河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终3575号上诉人（原审被告）：马慧，女，汉族，1978年3月29日出生，住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：党艺卓，河南三允律师事务所律师。委托诉讼代理人：王萌萌，河南三允律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：洛阳洛轴资产经营管理有限公司，住所地洛阳市涧西区长春路一街坊5栋。法定代表人：焦少森，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴兴旺，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：王海峰，该公司员工。上诉人马慧因与被上诉人洛阳洛轴资产经营管理有限公司（以下简称洛轴资产管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2021）豫0305民初900号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年7月5日公开开庭进行了审理。上诉人马慧的委托诉讼代理人党艺卓、王萌萌，被上诉人洛轴资产管理公司的委托诉讼代理人吴兴旺、王海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马慧上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判按ZZL049号、ZZL050号《房屋租赁合同》约定，除新冠肺炎疫情期间各减免马慧三个月租金外，对于疫情之前租期内再各减免马慧九个月租金，两份合同共计减免十二个月租金250603.81元（减免ZZL049号合同十二个月租金125533.33元、减免ZZL050号合同十二个月租金125070.48元），判令马慧向洛轴资产管理公司支付租金56385.89元，或将本案发回重审；2.本案一审、二审案件受理费由洛轴资产管理公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。ZZL049号、ZZL050号《房屋租赁合同》应被认定为无效合同。马慧与洛轴资产管理公司分别于2018年9月30日、2019年2月13日签订的ZZL049号、ZZL050号两份《房屋租赁合同》，房屋用途为培训、商业。洛轴资产管理公司在签订合同时未明确书面告知马慧房屋未通过消防验收的事实，案涉房屋直到2019年12月16日才通过洛阳市建筑工程质量监督站的验收。由于案涉房屋未通过消防验收，导致马慧无法办理开办培训学校的许可证。租期即将届满时，案涉房屋才通过消防验收。马慧承租房屋的一年多时间均无法正常经营，投资巨大却未带来任何收益，造成巨大经济损失。签订合同时案涉房屋未通过消防验收，违反《中华人民共和国消防法》第十三条：“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”之规定，违反法律强制性规定，应为无效。二、洛轴资产管理公司对于未经消防验收擅自对外出租房屋的过错责任要大于马慧，应承担主要责任。马慧承租案涉房屋的用途为培训、商业，开办培训学校，房屋必须要通过消防验收。马慧在签订租赁合同时曾询问洛轴资产管理公司消防验收的问题，洛轴资产管理公司答复很快就能办好，不会耽误马慧开办培训学校。但实际到2019年12月16日案涉房屋才通过消防验收。洛轴资产管理公司的虚假承诺行为，致马慧无法办理办学许可，经营时断时续，造成重大经济损失。洛轴资产管理公司作为国有企业，明知房屋未通过消防验收，擅自对外出租，置公共安全和人民群众生命财产于不顾，知法犯法。洛轴资产管理公司的过错程度大于马慧，对于马慧拖欠租金的行为应承担主要责任，一审判决包含国家政策规定疫情期间减免的三个月租金在内每份合同仅减免马慧六个月租金明显不合理。洛轴资产管理公司辩称，一、马慧对签订合同时案涉房屋尚未通过消防验收的事实非常清楚。双方并未将通过消防验收约定为合同生效的条件，租赁合同合法有效。《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，属于管理性强制性规定，不属于导致合同无效的事实。马慧明知案涉房屋未通过消防验收的情况下，与洛轴资产管理公司签订合同、缴纳租金并使用至今。说明消防验收未通过没有对马慧的经营造成影响。二、马慧至今仍占有使用案涉房屋，期间马慧未征得洛轴资产管理公司同意，擅自在承租房屋内搭建二层，导致消防验收不能及时通过。经过多方努力，已经在2019年12月16日通过了洛阳市建筑工程质量监督站的消防验收。双方签订合同时约定用途为培训项目，马慧就应当考虑到消防验收问题，不应当在合同到期后既不缴纳房租不续签合同，也不向洛轴资产管理公司交还房屋，并且以消防验收问题拒交房租至今。三、马慧从未提出解除或撤销合同，退还租赁房屋。其既未提交消防验收通过前影响其办理培训业务的证据，也没有提交因消防验收未通过给其造成损失的证据，在其实际占用案涉房屋的情况下要求减免租金没有事实和法律依据。综上，请求二审法院驳回上诉。洛轴资产管理公司向一审法院起诉请求：1.判令马慧向洛轴资产管理公司支付所欠租金416633元（至双方续订租赁合同或马慧交还租赁房屋时，暂计算至2020年12月31日），并支付违约金41688元（至双方续订租赁合同或马慧交还租赁房屋时，暂计算至2020年12月31日）；2.判令马慧立即按照洛轴资产管理公司、马慧双方于2018年9月30日及2019年2月13日签订的两份房屋租赁合同的约定与洛轴资产管理公司续签租赁合同；3、本案诉讼费用由马慧承担。一审法院认定事实：2018年9月30日及2019年2月13日，洛轴资产管理公司（出租方、甲方）与马慧（承租方、乙方）分别签订编号为ZZL049、ZZL050号《房屋租赁合同》两份，ZZL049号合同主要约定：“第一条：房屋的坐落、面积、装修、设施情况：1、甲方出租给乙方的房屋位于洛阳市××路××院8-05；2、出租房屋建筑面积共203.41平方米。第二条：租赁期限、租金及用途：1、该房屋租赁期自2018年10月1日起至2019年12月31日止（含两个月装修费）；2、该房屋年租金为壹拾叁万壹仟捌佰壹拾元整，其中价￥125533.33元、税￥6276.67元；3、租赁房屋仅用于商业、培训。第三条：租金的支付期限与方式：1、租金交付按照先交后用的原则每六个月交付一次，每季度前十天应交付房租；2、签订合同时交纳履约保证金壹万元整；3、乙方履约保证金在本合同终止后（无违约等行为发生）三十日内由甲方无息退还。第五条：房屋修缮与使用：4、在确保安全的前提下，甲方允许乙方在房屋内搭建二层，增加经营面积。在承租期间，乙方如搭建二层，增加经营面积，合同到期后，租金保持不变，续签合同日期自2020年元月1日至2021年12月31日。乙方改变房屋内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。第十一条：乙方违约责任：4、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的1.1倍支付违约金等等”。ZZL050号合同主要约定：洛轴资产管理公司将位于洛阳市涧西区中州路17号二期8号楼8-06号房屋租赁给马慧使用，建筑面积为202.66平方米，房屋年租金为：壹拾叁万壹仟叁佰贰拾肆元整，其中价￥125070.48元、税：￥6253.52元，其他约定与ZZL049号合同一致。ZZL049、ZZL050号《房屋租赁合同》后各附洛轴资产管理公司、马慧于2019年2月13日签订的《房屋租赁消防安全协议》一份，对马慧在承租期间应该承担的消防安全责任进行了约定。2018年10月25日，洛轴资产管理公司向马慧开具收据两份：收到8-05号房租65905元（系付房租2018.12.1-2019.5.31）、8-06号房租65662元（系付房租2018.12.1-2019.5.31），收据载明两笔房租由孙京生代交。同日，洛轴资产管理公司还向马慧开具收到保证金1万元的收据两份。2019年5月16日，洛轴资产管理公司向马慧出具《告知书》，载明：你所承租的我公司17号8-05、8-06商铺，因在增加经营面积时，不符合消防要求，致使消防验收至今未通过。为确保公司整体消防验收合格，请于5月17日18:00前将确定的消防设施施工方案报资产公司，5月底前按消防设计要求完成施工。如5月20日前仍未按要求施工，我公司将安排施工人员进行消防设施安装，由此所产生的一切费用由承租方承担。2019年12月16日，洛阳市建筑工程质量监督站出具洛监消验字【2019】169号《建筑工程消防验收意见书》，验收通过洛轴十七号街坊棚户改造项目（二期）7#、8#楼的建筑和消防设施。涉案房屋至今由马慧占有、使用。2020年7月6日，洛轴资产管理公司出具证明一份，证明自洛轴资产管理公司承租涉案房屋后至2020年6月共收到马慧缴纳的水电费9273.82元、2019年物业费9746.4元。2019年12月25日，陈利伟向洛轴资产管理公司出具《承诺书》一份，载明：本人承诺洛轴十七号门面房8-05、8-07号拖欠房租43937元、37368元，保证2020年2月10日以前交齐。2020年7月6日，陈利伟再次向洛轴资产管理公司出具《承诺》一份，载明：2020年房租803-809，上半年由于疫情等原因拖欠洛轴资产管理公司四个月房租贰拾玖万零陆佰肆拾元正，在2020年7月9号给拾万元正（100000），9月2号前补齐欠款，年底之前不产生新的欠款。后马慧向一审法院起诉洛轴资产管理公司，以涉案租赁房屋未通过消防验收，给其造成巨大经济损失为由，要求洛轴资产管理公司退还房屋租赁费131567元、押金2万元并支付利息等。一审法院经审理于2020年9月3日作出（2020）豫0305民初3650号民事判决，认定洛轴资产管理公司、马慧之间形成事实上的租赁关系，洛轴资产管理公司已按约定将房屋交付给马慧使用，虽该房屋在合同签订时尚未通过消防验收，但马慧对此知情并接受，因此对马慧的诉求不予支持；洛轴资产管理公司对未通过消防验收负有一定责任，应当适当减免马慧的房屋租金。判决驳回马慧的诉讼请求。该判决已生效。庭审中，洛轴资产管理公司称因马慧对涉案房屋违规搭建二层导致消防验收不能通过，且在2019年5月16日洛轴资产管理公司向马慧出具《告知书》后，马慧未按告知书要求完成消防设施的施工。马慧辩称其对涉案两套房屋搭建二层的施工方案已经洛轴资产管理公司书面同意，并按《告知书》要求的期限完成了消防设施施工。马慧未提交相关证据予以证明。马慧提交王占清于2020年7月9日、9月2日、9月11日、9月20日向洛轴资产管理公司支付房租共计30万元的转账凭证及王占清与洛轴资产管理公司的工作人员王海峰的通话录音，在该通话录音中，王占清称其交纳的30万元房租系洛阳市涧西区中州路17号二期8号院8-03至8-09号七套房屋四个月的房租，其中包含有马慧承租的8-05、8-06号房屋四个月的房租。马慧还提交2020年5月12日洛阳市财政局下发的《关于的补充通知》，辩称因新冠肺炎疫情原因，应减免租金三个月。该通知载明：根据国务院常务会议关于房租减免政策最新精神及中共洛阳市委办公室、洛阳市人民政府办公室《关于保障市场主体稳定经营健康发展的工作部署（第1期）》中要求，凡承租国有房屋的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年三个月租金。另查明，庭审中马慧同意与洛轴资产管理公司按2018年9月30日、2019年2月13日双方签订的编号为ZZL049、ZZL050号《房屋租赁合同》第五条第4项约定续签涉案两套房屋的租赁合同。后洛轴资产管理公司、马慧于2021年5月20日续签涉案两套房屋的租赁合同，租金与原合同一致。一审法院认为，洛轴资产管理公司与马慧签订的洛阳市××路××院8-05、8-06号两套房屋的《房屋租赁合同》（编号ZZL049、ZZL050号）系双方当事人的真实意思表示，合法有效。洛轴资产管理公司已经按合同约定将涉案房屋交付马慧使用，合同到期后，马慧继续占有使用涉案房屋至今，双方之间存在事实上的租赁关系，马慧应当支付相应租金。洛轴资产管理公司、马慧已于2021年5月20日续签了涉案两套房屋的租赁合同，故洛轴资产管理公司要求马慧续签租赁合同的诉求，本案不再处理。关于马慧辩称的因消防验收不能通过导致其不能经营，且因疫情原因，应减免消防验收通过前的房屋租金及疫情期间3个月的租金；因马慧未提交相关证据证明其按《房屋租赁合同》约定搭建二层时施工方案经过了洛轴资产管理公司的书面同意，也未提交相关证据证明在洛轴资产管理公司2019年5月16日向其出具《告知书》，要求其上报消防设施施工方案并于5月底完成消防施工后，其按要求完成了消防施工；马慧对消防验收不能通过亦存在过错。综合考虑洛轴资产管理公司、马慧双方的过错程度、消防验收未通过及新冠肺炎疫情对马慧经营的影响程度，一审法院酌定减免涉案房屋租金六个月。马慧提交的王占清支付房租的转账凭证及通话录音能够证明王占清代马慧向洛轴资产管理公司支付了涉案房屋四个月的租金，故该四个月租金应从欠付租金中予以扣除。以上共计扣除十个月租金。扣除后，截止洛轴资产管理公司、马慧续签房屋租赁合同的2021年5月（按租金交付先交后用的约定，含2021年5月），马慧共计拖欠洛轴资产管理公司涉案房屋十四个月的租金306989.7元，马慧应当支付给洛轴资产管理公司。关于洛轴资产管理公司主张的违约金，因洛轴资产管理公司、马慧双方对涉案房屋消防验收未通过期间的租金及疫情期间的租金是否免除、免除金额一直处于争议中，双方对消防验收未通过均有一定的过错，且在此期间马慧也向洛轴资产管理公司支付了部分租金，故洛轴资产管理公司主张的违约金一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百七十九条、第七百二十一条、第七百三十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、马慧于本判决生效之日起十日内向洛轴资产管理公司支付拖欠的租金306989.7元；二、驳回洛轴资产管理公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4087元，由洛轴资产管理公司负担1075元，马慧负担3012元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。经二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于洛轴资产管理公司与马慧签订的ZZL049号、ZZL050号《房屋租赁合同》效力问题，经查，ZZL049号、ZZL050号《房屋租赁合同》并未将消防验收作为案涉房屋交付使用的条件，案涉房屋在合同签订时尚未通过消防验收并不导致合同无效，且在本案诉讼时案涉房屋已经通过消防验收，因此，马慧上诉主张ZZL049号、ZZL050号《房屋租赁合同》无效的意见于法无据，本院不予支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。（2020）豫0305民初3650号民事判决认定马慧在合同签订时对案涉房屋尚未通过消防验收知情并接受，且马慧未提交洛轴资产管理公司于2019年5月16日向其出具《告知书》时其增加二层面积符合消防要求，一审法院在综合考虑双方过错程度及新冠肺炎疫情对马慧经营的影响程度的情况下，酌定减免租金六个月符合本案实际情况，马慧上诉主张洛轴资产管理公司应减免其房屋租金十二个月的意见于法无据，本院不予采纳。综上，马慧的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5059元，由马慧负担。本判决为终审判决。审判员 董 鹏二〇二一年七月二十三日书记员 麻琳娜