河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2021）豫10民终1592号上诉人（原审被告）：禹州市中实置业有限公司，住所地河南省禹州市画圣路一号。法定代表人：连宪军，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：陈飞虎，男，汉族，1990年3月2日出生，住禹州市。委托诉讼代理人：高丽华，河南禹曦律师事务所律师。原审被告：李国印，男，汉族，1967年11月7日出生，住河南省禹州市。原审被告：禹州市远大房地产营销策划有限公司，住所地河南省禹州市颖川办商货大世界北零路10号。法定代表人：李经晓。上诉人禹州市中实置业有限公司因与被上诉人陈飞虎、原审被告李国印、禹州市远大房地产营销策划有限公司房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，不服禹州市人民法院（2021）豫1081民初739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人禹州市中实置业有限公司法定代表人连宪军、被上诉人陈飞虎及其委托诉讼代理人高丽华到庭参加诉讼，原审被告禹州市远大房地产营销策划有限公司、李国印经本院合法传呼，未到庭应诉。本案现已审理终结。禹州市中实置业有限公司上诉请求：对原审判决主文第（四）项内容中垃圾清理等杂费860元、天然气开口费、地暖初装费17274元，计18134元，上诉人不应返还。事实和理由：一审判决第四项确定上诉人返还被上诉人陈飞虎垃圾清理等杂费860元、天然气开口费、地暖初装费17274元错误，上述费用依据当初的政策已经支付给了供热供气单位，垃圾清理费用系整个小区综合使用。若上诉人承担返还责任，对上诉人不公。请求依法改判。陈飞虎辩称：被上诉人陈飞虎已经按照原审被告李国印以及禹州市远大房地产营销策划有限公司的指示与安排，与上诉人禹州市中实置业有限公司签订了商品房买卖合同并且交纳了相应的配套费用，既然合同解除，上诉人依据合同收取的该部分费用就应当返还给被上诉人。请求驳回上诉，维持原判。李国印、禹州市远大房地产营销策划有限公司未作答辩。原审原告陈飞虎向一审法院的起诉请求：1、依法解除原告与被告李国印、禹州市远大房地产营销策划公司于2018年7月5日签订的房屋买卖合同；2、依法解除原告与被告禹州市中实置业有限公司于2018年7月17日签订的商品房买卖合同；3、判令被告李国印、禹州市中实置业有限公司返还原告购房款648000元，并向原告支付违约金。二被告承担连带清偿责任。被告禹州市远大房地产营销策划有限公司承担补充赔偿责任；4、判令被告禹州市中实置业有限公司返还原告配套费及办证费61428元、物业费5250元及其他费用1210元；5、判令被告禹州市远大房地产营销策划有限公司返还原告佣金5000元；6、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年7月5日，原告陈飞虎作为乙方与作为甲方的被告李国印、作为丙方的被告远大房产公司签订房屋买卖合同一份，合同编号为20180705-1。合同约定乙方陈飞虎自愿购买甲方拥有的位于夏都裕桦园2号楼2单元8层西户房屋，房屋建筑面积约为236.23㎡，成交总价款为650000元，该成交价格为裸居、不含配套费，甲方李国印必须保证该房屋权属真实无争议，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。合同签订当日，原告陈飞虎向被告李国印交付购房定金30000元。后原告陈飞虎与被告李国印协商一致出卖房产总价款变更为648000元。2018年7月17日，李国印之子李梦硕代李国印收取原告陈飞虎下余购房款618000元，并给原告出具收据一份，内容为：“收据今收到陈飞虎购买的夏都裕花园2#2单元8楼西户房屋的全部房款648000元整，房款已结清。李梦硕2018.7.17”。后被告李国印将该房屋交付原告陈飞虎占有，现房屋钥匙仍由原告陈飞虎保管。为了办理房屋产权登记，针对同一房产，原告陈飞虎还与被告中实置业公司及共同购买人余赛签订《商品房买卖合同》（预售）一份。后原告陈飞虎发现，其所购买的夏都裕桦园2号楼2单元8层西户房屋，因被告中实置业公司与案外人存在经济纠纷，已被禹州市人民法院于2017年4月24日查封，引起本案纠纷。另查明：1、原告陈飞虎给被告中实置业公司预交办理房产证费用36080元、装修保证金2000元、垃圾清运费等杂费860元、天然气开口费及地暖初装费17274元，以上共计56214元；2、原告陈飞虎为购买案涉房产支付给被告远大房产公司中介费5000元；3、陈飞虎、余赛作为买受人与案涉房产开发商中实置业公司签订《商品房买卖合同》（预售）一份，案外人余赛自愿放弃基于该合同享有的权利，并放弃参与本案诉讼。一审法院认为，本案为房屋买卖合同、居间合同纠纷，原告陈飞虎委托被告远大房产公司为其提供房产买卖的居间服务，在被告远大房产公司的促成下，原告与被告李国印签订了房屋买卖合同，被告远大房产公司作为居间方也在该合同上签字盖章，经查，三方在签订该合同时，案涉房产并未办理不动产登记，被告李国印、远大房产公司均未向原告如实告知该案涉房产处于被查封状态，导致原告作出了不真实的意思表示，现原告陈飞虎无法办理房屋产权登记，其购买房屋的合同目的无法实现，故原告要求解除其与被告李国印、远大房产公司签订的房屋买卖合同的诉讼请求，于法有据，应予支持。关于原告陈飞虎主张解除其和余赛共同与被告中实置业公司之间签订的商品房买卖合同的诉求，经查，被告中实置业公司在签订合同时也未告知该案涉房产处于查封状态，导致原告作出了不真实的意思表示，现原告陈飞虎无法办理房屋产权登记，其购买房屋的合同目的无法实现，且该合同的签订是基于原告与被告李国印、远大房产公司之间签订的房屋买卖合同而签订，两份合同的标的物系同一房产，因此，以上已对原告主张解除与被告李国印、远大房产公司签订的房屋买卖合同的诉求予以准许，且原告的共同购买人余赛也在本案审理过程中表示自愿放弃基于该合同享有的权利，并放弃参与本案诉讼，故对原告的该诉求，本院予以支持。关于原告陈飞虎要求被告李国印返还购房款648000元及支付违约金、二被告承担连带清偿责任、被告远大房产公司承担补充赔偿责任的诉求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告陈飞虎作为买受人在2018年签订合同至今未能取得房屋权属证书，系出卖人即被告李国印的原因，故案涉合同解除后，被告李国印应将其收取的购房款648000元返还给原告陈飞虎，并应以已付购房款总额648000元为基数，自出具购房款收据之日即2018年7月17日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金至还清之日止。被告李国印提出“是替别人卖房子的，房款已转给他人”的辩解意见，根据合同相对性原理，被告李国印作为案涉房屋买卖合同的出卖人，享有收取房款的权利，现合同解除后，就理应负有返还该房款的义务，故该辩解意见不能成立，不予采纳。关于被告中实置业公司是否承担连带清偿责任、被告远大房产公司是否承担补充赔偿责任的问题，被告中实置业公司和远大房产公司均未收取原告购房款648000元，原告主张的诉求，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告中实置业公司返还配套费及办证费61428元的诉求，经核查相关证据和被告中实置业公司的质证意见，确认未支出的费用为房产证费用36080元、装修保证金2000元、垃圾清运费等杂费860元、天然气开口费及地暖初装费17274元，以上费用共计56214元。故对以上费用，被告中实置业公司应当予以返还。关于有线电视初装费，证据显示的收取人为案外人禹州市中信物业管理有限公司，故本案不予支持。关于2018年7月17日由禹州市中信物业管理有限公司出具的4974元收据，显示该费用为截止至2018年10月30日前的服务费及公摊费。2020年3月13日由禹州市中信物业管理有限公司出具的5250元收据，显示该费用为截止至2020年10月30日前的服务费及公摊费、垃圾清运费。以上两张收据显示的费用收取人为案外人禹州市中信物业管理有限公司，故对原告主张返还以上费用10224元的诉求，本案不予支持。关于原告要求被告远大房产公司返还佣金5000元的诉讼请求，被告远大房产公司收取委托方即原告支付的佣金，为原告与被告李国印之间订立房屋买卖合同提供居间服务，原告和被告远大房产公司之间构成居间合同法律关系，因被告远大房产公司在促成原告和被告李国印订立合同时未尽到如实向原告报告案涉房产系查封状态的义务，损害了委托人即原告的利益，因此，原告主张返还佣金5000元的诉求于法有据，且被告远大房产公司在庭审中明确表示愿意退还该佣金，故本院对原告的该诉求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告陈飞虎与被告李国印、禹州市远大房地产营销策划公司于2018年7月5日签订的房屋买卖合同。二、解除原告陈飞虎与被告禹州市中实置业有限公司签订的商品房买卖合同。三、限被告李国印于本判决生效后十日内返还原告陈飞虎购房款648000元及违约金（以648000元为基数，自2018年7月17日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至还清之日止）。四、限被告禹州市中实置业有限公司于本判决生效后五日内返还原告陈飞虎办理房产证费用36080元、装修保证金2000元、垃圾清运费等杂费860元、天然气开口费及地暖初装费17274元，以上费用共计56214元。五、限被告禹州市远大房地产营销策划公司本判决生效后五日内返还原告陈飞虎购房佣金5000元。六、驳回原告陈飞虎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为5500元，由原告陈飞虎负担89元，由被告李国印负担4944元，由被告禹州市中实置业有限公司负担429元，由禹州市远大房地产营销策划公司负担38元.二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审认定事实与一审一致。本院认为，依据法律规定，合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，一方当事人因合同取得的财产应返还给合同相对人。本案中，上诉人禹州市中实置业有限公司与被上诉人陈飞虎签订的商品房买卖合同已经解除，上诉人依据该合同收取被上诉人的垃圾清运费、天然气开口费、地暖初装费等相关费用应予返还。上述费用返还后，案涉商品房再次出卖时，并不影响上诉人向新的商品房买受人另行收取该费用，故不存在承担返还责任后对上诉人不公平的情形。上诉人请求不返还被上诉人相关费用没有法律依据。综上所述，禹州市中实置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费253元，由上诉人禹州市中实置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡琰峰审判员  古绍禹审判员  肖永强二〇二一年七月二十一日书记员  马小净执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口