北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终5832号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘晓瑞，女，1977年9月22日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：聂媛，广东华商（北京）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘源，男，1991年6月20日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘建涛（刘源之父），住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘飞飞（刘源之兄），住北京市石景山区。上诉人刘晓瑞、刘源因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初14022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日立案后，依法组成合议庭，因当事人未提出新的事实或者理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘晓瑞上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判：1.刘源向刘晓瑞赔偿停电期间经济损失114000元；2.刘晓瑞向刘源支付2018年4月30日至2018年10月31日期间物业费10488元、管理费7975.5元；3.刘源承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.一审判决关于物业费、管理费的认定错误，双方租赁关系于2018年10月31日解除，之后，双方未再有关于物业费、管理费的书面或口头约定，刘晓瑞仅需支付房屋占用费，刘晓瑞同意承担《房屋租赁合同》有效期内的物业费、管理费；2.因刘源未支付物业费，物业公司停电，刘源主张因2018年3月24日至4月10日期间停电给其造成的损失累计金额高达323444.47元，因当时双方签订租赁协议不久，且刘源本人及家人因停电一事跟物业发生肢体冲突被羁押在看守所，刘晓瑞多次为其奔走，代缴各项费用，并愿意自己承担部分经济损失，仅就部分费用向刘源主张，且当时刘源表示同意以未交房租抵扣，114000元的损失已经是刘晓瑞在自己承担部分损失后逼不得已提出的赔偿要求。针对刘晓瑞的上诉，刘源辩称，不同意刘晓瑞的全部上诉请求。刘晓瑞一直占有使用涉案房屋到2021年，其应支付物业费和管理费。刘源上诉请求：撤销一审判决，改判：1.刘晓瑞支付2020年1月1日至9月6日房屋占用费278706.85元；2.刘晓瑞支付2018年4月30日至2020年4月29日期间的两年物业费41952元、两年管理费31902元，支付拖欠2019年5月20日至2020年5月20日水费4503元，支付拖欠2020年5月1日至9月6日物业费、管理费共129天共计13051元，以上合计91408元；3.刘晓瑞支付违约金5万元；4.刘晓瑞支付房屋修缮费56085元；5.刘晓瑞赔偿刘源停电期间经济损失79990元；6.刘晓瑞退还房屋营业执照、食品经营许可证等所有相关手续，变更到刘源名下，返还给刘源；7.诉讼费用由刘晓瑞承担。事实和理由：1.双方于2017年6月2日签订《房屋租赁合同》，刘晓瑞拖欠物业费和管理费，刘源多次微信通知其补缴所欠房租，刘晓瑞置若罔闻，严重违约；2.已生效判决执行后，刘晓瑞仍然占有房屋，刘源多次微信、书面通知刘晓瑞搬离房屋，刘晓瑞应支付相应的房屋占有使用费、物业费、管理费，返还刘源所有证照和公章等材料，并赔偿刘源重大经济损失；3.一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判。针对刘源的上诉，刘晓瑞辩称，不同意刘源的全部上诉请求。1.刘源关于房屋占用费的上诉请求超出了一审审理范围，双方的《房屋租赁合同》于2018年10月31日已经解除，刘晓瑞于2019年12月28日已经办理涉案房屋，不存在房屋占用的情况；2.双方签订的《房屋租赁合同》中所涉房屋是刘晓瑞和刘源共同承租的，物业费和管理费应双方共同承担，刘晓瑞不应承担2019年12月28日后的费用，刘源没有提交物业费、管理费的缴费标准和转账凭证；3.2020年5月1日之后的管理费超出一审审理范围；4.刘晓瑞不存在违约行为，无需支付违约金；不存在破坏房屋的行为，修缮费也不应承担；停电是刘源没有交纳物业费、管理费导致的，与刘晓瑞无关；5.返还营业执照和食品经营许可证与本案无关，不属于本案审理范围。刘晓瑞向一审法院起诉请求：1.判令刘源返还涉案房屋押金32000元；2.判令刘源赔偿停电期间的经济损失114000元。刘源向一审法院提出反诉请求：1.判令刘晓瑞支付2020年1月1日至2020年7月31日房屋占用费用238000元；2.判令刘晓瑞支付物业费、管理费、水费共计78357元；3.判令刘晓瑞将房屋营业执照、食品经营许可证等（详见清单）所有相关手续变更到刘源名下，返还给刘源；4.判令刘晓瑞承担违约责任，支付违约金30000元；5.判令刘晓瑞赔偿刘源房屋修缮费56085元；6.判令刘晓瑞赔偿刘源11天直接经济损失79990元。一审法院认定事实：法院于2018年11月30日作出的（2018）京0108民初49519号民事判决认定：2017年6月2日，甲方刘源与乙方刘晓瑞签订《房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），约定：“甲方向乙方出租北京市海淀区中关村南大街12号天作国际中心一层N1-01号房屋（东西略，南至图文照相馆与华夏羊肉汤的隔断墙，北至大楼北墙为本合同房屋）（以下简称涉案房屋）；租赁期5年，乙方接管房屋日期为2017年6月8日，免租期23天；租金从2017年7月1日至2022年6月30日止；前两年房屋每年租金为384000元，从第三年开始按年租金384000元基础每年递增5%至合同止日；首期支付6个月房租192000元，应于合同签订之日起至2017年6月6日内缴清全部款项，乙方应在首期房租到期前15天内交付下一期房租，以此类推至合同结束；租赁期间物业费由乙方承担；经营期间商业管理费等各项费用全部由乙方承担；乙方应按时足额支付租金及本合同约定由乙方支付的费用，不得无故拖欠；若乙方拖欠租金累计达15天的，视为乙方违约，甲方有权单方终止合同，收回出租房屋，乙方应赔偿给甲方违约金5万元……”。本案当事人均认可涉案合同签订后，刘晓瑞依约向刘源交纳了首期及第二期房屋租金。2018年3月19日，东方万瑞公司出具缴费通知单：“铺位号N1-1，应付费用缴费期间2014年4月30日至2017年4月29日，应付管理费用47853元……”。2018年4月2日，刘源向东方万瑞公司交纳该管理费用47853元，该公司向刘源出具收据。2018年3月30日，借款人刘某出具借款单：“本人受刘源委托代表其办理涉案房屋的相关事宜，因该物业在刘源经营期间欠东方万瑞公司商业管理费，导致该物业于2018年3月24日起被断电，现本人代表刘源向刘晓瑞借款45000元，用于缴纳所欠商业管理费，上述借款从刘晓瑞应向刘源支付的房屋租金中自动扣除。”本案当事人均认可刘晓瑞曾替刘源垫付上述47853元管理费用的事实，后刘源向刘晓瑞偿还2853元，剩余45000元双方均同意从刘晓瑞应向刘源支付的第三期房屋租金中扣除。2018年6月25日，刘晓瑞向刘源支付第三期租金33000元。东方万瑞公司出具证明：“由于我公司管理的涉案房屋原承租方刘源拖欠本公司2014年4月30日至2017年4月29日管理费47853元，导致该铺位于2018年3月24日至4月10日停电。”2018年8月20日，东方万瑞公司出具缴费通知单：“铺位号N1-1，应付费用缴费期间2017年4月30日至2018年4月29日，应付物业费20976元、管理费15951元。”2018年9月14日，刘源向东方万瑞公司缴纳该物业费20976元、管理费15951元，该公司向刘源出具收据两张。本案当事人均认可涉案合同签订后，刘晓瑞向刘源交纳了物业费及管理费共计14000元。截至本案庭审时，刘晓瑞仍在使用涉案房屋，尚未搬离。刘源主张因刘晓瑞拖欠房屋租金超过15天，故要求解除涉案合同，刘晓瑞对此不予认可，主张自己并未违约，故不同意解除涉案合同。刘源主张刘晓瑞应支付拖欠的第三期房屋租金114000元，并支付滞纳金8151元、利息12540元及违约金50000元。刘晓瑞主张因刘源欠付涉案房屋的管理费47853元，导致涉案房屋自2018年3月24日至4月10日被迫停电，刘晓瑞因此产生了经营损失，故双方口头约定第三期租金应扣除114000元，扣除后的第三期租金应为33000元，刘晓瑞已全部付清，故不同意支付上述费用；刘晓瑞就其上述主张提交了微信聊天记录、支付赔款收据、进货单、银行流水及收入报表予以证明。刘源仅认可刘晓瑞提交的微信聊天记录的真实性，不认可上述其他证据及全部证明目的，并提交录音证明涉案房屋自2018年4月2日付清管理费当日即已供电，双方并未约定租金扣除事宜，刘晓瑞应当依约支付租金。刘晓瑞不认可录音的真实性。刘源主张刘晓瑞应支付2017年6月2日至2018年4月29日的物业费19079.5元、管理费508.9元。刘晓瑞主张因其仅承租部分涉案房屋，故双方口头约定其每年仅承担物业费及管理费14000元，其已依约足额交纳，不应再行支付；刘晓瑞就其上述主张提交其在涉案合同后的手写部分予以证明。刘源对刘晓瑞的上述证据及证明目的均不予认可。刘源与刘晓瑞签订的涉案合同系双方当事人真实意思表示，且不违反效力性强制性法律规定，系合法有效合同，双方应当按照合同约定履行各自义务。本案中，刘源主张刘晓瑞应依约按期支付第三期（2018年7月1日至2018年12月31日）房屋租金114000元，刘晓瑞虽主张因涉案房屋被迫停电导致其产生经营损失，双方约定第三期租金应扣除损失114000元，扣除后其已足额缴纳，但刘源对此不予认可，刘晓瑞亦未对双方达成此约定提交充分有效的证据予以证明，故刘晓瑞在双方未就租金减免达成一致意见且继续长期使用涉案房屋的情况下，未与刘源继续协商或寻求其他解决途径，而径行选择不依约支付租金，该行为构成根本违约。根据涉案合同，刘晓瑞欠付房屋租金超过15日，刘源有权主张解除涉案合同，法院对其该项诉讼请求依法予以支持。关于合同解除时间，现无充分有效的证据证明刘源在本案诉讼前有效行使了合同解除权或双方协商一致解除了合同，故本案起诉书送达至刘晓瑞之日即应为刘源解除合同的通知到达刘晓瑞之日，即合同解除日应为2018年10月31日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现刘源主张2018年7月1日至2018年12月31日刘晓瑞欠付的房屋租金114000元，如前所述，涉案合同已于2018年10月31日解除，故刘源仅可主张2018年7月1日至2018年10月31日的房屋租金128000元，扣除刘晓瑞为其垫付的45000元管理费及已支付的租金33000元，刘晓瑞还应向其支付房屋租金50000元。鉴于本案当事人均认可截至庭审时，刘晓瑞仍未搬离涉案房屋，故刘源对2018年11月1日至2018年12月31日的租金主张实际性质应为涉案合同解除后的房屋占有费，依据本案情况及现有证据，法院认定该期间内，刘晓瑞应按合同约定的月租金32000元的标准向刘源支付房屋占用费；如刘晓瑞于2018年12月31日之前搬离涉案房屋，则其未占用涉案房屋期间无需向刘源支付房屋占用费。刘源主张滞纳金及利息，并无合同依据，法院依法不予支持。刘源主张违约金50000元，有合同依据，法院依法予以支持。刘源主张刘晓瑞应支付2017年6月2日至2018年4月29日的物业费19079.5元、管理费508.9元。刘晓瑞虽主张其仅承租部分涉案房屋，故双方口头约定其每年仅承担物业费及管理费14000元，其已依约足额支付，不应再行支付，但刘源对此不予认可，刘晓瑞未对双方达成此约定提交充分有效的证据予以证明，涉案合同亦约定租赁期间涉案房屋的物业费及管理费应由刘晓瑞承担，故法院对刘晓瑞之该项抗辩主张不予采信，鉴于刘源已向东方万瑞公司交纳2017年4月30日至2018年4月29日涉案房屋的物业费及管理费，故刘晓瑞应直接向刘源交纳其承租期间的物业费及管理费，但刘源主张的起算日期有误，应按照涉案合同的起租日即2017年7月1日为物业费及管理费的起算日。经核算，刘晓瑞应向刘源支付2017年7月1日至2018年4月29日的物业费17422.5元、管理费13241.1元，扣除刘晓瑞已向刘源支付的14000元，其还应向刘源支付物业费16663.6元。该判决书判令：一、刘源与刘晓瑞于2017年6月2日签订的《房屋租赁合同》于2018年10月31日解除；二、判决生效之日起7日内，刘晓瑞向刘源支付房屋租金50000元；三、判决生效之日起7日内，刘晓瑞向刘源支付自2018年11月1日至2018年12月31日的房屋占用费（按月租金32000元的标准支付）；如刘晓瑞于2018年12月31日之前搬离涉案房屋，则其未占用涉案房屋期间无需向刘源支付房屋占用费；四、判决生效之日起7日内，刘晓瑞向刘源支付物业费16663.6元；五、判决生效之日起7日内，刘晓瑞向刘源支付违约金50000元；六、驳回刘源其他诉讼请求。上述判决作出后，刘晓瑞不服上述判决，提起上诉，本院经审理，于2019年5月29日作出（2019）京01民终5255号民事判决书。该判决书认定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方签订的《房屋租赁合同》约定，乙方应在本期房租到期前15天内交纳下一期房租，拖欠租金累计达15天的，视为乙方违约，甲方有权单方终止合同，收回房屋，乙方应赔偿给甲方违约金5万元。刘晓瑞未如期交纳第三期（2018年7月1日至2018年12月31日）租金，其理由为根据双方协商的微信记录，刘源欠付刘晓瑞停产停业的经济损失114000元，刘晓瑞行使了抵销权。但刘晓瑞对其实际发生损失数额为114000元，未提交充足证据证明，刘源在协商中对此亦未表示认可，故本院对刘晓瑞上述主张不予采纳。刘源要求解除合同，刘晓瑞向其支付租金及违约金的诉讼请求具有法律依据，关于违约金的数额，刘晓瑞提出不违约的免责抗辩，并提出酌减违约金的请求，故本院结合刘源的实际损失情况，合同的履行情况等，酌定违约金为1万元。根据合同约定，刘晓瑞应向刘源支付2017年7月1日至2018年4月29日的物业费17422.5元、管理费13241.1元，扣除刘晓瑞已支付的14000元，还应向刘源支付物业费16663.6元。刘晓瑞称双方口头约定租赁期间的每年度物业费及管理费由刘晓瑞负担14000元，无证据支持，本院亦不予采信。该判决判令：一、维持北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初49519号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初49519号民事判决第六项；三、变更北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初49519号民事判决第五项为：本判决生效之日起7日内，刘晓瑞向刘源支付违约金10000元；四、驳回刘源其他诉讼请求。刘源与刘晓瑞在庭审中确认违约金已经执行完毕。刘晓瑞主张，其于2017年6月6日支付押金32000元加上租金共计支付524000元。另外，判决书生效后，其仍使用涉案房屋，并在2018年11月至2019年6月30日期间，每月支付32000元费用；2019年7月至12月期间，每月支付34000元房屋租金；预付了2020年1月至3月租金102000余元。双方在合同解除后，于2019年7月1日达成新的租赁意向，自2019年7月1日起每月租金34000元，每租一个月支付一个月租金，各种费用包含在内，随时可以解除租赁关系。其于2019年12月27日开始撤离涉案房屋，次日搬完。其搬离时，双方办理了交接手续，刘某到物业办理了出门条，然后给其；其将房屋钥匙放在门店门口垫子下面，其联系刘源，但刘源不来；其搬离房屋时，房屋的吊顶、地面、电路及灯具是完好的，且上述物品均是其装修购置的，因为其承租的房屋是毛坯房。另外，因刘源未交纳物业费，致使物业公司在2018年3月24日至4月10日期间停电；给其造成的损失包括：团餐违约金加菜款63382元，停工工资69053.82元，营业损失171808.65元，房租损失19200元；其现仅主张114000元。其不负担图文店及照相馆的物业费、管理费，双方合同中也没有约定。刘晓瑞为证明其主张，提供北京端盈时装有限公司出具的收据。该收据显示北京端盈时装有限公司于2018年4月1日收到北京华夏睿通餐饮管理有限公司支付的3月份团餐违约金（3月24日至3月31日）10000元。刘源不认可该证据的真实性。刘晓瑞提供北京电视台时尚杂志社出具的收据。该收据显示北京电视台时尚杂志社于2018年4月3日收到北京华夏睿通餐饮管理有限公司支付的3月份团餐违约金（3月24日至3月31日）5800元。刘源不认可该证据的真实性。刘晓瑞提供送货单，以证明其菜款损失。上述送货单未显示有相关人员签字确认。刘源不认可该证据的真实性。刘晓瑞提供转账记录，以证明其支付菜款情况，上述交易记录的摘要为菜款。刘源不认可该证据的真实性。刘晓瑞提供交易记录，以证明其支付员工工资情况。上述交易记录摘要显示为3月、4月工资。刘源不认可该证据的真实性。刘晓瑞提供北京华夏睿通餐饮管理有限公司2018年1月至4月的营业表，以证明其营业损失。刘源不认可该证据的真实性。刘晓瑞提供其与刘建涛的微信聊天记录。该记录显示：刘建涛在2019年8月30日给刘晓瑞发送微信称“刘晓瑞，你转的是2019月7月份拖欠的房屋租金34000元，这是7月份的房屋租金……”；刘晓瑞于2019年9月12日询问刘建涛“我们合同什么时候签”，刘建涛未予答复；刘建涛于2019年9月19日向刘晓瑞发送微信称“……你应明知的把应付的房屋租金付清，关于合同我会腾出时间签订”；刘建涛与刘晓瑞在2019年9月21日至23日期间协商签订租赁合同事宜；刘晓瑞于2019年12月25日通知刘建涛，其将于2019年12月29日撤离，要求刘建涛于次日收房。刘源认可上述证据的真实性。刘晓瑞提供北京小红帽快捷搬家有限责任公司出具的收据。该收据显示北京小红帽快捷搬家有限责任公司于2019年12月27日收到搬家费。刘源不认可上述证据的真实性。刘源主张，刘晓瑞于2017年6月6日支付押金32000元。判决书生效后，刘晓瑞仍占用涉案房屋；刘晓瑞在2018年11月至2019年6月30日期间每月支付32000元房屋占用费；2019年7月至12月期间每月支付34000元房屋占用费；支付2020年1月至3月占用费共计102000余元。双方合同解除后，没有达成新的租赁合意，2019年7月1日其曾通知刘晓瑞，让刘晓瑞搬离涉案房屋，但刘晓瑞不搬离，故其将费用增加至34000元，刘晓瑞也认可。刘某给刘晓瑞办理出门条，只是让刘晓瑞搬东西，房屋内还有4把椅子和一筐旧餐具；其没有看到过房屋钥匙，但房屋门锁坏了，其随时可以进入；其于2020年9月6日强制收回涉案房屋。另外，因其未交纳管理费，故物业公司从2018年3月24日开始停电，停了10天。其所主张的占用费是总体主张的，包括刘晓瑞已支付2020年1月至3月的费用。其主张的是2018年4月30日至2020年4月29日期间物业费41952元、管理费31902元，2019年5月20日至2020年5月20日期间水费4503元。其主张违约金是刘晓瑞破坏房屋。其主张的房屋修缮费是指刘晓瑞损坏的房屋吊顶、地面、电路及灯具。其出租给刘晓瑞的房屋是装修好的，刘晓瑞进行了二次装修。2019年12月20日至12月30日，因刘晓瑞未支付物业费、管理费，物业公司给刘晓瑞停电11天，其照相馆及图文店也同时停电了，给其造成无法营业的损失；图文店及照相馆是其自营的，该房屋的物业费、占用费也应由刘晓瑞负担。刘源为证明其主张，提供其（甲方）与刘晓瑞（乙方）于2017年6月2日签订的《房屋租赁合同》。该租赁合同第七条第3款载明：若乙方有下列情形之一的，视为乙方违约，甲方有权终止合同，收回出租房屋，乙方应赔偿甲方违约金50000元，对房屋造成损坏的，应付赔偿责任。（1）乙方利用承租房屋进行非法活动的；（2）乙方拖欠租金累计达15天的。刘晓瑞认可该证据的真实性。刘源提供微信记录。该记录显示刘源于2019年6月16日通知刘晓瑞搬离房屋。刘晓瑞认可该证据的真实性。刘源提供2019年7月1日通知。该通知显示刘源要求刘晓瑞2019年7月3日搬离涉案房屋。刘晓瑞认可该证据的真实性。刘源提供缴费通知单。该通知单载明：牛某，2013年4月30日至2021年4月29日应付费用，物业费20976元*2，管理费15951元*2，合计73854元。刘晓瑞不认可该证据的真实性。刘源提供物业费收据。该收据显示刘源于2019年12月30日支付2018年4月30日至2020年4月29日物业费41952元。刘晓瑞表示上述证据的真实性无法确认。刘源提供管理费收据。该收据显示刘源于2019年12月30日支付2018年4月30日至2020年4月29日管理费31902元。刘晓瑞表示上述证据的真实性无法确认。刘源提供水费收据。上述收据显示：德某于2020年5月24日支付水费，金额分别为2019年5月20日至12月31日期间水费4436.5元，2020年1月1日至2020年5月2日期间水费66.5元。刘晓瑞表示上述证据的真实性无法确认。刘源提供2017年8月3日签订的《协议书》。该协议载明：甲方刘源，乙方刘晓瑞；北京华夏睿通餐饮管理有限公司的营业执照、食品经营许可证、食品流通许可证、开户许可证，法人为刘源，经协商法人变更为刘晓瑞。变更过户后，刘晓瑞自主经营，变更后与前法人利害无关联。约定，北京华夏睿通餐饮管理有限公司所有证照变更刘晓瑞为法人后不得转让第三人。北京华夏睿通餐饮管理有限公司所有证照等刘晓瑞经营使用期5年，依据2017年甲方与乙方签订的租赁合同至2022年6月30日租赁合同终止，签订的合同协议到期后北京华夏睿通餐饮管理有限公司所有证照、公章归甲方所有，同时变更到甲方刘源名下，如乙方刘晓瑞还要继续使用，经协商甲方刘源同意方可延续使用。刘晓瑞认可该证据的真实性。刘源提供照片，以证明刘晓瑞搬离时房屋的状况。刘晓瑞不认可上述照片的真实性。刘源提供工程预算书，以证明其房屋修缮费。上述预算书中未显示相关人员的签名、盖章。刘晓瑞表示上述证据的真实性无法确认。在本案审理过程中，刘晓瑞与刘源确认：双方在涉案合同解除后未重新签订书面租赁合同；涉案公司的相关手续现由刘晓瑞持有；公司的法定代表人为刘晓瑞的亲戚冯某。刘源在举证期满后，又提供缴费通知单等证据，但刘晓瑞以刘源举证已经超过举证期限为由不同意质证。一审法院认为，关于双方是否重新建立租赁合同关系问题。刘晓瑞主张双方于2019年7月1日起建立新的租赁关系。从本案查明情况看，双方于2017年6月2日签订的《房屋租赁合同》已经法院生效判决解除，同时法院判令刘晓瑞按照每月32000元的标准支付2018年11月1日至2018年12月31日期间房屋占用费。刘源于2019年7月1日开始将租金提高为每月34000元，刘晓瑞对此表示同意；刘晓瑞提出签订合同，刘源亦表示同意签订。由此可见，刘晓瑞与刘源就租赁关系的主要权利义务已经达成一致意见，即刘晓瑞承租涉案房屋，租金为每月34000元。鉴于此，法院采信刘晓瑞的主张，即双方自2019年7月1日起建立新的租赁关系。关于返还押金问题。双方签订的《房屋租赁合同》已经法院判令解除，且该判决书已经履行完毕。在刘源未能提供证据证明双方在建立新的租赁关系时对于押金重新进行约定的情况下，刘源理应返还押金。关于刘晓瑞要求刘源赔偿停电期间经济损失问题。由于刘源未支付物业费，致使物业公司停电。刘晓瑞主张因停电给其造成损失，并提供了相应的证据。但从刘晓瑞所提举的证据看，刘晓瑞针对团餐违约金损失，仅提供了收据，但未提供相应的合同予以佐证，法院无法判定违约金的合理性；刘晓瑞针对菜款损失，提供了送货单及付款记录，但通过上述证据，法院不足以判定菜款损失的具体金额；刘晓瑞针对营业损失，仅提供了自行制作的营业表，该证据同样不足以证明营业损失；刘晓瑞针对停工工资损失，虽提供的工资支付记录，但刘晓瑞在停电无法经营的情况下仍足额支付工资缺乏合理性，故工资支付记录亦不足以证明其工资损失。综上，停电虽必然给刘晓瑞的经营造成一定的损失，但刘晓瑞现提供的证据不足以客观的证明损失的具体金额；同时，考虑到依据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，涉案房屋的物业费、管理费应由刘晓瑞负担，而刘晓瑞亦未足额将上述费用支付给刘源。基于上述情况，法院酌情判定刘晓瑞的经济损失金额为50000元。关于刘源要求刘晓瑞支付2020年1月1日至7月31日期间房屋占用费问题。鉴于法院已经判定刘晓瑞与刘源于2019年7月1日起建立新的租赁关系，故刘源的该项诉讼请求，缺乏相应的事实依据，法院不予支持。刘源可另行主张权利。关于物业费、管理费问题。刘源明确其主张的是2018年4月30日至2020年4月29日期间的物业费及管理费。根据双方在《房屋租赁合同》中的约定，物业费及管理费应由刘晓瑞负担。鉴于本院判定双方于2019年7月1日建立新的租赁关系，且物业费、管理费可以进行分割，故法院对于刘源要求刘晓瑞支付2018年4月30日至2019年6月30日期间的物业费、管理费的诉讼请求，予以支持。具体金额，法院依缴费标准予以核准。至于2019年7月1日之后的物业费、管理费与本案不是同一租赁关系，故法院不予处理。刘源可另案主张权利。关于水费问题。刘源所主张的水费为2019年5月20日至2020年5月20日期间的水费。该费用跨越两个租赁关系，且不具备分割条件，故法院对于水费不予处理。刘源可另案主张权利。关于刘源要求刘晓瑞返还营业执照等手续问题。从双方签订的《协议书》所约定的权利义务看，双方签订该《协议书》的原因是《房屋租赁合同》的签订，但同时该《协议书》又独立于《房屋租赁合同》而存在。鉴于此，《协议书》与《房屋租赁合同》系不同的法律关系，二者可独立存在。现刘源要求刘晓瑞返还是基于《协议书》，而该协议的履行期间尚未届满，双方亦未提供证据证明该协议已经解除；加之，现上述手续亦未登记在刘晓瑞名下。现刘源在房屋租赁合同纠纷中提出上述反诉请求，缺乏相应的法律依据，故法院对于刘源的上述反诉请求，不予处理。刘源可另案主张权利。关于刘源要求刘晓瑞支付违约金、赔偿房屋修缮费、赔偿11天的经济损失。因上述情况发生均是发生在新的租赁关系履行期间，故刘源的上述反诉请求，与本案不是基于同一租赁关系，故法院均不予处理。刘源可另案主张权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、刘源于判决生效后10日内返还刘晓瑞押金32000元；二、刘源于判决生效后10日内赔偿刘晓瑞停电期间的经济损失50000元；三、刘晓瑞于判决生效后10日内支付刘源2018年4月30日至2019年6月30日期间物业费24539元、管理费18660元；四、驳回刘晓瑞的其他诉讼请求；五、驳回刘源的其他反诉请求。二审中，刘源向本院提交如下证据：证据1.微信记录与视频和2019年7月1日书面通知，证明刘晓瑞私搬物品，保安不让其搬；证据2.证照，证明涉案房屋原有证照被刘晓瑞拿走，刘源没有证照无法经营，2020年4月28日新办营业执照，2020年10月28日新办食品经营许可证；证据3.装修费，证明涉案房屋修缮损失；证据4.光盘3张及3张说明，证明2019年10月28日刘晓瑞并未搬离，刘晓瑞破坏涉案房屋。刘晓瑞针对上述证据发表如下质证意见：认可证据1的真实性，不认可证明目的；认可证据2的真实性，不认可证明目的和关联性；不认可证据3的真实性、证明目的和关联性；认可2019年10月28日的光盘视频资料的真实性，系刘晓瑞发送给刘源的，2020年1月5日光盘中的照片与视频无法核对原始载体，对真实性不予认可。经审查，本院认为，双方均认可真实性的证据，本院对证据的真实性不持异议，但刘源所提交的上述证据均与本案二审待证事实和争议焦点无直接关联性，故本院均不予采纳。本院对一审法院认定的事实予以确认。另查，刘源上诉请求刘晓瑞支付2020年1月1日至9月6日房屋占用费278706.85元，超出了其一审反诉请求第一项的期间和金额；刘源上诉请求刘晓瑞支付拖欠2020年5月1日至9月6日物业费、管理费共129天共计13051元，此项请求未在一审中提出；刘源上诉请求刘晓瑞支付违约金5万元，超出了其一审反诉请求第四项的金额。本院认为：刘晓瑞和刘源于2017年6月2日签订的《房屋租赁合同》已经法院生效判决解除，法院判令刘晓瑞按照每月32000元的标准支付2018年11月1日至2018年12月31日期间房屋占用费。后刘晓瑞和刘源就房屋租金提高到每月34000元和签订合同等事项达成一致，故一审法院采信刘晓瑞的主张认定双方自2019年7月1日起建立新的租赁关系并无不当。基于双方于2019年7月1日起建立新的租赁关系，故本院认定如下：一是返还押金问题，在刘源未能提交证据证明双方在建立新的租赁关系时对押金重新进行约定的情况下，其应返还押金。刘源上诉请求不返还押金，于法无据，本院不予支持；二是房屋占用费问题，刘源上诉主张刘晓瑞应按2017年6月2日签订的《房屋租赁合同》支付2020年1月1日至7月31日期间房屋占用费，缺乏相应的事实依据，刘源可另行主张权利；三是物业费、管理费问题，2019年7月1日后的物业费、管理费与本案不是同一租赁关系，刘源可另行主张权利；四是水费问题，刘源主张的水费为2019年5月20日至2020年5月20日期间的水费，该费用跨越两个租赁关系，且不具备分割条件，刘源可另行主张权利；五是刘源要求刘晓瑞支付违约金、房屋修缮费、因停电11天直接造成的重大经济损失等上诉请求均发生在新的租赁关系履行期间，与本案不是同一租赁关系，刘源可另行主张权利。关于刘晓瑞要求刘源赔偿停电期间经济损失。因刘源未支付物业费致使物业公司停电，必然会给刘晓瑞的经营造成一定的损失。一审法院结合刘晓瑞所提交的证据及《房屋租赁合同》中关于涉案房屋物业费、管理费的约定，在刘晓瑞未足额支付刘源上述费用的情况下，酌情判令刘源赔偿刘晓瑞经济损失50000元并未显失公平。刘晓瑞上诉请求赔偿停电期间的经济损失114000元缺乏事实依据，本院不予支持；对刘源要求不予支付刘晓瑞经济损失的上诉请求，本院亦不予支持。关于2018年4月30日至2019年6月30日期间的物业费、管理费。刘晓瑞和刘源在《房屋租赁合同》中约定物业费及管理费应由刘晓瑞负担，故刘源要求刘晓瑞支付上述期间的物业费和管理费有事实依据，刘晓瑞上诉请求仅支付2018年4月30日至2018年10月31日期间的物业费和管理费于法无据，本院不予支持。关于刘源要求刘晓瑞返还房屋营业执照、食品经营许可证等手续。刘源的此项上诉请求系基于《协议书》的约定，《协议书》是基于《房屋租赁合同》签订但又独立于《房屋租赁合同》，在该协议履行期间尚未届满，双方未提交证据证明该协议已解除，且上述手续未登记在刘晓瑞名下的情况下，本院对刘源的该项上诉请求不予处理，其可另行主张权利。综上所述，刘晓瑞、刘源的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11485元，由刘源负担8536元，由刘晓瑞负担2949元。本判决为终审判决。审 判 长 张建清审 判 员 赵 斌审 判 员 姚 红二〇二一年七月二十八日法官助理 邾映映书 记 员 杨浩然