湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终1155号上诉人（原审被告）：怀化世雄置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰西路团结巷**世雄大酒店**，统一社会信用代码91431200698555971Y。法定代表人：李志勤，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：舒振荣，湖南玉锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾飞，湖南玉锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陆长波，男，1975年12月9日出生，汉族，住湖南省溆浦县。上诉人怀化世雄置业有限公司（以下简称世雄公司）因与被上诉人陆长波商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院于2021年3月30日作出的（2021）湘1202民初1223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，上诉人世雄公司的委托诉讼代理人曾飞，被上诉人陆长波到庭接受询问。本案现已审理终结。世雄公司上诉请求：1.请求撤销（2021）湘1202民初1223号民事判决第二项、第三项，依法改判或者发回重审。事实和理由：1.被上诉人系“按揭或者公积金贷款”，依照《商品房买卖合同书》、《怀化市商品房买卖合同》的约定，对逾期办证应当不计违约责任。一审法院判决上诉人对此承担违约责任，存在错误。2.一审法院支持水电开户费3000元错误，应当予以纠正。3000元在《商品房买卖合同书》附件二明确约定：水电是每户一表，户外集中管理，单独开户费用业主自理。3000元是签订合同时就约定清楚了的，同时被上诉人也把3000元交清了。现在主张返还，诉讼时效已经超过了。3.本案逾期办证一直持续至《民法典》生效后，本案应当适用《民法典》的规定。根据《民法典》第497条的规定，该条款未约定办证期限与违约责任不存在无效情形。一审判决既认可两份合同真实、合法有效，又对两份格式合同文本约定“无效”与“有效”存在自相矛盾。4.案涉房屋直到2020年6月1日才取得商品房竣工验收备案表，导致逾期办证系政府原因造成。综上所述，一审判决事实不清，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。陆长波辩称：1.上诉人与政府相关部门因土地出让等相关问题产生的纠纷，与业主购买商品房无关。同时，这种纠纷也不属于合同履行中的不可抗力因素，因此造成相关违约责任也应当由上诉人承担。2.《商品房买卖合同书》关于产权登记的约定中违约金的问题。上诉人在合同中已明确按揭业主自按揭款到账之日已付清全部房款，被上诉人的首付款和按揭款已全部付清给了上诉人。上诉人违约应当依照合同约定承担违约责任。3.被上诉人的诉讼时效没有超过。被上诉人一直在维权，期间上诉人于2016年10月28日、2018年3月27日、2018年11月12日向维权业主出具了相关承诺书。诉讼时效多次中断，因此被上诉人没有超过法定诉讼时效期间。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求和理由，维持原判。陆长波向一审法院提出诉讼请求：1.判定被告立即办理并给付原告位于怀化市鹤城区××路××栋××单元××房屋的《不动产权证》；2.请求法院判定被告赔偿因延迟办证违约金人民币6700元整（截止起诉），起诉次日至实际办证交付日的违约金按合同约定计算;3.请求法院判定被告退还维修基金6489元、契税9070元；4.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院查明：2013年10月15日，原、被告签订《绿海新城售楼合同书》约定：原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于怀化市鹤城区××路××栋××单元××层××号房，总购房款331068元，优惠后324446元，银行按揭贷款方式支付17万元，余款原告现款支付；被告应在2014年4月30日前交房给原告；原告委托被告办理所购房屋的不动产权证，原告付清全部款项（含房产证、土地证代办费及维修资金等所有费用），该房屋交付给原告后，被告需在365个工作日内代办好房产证，再180个工作日内代办好土地使用证，如因被告原因逾期办证则补偿原告每满一个月100元，以银行按揭和公积金贷款方式的客户不适用此条款的约定。《绿海新城售楼合同书》附件二约定，水源每户一表，电源每户一表且单独开户费用业主自理。原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》（网签备案合同）约定,原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于怀化市××路××幢××号房，购房款324446元，银行按揭贷款方式支付17万元，余款原告现款支付,被告应在2014年4月30日前交房给原告，该商品房（不含工业厂房）售价已包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称“开通户”）。原告依约向被告交付了全部购房款、水电开户费3000元及相关办证税费和代办证服务费用。案涉房屋于2020年6月1日取得了《工程竣工综合验收备案表》。供水、供电均已单独开户到户。原告于2014年10月9日收房。因案涉房屋迟迟未办理好不动产权证，原告等小区业主向被告主张权利，2018年3月27日及2018年11月12日被告均做出了办理不动产权证的流程计划承诺，并承诺如被告未履行职责兑现承诺而影响办证流程进展，则小区业主有权向被告索取误工费。另查明，原告所购房屋在房产行政管理部门登记房号为“怀化市武陵南路茶园垄(绿海新城19号楼)6层606号”。根据《全国年节及纪念日放假办法》(中华人民共和国国务院令第513号)、《关于职工全年月平均工作时间和工资折算问题的通知》(劳社部发〔2008〕3号)，全年工作日为250天=365天-104天(休息日)-11天(法定节假日)。一审法院认为：《绿海新城售楼合同书》、《怀化市商品房买卖合同》均为当事人真实意思表示，合法有效，双方应予全面适当履行，原告依约向被告交付了全部购房款及相关办证税费和代办证服务费用，被告应予及时代为原告办理好所购房屋的不动产权证。《绿海新城售楼合同书》系被告提供的格式合同文本，就免除被告逾期办证违约金的约定内容未向原告予以提示或说明，因此，关于逾期办证违约金约定内容中的“以银行按揭和公积金贷款方式的客户不适用此条款的约定”内容无效。原告等业主就被告的逾期办证违约行为于2018年3月主张权利，被告予以了承诺，因此，原告主张逾期办证违约金的诉讼请求没有超过三年诉讼时效期间规定，该院予以支持。原告于2014年10月9日收房，被告需在之后的545个工作日内为原告办理好不动产权证，即被告应在2016年12月13日为原告办理好不动产权证(545个工作日相当于包含节假日在内的796天,796天=365天/年×545天÷250天，2014年10月9日796天之后是2016年12月13日)。被告至今未为原告办理好案涉房屋不动产权证，已构成逾期办证违约，应支付原告逾期办证违约金共计5000元(2016年12月13日至原告起诉之日2021年2月3日相差1513天,相当于满50个月=1513天÷30天/月，50个月×100元/月=5000元)。2021年2月4日之后，被告仍应支付原告每满一个月100元的逾期办证违约金至实际办妥不动产权证之日止。原告交纳契税、维修资金是办理不动产权证的必交款项，其委托被告办证，现又要求退还该款项的诉讼请求没有法律依据，该院不予支持。被告以案外第三人的原因对本案原告诉讼请求予以抗辩没有法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百二十一条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十八条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院若干问题的解释》第十四条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告怀化世雄置业有限公司为原告陆长波办理好所购位于怀化市武陵南路茶园垄(绿海新城19号楼)6层606号房的不动产权证，于本判决生效后90日内办好；二、被告怀化世雄置业有限公司支付原告陆长波逾期办证违约金5000元，于本判决生效后7日内付清；三、被告怀化世雄置业有限公司支付原告陆长波逾期办证违约金(按每满一个月100元的标准,从2021年2月4日计算至实际办妥不动产权证之日止)；四、驳回原告陆长波的其他诉讼请求。案件受理费减半收取178元，由被告怀化世雄置业有限公司承担。二审中上诉人世雄公司没有提交新证据。二审中被上诉人陆长波提交了以下证据：第一组证据：《怀化市鹤城区人民政府关于协调绿海新城项目办证问题的请示》、第二组证据：《关于怀化市鹤城区绿海新城小区办理不动产权证落实问题》、第三组证据：《绿海新城全体业主针对怀化世雄集团未能将业主房产证准时交付的诉求》，以上三组证据拟证明逾期办理房产证是因为世雄公司造成的；第四组证据：世雄物业绿海新城服务处《通知》，拟证明世雄公司违规收取水电费；第五组证据：投诉信，拟证明本案未经过诉讼时效。世雄公司的质证意见为：上诉人提交的五组证据与本案没有关联性。本院认证意见为：第一组、第二组证据能够证明世雄公司逾期办证的事实，予以采信。第三、四、五组证据与本案不具有关联性，不予采信。本院二审对一审判决查明的案件事实予以确认。本院认为，本案中世雄公司与陆长波签订的《绿海新城售楼合同书》及《怀化市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应遵照执行，全面履行各自的义务。陆长波依约向世雄公司交付了全部购房款（按揭）及相关办证税费和代办证服务费用，世雄公司应当及时代为陆长波办妥相应不动产权证。然而，世雄公司未依约及时办理，构成违约，应当承担相应违约责任。本案中，世雄公司上诉称，依据合同第12条“以银行按揭和公积金贷款方式付款的客户不适用此条款约定。”之约定，世雄公司不应承担支付逾期办证违约金的责任。经查，《绿海新城售楼合同书》系世雄公司提供的格式合同文本，该合同文本第十二条就免除世雄公司逾期办证违约金的约定内容未向陆长波予以提示或说明，而且该条款内容系不合理地免除世雄公司办证的违约责任，应认定为无效。因此，对于世雄公司的该上诉请求及理由，本院难以支持。关于世雄公司主张水电开户费不应退还的问题，因本案一审中陆长波并未主张退还开户费，故本院对此不予审查。世雄公司认为逾期办证的事实系政府原因所致，应当按照《绿海新城售楼合同书》第十二条“因政策变动或政府部门的原因所延误的除外”的约定免除责任。本院认为，当事人对自身提出的请求所依据的事实应当提供证据予以证明，而世雄公司在本案中未能向本院提交充分证据予以证实，故应当由其承担举证不能的后果。因此，本院对于世雄公司的上述意见，不予采纳。关于支付逾期办证违约金诉讼时效的问题，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，本案中陆长波等业主曾于2018年3月就逾期办证的违约事实向世雄公司主张权利，世雄公司亦予以承诺，因此，陆长波主张逾期办证违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效期间，世雄公司提出的诉讼时效抗辩理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人世雄公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人怀化世雄置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈利建审判员  曹 阳审判员  夏英姿二〇二一年七月五日法官助理陈若愚书记员张妍瑞