重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0111民初3418号原告：重庆岭寓物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区丹龙路88号1栋三楼，统一社会信用代码91500108554071070E。法定代表人：郭勇，总经理。委托诉讼代理人：胥应丽(原告公司员工），女，1987年4月23日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：周良六(原告公司员工），男，1984年8月7日出生，汉族，住重庆市铜梁区。被告：彭书东，男，1990年8月3日出生，汉族，现住重庆市大足区。被告暨被告彭书东的委托诉讼代理人：石仁平，女，1987年3月6日出生，汉族，现住重庆市大足区。原告重庆岭寓物业管理有限公司与被告彭书东、石仁平物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年6月22日公开开庭进行了审理。原告重庆岭寓物业管理有限公司的特别授权委托诉讼代理人胥应丽、周良六和被告暨被告彭书东的特别授权委托诉讼代理人石仁平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2019年6月至2020年12月期间的物业管理费2845.81元，2018年6月至2019年11月水电公摊费144.35元；2、判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的违约金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2020年12月31日应支付违约金暂定为3300元（庭审中确认主张3000元）。以上费用共计6290.16元；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理的芸峰西贵堂的业主。被告与重庆亿超置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购得西贵堂X房，建筑面积92.99㎡。重庆亿超置业发展有限公司与原告于2013年5月26日签订《前期物业服务合同》，全面委托原告对其开发建设的“芸峰西贵堂”住宅小区进行物业管理。合同约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积1.8元/㎡的标准向原告交纳物业管理费，如被告逾期付款应根据前款金额按欠费金额×逾期天数×1%的标准向原告支付违约金。原告依约履行了物业服务义务，但被告并未依约向原告交纳物业管理费，自2019年6月1日至2020年12月31日，被告共欠物业费2845.81元，因原告考虑到《前期物业服务合同》约定的计算标准过高，主动调低违约金暂定3000元，原告多次对其书面及上门催交，均无效果。被告拒不交纳物业费的行为已严重违反了《前期物业管理服务合同》，严重侵犯了原告及西贵堂其他业主的合法权益，故原告诉至法院，望判如所请。二被告共同辩称，1.2019年6月1日至2019年7月10日物业费按过渡期1元/平方米；2.2019年7月10日至今的强制服务阶段的物业费损失由原告自行承担。本院经审理认定事实如下：2013年5月26日，原告(乙方)与重庆亿超置业发展有限公司（甲方）签订《西贵堂前期物业服务合同》，由甲方选聘乙方对其开发建设的西贵堂商住综合小区提供前期物业管理服务。《西贵堂前期物业服务合同》对物业服务内容与质量、物业服务费用标准和交纳时间、物业的承接验收、物业的经营与管理、物业管理用房、专项维修金、违约责任、合同期限等内容作了约定。其中第七条约定：1、住宅物业管理服务费：1.80元/月·平方米（不含电梯费）；.....。5、本物业的水电公摊实行据实分摊。6、业主应于接房之日起交纳物业服务费。第十条约定物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月的10日前履行交纳义务。第三十一条约定：甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每天百分之一的标准向乙方支付违约金。第三十四条约定：本合同期限自2014年6月30日起至2017年6月29日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十五条约定：本合同期满，业主大会尚未成立的，本合同期限顺延至业主大会选聘新的物业管理企业时为止。上述前期物业服务合同签订后，原告按照上述前期物业服务合同提供相应物业服务至今。在提供物业服务期间，原告自愿从2020年1月起将住宅物业管理服务费收取标准下调按1.5元/平方米/月计收。二被告系案涉物业西贵堂小区X幢X号住宅物业的权利人，该物业建筑面积为92.99平方米。二被告接收使用案涉物业房后，开始尚能按照前期物业服务合同约定交纳物业费。自2018年6月起至今未再按约定按时足额交纳水电公摊费和住宅物业管理服务费。其中，二被告拖欠2018年6月至2019年11月水电公摊费144.35元，拖欠2019年6月至2020年12月的住宅物业管理服务费，该期间二被告应当交纳住宅物业管理服务费2845.54元（其中2019年6月至2019年12月期间的住宅物业管理服务费为92.99平方米X1.8元/平方米/月X7个月=1171.66元；2020年1月至2020年12月期间的住宅物业管理服务费为92.99平方米X1.5元/平方米/月X12个月=1673.88元，前述二期间费用之和共计为2845.54元）。经原告书面催收上述拖欠物业费未果后，原告现诉至本院，诉如前述。在审理过程中，二被告举示了西贵堂业主委员会作出的终止案涉前期服务服务合同通知、续聘或招标新聘物业及物业费标准业主表决结果公示文件、关于启动物业服务企业项目招标的请示、中标通知书等证据（举示的证据均系复印件），拟证明西贵堂小区业主委员会于2019年6月3日通知原告终止案涉前期物业服务合同，限于2019年7月10日前做好物业移交准备工作，从2019年6月起按过渡价1元/平方米收区物业服务费，且西贵堂小区业主委员会新聘了新物业服务企业。因此，二被告认为原告从2019年7月10日之后提供的物业服务系强制性服务，原告现要求支付物业费的主张不应当得到支持。原告质证认为，二被告提供上述证据均系复印件，未提供原件核实，法院应不予采信，不能作为定案的依据。同时，二被告还提供了反映物业服务质量存在瑕疵的情景照片，拟证明原告的服务存在瑕疵，据此要求降低物业服务费标准并不承担支付违约金的责任。原告质证认为，造成照片反映的服务瑕疵的原因是多方面的，并非全归责于原告，且照片反映的服务瑕疵现已经整改并消除。此外，原告对其起诉主张的违约金，自愿表示酌情收取2019年6月11日起至2020年12月31日止的违约金280元，其余的自愿放弃。上述事实，有原告的营业执照、前期物业服务合同及其备案登记证、房屋信息查询表、催收依据、消防设施服务合同、电梯维护合同、清洁服务合同、绿化养护合同、物业服务简报、值班记录、巡查记录、被告已缴纳物业服务费的依据、情景照片以及双方当事人在庭审中的陈述等证据载卷佐证，经当庭质证，予以确认。本院认为，原告在审理过程中自愿放弃部分主张的违约金，系原告对自己诉讼权利的处分，本院予以许可。引发本案纠纷的法律事实发生于民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。本院据此评析如下：房屋的所有权人为业主。物业服务企业签订的前期物业服务合同对全体业主具有约束力。业主应当根据前期物业服务合同的约定交纳相关物业服务费用。本案，原告按照前期物业服务合同约定对二被告所有的物业的小区提供了物业服务，则二被告应当依照前述规定按时向原告交纳相关物业服务费用，二被告拖欠物业服务费用，至今未交清，其行为已构成违约，依法应当承担继续交纳并支付违约金的违约责任。对原告请求判令二被告支付物业服务费、水电公摊费、违约金的主张，本院予以支持。支持的金额，本院根据查明的事实和证据予以确认。关于住宅物业管理服务费，经审理查明，二被告拖欠2019年6月至2020年12月住宅物业管理服务费2845.54元，原告现起诉主张2845.81元，主张的金额不正确，应予以纠正，本院确认二被告于本案应支付住宅物业管理服务费2845.54元；关于水电公摊费，二被告对未交纳2018年6月至2019年11月的水电公摊费144.35元的事实无异议，故本院确认二被告应当支付该期间的水电公摊费144.35元；关于违约金，原告自愿放弃主张的部分违约金，仅要求被告给付截止2020年12月31日的违约金280元，是其对自己的合法权益的处分，且原告最终主张的违约金金额符合合同的约定和法律规定，故本院予以支持，本院确认二被告于本案应支付原告截止2020年12月31日的违约金280元。对二被告提出的答辩意见以及原告存在服务瑕疵，应当降低物业服务费计收标准且不应支付违约金的辩解理由，本院认为，1.二被告对原告的服务属于强制性服务的答辩意见没有提供合法有效的证据予以证明，应当对此承担举证不能的法律后果。况且，已发生法律效力的（2021）渝0111民初3414号民事判决已认定西贵堂小区业主委员会于2019年5月25日、2019年6月3日向原告送达的终止案涉前期物业服务合同的通知、与上海永升物业管理有限公司签订的物业管理合同无效、原告的服务不构成强制性服务，理由不再赘述。因此，二被告要求按照过渡价1元/平方米计收物业管理服务费、原告的服务属于强制性服务，不应支付强制服务期间的物业费的答辩意见本院不予以采纳；2、二被告举示的情景照片来源于西贵堂小区业主群，二被告无法说出拍摄的具体人和拍摄时间，无法界定照片表现事实发生的时间阶段。而照片反映的服务瑕疵造成的原因也是多方面的，并非全归责于原告一方所致。二被告主张的服务瑕疵，原告辩解已整改解决，且本院同期受理西贵堂小区的物业服务合同纠纷系列案中，有业主持相同来源相同证据主张相同的服务瑕疵，但同时也承认，情景照片反映的服务不到位、不作为的事实现在已得到解决。因此，二被告提出的物业服务瑕疵不属于物业服务重大瑕疵的情形，可以通过原告整改解决，不宜采取降低物业服务费的方式来解决问题。如果迳直降低物业收费标准，不仅会影响小区内物业服务运行的稳定性，也将侵犯已交费业主的整体利益，造成恶性循环，故本院对二被告要求降低物业服务费计收标准的辩解理由不予以采纳。3.本院综合考量本案纠纷原因以及二被告违约程度，认为二被告提出不应支付违约金的辩解理由不成立，不予以采纳。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告彭书东、石仁平于本判决生效之日起五日内向原告重庆岭寓物业管理有限公司支付2019年6月至2020年12月期间拖欠的物业管理费2845.54元、2018年6月至2019年11月期间拖欠的水电公摊费144.35元，以及违约金280元，共计支付3269.89元。如果被告彭书东、石仁平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告重庆岭寓物业管理有限公司的其余诉讼请求。本案案件受理费25元（已减半收取），由被告彭书东、石仁平共同负担。本判决为终审判决。审判员  饶思臣二〇二一年七月十四日书记员  李文思