河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终2720号上诉人(原审被告、申请执行人)：李文廷，男，1955年11月14日出生，汉族，住新野县。被上诉人(原审原告、案外人)：刘怀超，男，1972年12月4日出生，汉族，住新野县。委托诉讼代理人：吴建华，河南新光律师事务所法律工作者。被上诉人(原审原告、案外人)：詹春苗，女，1975年11月19日出生，汉族，住新野县。委托诉讼代理人：吴建华，河南新光律师事务所法律工作者。原审第三人(被执行人)：焦喜阳，女，1987年2月6日出生，汉族，住新野县。原审第三人(被执行人)：樊磊，男，1985年9月1日出生，汉族，住新野县。上诉人李文廷因与被上诉人刘怀超、詹春苗、原审第三人焦喜阳、樊磊案外人执行异议之诉一案，不服河南省新野县人民法院（2020）豫1329民初2279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。李文廷上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人刘怀超、詹春苗及原审第三人焦喜阳、樊磊负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清,证据不足。1、一审法院依据被上诉人提供POS机刷卡消费30万元记录和收据来认定被上诉人已支付案涉房屋的购房款，属于认定事实不清。POS机的拥有者为公司，而非原审第三人，即使原审第三人为公司的法定代表人或者股东，两者在法律上也是不同的主体，且刷卡记录显示为消费，不能证明被上诉人刷卡是用于购房。收据存在伪造的可能，另外收据也未显示收款人为第三人。被上诉人未提供任何证据证明其向原审第三人支付了30000元，在第一次开庭中被上诉人陈述是将3万元交付给焦喜阳，而在第二次开庭时又陈述说将3万元交付给樊磊，前后说法不一，应当不予采信。被上诉人提供中国邮政储蓄银行资产保全还款单证明其代偿74813.62元，对于非手写的内容真实性无异议，证明焦喜阳自己所有的房屋一直用于抵押，案涉房屋归原审第三人所有。对于手写的内容真实性有异议，在手写的部分没有银行盖章确认，无法核实手写的内容为银行出具。即使真实，被上诉人与原审第三人签订的协议约定购房款为34万元，被上诉人陈述已经支付了34万元，而现在又代替原审第三人偿还74813.62元，明显不符合常理。被上诉人一审提起诉讼的时间为2020年6月24日，而该还款单的时间为2020年11月10日，明显系被上诉人为本次诉讼故意代为偿还。所以，被上诉人提供的证据并不能证实是向原审第三人支付的案涉房屋的购房款。2、一审法院对于被上诉人与原审第三人于2018年7月9日签订的《房屋买卖协议》予以采信，属于认定事实不清。该协议未经过公证或备案，不能证明当事人是被上诉人。该协议约定的案涉房屋的购买价格明显过低，售房人樊磊欠有大量债务，存在双方互相勾结，逃避债务的可能。故，不能认定该协议签订的实际时间为2018年7月9日。3、一审法院依据被上诉人提供的物业费、电费票据认定被上诉人于2018年8月入住案涉房屋，实属认定事实不清。理由如下：上诉人对物业费收款收据真实性有异议，收据上的印章显示为“龙川在水一方物业办公室”并不是法律上的法人或非法人组织，不具备物业主体资格。收据交款人并未显示被上诉人的名字，不能证明已合法占有该动产。4、一审法院对未办理过户登记的原因未予以审查，不符合法律规定。本案系因被上诉人自身的原因导致案涉房屋不能过户。理由如下：被上诉人知道该房屋在银行有大量抵押贷款，仍然愿意购买，应自己承担风险。该房屋价格过低，被上诉人系投机行为，并非善意第三人。被上诉人长期拖延不办理过户，完全是自身原因导致没有过户。二、一审法院没有严格审查证据，认定事实不清，适用法律错误，依法应当予以改判。我国现行立法未明确规定有“物权期待权”和有该“物权期待权”转化为“物权”的规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条有规定，只有同时符合该条款规定的情形时，才能够排除执行，所以，一审法院适用法律没有明确规定的“物权期待权”，属于适用法律错误。三、被上诉人在明知樊磊、焦喜阳已经负债累累，无法偿还任何债务的情况下，代替樊磊、焦喜阳偿还74813.62元抵押贷款及利息，明显不符合常理。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，损害了上诉人的合法权益。请求依法改判。刘怀超、詹春苗辩称，一审法庭调查中，被上诉人向法庭提交了与原审第三人焦喜阳、樊磊于2018年7月9日通过新野县司法局建业法律服务所法律工作者杜志国签订的房屋买卖协议书1份，该协议有双方的签名和指印，右下角留有代笔人杜志国的电话。原审第三人樊磊2018年7月6日向被上诉人出具了10000元定金收据。焦喜阳于2018年7月9日向被上诉人出具了购房款收据、房产证、物业费收据，POS机刷款凭证等。以上证据形成一个完整的证据链条，足以证明该房屋买卖协议客观真实的事实。被上诉人于2018年7月9日签订协议当日,在新野县朝阳路北段原审第三人所经营的汽车销售门市用POS机向其支付购房款300000元，焦喜阳收款后出具收据，顺理成章，天经地义。被上诉人为了催促第三人偿还抵押贷款，尽快办理房屋过户登记手续。被上诉人于2018年10月将30000元支付给了原审第三人。第一次开庭，樊磊不在场，焦喜阳知道30000元已付清，第二次在监所开庭，樊磊承认30000元已付清。关于代替原审第三人偿还抵押贷款73063.62元的问题。房屋被查封后，被上诉人咨询律师，律师告诉被上诉人，鉴于樊磊在监所劳教，焦喜阳根本无力偿还该抵押借款，只有你自己偿还了抵押借款，消除抵押权，才能办理过户登记手续。因被上诉人没钱，直到2020年11月份，才东拼西借，将该借款及利息还清，消除抵押权。房屋买卖协议签订后，原审第三人就将房屋房产证钥匙交给被上诉人，因被上诉人在郑州打工，春节和平时偶尔回来在该房内居住，平时詹春苗的父母在房内居住。物业费收款收据是由该小区物业管理部门出具，该物业费交款人姓名仍写的是最初房主张喜坤的名字。未办过户变更登记被上诉人不存在过错。请求驳回上诉，维持原判。焦喜阳、樊磊未答辩。刘怀超、詹春苗向一审法院起诉请求：1．确认位于新野县汉城路西段在水一方小区4号楼2单元502室的房产归原告所有，并停止对该房产的执行；2．解除对位于新野县汉城路西段在水一方小区4号楼2单元502室房产的查封；3．诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：李文廷与焦喜阳、樊磊为民间借贷纠纷一案，一审法院于2020年1月14日作出（2020）豫1329财保16号民事裁定书及协助执行通知书，主要内容为：“查封樊磊、焦喜阳所有的位于新野县汉城路西段在水一方小区4号楼2单元5层西户（502室）房产一处（房权证号为新092104），查封期限为三年。”二原告得知该房产被查封后，即向法院提出异议，法院于2020年6月17日作出（2020）豫1329执异17号执行裁定，裁定驳回二原告的执行异议请求。原告遂向法院提起案外人执行异议之诉。2018年7月6日，二原告经人介绍购买第三人所有的位于新野县汉城路西段在水一方小区4号楼2单元5层502室的房产一处（房权证号为新092104），当日支付定金10000元。2018年7月9日，二原告与第三人焦喜阳、樊磊签订了房屋买卖协议，约定房屋价款为340000元，签订协议当日原告通过POS机向第三人支付购房款300000元，第三人即将房权证交付给二原告，二原告于2018年8月入住该房屋至今，2018年10月，二原告又支付给第三人樊磊30000元，至此，该房款已付清。再查明，二原告在与第三人签订房屋买卖协议时，第三人已告知二原告该房产在中国邮政储蓄银行股份有限公司新野县支行的贷款250000元尚未全部清偿。诉讼中，二原告于2020年11月10日代为第三人偿还了二原告下余的贷款本金67679.09元及利息2654.10元。一审法院认为，合法的民事权益受法律保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案争议房屋虽登记在焦喜阳名下，但焦喜阳与刘怀超、詹春苗已于2018年7月9日签订了书面的房屋买卖协议，将该争议房屋出售给刘怀超、詹春苗，刘怀超、詹春苗按照约定支付了购房款，双方的房屋买卖协议真实有效，合同的签订及房款的支付均发生在该争议房屋被查封之前。二原告基于房屋买卖协议书及相关法律规定，在已支付完毕购房款并合法占有案涉房屋的情况下，即对焦喜阳、樊磊享有请求协助办理案涉房屋过户登记手续、进而取得案涉房屋所有权的权利，该权利也被称之为物权期待权。刘怀超、詹春苗对李文廷享有的是普通金钱债权，该债权与案涉房屋并无直接关联。虽然我国现行立法未就物权期待权作出明确规定，但作为一种从债权过渡而来、处于物权取得预备阶段的权利状态，此种权利具有与债权相区别、与物权相类似的效力特征。就本案而言，案涉房屋买卖协议书的成立和生效意味着买受人刘怀超、詹春苗有权请求焦喜阳、樊磊依约交付所购房屋，该请求权作为一般合同债权与李文廷同样基于合同享有的普通金钱债权并无二致，没有优先保护的权利基础。但二原告在依约支付了全部购房款并实际合法占有所购房屋的情况下，其基于合同享有的一般债权就转化为其对该房屋享有的物权期待权。该物权期待权虽然仍属于债权的范畴，但已不同于一般债权。焦喜阳、樊磊作为出卖人因买受人刘怀超、詹春苗依约履行了付款义务而让渡了其对所售房屋享有的占有、使用、收益及部分处分的物权权能，买受人也因实际占有该房屋获得了一定的对外公示效力，尽管该效力尚不能与不动产物权登记的法定效力相等同。据此，二原告对案涉房屋所享有的权利尽管尚不属于《中华人民共和国民法典》意义上的物权，但已具备了物权的实质性要素，二原告可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国民法典》意义上的物权。二原告对案涉房屋的物权期待权与李文廷的普通金钱债权相比，应予优先保护。至于案涉房屋是否因二原告自身原因未办理过户登记手续，不影响对二原告享有前述物权期待权的认定。故二原告已取得了该房屋的实际所有权，对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其请求不得执行该房屋，确认该房屋归其所有，理由正当，依法予以支持。另，解除对执行标的的查封系执行措施，应由人民法院执行部门依法处理，是否对执行标的解除查封，不属于执行异议之诉的审理范围。第三人焦喜阳经法院合法传唤未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百三十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条规定，判决：一、不得执行位于新野县汉城路西段在水一方4号楼2单元502室的房产，确认该房产归原告刘怀超、詹春苗所有；二、驳回原告刘怀超、詹春苗的其他诉讼请求；三、法院（2020）豫1329执异17号执行裁定于判决生效时自动失效。案件受理费6400元，公告费300元，由第三人焦喜阳、樊磊负担。二审期间当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。另查明，2021年7月14日，新野县人民法院作出（2020）豫1329民初2279号民事裁定，将原审判决中“位于新野县汉城路西段在水一方小区4号楼2单元502室”补正为“位于新野县汉城路西段在水一方小区4号楼2单元501室”。本院认为，焦喜阳、樊磊和刘怀超、詹春苗于2018年7月9日签订了《房屋买卖协议》，协议上有双方的签名及手印，该协议系双方的真实意思表示，没有无效事由，应为合法有效的合同。关于购房款的支付，双方的房屋买卖协议约定购房款总额为34万元，刘怀超于2018年7月6日支付定金1万元；购房协议签订当日，刘怀超通过POS机刷卡分三次共支付30万元，有交易单据和银行流水可以证实，焦喜阳向刘怀超出具了收到30万元购房款的收据；剩余房款3万元，焦喜阳在一审第一次庭审中认可刘怀超已于2018年10月以现金形式支付，樊磊在第二次庭审中对此不持异议。根据上述事实和证据，可以认定刘怀超、詹春苗已付清全部购房款。焦喜阳、樊磊卖房前在邮政××银行新野县支行贷款，将本案争议的房屋抵押给银行，因贷款未结清，抵押未解除，导致房屋无法过户，刘怀超、詹春苗对本案争议的房屋未办理登记过户没有过错,且为积极解决房屋过户问题，刘怀超、詹春苗在本案房屋被一审法院查封后还替焦喜阳、樊磊还贷7万余元。刘怀超、詹春苗一审提供的证据能够证实其在购买该房屋后已合法入住、占有。刘怀超、詹春苗要求排除执行符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定，原审判决不得执行本案争议房产并无不当。李文廷上诉称案涉房屋买卖协议虚假及购房款支付不真实缺乏依据，本院不予支持。关于是否应确认案涉房产所有权问题，尽管有《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二款关于“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定作为依据，但根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十一条关于“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要资料”以及《不动产登记暂行条例》的相关规定，案涉房屋完全可以经由当事人申请，在登记机构依法审核后办理不动产登记，刘怀超、詹春苗基于不动产登记即可依法取得案涉房屋的所有权，目前没有证据证明案涉房屋在解除查封后不能办理过户登记手续。刘怀超、詹春苗不能将基于自身财产保障而应履行的申请登记的责任和义务转嫁给司法机关，意图直接通过人民法院司法确权的形式规避本应履行的申请不动产登记的责任，对此本院不予支持。综上所述，李文廷请求继续执行案涉房产的请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律部分有误，确认案涉房产所有权的处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省新野县人民法院（2020）豫1329民初2279号民事判决第二、三项；二、变更河南省新野县人民法院（2020）豫1329民初2279号民事判决第一项为：不得执行位于新野县汉城路西段在水一方小区4号楼2单元501室的房产。一审案件受理费6400元，公告费300元，由焦喜阳、樊磊负担。二审案件受理费6400元，由李文廷负担。本判决为终审判决。审判长 侯大勇审判员陈阳审判员张朝阳二〇二一年七月十六日书记员 邢      舒      妍