山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2021）晋05民终1002号上诉人（原审原告）：于某1，男，1965年3月26日出生，汉族，沁水县人。委托诉讼代理人：于某2，女，1988年11月25日出生，汉族，沁水县人。系于某1女儿。委托诉讼代理人：柴某，男，1969年10月19日出生，汉族，住沁水县。系于某1所在村民委员会推荐的公民。上诉人（原审被告）：沁水县焱鑫钻采物资有限公司，住所地：沁水县端氏镇端氏村移民小区8号楼3单元202室。现实际办公地点：沁水县端氏镇端氏村华昱大楼对面。法定代表人：杨某，任总经理。委托诉讼代理人：张某，男，1991年4月11日出生，汉族，现住沁水县端氏镇端氏村华昱大楼。系该公司经理。上诉人于某1与上诉人沁水县焱鑫钻采物资有限公司（以下简称炎鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省沁水县人民法院（2021）晋0521民初307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人于某1的委托诉讼代理人于某2、柴某，被上诉人炎鑫公司的委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人于某1的上诉请求：依法撤销原判第一项，改判被上诉人支付上诉人2020年3月9日至2020年11月18日期间的房屋租金46104元。事实和理由：1、一审判决没有计算2020年5月23日至2020年11月18日占用期间的房屋租金。2、被上诉人起诉解除租赁合同的判决书于2020年11月18日才生效，期间被上诉人并未给上诉人交付房屋，虽然一审判决认定租赁合同2020年5月22日解除，但被上诉人依然占用至2020年11月18日，该期间的占用费依法应按租赁合同约定的租金标准向上诉人支付。3、按照占用期间180天，租金标准为180.8元/天计算，共计32544元。上诉人炎鑫公司上诉并答辩称，撤销原判并依法改判，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院忽略了上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》的效力问题。在租赁合同无效的情况下，要求上诉人支付租金明显错误。2、一审法院认定上诉人支付被上诉人租金13560元无事实和法律依据。上诉人在2019年底至2020年初已经搬离涉案房屋，上诉人的机械设备是经营所用，是被上诉人扣押的，不是上诉人不搬离，被上诉人已经构成侵权，其不应该支付32544元。被上诉人违约在先，使上诉人无法实现合同目的，根据双方2020年解除房屋租赁合同的诉讼要求被上诉人退还剩余租金38500元并赔偿损失，足以证实上诉人已经不能使用该房屋。本案是因疫情原因无法进行诉讼，才拖延至2020年5月22日。故上诉人不应该支付2020年3月9日至2020年5月22日的租金。3、被上诉人充值的电费，上诉人并未使用，不应承担500元的电费。上诉人于某1辩称，1、租赁合同的效力问题已有生效判决书作出认定。2、13560元的租金是租赁合同并未解除之前产生的租金，按照合同约定应该由上诉人焱鑫公司承担。3、500元电费产生在焱鑫公司租赁期间，按照租赁合同的约定，应该由承租人承担。综上，应驳回焱鑫公司的上诉。于某1向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付原告2020年3月8日至12月2日的租金48641元。2、依法判令被告赔偿原告房屋维修费用24080元。3、依法判令被告向原告支付违约金19800元。4、依法判令被告向原告支付为其垫付的电费500元。5、诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年3月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于端氏镇苏庄村西道路西侧的15间两层房屋出租给被告，约定租赁期限为5年，自2018年3月8日至2023年3月8日；因被告租赁时间较长，原告同意将原本7.4万元/年的短期租赁价格调整为6.6万元/年的长期租赁价格。该合同于2018年3月8日成立并生效。原告按约将房屋交付被告使用，完成了自己的义务，而被告在使用期间多次出现违约行为。其中，被告应于2020年3月8日向原告支付2020年度租金，被告拒不支付，原告多次催要，被告仍屡屡拒绝，并于2020年5月21日将原告起诉，要求解除合同。沁水县人民法院于2020年10月30日依法判处双方解除合同，该判决于12月2日生效。租赁期间，被告未经原告同意，私自拆除原告院内小房一间。被告员工日常使用不当，造成房屋多次渗水、电线漏电、房屋墙壁损坏严重，原告多次向其提出修缮房屋的要求，被告拒不修缮。原告代被告缴纳电费500元，被告拒不返还。综上，原告认为虽然法院已依法判决双方解除合同，但是被告仍需支付合同履行期间的房屋租赁费；对于被告的不当使用给原告造成的维修损失，被告应当依法赔偿；被告应当对其违约行为承担违约责任。一审法院查明，2018年3月8日，原告于某1与被告焱鑫公司作为甲、乙方签订《房屋租赁合同》，双方约定被告租用原告房屋，用途为修理居住，租赁期限五年，自2018年3月8日至2023年3月8日止，年租金6.6万元，房屋租赁期间的水电费由被告承担。合同第八条约定“正常的房屋大修理费用由甲方承担，日常的房屋维修由乙方承担。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失”；合同第十一条约定“提前终止合同：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方”。协议签订后，原告将案涉房屋交给被告使用。被告将租金支付至2020年3月8日。在使用过程中双方发生争执，2019年底至2020年初被告搬离案涉房屋（院内留有部分机械设备未搬走），之后未再使用。被告于2020年5月21日向该院提起诉讼，请求解除合同，返还部分租金。该院作出（2020）晋0521民初468号民事判决，认定被告向人民法院起诉要求解除合同，经该院向本案原告送达起诉状副本即2020年5月22日，应视为本案被告提出终止合同的书面通知并送达原告，判决解除双方签订的房屋租赁合同，但驳回被告要求原告返还租金的诉讼请求。另外，2019年12月9日原告为案涉房屋缴纳拖欠的电费500元。一审法院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示且不违反法律规定，合法有效。合同履行过程中被告向该院起诉主张解除合同，该院依法判决予以解除。按照法律规定，被告以直接起诉的方式主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除，故原、被告双方签订的房屋租赁合同已于2020年5月22日解除。被告支付租金至2020年3月8日，对原告主张被告支付合同解除前剩余租金的诉讼请求，该院予以部分支持。按照合同约定，租赁期间的水电费由被告承担，故原告垫付的500元电费被告应予以偿还。原告主张被告赔偿房屋维修费用和支付被告提前解除合同给原告造成的违约金，因原告提供的证据不足以证明其主张的损失事实，且房屋租赁合同约定双方均有提前解除合同的权利，未约定提前解除行为构成违约，被告通过起诉方式由人民法院依法判决解除合同，被告对于解除合同并未违约，原告的第二、三项诉讼请求缺乏事实依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告沁水县焱鑫钻采物资有限公司支付原告于某1租金13560元，于本判决生效后三日内付清；二、被告沁水县焱鑫钻采物资有限公司支付原告于某1电费500元，于本判决生效后三日内付清；三、驳回原告于某1的其他诉讼请求。二审中，双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。上诉人焱鑫公司提出一审遗漏了“院内留有部分机械设备未搬走”的原因是上诉人于某1不让搬走，且上诉人于某1为案涉房屋缴纳电费500元，不是焱鑫公司拖欠的。上诉人焱鑫公司二审另提交以下证据：1、视频、照片，用于证明公司雇车去拉设备，上诉人于某1阻拦不让拉走，当时报了警。2、租赁合同一份，用于证明2020年5月28日上诉人于某1已将房屋出租他人。上诉人于某1质证认为，证据1不属于新证据，应在一审出示，与本案没有关联性，也无法证明上诉人于某1堵车堵了三天，是焱鑫公司不去拉设备，不是上诉人于某1阻拦；证据2是我方一审提交的证据，是真实的，但合同提到了另六间房子租期届满才出租，也就是解除合同的判决生效后才出租。本院对上述证据分析认为，当事人对上述证据的真实性未提异议，视频照片的内容与本案双方争议的事实具有关联性，本院予以采信。对上诉人焱鑫公司未在一审举证期限内提交证据的行为，本院予以训诫。根据本院采信的证据，二审查明：焱鑫公司拉机械设备出门，一辆黑色大众轿车停在大门口，现焱鑫公司的部分机械设备仍留在案涉租赁房屋院内。2020年5月28日，甲方豆必唤（于某1妻子）与乙方姚某签订了租房合同，约定：甲方将位于苏庄道路西侧楼上三间房屋及门前场地租与乙方开饭店使用。另有六间房屋租期期满一并租于乙方；房屋租赁期为两年，自2020年6月1日起至2022年5月31日止；房屋租金为第一年每间房屋4000元整，第二年整体房屋40000元。本院认为，炎鑫公司诉请于某1解除房屋租赁合同纠纷一案中，已作出生效判决认定，解除双方签订的合法有效的房屋租赁合同。上诉人炎鑫公司现又以房屋租赁合同无效提出抗辩，本院不予支持。对于2020年5月22日合同解除前的租金13560元及电费500元，上诉人炎鑫公司应当予以支付。上诉人炎鑫公司提出其早已搬离房屋未使用，因疫情诉讼拖延至2020年5月22日，其不应支付该租金的意见，案涉房屋租赁合同约定了提前解除合同的权利和方式，上诉人炎鑫公司未按合同约定履行书面通知义务，其单方搬离房屋的时间并不能视为合同解除的时间，故其该项意见没有法律依据，本院不予支持。上诉人于某1为案涉房屋缴纳电费500元，缴纳单据上载明了“本次结余167元”，对于房屋租赁期间的有关费用，按照房屋租赁合同的约定，水电费应由炎鑫公司承担，故上诉人炎鑫公司提出电费500元其未使用，不应支付的意见，本院不予支持。对于上诉人于某1主张的合同解除后至解除合同判决生效前的占用期间租金32544元。首先，双方均认可炎鑫公司2019年底至2020年初已搬离房屋，之后未再使用的事实，虽双方未进行正式的房屋及房屋钥匙交还，但结合双方解除合同诉讼中的举证质证、双方对院内留有部分机械设备未搬走的争执等情况看，房屋事实上并不在炎鑫公司的控制之下。其次，上诉人于某1在炎鑫公司确定已经搬离承租房屋近半年之久，且双方无法协商一致继续履行合同的情况下，其亦负有及时减损的义务。故一审综合考虑案件的实际情况，对该部分房屋空置租金不予支持，具有一定合理性，本院予以支持。综上，二上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费766元（于某1预交614元，沁水县焱鑫钻采物资有限公司预交152元），由于某1负担614元，沁水县焱鑫钻采物资有限公司负担152元。本判决为终审判决。审 判 长 张艳丽审 判 员 王天明审 判 员 焦瑛琴二○二一年七月三十日法官助理 刘婷楠书 记 员 张智超