北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终7570号上诉人(原审原告)：张某1，女，1974年6月7日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘海娜，北京天驰君泰律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：张靖海，男，1978年1月27日出生，住北京市朝阳区。被上诉人(原审被告)：张某2，男，1974年5月30日出生，住北京市朝阳区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：赵立公，北京市浩天信和律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：赵莹，北京市浩天信和律师事务所律师。原审第三人：田加玉，女，1946年8月1日出生，住北京市朝阳区。原审第三人：张云翔，男，1946年1月10日出生，住北京市朝阳区。二原审第三人共同委托诉讼代理人：赵立公，北京市浩天信和律师事务所律师。二原审第三人共同委托诉讼代理人：赵莹，北京市浩天信和律师事务所律师。上诉人张某1因与被上诉人张靖海、张某2，原审第三人田加玉、张云翔不当得利纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初87708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张某1上诉请求：1.撤销一审判决，改判张某2、张靖海向张某1返还北京市朝阳区××楼507室（以下简称507号房屋）自2015年7月3日至2018年12月31日期间的租金收益，共计767668元。2.一、二审诉讼费由张某2、张靖海承担。事实及理由：第一，一审法院关于家庭内部资产使用调配安排的观点属于断章取义。张某2、张靖海主张507号房屋为田加玉、张云翔出资购买，301号房屋也是田加玉、张云翔出资购买，但其提交的证据不足以证明507号房屋的购房款为田加玉、张云翔支付。一审法院有关“家庭财产安排的约定”的定性势必会影响张某1一家同张某2一家其后多起经济纠纷的定性。张某1与张某2离婚后，即2016年11月25日，张某1、张某2共同与中信信托签订《个人房产抵押贷款协议》，用507号房屋做抵押贷款300万元，贷款直接转到了田加玉的帐户，自张某1同张某2矛盾加剧后，所有贷款一直由张某1一人偿还，一审法院的定性会影响300万元借款偿还义务主体的认定。两个家庭应以离婚为时点单一处理每起经济纠纷，而不是混同在一起。第二，一审法院以“两套房屋居住使用和出租情况在张某2、张某1离婚后长达三年多的时间没有发生变化”的观点属于事实认定错误。张某1在2015年7月2日离婚后到2018年6月4日以前基本上定居美国，并不在张某2父母所有的301号房屋内居住，也正是基于此，田加玉在返还原物纠纷案件中仅主张自2018年10月8日起的房屋使用费。张某1在一审时提交的护照予以证实其主张。第三，一审法院认为“张某1在离婚后三年多的时间内没有主张507号房屋租金收益，不太符合常理”的观点错误。张某2、张某1离婚后的关系并不像现在这样恶劣，张某1出借给张某2款项，张某1的弟弟也出借给张某2款项，经济往来较多，且张某1基本上定居美国，没有急于处理此事也实属正常。第四，一审法院认定的“张靖海收取的2018年10月4日租金已经退还，未收取之后的租金，仅收取了案外人提前解除租赁合同的补偿金25942元”属于事实认定错误，张某2、张靖海应将至2018年12月31日的租金都予以返还。张靖海在2019年8月26日的庭审中作为证人出庭，并表示诉争房屋是到期停止出租的。《续租合同》第一条写明的合同有效期顺延至2018年12月31日止，也就是，合同期限届满之日是2018年12月31日。张某2、张靖海提交的《退租协议书》是在最后一次开庭时才提交的，这才是不合常理的，其内容“提前解约”同2019年8月26日张靖海出庭表述不一致，张某1无法排除该份《退租协议书》存在倒签的嫌疑。张某2、张靖海辩称：同意一审判决，不同意张某1的上诉请求和理由。主要理由：1.双方之间发生的系列纠纷案以及此前的抚养费纠纷案都是在双方“假离婚”的大背景下发生的；2.张某1的“不当得利”之说根本不能成立，其如果索要507号房屋的费用，只能综合三案全面情况，并在扣除507号房屋必要支出后从其第一次起诉的时间，即2018年10月起算，而非2015年7月起算；3.一审判决认定“507号房屋的出租收益和301号房屋的居住使用是家庭内部资产使用调配安排”符合客观事实。田加玉、张云翔述称：同意一审判决，不同意张某1的上诉请求和理由，同意张某2、张靖海的答辩意见。张某1向一审法院起诉请求：判决张靖海、张某2向张某1返还507号房屋自2015年7月3日（庭审中变更）至2018年12月31日的租金收益共计767668元。一审法院认定事实：张某1与张某2原系夫妻关系。张某2与张靖海系兄弟关系，二人的父母是田加玉和张云翔。507号房屋于2015年5月27日转移登记至张某1名下，登记原因为夫妻间不动产转移登记。2015年7月2日，张某1与张某2办理离婚登记，签署了《离婚协议书》，对子女抚养问题、共同财产分割问题、夫妻共同债权及债务问题进行了处理。关于夫妻共同财产，双方约定夫妻共同拥有三套房屋，各自名下房产的所有权归各自所有，不进行分配。其中，507号房屋归张某1所有。2009年10月14日张某2与案外公司北京亚历山大国际健康休闲有限公司（以下简称亚历山大公司）签订《商品房租赁合同》，约定张某2将507号房屋出租给亚历山大公司，租期自2009年11月15日至2013年11月14日止，每月租金12971元，租金支付至张靖海的银行账户中，租金包括物业管理费及冬季供暖费，押金为25942元。2013年6月18日张某2与亚历山大公司签订《续租合同》，约定将507号房屋的租期延长至2018年12月31日，2013年11月15日至2015年11月14日租金为每月16602元，2015年11月15日至2017年11月14日租金为每月17899元，2017年11月15日至2018年12月31日租金为每月19456元；其余条款内容不变，均遵照原合同约定执行。2018年10月24日，张某2与北京亚历山大东直门健身休闲有限公司（以下简称亚历山大东直门公司）签订《退租协议书》，根据该协议书，双方签订的《续租合同》于2018年10月24日终止，承租人已经交纳的押金部分25942元作为该公司提前解约对张某2的补偿金，张某2退还2018年10月的房租19456元。该协议签订后，张靖海实际退还租金19456元。庭审中，张某1称张靖海、张某2收取上述违约金没有法律依据，应向张某1返还。亚历山大东直门公司于2019年7月25日出具《承租人声明》，称其公司与亚历山大公司于2017年12月31日前为同一法定代表人及出资方，其公司自2018年1月1日变更投资方及法定代表人，自2009年10月14日起至2018年10月13日止一直租赁507号房屋，租期内一直与张靖海联系，合同上的签字由张靖海签署，所有租金均支付至张靖海名下银行账户。507号房屋2015年1月至2018年12月物业费已经交纳，每年交纳6744.72元，2015-2016年度、2016-2017年度、2017-2018年度供暖费已经交纳，每个供暖年度2075.28元。经询，张某1称物业费和供暖费可以在本案中其主张的数额中扣除。关于张靖海收取租金的依据，一审庭审中，经询，张靖海、张某2称因为张某2购买507号房屋时，父母资助了20多万元，而且张靖海、张某2父母于2004年购买了301号房屋，并将该房屋交给张某2一家三口居住，基于家庭生活的方便，张某2夫妇同意将507号房屋交给父母，由张靖海进行出租；虽然2015年张某2与张某1离婚，但双方是基于卖房省税而办的假离婚，双方以家庭成员关系进行生活的状态持续至2018年8月份，并一直使用和掌控父母的301号房屋；张靖海受父母委托管理507号房屋，收取相关费用，收益的使用由父母安排，实际由父母和张靖海使用，张某2没有使用过。诉讼中，张靖海提交其名下银行流水，显示507号房屋的房租一直由其收取。张某1称其不清楚507号房屋租金收取情况，其在国外生活，一直以为是张某2收取，用于夫妻共同生活。另查，一审法院另受理了田加玉起诉张某1返还原物纠纷，田加玉要求：1.判令张某1将田加玉所有301号房屋腾退并返还给田加玉；2.判令张某1支付田加玉房屋使用费，按照每月20000元标准计算，从2018年9月23日起计算，至张某1实际腾房之日止。在该案中，一审法院查明：301号房屋所有权证登记的房屋产权人是田加玉，房屋建筑面积162.08平方米；301号房屋的不动产登记资料显示该房屋系田加玉于2005年3月从案外人处购买；2018年9月21日，田加玉委托律师向张某1邮寄《律师函》，要求张某1在收到《律师函》之日起五日内排除妨害，归还301号房屋并支付占有使用费。在该案的庭审中，张某1主张301号房屋实际权利人是张某1及张某2，该房屋自购买交付之日起一直由张某1居住使用至今，当时之所以登记在田加玉名下，是基于报销供暖费的便利，而且购买301号房屋使用了张某2名下1407号房屋的售房款。一审法院于2020年9月30日就上述返还原物纠纷作出（2019）京0105民初48144号民事判决，判决：1.张某1于判决生效之日起十日内从田加玉所有的301号房屋中腾退，并将该房屋返还给田加玉；2.张某1于判决生效之日起十日内向田加玉支付房屋使用费，按照每月10000元的标准，从2018年10月8日起，至实际腾退房屋之日止；3.驳回田加玉的其他诉讼请求。一审法院认为，根据庭审查明的事实，507号房屋在张某1与张某22015年7月2日离婚前一直以张某2的名义对外出租，所有租金均由张靖海收取，而张某2父母所有的301号房屋自2005年购买之后即由张某1、张某2夫妇居住使用。上述两套房屋的居住使用和出租情况在张某1、张某22015年7月2日离婚后长达三年多的时间内并没有发生改变；张某1在双方离婚后明知507号房屋归其所有，在长达三年多的时间内并没有主张507号房屋租金收益，不太符合常理。此外，考虑到双方当事人曾具有亲密的家庭关系，一审法院经查询，507号房屋的租金收益和301号房屋的租金收益相差不大，而且301号房屋的市场价值明显大于507号房屋，故一审法院认为张靖海、张某2关于507号房屋的出租收益和301号房屋的居住使用是家庭内部资产使用的调配安排的主张具有高度可能性，一审法院予以采信。当然，该种家庭财产安排的约定并未约定期限，特别是在张某1和张某2离婚后缺乏稳定基础，任何一方均可随时主张解除。根据查明的事实，田加玉于2018年9月21日，向张某1邮寄《律师函》，要求张某1在收到《律师函》之日起五日内排除妨害，归还301号房屋并支付占有使用费，一审法院判决张某1返还房屋，并判决张某1于2018年10月8日起向田加玉支付301号房屋占有使用费。故一审法院认为因田加玉单方改变了双方之间房屋利用的现状，张靖海、张某2自2018年10月8日起收取507号房屋的租金收益丧失依据，应返还给张某1。张某1要求返还之前的租金没有事实和法律依据，一审法院不予支持。根据查明的事实，张靖海收取的2018年10月的租金已经退还，未收取之后的租金，仅收取了案外公司提前解除租赁合同的补偿金25942元。因507号房屋的产权人变更为张某1后，基于“买卖不破租赁”的法律规定，租赁合同的承租人亦应变更为张某1。张靖海在各方之间财产使用约定因田加玉主张张某1腾退301号房屋而发生变化后，继续收取租户支付的提前解约补偿金没有法律依据，应向张某1退还。庭审中，张靖海提交的物业费和供暖费发票显示其已经交纳2018年1-12月物业费6744.72元。一审法院认为，2018年10月8日起的物业费应当由张某1负担，一审法院按比例予以扣减。经核算，应扣减物业费997元（6744.72元÷12个月÷31天×24天＋6744.72元÷12个月×1个月），张靖海应向张某1返还不当得利24945元（25942元－997元）。因507号房屋的租金和租户提前解约补偿金由张靖海收取，未有证据显示张某2收取上述费用，故张某1要求张某2返还不当得利，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院于2020年12月30日判决：一、张靖海于判决生效之日起七日内向张某1返还24945元；二、驳回张某1的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，张某2、张靖海提交如下证据：第一组证据，张某1与张某2微信聊天截图6页、张某1与张靖海的微信聊天截图10页，证明张某1与张某2离婚前后生活状态无变化；第二组证据，北京市不动产登记申请审批表（2015年11月），证明双方为了降低出售3201号房屋的税费而办理假离婚。张某1发表质证意见：证据一是电子证据，复印件的真实性无法确认，证明目的不予认可，且不是二审新证据；对证据二的证明目的不认可，房屋出售款项去向不明，张某1不知情。对当事人的二审新证据，本院将结合其他事实进行综合认定。本院认为：本案二审争议焦点为张某1是否有权主张2015年7月起的房租收益。2015年5月27日，涉案507号房屋转移登记自张某1名下，张某1有权以房屋所有权人的身份主张相应权利，包括收取507号房屋的租金收益。但据本案已查明事实，507号房屋出租收益一直由张靖海收取，时间跨度从张某1与张某2婚姻关系存续期间至双方离婚后，始终未发生变化，而张某1对此未提出过异议。张某1虽称其认为租金由张某2收取，但其并未能对该推论作出合理解释，且其与张某2婚姻关系存续期间从未处理甚至提及租金的收取、支配，亦明显不符合常理。另，张某1上诉主张其与张某2于2016年11月25日，共同与中信信托签订《个人房产抵押贷款协议》，用507号房屋做抵押贷款300万元，贷款直接转到田加玉的帐户。由此，双方在解除婚姻关系后，仍以张某1个人财产作抵押，贷款给田加玉，双方仍存在一定的财产关系。故本院认为，综合全案事实，一审法院采信张某2、张靖海主张存在家庭内部资产使用调配安排，并支持张某1自2018年10月8日后的租金收益，并无不当，本院予以维持。另，关于507号房屋的退租时间。据《退租协议书》约定，《续租合同》于2018年10月24日终止，故一审法院认定张靖海收取租金至该时间点，亦无不当，本院予以维持。综上所述，张某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11104元，由张某1负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  沈 放审 判 员  玄明虎审 判 员  万丽丽二〇二一年七月七日法官助理  刘旭萌法官助理  向 玗法官助理  陈亢睿书 记 员  卢园园-12--1-