吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终1210号上诉人（原审被告）：张某，男，1963年5月5日出生，汉族，住吉林省长春市宽城区。委托诉讼代理人：王盛鑫，吉林刘继业律师事务所律师。委托诉讼代理人：仵红，吉林刘继业律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：韩某，女，1985年7月31日出生，汉族，人寿保险公司吉林省分公司员工，住吉林省长春市宽城区。委托诉讼代理人：王彦钧，吉林司鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏海滨，吉林司鼎律师事务所实习律师。上诉人张某因与被上诉人韩某房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院（2019）吉0204民初3315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张某上诉请求：撤销一审判决，改判为驳回韩某的诉讼请求。事实和理由：一、原审判决事实认定不清，适用法律错误。张某与韩某前夫李明签订《租赁合同》，韩某是基于夫妻关系享有的合同权利义务，离婚之后该权利义务自然丧失。其两人之间离婚协议系双方意思表示，并不对张某具有约束力。至于租金财产来源是否为夫妻共同财产，张某并没有审查的义务，合同相对人自始至终是李明，基于合同相对性故本案请求返还租金的主体不应是张某。张某与韩某前夫李明虽然在两人离婚后签订《租赁合同》，但张某的租赁合同、欠条均是与李明签订。当本案合同暂时履行不能时，张某又与李明达成合意签订《合同证明》约定：商场无论何时正常营业，从营业之日起重新履行五年租赁期合同，先前未营业期间都不计费。本案的合同相对人系李明，因二人离婚协议约定变更韩某为承租人，并未告知张某，不对其产生效力，故张某与李明签订的《合同证明》并无不当，属韩某过错，如韩某主张权利也应受此合同的约束；且张某积极顺延租赁期限，以此弥补损失，达成新的约定也并无违约，以上充分证明韩某不应当再向张某主张任何损失及利息。一审法院认定韩某不是《合同证明》及《补充协议》的相对人，故其效力不能约束韩某，系事实认定不清，适用法律错误。二、法律效力认定不清，程序违法。本案中所涉房屋系张某从案外人吉林亚琦房地产开发有限公司（以下简称亚琦公司）处承租，张某为承租人，韩某为次承租人。一审中张某要求追加亚琦公司为本案第三人，来审查房屋的权属，是否有权对外出租。其效力如何认定问题，是审理本案租赁合同是否有效的关键。而一审法院认为亚琦公司只是和张某存在租赁合同关系，该公司并非韩某与张某间《租赁合同》的相对方，基于合同是否追加亚琦公司为第三人并不对案涉租赁合同效力产生影响，故张某要求追加亚琦公司为第三人的主张本案不予支持。一审法院应当追加而不追加第三人属程序不合法。经上诉人了解涉案房屋属烂尾楼，手续也是不齐全的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因租赁合同无效，也就不存在合同解除问题，导致一审判决错误。未经出租人同意，擅自转租合同也属无效。综上所述，本案一审法院认定事实不清，程序违法，适用法律错误。请求二审法院依法驳回一审判决。韩某辩称：1．双方签订的租赁合同符合法律规定、是双方真实意思表示，是合法有效的。上张某多年不交付商铺的行为已构成根本违约，韩某有权解除合同，张某应承担违约责任。2．首先，张某与亚琦公司的纠纷不能对抗韩某。无论张某是否因第三人的原因造成违约，都不影响张某向韩某承担违约责任。根据商场现状，合同履行不能，不能实现韩某的合同目的，张某已构成根本违约。其次，张某对亚琦公司未取得规划许可证应提供证据证明，若亚琦公司违反的仅是管理性强制性规定，并不导致合同无效。再次，即使合同无效，那么张某因该行为取得的财产应当予以返还。若上诉人明知出租行为无效仍将商铺出租给韩某，则张某应当赔偿韩某由此所受到的损失。3．韩某与李明离婚协议中有关财产约定的意思表示是真实的，内容不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的。在一审起诉前，韩某作为权利主体多次向张某询问商场开业时间以及返还租金的问题，未果后提起了诉讼。在诉讼前和诉讼时都可以认定为通知了张某，该债权转让已对张某发生法律效力，且在一审庭审中，张某也表示对该权利转移无意见。其次，《合同证明》实际上说的是违约责任，即由于张某在2018年仍未履行义务，所以双方商定如果正式营业了试营业期间扣除以作为惩罚性条款，也就是对承租人的补偿，实际上是给韩某的一个救济途径。韩某向一审法院起诉请求：1．请求判令解除韩某与张某之间签订的《租赁合同》；2．请求判令张某返还租金15万元；3．请求判令张某支付韩某各项实际损失共计16，093元；4．请求判令张某支付利息26，540.62元（按人民银行同期贷款利率从2015年10月25日至2019年6月27日利息26，540.62元，其余利息计算至被告实际还款之日）。一审法院认定事实：2015年8月1日韩某前夫李明与张某签订《租赁合同》，约定张某将吉林市国际商贸城（亚琦）B03两个水吧出租给李明经营，租赁合同租期自2015年8月1日至2020年7月31日，租金数额为人民币15万元。合同签订后，李明依约将5年租金15万元交付给张某，分别于2015年8月9日交付10万元，于2015年10月25日交付5万元。张某承诺2015年10月1日商场正式营业，但截至起诉之日张某一直未能交付商铺。后李明与韩某于2016年9月18日协议离婚，约定水吧的经营权归韩某所有。另查明，吉林市国际商贸城于2015年10月1日至7日试营业7天，韩某在试营业前采购了营业所需的相关食品及设备。对于采购这些物品的数额，韩某提供的相关票据总数额16，093元，其在庭审中自认相关食品约2000元；相关设备约14，000元，这些票据多为非正式发票。试营业结束后，商场处于停业状态。再查明，根据现场勘查，吉林市国际商贸城大门紧锁，处于停业状态，商场B03两个水吧周围有围挡，无法进入，根据在门口拍照勘查，水吧内有如下物品：1．烤肠机2台，2．爆米花机1台，3．制冰机1台，4．压膜机1台，5．热水壶1个，6．塑料桶2个，7．调料盒10个，8．冰柜1台，9．破壁机1台。一审法院认为，关于韩某（从李明处受让，以下同）与张某签订的《租赁合同》是否解除问题。韩某与张某签订《租赁合同》后，韩某已按照合同约定履行支付租金的义务，张某应当依约履行交付水吧的义务，但其至今仍未交付，致使韩某的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，韩某与张某签订的《租赁合同》符合解除条件。虽张某在庭审中表示应当追加房屋的实际所有权人即吉林亚琦房地产开发有限公司（以下简称亚琦公司）为本案的第三人用以查明合同是否有效，但亚琦公司只是和张某存在租赁合同关系，该公司并非韩某与张某间《租赁合同》的相对方，基于合同相对性，是否追加亚琦公司为第三人并不对案涉租赁合同效力产生影响，故张某要求追加亚琦公司为第三人的主张一审法院不予支持。同时，根据合同法第一百二十一条的规定，即使因亚琦公司的原因造成张某违约，其仍需向韩某承担违约责任。关于张某在庭审中提交一份《补充协议》及一份《合同证明》用以证明其与韩某前夫李明已对租赁期限的顺延达成合意及签订其他协议弥补韩某损失的问题。因韩某与李明已于2016年9月18日协议离婚，张某提交的协议签订时间均在此之后，且韩某又非《补充协议》及《合同证明》的相对人，故，其效力并不能约束韩某，张某的此项主张一审法院不予支持。关于租金返还及支付利息问题。韩某已按合同约定向张某支付15万元租金，合同解除后，张某应向韩某返还租金15万元及承担自收到最后一笔租金时起的利息损失至实际给付之日止，韩某的此项诉讼请求应予支持，但因2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，对2019年8月20日以后的利息标准本院予以调整。关于韩某主张的赔偿损失问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，因张某的违约行为给韩某造成的损失应予赔偿，对于赔偿的数额，一审法院综合考虑韩某购买物品的价款、种类、试营业的天数、张某违约的可归责性，酌定损失赔偿额为2000元。韩某合理诉讼请求的部分一审法院予以支持。此外，关于试营业期间的租金是否扣除的问题。因试营业时间相较于合同约定的租赁期间很短，且已经作为韩某损失赔偿额的因素进行了评价，故不再扣除。关于法律适用问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，因本案的法律事实发生在民法典施行前，故本案应该适用法律事实发生当时的法律规定进行裁判。一审法院判决：一、解除韩某（从李明处受让）与张某于2015年8月1日签订的《租赁合同》；二、张某于判决生效之日起十日内返还韩某租金15万元及利息（以租金15万元为基数，自2015年10月25日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、张某于判决生效之日起十日内赔偿韩某损失2000元；四、驳回韩某其他诉讼请求。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，2015年8月1日，李明与张某签订《租赁合同》，此后李明已经按照约定向张某交付了租金15万元，但张某始终未能依约交付水吧。在2016年李明与韩某结束婚姻关系时，因李明将涉案水吧处置给韩某，故李明在《租赁合同》中的权利已经由韩某享有。涉案水吧所处的吉林市国际商贸城自试营业后至今无法正式营业，致使韩某的合同目的不能实现，涉案《租赁合同》已经符合解除条件。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条已经明确了当事人一方因第三人的原因造成违约所应承担的法律责任，故即使因为亚奇公司原因导致张某无法向韩某交付涉案水吧，张某仍需要向韩某承担违约责任。综上所述，张某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3972元，由张某负担。本判决为终审判决。审判长 张 英审判员 刘 卓审判员 郭立坤二〇二一年七月二十二日书记员 赵 鹏