湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终6595号上诉人（原审被告）：长沙恒德置业有限公司，住所地长沙高新开发区岳麓西大道1698号麓谷高层次人才创新创业园A栋1201房。法定代表人：刘依槐。委托诉讼代理人：童姜，北京市万商天勤（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡嘉惠，北京市万商天勤（长沙）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：何清林，女，1982年12月10日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。上诉人长沙恒德置业有限公司(以下简称恒德公司)因与被上诉人何清林房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初13919号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人恒德公司的上诉请求：一、依法撤销原审判决；二、请二审法院查清事实后发回重审或者依法改判；三、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。根据长沙市政府于2016年8月19日公布的《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发【2016】15号）的规定可以得知，自2016年9月9日起，在芙蓉区××天心区、岳麓区、开福区、雨花区以及长沙高新区范围内实施不动产统一登记，也就是“《房屋产权证书》和《国有土地使用证》双证合一”政策。“双证合一”系国家政策调整所致，上诉人对此不能预知且无法控制，系不可归责于双方的事由。故因此原因导致无法办理不动产权证并不属于上诉人违约，上诉人不应承担违约责任。一审法院依据上诉人与被上诉人签订的《长沙市商品房买卖合同》认定上诉人未办理不动产权证系上诉人违约的事实认定错误，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条规定属于适用法律错误。被上诉人何清林答辩称：涉案房屋的不动产权证不能及时办好，对我作为业主造成了极大的损失，比如小孩入学不能实现，开发商恒德公司认为不是他们的问题是不合理的，我要求维持原判。被上诉人何清林向一审法院起诉请求：1、判令恒德公司继续履行合同义务，自本判决生效之日起30日为何清林在长沙市芙蓉区××路爵世名邸东湖3栋1单元3002房办理并交付不动产权证书；2、判令恒德公司支付逾期交付不动产权证书的违约金4678.12元；3、判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由恒德公司承担。一审法院认定事实：何清林与长沙恒德置业有限公司（以下简称恒德公司）于2016年10月26日签署了《长沙市商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），约定何清林以467812元的价格购买由恒德公司开发的涉案房屋，合同签订后，何清林按约支付了全额购房款，并缴纳了契税、维修基金。买卖合同第九条约定：“出卖人应当在2018年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格及符合合同约定的商品房交付买受人使用”。第十九条约定：“买受人缴清应付的税、费并提供完整的资料给出卖人后，出卖人应当在商品房交付使用后壹年半内，为买受人办理好房屋产权证书；商品房交付使用后贰年半内办理好《国有土地使用证》。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意选择按照下列方式之一处理：1、买受人退房。出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%向买受人支付违约金；2、买受人不退房。出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”然涉案房屋至今仍未取得相关权属证书。何清林于2018年6月10日办理了涉案房屋的收房手续。另查明，长沙市人民政府于2016年8月19日发布了《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》，通告要求本市“自2016年9月9日起，在芙蓉区××天心区、岳麓区、开福区、雨花区以及长沙高新区范围内实施不动产统一登记”、“实施不动产统一登记后，长沙市国土资源局依法颁布不动产权证书和不动产登记证明，原各类不动产权证书停止发放”。一审法院认为，何清林与恒德公司签订的房屋买卖合同系双方当事人之间真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效，双方均应严格履行合同约定的义务。根据买卖合同第十九条的约定，恒德公司负有为何清林办理房屋产权证书与《国有土地使用证》的义务，虽恒德公司辩称未就办理不动产证书的时间及违约责任进行约定，但第十九条亦约定“如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，在买受人不退房的情形下，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，此项内约定的房地产权属证书应当认定为与现行的不动产权证书内涵一致。依据《中华人民共和国民法通则》第六条的规定，因房屋产权证书与《国有土地使用证》自2016年9月9日起已统一为不动产权证书，二者客观上不可分割，恒德公司与何清林在合同签订时未就办理房地产权属证书的相关规则进行审查，双方皆有过失，故一审法院酌定恒德公司应当参照买卖合同中关于办理房地产权属证书的时间及违约责任的约定，在涉案房屋交付使用后两年半内为其办理不动产权证书，未按期办理的，应当按涉案房屋已付房价款的1%向何清林支付违约金。涉案房屋的交房时间为2018年6月10日，依照前述，恒德公司应当在2018年6月10日之后的两年半内即2020年12月10日前为涉案房屋办理不动产权证书，现恒德公司未能按约履行办证义务，应当参照买卖合同第十九条的约定，按涉案房屋已付房价款的1%向何清林支付违约金即4678.12元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、长沙恒德置业有限公司自本判决生效之日起三十日内为何清林办理并交付长沙市芙蓉区××路爵世名邸东湖3栋1单元3002房不动产权证书；二、长沙恒德置业有限公司自本判决生效之日起三日内向何清林支付逾期办理不动产权证书的违约金4678.12元。如长沙恒德置业有限公司未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。本案受理费50元，因适用简易程序，已减半收取25元，由长沙恒德置业有限公司负担。本院二审中，恒德公司向本院提交一份证据，2020年12月24日的长沙市自然资源和规划局党政联席会纪要（长资规纪【2020】489号），拟证明未办理不动产权证原因系政府机构改革前部门之间信息不对称造成。何清林对该证据的质证意见为：不认可该证据，两证合一的时间在我们签订合同之前，不存在对我们办证有影响，恒德公司与政府之间的问题跟我方无关。根据上诉人的举证、被上诉人的质证，本院审查认为，上诉人提交的证据真实、合法，但无法达到免除上诉人的违约责任的证明目的。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，何清林与恒德公司签订的房屋买卖合同系双方当事人之间真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效，双方均应严格履行合同约定的义务。根据双方的合同第十九条的约定，“······如因出卖人的原因，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意选择按照下列方式之一处理······”，上诉人上诉主张未按期办理不动产权证书系政府机构改革前部门之间信息不对称造成的，不是因为上诉人的原因，但上诉人提交的证据无法否认上诉人存在逾期办理不动产权证的客观事实，也不能证明据此就可以免除上诉人的违约责任。一审法院酌定恒德公司参照房屋买卖合同中关于办理房地产权属证书的时间及违约责任的约定，在涉案房屋交付使用后两年半内为其办理不动产权证书，未按期办理的，应当依合同的约定按涉案房屋已付房款的1%向何清林支付违约金并无不当。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人长沙恒德置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  刘 英审判员  曾庆军二〇二一年七月十五日书记员  刘峙宏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。