辽宁省营口市老边区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0811民初1088号原告：营口市某某某某有限公司，住所地：营口市老边区东升路。法定代表人：汤某某，系该公司董事长。委托诉讼代理人:芦某某，男，汉族，住营口市西市区，系公司职员。被告：石某某，男，汉族，辽宁省盖州市人，住营口市老边区。委托诉讼代理人：秦某，女，汉族，河南省安阳市人，住营口市老边区。系石某某妻子。原告营口市某某某某有限公司(以下简称某某某某公司)与被告石某某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某某某某公司的委托诉讼代理人芦某某，被告石某某委托诉讼代理人秦某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付2017年10月5日至2021年10月4日物业费6166元（128.45㎡×1元×48个月=6166元）；2、违约金为物业费总额的每日千分之三减免至4000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年3月31日原告与营口市老边区某某某某小区业主委员会签订了物业服务合同（服务期限为10年）2010年3月31日至2020年3月31日止，合同签订后原告依约提供物业服务。被告系小区业主，物业面积128.45㎡每平方米物业费标准为1.00元/月，被告未能如期缴纳物业服务费，经多次催促被告仍拒绝缴纳，现已欠物业服务费48个月，自2017年10月5日至2021年10月4日，侵害了原告的合法权益，故诉至法院。被告石某某辩称，首先，入住时发现问题未解决。1、本人购买入住的小区-营口某某某某小区的开发商法人和营口某某某某是同一法人。在购买房屋的时候，其销售人员以这点作为营销手段，称“开发商和物业是一体的，便于管理，一定会认真负责。”我于2009年左右签订了购房合同。当时2010年3月份才开始交付房屋，已经晚了几个月的时间，在验收房屋的时候我还发现了诸多问题，向林昌房产沟通无果后，将问题反映到了老边区房屋质量监督站，也没有解决。在2010年到2011年期间，多次协商无果后，考虑到婚期定在了2011年5月份，可是开发商以各种理由决绝我入户，我又投诉到民心网，直到2011年5、6月份才给我办理进户手续，并让我签上提前准备好的进户日期，而并非真正的入户日期。等待交房的时候，我只能在外另租房子多住了将近一年，多花了近一万元。2、购房时销售说房屋小院从客厅窗户向外延4米，收房时发现竟然是从卧室窗户开始向外延伸，少了一米左右。3、销售说小院子是有门可以进出，收房时发现根本无门。4、验收房屋时，厕所承重柱内混泥土打的有空洞，伸手进去能摸到4跟钢筋。5、卧室地面由于冬季回填，导致基础沉降、地面空。其次，入住后，糟心事不断，反映后未解决。1、入住没多久，由于外墙下水管道过细导致下水量无法疏通，一到雨季房顶的水直接落到我家院落里的小房子里面，导致小房子常年泡水，小房的棚顶都冻坏了，也没解决。2、我所在的楼宇门在我入住不久就发现用脚一登，手抓住扶手一拽就能开开，反映给物业没回复，到现在还是可以开开，单元门这样的锁和没有是一样的，没有什么安全可言，这样的环境还可以从2010年开始按照每平米1元的标准来收？？这是什么样的高标准高收费低要求？3、2018年我准备给孩子落户口上小学报名用，就差物业开具的《居住证明》。物业以“未交物业费，不给开”一句话打发了我，我无奈只能通过民心网和营东派出所解决了孩子的户口问题。该物业涉及到民生的基本问题的时候，不是为业主考虑反而以此为要挟，请问，这样的物业费我还敢交吗？岂不是助纣为虐吗！4、由于前期销售给我们水岸一期入住的一楼住户承诺的小院平数不够问题，同意我们一期的业主统一自费往外扩小院，我补缴了几年的物业费。结果我们几家进料的时候，当时的物业经理-朴经理不让我们的进料车进小区，而且拒绝出面解决。我无奈只能求助与警察，警察协调他也不下来说明情况，后来经过协调才把材料放入小院里，他是用我们交了物业费的业主来要挟另一户未交物业费的业主，让我们去向这户业主要钱去！请问各位见过这样的物业吗？蛮不讲理！警察来了都不见面，是挺牛的！这种霸王物业我无法赞同。5、除了我自家房屋问题外，其他部分的管理物业也是缺失的。从入住到现在，物业收费标准是按照什么来匹配的我不知道，也不清楚在营口这样的地方每平米1元的物业和我所在的小区的匹配度能有多高？！小区公共部分的收益和管理问题，多年以来从未公布。比如：楼宇广告、电梯广告、公共停车位等收益账目管理，没有公开透明，现在也公开部分情况，请问从2011年到2020年的部分可以公开吗？可以找到吗？可以接受业主和相关部门的检查吗？5月5日上午，我发现5楼的空调外墙掉落在我的小院门口处，吓了一跳，立刻联系物业，虽经过简单处理，还是得到了一句名言：你这属于房屋质量问题。好一句房屋质量问题！当我问到是否该找开发商的时候又不回答了。请问在座的各位，物业公司当初签订托管协议的时候是怎么规定的？房屋交管给你们的时候你们是否真正在管？还是在脱管！从入住后到2020年，这几任物业经理，几次三番地更换物管人员，这么多年缺失的物业管理，这笔物业费我不认！如果可以分段缴纳，我可以认可现在的物业管理，是有一些改善。但之前的缺失管理，不应该由我买单。我不是不讲理的人，很多次地尝试着沟通，一直未果。我前年的时候向新来的房管员传过照片和合同，得到的答复却是：这是以前的遗留问题，我们解决不了。再向上反映，依旧未果。请问法官先生，我该找谁解决？我想要解决却没人解决，我该找谁说理？以上提到的房屋质量以及出警记录都可以找到，欢迎各位到某某某某参观。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告石某某系营口市老边区某某某某小区7号楼2单元102室（建筑面积128.45平方米）房屋的业主。2015年3月31日，原告某某某某公司与某某某某小区业主委员会签订物业委托合同一份，载明物业服务费业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅物业费1.0元/月/平方米，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应及时补交并从逾期之日起每日按其所未缴纳费用的千分之三交纳违约金，合同期限为两年。2017年3月31日，原告某某某某公司与某某某某小区业主委员会续签了物业委托合同，并约定合同期限为三年。2020年3月10日，原告与营口市老边区路南镇物业办签订物业委托合同补充协议书，载明鉴于某某某某项目无业主委员会，双方物业委托合同即将期满，双方于2017年3月31日签订的某某某某物业委托合同内容除服务期限延长1年外，其余内容均按原物业委托合同。原告某某某某公司自认被告石某某物业费交纳至2017年10月4日，2017年10月5日之后的物业费未交纳。在此期间，原告基于拖欠的物业费，向被告数次催缴，被告以原告提供的物业服务未达标为由，拒绝交付物业费。拒交物业费的主要原因为原告无法解决被告入住验房时遗留的房屋质量问题，认为房地产开发公司的法定代表人与原告的法定代表人系同一人，因而房屋质量问题应由物业解决，原告工作日志没有具体到时间，绿化没有标准，只是简单的修理，对于外墙裂纹问题原告是否有主动发现并上报。本院认为，《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则…，（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定…，（五）按时交纳物业服务费用…。第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用…。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持…。本案中，结合原、被告当庭陈述及原告举证的《物业委托合同》等证据，可以确认原告系被告交纳物业费的适格收费主体。《物业委托合同》系被告所在小区业主委员会与原告签订，该合同关于物业服务企业的服务内容、标准要求及业主权利义务的相应条款，并不违反法律规定，相应条款合法有效。被告作为小区业主，应受该合同约束。《物业委托合同》已确认业主于办理进户首日交纳物业服务费用，每次预收一年。故此，原告某某某某公司要求被告石某某支付2017年10月5日至2021年3月31日物业费5356.36元，符合合同约定，本院予以支持。关于原告主张的2021年4月1日至2021年10月4日的物业费，原告可在签订合同后另行向被告主张。被告如认为原告提供的物业服务给其造成损失，可通过法定途径索赔，但不能据此违反业主按期交纳物业费的义务，被告提出物业服务未达标准，但其提供证据不能证明原告作为物业服务企业在提供物业服务过程中存在违法违规收费或违反合同的约定,损害业主利益等重大瑕疵情形，一般情形下的物业服务瑕疵不足以构成被告拒绝交纳或减少交纳物业服务费的合法依据，故被告拒交物业费的意见，本院不予采纳。关于原告诉请的违约金一节，原告提供的现有证据不足以证明向被告催款的具体时间，结合本案实情，违约金自原告起诉日计算较为符合双方权益，虽物业委托合同中对违约金的支付标准已作出约定，但原告诉请的4000元超出按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的标准，故原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告石某某给付原告营口市某某某某有限公司2017年10月5日至2021年3月31日物业费5356.36元；二、被告石某某以5356.36元为基数，自2021年4月20日起至实际付清日止，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算向原告营口市某某某某有限公司支付违约金；上述判决主文确定款项于本判决生效后五日内付清。逾期给付,以5356.36元为基数，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告营口市某某某某有限公司的其他诉讼请求。案件受理费60元，减半收取30元，由被告石某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于营口市中级人民法院。审判员  邓悦婷二〇二一年七月七日书记员  尚晓霞