广东省仁化县人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0224民初480号原告：韶关市***物业服务有限公司仁化分公司。住所地：仁化县×××××××××××。负责人：陈*洲。委托诉讼代理人：刘*城，系该公司员工。被告：刘*红，男，汉族，1973年12月30日出生，住广东省仁化县×××××××××××××。公民身份号码：440××××××××××××05X。原告韶关市***物业服务有限公司仁化分公司（以下简称“新泰基公司”）与被告刘*红物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月20日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告***公司的委托诉讼代理人刘*城、被告刘*红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告***公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付2019年12月1日至2021年3月31日期间物业管理费2127元，卫生费80元。2019年12月至2020年3月水电公摊费200元，2020年10月至2021年2月水电公摊费94元，2019年12月1日至2021年3月31日期间水费92元，临时电费17元（截止2020年1月7日）合计2610元给原告；二、判令被告支付原告违约金，以拖欠的物业管理费按照合同约定支付违约金2694元；三、判令被告承担快递费用15元；四、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：根据有关法律、法规的规定，开发商在销售商品房前作为法人业主委托韶关市***物业服务有限公司仁化分公司对晖景园一品城A区实行前期物业管理服务，而原告与买受人（被告）于2018年4月19日签订《前期物业服务合同》。合同中约定了物业管理费的收费标准，协议中第三章第四条约定：需小区内公共用水（含清洗楼梯、路面及绿化用水等）和公共用电（含道路、楼梯、消防设施及公共设施等）由每户（包括住宅和临街商铺，大商业及写字楼另计），每月固定分摊￥50元。第六条“物业服务费”的补充：第一款中约定甲方在原定收费单价的基础上给予适当优惠：收楼之日《收楼通知书》上载明的收楼日期起，高层电梯楼住宅按建筑面积（含分摊的共有建筑面积）以优惠后单价为￥1.38元/月/㎡计收，满一年后按建筑面积（含分摊面积的共有建筑面积）以优惠后单价为￥1.48元/月㎡计收，满两年后按建筑面积（含分摊面积的共有建筑面积）以优惠后单价为￥1.58元/月/㎡计收，满三年后按建筑面积（含分摊面积的共有建筑面积）以优惠后单价为￥1.78元/月/㎡计收，满四年后按建筑面积（含分摊面积的共有建筑面积）以优惠后单价为￥1.98元/月/㎡计收；协议中第十一条约定甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，不论甲方是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费及共用水电分摊费用。甲方或该物业使用人应于公历每季度第一个月8日（节假日顺延）前到乙方物业服务中心缴纳，逾期除缴纳所欠费用外，每逾期一日，再缴纳欠费总额的千分之五作为违约金。被告刘*红是晖景园一品城A区3栋1603号房的业主，应支付2019年12月1日至2021年3月31日期间拖欠原告的如下费用：1、物业管理费2127元（93.84㎡×1.38元/月·㎡×10个月+93.84㎡×1.48元/月·㎡×6个月）；2、水电分摊费200元（2019年12月至2020年3月）；3、水电分摊费94元（2020年10月至2021年2月）；4、卫生费80元（5元/月·户×16个月）；5、水费92元（截止2021年3月31日）；6、临时电费17元（截止2020年1月7日）；7、物业管理费滞纳金：2694元。（该滞纳金计算起止时间为2019年12月1日至2021年3月31日，详见《物业管理费滞纳金计算表》）；8、快递费用：15元；以上费用合计5319元。经向被告多次催收无果，原告诉至本院，要求判如所请。被告刘*红辩称，答辩人对涉案房屋进行装修前，与被答辩人签订了《室内装饰装修管理协议》，并交纳了3000元装修质量保证金、建筑垃圾清理费500元、装修电梯使用费300元给被答辩人，现装修完毕，且已入住。无违章装修项目。根据协议的约定，被答辩人应退还3000元质量保证金给答辩人。经答辩人多次催讨，被答辩人一直未予以退还。原告应收物业管理费为2610元，应退还答辩人质量保证金3000元，两项相抵，还有余数，故答辩人不欠原告的物业管理费，也不存在违约，被答辩人起诉答辩人违约，并要求支付违约金无理，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，双方当事人对对方提交的证据均没有提出异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告刘*红是仁化县晖景一品城A区3栋16.3号房的业主。房屋建筑面积为93.68平方米。2018年4月19日，原告新泰基物业公司（甲方）与被告刘友红、案外人何德森（乙方）签订《前期物业管理服务合同》。该合同第六条第4点约定：小区内公共用水（含清洗楼梯、路面及绿化用水等）和公共用电（含道路、楼梯、消防设施及公共设施等）由每户（包括住宅与临街商铺，大商业及写字楼另计）每月固定分摊￥50元。”第6点约定：物业服务费自《收楼通知书》载明的收楼日期开始计收。第十条约定：受相关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租、垃圾清运费等代收代缴收费服务。代收代缴服务费或者手续费由被收费业主承担。1、收集袋装垃圾服务费（含袋装垃圾清运服务费），按相关部门规定，高层电梯楼住宅每户每月暂收10元，低层高档住宅楼每户每月暂收20元。2、若乙方按相关部门要求向甲方代收水费，甲方逾期不交的，除需交纳所欠费用外，每逾期一日，还需按欠费总额的千分之五缴纳滞纳金。逾期超过一个月，乙方有权关停供应甲方用水的管道并可向仁化县人民法院提起诉讼。第十一条约定：甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，不论甲方是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业费及公共水电分摊费用。甲方或该物业使用人应于公历每季度第一个月8日（节假日顺延）前到乙方物业服务中心缴纳，逾期除缴纳所欠费用外，每逾期一日，再缴纳欠费总额的千分之五作为违约金。同日，原告***公司（甲方）与被告刘友红、案外人何*森（乙方）签订《仁化县晖景•一品城前期物业服务合同补充协议》。约定，……甲方在原定收费单价的基础上给予适当优惠：收楼之日（《收楼通知书》）上载明的收楼日期起，高层电梯楼住宅按建筑面积（含分摊的共有建筑面积）以优惠后单价为￥1.38元/月/㎡计收，满一年后按建筑面积（含分摊的共有建筑面积）以优惠后单价为￥1.48元/月/㎡计收，满两年后按建筑面积（含分摊的共有建筑面积）以优惠后单价为￥1.58元/月/㎡计收……原告认为，被告于2018年4月19日与原告签订《前期物业服务合同》，被告应按协议约定缴纳相应的物业服务等费用。被告至今尚欠原告2019年12月1日至2021年3月31日期间的物业管理费2127元、水电分摊费294元、卫生费80元、水费92元，电费17元。经多次向被告催收无果后，原告诉至本院，要求判如所请。另查明，原告按照《前期物业管理服务合同》中约定的被告送达地址，将《催缴物业费通知单》通过邮递的方式送达被告，但由于被告无法联系的原因，快递被退回。原告主张该笔邮递费用15元应由被告承担。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。争议的焦点是：一、被告欠原告物业服务费是如何计算的；二、被告能否以房屋装饰装修保证金抵扣欠原告的物业管理费、水电分摊费等相关费用；三、原告要求被告支付违约金是否应予支持以及如何计算的问题。一、被告欠原告物业服务费是如何计算的。被告于2018年4月19日与原告签订《前期物业服务合同》，原告于2019年9月开始收取物业费。因被告所购买的楼盘属于新楼盘，原告免收了三个月的物业费即2019年9月至2019年11月。被告应从2019年12月1日开始缴纳物业费。根据原告与被告签订的《前期物业服务合同补充协议》第1点约定，甲方在原定收费单价的基础上给予适当的优惠：收楼之日（《收楼通知书》上载明的收楼日期）起，高层电梯楼住宅按建筑面积（含分摊的共有建筑面积）以优惠后单价￥1.38元/月/㎡计收，满一年后按建筑面积（含分摊的共有建筑面积）以优惠后单价￥1.48元/月/㎡计收，满两年后按建筑面积（含分摊的共有建筑面积）以优惠后单价￥1.58元/月/㎡计收……以此类推，满八年后按建筑面积（含分摊的共有建筑面积）以优惠后单价￥2.38元/月/平方米计收。故被告从2019年12月1日至2020年9月30日共10个月是按￥1.38元/月/㎡计收的，为：（93.84×1.38）×10个月＝1295元；2020年10月1日至2021年3月31日共6个月是按1.48元/月/㎡计收，为：（93.84×1.48）×6个月＝833元；两项合计为2128元。现原告要求被告缴纳2127元，本院予以支持；二、被告能否以房屋装饰装修保证金抵扣欠原告的物业管理费、水电分摊费等相关费用。根据双方签订的《前期物业管理服务合同》第十条约定，原告有向被告代收水、电费、公摊水电费以及垃圾清运费等权利，且有相关的代缴凭证予以证明，故原告要求被告缴纳水电分摊费294元、卫生费80元、水费92元，临时电费17元，本院予以支持。至于被告主张以其向原告缴纳的房屋装饰装修保证金抵扣原告的物业管理费、水电分摊费等相关费用问题，因被告向原告缴纳的房屋装修保证金退回给被告是必须满足一定的条件和时间的，与被告需缴纳物业服务费是不同的法律关系，且是否同意抵扣，双方没有达成一致意见，故被告辩解以其房屋装修保证金抵扣其所欠原告的物业服务费及代缴的其他费用，并不构成违约的主张，本院不予采纳；另外，原告要求支付快递费15元，没有事实和法律依据，本院不予支持；三、原告要求被告支付违约金是否应予支持以及如何计算的问题。根据双方签订的《前期物业管理服务合同》第十一条约定：“……每季度第一个月8日（节假日顺延）前自行到乙方物业服务中心缴纳，逾期除缴纳所欠费用外，每逾期一日，再缴纳欠费总额的千分之五作为违约金。”,被告无正当理由拖欠2019年12月1日至2021年3月31日期间的物业费，其行为已构成违约。故原告要求被告支付相应的违约金，本院予以支持，但双方约定按日千分之五缴纳所欠物业费的违约金过高，因此，本院酌情支持被告参照中国人民银行公布的同类同期一年期贷款市场报价利率向原告支付违约金。从2019年12月1日开始计算如下：2019年12月1日-2021年3月31日共486天，违约金为：1.38元/月/㎡×93.84㎡×4.15%÷365天×486天=7.16元；2020年1月1日至2021年3月31日共455天，违约金为：1.38元/月/㎡×93.84㎡×4.15%÷365天×455天=6.70元；2020年2月1日至2021年3月31日共424天，违约金为：1.38元/月/㎡×93.84㎡×4.05%÷365天×424天=6.09；2020年3月1日至2021年3月31日共395天，违约金为：1.38元/月/㎡×93.84㎡×4.05%÷365天×395天=5.66元；2020年4月1日至2021年3月31日共364天，违约金为：1.38元/月/㎡×93.84㎡×3.85%÷365天×364天=4.97元；2020年5月1日至2021年3月31日共334天，违约金为：1.38元/月/㎡×93.84㎡×3.85%÷365天×334天=4.56元；2020年6月1日至2021年3月31日共303天，违约金为：1.38元/月/㎡×93.84㎡×3.85%÷365天×303天=4.14元；2020年7月1日至2021年3月31日共273天，违约金为：1.38元/月/㎡×93.84㎡×3.85%÷365天×273天=3.73元；2020年8月1日至2021年3月31日共242天，违约金为：1.38元/月/㎡×93.84㎡×3.85%÷365天×242天=3.30元；2020年9月1日至2021年3月31日共211天，违约金为：1.38元/月/㎡×93.84㎡×3.85%÷365天×211天=2.88元；2020年10月1日至2021年3月31日共181天，违约金为：1.48元/月/㎡×93.84㎡×3.85%÷365天×181天=2.65元；2020年11月1日至2021年3月31日共150天，违约金为：1.48元/月/㎡×93.84㎡×3.85%÷365天×150天=2.20元；2020年12月1日至2021年3月31日共120天，违约金为：1.48元/月/㎡×93.84㎡×3.85%÷365天×120天=1.76元；2021年1月1日至2021年3月31日共89天，违约金为：1.48元/月/㎡×93.84㎡×3.85%÷365天×89天=1.30元；2021年2月1日至2021年3月31日共58天，违约金为：1.48元/月/㎡×93.84㎡×3.85%÷365天×58天=0.85元；2021年3月1日至2021年3月31日共30天，违约金为：1.48元/月/㎡×93.84㎡×3.85%÷365天×30天=0.44元。以上共计58.39元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十三条、第九百三十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九第二款、第一百六十二条之规定，判决如下：限被告刘*红于本判决生效之日起十日内向原告韶关市***物业服务有限公司仁化分公司支付2019年12月1日至2021年3月31日的物业管理费2127元，卫生费80元、水电分摊费294元、水费92元、临时电费17元及截止至2021年3月31日的违约金58.39元。二、驳回原告韶关市***物业服务有限公司仁化分公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告刘*红负担，此款由被告迳付原告。本院不作收退。本判决为终审判决。审 判 员 何丽萍二〇二一年七月九日法官助理 聂淑君书 记 员 袁雪梅