湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初6363号原告：长沙市花瀚酒店有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山北路**汇富中心****。法定代表人：陈小花，总经理。委托诉讼代理人：罗序芳，北京中伦文德（长沙）律师事务所律师。被告：刘传奇，男，1987年10月20日出生，汉族，住安徽省阜南县。原告长沙市花瀚酒店有限公司（以下简称原告）与被告刘传奇（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗序芳、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2019年11月5日签署的《房屋租赁合同》；2.被告向原告支付拖欠的房屋租金、物业费、空调费、冷热水费等合计98841元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年11月5日，原、被告签署《房屋租赁合同》，约定租赁房屋为长沙市汇富中心C栋7楼，面积668平方米。合同还对租赁期限、租金、房屋返还与交接、违约责任等进行了详细约定。被告租赁上述房屋主要从事文化传播等。合同签订后，被告接收上述房屋经营一年多左右后，由于被告经营不善，被告经常拖欠租金，至今被告仍拖欠租金等，原告多次催要，被告未能支付并拒绝办理房屋退还与交接手续，原告特提起诉讼。被告辩称，1、对于双方签订了《房屋租赁合同》以及租赁房屋位置、面积无异议。2、根据退房协议书，2020年9月30日双方终止租赁关系，而对账单上载明的最后日期为2020年11月5日，多出了一个多月的租金及管理费。3、被告在收到2020年7月28日原告提供的缴费通知单后与原告进行过协调，疫情期间减免租金两个月需要从7月份的租金中予以扣除；双方协调后，物业管理费和空调费2万多元被告已补交，所以被告已经不欠付租金。4、退房时，因装修及房屋内家具被告没有搬离，双方口头约定押金暂时不退，等房屋转租出去后酌情退还押金，实际上退房两周后房屋已经再次出租。经审理查明，2019年11月5日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于汇富中心C栋7整层，面积668㎡；房屋租赁期自2019年11月6日至2024年11月5日，甲方给予乙方90天免租时间；房屋租金为每月30000元（不含税点）；签订合同的当天支付合同押金50000元，签订合同三个工作日内乙方支付完甲方租期内第一次的租金和押金到甲方的指定账户日起本合同生效，从第二次开始按合同每季度租金到期的前15天支付下季度的租金；租金从第三年即2021年11月6日开始递增，每年以上一年度租金为基数，递增5%；甲方从2019年11月6日移交乙方房屋，钥匙1把、电卡1张；合同还对双方的其他权利、义务进行了约定。2020年9月3日，原告向被告发送《催收拖欠租金律师函》，被告予以签收。2020年9月28日，原告的法定代表人陈小花（甲方）与被告（乙方）签订《关于花瀚酒店七楼退租的协议书》，载明：“甲方为出租方，乙方为承租方，因乙方经营方位更改，申请退租；鉴于乙方长期拖欠租金，甲方同意乙方退租，经双方协商，达成协议：根据原《房屋租赁合同》的约定，甲乙双方自2019年11月5日起确定租赁关系,房租自2019年11月6日起,按季度缴纳,合同签订时已缴纳第一季度即2019年11月6日至2020年2月29日的房租；至9月份已超过缴纳费用时间2个多月；经甲方多次催讨,乙方并未缴纳拖欠房租、水电款,所欠款项一直没有到位,实际欠费金额见附页；经甲方多次电话沟通,乙方长时间的研究决定,向甲方申请退租；甲方已给予乙方一个月的协调处理时间,并缴纳各项费用,否则甲方保留其他各种权利；乙方应在一个月内即2020年9月30日之前处理完所有物资,根据原《房屋租赁合同》之约定履行房屋交接手续,并双方签字认可；根据原《房屋和赁合同》的约定,乙方物资本着“来修去丢”的原则妥善处置,物资处置过程,需甲方工程人员跟进监督,防止损坏甲方基础设备设施；在约定时间内未交房,甲方有权处置乙方一切物资,因此给乙方造成的损失,甲方不予承担任何责任；在退租的协议书约定时间内,允许提前处理物资交房,并按实际发生时间结算费用；乙方妥善处置所有可移动物资后,应于2020年9月30日之前与甲方签订《房屋退租合同》,与原《房屋租赁合同》同时备档留存；双方经济纠纷必先解决清楚,方可进行物资处置；甲乙双方应随时保持手机畅通,及时沟通,及时解决,一个月内所欠费用全部到位不得无故拖延,否则保留滞纳金(按千分之三/日缴纳)追讨之一切权利”。协议还对管辖等进行了约定。同日，双方还签署《花瀚酒店租赁户9月应缴通知单》，载明：冷水为332元、热水为385元、空调费为589元、7月份能耗费未付款为596元、8月份能耗费未付款为524元、房租费（2020年8月6日至2020年11月5日，每月30000元）为90000元、物业费（2020年8月6日至2020年11月5日，每月2138元）为6414元，本月合计应收98841元。在庭审中，原告明确其主张的费用金额系依照上述《花瀚酒店租赁户9月应缴通知单》载明金额。原告陈述，因被告未与原告办理房屋交接手续就自行离开，原告于2020年12月27日自行拆卸锁具进场接收涉案房屋，并清理了大量办公垃圾，涉案房屋现已另行出租。被告则陈述，被告于2020年9月25日搬离了涉案房屋，其后签订退房协议，原告已于2020年9月27日将涉案房屋自行上锁，双方口头约定，房屋内的装修及设备由原告转给下一任租户。原、被告还一致陈述，双方未签订《房屋退租合同》；押金不在本案中进行处理，双方另行处理。以上事实，有《房屋租赁合同》、《关于花瀚酒店七楼退租的协议书》、《花瀚酒店租赁户9月应缴通知单》、签收证明、微信聊天记录打印件及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依约履行。原告将涉案房屋交付被告使用，被告在租赁期间向原告申请退租，原告同意退租，并由原告的法定代表人与被告签订了《关于花瀚酒店七楼退租的协议书》,原告对此予以认可，双方对解除《房屋租赁合同》达成一致。因上述协议书的最后落款时间为2020年9月28日，故本院认定原、被告的《房屋租赁合同》于2020年9月28日解除。合同解除后，被告应当向原告支付所欠费用并将涉案房屋返还原告。根据双方签署的《花瀚酒店租赁户9月应缴通知单》显示，被告欠付原告7月份能耗费596元，8月份能耗费524元，9月份冷水332元、热水385元、空调费589元以及2020年8月6日起的房屋租金及物业费。而原、被告签订《关于花瀚酒店七楼退租的协议书》约定，被告应于2020年9月30日之前处理完所有物资，并履行房屋交接手续，在约定时间内被告未交房，则原告有权处置被告一切物资。被告虽表示其已于2020年9月25日搬离了涉案房屋，但被告并未提供双方办理了交接手续的证据，且原告亦不予认可，本院对此不予采信。虽然原告表示其于2020年12月27日才收回涉案房屋，但在合同解除后，被告既未搬离又未支付拖欠的租金的情况下，原告应当及时收回房屋，防止损失的扩大，现原告未能在约定的退租时间及时收回房屋造成损失扩大，对损失扩大部分，原告应当自行承担。故对于原告主张的2020年8月6日至2020年9月30日的租金55000元（30000元/月×1个月+30000元/月÷30天×25天）及物业费3919.67元（2138元/月×1个月+2138元/月÷30天×25天），本院予以支持。对于原告主张的2020年10月1日之后至2020年11月5日的租金，本院不予支持。故被告应当支付原告冷水、热水、空调费、房屋租金及物业费合计为61345.67元（596元+524元+332元+385元+589元+55000元+3919.67元）。被告辩称双方曾协商疫情免租两个月且物业费和空调费已经缴纳，但被告并未提供证据证明双方系在2020年9月28日签署《花瀚酒店租赁户9月应缴通知单》后达成免租两个月的协议，也未证明在签署上述通知单后缴纳了物业费和空调费，故对于被告的该抗辩意见，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认原告长沙市花瀚酒店有限公司与被告刘传奇签订的《房屋租赁合同》于2020年9月28日解除；二、被告刘传奇于本判决生效之日起十日内支付原告长沙市花瀚酒店有限公司冷水、热水、空调费、房屋租金及物业费合计为61345.67元；三、驳回原告长沙市花瀚酒店有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4570元，因适用简易程序减半收取2285元，由原告长沙市花瀚酒店有限公司负担867元，被告刘传奇负担1418元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。审判员  刘文华二〇二一年七月五日书记员  柳林林附：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。