北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终10103号上诉人（原审被告）：北京泓源投资集团有限公司，住所地北京市顺义区樱花园三区甲5号楼。法定代表人：甄飞，董事长。委托诉讼代理人：甄雄伟，男，1979年9月24日出生。上诉人（原审被告）：内江农村商业银行股份有限公司，住所地四川省内江市东兴区胜利镇西林大道458号附1-1号、1-2号、1-3号。法定代表人：王**，董事长。委托诉讼代理人：刘毅，河北冀华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙明明，男，1961年4月6日出生。委托诉讼代理人：高雷，北京格竹律师事务所律师。上诉人北京泓源投资集团有限公司（以下简称泓源公司）、上诉人内江农村商业银行股份有限公司（以下简称内江农商行）因与被上诉人孙明明商品房销售合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2021）京0113民初2001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月16日开庭进行了审理。上诉人泓源公司的委托诉讼代理人甄雄伟，上诉人内江农商行的委托诉讼代理人刘毅，被上诉人孙明明及其委托诉讼代理人高雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泓源公司上诉请求：请求撤销原审判决第三条，改判内江农商行承担延期办理房屋所有权证违约金。事实和理由：2017年2月24日泓源公司偿还内江农商行5000万元，其中就包括孙明明购买×××房款（6751201元），但内江农商行并没有办理该套房屋的抵押登记注销手续，导致泓源公司不能按合同约定日期办理房屋所有权证，故延期办理房屋所有权证违约金应由内江农商行承担。孙明明针对泓源公司的上诉请求和理由答辩称，同意一审判决，也同意泓源公司上诉请求，对于延期办理房屋所有权证违约金，只要泓源公司、内江农商行有一方支付即可。内江农商行针对泓源公司的上诉请求和理由述称，不同意泓源公司上诉请求。第一，本案中违约金的权利来源基于合同的违约条款，而合同是具有相对性的，合同相对方可以依据违约条款向泓源公司主张责任，内江农商行并非房屋购买合同的相对方，因此不应承担合同违约责任。第二，本案作为二审程序，是一审程序的再延伸，二审应仅就上诉请求及对原审判决不服进行审理，一审中孙明明并未向内江农商行主张违约责任，因此，泓源公司上诉请求超出一审孙明明诉请，从程序上不应得到支持。第三，孙明明之所以截止至今日仍然未获得产权登记的原因是泓源公司不归还内江农商行债权，依据双方合同，内江农商行不进行注销抵押登记，在此过程中内江农商行没有过错，而是泓源公司收取购房人购房款后挪用导致其未向内江农商行进行清偿以至于内江农商行无法注销抵押登记，本案中内江农商行与泓源公司涉及的抵押房产高达77套，泓源公司承诺内江农商行一旦胜诉其资金用于归还内江农商行，其挪用资金导致内江农商行债权未实现，孙明明无法获得产权登记。内江农商行上诉请求：请求撤销一审判决第一项和第二项，改判驳回孙明明对内江农商行注销案涉房屋抵押登记的请求，但仍判令泓源公司协助孙明明办理抵押房产的过户，诉讼费由泓源公司承担。一、本案应当适用《民法典》而非物权法；二、一审法院认定事实错误，内江农商行仅同意抵押房产出售并未同意注销抵押权，孙明明明知并认可带抵押受让房产。本案争议事实为内江农商行是否应当注销抵押权，而按照《民法典》规定，内江农商行同意销售房屋的，其抵押权不应受影响。孙明明针对内江农商行的上诉请求和理由答辩称，不同意内江农商行的上诉请求和理由。第一，一审内江农商行同意注销涉案房屋抵押登记，因此孙明明才变更诉讼请求不要求内江农商行承担诉讼费用，现内江农商行提起上诉不同意注销抵押权违反民事诉讼禁止反言的规则。第二，内江农商行同意泓源公司销售转让涉案房屋，那么其就丧失了对涉案房屋的物上追及效力，在此情况下抵押权的效力仅及于转让所得的价金，而非抵押物本身。孙明明支付了全部购房款，缴纳了各项税费，按照约定履行了全部的合同义务，内江农商行不注销抵押登记，并要求孙明明带抵押过户并办理不动产证书的主张没有事实及法律依据。泓源公司针对内江农商行的上诉请求和理由述称，不同意内江农商行上诉请求。必须解押以后房屋才能进行销售。孙明明向一审法院提出诉讼请求：1.判决泓源公司支付孙明明逾期办理房屋产权证书违约金，以6751201元为基数，按照日万分之一的标准计算，自2019年2月14日计算至实际办理房屋产权证书之日止；2.判决内江农商行将登记在内江市市中区农村信用合作联社名下的位于×××房屋的抵押登记注销；3.判决泓源公司于抵押登记注销后协助孙明明将×××房屋过户登记至孙明明名下；4.案件受理费由泓源公司负担。一审法院经审理查明：2016年12月16日，泓源公司（出卖人）与孙明明（买受人）签订了《商品房现房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定：孙明明向泓源公司购买坐落于×××（以下简称涉案房屋），总价款为6751201元，买受人采取一次性付款方式付款。出卖人应当于2017年2月23日前向买受人交付该商品房。商品房交付后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用捌佰元人民币；买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照当年银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。该商品房已经设定抵押，抵押权人为内江市市中区农村信用合作联社，抵押登记部门为：北京市国土资源局，抵押登记日期为：2016年9月29日。《买卖合同》还对双方其他权利义务作出了约定。《买卖合同》的附件三为内江农村信用合作联社出具的《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，该证明载有：“北京泓源投资集团有限公司开发建设的位于×××楼已抵押给我公司，我公司同意以下抵押范围内房屋销售：……不动产登记证明号为京（2016）顺义区不动产证明第×××号，房号：……×××……”。该证明上盖有内江农村信用合作联社的公章及泓源公司的合同专用章，内江农商行及泓源公司均认可该证明的真实性。经孙明明申请，一审法院向北京市顺义区不动产登记事务中心进行了查询。经查，涉案房屋现存一项抵押登记，抵押权人为内江农村信用合作联社，不动产登记证明号为京（2016）顺义区不动产证明第×××号，登记时间为2016年9月29日，债务履行期限为2016年5月27日至2018年5月26日。除上述抵押登记外，无其他未解除的抵押登记。一审庭审中，孙明明提交了《买卖合同》及附件、办理产权证代收各项税费收据、完税证明、购房发票等，用于证明其已按照约定履行了全部合同义务，已经支付了全部购房款，泓源公司逾期办理房屋所有权证已经构成违约，应当承担违约责任。内江农商行及泓源公司对以上证据的真实性均予以认可。一审庭审中，内江农商行提供了中国银监会四川监管局文件《中国银监会四川监管局关于内江农村商业银行股份有限公司开业的批复》（川银监复×××），该文件载明：“内江农村商业银行股份有限公司开业的同时，内江市东兴区农村信用合作联社、内江市市中区农村信用合作联社自行终止，其债权债务转为内江农村商业银行股份有限公司债权债务”，内江农商行称虽然现在内江农村信用合作联社还没有注销，但其实际由内江农商行控制，本案涉案房产的抵押权利已经被内江农商行承受。留下内江农村信用合作联社是为了处理改制后资产遗留问题。孙明明与泓源公司均认可该批复的真实性，对内江农商行的主体资格不持异议。一审庭审中，孙明明称涉诉房屋是自己的唯一住房，而且现在已经实际居住使用。经询，孙明明明确表示不同意代偿债务以注销抵押手续。另查，截止本案法庭辩论终结前，孙明明仍未取得房屋所有权证书。泓源公司也尚未向孙明明支付逾期办证违约金。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，孙明明与泓源公司就涉案房屋签订的《买卖合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，系合法有效。根据一审法院查明的事实，各方对于合同的履行程度和履行情况并无异议。一审法院认为内江农村信用合作联社同意涉案房屋在抵押状态下销售即意味着其对抵押物丧失了物上追及效力，在抵押物的交换价值实现之后，抵押权的效力仅及于转让所得的价金，而非抵押物本身。理由如下：第一，所谓“销售”，必然意味着所有权在购房人与出售者之间的变动和流转，内江农村信用合作联社同意泓源公司销售抵押财产，意味着其对抵押财产所有权可能会转移至购房人手中明知且同意，事实上，通过财产流转获得价金以使债务能够获得清偿也正是其同意销售的目的；第二，孙明明作为普通购房人，其在抵押权人明确表示同意销售的情形下才与泓源公司签订了购房合同，并已按照合同约定将购房款支付完毕，取得房屋所有权是其基于合同约定和交易惯例所抱有的正当、合理期待。第三，孙明明作为普通消费者与作为专业金融机构的内江农村信用合作联社在认知水平、风险防范意识和能力等方面均存在较大的差异，综合本案实际情况，在孙明明是善意且支付了全部对价的情况下，其合同期待权应优先于内江农村信用合作联社的债权获得保护。综上，一审法院认为，本案内江农村信用合作联社已同意泓源公司转让涉案房屋，在此情况下，其已丧失对涉案房屋的物上追及效力。现内江农村信用合作联社的债权债务已经转为内江农商行的债权债务，故关于孙明明在合同约定的过户登记条件已经成就的情形下，要求内江农商行注销抵押登记，泓源公司协助将涉案房屋过户至孙明明名下的诉讼请求，一审法院应予支持。内江农商行及泓源公司对孙明明的诉讼请求均表示同意，一审法院亦不持异议。根据《买卖合同》的约定，泓源公司应当协助孙明明于该商品房交付之日起720日内取得该商品房的不动产权证书。根据查明的事实，孙明明至今未取得涉案房屋的不动产权证书，对此，泓源公司应当承担相应的违约责任。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，一审判决：一、内江农村商业银行股份有限公司于判决生效之日起十日内将登记在内江市市中区农村信用合作联社名下的位于×××房屋的抵押登记注销；二、北京泓源投资集团有限公司于抵押登记注销之日起十五日内协助孙明明将上述房屋的所有权转移登记至孙明明名下；三、北京泓源投资集团有限公司于判决生效后向孙明明支付延期办理房屋所有权证的违约金（违约金以购房款六百七十五万一千二百零一元为基数，按照日利率万分之一的标准，自二〇一九年二月十四日计算至房屋所有权转移登记实际完成之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。为查明案件事实，本院要求孙明明提供其支付购房款的银行流水以及其具备购房资格的相关材料。孙明明提供银行流水4张及北京市住房和城乡建设委员会官网的网上签约查询单截图一张。泓源公司对上述材料形式上真实性、合法性、关联性、证明目的均不持异议。内江农商行提出因为不是内江农商行收的钱，故对孙明明支付购房款的银行流水真实性无法核实，对于合法性无异议，但认为该证据与本案没有关联性，且内江农商行从来没有不让房屋过户，只是要求带有抵押过户。另，内江农商行对于北京市住房和城乡建设委员会官网的网上签约查询单截图的真实性、合法性认可，但认为与本案当事人的诉求没有必然的关联性。内江农商行从来没有否认过孙明明是有资质的购房人，但是不能因为其是购房人，就注销内江农商行的抵押权，内江农商行从来没有主张过放弃该权利。本院二审认定的事实与一审查明事实一致。本院认为，本案在二审诉讼中争议的焦点问题是：内江农商行是否应履行将登记在内江合作联社名下的位于×××房屋的抵押登记注销的义务。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案《买卖合同》附件三内江市市中区农村信用合作联社（以下简称内江合作联社）《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》出具的时间为2016年9月29日，故应该按照该时间适用当时的法律、司法解释。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。由于内江合作联社对于本案所涉房产的出售表示同意，结合相关的法律规定可认定其对抵押物丧失了物上追及效力，在抵押物的交换价值实现之后，内江合作联社抵押权的效力仅及于转让所得的价金，而非抵押物本身。现孙明明已经按约支付全部房款，泓源公司也确认拿到房款，故内江合作联社对于案涉房屋抵押权的效力仅及于转让所得的价金，而非抵押物本身。因内江合作联社对案涉房产的抵押权利已被内江农商行承受，故内江农商行应负有解除抵押的义务，结合个人一方的法律认知等，一审法院认定个人在合同约定的过户登记条件已经成就的情形下，对个人要求内江农商行注销抵押登记予以准许并未失当。关于延期办理房屋所有权证违约金的支付主体，本院认为，根据泓源公司与孙明明所签《买卖合同》的约定，泓源公司应当协助孙明明于该商品房交付之日起720日内取得该商品房的不动产权证书。孙明明至今未取得涉案房屋的不动产权证书，对此，依据合同的相对性，泓源公司应当根据双方的《买卖合同》承担违约责任。泓源公司、孙明明对于一审法院认定的违约金起算时间及标准不持异议，本院予以确认。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。泓源公司应当协助孙明明于案涉商品房交付之日起720日内取得该商品房的不动产权证书，故应按照该时间适用当时的法律、司法解释，即依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的相关规定，泓源公司应当承担相应的违约责任。一审法院适用法律有误，本院予以纠正。泓源公司主张应由内江农商行承担延期办理房屋所有权证违约金的上诉意见于法无据，本院不予支持。综上所述，泓源公司、内江农商行的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律有误，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费140元，由北京泓源投资集团有限公司负担70元（已交纳），由内江农村商业银行股份有限公司负担70元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  孙 京二〇二一年七月十四日法官助理  黄晓宇法官助理  王玮玮书 记 员  何昕燏