陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2021）陕01民终10254号 上诉人（原审原告）：西安市沙鑫物业管理有限公司，住所地西安市长安区西街十字北200米路西喜居园小区院内。法定代表人：伍卫刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：雷建普，陕西维恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：关益，陕西维恩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：缑艳，女，1980年3月8日出生，汉族，住西安市长安区。 委托诉讼代理人：包训飞，男，1979年10月2日出生，汉族，陕西哈博通讯科技有限公司项目管理，住安徽省XX城县，现住西安市长安区。 上诉人西安市沙鑫物业管理有限公司（以下简称沙鑫物业公司）因与被上诉人缑艳物业服务合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2021）陕0116民初2148号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。沙鑫物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判为支持其全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由缑艳负担。事实和理由：缑艳逾期911天未交纳物业服务费、垃圾处理费、电梯费、公摊费，应当依照双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，从逾期之日起按每天欠费总额的千分之五交纳违约金，一审对此认定事实错误。本案中，一审判决适用《民法典》规定，不符合《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》的规定，本案应适用《合同法》的相关规定。缑艳辩称，《前期物业管理服务协议》仅约定了业主迟延交纳物业费的违约金，未约定物业服务不到位的违约金，合同权利义务不对等，违反合同法的基本原则。沙鑫物业公司提供的物业服务不符合约定，如共用部分维修养护、设施设备运行保养缺乏，绿化养护、车辆停放、秩序维护与消防等均存在问题。请求判决物业费减免至七折交纳。 沙鑫物业公司向一审法院起诉请求：1.判令缑艳向沙鑫物业公司支付2018年1月1日至2020年第二季度物业服务费2421.4元、垃圾费180元、电梯费600元、公摊费150元，共计3351.4元，并支付暂至2020年6月30日共计911天逾期付款违约金16606.19元，合计19957.59元；2.诉讼费由缑艳负担。  一审法院认定事实：缑艳系圣合家园二期1号楼3单元3层30302室的业主。2011年12月24日，沙鑫物业公司（甲方）与缑艳（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：沙鑫物业公司为圣合家园二期提供物业服务。甲方的权利和义务为：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《业主手册》并书面告知乙方；依据本协议向乙方收取物业管理服务费用等。乙方的权利和义务为：监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理有关问题向甲方提出意见和建议；依据本协议向甲方交纳物业管理服务费用等。物业管理服务内容为：房屋共用部位的维护与管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；公共环境卫生、公共绿地、花木、建筑小品的管理和养护；公共秩序维护等。物业服务费交费标准为高层、小高层按住宅面积0.9元/㎡/月。乙方交纳费用时间为每个季度第一个月15日之前。第十一条违约责任约定：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天欠费总额的千分之五交纳违约金。圣合家园二期业主手册记载小区服务收费标准为：住宅0.9元/㎡/月，电梯运行费2-3层20元/户/月，生活垃圾处置费为6元/户/月。西安市物业服务及代收代缴价费公示牌载明居民生活公摊电费收费标准为0.0567元/㎡/月。协议签订后，沙鑫物业公司为涉案小区提供了物业服务。缑艳向沙鑫物业公司交纳物业服务费、垃圾处理费、电梯费、公摊电费至2017年12月31日，2018年1月1日起的费用再未交纳。现沙鑫物业公司诉至一审法院，请求判如所请。缑艳以沙鑫物业公司物业服务不到位为由抗辩，请求法院判决对于缑艳应承担的物业费及其他费用进行对半减免，且不承担违约金及诉讼费。缑艳另主张其房屋已经卖给王某某，其与王某某约定2020年1月之后的物业费应由王某某承担，当庭提交了买卖定金合同及房产证复印件，买卖定金合同显示卖方为包训飞，买方为王某某。房产证复印件显示登记日期为2020年6月8日。沙鑫物业公司认为房屋买卖应以过户登记为准，单凭买卖协议无法证实，缑艳提供的房产证也系复印件，故不予认可。关于缑艳辩称的沙鑫物业公司物业服务中存在的问题，沙鑫物业公司表示沙鑫物业公司提供的服务是综合性服务，因此难免有做的不到位的地方，通过业主提出及政府监督都整改了，也许存在公示不及时的问题，有些是商业秘密，不宜公开，但基本不存在缑艳所述的问题。一审法院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。沙鑫物业公司、缑艳签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。沙鑫物业公司应按照合同的约定提供相应的服务，缑艳亦应按照合同的约定交纳物业服务费用。现沙鑫物业公司为涉案小区提供了物业服务，缑艳即应按约交纳物业服务费用。沙鑫物业公司主张的各项费用的计算标准符合双方约定及相关规定，予以支持。关于各项费用的计算期间，缑艳认可其未交纳自2018年1月1日起的物业费用，故沙鑫物业公司主张的物业服务费、垃圾处理费、电梯费、公摊电费应自2018年1月1日起计算。沙鑫物业公司主张各项费用计算至2020年6月30日，缑艳辩称其已经将房屋卖给他人，按其提交的买卖定金合同的约定，其不承担2020年1月之后的物业服务相关费用，沙鑫物业公司对此不予认可，因缑艳提交的买卖定金合同显示卖方为包训飞，而非缑艳本人，且其提交的房产证为复印件，故其主张依据不足，应依法承担举证不能的法律后果。缑艳在承担本案合同义务后可持有效证据另案主张权利。依法认定各项费用截止日期为2020年6月30日。沙鑫物业公司主张缑艳房屋面积为89.68平方米，要求缑艳支付2018年1月1日至2020年6月30日的物业服务费2421.4元、垃圾处理费180元、电梯费600元、公摊电费150元，共计3351.4元，合理有据，予以支持。关于沙鑫物业公司主张的违约金，因缑某某同意向沙鑫物业公司支付物业费用，且缑艳未交纳物业费用的原因系对沙鑫物业公司提供的物业服务质量存有异议，而沙鑫物业公司作为该小区的物业服务单位，与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，双方产生纠纷后，理应加强沟通、履行各自的义务，故沙鑫物业公司该项诉讼请求，不予支持。关于缑艳要求对半减免物业费用的主张，缺乏依据，不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十四条、第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：一、被告缑艳于本判决生效之日起十日内向原告西安市沙鑫物业管理有限公司支付物业服务费2421.4元、垃圾处理费180元、电梯费600元、公摊电费150元，共计3351.4元；二、驳回原告西安市沙鑫物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果按本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费298元，西安市沙鑫物业管理有限公司已预交，减半收取149元，由西安市沙鑫物业管理有限公司负担124元，由缑艳负担25元，于本判决生效之日起十日内直接给付西安市沙鑫物业管理有限公司。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，沙鑫物业公司与缑艳签订的《前期物业管理服务协议》为有效合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。物业服务协议签订后，沙鑫物业公司为涉案小区提供了物业服务，而缑艳自2018年1月1日起未交纳物业费、垃圾处理费、电梯费、公摊电费。本案沙鑫物业公司要求缑艳支付2018年1月1日至2020年6月30日的物业费2421.4元、垃圾费180元、电梯费600元、电费公摊费150元，共计3351.4元,事实清楚，符合合同约定,依法予以支持。关于沙鑫物业公司要求缑艳支付违约金的诉讼请求，一审认为缑某某同意向沙鑫物业公司支付物业费用，而缑艳未交纳物业费用的原因系对沙鑫物业公司提供的物业服务质量存有异议等， 据此对沙鑫物业公司该项诉讼请求不予支持，并无不妥。综上所述，沙鑫物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由西安市沙鑫物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦  君                     审 判 员  赵  羽  嘉                     审  判  员  林      瀚                  二○二一年七月二十三日                                                      法 官 助 理  高 喜 平书 记 员   张  小  赛