河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终8116号上诉人（原审原告）：郑州八方物业管理有限公司，住所地，郑州市西站路26号。法定代表人：牟志广，总经理。委托诉讼代理人：蒋鸿斌，河南辰初律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋浩轩，河南辰初律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郑州市二七城乡更新建设开发有限公司，住所地，郑州市二七区郑航街93-1号。法定代表人：孙毅，董事长。委托诉讼代理人：汪振伟，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：单钰海，河南天基律师事务所实习律师。上诉人郑州八方物业管理有限公司（以下简称八方物业公司）因与被上诉人郑州市二七城乡更新建设开发有限公司（城乡更新公司）合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2021）豫0103民初3421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人八方物业公司委托诉讼代理人蒋鸿斌、蒋浩轩，被上诉人城乡更新公司汪振伟、单钰海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。八方物业公司上诉请求为：l、判令城乡更新公司向八方物业公司支付郑州市二七区侯寨滨河花园社区一期a区物业承接查验费用588982.02元（查验费2元／平方米＊294491.01平方米），利息从起诉之日起计算至实际付清本金之日止，利率按全国银行间同业拆借中心挂牌利率四倍计算。2、诉讼费由城乡更新公司承担。事实和理由为，八方物业公司于2017年12月29日中标郑州市二七区侯寨滨河花园社区一期a区物业管理项目的管理权，总面积为294491.01平方米，其中住宅面积为217524.58平方米，地下建筑物和车库的面积为76966.43平方米。约定的物业服务内容不包括物业查验。2018年1月24日，八方物业公司正式接管案涉小区。2018年3月初，城乡更新公司口头委托八方物业公司与施工单位、监理单位及城乡更新公司共同对小区内8栋楼2000套安置住房和地下建筑物、停车库等进行逐一承接查验（主要内容；楼房室内外、走廊、楼顶、负l层、2层的墙面、地面、门窗、栏杆、电源开关、照明、楼顶防水、避雷针、设施设备等进行查验）总面积为294491.01平方米，查验记录有2000多张，每一张上都有八方物业公司员工的签字，同时还有城乡更新公司方、监理方、施工单位等人员的签字。八方物业公司参与查验工作的证据确实充分。另据城乡更新公司于2018年5月9日向郑州市二七区人民政府的请示，可以证明城乡更新公司委托八方物业公司进行了物业查验，双方形成了事实上的合同关系。国家住建部颁布的《物业承接查验办法》规定，查验费没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担，城乡更新公司应当按每平方米2元向八方物业公司支付查验费。城乡更新公司向八方物业公司支付的物业服务费是标准物业服务费的70%，八方物业公司不会再向城乡更新公司免费查验。城乡更新公司辩称，一、城乡更新公司未委托八方物业公司进行物业承接查验，八方物业公司称城乡更新公司口头委托八方物业公司实施承接查验没有事实依据。城乡更新公司从未委托八方物业公司实施承接查验工作。一审中，八方物业公司提交的查验记录是其单方制作，没有城乡更新公司的印章加以确认，并且查验记录也不显示项目名称、查验范围、存在问题修复情况及查验结论，该证据无法证明八方物业公司就涉案项目实施了承接查验。八方物业公司在（2019）豫民0103民再89号案件中称“2018年3月初，滨河项目指挥部口头委托八方物业公司与施工单位、监理单位及滨河项目指挥部共同对小区内安置住房和地下建筑物停车库进行承接查验。2018年6月，滨河项目指挥部口头委托八方物业公司对小区内绿化工程进行了查验。”以上足以证明城乡更新公司并未委托八方物业公司实施承接查验工作，八方物业公司起诉城乡更新公司承担查验费没有事实依据。二、八方物业公司主张的查验面积及查验费单价无事实及法律依据。第一，根据住建部《物业承接查验办法》第二条规定，物业公司对物业查验的范围系公共部位、公共设施面积进行查验，而不是对新建小区的全部建筑面积进行查验。本案中，八方物业公司无论从诉请中还在举证过程中均是按照涉案小区的总建筑面积计算查验费，明显错误。依据查验办法规定，小区建筑总面积不能等同于承接查验面积，八方物业公司未提供其实施承接查验面积证据的情况下，主张按照小区总建筑面积计算查验面积没有事实和法律依据。第二，八方物业公司在（2019）豫0103民初7790号案件中提到滨河项目指挥部委托其进行查验，并且诉请指挥部及城乡更新公司按行规单价为4-6元支付查验费。本案中，八方物业公司仅仅依据一篇网络上截取的毫无依据的关于“验房费”的文章作为其计算查验费单价的依据，要求城乡更新公司按照2-4元的标准承担查验费，没有依据。三、城乡更新公司不是涉案项目的建设单位。涉案小区为滨河花园社区一期A区是拆迁安置区，该项目是政府投资项目。区政府安排城乡更新公司作为项目代建单位对项目实施建设管理，政府支付代建管理费。此种投资模式下，城乡更新公司是代替政府实施工程项目管理，不是项目建设单位，不应承担建设单位责任。四、退一步讲，假设八方物业公司实施了承接查验工作，该项目工作的费用也应包含在物业服务费中。依据《招标文件》第三章“物业管理内容及要求”中明确物业管理范围包括“承接项目时，对住宅小区共用部分、共用设施进行认真查验”。（2019）豫0103民再89号一案中，判决支持了八方物业公司关于物业服务费的诉讼请求。八方物业公司取得物业费后再起诉主张查验费属于重复起诉，不应得到支持。八方物业公司向一审法院起诉请求：1、判令城乡更新公司向八方物业公司支付郑州市二七区侯寨滨河花园社区一期A区物业承接查验费用588982.02元（查验费2元／平方乘以294491.01平方米，利息从八方物业公司起诉之日起计算至实际付清本金之日止，按全国银行间同业拆借中心挂牌利率四倍计算）；2、判令城乡更新公司向八方物业公司支付拖欠的物业置办费26817元；3、判令城乡更新公司向八方物业公司支付拖欠的工程款650506.90元；4、诉讼费由城乡更新公司承担。一审法院认定事实：2019年，八方物业公司曾将郑州市二七区侯寨滨河花园社区合村并城项目指挥部和城乡更新公司诉至原审法院，要求支付2018年1月24日至2018年9月30日期间空置房的前期物业费1548252.88元及利息，原审法院作出（2019）豫0103民初7790号民事判决，判决城乡更新公司支付其2018年1月24日至2018年9月30日期间空置房的前期物业费1547568.79元，后原审法院作出（2019）豫0103民监17号民事裁定书，再审本案，再审后，原审法院作出（2019）豫0103民再89号民事判决，判决城乡更新公司支付八方物业公司2018年1月24日至2018年9月30日期间物业费1541411.36元。原审和再审查明的案件事实是2017年，八方物业公司经过公开招标中标郑州市二七区侯寨滨河花园社区一期A区物业管理项目，项目总标价为每月每平方米1.23元，2018年1月24日，八方物业公司与城乡更新公司进行现场对接。八方物业公司认为城乡更新公司口头委托八方物业公司对小区内8栋楼2000套安置房和地下建筑、停车库进行查验，城乡更新公司还应支付其拖欠的工程款及物业置办费，依据上述理由，八方物业公司诉至原审法院。一审法院另查明：1、八方物业公司、城乡更新公司曾签订《侯寨滨河花园一期安置区项目A地块楼栋牌、单元牌、楼层牌、门牌、小区道路机停车位划线分区编号工程施工合同》一份，工程造价为240000元，合同签订后支付材料预付款10％，工程完工后支付至工程款的80％，待城乡更新公司查验后支付剩余17％工程款，剩余3％作为质保金，质保期一年结束后，城乡更新公司查验无质量问题，由八方物业公司提出申请，城乡更新公司无息返还八方物业公司。2018年7月20日，城乡更新公司支付八方物业公司工程款24000元。2019年2月1日，城乡更新公司支付八方物业公司工程款176614.93元，尚欠39385.07元。另八方物业公司、城乡更新公司还签订了《侯寨滨河花园一期安置区项目A地块电梯内护板及地库出入口安装合同》，合同款项为70727元，合同签订后支付材料预付款10％，工程完工后支付至工程款的80％，待城乡更新公司查验后支付剩余17％工程款，剩余3％作为质保金，质保期一年结束后，城乡更新公司查验无质量问题，由八方物业公司提出申请，城乡更新公司无息返还八方物业公司。后城乡更新公司分别支付八方物业公司12023.71元和56582.16元，尚欠2121.83元；2、城乡更新公司在2020年2月25日向八方物业公司出具询证函，欠八方物业公司资产购置费为26817元。一审法院认为，根据城乡更新公司向八方物业公司出具的询证函，城乡更新公司欠八方物业公司置办费为26817元，故八方物业公司要求城乡更新公司支付置办费26817元的诉讼请求，证据成立，原审法院予以支持。原城乡更新公司签订的两份施工合同，均已过质保期，城乡更新公司应向八方物业公司支付剩余工程款（包含质保金）共计41506.9元。关于八方物业公司诉求的查验费，八方物业公司提交的证据不能证明双方对此进行了约定，且又不能证明实际查验的面积及单价，故八方物业公司的该项诉请，证据不力，原审法院不予支持。城乡更新公司向原审法院提起反诉，未在规定期间内预交相应的反诉费用，故原审法院对城乡更新公司的反诉部分不予处理。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州市二七城乡更新建设开发有限公司于判决生效之日起十日内支付八方物业公司置办费26817元及剩余工程款（包含质保金）共计41506.9元，共计68323.9元。二、驳回八方物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5307元（已减半），原告负担4000元，城乡更新有限公司负担1307元。本院二审查明的事实与原审查明的事实基本一致。本院另查明，八方物业公司接管案涉小区的前期物业管理后，配合城乡更新公司完成了小区查验。本院认为：本案双方争议焦点为双方之间是否形成查验合同关系，城乡更新公司应否向八方物业公司支付查验费用。（2019）豫0103民再89号判决为生效判决，该判决认定郑州市二七区政府二份会议纪要载明，城乡更新公司为案涉小区的开发主体。同时，该判决还认定，八方物业公司接管案涉小区的前期物业管理后，配合城乡更新公司完成了小区查验。《物业承接查验办法》第二十八条规定，物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。由于案涉小区物业管理外包项目招投标完成后，双方没有签订具体的物业服务合同，双方对物业查验也没有签订书面协议。故查验费用应当由更新公司承担。城乡更新公司主张的每平方米2元的查验单价，依据不足，本院不予采信。但该公司提供的查验记录显示，2018年3月31日开始，2018年7月13日结束，八方物业公司共有七人参加查验，城乡更新公司应当按照当年河南省服务业职工平均工资向八方物业公司支付查验费用，费用总额为81318元，并应当自起诉之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息。八方物业公司上诉称，原审以证据不足为由驳回其对查验费的诉请，判决错误，其上诉请求部分成立，本院予以支持。综上所述，原审认定事实不清，适用法律错误，判决结果不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第二款规定，判决如下：变更河南省郑州市二七区人民法院（2021）豫0103民初3421号判决第一项为“被上诉人郑州市二七城乡更新建设开发有限公司于判决生效之日起十日内支付上诉人郑州八方物业管理有限公司置办费26817元、剩余工程款（含质保金）41506.9元及查验费81318元，共计149641.90元并以81318元为基数，自2021年3月4日至查验费清偿之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息”；维持河南省郑州市二七区人民法院（2021）豫0103民初3421号判决第二项即“驳回原告郑州八方物业管理有限公司的其他诉讼请求”。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5307元，由上诉人郑州八方物业管理有限公司负担4139元，被上诉人郑州市二七城乡更新建设开发有限公司负担1168元；二审案件受理费5307元，由上诉人郑州八方物业管理有限公司负担4139元，被上诉人郑州市二七城乡更新建设开发有限公司负担1168元。本判决为终审判决。审判员  石红振二〇二一年七月二十九日书记员  郭富莹