北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终8101号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京天龙兰德信息咨询中心，住所地北京市丰台区杨树庄103号乙楼房第12幢一层。法定代表人：石飞龙，总经理。委托诉讼代理人：石从珍，男，北京天龙兰德信息咨询中心经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京明强物业管理有限公司，住所地北京市丰台区杨树庄103号1层。法定代表人：彭达德，经理。委托诉讼代理人：杨旭，北京市尚公律师事务所律师。上诉人北京天龙兰德信息咨询中心因与被上诉人北京明强物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初17710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北京天龙兰德信息咨询中心（下称天龙兰德中心）上诉请求：撤销一审判决，改判北京明强物业管理有限公司（下称明强物业公司）继续履行合同、排除妨害，恢复案涉房屋正常供应水电并赔偿我公司损失169687.5元，诉讼费用由明强物业公司承担。事实与理由：1.三个《临时查封决定书》均已过期，且均系临时查封，而非无限期查封；消防机构多次复查并未发现火灾隐患，案涉房屋现已处于解封状态，可以继续使用；2.一审中明强物业公司亦认可我公司并无任何违约行为，案涉房屋一直是转租状态，转租合同合法真实，通过转租合同可核实我公司损失；3.一审法院适用法律错误，消防查封不属于不可抗力，不应适用情势变更原则；明强物业公司解约系出于商业目的。明强物业公司辩称，同意一审判决，不同意天龙兰德中心的上诉请求。案涉租赁合同没有客观履行的基础，我公司同意按照合同租金总额的10%支付违约金。天龙兰德中心向一审法院起诉请求判令：1.明强物业公司履行《房屋租赁合同书》，排除妨害，保证我中心进出丰台区杨树庄103号乙（永合庄8号院）方便，包括但不限于人员、轿车、货车、货物进出方便；2.明强物业公司为我中心所租房屋正常供应水电；3.明强物业公司赔偿我中心2019年6月1日到2020年2月29日期间的租金收益损失和违约金合计169687.5元；4.诉讼费用由明强物业公司承担。明强物业公司向一审法院反诉请求判令：1.解除我公司与天龙兰德中心于2009年9月1日签订的500平米的《房屋租赁合同书》；2.天龙兰德中心返还丰台区杨树庄103号乙500平米房屋；3.天龙兰德中心承担本案诉讼费。一审法院认定事实：坐落于北京市丰台区杨树庄103号乙（永合庄8号院）的房屋所有权人为中国机械进出口（集团）有限公司（下称中国机械进出口公司），该公司委托明强物业公司经营管理上述房屋租赁业务。2009年9月1日，明强物业公司（出租方、甲方）与天龙兰德中心（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：“第一条甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。第二条房屋的坐落、面积、装修、设施情况1、甲方出租给乙方的房屋位于北京市丰台区杨树庄103号乙。2.出租主房屋面积计500平方米。……第四条租赁期限、用途1、该房屋租赁期共195个月，自2010年1月1日起至2026年3月31日止。……第五条租金及支付方式1、该房屋每年租金为73000元，第二年开始年租金为73600元。2.房屋租金支付方式如下：按季支付。每季第一个月的1-7号前支付，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。3.乙方交纳甲方押金10000元，在租赁期满后作为最后一期房租扣除。……第十一条甲方违约责任处理规定1、甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额10%的违约金。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。……4、甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的10%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。……”合同签订后，明强物业公司将案涉房屋交付给天龙兰德中心，天龙兰德中心向明强物业公司支付房屋租金至2020年9月30日。2018年8月22日，北京市丰台区公安消防支队作出《临时查封决定书》，被查封单位（场所）为北京时尚印佳彩色印刷有限公司，地址为北京市丰台区杨树庄103号乙，系因场所中存在火灾隐患，库房使用彩钢板搭建，查封期限为2018年8月21日15时至2018年9月19日15时，整改后经支队检查合格方可解除查封。2019年7月12日，北京市丰台区公安消防支队作出《临时查封决定书》，被查封单位（场所）为北京明强物业有限公司（二大队），地址为北京市丰台区杨树庄103号1层，系因存在火灾隐患，院内室外消防栓无水、堆放大量易燃可燃物，未及时清理。查封期限为2019年7月12日9时至2019年8月10日9时，整改后经支队检查合格方可解除查封。2019年11月21日，北京市丰台区公安消防支队作出《临时查封决定书》，查封单位（场所）为北京明强物业有限公司，地址为北京市丰台区永合庄8号院，系因存在火灾隐患，院内堆放大量可燃物，未及时清理，院内库房消防设施停用，且不能立即改正，查封期限为2019年11月22日15时至2019年12月22日15时，整改后经支队检查合格方可解除查封。天龙兰德中心于2020年起诉丰台区消防救援支队，要求撤销《临时查封决定书》，经一审法院审理后认为其不具有行政法上的利害关系，故一审法院作出（2020）京0106行初227号行政裁定书，裁定驳回起诉，二审维持原裁定。天龙兰德中心为证明其损失，向一审法院提交：1.其公司与次承租方北京合源通商贸有限公司（下称合源通公司）于2017年11月24日签订的《房屋租赁协议》，载明案涉房屋租赁期限共4年，从2017年12月1日起至2021年11月30日止，其中租金为第一年每天每平方米1.1元，第二年每天每平方米1.15元，第三年每天每平方米1.25元。2.其公司与次承租方合源通公司于2019年5月31日签订的《房屋租赁协议终止协议》及向次承租人双倍返还押金收据，载明合源通公司收到天龙兰德中心石从珍20000元；3.次承租方最后一次交房租凭据及次承租方营业执照、次承租方付房租凭证。明强物业公司对转租合同、终止协议及收据的真实性不予认可，对交房租凭证真实性认可，关联性不认可，认为是个人之间的转租，不能代表天龙兰德中心。天龙兰德中心为证明明强物业公司于2019年6月1日封园且已在消防查封前封门的事实，向法院提交其于2019年4月在永合庄8号院大门入口处拍摄的封园通知照片及其于2019年5月20日及6月3日拍摄的照片，并据此要求明强物业公司赔偿其2019年6月1日至2020年2月29日期间租金收益损失（包括2019年5月10日应收房租52468.75元、2019年8月10日应收房租52468.75元、2019年11月10日应收房租54750元）及违约金损失（多返还次承租方的押金10000元）共计169687.5元；明强物业公司认可清退通知的存在，但辩称其未按照通知牌的内容执行，2019年7月时案涉院落尚能正常进入，并认为依据照片不能证明封园的事实，系为加强对园区的管理，故对进出车辆人员进行管理。天龙兰德中心针对明强物业公司的反诉提交如下证据：丰台区消防救援支队在另案中提交的答辩状两份、国标《重大火灾隐患判断方法》、明强物业公司彭达德与时尚印佳公司唐长林的谈话录音、（2020）京0106行初227号行政裁定书、天龙兰德中心于2019年2月10日与北京一匹黑马科技有限公司（下称一匹黑马公司）签订的《房屋租赁协议》（租赁期限自2021年12月1日起至2026年3月31日止）、该公司营业执照及收取定金103000元的业务回单；明强物业公司认可上述证据的真实性，但认为根据消防部门的意见可见整个院落均已被查封、故不再具有履行租赁合同的基础；并认为录音仅是双方沟通过程，无法反映其他问题；对行政裁定书真实性认可，对天龙兰德中心与一匹黑马公司签订的《房屋租赁协议》、营业执照及收取定金的业务回单真实性不认可，认为合同未到履行期限，与本案无关。关于案涉院落的现状，明强物业公司称，被消防支队查封的院落约有13000余平方米，目前有时尚印佳公司、天龙兰德中心及虹之彩公司三家租户，并称消防栓无水系整体区域问题，时尚印佳公司拆除违建后整体消防遭到破坏，需要将整个院落的消防重做，且时尚印佳公司占地面积大、不交付房屋并拒绝配合将易燃物移走，故目前无法进行消防栓重做，并称目前整个案涉院落均从2019年7月开始被消防无限期查封。对此，天龙兰德中心认为消防问题只需明强物业公司向消防部门提出申请并进行整改即可解决，认为合同可以继续履行。一审法院认为，天龙兰德中心与明强物业公司签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同约定履行。丰台区公安消防支队因案涉房屋整个院落存在消防安全问题，将案涉房屋院落整体查封，现该合同不具备继续履行的条件，且在法院释明后，天龙兰德中心仍坚持其诉讼请求，故对于天龙兰德中心要求继续履行合同、排除妨害并保证其进出方便且正常供应水电的诉讼请求，法院不予支持，《房屋租赁合同书》应予解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对于明强物业公司要求返还案涉房屋的诉讼请求，法院予以支持。根据合同约定，明强物业公司因不能提供合同约定的房屋而解除合同的，应支付天龙兰德中心本合同租金总额10%的违约金，明强物业公司除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。明强物业公司同意违约金在本案中一并处理，并同意支付天龙兰德中心违约金，法院不持异议。合同租金总额为1195400元，故违约金应为119540元。天龙兰德中心与合源通公司之间签订的《房屋租赁协议终止协议》，系天龙兰德中心与案外人自愿签订，且上述违约金已足以弥补其损失，故法院对其要求赔偿损失的诉讼请求亦不予支持。另，天龙兰德中心与一匹黑马公司签订的《房屋租赁协议》系2019年2月10日签订，但其租赁期限的起算日期为2021年12月1日，与常理不符，故法院不予采信。据此，一审法院于2021年1月判决：一、解除北京天龙兰德信息咨询中心与北京明强物业管理有限公司于2009年9月1日签订的涉及500平方米房屋的《房屋租赁合同书》；二、北京天龙兰德信息咨询中心于判决生效之日起十日内将上述《房屋租赁合同书》中约定的位于北京市丰台区杨树庄103号乙涉及500平方米的房屋腾退交付给北京明强物业管理有限公司；三、北京明强物业管理有限公司于判决生效之日起十日内给付北京天龙兰德信息咨询中心违约金119540元；四、驳回北京天龙兰德信息咨询中心其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，天龙兰德中心向本院提交北京市丰台区消防救援支队2021年4月14日作出的丰消解封字[2021]第200004号同意解除临时查封决定书，欲证明案涉房屋已经处于解封状态，可以继续使用。明强物业公司认可上述证据的真实性，但认为消防支队查封的原因系案涉房屋无水源及消防设施，而目前案涉房屋仍无法使用，案涉合同仍无法继续履行。经查，上述解除临时查封决定书系解除丰消封字[2021]第200095号临时查封决定书的查封决定，二审查明的其他事实与一审一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点系案涉租赁合同能否继续履行以及天龙兰德中心的实际损失的认定。其一，据已查明的事实，天龙兰德中心承租的案涉房屋所在院落自2018年8月起因各种原因被消防部门屡次临时查封，而明强物业公司因此而被要求就案涉房屋所在院落进行消防安全等问题的整改，整改状态持续至本案上诉过程中；天龙兰德中心提起本案诉讼时，案涉房屋所在院落已陷入反复整改状态长达一年之久；尽管消防部门在2021年4月14日作出解除查封决定，但该解封决定尚不能构成证明案涉房屋已达到可以正常使用状态的充分理由；根据2021年4月14日的解除临时查封决定书载明的内容，该解封决定系针对丰消封字[2021]第200095号临时查封决定书作出，由此可见案涉院落于2021年仍存在继续被查封的情况。其二，根据合同约定，明强物业公司违反本合同约定提前收回房屋的，应按照合同总租金的10%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应承担赔偿责任。鉴于以上事实在案涉房屋所在院落被屡次查封的情况下，明强物业公司以案涉合同不具备继续履行条件为由提出解除合同并提前收回房屋，本院予以支持；与此同时，明强物业公司应当按照合同约定支付违约金。现明强物业公司同意依约支付违约金，本院亦不持异议；一审法院核定的违约金数额无误，本院予以确认。天龙兰德中心上诉坚持继续履行，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。有关天龙兰德中心的损失一节，其中心上诉主张明强物业公司赔偿租金收益损失，但天龙兰德中心与合源通公司系自愿签订《房屋租赁协议终止协议》；而其中心与一匹黑马公司虽于2019年2月10日签订《房屋租赁协议》，但租赁期限起始日期为2021年12月1日，该协议并不符合房屋租赁合同实际履行的客观情况，且签订时间与履行起始时间间隔近两年，明显有违常理；一审法院据此未予支持天龙兰德中心有关赔偿损失的相应主张，并无不妥；天龙兰德中心所持异议不能成立。另，天龙兰德中心在上诉过程中申请本院调取2019年5月至6月报警记录、2017年明强物业公司的租房合同、2018年明强物业公司收取案外公司租金的收款记录和房租发票等内容，均不能印证其中心在本案中的上诉主张，本院对其申请不予准许。综上所述，天龙兰德中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3694元，由北京天龙兰德信息咨询中心负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 胡珊珊审 判 员 时 霈审 判 员 王 磊二〇二一年七月十二日法官助理 周 轩书 记 员 唐 琪