黑龙江省宁安市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黑1084民初793号 原告：邵淑琴，女，1959年7月12日出生，住黑龙江省宁安市宁安镇。 委托诉讼代理人：邵春辉（系原告的弟弟），住黑龙江省宁安市宁安镇。 被告：桑传新，男，1971年12月12日出生，住黑龙江省宁安市江南朝鲜族满族乡。 原告邵淑琴与被告桑传新财产损害赔偿纠纷一案，本院于2021年3月23日立案后，依法适用简易程序。2021年4月1日原告申请鉴定，2021年6月16日黑龙江仁杰房地产资产价格评估有限公司作出价格鉴定，2021年6月24日原告撤回对房屋租金损失的鉴定。2021年6月25日黑龙江仁杰房地产资产价格评估有限公司补充鉴定完毕。2021年4月2日、2021年5月19日原告申请保全，本院作出（2021）黑1084民初793号民事裁定书和（2021）黑1084民初793号之一民事裁定书。2021年3月31日、2021年7月1日公开开庭进行了审理。第一次开庭原告邵淑琴及其委托诉讼代理人邵春辉、被告桑传新到庭参加诉讼。第二次开庭原告邵淑琴及其委托诉讼代理人邵春辉到庭参加诉讼，被告桑传新经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邵淑琴向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告桑传新恢复租住和未租住共用的原告房屋原状，赔偿原告因此而遭受的租金损失1500元、违约金3000元、清理、粉刷费用2000元，以及加固房屋、菜窖墙体等费用暂定3500元，共计10000元，具体数额待鉴定后确定；2.依法判令被告承担全部诉讼费用。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：要求被告给付原告垫付款400元（上水维修费150元、锅炉安装费200元、锅炉运费50元）。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.依法判令被告赔偿原告房屋清理、粉刷、维修损失2708元；2.依法判令被告赔偿原告房屋因上水冻死、下水堵塞和诉讼中的租金损失1398元[2021年3月20日至2021年9月20日，按照合同约定每月233元（2800元/年÷12个月）计算]。2021年9月21日以后的房屋租金损失计算至判决生效后指定给付期，再加15日的维修清理时间；3.要求被告给付原告垫付款400元；4.要求被告赔偿原告因积水积冰造成的房屋损失3500元；5.要求被告赔偿原告租房违约金2281.80元（清理、粉刷、维修损失2708元、租金损失1398元，因积水积冰造成房屋损失3500元，合计7606元的30%），以上1-5项共计10287.80元；6.鉴定费6500元、保全费260元及案件受理费由被告承担。事实和理由：2020年3月19日，原、被告协商后签署了房屋租赁合同，将位于宁安市宁安镇4委8组的平房租给了被告，合同约定了双方各自权利和义务以及违约责任。但被告承租后却未按约定使用房屋，散养二、三十只狗，为图方便前后厢房门常年开着，致使房屋上下水流通不畅，又疏于清理，在两房间过道、厢房里、菜窖里积结半米厚的冰，严重损坏了房屋、菜窖墙体结构，有倾塌、塌陷可能，严重影响了居住使用年限及安全。另由于疏于管理致上水冻住，原告无法出租使用，最早得至2021年7、8月份才能化开，造成租金使用损失。再由于放任致使房屋形同垃圾场，破损严重需要清理、粉刷、修复，并且未按约定时限超期腾房。法律规定依法成立的合同受法律保护，由于过错造成对方损失的要赔偿损失。原告就损失赔偿与被告协商未果，特诉来贵院请求依法判如所请。 被告桑传新辩称，被告不同意赔偿原告邵淑琴的损失，可以给原告收拾房屋、打扫卫生、刷墙，但是安装锅炉、上水维修等费用被告不应负责。被告不同意赔偿原告租金损失1500元、违约金3000元、清理、粉刷费用2000元、加固房屋、菜窖墙体等费用3500元。如果被告居住期间房屋倒塌跟被告有关系，被告愿意承担责任。 根据原告的陈述意见和被告的答辩意见，归纳本案争议焦点、审理和调查重点：一、本案原、被告双方存在何种法律关系；二、被告在租赁原告平房期间，该平房是否有损坏或污损；如果有损坏或污损，被告是否有过错；三、被告在租赁原告平房期间上水是否冻死、下水是否堵塞；如果上水冻死、下水堵塞，被告是否有过错；原告主张的该平房上水冻死、下水堵塞及诉讼期间的租金计算标准及损失数额是否合理；四、原告为被告支付的垫付款是否属于本案审理范围；五、原告主张的违约金双方对此是否有约定，是否符合法律规定；六、原告的诉讼请求是否符合法律规定，是否应予支持。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，经被告对证据1、2质证及本院认定如下： 证据1.房屋租赁合同1份、房屋所有权证（宁安房权证宁安镇字第201094号、复印件）1份。本院认为，该组证据能够证明2020年3月19日原告将其所有的位于宁安市宁安镇4委8组的平房出租给被告，租赁期限自2020年3月19日至2021年3月19日，房屋租金一年2800元，并约定了双方权利、义务及违约责任，予以采信。 证据2.说明、欠条、收据各1份。本院认为，该组证据能够证明2020年4月27日原告为被告垫付锅炉安装费200元、锅炉运费50元。2020年10月30日，原告为被告垫付上水维修费150元，共计400元，予以采信。 证据3.黑龙江仁杰房地产资产价格评估有限公司价格鉴定意见书（以下简称鉴定意见）1份、补充司法鉴定意见书1份、鉴定费收据1张。本院认为，该组证据能够证明价格鉴定标的宁安市宁安镇4委8组房屋在价格鉴定基准日（2021年6月4日，现场勘验日）的装饰装修损失为2708元，年租金为2500元。2021年6月24日，原告撤回对房屋租金损失的鉴定。2021年6月25日，黑龙江仁杰房地产资产价格评估有限公司撤回价格鉴定标的宁安市宁安镇4委8组房屋在价格鉴定基准日的年租金2500元的鉴定项目，并退还原告该项鉴定费5000元。原告支出鉴定费6500元，予以采信。 被告桑传新未向法庭提交证据。 根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 2020年3月19日，原告邵淑琴与被告桑传新签订房屋租赁合同，被告承租原告所有的位于宁安市宁安镇4委8组的一处平房，租赁期限自2020年3月19日至2021年3月19日，一年租金2800元，抵押金500元，并约定被告承租期间房屋破损，原告不退还被告的抵押金，被告在租赁期满一个月前提出继续租赁房屋，并交齐下一年的租赁费和水费，在到期后不搬出房屋，罚金3000元。被告在承租原告房屋期间散养多只狗，并且疏于管理，致使房屋地面、墙面、门、窗户玻璃等损坏，以及房屋上水管道冻住、下水管道流通不畅、垃圾未及时清理。被告已搬离原告的平房，不在该平房居住，被告的部分物品尚未搬走。2020年4月27日，原告为被告垫付锅炉安装费200元、锅炉运费50元。2020年10月30日，原告为被告垫付上水维修费150元。鉴定意见和补充司法鉴定意见书：价格鉴定标的宁安市宁安镇4委8组房屋在价格鉴定基准日（2021年6月4日，现场勘验日）的装饰装修损失为2708元，年租金为2500元。2021年6月24日，原告撤回对房屋租金损失的鉴定。2021年6月25日，黑龙江仁杰房地产资产价格评估有限公司撤回价格鉴定标的宁安市宁安镇4委8组房屋在价格鉴定基准日的年租金2500元的鉴定项目，并退还原告该项鉴定费5000元。原告支出鉴定费6500元。在庭审中经本院释明，原告不申请对因积水积冰造成的房屋墙体损坏的损失、上水管道冻死的期间（房屋租金损失）进行鉴定。原告认可2021年6月29日房屋上水管道解冻，房屋租金损失主要依据房屋租赁合同的约定，也可以参照鉴定意见的年租金2500元计算。 本院认为，民事主体的合法财产受法律保护，行为人因过错造成他人财产损失的，应当承担相应的赔偿责任。根据《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条规定：“行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任”。本案中，原告邵淑琴与被告桑传新签订房屋租赁合同，被告承租原告所有的平房，双方应当按照约定履行各自的义务，被告在承租期间未按约定使用房屋，造成原告房屋的财产损失，存在一定的过错，应当承担民事赔偿责任。参照鉴定意见，原告要求被告赔偿房屋装饰装修损失2708元，符合法律规定，本院予以支持。在庭审中原告认可房屋租金损失主要依据房屋租赁合同的约定，也可以参照鉴定意见的年租金2500元计算，并且2021年6月29日上水管道解冻。本院认为，根据当地实际情况及原告的认可意见，房屋租金损失期限为2021年3月20日至2021年6月29日，租金损失可按年租金2500元的标准计算。原告要求被告赔偿房屋租金损失694.44元（2500元/年÷12个月×3个月+2500元/年÷12个月÷30天×10天），符合法律规定，本院予以支持。被告已搬离原告的平房，不在该平房居住，且上水管道解冻，原告主张的房屋租金损失超出的部分，本院不予支持。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告在承租原告平房期间，原告为被告垫付锅炉安装费、锅炉运费、上水维修费400元。原告主张的该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《最高人民法院的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”在庭审中经本院释明，原告不申请对因积水积冰造成的房屋墙体损坏的损失进行鉴定，应当承担举证不能的法律后果。原告要求被告赔偿因积水积冰造成的房屋墙体损坏的损失3500元，并未提供相关证据证明其事实主张，其该项诉讼请求证据不足，本院不予支持。《中华人民共和国民法典》第五百八十二条规定：“履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任”。被告在承租原告房屋期间，造成原告房屋损坏，且未在承租房屋期满前一个月向原告提出继续承租房屋，亦未在期满时自行搬离房屋，并搬走全部物品，存在违约行为，应当承担违约责任。原、被告双方在房屋租赁合同中约定的罚金3000元，应当视为租房违约金。原告要求被告赔偿租房违约金1020.73元（清理、粉刷、维修费用2708元、租金损失694.44元，合计3402.44元的30%），根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。当事人约定的违约金为违约造成的损失，而非合同标的金额，原告以此标准计算违约金不当，但原告主张的违约金未超过双方的约定，且不违反法律规定，本院予以支持，超出的部分，本院不予支持。原告不申请对房屋墙体损坏的损失鉴定、撤回且不申请对上水管道冻死期间（房屋租金损失）鉴定，且房屋租金损失鉴定的鉴定费为5000元已退还原告，是其对自已权利的处分，本院予以准许。原告申请对房屋装饰装修损失鉴定的鉴定费为6500元，系确定相关损害和赔偿数额的依据，属鉴定的合理费用，本院予以支持。被告辩称不同意赔偿原告加固房屋、菜窖墙体损失的辩解意见，因原告未提供相关证据证实其事实主张，本院予以采纳。被告提出的其他辩解意见缺乏事实和法律依据，且并未向法庭提供相关证据予以证实，本院不予采纳。第二次开庭，被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃质证和答辩的权利，可就查明的事实依法缺席判决。 综上所述，原告邵淑琴的诉讼请求部分符合法律规定，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第三款、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十二条、第五百八十五条、第一千一百六十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）（法释〔2009〕5号）第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告桑传新于本判决发生法律效力之日给付原告邵淑琴房屋装饰装修损失2708元、房屋租金损失694.44元、租房违约金1020.73元、垫付款400元，合计4823.17元； 二、驳回原告邵淑琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费57.18元，减半收取计28.60元，由原告邵淑琴负担3.60元,由被告桑传新负担25元。申请保全费260元，鉴定费6500元，由被告桑传新负担。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  吴宝民 二〇二一年七月七日 书记员  金光宇