山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁10民终1280号上诉人（原审被告）：苗秀兰，女，1962年8月15日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：臧德泰，威海高新海泰法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张林，威海高新海泰法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：李亚茹，女，1991年5月15日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：王家平，山东九州火炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：李超红，山东优梵律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：毕红春，女，1967年3月15日出生，汉族，住威海市。委托诉讼代理人：王家平，山东九州火炬律师事务所律师。上诉人苗秀兰因与被上诉人李亚茹、毕红春排除妨害纠纷一案，不服山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院(2021)鲁1091民初587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苗秀兰上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李亚茹的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由李亚茹、毕红春负担。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误、有失公平。一、李亚茹与毕红春系母女关系，且李亚茹在庭审中亦表示将该房屋交由毕红春管理，也称将该房屋借给苗秀兰使用，用于儿子结婚，李亚茹在苗秀兰儿子结婚时亦到场。当时房屋早己装修完工达一年之久，李亚茹难道不与其母亲沟通为何苗秀兰对借住的房屋也进行装修，可见李亚茹声称不知情不符合常理。二、一审法院苛求了苗秀兰的义务，虽然苗秀兰因亲属关系未查看案涉房屋的房产证明，但毕红春主动表示愿意向苗秀兰出售房产时应主动出示房屋产权证书，这是出售方的义务，一审法院以此来否定苗秀兰的善意取得行为显然是不公平。案涉房屋水电费至今仍是李亚茹父亲的名头，苗秀兰有理由相信毕红春有权处置其夫妻共同财产，毕红春隐瞒房屋产权已转移至李亚茹名下这一事实。基于苗秀兰与毕红春、李亚茹的亲属关系，苗秀兰未对产权问题多加过问，并不能作为不是善意取得的判断依据。苗秀兰多次要求毕红春办理产权变更，毕红春一直拖延并未将实际情况告知苗秀兰，可见苗秀兰系善意取得，毕红春、李亚茹恶意串通，坑害苗秀兰。三、案涉房屋早于2016年由毕红春交付给苗秀兰，且毕红春也收到了定金，案涉房屋由毕红春于2019年办理抵押登记，虽其予以否认，但苗秀兰提供的证据录音已经证实了毕红春收到了该房款，直至诉讼之日起长达5年，李亚茹作为毕红春之女声称不知此事，明显违背常理，存在恶意串通的情形。四、李亚茹、毕红春虚构事实收取苗秀兰购房定金的行为已然违法，李亚茹对此不知情显然不符合常理，一审法院应当要求李亚茹、毕红春先行解决房屋买卖合同的问题，再解决房屋权属问题，跳过房屋买卖的问题直接判决权属，对苗秀兰明显不公平。李亚茹辩称，一、案涉威海高区房屋为李亚茹所有，于2013年3月15日登记在其名下，在李亚茹结婚前一直由其自行对外出租管理，2018年结婚嫁到荣成后，该房屋由其母亲毕红春对外出租，毕红春告知李亚茹,苗秀兰系租用该房屋，对买卖房屋毫不知情；二、李亚茹作为案涉房屋的产权人，对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，他人无权处分其房产。李亚茹并未将房屋出卖给苗秀兰，即便毕红春与苗秀兰之间确实商谈过房屋买卖，但毕红春并无买卖案涉房屋的处分权，无权买卖李亚茹的房产，苗秀兰不能取得案涉房屋的所有权，故其无权占有、使用该房屋，李亚茹有权要求其搬离，将房屋返还。三、李亚茹不构成虚假诉讼。苗秀兰在毕红春没有授权、没有查看案涉房屋权属登记的情况下，错误以为毕红春有权出售房产，毕红春的行为也不构成表见代理，李亚茹对该过程并不知情，一审起诉要求苗秀兰搬离房屋、排除妨害系对其作为房屋所有权人正当权利的行使，不存在任何捏造民事法律关系、虚构民事纠纷的行为。一审判决结果并无不当，应予维持。毕红春辩称，一、苗秀兰称李亚茹知情，一审时已经陈述，不再赘述。二、苗秀兰要求毕红春出售房屋时主动出示房屋权属证书系出售方的义务，该观点无法律依据，不能成立。购买房屋时购买者应查清房屋权属，而非出售方主动出示。苗秀兰主张李亚茹、毕红春隐瞒了房屋权属，与事实不符，房屋产权登记情况由房管部门掌控，苗秀兰完全可以到不动产登记机关查明案涉房屋产权。三、关于是否构成善意取得的问题一审查明清楚，且苗秀兰也陈述不构成善意取得。李亚茹与毕红春亦没有恶意串通坑害苗秀兰的意思及行为。从一审庭审及苗秀兰提供的证据，均没有苗秀兰向毕红春交付定金一说，苗秀兰向法庭提交的证据中载明“今收到小兰姐房款人民币18万元”，并未写定金，苗秀兰称是定金与客观事实不符。四、（2018）鲁1091民初1053民事判决并非类似案例，法院没有采纳是对的。五、苗秀兰要求一审法院先解决房屋买卖合同问题，再解决房屋权属问题的说法不成立。法院系根据当事人的诉讼请求进行审理，不告不理。一审法院认定事实清楚，适用法律适当，程序合法。苗秀兰的上诉理由不成立，请求驳回上诉维持原判。李亚茹向一审法院提出诉讼请求：1.判令苗秀兰搬出位于威海高区的房屋，停止对李亚茹所有权和居住权的侵害，排除对李亚茹正常居住和生活的妨碍，并自2019年10月1日起至实际搬离之日止，按照1000元／月的标准向李亚茹支付房屋使用费；2、本案全部的诉讼费用由苗秀兰承担。一审法院认定事实：毕红春与李威民系夫妻关系，李亚茹系二人之女，李威民已于2011年去世。苗秀兰与毕红春系表姐妹关系。案涉房屋于2013年3月15日登记在李亚茹名下，系李亚茹单独所有。2016年7月4日，毕红春给苗秀兰出具书面材料一份，材料内容主要分为两部分，一部分为“毕红春壹套楼房卖给小姐苗秀兰人民币叁拾万元正300000；一部分为”今收到小姐房款人民币壹拾捌万元正180000。2016年7月4号”。李亚茹主张案涉房屋属于李亚茹所有，在李亚茹结婚前一直由李亚茹对外出租管理，在李亚茹2018年结婚嫁到荣成后，该房屋一直由毕红春对外出租，李亚茹只是知道苗秀兰借用该房屋，但并未听说存在买卖，因为双方是亲戚，也就没有明确约定借用期限和借用的费用；苗秀兰则辩称案涉房屋系由毕红春出卖给苗秀兰，苗秀兰已通过现金方式向毕红春支付了房款18万元，毕红春将钥匙给了苗秀兰，苗秀兰曾对外出租过案涉房屋，一开始租金为900元／月，后期为1000元／月。2019年10月，苗秀兰儿子在该房内结婚，李亚茹亦到该房产内参加了苗秀兰儿子的婚礼。为证实其辩解，苗秀兰申请证人戚某出庭作证并提交了苗秀兰与毕红春的电话录音一份。证人戚某述称，他和苗秀兰一起开麻将馆，毕红春卖了个房子给苗秀兰，价格是30万元，苗秀兰给了毕红春现金18万元，他还借给苗秀兰5万元，给18万的时候有苗秀兰、毕红春、他以及毕红春的哥哥毕建周在场，毕建周写的条，苗秀兰和毕红春签了字；在苗秀兰与毕红春的电话录音中，毕红春认可收到了苗秀兰的18万元。关于苗秀兰与毕红春之间的房屋买卖关系，苗秀兰主张其原先知晓案涉房屋是李威民的，但在购买案涉房屋时她并不知晓案涉房屋登记的所有人是谁，也一直没有查询该房屋的房产证。一审法院认为，本案系排除妨害纠纷。公民的合法权益受法律保护。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。案涉房屋登记在李亚茹名下，属李亚茹所有，李亚茹作为案涉房屋的产权人，其对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。苗秀兰未经李亚茹允许，继续占有使用该房产没有法律依据，李亚茹要求苗秀兰停止侵权、排除妨害,搬离案涉房屋的诉讼请求，于法有据，应予支持。苗秀兰迟延腾退房屋应赔偿由此给李亚茹造成的损失，李亚茹的损失即为房屋使用费损失。关于房屋使用费的标准，李亚茹主张按照1000元/月的标准计算，苗秀兰亦认可其曾亦按照1000元/月的标准对外出租过案涉房屋，故苗秀兰应按1000元/月的标准支付李亚茹房屋使用费。但在起算时间的计算上，李亚茹主张案涉房屋系苗秀兰借用，双方对借用期间并未作出明确约定，李亚茹亦未提交证据证实其何时通知苗秀兰搬离房屋，故苗秀兰应自李亚茹起诉之日即2021年2月26日起至实际搬离房屋之日止支付李亚茹房屋使用费。苗秀兰与毕红春虽于2016年达成了房屋买卖的合意，但毕红春并非房产所有权人，在事先未取得李亚茹授权或事后未获得李亚茹追认的情况下，毕红春向苗秀兰出售案涉房屋的行为系无权处分。表见代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。构成表见代理必须符合两个条件，一是代理人表现出了其具有代理权的外观；二是相对人相信其具有代理权且善意无过失。苗秀兰虽辩解毕红春的行为构成表见代理，但从本案实际情况来看，苗秀兰是与毕红春协商的房产买卖事宜，已支付的款项18万元亦直接支付给了毕红春，毕红春所出具的材料亦载明毕红春出售案涉房屋，从整个房屋买卖行为看，毕红春是以自己的名义出售房屋，并非以李亚茹的名义订立房屋买卖合同，毕红春的行为并不构成表见代理。另外，相对人是否善意且无过失也是判断是否构成表见代理的重要条件。若相对人对某些基本事实应予充分注意而未实施注意的，不能认定构成表见代理。案涉房屋早在2013年就已登记在李亚茹名下，苗秀兰购买案涉房屋理应查看房屋的产权证书，以确定房屋产权是否清晰，且实施该行为也并非苛求于苗秀兰，而是其一般注意义务，苗秀兰未尽到该义务，自身亦存在一定过错，不能认定毕红春的行为构成表见代理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，判决：苗秀兰于本判决生效之日起三十日内搬离威海高区的房屋，归还原告李亚茹，并自2021年2月26日起至实际搬离之日止，按照每月1000元的标准支付原告房屋使用费。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告苗秀兰负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为李亚茹要求苗秀兰搬离案涉房屋有无事实及法律依据。苗秀兰主张案涉房屋已于2016年交付给苗秀兰，且苗秀兰向毕红春支付了定金，李亚茹与毕红春恶意串通，应驳回李亚茹的诉讼请求。对此，本院认为，首先，关于毕红春的行为是否构成表见代理的问题。李亚茹作为案涉房屋的合法所有权人，依法享有对案涉房屋的占有、使用、收益和处分的权利。苗秀兰主张案涉房屋已由毕红春向其出售，但其未提交证据证明房屋所有权人李亚茹具有出售案涉房屋的意思表示，亦未提交证据证明毕红春取得了李亚茹的合法授权，能够代理李亚茹对外出售房屋，且李亚茹对此不予认可。故一审认定毕红春的行为不构成表见代理并无不当。其次，苗秀兰上诉主张案涉房屋水电费仍登记在李亚茹之父名下，故其认为该房屋系李亚茹之父与毕红春的夫妻共同财产，但李亚茹之父已于2011年去世，案涉房屋是否仍为其夫妻共同财产，苗秀兰作为房屋购买人应当先行了解并进行审查。根据物权公示原则，不动产物权以登记为公示方法。苗秀兰购房时应查看案涉房屋的不动产登记情况，以确定案涉房屋的真实权属情况。并且，其与毕红春系表姐妹关系，亦具备向毕红春进行了解的条件。一审认定苗秀兰在购买案涉房屋时未尽到合理的注意义务，存在过错，亦无不当。苗秀兰与毕红春虽达成案涉房屋买卖合意，但毕红春并非该房屋的权利人，亦无权代理李亚茹处分该房屋，其行为构成无权处分，苗秀兰未尽到合理注意义务，核查案涉房屋的权属情况，亦未支付全部房款及办理产权变更登记手续，其主张善意取得案涉房屋，缺乏依据，不能成立。案涉房屋仍登记在李亚茹名下，苗秀兰未提交证据证明其具有合法使用和居住的权利，其占有案涉房屋无法律依据。李亚茹作为合法权利人，要求苗秀兰搬离案涉房屋并支付相应使用费，具有事实及法律依据，一审判决并无不当。苗秀兰的上诉理由缺乏依据，不予支持。综上所述，苗秀兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人苗秀兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 王树远审 判 员 金永祥审 判 员 潘 慧二〇二一年七月二十日法官助理 肖芸芸书 记 员 丁真真