辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0114民初3382号原告：杨德洪，男，满族，住址沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：宁连义，辽宁中宇智博律师事务所律师。被告：沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司，住所地：沈阳市沈河区。法定代表人：房圣超，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴晓晶，女，满族，该公司员工，住址辽宁省开原市。被告：李秀芝，女，汉族，住址沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：田秋实，辽宁坤哲律师事务所律师。原告杨德洪与被告沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司房屋（以下简称“顺意福莱英公司”）、被告李秀芝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月10日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨德洪及委托诉讼代理人宁连义，被告顺意福莱英公司委托诉讼代理人吴晓晶，被告李秀芝委托诉讼代理人田秋实到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判决被告顺意福莱英房地产公司办理房屋买卖合同及补签房产证，请求二被告立即撤销合同备案；二、本案诉讼费由顺意福莱英房地产公司承担。事实与理由：2010年11月25日，原告在被告售楼处购买一套商品房，即于洪区阳光维也纳小区8号楼1单元11楼3号，购房款为384644元，原告当天在中国建设银行现金全额交付，并由建设银行出具加盖被告单位收款印张的“现金交款单”。在交款后，被告售楼处工作人员说暂时不能签订商品房买卖合同，让原告回家等通知。2012年3月9日，被告通知原告可以入住，并给原告提供《商品房交付使用通知书》和《住房使用说明书》，在原告缴纳物业费、垃圾清运费、电费后，被告将该房屋钥匙交给原告。此后原告进住该房屋并进行装修，现已居住九年。2012年6月4日，被告财务人员给原告开具购房《专用收款收据》，并收回建设银行的“现金交款单”。被告财务人员告诉原告，整栋楼还没有开始办理房屋产权证，等到办房证时，凭此《专用收款收据》再签订商品房买卖合同办理房屋产权证，回家等通知。由于原告相信了被告财务人员的的话，没有着急办房证，并等待被告通知。可是被告始终没有通知原告签订商品房买卖合同，也没有为原告办理房屋产权证。原告经多方了解，原告所住8号楼已有很多住户已经办完房屋产权证。对此，原告多次找到被告，被告工作人员总是让原告回家等消息，至今没有为原告补签商品房买卖合同及办理房产证。经过第一次庭审，我方已知该房屋已被李秀芝备案，所以追加被告李秀芝，请求二被告共同把备案合同撤销。综上，原告认为，被告迟迟不与原告签订购房合同，不给原告办理房证，但是原告已经交完购房全款并进驻房屋九年，双方应当属于事实履行房屋买卖合同。被告没有按约定签订购房合同应当认定合同履行违约，被告应承担违约责任，原告无责任，故诉至法院。被告顺意福莱英公司辩称：案涉房屋所在的项目是答辩人以单笔楼盘出让楼花的方式与沈阳博士苑房地产开发有限公司（简称博士苑）合作。博士苑向答辩人支付了楼花出让费、税金等各项费用，由博士苑自主开发建设、销售，自负盈亏。答辩人仅负责办理整体项目的土地使用权转让，及项目规划设计等手续。答辩人为博士苑提供二级账户，该账户款项由博士苑自行支配，所有购房款都是由博士苑收取。案涉房屋的销售及购房款收取都是博士苑的行为，并非是答辩人，售房时答辩人并不知情。原告所述答辩人出售房屋、收取房款并开具收据是不符合事实的。二、博士苑长期欠付答辩人的楼花费、税费、配套费等款项。为使项目尽快达到交付条件，答辩人无奈只能多处借款，并将部分房屋抵押给出借人。答辩人一直支付着高额的借款利息至今，数次向博书苑催款。对于部分备案抵押的房屋，答辩人只有收回博士苑的欠款，并还给出借人，才能将房屋备案撤回押。三、案涉房屋目前的状态是备案在李秀芝名下，备案在其名下的性质为借款抵押并非房商品房买卖。2009年2月下旬，答辩人向张春华借款100万元，张春华要求答辩人需要拿出七个房屋备案在张春华指定的人名下，作为借款担保才能给答辩人支付借款。2009年2月25日，应张春华要求，答辩人将包含案涉房屋的七个房屋备案在张春华指定人名下，并签订了备案合同。2009年3月5日，答辩人与张春华签订购房协议，约定张春华在答辩人处购买房产七套，答辩人如六个月内未能为张春华办理完房产房屋产权证书，需将该七套房产按原价回购，并按每月3万元追加违约金赔偿给张春华。2009年3月6日，张春华通过其儿子李凯的账户向答辩人委托的收款人于乐平账户转款908685元，上述《购房协议》实质为答辩人向张春华的借款，约定借款100万元，月利率3%，即每个月3万元的利息。在实际履行过程中，张春华实际的出借本金为908685元。答辩人按照双方的借款约定，每月向张春华支付利息3万元至今，结合答辩人《购房协议》及还款凭证可以证明《购房协议》名为买卖实为借贷。案涉房屋备案在李秀芝名下的行为并非实际商品房买卖行为，而是作为与张春华之间借款的抵押物。四、对于原告购买案涉房屋事宜，是博士苑单方销售行为，并未征得答辩人的认可和同意，答辩人也从未收到过该购房款，也因博士苑没有偿还答辩人的欠款，导致案涉房屋的备案不能及时撤回、解押。与博士苑合作中，房屋建设销售等事宜是博士苑自主进行，不是向答辩人提交的材料，并指令答辩人出具相关的手续。在收到本院的指令后，答辩人就像不需要开具相应的手续如收据、发票、入库单等，博士苑再将相应应给付给答辩人的费用支付给答辩人的费用支付给答辩人，所以答辩人只是针对博士苑单方出具手续，并不直接面对具体的购房人，原告所付的购房款实际收款人是博士苑，该房产已经备案登记在李秀芝名下，且该房产不能签订正常的房屋买卖合同，产权登记无法办理，原告也是在明知且认可了该房产具有权利瑕疵的情况下自愿购买，应当自行承担相应的法律后果。综上，案涉房屋李秀芝的备案并非真实买卖关系，而是借款。导致答辩人抵押房产不能及时撤备案检查的根本原因是博士苑迟迟不给付拖欠答辩人的费用，恳请法院查明事实，依法判决。被告李秀芝辩称：被告李秀芝作为房产的备案人，其主要原因是借款，张春华借给顺意福莱英公司的借款，有一部分是和李秀芝出借的，之后出具了一个抵押担保的意愿，所以把房产备案到李秀芝名下，当时说把借款还完后，重新备案到张春华名下，因为时间比较久远，所以李秀芝也不记得这个事，李秀芝自己没有买卖房屋的行为，他把钱借给张春华，张春华把钱借给顺意福莱英公司，所以造成今天的这个情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月25日，原告出资购买被告顺意福莱英公司开发的位于沈阳市于洪区房屋，建筑面积为113.8平方米。原告交纳了购房款384644元。2012年3月9日，被告顺意福莱英公司向原告出具了准住通知书。同日，原告接收了房屋，并交纳了物业费、电费等相关费用。2012年6月4日，被告顺意福莱英公司向原告出具专用收款收据，收款金额为384644元。另查，位于沈阳市于洪区房屋已办理了产权证。2009年3月5日，顺意福莱英公司（甲方）与署名为刘善来、李秀芝、于宪文、李金荣（乙方）、于乐平（丙方）签订购房合同，内容有：乙方在顺意福莱英公司开发的阳光维也纳花园购买房产7套，详见备案合同，总价款100万元。甲方承诺六个月内为乙方办理完房屋产权证书及相关手续。如乙方不能按期办理完房屋产权证书及相关手续，甲方必须无条件将7套房产按原价回购，并按每月3万元追加违约金赔偿给乙方，于乐平本人同意承担连带赔偿责任等。乙方处签名载明由张春华代签。2009年3月6日，李凯向于乐平账户转款908685元。2009年2月25日，顺意福莱英公司与署名为李秀芝的买受人签订商品房买卖合同，内容有：买受人购买的商品房位于于洪区，建筑面积113.8平方米，总金额为227600元。出卖人应当在2009年12月30日前交付买受人使用。同日，办理了合同备案。本院认为：原告向被告顺意福莱英公司交付了购房款，被告顺意福莱英公司向原告交付了房屋，原告与被告顺意福莱英公司间存在买卖合同，此合同是双方当事人真实的表示，不违反法律、法规的相关规定，为合法有效，被告顺意福莱英公司应与原告签订商品房买卖合同，并协助原告办理产权证。关于顺意福莱英公司与署名为李秀芝间商品房买卖合同的问题。被告李秀芝否认购买房屋的情况，承认是借款行为，且相关款项也没有汇入顺意福莱英公司账户。顺意福莱英公司于2009年2月25日与署名为李秀芝的买受人签订商品房买卖合同，李秀芝或相关人员在近十余年期间也没有要求交付房屋或履行合同义务，故李秀芝购房的意思表示并不真实，其与福莱英公司签订商品房买卖合同的行为系以虚假的意思表示实施的民事法律行为，应为无效。因此，李秀芝与福莱英公司应共同撤销涉案房屋的合同备案手续。关于被告顺意福莱英公司所称出让楼花的问题。合同具有相对性，从原告提供的证据看，收款收据、准住通知书等均载明了被告顺意福莱英公司。被告顺意福莱英公司虽提出出让楼花，但没有提供证据向原告进行释明或原告明知，故对于被告顺意福莱英公司提出的该主张不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百九十五条、第六百二十八条之规定，判决如下：一、被告沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司、被告李秀芝于本判决书发生法律效力后3日内办理撤销位于于洪区房屋（建筑面积113.8平方米）的备案手续；二、被告沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司于本判决书发生法律效力后10日内与原告杨德洪就位于于洪区房屋（建筑面积113.8平方米）签订商品房买卖合同；三、被告沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司于判决发生法律效力后15日内协助办理原告杨德洪办理位于沈阳市于洪区房屋（建筑面积113.8平方米）的不动产权证。案件受理费7070元，由被告沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵宝伟人民陪审员  胜 涛人民陪审员  李欣原二〇二一年七月一日书 记 员  吕长影