广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初13931号原告（反诉被告）：杨洁，女，汉族，1989年9月17日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。原告（反诉被告）：杨莹，女，汉族，1991年1月9日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。两原告共同委托诉讼代理人：蔡海涛，广东广永律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：陈志雄，广东广永律师事务所律师。被告（反诉原告）：万滔兵，男，汉族，1973年12月8日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：李贝，广东鹏鼎律师事务所律师。上列原告杨洁、杨莹诉被告万滔兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案。被告在法定期限内提起反诉。本院依法适用简易程序，将本诉、反诉合并、公开开庭进行了审理。原告杨洁、杨莹共同委托诉讼代理人陈志雄，被告万滔兵委托诉讼代理人李贝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判决被告向原告杨洁、杨莹支付2020年2月、2020年4月、2020年5月1-9日的租金66709.68元及违约金（截至2020年6月9日，违约金为4070.39元；自2020年6月10日起至租金付清之日止，以未付清的租金为基数，按照每日万分之七计算）；2、判决被告向原告杨洁、杨莹偿还水费5257元、电费227元；3、判决被告将位于深圳市龙华区的房屋恢复原状，即恢复一楼至阁楼的独立楼梯，恢复阁楼、二楼、三楼、四楼跟隔壁房屋的中间隔墙，恢复阁楼、二楼、三楼、四楼为三房一厅带厨房、卫生间、门窗、水电的套房结构，拆除一楼厕所、五楼客厅的砖墙、五楼厕所的垫高部分并恢复使用功能；4、判决被告向原告杨洁、杨莹赔偿无法使用房屋的损失（截至2020年6月9日的损失为30000元；自2020年6月10日起至本案房屋恢复原状并交付两原告之日止，以每月30000元为标准，于每月5日前按月支付，逾期支付的，每天按应付金额的万分之七加付赔偿金）；5、判决由被告承担本案的全部诉讼费用。6、判决被告向两原告赔偿2020年5月至9月的物业费损失1440元，自2020年10月起至本案房屋恢复原状并交付两原告之日止，以每月288元为标准支付。原告起诉的事实与理由：2018年5月1日，原告杨洁、杨莹（出租人）与被告万滔兵（承租人）签订了《房屋租赁协议书》，约定：一、原告杨洁、杨莹将位于深圳市（以下简称案涉房屋）、建筑面积约420平方米的房屋继续出租给被告万滔兵作商业用途使用；二、租赁期限为3年，自2018年5月1日至2021年4月31日止，2018年5月1日至2020年4月31日租金为每月29000元，2020年5月1日至2021年4月31日租金为每月30000元，每月租金应当于当月5日前交清，否则每天按月租金的百分之三加收滞纳金；三、被告万滔兵前期租赁，已经对房屋进行装修，改变结构，一楼至阁楼的独立楼梯已经被拆除，阁楼、二楼、三楼、四楼跟隔壁的中间隔墙，三个房间以及厨房卫生间、门窗、水电等房内结构已经改变，原来房屋属于三房一厅带厨房的套房结构；租赁期满，被告万滔兵必须恢复一楼至阁楼的独立楼梯，还原阁楼、二、三、四楼房屋原来套房的结构模样，水电安装套房的要求安装，否则被告万滔兵必须按照建筑预算造价赔偿给两原告。2020年5月9日，被告万滔兵向原告杨洁、杨莹出具《乙方退租通知函》，以新冠疫情导致无法经营为由，要求中止上述《房屋租赁协议书》的履行。根据《房屋租赁协议书》约定，租赁合同解除后，被告万滔兵有义务对本案房屋恢复原状，即恢复一楼至阁楼的独立楼梯，恢复阁楼、二楼、三楼、四楼跟隔壁房屋的中间隔墙，恢复阁楼、二楼、三楼、四楼为三房一厅带厨房、卫生间、门窗、水电的套房结构，在本案房屋恢复原状并交付两原告之前，被告万滔兵应赔偿两原告因无法使用房屋而导致的损失，赔偿标准应与租金标准一致。现两原告与被告万滔兵无法就租金支付、房屋恢复原状、赔偿损失事宜达成一致意见。为维护原告的权益，原告特向法院提起诉讼，请依法判决。被告答辩称：一、被告已于2020年6月15日向原告转账支付了2020年2月及4月租金58000元，水费5257元、电费227元，被告不欠原告诉讼请求中主张的2020年2月、4月租金及水电费5484元。二、关于2020年5月1日-9日的租金，因被告于2020年4月30日即已腾空涉案物业，并搬离涉案物业，并将租赁房屋交付给原告，被告并未在2020年5月1日-9日承租原告的房屋，租金应当计算到实际搬离之日，即2020年4月30日。被告于2020年5月9日向原告发出书面的《乙方退租通知函》，该通知函只是对此前口头及微信方式通知终止双方租赁合同的再次确认，并非主张双方租赁合同于2020年5月9日解除，双方的租赁合同实际履行到2020年4月30日，于2020年4月30日解除。三、关于原告主张的按照日万分之七计算违约金，被告认为不应得到支持。被告从2006年5月承租涉案物业以来，一直按时缴付租金，从未违约，租赁期间，原本属于原告的一些义务，如老化的线路、灯泡等易损件的更换，被告也都是自己处理。自2020年1月，新冠病毒疫情爆发后，被告经营的餐厅经营十分惨淡，被告多次找原告协调减免部分租金，但原告不考虑疫情因素，坚持不肯减免租金，被告无力承担每月亏损，不得已退租。被告并非恶意欠租，只是受疫情影响，及双方就租金减免问题产生争议，之后又对退租产生的押金问题产生争议，被告才迟付，但被告仍主动全额支付了租金及水电费。恳请法院从公平角度予以考虑，对原告提出的违约金不予支持。四、对于原告恢复租赁物原状的诉求，被告认为，如恢复原状，不利于下一个租客进驻，且会造成重复装修，且现有装修并非毫无价值。另外，原告要求恢复原状，但没有“原状”的设计及施工图纸，被告无所适从，也不敢擅自动工，否则很容易引发新的纠纷。依据法律规定，租赁期限届满后，返还的租赁物可以按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态予以返还，被告退租后，腾空了租赁房屋，将门面招牌等摘除，属于按照使用后的状态返还，并无不当。五、原告主张从2020年5月10日之后按照每月30000元的标准要求被告支付其房屋无法使用的损失，无合同及法律依据，应予驳回。综上所述，请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。被告向本院提出如下反诉请求：1、令被反诉人向反诉人返还押金人民币60000元整；2、令被反诉人向反诉人退还自2018年1月-2020年5月期间多收取的水费13381.89元及电费3032.25元；3、令被反诉人向反诉人退还2020年5月多收取的水费5180元；4、令被反诉人承担本案的诉讼费、反诉费。（上述第1、2、3项合计81594.14元）被告反诉的事实与理由：反诉人从2006年5月开始承租被反诉人位于深圳市龙华区的涉案房屋，总面积为420平方米，用于经营餐馆，双方每三年签署一份房屋租赁合同，最后一份租赁合同即为2018年5月1日签署的《房屋租赁协议书》，该协议第二条约定，2018年5月1日-2020年4月30日期间租金29000元／月，2020年5月1日至2021年4月31日租金30000元／月，甲方（被反诉人）向乙方（反诉人）收取押金6万元，租赁期满，甲方退回押金给乙方。2020年初，新冠疫情突如其来，反诉人经营的餐厅遭受重创，反诉人多次找被反诉人协商提出能否减免部分租金，但被反诉人不同意。直到2020年4月底，反诉人因入不敷出，无力继续经营，提出解除租赁合同，并于2020年4月30日腾空房屋，搬离租赁物业，并告知被反诉人收房。2020年5月9日，反诉人向被反诉人发出《退租通知函》，被反诉人收到退租通知后，也同意了退租。被反诉人的起诉状中也表示同意解除合同，也就是说，双方解除租赁合同已达成一致意见，合同中也并未约定相应没收押金，故被反诉人应当将押金返还反诉人。关于第二项反诉请求，因双方签署的《房屋租赁协议书》并未对每月水费、电费按照什么标准交费进行约定，反诉人认为被反诉人作为房东，只是代为收取水电费，在没有合同约定的情况下，被反诉人无权向反诉人收取高于水务、电力部门的水电费，从而赚取差价。反诉人经核查得知，市政的水费每吨3.77元，电费即便按照最高峰的电费计算，也不超过每度0.95元，而被反诉人多年以来一直按照水费每吨7元、电费每度1.2元的标准收取水电费，经反诉人查找房东开具的收据，核算出从2018年1月至2020年5月期间（反诉人暂时只找到近两年的收据），被反诉人多收水费13381.89元，电费3032.25元，被反诉人没有合同依据多收取反诉人的水电费，应向反诉人予以返还。关于第三项诉讼请求，反诉人交完最后一个月的水费后发现，2020年4月经营状况并不好，水费竟高达5257元，与正常用水情况不相符。经反诉人了解，导致这期间水费明显增加的原因是由于市政府部门在施工时挖断了地下水管所致。反诉人作为房屋的承租方，水电费的缴交应以实际使用度数为准。市政部门施工将水管挖断而导致的水费增加，应由房屋的所有人向施工单位追讨，而不应强加给承租人。针对被告的反诉，原告答辩称：一、合同约定了退回押金的条件，而本案被告在交回房屋的时候，有恶意损坏房屋的行为，包括故意拆除门窗、水电等，而且被告存在逾期交付租金的行为，根据双方的合同约定第2条，原告无需向被告退还押金。二、原告向被告收取水电的单价经过了双方多年多次的行为确认，视为双方对水电价格的标准达成了合同上的约定，不存在多收的问题。三、2020年4月的水费发生在被告租赁期间，双方对该水费争议曾向供水公司提出检修水表的申请，但供水公司的检修结果是水表正常，不管水费多高，该行为是发生在被告租赁期间，应由被告承担，而且该费用已经是由原告向供水公司支付，属于实际发生的金额。经审理查明如下事实：一、两原告为杨志和与陈丽妹的女儿，2011年2月10日，杨志和与陈丽妹协议离婚，协议约定将杨志和名下历史遗留申报编号为507-0100-14103-A房屋（即案涉房屋）归二原告共同所有。二、自2006年5月起，被告承租案涉房屋，租赁合同三年一签。2018年5月1日,二原告（甲方、出租方）、出租房代理人陈丽妹与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议书》（下称《租赁协议》）约定：甲方将位于深圳市，建筑面积约420平方米出租给乙方作商业用途使用；租赁期限为2018年5月1日至2021年4月30日，自2018年5月1日至2020年4月30日，租金为每月29000元，自2020年5月1日至2021年4月30日，租金为每月30000元；甲方向乙方收取押金60000元，收取的押金以收据为准；租金乙方应于当月5日前缴清，否则甲方每天按照月租金的百分之三向乙方加收滞纳金，如乙方超一月未缴纳租金，甲方有权终止房屋租期，收回出租房屋且不退还押金给乙方；在合同期内，乙方进行房屋装修不能对房屋主体结构产生的任何改变和影响，否则由此造成的损失均由乙方负责。乙方前期租赁，已经对房屋结构进行装修，改变结构，一楼至阁楼的独立楼梯已经被拆除，阁楼、二楼、三楼、四楼跟隔壁的中间隔墙，三个房间以及厨房卫生间，门窗，水电等房内结构的改变，原来房屋属于三房一厅带厨卫的套房结构。租赁期满，乙方必须恢复一楼至阁楼的独立楼梯，还原阁楼、二、三、四楼房屋原来套房的结构模样，水电按照套房的要求安装，否则乙方必须按照建筑预算造价赔偿给甲方；合同期内，出租房屋的水电费、卫生费、工商税费及管辖区规定的综合性收费等均由乙方负责缴交，房屋租赁费由甲方缴交。合同签订后，二原告依约交付涉案房屋给被告使用，被告依约向二原告缴纳租赁押金60000元。被告租赁案涉房屋用于经营餐厅。三、2020年5月6日，被告通过微信给陈丽妹发送已将招牌拆除的房子照片并称“房子2020年4月30日搬走了”、“房子交给你，你不收房就是你的问题”。2020年5月9日，被告给二原告及陈丽妹送达《乙方退租通知函》中载明：“此前，依法曾口头和以微信方式通知甲方中止双方之间的租赁合同，现以书面形式再次正式通知甲方。”被告搬离案涉房屋后的现场照片显示：房屋结构改变，电线凌乱，部分墙体毁损，现场遗留较多杂物。四、被告于2020年6月15日支付了拖欠的2020年2月及4月份的租金58000元、水费5257元及电费227元。五、2020年9月3日，二原告向深圳市钦泰物业服务有限公司支付2020年5月至2020年9月的物业费共1440元。以上事实有《租赁合同书》，转账凭证，收据，聊天记录以及原被告陈述等证据在案佐证，足以认定。本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。一、关于租赁协议的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《房屋租赁解释》）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效······”。案涉房屋系历史遗留违法建筑，未取得城市规划行政主管部门核发的建设规划许可证或其他有关批准建设的文件，故原告与被告于2018年5月1日签订的《租赁协议》属无效合同。二、对于原告的各项诉讼请求，本院评判如下：关于原告第一、二项诉请。被告已于2020年6月15日向原告支付2020年2月、4月租金58000元及水电费5484元，故对原告这部分的主张本院不予支持。《房屋租赁解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”被告于2020年5月6日向原告发送微信告知其不再承租，根据前述规定，被告应支付2020年5月1日至6日期间的房屋占用使用费。参照租赁协议约定的租金标准，该期间的房屋占用使用费本院计算为6000元（30000元/月÷30天×6天）。案涉租赁协议属无效合同，原告主张按租赁协议的约定计算违约金于法无据，本院不予支持。关于原告第三项诉请。原告方未举证证明案涉房屋租赁前的原状状况，且恢复至何种程度及标准均无法确定，故对原告该主张本院不予支持。关于原告第四项诉请。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”案涉租赁协议明确记载“乙方前期租赁，已经对房屋结构进行装修、改变结构，一楼至阁楼的独立楼梯已经被拆除，阁楼、二楼、三楼、四楼跟隔壁的中间隔墙，三个房间以及厨房卫生间，门窗，水电等房内结构的改变，原来房屋属于三房一厅带厨卫的套房结构。”被告搬离案涉房屋后的现场照片显示：房屋结构改变，电线凌乱，部分墙体毁损，现场遗留较多杂物。被告的行为致使原告无法正常使用房屋，且系被告在协议约定的期限前终止承租，必然造成原告经济损失，应予赔偿。原告虽未提交相应的证据证实其实际损失，但该损失确已实际必然产生，本院酌定被告应赔偿原告经济损失90000元。关于原告第六项诉请。被告于2020年5月6日向原告发送微信告知其不再承租，本院认定2020年5月6日之前被告仍占有案涉房屋，故此期间内被告应参照合同约定物业费标准288元/月向原告支付物业费57.6元（288÷30×6）。三、对于被告的各项反诉诉讼请求，本院评判如下：关于被告第一项反诉请求。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿······”。案涉租赁协议无效，故原告应向被告返还已收取的租赁押金60000元，被告该诉请于法有据，本院予以支持。关于被告第二、三项反诉请求。从2018年1月至2020年5月6日，被告实际占有使用案涉房屋，应按规定缴纳相关水电费；被告明知其支付的水电费价格高于普通居民标准，但在双方多年的履约过程中被告从未就水电费价格提出异议，并已按约定的标准进行支付；被告亦未提供证据证明案涉房屋的水管被市政部门挖断导致2020年4月份水费增加。综上，被告该两项反诉请求于法无据，本院均不予以支持。综上，依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告万滔兵应于本判决生效之日起十日内支付原告杨洁、杨莹房屋占有使用费人民币6000元及物业费57.6元；二、被告万滔兵应于本判决生效之日起十日内支付原告杨洁、杨莹经济损失90000元；三、反诉被告杨洁、杨莹应于本判决生效之日起十日内退还反诉原告万滔兵租赁押金60000元；四、驳回原告杨洁、杨莹的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告万滔兵的其他反诉请求；六、上述第一、二、三项相抵，被告万滔兵应于本判决生效之日起十日内支付原告杨洁、杨莹人民币36057.60元。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币1213元，由原告杨洁、杨莹负担人民币113元，被告万滔兵负担人民币1100元；反诉受理费人民币920元，由被告负担人民币170元，由原告负担人民币750元。本诉与反诉受理费分别由原被告已预缴，相抵后，本院予以退回原告杨洁、杨莹人民币350元，被告万滔兵应在本判决生效之日起五日内向本院缴纳案件受理费350元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  黄爱裕二〇二一年七月二十五日书记员  张雅琴书记员  刘佳欣附相关法条：《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。