江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终2625号上诉人（原审被告）：张敏，女，1988年12月26日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。委托诉讼代理人：陆勇（系上诉人张敏丈夫），男，1981年4月3日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。被上诉人（原审原告）：孙巾尧，女，1993年6月8日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被上诉人（原审原告）：周雨翾，男，1988年4月6日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴本喜，淮安市清江浦区大成法律服务所法律工作者。上诉人张敏因与被上诉人孙巾尧、周雨翾房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2021）苏0812民初1735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张敏上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人孙巾尧、周雨翾一审诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.案涉租赁合同并未约定需限制案涉商铺第一层的经营范围，案涉商铺第二层在被上诉人承租时并没有特殊气味。如果第一层商铺经营螺蛳粉产生特殊气味影响被上诉人经营，被上诉人应向商铺第一层经营者主张权利。2.被上诉人选择在商业街承租房租，应当预见可能出现特殊气味影响其经营的情形，因此被上诉人本身对合同解除就有责任。3.被上诉人的装修未经过张敏同意，张敏对装修不知情，不应赔偿装修损失，且室内可拆除的物品已经由被上诉人拆除带走，无法拆除的物品被上诉人明确表示放弃。4.被上诉人在合同期内主动解约，按约定押金应不予退还，被上诉人搬走之后，空调还继续占用房屋两个多月时间，造成涉案房屋无法重新出租，应由被上诉人赔偿该期间内的租金损失。孙巾尧、周雨翾辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。孙巾尧、周雨翾一审起诉请求：1.解除孙巾尧、周雨翾与张敏签订的房屋租赁合同；2.张敏支付孙巾尧、周雨翾装修损失78000元、退还房屋押金10000元，赔偿2021年1月10日至2021年2月28日期间房租损失6806元，合计94806元；3.张敏承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2020年8月16日孙巾尧（乙方、承租方）与张敏（甲方、出租方）签订《商铺租赁合同》一份，合同约定甲方将拥有经营管理及转租权的商铺（合同标的）淮安市万达广场金街商铺12号楼内2楼（以下简称案涉商铺）分租给乙方。租用期限3年，自2020年9月1日至2023年9月1日。年租金50000元，租房租赁押金10000元。乙方每6个月支付一次租金，每次支付25000元。租赁期间，乙方不得将房屋转租给第三方使用，若乙方未能租满三年或合同期内主动要求离开，甲方将不退还房屋押金。甲方在租赁期内维护乙方的合法权益和经营权，甲方不得影响乙方正常经营，特殊情况需提前沟通。甲方在分租期间需告知房东乙方分租内容与权利，不得隐瞒。孙巾尧、周雨翾、张敏分别在《商铺租赁合同》相应处签名。2020年8月17日，为经营开展钢琴艺术培训课程，孙巾尧、周雨翾对案涉商铺进行装饰装修，并与案外人淮安市志宇装饰工程有限公司签订《志宇装饰装修工程施工合同协议条款》，约定：本合同工程项目造价为人民币（大写）：柒万捌仟元整（78000元），工程期限30日，开工日期8月18日，竣工日期2020年9月18日。2020年9月19日，案外人淮安市志宇装饰工程有限公司向孙巾尧、周雨翾出具工商服务业统一收款收据一张，载明装修费78000元。2020年8月16日，张敏向孙巾尧出具收条一份，载明今收到孙巾尧房屋押金壹万元整（10000元）万达金街12#。2020年8月21日，张敏向孙巾尧出具收条一份，载明今收到孙巾尧半年万达金街12号楼房屋贰万伍仟元整（25000元）加一年物业费用壹仟元整（1000元）。一审另查明，2020年8月16日，孙巾尧、周雨翾与张敏签订《商铺租赁合同》时，案涉商铺一楼即淮安市万达广场金街商铺12号楼内1楼用于经营“本宫的茶”。2020年11月1日，周雨翾与张敏通过微信协商案涉商铺1楼转租事宜，周雨翾称“楼下有个做酸菜鱼的问你家房子”，张敏称“不做，刚给我打电话的，把人熏死了”，周雨翾称“嗯，我也告诉他了，还要做螺丝粉，把我吓哭了”，张敏称“最好就说不给用明火”。2020年12月14日，案涉商铺一楼已转租案外人用于经营“柳州螺蛳粉”，孙巾尧与张敏丈夫在微信中就此事进行联系，孙巾尧称“陆房东你好，那个楼下这个味道现在怎么解决的呀？今天来了，因为他们家开业几天了，我们香薰机已经不抵用处了，而且楼上的味道比楼下还难闻”。张敏丈夫回复“我跟他讲好了，在二楼楼梯那个玻璃地方啊，装一个排风扇，他就应该这一两天。”2021年2月7日，周雨翾与张敏微信联系，周雨翾称“问题你解决不了，那就走解除合同了，我们押金你要退还，房屋装修损失你要赔偿，螺蛳粉影响经营期间的房租你也要承担”，“你楼下的螺蛳粉影响我上课是事实，你之前保证说楼下没有味道，我才同意她们搬进来的”。2021年2月28日，周雨翾就腾空及搬离案涉商铺与张敏再次联系，“东西我都搬走了。中央空调，监控设备和摄像头我都没动，具体按流程走吧”，并向张敏发送了腾空案涉商铺的图片。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致不能实现合同目的的，可以解除合同。本案中孙巾尧、周雨翾与张敏签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，双方应当按照合同履行各自义务。根据双方约定，甲方在租赁期内，维护乙方的合法利益和经营权，甲方不得影响乙方正常经营，特殊情况需提前沟通。甲方在分租期间需告知房东乙方分租内容与权利，不得隐瞒。张敏在对案涉商铺1楼进行转租时，双方应提前沟通，充分磋商，张敏也应考虑到孙巾尧、周雨翾承租案涉商铺应享有的相关权利，包括应提供无特殊气味的承租环境，以方便孙巾尧、周雨翾开展经营活动。《商铺租赁合同》虽未对案涉房屋1楼转租经营范围进行直接约定和限制，但张敏再次转租商铺的行为亦不应影响孙巾尧、周雨翾在先经营的钢琴培训活动。张敏作为案涉商铺的房东，为孙巾尧、周雨翾提供不受特殊气味影响的承租环境亦是《商铺租赁合同》中应有的义务。孙巾尧、周雨翾要求解除《商铺租赁合同》，张敏虽不同意解除该合同，但考虑到租赁合同是互赢的关系，若不解除房屋租赁合同，一方面将导致涉案房屋长期闲置，另一方面将使承租方在不占用使用房屋的情况下承担租金损失，解除合同关系，有利于打破僵局，及时止损。故孙巾尧、周雨翾主张解除双方之间的《商铺租赁合同》，有事实和法律依据，予以支持。关于孙巾尧、周雨翾要求张敏退还案涉商铺押金10000元问题，《商铺租赁合同》虽约定未租满三年不退还押金，但考虑到孙巾尧、周雨翾主动提出解除合同系因为承租案涉商铺后，张敏将1楼商铺再次转租给经营具有气味的经营者，合同提前解除的责任并非孙巾尧、周雨翾自身原因，故对孙巾尧、周雨翾要求退还1万元押金的诉讼请求予以支持。关于孙巾尧、周雨翾要求张敏赔偿2021年1月10日至2021年2月28日期间房租损失6806元，因孙巾尧、周雨翾于2021年2月28日才向张敏发出腾空、搬离案涉商铺的消息，故法院对退还房租的请求不予支持。关于案涉商铺装修损失78000元问题，考虑到案涉商铺约定的租赁期限为3年，而孙巾尧、周雨翾在对案涉商铺投入装修成本、进行课程培训后的第3个月，案涉商铺1楼即转租给案外人用于经营“柳州螺蛳粉”，且孙巾尧、周雨翾经营的钢琴艺术培训课程中亦有相当数量的客户反映因无法接受室内较重的螺蛳粉气味并要求停课退费。因螺蛳粉是具有特殊气味的地方性食品，其特殊气味的接受度个体差异亦较大，故张敏的转租案涉商铺1楼用于经营“柳州螺蛳粉”的行为系可能影响案涉商铺正常开展钢琴培训的特殊情况，该转租行为应提前与孙巾尧、周雨翾进行磋商，以避免转租行为给双方造成损失，并提前做好如安装排气设备等相关防范措施。社会主义核心价值观倡导“和谐、公正、诚信、友善”，双方应在案涉商铺1楼转租前充分磋商，做到守望相助，充分弘扬与人为善的社会主义核心价值观，在转租商铺过程中做到公正兼顾双方权益，尽量促进合同的履行。综合考虑到孙巾尧、周雨翾实际使用案涉商铺的时间尚不满约定租期的六分之一，且已将可移动拆卸的装修及相关物品拆卸带走，其装修损失得到一定控制，故法院酌定张敏赔偿孙巾尧、周雨翾装修损失以1万元为宜。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第（二）（四）项、第五百六十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除孙巾尧、周雨翾与张敏于2020年8月16日签订的《商铺租赁合同》；二、张敏于判决生效之日起十日内退还孙巾尧、周雨翾房屋押金10000元，并向孙巾尧、周雨翾支付房屋装修损失10000元；三、驳回孙巾尧、周雨翾的其他诉讼请求。案件受理费2696元，由孙巾尧、周雨翾负担1348元，张敏负担1348元。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理确认一审查明的事实。本院认为，本案双方签订的租赁合同系双方真实、自愿的意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。案涉租赁合同中约定出租人应维护承租人的合法利益和经营权，出租人不得影响承租人正常经营，特殊情况需提前沟通。张敏将案涉房屋一楼出租给案外人经营螺蛳粉，产生较大特殊气味，孙巾尧、周雨翾经营的钢琴艺术培训班中相当数量的客户因无法接受较重的螺蛳粉气味要求停课退费，影响到孙巾尧、周雨翾承租房屋的合同目的实现，导致最终租赁合同解除，张敏对合同解除存在过错。一审法院在现场勘验的基础上，根据当事人过错程度、案涉房屋装修情况，判决张敏退还押金1万元并赔偿孙巾尧、周雨翾装修损失1万元并无不当。关于张敏所提孙巾尧、周雨翾装修房屋未经过同意、其二人应向一楼经营者主张赔偿、空调占用房屋两个月不应退还押金等上诉理由，经查，双方在租赁合同中约定承租人装修期内不得破坏房屋主体结构，并未约定装修方案要经过出租人同意。合同具有相对性，张敏系孙巾尧、周雨翾的合同相对人，孙巾尧、周雨翾向张敏主张权利于法有据。关于押金退还问题，经查，周雨翾于2021年2月7日已告知张敏要求解除合同、退还押金并赔偿装修损失，后又于2021年2月28日告知张敏已清空房屋。即使当时空调尚未搬走，张敏在知晓合同无法继续履行后，也应尽早将案涉房屋对外招租，防止损失扩大，但涉案房屋至今尚未重新出租，故张敏主张押金应冲抵2021年2月28日后的租金于法无据，本院不予支持。综上，张敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2696元，由上诉人张敏负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 俊审 判 员  梁新星审 判 员  刘玉娟二〇二一年七月二十三日法官助理  钟 岩书 记 员  李 景