安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1124民初1676号 原告：全椒奥能投资有限公司，住所地安徽省滁州市全椒县十字镇十字畜牧站，社会信用统一代码91341124063635417R。 法定代表人：张铭宗，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：尹伟卫，江苏鸿创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹金俊，江苏鸿创律师事务所律师。 被告：方正亚，男，1992年1月20日出生，汉族，住安徽省淮南市。 委托诉讼代理人：高国亮，安徽奥成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王建，安徽奥成律师事务所律师。 原告全椒奥能投资有限公司（以下简称奥能公司）诉被告方正亚商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告奥能公司的委托诉讼代理人尹伟卫、被告方正亚及其委托诉讼代理人高国亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 奥能公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2016年7月14日签订的《XX商品房预售合同》（编号为XXXX），并由被告协助原告到全椒县房地产管理部门注销《XX商品房预售合同》的网签备案手续；二、判令被告支付违约金52873.95元（352493×15%＝52873.95元）；三、判令被告支付原告营销代理费用17624.65元及律师费3000元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月14日，原、被告签订《XX商品房预售合同》，约定被告以352493元的价格向原告购买位于全椒县××镇××路××号××幢××单元××室的房产。合同约定付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款。合同签订后，被告一直没有办理按揭贷款手续，也一直没有缴纳剩余款项。根据《XX商品房预售合同》第七条规定，被告未按时支付购房款应当支付违约金并赔偿原告损失。为了维护原告的合法权益，请求法院判如所请。 方正亚辩称，一、方正亚并不存在奥能公司所称逾期付款等违约行为，奥能公司诉请解除双方签订的《XX商品房预售合同》无事实和法律依据，不应支持。1、奥能公司主张方正亚违约，没有相应合同依据。2016年7月，方正亚与奥能公司签订案涉的《XX商品房预售合同》（以下简称“合同”），并办理了网签备案。根据合同第六条及附件一的约定，购房款采用的是分期付款的方式，首付款为72493元，已按约定支付完毕，剩余款项采用商业贷款方式支付，但并没有约定具体的付款时间。因此，奥能公司主张方正亚违约，没有合同依据。2、双方一直停留在办理贷款事宜上，奥能公司从未要求方正亚直接支付剩余房款，主张逾期付款的事实基础不存在。合同签订后，方正亚按奥能公司指示和要求提交了全部贷款材料，并在农业银行XX分行办理贷款。在办理银行按揭贷款期间，办理贷款事宜均是按奥能公司要求和通知完成。2019年4月，奥能公司要求提高首付款，以便更好的通过贷款审批。方正亚按奥能公司要求又交纳了4万元首付款，并等待奥能公司的通知。之后，奥能公司一直没有联系方正亚，直至2020年11月，奥能公司工作人员才打电话告知方正亚贷款材料被退回，需要换一家银行贷款。方正亚对此很惊讶，同时也表示同意换一家银行，但之后奥能公司就没有联系方正亚办理贷款的事，中间方正亚也主动联系询问贷款的事，说是等通知。再后来，才知道奥能公司已经诉讼了。方正亚认为，自己一直在按奥能公司的指示和要求，积极配合办理贷款，但由于奥能公司的不作为和工作失误，导致贷款事宜一直拖着没有落实到位。且方正亚已经接受并同意奥能公司提出的换一家银行办理贷款的提议，一直还在等奥能公司通知，没想到结果等到的却是一纸诉状。显然，奥能公司并没有尽到“办理商业贷款”的合同义务，应是奥能公司违约。二、奥能公司第二项、第三项诉请，首先应是建立在方正亚违约的事实基础上，但奥能公司主张方正亚逾期付款的理由并不成立，无事实基础。其次，第三项诉请，更无合同依据。对此，均不应支持。三、且目前合同也不存在无法履行的情况，奥能公司应继续履行合同，方正亚愿意积极配合办理贷款。方正亚征信良好，工作收入稳定，具备贷款资格。因此，双方首先还是应按合同约定，继续办理按揭贷款手续。若银行最终无法审批放款，双方还可另行协商新的付款方式，方正亚愿积极配合。案涉房屋的贷款办理虽未按预期一次性办理成功，但不意味合同就无法履行下去。奥能公司诉请解除合同，于情于理于法都不能成立。综上，奥能公司的诉请均无事实和法律依据，请依法驳回其诉请。 经审理查明：2016年7月14日，奥能公司（甲方）与方正亚（乙方）签订《XX商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买全椒县××镇××路××号××幢××单元××室房屋，暂测该房屋建筑面积119.53平方米，单价2948.99元／平方米，总房价款暂定352493元；乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在附件一中约定明确：乙方于2016年7月1日与甲方签约，并付首付房款70499元，于2016年7月4日前支付房款1994元，于2019年4于17日支付房款40000元，商业贷款24万元（原先为商业贷款28万元）；乙方若未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期90天后，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的15%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方；该房屋交付必须符合该商品房单体竣工验收合格条件；甲方定于2017年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；另合同第二十六条约定：本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以邮寄的邮戳为准）第5日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。方正亚于2016年7月1日、2016年7月4日、2019年4月17日先后支付房款70499元、1994元、40000元，合计112493元。后方正亚到农业银行办理按揭贷款未能通过，下剩房款24万元至今未支付。 另查明，2017年3月17日，奥能公司与上海韩哲投资管理有限公司（以下简称韩哲公司）签订《策划顾问、销售代理服务合同》，约定韩哲公司为全椒奥能新城X区一期XXXX城X#、X#、X#等楼栋房屋提供策划及销售代理服务；当期销售代理费=当期销售额×5%（当期销售额：指当期经乙方代理，客户已签署了住宅销售合同并全款或银行按揭房款全部到甲方账户）。 以上事实有双方当事人的当庭陈述及奥能公司提供的《XX商品房预售合同》、《策划顾问、销售代理服务合同》等证据证明，本院经审查予以确认。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同的解除方式有约定解除和法定解除两种，且应在法定期间内行使解除权。 第一，从合同约定解除权来看，方正亚与奥能公司签订的《XX商品房预售合同》中约定了购房款的付款方式为分期付款，方正亚如未按合同约定的时间支付购房款应承担相应的违约责任。但合同并未明确约定商业贷款的办理时间或贷款无法办理时下剩房款的支付时间。本案中，奥能公司陈述：2016年方正亚按揭贷款未成功办理，因销售代理公司已撤场，具体原因不知；2019年4月17日，公司销售员协助方正亚再次办理贷款，方正亚追加了4万元首付款，因按揭材料不齐，方正亚未能补齐，故农行拒贷，销售员咨询中行后通知方正亚可换行办理。对其陈述，奥能公司未举证证明未能办理按揭贷款的责任在于方正亚，应承担举证不能的不利后果；且奥能公司在方正亚贷款未成功办理的情况下，未催告其以其他方式支付剩余房款，故奥能公司以方正亚未支付剩余房款为由，主张解除合同，不能成立。 第二，从合同的法定解除来看，《中华人民共和国合同法》第九十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条均有规定，但这些规定均建立在方正亚违约或违法的基础上或不可归责于双方当事人的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，奥能公司才享有解除权，但奥能公司并无充分证据证明系因方正亚原因或不可归责于双方的事由未能订立商品房担保贷款合同而导致商品房买卖合同不能履行，也未能提供书面证据证明其已向方正亚催告支付下剩房款的时间，本案奥能公司诉请亦不符合合同法定解除构成要件。因此，奥能公司主张解除与方正亚签订的《XX商品房预售合同》，于法无据，本院不予支持。 综上，奥能公司不享有合同约定以及法律规定的合同解除权，故对其要求解除《全椒县商品房预售合同》以及基于解除合同而产生的其他诉讼请求，本院不予支持。涉案《XX商品房预售合同》及附件是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方有拘束力，双方应按照合同的约定履行各自的义务。涉案合同及附件中未约定剩余房款24万元的支付时间，奥能公司应书面补充协议或催告剩余房款的按揭办理及按揭不能情况下的支付时间。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一千两百六十条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告全椒奥能投资有限公司的诉讼请求。 案件受理费减半收取818.50元，由原告全椒奥能投资有限公司承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 员 晋圣军 二〇二一年七月八日 法官助理 陆 鹏 书 记 员 高雨慈 附本案适用的法律条款： 1、《中华人民共和国民法典》 第一千二百六十条本法自2021年1月1日起施行。《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国继承法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国收养法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国侵权责任法》、《中华人民共和国民法总则》同时废止。 2、《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 5、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。