安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖03民终1593号 上诉人(原审被告)：安徽安源流体控制设备有限公司，住所地安徽省怀远县经济开发区乳泉大道17-1号，统一社会信用代码91340321082233085U。 法定代表人：吴开艳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李正，安徽淮竹律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：怀远县中小企业发展有限公司，住所地安徽省怀远县经济开发区乳泉大道15号，统一社会信用代码91340321328048710E。 法定代表人：刘诗好，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈泽，安徽明钰律师事务所律师。 上诉人安徽安源流体控制设备有限公司因与被上诉人怀远县中小企业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省怀远县人民法院（2020）皖0321民初7049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭，于2021年7月5日公开开庭进行了审理。上诉人安徽安源流体控制设备有限公司的委托诉讼代理人李正，被上诉人怀远县中小企业发展有限公司的委托诉讼代理人陈泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安徽安源流体控制设备有限公司上诉请求：1、请求撤销怀远县人民法院（2020）皖0321民初7049号民事判决，驳回怀远县中小企业发展有限公司对安徽安源流体控制设备有限公司一审的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由怀远县中小企业发展有限公司承担。事实和理由：1、安徽安源流体控制设备有限公司不是本案适格被告，怀远县中小企业发展有限公司主体也不适格，安徽安源流体控制设备有限公司与怀远县中小企业发展有限公司之间不存在房屋租赁合同关系。安徽安源流体控制设备有限公司搬迁到怀远县人民政府提供的厂房内生产经营至今，政府承诺的新项目用地以及装修、搬迁等补偿事项迟迟不与安徽安源流体控制设备有限公司进行沟通协商，安徽安源流体控制设备有限公司只能在案涉厂房继续生产经营。怀远县中小企业发展有限公司单方制作提供的《通知书》，载明怀远经济开发区管理委员会与深圳市佐藤科技有限公司（安徽安源流体控制设备有限公司）于2017年7月31日签订了备忘录，约定深圳市佐藤科技有限公司（安徽安源流体控制设备有限公司）入住中小企业产业园过渡期截止到2017年7月31日结束。如果该厂房有承租人，那么实际的承租人是怀远县人民政府，并不是怀远县中小企业发展有限公司，因此安徽安源流体控制设备有限公司不是该厂房的承租人，安徽安源流体控制设备有限公司与怀远县中小企业发展有限公司之间不存在房屋租赁合同关系，不是本案适格被告，怀远县中小企业发展有限公司也不是本案的适格主体。2、根据《民法通则》第136条规定，房屋租金的诉讼时效期间为一年，即使应当缴纳租金，也应当按照第一次起诉之日起一年缴纳租金。3、根据怀远县人民政府（2017）35号文件，不能简单的认定房屋租金为8元每平方每月，如果按照8元每平方每月的标准适用，也应当享受文件中的政策支持，享受三年的厂房补贴，办公用房免费使用，达到相应的标准，即可减免一到三年的租金。因此简单适用上述文件，却不让安徽安源流体控制设备有限公司享受文件中的政策支持，权利和义务不对等，也损害了安徽安源流体控制设备有限公司应有的权力。安徽安源流体控制设备有限公司在原审法院申请了对案涉厂房的租金进行评估鉴定，请求二审法院依法支持安徽安源流体控制设备有限公司的鉴定申请。综上，一审判决认定事实有误，适用法律错误，请求二审法院依法撤销原判，驳回怀远县中小企业发展有限公司的一审诉讼请求，维护安徽安源流体控制设备有限公司的合法权益。 怀远县中小企业发展有限公司辩称，安徽安源流体控制设备有限公司所称的安徽安源流体控制设备有限公司及怀远县中小企业发展有限公司主体不适格、诉讼时效、房租标准等理由，无事实及法律依据，一审法院判定安徽安源流体控制设备有限公司支付租金事实清楚，法律依据充分，请求驳回安徽安源流体控制设备有限公司的上诉请求。 怀远县中小企业发展有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令安徽安源流体控制设备有限公司立即腾退涉案房屋（位于:蚌埠市怀远经济开发区××号厂房，安徽安源流体控制设备有限公司）;2、依法判令安徽安源流体控制设备有限公司支付拖欠租金1564800元（暂计算至2020年11月15日），剩余租金支付至安徽安源流体控制设备有限公司腾退完成之日止;3、本案的全部诉讼费用由安徽安源流体控制设备有限公司承担。 一审法院认定事实：安徽安源流体控制设备有限公司于2016年3月进驻安徽怀远经济开发区，该公司地址位于该经济开发区乳泉大道17-1号，占地面积4890平方米。2017年7月31日，怀远经济开发区管委会组织相关部门及人员与深圳市佐藤科技有限公司进行会商，并签下备忘录，王超作为乙方在备忘录上签字。该备忘录部分内容载明，深圳市佐藤科技有限公司（王超注册登记的安徽安源公司）入住中小企业产业园过渡期截止到2017年7月31日结束。安徽安源流体控制设备有限公司当庭认可安徽安源流体控制设备有限公司以前的法定代表人为王超，后于2019年12月20日进行了变更。另查明，怀远县人民政府办公室于2017年5月5日作出怀政办〔2017〕35号文件《怀远县标准化厂房租赁出售暂行办法》，该《暂行办法》第三条租金标准中，规定怀远经济开发区的标准化厂房整栋租金按8元/平方米/月（建筑面积）计算，办公用房第一年免收租金。再查明，怀远县中小企业发展有限公司系安徽怀远经济开发区管理委员会设立的公司，系机关法人。其主要营业范围为土地开发、土地开垦、代征土地、土地收购储备、房地产开发、资产并购管理、工业园区开发、厂房租赁与销售等，有权对怀远经济开发区管理委员会内的全部厂房进行出让、租赁。涉案安徽安源流体控制设备有限公司厂房在其经营管理范围内。 一审法院认为：安徽安源流体控制设备有限公司使用怀远县中小企业发展有限公司管理经营的厂房，双方虽未签订书面租赁合同，但形成事实租赁关系，安徽安源流体控制设备有限公司作为怀远经济开发区入驻企业，在按照政策享受一定期限的免租待遇后，应当按相关文件的规定向怀远县中小企业发展有限公司支付租金。在双方签订的备忘录中载明入住中小企业产业园过渡期截止到2017年7月31日结束。故对怀远县中小企业发展有限公司要求安徽安源流体控制设备有限公司支付从2017年8月1日开始计算至2020年11月15日房屋租金1545240元（4890平方米*8元*39.5个月）诉讼请求，一审法院予以支持。安徽安源流体控制设备有限公司申请对厂房租金进行鉴定，因安徽安源流体控制设备有限公司认可其单位是由怀远县人民政府招商引资入住的，其租金标准应按怀远县人民政府文件进行计算，无需再对厂房租金进行鉴定，故一审法院对安徽安源流体控制设备有限公司的鉴定申请不予准许。怀远县中小企业发展有限公司要求安徽安源流体控制设备有限公司腾退涉案房屋的诉讼请求，因怀远县中小企业发展有限公司、安徽安源流体控制设备有限公司未签订书面租赁合同，且安徽安源流体控制设备有限公司否认收到通知书，怀远县中小企业发展有限公司也未提供相关证据证明通知书上的签收人与安徽安源流体控制设备有限公司的关系，故怀远县中小企业发展有限公司的上述诉讼请求，一审法院不予支持。关于腾退房屋及2020年11月15日以后租金的问题，怀远县中小企业发展有限公司、安徽安源流体控制设备有限公司可自行协商，协商不成，怀远县中小企业发展有限公司可待收集相关证据后另行主张。依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告安徽安源流体控制设备有限公司于本判决生效之日起十日内向原告怀远县中小企业发展有限公司支付从2017年8月1日开始计算至2020年11月15日的房屋租金1545240元；二、驳回原告怀远县中小企业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18884元，减半收取9442元，由被告安徽安源流体控制设备有限公司负担。 二审中，当事人双方均无新证据提交。 经审查，本院对一审法院认定事实予以确认。 本院认为，对当事人争议焦点评判如下：当事人主体是否适格，本案是否为房屋租赁关系。备忘录约定安徽安源流体控制设备有限公司入住中小企业产业园过渡期截止时间，时任安徽安源流体控制设备有限公司的法定代表人王超在备忘录签字，故备忘录约定的内容是安徽安源流体控制设备有限公司的真实意思表示。过渡期到期后，其占用厂房，故怀远县中小企业发展有限公司、安徽安源流体控制设备有限公司之间形成事实上的房屋租赁关系，后经怀远县中小企业发展有限公司通知，安徽安源流体控制设备有限公司仍未支付租金，安徽安源流体控制设备有限公司应承担支付租金的责任，故安徽安源流体控制设备有限公司是本案适格的被告。因中小企业发展有限公司有权对开发区管委会内的全部厂房进行租赁，故怀远县中小企业发展有限公司具有主体资格。安徽安源流体控制设备有限公司上诉称，其不是本案适格被告，怀远县中小企业发展有限公司的主体也不适格，本案不存在租赁关系的上诉理由不能成立。 本案是否超过诉讼时效。过渡期到期后，安徽安源流体控制设备有限公司一直占用厂房，安徽安源流体控制设备有限公司应继续支付租金至其搬离。故怀远县中小企业发展有限公司诉请要求安徽安源流体控制设备有限公司支付租金未超过诉讼时效。 支付租金的标准。怀远县人民政府办公室作出怀政办〔2017〕35号文件《怀远县标准化厂房租赁出售暂行办法》，对案涉厂房的租金有明确规定。怀远县中小企业发展有限公司要求安徽安源流体控制设备有限公司按文件规定的租金标准支付租金，一审法院予以支持有事实依据，并无不当，对安徽安源流体控制设备有限公司申请房屋租金进行鉴定予以驳回正确，本院对安徽安源流体控制设备有限公司二审中要求支持其鉴定申请亦不予采纳。安徽安源流体控制设备有限公司上诉称应当享受文件中的政策支持，因与本案不属于同一法律关系，本院不予审查。 综上，安徽安源流体控制设备有限公司的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18707元，由安徽安源流体控制设备有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李丰年 审 判 员 唐红旭 审 判 员 张 青 二〇二一年七月十六日 法官助理 祁克轩 书 记 员 余 蝶 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。