陕 西 省 周 至 县 人 民 法 院   民 事 判 决 书      （2021）陕0124民初1559号   原告：周至县尚村供销社，住所地：尚村镇。   法定代表人：樊小龙，系该供销社主任。   委托诉讼代理人：张塬，男，1963年10月25日生，汉族，住西安市周至县。   被告：杨军岐，男，1960年11月13日生，汉族，住周至县。   第三人：刘飞鸽，女，1976年5月19日生，住周至县。   第三人：高影，（曾用名高西梁），男，1960年3月5日生，汉族，住周至县。   被告及第三人共同委托诉讼代理人：陈银海，陕西老法律工作者协会法律工作者。   原告周至县XX镇XX社与被告杨军岐、第三人刘飞鸽、高西梁租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周至县XX镇XX社及其委托诉讼代理人张塬、被告杨军岐、第三人刘飞鸽、高影及其委托诉讼代理人陈银海均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告周至县XX村XX社向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方的租赁合同；2、被告赔偿所租赁原告方的收购站场地及房屋损失7000元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：XX村XX社职工，2020年元月1日尚村镇供销社原主任陈某某在未召集供销社职工大会和职工代表大会的情况下，将原告方所有的周至县XX村XX社收购站场地及房屋以70000元期限70年承包给了被告，此合同违背了法律规定的租赁合同最长20年，超出部分无效。在承包期间被告未给原告打招呼的情况下，将收购站场地及房屋转包给了第三人刘飞鸽，并把场地内房屋拆除的面目全非，且封闭了南边租赁场地致人无路可走。2012年被告将收购站东边380平方米场地以40000元期限59年转租给了第三人高西梁。被告的行为严重违反了合同的约定，在不告知原告的情况下拆除场地内房屋致集体财产损害，且损害了供销社职工的利益，现原告诉至法院，请求依法判决。   被告杨军岐辩称，周至县XX村XX社隶属于周至县XX社，是个独立的法人单位，成立于1958年，土地使用性质为国有土地，1990年有职工26人，体制改革后解体，职工下岗，共有土木结构房屋19间，后排10间已倒塌，前排19间已成危房，不能使用。供销社解体后，场地房屋一直闲置没有利用，在此种情况下，2002年1月XX村XX社合作社原法人陈某某主动找被告说，经请示上级领导同意将该场地对外承包利用，因被告是内部职工，优先承包了。于2002年1月1日与原告签订了承租合同，合同约定承包期限为2002年1月1日至2071年12月31日止，共70年，租金一次付清为70000元，承租期内可以转让、继承，若违约承担租金2倍的违约金。被告向原告提出70年承包期限是否符合法律规定，原告说该土地使用权为国有土地，符合规定，另外这笔资金也是为了给大家交养老保险。该合同签订后，被告一次交清了租金7万元，随后便将该场地的垃圾、废墟房屋拆除清理，场地硬化，疏通水、电、路及修建临时建筑等共投资40余万元。被告承租场地设想修建超市，方便群众，但后来因资金欠缺，在2017年7月20日将场地一部分转让承租给第三人刘飞鸽，因刘飞鸽是修建幼儿园，也是为了解决幼儿园上学问题，经供销社主任陈某某同意，我们就签订了合同。2012年1月1日第三人高影提出想修建一座商店，我就将其中一小部分场地转租给了高影。基于以上事实，被告与原告签订的合同合法有效，依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，居住用地70年，教育科技用地50年，因此，被告与两名第三人签订的子合同合法有效。如果原告违约解除合同将要承担主合同项下和分包合同项下的所有损失。请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。   第三人刘飞鸽辩称，原告委托杨军岐与刘飞鸽在2017年7月20日签订了场地转让合同，合同约定：“场地、房屋转让租金为40万元，期限为2017年8月至2071年12月1日共54年。乙方在合同有效期限内可以转让、改造、继承。若一方违约赔偿对方一切经济损失。”该合同签订后，法定代表人签字盖了公章。刘飞鸽按约定交了40万元租金。手续交接后，刘飞鸽清理场地，拉运垃圾，XX镇XX园XX座，该园于2017年底竣工，经周至县教育局验收于2018年春正式投入使用。幼儿园占地面积2.76.2平方米，建筑面积1143.95平方米，校产总价值4253594元。在校幼儿280名，解决了当地入园难的问题，2020年被周至县教育局评为民办示范幼儿园，受到表彰。原、被告与第三人刘飞鸽鉴定的合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，只履行了四年，且在有效期限内，该合同是在原被告签订的主合同基础上，重新签订的合同，场地用途属于公益事业，应受法律保护。原告若要解除合同，应按照合同第七条约定，赔偿对方4253594元投资损失。因此，请求法院查明事实，依法驳回原告诉讼请求。   第三人高影辩称，原、被告于2002年1月签订了场地承租合同。被告于2012年1月1日与第三人高影签订了转租合同，合同约定：承租期限为2012年1月1日至2071年1月31日，共59年；租金为4万元，在有效期限内可以转让、建造、继承。同时约定，违约方承担租金10倍的违约金。合同签订后，我便新建了三间二层砖混结构楼房，总造价41万元，作为居住使用。该合同不违反法律规定，若被告违反约定，应赔偿40万元的违约金及建筑物41万元的损失，请求法院查明事实，依法驳回原告诉讼请求。   经审理认定事实如下：周至县XX村XX社成立于1958年，土地使用性质为国有土地，1990年有职工26人，体制改革后解体，职工下岗，供销社有土木结构房屋19间，后排10间已倒塌，前排19间已成危房，不能使用。供销社解体后，场地房屋一直闲置没有利用，在此种情况下，2002年1月1日原告单位和被告杨军岐签订了承租合同，将供销社场地租给杨军岐，租赁期限70年，从2002年1月1日至2071年12月31日止，一次性支付，租金为7万元，承租期内可以转让、继承。（在不违反国家法律和国家政策的情况下，乙方所做的一切与甲方无关）。2012年元月1日，被告又将供销社采购站部分场地及房屋租给第三人高西梁，租赁期限50年，租金4万元一次性付清，高西梁在合同签订之后，在租赁场地上建起了三间二层砖混结构的楼房一座。2017年7月20日被告杨军岐和周至县XX村XX社又与第三人刘飞鸽签订了场地转让合同，租赁期限从2017年8月至2071年12月1日，租金40万，一次性付清。后刘飞鸽在租赁的XX镇XX园，于2017年底竣工，2018年春正式投入使用。   本院认为，合同的租赁期限应严格执行国家法律规定，原告周至县XX村XX社及原法人明知法律规定合同的租赁期限最长不得超过20年，却两次与他人签订租赁期限超过20年。原告与被告签订合同70年，收取租赁费7万元，每10年租金1万元，到2022年1月1日才满20年。20年期限之后亦可续签合同。双方签订合同超过二十年的，超过部分无效。但原告须将剩余50年的租金5万元退还被告。至于原告要求被告赔偿所租赁原告收购站场地及房屋损失7000元，证据不足，不予支持。综上所述，原告的部分请求应予支持。依据《中华人民共和国民法典》第七百零五条之规定，判决如下：   一、原告周至县XX村XX社与被告杨军岐所签订的租赁合同从2022年1月起予以解除；   二、原告周至县XX村XX社于判决生效后10日内退还被告杨军岐租金5万元；   三、驳回原告周至县XX村XX社其他诉讼请求。    案件受理费1550元（原告已预交），由原告周至县XX村XX社承担1000元，由被告杨军岐承担550元。    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。      审 判 长 倪安民   人民陪审员 韩亲民   人民陪审员 司 侠      二〇二一年六月二十八日       书 记 员 刘小妮          1