河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终3069号上诉人(原审被告、反诉原告)：徐栋，男，汉族，1989年5月18日生，住河南省洛阳市老城区。委托诉讼代理人：璩建伟，河南洛太律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱帅彪，河南洛太律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：宋炎斌，男，汉族，1970年4月16日生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人:赵克强，河南晟阳律师事务所律师。委托诉讼代理人:王治国，河南晟阳律师事务所律师。上诉人徐栋因与被上诉人宋炎斌房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市老城区人民法院（2021）豫0302民初135号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月8日公开开庭审理了本案。上诉人徐栋的委托诉讼代理人璩建伟、邱帅彪，被上诉人宋炎斌的委托诉讼代理人赵克强、王治国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐栋上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回宋炎斌诉讼请求，支持徐栋反诉请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由宋炎斌承担。事实及理由:1.宋炎斌与洛阳师范学院之间的租赁合同无效，宋炎斌与徐栋之间的租赁合同亦应当无效，故宋炎斌无权要求徐栋交纳租金，反而应当退还已经收取的租金。物业服务中心是后勤服务集团的内设机构，后勤服务集团作为洛阳师范学院的下属机构，除非得到洛阳师范学院的授权，否则无权代表洛阳师范学院对外出租处分资产。物业服务中心和后勤服务集团的《黄梅院教学楼租赁合同》《黄梅小区原餐厅租赁合同》，于2017年11月21日被洛阳师范学院认定为无效合同。涉案租赁合同签订时，该院区已经于2016年6月30日移交给洛阳市新区建设投资有限公司（以下简称新区建投），故洛阳师范学院其无权处分该资产。宋炎斌所承租的该院区属于国有资产，应当公开招标获得，但宋炎斌并非公开竞标取得该院区资产，故该租赁合同无效。因宋炎斌与洛阳师范学院之间的租赁合同无效，宋炎斌与徐栋之间的租赁合同亦应当无效，故宋炎斌无权要求徐栋交纳租金。2.2018年1月，新区建投向宋炎斌发出限期撤出的《通知函》，2018年10月12日，宋炎斌向各实际承租人发出《通知》，明确其与徐栋之间的租赁合同已经解除。宋炎斌其后与实际承租人达成租赁合意，2018年6月30以后的租金，宋炎斌应当向实际承租者索要，无权要求向徐栋主张。3.如果宋炎斌与洛阳师范学院的租赁合同有效，那么其与徐栋签订的租赁合同就应当继续履行。涉案合同并非不定期合同，而是未约定具体期限但明显不低于三年的长期合同。买卖不破租赁，国有主体之间移交资产不可以破除租赁。宋炎斌隐瞒了其与洛阳师范学院的合同是不定期合同的事实，又提前解除了与徐栋的合同，已经构成违约，徐栋在反诉中提出其在装修、改造的损失应当由宋炎斌赔偿，一审法院未支持是错误的。宋炎斌辩称，1.洛阳师范学院物业服务中心与宋炎斌签订的《黄梅院教学楼租赁合同》和《黄梅小区原餐厅租赁合同》得到洛阳师范学院的授权和确认，与宋炎斌解除该两份租赁合同的是洛阳师范学院，向法院起诉要求宋炎斌支付租赁费是洛阳师范学院。发生法律效力的（2020）豫0302民初930号民事判决、（2020）豫03民终8511号民事判决均确认上述租赁合同为有效合同。新区建投确认洛阳师范学院有权处理上述租赁合同中的租赁物相关事宜，故宋炎斌和徐栋签订的《黄梅路教学楼租赁合同》、《黄梅小区原餐厅租赁合同》合法有效。一审庭审中，双方对该两份租赁合同依法解除没有争议，徐栋在上诉状中也确认该两份租赁合同已经解除。有效合同才能解除，无效合同不存在解除情况。2.上述两份租赁合同解除后，徐栋没有向宋炎斌返还租赁物，导致宋炎斌不能向洛阳师范学院返还租赁物。（2020）豫03民终8511号判决参照洛阳师范学院和宋炎斌签订的租赁合同租金标准，判决宋炎斌支付涉案房屋的占有使用费。一审法院参照宋炎斌和徐栋签订的租赁合同租金标准，判决徐栋支付占用租赁物期间的使用费符合法律规定。3.徐栋一审提交的反诉证据，不能证明有损失，不能支持其反诉请求。宋炎斌向一审法院起诉请求:1.判令解除宋炎斌、徐栋双方2017年4月30日和2017年6月20日签订的两份房屋租赁合同；2.判令徐栋将承租房屋恢复原状并返还；3.判令徐栋向宋炎斌支付2018年5月1日至2020年12月31日期间教学楼租金2841666.69元、餐厅的租金126388.89元，合计2968055.56及2021年1月1日起按合同约定标准计算教学楼和餐厅的租金至实际交还房屋之日止）；4.本案诉讼费由徐栋负担。诉讼过程中，宋炎斌变更上述第二项诉讼请求为：判令徐栋将教学楼的第五、第六层及餐厅的第二层恢复原状并返还。徐栋向一审法院反诉请求：判令宋炎斌赔偿其损失30万元，并负担本案诉讼费。一审法院认定事实：1.本案关联租赁关系及其约定的主要内容：①案外人洛阳师范学院物业服务中心与宋炎斌于2016年12月26日和2017年6月28日签订了《黄梅院教学楼租赁合同》和《黄梅小区原餐厅租赁合同》，分别约定宋炎斌承租黄梅路41号院教学楼及一楼地面附属物和餐厅及多功能厅;租期自合同签订之日起至市政规划用地或其他不可抗力因素导致无法继续使用时，合同解除;租金为每年50万元和5万元，水费每吨4元，电费每度0.568元等内容。②宋炎斌与徐栋的租赁关系：2017年4月30日和2017年6月20日，宋炎斌针对其承租洛阳师范学院物业服务中心的房屋，与徐栋签订了《黄梅院教学楼租赁合同》和《黄梅小区原餐厅租赁合同》。其中《黄梅院教学楼租赁合同》约定：徐栋承租黄梅路41号洛阳师范学院北院教学楼、宿舍楼及一楼地面附属物;用途为职业培训及办公等；租期自合同签订之日起至市政规划用地或其他不可抗力因素导致无法继续使用时，合同解除；租金每年110万元，以三年为一周期，每三年递增8%；水费每吨4.5元，电费每度0.9元；租赁期间房屋及附属场地公共部位的水电线路因自然原因引起的损坏由出租方负责维修并承担费用，房屋及附属场地租用范围内的日常维修及由承租方原因发生的房屋及附属场地内设施损毁，由承租方负责维修并承担费用；本合同履行期内，因市政规划用地或其他不可抗力因素导致不能履行合同时，本合同自然终止，承租方经营不够整年的，出租方按年租金分月折合，将剩余月份费用无息退还承租方，双方互不承担任何投资风险和经济责任；合同解除后，承租方必须按时将房屋及附属场地交给出租方，对于未经出租方同意存放的物品，合同终止30日后视为承租方放弃所有权，出租方有权自行处理；出租方允许承租方对房屋及附属场地进行装饰装修，但不得改变房屋主体和承重结构等内容。《黄梅小区原餐厅租赁合同》约定：徐栋承租黄梅路41号洛阳师范学院北院餐厅;租期自合同签订之日起至市政规划用地或其他不可抗力因素导致无法继续使用时，合同解除；租金为每年5万元，水电押金1万元；水费每吨4.5元，电费每度0.9元；租赁期间，租赁物公共部位的水电线路损坏由承租方负责维修并承担费用，租赁物租用范围内的日常维修及由承租方原因发生的租赁物内设施损毁，由承租方负责维修并承担费用；合同履行期内，因市政规划用地或其他不可抗力因素导致不能履行合同时，本合同自然终止；合同解除后，承租方必须按时将租赁物交给出租方，对于未经出租方同意存放的物品，合同终止10日后视为承租方放弃所有权，出租方有权自行处理；出租方允许承租方对房屋及附属场地进行装饰装修或改造，改造费由承租方承担，但不得改变租赁物主体和承重结构等内容。③徐栋与涉案房屋实际使用人的租赁关系：徐栋收到宋炎斌交付的教学、宿舍楼（共六层）和餐厅（共两层）后，又与多方签订租赁合同，将租赁物分别转租给洛阳斯雷克体育发展有限公司、洛阳新东方学校、王**智、武义强等人实际使用。2.本案租赁合同的履行情况：宋炎斌、徐栋双方签订《黄梅院教学楼租赁合同》和《黄梅小区原餐厅租赁合同》后，宋炎斌于2017年4月30日和同年6月分别将教学楼、宿舍楼及一楼地面附属物和餐厅交付给徐栋。徐栋于2017年5月15日、同年6月20日分别向宋炎斌支付2018年6月30日前教学楼租金110万元、2018年6月19日前餐厅租金5万元、水电押金1万元。2018年6月5日宋炎斌向徐栋发出《解除合同通知书》，主要内容为：双方签订的《黄梅院教学楼租赁合同》和《黄梅小区原餐厅租赁合同》未约定租赁期限，属于无固定期限租赁合同，自发出本通知之日起，解除双方签订的上述两份租赁合同，通知徐栋于2018年7月7日前从租赁物中搬出。因徐栋接收租赁物后，又转租给他人使用，2018年10月12日，宋炎斌向各实际使用人发出《通知》，主要内容为：徐栋从宋炎斌处承租的租赁合同到期日为2018年6月30日，宋炎斌已经于2018年2月告知徐栋租赁合同不再续签，徐栋没有权利向各租户收取2018年6月30日之后的租金。通知发出后，各实际使用人未按上述通知交还房屋。2019年11月中旬案涉租赁物被停水停电，无法继续使用。3.本案关联房屋租赁合同纠纷案件及其处理情况：因洛阳师范学院与宋炎斌、徐栋及洛阳新东方学校等实际使用人在履行相应房屋租赁合同中形成纠纷，导致多起民事诉讼。相关诉讼经本院及洛阳市中级人民法院生效判决确认的事实有：①洛阳师范学院与宋炎斌之间签订的租赁合同有效，鉴于涉案租赁物已由洛阳城乡建设投资集团有限公司（曾用名洛阳市新区建设投资有限公司）接收，洛阳师范学院与宋炎斌之间的两份租赁合同中约定的合同解除条件已成就，宋炎斌应支付2019年11月中旬房屋被断水断电之前的房屋占用费1060138.87元（见本院（2020）豫0302民初930号判决书）。②洛阳师范学院与宋炎斌、徐栋及徐栋转租后的实际使用人洛阳新东方学校等租赁纠纷系列案中，生效判决已确认宋炎斌将其承租洛阳师范学院的租赁物全部转租给了徐栋，已判令宋炎斌、徐栋及各实际使用人返还位于黄梅路41号院内教学楼一至四层和一楼食堂厨房及南侧空地（见洛阳市中级人民法院（2020）豫03民终8634号判决书、原审法院（2020）豫0302民初934、935、938号判决书）。4.争议事实的举证情况。诉讼中，宋炎斌为证明其诉讼主张，向原审法院提交了租赁合同、及租金计算说明，拟证明徐栋欠付2020年12月31日前的租金为2968055.56元；徐栋提供了书证、证人证言以及《损失计算表》等证据，拟证明因宋炎斌提前解除合同，干扰其使用租赁物造成的损失为30万元。5.财产保全问题：本案诉讼过程中，宋炎斌申请财产保全，支出保全费5000元。一审法院认为，1.宋炎斌、徐栋签订的《黄梅院教学楼租赁合同》和《黄梅小区原餐厅租赁合同》并不违反法律法规禁止性规定，依法确认有效。根据宋炎斌、徐栋双方提供的证据及生效判决确认的事实，宋炎斌、徐栋双方在合同中未约定明确的租赁期限，并对租赁物状态均知情，因此，在宋炎斌与案外人洛阳师范学院签订的两份租赁合同解除条件成就的情况下，宋炎斌对租赁物已没有使用权和转租权，因此宋炎斌与徐栋签订的两份租赁合同已不能履行，且符合双方签订租赁合同关于“合同履行期内，因市政规划用地或其他不可抗力因素导致不能履行合同时，本合同自然终止”的约定。鉴于此，宋炎斌并无过错，其提出解除合同、腾退房屋的请求应予以支持。2.徐栋在接到《解除合同通知书》后，未返还房屋，也未支付房屋使用费，对形成本案纠纷负有过错。根据已确认的事实，徐栋应向宋炎斌支付实际占用租赁物期间的使用费，原审法院比照双方租赁合同约定标准，酌定教学楼、宿舍楼及一楼地面附属场地使用费为1512877元（自2018年7月1日起按年租金110万元算至2019年11月中旬:110万元÷365天×502天）、餐厅使用费为70274元（自2018年6月20日按年租金5万元算至2019年11月中旬：5万元÷365天×513天），两项合计1583151元。徐栋已交纳的水电押金10000元应予冲抵。3.徐栋反诉宋炎斌因提前解除合同给其造成的损失30万元，因该主张缺乏事实和法律依据，原审法院不予采信，反诉请求应予以驳回。4.本案法律事实引发的纠纷发生在民法典施行前，适用当时的法律、司法解释的规定。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认宋炎斌和徐栋于2017年4月30日和2017年6月20日签订的《黄梅院教学楼租赁合同》和《黄梅小区原餐厅租赁合同》已解除；二、徐栋于本判决生效之日起十日内向宋炎斌返还位于黄梅路41号院教学楼的第五、第六层及餐厅的第二层；三、徐栋于本判决生效之日起十日内向宋炎斌支付实际占用租赁物的使用费1573151元；四、驳回宋炎斌的其他诉讼请求；五、驳回徐栋的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30544元，宋炎斌负担14356元，徐栋负担16188元；保全费5000元，由徐栋负担；反诉费2900元，由徐栋负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。本院认为：宋炎斌、徐栋签订的《黄梅院教学楼租赁合同》和《黄梅小区原餐厅租赁合同》，系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。徐栋主张宋炎斌与洛阳师范学院之间的租赁合同无效，因此宋炎斌与徐栋之间的租赁合同亦无效。本院生效的（2020）豫03民终8511号判决确认洛阳师范学院经城投公司同意负责处理黄梅路校区遗留问题，洛阳师范学院和宋炎斌之间的租赁合同合法有效，徐栋主张宋炎斌与洛阳师范学院的租赁合同无效，本院不予支持。徐栋上诉主张宋炎斌与实际承租人达成租赁合意，2018年6月30日以后的租金，宋炎斌应当向实际承租者索要。徐栋未提供证据证明宋炎斌与实际承租人签订了租赁合同，并且徐栋也通过诉讼向实际承租者讨要租金，徐栋要求宋炎斌向实际承租者索要租赁费没有法律依据。徐栋主张涉案合同属于不低于三年的长期合同，宋炎斌隐瞒其与师范学院的合同是不定期合同的事实，又提前解除了与徐栋的合同，已经构成违约，应当赔偿徐栋相应损失。根据宋炎斌、徐栋双方提供的证据及生效判决确认的事实，宋炎斌、徐栋在合同中未约定明确的租赁期限，并对租赁物状态知情，合同明确约定“合同履行期内，因市政规划用地或其他不可抗力因素导致不能履行合同时，本合同自然终止”该解除条件已经成就，双方合同应当解除，对此宋炎斌并无过错。徐栋在接到《解除合同通知书》后，未返还房屋，也未支付房屋使用费，原审法院比照双方租赁合同约定标准，酌定使用费为1512877元，并无不当，本院予以维持。综上所述，徐栋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24758元，由徐栋负担。本判决为终审判决。审判员  杨献民二〇二一年七月十四日书记员  刘 洋