北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终10519号上诉人（原审被告）：雍德全，男，1963年6月18日出生，汉族，无业，住北京市西城区。被上诉人（原审原告）：北京佳诚物业管理有限公司，住所地北京市西城区牛街东配套商业2号房。法定代表人：闫晓春，总经理。委托诉讼代理人：张鑫，北京市中通策成律师事务所律师。上诉人雍德全因与被上诉人北京佳诚物业管理有限公司（以下简称佳诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2021）京0102民初8779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月21日立案后，依法组成合议庭开庭对本案进行了审理。上诉人雍德全，被上诉人佳诚物业公司之委托诉讼代理人张鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雍德全上诉请求：撤销一审判决，重新核定物业费收费标准，并由佳诚物业公司承担本案一、二审案件受理费。事实与理由：1.一审法院认为我对《306室费用清单》未提出异议并非事实，我一直质疑佳诚物业公司提供的多份收费清单，也提出几份清单的收费项目并不一致，不同意佳诚物业公司提出的收费金额、收费项目及计费标准。2.一审法院认为我已经交纳过物业费，是错误的。物业费是当时的租户北京海旅达进出口有限公司交纳的，并非我本人交纳，不能由此认定我同意物业收费标准。3.一审法院认定的佳诚物业公司的收费依据是错误的。我查阅了佳诚物业公司收费依据的京价（房）字[2000]第163号和京价（房）字[2001]第273号文件，其中，273号文件已废止，163号文件规定的每平方米0.5元。一审法院认定佳诚物业公司按照每平方米2.5元的标准收取物业费是错误的。一审法院认定的佳诚物业公司与北京市宣武区X物业管理委员会（以下简称X物业管委会）签订的《物业管理委托合同》是非法合同，因该管理委员会并不存在，而且该合同也仅对小区危改项目的物业费标准进行了约定。4.一审法院认定我对公共照明费用没有异议，也是错误的。我一直强调公共照明费没有依据，也没有收费标准。5.一审法院未提及佳诚物业公司提供的合同中让用户满意度达到98%的标准。佳诚物业公司提供的服务达不到其承诺的标准，服务存在瑕疵，应降低收费标准。佳诚物业公司辩称：同意一审判决，不同意雍德全的上诉请求。一、关于收费标准，自始至终只有一个标准即每平方米每月2.63元。因为北京市西城区X306房屋（以下简称涉案房屋）所在小区规模较大，包括商品房、回迁房等各种类型房屋，一审法院引用的是整个小区适用的合同，本案中关于商住楼有专门的合同，在该合同中明确商住楼收费标准由双方共同商定，但没有明确具体金额，后就收费标准未与雍德全另行签订合同。不过自从2009年雍德全入住涉案房屋，一直适用一个标准，没有变化。二、一审中我公司已经提交了雍德全是北京海旅达进出口有限公司股东的证据，该公司法定代表人邢彩霞是雍德全配偶，因此该公司就是雍德全本人的公司，雍德全在一审时否认此事实，但没有提供任何证据。三、雍德全在一审中明确了其未交费的时间是从2009年3月15日开始，一审法院对此不存在认定错误。雍德全从2009开始长期不交纳物业费，但却一直享受物业服务，还要求高质量的物业服务，这本身就存在矛盾。一审法院也已经阐明了物业公司与业主之间互相依存的关系，雍德全不交纳物业费，一味要求我公司提供高质量物业服务，无事实和法律依据。佳诚物业公司向一审法院起诉请求：判令雍德全给付拖欠的物业费17226.23元及公共照明费7675元；由雍德全承担本次全部诉讼费用。一审法院认定事实：涉案房屋登记在雍德全名下，房屋建筑面积42.67平方米。2002年3月15日，甲方X物业管委会与乙方佳诚物业公司签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将X小区委托乙方实行物业管理；物业管理服务费，按京价（房）字[2000]第163号和京价（房）字[2001]第273号文件的规定，非住宅房屋由佳诚物业公司按建筑面积每月每平方米2.50元向业主或物业使用人收取。管理服务费标准的调整，按政府物价部门下发的通知进行调整。佳诚物业公司与雍德全之间并未签订书面的物业服务合同。2016年6月，佳诚物业公司将雍德全诉至法院，要求雍德全支付2009年3月15日至2016年6月30日期间的服务费9823.23元，公共照明费4376.67元。佳诚物业公司于2016年8月15日申请撤回该案起诉。一审审理中，佳诚物业公司为证实其与开发商签订商住楼前期物业服务合同合法有效、业主应受该合同约束，提供了北京韩建房地产开发有限责任公司与其于2000年10月1日签订的《陶然居物业管理委托合同》及北京市西城区X街道X社区居民委员会出具的证明。雍德全对此认为该合同已经超过约定期限没有继续授权；居委会只证明佳诚物业公司为本小区做物业服务，但不能证实该公司提供了合格的服务。佳诚物业公司为证明其对于写字楼物业费的收费标准为每月每平方米2.63元以及公共照明费交纳情况，提交发票、物业管理服务委托合同。雍德全对于交纳过物业费的事实予以认可，但认为其交纳过物业费不代表物业费及公共照明费的标准合理，之所以之后未予交纳也是基于收费不合理；并称涉案房屋物业费交到了2009年5月16日，其他人的交费以及物业合同均与其无关。佳诚物业公司还提交了照片、沟通及催缴记录表、各项费用清缴明细通知单，欲证明其对雍德全进行了催缴，并称在2018年至2020年都进行过各项费用清缴明细通知单的张贴。雍德全对上述照片真实性不认可，认为是佳诚物业公司为了诉讼制作的，涉案房屋内有人办公，佳诚物业公司可以交到人员手中，其从未见过上述材料。同时，雍德全提交了《陶然居写字楼物业结算单》《306室费用清单》，其中《陶然居写字楼物业结算单》显示：“……陶然居写字楼房间305室、306室、307室截止2009年3月15日所有的物业费用（包括代收代缴费和其他费用，即到截止日期前的全部公共费用）全部结清……业主：雍德全，物业办公室：张守信。日期08.10.30”，《306室费用清单》显示：“物业费：42*2.63*6=662元（08.11.17---09.5.16）……公共照明：50*9=450元（08.11.17---09.5.16）……”，欲证明涉案房屋的物业费、公共照明费用、公共用水费用交到2009年5月16日。佳诚物业公司认可《陶然居写字楼物业结算单》的真实性，但对于《306室费用清单》因没有公章及签字，真实性不认可。另，佳诚物业公司提交《保安服务合同》《保洁、绿化服务合同》以及照片，欲证明其对楼宇进行公共秩序管理、公共部位进行保洁、维修，尽到物业管理职责，且提供的服务受到广大业主的好评。雍德全对《保安服务合同》的真实性不认可，且保安、保洁及绿化并未将住宅和写字楼进行区分，佳诚物业公司对住宅和写字楼的收费标准不一样，如果提供的服务是一样的就不合理。且小区绿化面积减少，夜间值班、清理垃圾、维修以及防疫消杀是针对的住宅并非写字楼，陶然居A座是住宅，锦旗以及表彰不能代表佳诚物业公司工作做得好、服务标准合格。同时，雍德全提交照片、视频以及图纸，欲证明佳诚物业公司对一层门厅暖气的拆改、四层电路的私自拆改、消防设施管理不善、私自将地下室进行出租、车位设置地锁、电梯间锁住无法使用、公共楼道门损坏等情况以及佳诚物业公司人员对雍德全进行辱骂、殴打的过程。佳诚物业公司表示雍德全提交的照片无法证明一层门厅原存在暖气设备，也不能证明系物业公司拆除，其对供暖设备没有管理职责；不认可雍德全提交用以证明其私自拆改电的图纸及照片的真实性，对于其他照片和视频的证明目的不认可。一审法院认为，佳诚物业公司为涉案房屋所在小区提供物业服务，虽然佳诚物业公司与雍德全之间并未签订书面的物业服务合同，但雍德全事实上接受了佳诚物业公司提供的物业服务，双方形成事实物业服务关系，在此情况下，佳诚物业公司要求雍德全支付欠交的物业费，并无不当，法院予以支持；对于欠交物业费的起算时间，结合雍德全提交《陶然居写字楼物业结算单》中的记载以及佳诚物业公司的陈述，应当认定雍德全自2009年3月15日之后应当再行支付物业费及公共照明费；而对于物业费以及公共照明的标准，佳诚物业公司主张为每月每平方米2.63元，公共照明费为每月每户50元，结合雍德全所提交的《306室费用清单》，依据该份清单中显示的物业费单价及公共照明费的计算方式，雍德全对上述物业费及公共照明并未提出异议，故雍德全不认可物业费及公共照明收费标准的抗辩意见与其该项证明目的相矛盾；再行结合雍德全认可其2008年的交费情况，在未有其他证据证明佳诚物业公司存在收费标准过高的情况下，法院对雍德全不认可物业费及公共照明费标准的抗辩意见不予采纳。庭审中，雍德全提出佳诚物业公司的诉讼主张已过诉讼时效，但佳诚物业公司持续对涉案房屋在内的小区提供物业服务，诉讼时效适用不宜过苛，且结合佳诚物业公司提交证据显示，佳诚物业公司并未明显怠于行使权利，故法院对雍德全该项抗辩意见不予支持。故而，雍德全应当支付佳诚物业公司2009年3月15日至2020年12月31日期间物业费，但佳诚物业公司主张金额有误，经核算，雍德全应支付上述期间物业费共计15879.43元；佳诚物业公司主张公共照明费7675元，亦存在计算错误，经法院核算2009年3月15日至2020年12月31日期间的公共照明费应为7065元，故法院对佳诚物业公司主张超出部分不予支持。雍德全所提出其他抗辩意见，或因证据不足，或不足构成拒绝交纳本案所涉相应费用的合理抗辩，故法院对雍德全相关抗辩意见难以采纳。应当指出，一方面，物业管理服务质量的提高需要成本，若个别业主拒绝交纳物业服务费，势必影响其他交费业主的权益，客观上也会导致服务质量的进一步下降，在降低服务质量和拒绝交纳物业费的恶性循环中，业主与物业公司的权益都将受到侵害，如此恶性循环不利于整个小区的和谐稳定，亦影响小区业主的根本利益。另一方面，佳诚物业公司作为物业服务企业，为构建和谐社区并避免争议的发生，其应当在物业管理工作中加强与业主沟通，接受业主对物业管理工作的批评和建议，积极完善管理制度，提高整体管理水平。佳诚物业公司应尽职尽责，不断提升服务理念，优化服务举措，设身处地为业主着想，考虑业主的感受，听取业主的诉求，并予以积极回应及改进，以提高自身物业管理服务水平，为业主提供更优质的物业服务，营建和谐的物业管理与服务关系。据此，一审法院判决：一、于判决生效之日起七日内，雍德全向北京佳诚物业管理有限公司交纳二〇〇九年三月十五日至二〇二〇年十二月三十一日期间的物业费15879.43元，公共照明费7075元。二、驳回北京佳诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，佳诚物业公司对一审判决认定的事实并无异议。雍德全提出一审判决记载其提交《306室费用清单》系错误，该费用清单系佳诚物业公司提供，称因为佳诚物业公司多次起诉撤诉，故材料弄混了。经本院查阅一审卷宗，2021年4月6日一审庭审笔录中记载雍德全提交的证据十为《陶然居写字楼物业结算单》和《306室费用清单》，佳诚物业公司当庭予以质证，故本院对雍德全提出的上述异议不予采信，对于一审判决已经认定的事实予以确认。另，双方一致确认，平原里小区尚未成立业主委员会；涉案房屋所在楼宇总高15层，1至4层为商住房，5层以上为商品房。雍德全认可北京海旅达进出口有限公司之前的法定代表人系刘佳虎，因其系台湾人，不能来京，故于2019年变更成邢彩霞，其与邢彩霞系夫妻关系，其本人系该公司股东；就其主张佳诚物业公司承诺减免物业费表示没有书面证据。雍德全还主张佳诚物业公司主张的物业费标准存在计算错误、重复计费、虚高等问题，且其不能使用电梯，不应承担与电梯有关的费用，涉案房屋无需高压水泵，其亦无需承担相关费用，并提交7组证据。证据一为《306收费明细表》《2003年陶然居商业住户交费一览表》，欲证明两个表格明细不同，金额却相同，佳诚物业公司只是为了收取2.63平方米/月的费用；证据二为北京海旅达进出口有限公司交费发票、租赁合同、北京海旅达进出口有限公司营业执照副本复印件及法定代表人身份证复印件，欲证明主体错误，租户交纳物业费，佳诚物业公司予以认可并开具发票，且2009年至2012年的物业费应当向北京海旅达进出口有限公司索要；证据三为《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（施行）》（京价（房）字[2000]163号）及照片，欲证明佳诚物业公司收费计算错误；证据四为《物业管理委托合同》及关于物业委员会的官方新闻，欲证明X物业管委会是并不存在的机构，是佳诚物业公司自己对自己的授权，佳诚物业公司已经不认可与开发公司签订的委托合同，其没有合法的收费权，存在严重欺诈行为，2020年3月27日前北京市不存在合法的物业管理委员会；证据五为《物业管理委托合同》主合同，欲证明主合同并未约定公共照明费用，且经过实地调查，按户分摊照明费，费用应为每月每户1.55元；证据六为实地拍摄照片4张，欲证明物业服务不达标；证据七为实地拍摄照片3张，欲证明佳诚物业公司有收入而未折抵到物业费中。佳诚物业公司对上述证据认为，证据一至证据五均不属于新证据，对此不予质证，且证据二中营业执照复印件没有后来变更的情况；对证据六的真实性、证明目的不予认可，照片无法反映是什么小区、什么位置；对证据七的真实性、证明目的不予认可，按照之前的物业管理规定，公共收益已经全部用于小区的公共事业收入，按照新的物业管理要求，公共收益需单独列账，因此根本不可能折抵物业费，雍德全要求用该部分收入折抵物业费不符合法律规定。佳诚物业公司认可其与开发商所签《陶然居物业管理委托合同》中没有明确约定商住房的物业费标准，但主张其他商住业主均是按照每平方米每月2.63元交纳物业费；为证实X物业管委会的合法性，提供宣武区居住小区管理办公室（批复）宣房物字2000【019】《关于平原里成立物业管理委员会的批复》（以下简称小区办批复）；还提供了（2020）京0102民初22002号民事裁定书，证实其曾于2019年底或2020年初起诉雍德全，主张拖欠物业费等相关费用，后因未交纳诉讼费，被法院按照撤诉处理。雍德全对该裁定书的真实性及证明目的认可。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。已为生效判决认定的事实，无需当事人举证。根据已查明的事实可以确认，佳诚物业公司系平原里小区的前期物业服务企业。虽然开发商与佳诚物业公司所签《陶然居物业管理委托合同》约定的3年合同期限已经届满，但由于平原里小区尚未成立业主委员会，并未选聘新的物业服务企业进入该小区，而佳诚物业公司一直在该小区提供物业服务，故双方虽未签订物业服务合同，但已形成事实上的物业服务合同关系。雍德全作为业主，在享受了佳诚物业公司提供的物业服务后，理应支付相应的物业服务费。至于物业服务费、照明费标准，双方虽未签订协议，但本院考虑，一则，雍德全作为业主理应承担向物业公司支付物业费的义务，即使案外人交纳涉案房屋物业费，也应视为代替其履行了付款义务，更何况是雍德全为股东的北京海旅达进出口有限公司交纳的涉案房屋物业费，故本院有理由相信雍德全知晓并接受了佳诚物业公司主张的物业费标准。二则，物业服务企业正常运营，也需要合理利润，不可能提供无偿服务，雍德全自行计算的各项费用成本价格，并不能成为作为物业服务企业确定物业费标准的依据，其要求佳诚物业公司按照该标准收取物业费，显然没有道理。雍德全提出其不应承担物业费中与电梯、高压水泵的相关费用，因其没有提供低层不用承担上述费用的依据，本院对其此项主张无法采信。三则，一般情况下，同一小区商住房业主应当按照相同标准交纳物业费，佳诚物业公司主张的其自入住平原里小区，对商住房的物业费一直执行的是本案主张的标准，雍德全并未就此提出异议。现雍德全要求重新确定物业费标准，本案中无法支持。关于雍德全上诉提出的佳诚物业公司应公开账目等要求，其可另行主张。雍德全主张佳诚物业公司服务存在诸多瑕疵，因提供的证据尚不足以认定佳诚物业公司存在怠于履行物业服务义务且提供的服务存在瑕疵已到达减免物业费的程度，故本院对其此项主张不予支持。雍德全上诉提出的入住时间问题，因其不能提供详实证据，本院对其所述不予采信。综上所述，雍德全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费422元，由雍德全负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  董建中审判员  白 松审判员  王军华二〇二一年七月三十日书记员  刘 荧书记员  韩 铮