河南省登封市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0185民初2050号原告（反诉被告）：郑州兴晟商业管理有限公司。住所地：登封市中岳大街中天广场1#楼122铺，统一社会信用代码：91410185MA44M3K11A。法定代表人：朱亚娟，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：韩志辉，河南群达律师事务所律师。被告（反诉原告）：郝书娜，女，汉族，1973年10月28日出生，住登封市。委托诉讼代理人：刘新涛，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯梦龙，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。原告郑州兴晟商业管理有限公司（以下简称兴晟公司）与被告郝书娜租赁合同纠纷一案，本院立案后，郝书娜提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，对本诉和反诉公开开庭进行了合并审理。原告兴晟公司的委托诉讼代理人韩志辉，被告郝书娜及其委托诉讼代理人刘新涛、冯梦龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴晟公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告腾空原告租赁给被告位于登封市××广场××＃楼西门口的商铺内的所有财产，并将租赁房屋恢复原状交付给原告;2、依法判令被告支付占用原告商铺期间的费用343140元(自2019年5月11日起至2021年3月12日止,其中疫情原因减免三个月费用)；3、本案诉讼费以及因诉讼发生的所有费用由被告承担。事实和理由：2018年10月12日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》一份，约定:原告将坐落于登封市××广场××＃楼西门口的商铺租赁给被告做商业经营使用，租赁面积为64.5平方米，租赁期限自2018年10月12日起至2020年10月11日止，其中免租期自2018年10月12日起至2018年11月11日止，月租金计18060元，租金每6个月支付一次，被告应于合同签订后3日内支付首期租金108360元，以后租金应于支付周期开始前15日内支付。合同另约定:本合同到期后双方未续签合同的，乙方必须于5日内将该房屋内属于乙方财产搬走，将房屋按原状归还给甲方;乙方对房屋的装修，由乙方自行拆除，费用乙方承担;逾期未搬离的，视为乙方自愿放弃对租赁房屋的装修权益及对租赁物内遗留财产的权益，甲方可自由处置。合同签订后，被告仅支付6个月的商铺租金108360元后，便未再向原告支付租金。合同到期以后，虽经原告多次催告，但被告不仅不支付房租，而且拒绝向原告交还租赁商铺，故而产生纠纷。综上所述，原告认为，原、被告之间签订的《商铺租赁合同》是双方在公平、自愿基础上签订的合法、有效的租赁合同，合同签订以后，被告却不按合同的约定履行及时交纳租金的义务，合同到期以后，并长期占用原告商铺，且拒绝向原告交还早已到期租赁商铺，其行为已经属于严重违反合同约定的行为，也已经严重侵犯原告的合法财产权益。为此，原告依据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释的规定，特诉至法院。被告郝书娜辩称，2018年，中天广场开展商业宣传，原告称涉案的商场经营者为金博大，实力雄厚，并且商场负一层将要入住丹尼斯或者永辉超市，人流量大，郝书娜是经营化妆品和女士护肤品的，听信原告的宣传后，在金博大入住商场一个月后即2018年10月12日，与原告签订了租赁合同，当时原告许诺在超市开业后，人员可以从商场内部进入，让郝书娜先行装修。郝书娜承租的商铺门在商场内部，临街是一个落地大窗户，原告称可将窗户打掉改门，这样商场晚上停止营业后，商铺可以延长营业时间，增加商铺的优越性。但是在商铺开业后，金博大将商场内的门锁上，不让店铺享受内部人流。后经协商，原告动员郝书娜向金博大缴纳物业费、水电费、10000元保证金等，并称等负一楼超市开业后，一定把门打开。2019年1月28日，丹尼斯和永辉超市并未入住商场，而是登封市的隆达超市入住，但是店铺的商场内部的门仍然被锁不能开放。在郝书娜的催促下，原告采取躲避等方式拖延，原告的行为造成郝书娜没有客源等损失共计47万余元，无奈之下，郝书娜在房租到期后被迫撤店。此外，原告出租给郝书娜的商业房屋没有产权有效的证明，存在商业房屋使用争议，导致涉案房屋无法正常使用，请法院依法审查涉案房屋产权证明后，宣布本案合同为无效合同。因原告原因，导致郝书娜承租的房屋所在的中天广场出租开办的隆达超市、金博大商场先后停止营业，导致原、被告双方签订的《租赁合同》自始违约，自2019年5月之后就停止履行，并且被告在商场停业后已经向原告工作人员返还了钥匙并撤离了店铺。原告主张交付房屋并支付2019年5月之后占用店铺期间费用的诉讼请求没有事实和法律依据。原告所称多次催要房租不是事实，中天广场自2019年8月20日停业后，原告就已经对商场没有任何的管理和服务能力，2019年5月之后的物业费都没有收取过的痕迹，也没有向被告催要过房租。中天广场商场内的隆达超市于2019年5月退出后，中天广场客流量骤减，商场内商户纷纷退出，被告在2019年5月与原告公司工作人员刘洋经理沟通解除租赁关系，最后经刘洋同意撤离了店铺，在此之后原告及其关联公司就对商场不存在任何管理和服务能力。所以，因原告方原因致使原、被告双方签订的《租赁合同》实际自2019年5月之后就没有继续履行。中天广场在2020年底引进永辉超市入驻，现在提起诉讼，违背事实、隐瞒真相，是人为制造证据，提起的不实之诉。综上，原告主张被告交付房屋并支付占用商铺期间的费用的诉讼请求没有事实和法律依据，请依法驳回其全部诉讼请求。反诉原告郝书娜向本院提出反诉请求：1、依法确认反诉原告和反诉被告签订的《租赁合同》于2019年5月已经解除;2、依法判决反诉被告向反诉原告返还18060元履约保证金;3、本案诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：2018年10月，双方签订《租赁合同》，约定租赁中天广场1#楼商铺，租赁面积64.5平方米，月租金计18060元。合同签订后，反诉原告向反诉被告交付了18060元保证金，反诉被告收款后为反诉原告出具保证金《收据》一份。反诉被告兴晟公司由于自身经营问题，反诉原告通往商场内部的通道因为其内部矛盾无法通行，且中天广场商场内的隆达超市在2019年5月退出营业，中天广场此后几个月内客流量骤减，商场内所有商户纷纷退出商场。反诉被告不保障反诉原告的商业利益，反诉原告无法经营，在2019年5月份多次与被告公司工作人员代表沟通解除租赁关系，最后经反诉被告公司代表同意，反诉原告向其返还了钥匙并撤离了商铺。双方的《租赁合同》实际上自2019年5月之后就没有再继续履行。中天广场2019年8月20日的全场停止营业行为，兴晟公司管理人员流动，原告无法联系兴晟公司的有关人员返还保证金事宜。现为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法判如所请。反诉被告兴晟公司对反诉辩称，反诉原告郝书娜反诉兴晟公司要求确认双方签订的《商铺租赁合同》于2019年5月已经解除的请求不能成立。根据《商铺租赁合同》第三条的约定，双方签订的租赁合同约定租赁期间是自2018年10月12日至2020年10月11日止，其中免租期自2018年10月12日起至2018年11月11日止。同时，该《商铺租赁合同》第十一条也规定“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍然有效。租赁合同期满后，本合同即终止，届时乙方需将房屋退还甲方。如乙方继续租赁，则提前一个月书面向甲方提出，甲方如同意继续租赁，则续签租赁合同”。而郝书娜反诉兴晟公司要求确认双方签订的《商铺租赁合同》于2019年5月已经解除的请求，既不符合双方合同约定的期限要件，也不符合双方合同约定终止的程序要件。因此，被告要求确认双方签订的《商铺租赁合同》于2019年5月已经解除的请求显然不能成立。郝书娜反诉兴晟公司返还18060元保证金的请求亦不能成立。租赁保证金是郝书娜为保证全面履行合同而支付的，由于郝书娜的行为明显违反了双方《商铺租赁合同》的约定，根据《商铺租赁合同》第五条“如拖欠甲方款项则可抵扣”的约定，由于被告拒不支付合同期限内的租金，因此，兴晟公司有权基于郝书娜的违约行为，扣减其的租赁保证金抵作租金，郝书娜反诉兴晟公司返还18060元保证金的请求没有事实根据和法律的依据。综上所述，《商铺租赁合同》是双方在公平、自愿基础上签订的合法、有效的租赁合同。合同签订以后，反诉原告却不按合同的约定履行及时交纳租金的义务。合同到期以后，长期占用商铺，致使反诉被告不能另行招租，且拒绝交还早已到期的租金，其行为已经属于严重违反合同约定的行为，也已经严重侵犯了反诉被告的合法财产权益。请求法院依法支持反诉被告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案商铺产权属郑州峰创中天置业有限公司。2017年12月30日，郑州峰创中天置业有限公司与兴晟公司签订《商业委托经营管理合同》，委托经营管理期限为10年，委托期间，兴晟公司可以使用郑州峰创中天置业有限公司最终确认的《租赁合同》，并以兴晟公司名义与承租户签订租赁合同。兴晟公司全权负责项目商业的招商、租赁、运营、管理等事宜，并协调处理包括物业公司在内的各方之间的关系。2018年10月12日，兴晟公司（甲方、出租方）与郝书娜（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，载明：“根据《中华人民共和国合同法》等有关规定，为明确双方权利和义务关系，甲乙双方在平等自愿的原则下经过协商，订立本租赁合同。第一条:租赁内容，甲方将坐落于中天广场1?楼西门口商铺租赁给乙方作商业经营用途，经营范围以乙方营业执照为准。第二条:甲方租赁给乙方的商铺建筑面积为64.5平方米。第三条:租期。乙方租赁期为:2018年10月12日至2020年10月11日，其中免租期2018年10月12日至2018年11月11日。第四条:租金及支付方式，该商铺租金支付标准为:280元/m2/月，月租金计18060元。房屋租金每6个月支付一次，乙方应于合同签订后3日内支付首期租金，计108360元，免租期只收取管理费、押金。以后租金应于支付周期开始前15日内支付。具体承租面积以该房屋建筑面积为准。第五条:租赁保证金，乙方应于本合同签订后3日内向甲方支付租赁押金18060元，管理费元。该押金于本协议签订之日向甲方交付，于合同届满后3个工作日内无息退还(如拖欠甲方款项则可抵扣)。第六条：该房屋用途为护肤品，经营品牌为唐三彩，除双方另有约定外。乙方不得任意改变房屋用途。第七条:相关权义，1、甲方保证其对出租的商铺有合法处分权，如遇产权纠纷由甲方负责处理。2、甲方应保证乙方租赁商铺的水电通畅……5、乙方应严格按照合同约定的时间缴纳各项费用……8、房屋租赁期间乙方自行与物业公司签订物业服务协议。水、电物业管理费等一切基于乙方的租赁、使用行为产生的费用均由乙方承担，并由乙方承担延期付款的违约责任……第十条：本合同到期后双方未续签合同，或双方协商后提前终止合同、或因乙方违约行为，甲方解除本合同后，乙方必须于5日内将该房屋内属于乙方的财产搬走，将房屋按原状归还给甲方。乙方对房屋的装修，由乙方自行拆除，费用乙方承担。逾期未搬离的，视为乙方自愿放弃对租赁物的装修权益及对租赁物遗留财产的权益，甲方可自行自由处置。第十一条：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍然有效。租赁期满后，本合同即终止，届时乙方需将房屋退还甲方。如乙方如需继续租赁，则需提前一个月书面向甲方提出，甲方如同意继续租赁，则续签租赁合同。第十二条、乙方有下列情形之一的，甲方可单方解除合同并收回房屋，并不退还乙方所缴纳的保证金，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。1、未经甲方同意擅自将承租的房屋转租的。2、未经甲方同意将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的。3、擅自拆除承租房屋配套设施或改变承租房屋用途的。4、未按照约定缴纳房租的。5、利用承租房屋进行违法活动的。6、故意损坏承租房屋的。”2018年10月12日，兴晟公司向郝书娜出具收据，载明：“今收到郝书娜交来租金（2018.10.12-2018.11.11为免租期，2018.11.12-2019.5.11）人民币壹拾万捌仟叁佰陆拾元整。收款人：李亚琼。收款单位：郑州兴晟商业管理有限公司”；同日，原告兴晟公司向被告郝书娜出具收据，载明：“今收到郝书娜交来保证金（1#楼西门口）人民币壹万捌仟零陆拾元整。收款人：李亚琼。收款单位：郑州兴晟商业管理有限公司”；登封金博大商贸有限公司给被告郝书娜出具收款收据，载明：“今收到唐三彩郝书娜132××××9272人民币壹仟壹佰伍拾伍元整。附注：三个月物业费。收款单位：登封金博大商贸有限公司”。涉案商铺所在商场的原物业服务公司（登封金博大商贸有限公司）于2019年9月停止物业服务；2021年2月，郑州创瑞物业服务有限责任公司入驻商场，负责涉案商铺所在商场的物业服务。2020年12月11日兴晟公司员工牛馨杰（手机号：182××××1247）向被告郝书娜（手机号：132××××9272）发送手机短信，短信内容为：“你好，我是中天广场招商部的，之前领导给你谈的，你考虑的怎么样？是否有意向继续开店？如果有意向的话，按领导说的240一平方，签协议。如果没有意向，请下周之前把货品清空，我们要对外招租。另外，必须要补齐4-6月的租金”。被告郝书娜回复：“我们三月份就撤店了，一直就是因为押金这个事情。这个刘洋和你们招商部的人都知道”。2020年12月16日的短信内容为：“你好，我是中天广场招商部的，你这边咋考虑的？没意向开店的话这周把东西撤完，补齐租金。有意向继续开店，这边可以来签意向合同”。被告郝书娜回复：“你们什么时候把我的事情给解决了，就撤”。2021年4月16日，被告将涉案商铺内的货柜全部拉走。本院认为，兴晟公司与郝书娜在平等自愿、协商一致的基础上签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。本案中，自2018年10月12日起兴晟公司与郝书娜建立租赁合同法律关系，郝书娜将租金交纳至2019年5月11日，其虽辩称2019年5月撤店时向原告提出解除合同且已上交钥匙，但并未提供证据予以证明。后续郝书娜未再向原告交纳租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。但兴晟公司在招商时宣称的丹尼斯及永辉超市并未及时入驻（丹尼斯至今未入驻），永辉超市于2021年1月入驻，金博大商场于2019年9月停业后，金博大商贸有限公司相应的物业服务亦受影响，给郝书娜的经营活动造成重大不利影响，兴晟公司对此亦应承担相应责任。2020年10月11日租赁合同到期后，因双方并未续签合同，依据租赁合同第十条的约定，兴晟公司可自行收回出租商铺，并自由处置郝书娜的财产，兴晟公司怠于行使权利，无权就租赁合同到期后的租金（扩大的损失）主张权利。综合本案的实际情况，本院酌定郝书娜再向原告支付3个月的商铺租金，共计54180元（18060元×3个月）。原告诉讼请求中超过部分，本院不予支持。郝书娜依《商铺租赁合同》向兴晟公司交纳18060元的租赁保证金，合同到期后，原告应予退还被告，被告反诉请求成立，本院予以支持。鉴于被告已将房屋腾空，并不影响兴晟公司对该商铺的另行招租，故对兴晟公司要求郝书娜将租赁房屋恢复原状的诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十八、第七百二十一条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）郝书娜应支付原告（反诉被告）郑州兴晟商业管理有限公司租金54180元；二、原告（反诉被告）郑州兴晟商业管理有限公司应返还被告（反诉原告）郝书娜保证金18060元；三、上述第一、二项债务相抵后，被告（反诉原告）郝书娜于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）郑州兴晟商业管理有限公司租金36120元；四、驳回原告（反诉被告）郑州兴晟商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6448元，减半收取计3224元，由原告（反诉被告）郑州兴晟商业管理有限公司负担2872元，被告（反诉原告）郝书娜负担352元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式二十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  冯凌霄二〇二一年七月七日书记员  刘明洋