北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终8262号上诉人(原审被告、反诉原告)：张智来，男，1984年4月26日出生，住河北省张家口市赤城县。委托诉讼代理人：王立国，男，1987年12月2日出生，住河北省张家口市。被上诉人(原审原告、反诉被告)：阚军，男，1970年3月18日出生，住河北省固安市。上诉人张智来因与被上诉人阚军房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2021）京0105民初17465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。张智来上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项；二、改判阚军向张智来支付违约金23000元；三、判决阚军向张智来赔偿损失16000元；四、一、二审诉讼费由阚军承担。事实及理由：一、一审对合同变更的有关事实认定有误。1．第一次合同变更。2020年3月23日，张智来与阚军就合同变更达成一致，阚军通过张国芳向张智来的委托代理王立国发送微信。其中，变更了租金的支付金额和支付方式，并免去2月份房租，3月、4月房租分期支付，条件为及时缴纳水电等费用，对分期方式及争议解决方式作了具体约定。2．第二次合同变更。对于2020年3月23日双方第一次合同变更内容中的第2条分期方式，双方存在第二次变更，变更后的分期付款方式为：3月23日支付10000元，4月30日支付5000元，5月10日支付8000元，剩余部分5月末结清。此次变更通过电话方式进行，虽没留下文字记录，但阚军后续的一系列言行均表明本次变更是真实存在的，且双方已经达成一致。2020年4月30日，张智来支付房租5000元，王立国发送转帐截图给张国芳，张国芳表示“收到，把水表照片发给我”，并没有就本次付款与第一次变更时约定的内容不致而表示质疑或者不接受。2020年5月1日，张国芳表示“等结清房款再说吧，本以为你们4月底结清两个月的”，结合第一次变更和已支付情况可知，此处张国芳所说的“两个月”是指3月和4月的房租，即免除2月租金的约定没有变，双方本次只是变更了3月和4月房租的分期方式。2020年5月8日，张国芳说：“明天付房租还是退房？”王立国说：“不是10号么，我跟领导说了”。张国芳说：“好”。再次印证了双方存在第二次协商变更的事实，且第三期支付日为5月10日。2020年5月10日，王立国向张国芳发送转账截图，张国芳回复：“好，收到”，并说：“本月20日请支付一万”。王立国：“上次不是说月底吗，怎么又变了”。张国芳：“目前结清了3月房租，4月房租先付一部分吧”。王立国：“说好的月底付你这临时变我跟公司也没法说呀”，“说好的付完这次8000元，其他的月底结，你这么变我跟公司没法交代”。张国芳：“说好四月底付清3-4月房租的，你们也临时变”。上述对话中，阚军的表述有三层意思：（1）免去2月房租的约定仍然有效，目前结清了3月房租，4月房租仍欠付；（2）原定4月30日结清3、4月房租，否则张智来违约，但是张智来发起了变更要约，阚军同意了，即便承诺没有以书面的方式作出，但阚军通过默示的方式表示了接受，双方按照新的分期方式继续履行合同；（3）阚军发起了第三次变更要约，要求在分期方式中增加“5月20日支付一万”，但张智来明确表示拒绝，因此，本次变更未生效，双方仍应按照合同第二次变更的内容履约。综上，经过两次变更，合同中的租金支付金额和支付方式为：2020年2月份的租金免除，其余房租分期支付，其中3月23日支付10000元，4月30日支付5000元，5月10日支付8000元，剩余部分5月末结清。但一审法院对两次合同变更事实认定有误，仅一句未提供相应证据即行认定，对阚军所言所行与现有证据不一致之处，也未进行充分调查，未要求阚军相应进行举证，不当地加重了张智来的举证责任，令张智来承担了不利后果，认定有误，应予纠正。二、一审判决对违约方的认定有误。1．张智来如约履行合同义务，并非合同违约方，一审认定有误。张智来依据上述双方达成的合同变更约定，如期支付了5月10日应付房租，剩余房租待5月末结清，并不存在违约行为。2．阚军单方恶意毁约，提前、强制收房，为合同违约方，一审认定有误。根据双方2019年7月17日签订的房屋租赁合同，案涉房屋租约到期日为2020年8月11日，双方的两次合同变更，仅为对租金支付金额和支付方式的变更，并未变更租约到期日，因此，双方仍应按照原合同约定的到期日（即2020年8月11日）履行合同。但阚军于2020年5月21日，报警强制收房。下一期租金的支付期限尚未届至，张智来便被强行赶出案涉房屋。且根据合同第九（二）条：租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。阚军未履行提前30日的告知义务，单方毁约，提前收房，为合同的违约方，应承担违约责任，一审认定有误。阚军为了将房屋出租给他人，先是单方提出变更，意图加重张智来的付款义务，在张智来表示拒绝变更后，借机收房，在明知案涉房屋是群租的情况下而举报，其行为违反了合同约定，违背了双方友好协商的原则，践踏了契约精神，其违约的主观恶意明显，并在诉讼中做虚假陈述，提出诸多不合理的诉求，一审法院未查明事实就作出判决，对违约方的认定发生了错误，显然违反了“任何人不得因过错而获利”的法律原则。三、一审判决对导致张智来房租损失的事实，认定有误。张智来的房租损失，非因警方清理群租房，而是因为阚军违约提前收房，且未履行提前30日的告知义务，其应当承担违约损害赔偿责任，张智来主张房租损失有事实和法律依据，一审认定有误。阚军辩称，同意一审判决，不同意张智来的上诉请求和理由。主要理由：3月23日合同变更是有条件的变更，是我们对房屋租金进行减免，前提是张智来要按时缴纳水电费等，但是其并没有按时缴纳。张智来说的第二次合同变更是不存在的，我方认为一审认定事实无误。根据合同第八条第四款约定，张智来存在违约情形时，我方有权终止合同，且在张智来违约期间，我方多次与其沟通，在双方产生矛盾后我方采取报警处理。张智来上诉中的言语给我方带来不好的影响，法庭应该予以查明。阚军向一审法院起诉请求：1、判令张智来向我方支付租金57500元；2、判令张智来向我方支付违约金23000元；3、判令张智来向我方支付垃圾清运费1000元以及房屋损毁修复费5000元；4、判令张智来向我方支付自来水费787元、热水费18108元。张智来向一审法院提出反诉：1、判令阚军向我方返还押金23000元；2、判令阚军向我方支付违约金23000元；3、判令阚军赔偿我方损失16000元。一审法院认定事实：位于北京市朝阳区九龙山家园×号楼×层×号房屋系阚军单独所有。2018年7月27日，阚军作为出租人（甲方），张智来作为承租人（乙方），北京麦田房产经纪有限公司作为居间方（丙方）签订《北京市房屋租赁合同》（住宅租赁经纪版），约定：甲方将位于北京市朝阳区××号房屋出租给乙方，建筑面积为246．79平方米。租赁用途为居住，居住人数为24人。房屋租赁期自2018年8月12日至2019年8月11日，共计壹年零个月。甲乙双方应于2018年7月28日办理房屋交付手续。租金标准为人民币贰万叁仟元整/月（23000元）。支付方式为押壹付叁，首期租金及押金应于2018年7月28日前支付，以后每期租金乙方应于期限届满前提前七日支付，支付日期分别为2018年11月5日、2019年2月5日、2019年5月5日。押金人民币贰万叁仟元整（23000元）。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分无息返还给乙方。甲方承担供暖费、物业费，其他实际使用费用乙方承担。2019年7月17日，阚军作为出租人（甲方），张智来作为承租人（乙方），双方签订《北京市房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市朝阳区××号房屋出租给乙方，建筑面积为246．79平方米。租赁用途为居住。房屋租赁期自2019年8月12日至2020年8月11日，共计12个月。甲方应于2019年8月10日将房屋按约定条件交付给乙方。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲方双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金标准为贰万叁仟元/月，季付标准：陆万玖元/季。支付方式：押一付三，各期租金支付日期：2019．7．28、2019．11．05、2020．2．05、2020．5．5。押金：人民币贰万叁仟元整（23000元）租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内的供暖费和物业管理费由甲方承担，其他费用本着“谁使用谁承担”的原则，由使用方承担。甲方应保证房屋的建筑结构和设施设备符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；承租人保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生毁坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。合同解除：乙方不按照约定支付租金达7日或欠缴各项费用达1000元的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。2020年3月23日，张国芳发送微信至张智来委托代理人王立国处，内容为：鉴于疫情，关于北京市朝阳区××室，经双方协商：1、出租方免去承租方2020年2月份一个月房租23000,3月和4月房租分期交付，但须及时缴纳水电等费用。2、鉴于承租方目前资金紧张，3月和4月房租延期支付。2020年3月23日支付3月份部分房租10000元，3月份剩余房租13000元与4月份房租23000元于2020年4月30日前支付，否则承租方违约。3、双方履行合作期间，应本着诚信原则，就遇到的问题及时沟通，协商解决，协商不成，诉讼解决。2020年5月10日，张国芳发送微信至王立国处，要求其于5月20日支付1万元，但其未按时支付该款项。经询，就房屋租金支付情况，阚军表示认可确给过张智来一个月即2月免租期，但是前提是继续履行合同，没有违约情况再次发生。但因后续张智来还是没有按照约定按时支付房租，故其不同意再给对方一个月免租期。各方均认可2020年3月23日，张智来支付租金1万元，4月30日前支付租金5000元，5月8日支付租金8000元。经询，各方均认可涉案房屋于2020年5月21日被警察以及执法队将张智来公司在内的员工清退离场，并将该房屋查封，在2020年5月25日，张智来交完罚款（因违法群租一事）后，该房屋解封。一审庭审中，就热水费问题，阚军提交北京市热力集团有限公司朝阳第二分公司热水缴费通知单一张，并表示张智来进入承租房屋时厨房热水表底数为36．4，卫生间热水表底数为222，后截止至2020年5月25日，厨房热水表底数为407，卫生间热水表底数为455，热水费为每吨单价30元，故在扣除其留存的热水底数后，张智来实际应缴纳的热水费为603．6吨*30元=18108元。一审庭审中，就垃圾清运费问题，阚军表示系因张智来擅自加建的隔断需要拆除而由此支付的费用，并就此提交了案外人李义多（垃圾清运师傅）手写收据一张。一审庭审中，就房屋损毁维修费问题，阚军表示系因张智来在承租期间居住人数众多，房屋使用过度，造成墙面损毁严重而进行的维修。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，阚军与张智来于2018年7月27日以及于2019年7月17日签订的《北京市房屋租赁合同》均系双方真实意思表示，合法有效，各方均应按约定履行自己的义务。就阚军第一项诉讼请求，虽阚军曾通过微信形式向王立国表示过，可以免除2月份整月租金23000元，但该免除前提系对方及时缴纳水电等费用，且3、4月份租金按照约定及时缴纳。但张智来并未按照该约定按时交纳3、4月份租金，虽其辩称系双方通过电话形式再次对租金的付款方式进行了变更，但其就此并未提交相关证据，且根据2020年5月10日双方的微信聊天记录显示，阚军要求其于5月20日交纳租金一万元，其也未按时交纳，故一审法院认定作为承租方的张智来未按照约定交纳租金，已构成违约。对于应付租金问题，2月份租金因张智来违约故其无权再依据合同主张减免。现各方均当庭认可2020年5月21日张智来在警察以及执法队的见证下将房屋腾退，故租金应计算至当日。就阚军主张因房屋存在群租问题被查封，于2020年5月25日才解封一事，阚军作为出租方，在2018年7月27日与张智来签订房屋租赁合同时即知晓房屋用于公司员工宿舍，且该合同上载明居住人数为24人，故其应了解涉案房屋存在违法群租情况，由此带来的房屋被查封期间租金损失，应由其自行承担。综上，一审法院认定张智来共欠付租金53666元。就阚军第二项诉讼请求，因张智来逾期缴纳租金构成违约，应承担违约责任，考虑新冠疫情因素影响，一审法院对违约金数额予以酌减。就阚军第三项诉讼请求，首先，其在出租房屋时已明知涉案房屋实际用途系员工宿舍，存在群租情况，应就此在使用房屋过程中可能对房屋造成的损坏等有一定预期与了解；其次，就垃圾清运费以及墙面维修费其均未提交合法有效的付款凭证。综上一审法院对此项诉讼请求不予支持。就阚军第四项诉讼请求，张智来对欠付的自来水费认可，一审法院对此不持异议。就欠付热水费一节，在双方于2018年7月27日签订的租赁合同中对卫生间以及厨房的热水底数均有记载，且根据阚军提交的热力集团出具的缴费通知单，一审法院认定其关于热水费的欠付数额计算无误，对此予以支持。就张智来第一项反诉请求，阚军同意退还押金，一审法院对此不持异议。就张智来第二项反诉请求，一审法院已认定其逾期交纳租金构成违约而导致合同解除，故对此不予支持。就张智来第三项反诉请求，关于群租行为违反相关治安管理规定其应知晓，相应后果亦应自行承担，其主张没有事实以及法律依据，一审法院对此不予支持。据此，一审法院于2021年3月2日判决：一、张智来于判决生效后七日内给付阚军房屋租金五万三千六百六十六元；二、张智来于判决生效后七日内给付阚军违约金一万四千元；三、张智来于判决生效后七日内给付阚军自来水费七百八十七元、热水费一万八千一百零八元；四、阚军于判决生效后七日内退还张智来押金二万三千元；五、驳回阚军的其他诉讼请求；六、驳回张智来的其他反诉请求。如果未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方当事人未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与一审经审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：本案争议焦点为张智来是否存在违约行为。租赁合同关系中，出租人的主要主务为提供租赁物，而承租人的主要义务为按时交纳租金。根据双方合同约定，张智来在承租涉案房屋后，应于2020年2月5日向阚军支付当期租金，但张智来未按期支付。张智来虽主张其与阚军已就免除2月份租金以及3、4月租金支付时间条款进行变更，但张智来未能在与阚军协议免除2月份房屋租金的情况下，依约履行后续租金给付义务，故张智来迟延给付租金的行为已构成违约。虽张智来上诉主张，以双方的履行行为可以证明其与阚军就变更支付时间达成一致，但从张智来提交的微信记录内容来看，双方对于3、4月份的房租支付仍存在争议。故在张智来未能举证证明双方就变更交付时间达成一致的情况下，一审法院认定张智来逾期缴纳租金构成违约，并无不当，本院予以维持。综上所述，张智来的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1350元，由张智来负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  沈 放审 判 员  万丽丽审 判 员  玄明虎二〇二一年七月十六日法官助理  刘旭萌法官助理  向 玗法官助理  陈亢睿书 记 员  席 颖-12--1-