广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0204民初1298号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司韶关浈江分公司，住所地：韶关市浈江区。负责人：邓宏霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：马艳，该司职员。被告：康维春，男，1983年1月10日出生，汉族，住韶关市浈江区。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司韶关浈江分公司（下称“碧桂园生活服务浈江分公司”）与被告康维春物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园生活服务浈江分公司的委托诉讼代理人马艳、被告康维春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园生活服务浈江分公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付韶关市浈江区×1002号的物业服务费暂计至2021年2月共计12237.72元；2、被告以每月拖欠物业费为基数，按所欠物业费每日5‰为标准，向原告支付至被告交付全部拖欠物业费之日止的违约金，暂计至2021年3月22日的违约金为59967.64元；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年4月1日，韶关市顺宏房地产开发有限公司与原告签订《韶关碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对韶关碧桂园提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2014年1月10日购买韶关市浈江区×1002号商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《韶关碧桂园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月5日前向原告支付物业服务费185.42元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2015年9月开始拖欠原告物业服务费，至2021年3月拖欠的款项己经达72205.36元。原告于2020年8月4日向被告发出《物业费催缴函》，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。根据双方签订的前期物业服务协议，原告向法院提起上述诉讼请求，请求判如所请。被告康维春辩称，房屋存在质量问题，至今都未收楼，不应缴纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告碧桂园生活服务浈江分公司是具备物业管理资质的物业服务企业，其前身为广东碧桂园物业服务股份有限公司韶关浈江分公司，于2019年6月20日变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司,于2020年8月21日变更为碧桂园生活服务集团股份有限公司韶关浈江分公司。2013年4月1日，韶关市顺宏房地产开发有限公司（下称“顺宏公司”）选聘原告对韶关碧桂园提供前期物业管理服务事宜，顺宏公司（甲方）与原告（乙方）签订了《韶关碧桂园前期物业服务合同》，约定：电梯洋房按房屋建筑面积1.8元/月/平方米计收；物业服务费应按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳上月的物业服务费；逾期交纳的，从逾期之日起每日按应付物业费的0.5%交纳违约金等。2014年1月10日，被告康维春（买受人）与顺宏公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及相关合同附件，约定被告购买顺宏公司位于韶关市×××××××××××××1002号，该商品房为预售商品房，该商品房约定建筑面积共103.01平方米，其中，套内建筑面积87.59平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.47平方米。该合同第八条“交付期限”约定：出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按《补充协议书》第十二条约定的方式处理。而合同附件四《补充协议书》第十二条“交楼手续”约定：《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容删除，修改为“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品给买受人，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，”除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人售房部联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。《补充协议书》第十三条还约定：该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求补修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得藉词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。同日，被告（甲方、业主）与原告（乙方、物业服务企业）签订《韶关碧桂园前期物业服务协议》，约定：双方就甲方已购买的由顺宏公司负责开发建设的韶关市浈江区×桂园高山流水8街4座1002号商品房交付后由乙方提供物业管理服务事宜达成一致；甲方交纳的物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米1.8元，该物业的房屋建筑面积为103.01平方米，甲方应按185.52元/月向乙方缴交物业服务费，上述约定面积如与房屋产权管理局的最终测绘面积有差异，以房屋产权管理局最终测绘面积为准；甲方应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费，乙方采用银行代收代缴的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月5日（节假日或系统原因顺延）；甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金等内容。2015年8月30日，涉案房屋经竣工验收并已备案。自合同约定的房屋交付日期2015年8月30日起，顺宏公司多次催促被告办理涉案房屋收楼手续，但被告一直以房屋存在质量问题为由拒收，并认为顺宏公司至今未能将合法的房屋交付被告，涉案房屋不具备交楼条件，未接受原告提供的任何物业服务，故而拒绝向原告缴交物业服务费。原告经追收无果，向本院提起诉讼，要求被告支付自2015年9月至2021年3月的物业服务费共12237.72元及违约金。其中，根据合同约定，物业服务费按实测面积计，经核，涉案房屋的实测房屋建筑面积为103.01平方米，故原告主张物业费按185.42元/月（103.01平方米×1.8元/平方米）计。至于违约金的起止时间，根据原告提交的《欠费明细》，载明原告物业费采用本月收上月物业费，如2015年9月物业服务费在2015年10月期间收取，逾期未缴纳，则从2015年10月起计算违约金。以上事实有当事人提交的营业执照、核准变更登记通知书、被告身份证复印件、《商品房买卖合同》、《韶关碧桂园前期物业服务合同》、房屋面积明细表、业主欠费明细、催收信及寄信凭证等证据及法庭笔录在卷证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告主张拖欠的物业服务费自2015年9月至2021年3月，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案应适用当时的法律、司法解释的规定。围绕原告诉请与被告的抗辩，本院分析如下：一、原告请求被告支付物业服务费及违约金理由是否成立。本案中，原告是具备物业管理资质的物业服务企业，其与开发商顺宏公司签订前期物业服务合同，被选聘为涉案物业小区提供物业管理服务，原告事实上亦提供了物业管理，因此，原告依法有权收取物业服务费。同时，原告与被告签订的《韶关碧桂园前期物业服务协议》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的效力性强制规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《韶关碧桂园前期物业服务协议》约定“甲方应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费”，而《商品房买卖合同》第八条约定商品房交付之日为2015年5月30日前，交付条件为该商品房经验收合格。根据查明事实，涉案商品房已于2015年8月30日经竣工验收并已备案。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”之规定，涉案商品房符合法律规定和合同约定的交楼条件，且房屋开发商亦已多次通知被告收楼，被告逾期未收楼，根据《商品房买卖合同》及相关附件约定，在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人售房部联系并办理交接商品房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。因此，原告有权依据合同约定的该商品房交付之日起向被告主张物业服务费。被告自签订《韶关碧桂园前期物业服务协议》至今，从未履行向原告交纳物业服务费的义务，因此，被告的行为已构成违约。原告请求被告支付2015年9月至2021年3月的物业服务费12237.72元（66个月×185.42元/月）理由成立。关于违约金计算标准，根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，被告逾期支付物业服务费给原告造成的损失应为银行同期贷款利息。同时，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”鉴于原告与被告签订的《韶关碧桂园前期物业服务协议》对逾期交费的违约责任约定从逾期之日起，每日按应付费用的5‰交纳违约金以及原告明确“按欠付费用每日5‰下调至按欠付费用每日1‰”计算违约金均超过造成损失的百分之三十，明显过高。因此，本院适当调整为被告支付的违约金金额应以每月拖欠物业服务费金额为基数，自逾期支付之日起（2015年10月1日）以不超过人民银行同期贷款利率×（1+30%）计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×（1+30%）计算为宜。二、被告以所购涉案房屋存在质量问题未收楼为由拒绝向原告支付物业服务费是否有依据的问题。被告向顺宏公司购买涉案商品房，与顺宏公司签订了《商品房买卖合同》，与原告签订了《韶关碧桂园前期物业服务协议》。《商品房买卖合同》、《韶关碧桂园前期物业服务协议》两者属于不同的民事法律关系，被告在这两份合同中所享有的权利与义务各不相同。依据《商品房买卖合同》，被告享有接收顺宏公司交付符合合同约定质量要求的房屋；依据《韶关碧桂园前期物业服务协议》，被告享有原告为涉案商品房所在小区提供物业服务的义务，同时自己应履行按时足额交纳物业服务费义务。鉴于被告所称的涉案商品房存在质量问题并非原告造成，且原告与被告签订的《韶关碧桂园前期物业服务协议》没有约定当涉案房屋存在质量问题未收楼时被告可以免交物业服务费，故被告以此为由拒绝向原告缴交物业服务费，与《韶关碧桂园前期物业服务协议》约定被告享有的权利不符。根据合同相对性的原则，如果被告认为购买的涉案商品房存在质量等问题，应依据与顺宏公司签订的《商品房买卖合同》向顺宏公司主张权利，而不是籍此拒绝履行《韶关碧桂园前期物业服务协议》中约定的向原告按时足额交纳物业服务费的义务。综上，被告所主张的房屋质量问题属于其与顺宏公司之间的商品房买卖合同调整范畴，与本案并非同一法律关系，其应与顺宏公司另行解决，而不能以此为由拒交物业服务费。至于被告认为顺宏公司延迟交房，可另行主张权力。本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十四条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，判决如下：一、被告康维春应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年9月至2021年3月的物业服务费合计12237.72元及逾期支付期间的违约金[其中2015年10月1日起至2019年8月19日止的违约金以实欠物业服务费金额按中国人民银行同期贷款利率×（1+30%）计算，自2019年8月20日起至付清之日止以实欠物业服务费金额按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×（1+30%）计算]给原告碧桂园生活服务集团股份有限公司韶关浈江分公司；二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司韶关浈江分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计802元，由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司韶关浈江分公司负担749元。由被告康维春负担53元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 员 邓文武二〇二一年七月七日法官助理 张丽玲书 记 员 丘美英