宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院   民事判决书   （2021）宁0104民初7037号   原告：尚天璟（反诉被告），女，1992年11月4日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。   委托诉讼代理人：张文成，宁夏合天（青铜峡）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：武鸿焯，宁夏合天（青铜峡）律师事务所律师。   被告：银川居然之家家居建材有限公司（反诉原告），住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区民族南街771号。   法定代表人：罗威，该公司总经理。   委托诉讼代理人：于瑞婷，宁夏大远律师事务所律师。   原告尚天璟与被告银川居然之家家居建材有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尚天璟的委托诉讼代理人张文成、武鸿焯，被告银川居然之家家居建材有限公司的委托诉讼代理人于瑞婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   尚天璟向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告订立的《商铺租赁合同》；2.判令被告返还保证金20000元，赔偿装修损失26289.17元；3.本案诉讼费用及其他合理费用由被告承担。事实和理由：2019年7月1日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告租赁被告位于银川市兴庆区宝湖东路怡星童乐汇商场一楼DS98-1-1015号商铺，该商铺经营面积为80.97平方米，合同约定公摊系数为1，承租面积为80.97平方米，且合同所列租金、物业费、保证金等各项费用均按实测面积收取。租赁期间为2019年7月1日起至2022年6月30日止，并约定由被告收取20000元作为保证金。2021年3月5日，原告收到被告商场工作人员发送的被告公司红头文件《关于商场增加公摊面积的通知》，该通知载明根据居然之家集团的要求，下属各直营店公共区域面积必须由商户和商场共同承担。经被告公司研究决定，自2021年2月1日起，被告将增加10%的公摊面积，此行为实属被告变相增加商铺租金。由于被告未与原告协商便直接通知原告增加公摊及上涨租金，原告遂向被告提出撤场申请，但被告一直不正面回复原告应履行的撤场手续。原告向被告交纳的租金于2021年3月31日到期，原告遂于2021年3月24日向被告提出书面的撤场通知。另外，原告为装修案涉店铺花费63094元，因被告违约导致原告提前解除合同，被告应当赔偿原告一年零三个月的装修折价款26289.17元，原告与被告协商无果，故诉至法院。   银川居然之家家居建材有限公司辩称并反诉称，被告发出《关于商场增加公摊面积的通知》不属于擅自变更合同重要内容的行为，也未导致原告无法继续正常经营，原告在未与被告协商一致的情况下提前撤场，构成违约，故被告不承担任何违约责任及损失赔偿责任。另外原告已交的保证金尚不满足退还条件，保证金退还的条件为：1.原告将商铺交还于被告；2.清理完毕就该商铺而产生的一切权利和义务（包括但不限于完成变更或者注销注册地址）；3.原告所售商品或提供服务在转作质量保证金之日起三个月内未出现顾客因质量等问题投诉的。具备前述三个条件，被告应在三个月满后一次性无息退还。除了原告违约，保证金不予退还之外，因原告单方终止合同，擅自撤场构成违约，根据合同及补充协议约定，原告应承担相应的违约责任，故被告向本院提起反诉：1.判令解除原、被告签订的《居然之家合同书》；2.判令原告支付被告已优惠租金等43369.96元；3.反诉费由原告承担。   尚天璟针对银川居然之家家居建材有限公司的反诉辩称，原告不存在违约的情形。被告未与原告协商擅自增加公摊面积，变相增加商铺租金，导致合同主要条款被单方变更，合同合意及合同目的无法实现，被告构成违约。原告不存在擅自撤场的情况，原告已履行相关手续并向被告的工作人员交还商铺。原告多次就增加公摊事宜与被告的工作人员进行沟通，但被告及其工作人员态度强硬，表明其行为合法且无不妥之处，拒绝履行原合同，故原告无奈向被告提出撤场并询问办理撤场需要办理的手续，但被告一直未予答复。因原告交纳的租金于2021年3月31日到期，原告恐超出租金交纳期限，遂经被告同意后于2021年3月24日向被告提出书面撤场通知，原告持一份，被告持两份。原告于2021年3月31日撤场完毕后将商铺钥匙交还被告工作人员，原告并非擅自撤场。被告要求原告支付已优惠租金的反诉请求没有事实及合同依据，补充协议约定，因原告原因导致合同提前解除的，原告需要补交前期的所有租金优惠，且保证金不予退还，现因被告单方增加租金导致合同解除，原告不存在违约情形。综上，请求法院依法驳回被告的反诉请求。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月1日，原告与被告签订《商铺租赁合同》一份，约定，原告承租被告位于怡星童乐汇第一层第DS98-1-1015号商铺；该商铺经营面积为80.97平方米，公摊系数1，承租面积为80.97平方米。具体经营面积以双方实地测绘后的实际面积为准，且本合同所列的租金和展览服务费、保证金、物业管理费、装修管理费和装修保证金等各项费用均按实测面积收取；该商铺只供原告以雅赞商号/名称，经营雅赞品牌（类别：百货零售）之用途，经营项目包括：棉纱童装、棉纱母婴用品、家居家纺；本合同项下租赁期限为2019年7月1日起至2022年6月30日止，自计租日开始起算；自2019年7月1日至2022年6月30日，共计1096天，共计244923.14元；租金为固定租金（不包含物业管理费、能源费等其他任何费用），2019年7月1日至2020年6月30日，2.67元/天/平方米，2020年7月1日至2021年6月30日，2.67元/天/平方米，2021年7月1日至2022年6月30日，2.94元/天/平方米。原告租金、物业管理费、展览服务费、收银系统使用费支付方式为3个月为一期；合同保证金20000元，原告上期合同的保证金可以转作本期合同的保证金，本合同期满后，双方正常续约，原告本合同期的保证金自动转作下期合同的保证金。若双方不再续约，则被告在原告所售商品或服务“三包”期满3个月后，经核实原告所售商品和服务不存在质量问题和纠纷，并且对被告没有任何未付债务时，被告将保证金余额（不计利息）返还原告；原告须于本合同签订后的3日内与合同保证金一起向被告支付；第一个租赁年度首期固定租金及物业管理费共计17128.86元。此后，原告应在每期最后一个月的20日前向被告支付下个月固定租金及展览服务费（不满一个整月的按日计算，计算标准按每月30天计算，如遇法定节假日提前至节假日前一个工作日）。同日，原、被告签订《补充协议》一份，约定，被告给予原告4个月（119天）租金优惠，合同期第一年使用2个月（60天）优惠，第二年使用2个月（59天）优惠；如因原告原因导致合同提前终止，原告必须在提出撤场后7天内补交前期被告给予的所有租金优惠，且自愿同意被告已收取租赁合同的保证金不予退还，用以支付违约金或赔偿金，不足部分原告继续承担支付义务。合同签订前，原告于2019年6月16日分两笔向被告支付16000元，于2019年6月30日向被告支付27128.86元，共计43128.86元（含第一季度固定租金及物业管理费、保证金等）。2020年9月4日，原、被告签订《应对疫情租金减免协议》一份，约定，被告减免原告共计12643.35元，具体时间、金额为：1、被告减免原告租金共计45天（自2020年2月1日至2020年3月16日），减免金额共计9728.55元。2、被告减免原告物业费共计60天（自2020年2月1日至2020年3月31日），减免金额共计2914.8元；原告应于本协议签订后5日内，将免租后系统余下应交费用12908.12元一次性交齐，8月20日之前未签署并补齐剩余费用的，商场有权收回所有疫情优惠；若原告违反招商合同和本补充协议，被告将收回给予原告的免租等所有优惠。被告根据上述协议实际减免原告租金及物业管理费共计43369.96元。2021年3月1日，被告向银川光耀店各驻场商户（工厂）发出《关于商场增加公摊面积的通知》，载明：“根据居然之家集团要求，下属各直营店需在2021年提升场馆利用率，公共区域面积必须由商户和商场共同承担。经公司研究决定，自2021年2月1日起，我店将增加10%公摊面积”，该通知加盖被告公司印章。2021年3月5日，被告公司工作人员张冰通过微信将上述通知发送给原告，原告当即表示不同意增加公摊，如果涨价就撤场。被告公司工作人员张冰回复增加公摊系针对所有商户，并表示正在跟公司申请政策。2021年3月24日，原告向被告发出《撤场通知函》，载明：“……由于贵公司于2021年3月1日擅自发函要求商户承担商场增加10%的公摊面积的房租，擅自变更合同重要内容而未与我商量，致使我无法继续正常经营。我知晓作为租赁贵司的小商户势单力薄，但我不接受贵司违反合同约定未经商议就涨房租，决定提前终止合同，现通知贵司我于2021年3月31日正式撤场。我将于此日期前搬离商场并带走我具有所有权的全部物品，也恳请贵司于此日期前退还我所交保证金。”。原告于2021年3月31日搬离商场，搬离前一天也通过微信告知被告工作人员张冰。2021年4月1日，原告将商铺钥匙交付被告工作人员。庭审中，被告认可收到原告交付的商铺钥匙，但收到钥匙的具体时间不清楚。   另查明，被告庭审中提交原告签署的《声明》一份，载明：“本人尚天璟，系雅赞机构的经营者，于2019年7月1日签订《租赁合同》承租银川市怡星儿童城店1号楼一层DS98-1-1015号商铺，现因自身原因向出租方申请提前撤场，关于合同履行期间及解除后的相关事宜，本人自愿作出如下声明和承诺：一、租赁期间，所有经营活动均为我方自行开展，与出租方无关；二、我方已向出租方真实披露尚在服务期的全部会员信息；三、我方承诺会继续负责已招收会员的体验服务，不因解除合同等因素给会员带来任何不利的影响和后果。与会员方发生任何纠纷均由我方负责处理并承担责任；四、不论合同履行期间还是解除以后，任何因我方原因产生纠纷给甲方带来损失的，均由我方承担补偿或赔偿责任；五、本人与出租方解除合同后，双方权利义务终结，再无任何争议。特此声明。声明人：尚天璟，2021年4月1日”。   本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。合同履行过程中，被告向原告发出《关于商场增加公摊面积的通知》，要求增加10%的公摊面积，该通知应视为要约，原告收到该要约后明确表示拒绝，该要约对原告不具有约束力。原告于2021年3月24日向被告发出《撤场通知函》，并于2021年4月1日向被告发出《声明》，被告接收该声明，并接收原告交还的商铺钥匙，至此，原、被告之间的《商铺租赁合同》双方已经协商解除，双方权利义务终止，现原告再次起诉解除与被告之间的《商铺租赁合同》，已无事实依据，本院不予支持。关于保证金，合同约定，被告在原告所售商品或服务“三包”期满3个月后，经核实原告所售商品和服务不存在质量问题和纠纷，并且对被告没有任何未付债务时，被告将保证金余额返还原告，现合同解除至今已满三个月，被告也无证据证明原告所售商品和服务存在质量问题和纠纷，并且对被告存在未付债务，被告应当将原告所交纳的保证金20000元退还原告，本院对此予以支持。关于装修损失，因合同解除系双方协商一致的结果，原、被告均不存在违约的情形，原告要求被告赔偿装修损失没有事实及法律依据，本院对此不予支持。关于被告的反诉请求，原、被告之间的《商铺租赁合同》已经双方协商解除，被告反诉要求解除合同已无事实依据，本院对此不予支持。同理，因原、被告均不存在违约情形，被告以原告违约为由反诉要求原告支付已优惠的租金等43369.96元，于法无据，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：   一、被告银川居然之家家居建材有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告尚天璟保证金20000元；   二、驳回原告尚天璟的其他诉讼请求；   三、驳回被告银川居然之家家居建材有限公司的反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费已减半收取计479元，由原告尚天璟负担272元，被告银川居然之家家居建材有限公司负担207元；反诉案件受理费已减半收取计442元，由被告银川居然之家家居建材有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 谷胜龙   二○二一年七月五日   书记员 郭 威   附：本案适用的相关法律条文：   《中华人民共和国民法典》   第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。   依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。   第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。   第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。   合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。   主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。   第五百六十七条合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   履行告知书   负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。