河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0182民初3130号原告：郑州碧桂园新田置业有限公司，统一社会信用代码91410182MA3X74WC3Q（1-1），住荥阳市贾峪镇洞林路1号。法定代表人：杨海波，董事长。委托诉讼代理人：韦晓露，河南神龙剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜楠，河南神龙剑律师事务所律师。被告：周永涛，男，1986年3月17日生，汉族，住郑州市中原区。原告郑州碧桂园新田置业有限公司诉被告周永涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人韦晓露、姜楠及被告周永涛到庭参加诉讼。原告于诉讼中申请财产保全，本院依法作出民事裁定，裁定采取相应保全措施。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的编号为XY16002506752《商品房买卖合同》及所有附件与相关协议；2.要求被告配合原告办理撤销上述合同的网签备案、预告登记、预抵押等事宜，要求被告腾空案涉房屋并返还给原告；3.要求被告向原告支付违约金118943.1元；4.要求被告偿还原告代付款项共计686728.19元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告和被告于2016年签订了编号为XY16002506752《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告位于荥阳市贾峪镇洞林寺村郑州碧桂园二期128B号楼1单元9层903号的商品房一套，总房款为792954元，付款方式以现金形式于2016年6月21日支付162954元首付款，于2016年7月21日以商业贷款方式支付63万元；原告和被告与中国工商银行股份有限公司郑州南阳路支行（以下简称工商银行）于2016年7月28日签订了《个人购房借款/担保合同》，原告为担保人；其后，因被告未按约定偿还贷款本息，工商银行提起民事诉讼，郑州市惠济区人民法院审理该案并作出（2018）豫0108民初5246号民事判决，判决由被告偿还贷款余额、积欠利息、律师代理费及承担诉讼费，原告需对被告的债务承担连带支付责任；该案判决生效后，被告仍拒绝履行，原告被迫承担了保证责任，代替被告向工商银行偿还贷款余额、积欠利息、律师代理费、诉讼费等合计686728.19元；根据本案房屋买卖合同附件四《合同补充协议》第九条的约定，原告有权解除合同，如原告据此解除合同，则被告应按该商品房总价款792954元的15%支付违约金。被告辩称：被告现在患有××，资金困难，同意解除案涉合同，同意在合理期限内腾退房屋；被告当初交纳了首付款、维修基金和契税，希望原告尽快以现金方式退还一部分资金，让被告看病和筹集房租；案涉房屋的实际面积为104.75平方米，原告曾按该面积重新开具发票，原告所称总房款错误，原告按总价款的15%计算的违约金，被告不予认可。经审理查明：2016年6月20日，原告与被告签订了编号为XY16002506752《商品房买卖合同》及《补充协议书》等附件，双方约定的主要相关事项包括：由被告购买原告开发的位于荥阳市贾峪镇洞林寺村郑州碧桂园二期128B号楼1单元9层903号的商品房一套；单价为每平方米7301.6元，总房款为792954元，首付款为162954元，剩余的63万元以商业贷款方式支付；买受人若以银行按揭贷款方式支付房价款的，因任何原因导致出卖人须为买受人承担保证责任的，则买受人应按不同情况向出卖人承担责任；若贷款银行未行使抵押物优先受偿权，致使出卖人须承担保证责任而将买受人欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用）支付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除合同；出卖人选择解除合同的，出卖人代买受人向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分，视为买受人欠出卖人的房价款，利息及实现债权费用等视为买受人欠出卖人的债务；出卖人据此解除合同的，买受人应按商品房总价款的15%支付违约金给出卖人。2016年7月28日，原告、被告及工商银行签订了《个人购房借款/担保合同》一份，该合同约定由工商银行向被告提供贷款63万元，用于购置案涉房屋，约定由原告对被告的上述借款承担连带责任保证，还约定了贷款期限、还款方式、担保范围等事项。案涉合同履行过程中，买卖双方根据房屋的实际面积情况，调整房屋的价款为764843元，被告向原告实际交纳首付款134843元，交纳房屋维修基金7059元，另按规定缴纳了契税，工商银行发放了案涉贷款63万元，当事人办理了预售商品房买卖预告登记、合同网签备案、预抵押登记，原告于2018年5月向被告交付了房屋。案涉房屋尚未办理不动产登记。2018年11月22日，因被告连续数期未能按时足额偿还“月供”，工商银行向郑州市惠济区人民法院提起民事诉讼，该人民法院审理该案后于2019年1月3日作出（2018）豫0108民初5246号民事判决，判决被告向工商银行偿还贷款余额610714.31元、积欠利息11341.87元、截至清偿贷款余额之日的利息并支付律师代理费31103元，还判决原告对被告的上述债务承担连带支付责任。该案判决生效之后，被告没有履行判决确定的义务，原告于2019年9月26日承担了保证责任，向工商银行偿还贷款余额本息650459.19元、该案受理费5166元、律师代理费31103元，合计给付686728.19元。其后，被告未向原告支付代偿款。本院认为：原告与被告签订的案涉商品房买卖合同，系双方真实的意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，具有法律约束力；在该合同履行过程中，由于被告未能按时足额偿还“月供”，导致原告承担了保证责任，原先约定合同解除的条件已经成就，当事人就合同解除的问题也无实质争议，因此，原告关于解除合同的主张，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；本案合同解除后，被告应向原告返还房屋，当事人曾进行预售商品房买卖预告等各项登记，被告需协助原告办理撤销相应登记的事宜；被告向原告交纳的购房款764843元、维修基金7059元需由原告返还，原告根据人民法院生效的民事判决承担保证责任，代偿的款项686728.19元需由被告偿还；当事人可以事先自愿约定违约金的计算方法，但本案商品房买卖合同按商品房总价款的15%计算的违约金过高，原告无证据表明其实际损失状况，被告存在一定资金困难，且需最终承担前案有关债权实现的费用，本案的违约金由本院根据案情，酌定按其商品房总价款的5%计算为38242.15元，原告其余诉讼请求，本院不予支持；当事人互负同种债务，应依法抵销，以上认定原告的金钱债务合计771902元，认定被告的金钱债务合计724970.34元，相互抵销后，原告应退还购房款46931.66元；被告所称契税，可依法申请退税，无需由原告返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款，第九十七条、第九十九条第一款，第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、解除原告郑州碧桂园新田置业有限公司与被告周永涛签订的编号为XY16002506752《商品房买卖合同》及其《补充协议书》等附件；被告周永涛于本判决生效之日起三十日内协助原告郑州碧桂园新田置业有限公司办理撤销案涉预售商品房买卖预告登记、合同网签备案、预抵押登记等事宜。二、被告周永涛于本判决生效之日起三十日内腾退位于荥阳市贾峪镇洞林寺村郑州碧桂园二期128B号楼1单元9层903号的房屋并向原告郑州碧桂园新田置业有限公司返还该房。三、原告郑州碧桂园新田置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告周永涛退还购房款46931.66元。四、驳回原告郑州碧桂园新田置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11856元，减半收取计5928元，由原告郑州碧桂园新田置业有限公司负担2964元；其余受理费2964元及保全申请费4548元，由被告周永涛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  张万青二〇二一年七月九日书记员  周梦苒书记员  孙晓涵