甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘07民终607号 上诉人（原审原告）：周某，女，1979年2月4日出生，汉族，甘肃省张掖市人，住甘州。 委托诉讼代理人：马某，男，1978年3月3日出生，汉族，甘肃省张掖市高台县人，住甘州。系上诉人周某丈夫。 上诉人（原审被告）：张掖市鑫发房地产开发有限责任公司。住所：张掖市甘州区环城西路101号。统一社会信用代码：916207027458940884。 法定代表人：徐某1，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐某2，该公司员工。 委托诉讼代理人：姚某，甘肃金厦律师事务所律师。 上诉人周某因与上诉人张掖市鑫发房地产开发有限责任公司（以下简称“鑫发公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服张掖市甘州区人民法院（2020）甘0702民初2766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人周某的上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判判决第二项为由被上诉人赔偿装修工程款1199251元；第五项为由被上诉人承担评估费20000元。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实有误、证据采信不当、适用法律错误，导致判决结果不公。一、一审判决在认定事实方面多处认定错误，导致将合同解除的主要过错归结为上诉人。1、一审判决认定“增加建筑面积与幼儿园并无关系，...规划竣工验收都有相关的文件予以证明。”首先，擅自违反规划许可内容，增加面积，是违反《城乡规划法》的违法行为，上诉人提交的张掖市自然资源局做出的处罚决定完全可以证明。其次，房屋办理竣工验收手续的前提是取得《规划竣工验收合格证》，本案涉案房屋未竣工验收的主要原因之一是被上诉人违反规划要求修建房屋，直到2020年9月才缴纳罚款，办理《规划竣工验收合格证》。也就是说上诉人于2020年3月30日通知解除合同之前，涉案房屋还处于违法建筑的状态。上述事实足以说明被上诉人违规修建是导致租赁房屋无法竣工验收，无法取得《房屋竣工验收报告》的直接原因。使其幼儿园无法办理相关一切手续。2、一审判决认定“竣工验收需要相关部门联合审核，验收时间具有不确定性”，认为上诉人对房屋竣工验收时间的不确定性以及可能存在的风险具有一定认知，由此而认定，上诉人具有主要过错。首先，一审法院搞错了竣工验收的程序，认为竣工验收的工作是政府相关部门责任。根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定和建设工程竣工验收应当具备的条件，以及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条、第五条的规定，完成竣工验收工作是建设单位的义务，并非建设行政主管部门。其次，截止现在未完成竣工验收备案的主要原因究竟是建设单位未按要求提交资料，还是建设工程存在质量问题，还是建设行政主管部门的原因，一审并没有查清。但是不论查清与否都不能本末倒置，将本属于被上诉人的责任认定为上诉人责任。3、一审在认定上诉人损失部分，认定被上诉人酌情承担30%装修损失，即1199251÷10年x8年x30%=287820元。上诉人认为，在本案中上诉人不存在有过错，导致合同解除是因被上诉人的违约行为造成，因此，认定被上诉人只承担30%责任错误。其次，按照8年的时间计算损失没有依据，上诉人自房屋装修结束以后自始至终都未正常使用。即便要扣除使用期限，按一审判决认定的合同于2020年4月1日解除的时间来算，自2019年装修结束至2020年4月1日，上诉人也仅仅使用了不到1年。因此，一审法院认定的责任承担计算方式错误。二、一审在审理该案时对上诉人有利的证据均未于采信，对双方过错认定的问题上出现偏差。1、一审审理过程中，上诉人提交了向张掖市自然资源局调取的被上诉人违规修建行政处罚的相关证据，证明被上诉在修建时擅自增加面积，违反法律规定，受到行政处罚的事实，也是证明被上诉人未完成竣工验收主要原因。但是一审对上述证据未作任何评判和认定。2、一审审理过程中，上诉人提交了上诉人与被上诉人股东（法定代表人母亲）的通话录音，该通话录音经被上诉人核实，对录音内容的真实性已认可。通话录音内容证实，上诉人虽然在签订合同时知道房屋未办理竣工验收，但是被上诉人多次承诺在2019年初就可以办理，上诉人完全是基于对被上诉人的信赖才签订的租赁合同。但是，一审未予以认定。三、对于一审法院在解除合同的法律问题上，错误适用《合同法》第一百一十条的规定。一审认为“被上诉不同意解除合同，一方面导致案涉房屋长期闲置，...根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定...”。实际上，一审适用该法律规定，建立在被上诉人无违约行为的前提下，仅仅认为是上诉人单方不履行合同。本案中上诉人解除合同原因是，被告违约行为导致合同不能履行，违反法律、行政法规的强制性规定导致合同不能履行。本案适用《合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：第三款租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的；相关规定，才更符合案件的实际情况。四、一审法院的判决结果实际让被上诉人从中获利，其结果违反了“公平原则”。合同解除的法律后果是上诉人返还租赁房屋，上诉人当初租赁的房屋是毛坯房，为经营幼儿园投入1199251元装修。如果按现在的判决结果，实际被上诉人仅仅支付了287820元就将租赁房屋增值的1199251元收回，被上诉人作为过错方却从中获利，显然违背了民事活动的公平原则，违背民事基本原则的判决结果一定是错误的。综上所述，一审法院在审理该案时，判决结果有偏袒之嫌，现依法提出上诉，请求二审依法予以改判。 上诉人鑫发公司辩称，1、超出规划面积修建针对的是酒店，不涉及幼儿园，我们已经严格按照住建部门的要求缴纳了罚款并且办理了竣工验收合格证明；2、房屋竣工验收需要住建部门行政审查，存在法定的审查程序和过程，鑫发公司作为房地产开发部门对于验收时间和程序是无法把控的，并且在房屋租赁合同中明确约定了验收之后周某才能正常经营，我们也一直强调双方签订的合同是意向性合同，在签合同的时候我们就告知了周某没有获得验收许可，所以租赁合同的租赁期限就没有填写，是周某为了迅速获得幼儿园的扶持政策才急于和我们签订合同，所以幼儿园未能获得办学许可证不是鑫发公司的过错；3、我们认为我们作为出租方，没有任何过错，不应承担任何的装修损失；4、竣工验收许可证并不是鑫发公司的某个工作人员能够确定的，录音上只是反映鑫发公司在努力和住建部门协调办理验收手续，从未承诺过在某个时间能够办理；5、我们也认为一审判决违反了公平原则，我们将幼儿园出租给周某，而周某又将幼儿园转租给他人收取租金，而一审对租金及押金都没有判决返还，对鑫发公司不公平。 上诉人鑫发公司的上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：一、关于合同解除问题，上诉人认为一审法院判决解除租赁合同判决不当。1、根据双方签订的《房屋租赁合同》，被上诉人没有任意解除权。本案中，双方提交的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，应该共同遵循，根据合同约定双方当事人均没有任意解除合同的权利，故应当按照合同约定的租赁期限继续履行，即便本案中被上诉人采取公证送达通知的方式意欲解除合同，但上诉人作为合同相对方，在不同意解除合同的情况下，其行为无法达到解除合同的目的。2、本案中并不存在《合同法》第110条第一款关于“法律上或者事实上不能履行的情形。。....”根据前述，被上诉人通过公证送达单方面解除合同的行为，实际上是因为其办理的幼儿办学规模和标准没有达到政府规定的普惠性幼儿园办学标准，从而无法获得国家政策性补充的目的，因而为了弥补和转嫁前期投资的风险，方才解除租赁合同，这种行为实际上具有商业投资的投机性和盲目性，其造成的商业风险和后果应由其自行承担，另外，实际上，经过上诉人与相关部门沟通，被上诉人承办的幼儿园，只要通过行政审批，完全可以继续承办，故本案中根本就不存在合同目的无法实现或者实现不能的情形，一审法院判决解除合同明显属于适用法律不准确。二、关于装修损失承担问题，上诉人认为一审判决认定当事人过错程度不当。1、一审中，上诉人反复强调，双方签订的租赁合同仅仅是临时性的，是为了被上诉人办理幼儿园手续签订的具有备案性质的程序性合同，因此，该合同第二条并未就合同租赁期限起止时间未填写，上诉人也仅仅是收取了押金，同时合同第六条明确约定“乙方（被上诉人）装修完工后，必须由消防部门验收方能营业，如若发生事故，一切责任全由乙方负责”，因此，本案中，该租赁合同签订时，被上诉人就知情涉案房屋尚未取得验收手续，上诉人并非合同签订的过错方。2、被上诉人承办幼儿园，对于幼儿园的装修、购买设施是其实现合同目的的必要投入，但是，被上诉人无法办理幼儿园手续、以及违规招生办学，是其自身过错，并非上诉人的过错行为所导致，另外，关于建设项目的审批、验收等相关手续，具有程序性和行政属性，也就是说当事人对办理申请、验收等手续的程序和时间是无法支配的，这涉及到行政机关的审核、审查、人事等众多不确定因素，不是上诉人或者他人能影响的，因此，一审法院认为上诉人“于2020年9月18日才取得《建设工程规划竣工验收合格书》，亦存有一定过程”明显违背了客观事实，具有臆断性。综上，上诉人在本案中关于合同签订和合同履行方面没有任何过错，一审法院认定当事人过错程度不当，给上诉人划分承担30%的装修损失更是严重侵害的上诉人合法权益，请求二审法院予以纠正。三、本案中，在判决作出前，已不存在消防管道破裂造成的装修损失，一审法院判令上诉人承担装修损失71766元，明显不符合客观事实。根据一审法院已查明的事实，在庭审，针对管道破裂造成的损失，上诉人已提交《幼儿园装修恢复申请书》一份，并当即将装修损害进行主动维修和恢复，对于上述行为，上诉人认为，在租赁合同履行期限内，上诉人作为出租人，对房屋进行修缮，不仅是履行租赁合同的应有的义务，而且是有利于承租人（即被上诉人）的一种事实行为，这本身并未给被上诉人造成任何损失，实际经过上诉人精心维修，幼儿园已达到原状原貌，由于管道破裂造成的装修损失事实上已不存在，而一审法院却将该损失以评估价格判令上诉人承担，明显违背客观事实，请求二审法院予以纠正。四、一审法院判令上诉人退还被上诉人押金70000元，明显错误。根据前述，本案中，上诉人不同意解除租赁合同，且是被上诉人单方面解除合同，属于违约行为，押金理应不予退还。另外，根据合同第4条约定，押金应当在承租期满、乙方（被上诉人）结清租金、水电暖费后、上诉人验收房屋后予以退还，但是即便按照一审法院确定的双方租赁合同于2020年4月1日解除，那么在合同履行期内，被上诉人仍然由按照合同约定缴纳租金的义务，故押金应当冲抵租金，而不是直接判令上诉人退还，故这样的判项上诉人万难接受，请求二审法院予以纠正。五、双方将房屋租赁合同签订以后，周某在未经过鑫发公司的同意后，擅自将该幼儿园于2019年7月2日转租其他易道文化艺术教育培训中心，且收取了66000元的房租，转租合同至今还在履行尚未解除。该事实在一审中提交了周某与易道文化艺术教育培训中心的转租合同和收据，周某违法转租获得了租赁费，但是一审法院对该事实没有认定，一审判决中既没有判决支付租金也没有将押金抵顶租金。上诉人周某辩称，幼儿园是整体建设项目的一部分，不能单独进行竣工验收，正是因为鑫发公司擅自增大了建设项目规划许可的面积，所以才导致该建设项目不能如期竣工验收，而且据我们所知，幼儿园也擅自增加了三百多平方米的面积。在双方签订合同之初，鑫发公司并未如实告知我们上述事实，对我进行了欺诈性的承诺，有录音为证，从根本上来说在我签合同之前此房屋就是有问题的建筑，也就是不合格的三无产品，鑫发公司还要隐瞒事实，诱导我们装修投资。一审中我们提交了和鑫发公司法定代表人徐某1的母亲张学芳的通话录音，判决中对该录音没有认定，实际该录音是最能证明我是在张学芳一再的承诺下才签订了租赁合同，张学芳多次肯定的承诺竣工验收报告时间为2018年7月、2019年元月、2019年3月、7月等，以上均有录音作为证据，张学芳告知我肯定可以办理竣工验收手续，不影响幼儿园的办证及招生，因为幼儿园需要提前招生，在招生前我与张学芳多次电话沟通，经张学芳同意和承诺后我才进行了招生及装修，我们双方虽然是2018年5月11日签订的合同，但是交房时间是10月份，一审判决中认定的2018年5月份交房，本人可以提供2018年5月份幼儿园还在施工建设过程中的证据，而且双方在交付房屋时，我领取钥匙和充电费时都有签字，但是相关的票据鑫发公司也不给我们提供，本人请求法院责令鑫发公司向我们提供。鑫发公司提出他们所提供的施工许可证明等其实只是混淆视听，并不是幼儿园办理办学许可证应当提供的有效文件。时至今日，三年零一个月都没有拿到竣工验收报告就是因为鑫发公司违规建设，幼儿园还是一个违规建筑，任何人都不能使用及办理正常的手续。我与易道文化艺术教育培训中心是合作关系，易道文化艺术教育培训中心负责大班孩子的教育教学，因为我们属于责任承包，所以将三楼以租赁合同的方式交予使用便于划分责任。 周某向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》;2.请求依法判令被告向原告退还房屋押金70000元；3.请求依法判令被告赔偿原告各项损失1600000元；4.请求依法判令被告赔偿原告经营损失60000元；5.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告自愿放弃要求第四项诉讼请求，即要求被告支付原告经济损失60000元，并当庭变更第三项诉讼请求为要求被告支付原告各项损失1660000元。 一审法院认定事实：2018年5月11日，被告鑫发公司作为甲方（出租人），原告周某作为乙方（承租人），双方签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方承租甲方所有的位于甘州区阳光曦华源居住组团院内幼儿园一套（建筑面积2380㎡），租赁期限自2019年＿月＿日（空白）至2029年＿月＿日（空白），共计10年，年租金为前五年每年285600元；后五年每年305600元；合同签订时乙方向甲方预交房屋押金70000元，双方还约定乙方装修完工后，必须由消防部门验收方能营业，如若发生事故，一切责任由乙方负责；乙方在租赁期内所搞的室内外装饰、装修属乙方行为，故在合同期满后甲方不予接受和抵顶，在未征得甲方同意时不能随意再拆除，如乙方不经营由甲方接收，不能顶租金，乙方无条件的让给甲方……；甲方自交付乙方装修之日起优惠八个月，合同另对其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了房屋押金70000元，被告将租赁房屋交付给原告进行装修。2019年5月8日，原告向张掖市鑫发物业管理有限公司支付暖气费13804元。 2019年9月开学将至，原告开始招生办学。2019年10月30日，甘州区教育局向原告开设的甘州区阳光曦华源幼儿园发出《停止办学通知书》一份，载明“经查，因该幼儿园未经教育部门审批，擅自招生办班，属无证违法办学。招生办学必须先经教育部门审批，否则，将联合相关部门依法强制取缔，造成的一切损失由你方负责，并承担由此造成的一切法律责任。现责令即日起停止非法办学活动，妥善解决遗留问题”。2019年10月31日，甘州区市场监督管理局向原告开设的甘州区阳光曦华源幼儿园发出《责令改正通知书》一份，载明因该幼儿园未取得食品经营许可证，要求幼儿园立即停止一切餐饮服务活动，待取得有效的食品经营许可证后可为幼儿供餐。 2020年3月19日，因幼儿园三楼消防主管破裂，造成幼儿园水淹受损。 2020年3月30日，原告周某向被告鑫发公司发出《解除阳光曦华源居住组团幼儿园告知书》一份，要求解除与被告于2018年5月11日签订的《房屋租赁合同》，并申请张掖市忠信公证处对上述送达行为进行公证，原告前往阳光曦华源营销中心送达时，被告公司工作人员赵学彪签字接收了该告知书。后原告前往甘州区农垦曦华源售楼部向售楼部工作人员告知书时，该售楼部工作人员拒绝接受。随后，原告将告知书粘贴至甘州区农垦曦华源售楼部门口。2020年4月1日，张掖市忠信公证处作出（2020）甘张忠信公内字第504号《公证书》一份，对原告向被告送达《解除阳光曦华源居住组团幼儿园＜房屋租赁合同＞告知书》的行为予以保全证据公证。幼儿园现已处于停办状态。 本案在审理过程中，原告申请对其租赁的阳光曦华源居住组团院内幼儿园（含室外操场）装修费用、配套设备及因消防管道破裂造成的装修损失进行评估。后经原、被告共同选定，一审法院委托张掖一鼎房地产评估有限公司对上述申请事项进行评估，该评估机构于2020年9月30日作出张一鼎价评字［2020］025号《价格评估报告书》一份，鉴定结论为：甘州区阳光曦华源居住组团幼儿园（含室外操场）的装修工程价格为1199251元；因消防管道破裂造成的装修损失为71766元；幼儿园内的配套设备价格为90988元。2020年10月20日，被告对张掖一鼎房地产评估有限公司作出的价格评估报告书提出评估异议申请，张掖一鼎房地产评估咨询有限公司于2020年10月22日作出评估结论异议回复书，载明：“我公司履行复核程序后，做出维持原评估结果的复核结论。”为此，原告支付评估费20000元。 另查明，2020年6月18日，被告向一审法院提交《幼儿园装修恢复申请书》一份，申请对原告租赁的涉案幼儿园因消防管道漏水导致的装修损害进行主动的维修和恢复，现被告已对幼儿园进行了修缮，但原告因装修材料未经其认可以及修缮面积及修缮质量等问题，对被告的修缮行为不予认可。 还查明，2017年3月20日，甘州区发展和改革委员会下发《关于张掖市鑫发房地产开发有限责任公司阳光曦华源居住组团建设项目登记备案的通知》文件一份，确定被告鑫发公司申报的阳光曦华源居住组团建设项目符合登记备案条件，予以登记备案，有效期2年。2017年3月31日，被告取得了阳光曦华源居住组团1#-2#、7#住宅楼、幼儿园、A座宾馆综合楼、会所及A段地下停车场《建设工程规划许可证》。2018年8月13日，被告取得阳光曦华源居住组团会所、幼儿园《建筑工程施工许可证》。2019年7月22日，因被告鑫发公司“阳光曦华源居住组团”建设项目，未按《建设工程规划许可证》修建，未经审批擅自增加建筑面积3742.76平方米，张掖市自然资源局对被告擅自违规修建部分进行了行政处罚，被告依法缴纳了罚金。2019年11月8日，甘州区住房和城乡建设局向被告出具甘区城建消验字[2019]第0008号《消防验收意见书》，载明对被告申报的阳光曦华源居住组团幼儿园建设工程进行了消防验收，经验收组审查资料及现场检查测试，综合评定该工程项目消防验收合格。2020年7月23日，张掖市自然资源局出具规建验（2020）022号《建筑工程规划竣工验收合格书》一份，就阳光曦华源1-7#楼A、B座宾馆、会所及幼儿园建设项目，根据张规竣测20190708-0035竣工测绘报告，同意验收。同时，该竣工验收合格书另注明：根据《张市自然资源局关于同意阳光曦华源居住组团建筑面积的批复》（张资工发[2020]30号）合格证的时间改为2020年9月18日。2020年9月18日，被告取得阳光曦华源1-7#楼A、B座宾馆、会所及幼儿园的《建设工程规划竣工验收合格书》。 一审法院认为，本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。现根据本案证据及原、被告的诉辩意见，对原告的诉讼请求分述如下： 关于原告要求解除《房屋租赁合同》的诉请。庭审中，原告陈述因被告出租的房屋没有进行消防验收及竣工验收，导致原告无法办理办学许可证，只能停止经营，后又因消防管道破裂将幼儿园大部分装修损坏，现原告已无法继续租赁开设幼儿园，因此要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。被告则辩称，原告因无办学资质导致停止办学活动以及消防管道破裂造成幼儿园装修损坏均是由原告自身原因导致的，与被告无关，其不同意解除合同。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。在租赁合同中，出租人签订合同的主要目的是利用出租房屋获得租金收益，承租人签订合同的主要目的在于利用租赁房屋获得其他收益。就本案而言，首先，原告作为承租方租赁被告的房屋开设幼儿园，因无法申请办学资质导致停止办学活动，幼儿园现已处于停办状态，原告租赁该房屋获取收益的目的无法实现。另外，自合同签订至今，原告未向被告交纳过房租，被告亦未利用出租房屋获得租金收益。其次，原告在诉讼前已向被告送达了《解除阳光曦华源居住组团幼儿园告知书》，足以证明原告以自己的行为明确表明其不再继续履行租赁合同义务，被告虽不同意解除合同，但合同存在的基础是当事人自愿履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外“（一）法律上或者事实上不能履行……”本案中，被告不同意解除合同一方面导致案涉房屋长期闲置，另一方面也导致被告实际无法通过租赁合同获取租金收益，现考虑到原告不愿继续履行合同，双方继续履行合同已无实际意义，在原、被告合同目的已无法实现的情况下，为避免原、被告损失进一步扩大，有效利用资源，维持社会经济秩序，一审法院依法解除原、被告于2018年5月11日签订的《房屋租赁合同》。 关于双方签订的《房屋租赁合同》解除时间的确定。一审法院认为，原告于2020年3月30日向被告发出解除合同告知书，根据该解除合同告知书的约定及《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”规定，解除合同通知书自到达对方时解除，2020年4月1日，张掖市忠信公证处作出（2020）甘张忠信公内字第504号《公证书》，对原告向被告送达解除合同告知书的行为予以保全公证，因此一审法院确定2020年4月1日为涉案合同解除的时间。 关于原告要求被告赔偿原告各项损失共计1660000元的诉请。庭审中，原告陈述其主张的损失包括幼儿园的装修损失、配套设施费用以及因消防管道破裂造成的装修损失。装修损失是由于幼儿园装修后因被告未取得消防验收许可和竣工验收许可导致其无法办证经营，而被告无法取得竣工验收许可是由于被告擅自增加建筑面积导致幼儿园不符合验收要求，配套设施是原告为经营幼儿园而专属定制花费的，如脱离幼儿园将毫无意义，故要求被告予以赔偿。针对原告主张的各项损失分述如下： 就原告主张的装修损失。本案审理过程中，经原、被告共同选定，由一审法院委托张掖一鼎房地产评估咨询有限公司对幼儿园的装修进行价格评估，经鉴定评估，张掖一鼎房地产评估咨询有限公司作出《价格评估报告书》认定幼儿园（含室外操场）的装修工程评估价格为1199251元。庭审中，原告虽陈述其无法办证经营的责任在于被告，并认为幼儿园是擅自增加建筑面积修建的违法建筑，但根据被告提供的相关证据可以证明，原告陈述的增加建筑面积与幼儿园并无关系，并且被告开发的建设项目包括涉案幼儿园从立项、审批、规划许可、施工许可、消防验收、规划竣工验收都有相关的文件予以证明。另外，2019年11月8日，甘州区住房和城乡建设局就对阳光曦华源居住组团幼儿园建设工程进行了消防验收，而竣工验收需要相关部门联合审核，验收时间具有不确定性，原告在庭审中亦认可双方在签订合同时，对被告未取得房屋竣工验收合格证、未经过消防部门验收合格是知情的，对此一审法院认为，理性的市场投资主体应当对商业地理位置、租赁房屋现状及相关权属证书等诸多因素进行了解，理应综合考虑上述影响因素再决定是否作出签订租赁合同的意思表示。因此，原告在签订租赁合同时，应当对消防及房屋竣工验收时间的不确定性以及可能存在的风险具有一定认知，且双方在合同第六条约定：“……乙方装修完工后，必须由消防部门验收后方能营业……”，现根据双方的陈述，原告在装修完工后，并未经过消防部门验收合格，就擅自招生办学，后被甘州区教育局责令停止非法办学活动，因此原告自身存在违反合同约定的行为，故原告对因申请办学资质时无《建筑工程竣工验收消防备案凭证》及房屋竣工验收报告，导致其无法取得办学资质造成的损失亦存在过错，应当承担主要的过错责任。而被告作为案涉租赁房屋的建设方，负有及时办理房屋竣工验收的义务，而被告于2020年9月18日才取得《建设工程规划竣工验收合格书》，亦存有一定的过错。根据《最高人民法院》第十一条（三）款的规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修的处理没有约定的，人民法院按照下列情况分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”，一审法院认为，原告对租赁房屋装修是为了开办幼儿园，原告将其装修价值作为实现租赁合同的必要成本，可在合同期内分摊完毕，原告装修幼儿园除了其经营需要外，亦考虑了租赁期限的长短因素。本案中，双方约定的租赁期间为十年，根据合同约定的租赁期限以及租赁房屋的用途性质，结合被告签订合同近两年时间要求解除合同的事实，一审法院以张掖一鼎房地产评估咨询有限公司作出的《价格评估报告书》中幼儿园（含室外操场）的装修工程价格1199251元为参考依据，并综合考虑原、被告的过错责任，酌情由被告按照装修（残值）价值的30%承担装修损失，即287820元（1199251元÷10年×8年×30%）。 就原告主张的无法拆除的配套设施费用。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告为开设幼儿园而定制的配套设施属于原告开设幼儿园所产生的必要的经营投入，因此，无法拆除的配套设施损失应由原告自行承担，可拆除部分可由原告搬离出售作为补救措施减少损失。现原告要求被告承担幼儿园的配套设施费用于法无据，故对原告的此项诉请，一审法院不予支持。 就原告主张因消防管道破裂造成的装修损失。原告认为，由于被告交付原告的房屋存在质量瑕疵，管道破裂导致原告幼儿园的装修部分损坏，对此被告不予认可。经鉴定评估，张掖一鼎房地产评估咨询有限公司作出《价格评估报告书》认定因消防管道破裂造成的装修损失为71766元，被告虽对上述《价格评估报告书》提出书面异议，但张掖一鼎房地产评估咨询有限公司已以书面形式对被告提出的各项异议逐项进行了解答，并对被告提出的异议部分作出了合理解释，被告虽仍辩称该评估报告书与其自行委托进行评估的数额相差较多，因此不予认可。但一审法院认为，因张掖一鼎房地产评估咨询有限公司作出的《评估报告书》系原、被告共同选定后，由一审法院委托所作出的，在程序上具有合法性与公开性，该公司及价格鉴证人员具备相应的鉴证资质，故一审法院对该份评估报告书及异议回复予以确认。一审法院认为，原告幼儿园的装修受损是因消防管道破裂原因造成的是客观事实，该损失应当由作为房屋所有者即被告承担，故被告应当赔偿原告因消防管道破裂造成的装修损失71766元。 关于原告要求被告退还房屋押金70000元的诉请。根据原、被告的陈述及审理查明的事实，本案原告向被告交纳房屋押金具有履约保证的性质，现原、被告租赁合同已解除，根据双方在合同中的约定，被告应当向原告退还房屋押金70000元，故对原告的此项诉请，一审法院予以支持。 关于原告支出的评估费20000元。因原告对其主张的幼儿园的装修损失、配套设施费用以及因消防管道破裂造成的装修损失负有举证责任，上述费用系原告为证明其主张而支出的必要费用，故由其自行承担。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十条、第二百一十二条、《最高人民法院》第十一条（三）款之规定，判决：一、解除原告周某与被告张掖市鑫发房地产开发有限责任公司于2018年5月11日签订的《房屋租赁合同》（已解除）；二、被告张掖市鑫发房地产开发有限责任公司赔偿原告周某幼儿园（含室外操场）的装修工程款287820元；三、被告张掖市鑫发房地产开发有限责任公司赔偿原告周某因消防管道破裂造成的装修损失71766元；四、被告张掖市鑫发房地产开发有限责任公司退还原告周某房屋押金70000元；五、评估费20000元，由原告周某自行承担。六、驳回原告周某的其他诉讼请求。以上二、三、四项共计429586元，限于本判决生效之日起三十日内履行完毕。案件受理费20370元，减半收取10185元，由原告周某负担7656元，由被告张掖市鑫发房地产开发有限责任公司负担2529元。 本院二审期间，上诉人鑫发公司围绕其上诉请求当庭提交协议一份、收条一份、清单一份，进一步证明周某在2019年7月将涉案幼儿园三层转租的事实。上述证据是从易道文化艺术教育培训中心负责人庞妍妍处调取。上诉人周某质证后对上述证据均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题是涉案《房屋租赁合同》是否应予解除以及鑫发公司应否承担周某的装修损失并退还押金。 关于涉案房屋租赁合同是否应予解除的问题，本院认为，本案中，周某作为承租方租赁鑫发公司的房屋开设幼儿园，该合同目的在《房屋租赁合同》中有明确的体现，但因涉案房屋至今未经竣工验收，导致周某因不能提供租赁房屋的竣工验收报告及消防验收凭证而无法申请办学资质继而停止办学活动，幼儿园现已处于停办状态，周某租赁该房屋的目的无法实现，故符合法定解除权的行使条件，租赁合同应予解除，一审确认涉案《房屋租赁合同》于2020年4月1日起解除并无不当，本院予以支持。关于鑫发公司应否承担周某的装修损失并退还押金的问题，本院认为，鑫发公司将未经验收和消防验收的房屋出租给周某使用,尤其未向周某明确告知涉案房屋所在的“阳光曦华源居住组团”建设项目存在擅自违规修建事实，该事实足以影响到涉案建设工程项目的整体竣工验收。鑫发公司应当知道涉案房屋未经竣工验收及消防验收不能用于商业性质，且明知周某租赁房屋用于开办幼儿园，并对周某的装修行为予以默示，视为其同意装修；而周某作为签订合同的理性主体，未尽到相应的审查义务,在不能确定涉案租赁房屋的竣工验收报告及消防验收凭证具体办理时间的情况下即投入装修，因此，双方对导致所签《房屋租赁合同》的解除及周某的装修损失均负有过错。因涉案房屋至今未经竣工验收是导致合同目的不能实现的主要原因，故鑫发公司应承担主要责任，周某应承担次要责任，根据本案实际情况，本院确定周某主张的装修损失1199251元按照剩余8年租赁期的装修残值以四六比例由鑫发公司承担60%即575640元（1199251元÷10年×8年×60%），由周某自行承担40%。一审法院对双方的过错责任认定有误，本院予以纠正。关于因消防管道破裂造成的装修损失71766元，根据一审法院委托由张掖一鼎房地产评估咨询有限公司作出的《价格评估报告书》认定，周某幼儿园的装修受损是因消防管道破裂原因造成的是客观事实，该损失应当由房屋所有者即鑫发公司承担，鑫发公司辩称装修受损部分已在一审宣判前予以维修并恢复原状，但涉案租赁合同因法定理由已确定于2020年4月1日起解除，故鑫发公司在合同解除后的维修行为系对自己财产的维护，不能免除其在租赁期间内应承担的出租人损害赔偿义务，故其主张不承担该损失于法无据，本院不予支持。鑫发公司主张涉案合同系周某单方违约解除与查明的事实不符，故其主张收取的7万元押金不应退还的理由不能成立，本院不予支持。关于周某支出的评估费20000元，因其对主张的幼儿园的装修损失、配套设施费用以及因消防管道破裂造成的装修损失负有举证责任，上述费用系周某为证明其主张而支出的必要费用，故一审法院认定该笔费用由其自行承担并无不当。综上所述，上诉人周某的部分上诉请求成立，予以支持。上诉人鑫发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持张掖市甘州区人民法院（2020）甘0702民初2766号民事判决第一、三、四、五、六项； 二、变更张掖市甘州区人民法院（2020）甘0702民初2766号民事判决第二项为：张掖市鑫发房地产开发有限责任公司赔偿周某幼儿园（含室外操场）的装修工程款575640元； 以上二、三、四项共计717406元，限于本判决生效之日起三十日内履行完毕。 一审案件受理费20370元，减半收取10185元，由上诉人周某负担5961元，上诉人张掖市鑫发房地产开发有限责任公司负担4224元。 二审案件受理费20370元，由上诉人周某负担11922元，上诉人张掖市鑫发房地产开发有限责任公司负担8448元。 本判决为终审判决。 审判长 赖 鹰 审判员 胡宏睿 审判员 陈 军 二〇二一年七月二十六日 书记员 张梦婷 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。