安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖04民初257号 原告:朱秀芳，女，汉族，1975年5月1日生，住淮南市大通区。 委托诉讼代理人：时磊，安徽八公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩明，安徽八公律师事务所律师。 被告：淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区朝阳中路科技大厦**，统一社会信用代码91340400553255214B。 诉讼代表人：褚道成。 委托诉讼代理人：梁小龙，安徽美林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏明，安徽美林律师事务所实习律师。 原告朱秀芳与被告淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司（以下简称荣胜昕安公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2021年4月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱秀芳的委托诉讼代理人时磊，被告荣胜昕安公司的委托诉讼代理人梁小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱秀芳向本院提出诉讼请求：1.确认朱秀芳与荣胜昕安公司签订的万国广场3#2507号公寓《商品房买卖合同》有效；2.确认荣胜昕安公司解除与朱秀芳签订万国广场3#2507号公寓《商品房买卖合同》无效。事实与理由：荣胜昕安公司因经营需要多次向程王成借款，程王成分别于2012年6月26日、2012年6月30日、2012年8月14日等多次借款给荣胜昕安公司。后荣胜昕安公司无法按期偿还借款本息，主动与程王成进行协商，希望以房抵债的方式化解债务，减轻公司的债务压力。程王成与荣胜昕安公司签订抵债协议，在程王成、朱秀芳及荣胜昕安公司共同商议的情况下，同意将万国广场房产抵偿给朱秀芳。随后签订了所选房屋的《商品房买卖合同》，荣胜昕安公司向朱秀芳出具了购房款收据，认可朱秀芳全额支付了购房款，随后对朱秀芳购买的房屋进行备案登记，但至今荣胜昕安公司都未按合同约定交付房屋。2019年7月22日荣胜昕安公司进入破产程序后，朱秀芳依法向荣胜昕安公司管理人申报了债权，管理人初审予以认定房屋买卖合同有效，但再审时却以朱秀芳抵偿购房与生效判决冲突，依法予以解除。对朱秀芳主张的逾期交房违约金不予支持，对朱秀芳依法申报的债权不予确认也是错误的，对此，朱秀芳保留诉权。现依据《中华人民共和国破产法》及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定提起诉讼。 荣胜昕安公司辩称，一、朱秀芳与荣胜昕安公司签订《商品房买卖合同》的行为，来源于案外人程王成与荣胜昕安公司约定的以物抵债，并指定给了朱秀芳，朱秀芳并非典型意义上的购房者。经管理人审查，本案案涉《商品房买卖合同》签订之日，案外人程王成依法享有的债权合计4414818.16元，而以物抵债超出其合法享有的债权部分约定无效。结合抵债房产价值，管理人依法认定，程王成与荣胜昕安公司签订的万国广场5121、5158、449号3套商铺《商品房买卖合同》有效并继续履行，房款不足部分130026.64元由程王成限期补足。因案涉3#2507号公寓《商品房买卖合同》存在超额抵债，因此，管理人依法通知解除，收回房产另行处理。二、本案案涉《商品房买卖合同》，与淮南市中级人民法院（2020）皖04民初236号民事判决相冲突，应依法解除3#2507号公寓《商品房买卖合同》。三、根据《中华人民共和国企业破产法》第18条规定，管理人审查债权人是否具备以物抵债的基础债权，并考量是否与生效判决相冲突等因素作出认定，并据此依法通知解除本案案涉《商品房买卖合同》，并无不当。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对于对方提交证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明：2014年7月29日，荣胜昕安公司与朱秀芳签订商品房买卖合同，约定朱秀芳购买荣胜昕安公司开发的万国广场3#2507号公寓房，总价款294480元，付款方式为合同签订当日一次性付清总房款，交房期限为2017年8月30日之前等内容。当日，荣胜昕安公司向朱秀芳出具294480元购房收据。 2016年8月18日，荣胜昕安公司（甲方）与程王成（乙方）签订以房抵债协议，主要内容包括：甲乙双方现就商品房抵偿借款本息一事经充分协商达成如下协议：一、乙方原向甲方借款本息合计11643305元。二、现经甲乙双方协商同意，用甲方开发的“万国广场”一期项目的房屋第详见清单层，房号为详见清单，面积共详见清单平方米，房屋总价款11806908元的商铺向乙方抵偿上述借款本息11643305元，乙方欠甲方房款163603元，由乙方向甲方补交。三、甲方用上述商铺抵偿乙方的借款本息后，甲乙双方于本协议签订之前的所有借条、欠条、投资协议、借款、抵押合同等均作废。四、本协议签订后，乙方应将甲方原给其出具的相同数额投资款收据、投资协议或借款借据、借款、抵押合同交付给甲方。五、该商铺抵偿后，如乙方需办理备案登记、转让、按揭、办证及签订合同等一切手续，甲方给予协助办理，该协议还约定了违约责任等其他事项。协议附件选房确认单中包含荣胜昕安公司与朱秀芳签订商品房买卖合同中的万国广场3幢2507号房屋，该房屋总价款294480元。 本院于2019年7月22日作出（2019）皖04破2号民事裁定书和决定书，裁定受理叶集实验区金达木业加工厂对荣胜昕安公司的破产清算申请，并指定安徽美林律师事务所担任荣胜昕安公司管理人。 朱秀芳于2019年10月16日向荣胜昕安公司管理人申报债权，管理人于2021年3月26日作出再审结论，管理人查明“2014年7月29日，债务人荣胜昕安公司与申报人签订万国广场3#2507号公寓《商品房买卖合同》。此外，管理人另查明，2020年12月29日，淮南市中级人民法院作出（2020）皖民初04字第236号民事判决，该判决认定：债务人荣胜昕安公司与程刚于2012年6月3日签订的关于万国广场3#第25层、26层公寓二份《联建协议》合法有效。另案申报人程王成经破产债权申报并经本管理人审查认定,程王成（及/或指定人）与债务人签订的万国广场3#2506、3#2501、3#2502、3#2503、3#2504、3#2508、3#2509、3#2510、3#2511、3#2512、3#2513、3#2514、3#2515、3#2516、3#2517、3#2518、3#2519、3#2507号18套公寓《商品房买卖合同》与生效判决相冲突，管理人依法予以调整相应房产。截止至2014年7月29日《商品房买卖合同》签订之日，经管理人认定程王成依法享有的债权合计4414818.16元，在其享有的合法债权范围内抵债有效，超出部分无效。结合抵债房产价值，管理人依法认定，程王成（及/或指定人）与债务人签订的万国广场5121、5158、449号3套商铺《商品房买卖合同》有效并继续履行（房产价值为4544844.80元），房款不足部份130026.64元（4544844.80元-4414818.16元）由程王成自通知之日起15日内一次性补足。否则，管理人将依法解除程王成与债务人签订的万国广场5121号商铺《商品房买卖合同》，收回房产另行处置。届时，申报人借款本息以房抵债剩余款项750939.76元（4414818.16元-3663878.40元）,依法转化为普通破产债权。即或有破产普通债权750939.76元。因程王成（及/或指定人）与债务人签订的万国广场448号1套商铺及3#2506、3#2501、3#2502、3#2503、3#2504、3#2508、3#2509、3#2510、3#2511、3#2512、3#2513、3#2514、3#2515、3#2516、3#2517、3#2518、3#2519、3#2507号18套公寓合计19套房屋《商品房买卖合同》存在超额抵债，因此，管理人依法通知解除程王成（及/或指定人）前述《商品房买卖合同》，并收回房产另行处置。”再审结论为：朱秀芳破产债权人主体不适格，破产债权总额为0元，朱秀芳与荣胜昕安公司签订的万国广场3#2507号公寓《商品房买卖合同》因与生效判决冲突，依法予以解除。朱秀芳对管理人作出的申报债权再审结论不服，提起本案诉讼。 另查明，案外人程刚于2020年11月2日诉荣胜昕安公司普通破产债权确认纠纷，请求确认程刚与荣胜昕安公司于2012年6月3日签订的两份《联建协议》有效。本院于2020年12月29日作出（2020）皖04民初236号民事判决，认定该两份《联建协议》性质为双方关于万国广场一期3号楼第25层、第26层公寓的商品房买卖合同，并判决：确认程刚与荣胜昕安公司于2012年6月3日签订的两份《联建协议》有效。该民事判决已生效。 本院归纳本案争议焦点为：朱秀芳与荣胜昕安公司签订的万国广场3号楼2507号公寓商品房买卖合同是否有效，荣胜昕安公司对该合同是否享有解除权。 本院认为，朱秀芳与荣胜昕安公司签订的万国广场3号楼2507号公寓商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，也不属于双方恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为，双方对该合同合法有效均无异议，予以确认。 依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，朱秀芳与荣胜昕安公司本无债权债务关系，双方之所以签订案涉万国广场3号楼2507号公寓商品房买卖合同是基于案外人程王成与荣胜昕安公司之间债权债务经结算以房抵债，由程王成指定朱秀芳与荣胜昕安公司签订合同。一方面，管理人对程王成申报债权审核认定程王成及其指定人与荣胜昕安公司签订的商品房买卖合同存在超额抵债情形，并将本案商品房列入超额范围，朱秀芳未能举证证明程王成以房抵债的基础债权，故不能视为其已全额支付购房款，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。”荣胜昕安公司对案涉商品房买卖合同享有解除权。另一方面，本院（2020）皖04民初236号生效民事判决确认程刚与荣胜昕安公司于2012年6月3日签订的两份《联建协议》有效，该协议性质属于商品房买卖合同，买卖标的包含本案万国广场3号楼2507号公寓商品房，该协议签订时间早于本案商品房买卖合同，两案购房协议虽均有效，但同等条件下，应优先保护先签订购房协议当事人，更何况《联建协议》一方当事人程刚已支付购房款，而本案朱秀芳并未实际付款，故荣胜昕安公司解除本案商品房买卖合同并无不当，朱秀芳主张解除无效不能成立，本院依法不予支持。 综上所述，朱秀芳的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第二条之规定，判决如下： 一、确认朱秀芳与荣胜昕安公司签订的万国广场3号楼2507号公寓《商品房买卖合同》有效； 二、驳回朱秀芳的其他诉讼请求。 案件受理费80元，由朱秀芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审 判 长 桂华雷 审 判 员 王元元 审 判 员 李 侠 二〇二一年七月二十三日 法官助理 倘余山 书 记 员 许小玄 附一、相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定 第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。 附二、双方提交证据清单： 原告朱秀芳提交证据 证据一，朱秀芳的身份证复印件； 证据二，荣胜昕安公司企业信息； 证据三，申报债权受理通知书、收条； 证据四，房屋买卖合同、收据及案外人程王成与荣胜昕安公司签订的以房抵债协议； 证据五，申报债权初审结论、再审结论。