四川省富顺县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0322民初1786号 本诉原告（反诉被告）：郑林，男，1990年2月20日出生，汉族，住所地四川省富顺县。 第三人：富顺县万贯房产经纪有限公司，住所地四川省富顺县。 法定代表人：童云菊，执行董事。 委托诉讼代理人：蹇维燕，女，1986年12月8日出生，汉族，住所地四川省富顺县。 本诉被告（反诉原告）：高光建，男，1964年7月13日出生，汉族，住所地四川省富顺县。 委托诉讼代理人：史俊杰，四川亚峰律师事务所律师。 本诉被告（反诉被告）：钟文英，女，1971年4月7日出生，汉族，住所地四川省富顺县。 委托诉讼代理人：史俊杰，四川亚峰律师事务所律师。 本诉原告郑林与本诉被告高光建、钟文英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案，本诉被告高光建、钟文英于2021年6月11日提出反诉，本院依法适用简易程序公开开庭合并进行了审理。本诉原告郑林，第三人富顺县万贯房产经纪有限公司（以下简称万贯公司）的委托诉讼代理人蹇维燕，本诉被告高光建、钟文英及其委托诉讼代理人史俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告郑林向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告双方于2021年3月17日签订《房屋买卖合同》；2、依法判令被告返还原告的购房款100000元以及承担违约金责任即支付违约金58380元；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：被告因家庭购买新房需要缴纳装修款，需要出售房屋；原被告双方在第三人万贯公司于2021年3月17日签订《房屋买卖合同》，约定房价583800元，原告交付定金50000元，被告房屋是按揭款，原告再付50000元完清按揭款，取出他项权证换取房产证；双方约定2021年3月27日交房，并办理司法公证委托以及产权办理方式，并约定违约责任按售房总房款的10%即58380元，违约方承担诉讼费、律师费、差旅费、误工费等，具体内容详见合同；原告按约定履行付款义务，被告以各种理由推延；原告及第三人万贯公司多次与被告沟通，被告仍拒不履行合同义务，已经违约，请求依法判决支持原告的诉讼请求。 本诉被告（反诉原告）高光建、钟文英辩称:双方的合同，没有作解除合同的约定，本诉二被告愿意继续履行合同，不存在不能实现合同目的的情形，本诉原告无权解除合同。本诉被告不存在违约，不需要承担违约责任，也不同意返还购房款。本诉案件受理费应由本诉原告承担。中介费依合同约定由各自分担。请法院驳回本诉原告的诉讼请求。本诉被告高光建、钟文英反诉请求：1、判令确认双方签订的《房屋买卖合同》中第4条（反诉状笔误为2）第Ｃ项和第5条的内容无效；2、判令反诉被告继续履行支付购房款483800元、接收房屋及办理过户；3、判令反诉被告支付反诉原告律师费6000元以及违约金58380元；判令反诉被告承担本诉及反诉的案件受理费。事实与理由：反诉原告高光建于钟文英系夫妻关系，二人名下按份共同共有一套在ＸＸＸＸ银行按揭抵押贷款的位于富顺县××镇××组××道××段××号××栋××单元××号的房屋。2021年3月17日，反诉原告与反诉被告在第三人居间介绍下就买卖房屋签订了《房屋买卖合同》。该合同约定了购房总价款、房款支付方式、违约责任、补充协议条款以及其他合同各方的权利义务等。反诉原告在收到反诉被告于2021年3月17日支付的定金50000元和2021年4月6日支付50000元购房款后，按约定归还了银行贷款并办理了解除银行在房屋的抵押权登记手续。反诉原告多次要求反诉被告接收房屋、办理过户登记并支付剩余购房款。反诉被告以需要办理司法公证委托和反诉原告需交出一张银行储蓄一类空卡给反诉被告使用为由，拒绝反诉原告的合法要求。因反诉原告在办理解除银行抵押权登记手续过程中得知，房屋交易过户可以由反诉原告并非必须办理司法公证委托，并且委托期限不确定、买受人不限的公证委托会导致出卖方被限制，甚至丧失对自己的不动产合法处分权，导致本合同买受人在未办理房屋过户登记至本人名下再转让予案外第三人。另外，银行工作人员也再三警告反诉原告，不要也不能将银行卡交给他人使用，否则会有涉嫌违法犯罪的法律风险。反诉原告认为，办理公证委托和交付银行卡给反诉被告使用，系以合法形式掩盖非法目的，应当确认无效，并且不是买卖房屋所必须的权利义务。反诉原告特依法提出反诉，请法院予以支持。 反诉被告（本诉原告）郑林辩称：双方是在中介处看清合同后才签订的合同明确了要办理“司法公证委托”和卖方应办理一张银行储蓄一类空卡给买方办理按揭时使用。反诉原告故意拖延，在反诉被告履行支付第二次付款义务后，反诉原告仍不配合去办理“司法公证委托”和办理银行储蓄一类空卡给买方，中介也多次催反诉原告履行合同义务，反诉原告已违约，买方不存在违约，请法院驳回反诉原告的诉讼请求，支持本诉原告的诉讼请求。。 第三人万贯公司陈述：双方签订的合同是第三人居间促成的，合同文本是第三人提供的，双方均看了合同后才签订的。卖方不按合同约定履行义务，公司协调要求卖方配合办理，但卖方一直拖延。卖方一直说他卖便宜了，后来还说是中介与买方一起骗他。 本院经审理认定事实如下：本诉被告高光建、钟文英欲出卖自己坐落于“富顺县××镇××组××道××段××号××栋××单元××号”的成套住宅，在第三人万贯公司进行了房介登记。经第三人万贯公司引介，2021年3月17日，本诉被告高光建、钟文英为卖方，本诉原告郑林为买方，第三人万贯公司为经纪方，三方在第三人万贯公司所在地签订《房屋买卖合同》。合同标的物为坐落于富顺县××镇××组××道××段××号××栋××单元××号建筑面积ＸＸＸＸ平方米。约定房屋成交价为人民币583800元，该价格包含水电气闭路及合同附件《房屋附属设施清单》所列设施。约定房款支付方式为，第一次在合同签订后付定金付款50000元；第二次以银行能还款为准付银行查询金额，卖方将房交给买方装修；第三次双方款齐件齐，于2021年3月27日前办理房产证司法公证委托手续，买方立即付房款约450000元。约定产权办理方式为，“房产证、土地使用证、水电气等各证过户手续由乙方负责办理，一切所需费用由乙方承担（含甲乙双方过户产生的契税、营业税、土地增值税、工本费等）乙方可委托经纪方代为办理；如果甲方承诺是首套房或房产证过5年的不符，则甲方承担这部分税费。甲方必须协助乙方办理过户手续，委托期限为年，买受人不限否则做违约处理。因办理过户及按揭手续时，按揭银行必须打到卖方的银行卡里，故卖方同意办理一张银行储蓄一类空卡给买方过户及按揭使用，此款归买方所有。使用完毕后立即归还卖方，在公证委托期间，卖方不得挂失、注销该卡，并保证该卡能正常使用，否则视违约处理”。约定交房时间为2021年3月27日。约定卖方承担中介费5838元，买方承担中介费8700元。约定违约金为售房总价的10%，即58380元。《房屋附属设施清单》为：此成交价包括室内家具家电，由买方照相存档；合同上约定的于2021年3月27日办理公证及交房，若因银行原因推迟还款，则公证及交房时间顺延；卖方于2021年3月18日去交易中心打一份产调，若因该房产原因不能交易，则卖方退还买方所交定金。双方互不违约。合同上，被告钟文英的签名是被告高光建代签。 签订合同当日，本诉原告郑林支付购房定金50000元后，本诉被告高光建出具有《收条》。2021年4月6日，本诉原告郑林向本诉被告高光建支付购房首付款50000元后，本诉被告高光建出具有《收条》。尔后，双方因对《房屋买卖合同》部分条款的认识与执行产生分歧，又不能自行协商解决而引起诉讼。 本院认为，本诉原告郑林，本诉被告高光建、钟文英与第三人万贯公司于2021年3月17日签订的《房屋买卖合同》，依合同约定签字生效。因此，该合同业已成立。该合同未约定有解除合同的条件，现本诉被告高光建、钟文英明确表示要继续履行合同，并非本诉原告郑林不能实现购买涉案房屋的合同目的。因此，对本诉原告郑林要求解除合同的主张，因既不符合合同约定，也不符合法定解除条件，本院对其主张不予支持。相反，本院对反诉原告高光建、钟文英要求反诉被告郑林继续履行合同的主张，予以支持。 《房屋买卖合同》买卖双方的主要目的及权利义务，对于卖方来说是交付房屋，收取价款，办理过户登记；对于买方来说是支付价款，接收房屋，办理过户登记。本案第三人万贯公司为买卖双方提供的格式合同文本的第4条C项的“办理房产证司法公证委托手续”，在当事人自己能够保证履行办理过户的前提下，硬性的要求其委托他人代办，明显是加重卖方责任（超出合同目的所需义务）。而第5条的合同内容“因办理过户及按揭手续时，按揭银行必须打到卖方的银行卡里，故卖方同意办理一张银行储蓄一类空卡给买方过户及按揭使用，此款归买方所有”，因公民银行储蓄卡具有个人银行结算账户性质，这里的约定有出借个人银行结算账户的因素存在，属中国人民银行制定的《人民币银行结算账户管理办法》所禁止的行为。况且，合同买卖双方系全款交易，与合同中假设的办理“按揭手续时，按揭银行必须打到卖方的银行卡里”，不具有任何关联性。因此，对反诉原告高光建、钟文英要求确认合同第4条C项和第5条无效的主张，本院予以支持。本院建议第三人万贯公司对其格式合同文本中加重一方责任和违反行政法规禁止性规定的条文予以修订或删除。 本诉原告郑林与本诉被告高光建、钟文英因对合同部分条文的认识与履行产生分歧而导致合同未按期履行，双方均无违约的主观故意，可视为双方均未违约。因此，对本诉原告郑林要求本诉被告高光建、钟文英支付违约金及反诉原告高光建、钟文英要求反诉被告郑林支付违约金的主张，本院均不予支持。同理，对反诉原告高光建、钟文英要求反诉被告郑林承担律师费的主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款、第四百九十七条第二项、第五百零九条第一款之规定，判决如下： 一、驳回本诉原告郑林的诉讼请求； 二、确认本诉原告郑林，本诉被告高光建、钟文英及第三人富顺县万贯房产经纪有限公司订立的《房屋买卖合同》第4条C项和第5条无效； 三、限本诉原告郑林于判决生效后十日内履行向本诉被告高光建、钟文英支付余欠价款483800元的义务；本诉被告高光建、钟文英于收到余欠价款当日，向本诉原告郑林交付房屋； 四、双方在履行支付价款和交接房屋之日起十日内相约前往不动产登记机关办理产权过户登记； 五、驳回反诉原告高光建、钟文英其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9638元，减半收取计4819元，由本诉原告郑林承担；反诉案件受理费8558元，减半收取计4279元，由反诉原告高光建、钟文英承担1279元，反诉被告郑林承担3000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审判员  陈必胜 二〇二一年七月八日 书记员  刘 阵 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 第四百九十七条有下列情形之一的，该格式条款无效： （一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形； （二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利； （三）提供格式条款一方排除对方主要权利。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。