湖南省汨罗市人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0681民初1088号原告：吴治理，男，1968年10月6日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。被告：彭辉，男，1976年12月30日出生，汉族，住湖南省汨罗市。委托诉讼代理人：周柳，女，1988年4月9日出生，汉族，住湖南省汨罗市。系彭辉妻子。被告：谭小斌，女，1976年10月9日出生，汉族，住湖南省汨罗市。委托诉讼代理人：李美林，汨罗市正义法律服务所法律工作者。原告吴治理与被告彭辉、谭小斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴治理和被告谭小斌的委托诉讼代理人李美林到庭参加了诉讼。被告彭辉经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴治理向本院提出诉讼请求：1、请求判令原、被告签订的《私房联建房屋买卖合同》无效；2、判令两被告返还原告房屋财产；3、由两被告承担本案诉讼费用。4、庭审中吴治理增加诉讼请求：如果无法返还房屋，则支付所欠房款4.9万元，从判决生效之日起按月息1%支付利息；事实与理由：为解决高家坊镇的移民建房，镇政府于2009年4月决定，同意原告吴治理采用村民联建，投资私房联建“治理大厦”，共联建45户。2009年11月2日，原告与被告签订了《私房联建房屋买卖合同》，约定被告购得北栋103房一个面积共51平方米的门面，被告已将该门面装修并经营。被告彭辉和谭小斌在签订合同时是夫妻关系，现已离婚。被告应当支付房屋总价款158000元人民币，约定在2010年1月1日付清90%，延期付款按月息1.5%计算利息。被告彭辉仅已支付房款10.9万元，尚欠4.9万元及延期付款利息。在关于治理大厦房屋买卖的多次诉讼中，都认定关于治理大厦《私房联建房屋买卖合同》因违反国家相关强制性规定无效，故请求法院判令本案中的房屋买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同认定无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。治理大厦房屋是镇政府、房产国土等部门收费或罚款认可的村民联建，根据县市级国土等部门规定，集体土地办房产证的只能由镇政府组织申请，原告最多只有收集办证材料的权利和责任。并且原告多次联系镇政府和各部门，垫付了办证费用还没有向被告收钱。办不到证只能说合同有瑕疵，不能说违约，合同未要求办证违约责任。故请求法院支持原告的诉讼请求。彭辉辩称，1、合同有没有效，我不清楚，请人民法院依法审理判决。2、卖给我的是门面，只有50平方米，每平方米要3000多元，好贵。按照合同规定，原告应该给我房产证，原告至今没有给我房产证。3、没有房产证的房子我不要。没有房产证的房子不能贷款，也不能抵押、转让和买卖，我要了没有作用。我现在在外面分包了劳务工资项目，没有前周转，欠了几十万元民工工资，总承包的老板跑路了，劳动局半年了也找不到人，打官司要很久时间。而且我是从别人手里转包来的，打官司还不一定能拿到钱。4、2009年我交了10.9万元，2010年装修及设施花了3万多元，原告违约没有给我房产证，应该赔偿我损失。我现在借的钱要两分多的利息，还有五分的高利贷。我坚决请求法院判决原告按月息三分支付我资金利息。谭小斌辩称，请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。事实与理由：导致合同无效是原告在合同第8条上约定了一年内办理产权手续，但至今没有办理，根据原告提供的证据，发表如下意见：原告变更了诉讼请求，如房屋无法返还要求支付剩余欠款及利息，该请求没有事实依据法律依据。合同约定一年内办理手续但至今没有办理，如果本案的被告支付了房款，被告方履行了欠款义务，我们要求吴治理办理产权证。法院如何判决，这是最为关键的。原告诉讼请求要求我们给付剩余的欠款，我们将提出起诉，请求原告履行义务办理产权手续。本案合同无效，但不能排除原告承担全部的违约责任。按照法律规定履行不符合合同约定的应当按照当事人的约定处理，被告谭小斌声明保留采取维权的法律措施。本案中，被告谭小斌是孤儿寡母，没有住所，生存权高于其他权利。原告要求被告谭小斌返还其住所，势必会让被告谭小斌母女两人流落街头。同时在原告诉讼状中，将自身的过程及川山坪政府的违法行为所造成的后果强加被告谭小斌身上，其陈述的不能做为定案的依据。原告的起诉状反映在（2018）湘0681等等文书所陈述的情况，这些文书是生效的法律文书，我们认为其合法性有疑问。在此文书中确定房屋不能返还，支付利息与民法典背道而驰。原告违约，我们还可以减少价款，请求返还房价的具体数目，我们认为至少我们可以减少价款的，有法律依据和法律事实。我们是按照商品房的价格买的，现在房价涨价了。我们认为原告的请求返还房款，应当减少价款的，请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。对于原告吴治理所举证据一、私房联建房屋买卖合同；证据二、房产局办证协议、川山坪镇政府（原高家坊镇政府）关于办理村民联建手续报告两份、汨罗市政府督办室《关于高家坊镇治理大厦遗留问题调查报告》、岳阳市办实事协调领导小组督办函；证据三、龙海波、周利辉、任放、周新辉、任海敖五人与治理大厦分房户的私房转让协议；证据四、部分催收款通知；证据五、汨罗市人民法院民事调解书和调解协议。本院审查后认为，对于私房联建房屋买卖合同，双方签订的内容系其真实意思表示，且与本案有关联。本院予以采信。对于证据二，该份证据属于政府文件，真实性合法性不存在异议，本院予以采信。对于吴治理提交的证据三及证据五，本院审查后认为两组证据与本案没有关联性，本院不予采信。对于证据四部分催收款通知，谭小斌提出异议。本院审查后认为吴治理未提供相应的证据予以佐证谭小斌是否收到过催款通知，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年4月6日，汨罗市高家坊镇党委、政府决定在镇区西街周坊村范围内，采取民间投资与村民联建相结合的方式，集中建设用于安置大山与地质灾害隐患点移民的住宅楼和可容纳200个摊点的农村集贸市场，用于解决该镇大山即地质灾害隐患点移民建房用地紧缺和集镇街道狭窄、经营摊点乱摆乱放、交通拥堵等突出问题，并将该项目交由该镇万岭村大万坪组村民吴治理负责开发建设。高家坊镇党委、政府决定建设移民安置点与集贸市场的建设用地来源于吴治理向所在村组购买的集体土地。吴治理先后与该镇周坊村塘湾组、听元组签订土地购买合同，吴治理共购得土地10亩。治理大厦于2009年4月开始兴建，在动工之前，高家坊镇党委、政府及吴治理多次向有关部门申请办理用地与建设相关手续，但未获批准。该建筑占地面积1850平方米，建筑总面积9297.4平方米；该建筑楼层6层，其中一至三层为农贸市场，四至六层为住房，共36套。治理大厦于2009年12月竣工，总投资约300万元。因该建筑一直没有得到相关部门许可，一至三楼的集贸市场一直没有装修并投入经营。根据高家坊镇党委、政府要求与合作开发协议约定，将33套住房以650元/平方米的成本价安置给本镇范围内的大山与地质灾害隐患点移民，将北栋5个门面以1200元/平方米的价格出售给集镇居民、回高家坊镇原籍居住的城镇居民和在本镇工作的高家坊籍公职人员。在治理大厦建设过程中，汨罗市城乡规划与国土资源主管部门曾上门劝阻制止并分别下达了责令停止违法建设与国土资源违法行为通知书。2009年8月还由国土资源部门牵头组织实施强制停工。但由于当时镇党委、政府同意其继续施工并承诺包办相关批准手续，致使治理大厦在未经批准的情况下建成。在此过程中，高家坊镇镇政府向其收取集镇基础设施配套费等15万元，市国土资源部门收缴罚款4万元，市房地产管理部门收取办证费用4万元，另高坊村村委会收取管理费用2万元。2009年9月起，高家坊镇党委、政府及吴治理多次向国土资源、城乡规划与房地产主管部门申请补办建房相关手续，相关部门鉴于其违法用地面积与建筑体量较大、情况复杂等原因没有受理，至今房产证仍然没有办理。2009年11月2日，谭小斌、彭辉与吴治理签订《私房联建房屋买卖合同》，谭小斌、彭辉购得“治理大厦”北栋103房一个面积共51平方米的门面，合同购房价158000元，谭小斌、彭辉已付房款109000元。合同第八条约定：“出卖人应当在房屋交付使用后一年内，将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，并办好房产证。”本院认为，根据《中华人民共和民法总则》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”。本案中，吴治理与谭小斌、彭辉签订的《私房联建房屋买卖合同》，因涉案“治理大厦”存在建设审批手续不全情形，买卖涉案房屋违反国家相关法律强制性规定，故本院认定该合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的。应当各自承担相应的责任。”本案中，吴治理未为谭小斌、彭辉等在内的“治理大厦”购房者办理房产证，存在一定过错，但根据庭审查明的事实，确属事出有因，为此吴治理还向相关部门缴纳了一定的费用，与恶意违约不办理房产证不同。且合同第八条约定吴治理具有将相关办证材料报产权登记机关备案的义务，双方未就不能办理房产证的违约责任做出过约定。对此，原被告双方均有一定过错。另外，谭小斌、彭辉已于2012年11月8日协议离婚，协议书中明确约定了对于案涉门面，双方须到场认可同意对外出售，所得资金双方各得一半。本院考虑到案涉门面谭小斌已装修并以半住半商的方式维持生活。在庭审中，谭小斌作为房屋共有人，亦明确表示不同意将房屋返还给吴治理，故返还房屋存在障碍。吴治理主张返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。同样，彭辉答辩提出要求退还房屋，并支付资金利息的意见，本院不予采纳。在签订购房协议时，彭辉与谭小斌系夫妻关系，案涉门面系彭辉、谭小斌二人共同购买享有，所欠的购房款属于两人共同债务，应共同负责偿还。原被告双方均认可彭辉、谭小斌已付吴治理房款109000元，尚欠49000元房款未付的事实，吴治理要求彭辉、谭小斌支付剩余未付49000元房款的诉讼请求，本院予以支持。吴治理请求判令彭辉、谭小斌按月利率1%支付自判决生效之日起支付利息的诉讼请求，本院不予支持。但应从判决生效之日起，按一年期贷款市场报价利率标准3.85%计算逾期付款的利息。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十六条、第九十七条、第一百零二条之规定，判决如下：一、吴治理与彭辉、谭小斌于2009年11月2日签订的《私房联建房屋买卖合同》无效；二、限彭辉、谭小斌于本判决生效之日起十日内向吴治理支付剩余购房款49000元，并自判决生效之日起按一年期贷款市场报价利率标准3.85%支付逾期付款利息；三、驳回吴治理的其他诉讼请求。案件受理费500元，减半收取计250元，由彭辉、谭小斌承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  廖拥国二〇二一年七月六日法官助理晏敏钦书记员廖楚舒执行款支付账号全称：汨罗市人民法院执行款专户账号：8201××××2559开户行：湖南汨罗农村商业银行股份有限公司附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国物权法》第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。