沈阳市和平区人民法院执 行 裁 定 书(2021)辽0102执异615号案外人：沈阳市大东区前进街道望花村民委员会，住所地沈阳市大东区观泉路254号3-8门，统一社会信用代码54210104ME00031736。法定代表人：唐景贵，系该村民委员会主任。委托代理人：王传波、刘雨，系北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。申请执行人：阜新银行股份有限公司沈阳金融开发区支行，住所地沈阳市沈河区北站一路41号，统一社会信用代码91210100MA0TR76X8D。负责人：王越，系该行行长。委托代理人：孙睿，系辽宁弘鼎胜律师事务所律师。委托代理人：杨贺，系辽宁弘鼎胜律师事务所实习律师。被执行人：连辰夫，男，1979年10月24日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被执行人：林小琳，女，1988年1月28日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被执行人：辽宁汇达国际货运代理有限公司，住所地沈阳市沈河区金家街5号312，统一社会信用代码91210100313146924F。法定代表人：林小琳。本院在执行申请执行人阜新银行股份有限公司沈阳金融开发区支行（以下简称“阜新银行”）与被执行人连辰夫、林小琳、辽宁汇达国际货运代理有限公司（以下简称“汇达公司”）金融借款合同纠纷一案中，案外人沈阳市大东区前进街道望花村民委员会于执行过程中提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。案外人沈阳市前进街道望花村民委员会提出执行异议称，异议事项：请求法院中止对沈阳市××××号9门，产权证号为辽（2018）沈阳市不动产权第0456279、0456280号房产的拍卖，并解除查封。异议理由：申请执行人阜新银行与被执行人连辰夫、林小琳、汇达公司金融借款合同纠纷强制执行一案，和平法院于2021年6月10日作出（2021）辽0102执4866号执行裁定书，裁定拍卖沈阳市××××号9门房产。因案外人系房产实际权利人，故提出执行异议。理由如下：案涉房产系由开发商抵顶给案外人，双方及相关利害关系人在2006年-2009年前后签订多份协议对抵顶事宜予以确认，并自2011年起开始占有、使用该房产。案外人是房产的真实权利人和合法占有人，对拟拍卖房产具有独立、排他的所有权。诉争商业网点事关望花村全体失地农民的利益，绝不可能腾退。本案诉争的沈阳市××××号9门商业网点系住宅小区“彤利紫竹尚苑”商业网点，该小区由辽宁彤利房地产开发有限公司(以下简称“彤利公司”)在2006年以毛地摘牌的形式取得，本属于案外人集体所有的约90亩土地后开发建设，按相关土地交易备案文件应由彤利公司向案外人支付3,306万元土地补偿款，后彤利公司交付27套共计6,095㎡“彤利紫竹尚苑”的商业网点抵顶了上述款项(案涉房产即属其中之一)，签订了27份《彤利紫竹尚苑认购协议》，由案外人自2011年起占有27套商业网点并使用至今。以上事实真实确凿，依据合理合法，由此产生的所有抵顶商业网点的使用、处分收益，一直是案外人所属全体失地农民的重要收入来源。我方已另案起诉旨在撤销案涉房产的产权登记，对本案执行腾房所依据的所有权基础产生重要影响。2018年6月15日，彤利公司通过以房抵债的形式为孙玉华办理了沈阳市××××号1-10门商业网点的产权登记。之后孙玉华又为被执行人连辰夫、林小琳办理了9门商业网点的产权转移登记。望花村已于2021年6月11日在大东法院立案起诉孙玉华，要求判令确认孙玉华与彤利公司所有10个商业网点的房屋买卖合同无效、相关抵债协议无效，案号为(2021)辽0104民初8884号。如该案胜诉，则望花村凭该案判决撤销孙玉华对于全部诉争商业网点的相关产权登记，进而使得连辰夫、林小琳不具备产权的权利基础，对于目前执行拍卖、腾房等执行措施有重要影响，应当中止对诉争商业网点的查封、拍卖。案外人已就土地补偿款的相关纠纷另案起诉彤利公司，该案正在审理中，审理结果将直接影响案涉房产的定性和处置，本案应当中止执行拍卖。我方已另案在沈阳市中级人民法院起诉彤利公司，诉请逻辑为由于彤利公司交付抵顶的商业网点已大部分登记给其他案外主体，应当视为彤利公司以其实际行为明确表明不履行支付土地补偿款的义务，故案外人要求解除相关合同、改为主张彤利公司履行相应的金钱给付义务，本息暂合计4,500多万元。沈阳市中级人民法院审理后认为，案外人可通过执行异议程序或其他诉讼途径对抗现有产权登记的案外人、无需解除相关合同，因此裁定驳回案外人的起诉(详见(2019)辽01民初478号民事裁定书)。案外人不服该一审裁定向辽宁高院提起上诉，辽宁高院审理后裁定撤销一审裁定、指令沈阳中院实体审理(详见(2021)辽民终386号民事裁定书)。虽然案外人在起诉彤利公司中主张解除合同、给付金钱，但目前沈阳中院在接到辽宁高院指令实体审理后，仍倾向于认为该合同具备继续履行的条件、要求案外人继续穷尽救济途径去对抗产权登记人。通俗讲就是虽然望花村要钱，但沈阳中院认为望花村应继续要房，等房屋确实无法拿到了再来继续要钱。所以，究竟是案外人要钱被认定有效，还是被指令继续要房屋，并无最终定论。但无论是何种判决结果，孙玉华的产权登记都仍具备被撤销的法律依据，即符合民法上的恶意串通损害第三人利益的行为无效可撤销。具体是如沈阳中院判决继续履行合同，要求案外人继续主张房产权利，那么孙玉华与彤利公司的恶意串通行为就是损害了案外人办理房产证的物权期待利益，应予撤销。如沈阳中院判决解除合同、给付金钱，那么孙玉华与彤利公司的恶意串通行为就是损害了案外人的金钱债权利益，属于是恶意协助债务人彤利公司转移财产，且该财产还是始终被案外人占有，作为债权人当然有权主张撤销。根据上述内容，无论沈阳中院作出何种判决，均对房产的归属和处分行为有直接影响。被执行人连辰夫、林小琳及相关利害关系人取得诉争商业网点产权的行为疑点重重、明显应归于无效，诉争商业网点所涉争议极为复杂。案外人在另案起诉中认为海城后英、孙玉华与彤利公司之间的商业网点抵债行为因恶意串通而自始无效，所签订的《商品房买卖合同》自始无效。彤利公司作为出卖人明知诉争商业网点已经出售并交付给原告长期占有使用，却与孙玉华签订《商品房买卖合同》，抵账给向海城后英购买诉争商业网点的孙玉华显存恶意；现有证据无法证明海城后英与彤利公司之间的借款关系是否真实存在，也就无法证明孙玉华是否真实支付对价。彤利公司在抵账时理应告知诉争商业网点已经出售的事实，而孙玉华称彤利公司未告知该事实与常理不符。海城后英用于抵偿的债务本金达1,100万元，孙玉华向海城后英购买诉争商业网点的对价达1,262万元，上述抵债行为、购置行为涉及巨额资金，如通过实地查看，向承租人、物业部门等了解情况，应当能够知道诉争商业网点均已出售并交付给原告占有使用多年，但海城后英、孙玉华仍与彤利公司实施抵债行为、签订《商品房买卖合同》并办理产权手续与日常交易习惯不符。至于阜新银行以及被执行人连辰夫、林小琳，在2018年取得产权登记、抵押登记后至今3年多的时间里，也从未到诉争商业网点现场向实际占有的案外人主张过任何权利，明显与常理不符。因此，本案案涉房产所涉争议极为复杂，法院应当审慎处置，中止拍卖行为。案外人早在2009年前即与彤利公司签订了以房抵顶土地补偿款的相关协议，并自2011年6月开始占有、使用至今，对拟拍卖房产享有独立自主的权利，足以排除法院强制执行行为。被执行人及相关利害关系人和彤利公司恶意串通转移财产，将案涉房产登记在被执行人名下，严重损害案外人的合法权益。被执行人用以担保的案涉房产存在重大权利瑕疵，如法院继续拍卖处置，无法取得预期效果，案外人不可能任由彤利公司和被执行人的恶意串通，转移本属于案外人全体村民的房产。如拍卖行为继续进行，也会导致相关利益主体矛盾加剧，触发不稳定因素。请求法院中止对案涉房产的拍卖，并立即解除查封。关于我方提供的证据材料主要证明以上主张，此外还证明在认购协议里，A区9号楼与本案沈阳市××××号楼是同一指向。我方对（2020）辽0102民初14535号民事判决真实性没有异议，对关联性有异议。认购协议时间是2009年2月28日，距离现在很久。目前案外人村镇里的人，无人了解当时的情况，只有赵玉亚了解。所以不清楚为何没有办理正式的合同做备案，从2011年案外人实际占有案涉房屋后，一直要求彤利公司办理产权证，但彤利公司事实上一直不配合。我方于7月5日在房产局调出资料，才正式确认孙玉华是取得沈阳市××××号9门房产登记的权利人。从产权档案登记资料还能看到，孙玉华取得产权登记后又将9门房产转移登记给连辰夫、林小琳。所有的与腾房有关案件，表象事实都很简单，这些人有房产证主张腾退、实际占有，如之前的3门案件，一审对这样的表象事实都仍可以是驳回腾房的请求，而二审虽改判了腾退，但却没有支持租金的主张。至于3门案件的执行程序，至今更是没有任何进展。截止今日所有27套抵顶商业网点的争议案件，已有湖南邵阳北塔法院、沈北新区法院、沈河法院、大东法院和和平法院来上门执行，均没有任何进展。为何会有这样的艰难过程，因为类似孙玉华的这些产权登记人，他们的相关交易行为、办理产权登记行为确实疑点重重。在任何一个司法程序中，在前面提到的任何一个法院的经办法官心里都无法把这些人自由心证为善意的购房人，那么自然会有这些合理的阻力困难。申请执行人阜新银行答辩称，请求法院驳回案外人的异议请求。案涉房屋登记在被执行人连辰夫、林小琳名下，且申请执行人已经通过生效判决确认享有针对案涉房屋的抵押权，申请执行人有权在执行程序中对房屋拍卖、变卖。案涉房屋经不动产登记部门正式登记并发放了房屋产权证明，房产证号为辽（2018）沈阳市不动产权第0456279、0456280号，登记所有权人为连辰夫、林小琳。经和平法院（2020）辽0102民初14535号民事判决确认，申请执行人可依法对被执行人连辰夫、林小琳名下的位于沈阳市××××号9门，建筑面积302.73平方米的房产行使抵押权，并在债权范围内优先受偿。被执行人享有房屋所有权，申请执行人享有房屋抵押权，且均经过登记部门和法院认定，故申请执行人有权执行案涉房屋。案外人所谓通过“以房顶债”获得房屋实际权利，但事实上其只是享有债权请求权，不享有任何形式的物权，属于非法占有使用案涉房屋。根据案外人自述，其与彤利公司因债权债务纠纷，约定彤利公司以以房顶债形式将包括案涉房屋在内的27套房屋抵顶给案外人。以房顶债的约定并不具备房屋买卖的真实意思表示，只是债务履行方式的约定，债权没有转变为物权。在案外人与原房屋所有权人孙玉华（孙玉华转让房屋给连辰夫、林小琳）针对与案涉房屋情况相似的沈阳市××××号3门房屋的腾房纠纷案件中，沈阳市中级人民法院（2021）辽01民终2759号民事判决已经确认“沈阳市前进街道望花村村民委员会将位于沈阳市××××号3门房屋（网点）腾出，交付与孙玉华”。并在判决中明示，“以物（房）抵债协议的目的在于消灭债务人对债权人的债权而非单纯的房屋买卖。望花村委会以其与东泰公司和彤利公司之间的土地补偿协议所欠付款项，约定以房抵债之约定，其并不能体现买卖房屋的真实意思表示，而只是债务人履行债务的变通方式，不必然引起房屋权属的变动。且望花村委会占有房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只享有债权请求权，而非物权。在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身”。该判决说理合理有效，案涉房屋与沈阳市××××号3门房屋同属于案外人所谓“以房顶债”房屋，且均由彤利公司出售给孙玉华，故应参考该判决中的说理和判决结果，否定案外人针对案涉房屋的所谓权利，立即要求案外人及使用人腾出房屋。案外人已另行起诉要求彤利公司等履行金钱债权，更能证明其自认与开发商之间只存在债权债务关系，并没有房屋买卖的真实意思表示，更不具备任何形式的物权。案外人自认应向沈阳市中级人民法院起诉彤利公司，履行金钱给付义务。且在沈阳市中级人民法院（2021）辽01民终2759号民事判决中，法院已审理查明“望花村委会就其与东泰公司、彤利公司土地补偿款一事，已经另案提起诉讼，望花村委会诉讼主张给付土地补偿款”。可见案外人自己也认可与彤利公司之间是债权债务关系，并不具备针对案涉房屋等的任何物权。对方不能一方面要求彤利公司履行金钱给付义务，另一方面又诉请自己有针对案涉房屋的物权。这不仅是对法律关系的错误解读，更是对自己非法占有他人财产的诡辩。案外人在异议申请中，多次强调所谓全体农民利益，激化社会矛盾，向法院施加压力。这是无视法律与法院公正性的行为，请求法院根据事实与证据依法裁判，维护各方当事人的合法权益。案外人所述情况不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，应驳回其异议请求。案外人与彤利公司之间并没有房屋买卖的真实意思表示，没有签订真实的房屋买卖合同，没有交付房屋价款。案外人所谓的实际占有已由法院判决认定为无权占有，更没有办理房屋过户登记。综上，案外人并不具备针对案涉房屋的物权期待权，不享有所有权等其他物权，故不能排除申请执行人对案涉房屋的执行，请求法院驳回案外人的异议请求。关于对方提交的材料，因案外人现场未提交相关材料原件，对证据真实性无法判断，证据材料中未能认定出彤利公司向案外人交付房屋的证据，也未体现案外人实际占有、实际占有的时间相关证据。案外人提供的起诉状、（2020）辽0104民初3284号民事判决正可以证明案外人不享有房屋的所有权及其它实际权利。对方没有举证证明其与彤利公司曾签订过合法有效的书面房屋买卖合同，更没有证据证明曾向彤利公司主张过要求签订买卖合同、备案或过户。不能证明其是非因自身原因未办理过户登记。案外人不应将本次执行异议的审查重点引向其它方向，更不应随意认定他人是恶意串通。被执行人连辰夫答辩称，不同意案外人的异议请求，同意申请执行人的意见，我是案涉房产的合法产权人。案外人与开发商之间的债务债权关系与我方无关。另案也有主张腾房，我是房屋产权人。连辰夫通过与孙玉华买卖房产，交易取得房产证，在沈阳市房产局办理产权交易手续，去银行贷款时在房产局办理抵押登记。且我在2018年拿着房产证原件找过村委会主任，把原件给主任看过，留存了复印件，还说需要和区里领导汇报后再给我答复。所以案外人称才知道房产权利人一事是不可能的。就善意取得问题，我方与孙玉华交易属于善意取得，在买得时知道村委会占用问题。毕竟产权人在房屋租赁权方面，是我方应有的权利，不会有其它问题，在知情的情况下购买了案涉房产。但村委会一直占用。在取得房产后，我方认为村委会与开发商之间的债权关系应另案处理，我方对房产租赁权的权利应受到法律的保护和保障。对村委会只是借用与开发商之由占用存在异议，我方不止有主张腾房的权利，还应有对租金收益补偿的权利。村委会侵占了我与其他产权人的切身利益，导致无法对房屋处理，导致银行贷款资金链断裂，是形成房产价值损失的重要原因之一，侵害了房屋租赁、收入的收益，导致我方成为被执行人，村委会与开发商之间的问题有必要受到法律追究。我方主张租赁权时多次与村委会领导进行解决，但村委会没有为我方着想，多次阻挠我方行使权利。本院查明，2020年12月11日，本院作出(2020)辽0102民初14535号民事判决书，判决内容为：“一、被告连辰夫、林小琳于本判决生效之日起十日内一次性偿还原告阜新银行股份有限公司沈阳金融开发区支行借款本金2,300,000元、利息33,735.70元、罚息91,295.65元、复利1,581.12元（以上本金、利息、罚息、复利计算截止至2020年8月4日）,并自2020年8月5日起，按《个人贷款借款合同》约定的计息办法给付原告阜新银行股份有限公司沈阳金融开发区支行罚息、复利至本判决实际清偿之日止；二、若被告连辰夫、林小琳逾期给付原告阜新银行股份有限公司沈阳金融开发区支行上述款项，则原告阜新银行股份有限公司沈阳金融开发区支行可依法对被告连辰夫、林小琳名下位于沈阳市××××号9门，建筑面积302.73平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内优先受偿；三、被告辽宁汇达国际货运代理有限公司对被告连辰夫、林小琳应偿还原告阜新银行股份有限公司沈阳金融开发区支行的上述债务承担连带保证责任，并在承担保证责任后，有权向被告连辰夫、林小琳追偿。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息”；判决生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，2021年5月18日，阜新银行向本院申请强制执行，执行案号：（2021）辽0102执4866号；执行过程中，本院于2021年6月10日作出（2021）辽0102执4866号协助执行通知书及执行裁定书，查封连辰夫、林小琳名下位于沈阳市××××号9门，建筑面积302.73平方米房产一处。同日，本院作出（2021）辽0102执4866号执行裁定书，拍卖、变卖连辰夫、林小琳名下的案涉房产。另查明，位于沈阳市××××号9门房产的登记所有权人为连辰夫、林小琳，共同共有，登记日期2018年10月30日；2019年3月13日，该房屋办理了抵押权登记，抵押权人阜新银行。异议审查过程中，案外人沈阳市前进街道望花村民委员会为主张异议事项成立，向本院提交如下主要证据材料：1.国有土地申请书、征用土地协议书、拍卖预成交确认书、收据；2.联合开发协议、补充协议书、协议书、认购协议书、收据；3.（2019）辽01民初478号之二民事裁定书、（2021）辽民终386号民事裁定书；4.起诉状、协议书、商品房买卖合同、（2020）辽0104民初3284号民事判决书、（2021）辽01民终2759号民事判决书；5.案件受理通知书、起诉状、房屋所有权初始登记申请书；针对案外人的异议事项及理由，申请执行人阜新银行提交了如下证据材料：不动产登记证明、不动产权证书、（2020）辽0102民初14535号民事判决书。本院认为，案外人对于自己提出的异议事项和异议请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明事实主张的，由其承担不利的法律后果。本案中，案外人沈阳市前进街道望花村民委员会以案涉房产由彤利公司抵顶给案外人，案外人系房产的真实权利人和合法占有人，已另案起诉彤利公司等事由书面异议来院，请求法院中止房产拍卖，并解除查封。经审查双方提交的证据材料并听取各方当事人陈述意见，本院认为：首先，本院查封、拍卖房产的前提是依据已生效的(2020)辽0102民初14535号民事判决书，执行程序中执行行为无不当之处，故有权对房屋采取查封、拍卖等强制措施；其次，案外人虽向法院提交联合开发协议、认购协议书、收据等材料，自称以房抵顶土地补偿款。但案涉房产登记于被执行人连辰夫、林小琳名下，共同共有，且申请执行人阜新银行享有该房产的抵押权。在上述房产证、抵押权证具有法律效力的情形下，案外人仅凭相关协议等现有证据不足以证明案涉房产属于其实际所有，其异议理由亦不具有排除或阻却强制执行的法律效力，本院予以驳回；第三，关于案外人另案诉讼彤利公司的问题。彤利公司已不是案涉房产的所有权人，本次异议审查对象是案外人的异议请求和异议理由是否成立，即法院的拍卖行为是否应予中止并解除查封。因此，另案审理结果与本案无关，案外人的该项异议理由不能成为中止本案审理的法定事由，故不予支持。综上，本院房产查封行为符合法律、法规规定，案外人对房屋主张实体权利，申请中止拍卖、解除查封的主张因证据不足，依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回案外人沈阳市大东区前进街道望花村民委员会的异议请求。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起案外人异议之诉，并按对方当事人的人数提交副本。审判长 赵 博审判员 祁美楠审判员 姚 宏二〇二一年七月二十六日书记员 尹子明