安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖13民终3010号 上诉人（原审被告）：宿州铭威房地产开发有限公司，住所地安徽省灵璧县灵城镇迎宾大道中段，统一社会信用代码91341323062474172P。 法定代表人：杨成安，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙箫，安徽天禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩宝，上海天衍禾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王雷，男，1988年4月12日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 被上诉人（原审原告）：朱宗玲，女，1987年8月18日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 两被上诉人共同的委托诉讼代理人：卢磊，安徽知秋（灵璧）律师事务所律师。 上诉人宿州铭威房地产开发有限公司（以下简称铭威公司）因与被上诉人王雷、朱宗玲商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省灵璧县人民法院（2021）皖1323民初2154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 铭威公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1．本案系因灵璧县人民政府逾期向铭威公司交付出让土地，导致开发迟延，案涉工程未能完成整体验收，无法按时办理房产证，并非系出卖方铭威公司原因导致，本案处理结果与灵璧县人民政府有法律上的直接利害关系，应通知其作为本案第三人参加诉讼。2．政府逾期交付土地的行为发生在案涉《商品房买卖合同》签订之后，且系铭威公司无法预见、不能避免并不能克服的原因，应认定影响合同履行基础条件发生重大变化，继续履行该合同显失公平，应适用情势变更原则对《商品房买卖合同》进行变更，一审适用《中华人民共和国民法典》第五百七十七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，判决铭威公司应依约承担违约责任支付违约金错误。同时，一审判决铭威公司为购房户办理不动产权登记证书错误，铭威公司作为房地产开发企业，不能履行行政机构的办证职权。3．案涉房屋已向购房户交付，不存在“一房二卖”、被抵押等风险，且房价已大涨，未及时取得产权证书并不会对购房户造成损失，即便因铭威公司原因未及时提供办理产权证书的手续材料，铭威公司也不应承担违约责任，一审应以购房人实际损失为基础、兼顾合同履行情况，适用公平原则大幅调整违约金。 王雷、朱宗玲辩称，1．根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的所有权转移登记，购房户为取得不动产登记证书已依约履行了付清购房款、提供各种证件、缴纳契税、维修基金等各种费用的全部义务，本案系出卖方铭威公司原因未及时向不动产登记机关提供办证手续及资料，导致房屋买受人无法取得不动产权登记证书，且至今未能向登记机关提供办证相关材料，铭威公司应依约履行合同义务并承担违约责任支付违约金。铭威公司主张系政府原因导致工程未能验收无法办证，但根据合同相对性，应由卖方铭威公司向买方购房户承担违约责任后，再行向第三人追偿，不能以第三人的责任推卸对案涉《商品房买卖合同》相对人的义务。且案涉房屋未整体验收即交付使用属违法交付。2．案涉房屋交付几年无产权证书，购房户无法进行房屋买卖及过户，必然造成经济损失，铭威公司应依约承担违约责任支付违约金。一审判决公平公正，请二审维持原判。 王雷、朱宗玲向一审法院起诉请求：1．判令铭威公司为其办理涉案房屋不动产登记证书；2．判令铭威公司支付违约金31,024.5元（从2019年6月23日暂计算至2021年1月6日共555天，每天违约金55.9元）；3．判令铭威公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：王雷、朱宗玲系夫妻关系。2017年2月1日，双方当事人签订《商品房买卖合同》（预售），约定：买受人（王雷、朱宗玲）购买出卖人（铭威公司）开发的位于灵璧县××路××幢××单元××号房屋，房屋总价款559000元。出卖人应当在2017年8月28日前向买受人交付该房屋。合同第二十条第二款约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，王雷、朱宗玲已按照合同约定向铭威公司支付房屋全部价款，铭威公司于2019年4月22日向王雷、朱宗玲交付涉案房屋。同日，铭威公司向王雷、朱宗玲代收契税、维修基金、办证费等费用。至今案涉房屋未办理房屋不动产权证。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法、有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。王雷、朱宗玲按约定履行了付款义务，铭威公司交付了房屋，但未按照合同约定为王雷、朱宗玲办理房屋所有权转移登记，构成违约。对王雷、朱宗玲请求判令铭威公司为其办理涉案房屋不动产登记证书并支付违约金予以支持。铭威公司辩称其不是办理房屋登记的机关，仅有协助办理房产证的义务。根据《房屋登记办法》第三十条、第三十一条规定，出卖人即商品房开发公司在商品房建设完成后，应办理房屋所有权初始登记，即办理房屋所有权初始登记的义务主体是商品房开发公司，而所有权初始登记的完成是商品房开发公司向买受人转移所有权登记的前提。现王雷、朱宗玲已按照办证要求，提供相关材料并交纳相应费用，铭威公司应履行交付房屋并转移所有权的义务，对该辩解不予采信。铭威公司辩称其未能依约为王雷、朱宗玲办理不动产权证，系第三方原因造成工程施工滞后，无法完成整体验收，应适用情势变更原则。依据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条之规定，影响合同履行基础条件的重大变化应发生于双方签订《商品房买卖合同》之后，铭威公司提供的证据无法证明该主张，且在2019年时房屋未经整体验收情况下即向王雷、朱宗玲交付，并收取了办理房屋所有权登记所需的相关费用，对其该辩解亦不予采信。依据合同约定，案涉房屋在2019年4月22日交付，应在2019年7月21日前办理房屋产权证书，铭威公司支付违约金的时间应自2019年7月22日起每日按全部房价款万分之一计算至2021年1月6日（559000×1?×534天）为29,850.6元。综上，一审依照《中华人民共和国民法典法》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百三十三条、第五百七十七条之规定，判决：一、铭威公司应于判决生效后三十日内为王雷、朱宗玲办理房屋不动产权登记证书；二、铭威公司应于判决生效后三十日内向王雷、朱宗玲支付逾期办证违约金46,095.5元。一审案件受理费952元，减半收取476元，由铭威公司负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，归纳各方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：铭威公司应否依约向王雷、朱宗玲承担未能取得案涉房屋不动产权证书的违约责任。案涉《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律法规强制性规定，应为有效合同，双方均应依约履行合同义务。该合同第二十条“房屋登记”条款约定：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书，买受人有权解除合同，出卖人返还已付全部房款并支付相应利息；买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。案已查明，铭威公司已向王雷、朱宗玲代收契税、办证费等各种费用，按惯常申证操作分析，王雷、朱宗玲基于合同约定的共同申请办理房屋所有权登记义务已经完成，现因铭威公司原因未能申请办理房屋产权转移登记，铭威公司应依约承担相应的违约责任。铭威公司主张系因灵璧县人民政府向其逾期交付出让土地导致工程迟延开发导致整体验收延迟而无法办证，其不应向购房户承担逾期办证责任，应适用情势变更原则免除或降低其违约责任并追加灵璧县人民政府为本案第三人参加诉讼，即使认定因其原因承担违约责任，因房屋早已交付，未给购房户造成损失，亦应大幅调整违约金。审理认为，案涉《商品房买卖合同》的约束力仅限于签订合同的当事人即铭威公司与王雷、朱宗玲，双方基于合同产生互负的权利义务，灵璧县人民政府并非合同当事人，亦未基于其他任何法律关系对购房户负有交付房屋及办理房屋产权转移登记的责任义务；根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，即使铭威公司主张的政府逾期交地导致开发迟延的事实成立，亦是铭威公司与灵璧县人民政府之间关于土地出让合同纠纷的范畴，与本案无关，不影响铭威公司因违反案涉《商品房买卖合同》约定应向合同相对人承担违约责任，故，无须在本案中追加灵璧县人民政府为第三人参加诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情势变更情形，是指合同履行中发生了合同订立时无法预见的客观情况，导致继续履行合同对一方当事人明显不公或不能实现合同目的时，当事人请求人民法院变更或解除合同的，应根据公平原则结合实际案情确定是否变更或解除。具体到本案中，铭威公司作为专业的房地产开发商，其主张的政府逾期交地不属于无法预见的客观情况，本案亦不是铭威公司提出的变更或解除合同之诉，本案并不适用情势变更原则免除或降低铭威公司的违约责任。 关于铭威公司主张案涉房屋已交付且房价较签订合同时大涨，并未给王雷、朱宗玲造成损失及“一房二卖、被抵押”等风险，即使认定其承担违约责任亦应大幅调低违约金的上诉意见。审理认为，合同订立之后，对双方当事人均有约束力，因合同一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案当事人对于违约金适用情形及计算方法进行了明确且对等的约定，双方均应对确定、固化、保护双方权利义务的合同约定予以尊重、遵守，且购房者购买房屋用途及目的多样，除居住用途外，尚有转手投资、抵押贷款等需求，不能以交付占有衡量购房户是否存在损失，故，本院对铭威公司违约并未给购房户造成损失，要求大幅调整违约金的上诉意见，不予采信。 综上所述，铭威公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决铭威公司为王雷、朱宗玲依合同约定办理产权登记并承担违约责任并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费952元，由上诉人宿州铭威房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周亚丽 审 判 员 曹 志 审 判 员 刘 柳 二〇二一年七月二十六日 法官助理 赵如如 书 记 员 李秋琳 附：本案适用相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。