宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院   民事判决书   （2021）宁0104民初8885号   原告：宁夏檀溪物业管理服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区掌政镇鸣翠天地一号楼。   法定代表人：钟远军，该公司经理。   委托诉讼代理人：汪瑛，女，该公司职工。   被告：宁小琪，男，1969年10月2日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。   原告宁夏檀溪物业管理服务有限公司(以下简称檀溪物业公司)与被告宁小琪物业服务合同纠纷一案，本院登记受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告檀溪物业公司的委托诉讼代理人汪瑛，被告宁小琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   檀溪物业公司向本院提出诉讼请求1.判令被告支付物业费16657.92元；2.判令被告支付物业费违约金1665.7元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告为被告提供物业服务，服务地址系被告位于银川市兴庆区某号，其面积为115.68㎡，根据银川市物业服务合同备案价收费标准，物业费按照2.00元/㎡/月收取，被告应向原告交纳2014年8月23日至2020年8月23日期间物业费16657.92元。经原告多次催要，被告拒不支付欠付物业费，故诉至法院。   宁小琪辩称，一、原告的诉请已过诉讼时效；二、2013年8月23日，檀溪物业在涉案房屋未竣工交付且未办理任何手续的情况下要求答辩人拿钥匙，经多次电话催促，无奈之下，答辩人领取钥匙并于2014年2月开始装修使用，交纳装修押金2000元至今未退还，在装修过程中发现房屋无法正常用电，答辩人通知檀溪物业要求维修，但始终没有解决，仅要求答辩人找开发商解决，无奈答辩人寻找社会装修人员维修电路，花费4600元；三、2014年4月中旬，天降大雨，答辩人房屋多处漏水，因多个商业房漏水，故隔日早晨9点，檀溪物业两名女员工上门登记房屋楼漏水情况，答辩人将自己的房屋漏水情况告知物业人员，檀溪物业的回答是因房屋已装修，故不予维修，致使答辩人持续房屋漏水，每年都需要自行维修，截止目前仅维修费用约计4000元多（不包含屋内维修）；四、2018年2月21日，答辨人将房屋租给案外人张光辉经营母婴用品，合同约定租期5年，2018年2月21日至2023年2月21日，每年租金3万元。2018年4月20日，天降大雨，造成卫生间下水管反水，答辩人及案外人一直给檀溪物业打电话，但始终无人接听，也无人过问处理，导致反水将案外人张光辉店内母婴用品浸泡，造成损失共计25200元，房屋反水隐患始终无法解决，从而导致案外人提前终止合同，并要求答辩人赔偿，造成原告的可得利益受损，即三年租金9万元；五、涉案商业房门前的卫生、绿化、秩序等经掌政镇人民政府银川市兴庆区综合执法局要求均由各房屋所有人负责，檀溪物业始终未提供物业服务，7栋商业房业主及商户情况反馈书均认为物业不作为，未提供物业服务，支持更换物业服务公司建立业主委员会，故不应当收取物业服务费。   经审理查明，被告宁小琪系银川市兴庆区某房屋业主，该房屋建筑面积为115.68平方米。2013年1月1日，原告檀溪物业公司与宁夏檀溪房地产开发有限公司就该商业街签订《前期物业服务合同》一份，并按期续签了服务合同。合同约定：由原告为银川市兴庆区掌政镇鸣翠天地商业街提供物业服务，商业物业服务费为2元/月/平方米，业主或物业使用人应在每年的9月1日履行交费义务。原告依约接管该商业街物业服务。被告自2014年8月23日起拖欠物业服务费，截止2020年8月23日欠费共计16657.92元。原告分别于2015年12月30日、2016年11月17日、2016年1月15日、2017年10月15日、2018年11月3日、2019年3月8日、2020年4月9日、2020年11月13日以通知单的形式向被告催缴。另外，被告所在小区至今未成立业主大会。   本院认为，原告檀溪物业公司与宁夏檀溪房地产开发有限公司就掌政镇鸣翠天地商业街物业服务事宜，签订的《前期物业服务合同》合法有效。被告宁小琪系银川市兴庆区某房屋业主，应当依约向原告交纳物业服务费。被告抗辩原告主张超过诉讼时效的意见，因物业服务是一种持续性的状态，且原告也通过催缴通知书的方式主张过权利，故该抗辩意见本院不予采纳。被告宁小琪还抗辩房屋存在设计和质量等问题，以及檀溪物业公司服务质量不到位的意见，根据其向法庭提交的证据，显示檀溪物业公司在提供物业服务中确实存在一些瑕疵，故被告宁小琪的抗辩意见，本院部分予以采纳。关于房屋设计或质量等问题不能成为业主对抗物业公司收费的合法理由，业主可依法向地产开发商主张相应权利。根据公平诚信和质价对等原则，结合该物业服务收费标准2元/㎡/月，原告物业服务存在的质量瑕疵程度不足以达到业主全额拒付物业费的程度。综合考虑双方的违约程度，对于被告欠交的物业费，本院酌情确定被告按75%的比例交纳物业服务费12493.44元（115.68㎡×2元/㎡/月×72个月×75%，2014年8月23日至2020年8月23日）。考虑到原告檀溪物业公司在物业服务过程中存在一些瑕疵，双方出现矛盾纠纷后均不能互谅互让、积极协商妥善解决，故对其违约金的诉请本院不予支持。另外，需要指出的是，物业服务是一种全天候、不间断、全方位的过程性服务，物业服务事关全体业主的公共利益。为此，本院建议檀溪物业公司今后应加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，对于业主提出的合理要求及时予以回应，以实际行动赢得业主对物业服务的理解与支持。本院也建议广大业主尽快成立业主大会，行使业主相应权利。在此之前各业主应当及时交纳物业费用，拖欠物业服务费的行为不但构成违约，且对其他正常交费的业主也不公平，如果物业公司长期不能正常收取物业费，不仅不能提高物业服务质量，也会使得物业公司出现经营困难，势必会造成物业服务质量降低的恶性循环。也希望业主和物业公司在相互沟通过程中再多一份理解和包容，为共建美丽家园增光添彩。虽然原告为主张权利而提起诉讼，但起因还是物业服务质量不高所造成，所以原告对纠纷的发生负有一定责任，案件受理费本院酌定由原告自行承担。   依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释〔2009〕8号第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定规定，判决如下：   一、被告宁小琪于本判决生效之日起十日内支付原告宁夏檀溪物业管理服务有限公司物业费12493.44元（2014年8月23日至2020年8月23日）；   二、驳回原告其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费127元，由原告宁夏檀溪物业管理服务有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判员 孙志军   二○二一年七月十五日   法官助理 甄宏龙   书记员 杜亚琳   附：与本案相关法律   《中华人民共和国合同法》   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。   第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》   第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。   民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。   民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   履行告知书   负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。