辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终456号上诉人（原审原告）：张雪梅，女，1969年7月6日出生，汉族，无业，住辽宁省辽阳市白塔区。委托诉讼代理人：李浩，男，1965年7月5日出生，汉族，住辽宁省辽阳市白塔区。上诉人（原审被告）：辽宁立德树人实业集团有限公司，住所地辽宁省鞍山市铁**人民路********。法定代表人：齐相坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐亮，鞍山市千山区法律工作者。上诉人张雪梅与上诉人辽宁立德树人实业集团有限公司（以下简称立德树人公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2020）辽0302民初3852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人张雪梅及其委托诉讼代理人李浩、上诉人立德树人公司委托诉讼代理人徐亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张雪梅在提交的上诉状中上诉请求：撤销鞍山市铁东区人民法院（2020）辽0302民初3852号民事判决。改判：一、立德树人公司履行《房屋租赁合同》条款，给付张雪梅第三年房屋租金190,000元，并依法支付延迟支付租金期间的债务利息。二、如立德树人公司履行了张雪梅的第一项诉求，则在立德树人公司结清全部费用的前提下，张雪梅将20,000元押金返还，且第三、第四、第五项诉求无效。三、如立德树人公司拒不履行第一项与第二项诉求，则张雪梅提请法院判定立德树人公司给付张雪梅房屋租金129,616元，并按此金额依法支付延迟支付租金期间的债务利息。四、由于立德树人公司未能按期履行合同且违约在先，依照合同约定租房押金20,000元不予退还。五、由于立德树人公司擅自解除合同且违约在先，申请法院依照合同约定判决立德树人公司给付张雪梅违约金95,000元。六、一审案件受理费5575元、财产保全费1945元，保险费570元，共计8090元全部由立德树人公司承担。七、立德树人公司应结清合同存续期间产生的水费、电费、采暖费等一切费用，如未结清因此产生的包含滞纳金在内一切费用由立德树人公司承担。八、判令立德树人公司承担本案相应诉讼费用。事实及理由：1.合同尚未到期，立德树人公司以疫情为借口，拒不履行合同规定，擅自单方面解除合同，即为违约，将受疫情影响无法正常经营的责任“甩锅”给张雪梅。事实上立德树人公司“没黄”，只是换了个地方继续经营而已。2.立德树人公司未按照合同约定给付第三年租金，且多次催缴(有通话记录、微信记录为证)拒不缴纳租金，一再推诿，说“现在受疫情影响，学校开不了学，校车动不了，等学校开学了，校车能动了就给钱，再等等吧”。可是我们等来的是不告而辞，是人去楼空，只留下一片狼藉。立德树人公司以疫情为借口，用欺骗的手段，在拒不缴纳租金的情况下，非法占有、使用张雪梅房屋至今，已近9个月之久，给张雪梅造成二十万多元的财产损失。本案说小了是合同纠纷，说大了就是合同诈骗。张雪梅保留追究其承担刑事责任的权利。3.一审判决书中立德树人公司所述“找到张雪梅协商，张雪梅当时同意用两万元抵押金冲抵剩余租金，双方解除租赁合同”一说纯属谎言。请问谁找的张雪梅?在疫情期间如何见的面?双方协商的协议书在哪儿?既然协议好了为什么原合同不撕毁?这纯粹是立德树人公司丧失信用底线、藐视《合同法》、一厢情愿的一面之词。4.按照合同约定立德树人公司应在2020年3月10日前给付第三年房租，在张雪梅方面多次催缴无果的情况下，2020年7月2日张雪梅丈夫李浩突然接到立德树人公司签约代表姜楠楠的微信，其大致内容是：“公司现在关门没人了，恐怕要黄了，公司负责人联系不上了，打电话也找不到了，估计房子也不能租了，趁着现在房子里面还有电脑等东西，你赶快自己想办法吧”(有微信记录为证)。在此情况下我方在多方努力之下，于7月10日从姜楠楠手中拿到房门钥匙，用于检查房屋及其物品情况，但张雪梅认为拿到钥匙并非房屋交接，也不等于合同就此解除。基于上述事实及《合同法》有关规定，张雪梅认为：（1）二审法院应依据《合同法》保护守约方合法权益，判定立德树人公司继续履行合同，并按合同约定给付第三年租金及滞纳金。（2）在合同尚未到期、双方协商未果且已诉至法院的情况下，一审法院判定“2020年7月10日为房屋交接日期并依此日期计算剩余租金”，显失公平。张雪梅认为“以一审法院判决日期即2020年11月18日作为合同解除日期”才是合法的，公允的，也是张雪梅勉强能够接受的，即第三年的租赁期为2020年3月15日至2020年11月18日，共计249天，剩余租金为190,000元/365天×249天=129,616元；同时给付上半年(3月10日至9月10日)租金滞纳金95,000元×0.0005×185天=8787元，给付9月10日至11月18日计64天租金滞纳金(129,616元-95,000元)×0.0005×64天=1107元，滞纳金共计9894元。(3)关于房屋租赁合同中所涉关于房屋押金与违约金额度问题，上诉人认为此约定并无不妥。租房合同是在双方自愿且友好协商达成一致的前提下签订的，不是被胁迫签订的，假如立德树人公司能正常履行合同义务，则根本不存在任何纠纷。押金与违约金条款的规定意在对违约方予以惩罚，通过增加违约成本的方式确保双方履行合同，且双方在签订合同时均已明确知晓：违约是要付出代价的。（4）张雪梅为了维护自身的合法权益，向一审法院提起诉讼，并缴纳了案件受理费5575元；同时为了免受财产损失，向一审法院提交了“诉讼财产保全申请书”，并缴纳了财产保全费1945元、保险费570元。上诉人认为一审法院关于“案件受理费5575元，由张雪梅负担4373元，由立德树人公司负担1202元”的判定有失公允。本案是由于立德树人公司违约而引发的诉讼，法律责任完全在立德树人公司，因此张雪梅提请法院判定由立德树人公司承担全部案件受理费、财产保全费及保险费共计8090元。（5）房屋承租人承担使用期间的水费、电费、采暖费是合同约定的，交房时必须结清全部费用，责任清楚，无需赘述。（6）由于立德树人公司是违约方，是完全责任人，故提请法院判令立德树人公司承担本案相应诉讼费用。后张雪梅在二审审理期间变更其上诉请求为：1.要求立德树人公司给付第三年房屋租金19万元；2.要求立德树人公司给付房租延期支付滞纳金；3.要求立德树人公司给付合同约定违约金9.5万元；4.按合同约定对方违约后2万元押金不予返还；5.要求立德树人公司承担一、二审全部诉讼费用。立德树人公司辩称：立德树人公司经营的是旅游业和校车服务，因为疫情旅游业全部停止业务。2020年5月底才开始复课，所以因疫情对立德树人的影响是客观存在的，基于不可抗力，所以双方解除合同符合合同法第94条相关规定，法院应依法驳回张雪梅的上诉请求。立德树人公司上诉请求：1.撤销鞍山市铁东区人民法院（2020）辽0302民初3852号民事判决，改判立德树人公司不支付违约金20,000元；2.判令张雪梅承担本案相应诉讼费用。事实及理由：2020年1月下旬疫情爆发，立德树人公司经营的旅游业务被迫全部停止，3月10日立德树人公司与张雪梅说明情况，请求减免房租共渡难关，张雪梅不同意，立德树人公司一直无法营业直至6月30日搬出。立德树人公司因疫情导致没有经营收入，双方因疫情解除租赁合同，一审法院判决其支付全额租金61,425元已经显失公平，再判决支付20,000元违约金是适用法律错误。张雪梅辩称：房屋租赁合同是经双方协商一致认可的情况下签订的，并且违约金是在双方都具有同等的约束力的情况之下订立的。其不是违约方，是守约方。20,000元的违约金其不认为过高，而是过低了，申请法院按照合同执行。张雪梅向一审法院起诉请求：1.判令辽宁立德树人实业集团有限公司支付租金190,000元；2.判令辽宁立德树人实业集团有限公司支付违约金95,000元；3.案件受理费由立德树人公司承担。一审法院认定事实：2018年3月4日，张雪梅与立德树人公司签订了一份房屋租赁合同，约定张雪梅将坐落于鞍山市铁东区永昌街1-22-168-1的门市房出租给立德树人公司；租赁期限三年(从2018年3月15日至2021年3月14日止)，租金为第一年17万元，第二年18万元，第三年19万元；租金支付方式为每半年支付一次，即每年的3月10日和9月10日为房租支付日；房屋押金2万元；违约金为年租金50%。合同签订后，双方依约履行各自义务。租金已交付至2020年3月14日。立德树人公司已搬离案涉租赁房屋。2020年7月10日，张雪梅从立德树人公司职员处取回租赁房屋钥匙。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张雪梅与立德树人公司之间存在合法有效的房屋租赁合同关系，张雪梅已经履行交付租赁房屋义务，立德树人公司没有按照约定给付第三年度租金已经构成违约，故对张雪梅要求立德树人公司给付剩余租金及违约金的诉求，该院予以支持。关于剩余租金一节，因案涉房屋已实际交还给张雪梅，可认定为双方已合意解除双方之间所签订的房屋租赁合同。但因双方均未提供足够的证据证明解除合同的实际时间，该院依法认定张雪梅实际取回房屋钥匙占有案涉租赁房屋之日，即2020年7月10日为合同解除及交还房屋的时间，亦即租赁期间为2020年3月15日至2020年7月10日，共计118天，剩余租金为190,000/365/×118=61,425元，扣除押金20,000元，还应支付41,425元租金。关于违约金一节，因双方约定违约金计算标准较高且张雪梅未提供证据证明其实际损失情况，庭审中立德树人公司对此提出异议，认为违约金约定标准过高并依法申请法院予以调整，故该院根据合同履行情况，尤其是违约情况和疫情导致的市场环境变化情况，酌定违约金20,000元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、辽宁立德树人实业集团有限公司于该判决生效之日起十日内给付张雪梅租金41,425元；二、辽宁立德树人实业集团有限公司于该判决生效之日起十日内给付张雪梅违约金20,000元；三、驳回张雪梅的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5575元，由张雪梅负担4373元，由辽宁立德树人实业集团有限公司负担1202元。本院二审期间，上诉人张雪梅提交一张照片欲证明立德树人公司牌匾在本案诉讼中还一直悬挂在租赁房屋门店上面。立德树人公司对该证据无异议。本院对该证据予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。另查，本院于2021年4月15日会同张雪梅及立德树人公司诉讼代理人徐亮去涉案房屋现场勘查，发现该房屋门店上面仍然悬挂立德树人公司牌匾及宣传广告，租赁房屋内还存留立德树人公司保险柜、办公桌椅、边角柜、商品展示柜等物品。再查，立德树人公司搬离案涉租赁房屋后将经营地点变更在鞍山市铁西区人民路395号02栋1单元01号，继续营业。再查：一审判决对张雪梅向法院支付的财产保全费1945元未予处理。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应按合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案上诉人张雪梅与上诉人立德树人公司签订的为期三年的房屋租赁合同系合法有效合同，张雪梅已将案涉房屋交付立德树人公司占有、使用，但立德树人公司未在合同约定期限内将第三年度租金给付张雪梅，其在未与张雪梅协商一致、未通知张雪梅情况下擅自搬离所承租房屋，构成根本违约，其应当承担相应的违约责任。故本院对张雪梅要求立德树人公司给付租金及违约金的诉讼请求中合理部分予以支持。关于房屋租赁合同的解除以及租金的给付一节，张雪梅和立德树人公司就案涉房屋租赁合同的解除问题虽未形成合意，但鉴于立德树人公司已经搬离案涉房屋并于2020年7月10日将房屋钥匙交给张雪梅，房屋已实际交还张雪梅，双方当事人之间所签订的房屋租赁合同客观上已经无法继续履行，该合同应当终止履行。一审判决认定2020年7月10日为案涉租赁合同解除及交还房屋的时间，并认定立德树人公司在2020年3月15日至2020年7月10日租赁期间应当交付的租金为61,425元，在扣除押金20,000元后，其还应支付张雪梅41,425元租金并无不当，本院予以维持。上诉人张雪梅以房屋租赁合同没有解除为由要求立德树人公司给付第三年度全部租金19万元的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于违约金一节，因立德树人公司在未与张雪梅协商一致、未通知张雪梅情况下擅自搬离所承租房屋，构成根本违约，且该租赁房屋内至今还留有立德树人公司桌椅、展示柜，保险柜等物品，立德树人公司牌匾和业务宣传广告至今仍悬挂在所承租的房屋门店上面，立德树人公司还在利用张雪梅房屋宣传该公司业务，进而为公司赢得利益，再考虑疫情对立德树人公司经营确实存在一定影响，故本院综合以上因素认为本案违约金酌定为第三年度租金19万元的30%为宜，即立德树人公司应当给付张雪梅擅自解除合同违约金57,000元，一审判决立德树人公司给付张雪梅违约金20,000元标准过低，与立德树人公司违约情形、过错程度、违约后果不相适应，本院予以调整。张雪梅上诉主张立德树人公司应按租赁合同约定的第三年度租金19万元的50%给付违约金的问题，因该违约金标准过高，本院不予支持。立德树人公司上诉主张因疫情导致其没有经营收入，双方因疫情解除租赁合同，一审法院判决其支付全额租金61,425元已经显失公平，再判决支付20,000元违约金是适用法律错误的问题，因新冠××疫情客观上确实会对其经营造成一定影响，但该影响应当是暂时的、有限的，并不足以导致房屋租赁合同目的无法实现，事实上其亦在搬离所承租的房屋后另行选址继续从事经营活动，因此，其单方擅自提前解除租赁合同的行为构成根本违约，其应承担相应违约责任，本院对其上诉请求和理由不予支持。关于上诉人张雪梅提出要求立德树人公司给付房租延期支付滞纳金以及按合同约定对方违约后2万元押金不予返还一节，因张雪梅在一审并未提出该两项诉讼请求，其在二审增加诉讼请求，本院不予审理。关于上诉人张雪梅要求立德树人公司承担一、二审全部诉讼费用一节，因立德树人公司构成根本违约，其引发了本案纠纷，张雪梅在本案中无过错，故本案一审案件受理费、保全费以及二审案件受理费均应由立德树人公司负担。综上所述，张雪梅的上诉请求部分成立，对此部分本院予以支持。立德树人公司上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持鞍山市铁东区人民法院（2020）辽0302民初3852号民事判决第一项；二、撤销鞍山市铁东区人民法院（2020）辽0302民初3852号民事判决第三项；三、变更鞍山市铁东区人民法院（2020）辽0302民初3852号民事判决第二项为；辽宁立德树人实业集团有限公司于本判决生效后十日内给付张雪梅违约金57,000元;四、驳回张雪梅其他诉讼请求；五、驳回张雪梅其他上诉请求；六、驳回辽宁立德树人实业集团有限公司上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5575元、财产保全费1945元，由上诉人辽宁立德树人实业集团有限公司负担；二审案件受理费共计4400元，由上诉人辽宁立德树人实业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曲涛审判员  周瑞审判员  霍健二〇二一年七月十九日法官助理里明辉书记员王茜