山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁03民终1926号 上诉人（原审被告）：胥文强，男，1993年3月11日出生，汉族，现住淄博市淄川区。 上诉人（原审被告）：翟兆娜，女，1993年9月18日出生，汉族，现住淄博市淄川区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：司马卉，淄博淄川般城法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：高其猛，男，1982年9月12日出生，汉族，现住淄博市淄川区。 委托诉讼代理人：韦村，山东鲁川律师事务所律师。 上诉人胥文强、翟兆娜因与被上诉人高其猛房屋买卖合同纠纷一案，不服淄博市淄川区人民法院(2021)鲁0302民初1201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人胥文强及其与上诉人翟兆娜的共同委托诉讼代理人司马卉，被上诉人高其猛的委托诉讼代理人韦村到庭参加调查。本案现已审理终结。 胥文强、翟兆娜上诉请求：1、依法撤销或改判原审判决中第一项：“确认高其猛与胥文强、翟兆娜签订的商品房买卖协议有效”上诉人认为该协议未经房产共有人同意并签字，擅自代签房屋买卖协议，处分共有财产，属无权处分，买卖协议无效。但一审判决驳回原告诉讼请求的结果正确”。请求二审纠正第一项错误，并维持原判。2、由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决第一项：“确认高其猛与胥文强、翟兆娜签订的商品房买卖协议有效”认定事实不清，判决错误。 1、被上诉人在一审中提交的2021年元旦前后第一份草拟商品房买卖协议只有开头和结尾，中间的主要要约已撕毁，当时双方未达成一致意见。翟兆娜不同意出售该房。2、被上诉人在一审中提供的2021年元旦后签订的第二分商品房买卖协议是被上诉人强行要求与上诉人胥文强签订的，并让其代翟兆娜在协议上签字，涉案房产是两上诉人夫妻共有财产，被上诉人明知翟兆娜不同意，仍让胥文强代签协议，并非善意第三人。根据《房地产法》第38条第4项规定：“共有房产，未经其他共有人书面同意的，不得转让”。因此，上诉人胥文强，属无权处分，根据《合同法》第51条之规定，转让合同属于效力待定合同。转让人之外的共有人拒绝追认转让合同将导致合同自始无效。因此，一审确认合同有效错误。 二、房屋出售价格明显低于市场价，属于显失公正合同，确认商品房买卖协议有效，不符合法律规定。本案起因是胥文强向高其猛借款本息85万元（分两笔，一笔60万元，银行转账51万元，加9万元利息，一笔银行转账25万元，实收76万），因上诉人暂时无法偿还此款，高其猛强行要求上诉人用涉案房产顶账，房产坐落于淄川区（网签合同号2018109Ｑ4ＲＰＫＪＯＥＪＴＮＯ）在胥文强名下，翟兆娜为共有人，并强行要求胥文强为其打下60万元收到房款的收条，但并未实际支付房款，被上诉人言明从借款中抵扣。一审庭审时原告重复提供了之前（2021）鲁0302民初868号民事判决书中民间借贷的证据，属重复起诉。一审中，上诉人提供了与被上诉人的录音资料，从录音中可听出被上诉人对上诉人威胁、辱骂语气，并强行逼迫其将涉案房产抵债。威胁上诉人认可实际借款本息85万元提高到155万元，证明房屋买卖协议非上诉人真实意思。一审判决书中未提及此事。上诉人胥文强与被上诉人高其猛在未征得房产共有人翟兆娜同意情况下以105万元价格签订了房屋买卖协议，损害了共有人的合法权益。该房实际价格为1631942元及契税、专项维修基金44980元加其他相关费用超180万元，该协议显失公正。夫妻共有财产，擅自低价出售，应属无效协议。因此，一审确认翟兆娜知情且同意，确认协议有效，违反《房地产法》相关法律规定。 另，上诉人胥文强因涉案房产买卖协议违约，被迫给被上诉人写下10万元违约金借条一份。被上诉人已起诉至法院，(2021)鲁0302民初868号案件，按民间借贷处理处理。三、涉案房产，因案外人起诉两被告民间借贷案件进入执行程序，案涉房屋被法院查封且已发出拍卖公告。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。 综上，一审判决第一项：确认高其猛与胥文强、翟兆娜签订房买卖协议有效的判决错误，请求二审予以纠正，并维持原审判决。 高其猛辩称，一、《商品房买卖协议书》合法有效，不存在“认定事实不清，判决错误”的问题。答辩人高其猛与被答辩人胥文强签订《商品房买卖协议书》时，胥文强将两被答辩人与开发商签订的案涉房屋网签合同一份、全额交纳房款的收款收据两份交付答辩人。在此之前，答辩人与两被答辩人签订草拟的《商品房买卖协议书》一份，答辩人与两被答辩人均签字捺印，草拟协议的主要内容与正式协议相同。由此可知，对于出售案涉房屋，两被答辩人均知情且同意，胥文强与高其猛签订《商品房买卖协议书》并代翟兆娜签字，答辩人高其猛有理由相信系出于两被答辩人的真实意思表示，《商品房买卖协议书》合法有效。被答辩人关于草签商品房买卖协议时当时双方未达成一致意见、第二份商品房买卖协议是答辩人强行要求签订及胥文强属于无权处分的说法，违背基本事实，且无证据支持，不能成立。二、被答辩人关于案涉合同属于显失公正合同的观点错误。 1、答辩人支付被答辩人购房款60万元，被答辩人出具了60万元收到条；被答辩人从答辩人处借款95万元，被答辩人出具了85万元借条一份(借条上注明已收全部借款捌拾伍万元整)，出具了10万元借条一份(借条上注明已收全部借款拾万元整)。因此，答辩人与被答辩人之间因房屋买卖、民间借贷，被答辩人收到答辩人房款、借款共计155万元。根据答辩人一审提供的录音，证实胥文强对于收到高其猛的房款、借款共155万元(购房款60万元、借款95万元)这一事实是认可的。被答辩人故意混淆房款与借款，违背基本事实，没有任何证据提供，其观点不能成立。 2、双方签订的《商品房买卖协议书》不存在任何显失公正之处，且“显失公正”、“显失公平”亦不属于合同无效的法定情形。 三、关于案涉房屋的查封拍卖问题。案涉房屋已被查封并正在拍卖，只能说明案涉房屋现不具备交付条件，无法办理房屋过户登记手续，但并不影响《商品房买卖协议书》的效力确认。综上，答辩人认为，被答辩人上诉的事实与理由不能成立。请二审法院驳回上诉，维持原判，以维护答辩人的合法权益不受侵犯。 高其猛向一审法院起诉请求：1.要求确认原、被告签订的商品房买卖协议书有效；2.要求被告交付房屋；3.要求被告履行合同义务，协助原告将房屋（房号为：淄川区）的权利人过户登记于原告名下；4.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：两被告系夫妻关系。2021年元旦前后，原告与两被告签订草拟的商品房买卖协议书一份，约定：两被告将共有的坐落于淄川区（网签合同号20181109Ｑ4ＲＰＫＪＯＥＪＴＮＯ）出售给原告，房屋销售总价为105万元。该草拟协议由原、被告三人签字捺印，双方同时口头商定如被告在三日内将欠原告的款项还清，则不再进行房屋买卖。2021年元旦后，原告与被告胥文强签订商品房买卖协议书一份，协议约定：两被告将上述案涉房屋销售给原告，房款总计105万元，合同签订当日，原告支付房款60万元，剩余房款，被告配合原告不动产产权过户完毕当日内，原告一次性支付。该协议由原告与被告胥文强签字捺印，并由胥文强代翟兆娜签名，协议落款日期记载为2020年10月9日。协议签订后，被告胥文强将两被告与案涉房屋的开发商淄博集成房地产发展有限公司签订的商品房买卖合同（预售）（合同编号20181109Ｑ4ＲＰＫＪＯＥＪＴＮＯ）一份及淄博集成房地产发展有限公司给其出具的房款收款收据两份（一次性交纳房款1631942元及契税、办证费、专项维修资金44980元）交付给原告。原告当场将前述草拟协议撕毁。庭审中，原告提交由被告胥文强书写的收条一份，内容为：今收到购房款陆拾万元整（银行转账51万元，现金9万元）。落款日期记载为2020年10月9日。证明其已按约履行交付60万元房款的合同义务。经质证，被告对收条的真实性无异议，但辩称该条实际形成时间是2021年元旦后，且其并未实际收到房款60万元，此款实系之前向原告的借款，原告已经按民间借贷起诉。 另查明，2021年2月10日，原告向一审法院提起诉讼，要求两被告偿还借款95万元及相应利息。一审法院于2021年3月22日作出（2021）鲁0302民初868号民事判决书，判决两被告共同偿还原告借款85万元及相应利息，被告胥文强偿还原告借款10万元及相应利息。原告不服提出上诉，现该案尚在二审审理过程中。 还查明，因案外人起诉两被告民间借贷案进入执行程序，案涉房屋被依法查封且已发出拍卖公告。 一审法院认为，原告在与被告胥文强签订案涉商品房买卖协议书时，被告胥文强向其提交了两被告与开发商签订的案涉房屋网签合同、全额交纳房款的收款收据，且在此之前，原告已与两被告签订过草拟的买卖协议，草拟协议关于出售的房屋及房屋售价等主要内容与正式协议相同，足以认定对于将案涉房屋出售给原告，两被告均知情且同意，故对于胥文强与原告签订协议并代翟兆娜签字，原告有理由相信系出于两被告真实意思表示，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。对被告辩称协议未经翟兆娜同意、胥文强系无权处分的意见，与事实不符，一审法院不予采纳。对被告辩称原告支付的60万元房款已经作为民间借贷向法院起诉，也即本院（2021）鲁0302民初868号案，且在该案中认定了被告以打借条的形式给原告支付违约金10万元，故原告不能再以房屋买卖主张权利的意见，一审法院认为，被告对其上述答辩意见未提交证据证明，且868号案件现在二审审理中，加之，即使原告未按约支付购房款，双方所签买卖协议并不因此不成立或构成无效，故对被告上述答辩意见，一审法院不予采纳。但被告所提交的一审法院拍卖公告可证实，案涉房屋已因其他案件被法院依法查封且正在拍卖，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。故案涉房屋现不具备交付条件，亦无法办理房屋过户登记手续，对原告要求被告交付房屋及协助办理不动产权过户登记手续的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认高其猛与胥文强、翟兆娜签订的商品房买卖协议有效；二、驳回高其猛其他诉讼请求。案件受理费9842元，减半收取4921元，财产保全费3520元，合计8441元，由胥文强、翟兆娜负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审认定事实一致，予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明，不能提供证据或所提供的证据不足以证明其事实主张的，应承担举证不能的法律后果。本案中，上诉人主张案涉商品房买卖协议无效，理由为合同系受被上诉人胁迫、乘人之危订立，非双方真实意思表示；合同约定的房屋价格明显低于市场价格，显失公平；合同没有房产共有人翟兆娜本人共同签字，属无效合同。根据本案查证事实，被上诉人与两上诉人先于2021年元旦前签订草拟的商品房买卖协议书，约定两上诉人将共有案涉房屋出售给被上诉人。该草拟协议被上诉人与两上诉人三人签字捺印。案涉商品房买卖协议书订立内容与前述草拟商品房买卖协议内容一致，且胥文强将其与翟兆娜与案涉房屋开发商签订的商品房买卖合同（预售）及相关房款收款收据交付给被上诉人，从上述协议形成的背景、过程看，能够证实上诉人就案涉房屋与被上诉人签订买卖合同的系上诉人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。上诉人主张案涉协议存在胁迫、乘人之危、显失公平的事由，并未提交充分有效证据予以证实，上述情形亦非合同无效的法定情形。上诉人主张案涉协议订立的目的是：“还不上钱，就把房子拿走抵顶我欠被上诉人的欠款”，被上诉人对此不予认可，无法认定，且即使存在以房抵债的情形，上诉人主张的上述订立合同的目的和付款方式也并不影响合同的效力，不符合法律规定的合同无效的情形。原审认定案涉商品房买卖协议有效，符合法律规定，上诉人的上述主张不能成立，不予支持。 综上，上诉人胥文强、翟兆娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9842元，由上诉人胥文强、翟兆娜负担。 本判决为终审判决。 审判长  王忠熙 审判员  王 娜 审判员  李灵福 二〇二一年七月二十三日 书记员  杨 柳