中华人民共和国北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终8722号上诉人（原审原告、反诉被告）：徐某，女，1983年6月7日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：岳军，男，1968年11月18日出生，北京市海淀区北下关街道皂君庙社区居民委员会推荐。上诉人（原审原告、反诉被告）：常某1，男，2006年3月17日出生，住北京市朝阳区。法定代理人：徐某（常某1之母），女，1983年6月7日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：岳军，男，1968年11月18日出生，北京市海淀区北下关街道皂君庙社区居民委员会推荐。原审原告、反诉被告：常某2，男，1955年2月5日出生，住北京市海淀区。原审原告、反诉被告：常某3，男，1957年5月9日出生，住北京市海淀区。被上诉人（原审被告，反诉原告）：董某，男，1954年3月18日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：赵东波，福建建达（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄琳，福建建达（厦门）律师事务所律师。上诉人徐某、常某1因与被上诉人董某，原审当事人常某2、常某3房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初46510号民事判决，向本院提起上诉。因被上诉人董某系香港特别行政区居民，本案依法参照涉外民事诉讼程序审理。现上诉人徐某、常某1，被上诉人董某均同意由中华人民共和国法院管辖本案，而且涉诉房产位于北京市朝阳区，依照相关管辖的法律规定，北京市朝阳区人民法院对本案有管辖权，上诉人徐某、常某1不服该院一审判决上诉至本院，本院对本案有管辖权。本院于2021年4月26日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。徐某、常某1上诉请求：1.维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项至第六项，改判董某赔偿房屋增值损失740万元；2.案件受理费由董某承担。事实与理由：1.一审法院应当认定徐某、常某1提交的承诺书的效力。因董某拒交鉴定费导致该承诺书的真实性无法鉴定，在此情况下应当由董某承担不利后果。2.一审法院认定徐某、常某1知道涉诉房款还欠568871元，是不正确的。诉讼中由于没有证据证明常某4支付除36000元房租及45000元税费之外的费用，徐某、常某1只能以650000元减去上述两项费用算出568871元，徐某、常某1不认可涉诉房款还欠568871元。3.一审法院对徐某、常某1要求董某支付房屋增值赔偿款的诉讼请求是合情、合理的，请求法院予以支持。董某针对徐某、常某1的上诉请求，答辩称同意一审判决，不同意徐某、常某1的上诉请求和事实理由。具体答辩意见如下：一审期间未作关于承诺书的鉴定是因为董某客观上无法提供其在2008年、2009年的检材。双方发生纠纷近十年徐某、董某才提交承诺书，承诺书的来源不明，且承诺书上没有注明签订时间、地点和金额，因此承诺书不应被采信。另外，前案诉讼中对方提交的收据经鉴定确认并非由董某签署。综上，请求二审法院维持原判。常某2、常某3未向本院提起上诉，亦未提交书面代理意见。徐某、常某1向一审法院起诉请求：1.判令解除常某4与董某签订的《租售合同》；2.判令董某赔偿房屋增值损失740万元。董某向一审法院反诉请求：1.判令解除《房屋租售合同》；2.判令徐某、常某1、常某3、常某2将涉案房屋腾空并交还董某；3.判令徐某、常某1、常某2、常某3按6000元/月的标准支付董某自2004年3月1日至实际腾退之日止的租金、房屋占有使用费；4.判令徐某、常某1、常某2、常某3支付违约金（以第三项诉讼请求为基数按年息24%的标准计算）。一审法院认定事实：徐某与常某4于2005年10月8日登记结婚，2006年3月17日育有一子常某1。雷某与常某5系夫妻关系，育有常某2、常某3、常某4三个子女。2009年8月1日常某4跳楼身亡，2014年4月20日雷某去世。2004年2月18日，董某作为卖方（甲方）与常某4作为买方（乙方）签订《房屋租售合同》，约定：甲乙双方经友好协商，就乙方先租用，后购买甲方位于北京市朝阳区农展南路北麦子店路西侧的“碧湖居”一期工程×号房产事宜，签订如下合同。合同第1条约定，房屋面积129平方米，购房款为65万元，其余包括过户费在内的所有费用由乙方承担。第2条约定，以甲方为业主的产权尚未办理，甲方应尽快办理产权，以便乙方过户，办理以甲方为业主的产权的费用由甲方承担。第3条约定，甲方应在2004年3月15日前向乙方交付房屋，如有特殊情况，最迟不得3月30日交付。第4条约定，在乙方未办理完产权过户手续以前，先租用甲方房屋，租金6000元/月，每6个月支付，即2004年3月1日以前，乙方支付甲方36000元（3月至8月租金），2004年8月1日以前，付第二次租金，以此类推，租金付至甲方指定账户。第6条约定，乙方逾期缴纳房租，甲方每天按每次缴纳金额的千分之一收取滞纳金，乙方超过20天未交房租，甲方有权收回房产。第7条约定，乙方购买甲方房产，办完过户手续时，以前向甲方交付的租金算在购房款之内。第8条约定，乙方在收到甲方提供的办理房产过户的有关文件的90天之内，向甲方付清全部房款，否则甲方有权中止该房产出售合同并收回房产，甲方有义务协助乙方办理产权过户。合同签订当日，即2008年2月18日，董某向常某4交付了涉案房屋。2011年6月，董某作为原告起诉徐某物权保护纠纷一案，要求徐某腾退涉案房屋。北京市朝阳区人民法院于2011年9月14日作出（2011）朝民初字第19971号民事判决书，判决驳回董某全部诉讼请求。董某在该案件中诉称，其与常某4系朋友关系。2012年1月，雷某、徐某、常某1作为原告起诉董某房屋买卖合同纠纷一案，要求董某继续履行《房屋租售合同》，将涉案房屋过户至徐某名下。2012年2月8日，北京市朝阳区人民法院作出（2012）朝民初字第05513号民事判决书，以雷某、常某1、徐某举证不足以证明常某4如约支付租金且董某明确表示拒绝为由判决驳回雷某、常某1、徐某的全部诉讼请求。雷某、常某1、徐某不服（2012）朝民初字第05513号民事判决书，并提出上诉。北京市第二中级人民法院于2012年6月20日作出（2012）二中民终字第07062号民事判决书，以现有证据不能认定常某4如约支付租金为由判决驳回上诉，维持原判。2013年1月，徐某、雷某、常某1作为原告起诉董某房屋买卖合同纠纷一案，要求继续履行《房屋租售合同》，向董某支付房屋价款568878.1元。北京市朝阳区人民法院于2014年7月7日作出（2013）朝民初字第6684号民事裁定书，以徐某、雷某、常某1违反“一事不再理”原则为由裁定驳回雷某、常某1、徐某的起诉。雷某、常某1、徐某不服（2013）朝民初字第6684号民事裁定书，并提出上诉。北京市第三中级人民法院于2014年9月11日作出（2014）三中民终字第11663号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。2015年1月，徐某、雷某、常某1不服北京市第三中级人民法院（2014）三中民终字第11663号民事裁定书，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2015年3月20日作出（2015）高民申字第00363号民事裁定书，裁定驳回徐某、雷某、常某1的再审申请。2015年1月，徐某、雷某、常某1作为原告起诉董某房屋买卖合同纠纷一案，要求：解除常某4与董某签订的《房屋租售合同》、董某赔偿房屋升值损失4595200元。北京市朝阳区人民法院于2017年12月28日作出（2015）朝民初字第03591号民事判决书，以常某4及徐某、雷某、常某1未依约支付租金构成违约，董某有权解除合同且不承担违约责任为由，判决：《房屋租售合同》于判决生效之日解除，并驳回徐某、雷某、常某1的其他诉讼请求。徐某、雷某、常某1不服（2015）朝民初字第03591号民事判决书，并提出上诉。北京市第三中级人民法院审理该案件过程中，徐某、雷某、常某1提交了《收据》一份证明常某4按期向董某支付了租金，《收据》主要内容为“今收到常某4交来的2008年3月至2009年8月碧湖居1262房租36000元。收款人：董某2008年2月21日”。北京市第三中级人民法院以事实有待进一步查清为由，撤销（2015）朝民初字第03591号民事判决书并发回重审。2018年2月，徐某、常某1不服北京市第二中级人民法院（2012）二中民终字第07062号民事判决书向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院以徐某、常某1一方现有的付款证据至今远远不足65万元为由裁定驳回徐某、常某1的再审申请。北京市朝阳区人民法院于2018年5月24日受理了发回重审案件，并组成合议庭审理此案。在审理过程中，董某申请就《收据》中“董某”签字是否为其本人所签进行鉴定。经一审法院委托，法大法庭科学技术鉴定研究所出具鉴定报告，结论为：检材“收款人”处的“董某”签名与样本中的“董某”签名不是同一人书写。为此，董某支付3300元。关于款项支付情况，徐某、常某1、常某3、常某2主张常某4一直支付租金至常某4去世前，即2009年8月。董某对此不予认可，主张常某4支付了租金36000元。经询，董某称一直向常某4催要租金，但常某4并未支付。庭审中，徐某、常某1、常某3、常某2提交《承诺书》，主要内容为“因房产证办好，但土地证没办好，故董某同意在土地证办好后，按合同支付剩余的房款。（碧湖居）。承诺人：董某”。董某对《承诺书》的真实性不予认可，并申请进行笔迹鉴定。后因董某拒绝交纳鉴定费，导致鉴定机构终止鉴定。徐某、常某1、常某2、常某3对此称，董某否认《承诺书》的真实性，应就《承诺书》不真实负有举证责任，其申请鉴定，因鉴定不能产生的法律后果应由董某承担，法庭应采纳《承诺书》。庭审中，徐某、常某1、常某3、常某2主张常某4为董某办理了涉案房屋的产权证并代为交纳了税费。经询，董某认可委托常某4代为办理产权证，亦认可契税由常某4垫付。经查，2008年5月19日交纳了涉案房屋契税45121.91元。同时，徐某、常某1、常某3、常某2主张由董某委托常某4代办房产证的情况可见，常某4并不拖欠董某的租金。在（2015）朝民初字第03591号案件审理过程中，各方均认可在2015年以前，涉案房屋仅办理了房产证，未办理土地使用权证。徐某、雷某、常某1主张涉案房屋过户需要以下文件：房产证、土地使用证、董某委托常某4办理房屋过户手续的公证书、董某委托常某4办理土地使用权过户手续的公证书。董某对此不予认可，表示常某4在世时，办理过户并不需要土地证。另查，董某在（2015）朝民初字第03591号案件中于2015年8月10日提出反诉，徐某、常某1、雷某同日收到反诉状。经询，几方均认可常某3、常某2未在涉案房屋居住，徐某、常某1称涉案房屋由其居住使用；董某主张涉案房屋已经对外出租。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，常某4与董某签订的《房屋租售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。现徐某、常某1、常某3、常某2与董某均要求解除《房屋租售合同》，一审法院对此不持异议，但双方均主张对方构成违约，故本案争议焦点为违约主体问题。本案中，徐某、常某1、常某3、常某2以董某明确表明拒绝履行合同为由，主张董某构成根本违约；董某以常某4未按约定履行付款义务为由，主张常某4构成根本违约。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，徐某、常某1、常某3、常某2主张常某4按约支付租金至常某4死亡时，但其并未提供证据予以证明，结合《房屋租售合同》约定，租金支付方式为支付至董某指定账户，并无证据显示常某4存在向董某支付现金的情况，且徐某、常某1、常某3、常某2提交的《收据》已经笔迹鉴定认定并非董某所签，故一审法院对徐某、常某1、常某3、常某2主张常某4支付租金至常某4死亡时即2009年8月的主张不予采纳。关于《承诺书》能否证明常某4与董某就相关款项的延后支付达成一致。一审法院认为，结合《承诺书》的内容，假使承诺事实为真，常理上，《承诺书》作为承诺的书面材料，其应有落款时间及确定具体未付款项的数额，但徐某、常某1、常某3、常某2并未提供其他证据对《承诺书》进行佐证，故一审法院对《承诺书》的真实性不予采纳。同时，徐某作为常某4配偶，其对购房、付款等情况应系明知，其在2013年1月起诉董某要求继续履行合同的（2013）朝民初字第6684号案件中，明确其还应向董某支付的房屋价款为568878.1元，该数额与购房款65万元减去常某4已支付的租金36000元及垫付的契税45121.91元所得几近一致，由此可见，常某4并未按约定支付相关款项，根据合同约定，常某4构成根本违约，董某据此享有合同解除权，但无证据显示其在常某4生前行使了合同解除权。虽无证据显示董某在常某4去世前行使了合同解除权，但在常某4去世后，徐某、常某1、雷某就《房屋租售合同》的继续履行与董某未能达成一致意见，董某在2015年8月10日要求解除合同并无不当，徐某、常某1、雷某于当日收到解除通知，故一审法院确认常某4与董某签订的《房屋租售合同》于2015年8月10日解除。因系常某4构成根本违约，一审法院对徐某、常某1、常某3、常某2据此要求董某赔偿增值损失的请求，不予支持。对董某要求腾退的请求，根据庭审，徐某、常某1自认涉案房屋由其居住使用，无证据显示常某3、常某2占用涉案房屋，故一审法院对董某要求徐某、常某1腾房并交还涉案房屋的请求予以支持，对其要求常某3、常某2腾房并交还涉案房屋的请求不予支持。关于租金及占有使用费，现因常某4根本违约，导致董某至今未能收回房屋，给董某造成的损失应为房屋占有使用费，故一审法院支持董某关于房屋占有使用费的主张。虽合同约定了租金为6000元/月，但款项名义上为租金，实则为购房款，故一审法院对董某要求按6000元/月的标准计算自2004年3月1日至今的房屋占有使用费的主张不予采纳。一审法院根据本案案情，结合常某4的违约情形、已付款项、及董某因此获益等因素酌情判决，徐某、常某1支付董某2004年9月1日至2015年8月10日的房屋占有使用费35000元；及自2015年8月11日至实际腾退之日止按6000元/月计算的房屋占有使用费。关于常某4已付款项及垫付契税的情况，为一次性解决本案争议，一审法院已在房屋占有使用费中予以考虑并扣除，徐某、常某1、常某3、常某2无需单独主张。关于董某要求常某3、常某2支付房屋占有使用费的请求，因常某3、常某2并未占用涉案房屋，故一审法院对该项诉求不予支持。对违约金，一审法院已根据董某的实际损失支持了房屋占有使用费，故对该项诉求不再支持。一审法院据此判决：一、常某4与董某签订的《房屋租售合同》于2015年8月10日解除；二、徐某、常某1于判决生效后三十日内将北京市朝阳区朝阳公园西路9号碧湖居1号楼6层×号房屋腾退并交还给董某；三、徐某、常某1于判决生效后七日内赔偿董某自2004年9月1日至2015年8月10日的房屋占有使用费35000元；四、徐某、常某1于判决生效后七日内赔偿董某自2015年8月11日至实际腾退之日止按6000元/月计算的房屋占有使用费；五、驳回徐某、常某1、常某3、常某2的其他诉讼请求；六、驳回董某的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人双方均未提交新证据。当事人双方在二审中均确认，合同签订当日，即2008年2月18日，董某向常某4交付涉案房屋。本院对一审法院认定的其他事实及证据的证明效力予以确认，上述事实还有二审中各方当事人的陈述等在案佐证。本院认为，鉴于各方当事人均同意按照中华人民共和国相关法律处理本案，故本案适用的准据法为《中华人民共和国合同法》及其相关法律、法规的规定。基于上述法律、法规的相关规定，本院对本案纠纷认定如下：2004年2月18日董某与常某4签订《房屋租售合同》，约定常某4每月支付租金6000元，在双方办完过户手续时，常某4以前交付的租金算在购房款之内，购房款为65万元。2009年8月1日常某4坠楼身亡，徐某、常某1、雷某（已故）曾起诉要求董某履行过户手续，但生效判决确认常某4并未向董某指定的付款帐户支付过租金，在董某明确表示拒绝过户的情况下，遂判决驳回了徐某、常某1、雷某（已故）的诉讼请求。2004年2月18日《房屋租售合同》的履行前提是常某4按期足额支付租金，在法院不能确定常某4按期足额支付租金的情况下，董某有权按照该合同第六条的约定，即在常某4超过20天未交房租的情况下收回房产。本案中，董某曾于2015年8月10日要求解除合同，董某的该诉求于法有据，一审法院予以支持并无不当，本院亦予以支持。2015年8月10日合同解除后，一审法院考虑到徐某、常某1使用房屋的具体情况及常某4曾交纳3.6万元房租及垫付45121.91元契税的事实，酌情判决徐某、常某1支付自2004年9月1日至2015年8月10日的房屋占有使用费3.5万元，自2015年8月11日自实际腾退之日的房屋占有使用费每月按6000元计算并无不当，本院亦予以确认。另，徐某、常某1二审中要求鉴定《承诺书》的真实性一节，因董某在该《承诺书》中承诺的是其同意在土地证办好后，按合同支付剩余房款，该承诺的内容不能对抗董某与常某4在《房屋租售合同》约定的常某4逾期支付房租董某有权收回房产的约定，因此本院对徐某、常某1要求鉴定《承诺书》的真实性之申请不予准许。综上所述，徐某、常某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费63600元，由徐某、常某1负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 咸海荣审 判 员 付 辉审 判 员 于洪群二〇二一年七月二十六日法官助理 张 羽法官助理 朱宏哲书 记 员 何昕燏