湖南省湘乡市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0381民初1917号原告：舒俊梅，男，1963年12月17日生，汉族，湘乡市人，住湖南省长沙市芙蓉区，现住湖南省湘乡市。委托诉讼代理人：万广云，湖南法至律师事务所律师，一般代理。被告：文彩红，男，1988年5月15日生，汉族，湘乡市人，住湖南省湘乡市。被告：李江，男，1990年2月26日生，汉族，湘乡市人，住湖南省湘乡市。原告舒俊梅与被告文彩红、李江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告舒俊梅及其委托诉讼代理人万广云、被告文彩红、李江均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告舒俊梅向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告文彩红2019年2月23日签订的《房屋租赁合同》，由两被告将租赁房屋及设备设施退还给原告；2、请求判令被告向原告支付欠交的房屋租金112720元（计算至2021年6月22日止），并自2021年6月23日起按每月15920元（每日644元）支付租金至实际退还房屋时止；3、请求判令被告文彩红已交的40000元履约保证金作为违约金不予退还。事实与理由：2019年2月23日，被告文彩红与原告签订《房屋租赁合同》，租赁原告位于湘乡市××路××号的房屋，其中6层7字形楼房的四楼（除西边二间大厅外）及设备设施作茶餐厅使用，原足浴城（三层楼房）二楼及过道北边一楼作足浴使用。合同约定租赁期间自2019年3月3日起至2022年3月2日止，装修期80天不算租金，每月租金19320元，租金采取先付租金后用的方式，头年半年一付，第二年开始一年一付，应提前一个月支付下一年度。累计欠租30天以上的，原告有权解除合同，并按约追缴租金和违约金。双方约定违约金为4万元。被告文彩红租赁原告房屋后，由被告李江办理营业执照，以租赁原告的房屋与李江共同经营湘乡市望春门雅轩乐府茶酒楼。租赁开始半年后，被告文彩红不及时支付租金。2020年5月15日，被告文彩红签署《关于雅轩乐府茶酒楼所欠房屋分期付款的协议》，确认原足浴城（三层楼房）过道北边一楼被告不使用，自2020年1月23日起每月减少租金3400元（每月应计租金变更为15920元），至2020年5月22日前总下欠租金61920元，被告文彩红同时作出分期付款计划，但其未按约履行，计算至2021年6月22日止已欠租金112720元。原告认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同是双方意思表示，合同合法有效。被告文彩红不及时支付租金，原告有权按照约定解除合同并要求被告文彩红支付违约金。被告文彩红将租赁房屋经营者登记为被告李江，原告有权要求两被告共同承担民事责任。为维护原告的合法权益，遂诉至法院，请求依法判决。被告文彩红、李江答辩称：请求驳回原告的全部诉讼请求，案件诉讼费由原告承担。事实与理由：被告于2019年3月3日承租原告的房屋，当时约为40-45个停车位。2020年11月5日，原告与被告协商改造停车场并承诺几天可以改造完，原告承诺继续提供18-22个停车位给被告使用并安装车辆识别系统。2021年3月初开始动工改造，但至2021年7月原告还未按协议交付停车场给被告正常使用，原告的行为已给被告带来30余万元的经济损失，后续损失不可估量，其损失被告要求得到赔偿。被告所欠原告租金属实，但承租的房屋经常漏水，被告与原告多次协商未果，另原告违反合同改造停车场，给被告造成经济损失，故被告请求法院判令原告按租赁合同第一条恢复停车场原貌或如实按照停车场补充协议提供停车位给被告或赔偿被告的装修款及损失，估计费用约为100万元。被告李江到庭应诉答辩，答辩意见与李江一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告对原告提交的证据4电梯交付使用书复印件、证据5关于雅轩乐府茶酒楼所欠房租分期付款的协议复印件、证据6付房租协议复印件真实性无异议，对其证明目的有异议，本院对上述证据的真实性予以采信。原告对被告提交的证据1停车场补充协议复印件、证据2被告文彩红与原告妻子的微信聊天记录截图复印件真实性无异议，对其证明目的有异议，本院对上述证据的真实性予以采信；原告对被告提交的证据3照片打印件真实性及证明目的有异议，因被告未提供其他证据予以佐证，本院对该组证据不予采信。根据双方当事人的当庭陈述及本院采信的相应证据材料，可以认定如下事实：原告舒俊梅与被告文彩红于2019年2月23日签订房屋租赁合同，原告把位于湘乡市××路××号的6层“7”字形楼房4楼及物品设备租赁给被告作为经营茶餐厅使用，将原足浴城的二楼以及过道北边一楼租给被告做足浴使用，租赁房屋面积共计为2272平方米，后坪作为租户共同的停车场使用。双方约定：租赁时间从2019年3月3日起至2022年3月2日止，装修期80天不算租金，租金为19320元／月，租金支付方式：采取先付租金后用的办法，头年半年一付，第二年开始一年一付，被告在签订合同的同时交4万元定金，入场装修后定金转为履约保证金即违约金（不计利息）。装修入场前需交清半年的租金。以后乙方应提前一个月支付下一年的房租，逾期拖欠租金累计半个月，原告有权停水停电和停止电梯的使用。欠租金累计30天以上的，原告有权解除合同，并按有关法律法规依法追缴租金和违约金，被告逾期30天不交租金或“跑路”，则被告的装修及添置的物品全部归原告所有，合同自行终止。任何一方违约则承担40000元的违约金。后因被告未及时交纳租金，2020年5月15日，被告文彩红向原告出具《关于雅轩乐府茶酒楼所欠房租分期付款的协议》，协议约定租金变更为15920元／月，时间从2020年1月23日起按计算。经双方结算，自合同签订之日起至2020年5月22日被告欠原告租金合计为69120元，被告就所欠租金69120元向原告出具分期交付计划，并承诺从2020年5月23日起按月支付房租。因被告仍未按约及时支付租金，2021年1月31日，经原、被告结算确认，被告欠原告租金合计为100040元，被告文彩红向原告出具《付房租协议》。协议签订后，被告通过转账、充卡折抵租金等方式向原告支付租金51000元，欠49040元未支付。另被告已支付2021年1月23日至2月22日的租金，从2021年2月23日起被告就未按月支付租金，计算至2021年6月22日止，被告尚欠原告租金总计为112720元（49040元＋15920元／月×4个月）。2021年7月1日，原告诉至本院。本院认为，合法的租赁关系受法律的保护。原告与被告文彩红之间签订的租赁合同是双方真实意思的表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应当按约履行。本案被告文彩红未按约向原告履行支付租金义务，已构成违约，依法应当承担民事责任。故对原告要求被告文彩红支付租金、承担违约责任的诉讼请求，本院依法予以支持。根据本院查明的事实，截止至2021年6月22日，被告尚欠原告租金为112720元，故原告主张被告承担支付欠交的房屋租金112720元，并自2021年6月23日起按每月15920元支付租金至实际退还房屋时止的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以确认。被告在签订合同时向原告支付40000元定金，后转为履约保证金即违约金，被告长期未按约完全向原告履行支付租金义务，已构成违约，原告要求将被告文彩红已交的40000元履约保证金不予退还，符合合同约定和法律规定,本院予以支持。原、被告在合同中约定：被告欠租金累计30天以上的，原告有权解除合同，被告之前即拖欠了租金，自2021年2月23日起至今又未向原告支付租金，原告向本院主张解除原、被告双方的合同的诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。本案中，房屋租赁合同由原告和被告文彩红签订，文彩红作为合同相对方,理应按合同约定向原告舒俊梅支付拖欠的租金违约金。被告李江虽不是合同相对方,但鉴于租赁物由其和文彩红共同经营使用，租赁合同由文彩红签订，营业执照以李江的名义办理，结合庭审调查，被告李江对合同的租赁、租金的支付及逾期等事实了解并确认，故原告要求两被告共同承担民事责任的诉讼请求本院依法予以支持。被告辩称未按时支付租金是因原告未按双方签订的停车场补充协议履行约定义务，给被告经营造成经济损失，请求法院依法判令原告赔偿被告经济损失或按约履行停车场补充协议，本院认为被告该答辩意见是针对原告的诉讼请求主张，如被告对原告提出诉讼请求，应当反诉或另案起诉，被告当庭表示将另案起诉，故本案不作处理，被告可另行通过诉讼途径解决。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十三条的规定，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第三款的规定，判决如下：一、解除原告舒俊梅与被告文彩红的房屋租赁合同；二、被告文彩红与被告李江于本判决生效之日起三十日内腾退位于湘乡市××路××号的房屋及设备设施。三、被告文彩红与被告李江自本判决生效十日内共同向原告支付欠交的房屋租金112720元（计算至2021年6月22日止），并自2021年6月23日起按每月15920元支付租金至实际退还房屋时止；四、被告已交给原告的40000元履约保证金作为违约金不予退还。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3431.68元，减半收取1715.84元，由被告文彩红、李江承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院直接递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  谢湘琼二〇二一年七月二十八日法官助理彭永迪书记员潘英姿附相关法条：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。