江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏12民终1426号上诉人（原审被告）：泰州市广丰汽车服务有限公司，统一社会信用代码91321202MA1N29NYXU，住所地泰州市海陵区扬州路223号南侧院落内。法定代表人：景秀兵，执行董事。上诉人（原审被告）：景秀兵，男，1976年9月18日生，汉族，住泰州市海陵区。两上诉人共同委托诉讼代理人：高成，江苏傲乐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏春兰清洁能源研究院有限公司，统一社会信用代码913212006087061831，住所地泰州市海陵区迎宾路18号。法定代表人：沈华平，董事长。委托诉讼代理人：陆星，江苏君谊律师事务所律师。上诉人泰州市广丰汽车服务有限公司（以下简称广丰公司）、景秀兵因与被上诉人江苏春兰清洁能源研究院有限公司（以下简称春兰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州市海陵区人民法院（2019）苏1202民初5755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人广丰公司、景秀兵上诉请求：依法改判继续履行房屋租赁合同或将本案发回重审，一、二审诉讼费、保全费、律师费等费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）上诉人自2007年至今缴纳房租都是通过银行转账给泰州春兰摩托车厂，与春兰公司无关联；（二）上诉人自2007年签订房屋租赁合同，2018年底，经双方同意续租三年，一审法院认定为不定期租赁，与事实不符，上诉人未收到任何解除合同的通知，且上诉人对租赁房屋进行了翻建、改造及装修，花费一百多万元，现不适格被上诉人要求解除合同并诉至法院，严重损害了上诉人的合法权益。被上诉人春兰公司辩称：案涉房屋的产权人是泰州春兰摩托车厂，后由于该厂不再经营，所有业务都转给春兰公司托管；租赁合同到期前，被上诉人已通知两上诉人合同到期后不再续租，并于2019年6月24日向上诉人发送解除通知，故租赁合同应当解除；依据合同约定，上诉人对承租房屋的翻建、改造及装修部分应无偿归被上诉人所有。综上，请求驳回上诉，维持原判。春兰公司向一审法院起诉请求：1.判令两被告支付房屋占有使用费27700元（从2019年3月1日起计算至2019年9月1日，最终按年租金54400元计算至腾空搬离之日）及违约金54000元（按日300元暂计算至2019年9月1日，最终计算至搬离之日），并支付律师代理费4000元；2.判令两被告立即将租赁房屋内物品搬离并将房屋返还原告；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年，原告春兰公司（甲方，出租人）与被告广丰公司、景秀兵（乙方，承租人）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方将位于泰州市海陵区扬州路223号南侧院落内16间房屋出租给乙方作开办汽车服务有限公司用，出租面积700平方米，出租范围包括院内空地，租赁期限两年,租金55400元/年，乙方于合同生效之日起3天内一次性付清第一年房租计55400元，在2018年3月1日前付清第二年房租，乙方于合同生效之日起3天内一次性向甲方缴纳押金人民币5000元。合同期满后，甲方返还给乙方，租赁期内，房屋设施等如有损坏，乙方负责赔偿，甲方有权从押金中直接扣除；维修及费用均由乙方负责，乙方不得随便改变房屋结构，如确需装修，须提出书面申请，写明装修范围，取得甲方书面同意后方可施工，施工及费用由乙方自行承担，合同终止时，乙方应保留装修部分的完好，在迁出后无偿归甲方所有；乙方如租赁期满，未与甲方签订继续承租合同，也未主动按期搬出承租房屋，自逾期第二天起，乙方每天按300元罚款给出租方，并承担由此产生的一切后果及法律责任；如乙方未按合同约定履行，则甲方因主张产生的律师代理费、公证费等一切费用均由乙方承担；合同有效期2年，自2017年3月1日至2019年2月28日。合同签订后，被告使用案涉房屋，并支付了租金。现租赁合同已到期，因被告未交还房屋，致原告委托律师代为提起本次诉讼，产生律师代理费4000元。审理中，原告自认被告缴纳了押金5000元，并同意从两被告应付的房屋占有使用费等费用中进行冲减。一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思的表示，原、被告应按照合同约定履行各自的义务。租赁合同于2019年2月28日到期，到期后被告继续使用房屋，原告未提出异议，应视为不定期租赁合同。被告应按原租赁合同的标准向原告支付租金、占有使用费。不定期合同，原告作为出租人可随时要求解除合同。原告现有证据仅能证明原告于2019年6月24日向被告发送解除合同通知，并注明2019年7月24日双方租赁合同解除，要求被告于该期限前腾空搬离并交还房屋、场地，故应当认定双方的租赁合同于2019年7月24日解除。合同解除后，被告逾期未搬离，构成违约，应当承担违约责任。因被告逾期搬离给原告造成的损失，应仅为租金损失，现原告已参照租金标准主张了逾期搬离期间的房屋使用费，再主张每天300元的违约金，标准过高，故将逾期搬离期间的房屋使用费及违约金合并调整为合同约定租金标准的1.3倍，即72020元/年。综上，自2019年3月1日起至2019年7月24日止，按原告诉请主张的54400元/年计算租金，为21610.96元，扣减原告同意在本案中一并处理的押金5000元，被告实际应付16610.96元。自2019年7月25日起，按72020元/年计算占有使用费、违约金至被告实际交还房屋之日止。关于律师代理费，双方合同对此有约定，原告要求被告承担该费用，应予支持。被告经传票传唤无正当理由未到庭，视为其放弃了相应的诉讼权利，应承担于己不利的法律后果。判决：一、广丰公司、景秀兵于判决生效之日起十日内将承租的泰州市海陵区扬州路223号南侧院落内的房屋腾空，并将房屋交付春兰公司;二、广丰公司、景秀兵于判决生效之日起十日内给付春兰公司自2019年3月1日起至2019年7月24日止的房屋租金16610.96元、律师代理费4000元，合计20610.96元，并按每年72020元的标准支付自2019年7月25日起至实际交还房屋之日止的占有使用费、违约金；三、驳回春兰公司的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，案涉房屋的所有权人虽为泰州春兰摩托车厂，但结合房屋租赁合同出租人为春兰公司、泰州春兰摩托车厂与春兰公司系关联企业等事实，春兰公司关于泰州春兰摩托车厂资产转由其托管的陈述可信度较高；案涉房屋租赁合同业已实际履行，广丰公司、景秀兵作为承租人再对出租人的主体资格提出异议，亦不合情理，因此，春兰公司作为房屋租赁合同的出租人提起本案诉讼，主体适格。广丰公司、景秀兵主张与春兰公司协商一致续租三年，但未能提供充分证据证明自己的主张，一审法院认定租赁合同期满后双方之间形成不定期租赁合同关系，并无不当。春兰公司通过在广丰公司经营场所张贴通知的方式通知广丰公司、景秀兵解除合同，系房屋租赁合同产生纠纷后出租方的通常做法，春兰公司一审时亦提供了现场照片予以佐证，故应认定春兰公司履行了合同解除的通知义务，一审法院认定房屋租赁合同已解除，并无不当。广丰公司、景秀兵主张其对租赁房屋进行翻建、改造及装修、花费一百多万元，因案涉房屋租赁合同约定合同终止后装修部分无偿归出租人所有，广丰公司、景秀兵一审期间亦未到庭就此提出反诉，一审法院对此不予处理，亦无不当。因此，广丰公司、景秀兵的上诉理由均无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人广丰公司、景秀兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2023元，由上诉人泰州市广丰汽车服务有限公司、景秀兵负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  王军强审判员  顾连凤审判员  潘贻杰二〇二一年七月二十三日书记员  黄 璐