天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终4190号上诉人（原审被告）：恒盛阳光鑫地（天津）投资有限公司，住所地天津市河**晨阳道中段南侧昕旺北苑18-3。法定代表人：徐虇，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴兰杰，天津兰鼎律师事务所律师。上诉人（原审被告）：天津市皓腾房地产经纪有限公司，住所地天津市津**八里台镇天嘉湖北侧品湖苑18-1。法定代表人：宋春艳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：靳嘉伟，北京康达（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓，北京大成（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱黎，女，1957年6月15日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：赵立君，天津理铭律师事务所律师。原审被告：刘桂云，女，1958年10月11日出生，汉族，住津**八里台镇天嘉湖北侧品湖苑18-1。委托诉讼代理人：张晓，北京大成（天津）律师事务所律师。原审被告：天津青榆房地产经纪有限公司，住所地天津市津**八里台镇中信公园城品湖苑18-1。法定代表人：杨希，经理。委托诉讼代理人：张晓，北京大成（天津）律师事务所律师。原审被告：杨希，女，1984年3月29日出生，汉族，住天津市津**八里台镇天嘉湖北侧品湖苑18-1（未到庭）。委托诉讼代理人：张晓，北京大成（天津）律师事务所律师。原审第三人：天津大乘房地产经纪有限公司，住所地天津市武清区杨村泉州北路****211-18。法定代表人：刘长岭，经理。上诉人恒盛阳光鑫地（天津）投资有限公司（以下简称恒盛公司）、天津市皓腾房地产经纪有限公司（以下简称皓腾公司）因与被上诉人朱黎，原审被告刘桂云、天津青榆房地产经纪有限公司（以下简称青榆公司）、杨希、天津大乘房地产经纪有限公司（以下简称大乘公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2020）津0102民初6760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒盛公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判其不承担定金500,000元的返还责任；一、二审诉讼费由朱黎承担。事实和理由：恒盛公司与大乘公司存在独家代理合同关系，同时明确约定大乘公司可以拓展渠道供应商，准许销售代理商及渠道商促成房屋交易价格，只需不低于恒盛公司内部确定的销售底价的前提下推销即可。恒盛公司未授权他人收取房屋定金。朱黎作为购房人与渠道商签订服务合同，享受到渠道商提供的优惠房屋价款，涉案的500,000元虽然收据上显示是定金，但是恒盛公司既不知情也未参与，朱黎无权以此折抵尚欠恒盛公司的剩余房款。皓腾公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回朱黎全部诉请或发回重审；一、二审诉讼费由朱黎承担。事实和理由：1．在涉案楼盘销售过程中，恒盛公司与大乘公司签订了销售代理协议，大乘公司可以拓展渠道供应商，皓腾公司即是其中的渠道商之一，皓腾公司与大乘公司签订合作确认函，皓腾公司实际上是中介地位。作为中介人地位，皓腾公司的工作是促成意向购房人与恒盛公司签订购房合同，皓腾公司与购房者签署了《信息咨询服务协议》，约定购房人向皓腾公司支付服务费。2．皓腾公司与恒盛公司不存在委托代理关系。皓腾公司始终以自身名义提供中介服务，《信息咨询服务协议》及涉案500,000元收款收据都是以皓腾公司名义签订和出具的。朱黎辩称，恒盛公司、皓腾公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。恒盛公司、皓腾公司均同意对方的上诉主张。刘桂云、青榆公司、杨希述称，同意恒盛公司、皓腾公司的上诉请求。大乘公司未到庭陈述意见，亦未提交书面意见。朱黎向一审法院起诉请求：1．请求法院依法判令恒盛公司、皓腾公司、刘桂云、青榆公司、杨希共同返还500,000元购房定金；2．请求法院依法判令恒盛公司、皓腾公司、刘桂云、青榆公司、杨希支付以500,000元为基数，按同期银行贷款利率计算自2017年11月12日至实际返还之日的利息；3．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：朱黎在2017年9月10日至11月9日期间分十五笔向皓腾公司付款200,000元，向青榆公司付款1,110,520元，共计1,310,520元。2017年11月12日皓腾公司出具收据一份，金额为500,000元，事由为“公馆星期八商铺119#定金”。2017年11月12日，恒盛公司作为出卖人（甲方），朱黎作为买受人（乙方）签订《天津市商品房买卖合同》，商品房坐落河东区泰兴××路××道××公寓××号楼××道××号××号，房屋价款为780000元。并约定，2017年11月17日前，乙方一次性支付房款780000元。恒盛公司与大乘公司订有《“恒盛星期八广场商业项目”代理销售合同》，由恒盛公司委托大乘公司独家代理销售星期八广场商业项目。大乘公司与皓腾公司签署《合作确认函》，约定皓腾公司对“恒盛星期八广场”项目进行销售的期限及服务费的标准等事宜。2020年9月8日，恒盛公司的法定代表人来院称恒盛公司开发的星期八广场属于商业性质项目，由于市场销售难度较大，恒盛公司委托了大乘公司作为销售代理商，并且恒盛公司同意销售代理商可以自行拓展渠道商。为了能够尽快销售房屋回笼资金，恒盛公司当时面向销售代理商及渠道商提供了销售优惠政策，即在销售代理商及渠道商促成的房屋交易价格，不低于恒盛公司内部确定的销售底价的前提下，恒盛公司可以将房屋公开售价（即认购意向书价格）与成交价格之间的差额让利给销售代理与渠道商，由销售代理与渠道商自行掌握房屋价格优惠幅度。一审法院认为，关于皓腾公司收取朱黎的500,000元，其出具的收据载明为“定金”，皓腾公司称该笔款项是信息服务费，写“定金”是因工作人员失误，但未提供证据证明，无法否定朱黎提交的定金收据效力，该笔款项应当认定为定金。根据《中华人民共和国担保法》规定，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，朱黎按照其与恒盛公司签订的《天津市商品房买卖合同》约定的价款支付，定金未抵作房屋价款，应予返还。恒盛公司虽称未收到该款项，但皓腾公司是其认可的渠道商，恒盛公司应与皓腾公司连带返还。关于朱黎主张刘桂云连带返还的诉讼请求，经查刘桂云非皓腾公司的股东，此请求不予支持。关于朱黎主张青榆公司及杨希连带返还的诉讼请求，因青榆公司只是出借账户供皓腾公司使用且其法定代表人杨希已将收到的朱黎款项汇入恒盛公司或监管账户，青榆公司、杨希未在该买卖行为中获取利益，其不负有返还义务，因此，朱黎的该项请求不予支持。此外，关于朱黎主张利息的诉讼请求，双方没有合同约定，也没有法律规定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：“一、本判决生效之日起十日内，恒盛阳光鑫地（天津）投资有限公司、天津市皓腾房地产经纪有限公司连带返还朱黎定金500,000元；二、驳回朱黎的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,800元，减半收取4,400元，由被告恒盛阳光鑫地（天津）投资有限公司负担。”本院二审期间，皓腾公司提交证据如下：案外人与开发商恒盛公司签订的意向认购协议、案外人与皓腾公司签订的咨询服务协议、案外人与恒盛公司签订的商品房买卖合同、开发商向案外人开具的购房款全款发票、皓腾公司向案外人开具的服务费发票、星期八广场项目购房人支付房款明细表、银行流水等。以上证据的证明目的为朱黎明知其支付的为中介费不是购房定金，皓腾公司提供居间服务，促成购房人以优惠价格购买涉案项目房屋，据此收取相应服务费，不会代为收取购房定金。经质证，朱黎认为与本案无关，不认可上述证据的证明目的，刘桂云认可上述证据，恒盛公司认可其证明目的。朱黎提交证据如下：1．天津市津南区住建委关于举报皓腾公司的回复，证明皓腾公司利用类似手段在多处骗取房款的行为被查处；2．价格对比表，证明所谓的认购协议书的价格与实际成交价是虚构的，购房者并没有实际享受这个价格。恒盛公司认为证据1没有提供原件，不予认可，且仅是启动了调查，对证据2的证明目的不予认可；皓腾公司、刘桂云对上述证据均不予认可，证据1无法证明皓腾公司有违法行为。本院认证意见：皓腾公司提供的证据与本案缺乏关联性，本院不予采纳。朱黎提供的证据1没有原件，证据2系其自行制作，本院亦不予采纳。二审另查明，朱黎与恒盛公司签订了《星期八广场意向认购协议书》，约定涉案房屋坐落地点为天津市河东区××道××号××公寓××号楼××室，建筑面积64.48平方米，意向销售单价32324元／平米，意向销售总价为2084251元整，朱黎应于签订认购书当日支付意向认购金人民币200000元整。朱黎（乙方）与皓腾公司（甲方）签署的《信息咨询服务协议》约定，乙方为购买案涉项目向甲方进行咨询，鉴于甲方对乙方提供的咨询服务，乙方自愿向甲方支付咨询服务费500000元，乙方在与项目开发商签署认购协议前，凭咨询服务费收款凭证，签约价格为：房号119单价12096.7元／ｍ2总价780000元。本院经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为涉案的500,000元的性质问题。根据查明的事实，虽然皓腾公司开具的收据上收款事由载明定金，但依据朱黎、皓腾公司签订的《信息咨询服务协议》，明确约定朱黎需向皓腾公司支付500,000元服务费，而且明确约定朱黎凭“咨询服务费收款凭证”与开发商签约。同时，结合意向认购协议上的价格与购房合同上的成交价格，可以认定涉案500,000元应与购房优惠有关。此外，从朱黎实际支付款项情况看，朱黎与恒盛公司对首付款的金额及支付期限进行了约定，朱黎也按照合同约定向恒盛公司支付了相应的款项，而涉案的500,000元，并未在其与恒盛公司的购房合同里作出约定，也并非由恒盛公司收取，因此，从该500,000元的金额以及支付时间看，明显与其他款项的性质存在区别，朱黎主张该款项是购房定金应折抵为购房款，依据不足，本院不予支持。一审判决对涉案500,000元的性质认定有误，本院予以纠正。综上所述，恒盛公司、皓腾公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销天津市河东区人民法院（2020）津0102民初6760号民事判决；二、驳回被上诉人朱黎的全部诉讼请求。一审案件受理费8,800元减半收取计4,400元，二审案件受理费17,600元，均由被上诉人朱黎负担。本判决为终审判决。审判长  哈欣审判员  刘睿审判员  王晶二〇二一年七月九日书记员  王欣