广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0606民初2715号原告：佛山市星都汇物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会佛山新城裕和路141号星耀广场商铺1号。法定代表人：叶仙斌。委托诉讼代理人：方程，广东泽康律师事务所律师。被告：潘启亮，男，1985年12月30日出生，汉族，住广东省广州市天河区×××××××巷2号，公民身份号码440××××××××××××512。原告佛山市星都汇物业管理有限公司（以下简称：星都汇公司）诉被告潘启亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月12日作出（2019）粤0606民初17390号民事判决。原告星都汇公司不服该判决，向佛山市中级人民法院提起上诉。佛山市中级人民法院于2020年10月20日作出（2020）粤06民终7559号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序于2021年5月13日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人方程到庭参加诉讼，被告经公告送达开庭传票未到庭。本案现已审理终结。原告星都汇公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间的《商铺租赁合同》于提起诉讼之日起解除；2.判令被告立即返还案涉租赁场地；3.判令原告有权没收租赁保证金25500元、公用事业保证金5000元，以上合计30500元；4.判令被告立即向原告支付拖欠的2018年12月1日起至2019年5月31日止的租金41442.95元（自2019年6月1日起至租赁合同解除之日止的租金按照每月6953.75元标准另行计算）、2018年12月1日起至2019年5月31日止的管理费11642.4元（自2019年6月1日起至租赁合同解除之日止的管理费按照每月1940.4元标准另行计算），以上合计53085.35元；5.判令被告立即向原告支付拖欠的2018年11月1日至2018年12月31日期间的水费140.4元，2018年11月1日至2019年3月31日期间的电费3562.5元；6.判令被告向原告支付根本性违约金26682.45元；以上三至六项合计113970.7元；7.判令被告自租赁关系解除之日起至实际返还案涉租赁场地之日期间的场地占用费（按照租赁合同约定的每月8894.15元的标准计算）；8.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月6日，原告（原为“佛山市星都汇房地产开发有限公司”）与被告签订一份《商铺租赁合同》[合同编号：XY-ZS（2017）057]，约定由被告承租位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区×民委员会佛山新城裕和路141号星耀广场商铺1号一层自编号EF107号铺位（以下称“租赁物业”）用于经营吴小川麻辣烫餐饮品牌，租赁期限自2017年9月1日至2020年11月6日，合同约定自2018年4月7日起至2018年11月6日止的租金为每月6559.85元，自2018年11月7日起至2019年11月6日止的租金为每月6953.75元；被告应于营业期内每月支付管理费1940.4元。上述合同签订后，原告按照约定向被告交付了租赁物业，被告向原告实际支付了租赁保证金25500元、公共事业保证金5000元，但是被告却并未按照约定按时足额支付租赁费用。截至本起诉状出具之日，被告尚拖欠2018年12月1日至2019年5月31日止的租金41442.95元、2018年12月1日至2019年5月31日至的管理费11642.4元、2018年11月至2018年12月期间的水费140.4元、2018年11月至2019年3月期间的电费3562.5元。此外，被告违反合同约定擅自中途退租并停止营业。被告擅自中途退租的行为构成严重违约，根据《商铺租赁合同》第9.2条规定，被告擅自中途退租的，原告有权解除合同。9.3条规定，被告已支付的所有保证金均不予退还，此外被告还应当支付合同解除当月固定租金和管理费之和三倍金额作为违约金。被告的行为构成严重违约，给原告造成了重大的经济损失，为维护自身的合法权益，原告遂起诉至法院。被告潘启亮未作答辩。诉讼中，原告均依法提交了证据，本院作以下认证：1.原告提供的原被告的主体资格材料、验收备案表及不动产权证、商铺租赁合同及协议书、合同变更申请、物业收费一览表、租赁场所交付确认书、农商银行客户回单、收据、2018年12月18日佛山农商银行客户回单、广东增值税专用发票（电费）、水费发票、用水抄记录表、用电抄录表一份，上述证据均为原件，本院予以确认。2.原告提供的关于对欠费商户停水停电的通知函一份及对应EMS邮寄退件，系原件并由邮政公司盖章的改退批条，本院予以采信。3.对原告提供的电表照片，可以与上述电表记录印证，本院予以采纳。4.对原告提供的星耀广场交费清单，对有签名的真实性予以确认。5.对现场照片，有报纸佐证拍摄日期，原告拟通过该证据证明被告起诉时未撤场，本院对该事实予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年11月6日，原告（原名称为佛山市星都汇房地产开发有限公司）作为出租方、被告作为承租方，双方签订一份《商铺租赁合同》，约定原告将其名下的位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区×民委员会佛山新城裕和路141号星耀广场商铺1号一层自编号EF107号商铺出租给被告，面积为64.68平方米，用于经营“吴小川麻辣烫”餐饮店；租赁期为36个月零50天，即自2017年9月18日至2020年11月6日，租赁期包含50天装修期；原告应于2017年9月18日向被告交付案涉商铺；商铺自交付日起开始计租。如至租赁期限届满，双方仍未就续租完成书面合同的签署的，合同于租赁期满之日即终止，原告有权随时收回商铺，且被告应按合同约定的标准（当月的日平均租金及管理费之和两倍的标准）向原告支付该商铺被占用期间的占用使用费及公用事业费。被告按固定租金按月支付租金，具体方式为：自2017年9月18日至2018年4月6日期间的租金总额为6559.85元，被告应在本合同签订之日起15天内支付。自2018年4月7日起到第一个租赁年度届满日（即2018年11月6日），固定租金为每月6559.85元；第二租赁年度（2018年11月7日至2019年11月6日）的固定租金为6953.75元；第三租赁年度（2019年11月7日至2020年11月6日）的固定租金为7370.93元等。被告应于每月20日前向原告结算支付下月的固定租金。被告水电、通讯等公共事业费用按照原告通知支付或结算。被告应于本合同签订时，向原告支付案涉商铺的保证金，其中租赁保证金为25500元、公共事业保证金5000元；被告应于营业期内按照租金的交纳方式和时间一并向原告支付案涉商铺的管理费1940.4元/月；被告逾期支付租金或者本合同规定的其他应付款超过十五天的，则构成违约，一方有权书面通知另一方解除本合同，同时违约方应按照合同约定承担违约责任；被告擅自中途退租的，即构成被告严重违约，原告有权解除合同并就发生的损失向被告索赔，被告已支付的所有保证金、租金等款项均不予退还，被告还应向原告支付合同解除当月固定租金和管理费之和三倍的金额作为违约金（如被告仅支付提成租金的，违约金金额为合同解除前6个月平均月提成租金含税和管理费含税之和的三倍），如被告支付的违约金不足以弥补由此而给原告造成的损失，被告应补足损失的差额部分。同日，原被告双方与案外人佛山市星顺商业有限公司（以下简称星顺公司）签订协议一份，约定原告委托星顺公司作为代理人，代理权限包括管理出租物业，收取原租赁合同项下租金、保证金等全部费用、处理与被告因租赁产生的纠纷等商铺事宜。合同签订后，原告将EF107商铺交付给被告使用。2017年11月10日，被告向原告支付了租赁保证金25500元，公共事业保证金5000元。2018年12月18日，被告向原告支付了10651.15元，原告以该部分款项中6559.85元抵扣了2018年11月份的租金，1940.4元抵扣了2018年11月份管理费，2018年10月的电费2062.5元，2018年10月的水费88.4元，此后被告未再支付任的费用。原告于2019年3月26日向被告发出《租金、管理费等费用催缴函》一份，催缴租金，并告知逾期拒绝支付的法律后果，该邮件寄送后被退回。另查，上列商铺2018年11月1日至2018年12月31日的用水量为27个单位，每个单位计价5.2元，共计水费140.4元；2018年11月1日至2019年3月31日的期间的用电量为2850个单位，每个单位计价1.25元，共计电费3562.5元。被告于2019年1月份停止营业，原告庭审自述已经在2020年12月14日自行收回了商铺，并对垃圾物品进行了处理，从起诉至收回商铺期间被告均未出现。本院认为，原被告之间的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，依法有效，双方应受其约束。被告未按时支付租金、管理费、电费超过十五天并擅自中途退租，已构成根本违约，按照合同约定，原告有权解除合同及主张违约责任。原告未提供证据显示其在诉前已经向被告提出解除合同的意思表示，原告通过诉讼的方式向被告提出解除合同，合同解除时间应以原告提出解除合同的意思表示到达被告的时间为准，即本案应诉材料送达被告之日（2021年4月2日），但从双方签订的《商铺租赁合同》内容显示，双方租期至2020年11月6日已界满，租期届满后若无重新签订租赁合同即《商铺租赁合同》终止，故案涉合同已于2020年11月6日终止。根据原告庭审陈述，在2020年12月14日案涉商铺已经实际收回，故对于原告请求解除合同及返还租赁物的诉请，因缺乏事实基础且无执行意义，本院不予支持。至于拖欠的租金，2018年12月1日至合同终止之日即2020年11月6日期间应按照《商铺租金合同》计算租金，根据合同约定及原告主张数额，2018年12月1日至2020年11月6日期间的租金按照每月6953.75元的标准计算为163876.71元（6953.75÷30×707天）。至于水电费，系被告搬离商铺前在商铺范围内所产生的费用，依约应由被告承担，2018年11月1日至2018年12月31日的水费140.4元，2018年11月1日至2019年3月31日的电费3562.5元，本院予以支持。至于管理费，2018年12月1日至2020年11月6日期间的管理费，按照合同约定每月1940.4元计得为45728.76元（1940.4÷30×707）。至于场地占用费，被告一直未搬离案涉商铺，原告于合同终止后按约定收回商铺，故场地占用时间为从合同终止的次日即2020年11月7日至2020年12月14日期间，参照双方合同相关条款约定及原告主张数额计算即每月8894.15元计算场地占用费为11265.92元（8894.15÷30×38）。至于没收租金保证、公共事业保证金、收取违约金26682.45元，该三项约定均为违约责任，合同对上述违约责任适用的情形均有明确的约定，综合本案情形并不符合适用上述违约责任的情形，对于原告该部分诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。至于被告潘启亮此前交纳的租赁保证金25500元，公共事业保证金5000元不予没收，可按合同约定抵扣上述拖欠租金，抵扣后尚欠租金数额为133376.71元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十六条、第九十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告潘启亮应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市星都汇物业管理有限公司支付租金133376.71元、场地占用费11265.92元；二、被告潘启亮应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市星都汇物业管理有限公司支付管理费45728.76元；三、被告潘启亮应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市星都汇物业管理有限公司支付2018年11月1日至2018年12月31日的水费140.4元，2018年11月1日至2019年3月31日的电费3562.5元；四、驳回原告佛山市星都汇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2764.4元，由原告佛山市星都汇物业管理有限公司承担764.4元，由被告潘启亮承担2000元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  严 婧人民陪审员  曾慧虹人民陪审员  伍结香二〇二一年五月十八日书 记 员  陈建豪