河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终8622号上诉人（原审原告）：任玉州，男，汉族，1962年5月11日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：宋军魁，河南众望律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈红杰，女，汉族，1989年7月18日出生，住郑州高新技术开发区。委托诉讼代理人：袁军房，北京观韬中茂（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：武港华，北京观韬中茂（郑州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：王清坡，男，汉族，1965年8月26日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：袁军房，北京观韬中茂（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：武港华，北京观韬中茂（郑州）律师事务所实习律师。上诉人任玉州因与被上诉人陈红杰、王清坡房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2021）豫0105民初5309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。任玉州上诉请求：1．依法撤销郑州市金水区人民法院（2021）豫0105民初5309号民事判决书，查明案件事实后依法改判，或将本案发回重审；2．本案一、二审诉讼费由陈红杰、王清坡承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，任玉州与陈红杰、王清坡之间的房屋买卖关系成立且有效。根据合同法第十条、三十六条规定可知，合同的订立可以采用口头或其他形式，合同法之所以倡导采用书面形式主要是为固定证据，起到规范交易的作用，但有例外规定即应当采用书面形式的，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案即属于例外规定的情况，任玉州与陈红杰、王清坡之间虽未签订书面买卖合同，但任玉州作为房屋买受人通过银行转账形式向陈红杰、王清坡支付房款，履行合同主要义务，且陈红杰、王清坡予以接受，足以证实任玉州与陈红杰、王清坡之间的房屋买卖关系成立，且买卖的就是涉案房屋。一审判决以任玉州与陈红杰、王清坡之间未形成书面买卖合同而否认买卖关系成立，属事实认定错误。二、一审判决适用法律错误，任玉州所付的277000元系房款，而不是债权转让的对价。一审庭审中，陈红杰、王清坡的代理人在任玉州的发问中已明确回答，任玉州与陈红杰之间无其他房屋买卖关系。任玉州与王清坡之间的电话录音，以及任玉州与河南六顺置业有限公司有关付款方式的约定，可以印证涉案房屋由陈红杰、王清坡与河南六顺置业有限公司共同销售，任玉州、陈红杰、王清坡及河南六顺置业有限公司之间达成了房屋共同买卖的意思表示。为此，总价为1089000元的房款被要求分两部分支付，任玉州以转账方式向河南六顺置业有限公司支付房款752400元，向陈红杰支付277000元房款。因而，一审判决将该277000元房屋认定为债权转让的对价不当。三、任玉州购买房屋的根本目的已不能实现，陈红杰、王清坡依法应退还购房款277000元及资金占用期间的利息损失。任玉州在一审庭审中所举问题小区的新闻报道及河南六顺置业有限公司退所收房款协议书，证实涉案房屋因产权纠纷不能正常交房入住，更不能办理产权证，任玉州购买房屋的根本目的已不能实现。为此，任玉州多次与陈红杰、王清坡联系提出房屋不买了，并要求退还已收到的房款，对此电话录音能够证实。河南六顺置业有限公司基于以上事实已主动提出退还所收房款并赔偿部分损失，对于陈红杰、王清坡所收277000元房款及占用期间的利息损失依法应判决退还。综上，请求二审法院查明案件事实后，支持任玉州的上诉请求。王清坡辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。一、一审判决认定事实清楚。2016年11月，任玉州与河南六顺置业有限公司协商确定并签订《购房合同》，336600债权已获得债务人即河南六顺置业有限公司明确认可。任玉州签订《购房合同》时，转让债权336600元已冲抵部分房款，277000元系债权转让对价。王清坡作为债权转让方，义务已全部履行完毕。2、自2016年11月签订《购房合同》后，2018年8月任玉州办理了房屋交付、缴纳了维修基金、装修保证金等费用，任玉州与王清坡之间从未就房屋问题联系沟通。2019年12月任玉州与河南六顺置业有限公司解除合同、退房，仅就个人直接支付给的部分房款予以处理，为此河南六顺置业有限公司给予任玉州一定的经济补偿。而且也从未联系过王清坡。二、一审判决适用法律正确。基于上述事实，王清坡作为债权转让方，在任玉州与河南六顺置业有限公司签订《购房合同》，转让债权抵销部分房款。一审判决依据《民法典》第五百四十五条、五百五十七条、五百六十八条，认定王清坡与任玉州之间债权转让后进行债务抵销债权债务关系已经终止，据此驳回任玉州的诉讼请求，适用法律正确。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请依法予以维持。陈红杰辩称，陈红杰与任玉州无任何直接关系，仅是账户为王清坡使用，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。任玉州向一审法院起诉请求：一、判令陈红杰、王清坡退还所收购房款277000元及利息（利息按照人民银行同期贷款利率自收到之日开始起算）；二、本案的诉讼费由陈红杰、王清坡承担。一审法院认定事实：2016年11月24日，原告（乙方）与河南六顺置业有限公司（甲方）签订一份《购房合同》，主要载明：乙方购买甲方位于农业南路与万通路交叉口东南角万通国际花园四号楼十八层C户型西户住房一套，建筑面积99.00平方米，每平方米价格11000元，总价款1089000元。付款方式为：合同签订后当日，乙方以转账或现金方式支付房款752400元，剩余房款336600元，乙方以货物方式抵顶，此房款和货物交清后房屋归乙方所有，此房不退不换；房产证由甲方负责在2018年年底前办理好，手续由甲乙双方提供，办理房产证手续所需缴纳的各种税费全部由乙方承担缴纳（乙方不承担土地出让金）。交房标准为毛墙毛地，水通电通，交房时间为2017年3月30日前，乙方装修时不得擅自破坏主体结构。双方应严格按照以上约定合同内容执行，如有违约，违约方应按本合同总款百分之一的违约金作为给予对方的经济补偿。甲方保证在交付房屋时，无产权纠纷和债权债务纠纷，如存在产权纠纷和债权债务纠纷，由甲方承担全部责任。原告提交的2016年11月24日，河南六顺置业有限公司出具的收据主要载明：兹收到任玉州交来万通国际花园四号楼十八层C户型西户住房一套房款752400元。原告提交的上海浦东发展银行业务凭证/回单主要载明：交易时间为2016年11月24日，汇款人为原告，收款人为被告陈红杰，交易金额为277000元，附言房款。原告提交的2018年8月30日，河南六顺置业有限公司出具的5份收据分别载明：兹收到4#1802任玉州99㎡交来装修押金5000元；物业费2376元；不动产证税费178200元；代收写字楼维修基金6435元；小区配套费17325元。2019年12月22日，原告（乙方）与河南六顺置业有限公司（甲方）签订一份《协议》，主要载明：经甲、乙双方友好协商就双方于2016年11月24日签订的“购房合同”（乙方购买的万通花园小区4号楼18层C户型西户面积99.00平方米房屋一套），及双方于2018年8月30日签订的：“房屋不动产证办理证办理协议书”,双方就前述两份合同（或协议）解除事宜达成如下协议条款，双方共同遵守。一、本协议签订之日起，解除双方于2016年11月24日签订的“购房合同”（乙方购买的万通花园4号楼18层C户型西户面积99.00平方米房屋一套），同时解除双方于2018年8月30日签订的“房屋不动产证办理协议书”。二、根据双方于2016年11月24日签订的购房合同履行情况，乙方已实际支付部分房款752400元，甲方同意退还给乙方，根据购房合同乙方应支付而未支付部分甲方不承担任何责任，根据双方于2018年8月30日签订的房屋不动产证办理协议书约定，乙方交纳的办证税费等196625元全部退还给乙方，其他甲方不承担任何责任。结合前述甲方退款及数额，甲方同意再补偿给乙方利息和损失计款150480元，另外乙方交纳的维修基金6435元，及交给物业公司的物业费和装修费押金7376元一并退还给乙方，上述房款，补偿款和办证税费等合计1112216元。三、本协议签订后十个工作日内先退给乙方购房本金10万元，2020年1月20日再退10万元，剩余款项912216元在2020年5月底前陆续全部退清，如未按期退款，剩余款项从逾期支付之日起甲方按月息1分支付利息，直至款项付清为止。四、甲方双方原签订的购房合同及房屋不动产证办理协议书和收款收据及物业费等全部作废。原、被告因上述事宜发生纠纷，诉至该院，酿成诉讼。一审法院认为，债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人。债务相互抵销的，债权债务终止，抵销不得附条件或附期限。原告通过债权转让支付债权转让款取得案涉债权并与案外人签订购房合同时亦约定剩余房款336600元，以货物方式抵顶。同时，原告起诉状亦载明“因被告对抵债房屋仅享有部分抵债份额，总价为1089000元的房款被要求分两部分支付，原告以转账或现金形式向河南六顺置业有限公司支付房款752400元，剩余部分被告用所享有的抵债房屋份额抵顶，折价金额为336600元。被告实际向原告收取277000元房款算作在抵债价格基于上的再优惠”。转账虽附言房款，结合原告诉状所称事实，实为债权转让对价。因案涉款项已通过债权转让后进行债务抵销，债权债务关系终止。原告诉称因小区房屋因存在各种产权纠纷等购买房屋的根本目的不能实现并据此诉请二被告退还案涉款项，依据不足，原审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百四十五条、第五百五十七条、第五百六十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告任玉州的诉讼请求。案件受理费减半收取2728元，由原告任玉州负担。本院二审期间，上诉人任玉州提交2021年7月8日河南六顺置业有限公司情况说明一份。证明目的：通过情况说明内容，可以看出原河南六顺置业有限公司购房合同条款中的部分房款以货物方式抵顶，实际上是河南六顺置业有限公司的一种销售模式。河南六顺置业有限公司与王清坡所称的老石之间以及王清坡、陈红杰之间没有任何的债权债务关系。河南六顺置业有限公司与上述人员也不熟悉，由此可知，王清坡、陈红杰在一审中没有如实陈述案件事实，一审判决所认定的债权转让缺乏事实基础。被上诉人陈红杰、王清坡质证称，该情况说明并不属于法定二审范围内的新证据。该情况说明无法定代表人或出具自然人经办自然人签字形式上不具合法性，且印章编码真实性也不认可。内容上与客观事实不符，合同中约定的336000元直接冲抵房款，并非任玉州所称销售措施。被上诉人陈红杰、王清坡在二审期间未提交新证据。本院经审查认为，上诉人任玉州提交的2021年7月8日河南六顺置业有限公司情况说明，无出具证明的经办人员的签名，被上诉人陈红杰、王清坡对情况说明内容不予认可，仅凭该情况说明不能作为认定本案事实的依据，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案二审的争议焦点是，任玉州所主张的277000元的性质是购房款还是债权转让的相应对价，任玉州与王清坡、陈红杰之间是否存在房屋买卖的合同关系；任玉州主张陈红杰、王清坡退还购房款277000元及利息的诉讼请求应否支持。任玉州与河南六顺置业有限公司签订的《购房合同》明确约定，任玉州购买河南六顺置业有限公司位于农业南路与万通路交叉口东南角万通国际花园四号楼十八层C户型西户住房一套，约定的付款方式为：合同签订后当日，任玉州以转账或现金方式支付房款752400元，剩余房款336600元，任玉州以货物方式抵顶，即房屋价款分为直接支付部分和抵顶部分。任玉州与河南六顺置业有限公司存在房屋买卖合同关系，任玉州与河南六顺置业有限公司并不存在直接可抵顶的债权债务关系，案涉购房合同的剩余房款336600元，是由任玉州向王清坡支付277000元，该277000元款项实际是王清坡与案外人以及河南六顺置业有限公司办理债权债务抵顶，是抵债优惠后相应对价，任玉州与王清坡之间并不存在房屋买卖的合意，任玉州与王清坡之间不存在房屋买卖关系。陈红杰仅提供了收款的账号，任玉州与陈红杰之间亦不存在房屋买卖合同关系。王清坡并非案涉房屋的出卖人，任玉州向王清坡实际支付的277000元并非向王清坡支付的购房款，因此任玉州主张王清坡、陈红杰返还277000元购房款的事实依据不足，本院不予支持。综上所述，任玉州的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5456元，由任玉州负担。本判决为终审判决。审判长  王燕燕审判员  陈 涛审判员  谢宏勋二〇二一年七月二十七日书记员  刘 洋