广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)桂0204民初2925号 原告：彭雷，男，1985年4月13日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：陶建武，广西航银律师事务所律师。 被告：柳州市银河房地产开发有限公司，住所地：柳州市文昌路3号，统一社会信用代码：91450200771713383K。 法定代表人：文耀辉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：梁子强，广西众维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴筱璐。 原告彭雷与被告柳州市银河房地产开发有限公司（以下简称银河房开）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告彭雷的委托诉讼代理人陶建武、被告银河房开的委托诉讼代理人梁子强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告彭雷向本院提出的诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金32817.91元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：2018年7月17日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定被告将柳州市航鹰大道7号万佳濠庭 -2- 6-29-4号房屋出售给原告，房屋售价1019190元，原告依约履行了付款义务。合同第八条约定被告应当在2019年12月31日前将商品房交付原告使用，但被告直至2020年5月11日才向原告发出交房通知书，通知原告于2020年6月3日-2020年6月9日办理交房手续，原告实际于2020年6月10日领取钥匙，故被告正式交房实际应为2020年6月10日，逾期天数161天。合同第九条约定：“如确因被告责任造成房屋延期交付使用……被告须以原告已交款额的万分之二计赔原告”。该约定显失公平且极不合理。恳请法院酌情调整为按已付款的万分之二计算逾期交房违约金。 被告银河房开辩称：1.虽然双方商品房买卖合同约定交房期限为2019年12月31日，但双方合同第八条约定了可顺延交房的多种情形；2.由于原告没有提交专项维修基金的缴费凭证，无法证明均是在2019年12月31日之前已经缴纳专项维修基金，所以未缴纳期间也应当予以顺延；3.2020年1月27日因发生××全面停工，直到2020年2月17日住建部门才发通知复工复产，故该期间也应当顺延；4.交房时间应当认定为2020年5月11日。被告在该日已经发出了交房通知，但根据××疫情领导小组第四号文件的规定，要减少和避免聚集性活动，因此被告采取分批交房的方案。分批交房期间不应计算违约的天数；5.双方签订的商品房买卖合同是住建部门的示范性文本，并非格式条款。该合同中，有很多条款是属于选择性的内容，包括合同第九条。合同确定的违约责任处理方式是双方经过协商后而选择的，内容也并非格式条款。该条款被告在合同文本中已采取下划线的方式做出了提示和说明，尽到了解释的义务。同时从该条款 -3- 的内容看，如因延期交房，出卖人以买受人已交款额的万分之二计赔买受人，逾期超过365天，买受人有权退房，该情形也不属于合同法第40条规定的限制了原告权利的情形，因此不应当认定为属于无效条款。综上，原告的诉请及按照每日万分之二的标准计算违约金均没有法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，也不损害社会公共利益，该合同合法有效，对双方当事人均具有法定约束力。 综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点应归纳为：1.出卖人是否构成违约，违约金计算的标准如何确定；2.关于交房时间的认定；3.关于可顺延交房情形及可顺延交房天数的认定；4.关于计算逾期违约金基数的认定。 关于争议焦点一。《商品房买卖合同》中对合同双方的权利义务均作了明确的约定。原告作为买受人应承担按时支付房款的义务，被告作为出卖人应承担按时交付商品房的义务。现原告已按约履行了付款义务，被告未能在合同约定期限内向原告交付商品房已构成违约。《商品房买卖合同》中将出卖人逾期交房的违约责任约定为“按买受人已交款额的万分之二计赔买受人”，该约定与合同中对买受人逾期付款的违约责任所作的约定严重不对等，显失公平且极不合理。原告要求增加违约金合理且合法，应予支持，但增加后的违约金数额应以不超过实际损失额为限。因原告未举证证明其实际损失额，故本院酌情调整为按已付购房款的日万分之一进行计算。 -4- 关于争议焦点二。被告主张受××疫情防控工作的影响才作出分批办理交房手续的通知，交房时间应以登报公告载明的2020年5月20日进行认定。但根据双方《商品房买卖合同》附件四第八条的约定：“房屋交接1、买受人须在收到书面交房通知后30日内办理交房手续并接收房屋；买受人在出卖人提供的《房屋交接书》上签字接收房屋或者领取房屋钥匙即视为房屋已验收和交接……”，被告向原告发出的交房通知书上明确载明了办理交房手续的时间为2020年6月3日-2020年6月9日，现原告主张领取钥匙时间为2020年6月10日、正式交房时间为2020年6月10日，因原告主张的正式交付日期晚于交房通知书上载明办理交房手续的最后一日，故认定2020年6月9日作为被告实际交房时间。 关于争议焦点三。《商品房买卖合同》附件四第六条对延期交付事由进行了约定。原告主张针对雨天、中高考等，都应属于在合同签订前可以预见的事由，被告在签订合同时应予以考量，因此不能作为顺延交房的理由。对于××疫情，原告主张该不可抗力发生在当事人迟延履行的违约行为之后，不能作为延期交房的理由。同时，合理的延期天数需综合气象部门记录、施工日志、监理日志及工期延误索赔表等数据对应才能全面证明被告所要证明的问题。 根据《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第六条约定：“对‘交付期限及交付条件’的补充约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、非出卖人原因包括但不限于自然灾害、公共突发事件、发生重大疫情或政府××、××、重大会议、庆典、交通管制、 -5- 中、高考等原因通知停工及其他政府行为导致工期延误的；2、因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；……5、施工期间气象部门记录有降水的（以气象部门证明为准）日高温超过40度（含40度）……9、买受人未交纳物业专项维修资金的，出卖人有权延期交房，交房日期顺延至买受人向柳州市住建委支付所购物业的专项维修基金之日起30日内……”原告在签订合同时,对于该条款中所约定的上述导致工期延长可以据实延期的事由，并未提出异议，故应当视为被告可逾期交房的合法事由。但根据“据实”的约定，应比对施工日志与监理日志中记载的实际停工天数予以顺延。对日志中记载室外停工，室内有做工情况的天数，不应予以顺延。关于被告对疫情应予顺延的主张。我国××疫情爆发的时间在2020年1月，而合同约定的交房时间为2019年12月31日，对于在约定交房日之后发生的疫情，无法适用合同中“关于发生重大疫情可据实予以延期”的约定进行约束。同时，对被告提出的由于原告没有提交专项维修基金的缴费凭证，无法证明均是在2019年12月31日之前已经缴纳专项维修基金，所以未缴纳期间也应当予以顺延的主张，本院认为根据谁主张谁举证的原则，被告应举证证明原告未按时交纳专项维修基金的证据，由于被告未举证证明，故本院对此不予采信。 关于可顺延交房的天数。被告主张计算可顺延交房天数的起止时间应从工程开工之日（2017年4月18日）开始计算至工程竣工验收之日（2020年1月10日）止。本院认为，工程开工之日原、被告双方尚未签订合同，双方的权利义务未有相应的合同进行约束，双方在签订《商品房买卖合同》后，权利义务才在合同中予 -6- 以明确，故计算可顺延交房天数的时间段应从合同签订之日开始计算，因工程竣工验收备案时间在约定交房之日2019年12月31日之后，故对被告主张截止时间计算至工程竣工验收之日，本院不予准许。根据被告提供的气象资料并比对施工日志与监理日志的记载，在此期间，因雨导致停工50天，因中高考及噪音管控导致停工7天，共计57天。 关于争议焦点四。原告主张计算违约金的基数为购房发票载明的1019190元，其中包含了原告在接房时补交的房款610元。该部分补交的房屋价款并未实际造成原告被逾期交房时间段内的损失，故不应计入基数进行计算。应以原告在2018年7月17日签订《商品房买卖合同》时约定并已支付的房屋价款1018580元作为基数进行计算。 因此，综合全案证据、当事人的陈述以及本院已查明的事实，被告从合同约定交房的次日即2020年1月1日起计算至实际交房之日即2020年6月9日共计逾期160天。从当事人实际签订合同日(2018年7月17日)至约定交房日（2019年12月31日）的因合同约定事由停工天数共计57天，应当作为符合合同约定延期交房事由的天数，并从逾期天数中予以扣除，则被告实际应当承担违约责任的逾期交房天数为103天，故被告应当支付原告逾期交房违约金10491.4元。对原告超过该部分的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中 -7- 华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告柳州市银河房地产开发有限公司向原告彭雷支付逾期交房的违约金人民币10491.4元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可自本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费已减半收取310元（原告已预交），由原告彭雷负担211元，被告柳州市银河房地产开发有限公司负担99元。 本判决为终审判决。 审判员  彭卫洁 二〇二一年七月十三日 书记员  黄 哲 -8- 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 -9- 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 10 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 11 邮政编码：545007