湖南省宁远县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1126民初2107号 原告：宁远县兴业物业管理有限公司， 法定代表人：李海明，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：柏云菊，湖南富航律师事务所律师（特别授权）。 被告：刘海英，女，1977年9月15日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。 原告宁远县兴业物业管理有限公司诉被告刘海英物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月4日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员邓双成独任审判，在第七审判庭公开开庭进行了审理。原告宁远县兴业物业管理有限公司的委托诉讼代理人柏云菊到庭参加诉讼，被告刘海英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁远县兴业物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告立即支付自2016年5月1日至2020年7月31日的物业服务费10749元及违约金15977.34元，合计26456.34元；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告购买了宁远县潇湘实业有限责任公司开发的富康花园小区F2栋306号房。宁远县潇湘实业有限责任公司将该小区的物业服务及物业费的收取承包给宁远县潇湘宜居物业管理有限公司，后该公司将富康花园小区物业服务项目全部转给原告。被告办理了房屋交接手续，但却拖欠原告的物业服务费用，严重影响了小区的正常运行。被告自2016年5月1日起至2020年7月31日止的物业费共欠交达10749元。另根据原告与宁远县潇湘宜居物业管理有限公司签订的《物业管理服务协议书》第14.2.1条的规定，乙方（业主）须按本协议约定交纳物业管理费，每逾期一天需缴纳所拖欠费用的1%的滞纳金，原告自愿请求每逾期一天按日千分之三的标准计算违约金。因此，被告应支付违约金15977.34元。原告多次电话、发函催收，被告至今均没有交纳。据此，现特向贵院具状起诉，请求依法判决。 被告刘海英未进行答辩亦未提供证据。 经审理查明：被告购买了宁远县潇湘实业有限责任公司开发的富康花园小区F2栋306号房。宁远县潇湘实业有限责任公司将该小区的物业服务及物业费的收取承包给宁远县潇湘宜居物业管理有限公司，后该公司将富康花园小区物业服务项目全部转给原告。被告办理了房屋交接手续，但却拖欠原告的物业服务费用，严重影响了小区的正常运行。被告自2016年5月1日起至2020年7月31日止的物业费共欠交达10749元。另根据原告与宁远县潇湘宜居物业管理有限公司签订的《物业管理服务协议书》第14.2.1条的规定，乙方（业主）须按本协议约定交纳物业管，每逾期一天需缴纳所拖欠费用的1%的滞纳金，原告自愿请求每逾期一天按日千分之三的标准计算违约金。因此，被告应支付违约金15977.34元。原告多次电话、发函催收，被告至今均没有交纳。据此，现特向贵院具状起诉，请求依法判决。 上述事实有原告向本院提供的经过庭审质证认证的如下证据证实： 1、《物业管理服务协议书》，拟证明被告与原告系物业管理关系； 2、协议书，拟证明富康花园业主由原告管理的事实； 3、物业管理通知，证实原告向被告积极催缴物业费的事实； 4、商品房买卖合同，证实刘海英为涉案物业业主，房产面积为196.35平方米的事实。 上述证据被告刘海英未到庭质证认证，视为其放弃质证权利，本院认为，原告提供的证据符合证据的三性，本院予以采信。 本院认为，原告宁远县兴业物业管理有限公司与宁远县潇湘宜居物业管理有限公司签订的《物业管理服务协议书》该协议书效力及于全体业主，对物业管理及费用、违约金等作出了约定，原告提供了物业服务，被告则应当按照合同约定支付相应的物业管理费。故原告要求被告支付物业服务费于法有据，本院予以支持，从2016年5月1日至2020年7月31日的物业管理费合计人民币10749元。对于原告要求违约金15977.34元的诉请，合同约定，不按协议约定的标准及时交纳有关费用的，需要承担违约责任（违约金从逾期之日起按每天千分之三收取），本院认为上述违约金的约定过高，予以调整为按一年期同期银行利率的四倍（3.85%х4=15.4%）。截止到原告诉请的时间2021年6月4日，被告2016年物业管理费2356元（196.35元/月х12个月）逾期四年，违约金为：1451元（2356元х15.4%х4年）；2017年物业管理费2356元，逾期三年，违约金为：1088元（2356元х15.4%х3年）；2018年物业管理费2356元，逾期二年，违约金为：725元（2356元х15.4%х3年）；2019年物业管理费逾期一年，违约金为362元，以上违约金合计为3626元，原告诉请违约金为15977.34元，本院予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四之规定，判决如下: 一、限被告刘海英在本判决发生法律效力后七日内支付原告宁远县兴业物业管理有限公司2016年5月1日至2020年7月31日的物业管理费合计人民币10749元及违约金3626元； 二、驳回原告宁远县兴业物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费461元，减半收取230.5元，由原告宁远县兴业物业管理有限公司负担100元，被告刘海英负担130.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  邓双成 二〇二一年七月十九日 法官 助理  肖 曦 代理书记员  欧 欣 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。