河南省高级人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫执复472号复议申请人（异议人、被执行人）：南阳鸿达房地产开发有限公司。住所地河南省南阳市白河大道316号。法定代表人：范怡冰，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭亚洲，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。申请执行人：李立民，男，1951年8月15日出生，汉族，住河南省社旗县。复议申请人南阳鸿达房地产开发有限公司（以下简称鸿达公司）不服河南省南阳市中级人民法院（以下简称南阳中院）（2021）豫13执异13号执行裁定，向本院申请复议。本院立案后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。南阳中院在执行李立民申请执行被执行人鸿达公司建设工程合同纠纷一案中，于2020年11月6日作出（2020）豫13执283号执行裁定，裁定拍卖鸿达公司所有位于社旗县××天地广场××楼××楼1-19轴线商铺。鸿达公司向南阳中院提出书面异议，请求撤销对涉案房产的执行拍卖。南阳中院查明：南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司与南阳鸿达房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案，南阳中院于2018年3月1日作出（2017）豫13民初69民事判决：一、南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司第九公司于本判决生效后30日内向原告南阳鸿达房地产开发有限公司交付承建的并经验收合格的1#商住楼；二、南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司第九公司自2009年9月17日起，按80万元的日万分之三向南阳鸿达房地产开发有限公司支付违约金至房屋交付之日止，南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司承担连带责任；三、南阳鸿达房地产开发有限公司于判决生效后30日内交付南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司工程款2894186元及利息；四、南阳鸿达房地产开发有限公司于判决生效后30日内支付南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司钢管租赁款283000元；五、驳回原告南阳鸿达房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司的其他诉讼请求。该案上诉后，河南省高级人民法院于2020年4月3日作出（2018）豫民终922号民事判决：一、撤销南阳市中级人民法院（2017）豫13民初69民事判决第五项、第六项；二、变更南阳市中级人民法院（2017）豫13民初69民事判决第一项为：南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司、南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司第九公司于本判决生效后30日内向原告南阳鸿达房地产开发有限公司交付承建的并经验收合格的1#商住楼；三、变更南阳市中级人民法院（2017）豫13民初69民事判决第二项为：南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司、南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司第九公司自2009年9月17日起，按80万元的日万分之三向南阳鸿达房地产开发有限公司支付违约金至房屋交付之日止；四、变更南阳市中级人民法院（2017）豫13民初69民事判决第三项为：南阳鸿达房地产开发有限公司于本判决生效后30日内交付南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司工程款2989849.7元及利息；五、变更南阳市中级人民法院（2017）豫13民初69民事判决第四项为：南阳鸿达房地产开发有限公司于判决生效后30日内支付南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司钢管租赁款30000元；五、驳回南阳鸿达房房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司的其他诉讼请求。在该案诉讼中，河南省高级人民法院于2019年8月16日作出（2018）豫民终922号民事裁定及查封公告，对鸿达公司所有位于社旗县××天地广场××楼××楼1-19轴线商铺进行查封并指定由黄台岗建筑安装工程公司保管。2020年11月16日，黄台岗建筑安装工程公司与李立民签订《债权转让协议》，双方约定，黄台岗建筑安装工程公司将河南省高级人民法院于2020年4月3日作出（2018）豫民终922号民事判决所确定其享有的债权转让给李立民。同年11月17日，李立民向南阳中院申请变更申请执行主体。南阳中院于2021年1月18日作出（2020）豫13执283号之一执行裁定，裁定变更李立民为本案的申请执行人，并于同年3月31日向被执行人鸿达公司送达。本案于2020年10月29日立案执行，立案号为（2020）豫13执283号。2020年11月6日，南阳中院作出（2020）豫13执283号执行裁定，裁定拍卖鸿达公司所有位于社旗县××天地广场××楼××楼1-19轴线商铺。经南阳中院委托，河南远志房地产评估公司对上述涉案房产进行评估，该公司于2021年5月21日出具豫远志评字（2021）FB-036号鉴定估价报告。该报告载明，鸿达公司所有位于社旗县××天地广场××楼××楼1-19轴线商铺，建筑面积1004.7平方米，每平方米8657元，总价8697688元。该涉案房产所在的1号楼共6层，地上5层、地下1层，2层以上为住宅，其他为商业用房。本案执行的本息计约500余万元，另有诉讼费、执行费、保全费、评估费等约10余万元。社旗县国土资源部门出具证明，证实该房产所对应的土地使用权性质为商业用地，使用人为鸿达公司。涉案房产的《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等证据证明用地（房）单位均为鸿达公司。社旗县房屋交易和产权管理部门于2021年4月6日出具证明，证实鸿达公司所有位于社旗县××天地广场××楼××楼33-49轴线的负1层及1层办理了房产证。南阳中院认为，关于鸿达公司提出本案超标的执行问题，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条第一款规定：查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。依照上述司法解释规定，法院执行中对所执行财产采取查封、拍卖等强制执行措施时，不得明显超标的进行。执行标的总额应当包括生效判决确定的债权本金、利息以及实现债权的所需费用、执行费用、评估费用、各种税费、拍卖标的物过户费用等。同时，进入执行拍卖程序后，应当以网络拍卖二次拍卖的最低保留价确定查封财产价值。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》的规定，起拍价不得低于评估价的70%，再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的20%。因此，在确定查封标的价值时应当充分考虑司法拍卖变现过程中的降价情况，以评估报告确定的市场价格为基础，参照网络拍卖二次拍卖最低保留价的下浮比例估算查封财产价值。本案中，涉案执行房产的评估价值与所执行的标的本息及其他费用等相比，并考虑到在确定拍卖保留价时依法可以下浮的比例等因素，本案不存在明显超标的执行问题。因此，鸿达公司的该项异议理由，不予支持。关于鸿达公司提出涉案房产未经过竣工验收，不能执行问题，因该涉案房产属于被执行人鸿达公司所有，在鸿达公司不履行生效判决的情况下，人民法院对其财产采取强制执行措施并无不当。至于该涉案房产是否经过竣工验收并不在本案审查范围，且现有证据证明该涉案房产所对应的1号楼房1层及负1层的其他房产已经办理了产权登记。为此，鸿达公司的该项异议理由，不予支持。关于鸿达公司提出执行拍卖涉案房产时，应当将该房产所对应的负一层房产一起整体处置的问题，因本案执行的涉案房产属于诉讼中查封的财产，进入执行程序后对该财产采取执行措施并无不妥，且现有证据不能证明该执行行为损害了其合法权益。鸿达公司的该项异议理由，不予支持。综上，本案执行不存在违法问题，鸿达公司的异议理由和请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定：驳回南阳鸿达房地产开发有限公司的异议请求。鸿达公司向本院申请复议，请求：撤销南阳中院（2020）豫13执283号、（2021）豫13执异13号执行裁定书；解除超过对鸿达公司执行标的财产解除查封措施并停止拍卖程序。事实与理由：一、（2020）豫13执283号执行裁定书将复议人两层为一户的房产仅仅处置地面一层，此举将导致复议申请人负一层房产以后无法正常使用，也无法正常出售，严重损害了异议人的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第三款应当撤销（2020）豫13执283号执行裁定书并停止拍卖程序。1、南阳中院（2020）豫13执283号执行裁定书的内容是将异议申请人名下位于社旗县××天地广场××楼××—××轴线××层商铺的房产予以拍卖，此拍卖严重损害申请人的合法权益。1号楼1-19轴线所涉及的房产，地面一层与地下负一层属于一个整体，两层合起来为一户，（2020）豫13执283号执行裁定书裁定地面一层房产为拟拍卖的财产，该执行行为导致异议人一户房产被拆分为两户，而负一层房产在地面一层房产被单独处置后无法再单独对外出售，负一层房产无法再正常使用。2、异议听证中，复议人向法院提交了一层、负一层的平面图，详细向法院说明了房产的分户情况，地面一层房产单独处置后会导致负一层无法使用，损害复议人的合法权益，鸿达公司在听证中也向法院提交了同楼栋、同楼层的一层及负一层已办理出的房产证，几个房产证均显示一层、负一层为一户，如果一层、负一层不是一户，那么是不可能再一个房产证中同时显示的。3、在（2021）豫13执异13号裁定书第5页倒数第5行，南阳中院也明确了已办理房产证的相同楼栋、同楼层的其他房产，也是一层、负一层为一户。4、南阳中院明知执行行为将一户房产被分割处置，却以处置的是查封的财产，现有证据不足以认定损害了异议人的合法权益为由，驳回了复议人的执行异议。综上，南阳中院（2021）豫13执异13号执行裁定书认定事实不清、适用法律错误，应当予以撤销并纠正。二、本案已经明显超标的查封、超标的执行。损害了鸿达公司的合法权益。（2018）豫民终922号民事判决书中，被申请人同时向异议申请人负有赔偿1023600元违约金的民事责任，而本案的执行标的为500多万，债务抵销后，被申请人仅有400余万元的债权。而本案拟处置的一层房产（不包括负一层）面积为1004.7平方米，同楼盘的9号楼一层房产成交价格为12600元，仅仅一层房产市场价格已经达到1260余万元，还未计算负一层房产。因为地面一层房产被查封，而地面一层又与负一层属于一户，事实上复议申请人被法院查封的房产已经达到了2000平方米，涉及金额2500余万，而本案执行标的只有400余万元，同时本案1-19轴线属于多套房产，可以根据执行标的按户分别处置，南阳中院裁定将1-19轴线房产全部一次处置，严重超标的执行，损害复议申请人的合法权益。南阳中院仅以评估机构出具的评估报告认定一层不当。三、（2018）豫民终922号民事判决书中被申请人向申请人负有交付验收合格的涉案房产，也即本案拟拍卖的房产并没有经过验收合格，导致该结果的原因正是因为被申请人的不作为行为所导致的，南阳中院将未经验收合格的房产进行拍卖，可能导致后续竞买人产生新的矛盾。本院查明的事实与南阳中院查明事实一致。本院认为，鸿达公司申请的主要理由是，因其案涉被查封房屋属于上下两层一体销售，仅拍卖一层对其负一层的销售造成影响，继而对负一层房屋价值造成影响；以及执行法院存在超标的执行情形，损害其权益。首先，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条第一款规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》的规定，起拍价不得低于评估价的70%，再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的20%。本案，南阳中院根据生效判决计算得出案涉债权及其他费用共计超过500万元；查封标的经评估价格为总价8697688元。按照上述司法解释的规定，基本得出最低的拍卖价格大约为近500万元；南阳中院认为执行标的的价值应考虑在确定拍卖保留价时依法可以下浮的比例等因素，认定本案不存在明显超标的执行，符合上诉司法解释的规定。其次，关于鸿达公司主张案涉房屋下负一层应一并处理的问题。本案执行的涉案房产系诉讼中查封的财产，查封的范围并不包含负一层，一并处理没有依据。虽然鸿达公司提供了买卖合同等相关证据预以证实在出卖时存在一并销售等情形，并提供相关平面图纸预以证实负一层与负二层应同时处理。但对于上述证据，在南阳中院听证期间，李立民以证据属于复印件为由不予认可，且鸿达公司并未提供充分证据证明一层和负一层必须同时出卖，不可分割。故，南阳中院对鸿达公司该项主张不予支持，并无不当。再次，鸿达公司主张其与李立民之间存在其他纠纷，债务可予以抵销，但鸿达公司并没有提供相应的充分证据。对其该项主张，不应予以支持。最后，鸿达公司主张案涉房屋没有竣工验收，不具备处置条件。该涉案房产属于鸿达公司所有，南阳中院认为在鸿达公司不履行生效判决的情况下，人民法院可对其财产采取强制执行措施，且该项主张不属于审查范围，并无不妥。同时，南阳中院根据查明的其他房屋存在办理房产证等情形，对鸿达公司的该项主张不予支持，并无不当。综上所述，鸿达公司的复议请求不能成立，应予驳回。南阳中院（2021）豫13执异13号执行裁定认定基本事实清楚，适用法律正确，结果得当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：驳回复议申请人南阳鸿达房地产开发有限公司的复议申请，维持河南省南阳市中级人民法院（2021）豫13执异13号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  闫顺利审判员  李建瑞审判员  翟晨飞二〇二一年七月二十八日书记员  乔 芳