广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）桂0122执异12号 异议人：方雪萍，女，壮族，1972年8月19日出生，住南宁市武鸣区。 申请执行人：广西威鸿泰建筑工程公司，住所地南宁市武鸣区灵源路102号，统一社会信用代码91450122198552440G。 法定代表人：周锦贤，经理。 被执行人：王佩加，男，1964年10月13日出生，壮族，住南宁市武鸣区。 被执行人：王天杰，男，1961年11月8日出生，壮族，住南宁市武鸣区。 本院在执行申请人广西威鸿泰建筑工程公司与被执行人王佩加、王天杰建设工程施工合同纠纷一案中，异议人方雪萍对本院拍卖被执行人王佩加名下的房产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人方雪萍称：贵院受理的申请人广西威鸿泰建筑工程公司（以下简称威鸿泰公司）与被执行人王佩加、王天杰建设工程施工合同纠纷一案【（2021）桂0122执恢6号】，在强制执行过程中，拍卖被执行人王佩加单独所有的坐落于南宁市武鸣区房屋，提出立即中止对异议人房产的执行的异议。 事实与理由：一、被执行人王佩加于2018年6月3日将案涉房产的602号房出售给异议人，约定交易总价格为473000元，异议人于2018年6月5日已支付首期款250000元，并于2019年9月装修入住至今。二、异议人在法院查封案涉房产前已签订合法有效的买卖合同，且申请人已支付50%以上的购房款，且一直入住至今，如法院强制拍卖案涉房屋，后续会引发诸多纠纷问题，影响法院公信力。 异议人方雪萍为佐证其异议，向本院提交以下证据：购房合同书、收据，拟证明异议人购置涉案房屋的602号房间的事实。 经本院审查查明：2016年6月8日，威鸿泰公司与被执行人签订《建设工程施工合同》（以下简称“合同”），约定被执行人以包工包料的形式将其位于武鸣区定罗开发区王天杰、王佩加地块×××＃商住楼工程发包给威鸿泰公司施工，工程单价为1100元／㎡，工程验收合格后一个月内一次性付清工程款，逾期付款则按2.5%／月计付逾期付款利息；此外，合同还对工程内容和范围及质量要求、双方的责任、质量保修等事项作了明确约定。威鸿泰公司于2016年6月18日开始进场对涉案工程×××＃商住楼进行施工，2017年底竣工，2018年1月25日，双方对涉案工程进行验收后签署《建设工程质量竣工验收意见书》，工程评定为“合格”。2018年4月7日，双方对涉案工程×××＃商住楼工程款进行结算并签署《王天杰、王佩加定罗开发区建房工程×××栋工程款结算》，确认：一、工程面积9132.3㎡；二、工程造价1100元／㎡；三、总工程造价10045530元；四、已付工程款2420020元；五、尚欠总工程款7625510元。结算后，被告于2018年5月30日又支付工程款500000元，至今尚欠7125510元。本院于2018年8月2日组织双方进行调解，于当日作出（2018）桂0122民初1672号民事调解书，调解内容为“一、被告王天杰、王佩加自愿于2018年9月30日前给付广西威鸿泰建筑工程公司广西威鸿泰建筑工程公司工程款7125510元及2018年4月8日起至2018年9月30日止逾期付款违约金300000元；如逾期未付清，被告王天杰、王佩加自愿从2018年10月1日起至本案工程款实际清偿之日止以尚欠工程款数额按月息2%计付逾期付款违约金给广西威鸿泰建筑工程公司广西威鸿泰建筑工程公司，上述款项由被告王天杰、王佩加直接转账汇款至本院账户（户名：南宁市武鸣区人民法院，开户行：南宁市武鸣区农村信用合作联社城厢分社，账号：19×××43）；二、本案受理费65682元，减半收取32841元，保全费5000元，共计37841元，被告王天杰、王佩加自愿负担；三、自签订本调解协议后，广西威鸿泰建筑工程公司于二日内向本院申请解封被告王天杰、王佩加的不动产，被告王天杰、王佩加售卖上述解封的不动产所得收入由被告王天杰、王佩加直接转账汇款至本院账户（户名：南宁市武鸣区人民法院，开户行：南宁市武鸣区农村信用合作联社城厢分社，账号：19×××43）。” 又查明：调解生效后，申请人威鸿泰公司依照协议解除对被执行人王佩加与被执行人王天杰的房产保全，被执行人王佩加于2018年9月4日至13日出售分配所得的5栋宅基地上建房产，被执行人王天杰于2018年9月4日至29日出售分配所得的7栋宅基地上建房产。由于被执行人王天杰、王佩加没有履行生效法律文书确定的义务，申请执行人威鸿泰公司于2018年10月12日向本院申请执行，要求被执行人支付工程款6125510元并支付逾期付款违约金，本院依法拍卖被执行人王天杰、王佩加所有的坐落于南宁市武鸣区土地，在查明被执行人其他可供执行的财产并划扣的情况下，被执行人王天杰和被执行人王佩加在调解后累计已履行债务5843940元。 又查明：本院于2018年10月18日依法查封被执行人王佩加单独所有的坐落于南宁市武鸣区。因申请执行人威鸿泰公司于2021年2月3日申请恢复执行，本院按程序恢复执行后，对被执行人王佩加单独所有的坐落于南宁市武鸣区房屋进行拍卖。 另查明：被执行人王佩加与异议人方雪萍于2018年6月3日签订购房合同书，约定将案涉房屋的602号房间出售给异议人，约定总价款为473000元，首期于签订合同时支付250000元，尾款于办理产权证后支付，合同约定“保证对出售的房屋拥有独立产权，与任何人无异议”。被执行人王佩加于2018年6月5日收到首期购房款250000元，向异议人出具收条。涉案房屋于2018年8月17日办理独栋产权证，但未就出售的房屋办理预告登记。 本院认为：涉案房产的登记权利人是被执行人王佩加。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第二百一十五条的规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”和第二百二十一条第一款的规定“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，本案中，涉案房产为不动产，其物权的设立、变更、转让，经依法登记，发生效力，物权的登记具有公示公信作用，不动产登记即彰显权利，案涉房屋的物权登记的权利人仍是被执行人王佩加，本院尊重被执行人与异议人签订购房合同的意思自由，但双方未就将来实现的物权进行预告登记，异议人方雪萍欠缺是将购置的物权合法确认的预告登记手续，本院认为案涉房屋未履行预告登记和公示程序的，不能对抗的是申请人主张的建设工程款请求权。 关于异议人方雪萍对涉案房产是否享有足以排除对其强制执行的权益的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条的规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，本案中，本院尊重被执行人与异议人签订购房合同的意思自由，且购房合同合法有效成立于法院查封前，异议人已经支付超过50%房款且在查封后合法占有至今，但被执行人不属于房地产开发企业，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，同时异议人方雪萍未书面表明愿意继续履行购房合同，并按照合同约定将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的意思表示，故，本院对其异议请求不予支持。 依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款、第二百一十五条、第二百二十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条的规定裁定如下： 驳回异议人方雪萍的异议请求。 对裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十日内，向南宁市中级人民法院申请复议。 审判长  黄成果 审判员  陈 瑜 审判员  潘雪明 二〇二一年七月二日 书记员  莫淑丽