北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京01民终5748号上诉人（原审被告）：北京世纪英时商贸有限公司，住所地北京市海淀区北蜂窝甲8号1层116。法定代表人：张金平，经理。委托诉讼代理人：王如，北京市一法律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵丹蕾，北京市一法律师事务所律师实习律师。被上诉人（原审原告）：范培蓉，男，1991年2月17日出生，汉族，无业，住天津市西青区。委托诉讼代理人：柳明华，天津益清（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘爱君，天津益清律师事务所律师。原审被告：祁剑英，男，1960年1月14日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：丁冬成，北京晓生律师事务所律师。委托诉讼代理人：张月飞，北京晓生律师事务所实习律师。上诉人北京世纪英时商贸有限公司（以下简称世纪英时公司）因与被上诉人范培蓉、原审被告祁剑英排除妨害纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初46989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员刘芳独任审理，于2021年7月13日公开开庭审理了本案。上诉人世纪英时公司之委托诉讼代理人王如、赵丹蕾，被上诉人范培蓉之委托诉讼代理人柳明华、刘爱君、原审被告祁剑英之委托诉讼代理人丁冬成、张月飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世纪英时公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回范培蓉一审全部诉讼请求。事实和理由：2015年1月原世纪英时公司股东张某与祁剑英签订了《房屋租赁合同》租期至2035年，2015年8月使用北京市海淀区北蜂窝甲8号1层116室的房屋（以下简称涉案房屋）作为北京曼辉文化传媒有限公司（以下简称曼辉公司）住所登记，后更名为世纪英时公司，2015年9月祁剑英将涉案房屋登记至范培蓉名下，世纪英时公司并不知情。为公司正常经营于2018年3月委托公司股东与祁剑英签订了第二份《租房协议》，祁剑英提供了房屋产权证明并配合世纪英时公司进行工商变更登记。第二份《租房协议》是对第一份《房屋租赁合同》的补充和修订。世纪英时公司与祁剑英房屋租赁关系发生在房屋产权变更之前，应继续履行原租赁合同。范培蓉辩称，同意一审法院判决。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求予以维持，驳回世纪英时公司的上诉请求。祁剑英述称，同意世纪英时公司的上诉请求。2015年1月8日张某与祁剑英签订了租房协议，依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条的规定，张某在公司设立阶段与祁剑英签订的合同，权利义务应归属于曼辉公司，祁剑英与世纪英时公司签订的租赁合同一直在履行，并未终止或解除，至于2018年祁剑英与迟某签订的房屋租赁合同未实际履行与本案无关，故祁剑英认为世纪英时公司的上诉请求应得到支持。范培蓉向一审法院起诉请求：1.判令世纪英时公司、祁剑英限期从涉案房屋内搬出；2.世纪英时公司、祁剑英承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2018年3月19日，祁剑英与迟某就涉案房屋签订《租房协议》，双方约定祁剑英将涉案房屋出租给迟某，租期自2018年5月1日至2023年5月30日，租金为25000元/月。经询，世纪英时公司称迟某系该公司原股东，其租赁房屋的目的为经营世纪英时公司。房屋租金一直交至2020年5月31日，世纪英时公司实际使用涉案房屋至今。另查，天津市第二中级人民法院于2020年8月4日向世纪英时公司送达协助执行通知书，告知其不得擅自支付房屋租金。2015年，祁剑英将涉案房屋出售给范培蓉。2015年9月22日，涉案房屋登记至范培蓉名下。经询，范培蓉称就涉案房屋其与祁剑英并未签订书面的买卖合同，亦未办理涉案房屋的交接。祁剑英称系因范培蓉尚欠500万元的购房款未支付，故未办理涉案房屋的交接，收益权仍属于祁剑英。另祁剑英已在海淀法院就剩余未支付房款起诉范培蓉，该案正在审理中。关于祁剑英与迟某于2018年3月19日签订的《租房协议》，祁剑英称涉案房屋过户至范培蓉名下时，原产权证丢失无法找到，后找到了原产权证，祁剑英持原产权证与迟某签订合同，并协助世纪英时公司办理了工商注册登记。祁剑英与迟某签订合同时并未告知涉案房屋已转移登记至范培蓉名下。一审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。祁剑英在涉案房屋已转移登记至范培蓉名下后，持已作废的涉案房屋的产权证与世纪英时公司签订租赁合同并办理工商注册登记，祁剑英未提交证据证明范培蓉同意其将涉案房屋出租给世纪英时公司，范培蓉作为涉案房屋的产权登记人，有权要求世纪英时公司返还涉案房屋，故法院对范培蓉要求世纪英时公司返还涉案房屋的诉讼请求，予以支持。鉴于祁剑英并未实际占有涉案房屋，故范培蓉要求祁剑英返还涉案房屋的诉讼请求，法院不予支持。祁剑英及世纪英时公司的辩称理由，于法无据，法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、北京世纪英时商贸有限公司于本判决书生效后三十日内将其占有的位于北京市海淀区北蜂窝甲8号1层116室的房屋腾空并交还给范培蓉；二、驳回范培蓉的其他诉讼请求。本院二审期间，世纪英时公司就其上诉请求提交了5份新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，2015年1月8日张某与祁剑英签订了涉案房屋的《房屋租赁合同》，租期为2015年1月8日至2035年1月8日。曼辉公司于2015年8月11日成立，时任法定代表人为张某，该公司经营范围为组织文化艺术交流活动（不含营业性演出）；承办展览展示活动等。2018年4月13日张某与严某签订转让协议，张某将其在曼辉公司中的股权10万元转让给严某。2018年4月26日北京市工商行政管理局海淀分局核准曼辉公司名称变更为世纪英时公司，该公司股东变更为严某、迟某，严某为法定代表人，世纪英时公司经营范围变更为销售食品，销售日用品、针织纺织品、五金交电等。2019年1月5日严某将股权17万元转让与张金平、股权13万元转让与陈某，迟某将股权20万元转让与陈某。后世纪英时公司的法定代表人变更为张金平，股东变更为陈某、张金平，经营范围变更为预包装食品销售、含冷餐冷冻食品；散装食品销售、特殊食品销售；卷烟零售等。二审中，世纪英时公司表示2015年公司成立时经营的是棋牌室，2018年张某退出股东后，股东迟某变更经营连锁便利店便利蜂，因其与前端的约定时间晚于张某签署的约定期限，为了便于公司经营，才又与祁剑英签了租赁合同。租金未变更延续2015年所签合同约定，交纳租金的时间变更系因祁剑英给了装修期，所以时间上与2015年租赁合同不一致。祁剑英称，没有实际履行2018年与迟某签订的租赁协议，迟某也没有以自己的名义向祁剑英支付租金。范培蓉认为，迟某与祁剑英签订2018年3月19日的租赁合同时，祁剑英并不是房屋的产权人，迟某签订该租赁协议没有审查相应的权利主体，不享有“买卖不破租赁”的保护，所以范培蓉的请求应该得到法律支持。经审查，对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，张某作为曼辉公司的发起人、股东与祁剑英于2015年1月就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》（以下简称2015年租赁合同）系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政性法规的强制性规定，应为有效合同。签订租赁合同后曼辉公司以涉案房屋为住所地进行注册登记，涉案房屋亦用于曼辉公司经营使用。后曼辉公司进行了企业名称变更及股东变更等事项，现更名为世纪英时公司，其法人民事主体资格并未消灭，故世纪英时公司应依法享有并承担2015年租赁合同项下之权利及义务。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。涉案房屋所有权于2015年9月登记至范培蓉名下，系在世纪英时公司占有涉案房屋期限内发生的所有权变动，故不影响2015年租赁合同的效力。2018年3月迟某与祁剑英签订的租赁协议不构成对2015年租赁合同的解除，因此，2015年租赁合同仍然有效，世纪英时公司有权占有使用涉案房屋，一审法院认定错误本院予以更正，故范培蓉要求世纪英时公司搬离涉案房屋缺乏事实及法律依据，应予驳回。综上所述，北京世纪英时商贸有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初46989号民事判决；二、驳回范培蓉的全部诉讼请求。一审案件受理费35元，由范培蓉负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由范培蓉负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  刘 芳二〇二一年七月二十七日法官助理  李昊婷书 记 员  马子萌