河北省唐山市路北区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0203民初2841号 原告：王翠英，女，1936年11月13日生，汉族，住唐山市路北区。 委托诉讼代理人：王海靓，河北杰大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱宝义（系王翠英的儿子），男，1968年12月21日生，汉族，住唐山市路北区。 被告：王子乐，男，1991年5月10日生，汉族，住唐山市路北区。 被告：刘文月，女，1990年8月27日生，汉族，住唐山市路北区。 二被告共同委托诉讼代理人：杨志会，河北三汇律师事务所律师。 第三人：唐山市路北区恒大华府千家房屋信息服务部，住所地：唐山市路北区恒大华府底商1-1-24号。统一社会信用代码：92130203MA085PU194。 经营者：梁立军，总经理。 委托诉讼代理人：孟冬平，女，1990年9月28日生，汉族，该公司员工，住唐山市。 原告王翠英与被告王子乐、刘文月及第三人唐山市路北区恒大华府千家房屋信息服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2021年7月19日公开开庭进行了审理。原告王翠英的委托诉讼代理人王海靓和朱宝义、被告王子乐、被告刘文月、二被告的委托诉讼代理人杨志会、第三人唐山市路北区恒大华府千家房屋信息服务部的委托诉讼代理人孟冬平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王翠英向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法撤销原被告签订的编号为0012280的房屋买卖合同；2、判令被告返还唐山市路北区；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：位于唐山市路北区系原告使用自己及已去世配偶的工龄购买的公房拆迁置换所得。2019年1月4日，原告王翠英次子朱国义与被告签订房屋买卖合同，在居间方唐山市路北区千家房屋信息服务部的帮助下将原告名下的上述房产卖给被告王子乐、刘文月。但涉案房产的出售行为原告并不知情且未收到售房款。2020年5月13日，原告次子朱国义死亡后，原告才得知涉案房产在其不知情的情况下被次子朱国义出售给被告。被告明知原告王翠英当时已84岁高龄缺乏判断能力的情况下，恶意欺诈原告王翠英，致使原告在本没有出售涉案房产的真实意思下，却订立了明显低于市场价、扣押一半房款、售房款不支付给王翠英等一系列条款，属于严重显失公平的房屋买卖合同。综上，原告认为被告恶意欺诈、迫使原告违背真实意愿签订显失公平的房屋买卖合同，原告依法请求法院予以撤销。故诉至法院，望判如所请。 被告王子乐、刘文月辩称，一、原告委托朱国义出售案涉房产是其真实意思表示，我们作为善意的买方，购买案涉房产尽到了审查、注意义务，并支付了合理对价，没有任何欺诈的故意，房屋买卖合同合法、有效。1、在房产交易当时，原告虽年事已高，但身体健康，神智清醒，为完全民事行为能力人，其作为民事主体有权委托他人代其处理房屋买卖事宜。代理人朱国义为王翠英之子，其委托亲生儿子朱国义出卖房产、代为收款、交付房产完全符合常理。2、原告出具了书面委托授权书，授权书中明确载明了委托事项包括房屋买卖合同签订、收款、交房等事项。王翠英本人在授权委托书上按了手印，对朱国义的授权合法有效。3、我们有足够的理由认为朱国义有代理权。朱国义作为代理人持有案涉房产的唯一凭证——拆迁安置协议，此协议也是朱国义代理原告签字，案涉房产出卖前，朱国义及其家人在该房产内居住，能够履行交付房屋的义务，交易前中介机构以及我们已经向原告本人核实委托出卖房产是其真实意愿。可见，我们以及中介机构都已经尽了高度的注意义务，有足够的信赖认为持有委托授权书的朱国义有代理权。因此，虽然朱国义已去世，但朱国义在代理权限内从事的代理行为，应当由被答辩人承担相应的法律责任。4、案涉房产出售不仅原告同意，其家人也知情并同意。除朱国义以外的另三个子女全部出具了放弃对案涉房产继承的声明，因此，我们与代理人朱国义进行房产交易不可能存在欺诈。综上，原告声称年事已高，缺乏判断能力，对朱国义代为出售房产不知情，与事实完全不符。如果案涉房产交易存在欺诈，也是原告及代理人朱国义以及原告其他子女合谋串通欺诈我们。二、王翠英与代理人朱国义均具有完全民事行为能力，房屋买卖合同是买卖双方经充分协商后自愿达成，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，房屋买卖合同合法有效。房屋买卖合同签订前，买卖双方对交易价格、付款方式、支付时间、交房时间、物业交接等问题进行了多次充分协商，整个协商以及交易过程都有中介参与，能够证明交易自愿、公平、合理。案涉房产交易不存在重大误解、欺诈、胁迫、乘人之危等情况，不符合可撤销合同的条件。三、案涉房产的交易价格经双方充分协商确定，公平合理，符合当年该小区的市场行情，不存在显失公平。自然人之间的市场交易行为，应充分保障交易主体的自愿，维护市场交易的稳定性。二手房交易价格受多种因素影响，房产位置、层次、小区环境、面积、户型、物业质量、是否具有房产证、是否有共有人、卖方信用等等因素都会导致房产价格有差异。案涉房产为拆迁房，出售时并未办理房产证且不能确定具体办证时间、物业服务及小区环境一般，楼层较高，房主年事已高，子女众多，存在将来涉诉的风险，为消除买方疑虑，原告向中介机构登报时就承诺可押款20万，这本身是在二手房交易行情不好、案涉房产所在小区成交量极低、案涉房产不好出售的情况下，原告自愿做出的让步，也正是这个原因，才使得当时经济条件并不富裕的被告最终选择了该套房产，可见，押款20万是卖方提出的，这之间不存在任何欺诈或显失公平。四、原告主张未收到购房款没有依据，代理人朱国义代收购房款未超出代理权限，对被代理人产生法律效力。原告既已委托代理人朱国义进行交易，且代理权限包括代为收取购房款，被告向朱国义交付购房款就相当于向原告交付。原告在委托时就应当预见到委托他人从事代理行为可能存在的一些风险，这也是其应当承担的法律后果，而不构成合同可撤销的事由。代理人是否向被代理人支付购房款，不影响案涉房产买卖合同的效力，如原告认为其权益收到侵害，可向代理人或其继承人追偿。五、双方之间房屋买卖合同合法有效，原告在案涉房产符合办证、过户的条件下，拒绝履行合同义务，已构成违约，被告已经另案起诉要求其继续履行合同并承担违约责任。诚实信用是民事交易主体应遵循的基本原则。房屋买卖合同已经成立并生效，各方应严格遵守。代理人朱国义先于原告死亡，但房屋买卖合同对原告产生法律效力，原告应继续履行。房屋买卖合同未能继续履行完全是因为代理人朱国义突然去世，原告受其他子女蛊惑、控制才导致合同履行的变故。原告现已86岁高龄，不得不依靠子女生活，听其子女摆布，但不论是原告本人还是其子女，与去世的朱国义以及朱国义家人，本是血脉相连，现因家庭之间的房款分割问题出现矛盾，原告凭借其弱势无辜的假象，不惜扭曲事实，捏造亲生儿子朱国义与外人串通，欺诈原告的谎言，这既冤枉了被告，也是对死者朱国义的不尊重。在此奉劝原告，金钱乃身外之物，尊重事实，诚实守信，敬待死者才是作人的根本。希望贵院查明事实，驳回原告的诉请。 第三人唐山市路北区恒大华府千家房屋信息服务部述称，一、原告所述与事实不符，房产交易前我单位员工亲自核实，王翠英本人同意卖房，同意委托其子朱国义全权代理房屋买卖事宜。案涉房产出售时，原告虽已84岁高龄，但身体健康、神智清醒，具有完全民事行为能力，原告口头同意卖房并委托朱国义全权代理出售，委托授权书也是原告本人按的手印，签授权委托书时，王翠英的两个儿子朱国义、朱宝义都在现场。原告四个子女对出售房产一事均知情同意，除朱国义外，另三个子女签署了放弃继承的声明，承诺对该房产放弃继承，不主张任何权益。合同洽谈及签订过程中，我单位工作人员进行了录音录像，可以说明交易过程完全是双方自愿公平合理的，不存在任何欺诈胁迫等情况。二、案涉房产的交易价格就是当时的市场价，不存在显失公平的情况。案涉房产在我单位登记申报的出卖价格为43万元，2018年10月24日登记，2019年1月5日最终售出，中间也有其他买家谈过但未成交，最后卖出42万元，既是双方协商一致也符合市场行情。案涉房产是拆迁房，所在小区成交量很低，从我们系统可以查到，2018年至2019年两年间嘉美广场小区的成交价基本在6000-7000元左右。案涉房产楼层较高，房主年纪大子女多，房子没有房本，作为中介我们也认为42万元成交价格非常正常，不存在显失公平。现在嘉美广场可以办证了，价格肯定会有增长，房价涨了是因为整体市场趋势及下房本的原因，但不能说原来的价格显失公平。三、房屋买卖合同是买卖双方经充分协商在我公司中介下自愿达成，是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，房屋买卖合同属于合法有效的合同，不应当被撤销。合同签订后，买家已经按合同约定支付了22万元的购房款，卖方也按约定时间进行了物业交接和房产交接。对合同的效力，原告从没提出过异议，直到朱国义去世后，原告的另一个儿子朱宝义找到我们中介，明确表示要增加房款，否则不同意过户，并且也不让我们和买家见王翠英本人。所以，卖方反悔最根本的原因是想涨价，并不是交易存在欺诈、胁迫、显失公平等情况。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定事实如下：原告王翠英原有一套坐落于唐山市住房，后由其次子朱国义代其与唐山市路北区市政设施管理处签订长宁启北区域住宅房屋回迁安置协议书，回迁安置所得坐落于唐山市路北区。2019年1月4日，在第三人唐山市路北区恒大华府千家房屋信息服务部的居间介绍下，原告王翠英（甲方、出卖人）委托其子朱国义代其与被告王子乐、刘文月（乙方、买受人）签订房屋买卖合同，约定将其名下的上述房产出售给被告王子乐、刘文月，建筑面积64.68平米（以双证记载为准）；成交价格为42万元，由乙方于2019年1月4日向甲方交付购房定金2万元，再于2019年1月5日前支付12万元，于2019年2月4日前支付3万元，于2019年3月15日前腾房当日支付7万元，乙方在满足房本下达（新本到手）支付5万元，满足老本过户条件完成过户当日结清剩余15万元整；乙方应当在该房屋具备过户条件之日起满足老本过户一月内通知甲方办理该房屋的过户改名手续，甲方应当在收到乙方过户通知后45日内无条件协助乙方将该房屋过户到乙方或乙方指定人名下。合同签订当日，被告王子乐、刘文月向原告王翠英交纳了购房定金2万元，并由原告王翠英的次子朱国义代为出具了定金收条。2019年1月5日、2019年2月1日、2019年3月3日，被告王子乐、刘文月又按约定分别交纳了部分购房款10万元、3万元、7万元，原告次子朱国义代为出具了部分房款收条。2019年3月，原告向被告王子乐、刘文月交付该房产，二被告装修并入住上述房产至今。 庭审中，原告王翠英主张被告恶意欺诈、迫使原告违背真实意愿签订了显失公平的房屋买卖合同，依法应予撤销。原告就其主张提供了户口页、居委会证明、职工履历表、安置协议书、旧公房买卖契约、职工职务工龄核准书佐证。被告王子乐、刘文月对原告的主张不予认可，并提交了唐山市长宁启北区域住宅房屋回迁安置协议书、房屋结算明细表、授权委托书、常住人口登记卡、朱国义身份证复印件、自愿放弃房产继承权声明书、房屋买卖合同、定金收条、部分房款收条、银行业务凭证、水电费收据、物业费收据、热费发票、装修后房屋照片及视听资料等证据，能够证明原告王翠英委托其子朱国义代为出售案涉房产给二被告。另查，第三人唐山市路北区恒大华府千家房屋信息服务部在庭审中对原告委托其子朱国义代为出售案涉房产及该房产买卖过程中的具体情况作出了陈述，认为原、被告双方成交价格系市场价，押尾款系原告自行提出，整个买卖过程不存在欺诈和显失公平的情况，并提交了案涉房产在其处的登记记录、跟进记录和成交记录。 当事各方各执己见，无法协议。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。另，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，原告王翠英以书面委托其子朱国义代为办理房屋买卖事宜系其真实意思表示，其子朱国义在其代理权限内以原告名义实施的房屋买卖行为对原告王翠英具有法律约束力。原告王翠英主张被告恶意欺诈、迫使其违背真实意愿签订了显失公平的房屋买卖合同，依法应予撤销，原告应对被告存在欺诈或胁迫或订立买卖合同时违反了公平原则的民事行为进行举证证明。本案原告所提交的证据无法证明被告存在欺诈、胁迫或违反公平原则的情形，特别是在被告及第三人对双方房屋买卖交易过程中的情况予以具体阐述并提交证据佐证的情况下，原告亦未作出合理的反驳的解释和说明，故原告的诉讼请求，证据不足且于法无据，本院不予支持。对于被告的抗辩及第三人唐山市路北区恒大华府千家房屋信息服务部关于房屋买卖合同不存在欺诈或胁迫或显失公平的情形的陈述，理据充分，本院予以采信。依照《中华人民共和国民法典》第七条、第一百六十一条、第一百六十二条、第一百六十三条、第一百六十五条、第四百六十五条、第五百零二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下： 驳回原告王翠英的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取4920元，由原告王翠英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 员  郭 丽 二〇二一年七月二十日 法官助理  赵 玲 书 记 员  贾微微