广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0203民初2531号 原告：张允志，男，1963年3月8日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 被告：柳州市尔海房地产开发有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市鱼峰区，统一社会信用代码：9145020073996932XE。 法定代表人：覃灵军，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵启帆，广西汇力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊彬，广西汇力律师事务所律师。 原告张允志与柳州市尔海房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月23日收到原告的起诉状，因诉前调解不成功，于2021年4月7日立案,后本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张允志、被告柳州市尔海房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵启帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张允志向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告认购保 -2- 证金20000元；2.判令被告在签定后45日內未能通知原吿办理签订《商品房买卖合同》违约承担赔偿20000元；3.判令被告承担20000元占款利息（按八厘即每月160元从2015年5月23日计至2020年10月23日共65个月共计10400元；4.判令被告承担起诉费。 事实与理由：因原吿与被告柳州市尔海房地产开发有限公司签定认购意向书，签定后未见被告通知原告。之后，原告才知道拉横幅的标语“还我血汗钱不良的开发商”在整个3期工地挂满，并且有一帮人在场。原告每次找开发商，其员工都给领导看，领导也沒回音，每年如此。2020年11月16日上午，原告拿原件去，工作人员拍照后发给谁原告就不知道了，答复让原告起诉解决争议。因为起诉，原告查看有关被告柳州市尔海房地产开发有限公司的司法文书，发现被告违反《建设工程质量管理条例》第十六条的规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”被处以罚款壹佰玖拾伍万玖佰貮拾元。故原吿认为被告有欺诈行为，表现如下：1.拉横幅标语“还我血汗钱不良的开发商”在整个3期工地 -3- 挂满，原告才向被告要求退还认购保证金20000元；2.在2015年5月23日，工程未验收，无法签定《商品房买卖合同》；3.被告明知未验收工程，未在45日内通知原吿签定《商品房买卖合同》；4.被告违反《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”符合合同无效的法定情形，《认购意向书》是无效合同，合同自始无效，损害了原告的合法权益。关于损害赔偿的范围，根据第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”故原告诉至本院，请求判如所请。 被告柳州市尔海房地产开发有限公司辩称：1、原告的诉讼请求已超过诉讼时效。本案中《认购意向书》的签订时间为2015年5月23日，即使被告存在违约，则应当在约定的认购之日起45天后，即2015年7月6日将认购保证金无息退还给原告。那么原告的诉讼时效应当从2015年7月7日至2017年7月7日止。而原告直至2020年11月 -4- 17日才向法院提起诉讼，早已超过诉讼时效。2、《认购意向书》的内容反映了双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。第四条约定“若乙方未能如期缴纳首期购房款并签订《商品房买卖合同》，则视同自愿放弃所选物业，本公司有权将该物业另行处理并不退还乙方所交的认购保证金”该条款公平合法，适用于合同双方。3、被告已在签订《认购意向书》后的45天按约通知原告办理签订《商品房买卖合同》，而原告却迟迟不予配合办理，属于《认购意向书》第四条约定的乙方单方放弃认购房屋的行为，原告无权要求返还认购保证金或所谓的违约金。 本院经审理认定事实如下：2015年5月23日，原告张允志（乙方）与被告柳州市尔海房地产开发有限公司（甲方）签订一份《认购意向书》，约定：乙方认购甲方位于柳州市，建筑面积约33.34平方米，含公摊面积（具体面积以政府相关部门测量为准）；标准单价：11558元／平方米，标准总价：385344元整，付款方式：按揭，折扣：-15000-5000×98，折后单价10738.96元／平方米，折后总价：358037元；乙方于2015年5月23日交认购保证金贰万元整（￥20000.00）；乙方认购物业后应在接到甲方的电话或短信通知之日起10日内携同本《认购意向书》及相关证件到甲方销售中心签订《商品房买卖合同》，同时缴纳完毕首期购房款；若甲方未能在乙方认购之日起45日内通知乙方办理签订《商品房买卖合同》的，乙方有权要求放弃所选物业，甲方应 -5- 向乙方无息退还其所交的认购保证金；若乙方未能如期缴纳首期购房款并签订《商品房买卖合同》，则视同自愿放弃所选物业，本公司有权将该物业另行处理并不退还乙方所交的认购保证金；等等。当日，被告向原告出具一份《收据》载明：“今收到张允志交来车库认购定金25-1-1金额大写⊕佰⊕拾壹万零仟零佰零拾零元零角零分，￥10000.00”。后原告认为被告存在欺诈行为，双方签订的《认购意向书》自始无效，故诉至本院请求判如所请。 另查明，根据柳州市自然资源和规划局于2021年6月18日出具的《柳州市不动产查档结果证明书》显示：尔海·南山御景25栋1-1无抵押、预告登记，有1笔查封登记和1笔限制信息。查封登记情况如下：2019年4月18日被柳州市中级人民法院查封，查封文号为（2017）桂02执48号之二、（2017）桂02执48号；原查封文号为（2015）柳市民一初字第9号、（2016）桂02执保12号，查封时间为2016年4月26日。限制信息如下：暂停办理柳州市尔海房地产开发有限公司名下开展的相关业务。 又查明，根据柳州市住房和城乡建设局的《复函》显示：柳州市南环路6号尔海·南山御景25栋于2014年5月29日取得柳州市商品房预售许可证；尔海·南山御景25栋1-1房屋状态显示为“限制销售”的原因是根据柳州市中级人民法院协执执行通知书（2017）桂02执48号，继续查封尔海·南山御景25栋1-1号房。 本案审理过程中，被告自认原告于《认购意向书》签订当日已 -6- 交清认购保证金20000元。另，原告当庭陈述案涉工地挂满“还我血汗钱不良的开发商”的横幅标语是因被告欠施工方的工程款。 本院认为,原、被告签订的《认购意向书》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。原告主张被告存在欺诈从而导致《认购意向书》自始无效，但其所举证据并不能证实其观点。首先，即便案涉工地挂满“还我血汗钱不良的开发商”的横幅标语,也是因被告欠施工方的工程款所导致，并不直接影响原、被告之间《认购意向书》的合同效力；其次，原告陈述2015年5月23日因工程未验收故无法签定《商品房买卖合同》的说法不符合客观实际，原告认购的是预售商品房，而案涉尔海·南山御景25栋于2014年5月29日即取得了柳州市商品房预售许可证，双方于2015年5月23日签订《认购意向书》并不违法；再次，案涉商品房被查封和限制销售是发生在2016年4月26日，双方签订《认购意向书》时，案涉商品房是符合预售条件且能对外预售的。综上，原告主张被告违反《合同法》第五十二条，因存在欺诈而导致合同无效的观点，证据和理由不充分，本院不予支持。故对原告依据合同无效所主张被告返还认购保证金20000元以及支付相应资金占用利息的诉请，本院亦不予支持。 关于诉讼时效的问题。本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时 -7- 效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案中，原、被告于2015年5月23日签订《认购意向书》，且该《认购意向书》第3条明确约定，“若甲方未能在乙方认购之日起45日内通知乙方办理签订《商品房买卖合同》的，乙方有权要求放弃所选物业，甲方应向乙方无息退还其所交的认购保证金”。被告未能在原告认购之日起45日（即2015年7月7日）内通知原告办理签订《商品房买卖合同》，原告于次日即2015年7月8日应当知道其权利受到损害，故应从该日起计算诉讼时效期间，截至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行，二年诉讼时效期间已经届满。本案违约赔偿金请求权的诉讼时效依法适用《中华人民共和国民法通则》关于二年诉讼时效的规定，原告直到2020年11月23日才向法院提起本案诉讼（虽然民事起诉状落款的时间为2020年11月17日），明显超过了二年诉讼时效期间。原告未能举证证明其在起诉前向被告主张权利的事实或存在诉讼时效中止、中断、延长的情形，故原告主张违约赔偿金的诉请已超过诉讼时效期间。对原告主张违约赔偿金20000元的诉请，本院不予支持。被告提出原告主张违约赔偿金的诉请已过诉讼时效的抗辩意见，本院予以采 -8- 纳。需要指出，当事人关于确认合同无效的请求权，属于形成权，不应受诉讼时效限制；但合同经确认无效后，当事人基于合同无效关于返还财产及赔偿损失的请求权，属于债权请求权，应该适用法律关于诉讼时效的规定，该诉讼时效期间应从合同被确认无效时起算。故对被告关于本案诉请均超过诉讼时效的观点，本院不完全采纳。 综上所述，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，民法典于2021年1月1日施行，本案商品房预售行为发生在民法典施行前，适用《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》的相关规定。故依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告张允志的诉讼请求。 案件受理费1060元，减半收取530元（原告张允志已向本院预交），由原告张允志负担。 -9- 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  伍艳丽 二〇二一年七月七日 书记员  杨 柳 -10- 附：相关法律条文 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 -11- 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。