北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终5947号上诉人（原审被告）：睿力创造（北京）品牌管理咨询有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：李克逆，董事长。委托诉讼代理人：李刚，北京冠楠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京京都信苑饭店有限公司，住所地北京市海淀区什坊院6号。法定代表人：刘超，董事长。委托诉讼代理人：郭栋，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：张学琴，北京市盈科律师事务所律师。上诉人睿力创造（北京）品牌管理咨询有限公司（以下简称睿力公司）因与北京京都信苑饭店有限公司（以下简称京都公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初31008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人睿力公司委托诉讼代理人李刚、被上诉人京都公司委托诉讼代理人郭栋、张学琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。睿力公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判驳回京都公司的全部诉讼请求。主要事实和理由：其在一审中就确认，2019年12月15日前不欠对方租金，其提交的证据表明，其支付的租金及费用远超合同期内应付的租金及费用。一审判决未辨明2019年12月15日之后其支付的费用是针对七楼还是五楼，而是主观认定是针对七楼，属认定事实错误。京都公司辩称，同意一审判决，不同意睿力公司的上诉请求及理由。京都公司向一审法院起诉请求：1.确认双方之间于2017年12月14日签订的写字间租赁合同于2020年3月20日解除；2.睿力公司向其支付拖欠的2019年12月15日至2020年3月20日的房屋租金218666.67元及其他应付费用1214.97元；3.睿力公司向其支付逾期付款违约金（计算标准：以205000元为基数，按照日千分之五的标准，自2019年12月15日起计至实际清偿之日止；以13666.67元为基数，按照日千分之五的标准，自2020年3月15日起计至实际清偿之日止；以502.91元为基数，按照日千分之五的标准，自2020年1月6日起计至实际清偿之日止；以334.88元为基数，按照日千分之五的标准，自2020年2月6日起计至实际清偿之日止；以377.18元为基数，按照日千分之五的标准，自2020年3月6日起计至实际清偿之日止）；4.睿力公司立即将存放在其后院的全部办公设施设备搬走；5.睿力公司向其支付保管费，自2020年3月21日起按2000元/天标准计算，至睿力公司将存放在其后院的全部办公设施设备搬走之日止；6.睿力公司向其支付搬运费7090元；7.睿力公司承担本案诉讼费用。一审法院认定以下事实：京都公司（甲方）与睿力公司（乙方）于2017年12月14日签订《写字间租赁合同》，约定：租赁位置为北京京都信苑饭店楼七层7018-7024号，建筑面积408平方米，租赁期限为2017年12月15日至2020年12月14日；乙方入住时一次性缴付3个月租金，共计205000元，乙方应于每季度收到缴费通知书后，准时按照缴费通知书的金额及期限缴付费用，其后每月支付一次租金；日租金为5.51元/天/平方米，每季度租金为205000元，租期内租金为246万元；乙方应于2017年12月15日前缴纳押金205000元，押金不得冲抵房费及其它费用；乙方承担所租办公室自用的电费、通信费、上网费、车位费以及与乙方使用所租办公室相关的自行消费的专项服务费用，上述费用乙方应于每月底收到缴费通知书后，准时按照缴费通知书的金额及期限缴付费用，至迟不超过每月五日前缴付；乙方拖欠租金或其它应付杂费达到或超过15天时，甲方除有权索赔外并有权终止其信用额度的消费，亦有权立即解除本合同，并从乙方的保证金中扣除应缴费用；若乙方不能在双方约定期限内支付租金及相关费用，甲方将有权要求乙方立即付清所欠款项，及加收每天千分之五的滞纳金等等。2019年12月11日，京都公司（甲方）与睿力公司（乙方）签订《房屋租赁纠纷解决协议书》，约定：甲乙双方及甲方与北京前程益达贸易有限公司（以下简称前程公司）就原房屋租赁合同产生纠纷，乙方与前程公司为高度关联公司，为解决纠纷，现甲乙双方及乙方代表前程公司与甲方就相关事项达成协议如下：1.甲乙双方就甲方七楼签订的房屋租赁合同，乙方确认欠付租金41万元，电费8368.91元，乙方在本协议签订当日支付上述全部租金及电费，甲方收到全部款项后，就该七层租赁合同继续履行，甲方立即解除对乙方所使用的七楼场地的封禁。2.乙方确认，就与甲方五楼签订的租赁合同所欠租金金额为333334元，乙方代表前程公司确认，就与甲方五楼签订的租赁合同所欠租金金额为333334元，甲乙双方及甲方与前程公司原就甲方五楼签订的租赁合同解除，解除之前提为乙方应在2019年12月31日前取得前程公司对于本协议的书面确认并将确认文件交付甲方且乙方于2019年12月21日前支付所欠租金666668元。3.甲方七楼除乙方正在使用的其余部分在2020年元旦前空出，在乙方全部依约完成上述两条后，甲方承诺该场地以原来与乙方签订的七楼租赁合同相同的合同条件租赁给乙方使用，起租日期为2020年3月1日，且包含同等条件下的优先承租权及给予乙方及其合作伙伴工商注册等方面的许可、配合及便利，具体内容以双方新签订租赁合同为准。京都公司称第3条内容仅为双方意向，因睿力公司拖欠租金等费用，故双方未签订新的租赁合同。经查，睿力公司已向京都公司支付了上述第1、2条约定款项。2020年1月起，京都公司多次向睿力公司发出催款函，要求睿力公司支付2019年12月之后的租金及相关费用。睿力公司进行了回复，主要内容为双方对于租赁费用所涉期间认识有1个月的差异以及公司应收账款顺延至年后等客观原因，尚有部分款项未结清，又逢疫情原因，希望就承租七楼其余部分形成书面协议，建议解除原合同，就七楼整体租赁签订新的协议。2020年3月17日（16日），京都公司向睿力公司发出催告并附条件预告解除函，主要内容为：贵司于2019年12月15日起至本函发出之日止未向我司缴纳任何租金及杂费……鉴于上述，我司郑重声明并通知如下：请贵司务必于2020年3月19日前向我司支付所欠2019年12月15日至2020年1月31日所欠的费用，租金102500元，杂费837.71元；如贵司未能在上述时限内支付完毕上述全部费用，我司将依法依约行使以下权利：1.解除双方签订的写字间租赁合同，解除时间为2020年3月20日。2.对房屋进行清场处理。3.我司将依法依规采取措施，就贵司违约行为主张权利等等。2020年3月20日，京都公司向睿力公司发出解除函，主要内容为：鉴于贵司未依约缴纳租金，我司于2020年3月10日发出催款函，于2020年3月16日发出催告并附条件预告解除函。同时，鉴于疫情原因，我司从长久合作和贵司利益角度，已告知贵司减免2020年2月份租金。但贵司收到该上述函件后仍未依约缴纳租金。基于贵司的违约行为，我司郑重声明通知如下：1.双方签订的写字间租赁合同及其补充协议，于2020年3月20日解除。2.贵司已拖欠2019年12月15日至2020年1月31日的费用，即租金102500元，杂费837.71元，请连同该上述费用及2020年3月1日至20日的租金、杂费一并立即支付我方。3.我司将于2020年3月23日将对贵司七层7018-7024房间进行封房处理，并请贵司于2020年3月28日之前完成搬离事宜。4.如贵司未按上述时间搬离，我司将对房屋进行清场处理，清场过程中贵司物品的毁损灭失均与我司无关，且对贵司物品之保管，我司将收取保管费（每天2000元）。5.我司将就贵司的违约行为主张和行使权利，以维护我司自身的合法利益。2020年3月27日（26日），睿力公司向京都公司发出致京都信苑饭店的函件，主要内容为：本公司于2020年3月18日晚间收到贵司的催款函件及3月16日的催告并附条件预告解除函件原件，于2020年3月20日下午四时收到贵司于当日通过电子版发出的解除函，现回复如下：1.本公司不同意贵司单方面解除合约，合同应该继续履行。2.本公司自2019年10月15日起，陆续九次致函贵司，就从一开始出现的问题说明并提出合理申请，贵司除了回复为催收唯一要求的函件外，从未体现出正面回复我司一切申请的内容。3.本公司提出如下申请：（1）关于贵司催款函的回复：由于关于本公司办公场地使用权纠纷而产生遗留问题的延续性；由于在财务和计费周期存在的差异而产生的歧义；由于爆发疫情突然性导致后续协议还未能签署的顾虑等因素所致。（2）申请贵司予以减免本公司2、3、4月的租金……（4）鉴于本公司尚未复工的事实，再次申请2020年4月l日复工后共同商议彻底解决问题的方案等等。2020年4月22日，京都公司向睿力公司发出关于要求睿力公司限期搬离饭店的函，主要内容为：我司于2020年3月20日向贵司发出解除函，但贵司收到函件后未按函件中的要求搬离我司，现我司声明如下：1.我司将于2020年4月28日将对贵司七层7018-7024房间进行清场处理，其清场的全部费用由贵司全部承担。2.如在清场过程中贵司物品的损失将与我司无关，且对贵司物品之保管，我司将收取保管费（2000元/天）。2020年4月24日，睿力公司向京都公司发出回复函，主要内容为：我司于2020年4月23日收到贵司关于要求睿力公司限期搬离饭店的函，现回函如下：1.我司坚持待疫情过后、北京全面复工后两周内当面约谈解决事宜……4.贵司采取的封门举措是违法的，要求限期搬离饭店的观点我司不予接纳，同时构成了侵犯我司商业利益及商业秘密等等。睿力公司称其实际经营至春节假期前。之后，京都公司对于睿力公司办公场所进行了封门，睿力公司称具体时间为2021年3月23日。京都公司称，2020年4月28日该公司将睿力公司办公物品搬出租赁房屋，并存放于该公司后院内，睿力公司称其未参与，京都公司称睿力公司在场，并提交当日报警后拍摄照片，睿力公司对于报警一事认可。京都公司提交物品清单明细、搬运服务合同单、银行回单、发票、收据予以佐证。京都公司提交落款时间为2020年5月7日的督促函及当场向睿力公司宣读该督促函的视频资料。督促函主要内容为：鉴于贵司的严重违约行为，双方签署的写字间租赁合同已于2020年3月20日解除，我司多次告知贵司相关事宜并要求贵司搬离租赁房屋内物品，腾空房屋，但贵司并未搬离，导致我司的正常经营受到严重影响，我司在充分给予贵司宽限期、告知贵司、尊重贵司租赁房屋内物品权利的基础上，自行进行搬离，特函告如下：1.贵司租赁房屋内所有物品存放于我司后院存放处。2.贵司租赁房屋内，我司现状搬离，具体清单附后；3.再次督促贵司立即将上述全部物品搬离我司，否则，我司就物品丢失、毁损的风险不承担责任，由贵司自行承担。经查，睿力公司向京都公司支付押金205000元。京都公司就其主张的睿力公司拖欠租金及电费一事提交自行制作的财务明细单，显示：睿力公司租赁期间共计缴纳租金及其他费用1582340.75元；睿力公司拖欠2019年12月15日至2020年3月20日期间房屋租金共计218667.67元，其中，2019年12月15日至2020年1月14日期间、2020年1月15日至2020年2月14日期间、2020年2月15日至2020年3月14日期间，每段期间拖欠租金68333.33元，2020年3月15日至2020年3月20日拖欠租金13666.67元；睿力公司拖欠2019年12月15日至2020年3月20日期间其他费用共计1214.97元，其中2019年12月15日至2020年1月14日期间其他费用502.91元、2020年1月15日至2020年2月14日期间其他费用334.88元、2020年2月15日至2020年3月14日期间其他费用377.18元。睿力公司对此不认可，称付款截止至2019年12月15日，租赁期间支付金额（含押金）共计2454002.75元。京都公司同意用已收取押金抵扣其提出的诉讼请求，但要求优先抵扣保管费和搬运费。睿力公司主张因疫情原因，根据国家相关规定，应减半缴纳房屋租金。京都公司提交与其他公司签订的减免1个月租金的协议书，称该公司曾与睿力公司协商减免1个月租金，但睿力公司要求减免3个月租金，双方未达成一致意见，在睿力公司正常缴纳租金的情况下同意减免2个月租金，但睿力公司未按时缴纳租金，故不同意减免租金，并且，京都公司称睿力公司违约在先，疫情在后，其不符合减免租金的条件。一审法院认为，双方签订的《写字间租赁合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，当事人应按合同约定履行。根据双方提交的证据及陈述可知，2019年12月11日，双方曾就睿力公司拖欠七楼（本案租赁合同）及五楼租金及电费一事签订《房屋租赁纠纷解决协议》，睿力公司按照协议约定向京都公司支付了拖欠租金及电费，该协议同时约定，睿力公司替其关联公司承担给付租金义务，睿力公司按照协议约定履行了给付义务，该协议又约定，京都公司承诺睿力公司承担上述给付义务后，将七楼其余部分场地一并出租给睿力公司，并签订新的房屋租赁合同，但双方并未按此约定签订新的租赁合同。此后，睿力公司未按照双方签订的《写字间租赁合同》约定期限缴纳房屋租金及其他费用，京都公司多次催缴未果，睿力公司提出租金所涉期间存在1个月差异，并提出要求按照房屋租赁纠纷解决协议的约定承租七楼其余部分场地，双方签订新的房屋租赁合同，双方因此产生争议。根据双方签订的《写字间租赁合同》，睿力公司负有按期缴纳租金的义务，睿力公司确存在拖欠2019年12月15日之后房屋租金及其他费用的事实，2019年12月15日之后睿力公司向京都公司支付的款项均是基于《房屋租赁纠纷解决协议》所支付的费用，系代其他公司支付的拖欠费用以及租赁五楼场地拖欠的租赁费用，并非基于双方签订的《写字间租赁合同》而支付的2019年12月15日之后的租金及其他费用。睿力公司虽主张租赁费用计算有误，但未就此提交充分证据证明，法院对此不予采信。睿力公司主张要求按照《房屋租赁纠纷解决协议》的约定承租七楼其余部分场地，且双方应签订新的房屋租赁合同，上述理由均不得作为拖欠租金及其他费用的理由。综上，睿力公司就其未按期缴纳租金及其他费用所提出的理由不充分，法院不予采信，该公司未按期支付租金及其他费用的行为已构成违约，京都公司根据合同约定解除双方之间的房屋租赁合同合法，法院予以支持，确认双方于2020年3月20日解除房屋租赁合同，睿力公司应向京都公司支付2019年12月15日至2020年3月20日期间的房屋租金及其他费用，考虑到其间涉及疫情影响，京都公司也曾承诺减免睿力公司1个月租金，故法院综合考虑上述情况对于拖欠租金及其他费用予以一并核算。根据合同约定，睿力公司还应向京都公司支付逾期付款违约金，考虑到合同约定过高，法院按照京都公司的实际损失予以综合判定。鉴于双方已解除房屋租赁合同，故睿力公司应将存放在京都公司后院的全部办公设施设备搬走。京都公司依约解除了双方之间的房屋租赁合同，睿力公司应自行将办公设施设备搬走，在该公司未自行搬走的情况下，京都公司将睿力公司办公设施设备搬走并进行保管，睿力公司应支付相应的搬运费及保管费，具体数额由法院结合京都公司提交的证据及该公司的实际损失予以综合判定。鉴于京都公司同意在押金中抵扣其提出的诉讼请求，法院对此不持异议，对于相应数额予以抵扣。一审法院依照1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、确认双方于2017年12月14日签订的写字间租赁合同已经于2020年3月20日解除；二、睿力公司于判决生效后7日内向京都公司支付2019年12月15日至2020年3月20日期间的房屋租金149892.47元及其他应付费用1214.97元；三、睿力公司于判决生效后7日内向京都公司支付逾期付款违约金（计算标准：以136666.66元为基数，按照每年10%的标准，自2019年12月15日起计算至实际清偿之日止；以13225.8元为基数，按照每年10%的标准，自2020年3月15日起计算至实际清偿之日止；以502.91元为基数，按照每年10%的标准，自2020年1月6日起计算至实际清偿之日止；以334.88元为基数，按照每年10%的标准，自2020年2月6日起计算至实际清偿之日止；以377.18元为基数，按照每年10%的标准，自2020年3月6日起计算至实际清偿之日止）；四、睿力公司于判决生效后20日内将存放于京都公司后院的全部办公设施设备搬走；五、睿力公司于判决生效后7日内向京都公司支付保管费，自2020年3月21日起按每日150元标准计算至睿力公司将全部办公设施设备搬走之日止；六、睿力公司于判决生效后7日内向京都公司支付搬运费5000元；上述二、三、五、六项内容，在执行期间，应先行从押金205000元中抵扣后再执行；七、驳回京都公司的其他诉讼请求。二审中，睿力公司提交了其法定代表人李克逆的银行账户明细三页，以证明睿力公司在2019年12月11日、20日和21日先后向京都公司转账支付了多笔款项，其中就包括2019年12月15日之后的租金。京都公司认为上述证据应当在一审举证期限内提交，故属于逾期提交的证据；京都公司认可上述证据的真实性，但不认可其证明目的；京都公司称，其中2019年12月11日的两笔转账款合计218368.91元，是按照双方于当日签订的房屋租赁纠纷解决协议书的约定，支付的欠付的七楼租金的一半以及电费的全部，2019年12月20日和21日支付的四笔转账款合计666668元，则是按照房屋租赁纠纷解决协议书的约定，支付的欠付的五楼租金。为佐证其上述主张并反驳睿力公司提交的二审证据，京都公司提交了银行电子回单四页，以证明李克逆在2019年12月20日和21日支付四笔转账款时曾经特意备注其用途是交付五楼租金，故该四笔转账并不包括2019年12月15日之后的租金。睿力公司认可京都公司提交的银行电子回单的真实性、合法性及关联性。本院经审理，对一审法院认定的事实予以确认。另经本院审理查明：1.双方对一审法院认定的睿力公司拖欠2019年12月15日至2020年3月20日期间其他费用共计1214.97元均不持异议。2.对于本案诉争《写字间租赁合同》的租金缴费期限，双方均认可，虽然合同中约定是按月支付租金，但是在实际履行过程中形成了按季度提前支付的交易习惯。本院认为，根据双方签订的《写字间租赁合同》及交易习惯，睿力公司负有按期缴纳租金的义务。根据双方在二审中提举的证据，结合《房屋租赁纠纷解决协议书》的约定，本院有理由相信睿力公司的确存在拖欠2019年12月15日之后房屋租金及其他费用的事实，2019年12月11日之后睿力公司向京都公司支付的款项均是基于《房屋租赁纠纷解决协议》所支付的款项，并非基于双方签订的《写字间租赁合同》而支付的2019年12月15日之后的租金及其他费用。睿力公司虽主张租赁费用计算有误，但未就此提交充分证据证明，本院不予采信。睿力公司主张要求按照《房屋租赁纠纷解决协议》的约定承租七楼其余部分场地，且双方应签订新的房屋租赁合同，上述理由均不得作为拖欠租金及其他费用的理由。睿力公司未按期支付租金及其他费用的行为已构成违约，京都公司根据合同约定解除双方之间的房屋租赁于法有据。睿力公司应向京都公司支付2019年12月15日至2020年3月20日期间的房屋租金及其他费用。根据合同约定，睿力公司还应向京都公司支付逾期付款的违约金。京都公司依约解除了双方之间的房屋租赁合同，睿力公司应自行将办公设施设备搬走，在该公司未自行搬走的情况下，京都公司将睿力公司办公设施设备搬走并进行保管，睿力公司应支付相应的搬运费及保管费。鉴于京都公司同意在押金中抵扣其提出的诉讼请求，本院对此不持异议。综上所述，睿力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8763元，由睿力创造（北京）品牌管理咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴博文审 判 员 张 瑞审 判 员 朱 华二〇二一年七月二十八日法官助理 孙 雪书 记 员 刘 佳