云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初330号原告（反诉被告）：彭静，女，1988年7月25日出生，白族，户籍登记地云南省大理白族自治州大理市。委托代理人：高世恩、李贵红，系上海段和段（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：昆明尊良房地产开发有限公司。住所：云南省昆明市盘龙区白云路168号瑞鼎城5栋3楼。法定代表人：高立国，系公司总经理。委托代理人：董明、施福永，系云南律知律师事务所律师，特别授权代理。第三人：云南省航务管理局。住所：昆明市环城北路179-181号。法定代表人：徐绍能，系该局局长。委托代理人：冯洋、贺熹，系云南上义律师事务所律师，特别授权代理。第三人：昆明市盘龙区人民政府东华街道办事处。地址：昆明市盘龙区白龙路19号。负责人：丁文舟，系办事处主任。委托代理人：余子进，系云南直度律师事务所律师，一般授权代理。委托代理人：王轲，特别授权代理。原告（反诉被告）彭静诉被告（反诉原告）昆明尊良房地产开发有限公司（以下简称“尊良公司”）、第三人云南省航务管理局（以下简称“省航务局”）、第三人昆明市盘龙区人民政府东华街道办事处（以下简称“东华街道办”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日受理后，因案情复杂需请示上级人民法院于2020年4月3日暂停审理，于2020年8月12日恢复审理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）彭静委托代理人高世恩、李贵红，被告（反诉原告）尊良公司委托代理人董明、施福永，第三人省航务局委托代理人冯洋、贺熹，第三人东华街道办委托代理人余子进、王轲，到庭参加了诉讼。本案因等待关联代表案件二审结果，当日再次暂停审理。昆明市中级人民法院于2021年3月2日对关联代表案件作出（2020）云01民终10169号《民事判决书》，本案恢复审理并进行调解，因调解无法达成，现已审理终结。原告（反诉被告）彭静诉称：因昆明市五华区拆迁开发正义路历史街区拆迁了第三人省航务局位于正义路的房产，为解决省航务局异地安置的历史遗留问题，昆明市人民政府办公厅于2013年12月23日下发《航务局异地安置历史遗留问题的会议纪要》，指示“由盘龙区政府负责，就省航务局22617平方米的回迁安置面积纳入周家营、石闸村城中村改造项目事宜，尽快签订回迁安置协议，约定相关建设内容及要求，并将回迁安置作为项目土地公开交易的外挂条件”。被告2009年12月25日与盘龙区城中村改造办公室签订了《投资框架协议》，取得“盘龙区周家营、石闸村城中村改造项目”的投资人主体资格，参与该“城改项目”土地一级开发整理工作，后取得二级开发主体资格。2014年1月6日，被告与第三人省航务局、昆明市之江置业有限公司（以下简称“之江公司”）、昆明新泰盛房屋拆迁有限公司（以下简称“新泰盛公司”）和第三人东华街道办签署了《安置协议》。2014年10月31日，被告与第三人省航务局和东华街道办签署《云南省航务管理局职工回迁安置房建设安置总协议》。鉴于上述历史背景由来，2015年1月16日，原告与被告尊良公司在第三人东华街道办监督见证下签订《安置协议》，约定由原告出资，被告代建位于盘龙区房屋，建筑面积84.31平方米，建设总费用为341590.40元。协议签订后，原告按照约定支付了前两期代建费用合计170795.20元。原告交了50%的建设费用后一直关注被告的建设进度，并筹措好后续费用资金以便被告通知时及时交付，但被告工程进度缓慢，未按合同预计的期限完成相应的工程节点，也未通知原告交付后续费用。2018年6月30日，合同约定的交房日期届满，原告前往被告处准备办理接房手续时，被告声称案涉《安置协议》无效、拒绝交房，并在没有征得原告等大部分安置人员同意的情况下，于2019年10月22日单方面出台《关于云南省航务管理局230户职工房屋安置处理执行方案》，提出“放弃购房的，被告退还购房者已付房款并支付相应的利息；选择继续购房的，房屋均价为9775元每平方米”。按照原、被告所签《安置协议》约定，被告应于2018年6月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用；如被告未能按期交房，每迟延一天需承担200元的违约金。因原告至今未收到被告的接房通知书，故诉至法院，请求1.判令被告继续履行合同约定的交房义务（房屋合同价为341590.40元）；2.判令被告因逾期交房而向原告支付违约金103600元（暂计至2019年11月30日为518天，违约金数额计算至实际交付房屋之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）尊良公司答辩并反诉称：原告所述前期第三人省航务局拆迁、土地转换、签约等事实属实，但原告的诉讼理由及请求不能成立。一、本案属于行政争议，诉争《安置协议》建立在《云南省航务管理局职工回迁安置房建设安置总协议》及相关协议的基础上，协议间不具有可分割性，《安置协议》及各协议以省航务局原正义路资产被征收拆迁，进行异地置换安置为前提。依据《国有土地上房屋征收补偿办法》及有关规定，征收拆迁及所衍生的关系是行政关系，依法应当驳回原告的民事起诉。二、案涉《安置协议》不是商品房买卖合同，已经无法继续履行，并且过错在于原告。被告已将第三人省航务局原有的被拆迁资产对价，交付给了第三人省航务局及省财政，完成了全部被拆迁国有资产的货币处置，原告并不是被拆迁房屋的权属人，无权主张拆迁收益，也不是土地的权属人，不具备回迁或委托代建房屋的资格。三、拆迁安置所涉及的所有协议，包括《安置协议》的建立基础即第三人省航务局被拆迁的国有资产（包括土地）处置已经依法完成，不享有拆迁或置换资产权属份额的原告所签《安置协议》项下权利的基础已从根源上不具备，《安置协议》已无任何履行的基础或可能。2014年10月31日，省航务局与尊良公司签订《云南省航务管理局职工安置房建设安置总协议》后，尊良公司按第三人省航务局提供的名单与包括人原告（反诉被告）在内的省航务局230户职工分别签订了《云南省航务管理局职工安置协议》，约定尊良公司为包括原告（反诉被告）在内的230户省航务局职工安置代建房屋，合同款项为房屋工程代建费。在《云南省航务管理局职工安置房建设安置总协议》及《云南省航务管理局职工安置协议》履行中，反诉原告在向政府部门办理有关手续中，因原告（反诉被告）等人不是第三人省航务局职工，并且省航务局原被拆迁的房屋属于国有资产，所置换形成的土地属于国有资产，不属于反诉被告等人所有，根据法律及政策规定，反诉被告不能获得回迁安置资格，原《安置协议》无法继续履行。为解决上述历史遗留问题，被告尊良公司多次积极商请第三人省航务局及原告（反诉被告）协助解决，但无果。经报政府，2019年3月20日，昆明市人民政府召开专项会议研究形成《关于研究省航务管理局土地置换历史遗留问题的会议纪要》（第63期）决定“1.尊良公司筹集资金，在4月底前拨付省航务管理局，由省航务管理局上缴省财政，完成国有资产处置。2.省航务管理局职工回迁安置房严格按照市场化原则解决。省航务管理局负责做好职工的思想工作，同时，尊良公司要充分考虑职工维稳因素，合理定价”。之后，经商请省航务局及广大职工，达成了处理方案，并且除原告（反诉被告）等人外的大多数省航务局职工均已完成了处置事宜。期间2019年11月，被告尊良公司和第三人省航务局签署了《云南省航务管理局文明历史街区保护修复项目拆迁补偿协议》，支付了国有资产拆迁补偿款，完成了国有资产的处置。四、案涉《云南省航务管理局职工安置协议》因原告（反诉被告）的责任已经无法继续履行，根据《安置协议》第十六条第二款第三项“因乙方过错致本协议目的不能实现的，乙方应当赔偿由此给甲方造成的全部损失并承担乙方安置房工程建设总费用20%的违约金处罚”之规定，反诉被告应当赔偿反诉原告68318.08元违约金。综上，原告的诉请没有事实依据和法律依据，应当予以驳回，并提出反诉，请求1.判令解除反诉被告彭静与反诉原告尊良公司2015年1月16日所签《云南省航务管理局职工安置协议》；2.判令反诉被告彭静赔偿反诉原告昆明尊良房地产开发有限公司68318.08元（合同本金20%计算）；3.本案本诉、反诉的诉讼费由反诉被告承担。原告（反诉被告）彭静针对被告（反诉原告）昆明尊良房地产开发有限公司的反诉答辩如下：一、案涉《安置协议》在第三人东华街道办的见证下签署，合法有效且履行至今。二、本案未出现合同解除的法定事由及约定事由。三、关于原告的身份问题，第三人省航务局老办公楼及住宅被拆迁与政府签订的土地置换协议、石闸村城中村改造项目，已将省航务局的职工安置作为了对外招拍挂土地的条件之一，案涉《安置协议》本质上是商品房团购协议；按照第三人省航务局与被告尊良公司之间就职工购房更名事宜相互往来的工作联系函，被告知晓原告身份，且第三人省航务局同意原告参与团购，并通知更名购房者必须在2015年6月30日之前完成更名，故原告有权与被告签订案涉《安置协议》。四、关于土地问题，因前期土地置换未完成，省交通厅发函报请省财政厅同意省航务局解决职工住房问题，按照当时的评估价值1974万余元处置原来的土地及房屋，处置以后省财政厅已将原来在省航务局名下的国有资产进行了核销。第三人省航务局答辩认可此核销，置换后的土地不再属于国有资产。五、关于是否应当支付违约金，本案真正的违约方是被告，由于房价上涨而至今未履行交房义务，因此原告不应当支付违约金，被告反诉请求应依法驳回。第三人省航务局针对原告（反诉被告）彭静和被告（反诉原告）尊良公司的本诉及反诉作出如下答辩：昆明市人民政府2005年实施文明街历史街区建筑保护项目，2006年6月30日，省航务局与开发建设企业之江公司签订《云南省航务管理局办公楼房屋拆迁置换土地合同书》，并完成省航务局座落于原昆明市办公楼旧址的搬迁改造。2010年昆明市政府实施推进城市道路建设工程，要求二环路沿线建筑退让70米，景星花园二期几乎全部划入退让范围。2010年9月13日，尊良公司、之江公司、新泰盛公司在第三人东华街道办见证下签订《文明街历史街区安置房（景新花园项目）未建地块纳入城中村改造范围框架协议书》。在上述历史背景下，2014年1月3日，由政府主导，省航务局、之江公司、新泰盛公司、被告尊良公司在第三人东华街道办见证下签订《关于云南省航务管理局文明历史街区保护修建项目拆迁安置事宜确认书》《补充协议》及《安置协议》，确定“由尊良公司承担原之江公司和新泰盛公司文明街历史街区项目所涉及省航务局安置房建设的全部责任和义务”。后因当时一系列政策变动，导致原产权置换没有实际履行。2014年9月9日云南省财政厅作出批复（云财资（2014）146号），同意省航务局以货币补偿形式，核销原国有资产。按照昆明市人民政府2019年3月20日会议纪要的指示，由被告尊良公司拨付资金，省航务局依法将货币补偿上缴云南省财政厅。2019年11月25日，被告尊良公司已经将全部款项拨付，并由省航务局上缴财政。2014年10月31日为确保“城改项目”二期二级开发工程的顺利推进，并确保省航务局回迁安置房建设工作得以实施，省航务局与被告尊良公司在第三人东华街道办的见证下签订了《安置总协议》，省航务局负责监督回迁职工按时与尊良公司签署分户安置协议并按协议约定履行的责任和义务。2014年10月24日对230套房源进行了分配。2014年11月7日省航务局与尊良公司、云南裕兴建筑工程有限公司（以下简称“裕兴公司”）签订《安置总协议的补充协议》，对裕兴公司为建设单位、共管账户、缴纳房款等事宜进行补充约定。2014年11月10日至2015年1月16日完成了职工个人安置协议的签订，并于2014年11月和2015年2月督促缴纳建设房款，届时省航务局已经按照约定履行完成《安置总协议》及《安置总协议的补充协议》中的义务。为解决省航务局职工安置问题，昆明市人民政府于2019年3月20日形成《会议纪要》，指示“省航务管理局职工回迁安置房严格按照市场化原则解决，省航务管理局负责做好职工的思想工作，同时，尊良公司要充分考虑职工维稳因素，合理定价”。2019年10月21日，尊良公司向昆明市人民政府等部门报送了《关于云南省航务管理局230户职工房屋安置处理执行方案》，经与职工多次沟通后，目前省航务局全部在职职工和大部分退休职工已经与尊良公司另行达成退款或者继续购房的协议。综上所述，根据合同相对性原则，作为本案第三人，与原、被告争诉内容并无直接利害关系，请法庭依法裁决。第三人东华街道办针对原告（反诉被告）彭静和被告（反诉原告）尊良公司的本诉及反诉答辩如下：东华街道办在本案中仅是案涉合同的见证方，不是合同的当事人，不享有合同项下的任何权利，在本案中不应当承担任何责任，请法庭依法裁决。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。原告（反诉被告）彭静、被告（反诉原告）尊良公司、第三人省航务局就上述房屋征收、土地置换、安置等过程提交多份相同或类似证据，因各方对签订案涉《安置协议》涉及的历史问题、后期在相关政府部门参与下对土地置换、资产核销等处理过程及双方发生纠纷等事实并无争议，且相互对证据真实性予以认可，仅对证明目的存有争议，本院不再进行该部分证据的罗列与赘述，各方证明目的将在综述部分一并进行评价。本院争议焦点为案涉《云南省航务管理局职工安置协议》效力以及原告所交纳款项的性质；协议是应当继续履行还是应当予以解除；各方是否应承担违约责任。故原告（反诉被告）彭静所举证据《安置协议》一份、收据一份为本案关键证据。经被告庭审后核对，认可证据真实性，并对原告未提交证据的第二笔款项认可已收到，但交款时间不能确定。各方对证据真实性无异议的证据，本院依法予以确认。综合各方证据及庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：（一）案涉房屋历史由来。2006年6月30日，第三人省航务局与开发建设企业之江公司签订《云南省航务管理局办公楼房屋拆迁置换土地合同书》，并完成省航务局座落于原昆明市办公楼旧址的搬迁改造。因昆明市政府实施推进城市道路建设工程，要求二环路沿线建筑退让70米，2010年9月13日，尊良公司、之江公司、新泰盛公司在第三人东华街道办见证下签订《文明街历史街区安置房（景新花园项目）未建地块纳入城中村改造范围框架协议书》，取得“盘龙区周家营、石闸村城中村改造项目”的投资人主体资格，参与该“城改项目”土地一级开发整理工作，后取得二级开发主体资格。为解决省航务局异地安置的历史遗留问题，昆明市人民政府办公厅于2013年12月23日下发《航务局异地安置历史遗留问题的会议纪要》，指示“由盘龙区政府负责，就省航务局22617平方米的回迁安置面积纳入周家营、石闸村城中村改造项目事宜，尽快签订回迁安置协议，约定相关建设内容及要求，并将回迁安置作为项目土地公开交易的外挂条件”。2014年1月初，省航务局、之江公司、新泰盛公司、被告（反诉原告）尊良公司在第三人东华街道办见证下相继签订《关于云南省航务管理局文明历史街区保护修建项目拆迁安置事宜确认书》及《补充协议》《安置协议》，确定“由尊良公司承担原之江公司和新泰盛公司文明街历史街区项目所涉及省航务局安置房建设的全部责任和义务”。2014年9月9日云南省财政厅作出云财资（2014）146号批复，同意省航务局以货币补偿形式，核销原国有资产。2014年10月31日，第三人省航务局与被告（反诉原告）尊良公司签订《云南省航务管理局职工安置房建设安置总协议》，2014年11月7日第三人省航务局与被告尊良公司、裕兴公司签订《安置总协议的补充协议》，对裕兴公司为建设单位、共管账户、缴纳房款等事宜进行补充约定。2014年11月10日至2015年1月16日期间，被告（反诉原告）尊良公司按第三人省航务局提供的名单与包括原告（反诉被告）在内的230户分别签订了《云南省航务管理局职工安置协议》。（二）案涉协议签订情况。2015年1月16日，原告与被告尊良公司在第三人东华街道办监督见证下签订案涉《云南省航务管理局职工安置协议》，约定由原告出资，被告代建位于盘龙区房屋，建筑面积84.31平方米，合同款项为房屋工程代建费，总计341590.40元，交房时间为2018年6月30日前。协议签订后原告按照约定于2014年11月24日向被告交纳68318.08元，被告认可原告已交纳前两期代建费用合计170795.20元（总建设费用的50%）。由于原产权置换未实际履行完毕等因素，被告（反诉原告）尊良公司未如期交房。（三）发生争议后的处理情况。因土地成本变动等问题，被告（反诉原告）尊良公司与第三人省航务局多次函件往来共商解决方式并报请政府相关管理部门。昆明市人民政府于2019年3月20日形成《关于研究省航务管理局土地置换遗留问题的会议纪要》，决定“尊良公司筹集资金，在4月底前拨付省航务管理局，由省航务管理局上缴云南省财政，完成国有资产处置；省航务管理局职工回迁安置房严格按照市场化原则解决，省航务管理局负责做好职工的思想工作，同时尊良公司要充分考虑职工维稳因素，合理定价”。被告（反诉原告）尊良公司依据2019年7月25日由第三人省航务局、尊良公司、省航务局230户职工代表、街道办事处等人员共同参与形成的《会议纪要》，于2019年10月21日出台《关于云南省航务管理局230户职工房屋安置处理执行方案》，提出“放弃购房的，退还购房者已付房款并支付自付款之日至签订退款协议之日止的资金占用费；选择继续购房的，房屋均价为9775元每平方米”的处理方式。随后被告（反诉原告）尊良公司于2019年12月11日作出《〈云南省航务局职工房屋安置执行方案〉补充规定》，承诺对2019年12月30日前放弃购房办理退款者，7日内退还本金并支付自交款之日至2019年11月30日按年利率20%计算的利息，自2019年12月1日起至12月30日不计息。目前省航务局全部在职职工和大部分退休职工已经与尊良公司另行达成退款或者继续购房的协议。期间被告（反诉原告）尊良公司于2019年11月19日与第三人省航务局签订《云南省航务管理局文明历史街区保护修建项目拆迁补偿协议》，于2019年11月25日向第三人省航务局支付土地处置金（货币补偿款）19743036.40元，并由第三人省航务局上缴云南省财政厅，完成被拆迁资产的货币补偿，原省航务局名下的国有资产已经进行了核销。原告以至今未收到被告的接房通知书、不认可被告（反诉原告）尊良公司单方作出的《关于云南省航务管理局230户职工房屋安置处理执行方案》及《补充规定》为由，诉到法院提出前述诉讼请求；被告以原告不具备安置房签约主体资格、原协议合作基础发生变化无法继续履行为由，提出前述反诉请求。本院认为，解决案涉安置协议是否继续履行或者予以解除的前提，是该安置协议的效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，各方当事人争议的《云南省航务管理局职工安置协议》签订于2015年1月16日，属于前述司法解释规定的民法典施行前法律事实引起的民事纠纷，适用当时的法律、司法解释的规定。根据当时的《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据本案查明的事实，安置总协议所涉及的“省航务局22617平方米回迁安置面积”的被安置主体是省航务局，所涉的被拆迁置换的原人民中路59号土地系国有划拨用地，地上的房屋属于国有财产。而原告与尊良公司通过签订案涉《安置协议》，将被安置主体变更为个人，将前述国有财产变更为个人财产，该行为损害了国家利益，因此该安置协议应当认定为无效。因该安置协议无效，故对于原告提出的继续履行该协议、要求被告尊良公司向其交房并支付逾期交房违约金等本诉请求，以及被告（反诉原告）尊良公司提出的解除该协议并要求原告（反诉被告）支付赔偿金的反诉请求，本院均不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因该安置协议的签订，尊良公司收取原告支付的代建费应当予以返还，但原告应承担交款时间及金额的举证责任。同时，考虑到作为专门从事房地产开发业务的尊良公司对于涉案的土地性质及相关的法律法规规定应当清楚明知，其对于该安置协议无效的过错程度要大于原告。因此，应当由尊良公司承担原告向其支付代建费的资金占用费即原告因该安置协议无效而受到的损失；结合房价上涨、代建房屋因协议无效而归属于被告（反诉原告）尊良公司等因素，根据关联生效民事判决，由被告（反诉原告）尊良公司向原告（反诉被告）支付以本金68318.08元按年利率20%的计算标准、自付款之日起至实际退款之日止的资金占用费；本金102477.12元，虽被告认可收到款项，因原告无相应证据证明实际交款时间，故本院酌情确定由被告（反诉原告）尊良公司支付以本金102477.12元按年利率20%计算、自2020年1月7日起诉之日至实际退款之日止的资金占用费。第三人云南省航务管理局、第三人昆明市盘龙区人民政府东华街道办事处在本案中不承担任何责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）彭静与被告（反诉原告）昆明尊良房地产开发有限公司签订的《云南省航务管理局职工安置协议》无效；二、被告（反诉原告）昆明尊良房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）彭静返还房屋代建款170795.20元，并支付本金68318.08元自2014年11月24日起至实际返还之日止、本金102477.12元自2020年1月7日起至实际返还之日止按年利率20%计算的资金占用费；三、驳回原告（反诉被告）彭静的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）昆明尊良房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费7978元及保全费2746元由原告（反诉被告）彭静承担；反诉受理费754元，由被告（反诉原告）昆明尊良房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  范文敏人民陪审员  桂明晖人民陪审员  刘信君二〇二一年七月二日书 记 员  张 棵