北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终8148号上诉人（原审原告）：卜戍兵，男，1975年11月25日出生，汉族，住北京市丰台区。被上诉人（原审被告）：中国人民解放军陆军装甲兵学院，住所地北京市丰台区。法定代表人：李胜利，院长。委托诉讼代理人：阮小茗，北京谦君律师事务所律师。上诉人卜戍兵因与被上诉人中国人民解放军陆军装甲兵学院（以下简称装甲兵学院）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2021)京0106民初7868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。卜戍兵上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持我要求办理不动产权证、装甲兵学院支付违约金76882.28元的诉讼请求；2.请求二审法院认定我缴纳预付款10万元，与装甲兵学院签订《购房意向书》，双方签订的合同真实、有效；3.装甲兵学院承担一审、二审全部案件受理费。事实和理由：一、一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条驳回我的诉讼请求，适用实体法不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（五）款的规定，一审判决违反“一事不再理”原则。一审法院认为我要求装甲兵学院办理所购房屋的产权证，理由正当，依据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，一审法院应当支持我的诉讼请求。二、万泉寺小区尚未办理初始产权登记，其唯一原因是装甲兵学院不积极履行双方所签订合同，不主动到不动产登记部门申请办理涉案房屋初始产权登记，一审法院对此事实认定不清。购房人孙维瑾提供的电话录音清晰的记录：装甲兵学院下半年才去办初始登记。三、中国人民解放军陆军住房专项清理整治工作领导小组办公室证明万泉寺小区住房项目正在组织历史遗留问题整改，这与涉案房屋办理不动产登记证之间不存在任何因果关系，一审法院对此事实认定不清。1.依据万泉寺北路12号院《国有土地使用证》《北京市不动产登记工作规范（试行）》《北京市国土资源局关于转发国土资源部办公厅军用土地登记有关问题的复函的通知》，涉案房屋所在小区万泉寺北路12号院的《国有土地使用证》不符合军用土地登记相关规定，就不是军用土地。装甲兵学院暂时代持万泉寺北路12号院土地。2.依据《军队经济适用房管理规定》（【1999】后营字516号）、《关于加强军队经济适用住房建设管理的意见》（【2002】后营字119号）、《总装备部经济适用住房建设管理实施细则》（【2002】装后字第322号）、《关于进一步明确军队自建经济适用住房几个问题的通知》（【2004】后营字第963号）、《北京市人民政府办公厅转发市建委关于进一步加强本市经济适用住房建设和管理意见的通知》（京政办发【2003】62号）、《关于印发的通知》（建住房【2004】77号）等文件规定，涉案房屋的建房计划、土地划拨、房屋价格，都不符合军队经济适用房、北京市经济适用房文件规定，房屋性质不是经济适用房，不是军队经济适用房。3.依据《中国人民解放军工程建设管理条例》《施工许可证》（5.6号楼）、《施工许可证》（7号楼）、《施工许可证》（8号楼）、《中国人民解放军总装备部后勤部关于申请总装装甲兵学院离退休干部建房计划指标的请示》（【2002】装后字第48号）、装甲兵学院与旺泉公司《合作建设协议书》《中国人民解放军老干部住房建设局给北京市建委的函》（【2003】军休字第29号）、《民政部财政部国家计划委员会建设部国家税务总局总参谋部总政治部总后勤部关于印发的通知》([2000]后营字第70号），涉案房屋性质为“新建离退休干部住房”，应按照《移交政府安置的军队离退休干部住房保障改革实施办法》进行管理。4.依据《移交政府安置的军队离退休干部住房保障改革实施办法》《北京市人民政府关于印发北京市经济适用住房管理办法（试行）的通知》（京政发〔2007〕27号），涉案房屋为商品房。事实上，学院确定“不予不取”原则、万泉寺小区实行“市场运作”、我2001年以“4200元/平方米”的价格购买涉案房屋（时任建设项目负责人马某证言）、鹏润家园2004年商品房价格为4200元/平方米左右，所有这些都证明：涉案房屋是按商品房购买，交清了购房款的商品房。中国人民解放军陆军住房专项清理整治工作领导小组办公室证明“万泉寺北路12号院住房性质为军队经济适用住房”与涉案房屋无关。5.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，我与装甲兵学院签订购房合同的时间为2001年12月6日，房屋交付日期为2011年1月6日，装甲兵学院应在2011年4月5日前为我办理完毕房屋不动产权证书并交付我。据新华社报道，中国人民解放军陆军住房专项清理整治工作领导小组办公室证明“万泉寺北路12号院住房，根据全军经济适用住房建设项目清理统一部署该项目正在组织历史遗留问题整改”与涉案房屋无关。四、一审法院对“售房方案审批与否和涉案房屋办理不动产登记证之间不存在任何因果关系”的事实认定不清。1.依据我与装甲兵学院签订的《购买万泉寺经济适用住房协议书》，涉案房屋不动产登记证办理与售房方案无关。2.根据《移交政府安置的军队离退休干部住房保障改革实施办法》，没有售房方案需要进行审批的规定，装甲兵学院所谓的“售房方案需要报上级部门审批”没有任何法律依据。根据孙维瑾与装甲兵学院业务部门办公电话录音，涉案房屋交付我之后十年多以来，装甲兵学院仍然、根本就没有向上级报所谓的售房方案。五、一审法院对装甲兵学院违反《购房意向书》（2001年）第四款约定没有进行认定、对装甲兵学院违反《购房协议书》（2011年）的事实和原因认定不清。依据《移交政府安置的军队离退休干部住房保障改革实施办法》，没有“售房方案经总部批复”的相关规定，购房人付清购房款后，拥有全部产权，装甲兵学院所提供《购房协议书》（2011年）的格式条款“售房方案经总部批复”的内容违反现有法律法规。装甲兵学院提供的《陆军住房专项清理整治工作领导小组办公室证明》（2020年12月15日）所称军队经济适用房清理工作与涉案房屋无关。六、一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定驳回我要求装甲兵学院支付违约金的诉讼请求，适用实体法不当。《购房意向书》（2001年）第六款的约定、《购房协议书》（2011年）第十二款的约定，都没有约定装甲兵学院的违约责任，是严重不平等的民事合同。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国民法典》第六条、第五百七十七条、第五百八十四条的规定，请求二审法院在认定装甲兵学院违反《购房意向书》（2001年）、《购房协议书》（2011年）相关合同条款的事实，判决装甲兵学院赔偿我违约金76882.28元。七、一审法院对如下重要事实没有进行认定：2001年12月，我交纳了10万元购地款（预付款），并与装甲兵学院签订了《购房意向书》（2001年）。《购房意向书》（2001年）和《购买万泉寺经济适用住房协议书》（2011年）是我和装甲兵学院所签订房屋买卖合同的全部内容，是一个整体，也是我主张涉案房产性质为商品房的重要依据。八、我已经完全履行了所有合同义务，是无过错方。装甲兵学院屡次违反合同约定，理应受到法律的惩罚和谴责，并承担全部案件受理费用。装甲兵学院辩称，同意一审判决，不同意卜戍兵的上诉请求。本案属于合同纠纷，双方权利义务需要根据合同约定实施，经济适用房不同于商品房，产权受政策调整，因为政策原因涉案小区的大产权证尚未办理，故涉案房屋的小产权证尚不具备办理条件。另，卜戍兵的诉讼请求已经超过诉讼时效。卜戍兵向一审法院起诉请求：1.判令卜戍兵、装甲兵学院于2001年签订的《购房意向书》为房屋代建协议书；2.确认卜戍兵与装甲兵学院于2011年签订的《购买万泉寺经济适用房协议书》为房屋代建协议书（补充）；3.判令装甲兵学院向卜戍兵支付违约金10000元；4.判令装甲兵学院与卜戍兵补签2006年6月27日前的正式购房协议书；5.判令装甲兵学院为卜戍兵办理北京市丰台区×××803号房屋（以下简称803号房屋）的不动产权证；6.判令装甲兵学院向卜戍兵赔偿经济损失66882.28元；7.判令装甲兵学院向卜戍兵返还房屋装修费41584元；8.确认卜戍兵可以直接到北京市丰台区不动产登记事务中心办理涉案房屋不动产权登记；9.判令装甲兵学院承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实如下：2011年1月6日，中国人民解放军装甲兵工程学院（甲方）与卜戍兵（乙方）签订《购买万泉寺经济适用住房协议书》（以下简称购房协议），约定：一、所购住房面积。乙方所购803号房屋，实际建筑面积为103.96平方米。二、所购住房计价。乙方所购住房，甲方以综合成本价（经济适用住房价）计价，每建筑平方米价格4750元（最终售价以工程决算审计审定，售房方案经总部批复的价格为准），根据房屋所处的层次、朝向等调节系数计算，以及超面积价款、其它等因素，乙方所购住房的暂定售价为445881.91元。乙方自用的地下室、地下车库的出售价格，另行计算。三、付款方式。乙方已付预付款100000元。乙方及配偶预付房款及住房补贴抵扣后，还需付房款345881.91元。四、住房交付及原住用公寓房腾退。乙方付清购房款后，甲方将所售住房交付乙方，乙方必须在2011年8月31日前腾交学院原住房，并办理原住房腾退手续。五、购房产权。乙方付清购房款后，拥有住房全部产权。产权手续的办理，按建设部、总后勤部的有关规定，统一到地方房地产管理部门办理，乙方凭住房管理单位出具的原住房腾退证明向甲方领取“房屋所有权证”。办理手续所需支付的有关税费，按照国家和军队的有关规定执行。因乙方原因导致产权手续无法办理的，责任由乙方承担。2011年，卜戍兵入住803号房屋。庭审中，装甲兵学院称全军开展的军队经济适用住房清理整治活动，目前清房活动还未结束，售房方案尚未被批准，暂不具有办理产权证书的条件。对此，装甲兵学院提交2020年12月15日中国人民解放军陆军住房专项清理整治工作领导小组办公室出具的《证明》，载明：“万泉寺经济适用住房项目为陆军装甲兵学院（原装甲兵工程学院）建设，地址为北京市丰台区万泉寺北路12号院，住房性质为军队经济适用住房。根据全军经济适用住房建设项目清理统一部署，该项目正在组织历史遗留问题整改，售房方案处于审批阶段，下步将组织产权证办理。”卜戍兵称陆军清房办系临时性机构且没有负责人的签字和联系方式，不具备证据的证据形式要件，该机构出具的证明不具备法律效力。北京市规划和自然资源委员会于2021年3月1日的信访事项答复意见书中记载：“经查丰台区万泉寺北路12号院小区，由中国人民解放军装甲兵工程学院于2005年办理过土地使用权登记，土地用途为：住宅。截至今日，陆军装甲兵学院未向我委申请上述土地地上房屋的不动产登记”。2021年3月29日，北京市不动产登记事务中心不动产登记查询结果证明显示，未查询到万泉寺小区不动产权登记信息。另查，中国人民解放军装甲兵工程学院因编制改革，编入装甲兵学院，中国人民解放军装甲兵工程学院的权利义务由装甲兵学院承接，独立对外承担民事责任。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，装甲兵学院与卜戍兵签订购房协议，向卜戍兵出售803号房屋。现卜戍兵要求装甲兵学院为其办理所购买房屋的产权证，理由正当，但鉴于目前万泉寺小区尚未办理初始产权登记，且中国人民解放军陆军住房专项清理整治工作领导小组办公室证明万泉寺小区住房项目正在组织历史遗留问题整改，售房方案处于审批阶段。故目前尚未达到办理803号房屋不动产登记证书的条件，对于卜戍兵要求办理不动产权证的相关诉讼请求，法院暂不予支持。待条件成就时，卜戍兵可另行主张。关于卜戍兵要求确认其与装甲兵学院2011年签订的《购房意向书》为房屋代建协议书、确认其与装甲兵学院于2011年签订的《购买万泉寺经济适用住房协议书》为房屋代建协议书（补充）、要求装甲兵学院与其补签正式购房协议书的诉讼请求，不具有事实和法律依据，故法院实难支持。关于卜戍兵要求装甲兵学院支付违约金的诉讼请求，因双方在合同中并未明确约定且万泉寺小区住房项目正在组织历史遗留问题整改，故法院实难支持。关于卜戍兵要求装甲兵学院赔偿经济损失和装修损失的诉讼请求，因卜戍兵并未提交充分的证据予以佐证损失的存在，故法院不予支持。需要指出的是，卜戍兵已入住803号房屋十年之久，陆军开展住房清理工作亦已多年，装甲兵学院应加快清理工作及售房方案的审批，尽快办理万泉寺小区的产权登记，以维护购房人的合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，一审法院于2021年4月判决：驳回卜戍兵的诉讼请求。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审庭审中，经卜戍兵申请，证人马某出庭作证称其认为装甲兵学院存在违约，装甲兵学院在开工前就应该跟卜戍兵签订正式的购房协议，但是当时没有签；2011年初房屋已经建好，单位才让购房者补签购房协议，装甲兵学院存在违约情况，应该支付违约金；小区性质应该是商品房性质。装甲兵学院对马某证言的关联性和证明目的均不认可。二审期间，卜戍兵另提交以下证据：1.孙维瑾与装甲兵学院助理电话录音，证明装甲兵学院没有上报所谓的售房方案，房屋价格也不是综合成本价，第一批购房人是交钱购地，建房有风险；2.万泉寺北路12号院土地使用权证，证明万泉寺北路12号院不是军用土地；3.施工许可证（5、6、7、8号楼），证明涉案房屋为新建离退休干部住房；4.中国人民解放军总装备部后勤部关于申请总装装甲兵工程学院离退休干部建房计划指标的请示，证明涉案房屋建设申请的是“离退休干部住房”建设指标，不是军队经济适用房建设指标；5.装甲兵工程学院北京旺泉房地产开发有限公司合作建设协议书，证明项目启动时是联合开发建设“离退休干部住房”；6.中国人民解放军老干部住房建设局给北京市建委的函，证明涉案房屋为装甲兵工程学院代建的离退休干部住房；7.潘贵民申请的关于鹏润家园房价的政府公开信息，证明涉案房屋是按商品房价格签订的购房合同；8.新华网关于军队经济适用住房专项清理整治工作电视电话会议的报道，证明涉案房屋不动产权证书办理和军队经济适用住房专项清理整治工作无关；9.新华网关于火箭军战略支援部队成立大会的报道，证明涉案房屋不动产权证书办理和陆军住房专项清理整治工作领导小组所进行的所谓历史遗留问题整改无关；10.中国人民解放军总装备部后勤部工程决算审定意见，证明万泉寺和岳各庄两个所谓的军队经济适用住房项目是同时建设，同期进行了所谓的审计；11.岳各庄项目房屋产权证，证明岳各庄项目已经于2013年9月18日进行了初始登记。装甲兵学院不认可证据1的真实性，认为证据6、7、11的真实性无法核实，认可其他证据的真实性，但均不认可上述证据的证明目的。本院认为，经查，目前万泉寺小区尚未办理初始产权登记，且中国人民解放军陆军住房专项清理整治工作领导小组办公室证明万泉寺小区住房项目正在组织历史遗留问题整改，售房方案处于审批阶段。故一审法院据此认定目前尚未达到办理803号房屋不动产登记证书的条件，对于卜戍兵要求办理不动产权证的相关诉讼请求，暂不予支持。并告知卜戍兵待条件成就时，可另行主张。本院经审查认为，一审法院上述认定及处理均符合法律规定及本案的实际情况，并无不当。关于卜戍兵要求装甲兵学院支付违约金的诉讼请求，因双方在合同中并未明确约定且万泉寺小区住房项目正在组织历史遗留问题整改，故一审法院未予支持的处理并无不当，本院予以确认。关于卜戍兵上诉要求认定其缴纳预付款10万元，与装甲兵学院签订《购房意向书》，双方签订的合同真实、有效的上诉请求，因其起诉时并未提出该诉请，故本院在二审审理期间不予处理，其可另行主张。综上所述，卜戍兵的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4722元，由卜戍兵负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李明磊审 判 员 李俊晔审 判 员 王 元二〇二一年七月二十日法官助理 黄 骏书 记 员 黄雅楠