河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终7528号上诉人（原审原告）：杨守真，男，汉族，1963年1月18日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：李言新，河南师道律师事务所律师。上诉人（原审原告）：乔淑贤，女，汉族，1963年12月17日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：李言新，河南师道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州鑫达实业有限公司，住所地郑州市金水区郑花路86号嘉秀园2楼，统一社会信用代码：91410100752265087X。法定代表人：郭杰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：申华伟，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：李言新，河南师道律师事务所律师。上诉人乔淑贤、杨守真因与被上诉人郑州鑫达实业有限公司（以下简称鑫达公司）房屋买卖合同纠纷一案，河南省郑州市金水区人民法院于2019年5月21日作出（2019）豫0105民初7169号民事判决书，杨守真、乔淑贤不服该判决，向河南省郑州市中级人民法院提起上诉。河南省郑州市中级人民法院作出（2019）豫01民终13820号民事判决书后，杨守真、乔淑贤不服该判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院审查后，于2020年7月28日作出（2020）豫民申2280号民事裁定：指定郑州市中级人民法院再审本案。郑州市中级人民法院于2020年11月23日作出（2020）豫01民再372号民事裁定：撤销（2019）豫01民终13820号民事判决及河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初7169号民事判决；本案发回河南省郑州市金水区人民法院重审。河南省郑州市金水区人民法院于2021年5月24日作出（2020）豫0105民初25219号民事判决后，乔淑贤、杨守真不服该判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乔淑贤、杨守真上诉请求：1、依法改判(2020)豫0105民初25219号民事判决书第三项为“被告支付原告逾期办理房屋所有权证书违约金(以总房款334454元为基数,按日0.5‰。计算,自2013年5月26日暂计至2019年1月14日为344320元,之后继续计至办理房屋所有权证书之日止)”。2、依法改判本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。一、在不动产登记中心成立之前,案涉房屋分割办证不存在政策障碍,且被上诉人用于办理房产证的时间足够充分,导致无法及时办理房产证的原因是被上诉人怠于履行办证义务和恶意设定抵押行为,一审判决认定非被上诉人自身原因导致无法办理房产证属于认定事实错误。第一,在2016年8月不动产登记中心成立之前,在政策上,仓储用地分割办证不存在障碍,在2016年8月之前,仓储用地仍然可以分割办证,被上诉人无法办理房产证并非政策原因导致。第二,案涉《商品房买卖合同》签订于2011年11月18日,案涉房屋为现房交易,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定,“。商品房若已经竣工完成的,房产证的办理期限是自合同订立之日起90日内”。本案中,合同约定的办证时间长达540日,是法律规定期限的六倍之多,即便如此,被上诉人仍未能按合同约定的时间办理房产证,从合同约定的办证期限届满之日(2013年5月25日)至《协议书》签订之日(2015年7月15日),时间又过去了两年多,被上诉人仍然未能办理房产证,再从《协议书》签订之日到2016年8月不动产登记中心成立,时间又过去了一年,被上诉人依旧没有办理房产证,从合同签订之日到不动产登记中心成立之日,留给被上诉人办理房产证的时间长达近五年之久,可见,被上诉人用于办理房产证的时间也并非不够充足。第三,被上诉人无法及时办理房产证的原因是被上诉人怠于履行办证义务并恶意为案涉房屋设定抵押。如前所述,在签订《商品房买卖合同》后,被上诉人一直怠于履行办证义务,期间,也没有为办证做任何准备工作,《协议书》第4条约定“甲乙双方积极配合争取尽早为乙方办理金水区郑花路86号-1号2号楼3层房屋《房屋所有权证书》”,该协议进一步强调了被上诉人的积极办证义务。但事实上,被上诉人除收取了上诉人办证费用之外,没有为办证做任何准备工作。甚至,被上诉人为了获取贷款,分别于2016年7月21日、2017年8月24日两次将案涉房屋恶意抵押给中国民生银行股份有限公司郑州分行。正是因为被上诉人的怠于履行办证义务和恶意设定抵押行为导致案涉房屋无法及时办理房产证,这完全是被上诉人的责任。所以,一审判决认定非被上诉人原因导致无法办证属于认定事实错误。二、上诉人主张的是逾期办证违约责任,而不是逾期交房违约责任,一审判决以上诉人取得并享有案涉房屋的收益权益作为减轻被上诉人逾期办证违约责任的裁判理由没有法律依据。上诉人购买的是现房,不是期房,上诉人已经支付了案涉房屋的全部购房款,上诉人取得和享有案涉房屋的收益权益是基于上诉人购买案涉房屋后的当然结果,并非是源于被上诉人对其逾期办证的补偿,一审判决混淆了逾期办证违约责任和逾期交房的违约责任的考量因素,将案涉房屋的收益和权益作为减轻被上诉人的逾期办证违约责任的裁判理由没有法律依据,属于适用法律错误。三、逾期办证违约金是惩罚性违约金,不以上诉人的损失为前提,一审判决以上诉人没有举证损失为理由对违约金进行调整属于适用法律错误。案涉《商品房买卖合同》中约定的逾期办证违约金适用并没有约定以存在损失为前提条件,显然该违约金属于惩罚性质违约金,即无论是否存在损失,都应当按照约定承担逾期办证违约责任,一审判决以上诉人没有证据证明存在损失为理由对违约金进行调整没有法律依据,属于适用法律错误。四、一审判决主动调整违约金违反了法律规定。民事审判活动应当以当事人意思自治为原则,违约金的约定是双方的真实自愿的意思表示,应当予以尊重,违约金的调整有明确的法律规定和严格的法律程序,非经法定程序和情形,法院不应当主动调整,这也是尊重当事人意思自治原则的体现。一审判决主动调整违约金违反了法律规定。综上所述,一审判决认定事实和适用法律均存在错误,且违反法律规定,恳请贵院查明事实后予以改判,支持上诉人的全部上诉请求,维护上诉人的合法权益。鑫达公司辩称，第一，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉人的上诉请求。涉案房屋所占用的土地性质为仓储用地。在涉案房屋初始登记即大产权证后，答辩人一直在积极配合上诉人前往房产部门办理过户手续，但不动产办理中心的工作人员告知，根据国家政策，仓储用地不允许分割办证，无法为上诉人办理过户登记，并非答辩人的原因，答辩人不应承担违约责任。第二，涉案房屋属于商业用房，上诉人自2011年后便开始占有、使用房屋并收取租金，并未产生损失。且双方签订的房屋买卖合同约定的违约金过高，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第12条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准，适当减少。当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。因此一审法院将违约金酌定为总房款的15%合理合法。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，依法应当驳回。杨守真、乔淑贤向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告签订于2015年7月11日的《协议书》解除；2、判令被告返还原告11250元，支付利息1873元（利息按照银行同期贷款利率自2015年7月12日暂计至2019年1月14日，之后利息计至本金全部返还之日止）；3、判令被告支付原告逾期办证违约金344320元（违约金按日0.5‰，自2013年5月26日暂计至2019年1月14日，之后违约金继续计至办理产权登记证书之日止），以上三项费用共计357443元；4、本案全部诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告杨守真、乔淑贤（××）与被告鑫达公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，主要内容为：二原告购买被告鑫达公司建设的位于郑州市宏达国际车业广场二区三层A27-2现房，建筑面积共52.67平方米。总房款334454元，首付款150000元，剩余184454元于2011年11月30日之前付清。出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的日1‰向买受人支付违约金。产权期限自2007年11月29日-2057年11月29日。2011年12月7日，被告鑫达公司向原告杨守真、乔淑贤出具《收据》一份，主要载明：兹收到杨守真、乔淑贤交来房款2-3A27-2人民币334454元。2015年7月11日，原告杨守真、乔淑贤与被告鑫达公司签订《协议书》一份，主要内容为：甲方：鑫达公司；乙方：杨守真、乔淑贤、杨雅卓。鑫达公司、杨守真、乔淑贤双方在2011年11月18日签署的《商品房买卖合同》，乙方中的杨守真、乔淑贤购买甲方位于郑州宏达国际车业广场二号楼三层A27-2号的房屋，并按照另外签署的《委托租赁协议》由被告鑫达公司对该房屋进行日常管理。现经协商，乙方中杨守真、乔淑贤同意委托被告鑫达公司将该房屋所有权证直接办给杨雅卓，原合同的相关权利与义务也转给杨雅卓享有、承担。甲方按照上述《商品房买卖合同》的约定给乙方办理房屋所有权证，经双方协商，甲方同意以位于金水区××楼××号房屋过户给乙方。在办理房屋所有权过户的过程中，甲方付33742元税费，乙方付11250元税费，乙方委托甲方代办过户手续，以正规票据为准多退少补。甲乙双方积极配合争取尽早为乙方办理金水区郑花路86号-1号2号楼3层的房屋的《房屋所有权证》，具体办妥的时间以房管下发房产证的时间为准，乙方对此无异议，并不再因此追究甲方违约责任。该《商品房买卖合同》项下所购房产办理完《房屋所有权证》后，乙方不再依据双方在2011年11月18日签订壹份《商品房买卖合同》的任何条款追究甲方的任何法律责任。原告杨守真、乔淑贤在乙方处签字确认，杨雅卓并未在协议书上签字。杨雅卓系原告杨守真、乔淑贤的女儿。2015年7月11日，被告鑫达公司向原告杨守真出具《收据》一份，主要载明：兹收到2-3A27-2杨守真交来办理房产证费用11250元。原告提交了2019年8月23日郑州市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》一份，载明：不动产权证号为1001025068，产权人为郑州鑫达实业有限公司，坐落于金水区××号××楼××层，无预告信息，无查封，2017年8月31日快速抵押，权利人：中国民生银行股份有限公司郑州分行，抵押金额为1000万元。原告杨守真、乔淑贤诉被告鑫达公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月22日作出（2018）豫0105民初1764号民事判决书，判决如下：被告郑州鑫达实业有限公司于本判决生效后十日内协助原告杨守真、乔淑贤办理位于郑州市花园路86号宏达国际汽配城车业广场2区3层A27-2号商品房房屋产权登记，办理到原告杨守真、乔淑贤名下。被告鑫达公司不服该判决，上诉至郑州市中级人民法院，郑州市中级人民法院于2018年11月27日作出（2018）豫01民终17655号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2019年1月13日，原告杨守真、乔淑贤向被告鑫达公司作出《协议解除通知书》一份，通知鑫达公司解除双方于2015年7月11日签订的《协议书》。原告杨守真、乔淑贤通过EMS向被告鑫达公司邮寄送达该通知书。2019年3月5日原告杨守真、乔淑贤提起本诉，本院作出的（2019）豫0105民初7169号民事判决书认为：郑州市中级人民法院作出（2018）豫01民终17655号民事判决书，判决被告鑫达公司应当于判决生效后十日内将上述房屋办理到原告杨守真、乔淑贤名下，《协议书》中约定被告鑫达公司将二原告购买的上述房产办理到杨雅卓名下的条款与生效判决相抵触，自然无效，但该条款无效并不影响《协议书》中其他有关税费承担和原告自愿放弃追究被告鑫达公司逾期办理房产证违约责任等条款的效力。故原告主张解除《协议书》，要求被告鑫达公司退还办证费11250元并支付逾期办证违约金的诉讼请求，证据不足，不予支持。原告杨守真、乔淑贤不服该一审判决提起上诉，郑州市中级人民法院作出（2019）豫01民终13820号民事判决书：驳回上诉，维持原判。杨守真、乔淑贤向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院作出（2020）豫民申2280号民事裁定书认为，从2015年协议的内容来看，乔淑贤、杨守真不要求鑫达公司承担逾期办证违约责任的前提条件是将涉案房屋的房产证办理到杨雅卓名下，鑫达公司积极寻求相关国家优惠政策，实现低成本过户，尽快办理房屋产权证书。杨守真复查中提交的证据能够证明鑫达公司将涉案房屋抵押给银行，故鑫达公司为杨雅卓办理房产证的合同目的根本不能实现，其协助乔淑贤、杨守真办理房屋产权证书的合同义务在涉案房屋被解押前也不能实现。2019年1月13日，杨守真、乔淑贤向鑫达公司下达了《协议解除通知书》，单方要求解除2015年协议，原审法院没有查明鑫达公司一直不履行合同主要义务并为双方合同履行故意设置障碍的事实，未确认乔淑贤、杨守真双方签订的2015年协议解除不当。乔淑贤、杨守真可依据其与鑫达公司签订的《商品房买卖合同》中关于逾期办证违约金的约定要求鑫达公司承担逾期办证的违约责任，但应受三年诉讼时效期间的限制。裁定如下：指令郑州市中级人民法院再审本案。郑州市中级人民法院于2020年11月23日作出（2020）豫01民再372号民事裁定书认为：杨守真、乔淑贤2015年7月11日与鑫达公司签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应依约履行义务。该《协议书》后，杨守真、乔淑贤依约向鑫达公司交付了11250元，但鑫达公司未依约积极履行将房产办理到杨雅卓名下的义务。杨守真、乔淑贤不要求鑫达公司承担逾期办证违约责任的前提条件是将案涉房屋的房产证办理到杨雅卓名下，现因鑫达公司的原因导致杨守真、乔淑贤签订《协议书》的目的不能实现。裁定如下：一、撤销本院（2019）豫01民终13820号民事判决及河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初7169号民事判决；二、本案发回河南省郑州市金水区人民法院重审。在本案审理中，原、被告认可，涉案房屋为现房交易，原告自2011年12月2日开始占有使用涉案房屋至今。被告称鑫达公司，涉案房屋所占用的土地性质为仓储用地，不动产交易中心成立后，根据国家政策不允许分割办证，土地性质不能转变，导致无法办理房产证。另查明：在郑州鑫达实业有限公司与其他宏达国际车业广场购房人的房屋买卖合同纠纷诉讼中，法院查明涉案房屋所在的郑州宏达国际车业广场使用土地性质为仓储,暂不具备分割条件。一审法院认为，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”因本案合同的成立以及引起本案纠纷的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，本案应当适用当时的法律、司法解释规定。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》、《协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行义务。《协议书》签订后，二原告依约向被告鑫达公司交付了11250元办证费用，被告鑫达公司未积极履行将涉案房产办理到杨雅卓名下的义务,而在2017年8月31日将涉案房屋抵押给银行，为双方《协议书》履行造成障碍，其协助原告乔淑贤、杨守真为杨雅卓办理房屋产权证书的合同义务在涉案房屋被解押前也不能实现。经生效的（2018）豫0105民初1764号民事判决书、（2018）豫01民终17655号民事判决书确认，被告鑫达公司应协助办理案涉房屋产权登记到原告杨守真、乔淑贤名下。因此，原、被告签订《协议书》的目的已不能实现。原告杨守真、乔淑贤于2019年1月13日已向被告鑫达公司下达《协议解除通知书》，要求解除双方之间的《协议书》。现原告诉请确认双方签订于2015年7月11日的《协议书》解除，该院依法予以支持。二原告要求被告鑫达公司返还11250元及利息（自2015年7月12日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止），于法有据，该院予以支持。（2020）豫民申2280号民事裁定书、（2020）豫01民再372号民事裁定书认定，原告杨守真、乔淑贤不要求被告鑫达公司承担逾期办证违约责任的前提条件是被告鑫达公司积极尽快地将案涉房屋的房产证办理到杨雅卓名下，现因被告鑫达公司的原因导致原告杨守真、乔淑贤签订《协议书》的目的不能实现，原告乔淑贤、杨守真可依据其与被告鑫达公司签订的《商品房买卖合同》中关于逾期办证违约金的约定要求被告鑫达公司承担逾期办证的违约责任。在被告鑫达公司未按约办理房屋权属证书后，2015年双方达成协议书，在被告鑫达公司仍未履行义务后引致诉讼，双方之间纠纷持续。原、被告认可涉案房屋自2011年12月2日交付原告，根据原、被告之间的《商品房买卖合同》约定，被告鑫达公司应当在商品房交付使用后540日内（即2013年5月25日前）履行将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的合同义务，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的日1‰向买受人支付违约金。现原告杨守真、乔淑贤据此主张被告鑫达公司支付自2013年5月26日起按已付房价款的日1‰计算至办理产权证书登记之日止的逾期办证违约金，虽然被告鑫达公司未积极依约履行合同义务，但考虑原告杨守真、乔淑贤在商品房买卖合同签订后即取得并享受了涉案房屋使用收益权益，二原告现有证据未证明被告鑫达公司未能办理房屋产权证书给其造成的损失情况，涉案房屋所在土地性质亦对合同履行存在一定影响，该部分因素非被告鑫达公司自身原因，双方合同约定的违约金过高，根据公平原则，本院酌定被告鑫达公司向原告杨守真、乔淑贤支付已付房价款的15%计50168元作为逾期办证违约金。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告杨守真、乔淑贤与被告郑州鑫达实业有限公司于2015年7月11日签订的《协议书》解除；二、被告郑州鑫达实业有限公司于本判决生效后十日内向原告杨守真、乔淑贤返还办证费用11250元及利息（以11250元为基数，自2015年7月12日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；三、被告郑州鑫达实业有限公司于本判决生效后十日内向原告杨守真、乔淑贤支付逾期办证违约金50168元；四、驳回原告杨守真、乔淑贤的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6662元，由原告杨守真、乔淑贤负担5482元，被告郑州鑫达实业有限公司负担1180元。本院二审期间，当事人未提交新证据。二审经审理查明的事实同原审相一致。本院认为，杨守真、乔淑贤与鑫达公司签订的《商品房买卖合同》、《协议书》的内容，均合法有效，当事人双方均应依约履行合同义务。鑫达公司未按照《协议书》的约定将案涉房屋产权证书协助办理至杨雅卓名下，明显存在过错，已构成违约，一审判决支持杨守真、乔淑贤解除其与鑫达公司之间《协议书》的诉讼请求并无不当。杨守真、乔淑贤根据其与鑫达公司之间的《商品房买卖合同》：“鑫达公司应当在房屋交付后540日内（即2013年5月25日前）履行将办理权属登记的资料报送登记机关备案的义务，如因出卖人原因逾期办理，出卖人应按已付房款的日1‰向买受人支付违约金。”的约定，主张鑫达公司支付自2013年5月26日起的逾期办证违约金。一审法院根据鑫达公司于2011年12月2日已经交房的事实，鑫达公司违约程度和杨守真、乔淑贤的损失等，酌定鑫达公司向杨守真、乔淑贤支付已付房价款的15%作为预期办证违约金符合本按实际情况，亦无不当。故杨守真、乔淑贤请求增判违约金数额的上诉主张不能成立。综上所述，杨守真、乔淑贤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6465元，由上诉人杨守真、乔淑贤负担。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  马增军审判员  曹逢春二〇二一年七月十二日书记员  刘佳辉