广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤03民终12635号上诉人（原审原告、反诉被告）：韩晓薇，女，1983年10月9日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：张向增，男，1981年8月6日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区，系上诉人丈夫。委托诉讼代理人：李斌，广东深大地律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈谍，男，1991年10月22日出生，汉族，住湖北省武汉市江夏区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈凡，男，1985年3月6日出生，汉族，住广东省深圳市龙华区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：余涛，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：殷剑威，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。上诉人韩晓薇因与被上诉人陈谍、陈凡房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初44059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月11日公开开庭审理了本案。上诉人韩晓薇委托诉讼代理人张向增、李斌，被上诉人陈谍、陈凡共同委托诉讼代理人余涛、殷剑威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人韩晓薇上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持上诉人的一审全部诉讼请求，驳回二被上诉人的一审全部反诉请求；3.一审、二审费用、保全费等全部诉讼费用均由二被上诉人承担。被上诉人陈谍、陈凡辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，理应予以维持。上诉人韩晓薇一审诉讼请求：1.陈谍、陈凡继续履行《房屋买卖合同》等合同及协议；2.陈谍、陈凡限期办理赎楼手续，并在赎楼完毕后限期配合韩晓薇办理不动产过户登记手续，将案涉房产过户到韩晓薇名下；3.陈谍、陈凡向韩晓薇赔偿资金利息损失暂计25083.66元（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，暂计至2020年10月15日，最终计至实际履行完毕之日止）；4.陈谍、陈凡向韩晓薇赔偿因交易过程中产生的费用损失合计17548元；5.陈谍、陈凡承担本案全部诉讼费、保全费。被上诉人陈谍、陈凡一审反诉请求：1.确认陈谍、陈凡与韩晓薇签订的《房产买卖合同》及相关的补充协议解除；2.陈谍、陈凡没收韩晓薇定金300000元；3.韩晓薇支付陈谍、陈凡违约金814000元；4.韩晓薇支付陈谍、陈凡支付2020年10月份的月供房贷11582元，支付逾期交钥匙违约赔偿54000元（逾期一日支付1000元，从2020年10月1日起暂计至2020年11月23日，应计至实际交还钥匙之日止）、支付2020年10月份的手续延期损失费5000元；5.本案全部诉讼费用由韩晓薇承担。一审判决主文：一、韩晓薇与陈谍签订的《房屋买卖合同》及补充协议于2020年11月6日解除；二、陈谍没收韩晓薇支付给陈谍的购房定金300000元；三、陈谍、陈凡应在判决生效后十日内返还韩晓薇的首期款930000元；四、驳回韩晓薇的其他诉讼请求；五、驳回陈谍、陈凡的其他诉讼请求。案件受理费19850元，财产保全费446元，反诉费7735元，由韩晓薇负担20296元，陈谍、陈凡负担7735元。韩晓薇已向一审法院预付20296元，陈谍、陈凡已向一审法院预付7735元，均不予退还。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交以下新证据：证据一、上诉人与银行信贷经理的聊天记录；证据二、上诉人配偶与深圳市中诚致信融资担保有限公司的聊天记录。证据一至二共同证明：1.2020年9月11日上诉人已经按约取得银行按揭贷款批复，中国工商银行股份有限公司同意向上诉人发放贷款期限为360个月2840000元的贷款；2.被上诉人明知上诉人已经取得贷款批复，却于2020年9月25日向深圳市中诚致信融资担保有限公司表示撤销赎楼和过户等委托公证，并于2020年9月28日从担保公司拿走赎楼和过户等委托公证材料，以实际行动表示不履行赎楼和过户手续，致使银行无法放款，交易无法履行，构成违约。证据三、2020年9月27日12时31分上诉人配偶与深圳市中诚致信融资担保有限公司业务员的通话录音及录音文字材料，证明：1.被上诉人不讲诚信，于2020年9月25日向深圳市中诚致信融资担保有限公司表示撤销委托公证，致使正在进行的还款、赎楼手续程序中断，交易无法履行；2.因被上诉人违约撤销委托公证，不是诚心卖房，深圳市中诚致信融资担保有限公司担心即使一次性付款，被上诉人仍然毁约不卖，故该公司不愿意再做一次性付款的委托公证、资金监管等手续。证据四、2020年9月17日19时6分上诉人配偶与被上诉人陈凡的通话清单、通话录音及录音文字材料，证明：1.2020年9月17日被上诉人和上诉人协商一致将《补充协议2》第二条第二款一次性付款的方式变更为被上诉人应于2020年9月19日到金融公司配合办理委托公证、资金监管等手续，金融公司再将剩余房款一次性支付至监管账户以及协助赎楼、过户，但被上诉人一直违约未办理委托公证等手续，致使金融公司无法将剩余房款资金监管以及赎楼、过户，交易无法履行；2.双方约定于2020年9月19日去办理委托公证等手续，但被上诉人违约未去办理；3.双方协商一致，金融公司支付剩余房款至资金监管账户的时间不受2020年9月24日的限制；4.被上诉人明知2020年9月11日上诉人取得了银行按揭贷款批复，现矢口否认，不讲诚信。证据五、说明，证明：1.上诉人于2020年9月17日前找好中升泰前海金融服务深圳（有限）公司办理全款垫资买房，只要被上诉人来该公司办理委托公证，资金监管等手续材料，该公司的合作资金方会一次性将剩余房款支付至监管账户；2.双方约定了2020年9月19日、9月21日、9月22日、9月25日去办理委托公证、资金监管等手续，被上诉人均违约不去，致使金融公司无法一次性支付剩余房款至监管账户，无法赎楼、过户，交易无法进行。证据六、2020年9月19日18时6分上诉人配偶与被上诉人陈凡的通话录音及录音文字材料，证明：2020年9月19日，被上诉人在与上诉人约定于2020年9月21、22日去办理委托公证、资金监管等手续，被上诉人再次违约不来办理。证据七、2020年9月22日21时9分上诉人配偶与被上诉人陈凡的通话录音及录音文字材料，证明2020年9月22日被上诉人与上诉人明确约定于2020年9月25日办理委托公证、资金监管等手续，但被上诉人仍是违约不来办理。证据八、2020年9月26日9时56分、2020年10月3日10时21分和22时18分通话录音及录音文字材料，证明2020年9月26日、10月3日以及此后，被上诉人一直找各种借口违约不去办理委托公证，资金监管等手续，致使金融公司无法一次性剩余房款付至监管账户，无法赎楼、过户，交易无法进行。被上诉人质证认为：一、证据一至八均形成于本案之前，上诉人未在一审期间内提交，且并没有合理的理由，不属于二审新证据；二、证据一至三与本案没有关联，不应采纳，恰恰是因为上诉人伪造离婚证，被银行作拒贷处理，所以担保公司无法走下面的赎楼手续，赎楼失败的原因在于上诉人；三、双方从未协商一致变更《补充协议2》所约定的一次性付款方式，上诉人企图通过一些模棱两可的文字就强行理解为双方变更了《补充协议2》约定的核心条款内容，是没有事实依据的；四、在上诉人明确要通过一次性付款的方式的情况下，上诉人理应严格遵守协议的约定去履行相应的义务，被上诉人没有义务配合上诉人和一个完全不知道什么来历的公司进行其所主张的相关义务。被上诉人提交以下新证据：被上诉人陈凡与上诉人配偶录音文字和光盘，证明：上诉人主张的双方就付款方式作出了变更没有事实依据，上诉人理应依据《补充协议2》约定的期限履行在2020年9月24日前取得银行合法有效的贷款承诺函或履行一次性付款义务（截止至被上诉人解除合同前也没有履行），已经构成协议约定的根本违约行为，被上诉人有权依法解除合同并追究其违约责任。上诉人质证认为：一、被上诉人在离二审开庭前一天才提交该证据，已过举证期限，不应接收、质证；二、对该证据的三性都有异议，达不到被上诉人的证明目的，反倒证明了上诉人的主张。本院对一审判决查明的事实予以确认。二审另查明：2020年9月11日，中国工商银行股份有限公司向上诉人出具《按揭贷款确认书》，承诺待案涉房产过户到买房人名下，并办理了抵押登记手续后，同意向买房人发放2840000元的贷款。同时申明，买卖双方、房地产中介机构任意一方提供虚假资料，涉嫌欺诈行为导致贷款不能发放的，确认书无效。被上诉人主张，上诉人是通过伪造离婚证取得该确认书。一审时，被上诉人提交上诉人离婚证的照片等予以证明，上诉人的代理人称无法核实离婚证的真实性，但确认上诉人与张向增仍为夫妻关系。被上诉人主张，因上诉人在深圳已经有一套住房，其不可能贷款7成。2020年11月17日，深圳市住房和建设局向上诉人出具《购房资格证明》，确认申请人家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套住房。上诉人于2020年9月11日取得《按揭贷款确认书》后，仍然与被上诉人沟通，表示愿意一次性付款。上诉人表示其会联系金融公司贷款，但要求被上诉人配合办理相关手续，被上诉人表示贷款是上诉人自己的事情，应该不需要其配合。上诉人于9月27日告知被上诉人，之前被上诉人委托的担保公司只能做额度赎楼，但是一次性付款要做现金赎楼，所以要求被上诉人重新找一家可以做现金赎楼的公司。被上诉人表示，一次性付款的前提是上诉人要把钱先贷出来，被上诉人没有配合办理贷款的义务，在贷款前，其也没有必要重新找担保公司做现金赎楼。9月27日，上诉人告知被上诉人一次性付款资金已经准备好，要求被上诉人赎楼。9月28日，被上诉人告知上诉人，既然资金已经到位，请于9月28日将剩余房款2840000元支付到银行监管账户，如果不进行监管，就视为无一次性购房能力。本院认为，本案属于房屋买合同纠纷。本案争议的焦点为上诉人与被上诉人哪方构成违约？上诉人主张其已经于2020年9月11日取得《按揭贷款确认书》，因被上诉人取消了赎楼、过户等委托公证，导致交易无法进行，属于被上诉人违约。上诉人确实于2020年9月11日取得《按揭贷款确认书》，但银行确认的贷款金额确实与上诉人的婚姻家庭状况、深圳市的限购政策不一致，导致被上诉人对上诉人的实际履约能力产生了合理的怀疑。上诉人主张被上诉人于2020年9月25日撤销赎楼委托导致交易无法进行，但根据双方微信聊天记录，上诉人希望采取一次性付款的方式，进而要求被上诉人配合其办理贷款手续并重新委托一家可以办理现金赎楼的担保公司，可见，被上诉人是否撤销原担保公司的赎楼公证，并不导致交易无法继续进行。另，被上诉人也不当然承担配合上诉人办理一次性付款金额贷款的法定或约定的义务。上诉人于2020年9月28日告知被上诉人其已经准备好一次性购房的资金，被上诉人要求其办理资金监管手续，但直至被上诉人于2020年11月6日向上诉人发出解除合同的律师函，上诉人也未将一次性付款的剩余款项办理资金监管手续或支付给被上诉人。因此，上诉人并未按照约定完成一次性付款的义务，存在违约事实。上诉人解除房屋买卖合同于法有据。一审法院未查明上诉人于2020年9月11日取得《按揭贷款确认书》的事实，但处理结果并无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人韩晓薇负担。本判决为终审判决。审判员 张 琼二〇二一年七月十五日书记员 吴景花