0河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0802民初2740号原告：河南隆鼎物业管理有限公司，住所地：焦作市解放区解放中路109号西城美苑中心会所。法定代表人：曾鹏，总经理。委托诉讼代理人：陈广智，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：范洁，女，系该公司员工。被告：王百川，男，1987年9月22日出生，汉族，住焦作市解放区。原告河南隆鼎物业管理有限公司（以下简称隆鼎物业）与被告王百川物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年7月22日公开开庭进行了审理。原告隆鼎物业的委托诉讼代理人陈广智、范洁，被告王百川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告隆鼎物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理费3289元；2.判令被告支付违约金334元；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告将第一项诉讼请求变更为判令被告支付物业管理费3310元。事实和理由：被告于2010年5月10日与焦作市金德利阳光物业有限公司签订了前期物业管理服务协议，协议约定被告按1元/㎡/月交纳物业管理费。被告住宅面积为118.21㎡，每月应交物业费118.21元，但被告自2019年1月1日-2021年4月30日止，欠物业费长达28个月之久，28个月物业费为3310元，违约金按银行当期贷款利率计334元，共欠原告3644元。经物业公司多次催交，截至起诉之日，被告仍未交纳物业费。被告的行为严重违反《物业管理条例》有关规定，特起诉至法院，请求依法判处，维护原告合法权益。被告王百川辩称，依据《前期物业服务协议》第一条甲方（原告）的权利和义务和第二条物业管理服务的内容，乙方根据甲方履行的义务和服务质量向甲方提供足额的物业费。原告违约在先，未能按照管理服务协议要求提供服务，导致被告不能向原告足额交纳物业费，原告收取违约金明显违背公平原则，请求驳回原告的诉讼请求。理由如下：1.原告违反了《协议》第二条第一项：房屋共用部位的维护和管理，共用部分包括屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊等。截至目前小区35号楼西外墙墙皮严重脱落，业主多次反映，原告以业主共同出钱、物业找人维修为由不进行维修，采取长期对34至35号楼路段封闭措施，做法简单粗暴，不管不问，置业主安全出行不顾；2.原告违反《协议》第二条第二项和第三条管理服务质量：房屋公用设施设备及其运行的维护管理。公用设施包括上下水管道、公共照明、消防设施、绿地、路灯、道路、池、井等。位于28号楼与社区间的路灯灯罩于今年五月份掉落，期间多位业主向物业反映及时更换，截至目前仍未更换，也未采取断电措施；被告于2016年9月入住西城美苑小区28号楼104号，从入住至今小区消防设施管道没有水，灭火器时效过期，消防设施形同虚设；被告入住小区后，厨房下水多次出现拥堵，给被告造成一定损失，被告调查后是由于污水井没有定期清理、清淤造成的，是物业不作为在先，应承担直接经济损失；28号楼2单元门前道路长期塌陷，下雨后存在大量积水，至今仍未维修；3.原告违反《协议》第三条：环境卫生，物业招聘的服务人员工作量大，效率低，导致公共区域清理不及时，不能随时保持清洁；4.原告违反《协议》第三条物业管理服务质量内容第六项：交通秩序与车辆停放。物业监督人员不专业、不及时、不作为等原因，导致小区路面泊车无序；5.原告违反《协议》第二条物业管理服务内容第四项公共秩序维护，小区门卫管理、来往人员监督不严，小区出入随意，多次出现业主家中被盗、车辆丢失等现象，小区没有一套完整的摄像设备，监控系统瘫痪；6.原告入驻小区后，物业服务质量逐年下降，没有按照前期服务协议内容和质量提供服务，故业主从2019年开始自发筹备小区业主委员会，2020年8月4日业主委员会筹备组成立，2021年2月业主委员会成立。2021年3月18日，业主委员会在焦作日报刊登物业招标公告，由于原告建设资金投入过少，造成监控设备损坏严重等问题，公开招聘新的物业公司。综上，被告认为原告的诉讼请求违背事实，收取物业费和违约金违背公平正义，请求判令被告不完全履行合同。经审理查明：被告王百川系焦作市解放区西城美苑28号楼1单元4号房屋的业主，房屋面积118.21平方米。2015年12月31日，焦作市金德利房地产开发有限公司与原告隆鼎物业签订《前期物业服务合同》，约定由隆鼎物业对西城美苑一期、二期进行前期物业管理服务，物业服务费的计费方式采取包干制，收费标准为高层住宅楼每月每平方米1元，多层住宅楼每月每平方米0.5元，物业服务费用按季度交纳，委托管理期限自2016年1月1日起至业主委员会代表业主与物业管理企业签订服务合同生效时止。被告自2019年1月1日起仍未交纳物业费，故原告于2021年7月6日诉至本院。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国民法典》规定：建设单位依法与物业服务人订立的前期服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，建设单位与物业公司签订的前期物业服务合同，对业主当然发生法律约束力，双方均应按照协议内容履行各自的义务。被告辩称原告提供的物业服务不到位、消防设施不健全等问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，如果物业公司提供的服务达不到约定的标准，存在违反合同约定的行为，业主可以依法主张权利，但不能以拒交物业费来进行对抗，且仅以被告提交的照片显示内容并不能认定原告存在根本性的违约行为。综上，被告提出抗辩理由，均不能成为其不交物业费的依据，在原告提供了相应物业服务的情况下，被告依法应当交纳相应的物业费。《前期物业服务协议》中约定住宅的收费标准为高层住宅1元/㎡/月，根据被告的住宅面积118.21㎡，乘以欠费月数28个月，应交物业费为3309.88元，原告主张超出部分，本院不予支持。关于违约金，虽然合同中约定业主未能足额交纳物业费的，应交纳违约金，但结合被告提供的证据，原告提供的物业服务确有一定瑕疵，对造成被告逾期交纳物业费也存在一定过错，原告应当完善物业服务，提高物业标准，加强与业主沟通，及时处理业主反映的问题，减少与业主之间的矛盾，故此对原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告王百川应于本判决生效之日起十日内支付原告河南隆鼎物业管理有限公司2019年1月1日至2021年4月30日期间的物业服务费3309.88元；二、驳回原告河南隆鼎物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告王百川负担。本判决为终审判决。审判员  苗滋滨二〇二一年七月二十九日法官助理郭倩倩书记员王淑荣附：本案适用的相关法条《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条第一款业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同,依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后,因民法典施行前履行合同发生争议的,适用当时的法律、司法解释的规定;因民法典施行后履行合同发生争议的,适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。