河南省新蔡县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1729民初3518号原告：屈强，男，汉族，1971年12月7日生，住河南省新蔡县。委托诉讼代理人：闫将军，河南劝学律师事务所律师。被告：汪辉，男，汉族，1972年4月23日生，住河南省新蔡县。原告屈强诉被告汪辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告屈强的委托诉讼代理人闫将军、被告汪辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告屈强向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告返还购房款90万元以及利息1万元（暂定）；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年2月份开始被告不断向原告借款，用于新蔡县古吕新城项目建设。在2015年8月7日原告和被告结算，本金和利息共计180万元。由于被告无钱偿还，自愿将位于新蔡县古吕新城3号楼北大门往西数1、2、3、4、5、6等六间二层门面(小间)出卖给原告，每间30万元，共计作价180万元给原告，并签订房屋买卖合同，并出具收条，双方债权债务结清。可是被告将古吕新城六间门面房钥匙交付给原告后，在2017年12月12日新蔡县人民法院做出(2017)豫1729执732-4号执行裁定书，将位于新蔡县古吕新城3号楼北大门往西数第4至6小间门面上下二层(执行裁定系2大间)执行给了案外人邹玉梅。原告和被告签订的签订房屋买卖合同中的位于新蔡县古吕新城3号楼北大门往西数第4至6小间门面上下二层(执行裁定系2大间)的房屋，原告已经无法取得，已经让法院交给邹玉梅使用。所以被告应当返还该三间门面购房款90万元以及利息。被告汪辉辩称，原告纯属诈骗，我并没有欠那么多钱，我借原告40万元，涨利息20万元，其中有两分的利息也有三分的利息。2015年原告说帮我卖了房子（4小间、2大间，其中包括刘国华2间）之后，先给我拿50万元（也没有给我），应该是原告的钱还给原告，属于我的给我，现在原告没有卖掉房子，还找我要利息。执行给邹玉梅的两间是刘国华的两间房子。房子当时是两间一套，一套是94.8万元，我干的活开发商没有付钱，用房子来抵债。当时原告着急把房子卖掉，手续、合同、平方面积是暂定不准的，如果有人买房子，再重新写合同。原告说房子卖掉以后先给我50万元，扣除我欠原告的债务以后，多余的返还给我们。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，经原、被告双方充分质证，本院认定事实如下：2012年2月15日，被告向原告借款200000元，并向原告出具了借条：“今收到屈二红现金贰拾万元整（200000.00），汪辉2012年2月15日”。2012年11月22号，被告又向原告借款200000元，同时出具借条：“借屈强现金贰拾万元整（200000.00），月息三分，汪辉2012年11月22日”。被告长期未偿还原告借款，2015年8月7日，经原、被告双方友好协商以被告的商品房抵偿原告的借款，私下约定将被告价值1800000元的商品房转让给原告出售，商品房出售所得价款先向被告支付500000元，在扣除原告应得的本金及利息后，将剩余价款还与原告及刘国华（因为《商品房买卖合同》中所约定的古吕新城3号楼6间门面房中包含有刘国华的门面房），并签订《商品房买卖合同》，同时被告在原告要求下出具收条：“今收到门面房款壹佰捌拾万元（1800000.00）”，以便于原告售卖商品房。《商品房买卖合同》主要约定以下内容：屈强购买汪辉开发的新蔡县古吕新城3号楼门面房6间，房屋位于新蔡县古吕新城3号楼面北大门口往西数，第1、2、3、4、5、6共6间2层。该房屋面积473平方米(一层和二层,实际面积以办理的房产证为准)，房屋价格为每平方米3800元，总金额180万元。另查明，在（2017）豫1729执732-4号执行裁定书中，将古吕新城北大门从西往东数第四间、第五间、第六间门面房执行给案外人邹玉梅。2020年，原告以民间借贷纠纷为由将被告汪辉起诉至新蔡县人民法院，（2020）豫1729民初4058号民事判决书中判决原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，属于有效合同。被告汪辉将房屋钥匙、房子手续交付给原告屈强，并向原告屈强出具《收条》，按约定完成抵债协议，被告汪辉欠原告屈强的债务消灭，且以物抵债协议已长达五年之久，原告请求偿被告还借贷中的欠款不应被支持。在（2020）豫1729民初4058号判决生效之后，被告的合伙人未经过原告同意将《商品房买卖合同》中的剩余房屋门锁置换，致使原告不能实现双方约定时所应享有的权利。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外的规定。”本案中，双方借款事实形成于2012年，并且原、被告双方的《商品房买卖合同》于2015年8月7日签订，故适用《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》及相关司法解释。债权人与债务人约定以代物清偿方式清偿债务的，因代物清偿协议系实践性合同，2015年被告在与原告订立《商品房买卖合同》后，即将涉案房屋钥匙交付原告，并且向原告出具收条，系积极履行合同义务的行为，但在（2020）豫1729民初4058号判决生效之后，被告的合伙人违反原、被告双方约定，将《商品房买卖合同》中的剩余房屋门锁置换，致使原告不能实际履行代物清偿协议，则债务人与债权人之间的原金钱债务并未消灭。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，本院不予支持。但当事人要求继续履行原债权债务关系的，本院予以支持。对于原告提供的被告于2012年所出具的两张欠条，其真实性、合法性、关联性被告均认可，本院予以确认。但根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”故对于原、被告双方约定的利率超出年利率24%的未支付部分，本院不予支持，年利率未超过24%的部分本院依法给予支持。对于被告提供的原、被告双方之间的录音，根据《民事诉讼法》第七十一条规定：“人民法院对视听资料，应当辨别真伪，并结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。”经审查该录音系合法证据，通过该录音可以看出，虽然被告在2012年2月15号给原告出具的欠条中未约定利息，但后续被告自认该笔欠款也应该向原告支付利息，且被告在庭审过程中也对该点予以自认。故在2015年8月7日原、被告对于这两笔欠款结算之前，被告应当按照双方约定向原告支付两笔利息(第一笔：以200000元为基础，以年利率24%计算，从2012年2月15日起至2015年8月7日止；第二笔：以200000元为基础，以年利率24%计算，从2012年11月22号起至2015年8月7日止。)因为原、被告在2015年8月7日达成代物清偿约定，且被告在《商品房买卖合同》签订之后已将涉案房屋实际交付给原告，但因原告无法如约将商品房出售的事实，致使债权实现不能，故自2015年8月7日后，被告不应再向原告支付利息。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条,《中华人民共和国物权法》第九条第一款,最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、限被告汪辉于本判决生效后十日内偿还原告屈强以物抵债款400000元及利息(第一笔：以200000元为基础，以年利率24%计算，从2012年2月15日起至2015年8月7日止；第二笔：以200000元为基础，以年利率24%计算，从2012年11月22号起至2015年8月7日止。)二、驳回原告屈强的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12900元，由原告屈强负担2977元，被告汪辉负担9923元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及上诉状副本十份，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  张洪民人民陪审员  熊志刚人民陪审员  王殿民二〇二一年七月八日书 记 员  张亚飞