河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书(2021)豫1103民初1857号原告：闫景，女，汉族，1986年11月5日生，住址：河南省临颍县。委托诉讼代理人：闫二闯，男，汉族，1982年9月29日生，住址：河南省临颍县。被告：郑州美泰酒店管理有限公司，经营场所：郑州经济技术开发区经北二路66号54号楼1单元7层702号，统一社会信用代码：91410100MA3X5KME9R。法定代表人：丁朋，该公司总经理。被告：漯河市美银置业有限公司，住所：漯河市郾城区太行山路城区农村信用社办公楼，统一社会信用代码：91411100597642267Y。法定代表人：宋亚丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴航，该公司员工。原告闫景与被告郑州美泰酒店管理有限公司（以下简称美泰酒店）、漯河市美银置业有限公司（以下简称美银置业公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告闫景的委托诉讼代理人闫二闯，被告美银置业公司的委托诉讼代理人吴航到庭参加诉讼，被告美泰酒店经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告闫景向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告三方签订的售后返租协议，并交付房屋。2、判令被告支付拖延租金43180元，按约定支付租金至被告履行交付房屋完毕止，二被告承担连带清偿责任，合计暂定43180元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告美银置业于2016年1月20日签订《商品房买卖合同》，原告购买美银置业房屋一套。2016年3月30日，原告与二被告签订售后返租协议，约定原告将房屋租赁给被告美泰酒店经营管理，租期十五年，合同约定如果美泰酒店违约，美银置业自愿承担违约责任。协议签订后，美泰酒店支付被告4个月租金后就不再继续支付租金。原告曾于2018年主张租金，贵院判令被告支付租金至2018年5月份，但被告拒不履行判决，二被告的行为已经构成违约，经原告多次催要租金，二被告拒不支付。原告为了维护自己的合法权益具状起诉，请求法院查明事实，依法支持原告的全部诉求。被告美银置业答辩称，1、原告于2018.11.5日联合其他近90名业主向漯河市美银置业有限公司下达关于解除《波普艺墅家4号楼售后返租协议》的通知，通知要求我公司接到此函后15日内若未付房屋租金则解除原告与美泰酒店、美银置业公司的三方返租协议，该返租协议解除合同的声明是原告单方面解除合同的有利证据，符合相关法律规定，三方的返租协议已于2018.11.20日正式解除，美银公司在该返租协议中的一般保证责任也已经完成；2、二原告已于2018年通过郾城区人民法院向被告美泰酒店公司、我公司申请诉讼，已判令我公司支付租金至2018.5月，因此原告的租金诉求，应当自2018.6月-2018.11.20日。被告美泰酒店未到庭未答辩，也未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明事实如下：2016年，原告闫景与被告美银置业签订合同编号为411100201603240006的《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告波普e墅家4幢1单元14层1405号房屋。房屋面积40.12平方米，房屋总价款275254元，首付款83254元，下余房款192000元以银行按揭方式支付。2016年3月30日，原告闫景（乙方）与被告美泰酒店（甲方）、被告美银置业（丙方）签订《波普艺墅家4号楼售后返租协议》，约定：1、乙方认购丙方开发的美银·波普艺墅家4号楼14层1405号房屋返租给甲方使用，由甲方进行经营和管理，由甲方统一向业主支付租金。2、甲方认定乙方总房款为192678元。3、租赁期限15年，自2017年4月至2032年3月。4、租金支付方式：自约定的交房日的第二年即2017年4月起，甲方开始返还乙方租金，前三年每年返还总房款的6%，连续返三年；返房款起第四年开始每年返还房款的7%，连续返三年；返房款起第七年开始每年返还总房款的8%，连续返三年；返房款起第十年开始每年返总房款的9%，连续返三年；返房款起第十三年开始每年返还总房款的10%，连续返三年；直至十五年合同到期返租结束，返租的方式为按月返还，即：2017年4月至2020年3月，每月返还人民币963元整；2020年4月至2023年3月，每月返还人民币1124元整……。5、甲方将每月租金分期支付给乙方，具体支付日期为每月月底前一日，如逢节假日顺延至节假日后第一个工作日。6、甲方美泰酒店是丙方美银置业的全资子公司。2017年4月甲方旗下酒店因客观原因不能营业时，丙方自愿承担该期间本协议约定支付给乙方的返还租金，直至甲方旗下酒店正式营业止。协议签订后，被告美泰酒店支付原告闫景四个月租金后，自2017年8月开始，2018年原告起诉被告美泰酒店、被告美银置业要求返还2017年8月至2018年5月的租金9630元，2018年11月26日本院作出（2018）豫1103民初5104号民事判决书，判决被告美泰酒店在判决书生效后十日内支付原告租赁费9630元，被告美银置业承担连带责任。判决书生效后，原告一直未申请执行。庭审中，被告美银置业向本院提交“关于解除《波普艺墅家4号楼售后返租协议》的通知”，该通知系原告等4号楼90余名业主在2018年11月5日给美银置业公司下发的，该通知中决定：若贵公司接受此函15日内未付我方商品房租金，按照《中华人民共和国合同法》规定，解除三方签订的《波普艺墅家4号楼售后返租协议》，并恢复商品房原状，保证业主正常入住，并赔偿相应经济损失。请贵公司务必于接收此函后5日内给予明确答复，如超过期限未予答复视为同意我方的决定……。被告美银置业欲证明其收到该函15日后，其与美泰酒店15日内未支付闫景租金，三方签订的《波普艺墅家4号楼售后返租协议》已解除，部分租户并通过签字摁手印予以确认，故其不再承担2018年11月20日以后的房屋租金。本院认为，原、被告三方签订的《波普艺墅家4号楼售后返租协议》，系其真实意思表示，合同依法成立、真实有效。原、被告三方应诚实信用地履行合同约定的权利义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”该法第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”该法第九十六条“当事人一方依照本法九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案中，原告因二被告在2017年8月未支付租金时于2018年曾向本院提起诉讼，本院依法审理后作出判决书并生效，故对2017年8月至2018年5月的租金本案不能再次处理，但自2018年6月份开始二被告仍未按合同约定返还原告租金，迟延履行债务致使不能实现合同目的，原告于2018年11月5日给被告美银置业公司送达“关于解除《波普艺墅家4号楼售后返租协议》的通知”，符合上述法律关于“合同自通知到达对方时解除”的规定。另，被告美泰酒店系美银置业的全资子公司，故原告给被告美银置业送达上述“通知”即视为已通知二被告解除协议，原、被告的《波普艺墅家4号楼售后返租协议》即已解除。故对于被告美银置业认为其收到该函15日后，其和原告的《波普艺墅家4号楼售后返租协议》已正式解除，应承担至2018年11月份的租金的辩称，本院予以采信。因此，二被告应支付原告自2018年6月至2018年11月的租金5778元（963元×6个月）。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”自2018年12月至2021年3月的租金，涉案合同虽已终止履行，被告并未将涉案房屋返还原告，该期间原告房屋被占用对其造成一定的损失，被告应当支付自2018年12月至返还房屋之日的房屋占用费，房屋占用费参考每月房屋租金计算。因被告具体返还房屋时间无法确定，房屋占用费本院酌定支持至起诉之日前一月，即2021年3月31日。自2018年12月至2021年3月的房屋占用费为28896元（963元/每月×16个月＋1124元/每月×12个月）。以后发生的直至房屋返还之日止的房屋占用费原告可另行主张。三方协议约定若被告美泰酒店2017年4月不能营业，被告美银置业自愿承担该期间应当支付给原告闫景的返还租金，直至甲方旗下酒店正式营业止，系被告美银置业自愿在被告美泰酒店无法履行债务义务为返租客户提供保证，对保证方式未进行明确约定，故，被告美银置业对上述债务应当承连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十六条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告闫景与被告漯河市美银置业有限公司、郑州美泰酒店管理有限公司2016年3月30日签订的《波普艺墅家4号楼售后返租协议》。二、被告郑州美泰酒店管理有限公司于本判决生效后10日内支付原告闫景房屋租金（房屋占用费）38526元。被告漯河市美银置业有限公司承担连带责任。三、被告郑州美泰酒店管理有限公司于本判决生效后30日内将美银·波普e墅家4号楼1单元14层1405号房屋返还原告闫景。四、驳回原告闫景的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费440元（减半收取），由被告郑州美泰酒店管理有限公司和漯河市美银置业有限公司承担380元，由原告闫景承担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员 何 娜二〇二一年七月八日书记员 袁林杰