安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖16民终2004号 上诉人（原审原告）：储某，女，1989年4月21日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 上诉人（原审原告）：李某1，女，2008年12月19日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 法定代理人：储某，女，1989年4月21日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 上诉人（原审原告）：李某2，男，2012年2月24日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 法定代理人：储某，女，1989年4月21日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 三上诉人共同委托诉讼代理人：董效毛，安徽文州律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李洪军，男，1982年6月7日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 被上诉人（原审被告）：李士奎，男，1966年5月1日出生，汉族，住安徽省利辛县。 委托诉讼代理人：崔博，安徽谯恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭云法，安徽谯恒律师事务所律师。 上诉人储某、李某1、李某2因与被上诉人李洪军、李士奎确认合同无效纠纷一案，不服安徽省利辛县人民法院（2021）皖1623民初1435号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人储某及其与上诉人李某1、李某2的共同委托诉讼代理人董效毛；被上诉人李洪军、被上诉人李士奎及其委托诉讼代理人彭云法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 储某、李某1、李某2上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持储某、李某1、李某2在一审中的诉讼请求；2．本案的诉讼费由李洪军、李士奎承担。上诉理由：一、一审认定部分事实错误。1．李洪军出售的涉案房屋产权属于储某与李洪军之间按照每人60平方米进行安置的楼房，产权属于储某、李某1、李某2与李洪军四人按份共有。2．李洪军在储某、李某1、李某2不知道的情况下偷偷的将安置楼房低价出售给李士奎，出售房款用于偿还李洪军个人债务。3．李洪军私自处分民乐苑18幢二单元201室的行为属于无权处分。根据《中华人民共和国合同法》第52条规定及《中华人民共和国民法总则》第157条及第171条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条等依法属于无效合同。一审法院也认定李洪军的出售房屋的行为属于无权处分行为。4．李士奎一直没有使用涉案房屋。5．储某作为两个孩子的监护人己经合法办理房屋产权证，拥有对该房屋的所有权。6．李士奎认为属于表见代理也是错误的，因为表见代理是指虽然行为人事实上无代理权，但相对人有理由认为行为人有代理权而与其进行法律行为，其行为的法律后果由被代理人承担的代理。本案储某在出售房屋时不知情也不在场且事后也没有告知及让储某签字确认对房屋进行出售。7．李洪军在法庭上愿意将私自出售的购房款退还给李士奎并支付一部分补偿费。8．储某、李某1、李某2得知李洪军将房屋进行出售给李士奎，储某、李某1、李某2为维权依法向法院主张确认之诉是有事实和法律依据。二、一审适用法律错误。本案应适用《中华人民共和国合同法》第52条规定及《中华人民共和国民法总则》第157条及171条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条等规定进行确认合同无效。因此一审适用的法律错误，依法应予以纠正。综上，请求二审法院判如所请。 李洪军辩称，是李洪军私自签的合同，对上诉意见无异议。 李士奎辩称，一、一审法院判决正确，涉案房屋买卖协议合法有效，储某、李某1、李某2的上诉请求无事实与法律依据。案涉房屋买卖协议是买卖双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。尽管《城市房地产管理法》第三十八条有不得转让“未依法登记领取权属证书等”的房地产的强制性规定，但该强制性规定不属于导致合同无效的效力性规定，而属于管理性规定。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。因此，涉案房屋买卖协议违反管理性规定的，合同并非无效。二、一审法院认为李洪军处分房产行为系无权处分属于认定事实错误，请求二审法院查明事实。拆迁安置协议明确被拆迁人是李洪军，其拆迁安置房属于李洪军个人财产，离婚协议中第三大项第三小项明确有其它财产的约定，对双方名下的财产归各自所有。涉案房屋属于李洪军与储某离婚协议中约定的其他财产，结合涉案房屋拆迁补偿安置协议被拆迀人可以认定涉案房屋属于李洪军个人所有。其依法享有对涉案房屋的处分权。另一审出庭作证的证人证实当时出卖房屋时储某是在现场的，储某不仅知情也是默示许可同意的。因此，出卖人李洪军出卖房产是夫妻二人的真实意思表示，其处分行为合法有效。因此，储某如若认为李洪军损害了其作为配偶的权利，那么可依据《婚姻法解释（三）》第11条第2款规定之规定向李洪军主张损害赔偿请求权。遐一步讲，即使案涉合同涉及出卖人李洪军无处分权问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因此，即使涉及无权处分问题并不影响案涉买卖合同的成立与生效，只是影响买受人对房屋所有权的取得。同时应维护买受人的合法权利，交易安全及社会稳定。因此，储某、李某1、李某2主张确认合同无效无事实与法律依据。综上所述，一审法院判决正确，储某、李某1、李某2的上诉请求无事实与法律依据。 储某、李某1、李某2向一审法院起诉请求：1．依法判决确认2016年6月6日李洪军与李士奎之间签订的房屋买卖协议书无效；2．本案诉讼费用由李洪军、李士奎承担。 一审法院认定事实：案涉房屋系拆迁安置房屋。利辛县城关镇闫集村委会和利辛县城关镇人民政府园区办事处共同出具证明一份，载明：“兹有闫集村村民李洪军，男，汉族，342130198206070718，该户房屋位于闫集村李园庄，于2011年7月份拆迁，该户于2013年安置在民和苑18栋二单元201室和501室，当时安置人口4人（李洪军、储某、李某2、李某1），每人60平方米，共计240平方”。2016年6月6日，甲方李洪军与乙方李士奎签订《协议书》，协议约定：“经双方协定，位于邦泰世纪广场内民和苑十八幢二单元201室户主李洪军，将该房转让给李士奎，协定为：1．总价贰拾柒万元，首付贰拾陆万元，余款壹万元，等有房产证办妥，过户后付清。2．如甲乙双方任何一方有反悔者，付给对方10万元作为补偿；3．差价无论多少，买方自付。”协议签订后，李士奎向李洪军支付购房款26万元，并向利辛县财政国库支付中心支付了相关费用35980元。2016年9月份，李士奎将该房屋装修后入住。另查明：储某与李洪军原系夫妻关系，在婚姻关系存续期间于2008年12月19日生育女孩李某1，于2012年2月24日生育男孩李某2，双方于2018年7月6日协议离婚。2020年12月9日，案涉房屋办理了不动产登记，不动产权证号：皖（2020）利辛县不动产权第0××0号，房屋坐落于利辛县××镇××道××段××道××幢××单元××室，权利人储某，共有情况为单独所有，权利性质为划拨／农民安置房。 一审法院认为，储某、李某1、李某2诉称案涉争议房屋位于邦泰世纪广场内民和苑18幢2单元201室，与储某当庭提交的房屋不动产权登记权证载明的位于邦泰世纪广场民和苑0018幢2单元203室，房号不一致，但双方当事人对李洪军与李士奎签订房屋买卖协议，将案涉房屋出卖给李士奎这一事实不持异议，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年5月10日）第三条第一款之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。案涉房屋系李洪军、储某、李某1、李某2四人共同安置所有，系家庭共有财产，李洪军擅自以本人名义将案涉房屋出卖给李士奎，并没有得到共有人储某、李某1、李某2的同意，系无权处分他人财产。但无权处分并不影响李洪军与李士奎之间买卖合同的成立和生效，只是影响李士奎对房屋所有权的取得。故对储某、李某1、李某2请求确认李洪军与李士奎于2016年6月6日签订的房屋买卖协议书无效的诉讼请求，应不予支持。一审判决：驳回储某、李某1、李某2的诉讼请求。案件受理费50元，由储某、李某1、李某2负担。 二审时双方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与原审相一致。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，本案二审争议的焦点是：案涉房屋买卖协议是否有效。 对于案涉2016年6月6日李洪军与李士奎签订《协议书》的效力，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年5月10日）第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，无权处分行为并非导致合同无效的法定事由，不能仅以出卖人系无权处分为由就认定合同无效，应结合《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定来进行认定。该法条中的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同无效。本案中储某、李某1、李某2并未提供证据证明涉案的《协议书》存在上述情形，故对储某、李某1、李某2要求确认《协议书》无效的主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人储某、李某1、李某2负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 强 审 判 员  朱晓非 审 判 员  李红波 二〇二一年七月十九日 法官助理  欧阳萍 书 记 员  陈方舟