山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁03民终2313号 上诉人（原审被告）：张丹丹，女，1986年5月5日出生，汉族，现住山东省济南市槐荫区。 上诉人（原审被告）：张顺利，男，1982年4月27日出生，汉族，现住山东省济南市槐荫区。 两上诉人委托诉讼代理人:张霞，淄博开发新时代法律服务所。 被上诉人（原审原告）：罗军，男，1962年12月9日出生，汉族，现住山东省淄博市张店区。 被上诉人（原审原告）：谢秋云，女，1959年8月24日出生，汉族，现住山东省淄博市张店区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：曹保进，山东炳阳律师事务所律师。 上诉人张丹丹、张顺利因与被上诉人罗军、谢秋云房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博高新技术产业开发区人民法院（2021）鲁0391民初1143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月24日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张丹丹、张顺利上诉请求：请求二审法院依法撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审法院未查清事实，做出错误判决，上诉人不存在违约，二审法院应当依法予以撤销原判。上诉人与被上诉人于2018年3月20日签订房屋租赁合同，由上诉人租赁被上诉人位于高新区房屋，租赁期限为三年。上诉人租赁该房屋至2021年初，因疫情原因及租赁的房屋门前修路，致使门店经营不好，上诉人与被上诉人协商，将门店转让出去，被上诉人同意后，上诉人积极寻找租赁人，并与之签订了房屋转让协议，上诉人于是通知被上诉人，要卡号准备给其打款，却被告知已经起诉，被上诉人的行为违背诚实信用的原则，上诉人并未违约，上诉人的行为是被上诉人同意的。一审法院判决上诉人违约，承担违约金显然是错误的。二、根据国家政策，被上诉人应当给上诉人减免部分租赁费。由于2020年的疫情，给各行各业带来了极大的经济损失，国家发改委等八部委联合出台指导意见，减免服务业小微企业和个体工商户的房屋租金。根据此精神，被上诉人应当给上诉人减免3个月的租金。上诉人为了减少被上诉人的损失，积极为被上诉人转租该房屋，上诉人与被上诉人之间也多次沟通，被上诉人对上诉人晚交租赁费是认可的、同意的。 被上诉人罗军、谢秋云辩称：其一，上诉人诉称其并未违约毫无事实根据。在涉案合同签订后，上诉人应遵循诚信原则，如约全面履行支付租金、水电等物业费用相关义务。依据涉案合同第二条、第三条之约定，上诉人既未如约于2020年12月20日前支付相应租金，也未如约支付租赁期间的水电等物业费用。即便是曾经支付的部分租金上诉人也是迟延支付，也经过了被上诉人的多次催交，其行为显然构成违约。其二，上诉人诉称的指导意见并不适用本案。就本案而言，上诉人并未依法注册登记，不属于中小微企业和个体工商户，且涉案房屋所有权人系被上诉人，其并非国有房屋，上诉人所谓指导意见并不适用于本案。其三，被上诉人并未同意上诉人所谓的转租和晚交租赁费之行为。依据涉案合同第六条第3款之约定，若上诉人转租，需双方协商并达成协议。上诉人虽曾提出转租但被上诉人并未同意，被上诉人于2021年3月初向原审法院提起诉讼并提出解除涉案合同等诉求以及3月下旬向上诉人发送腾空涉案房屋律师函的行为足以证实。因此，上诉人诉称同意其转租无事实根据。 罗军、谢秋云向一审法院起诉请求：1.解除双方2018年3月20日签订的房屋租赁合同，两被告交回承租的房屋；2.判令两被告支付两原告截至2021年1月26日的租金19232.98元以及自2021年1月27日起至实际交房之日按照日租金739.73元计算的租金；3.判令两被告支付两原告垫付的物业费和水电费等6000元；4.判令两被告支付两原告违约金30000元。 一审法院查明事实：2018年3月20日，两原告与张丹丹签订房屋租赁合同，约定：张丹丹租赁两原告涉案房屋，租期3年，自2019年1月1日至2021年12月31日；年租金270000元，张丹丹应于上年的12月20日前交纳次年上半年租金135000元，本年度6月20日前缴纳本年度下半年租金135000元；租赁期间水电费、物业费等由张丹丹负担；张丹丹拖欠租金达20日以上的，两原告可终止合同，收回房屋；张丹丹逾期交付租金，除应及时如数补交，应支付违约金100000元。合同履行过程中，张丹丹租金交至2020年12月31日。2021年上半年租金张丹丹未按约交纳。2021年3月27日，张丹丹收到两原告委托代理律师发送的律师函，函中要求张丹丹于2021年3月31日前腾空涉案房屋。2021年4月22日，两原告支付涉案房屋2020年10月至2021年4月水电费、物业费等费用7316.80元。另查明，罗军系坐落于淄博高新区金润名仕居5号楼83号房屋的房屋所有权人，谢秋云系坐落于淄博高新区房屋的房屋所有权人。两原告为本案支付诉讼保全责任保险费300元。庭审中张丹丹述称，两被告2007年4月结婚，现在是夫妻关系存续期间，张丹丹租赁原告涉案房屋经营不是夫妻双方共同经营，经营所得没有用于家庭。张丹丹并当庭提出违约金过高抗辩。 一审法院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》及相关司法解释有关规定。两原告与张丹丹签订的房屋租赁合同成立有效。张丹丹未按合同约定支付租金构成违约，按照合同“张丹丹拖欠租金达20日以上的两原告可终止合同收回房屋”的约定，两原告有权解除租赁合同。2021年3月27日，张丹丹收到两原告委托代理律师发送的律师函，该律师函即为解除合同的通知，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；”的规定，原审法院确认双方的房屋租赁合同于2021年3月27日解除。合同解除后，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外”的规定，张丹丹应当将涉案房屋返还两原告，张丹丹所欠的2021年1月1日至2021年3月27日的租金以及自2021年3月28日至涉案房屋实际返还两原告之日的租金也应支付两原告。两原告垫付的物业费和水电费等费用，张丹丹也应支付两原告，两原告只主张6000元系处分自己的权利。关于两原告主张的违约金，张丹丹提出违约金过高，合同约定“张丹丹逾期交付租金”“应支付违约金100000元”，原告主动减少为30000元，结合两原告的损失情况、张丹丹的过错程度和本案的履行情况，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”的规定，原审法院认为原告主张的违约金数额合理，并未过分高于造成的损失，予以支持。原告主张涉案租金等债务系两被告夫妻共同债务，对此原审法院认为，涉案债务系张丹丹以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，两原告并无证据证明涉案债务用于两被告夫妻共同生活、共同生产经营或者基于两被告夫妻双方共同意思表示，依照《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。”的规定，涉案债务不属于两被告夫妻共同债务，原告主张两被告共同承担责任不予支持。综上所述，两原告的诉讼请求部分合法有理，予以部分支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十五条、第五百六十六条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告罗军、谢秋云与被告张丹丹2018年3月20日签订的房屋租赁合同于2021年3月27日解除；二、被告张丹丹于判决生效之日起十日内返还租赁的原告罗军的坐落于淄博高新区金润名仕居5号楼83号的房屋和原告谢秋云坐落于淄博高新区的房屋；三、被告张丹丹于判决生效之日起十日内支付原告罗军、谢秋云按照年租金270000元的标准计算的2021年1月1日至2021年3月27日的租金以及自2021年3月28日至判决第二项房屋实际返还两原告之日的租金；四、被告张丹丹于判决生效之日起十日内支付原告罗军、谢秋云垫付的水电费、物业费等费用6000元；五、被告张丹丹于判决生效之日起十日内支付原告罗军、谢秋云违约金30000元；六、被告张顺利不承担责任。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费590元，财产保全费520元，由被告张丹丹负担。 二审中，两上诉人提交证据一、微信聊天记录一组，证据二、2020年12月30日及12月31日张顺利与罗军的电话录音两份。证实上诉人一直在为被上诉人转租房屋进行努力，也并没有违约，上诉人与刘强的转租是经过被上诉人同意的。提交证据三，商铺通服务协议一份。该协议证实上诉人为了将房屋转租出去与平台签订了服务协议。两被上诉人经质证对证据一、证据二的真实性无异议，对证明事项有异议。该两组证据并非新证据，且两份证据仅体现双方如何支付租金的协商过程，不能证实被上诉人同意转租的事实。对证据三的真实性、合法性及与本案的关联性、证明事项均有异议。针对两上诉人提供的以上证据，本院认定如下：两上诉人二审调查中提供的证据，在一审中即已存在，不属于二审中出现的新证据，且通过三份证据也无法证实两被上诉人明确表示同意上诉人转租涉案房屋，故对该三份证据，本院不予采信。此外，两上诉人还提供微信截图一份，证实其向物业缴纳了2020年10月至2021年5月的水电、物业费8146.9元，两被上诉人经质证对该份证据的真实性、合法性均有异议，认为并非原始凭证，且并未载明所缴纳物业费用的月份，在原审审理期间两上诉人确认并未缴纳相应费用，该证据不能证实两上诉人的主张。经审查，上诉人缴纳费用的缴纳时间为一审判决后，一审中并未发生该事实两上诉人上诉状中也并未主张，对该证据与本案的关联性，本院不予采纳。 二审查明的事实与原审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，两上诉人主张其经过被上诉人同意转租涉案房屋，不存在违约行为。但，根据上诉人张丹丹与两被上诉人签订的房屋租赁合同约定：“承租人拖欠租金达20日以上的，出租人可终止合同收回房屋”，“每年租金贰拾柒万元整，上年的十二月二十日之前应缴次年上半年房租壹拾叁万五仟元整，本年度六月二十日之前应缴本年度下半年房租壹拾叁万五仟元整”。上诉人张丹丹租金交至2020年12月31日，2021年上半年租金上诉人张丹丹未按合同约定按时交纳。两上诉人虽上诉主张两被上诉人同意其转租房屋，但其二审提供的证据未被法院采纳，且即便如两上诉人称是经过两被上诉人同意进行转租，上诉人张丹丹拖欠租金也构成了违约，两上诉人亦未提供证据证实两被上诉人同意其晚交租金，两上诉人称的指导意见也并不适用于本案情况，故，一审判决并无不当。此外，上诉人还主张曾向被上诉人交付水电押金2万元及其已缴纳2020年10月至2021年5月的水电、物业费8146.9元，但对于该两部分事实，上诉人一审中并未陈述作出抗辩，二审上诉状中也未提出，故，本案二审中无法予以处理，上诉人可另行主张权利。综上,一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费700元，由上诉人张丹丹、张顺利负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 宁 审判员 侯 康 审判员 胡晓梅 二〇二一年七月二日 书记员 刘 瑜