盘锦市大洼区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)辽1104民初1439号 原告：盘锦昆瑞物业有限公司，住所地盘锦市大洼县。 法定代表人：卓国瑞，该公司经理。 委托诉讼代理人：张跃权，辽宁国民律师事务所律师。 被告：盘锦智新影视文化传播有限公司，住所地盘锦市大洼县。 法定代表人：李永东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈洪亮，辽宁鹤乡律师事务所律师。 原告盘锦昆瑞物业有限公司与被告盘锦智新影视文化传播有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盘锦昆瑞物业有限公司的委托诉讼代理人张跃权、被告盘锦智新影视文化传播有限公司的委托诉讼代理人陈洪亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盘锦昆瑞物业有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法判决解除原、被告于2012年8月13日签订的《影院项目租赁合同》；2、请求依法判决被告返还租赁原告房屋；3、请求依法判决被告支付拖欠原告2019年10月6日至2021年1月5日期间的租赁房屋租金、物业费、取暖制冷费等费用1840848.00元、违约金278378.00元，合计2119226.00元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2012年8月13日签订《影院项目租赁合同》一份，原告将自有面积4321.24平方米的房屋租赁给被告做影院项目使用，租赁期限至2028年7月4日止。合同约定租金、物业费、取暖制冷三项费用一并收取，每季度交纳一次。合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告经营使用。但由于被告自经营之日起一直拖欠原告上述费用不给，原告于2019年11月6日将被告诉讼到大洼区人民法院，请求法院依法解除租赁合同，并支付拖欠原告2019年10月6日之前的租金、物业费、取暖制冷费用总计2941498.00元。经法院开庭调解，双方同意租赁合同继续履行，原告诉讼请求降至到115万元。被告同意于2020年1月起至2021年1月止，每月月底前支付7万元；2021年2月起至2021年5月止，每月月底前支付6万元。上述案件调解结案后，被告不但拒绝按调解书中约定的费用给付原告，同时还拒绝给付继续履行合同期间应该支付给原告的租金、物业费、取暖制冷三项费用，虽经原告多次与被告进行交涉，但一直没有结果。2021年1月14日，原告依据双方签订的《影院项目租赁合同》第17条规定，向 被告发出“解除影院项目租赁合同通知函”一份，解除双方于2012年8月13日签订的《影院项目租赁合同》，并要求被告在接到通知函后三日内到原告处办理解除租赁合同相关事宜。但被告接到上述通知函后至今没有来原告处办理解除租赁合同相关事宜，因此，原告根据《中华人民共和国民法典》相关规定，向贵院提起诉讼，请贵院依法作出判决并支持原告上述诉讼请求。 盘锦智新影视文化传播有限公司辩称，答辩人因无法接受盘锦昆瑞物业有限公司在影院项目租赁合同纠纷中所提出的诉请，答辩人认为《影院项目租赁合同》现在还不具备解除的法定条件。现答辩如下：1、新冠疫情至2019年12月8日，出现第一例不明××患者至2020年7月24日累计确诊865000例，死亡4656例{这个信息来源于央视新闻疫情速报《全国新冠疫情时间轴》}，新冠疫情造成影院经营始终处于停业状态，即便是在2020年下半年营业了，也是处于低迷状态，完全处于亏损状态，这是全国性的，包括盘锦市在内。对此被告方是知道的。2、2020年12月20日，原告方以答辩人拖欠租金、物业管理费、采暖制冷费、水电费为由，强行断电至今，损失极大。根据《影院项目租赁合同》约定，原告将租金、物业管理费、采暖制冷费、水电费捆绑收取实为霸王条款，原告由此行为给答辩人造成损失将在另案中处理。3、答辩人影院规划经营期限是15年，所有的设施也是按照15年设置的。如果合同解除，剩余年限的配套设施的损失如何处理？综上，答辩人希望人民法院考虑上述实际情况，驳回原告的诉请。 经审理本院确认事实如下：2012年8月13日，原告盘锦昆瑞物业有限公司（甲方）与被告盘锦智新影视文化传播有限公司（乙方）签订《影院项目租赁合同》，合同约定：原告将位于盘锦市昆仑商厦内四层、五层部分，建筑面积为4321.24平方米，使用用途为影院的商铺及其附属设施出租给被告进行商业经营活动。正式租赁期限为15年，合同约定租金、物业费、取暖制冷的缴费时间及方式，三项费用一并收取，每季度交纳一次。在合同后附费用交付明细表，对每年缴纳费用的具体数额予以确定。合同约定：“本合同签订次日起，乙方应向甲方支付定金计人民币100万元，（大写：壹佰万元整），其中20万元（大写：贰拾万元）作为整个履约期间乙方履行本合同义务的担保，剩余的80万元（大写：八十万元整）在乙方开业后作为租金及物业费直至扣完为止；甲方交付租赁物后，履约担保金20万元（大写：贰拾万元）直接转为履约保证金，该保证金在合同终止或各方协议提前解除后10天内扣除相关按约应扣费用后由甲方无息返还乙方”。违约责任其中约定：“乙方未按约定日期缴纳租金、水电气等费用的，每逾期一日，应按累计欠款总额的万分之五向甲方支付违约金。在甲方发出书面催缴通知后30日内无正当理由内仍未支付的，甲方可以停止向乙方提供能源，对乙方存放于租赁标的物的所有物品有权留置（乙方的供应商保留所有权的物品除外），乙方在甲方留置该等物品满60日后仍未支付全部费用的，甲方有权解除合同，并通过法院委托拍卖机构拍卖或变卖该等物品，并以拍卖款或变价款获得优先清偿。”合同签订后，被告交付原告1000000.00元，原告将租赁房屋交付给被告经营使用。被告在经营过程中，未按合同约定向原告交纳2019年前三个季度之前的租金、物业费、取暖制冷费。原告盘锦昆瑞物业有限公司于2019年11月6日向本院提起诉讼，要求解除与被告盘锦智新影视文化传播有限公司签订的租赁合同并给付上述期间所欠的费用。本院于2020年1月10日作出（2019）辽1104民初3715号民事调解书，调解书内容：原告盘锦昆瑞物业有限公司与被告盘锦智新影视文化传播有限公司于2012年8月13日签订的《影院项目租赁合同》继续履行；被告盘锦智新影视文化传播有限公司欠付原告盘锦昆瑞物业有限公司的物业费、租金、取暖费、制冷费共计120万元（截止2019年三季度以前），2019年年底前已支付5万元，尚欠115万元。被告盘锦智新影视文化传播有限公司于2020年1月起至2021年1月止，每月月底前给付原告盘锦昆瑞物业有限公司7万元，于2021年2月起至2021年5月止，每月月底前给付原告昆瑞物业有限公司6万元。如被告盘锦智新影视文化传播有限公司未按上述约定期限履行给付义务，同意一次性偿还尚欠款项并以尚欠款项为基数，至2020年1月10日起按照年利率24%向原告盘锦昆瑞物业有限公司支付逾期付款利息。调解生效后，被告仅给付原告40000元，调解书确定的剩余款项及2019年10月6日至2021年1月5日期间所欠的租金、物业费、取暖制冷费计1840848.00元，被告至今亦未给付原告。2020年12月20日原告切断电源。2021年1月14日，原告向被告下发《解除影院项目租赁合同通知函》要求解除双方于2012年8月13日签订的《影院项目租赁合同》。现原告诉至法院，要求被告按照《租赁合同》约定交纳租金、返还租赁房屋并赔偿违约金。 另查明，被告交付原告定金1000000.00元，其中交纳的80000000.00元在本院（2019）辽1104民初3715号调解书中确定的数额已经予以抵扣；其中交纳200000.00元转为履约保证金，现在原告处，原、被告庭审中均同意在本案被告所欠费用中予以抵扣。 上述事实，有《影院项目租赁合同》及附费用交付明细、影院欠费明细表、盘锦市大洼区人民法院调解书、解除影院项目租赁合同通知函、快递底联、全国新冠疫情时间轴及原、被告陈述在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，根据相关法律法规的规定，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告之间签订的《影院项目租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方应按合同约定享有权利，并履行各自义务。关于原告要求解除与被告签订的《影院项目租赁合同》的诉讼请求，因被告未按照约定向原告支付租金、物业费、取暖制冷费等费用，符合约定解除合同的情形，且原告起诉至法院，要求与被告解除《影院项目租赁合同》，以自己的行为表明不再履行双方所签订的协议内容，该合同已无法继续履行，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告盘锦昆瑞物业有限公司与被告盘锦智新影视文化传播有限公司签订租赁合同后，原告将房屋交付被告使用。被告在使用房屋后，未能按合同约定及调解书确定的义务给付原告租金、物业费、取暖制冷费，之后的2019年10月6日至2021年1月5日期间所欠的租金、物业费、取暖制冷费亦未支付，故原告要求被告给付所欠租金、物业费、取暖制冷费计1840848.00元的请求，本院予以支持。因原告租赁经营期间处于疫情，结合相关法律规定及疫情对影院行业实际影响的情况，租金、物业费、取暖制冷费适当予以酌减二个季度即（2020.1.6-2020.7.5）732450.00元。被告交纳的履约保证金200000.00元，原、被告均同意在所欠费用中予以抵扣。关于违约金的问题，虽然原、被告双方在合同中约定每逾期一日，应按累计欠款总额的万分之五支付违约金，但因租赁期间，处于疫情，原告经营受到影响，属于不可抗力。故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告所述因疫情经营亏损，致使被告无法支付原告租金、物业费、取暖制冷费，不同意解除合同的抗辩理由，不符合法律规定，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告盘锦昆瑞物业有限公司（甲方）与被告盘锦智新影视文化传播有限公司（乙方）签订的《影院项目租赁合同》； 二、被告盘锦智新影视文化传播有限公司在本判决生效后10日内给付原告盘锦昆瑞物业有限公司租赁费908398.00元（1840848.00元－732450.00元-200000.00元）； 三、被告盘锦智新影视文化传播有限公司在本判决生效后30日内将租赁的位于盘锦市昆仑商厦商铺及其附属设施（盘锦市昆仑商厦内四层、五层部分，建筑面积为4321.24平方米，使用用途为影院）交付原告盘锦昆瑞物业有限公司； 四、驳回原告盘锦昆瑞物业有限公司的其他诉请请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23754.00元(原告已预交)，减半收取11877.00元，由被告盘锦智新影视文化传播有限公司负担6442元,于本判决生效之日起七日内向盘锦市大洼区人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。原告盘锦昆瑞物业有限公司负担5435元，退还原告18319元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。 审判员  王晓艳 二〇二一年七月二十日 书记员  王吉可 附法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百六十二条当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 最高人民法院《关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。