广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初32603号原告林某某，男，汉族，身份证住址深圳市罗湖区。委托代理人巴黎明，广东中矩律师事务所律师。委托代理人李春莺，广东中矩律师事务所律师。被告曾某某，女，汉族，身份证住址深圳市宝安区。委托代理人张宗保，广东伟然律师事务所律师。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理，原告林某某及其委托代理人李春莺、被告曾某某及其委托代理人张宗保到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.解除双方当事人签订的《深圳市龙岗某某租赁合同书》；2.被告向原告支付2019年12月1日至2020年7月6日期间的租金252000元；3.被告按每日百分之五向原告支付拖欠租金的滞纳金至履行完毕之日止；4.被告赔偿原告损失15万元；5.被告支付原告律师代理费3万元。被告的答辩要点：1.原告将房屋转租给被告时，并未征得原出租人的同意，双方当事人的租赁合同应认定无效；2.原告于2020年7月6日向被告送达了《解除合同通知书》，双方当事人的合同已于即日解除；3.双方曾在微信中对租金折扣达成方案，2020年1月至2020年6月的租金共计为143589.6元，原告主张按原合同约定计算缺乏依据；4.原告主张的滞纳金过高，即使计算滞纳金，亦应按银行同期贷款利率计算；5.原告主张的15万元损失，缺乏合同约定及事实依据；6.被告在原告处的剩余租赁押金76000元及水电押金4042.5元，应从原告在本案中的请求额中抵扣。案件相关情况经审理查明，2019年8月5日，原告作为出租方、被告作为承租方，双方签订《深圳市龙岗某某租赁合同书》，合同约定，被告向原告承租位于深圳市龙岗区，用于经营“某某”品牌的奶茶、轻餐、雪糕等商品，租期自2019年8月5日起至2021年8月4日止；月租金38000元，第二年递增5%，首月租金应于合同签订后5日内支付，后续月份的租金应于当月1日支付，承租人应于合同签订后5日内向出租人支付相当于二个月租金及运营管理费的保证金共计80850元。合同第十六条约定，如承租人迟延支付租金，则应按每日5%支付滞纳金；延迟十五日以上，则出租人有权解除合同，没收租赁保证金，承租人应承担出租人追索租金等而支出的包括律师代理费在内的费用。2019年8月27日，双方当事人签订《关于商铺免租期的补充协议》，协议约定，案涉商铺免租期为2019年8月27日至2019年10月5日。案涉商铺由案外人彭某某向业主承租，约定租期截至2021年12月31日，约定月租金29914.5元。经深圳市某某投资顾问有限公司（以下简称“某某公司”）介绍，原告于2019年8月12日与彭某某签订《店铺转让协议书》，约定彭某某将商铺转租给原告，原告应向彭某某支付店铺转让费20万元，该费用包含商铺中的装修、装饰。某某公司的员工曾某某（已出庭作证）及该公司法定代表人张志奎出具证言证实，彭某某有意转让案涉商铺，被告亦欲承租，但彭提出要求支付装修补偿费20万元，被告只同意10万元，但表示可以接受二手房东，曾某某遂找到原告，由原告向彭某某接案涉商铺并向彭支付了20万元装修补偿费，被告则向原告支付10万元装修补偿费。双方当事人确认，被告已向原告支付了店铺转让费10万元，原告提供的由彭某某于2019年8月26日出具的收据显示，彭某某确认收到原告支付的“某某时代广场x号铺之装修赔偿金”20万元。原、被告签订租赁合同之后，某某公司向原告支付了由被告支付的两押一租，原告确认，此后还收到了某某公司支付的一个月租金，即被告已共计支付了两个月租金。某某公司的员工曾某某在出庭作证时确认，管理费押金和水电押金仍存放于某某公司，未支付给原告。原告已向某某公司支付了中介佣金5万元。因被告逾期支付租金，原告于2020年6月8日通过微信向被告的合伙人叶某某发送减免租金的表格，同意其2020年1月至2020年6月的租金按总额143589.60元支付，即1月租金按彭某某与出租人约定的29914.50元支付，其余的则为“2月5折、3月8折、4月8折、5月8.5折、6月8.5折”，并称，“这是我优惠你的，你以后生意好了，按合同交租”。庭审时原告称，相关减免系其上一手出租人向原告提出的减免方案，原告遂照此给予被告减免。但被告仍未能按优惠价格支付租金，原告遂于2020年7月6日通知被告解除合同。原告确认，原告在2020年7月6日之后未再向其上一手出租人支付租金，相关租赁合同已解除。被告确认，合同解除之后，被告与原出租人另行签订了租赁合同继续承租案涉商铺至2020年10月25日搬离。另查，原告委托本案律师代为诉讼，支出了律师代理费3万元。裁决结果本院认为，双方当事人签订的《深圳市龙岗某某租赁合同书》符合自愿、合法原则，本院予以确认。被告已向原告实际承租商铺达11个月，在被告承租期间，商铺权利人并未以原告未征得其同意转租为由要求解除租赁，影响被告正常经营，对被告关于合同无效的主张，本院不予采纳。双方合同已于2020年7月6日解除，双方对解除时间确认无误，本院亦予以确认。但被告拖欠的租金应予支付，2020年1月1日至2020年6月30日期间的租金，按原告提出减免后的金额143589.60元支付，2019年12月6日至2019年12月31日以及2020年7月1日至2020年7月5日共计1个月的租金，仍应按合同约定的38000元支付，则被告应向原告支付租金共计181589.6元，对原告超出的租金请求，本院不予支持。被告逾期支付租金，应承担相应的违约责任，双方合同约定的按日百分之五支付滞纳金，过分高于因此而给原告造成的损失，本院酌情调整为按银行同期贷款逾期罚息利率计算；原告于2020年6月8日向被告的合伙人叶某某承诺减免租金，虽未明示免除滞纳金，但支付租金属被告最基本的合同义务，因此原告当时的减免租金表示，应当包含了免除滞纳金的意思，相关滞纳金的起算日期应自原告作出以上表示的2020年6月8日起算。本案合同解除的责任在被告而非原告，对原告因此而遭受的损失，被告应根据其过错承担相应的赔偿责任。双方当事人在承接店铺时向上一手承租人分别支付了装修补偿费10万元，双方约定的租赁期间为24个月，因被告的原因导致合同解除实际租赁11个月，被告应向原告赔偿双方共同承接案涉商铺而给原告造成的损失54167元（（24-11）÷24×100000）。原告向某某公司支付的佣金，与被告缺乏联络的合意，不属被告在订立合同时可预见的范围，对原告要求赔偿的请求，本院不予支持。案涉合同因被告违约而解除，原告可依据合同约定没收被告支付的保证金，对被告要求抵扣的主张，本院不予采纳。因被告违反合同约定造成合同解除并产生本案诉讼，被告应依据合同约定向原告支付律师代理费，根据广东省律师收费指导标准，结合原告的胜诉标的，其律师代理费上限为18788元，对原告超出的律师代理费请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认原告林某某与被告曾某某于2019年8月5日签订的《深圳市龙岗某某租赁合同书》已于2020年7月6日解除；二、被告曾某某支付原告林某某租金181589.6元，并自2020年6月8日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍支付逾期利息至履行完毕之日止；三、被告曾某某赔偿原告林某某损失54167元；四、被告曾某某支付原告林某某律师代理费18788元；五、驳回原告林某某其他诉讼请求。以上各项具有金钱给付内容的义务，限付款义务人于本判决发生法律效力之日起五日内履行完毕。付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9192元，由原告负担4828元，被告负担4364元。原告已向本院缴纳受理费9192元，可向本院申请退费4364元；被告应于本判决生效之日起五日内缴纳诉讼费4364元，逾期缴纳的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  赵坤东二〇二一年七月二十日书记员  朱玉娟