河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终8067号上诉人（原审被告）：河南壹玖捌零企业营销策划有限公司，住所地河南省郑州市金水区北环路南、渠东路东19幢1单元17层东户。法定代表人：陈亮，总经理。委托诉讼代理人：马文昌，河南景焱律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王艳，女，1982年2月19日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：崔永卫，河南路德律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢慧君，河南路德律师事务所律师。原审被告：陈亮，男，1981年11月15日出生，汉族，住河南省原阳县。上诉人河南壹玖捌零企业营销策划有限公司因与被上诉人王艳及原审被告陈亮房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初23183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。河南壹玖捌零企业营销策划有限公司上诉请求：1、撤销一审判决并予改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。双方合同正常履行，本案存在不可抗力，上诉人不存在违约，双方合同不存在解除条件。即便解除合同也应当退还押金及赔偿现存装修部分残值损失及家具磨损费。王艳辩称，一、上诉人违约在先，拖欠房租一年多，被上诉人有权按照合同约定解除合同。二、上诉人在疫情发生前已经收取次承租人的全额房租，其拖欠房租的情形不属于因疫情影响产生的不可抗力，而属于恶意拖欠，且一审双方调解时，被上诉人同意减免三个月房租，上诉人仍然无力支付房租。三、对于涉案房屋未形成附合的装饰装修物，上诉人已全部取回，剩余已形成附合的装饰装修物，按照合同第八条约定，因上诉人违约，其无权要求被上诉人补偿。四、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。陈亮述称，同意上诉人的上诉。王艳向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告河南壹玖捌零企业营销策划有限公司于2016年5月13日签订的《房屋租赁合同》和2017年9月7日签订的《补充协议》；2、判令被告河南壹玖捌零企业营销策划有限公司、陈亮向原告支付1208房屋自2020年2月20日至2020年12月11日期间的租金112592元（2020年2月20日至2020年5月20日，以285平方米的面积为基数，租金为每天每平方米1.5元计付，自2020年5月21日起至2020年12月11日，以285平方米的面积为基数，租金为每天每平方米1.6元计付）及逾期付款违约金56元（按照欠付租金的万分之五计付）；3、判令被告河南壹玖捌零企业营销策划有限公司、陈亮向原告支付违约金41040元；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年5月13日，原告（出租方、甲方）与被告壹玖捌零公司（承租方、乙方）签订合同编号为2016003的《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落在郑州市郑东新区商鼎路78号升龙广场3号楼1单元12层1205、1206、1207、1208的房屋出租给乙方作为办公使用，房屋总面积共计1010.89平方米。甲方租赁给乙方的房屋为毛坯。甲方同意乙方对租赁房屋进行办公所需的装修及添加附属设施。在租赁期内，乙方不允许转租该房屋。甲方于2016年5月17日前向乙方交付该房屋。租赁期自2016年5月13日起至2022年5月12日止。其中，2016年5月13日起至2016年8月20日止为甲方给予乙方的免费装修期。在租赁期内，第一阶段的期限为2016年5月13日至2019年5月12日，租金为每天每平方米1元；第二阶段为2019年5月13日至2020年5月12日，租金为每天每平方米1.5元；第三阶段为2020年5月13日至2021年5月12日，租金为每天每平方米1.6元（以上租金不包含物业管理费和房屋租赁税金）。租金支付遵循先支付后使用原则，每半年支付一次租金（租金为6个月），在双方合同签字并加盖印章生效后，首期租金，乙方3个工作日内付清，乙方应支付甲方一个月的租金30748元作为押金，押金合同签署3个工作日内付清。其余各期租金应于上期期满前一个月由甲方通知乙方，乙方于期满前10个工作日内支付。如合同提前解除，乙方预付的未实际租赁期间的租金，在抵扣应由乙方支付的违约金后，剩余部分由甲方返还乙方。合同到期或解除后，甲方应按照合同约定，在十日内退还乙方缴纳的房屋租赁押金30748元，否则，视为违约，将承担违约责任。租赁期间，使用该房屋所发生的水费、电费、通讯费、物业管理费、停车费用由乙方承担。租赁期间，使用该房屋所发生的乙方逾期不支付租金超过15天的，视为违约，另一方可告知违约方解除合同，违约方应向对方支付三个月租金作为违约金。若乙方未能如期支付所有根据合同应由乙方支付的费用，则乙方需按照当期未能支付租金的万分之五计付逾期付款违约金。甲方指定收款账号为62×××13（开户行：上海浦东发展银行郑州分行营业部，开户名：王艳）。双方另对其他权利义务进行约定。合同签订后，被告按约向原告支付押金30748元。2016年11月2日，被告陈亮向原告出具《担保书》，载明：鉴于房屋承租方（壹玖捌零公司）与王艳于2016年5月13日签订了《房屋租赁合同》，该合同编号为2016003，承租位于郑州市郑东新区××广场××楼××单元××室、××室、××室、××室，承租方已入住承租房屋。为了保证承租方依约及时履行合同条款，陈亮愿意就承租方依约履行合同条款的义务提供担保，直至承租方对该房屋租赁合同条款履行结束为止。2017年9月7日，原告及马**军作为出租方与被告壹玖捌零公司作为承租方签订租房补充协议一份，载明：壹玖捌零公司于2016年5月13日承租位于郑东新区商鼎路78号升龙广场3号楼1单元12层1201至1208房间，总建筑面积共计2040.67平方米，合同正在履行中，由于承租方原因无法继续履行合同，经双方友好协商达成以下协议：1、原承租1201至1208房间中，1205（部分）、1206、1207房间面积共计500平方米，不再承租，由出租方自行出租。2、1205（部分）、1206、1207房间房租及相关费用交至2017年9月7日。3、承租方应在协议签订后3日内将房屋清扫干净，逾期房屋内物品由出租房自行处理。4、出租方保留按照原合同（编号2016003）条款追究承租方违约责任的权利。5、承租方没有按照协议第2条在协议签订后3日内交足房租及相关费用，出租方可作废该协议。同日，原告向被告退还押金15208元。被告陈亮出具收条，载明：今收到王艳名下位于郑州××与××广场××楼××单元××、××房间500平方退还房屋租赁押金共计15208元。2020年2月，被告委托他人向原告指定的尾号0113的账户转款23269元，转款备注为“陈亮交1月16日-7月16日1208房租”。庭审中，原、被告共同确认1208号的房屋面积共计285平方米。原告认可其中85平方米房屋的租金被告已支付至2020年7月16日，剩余200平方米房屋的租金被告已支付至2020年2月19日。另查明，2020年12月11日，原告以微信及短信通知的形式向被告发出“解除函”，告知被告因其拖欠1208号房屋的房租，原告将对该房屋进行收回，要求被告在两日内将房屋所有物品全部清理搬出，如不按期搬离将视为其放弃上述权利，原告将私自处理。同日，原告将1280号房屋收回，并于2020年12月12日将该房屋另租他人。又查明，2019年12月17日，被告陈亮出具《房屋出租押金收款收据》一份，载明今收到郝勇义交来租郑东新区商鼎路78号3号楼A座12层1208房屋押金15000元。同日，被告陈亮出具《房屋出租租金收款收据》一份，载明今收到郝勇义交来租郑东新区商鼎路78号3号楼A座12层1208房屋租金90000元，此为6个月租金，自2020年2月16日至2020年8月15日。以上共计105000元。庭审中，被告称向原告租赁1208号房屋后，在2020年2月份之前都是自用，之后因疫情原因，将该房屋转租给郝勇义。上述105000元系郝勇义向其缴纳的1208号房屋自2020年2月16日至2020年8月15日的房屋押金和租金。2020年8月14日，申爱利向原告尾号0113的账户转款53144元，原、被告均认可该款项系缴纳1205号房屋2020年8月20日至2021年2月20日的房租。庭审中，原告称对于1205号房屋，次承租人因将房租交于被告壹玖捌零公司被挪用后，自2018年起便直接将租金支付给原告，其已与原告形成了事实上的租赁关系。被告壹玖捌零公司就1205号房屋的租赁关系因不存在继续履行的基础导致合同目的无法实现。以上事实由《房屋租赁合同》、《租房补充协议》、《担保书》、微信聊天记录、收条、收据、银行转账凭证、短信记录及庭审笔录在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，按照约定全面履行各自的义务。本案中，原告与被告壹玖捌零公司签订的《房屋租赁合同》、《租房补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行各自合同义务。《房屋租赁合同》约定租期自2016年5月13日至2022年5月12日止，租赁期间，被告使用该房屋逾期不支付租金超过15天，视为其违约，原告可告知解除合同。合同签订后，原告依约交付房屋，被告未按照约定支付1208号房屋的租金，已经构成违约；原告于2020年12月11日以微信及短信通知的形式告知被告其欠付房租，将收回房屋，并于当日收回1208号房屋，且于2020年12月12日将该房屋另租他人；1205号房屋房租也由次承租人向原告支付，基于以上种种情形，被告违约在先，双方合同也无法继续履行，故原告主张解除与被告壹玖捌零公司于2016年5月13日签订的《房屋租赁合同》和2017年9月7日签订的《租房补充协议》，理由成立，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。原、被告双方租赁合同解除后，被告应结清拖欠租金。因2020年初突发新型冠状病毒感染肺炎疫情，××的标准采取了相应疫情防控措施，属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力。被告亦以此为由称受疫情影响，对于房屋的实际使用及经营均产生极大影响，希望延期缴纳房屋租金，但根据庭审查明的事实，被告壹玖捌零公司自2020年2月将1208号房屋转租他人使用，并收取该房屋自2020年2月16日至2020年8月15日的房屋押金和租金105000元，有一定的经济能力向原告支付租金。综合考量疫情影响因素、被告的违约程度、双方的损失大小，结合本案的整体情况，基于公平原则，本院支持原告主张的未付租金，对于逾期付款违约金及违约金，本院均不再支持。关于租金，庭审中，原、被告共同确认1208号房屋面积共计285平方米，原告认可其中85平方米的租金交至2020年7月16日，剩余200平方米的租金交至2020年2月19日，被告虽称已经由实际承租人向原告支付了租金，但原告不予认可，且被告并未向本院提交证据予以证明，对于被告的该项意见，本院不予采纳。鉴于原告于2020年12月11日将涉案房屋收回，故被告壹玖捌零公司应向原告支付自2020年2月20日至2020年12月11日期间的租金112572元。另被告向原告缴纳房屋押金30748元，原告已退押金15208元，尚余15540元未退，《房屋租赁合同》约定合同到期或解除后，原告应当按照合同约定退还被告缴纳的房屋押金。故上述押金15540元可以抵扣部分未付租金，综上，被告壹玖捌零公司应支付原告租金97032元。关于原告主张被告陈亮承担共同支付租金的问题。本院认为，涉案《房屋租赁合同》系原告与被告壹玖捌零公司签订，涉案房屋由被告壹玖捌零公司租赁使用，被告陈亮并非涉案合同的相对方。但被告陈亮于2016年11月2日向原告出具有《担保书》，承诺对承租方即被告壹玖捌零公司依约履行涉案房屋租赁合同条款的义务提供担保，直至承租方对该房屋租赁合同条款履行结束为止。故被告陈亮应对涉案债务承担连带保证责任。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告王艳与被告河南壹玖捌零企业营销策划有限公司于2016年5月13日签订的《房屋租赁合同》和2017年9月7日签订的《租房补充协议》；二、被告河南壹玖捌零企业营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王艳房屋租金97032元；三、被告陈亮对本判决第二项确定的债务承担连带保证责任；四、驳回原告王艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1746元，由被告河南壹玖捌零企业营销策划有限公司、陈亮负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，被上诉人王艳认可次承租人郝义勇向其支付过1208号房屋租金51984元，并同意在上诉人2020年8月20日至2020年12月11日期间1208号房屋未付租金中予以扣除。本院对一审查明的其他相关事实予以确认。本院认为，《房屋租赁合同》、《租房补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。上诉人未按照合同约定支付租金，其行为构成违约，被上诉人有权按约定解除合同。合同解除后，上诉人应结清拖欠的租金。上诉人称本案存在不可抗力，其不存在违约行为，但上诉人自2020年2月将1208号房屋转租他人使用，并收取该房屋自2020年2月16日至2020年8月15日的房屋押金和租金105000元，其在有一定的经济能力向被上诉人支付租金的情况下未向被上诉人支付租金，其行为构成违约。关于上诉人主张的押金，原审法院已经在其应付租金中予以抵扣。上诉人另主张被上诉人赔偿现存装修部分残值损失及家具磨损费，但其在原审中并未对此提出反诉请求，本院不予处理。关于上诉人欠付的租金数额，因被上诉人王艳认可次承租人郝义勇向其支付过1208号房屋租金51984元并同意在上诉人2020年8月20日至2020年12月11日期间1208号房屋未付租金中予以扣除，本院予以确认，故上诉人应支付被上诉人租金45048元。综上所述，河南壹玖捌零企业营销策划有限公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初23183号民事判决第一项、第三项、第四项；二、变更郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初23183号民事判决第二项为“河南壹玖捌零企业营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内支付王艳房屋租金45048元”；三、驳回河南壹玖捌零企业营销策划有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费766元，由河南壹玖捌零企业营销策划有限公司负担466元，由王艳负担300元。本判决为终审判决。审判长  耿胜利审判员  朱 凯审判员  蒋德军二〇二一年七月三十日书记员  李苗苗