广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤1803民初2627号原告：中国农业银行股份有限公司清远清新支行。住所地：清远市清新区××××××××××。统一社会信用代码：914××××××××××××167。负责人：卢伟锋，行长。委托代理人：伍建华，该行员工。委托代理人：杜镜全，该行员工。被告：范冬红，女，1988年11月10日出生，汉族，清远市人，户籍清远市清新区×××××××××××××××，现住清远市清城区×××××××××××××。公民身份号码：441××××××××××××763。被告：清远市欧雅房地产开发有限公司。住所地：清远市清城区×××××××欧雅春天花园营销中心首层。统一社会信用代码：914×××××××××××649N。法定代表人：霍某1。委托代理人：张弛，广东广大律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司清远清新支行（下称农行清新支行）诉被告范冬红、被告清远市欧雅房地产开发有限公司（下称欧雅公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年6月18日立案后，依法适用简易程序于2021年7月13日公开开庭进行了审理。原告农行清新支行的委托代理人伍建华，被告范冬红、被告欧雅公司的委托代理人张弛到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告农行清新支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告范冬红、欧雅公司签订的《个人购房担保借款合同》(合同编号:440×××××××××××276)；×、判令被告范冬红归还原告贷款本金504405.51元及利息（计至2021年×月30日利息10338.09元，2021年3月31日起利息按照《个人购房担保借款合同》的约定逾期贷款利率计至还清之日止；3、确认原告与被告范冬红之间的抵押关系有效，原告对抵押物享有折价或者拍卖、变卖款项优先受偿权；4、被告欧雅公司对被告范冬红所欠贷款本息及诉讼费用直接承担连带责任保证；5、本案诉讼费用判令由被告范冬红、欧雅公司承担。事实和理由：被告范冬红因购买位于清远市清城区×××××××欧雅春天花园一区4座2梯6层02号房产资金不足，向原告申请借款510000元，2019年12月6日为此签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：440×××××××××××276)。被告承诺以所购房产作抵押，并在清远市自然资源局列为国家办理抵押登记手续[粤(2019)清远市不动产证明第0124343号]。原告于2020年1月1日向范冬红放款510000元，到期日为2049年12月31日，还款方式为等额本息还款，还款周期为按月，还款日期为每月1日。该宗贷款于2020年1月1日转入被告欧雅公司账户。由于被告债信观念淡薄，于2020年12月1日开始出现逾期，已没有按约定按期足额偿还借款，至2021年3月27日已逾期117天，计至2021年3月30日尚欠贷款本金504405.51元、利息10338.09元。根据《个人购房担保借款合同》第十一条第4点约定：借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款、有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施；第十条第2点约定：本合同项下借款同时存在两个以上物的担保人的（含借款人提供物的担保），贷款人有权就其中任一或者各个担保物行使担保物权。贷款人已经选择某一担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保物来实现全部或部分债权。被告欧雅公司作为该房产的出卖人，承诺为该购房人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，否则承担连带责任保证。根据双方为此签订《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》，第六条约定欧雅公司不可撤销地做出承诺，提供连带责任保证担保。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条有关规定以及《物权法》第一百七十六条规定，借款人已构成违约，原告有权解除借款合同，要求被告偿还贷款本息，要求被告承担诉讼费用，原告对抵押物享有折价或者拍卖、变卖款项优先受偿权。请求法院查清事实、予以请求。原告农行清新支行围绕诉讼请求依法提交如下证据：1.被告居民身份证、户口簿、离婚证、营业执照、法人身份证，证明被告诉讼主体资格；2.《个人购房担保借款合同》，证明债权债务关系；3.《借款凭证》、《个人信贷业务申请表》，证明债权债务关系；4.《一手购房贷款业务银企合作协议》，证明担保事实；5.《商品房买卖合同》、不动产登记证明，证明抵押担保事实；6.贷款基本信息、还款明细、逾期信息，证明欠款事实；7.法律文书送达地址确认书，证明联系方式有效。被告范冬红辩称，我对原告的起诉事实无异议。暂时经济困难，无能力供款。被告欧雅公司辩称，一、在涉案房屋已经办理首次登记的前提下，原告对涉案房屋的抵押权自预告登记之日起设立并享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于适用被告范冬红、欧雅公司没有向本院提交证据。本院认定事实如下：2019年3月5日，原告农行清新支行与被告欧雅公司签订《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》，约定双方就合作项目“欧雅春天花园一期”购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保。保证责任自原告向购房人发放借款之日起，至购房人取得房地产权利证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续。担保范围为购房人签订的借款合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等实现债权的一切费用。2019年12月6日，根据被告范冬红的申请，原告农行清新支行与被告范冬红签订一份合同编号：440×××××××××××276的《个人购房担保借款合同》，约定被告范冬红向原告借款人民币510000元，用于购买由被告欧雅公司开发的清远市清城区×××××××欧雅春天花园一区4座2梯6层02号房屋，借款期限为30年；还款方式为按月等额本息还款；借款利率按照借款发放日前一日的5年期以上LPR加80bp确定，利率调整以12个月为一个周期；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至清偿本息为止；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款、有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施等。被告范冬红以所购买位于清远市清城区×××××××欧雅春天花园一区4座2梯6层02号的房屋为上述借款提供抵押担保，并在清远市自然资源局办理抵押预告登记手续，不动产登记证明为粤(2019)清远市不动产证明第0124343号。上述合同签订后，原告依约于2020年1月1日向被告范冬红发放了贷款510000元。被告范冬红亦向原告出具了《借款凭证》，注明借款执行利率为5.60000%，借款日期为2020年1月1日，到期日期为2049年12月31日。逾期利率为8.40000%。被告范冬红借款后，未能按期归还借款，从2020年12月1日开始逾期，至2021年3月30日，尚欠借款504405.51元、利息10338.09元未归还。为此，经催收未果，原告向本院提起了诉讼。本院认为，本案是金融借款合同纠纷。原告农行清新支行与被告欧雅公司签订的《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》，与被告范冬红签订的《个人购房担保借款合同》是在自愿平等的基础上签订，为各方当事人的真实意思表示，并无违反法律、法规的规定，应认定合同合法有效，双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。对原告提供的证据，本院均确认其具有真实性、合法性、关联性，具有证明效力。被告范冬红借款后并未按合同约定还款，属违约行为，应承担违约责任，亦成就了解除合同的条件，原告有权解除合同，提前收回已发放的贷款。被告范冬红至2021年3月30日，尚欠借款504405.51元、利息10338.09元未归还的事实清楚，证据确凿，本院予以确认。为此，原告请求被告范冬红偿还借款及利息的诉讼请求，理由充分，本院予以支持；被告范冬红以其所购房屋作抵押，并办理了抵押预告登记，故其抵押担保合法有效。在被告范冬红不履行债务时，原告有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，故原告主张上述抵押物享有优先受偿的诉讼请求，应予以支持。对于被告欧雅公司主张应当先就物的担保实现债权的问题。当时施行的《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中，被告欧雅公司签订《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》，约定为购房人的债务提供连带责任保证担保，被告范冬红未依约还本付息，原告要求被告欧雅公司按照约定在其保证范围内承担连带清偿的保证责任并无不当。故对于被告欧雅公司的上述辩称，本院不予采信。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第三项、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司清远清新支行与被告范冬红于2019年12月6日签订的《个人购房担保借款合同》。二、被告范冬红应在本判决生效之日起十日内偿还借款504405.51元及利息（计至2021年3月30日利息为10338.09元，自2021年3月31日起至还清款日止的利息，按被告范冬红与原告中国农业银行股份有限公司清远清新支行签订的《个人购房担保借款合同》约定利率计算）给原告中国农业银行股份有限公司清远清新支行。三、原告中国农业银行股份有限公司清远清新支行对被告范冬红坐落于清远市清城区×××××××欧雅春天花园一区4座2梯6层02号的房屋在被告范冬红所欠原告中国农业银行股份有限公司清远清新支行上述借款本金、利息范围内享有折价或者拍卖、变卖所得价款的优先受偿权；四、被告清远市欧雅房地产开发有限公司对被告范冬红的上述借款及利息承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向被告范冬红追偿。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4473元（已减半），由被告范冬红、清远市欧雅房地产开发有限公司负担。此款原告中国农银行股份有限公司清远市清新支行已预交，本院予以退回。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员 潘玉琪二〇二一年七月十九日法官助理 阮思然书 记 员 叶维洪附相关法律条文：一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。三、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。四、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。附执行提示：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。（注：如果当事人选择同意由法院对案件实行主动执行的，请在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定的申请执行的期间内到本院办理主动的相关手续，否则自行承担相应的法律后果。）二、清远市清新区人民法院执行款账户信息户名：清远市清新区人民法院开户行：中国银行股份有限公司清远清新支行账号：7146×××××391