北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终8516号上诉人(原审原告、反诉被告)：北京京龙酒店管理有限公司，住所地丰台区南四环西路188号十五区11号楼。法定代表人：韩冰，经理。委托诉讼代理人：彭勃，北京首信（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：中咨资本有限公司，住所地海淀区车公庄西路32号。法定代表人：蒋茂森，执行董事。委托诉讼代理人：张汝义，北京市瑞银律师事务所律师。委托诉讼代理人：石宏生，北京市瑞银律师事务所律师。上诉人北京京龙酒店管理有限公司（以下简称京龙酒店）因与被上诉人北京中咨资本有限公司（以下简称中咨公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初6336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。上诉人京龙酒店的委托诉讼代理人彭勃、被上诉人中咨公司的委托诉讼代理人张汝义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。京龙酒店上诉请求：1.请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求或发回重审；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、不认可一审关于“认定虽然双方未签订交接手续，但可以视为京龙酒店最迟于2018年3月底已经接收房屋，最晚应于2018年4月10日前给付租金。超过14日日后，中咨公司享有解除权”的认定。理由如下：（1）2018年5月14日，被上诉人在诉争房屋上贴了封条。该行为表示在此日期之前，诉争房屋没有任何一方占用。（2）被上诉人在2018年6月5日向上诉人发出的《合同解除通知书》中，已经认定上诉人是在5月24日“非法进入物业内部并强行占用至今”，才形成了解除理由。（3）一审认为上诉人做了施工设计、效果图等前期准备工作，就视为上诉人实际占有房屋并着手装修，完全错误，也不符合基本常识。首先，上诉人委托进行装修的北京同济同仁装饰工程有限公司仅仅是进行了装修前的测量、绘图、设计等工作，并未正式进场施工。其次，双方合同约定了免租期，在这么大型的施工工程以及这么短的时间内，被上诉人又一再刁难上诉人的情形下，上诉人不可能三个月就完成装修工作。装修工作开始之前进行的装修设计、制作装修效果图等工作仅仅是前期准备工作。再次，该物业用于酒店经营，装修施工不仅要经过物业公司批准，还涉及消防、安全、特种行业、食药局等多个政府部门审批。上诉人不可能在没有取得相关部门批准的情形下于3月底就“着手装修”，更不可能进行被上诉人称的“擅自装修”。（4）根据双方提供的短信证据，上诉人在2018年3月底没有接收房屋，被上诉人对此亦认可。二、关于双方未办理交接的原因，以及上诉人是否有正当理由拒绝交接，以及哪一方应为无法交接承担责任的问题。上诉人认为，双方最终未能交接的责任完全应由被上诉人承担，事实理由如下：（1）《房屋租赁合同》第四条约定：“房屋交付时间以三方签字确认的房屋交接确认书日期为准”，房屋交接应由原承租人七天快捷酒店管理（北京）有限公司（下称七天酒店）与上诉人、被上诉人共同办理交接手续，并共同签署交接书。本案中，七天酒店和被上诉人怠于履行交接义务，致使直至被上诉人发出解除通知之日，也未办理交接。被上诉人没有准备三方交接书，导致交接手续无法办理，违约责任在于被上诉人。（2）本案所涉及的房屋，是一个面积巨大的用于酒店经营的楼房，在《附件三：该物业其他建筑物、附着物及附属、配套设施清单及说明》中可见，被上诉人需要办理交接的包括众多设备、设施、电梯等复杂工程设备、设施。办理交接时必须进行工程交底、技术交底、核查数据等复杂流程，还因为原承租人也是酒店经营商，留存有大量酒店经营家具、物品，装修设施等，交接时必须进行清点现有物品的工作。由此可见，“现状交接”绝非简简单单的“交钥匙”就能完成的。在庭审中查明的事实以及被上诉人的自述均显示，被上诉人与原承租人怠于履行交接工作，甚至原承租人七天酒店仅仅是派了一个所谓的店长拿着一把钥匙和电梯证就来办理交接了，这根本无法进行交接手续的完成，也无法签署交接单或交付凭证。况且，直至2018年的5月底，被上诉人也从未向上诉人出具过任何书面交接单要求上诉人盖章认可接收。（3）关于无法交接的另一重要原因是被上诉人一直拒绝向上诉人交付合同的盖章原件，而没有合同原件，上诉人无法办理涉及工商、消防等酒店装修、经营的任何手续和实质工作，严重影响租赁合同的继续履行。而被上诉人的这一行为，说明其早就有违约、毁约的意愿了，2018年5月17日的短信证据可以对此佐证。综上所述，被上诉人在合同履行期间，怠于履行交接义务，拒绝签署交接凭证，无视招投标确定的合同条款，以必须签订苛刻的补充合同为由，连约定完毕的合同都拒绝签署，并拒绝向上诉人交付合同原件。导致上诉人无法办理工商注册手续，无法办理消防、特种行业登记等一系列行政审批工作。被上诉人一直拒绝履行合同义务，一直存在违约行为，但被上诉人拖到三个月的免租期到期，突然开始倒打一耙，以上诉人违约为由擅自提出解除双方的租赁合同，致使上诉人的合同目的无法实现，且直接导致上诉人付出了巨大的经济损失。一审认定事实错误，违背基本事实、逻辑与法律精神。中咨公司辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉人上诉请求。上诉人说不可能三个月内完成这个手续，那完不成的工作为什么在合同中承诺，这说明上诉人签合同的时候就想到了往后拖，导致三次阻止交接。上诉人第一次说七天酒店就来个小姑娘，第二次说没有这个没有那个，所有的图纸和文件都是交接房屋附随的，房屋交接需要这个没有任何道理，合同中也没约定，只有上诉人自说自话说工商没办理登记，上诉人连续三次拒绝交接的理由没有法律依据。租金交付日期是三方签订10日内，7天不交付的起算日顺延，上诉人故意阻止交付条件成就，阻止租金起算。一审根据查明事实未采信上诉人提出的理由，认定交付条件3月底具备，是正常行使裁量权的行为，合理合法。本案真实原因是，上诉人要加盟酒店经营，酒店设计方案图纸要经过加盟品牌产品方的审核认可之后才能实施，然后再报审批。上诉人没办审批是因为品牌方对设计方案风格不认可。2018年8月，另一个合伙人谈话说的很明确了，不可能报消防报装修审批。因此，上诉人才一再提出不交接的各种理由。本案系因上诉人故意违反约定阻止合同履行而产生的纠纷。一审事实清楚，认定的合同解除理由为逾期交付租金与违反合同附件四进行装修。上诉人5月24日进场装修是无可否认的，没经过我方同意擅自装修是要解除合同。京龙酒店向一审法院起诉请求：1.中咨公司返还押金362522元；2.中咨公司赔偿装修损失1680000元；3.中咨公司给付上述两项的利息，按照年利率24％为标准，自我司付款之日至付清之日；4.中咨公司给付违约金652540.28元；5.诉讼费用由中咨公司承担。中资公司向一审法院反诉请求：京龙酒店给付2018年6月1日至8月31日的租金1096506.05元并负担反诉费用。一审法院认定事实：2018年2月，中咨公司（甲方）与京龙酒店（乙方）签订《房屋租赁合同》，京龙酒店承租诉争房屋，用于经营住宿业酒店及酒店相关配套（如餐饮、会议、小商品销售）。合同第三条约定“由乙方直接与原承租商七天快捷酒店管理（北京）有限公司（以下简称七天酒店）办理本租赁房屋／物业的交接手续；乙方申明在乙方本租赁房屋／物业交付前对现有配套状况充分了解并表示认同……”；合同第四条约定“本合同承租期自2018年3月1日至2028年5月31日止，其中2018年3月1日至5月31日完成交接、拆除、装修，租金支付期限自2018年6月1日起至2028年5月31日止。房屋交付时间以三方签字确认的房屋交接确认书日期为准，如原承租商七天酒店交付日期推迟，本合同起租日及租赁期限相应顺延”；合同第五条约定“在签署本合同单日，乙方须向甲方支付相应于一个月租金标准的房屋押金362522元……在交付日，甲方和乙方一起与原承租商七天酒店办理该房屋／物业的交接手续，三方签署交付凭证后即视为甲方已履行将该房屋／物业合格的交付给乙方的义务”；第八条约定“乙方承租该房屋／物业首次的租金，应在三方签署交付凭证后10天内支付”；第十条约定“租赁期间，非本合同规定的免责情况，乙方违反本合同项下任一项规定的，甲方可没收乙方的押金，押金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿”；合同第十六条约定“因为下列原因导致乙方不能实现租赁目的（造成乙方不能正常经营下去的）而解除本合同的，甲方应补偿乙方的装修费用（标准以装修发票金额并按照十年均摊值乘以尚未履行的合同年数），还须支付合同解除日所对应年度租金总额的15％作为对乙方的赔偿，在甲方未支付违约金前，乙方有权延期免费使用承租的房屋，直至甲方支付违约金。（1）甲方擅自解除合同的……”；合同第十七条约定“在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任何事件之一发生后的任何时间提出解除本合同并合法的提前收回该房屋／物业或其任何部分，同时乙方还须支付合同解除日所对应年度租金总额的15％作为对甲方的赔偿：（1）乙方未能按照本合同规定，在必须支付租金或其他费用的日期后的14天仍未支付该租金或其他应支付的费用的。（2）乙方严重违反本合同中乙方必须遵守或履行的其他规定”。附件四《房屋租赁安全协议书》第四条约定“1、在租赁期限内如乙方须对租赁物业进行装修、改建，须事先取得政府主管部门的批准或同意，并向甲方提交装修、改建设计方案，否则甲方有权解除租赁合同……”。京龙酒店于2018年2月12日签章后将合同交付中咨公司，中咨公司于2018年8月将签章后的合同交付京龙酒店。合同签订前，京龙酒店给付中咨公司竞租保证金300000元，转为押金。2018年3月，京龙酒店、中咨公司、七天酒店三次到现场进行房屋交接但均未完成。2018年5月29日，京龙酒店给付中咨公司押金62522元。2018年6月5日，中咨公司向京龙酒店送达《合同解除通知书》，中咨公司提出京龙酒店无正当理由拒绝接收房屋、未依约给付押金及租金、未经同意擅自装修，故要求解除《房屋租赁合同》。京龙酒店当日收到上述通知。2019年，京龙酒店向北京仲裁委员会申请仲裁，要求北京同济同仁装饰工程有限公司（以下简称装修公司）扣除前期费用180000元后，返还定金1500000元、工程预付款1100000元。2019年10月23日，北京仲裁委员会作出裁决，装修公司返还工程预付款1100000元。京龙酒店主张中咨公司在没有解除权的情况下擅自解除合同系违约，要求返还押金并赔偿上述装修损失1680000元、给付上述两项费用的利息，并依据《房屋租赁合同》第十六条给付违约金。中咨公司称京龙酒店有三点违约：1.无正当理由拒绝接收诉争房屋；2.未依约给付押金及租金；3、未经同意擅自装修，因此依据《房屋租赁合同》第四条、第十七条及附件四第四条的约定，中咨公司享有解除权。同时，依照《房屋租赁合同》第十条，有权没收押金。中咨公司对上述主张提交录音资料予以佐证。录音资料显示2018年5月30日，双方人员谈话中京龙酒店工作人员称“从上周四我们就有人看着，周三我们把门封起来，不让他们看到里面，周四我们就安排施工了……”。京龙酒店对录音资料真实性不持异议，但对中咨公司上述主张不予认可。京龙酒店称1、因七天酒店仅一名工作人员持钥匙及电梯合格证前来交接，没有携带设备设施图纸、物品清单等文件，故京龙酒店拒绝接收房屋。2、押金已经足额交纳，未交纳租金理由有二，一是中咨公司直至2018年8月才将《房屋租赁合同》交付，且期间告知公司合同尚未签章。二是合同约定交接后10日内给付租金，但双方并未完成交接。3、京龙酒店并未进行装修改造，录音中的对话只是一种谈判技巧，“周四就安排施工了”说明实际尚未施工。京龙酒店对主张合同未签章提交短信记录予以佐证。短信记录中中咨公司人员在2018年5月17日的短信中提到“合同没有最终签署”。中咨公司认可短信记录真实性，但解释称“合同没有最终签署”指“京龙公司三次无正当理由拒绝接收房屋后，中咨公司提出签署补充协议，要求无论是否完成交接，京龙公司均须于2018年6月1日起给付租金。在双方没有就起租签署补充协议达成一致前，中咨公司不会单独在《房屋租赁合同》上盖章，也不会单独将盖章的《房屋租赁合同》交付京龙公司”。审理过程中，经一审法院询问，京龙酒店称自2018年3月起，已经安排装修公司进场测量，并提交《施工组织设计》、《总部基地方案及效果图》等予以佐证。经核对，上述文件载明的出具时间为2018年3月。中咨公司主张双方在《房屋租赁合同》解除后又多次进行协商，京龙酒店同意撤销解除合同的意思表示，愿意继续履行《房屋租赁合同》，故京龙酒店应当继续给付2018年6月1日至8月31日的租金。中咨公司对上述主张提交双方在2018年6月5日之后的往来文件予以佐证。京龙酒店认可双方确实就签订新合同进行协商，但最终未能达成一致，未签订新的租赁合同。中咨公司认可双方未能签订新的租赁合同，但坚持认为双方已经协商一致撤销了解除合同的意思表示，《房屋租赁合同》应当继续履行，并基于该点提出反诉请求。审理过程中，双方均认可《房屋租赁合同》于2018年6月5日解除。一审法院认为，《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。一、中咨公司是否享有解除权。1、中咨公司作为出租人，应当向承租人交付符合合同约定用途的房屋，并保证房屋在租赁合同履行期间始终符合合同约定用途，此系中咨公司的主要义务。换言之，接收房屋系京龙酒店的权利，无正当理由拒绝接收房屋仅构成受领迟延，中咨公司因此并无法定解除权。中咨公司所引《房屋租赁合同》第四条、第十七条并不能理解为赋予中咨公司约定解除权，故一审法院对中咨公司以京龙酒店无正当理由拒绝收房为由要求解除合同，不予支持。2、京龙酒店认可未依约给付租金，一审法院予以认定。京龙酒店称未给付租金理由有二，一审法院作出如下认定：（1）中咨公司未依约交付诉争房屋。房屋交付的主要内容应为转移占有，现京龙酒店以七天酒店交接人为“一名工作人员”为由拒绝接收，显属不当。京龙酒店所述财产清单、设备设施情况等文件属于附随文件的交接。参考《房屋租赁合同》第三条可知京龙酒店承租前对诉争房屋亦有充分了解，此时仅以未交付财产清单、设备设施文件为由拒绝接收房屋，一审法院亦不予支持。京龙酒店称其未接收诉争房屋。但从《施工组织设计》、《总部基地方案及效果图》以及京龙酒店自述内容来看，京龙酒店在2018年3月就已经进入房屋，进行装修的前期准备工作。因此，一审法院认定京龙酒店无正当理由拒绝接收房屋在先，而后亦于2018年3月实际占有房屋并着手装修，故对京龙酒店以中咨公司未依约交付房屋为由，拒绝给付租金，不予支持。（2）中咨公司合同未签章。合同自双方签字、盖章之日起成立，依法成立的合同，自成立时生效。但合同在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。依短信记录可知，至2018年5月时，中咨公司未将签章后的合同交付京龙酒店。但如前所述，中咨公司在2018年3月三次向京龙酒店交付房屋履行主要义务，京龙酒店亦于该月实际占有诉争房屋，视为接受京龙酒店的履行。因此，一审法院认定即使中咨酒店直至8月才将合同签章、交付，但《房屋租赁合同》已于2018年3月成立。京龙酒店以合同未签章为由，未依约给付租金，一审法院不予支持。一审法院依照《房屋租赁合同》第八条、第十七条，认定虽然双方未签订交接手续，但可以视为京龙酒店最迟于2018年3月底已经接收房屋，最晚应于2018年4月10日前给付租金。超过14日后，中咨公司享有解除权。3、京龙酒店对中咨公司提交的录音资料真实性不持异议，一审法院予以认定。从文字解释并结合京龙酒店已委托装修设计的情节，一审法院有理由相信京龙酒店已经开始装修，对京龙酒店所做辩解，不予采信。依照附件四《房屋租赁安全协议书》第四条，中咨公司享有解除权。因此，在中咨公司享有解除权的情况下，中咨公司于2018年6月5日向京龙酒店送达解除通知，《房屋租赁合同》于该日解除。二、京龙酒店的诉讼请求。如前所述，因京龙酒店有违约行为并导致合同解除，故依照《房屋租赁合同》第十条、第十六条，一审法院对京龙酒店要求中咨公司返还押金、赔偿违约金，不予支持。同时，因未经中咨公司同意即装修，且因京龙酒店原因导致合同解除，故对京龙酒店要求赔偿装修损失，不予支持。进而，对京龙酒店要求给付押金及装修损失的利息的请求，亦不予支持。合同的解除权属于形成权，合同自通知到达时解除，解除的意思表示不得撤销。换言之，一方面，中咨公司送达解除通知后合同已经解除，合同解除已不可逆转；另一方面，中咨公司亦未提交证据证明双方已建立新的合同关系，权利义务与《房屋租赁合同》相同。因此，一审法院对中咨公司以已经协商一致撤消了解除合同的意思表示，《房屋租赁合同》应当继续履行为由，要求给付2018年6月1日至8月31日的租金，一审法院不予支持。一审法院需要强调的是，本案中驳回给付租金的反诉请求是基于中咨公司称双方协商一致恢复原合同履行、撤销了解除合同的意思表示，如基于其它事实主张，可以另行起诉。判决如下：一、驳回北京京龙酒店管理有限公司的诉讼请求；二、驳回北京中咨兰德工程技术开发有限公司的反诉请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院另查明，北京中咨兰德工程技术开发有限公司于2020年11月10日将公司名称变更为中咨资本有限公司。本院认为，京龙酒店与中咨公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同，双方均应依约履行。关于京龙酒店与中咨公司签订的租赁合同成立时间问题，依据法律规定，合同自双方签字、盖章之日起成立，依法成立的合同，自成立时生效。但合同在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，京龙酒店于2018年2月12日签章后将合同交付中咨公司，中咨公司于2018年8月将签章后的合同交付京龙酒店。虽然中咨公司于2018年8月才签章，但是中咨公司在2018年3月三次向京龙酒店履行交付房屋主要义务，京龙酒店亦于该月实际安排装修公司进场测量，根据上述查明事实一审法院认定即使中咨酒店直至8月才将合同签章、交付，但《房屋租赁合同》已于2018年3月成立并无不当。对于京龙酒店与中咨公司签订的租赁合同解除问题，2018年6月5日中咨公司向京龙酒店送达《解除合同通知书》，以京龙酒店存在无正当理由拒绝接收房屋、未依约给付押金及租金、未经同意擅自装修为由解除合同。关于中咨公司的解除通知是否产生合同解除法律后果问题，第一，中咨公司所提京龙酒店存在无正当理由拒绝接收房屋的理由是否构成解除合同原因。中咨公司作为出租人，应当向承租人交付符合合同约定用途的房屋，并保证房屋在租赁合同履行期间始终符合合同约定用途，此系中咨公司的主要义务。京龙酒店无正当理由拒绝接收房屋仅构成受领迟延。因此，中咨公司此项解除理由并不能产生合同解除的法律后果。第二、对于京龙酒店未支付租金的行为是否构成解除合同问题，在诉讼中京龙酒店认可其未支付租金，且以合同并未成立、中咨公司未能交付诉争房屋为由进行抗辩。关于合同成立问题，正如前文所述，一审法院认定双方的租赁合同已于2018年3月成立，因此京龙酒店此节抗辩本院不予支持。关于京龙酒店所提未交纳租金系因中咨公司未能交付诉争房屋的抗辩理由，首先，在中咨公司向京龙酒店交付房屋时，京龙酒店以参与交接工作的案外人七天酒店交接人为“一名工作人员”为由拒绝接收显属不当。其次，京龙酒店以财产清单、设备设施情况等文件属于附随文件，但中咨公司交接时并未移交为由拒绝接收房屋。根据租赁合同约定内容，京龙酒店承租前对诉争房屋有充分了解，在中咨公司交接房屋时仅以未交付财产清单、设备设施文件为由拒绝接收房屋显属不当。此外京龙酒店虽主张未接收诉争房屋。但根据查明事实可以认定京龙酒店在2018年3月就已经进入房屋，进行装修的前期准备工作。因此，一审法院认定京龙酒店无正当理由拒绝接收房屋在先，而后亦于2018年3月实际占有房屋并着手装修，故对京龙酒店以中咨公司未依约交付房屋为由，拒绝给付租金的抗辩理由不予支持并无不当。综上，虽然中咨公司与京龙酒店未签订交接手续，但可以视为京龙酒店最迟于2018年3月底已经接收房屋，根据双方租赁合同关于交付租金时间的约定，京龙酒店最晚应于2018年4月10日前给付租金。超过14日后，中咨公司享有解除权。在此情况下，中咨公司于2018年6月5日向京龙酒店送达解除通知，该通知自京龙酒店收到之日产生解除的法律效力。关于京龙酒店所提要求中咨公司返还押金、赔偿装修损失并支付利息以及支付违约金的诉请，因租赁合同的解除系因京龙酒店违约行为导致合同，故对京龙酒店要求中咨公司返还押金、赔偿违约金的诉请本院不予支持。因京龙酒店装修未经中咨公司同意，且因京龙酒店原因导致合同解除，故对京龙酒店要求赔偿装修损失的诉请本院亦不予支持。在一审法院审理过程中，被上诉人中资公司名称发生变更，本院予以纠正。另，一审法院判决驳回中咨公司的反诉主张，对于该判项，双方当事人均未提出上诉。根据法律规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的不予审理。综上所述，北京京龙酒店管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决对中咨公司名称认定有误，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初6336号民事判决第一项；二、变更北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初6336号民事判决第二项为：驳回中咨资本有限公司的反诉请求。二审案件受理费28360元，由北京京龙酒店管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孟 龙审 判 员  刘苑薇审 判 员  刁久豹二〇二一年七月二十九日法官助理  谢 静书 记 员  刘芯怡