辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终8068号上诉人（原审原告）：沈阳宝象物业有限公司，住所地沈阳市于洪区沈大路珍珠3号。法定代表人：武风，该公司总经理。委托诉讼代理人：山峰，男，1987年10月1日出生，汉族，该单位员工，住沈阳市浑南区。被上诉人（原审被告）：辽宁三志物流有限公司，住所地沈阳市于洪区沙岭街道繁荣村。法定代表人：魏海丰，该公司董事长。委托诉讼代理人：于浩，辽宁东来律师事务所律师。委托诉讼代理人：王冬生，男，1977年3月19日出生，汉族，该单位员工，住沈阳市大东区。上诉人沈阳宝象物业有限公司因与被上诉人辽宁三志物流有限公司租赁合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初3338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。沈阳宝象物业有限公司上诉请求：1.请求改判被上诉人支付拖欠的租金及物业费合计532437.6元，提前解除合同赔偿金183600元、逾期支付违约金660960元、租赁库房维修费436259.89元或者发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。被上诉人拖欠2019年3月25日至2019年9月24日租赁期间的租金69640元，原审法院主观认定该笔拖欠的租金抵顶2018年4月至7月因1号仓库引发火灾导致停电造成的损失，无事实及法律依据。2018年4月17日1号仓库发生火灾，经认定起点位于承租户鑫泰德汽配商行电器故障导致。且火灾发生时间距被上诉人拖欠租金时间一年之久。根据双方签订的物业服务协议第六章第4条约定，在物业服务期间，因市政故障，维修或过失，导致停电停水，甲方不承担赔偿责任的约定，被上诉人停电所造成的损失应向第三方公司进行索赔。关于逾期支付租金及物业费的违约金，双方在合同中有明确约定，并不违反法律规定，应予以支持。关于被上诉人拖欠的租金及物业费，按照约定，被上诉人除支付2019年3月拖欠的69640元外，还应当于2019年8月25日前支付473760元。被上诉人拒不支付，已构成违约，故违约金的基数应以473760+69640合计543400元计算。关于库房墙体及窗户修复费用，经蓝天工程造价鉴定为436259.89元，合同中虽然约定可以开门，但被上诉人私自将库房所有的窗户及墙体全部拆除，该库房已完全丧失作为库房应有的功能，应依照约定由被上诉人承担维修费用。二、原审法院程序违法。对辽蓝价（2020）039-016号工程造价鉴定意见书不予审理，带有明显倾向性。该判决书显示判决日期为2021年2月27日，上诉人补缴鉴定损失436259.89元的诉讼费6458元的时间为2021年3月4日，程序明显违法。辽宁三志物流有限公司辩称，本案上诉人主张被上诉人支付拖欠的租金及物业费532437.60元的上诉请求没有事实依据及法律依据，被上诉人并不拖欠上诉人租金及物业费。上诉人主张的逾期违约金660960元不应得到支持。上诉人主张被上诉人应支付提前解除合同赔偿金183,600元的诉讼请求没有法律依据，被上诉人与上诉人解除合同是由于上诉人的种种违约行为。在通知其限期整改无效后，被上诉人不得不依据合同约定及法律规定与其解除了场地租赁合同，一审法院认定被上诉人解除合同不符合法定解除条件错误，被上诉人向上诉人交纳保证金137400元，上诉人需要退还给被上诉人。上诉人主张被上诉人赔偿因毁损库房地面、墙体及窗户的损失的诉讼请求错误，被上诉人未造成上述毁损，也不应赔偿该损失，一审法院认定正确。沈阳宝象物业有限公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告支付拖欠的租金及物业费：828830元；2.请求法院判令被告支付提前解除合同赔偿金：183600元；3.请求法院判令被告支付延迟支付租金及物业费期间的违约金：660960元；4.请求法院判令被告赔偿因损毁库房地面、墙体及窗户的损失436259.89元；5.诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实:2018年2月6日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《场地租赁协议》一份，约定乙方自愿租赁甲方位于沈阳市于洪区沈大路87号百科钢铁物流园三号库房C2-C3＼C5-C8＼C10-C17＼B5-B8＼B10-B18＼A5-A8＼A10-A13库房，面积8400平方米，作为物流仓储使用；租期二年，自2018年3月25日至2020年3月24日止；年租金806400元。该合同另约定，甲方同意乙方对3#库房东侧1620平米、北侧1500平米的路面混凝土硬化，硬化后的产权归甲方；甲方同意乙方在东2、东3、东5、东6、东8、东10、东11、东13、东15、东16侧开门。甲方同意乙方租赁期内免费使用东侧混凝土硬化路面用于物流仓储；甲方同意乙方在东侧、北侧路面硬化、租赁区域设施改造，设施改造期给予优惠，即免费延长租赁期限2个月，即2020年3月25日至2020年5月24日；甲方同意给予乙方租赁优惠期一个月免交租金，即2020年5月25日至2020年6月24日。首期租金403200元，乙方应当于合同签订7日内一次性支付，其余租金按照半年周期支付，应提前30日支付下一期租金；场地履约保证金134400元，应于合同签订当日支付。在乙方无任何根本违约的情况下，甲方在合同期满将场地履约保证金无息返还乙方；甲方确保租期内乙方能够正常使用租赁库房及附属的设备、设施。如因库房、土地、附属设备、设施的权属或消防等任何原因导致乙方无法正常使用的，甲方应承担违约责任，并应赔偿乙方损失；甲方应确保乙方在正常使用租赁库房的情况下，乙方及乙方指定的车辆、人员、货物等正常出入园区，确保乙方及乙方指定的车辆、人员、货物通行顺畅。甲方承诺2018年5月31日前增设一个免费车、月票车快速出口；如因法定事由一方确需提前解约，须提前三个月书面通知对方，并应于合同提前终止前向对方支付相当于二个月租金的款项作为赔偿金；在租赁期间，因市政设施故障或第三方过失导致停电、停水等情况发生时，甲方可以配合乙方追讨可能产生的损失，但不影响乙方向甲方履行支付租金的责任。当日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁协议》一份，约定乙方自愿租赁甲方位于沈阳市于洪区沈大路87号百科办公楼三楼西区场地，面积156平方米，作为办公使用；租期二年，自2018年3月25日起至2020年3月24日止；年租金34128元，首期租金为半年租金，即17064元，乙方应当于合同签订7日内一次性支付，其余租金按照半年周期支付，应提前30日支付下一期租金；场地履约保证金3000元，应于合同签订当日支付，在乙方无任何根本违约的情况下，甲方在合同期满将场地履约保证金无息返还乙方。2018年2月6日，原、被告另签订《物业服务合同》二份，约定被告为原告承租的上述库房及办公场地提供物业服务，物业服务期二年，自2018年3月25日至2020年3月24日止，物业费标准为每月每平方米1元，其中库房年物业费为100800元，办公场地年物业费为1872元。2018年3月12日，原告(甲方)与被告(乙方)针对2018年2月6日签订的《房屋租赁协议》签订《补充协议》一份，约定甲方同意乙方将原租赁位置变更为沈阳市于洪区沈大路87号办公楼二楼西侧的办公区域，租赁面积变更为326平方米；租期二年，自2018年3月25日起至2020年3月24日止；租金每月5090.67元，年租金61088元，年租金增长率为5%；物业费为每月326年，年物业费3912元。2018年11月20日，原告(甲方)与被告(乙方)针对2018年2月6日签订的《场地租赁协议》再次签订《补充协议》一份，约定自2018年11月7日起，租赁面积调整至11475平方米，即增加租赁面积3075平方米，具体位置为：三号库A2-3＼A15-18＼B2-3/C18；由于乙方需要对新增库房进行整改，东侧改门，甲方同意给予一个月的免租期(仅限于新库房)，即新增租赁面积自2018年12月7日计算租金和物业费；新增租赁面积年租金为295200元，新增租赁面积年物业费为36900元。上述合同签订过程中，原告分别于2018年2月3日向被告交纳库房履约保证金134400元、办公楼履约保证金3000元；于2018年2月3日向被告交纳2018年3月25日-2018年9月24日期间办公楼租金17064元、办公楼物业费936元；于2018年2月6日向被告交纳2018年3月25日-2018年9月24日期间库房租金403200元、库房物业费50400元；于2018年3月29日，向被告缴纳了办公楼2018年3月25日-2018年9月24日的租金134800元和物业费1020元(办公楼面积变更)；于2018年9月1日，向被告缴纳2018年9月25日-2019年3月24日场地租金100000元，收据上标注：场地租金2018、9、25-2019、3、24，剩余333744元未交；2018年9月4日，被告向原告补交了2018年9月25日-2019年3月24日场地租金和物业费386100元，收据上标注：补齐场地租金333744元和2018、9、25-2019、3、24物业费。以上缴费情况双方无争议。双方有争议的租金和物业费：2019年2月28日，被告向原告缴纳租金和物业费共253893.6元，收据上标注：2019、3、25日-2019、9、24办公室租金32071.20，物业费1956，库房租金169466.40，物业费5040；2019年3月16日，被告向原告缴纳租金184253.60元，收据上标注：2019、3、25日-2019、9、24库房租金。按合同约定，2019年3月25日至2019年9月24日，被告应向原告缴纳的库房(场地)、办公楼租金及物业费的总额为507787.2元，被告实付438147元，差额69640元。原告主张差额69640元为欠费，被告抗辩此款为停电损失，原告已抵消等额租金。被告所称的停电事件是，2018年4月17日，百科钢铁物流园1号仓库因电气故障引发火灾，消防部门要求物流园进行整改，百科物流园于2018年4月至7月中断供电。该期间，原告自行购买发电机发电运营，产生相关费用。双方曾沟通过该费用，但未形成书面意见。再查明，2019年9月19日，被告向原告送达《解除合同通知书》一份，上载解除租赁合同理由为：1.园区经常停水停电，造成卫生间无法使用，影响正常办公；2.园区内冬季没有采暖设施，造成公司日常办公作业困难；3.合同约定的园区内月票卡通道闸门设施并未按合同履行开设，造成园区内道路每日都存在拥堵情况，严重影响公司正常办公；4.百科物流园因一号库火灾存在消防安全隐患，造成2018年4月18日至2018年7月24日期间停止供电给公司造成巨大损失。原告收到被告上述文件后，未予回复。2019年11月2日，被告在网上发布省内线路场地搬迁公告，告知物流客户11月2日之前搬离百科货场，从11月3日起改在新场地卸货。被告自认其于2019年11月8日撤场完毕，原告否认，但未提供反驳证据。另查明，沈阳市于洪区沈大路87号百科钢铁物流园的所有权人为案外人百科实业集团有限公司(以下简称“百科实业公司”)。百科实业公司曾与原告宝象物业公司签订《委托管理协议书》，将百科钢铁物流园的资产委托被告宝象物业公司代为管理，委托期限二年，自2018年1月1日起至2019年12月31日止。该协议同时约定，被告宝象物业公司应按照百科实业公司规定的租金出租房屋、设备，租金汇入百科实业公司账户；宝象物业公司对百科钢铁物流园提供物业服务，收取的物业费归宝象物业公司所有；宝象物业公司如收取承租者押金，应专户保存，退租时扣除损失赔偿部分后，返还承租者。2019年11月5日，沈阳市中级人民法院作出《执行裁定书》《查封公告》《公告》，对被执行人百科实业集团有限公司所有的坐落于沈阳市于洪区土地的全部地上建筑物、附属设施等予以查封，并拟进行评估、拍卖。诉讼中，原告向一审法院提出对3#库房的30个空的墙体、窗户和门损坏情况进行司法鉴定。经双方当事人随机选定、沈阳市中级人民法院委托，辽宁蓝天工程造价咨询有限公司对涉案标的进行了司法鉴定，鉴定价格为：原、被告无争议的金额为436259.89元，有争议的金额为13274.11元。原告已付鉴定费。双方当事人收到本鉴定书后，均未提出复议。一审法院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律效力。本案中，原、被告签订的《场地租赁协议》《房屋租赁协议》《补充协议》《物业服务合同》等均系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律和有关行政法规的强制性规定，应为有效，故双方当事人应依照约定全面履行合同中的权利和义务。关于被告是否拖欠租金和物业费问题。原告主张被告拖欠租金和物业费有两部分：一、在2019年3月25日至2019年9月24日租赁期间，被告拖欠69640元租金；二、2019年9月25日之后，被告未缴纳租金和物业费。首先，关于2019年3月25日至2019年9月24日期间被告少缴纳租金69640元问题。经查，2018年4月17日，百科钢铁物流园1号仓库因电气故障引发火灾，消防部门要求物流园进行整改，百科物流园于2018年4月至7月中断供电。该期间，被告自行使用发电机发电运营。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，原告作为出租方及管理方应当保障物流园的电力能够正常供应，现被告在承租期间物流园因整改中断供电3个月，致被告产生自行发电损失，被告要求将该部分损失抵顶租金，其请求合理。同时，原告给被告开具的收据上载明为2019年3月25日至2019年9月24日租金和物业费，并无欠费标注。查看以前原告给被告开具的租金物业费收据，如果被告未足额缴费，收据上会表明欠缴情况；在被告以后补交时，开具的收据也表明补齐字样。可见原告给被告开具的收据，记载详尽，如有欠费必有标注。该张被告提交的收据无欠费标注，故应当认为无欠费。被告对其少交的租金69640元已抵顶租金，事实成立，抗辩予以支持。其次，关于2019年9月25日之后，被告未再向原告缴纳租金和物业费的问题。一审法院认为诉讼中，被告自认其提前解除合同，并于2019年11月8日撤场完毕。原告主张被告撤场时间是2019年11月24日，但没有提供证据，故本庭采信被告自认的事实，并认定本案租赁合同于2019年11月8日解除。从2019年9月25日至2019年11月8日，被告继续占有使用租赁物一个月另15天，被告应按照原租赁合同的规定支付相应的租金和物业费。具体计算方法为：场地和办公楼租金(67200元+2460元+5090.67元)×1.5个月为145336元，物业费为(11475元+326元)×1.5为17701.5元，两项合计163037.5元。原告主张的其他部分租金和物业费，无法律依据和事实依据，不予支持。关于原告主张逾期支付租金及物业费的违约金问题。本案中，原、被告合同约定违约金为日5‰过高，予以适当调整，调整为以163037.5元为本金，自2019年9月25日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算。关于被告与原告解除租赁合同是否符合法定解除权问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”本案中，被告与原告解除合同的理由包括：1.园区经常停水停电，造成卫生间无法使用，影响正常办公；2.园区内冬季没有采暖设施，造成公司日常办公作业困难；3.合同约定的园区内月票卡通道闸门设施并未按合同履行开设，造成园区内道路每日都存在拥堵情况，严重影响公司正常办公；4.百科物流园因一号库火灾存在消防安全隐患，造成2018年4月18日至2018年7月24日期间停止供电给公司造成巨大损失。园区存在极大的消防安全隐患，并且该问题一旦被查处会导致公司停运。首先，对于火灾期间导致停水停电问题。本案中，被告租赁期间确因火灾事故导致物流园在2018年4月至7月期间中断供电。但被告在该期间并未提出解除租赁合同，且自行购买发电设备进行物流经营，此后物流园正常供电，被告以此理由要求解除合同，违背诚实信用原则，不予支持。其次，对于园区内冬季没有采暖设施问题。本案中，被告向原告租赁的为库房场地，并无供暖约定，原告也未向被告收取采暖费用，故被告以此理由解除合同，不予支持。第三，对于被告提出原告未按合同约定增设快速出口问题。庭审中，原告虽主张已增设快速出口，但未就其主张向法庭提供相关证据，故不予采信，原告未按合同约定增设快速出口系构成违约。但本案系租赁合同纠纷，原告的主要合同义务系为被告提供租赁场地，增设快速出口并非原告的主要合同义务，原告不履行该义务，会对被告的物流经营造成一定影响，但尚不构成“致使不能实现合同目的”，原告系一般违约，而非根本违约，被告不得以该理由主张解除合同。第四，对于被告提出物流园存在消防安全隐患问题，被告未能就其主张向法庭提供充分证据，故不予采信。综上，本案原告作为租赁合同的出租方已履行了主要合同义务，被告与原告解除租赁合同的事由不符合法定解除的条件，被告不享有法定解除权。关于原告主张违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告要求与原告解除租赁合同的理由不符合法律规定，按照原、被告签订的《场地租赁协议》约定，被告应向原告支付二个月的租金(183600元)作为提前解除合同的违约金。但本案中，原告未按合同约定增设快速出口、租赁期间未保障电力供应等均系原告的违约行为，即原告对于合同解除的后果亦具有过错，其违约行为可以减少被告应承担的违约责任。鉴于本案被告已向原告交纳保证金137400元，故酌情调整违约金数额为已交纳的保证金数额。即原告主张违约金与被告已交纳的保证金相互折抵，原告无须再退还被告保证金，被告无须再向原告支付违约金。关于原告主张的库房墙体及窗户损失436259、89元，为《工程造价鉴定意见书》的结论，被告收到鉴定报告后未对鉴定价格提出复议申请，但认为该鉴定结果与其无关。被告抗辩双方在租赁合同和补充协议中约定了承租人可以在东、西两侧改门，且没有约定合同到期后需要恢复原状。而原告主张被告开门应该安装上实体的门，由于被告没有安门，给租赁物造成毁坏性损失。一审法院认为，双方签订的场地租赁合同及其补充协议，约定了“甲方同意乙方在东(2、3、5、6、8、10、11、13、15、16)侧开门”“甲方允许乙方西侧开门”，但没有约定合同到期后开门部位需恢复原状。被告在承租库房东侧和西侧进行的改门行为，一直处在原告的物业管理范围之内，原告从未提出过异议。由此可以推定，被告的改门工程符合双方缔约时的真实意思表示，即被告的行为符合合同约定。至于被告改门位置是否应做出实体的门还是只做成可以通行的门口，合同未明确约定。原告在被告施工时也未提出过异议。故原告主张被告应做出实体门的诉求，为原告单方意思表示，无合同依据，不予支持。关于鉴定现场勘验记录中的“东西侧门跨各个3个(门有异议)”，原告主张被告将原有的6个门拆除了，需要恢复；但被告否认租赁时存在6个门。对此，原告不能提供交付租赁物时存在6个门的证据，故原告对此提出的赔偿主张，证据不足，不予支持。因此，对辽蓝价[2020]039-016号工程造价鉴定意见书，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告辽宁三志物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈阳宝象物业公司租金及物业费163037.5元；二、被告辽宁三志物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈阳宝象物业公司延迟支付租金及物业费的违约金，计算方法：以163037.5元为本金，自2019年9月25日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费23678元，由被告辽宁三志物流有限公司负担3560元，由原告沈阳宝象物业有限公司负担20118元；保全费5000元，由被告辽宁三志物流有限公司负担1338元，由原告沈阳宝象物业有限公司负担3662元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《场地租赁协议》《房屋租赁协议》《补充协议》《物业服务合同》系基于双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依照合同约定履行各自义务。关于上诉人所提被上诉人拖欠2019年3月25日至2019年9月24日租赁期间的租金69640元问题。本案为租赁合同纠纷，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。上诉人作为出租方及管理方应保障出租场地能够正常使用。本案中，一审法院已查明，百科物流园于2018年4月至7月中断供电，该期间，被上诉人自行使用发电机发电运营，一审法院结合双方以往收据中关于租金交费、欠费、补交的标注习惯，认定被上诉人少交的69640元系以停电损失抵顶租金并无不当。关于上诉人所提逾期支付租金及物业费违约金的计算基数问题。上诉人虽主张被上诉人的撤场时间是2019年11月24日，但未能提供证据予以证明，故一审法院认定双方租赁合同2019年11月8日解除，以被上诉人实际占用时间计算所欠租金和物业费为163037.5元，并以此为基数判令被上诉人承担违约金并无不当。关于上诉人所提库房墙体及窗户维修费用问题。双方签订的租赁合同及补充协议约定了“甲方同意乙方在东2、东3、东5、东6、东8、东10、东11、东13、东15、东16侧开门”“甲方允许乙方在3号库西侧开门”，被上诉人在承租库房东侧和西侧进行的改门行为一直处于上诉人物业管理范围内，且上诉人并无证据证明在被上诉人施工时曾提出过异议，可见改门工程符合合同约定,故一审法院未支持上诉人的请求并无不当。综上所述，上诉人沈阳宝象物业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23678元，由上诉人沈阳宝象物业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  单立审判员  唐屾二〇二一年七月二十九日法官助理史舒畅书记员王博浩本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。