江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终3056号上诉人（一审被告）：吴渊，男，1974年12月24日生，汉族，住常州市天宁区。监护人：吴菁，女，系吴渊姐姐。委托诉讼代理人：蒋华剑，江苏苏正律师事务所律师。委托诉讼代理人：何勤，江苏苏正律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：董霞，女，1981年1月12日生，汉族，住常州市新**。一审被告：吴菁，女，1971年5月7日生，汉族，住常州市钟楼区。上诉人吴渊因房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2020）苏0402民初5025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭进行审理，并于2021年6月24日组织各方当事人进行询问。本案现已审理终结。吴渊上诉请求：撤销一审判决，裁定驳回董霞的起诉，诉讼费用由董霞承担。事实和理由：1.本案涉及两份房屋买卖合同，合同的主体、付款方式、违约责任约定均不同。双方早已解除第一份房屋转让协议，否则第二份合同不能就同一房屋向不同购房人买卖。2.董霞在庭审中对于购买人是其还是父母，做出不同陈述，违反禁止反言的法律规定，应当惩戒。董霞辩称，其购房是给父母居住，打算登记在父母名下，均告知吴菁，吴菁作为吴渊监护人一直没有异议。一审判决正确，要求维持。吴菁未作答辩。董霞向一审法院起诉请求：1.判令解除与吴渊双方签订的房屋转让协议；2.判令吴渊、吴菁共同退还董霞已支付的定金55万元，并按定金罚则另行返还55万元，以上共计110万元；3.判令吴渊、吴菁共同赔偿因其违约给董霞造成的房价上涨损失（以评估鉴定结论为准）；4.判令吴渊、吴菁共同承担中介费3.5万元；5.承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2002年9月9日案涉房屋登记在吴渊名下。吴菁系吴渊姐姐。2018年5月28日该院出具（2018）苏0402民初2707号民事调解书，查明吴渊与徐烨于2005年6月14日登记结婚，婚后未生育子女。吴渊系智力肆级残疾人员，其母翟慧娟系其监护人。调解确认：一、吴渊与徐烨离婚。二、吴渊、徐烨各自名下的财产归各自所有。双方各自经手的债权、债务由各自享有和承担。2020年4月12日，吴渊（甲方、出售方）与董霞（乙方、购买方）、常州市东腾房地产信息咨询服务有限公司分公司（中介方）签订《常州市房屋转让协议》一份，约定甲方代理人为吴菁；甲方将案涉房屋出售给乙方，该房屋建筑面积为63平方米，房屋成交价为188万元；甲乙双方签署协议之时，乙方支付甲方定金5万元，付款特殊约定：2020年4月12日乙方交甲方5万元，2020年4月底追加定金20万元，2020年6月底付清全款，总计188万元给甲方；甲乙双方约定于2020年6月30日之前，即乙方付清全款办理过户手续；基于中介方的居间服务，甲、乙双方应在签订本协议之时，以现金方式向中介方支付报酬（佣金）/元整。甲乙双方约定：中介费甲方承担/元整。乙方承担/元整。佣金于签约时一次性付清；甲方若中途违约，应在毁约之日起三日内退还收取的全部房款，并赔偿乙方违约金5万元整。乙方若中途毁约，须赔偿甲方违约金5万元整。若甲、乙任何一方违约，守约方的实际损失超过违约金总额的，违约方应据实赔偿。守约方已经承担的佣金可直接向违约方进行追偿；上述房屋办理过户手续所需缴纳的相关税费，由乙方承担支付；双方约定违约金赔偿金额以乙方实际支付金额为准，甲方违约、赔付乙方双倍实际支付金额，乙方违约，甲方不需要退回乙方定金。吴菁在甲方代理人处签字，董霞在乙方处签字。中介方加盖“常州东腾房产泰盈八千里店合同专用章”。经查询，无“常州市东腾房地产信息咨询服务有限公司”企业名称存在，存在“常州市东腾房产代理有限公司”的企业名称。2020年4月12日，董霞向吴渊银行账户转账支付5万元。2020年4月28日，董霞向吴菁银行账户转账支付1万元、14万元。2020年4月30日，董霞向吴菁银行账户转账支付5万元；2020年6月2日，董霞向吴菁银行账户转账支付20万元；2020年6月8日，董霞向吴菁银行账户转账支付5万元。吴菁对此陈述吴渊总共收取董霞50万元，吴菁收取的45万元系代吴渊收取。董霞与吴菁通过微信沟通。2020年4月14日，吴菁向董霞微信发送授权委托书，内容为吴渊委托吴菁办理案涉房屋买卖手续相关事宜。后董霞与吴菁商讨支付款项事宜。2020年6月8日董霞发送“又给你5万元，定金一共50万元了”，吴菁发送“收到”。2020年6月14日，董霞发送“下周四或者周五过户行不行，我要通知我爸妈过来，还有中介那边也要提前说，18号或19号”，吴菁发送“好，随你”。2020年6月16日，吴渊（甲方、卖方）与董霞的父母董希超、蔡菊芳（乙方、买方）、泊岸（常州）房地产经纪有限公司（以下简称泊岸公司）签订《常州市存量房买卖合同》并备案，约定：乙方购买甲方案涉房屋，房屋成交价格为120万元；乙方应当在2020年6月30日前一次性支付该房屋全部价款；乙方承担双方的税费；甲乙丙三方自本合同备案之日起30日内共同向不动产登记机构申请办理不动产权属转移登记手续；本次交易产生的居间服务费用共计800元，由乙方承担；三方明确：本合同签订后，在本合同订立前各方就该房屋买卖事宜所做的约定、签订的协议均予作废，且不作为合同三方权利、义务履行的依据，合同三方权利、义务的履行皆以本合同为准。落款甲方处由吴渊签字，乙方处由董希超、蔡菊芳签字，丙方处由泊岸公司加盖公章。各方均陈述该份备案合同尚未撤销备案。2020年6月19日，董希超、蔡菊芳缴纳案涉房屋契税12000元、个人所得税12000元。董霞陈述2020年6月19日，董霞、董希超、蔡菊芳、吴渊、吴菁、吴菁丈夫、中介人员均至不动产登记交易中心办理案涉房屋过户手续，窗口工作人员要求吴渊提供离婚证等相关证件，后吴渊方拿出离婚民事调解书，工作人员又提出吴渊系智力残疾，应由监护人办理，故当天未能成功办理登记。2020年6月19日，董霞向吴菁转账137万元。董霞提供由董希超、吴菁签字确认字据的照片，载明：案涉房屋实际成交额188万元，现已付清187万元，余款1万元等房东户口迁出后付清。2020年6月20日吴菁将上述137万元转账退还给董霞。2020年6月22日，董希超、蔡菊芳出具授权委托书，委托董霞办理案涉房屋买卖手续，并加盖村委会公章。2020年6月底，董霞通过微信催促吴菁办理吴渊监护人手续。2020年6月29日，吴菁提出2020年4月12日《常州市房屋转让协议》是无效的。董霞陈述若吴菁违约，其将依法主张权利。2020年7月1日，吴菁发送“我们双方相互主动配合该房子的过户手续，包括变更法定监护人手续，一切过户手续以国家法律法规为准则，董霞答应余款支付时与银行定期利息一起付”，董霞发送“双方相互认定，至2020年7月1日，吴菁收到我方购房定金50万元，如违约按照合同办理。2021年2月27日前腾空房屋交付我方，否则我方按天计算租金。租金按市场价格计算”，吴菁发送“收到”，董霞发送“收到”。2020年8月11日，该院立案受理申请人吴菁认定被申请人吴渊无民事行为能力一案，于2020年9月18日作出（2020）苏0402民特93号民事判决书，判决：一、宣告吴渊为限制民事行为能力人。二、指定吴菁为吴渊的监护人。2020年9月18日，吴菁与董霞微信确认于2020年9月21日下午办理案涉房屋过户手续。2020年9月20日下午16:46分，吴菁微信告知董霞因其阿姨、吴渊不同意出售案涉房屋，故无法配合过户。董霞发送“那你是什么意思？违约吗？”，吴菁发送“再等几天，我在找我的其他亲戚做我阿姨的工作”。2020年9月25日，董霞微信发送“你让中介告知我涨价10万元的电话我接到了，你一会说你阿姨不同意，一会要涨价，让我怀疑你一直拖着不肯过户的初衷到底是什么？我刚刚电话你没接，只能微信沟通。一直不能过户是你那边手续不全，7月1日我们已经沟通过，你现在涨价没有理由，我也不会同意的。你现在手续齐全，没有理由不配合过户，从9月21号到现在已经一周，按道理时间足够，你一直拖着不办，如果10月1日前你还不配合的话，我国庆后就会去法院起诉。我也咨询过律师，除了违约金我还可以主张房价上涨的差价”。吴菁未回复。2020年10月9日，董霞电话吴菁，吴菁明确表示“你到法庭去起诉我吧”，董霞告知吴菁需要双倍返还定金、赔偿损失等后果，吴菁陈述“所有你想要的费用让法院判，法院判我该给你多少钱，我就给你多少钱。”经董霞申请，该院委托常州市正信房地产评估事务有限公司对案涉房屋于2020年10月9日市场价值进行评估。该公司于2020年2月3日出具《房地产估价报告》，载明案涉房屋于2020年10月9日市场价值为244.28万元。董霞为此支付评估费12645元。一审审理中，董霞明确第1项诉讼请求解除的为2020年4月12日《常州市房屋转让协议》，其他诉讼请求依据的均为该份协议。董霞变更诉讼请求为：1.判令解除与吴渊于2020年4月12日签订的常州市房屋转让协议；2.判令吴渊、吴菁共同退还董霞已付的定金50万元，并按定金罚则，另行返还50万元，共计100万元；3.判令吴渊、吴菁共同赔偿因其违约给董霞造成的房价上涨损失56.28万；4.判令吴渊、吴菁共同承担中介费3.5万元；5.判令吴渊、吴菁共同承担司法评估费12645元；6.判令吴渊、吴菁共同承担本案诉讼费、保全费。第一次庭审中董霞陈述2020年4月12日《常州市房屋转让协议》签订人是董霞，因董霞父母在南通不方便来签署，购买方为董希超、蔡菊芳，出售方是吴渊，吴菁是吴渊的代理人。吴菁陈述出售方是吴渊，吴菁是吴渊的代理人和监护人，购买方为董霞。后第二次庭审中董霞明确该协议买受人为董霞本人。一审审理中，吴渊、吴菁陈述2020年4月12日《常州市房屋转让协议》已经终止。案涉两份协议关于案涉房屋交易双方主体不一致，房屋总价、支付方式、争议解决方式都做了根本性变更，且《常州市存量房买卖合同》效力条款中也明确了本合同签订后就房屋买卖签订前的房屋买卖合同不作为权利双方义务的履行，《常州市存量房买卖合同》中的中介方与第一份的中介方不一致，因此本案事实实际上是董霞和吴渊于2020年4月12日签署了《常州市房屋转让协议》，后双方终止了该份协议，由董霞父母与吴渊重新签订第二份《常州市存量房买卖合同》，因此董霞所依据的常《常州市房屋转让协议》已由双方自行终止，本案吴渊无需承担违约责任。审理中，董霞陈述口头约定支付3.5万元给东腾，过户前支付给中介个人向忠顺2000元，剩余的3.3万元过户后支付。审理中，董希超、蔡菊芳向该院提交说明，言明各方真实意思应为履行2020年4月12日《常州市房屋转让协议》，2020年6月16日《常州市存量房买卖合同》不应履行。上述事实，有《常州市房屋转让协议》、房产证、土地证、授权委托书、转账记录、发票、民事调解书、民事判决书、微信聊天记录、录音、字据、《常州市存量房买卖合同》、估价报告书及当事人的陈述等证据证实。一审法院认为，当事人之间就同一房屋分别签订数份买卖合同，因该数份合同中关于房屋价款、履行方式、履行期限等实质性内容的约定不一致而产生争议的，人民法院应当综合考虑合同签订时间的先后、实际履行情况、同类房屋市场交易价等因素，确定当事人的真实意思，认定应予履行的合同。本案中，吴菁作为吴渊代理人与董霞于2020年4月12日就案涉房屋买卖签订《常州市房屋转让协议》。但吴渊为智力肆级残疾人员，后吴渊于2020年9月18日被该院判决宣告为限制民事行为能力人并指定吴菁为吴渊监护人。根据《民法总则》第二十二条规定，不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。第二十三条规定，无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。因此，监护人为被监护人利益对外从事民事活动时，其监护职责表现为法定代理权，其所实施的法律行为的效力直接归属于被监护人。故2020年4月12日《常州市房屋转让协议》买卖主体为董霞、吴渊。2020年6月16日，吴渊、董希超、蔡菊芳就案涉房屋签订《常州市存量房买卖合同》，该份合同约定房屋价款为120万元，并按该120万元缴纳税费。据此，吴渊、吴菁辩称2020年4月12日《常州市房屋转让协议》已终止。对此，该院认为，其一、吴渊、吴菁并未举证证明双方就解除终止2020年4月12日《常州市房屋转让协议》达成一致意见，董霞对此亦不予认可。其二、2020年6月16日《常州市存量房买卖合同》约定房款为120万元，并按该120万价款缴纳税费，与各方当事人庭审中均认可的案涉房屋总价款188万元相矛盾。其三、2020年6月16日《常州市存量房买卖合同》未能实际履行，2020年6月19日董霞付款137元，超过约定的房款120万元，2020年6月20日吴菁将房款137万元退还给董霞，可以证明双方确认不再履行2020年6月16日《常州市存量房买卖合同》。其四、2020年6月16日《常州市存量房买卖合同》非系各方真实意思表示。此后，董霞与吴渊仍在微信上就案涉房屋买卖进行沟通，从微信聊天内容上可以看出双方仍就继续履行2020年4月12日《常州市房屋转让协议》进行沟通协商。结合上述分析，双方当事人的真实意思表示应为2020年4月12日《常州市房屋转让协议》，故该院认定双方应予履行的合同为2020年4月12日《常州市房屋转让协议》。吴渊在与董霞签订的案涉房屋2020年4月12日《常州市房屋转让协议》后，于2020年10月9日明确表示不再履行，吴渊的行为属于单方根本违约，董霞作为守约方有权要求解除转让协议并要求吴渊双倍返还定金，但《担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同总额的20%。本案中，董霞支付吴渊的定金50万元已超过合同标的额的20%即37.6万元，超过20%的部分（即12.4万元）无效，不能适用定金罚则。对于超过部分，可视为董霞支付给吴渊的预付房款，吴渊应当返还给董霞。故吴渊应双倍返还董霞定金188万元*0.2*2=75.2万元，并返还董霞预付房款12.4万元。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释（〔2012〕8号）第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。吴渊违约给董霞造成损失的，损失赔偿数额应相当于因违约造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。案涉房屋经鉴定于2020年10月9日市场价值为244.28万元，该价值与合同价值188万元差价56.28万元为董霞预期可得利益损失，即作为买受人董霞因吴渊的违约行为在该时间内如果另行购置相同房屋就需多支出56.28万元，吴渊应予赔偿，但应扣除定金罚则部分，即吴渊还应赔偿董霞244.28万元-188万元-37.6万元=18.68万元。为确定损失金额支出的评估费12645元应由违约方吴渊承担。2020年4月12日《常州市房屋转让协议》明确约定无中介费，董霞要求吴渊支付中介费，缺乏依据，该院不予支持。董霞要求吴菁承担责任，如上所述，吴菁为被监护人吴渊利益对外从事民事活动时，其监护职责表现为法定代理权，其所实施的法律行为的效力直接归属于被监护人吴渊，且2020年4月12日《常州市房屋转让协议》也明确约定吴菁为吴渊委托代理人。《民法总则》第三十四条第三款规定，监护人不履行监护职责或者侵害被监护人合法权益的，应当承担法律责任。该条规定所指的是监护人不履行或不适当履行监护职责，给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失等情形。故该院对董霞的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民法总则》第二十二条、第二十三条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释（〔2012〕8号）第二十八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条的规定，判决：一、解除董霞与吴渊于2020年4月12日签订的《常州市房屋转让协议》。二、吴渊于判决发生法律效力之日起十日内双倍返还董霞定金75.2万元。三、吴渊于判决发生法律效力之日起十日内返还董霞房款12.4万元。四、吴渊于判决发生法律效力之日起十日内赔偿董霞损失18.68万元。五、驳回董霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费19294元，由董霞负担6561元，由吴渊负担12733元。财产保全费5000元，评估费12645元，合计17645元，由吴渊负担。本院认为，一审判决正确，应予维持。理由如下：本案中就同一涉案房屋存在《常州市房屋转让协议》、《常州市存量房买卖合同》两份合同。结合合同有无解除、房屋总价款实际支付、签订合同时间先后、避税目的等情形，《常州市房屋转让协议》系当事双方真实买卖房屋的意思表示。上诉人吴渊主张《常州市房屋转让协议》已经解除，但没有提供约定或法定解除该合同的证据，故其主张，本院不予采信。上诉人吴渊主张董霞存在虚假陈述应予惩戒，事实依据不充分，且无证据证明董霞发表抗辩意见系故意干扰诉讼，故吴渊的该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，吴渊的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，该院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15015元，由上诉人吴渊负担。本判决为终审判决。审判长  孙海萍审判员  李连求审判员  刘 颖二〇二一年七月十二日书记员  曹 颖