河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终8326号上诉人（原审被告）：田春合，男，汉族，1963年6月28日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：王斐斐，河南程功律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩晓亮，男，汉族，1988年4月18日出生，住河南省中牟县。被上诉人（原审原告）：禹洋，男，汉族，1987年6月12日出生，住河南省荥阳市。共同委托诉讼代理人：陈利红，河南启点律师事务所律师。上诉人田春合因与被上诉人韩晓亮、禹洋房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院作出（2021）豫0103民初6075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。田春合上诉请求：1、请求依法撤销河南省郑州市二七区人民法院（2021)豫0103民初6075号民事判决书第二、四项判决的违约金部分内容，依法改判田春合无需支付违约金，驳回韩晓亮、禹洋关于违约金部分的诉讼请求或将案件发回重审（不服部分金额为345000元）；2、本案一、二审诉讼费用由韩晓亮、禹洋承担。事实与理由：一、一审法院审理案件查明的部分案件事实不清，程序违法，应当予以纠正。一审法院的整个开庭审理过程仅有书记员一人记录，案件主审法官在开庭时并未到庭，该程序违法。二、涉案的两份《房屋买卖协议》均系韩晓亮、禹洋单方制作，其中关于违约金的约定属于格式条款，并未告知田春合，不应当对田春合产生法律效力。田春合年事已高，对于合同中的很多条款繁琐并不清楚，关于协议中约定的高额违约金更是不知情。故对于韩晓亮、禹洋单方制作的格式条款，在尚未明确告知田春合的情况下，该条款明显属于过分加重了田春合的责任义务，不应对田春合产生法律效力。三、一审法院认定的违约金过高，且违反法律规定。根据《民法典》第五百八十五条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可根据当事人的请求予以适当减少。而约定违约金属于一种附条件合同，只有在违约行为发生的情况下，违约金合同生效。本案中，双方签订的《房屋买卖协议》第六条约定：本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。田春合在收到房屋全款后应无条件配合韩晓亮、禹洋到相关部门变更过户到韩晓亮、禹洋名下。如田春合及田春合法定关系人（父母、配偶、子女）借故、阻挠、不配合变更名字或借机要求韩晓亮、禹洋追加房款，田春合应按交房时期的商品房市场价两倍退还韩晓亮、禹洋，并赔偿韩晓亮、禹洋的房屋装修费用。根据上述约定，该项约定违约条款适用的前提条件仅是田春合及田春合法定关系人（父母、配偶、子女）借故、阻挠、不配合变更名字或借机要求韩晓亮、禹洋追加房款，但本案中，截止韩晓亮、禹洋提起诉讼时，我方也并未在相关部门领取买卖房屋钥匙，更是无法向韩晓亮、禹洋履行交付或者变更名字的合同义务。所以，关于买卖协议中约定的该项违约金的适用，因田春合并不存在约定的违约情形，故无需承担违约金的支付义务。一审法院在查明案件的时候，并未审查清楚该项违约条款的适用前提条件，就擅自依据该项单方制作的不平等条约，要求田春合支付合同价款的30%的违约金，明显不当。且法律亦规定了，即使约定了违约金也应当是不得超过造成损失的百分之三十，而非合同标的的百分之三十。一审法院对于违约条款的适用，理解错误，盲目支持韩晓亮、禹洋的高额违约金主张，应当纠正。四、一审法院查明认定，涉案两份房屋买卖协议至今无法继续履行的原因系涉案处分房屋被法院查封导致。但该行为并非田春合的主观意志所能控制，并非田春合不愿意履行合同约定的交付义务，而是客观情况造成暂时无法履行。房屋被查封的事实情况，田春合在签订买卖协议的时候并不知情。且韩晓亮、禹洋也是通过村里的相关村委介绍认识签订的协议，对于我方出售房屋的情况、登记状况、交付时间以及是否查封等更为了解。韩晓亮、禹洋也是经过充分调查后签署的协议，在整个合同履行过程中，田春合并不存在违约情况、也不存在过错，而是韩晓亮、禹洋在合同履行过程中，擅自要求解除合同的行为当属违约。故对二原告要求主张支付巨额违约金的诉讼请求不应当予以支持。综上，一审判决认定的部分事实不清，支持的违约金过高，请求贵院在查明本案全部事实的基础上，判决支持田春合上诉请求，依法改判驳回韩晓亮、禹洋关于违约金部分的诉讼请求，或将该案件发回重审，以维护田春合合法权益。韩晓亮、禹洋辩称：一、针对田春合上诉的第一项。2021年5月28日下午15点在郑州市二七区人民法院408法庭，审判员王静静、书记员李龚依法按时到庭审理该案，一审法院法庭均有录音录像，而作为上诉人代理律师称一审法官未到庭，作为律师首先要诚信，而不是为了拖延时间而捏造法官不到庭的虚假陈述。二、针对田春合上诉的第二、三项。《房屋买卖合同》系双方当事人在合法、合理、自愿的基础上签订的房屋买卖合同，均系当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，并且被上诉人一次性支付了购房款，韩晓亮、禹洋家庭并不富裕，支付的购房款是东拼西凑再加上高息贷款凑够70万元和45万元，《房屋买卖合同》简单易懂，不存在任何的格式条款，并且在签订该合同时田春合的儿子也在场，田春合作为成年人对自己签订的房屋买卖合同他很清楚，事到如今无非就是想让增加购房款，田春合不履行合同已经导致违约，田春合就应当承担违约责任，按照法律规定一审法院判决合同价款的30%并不高，根据双方签订的《房屋买卖合同》所约定的违约责任：甲方（田春合）违约应承担违约责任，甲方应按照交房时期的商品房市场价两倍退还乙方（韩晓亮、禹洋），我们在一审中所主张的违约责任并不过高。三、针对田春合上诉的第四项。涉案房屋田春合明知道已经于2017年5月3日被法院依法查封的事实，而田春合明知道自己名下的房产依法被法院查封又出售给韩晓亮、禹洋，并且根据合同约定的二期房屋140平方、90平方的房屋于2021年3月28日村委会与田春合办理了交接手续，并且在一审开庭中田春合的代理律师明确承认交付钥匙的事实，田春合的行为已经构成了严重违约，导致韩晓亮、禹洋与田春合所签订的房屋协议无法继续履行。综上所述，田春合的上诉请求不能成立，应当驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应当依法驳回上诉，维持一审判决。韩晓亮、禹洋向一审法院起诉请求：1.请求依法解除2019年3月30日原告韩晓亮与被告田春合签订的房屋买卖协议；2.判令被告田春合返还原告韩晓亮购房款共计70万元及利息；3.判令被告田春合支付原告韩晓亮违约金21万元整；4.依法解除2019年3月30日原告禹洋与被告田春合签订的房屋买卖协议；5.请求法院依法判令被告田春合返还原告禹洋购房款共计45万元及利息；6.请求法院判令被告田春合支付原告禹洋违约金135000元；7.本案诉讼费、保全费由被告承担。后原告将诉讼请求第二项变更为：请求人民法院判令被告返还原告韩晓亮购房款70万元。将诉讼请求第五项变更为：请求人民法院判令被告返还原告禹洋购房款45万元。一审法院认定事实：1.2019年3月30日，原告禹洋作为乙方与被告田春合作为甲方签订《房屋买卖协议》一份，内容为：甲方自愿将其位于郑州市××区刘砦城中村改造二期安置房建筑面积90平方米的期房（36个月后交房），每平方米以人民币伍仟元整，总价为肆拾伍万元整的价款出售给乙方，甲方出具收条给乙方。甲方田春合需声明并承诺该房屋产权为田春合单独所有与其他法定关系人如（父母、配偶、子女）无关，若该房屋与田春合的法定关系人有共同所有权，其他法定关系人应同意该房屋转让给乙方（需甲方法定关系人在协议书上签字或出具证件）。本合同签订时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税、土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担，乙方一次性将房款交付甲方。本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。甲方在收到房屋全款后应无条件配合乙方到相关部门变更乙方名字，直至将房屋过户到乙方名下。如甲方及甲方法定关系人借故阻挠，不配合变更名字或借机要求乙方追加房款，致使乙方不能正常过户乙方名下，则甲方违约应承担违约责任，甲方应按交房时期的商品房市场价两倍退还乙方，并赔偿乙方的房屋装修费用。本合同自签字之日起生效，该90平方面积的房屋实际产权已转移至乙方名下，甲方不得再将该房屋作为抵押、担保、借贷、转卖等形式，如有上述情况出现乙方将追究甲方的法律责任。原告禹洋依约向被告田春合支付购房款45万元，被告向禹洋出具收条一份。后因被告未依约向原告交房并办理过户，原告禹洋诉至该院。2.2019年3月30日，原告韩晓亮作为乙方与被告田春合作为甲方签订《房屋买卖协议》一份，内容为：甲方自愿将其位于郑州市××区刘砦城中村改造二期安置房建筑面积140平方米的期房（36个月后交房），每平方米以人民币伍仟元整，总价为柒拾万元整的价款出售给乙方，甲方出具收条给乙方。甲方田春合需声明并承诺该房屋产权为田春合单独所有与其他法定关系人如（父母、配偶、子女）无关，若该房屋与田春合的法定关系人有共同所有权，其他法定关系人应同意该房屋转让给乙方（需甲方法定关系人在协议书上签字或出具证件）。本合同签订时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税、土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担，乙方一次性将房款交付甲方。本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。甲方在收到房屋全款后应无条件配合乙方到相关部门变更乙方名字，直至将房屋过户到乙方名下。如甲方及甲方法定关系人借故阻挠，不配合变更名字或借机要求乙方追加房款，致使乙方不能正常过户乙方名下，则甲方违约应承担违约责任，甲方应按交房时期的商品房市场价两倍退还乙方，并赔偿乙方的房屋装修费用。本合同自签字之日起生效，该140平方面积的房屋实际产权已转移至乙方名下，甲方不得再将该房屋作为抵押、担保、借贷、转卖等形式，如有上述情况出现乙方将追究甲方的法律责任。原告韩晓亮依约向被告田春合支付购房款70万元，被告向原告出具收条一份。后因被告未依约向原告交房并办理过户，原告韩晓亮诉至法院。3.该院于2017年5月3日作出的（2017）豫0103执396号协助执行通知书显示：即日依法追加查封被执行人田春合、胡爱花名下的拆迁安置房100平方米（可以进行选房但不得交付），共计300平方米。查封期限叁年，自2017年5月3日至2020年5月2日。该院于2020年3月26日作出的（2017）豫0103执396号协助执行通知书显示：续行查封被执行人田春合、胡爱花名下拆迁安置房300平方米（可以进行选房但不得交付）。续行查封查封期限叁年，自2020年3月26日至2023年3月25日止。该院于2021年4月6日作出的（2020）豫0103执恢970号协助执行通知书显示：停止办理田春合名下拆迁安置房网签手续。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。本案中，二原告与被告签订的《房屋买卖协议》系双方的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，二原告与被告均应当按照合同约定履行义务。原告依约向被告支付了全部购房款，因涉案房屋被依法查封导致被告不能按合同约定时间向原告交付房屋，致使原告不能实现合同目的，原告禹洋、韩晓亮分别主张解除与被告签订《房屋买卖协议》并由被告退还各自购房款45万元及70万元，被告表示同意，符合法律规定，该院予以支持。对于原告禹洋、韩晓亮分别诉求被告支付违约金135000元、210000元，不违反法律规定，该院予以支持。原告主张被告支付保全费5000元，于法有据，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第五百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告韩晓亮与被告田春合于2019年3月30日签订的《房屋买卖协议》；二、被告田春合于本判决生效之日起十日内支付原告韩晓亮购房款700000元及违约金210000元，共计910000元；三、解除原告禹洋与被告田春合于2019年3月30日签订的《房屋买卖协议》；四、被告田春合于本判决生效之日起十日内支付原告禹洋购房款450000元及违约金135000元，共计585000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9128元，保全费5000元，均由被告田春合负担。二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，韩晓亮、禹洋分别与田春合签订的《房屋买卖协议》系双方的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，各方均应当按照合同约定履行义务。韩晓亮、禹洋依约向田春合支付了全部购房款，因涉案房屋被依法查封导致田春合不能向韩晓亮、禹洋交付房屋，致使合同目的不能实现，禹洋、韩晓亮主张解除《房屋买卖协议》并由田春合退还各自购房款45万元及70万元，田春合表示同意。田春合上诉称其不应向韩晓亮、禹洋支付违约金，以及违约金过高，结合涉案房屋被依法查封导致田春合不能向韩晓亮、禹洋交付房屋，致使合同目的不能实现，房屋买卖协议解除的原因、房屋查封的时间、双方签订房屋买卖协议的时间、田春合占有房款的时间等因素，一审法院判决田春合向禹洋、韩晓亮分别支付违约金135000元、210000元，并无不当。田春合上诉称一审程序违法，但未提交证据证明其主张，故对该上诉理由不予采信。综上所述，田春合的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6475元，由上诉人田春合负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 黄智勇审判员 张晶晶二〇二一年七月七日书记员 李明雪