宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院   民事判决书   （2021）宁0104民初7549号   原告（反诉被告）：崔琳英，女，1982年6月3日出生，汉族，国能宁东第一发电有限公司员工，住宁夏回族自治区银川市西夏区。   被告（反诉原告）：蔡亚莉，女，1968年11月22日出生，汉族，宁夏银行股份有限公司员工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。   委托诉讼代理人：梅叔宜，宁夏方和圆律师事务所律师。   原告崔琳英与被告蔡亚莉房屋买卖合同纠纷一案，原告诉至本院，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案经诉前调解后，本院于2021年5月19日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告崔琳英、被告蔡亚莉及其委托诉讼代理人梅叔宜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   崔琳英向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付违约金叁万元（￥30000元）；2.本案诉讼费由被告承担。   蔡亚莉辩称并提出反诉称，原告主张无依据，崔琳英未按照合同约定于2021年2月10日前将首付款的40%支付至蔡亚莉账户内，被告于2021年3月16日告知解除合同，原告无证据证实损失情况，违约金明显高于损失应予减少，故被告向本院提起反诉：1.解除双方之间签订的房屋买卖合同；2.不予支付被反诉人违约金30000元；3.反诉诉讼费由被反诉人承担。   崔琳英针对蔡亚莉提出的反诉辩称，同意解除合同，房价浮动就会导致原告的损失，原告同意按调解时陈述的8000元违约金进行主张。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2021年1月29日，蔡亚莉（甲方）、崔琳英（乙方）及银川市兴庆区银联谊房屋中介部（丙方）签订《银川市二手房买卖委托合同》一份，约定：甲方同意将坐落于银川市兴庆区某室及该房屋车库及该房屋占用范围内的土地使用权出售给乙方；甲、乙双方共同确认该房屋交易价格为128万元；三方在确认并签订本合同当日，乙方支付给甲方定金30000元，并由丙方代为保管；自本合同签订之日起至2021年2月10日内，乙方将40%首付房款存入甲方在银川市房地产交易中心制定的银行账户并由银行冻结，甲方协助乙方办理房屋产权过户手续，待丙方为乙方办理完公积金贷款后一次性将剩余房款（购房定金冲抵购房款）付清给甲方；甲方应于收到乙方全额房款之日起至2022年3月1日内将符合本合同约定的房屋交付乙方；本合同签订后，乙方中途反悔的，应及时通知甲、丙两方，购房定金归甲方所有以冲抵乙方违约金，甲方中途反悔的，应及时通知乙、丙两方，并在毁约之日起三日内双倍返还购房定金给乙方以冲抵甲方违约金；乙方未按时向甲方付清购房款或甲方未按时向乙方交付房屋的，每逾期一日，由违约方付给对方总购房款0.3%的违约金。逾期三日未付清房款或未交付房屋的，对方有权解除本合同，违约方应承担违约责任并对由此造成的损失承担赔偿责任；因甲、已双方其中一方的原因逾期未办理房屋交易产权过户手续的，每逾期一日，由违约方付给对方总房款0.3%的违约金；三方约定三方于2021年2月10日内去银川市公积金指定场所办理该房屋公积金贷款手续，甲、乙双方申请公积金贷款房屋成交价格为117万元，乙方支付首付47万元房款给甲方，由银行冻结，申请贷70万元，剩余房款乙方在该笔公积金审批通过后甲、乙双方过户该房屋当日付清给甲方。三方约定于2021年4月15日内完成该房屋公积金贷款所有手续乙方将房款付清给甲方；甲方若于2022年1月1日内将房屋交付给乙方，则不需要承担房租，若超期则每超过一个月支付给乙方2300元房租。上述合同签订后，崔琳英于当日向蔡亚莉支付定金30000元，并交由银川市兴庆区银联谊房屋中介部保管。   针对合同履行情况，崔琳英向本院提交了银川市兴庆区银联谊房屋中介部李伟与蔡亚莉及崔琳英与蔡亚莉之间的微信聊天记录，蔡亚莉也向本院提交了其与银川市兴庆区银联谊房屋中介部李伟之间的微信聊天记录。其中，崔琳英与蔡亚莉之间的微信聊天记录显示崔琳英2021年2月4日至2021年3月4日期间，多次联系蔡亚莉前往宁东公积金中心办理相关手续，但因时间原因均未能成行。在蔡亚莉与银川市兴庆区银联谊房屋中介部李伟之间的微信聊天记录中，李伟在2021年1月31日至2021年3月5日期间多次联系蔡亚莉前往政务大厅调取房屋档案，但因蔡亚莉时间原因未能成行。2021年3月5日，李伟称“毕竟这个事拖得时间很长了……你承诺几次和人家办手续你都爽约了人家多少有点意见对方一直都是遵守合同和你办的怎么可能后面催你搬家呢”，蔡亚莉称“万一房子过户了，她天天催我搬家啊我搬到哪去我担心啊这样微信轰炸……反正住不进去……卖肯定卖答应给她了……我这工作又不是我说了算，事情多，没有大把时间去办这件事周末有时间，又办不了”；2021年3月15日，李伟称“蔡姐你这边最近工作能安排开做房子手续吗？我给你打电话一直也没人接你打算后续怎么办给我个回复吧这又等了10天了我好给客户说”；2021年3月15日，李伟称“……签订合同后后续办理过程中你多次以各种理由推迟房屋办理手续，已超出合同约定时间，买方也只是妥协希望由你定个时间来办手续，但是你并没答复具体办理的时间，我方多次与你沟通你以不接电话不会信息形式拒绝沟通，今日通过电话核实你承认确定不将房屋出售给买方崔琳英……”；2021年3月17日，蔡亚莉称“前夫觉得如果是名气大的学校，可以出点钱，我也就打算卖房子，一部分还贷款，一部分给孩子上学。上周接到的offer是个普通大学，好一些的那所大学拒绝了。前夫觉得不值得去花那个钱，但孩子向上，我也觉得没有研究生学历，很难找到好一些的工作，问题在这里，两人起了争执我决定孩子没去留学前不卖房了，否则前夫就不管了……暂时买不了，让小崔再另觅房子吧。孩子入学得到10月份了估计她也等不及了，非常抱歉！”。   本院认为，蔡亚莉、崔琳英及银川市兴庆区银联谊房屋中介部签订《银川市二手房买卖委托合同》系各方真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。在该合同中，即包含有原、被告之间的房屋买卖合同关系，还包含原、被告与银川市兴庆区银联谊房屋中介部之间的中介合同关系，现被告蔡亚莉提出反诉主张解除原、被告之间的房屋买卖合同，原告崔琳英同意解除，故本院确认原、被告之间的房屋买卖合同解除。原告称被告多次不配合办理房屋交易手续，被告称原告未按约定支付首付款，双方均主张对方为违约方。对于原告的主张，被告虽因时间原因多次未能配合办理相关手续，但该行为并不必然导致合同解除，合同解除的根本原因为被告在2021年3月17日明确表示拒绝出售涉案房屋，被告的该行为已构成违约，应承担相应的违约责任，本院根据被告的违约情况，酌定被告向原告支付违约金7000元。对于被告的主张，双方约定原告支付首付款47万元由银行冻结，贷款70万元，剩余房款在该笔公积金审批通过后过户该房屋当日付清。本地的二手房住房公积金贷款流程为借款人在提交贷款申请前，买卖双方提供相应资料在交易前须到缴存地公积金中心面签二手房贷款承诺书；买方将不少于房屋交易总价40%的首付款打入卖方在公积金中心业务委托银行开设的个人储蓄账户中，在贷款未完成前，银行对该账户资金进行冻结监管，并与买卖双方签订《二手房买卖首付管理协议》。据此，在原告支付首付款前，原、被告应先前往公积金中心办理手续，且本案中，原告多次联系被告前往办理未果，故原告在前置手续未完成的情况下未支付首付款并不构成违约，对于被告的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条、第五百六十七条之规定，判决如下：   一、原告崔琳英与被告蔡亚莉之间的房屋买卖合同关系解除；   二、被告蔡亚莉于本判决生效之日起五日内向原告崔琳英支付违约金7000元；   三、驳回反诉原告蔡亚莉的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费减半收取计275元，由原告崔琳英负担211元，被告蔡亚莉负担64元；反诉案件受理费减半收取计275元，由反诉原告蔡亚莉负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 高靖雯   二○二一年七月十二日   书记员 陈 丹   附：本案适用的主要法律条文   《中华人民共和国民法典》   第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。   第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。   合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。   主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。   第五百六十七条合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   履行告知书   负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。