中华人民共和国北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终10699号上诉人（原审被告）：李晓洁，女，1971年1月20日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王锦娴，北京正己律师事务所律师。委托诉讼代理人：周思辑，北京正己律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：EJIMAAYAKO（江岛彩子），女，1984年11月10日出生，日本国籍，住北京市东城区。委托诉讼代理人：朱富忠，北京市钧盛律师事务所律师。上诉人李晓洁因与被上诉人EJIMAAYAKO（江岛彩子）房屋租赁合同纠纷一案，不服中华人民共和国北京市东城区人民法院（2020）京0101民初7064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年7月27日公开开庭进行了审理。上诉人李晓洁之委托诉讼代理人王锦娴、周思辑，被上诉人江岛彩子之委托诉讼代理人朱富忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李晓洁上诉请求：撤销一审判决第一项，改判李晓洁支付江岛彩子自2018年12月8日起至2020年7月28日止拖欠的租金总金额585268.33元（2018年12月8日至2019年12月7日房屋租金299400元，2019年12月8日至2020年7月28日房屋租金为285868.33元）。同意一审判决第二、三项。事实和理由：一审法院认定事实不清，一审判令李晓洁支付江岛彩子自2018年12月8日起至2020年12月3日止期间的房屋租金及使用费共计742889元，无事实及法律依据。2020年7月28日，因江岛彩子单方通知，双方不定期租赁合同解除，李晓洁未实际占有和使用租赁房屋。江岛彩子一审自认其于2020年9月左右在未通知李晓洁的情况下更换房屋门锁，并在李晓洁不知情的情况下将屋内大部分财物转移至其他地方，亦未向李晓洁交代其扣押的财物内容和地点，直至2020年11月底，江岛彩子发现部分物品未清理，才要求李晓洁前往涉案房屋内处理，此时房屋已由新租户承租。2020年12月3日，系因新租户在柜子里发现几件遗留物品才有物品交接的过程，并非李晓洁占有房屋，亦未起到占用房屋的实际效果。江岛彩子于2020年9月左右已实际控制租赁房屋并导致李晓洁失去租赁房屋及屋内物品控制权，李晓洁的部分个人物品无法搬出是因为江岛彩子单方更换房屋钥匙、换锁后实际掌握涉案房屋的控制权，从而导致李晓洁无法主动腾退房屋，李晓洁自合同解除之日起并未实际占有和使用租赁房屋，一审判决认为李晓洁实际占用房屋至12月3日无事实和法律基础。即使承担2020年7月29日至9月期间的占用费，里面还有一些物品，也应该进行酌减。一审判决结果导致江岛彩子双重获益，2020年12月3日已经有新的租户搬进去。江岛彩子辩称，同意一审判决，不同意李晓洁的上诉请求。1.江岛彩子向李晓洁发出解除通知后，江岛彩子也在一直催缴租金，并且要求李晓洁搬离涉案房屋，但是李晓洁一直以各种借口拖延，江岛彩子提交的微信、短信记录可以看出，是李晓洁拒不搬离。2.李晓洁的爱人在微信、短信中也多次承诺同意支付租金，并保证在租金未缴清之前，不会入住涉案房屋。3.2020年11月29日双方最终对涉案房屋的租金、占用费进行了确认，李晓洁认可拖欠的租金、占有使用费从2018年12月8日至2020年12月7日，共748800元。李晓洁的上诉意见不具有客观事实性，一审判决查明的才是客观事实。江岛彩子向一审法院起诉，请求判令李晓洁支付：1.2018年12月8日起至2019年12月7日止拖欠的租金299400元；2.自2019年12月8日起至2020年12月7日期间的房屋占用费449400元；3.违约金336850元。一审法院认定事实：江岛彩子与李晓洁于2017年9月2日签订了《北京市房屋租赁合同》与补充协议，约定江岛彩子将位于北京市东城区香河园街1号院3号楼1502号房屋（即涉诉房屋）出租给李晓洁，租赁期自2017年9月8日起至2019年9月7日止，第一年月租金标准为35000元，第二年月租金标准为37450元，支付方式为押一付三，押金为35000元。承租人在支付第二年租金时，押金按照当年月租金补齐。承租人不按约定付租金达7日的，出租人有权单方解除合同，收回房屋，承租人应按月租金100%支付违约金。合同签订后，江岛彩子向李晓洁交付了涉诉房屋。2019年11月28日，江岛彩子（甲方）、李晓洁（乙方）签订补充协议，内容为截止到2019年9月7日，乙方已拖欠甲方自2018年12月8日至2019年9月7日期间的租金337050元。甲方同意将租赁合同延期3个月至2019年12月7日止（租金仍为每月37450元），租金共计112350元，该租金乙方应于2019年9月7日前支付，但乙方亦拖欠。乙方在2019年12月7日之前搬离涉诉房屋。2020年6月19日，李晓洁向江岛彩子支付了150000元租金。7月20日、21日，江岛彩子通知李晓洁如不交纳租金则将于第二日断电。7月28日，江岛彩子告知李晓洁当日解除合同，并要求李晓洁于次日交接房屋，李晓洁到场结算水电后可恢复供电。如李晓洁未结清所欠全部租金，则涉诉房屋内除李晓洁生活物品外的其他物品将全部被留置，李晓洁支付欠款后再归还物品。李晓洁可以将其生活物品搬至东五环外中外运的仓库内。次日，李晓洁表示身处外地，无法交接，希望之后腾退并同意支付欠款。江岛彩子称该日恢复水电供应。此后，江岛彩子更换涉诉房屋的钥匙，关于换锁的时间，江岛彩子称为9月，李晓洁称其在8月29日回京时发现已换锁。期间，江岛彩子催促李晓洁交纳租金等费用，同时双方就李晓洁物品价值以及是否可以折抵欠费进行协商，但未达成一致。11月29日，双方共同至涉诉房屋对腾退进行协商，并就次日租车搬家进行协商。13时21分，江岛彩子通过微信询问李晓洁是否离开，如果没走就把合约拿去签一个东西。当日李晓洁书写字条，内容为其自2018年12月8日起至2019年12月7日止，拖欠江岛彩子租金299400元。自2019年12月8日起至2020年12月7日拖欠占用房屋费449400元。另，江岛彩子称其于11月下旬进入涉诉房屋，扣留江岛彩子部分物品并运送至北京外运物流中心仓库。12月3日，江岛彩子告知李晓洁新租户从柜子里又整理出李晓洁的部分物品。李晓洁表示当日拿走。审理中，李晓洁提出反诉，要求江岛彩子退还其物品等，后撤回反诉。2021年5月18日，法院组织双方当事人对江岛彩子保管李晓洁物品进行了清点。另，双方均认可李晓洁向江岛彩子交纳了押金37450元。一审法院认为，李晓洁承认江岛彩子的诉讼请求部分，不违反法律规定，法院予以支持。双方签订的租赁合同到期后，李晓洁继续使用涉诉房屋，江岛彩子未提出异议，双方形成不定期租赁合同。江岛彩子于2020年7月28日提出解除合同，因李晓洁逾期交纳租金，且不定期租赁合同双方当事人均有权解除，故法院认定该合同于当日解除。合同解除前，李晓洁应当支付租金。合同解除后，江岛彩子虽对涉诉房屋更换门锁，但系因李晓洁欠付租金，是江岛彩子行使合同履行抗辩权的行为，且根据本案查明的情况，其上锁时间并未超过必要限度，且李晓洁以书面形式对上锁期间的欠付使用费进行了确认。故李晓洁应当支付其占用房屋期间的使用费。江岛彩子主张的租金及使用费均系因李晓洁占用房屋产生的费用，但其对解除时间主张有误，法院根据认定解除的时间调整租金及使用费对应的期间。李晓洁以江岛彩子胁迫进行抗辩，缺乏证据支持，法院不予采纳。李晓洁于2020年11月29日书写字条虽确认欠付占用费至12月7日，但根据查明的事实，李晓洁应当12月3日前已基本完成腾退，于12月3日搬走其全部物品。故法院根据该情况，对于使用费进行调整。江岛彩子主张的违约金标准，不符合合同约定，法院根据合同约定予以调整。双方均同意以押金折抵违约金，法院不持异议。判决：一、李晓洁于判决生效后七日内支付EJIMAAYAKO（江岛彩子）2018年12月8日起至2020年12月3日止期间的房屋租金及使用费共计742889元；二、李晓洁于判决生效后七日内向EJIMAAYAKO（江岛彩子）违约金37450元（以李晓洁已向EJIMAAYAKO（江岛彩子）交纳的押金37450元折抵）；三、驳回EJIMAAYAKO（江岛彩子）的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据。本院对于一审判决认定的事实予以确认。本院认为，双方合同关系于2020年7月28日解除，李晓洁同意负担2018年12月8日至合同关系解除之日即2020年7月28日的租金，本院不持异议。本案二审焦点在于李晓洁是否应当负担2020年7月29日至2020年12月3日期间的房屋使用费，对此，本院分析如下：首先，2020年7月28日之前，江岛彩子已经多次向李晓洁催交租金，并于2020年7月28日又一次要求李晓洁结清租金，并要求李晓洁交接房屋。虽然李晓洁表示身处外地、无法交接、希望之后腾退并支付欠款，但是，至李晓洁自述的2020年8月29日回京发现房屋已换锁，再至2020年11月29日双方共同到涉案房屋就腾退进行协商之前，没有充分证据表明李晓洁向江岛彩子提出交接房屋的要求，李晓洁亦未偿还欠付租金，李晓洁的物品仍占据涉案房屋，李晓洁应承担相应的法律责任。其次，双方合同解除后，在向李晓洁催交租金无果的情况下，江岛彩子更换涉案房屋门锁以督促李晓洁履行给付租金的义务，并未超出必要限度，且诉讼中亦无证据表明李晓洁在知晓房屋换锁后及时向江岛彩子提出开门以搬离物品的要求。再次，纵观双方沟通情况，没有证据表明江岛彩子在合同解除后存在怠于履行通知办理交接等相关义务以致造成损失扩大的情况，且客观上江岛彩子亦在合理期限内将房屋另租他人，江岛彩子对于诉争期间房屋占用费的发生并不存在可以归责的情形。李晓洁要求酌减房屋使用费，依据不足，本院不予支持。最后，2020年11月29日李晓洁以书面形式表明同意负担2020年12月7日之前拖欠的占用房屋费。从查明的事实看，李晓洁于2020年12月3日之前已基本完成腾退，于2020年12月3日搬走全部物品。虽然李晓洁主张江岛彩子已将涉案房屋出租给新租户、江岛彩子存在双重获益，但是，现没有证据证明江岛彩子收取了新租户2020年12月3日之前的房屋租金，本院对于李晓洁该项主张不予采纳。综合上述分析，一审判决李晓洁负担2020年7月29日至2020年12月3日期间的房屋使用费并无不当，李晓洁就此提出的上诉意见，依据不足，本院不予支持。综上，李晓洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3452元，由李晓洁负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 何江恒二〇二一年七月三十日法官助理 云 姣书 记 员 祝 石