河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终3490号上诉人（原审被告）：郑州野生动物旅游发展有限公司，住所地郑州市金水区国基路与中方园路交口向北200米附35号。法定代表人：李家平，该公司董事。委托诉讼代理人：艾中刚，河南克谨律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘悦，河南克谨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：洛阳建业凯旋置地有限公司，住所地洛阳市西工区中州中路245号。法定代表人：王静，该公司总经理。委托诉讼代理人：李博洋，该公司员工。委托诉讼代理人：秦萌，金博大律师事务所律师。上诉人郑州野生动物旅游发展有限公司（以下简称旅游公司）与被上诉人洛阳建业凯旋置地有限公司（以下简称建业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2021）豫0303民初1247号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员范振洋独任审理，于2021年7月1日公开开庭审理了本案。上诉人的委托诉讼代理人艾中刚、刘悦，与被上诉人的委托诉讼代理人李博洋、秦萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。旅游公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由建业公司承担。事实与理由：首先，一审法院错误适用自由裁量权，在双方签订的《租赁合同》已于2020年12月19日解除的情况下，一审法院裁定以原租金标准承担占有使用费至2021年3月31日，酌定时间过长，不当增加了旅游公司的经济负担。其次，租赁合同保证金和物业保证金应当抵扣本金，一审法院将其抵扣违约金不当。再次，建业公司对疫情期间的租金及物业费仅作出部分减免，减免数额过低，应结合旅游公司损失的具体情况适当调高，且应减除闭店期间的租金和物业费。最后，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，承租房屋用于经营，因疫情导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。故，旅游公司不应当补交装修期（2019年7月1日至2019年9月30日）共计92天的房租。建业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。双方签订的《租赁合同》、《补充协议》系各自真实的意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。根据合同约定，一审法院酌定旅游公司按原租金标准向建业公司支付占有使用费至2021年3月31日公平合理，并无不当。另外，一审法院从公平角度出发，对旅游公司应承担的违约责任予以认定，并从违约金中扣除已付租赁保证金、质量保证金，兼顾了旅游公司的利益。建业公司面对新冠疫情，响应国家号召，承担社会责任，已为旅游公司的租金和物业费作出极大减免，后因其自身原因导致的经营性损失与建业公司无关。建业公司向一审法院起诉请求：1.判令解除建业公司与旅游公司于2019年5月29日签订的《租赁合同》；2.判令旅游公司支付建业公司房屋租金/占有使用费90236.25元、物业服务费71327.50元（租金及物业费暂计至2021年1月31日，具体以实际腾房日金额为准）；3.判令旅游公司支付建业公司违约金7051.68元（违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍为标准，以欠付的租金/占有使用费、物业费为基数，自欠费日起计算至款项全部付清之日止）；4.判令旅游公司支付建业公司5017/5018/5019铺位的装修拆除费用55600元；5.由旅游公司承担本案诉讼费、保全费、诉讼保全责任险费、律师费等全部诉讼费用及原告实现债权的费用。一审法院认定事实：甲方（出租方）建业公司与乙方（承租方）旅游公司于2019年5月29日签订《租赁合同》，约定：乙方承租的房屋位于洛阳市西工区中州中路245号洛阳建业凯旋广场项目5楼5017、5018、5019号铺位，套内面积925.5平方米，建筑面积2115.88平方米。该房屋用途为商业用房，品牌为星际湾动物城，租赁期限为2019年7月1日至2024年9月30日。装修期为进场日起共计92日（即2019年7月1日至2019年9月30日），装修期内，乙方应当承担装修管理费，乙方装修前必须向甲方支付10000元装修保证金，装修管理费8602元，此保证金在乙方装修结束，甲方及各相关部门验收合格后无息返还给乙方。房屋的租金按计租面积计付：2019年7月1日至2020年2月28日期间（8个月），含税租金总额为55530元；2020年3月1日至2020年8月31日期间，每月含税租金为27765元；2020年9月1日至2021年2月28日期间，含税租金总额为83295元；2021年3月1日至2021年6月30日期间，每月含税租金为27765元；……。租金按季度缴纳，支付日期为上季度最后一个月的20日前缴纳下一个季度的租金（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）。本合同签订当日，乙方向甲方交纳租赁合同保证金38000元。本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之租赁保证金，且乙方应承担其违约行为相应的约定违约责任。物业服务费按如下方式确定（物业费均为含税物业费）：2019年7月1日至2020年2月28日期间物业服务费共计人民币18510元、2020年3月1日至2020年8月31日期间的物业费为9255元/月、2020年9月1日至2021年2月28日期间物业服务费共计27765元、2021年3月1日到2024年9月30日期间物业费为9255元/月，物业服务费支付方式以3个月为一个交费期，乙方应在每个交费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方或甲方指定的物业服务公司一次性足额交付下个交费期费用。本合同签订当日，乙方应向甲方或甲方指定的物业服务公司交纳物业保证金10000元。乙方应在该房屋开业前向甲方或甲方指定的物业服务公司支付10000元，作为其销售商品或提供服务的质量保证金，如乙方顾客对乙方销售商品或提供服务进行投诉、索赔，包括要求商品退货或任何形式权利主张，只要上述顾客提供了消费者协会或具有法定资质的检测机构出具的商品或服务质量存在质量问题的书面文件，甲方或甲方指定的物业服务公司即有权决定确认顾客要求成立并以乙方质量保证金代付退货款或赔偿金；若乙方违规经营遭到政府部门处罚，可能对商业广场经营造成不利影响时，甲方或甲方指定的物业服务公司可以质量保证金代付罚款。合同同时约定，因租赁期届满或因乙方违约导致本合同提前终止的，乙方仍未能将该房屋按约定条件交还甲方的，房屋交还前乙方应当按照该房屋所在租约年租金标准的200%向甲方支付占有使用费，并按照合同终止时该房屋物业服务费标准的100%向甲方指定的物业服务公司支付物业服务费及承担相关公有事业费，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。本合同期满时双方未再续约而终止或乙方提前终止合同，乙方应于甲方通知的时间内撤场，并负责将所租场地恢复为毛坯状态，若乙方未按通知时间撤场及将场地恢复原状，视同乙方已放弃其物品所有权，甲方有权自行处理并清空场地，有关费用由乙方承担。乙方延迟交纳租金、物业服务费或其它费用，每延迟一日，乙方应当向甲方或甲方指定的物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟15日仍未足额交纳的，甲方或甲方指定的物业服务公司可以对该房屋暂停能源供应或物业管理服务，且无需因此向乙方或第三方承担任何责任；经甲方书面催告后30日内乙方未足额交纳欠费的，甲方有权解除合同或采取强制措施收回该铺位，因此产生的任何法律责任和损失均由乙方自行承担。乙方履行本合同是甲方给予乙方装修期的前提，如乙方原因导致本合同提前终止，乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交装修期的全部租金。甲、乙双方同意，乙方擅自停止营业连续达到三日（含）以上或累计达到十五日（含）以上或已实际撤离该房屋的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方已支付的租赁合同保证金、质量保证金不予退还，同时，乙方还须支付给甲方相当于本合同约定的租赁期内最高年度月租金和月物业管理费之和的三倍的金额作为违约金。之后，双方签订《补充协议》，约定：按照主合同/原协议约定，2020年3月1日至2020年8月31日期间，租金总额为166590元，物业费总额55530元。因疫情影响，双方协商一致，共计减免乙方租金137868元、物业费7340元，扣除前述减免的租金和物业费后，2020年3月1日至2020年8月31日期间，乙方实际应付甲方含税租金总额为28722元，应付物业公司物业费总额为48190元，乙方应于2020年8月20日前支付甲方及物业公司。2020年10月27日，建业公司向旅游公司送达催款函，催告旅游公司七日内缴清拖欠的租金及物业管理费。同年11月30日，邓凯书面告知建业公司，星际湾动物城将于该日暂时闭店，提升改造，将在12月15日前缴纳之前所欠租金、物业费。2020年12月9日，建业公司向旅游公司送达催告函，告知：建业公司已于2020年11月20日向旅游公司发出《二次催缴函》，再一次通知旅游公司于2020年12月15日前缴清所有拖欠款项，并尽快恢复营业，否则建业公司有权立即解除合同。2020年12月19日，旅游公司签收了建业公司向其送达的《解除合同通知书》。庭审时，双方均认可旅游公司已支付租金至2020年8月31日，物业费缴纳至2020年2月28日。另双方均认可旅游公司向建业公司交纳质量保证金10000元、租赁合同保证金38000元，向河南建业物业管理有限公司洛阳凯旋公司交纳物业保证金10000元、装修管理费8600元、装修保证金10000元。一审法院认为，建业公司与旅游公司签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方签订的《租赁合同》第15.4约定，旅游公司延迟交纳租金、物业服务费或其它费用，每延迟一日，应当向建业公司或建业公司指定的物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；经建业公司书面催告后30日内旅游公司未足额交纳欠费的，建业公司有权解除合同或采取强制措施收回该铺位，因此产生的任何法律责任和损失均由旅游公司自行承担。旅游公司于2020年10月27日签收催款函后，未在合同约定的三十日内足额缴纳欠费，建业公司向旅游公司发出的《解除合同通知书》于2020年12月19日到达旅游公司，故双方之间的《租赁合同》已于2020年12月19日解除，建业公司要求判令解除双方于2019年5月29日签订的《租赁合同》的诉求，一审法院不再审理。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据双方合同约定，建业公司免除了旅游公司装修期92日即2019年7月1日至2019年9月30日期间的租金，如旅游公司原因导致本合同提前终止，旅游公司应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交装修期的全部租金。合同约定的2019年7月1日至2020年2月28日期间的租金为55530元，该期间的月租金应为6941.25元（55530元÷8月），故旅游公司应按月租金6941.25元支付装修期三个月的租金20823.75元（6941.25元×3月）。双方签订的《补充协议》约定，因疫情影响减免旅游公司2020年3月1日至8月31日期间的租金137868元、物业费7340元，且双方共同认可旅游公司已支付租金至2020年8月31日，缴纳物业费至2020年2月28日。双方的《租赁合同》已于2020年12月19日解除，合同解除后，旅游公司应按合同约定将房屋腾空后交还建业公司，未在合理期限内搬离房屋，造成的损失应由旅游公司承担；合理期限到期后旅游公司未主动搬离，为防止损失扩大，建业公司应主动收回房屋。根据以上理由，一审法院酌定，旅游公司在合同解除后因未主动搬离并交还房屋以原租金标准承担占有使用费至2021年3月31日，之后的占有使用费不再承担。故旅游公司应于合同解除后七日内即2020年12月26日前向建业公司支付装修期即2019年7月1日至2019年9月30日期间的租金20823.75元、于2020年11月20日前支付2020年9月1日至2020年11月30日期间的租金41647.50元、于2021年2月20日前支付2020年12月1日至2021年2月28日期间的租金/占有使用费41647.50元、2021年4月1日前支付2021年3月1日至31日期间的占有使用费27765元。《补充协议》约定，旅游公司应于2020年8月20日前向建业公司支付2020年3月1日至8月31日期间的物业费48190元，旅游公司至今未支付。根据合同约定，2020年9月1日至2021年2月28日期间的物业费共计27765元，每月应为4627.50元（27765元÷6月），合同解除后，建业公司未继续向旅游公司提供物业服务，故旅游公司应向建业公司支付物业费至2020年12月19日，其中，应于2020年11月20日前支付2020年9月1日至2020年11月30日期间的物业费为13882.50元（4627.50元×3月）、于2020年12月20日前支付2020年12月1日至12月19日期间的物业费为2930.75元（4627.50元÷30×19天）。综上，旅游公司应于2020年8月20日前向建业公司支付物业费48190元；于2020年11月20日前支付租金41647.50元、物业费13882.50元，共计55530元；于2020年12月26日前支付装修期租金20823.75元；于2020年12月20日前支付物业费2930.75元；于2021年2月20日前支付租金、占有使用费41647.50元；于2021年4月1日前支付占有使用费27765元。因不存在《租赁合同》约定的扣除旅游公司已交纳的装修保证金10000元、质量保证金10000元的情形，故该两项保证金共计20000元应从旅游公司2020年8月20日应付款项中予以抵扣，抵扣后，旅游公司应于2020年8月20日前向建业公司支付物业费28190元。以上租金、占有使用费、物业费共计176887元（48190元-20000元+55530元+20823.75元+2930.75元+41647.50元+27765元）。双方在合同及《补充协议》中约定了租金、物业费的交纳期限，现旅游公司未按期支付，属违约行为，应承担相应的违约责任。因双方在合同中约定的违约金过高，现建业公司要求旅游公司按年利率15.4%计算逾期付款违约金，一审法院予以支持，故旅游公司应按年利率15.4%分别自逾期之日即分别自2020年8月20日起以28190元为基数、自2020年11月20日起以55530元为基数、自2020年12月20日起以2930.75元为基数、自2021年2月20日起以41647.50元为基数、自2021年4月1日起以27765元为基数向建业公司支付逾期付款违约金至实际履行之日。建业公司未要求旅游公司支付装修期租金的逾期付款违约金，系正当行使权利，一审法院予以支持。建业公司在本案中既主张不予退还旅游公司交纳的保证金，又主张旅游公司支付欠付费用的违约金，该两项均属违约金性质，虽合同有约定，但违约金明显过高，一审法院已对欠付费用的违约金按年利率15.4%标准计算的诉求予以支持，其余部分不予支持，旅游公司已交纳的租赁合同保证金38000元、物业保证金10000元，共计48000元，应在执行时从旅游公司应支付的逾期付款违约金中予以扣除。建业公司要求旅游公司支付租赁房屋的装修拆除费用55600元，该费用为其单方计算，且该费用未实际发生，对该部分诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、旅游公司于本判决生效之日起十日内向建业公司支付租金、占有使用费、物业费共计176887元；二、旅游公司于本判决生效之日起十日内向建业公司支付逾期付款违约金（按年利率15.4%分别自2020年8月20日起以28190元为基数、自2020年11月20日起以55530元为基数、自2020年12月20日起以2930.75元为基数、自2021年2月20日起以41647.50元为基数、自2021年4月1日起以27765元为基数向建业公司支付逾期付款违约金至实际履行之日），并扣除已支付的两项保证金48000元；三、驳回建业公司的其他诉讼请求。如果旅游公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2331元，由旅游公司负担2000元，建业公司负担331元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，旅游公司与建业公司签订的《租赁合同》及《补充协议》合法有效，双方应当依约履行，否则应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，在疫情得到控制，各行各业复工复产后，因旅游公司欠付租金，建业公司在催要无果后，依据双方合同约定于2020年12月19日向旅游公司送达《解除合同通知书》，故双方的《租赁合同》已于2020年12月19日解除。合同解除后，旅游公司应按合同约定将房屋腾空后交还建业公司，但是截止二审庭审，其仍未将房屋恢复原状返还给建业公司，造成的损失应由旅游公司承担。但是在合同解除后，为防止损失扩大，建业公司亦应当积极行使权利收回房屋，故一审法院根据双方的过错，酌定旅游公司以原租金标准承担占有使用费至2021年3月31日并无不当，旅游公司上诉关于一审判决其支付占用费的时间过长的理由不能成立，本院不予支持。根据双方《租赁合同》的约定，建业公司免除旅游公司装修期92日即2019年7月1日至2019年9月30日期间的租金，如因旅游公司原因导致本合同提前终止，旅游公司应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交装修期的全部租金。本案中，因旅游公司欠付租金导致合同解除，故一审法院据此判决旅游公司补交装修期房租并无不当，本院予以确认。关于涉案租赁合同保证金和物业保证金（48000元）的问题，建业公司在一审中请求旅游公司支付违约金且不退还上述保证金，一审法院认为该两项均是违约金性质，且违约金过高，仅判决按年利率15.4%支付违约金，其余部分未予支持，并判决在执行违约金时扣除旅游公司已付的48000元保证金。该判决本意系建业公司应当退还该保证金，但因旅游公司需赔偿违约金，因此，以保证金抵扣违约金，并不损害旅游公司的利益，如果抵扣违约金后仍有剩余可以再抵扣旅游公司应支付的租金。关于疫情期间的租金，建业公司与旅游公司双方经过平等协商已经调整，旅游公司再次请求减少租金没有依据，本院不予支持。综上所述，旅游公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院审理程序并无不当，判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3837元，由郑州野生动物旅游发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  范振洋二〇二一年七月十四日书记员  王恒毅