广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1803民初2096号原告：黄计成，男，1972年12月11日出生，汉族，住广东省清远市清区××××××××，身份证号码441××××××××××××118。原告：向永前，男，1976年9月10日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区××××××××××，身份证号码440××××××××××××253。以上两原告委托诉讼代理人：江志远、冯丽丽，广东明典律师事务所律师。被告：蔡晨辉，男，1993年11月1日出生，汉族，住湖北省阳新县××××××××××，身份证号码420×××××9××××××994。原告黄计成、向永前诉被告蔡晨辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月13日受理后，依法适用简易程序，于2021年6月11日公开开庭进行了审理，原告黄计成、向永前委托诉讼代理人江志远、冯丽丽，被告蔡晨辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄计成、向永前向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的租金58000元以及从2021年1月10日起至2021年3月10日期间己产生的违约金1806.70元；2、判令被告以拖欠的租金58000元为基数，从2021年3月11日起每日按拖欠金额的万分之七向原告支付违约金，直至全部还清为止(暂计至2021年5月10日，己产生违约金2476.60元)；3、判令被告退还原告代垫的因租赁产生的各项税费共3576.00元；4、判令被告退还原告代垫的水费和电费共1377.93元；5、判令被告向原告支付因起诉而产生的律师费11500.00元；6、判令被告承担本案的全部诉讼费用。(上述诉讼标的金额合计78737.23元）。事实和理由：2019年12月2日，两原告与被告签订《房屋租赁合同》(以下简称合同)，约定将两原告名下位于清远市清新区××××××××××××南面201#、北面202#、以及十号楼首层5#商铺一并出租给被告经营酒店，月租金29000元，每月10日之前结清当月的租金，租赁期到2027年8月9日。合同履行过程中，被告从2021年1月10日开始拖欠租金，逾期交租超过了30天，原告多次催促无果，只好委托律师根据合同第九条第1点的约定，于2021年3月10日向被告发出《律师函》，宣布从2021年3月10日起解除合同，不退还保证金，要求被告付清租金、水电费和租赁税费，并要求其在2021年3月12日下午五点前来办理交楼手棋但被告却置之不理。在《律师函》送达被告时起，双方的租赁合同关系起已经正式解除。因被告从2021年1月10日开始拖欠租金，到原告在2021年3月10日宣布解除合同，拖欠两个月租金共58000元以及产生了违约金1806.70元，应当予以支付。同时，根据合同第九条第1点约定：“乙方不按时交纳租金的，逾期每日按拖欠金额的万分之七计算违约金”，原告有权要求被告以58000元为基数，从2021年3月11日开始，每日按拖欠金额的万分之七向原告支付违约金，直到付清为止(暂计至2021年5月10日己产生违约金2476.60元)。合同第三条第1点约定，租金金额是甲方(即原告)的净收入额，房屋租赁涉及的各项税费(包括营业税及附加、房产税、所得税、印花税、土地使用税、个人所得税等等)，均由乙方(即被告)负责申报和交纳:租赁期间的水电费、物管费和上网费等的各种费用均由乙方负责。但被告并未按约定履行上述支付义务，原告在宣布解除合同后，代被告交纳了因租赁产生的各项税费共3576元，还代垫交了水费664.70元、电费713.23元，对于上述代垫款项，原告有权要求被告退还。合同第九条第5点约定，任何一方因为违反本合同的约定而被起诉至法院的，因起诉而产生的诉讼费、律师费，视为是因违约而造成的损失，由违约方承担。现因被告严重违约，原告为维护自身的合法权益，委托律师提起诉讼，产生律师费11500元，应由被告承担。鉴于上述事实和理由，现根据《民法典》《民事诉讼法》的相关规定，对被告提起诉讼。请法院依法支持原告的诉请，维护出租人的合法权益。原告黄计成、向永前向本院提交的证据有：1、《房屋租赁合同》不动产权证复印件(三份)，拟证明①原告与被告之间存在租赁合同关系,②合同中对双方的权利义务进行了详细约定；2、《律师函》、微信截图、邮寄及送达凭据拟证明原告委托律师于2021年3月10日向被告发出《律师函》，宣布从2021年3月10日起解除合同，不退还保证金，要求被告付清租金、水电费和租赁税费，并要求其在2021年3月12日下午五点前来办理交楼手续。《律师函》己通过微信、邮寄方式送达给被告，双方的租赁合同关系己在2021年3月10日正式解除；3、税收缴款书(两份)、水表用水明细表、电费查询表，拟证明原告为被告代垫交了租赁税费3576元和水电费1377.93元；4、诉讼委托代理合同、律师收费标准、律师费发票，拟证明原告为追讨被告拖欠的房屋租金、水电费、违约金等提起诉讼，支付了律师费11500元；5、广东省行政事业性收费统一票据、广东省增值税电子普通发票，（当庭提供，是证据3的补充部分），拟证明原告垫付了相关的费用。被告蔡晨辉在庭审中口头答辩称：第一点，租金58000这一点是不成立的，因为我提供的资料，疫情阶段，更改为12250元。第二点，时间拖欠房租这个也是不成立的，因为我之前在离场之前就已经告知了房东，而且他也在微信上明确说明了解约合同，所以我违约是不成立。被告蔡晨辉向本院提交的证据有：1、微信截图，拟证明微信属于房东；2、微信截图，证明房东同意解除合同；3、微信截图，拟证明房租12250一个月；4、微信截图，拟证明离场前有通知；5、银行流水，拟证明租金属实；6、交税证明，拟证明我方缴纳了税费。被告蔡晨辉对原告黄计成、向永前提交的证据质证如下：证据1、2三性没意见；证据3我交过水电费之后，在2021.1.7离场的，所以后面产生的水电费与我无关和证据5的意见一致；证据4关于这个收费我是不清楚的，所以这一点我保留意见。原告黄计成、向永前对被告蔡晨辉提交的证据质证如下：第一个关于聊天记录，对其真实性不完全认可。因为从刚才的核对当中发现，被告只是截取了一部分的聊天记录，并不能真实完整反映双方的交流内容；其次，从被告所截取的聊天记录当中，也并不能证明被告一个主张，首先并不能证明在2021年开始，仍然是按照疫情期间来给予减免，这里给予减免的只是2020年中当时是出于疫情期间而给予了减免，但不等于到了新的一年2021年也是同样的给减免，被告也没有证据证明原告同意从2021年也给予减免。关于解除合同的问题，只是被告单方提出，但是原告这方并没有给予明确的回复，充其量双方也只是一个协商的过程，而且原告方还在跟他说，能不能做到6月份，也就是说到2021年的6月份，并没有说同意解除，而且在现实当中，被告也还有水电费、税费等等都没有付清，也没有过来办理交接手续。对于缴税单，真实性无异议，但是对其关联性有异议，根据刚才核对，被告手机所看到的说明，这一份缴税单缴纳的指示，2019年8月20日，自2020年8月20日期间的税费的租赁税费，也就是说从2020年8月21日，2021年3月10日解除合同期间的税费，被告还是没有交纳的。对银行流水，真实性没有异议，但对其关联性有异议，因为这些流水都是2020年期间的23其中三个月，四个月。一因为当时是处于疫情期间，原告同意给予减免，但是适用于2020年期间，2021年之后，原告并未同意再给予减免，双方应该按照合同的约定来履行。本院经审理认定事实如下：2019年12月2日，原告黄计成、向永前作为出租方（甲方1、2）与被告蔡晨辉作为承租方（乙方）在平等、自愿协商一致签订了一份《房屋租赁合同》，该合同主要内容为：第一条：甲方将位于清远市清新区××××××××××××南面201#、北面202#及十号楼首层5#出租给乙方、面积约1000平方米，乙方愿意承租；第二条：租赁期限为八年，即从二〇一九年八月十日起至二〇二七年八月九日止、合同期满前二个月，双方均同意续租的，在同等条件下，乙方有优先续约权，双方另行签定租赁合同，双方未能签订续租合同的，乙方应在合同期的最后一天之前无条件自动搬出；第三条：租金及交付，1、租金每月29000元，租金应在当月的10号之前交纳，上述租金金额是甲方的净收入额，房屋租赁涉及的各种税费(包括营业税及附加、房产税、所得税、印花税、土地使用税、个人所得税等等)，均由乙方负责申报和交纳，乙方应一年一次将交纳租赁税费的单据交给甲方，租赁期内，如涉及其他部门收取的卫生费、治安费、物业管理费、水电费、有线电视费、上网费、燃气费等各种费用也是全部均由乙方负费。2、租金的递增，租金在2024年3月10日起在29000元的基础上递增10%，直到租期结束。3、租金由乙方按合同约定的时间分别划入甲方的以下帐户：1、户名黄计成，开户行中国农业银行清远分行，帐号622×××××××××××××573，金额12250元。2、户名苏艳群(向永前指定人)，开户银行中信银行广州荔湾支行，帐号621××××××××××316，金额16750元；第四条：保证金，为确保乙方按时交纳租金、水电费及房屋租赁税等一切各种税费，在合同签订之日，乙方需向甲方交纳保证金￥60000元，其中黄计成收取3万元、向永前收取3万元，合同期满，乙方如无拖欠租金、水电费及房屋租赁税等各种税费的前提下，甲方二人应分别负责在乙方交还房屋和锁匙后五天内退还给乙方，保证金不计算利息(注:每年的房屋租赁税及各种税费乙方以交结清单或收税单位证明为凭交给甲方，否则保证金甲方不作退还直至乙方交清为止)。第五条：租赁物的装修……；第六条：租赁物的修缮……；第七条：合同的解除，有下列情形之一时，甲方有权解除合同，收回房屋且不退还保证金：3、乙方拖欠租金超过壹个月或超过六个月没有交纳租赁税费；第八条：安全责任……；第九条：违约责任，1、乙方不按时交纳租金的，逾期每日按拖欠金额的万分之七计算违约金，逾期超过30天的，甲方有权单方解除合同，要求乙方交还房屋，且不退还保证金。2、乙方不按时交纳房屋租赁的各种税费的，由此产生的处罚责任由乙方承担；超过六个月不交纳的，甲方有权单方解除合同，要求乙方交还房屋，且不退还保证金。4、甲方无理由单方提前解除合同的，须赔偿由此而给乙方造成的全部损失，不按约定退还保证金的，每日按拖欠金额的万分之七计算违约金。5、任何一方因为违反本合同的约定而被起诉至法院的，因起诉而产生的诉讼费、律师费(按律师行业收费标准核定)，视为是因违约而造成的损失，由违约方承担；第十条：其他约定，1、本合同履行过程中如有未尽事直，可在协商一致后对合同进行补充和修改，合同上的乙方地址是司法送达地址，邮寄到此地址视为送达。2、合同履行过程中若出现纠纷，双方应首先通过友好协商解决，确是无法协商解决的，交由租赁房屋所在地的人民法院依法处理……。合同签订后,黄计成、向永前依约交付了房屋，蔡晨辉亦依约支付了保证金及租金。2021年1月2日，蔡晨辉通过微信聊天对向永前说“向老板，上次说的，你和黄老板怎么想的，我们也是实在没有办法，不好意思”，向永前回复说“你们现在又改变原来约定我们都不知道说你们什么号，现在准备过年好多探亲访友住客可能会生意好转，要不你们做到6月怎么样”。蔡晨辉对此没有回复。2021年1月5日，蔡晨辉通过微信聊天对向永前说“老板，跟黄老板商量怎么样”，向永前回复说“现在的主管也不愿意接，实在不行就解除合同吧”，蔡晨辉说“押金到时候黄老板过来退还是”，向永前对此没有回复。2021年2月27日，黄计成、向永前与广东明典律师事务所签订《诉讼委托代理合同》，聘请广东明典律师事务所律师江志远、冯丽丽作为代理人参与本案诉讼，约定律师费用为11500元。2021年5月11日，该所出具了11500元发票给黄计成、向永前。2021年3月10日,因蔡晨辉拖欠租金超30日，黄计成、向永前通过微信及邮寄的方式向被告送达“律师函”，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求被告付清拖欠的租金并承担相应的违约责任。2021年4月2日，黄计成、向永前缴纳因蔡晨辉租赁房屋所产生的房产税、印花税、个人所得税等共计3576元、水电费共1377.93元。庭审中，被告表示疫情期间，租金从2020年2月份开始减免，从2020年7月9日开始减免到每月12250元，租金交至2021年1月10日。2021年1月9日，被告以电话形式告知原告因经营酒店一直在亏损，所以撤场了。原告称，在疫情期间的租金减免，其实是每月商量的，因为不知道疫情会怎么发展，并没有统一说是把租金调整为多少，解除合同只是被告自己的单方意思表示。另查明,2020年9月至2020年12月间，蔡晨辉每月通过微信支付租金4500元给黄计成，支付租金7500元给向永前。以上事实，有原、被告提交的证据及诉讼材料、庭审笔录、本案案卷材料在案佐证，足以证明。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。原告黄计成、向永前与被告蔡晨辉于2019年12月2日签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，并未违反法律法规的禁止性规定，依法受法律保护，双方均应按照约定全面履行各自的义务。根据原、被告的诉辩意见及原、被告庭审陈述，本案主要争议焦点是：一、案涉房屋租赁合同的解除时间；二、被告是否构成违约；三、被告是否支付原告垫付的税费、水电费及律师费。关于第一个焦点。庭审中，原、被告双方均同意解除《房屋租赁合同》，但对于解约时间意见不一致。虽然被告提交了于2021年1月5日其与原告向永前的微信聊天记录显示向永前回复说“现在的主管也不愿意接，实在不行就解除合同吧”，但并未约定解除合同的时间，不足以证实双方已于2021年1月9日达成解除合同的合意，故对被告关于涉案合同解除时间为2021年1月9日的主张依据不足，本院不予支持。而原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中约定一方拖欠租金超过1个月的，另一方有权解除合同，是该份合同约定的解除条件。被告已支付租金至2021年1月10日，原告黄计成、向永前在合同解除条件成就后于2021年3月11日向蔡晨辉送达律师函，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。因此，本院依法认定双方签订的《房屋租赁合同》解除时间为2021年3月11日。关于第二个焦点。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告在未与原告协商一致并履行解除合同手续的情况下,拖欠租金达二个月,已构成违约，现原告要求被告支付拖欠租金及违约金的请求，合法合理，本院予以支持。被告已支付租金至2021年1月10日，拖欠租金应从2021年1月11日起计算至合同解除之日即2021年3月11日止，结合当前新冠肺炎疫情，且鉴于被告在此前六个月缴纳给原告的租金均为每月12000元的情况，本院确定被告拖欠的租金仍按双方此前六个月内的租金金额计算较为公平合理，即每月12000元，对原告请求租金按原合同约定每月29000元的主张，不予采纳。故被告应支付拖欠租金24000元（12000元×2个月）。关于违约金的问题，根据涉案《房屋租赁合同》约定，如被告不按时交纳租金的，逾期每日按拖欠金额的万分之七计算违约金，故原告要求被告按上述标准计算支付违约金的请求，于法有据，本院予以支持。关于第三个焦点。根据涉案《房屋租赁合同》约定，房屋租赁涉及的各种税费(包括营业税及附加、房产税、所得税、印花税、土地使用税、个人所得税等等)，均由被告负责申报和交纳。租赁期内，如涉及其他部门收取的卫生费、治安费、物业管理费、水电费、有线电视费、上网费、燃气费等各种费用也是全部均由被告负费。任何一方因违反本合同约定而被起诉至法院的，因起诉而产生的诉讼费、律师费，由违约方承担。从原告提供的税收缴款书、水电费及因被告违约而进行诉讼所支付的律师费证据，原告现所请求被告支付在房屋租赁期间的税费、水电费及因被告违约而进行诉讼所支付的律师费，符合双方约定，证据充分，本院予以支持。故被告应返还原告垫付的因租赁产生的各项税费3576元、水电费1377.93元及支付律师费11500元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告蔡晨辉应于本判决生效之日起十日内支付租金24000元及违约金（违约金以24000元为基数从2021年1月11日起按每日万分之七计算至付清日止）给原告黄计成、向永前；二、被告蔡晨辉应于本判决生效之日起十日内返还租赁期间产生的税费3576元、水电费1377.93元给原告黄计成、向永前；三、被告蔡晨辉应于本判决生效之日起十日内支付律师费11500元给原告黄计成、向永前；四、驳回原告黄计成、向永前的其他诉讼请求。案件受理费884元，由原告黄计成、向永前负担408元，由被告蔡晨辉负担476元。此款原告已预交884元，超过原告应负担的部分，可向本院申请退回。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员 刘伟东二〇二一年六月三十日法官助理 郭焯斌书 记 员 黎昊明附法院标的款账户和相关法律、司法解释条文：一、户名：清远市清新区人民法院，开户银行：中国银行清新支行，账号：7146×××××391。二、《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。