河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫09民终1355号上诉人（原审原告）：吴康卿，男，1995年4月13日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：张现足，河南濮兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：濮阳棕榈泉置业有限公司，住所地濮阳市开州路与安泰路交叉口东北角。法定代表人：刘宇，该公司经理。委托诉讼代理人：彭皖江，河南晖特律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨丹丹，河南晖特律师事务所实习律师。上诉人吴康卿因与被上诉人濮阳棕榈泉置业有限公司（以下简称棕榈泉公司）商品房销售合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2021）豫0902民初3763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴康卿的委托诉讼代理人张现足，被上诉人棕榈泉公司的委托诉讼代理人彭皖江、杨丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴康卿上诉请求：1.请求二审法院依法撤销濮阳市华龙区人民法院（2021）豫0902民初3756号民事判决，改判棕榈泉公司支付吴康卿逾期交房违约金44,549元；2.本案一审、二审诉讼费由棕榈泉公司承担。事实和理由：一审诉讼过程已经完全证实了棕榈泉公司逾期违约在先，直至2020年5月21日才开具了不动产发票，其违约行为持续至2020年5月21日。吴康卿自交房之日至起诉，一直向前期物业公司及棕榈泉公司主张违约金，其诉讼时效多次中断，一审法院认定吴康卿主张违约金超过了三年的诉讼时效，与事实不符。吴康卿提交的谈话录音能够证明了吴康卿多次向棕榈泉公司的售楼部工作人员，按照同小区业主胜诉判决的内容计算主张违约金，工作人员以没有权限为由要求吴康卿联系公司领导，但拒绝提供联系方式。棕榈泉公司属于大型房地产企业，吴康卿购房、签订合同、交款、领取手续等一系列程序，均是直接面对其工作人员，没有与棕榈泉公司法定代表人或者负责人进行任何对接，也没有其法定代表人或负责人联系方式，一审法院认为吴康卿向棕榈泉公司工作人员主张违约金的录音达不到诉讼中断的法律效果，与本案事实不符。通过最高人民法院裁判文书查询，棕榈泉公司因延期交房、建设工程等涉诉案件高达几百件，其法定代表人均没有参与直接诉讼，均是委托公司员工以及代理律师参与诉讼，吴康卿向棕榈泉公司工作人员主张违约金符合客观实际，并未超过法定的诉讼时效，请求贵院依法撤销一审判决，改判棕榈泉公司支付吴康卿违约金44,549元并承担一、二审诉讼费用。棕榈泉公司辩称，一、吴康卿对案涉违约金的给付请求系继续性债权，应以每日的债权分别适用诉讼时效期间的规定。二、本案中，不存在诉讼时效中断的法定事由，吴康卿主张“诉讼时效发生多次中断”，但并未提交有效证据证明存在诉讼时效中断的法定事由，吴康卿的主张不存在事实基础。吴康卿向原审法庭提供的录音对话发生在2021年4月21日，此时吴康卿所主张的各项债权均已过三年法定诉讼时效期间，此份证据并不会产生诉讼时效中断的效力。三、退一步讲，即使不以每日的债权分别适用诉讼时效期间的规定，吴康卿所主张的“整体”债权也已过法定诉讼时效期间，因为棕榈泉公司已于2017年4月17日尽到通知义务，但吴康卿因自身原因并未前来办理，那么诉讼时效应从2017年4月17日开始计算三年，吴康卿向原审法院提起诉讼时已过法定诉讼时效期间。四、棕榈泉公司于2018年2月25日将房屋交付后，已经完成了《商品房买卖合同》所约定的交房义务，故违约金最迟累计计算至2018年2月25日，从2018年2月26日开始计算诉讼时效，吴康卿向原审法院提起诉讼时，其所主张的债权也已过诉讼时效，不应予以保护。综上，吴康卿无证据证明存在诉讼时效中断的法定事由，且无论以何种方式计算诉讼时效，吴康卿向原审法院提起诉讼时均已过法定诉讼时效，故吴康卿的上诉请求无事实及法律依据，应依法予以驳回。吴康卿向一审法院起诉请求：1.依法判令棕榈泉公司向吴康卿支付逾期交房违约金44,549元；2.本案诉讼费由棕榈泉公司承担。一审法院认定事实：吴康卿（××）、棕榈泉公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：NO00061968）一份，主要约定：一、吴康卿购买棕榈泉公司开发建设的棕榈泉小区19幢2单元20层2002号房屋，商品房预售许可证号为濮房预售证第2014-120号，房屋总价款516,815元；二、交房时间为2016年10月31日前，其中，商品房相关设施设备交付条件中含交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；三、逾期付款责任，逾期在60日之内，××按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，逾期超过60日……出卖人不解除合同的，××按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率不低于第八条第1（1）项中的比率）的违约金；四、逾期交付责任，逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向××支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还××已付全部房款，并自××付款之日起按照1％（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1％向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向××支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。一审法院另查明，2018年2月25日，吴康卿领取案涉房屋钥匙，并与案涉小区濮阳市百悦物业管理有限公司签署前期物业管理服务协议、装饰装修管理协议，吴康卿签署装修施工安全责任书、区域防火责任书。当日，吴康卿签署入住声明。2020年5月21日，棕榈泉公司给吴康卿出具不动产发票，显示房屋价款516,815元。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案争议的焦点是：吴康卿要求棕榈泉公司支付逾期交房违约金44,549元的诉讼请求是否超过诉讼时效。吴康卿、棕榈泉公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”案涉合同约定棕榈泉公司于2016年10月31日前交付房屋，吴康卿于2018年2月25日领取案涉房屋钥匙，其在此时已经知道棕榈泉公司逾期交房，其要求棕榈泉公司支付逾期交房违约金的诉讼时效自2018年2月26日起计算，吴康卿于2021年4月6日才起诉，吴康卿提供的谈话录音发生在2021年4月21日，在录音中吴康卿母亲提到其多次主张，对方仅答复不知道，无法达到诉讼时效中断的法律效果。因此，吴康卿该项诉讼请求已经超过3年的诉讼时效，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回吴康卿的诉讼请求。案件受理费457元，由吴康卿负担。本院二审期间，棕榈泉公司围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。棕榈泉提交两组证据：提交证据一，19号楼单位工程综合验收意见表。用于证明案涉19号楼于2017年4月16日已竣工验收完成，具备交房条件，证明在房屋验收完成后的次日，棕榈泉公司就已通知吴康卿前来办理交房手续，但是吴康卿一直未来办理；提交证据二，19号楼业主入户清单。用于进一步证明，案涉19号楼验收完成次日，棕榈泉公司就已通知19号楼业主（包括吴康卿）来办理交房手续，经棕榈泉公司通知，部分业主于2017年7月17日已办理完成交房手续，但是吴康卿并未按照通知前来办理交房手续。吴康卿质证认为，对证据一，是复印件，不能证明棕榈泉公司按照商品房买卖第九条约定，已符合法律约定的交付条件。该工程意见表不是房子验收合格的交付条件，不能作为棕榈泉公司主张已符合约定交房的依据。对证据二，对真实性无异议，提交的19号楼业主入户统计名单是棕榈泉公司单方统计，与实际交房领取钥匙时在物业公司交房办理的手续不一致。经本院审核，涉案合同约定的交房条件之一为，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，并非工程综合验收，棕榈泉公司主张的通知日期并未符合合同的约定的交房条件，对棕榈泉提交的证据不予采信。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，本案商品房销售合同纠纷。依照涉案商品房买卖合同的约定，吴康卿足额交付了房款，棕榈泉公司应当按照合同约定的期限将符合合同约定交付条件的房屋交付给吴康卿。虽然棕榈泉公司在本案中不能证明涉案房屋在吴康卿2018年2月25日领取案涉房屋钥匙时符合合同约定的交房条件，但据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。在吴康卿领取钥匙时，棕榈泉公司与其没有其他约定的情况下，吴康卿2018年2月25日领取案涉房屋钥匙，占用使用，应视为棕榈泉公司履行了交付义务。棕榈泉公司应承担逾期交房违约责任的期限应为2016年11月1日至2018年2月25日。认为棕榈泉公司违约期限应至棕榈泉公司开具发票之日的理由不能成立。按照合同的约定，棕榈泉公司应当按照已付房款的日万分之二向吴康卿支付违约金。逾期交房违约金作为吴康卿享有的按日计算的继续性债权，自违约金产生的次日开始计算诉讼时效。但本案中吴康卿提交的与棕榈泉公司工作人员的录音证据，并不能证明在本案起诉前存在吴康卿向棕榈泉公司主张逾期交房违约责任，以此产生诉讼时效中断的事由。故至2021年4月6日起诉时，吴康卿主张逾期交房违约金的诉讼时效全部届满。一审判决作出的至2021年4月6日吴康卿起诉主张逾期交房违约金时，已超诉讼时效的认定，事实清楚，适用法律正确。吴康卿的上诉主张没有事实和法律依据，对其上诉理由不予采纳。综上所述，吴康卿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费914元，由吴康卿负担。本判决为终审判决。审判长 刘 伟审判员 李光胜审判员 魏献忠二〇二一年七月十五日书记员 李淑娅