辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终4827号上诉人(原审被告)：大连开成房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区。法定代表人：韩明福，该公司董事长。委托诉讼代理人：周世杰，辽宁华夏律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：满翠芳，女，19XX年X月X日生，汉族，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：郭德升，辽宁乾均律师事务所律师。上诉人大连开成房地产开发有限公司（以下简称“开成公司”）因与被上诉人满翠芳商品房销售合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初1504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。开成公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判或发回重审。事实和理由：1．一审判决对逾期办证违约金截止时间认定错误。开成公司于2017年7月17日满足了案涉小区办理产权登记所需的所有条件，并于2017年10月11日以短信形式告知满翠芳前来领取结算发票，但满翠芳一直未领取，且满翠芳未能提交任何证据证明其在收到开成公司的短信通知后曾经到开成公司要求领取相关手续，足以证明2017年10月11日之后未能领取办证手续的过错不在开成公司，开成公司支付逾期办证违约金的日期应截止于2017年10月11日。即便按照满翠芳所领取发票上记载的开票时间，开成公司支付逾期办证违约金的日期亦应截止于2019年1月21日。2．一审判决对逾期办证违约金诉讼时效认定错误。满翠芳系于2019年10月11日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）关于诉讼时效的规定，在2016年10月11日之前的违约金已经过诉讼时效。本案中不存在任何中断诉讼时效的情形且本案为给付之诉而并非侵权之诉，不存在所谓违法行为一直存在导致诉讼时效中断的情形，一审判决对诉讼时效认定错误，应予纠正。满翠芳辩称,不同意开成公司的上诉请求，一审判决正确，请求维持。满翠芳向一审法院起诉请求：判令开成公司支付违约金176,540元（自2015年8月5日起至2019年1月21日止，按照总房款的日万分之一计算）。一审法院认定事实：2013年11月20日，满翠芳与开成公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：由开成公司将其开发建设的位于大连市甘井子区房屋一套，房屋总价1,400,064元；被告应当在2014年5月31日前将经建设单位验收合格即交付满翠芳居住使用；在房屋交付使用后120日内，开成公司将办理权属登记需要由开成公司提供的全部资料报送产权登记机关备案，如因开成公司责任，满翠芳不能在上述120天内取得房屋产权证的，开成公司应继续办理，若开成公司超期一年仍未能办理完毕，满翠芳可以选择退房，如果满翠芳不退房，自一年期满之次日起开成公司向满翠芳支付已付房款的日万分之一违约金，直到可以办理。双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，满翠芳如期支付全部房款总价1,400,064元（部分为按揭贷款）。2014年8月4日，开成公司将案涉房屋交付满翠芳居住使用至今。2017年5月2日，开成公司通过了案涉房屋所处工程项目的竣工验收备案。同年6月21日，开成公司取得了上述工程项目所占用土地的权属证书【辽（2017）大连市内四区不动产权第00900061号、宗地面积20721.1平方米】，同年7月17日，该宗土地上的包括案涉房屋在内的共7栋楼的部分房源可以办理首次登记。2017年10月11日，开成公司通过手机向满翠芳发送短信，通知满翠芳到开成公司处换取结算发票。期间，包括满翠芳在内的部分购房人与开成公司就逾期办证造成的违约赔偿没能达成一致，导致更换结算发票一事搁置。2019年1月21日，开成公司为满翠芳出具销售不动产统一发票。2019年8月23日，开成公司将发票交付给满翠芳。满翠芳于2019年8月取得案涉房屋的产权证书。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，系基于双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，原、被告均应按合同全面、完整地履行各自义务。合同签订后，原告按约给付全部购房款，全面履行了自己的合同义务。被告收款后，虽然于2014年8月4日向原告交付房屋，但在双方约定的协助办理产权登记期限届满日即在2015年12月4日前（交房后的第485天），由于自身原因，其没能向房屋登记管理部门提交办理涉案房屋权属登记所需的全部备案资料。由于被告怠于履行自身的协助义务，迟延提交办理房屋权属登记所需的全部备案资料，故被告的行为构成实质违约，依法应当承担相应的违约责任。现原告请求判令被告支付逾期办证违约金，于法有据，一审法院予以支持。关于违约金的计算期间和标准，应当遵照合同约定以交房后120天再加上365天即2015年12月4日为违约金起算时点，算至2019年1月21日止共计1145天，并以每天140元为标准计算为合理。关于被告提出的相关抗辩意见：第一、关于违约金起算时间的相关意见，理由适当，一审法院予以支持；第二、关于诉讼时效的相关意见，考虑到被告没有为原告更换发票的原因已经涉及到相关违约金的赔偿问题，况且逾期办证的违法行为又一直持续存在，因此本案适用诉讼时效中断，被告此节抗辩于法无据，一审法院不予采纳；第三、关于其他之辩言，证据不足，一审法院不予考虑。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，被告大连开成房地产开发有限公司赔偿原告满翠芳逾期办证违约金160,300元（自2015年12月4日起至2019年1月21止合计1145天，以140元/日为标准计算）；二、驳回原告满翠芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1915元（已减半收取），由原告负担176元，被告负担1729元。被告负担部分，应同上述款项一并给付。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审查除对一审判决查明“期间，包括满翠芳在内的部分购房人与开成公司就逾期办证造成的违约赔偿没能达成一致，导致更换结算发票一事搁置”一节事实不予认定外，本院对一审判决查明的其他事实予以确认。本院补充查明：一审庭审时，满翠芳未提供证据证明其与开成公司就逾期办证造成的违约赔偿问题进行过协商且因未协商一致导致更换结算发票一事搁置这节事实。满翠芳在二审中称有另案生效法律文书对此节事实进行确认，经本院审查，本院作出的（2020）辽02民终1610号民事判决及（2020）辽02民终1614号民事判决等生效法律文书中未认定案涉小区全体业主参加了2017年7月17日的业主会议，亦未认定满翠芳参加了当天的业主会议，满翠芳亦未在二审中提交证据证明其参加了该次业主会议。另查，一审时，开成公司提交了其手机短信信息显示其在2017年10月11日向155××××0552机主发送短信通知换取结算发票，内容为“业主您好：我是开成领地小区开发商办公室人员，现通知您换取结算发票。1、需要业主本人携带身份证原件、首付款发票和贷款发票（一次性付款客户就一张购房发票）；2、地点：原售楼处后身公建；3、联系电话：138××××9190。需要提前电话联系”。二审时，满翠芳认可该手机号码系其与开成公司签订的案涉商品房买卖合同中记载的手机号码，但仍称未收到该短信通知。再查，一审法院于2020年1月16日出具人民法院诉讼收费专用票据（结算）载明，满翠芳交纳案件受理费1915元。开成公司在本案二审中认可应自2016年10月11日起算逾期办证违约金。本院确认上述事实有一审庭审笔录、手机短信信息、人民法院诉讼收费专用票据（结算）及二审询问笔录等在卷为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。现开成公司对于一审认定其应向满翠芳承担逾期办证违约责任没有异议且双方对于按照案涉商品房买卖合同约定及实际交房时间应以2015年12月4日作为逾期办证违约金的起算时间亦均无异议。开成公司提起本案上诉，系对逾期办证违约金的截止时间及满翠芳主张违约金的诉讼时效等问题有异议。故本案二审争议焦点为：1.开成公司应承担的逾期办证违约金的截止时间如何认定；2.满翠芳主张的2016年10月11日之前的逾期办证违约金是否超过诉讼时效。针对第一个争议焦点，本院认为，依据已查明事实，开成公司于2017年5月2日取得案涉房屋所在工程项目的竣工验收备案，同年7月17日包括案涉房屋在内的共七栋楼部分房源办理了房地产权属初始登记。此后，开成公司于2017年10月11日即向满翠芳在《商品房买卖合同》上预留的手机号码（155××××0552）发送了短信，该短信内容包括换取结算发票时需提交的材料、换取结算发票的地点、联系电话等具体内容。满翠芳虽称其未收到该短信通知，但该手机号码为其在签订《商品房买卖合同》时所预留，如在签订合同后手机号码有变化，满翠芳应及时向开成公司告知。现满翠芳针对一审判决并未上诉，二审时亦承认于2017年8月已听说可以办理案涉房屋的产权手续，故根据现有证据，本院认定开成公司已于2017年10月11日通过发送短信的形式向满翠芳告知换取结算发票。满翠芳主张以出具结算发票的时间，即2019年1月21日作为逾期办证违约金的截止时间。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，根据双方所签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人原因，买受人在上述120日内不能取得房屋产权证的，出卖人继续办理，若出卖人超期一年仍未能办理完毕，一年期满买受人可以退房。如不退房，自一年期满之次日起出卖人向买受人支付已付房款的日万分之一违约金，直到可以办理”。双方均认可以合同约定交房后的120天再加上365天，即2015年12月4日作为违约金的起算时间。现有证据已证明开成公司于2017年7月17日办理了案涉房屋的初始产权登记，并于2017年10月11日短信通知满翠芳换取结算发票，满翠芳在一、二审时均未能提交证据证明其收到该通知后到开成公司处换取发票存在障碍，或开成公司对业主换取结算发票另行设置了限定条件，故由于满翠芳自身原因未能及时到开成公司处换取结算发票，导致扩大的损失应由其自行承担。一审法院以开成公司出具结算发票之日（2019年1月21日）作为计算逾期办证违约金的截止时间不当，本院予以纠正。综上，本案计算逾期办证违约金的截止时间应为2017年10月11日。针对第二个争议焦点，本院认为，一审法院系在2020年1月16日出具了满翠芳交纳本案诉讼费用的票据，于同年2月3日立案受理满翠芳提起的本案诉讼，诉请开成公司给付自2015年8月5日至2019年1月21日止期间的逾期办证违约金（满翠芳提交的起诉状落款时间为2019年10月11日）。现开成公司上诉称2016年10月11日之前的违约金已经超过诉讼时效，不应保护。因引起本案纠纷的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故关于诉讼时效的认定应适用《民法总则》。《民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”及第一百九十三条规定：“人民法院不得主动适用诉讼时效的规定。”二审中，满翠芳虽称其在起诉前向开成公司主张过权利，但未提交任何证据且一审法院出具本案诉讼费票据的时间为2020年1月16日，故应认定满翠芳主张权利之日为2020年1月16日。双方在《商品房买卖合同》中约定逾期办证违约金为已付房款的日万分之一，直到可以办理为止。以“日”为单位计算违约金数额的，应视为继续性债权，在计算违约金诉讼时效时应当以每一个违约金债权产生的日期分别计算，故对违约金的诉讼时效应从债权人起诉之日起倒推三年起算，自起诉之日回溯超过三年的部分，应认定已超过诉讼时效期间。具体到本案，应认定满翠芳主张的2017年1月16日之前的逾期办证违约金已超过诉讼时效期间。现开成公司仅提出2016年10月11日前的违约金已经超过诉讼时效，而未对2016年10月11日至2017年1月16日期间的违约金提出诉讼时效抗辩，且在二审中明确表示应自2016年10月11日始计算逾期办证违约金，系其自愿处分其民事权利和诉讼权利，本院予以照准。通过对以上争议焦点的分析评判，本院认为，开成公司应向满翠芳支付2016年10月11日至2017年10月11日期间的逾期办证违约金51,240元（140元/天*366天）。综上所述，开成公司的上诉请求中合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，第一百九十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、变更大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初1504号民事判决第一项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，大连开成房地产开发有限公司向满翠芳支付逾期办证违约金51,240元；二、撤销大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初1504号民事判决第二项；三、驳回满翠芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1915元（已减半收取），由大连开成房地产开发有限公司负担556元，由满翠芳负担1359元；二审案件受理费1915元，由大连开成房地产开发有限公司负担556元，由满翠芳负担1359元。本判决为终审判决。审判长  刘小南审判员  刘冬艳审判员  任 娲二〇二一年七月三十日书记员  张婉莹