河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫11民终1554号上诉人（原审被告、反诉原告）：王小曼，女，1972年12月14日出生，汉族，现住河南省临颍县银河家园Ａ区。委托诉讼代理人：赵会辽，男，1969年6月25日出生，汉族，现住河南省临颍县银河家园Ａ区。系王小曼丈夫。被上诉人（原审原告、反诉被告）：漯河市银欣物业管理有限公司。住所地：河南省临颍县纬一路南侧银河家园6幢103房。法定代表人：梁运雄，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王建华，该公司物业经理。上诉人王小曼因与被上诉人漯河市银欣物业管理有限公司（以下简称银欣物业）物业服务合同纠纷一案，不服河南省临颍县人民法院（2021）豫1122民初769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王小曼上诉请求：1.撤销原审判决，依法确认上诉人与被上诉人不存在物业服务合同关系；2.驳回被上诉人原审的诉讼请求;3.一审二审的诉讼费由被上诉人承担;4.依法判令被上诉人虚假对上诉人提起诉讼赔偿上诉人因参加诉讼造成的误工损失960元，一审二审支付的文印费360元，交通费50元,共计1370元。事实和理由：一、原审适用诉讼程序错误，原审原告在以物业服务合同纠纷提起诉讼后，案件被依法分流到临颍县人民法院速裁团队，在开庭审理前，原审被告依法对原审原告提起反诉。《最高人民法院关于民商事案件繁简分流和调解速裁操作规程》第24条规定，案件应该依法适用普通程序审理，依法组成合议庭审判。一审法院适用简易程序违反法律规定，使案件的审判失去了公平公正的程序保障。二、前期物业合同终止，建设单位再签前期物业服务合同没有法律根据，原审判决认定建设单位在业主不知情的情况下，第二次订立的物业服务合同合法有效是枉法裁判。原审判决：关于被告抗辩称原告与案涉小区开发商漯河市鸿鹏房地产开发有限公司（以下简称鸿鹏公司）签订《前期物业管理委托协议》问题，2016年11月案涉小区原物业管理公司撤走，小区无人管理，也没有成立业主委员会（至今未成立），小区环境脏乱差，经过多方协调，原告与鸿鹏公司签订银河家园A区《前期物业管理委托协议》，该协议是在自愿、平等、协商一致的基础上签订的合法有效。该认定采信的事实不存在，上诉人在原审庭审时提交的被上诉人诉银河家园A区4幢业主赵纪高的物业服务合同纠纷案的庭审笔录证据，原告诉讼代理人也是王建华，在该笔录的第5页，法庭询问，问原告银欣物业入住小区是与谁签订的委托协议。原代：在我们之前有一个物业公司，因物业费收不上来，拖欠员工工资，他们自行撤走了，小区搁置无人管。当时也没有业主委员会，后来在房管局的推荐下，鸿鹏公司与我们签订的，期限为五年，2016年11月9日至2021年11月9日，2016年10月底入驻……被上诉人在2016年10月底入驻，原物业管理公司2016年11月撤走，这是无缝对接，不存在小区无人管，小区环境脏乱差，是物业服务不到位。在房管局的推荐下，鸿鹏公司与被上诉人签订的《前期物业管理委托协议》不存在判词中的“经过各方协调”。被上诉人在原审提交法庭的银河家园A区《前期物业管理委托协议》第一条第四段：根据有关法律法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在无小区居民委员会且居住户数未达标的情况下，经县政府指定甲方委托小区物业管理事宜，甲方将银河家园A区（物业名称）委托于乙方实行物业管理，订立本协议。在法庭陈述中是房管局推荐与建设单位签订的《前期物业管理委托协议》，而在协议中又成了经县政府指定甲方委托小区物业管理事宜，陈述不一。至于协议中所讲的居住户数未达标的情况，审理被上诉人诉银河家园A区4幢业主赵纪高的庭审笔录第6页有这样的记载，被代（赵纪高的代理律师），原告你在2016年10月入驻小区后有无实际向新入住的房主交付房屋。原代（银欣物业代理人王建华）：交付了40户左右。被代：那既然前期物业不干了，当时入驻的时候小区入住率已经百分之五十以上了，在符合成立业主大会的前提下，你们还指定物业，你怎么说。原代：当时县里说让我们自行解决的。上述问答足以证明建设单位与被上诉人所签订的银河家园A区（前期物业管理委托协议）时入住率已符合法律规定的成立业主大会的条件，协议中的经县政府指定，也是虚假的。因为：“当时县里说让我们自行解决好，”是政府让建设单位依法解决好。上述事实足以证实：建设单位与被上诉人恶意串通，侵犯业主的权利签订了前期物业服务协议，为了规避法律，明知小区业主入住率已符合成立业主大会的条件，却在协议中以居住户未达标的情况，歪曲事实，在前期物业服务合同解除，建设单位明知自己没有再订立前期物业服务合同的法律根据，为了使合同合法化，分别以房管局推荐，县政府指定来欺骗业主，为了规避业主行使物业管理权，明知《河南省物业管理条例》第十八条第一款：一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成。第三款：符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；（二）业主入住户数比例达到百分之三十以上的；（三）物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前九十天的规定，在前期物业服务合同解除前不是积极履行法律规定的成立业主大会的民事义务，而是暗中勾结梁运雄在2016年10月底以物业管理公司的名义进住小区，然后在2016年11月7日登记注册了漯河市银欣物业管理有限公司，2016年11月9日签订了银河家园A区《前期物业管理委托协议》。原审判决对上诉人提供的建设单位与房屋买受人签订的商品买卖合同附件四补充协议中前期物业合同的内容故意不予采信。因为《河南省物业管理条例》第四十三条规定，建设单位与物业买受人签订的商品房屋买卖合同，应当包含前期物业服务合同的内容，并将临时管理规约和前期物业服务合同作为商品买卖合同的附件。因附件四中前期物业服务合同的内容与银河家园A区《前期物业管理委托协议》不一致，如采信，《前期物业管理委托协议》是虚假非法合同，立刻原形毕露。原审判决认定的，该协议是在自愿、平等、协商一致的基础上签订的，合法有效。所采信的事实根据，来源于被上诉人庭审时的虚假陈述。在被上诉人与建设单位签订的银河家园A区《前期物业管理委托协议》中称是经县政府指定，而无县政府指定的文件予以证明。最重要的是法律赋予了县政府监督指导业主委员会和物业管理公司的管理活动依法开展的权利，而没有赋予县政府为业主指定物业公司的权利。被上诉人与建设单位恶意串通，在前期物业公司2016年11月撤走，被上诉人2016年10月进驻，在业主们不知情的情况下签订《前期物业管理委托协议》，为了规避法律，隐瞒了小区入住率已超过百分之五十，可以成立业主大会的事实，又虚假的叙述是经县政府指定来欺骗业主。《中华人民共和国法典》第九百四十条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务公司，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务公司，对业主具有约束力。根据上述两条法律规定：前期物业服务合同只能在业主或业主委员会签订的新物业合同生效后，前期物业合同才能终止。而签订新的物业服务合同的主体，是业主或业主委员会，不是建设单位，且已经不是前期物业服务合同，建设单位在与被上诉人签订的《前期物业管理委托协议》中隐瞒入住户数已超过50％的事实，规避业主大会的成立。该协议没有依法成立，对业主不具有法律约束力，根据《河南省物业管理条例》第三十六条：“物业服务享有下列权利（三）依照物业服务合同约定收取物业费”的规定，被上诉人没有向上诉人收取物业费的法律和合同根据。《中华人民共和国民法典》第五百条：当事人在订立合同过程中有下列情形之一的，造成对方损失的应承担赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商的；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚信原则的行为。根据该条规定，建设单位明知在小区前期物业服务合同终止，已无再签前期物业服务合同的法律根据情况下，与被上诉人恶意磋商，故意隐瞒业主入住率已符合成立业主大会的事实，在合同中以“居住户数未达标准的情况下，经县政府指定甲方委托小区物业管理事宜”的虚假情况签订假名的《前期物业管理委托协议》；在明知该协议是非法无效的情况下，恶意用该协议提起诉讼，给上诉人造成了工资收入及文印费的损失，依法应该赔偿上诉人的损失。上述事实和法律证明，原审判决是枉法裁判。三、原审判决称：本案原告代理人的身份符合法律规定，有权作为原告诉讼代理人参加诉讼，也是枉法裁判。原告代理人在庭审时陈述：“我与原物业公司协商发现过这问题，物业费调整我们就撤出了。”这句话记录在庭审笔录的第11页第一段的最后。根据这句话，原告已经撤出并未为小区提供服务，是别的物业管理公司在提供服务，原告与别的公司签订了劳务合同。据此，原告代理人不仅没有代理权，而对任何业主提起的诉讼均为虚假诉讼，诉讼所提交的证据均为伪证。原审判决认定原告诉讼代理权合法有枉法裁判的嫌疑。综上：银河家园A区在前期物业服务合同终止时，建设单位与被上诉人恶意串通，建设单位明知自己没有签订物业服务合同的法律根据，隐瞒小区业主入住率已超过50％的事实，妨害业主大会的成立，与被上诉人签订的银河家园A区《前期物业管理委托协议》，以经县政府指定，来欺骗小区业主，骗取房管局的备案登记。明知自己2016年10月非法进驻小区，将原物业公司于2016年11月赶走。在庭审时作2016年10月接管小区，接管前已经半年无人维护，小区业主向县里反映，县里给开发商施加压力，小区没有成立业主委员会，被上诉人才和开发商签订的协议的虚假陈述，掩盖建设单位与被上诉人恶意串通签订协议的非法行为。被上诉人在法庭上自述：我与原物业公司协商发现过这问题，物业调整我们就撤出了。没有为业主提供服务，却通过诉讼收取物业费，被上诉人代理人未提交有效证据证明自己的代理身份合法，涉嫌虚假诉讼，故请求判如所请。银欣物业辩称，答辩人于2016年11月与鸿鹏公司也就是银河家园小区开发商签订了银河家园A区前期物业管理委托协议，约定由被上诉人向其小区提供物业管理服务。合同约定被上诉人提供物业服务的受益人为全体业主和物业使用人，而且也约定了由被上诉人向全体业主和物业使用人按房屋面积收取每平方0.55元的物业管理费用。上诉人王小曼是银河家园A区4幢五单元209室的业主。上诉人从2017年1月1日起欠费期间，被上诉人对其物业安全、清洁以及设施维护等进行了一系列的物业服务工作。在被上诉人提供物业服务同时，上诉人一直拒不履行自己的缴费义务，经被上诉人工作人员多次催促仍拒不缴纳。为维护被上诉人的合法权益，请求依法判决。银欣物业向一审法院起诉请求：1.判令被告偿付拖欠的物业费2812元；2.判令被告支付违约金281元；3.承担本案诉讼费。王小曼向一审法院反诉请求：要求原告（反诉被告）赔偿自己因此次诉讼造成的工资损失480元，支付文印费260元。一审法院认定事实：一审法院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的被告未交纳2017年1月1日至2021年1月1日期间的物业费的事实，一审法院予以确认。对当事人有异议的双方是否形成了物业服务合同，原告应否向被告收取物业费。原告是否对被告造成损失，原告是否应该赔偿被告。一审法院认定如下：原告提出自2016年11月9日与开发商签订了银河家园A区《前期物业管理委托协议》并入驻案涉小区进行物业管理服务以来，一直在按照双方签订的前期物业服务协议的约定履行有关权利义务，庭审中提交的证据材料证明原告按照协议对小区进行了物业管理服务，因为物价上涨因素，物业管理服务费调整为每月多层0.55元每平方米，收费标准获得房管部门批准备案并张贴公布。被告作为银河家园A区4幢5单元209室的业主，拖欠2017年1月1日至2021年1月1日期间的物业费2812元，违约金281元，经催交至今未交纳。原告代理人作为银欣物业经理也向被告催要过，身份不会有错。被告抗辩称自己不交物业费是没有和原告签订物业服务合同，小区原来有物业管理公司，后来撤走了，撤走后开发商就不应再和原告签订《前期物业管理委托协议》了，应召开业主大会，由小区业主大会决定小区的物业管理事务，选聘和招聘物业服务企业。原告与开发商串通签订的《前期物业管理委托协议》不合法，对自己无效。再有，对原告代理人的身份不认可，自己庭审中提交的证据材料证明没有银欣物业，是银河物业管理有限公司。再有，银欣物业工商登记地址找不到该公司。要求原告赔偿自己因此纠纷遭受的损失740元（480元+260元）。原告对被告的反诉请求不予认可，抗辩称银欣物业现在办公地点搬到了银河家园小区南门办公，原粘贴的门头是银欣物业有限公司，后因年久失修，“银欣”二字缺失，因辖区业主部分业主不交物业费，造成物业正常维护困难，为了节省资金，将原来的银河家园牌子上的“银河”两个字利用了起来，就形成了今天的“银河”物业管理有限公司，可以看到“银河”两个字与其他不一样，目的是节省资金，实际上是一个物业管理公司。上述事实说明，原告认为自入驻案涉小区进行提供物业服务至今，被告拖欠原告2017年1月1日至2021年1月1日期间的物业费2812元，经原告催交，被告以与原告没有签订物业服务合同，原告与开发商签订的《前期物业管理委托协议》对自己没有约束力，小区门头挂的是银河物业管理有限公司不是原告公司，拒绝交纳。同时反诉原告赔偿其各项损失740元。原告不认可被告的反诉请求，抗辩称被告反诉请求不合理，不具有赔付的资格。一审法院对此予以确认。一审法院认为，物业服务合同是业主与物业管理服务企业在平等、自愿的基础上对物业维修养护、管理及对相关区域内的环境卫生和安全防范等事项所作的相关约定。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”原告自与鸿鹏公司签订前期物业管理委托协议，入驻案涉小区并提供物业管理服务后，即取得和承担了对案涉小区提供物业管理服务的权利和义务，并一直在为该小区提供物业服务。物业服务合同作为一种持续性、服务性、通过物业公司员工劳动对业主提供服务的合同，作为物业服务合同的双方，原告应当尽心尽责履行物业服务义务，不断提升物业服务品质，才能赢得业主的理解与认同。业主享受物业服务，应当按时交纳物业管理费。物业服务在实践和履行中不可能是完美的，对于服务过程中出现的问题及业主的投诉，物业公司也应当切实履行自己的职责，对业主的合理要求及时回应并尽最大努力改正自身的不足，不断提高服务质量，努力为业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境。物业公司以业主缴纳的物业费维持正常运转并提供相应的服务，业主通过拒绝缴纳物业费的方式来应对物业公司的服务瑕疵，则会导致物业服务质量进一步降低，损害的不仅仅是个人的利益，更会影响小区全体业主的利益。业主的生活环境需要物业公司细致的服务与管理，物业公司的经营需要业主的支持与推动，如此方能共建和谐美好的家园。被告作为案涉小区的业主，自原告进驻案涉小区以来，一直在享受原告提供的物业服务。物业公司是以业主交纳物业费维持日常运转，进而提供相应的服务，若业主均不交纳物业费，将导致物业公司无法运转并提供服务，最后利益受损仍是业主自身。物业公司与业主只有相互理解，相互配合，才能使双方和谐相处达到共赢。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告向被告张贴书面催交通知，并上门通知催交，证明被告拖欠原告物业服务费事实存在，原告要求被告交纳拖欠物业费2812元（106.53㎡×0.55元/月×48个月）的诉请，事实清楚，证据确实充分，依法予以支持。关于被告抗辩称原告与案涉小区开发商鸿鹏公司签订《前期物业管理委托协议》问题，2016年11月，案涉小区原物业管理公司撤走，小区无人管理，也没有成立业主委员会（至今仍未成立），小区环境脏乱差，经过各方协调，原告与鸿鹏公司签订银河家园A区《前期物业管理委托协议》，该协议是在自愿、平等、协商一致的基础上签订的，合法有效。王建华作为原告方物业经理，带领物业管理人员对案涉小区进行物业服务管理，向业主催交物业管理费，是在履行本职工作。被告抗辩称原告与开发商签订的银河家园A区《前期物业管理委托协议》对自己无约束力，不认识王建华，不认可王建华的代理人身份，证据不力，与事实不符，依法不予采信。关于案涉小区物业服务公司名称问题，原告提交的证据材料证明案涉小区的物业服务公司是原告，不存在有银河物业管理有限公司，但是，被告提交的证据材料显示原告服务存在瑕疵，变更办公地址没有及时向有关部门申请变更，原告公司牌子名称混乱，很容易让人产生错觉，被告对此提出质疑合情合理。关于原告要求支付逾期违约金问题，由于被告提出原告存在问题，工作存在瑕疵，且事实存在，原告在今后服务中亦有待改善，故该部分请求，不予支持。关于原告代理人身份问题，原告提交的证据材料显示王建华为银欣物业的负责人（经理），在小区信息公示栏进行了公示，诉讼中出具有委托书和相关证明材料，予以确认。被告对原告代理人身份不予认可，没有事实依据，人民法院要求法人的工作人员参加诉讼的需提交相关证明材料，是为了避免虚假诉讼，维护正常的诉讼秩序，本案，原告代理人的身份符合法律规定，有权作为原告诉讼代理人参加诉讼。被告的抗辩理由不足，依法不予采信。关于被告反诉原告赔偿损失问题，被告要求原告赔偿其各项损失740元（480元+260元）元，原告依据法律规定正常提起诉讼，被告应诉属正常参加诉讼，被告所提证据不能证明其反诉请求，对其反诉主张，依法不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百七十六条、第九百三十九条、第九百四十四条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告（反诉原告）王小曼应于本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）漯河市银欣物业管理有限公司2017年1月1日至2021年1月1日期间的物业费2812元。二、驳回原告（反诉被告）漯河市银欣物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）王小曼的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元、反诉费25元，共计50元，由被告王小曼承担。本院二审期间上诉人提交收据两份，欲证明被上诉人没有在我们小区进行服务。被上诉人质证称，真实性没有异议，刚接手的时候没有公章，代替的一个章，后来2017年年底换成了银欣物业的章。被上诉人二审期间另提交：1.2017年-2020年收据10份，欲证明我们收费收据格式及收费的信息，刚开始比较简便后来制作了专门的收据并加盖银欣物业的章；2.两张物业公司的门头照片，欲证明物业公司的名字就是银欣物业，中间由于资金的问题有脱落的情况。上诉人质证称真实性不认可。二审经审理查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，1.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案银河家园Ａ区一直没有成立业主委员会，小区开发商鸿鹏公司与被上诉人银欣物业签订银河家园A区《前期物业管理委托协议》，既是为了便于小区的日常管理和维护，如小区的环境卫生、安全防范等，也有利于小区的有序运行和小区居民的日常生活便利。作为物业服务合同的双方，物业公司应当尽心尽责履行物业服务义务，不断提升物业服务品质，才能赢得业主的理解与认同，业主享受物业服务，应当按时交纳物业管理费。对于服务过程中出现的问题及业主的投诉，物业公司应当切实履行自己的职责，对业主的合理要求及时回应并尽最大努力改正自身的不足，不断提高服务质量。物业公司以业主缴纳的物业费维持正常运转并提供相应的服务，业主通过拒绝缴纳物业费的方式来应对物业公司的服务瑕疵，则会导致物业服务质量进一步降低，损害的不仅仅是个人的利益，更会影响小区全体业主的利益。业主的生活环境需要物业公司细致的服务与管理，物业公司的经营需要业主的支持与推动，如此方能共建和谐美好的家园。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定：“下列事实，当事人无须举证证明：（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……”银欣物业2016年11月入驻案涉小区并提供物业管理服务的事实、《前期物业管理委托协议》的法律效力以及王建华的物业经理身份均已经被发生法律效力的河南省临颍县人民法院（2020）豫1122民初3061号民事判决书所确认。故王小曼上诉称银欣物业没有提供物业管理服务、《前期物业管理委托协议》无效以及王建华不具有物业经理身份，本院不予采信。王小曼在银欣物业服务期间共拖欠物业费2812元，银欣物业诉请王小曼支付依法应予支持，一审判决并无不当。王小曼上诉称因参加诉讼造成误工损失960元、文印费360元、交通费50元，要求银欣物业赔偿，没有法律依据，本院不予支持。另外，本案诉讼标的不大，一审适用简易程序亦无不当。综上所述，王小曼的上诉请求不能成立，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王小曼负担。本判决为终审判决。审判长 崔喜庆审判员缑兵伟审判员曹光辉二〇二一年七月二十一日法官助理裴蓉书记员底高萌