河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初12171号原告：方群州，男，1966年2月4日出生，汉族，住河南省襄城县。委托诉讼代理人：刘婷婷，河南春屹律师事务所律师。被告：郑州玖智房地产开发有限公司，住所地河南省郑州高新技术产业开发区瑞达路39号，统一社会信用代码为91410100MA3X554GX4。法定代表人：贾飞，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马雪菲，女，1996年6月20日出生，汉族，住河南省武陟县。系被告公司员工。原告方群州诉被告郑州玖智房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘婷婷、被告委托诉讼代理人马雪菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告双方签订的《郑州?恒大城商品房认购书》（编号为0024394）；2．判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（编号：GX190××××5492）；3．判令被告退还原告购房款（首付款及定金）356784元、维修基金5239元、按揭费881元、公证费210元，以上共计363114元并支付利息（利息自2019年11月14日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年12月23日签订编号为0024394的《郑州?恒大城商品房认购书》，原告认购被告开发的郑州恒大城1幢2单元3003号商品房。后双方又于2019年12月27日签订了《商品房买卖合同》，约定：建筑面积80.6平方米，单价14476.23元，总房款1166784元，2019年12月27日付356784元，2019年12月30日商业贷款支付810000元。但在原告缴纳首付款后申请办理剩余商业贷款过程中，被告的置业顾问却通知原告，与其合作的银行不予放款。另在看房时，被告置业顾问反复强调郑州恒大城属于恒大集团开发的项目，根据恒大集团自2015年4月都开始实施的无理由退房政策，日后不想要房可以随时要求被告按照无理由退房政策履行无任何理由退房的承诺。鉴于上述事实，原告多次找被告沟通协商退款事宜，被告都未予以解决。被告辩称：1、原告不享有商品房买卖合同及认购书的法定或约定解除权。本案中原告自身征信存在呆账问题无法解决，银行拒绝为其办理贷款，原告应当在7日内将商品房买卖合同约定的全部购房款补足完毕，但原告并没有将剩余购房款交齐。商业按揭贷款无法办理并不是原告可以解除合同的法定或约定理由，原告应当继续履行合同，或者承担违约责任后才能解除合同。违约责任应当按照合同第七条及其补充协议承担相应的违约金。2、原告主张的无理由退房的广告宣传仅为要约邀请，贵院已经有生效判决予以认定，且广告宣传中已明确告知双方需要签订商品房买卖合同以及无理由退房协议，本案中原告并没有签署以上文件，双方权利义务应当以认购书为准。且无理由退房仅退还购房款本金。3、原告主张的按揭费、公证费以及利息等损失，均应当由原告自身承担，因在本案中被告并无违约行为，以上损失不应由被告承担。经审理查明：2019年12月23日，原告作为乙方，被告作为甲方，签订《郑州?恒大城商品房认购书》（编号为0024394），约定：乙方向甲方认购郑州市恒大城楼盘1号楼2单元3003号房屋，并对房屋价款、付款方式、签订《商品房买卖合同》的期限等进行了约定。2019年12月27日原、被告签订《商品房买卖合同》（编号：GX190××××5492），约定买受人购买出卖人开发的位于郑州高新技术产业开发区垂柳路××单元××号房屋，建筑面积80.6平方米，单价每平方米14476.23元，总价款1166784元。买受人应当于2019年12月27日前支付购房款356784元，剩余810000元进行商业贷款，需在2019年12月30日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。合同第七条买受人逾期付款的违约责任内容为“买受人如未按本合同规定的时间付款……逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。”合同第二十一条约定“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。”该合同附件四《合同补充协议》第三条关于按揭贷款付款的补充约定内容如下：“1、买受人应于2019年12月27日前支付首付款356784元，剩余房款810000元贷款支付。2、买受人承诺已对按揭贷款政策充分了解且具备按揭贷款条件。贷款方式为商业性贷款，买受人同意出卖人指定银行，买受人应按贷款银行的要求于2019年12月30日前向贷款方提交并签署申请贷款所需的资料、交清因按揭贷款而产生的相关费用；出卖人应提供因买受人贷款所需由出卖人提供的资料。3、因买受人的原因导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额，造成延期付款、不足额付款等情形，出卖人同意买受人在7日内一次性支付，不承担违约责任。逾期参照本合同第七条处理。4、因出卖人的过错导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人同意按以下方式处理：双方另行协商，协商不成的，参照本合同第二十一条处理。5、因非双方原因，导致未能获得银行贷款或少于申请贷款数额的，双方应就具体付款方式或解除合同另行协商，并签订补充协议，协商不成的，参照本合同第二十一条处理。”原告于2019年8月31日交房款116678元（含定金），2019年11月14日交房款240106元。原告于2019年11月14日向被告交维修基金5239元，另于2019年12月23日向河南荣利实业有限公司支付代办费800元、印花税81元，并支付公证费210元。原告提交了其儿子与被告置业顾问的通话录音、微信聊天记录，显示从2020年7月份开始原告儿子一直在催被告置业顾问办理按揭贷款，置业顾问称“幸亏你的贷款没有批下来”“我建议你把房子退了”“现在退钱的话，还需要你起诉公司”“因为你贷款放不下来”。被告提交了原告的个人征信报告，并认为是原告的个人征信问题导致贷款未获审批，被告则称该征信报告是通过各方审核后能够放款后才与被告签订了《商品房买卖合同》，只是在放款时被告合作的银行系统重新升级才导致无法放款。另查明，被告在宣传“恒大城”楼盘时，多次出现“无理由退房、品质保障”等内容。以上事实，有经庭审质证的下列证据及庭审笔录在案佐证：1、《郑州?恒大城商品房认购书》、《商品房买卖合同》；2、收据、原告儿子的浦发银行流水电子回单、转账截图；3、微信聊天截图、电话录音；4、无理由退房宣传图片；5、征信报告；6、恒大集团2015年新闻发布会截图。本院认为：原、被告签订的《郑州?恒大城商品房认购书》因双方签订《商品房买卖合同》而履行完毕，认购书的权利义务已经终止，不再具备解除认购书的事实基础。在履行《商品房买卖合同》过程中，非因原、被告双方的原因导致按揭贷款未能获得审批，双方又不能就如何付款协商一致，合同无法继续履行，又考虑到被告作出过“无理由退房”承诺，故对于原告有关解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。该合同解除后，被告应当将收取的房款356784元和维修基金5239元退还给原告，双方均应履行附随义务，即互相配合办理该商品房买卖合同的备案注销手续；原告为履行合同支付的代办费、公证费等费用，可根据实际情况由收取人予以退还，不能退还的由原告自行承担。因没有证据证明原、被告存在违约情况，但原告向本院起诉后被告仍不予退款、退房，应当向原告承担购房款的资金占用利息，利息自起诉之日（2021年3月23日）起计算。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告方群州与被告郑州玖智房地产开发有限公司于2019年12月27日签订的《商品房买卖合同》（该房屋位于郑州高新技术产业开发区垂柳路175号1幢2单元30层3003号，合同编号为：GX19005845492）。二、被告郑州玖智房地产开发有限公司于本判决生效后10日内退还原告方群州房款356784元及利息（利息以356784为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2021年3月23日起计算至购房款退清之日止）；三、被告郑州玖智房地产开发有限公司于本判决生效后10日内退还原告方群州维修基金5239元；四、原告方群州与被告郑州玖智房地产开发有限公司互相配合、协助，于本判决生效后15日内注销本判决第一项确认《商品房买卖合同》的备案登记；五、驳回原告方群州的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3373元，由被告郑州玖智房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  申晓娟二〇二一年七月九日书记员  张 艺