河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终8021号上诉人（再审被申请人、原审原告）：宋伸伟，男，1992年6月19日出生，汉族，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人：马浩，河南天物律师事务所律师。被上诉人（再审申请人、原审被告）：郑州华南城有限公司，住所地新郑市华南城三路南侧，环西路东侧。法定代表人：梁丽仪，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王辉，北京市（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕佳坤，北京市（郑州）律师事务所实习律师。原审被告：郑州宝力通市场开发管理有限公司，住所地新郑市华南城三路南侧，环西路东侧。法定代表人：林琳，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王辉，北京市（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕佳坤，北京市（郑州）律师事务所实习律师。上诉人宋伸伟因与被上诉人郑州华南城有限公司（以下简称华南城公司）以及原审被告郑州宝力通市场开发管理有限公司（以下简称宝力通公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2021）豫0184民再18号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋伸伟上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人一审所有诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人在购买华南城公司商品房过程中，华南城公司在上诉人支付订房款后要求上诉人先租赁房屋，并指定宝力通公司与上诉人签订租赁合同，华南城公司属于捆绑销售行为，上诉人按照约定租赁房屋后，华南城公司未按照约定提供租赁物，构成违约，应当退还租金。二、华南城公司在一审中认可收到上诉人34436元系租金，双方协商过程中华南城公司也愿意退还租金。华南城公司的行为违反了民事诉讼法最基本的“禁止反言”原则。三、华南城公司该34436元系购买“购房资格费用”无任何证据依据，且可能涉嫌虚假诉讼。四、再审时一审法院认定事实不清，且存在多处事实认定错误。华南城公司辩称，上诉人支付“租金”所要获得的仅仅是“租户”身份，并非真正向我方承租商铺。其与我方之间不存在真实的租赁关系，对其要求返还“租金”的请求应予以驳回。宝力通公司述称，同意被上诉人的意见。宋伸伟向一审法院起诉请求：1、请求被告郑州宝力通市场开发管理有限公司返还原告租金34436元，并向原告支付该租金产生的利息(利息以34436元为基数，按照银行同期贷款利率自2018年8月17日计算至实际支付之日)；2、请求被告郑州华南城有限公司对上述债务承担连带返还责任。3、请求二被告承担本案诉讼费。一审法院原审认定事实：郑州华南城7号交易广场涉案租赁房屋为郑州华南城有限公司所有，郑州华南城有限公司委托郑州宝力通市场开发管理有限公司对其所有的郑州华南城房屋进行出租。2018年8月27日，郑州宝力通市场开发管理有限公司出具《收据》一份，内容主要有：兹收到宋伸伟人民币34436元，系付租金，郑州华南城-7号交易广场-五层a-5-8842018/08/17-2019/08/26。2019年7月19日，郑州华南城有限公司向宋伸伟出具发票一份，该发票显示：货物或应税劳务、服务名称为*经营租赁*租金7#-5-884，价税合计34436元，账期为2018-8-17至2019-8-26，位置郑州华南城7号交易广场。宋伸伟将涉案租金34436元交纳给郑州华南城有限公司，郑州华南城有限公司认可收到该租金。另查明，1、宋伸伟交纳租金时，涉案租赁房屋尚未完工；截至庭审当日，涉案房屋仍不具备交付条件，郑州宝力通市场开发管理有限公司、郑州华南城有限公司均未向宋伸伟交付该房屋。2、庭审中，宋伸伟陈述其与郑州宝力通市场开发管理有限公司签订有租房合同，郑州宝力通市场开发管理有限公司未向其交付该合同，但郑州宝力通市场开发管理有限公司、郑州华南城有限公司均陈述涉案房屋未签订租赁合同。宋伸伟在第一次庭审中陈述称涉案租赁房屋面积为30平方米左右，第二次庭审中陈述称租赁房屋面积为22平方米左右，租金每月大概3千多；郑州宝力通市场开发管理有限公司、郑州华南城有限公司未说明涉案租赁房屋面积大小，其对原告所述不认可，并称涉案房屋内部未分割，未定哪个房屋多少平方米。宋伸伟陈述涉案租赁房屋用途系做生意，郑州华南城有限公司陈述承租人未说明使用房屋状况、用途。3、庭审中，郑州宝力通市场开发管理有限公司、郑州华南城有限公司主张其针对租户、员工、业主发放建惠卡，每人一张，建惠卡享受购房9折优惠，员工直接享有，租户交纳购房优惠资格费即涉案租金情况下享有建惠卡。原告对此不予认可。一审法院原审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。原告未提交涉案房屋租赁合同，被告亦不认可涉案房屋签订有租赁合同，应视为未签订书面租赁合同。被告郑州宝力通市场开发管理有限公司出具的收据、被告郑州华南城有限公司开具的发票上虽然显示有部分租赁信息，但原告陈述的涉案租赁房屋面积前后不一致，对每月每平米租金数额陈述不清楚，被告亦未能说明涉案租赁房屋面积及租金计算方法，双方对租赁房屋性质、用途陈述亦不一致，原、被告对涉案租赁房屋面积、交付时间、租金计算方式、租金支付方式、租赁物维修等重要信息均未约定；原告明知其交纳租金时租赁房屋尚未完工，不具备租赁条件，却交纳了租金，收据、发票上显示的租赁期间早于房屋交付期间，均不符合常理；直至收据、发票上显示的租赁期间期满，租赁房屋亦不具备交付及使用条件，并未实际交付；被告亦不认可双方存在真实的租赁关系，不能说明被告有将涉案房屋租给原告使用的意思表示。综上，一审法院认定原、被告租赁关系不成立。该案中，涉案租赁房屋为被告郑州华南城有限公司所有，被告郑州华南城有限公司委托被告郑州宝力通市场开发管理有限公司对涉案房屋进行出租，被告郑州华南城有限公司认可其收取了原告租金，虽被告郑州宝力通市场开发管理有限公司前期出具了收款凭证，但之后被告郑州华南城有限公司为原告开具了正式发票，因此，应认定被告郑州华南城有限公司为租金收取方。被告郑州华南城有限公司收取涉案租金没有合法依据，应予以返还。郑州华南城有限公司主张其收取的租金系原告交纳的购房优惠资格费，原告对此不予认可，郑州华南城有限公司提交的证据亦不足以证明其与原告就购买购房优惠资格一事达成一致合意，因此，一审法院对其该抗辩意见不予采纳。郑州华南城有限公司占用原告租金势必给原告造成一定的损失，原告要求支付利息的请求，符合法律规定。鉴于原告交纳租金时明知涉案租赁房屋现状，原告亦未提交证据证明其就涉案房屋或款项向二被告主张过权利，故一审法院酌定被告郑州华南城有限公司按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自原告起诉之日即2020年6月16日起向原告支付利息至款项付清之日止。被告郑州华南城有限公司称其不应返还租金及支付利息的抗辩意见没有事实根据，与一审法院查明事实不符，一审法院不予采纳。原告主张被告郑州宝力通市场开发管理有限公司返还租金并由被告郑州华南城有限公司承担连带责任的诉求依据不足，一审法院不予支持。一审法院原审判决：一、被告郑州华南城有限公司于判决十日内返还原告宋伸伟租金34436元，并支付利息（以34436元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年6月16日起支付至款项付清之日止）；二、驳回原告宋伸伟的其他诉讼请求。一审法院再审认为，关于宋伸伟缴纳的34436元租金性质如何认定问题：宋伸伟与华南城公司及宝力通公司之间并无书面租赁合同，“租金”的数额远远低于市场行情，且原告在至其缴纳“租金”2年后才起诉请求返还租金，不符合常理。且其提供的租赁合同并无二被告签字或盖章。根据华南城公司提供的证据，华南城公司通过收取上述租金的形式使宋伸伟获取购房资格，原告宋伸伟并未拒绝该种方式反而自愿支付租金获得购房资格并已成功购买了华南城中园的房屋，在置业计划书中也明确载明该款项，且日期与宝力通公司出具收据日期相同，足以认定该“租金”系为享受购房优惠所交。因此，一审法院认定宋伸伟与华南城公司、宝力通公司之间并不存在真实的租赁关系。因此，该案中其起诉要求二被告返还该租金，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2020）豫0184民初3196号民事判决；二、驳回原审原告宋伸伟的诉讼请求。一审案件受理费330元，由一审原告宋伸伟负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，宋伸伟提交的租赁合同无华南城公司及宝力通公司的签字或盖章，其提交的租金收据显示其支付租金时租赁房屋尚未完工，故其提交的证据不能证明双方之间存在真实的房屋租赁关系。根据华南城公司提供的证据，华南城公司通过收取上述租金的形式使宋伸伟获取购房资格，宋伸伟支付租金后获得了购房资格并已成功购买了华南城公司的房屋。宋伸伟要求返还该租金没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，宋伸伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费661元，由宋伸伟负担。本判决为终审判决。审判长  杨相峰审判员  李庆伟审判员  姚振勇二〇二一年七月十二日书记员  徐玉立