广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终3730号上诉人(原审原告、反诉被告)：潘武，男，1975年9月4日出生，汉族，住福建省武平县××××××××××××。委托诉讼代理人：刘泽沛，广东中古律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨思恩，男，1970年8月15日出生，汉族，住广东省中山市×××××××××。委托诉讼代理人：高建平，广东帅毅律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄国华，广东帅毅律师事务所实习律师。上诉人潘武因与被上诉人杨思恩房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院(2020)粤2072民初15165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。潘武上诉请求：1.撤销一审判决；2.支持其一审全部诉讼请求；3.驳回杨思恩一审全部反诉诉讼请求；4.本案一审、二审诉讼费用由杨思恩承担。事实和理由：一审判决在事实认定、举证责任分配上存在错误。一、2020年9月20日，潘武已按合同约定将涉案厂房交付给杨思恩，该厂房一直由杨思恩管控和支配。1.潘武承租杨思恩涉案厂房已达十五年之久，2020年8月26日、28日，经横栏镇司法所调解达成了两份《调解协议》，杨思恩没有提出厂房等设施存在破坏问题。2020年9月17日，杨思恩与第三方高建云重签了出租涉案厂房的《租赁合同》，说明涉案厂房于2020年9月17日就已经符合交付条件，不存在潘武恶意损坏厂房问题。2.杨思恩提交的2020年9月20日、21日两段录音中，杨思恩一直没有明确具体哪里需要恢复原状，至2020年11月16日法院第一次开庭审理之前，杨思恩一直没有将厂房需要恢复原状部分，具体维修项目内容和造价，以及委托第三方维修等事实告之潘武，更没有得到潘武认可确认。杨思恩提交两份《收据》，其中2020年10月20日中山市横栏镇诚信机电安装工程部出具的收据显示，厂房线路安装人工费40000元，2020年10月21日刘晓冬出具的收据显示，土方工程、水道改造、清理废砖、修补地面人工及材料费24100元。首先，修建工程、安装的电线与两次录音中提到的破损处完全不符。（1）潘武经营的中山市横栏镇奔步灯饰厂属于组装灯饰厂，用电负荷很少，而现在新的承租人高建云经营工厂全部是大型机械设备，用电负荷巨大，照片显示墙壁上的电线线路全部更换为四条粗大电路，与原来线路完全不同，40000元线路安装更符合新的承租人高建云要求杨思恩对于十几年老化线路的改造所产生的人工费。（2）潘武与杨思恩十几年来的租赁合同中均明确约定关于“地下水道等漏水和冒水维护等固有设施均由甲方负责”，十几年来地下水道漏水、冒水也都是由甲方杨思恩在处理。虽然杨思恩提交的最近一份租赁合同中将最后手写备注部分（注：甲方厂房屋顶地下水道等漏水和冒水维护等固有设施由甲方负责）故意划去，但是潘武提交的租赁合同中的备注内容并没有被划去，而且其他年份的租赁合同均备注“注：厂房屋顶、下水道维护等固有设施由甲方负责”内容，因此不存在下水道改造需要潘武来承担。杨思恩故意将租赁合同中手写部分划去恰好证明其不诚信的行为。（3）两次录音中均无土方改造、修补地面的内容。从潘武二审提交的证据显示，现有工厂大门是杨思恩应新承租人高建云要求进行改建的，也不是对原有大门进行维修。况且从杨思恩提供的照片来看，完全是杨思恩自己将大树砍掉后挖树根所造成土方改造、地面修复，根本不是潘武所造成的损坏。其次，费用金额不符合常理，更不能证明是由于潘武交付的厂房遭到损坏需要恢复原状而产生的维修费用。一审法院认定杨思恩支出64100元为合理修复费用，由潘武承担赔偿相应损失以及潘武应向杨思恩支付从2020年9月20日到2020年9月30日期间还未支付的共11天租金18700元错误。二、退一步来说，杨思恩从2020年9月20日管控厂房之后，即使涉案厂房遭到损坏，需要恢复原状，杨思恩对修复项目及其造价负有举证责任。一审法院认定由潘武对涉案厂房需要恢复原状，需要维修的项目及其造价负举证责任错误。杨思恩答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。事实和理由：一、一审法院事实认定，举证责任分配正确。潘武与杨思恩在2020年9月20日交接厂房过程中，通过一审提交的录音证据及当时拍摄照片，可以证实潘武在未经杨思恩同意的情况下将厂房的所有电线线路、开关和照明设施进行恶意破坏，人为损坏的门窗、下水道，室内天花等设施亦没有进行修复。在这种情况下，杨思恩要求潘武自行找人修复，以便于控制修复费用的成本，明确修复所需的时间，以减少争议。然而潘武拒绝将损坏的设施恢复至可正常使用的状态，并提出让杨思恩自己找人修复，然后在押金中扣除修复费用的要求。倘若潘武不对厂房设施进行破坏或者主动对破坏设施进行修复，则不会出现这次诉讼纠纷，在杨思恩已完成初步举证责任的前提下，若潘武认为修复项目和费用不合理，需由潘武自行举证，而不是让杨思恩为潘武的违约行为承担更多的举证责任。二、一审法院要求潘武承担恢复原状所产生的64100元维修费用，事实清楚，适用法律正确，应予以维持。1.《租赁合同》后面手写部分，是潘武未经杨思恩同意在合同上自行添加的，并且潘武手写部分与合同打印部分相矛盾，如果需要生效，则手写部分需双方签章确认才能生效，因此可以认定合同末尾手写部分为无效条款。2.依据一审庭审中提交的照片，厂房损坏的照片均为2020年9月17日-2020年9月20日期间拍摄，可以证实厂房交付前电线线路、门窗、天花均遭到破坏，下水道也是堵塞的状态。双方交接时在司法所的录音佐证了上述设施在9月20日交付前已遭到破坏，明显与一审中潘武主张交付时已全部修复相悖，潘武的言辞不值得采信。同时杨思恩也提供了2020年10月20日修复后的照片，证明杨思恩仅对厂房交接前破坏部分做了必要的简单修复。3.因恢复原状产生的64100元费用，是杨思恩在潘武违约后迅速采取积极措施防止损失扩大，其中积极措施包括在潘武明确表示不会自行维修厂房的前提下，及时联系维修人员对厂房修复防止损失进一步扩大，同时维修过程尽量使用成本更低的方式。在杨思恩补充证据录音中有提到，潘武多年以前额外布局该厂房的电线电路花费8万元以上，而杨思恩多年以后在物价不断上涨的前提下重新修复电线线路，人工费加材料费仅花费4万元将厂房的线路恢复至可使用状态，可证明杨思恩在修复过程中尽量控制成本，减少潘武的负担。三、杨思恩实际修复所花费的时间超过一审法院认定修复时长，但杨思恩未提出上诉，应予以维持。潘武向一审法院起诉请求：1.判令杨思恩立即返还潘武押金68000元及利息损失（以押金68000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起至全部清偿完毕之日止）；2.判令本案所有诉讼费用由杨思恩承担。杨思恩向一审法院反诉请求：1.判令杨思恩无须支付潘武押金68100元；2.判令潘武支付杨思恩逾期交租违约金12060元；3.判令潘武支付杨思恩营业损失51000元；4.判令潘武支付杨思恩修复电线、下水道、地面、门窗天花等恢复租赁物原状费用64100元；5.判令潘武缴纳租赁期间产生的租赁税；6.判令本案诉讼费用由潘武承担。一审法院认定事实：中山市国土资源局2008年8月24日核发的中府国用（2008）第××号《国有土地使用权证》记载土地使用权人为杨思恩、谭某，座落为中山市横栏镇茂辉工业区，用途为工业，使用权类型为出让，使用权面积为6666.7平方米。中山市规划局2006年1月18日核发的编号为1020006000018的《建设工程规划许可证》记载，同意杨思恩在横栏镇茂辉工业区建设一期、二期厂房，其中一期厂房建筑面积2395平方米，二期厂房2206平方米。2019年7月11日广东省中山市菊城公证处作出（2019）粤中菊城第3779号《公证书》确认以下事实：2019年7月5日，杨思恩与谭某在公证员公证下签署《协议书》，《协议书》记载，二人于1994年2月18日在广东省中山市登记结婚，于2011年6月13日在广东省中山市登记离婚，双方协商一致就原夫妻共有财产作如下分割协议：一、位于中山市横栏镇茂辉工业区的一块工业用地[持有：中府国用（2008）第××号《中华人民共和国国有土地使用证》]，上述国有土地的土地使用权登记在杨思恩、谭某（曾用名：谭某）名下，现双方约定上述国有土地使用权归杨思恩、双方婚生子女杨某（曾用名：杨某，男，1994年12月18日出生，公民身份号码：442××××××××××××457）二人所有，与谭某无关。2016年9月1日，谭某作为出租方（甲方）、潘武作为承租方（乙方）签订《租赁合同》约定：甲方将其拥有的位于中山市横栏镇茂辉工业区×××××的星棚厂房物业出租给乙方，租用面积约为2350平方米，租用期限自2016年9月1日起至2020年8月31日止；每月租金为3万元，并在当月5号前缴交完毕，逾期缴交每日加收5‰的违约金，逾期超过二十天，则视作乙方自动放弃该物业租赁合同权，甲方即可单方面没收押金及终止协议，并有权向乙方要求赔偿所有损失；租用期内，乙方必须遵纪守法经营，并按当地政府管理部门的有关规定及厂房内部管理负责交纳所需的一切费用（如水费、电费、环境卫生费、保安管理费、治安费、垃圾费、所有税费等）；租用期内，甲方不负责该厂房出租发票税金，由乙方向当地税务局缴交；在租用期满后或有特殊情况须提前解除合同的，乙方在承租期间对厂房的装修硬件设施、加建夹层等（包括地面、墙饰、固定水、电设施）无偿归甲方所有，乙方不得破坏及拆除；租用期内，未经甲方同意，乙方不得擅自改变厂房的用途和将厂房转租、分租或他人互换使用，否则甲方有权单方终止合同，收回其使用权，而不需向乙方作任何赔偿；租用期内，关于厂房的设施及建筑结构未经甲方同意，乙方不得随意改动或拆除，如有损坏由乙方负责赔偿因此所造成的一切维修及建筑费用；租用期内，乙方负责有关的拉闸门、玻璃窗、室内装修、棚顶的补漏、水、电设施、厕所堵塞、下水道堵塞等所发生的一切维修费用（注：雷击、地震、台风所造成的自然灾害除外）；如乙方提前解除合同押金不给予退回；如甲方提前解除合同的，必须退回乙方其押金，并补偿乙方68000元；合同到期时最后3个月的租金不能在按金中抵扣，否则视为中途违约，按金不予退回；乙方必须先付押金68000元，合同期满时，双方办妥移交手续后，乙方若没有损坏甲方任何设施和没有拖欠任何费用的，并搞好清洁卫生，甲方将押金无息退还给乙方，否则将在押金中扣除。同日，谭某出具《收款收据》确认收到潘武缴交的押金68000元。2020年8月26日，杨思恩作为甲方与作为乙方的潘武签订一份《人民调解协议书》，约定：一、乙方承认欠甲方3万元租金及2020年8月水电未支付；二、乙方承诺于签订本协议当场支付3万元租金，承诺于2020年8月31日支付2020年8月水电费。当天杨思恩出具《收据》确认收到潘武支付8月份租金3万元。2020年8月28日，杨思恩作为甲方与作为乙方的潘武签订另一份《人民调解协议书》，约定：一、由乙方聘请具有国家认可资质的第三方房屋鉴定机构对厂房内增设的钢结构设施进行鉴定，若鉴定机构鉴定结果为拆除厂房内钢结构设施不会对房屋结构造成影响的，则甲方允许乙方拆除，拆除后对墙体结构造成损坏的，由乙方负责修补或承担赔偿责任，本次鉴定费用由乙方承担；二、由乙方寻找具有国家认可资质的第三方房屋鉴定机构对厂房内增设的钢结构设施进行鉴定，若鉴定机构鉴定结果为拆除厂房内钢结构设施对房屋结构造成影响的，则双方约定厂房内钢结构设施的拆除交由法院判定处理，本次鉴定费用由乙方承担；三、乙方拆除厂房内钢结构并交还厂房当天，由甲方聘请具有国家认可资质的第三方房屋鉴定机构（需要与乙方聘请的是同一家）对厂房房屋结构安全进行鉴定，若鉴定结果为房屋结构存在安全隐患或其他问题，由乙方负责修补或承担赔偿责任，本次鉴定费用由甲方承担；四、自2020年9月1日开始，乙方按照每日1700元的租金继续租用甲方厂房，租用期限为2020年9月1日至2020年9月20日，乙方承诺于2020年8月31日预先支付25500元租金；五、若乙方于2020年9月20日前全部搬离并清空厂房，待双方结算8、9月的水电、租金及其他费用后，先以乙方预先支付的租金进行抵扣，不足抵扣部分由乙方补交，抵扣后剩余部分租金由甲方退还乙方，双方租赁合同正式解除，若乙方逾期未在2020年9月20日前全部搬离并清空厂房，则甲方有权要求乙方结算并付清8、9月的水电、租金及其他费用，乙方无权要求甲方退还68000元押金；六、依据本协议第三条甲方所聘鉴定机构鉴定结果为房屋结构存在安全隐患或其他问题，由乙方负责修补或承担赔偿责任，待乙方修补或承担赔偿责任后，甲方退还乙方68000元押金，若甲方所聘鉴定机构鉴定结果为房屋结构不存在安全隐患或其他问题，则甲方需在鉴定结果出具当天退还乙方68000元押金；七、乙方可能存在的占用土地占用费的补偿问题交由法院判定处理；八、甲乙双方租赁合同解除后，第三方有异议或要求乙方赔偿或补偿的，由此产生的一切费用及损失由甲方承担。上述第二份《人民调解协议书》签订后，潘武通过林某账户于2020年8月31日向杨思恩转账25500元、于2020年9月15日再次通过林某账户向杨思恩转账5100元、于2020年9月18日又通过林某账户向杨思恩转账1700元并备注“19日租金”。2020年9月3日中山市铁城房屋鉴定有限公司受潘武委托，作出《中山市奔步灯饰厂检测鉴定报告》对位于中山市横栏镇茂辉工业区×××××的建筑物进行检测鉴定，提供意见认为工程危险性等级为A级，即房屋目前无危险点，房屋结构能满足安全使用要求，另建议：1.拆除违建时建议采用切割机切断突出的螺杆，分离与原建筑搭接部位后整体拆除，拆除违建后应用防锈密封胶封闭膨胀螺栓断面防止置留在构件内的螺杆生锈；2.出于安全考虑在拆除违建过程中应注意如下事项：拆除前应撤离建筑物内人员，在进行拆除作业期间临时封闭建筑物，禁止与施工无关人员出入，预防意外发生。2020年9月20日，杨思恩、潘武双方到案涉租赁厂房现场协商厂房交接事宜，杨思恩对双方交谈进行了录音。录音记载，杨思恩一方对厂房的门、电力插座、照明设施、窗玻璃、下水道堵塞、墙体破损等方面提出问题，要求潘武恢复原状。潘武表示不会给杨思恩修，让杨思恩核对一下，维修需要多少钱，然后从押金中扣一些给杨思恩。杨思恩则坚持要求潘武自己进行修复后再验收，验收后再处理押金的问题。双方协商未能达成一致处理意见。2020年9月21日，双方在人民调解员在场的情况下再次到案涉租赁物现场进行协商，杨思恩对三方交谈进行了录音。潘武坚持要求杨思恩报一个维修的大概金额，以支付费用方式处理，杨思恩则表示，自己不是专业人员，无法对费用进行预估，要求潘武自己找人进行修复，双方经人民调解员调解仍不能达成一致意见。杨思恩提供照片一批、《租赁合同》1份、《收据》2张、微信转账记录截图3张称潘武拒绝维修后杨思恩因需要重新出租案涉厂房，杨思恩只能自己找人修复厂房被破坏的电线、天花、下水道等设施，并产生64100元费用，租赁物于2020年10月20日修复完毕。照片拍摄时间从2020年9月7日至2020年10月20日期间不等，照片中反映工厂各个位置的状况，其中2020年9月19日之前的照片中，天花板、墙壁电线线路、下水道等处存在不同程度破损、堵塞的情况，2020年10月20日的照片中天花板齐整、墙壁处有重新砌砖的痕迹。落款日期2020年9月17日的《租赁合同》记载，杨思恩作为甲方与作为乙方的高建云于2020年9月17日签订《租赁合同》，约定：甲方将位于中山市横栏镇茂辉工业区×××××总面积6667平方米的厂房出租给乙方，即日起先交付3333平方米租用，其中3334平方米2021年5月5日前再交付租用，双方约定租用期限六年，自2020年11月1日起至2026年10月31日止，免租期一个月以交房租之日起计算，每月租金96000元，合同另对其他相关事项作了约定。2020年10月20日的《收据》上盖有中山市横栏镇诚信机电安装工程部财务专用章，记载收到贴边工业区杨思恩厂房线路安装及人工费4万元。2020年10月21日《收据》上有经手人刘晓东签名，记载收到横栏茂辉工业区××业主杨思恩的土方工程、水道改造、清理废砖、修补地面人工及材料费24100元。微信转账记录截图3张分别记载杨思恩分别于2020年10月19日向“罗明添信诚机”微信转账2万元，于2020年10月21日向“罗明添信诚机”微信转账2万元，转账说明为“电线安装费余款”，于2020年10月21日向“刘晓冬”微信转账24100元，转账说明为“土方工程款”。潘武确认照片和《租赁合同》真实性，但称9月20日之前的照片是反映交接前的状况，在9月20日交接时已全部打扫干净，10月20日拍摄的照片现状并不能说明9月20日交接时没有打扫干净，其向杨思恩交付厂房是按双方约定的条件进行交付，至于杨思恩与新的承租方约定的厂房交付条件与潘武无关。对《收据》2张及相应微信转账，潘武认为相关维修项目和范围没有得到自己的确认，相关的价格计算方式不予认可。杨思恩另提供手机网银转账截图、《中国农业银行银行卡交易明细清单》《借记卡账户历史明细清单》对潘武2017年9月至2020年8月期间支付租金的具体时间作统计，称潘武在以往交付租金时一直有逾期交付情况，按照每日万分之六的利率标准共产生逾期交租违约金12060元。对上述转账记录的真实性潘武予以确认，但认为，即使迟延交付，也是经过杨思恩认可和同意，且在本案发生之前，杨思恩一直未提出关于逾期付款要求承担违约金的问题。庭审中，杨思恩称主张的营业损失51000元，是按照每日1700元占用费计算因维修厂房空置30天所得。潘武、杨思恩双方确认案涉租赁厂房是上述《建设工程规划许可证》中批准杨思恩在横栏镇茂辉工业区建设的一期厂房。双方又确认另外案涉租金潘武是通过其妻子林某账户向杨思恩交付。法院询问双方能否通过现场确认杨思恩收回厂房后维修过的具体范围，双方均认为可以。鉴于双方均表示可以区分，法院再询问双方是否申请对修复项目的维修造价及修复需时申请鉴定，双方均不申请。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。杨思恩与谭某协议婚姻存续期间的共有财产位于中山市横栏镇茂辉工业区的土地使用权及地上厂房归杨思恩和双方未成年儿子杨某所有，杨思恩作为成年产权人与潘武继续履行合同，杨思恩作为本案诉讼主体适格。潘武、杨思恩双方经人民调解员调解已经就之前的争议达成过两份《人民调解协议书》,该两份《人民调解协议书》双方自愿签订，为双方真实意思表示，双方应按约定履行。潘武实际上已按照协议时间在2020年8月26日支付了2020年8月份的租金3万元，后又三次通过林某账户向杨思恩账户转账共计32300元，故实际上按照双方约定每日1700元的标准，潘武实际已交付截止到2020年9月19日的租金。从双方2020年9月20日以及9月21日两次在案涉厂房现场的谈话录音，结合9月7日至10月20日期间的照片所见，双方产生纠纷在需要人民调解员再次介入调解的原因在于杨思恩对于潘武交付厂房状况不满足基本正常使用需要，要求其进行修复。从2020年9月7日至9月19日的照片所见，厂房确实存在多处破损情况，特别是电源电线、插座、开关，肉眼可见有多处明显现状不能使用的情况，虽然照片不能全面反映厂房全部破损的细节，但潘武主张自己在2020年9月20日交接时已全部修复，并未提供证据加以证实，又与录音当中自己承认存在问题要求杨思恩自己找人修复然后在押金中扣款的事实相悖，对潘武所述不予采信。杨思恩曾明确表示要求潘武自行找人修复，更利于控制修复的费用成本，但潘武并不接受，违约在先应承担相应违约责任。现杨思恩提交两份《收据》及相应微信转账记录在案佐证，对厂房修复正常使用功能进行初步举证，若潘武认为修复项目和费用不合理，完全可以申请法院委托鉴定机构对合理修复造价进行评估，潘武不申请对修复项目的造价进行评估，应承担不利后果，故一审法院认定杨思恩支出的64100元为合理修复费用，潘武应赔偿杨思恩相应损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”潘武在9月20日、9月21日的两次协商中均明确表示不会自行维修厂房，杨思恩应当及时采取措施避免潘武违约造成损失的扩大，现从杨思恩的举证无法体现出何时开始着手找案外人修复厂房，亦未举证上述修复项目的合理修复时长，现杨思恩未向法院申请就合理修复所需时长进行评估，亦应承担不利后果，杨思恩主张修复时长为三十天的证据不足，一审法院酌定从2020年9月22日至2020年9月30日为合理修复时间，潘武应向杨思恩支付从2020年9月20日至2020年9月30日期间还未支付的共计11天租金18700元。关于潘武已交付的押金68000元。谭某与潘武签订的《租赁合同》中涉及没收押金的条款只有两条，其一是在租赁期内承租方逾期交租超过二十天且出租方据此要求提前终止合同的，其二是承租方在租赁期内主动提出解除合同的。实际上杨思恩、潘武双方均无在租赁期内提出上述要求，显然不符合没收押金的条件，押金68000元应当用于抵扣潘武应当支付给杨思恩的租金18700元以及修复费用64100元，抵扣后潘武还应向杨思恩支付差额14800元。关于杨思恩要求潘武支付逾期交租违约金12060元。从杨思恩提交的手机网银转账截图、《中国农业银行银行卡交易明细清单》《借记卡账户历史明细清单》所见，潘武之前确实存在经常超过约定时间（每月5号前）缴交租金的情况，但双方已签订两份《人民调解协议书》对之前的争议处理作了约定，就租金缴交，押金的退还均作了明确约定，视为对合同条款的变更，应按照新达成的协议履行，杨思恩再将两份《人民调解协议书》签订前的违约行为旧事重提有违诚实信用原则，该项诉讼请求不予支持。关于杨思恩请求潘武缴纳租赁期间的租赁税。虽然《租赁合同》中确有约定出租方不负责厂房出租发票税金，由承租方向当地税务局缴交。但杨思恩并无举证自己有缴交过上述税款，诉讼请求中亦未涉及税款金额，该项诉讼请求并不明确，不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第二百二十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、潘武于判决生效之日立即向杨思恩支付租金及厂房修复费用差额14800元；二、驳回潘武全部诉讼请求；三、驳回杨思恩其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1500元，由潘武负担，反诉案件受理费1422元，由杨思恩负担1252元，潘武负担170元。本院二审期间，潘武围绕上诉请求提交了如下证据：1.两份租赁合同，拟证明厂房屋顶、下水道维护等固有设施由杨思恩负责；2.照片数张，拟证明收据的内容是杨思恩对涉案厂房外围墙旁边大树移走和厂房外已违法搭建铁皮棚所产生的费用，电路改造费用是应新的承租人要求进行的改造；3.银行流水，拟证明潘武经营的灯饰厂属于组装厂，用电量少。杨思恩对潘武提交的证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，对于证据2的真实性、合法性、关联性不予确认，对于证据3的真实性、合法性由法院查明，关联性不确认。针对潘武二审提交的证据，本院认定如下：对于证据的真实性、合法性予以确认，是否具备关联性后述。本院审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院又查明，潘武与杨思恩的租赁合同关系始于2006年，双方于2012年签订的租赁合同中有手写“注：厂房屋顶、下水道维护等固有设施由甲方负责”，于2014年签订的租赁合同中有手写“注：甲方厂房屋顶漏水、下水道维修等固有设施由甲方负责”，于2016年签订的租赁合同（即本案合同）中有手写“注：甲方厂房屋顶地下水道等漏水和冒水维护等固有设施由甲方负责”，上述甲方是指出租方杨思恩。但2016年租赁合同中的该手写内容在杨思恩提交的租赁合同中被删除，而在潘武提交的该份租赁合同中仍有该内容。结合2012年、2014年的相关合同内容，本院确认双方签订的2016年租赁合同中的手写标注内容是双方协商一致的结果。本院认为，依据民事诉讼相对性审查原则，本案围绕潘武的上诉请求进行审理。具体分析如下：第一，关于潘武交还的房屋是否存在损坏以及是否应当承担修复责任的问题。从杨思恩与潘武2020年9月20日、21日协商过程录音的文字内容看，涉案租赁物潘武交还时部分存在损坏，尤其是电源线路，潘武搬离时将电源线路拆除，致使租赁物不能通电，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，潘武在租赁期间届满后，将租赁物的电源拆除，明显不符合双方合同的约定，且潘武交还房屋时，杨思恩一直在提出修复问题，潘武称其交还房屋时杨思恩无异议与客观事实不符，潘武应当承担修复责任。潘武上诉认为杨思恩已经接受房屋则证明涉案租赁物符合交付条件的理据不充分，不予采纳。第二，关于修复费用问题。杨思恩提供的证据显示共两笔费用，一笔是土方工程、水道改造、清理废砖、修补地面人工及材料费24100元，另一笔是线路安装及人工费40000元。对于24100元费用，由于租赁合同约定屋顶地下水道等漏水和冒水维护等固有设施是由杨思恩负责，而杨思恩在本案诉讼中，将合同的相关内容进行删除，其行为违背基本的诚实信用原则，从其刻意回避该条款内容的行为可见杨思恩自身知道涉及地下水道等相关维护内容应当由其负责，否则其不会将合同中的该内容予以删除。结合潘武承租涉案租赁物的时间长达十余年，涉案租赁物在使用过程中必然存在正常的损耗，杨思恩收回租赁物一般也会进行一定的修缮以利于进一步出租收益，因此，杨思恩主张该24100元修缮费用由潘武承担的理据不充分，不予采纳。对于40000元费用，从杨思恩与潘武协商沟通的录音文字看，杨思恩主要提及的是该问题，潘武也确认电源线路被剪断，因此，潘武负有修复之责。但潘武在双方沟通中明确表示不会进行修复，基于潘武有修复之责而不履行相应责任，杨思恩的修复行为是在多次要求潘武修复而不予修复的情况下所为，且潘武并无充分证据证明该数额不合理，故本院采纳杨思恩提交的电源线路的相关费用，对潘武上诉认为不应当支付该款项的理由不予采纳。对于修复期间的租金问题。基于前述杨思恩主张的土方工程、水道改造等费用本院认为不应当由潘武负担，故在一审确定的修复期间的基础上应酌情予以减少，确定修复的合理期间为2020年9月22日至2020年9月27日共6天，潘武应向杨思恩支付从2020年9月20日至2020年9月27日期间还未支付的共计8天租金为13600元。第三，关于潘武主张返还押金68000元的利息问题。一审判决杨思恩返还押金，杨思恩并无异议，该款项应当予以返还。由于合同约定，返还押金的条件是合同期满，双方办理移交手续，潘武没有损坏杨思恩任何设施以及没有拖欠任何费用的情况下无息返还，而潘武存在交还租赁物不符合要求的问题，其要求杨思恩支付押金的利息的理由不成立，不予采纳。基于前述潘武应当支付修复费用以及租金共计53600元给杨思恩，而杨思恩应当返还押金68000元给潘武，故潘武应当支付的费用从押金中抵扣后，余额部分14400元杨思恩应当予以返还。综上所述，潘武的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十八条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院(2020)粤2072民初15165号民事判决；二、杨思恩于本判决生效之日立即向潘武返还押金余额14400元；三、驳回潘武的其他诉讼请求；四、驳回杨思恩的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1500元（潘武已预交），由杨思恩负担；反诉案件受理费1422元（杨思恩已预交），由杨思恩负担1098元，由潘武负担324元。二审案件受理费1500元（潘武已预交），由潘武负担1185元，杨思恩负担315元。（上述一、二审案件受理费，均由杨思恩与潘武自行结算，本院及一审法院均不另行退收。）本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  赵 娟二〇二一年七月二十一日书记员  欧绮琪古莉娟