辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终1885号上诉人（原审被告）：李汝茂，男，1963年4月15日出生，汉族，住盖州市。委托诉讼代理人：刘雅丽，盖州市卫士法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：盖州市华顺物业服务有限公司，住所盖州市西海办事处下店村华阳5号综合楼1—3层109。法定代表人：高杰，总经理。委托诉讼代理人：李荣义，男，1984年2月8日出生，住盖州市国际新城Ａ区，系该公司业务经理。上诉人李汝茂因与被上诉人盖州市华顺物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服盖州市人民法院（2021）辽0881民初496号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。李汝茂上诉请求：1、请求撤销（2021）辽0881民初496号民事判决书，依法改判，判决驳回被上诉人的诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案所有诉讼费用。事实和理由：原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当。一、被上诉人接管物业，没有经三分之二业主同意，违反法律规定，无权收取物业费。被上诉人于2016年5月10日成立，之前物业服务公司系华阳物业服务公司，5月20日华阳物业与被上诉人签订《小区物业管理交接书》，约定由被上诉人接管包括上诉人所有房屋在内的华阳3号综合楼，更换物业公司未经业主同意，同时，被上诉人亦没有与华阳3号综合楼的业主签订《物业服务合同》，其行为违反了《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条之规定，其诉请不应得到支持。二、原审判决认为被上诉人已经为上诉人所有的门市提供了下水井等公共设施等基础物业服务，双方形成了事实上的物业服务关系，这一判决观点是错误的。下水井只是系建筑物的基础设施，被上诉人只有对下水井进行维修、疏通才算是提供了服务。2017年5月，华阳3号综合楼的下水井坍塌，以及后来化粪池堵了，当上诉人或是其他业主给被上诉人打电话要求物业派人维修、疏通时，均被告知自己解决，所以下水井、化粪池维修、疏通都是由上诉人和其他业主自己找人维修、疏通，费用由业主们均摊。原审判决牵强的认定被上诉人提供下水井就应该给付物业费于法无据，于理不通。三、被上诉人作为物业公司没有对上诉人及其他门市业主尽到物业服务义务，无权收取物业费。上诉人购买的华阳3号综合楼房屋系临街门市，不需要楼道照明，门前卫生、垃圾由环卫工人清扫，上诉人及门市业主向环卫部门每年缴纳卫生费；早期门前石板路损坏了，都是由业主们自己出钱找人维修，小区没有安保，导致业主们的东西被偷，总而言之被上诉人没有为包括上诉人在内的所有门市业主提供任何物业服务。四、被上诉人提起物业费主张，已经超过诉讼时效。被上诉人2016年5月10日成立，其向上诉人主张的物业费是从2016年1月1日至2020年12月31日，被上诉人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，被上诉人诉讼超过诉讼时效。盖州市华顺物业服务有限公司辩称，上诉人享受了答辩人的管理服务，其中门市房用到的电、水、公共管道维修、外墙养护、下水井、公共部位清洁卫生费用、公共设施、设备的维护运行及维修费用等服务。门市房使用者间接适用了这些服务，而门市使用者所使用的范围是物业管理区域中不可分割的一部分，存在着老旧小区公共设施设备即将维修、维护运行、改造的费用。答辩人执行《物权法》《物业管理条例》及地方《物业管理条例》，要求被告如数缴纳物业服务管理费，标准每平方米0.5元，低于同行业门市房的收费标准。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。盖州市华顺物业服务有限公司向一审法院起诉请求：一、判令被告房主李汝茂给付华顺物业有限责任公司物业管理费25224.16元；二、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：李汝茂系华阳3号综合楼门市110、111、112号业主，住宅面积840.8054平方米，盖州市华顺物业服务有限公司系该综合楼的物业服务公司，负责该门市房的上下水、电、公共管道维修、下水井等公共设施的维护等工作。物业费每平方米0.5元，2016年1月1日至2020年12月31日李汝茂未交纳物业费。另，2009年李汝茂入住时，物业服务公司系华阳物业服务公司。2016年5月10日，盖州市华顺物业服务有限公司成立。2016年5月20日，盖州市华阳物业服务公司与盖州市华顺物业服务有限公司签订《小区物业管理交接书》，约定华阳物业责任有限公司在经营期间所管理的小区物业移交给盖州市华顺物业服务有限公司经营，因物业管理发生的所有纠纷，由盖州市华顺物业服务有限公司承担。其中包括华阳2号综合楼、3号综合楼，华阳海鲜市场。一审法院认为，盖州市华顺物业服务有限公司虽未与李汝茂签订物业服务合同，但其已为华阳3号综合楼110、111、112号门市提供了下水井等公共设施等基础物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，故对盖州市华顺物业服务有限公司要求李汝茂给付物业费的合理部分，一审法院应支持。盖州市华顺物业服务有限公司在物业服务过程中存在服务不完善等情况，应减少相应的物业服务费，一审法院认为应减少20%为宜，即（25224.16元×80%=20179.328元）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决：被告李汝茂于本判决生效后十日内给付盖州市华顺物业服务有限公司物业费20179.328元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费431元，由原告盖州市华顺物业服务有限公司负担86元，由被告李汝茂负担345元。本院二审期间，上诉人提供证人证言一份并申请证人高某出庭作证，用以证明被上诉人未提供物业服务，2017年华阳3号楼化粪池疏通清理都是业主自行出资解决。被上诉人质证称没有上诉人找人修复坍塌的证据，证人证言不可信。本院审理查明，李汝茂系华阳3号楼综合楼门市110、111、112号业主，住宅面积840.8054平方米。2009年李汝茂入住时，物业服务公司系华阳物业服务公司。2016年5月20日，盖州市华阳物业服务公司与盖州市华顺物业服务有限公司签订《小区物业管理交接书》，约定华阳物业责任有限公司在经营期间所管理的小区物业移交给盖州市华顺物业服务有限公司经营。盖州市华顺物业服务有限公司主张李汝茂未交纳2016年1月1日至2020年12月31日物业费，诉至法院。本院认为，被上诉人盖州市华顺物业服务有限公司主张系上诉人李汝茂所有门市的物业服务提供者，要求上诉人交纳相应的物业费，但未举证证明双方存在物业服务合同，虽被上诉人主张其与盖州市华阳物业服务公司签订了《小区物业管理交接书》，但其未举证证明向上诉人予以告知。上诉人主张其门市房门前卫生由环卫负责、华阳3号楼系开放式建筑没有安保没有大门，被上诉人无异议。上诉人主张门市房门前路面破损是其自行维修，被上诉人提出由公共事业局维修。被上诉人主张其为上诉人提供的物业服务包括楼道的公共照明、卫生清扫、下水的疏通，但案涉门市系临街门市，由前门直接进出，并不使用公共楼道照明，被上诉人亦不负责上诉人的卫生清扫。关于下水的疏通，上诉人举证证明由其自行负责，被上诉人提供的证据并不能推翻上诉人的举证，被上诉人举证不充分，应承担举证不能的不利后果。故，被上诉人并未充分举证证明其在接管案涉小区后，为上诉人提供了相应的物业服务，其要求上诉人交纳物业费的事实依据不足，本院不予支持。上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：一、撤销盖州市人民法院（2021）辽0881民初496号民事判决；二、驳回被上诉人盖州市华顺物业服务有限公司的诉讼请求。一审及二审案件受理费合计862元，均由被上诉人盖州市华顺物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 娣审判员 段建勇审判员 杨名环二〇二一年七月二十六日法官助理贾文震书记员宋洪峰