河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书(2021)豫1702民初4832号原告：国秋花，女，1987年11月19日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。被告：河南艾森房地产集团有限公司。住所地：驻马店市驿城区雪松路**。统一社会信用代码：91411700755184602H。法定代表人：李应文，经理。委托诉讼代理人：窦鹏，男，1984年10月29日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。系河南艾森房地产集团有限公司员工。委托诉讼代理人：宋玉慧，河南公义律师事务所律师。原告国秋花诉被告河南艾森房地产集团有限公司（以下简称艾森公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国秋花，被告艾森公司的委托诉讼代理人宋玉慧、窦鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国秋花向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的《商铺买卖合同》；二、判令被告向原告归还预售房款412750元及利息损失（自2017年12月11日起计至房款返还完毕之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息）；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月11日，原告向被告支付412750元购买被告开发的商铺，并在2018年12月12日补签了商铺买卖合同，按合同约定被告应在2018年12月31日前交房，经多次协商无果后，原告决定退房，并要求被告赔偿违约期间给原告造成的经济损失。被告艾森公司辩称，应依法驳回原告的诉讼请求，依法继续履行合同，诉讼费由原告承担。原、被告双方签订的合同是合法合同，被告对商铺有处置权，涉案的房产属于新农村开发建设房产，该房产已纳入规划，依照市委和驿城区政府有关政策文件规定，房产周边的居民可以跨乡镇跨区域购买，并可以依照政策规定办理相应的房产登记，因而应履行该房产买卖合同，原告要求解除没有依据。经审理查明，2017年12月11日，原告国秋花向被告艾森公司支付412754元购买被告开发建设的位于驿城区朱古洞乡××庄园××号商铺，被告向原告出具了相应的收据。2018年12月12日，原告国秋花（乙方，买受方）与被告艾森公司（甲方，出卖方）补签了《商铺买卖合同》一份，约定：一、甲方同意将我公司开发建设的位于驻马店市驿城区朱古洞乡窑后艾森庄园1号项目商铺门面房按照以下价格出售给乙方，该商铺门面结构为框剪结构，买受人购买的房号为S3-023地上第一层和第二层，面积约77.66平方米。该商铺门面销售单价为5314.88元/平方米，总房款（人民币）412754元。二、乙方在签订本合同时必须一次性付清该间商铺总房款的100%，即人民币）412754元。三、甲方应当在2018年12月31日前将符合本合同约定的商铺交给乙方使用。违约金按万分之零点一计算。四、本合同签订时，甲方出售的房源没有产权证，将来如果政策允许办证甲方应积极给予办理大证，费用由甲方承担。小证（分割证）费用，由业主自行承担等条款。此后，被告未能按照合同约定的期限向原告交付房屋，原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。另查明，被告艾森公司的经营范围为房地产开发。2011年10月11日驿城区朱古洞乡窑后村委（甲方，以下简称窑后村委）与被告艾森公司（乙方）、驿城区朱古洞乡政府（丙方、鉴证方）签订《新农村建设合作协议书》一份，约定经甲乙丙叁方协商一致同意联合开发窑后村新农村建设项目，甲方提供473亩土地，由乙方负责开发建设，甲方负责协调和解决土地周边相邻地界的纠纷，甲方负责制定村民安置房分配方案，并进行安置房分配，安置房的数量为986户，甲方负责项目所需土地的补偿工作，费用由乙方承担。乙方负责办理项目开工前的规划、土地及相关报建审批手续，并承担上述费用，乙方负责该项目村民安置房和整个新农村建设项目的开发建设，费用由乙方承担。乙方开发的房屋除安置房外由乙方自行处理，项目整理出的土地指标按国家和省市区相关政策处理。2012年5月8日、2012年5月10日被告艾森公司（甲方）又与窑后村委（乙方）分别签订了两份《土地补偿协议书》，约定乙方为建设新农村需要，愿将坐落于朱古洞乡窑后村委冯庄、王岗、窑后、张楼四个村民组集体土地交给甲方建设，甲方根据国家建设征用土地实施办法规定，给予补偿乙方516.196亩土地补偿费、安置补助费和青苗补偿费等内容。此后，被告艾森公司在上述土地上开发建设了艾森庄园项目。再查明，原告系驻马店市金桥办事处东新庄居委会曹庄组的居民，并非窑后村委的村民。诉讼中，被告艾森公司提交的《驻马店市人民政府关于驻马店市新型农村社区建设有关土地和房屋产权的若干意见》（驻政[2012]125号）显示：新型农村社区建设用地应纳入城镇规划和土地利用总体规划，应该加强新型农村社区建设规划与相关规划的衔接。新型农村建设用地可以使用集体建设用地，也可使用划拨国有土地或者办理出让国有土地。新型农村社区居民自用住房按照有关政策办理房屋所有权证和土地使用证。在集体土地上建设的新型农村社区居民自用住房，可以按照《房屋登记办法》（建设部令第168号）办理集体土地房屋所有权证。居民领取集体土地房屋所有权证后，享有长期居住权，可以出租、赠与、继承、抵押和转让。对村民以外的人员（单位）转让的，需将集体建设用地转化为出让国有土地的，应缴纳所在地土地当年交易基准地价20%出让金和省以上有关费用。所颁发的集体土地房屋所有权证应按有关程序变更为国有土地房屋所有权证，按照国有土地上的房屋进行管理。新型农村社区的集体土地和划拨国有土地不得进行商业开发等内容。上述事实，有原告提交的《商铺买卖合同》、收据，被告提交的协议、文件等证据及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，案涉艾森庄园项目系被告与朱古洞乡窑后村委联合开发建设的新型农村建设项目，艾森庄园占用的土地系冯庄、王岗、窑后、张楼四个村民组的集体土地，被告向窑后村委支付相应的土地补偿费用后，取得建设案涉项目的权利。本案中，被告虽然依据《新农村建设合作协议书》可以自行处理除安置房以外的房屋，但原告不是窑后村委的村民，依据《驻马店市人民政府关于驻马店市新型农村社区建设有关土地和房屋产权的若干意见》（驻政[2012]125号）文件的相关规定“对村民以外的人员（单位）转让的，需将集体建设用地转化为出让国有土地，应缴纳所在地土地当年交易基准地价20%出让金和省以上有关费用。所颁发的集体土地房屋所有权证应按有关程序变更为国有土地房屋所有权证，按照国有土地上的房屋进行管理。”被告未能提交相关证据证明其已经案涉房屋所在的集体土地转化为出让国有土地，也未能提交其缴纳“所在地土地当年交易基准地价20%出让金和省以上有关费用”的相关证据，故被告将在集体土地上建设的房屋出让给集体土地以外的村民，违反了土地管理法的强制性规定，原、被告于2018年12月12日签订的《商铺买卖合同》应为无效的房屋买卖合同，原告请求解除《商铺买卖合同》，于法无据，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依据前述法律规定，原告请求被告返还已支付的购房款412750元及利息损失，于法有据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限被告河南艾森房地产集团有限公司于本判决生效后十日内向原告返还房款412750元及赔偿改款的利息损失（①自2017年12月11日起计至2019年8月19日，按中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率计息；②自2019年8月20日起至房款返还完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计息）。二、驳回原告国秋花的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4091元，由被告河南艾森房地产集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  赵丽莉二〇二一年七月八日书记员  郑 乐