四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0781民初3562号 原告：江油联智投资有限公司，住所地四川省江油市太平镇天台路，社会统一信用代码91510781073956230G。 法定代表人：段安明，公司董事长。 委托诉讼代理人：郭亮，四川鼎天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：伍旈琦，四川鼎天律师事务所律师。 被告：林立荣，男，汉族，生于1968年12月21日，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：唐兴明，江油市小溪坝法律服务所法律工作者。 被告：李春莲，女，汉族，生于1978年3月16日，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：唐兴明，江油市小溪坝法律服务所法律工作者。 原告江油联智投资有限公司（以下简称“联智公司”）诉被告林立荣、李春莲商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年7月1日立案受理，依法适用简易程序于2021年7月16日公开开庭进行了审理。原告联智公司的委托诉讼代理人郭亮、伍旈琦，被告林立荣、李春莲的共同委托诉讼代理人唐兴明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告联智公司提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告于2016年4月30日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××80）及《商品房买卖合同补充协议》；2.判令在本案判决生效之日起的十日内，由被告配合原告办理完毕案涉房屋的注销网签信息手续、注销商品房买卖合同备案登记手续、注销房屋预告登记手续、注销预抵押登记手续；3.判令被告向原告支付代偿的购房款5565.85元及代垫期间的利息和违约金（利息计算方式为自代偿之日起至付清之日止按照贷款市场报价利率计算；违约金按照代偿款的10%计算）；4.判令被告按合同约定向原告支付房屋总价款10%的违约金即46289.9元以及律师代理费10000元；5.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月30日，原、被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，购买了原告位于江油市××镇××路××栋××单元××楼××号房屋，约定了支付首期房款192899元，剩余270000元向银行申请贷款支付。2016年8月3日，被告与中国工商银行股份有限公司江油华丰支行签订《个人购房借款／担保合同》（编号：绵阳华丰2016-手贷0000099），由原告进行担保。后因被告偿还能力恶化，原告已多次为被告偿还银行贷款，被告均未按照约定及时向原告归还款项并承担相应责任。原告已多次向被告发函要求其支付购房按揭款代还款项，被告均不予理会。现原告为维护自身合法权益，依据原被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第五条第三款第（2）项“在出卖人承担保证责任期间内，买受人偿还能力恶化，或者因买受人原因导致买受人所购商品房被法院依法查封，或者出卖人多次为买受人偿还贷款但买受人未按约定及时归还并承担相应费用（含违约金）的，出卖人有权解除合同，并要求买受人按总房价款百分之十的违约金”之约定以及相关法律法规之规定，诉至本院。 被告林立荣、李春莲共同辩称，房屋买卖合同是真实的，且案涉房屋已经被被告的债权人予以申请了查封；被告同意解除合同，但应当按照商品房市场现在的价值进行计算；确实存在违约，但违约金有重复计算的问题，补充协议中的10%与总价值款的10%是冲突的。 本院经审理认定事实如下：联智公司开发的联想科技城（一期）项目于2015年12月18日取得商品房预售许可证。 2015年12月24日，以中国工商银行股份有限公司江油华丰支行（以下简称“工行华丰支行”）为甲方，联智公司为乙方，双方签订《按揭贷款业务合作协议》，协议约定：甲方同意为乙方销售的联想科技城一期工程项目的按揭贷款银行，乙方在甲方开立指定账户；乙方同意甲方按照中国工商银行有关规定，在与借款人办妥有关贷款手续后，根据借款合同约定把贷款划到乙方在甲方开立的存款账户；在《房屋他项权证》未办妥之前，开发商同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在甲方指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额5%的款项，作为履约保证金；如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后30日内履行还款业务；如乙方未履行上述还款业务，即表示乙方授权甲方从其开立的账户中扣收。 2016年4月29日，李春莲的银行卡向联智公司刷卡支付28000元，联智公司于同日向林立荣出具了收据，载明“收到林立荣购房款6-1-2-128000元”等字样。 2016年4月30日，以联智公司为出卖人，林立荣为买受人，李春莲为共同买受人，签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××80），合同约定：林立荣、李春莲购买联智公司开发的联想科技城项目6栋1单元2楼1号住宅，建筑面积130.65㎡，总价462899元；采取商业贷款方式付款，买受人于2016年4月29日前支付首期房款192899元，占全部房款的41%，余款270000元向工行申请贷款支付；“第三十六条送达出卖人和买受人承诺在本合同中记载的通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以【×邮政快递】、【√邮寄挂号信】、【×电子邮件】方式送达对方……”。合同还对买受人的联系电话和通信地址、交付条件与交付手续、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记等进行了约定。 同日，双方还签订了《补充协议》，就联想科技城项目6栋1单元2楼1号商品房买卖的相关事宜进行了补充约定：“第五条关于付款方式的特别约定买受人采取贷款方式付款的，补充如下约定……3.出卖人承担担保责任期间，买受人的还款义务（1）若因买受人原因，导致贷款机构从出卖人账户中扣款（以扣款凭证为准），买受人必须在接到出卖人通知之日起5个工作日内归还出卖人代还款项，并按中国人民银行同期贷款利率向出卖人支付代还款项代垫期间的利息，以及代还金额百分之十的违约金；若银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任的，出卖人有权向买受人追偿，买受人除按中国人民银行同期贷款利率向出卖人支付代还款项代垫期间的利息外，还应向出卖人支付总房价款百分之十的违约金（出卖人可从买受人已付购房款中直接扣除上述款项及违约金），同时出卖人有权收回房屋另行销售或以拍卖、变卖、折价等方式处置买受人所购房屋，并有权就该房屋处置后所得价款优先受偿，买受人因此受到的损失包括但不限于装修损失等，由买受人自行承担。（2）在出卖人承担保证责任期间内，买受人偿还能力恶化，或者因买受人原因导致买受人所购商品房被法院依法查封，或者出卖人多次为买受人偿还贷款但买受人未按约定及时归还并承担相应费用（含违约金）的，出卖人有权解除买卖合同，并要求买受人按总房价款百分之十的违约金……（4）出卖人依据上述约定行使权利时所产生的实现权利的费用（包括律师费、公证费、邮寄费、诉讼费、评估费等）均由买受人承担……第九条关于送达的补充约定1.除《合同》及本补充协议另外约定外，买卖双方均应按《合同》第三十六条约定方式通知对方。以邮政快递、邮寄挂号信方式送达的，投敌后的第三日（四川省以外的，第五日）视为送达日；以电子邮件、传真、短信送达的，电子邮件、传真、短信发出当日视为送达日”。 2016年8月3日，以林立荣为借款人、抵押人，李春莲为共同借款人、抵押物共有人，工行华丰支行为贷款人，联智公司为保证人，签订《个人购房借款/担保合同》，林立荣、李春莲为个人一手房按揭贷款向工行华丰支行贷款270000元。同日，工行华丰支行将270000元贷款发放到位。 办理案涉房屋的贷款后，被告林立荣开始正常还贷，但后来出现逾期未归还贷款的情况。2021年4月起，联智公司被工商银行扣划因林立荣逾期付款产生的借款、罚息、复息等，分三次共计代为偿还5565.85元（1863.21元+1855.99元+1846.65元）。2021年4月20日、2021年4月29日、2021年5月21日，联智公司根据《四川省商品房买卖合同（预售）》所记载的林立荣的地址“四川省江油市中坝镇城北村二组96号”三次以EMS邮政特快专递的方式向林立荣邮寄《关于要求立即支付购房按揭款代还款项的函》，但都因收件人拒收被退回。此外，联智公司还向林立荣在《四川省商品房买卖合同（预售）》中确认的手机号码，发送要求及时支付购房按揭款代还款项的短信。 2021年5月31日，原告联智公司与四川鼎天律师事务所签订《委托代理合同》，约定由四川鼎天律师事务所指派郭亮、伍旈琦两位律师作为代理人承办其与林立荣、李春莲的商品房预售合同纠纷一案，律师服务费10000元。2021年6月2日，原告联智公司向四川鼎天律师事务所转款。2021年6月4日，四川鼎天律师事务所向原告出具了增值税专用发票。 另查明，位于江油市××镇××路××栋××单元××楼××号的案涉房屋，预告登记于林立荣、李春莲名下（共同共有），该房屋于2016年8月10日起为工行华丰支行办理了商品房预抵押【川（2016）江油市不动产证明第0001120号】，被担保主债权数额为270000元。，该房屋目前被山东省曲阜市人民法院、江油市人民法院、三台县人民法院等进行了预查封或轮候预查封，且均在查封期限内。 庭审中，原告自认被告的购房款，通过按揭方式已全部付清。 认定上述事实有《按揭贷款业务合作协议》、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》、《个人购房借款/担保合同》、收据、POS机刷卡凭条、EMS邮寄单、房地产权登记信息、抵押权登记信息、查封登记信息、中国工商银行个人还款凭证、《委托代理合同》、转款凭证、增值税专用发票复印件及原、被告的当庭陈述等证据佐证，本院予以采信。 本院认为，原、被告就案涉房屋签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》，原告与案外人工行华丰支行就联想科技城项目签订的《按揭贷款业务合作协议》，被告与工行华丰支行签订的《个人购房借款/担保合同》，均系合同各方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，对合同各方当事人具有约束力。 因二被告贷款后未按约及时向工行华丰支行归还贷款，导致联智公司按照《按揭贷款业务合作协议》《个人购房借款/担保合同》的约定承担连带保证责任，原告请求解除《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》，并要求被告支付原告向工行华丰支行支付的代偿款5565.85元符合双方约定，本院予以支持。原、被告解除商品房预售合同关系后，原告从二被告处收取的购房款462899元应当返还二被告。被告主张应当按照市场价值计算价款，于法无据，本院不予采纳。 原告除主张代偿款本金外，还主张了自代偿之日起按贷款市场报价利率计算的利息以及代偿款10%标准计算的违约金，同时，原告还另主张了房屋总价款10%的违约金和实现权利的费用10000元，被告以原告对于违约金的主张存在重复计算进行抗辩。本院认为无论是代偿款利息还是原、被告双方约定的代偿款10%的违约金、总房款10%的违约金，都是为了弥补违约方对守约方造成的损失，本案中原告联智公司的损失主要为代二被告向工行华丰支行偿还贷款所支付的款项产生的资金利息以及本案的诉讼费、律师代理费等，而原告联智公司既主张了代偿款利息又主张代偿款10%的违约金，还主张了总房款10%的违约金和10000元律师代理费，明显高于因被告违约给其造成的损失的30%，故本院对原告上述关于违约责任的主张进行调整，二被告以代偿款5565.85元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍承担违约责任，并支持10000元律师代理费，其他不予支持。 原、被告商品房预售合同关系解除后，被告应配合原告办理网签信息注销手续、商品房买卖合同登记备案注销手续及房屋预告登记注销手续，但办理上述手续的主体为主管部门而非二被告，能否在十日内办理完毕也不能由二被告决定，且原告持生效民事判决书亦可自行前往办理上述手续，故原告要求二被告在判决生效之日起十日内，配合原告办理案涉房屋的注销网签信息手续、注销商品房买卖合同登记备案手续、注销房屋预告登记手续的诉请，本院不予支持。 对于注销预抵押登记手续，本案案由系商品房预售合同纠纷，预抵押的设立并非基于原、被告之间的商品房预售合同，而是基于二被告与工行华丰支行签订的《个人购房借款/担保合同》，且案涉房屋预抵押登记在案外人工行华丰支行名下，故对原告主张二被告在判决生效之日起十日内配合原告办理完毕案涉房屋的注销预抵押登记手续的诉请，本院不予支持。 案涉相关合同均签订于2021年1月1日之前，故本案适用《中华人民共和国民法典》实施前的法律和司法解释。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（2020年12月29日公布）第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除被告林立荣、李春莲与原告江油联智投资有限公司于2016年4月30日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××80）及《补充协议》； 二、被告林立荣、李春莲于本判决生效后十日向原告江油联智投资有限公司支付代偿款5565.85元并以代偿款5565.85元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍承担违约责任（其中1863.21元自2021年4月9日起计算至款项付清时止；其中1855.99元自2021年4月15日起计算至款项付清时止；其中1846.65元自2021年4月20日起计算至款项付清时止）； 三、被告林立荣、李春莲于本判决生效后十日内向原告江油联智投资有限公司支付律师代理费10000元； 四、驳回原告江油联智投资有限公司的其他诉讼请求。 本案减半收取案件受理费4121.5元，由被告林立荣、李春莲承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  张 燕 二〇二一年七月三十日 法官助理  王晓倩 书 记 员  池 莉 附法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 3.最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（2020年12月29日公布） 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。