北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终8571号上诉人（原审原告）：宋学增，男，1949年11月9日出生，汉族，北京市通州区张家湾镇大辛庄村农民。委托诉讼代理人：李丽丽，北京市天正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宋维康，男，1975年2月5日出生，汉族，山东省沾化县冯家镇商家村农民。委托诉讼代理人：马彦鹏，北京市致宏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：巴学东，男，1970年4月28日出生，汉族，住福建省三明市三元区。委托诉讼代理人：马彦鹏，北京市致宏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王俊杰，男，1979年2月14日出生，汉族，住山西省运城市夏县。被上诉人（原审被告）：薛军义，男，1976年4月14日出生，汉族，住山西省夏县。上诉人宋学增因与被上诉人宋维康、巴学东、王俊杰、薛军义房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初28130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。宋学增上诉请求：1.请求依法撤销北京市通州区人民法院做出的（2019）京0112民初28130号民事判决书第一项、第二项；2.请求发回重审或依法改判支持我全部诉讼请求、驳回宋维康、巴学东全部反诉请求；3.本案一审、二审诉讼费用全部由宋维康、巴学东负担。上诉事实及理由：一、一审法院故意将两个完全不同的房屋租赁合同关系进行混淆、违法追加多名无关人员为共同被告，造成本案法律关系混乱、多名被告不适格，导致一审判决在确认诉讼主体和法律关系等方面出现严重错误、漏洞百出。我与宋维康于2015年11月1日签订《房屋租赁合同》，该房屋租赁合同主体是我与宋维康，基于合同相对性，其他人不是本案合同主体，不具有被告主体资格。但是，一审法院却故意将独立于案外的我与薛军义于2013年10月16日签订的《房屋租赁合同》与本案混淆，同时又违法追加巴学东、王俊杰为本案被告，上述追加诉讼主体行为没有任何事实和证据、严重违法。二、一审判决对多个关键事实均认定错误。宋维康实际腾退日期是2018年6月25日。2018年6月25日通州区张家湾镇人民政府由镇长带队，出动数十人对一直拒绝腾退的宋维康进行强制腾退。一审判决妄自以宋维康、巴学东提交的一份通州区张家湾镇防火安全委员会于2017年8月14日印制的《告知书》来确定宋维康、巴学东腾退房屋日期。这份出于消防安全检查发出的、且并未实施处罚的《告知书》对本案租赁房屋和场地的腾退日期毫无证明作用。宋维康、巴学东没有装修事实和投入，判决我支付其装修补偿费没有任何依据，属于非法，严重侵害我合法权益。宋维康、巴学东辩称，同意一审判决，不同意宋学增的上诉请求和理由。案涉的房屋是由宋维康和巴学东花35万从王俊杰和薛俊义转让而来，当时房屋用途是工业园公寓，就包含工业园公寓的各项装修。宋维康和巴学东在接手公寓后又投入10万元进行装修，根据宋维康和巴学东与宋学增达成的合同，在合同达成后在第八条第一款在3年之内，如果是拆迁每年按20%的折旧，享有装修赔偿。虽然合同最终被确定为无效，一审法院酌定装修补偿20万元是合理合法，所以请求依法驳回宋学增的上诉请求。薛军义辩称，同意一审判决。王俊杰辩称，同意一审判决。宋学增向一审法院起诉请求：1.请求判令宋维康给付2017年11月1日至2018年6月25日期间占有使用费195548元；2、本案诉讼费由宋维康负担。宋维康、巴学东向一审法院反诉请求：1、判令宋学增返还宋维康、巴学东2017年8月后半月、9月、10月租金62500元。2、宋学增赔偿宋维康、巴学东装修补偿费用34万元；3、本案反诉费用由宋学增承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2013年10月16日，出租人：（以下简称甲方）宋学增与承租人：（以下简称乙方）薛军义签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：“第一条房屋座落地址甲方出租的房屋座落地址：北京市通州区上马头工业园，建筑面积2037平米。第三条租赁期限、租金1、租期为10年，自2013年10月16日至2023年10月16日止，每五年签一回，租金不变。”双方还对其余事项进行了约定。2015年10月20日，王俊杰出具收条一张，载明：“今收到北京市通州区上马头工业园公寓（工友之家）转让给巴学东叁拾伍万元整（350000元）转让人：王俊杰”。2015年11月1日，出租人：（以下简称甲方）宋学增与承租人：（以下简称乙方）宋维康签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：“第一条房屋座落地址甲方出租的房屋座落地址：北京市通州区上马头工业园，建筑面积2037平米。第三条租赁期限、租金。1、租期为8年，2015年11月1日签订，合同到期后，乙方有优先承租权。2、租金每年为300000元整。第八条：合同终止1、乙方在三年内，按每年折旧20％的折旧费用，享有对该装修部分的赔偿费用，三年后所有拆迁费用归甲方所有。2、三年内如拆迁乙方装修部分补偿费，乙方拿出发票经甲乙双方认可，由甲方给予适当补偿费。”双方还对其余事项进行了约定。宋学增、宋维康共同确认，宋维康的租金已交纳至2017年10月31日。2017年8月14日，北京市通州区张家湾镇防火安全委员会出具告知书一份，载明：“各出租方、承租户：根据通州区防火安全委员会办公室下发的《关于印发出租公寓房消防安全专项整治行动方案的通知》的规定及市政府“疏解整治促提升”专项行动部署的工作要求，经相关部门核实，该单位属于无证无照、非法出租行为。现告知各出租方、承租户7日内自行将个人物品、财产搬离此建筑。逾期未自行搬离的，将依法、依规予以断水、断电，届时造成的一切损失由各出租方、承租户自行承担。”2019年1月4日，甲方（搬迁人）：北京城市副中心投资建设集团有限公司与乙方（被搬迁人）：宋学增签订《非住宅房屋、青苗及地上附着物搬迁补偿协议》一份，该协议约定：“第二条搬迁货币补偿明细1、被搬迁房屋各项补偿补助费（1）附属物、设备及房屋装修补偿价为￥585348元。”本案审理过程中，宋学增表示其所出租的涉案建筑未取得建设工程规划许可证。上述事实，有《房屋租赁合同》、收条及当事人陈述等证据等在案佐证。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告薛军义经法院合法传唤，无正当理由，拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。同时规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该解释处理。因涉案租赁物系未取得建设工程规划许可证的建筑物，故双方签署的《房屋租赁合同》应为无效。对于宋学增主张的判令宋维康给付其2017年11月1日至2018年6月25日期间占有使用费195548元的诉讼请求，因2017年8月14日，北京市通州区张家湾镇防火安全委员会向诉争建筑物出租方、承租户出具告知书，告知“7日内自行将个人物品、财产搬离此建筑。逾期未自行搬离的，将依法、依规予以断水、断电，届时造成的一切损失由各出租方、承租户自行承担”，根据北京市通州区张家湾镇防火安全委员会告知内容，断水、断电后，涉案建筑将无法正常使用，且宋维康表示已将涉案建筑交还宋学增进行装修，故对于宋学增该项主张，依据不足，法院不予支持。对于宋维康、巴学东主张的判令宋学增返还其2017年8月后半月、9月、10月租金62500元的诉讼请求，宋维康、巴学东未能提供证据证明其交还涉案建筑日期，法院对宋维康、巴学东的该项诉求不予支持。对于宋维康、巴学东主张的宋学增赔偿其装修补偿费用34万元的诉讼请求，法院结合宋学增获得的附属物、设备及房屋装修补偿价为￥585348元及双方合同约定予以酌定，酌定金额为20万元，请求过高部分不予支持。判决如下：一、判决生效之日起七日内，宋学增支付宋维康、巴学东装修补偿费用人民币20万元；二、驳回宋学增的全部诉讼请求；三、驳回宋维康、巴学东的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2105元，由宋学增负担（已交纳）。一审反诉案件受理费3669元，由宋维康负担1846元（已交纳）；由宋学增负担1823元，于判决生效之日起七日内交纳。本院二审期间，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审法院经审理查明事实无异议，本院经审理查明事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该解释处理。本案中，因涉案租赁物系未取得建设工程规划许可证的建筑物，一审法院认定双方签署的《房屋租赁合同》应属无效，处理并无不当。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，宋学增主张宋维康给付其2017年11月1日至2018年6月25日期间的占有使用费，但宋学增未就宋维康上述期间占有使用房屋的事实提供证据证明，且根据2017年8月14日北京市通州区张家湾镇防火安全委员会告知内容，断水、断电后，涉案建筑将无法正常使用，宋维康亦表示已将涉案建筑交还宋学增进行装修，故对于宋学增上诉主张，本院不予支持。本案中，宋维康、巴学东承租涉案院落期间，该院落遇国家征地拆迁，宋学增签订搬迁补偿协议并领取了拆迁款。一审法院结合宋学增获得的附属物、设备及房屋装修补偿价款以及双方合同约定，酌情确定宋学增支付宋维康、巴学东装修补偿费用，并无明显不当，本院予以维持，宋学增的上诉意见，本院不予采纳。综上所述，宋学增的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7233元，由宋学增负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 弘审 判 员  杨 夏审 判 员  申峻屹二〇二一年七月二十日法官助理  吴 琳法官助理  曾琪惠书 记 员  任 宇