沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0104民初2545号原告：方中艳，女，1973年5月29日出生，满族，现住址：沈阳市大东区。被告：周政丽，女，1973年5月3日出生，汉族，现住址：沈阳市大东区。委托诉讼代理人：刘海军，系沈阳市大东区南洋法律服务所法律工作者。被告：刘雅琴，女，1962年1月1日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。原告方中艳与被告周政丽、刘雅琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案后，依法适用普通程序，于2021年4月22日公开开庭进行了审理。原告方中艳、被告周政丽及其委托诉讼代理人刘海军、刘雅琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方中艳向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令终止原告与被告周政丽的《房屋买卖协议》；2、请求法院判令二被告双倍返还购房定金2万元；3、判令二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2020年4月23日原告与被告一经鑫成房产中介介绍，与被告一达成《房屋买卖协议书》，协议约定被告一将其坐落于沈阳市大东区合作街65-7号3-1-1号，建筑面积57.23平方米，双室住房卖给原告，房屋买卖价格405000元。双方约定，原告于2020年4月23日支付被告一房屋买卖定金1万元，2020年4月30日以前被告一负责办理完房屋更名过户，办理完更名过户后原告给付被告一385000元，待被告一将房屋所有费用结清后，原告给付被告一尾款1万元，可是，协议签订后，被告一在约定日期没有配合原告办理房屋更名手续，被告一的理由是该房屋是廉租房，得先还一部分钱，还有疫情的原因，我等了一段时间，被告一还是无法进行过户，被告一己经构成违约。故原告来院诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。周政丽辩称：我方同意第一条诉讼请求，终止房屋买卖协议，我方不同意返还定金，也不同意承担本诉的诉讼费用。被告一没有违约，是原告在违约，被告一已经按照合同约定按时履行了相关义务，在2020年4月24日，被告一就给房产局相关部门办理退款经适房补贴机构打电话881××××3185了，被告一按照办公人员的指示去做了，2020年4月30日被告一已经给房产部门退款5.5万元补贴款（退2020年经适房补贴款），这步是房产交易过户必经的手续，时间在2020年4月30日，这个时间不可能完成更名过户，是客观原因造成的，不存在被告一违约的问题，后来就赶上五一长假，具备办理更名过户的条件时，2020年5月19日被告一邀请原告去办理手续，但原告表示已经起诉了。实际上原告已经于2020年5月15日就已经起诉了，故主动提出不履行协议的人是原告，不是被告一，在第一次起诉时，法官先问被告一方，房屋还卖吗，被告一表示卖，后又直接问原告房屋是否还要购买，原告说不买了。原告已经单方违约，故违约方不是被告一，而是原告，因此我方不同意返还双方定金。被告刘雅琴辩称：2020年4月23日，原告到我中介提出要买房，被告一手里正好有房源，我就带原告和原告对象到被告一处的房屋去看了，原告也看中了被告一的房屋，原告与被告一研究了价格定为405000元，双方都同意这个价格，就一起到我中介去签的协议，签定协议时有原告和她对象，被告一和她姐，加上我，屋里一共有5个人，签定协议时，被告一把房证拿来了，跟原告说是经济适用房，也给原告看了，当时他们就签协议了，协议一式三份，双方各一份，我作为中介手里保存一份，约定当天交定金1万元，中介费3000元，定金当时原告就交给被告一了，中介费3000元应该给我，但原告不给说是没办成，办成之后给。协议约定先交定金1万元，办理更名，更名后给385000元，剩下1万元等水、电费结清，给钥匙的时候支付。协议写完后，我就给他们双方一人一份，我给念了一下，因为被告一房屋正在出租，双方约定一个腾房时间，因为廉租房退还补贴手续5.5万元，需要时间，原告问被告一几天时间去办，被告一说两三天，后来原告说得确定个时间，不能等好几个月，被告一就说4月30日之前办，双方商量好后，我就在协议下面写下了双方约定的内容，内容为给被告一半个月时间腾房，4月30日前将房屋更名过户。当天晚上房证和契齐就还给被告一了，被告一就去办了，说是下周二去，因为这个需要审批，4月30日前就没办完，原告想要先拿钥匙进去装修，双方没达成协议，5月中旬我和被告一就把房证取来了，联系原告后，原告说不办了，起诉了。原告围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖协议书、收条等证据，证人梁某到庭作证。被告就其答辩意见提供房屋买卖合同、房产证、离婚协议、退2010年经济适用房补贴款收据、电话记录、报案回执、通话录音等做为证据，经庭审质证，本院予以确认并在卷佐证。庭审中，被告周政丽提起反诉，庭审结束前撤销反诉请求。根据当事人陈述及庭审查明事实，本院认定如下：原告方中艳在被告刘雅琴经营的鑫成房产中介看到被告周政丽出卖房屋的信息。2020年4月23日，经现场看房后，方中艳与周政丽在房产中介刘雅琴的见证下，签订《房屋买卖协议书》。协议约定，卖房人周政丽为甲方，买房人方中艳为乙方；案涉房屋地址为：沈阳市大东区合作街65-7号3-1-1室；房屋成交金额为：405000元，定金为10000元，中介费为3000元；违约责任：如甲方违约，赔偿乙方定金的双倍及中介费，如乙方违约，定金中介费不退，由违约方承担，交定金时付中介费；办完更名或者委托公证手续，乙方将房款付给甲方，甲方将房屋钥匙交给乙方；其他约定事项：1、……；2、……；3、因甲方房子出租，给租客半个月时间腾房，4月30日以前办理更名过户。当日，方中艳向周政丽交纳购房定金10000元。次日早9点10分，周政丽拨打社区电话881××××3185，咨询经济适用房转让手续办理事宜。2020年4月30日，周政丽与前夫翟沈军到大东区保障性住房服务中心缴纳退2010年经适房补贴款55000元，同日二人到市不动产登记中心办理不动产登记。五一假期期间，方中艳与周政丽协商欲先装修房屋，周政丽表示更名和收房款后方能装修，双方发生纠纷。2020年5月15日，方中艳来院起诉。2020年5月18日，周政丽取得沈阳市自然资源局不动产登记中心发放的NO.21301789384号按份共有房产证。当日，周政丽与中介刘雅琴通知方中艳第二天到房产局办理房屋过户手续。2020年5月19日，周政丽、刘雅琴到房产局等候方中艳，方中艳未到场。当日，刘雅琴以未收到中介费为由，将周政丽房证扣押，周政丽报警。庭审中，方中艳表示不能继续履行房屋买卖协议。另查，2020年4月22日，周政丽与翟沈军协议离婚。离婚协议书第三条约定，房产处理：房产一处，地址：大东区合作街65-7号3-1-1，面积57.23平方米，归女方所有，男方放弃产权。本院认为，原告方中艳与被告周政丽签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，协议合法有效，双方均应按约履行。本案双方争议的焦点为：1、周政丽于2020年4月30日前未办理完毕房屋更名手续的行为，是否构成违约；2、方中艳于2020年5月19日拒绝办理房屋更名手续的行为，是否构成违约。1、周政丽于2020年4月30日前未办理完毕房屋更名手续的行为，是否构成违约的问题。双方签订房屋买卖合同的目的是一方取得房屋所有权，另一方取得价款。卖方周政丽为了取得价款，于签订合同次日就开始了解房屋交易流程，且于2020年4月30日将55000元的政府补贴款交还给发放单位，又办理不动产登记，其行为与合同目的一致，且在疫情期间，社会运转效率下降，能在合理期限内完成约定的行为均应视为履约行为，不能以超过约定时间来判断其构成违约。故原告认为被告过户超过约定期限是违约行为，明显不妥。2、方中艳于2020年5月19日拒绝办理房屋更名手续的行为，是否构成违约的问题。方中艳签订房屋买卖合同，交纳定金，合同目的是购买房屋，在卖方与房产中介通知其办理房屋过户手续时，拒不到场的行为，与合同目的相悖，构成违约。合同中双方约定，如乙方违约，定金中介费不退，由违约方承担。故原告请求被告双倍返还定金的诉讼请求，本院不予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百一十五之规定，判决如下：驳回原告方中艳的诉讼请求。案件受理费300元，由原告负担，反诉费2811元，退回被告周政丽。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长  李广顺审判员  郑显波审判员  王智宇二〇二一年七月一日书记员  王诗萌