北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终9254号上诉人（原审原告）：施颖，女，1981年2月6日出生，汉族。委托诉讼代理人：孙琦（施颖之夫），1981年3月4日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：北京市京工物业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区成寿寺中路2号一号楼。法定代表人：韩永，总经理。委托诉讼代理人：任靖，女，北京市京工物业管理有限责任公司员工。上诉人施颖因与被上诉人北京市京工物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初4064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。施颖上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者依法改判；2.请求判令确认“2.5元/月/每平方米”的物业收费标准不合法；3.请求判令北京市京工物业管理有限责任公司（下称京工公司）维持原物业收费标准“1.232/月/每平方米”；4.本案的一、二审诉讼费由京工公司承担。事实和理由：一审判决认定事实有误。1.一审判决对于建筑物总面积的认定错误，未将地下室一层的面积计入建筑物总面积，实际同意票数面积17095.4平方米并未超过建筑物总面积35458.63平方米的半数，不符合法律规定的“双过半”原则。2.《方宝苑小区物业服务费用评估报告》并未计入开发企业所有部分的面积，因此该报告的内容和结果不具有合法性和真实性。3.《成寿寺社区居委会会议纪要》的建筑物总面积认定错误。4.一审中京工公司的法庭陈述并不属实，存在故意干扰审判员判断事实的行为。二、一审判决审判程序不正确，本案适用普通程序但并未组成合议庭进行审理，本案涉及347户业主利益，生效后可能对其他业主产生既判力，足以证明涉及群体利益。三、一审判决的诉讼请求与我诉讼请求不符。四、一审判决适用法律不正确。京工公司辩称，同意一审判决，不同意施颖的上诉请求和理由。关于对方所主张的面积问题，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，一审法院认定的面积是所有业主的房本面积总和，并且我们这个也是经过丰台区测绘大队测量的这个面积是没有任何问题的。此外，施颖在一审中也没有对于面积问题提出任何异议，这个案件的起由是因为施颖没有交纳物业费引发的。施颖向一审法院起诉请求：1.请求确认因投票确认的2.5元／月/平方米的物业收费标准无效；2.请求法院依法判令京工公司维持原物业收费标准1.232元／月/平方米；3.京工公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：施颖为北京市丰台区成寿寺中路XX房屋的业主，该房屋的建筑面积为86.21平方米。京工公司系施颖所在小区方宝苑小区的前期物业公司，《方宝苑小区房屋使用、管理、维修公约》载明：方宝苑小区，物业座落北京市丰台区成寿寺中路2号；物业管理企业为京工公司；物业管理费标准的制订及收取办法应执行市政府有关文件规定；物业管理费用的收取标准根据本市有关规定进行调整；物业管理费由产权人按年度交纳等。2009年4月22日，施颖之夫孙琦作为当时房屋所有权人签署承诺书，载明：作为方宝苑小区2号楼8单元1201号的业主，我已经认真阅读了《方宝苑小区房屋使用、管理、维修公约》，已知全部条款并理解条款之含义；我愿意遵守各项条款，认真履行产权人的义务，合法使用产权人的各项权利，按时并按有关规定的标准交纳物业管理费等。2018年4月，京工公司委托北京军明永信物业服务评估监理有限公司（下称军明公司）对方宝苑小区物业服务费用进行评估，2018年10月军明公司出具《评估报告》，认定本项目物业服务费用评估基准日为2018年10月9日，住宅（高层）收费标准为2.86元／平方米．月，住宅（多层）收费标准为2.56元／平方米．月。2019年1月2日，京工公司经与东铁匠营街道成寿寺社区居民委员会（下称成寿寺社区）党委书记刘冰冰沟通后在方宝苑小区正门附近公告栏处以红色展板张贴《关于方宝苑物业费调整的说明》，载明调整后的物业费金额为：住宅（高层）：现收费标准1.232，评估标准2.86，现调标准2.5；住宅（多层）：现收费标准0.68，评估标准2.56，现调标准1.36等。同时在物业办公室蓝色展板张贴此内容。此后，京工物业于2019年1月16日在公告栏张贴《重要通知》，载明：物业费调整方案已公示15日，从现在开始进行投票，无论同意与否请到物业办公室投票．2019年1月22日，京工公司再次在公告栏张贴《重要通知》，载明：方宝苑小区物业费调整投票已经进入倒计时，截止时间为2019年1月30日，还没表达自己意愿的业主请您积极到物业办公室投票。投票结束后由社区居委会进行开箱、计票，然后将投票结果进行公示。2019年1月29日，京工公司再次在公告栏张贴《重要通知》，载明：小区物业费调整公示、投票阶段按要求于2019年1月30日下午五点截至，居委会五点后将票箱封存取走。社区居委会定于2019年1月31日上午9点30分在社区大会议室现场开箱验票。届时请方宝苑广大业主积极参加。2019年1月31日，经成寿寺社区工作人员在成寿寺社区会议室唱票、计票，形成《成寿寺社区会议纪要》，载明：唱票过程显示：物业共有347户居民，248户居民已参与本次投票，票数过半，符合投票程序；唱票结果：收到票248张，同意票178张、不同意票45张；其他情况：随大溜票5张、要求解决车位才同意涨物业费1张、价位高7张、同意调到价位2.4元1张、涨价幅度过高11张；方宝苑小区总面积33335.15平方米，同意票数面积17095.40平方米，同意票过半，同意票总面积过半；本次投票同意物业费上调符合双过半原则，社区随后将结果上报东铁匠营街道办事处居民科，并通知物业公司等。2019年8月23日，京工公司对物业服务合同变更事项向北京市住房和城乡建设委员会备案。此后，施颖因质疑京工公司发起的物业费调整投票程序存在弄虚作假的问题，故诉至法院。审理中，施颖申请证人刘某、康某到庭参加作证。刘某述称：2019年初的时候我父亲去物业买电，当时物业告知我父亲在物业费调整单上签字，在没有和我说明且没有我委托的情况下签订了同意的票，说好多人都写了同意票，他就写了，到当年6、7月份才跟我说；我知道之后是不同意的，给的评估的东西写的也不清楚，我觉得价格比较高。康某述称：方宝苑物业替我签的字，但是并没有我的授权，我声明是无效的，他们是背着我签字的，票上的字并不是我本人签的，我记得物业吴主任是在2020年3月左右给我打电话说涨物业费涨到2.5元的事情，我的意见是不同意。施颖对证人证言均予认可。京工公司对刘某的证言真实性予以认可，但认为应属于其家庭内部问题，对于康某的证言真实性不予认可。审理中，施颖提交了其夫孙琦填写的投票，用以证明票面显示的2019年1月并非其实际投票日期。京工公司对该证据真实性予以认可，但不认可其证明目的，同意提交施颖2019年度买电记录，用以证明施颖之夫孙琦实际于2019年1月15日填写的投票。施颖对该证据真实性予以认可，但认为该证据与本案无关。一审法院认为，根据《北京市物业管理办法》第十一条的规定，业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，现有证据能够证明京工公司在有关部门关于程序方面的指导下，其上涨物业费事项已经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，京工公司上调物业费的行为符合形式要求。通过证人证言以及京工公司自行主张的施颖投票时间等，一审法院认为物业费涨价投票过程中确实存有一定瑕疵，但考虑到物业公司在方宝苑小区服务多年对小区内人员具有相当的熟悉程度，且现有证据不足以证明投票过程存在足以影响投票结果的重大问题，故施颖据此要求确认投票确定的物业收费标准无效并维持原收费标准的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，一审法院均不予支持。应当指出，物业服务具有综合性、长期性等特点，往往涉及小区和业主生活的方方面面。物业公司和业主之间的关系应为长期共赢关系，而非短期对抗关系，物业公司作为服务的提供方，是获取业主信任、改进物业服务质量和水平的关键一方，物业公司应当重视业主反映的问题，加强与业主之间的沟通，认真研究对策，力争消除误解，切实提高物业服务水平。据此，一审法院于2021年3月判决如下：驳回施颖的诉讼请求。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。二审补充查明，京工公司在组织物业费调整的业主表决时，确未将小区地下一层面积计入建筑总面积，该小区地下一层的产权人为该小区开发商。该小区开发商并未就物业费调整提出异议，且该小区的物业费缴费率达到70%。本院认为，案涉小区物业收费标准调整的事实发生在2019年初，根据当时适用的《北京市物业管理办法》第十一条规定，业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。京工公司提交的证据证明上调物业费的行为已经通过全体业主投票的形式，经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主的同意，符合法律规定的变更物业费标准的程序要件。现施颖上诉称京工公司组织业主投票时未将地下一层面积计入建筑物总面积中，投票过程不符合法定“双过半”的标准，调整物业收费标准程序不合法，要求确认该小区现行的物业收费标准无效，主张按照原有的物业收费标准缴纳物业费。经查，该小区地下一层的产权人为该小区开发商。该小区开发商并未就物业费调整提出异议。在表决之前，京工公司也委托专业评估机构对该小区物业费收费标准进行了评估，现行收费标准低于评估标准，且该小区的物业费缴费率达到70%。施颖所提的表决程序问题，并未对表决结果构成实质性影响。物业收费标准涉及小区全体业主的共同利益，业主个人对物业收费标准有异议可以通过提议召开业主大会方式依法定程序解决，施颖现要求撤销表决决议依据不足，本院不予支持。综上所述，施颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决并无不当，本院予以维持。依照《最高人民法院＜关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释＞》第八条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由施颖负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林审 判 员 王艳芳审 判 员 王 琪二〇二一年七月三十日法官助理 朱鑫壤书 记 员 弓梓瑄-8--1-