辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终12248号上诉人（原审被告）：刘启明，男，1961年12月3日出生，汉族，住沈河区。委托诉讼代理人：刘超，女，1987年10月29日出生，汉族，住沈阳市大东区。被上诉人（原审原告）：沈阳嘉伟物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区崇山西路1-10号319、320房间。法定代表人：周焕喆，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏艳忠，男，1971年1月26日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市皇姑区。上诉人刘启明因与被上诉人沈阳嘉伟物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2021）辽0103民初10464号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘启明上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2.追究被上诉人在一审中提供虚假信息、故意虚假陈述，妨碍人民法院审理的错误行为并依法进行处罚；3.维护上诉人知情权，核查水晶城小区公共维修基金及公共收益收支明细并公示，对未单独列账未惠及业主部分，勒令被上诉人返还业主；4.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：1.《前期物业服务管理协议书》约定物业费为每月1.0元/平米。一审认为被上诉人自愿将收费标准从1.2元/平米降至1.0元/平米为被上诉人的虚假陈述，应追究其责任并处罚。2.《前期物业服务管理协议书》约定被上诉人对房屋共用部位有维护、修缮、服务与管理义务，房屋共用部位包括楼体屋顶及平台，定期对共用设备设施进行检查，发现问题立即安排抢修。由于被上诉人不作为，始终推卸责任导致上诉人房顶常年漏水且发霉长毛，对上诉人日常生活造成严重影响及严重的精神负担。3.2010年2月9日签署房屋验收报告时，发现房屋有多处漏点，物业承诺入住后会及时进行维修与处理。物业进行简单处理后自2012年6月开始，房屋又开始漏水，多次沟通均得不到解决。因《住户手册》指出如有任何建议或投诉可以口头形式通知水晶城物业服务中心，水晶城物业服务中心将认真处理并尽快给予住户明确的答复。故上诉人自2012年10月起，多次反复与物业沟通无果后，口头通知被上诉人如果再不给予答复与处理方案，上诉人便自行对房屋进行修缮，所产生的费用用物业费抵扣。长达6年时间被上诉人始终未给出解决方案，故上诉人认为被上诉人默许了自己的口头建议，并对屋顶进行了三次维修，共计10650元。其中8380元为抵扣的物业费，其余2270元为上诉人自行垫付。4.被上诉人于2018年动用部分维修基金对屋顶进行维修后，至今不再漏水。5.应维护上诉人知情权，核查水晶城小区公共维修基金及公共收益收支明细并公示，对未单独列账未惠及业主部分勒令被上诉人返还。沈阳嘉伟物业管理有限公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。维修资金收支情况公示报告义务主体是“维修资金”专项管理部门和业主委员会，依据《辽宁省物业管理条例》第76条、第79条规定，“维修资金”公示报告义务主体并非物业服务企业。原告应向“业主委员会”“物业行政主管部门”提出要求。《辽宁省物业管理条例》第36条，业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：（四）住宅专项维修资金的筹集、使用情况；（五）物业共有部分的使用和收益情况；（六）占用业主共有的道路或其他场地用于汽车车位的处分情况；（八）其他应当向业主公开的情况和资料。沈阳嘉伟物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.被告支付物业费11173元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2010年1月15日，辽宁富莱斯普房地产开发有限公司作为甲方，原告作为乙方签订《前期物业服务合同》，约定辽宁富莱斯普房地产开发有限公司选聘原告为水晶城小区提供前期物业服务，包括物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、物业共同部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、公共绿化的养护和管理、车辆停放管理、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理等。物业费标准为1.2元每月每平方米。在合同实际履行过程中，原告均是以1元每月每平方米的标准向业主收取物业费。被告刘启明居住于该小区内，其房屋位于沈阳市沈河区，建筑面积116.39平方米。因被告拖欠2013年1月1日至2020年12月31日的物业费11173元，原告起诉来一审法院。一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”在被告所居住的小区业主委员会尚未成立的前提下，原告与被告房屋的开发单位签订的前期物业服务协议合法有效，该合同对被告具有法律约束力，原、被告具有物业服务合同关系，原告依据合同为园区提供了物业服务后，有权要求作为业主的被告支付物业服务费。关于物业费收取标准。前期物业服务协议中约定物业费收取标准为1.2元每月每平方米。但在物业服务合同实际履行过程中，原告以1元每月每平方米的标准向园区业主收取，原告作为收取物业费的权利方，自愿降低收费标准，此系原告对自己权利的处分，园区业主也均是以该标准交纳，故应认定双方实际变更了合同约定内容，此种变更应为有效，原告应以1元每月每平方米的标准向被告收取物业费。故从2013年1月1日至2020年12月31日，被告拖欠物业费共计11173元（116.39平方米×1元/平方米/月×96个月）。关于被告抗辩的原告服务不到位的问题。被告所述其房屋严重漏水，一直未维修等问题因系房屋开发商建设的房屋质量问题，不应由被告物业公司承担相应的质量责任。但作为服务企业，原告为园区服务多年，对于被告所在房屋存在的问题应知晓，并应针对业主反映的问题予以重视，根据实际情况采取合理的解决措施。针对小区管理方面，物业公司应积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提升园区居住品质。根据一审法院掌握的情况，原告履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，但原告服务瑕疵并不构成被告拒交全部物业费的理由，现根据收取费用与服务质量相适应的原则，一审法院适当酌减物业服务费，被告应按欠费金额的90%向原告交纳物业管理费，故被告应向原告给付物业费10055元（11173元×90%）。关于被告提出的其他抗辩问题，因缺乏事实及法律依据，故一审法院不予采信。一审法院判决：一、被告刘启明于判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳嘉伟物业管理有限公司2013年1月1日至2020年12月31日物业费10055元；二、驳回原告沈阳嘉伟物业管理有限公司、被告刘启明的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费39元（已减半收取），由被告刘启明负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故应当依照当时的法律、司法解释的规定进行审理。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，案涉小区建设单位辽宁富莱斯普房地产开发有限公司与被上诉人签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被上诉人已为园区提供了物业服务，作为业主的上诉人享受了物业公司提供的服务即应履行交纳相应费用的义务。关于上诉人提出案涉物业服务合同约定的物业费标准与入住文件标准不同的上诉主张，虽然案涉物业服务合同约定物业费标准为1.2元每月每平方米，但在实际履行过程中，被上诉人系以1元每月每平方米的标准向业主收取，一审判决亦采纳该标准，并在此基础上酌减，与上诉人主张的1元每月每平方米标准不冲突，未对其权益产生实质影响，且上诉人并未提供证据证明其主张。至于上诉人提到物业服务质量有瑕疵的问题，均不构成拒绝交纳物业费的抗辩事由。故对上诉人的上诉请求，本院不予支持。关于上诉人提出其房屋存在漏水问题，被上诉人未予维修的问题，因上诉人自认其2010年验收房屋时即发现房屋存在漏点，房屋质量问题与本案不属于同一法律关系，本院不予审理，且上诉人亦自认被上诉人于2018年启动部分维修基金对屋顶进行维修后，至今不再漏水，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人提出追究被上诉人在一审中提供虚假信息、故意虚假陈述，妨碍人民法院审理的错误行为并依法进行处罚，维护上诉人知情权，核查水晶城小区公共维修基金及公共收益收支明细并公示，对未单独列账未惠及业主部分，勒令被上诉人返还业主的上诉请求，因已超出一审中被上诉人提出的诉讼请求范围，本院不予审理。综上，上诉人刘启明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费79元，由上诉人刘启明负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年七月二十八日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。