西安市碑林区人民法院执 行 裁 定 书（2021）陕0103执异169号案外人：西安某某房地产开发有限公司。法定代表人：鲁某某，系该公司董事长。申请执行人：中信银行股份有限公司信用卡中心西安分中心。负责人：赵某某。被执行人：余某某，男，1959年5月2日出生，汉族。本院在执行申请执行人中信银行股份有限公司信用卡中心西安分中心（以下简称“中信银行西安分中心”）与被执行人余某某信用卡纠纷一案中，案外人西安新兴房地产开发有限公司（以下简称“新兴公司”）对本案执行标的提出书面异议，本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人新兴公司称，案外人2020年12月29日查询“西安市不动产登记簿”，涉案房产的所有人为新兴公司。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十五条，案外人为涉案房屋的所有权人。另据《中华人民共和国民法典》第二百零九条的规定。案外人虽与余礼畅签署《商品房买卖合同》，将涉案房产出售给余礼畅，但在办理不动产变更登记之前，案外人仍为所有权人。涉案房产为案外人所有，买受人余礼畅目前就涉案房产仅享有债权请求权，不享有物权，第三方不能将涉案房产作为余礼畅的资产处分。涉案房产的买受人余礼畅因未能按期偿还贷款，西安市碑林区人民法院已作出（2015）碑民初字第03091号民事判决书，判令余礼畅偿还剩余按揭贷款本息。2016年12月12日，碑林区人民法院以（2016）陕0103执1290-1号执行裁定书等文件，扣划了案件款、执行费434918.96元。案外人已将余礼畅通过按揭支付的房款全部返还给贷款银行，且因余礼畅断供事宜向新城区法院起诉解除商品房买卖合同，该院作出（2018）陕0102民初555号民事判决书，判令解除案外人与余礼畅签署的《商品房买卖合同》（合同登记号Y09100093）。2019年1月15日，新城区人民法院向案外人送达（2015）新执第00540-1号协助执行通知书和执行裁定书，要求案外人将应返还余礼畅的购房款169120.44元支付至新城区法院，案外人已按此协助执行通知书于2019年4月25日将上述款项支付至新城区法院。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第124条规定：“作为执行依据的生效裁判并未涉及执行标的物，只是执行中为实现金钱债权对特定标的采取了执行措施。对此种情形，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定了解决案外人执行异议的规则，在审理执行异议之诉时可以参考适用。依据该规定，作为案外人提起执行异议之诉依据的裁判将执行标的物确权给案外人，可以排除执行；作为案外人提起执行异议之诉依据的判决，未将执行标的物确权给案外人，而是基于不以转移所有权为目的的有效合同（如租赁、保管合同），判令向案外人返还执行标的物的，其性质属于物权请求权，亦可排除执行；基于转移所有权为目的的有效合同（如买卖合同），判令向案外人交付标的物的，其性质属于债权请求权，不能排除执行。在金钱债务执行中，如果案外人提出执行异议之诉依据的生效裁判认定以转移所有权为目的的合同（如买卖合同）无效或应当解除，进而判令向案外人返还执行标的物的，此时案外人享有的是物权性质的返还请求权，本可排除金钱债权的执行，但在双务合同无效的情况下，双方互付返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，案外人未返还价款的，不能排除执行”。据此规定，在案外人已经将余礼畅支付的房款全部返还的情况下，案外人对涉案房产享有的权利能够排除本案查封。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百六十五条之规定，鉴于案外人对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，请求人民法院裁定解除对涉案房屋的预查封。本院查明，申请执行人中信银行西安分中心与被执行人余礼畅信用卡纠纷一案，本院作出的（2017）陕0103民初3917号民事判决书已于2017年10月13日经发生法律效力。2018年1月10日，中信银行西安分中心向本院申请执行。该案在执行过程中，本院于2018年8月29日以（2018）陕0103执696号执行裁定书，协助执行通知书，轮候预查封了被执行人余礼畅名下位于西安市新城区东站路10号新兴骏景（新兴骏景园Ⅱ期/24/30401）（合同登记号：Y091000093；预售证号：2009160号）房产，查封期限为三年。因被执行人余礼畅名下暂无可供执行的财产，本院于2018年7月23日裁定，终结本次执行程序。2021年5月31日，本院在西安市不动产登记服务中心调取了涉案房产的登记信息，显示涉案房产所有权人为案外人新兴公司；预告登记义务人为被执行人余礼畅，合同登记号为：Y091000093；预售商品房抵押权预告登记权利人为中国建设银行股份有限公司陕西省分行。另查明，中国建设银行股份有限公司陕西省分行曾对本案申请执行人新兴公司，被执行人余礼畅提起诉讼。2015年11月20日，本院作出（2015）碑民初字第03091号民事判决书，该判决确认，2009年12月29日，余礼畅与中国建设银行股份有限公司陕西省分行签订《个人住房（商业住房）借款合同》，约定余礼畅从中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款500000元用于购买本案涉案房屋，并用该房屋为借款提供抵押担保。新兴公司为上述债务承贷连带保证责任。该判决判令：“一、原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告余礼畅签订《个人住房（商业住房）借款合同》予以解除；二、被告余礼畅于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金余额383639.05元、利息2118.96元、罚息2086.71元，共计406844.72元（截止2015年11月19日），2015年11月20日至借款本金实际清偿之日止的利息、罚息按照合同约定计算支付；三、被告余礼畅未按照本判决确定的期限偿还借款本息，原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行对被告余礼畅提供的位于西安市新城区东站路10号新兴骏景园二期24幢3单元4层30401号抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；四、被告西安新兴房地产开发有限公司对被告余礼畅上述借款本息承担连带清偿责任。被告西安新兴房地产开发有限公司对上述借款本息承担保证责任后，有权向被告余礼畅追偿”。该判决生效后，本院于2016年12月12日，在新兴公司账户扣划434918.56元。后案外人新兴公司在新城区人民法院对被执行人余礼畅提起诉讼，要求解除与余礼畅签订的《商品房买卖合同》。新城区人民法院于2018年9月5日作出（2018）陕0102民初555号民事判决书，该判决确认，2009年11月6日，新兴公司与余礼畅签署编号1873141、登记号Y09100093《商品房买卖合同》，约定余礼畅购买新兴公司开发建设的新兴骏景园2期第24幢3单元4层30401号商品房，总价625229元。该判决书判令：新兴公司与被告余礼畅于2019年11月6日签订的编号为1873141、合同登记号为Y09100093的《商品房买卖合同》予以解除，并注销该合同备案登记。因余礼畅在新城区人民法院存在其他执行案件，2019年1月15日，该院作出（2015）新执字第00540-1号执行裁定书，载明，余礼畅在新兴公司有169120.44元购房款，裁定查封、扣押、冻结、提取余礼畅银行存款169120.44元或同等价值财产。本院认为，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条（三）项规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债务执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”。本案中，涉案房屋在被预查封前，已经办理了预售合同登记及预告登记，故本院对该房屋采取的预查封措施符合上述规定。案外人新兴公司以其为房地产登记簿中记载的所有权人为由，要求解除预查封措施不能成立。案外人新兴公司另以（2015）碑民初字第03091号、（2018）陕0102民初555号民事判决书及（2015）新执字第00540-1号执行裁定书提出排除执行异议。根据查明事实，（2015）碑民初字第03091号民事判决，并不涉及引起本案涉案房屋预告登记的基础法律行为即房屋买卖合同关系，与涉案房屋登记的预售合同无关联系，不足以排除本案执行。（2018）陕0102民初555号民事判决书及（2015）新执字第00540-1号执行裁定书均在本院查封涉案房屋后作出，案外人依据该两份法律文书请求排除执行，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定，应不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十四条、第二十六条之规定，裁定如下：驳回案外人西安某某房地产开发有限公司的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。(此页无正文)审 判 长 姚立军审 判 员 张 婷审 判 员 阮 宇二〇二一年七月一日法官助理 范寅峰书 记 员 韩马兵