沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初5267号原告：王铂超，男，1996年7月8日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托代理人：陈阳，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：王宇，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告：沈阳航远置业有限公司，住所地沈阳市和平区长白西路51号2001房间，统一社会信用代码91210102097895874L。法定代表人：肇华庚，系该公司总经理。委托代理人：肖戈霏，系辽宁基源律师事务所律师。原告王铂超诉被告沈阳航远置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员郭树琼担任审判长，与人民陪审员赵淑媛、张志福组成合议庭公开开庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称，2017年4月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：“被告将位于沈阳市和平区长白五街235-8号2-16-2房屋出售原告”；“房屋总价款1444399元”，同时约定：“被告应当在2018年8月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将取得竣工验收备案证明，并符合合同约定的商品房交付原告使用”；“被告逾期交房，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付已交房价款万分之五的违约金”及“商品房达到交付使用条件后，被告应书面通知且出示证明文件，证明文件不全的，原告有权利拒绝接受，由此产生的逾期责任由被告承担”。原告已以按揭贷款的方式付清全部房款，但被告迟迟不予交付合格房屋，原告多次协商要求被告继续履行合同并承担违约责任，被告仅支付2018年8月30日至2019年8月30日间违约金2019年8月31日至今违约金迟迟不予支付，暂计至2020年1月19日未支付违约金天数为142日。被告迟迟不予支付违约金，其行为已严重侵害原告合法权益，无奈，诉至贵院，请求贵院依法支持原告诉讼请求，维护原告合法权益。诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付自2019年8月31日起至交付房屋日止的逾期交房违约金20510.4元，计算方式:1444399*0.01%元/天*142天=20510.4元）；2、请求法院判令由被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，一、诉争房屋逾期交房系因政府行为导致，非因答辩人原因，故答辩人无须承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第八条约定，如遇不可抗力或因执行国家法律、法规、政策、政府指令；因市政配套设施接通延误或市政府规划变更以及其他非出卖人原因造成的延期，出卖人可以据实予以延期。由于诉争房屋项目地块在土地转让时，政府并未交付“净地”，导致商品房建设完成，各项标准均达到实体交付的条件后，仍无法办理竣工验收备案等相关手续，无法按照《商品房买卖合同》约定的条件交付房屋，最终才导致逾期交房。但诉争房屋现已具备实体交付的客观条件，答辩人多次与原告协商交付事宜，原告均表示拒绝。逾期交房情况发生后，答辩人一直积极与原告及其他业主沟通，寻求解决方案，已尽到合理义务。另外，2017年，国资委要求中航工业集团剥离非主营业务，房地产项目在剥离之列，答辩人沈阳航远置业有限公司系中航工业集团旗下从事房地产开发的子公司，须履行剥离程序，股权转让期间诉争房屋所属楼盘停工。2018年7月股权转让完成后该项目第一时间进行复工建设。综上，无法办理竣工验收备案等相关手续，无法按照《商品房买卖合同》约定的条件交付房屋，系因政府原因，并非答辩人原因，答辩人无须承担违约责任。二、诉争房屋已经在2020年1月13日取得竣工验收备案等相关手续，已经符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，且已经向原告发出交房通知书，交付义务已经履行完毕，即使认定违约计算违约金，也应计算至2020年1月13日。综上，请求法院依法查清案件事实，驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年4月15日，原告王铂超（买受人）与被告沈阳航远置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市和平区长白五街235-8号2-16-2（现地址变更为沈阳市和平区和安街15-2号2-16-2），建筑面积139.13平方米，总价款为1444399元……第六条付款方式及期限：买受人按下列第3种方式按期付款：买受人应于本合同签订当日付清首期房款314399元（含定金），剩余房款113000元，买受人将通过商业银行贷款或通过公积金贷款方式支付，并按贷款银行或公积金中心要求提供完备文件资料。第八条交付期限约定：出卖人应当在2018年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……该商品房取得竣工验收备案证明；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、因执行国家法律、法规、政策、政府指令；因市政配套设施接通延误或市政府规则变更以及其他非出卖人原因造成的延期；3、因买受人存在未付清房款及其他应交费用等先期违约行为。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。合同签订后，原告交纳了全部购房款，被告于2020年2月24日为其开具了金额为1444399元的购房款发票。2019年8月30日，被告通知原告交付房屋。原告以未取得验收备案手续为由拒收房屋。2020年1月13日，涉诉房屋取得辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书。2020年1月20日，原告办理了涉诉房屋入住手续。另查，被告因未能按照约定期限向原告交付涉案房屋，给付原告2018年8月30日至2019年8月30日期间违约金。上述事实，有商品房买卖合同、发票、通知书、辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书等证据以及原、被告的当庭陈述笔录。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。原告按照合同约定履行交付房款义务，被告应按照合同约定的期限交付房屋，被告因逾期交房已自行向原告支付了2018年8月30日至2019年8月30日期间的逾期交房违约金，现原告请求被告按照日万分之一的标准支付2019年8月31日至交付房屋之日止的逾期交房违约金,合同约定，出卖人逾期交房的违约责任，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，故应从其约定，涉诉房屋于2020年1月13日取得竣工验收备案，故被告应给付原告逾期交房违约金19499元（0.01%×135天×1444399元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、之规定，判决如下：一、被告沈阳航远置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告王铂超逾期交房违约金19499元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费312元，由被告沈阳航远置业有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  郭树琼人民陪审员  赵淑媛人民陪审员  张志福二〇二一年七月二日法官助理何蓉书记员李萌本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。