广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初3534号原告：中山市普源房地产开发有限公司，住所地广东省中山市×××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××690X。法定代表人：任某1。委托诉讼代理人：植婷婷，广东卓盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴泳君，广东卓盈律师事务所律师。被告：中山市名臣装饰工程有限公司，住所地广东省中山市××××××××××××××××，统一社会信用代码91442000MA51JNLK0U。法定代表人：孙某1。被告：孙某1，男，1988年9月6日出生，汉族，住湖南省衡东县×××××××××，公民身份号码430××××××××××××01X。原告中山市普源房地产开发有限公司(以下简称普源公司)与被告中山市名臣装饰工程有限公司（以下简称名臣公司）、孙某1房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告普源公司委托诉讼代理人植婷婷、吴泳君到庭参加诉讼，被告名臣公司、孙某1经本院公告送达传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告普源公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的租赁合同于2020年9月24日解除；2.被告立即向原告交还中山市×××××××××××名苑47卡商铺并归还商铺钥匙给原告；3.被告向原告支付2020年3月23日至2020年9月23日期间的租金18787.8元、2020年3月23日至2020年9月23日期间的物业管理费842.17元、2020年2月至2020年7月的电费725.69元，合计20355.66元；4.被告向原告支付逾期支付租金的违约金1826.36元（以被告拖欠的租金为本金，从2020年3月29日起按照每日0.5‰的标准计算至实际清偿之日止，暂计至2020年12月25日）；5.被告交纳的租赁押金归6228元归原告所有；6.被告向原告支付自2020年9月24日起至实际交还商铺之日止的场地占有使用费（按每月3114元计付），逾期支付按每日0.5‰的标准计算利息损失，暂计至2020年12月23日场地占有使用费为9342元，利息损失为255.35元；7.被告向原告从合同解除之日起至实际交还商铺之日止按每月120.31元的标准支付物业管理费，暂计至2020年12月23日物业管理费为360.93元；8.被告名臣公司立即将公司全部证照地址自租赁房屋中迁出或注销，并将相关证明送交原告；9.被告向原告支付违约金12456元。事实与理由：2018年1月15日，原告与被告签订租赁合同，约定原告将其所有的位于中山市×××××××××××名苑47卡商铺出租给被告使用，租期为三年，自2018年2月23日至2021年2月22日止，合同还对租金、物业管理费、违约责任等作出约定。合同签订后，被告向原告交纳了租赁押金6228元，但被告未依约支付租金等费用，经原告多次催收未果，特诉至法院。诉讼中，原告普源公司明确如法院认定没收押金及支付违约金的两种违约责任过高，由法院依法裁判。并明确第八项诉讼请求中迁出全部证照地址指的是迁出营业执照的住所地址。被告名臣公司、孙某1未作答辩，亦未提交证据。原告普源公司依法提交了证据。本院认定事实如下：1.普源公司提交的不动产权证（复印件）显示，普源公司系坐落于中山市×××××××××××名苑47卡【房地产权证号：粤房地权证中府字第0113013263号、土地使用权证号：中府国用（2013）第3301336号】的产权人，共有情况为单独共有。2018年1月15日，普源公司、孙某1在一份名称为租赁合同分别盖章、签字，合同载明的甲方（出租方）为普源公司，乙方（承租方）为名臣公司，约定内容主要如下：甲方出租给乙方至房产坐落于中山市×××××××××××名苑47卡商铺，建筑面积约70.77元；租赁期限为三年，自2018年2月23日至2021年2月22日止，免租期2018年1月15日至2018年2月22日，第一年租金为2831元，第二年租金为3114元，第三年租金为3425元（手写涂改为3114元）；乙方应于本合同签订时支付第一个月租金，之后则每月23号前缴交下月租金；乙方每月需按双方约定的付款方式按时缴交租金，逾期超过5天，视为违约，甲方将按每天租金的万分之五收取乙方滞纳金；乙方于本合同签订时向甲方交纳7186元作为押金，本合同期满且甲方结清租金及其他费用后，甲方应将押金（不计息）退还给乙方，如合同期内乙方发生违约行为的，或有损坏屋主屋内设置的，甲方有权没收乙方押金；自租赁物交付使用之日起就租金及租赁物有关物业管理费、有限电视费、电费、水费等一切费用，由乙方承担；甲方有权要求乙方按时支付租金及有关费用，乙方未按本合同约定缴付月租金或有关费用超过7日的，甲方有权单方终止本协议、要求乙方返还租赁物并没收押金；甲方应于2018年1月15日将租赁物准时交付给乙方使用；甲乙双方任何一方违反上述约定的义务，造成违约的，有过错乙方对无过错一方赔偿双倍押金作为违约金。诉讼中，普源公司称，孙某1在签订案涉租赁合同时以公司名义租赁，并由孙某1签名，故主张名臣公司、孙某1均为案涉租赁合同乙方当事人；其于2018年1月15日交付案涉房产、于2021年1月5日收回案涉房产并出租给他人使用；孙某1于2018年1月15日通过微信支付了押金6228元；名臣公司、孙某1已支付2020年3月22日之前的租金、物业管理费以及2020年1月之前的电费，但其未支付之后的上述费用；确认第三年租金按每月3114元的标准计算；2020年3月22日之前的物业管理费按照每月120元的标准支付，普源公司员工唐细梅（微信号：Tang_ximei927）与名臣公司法定代表人孙某1（微信号：sunjian80906）于2019年6月19日的微信聊天记录（无手机原始载体）中提及的维护费即物业管理费。2.普源公司提交的电费通知单、中国银行对公客户付款通知单以及增值税普通发票显示，普源公司已向供电部门交纳案涉房产2020年2月1日至2020年7月31日电费合计725.69元。3.2020年9月16日，普源公司员工刘小玲（微信号：wxid_fi10p1dxoulc22）通过微信向孙某1（微信号：sunjian80906）发送催告函，要求自收到本催告函之日起5日内支付租金、物业管理费等费用，否则将根据合同约定从2020年9月24日起解除租赁合同、没收押金、收回案涉房产。2020年9月17日，普源公司向名臣公司、孙某1邮寄催告函。普源公司称，其向案涉租赁物经营地址邮寄的催告函被退回，向孙某1家中邮寄的催告函已签收，但无法提交快递单的签收记录予以证明。4.核准日期为2018年4月17日的国家企业信用信息公示系统显示，名臣公司成立于2018年4月17日，公司类型为自然人独资的有限责任公司，法定代表人兼唯一股东为孙某1。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”本案事实发生在民法典实施前，应适用事实发生时的法律、司法解释。关于案涉租赁合同乙方当事人的身份问题。普源公司主张名臣公司、孙某1为案涉租赁合同的乙方当事人，但合同的当事人的身份应首先以合同的签订情况作为依据。案涉租赁合同虽没有名臣公司的盖章，但租赁合同明确记载的乙方当事人为名臣公司，案涉租赁物地址亦与名臣公司注册地址一致，名臣公司应为案涉租赁物的实际使用人。《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第三条：“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”案涉租赁合同签订时间为2018年1月15日，签订时间早于名臣公司成立的时间2018年4月17日，因此，案涉租赁合同乙方签名处由名臣公司法定代表人兼唯一股东孙某1签字确认，其作为公司的发起人，有权代表设立中公司对外从事公司设立活动。设立中的公司与正式成立后的公司系同一人格，发起人以设立中公司名义签订的合同，一般可认为是为了设立公司(即为公司利益)，按照合同的相对性和名义主义原则，权利义务应当归属于设立中公司，公司成立后当然应当承继合同的权利义务，故名臣公司为案涉租赁合同的乙方当事人，普源公司请求名臣公司承担合同责任，于法有据，本院予以支持。孙某1虽在合同乙方签名处签字确认，但案涉租赁合同记载的乙方当事人为名臣公司，且前述本院已认定作为名臣公司发起人的孙某1是为了公司利益而签订的合同，该行为应当属于代理行为，故孙某1并非合同的当事人。案涉租赁合同系普源公司与名臣公司的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守履行。关于案涉租赁合同的解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”及第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，名臣公司逾期支付租金及有关费用，普源公司有权要求解除案涉租赁合同。普源公司于2020年9月16日通过微信向名臣公司法定代表人孙某1发送催告函，催告函明确记载如名臣公司、孙某1仍逾期支付款项，案涉租赁合同即于2020年9月24日解除，现名臣公司经催告后未按时付款，故普源公司主张案涉合同于2020年9月24日解除，解除合同的形式符合法律的规定，本院予以支持。关于名臣公司的责任问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因普源公司在庭审中确认其于2021年1月5日收回案涉房产，故其在本案中再主张名臣公司腾退案涉房产并归还钥匙，本院不予支持。普源公司主张名臣公司未支付自2020年3月23日起的租金、占有使用费以及自2020年2月1日起的电费，名臣公司未对此提出异议，亦未提交证据证明其已履行支付相关费用的义务，本院采信普源公司的陈述及证据，认定名臣公司欠付费用的事实。合同解除后，名臣公司应支付自2020年3月23日起至案涉房产实际腾退之日即2021年1月5日止的租金及占有使用费29432.32元（9个月×3114元/月+14天÷31天×3114元/月）、自2020年2月1日起至2020年7月31日止的电费725.69元。对于物业管理费，合同虽约定物业管理费由名臣公司承担，普源公司主张物业管理费按120元/月支付的依据为普源公司员工唐细梅与名臣公司法定代表人孙某1于2019年6月19日的微信聊天记录，但该微信聊天记录无相应的手机原始载体予以证明，真实性无法确认，且普源公司没有提交证据证明其代名臣公司垫付了上述物业管理费，故普源公司请求名臣公司支付物业管理费，缺乏事实依据，本院不予支持。对于没收押金、支付违约金、支付利息损失。没收保证金、支付违约金、支付利息损失实质上均是法律规定的违约金，因普源公司未明确优先主张上述违约金的顺序，结合合同履行情况，由于普源公司已收取名臣公司交纳的押金，本院对普源公司要求没收押金的主张予以支持，但普源公司没有提交证据证明没收的押金尚不足以弥补其损失，故普源公司在本案中再主张具有违约金性质的违约金、利息损失，本院不予支持。对于迁出或注销营业执照的住所地址，因公司营业执照的主管机关为工商行政管理部门，营业执照住所地址是否迁出或者注销应由工商行政管理部门处理，故本院不予处理。关于孙某1的责任问题。孙某1系名臣公司的唯一股东，其未能提供证据证明公司财产独立于其个人财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，孙某1应对名臣公司的上述债务承担连带责任。名臣公司、孙某1经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃答辩、质证、举证及辩论的诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上所述，普源公司的诉讼请求，合理的部分，本院予以支持，不合理的部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、确认原告中山市普源房地产开发有限公司与被告中山市名臣装饰工程有限公司于2018年1月15日签订的租赁合同于2020年9月24日解除；二、被告中山市名臣装饰工程有限公司、孙某1于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市普源房地产开发有限公司支付租金、占有使用费29432.32元；三、被告中山市名臣装饰工程有限公司、孙某1于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市普源房地产开发有限公司支付电费725.69元；四、原告中山市普源房地产开发有限公司不予返还被告中山市名臣装饰工程有限公司交纳的押金6228元；五、驳回原告中山市普源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1070元（原告中山市普源房地产开发有限公司已预交），由原告中山市普源房地产开发有限公司负担304元，被告中山市名臣装饰工程有限公司、孙某1负担766元（被告中山市名臣装饰工程有限公司、孙某1于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山市普源房地产开发有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陆招胜审 判 员  陈 睿人民陪审员  何泽文二〇二一年七月十二日书 记 员  李德莲张丽青