签订了合同编号为ＸＸ1500151009的《长沙市商品房买卖合同》一份，约定：原告购买该公司开发的位于长沙市岳麓区××路××号××（推广名：农房.观沙Ｅ城）第Ｅ2-Ｅ8栋1009号房屋，房屋购买总价款为698232元。原告购得上述房屋后于同日与被告签订了《观沙Ｅ城委托经营管理合同》及《房屋经营授权书》，约定：1.原告将上述房屋委托给被告经营管理，约定：被告经营管理期限为五年，自原告与开发商约定的交房实现之日起计算，即暂以2016年9月30日开发商承诺交房的日期为基础，原告同意由被告代为收房。2.经营管理期的前三年，原告免收租金，经营管理期后两年，被告经营管理该房屋取得的收入按以下两种方式两者取其高向原告支付其应得的商铺收益：第一种方式为：原告可根据商铺实际所有经营收入（包括但不限于商铺租金、营业额扣点、联营收入等）与被告进行8:2分成的方式获取收益，所涉税收各自承担；第二种方式：原告收入（固定年收益含税）＝原告购买该房屋的房价款签署的房地产买卖合同中约定的价款／82%×7%，原告收入中涉及到的税收由原告自行负担。如果该房屋发生商铺空置现象，或者租金收入不足以支付前述第二种方式所约定的收入的，差额部分由被告负责补足。3.原、被告双方根据有关法律、法规的规定各自承担相应的税费。在项目整体开业第四、第五年期间原告的收益，被告于该年度的10月20号、1月20号、4月20号、7月20号支付当季度租金。在有关法律法规允许的前提下，被告也可以接受原告委托为其代为办理纳税事宜。被告应在收到原告按照上述约定提供的发票后10日内向原告指定账户划付约定的经营管理收益。被告逾期支付上述款项的，每逾期一日按照应付金额的万分之五向原告支付违约金，如逾期时间超过3个月，原告有权解除本合同，被告应当向原告支付违约金5万元。同时，合同还对双方的权利义务进行了约定。另，原告于2016年5月6日向被告出具了《授权委托书》一份作为前述合同的附件1，载明由原告将涉案房屋委托给被告以被告的名义对涉案房屋进行收房、管理经营、对外招租、与租户签订租约、代为收取租金、解除租约等与该物业经营管理有关的一切事项。原告购买涉案房屋时，被告已将涉案房屋对外进行了出租并收取了承租人的租金，现涉案房屋由被告连同其他商铺一并出租给第三方用于经营好又多超市，租赁期限届满日为2022年9月30日。被告在涉案委托经营管理合同履行期间，被告对第四个租约年的经营管理收益（租金）已支付完毕，对第五个租约年的经营管理收益（租金）向原告支付了6000元后未再履行支付义务，原告已向被告提供了第五个租约年第一季度的税务发票。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的合同编号为XX1500151009的《长沙市商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》及附件一份等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告潘丹与被告道顿公司签订的涉案《观沙E城委托经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，双方均应严格依约履行各自的合同义务。上述合同签订后，原告已依约将涉房屋交付给原告经营使用，且被告亦享受了合同约定的三年免租期，被告理应依约向原告支付相应的经营管理收益（租金），然其仅在第五个租约年内仅向原告支付了6000元收益后未再履行支付义务，其行为显然构成违约，理应承担相应的违约责任。虽然被告未先向其提供相应的发票，但原告提供发票的义务相对于被告支付经营管理收益（租金）的义务而言，显然属于附随义务，被告向原告支付经营管理收益（租金）的义务属于主要义务，被告以原告未履行附随义务为由而拒不履行合同主要义务的行为显然有违约双方订立涉案《观沙E城委托经营管理合同》之目的，故对被告以原告未先提供发票为由拒绝支付经营管理收益（租金）的意见，本院不予支持。现原告要求被告支付经营管理收益（租金），理由正当，本院予以支持。关于原告要求解除涉案《观沙E城委托经营管理合同》并恢复商铺原状予以返还的诉请。本案中，虽然被告未及时向原告支付约定的经营管理收益（租金）构成违约，但涉案房屋在原告购买时已由被告出租给第三方用于经营超市，且原告购买该商铺时，被告已将该商铺打通与其他产权人的商铺连为一体，若解除合同将导致第三方超市的正常经营，不利于矛盾的化解，且原告对第五个租约年的税费发票仅向被告提供了一个季度的发票，亦存在违约行为，故对其上述诉请，本院不予支持。关于被告欠付的经营管理收益（租金）计算问题。现被告对涉案《观沙E城委托经营管理合同》中约定的第五个租约年的经营管理收益（租金）仅向原告支付了6000元。根据前述合同约定的支付时间及标准，现被告理应于2021年7月20日之前向原告支付2021年9月30日之前的经营管理收益（租金），故对被告应付的经营管理收益（租金）本院暂计算至2021年9月30日，对2020年9月30日至2021年7月20日期间欠付的费用亦应予以支付。综上，被告自2020年9月30日至2021年9月30日期间共计应向原告支付经营管理收益（租金）698232元÷82%×7%=59605.17元，核减被告已支付的6000元，还应支付原告53605.17元。对2021年9月30日之后的经营管理收益（租金）问题，由原、被告双方另行依法处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百二十条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、限被告湖南道顿商业资产管理有限公司自本判决生效之日起五日内支付原告潘丹经营管理收益（租金收益）共计53605.17元；二、驳回原告潘丹的其他诉讼请求如未按本判决指定的期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取960元，由原告潘丹负担260元，被告湖南道顿商业资产管理有限公司负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二一年七月七日法官助理罗翠玲书记员杨婷婷