广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1322民初2670号原告：惠州市金河湾花园物业管理有限公司，住所地：广东省博罗县罗阳镇小金管理区金塘路**，统一社会信用代码：91441322588295515D。法定代表人：张友业。委托诉讼代理人：曾群锋，系广东通用律师事务所律师。被告：卢君，女，1972年5月27日出生，汉族，住河南省伊川县原告惠州市金河湾花园物业管理有限公司诉被告卢君物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告惠州市金河湾花园物业管理有限公司的委托诉讼代理人曾群锋、被告卢君到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原、被告诉辩争议原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付2017年3月1日至2020年12月31日的物业服务费3264.5元、水电分摊费1086元、自用水费1392元及违约金（暂计至2021年1月31日止的违约金为15943元，自2021年2月1日起的违约金以所欠物业服务费为基数，按照按每日万分之五计算至所欠物业服务费付清之日止）。2、本案全部诉讼费用由被告承担。庭审时，原告变更诉讼请求：截止至2021年4月30日，被告欠物业服务费3627.3元、水电分摊费1181元、自用水费为1556元；截止2021年5月21日违约金为19157元，从2021年5月22日起，以所欠的物业服务费为基数，以每日万分之五的计算方式计算到服务费交付清之日止，总金额为25521元。事实和理由：原告是为博罗县罗阳镇小金管理区金塘路18号金河湾花园小区提供物业管理服务的物业管理公司，被告系博罗县罗阳镇小金管理区金塘路18号金河湾花园金湖阁303房的业主，该住宅建筑面积为94.46㎡，原被告双方于2015年11月1日签订了《物业服务协议》，协议第四条约定：一、物业服务费用，住宅执行政府指导价，按房屋建筑面积计算，每月每平方0.96元；二、乙方采取直接到甲方管理处交纳方式，应在每月的10日-20日前交纳当月的物业服务费。第五条第二点约定1、电梯损耗费用可根据实际发生数计算分摊；2、公共照明、公共用水分摊费用可根据实际发生数计算分摊。被告于2015年11月1日办理收楼及领取锁匙。被告应在每月20日前交纳本月物业费，但原告多次向被告催讨，被告拒不缴纳，故按照协议第十一条第三点的约定，被告还应向原告支付违约金，故被告应支付依法判令被告向原告支付2017年3月1日至2020年12月31日的物业服务费3264.5元、水电分摊费1086元、自用水费1392元及违约金（暂计至2021年1月31日止的违约金为15943元，自2021年2月1日起的违约金以所欠物业服务费为基数，按照按每日万分之五计算至所欠物业服务费付清之日止）。原告认为：被告应当按合同履行自己的义务，被告非但不交物业管理费，且原告所垫付的水电分摊费、自用水费亦没有支付，且经原告多次催讨拒不支付，其行为已严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特具状起诉，请求法院依法判如所请。被告卢君辩称：由法院依法判决。物业费和水费我认可，但违约金不认可，我不是无故拖欠物业费的。查明的案件事实经审理查明，2015年11月1日，原告惠州市金河湾花园物业管理有限公司与被告卢君签订《物业服务协议》，协议约定：由原告为被告所购买所在的博罗县罗阳镇小金管理区金塘路18号金河湾花园小区建筑面积94.46平方米的房屋提供对房屋共有部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务、合理利用与管理等物业服务，按照每月0.96元/平方米计算物业管理费，并于每月10日-20日前缴纳当月的物业管理费用。合同第十一条违约责任第三点约定：“乙方超过两个月仍因代扣账户余额不足无法代扣相关费用的或乙方采用直接到甲方管理处交纳有关费用的方式但逾期未交的，甲方除继续追索相关款项及所欠金额每天2%的滞纳金外，并将采取停水等措施进行处理，乙方不得有异议，同时甲方保留起诉的权利。”签订合同当天，被告已办理交楼手续。因被告购买的房屋连接处飘台存在多次高空坠物的情况，原告与被告双方就该问题进行协商解决，但一直未有有效解决方式，被告自2017年3月1日起拖欠物业管理费。随后，原告于2018年12月7日向被告发送物业管理费催缴通知书。2020年12月29日，原告委托广东通用律师事务所制作律师函并于2021年1月2日送达给被告，函告被告在收到律师函之日起五日内向物业公司一次性支付拖欠的物业服务费、水电分摊费、水费及违约金共计20650元。因被告一直未交纳物业费等费用，原告遂提起本案诉讼。裁判的理由和结果本院认为，本案案由系物业服务合同纠纷。被告卢君与原告惠州市金河湾花园物业管理有限公司签订的《物业服务协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方应按协议约定履行义务。被告主张原告未对其楼上高空抛物行为进行管理，属于未履行职责。对此，对于被告楼上业主的高空抛物行为所产生的法律关系发生于被告与抛物业主之间，被告可按法律规定另行主张权利，对于高空抛物行为物业公司只有建议权，没有制止的强制权利，故本院对被告提出的抗辩理由不予采信。原告为被告购买房屋所在的小区提供物业服务，作为小区业主的被告应当按照约定如期交纳物业服务费。被告自2017年3月1日起未按照交纳物业管理费，现原告请求被告支付自2017年3月1日至2021年4月30日期间的物业管理费3627.3元、水电分摊费1181元及自用水费1556元，提供电费发票、每月公共水电分摊表及2017-2020年期间水表抄表记录表予以佐证，被告庭审时对上述金额亦予以确认，因此，对原告这一请求，本院予以支持。被告未依约交纳物业管理服务费，已经构成违约，应支付相应的违约金。《物业服务协议》约定缴纳时间为每月10日-20日前，违约金按每日2%计算。本院认为，被告迟延交付物业管理服务费主要造成原告利息的损失，原告主张的违约金计算标准过高，故本院酌定调整违约金的计算标准为：从2017年3月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日起至还清日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告卢君应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市金河湾花园物业管理有限公司支付2017年3月1日至2021年4月30日的物业管理费3627.3元及违约金（违约金以每月欠缴金额90.68元为基数，从欠费之日的当月21日起至付款日止，按下列的标准计算相应月份的违约金。违约金计算标准为：从2017年3月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日起至还清日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。二、被告卢君应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市金河湾花园物业管理有限公司支付2017年3月1日至2021年4月30日期间的水电分摊费1181元及自用水费1556元。三、驳回原告惠州市金河湾花园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费171元，由被告卢君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 卢彩红二〇二一年七月七日法官助理 许燕婷书 记 员 林 颖附：相关法律法规1、《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。