河南省新乡县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0721民初892号原告：新乡县农村信用合作联社，住所地：新乡县府前街和中央大道交叉口。法定代表人：王晓民，任理事长。委托诉讼代理人：田婧，女，汉族，1982年4月7日出生，住新乡县，该社员工。委托诉讼代理人：张晓云，女，汉族，1969年9月16日出生，住新乡市，该社员工。被告：秦鉴，男，汉族，1990年3月18日出生，住新乡市。被告：新乡市晟源房地产开发有限公司，住所地：新乡县七里营镇刘庄路109号。法定代表人：秦书方。原告新乡县农村信用合作联社（以下简称县联社）诉被告秦鉴、新乡市晟源房地产开发有限公司（以下简称晟源公司）金融借款合同纠纷一案，原告于2021年4月8日诉至本院。依法适用简易程序，于2021年6月30日公开开庭进行了审理，原告县联社之委托诉讼代理人田婧到庭参加诉讼，被告秦鉴、晟源公司经向其与原告合同中约定通讯地址邮寄传票无人接收，依法视为送达，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告县联社向本院提出诉讼请求：1.判令被告秦鉴偿还原告贷款本金202525.53元及利息和罚息（要求自欠息之日起按合同约定计至债务清偿之日止）的清偿责任；2.判决原告有权对预抵押的新乡市××区××明珠广场××单元××号商品房处分所得价款中优先受偿；3.判决原告对新乡市晟源房地产开发有限公司保证金账户中的存款按涉案贷款总额的5%即10800元享有优先受偿权；4.判令被告新乡市晟源房地产开发有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：2018年4月28日，被告秦鉴为购买新乡市晟源房地产开发有限公司出售的位于新乡市××区××明珠广场××单元××号房屋，与原告及被告新乡市晟源房地产开发有限公司签定了新农信房贷借字【2018】第0948号《个人购房借款（综合）合同》，分别约定由原告向被告秦鉴发放贷款216000元，贷款期限240个月，预计自2018年4月28日起至2038年4月28日，贷款利率6.37%（年利率），贷款还款采用等额本息还款法，每月还款日为20日。本合同项下的抵押物为被告秦鉴购买的涉案商品房。在合同履行中当借款人构成违约的，按中国人民银行有关规定计收罚息、宣布本合同项下的贷款本息立即部分或全部提前到期，主动从借款人开立的全部存款账户中划收，并通过各种形式向借款人及担保人追索。被告新乡市晟源房地产开发有限公司对涉案借款提供连带责任保证，保证期间为两年，在本合同签订之日起至主债务履行期限届满之日起两年。2018年6月2日原告对涉案商品房办理了抵押预告登记。上述合同签订后，原告于2018年6月2日向被告秦鉴发放贷款216000元（大写：贰拾壹万陆仟元整）。因被告自2020年12月5日起不能如约偿还本息，原告向被告秦鉴邮寄送达了《律师函》和《提前收回贷款通知书》、向新乡市晟源房地产开发有限公司送达了《提前收回贷款通知书》，决定提前收回涉案贷款本息，并要求被告抓紧时间筹措资金，于3天内办理贷款本息清偿手续。但被告收到通知书后至今未清偿。2016年1月13日，原告与被告新乡市晟源房地产开发有限公司订立《按揭贷款业务银企合作协议书》，约定原告向合作项目“明珠花园”的购房人发放个人购房贷款合计不超过15000万元；2017年2月9日，原告与被告新乡市晟源房地产开发有限公司订立《按揭贷款业务银企合作协议书》，约定原告向合作项目“明珠广场”的购房人发放个人购房贷款合计不超过8000万元。约定被告按发放贷款余额的5%缴纳保证金作为质押，存入保证金专户，当购房人未按借款合同约定按期还本付息的，由被告代为偿还，甲方有权直接从上述保证金账号中划收相关款项。截止当前，保证金专户内存款3209564.56元。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条的规定，被告在原告处开立的保证金账户中的存款符合保证金特点，属于质押财产。原告对保证金账户中的存款按涉案贷款额的5%即10800元享有优先受偿权。综上所述，原告为维护自身合法权益，特向法院提出起诉，请求依法支持原告的诉求。被告秦鉴、晟源公司庭审时未到庭，亦未向本院提交答辩状和证据材料。依据有效证据结合庭审调查，本院可以认定以下案件事实：2016年1月13日，原告与晟源公司签订了一份《按揭贷款业务银企合作协议》，主要内容有：1、原告同意对购买晟源公司开发的明珠花园项目（具有商品房预售许可证，以下简称“合作项目”）的购房人发放购房贷款，合计不超过15000万元，2、晟源公司为购房人因购买本合作项目项下房屋而以借款合同产生的债务提供连带责任保证，3、晟源公司按购买本协议项下房屋产生的购房贷款余额的5%交纳保证金作为质押，存入晟源公司保证金专户（账号：25×××95），当购房人未按照借款合同约定还本付息的，晟源公司代为偿还。2017年2月9日，原告与晟源公司签订了一份《按揭贷款业务银企合作协议》，内容除了发放购房贷款为合计不超过8000万元和晟源公司保证金专户不一样外（这份合同约定的保证金账号为：25×××75），其余内容同双方2016年1月13日的协议。2018年4月28日，晟源公司与秦鉴签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定：秦鉴购买晟源公司开发的新乡市劳动南街××明珠广场××单元××号商品房，总金额309206元，首付93206元，按揭贷款216000元。2018年4月28日，被告秦鉴为购买位于新乡市××区××明珠广场××单元××号房屋，与原告签定了新农信房贷借字【2018】第0948号《个人购房借款（综合）合同》，晟源公司作为担保人，合同约定由原告向被告秦鉴发放贷款216000元，贷款期限240个月（预计自2018年4月28日起至2038年4月28日），贷款利率6.37%（年利率），还款方式为等额本息，每月还款日为20日。该借款合同项下的抵押物为被告秦鉴购买的涉案商品房。另合同约定借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用时构成违约，贷款人按中国人民银行有关规定计收罚息，逾期贷款的罚息率按逾期当日执行利率上浮50%执行，罚息自上述行为发生之日起按罚息率计收，贷款人可以宣布本合同项下的贷款本息立即部分或全部提前到期，并通过各种形式向借款人及担保人追偿。2018年4月28日，原告与秦鉴签订了新乡市预购商品房抵押合同。2018年6月2日，原告向秦鉴发放贷款216000元。贷款发放通知单、借款借据载明：贷款期间为2018年6月2日至2038年6月2日，贷款利率为月利率5.308333‰。2018年6月至2020年11月，秦鉴支付了部分贷款本息，2020年11月以后秦鉴未再还款。2020年12月5日，原告以秦鉴未按合同约定按时足额偿还贷款本息为由，向秦鉴发出提前收回贷款通知书、律师函等，要求秦鉴办理贷款的偿还手续，但秦鉴至今未履行义务。截止2020年11月21日，被告秦鉴尚欠贷款本金202525.53元及利息未能按期清偿。本院认为，一、原告与秦鉴之间的借款合同合法有效，秦鉴应按借款合同约定按时向原告支付借款本息。借款合同第十三条第二款约定如果被告违约，原告有权宣布本合同项下的贷款本息立即部分或全部提前到期，现原告要求秦鉴提前偿还借款本息并按约定支付罚息（以202525.53元为基数，从2020年11月21日起至借款还清之日止，在月息5.3083‰的基础上加收50%的标准计算罚息），本院予以支持。二、对于原告要求对预抵押的新乡市××区××明珠广场××单元××号商品房处分所得价款中优先受偿的诉讼请求，因借款合同约定案涉房屋为抵押物，因此原告对秦鉴提供的抵押物享有优先受偿权，对原告的诉讼请求本院予以支持。三、对于原告要求对晟源公司保证金账户中的存款按涉案贷款总额的5%，即10800元享有优先受偿权的诉讼请求，因原告与晟源公司签订的合作协议中约定了保证金质押担保，原告对本案涉及的晟源公司保证金账户中的10800元，享有优先受偿权。四、因案涉的商品房至今未办理房产证，亦无法办理抵押权登记，因此，晟源公司应按照合同约定对秦鉴的债务承担连带清偿责任。晟源公司承担担保责任后，有权向秦鉴追偿。依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第六十三条、第七十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限秦鉴于本判决生效之日起十日内偿还新乡县农村信用合作联社本金202525.53元及利息（以202525.53元为基数，从2020年11月21日起至借款还清之日止，在月息5.3083‰的基础上加收50%的标准计算罚息）；二、对秦鉴提供抵押担保的房产（位于新乡市劳动南街138号明珠广场1单元1405号商品房，不动产登记证明号：豫（2018）新乡市不动产证明第0017877号），新乡县农村信用合作联社有权在该房产所担保的债务范围内，以该房产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿；三、新乡市晟源房地产开发有限公司对秦鉴的上述债务，承担连带清偿责任；四、对新乡市晟源房地产开发有限公司提供质押的保证金账户（账号为：25×××15）内的存款10800元，新乡县农村信用合作联社享有优先受偿权；五、新乡市晟源房地产开发有限公司承担担保责任后，有权向秦鉴追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4388元，减半收取计2169元，保全费1570元，由秦鉴、新乡市晟源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员  孟令旺二〇二一年七月一日书记员  张新林