北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终4576号上诉人（原审原告）：北京华盛房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区峪口镇工业区。法定代表人：王廷鹏，董事长。委托诉讼代理人：吕红，北京市华贸硅谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：董然，北京市华贸硅谷律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高效东，男，1954年8月4日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王迅，北京市律理律师事务所律师。上诉人北京华盛房地产开发有限公司（以下简称华盛公司）因与被上诉人高效东返还原物纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初41357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华盛公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持华盛公司的一审全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1.华盛公司与高效东之间从未就房屋互换签订任何书面协议，也未就房屋互换有实际履行，高效东提交的证据不足以证明双方之间存在房屋互换合同关系。2.华盛公司与高效东各自享有的房屋权利性质不同，从权属上无法进行互换。3.一审法院根据两套房屋的居住使用情况认定存在房屋互换的事实，不符合法律关于不动产权利的相关规定，属于适用法律错误。4.国网北京市电力公司海淀供电公司出具的《情况说明》不符合法律规定的出具主体及证据形式要求，不应予以采信。一审法院调查核实程序违反法律规定，应予纠正。高效东辩称，同意一审判决，不同意华盛公司的上诉请求和理由。华盛公司与高效东之间存在房屋置换关系。华盛公司向一审法院起诉请求：1.判令高效东立即清空腾退位于北京市海淀区2207号房屋（以下简称2207号房屋），并交还给华盛公司；2.判令高效东支付占用房屋期间的使用费每月5000元，自2002年5月起计算。一审法院认定事实：位于北京市海淀区2207号房屋的房屋所有权人现登记为华盛公司。高效东时任华盛公司高管，在其任职期间，华盛公司将2207号房屋交由高效东居住使用，并由高效东实际使用至今。现华盛公司要求高效东返还2207号房屋，并承担占有房屋期间的使用费。高效东主张曾与华盛公司达成了房屋置换约定，将高效东名下位于北京市海淀区605号房屋（以下简称605号房屋）交给华盛公司，并由华盛公司提供给海淀区供电局作为管理用房使用，而华盛公司将2207号房屋置换给高效东，故而高效东有权占有使用2207号房屋。高效东就其上述主张向法院提交证据如下：1.华盛公司作为甲方与海淀区供电局作为乙方于2000年10月9日签订的《协议书》，该协议书为复印件，内容为：甲乙双方经过友好协商就华盛家园小区配电室管理用房一事达成如下协议，乙方协助甲方将华盛家园小区的地上配电室方案改为全地下配电室方案，并配合甲方有关工作及至配电室正式发电使用；甲方同意提供建筑面积75-80平米的一套具有永久使用权的居室住宅给乙方作为配电室的管理用房；甲方在小区配电室全部竣工后，将配电室管理用房交给乙方使用；配电室管理用房的水、暖、气、电等费用由乙方自理……。华盛公司对该份协议书的真实性不予认可。2.国网北京市电力公司海淀供电公司于2019年10月16日开具的《情况说明》，内容为：“华盛公司在2000年开发建设海淀区华盛家园小区时，因要办理地上配电室挪移到地下的方案变更，我单位当时同意该变更方案，但是依据北京市供电局的相关规定，将地上配电室挪移到地下必须在配电室附近由开发商提供一套管理用房，以便于我单位工作人员值班居住使用。经协商后我单位与华盛公司于2000年10月9日签订了协议书，约定由华盛公司提供建筑面积为75-80平米一套具有永久使用权的居室住宅作为配电室的管理用房。在小区配电室全部竣工后，将配电室管理用房交给我单位使用。此后，华盛公司于2001年下半年将拥有永久使用权的位于北京市海淀区605号房屋交给我单位使用至今。”华盛公司表示该情况说明无单位负责人签名，且出具单位并非具有独立主体的公司，故不认可该情况说明的合法性。经法院再次向国网北京海淀供电公司进行核实，该公司回函表示其公司系国网北京市电力公司的二级单位，2019年10月16日出具的情况说明是其单位出具。3.证人证言，证人鲍某出庭作证，鲍某于2000年至2003年任华盛公司开发部经理，鲍某称：“2000年我进入公司，当时公司遇到巨大困难，华盛家园无法供电，市政设施没有地方，只能将配电室挪到地下，当时王某被拘留，公司无法运作，王某父亲提出让高效东将房屋提供给供电局作为管理用房，将华盛家园房屋给高效东，待具备办证条件时办理过户手续。”华盛公司对鲍某在公司任职时间及职务无异议，但不认可证人所述内容。4.《北京市公有住宅租赁合同》，出租方为北京市房屋经营管理公司，承租方为高效东，房屋坐落于海淀区605号。华盛公司对该租赁合同真实性无异议，但表示605号房屋已经变更了承租人，华盛公司就其主张未向法院充分举证。庭审中，关于华盛公司为何将房屋交由高效东使用，华盛公司称是在高效东任职期间将房屋借给其使用，华盛公司就借用一事未能提交证据佐证。关于华盛公司在高效东离职后是否要求其返还房屋，华盛公司称曾多次口头要求返还。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。基于合同关系产生的占有，有关不动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定。本案中，华盛公司基于物权请求权提起了返还原物纠纷，而高效东主张双方之间存在房屋置换的约定，因此，本案的争议点为高效东是否有证据证明其有权居住使用涉案房屋。首先，高效东就其主张向法院提交了国网北京市电力公司海淀供电公司出具的情况说明，证实该单位曾与华盛公司签订协议，由华盛公司向海淀供电局提供605号房屋作为配电室管理用房，经法院向海淀供电公司核实，该单位证实了情况说明内容的真实性，华盛公司虽然对情况说明提出质疑，但亦未能提交相应反证。其次，2207号房屋所有权虽然登记在华盛公司名下，但该房屋自2001年起由高效东装修后居住至今；605号房屋的承租人系高效东，而该房屋自2001年起由海淀供电公司使用至今，根据两套房屋的居住使用情况，可进一步印证高效东所述互换房屋的事实。最后，华盛公司主张2207号房屋系借给高效东使用，但未能举证证明借用关系的存在，且高效东离职后仍使用房屋长达十余年，华盛公司却未积极主张权利，明显与常理不符。综上，可以确信双方之间存在互换房屋的约定，高效东占有房屋是基于双方之间的合同关系，并非无权占有，双方应先解决合同纠纷，再行处理房屋的腾退返还问题。在上述争议未解决之前，华盛公司基于物权请求权在本案中提出的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告北京华盛房地产开发有限公司的全部诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于高效东占有使用2207号房屋是否属于无权占有。本院认为，高效东在本案一审期间提交的证据可以形成较为完整的证据链条，证明高效东将其作为承租人的605号房屋提供给华盛公司作为配电室管理用房使用，华盛公司将其拥有产权的2207号房屋提供给高效东使用，因此高效东占有使用2207号房屋并非无权占有，华盛公司现要求高效东返还房屋，于法无据，一审法院未予支持，所作处理并无不当。国网北京市电力公司海淀供电公司于2019年10月16日出具的《情况说明》虽在形式上存在部分瑕疵，但人民法院对有关单位提出的证明文书，有权辨别真伪，审查确定其效力，现一审法院通过协助调查函的形式已经核实了该《情况说明》的真实性，并结合其他证据综合认定案件事实，所作处理并无不当。华盛公司的上诉理由和请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，华盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14700元，由北京华盛房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 悦审 判 员  王爱红审 判 员  刘国俊二〇二一年七月二十二日法官助理  刘 瑾书 记 员  陈 雪