广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初26534号原告：广州市海珠区昌岗街联星东约经济合作社，住所地广州市海珠区江南西路48号203房。法定代表人：曹浩源。委托诉讼代理人：尹香桂，系广东壮达律师事务所律师。被告：陆志权，男，汉族，1964年9月8日出生，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：莫纯伟，系广东以泰律师事务所律师。原告广州市海珠区昌岗街联星东约经济合作社诉被告陆志权房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李晓阳独任审理，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人曹浩源及委托诉讼代理人尹香桂、被告的委托诉讼代理人莫纯伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令从起诉之日起解除原被告双方于2019年5月10日签订的《房屋租赁合同书》；2、依法判令被告将坐落于广州市海××区××路××801，面积为71平方米的房屋，在被告结清所欠的物业管理费、电费、水费、管道煤气费、电脑上网费、有线电视费后按原状交还给原告使用；3、依法判令被告向原告支付拖欠的2020年2月至8月的租金及业主收取的管理费共计13600元；4、依法判令被告从起诉之日起至实际付清拖欠的租金及业主收取的管理费共计13600元之日止，以13600元为基数，每日按5‰的标准向原告支付逾期缴纳租金及业主收取的管理费滞纳金；5、依法判令被告每月5号前，按每月2000元的标准向原告支付自2020年9月1日起至实际交回租赁房屋之日止的当月场地使用费；2021年6月1日前被告仍未交回租赁房屋的，则从2021年6月1日起至实际交回租赁房屋之日止按每月2100元的标准向原告支付场地使用费；逾期支付，每逾期一日，按应付金额的5‰向原告支付滞纳金；6、案件受理费由被告承担。庭审中，原告明确诉请1为请求判决确认原被告双方的租赁合同于2020年8月26日解除，诉请2为请求判令被告将坐落于广州市海××区××路××801，面积为71平方米的房屋腾空交还给原告，撤回诉请2中的物业管理费、电费、水费、煤气费、上网费、有线电视费的请求。事实和理由：原告与被告于2019年5月10日签订了《房屋租赁合同书》，合同约定：l、原告将座落在海××区××路××801房租赁面积71平方米出租给被告使用；2、租赁期限为3年，自2019年6月1日起至2022年5月31日止；3、租赁房屋每月的租金及业主收取的管理费2019年6月1日至2020年5月31日共计1900元；2020年6月1日至2021年5月31日共计2000元；2021年6月1日至2022年5月31日共计2100元。4、租金及业主收取的管理费按月结算，被告须在每月5日前支付当月租金和业主收取的管理费给原告，逾期未缴纳按当月租金及业主收取的管理费总额5‰每天计收滞纳金；5、被告逾期30天未交租金及业主收取的管理费视作被告违约；原告有权单方而终止本合同，收回出租房屋（场地），被告缴付的履约保证金归甲方所有，乙方投入的固定设备、装修及设施等无偿归甲方所有；6、房屋的物业管理费由被告负责缴交；7、房屋所需缴纳的水费、电费、管道煤气费、有线电视费等由被告承担等内容。合同签订后，原告依约将租赁场地交付给被告。被告接受租赁场她后，从2020年2月起开始拖欠租金及管理费；从2020年3月起，原告多次联系被告，被告均采取回避的态度，被告既不交纳租金及业主收取的管理费，也不与原告协商如何处理相关事宜；时至如今，共拖欠原告租金及业主收取的管理费7个月之久，共计13600元整；根据我国《合同法》第60条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的《房屋租赁合同书》第三条第l款约定租金及业主收取的管理费按月结算，被告须在每月5日前支付当月租金和业主收取的管理费给原告；第五条约定被告逾期未缴纳租金及业主收取的管理费，按当月租金及业主收取的管理费总额5‰计收滞纳金；计至起诉之日止被告应向原告支付滞纳金7903元，原告考虑到2020年新冠病毒疫情的影响，因此对起诉之日前被告应支付的滞纳金免予收取。合同第十二条第2款约定被告逾期30天未交租金及业主收取的管理费视作被告违约：第十二条第3款约定被告违约，原告有权单方面终止本合同，收回出租房屋（场地），被告缴付的履约保证金归原告所有，乙方投入的固定设备、装修及设施等无偿归原告所有等。基于以上事实与理由，被告的行为已严重违反了法律规定及原、被告于2019年5月10日签订的《房屋租赁合同书》的约定，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所求！被告辩称：对于诉请1我方无异议，但是解除时间我方认为是在2020年3月27日，因为被告就疫情不可抗力的因素在2020年3月25日向原告发送解除通知函，送达至原告时间是2020年3月27日；诉请2返还房屋我方无异议，我方想原告与涉案房屋实际承租人进行交接；诉请3、4因疫情原因被告无法经营，所以按照疫情不可抗力因素，我方主张2020年1月23日-3月22日之间的费用给予免除，解除合同之后的费用我方主张是减半收取，被告也同意对涉案房屋实际使用人进行减半；诉请5我方不同意。经审理查明：原告提交的不动产权证书及广州市规划和自然资源局出具的查册表显示位于广州市海珠区江南西路48号301-801,302-802房登记在原告名下，规划用途为住宅。2019年5月10日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方座落在海××区××路××801，租赁面积71平方米，使用用途为住宅。乙方必须根据房屋用途及本合同规定进行合法使用；租赁期限为3年，自2019年6月1日起至2022年5月31日止。其中无免租期；每月的租金及业主收取的管理费2019年6月1日至2020年5月31日为1900元，2020年6月1日至2021年5月31日为2000元，2021年6月1日至2022年5月31日为2100元。租金及业主收取的管理费按月结算，被告必须在每月5日前支付当月租金和业主收取的管理费给甲方，逾期未缴纳的按当月租金及业主收取的管理费总额5‰每天计收滞纳金；乙方同意向甲方缴纳3800元作合同履约保证金；乙方逾期30天未交租金或业主收取的管理费视作违约；乙方违约，甲方有权单方面解除本合同，乙方缴付的合同履约保证金不予返还，视作违约金，归甲方所有，甲方收回出租房屋，乙方退出承租房屋，乙方投入的固定设备、装修及设施等无偿归甲方所有；等。诉讼中，双方确认以下事实：被告向原告支付了履约保证金3800元，被告从2020年2月开始拖欠租金及管理费。现涉案房屋由次承租人使用。对于保证金的处理，原告认为被告存在违约行为，所以应该归原告所有。被告则表示是因为疫情不可抗力导致合同目的无法实现，且涉案房屋实际承租人拖欠租金并不是被告拖欠，所以被告不存在违约行为。双方均表示如果法院认为原告应该退还租赁保证金，双方均愿意以保证金抵扣被告拖欠的租金以及管理费。被告另表示其承租房屋后将房屋转租给案外人作宿舍使用。原告对被告转租涉案房屋表示知情且同意。诉讼中,原告另表示其已于2021年5月28日从次承租人处收回了涉案房屋，同时表示本案不再要求追加次承租人朱筱蕾作为第三人参加诉讼。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同书》是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守。关于合同解除的时间，原告表示双方的租赁合同于2020年8月26日解除，被告则认为解除时间是在2020年3月27日，双方并未举证证明曾向对方发出解除合同的通知，故本院认定本案诉讼材料送达被告之日即2020年11月30日为涉案租赁合同的解除之日。合同解除后，被告应将涉案房屋交还给原告，现原告表示其已于2021年5月28日从次承租人处收回了涉案房屋，本院对此予以确认。关于被告拖欠租金及房屋占用费的问题。原被告双方确认被告从2020年2月开始拖欠租金及管理费，故原告请求被告支付拖欠的租金以及业主收取的管理费、房屋占用费的主张，本院予以支持。鉴于涉案房屋的用途为住宅，且被告并未举证证明疫情对其承租房屋产生了实际影响，故被告抗辩2020年1月23日-3月22日之间的费用给予免除，解除合同之后的费用减半收取的意见，缺乏理据，本院不予采纳。根据租赁合同的解除时间，原告计算租金、管理费及占用费的期间有误，本院予以调整，本院认定被告应当支付拖欠2020年2月-2020年11月30日的租金及管理费19600元（2020年2月至2020年5月以1900元/月计算，2020年6月至2020年11月30日以2000元/月计算）给原告，应当支付2020年12月1日至2021年5月28日的房屋占用费11806元（2000×5＋2000÷31×28）给原告。关于租赁保证金的问题，根据租赁合同约定，被告逾期30天未交租金或业主收取的管理费视作违约，被告违约，原告有权单方面解除本合同，被告缴付的合同履约保证金不予返还，视作违约金，归甲方所有，故被告缴纳的租赁保证金应当归原告所有。关于逾期支付租金及占用费的滞纳金的问题。鉴于原告表示因被告违约故没收被告支付的租赁保证金，故本院认定没收保证金已足以弥补被告违约对原告造成的损失，原告主张被告支付逾期支付租金的滞纳金的请求，依据不足，本院不予支持。原告主张被告支付房屋占用费的滞纳金亦依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告与被告于2019年5月10日签订的《房屋租赁合同书》于2020年11月30日解除；二、被告陆志权在本判决生效之日起10日内支付2020年2月1日至2020年11月30日期间的租金及管理费19600元给原告广州市海珠区昌岗街联星东约经济合作社；三、被告陆志权在本判决生效之日起10日内支付2020年12月1日至2021年5月28日止的房屋占用费11806元给原告广州市海珠区昌岗街联星东约经济合作社；四、驳回原告其他的诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1515元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李晓阳二〇二一年七月六日书记员  李敏燕