辽宁省大连市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）辽02民终5935号上诉人（原审原告）：北京安远汇融资产管理有限公司，住所地北京市东城区崇文门外大街16号1幢1503-A05。统一社会信用代码91110101330378604G。法定代表人：刘媛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张媛媛，北京市盈科（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王诗语，北京市盈科（大连）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：大连百佳妇产医院有限公司，住所地大连市西岗区胜利路98号。统一社会信用代码91210200335825864Y。法定代表人：孙大林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈建山，男，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：百佳妇婴健康产业控股集团有限公司，住所地上海市闵行区黎安路999、1009号1301室。统一社会信用代码91310000674568671Q。法定代表人：苏金模，该公司董事长。委托诉讼代理人：翁文凤，男，该公司副总裁。二被上诉人共同委托诉讼代理人：徐永相，上海市申汇律师事务所律师。上诉人北京安远汇融资产管理有限公司（以下简称“安远公司”）因与被上诉人大连百佳妇产医院有限公司（以下简称“百佳医院”）、百佳妇婴健康产业控股集团有限公司（以下简称“百佳集团”）返还原物纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初419号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。安远公司上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院审理本案。事实和理由：一审法院认定本案超出人民法院民事诉讼的受理范围，驳回安远公司的起诉，系认定事实不清、适用法律错误。一、一审法院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条的规定认定本案不属于民事诉讼受理范围系适用法律错误。（一）《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规范的是人民法院的执行行为，该规定并未剥夺买受人或者承受人通过其他合法途径实现自身权益的权利，因此安远公司提起本案诉讼要求百佳医院和百佳集团腾退案涉房屋未违反该法律规定。一审法院将该规定解释为财产拍卖中发生第三人占有拍卖的情况，应当通过执行程序予以解决，属于对法条的错误解读。（二）安远公司的诉讼请求除要求百佳医院和百佳集团腾退案涉房屋外，还提出要求百佳医院和百佳集团支付房屋占有期间的使用费，一审法院未对该部分进行实体审理，一审裁定也未对该部分进行说明，仅依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条的规定认定本案不属于民事诉讼受理范围属于适用法律错误。二、本案属于民事诉讼案件受理范围。（一）安远公司享有返还原物请求权。返还原物请求权是指所有权人以及其他物权人依法享有的，要求无权占有其物或侵夺其物的人返还该物的请求权，因此无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，安远公司通过司法拍卖取得案涉房屋的所有权，并办理了案涉房屋过户登记手续，其对案涉房屋享有占有、使用、收益、处分等完整的物权。百佳医院和百佳集团在案涉房屋办理抵押登记后，未经抵押权人同意在案涉房屋上建立房屋租赁合同关系，该租赁合同对买受人安远公司不具有约束力，因此在安远公司取得案涉房屋所有权后，百佳医院和百佳集团仍继续占有使用案涉房屋无法律依据，安远公司享有返还案涉房屋的请求权。（二）返还原物纠纷属于民事诉讼的受理范围。《中华人民共和国民事诉讼法》第三条规定，人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。安远公司与百佳医院、百佳集团的纠纷系法人之间因财产关系产生，应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》，属于民事案件受理范围。且百佳医院和百佳集团占用安远公司所有的房屋未支付相应费用系在执行程序之后产生的新纠纷，关于是否应当支付房屋占有使用费及支付标准如何，均应通过民事诉讼程序进行实体审理。即便执行程序可以解决腾退案涉房屋问题，执行程序也无法解决百佳医院和百佳集团向安远公司支付房屋占有使用费的问题。百佳医院、百佳集团辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审裁定。二被上诉人并非不支付房租，双方就此一直在进行协商，但未达成一致意见。被上诉人虽使用了案涉房屋，但双方没有签订合同，也没有就使用费、使用年限达成协议，现二被上诉人同意按照原租赁合同履行。安远公司向一审法院起诉请求：1.百佳医院限期腾退大连市某区90号、大连市某区98号房屋；2.二被告共同支付案涉房屋占用费自2018年11月19日起至实际腾退之日止（支付标准为1020万元／年）。一审法院认定事实：2018年8月31日，大连市中级人民法院发布拍卖公告，拍卖标的为大连市某区98号、90-1号房屋及其对应的3宗国有出让土地使用权、胜利路90号房屋（变电所）及超建的无证建筑。拍卖公告中关于拍卖标的的特别说明中指出：“大连市某区98号、90-1号两处房产，于2014年12月10日出租给百佳妇婴健康产业控股集团有限公司开办大连百佳妇产医院，租赁期限15年，自2015年1月10日至2030年5月9日（含4个月装修期）。目前拍卖房产由案外人大连百佳妇产医院经营使用。”2018年11月15日，原告以112,260,121.00元的成交价拍得上述房产。2018年11月19日，大连市中级人民法院作出（2016）辽02执恢565号之二执行裁定，该裁定书载明，申请执行人中信银行股份有限公司大连分行与被执行人大连长富瑞华集团有限公司（原大连大显集团有限公司）、被执行人大连长荣特种设备有限公司因金融借款合同纠纷一案，该院于2015年8月31日作出（2015）大民三初字第22号民事调解书已发生法律效力。申请执行人中信银行股份有限公司大连分行向该院申请恢复执行，该院于2016年7月22日立案恢复执行，执行标的为人民币8600万元及利息等。执行过程中，该院依申请执行人申请对被执行人大连长富瑞华集团有限公司名下位于大连市某区98号，建筑面积8411.73平方米，证号：（西有限）2013XX号房屋及证号：大国用（2013）第XX号，面积829平方米的土地使用权；位于大连市某区90-1号，建筑面积5201.79平方米，权证号：（西有限）2013XX9号的房屋及90号，证号大国用（2013）第02002，面积：3312平方米的土地使用权；位于大连某区90号（房产部门登记坐落为90-2号），建筑面积254.54平方米，证号：大房权证西单字第××号房屋（变电所）；位于大连市某区98，权证号：大国用（1998）字第980XX号，面积286平方米的国有出让土地使用权；位于大连市西岗区土地（工业用地）之上由大连大显酒店有限公司出资超建的面积1865.73平方米的无证建筑在京东网络司法拍卖平台进行公开拍卖及变卖。2018年11月15日买受人北京安远汇融资产管理有限公司（统一社会信用代码：91110101330378604G）以112,260,121元的最高价竞得上述拍卖标的物。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十九条之规定，裁定如下：一、坐落位于大连市某区98号，建筑面积8411.73平方米，证号：（西有限）2013XX68号房屋及证号：大国用（2013）第02003，面积829平方米的土地使用权；位于大连市某区90-1号，建筑面积5201.79平方米，权证号：（西有限）2013XX69号的房屋及胜利路90号，证号大国用（2013）第02002，面积：3312平方米的土地使用权；位于大连市某区90号（房产部门登记坐落为90-2号），建筑面积254.54平方米，证号：大房权证西单字第××号房屋（变电所）；位于大连市，权证号：大国用（1998）字第980X7号，面积286平方米的国有出让土地使用权；位于大连市某区90号土地（工业用地）之上由大连大显酒店有限公司出资超建的面积1865.73平方米的无证建筑的所有权归买受人北京安远汇融资产管理有限公司所有。上述土地使用权及建筑物所有权自本裁定送达买受人时转移。二、买受人北京安远汇融资产管理有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权登记手续。2013年8月19日，中信银行股份有限公司大连分行与大连大显集团有限公司签订最高额抵押合同，并于2013年9月6日办理抵押登记，抵押物为本案案涉房屋及相应土地使用权，抵押期限为2013年9月4日至2014年8月19日。2014年12月10日，大显集团（甲方）与百佳妇婴健康产业控股集团有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：甲乙双方就下列房屋租赁事宜，达成如下协议。一、房屋基本情况：1.甲方将座落于大连市某区98号（房产证编号：大房权证西单字第××号）、大连市某区90号（房产证编号：大房权证西单字第××号）房屋，包括酒店主楼、南楼原办公楼（以下统称“租赁房屋”）全部租赁给乙方，总计租面积（含不在上述产权证内的甲方扩建面积）约15,100㎡。2.在租赁期间内、甲方同意将该租赁房屋配套变电所于租赁房屋交付时一并交付给乙方，乙方应配备专业技术人员对变电所进行管理及使用，由此产生的费用由乙方承担。3.乙方在已经对甲方和租赁物进行尽职调查的情况下，同意租赁甲方房屋，对甲方房屋现状已经详细了解。甲方已明确告知乙方房屋所在物业已设定抵押。甲方同时承诺租赁房屋不存在质量隐患，也不存在查封、担保、第三方物权、债权等权利瑕疵，房屋抵押不会影响乙方正常使用用途。4.乙方可在不影响房屋主体结构情况下进行装修改造及改扩建，并不得违反国家及地方的相关法律法规规定，否则由此产生的一切责任均由乙方承担。二、租赁期限。1.租赁期限：自2015年1月10日至2030年5月9日止（含4个月免租装修期）。2.免租装修期：共计4个月，2015年1月10日至2015年5月9日止免租装修期不因任何原因而延长。3.乙方完成装修并通过甲方及政府消防、环保、卫生等管理机构相关验收后（甲方验收并不免除乙方应承担的任何责任），乙方方可将租赁房屋投入使用。无论乙方是否正式将租赁房屋投入使用，乙方均应自免租装修期届满次日开始计租。三、定金、履约保证金和租金及其他各项费用。1.定金。乙方同意本合同签订当日向甲方支付定金人民币伍拾万元整（￥500,000.00），上述定金除甲方违约责任终止合同外，在任何情况下甲方不予退还。2.履约保证金。(1)本合同的履约保证金为人民币伍拾万元整（￥500,000.00元）……3.租金。(1)2015年5月10日2025年5月9日期间（第一年至第十年），每年租金为人民币陆佰万元（￥6,000,000.00元/年）；(2)2025年5月10日至2027年5月9日（第十一年、第十二年），每年租金为陆佰伍拾万元（￥6,500,000.00元/年）；(3)2027年5月10日至2029年5月9日期间（第十三年、第十四年），每年租金为柒佰万元（￥7,000,000.00元/年）；(4)2029年5月10日至2030年5月9日（第十五年），年租金为捌佰万元（￥8,000,000.00元/年）。如发生租赁不足整月情况，可按年租金总价除以365天除以计租面积乘以实际发生天数计算该不足整月部分的租金总数。四、租金支付方式。1.乙方应于2014年12月30日前（即甲乙双方签署交接清单后三日内），向甲方一次性支付首年（即2015年5月至2016年5月）租金共计人民币陆佰万元。如乙方逾期支付首年租金达15日，则甲方有权解除本合同，乙方同意已支付的履约保证金作为对甲方的赔偿，不要求甲方返还，合同解除后双方不再有任何权利义务关系。2.乙方同意自第二个租赁年度起，于该租赁年度首日前三十日前（即每年4月7日前）向甲方支付该租赁年度全年租金，先付费用后使用。3.乙方付给甲方租金后三十日内，由甲方提供税务发票给乙方，费用由甲方承担。如未开具，则乙方有权拒付下期租金。一审法院认为，原告取得案涉房产所有权的来源，是基于大连市中级人民法院依法强制执行，即就申请执行人中信银行股份有限公司大连分行与被执行人大连长富瑞华集团有限公司（原大连大显集团有限公司）、大连长荣特种设备有限公司之间就金融借款合同纠纷一案已发生法律效力的民事调解书，对被执行人大连长富瑞华集团有限公司名下包括案涉房屋在内的房产在京东网络司法拍卖平台进行公开拍卖及变卖。大连中院在拍卖时在通过拍卖公告方式已明确告知原告所拍卖房产的租赁情况，故原告对案涉房屋处于租赁状态明知或应当知道。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2005年1月1日起实施）第30条规定：“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后15日内将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。”上述规定可以看出，财产拍卖中发生第三人占有拍卖财产的情况，应当通过执行程序予以解决。本案中，原告经过拍卖取得房屋所有权后，执行法院应将案涉房产予以移交，如果第三人占有案涉房产拒不移交的，应当通过执行程序予以解决，而不能以民事诉讼的方式解决执行程序的问题。综上所述，原告的诉讼请求超过了人民法院民事诉讼的受理范围。一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款的规定，作出裁定：驳回原告北京安远汇融资产管理有限公司的起诉。案件受理费61,872元（原告已预交），退还原告北京安远汇融资产管理有限公司；保全费5000元（原告已预交），由原告北京安远汇融资产管理有限公司负担。本院认为，结合各方当事人的诉辩观点，本案二审的争议焦点为安远公司的起诉是否属于人民法院受理民事诉讼的范围。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，安远公司通过司法拍卖程序竞得案涉房屋，并由法院下发拍卖成交裁定。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，安远公司自该拍卖成交裁定生效时取得案涉房屋的物权。现安远公司基于物权请求权提起本案诉讼，不应以执行程序排除其物权请求权。且《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2004]16号）第三十条的规定，旨在规范执行行为，但并未剥夺通过司法拍卖取得物权的买受人通过其他途径实现自身的权利。另外，本案中，安远公司除了请求腾退案涉房屋外，还向百佳医院、百佳集团主张房屋占用费，该诉求还涉及百佳医院、百佳集团占有案涉房屋的合法性以及其与案涉房屋原所有权人的房屋租赁合同关系等，无法通过执行程序进行处理。综上，安远公司的起诉属于人民法院受理民事诉讼的范围，一审法院裁定驳回安远公司的起诉，并不妥当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初419号民事裁定；二、本案指令大连市西岗区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长 王 欢审判员 陈 伟审判员 王迎春二〇二一年七月二十七日书记员 王 亮