辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终1091号上诉人（原审被告）：刘立新，女，1967年10月28日出生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：吴桂敏，辽宁晨星律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玲哲，辽宁晨星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：范小燕，女，1970年12月21日出生，蒙古族，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：李鑫悦，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。上诉人刘立新因与被上诉人范小燕物权保护纠纷一案，不服抚顺市新抚区人民法院作出的（2020）辽0402民初144号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘立新及其委托诉讼代理人吴桂敏、李玲哲，被上诉人范小燕及其委托诉讼代理人李鑫悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘立新的上诉请求：1、请求二审法院依法撤销（2020）辽0402民初144号民事判决书；2、请求改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；3、被上诉人承担本案的全部诉讼费。事实与理由：原判决认定事实不清、适用法律错误，理由如下：一、原审没有查明漏雨原因是什么原因造成的，是上诉人的原因还是被上诉人的原因。被上诉人在使用过程中发现租赁房屋存在严重的漏雨、漏水、渗水现象。并且有一面墙体大面积发霉，霉菌严重超标情况。上诉人在与被上诉人签订合同时，被上诉人对房屋情况非常了解，上诉人在租赁给被上诉人之前，也是租赁给他人经营多年，根本当时没有这种情况发生。也就是说上诉人交给被上诉人的房屋不存在上述情况。被上诉人起诉状中也陈述，其对房屋进行了装修。那么发生上述情况，是否与被上诉人装修有关，应当查明事实，有必要可以通过鉴定来查明漏雨原因。事实上被上诉人安装的牌匾、卷帘门、空调都在漏点处。原审仅凭被上诉人陈述，来认定漏雨原因，缺乏法律依据。是上诉人的原因，上诉人承担维修责任，不是上诉人原因，上诉人就没有维修义务。二、2018年12月14日上诉人与被上诉人签订的房屋租赁协议，该协议是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，该协议是合法有效的，体现了合同主体双方意思自治原则，且该合同已经实际履行，并且也能履行合同，因此应当继续履行合同。三、原审判决解除双方签订的房屋租赁合同不符合法律规定。按照法律规定，房屋租赁合同解除的条件有三种方式，分别是约定解除、法定解除以及违约情况下解除，现被上诉人起诉要求解除合同，属于上述情形第三种条件，不具备解除合同条件。因此，被上诉人诉求不符合法律规定。而且被上诉人没有履行告知义务，也没有进行维修。本案不应解除合同。四、原审举证责任分配不当，应当由被上诉人承担举证责任，被上诉人没有举证证明漏水原因是上诉人造成的，其应当承担举证不能的责任。综合以上事实，上诉人认为，原审法院判决认定事实错误，适用法律不当。为了维护上诉人的合法权益和国家法律正确实施，特提起上诉，请依法支持上诉人的上诉请求。范小燕辩称，一、一审查明事实清楚，上诉人的上诉请求不能成立，应当予以驳回。原审中被上诉人已经提供充分证据证明漏雨原因。一审法院经过庭审调查，基于双方当事人陈述及辩论并结合证据，已经查明漏雨部位为涉案房屋外接门脸与原房体结合部分连接不好所致。也即漏雨系由上诉人违反相关法律法规而私自建设涉案房屋外接门脸，该违建部分与原墙体拼接处连接不当，存在缝隙，致使雨水渗入。漏雨造成屋内严重积水，墙体脱落、发霉，产生大量对人体有害的霉菌。且对于违建及漏雨的相关事实上诉人均明知，却予以恶意隐瞒。此外，上诉人没有任何证据证明其提出的漏水由其他原因所致的假设，该上诉意见没有任何事实和法律依据，仅仅只是上诉人推脱责任的说辞。二、本案符合法定解除条件，案涉合同应予解除，且被上诉人已经履行通知义务。案涉《房屋租赁合同》第一条明确约定，甲方（即上诉人）应当保证出租的房屋等级完好，并应确保乙方（即被上诉人）得以使用案涉房屋进行智能英语教师的经营性使用。另根据出租人交付租赁物义务和适租义务的相关法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途。本案中，上诉人提供的房屋违反合同约定和法律规定。第一，上诉人提供的案涉房屋存在私自违建的事实，上诉人对此予以隐瞒并虚构房屋状况良好、系合法建筑将房屋出租给被上诉人。抚顺市新抚区城乡管理局多次针对违建问题下达通知，该违建部分不仅影响被上诉人的正常使用，而且被上诉人无法通过悬挂牌匾的审批，无法实现经营目的，甚至可能存在危害人身安全的质量问题，且随时会被强制拆除。第二，上诉人提供的案涉房屋因其违建导致严重的漏雨、漏水、渗水的现象，墙体严重发霉、墙皮脱落，霉菌严重超标，根本无法在室内停留，无法正常使用。因漏雨、潮湿和刺鼻的发霉味道等致使被上诉人处的学生、家长及教师存在膝盖疼、头晕头痛等多种问题，严重损害人身健康，并导致多名学生因此退学退费。被上诉人租用案涉房屋进行教育活动的目的无法实现，并给被上诉人造成了巨大的经济损失。上诉人隐瞒涉案房屋的上述情况，将不符合合同约定和法律规定的房屋交付给被上诉人，属于根本违约，被上诉人根本无法实现合同目的。第三，被上诉人得知案涉房屋存在违建和漏雨等问题时均于第一时间告知上诉人。被上诉人在得知上诉人违建后，于2019年2月通过电话与上诉人进行沟通。2019年4月1日，被上诉人收到抚顺市新抚区城乡管理局的违建通知后第一时间通过微信告知上诉人，并将执法机关违建通知单发送给上诉人。4月15日又一次电话通知。上诉人一直推脱，截至被上诉人发送书面终止函时，甚至一审起诉前上诉人都没有解决。对于因上诉人违建导致的房屋漏雨等问题，被上诉人亦一直与其进行各种方式的沟通。但上诉人经被上诉人长达数月的多次沟通后，上诉人仍然以各种理由推脱，甚至多次挂断、拒接被上诉人的电话（被上诉人一审已经提供相关录音、拒绝电话截屏等证据予以证明），上诉人经催告后仍不履行且曾明确表示不履行合同义务。作为出租人，应当履行保证和维护交付房屋完好的义务，上诉人的上述行为符合迟延履行合同义务、明确不履行合同以及违约致使合同目的不能实现的法定解除情形，案涉合同应予解除，且被上诉人已经履行了通知义务，于2019年10月12日向上诉人发送合同终止函。根据法律规定，当事人依据法定解除条款主张解除合同的，合同自通知到达对方时解除。因此，案涉合同已经解除，且一审法院已经确认了解除行为的效力。除此之外，无论是案涉房屋的状态还是上诉人的行为均表明租赁协议不具备继续履行的条件，根本无法继续履行，上诉人要求继续履行的上诉意见没有任何事实和法律依据。三、本案中，被上诉人不存在任何违约情形。租赁协议签订后，被上诉人积极履行支付租金的合同义务，并且在出现因上诉人原因导致的违建、房屋漏水等情况发生时，作为承租人积极处理，处处为上诉人考虑，防止损失扩大，更是自费对房屋进行维修。相反，是上诉人的违约行为给被上诉人造成了严重的经济及精神损失。被上诉人基于合理的信赖就涉案房屋的租赁花费了大量的资金，包括但不限于租金、装修等，而因为上诉人的违约行为使得一切投入打了水漂。合同解除后，对于被上诉人已经支付但未使用部分的租金部分应当予以返还。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，在因出租人违约导致合同解除时，出租人应当对承租人剩余租赁期内装饰装修残值的损失予以赔偿。显然，原审法院判令上诉人承担的违约金数额远不足以弥补被上诉人的实际损害。被上诉人由衷希望上诉人秉持诚实信用原则，依据相关法律规定承担其应有的法律责任。望二审法院驳回上诉人的上诉请求，依法维护被上诉人的合法权益。范小燕向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令解除原、被告签订《房屋租赁合同》；2、请求法院依法判令被告返还原告已付房屋租金6万元，押金5000元；3、请求法院依法判令被告赔偿经济损失暂计64331元；4、请求法院依法判令被告向原告支付违约金12万元；5、请求法院依法判令本案的诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明：2018年12月14日，原、被告签订一份房屋租赁协议，甲方（被告）将自己所有的坐落在抚顺市新抚区东十路矿区房屋综合开发1号楼东门市1号，建筑面积201.9平方米的1越2非住宅商品房，租赁给乙方（原告）开设教育机构，租赁期为5年，从2019年1月1日至2023年12月31日，年租金60000元整，付款时间为每年前30天。乙方须向甲方支付押金5000元整，租赁期满一个月后返还押金。甲方同意在不改变、不损坏、不影响原房屋结构的前提下可以装饰，但乙方在装修中所发生的一切费用全部由乙方自行承担，合同期满后对房屋装修的固定部分不予破坏，确保良好。双方签订合同后必须严格遵守，不得单方违约，若一方违约造成的经济损失有违约方负责赔偿，赔偿金额为年租金的2倍。协议签订后，原告将年租金60000元及押金5000元交给被告，并对房屋进行了装修，后在此开办教育机构。2019年4月，因房屋存在外接门脸违建问题，致使原告安装牌匾审批受阻。2019年8月，因房屋漏雨影响教学，原告将教学地点移至他处。2019年9月23日被告与原告联系提前交纳租金事宜，原告向被告提出房屋漏雨等，双方通过电话、微信沟通未果，原告于同年10月12日向被告发出了《合同终止通知函》。2019年10月15日，双方到租赁房屋查看漏雨情况并商谈处理事宜，未达成一致意见。经查，漏雨部位为房屋外接门脸与原房体结合部分连接不好所致。被告怀疑系原告装修造成的。该房门钥匙至今仍由原告掌握。一审法院认为，出租人应当保证租赁物的完好，保持租赁物符合约定的用途，并应当履行租赁物的维修义务。原告租用的房屋出现漏雨等情况，影响使用，双方应协商解决，尽可能促进合同的履行。被告的房屋虽有瑕疵，但并非是不能解决的根本性问题，且原告教学地点在室内，漏雨并不能使房屋全年完全丧失全部使用性能。现原告明确表示解除合同，致使合同无法继续履行，该合同应予解除。原告租赁房屋时应对房屋状况进行全面细致的考查，酿此纠纷双方均有责任，应各自承担相应的经济损失。原告交付的6万元租金，因其已经实际使用房屋一段时间，且从协议签订后房屋一直由原告实际控制，没有交还被告，影响了被告继续使用或出租，该租金不予返还，押金5000元予以退还，原告使用期间的水电费等应由原告承担。原告主张的赔偿装修损失一节，因按照合同约定装修费用由承租人负担，期满后不予破坏，该损失由原告自行承担。原告主张判令被告承担违约金一节，因双方均有责任，被告应赔偿原告违约金6万元。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条、第一百零七条、二百一十二条、第二百十六条之规定，判决：一、解除原、被告刘立新签订的《房屋租赁合同》，原告范小燕于本判决生效后十日内将房屋交还被告刘立新；二、被告刘立新于本判决生效后十日内退还原告范小燕租房押金5000元，支付违约金60000元，原告使用期间的水电费等由原告承担；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5040元，由原告范小燕负担3615元，被告刘立新负担1425元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘立新提交的证据：1、情况说明，欲证明：案涉房屋前承租人郑林在此处开设北京语时学习中心，自2017年9月至2018年12月从未出现过房屋漏水渗水现象及房屋漏水渗水现象，是自被上诉人承租并装修后才产生的现象。范小燕质证意见：首先，对于证人身份无法确认，对于证人所陈述的事实也均不予认可。其次，证人现工作单位是辽宁健鑫物资有限公司，显然和语时教育学习中心无关，被上诉人对于该证言的真实性持有怀疑。另外，即使在之前未发生漏雨、漏水、渗水现象也并不表明在被上诉人承租后不会存在漏雨、漏水、渗水现象。另外该份证据并不能证明漏雨是被上诉人装修所致，而一审被上诉人已经提供充分证据证明漏雨系上诉人违建所致，该事实也经一审法院予以查明。刘立新补充质证意见：对被上诉人的质证意见不予认可，其理由是原审当中已有证人电工陈某在现场能够证实本案的被上诉人在租赁合同签署之时已经对案涉的房屋尽了查看和注意的义务。在此之外，整个房屋的交接也是被上诉人自己与原房主进行了交接并出示的录像予以佐证，他们之间的交接属于一种无缝的交接状态，唯一不同的是在他们交接之后，被上诉人在本案当中对案涉的房屋进行了装修，装修的地点恰恰就是漏雨的漏雨点所在的部位，就是门脸以及墙体的连接处，他们在这焊接了金属的框架、接了棚顶，无排水口，而且安装的卷帘门、空调有钻孔打眼，我们已经到现场去实地查看过了，这种行为是否对漏雨产生直接的影响？上诉人一方坚定的认为漏雨就是由于被上诉人装修不当以及使用不当所导致的。如果被上诉方对此不认可的话，应当要专业机构进行鉴定，评说漏雨原因的责任人是谁，能否被评定为违约行为以及责任。本案当中原审在没有任何相关证据佐证的情况下，就主观臆断推定漏雨的原因系我方的房屋存在着瑕疵，没有证据支持，也与客观实际不符。2、现场实地拍照的照片共12张，欲证明：被上诉人将案涉房屋予以改建，搭建金属框架结构，安设卷帘门、空调，棚顶无排水口、无排水坡度，导致案涉房屋漏雨、漏水，同时还能够证明案涉的房屋所在这个区域，所有外接的门脸并不以违建进行认定，而是占用公共空间，应该向城管部门交纳占用费用。范小燕质证意见：第一，被上诉人并未对案涉房屋予以改建，金属框架结构并非被上诉人搭建，框架为上诉人交付房屋时的原始状况，更加说明系上诉人交付的房屋导致的漏雨。另外，对于上诉人违建一事，被上诉人需要明确占用公共空间未办理审批手续，就是违建。被上诉人在一审庭审中已经提供抚顺市新抚区城乡管理局下发的违建通知，以及与相关部门工作人员的通话录音。刘立新补充质证意见：第一，城管部门发放的通知并不能证明上诉人的房屋系违建房屋，只能证明要求其办理审批手续。第二，原审的庭审笔录中第六页，被上诉人已经自认对该房屋进行了装修打地板、暖气、刮大白、乳胶漆、装修、厨房、洗手间还有户外门脸。3、抚顺市新抚区顺势智能英语体验中心的工商档案登记记录，经营者宋某，欲证明：双方签订的租赁合同中约定的房屋使用目的系用于顺势教育机构培训与实际不符。范小燕质证意见：该证据无法证明上诉人的证明目的，上诉人与被上诉人签订的租赁合同已经明确租赁房屋用于顺势智能英语教育的经营性商业使用。宋某与我是合作关系，我们有针对顺势教育的合作合同。4、微信聊天记录，欲证明：关于违建问题我们双方有过协商，被上诉人和我说这件事的时候，我的态度是非常积极的，因为对我的房屋是非常了解的。根据在案的证据通知已经体现，因为占用公共空间需要交审批手续，那么众所周知审批手续其实就是交占道的费用，按照合同约定，上诉人只收取租金，其他的费用一概不管，不论是按照约定还是事后双方的协商，那么占道手续的办理以及占道费用的交纳都应当由被上诉人承担，而与上诉人无关。范小燕质证意见：这个证据没有任何一句话证明是我来处理违建，我说的“谢谢”是因为她说“这件事不算事，姐告诉你如何去办理，是说你直接拿钱找小的工作人员，不要找领导，找小工作人员可能给1000，找大领导可能给1万，所以姐向你传授经验，姐是过来人，然后你就应该这样去做去，你别那么死板。”所以我就说姐谢谢你了。该组证据无法证明上诉人的证明目的，根本没有任何字样体现双方约定由被上诉人来解决，出租方违建部分不可能由承租方予以解决，承租方也无法解决，不符合法律规定。另根据上诉人提交的照片证据可以显示，上诉人至今也没有就违建部分予以解决。5、微信聊天记录截屏，欲证明：被上诉人先和上诉人说楼上楼下各按两个排风，希望我们同意，如果不用，下一个租户还能用，如果下一个租户不能用就用保温板堵上，之后又进一步和上诉人讲过，看看在什么位置打孔最佳，被上诉人确实向上诉人借了产权证来做这个事，结合庭审笔录，本案被上诉人自己都承认对于门脸部分有过装修。范小燕质证意见：这两张截图没有体现借房票是用于打孔，也没有体现真正的打了孔，没有体现房票的字样。而我们房票确实是借了，借房票是5月份，是由于教育资质的注册需要房主的房票，为此而借。因刘立新本人无时间取回房票，一直在被上诉人范小燕这里保存，直至10月8日，范小燕第一次拨通了刘立新的电话，提出协商因违建引起的漏雨维修事宜，刘立新马上提出让范小燕把房票送给朝阳银行一位杨先生，说是刘立新从杨先生那里借钱作为抵押，这是借房票的事实，而非打孔。范小燕提交的证据：1、水电煤气交费结算明细，欲证明：合同签订后被上诉人向上诉人支付了整整一年的房租，但仅仅使用了不足三个月的时间。由于上诉人的原因，案涉房屋不具备使用条件，根本违反合同约定和法律规定，被上诉人已支付但未使用部分房租应当予以退还。刘立新质证意见：对证据的真实性、关联性均有异议。首先真实性上它并不具备发票的特征，只是一个结算的明细，虽然加盖了自来水公司的公章，供电公司的公章，以及燃气公司公章，但是不代表发票，不能够直接证明被上诉人已经交齐了相关的费用。其二从证据的关联性上看，按照双方租赁合同约定，被上诉人承租以后对自己在经营当中所产生的花销应当由自己承担，与上诉人无关。此份证据并不能直接的证明案涉的房屋不具备适租的条件，或者是说不能够作为房屋租赁合同的标的，因为本案当中被上诉人在租赁之前已经极尽地查看了案涉房屋的自然情况。即便漏雨的行为存在，墙面的霉菌存在的话，能否达到案涉的房屋无法占有使用的程度。这是一个极易解决的问题。漏雨问题虽然应当由上诉人解决，但是如果被上诉人自己解决之后，可以从房屋的租金当中予以扣除。因此该份证据不能够证明案涉的房屋不适合租赁使用。就该份证据关联性上并不能够证明被上诉人对案涉房屋仅使用了三个月。该案涉房屋在合同签订之初，上诉人就将钥匙交付给了被上诉人，至今钥匙一直保管在被上诉人手中，即房屋一直由被上诉人占有使用，但被上诉人只交付了一年的租金，也就是被上诉人并未依照合同约定按时向上诉人交付租金，存在违约行为。对于被上诉人的违约行为，我方请求法庭为我方保留要求被上诉人向我方交纳所欠付的租金以及支付违约金的权利。2、家长退费退学证言，欲证明：上诉人提供违建房屋，并因违建引起房屋漏雨、渗水发霉、墙皮脱落等情况，致使被上诉人聘用教师学生及家长无法在室内停留，无法正常上课，并伴有身体多处疼痛、不适等健康危害，多名家长因此要求退学、退费，案涉合同目的无法实现，且给被上诉人造成了巨大经济损失。刘立新质证意见：对证据的真实性、关联性均有异议，而且证据的形式也不符合民事证据的规则规定，仅凭证人书写的证言以及身份证的复印件，不能够证明证据来源的合法性，尤其其上所证明的内容，对客观真实性也无从考证。同时该份证据的关联性也不能够达成被上诉人的证明目的。如果存在退费，是否与案涉的房屋有关，不具有直接的关联性，也与教学质量、管理等存在着一定的关联性。因此这些证据所载明的内容不足以证明被上诉人的证明目的。事实上既然本案的被上诉人对原审的判决非常的认同，那么事实上原审判决在第五页已经明确被告的房屋虽有瑕疵，但并非不能解决根本问题，且原告教学地点在室内，漏雨并不能使房屋全年完全丧失全部的使用性能，就是说本案当中漏雨点与上课地点并不一致。因此证人所提的这些事实跟在案的其他客观证据所体现出来的案件的法律事实不相符。3、案涉房屋二楼牌匾、现场照片，欲证明：合同签订后，被上诉人因经营需要试图安装牌匾，却因上诉人违建并不履行相应义务，包括但不限于补交罚款等导致被上诉人无法获得合法安装牌匾的审批手续。被上诉人一审已经提交相关证据予以证明。上诉人提供违建房屋又不履行义务，属于根本违约，被上诉人签订案涉合同的根本目的无法实现。刘立新质证意见：被上诉人提供的照片不能够证明案涉的房屋系违建，更不能够证明由于违建，被上诉人不能取得牌匾的审批手续，本案的客观事实是根据城管部门所发出的通知，不应该界定为违建，只是占用公共空间，需要交纳占道费用，这是我们日常经营当中司空见惯的一种现象。由于被上诉人没有交纳相关的占道费用，当然不能取得审批手续，因此这个跟被上诉人所讲的上诉人的违建无关。照片能够证明本案的被上诉人在接手案涉房屋之后进行了装修改造，导致了漏雨点的形成。造成该合同根本违约的原因并非系上诉人的行为导致。4、案涉房屋二楼违建部分照片，欲证明：违建部分墙体与原墙体连接不当，防水层老化引起漏雨渗水，根本无法修复，漏雨系上诉人违建所致，无关其他原因，上诉人的上诉理由没有任何事实和法律依据。刘立新质证意见：对证据的真实性、关联性均有异议，首先，这个证据的真实性上，由于照片截取一部分，没有反映全貌，不清楚拍摄的地点是案涉房屋具体的哪个部位？另外，其上所体现的墙体之间连接的状况是谁造成？是上诉人作为房主所形成的还是被上诉人接手后装修改造所形成的，责任人不明，若需认定也应当由相关第三方的专业部门予以认定。5、2021年违建房屋漏雨照片、录像，欲证明：上诉人提供违建房屋以及因上诉人违建导致案涉房屋漏雨无法修复，其行为已经构成根本违约，并且由于上诉人根本违约，导致被上诉人合同目的无法实现。刘立新质证意见：无论是视频还是照片，拍摄的时间不明确，本案一个基础事实是2018年12月14日上诉人与被上诉人签署的租赁合同，15日由被上诉人自行与原承租人进行交接，在交接的过程中，对于案涉房屋的现状进行了录像和拍摄。如果视频以及照片形成的时间是在当时那个时间段，那么属于本案被上诉人对案涉房屋的现状认可，如果不是在那个时间段所形成的，在2020年9月23日，被上诉人才向上诉人告知案涉房屋的漏雨状况，那么上诉人有理由认为或者确信案涉房屋漏雨点系门脸的地段是被上诉人接手案涉房屋装修改造所形成。在原审庭审笔录的第六页，被上诉人对案涉房屋的装修改造的具体的地点、内容有自认。该视频能够证明漏雨的位置系门脸，门脸的大门与入户门之间间隔大概不到一米的宽度，视频上看房屋内部并不存在漏水的情形，因此门脸处漏水的情形并不导致案涉房屋必然失去使用功能，也就不存在被上诉人所称的根本违约的情形。6、案涉房屋维修方案及收费标准截图3张，欲证明：在出现因上诉人的违建以及违建导致房屋漏水等情况发生时，被上诉人一直积极寻求解决办法，并且为了止损及时与上诉人进行沟通，但是上诉人一直找各种理由推脱责任，不履行合同义务，被上诉人一审提交证据也已充分的证明本案中被上诉人无任何违约行为。刘立新质证意见：对证据的真实性不持异议，但是关联性持异议。因为这份证据不能证明上诉人推卸责任，不论是客观的实际还是法律规定，如果租赁的房屋需要维修，虽然法定责任在出租方，但是承租方对此予以维修之后相关的费用可以在租金中减免或者是由出租方承担。本案的客观事实是上诉人在外地，不在抚顺，被上诉人如果具有真实租赁案涉房屋的目的的话，他可以自行解决，然后费用在租赁费中减免是完全可以解决的，不能以此证明上诉人推诿不维修。该份证据并不能体现其与对方沟通的时间，其是在自己对店面进行装修过程中与装修人员的沟通内容还是后期装修内容，无法证明。7、排空本案闲置的违建房屋上下水暖气管道水的收费收条，欲证明：被上诉人为了防止冻到管道及暖气片造成上诉人损失，自费为案涉房屋排空上下水暖气管道。被上诉人除了履行合同原有的义务之外，无时无刻不在为了上诉人全面止损，被上诉人不存在任何违约行为，相反是因上诉人违约行为给被上诉人造成不可弥补的巨大损失。刘立新质证意见：这份证据体现的是2019年11月16日暖气外排水，虽然被上诉人想以此证明其对案涉租赁的房屋履行了维护的义务，但它同时并不能免除由于被上诉人使用房屋未交纳租金，存在着私自转租他人的行为，没有向上诉人告知以及装修改造过程中造成漏雨，这些违约行为的违约责任，因此这份证据上诉人方认为跟本案无关。8、卷帘门依旧留在违建房屋的照片，欲证明：第一，卷帘门由被上诉人安装，案涉房屋自被上诉人向上诉人发出解除通知后于2009年10月已经完全腾空，被上诉人留下卷帘门，为了防止上诉人的玻璃大门遭到天气、人为等原因的破坏，受到损失。被上诉人时时都在为上诉人考虑，即使是在上诉人严重违约情况下，仍然通过各种方式为上诉人止损。第二，因上诉人违约导致合同解除，在合同解除后，上诉人应当将卷帘门等装饰装修残值损失赔偿给被上诉人，上诉人的违约行为给被上诉人造成重大经济损失。刘立新质证意见：真实性没有异议。这份证据不能够证明本案的被上诉人存在着实际的损失以及上诉人存在的违约行为。恰恰这份证据能够证明本案的被上诉人现在一直在实际占有房屋，上诉人并没有进行案涉房屋的交接。本案的合同仍然处于租赁的状态，仍然属于被上诉人应当向上诉人交纳租赁费的法定的情形。当上诉人另案诉讼的时候也是一份定案的依据或者是证据。9、顺丰快递拒收退回单，欲证明：被上诉人已于2019年10月12日以快递以及微信方式告知因上诉人违建导致的案涉房屋漏水，上诉人恶意隐瞒事实的欺诈行为以及拖延时间、推脱责任明确表明不履行合同义务等种种行为均构成根本违约，合同目的根本无法实现，已具备法定解除赔偿相应损失及承担违约责任的条件。终止函件以及退回的钥匙被上诉人拒收，但上诉人在一审中明确表示在微信中已经阅读相关内容并知悉上诉人应当承担因其违约导致合同解除的相关法律责任，上诉人的上诉没有任何事实和法律依据。至此上诉人仍然推脱责任，实在有违诚实信用原则，有违相关法律规定。刘立新质证意见：此份证据并不能证明被上诉人的证明目的。第一，这份证据不能够证明被上诉人已经向上诉人交付了案涉房屋的钥匙，事实上原审判决在经审理查明事实当中已经认定案涉房屋的钥匙一直在被上诉人手中掌握，并没有与被上诉人对案涉房屋进行交付，而其向上诉人邮寄终止函时上诉人已经回到抚顺，意图与被上诉人就案涉的纠纷进行协商解决导致拒收的结果，不是上诉人主观的拒收。第二，这份证据不能够证明被上诉人已将案涉房屋的钥匙交付给上诉人。因为上诉人回到抚顺之后，已经与被上诉人就案涉的事情进行多次磋商，被上诉人也没向上诉人交付案涉房屋的钥匙，同时该份证据不能够证明上诉人的行为对被上诉人造成重大经济损失，其单方发出的解除合同通知函，只能表明其单方予以解除合同的意思，并未得到上诉人的认可，因此该通知函不能够达到解除合同的目的。10、教育项目合作协议书，欲证明：被上诉人范小燕与吴某系合作教育项目内部合作关系，并非上诉人所说的转租等违约行为，合作协议中明确约定由被上诉人提供场地以及教育资质。刘立新质证意见：第一，虽然这个项目合作协议书体现了本案的被上诉人与吴某之间的这种合作，但是与上诉人向法庭出示的顺势智能英语教育法定代表人系宋某不一致。第二，教育项目合作协议书所载明的内容与吴某在本案当中所出示的证据有相悖的地方，原审卷宗第28页吴某出具的手写证人证言明确载明租赁该校区二楼作为线下教育场所，原审卷宗第102页到103页，吴某与执法局审批人员的对话当中，明确说明系更换牌匾事宜，且工作人员说我看有一个教育牌匾，该两份证据能够证明吴某系租用二楼作为线下教育场所使用。另外，该教育项目合作协议书所载明的合作期限是起始于2019年10月20日，而本案上诉人与被上诉人的合同签署日期是2018年12月14日，被上诉人向上诉人提出解除合同发函的时间是2019年的10月12日，以此能够证明本案的被上诉人存在恶意解除合同的主观故意。11、俞禾作文加盟协议、顺势智能英语加盟协议，欲证明：被上诉人范小燕因上诉人刘立新隐瞒各种事实、交付违建房屋，让被上诉人无法实现合同目的而造成巨大经济损失，被上诉人请求二审法院判罚上诉人合理赔偿。因为高额的顺势智能英语加盟费仅有四年的合作期限，上诉人恶意拖延时间及拒绝履行义务而白白耗去2019年一整年。一审法院的不作为，又耗掉一整年的时间（从2020年1月1日立案时至2021年3月末止）。刘立新质证意见：因为顺势智能英语的法定代表人是宋某，而非本案的被上诉人范小燕。不能够证明由于上诉人的违约导致被上诉人时间拖延，合同目的不能实现。本案的客观事实是房屋虽然有漏雨但是并不影响案涉房屋的占有使用。原审判决已经说得很清楚，而且被上诉人并没有提出上诉，属于对原审判决认定事实是认同的，而且被上诉人是在2019年9月23日才向上诉人发漏雨的图片，10月8日才正式通知漏雨，按照生活常识，这个时候已经过了雨季，并且10月8日被上诉人向上诉人通知漏雨的时候，只是要求减免一年租金，由于双方未达成一致，10月12日以微信的形式发出的通知终止函，还有赔偿请求，这说明被上诉人解除合同的真实目的是由于自己经营不善或者要求减免租金未成而恶意解除，并不存在法定解除的情形。12、部分全额退费学员视频光盘，6人全额退费学员数量统计表，欲证明：被上诉人因违建房屋不能光明正大安装牌匾，而无法拓展业务和招生，即使通过口碑招生30人也没有任何收入，只因案涉违建房屋漏雨导致全员全额退学退费，仅一季度损失就达6万元，被上诉人请求二审法院判罚上诉人合理补偿。刘立新质证意见：对证据的真实性、关联性均有异议。一系列的证人证言所述均存在疑惑和不符之处，存在着虚假的陈述，不能够证明本案的被上诉人不能安装牌匾，也不能证明被上诉人系由于原告的房屋不适租导致招生留不住产生的损失。第一个证人证言有悖客观事实，因为其讲到其孩子在被上诉人处上课，因房间有霉味而生病了，那么医学常识和生活经验告诉我们得在这样的房屋待多久才能累积成病，其在陈述当中还讲到其鼻子流眼泪是危言耸听，其所述不足为凭。该证言所讲两年多了还没有找到其他地方，这就明确证明并不是上诉人的房屋不适合租赁使用而是由于被上诉人自己的原因。如果被上诉人的学校处于一种良性运行的状态，被上诉人可能急于另找她处进行经营。刘亚娟在证言中陈述教室内潮湿霉味，众所周知孩子的补课是课外性的补课，只有周末，而且每次也仅仅是两个小时的时间补课，什么样的潮湿和霉味，达到什么样的程度才能导致课不能进行，人不能忍受。证人马某的家长说上课的地方有水，这跟客观实际完全不符，因为一审认定的事实是房屋的连接处就是主体房屋和门脸的连接处漏雨，而上课的地方并不漏雨。李宇航姥姥的证言说外面下大雨房屋里面下小雨，这就是更加危言耸听。因为客观事实是只有连接处漏雨，主体房屋并不漏雨，因此其证言的真实性存疑令人不可信。崔春月证言讲到外面下雨里面也下雨，如前所述，上课的主体教室部分并不下雨；其讲到孩子腿疼，她也腿疼，她自己陈述说在这上课只有八天，八天又没有收费，所有的课并不是每天都去，而且是不持续的，八天每天最多两个小时，在这么短的时间内就产生疾病，与常理不符。赵春莹的证词是虚假的，其称南面墙淌水，而直至本案审理到此时，客观事实是只有主体和门脸的连接处漏雨，她又讲到扫水、倒水等等，这个与客观实际不符，因为绝不可能在连接处的水会流淌到教室的主体。如果只是上诉方的房屋不适合租赁使用，那么何不转挪他处进行经营。被上诉人说不能安装牌匾导致的损失，本案并不是不能安装牌匾，吴某与执法局的通话录音证实其9月要与被上诉人范小燕合作，处理牌匾更换，工作人员证实原来有一个教育牌匾，另外吴某手写的证人证言也证实，她要租赁被上诉人的二楼做线下教育，因此本案当中不是不能安装牌匾，而是被上诉人违法转租更换牌匾受阻，才导致的被上诉人找理由去违约解除合同，所以一系列的证据并不能够证明被上诉人的证明目的。13、宋某身份证复印件、被上诉人与宋某合作合同原件、平日交流微信截图，欲证明：被上诉人与宋某是内部合作关系，非转租关系。刘立新质证意见：该证据与本案不具有关联性。14、2018年12月14日上诉人交付被上诉人的案涉房屋违建原貌及牌匾原貌照片，教育资质、营业执照及教育停业申请申请书，欲证明：被上诉人自从2018年12月14日接手上诉人的违建房屋之后，一直都在依法依规合理经营，案涉房屋的违建原貌及牌匾原貌照片证明被上诉人没有更换牌匾的铁架子，这一切都是由上诉人自己制作，跟被上诉人无任何关系，案涉房屋违建及拆下原牌匾的金属钢铁架框和原牌匾之上的防水都不是范小燕所为。上一租户安装的牌匾就是安装在原铁架之上，因此该铁架系租赁前已经存在，与被上诉人无关。刘立新质证意见：对证据的关联性有异议，虽然被上诉人向法庭出示该份证据，意图证明其接手前原租赁户的门脸的状态，被上诉人当庭陈述牌匾的侧面系其安装，同时上诉人已向法庭出示证据，证明被上诉人在门脸连接处加装的卷帘门以及空调打眼，而且最重要的一点，本案原租赁户的室内装修物品系被上诉人自行搬出拆掉，上诉人已经提交了证据证明原租赁户租赁经营期间案涉的房屋并没有漏水，系被上诉人就案涉房屋重新规划装修加装新的牌匾之后所导致的门脸与连接主体的漏雨。如果双方对此节事实各执一词，也应当由第三方鉴定机构予以证实。15、2019年10月12日，被上诉人范小燕发给上诉人刘立新的租赁合同终止函、案涉房屋钥匙一把、快递退回过程录音，大连顺丰快递派送给上诉人拒收过程录音，欲证明：被上诉人在案涉租赁合同签订后，虽然是上诉人的全部过错，给被上诉人造成巨大经济损失和精神压力，但是被上诉人依然积极乐观并理性的面对现实，尽早的终止合同，使得双方的损失最小化。相反上诉人刘立新除了推脱责任，还不回复被上诉人告知义务的微信、拒接电话、拒收被上诉人发送的合同终止函及案涉房屋钥匙。此两条录音证明上诉人的行为拖延时间在2019年10月甚至直接拒绝履行义务。刘立新质证意见：该份录音证据不能证明被上诉人的主张。其一，其邮寄的快递当中没有案涉房屋的钥匙。其二根据时间节点来看，2019年10月12日被上诉人向上诉人邮寄的解除合同以及赔偿损失的函件，而在2019年10月13日上诉人就因为此事从大连返抚，在一审当中已经向法庭提交了高速公路的过道费，证明返抚的时间是在13日下午，那么快件到达大连的时候上诉人已不在大连，接下来14日的时候上诉人约被上诉人协商案涉的事宜，但被上诉人以有课为由要求15日再面谈，15日的时候双方在1913咖啡馆面谈，如果说被上诉人想要交付案涉房屋的钥匙为什么不当面将钥匙交付给上诉人，因此其所声称的邮寄的快件当中有钥匙，在该份的证据当中也没有体现。16、光盘、录音，欲证明：2019年4月12日执法局工作人员告知违建、罚款每年都交，房主知道的。上诉人刘立新恶意隐瞒违建的事实与不知情的被上诉人签订了案涉房屋的租赁合同。2019年4月15日被上诉人又一次电话告知上诉人刘立新必须及时处理违建罚款事宜，被上诉人从签订涉案租赁合同起就分分秒秒都在认真履行自己本该履行的义务。同时还及时履行因上诉人刘立新的恶意隐瞒的欺诈行为，给被上诉人范小燕带来的各种的多次额外的告知义务。2019年2月2日刘立新告诉范小燕语时教育中心安装牌匾时，她就想补办手续未果。再次暴露上诉人刘立新与被上诉人范小燕签订案涉房屋时的欺诈行为，刘立新知道，如果不交违建罚款，不允许安装牌匾。证明上诉人私自违规建设，上诉人明知违规违建事实，明知违建一事应当由作为违规建设者以及出租人的上诉人予以解决，并且明知案涉房屋违建根本没有办法处理，也无法得到解决。刘立新质证意见：该份录音证据不能证明被上诉人的主张，关于违建的事实，虽然被上诉人提供了与执法局工作人员的录音文字，但它不能对抗在案的书证即2019年4月1日执法局给被上诉人下达的通知，该通知上明确的记载依据，关于调整城区临时占道收费标准的批复要求被上诉人方前往城建局审批和办理手续。这就已经表明是办理占道的审批手续，而不是违建的拆除，当然也就不能证明本案的上诉人隐瞒了自己违建的事实，而将房屋租赁给被上诉人，更何况被上诉人在对房屋的审查过程当中，对于外接的门脸目测一目了然，且已知情，而且其中他要办理牌匾事宜的时候，曾经又向上诉人借了产权证，产权证交给被上诉人后，一直在被上诉人手中，被上诉人对案涉房屋有外接占道门脸这个事实是心知肚明的，不能证明上诉人隐瞒了相关的事实。上诉人与被上诉人的微信聊天截屏能够证实，关于违建占道费用，应该委托对方也就是被上诉人自己去处理。在被上诉人发给上诉人的终止合同函以及损失赔偿书当中第四项就写的甲方应该偿还乙方为其解决甲方违建问题产生的费用人民币1万元，而且在双方的合同当中已经约定，被上诉人在经营当中所产生的一切费用应当由被上诉人承担，而占道费用的交取不论是一次性的交取还是每年的交取都属于被上诉人在经营当中必然产生的费用，与上诉人无关。虽然上诉人与被上诉人的通话录音当中有体现，说上诉人曾经想办手续没有办成，但上诉人所说的补办的是一次性的手续，而不是占道的手续，如果不能补办成一次性的手续，那么向城管部门交纳临时的占道费用取得使用权，是整个案涉地段一种惯常的使用状态。并且这个书证已经写得非常清楚，临时占道收费标准调整了，所以尽管上诉人不能补办一次性的手续，那么交临时占道费而取得使用权，使用目的依然可以达成，也就说明上诉人的房屋并没有达到被上诉人无法占有和使用的状态，本案法定的解除的情形并没有出现。17、抚顺易族防水科技有限公司出具的违建房屋漏水检测结果报告，抚顺丰业木结构房屋有限公司出具的违建房屋漏水检查报告，欲证明：经两家权威机构对案涉房屋进行了由内至外的全方位检测得出如下结论，涉案违建房屋漏雨、潮湿发霉完全都是因为上诉人刘立新的私自搭建改造导致的结果，与被上诉人范小燕无任何关系。刘立新质证意见：这份证据不是二审新证据，因为上次的庭审在4月27日，这份证据是在5月7日是庭审之后被上诉人才找人做的，不在新证据范畴内。两公司均不具有司法鉴定资质，被上诉人单方委托。从证据的形式上不仅不是新证据，也不具备民事诉讼证据的规则所要求的条件，就其证明的内容只能证明有漏水，也有可能证明漏水的地点及漏水的原因，但是这些事实是否真实应当找有司法鉴定资质的部门进行鉴定，方能对本案作为定案的依据，并且该份证据并不能直接证明案涉房屋的漏水就是由本案的上诉人私自搭建所造成。被上诉人自认外接的基础框架侧面的龙骨是自己装接，而且自认外接的门脸的装修项目，这足以表明即使案涉的地点有漏雨，责任人在被上诉人方，因为原租赁户使用时案涉房屋并没有漏雨，只有被上诉人在租赁房屋进行装修改造之后才产生了漏雨这一现象，所以上诉人有理由认为漏雨的责任人为本案的被上诉人，而与上诉人无关。18、证人宋某、李某、吴某证言，欲证明：证人宋某证明我和宋某是合伙人，由他投资做顺势智能英语教育，而不是将房屋转租给他。证人李某证明30名学生全额退费都经她签字，现金退费。证人吴某证明我和她是内部合作关系，她也是我的助理，把二楼让她使用是给她提供一个发展的平台，并不存在转租这一关系，而且上诉人也没有证据证明我们是转租关系。刘立新质证意见：证人宋某虽然证明了与被上诉人是合作关系，但他同时向法庭证明了案涉房屋在撤出搬走的时候其是目击人和参与者，他当庭陈述了案涉房屋被上诉人安了卷帘门、外挂机和牌匾，其证实是在原有的孔上安装外挂机跟客观实际不符，因为原来那个位置没有空调外挂机的孔。被上诉人曾经向上诉人借了案涉房屋的产权证，办理这些手续，进行卷帘门的安装、外挂机以及牌匾的悬挂。证人宋某证明案涉房屋悬挂了牌匾，恰恰也就证明吴某所说的因为违建不能悬挂牌匾是错误的，是虚假的，是不实的陈述。吴某与执法局工作人员的谈话录音能够证实当时就有一个教育牌匾，能够证明吴某所述不实，本案是更换牌匾，并不是被上诉人没有安装牌匾。证人宋某在其证言中也证实其在装修拆除的过程中见到了案涉房屋有霉斑，属于他们在租赁时对于案涉房屋状态经查实认可而继续装修和使用，恰恰能够印证在雨季过后10月份才向上诉人提出由于漏雨而要解除双方的合同，能够证明被上诉人属于无理违约与上诉人解除合同。案涉房屋不存在被上诉人所讲的不能达到其占有使用目的程度。证人李某校长所讲到的退费没有收条，没有财务手续，他看见给谁发放，这种看见具有主观随意性，他看见的是否真实，数额是否准确，李某系被上诉人的校长即工作人员，存在利害关系，其所证实是否真实、能否作为本案的定案依据，更没有被上诉人刚才当庭所讲的退费需要她签字，证人在出庭作证的时候并没证明此节事实，这是被上诉人随意扩大了证人的证明目的。19、红包退学费截屏，欲证明：因执法局4月1日下发罚款通知单，之后频频干扰，加之刘立新开始不予理会，以及第八天后的推托责任，范小燕无奈之下跑到执法局与领导争吵，直至心脏出现了问题而不得不休息。案涉房屋也因违建不交罚款被迫关门，退费也是不得以而为之。20、刘立新与范小燕微信聊天语音转文字截屏，欲证明：上诉人刘立新在与范小燕签订案涉房屋合同之前就很清楚违建每年执法局都要频繁的去门面房，以正常执法为由去催交违建罚款，而且必须交。因语时教育未交罚款，导致执法局给刘立新下了拆迁令，如此严重的问题签约时不告知属于欺诈。由于上诉人刘立新各种隐瞒欺诈，才导致了被上诉人范小燕遭受如此巨大的经济损失和精神损失。是刘立新构成单方根本性违约的最直接，最重要的证据之一。21、光碟，欲证明：爱心教育一楼二楼装修后新貌视频，证明被上诉人范小燕在不知道房屋违建，并且因违建又引起漏雨、潮湿、发霉的情况下，投入了大量资金，对案涉房屋进行了装修，而又不能被利用。语时教育室内原貌视频证明被上诉人范小燕与刘立新签约案涉房屋当时，室内都是玻璃隔断，墙面都被黄色的三合板子覆盖，棚顶都是黑色的乳胶漆覆盖，暖气片很少，没有几组，并且都是生锈的暖气片。房屋现状相比对，范小燕只是在刘立新同意并允许的情况下，将原有的玻璃隔断清除后打地板、刮大白，并且将原有的一个厨房、两个卫生间进行了墙面、地面、瓷砖更换以及蹲便的更换，楼上楼下共安装了五个木门，将原有的老旧暖气片都更换成新型多组的优质暖气片。从原貌与新貌视频对比可得出范小燕不仅没有触碰房屋的主体结构，并且连一个口也没有打过。再一次证明案涉房屋无论是违建还是漏雨、潮湿、发霉与范小燕没有任何关系。三次雨后清理及通风视频，证明刘立新交付的违建案涉房屋，对范小燕而言虽然没有使用价值，依然还在履行义务，因为两年来刘立新一直都在拒收案涉房屋钥匙，不言而喻，刘立新无时无刻不在扩大被上诉人范小燕的经济损失与精神损失。22、范小燕与刘立新微信聊天截图，欲证明：刘立新拖延时间，证明房屋发霉、潮湿、违建及违建引起的漏雨，出现此情况范小燕通过各种方式告诉上诉人刘立新，可她却都不予理会。23、范小燕与刘立新微信截图，欲证明：2019年4月23日，学生退费原因，因违建执法局下达单并屡次干扰导致学校即案涉房屋关闭。因虚交高额违建罚款发生争吵，导致范小燕心脏出现问题，而不能正常上课。24、刘立新提交民事上诉状中事实与理由的第二部分，欲证明：上诉人刘立新无论是在法庭上陈述还是现场察看口述，从未有过一致性，总是矛盾的，足以证明刘立新的上诉请求是无理取闹。对于范小燕提交的证据19-24，刘立新质证意见：就被上诉人提交的证据说房间存在潮湿阴冷以及漏雨的情形，虽然上诉人刘立新本人在现场对此认可，但是这并不能够证明上诉人已经存在根本违约，也不是本案解除合同的法定要件。被上诉人提供因违建不交罚款导致的退费，与其提供的证据不相一致，在其提供的证据中，其退费的时间是4月份在雨季之前，并且其退费的原因也存在因为被上诉人身体的原因导致上课时间不确定进行的退费，这个应该说与上诉人的房屋租赁行为没有任何的关联性。关于本案被上诉人提供的几张光碟，其想证明上诉人拒收钥匙这个情节，与客观实际不符。一审法院明确认定的事实就是案涉的房屋钥匙一直掌握在被上诉人手中，而被上诉人对一审的判决是服判的，并没有上诉，表明其对这节事实是认可的。其提供的微信截图以及其截取的上诉人上诉状中的事实陈述部分，意图说明上诉人在与被上诉人签署案涉房屋租赁合同的时候，有意隐瞒潮湿房屋的现状，这个证据并不能达到此证明目的，且不说签署租赁合同之前，对方在案涉的房屋察看两个小时之久，其实那个房屋的现状任何一个成年人都会想到那种位置存在阴凉潮湿这个现状，这是被上诉人认可之后而签署的合同，而且关于房屋所谓的阴凉潮湿的状况，也不是租赁合同所必备的要件予以载于合同中。关于房屋的漏雨，即使存在漏雨也不是根本违约，也不能达到合同解除的条件。被上诉人提供的证据不能够证明漏雨的责任人在上诉人一方，恰恰现有的证据已然证明被上诉人装修导致案涉房屋的漏雨，因而漏雨的责任在被上诉人一方，属于被上诉人的过错，与上诉人无关。对于被上诉人提供的光碟中语时教育原貌视频可以证实前一租户承租期间退租之时，并无墙面水渍，墙皮脱落现象，光碟漏雨视频能够证明在范小燕装修后才发生漏雨现象，两张光碟综合可证，漏雨系因被上诉人装修房屋打孔导致，与上诉人无关。一审法院认定的事实有相关证据佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1、案涉房屋租赁合同是否应予解除；2、被上诉人一审诉讼请求是否应予支持。关于争议焦点1，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，可以解除合同。本案中，被上诉人范小燕以案涉房屋存在漏雨等问题为由要求与刘立新解除案涉房屋租赁合同，该《房屋租赁合同》已无法履行，一审法院判决解除范小燕与刘立新签订的《房屋租赁合同》并无不当，本院予以确认。关于争议焦点2，范小燕在本案一、二审期间提交大量证据，欲证明案涉房屋存在违建、漏雨等问题，无法继续使用，并要求刘立新返还已付房屋租金、押金、赔偿损失并承担违约金，本院认为，案涉房屋虽然存在瑕疵，但并不因此不具备使用功能，并未导致合同目的无法实现，对于案涉房屋存在问题，双方可协商解决。关于案涉房屋存在违建问题一节，从现有证据来看，范小燕租赁案涉房屋开办英语培训机构，其已经实际招生并授课，可见违建问题并非影响合同履行的根本原因。关于案涉房屋存在漏雨问题一节，案涉房屋漏雨部位主要发生在外接门脸与原房体结合部分，对漏雨原因双方各执一词，外接门脸系范小燕租赁案涉房屋前已经存在，但范小燕租赁后又加装卷帘门、空调设施等，因双方对漏雨部位均有改动的行为，故该部位漏雨的原因无法排除双方均有责任。本院认为，对于案涉合同无法继续履行双方均有责任，因不可归责于一方的原因导致案涉合同解除，双方责任可相互抵消，一审法院判决刘立新赔偿范小燕违约金6万元不当，本院予以纠正。关于返还租金一节，因范小燕对案涉房屋已经实际占有使用，虽然其主张案涉房屋存在漏雨等问题，但其仍在案涉房屋开展招生、教学等工作，对于其实际使用期间的房租应由其承担。另外，范小燕主张其于2019年10月向刘立新送达《终止合同通知函》，至此范小燕明确表示不再继续使用案涉房屋，因双方协商未果其继续保管案涉房屋钥匙，本院认为，对于双方产生争议后因未协商一致，而由范小燕继续保管钥匙期间的房租应予返还，即范小燕已经支付的2019年10月-12月房租应予返还。关于押金5000元，根据案涉《房屋租赁合同》约定“乙方须向甲方支付押金伍仟元整，租赁期满一个月后返还押金（以缴费收据为准，多退少补）”，因案涉合同已经解除，故应在扣除范小燕使用案涉房屋期间所欠付的水费、电费、煤气费、宽带通信费等费用后予以返还。关于装修损失一节，因案涉合同对此项支出并未约定由刘立新承担，故对该请求本院不予支持。综上所述，上诉人刘立新的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持抚顺市新抚区人民法院作出的（2020）辽0402民初144号民事判决第一项；二、改判：刘立新于本判决生效后十日内返还范小燕房租15000元，押金5000元，范小燕使用期间的水费、电费、煤气费、宽带通信费等费用予以扣除；三、驳回范小燕的其他诉讼请求；四、驳回刘立新的其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5040元，由上诉人刘立新负担405元，由被上诉人范小燕负担4635元；二审案件受理费1425元，由上诉人刘立新负担986元，由上诉人范小燕负担439元。本判决为终审判决。审 判 长  宫 颖审 判 员  李 艳审 判 员  李依桐二〇二一年七月九日法官助理李耀南代书记员  刘鑫明