山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终4171号上诉人（原审被告）：济南市天桥涂敷管道厂，住所地济南市。法定代表人：闫宁宁，厂长。委托诉讼代理人：许亮，山东国谊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭静，女，1964年1月28日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张大伟，山东泽权律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛江如，山东泽权律师事务所律师。上诉人济南市天桥涂敷管道厂（以下简称涂敷管道厂）因与被上诉人郭静房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院(2020)鲁0105民初259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。涂敷管道厂上诉请求：撤销一审判决，维护涂敷管道厂的合法权益。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。首先，双方房屋租赁合同仍在履行中，但是一审法院认定租赁合同已经解除。双方自2007年、2009年分别签订租赁合同一份、补充合同一份、租赁合同一份（三份合同均租赁同一房屋）。合同约定租赁期限自2007年7月1日至2020年3月1日。2020年郭静起诉时，租赁合同仍在履行中。无论合同约定、郭静经营良友宾馆、还是水电费的缴纳都在持续中，现在租赁房屋仍由郭静占有使用。期间双方没有合意解除合同，也没有任何一方依法单方解除合同，涂敷管道厂从未接到郭静解除合同或交接租赁房屋的通知，双方更没有任何租赁房屋交接的单据。其次，一审法院认定租赁合同解除的“2016年8月8日的通知”，与双方的租赁法律关系没有任何关联性。第一，上述通知从未发给郭静，因为不适用于郭静的租赁房屋。第二，该通知为“现厂区内所有租赁业户”，只是通知厂区内的租赁业户，并不包含郭静经营的良友宾馆（厂区外）的租赁业户。第三，该通知事实上也并未实施，否则济南宏利源酒水有限公司绝不能自2014年8月24日、2017年9月1日、2018年9月1日、2019年3月1日先后与涂敷管道厂签订四份房屋租赁合同，租赁涂敷管道厂内的厂房经营，期限自2014年9月1日一直履行到合同到期2020年2月29日。而且这四份房屋租赁合同，均由郭静签订或由其代签。再次，加盖第三层是郭静的单方行为，不是双方的行为。合同约定郭静在保证房屋不漏水、通信线路不被破坏等情况下可以在第二层上加盖一层，自建自用。这种合同约定没有违反法律的强制性规定，是双方的真实意思表示，为有效合同或有效条款。之后郭静在没有取得行政许可的情况下，自行加盖了第三层，且在加盖过程中被济南市城市管理综合执法局处罚并暂扣工具。因此，该加盖行为是郭静单方所为，不能归咎为涂敷管道厂与郭静联合实施的双方行为。如果有过错也系郭静单方过错。涂敷管道厂可以要求郭静纠正此加盖行为，拆除加盖房屋，这是权利，而不是义务。权利的行使是没有过错的。一审判决认定双方租赁合同有效，但是加盖的第三层建筑因缺乏相应的规划许可手续，双方就该约定的内容应无效，这是适应法律错误。因此，郭静起诉的主观故意非常明显。二、一审判决适用法律错误。首先，房屋租赁合同没有提前解除，应按照法律规定的合同期满终止的相关法律规定来处理。依据双方合同约定：合同期满楼顶附属物归甲方。处理加盖房屋的违章是应充分考虑加盖房屋是郭静自建、自用、自收益且已使用13年的情况，以及贯穿房屋租赁合同履行的全过程，13年收益全归郭静，期间涂敷管道厂没有收取任何费用来处理，而不应主观认定，“客观”归责涂敷管道厂。其次，一审判决超出了郭静的诉讼请求。郭静的诉求为赔偿投资款，但一审判决却将郭静的诉请变更为对双方合同约定加盖建筑合法性的审查，进而错误的适应最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释第十四条规定，判决涂敷管道厂承担责任错误。一审法院迳行对郭静未予主张的法律关系予以裁判，既代行了郭静的起诉权利，又剥夺了涂敷管道厂的抗辩权利，其行为违反法定程序。第三，一审判决违反了合同法的诚实信用原则和公平原则，致使双方利益严重失衡。合同约定涂敷管道厂同意郭静在已有的二层楼上加盖一层建筑自建自用，涂敷管道厂不收取任何费用。这个约定非常明确。并不是涂敷管道厂要求加盖，只是同意其加盖，而且是自建、自用、自收益。郭静使用了13年，合同即将履行届满，郭静诉至法院要求赔偿投资款，一审判决以未办理规划手续为由，进而错误适用最高法院有关司法解释，判决涂敷管道厂承担60%建造费用。这是违背法理和公平原则的。并且没有考虑郭静违反合同规定加盖的第三层给涂敷管道厂的合法房屋造成的损害，以及收益抵扣原则。双方的房屋租赁合同对维修及改造、加盖二层上的一层建筑物的费用，以及郭静无偿使用的原则都做了约定。三、一审使用工程造价鉴定对于郭静自建房屋的评估结论无事实和法律依据。第一，鉴定报告的鉴定对象错误。双方房屋租赁合同约定涂敷管道厂同意郭静加盖第三层，法院审理的仅仅是加盖第三层，但是该造价鉴定超出了合同约定、郭静诉请以及审理范围，是对第二层和第三层的鉴定，鉴定对象错误。第二，造价鉴定的标的为四无建筑，更无质检部门出具的工程质量验收合格证。第三，鉴定造价大大超过其实际造价。一审判决涉及的加盖第三层，已经生效的法院法律文书认定其建筑造价22万元。而此次鉴定至112万元。其造价鉴定远远高于实际的建筑造价。因此，即使一审判决认定房屋租赁合同约定加盖第三层无效的情况下，郭静的损失是22万元，而不是错误的112万元。第四，郭静自行申请的鉴定，因鉴定标的缺乏合法、合规依据，费用应由郭静自行负担并予以拆除。郭静辩称，一审判决认定事实清楚，所加盖的房屋虽没有规划手续，但并未被政府相关部门认定为违法违章建筑，且添附在涂敷管道厂的房产上，一审法院酌定的责任承担比例已经对涂敷管道厂有利，涂敷管道厂的上诉请求和事实理由缺乏事实及法律依据，请驳回涂敷管道厂的上诉请求，维持原判。郭静向一审法院提起诉讼请求：1.判令涂敷管道厂赔偿郭静在承租涉案房屋上加盖三层房屋及附属设施的投资建造款1177145.37元；2.请求判令涂敷管道厂支付郭静鉴定费7万元；3.诉讼费用由涂敷管道厂承担。一审法院认定事实：2007年，郭静作为承租方，涂敷管道厂作为出租方曾签订房屋租赁合同一份，合同第一条租赁范围约定：“甲方（涂敷管道厂）向乙方（郭静）有偿提供办公楼、楼梯以西上、下、二层的470㎡楼房一处及圆弧处的二间小院使用，另二层顶层甲方同意乙方使用不再收取租金，但顶层层面由乙方维护，不得漏雨和破坏有关设施。”第二条租赁时间约定：“共13年，自2007年3月1日起至2020年3月1日止，合同如期满需延期使用，需在协议到期前3个月向甲方提协商。”合同第三条租赁费及结算方式约定：租金每年共计人民币10万元整，每年分两次交清租金，即2007年7月1日前支付5万元，2008年1月1日前支付5万元；郭静如不能按时交费，涂敷管道厂从应交时日起，每日收取3%的滞纳金；租金前十年不变，自2018年开始每年增加1万元，共计11万元整，付费方式仍为半年一次，一次55000元。合同第四条双方权利义务约定：“1、乙方（郭静）在使用期内不得破坏房屋结构，如需装修或改造必须征得甲方（涂敷管道厂）同意，其相应费用由乙方自负，合同期满后，乙方不得破坏装修或改造后的现状。2、…。3、…。4、由于楼顶部分甲方同意乙方无偿使用，所以楼顶的维修养护由乙方出资维护，保证二楼房间不得漏雨。顶层的通讯线路及其它有甲方负责迁出。合同期满后，楼顶附属物归甲方所有。5、甲方同意乙方在二层上所加盖的一层建筑物，必须符合原有图纸的设计要求，不得影响甲方今后改造的需要。”合同第五条合同的终止或解除约定：“1、如合同期满，甲方需终止合同，应提前三个月通知乙方。2、合同期满乙方如需继续使用，应主动提前三个月与甲方协商。3、合同期内如遇政策性问题，需变更或解除合同，甲方应提前30日告知乙方，并按实际使用期限结清租金、水、电等费用。甲方向乙方承担三层房屋的投资款项的赔偿。4、如遇不可抗力的原因造成的损失，双方各自承担自己的损失。”双方签订补充协议，约定“根据房屋租赁合同第四条第五款，即甲方（涂敷管道厂）同意乙方（郭静）在二层上所加盖一层建筑物，必须符合原有图纸的设计要求，不得影响甲方今后改造的需要的一款，特补充如下协议：一、乙方所加盖的房屋必须符合原设计图纸要求；二、乙方所加盖的房屋的一切费用由乙方自己全部承担；三、主合同期满后，乙方不得破坏拆除所盖房屋，产权归甲方所有；四、乙方施工期间，必须严格安全施工，如发生意外事故，乙方负全部责任；五、施工期限，乙方施工现已影响到甲方的正常办公，工作秩序。所以自开工之日起，必须在2007年6月26日前全部竣工，清理完现场；六、乙方必须向甲方提交施工的房屋的完整图纸资料。”2009年12月20日，双方再次签订房屋租赁合同一份，合同租赁范围为涂敷管道厂的办公楼顶层楼房、楼梯以西上、下二层及圆弧处的二间小院，约700平方米；租赁期限10年，自2010年1月1日起至2020年1月1日止。双方在该合同中仍约定涂敷管道厂同意郭静在二层上所加盖的一层建筑物。合同第五条第三款约定“合同期内如遇政策性问题，需变更或解除合同，甲方（涂敷管道厂）应提前30天告知乙方（郭静），并按实际使用期限结清租金、水、电等费用。甲方向乙方承担三层房屋的投资款项的赔偿。”郭静于2011年6月9日注册经营济南市天桥区良友宾馆，在涉案租赁房屋内经营宾馆。一审诉讼中，双方一致认可上述租赁合同所涉及租赁房屋位于济南市（交校路），房屋所有权人为涂敷管道厂，房屋产权证上载明房屋为两层。郭静在房屋产权证上载明的二层建筑之上加盖第三层房屋，由郭静出资建设，但无规划审批手续。关于郭静投资建设涉案三层建筑的造价。郭静就投资建设工程造价向一审法院申请司法鉴定。一审法院依法委托山东中宇工程造价咨询有限公司对济南市天桥区堤口庄北路8号院内办公楼楼梯以西第三层房屋及附属设施的工程造价进行鉴定。2020年1月3日，山东中宇工程造价咨询有限公司作出鲁中宇价鉴字（2019）第030号《济南市天桥区堤口庄北路8号院内办公楼楼梯以西第三层房屋及附属设施工程造价鉴定意见书》，载明：鉴定意见载明“根据现有送鉴资料，经计算，济南市天桥区堤口庄北路8号院内办公楼楼梯以西第三层房屋及附属设施的工程造价如下：确定性造价为：1125104.44元（大写…）供选择性造价为：52041.93元（大写…）”该鉴定意见书第六条“对鉴定意见的说明”载明：“1、本工程中所涉及的水电费均未扣除；2、本次造价把可移动、能重复利用或者申请人为自己经营而置办的特定项目列为供选择性内容，见明细表。3、本次造价中材料价格执行2007年3月份之后和2008年的同时期的济南市造价信息中的价格，造价信息中没有的材料价格参考执行当时的市场价和价目表中的价格。4、本次鉴定系根据委托鉴定的相关资料进行的，该资料的真实性、合法性和完整性由提供单位负责。本次鉴定提交后，如发现送鉴资料有误，导致了鉴定结果误差，应调整相关金额；5、本鉴定意见专为本次委托所做，非法律允许，不得作其他用途。”对于该鉴定意见书，郭静予以认可。涂敷管道厂不认可上述鉴定意见书。关于该鉴定报告，因鉴定机构具备相应的合法资质，且鉴定所提交的材料均已经过当事人质证，现场勘验涂敷管道厂亦到场，其虽对鉴定意见不予认可，不认可施工检材所涉施工图纸，但从合同约定上来看，加建行为明显是经涂敷管道厂的同意，涂敷管道厂作为出租方，具有监督涉案租赁物的加建行为的合理合法性的义务，其在已经同意建设的情况下，现又对建设一方即郭静提交的施工图纸不予认可，亦未提交相应证据证明施工图纸与加建建筑物存在不一致的情形，故一审法院对其抗辩理由不予采纳。关于几类工程系以工程本身的特点而决定，并非以有无规划许可为据进行分类，故对涂敷管道厂以鉴定意见书对工程的分类确定的异议不予采纳。综上，一审法院对鉴定意见书予以采信。郭静为本次鉴定支付了7万元鉴定费。另查明，本案所涉加建改造租赁物无相应的规划许可手续。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》内容大部分符合未违反法律法规的强制性规定，合法有效，但涉及到郭静加建改造的部分建筑物即双方合同约定的第三层建筑物因建筑物缺乏相应的规划许可手续，双方就该约定的内容应为无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”本案中郭静的扩建行为因无规划许可手续而致合同无效，应按照双方过错进行分担。关于本案扩建的建筑物范围，涂敷管道厂虽不认可郭静所述的范围，但司法鉴定的现场勘验范围双方均到场进行确认，且有合同约定，涂敷管道厂亦未提交证据证明其交付给郭静时房屋的状况，结合涂敷管道厂提交的房屋产权证明及房屋租赁合同以及鉴定意见书，涉案租赁物在原有的产权登记的基础上存在扩建改造的情形。故一审法院认定鉴定意见书上载明的加建和改造范围即为郭静进行的加建改造范围，即鉴定意见书载明的济南市天桥区堤口庄北路8号院内办公楼楼梯以西第三层房屋及附属设施。关于该工程的造价，因鉴定意见书已载明为确定性项目造价为1125104.44元，供选择性项目造价为52041.93元，根据鉴定意见书，可供选择性造价的物品应系可以拆除和重复利用的装饰构筑物，在合同无效后作为建设方的郭静依然可以重复使用，故对该部分造价不计为因合同无效所造成的损失，故一审法院认定为因合同约定无效所遭受投入加建改造的建设费用损失为鉴定意见书载明的确定性项目造价1125104.44元。郭静为确定工程造价而支出的鉴定费用7万元，亦属于因无效而导致的损失。综上，郭静因改造扩建而造成的损失数额为1195104.44元。关于双方的过错程度，一审法院认为，郭静作为承租方，其虽然称涂敷管道厂告知其涉案房屋所办理的规划许可手续可以建设多层，但其未对规划许可手续进行核查的情况下即建设涉案房屋，另，其作为建设方，亦未办理建筑规划许可，对合同无效具有一定的过错。涂敷管道厂作为出租方，及房屋所有权方，在明确知悉涉案房屋整体未有规划许可的情况下，明示允许郭静建设涉案房屋，对造成合同无效具有较大过错。综上，一审法院认定双方的过错比例为郭静对损失承担40%的责任，涂敷管道厂对损失承担60%的责任。故，涂敷管道厂应赔偿郭静房屋建设费损失675063元（1125104.44元*60%，取整），赔偿郭静鉴定费损失42000元（7万元*60%）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定判决：一、济南市天桥区涂敷管道厂于判决生效之日起10日内赔偿郭静房屋建设费损失675063元；二、济南市天桥区涂敷管道厂于判决生效之日起10日内赔偿郭静鉴定费损失42000元；三、驳回郭静的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16024元，由郭静负担6811元，济南市天桥区涂敷管道厂负担9213元。二审中，涂敷管道厂向法庭提交了四份证据。证据一，（2009）天民三初字第487号民事裁定书，证明涉案房屋实际建造价格22万元，而非本案的工程造价鉴定意见书所鉴定的112万元以及选择性项目造价5.2万元。证据二，涂敷管道厂出具的收款收据，证明郭静经营的良友宾馆于2019年9月16日至2020年3月5日共计交电费361.9元，从而证明租赁合同履行至合同届满即2020年3月1日。证据三，2007年7月2日的济南市城市管理综合执法暂扣单，证明郭静在加盖过程中，被城市综合管理执法部门暂扣工具。证据四，郭静的丈夫李洪玉（甲方）与施工人石志生（乙方）签订的建筑工程施工合同及建筑工程预结算书一宗（11张），证明所有的土建安装工程实际造价22万元。郭静质证称，证据一至四均不是本案一审后才形成的，不属于二审中的新证据。证据一与本案没有任何关联，其所主张的22万元并不是加盖房屋的全部建造成本，裁定书中明确载明“原告所主张的是490平米”。证据二系涂敷管道厂单方制作，不具有任何证明力。良友宾馆于2019年4月26日已经注销，其主体资格也不存在。证据三与本案没有任何关联。对证据四的质证意见同证据一。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。本案中，郭静与涂敷管道厂在租赁合同履行过程中私自约定加盖第三层建筑物，未按要相关规定办理规划许可手续，违反了上述法律的强制性规定，该约定内容无效。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。具体到本案，涂敷管道厂作为出租方，系房屋所有权方，在明知涉案房屋整体未有规划许可的情况下，仍然允许郭静加盖房屋，具有较大过错。郭静作为承租方，未对涉案房屋的相关规划许可手续尽到合理的审查义务即进行建设，对于损失的发生亦具有一定的过错。一审法院根据双方的过错程度认定责任承担比例，符合本案的实际情况，本院予以维持。一审中，郭静就涉案房屋造价问题向一审法院申请司法鉴定。一审法院依法委托山东中宇工程造价咨询有限公司对于涉案房屋进行鉴定，鉴定意见载明确定性造价为1125104.44元。经本院审查，该鉴定机构具备相关资质，鉴定程序合法，鉴定意见可以作为有效证据采信。涂敷管道厂虽不予认可，但并未提交足以推翻上述意见的证据和理由，本院对此不予支持。综上，一审法院判决涂敷管道厂赔偿郭静房屋建设费损失675063元、鉴定费损失42000元并无不当。综上所述，济南市天桥涂敷管道厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10971元，由济南市天桥涂敷管道厂负担。本判决为终审判决。审判长  郭维敬审判员  孙 磊审判员  王立强二〇二一年七月五日书记员  侯新新