河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终2730号上诉人(原审被告)：南召浩泽置业有限公司，住所地河南省南召县产业集聚区。法定代表人：齐艾红，任董事长。委托诉讼代理人：张婷婷（公司员工），女，1989年5月4日出生，汉族，住重庆市江北区，特别授权。被上诉人(原审原告)：李伟，男，1972年6月20日出生，汉族，住河南省南召县。委托诉讼代理人：刘德洋，河南省召县丹霞法律服务所法律工作者，特别授权。被上诉人(原审原告)：余华，女，1968年3月15日出生，汉族，住河南省南召县。委托诉讼代理人：刘德洋，河南省召县丹霞法律服务所法律工作者，特别授权。上诉人南召浩泽置业有限公司因与被上诉人李伟、余华房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南召县人民法院（2021）豫1321民初648号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南召浩泽置业有限公司上诉请求：1.撤销（2021）豫1321民初648号民事判决；2.改判驳回李伟、余华的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费由李伟、余华承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。（1）对涉案房屋买卖合同是否存在重大误解认定不清。涉案房屋所在的项目开盘销售时在沙盘上进行差异风险提示与展示模型可能存在差异，双方签署的《商品房买卖合同》补充协议第四条也已明确约定。在合同附件《房屋情况告知书》中也明确告知和约定“该房屋存在临近市政道路……的不利因素情况，该商品房的楼盘也已充分考虑并体现了该等因素的影响”。房屋销售时市政道路已经存在，双方对该客观事实明确知悉，李伟、余华对于涉案房屋可能存在的路面高差的情况是明确知悉的，双方不存在重大误解。（2）涉案房屋商业价值是否因与路面存在高差而受到影响认定不清。李伟、余华未提供证据证明案涉房屋商业价值受到影响与路面存在高差之间存在因果关系。根据南召县的地形地貌和实际情况，临街商铺与路面存在高差的情况是普遍存在的，并不影响涉案房屋作为商铺正常经营。（3）李伟、余华缴纳税金的法律关系认定不清，税金实际损失认定不清。李伟、余华缴纳的税金是向税务机关缴纳。李伟、余华可以持合同被撤销的文件向缴纳机关申请退还该笔税金，并不会产生实际损失。2.一审法院适用法律错误。（1）一审法院适用举证规则错误。李伟、余华未证明双方在签署合同时存在重大误解，也没有提供证据证明涉案房屋商业价值受损，更无法证明房屋商业价值受损与路高差之间存在因果关系，应承担不利后果。（2）一审法院以重大误解为由判决撤销涉案房屋的买卖合同适用法律错误。涉案房屋的买卖合同是双方当事人的真实意思表示，双方对合同标的物、价格等因素均进行了明确的约定，对涉案房屋本身的基本要素，并对于涉案房屋临近市政道路，而市政道路在签署合同时已经真实客观存在的情况不存在任何争议和误解。合同附件《房屋情况告知书》中明确的告知涉案房屋临近市政道路，李伟、余华在该告知书上签字确认,南召浩泽置业有限公司没有隐瞒涉案房屋的重要情况，不构成重大误解;对于涉案房屋与路面之间的高差的情况，即使误解成立,也并未对李伟、余华造成重大不利后果。双方签署的涉案房屋买卖合同已经实际履行完毕，一审法院所称的涉案房屋为“下沉式”情形并不直接影响到当事人所应享有的权利和承担的义务。因此，双方签署的涉案房屋买卖合同并不存在重大误解。一审法院以重大误解为由撤销涉案房屋的买卖合同，属于适用法律错误。(3)一审法院判决南召浩泽置业有限公司向李伟、余华支付利息和赔偿损失适用法律错误。一审法院在没有相关事实和证据的情况下，认定合同存在重大误解已是适用法律错误。在此错误前提下，一审法院对于合同被撤销后的损失赔偿适用法律也是错误的。涉案房屋的买卖合同并未有条款约定合同被撤销后一方应向另一方支付利息损失，相关法律法规也没有规定合同被撤销后一方要向另一方支付利息损失。一审法院在没有事实和法律依据的情况下，判决南召浩泽置业有限公司以购房款为基准，按照贷款利率和银行间拆借利率向李伟、余华支付利息，属于法律适用错误。假如涉案房屋的买卖合同被撤销，则李伟、余华缴纳的税金可以申请退还,不会产生实际的税金损失，不存在因为缴纳税金产生的损失。一审法院将不存在的损失认定为李伟、余华的实际损失并判决由南召浩泽置业有限公司进行赔付,属于适用法律错误。李伟、余华辩称，1.一审法院认定涉案商铺买卖合同存在重大误解正确。双方签订房屋买卖合同时商铺并不存在，商铺还未动工建设。南召浩泽置业有限公司在预售商铺时，在展厅沙盘模型上明显可以看出商铺与临街路面水平，因当时临街道路先已建成，而且临街路面对面的商铺不但不低于路面，而且稍高路面。李伟、余华基于沙盘模型和路对面的商铺状况，李伟、余华内心确信所购买的临街商铺按通常人购买临建商铺的期望，商铺地基与路面水平或稍高出路面是正常的，但李伟、余华在交房时才发现所购买的商铺属于下沉式商铺，与南召浩泽置业有限公司沙盘广告及宣传的情况明显不符。南召浩泽置业有限公司上诉称，商品房买卖合同及补充协议已明确了商铺属下沉式商铺无事实依据，南召浩泽置业有限公司提供的格式合同条款未向李伟、余华履行提示和明确说明义务，且南召浩泽置业有限公司也未明确约定所购买的商铺属于下沉式临街商铺的事实。南召浩泽置业有限公司所交付的商铺，行人无法直达，导致商铺的使用价值和商业价值受到严重影响，与南召浩泽置业有限公司宣传广告的临街旺铺明显不符。商铺的位置、结构、朝向及商铺的出入、与临街路面落差、距离等直接影响商铺的使用功能、商业价值及经营。2.一审法院判决李伟、余华的损失包括税金及利息正确。南召浩泽置业有限公司故意隐瞒商铺属下沉式商铺的情况，使李伟、余华作出错误的意思表示，南召浩泽置业有限公司的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任，包括赔偿损失。基于南召浩泽置业有限公司的违约，致使李伟、余华缴纳购房款并支付税金，因此税金是李伟、余华直接损失，一审法院判决南召浩泽置业有限公司退还购房款的同时，判决南召浩泽置业有限公司支付税金损失正确。李伟、余华向一审法院起诉请求：1.撤销李伟、余华与南召浩泽置业有限公司签订的合同编号为1901077795的商品房买卖合同；2.判令南召浩泽置业有限公司退还李伟、余华购房款969290元及资金占用期间的利息；3.判令南召浩泽置业有限公司赔偿李伟、余华损失39013.9元；4.本案诉讼费等由南召浩泽置业有限公司承担。一审法院认定事实：2019年10月29日，李伟、余华与南召浩泽置业有限公司签订编号为1901077795号的《商品房买卖合同》以及《合同补充协议》。《商品房买卖合同》的主要内容为：“出卖人南召浩泽置业有限公司将其在南召县城郊乡黄洋路以东、现代路以北开发的南召碧桂园11幢1单元1层110号房出售给买受人李伟、余华。该房屋建筑面积101.02平方米，套内建筑面积97.5平方米，层高4.85米，总金额为969290元整。付款方式为：2019年6月19日现金支付总房款的58.73％即569290元，2019年10月29日现金支付总房款的41.27％即400000元。南召浩泽置业公司盖合同章及其法定代表人彭志鸿个人印章，李伟、余华签字及盖指印。”《合同补充协议》的主要内容为：“买卖双方就编号1901077795号商品房买卖合同（以下简称合同）的有关条款的变更和未尽事宜自愿达成本补充协议，供买卖双方共同遵守。……第三条关于该商品房交付条件与交付手续（1）该商品房的交付条件为：出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。该商品房的房屋测绘报告不作为交付条件。（2）该商品房的交付标准为：出卖人按照合同附件六约定的交付标准进行交付。出卖人设置的示范单位、示范区（包括但不限于对小区公共区域设施及设备材质、色彩、型号、园林景观的展示），仅作为买受人感受房屋装修风格、家具摆设，以及小区景观设计、绿化环境等整体效果之用，非出卖人对该商品房及小区公共区域交付标准的具体承诺。该商品房的装饰设备以双方在《商品房买卖合同》中的约定为准，小区公共区域装饰设备以实际交付为准。……第十六条关于合同解除1、双方一致同意：因买受人原因导致合同解除的，买受人应向出卖人支付总房价款15％的违约金。2、合同因法定或约定解除的，出卖人有权从买受人已支付的所有款项中扣减买受人应承担的违约金及有关费用（包括但不限于因买受人违约导致出卖人需支付的诉讼费、律师费用），不足扣减的，买受人应当支付给出卖人。……4、合同因法定或约定解除的，如该商品房已交付给买受人，买受人必须于合同解除之日起10日内将该商品房完好交回出卖人。该商品房的一切附墙、附天花、附地板等固定装修不得破坏，若出卖人出售该商品房时有附带家私、电器和设备的，买受人应当完好返还给出卖人……”。李伟、余华从2019年6月17日至2019年10月29日缴纳全部购房款共计969290元，并于2019年11月4日缴纳契税、印花税共计39013.9元。2020年12月交房时，李伟、余华发现所购买的商铺与路面落差1.2米，以该商品房不符合交付标准为由发生纠纷。另经法院现场勘察：李伟、余华购买的门面房大门与街道道路之间的距离为10.5米，门面房地面与街道路面落差1.2米。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。李伟、余华与南召浩泽置业有限公司所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律，为有效合同。通常理解商品用房的地面应与市政规划道路齐平。李伟、余华依照南召浩泽置业有限公司提供的沙盘模型购买的期房，签订合同时南召浩泽置业有限公司应如实告知李伟、余华购买的商品房实际交付时可能因地形、地貌等原因造成地面与道路不一致或与商品房沙盘模型存在差异的情形。但南召浩泽置业有限公司未提供在签订合同及前期宣传时向李伟、余华说明房屋为“下沉式”这一实际情况的证据，隐瞒了这一实际情况，导致李伟、余华产生重大误解，该商品房低于市政路面1.2米，使该商品房的商业价值受到影响。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十七条之规定，基于重大误解实施的民事行为，行为人有权请求人民法院予以撤销。因此李伟、余华要求撤销与南召浩泽置业有限公司签订的合同编号为1901077795的商品房买卖合同的诉讼请求符合法律规定，法院予以支持；依据《中华人民共和国民法典》第四百六十条规定，该合同撤销后，权利人可以请求返还原物及其孳息。因此对于李伟、余华要求南召浩泽置业有限公司退还购房款969290元及资金占用期间的利息的请求，予以支持，李伟、余华的利息应从缴完全部房款之日起计算。李伟、余华缴纳的税金39013.9元系李伟、余华的实际损失，南召浩泽置业有限公司应予赔付。南召浩泽置业有限公司辩称的理由不足，不予采信。本案经调解未达成一致意见。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十七条、第四百六十条之规定，判决如下：一、撤销李伟、余华与南召浩泽置业有限公司签订的合同编号为1901077795的商品房买卖合同；二、南召浩泽置业有限公司在判决生效后十日内归还李伟、余华房款969290元及利息，利息以969290元为基准，从2019年10月29日起至2020年8月19日按中国人民银行同期借款利率计算利息，从2020年8月20起按照全国银行间同业拆借中心公布的2020年8月份银行间拆借利率计算利息至该款付清之日止；三、南召浩泽置业有限公司在判决生效后十日内赔付李伟、余华损失39013.9元。本案诉讼费减半收取6937元，由南召浩泽置业有限公司承担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为李伟、余华与南召浩泽置业有限公司签订的商品房买卖合同应否被撤销，南召浩泽置业有限公司应否退还李伟、余华购房款及利息，赔偿李伟、余华税款损失。关于案涉双方签订的《商品房买卖合同》应否被撤销的问题。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。《中华人民共和国民法典》第一百四十七条规定：“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”。通常情况下，行为人因行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。本案中，涉案商铺并非临街正常商铺，而是与市政道路之间存在落差，系“下沉式商铺”，该情形势必影响商铺的使用价值，对购买人预期的商铺收益产生不利影响。故李伟、余华基于对涉案商铺实际位置的错误认识，导致购买商铺的错误意思表示发生，违背买受人的购买初衷，符合法律规定的重大误解情形。南召浩泽置业有限公司抗辩并上诉称已经告知李伟、余华涉案商铺的实际位置以及李伟、余华明知道路与商铺之间存在落差，但并未提供相关证据予以证实，应当承担举证不能的不利后果。一审法院依据查明的事实认定南召浩泽置业有限公司未遵循诚信原则,未全面履行告知义务,致使李伟、余华作出错误意思表示，判令撤销双方签订的《商品房买卖合同》并无不当。南召浩泽置业有限公司关于涉案房屋买卖合同不应予以撤销的上诉理由，于法无据，本院不予支持。关于南召浩泽置业有限公司是否应予支付涉案购房款利息及赔偿税款损失的问题。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定”。本案中，涉案房屋买卖合同应被撤销的情况下，南召浩泽置业有限公司收取的购房款依法应当予以返还李伟、余华。南召浩泽置业有限公司在收取李伟、余华缴纳的购房款的情况下，始终对该购房款进行使用、收益，故一审判决南召浩泽置业有限公司应予支付购房款利息，符合民事活动的公平原则，并无不当，本院对此予以维持。李伟、余华缴纳的税费39013.9元（含契税38771.6元，印花税242.3元），根据相关规定，在未办理房屋权属变更登记前退房的，可以退还已纳契税，故李伟、余华可以据此向税务机关要求退还契税38771.6元。涉案房屋的契税并非由南召浩泽置业有限公司实际享有使用，且可以由税务部门予以退还，故不属于李伟、余华因房屋买卖合同被撤销所造成的实际损失，南召浩泽置业有限公司不应当承担相应的返还责任。一审判决由南召浩泽置业有限公司返还39013.9元契税，确有不当，本院对此予以纠正。至于李伟、余华缴纳的印花税242.3元，系李伟、余华因涉案房屋买卖合同被撤销所造成的实际损失，南召浩泽置业有限公司应当承担相应的赔偿责任。综上，南召浩泽置业有限公司关于其不应当承担涉案购房款利息的上诉请求，于法无据，本院不予支持。南召浩泽置业有限公司关于其不应当承担返还契税责任的上诉理由，于法有据，本院予以支持。综上所述，南召浩泽置业有限公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但对税金损失判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十七条、第一百五十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省南召县人民法院（2021）豫1321民初648号民事判决第一项、第二项；二、变更河南省南召县人民法院（2021）豫1321民初648号民事判决第三项为：南召浩泽置业有限公司于本判决生效后十日赔付李伟、余华损失242.3元；三、驳回李伟、余华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本案诉讼费减半收取6937元，由南召浩泽置业有限公司承担。二审案件受理费13874元，由南召浩泽置业有限公司负担13200元，李伟、余华负担674元。本判决为终审判决。审判长 赵变英审判员尹庆文审判员高璐二〇二一年七月九日法官助理刘慧书记员李斌