河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0122民初4904号原告：陈新亮，男，1969年10月10日生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：梁静飞，河南焕廷律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘旸，河南焕廷律师事务所律师。被告：河南新鼎晟房地产开发有限公司，住郑州市郑东新区白沙镇郑开大道与康庄路交叉口东南角（地质矿产科技中心），统一社会信用代码9141010005086355X6。法定代表人：康健，该公司董事长。委托诉讼代理人：李文军，河南兴亚（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘启昌，河南兴亚（郑州）律师事务所律师。原告陈新亮与被告河南新鼎晟房地产开发有限公司（以下简称新鼎晟公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁静飞、刘旸，被告新鼎晟公司委托诉讼代理人李文军均到庭参加诉讼。本案现已审理终。原告陈新亮向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令被告返还原告购房款共计920000元及资金占用利息（以920000元为基数按照同期银行贷款利率计算自2018年5月30日至实际清偿止）；二、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2012年12月17日，原告向被告河南新鼎晟房地产开发有限公司支付团购定金2万元订购被告公司开发建设的房产，2018年5月29日，原告以银行转账的方式向被告公司支付购房款23万元，另通过原告配偶的银行卡支付购房款27万元，被告公司开具收据载明原告支付房款52万元；另有案外人董洪刚，于2012年12月14日向被告公司支付团购定金1万元，于2018年5月30日通过其配偶的银行卡支付购房款39万元，被告公司开具收据载明董洪刚支付房款40万元。2020年1月份，董洪刚将其对被告所享有的一切权利义务转让给原告，并已经通知到被告。后原、被告双方协商退款，被告同意，但均以无钱为由拖延至今。无奈，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，诉至贵院，请求依法裁判。被告新鼎晟公司辩称，一、本案涉及两个不同的法律关系，不可并案处理，贵院应依法裁定驳回原告陈新亮的起诉。具体理由如下：原告主张被告返还的92万购房款中，包含其本人预交的52万元及案外人董洪刚预交的40万元。（1）原告要求被告返还其本人预交的52万元购房款的诉求及事实和理由，形成的法律关系是商品房预约合同纠纷。（2）原告要求被告返还其董洪刚预交的40万元购房款的诉求及事实和理由主要涉及债权转让事宜，在口头商品房预约合同尚未解除无法认定债权转让效力的情形下，形成的法律关系是债权转让合同纠纷。综上，在中国的民事诉讼活动中，同一案件中仅能解决一个法律关系，不同法律关系不得同案审理。法院应当依职权查明并裁定驳回起诉或仅审理涉及原告要求被告返还其本人预交的52万元购房款的商品房预约合同纠纷；对本案中不属于同一法律关系的涉及案外人董洪刚债权转让的40万元购房款此债权转让合同纠纷的案件部分作另案处理。二、案外人董洪刚与被告之间形成的口头商品房预约合同尚在履行过程中且并未解除，其未经被告同意，擅自将“所谓的债权”转让给原告系无效法律行为。本案中，案外人董洪刚从未向被告主张解除口头商品房预约合同并返还预交的40万元购房款，双方之间并未形成债权债务关系。案外人董洪刚向原告转让的是《口头商品房预约合同》中的合同权利和义务。根据《中华人民共和国民法典》第555条之规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中案外人董洪刚向原告转让《口头商品房预约合同》中权利和义务并未经被告同意，因此此转让行为无效。综上：原告无权向被告主张返还董洪刚预交的40万元购房款。三、原告主张返还购房款中的定金部分不应予以返还。原告及案外人董洪刚均系河南省接待办的公职人员，二人参与预约购买省接待办下属企业即被告开发的内部团购房尚未达到预售条件是明知的。双方之间对预约购买的商品房基本状况、价款的确定方式、总价款、付款方式、付款时间、交付条件、装修标准、产权证办理事宜、争议解决方式、违约责任等商品房买卖合同的主要条款均未约定。被告一直在履行合同义务，待房屋建成并满足交付条件时会第一时间向原告及案外人董洪刚交付房屋。被告不存在违约行为，原告单方要求解除商品房预约合同构成违约。因此法院不应支持购房款中定金部分的返还请求。四、本案原告关于资金占用期间利息的诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院应依法予以驳回。其一、原告及案外人董洪刚均是河南省接待办的，涉案的房地产项目系其下属单位河南省中州宾馆与鼎晟华泰实业有限公司共同成立被告公司作为房地产开发项目公司建设的，其缴纳订金及预交房款预约购买房产时对房地产项目暂时不能签订正式的商品房买卖合同、交房期限、价款未定等情况是明知的，其自身存在重大的缔约过错。被告不存在隐瞒、欺诈的等行为。因此原告要求被告返还资金占用期间的利息无事实和法律依据。其二、自原告及案外人董洪刚与被告形成商品房预约合同关系时起直至本案起诉前，任何一方均未向合同相对方主张解除预约合同关系，被告至今一直按照口头承诺为原告及案外人董洪刚预留了团购房，履行了合同义务，即未违约也不存在过错。原告通过起诉的方式释明期单方主张解除合同，因此其要求返还其起诉之前资金占用期间的利息主张缺乏事实和法律依据，不应支持。综上所述：本案涉及不同的法律关系不能并案处理，贵院应裁定驳回起诉或仅审理原告本人预交的52万元购房款，对涉及案外人董洪刚债权转让的40万元购房款另案处理。原告与案外人董洪刚单方要求解除合同构成违约，购房款中定金部分共计3万元不应退还。原告及董洪刚在明知涉案的房地产项目暂时不能签订正式的商品房买卖合同、交房期限遥遥未定等情况下还参与预约购买内部团购房存在重大过错，起诉之前资金占用期间的利息返还请求也不应支持。本院经审理查明：2012年12月17日，原告陈新亮与被告新鼎晟公司口头达成房屋买卖协议，原告陈新亮向新鼎晟公司支付团购房订金20000元，同日，新鼎晟公司向陈新亮出具收据一份，主要内容为：兹收到河南省接待办陈新亮交来团购房订金20000元。2018年5月29日，陈新亮向新鼎晟公司支付500000元，同日，新鼎晟公司向陈新亮出具收据一份，主要内容为：兹收到陈新亮交来预交房款520000元。2012年12月14日，董洪刚与新鼎晟公司口头达成房屋买卖协议，董洪刚向新鼎晟公司支付团购房意向订金10000元。2018年5月30日，董洪刚向新鼎晟公司支付390000元，同日，新鼎晟公司向董洪刚出具收据一份，主要内容为：兹收到董洪刚交来预交房款400000元。2020年1月，董洪刚为甲方、陈新亮为乙方签订转让协议一份，主要内容为：甲乙双方经自愿协商一致就甲方购买河南新鼎晟房地产开发有限公司团购房一事达成以下转让协议：一、甲、乙双发确认，甲方于2012年12月14日向河南新鼎晟房地产开发有限公司支付团购定金1万元，于2018年5月30日通过其妻姚尧的银行卡支付购房款39万元，河南新鼎晟房地产开发公司向甲方出具收据载明支付房款40万元，截止本协议签订，未与新鼎晟公司签订书面购房合同，新鼎晟公司未向甲方交付所购房产；二、甲方将该笔债权自愿转让给乙方，乙方有权以甲方名义向河南新鼎晟房地产开发有限公司主张一切债权及相关违约责任；三、甲方自愿协助乙方向河南新鼎晟房地产开发有限公司告知该债权转让通知。2021年3月16日，董洪刚向新鼎晟公司法定代表人康健邮寄债权转让通知，2021年3月17日，中国邮政快递信息显示康健已签收。本案在审理过程中，本院依法对董洪刚进行调查并制作调查笔录一份。董洪刚表示陈新亮提交的债权转让协议及债权转让通知书是其本人真实意思表示。另查明，案涉楼盘尚未建成，且至今尚未取得商品房预售许可证。原告为维护自身的合法权益，故诉至本院。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。同时，有过错的一方应当赔偿对方因合同无效所受到的损失。债权人转让权利的，应当通知债务人。本案中，原告陈新亮以及案外人董洪刚与被告新鼎晟公司口头达成房屋买卖协议。因案涉楼盘至今未取得商品房预售许可证，违反法律、行政法规的强制性规定，故涉案口头房屋买卖协议应认定为无效合同。因该合同被告新鼎晟公司取得的预交房款，新鼎晟公司应当予以返还。被告对无效合同的产生存在过错，故其在返还原告购房款的同时，还应当赔偿相应利息损失。利息的计算方式为：以实际支付的购房款为基数，自预交房款之日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。2021年3月16日，董洪刚向新鼎晟公司法定代表人康健邮寄债权转让通知，2021年3月17日，康健签收该债权转让通知，故董洪刚案涉房屋的权利已转让给原告陈新亮。综上，原告陈新亮要求被告新鼎晟公司返还购房款92万元并支付利息（其中52万元自2018年5月30日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心2021年5月17日公布的一年期贷款市场报价利率计算；另40万元自2018年5月31日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心2021年5月17日公布的一年期贷款市场报价利率计算）的诉讼请求，并无不当，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：被告河南新鼎晟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈新亮购房款92万元并支付利息（其中52万元自2018年5月30日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心2021年5月17日公布的一年期贷款市场报价利率计算；另40万元自2018年5月31日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心2021年5月17日公布的一年期贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7260元，已减半收取，由被告河南新鼎晟房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王宏亮二〇二一年七月五日书记员  葛 星