河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终2781号上诉人（原审原告）：光山县幸福花园小区业主委员会。法定代表人：马少友，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：刘传利，该业主委员会副主任。委托诉讼代理人：夏传华，该业主委员会委员。被上诉人（原审被告）：易拥军，男，1972年6月26日出生，汉族，住河南省光山县。委托诉讼代理人：闻世忠，河南仟问律师事务所律师。上诉人光山县幸福花园小区业主委员会因与被上诉人易拥军返还原物纠纷一案，不服河南省光山县人民法院（2021）豫1522民初1132号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人光山县幸福花园小区业主委员会的法定代表人马少友及其委托诉讼代理人刘传利、夏传华，被上诉人易拥军的委托诉讼代理人闻世忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。光山县幸福花园小区业主委员会上诉请求：撤销河南省光山县人民法院（2021）豫1522民初1132号民事判决，发回重新或依法改判。事实和理由：1、原审对光山县幸福花园小区业主委员会的证据事实认定错误。（2019）豫1522民初590号案子光山县幸福花园小区业主委员会的诉讼请求虽是返还原物之诉，但该案是以建筑物区分所有权纠纷一案审理判决的，对小区物业用房的权属进行了区分，区分了物业用房的所有权。判决认定的事实为“幸福花园小区的物业用房面积及位置应当以城建公司竞得地块调整修建性详细规划图为准。被告城建公司作为幸福花园小区的开发商，擅自将规划的属全体业主所有的物业用房出售给他人，违反了法律或行政法规的强制性规定，属无权处分。”城建公司竞得地块调整修建性详细规划图记载门岗、物业管理用房面积为552.82㎡，位置在现小区东门南侧。而本案诉请的幸福花园小区东商铺楼北部分1至3层102号房屋中有223.36㎡的面积及位置就是规划的属全体业主所有的物业用房其中的面积及位置。因此，说该案并未对原审所争议的幸福花园小区东商铺楼北部分1至3层102号房的权属进行确认是违背事实的认定。诉讼请求被判决驳回是因为购房者属于善意取得，光山县幸福花园小区业主委员会没有听取法院的解释而改变诉讼请求才被驳回的。光山县幸福花园小区业主委员会诉请的552.82㎡物业用房被该案被告光山县城镇建设开发公司分成两部分进行的出售，其中有329.48㎡出售给了王松、李云二人，二人的购房行为符合善意取得，由于光山县幸福花园小区业主委员会不懂得善意取得，不知道主张的房屋被他人善意取得后无法再要回原物，当时没有听取法院充分释明而改变诉讼请求，所以坚持要回全部原物的诉讼请求才被驳回。诉讼请求被驳回并不等于判决认定的事实不成立，王松、李云二人符合善意取得的购房行为无效。恰恰相反，善意取得反而证明了光山县幸福花园小区业主委员会对被出售的物业用房具有所有权，如果光山县幸福花园小区业主委员会对被出售的物业用房不具有所有权，那么根据法律规定王松、李云二人的购房行为就不会被判为善意取得。该案判决认定的事实已得到另案（2019）豫1522民初3724号的判决确认，另案判决书在原审是易拥军提交的证据，欲证明光山县幸福花园小区业主委员会对涉案物业用房不具有所有权，这份证据在原审判决书里有录入。该判决内容是：“根据本院已生效的（2019）豫1522民初590号民事判决书认为《国有建设用地使用权出让合同》及所附规划条件签订在先，被告竞得地块调整修建性详细规划图批复在后，该小区物业用房面积及位置应以后者为准，被告擅自将规划的属全体业主所有的物业用房出售给他人，违反了法律或行政法规的强制性规定，属无处分权。对此，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，原告对被告卖给他人的定点规划的物业用房，可以要求排除妨害、恢复原状、确认行为无效或赔偿损失。但原告第一次起诉时，要求被告依照住建部门规划的小区门岗、物业用房立即交付小区全体业主，由业主委员会代为管理。该案经审理，本院根据查明的事实是被告将定点规划的物业用房建成商业用房出售给他人，而购房者属于善意取得，由此，驳回了原告的诉讼请求；但原告本次诉求是要求被告赔付小区范围内同等位置同等价值（预估300万元）的物业用房，即距离大门较近的三层商铺房（10.5m×17.8m）。与原告第一次诉求虽然不一致，但仍要求赔付一套商业用房作为门岗、物业用房。依照最高院上述司法解释的规定，定点规划的门岗、物业用房已出售，购房人已善意取得，排除妨害、恢复原状已不可能，本院第一次判决已认定了被告无处分权，余下的只能是赔偿损失。”从判决内容可以看出，判决是依据（2019）豫1522民初590号民事判决认定的事实为依据裁判的，判决仍然认为物业用房的权属为业主所有。因此，诉讼请求被驳回但是该案判决认定的事实具有法律效力。2、物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。没有法律规定，依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权不申请登记就不具有所有权。物权法规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。业主住宅以外的共有部分所有权是业主取得住宅后立即产生，转让住宅后立即消失，并没有法律规定对业主取得或转让住宅时对住宅以外的共有部分还要另外进行产权登记或注销。光山县幸福花园小区业主委员会的小区，业主的住宅都已经进行了产权登记，领了房本，住宅已经具有了所有权，住宅以外的共有部分是住宅的附属部分，同时也就具有了所有权，物业用房是业主住宅以外的共有部分，所以物业用房即使没有登记但仍然存在所有权，原审在审判活动中强调光山县幸福花园小区业主委员会的物业用房不登记就不具有所有权没有法律依据。3、00××67号二房权证记载所有权人是光山县城镇开发公司，登记时间都是2018年11月23日，房屋坐落位置是幸福花园小区东商铺楼北部分1至3层102号，附记上注明“此证只作分户使用”。此证只是一个分户证书，是办理产权转移使用的，其本质不是所有权证。光山县城镇建设开发公司取得此证的目的是为了给房屋买受人易拥军、米德丽办理房屋产权证，由于房地产登记机关发现了其交易的房屋是物业用房而非商品房，再继续转移办证是违法的，因而停了下来，该证至今也没有转移到易拥军、米德丽名下。00××67号房权证由于自身的不完善，其证据能力在（2019）豫1522民初590号与（2019）豫1522民初3724号案中都没有被法院采信，在判决认定规划的物业用房属全体业主所有时，该证所有权人光山县城镇建设开发公司并没在上诉期限里向法院提起上诉或申诉，是认可了判决事实。判决生效后，00××67号房权证的所有权人自然就成了无处分权人，该证也自然成了废证。光山县城镇建设开发公司不是原审被告，连第三人也算不上，与易拥军仅是合同上的关系，在原审代表不了易拥军，对涉案物业用房又属于无处分权人，其持有的00××67号房权证已经丧失了权利，没有资格来替易拥军举证。4、另案（2020）豫1522民初1176号、（2020）豫15民终5797号一二审是确认合同无效纠纷案，不是不动产确权纠纷案。判决认定光山县城镇建设开发公司与易拥军签订的《商品房买卖合同》真实有效，但是我国不动产物权的设立是经依法登记发生效力，商品房买卖合同真实有效不能替代依法登记发生效力，商品房买卖合同真实有效不能代表不动产物权的设立。易拥军、米德丽且实际占有使用该房屋仍是非法占有使用。因此，该一、二审判决认定的商品房买卖合同真实有效不能作为支持原审判决理由的依据。该一二审案子判决结果令光山县幸福花园小区业主委员会不服，在两起审判活动中主审人员未能履行客观义务，不能公正主持正义，有故意违背事实和法律的行为，甚至于枉法裁判。为此，光山县幸福花园小区业主委员会已经向河南省政法队伍教育整顿第十五驻点指导组寄去投诉举报材料，已回复收到，同时还在准备申诉资料向河南省高级人民法院申请再审。易拥军答辩称：一、光山县幸福花园小区业主委员会对物业用房权属、面积认识错误。首先，法律规定物业用房的所有权归全体业主所有，而不是业主委员会所有。业主委员会不具备请求房屋所有权返还的主体资格。物业用房的面积是由《国有建设用地使用权出让合同》附件中的规划条件约定，本案《国有建设用地使用权出让合同》附件中，约定物业用房面积的规划条件是197.3平方米，而不是552.82平方米。建设单位光山县城镇开发公司已建成物业用房242平方米，经验收合格后交付光山县幸福花园小区业主委员会使用。二、一审判决认定事实清楚。正如光山县幸福花园小区业主委员会在上诉状中所称，《物权法》规定不动产物权的设立，经依法登记发生效力。物业用房的所有权也是不动产物权，其设立，也应当依法进行登记，未经登记，不发生物权效力。因此说，光山县幸福花园小区业主委员会对其不享有本案所征房屋的所有权是明知的。光山县幸福花园小区业主委员会向一审法院提出诉讼请求：诉请判决易拥军将其占有的面积为223.36㎡（三层）物业用房（幸福花园小区东商铺楼北部分1至3层102号）返还光山县幸福花园小区业主委员会。一审法院认定事实：2016年12月12日，易拥军、米德丽与光山县城镇建设开发公司签订《商品房买卖合同》，购买光山县幸福花园小区东商铺楼北部分102号房。2019年1月17日，光山县幸福花园小区业主委员会起诉光山县城镇建设开发公司、第三人王松、李云、信阳珠江村镇银行股份有限公司光山支行建筑物区分所有权纠纷一案，一审法院于2019年6月6日作出（2019）豫1522民初590号民事判决，驳回光山县幸福花园小区业主委员会的诉讼请求。2019年7月19日，光山县幸福花园小区业主委员会起诉光山县城镇建设开发公司建筑物区分所有权一案，一审法院于2020年1月9日作出（2019）豫1522民初3724号民事判决，驳回光山县幸福花园小区业主委员会的诉讼请求。2020年5月12日，光山县幸福花园小区业主委员会起诉光山县城镇建设开发公司、胡云仁、简仕富、简仕龙、廖旭东、张光荣、易拥军确认合同无效纠纷一案，一审法院于2020年11月10日作出（2020）豫1522民初1176号民事判决，驳回光山县幸福花园小区业主委员会的诉讼请求。光山县幸福花园小区业主委员会对（2020）豫1522民初1176号民事判决不服，提起上诉。河南省信阳市中级人民法院于2021年1月29日作出（2020）豫15民终5797号民事判决，驳回上诉，维持原判。另查明，本案诉争的光山县幸福花园小区东商铺楼北部1至3层102房登记的房屋所有权人为光山县城镇建设开发公司，证号为光山县房权证字第**。上述事实，有光山县幸福花园小区业主委员会、易拥军身份信息、《商品房买卖合同》、（2019）豫1522民初590号民事判决、（2019）豫1522民初3724号民事判决、（2020）豫1522民初1176号民事判决、（2020）豫15民终5797号民事判决、房权证及庭审笔录在卷佐证，足以认定。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。光山县幸福花园小区业主委员会诉请判决易拥军将其占有的面积为223.36㎡（三层）物业用房（幸福花园小区东商铺楼北部分1至3层102号）返还光山县幸福花园小区业主委员会，应当举证证明其对诉争的房屋享有排除易拥军占有的民事权益。光山县幸福花园小区业主委员会庭审中仅提交了（2019）豫1522民初590号民事判决，欲证明案涉房屋归光山县幸福花园小区业主委员会所有。但（2019）豫1522民初590号民事判决中，光山县幸福花园小区业主委员会的诉讼请求为“光山县城镇建设开发公司将其开发的幸福花园小区项目，依照住建部门规划的小区门岗、物业管理用房立即交付给光山县幸福花园小区全体业主，由业主委员会代为管理”，该案并未对本案所争议的幸福花园小区东商铺楼北部分1至3层102号房的权属进行确认，且光山县幸福花园小区业主委员会的诉讼请求被判决驳回。因此，光山县幸福花园小区业主委员会提交的证据并不能证明其对本案所争房屋具有排除易拥军占有的民事权益。本案所争房屋登记的所有权人为光山县城镇建设开发公司，光山县城镇建设开发公司于2016年12月12日已将该房屋出售给易拥军。光山县幸福花园小区业主委员会起诉要求判决光山县城镇建设开发公司与易拥军签订的《商品房买卖合同》无效，已被（2020）豫1522民初1176号民事判决、（2020）豫15民终5797号民事判决予以驳回。一、二审判决已认定光山县城镇建设开发公司与易拥军签订的《商品房买卖合同》真实有效，易拥军、米德丽已按合同约定支付了相应价款，且已实际占有使用该房屋。综上所述，光山县幸福花园小区业主委员会并不是案涉房屋的所有权人，其要求易拥军将合法购买并实际占有使用的幸福花园小区东商铺楼北部分1至3层102号返还给光山县幸福花园小区业主委员会的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：驳回光山县幸福花园小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由光山县幸福花园小区业主委员会负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。光山县幸福花园小区业主委员会向法庭提交了三组证据：一、河南省光山县人民法院（2020）豫1522民初590号、3724号判决书。证明规划的物业用房属全体业主所有，易拥军属物权处分，规划的物业用房中有223.36㎡被易拥军、米德丽二人非法占有。二、光山县城镇建设开发公司地块调整修建性详细规划图、移交明细、建设工程规划许可证（建字第411522201300082号）、建设用地规划许可证（地字第**）。证明幸福花园小区规划的物业用房为（三层，面积为552.82㎡），位置在现小区东门南侧，易拥军、米德丽二人购买的房屋中有223.36㎡是该物业用房的面积及位置。三、光山县房房权证字第**、山县房权房权证字第**、省光山县人民法院行政判决书（2021）豫1522行初6号。证明光山县房权证房权证字第**房光山县城镇开发公司竞得地块调整修建性详细规划图中物业用房没有关系。易拥军质证称：对第二份证据真实性没有异议，判决书不是房屋所有权权属取得的判决，与一审认定的事实明显是一致的，规划性材料不是土地使用权和房屋所有权取得的凭证，一审的判决中所引用的原一、二审判决中有描述，不能证明光山县幸福花园小区业主委员会取得涉案土地使用权和房屋所有权。第三组证据证明光山县城镇建设开发公司享有本案涉案房屋的所有权，而不是光山县幸福花园小区业主委员会享有所有权，光山县城镇建设开发公司与易拥军签订的商品房买卖合同合法有效，也不存在光山县幸福花园小区业主委员会诉称的无权处分，因为光山县城镇建设开发公司是商品房买卖的所有权人，所有权人有权处分，河南省光山县人民法院（2020）豫1522民初590号判决认定无权处分本身就是适用法律错误，河南省光山县人民法院（2020）豫1522民初590号生效判决书适用法律错误不影响本案一、二审适用法律。行政判决书明确认定本案的涉案房屋房屋所有权真实有效，行政判决书驳回了光山县幸福花园小区业主委员会的诉讼请求，更进一步证明光山县幸福花园小区业主委员会对本案涉案房屋不具备所有权和原告主体资格。易拥军向法庭提交了两组证据：一、国有建设用地使用权出让合同、关于物业小区管理面积的说明、是物业房的竣工验收记录。证明物业用房的规划条件的规划面积是197方平方米，建设单位按照规划条件已经建成了224平方米物业用房。二、共用设施的交接单和物业用房的交接单，证明物业用房已经交给了光山县幸福花园小区业主委员会，已经光山县幸福花园小区业主委员会已经占有并合法使用了该房屋。光山县幸福花园小区业主委员会质证称：国有建设用地使用权出让合同配套的图纸，光山县幸福花园小区业主委员会持有的是最终图纸，易拥军可以提供图纸上的房屋究竟在哪里，房子的规划图、办理的证件等是否办理的有。现在的这个房屋在消防通道上，影响小区通行，而且这个房屋没有经过规划。二审查明的事实与一审判决认定事实基本相同。本院认为：《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。第二百三十五条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，光山县幸福花园小区业主委员会诉请判决易拥军将其占有的面积为223.36㎡（三层）物业用房（幸福花园小区东商铺楼北部分1至3层102号）返还光山县幸福花园小区业主委员会，其向易拥军主张返还原物请求权应当举证证明其为案涉房屋的所有权人以及易拥军为无权占有人。本案诉争的光山县幸福花园小区东商铺楼北部1至3层102房登记的房屋所有权人为光山县城镇建设开发公司，证号为光山县房权证房权证字第**。6年12月12日，易拥军、米德丽与光山县城镇建设开发公司签订《商品房买卖合同》，购买光山县幸福花园小区东商铺楼北部分102号房。信阳市中级人民法院作出的（2020）豫15民终5797号民事判决已对该《商品房买卖合同》的效力作出认定，该生效判决认定光山县城镇建设开发公司与易拥军签订的《商品房买卖合同》真实有效，易拥军、米德丽已按合同约定支付了相应价款，且已实际占有使用该房屋。在易拥军合法购买并有权占有使用案涉房屋的情况下，光山县幸福花园小区业主委员会也未提供充分证据证明其为案涉房屋的所有权人，原审法院判决驳回光山县幸福花园小区业主委员会的诉讼请求并无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人光山县幸福花园小区业主委员会的上诉理由不能成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由光山县幸福花园小区业主委员会承担。本判决为终审判决。审判长 张 杰审判员 左立新审判员 李 虎二〇二一年七月十四日法官助理段昀初书记员朱云飞