河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终3197号上诉人(原审被告)：南阳非凡置业有限公司，住所地南阳市仲景路与光武路西南角。法定代表人：张惟肖，任公司董事长职务。委托诉讼代理人：马元珏，河南衡祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛雪瑜，河南衡祥律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张飒，女，汉族，1978年5月19日出生，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：侯保峰，南阳市宛城区汉都法律服务所法律工作者。上诉人南阳非凡置业有限公司（以下简称非凡公司）因与被上诉人张飒房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2021）豫1302民初497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南阳非凡置业有限公司上诉请求：一、请求法院依法撤销南阳市宛城区人民法院(2021）豫1302民初497号民事判决第二项，改判南阳非凡置业有限公司退还张飒购房款100000元。(不服金额100000元)。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误，本案仅存在一个有效法律事实及法律关系，即2019年6月17日，被上诉人张飒自愿要求并重新与上诉人签订关于中信国安城B-13-2-701号房产的商品房预约形成的商品房预约合同关系,前期形成的商品房买卖合同法律关系已经解除，相关票据及约定也失效，而在2019年6月的商品房预约中，仅有预约合同首付款975076元（见房款收据两张)。一、本案中被上诉人张飒2019年6月自愿要求换房形成的商品房预约合同中,不存在定金,只有975076元购房款,因此原审法院依据已经解除失效的2018年7月4日签订的认购协议认定本案存在10万元定金认定事实不当，上诉人仅需返还975076元购房款。被上诉人张飒2017年至2019年所在工作单位中信国安河南农业发展有限公司与上诉人同属于中信国安投资有限公司全资子公司，2018年7月4日被上诉人张飒在上诉人处认购中信国安城B-6-1-702产一套（177.65m2)，成交单价10363.64元/m2，成交总价1841100元，应付首付款561100元,张飒仅支付37万元，尾款一直未付,贷款手续也未办理;2019年6月，因公司股东资金流动性危机,为了筹集资金偿还债务采取员工福利房形式与包括本案张飒在内的员工达成商品房预约,约定在国安集团及国安投公司债务纠纷解决后,按照承诺的优惠价格与员工签订商品房买卖合同,被上诉人张飒对比价格后认为原先购买房屋单价高，为了享受优惠，与公司协商解除原B-6-1-702号房产房屋买卖合同，重新签订B-13-2-701号房屋的预约（180.67m2,成交单价8995元/m2,成交总价1625127元),并将之前支付的37万元购房款,转换为预约购买B-13-2-701号房屋的预约款项，双方口头约定收到上诉人通知后签订商品房买卖合同。二、2018年7月，被上诉人张飒与上诉人形成关于中信国安城B-6-1-702号房产的商品房买卖合同法律关系，因张飒要求换房并享受新的优惠，2019年6月，双方就以新的价格、条件达成了中信国安城B-13-2-701号的商品房预约合同，形成商品房预约合同法律关系，因股东债务纠纷进入执行阶段尚未解决,签订商品房买卖合同条件尚未成就，被上诉人要求解除商品房预约合同的，上诉人仅需退还购房款。三、根据上述可知，未能签订房屋买卖合同系双方约定的条件尚未成就,且2019年6月，被上诉人张飒将已经支付的37万元购房款转换为中信国安城B-13-2-701号房产的商品房预约合同的购房款,不存在定金，即使认为存在定金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”规定，如被上诉人要求解除商品房预约合同，也仅需退还房款即可。综上，上诉人认为一审法院认定事实、适用法律均存在不当，认为已经解除的商品房买卖协议仍然作为商品房预约合同的一部分有失公允,且被上诉人在原诉状中陈述的事实与上诉人提交的证据明显不符,被上诉人从农业公司离职后,不愿继续等待股东债务纠纷解决,可以起诉要求解除商品房预约关系或者要求公司退款,但采取虚构事实要求赔偿的方式存在不当,请求二审法院依法予以改判。张飒辩称，一、一审法院判决程序合法，认定事实清楚，证据确凿，被答辩人是无理取闹，混淆黑白，答辩人实际上是已经签订了协议书中认定的购房款定金10万元，并已经交付。并且被答辩人也同意签署认购书中已支付人民币10万元整。经双方签字盖章，答辩人缴纳的定金已生效。根据合同法中的规定，一审法院判决被答辩人向答辩人返还20万元并无不当。二、依据担保法89条之规定，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。在发生违约的情况下，给付定金一方不履行约定债务的，无权要求返还定金;收受定金一方违约的，应当双倍返还定金。本案中，被答辩人以种种理由占用答辩人的购房定金和资金，给答辩人造成了极大的损失，实属严重违约，答辩人将原有的房子低价变卖，又向亲朋好友借款而购买了被答辩人的房产，现在，房子没房子，钱又不退还钱，连定金也不想双倍退还，纯属耍赖，这种行为应予严惩。张飒向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除张飒与南阳非凡置业有限公司的购房合同。2、请求依法判令南阳非凡置业有限公司返还张飒已支付的购房款975076元及利息，利息按照中国人民银行同业拆借中心公布的市场报价利率。3、请求依法判令南阳非凡置业有限公司赔偿张飒已付购房款975076元。4、本案的诉讼费、保全费等一切费用由非凡公司承担。一审法院认定事实：2018年7月7日，张飒作为乙方（购买方）、非凡公司作为甲方（出售方）签订《中信国安城房源认购书》一份。认购书约定：乙方自愿以下列条件向甲方认购中信国安城B区6号楼1单元7层702号，该商品房暂定建筑面积共177.65平方米，房屋总价款为人民币1898481元。乙方同意签署本认购书时支付人民币100000元整，作为签约定金（签约定金在签署商品房买卖合同后自动转入房款），乙方选择按揭，同时约定自甲乙双方交纳签约定金之日起7日内，即2018年7月14日前乙方与甲方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》。如因乙方原因导致商品房买卖合同无法在约定时间内签订，视为乙方不履行本协议并自动放弃该套物业的认购权，本协议自动终止，甲方有权将乙方原认购的物业转售他人，乙方无权收回所交定金。如乙方履行完毕本认购书但甲方未能保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。本认购书一式三联，经双方签字盖章，且乙方缴纳签约定金后生效。合同签订当日，张飒支付了定金100000元，之后张飒陆续交纳房款270000元，共计交纳房款370000元。此后，由于房源不理想，2019年6月14日，张飒向非凡公司申请更换B区13号楼2单元7层701户，建筑面积180.67㎡，总房款1625127元，非凡公司可另行出售原购房，所得收益归非凡公司所有。在非凡公司同意后，张飒于2019年6月17日又支付房款600000元。案涉房产已于2019年3月被北京市高级人民法院查封后至今未解除查封，双方也并未签订商品房买卖合同。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议的焦点为：1、中信国安城房源认购书的性质，是属于预约合同还是具有商品房买卖合同的性质。2、如果是具有商品房买卖合同性质，是否符合解除合同的条件。3、张飒请求解除合同后退还已付购房款，并双倍赔偿损失的主张是否成立。一、《商品房解释》第五条规定，将商品房的认购、订购、预订等协议认定为商品房买卖合同本约的前提是其具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款。该条款规定的商品房买卖合同主要内容包含13项之多，而在双方签订的《中信国安城房源认购书》中除位置房屋价款、房屋坐落明确外，房屋面积及面积差异处理、首付款数额、争议解决、违约责任等主要条款均不明确。《合同法》第十四条规定，邀约内容具体确定，一定程度的确定性是所有合同的基本要求。商品房的认购、订购、预订等协议仅具有部分确定性不足以作为认定其为商品房买卖合同的依据。该《认购书》内容的不完整性和不确定性不足以作为认定其为商品房买卖合同的依据。且《认购书》中也明确双方在交付定金7日内签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，故，双方签订的《认购书》为《商品房买卖合同》之预约合同，不能起到本约的法律后果。二、张飒已将原购的房屋变更为案涉房屋，非凡公司也已同意变更，并将张飒原购房屋另售给他人，双方在事实上已对预约合同的标的物及价款进行了变更，是原预约合同新的组成部分，但未变更部分对双方仍有约束力。在此情况下，非凡公司工作人员在《中信国安城签约确认单》确认批准后，张飒又交纳房款600000元，并于2020年3月24日作出承诺：如9月30日前未能实质性解决，全额退还已缴纳购房款，并按照银行同期贷款利息赔偿利息。因案涉房屋被查封，至法庭辩论终结前仍未解封，已无继续签订正式商品房买卖合同的条件，张飒请求解除预约合同，符合法律规定，应予支持。非凡公司辩称张飒在变更房源之前已经知情，无证据支持，法院不予采信。依照定金罚则及原《认购书》中的相关约定，非凡公司应当向张飒双倍返还定金20万元。三、对于张飒双倍返还购房款的请求，因案涉房屋系原非凡公司协商后重新确定，由原来的房屋更换为案涉房屋前已被北京市高级人民法院查封，非凡公司仍予出售，违背诚实信用原则，张飒作为购买方，尤其是作为非凡公司关联公司的工作人员，应当具有比一般消费者更高更强的审慎注意义务和能力，对房屋因查封不能交付的后果双方均负有责任。但本案应当适用2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，因此，张飒请求双倍返还已交房屋价款的要求于法无据，法院不予支持。故非凡公司应自张飒最后一次支付房款时间2019年6月17日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率向张飒支付利息至款项付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）第四条、第五条之规定，判决如下：一、解除张飒与南阳非凡置业有限公司签订的《中信国安城房源认购书》。二、限南阳非凡置业有限公司在判决生效之日起十日内向张飒返还定金200000元；三、限南阳非凡置业有限公司在判决生效之日起十日内返还张飒已付的购房款875076元并支付利息（以875076元为基数，自2019年6月17日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至款项付清之日止）；四、驳回张飒的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取11176元、保全费5000元，由张飒承担3938元，南阳非凡置业有限公司负担12238元。本院二审期间，双方当事人均未向法庭提交新的证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的主要争议焦点为：1、2019年6月份双方是否形成了新的商品房预约合同？2、本案是否应当适用定金罚则，上诉人是否应当双倍返还10万元定金？关于2019年6月份双方是否形成了新的商品房预约合同的问题。商品房预约合同是指房地产开发企业与购房人约定在未来达到一定条件时，双方再行签订商品房买卖合同的合同。本案中，虽然上诉人与被上诉人在2019年6月签订了中信国安城签约确认单，但并未重新订立中信国安城房源认购书，且签约确认单中也未对何时签订正式的商品房买卖合同作出约定。因此，仅凭签约确认单并不能说明上诉人与被上诉人之间形成了新的商品房预约合同，上诉人的该上诉理由不能成立。关于本案是否应当适用定金罚则，上诉人是否应当双倍返还10万元定金的问题。本案中，上诉人与被上诉人签订的中信国安城房源认购书中对定金有明确约定，虽然上诉人与被上诉人在签订认购书后对认购的房屋进行了更换，但未对定金的有关约定进行变更，现因上诉人开发的房屋被查封，导致双方无法签订正式的商品房买卖合同，明显存在违约，理应按照定金罚则双倍返还被上诉人的定金。虽然上诉人辩称被上诉人在调整房源时知道房屋是被查封的，但被上诉人对此不予认可，而上诉人也未提交相应的证据进行证明，因此，本案应适用定金罚则，上诉人应双倍返还10万元定金，上诉人的该上诉理由亦不能成立。综上所述，南阳非凡置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由南阳非凡置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  屈云华审判员  王 彬审判员  李晓伟二〇二一年七月九日法官助理周罡书记员李壮壮