湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终2606号上诉人（原审原告）：谢红平，女，汉族，1963年8月13日出生，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：盛金良，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晶莹，湖南弘一律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：步步高商业连锁股份有限公司，住所地湖南省湘潭市韶山西路309号步步高大厦。法定代表人：王填，董事长。委托诉讼代理人：梁维，男，汉族，1994年12月29日出生，住湖南省汨罗市，系该公司法务主管。被上诉人（原审被告）：长沙瑞森物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动东路157号君悦星城451号。法定代表人：沈杭，总经理。委托诉讼代理人：邹鹏，湖南如金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李巨星，湖南如金律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南省君悦置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动东路157号。法定代表人：沈铁，董事长。委托诉讼代理人：邹鹏，湖南如金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李巨星，湖南如金律师事务所律师。上诉人谢红平因与上诉人步步高商业连锁股份有限公司（以下简称步步高公司）、被上诉人长沙瑞森物业管理有限公司（以下简称瑞森物业公司）、湖南省君悦置业有限公司（以下简称君悦置业公司）返还原物纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初7952号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢红平上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判步步高公司返还谢红平房屋（具体位置为长沙市雨花区劳动东路157号君悦星城第一层1001、1002号，建筑面积为111.4㎡的商铺），并将上述房屋恢复原状；三、改判步步高公司向谢红平支付上述房屋占有使用费63.8万元（从2019年9月25日计算至2020年8月24日，计算标准为市场行情价5.8万元/月，后续占有使用费以上述标准计算至实际交付之日止）；四、改判瑞森物业公司、君悦置业公司对上述请求承担连带责任；五、由步步高公司、瑞森物业公司、君悦置业公司承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实错误。1．案涉商铺是可分割商铺，返还给谢红平不会影响商场的整体运营，更不会侵犯其他人的合法权益。步步高公司不返还案涉商铺，转租给第三人赚取中间租金差价，明显侵犯谢红平的合法权益。2．一审根据业委会制定的《管理规约》、业委会与各方召开会议签订的《关于协调步步高续租事宜会议记录》和《东塘店续租协议》，而认定《委托合同》约定的租期届满之次日至今的房屋占有使用费标准为10,191.86元，属于认定事实错误。《管理规约》仅能对业主公共权益部分进行规范，不能对私人财产进行约束。业委会对外签署协议均要经过业主大会的授权，且业委会无权干涉每位业主的建筑物区分所有权，也不存在有两个月的免租装修期。谢红平在合同未到期之前就明确告知不再出租案涉房屋，但步步高公司至今未返还案涉房屋，期间产生的房屋占用费，步步高公司应全部支付。3．一审认为瑞森物业公司、君悦置业公司无需承担连带责任错误。谢红平、瑞森物业公司、君悦置业公司分别为《委托合同》的委托方、受托方、担保方，瑞森物业公司、君悦置业公司应对步步高公司的付款义务承担连带清偿责任。4．一审认为步步高公司在代扣代缴税费后，于每月定期由瑞森物业公司向谢红平指定账户转付租金属于认定事实不清。二、一审根据有利于生产的原则，以及维护大多数业主的合法权益为由，驳回谢红平要求返还案涉商铺的诉请，属于适用法律错误。步步高公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法判决步步高公司不承担责任。事实和理由：一、受疫情原因影响，导致无法签订续租协议，此阶段不应支付租金。二、场地占用使用费的标准，应当按照步步高公司支付的租金标准计算。依原租赁合同约定，租赁价格为40元/平方米/月，故即使认定了场地占有使用费，也应只有4,456元。步步高公司对谢红平的上诉的答辩意见，与一审一致。瑞森物业公司辩称：一、谢红平无权主张返还案涉房屋及恢复原状。1．谢红平在购买涉案房屋时就知道案涉房屋不可能独立经营，只能与其他业主所有的房屋作为一个整体出租经营。2．在步步高公司提出续约的情况下，业委会或瑞森物业公司有权代表谢红平与步步高公司续签合同。谢红平要求返还案涉房屋的主张，系滥用所有权；其对案涉房屋所有权的权利行使，应当遵守《中华人民共和国物权法》第七条关于“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”的规定。二、谢红平无权主张2020年3月至2020年6月的占用费。根据《委托合同》约定，谢红平承诺给予步步高公司两个月退场期，退场期内不收租金。《委托合同》虽于2019年9月24日到期，但谢红平在《委托合同》中明确瑞森物业公司并授权业委会对原《委托合同》到期后的代为对外整体出租的权利，基于谢红平的授权，无论是业委会或瑞森物业公司，对于房屋的处分均系合理合法的行为。三、谢红平要求按市场行情支付租金的请求无事实和法律依据。谢红平向一审法院起诉请求：1．步步高公司返还谢红平房屋（长沙市雨花区劳动东路157号君悦星城第一层1001、1002号，建筑面积为111.4㎡的商铺），并将上述房屋恢复原状；2．步步高公司支付上述房屋占有使用费用63.8万元（从2019年9月25日计算至2020年8月24日，计算标准为市场行情价5.8万元/月，后续占有使用费以上述标准计算至实际交付之日止）；3．瑞森物业公司、君悦置业公司对上述请求承担连带责任；4．本案诉讼费用，由步步高公司、瑞森物业公司、君悦置业公司共同承担。一审法院认定事实：2004年6月28日，君悦置业公司（出租方、甲方）与步步高商业连锁有限责任公司（后更名为本案中的步步高商业连锁股份有限公司）（承租方、乙方）签订《租赁合同》［步事租字（2004）第12号］，约定：“（一）甲方将所属的君悦星城位于湖南省长沙市××路××号的地上第一层（5213㎡）、第二层（5842㎡）、第三层（5851㎡），场地总面积不低于16912㎡的房产与配套场地、配套设备（以下简称“物业”）出租给乙方使用。（二）租赁期限从2005年计租起始日至2020年计租起始日期前一天止，甲方须于2004年9月31日前交付所有物业，并给乙方6个月免租期，免租期结束日次日为计租起始日。租赁期内前三年的整体租金标准均为40元／月／㎡，自第四年开始每三年为一个递增阶段，应付租金及费用标准均在上一阶段标准基础上递增4.5%。（三）本合同如提前终止，解除或届满时，如双方不能达成续租协议，甲方同意给乙方两个月免租退场期。甲方应按乙方使用物业的实际状态收回物业，乙方无责任将物业恢复至租赁前原状”。《租赁合同》还约定了其他事项。之后，君悦置业公司依约将君悦星城地上第一层、第二层、第三层的所有商铺（包括案涉商铺在内）作为一个整体出租给步步高公司，步步高公司对所有商铺进行统一规划和装修后投入运营。2005年2月28日，谢红平与君悦置业公司签订《商品房买卖合同》，谢红平购买了涉案商铺。同日，谢红平（委托方、甲方），瑞森物业公司（受托方、乙方）与君悦置业公司（担保方、丙方）签订《委托合同》1份，约定：“（一）甲方委托乙方将案涉商铺（建筑面积111.4㎡，最终以《房屋所有权证》建筑面积为准）与其他业主所有的商铺作为一个整体出租给步步高公司，授权代为与步步高公司签订商铺租赁协议以及代为收取租金（租金回报为150390元/年）。乙方负责按月向步步高公司收取租金，并承诺在代扣代缴甲方出租该商铺应缴纳的税费之后，于每月20日前（遇法定节假日顺延）向甲方指定的银行账号转付当月租金。委托期限自甲方付清100%房款次日起至2019年9月24日止。（二）租赁期满，如步步高公司要求续租，甲方保证在同等条件下，步步高公司有优先承租权，并继续委托乙方办理相关租赁事宜，委托年限及租金收益，届时另行订立合同。如步步高公司租赁期满不再续租，或提前终止租赁的，甲方及其他业主可继续委托乙方对商铺进行租赁管理，在不低于合同约定的租金回报的前提下，由乙方统一整体寻租。如乙方从受托寻租之日起五个月内仍未找到新的承租人并与之签订租赁协议的，甲方与其他业主可召开业主大会，由业主大会代表整个商铺业主的利益自行选择其他经营形式。租赁合同解除、提前终止或租期届满不再续租的，甲方承诺给予步步高公司两个月的退场期，退场期内甲方不收取租金。（三）甲方同意步步高公司根据经营需要，在不影响房屋结构安全和消防安全的原则下，对案涉商铺进行二次装修、改造，所需费用由步步高公司承担”。2005年10月11日，谢红平办理了案涉房屋的《房屋所有权证》，其中君悦星城1001房的权证号码：长房权证雨花字第0××5，《房屋所有权证》载明建筑面积50.73㎡，其中分摊面积20.63㎡；君悦星城1002房的权证号码：长房权证雨花字第0××4，《房屋所有权证》载明建筑面积60.67㎡，其中分摊面积24.67㎡。2019年9月19日，谢红平向步步高公司发出《告知函》1份，载明：“（一）《委托合同》约定的租期于2019年9月24日期满后，谢红平将不再与瑞森物业公司续签合同，要求瑞森物业公司和步步高公司务必于2019年11月24日前将案涉商铺腾空并恢复原状后交付给谢红平。（二）《委托合同》约定的租金标准过低，显失公平，谢红平保留向瑞森物业公司和步步高公司追加租金的赔偿损失的权利。”2019年9月17日，案涉商铺所在的“君悦星城”小区的“长沙市雨花区君悦星城小区业主委员会”（以下简称“业委会”）与君悦置业公司、砂子塘街道工委委员丁志勇就步步高公司的续租事宜召开了会议，并制作了《关于协调步步高续租事宜会议记录》，载明：“君悦置业与小业主的租期即将到期，业委会和君悦置业一致认为与步步高续约是保障绝大多数小业主利益的最佳选择，故同意君悦公司暂缓向步步高发出退场通知，为业委会与步步高完成续租合同谈判提供充足的时间保证。步步高具体退场时间经三方协商后另行通知确定，最迟不超过2020年2月29日。”《关于协调步步高续租事宜会议记录》的签字盖章落款时间为2019年10月12日。之后，业委会与君悦置业公司、步步高公司就续租事宜进行多次磋商。2020年3月23日，业委会制定了《管理规约》1份，载明：“（一）本规约以物业管理区域内的全体业主、使用人均具有约束力。（二）业主在物业管理中具有下列义务：……；11．对商场的经营形式，执行少数服从多数的原则。”《管理规约》附“业主签字表”1张。2020年5月，君悦置业公司（出租方、甲方1），瑞森物业公司（出租方、甲方2）与步步高公司（承租方、乙方）签订《东塘店续租协议》，约定：“（一）甲方1、乙方于2004年6月28日签订了《租赁合同》，乙方整体承租”君悦星城”含停车场在内的第一、二、三层。2005年，甲方1在乙方知晓并放弃优先购买权的基础上，将“君悦星城”其中的888个独立产权铺面出售给551位业主，551位业主均同意根据甲方1与乙方签订的《租赁合同》约定，由甲方2作出其授权委托人，遵守并履行该合同。（二）因甲方1与乙方原签订的《租赁合同》已到期，本协议签订之时，尚处于该合同约定的退租期。甲方2在业委会支持下，在取得除甲方1以外的业主同意并得到业主授权后，代表除甲方1以外的业主与甲方1、业委会一并同意乙方在原承租范围内，继续租赁君悦星城，并签订本续租协议。（三）甲、乙双方同意将原《租赁合同》租赁期限延展15年零两个月（含装修免租期），即从2020年5月1日起至2035年6月30日止。甲方同意给予乙方2个月免租装修期，即从2020年5月1日起至2020年6月30日止。（四）甲方2、乙方协商确认整体租赁费用为48元/月/㎡，乙方按以下标准分别向甲方1、甲方2支付租赁费用：（1）甲方1持有租赁物业的商铺面积为10405.72㎡，前三年的应收月标准租金为499474.56元；因甲方1为确保整体出租，自愿同意将应收租金中的268345.96元让渡给其他业主，即乙方每月按甲方1应收租金的231128.60元支付至甲方1账户，剩余支付给甲方2，由甲方2根据其他授权租赁业主的面积分别享有。（2）甲方2持有租赁面积为7114.54㎡，根据乙方上述持有的商铺面积计算月标准应收租金为341497.92元，乙方根据甲方2实际出租面积支付至甲方2账户，并将甲方1应收租金的268345.96元，合计609843.88元支付至甲方2账户。甲方2收到乙方支付的租金后，根据除甲方1以外其他授权出租业方的面积，在代扣相应税费后，支付至业主账户”。《东塘店续租协议》还约定了其他事项。君悦置业公司和瑞森物业公司在《东塘店续租协议》上的签字盖章时间为2020年5月1日，步步高公司在《东塘店续租协议》上签字盖章时间为2020年5月8日。2020年5月18日，业委会召开了“关于君悦星城整体与步步高续约合同履行事宜”专项会议，并达成“会议决议”1份，载明：“（一）会议背景：2020年5月1日，君悦置业公司与瑞森物业公司（小业主授权）与步步高公司签订了君悦星城整体出租续约合同。截止2020年5月18日，瑞森物业公司收到14名业主的书面文函，要求收回商铺，为此步步高公司已明确进行风险提示，可能因未授权业主主张权利，导致已签订的合同无法履行，步步高公司将终止合同并主张赔偿。（二）经讨论，虽已有14名业主以书面方式提出收回商铺，但鉴于同意与整体出租的业主占全体业主的94%（持有商铺面积占整体面积超过97%），为维护最广泛业主的权利，业委会一致同意继续履行2020年5月1日与步步高公司签订的续约合同。（三）同意将本决议公布至业主微信群。”另查明：（一）步步高公司对包括案涉商铺在内的所有商铺进行了统一规划和装修，案涉商铺的部分被改造成商场电梯，其余部分作为商铺运营。截止谢红平起诉时止，案涉商铺处于停业状态，但由步步高公司实际管理。（二）一审庭审中，谢红平认可已收到2019年9月1日至2020年2月28日期间的租金［《委托合同》约定的租金标准150390元/年，扣除代扣代缴的税费后，每月实收租金10191.86元（4641.23元＋5550.63元）］和2020年7月、8月期间的租金（《东塘店续租协议》约定的租金标准），但认为上述租金标准均过低。（三）瑞森物业公司、君悦置业公司共同提交的“东塘君悦星城续签情况表”和《长沙晚报》截图版面显示，截止谢红平起诉时止，君悦星城业主中，只有4位业主明确表示不予续签合同，已有500位业主签约（包括已联系上的1位先前失联业主），对于剩余的47名失联业主，瑞森物业公司于2020年4月7日在《长沙晚报》上登报公告代为失联业主进行管理商铺。因认为步步高公司、瑞森物业公司、君悦置业公司存在未退还案涉商铺等侵权行为，谢红平遂诉至一审法院，要求判如所请。一审法院认为：谢红平与瑞森物业公司、君悦置业公司签订的《委托合同》系当事人的真实意思表示，合法有效。步步高公司在首期合作期限内享有房屋经营管理权是毋庸置疑的，双方应秉着友好协商、互谅互让的原则处理首期合作期满后房屋经营权的相关事宜。考虑到谢红平在签订《委托合同》时即已知晓案涉商铺与其他业主的商铺整体出租给步步高公司统一经营，加之《委托合同》到期后，君悦星城的绝大部分业主均已续签协议，故单独支持谢红平收回涉案商铺的诉请将影响商场整体经济效益的发挥，不利于案涉商铺能够得到最大程度的利用，不利于保护包括谢红平在内的所有业主的合法权益，甚至可能产生新的矛盾纠纷。综合考虑以上因素，根据有利于生产的原则，以及维护大多数业主的合法权益，对谢红平要求腾退并返还案涉商铺的诉请，一审法院不予支持。业委会于2020年3月23日制定的《管理规约》对全体业主均有约束力，《管理规约》规定对商场的经营形式，执行少数业主服从多数业主的原则，故业委会与君悦置业公司等人召开会议制作的《关于协调步步高续租事宜会议记录》对谢红平具有约束力。会议记录载明步步高公司具体退场时间最迟不超过2020年2月29日，据此，一审法院认定步步高公司按照《委托合同》约定的租金标准支付自《委托合同》约定的租期届满之次日（即2019年9月25日）起至2020年2月29日止的房屋占用费。谢红平主张应按周边临街商铺的租金标准（5.8万元/月）支付房屋占用费缺乏事实和法律依据，且步步高公司已按《委托合同》约定的租金标准支付了该期间的房屋占用费，一审法院对谢红平的该主张不予支持。2020年5月18日，业委会召开“关于君悦星城整体与步步高续约合同履行事宜”专项会议，确认同意继续履行君悦置业公司、瑞森物业公司与步步高公司签订的《东塘店续租协议》，故2020年5月至谢红平起诉时（2020年8月）的租金标准应按《东塘店续租协议》约定的租金标准予以计算。同时，《东塘店续租协议》约定给予步步高公司2个月免租装修期（2020年5月1日至2020年6月30日），鉴于步步高公司已按《东塘店续租协议》约定的租金标准支付了2020年7月、8月的租金，故一审法院对谢红平要求按周边临街商铺的租金标准（5.8万元/月）支付2020年5月至8月租金的主张不予支持。步步高公司主张根据《委托合同》关于“退场期”不收取租金的规定，应予免交2020年3月1日至2020年4月30日的房屋占用费。因《东塘店续租协议》明确载明瑞森物业公司在业委会支持下，代表除君悦置业公司以外的业主与君悦置业公司、业委会一并同意步步高公司在原承租范围内，继续租赁君悦星城，并签订本续租协议，故《东塘店续租协议》系在原《委托合同》基础上签订的续租协议，据此《委托合同》约定的“退场期”所附条件（租赁合同解除、提前终止或租期届满不再续租）并不成就，步步高公司应按《委托合同》约定的租金标准支付2020年3月1日至2020年4月30日的房屋占用费。此外，考虑到该期间步步高公司经营的商场受新冠疫情影响处于停业状态，以及协商续租事宜花费了较多时间，一审法院酌情认定步步高公司按照《委托合同》约定的租金标准，并扣除应缴纳的税费后，支付谢红平1个月的房屋占用费，即2020年3月的房屋占用费10191.86元。谢红平主张君悦置业公司、瑞森物业公司对步步高公司的付款义务承担连带清偿责任，因谢红平陈述其诉请系基于君悦置业公司、瑞森物业公司存在侵权行为，但案涉商铺系步步高公司实际控制和管理，君悦置业公司、瑞森物业公司并未实际控制和管理案涉商铺，不存在侵权行为，故谢红平的该主张缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、步步高公司于本判决生效之日起7日内支付谢红平2020年3月的房屋占用费10191.86元（已扣除应缴纳的税费）；二、驳回谢红平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10180元，因适用简易程序减半收取5090元，由谢红平负担4990元，步步高公司负担100元。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。综合上诉、答辩意见，本案二审争议焦点为：一、谢红平要求步步高公司腾退并返还案涉房屋，是否支持？二、谢红平要求步步高公司按市场价支付占用费，是否支持？三、2020年3月1日至2020年4月30日期间的房屋占用费是否应当支付及应如何支付？关于争议焦点一。1．根据谢红平与君悦置业公司签订的《商品房买卖合同》及谢红平与瑞森物业公司签订的《委托合同》，可以认定谢红平在签订上述合同时已知晓案涉房屋的经营方式系与其他业主的商铺统一经营。且根据《委托合同》约定，合同期满后，如步步高公司续租，谢红平保证步步高公司有优先承租权，并继续委托瑞森物业公司办理相关租赁事宜。现步步高公司同意续租并提高了租金标准，故应保障步步高公司对涉案房屋的优先承租权利。2．虽案涉房屋登记在谢红平名下，但案涉房屋整体使用更能发挥其经济价值。本案中，业委会制定了《管理规约》，绝大多数业主与瑞森物业公司续签了《委托合同》，瑞森物业公司也已与步步高公司订立《东塘店续租协议》，如判令步步高公司腾退房屋，会影响已续签合同业主的利益。故对谢红平要求步步高公司腾退房屋的主张，不予支持。关于争议焦点二。本院认为，原《租赁合同》到期后，《东塘店续租协议》签订前，步步高公司按照原《租赁合同》约定的租金标准支付了2020年2月29日前的租金。《东塘店续租协议》签订后，步步高公司亦参照该协议约定标准支付了相应租金，谢红平要求步步高公司按照市场价5.8万元/月支付房屋占用费，没有事实和法律依据，故不予支持。关于争议焦点三。1．谢红平主张，步步高公司应支付2020年3月1日至2020年4月30日的房屋占有使用费。步步高公司则主张，根据《委托合同》关于退场期免租金的约定，步步高公司不应支付2020年3月1日至2020年4月30日期间的房屋占用费。本院认为，《委托合同》中关于退场期免租金的所附条件为租赁合同解除、提前终止或租期届满不再续租，但本案中不存在上述情形，故一审法院考虑新冠疫情影响，按原租金标准，扣除应缴纳的税费后，确定支付一个月的房屋占用费，具有合理性，本院予以维持。2.对于2020年3月的房屋占有使用费，步步高公司系案涉商铺的实际使用人，根据原《租赁合同》，其应按40元/月/㎡的标准，向谢红平支付一个月的房屋占用费4,456元（111.4㎡×40元）；又参照瑞森物业公司、谢红平签订的《委托合同》，瑞森物业公司负有代收和直接向谢红平支付租金的义务，故瑞森物业公司应对步步高公司的给付义务承担连带责任。至于步步高公司支付的租金回报不足部分，即5,735.86元，应由瑞森物业公司参照《委托合同》的约定，向谢红平补足。3．谢红平主张，君悦置业公司应对步步高公司的给付义务承担连带责任。因欠缺事实和法律依据，不予支持。4．对于谢红平主张2020年5月1日至2020年6月30日的房屋占有使用费。因《东塘店续租协议》已约定给予步步高公司2个月的免租装修期，故一审法院未予支持正确。综上所述，谢红平、步步高公司的上诉请求部分成立，应予支持。一审法院认定基本事实清楚，但判处欠妥。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初7952号民事判决；二、步步高商业连锁股份有限公司于本判决生效之日起七日内向谢红平支付房屋占用费4,456元；三、长沙瑞森物业管理有限公司对步步高商业连锁股份有限公司的以上给付义务承担连带责任；四、长沙瑞森物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向谢红平支付房屋占用费5,735.86元；五、驳回谢红平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10180元，因适用简易程序减半收取5090元，由谢红平负担1,090元，步步高商业连锁股份有限公司负担2,000元，长沙瑞森物业管理有限公司负担2,000元；二审案件受理费10180元，由谢红平负担2,180元，步步高商业连锁股份有限公司负担4,000元，长沙瑞森物业管理有限公司负担4,000元。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 曾庆军审判员 金新贵二〇二一年七月二十六日法官助理周卓书记员胡雨欣