贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初7099号 原告：毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂威路****，统一社会信用代码：91520502095476975B。 法定代表人：赵春元，该公司经理。 委托诉讼代理人：汪应红（特别授权代理），贵州众正律师事务所律师,执业证号：15205201810018383。 委托诉讼代理人：糜家欢（一般授权代理），贵州众正律师事务所律师，执业证号：15205202011237198。 被告：朱伟，男，汉族，1981年9月14日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司（以下简称“龙腾物业公司”）与被告朱伟物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙腾物业公司的委托诉讼代理人汪应红、糜家欢，被告朱伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙腾物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告2016年2月11日至2019年1月31日期间共计1069天所欠的物业管理服务费5799.00元；2、判决被告以上述款项为本金基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算支付原告资金占用费暂计500.00元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告公司于2014年3月10日与贵州金源达房地产开发有限责任公司依法签订《前期物业服务合同》后成为金源达城市花园小区的前期物业管理企业。从2014年4月起全权负责对该小区的物业管理，被告系小区业主，居住在小区的户型号为**，门牌号为2502，房屋面积为135.63平方米，依照《前期物业服务合同》约定按每月每平方米1.20元计算，被告每天应缴纳原告的物业费是5.43元，但该合同中未约定被告的付款期限。该小区于2017年10月9日成立业主委员会后于同年12月22日与毕节市正鑫物业管理有限公司签订了《物业服务委托合同》。之后，由于原告公司与毕节市正鑫物业管理有限公司有较多相关工作事务的交接过程，客观上占用了原告公司对该小区的物业服务时间，两公司于2019年2月1日基本交接清楚，该公司也是于2019年2月1日正式入驻小区接管物业服务。应小区多户业主要求，原告公司在双方交接清楚前不能停止服务，故原告公司对该小区一直正常管理服务至2019年1月31日。其中有部分业主以两公司的工作交接为由而拒交所差欠的物业管理费，客观上造成了原告公司重大经济损失，导致原告公司的生产经营正常运营困难，并严重影响了原告公司对其他小区业主的物业服务质量，而被告就是差欠原告公司在城市花园小区物业费用的其中一户。综上所述，被告差欠原告公司物业服务管理费用的事实客观存在，据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条、第九百五十条之规定，原告特具状前来人民法院提起民事诉讼，请求依法判决支持原告的诉讼请求。 被告朱伟答辩称，被告并不认识原告，原告并未对被告提供物业服务，原告也未与被告签订物业服务合同，被告不认可原告。2017年之前，案涉小区是与万厦居业物业管理有限公司签订物业服务合同，由万厦居业物业管理有限公司提供物业服务。2017年5月，案涉小区是由贵阳贵成恒物业服务有限责任公司提供物业服务，但被告不知道贵阳贵成恒物业服务有限责任公司是什么时候进驻案涉小区，因为该公司物业服务不到位，故小区业主委员会邀请毕节市正鑫物业管理有限公司于2017年12月22日进驻小区并提供物业服务。综上，原告并未对案涉小区提供物业服务。 本院经审理查明，2014年3月10日，案涉楼盘的房屋开发企业贵州金源达房地产开发有限公司（甲方）与原告龙腾物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同载明：甲方通过协议方式将金源达房地产开发有限公司所开发之地产项目（金源城市花园）委托乙方实行前期物业管理服务，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：一、物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理；二、物业管理区域内环境卫生、绿化管理；三、协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；四、物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务；五、应业主要求进行的室内特约维修服务；六、物业档案资料的管理；七、其他物业管理服务事项；收费标准：：住宅每月每平方米120元，商业用房每月每平方米3.50元；合同期限自2014年3月10日至业主大会选聘物业管理企业止。合同还约定了其他内容。合同签订后，原告进驻该小区。原告在物业管理服务过程中，履行了主要的管理职责，但原告提供的物业管理服务不充分，小区存在诸如杂物、垃圾处理不及时、部分公共设施损坏后未及时修理、部分车辆停放管理不规范等问题。被告朱伟属该小区业主，其房屋面积为135.63平方米。被告未交纳2016年2月11日至2019年1月31日期间的物业费。 另查明，2017年12月22日，毕节市七星关区金源达城市花园小区业主委员会与毕节市正鑫物业管理有限公司签订《物业服务委托管理合同》，合同期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，案涉楼盘的房屋开发企业贵州金源达房地产开发有限公司与原告龙腾物业公司签订的《前期物业服务合同》对被告具有约束力。该合同签订后，原告进驻小区提供物业管理服务。因小区业主委员会于2017年12月22日与毕节市正鑫物业管理有限公司签订《物业服务委托管理合同》，故原告龙腾物业公司有权收取物业费时间截止至2017年12月22日。2017年12月22日以后，原告无权管理案涉小区，亦无权收取案涉小区物业费。对原告主张的物业费的期间，本院支持2016年2月11日至2017年12月22日。按照《前期物业服务合同》的约定，被告应付2016年2月11日至2017年12月22日期间的物业费为3689.68元（135.63平方米×1.20元/月/平方米×22.67个月）。但根据本院查实的情况，原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，在案涉小区的物业管理上存在瑕疵，原告应对此承担相应的责任。综合双方的陈述及举证情况，考虑原告就该小区提供的整体物业管理服务情况，对原告诉请的物业费，本院酌情扣减20%。综上，对2016年2月11日至2017年12月22日期间的物业费，本院予以支持2951.74元（3689.68元×80%）。 原告主张的资金占用费无事实及法律依据，本院不予支持。 关于本案法律适用问题,本案当事人之间系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告朱伟于本判决生效之日起十日内支付原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司2016年2月11日至2017年12月22日期间的物业费2951.74元； 二、驳回原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元（已减半收取），由被告朱伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王芹云 二〇二一年七月十二日 书记员  李 智