沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0102民初11356号原告（反诉被告）：辽宁冶金大厦物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区十三纬路19号，统一社会信用代码91210102117563333E。法定代表人：刘枫，系该公司总经理。委托代理人：吴晓东，系北京金诚同达（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：刘桂敏，系北京金诚同达（沈阳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：方芳，女，1975年11月24日出生，汉族，住黑龙江省大庆市龙凤区。委托代理人：王博，系辽宁东祥律师事务所律师。原告（反诉被告）辽宁冶金大厦物业管理有限公司（以下简称“冶金大厦”）与被告（反诉原告）方芳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯菲独任审理。原告（反诉被告）冶金大厦委托代理人吴晓东、刘桂敏，被告（反诉原告）方芳及委托代理人王博均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冶金大厦诉称，2019年，原告作为出租方与第三人王壮岩（即为承租方）签订了《辽宁冶金大厦物业管理有限公司房屋租赁合同书》(以下简称“租赁合同”）和《辽宁冶金大厦物业管理有限公司物业管理合同书》（以下简称“物业管理合同”），将辽宁冶金大厦东侧门市房出租给王壮岩。《租赁合同》约定，租赁期限1年，2019年9月1日起至2020年8月31日止。合同签订两日内承租方一次性支付出租方房屋租赁费4.2万元，承租方如无正当理由而延缓交付，逾期三天，出租方有权解除租赁合同，同时承租方向出租方支付两个月的租赁费用作为违约金。当租赁合同解除时，承租方应立即予以搬迁，如承租方继续占用，出租方有权向承租方追缴占用期间的租金并保留采取其他措施（如封门、断电、停止其使用）等权利。另，承租方不得以任何形式将本合同标的物向第三方转租。同时，《物业管理合同》约定出租方提供物业服务，物业服务期限自2019年9月1日起至2020年8月31日止，物业费用总额为2.8万元人民币，应于合同签订两日内一次性支付。后，王壮岩经原告同意将案涉房屋承租权转让给被告，三方于2020年3月30日签订《补充合同》。合同约定，从2020年3月30日起，被告变更为原合同中的承租人，由被告承担原合同中承租人王壮岩的权利和义务，继续履行。《租赁合同》和《物业管理合同》于2020年8月31日到期后，被告继续占有、使用租赁房屋，但未向原告支付该期间的租金和物业费。2021年4月20日，原告依法行使解除权，向被告发出了解除合同通知书。鉴于被告至今未向原告支付欠付的房屋租金、物业费，且不配合迁出案涉房屋，侵犯了原告合法权益，故原告依据《中华人民共和国民法典》的相关规定诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。诉讼请求∶1、请求法院确认原、被告双方于2021年4月20日解除《辽宁冶金大厦物业管理有限公司房屋租赁合同书》、《辽宁冶金大厦物业管理有限公司物业管理合同书》；2、请求法院判令被告向原告支付其所拖欠的房屋租金、物业费用40993.15元;3、请求法院判令被告向原告支付违约金7000元；4、请求法院判令被告按70000元/年的标准向原告支付占有使用费（自2021年4月21日起计算至被告实际向原告返还房屋之日止，暂计算至2021年4月30日，费用为1917.81元）；5、请求法院判令被告立即向原告返还房屋；6、本案诉讼费由被告承担。被告方芳辩称，一、辽宁冶金大厦物业管理有限公司提出方芳支付违约金7000元无事实依据，望法庭予以驳回。方芳于2020年3月30日经原告同意在王壮岩手中转租原告的房子，房子剩余租期从2020年3月30日至2020年8月31日，合同剩余租期到期前，方芳曾多次找辽宁冶金大厦物业管理有限公司续签合同均被辽宁冶金大厦物业管理有限公司拒绝，故方芳与辽宁冶金大厦物业管理有限公司之间自2020年9月1日至今并无有效合同，辽宁冶金大厦物业管理有限公司主张方芳支付违约金并无事实依据。二、辽宁冶金大厦物业管理有限公司并未履行物业的职责，不应向方芳主张物业费。2020年5月12日，因冶金大厦装修不善，导致方芳丈夫在经营店铺时摔伤。辽宁冶金大厦冬季供暖未能达标，严重影响方芳店铺的生产经营。三、辽宁冶金大厦物业管理有限公司向我方隐瞒了大厦要出售的事实，使我方在转承租房屋时陷入了错误的认识。店铺未能及时出兑，给双方造成的损失应由辽宁冶金大厦物业管理有限公司承担；方芳租赁房屋是用于店铺经营，并非普通的居住租用，店铺出兑需要时间。并且在转租时，辽宁冶金大厦物业管理有限公司向方芳隐瞒了大厦要出售的事实，使方芳陷入了错误的认识，致使方芳不能尽快对店铺进行出兑，店铺未能及时出兑，给双方造成的损失应由辽宁冶金大厦物业管理有限公司承担，故，在店铺出兑完成前，辽宁冶金大厦物业管理有限公司无理由主张方芳支付占有使用费，并且不能强制要求方芳返还房屋。当时被告转租原告的诉争房屋时，原告方员工张宁曾口头承诺过被告大厦房屋到期时可以续签，我方基于对对方的信任，才续签合同，但原告存在违约，所以导致我方权益受到损坏。四、2020年8月31日，合同到期以后，辽宁冶金大厦午夜物业管理有限公司并没有继续与我方签订房屋租赁合同，也没有约定租金及付款方式，辽宁冶金大厦物业管理有限公司向我方要求租金没有依据。五、因辽宁冶金大厦物业管理有限公司多次拒绝与我方签订合同，有无合同又未能达成口头协议的情况下，我方不敢轻易、且无任何证据向辽宁冶金大厦物业管理有限公司支付租金，过错方是辽宁冶金大厦物业管理有限公司，故不应由我方承担本案诉讼费。反诉原告方芳诉称，一、方芳于2020年3月30日经原告同意在王壮岩手中转租原告的房子，房子剩余租期从2020年3月20日起至2020年8月31日，合同剩余租期到期前，我方曾多次找辽宁冶金大厦物业管理有限公司续签合同，均被辽宁冶金大厦物业管理有限公司拒绝，并且在转租时辽宁冶金大厦物业管理有限公司向方芳隐瞒了大厦要出售的事实，使我方陷入了错误的认识，致使我方不能对店铺进行出兑，给我方造成了损失，金额为70000元，辽宁冶金大厦物业管理有限公司应配合我方进行店铺出兑，并赔偿我方70000元的损失金额；二、在我方合法转承租辽宁冶金大厦房屋期间，方芳丈夫于2020年5月12日在辽宁冶金大厦经营店铺过程中摔倒，摔倒原因是辽宁冶金大厦装修时地板砖浮放，并没有做好安全措施，辽宁冶金大厦应为方芳丈夫摔伤承担人身损害责任，支付方芳丈夫医疗费、误工费、营养费、交通费等合理费用共计30000元，综上所述，恳请法院依法查清事实，依法判决，维护反诉人的合法权益。反诉请求：1、判令被反诉人配合反诉人对店铺进行出兑，赔偿给反诉人造成的损失70000元；2、判令被反诉人承担反诉人丈夫在辽宁冶金大厦物业管理有限公司摔伤造成的经济损失30000元；3、判令被反诉人承担本案诉讼费用。庭审中，反诉原告申请撤回第2项反诉请求。反诉被告冶金大厦辩称，请求贵院依法驳回被答辩人方芳的反诉请求。一、答辩人没有义务配合被答辩人对案涉店铺进行出兑，被答辩人要求赔偿损失的请求没有依据。首先，房屋租赁合同书中“乙方权利与义务”第三条约定，乙方（承租人）不得以任何形式将本合同标的物向第三方转租。因此，被答辩人更无权利将案涉商铺进行出兑。其次，答辩人在合同之外亦未向被答辩人作出配合其出兑案涉店铺的承诺。因此，在既无法律规定又无双方约定的情况下，答辩人没有配合被答辩人对店铺进行出兑的义务，被答辩人亦不存在店铺出兑损失。即使该损失存在，被答辩人主张的七万元损失亦具有不确定性，即能否获得交易机会以及能否因此获益七万元都是不确定的。被答辩人以此要求答辩人赔偿损失没有任何依据。最后，租赁期届满后，答辩人依旧允许被答辩人占有、使用案涉店铺并对外进行经营，被答辩人实际上没有任何损失。因此，答辩人没有义务配合被答辩人对店铺进行出兑，被答辩人要求赔偿损失的请求没有任何依据，不应得到支持；二、被答辩人要求答辩人承担其丈夫摔伤损失的诉请没有依据，应当予以驳回。首先，依据被答辩人诉请所称，受害人为被答辩人丈夫，因此被答辩人并不是反诉诉请的适格原告。其次，本诉的诉请是基于房屋租赁的事实，双方产生的是租赁法律关系。而反诉诉请的人身损害赔偿，基于的是侵权法律关系。反诉与本诉诉讼请求并非基于相同法律关系或者相同事实，不符合反诉的构成要件。最后，被答辩人丈夫系在其自行承租的案涉商铺内整理货物时不慎摔伤，与答辩人无关。综上，被答辩人的诉请不应得到支持，请求贵院依法驳回被答辩人方芳的反诉请求，以维护答辩人的合法权益。经审理查明，位于沈阳市和平区，建筑面积10324.37平方米房屋登记在辽宁冶金大厦名下。辽宁冶金大厦于2018年6月27日更名为辽宁冶金大厦物业管理有限公司。2019年9月，原告冶金大厦（甲方、出租方）、王壮岩（乙方、承租方）就冶金大厦东侧门市房签订《房屋租赁合同书》，载明“租赁期限一年，从2019年9月1日至2020年8月31日，年租金42000元，水电押金5000元……”。同日，双方签订《物业管理合同书》，约定“期限一年，从2019年9月1日至2020年8月31日，年物业费28000元……”。2020年3月30日，原告冶金大厦（甲方、出租人）、王壮岩（乙方、承租人）、被告方芳（丙方）就涉案房屋签订《补充合同》，载明“一、从2020年3月30日起，原合同中乙方主体变更为丙方主体，由丙方承担原合同中乙方的权利义务，继续履行。二、甲方和丙方签署一份安全协议。三、甲方应对2020年新冠××疫情的有关的政策方案尚未批准执行，待细则落实后甲、乙、丙三方协商落实……”。2020年9月29日，甲方冶金大厦、乙方王壮岩、方芳就涉案房屋签订《补充协议》，载明“根据省国资委、辽控集团、辽宁利盟集团《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解租金压力的实施方案》的要求，辽宁冶金大厦物业管理有限公司与乙方协商，双方签订租房合同中的房租减免三个月……”。同日，方芳与冶金大厦签订租房合同之日，王壮岩在现场，方芳将减免两个月（7000元整）付给王壮岩。2021年4月20日原告向被告发出《通知》，载明“自《辽宁冶金大厦物业管理有限公司房屋租赁合同书》《辽宁冶金大厦物业管理有限公司物业管理合同书》于2020年8月31日到期后，您在未与本公司续签合同的情况下继续使用租赁房屋。现因双方对签订一年租赁期的合同以及租金支付方式无法形成一致意见，本公司决定解除您与本公司之间形成的租赁合同关系，即解除《辽宁冶金大厦物业管理有限公司房屋租赁合同书》《辽宁冶金大厦物业管理有限公司物业管理合同书》。请您于2021年5月5日前搬离辽宁冶金大厦并付清所拖欠的房屋租金及物业费”，该《通知》被告已收到。截至目前，被告仍在使用涉案房屋。从2020年9月1日起被告未支付租金，庭审中原告自认“被告多次主动缴纳，原告不收，系因原告的上级单位要求原告不能签订书面的租赁合同，因为原告是国企单位，没有签订书面合同，就无法收取租金及物业费”。另，庭审中，被告认可并同意按照原租金及物业费标准支付从2020年9月1日起之后的租金及物业费，原告认可并同意返还水电押金5000元。上述事实，有房屋产权证、房屋租赁合同书、物业管理合同书、补充合同、补充协议、通知及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，予以确认。本院认为，各方签订的房屋租赁合同书、物业管理合同书、补充合同系各方当事人真实意思表示,内容并未违反法律行政法规的强制性规定,应为有效,当事人应按协议约定全面诚信履行各自的权利义务。协议于2020年8月31日到期，双方虽未续订书面合同，但被告继续使用涉案房产至今，根据法律相关规定，双方的涉案房产租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。合同履行过程中，因双方对签订一年租赁期的合同以及租金支付方式无法达成一致意见，原告于2021年4月20日向被告发出解除租赁合同关系的通知，双方合同关系于被告签收日即2021年4月20日发生解除效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，被告应向原告返还涉案房屋。关于原告主张的租金及物业费。原告向被告交付房屋，被告理应就占用期间向原告支付相关费用，庭审中被告认可并同意按照原租金及物业费标准支付从2020年9月1日起之后的租金及物业费，本院予以确认，其中从2020年9月1日至2021年4月20日的租金、物业费为40993.15元（70000元/365天*232天减去一个月租金3500元）。关于原告主张的违约金。本案原、被告双方一直就合同签订期限及租金支付方式等租赁事宜进行协商，被告主观上不存在恶意违约，故对于原告的该项主张，本院不予支持。反诉部分。关于反诉原告主张的50000元装修损失。张宁作为原告公司经理助理，负责租赁事项前期工作，被告有理由相信其陈述“合同期满会续租”系代表原告公司意见，但张宁未承诺签约期限。在合同期满后，原告并未拒绝签订书面合同，仅是因双方对签订一年租赁期的合同以及租金支付方式无法达成一致意见所致；其次，反诉原告主张装修损失未提供证据予以证明，依据“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的法律规定，对于反诉原告的该项请求，本院不予支持。关于反诉原告主张的20000元支付案外人的违约金损失。反诉原告在未与反诉被告签订书面合同的情况下，即与案外人签订出兑协议，因此引发的风险及造成的损失应由反诉原告自行承担。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原、被告双方《房屋租赁合同书》、《物业管理合同书》于2021年4月20日解除；二、被告方芳于本判决生效之日起三十日内将沈阳市和平区返还原告辽宁冶金大厦物业管理有限公司；三、被告方芳于本判决生效之日起三十日内给付原告辽宁冶金大厦物业管理有限公司至2021年4月20日的租金、物业费40993.15元及按照42000元/年租金标准及28000元/年物业费标准从2021年4月21日起至实际腾房之日止的租金及物业费；四、原告辽宁冶金大厦物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内返还被告方芳水电押金5000元；如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。五、驳回原告其他的诉讼请求；六、驳回反诉原告的诉讼请求。案件受理费8049元，减半收取4024.5元，由原告辽宁冶金大厦物业管理有限公司承担2012.25元，由被告方芳承担2012.25元；反诉案件受理费775元（已减半收取），由反诉原告方芳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  冯菲二〇二一年七月十五日法官助理张莹宏书记员王妤馨本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国民法典》第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。