江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏10民终1845号上诉人（原审被告）：杨爱华，女，1949年9月26日出生，汉族，住高邮市。委托诉讼代理人：缪德明，高邮市菱塘法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：张长生，男，1973年11月14日出生，回族，住高邮市。被上诉人（原审原告）：乔玉香，女，1972年11月16日出生，回族，住高邮市。两被上诉人委托诉讼代理人：金元龙，江苏日出律师事务所律师。原审被告：刘孝好，男，1950年5月17日出生，汉族，住高邮市。原审第三人：江苏高邮农村商业银行股份有限公司菱塘支行，住所地在高邮市菱塘回族乡团结路25号。负责人：池金明，该支行行长。上诉人杨爱华因与被上诉人张长生、乔玉香、原审被告刘孝好、原审第三人江苏高邮农村商业银行股份有限公司菱塘支行（以下简称高邮农商行菱塘支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服高邮市人民法院（2020）苏1084民初1402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨爱华上诉请求，1.撤销（2020）苏1084民初1402号民事判决，2.改判2005年7月5日三方签订《房产买卖及贷款清偿协议书》无效，3.驳回张长生、乔玉香要求办理过户登记的诉讼请求，4.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：2005年7月5日三方签订《房产买卖及贷款清偿协议书》时，杨爱华不在场，涉案房产证书附记：共有人杨爱华。涉案房产在2001年3月22日经评估为23万元，事隔四年，怎么可能以15万元卖房偿还债务？三方协议显失公平。本案刘孝好未经杨爱华同意出售夫妻共有财产，被上诉人虽是善意购买，但并不是支付合理的对价，故上诉人一直未同意，至今没有办理不动产变更登记。涉案房产土地所有权性质为集体所有，买卖双方不是同一经济组织成员，张长生直至2005年12月28日才将户籍迁入涉案房产，乔玉香户籍在安徽省天长市秦楠镇南桥街5号，故该份协议内容无效，双方应各负返还之责。张长生、乔玉香辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律准确，上诉人的上诉理由均不能成立。1.一审法院判决已经查明，在签订房产买卖及贷款清偿协议书，所偿还贷款以上诉人名义贷款及刘孝好小孩名义贷款，签订协议后，原居住在案涉房内的刘孝好就搬出，说明知道房屋买卖事实。2011年，刘孝好又反向张长生租赁案涉房屋门面房，用于与杨爱华共同经营。因此，在15年后提出不清楚买卖关系是不能成立的。2.2005年7月签订协议后，张长生在当年12月28日己将户口迁至案涉房屋处，应当视为同一集体经济组织成员，房屋买卖并不违反法律规定。刘孝好陈述，三年后我就想要回房子，张长生不肯，当时是我一人签字，我同意杨爱华上诉意见，其他没有。高邮农商行菱塘支行陈述，当时处理贷款协议时是上一任负责人，刘孝好与张长生签订协议是事实，其他没意见。张长生、乔玉香向一审法院起诉请求：1.判决刘孝好、杨爱华办理所出售的高邮市3号房屋的不动产过户登记给张长生、乔玉香；2.判决高邮农商行菱塘支行注销上述房屋的抵押权登记；3.判决刘孝好、杨爱华承担本案诉讼费。一审法院认定事实：张长生、乔玉香与刘孝好、杨爱华均系夫妻关系。刘孝好、杨爱华共有坐落于高邮市的房产一处。该房登记的房屋所有权人为刘孝好，共有人为杨爱华，房产证号为邮房权证菱塘字第××号，土地为集体土地性质，登记的土地使用者为刘孝好。该房屋设立有抵押登记，房屋他项权人为高邮市农村信用合作社，权利价值为15万元。2005年7月5日，高邮市农村信用合作联社菱塘信用社（以下简称菱塘信用社，现已改名为高邮农商行菱塘支行）与刘孝好、张长生签订《房产买卖及贷款清偿协议书》一份（以下简称“三方协议”），该协议书甲方为“高邮市信用合作社”（贷款方）、乙方为刘孝好、杨爱华（借款方、卖方）、丙方为张长生、乔玉香（买方），在协议尾部，甲方加盖菱塘信用社财务专用章，并由当时的负责人曹鹏签字，而乙方仅有刘孝好一人签字，丙方仅有张长生一人签字。协议主要约定：乙方有坐落于高邮市的房产一处。2001年甲方先后向乙方贷款总计14万元（其中杨爱华名义2万元、张成平名义2万元、刘孝好以案涉房产作抵押所借10万元），因乙方无力偿还本息，致使该房长期抵押，故由乙方出卖此房给丙方，用所得放款结清乙方所欠甲方的借款本息；甲方同意乙方以本息15万元一次性结清双方债权债务关系（即借款本金14万元及利息）；乙方同意以15万元出售抵押于甲方的房屋给丙方，丙方将房款交付给甲方，用于冲抵乙方应付给甲方的借款本息；丙方将房款交付给甲方时，甲方必须将乙方用于抵押的房屋产权证书、土地使用权证书等相关文件一并交付给丙方；本协议自各方签字盖章之日正式生效。签订三方协议时，杨爱华不在现场，但事后刘孝好、杨爱华从案涉房屋迁出，并将案涉房屋交付给张长生、乔玉香，后者于当年入住。2011年2月28日，刘孝好（高邮市爱华制线有限公司）作为承租方（乙方）与张长生（甲方）签订《租房协议书》一份，约定乙方租用甲方在菱塘回族乡教街3号的门面房作为办公用房，租期拟定为五年，租金每月200元。另查明，张长生在购买案涉房产时的户籍地在高邮市曙光居委会，后于2005年12月28日已将户籍迁入至高邮市3号。一审法院认为，本案争议焦点是三方协议是否合法有效？刘孝好、杨爱华认为协议无效，理由有两点：一是案涉房屋系其夫妻共同财产，刘孝好所签订的三方协议没有案涉房屋共有人杨爱华的签字确认，杨爱华对此不知情，事后未进行追认，应为无效合同；二是张长生、乔玉香与刘孝好、杨爱华并非同一集体经济成员，不能成为买卖案涉房屋的合法主体。对此，一审法院认为，刘孝好、杨爱华的上述理由均不能成立。首先，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定，虽然案涉房屋系刘孝好、杨爱华的共有财产，但刘孝好、杨爱华系夫妻关系，售房款有2万元即是归还杨爱华名义所借贷款，签订三方协议的主要目的即是为归还案涉房屋到期的抵押贷款，作为相对人的张长生有理由该协议为刘孝好、杨爱华夫妻双方共同意思表示，且为善意购买，并支付合理对价。其次，在三方协议签订后，刘孝好、杨爱华便从案涉房屋迁出，并将案涉房屋交付给张长生、乔玉香，杨爱华并未在合理期内提出异议，或向人民法院起诉确认三方协议无效，应视为已默示同意刘孝好的售房行为。再次，张长生、乔玉香于2005年便占有使用案涉房屋，至今已十五年的时间，而刘孝好又曾于2011年向张长生租赁案涉房屋的门面房，从维护交易的稳定性出发，也应确认三方协议的合法效力。最后，案涉房屋虽土地性质虽为集体土地，但张长生于2005年12月28日便已将户籍迁入至高邮市3号，且案涉房屋根据建房申报表也是按集镇规划建房，因此张长生、乔玉香可认定为买卖案涉房屋的合法主体。综上，三方协议体现了三方当事人的真实意思表示，协议内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方当事人应按协议约定全面履行各自的义务。张长生、乔玉香已足额支付购房款，为刘孝好、杨爱华代偿了所欠第三人的贷款，刘孝好、杨爱华应当继续履行三方协议，将案涉房屋的房屋产权证书、土地使用权证书立即交付给张长生、乔玉香，并协助张长生、乔玉香办理案涉房屋的不动产过户登记，高邮农商行菱塘支行应协助注销案涉房屋的抵押权登记。张长生、乔玉香的诉讼请求，符合法律规定，一审法院依法予以支持。为依法保护公民的合法民事权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、刘孝好、杨爱华应于本判决生效之日起十日内协助张长生、乔玉香办理高邮市3号房屋（邮房权证菱塘字第××号）的不动产转移登记手续；二、高邮农商行菱塘支行应于本判决生效之日起十日内协助张长生、乔玉香办理高邮市3号房屋（邮房权证菱塘字第××号）的抵押权登记注销手续。案件受理费3300元，由刘孝好、杨爱华负担。本案二审期间，双方当事人均未提供新证据。本院查明，一审法院审理认定的事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点：涉案《房产买卖及贷款清偿协议书》的效力以及张长生、乔玉香是否支付合理对价？本院认为，依法成立的合同，自成立时生效；审查本案协议书的效力，应当依据合同订立时的法律关于合同效力的规定。本案中，涉案房产由刘孝好向菱塘信用社设立借款抵押，为偿还抵押借款及杨爱华名下、张成平名下相关借款，甲方（菱塘信用社）、乙方（刘孝好、杨爱华）、丙方（张长生、乔玉香）三方签订协议，由乙方将涉案房产出卖给丙方，丙方将涉案房款交付给甲方，用于冲抵乙方所欠甲方借款本息；该房产买卖及贷款清偿协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不符合原合同法第五十二条关于合同无效的其他规定，应当认定为合法有效。上诉人的上诉理由是杨爱华不知情、未在协议书上签名、买卖双方不是同一集体经济组织成员等，杨爱华在菱塘信用社有借款、房产买卖及贷款清偿协议亦为其借款清偿，张长生有理由相信刘孝好出卖房产为其夫妻双方共同意思表示，且事后刘孝好、杨爱华从案涉房屋迁出、将房屋交付张长生、乔玉香，杨爱华以不同意或不知情为由对抗善意第三人有违诚信原则；涉案房产系集镇规划建房，三方协议签订后，张长生早已于当年将户籍迁入高邮市3号。此外，杨爱华一审期间提供的评估报告，系刘孝好、杨爱华为将涉案房产抵押给金融部门办理借款而由其自己对外委托评估取得；而三方协议系刘孝好为偿还其与杨爱华所欠菱塘信用社借款本息，在菱塘信用社的见证下，向张长生出售涉案房产，故不能以该评估报告中的估价认定房产买卖协议中约定的房价不是合理对价。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，依法不应予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，结果应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费3300元，由上诉人杨爱华负担。本判决为终审判决。审判长  陆开存审判员  孙建瑢审判员  叶 露二〇二一年七月十六日书记员  朱爱娟