山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终4508号上诉人（原审被告）：焦振华，男，1950年10月24日出生，汉族，住莱州市。委托诉讼代理人：杨秀英（系上诉人之妻），住莱州市。被上诉人（原审原告）：尹立清，男，1969年9月8日出生，汉族，住莱州市。委托诉讼代理人：张恩达，莱州明程法律服务所法律工作者。上诉人焦振华因与被上诉人尹立清租赁合同纠纷一案，不服山东省莱州市人民法院（2021）鲁0683民初2027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月16日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或在查清事实的基础上，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决违反法定程序。被上诉人在一审中提出的诉讼请求为确认双方签订的房屋租赁合同无效，案由为确认合同无效纠纷。在一审开庭时，被上诉人在法官的提示下，又将诉讼请求变更为解除合同。依据《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，原告变更诉讼请求的，且变更后的诉讼请求与变更前的诉讼请求是截然相反的，应当给被告15天的答辩期，但主审法官并没有向上诉人释明这一权利，在没有征求上诉人意见的基础上，继续审理本案，严重违反法定程序，剥夺了上诉人依法享有的权利，本案依法应发回重审。二、一审判决认定事实错误。一审法院认为综合案件事实及相关证据能够认定案涉租赁房屋权属有争议，致使被上诉人无法使用租赁物的情况，这完全是主审法官主观臆断，属认定事实错误。被上诉人自始至终没有确凿的证据证实是由上诉人的阻止导致合同无法履行的事实，房屋权属有争议并不必然导致合同无法履行，因房主系上诉人的儿子，且与被上诉人都是同村村民，这种关系被上诉人是明知的，当然房屋权属也是明知的。即使权属不明知，依据法律规定，也已成立表见代理，合同也是合法有效的，况且焦建涛始终认可上诉人对外租赁房屋的行为，二人也从未表示要求解除与被上诉人之间的合同，让其搬离。因此被上诉人自行搬离租赁房屋，不履行合同，才是违约行为。综上，一审判决违反法定程序，认定事实错误，请二审法院发回重审或依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。原告向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告2021年1月12日签订的租赁协议无效；2.要求被告立即返还原告已交纳的租赁费6000元及赔偿由此造成的经济损失3800元合计9800元；3.由被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告将要求确认合同无效的诉讼请求变更为解除合同；要求被告赔偿经济损失变更为3600元。一审法院认定事实：2018年12月15日，原告尹立清与被告焦振华签订房屋租赁合同，约定尹立清租赁焦振华坐落于土山××××西公路边房屋中的3间，用于存放货物，租赁期限三年，自2019年1月1日起至2022年1月1日。租赁费为每年3300元，签订合同时一次性交付，下年度租金开始前交付。2021年1月6日，焦振华以尹立清未按约定交纳2021年度租赁费为由向尹立清送达了解除房屋租赁合同通知书，通知尹立清解除双方的房屋租赁合同，并限其于10内将房屋内的所有物资清理完毕，返还房屋。2021年1月8日，原、被告又口头约定继续租赁上述房屋，房屋增至6间、租金6000元、租期6个月，双方达成合意之后，原告转账给付被告妻子杨秀英6000元，被告收款后，给原告出具6000元收条一张，该收条载明：“今收到尹立清租赁焦振华房子款陆仟元整，60000.00元，2021年6月底到期。”原、被告均在底部签名，后被告（甲方）于2021年1月12日与原告（乙方）签订了房屋租赁协议，该协议载明：“…一、租赁期限6个月，自2021年1月1日至2021年6月30日。二、租金6个月一共人民币伍仟元整，协议签订之时，租金当时付清。三、甲方租赁位于娄××路××路段西焦振华房子大院…五、租赁期满，乙方需将房屋里外清理干净，保持房屋完好无损交还甲方…”后因双方约定租赁房屋的所有权归焦建涛所有，权属存在争议，原告与被告协商未果，于2021年1月30日雇佣车辆将所有物资搬离，一审法院经审查，确认原告由此产生的搬运费3500元。原告搬运完农资后，焦建涛随后将房屋更换钥匙。一审法院认为，根据上述事实和证据，本案的争议焦点为原告主张解除合同并要求返还已交纳的租赁费及造成的经济损失是否应予支持。《中华人民共和国民法典》第七百零三条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第七百零八条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。”第五百三十三条规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”第七百二十四条第二项规定：“有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：…（二）租赁物权属有争议；…”。第七百三十三条：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。”本案原告主张租赁房屋期间，被告儿子焦建涛提出房屋归他所有，不同意继续租赁，让原告限定期限内搬走，原告只得于2021年1月30日将物资全部搬离，产生搬运费3600元。被告辩称房屋是焦建涛的，原告是明知的，焦振华向外出租经过焦建涛同意，焦建涛只是因为油罐损坏找过原告商议，其不认可原告主张的合同无法履行原因，不同意解除合同，原告不是其撵走的，在原告将物资搬离后才更换门锁的，不应该退还房租。一审法院认为，被告辩称原告租赁房屋时知道是焦建涛房屋，但被告未提交证据证实，一审法院不予采信；原告提交的通话录音只能证实原告与被告焦振华对房屋继续使用有争议，被告抗辩称其没有要求原告限期内搬离，但本案综合案件事实及相关证据能够认定因案涉租赁房屋权属有争议，致使原告无法使用租赁物的情况，故原告请求解除合同并返还原告租赁费的意见应予支持；原告已经将物资搬离，被告要求继续履行合同明显对原告不公平，被告的该项抗辩意见不应予以支持；因原告与被告签订租赁合同后，已经占有使用租赁房屋，自双方约定的2021年1月1日起至原告于同年1月30日搬离全部物资，已经实际使用1个月，故原告占有使用期间的租赁费应当予以扣除；同时因原告主张的搬运费系间接损失，合同履行到期原告也应当将物资清理，腾空并交付房屋，本案根据合同履行情况及当事人的过错程度，一审法院酌定因提前解除合同产生的搬运费损失由被告负担三分之一。被告辩解新租赁合同约定租赁费为5000元，另1000元是原告给付之前多占三间屋的补偿费，原告不认可，被告未能提供证据证实，且其出具的收条中未作出说明，在其给原告的解除通知书中亦未提出原告多占用3间房屋需补交租赁费，故对被告的该项抗辩意见，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百零八条、第五百三十三条、第七百二十四条第二项、第七百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定判决：一、确认原告尹立清与被告焦振华2021年1月12日签订的租赁合同于2021年1月30日解除；二、被告焦振华返还原告尹立清租赁费5000元，限判决生效之日起十日内付清；三、被告焦振华赔偿原告尹立清经济损失1166.67元，限判决生效之日起十日内付清。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告焦振华负担，限判决生效之日起七日内交纳一审法院。二审中，上诉人提交一份焦建涛与上诉人之间的代办委托书，证明被上诉人从2018年开始租赁上诉人的房子。被上诉人质证称，对于证据的真实性无法判断，委托人焦建涛并未到现场。被上诉人是头一次见到该证据，上诉人租赁给被上诉人时，并未向被上诉人出示该委托书。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人订立的房屋租赁协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应按照房屋租赁协议履行相应义务。二审中，上诉人提交焦建涛的代办委托书，能够证实上诉人是焦建涛的委托代理人，代表焦建涛履行交付出租涉案房屋的义务，被上诉人也履行了支付租赁费用的义务。本案争议焦点为房屋租赁协议是否解除，结合被上诉人提交的相关电话录音和将涉案房屋门锁更换的事实，可认定焦建涛已单方解除房屋租赁协议，故一审法院判令解除房屋租赁合同，上诉人返还租赁费用并无不当。一审时，被上诉人变更诉讼请求，一审法院虽没有给予上诉人答辩期限，程序上存在瑕疵，但不影响案件审理结果，本院对上诉人发回重审的主张不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由焦振华负担。本判决为终审判决。审判长 李 安审判员 刘 腾审判员 陈 勇二〇二一年七月十五日书记员 于嘉源