湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘04民终1876号上诉人（原审被告）：曾红艳，女，1984年8月3日出生，汉族，住湖南省耒阳市。委托诉讼代理人：曹树军，湖南屏翰律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：耒阳市白沙物业服务有限责任公司，住所地湖南省耒阳市灶市街办事处彭桥居委会白沙路1号。法定代表人：李春辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘方哲，该公司员工。委托诉讼代理人：李婧，湖南业达律师事务所律师。上诉人曾红艳（以下简称白沙物业公司）因与被上诉人耒阳市白沙物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2020）湘0481民初9185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月15日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。曾红艳上诉请求：1、撤销湖南省耒阳市人民法院（2020）湘0481民初9183号民事判决；2、驳回被上诉人的起诉或者驳回被上诉人的诉讼请求；3、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：本案中，被上诉人未按照物业管理条例办理物业移交手续，不具备提供物业服务的前提条件，亦未提供任何证据证明其提供了物业服务。同时，被上诉人没有履行书面催交物业费的法定义务。综上，上诉人作为业主，有正当理由拒绝缴纳物业费。白沙物业公司辩称，上诉人具有工商登记物业服务的营业资质，与上诉人签订了《前期物业管理服务合同》，并提供了相应的物业服务，故有权收取物业费。被上诉人亦对欠缴物业费的业主进行了书面催缴，上诉人拒不交纳物业费，构成违约。白沙物业公司向一审法院起诉请求：1、曾红艳向白沙物业公司支付自2017年6月1日起至2021年5月31日的物业费7748元；2、曾红艳向白沙物业公司支付违约金1500元；3、曾红艳承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2014年10月13日，白沙物业公司与曾红艳签订了《前期物业管理服务合同》、《业主临时管理规约》和《承诺书》，合同中约定由白沙物业公司向曾红艳位于耒阳市××栋××室提供物业服务，其房屋面积为129.14平方米。并约定了双方的权利义务、物业服务内容及质量要求、物业服务费用、违约责任等内容。合同的第二条、第三条约定：物业管理服务事项包括房屋共用部位的维护和管理、共用设施、设备的维护和管理、环境卫生、安全防范、交通与车辆停放秩序的管理、装饰装修管理、消防管理、消防管理、公共绿化工作等等；第四条第一款第1项约定：“每年1月15日之前预交当年物业服务费。按1.25元／月／平方米。”；第六条第四款约定：“白沙物业公司有权要求曾红艳按每逾期一日加收应缴费用的0.2％作为违约金”。自2017年6月1日起，曾红艳未按照合同缴纳物业费，白沙物业公司多次催促曾红艳履行协议，但曾红艳仍拒不缴纳。曾红艳系白沙御城1栋101室的业主，其房屋面积为129.14平方米。应支付的物业服务费为5811元（自2017年6月1日起至2020年5月31日，共计36个月，按1.25元／㎡／月计算，131.57㎡×1.25元／㎡×36个月＝5811元）。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。白沙物业公司与曾红艳签订的《前期物业管理服务合同》、《业主临时管理规约》和《承诺书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对业主具有约束力。曾红艳主张白沙物业公司没有按照前期物业合同提供完全的物业服务、物业服务质量也没有达到前期物业服务合同约定的标准、管理混乱、不准小区业主车辆进入、小区14台车辆被损坏、车窗被砸、业主家庭财产多次被盗、业主的总电源被剪断、卫生脏乱差、小区内停放的摩托车电瓶被盗、不依法公示服务合同、没有向小区业主公开财务收支账目等情形，但其所提供的相关证据不足以证明物业管理长期存在上述问题。由于物业服务企业的职责只是根据物业服务合同的授权，为物业的正常使用提供服务，其本身并无执法权。况且，白沙物业公司在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，业主及物业使用人也享受了白沙物业公司提供的物业服务，对于白沙物业公司提供物业服务中的瑕疵，曾红艳有权提出意见和建议以及要求限期改正，逾期未改正造成损失的，曾红艳还可要求白沙物业公司承担相应的法律责任，但曾红艳应依法另行主张权利，本案不予审理。因此，以拒付物业服务费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。现白沙物业公司提供了物业服务，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，业主也享受了白沙物业公司提供的物业服务，而曾红艳未按约定支付物业服务费，故对白沙物业公司要求曾红艳支付物业服务费的诉讼请求，予以支持。另根据一审法院审理的白沙物业公司同批同类案件的有关情况，曾红艳拖欠白沙物业公司物业费的时间计算至2020年5月31日。故白沙物业公司请求曾红艳支付物业服务费5811元（自2017年6月1日起至2020年5月31日，共计36个月，按1.25元／㎡／月计算，131.57㎡×1.25元／㎡×36个月=5811元），一审法院予以支持。在案件审理过程中，白沙物业公司撤回要求曾红艳向白沙物业公司支付违约金2000元的诉请于法不悖，予以准许。当然，白沙物业公司也应虚心听取被告曾红艳等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。需要说明的是，物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会提升小区的整体品质，使全体业主和物业公司均获益，而物业服务质量不达标，会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活质量，最终受损的仍然是物业公司和全体业主。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动交纳物业费以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第三十五条、第四十一条、第六十四条之规定，判决：一、曾红艳支付耒阳市白沙物业服务有限责任公司物业服务费5811元，限判决生效后十日内付清；二、驳回耒阳市白沙物业服务有限责任公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由曾红艳负担。本院二审期间，被上诉人白沙物业公司向本院提交了证据照片21张（打印件），拟证明被上诉人对小区提供了花草养护、保洁、安保等物业服务。上诉人经质证认为对该份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，无法确定图片中的地点系案涉小区，且该证据系7月14日摆拍的内容，该证据无法达到证明目的。本院经审查认为，以上证据与本案待证事实具备关联性，本院予以采信。一审查明事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务合同》,系双方的真实意思表示,且未违反法律、法规的强制性规定,应为合法、有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定,业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言,根据诚实信用原则和公平等价有偿原则,“正当理由”的认定,应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同,或者履行合同有重大瑕疵。物业服务是包括各专项服务的综合服务,是一动态的过程。对物业服务质量的评判,应当进行综合的考察,以动态、发展和全面的视角看待。对物业服务费用与服务水平相适应的认定,应综合考虑服务的规范性、处理解决相关问题的期间等因素。评价物业服务是否构成根本违约,亦不能仅凭某一时间或特定方面所存在的瑕疵作出认定。具体到本案,案涉《前期物业管理服务合同》约定,白沙物业公司对业主支付物业费应当履行的对价义务是维护、修缮、管理和服务房屋共有部位、房屋共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等合同义务。结合一审查明的案件事实,本院认为，白沙物业公司基本履行了物业服务合同中约定的义务,虽然偶尔存在垃圾清理不及时、安保不到位等瑕疵问题尚不构成重大瑕疵,但不足以构成免除上诉人交费义务的抗辩事由，且白沙物业公司在服务过程中针对存在的问题也在不断进行改进。若上诉人认为被上诉人未按约定履行物业服务或履行服务不到位,没有得到与收费标准相对应的等值物业服务,可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任,或通过要求被上诉人限期整改、召开业主大会选举成立业主委员会并由业主委员会提议选聘新的物业管理企业等方式维护自身合法权益，但不应以此作为拒交物业费的理由。另，上诉人以白沙物业公司未办理物业移交手续、未书面催缴为由拒绝交纳物业服务费的上诉理由,因缺乏事实及法律依据,本院不予支持。综上所述，曾红艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人曾红艳负担。本判决为终审判决。审 判 长 齐国安审 判 员 罗 源审 判 员 陈 慧二〇二一年七月三十日法官助理 廖晓欢书 记 员 肖玉艳