新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院   民事判决书      （2021）兵1202民初879号   原告：哈密华庭物业管理有限公司，住所地新疆哈密地区哈密市延安路18号华庭国际底商，统一社会信用代码91652200792286966C。   法定代表人：侯金林，总经理。   委托诉讼代理人：舒从美，女，1979年5月28日出生，住新疆生产建设兵团第十三师。   委托诉讼代理人：黄巧燕，女，1987年5月25日出生，住新疆生产建设兵团第十三师。   被告：李红梅，女，1988年1月5日出生，住新疆哈密市。   委托诉讼代理人：李多文（系被告李红梅父亲），男，1961年9月22日出生，住新疆哈密市。   原告哈密华庭物业管理有限公司（以下简称华庭公司）与被告李红梅物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华庭公司的委托诉讼代理人舒从美、黄巧燕，被告李红梅及其委托诉讼代理人李多文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告哈密华庭物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付所欠物业费及卫生费，自2019年-2021年3月17日物业费2019年1月1日-2021年3月17日物业费3171元、卫生费119元及违约金2308元，共计5598元；2、由被告承担全部诉讼费用。事实及理由：原告与哈密华庭物业管理有限公司签订《物业服务合约》，合约自2013年起由原告为华庭名居在水一方提供物业服务，并向业主收取物业管理费及垃圾清运费并约定业主不按规定缴纳物业费除按时缴纳本金费用之外，还需补交日千分之三的违约金，被告拒不履行支付义务的行为已严重影响到了原告物业服务工作及恶劣影响，为了维护原告合法权益，现依法诉至法院，请求判令所请。   被告李红梅辩称，原告提供物业服务不到位，原告态度非常恶劣，不应该收取物业费，对卫生费认可，对违约金不认可，原告违约在先，被告不承担违约金，请求驳回原告的诉讼请求。具体服务不到位处如下：1、被告电动车电瓶丢失未找回，未享受原告的监管服务；2、原告开了宾馆，影响被告正常生活，影响到被告房屋的承重量，对被告人身有危害性；3、电梯内没有监控，动不动被困在里面，原告以各种理由推脱不维修；4、冬天供暖达不到标准，侵犯了我们的权益；5、周围商业银行影响了被告的正常居住，商业门开到被告居住的单元门旁边，影响到被告生活；6、自行车、电动车乱堆乱放，影响到被告正常通行；7、门口塌陷；8、观光电梯堵得被告烦躁；9、电动车充电不方便，物业将电外包出去了；10、楼道门口的灯有的都是烂的，电梯旁边的墙砖都是烂的等。   本院经审理查明，2013年5月10日，原告与被告签订《哈密华庭物业服务有限公司业主手册》，原告为被告所拥有的1栋2单元804室提供物业服务，约定物业费为每平方米0.88元，生活垃圾清运费为每户每月4.5元。被告购买涉案房产签订的商品房买卖合同中载明的房屋建筑面积为134.92平方米。原告于每年6月下旬收取当年全额暖气费、及卫生费。   现原告诉至法院请求判令：1、被告支付所欠物业费及卫生费，自2019年-2021年3月17日物业费2019年1月1日-2021年3月17日物业费3171元、卫生费119元及违约金2308元，共计5598元；2、由被告承担全部诉讼费用。   以上事实有《哈密华庭物业服务有限公司业主手册》、物业服务记录照片、哈密市物价局文件复印件、业主出入小区登记表、电梯检验单、商品房买卖合同、照片及当事人陈述等证据在卷佐证。   本院认为，原告与被告签订的《哈密华庭物业服务有限公司业主手册》,系双方真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,协议合法有效。协议签订后,协议双方应当依照协议约定履行各自合同义务。协议履行过程中,原告依约提供物业服务，被告应当依约向原告支付物业费。   关于物业费金额问题。原告主张收费面积为135.8平方米，被告主张收费面积为134.92平方米，并提交了房屋买卖合同予以证实。当事人对自己的主张有责任提供证据，不能提供证据或者提供的证据不足以证明其主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告对其主张未进行举证证明，故涉案房屋收费面积本院认定为134.92平方米。被告应缴纳2019年1月1日至2020年12月31日的物业费、卫生费，共计：（每平方米0.88元×134.92平方米+每月4.5元）×12×2=2957.5元。   对被告辩称原告提供服务不到位的问题：1、被告电动车电瓶丢失未找回，未享受原告的监管服务；2、原告开了宾馆，影响被告正常生活，影响到被告房屋的承重量，对被告人身有危害性；3、电梯内没有监控，动不动被困在里面，原告以各种理由推脱不维修；4、冬天供暖达不到标准，侵犯了我们的权益；5、周围商业银行影响了被告的正常居住，商业门开到被告居住的单元门旁边，影响到被告生活；6、自行车、电动车乱堆乱放，影响到被告正常通行；7、门口塌陷；8、观光电梯堵得被告烦躁；9、电动车充电不方便，物业将电外包出去了；10、楼道门口的灯有的都是烂的，电梯旁边的墙砖都是烂的等。被告遭受财产损失后应当通过及时报警等方式寻找致害人，被告认为暖气不达标，应向供暖公司主张其合法权利。被告提出的上述问题属于合同履行之瑕疵,不属于民法典所规定的关于合同的根本违约,被告不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。从整体来讲,物业服务是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务,收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用,拒交物业费的私力救济只会使业主和物业服务企业之间的矛盾无限制、无秩序的扩大,进入一个恶性循环,不仅损害了物业服务企业的利益,也损害了其他正常交费业主的利益,不利于物业整体管理。此外,原告作为物业服务的提供者,应当加强与业主的沟通,积极收集业主针对物业服务提出的意见建议,努力在现有情况下提高自己的服务质量,从而为服务小区提供更好的物业服务。但从被告提供的证据看,原告在提供物业服务过程中确实存在管理、服务不到位的情况,被告并非恶意拖欠物业费,且被告也一直要求原告对物业服务加以改进,故对原告要求被告按照每日千分之三支付违约金的主张,本院不予支持。   对于原告要求被告支付2021年1月1日至2021年3月17日之间的物业费及卫生费的主张，因原告要求被告于每年的6月下旬缴纳全年物业费，故原告对该部分物业费应在逾期后另行起诉，本院不予支持。   综上，依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条,《物业管理条例》第七条，判决如下：   1、被告李红梅向原告哈密华庭物业管理有限公司支付2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业费、卫生费共计2957.5元，于本判决生效后十日内付清；   2、驳回原告哈密华庭物业管理有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取25元，由被告李红梅负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院。   当事人对生效法律文书申请执行的期间为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从每次履行期间的最后一日起计算；法律文书没有规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。               审 判 员 张 继 华          二〇二一年七月十九日         法 官 助 理 马 靖 钊   书 记 员 李 思 敏          1