陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2021）陕01民终10534号 上诉人（原审被告、申请执行人）：陕西天元汇祥典当有限公司，住所地西安市高新区（三A期）8幢11501室。法定代表人：田军锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：马世焜，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：史媛媛，陕西海普睿诚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：马榕，男，1993年2月24日出生，汉族，个体经营者，住陕西省咸阳市秦都区。委托诉讼代理人：金博，陕西圣拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：马丰华，陕西圣拓律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、被执行人）：翟敏，女，1988年10月23日出生，汉族，陕西省兴平市村民，。上诉人陕西天元汇祥典当有限公司（以下简称天元典当公司）因与被上诉人马榕、被上诉人翟敏案外人执行异议之诉一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初21041号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。天元典当公司上诉请求：撤销一审判决，一、二审诉讼费由马榕、翟敏负担。事实和理由：其依据生效判决向一审法院申请强制执行，有充分的法律依据。翟敏为主债务人提供担保时将涉案房屋的网签合同质押在其处，一审法院对该房屋的查封符合法律规定。依据《物权法》第六条、第九条、第十四条规定，房屋购买人在签订合同并支付价款后，如果没有办理不动产转移登记，即使购买人居住在该房屋内，房屋的所有权仍然属于出卖人。马榕主张涉案房屋的物权，于法无据。涉案房屋仅有网签合同，尚未办理房屋产权证，只是预登记在翟敏名下。涉案房屋从买卖合同的签订、房款的支付、马榕的入住及装修均存在明显的造假及恶意串通痕迹。近400万元的房产交易，系在没有房产证等可以证明房主身份的情况下签订，且所有房款支付均未按合同约定的时间及金额执行，其中大部分是以现金支付，不符合普通的交易习惯。对于300余万元的现金来源，马榕没有提供合理的来源依据。所有物业费等票据户名均是翟敏，马榕没有提供费用系其支付的证据，收据上马榕的名字是马榕自行所签，不能证明费用是马榕交纳的。涉案房屋系在过户前被查封的，应当认定因马榕自身原因未办理过户登记。马榕提出的案外人执行异议之诉不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。马榕辩称，其与翟敏夫妇于2017年12月23日签订合同后便接收了房屋，其于2018年4月完成装修入住并使用至今，至2018年4月12日已向翟敏支付全部购房款385万元，翟敏也承认收到其支付的全部购房款。法院查封涉案房屋时间为2018年8月30日。其购买涉案房屋后一直未能更名或过户至其名下，非其自身过错导致。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020年修正）第十五条规定，涉案房屋不得强制执行，天元典当公司关于执行措施合法的主张不能成立。一审未将其确权请求在本案中处理，其也未对此提起上诉，该问题不属二审审查范围。虽然翟敏夫妇未将涉案房屋登记在自己名下即出卖给其，但根据一审查明的事实，翟敏夫妇是该房屋的唯一权利人，与登记公示产生的结果一样，一审判决涉案房屋不得执行正确。申请执行时，天元典当公司主张涉案房屋是 翟敏的房产，本案中天元典当公司又主张涉案房屋非翟敏的房产，相互矛盾，不能成立。其系通过中介了解到翟敏夫妇的卖房信息，且其在查看翟敏的《商品房买卖合同》后，也在房产信息查询平台上查验了翟敏的合同备案信息，天元典当公司主张其未核查房主身份信息即签订购房合同，与事实不符。其未按照合同约定进度付款是因后来知道翟敏夫妇外债较多，担心直接付款后，翟敏不将款项用于支付剩余房贷，进而影响更名或过户。由于翟敏夫妇的债务处于变化之中，亦不知晓每笔债务的具体数额，只有到各银行柜台偿还债务时，才能获知债务的具体数额，因此无法以事先存款的方式准确清偿每笔债务，而其付款多数是根据翟敏的要求存至翟敏的相关借款账户内。一审中，其提供的证据充分证明其购房款来源于其父亲马某某，其父亲的账户流水及大额现金频繁支取记录均证明其家庭具有支付购房款的能力等。其收房后，涉案房屋物业费及车位费一直由其交纳，万科物业出具的收据均能证明其收房后一直占有使用房屋的事实。缴费票据原件在其处，足以证明费用是其支付的。其向万科物业交纳了装修保证金，对房屋进行了装修改造，所有付款均有商家出具的相关凭证，天元典当公司主张其证据造假及恶意串通，没有依据。天元典当公司主张因其过错导致房屋未能过户，不能成立。一审认定事实认定清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。翟敏辩称，其收到了马榕的全部房款，且在签订合同当天向马榕交付了房屋，并在开发商和物业处作了变更登记。马榕向一审法院起诉请求：1.不得执行位于西安市曲江新区XX路以东、曲江池中路以南的XX幢XX单元XX层XX号房产；2.确认马榕为该房产的所有权人；3.诉讼费用由天元典当公司负担。一审法院认定事实：天元典当公司与梁某某、朱淑娜、何涛、李华英及翟敏、农源公司借款合同纠纷一案，经西安市中级人民法院作出（2018）陕01民终2030号民事判决：梁某某在判决生效之日起十日内向天元典当公司偿还借款本金136万元及利息……，翟敏在80万元借款金额范围内对上述债务承担连带清偿责任……。上述判决生效后，天元典当公司申请强制执行，执行案件号为（2018）陕0113执3800号。在执行过程中，一审法院于2018年8月30日查封了翟敏名下的涉案房屋，查封期限为三年。后因双方协商，天元典当公司撤回执行申请。2019年4月24日，案件恢复执行，执行案件号为（2019）陕0113执恢1183号。在恢复执行过程中，马榕提出执行异议，要求解除对该房屋的查封。2020年9月4日，一审法院作出（2020）陕0113执异244号执行裁定，驳回了马榕的异议请求。马榕提起本案诉讼。翟敏称，2017年，其将涉案房屋放在58同城挂售400万元。后有中介给其打电话称有客户愿意全款买房。其称当时涉案房屋被深圳法院查封，其告知情况后报价390万元，其将涉案房屋查封、贷款及债务的情况均实际告知。几天后，马榕岳父给其打电话表示通过别人得到了其电话，说可以通过中介直接交易。故其与马榕岳父约了2017年12月22日见面，桥梓口招商银行大厅里，其把房子的全部情况均如实告知，当天商定了价格，房子的所有费用包括物业费、车位费、解封等费用，都由对方承担，对方支付385万元。对方称回去商量。2017年12月23日，双方在小区万科物业大厅，马榕夫妇、岳父及其夫妇，当天签订了《房屋买卖合同》。马榕对签订合同的经过表示认可。庭审中，马榕为证明其购买涉案房屋且支付了全部购房款提供有：（1）《商品房买卖合同》。2014年，翟敏与西安万科恺洲置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了西安市曲江新区XX幢XX单元XX层XX号房屋。（2）2017年12月23日，马榕（乙方）、翟敏及其配偶（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也充分了解该房屋具体情况并自愿买受该房屋；房屋坐落于西安市曲江新区XX路以东、曲江池路以南的XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积244.48平方米。房屋成交价格总金额为人民币385万元，上述成交价格总金额包括房屋总价款、房屋专项维修基金（大修基金）以及贰个停车位（停车位号码分别为7F184、 8F108）。付款方式：第一期乙方在2017年12月23日合同签订之日，首先付给甲方人民币60万元，并配合甲方办理银行有关还款手续；第二期 在房屋产权证、土地使用权证过户手续办理过程中，乙方付给甲方人民币140万元；第三期在房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕之日，乙方付清尾欠甲方人民币185万元或者乙方银行按揭贷款付清尾欠款；每期付款，甲方收到后出具收据。甲乙双方定于2017年12月23日签订合同并正式交付该房屋；甲乙双方定于2017年12月23日正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋；双方定于2018年元月10日前向有关部门申请办理房屋以及相关附属设施和相关权益的更名手续。（3）关于385万元的购房款，马榕分五笔付清，具体情况为：第一笔：个人转账汇款业务受理回单、贷款结清证明。马榕2017年12月23日向深圳市世联小额贷款有限公司转账405000元。2018年3月5日，深圳市世联小额贷款有限公司向借款人翟敏/王萌刚/梁某某出具了《贷款结清证明》，载明该三人在其公司贷款50万元已于2017年12月23日全部清偿。第二笔：收回贷款凭证。2017年12月29日，马榕以现金形式将32万元存入翟敏秦农银行账户用于清偿翟敏在该行的贷款。第三笔：现金交款单、结清证明。马榕2017年12月29日,以现金形式将46万元存入翟敏民生银行账户用于清偿翟敏的贷款。当日，中国民生银行股份有限公司西安分行出具了《结清证明》，载明：我行商贷通客户，借款人翟敏于2016年签订了编号为112032016349322的合同，合同约定给借款人翟敏授信金额50万元，上述贷款项下本息已全部结清。2017年12月29日，翟敏对马榕支付的上述三笔款项出具了收条，载明：今收到马榕交来万科金域曲江21幢1单元11001户购房款人民币1185000元。第四笔：招商银行现金存款单、贷款还清证明、注销抵押备案通知书、收条。2018年2月9日，马榕现金向翟敏招商银行西安分行和平路支行存入2272266元，用于结清涉案房屋的按揭贷款。当日，招商银行西安分行向翟敏出具了《个人贷款还清证明》，载明：翟敏在我行的业务编号为8140828224004项下的贷款本息及相关费用已于2018年2月9日全部清偿。2018年2月26日，西安市XX中心就涉案房产出具了注销抵押备案通知。第五笔：个人业务凭证、收条。2018年4月12日，马榕向翟敏长安银行经开区支行贷款账户现金存入38万元用于偿还贷款。同日，翟敏出具了收条，载明：今收到马榕交来万科金域曲江21幢1单元11001户购房款人民币365000元，物业费人民币15000元。截止今日马榕交来万科金域曲江21幢1单元11001户所有购房款及物业费已全部结清。天元典当公司对上述证据中由翟敏出具的说明及收条真实性不予认可，对其他证据真实性予以认可，证明目的均不予认可。天元典当公司认为签订合同当天马榕向深圳小额贷款公司支付405000元不能显示与房屋的关联性；在合同签订当天给翟敏还其他债务，用大额现金交易与商品房交易习惯不符；马榕在2017年12月29日的收条和2018年4月12日的收条，两个间隔时间将近半年，这两个收条用相同纸张及笔迹，显是伪造。翟敏对上述证据的真实性及证明目的均予以认可，同时称其当时欠款情况是通过征信上看到的，具体金额不清楚，实际金额是当天还款通过银行结算，其爱人做生意故有多笔债务。马榕为证明其有大额现金的支付能力及习惯提供了其父亲马某某的身份证、马某某的中国农业银行咸阳分行后四位8511账户及后四位8818账户2012年至2018年12月31日期间的交易明细，显示2012年9月至2018年12月期间，大额次数23笔，金额涉及1200余万以及周化连农村合作金融机构后四位7198账户、周化连的说明及身份证复印件，证明马某某作为该账户的实际持有人在2018年2月2日取款100万元用于马榕向翟敏支付230万元款项，马榕的购房款项系来自其父亲马某某，同时马榕对现金支付购房款有合法来源。被告对该事实不予认可。翟敏对所有证据均予以认可。马榕为证明其实际占有涉案房屋至今提供有：1.装修保证金票据、POS机刷卡票据。2018年1月16日，马榕刷卡支付了装修保证金3000元。2.西安伟达门窗装饰工程有限公司门窗订购合同、收款收据、POS机票据。2018年1月18日，马榕与西安伟达门窗装饰工程有限公司签订了门窗订购合同，合同约定甲方地址为万科金域曲江21号楼1单元10楼1001。2018年1月16日，马榕支付定金1万元。2018年1月18日，马榕刷卡支付预付款105000元。2018年4月13日，马榕刷卡支付尾款106453元。3.设备销售及安装工程合同书、收款收据、POS机票据。2018年1月14日，马榕与西安唐华精工环境工程有限公司签订了设备销售及安装工程合同书，合同约定工程地点为万科金域曲江21-1-1001，工程内容为空调、新风、净水等。2018年2月9日，马榕支付货款17万。4.家装服务合同书、发票。2018年1月19日，马榕与西安金螳螂家电子商务有限公司签订了家装服务合同书，合同价款为22万元，落款处马榕注明甲方联系地址为万科金域曲江21-1-1001。原告同时提供了金额合计为22万元的发票。5.聚客合同书、缴款单、POS机票据。2018年2月3日，马榕与西安小聚大客电子智能科技有限公司签订合同书，约定甲方委托乙方进行万科金域曲江21-1-1001智能设计、安装和调试。2018年2月3日，马榕刷卡支付款项11万元。6.M77铂瓷工枋家居定制产品购销合同、支付凭证。2018年2月4日，马榕与西安M77铂瓷家居大明宫砖专卖店签订了合同，合同约定货物接受地点为西安万科金域21#1-1001。2018年1月18日，马榕刷卡支付定金5万元。2018年2月4日刷卡支付款项65万元。7.大明宫建材家居购销合同、交款单据、POS机票据、交费小票。2018年3月13日，马榕签订《大明宫建材家居购销合同（陶瓷墙地砖、马赛克、石材类）》。2018年3月8日支付定金1000元。2018年3月13日支付款项135500元。8.大明宫建材家居购销合同、收据、POST机票据。2018年3月28日，马榕签订《大明宫建材家居销售合同（卫浴洁具、浴室挂件、五金锁具）》购买智能马桶等。2018年3月28日马榕支付67760元。9.大明宫建材家居购销合同、收据、POS机票据、缴款单据。2018年3月30日，马榕签订《大明宫建材家居购销合同（卫浴洁具、浴室挂件、五金锁具）》购买洁具等。当日马榕支付货款87000元。10.大明宫建材家居购销合同、送货单、收条。2018年3月28日，马榕与经销商科勒签订《大明宫建材家居销售合同（卫浴洁具、浴室挂件、五金锁具）》购买卫浴等。2018年3月28日，马榕支付67760元。科勒公司送货四次，并出具收条确认收到货款4万元。11.大明宫建材家居购销售合同、缴款单据、小票、POS机票据。2018年3月31日，马榕与经销商玫瑰岛签订《大明宫建材家居购销合同》购买镜子等。2018年3月31日，马榕支付1000元。2018年4月16日，马榕支付11440元。12.大明宫建材家居购销合同、缴款单据、小票、POS机票据。2018年3月31日，原告与经销商长颈鹿地板签订《大明宫建材家居销售合同（木地板、散热器、壁纸、鱼缸）》购买地板等。2018年3月31日，马榕支付定金1万元。2018年4月3日，马榕支付4500元。13.涉案房屋2018年1月至今的物业费交费票据。证明自2018年1月起，涉案房屋的物业费由马榕支付。14.涉案房屋的两个车位的车位费交费票据。证明自2017年12月23日收房后，涉案房屋的配套车位费一直由马榕交纳。天元典当公司对上述事实不予认可。翟敏对上述证据真实性及证明目的均予以认可。翟敏认可2018年2月6日与马榕签订《补充协议》，约定：双方签订了《房屋买卖合同》，但由于甲方没有将乙方付的款项用于还按揭，导致无法过户，现因还清房贷需要大量资金，并且乙方已经接收房屋并进行了装修，现双方协商，乙方将剩余房款提前支付给甲方，用于还清房贷。同时马榕提供了翟敏2019年10月17日出具的情况说明，证明涉案房屋尚未过户的原因是翟敏，翟敏对情况说明的真实性认可，但称这是马榕让其抄写的。翟敏同时称，2018年3月马榕通知其办理更名手续，其去配合办理了。关于涉案房屋的产权，庭审中翟敏确认就涉案房屋尚未办理房屋所有权证书。翟敏与西安万科恺洲置业有限公司签订了编号为y14085841《商品房买卖合同》在房管部门备案。一审法院认为，天元典当公司作为执行案件的申请执行人，对翟敏享有的是普通金钱债权，马榕主张其作为涉案房屋买受人，对涉案房屋享有排除执行的民事权益，从而提起案外人执行异议之诉，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案应对马榕是否符合上述规定条件进行实体审查。关于马榕是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同问题。2014年，翟敏与西安万科恺洲置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了西安市曲江新区XX幢XX单元XX层XX号房屋。2017年12月23日，马榕、翟敏及其配偶签订了《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将其房屋出售给乙方。上述事实说明，马榕与翟敏之间成立了房屋买卖合同关系且已实际履行。该合同是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。查封涉案房屋时间为2018年8月30日，在马榕与翟敏签订《房屋买卖合同》之后。据此，应当认定马榕在人民法院采取查封措施之前已签订合法有效的书面买卖合同。关于马榕是否在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋问题。翟敏认可于2017年12月23日签订合同后即将涉案房屋交付马榕使用。根据马榕提供的装修保证金票据与付款记录、装修相关合同与付款记录、票据以及物业费交费票据，可以证明涉案房屋交付给马榕后马榕即进行了装修并一直交纳物业管理费等费用，马榕占有使用涉案房屋至今。因此，应当认定马榕在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋。关于马榕是否已支付涉案房屋全部价款的问题。根据马榕提供的付款记录与凭证以及翟敏出具的收条，马榕已经支付了涉案房屋合同价款385万元，其中，马榕2017年12月23日在签订合同当天即翟敏向深圳市世联小额贷款有限公司转账405000元，关于大额交易支付的问题，马榕提供了相应的证据及说明。故马榕已支付了涉案房屋的全部价款。天元典当公司对付款习惯不予认可但并未提供有效证据。关于是否因买受人马榕自身原因未办理过户登记问题。根据合同约定，双方定于2018年1月10日前向有关部门申请办理房屋以及相关附属设施和相关权益的更名手续。庭审中，翟敏也确认2018年其配合马榕办理了更名所需的手续但更名未果的原因，但涉案房产于2018年8月即被查封，故不能办理更名或过户的手续非全部系马榕原因所致。据此，马榕关于要求不得执行位于西安市曲江新区XX路以东、曲江池中路以南的XX幢XX单元XX层XX号房产诉讼请求，于法有据，依法予以支持。关于马榕请求确认涉案房屋归其所有的请求，因马榕与翟敏签订的《房屋买卖合同》系债权合同，在涉案房屋产权尚未登记至翟敏名下的情况下，马榕主张就涉案房屋确权，不属于本案执行异议之诉的审查范围，故对于该项诉请，不予处理，马榕可另案主张。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：不得执行位于西安市曲江新区XX路以东、曲江池中路以南的XX幢XX单元XX层XX号房产。案件受理费37600元，马榕已预交，由马榕负担2万元，由陕西天元汇祥典当有限公司负担17600元，陕西天元汇祥典当有限公司在本判决生效之日起十日内向马榕支付。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为马榕提起的案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的司法解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案审理的焦点问题为，马榕对人民法院查封的涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定， 马榕应当承担举证证明责任。经查，马榕与翟敏夫妇系在人民法院查封涉案房屋之前于2017年12月23日签订《房屋买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，与法不悖，为有效合同。根据马榕提供的付款记录、凭证及翟敏出具的收条等能够证明，马榕已支付了涉案房屋的全部价款。同时根据马榕提供的装修保证金票据与付款记录、装修相关合同与付款记录、票据以及物业费交费票据，能够证明马榕在人民法院查封之前已占有涉案房屋并实际使用至今。另外，现有证据不足以证明涉案房屋未办理更名或过户手续全部系马榕原因所致。据此，根据相关案件事实及证据情况能够认定，马榕对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，一审对马榕要求不得执行涉案房产的诉讼请求予以支持，符合法律规定，并无不当。综上所述，天元典当公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37600元，由陕西天元汇祥典当有限公司负担。本判决为终审判决。   审 判 长  姜 亦  君                     审 判 员  赵  羽  嘉                     审  判  员  林      瀚  二○二一年七月九日                               法 官 助 理  高 喜 平书 记 员   张  小  赛 1