大连市中山区人民法院民 事 裁 定 书（2021）辽0202民初6412号原告：第一东方（辽宁）物业服务有限公司。住所地：辽宁省大连市中山区职工街87号5层。法定代表人：杨杰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：郑洪锁，系北京市世纪（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳青，系北京市世纪（大连）律师事务所律师。被告：卢翠竹，女，1979年1月18日出生，汉族，住辽宁省庄河市。委托诉讼代理人：张德军，系辽宁星业律师事务所律师。原告第一东方（辽宁）物业服务有限公司与被告卢翠竹物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告第一东方（辽宁）物业服务有限公司的委托诉讼代理人郑洪锁、李艳青、被告卢翠竹的委托诉讼代理人张德军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告第一东方（辽宁）物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告物业费17450元，支付逾期付款违约金5235元（合计22685元）。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年7月18日“泛华领城”开发商大连泛华房屋开发有限公司（下称泛华公司）与第一东方（大连）物业服务有限公司（下称第一东方大连公司）签订了《前期物业管理服务合同》，2016年11月8日，经三方协商一致，第一东方大连公司将该合同乙方项下的全部权利义务转让原告，泛华公司与原告继续履行《前期物业管理服务合同》，因该合同产生的债权债务均由原告承担。合同约定的物业费标准为每月每平米3.2元（建筑面积），逾期违约金按应交金额的日3‰收取。被告系“泛华领城”1718业主，房屋建筑面积50.81㎡，2010年7月23日入住，自2012年4月至2021年3月欠付物业费累计17450元、违约金5235元（合计22685元）。原告多次向被告催收欠付物业费，被告拒不履行交费义务。依据相关法律规定诉至贵院，请求贵院支持原告诉讼请求。被告辩称：不同意原告的诉讼请求和事实理由。一、2016年11月7日前的款项，原告应另行起诉。依据原告提供的证据《债权转让协议》可知，原告所主张的2016年11月7日前的款项的原权利人为第一东方大连公司，后通过债权转让的方式将债权转让给原告。对于此类纠纷，按照最高院案由规定，属于债权转让纠纷，不属于本案案由物业服务合同纠纷的处理事项，其应当另行提起诉讼主张权利。即便可以一并提起诉讼，依据《民法典》第546条之规定，原告没有将债权转让协议通知被告，该转让对被告不发生法律效力。二、2016年11月8日后的款项，被告无权主张。首先，双方未签订物业服务合同，依据《民法典》之规定，任何合同的生效，均需要双方达成一致的意思表示，即合同的内容需要得到被告的同意后对被告才产生法律拘束力，但至今原被告没有签署任何合同，原被告不存在任何合同法律关系，不存在物业服务合同法律关系，没有义务缴纳物业费，原告没有收取物业费的合同权利。其次，泛华公司与原告签署的《前期物业管理委托合同》对原告不产生法律效力：1、原告与第一东方大连公司的合同尚未解除，案涉房屋交付时，原告与第一东方大连公司签署了《前期物业服务协议》，根据《民法典》之规定，双方应当按照合同的约定履行义务、行使权力，未经双方协商一致，任何一方不得单方解除合同，至今大连公司没有向被告作出解除前期物业服务合同的意思表示。因此，唯一有权向被告主张权利的主体仅为第一东方大连公司。在被告与第一东方大连公司的前期物业服务合同尚未解除的情况下，案外人泛华公司无权另行委托其他公司为原告提供物业服务；2、2013年开始，泛华公司无权为案涉小区委托物业公司。《物业管理条例》之所以规定开发企业可以自行委托前期物业服务公司，是因为商品房销售时业主是无法确定的，因此是无法召开业主大会的，在此情况下，为了给将来的业主提供物业服务，所以法定赋予开发企业可以委托物业公司为将来的业主提供物业服务。案涉小区于2012年初开始办理产权证书，直至2012年底产权证书已经办理完毕。此时选聘和解聘物业服务企业，必须按照《物业管理条例》第十一条之规定应当通过召开业主大会的方式由业主共同决定。2013年开始，已经且具备召开业主大会的条件，那么开发企业已无权委托物业公司，取而代之的是“业主共同决定”。泛华公司于2016年委托物业公司为被告提供物业服务，没有法律依据。3、第一东方大连公司无权将物业服务转让被告。《物业管理条例》第三十九条规定，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。依据原告诉状所示，第一东方大连公司将其与被告签署的物业服务合同的全部权利义务转让给原告。该行为违反《物业管理条例》第三十九条规定，原告将第一东方大连公司的全部权利义务委托给原告，违反法律规定，对被告不具有法律效力。三、催款函、缴费通知被告没有收到。依据《最高院物业纠纷司法解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。原告没有履行催缴物业费的前置程序，其请求应当予以驳回。即便不需要催缴物业费的前置程序，部分请求也超过诉讼时效。四、就本案相同情形案件，贵院已经驳回原告的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院认定事实如下：2008年7月18日，泛华领域的开发商泛华公司与第一东方大连公司签订《前期物业管理委托合同》。2016年11月8日，泛华公司与原告签订《前期物业管理委托合同》。两份合同约定的物业费标准均为每月每平米3.2元（建筑面积），收费时间为每季度前十天内支付，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。2017年11月30日，第一东方大连公司与原告签订《债权转让协议》，第一东方大连公司同意将2008年7月18日至2016年11月7日期间各业主、租户欠缴的物业费、违约金、孳息及其他费用等全部债权无偿转让给原告，原告同意受让上述债权。被告系“泛华领城”1718室业主，房屋建筑面积50.27㎡，2010年7月23日入住。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，原告要求被告支付截至2021年3月份的物业费，本案即应适用《中华人民共和国民法典》的规定。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条之规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。据此，物业服务企业必须经催告方可起诉欠费的业主，催告系原告提起诉讼的前置程序。被告辩称未收到原告的催告通知，原告亦无法提供其拍摄的催缴物业费照片的原始载体，且历经多年的多份催款函无论是形式还是内容上均高同，与常理不符，基于无法与原件、原物核对的复制件、复制品，不能单独作为案件事实的根据之规定，原告所举证之照片尚不足以证明原告曾向被告催交过物业费，原告应以合理方式催告后，方可起诉，故原告的起诉不符合起诉条件，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条之规定，裁定如下：驳回原告第一东方（辽宁）物业服务有限公司的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审判员  杜庆敏二〇二一年七月十三日书记员  袁秀娜