河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀10民终2209号 上诉人（原审被告）：廊坊金鑫房地产开发有限公司，住所地永清县武隆路108号。 法定代表人：马长海，系该公司经理。 委托诉讼代理人：王朝，男，1987年6月23日出生，汉族，系该公司员工。 委托诉讼代理人：董艳群，河北厚天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：永清润科房地产开发有限公司，住所地永清县武隆路190号。 法定代表人：郑富，系该公司经理。 委托诉讼代理人：张殿凯，系该公司法务。 被上诉人（原审第三人）：廊坊浙商新城投资有限公司，住所地永清台湾工业新城。 法定代表人：王方信，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：田国忠，河北天枢律师事务所律师。 上诉人廊坊金鑫房地产开发有限公司(以下简称金鑫公司)因与被上诉人永清润科房地产开发有限公司（以下简称润科公司）、廊坊浙商新城投资有限公司（以下简称新城公司）之间合同纠纷一案，不服河北省永清县人民法院作出（2020）冀1023民初1706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金鑫公司委托诉讼代理人王朝、董艳群，被上诉人润科公司委托诉讼代理人张殿凯，被上诉人新城公司委托诉讼代理人田国忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人金鑫公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人润科公司一审诉讼请求。主要事实和理由：（一）润科公司、新城公司及案外人永清台湾新城工业新城管理委员会（以下简称台湾新城管委会）签订的《永清台湾工业新城投资协议》主要条款约定了土地面积及界址、土地用途及性质、土地年限、土地价格、土地使用条件、供地时间、土地保证金等内容，该协议应当认定为土地使用权出让合同，按照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，该投资协议应为无效合同。（二）上诉人金鑫公司与被上诉人润科公司签订的《协议》，受让了《永清台湾工业新城投资协议》中润科公司的权利义务，但在《永清台湾工业新城投资协议》无效的情况下，合同目的已无法实现应予解除。 被上诉人润科公司辩称，一审事实清楚，证据充分，应予维持。主要理由如下：（一）被上诉人与新城公司、台湾新城管委会签订的《永清台湾工业新城投资协议》，是新城公司作为园区一级运营商在其运营范围内合法行为，而并非土地使用权出让合同。（二）从该协议约定内容可以看出，金鑫公司取得涉案土地使用权最终是按照国有土地使用权出让程序公开竞得，至于土地价格的每亩120万是运营商当时对其运营范围内土地价格的一种预判，并不是直接确定以120万每亩出让给投资企业，否则也不会在协议中体现关于土地价格如超出120万正负5%时如何时承担有相应的约定。（三）本案的上诉人应当在给付我方佣金后按照协议约定向原审第三人新城公司或第三方另行主张权利。（四）三方签订的投资协议以及上诉人与我方签订的转让协议均合法有效，且已经按照协议履行，上诉人理应按照协议主动履行给付义务，希望二审法院驳回上诉请求，维持原判。 被上诉人新城公司述称，（一）根据合同相对性原则，我公司不应为本案第三人。（二）被上诉人润科公司将其在《永清台湾工业新城投资协议》中的权利义务转让给上诉人金鑫公司，但并未通知我公司，更未征得我公司的同意，对我方不发生效力。（三）案涉土地我公司不是一级开发商，我公司与涉案土地无关，与本案也无利害关系。 原审原告润科公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告给付原告佣金1232万元，并给付违约金（按照应给付金额以银行贷款利率计算至实际给付日止）；2.本案费用全部由被告负担。 一审法院认定事实：2016年2月1日，案外人台湾新城管委会（甲方）与润科公司（乙方）、新城公司（丙方）签订《永清台湾新城投资协议》，协议约定：甲方作为园区行政管理机关、丙方作为园区一级运营商一致同意乙方入驻永清台湾工业新城（下称园区）建设住宅及配套商业项目，宗地总面积174.31亩（以核定后具体数据为准），宗地位置及四至范围见附件《项目宗地选址图》。可出让净地为129.23亩（最终以土地证为准）,暂按每亩120万元计算土地价款，土地价款总额合计为15507.6万元。以上价款不含通过招拍挂办理土地使用权证过程中发生的相关税费。土地款及征地费用按如下节奏支付：本协议签订后7个工作日内，甲方授权乙方向丙方支付保证金3000万元，保证金最后折抵代征的绿化用地征地费及第二次挂牌土地的出让金，在第二次挂牌土地时由丙方按公告要求代乙方付至园区或国土部门。甲方应于2016年3月31日前为乙方挂牌土地65.48亩，乙方应按照土地挂牌公告的要求直接向国土部门支付保证金及后续全部土地出让金。土地最终摘牌价在本协议约定价格120万元土5%（含5%)以内的，不视为甲方、丙方违约，乙方应据实支付土地出让金。如土地最终摘牌价格超出本协议约定价格120万元/亩土5%的，由丙方承担或享有超出（低于）部分的出让金。 2016年4月8日，润科公司（甲方）与金鑫公司（乙方）签订《协议》，约定甲乙双方就甲方于2016年2月1日与台湾新城管委会、新城公司所签订的投资协议与乙方签署协议。甲方同意其在投资协议中的权利义务概括转让给乙方。由乙方承继甲方在“原协议”中的一切权利、义务和责任，“原协议”中的所有合同条款均对乙方具有法律同等效力。对甲方概括转让其在“原协议”项下的权利义务事宜，甲方积极配合履行相关手续的办理、变更事宜。该协议签署后当日乙方向甲方支付投资协议中第六条第一款中甲方所支付的保证金3000万元付至甲方公司账户。甲方将已交款的收据转给乙方。乙方同意支付甲方佣金人民币5200万元，该协议签署当日乙方向甲方预支付佣金600万元整（待最后一次挂牌签订土地成交确认书后，从最后一次佣金中扣除）付至甲方指定账户，甲方不负责出具有关票据。每批次土地挂牌签订土地成交确认书当日乙方向甲方支付按成交确认书土地实际面积每亩40万元整的佣金全额付至甲方指定账户，甲方不负责出具有关票据。如土地不能两次挂牌完毕，每次均按签订土地成交确认书当日乙方向甲方支付按土地成交确认书土地实际面积每亩40万元的佣金全额付至甲方指定账户，甲方不负责出具有关票。如遇国家对土地政策的调整，土地未能按期交付、挂牌、土地实际面积与合同面积不一致等，甲乙双方共同努力，但互不承担违约责任。违约责任：如双方任一方违反协议约定，违约方向守约方按中国人民银行贷款逾期利率支付违约金。协议签订后，被告按照约定向原告支付3000万保证金及预付佣金600万元。 2020年3月28日，永清县公共资源交易中心举办国有建设用地使用权挂牌出让活动，被告金鑫公司竟得编号2019-28地块国有建设用地使用权，该地块位于永清县，面积20507.33平方米（约折合为30.76亩），规划用途为居住用地。当日出让人、竟得人签订《挂牌出让成交确认书》，2020年6月4日，被告金鑫公司取得上述土地的《国有土地使用证》。按照原被告约定被告应当自签订成交确认书之日给付佣金，佣金数额为1230.4万元。 2020年3月11日，北京亦庄·永清高新技术产业开发区管理委员会向荣盛兴城（永清）投资有限公司出具《关于针对高新区域内129.33亩居住用地出让收益分配情况的说明》，说明主要内容为：润科公司将其对该项目地块的收益转给金鑫房公司，基于贵公司（原河北光彩投资有限公司）作为园区一级开发公司，原则上贵公司开发区域内所有出让地块产生的出让收益应归贵司所有。鉴于该项目地块涉及遗留问题，现本着尊重历史，解决遗留问题的原则，加之管委会曾对该项目做出过承诺，因此针对该项目地块实现的土地出让金返还收益，请贵公司配合扣除你单位部分收益后，将剩余尾款全额返还给该项目地块持有人（具体收款单位由马长海指定）。 一审法院认为，2016年2月1日，原告永清润科公司与第三人浙商新城公司及永清台湾工业新城管理委员会签订《永清台湾工业新城投资协议》，并非国有土地使用权出让合同，该新城公司作为永清台湾工业新城园区一级运营商，负责园区的招商引资土地整理的事项，其与原告永清润科公司签订的投资协议是双方约定开发投资事项的约定，系工业园区的一种运营方式，其中涉及取得国有土地使用权的约定，最终是按照法律规定的国有土地出让程序竟得，与国土资源部门签订出让合同，不违反法律行政法规的强制性规定，该协议合法有效。原被告签订的《协议》，系双方的真实意思表示，合法有效。依据北京亦庄·永清高新技术产业开发区管委会出具的情况说明，可以证实被告取得涉案土地，系因原告将其在《永清台湾工业新城投资协议》权利义务转让给被告而取得，原被告及第三人已经按照《协议》的约定实际履行了协议，该《协议》对第三人发生效力。故被告应当按照协议约定向原告支付佣金。被告未按约定时间支付佣金，应当按照约定支付逾期利息。被告与第三人之间的纠纷，应当按照《永清台湾工业新城投资协议》的约定解决。原告计算的佣金数额有误，本院据实予以认定。 综上所述，原告依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第一百零七条的规定，判决如下：被告廊坊金鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告永清润科房地产开发有限公司佣金1230.4万元及该款自2020年3月29日起至款项实际付清之日止的利息（按一年期贷款市场报价利率计算）。 本院二审庭审过程中，上诉人金鑫公司提交人民法院生效裁判文书两份，证明与本案案件类似的名为投资或项目合作协议，实际为国有土地使用权出让的合同，经最高人民法院认定此类协议违反了国家的强制性规定应属无效。被上诉人润科公司认为，该两份判决所涉及的案件情况为合同双方实际转让了合同使用权，与本案涉及的土地使用权通过了国有土地使用权取得流程进行出让、拍卖取得的情况完全不符。被上诉人新城公司认为，该两份判决我方认为不属于证据的范畴，对法庭的参考价值请法庭酌定。 被上诉人润科公司提交一份土地补偿协议复印件，证明我方与浙商新城、台湾新城签订的投资协议以及我方与上诉人签订的转让协议均合法有效且已经实际履行，上诉人方也基于两份协议均已取得了相应的利益。上诉人金鑫公司认为，对该协议的真实性认可，但认为该协议是基于无效的投资协议签订的，且该协议至今并未实际履行，上诉人没有收到任何补偿费用，对被上诉人的举证目的不予认可。被上诉人新城公司认为，我方对该证据真实性、关联性均无异议，但是不能证明润科公司提交该证据的证明目的，因为原永清台湾新城管理委员会与新城公司、润科公司所签订的投资协议因管委会的原因并未实际履行，后来设立的北京亦庄永清高新技术产业开发区管理委员会与上诉人和荣盛新城永清投资公司所签订的补偿协议可以证实，案涉土地是由荣盛新城永清公司作为所辖园区进行一级开发，与新城公司无任何关系。 二审诉讼过程中，被上诉人润科公司提交其公司股东、实际控制人杨占勇与新城公司股东、实际控制人谢仁德电话通话录音一份，证明：1、新城公司对润科公司与金鑫公司就涉案《永清台湾工业新城投资协议》达成的《协议》是明知且同意的。2、新城公司曾经过金鑫公司（马长海）协商过摘牌土地的土地出让金返还问题。3、涉案地块原先在新城公司运营范围内。 被上诉人新城公司认为，1、该证据不属于二审新证据。2、该录音中谢仁德和杨占勇通话中也明确表示涉案土地于2015年8月改由荣盛公司进行一级开发，应由荣盛公司承担相应责任，且润科公司不是二审上诉人，该证据不能作为新城公司承担责任的定案依据。 本院认为，根据诉讼各方诉辩内容和提交的证据，本案主要争议焦点是涉案《永清台湾工业新城投资协议》效力问题。 首先，对于国有土地使用权出让，相关国家法律和司法解释有一系列规定。其中《中华人民共和国城市房地产管理法》第十三条规定，土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式，商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式。第十五条规定，土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条亦规定，开发区管理委员作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效；第三条规定，经市县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。上述规定概括来讲，就是国有土地使用权的出让、取得必须通过政府国土部门组织的法定程序进行，且不得损害国家、集体和第三人利益。 其次，涉案《永清台湾工业新城投资协议》虽有台湾新城管委会作为一方合同相对人，但从其名称来讲，为投资协议而非土地使用权转让协议；从内容上来看，虽涉及到土地的面积、土地使用条件、价格、挂牌时间、保证金交纳和使用等相关内容，但亦明确了面积以核定后具体数据为准、土地使用条件最终以政府规划主管部门的审批为准，并约定了润科公司应按照土地挂牌公告的要求直接向国土部门支付保证金及后续全部土地出让金，特别是还约定了土地最终摘牌价格在每亩120万元±5%范围内及高于或低于该范围时各方的权利和义务；从实际履行过程上，上诉人金鑫公司亦是根据概括承受《永清台湾工业新城投资协议》中被上诉人润科公司的权利义务后，再通过法定程序以每亩300万元的价格竞得了该园区部分国有土地使用权。综合以上分析可以看出，第一，润科公司基于该投资协议并不能以固定面积、固定价格直接取得涉案国有土地使用权，仍需依法参加政府国土部门组织的土地使用权招、拍、挂程序。第二，该投资协议签订和履行并未违反相关国家法律和司法解释的一系列规定，亦未损害国家、集体和第三人利益。第三，投资协议中规定了各方的相应权利义务，而上诉人新城公司作为永清台湾工业新城园区一级运营商，负责园区的招商引资土地整理的事项，其与被上诉人润科公司签订的投资协议是双方约定开发投资事项的约定，从性质上来讲系工业园区的一种运营方式，故一审综合上述事实所做出的涉案《永清台湾工业新城投资协议》合法有效的认定，并无不当。 再次，上诉人金鑫公司与被上诉人润科公司签订的《协议》约定，每批次土地摘牌签订土地成交确认书当日金鑫公司向润科公司账户支付按成交确认书土地实际面积每亩40万元的佣金金额，并约定了违约责任。故根据合同相对性原则，上诉人金鑫公司在概括承受被上诉人润科公司《永清台湾工业新城投资协议》权利义务后，该投资协议合同相对方是否存在违约行为、是否已得到全部履行，应向该合同相对人主张权利，并不能以此对抗被上诉人润科公司基于双方《协议》约定向其主张支付佣金及利息的权利。 至于被上诉人新城公司在二审中提出其就涉案上诉人金鑫公司与被上诉人润科公司之间签订的《协议》不知情问题，通过对二审中被上诉人润科公司提交电话录音内容分析，可以看出，新城公司对上诉人金鑫公司与被上诉人润科公司签订的《协议》是知情且同意的，且涉案地块属于当时新城公司原运营范围内。加之一审判决作出后，新城公司并未提出上诉，故新城公司在二审中提出该问题，对本案二审裁判结果不能产生影响。 综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人廊坊金鑫房地产开发有限公司上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费95624元，由上诉人廊坊金鑫房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王章水 审 判 员 张 欣 审 判 员 代述平 二〇二一年七月十二日 法官助理 王传民 书 记 员 贾 莹