云南省师宗县人民法院民 事 判 决 书（2021）云0323民初1559号原告师宗县宏远物业管理服务有限公司（以下简称“宏远物业”），91530323MA6N0CLG6P。住所：安瑞新城C幢1201号。法定代表人：史小丽。委托代理人查卫名，员工，特别授权委托代理。被告谢敏，女，1990年11月26日生，汉族，初中文化，昭通市盐津县人，住。原告宏远物业诉被告谢敏物业服务合同纠纷一案，本院依法于2021年6月4日立案受理后，2021年7月15日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宏远物业的委托代理人查卫名，被告谢敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告提出的诉讼请求：一、依法判令被告立即向原告支付2020年7-1-203室物业费708.62元（截止2020年12月31日）；二、支付生活垃圾清运费120元、水电费272.5元、公用照明费20元（截止2020年12月31日）及所欠费用总额50%的违约金；三、承担本案诉讼费。事实和理由：被告系安瑞新城7-1-203室的业主，被告购买了师宗县宏华房地产公司开发的安瑞新城小区物业一套，面积为98.42平方米。原告于2016年8月30日与师宗县业主委员会签订了《安瑞新城管理服务合同》，合同第十七条约定：物管费：（1）非电梯房住宅由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米为0.55元计费；（2）电梯房按其拥有的建筑面积每月每平方米1.75元计费。（3）公共照明费用：非电梯房按每户每月10元收取，电梯房（含二次加压费）按每户每月20元收取。（4）生活垃圾清运费按每户每月10元收取。在曲靖恒大物业管理有限公司安瑞新城管理处退出后，原告依约一直履行物业管理的相关权利义务，依法按月对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告自2020年1月1日起便无故拖欠物业管理费、垃圾清运费、水电费（代收代缴）及公共照明费，截止2020年12月31日，被告尚欠以上费用共计1121.12元及所欠费用总额50%的违约金。原告多次以电话、短信等多种方式向被告催缴物业管理费等，均未果。根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等法律规定及《安瑞新城管理服务合同》之约定，原告作为物业管理公司，已依据依法依规履行了物业管理的义务，被告作为业主应依法依规向原告支付拖欠物业管理费、垃圾清运费、水电费（代收代缴）及公共照明费共计1121.12元及所欠费用总额50%的违约金。为了维护原告的合法权益，故起诉，请求人民法院按照原告的诉讼请求判令之。被告辩称：面积不对，房产证上是96.69平方米，房号是对的。原告未为我们服务，下水管堵塞未疏通，小区内脏乱差，有人养鸡，楼梯间乱放自行车等让人无法通过。小区到处是垃圾、纸箱，车子乱停乱放，装修垃圾长时间堆放，电线裸露，车子占用消防通道。小区垃圾桶没有盖子，被爱国卫生运动已经通报两次。公摊（通道）被业主上锁停车，保安叫其挪走其表示是他买的。我们的摩托车没有地方停，摩托车东一张西一张。鸡放养也有，关在笼子里也有。电费整个小区只有一个电表，电力公司收5角一度，原告收5角5；垃圾清运费政府收8元，原告收我们10元；原告多次停我的电，拆我的电闸。去年11月13日（大概）我去找，他说不交电费就停电，什么时候交什么时候送。晚上9点多我找到他家，叫我在物业办公室等，我问要怎么办，他说要怎么办就怎么办，问我走不走，我说不给电就不走，他把我们母子三人锁在物业办公室，我没有办法就打110，110的来他还要打我，说这几百块钱他可以不要。麻将馆不管，严重影响我们生活。小区大门随时都是敞开着的，好几家都被盗过。水管堵了，我们去找，员工李云说不关他的事，不可能包死包抬包埋。合同是2016年8月30日签的，营业执照上是2018年1月23日成立的，原告没有资质，签订的合同我不认可，未经业主认知，是私自签的。小区的公共照明灯只有4棵，进出不方便，我反映了之后他们才在别墅那边安了1棵，我们才有一点照明，是我们和他吵了架后才安了1棵。原告收取的费用并不是代收，是原告私自想怎么定就怎么定的。物业的收入、维修资金从未公布。我们都没有签过字，维修基金就不知道去哪里了。停我的电多次，我去找，他说把钱交了待会就有电了。这事我也报警，第二天也向业主委员会反映。他还说叫我把房子搬出安瑞新城他不为我服务了。我不交物业费，是因为他们没有资质，还有就是上面我所说的。我所说的他是指史小丽、李云、还有保安。保安都是找一些60岁以上的老人。快递丢失，也是不了了之。原告方针对诉讼主张，向本院列举了如下证据材料复印件：1.原告的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证各一份，欲证明：原告的主体适格；2.安瑞新城管理服务合同一份，欲证明：原告于2016年8月30日与师宗县业主委员会签订《安瑞新城管理服务合同》，合同中对物业管理费、公共照明费用、生活垃圾清运费等做了约定；3.欠费情况统计表、催收短信／催收通知各一份，收据三份，欲证明：原告已向被告催收物业管理费等费用，且截至2020年12月31日，被告尚欠原告物业管理费等共计1121.12元；被告向原告支付物业管理费等行为已认可原告收费标准；4.照片10张，欲证明：原告为被告所在小区提供了服务。经质证，被告提出异议，认为原告成立时间是2018年1月23日，但是签合同时间是2016年8月30日，法定代表人身份证明上说他是公司负责人，这个他并没有做到。不清楚合同、业主委员会的章，也没有听说过，对合同不认同，原告资质不合；催缴通知原告也贴了，但是原告更好的催缴方法是停水停电；收据是因为水电费我不交的话他们停水停电我不能生活，被逼的；照片是在小区内照的，但提供服务严重不到位。被告针对答辩主张，向本院列举了如下证据材料（未注明的为复印件）：1.中国南方电网公司电费通知单、2017年物业管理费收费标准原件各一份，欲证明：原告多收电费；2.照片38张，欲证明：小区垃圾乱堆，车辆乱停乱放，到处是垃圾，下了我的电闸；3.市场监督管理局对被告的询问笔录一份，欲证明：原告乱收费；4.爱国卫生运动督促清单一份，欲证明：垃圾桶脏、无盖，大量垃圾堆放在小区内房屋窗子下，油污污染外墙和绿化带，建筑垃圾裸露堆放；5.安瑞新城维修资金使用公示照片一张，欲证明：维修资金我们都不清楚就被签字了；6.手机电话录音两段，欲证明：原告对我户进行断水断电（已当庭退还被告自行负责保管）；7.被告的身份证及不动产登记证各一份，欲证明：面积原告说的不合，是96.69平方米；8.水电费收据九份，欲证明：2020年1月5日-10月5日已支付水电费845.65元。经质证，原告方认为只能证明南方电网的收费标准，但是我们的收费标准是照我们签订的合同收的，且是按照原来物管的收费标准；照片我们认可，但是照片何时照的希望核实；维修基金与我们物业公司无关，动用维修基金是业主委员会动的；对证据材料4、6无异议；证据材料7、8庭审已经结束列举的，不认可。本院认为：截止目前为止，师宗县各户未进行水、电网改造各户独立而是全小区统一一个大表对接水、电部门，按照合同约定原告作为物业服务人履行代收义务，水、电共同损耗客观存在，大表显示数据超过全小区各业主表显示数据的综合，业主应当按照合同约定及时支付。根据谁主张谁举证的原则，因原告方主张的水、电费，没有合法有效证据予以证明，应当由原告方承担举证不能的不利后果不予支持；被告所列举证据材料8在本案中亦不予评析。原告方列举的证据材料1、2，客观真实、合法有效，与本案具有法定关联性，予以采信；被告的质证意见与原告、业主委员会签订合同，被告为小区提供物业服务，2020年之前被告等业主已支付相应的物业费的客观事实不符，不予支持。本案其他证据材料，客观真实，但不能完全证明各自欲证明内容，只对证据材料的客观、真实性予以采信；对各自欲证明内容，只结合庭审查明事实予以参考适用。根据庭审和质证，本院依法确认如下法律事实：被告系师宗县7-1-203号房屋的业主，房屋面积为96.69㎡。2016年8月30日，原告与师宗县业主委员会签订了《物业管理服务合同》，约定：原告为师宗县提供物业服务，物业管理服务费：非电梯房住宅由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米0.55元、电梯房按其拥有的建筑面积每月每平方米1.75元计费等内容。被告自2020年1月1日未再支付物业费。小区内垃圾桶脏、无盖，大量垃圾堆放在小区内房屋窗子下，油污污染外墙和绿化带，建筑垃圾裸露堆放；车辆停放不规范。本院认为：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。原告与业主委员会签订的物业服务合同合法有效，在物业服务期间，原告履行相应的物业管理服务，被告的房屋位于师宗县内，原、被告之间形成事实上的物业服务关系，原告作为物业服务人有权根据其实际所提供的物业管理服务内容向业主收取相应的物业服务费，被告作为业主应当予以支付。服务期限内，小区内垃圾桶脏、无盖，大量垃圾堆放在小区内房屋窗子下，油污污染外墙和绿化带，建筑垃圾裸露堆放；车辆停放不规范，合同约定的物业费应当予以减少20%，即原告作为业主只应当即时支付物业费638.15元（96.69㎡×0.55㎡／月×12月）］×80%=511元；原告的其余诉讼请求与其实际所提供的物业服务内容不符，没有事实和法律依据，不予支持。被告的答辩“下水管被堵”，所举证据材料不能证明属于物业服务范围，不予支持；“电表被拆毁、母子三人被锁在物管办公室”，属侵权法律关系，不能在本案中一并裁判，只能收集证据后依法另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：由被告谢敏于本判决生效后三日内一次性支付原告师宗县宏远物业管理服务有限公司物业费511元。如果未按本法律文书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告师宗县宏远物业管理服务有限公司负担5元，由被告谢敏负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审判员  钱世平二〇二一年七月三十日书记员  严瑞琼