沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0102民初1605号原告（反诉被告）：王振雷，男，1987年10月20日出生，满族，住辽宁省西丰县。委托代理人：谭巍、姚思宇（实习），系辽宁咏品律师事务所律师。被告（反诉原告）：段冰，女，1981年12月12日出生，汉族。委托代理人：秦咏梅，女，1950年1月2日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托代理人：张忠保，系辽宁沈川律师事务所律师。第三人：沈阳链家宝业房地产经纪有限公司，住所地沈阳市铁西区云峰北街36号15#2-6门，统一社会信用代码91210106564660944G。法定代表人：吴东峰，系该公司经理。委托代理人：佟蔚翔，男，1994年9月27日出生，汉族，住沈阳市浑南区。原告（反诉被告）王振雷与被告（反诉原告）段冰、第三人沈阳链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称“链家房产”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯菲担任审判长，与人民陪审员康宗秀、许笠组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告王振雷诉称，2020年9月19日，原告王振雷与被告段冰通过第三人沈阳链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称中介方）居间介绍签署房产购买合同，被告段冰因本人在国外无法回沈阳、无法到场,被告母亲尚之光作为其委托代理人，在房屋买卖合同中签字确认。原告向第三人支付居间代理费用20000元。合同约定主要事项为：一、原告购买被告所有的位于沈阳市和平区,建筑面积305.07平方米，套内面积252.32平方米）；二、原告共分三次付款,首次支付定金10万元；第二次原告于办理权属转移登记当日支付首付房款161万元；第三次因原告需要商业贷款购买涉案房屋，余款370万元买卖双方应当于2020年10月15日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续后，银行下发贷款。三、被告承诺此房屋无其他抵押、司法保全等符合过户条件。合同签订时，原告于合同签订当日支付购房定金10万元。而后多次，原告以电话等方式通知被告代理人，欲继续履行该合同约定事项，支付购房首付款，被告以身份证过期也不能回国办理为由、并且不予配合办理，无法继续履行合同，并且被告已向第三人中介公司明确表示拒绝将涉案房屋出售给原告。被告的违约行为已经严重损害原告的利益，为维护原告的合法权益根据法律相关规定，向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告诉讼请求，请求贵院依法判决。诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《沈阳市存量房屋买卖合同》；2、请求法院判令被告立即返还原告购房定金100000元，给付利息（从2020年11月30日起至还清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；3、请求法院判令被告支付合同中约定的违约金1086000元；4、请求法院判令被告赔偿居间代理费20000元；5、判决被告承担本案诉讼费用。被告段冰辩称，一、同意原告的第一项诉讼请求，同意解除双方的《沈阳市存量房屋买卖合同》。因为，按照双方合同约定的交易流程，第一、原告并未按照双方合同约定提供真实有效完整的相关材料及信息；第二、原告也没有在2020年10月15日前通知答辩人共同前往贷款机构办理贷款申请；第三、贷款审批通过后，原、被告双方从通过之日起10个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。也就是说，原告即没有提供贷款所需要的真实有效完整相关材料，也没有在约定的期限通知并与答辩人（答辩人的委托代理人）共同到贷款机构申请贷款，原告构成根本违约，且双方合同无法继续履行，因此，答辩人同意解除双方的买卖合同。二、不同意原告第二项诉讼请求。首先，答辩人只收到定金8万元，并不是原告所述的10万元。其次，因为原告违约导致双方合同无法继续履行，因此根据法律规定，该定金应当予以没收，不予退回。另外，也不存在给付利息问题。三、也不同意原告第三项诉讼请求。根据本案的事实，因为原告未提供合法有效的贷款材料，也没有在2020年10月15日前通知并与答辩人共同到银行办理审批手续。因此，违约方在原告，根据双方《房屋买卖合同》第九条第三款的约定，原告属于根本违约，应当以该房屋总价的20%向答辩人支付违约金1086000元及其利息。因此，请求法院判决支持答辩人的该项答辩意见。四、更不同意原告第四、第五项诉讼请求，因为原告违约，且居间代理费按照约定也由原告承担，因此不存在赔偿居间代理费问题。诉讼费用也应当由原告自行承担。五、原告的事实及理由也是错误的。前已述及，双方合同约定的交易流程，1、原告先支付定金10万。2、原告提供材料于2020年10月15日前办理370万贷款审批手续。3、贷款通过后10个工作日内交纳房屋首付及办理房屋转移登记手续。也就是说，原告至今未提供合法有效的材料、至今未办理贷款手续是双方合同无法履行的根本原因。而并非是原告所述的先交首付办理产权转移登记手续，之后再办理银行贷款审批。综上，请求法院判决驳回原告的诉讼请求，支持答辩人的答辩意见。第三人链家房产述称，1、本案案由为房屋买卖合同纠纷，《沈阳市存量房屋买卖合同》系原被告真实意思表示，合同主体为原、被告双方，第三人非合同签订主体；2、原告的诉讼请求与第三人无关，第三人已履行完毕居间义务并于2020年9月19日促成原、被告签署沈阳市存量房屋买卖合同；3、第三人在审查被告房屋权属信息时，已对该房屋权属证书，所有权人以及对所有权人委托的代理人关于公证书、委托书进行审查。签订商品房买卖合同无需业主身份证，只有在银行面签时才会使用，根据买卖合同第八条第一款第六项约定，出卖人承诺在交易过程中提供的所有证件，证书，资料及签名均真实、完整且合法有效。故提供有效的身份证件应为被告的义务，无论是根据交易习惯或合同约定，第三人均不应对被告提供过有效期的身份证承担责任。综上所述本案纠纷与第三人无利害关系，第三人与原、被告之前的合同义务已履行完毕，请法院依法裁判。如双方合同解除，我方同意退还原告居间代理费20000元。反诉原告段冰诉称，根据本案的事实，因为原告未提供合法有效的贷款材料，也没有在2020年10月15日前通知并与答辩人共同到银行办理审批手续。因此，违约方在原告，根据双方《房屋买卖合同》第九条第三款的约定，原告属于根本违约，应当以该房屋总价的20%向答辩人支付违约金1086000元及其利息。因此，请求法院判决支持答辩人的该项答辩意见。原告的事实及理由也是错误的。前已述及，双方合同约定的交易流程，1、原告先支付定金10万。2、原告提供材料于2020年10月15日前办理370万贷款审批手续。3、贷款通过后10个工作日内交纳房屋首付及办理房屋转移登记手续。也就是说，原告至今未提供合法有效的材料、至今未办理贷款手续是双方合同无法履行的根本原因。而并非是原告所述的先交首付办理产权转移登记手续，之后再办理银行贷款审批。综上所述，为了维护我方的合法权益，请求法院依法判决。反诉请求：1、要求被反诉人支付反诉人违约金1086000元及利息损失；2、要求第三人返还居间代理费20000元；3、反诉费用由被反诉人承担。反诉被告王振雷辩称，由于反诉原告违约事实在先，反诉被告不承担任何违约责任，请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。第三人链家房产述称，1、本案案由为房屋买卖合同纠纷，《沈阳市存量房屋买卖合同》系原被告真实意思表示，合同主体为原、被告双方，第三人非合同签订主体。2、原告的诉讼请求与第三人无关，第三人已履行完毕居间义务并于2020年9月19日促成原、被告签署沈阳市存量房屋买卖合同。3、第三人在审查被告房屋权属信息时，已对该房屋权属证书，所有权人以及对所有权人委托的代理人关于公证书、委托书进行审查。签订商品房买卖合同无需业主身份证，只有在银行面签时才会使用，根据买卖合同第八条第一款第六项约定，出卖人承诺在交易过程中提供的所有证件，证书，资料及签名均真实、完整且合法有效。故提供有效的身份证件应为被告的义务，无论是根据交易习惯或合同约定，第三人均不应对被告提供过有效期的身份证承担责任。综上所述本案纠纷与第三人无利害关系，第三人与原告、被告之前的合同义务已履行完毕，请法院依法裁判。如双方合同解除，我方同意退回被告交纳的20000元居间代理费。经审理查明，位于沈阳市和平区，建筑面积305.07平方米房屋登记在被告段冰名下，为单独所有，登记日期2017年9月19日。2020年9月19日，原告王振雷（乙方、买受人）与被告段冰（甲方、出卖人、代理人尚之光）就涉案房屋签订《沈阳市存量房屋买卖合同》一份，约定第四条成交价格、付款方式及资金划转方式(一)成交价格经出卖人和买受人协商一致，该房屋及房屋内家具、家电、装饰装修及配套设施设备等的成交总价格为5430000元，该价格不因市场价格的波动或面积的变化而变动。(二)定金：购房定金共计100000元整，于买卖双方交接房款时冲抵房款。1、买受人于本合同签订当日将第一笔定金100000元整，以自行支付的方式支付给出卖人；(三)定金外房款的付款方式买受人的付款方式为贷款，关于购房款的约定和具体支付方式的约定为；1、购房款/首付款(若选全款，则此条款对应为购房款；若选贷款，则此条款对应为首付款)(1)买受人于办理权属转移登记当日，将第一笔购房款/首付款1610000元整，[不包含前期支付全部定金]以银行资金存管的方式支付出卖人。2、关于贷款的约定，买受人以商业贷款方式申办抵押贷款，买受人拟贷款金额为3700000元，买卖双方应于2020年10月15日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。第七条权属转移登记(一)出卖人在签署本合同当日需将相关权属证明原件(包括但不限于不动产权证书、契证)放于居间方处，并在本合同签订后1日内备齐交易相关文件交予居间方。(二)买卖双方应当按照下列约定办理房屋权属转移登记：买受人申请商业贷款的，买卖双方应在银行贷款审批通过之日起10个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。第九条违约责任(一)买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。(二)出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(1)出卖人提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致买受人无法取得房屋所有权的；(2)该房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的；(3)逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金。(三)买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(1)提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；(2)拒绝购买该房屋的；(3)逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。(4)买受人出现上述根本违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金……。同日，原告王振雷向第三人链家房产支付居间代理费20000元及购房定金100000元。后第三人链家房产在扣除被告应交纳的20000元居间代理费后将房屋定金80000元转账给被告段冰。在审批贷款过程中，银行发现被告段冰身份证过期而无法继续办理。上述事实，有沈阳市存量房屋买卖合同、居间服务合同、保障服务合同、专用收据、定金收据、公证书等证据以及原、被告、第三人的当庭陈述笔录等在卷佐证，经庭审审查，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《沈阳市存量房屋买卖合同》系各方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故合法有效，各方均应恪守履行。本案中，从合同的履行情况来看，原告王振雷依约支付定金、居间代理费，准备相关材料向银行申请贷款，被告段冰支付居间代理费、提供相关材料、办理银行卡、委托书等事项，双方在房产中介的协助下均积极履行着合同约定的相关义务。后因审批贷款过程中，银行发现被告段冰身份证过期而无法继续办理，现双方均要求解除合同，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，故对于原告要求返还100000元购房定金的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的定金利息，虽被告非恶意违约，但客观上系因段冰身份证过期所致，其主观存在疏忽大意，故被告应承担持有期间利息。关于原告主张的违约金，本案系因身份证过期所致，并不适用合同约定的“出卖人提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致买受人无法取得房屋所有权的；出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金”情形，故对于原告的该项主张，本院不予支持。关于原告主张的居间代理费，庭审中第三人同意返还，本院予以确认。反诉部分。本案中，原告王振雷依约支付定金、居间代理费，准备相关材料向银行申请贷款，积极履行着合同约定的相关义务，不存在违约行为，反诉原告主张违约金无事实及法律依据，本院不予支持。关于反诉原告交纳的居间代理费，庭审中第三人同意返还其交纳的居间代理费，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、解除2020年9月19日原告王振雷与被告段冰就位于沈阳市和平区南三好街7-21号21-2房屋签订的《沈阳市存量房屋买卖合同》；二、被告段冰于本判决生效之日起10日内返还原告王振雷购房定金100000元及以100000元为基数从2020年9月19日起至实际给付之日止的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准利息；三、第三人沈阳链家宝业房地产经纪有限公司本判决生效之日起10日内返还原告王振雷居间代理费20000元；四、第三人沈阳链家宝业房地产经纪有限公司本判决生效之日起10日内返还被告段冰居间代理费20000元；如义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告其他诉讼请求；六、驳回反诉原告其他诉讼请求。案件受理费57555元，由原告王振雷承担9563元，由被告段冰承担23996元，由第三人沈阳链家宝业房地产经纪有限公司承担23996元；反诉案件受理费7287元（已减半收取），由反诉原告段冰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  冯 菲人民陪审员  康宗秀人民陪审员  许 笠二〇二一年七月十五日法官助理张莹宏书 记 员  王妤馨本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条:民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。