广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终1592号上诉人（原审被告）：徐镜新，男，1976年9月3日出生，汉族，住广东省清远市清新区×××××××××××××。委托诉讼代理人：欧庆辉，男，1949年9月16日出生，汉族，住广东省清远市清新区××××××××××××××。被上诉人（原审原告）：清远市环发物业服务有限公司，住所地：广东省清远市清新区××××××××湖景湾A栋1楼。法定代表人：陈晓敏，该公司总经理。上诉人徐镜新与被上诉人清远市环发物业服务有限公司（以下简称环发公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2020）粤1803民初3923号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐镜新上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求。2、案件诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，被上诉人未按照物业服务合同的约定履行义务，被上诉人没有提供合同约定的物业服务，包括上诉人在内的全体小区业主不需支付合同对价即物业服务费。案涉《物业服务合同》第二十条第七款规定：“乙方应向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督。”2019年4月，被上诉人在案外人未与其签订《装修管理服务协议书》的情况下，允许案外人对湖景湾小区C、D栋2楼整层开展装饰装修工程，案外人将C、D栋2楼整层内墙全部拆除，使C、D栋2楼整层架空，导致C、D栋2楼以上的多户业主房子受损。按照《物业服务合同》的约定，被上诉人应当在对小区业主或物业使用人的装饰装修行为进行监督管理，在业主或物业使用人装修施工前，被上诉人应当与拟装修施工的业主或物业使用人签订《装修管理服务协议书》。结合2019年4月案涉小区幼儿园建设事宜，被上诉人未履行合同义务，在未与案外人签订《装修管理服务协议书》的情况下，任由案外人对将C、D栋2楼整层内墙全部拆除，使C、D栋2楼整层架空，导致C、D栋2楼以上的多户业主房子受损。二、被上诉人提供的物业服务不达标，不符合物业服务合同的约定。被上诉人日常物业服务水平差，所提供的物业服务不达标。案涉湖景湾小区内部环境卫生情况差，随处可见生活垃圾，而且长时间无人清理；小区内单车、电单车、摩托车、小汽车等停放混乱无物业管理；小区内属于业主所有公摊位置长期被被上诉人占用并堆放危险性较高的杂物，经常造成小朋友受伤。被上诉人长期默许租用小区物业的案外人志明科技发展有限公司占用属于业主所有的部分公摊位置用于搭建铁棚堆放杂物，经过上诉人多次投诉要求被上诉人处理相关问题，但被上诉人至今未处理该问题。被上诉人提供的物业服务不达标，不符合合同约定，上诉人作为接受物业服务的一方拒绝支付物业服务费合法合理。被上诉人清远市环发物业服务有限公司答辩称：按一审答辩意见。清远市环发物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、徐镜新清偿拖欠清远市环发物业服务有限公司物业管理费1359.3元，F栋电梯用电公摊111.52元，花园用电公摊9.3元，花园用水公摊14.51元，二次供水用电公摊75.32元，居民用水265.95元，垃圾费80元，电梯维修费39.81元共1955.71元；2、案件诉讼费由徐镜新负担。一审法院认定事实，2017年3月29日，清远市清新区湖景湾广场业主委员会作为甲方与环发公司作为乙方签订了一份《物业管理服务合同》，共约定九章，约定乙方为甲方的清远市清新区××××××××湖景湾小区整体提供物业管理服务，约定委托管理期限为一年自2017年4月1日起至2018年3月30日止，同时还约乙方提供的物业管理服务质量标准与目标管理包括物业收费标准、小区内公共停车费收取、私家车收费标准、小区不准停放外来打车、电动车充电问题、关于C、D栋幼儿园围墙问题、小区内的共用范围内的广告业务处理问题、地面共用停车场收费和管理问题、保安亭、监控室使用空调问题、消防供水供电维修问题、清洁标准等，约定物业管理服务费及其管理包括住宅物业管理服务费按产权面积每平方米1元/月、住宅物业管理服务费由乙方按月直接向业主收取、每月每户的用水方数及分摊数据应每月公布于每栋大堂的公告栏等。徐镜新是涉案小区里业主，其房屋位于清远市清新区××××××××湖景湾小区××××××××，建筑面积135.93㎡。上述服务合同到期后，湖景湾小区业主并没有组织召开业主大会表决签订合同或选聘其他的物业服务公司，为此，环发公司仍按照原合同一直为湖景湾广场小区及业主管理服务至今。徐镜新在上述合同到期后仍有按照原合同缴纳物业管理费及其他费，但从2019年11月1日后，徐镜新认为清远市环发物业服务有限公司服务不到位就无向清远市环发物业服务有限公司缴纳物业管理费及其他费，清远市环发物业服务有限公司向徐镜新催收相关费用无果，清远市环发物业服务有限公司向一审法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。另查明，对于涉案小区F栋涉案每月的公用水电（包括F栋电梯用电、花园用电、花园用水、二次供水用电）分摊情况，清远市环发物业服务有限公司均在该小区的F栋公告栏公示。2019年12月28日，清远市环发物业服务有限公司因F栋货梯部件损坏需要更换通过张贴方式向F栋业主发出告知通知，事后清远市环发物业服务有限公司垫付了费用，计算每户需要支付39.81元。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据清远市环发物业服务有限公司、徐镜新的诉辩意见及清远市环发物业服务有限公司、徐镜新庭审陈述，本案主要争议焦点是：1、徐镜新应否支付物业管理费及其他相关费用；2、相关费用计算问题。关于争议焦点1，清远市清新区湖景湾广场业主委员会与环发公司签订的《物业管理服务合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，对双方均具有法律约束力。但该服务合同期限届满后，环发公司在湖景湾小区业主并没有组织召开业主大会表决签订合同或选聘其他的物业服务公司情况下仍按照原合同继续为湖景湾广场小区提供管理服务至今，大部分业主也没有提出异议，上述服务合同在合同期限届满后清远市环发物业服务有限公司自愿自动延续提供管理服务，符合《广东省物业管理条例》五十条规定，徐镜新作为该小区的业主，在清远市环发物业服务有限公司为小区及徐镜新提供管理服务后，双方形成事实的物业管理服务关系，而且清远市环发物业服务有限公司提供了相关证据证实为小区及徐镜新提供了服务，徐镜新理应按原合同约定支付物业管理费及其他相关费用给清远市环发物业服务有限公司。故清远市环发物业服务有限公司诉请徐镜新支付物业管理费及其他相关费用，合理合法，一审法院予以支持。对于徐镜新抗辩认为因清远市环发物业服务有限公司私放大货车进入小区，阻塞消防通道，围墙违建，幼儿园部分未清理等服务不到位及清远市环发物业服务有限公司阻止业主成立业主委员会一节，一审法院认为，小区物业服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主、物业公司等相互配合、共同努力，物业公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，小区业主也应依约缴纳物业费，个别业主不交物业费会影响物业公司的正常运转，也都会损害到其他业主得权益，即使物业服务企业存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的管理义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应以此为由不交物业费，另外，徐镜新认为清远市环发物业服务有限公司阻止业主成立业主委员会，与本案属不同的法律关系，本案中不予审理，可另行依法主张权利。故徐镜新上述该抗辩意见，一审法院不予采纳。关于争议焦点2，1、物业服务费，清远市环发物业服务有限公司提供了证据证实徐镜新从2020年11月1日起就没有支付过物业服务费，一审法院予以采信，物业服务费计至清远市环发物业服务有限公司诉请未付期限日（即2020年8月31日）为1359.3元（135.93㎡×10个月×1元/月/㎡）；2、公摊水电费、水费，属于清远市环发物业服务有限公司代缴的费用，清远市环发物业服务有限公司提供发票了证实其代缴了小区水电费，及对公摊费用进行了公示，大部分业主并无提出异议，同时，清远市环发物业服务有限公司也提供发票了证实其代缴了居民用水费，一审法院对F栋电梯用电公摊111.52元，花园用电公摊9.3元，花园用水公摊14.51元，二次供水用电公摊75.32元，居民用水265.95元予以确认；3、垃圾处理费，由于清远市环发物业服务有限公司提供了清远市清新区×林和环卫管理所出具的广东省行政事业性收费统一票据，证明垃圾处理费为8元/户/月，该票据的项目为清洁费，清远市环发物业服务有限公司提交的生活垃圾清洁、处理收费标准显示清远市清新区×林和环卫管理所对居民收取清洁服务费每月每户6元，生活垃圾处理费每月每户2元，合共每月每户8元，综上，一审法院对清远市环发物业服务有限公司主张的垃圾处理费80元予以支持，计算过程为80元（8元/月×10个月）；4、电梯维修费，因F栋货梯部件损坏需要更换需要每户支付39.81元，由于此款清远市环发物业服务有限公司已垫付，徐镜新应给回清远市环发物业服务有限公司。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《广东省物业管理条例》五十条的规定，一审法院作出如下判决：徐镜新应于判决生效之日起七日内向清远市环发物业服务有限公司支付物业服务费1359.3元、电梯用电公摊111.52元，花园用电公摊9.3元，花园用水公摊14.51元，二次供水用电公摊75.32元，居民用水265.95元、生活垃圾清运处理费80元、电梯维修费39.81元，合计1955.71元。案件受理费50元，减半收取计25元，由徐镜新负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合双方当事人上诉请求和答辩意见，本案争议焦点归纳为徐镜新应否清偿拖欠清远市环发物业服务有限公司的物业管理费及其他费用。清远市清新区湖景湾广场业主委员会与环发公司签订的《物业管理服务合同》，是双方的真实意思表示，内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效合同，双方均应按照该合同的约定履行各自的权利义务。经审查，该合同期限届满后，湖景湾业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。徐镜新作为该小区的业主，在环发公司为该小区及徐镜新提供物业管理服务后，双方形成事实的物业管理服务合同关系，且环发公司提供了证据证实为该小区及徐镜新提供了相关的物业管理服务，故一审法院判令徐镜新按原合同约定支付物业管理费及其他相关费用，并无不当。至于徐镜新上诉认为环发公司存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的管理义务，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，徐镜新可以请求环发公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，其不应以此为由拒交物业费。另，徐镜新欠交物业服务费的行为，实际上使得环发公司的管理成本增加，不仅损害环发公司利益，也变相损害了其他已按时缴纳物业服务费的业主的利益，最终整个小区环境受到影响。和谐、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护，上诉人拒交物业服务费实属不妥，故应予及时补交。综上所述，上诉人徐镜新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由徐镜新负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏永术审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二一年七月十二日法官助理 周嘉俊书 记 员 林月敏