贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初11797号 原告：秦朝霞，女，汉族，1975年10月21日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：秦晓熙（特别授权代理），系贵州尚恩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李佳真（一般授权代理），系贵州尚恩律师事务所实习律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区洪山路10号，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张尧（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所实习律师。 原告秦朝霞诉被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“毕节瑞丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2021年6月29日受理后，依法适用简易程序公开开庭速裁审理。原告秦朝霞的委托诉讼代理人秦晓熙，被告毕节瑞丰公司的委托诉讼代理人赵月颖、张尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求为：1、判令被告将涉案房屋资料报产权登记机关备案，并将办理涉案房屋房地产权属证书交付给原告；2、判令被告支付因逾期办理商品房转移登记有关文书产生的违约金（违约金计算以原告已付购房总款297043.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍，从2017年6月1日计算至被告为原告办理不动产权证书并交付原告之日止），该项暂计10000.00元；3、判令被告退还原告开户费829.00元；4、本案诉讼费用由被告承担。 本案查明的事实如下：2012年6月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市，建筑面积104.16平方米，房屋总价款为297043.00元的住宅出卖给原告。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2013年5月31日前，被告承诺于2017年5月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已交付房款0.1%的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由原告承担。合同签订后，原告依合同约定向被告支付了首期购房款179043.00元，银行按揭贷款118000元。被告向原告代收了办证的相关税费并于2014年9月9日向原告收取了开户费829.00元。现涉案楼幢还不具备办理转移登记的条件。 上述事实，有原、被告的陈述，以及双方所举证据经举证质证的《商品房买卖合同》、《收据》、《委托书》、《完税发票》等在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。 原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行办理涉案商品房不动产权证书的义务，逾期则应向原告支付相应的违约金。关于诉讼时效问题，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。由于双方在合同中约定被告应在2017年5月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期则按日向原告支付已交付房价款0.1%的违约金，原则上应从2017年6月1日起开始计算违约金。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院立案之日（2021年6月29日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2018年6月29日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。 关于被告承担逾期办理不动产权证书违约金的截止时间应如何认定的问题，由于原、被告双方约定由原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，双方形成委托代办关系，被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露、通知义务，即向原告披露、通知涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件，原告据此向被告提交应由原告提交的办证资料及缴纳所需税费，用于被告代为办理转移登记。现因涉案商品房至今未取得交付办理产权转移登记相关手续的条件，故对原告诉请的违约金，应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 关于被告承担逾期办理不动产权证书违约金的标准应如何适用的问题，本案中，原、被告双方约定按日向原告支付已交付房价款万分之十的违约金，被告主张该违约金的标准过高请求本院予以调整，原告诉请以总房款为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。综合考量合同的履行情况等因素，本院酌定参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“……参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不再公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 被告提出2020年1月24日起至2020年2月26日止新冠肺炎疫情影响期间的违约金应予扣除的抗辩，因被告早在疫情发生之前就已构成违约，且被告也未举证证明其在疫情期间积极履行义务因疫情的原因而未能履行，故对被告的该抗辩，本院不予采纳。 涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，办理转移登记的条件不成就，属于法律规定的事实上履行不能，故对于原告要求办理并交付涉案商品房权属证书的诉讼请求，本院不予支持。原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书（应由出卖人具备的办理商品房转移登记的有关文书）之后，另行向被告主张权利。 关于原告诉请被告退还开户费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。若被告毕节瑞丰公司在收取涉案房屋总价款之外，另行收取了上述建设安装费用，其应举证证明未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，被告毕节瑞丰公司所举证据并不能证明前述事实，应视为被告毕节瑞丰公司已将上述设施建设安装费用包含在房屋总价款中，故被告毕节瑞丰公司另行收取原告电开户费520元、闭路电视开户费260元无事实及法律依据,应予退还。被告毕节瑞丰公司虽提出诉讼时效抗辩，但上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求予以返还，故对被告关于诉讼时效的抗辩主张，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告秦朝霞支付逾期办理涉案商品房不动产权证书的违约金，该违约金以已付购房款297043.00元为基数，自2018年6月29日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告秦朝霞开户费共计829.00元； 三、驳回原告秦朝霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费391.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  全乾亚 二〇二一年七月二十日 书记员  郑 丹