河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀06民终3035号 上诉人（原审被告）：孟超，男，1986年3月2日出生，汉族，住河北省涿州市。 被上诉人（原审原告）：河北隆泰物业服务有限责任公司涿州分公司，营业场所河北省涿州市清凉寺办事处香邑溪谷原墅住宅小区南区8号楼内街底商1-（客服中心）室。 负责人：蒋兴建，该公司经理。 委托诉讼代理人：沙瑀智，河北鹿保勇律师事务所律师。 上诉人孟超与被上诉人河北隆泰物业服务有限责任公司涿州分公司（以下简称隆泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2020）冀0681民初4466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孟超、被上诉人隆泰物业公司的委托诉讼代理人沙瑀智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孟超上诉请求：1.撤销一审判决第一项，并改判驳回隆泰物业公司的全部诉讼请求（包含物业费、生活垃圾处置费8182.78元）或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定的事实存在遗漏。原审判决仅就双方签订的《涿州香邑溪谷前期物业服务协议》（以下简称《前期物业服务协议》）的内容以及上诉人没有缴纳2016年10月15日至2020年12月31日期间的事实予以查明，但并没有就上诉人拒不支付物业管理费的原因，以及被上诉人在合同履行期间是否依法、依约全面履行了物业服务义务的事实进行查明，事实认定上存在明显的遗漏。实际上，在2016年至2020年期间，被上诉人的物业服务质量存在较大问题（如：1、经常停水；2、电梯质量存在严重问题；3、服务不达标，电梯经常见到狗屎；4、地下车库一层已经关停三个月不能使用；5、截止目前收房时反应的物业问题只有在2018年5月询问过，没有给修理；6、2017年4月7日才竣工验收，在此时间以前向业主收取物业费违法），同时依照双方签订的前期物业协议第二条第8项明确约定被上诉人应“每年向全体业主公布物业费的收支项目”，就此事上诉人曾多次要求被上诉人依约向全体业主公布，但被上诉人对此事不予理睬，其行为明确违反合同约定，违背合同的契约精神。二、被上诉人未能全面履行合同义务，上诉人有权拒不缴纳物业管理费用。双方签订《前期物业服务协议》明确约定了被上诉人应当履行物业服务费用收支项目的公示义务，该约定是双方真实意思表示，约定的内容并不违反法律的强制性规定，对于双方均具有法律约束力，且该协议条款内容被上诉人单方制定，应当视为被上诉人充分知晓合同内容及法律后果。原审判决仅以不符合法定义务为由而驳回上诉人的抗辩事由，显然是否定了约定义务的法律效力，属于认定错误。双方立定协议约定公示义务的目的，是为了通过物业服务费用的收支项目来评判被上诉人的物业服务质量，物业服务质量好坏与其收取的物业服务费用的比例成正比，而投入较高的物业成本费用才能提供高质量的物业服务，这也是包括上诉人在内的广大业主要求其公示的主要原因。本案中，原审判决未能查明被上诉人是否全面依约提供物业服务、履行约定义务，也无法确认约定的物业服务收费标准与其实际提供的物业服务水平是否相当，则不应当判决上诉人缴纳全部物业管理费用。而对于上述需要查明的事实应当由被上诉人承担举证责任及举证不能的法律后果。请支持上诉人的上诉请求。 隆泰物业公司辩称，被上诉人在一审时提交的证据足以证明已全面履行了前期物业协议中约定的义务。一审被上诉人提交的保洁工作验收表、电梯维保记录表、监控运行记录表、来访登记表、巡查记录表、保洁清理照片、工程维修照片、绿化修建照片、水系照片、停电停水通知照片、秩序维护照片、公共收益收支情况公示照片等证据，足以证明被上诉人全面履行了《前期物业服务协议》中约定的义务。不认可上诉人提出停水问题，由于是否停水由供水部门控制，被上诉人无法左右。且遇到此种情况被上诉人都会在小区公告栏中贴出通知，并设置临时取水点等便民设施。上诉人提出的收房时反映的问题，由于房屋是否存在质量问题以及如存在质量问题应如何承担责任，是上诉人与房屋出售方的纠纷，该问题与被上诉人无关。上诉人提出的竣工验收问题，竣工验收是房屋出售方的义务，房屋出售方并非本案当事人，其竣工验收是否存在问题本案中无法确认，如上诉人认为房屋出售方因竣工验收给其造成损失，其可直接向房屋出售方主张权利。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，请驳回上诉人的上诉请求。 隆泰物业公司向一审法院起诉请求：1.判令孟超给付2016年10月至2020年12月的物业服务费用8182.78元及违约金（违约金按照每日千分之二的标准支付，直至缴清全部物业服务费之日止，违约金暂计至2020年8月31日费用13153.44元），共计21336.22元；2.由孟超承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：孟超系涿州市香邑溪谷小区Ａ15-1-602室房屋业主。2015年10月31日，隆泰物业公司作为乙方与甲方即本案孟超签订了《涿州香邑溪谷前期物业服务协议》，约定隆泰物业公司为孟超提供物业服务，孟超房屋坐落在涿州市，建筑面积为89.26平方米。并约定了双方的权利义务内容。其中第四条规定：“……甲方交纳费用时间：住户入住时首付一年的物业服务费……基础物业费：高层（5-6层）1.78元／平米／月……生活垃圾消纳费36元／年／户……六、每次交纳物业服务费用时间：入住后，按每一年的最后一个月开始收取下一年度的物业服务费用。……第八条违约责任……四、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费及相关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每日加收应缴纳费用千分之二的违约金。……”。孟超现拖欠2016年10月至2020年12月物业费8182.78元（2016年10月15日至2020年12月31日物业费8031.13元、生活垃圾消纳费151.65元）。以上事实，有双方签订的《前期物业服务协议》一份、电梯维保记录二份、保洁工作验收表一份、污水车抽取记录表一份、监控运行记录表一份、来访登记表一份、巡查记录表一份、光盘一张、缴费通知和邮寄回执各一份及双方陈述在卷予以证实。 一审法院认为，双方签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。隆泰物业公司按照合同约定为孟超提供了物业服务，孟超应当按照合同约定期限交纳物业服务费。且庭审中孟超对未缴纳物业费8182.78元的事实予以认可，故对隆泰物业公司要求孟超支付2016年10月至2020年12月物业费8182.78元的诉讼请求，一审法院予以支持。孟超在隆泰物业公司催缴的情况下仍逾期未交，显属违约，应当承担相应的违约责任。隆泰物业公司所主张的违约金过分高于实际损失，一审法院依法予以调整，违约金酌定以一年期贷款市场报价利率标准自隆泰物业公司主张权利之日起计算。孟超辩称隆泰物业公司未公示账目收支情况，本案中，隆泰物业公司已经提交证据证实在小区公示栏中公示公共部位收益等收支情况，且隆泰物业公司收取固定物业费，盈余或者亏损均由物业公司享有，物业公司没有公布物业服务费收支情况的法定义务。故孟超以此作为不缴纳物业服务费的理由，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：“一、被告孟超于本判决生效后十日内向原告河北隆泰物业服务有限责任公司涿州分公司交纳2016年10月至2020年12月31日的物业费、生活垃圾处置费8182.78元及违约金（违约金自2020年10月23日起以8182.78元为基数按照一年期贷款市场报价利率计算至付清之日止）。二、驳回原告河北隆泰物业服务有限责任公司涿州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费167元，由被告孟超负担。” 本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。隆泰物业公司提交了其公示物业收支情况的照片。孟超质证称被上诉人提供的照片只有2017年到2020年的，未提供2015年到2016年的，希望他提供，被上诉人要承担举证责任以及举证不能的法律后果，不是应该我去物业找他要，而是应该主动提供出来。孟超对隆泰物业公司提交的照片及物业2017年至2020年的公示情况无异议，故对隆泰物业公司二审提交的证据本院予以采信。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。 本院认为，隆泰物业公司为证实其按照双方合同约定提供了物业服务，向一审法院提交其与孟超签订的《前期物业服务协议》、以及其提供各项物业服务的记录表等证据，二审中提交了其2017年至2020年公示物业收支情况的照片。为证实孟超拖欠物业费，隆泰物业公司提交了其向孟超邮寄的律师函及邮寄单查询结果，孟超对隆泰物业公司主张的物业费金额无异议。隆泰物业公司提交的上述证据能够证实其提供了物业服务，孟超上诉主张隆泰物业公司物业服务质量存在较大问题。对此，孟超并未提供证据证实隆泰物业公司物业服务质量存在较大问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，孟超应当承担举证不能的不利后果，即应当依据隆泰物业公司提交的证据认定其向孟超提供了物业服务，在隆泰物业公司提供物业服务的情况下，孟超应按合同约定交纳物业费用。另，物业费的交纳与物业费的收支情况公示不存在对价关系，孟超以收支情况未公示为由拒交物业费的主张不成立，不予支持。 综上所述，孟超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人孟超负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李舒淼 审 判 员 翟乐光 审 判 员 郑金梁 二〇二一年七月十六日 法官助理 杜斯妹 书 记 员 张 瑾