大连市中山区人民法院民 事 裁 定 书（2021）辽0202民初6404号原告：大连良运物业管理有限公司。住所地：辽宁省大连市中山区鲁迅路90号良运四季汇三楼。法定代表人：黄卫国，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘红旗，系辽宁常征律师事务所律师。委托诉讼代理人：张莹，系辽宁常征律师事务所律师。被告：屈东，女，1981年3月8日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：庞玉昆（系其丈夫），1979年6月28日出生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：董文庆，系辽宁得一律师事务所律师。原告大连良运物业管理有限公司与被告屈东物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连良运物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘红旗、张莹、被告屈东及其委托诉讼代理人庞玉昆、董文庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连良运物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2018年1月1日至2020年12月31日期间欠付的物业服务费9689.55元；2、请求判令被告按同期人民银行贷款利率支付自2019年1月1日起计算至给付日止的逾期给付物业服务费违约金共计578.08元(暂计算至2021年3月31日)；前两项合计共：10267.63元；3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2001年9月，原告与大连良运房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告向其开发的大连良运花园物业提供物业管理服务，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用。被告屈东系原告所管理的大连市良运花园小区的业主，地址：大连市中山区勤俭街，建筑面积149.53㎡。2017年5月，良运花园小区业主委员会与原告签订《良运花园小区物业服务合同》，合同自2017年6月1日起生效。合同约定原告按协议提供物业管理服务，小区住宅业主按合同约定标准，按建筑面积每平方米1.80元/月，按季缴纳物业服务费，每季度首月1-10日内履行交费义务。双方在合同第十章“违约责任”条款还约定，业主未按时足额支付物业费用的，物业公司（原告）有权从逾期之日起按大连市有关规定收取滞纳金（违约金）。按照物业管理条例及相关法律规定，小区业委会依法签订的物业服务合同对小区全体业主具有法律拘束力，被告作为小区业主应依法承担合同约定的相关义务。合同履行至今，原告依约向被告提供了优质物业管理服务，但被告却违反合同约定，未足额缴纳应付物业管理费。自2018年1月1日至2020年12月31日，累计欠缴物业服务费9689.55元，虽经原告多次催要，被告均以种种理由予以搪塞，拒不履行缴费义务。原告认为，被告拒不支付物业管理费的行为，不仅违反了双方合同的约定，也违反了《合同法》、《物业管理条例》等相关法律法规的规定，属于严重的违约行为，应当承担相应法律责任。根据合同约定违约责任条款，原告起诉时已自行调整为按同期人民银行贷款利率计算，被告应支付逾期违约金为578.08元，符合法律规定，应当得到支持。综上，为维护自身合法权益，现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定，特向贵院提起诉讼，望依法判如诉请。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。原告2021年5月11日起诉，主张被告支付2018年1月1日至2020年12月31日物业服务费及暂计违约金至2021年3月31日。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。据此，本案物业服务合同引起的民事纠纷系民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，故本案应当适用民法典及相关司法解释的规定。代理人认为，案涉良运花园小区物业服务合同第六条住宅物业服务费按1.8元/月/平方米标准收取，系原告擅自提高原合同1.2元的收费标准，构成违规收费，被告有权拒绝交纳。并且，原告在履行合同期间，未按照合同第三条约定的物业服务内容提供服务，也未按照合同第四条中国物业管理协会下发的普通住宅小区物业管理服务等级标准提供一级物业服务，被告作为合同的后履行一方，有权拒绝支付相应的物业服务费。依据民法典第一百五十六条民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。/对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。第九百四十三条物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。第五百二十六条当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。据此，原告履行物业合同期间，未先履行维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，且未定期将服务质量要求、收费标准、维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等事项以合理方式向业主公开，因此被告作为合同的后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。因此，恳请贵院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院认定事实如下：加盖有大连市中山区海军广场街道办事处港湾社区居民委员会及大连市中山区良运花园小区业主委员会印章的《良运花园住宅小区业主大会决议》载明:2017年5月18日,良运花园业主委员会采用书面征求意见的方式组织召开业主大会,全体业主就有关良运花园物业费调整事项进行了表决,在大连市中山区海军广场街道办事处港湾社区居民委员会的监督下,形成会议决议,同意与良运公司签订《物业服务合同》,同意调整良运花园物业服务费,由原住宅标准每月每平米1.2元,上调至每月每平米1.8元。加盖有大连市中山区良运花园小区业主委员会（甲方）印章和大连良运物业管理有限公司（乙方）印章的《良运花园小区物业服务合同》,约定大连良运物业管理有限公司为良运花园小区提供物业管理服务,住宅每月每平方米1.8元；物业服务费用按季交纳,业主或物业使用人应在每季度的首月1-10日内履行交纳义务；电梯费住户每月每平方米0.25元；委托管理期限为3年,自2017年6月1日起至2020年5月31日止；本合同期满,甲方没有将续聘或解聘乙方的书面意见通知乙方,且没有选聘新的物业管理服务企业,乙方继续管理服务的,视为此合同自动延续。屈东系良运花园小区的业主，原告提交物业费上门催费账单照片，但未提交照片原始载体，被告辩称未收到缴费通知。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定,经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。该司法解释规定了物业公司提起诉讼向业主主张物业服务费的前置法律程序。即物业公司应经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业公司才可以提起诉讼,请求业主支付物业费。本案中被告辩称未收到原告的催告通知，原告亦无法提供其拍摄的催缴物业费照片的原始载体，基于无法与原件、原物核对的复制件、复制品，不能单独作为案件事实的根据之规定，原告所举证之照片尚不足以证明原告曾向被告催交过物业费，原告应以合理方式催告后，方可起诉，故原告的起诉不符合起诉条件，应予驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条之规定，裁定如下：驳回原告大连良运物业管理有限公司的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审判员  杜庆敏二〇二一年七月二十日书记员  袁秀娜