西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2021）陕0104民初1495号原告：刘某，男，1987年10月12日出生，汉族，住西安市。委托诉讼代理人：孔洁，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙清，陕西丰瑞律师事务所律师。被告：西安某某某置业有限公司，住所地西安市莲湖区红光路83号 。法定代表人：汪某 ，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邹颢，陕西增瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：何丽媛，陕西增瑞律师事务所实习律师。原告刘某与被告西安某某某置业有限公司（以下简称某某某公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘某的委托诉讼代理人孔洁，被告某某某公司的委托诉讼代理人邹颢、何丽媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2020年1月2日至满足合同约定交付条件之日止的违约金（以总房款为基数按每日万分之一计算至2020年9月29日，此后按照以总房款为基数按日万分之二，暂计算至2021年5月31日为91481.2元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年8月13日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同备案号：Y18133233），约定原告购买被告开发建设的位于西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房，总房款1203654元。合同第十一条第一款约定：“出卖人应当在2020年1月1日前向买受人交付该商品房。”第十二条约定了被告的逾期交房责任，即“逾期超过90个工作日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。”2020年8月22日，被告发布补充公告，公告第三条第二款对于违约金如何赔付进行了更改说明“如9月30日以后再次延期交房，从10月份开始产生的违约金我司将按照合同约定的两倍标准进行计算。”另外，根据原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》补充《学位协议》约定，被告应于2019年9月1日向原告交付“北京师范大学基础教育实验学校”的小学及初中学位，但被告目前仅能向原告交付“莲湖区德杰实验小学”，未建设初中，与协议约定内容不符，故提起诉讼，望判如所请。被告某某某公司辩称，涉案项目暂未取得竣工验收备案证明文件，但有房屋测绘报告，供水、排水、供电、供暖基础设施设备齐全，实际能够交房。合同约定被告应于2020年1月1日前交付商品房，但项目施工过程中，受政府启动重污染天气二级、一级响应管控措施影响，累计停工75天，属于不可抗力因素，工期应予顺延。2020年初，受新冠肺炎疫情影响，政府启动突发公共卫生事件一级响应，造成项目停工，后经批准于2020年3月9日复工，停工44天，属于不可抗力因素。外加必要的复工准备时间，项目实际顺延155天，故应当自2020年6月4日起按总房款日万分之一计算违约金。被告未承诺日万分之二的赔付标准；学位协议系被告向原告承诺未来赠与学位的从合同，未约定对价及具体开学时间，未约定学位无法交付的违约责任。目前小学已经开学，中学已经开工建设，但教育部门口头拒绝批准学校设立，属于不可抗力因素，中学学位无法交付。当事人围绕其诉讼请求依法向本院提交了证据。本院组织双方进行了证据交换和质证。对各方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月13日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同备案号：Y18133233），约定原告购买被告开发建设的位于西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房，预测建筑面积为117.51平方米，总房款1203654元，原告应在2018年7月27日前支付首付款483654元，余款720000元申请银行贷款；被告应当在2020年1月1日前向原告交付商品房，该商品房达到合同第九条、第十条约定的交付条件即取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、供水及排水配套设施齐全并与城市公共管网连接、供电纳入城市供电网络并正式供电、供暖系统符合供热配建标准（使用城市集中供热的纳入城市集中供热管网、完成室内燃气管道敷设并与城市燃气管网连接保证燃气供应），被告应在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的地点以及应当携带证件资料的通知书面送达原告，原告未收到交付通知的，以合同约定的交付日期届满之日为准；除不可抗力外，被告未按照约定时间将商品房交付原告的，逾期90个工作日以内，被告按日计算向原告支付全部房价款日万分之一的违约金;逾期超过90个工作日后，原告有权解除合同，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还购房款，并自原告付款之日起按照4.35%计算利息，同时按照总房款的0.1%支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。原告支付了全部房屋价款后，作为乙方与甲方的被告就“乙方子女就读北京师范大学基础教育实验学校（暂定名），乙方子女入学享有学位事宜”签订《德杰·状元府邸学位协议》，约定原告作为已在德杰·状元府邸成功购买了住宅、签订《商品房买卖合同》并付完首付款、办理完银行按揭手续、银行贷款到达被告指定账户的业主，其合法婚生直系子女可享受（限两名）小学或初中学位，名额在规定期限内一经使用，无论已使用一个或两个名额，无论是否持续上完小学至初中学段，均视为学位名额已使用完；房屋再次交易后，原名额没有使用的，新业主仍可享受入学名额；业主子女入学、初中转入均可免试入学，无需交赞助费、择校费和借读费，对户口所在地无要求，小升初同等条件下优先录取；德杰·状元府邸一期业主子女入学学费享受9折优惠；学位有效期十年，逾期未使用视为作废。2020年1月1日，合同约定的交房期限届满，被告未能如约向原告交房。2020年7月1日，被告发布《公告》称，按照2020年6月30日业主代表在协调会上提出的诉求，被告答复项目延期交付至2020年9月30日，9月30日前解决正式用水、采用国家电网、天然气管道入户，7月31日前完成热力交换站建设，正式交付前完成室内管道安装，正式交房前被告将取得建设工程竣工验收备案证明文件，同时提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，被告将严格按照合同约定进行赔付，按总房款日万分之一计算，届时将提供现金、物业费折抵、后期销售优惠等多种赔付方式，由业主选择；如出现9月30日以后再次延期，被告将按照合同约定的两倍标准进行赔付，并提供现金、物业费折抵、后期销售优惠等多种赔付方式，由业主选择；关于教育入学问题，小学计划于2020年9月1日正常开学，初中学段暂缓办学，符合条件的学生可按照教育部门学区划分至西安市远东一中就读。2020年8月22日，被告再次发布《补充公告》称，按照2020年8月22日业主在协调会上提出的诉求，结合其在7月1日的公告作补充答复：东区定于9月30日交付，9月20日前达到正式用水、电力设备进场，9月25日完成电力备案，9月20日达到天然气公司规定的交房标准并同时进行验收，正式交房前公司将取得建设工程竣工验收备案证明文件，同时提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；关于违约金赔付，9月30日交房时按照合同约定的标准计算延期交房违约金，如9月30日以后再次延期交房，从10月份开始产生的违约金将按合同约定的两倍标准进行计算。《公告》发布后，被告仍未能按照承诺的时间交房。小区业主通过媒体、信访等多种方式反映被告逾期交房的问题。目前，涉案房屋仍未向原告交付。另查，至2021年6月，涉案小区未取得竣工验收备案证明文件，也未申报消防验收。据部分业主反映，小区仅接通了临时的水、电。双方《学位协议》记载的“北京师范大学基础教育实验学校”未能获批，被告现仅能为原告子女提供“莲湖区德杰实验小学”的上学资格，中学现正在建设中且未通过莲湖区教育局批准，无法交付。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有约束力。被告作为出卖人理应根据合同的约定在2020年1月1日前将符合条件的房屋交付原告，但至2021年6月，其仍未取得该商品房的建设工程竣工验收备案证明文件，明显违反双方合同约定，构成违约，应当向原告承担逾期交房的违约责任。被告虽辩称受政府启动重度污染天气管控措施影响施工，属不可抗力，不承担该期间的违约责任。但不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,被告所提供证据不能认定上述情形应属于不可抗力的事实，本院不予采信。被告辩称的新冠肺炎疫情发生在合同约定的交房日期交房之后，其逾期交房的违约事实已然成立，不应作为免除违约责任的理由。根据合同约定，被告逾期交房，应按日向原告支付全部房价款日万分之一的违约金。逾期交房后，被告曾发布公告，向业主承诺延期至2020年9月30日前交付房屋，并在9月30日交房时按照合同约定的标准计算延期交房违约金，如再次延期交房，从10月份按合同约定的两倍标准支付违约金。现被告否认发布过类似公告，实际是认为违约金日万分之二的计算标准过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，本院参考同地段同类房屋租金标准，将2020年10月1日之后的违约金计算标准调整为按日万分一计算。鉴于被告违约交房的持续状态，违约金暂计算至本判决作出之日。考虑到2020年新冠肺炎疫情不可抗力的影响，基于公平原则，计算违约金时应将2020年1月25日陕西省启动突发公共卫生事件一级响应至2020年3月9日被告复工期间扣除。综上，被告应向原告支付以房屋总价款为基数、按每日万分之一，计算自2020年1月2日至2021年6月30日期间（扣除疫情影响天数44天）的违约金，共计59942元。依照《中华人民共和国民法典》第一百三十九条、第一百八十条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条之规定，判决如下：本判决生效后十日内，被告西安某某某置业有限公司向原告刘某支付2020年1月2日至2021年6月30日的逾期交房违约金59942元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费2087元，由被告西安某某某置业有限公司负担（原告已预交，被告应在履行本判决时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审   判   长  周  强                     审   判   员  赵海涛                           人 民 陪 审 员   齐  红 二Ｏ二一年六月三十日 书   记   员   孙  曦   1