广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0307民初6725号原告深圳市荣超英隆房地产开发有限公司,住所地深圳市福田区益田路6003号荣超商务中心A栋2706室，统一社会信用代码91440300558676819E。法定代表人杨荣光。委托诉讼代理人宋琳，该公司员工。委托诉讼代理人罗丽娜，该公司员工。被告深圳前海万众利和投资基金管理有限公司，住所地深圳市宝龙岗区龙城街道龙岗中心城龙福路5号荣超英隆大厦A座23楼01、02、03、04、06、07、08、09、10，统一社会信用代码91440300359878178W。法定代表人林信贤。委托诉讼代理人王一帆，广东万哲律师事务所律师。委托诉讼代理人钟春艳，广东万哲律师事务所实习律师。原告深圳市荣超英隆房地产开发有限公司与被告深圳前海万众利和投资基金管理有限公司的房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋琳、被告法定代表人林信贤及委托诉讼代理人王一帆、钟春艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1、确认原告与被告之间的《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》于2020年10月31日解除；2、被告支付拖欠原告的2020年2月1日至2020年10月31日期间的租金1093499元（人民币，下同）、滞纳金100271.46元（其中租金计至2020年10月31日，滞纳金暂计至2020年11月30日，之后滞纳金按照合同约定计算至清偿之日止），并加倍支付迟延履行判决期间的债务利息；3、原告没收被告所交保证金460684元；4、被告依据合同约定向原告承担违约责任，向原告赔偿损失496391元；5、被告承担本案诉讼费用（包括但不限于诉讼费、公告费、保全费等）。事实和理由：被告、原告于2019年3月26日签订了《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》，约定被告租赁原告所有的位于龙岗区租赁房屋（建筑面积：1072.48平方米），租赁期限自2019年04月01日起至2022年03月31日止。租赁合同相关约定：1、《补充协议》第三条第1、2款约定租赁房屋的租金按建筑面积计算，2019年04月01日至2021年03月31日，每月租金为122611元，被告应于每月15日前支付月租金；2、《补充协议》第三条第3款约定租赁期内，被告逾期支付租金的，每逾期壹天按月应缴租金额计以万分之五的滞纳金；3、《补充协议》第七条第二款约定：因被告出现《深圳市房屋租赁合同书》第十八条约定情形的违约行为（乙方拖欠租金达30天（壹个月）以上），原告有权单方解除《深圳市房屋租赁合同书》及本协议，被告应交清拖欠的租金及滞纳金及其它费用（如有），并且，被告还应按合同约定的剩余租期租金金额向原告赔偿损失。同时原告有权没收保证金，限期被告搬离。事实上，被告从2020年1月份开始拖欠租金，经原告多次催收后被告于2020年5月14日向原告提交《申请函》，承诺付款方式：2020年5月30日前支付1月租金、滞纳金及5月当月租金264036.24元，2月至4月租金从2020年6月起分五期支付，且从6月份起租金开始正常按月支付（即6月起每月支付196177.6元）。原告复函基本同意被告的支付租金方案。但被告于5月31日仅支付了1月份的租金122611元，2月份的租金只在6月30日支付了10000元，6月30日后被告便再无支付任何租金费用，完全违背了其《申请函》的承诺。此后经过原告多次致电及邮寄催收函进行催收被告均未支付任何费用。截止至2020年10月，被告已拖欠9个月租金未支付，构成了根本性违约。原告依据《深圳市房屋租赁合同书》第十八条及《补充协议》第七条第二款的约定，于2020年10月12日向被告发出《关于解除荣超英隆大厦Ａ座23楼01、02、03、04、06、07、08、09、10单元租赁合同并限期清场、交还租赁房屋的通知》，通知被告因其违约长期未支付租金导致根本性违约而解除双方租赁合同，限期其交清所欠租金及相关费用（滞纳金、损失赔偿）并交还租赁房屋。被告于2020年10月31日清场完毕搬离租赁房屋，故双方租赁合同应于2020年10月31日解除。但被告仍未交清所欠租金及相关费用，截止至2020年11月30日，被告仍拖欠原告：（1）2020年2月1日至2020年10月31日期间的租金1093499元、滞纳金100271.46元，合计1193770.46元（其中租金计至2020年10月31日，滞纳金暂计至2020年11月30日，之后滞纳金按照合同约定计算至清偿之日止）、（2）赔偿损失496391元（依据《补充协议》第七条第二款约定，因被告出现《深圳市房屋租赁合同书》第十八条约定情形的违约行为，原告有权没收保证金，被告应交清拖欠的租金、滞纳金及相关费用，并且还应向原告赔偿剩余租期租金金额的损失。被告于2020年10月31日实际搬离租赁房屋，后续原告为积极止损努力地寻找新的承租方，最终原告与新的承祖方签订租赁合同，原告对于租赁房屋于2021年2月15日起才有实际的租金收入，被告的根本违约导致原告实际损失有：租赁房屋未有租金收入2020年11月1日至2021年2月14日期间的租金损失430924元；2、剩余租期2021年2月15日至2022年3月31日期间租金价差损失65467元。）综上，被告逾期未支付租金的行为已构成严重违约，为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼。被告辩称，1、不认可原告第二项请求中的滞纳金计算金额，该滞纳金按照万分之五每日实际上为年化18.25%计息，已经超过一般的计息标准，请求法院最高可根据银行同期LPR(1年期LPR为3.85%)利率计算，最终计算结果为滞纳金21153.14元。100271.46×(3.85%/18.25%)。2、不认可原告对于第三、第四项同时要求。双方签订的租赁合同由主合同及补充协议两部分构成，主合同是深圳市房屋租赁管理办公室提供的合同模板，相对公允，主合同第十八条规定，四种方式中由双方协商选取，但第3、4项不能同时选取，双方在此明确约定了1、2、3条作为违约条款。可见在这里保证金的性质与定金相似，应适用定金罚则，不应与违约金同时适用。原告提出第四项请求，依据是补充协议，补充协议是由原告作为强势方出具的格式合同文本，其违背定金罚则且单方面加重被告合同义务，法院不应支持。3、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。由此可见，衡量违约金是否过高的最根本的标准是违约造成的损失，而原告在实际损失上并未举证证明。相反，从2020年1月起被告由于疫情导致经营困难，已多次与原告协商退租事宜，碍于原告一直要求租金需要付至合同期满而未达成一致。退一步而言，原告最迟于2020年6月已具备解除合同权利，此时距离被告最终2020年10月退租也还有4个月，因此原告对于被告要退租是早有预期的，是可以有足够的时间寻找下一个租客的。被告的退租行为并不会实际上造成原告的损失。4、即使原告无视被告的一再退租要求，且不积极寻找下一任租客。那对于被告的实际损失，按照行业惯例而言，是属于保证金无风险覆盖的，这也是深圳市房屋租赁惯例办公室提供的合同模板中明确要求不能没收保证金和约定违约金同时存在的原因。综上，原告已经收取的相当于三个月租金的保证金，再适用违约金及滞纳金，其收益就已经远高于其损失，且违约金数额明显超过造成损失的百分之三十，过分高于造成的损失，违背相关司法解释，请求裁减。经审理查明，2019年3月26日，原告作为甲方（出租方）与被告作为乙方（承租方）签订《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》，其中《深圳市房屋租赁合同书》约定内容有：1、原告将位于龙岗区的房屋出租给乙方使用，租赁面积共计1072.48平方米。2、租赁房屋的租赁期限为叁年，自2019年4月1日至2022年3月31日；乙方应于每月15日前向甲方付清当月租金；3、第十八条约定乙方出现拖欠租金达30天以上等情形的，甲方可就因此造成的损失要求乙方回复房屋原状、向乙方请求损害赔偿、不予退还租赁保证金。4、合同书关于保证金金额、甲方向乙方返还的条件约定详见《补充协议》。《补充协议》约定的内容有：1、租金按建筑面积计算，2019年4月1日至2021年3月31日，月租金为122611元，2021年4月1日至2022年3月31日，月租金为126182元；乙方应于每月15日前向甲方付清当月租金；租赁期内，乙方逾期支付租金的，每逾期一天按欠缴金额计万分之五的滞纳金。2、乙方向甲方支付租赁保证金367833元、物业管理费及空调管理费保证金57139元、水电费保证金35712元，共计460684元。3、乙方出现《深圳市房屋租赁合同书》第十八条所约定的违约情形的甲方不予退还保证金。4、第7.2条约定，因乙方出现《深圳市房屋租赁合同书》第十八条约定情形的违约行为，甲方有权单方解除《深圳市房屋租赁合同书》及协议，被告应交清拖欠的租金及滞纳金及其它费用（如有），并且，被告还应按合同约定的剩余租期租金金额向原告赔偿损失。同时甲方有权没收保证金，限期乙方搬离。2020年5月14日被告向原告出具《申请函》一份，内容为：被告承诺在2020年5月30日之前支付2020年1月份租金含滞纳金141425.24.00元及5月份的租金122611元，合计264036.24元给原告，剩下2020年2月至4月租金及滞纳金将从2020年6月起分五期归还(每期金额为73566.60元)，且6月份起每月租金122611.00元一并于当月15日前支付，在2020年10月15日前还清所欠款项。2020年11月开始至合同期满，将按时于每月15日前正常支付当月租金。如若届时仍不能履行上述承诺支付上述款项，被告自愿承担《租赁合同书》的违约责任。2020年5月21日原告针对被告的《申请函》复函答复：一、在原租赁合同条款保持不变的情况下，同意被告在《申请函》中所提出的支付款项的方案；并表示如被告未能按上述还款及支付租金方案及时足额支付任何一期所欠款项与每月租金的，原告有权要求被告立即清偿全部所欠债务，及有权依据租赁合同的约定追究被告相应的违约责任。原告因被告未能按《申请函》履行付款义务，2020年9月16日向被告出具《催收函》并邮寄送达，告知：被告仅支付2020年1月份租金及2月份部分租金，依据《深圳市房屋租赁合同书》第十八条的约定“承租方拖欠租金达到30天以上的，出租方可就因此造成的损失向承租方请求损害赔偿，并不予退还租赁保证金”，要求被告于2020年9月21日前交清费用。原告在被告仍未能交清相关费用的情况下，于2020年10月10日向被告作出《关于解除荣超英隆大厦A座23楼01、02、03、04、06、07、08、09、10单元租赁合同并限期清场、交还租赁房屋的通知》，内容为：被告自于2020年1月开始恶意拖欠租金，被告已拖欠2020年2月1日至2020年10月10日的费用合计1074789.81元，被告己构成根本性违约，告知：(1)自本通知送达之日起双方之间关于荣超英隆大厦A座23楼01、02、03、04、06、07、08、09、10单元的租赁合同即行解除，原告依据租赁合同补充协议第七条的约定追究被告的违约责任(即原告有权没收保证金，被告应交清拖欠的租金、滞纳金及相关费用，并且还应向原告赔偿剩余租期租金金额的违约金);(2)被告于合同解除之日起3日内将租赁房屋内的物品搬离、清场并将租赁房屋及钥匙交还原告，否则依据租赁合同之补充协议第八条的约定视为被告同意原告收回租赁房屋;(3)被告应于合同解除之日起3日内结清所欠租金、带纳金及违约金。另查，被告于2020年5月31日、2020年6月1日向原告汇款122611元；2020年6月30日被告向原告汇款10000元。原告提交的欠费明细显示：原告将被告2020年5月31日、6月1日支付的122611元抵扣了2020年1月的租金，2020年1月1日至2020年10月31日，2020年6月30日支付的10000元用于抵扣2020年2月的部分租金，经统计被告欠原告租金共计为1093499元。被告确认拖欠原告租金共计1093499元。原告确认有收取被告保证金共计460684元；原、被告均确认被告于2020年10月31日实际搬离租赁房屋，并确认双方的租赁合同已于2020年10月31日解除。原告提交的《房屋租赁合同》及《协议书》显示，其与案外人于2020年12月14日就涉案的房屋签订合同，房屋的期限自2020年12月15日起至2025年12月14日止，共计5年；乙方享有2个月的免租期，具体时间为2020年12月15日至2021年2月14日。2020年12月15日至2021年12月14日的月租金为119040元。另查，涉案房屋有取得房地产权利证。本院认为，原告与被告签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应全面履行合同约定的义务。关于租赁合同的解除问题，依据本案查明的事实，被告逾期支付原告租金已达到双方约定的原告有权解除房屋租赁合同的条件，原告享有合同解除权，被告于2020年10月31日搬离涉案房屋，故原告诉请《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》于2020年10月31日解除，合法有据，本院予以支持。被告自2020年2月1日至2020年10月31日期间拒交房租并持续占有涉案房屋，故原告诉请被告支付该期间的租金1093499元，合法有据，本院予以支持。因被告逾期支付租金，依据原、被告所签订的租赁合同的约定，原告诉请没收被告所交纳的保证金460684元，合法有据，本院予以支持。对于原告的滞纳金及赔偿损失的请求，由于原告已没收被告的保证金，足以弥补原告的损失，故对原告的该请求本院不再支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百四十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告深圳市荣超英隆房地产开发有限公司与被告深圳前海万众利和投资基金管理有限公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》于2020年10月31日解除；二、被告深圳前海万众利和投资基金管理有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市荣超英隆房地产开发有限公司2020年2月1日至2020年10月31日期间的租金1093499元;三、原告深圳市荣超英隆房地产开发有限公司无须向被告深圳前海万众利和投资基金管理有限公司返还保证金460684元；四、驳回原告深圳市荣超英隆房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22164元（原告已预交），由原告负担4433元，由被告负担17731元。原告已预交的22164元，由本院予以退回17731元。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费17731元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  吕亮二〇二一年七月二十三日书记员  陈亮