新疆维吾尔自治区沙湾县人民法院民 事 判 决 书（2021）新4223民初1631号 原告：刘国建，男，1962年9月13日出生，石河子天富公司退休职工，住新疆维吾尔自治区石河子市。委托诉讼代理人：宋高波，新疆尚铎律师事务所律师。被告：新疆东大房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区沙湾县人民路51区润泽大厦底商7号。统一社会信用代码：91654223065530352J。法定代表人：谢平，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺郭东俊，新疆君正律师事务所律师。被告：谢平，男，1957年7月3日出生，住新疆维吾尔自治区石河子市开发区。原告刘国建与被告新疆东大房地产开发有限公司、被告谢平民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2021年5月18日立案后，依法适用简易程序审理，于2021年7月6日公开开庭进行了审理，原告刘国建及其委托诉讼代理人宋高波，被告新疆东大房地产开发有限公司法定代表人谢平及其委托诉讼代理人贺郭东俊、被告谢平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘国建向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告新疆东大房地产开发有限公司给付原告补偿款320000元（4000元/㎡×80㎡=320000元，以最终评估为准），原合同是补偿住房，现在因被告一直未开发原告要求变更合同内容为补偿现金；二、请求法院判令被告谢平对诉讼请求第一项承担连带责任；三、请求法院判令被告承担本案的诉讼费、送达费等费用。事实与理由：2010年6月5日，原告（称乙方）与新疆雅士房地产开发有限公司（称甲方）签订一份土地转让及房屋拆迁补偿合同，双方约定，乙方自愿将其所有的位于沙湾县石河子老街民族路南侧的土地的使用权以及土地附着物的所有权有偿转让给甲方；甲方与本项目整体拆迁范围内的多层住宅楼，按建筑面积不小于80平方米的住宅楼一套，楼层位置二层；甲方补偿给乙方的房屋预计竣工日期为自本合同签订之日起一年内。合同签订后，新疆雅士房地产开发有限公司一直没有进行房地产开发，合同约定的房屋竣工日期届满后，甲方仍未进行房地产开发。2011年8月25日，甲方与新疆顺天意房地产开发有限公司签订权利义务转让合同一份，约定属于甲方名下的权利义务转让顺天意房地产开发有限公司。2018年5月18日，被告谢平在协议上承诺继续履行合同，并加盖被告新疆东大房地产开发有限公司单位印章。另外，经查，新疆东大公司的股东为谢平，该公司为一人有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司的债务承担连带责任。现被告未能按期向原告补偿房屋，且仍未开发，故为维护原告合法权益，起诉至法院。被告东大房地产开发有限公司辩称，一、原告原签订的协议是与雅士公司签订的，且房屋为雅士公司所拆，我公司不是侵权，是合法拆迁，原告请求补偿款没有依据。二、东大公司对于沙湾县石河子老街开发经沙湾县政府审批，2017年因沙湾县石河子老街行政区划发生变更为石河子市老街行政区划导致开发项目无法进行，区划变动导致开发项目无法进行不是被告之意，行政区划变更属于不可抗力，被告不存在违约。三、被告与原告签订的《土地转让及房屋拆迁补偿合同之补偿协议》中约定如违约房屋补偿价款为20万元，故原告起诉的估价过高。四、开发房产是长期项目非短期项目，在拆迁补偿合同中，原、被告明确约定如不可抗力原告同意顺延，被告房产项目继续开发后会履行与原告的拆迁补偿合同。故请求依法驳回原告的诉请。被告谢平辩称，在2015年7月1日，我公司办的老街整体开发的规划许可证和土地预审报告，所以我才和刘国建在整体合同上签字盖章，因为在厂子里我与原告有30余年的交情及相互信任我才签的字，就是为了保障原告他的利益。2017年12月30日老街交给石河子后，至今房地产开发问题未得到解决，也没有办法开发，无法来进行房地产开发及房屋补偿，属于政府原因，开发公司和个人都没办法抗拒，且土地现在石河子占用，至今未得到处理，种种原因造成这种状况。协议中提到了房屋补偿面积的问题，协议中补偿4间，不能按雅士公司签订的合同面积走，原告本身房产证面积47.44平方米，我按47.5平方米计算，因当时的合同本就不合理，不能按补偿协议提出要求，合同不符合实际情况了，应按占地面积中房产证的面积给予价值合理参照补偿，现在石河子的补偿标准是按面积补偿的，我公司将来要按石河子市的正常房产证的面积、正常补偿标准来进行补偿。他的父母及哥哥嫂子我也安置了房子，还使用我厂子里的房子占用至今，我认为我补偿的已经远超他应得的补偿范围了。按照石河子现在的补偿标准，不管是多少钱，我给他解决，虽然我解决你的事情后可能会给后面带来麻烦，但是我现在就是先解决原告的问题，半年内我把补偿钱给原告。本院经审理认定事实如下，2010年6月5日，新疆雅士房地产开发有限公司（称甲方）与原告（称乙方）签订一方土地转让及房屋拆迁补偿合同（合同编号：YS2010062201），合同约定：乙方（刘国建）自愿将其所有的位于沙湾县石河子老街民族路南侧的土地使用权（土地使用权证号：石河子老街沙国用2000字第0XXX号，土地使用权人刘国建）以及土地附着物的所有权有偿转让给甲方（新疆雅士房地产开发有限公司）；甲方以本项目整体拆迁范围内的多层住宅楼（具体位置根据审批后的建设规划确定），按建筑面积（测绘机构实测）不小于80平方米的住宅楼一套，楼层位置二层；甲方补偿给乙方的房屋预计竣工日期为自本合同签订之日起一年内，如因甲方导致的原因延期竣工，甲方按市场平均价补偿给乙方由此造成的房租费用，如因不可抗力或拆迁户协商、搬迁拖延所造成的建设工期延宕，乙方同意顺延；土地附着物的拆迁作业由乙方负责，乙方拥有对拆迁物的处置权，乙方必须在2010年7月10日之前完成土地附着物的拆迁工作以利甲方后续施工作业；本合同一经双方签字盖章即生效，如有违约，违约一方赔偿另一方违约金，违约金为本合同补偿方式所罗列价款总额的百分之三十。合同落款新疆雅士房地产开发有限公司加盖合同专用章，项目委托代理人谢平签名，乙方刘国建签名。被告谢平陈述：谢平在雅士房产公司没有职务，是参与者，算是股东，不是谢平挂靠开发的项目，写项目委托代理人是因为我参与办了一些手续。原告的父母兄弟住一个院子，土地证及房产证办理了3份，有两份土地证及房产证交给了雅士公司，刘国建的土地证及房产证雅士公司没有收回，原告的父母兄弟与新疆雅士房地产开发有限公司协商拆迁补偿合同约定补偿安置四套房产。沙湾县人民政府土地登记审批表土地登记为刘国建的土地使用权面积146.56平方米，建筑面积68.3平方米，建筑面积68.3平方米包括小房子，小房子没有房产证，沙湾县人民政府房屋所有权证，位于沙湾县石河子老街2区民族路砖混结构47.44平方米的涉案房屋的所有权人为刘国建，该房屋在合同签订的当年或第二年就被新疆雅士房地产开发有限公司拆除了。因甲方新疆雅士房地产开发有限公司补偿给乙方的房屋预计竣工日期为自本合同签订之日起一年内。合同签订后，新疆雅士房地产开发有限公司一直没有进行房地产开发，合同约定的房屋竣工日期届满后，甲方新疆雅士房地产开发有限公司仍未进行房地产开发。2011年8月25日，新疆雅士房地产开发有限公司与新疆顺天意房地产开发有限公司签订了权利转让合同书，合同约定新疆雅士房地产开发有限公司将合作开发房地产协议书及补充协议中属于其名下的权利和义务转让给新疆顺天意房地产开发有限公司，转让款为332万元。2018年5月18日，被告谢平在2010年6月5日新疆雅士房地产开发有限公司与原告签订的《土地转让及房屋拆迁补偿合同》上书写“东大房产承诺继续履行合同”，谢平签名并加盖被告新疆东大房地产开发有限公司单位印章。2018年5月18日同日，甲方（谢平）与乙方（刘国勇、刘崇阳、刘国建）签订《土地转让及房屋拆迁补偿合同之补充协议》，该协议约定：一、甲乙双方应严格履行合同编号YS2010062201和YS2010062202的所有条款；二、如甲方不能履行合同编号YS2010062201和YS2010062202的所有条款，甲方应按照每套房子贰拾万元人民币赔偿乙方，即四套房子总共捌拾万元。作为对乙方房屋被拆迁的损失补偿。三、如因不可抗力因素（如火山、地震、洪水、军事行为等）导致以上合约无法正常执行，双方同意终止合同。四、以上合同中四套住宅为同一单元，门对门。本协议如有争议，甲乙双方同意有沙湾县人民法院受理。谢平在该《土地转让及房屋拆迁补偿合同之补充协议》上书写“东大房产承诺继续履行合同”，谢平签名并加盖被告新疆东大房地产开发有限公司单位印章。根据（2020）新4223民初1174号民事判决书认定的事实：被告自认新疆东大房地产开发有限公司在2013年接管了新疆雅士房地产开发有限公司与新疆顺天意房地产开发有限公司的拆迁合同的权利和义务。被告新疆东大房地产开发有限公司在上述补偿合同及补充协议注明“东大房产承诺继续履行合同”的原因，是新疆雅士房地产开发有限公司没有将房地产开发及规划手续办下来，2015年7月1日新疆东大房地产开发有限公司将这一片整体开发基本手续办了下来。2013年5月20日沙湾县人民政府和新疆东大房地产开发有限公司签订《沙湾县石河子老街综合开发项目协议书》，由东大开发石河子老街项目，2015年5月14日沙湾县发展和改革委员会关于转发《塔城地区发改委关于沙湾县石河子老街商业综合体项目登记备案证》的通知，沙湾县石河子老街商业综合体项目立项备案登记。2015年5月18日沙湾县国土资源局《关于对沙湾县石河子老街商业综合体建设项目用地的预审意见》，建设项目用地预审。从事城市房地产开发要符合城市总体规划，沙湾县石河子老街开发规划不能由沙湾县自行决定，要符合石河子市城市总体规划，规划需得到石河子市规划局的批复认可，故沙湾县住房和城乡建设局于2015年7月1日给新疆东大房地产开发有限公司颁发《中华人民共和国建设用地规划许可证》及《附图》，2017年1月新疆东大房地产开发有限公司申请报告与沙湾县国有资产经营公司共同实施沙湾县石河子老街整体开发项目，2017年12月沙湾县石河子老街行政区划改变为石河子市老街，2017年12月29日沙湾县人民政府关于移交工作涉及该区域社会资本投入新疆东大房地产开发有限公司老街综合开发项目移交给石河子市人民政府。2018年2月28日新疆东大房地产开发有限公司向石河子市人民政府申请了《关于原沙湾县老街遗留问题急需解决的请示报告》。从上述证据可以印证，2010年6月5日，原告刘国建与新疆雅士房地产开发有限公司签订一份《土地转让及房屋拆迁补偿合同》，签订合同时该项目没有相应的规划许可证，2015年新疆东大房地产开发有限公司着手承接该项目、承担开发相关权利义务，原合同约定甲方补偿给乙方的房屋预计竣工日期为自本合同签订之日起一年内，即至2011年6月4日止，而行政区域发生变更是在2017年12月29日。(2020)新4223民初1174号民事判决书认定被告违约事实发生在石河子老街行政区划变更前，被告抗辩认为，石河子老街行政区划变更，属于不可抗力，其不构成违约，本院不予采信，随判决被告新疆东大房地产开发有限公司支付原告刘国建违约金7.2万元,该判决书已生效。2021年5月6日原、被告达成执行和解协议，新疆东大房地产开发有限公司于2021年5月30日支付10000元，2021年6月30日支付10000元，判决确认的剩余违约金在乙方领取房屋补偿款时一并清算。被告只按约兑现了10000元，原告诉讼请求主张补偿置换房屋单价每平方米4000元没有提供依据。被告新疆东大房地产开发有限公司是2013年4月23日成立的自然人独资的有限责任公司，法定代表人是谢平。谢平股东没有提供资产评估及审计报告证明公司财产独立于股东自己的财产。上述事实，有原告向本院提交的《土地转让及房屋拆迁补偿合同》、《土地转让及房屋拆迁补偿合同之补充协议》、土地登记审批表、房屋权证书、（2020）新4223民初1174号民事判决书，被告向本院提交的新疆东大房地产开发有限公司与沙湾县人民政府签订的《沙湾县石河子老街综合开发项目协议书》、沙湾县发展和改革委员会作出的沙发改字（2015）159号文件、关于转发《塔城地区发改委关于沙湾县石河子老街商业综合体项目登记备案证》，沙湾县国土资源局《关于对沙湾县石河子老街商业综合体建设项目用地的预审意见》、沙湾县住房和城乡建设局给新疆东大房地产开发有限公司颁发《中华人民共和国建设用地规划许可证》及《附图》、被告申请的《关于申请与沙湾县国有资产经营公司共同实施沙湾县石河子老街整体开发项目的报告》、《沙湾县人民政府作出的关于协调解决石河子老街区域行政区划管理权移交工作中及该区域社会资本投入相关事宜的函》、新疆东大房地产开发有限公司向石河子市人民政府申请《关于原沙湾县老街遗留问题急需解决的请示报告》，以及原、被告当庭陈述与认可予以证实，本院依法予以认定。本院认为，本案争议焦点：一、原、被告是否存在民事上的权利义务关系，被告新疆东大房地产开发有限公司是否为雅士公司权利义务的概括转移承受方；二、本案是否存在不可抗力免责情形；三、本案是否存在实物补偿不能或难以履行的情况；四、原告主张的诉讼请求有无事实根据；五、被告新疆东大公司作为一人公司，是否存在法人人格否认的情况；六、本案是否存在因第三人的原因，导致房屋实物补偿合同无法履行情形的发生。2018年5月18日，被告谢平在2010年6月5日新疆雅士房地产开发有限公司与原告签订的《土地转让及房屋拆迁补偿合同》上书写“东大房产承诺继续履行合同”，被告谢平签名并加盖被告新疆东大房地产开发有限公司单位印章。被告谢平在2018年5月18日同日，甲方（谢平）与乙方（刘国勇、刘崇阳、刘国建）签订《土地转让及房屋拆迁补偿合同之补充协议》，书写“东大房产承诺继续履行合同”，被告谢平签名并加盖被告新疆东大房地产开发有限公司单位印章。说明被告承接了新疆雅士房地产开发有限公司与新疆顺天意房地产开发有限公司的拆迁合同的权利和义务。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条合同权利义务概况转让经过了原告刘国建的同意，该权利义务概况转让合同生效，该意思表示是双方当事人真实意思的表示，不违背法律、行政法规强制性规定，是有效合同，合同有效的合同当事人应当全面履行自己的义务。首先，原合同约定甲方补偿给乙方的房屋预计竣工日期为自本合同签订之日起一年内，即至2011年6月4日止。(2020)新4223民初1174号民事判决书认定：被告在其在明知不具备施工条件的情况下与原告签订拆迁房屋补偿继受协议，可以预见签订合同后在履行期间可能造成违约，沙湾县人民政府和石河子市人民政府对石河子老街的行政区划变动交接发生在2017年12月29日，新疆雅士房地产开发有限公司在石河子老街的行政区划变动前已经构成违约，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，行政区划变更与合同违约没有关联性。故对被告抗辩认为石河子老街行政区划发生变更，属于不可抗力因素，其不构成违约的意见，本院不予采信。其次，2018年5月18日同日，甲方（谢平）与乙方（刘国勇、刘崇阳、刘国建）签订《土地转让及房屋拆迁补偿合同之补充协议》，该协议约定：一、甲乙双方应严格履行合同编号YS2010062201和YS2010062202的所有条款；二、如甲方不能履行合同编号YS2010062201和YS2010062202的所有条款，甲方应按照每套房子贰拾万元人民币赔偿乙方，即四套房子总共捌拾万元。作为对乙方房屋被拆迁的损失补偿。三、如因不可抗力因素（如火山、地震、洪水、军事行为等）导致以上合约无法正常执行，双方同意终止合同。该补充协议第三条约定：合同解除的条件即如因不可抗力因素导致以上合约无法正常执行，双方同意终止合同，如若被告自认辩解的2017年12月29日行政区划变更构成不可抗力，那么补充协议是对原补偿协议的补充及变更，则双方补充协议约定的解除条件成就，故被告辩解原合同约定的“如不可抗力原告同意顺延，被告房产项目继续开发后会履行与原告的拆迁补偿合同”的意见，本院不予采纳。再次，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定合同具有相对性，行政区划变更原因不是被告不承担违约责任的法律依据，被告至今未办理相关施工文件，被告接受合同权利义务后也未履行合同持续违约，就房屋拆迁补偿合同原告实现住房的目的至今不能实现。违约责任承担的方式包括：继续履行合同、采取补救措施，赔偿损失、解除合同等，原、被告签订的补充协议第二条约定：如甲方不能履行合同编号YS2010062201和YS2010062202的所有条款，甲方应按照每套房子贰拾万元人民币赔偿乙方，即四套房子总共捌拾万元。作为对乙方房屋被拆迁的损失补偿。双方在补充协议中约定已预设了房屋实物补偿不能而现金货币补偿损失额的违约责任，即甲方应按照每套房子贰拾万元人民币赔偿乙方，该约定有效。我国合同法第一百一十四条规定的违约金是约定制违约金和填补式违约金，原告刘国建在(2020)新4223民初1174号案件中已主张过违约金，已判决支持了违约金7.2万元，违约金和过渡安置费及利息损失不能同时主张，除非当事人能够证明违约金不足以弥补其损失，要求增加违约金（增加的部分为赔偿金），原告诉讼请求主张补偿置换房屋单价每平方米4000元没有提供依据，被告辩解：“被告与原告签订的《土地转让及房屋拆迁补偿合同之补偿协议》中约定如违约房屋补偿价款为20万元，故原告起诉的估价过高”的意见，本院予以采纳。无论协议解除或者法定解除被告均应赔偿原告刘国建房屋被拆迁的损失20万元。被告新疆东大房地产开发有限公司是2013年4月23日成立的自然人独资的有限责任公司，法定代表人是谢平。股东谢平没有提供资产评估及审计报告证明公司财产独立于股东自己的财产。依照《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司的债务承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十八条、第八十七条、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告新疆东大房地产开发有限公司在判决书生效后十日内赔偿原告刘国建房屋被拆迁的补偿款200000元；二、被告谢平对判决书第一项承担连带清偿责任；三、被告新疆东大房地产开发有限公司在判决书生效后十日内赔偿原告刘国建邮政投递费120元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3050元，原告刘国建负担1143.75元，被告新疆东大房地产开发有限公司负担1906.25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区塔城地区中级人民法院。审  判  员   冯进红二 〇 二 一 年 七 月 十 四 日书  记  员   郭 萌