江苏省淮安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏08民终2133号 上诉人（原审被告）：冯会玲，女，1972年1月10日出生，汉族，住淮安市清江浦区。 委托诉讼代理人：潘虹，江苏引航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王继晨，江苏引航律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：江苏天帆律师事务所，淮安顺壤房地产开发有限公司管理人。 诉讼代表人：赵金斗，该公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：赵金斗，江苏天帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王啸，江苏天帆律师事务所律师。 原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司淮安市分行，住所地淮安市淮海南路130号。 负责人：杨爱民，该分行行长。 上诉人冯会玲因与被上诉人江苏天帆律师事务所、原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司淮安市分行请求确认债务人行为无效纠纷一案，不服江苏省淮安经济技术开发区人民法院（2020）苏0891民初3404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 冯会玲上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.根据一审法院查明的事实以及上诉人提供的证据，足以认定上诉人与淮安顺壤房地产开发有限公司（以下简称顺壤公司）最初签订的20套房屋《商品房买卖合同》的目的是作为上诉人提供借款的还款担保，在顺壤公司未能及时还款的情况下，上诉人积极主张债权并通过司法拍卖形式取得2套房屋，2018年4月23日顺壤公司与上诉人达成以物抵债合意，上诉人以部分债权本息抵偿18套房屋购房款，顺壤公司将房屋交给上诉人，至此18套房屋《商品房买卖合同》的性质已由担保转化为买卖关系，18套房屋归上诉人所有。该18套房屋不属于顺壤公司的破产财产。因相关房屋不具备办证条件，导致相关房屋未能在法院受理破产申请前办理不动产权证，责任也不在上诉人，不能因此否认上诉人对18套房屋享有物权的事实。2.2019年11月21日顺壤公司配合上诉人将早已抵债并交付给上诉人的18套房屋的不动产权证登记至上诉人名下，是履行以物抵债后配合办证的附随义务，不是法院受理破产后的个别清偿。3.本案事实发生在民法典实施前，故不适用民法典相关规定，一审法院依据民法典审理本案错误。即使本案适用民法典，18套房屋的物权也属于上诉人，民法典规定：不动产物权的设立变更转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。依据企业破产法、最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定，18套房屋不属于顺壤公司，其物权属于上诉人，符合“但法律另有规定除外”情形。 江苏天帆律师事务所辩称：1.双方权利义务关系应以2019年8月26日破产案件受理进行评价，破产案件受理后，未经法院和管理人认可的行为无效，破产案件受理时涉案所有权转移登记行为并未发生，故没有发生让与担保的效力，上诉人对案涉房屋没有优先受偿权；2.上诉人主张双方达成了以物抵债协议，但未提交结算资料，其称以实际行动达成了合意没有依据，且让与担保的时间是2013年，而其主张抵债时间是2018年，上诉人没有提交证据证明双方以真实的新价格进行结算，因此仅能认定其主张的交付及后来办证均是履行让与担保合同行为；3.如果双方以2013年价格结算，而在房价大幅上涨情况下损害了其他人公平受偿的权利，属于串通损害第三人利益，应当属于无效；4.根据2017年上诉人参与20套房屋中的2套房屋拍卖，上诉人对于该让与担保的效力不认可，2018年在未经结算的情况下占有房屋，显然是想将房屋作为担保；5.目前没有证据可以证明上诉人与被上诉人公司之间存在真正的房屋买卖意思表示，在破产案件受理时，上诉人不享有最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28条的物权期待。 江苏天帆律师事务所一审诉讼请求：1.确认顺壤公司于2019年11月21日将青春雅轩小区2号楼305、403、405、505、603、605、705、805、905、1005、1105、1205、1305、1405、1505、1605、1506、1606号房屋所有权转移登记至冯会玲名下的行为无效；2.判令冯会玲协助办理撤销登记，将该房屋所有权转移登记至顺壤公司名下。 一审法院认定的事实：2013年2月2日案外人武政与冯会玲签订《借款合同书》，约定武政向冯会玲借款400万元，顺壤公司作为担保人提供青春雅轩2号楼20套住宅作为抵押，合同书第五条注明抵押以担保人与甲方办理网签《商品房买卖合同》的形式完成，此《商品房买卖合同》仅作为乙方在还清本协议下的全部本金之前担保抵押所用，并非实际买卖。20套住宅为2号楼303、305、403、405、503、505、603、605、705、805、905、1005、1105、1205、1305、1405、1505、1605、1506、1606号。后因武政未按约还款，冯会玲起诉顺壤公司，法院查明，2013年2月2日案外人武政与冯会玲签订借款合同，由武政向冯会玲借款400万元，约定借款期限为2013年2月3日至2013年8月2日。冯会玲、顺壤公司及案外人武政于2013年5月22日约定，顺壤公司为该笔债务提供担保，借款人武政到期未按时足额还款的，由顺壤公司承担还款责任。冯会玲依约出具了借款，该借款到期后，经冯会玲催要，借款人武政并未还款。2013年12月6日经法院主持调解，双方达成调解协议如下：一、案外人武政所欠冯会玲借款本金400万元，顺壤公司于2014年1月30日前偿还100万元，于2014年2月28日前偿还50万元，于2014年3月30日前偿还100万元，于2014年4月30日前偿还100万元，于2014年5月30日前偿还50万元；二、顺壤公司自2013年8月2日开始按每月1%的利率承担借款利息直至借款本金全部偿还之日止，但承担的利息总额不超过20万元；三、双方无其他争议。法院确认了上述协议，并作出（2013）河民初字第3675号民事调解书。 2013年12月12日冯会玲（甲方）与顺壤公司（乙方）签订《补充协议》，内容如下：经过甲乙双方充分协商，针对2013年2月2日签订的《借款合同书》和5月22日签订的《补充协议》再作如下补充协议：一、根据2013年5月22日的《补充协议》，乙方愿为武政提供担保责任，代其偿还所欠甲方的人民币四百万元本金。二、乙方在2014年1月30日前还款100万元；2014年2月28日还款50万元；2014年3月30日前还款100万元；2014年4月30日前还款100万元；2013年5月30日前还款50万元。三、乙方自愿承担利息，利息按日计算，利率为月1.0%，时间从2013年8月2日至还款之日，乙方承担利息的总额不超过20万元。四、乙方继续提供自行开发的“青春雅轩”2号楼中的20套商品房作为抵押（原签订的20套《商品房买卖合同》仍然有效，不再重签），乙方不得随意改变合同。甲方同意乙方可以对外进行销售，销售前告知甲方，销售房款直接归还甲方借款，并将销售房款汇入甲方指定账户。五、如乙方不能按上述约定时间还款，甲方有权就剩余部分债权主张权利，同时，利率调整为同期银行贷款利率的四倍，并不受本协议第三条利息总额的限制，时间从逾期还款之日起开始计算。六、乙方如违约，甲方有权处置抵押物。乙方配合甲方办理相关手续，甲方处置房屋所产生的费用由乙方承担。七、本协议从签订之日起生效，此前协议中如有与本协议不一致的约定，均按本协议执行。八、本协议一式三份，双方当事人各执一份，原借款人一份，签字盖章有效。 2017年6月10日经法院强制执行，青春雅轩2号楼303、503室房屋拍卖成交。2019年8月26日一审法院裁定受理顺壤公司破产清算案件。2019年11月21日邱某以顺壤公司名义向办证部门提出申请，当日将剩余18套房屋产权登记在冯会玲名下。2020年1月21日涉案18套房屋设立了抵押权，抵押权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司淮安市分行，每套房屋的抵押金额均为781.88万元。 一审审理中，冯会玲主张在2018年4月23日顺壤公司已经将涉案18套房屋交付给冯会玲，冯会玲也于当日缴纳物业费并领取了房屋钥匙，提供了物业费收据，并申请证人邱某到庭作证。邱某陈述，其2009年入职顺壤公司，担任行政经理职务，知道顺壤公司用20套房屋作抵押的情况，相关的合同是其打的，也知道后期签订了补充协议，顺壤公司在2018年4、5月份决定将房产抵债给冯会玲，其经办了冯会玲交房事宜，当时公司的法定代表人陆安全打电话，交待其近期冯会玲来拿房予以配合办理，共计拿了18套房屋。因为账户被税务局封了，所以没有开具购房发票。公司印章在2015年之后基本由其保管。交房程序为：先到开发商处办理结算，结算完成后开具交房通知，然后业主本人到物业办理交房手续。交房的时候房屋尚未验收合格，办证的时候不知道进入破产程序。 2021年3月16日冯会玲补充提供了淮安新区物业公司工作人员胡波的情况说明、缴纳物业费的转账记录，收款方为韩立华。冯会玲陈述，借款人武政是顺壤公司的实际控制人，因为小区缺资金才借钱，借钱的时候，小区已经封顶，只有后续的门窗等没有安装，武政经别人介绍才认识冯会玲，后来才知道武政是其丈夫的老乡，所以才向其借钱。在一审法院第二次开庭时，冯会玲补充提供了韩立华、胡波与淮安新区物业管理有限公司签订的《全日制劳动合同书》。 经核对，转账记录金额、日期与冯会玲此前提供的物业费收据一致。对于武政的实际控制人身份，江苏天帆律师事务所陈述，因接管的资料不全，反映不出武政是顺壤公司的实际控制人，从财务审计来看，也反映不出武政所借款项进入顺壤公司。 一审审理中，中国邮政储蓄银行股份有限公司淮安市分行向一审法院邮寄了款项结清证明，提供涉案18套房屋作为抵押担保的淮安凯悦科技开发有限公司所借款项已于2021年1月21日结清。冯会玲提供不动产登记簿信息查询结果，显示涉案18套房屋此前设立的抵押权已经注销。 一审法院认为，2013年2月2日案外人武政与冯会玲签订《借款合同书》第五条内容、（2013）河民初字第3675号民事调解书查明的事实、2013年12月12日冯会玲与顺壤公司签订的《补充协议》第四条内容，均可以证明顺壤公司为武政向冯会玲借贷关系中的担保人，顺壤公司与冯会玲签订的《商品房销售合同》目的是提供担保，符合《民法典》第一百四十六条第二款规定的“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力”，应认定双方并无真实的商品房买卖合同关系，《商品房销售合同》实为借贷担保合同。 商品房的权属变动，《民法典》第二百零九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。据此，当事人以实际支付全部购房款或已实际占有为由，主张实际取得房屋权属的，没有法律依据，涉案的十八套房屋应认定为破产财产。 在法院受理顺壤公司破产清算案件后，顺壤公司将名下房产变更登记到冯会玲名下，属于个别清偿行为，符合《中华人民共和国企业破产法》第十六条的规定，应认定其行为无效。为此，经一审法院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国企业破产法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审判决：一、确认淮安顺壤房地产开发有限公司于2019年11月21日将青春雅轩小区2号楼305、403、405、505、603、605、705、805、905、1005、1105、1205、1305、1405、1505、1605、1506、1606号房屋所有权转移登记至冯会玲名下的行为无效；二、冯会玲于判决生效之日起十日内协助江苏天帆律师事务所办理撤销登记，将青春雅轩小区2号楼305、403、405、505、603、605、705、805、905、1005、1105、1205、1305、1405、1505、1605、1506、1606号房屋所有权转移登记至淮安顺壤房地产开发有限公司名下。一审案件受理费38800元，保全费5000元，由冯会玲负担。 二审中各方当事人均未提交新证据。 本院经审理确认一审查明的事实。 本案二审争议焦点为：案涉房屋是否属于被上诉人公司破产财产，是否构成对上诉人的个别清偿。 本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定:“破产申请受理时属于债务人的全部财产,以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产,为债务人财产。”对涉案房屋本院认为属于债务人财产，理由如下：一、上诉人主张涉案房产在顺壤公司进入破产程序之前已完成交付，不应当纳入顺壤公司的债务人财产，但依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”,该涉案房产在法院依法受理顺壤公司破产申请时尚未变更登记至上诉人名下，所有权仍归属于顺壤公司,应认定为债务人财产。二、上诉人与顺壤公司签订的《商品房销售合同》实际为借贷担保合同，上诉人未能提供证据证明其与顺壤公司达成了以物抵债合意，故上诉人系基于担保法律关系占有涉案房屋,并非为生活、居住需要,结合上诉人的资金出借人身份及案涉抵债房屋的数量,可以认定上诉人不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》所保护的购房者,不享有物权期待权。三、《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）系为正确适用《中华人民共和国企业破产法(试行)》所制定的司法解释,2007年6月1日《中华人民共和国企业破产法》施行,《中华人民共和国企业破产法(试行)》随之废止。2013年9月16日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》（以下简称破产法司法解释二）第二条对不应认定为破产财产的情形,作出了不同于《规定》第七十一条的规定。根据“新法优于旧法”的法律适用规则,本案应适用破产法司法解释二第二条认定案涉房产是否属于债务人财产。故上诉人依据《规定》第七十一条的规定主张涉案房屋不属于破产财产，本院不予支持。本案并不属于破产法司法解释二第二条规定不应认定为债务人财产的情形。 因涉案房屋属于债务人财产，在法院受理顺壤公司破产清算申请后，顺壤公司将涉案房屋变更登记至上诉人名下，构成对上诉人的个别清偿，该行为无效。故一审判决上诉人协助被上诉人办理撤销登记并将涉案房屋所有权转移登记至顺壤公司名下并无不当。 综上所述，上诉人冯会玲的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费38800元，由冯会玲负担（已付）。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 炜 审 判 员  朱 佩 审 判 员  陈 颢 二〇二一年七月二十九日 法官助理  濮雪妍 书 记 员  杨 柳