上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0104民初8235号原告：上海航新房地产有限公司，住所地上海市。法定代表人：陈素珍，执行董事。委托诉讼代理人：徐智达，上海市海上律师事务所律师。被告：上海海域实业有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：蔡永胜，总经理。委托诉讼代理人：钱力宏，上海申浩律师事务所律师。原告上海航新房地产有限公司与被告上海海域实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海航新房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2017年6月15日签订的《徐汇苑大厦房屋租赁合同》于2021年2月1日解除；2.判令被告支付原告装修期(2017年6月15日至2017年7月14日)和免租期(2018年7月1日至2018年7月31日)的租金，共计267,380元；3.被告支付原告违约金468,198元。事实和理由：2017年6月15日，原告与被告签订了《徐汇苑大厦房屋租赁合同》，约定：原告将上海市XXXX路XXX号第XXX层建筑面积799.14平方米的房屋出租给被告，租赁期限自2017年6月15日起至2022年6月14日止；租金起缴日期为2017年7月15日，其中，装修期为2017年6月15日至2017年7月14日，免租期为2018年7月1日至2018年7月31日；在装修期和免租期内，乙方无须向甲方支付房屋租金；上述装修期或免租期不得提前或延后使用，若乙方有严重违反本合同约定的行为，甲方有权取消免租待遇，要求乙方补足装修期和免租期的租金；该房屋租金自2017年6月15日至2020年6月14日期间的月租金为133,690元。2020年9月29日，被告致函告知原告：决定于2020年年底停止一切业务，于2021年1月31日办理退房手续，申请提前退租。2021年1月21日，原告致函告知被告：如果提前解除租赁合同，被告应承担违约责任，包括：租赁保证金468,198元不予退还，另需支付装修期及免租期的租金共计267,380元。然而，被告未按原告要求支付装修期及免租期的租金，并于2021年1月27日搬离该房屋。原告委托律师于2021年2月5日向被告寄出律师函，被拒收。故原告起诉至法院，请求判如所请。上海海域实业有限公司辩称，不同意原告诉讼请求。被告不存在严重违约，双方经协商在2021年1月15日左右达成一致意见，以被告交付给原告的保证金作为违约金支付给原告，并且被告按照原告要求对系争房屋进行了恢复，支付了恢复费用。故双方的租赁合同是协议解除的，违约责任已经履行完毕，不需再承担其他责任。如果需要承担违约责任，原告主张的违约责任过高，请求法院对违约责任予以调整，承担的金额应在20万元以内。本院经审理认定事实如下：2017年6月15日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《徐汇苑大厦房屋租赁合同》，约定：甲方将上海市XXXX路XXX号第XXX层建筑面积799.14平方米的房屋(以下简称案涉房屋)出租给乙方办公使用；租赁期限自2017年6月15日至2022年6月14日；租金起缴日期为2017年7月15日；其中，装修期为2017年6月15日至2017年7月14日，免租期为2018年7月1日至2018年7月31日；在装修期和免租期内，乙方无须向甲方支付该房屋租金，但乙方须按照本合同约定的标准和方式支付该房屋的管理费以及实际发生的与使用该房屋有关的费用；上述装修期或免租期不得提前或延后使用，若乙方有严重违反本合同约定的行为，则甲方有权取消免租待遇，补足2017年6月15日至2017年7月14日和2018年7月1日至2018年7月31日的租金；从租金起缴之日算起，该房屋租金自2017年6月15日至2020年6月14日，月租金133,690元；自2020年6月15日至2022年6月14日，月租金145,843元；乙方应于签订本合同后10日内，向甲方支付相当于3个月租金和3个月物业管理费的租赁保证金468,198元，作为乙方履行全部合同义务的担保；乙方归还该房屋时，应将该房屋内属非由甲方或物业管理方提供的一切物品(包括内装修)全部撤走，使租赁场所恢复原状，经甲方验收认可并结清应承担的费用后视为归还；经协商一致，乙方可委托甲方实施该房屋的恢复原状工程，并支付相应恢复工程费用；乙方未经甲方同意，中途擅自要求退租的，应至少提前叁个月书面通知甲方，甲方有权没收租赁保证金作为违约金，本合同终止。合同还就双方的其他权利义务作了相关约定。合同签订后，双方按约履行。被告向原告支付了租赁保证金468,198元。2020年9月29日，被告向原告发出《退租申请》，表示：因疫情影响，公司经营艰难，被告决定于2020年年底停止一切业务，于2021年1月31日办理退房手续，申请在该房屋租赁合同未到期的情况下，向原告申请提前退租，希望原告考虑疫情因素酌情减免违约责任。2020年10月21日，原告员工胡某某通过微信告知被告员工夏某某“关于17楼贵公司明年1月底退租，我司已确认按照合同约定办理退约退房一事……”2021年1月20日，胡某某通过微信告知夏某某“法务确认好了，也和财务确认过了，开票那里改了下措辞，你再看看有没有问题。没有问题我这里走盖章流程了，等你确认”并将《大厦17楼海域终止协议》(以下简称终止协议)发给夏某某。《终止协议》的内容为：“甲方：上海航新房地产有限公司；乙方：上海海域实业有限公司。双方就《徐汇苑大厦房屋租赁合同》解除事宜，达成如下协议：1.甲乙双方同意租赁合同于2021年1月31日终止。2.乙方应于2021年1月31日将该房屋交还甲方。乙方应取走乙方所添置的可移动设施、设备、家具，以清洁、良好的状态将房屋返还甲方。3.乙方已支付的共468,198元租赁保证金由甲方没收作为赔偿，乙方归还甲方保证金收据并结清所有应付款项后的十个工作日内，甲方向乙方开具等额保证金的增值税专用发票，内容为租金。4.除本协议约定事项外，双方一致确认双方就履行租赁合同发生的一切权利义务已解决完毕，没有任何其他遗留或未决事项，双方无须承担任何违约责任，并不再向对方以任何形式主张任何权利。5.本协议自双方盖章之日起生效。本协议一式贰份，甲方执壹份、乙方执壹份，均具有同等法律效力。”夏某某回复“可以的谢了”。胡某某回复“好的，那我们这两天盖章后再找你盖章”。2021年1月21日，胡某某通过微信向夏某某提出：因被告严重违反合同，还需补足装修期及免租期的租金。夏某某表示不同意。2021年1月22日，胡某某通过微信向夏某某发送《单方解除租赁合同涉及违约责任之公函》，内容为：被告于2020年9月29日向原告提出退租申请，原告认为被告提前解除租赁合同，构成严重违约，严重侵害原告权益，被告应根据租赁合同约定承担如下责任：租赁保证金不予退还，共计468,198元，并支付装修期及免租期的租金(2017年6月15日至2017年7月14日和2018年7月1日至2018年7月31日)共计267,380元。夏某某表示不同意。2021年1月27日，被告搬离案涉房屋，双方办理了交接手续。被告租金支付至2021年1月31日。2021年2月5日，原告委托律师以邮政快递方式向被告发送《关于提前解除租赁合同之法律责任的律师函》，主要内容为：被告2020年9月29日书面通知原告申请提前退租，2021年1月27日被告搬离案涉房屋，并未按原告要求支付装修期及免租期的租金；原告郑重函告如下：一、双方于2017年6月15日签订的《徐汇苑大厦房屋租赁合同》于2021年2月1日解除；二、被告应于收到本函件之日起五日内支付装修期和免租期的租金267,380元。被告表示未收到该律师函。原告称系向被告注册地寄送的快递，邮政快递记录显示拒收。嗣后，原告遂诉至本院。审理中，双方对于合同解除日期达成一致意见，均确认合同于2021年1月31日解除。对于被告交付的保证金468198元，原告表示同意返还，由双方在判决执行过程中予以抵扣。被告对此表示同意。原告另称，案涉房屋目前仍处于空置状态，一直未能重新出租。被告则表示，在搬离时听说有人要租的。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有双方提供的房屋租赁合同、退租申请、微信记录、公函、律师函等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告就案涉房屋签订的《徐汇苑大厦房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。被告在合同履行过程中要求提前退租，单方终止合同的履行，其行为构成根本性违约，应按约承担相应的违约责任。被告辩称，租赁合同系由双方协商一致后协议解除，被告无需承担违约责任，但被告对其主张的事实却未能提供确实而充分的证据予以证明。被告虽出示了双方员工的微信聊天记录等材料，但尚不足以证明被告的事实主张。故本院对于被告的辩称意见难以采信。被告的行为构成违约，原告有权行使合同解除权。对于合同解除日期，双方在审理中达成一致意见为2021年1月31日，本院对此予以确认。对于原告主张的装修期及免租期租金，根据合同约定，若被告有严重违反合同约定的行为，原告有权取消免租待遇，补足免租期及装修期的租金。被告提前解约，其行为构成根本性违约。故原告要求被告支付免租期及装修期租金的诉讼请求，符合合同约定且具有事实依据，本院对此予以支持。对于原告主张的违约金，被告辩称过高，请求予以调整。对此，根据相关法律规定，约定的违约金过分高于或低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以调整。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。本案中，被告提前退租时双方尚有将近一年半的租期未履行，房屋的空置即为原告的损失。审理中，原告称房屋至今尚未重新出租。被告对此虽表示异议，但却未能提供证据对房屋租赁情况予以证明。同时，被告交付的保证金，原告已同意返还。在此情况下，被告认为违约金过分高于损失的主张，缺乏事实依据，本院对此难以采信。关于被告交付的租赁保证金，原告同意予以返还，由双方在执行过程中进行抵扣，并无不当，为减少当事人讼累，故本院在本案中对此一并予以处理。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、2009年《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、上海航新房地产有限公司与上海海域实业有限公司就上海市XXXX路XXX号第XXX层房屋签订的《徐汇苑大厦房屋租赁合同》于2021年1月31日解除；二、上海海域实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海航新房地产有限公司装修期及免租期租金267,380元；三、上海海域实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海航新房地产有限公司违约金468,198元；四、上海航新房地产有限公司于上海海域实业有限公司履行完毕上述第二、三项判决主文确定的义务之日起三日内，返还上海海域实业有限公司租赁保证金468,198元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5578元，由被告上海海域实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  徐 磊二〇二一年七月十四日法官助理  胡歆婷书 记 员  江佳韵附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。