北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终10380号上诉人（原审原告、反诉被告）：梅雁，女，1968年9月26日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张青，女，1952年10月18日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：常露秋（张青之子），住北京市西城区。上诉人梅雁与被上诉人张青房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2021）京0102民初4985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月19日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。梅雁上诉请求：撤销一审判决第二项，改判张青偿付我违约金17000元，并退还我押金8500元；本案诉讼费由张青承担。事实和理由：本案位于北京市西城区西交民巷27号院2号楼2层2门4房屋（以下简称涉案房屋）因多次发生泄漏粪便事件已不适于租住，多年来一直没有物业公司管理。我在涉案房屋居住期间多次地漏返粪水，2020年9月18日是返水最严重的一次，满屋都是粪水，尽管张青当夜找人维修了，但粪便和粪水满溢到厨房和卧室，满屋家具都被粪水浸湿了，很难清理干净，臭味很难散去。且新冠病毒可能通过粪口传播，涉案房屋溢漏粪便，室内空气污浊，给我的健康造成潜在危害，已经不符合居住条件。我与张青已经达成解除原房屋租赁合同的协议，因此我搬走并不构成违约；2020年9月19日双方的微信沟通记录显示张青已经同意我提出的不扣违约金、退押金和一个月租金余款17000元；但2020年9月26日张青反悔，不同意我说的退款金额，违背诚信原则。双方通过微信达成的退房并解约的协议具有法律效力，张青反诉构成违约。我于2020年10月3日与张青进行了房屋交割，而不是一审法院认定的2020年10月23日，一审法院认定事实错误。张青辩称，同意一审判决，不同意梅雁的上诉请求和理由，梅雁提出提前搬走，我们同意提前搬走，但应按照合同约定承担相应的违约责任。梅雁向一审法院起诉请求：1.判令张青退还我租房押金和所剩租金17566元，赔偿违约金17000元，押金退还滞纳金14960元，所剩租金退还利息190元，以及因此造成的损失搬家费1500元和另租房中介费7225元，以上6项共计58441元。张青向一审法院反诉请求：根据梅雁与张青签署的《北京市房屋租赁合同》第十条违约责任中（二）梅雁违约应按月租金的200％支付张青违约金17000元（押金8500元及一个月的租金8500元共计17000元）。按照合同张青不存在退还梅雁的问题。一审法院认定事实：涉案房屋在X京房权证西字第XXXX号《房屋所有权证》上登记的房屋所有权人为张青。2019年8月24日，出租人张青（甲方）与承租人梅雁（乙方）经北京我爱我家房地产经纪有限公司中介签订《北京市房屋租赁合同》，约定：张青将涉案房屋出租给梅雁使用，房屋租赁期自2019年8月31日起至2020年10月30日止，租金为每月8500元，押金为8500元，合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、应付未付租金以及乙方应当承担的违约赔偿金后，剩余部分应如数返还给乙方。逾期返还的，甲方应按应返还而未返还押金金额每日1％的标准承担违约责任。上述《北京市房屋租赁合同》第九条合同解除内容有：“（一）经甲乙双方协商一致，可以书面解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达七日的。2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋。”第十条违约责任内容有：“（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按当年月租金的200％向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按当年月租金的200％向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按当年月租金的200％支付违约金，甲方还应退还乙方未实际发生的租金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每逾期一日，应按当年日租金的200％标准支付违约金。”张青（甲方）与梅雁（乙方）签订的《补充协议》内容为：“1.我爱我家刘玉明负责拉走乙方要求拉走的家具，并在乙方搬走后完好复位。2.甲方负责疏通下水道，避免因下水堵塞而造成家具家电房屋损坏。3.甲方负责房屋电路没问题。4.乙方告知甲方后可转租或续租。若提前退租找到下家的话就不算违约，提前配合看房。需搬走的衣柜两个、床两个、一个桌子。”2019年8月31日，梅雁收到张青交付的涉案房屋。张青收到梅雁支付的押金8500元及截止2020年10月30日以前的全部租金。2020年9月18日晚，梅雁通知张青涉案房屋地漏冒污水需要维修。张青接报后，联系管道疏通人员进行疏通。2020年9月19日，梅雁与张青通过微信进行沟通，梅雁通知张青要求搬离涉案房屋，张青同意梅雁搬走。梅雁提出退押金和一个月租金合计17000元，张青表示同意。梅雁提出再退2天租金566元，合计17566元，张青未同意。2020年9月23日，梅雁的配偶杜翔与案外人鹿某经中介公司居间签订《北京市房屋租赁合同》，约定鹿某将位于北京市朝阳区的房屋出租给杜翔使用，房屋租赁期自2020年10月1日起。杜翔支出居间代理费6240元。2020年9月28日，梅雁搬离涉案房屋并通过微信向张青发出解除合同通知，内容为：“张青女士您好！您位于西交民巷27号院2单元202室的房屋多次下水道堵塞造成满屋大粪，无法居住，9月19日我提出搬走，并且要求您退我押金和剩余房租，您同意了并要求我于9月28日搬出。现我已经按您的要求9月28日搬出房屋并保洁。我们已经解除合同。”张青收悉后，回复“同意你走，咨询后按合同办事”。2020年10月3日，张青（甲方）与梅雁（乙方）签署的文件内容为：“双方确认家具家电无损齐全。物业交割完毕，大门钥匙已交接。水电燃气费用已结清。”一审法院认为，梅雁与张青签订的《北京市房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉合同履行至租赁期间届满前，租赁房屋的下水道发生堵塞，张青接到梅雁的通知后，按照合同及补充协议的约定安排管道疏通人员排除了堵塞，梅雁未出示涉案房屋下水道堵塞是因房屋质量不合格所致及下水道堵塞会危及承租人的安全或者健康的证据。故梅雁以此解除合同的理由不成立，梅雁不享有解除合同的权利，梅雁在租赁期间提出搬离涉案房屋虽经张青同意，以及梅雁在实际搬离涉案房屋时向张青发出解除合同通知，属提前解除合同，应按合同约定承担违约责任。梅雁要求返还押金及剩余租金，不符合合同约定，但鉴于梅雁与张青就返还押金及租金存在约定，且合意金额为17000元，故法院准许，对梅雁超出本院认定金额的部分诉讼请求，法院不予支持。梅雁的其他诉讼请求，没有依据，法院不予支持。张青的反诉请求，存在合同依据，法院予以支持，按照合同约定，梅雁已付押金用于冲抵部分违约金，故张青无需退还押金。综上，一审法院判决：一、判决生效之日起五日内，张青返还梅雁租金8500元；二、判决生效之日起五日内，梅雁偿付张青违约金17000元，以梅雁已付押金8500元冲抵后，梅雁实际偿付张青8500元；二、驳回梅雁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。梅雁另补充称，2020年9月19日其向张青发送微信，内容为：“屋里还有很大的异味，昨天冒上来的都是大小便水，太脏！太恶心！尽管已经通了，还有很大味反上来！以前一直反臭味，我们不知道怎么回事，现在终于明白了。昨天的事前天也出现过，没这么厉害，我们自己费了好大劲打扫完了。现在还在反味。这些异味都是有害于健康的！住这么贵的房子，却有损于健康！我们要这月底退房，是您的房子无法正常居住的原因退的，不能扣违约金，应该一共退我们17000元。今天上午就去找房。刚通知我家新房明年四月才能交房，我们还得租房。”梅雁主张因张青回复其“好的你退房吧”等内容，可以表明双方已就解除合同等事宜达成一致意见。梅雁之后要求多退两天房租，张青未同意，回复“这是你提出来的事情，你尽快搬走吧，给我造成的损失够大的了……，上次问你的时候，你说你要续租，你也没提出这些什么卫生间呀，这些事儿你尽快把大家时间都宝贵“，梅雁回复“谁知道卫生间这么大问题！我们找房还费时间呢……”，张青之后询问“28日你几点在交房”，梅雁回复“上次搬来时，搬家公司装满后还需要自己开车拉三趟。……最早是下午。不清楚几点弄好。提前两个小时告诉您吧”，张青回复“我没有同意你说的退款金额等，你自己造成的损失与我无关”，梅雁回复“我们已经说好了的事情，我不想多说了”，张青回复“按合同”。梅雁据此主张张青同意其无需扣除违约金，并退还押金和房屋，事后反悔。张青主张其并未同意无需支付违约金，仅同意梅雁搬离。经询，梅雁主张涉案房屋多次发生粪便泄露事件，但除2020年9月18日晚发生的涉案事件外，梅雁未能就其主张提供其他证据。对于2020年9月18日涉案房屋发生污水外泄事件的原因，梅雁主张系涉案房屋老旧、维护不到位所致；张青不认可该主张，主张可能系梅雁使用不当或相邻楼层使用问题所致，涉案合同签订时梅雁已经查看过房屋，涉案污水外泄事件发生已距合同签订一年时间，梅雁主张的理由不能成立，且张青第一时间进行了维修。另询，双方一致确认涉案污水外泄事件于当晚解决后，直至梅雁自涉案房屋搬离，未再发生污水外泄情况。本院认为，本案中，张青与梅雁签订的涉案房屋租赁合同合法有效，双方均应依约履行。现合同履行过程中，涉案房屋发生污水外泄事件，梅雁通知出租人张青后，张青及时安排维修并解决了外泄问题。梅雁以“房屋无法正常居住”为由提出退房，但现有证据无法证明其事实主张，梅雁上诉称涉案房屋多次发生粪便泄露事件，亦缺乏证据支持，现有证据不足以证明涉案房屋不符合居住条件。故梅雁单方向张青表示涉案合同解除的原因系张青所致，要求“不能扣除违约金”，不能发生其所主张的法律后果。一审法院认定梅雁提前解除合同构成违约，处理正确；并根据双方微信沟通情况及合同约定，对应退还租金、押金、违约金分别处理，亦无不当。综上所述，梅雁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费437.5元，由梅雁负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二一年七月二十三日法官助理 孙春玮书 记 员 王思哲