四川省资中县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1025民初2393号 原告：四川君得利物业管理有限责任公司，住所地资中县苌弘路129号。 法定代表人：詹艳，总经理。 委托诉讼代理人：罗在平，男，四川君得利物业管理有限责任公司工作人员。 委托诉讼代理人：黄军，男，四川君得利物业管理有限责任公司工作人员。 被告：唐贤冲，男，1981年5月5日出生，汉族，住四川省资中县。 被告：邹小英，女，1981年11月26日出生，汉族，住四川省资中县。 原告四川君得利物业管理有限责任公司（以下简称“君得利物业公司”）与被告唐贤冲、邹小英物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月25日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。2021年6月29日，原告君得利物业公司申请追加邹小英作为共同被告参加诉讼，本院予以准许。2021年7月13日，原告君得利物业公司的委托诉讼代理人罗在平、黄军以及被告唐贤冲到庭参加诉讼,被告邹小英经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告君得利物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付原告2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费3189元及违约金1164元；3.案件诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年6月，资中县苌弘丽景小区业主委员会选聘原告君得利物业公司为资中县苌弘丽景小区提供物业服务。2013年6月30日，资中县苌弘丽景小区业主委员会与君得利公司签订了《物业服务合同》，合同对物业公司和业主权利义务、物业服务费收费标准和缴纳时间、违约责任等进行了约定。2013年7月1日起，君得利物业公司按照法律规定和《物业服务合同》约定为小区业主提供物业管理服务。2013年12月30日，资中县苌弘丽景小区业主委员会经该小区业主（代表）大会讨论同意，对物业服务费进行了调整。被告从2019年1月1日起，以多种借口拖欠物业服务费。为维护原告的合法权益，遂起诉来院，请求法院支持原告诉讼请求。庭审中，原告撤回要求二被告支付违约金的诉讼请求。 被告唐贤冲辩称，1.未与原告签订《物业服务合同》，也没有任何人以任何方式告知业委会与原告签订了《物业服务合同》，一直未看过《物业服务合同》的内容；2.原告没有履行物业服务合同的义务，无权要求业主支付物业费，比如小区存在违章建筑不处理、公告栏等商业广告的收入不公布、绿化改为停车位等问题；3.即使与原告形成了事实上的物业服务关系，但原告提供的服务不符合约定；4.不应承担违约责任。 被告邹小英未答辩，亦未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，符合证据的合法性、真实性、关联性，予以采信；原告提交的业主委员会关于调整物业费收费标准的公告、通知以及小区业主（代表）会议记录，符合证据的合法性、真实性、关联性，予以采信；原告提交的物业服务合同，能够证明原告与资中县苌弘丽景小区业主委员会签订了物业服务合同并对物业服务事项、收费标准等进行约定的事实，符合证据的合法性、真实性、关联性，予以采信；原告提交的物业催款通知单，仅能证明催收单记载的内容，达不到证明目的，不予采信。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月30日，资中县苌弘丽景小区业主委员会与原告君得利物业公司签订了《物业服务合同》，合同对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、双方权利义务、物业的经营与管理、违约责任等方面进行了约定。其中，关于服务期限的约定为2013年7月1日起至2018年6月30日止；关于服务费用的约定为物业服务费用由业主按照建筑面积交纳，多层住宅0.5元/月/平方米、高层住宅0.76/月/平方米；关于合同终止的约定为合同终止后，新的物业管理企业接管前，原告可以按照业主委员会的要求暂时（一般不超过三个月）提供物业服务，业主应交纳物业服务费；关于逾期交费的约定为未能按时足额交纳物业服务费的，按照应交金额每日3%计算滞纳金。2018年11月7日，资中县苌弘丽景小区业主委员会与原告君得利物业公司签订了《物业服务合同》，合同对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、双方权利义务、物业的经营与管理、违约责任等方面进行了约定。其中，关于服务期限的约定为2018年9月10日起至2023年8月31日止；关于服务费用的约定为物业服务费用由业主按照建筑面积交纳，多层住宅0.6元/月/平方米、高层住宅0.97/月/平方米；关于逾期交费的约定为未能按时足额交纳物业服务费的，按照应交金额每日3‰计算滞纳金。原告君得利物业公司按照合同约定提供了物业服务。 另查明，2013年12月28日，经资中县苌弘丽景小区业主（代表）大会同意从2014年1月1日起调整物业服务费的收费标准，按照多层住宅0.6元/月/平方米、高层住宅0.97/月/平方米收取物业服务费。 再查明，2018年1月1日至2020年12月31日期间，被告唐贤冲、邹小英是苌弘丽景住宅小区11号楼1单元7楼5号房屋的业主。该房屋建筑面积为91.33平方米。被告唐贤冲、邹小英拖欠2018年1月1日起至2020年12月31日止的物业服务费3189.24元（91.33㎡×0.97元／㎡×36个月）。 本院认为，原告君得利物业公司与资中县苌弘丽景小区业主委员会签订了《物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，应受法律保护。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案引发争议的法律事实发生在民法典施行前，无法律、司法解释规定的除外情形，应适用当时的法律、司法解释调整。 本案的争议焦点是被告唐贤冲是否能以未与原告君得利物业公司签订《物业服务合同》以及物业服务不到位为由拒绝交纳物业服务费。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告唐贤冲主张原告存在物业服务不到位的情形，但其未提供证据予以证明，故对其关于原告服务不到位的答辩意见，本院不予采信。被告唐贤冲虽未与原告签订《物业服务合同》，依照《物业管理条例》第十五条第二款“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”的规定，业主委员会与原告君得利物业公司签订的《物业服务合同》对被告唐贤冲具有法律约束力，故对其关于未与原告签订合同为由拒绝交纳物业服务费的答辩意见，本院不予采信。原告君得利物业公司按照合同约定对苌弘丽景小区实施了物业服务与管理，被告唐贤冲、邹小英作为该小区物业业主，在接受了原告君得利物业公司的物业服务与管理后，有义务按照合同约定交纳物业服务费。依照《物业管理条例》第七条第（五）项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。”及第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定，本院对原告君得利物业公司主张被告唐贤冲、邹小英支付拖欠的物业服务费的请求予以支持。被告唐贤冲、邹小英拖欠2018年1月1日起至2020年12月31日止的物业服务费3189.24元，原告君得利物业公司仅主张被告唐贤冲、邹小英支付3189元物业服务费是其对自身权力的处分行为，本院予以确认。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《物业管理条例》第七条第五项、第十五条第二项、第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释〔2015〕5号）第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 被告唐贤冲、邹小英于本判决生效之日起十日内向原告四川君得利物业管理有限责任公司支付物业服务费3189元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告唐贤冲、邹小英负担（原告已预交，二被告在支付上述款项时一并支付）。 本判决为终审判决。 审判员 张 慧 二〇二一年七月十九日 书记员 邹海燕