黑龙江省农垦中级法院民 事 判 决 书（2021）黑81民终353号上诉人（原审被告）：黑龙江省哈拉海农场，住所地黑龙江省齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区哈拉海农场。法定代表人：蒿万清，该农场场长。委托诉讼代理人：付双朋，该农场副总经理。委托诉讼代理人：周广宇，黑龙江奈斯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孔钦威，男，1990年5月15日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区。委托诉讼代理人：王秋华，齐齐哈尔市铁锋区法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：史韵萍（孔钦威母亲），女，齐齐哈尔市第二机床厂退休职工，户籍地黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区，现住黑龙江省齐齐哈尔市。原审被告：黑龙江省农垦嘉隆建筑工程有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区实验农场。法定代表人：邱少华，该公司经理。上诉人黑龙江省哈拉海农场（以下简称哈拉海农场）因与被上诉人孔钦威，原审被告黑龙江省农垦嘉隆建筑工程有限公司（以下简称嘉隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省九三人民法院（2020）黑8110民初581号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日立案后，依法组成合议庭。经双方当事人同意，本案以询问方式进行了审理。上诉人委托诉讼代理人付双朋、被上诉人委托诉讼代理人王秋华、史韵萍、原审被告嘉隆公司法定代表人邱少华到庭参加询问。本案现已审理终结。哈拉海农场上诉请求：1.撤销黑龙江省九三人民法院（2020）黑8110民初581号民事判决，驳回孔钦威一审全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由孔钦威承担。事实与理由：本案一审认定事实、适用法律错误。一、案涉《商品房买卖合同》合法有效，当事人应全面履行，一审认定合同无效错误。1.根据《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同，当事人应当全面履行合同约定义务。案涉《商品房买卖合同》签订后，孔钦威按照约定全额交付了购房款，并于2013年11月办理了入住手续，嘉隆公司完成了房屋交付义务，房屋产权证照可以办理。孔钦威单方主张解除合同，既无法律根据，亦无合同约定，不应支持。2.《商品房买卖合同》约定案涉房屋土地性质，购买别墅属于大宗投资，买受人应尽到注意义务。案涉房屋系稀缺的别墅项目，因性价比高，故买受人认可成交。对于《预售许可证》尚未取得事实，嘉隆公司并未向买受人进行任何隐瞒，故案涉房屋买卖过程中，不存在隐瞒或欺诈。同时，出卖方也不存在缔约过失。二、拖延办理房屋产权登记，系孔钦威的责任。案涉房屋在具备办理房屋产权登记条件后，孔钦威做为权利人一直未提出办证要求，而嘉隆公司只是配合和辅助。孔钦威随时可办理不动产权证照。孔钦威要求解除合同退款赔偿，系其单方毁约。三、哈拉海农场并非案涉房屋的卖方，不应承担本案民事责任。哈拉海农场在案涉房屋开发建设及销售过程中，既无权利也无任何义务。哈拉海农场在《商品房买卖合同》上盖章行为，仅起到见证作用。哈拉海农场既非房屋开发主体，亦非建设施工主体，更不是销售主体。包括孔钦威交付购房款、接收房屋办理入户手续等，均与哈拉海农场无关。案涉《商品房买卖合同》是在孔钦威与嘉隆公司之间实际履行的，哈拉海农场不应承担包括缔约过失在内的任何民事责任。孔钦威辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回哈拉海农场上诉请求。一、孔钦威与哈拉海农场签订的《商品房买卖合同》无效。孔钦威户籍地在黑龙江省齐齐哈尔市××街道××社区××组，并非哈拉海农场职工。孔钦威购买案涉房屋，交纳购房款及其他费用。案涉盛世嘉园小区系使用单永祥等28户职工宅基用地，土地使用权人为单永祥等28户职工。哈拉海农场将农场职工宅基地上建设房屋出售农场职工以外人员，违反了法律法规的强制性规定，因此案涉合同无效。二、哈拉海农场是本案适格主体，应当承担法律责任。哈拉海农场在《商品房买卖合同》上签字盖章，同时为了控制售房款，要求购房款交到其财务科，由财务科出具购房发票，因此哈拉海农场是合作开发房地产的一方，哈拉海农场称其为见证人不成立。三、即使案涉合同有效，孔钦威亦有权主张解除合同。孔钦威接受一审判决。嘉隆公司认同哈拉海农场的上诉请求。孔钦威向一审法院起诉请求：1.解除孔钦威与哈拉海农场、嘉隆公司签订的《商品房买卖合同》；2.哈拉海农场、嘉隆公司返还孔钦威购房款679,360.00元及各项费用37,811.00元，共计717,171.00元；3.赔偿违约金6,793.60元，损失按照同期贷款利率计算，从2012年1月2日到实际返还财产时止；4.案件受理费由哈拉海农场、嘉隆公司承担。一审庭审中孔钦威变更诉讼请求：1.解除孔钦威与哈拉海农场、嘉隆公司签订的《商品房买卖合同》；2.哈拉海农场、嘉隆公司返还孔钦威购房款679,360.00元及各项费用37,811.00元，共计717,171.00元；3.赔偿违约金6,793.60元；4.损失按照717,171.00为基数，按照同期贷款利率（0.06%）计算，从2011年11月28日计算到2020年8月11日（一审开庭时间），损失金额为451,817.73元，并按照该标准计算到实际返还房款时止；5.案件受理费由哈拉海农场、嘉隆公司承担。一审法院认定事实：孔钦威户籍地为黑龙江省××街道××社区××组，非哈拉海农场职工。2011年6月2日，孔钦威与哈拉海农场、嘉隆公司签订《商品房买卖合同》，该合同编号为GF-2000-0171，约定孔钦威购买位于哈拉海农场盛世嘉园新型小区1号楼2单元1层1-2，住房面积214.11平方米，总价款679,360.00元，孔钦威已支付全部房款。2013年11月16日，哈拉海农场给孔钦威出具了不动产统一发票。孔钦威办理了入户手续并缴纳各项费用37,811.00元，其中契税20,381.00元、专项维修基金7,494.00元、装修保证金费用1,000.00元、电费预交款300.00元、垃圾清运费200.00元、2011年取暖费5,174.00元、登记费80.00元、黑龙江省哈拉海军马场收取的33吨水费99.00元、哈尔滨新合物业收取的2011年物业费3,083.00元。另查明，2010年12月2日，黑龙江省国土资源厅驻农垦总局国土资源局九三分局批复了关于哈拉海农场单永祥等28户职工宅基地用地，同意在哈拉海农场场直建个人住宅宅基地，土地使用权人为单永祥等28户职工，哈拉海农场盛世嘉园小区系在该土地上建设。一审法院认为：本案争议焦点为：一是诉争房屋买卖合同是否有效；二是如果认定合同无效，双方缔约过失责任的大小；三、如果认定合同无效，返还项目及损失赔偿数额如何确定。关于诉争房屋买卖合同是否有效的问题。哈拉海农场及嘉隆公司与孔钦威签订《商品房买卖合同》，将宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的人员，违反了法律法规的强制性规定，该房屋买卖合同无效，哈拉海农场、嘉隆公司理应退还孔钦威购房款，故对孔钦威要求哈拉海农场、嘉隆公司返还购房款679,360.00元的诉讼请求予以支持，产生的费用28,875.00元应由哈拉海农场、嘉隆公司返还。同时因该合同无效，约定的内容亦无效，孔钦威应将诉争房屋返还给哈拉海农场。关于双方缔约过失责任大小的问题。双方所签合同无效，哈拉海农场作为国有企业，嘉隆公司作为建筑施工企业对土地性质及相关法律法规的掌握程度明显高于孔钦威，存在重大过失。孔钦威在签订、履行合同过程中没有尽到必要的审查义务，也应承担一定的过错责任。根据具体案情酌情确定哈拉海农场、嘉隆公司承担80%的过错责任，孔钦威承担20%的过错责任。关于财产返还项目及数额如何确定问题。本案中合同无效，因该合同取得的诉争房屋和购房款应当相互返还。房款利息应按过错责任比例予以分担。孔钦威请求损失按照本金717,171.00元为基数计算，该费用中8,936.00元（电费预交款300.00元、垃圾清运费200.00元、2011年取暖费5,174.00元、登记费80.00元、黑龙江省哈拉海军马场收取的33吨水费99.00元、哈尔滨新合物业收取的2011年物业费3,083.00元）为孔钦威占有使用争议房屋期间发生的费用，该部分费用由孔钦威自行承担，故计算损失的基数应为708,235.00元。关于损失的计算标准：资金占用期间的损失按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。截止到2019年8月19日，应为224,039.82(211,202.64元+12,837.18元)。2019年8月20日以后的损失，以708,235.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，故孔钦威请求到2020年8月11日（一审开庭时间），损失应为28,167.39元。截止到2020年8月11日，损失为252,207.21元。孔钦威承担50,441.44元，哈拉海农场、嘉隆公司承担201,765.77元，孔钦威请求超出部分不予支持。判决：一、孔钦威与哈拉海农场、嘉隆公司签订的合同编号为GF-2000-0171的商品房买卖合同无效；二、孔钦威于判决生效后十日内返还哈拉海农场、嘉隆公司位于黑龙江省××农场盛世××小区××楼××单元××住宅××（面积214.11平方米）；三、哈拉海农场、嘉隆公司于判决生效后十日内返还孔钦威购房款679，360.00元、各项实际支出费用28,875.00元（其中契税20,381.00元、专项维修基金7,494.00元、装修保证金费用1,000.00元），合计人民币708,235.00元；四、哈拉海农场、嘉隆公司于判决生效后十日内赔偿孔钦威截止到2020年8月11日该购房款及各项入住费资金占用期间的利息损失共计201,765.77元；并以708,235.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，从2020年8月12日起开始计算至实际返还完毕（按照计算结果的80%进行给付孔钦威）；五、驳回孔钦威的其他诉讼请求。如果被告黑龙江省哈拉海农场、黑龙江省农垦嘉隆建筑工程有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,691.00元，孔钦威负担1,241.00元，由哈拉海农场、嘉隆公司负担6,450.00元。双方当事人二审期间均未向本院提交新证据。二审查明的事实与前述一审判决认定的事实一致。本院认为：本案的焦点问题是案涉商品房买卖合同是否有效、案涉房屋不能办理产权变更手续的原因、哈拉海农场及嘉隆公司是否应当共同承担民事责任。关于案涉商品房买卖合同是否有效及案涉房屋不能办理产权变更手续的原因问题。哈拉海农场盛世嘉园小区房屋系利用哈拉海农场单永祥等28户职工宅基地用地建设，孔钦威非哈拉海农场户籍，哈拉海农场及嘉隆公司将宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的人员，显然违反了案涉房屋建设项目使用土地系保障性住房的用途，亦与法律法规相悖，故案涉房屋买卖合同无效，原审认定房屋买卖合同无效正确，本院予以确认。对于哈拉海农场合同有效的上诉理由不予采纳。孔钦威购买案涉房屋时，哈拉海农场及嘉隆公司并未明确告知只有哈拉海农场户籍才能办理房屋产权转移手续，而孔钦威并不同意将其户籍变更为哈拉海农场户籍，因此案涉房屋不能办理产权变更手续，系哈拉海农场及嘉隆公司所致。关于哈拉海农场及嘉隆公司是否应当共同承担民事责任问题。哈拉海农场及嘉隆公司与孔钦威签订的商品房买卖合同中出卖人为哈拉海农场及嘉隆公司，哈拉海农场及嘉隆公司分别加盖公章，另嘉隆公司亦明确与哈拉海农场之间签订合作开发协议，故哈拉海农场及嘉隆公司在本案中应当共同承担民事责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。哈拉海农场的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费4,750.00元，由黑龙江省哈拉海农场负担。本判决为终审判决。审判长  周志强审判员  刘宏业审判员  董力源二〇二一年七月八日书记员  安 迪