湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终1649号上诉人（原审原告）：张璐瑶，女，1990年7月25日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：唐小品，张璐瑶表姐。被上诉人（原审被告）：永州市鑫龙房地产开发有限责任公司，住所地湖南省永州市零陵区南津中路**。法定代表人：何礼国，系该公司董事长。委托诉讼代理人：阳芳，湖南宗元律师事务所律师。上诉人张璐瑶因与被上诉人永州市鑫龙房地产开发有限责任公司（以下简称鑫龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2020）湘1102民初3251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张璐瑶上诉请求：一、请求依法撤销原审判决，改判支持上诉人全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定涉案房屋达到双方买卖合同约定的交房条件，属事实认定错误，涉案房屋并未达到交房条件。（1）被上诉人以格式合同形式与上诉人签订《商品房买卖合同》时，被上诉人未明确告知上诉人约定的交房条件，且合同中约定的交房条件过低，未达到法定交房条件（三书、一证、一表），该约定不符合《房地产经营管理条例》规定的交房条件，违反了法律法规强制性规定，应属于无效条款；（2）被上诉人存在改变规划建设及违建情况。例如，变更规划建设小区人车分流模式、11栋03户型走廊违章隔墙，阻拦消防通道、占有三楼绿地建阳光房，侵占业主公摊等情况，被上诉人对此必须按规划进行整改与恢复，方能确定交房；（3）被上诉人存在欺诈之嫌，被上诉人与上诉人实签合同与网签合同内容明显不符，应按对上诉人有利的合同约定履行。故，并非上诉人无故拒绝收房，而系上诉人所购房屋未达到交房条件；2、一审认定被上诉人存在逾期交房的免责事由错误。（1）被上诉人以格式合同形式与上诉人签订《商品房买卖合同》时，未明确告知上诉人相关免责事由，且免责条款主要是被上诉人免责的情形，与上诉人没有直接关系；（2）被上诉人称配电工程受阳明大道提质改建工程和2020年新冠疫情影响，不符合《商品房买卖合同》第八条第2项第（1）点、第（5）点约定的免责情形。阳明大道提质改建工程不属于上述两项，不应作为被上诉人免责事由，不属于免责情形。根据《商品房买卖合同》约定，交房时间为2019年8月31日之前，而新冠疫情发生在2020年年初，该不可抗力发生在被上诉人迟延履行交房义务期内。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。故，被上诉人不应以受到新冠疫情肺炎影响主张免责。综上，一审判决错误，请求二审依法判决。鑫龙公司辩称，1、涉案房屋已达到交房条件，上诉人上诉理由没有事实根据。（1）上诉人作为完全民事行为能力人，应对自身民事行为负责，商品房买卖合同涉及上诉人重大利益，在签订合同前应全面阅读商品房买卖合同，且该合同是买卖双方协商一致签订的，因此对合同内容是明知的，上诉人以未明确告知交房条件为由不收房，没有事实依据;（2）合同自由、意思自治是合同的基本原则，合同成立生效后，对双方当事人具有法律约束力，本案合同约定的交房条件，不违反法律、行政法规效力性强制性规定。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用，而《建设工程质量管理条例》的十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程经验收合格的，方可交付使用。我方一审提交的竣工验收会议纪要已证明房屋符合交房条件;（3）既已竣工验收，说明符合交房条件，且是否改变规划，应由具有审批、监管的规划部门作出认定，而不是由上诉人单方作出认定;（4）网签合同不是双方的真实意思表示，也不是实际履行的合同，该合同未经双方协商一致，网签合同是行政管理行为要求，不管是否愿意都要备案；2、逾期交房系答辩人不可控制因素所致，属于不可抗力。（1）上诉人与被上诉人协商一致签订的合同应当得到遵守，上诉人以免责约定未“明确告知”“与上诉人没有直接关系”为由上诉，说明上诉人逃避合同履行责任；（2）阳明大道提质改建工程是政府主导的民生工程，属于政府行为，而提质改建对相应的电力部分也要进行改造，而电力设施是二期项目整体竣工验收的必备条件。提质改建工程影响了电力设施的配套进度，完成整个电力配套工程过程中又遇疫情，按合同附件3中的约定，以上情况均属于出卖人不可预见的情况，属于合同约定的不可抗力。综上，涉案房屋已符合交房条件，答辩人逾期交房免责事由成立。张璐瑶向一审法院起诉请求：1．判令被告立即依法向原告履行交付房屋义务；2．判令被告被告向原告支付逾期交房违约金人民币29，523元（从2019年9月1日至2020年7月31日共335天，每日按所交购房款的万分之二计算，此后违约金按相同标准计算至被告交付房屋之日止）；3．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2018年9月10日，张璐瑶（乙方）与鑫龙公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，合同约定了“……第三条乙方所购商品房的基本情况……该商品房为第一条规定项目中的第6栋第3层02号房。……第四条计价方式与价款：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3,759.38元（人民币），金额为（人民币）肆拾肆万零陆佰叁拾捌元整（小写：440，638元）。……第八条交付期限：1．出卖人应当在2019年8月31日前，将本合同约定的住宅商品房交付给买受人。具体交付时间以出卖人采取电话、短信、报纸、永州电视台飞播通知、张贴告示、信件邮寄等方式通知为准。2．如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期，不作违约处理。（1）遭遇不可抗力的因素；（2）买受人未能按时付款（含应支付给出卖人的违约金及应交清的相关费用）等买受人原因或未按时办理入伙手续；（3）因买受人原因致使按揭手续不能完成；（4）行政主管机关强制性变更规划、采用新型配套设施等出卖人不能控制的原因；（5）合同签订后为配合政府发布的命令及其他直接影响项目进展的政策要求而影响工程进展的；（6）其他法律、法规的变化及政府行为等影响到本合同的情况；（7）本条款内的不可抗力包括但不限于人力不可抗拒的自然灾害和其他事故及出卖人所不能控制的其他原因。3．如买受人有提前装修需求，可在2018年8月31日之后向出卖人提出书面申请，在出卖人工程许可的情况下，买受人在交清所有款项后可以进场装修，在进行装修前到物业管理公司办理相关手续并交纳相关费用后方可装修。买受人办理完提前装修手续后，视为出卖人已经向买受人交付此房屋。第九条房屋交接及出卖人逾期交房的违约责任：1．商品房达到本合同附件三约定的交付条件后，出卖人应当以电话、短信、公告、信件等方式通知买受人在规定的时间内办理交付手续。买受人应当在出卖人通知的期限内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，签署房屋交接单。……4．除本合同第八条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同第八条约定的期限将该商品房交付给买受人使用，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内，自本合同第八条约定的交付期限届满之次日其至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当至退房书面通知送达之日起30日内退还买受人已付款，并按照买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之日次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。第十条规划设计变更的约定：1．出卖人对商品房的设计变更导致影响买受人所购商品房结构形式、户型、朝向的，出卖人应当在设计变更之日起30个工作日内，通知买受人。2．买受人有权在通知到达之日起5日做出是否退房的书面答复。逾期未作书面答复的，视为接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人，买受人有权解除合同。3．买受人解除合同的，出卖人须在买受人提出解除合同要求之日起30个工作日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率向买受人支付利息。4．买受人不退房的，应当与出卖人就变更事项另行签订补充协议。合同签订后，原告于201７年５月８日按合同约定交清了首付款90，638元，余款350，000元通过银行按揭贷款方式支付。2020年1月16日，由建设单位组织勘察、设计、监理、施工单位、市质监站五方就涉案红星国际广场6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#、15#、16#楼及地下室工程进行竣工验收，上述部门一致认为工程质量满足设计及相关规范要求，评定为合格。永州市建设工程质量安全监督站于2020年3月25日就涉案红星国际广场6#栋出具了《建设工程质量监督报告》，该栋楼工程质量合格。2020年7月24日，永州市零陵区住房和城乡建设局出具了《建设工程消防验收意见书》，涉案红星国际广场6#、7#、8#、9#、10#、12#栋及地下室建设工程进行了消防验收，综合评定消防验收合格。2020年7月29日，被告通过电话、短信方式通知原告等业主收房，原告以未达到商品房买卖合同附件三所约定的交付条件及被告擅自改变烟道设计为由，至今拒绝收房。另查明，永州市零陵兴龙物业管理有限公司系红星国际广场的物业管理公司，该公司自2019年8月22日开始办理6#栋楼房业主收房，并收取物业管理费。一审法院认为，涉案房屋已经勘察、设计、监理、施工单位、市质监站五方验收房屋质量合格，最终又通过了零陵区住建局综合评定消防验收合格。因此，涉案房屋符合《商品房买卖合同》附件三约定的交房条件。原告等业主以该房屋不符合交房条件，拒绝收房，无事实依据，一审法院不予支持。被告鑫龙公司依据《商品房买卖合同》的约定，于2020年7月29日以电话、短信方式通知原告等业主收房，其履行了合同约定的通知义务，通知收房的时间视为鑫龙公司交房时间，此后原告等业主无权再向被告鑫龙公司主张逾期交房的违约责任。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条第1项约定，被告鑫龙公司应当在2019年8月31日前交付房屋。但是，《商品房买卖合同》第八条第2项就延期交房免责事由进行了约定，其中第（1）点、第（5）点约定“遭遇不可抗力的因素”、“合同签订后，为配合政府发布的命令及其他直接影响项目进展的政策要求而影响工程进程的”的，出卖人可据实予以延期，不作违约处理。本案中，原定于2019年6月完成的鑫龙城上城二期配电工程受阳明大道道路提质改建施工和2020年年初新冠肺炎疫情的影响，直至2020年4月23日才完工送电。案涉小区建设工程无法进行正常施工，客观上导致工期延后，该情形可适用《商品房买卖合同》第八条第2项第（1）和第（5）点，被告鑫龙公司在此之前的延期交房，不作为违约处理。被告鑫龙公司应当在案涉小区配电设施完工后及时交房，但是其在2020年8月8日才以电话、短信方式通知原告于2020年8月10日收房，属于违约行为，应当按照《商品房买卖合同》第九条第4项第（1）点的约定，承担逾期交房违约责任即“如果逾期交房在180日内，出卖人即被告鑫龙公司应在90日内按已交购房款每日万分之一支付逾期交房违约金，合同继续履行。”因此，故对原告要求被告承担逾期交房违约责任，支付违约金的诉请一审法院部分予以支持。被告鑫龙公司提出“因案涉小区二期11栋03户型至2019年9月起在防烟楼道间前室私自增加隔墙，导致小区二期消防验收无法通过，延期交房时间应当从小区消防验收通过日次日即2020年7月24日开始计算延期交房违约金”的抗辩意见，因个别业主的违规行为，不应认定是《商品房买卖合同》第八条第2项延期交房的免责事由，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告永州市鑫龙房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内向原告张璐瑶支付逾期交房违约金4,758.89元（以440，638元为基数、按照每日万分之一的标准向原告张璐瑶自2020年4月24日起计算至2020年8月10日）；二、驳回原告张璐瑶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费538元，减半收取269元，原告张璐瑶负担226元，被告永州市鑫龙房地产开发有限责任公司负担43元。二审期间，张璐瑶向本案提供了如下证据：证据1、《关于“鑫龙城上城”二期住宅交房有关事项的说明和承诺》及《承诺书》各一份，拟证明被上诉人承认违约并承诺按合同约定赔付违约金。2019年12月31日前，被上诉人关于延期交房的说明中并未提到阳明大道提质改建影响小区配电工程建设的问题，且被上诉人除合同约定的小区配电设施建设好外，小区内水、燃气、绿化等多项配套均未建设好，没有达到合同约定的交付标准。被上诉人主动将未经过消防和规划部门验收的房屋交付给业主装修。证据2、9栋1206房的电费账单，拟证明上诉人所购房屋于2020年1月20日立户并正常通电，且红星国际小区供电单位是萍洲供电服务站而非拱桥供电服务站。证据3、建设工程消防问题整改通知书，拟证明消防问题未解决达不到收房条件。证据4、9栋06户型天然气管道装在餐厅内，拟证明不符合消防安全。证据5、红星美凯龙零陵商场开业报道，拟证明同一规划建设工程，同一项目的商业区在2019年1月份交付使用，证明红星国际广场不受市政公共配电设施影响，早在2019年1月份就可接线使用，该项目与阳明大道提质改建工程无关。证据6、永州市住建局关于零陵区红星国际广场小区违法交房的答复，拟证明除13栋、16栋外，9栋及其他几栋在2020年12月24日前均未向住建局申请竣工验收备案，被上诉人不具备交房条件。证据7、永州市自然资源和规划局关于红星国际广场延期交房的答复，拟证明该小区与2020年8月26日前并未申请规划验收，被上诉人未取得交房需提供的《规划条件核实单》，不具备交房条件。证据8、法条摘要。证据9、商品房（预）销售合同（网签合同），拟证明合同约定的交房条件为该商品房已取得《规划条件核实单》和《建筑工程竣工验收备案表》等6项内容红星国际广场小区2020年8月5日并未达到交付标准。被上诉人对上诉人提供的证据质证认为，对证据1，三性均有异议，证据中对于如何履行义务没有注明，所以不能达到上诉方的证明目的。对证据2，三性均有异议，关于使用电，我们是从临时供电站配线过去的，因为配电工程是一个整体工程，所以用户的开户用电并不能证明我们公司延期交房不具有免责事由。对证据3，一审中我们提供了消防验收意见书，还提供了限期改正违法通知书，说明我们公司联合政府去执法，但是11栋的住户不配合，责任不在我方。对证据4、证据5属于网络截图三性均有异议。对证据6、证据7，三性均有异议，其反映的内容有不合法不一致的地方，应该以纸质文件为准。而且涉案房屋只要求竣工验收合格并没有要求竣工备案。对证据8,法规法条不属于证据不予质证。证据9，真实性无异议，但该合同是房产局出具的格式合同，目的在于防止开发商一房多卖，保障购房者的权益，并非双方当事人真实意思。二审期间，鑫龙公司未向本院提供新证据。对上诉人提供的证据，本院认证如下，上诉人提供的证据1、证据7，属一审已提交的证据，本院不再予以认证；证据2，被上诉人提出异议，仅凭湖南电力余额提醒，无其他证据相佐证，不能达到证明目的，本院不予采信；证据3，被上诉人在一审中提交了建设工程消防验收意见书，证明上诉人购买的6#栋在2020年7月23日消防验收已合格，该证据与本案无关，本院不予采纳；证据4，系网络截图，无其他证据佐证，不能达到上诉人的证明目的；证据5，系宣传图片，无其他证据佐证，不能达到上诉人证明目的，本院不予采纳；证据6，竣工备案是一种形式上的审查，涉案房屋主体工程已经验收合格，该证据不能达到上诉人证明目的，本院不予采信；证据8，法律法规不属于证据，本院不予认证；证据9、上诉人起诉的依据是上诉人保留的合同，并不是房产局备案的合同，故被上诉人的异议成立，本院对该证据不予采信。本院二审查明事实与一审查明的一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为原审判决鑫龙公司向张璐瑶支付逾期交房违约金7979.82元是否恰当。根据《城市房地产开发经营管理条例》规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书”，但根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条明确规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。而“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。”系对房屋交易过程中为维护交易安全而制定的一种原则意义上的管理性规定，旨在规范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易关系，这一规定在性质上不属于效力性强制性规定，违反上述规定并不导致交易行为及缔约合同的无效。故，对于上诉人提出合同中约定的交房条件过低，未达到法定交房条件（三书、一证、一表），该约定不符合《城市房地产开发经营管理条》规定的交房条件，违反了法律法规强制性规定，应属于无效条款的上诉理由本院不予支持。当事人双方签订的《商品房买卖合同》系依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，涉案房屋已经勘察、设计、监理、施工单位、质监站五方验收房屋质量合格，最终又通过了零陵区住建局综合评定消防验收合格。因此，涉案房屋符合《商品房买卖合同》附件三约定的交房条件。故，对于上诉人提出的一审判决认定涉案房屋达到双方买卖合同约定的交房条件，属事实认定错误，涉案房屋并未达到交房条件的上诉理由，本院不予支持。对于上诉人提出被上诉人存在改变规划建设及违建情况的上诉理由。本院认为，是否存在改变规划及违建情况，应由相关政府职能部门认定，不属于本案审理范围。因此，对上诉人该上诉理由，本院不予支持。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反相关的法律规定，属有效合同。而网签合同是为了规范商品房交易市场行为，保障商品房交易安全，不能因为网签合同否定双方当事人签订的《商品房买卖合同》的效力。商品房的交付应以房屋质量是否合格为前提，涉案房屋已经勘察、设计、监理、施工单位、质监站五方验收合格以及消防验收合格，房屋质量及安全符合使用要求，而竣工验收备案表，只是形式上的审查。因此，对于上诉人提出被上诉人存在欺诈之嫌，被上诉人与上诉人实签合同与网签合同内容明显不符，应按对上诉人有利的合同约定履行的上诉理由，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”。本案中，在双方当事人签订的《商品房买卖合同》中的说明第一条，“本合同为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，应当特别仔细审阅其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。对合同条款及专业用词理解不一致的，可向房地产主管部门咨询。该示范文本由永州市零陵区房产局监制”，该“说明”足以证实被上诉人鑫龙公司已尽到提请对方注意义务，已按照对方的要求，对合同相关条款予以说明，故，对于上诉人提出被上诉人以格式合同形式与上诉人签订《商品房买卖合同》时未明确告知上诉人相关免责事由，且免责条款主要是被上诉人免责的情形，与上诉人没有直接关系的上诉理由本院不予支持。双方在《商品房买卖合同》第八条对被上诉人可以延期交房的情形进行了约定。本案中，合同虽约定被上诉人应当在2019年8月31日前交房，但是因为阳明大道道路提质改建施工，同时，阳明大道道路提质改建施工又因受新冠疫情影响，致使原定于2019年6月完成的鑫龙城上城二期配电工程直至2020年4月23日才完工送电，这是被上诉人在与上诉人签订房屋买卖合同时无法预见的，应属不可抗力。上诉人认为新冠疫情发生在被上诉人逾期交房后，不能免除被上诉人延期交房的责任，与客观事实不符。被上诉人延期交房是因阳明大道道路提质改建施工，而阳明大道道路提质改建施工又因新冠疫情延后，从而导致涉案小区建设工程无法进行正常施工，客观上导致工期延后，该情形符合《商品房买卖合同》第八条第2项第（1）点和第（5）点的约定。因此，被上诉人鑫龙公司延期交房，具有免责事由，对于上诉人提出一审认定被上诉人存在逾期交房的免责事由错误的上诉理由，本院不予支持。综上，上诉人张璐瑶的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费538元，由上诉人张璐瑶负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  万竹婷审判员  李秋云二〇二一年七月二十一日书记员  齐若凌附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。