河南省焦作市马村区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0804民初666号原告：焦作市金佳苑物业管理有限公司，住所地：河南省焦作市马村区建兴路138号。法定代表人：张羽飞，经理。委托诉讼代理人：王乐雅，男，公司员工。被告：李卫华，女，汉族，1983年11月14日出生，现住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：李爱建，男，汉族，1961年4月22日出生，现住焦作市山阳区。系被告父亲。原告焦作市金佳苑物业管理有限公司（以下简称原告）与被告李卫华（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案,本院于2021年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王乐雅，被告李卫华的委托诉讼代理人李爱建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告焦作市金佳苑物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、被告4号楼2单元102室，立即拆除私自侵占公共绿地违建围墙清理其产生的建筑垃圾恢复原有绿化，并承担上述全部费用；二、诉讼费用由被告承担。庭后，原告申请撤回要求被告恢复原有绿化的诉请。该申请不违反法律、法规的强制性规定，本院依法予以准许。事实和理由：原告系从事物业管理的专业公司，被告系焦作市壹代天骄小区业主。2015年2月25日，原告被建设单位选定中标了该小区的物业管理，并于2016年8月19日与被告签订了《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》。2021年5月4日经业主举报，被告私自在其房屋南侧侵占毁坏业主共有绿地违建施工。根据《民法典》第274条中“建筑区划内的绿地，属于业主共有”和《临时管理规约》第三章第十五条第4项规定中：“禁止侵占或损坏道路、绿地、花卉树木、艺术景观和文娱体育及休闲设施”等相关内容，原告随即向被告送达了要求停止违建的《告知单》，同时书面形式报告给马村办事处中兴社区。被告在明知违反该《临时管理规约》的情况下，仍私自侵占公共绿地违建围墙，此行为严重违反《民法典》等相关规定。原告和马村办事处中兴社区相关人员曾与被告进行多次沟通，2021年5月29日原告再次向被告送达要求其限期拆除违建的《告知单》，但被告置若罔闻一直未予拆除。为了维护法律的尊严和壹代天骄小区4号楼全体业主的共有权益，特向贵院提起诉讼，诉请人民法院支持原告的诉讼请求。被告李卫华辩称，被告没有侵占公共绿地，违建围墙，因为被告买房的时候售楼部人员说一楼有后花园和单独的下水管道，现在没建后花园是二期工程工期紧，完工后统一建造，被告出了高价买了一楼，单价是4200元（一期最高的价位），被告拥有的绿地被物业侵占4-5年之久，被告没有使用。被告没有起诉原告，是原告起诉的被告，凭什么让被告买单，原告声称其是专业的物业公司，并于2016年8月19日与被告签订了《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》，工程是2013年11月11日开始建造的，是2016年10月25日完工的，在完工之前签订的合同应该不受法律保护，也就是说《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》无效，原告说2021年5月14日经业主举报被告私自在其房屋南侧侵占毁坏业主共有绿地，违建施工，根据民法典第二百七十四条规定，建筑区划内的绿地属于业主共有，《临时管理规约》第三章第十五条第四项规定，禁止侵占或毁坏道路、绿地、花卉、树木、艺术景观和文娱、体育及休闲设施等相关内容，原告随即向被告送达要求停止违建的告知单，是告知而不是所谓告知单，2021年5月29日原告再次向被告送达要求其限期拆除违建的告知单，但被告置若罔闻一直未予拆除，是通知而不是告知单，这次还是被告接受的通知不是告知单，被告问了物业为什么下通知，原告说有人告就走形式，没人告后花园还是被告的，原告和中兴社区相关人员曾与被告进行过多次沟通，原告和中兴社区和被告并没有在一起沟通过多次，而是社区和被告在一起谈过两次，但是无果。原告围绕诉讼请求依法提交证据如下：一、原被告签订服务协议一份，证明被告和原告签订合同，是知道其内容的，是知道第三章第十五条第四项约定内容的；二、视频5段和照片31张，证明被告私自违建，其他未被毁坏绿地的原样。被告质证后，对证据一的真实性无异议，但认为在工程完工前签订的协议是无效的；对证据二的真实性无异议，但认为不属于违建。经审查，原告提交的证据能够证明本案的基本事实，本院对以上证据予以确认并在卷佐证。被告围绕答辩意见提交证据如下：一、视频6段，证明1、2、3、6、7号楼有后花园，而且盖有阳光房；二、视频14段和音频5段，证明原告侵占广大业主绿地，违章建造车棚，产生噪音，影响业主生活，有安全隐患；三、视频2段，证明原告强拆被告围墙。原告质证后，对以上证据的真实性均无异议，但认为证据一、二与本案没有关系，证据三反而证明了被告私占绿地的事实。经审查，本院对被告提交证据的真实性予以确认，被告提交的证据一、二，与本案无关，被告提交的证据三，不能证明原告强拆围墙。本院经审理认定事实如下：原告为壹代天骄小区的物业管理公司，被告为壹代天骄小区业主（4号楼2单元102室）。2016年8月19日，被告验收了所购买的房屋，原告将房屋钥匙交给了被告。同日，双方签订了《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》。在《前期物业管理服务协议》中约定原告的权利之一为：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。约定被告的义务之一为：不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。在《临时管理规约》中约定：禁止侵占或损坏道路、绿地、花卉树木、艺术景观和文娱、体育及休闲设施（第三章第十五条第四项）。2021年5月份，被告在其房屋南侧绿地上垒建围墙，建造小花园。原告阻止被告垒建，并通知被告停止违建、拆除违建，但被告未拆除，双方纠纷成诉。本院认为，2016年8月19日，被告验收了所购买的房屋（4号楼2单元102室），原告将房屋钥匙交给了被告，视为被告已经实际占有该房屋，成为壹代天骄小区的业主。故原告与被告于2016年8月19日签订的《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》，符合法律规定，合法有效，对双方均具有约束力。《民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。本案中，被告所占用的绿地不属于城镇公共绿地，被告未提交证据证明所占用绿地属于被告个人专有，故被告占用的绿地属于业主共有。依据《民法典》的相关规定和双方签订的《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》的相关约定，被告不能破坏业主共有的绿地，更不能垒建围墙进行占用，故对原告要求被告立即拆除私自侵占公共绿地违建围墙，清理其产生的建筑垃圾，并承担上述全部费用的诉讼请求，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十六条、第二百七十一条、第二百七十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：被告李卫华于本判决生效之日起三日内拆除壹代天骄小区4号楼2单元102室南侧所垒建的围墙，并清除因拆除围墙所产生的建筑垃圾，费用自理。案件受理费50元，由被告李卫华负担。如不服本判决，当事人可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  王小平二〇二一年七月十四日法官助理周荣书记员安婷河南省焦作市马村区人民法院民事判决书（附页）（2021）豫0804民初666号（2021）豫0804民初666号民事判决书所引用的相关法律法规，具体内容表述如下：《中华人民共和国民法典》第一百七十六条民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。第二百七十一条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第二百七十四条建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨碍物业服务与管理的行为，物业服务人请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等相应民事责任的，人民法院应予支持。