北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终9329号上诉人（原审原告）：蚝大（北京）餐饮管理有限公司。法定代表人：王笑宇，董事长。委托诉讼代理人：刘露阳，北京市忠慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹俊媛，北京市忠慧律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：北京捷信世家餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区工人体育场北路8号院2号楼1层2102-1。法定代表人：马宽，经理。委托诉讼代理人：邢鹏飞，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马宽，男，1977年4月28日出生，汉族，北京捷信世家餐饮管理有限公司经理，住北京市朝阳区。上诉人蚝大（北京）餐饮管理有限公司（下称蚝大公司）因与上诉人北京捷信世家餐饮管理有限公司（下称捷信世家公司）、被上诉人马宽合同纠纷（原审为房屋租赁合同纠纷）一案，不服北京市西城区人民法院（2021）京0102民初4148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。蚝大公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判捷信世家公司支付蚝大公司租金228387元（自2020年5月12日至2020年12月30日止，7个月加上19天）；撤销一审判决第四项，改判捷信世家公司支付蚝大公司房屋使用费274194元（以10万元每月为标准，自2020年12月31日起至2021年3月23日止，2个月加上23天）；撤销一审判决第五项，改判捷信世家公司支付蚝大公司因捷信世家公司违约行为造成的损失575903元（包括：1．给西四包子铺由一层搬至二层加上厨房改造的装修费23000元；2．预期收益损失532903元，自2020年5月12日至2020年12月30日，按照每月7万元标准计算；3．律师费20000元）；本案一、二审诉讼费全部由捷信世家公司、马宽承担。事实和理由：捷信世家公司未正常经营，未向蚝大公司汇报经营状况，且在蚝大公司多次要求之下仍拒绝，导致合同目的不能实现，应当赔偿损失。1.捷信世家公司应按照租赁期限支付租金，一审判决以疫情为由酌减租金不合理，且捷信世家公司拖延装修产生的损失不应转嫁到我公司。2.捷信世家公司应当按照实际占用房屋期间支付房屋占用费，一审判决酌定的数额明显不合理。3.捷信世家公司应当赔偿因其违约行为给我公司造成的损失575903元，我公司在双方合作中没有任何过错，捷信世家公司经营不善系其自身原因应当自担风险。捷信世家公司辩称，不同意蚝大公司的上诉请求及理由。1.关于租金问题，双方在签订《合作合同》时约定了装修施工减免租金的内容，所以在计算租金时应当将装修期租金扣除，双方约定如遇不可抗力时间顺延，新冠疫情是众所周知的事实，装修时间应认定为一审法院确认的2020年8月12日。2.蚝大公司主张的房屋占用费金额过高，根据其一审中提供的证据，其承租两层房屋一年全部租赁费是130万至140万元，捷信世家公司只承租了一层的三分之二面积的房屋，占用费每月认定为4万至5万元比较合理。3.关于违约造成的损失，因为双方合作的是餐饮类项目，而2020年6月在北京新冠疫情二次爆发是众所周知的事实，对北京餐饮类有严重影响，捷信世家公司没有收入不是自己经营不善而是疫情不可抗力导致，不存在违约赔偿的情况。马宽辩称，不同意蚝大公司的上诉请求及理由，认可捷信世家公司的答辩意见。捷信世家公司上诉请求：撤销一审判决第三、四、五项，改判捷信世家公司支付蚝大公司租金14万元、自2020年12月31日起至2021年3月23日止房屋占用费12万元，并驳回蚝大公司其他诉讼请求。事实和理由：1.一审判决酌定2020年5月12日至2020年12月20日间租金为18万元，属于认定事实不清，且适用法律错误。双方《合作合同》中约定了免租期和因不可抗力装修时间顺延，一审判决租金未予考虑。2.一审判决认定的2020年12月31日至2021年3月23日房屋占用费22万元过高，应为16万元。3.双方并非租赁合同关系，签订的是《合作合同》，蚝大公司通过提供房屋的方式出资，因疫情原因导致合作项目经营不善，我公司不应承担5万元的违约赔偿。蚝大公司辩称，不同意捷信世家公司的上诉请求及理由。1.一审判决并未认定装修时间到2020年8月11日，且双方合同约定有装修期间免租其是以双方长期合作为前提，在捷信世家公司正常履行合同的条件下给予的优惠条件，但捷信世家公司不能正常营业，就不应再享受免租期优惠，应当按照实际承租时间支付租金。2.捷信世家公司承租了一楼主要的面积，不存在其所述的只承租三分之二，且一楼是重要的经营位置，其租金远比二层更高，不应按照每月10万元基准计算，其中7万元是双方合作的优惠分成，在捷信世家公司实际占用房屋期间，应以每月10万元标准支付占用费。3.不存在捷信世家公司主张的因疫情影响经营的情况，其从未告知蚝大公司因疫情影响无法营业的情况，在捷信世家公司与蚝大公司法人微信沟通记录中可知，是其自身的原因导致一直无法装修完成，店面无法正常营业，且捷信世家公司主张疫情影响经营也未提供相应的证据材料。马宽述称，同意捷信世家公司的上诉请求及理由。蚝大公司向一审法院起诉请求：1．判令双方签订的《捷信牛奶甜品世家（北京区）单店合作合同》（下称《合作合同》）于2020年12月30日解除；2．判令捷信世家公司返还蚝大公司支付的押金100000元；3．判令捷信世家公司支付蚝大公司租金228387元（自2020年5月12日至2020年12月30日止，7个月加上19天）；4．判令捷信世家公司支付蚝大公司房屋使用费274194元（以10万元每月为标准，自2020年12月31日起至2021年3月23日止，2个月加上23天）；5．判令捷信世家公司支付蚝大公司因捷信世家公司违约行为造成的损失575903元（包括：1．给西四包子铺由一层搬至二层加上厨房改造的装修费23000元；2．预期收益损失532903元，自2020年5月12日至2020年12月30日，按照每月7万元标准计算；3．律师费20000元）；6．马宽承担连带责任。一审法院认定事实：2019年6月1日，蚝大公司与案外人马可签订《合作经营协议书》，约定：蚝大公司承租西城区地安门外大街134号商铺（面积为347平方米），合作期为2019年6月1日到2021年11月30日，租期2.5年；2019年6月1日至2019年11月30日，半年租金为60万元，2019年12月1日至2020年11月30日，年租金为130万元，2020年12月1日至2021年11月30日，年租金为140万元。2020年5月12日，捷信世家公司（甲方）与蚝大公司（乙方）签订《合作合同》，约定：双方就《捷信牛奶甜品世家》鼓楼店的经营开展合作，位于北京市西城区地安门外大街134号的房屋出租给捷信世家公司用于店面经营；甲方出资店面资金全部总头占合伙份额70%，乙方以该店面租金优惠形式占合伙份额30%；乙方交付10万元押金作为保证甲方合作的保证；乙方有权监督甲方经营过程中各事务的运营状况，乙方有权了解该店的经营状况和财务状况，有权查阅该店面的会计账簿等财务资料，甲方应积极配合；如果一方违反合同的任何条款，非违约方有权终止本合同的执行，并要求违约方赔偿损失；经营期间，双方同等享有盈收的权利和承担亏损、风险的义务；本合同项下因一方违约导致守约方为实现权利支出的包括但不限于调查费、律师费、差旅费、诉讼费等相关费用，由违约方负担；一方合伙人出现法律上问题及做出对企业有损害的行为，另一方有权解除本合同；该店面的装修施工开启时间为签订本合同之日起10日内，装修时间为30天，如遇不可抗力、政府行为为顺延；乙方于签订本合同当日交付甲方押金人民币10万元；甲方每月月租三万元整于每月1日交付乙方租金，装修期间不计房租。2020年5月20日、6月6日，蚝大公司共计向捷信公司支付10万元。2020年9月8日，北京市忠慧律师事务所律师接收蚝大公司的委托制作律师函，蚝大公司向捷信公司发送《律师函》，内容主要为：要求捷信公司核查项目，并在2020年9月11日前与其联系支付拖欠合同款项并如实告知经营状况、配合查账等相关事宜。2020年12月，蚝大公司向法院起诉解除与捷信世家公司的《合作合同》。该起诉状于2020年12月30日送达捷信世家公司。2021年3月17日，蚝大公司向北京市忠慧律师事务所律师支付律师费20000元。2021年3月23日，捷信世家公司将案涉租赁房屋交回蚝大公司。庭审中，双方就所涉租赁房屋位置予以确定，明确为北京市西城区地安门外大街134号2幢一层，蚝大公司认可租赁给捷信公司房屋面积为150平方米；关于所涉房屋装修完成时间，蚝大公司认为应在2020年8月20日，捷信公司认为应在2020年8月11日前，捷信公司经营状况不行，赶到8月、9月后就不行了；关于蚝大公司租金加上租金优惠的总价值，蚝大公司认为承租而来再转租有溢价，一层面积虽小但价值高，所以应为每月10万元，捷信公司认为仅4万元。应法院要求，蚝大公司提供了解周边租金标准的相关材料，捷信世家公司未做调查。审理中，捷信世家公司主张不存在盈利的情况；蚝大公司表示是否盈利我方不清楚，即使不盈利是因为捷信世家公司自身原因，捷信世家公司也没有向我透露任何经营状况，蚝大公司法定代表人每月去两次，只有一个人在店里，也没有经营，大众点评中也可以看到对于该店的点评，所以是捷信世家公司自身原因导致的不盈利。一审法院认为，捷信世家公司同意《合作合同》于2020年12月30日解除，并同意返还押金100000元，马宽同意就捷信世家公司付款责任承担连带责任，法院均不持异议。本案争议焦点为：租金如何支付；房屋使用费如何支付；如何赔偿损失。关于焦点一，从合同签订之日到2020年12月30日《合作合同》解除，双方并非简单的房屋租赁合同关系，也有共同经营店铺，共享收益、共担风险的合意。就租金部分，合同约定租金为每月3万元，结合蚝大公司主张的租金持续期间、该期间存在的疫情影响因素、房屋客观上发生了装修事实，法院酌情确定就2020年5月12日至2020年12月30日期间的租金应为180000元。关于焦点二，2020年12月30日《合作合同》解除后，捷信世家公司无权继续占有案涉标的物，就此应向蚝大公司支付房屋使用费。该房屋使用费当然不能直接依据租赁标准作为参考，可参考蚝大公司从出租人承租所支付的租金标准、租赁标的物面积，再结合蚝大公司提供租金有关材料，法院自2020年12月30日至2020年3月23日房屋使用费酌情确定为220000元。关于焦点三，蚝大公司基于将西四包子铺更换至二层产生的装修费用要求捷信世家公司承担，缺乏合理性。至于预期利润损失和律师费损失，捷信世家公司未正常履行合同导致蚝大公司通过诉讼维权，产生的诉讼成本，合理部分捷信世家公司应予以承担。由于捷信世家公司与蚝大公司基于案涉房屋签订《合作合同》，双方同等享有盈收的权利和承担亏损、风险的义务。现有情况，并未发现捷信世家公司于2020年5月12日至2020年12月30日存在盈利，捷信世家公司在公司存在经营困难时也不积极与蚝大公司沟通，及时汇报公司的经营情况，故捷信世家公司违反合同约定，应承担赔偿责任。综上，法院酌情确定捷信世家公司赔偿蚝大公司50000元。据此，一审法院判决：一、蚝大（北京）餐饮管理有限公司与北京捷信世家餐饮管理有限公司2020年5月12日签订的《捷信牛奶甜品世家（北京区）单店合作合同》于2020年12月30日解除；二、于判决生效后七日内，北京捷信世家餐饮管理有限公司返还蚝大（北京）餐饮管理有限公司100000元；三、于判决生效后七日内，北京捷信世家餐饮管理有限公司支付蚝大（北京）餐饮管理有限公司租金180000元；四、于判决生效后七日内，北京捷信世家餐饮管理有限公司支付蚝大（北京）餐饮管理有限公司房屋使用费220000元；五、于判决生效后七日内，北京捷信世家餐饮管理有限公司赔偿蚝大（北京）餐饮管理有限公司50000元；六、马宽对上述北京捷信世家餐饮管理有限公司的付款责任承担连带责任；七、驳回蚝大（北京）餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。本院审理期间，蚝大公司提交蚝大公司与新租户签订的租赁合同，证明目的为从捷信世家公司收回房屋后另行出租的月租金为7万元，租户经营时间从0点到下午15点仅半天时间，折算整体租金为每月14万元。捷信世家公司认为蚝大公司系整体承租，认定每月10万元租金没有依据。本院查明的事实与一审基本一致。本院认为，蚝大公司与捷信世家公司签订的《合作合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。合同履行过程中，因疫情影响，捷信世家公司经营状况恶化，蚝大公司提出解除合同，捷信世家公司同意《合作合同》于2020年12月30日解除，本院对此不持异议。《合作合同》约定，蚝大公司有权监督捷信世家公司经营过程中各事务的运营状况，有权了解该店的经营状况和财务状况，有权查阅该店面的会计账簿等财务资料，捷信世家公司应积极配合。捷信世家公司在经营发生困难时未及时向蚝大公司披露公司的经营情况及财务状况，对于蚝大公司提出的查账的要求未予以配合，捷信世家公司的行为构成违约，应承担赔偿责任。蚝大公司上诉要求捷信世家公司赔偿因西四包子铺更换至二层产生的装修费用，缺乏依据，本院不予采纳。至于预期利润损失和律师费损失，一审法院酌情确定捷信世家公司的赔偿金额，并无明显不妥，本院予以维持。《合作合同》因捷信世家公司单方原因解除，因此给蚝大公司造成损失，捷信世家公司继续享受装修免租期有失公平，蚝大公司要求捷信世家公司补足装修免租期的租金，于法有据，本院予以采纳。考虑到疫情的影响，一审法院酌情减少2020年5月12日至2020年12月30日捷信世家公司应交纳的租金，并无不当，本院予以维持。至于合同解除之后，双方不存在合作关系，蚝大公司亦不再以租金优惠条件出资与捷信世家公司合作，捷信世家公司应按房屋一般市场价值的租金标准向蚝大公司支付房屋使用费，一审法院对此的认定及处理正确，本院予以确认。马宽同意就捷信世家公司付款责任承担连带责任，亦未对一审判决提出上诉，应视为其同意一审判决结果。综上所述，蚝大公司与捷信世家公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15735元，由蚝大（北京）餐饮管理有限公司负担10085元（已交纳），由北京捷信世家餐饮管理有限公司负担5650元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 白 松审 判 员 刘慧慧二〇二一年七月二十六日法官助理 张增彬书 记 员 张晓鸥