辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终5083号上诉人（原审被告、反诉原告）：李思璇，女，1984年2月2日出生，汉族，住辽宁省沈阳市铁**。委托诉讼代理人:李通,系北京盈科(沈阳)律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：阎奇思，男，1985年3月21日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁**。委托诉讼代理人：张凯，系辽宁正直律师事务所律师。上诉人李思璇因与被上诉人阎奇思合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初4654号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李思璇上诉请求：1.请求人民法院依法撤销(2020)辽0102民初4654号民事判决书，依法改判或将本案发回重审。2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人并非于交房时就已知晓该案涉房屋已经由被上诉人私自整改，而是在交房后方知晓案涉房屋已经私改的事实。上诉人与被上诉人以及第三方房主赵琳签订合同并交付房屋后恰临农历春节，因此计划来年年初再进行装修等前期筹备工作，但在筹备过程中我方发现房屋存在严重的下水以及棚顶漏水问题，并对营业计划造成影响，导致我方推迟开业两月有余。我方认为由于被上诉人没有履行如实告知的义务，从而给我方造成了严重的影响。因此，我方拒绝支付剩余5万元尾款。二、因上诉人是在签订合同后(交房后)方知晓房屋存在相关问题，导致上诉人未在交房时对房屋提出异议，但这并不意味其因此丧失再次提出异议以及抗辩的权利。众所周知，房屋的并非仅适用于观看，更需要实际居住、使用后方能知晓是否存在问题。首先，上诉人在交房时因未得到被上诉人如实告知，因双方友好合作的关系，上诉人完全相信被上诉人的陈述，并未对房屋的细节问题进行查问。然而，被上诉人在其装修筹备开业时便已发现玻璃房漏水的问题，却故意隐瞒，直至双方及房屋业主签订合同后才将装修材料交给上诉人。其次，因房屋的下水道返水以及棚顶漏水问题并非如房屋的外观问题显而易见，此种问题是需要实际居住、使用后方可知晓的。因此上诉人仅在查验房屋时是不足以发现存在的问题的，从而上诉人也就无法就房屋问题提出异议。最后，上诉人在发现问题后积极与被上诉人方沟通，并且提出异议，虽未在交房时就提出异议，但上诉人并未丧失此权利。上诉人认为被上诉人存在违反诚实信用原则以及违约的行为，并因此行为而受到影响，因此基于被上诉人先违约的行为，上诉人拒绝支付剩余5万元尾款。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律不当，望二审法院予以改判。阎奇思辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持原判。阎奇思向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告支付原告店铺转让费尾款5万元；2.请求法院判令被告从2019年6月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率的标准进行计算，支付原告店铺转让费尾款5万元的利息，至判决确定的给付之日止；3.本案全部诉讼费用由被告方承担。李思璇向一审法院反诉请求：1.请求法院依法判决被告赔偿原告经济损失141882元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1.案涉房屋位于沈阳市和平区文体西路23-1号。2018年12月13日，沈阳市和平区向尚堂文化餐厅（转让方、甲方）与李思璇（受让方、乙方）及房主赵琳（丙方）签订《转让（出兑）协议》一份，约定：一、甲方将该餐厅全部出自整体转让给乙方，转让的范围包括但不限于现有的装修、装饰、设备、存货及物品……三、甲乙双方完成店铺交接后，丙方与乙方签署房屋租赁合同，甲方与丙方的原租赁合同作废；四、（1）店铺转让总价30万元，包含库存。存货乙方已经清点完毕。签订本协议当日一次性支付转让费25万元，其余转让费5万元需在2019年6月1日前付清……协议下方甲方处由该餐厅加盖公章，乙方处由李思璇签字捺印，丙方处由赵琳签字捺印。双方一致确认，签订协议当日，李思璇支付转让费25万元，并进行了房屋交付。2.经一审法院核查，沈阳市和平区向尚堂文化餐厅系个体工商户，经营者为阎奇思，该餐厅已于2019年3月12日注销。2019年5月5日，该处成立“沈阳市和平区精酿大隐餐吧”，李思璇系经营者。3.庭审中，李思璇称阎奇思在案涉房屋交付时隐瞒私改房屋结构等告知义务，导致其不知房屋存在下水及漏水问题，产生损失，故向阎奇思提起反诉，主张权利。一审法院认为，阎奇思与李思璇及房主赵琳签订的《转让（出兑）协议》系双方真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。现李思璇尚欠阎奇思5万元房屋兑费，而李思璇抗辩不予给付系因对方隐瞒私改房屋结构等告知义务，导致其不知房屋存在下水及漏水问题，在接手后产生损失，但李思璇在承兑案涉房屋时，对房屋现状已进行了现场查验，虽主张阎奇思存在私改玻璃房等内容，但在与阎奇思交接房屋时对此些问题并未提出异议，且三方在签订出兑协议时，赵琳作为房主并未就房屋的原结构等问题向李思璇进行披露或对阎奇思提出异议，故现李思璇主张拒付剩余兑费的理由不成立，且其提出的赔偿损失的反诉请求亦不充分，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，应承担举证不能的法律后果。而保障承租人在租赁期间内正常使用房屋的权利亦系出租人的合同义务，如承租人认为己方权利受损，可向相关责任主体主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条、第二百三十三条之规定，判决：一、被告（反诉原告）李思璇于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）阎奇思剩余房屋兑费5万元；二、被告（反诉原告）李思璇于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）阎奇思利息损失（该利息以5万元为基数，其中自2019年6月2日至2019年8月19日期间，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至李思璇实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准）；三、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）的反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1112元，反诉费1568元，均由被告（反诉原告）李思璇负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依照我国民事诉讼法及相关司法解释规定，本院依法围绕上诉请求审理本案。关于李思璇主张因阎奇思违法私自改造涉案房屋导致李思璇转兑该房屋后因漏水、返水无法正常经营导致损失问题。本案中，双方之间签订了店面转兑合同，该店面装修、设备、存货均一并转让。如无特殊约定，应当以转让时现状为准。而且，二审中，阎奇思主张曾向李思璇交付过改造相关图纸，李思璇也承认收到过该图纸，只是主张该图纸系签订合同后才收到。但本院认为，阎奇思交付图纸的行为说明其并无故意隐瞒涉案房屋改造事实。针对漏水问题。按双方当事人所述，涉案房屋一项重要改造内容为：紧接着原房屋增建一个构筑物当作厨房使用，该构筑物是玻璃顶。因此，按常理，李思璇在签订转兑协议前已经应当知晓该房屋存在一定改造事实。而且，改造后多出了部分可实际使用面积，一般应当认为对李思璇使用更加有利。该玻璃顶漏水亦属微小瑕疵，较易修复，李思璇得到更多使用面积的利益明显大于维修损失。李思璇应当知道该改造系私自改造的情况下，只愿意承担相应利益，不承担相应风险，有违公平合理原则，故本院对其就此提出的主张不予支持。针对返水问题。李思璇虽主张因阎奇思挖掘了地面导致返水。但阎奇思该改造行为和下水道返水之间因果关系并未得到证明，下水道返水原因可能多种多样，目前无充分证据证明系因阎奇思改造行为导致，故本院对其该项主张亦不予支持。综上所述，李思璇的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1112元，由李思璇负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 鞠安成审判员 刘春杰二〇二一年七月五日法官助理谢日恒书记员徐嘉彤本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。