河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀10民再53号 再审上诉人（一审被告）：詹洪波，女，1961年9月2日出生，汉族，住三河市。 委托诉讼代理人：张宏磊，河北保忠律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：窦云芃，男，1990年8月31日出生，汉族，住三河市南城合安区。 委托诉讼代理人：杨晓宇，北京炜衡（天津）律师事务所律师。 再审上诉人詹洪波与被上诉人窦云芃房屋租赁合同纠纷一案，河北省三河市人民法院于2019年5月28日作出（2018）冀1082民初9619号民事判决。窦云芃、詹洪波提起上诉，本院于2019年9月16日作出（2019）冀10民终3985号民事判决。窦云芃向河北省高级人民法院申请再审，河北省高级人民法院于2020年5月22日作出（2020）冀民申1973号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2020年9月15日作出（2020）冀10民再108号民事裁定，撤销河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初9619号民事判决及本院（2019）冀10民终3985号民事判决，将本案发回河北省三河市人民法院重审。河北省三河市人民法院于2021年1月29日作出（2020）冀1082民初9411号民事判决。詹洪波向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审上诉人詹洪波的委托诉讼代理人张宏磊、被上诉人窦云芃的委托诉讼代理人杨晓宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 再审上诉人詹洪波上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、对上诉人应当退还的租金数额和起止时间认定错误，涉案房屋因权属争议被案外人在2018年9月6日拆除，导致双方租赁合同无法继续履行。上诉人应当退还资金应当自2018年9月6日至2020年11月20日期间。上诉人已经退还租金265000元租金，无需再承担任何责任。2、上诉人没有过错，被上诉人无权向上诉人主张赔偿损失。导致合同无法继续履行是因为兴达公司侵权强拆造成的，房屋权属争议没有最终结论，即使被上诉人产生损失，应向侵权人兴达公司主张。3、被上诉人在合同签订前就已知晓房屋状况，明知兴达公司与上诉人对涉案房屋存在权属争议仍然承租，被上诉人也存在过错。4、被上诉人的转租行为没有经过上诉人的同意或追认，转租与上诉人无关，被上诉人无权因转租造成的损失向上诉人主张赔偿。被上诉人赔偿案外人杨凤楠15万元是双方调解后赔偿的，计算金额没有依据。2019年、2020年的资金差价损失不一定实际发生，故一审法院酌定被上诉人的租金差价损失80000元没有任何依据。 再审上诉人詹洪波庭审时陈述意见：对上诉状内容第一项进行变更，认可一审判决第二项即上诉人应退还被上诉人租金218667元。 被上诉人窦云芃答辩意见：原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。1、本案是因为涉案房屋权利瑕疵，被上诉人无法对其租赁物使用收益，双方合同应当解除，已支付租金及逾期相应损失应当赔偿被上诉人。2、被上诉人赔偿案外人杨凤楠15万元损失，包括退还的租金及租赁物装修等相应损失，损失的造成是因为上诉人提供了存在权利瑕疵的标的物所产生的，一审判令赔偿具有合法依据。3、被上诉人不存在任何过错，涉案房屋权属情况存在争议，被上诉人并不知情，上诉人也没有相应证据证明被上诉人知情或存在过错。4、双方签订的房屋租赁协议无法继续履行，由于上诉人原因导致被上诉人无法继续获取租金差价的损失属于可预期的，该部分损失于法有据。5、上诉人向被上诉人退还265000元的租金不能必然产生免除承担其他违约赔偿的责任。 再审上诉人窦云芃在原审时诉称：1、依法判令解除原、被告双方于2015年5月20日签订的《房屋租赁协议》；2、判令被告退还原告租金290000元并赔偿原告损失347000元；3、本案案件受理费、保全费等诉讼费用由被告负担。事实与理由：2015年5月20日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁协议》1份，约定原告承租被告的位于三河市西头的约1200平方米砼混结构门店楼（以下简称标的房屋）开饭店。租期自2015年5月21日起至2020年11月20日止共5年6个月，租金自2015年11月21日起至2020年11月20日止共5年，每年12万元，共计60万元，自合同签订后5日内一次交清。合同签订后，原告于2015年5月23日一次性向被告交清了5年租金60万元，被告将标的房屋交付给原告使用。后因坐落位置、客流等原因，原告于2015年11月27日与案外人杨凤楠签订《商铺租赁合同》，将标的房屋转租给杨凤楠使用。2018年1月初，案外人三河市兴达房地产开发有限公司就标的房屋及标的房屋所占用的土地使用权主张权利，并强行拆除标的房屋，导致案外人杨凤楠无法使用标的房屋而将原告起诉，经审理后作出（2018）冀1082民初6351号民事调解书，该调解书确认：解除原告与杨风楠之间的《商铺租赁合同》，原告于2018年11月17日前一次性退还案外人杨风楠剩余租金及赔偿杨风楠损失共计15万元。原告就不能正常使用标的房屋与被告多次协商，但被告不同意退还租金及赔偿损失。原告认为，因第三人主张权利，标的房屋存在权利瑕疵，致使标的房屋灭失，原告已不能对租赁物使用、收益，双方之间的《房屋租赁协议》依法应予解除，被告除退还原告未发生的租金外，还应赔偿由此给原告造成的各项损失。原告在与被告协商未果的情况下，只得依法诉至法院，请求判如所请。 被上诉人詹洪波在原审时辩称：首先原告搬离涉案房屋是因为原告认为租金过高，不再经营，故涉案合同的解除责任在原告；其次是原告在租赁期间未尽到对租赁房屋的保护义务，导致涉案房屋于2018年9月6日被兴达公司强拆，被告方已报警；第三是被告已按河北省廊坊市中级人民法院（2019）冀10民终3985号民事判决履行了向原告退还相关费用并赔偿损失265000元的义务，被告认为原告应将这笔费用先退还被告，待本案作出裁决后被告可按裁判内容履行义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，组织当事人进行了证据交换和质证，对原被告无异议的《房屋租赁协议》、原告中国建设银行流水明细2组证据，予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，原审认定的事实：原告主张解除原被告于2015年5月20日签订的《房屋租赁协议》，理由是原被告于2015年5月20日签订了《房屋租赁协议》，原告租赁被告的房屋，租期为2015年5月21日至2020年11月30日止，共计5年零6个月，租金自2015年11月21日起算至2020年11月20日，每年120000元，5年共计600000元，原告已通过转账的方式将600000元租金付清被告。原告接收涉案房屋后，于2015年11月27日将涉案房屋转租给了案外人杨凤楠，原告与杨凤楠每年签订一份5年期租赁合同，租期自2016年1月25日至2021年1月24日，租赁费2016年和2017年为180000元，2018年起每年200000元。在杨凤楠使用租赁房屋期间，河北张国庆律师事务所受兴达公司委托于2018年2月2日和2018年6月8日两次向杨凤楠发送律师函，让杨凤楠限期搬离涉案房屋。后杨凤楠于2018年6月21日搬离了涉案房屋，涉案房屋于2018年9月6日被兴达公司拆除。原被告之间的租赁合同标的物房屋已灭失，合同目的已无法实现，原被告于2015年5月20日签订的《房屋租赁协议》依法应予解除。除被告无异议的2组证据外，另向法庭提供了2组证据：1、原告与案外人杨凤楠于2015年11月27日、2016年12月25日、2017年12月25日签订的3份《商铺租赁合同》；2、河北张国庆律师事务所向杨凤楠发送的律师函2份。被告认为原告与案外人杨凤楠签订《商铺租赁协议》与被告无关，而原被告之间的《房屋租赁协议》的解除责任不在于被告，被告在租赁涉案房屋收取较低租金时就已告知原告涉案房屋所在的土地有争议，另外原告未向被告交纳取暖费，原告也未对涉案租赁房屋尽到保护义务，导致房屋内被告的大部分财产丢失。同时被告对原告提供的2组证据表示不清楚。原告主张被告退还租金290000元并赔偿原告损失347000元，理由是原被告之间的《房屋租赁协议》应予解除，案外人杨凤楠于2018年6月21日搬离了涉案房屋，而原告已将租金给付至2020年11月20日，故被告应将2018年6月21日至2020年11月20日期间29个月的租金退还原告，租金每年120000元，每月10000元，29个月租金为290000元。因原告已收到被告退还的265000元租金，所以同意在被告应退还原告的290000元租金中予以扣减。关于损失部分，因涉案房屋权利存在瑕疵，导致灭失，案外人杨凤楠将原告起诉至三河市人民法院，经调解原告退还杨凤楠租金并赔偿杨凤楠损失共计150000元，原告已向杨凤楠履行了付款义务，该150000元损失应由被告承担。另外自2018年开始杨凤楠每年向原告交纳200000元租金，而原告交纳被告的租金为120000元，中间存在的80000元租金差价，损失赔偿中应包括合同履行后可获得的利益，原告2018年6月21日至2019年1月24日可得利益损失为47000元，2019年1月25日至2020年1月24日可得利益损失80000元，2020年1月25日至2020年11月20日可得利益损失70000元，三笔共计197000元。所以被告应赔偿原告的损失共计347000元（150000元+197000元）。同时原告向法庭提供三河市人民法院（2018）冀1082民初6351号民事调解书1份、原告向杨凤楠转账截图3张和原告建设银行转账明细4张。被告对原告的主张不予认可，被告认为应该是谁侵权谁负责退还和赔偿，涉案房屋是兴达公司拆除，应由兴达公司负责退还原告租金和赔偿原告损失，被告可予以协助原告。同时被告对原告提供的证据表示不清楚。被告为了证明与兴达公司存在争议，向法庭提供了河北省高级人民法院（2020）冀民申1955号民事裁定书、河北省廊坊市中级人民法院（2017）冀10行终304号民事裁定书和照片3张，证明被告与兴达公司的争议尚未得到解决，政府也在协调处理被告与兴达公司之间的争议。原告对被告提供的2份裁定书的真实性认可，但不认可证明目的；对3张照片不予认可。原告认为被告与兴达公司之间的法律关系与本案并非同一法律关系，被告可在赔偿原告损失后，待房屋权属争议明确时可另行向兴达公司主张赔偿权利。 原审认为，原被告于2015年5月20日签订的《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。原告于2015年11月27日与案外人杨凤楠签订《商铺出租合同》，将涉案房屋转租给了杨凤楠，后原告与杨凤楠于2016年12月25日和2017年12月25日分别签订了《商铺租赁合同》，被告并未对原告的转租行为提出异议，也未行使解除权，应视为被告同意转租。原告与案外人杨凤楠于2017年12月25日签订的《商铺租赁合同》约定2018年1月25日至2019年1月24日期间的租金为200000元。原告与案外人杨凤楠在履行于2017年12月25日签订的《商铺租赁合同》期间，涉案房屋于2018年9月6日被三河市兴达房地产开发有限公司拆除。涉案房屋灭失后，原被告所签订的《房屋租赁协议》合同目的已无法实现，《房屋租赁协议》依法应予解除，故对于原告要求解除原被告之间《房屋租赁协议》的主张，本院予以支持。关于退还租金和赔偿损失的问题，作为出租方，应保证涉案出租房屋的完整性，并履行保证原告正常使用涉案房屋的义务，现涉案房屋因被告与三河市兴达房地产开发有限公司存在纠纷而被拆除，在原被告之间的《房屋租赁协议》应予解除的情况下，被告理应将剩余租金退还原告并赔偿原告的损失。原告与案外人杨凤楠就解除双方于2017年12月25日签订的《商铺租赁合同》在本院（2018）冀1082民初6351号民事案件中达成一致调解意见，即双方间的2017年12月25日签订的《商铺租赁合同》于2018年8月13日解除，原告退还杨凤楠租金及赔偿杨凤楠损失共计150000元。该150000元对于原告在本案而言是一种实际发生的损失，被告理应予以赔偿。但是该150000元在本院（2018）冀1082民初6351号民事案件中是包含原告退还案外人杨凤楠租金的，双方在该案中解除的于2017年12月25日签订的《商铺租赁合同》中的租金已收取至2019年1月24日，也就是说该150000元中原告退还案外人杨凤楠的租金截止日期为2019年1月24日。被告在赔偿原告该150000元损失后，亦相当于租金已退还至2019年1月24日。对于2019年1月25日至2020年11月20日期间的租金被告亦应退还原告，该期间共计21个月零26天，租金每月10000元，则被告应退还原告租金为218667元。原告主张被告赔偿租金差价利益损失，依据原被告之间的《房屋租赁协议》和原告与案外人杨凤楠于2017年12月25日签订的《商铺租赁合同》，可以看出两个合同租金之间有80000元差额，因被告原因导致《房屋租赁协议》无法继续履行，被告确实对原告应获取的租金差价利益损失进行赔偿。原告与案外人杨凤楠于2017年12月25日签订的《商铺租赁合同》在2018年8月13日解除，故原告只能就2018年8月13日以后的租金差价利益损失主张赔偿，而不能从2018年6月21日起算。并且原告与杨凤楠之间的《商铺租赁合同》每年一签，市场不确定因素很多，原告主张至2020年11月20日的租金差价利益损失过高，对于被告而言也显失公平，应予调整，故本院酌定被告赔偿原告的租金差价利益损失为80000元。综上，被告应赔偿原告损失共计230000元（150000元+80000元）。被告应退还原告的租金为218667元，两项合计448667元。因被告已退还原告265000元，该项损失与被告应退还原告的租金218667元折抵后剩余46333元；剩余的46333元再与被告应赔偿原告的损失230000元折抵后，被告则实际需要向原告支付的租金差价利益损失为183667元。 综上所述，原告要求解除原被告之间的《房屋租赁协议》，并要求被告退还租金、赔偿租金差价利益损失的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以维护。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（四）项、第五百六十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告窦云芃与被告詹洪波于2015年5月20日签订的《房屋租赁协议》；二、被告詹洪波于本判决生效后退还原告窦云芃租金218667元；三、被告詹洪波于本判决生效后赔偿原告窦云芃损失230000元。以上二、三项与被告已退还原告的265000元折抵后，被告詹洪波于本判决生效后十日内赔偿原告窦云芃租金差价利益损失183667元。案件受理费3973元，由被告詹洪波负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审认定的事实与原审认定的事实一致。 本院二审认为，再审上诉人詹洪波与被上诉人窦云芃于2015年5月20日签订的《房屋租赁协议》、窦云芃于2015年11月27日与案外人杨凤楠签订《商铺出租合同》及于2016年12月25日和2017年12月25日分别签订了《商铺租赁合同》为真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，已形成事实上的出租和转租关系，合法有效。现涉案房屋已因案外因素被拆除，无继续履行租赁合同的可能性，原审判决解除《房屋租赁协议》符合实际情况。 原审判决根据合同相对性原则，对再审上诉人詹洪波应退还被上诉人窦云芃租金在起止时间及金额218667元的认定、再审上诉人詹洪波应赔偿被上诉人窦云芃已支付给案外人杨凤楠的经济损失150000元，及酌定再审上诉人詹洪波赔偿租金差价利益损失80000元的认定，分析意见符合案件实际情况，判决结果有事实和法律依据，应予维持。再审上诉人詹洪波的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3973元，由再审上诉人詹洪波负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘润涛 审 判 员 韩春来 审 判 员 马艳侠 二〇二一年七月六日 法官助理 薛玉辉 书 记 员 齐晓星