河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0102民初4983号原告：郑州鑫岚光房地产开发有限公司，住所地郑州市中原区岗坡路3号院61号楼3单元3层5号。法定代表人：郭京愔，该公司董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘宁芳，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：康梦迪，上海市建纬（郑州）律师事务所实习律师。被告：褚刚，男，1981年6月4日出生，汉族，住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：丁桂芳，河南豫尊律师事务所律师。原告郑州鑫岚光房地产开发有限公司与被告褚刚房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑州鑫岚光房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘宁芳、被告褚刚及委托诉讼代理人丁桂芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑州鑫岚光房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金182664元；2.判令本案的案件受理费、律师费由被告承担。事实和理由：2018年5月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及附件，约定被告购买原告开发的位于中原区××东、××西××楼××单元××房产××套。《商品房买卖合同》约定该商品房总价为1847177元；付款方式为2018年5月25日前被告向原告以现金形式付款557177元，2018年6月30日前被告向原告以商业贷款形式付款1290000元。附件四《合同补充协议》第三条第2款约定：买受人应在本合同签订后45日内将包括贷款支付部分的全部购房款支付至出卖人账户，若非因出卖人原因导致贷款的房价款未能在本合同签订后45日内支付至出卖人账户的，视为买受人逾期付款；第五条第6款约定：买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人愿意继续履行合同的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，经原告多次催要，被告拒不履行合同义务，逾期支付1290000元购房款，已构成严重违约，严重损害了原告的合法权益，故起诉至法院。被告褚刚辩称：原告主张的违约金没有任何事实和法律依据，被告没有任何违约情形，不应当承担原告所诉请的违约责任：1.原、被告双方签订的《商品房买卖合同》在房产中心系统中生成的时间是2020年11月22日，在原告对涉案的《商品房买卖合同》在房产部门登记备案后，贷款条件达成后，被告就及时进行了商业贷款。2020年12月24日招商银行放款，被告已把所有的购房款付清，不存在任何违约的情形。被告支付余款的前提条件为取得按揭贷款，原告未履行及时签署《商品房买卖合同》和协助被告办妥商业贷款的义务，致使被告无法支付余款，原告应为过错方。本案所涉按揭购房贷款，要求开发商要与贷款银行有合作，开发商要给贷款银行提供营业执照、组织机构代码证、法人身份证，楼盘的“五证”（《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》），购房人需要提供身份证、户口本、结婚证、收入证明，根据交易习惯，联系按揭贷款银行系开发商的应尽义务，因此，在购房人与开发商未对按揭贷款事宜作出详细约定无法确认双方义务的情况下，购房人与开发商之间的商品房按揭贷款纠纷应当依照商品房买卖中的交易习惯予以解决，根据商品房买卖的交易习惯可知，确定按揭贷款银行以及联系按揭银行均由开发商负责，是开发商的应尽义务，由此可知办理按揭贷款并非被告单方义务，且原告并未提出切实证据证明涉案房屋按揭贷款未办理成功是由于被告单方的原因。《商品房买卖合同》签订后，被告已经按照合同约定履行了支付首付款及在《商品房买卖合同》备案后的条件成就后履行了提交办理贷款资料的义务；2.原告提交法庭的《商品房买卖合同》部分内容不客观，不真实，存在诸多问题：（1）原告提交的《商品房买卖合同》中有的页码没有显示喷码编号和形成时间，而被告提交的备案的《商品房买卖合同》，每一页都会有备案的生成时间以及合同的喷码编号；（2）原告提交的《商品房买卖合同》自动生成的时间和主合同自行落款的时间不同；主合同落款时间为2018年11月30日，但被告当日在周口沈丘，未来过郑州；（3）原告提交的《商品房买卖合同》页码错误，该份《商品房买卖合同》第21页的页码往后，变成了没有喷码编号以及生成时间的补充协议，明显与交易习惯中的系统生成的制式文件不符合，该原合同的组成部分被他人恶意换成了对被告不利的证据材料；（4）原告提交的《商品房买卖合同》的最后一页《合同信息备案摘要》未经过房产部门盖章确认，不具有法律效力；3.按照原、被告的约定及商品房买卖中按揭贷款的交易习惯，原告对履行商业贷款的义务从未对被告进行过书面告知或者通知，原告本身就是过错方，应当自行承担所有的责任。根据合同补充协议的第十七条第4款，双方确认所有的通知均应当采用书面形式，而原告自始至终均没有通过书面通知的方式告知被告进行办理商业贷款的相关事宜，原告应当为自己的过错承担相应的责任。被告在涉案房屋的商业贷款条件成就时，就立即向原告合作的银行办理了商业贷款，且商业贷款已经汇入到原告账户，被告也在按照贷款约定的还款方式如期还款履行义务；4.原告在被告已经履行完毕全部的付款义务，并且房屋已经交付给被告后，仍然恶意诉讼，浪费司法资源，制造虚假的证据材料，给被告造成了损失，被告将保留向原告提起诉讼的权利。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。根据原、被告提交的证据及原、被告均保证真实的陈述，本院认定如下法律事实：1.2018年5月24日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》，该份合同约定：被告购买原告开发的位于中原区××东、××西××单元××房；房屋单价每平方米16278.99元，建筑面积113.47元；房款总金额1847177元，2018年5月25日付款557177元，余款1290000元的付款方式为商业贷款，付款时间为2018年6月30日。当日，被告向原告支付购房首付款557177元。2.2018年11月30日，原告（××）与被告（××）签订的《商品房买卖合同》网签合同（合同编号180××××1078）形成，并进行了合同的网签信息备案，合同记载签订时间为2018年11月30日，但被告当日未在网签合同上签名。该份合同约定：被告购买原告开发的位于中原区××东、××西××单元××房；房屋单价每平方米16278.99元，建筑面积113.47元；房款总金额1847177元，2018年11月30日付款557177元，余款1290000元的付款方式为商业贷款，付款时间为2018年12月30日。被告未在2018年12月30日向原告支付购房余款1290000元。3.2019年3月8日，原告按照《商品房买卖合同》约定的被告的送达地址（郑州市中原区陇海西路附330号），向被告邮寄《办理贷款手续催告函》，催促被告按照约定办理贷款申请手续，2019年3月9日该邮件因拒收退回（未妥投）。2020年7月21日，原告按照《商品房买卖合同》约定的被告的送达地址，向被告邮寄《律师函》，要求被告收函后5日内支付购房余款1290000元及逾期付款违约金，该邮件改退批条单显示：电联不在郑州让退回。4.2020年11月22日，被告在《商品房买卖合同》网签合同（合同编号180××××1078）签名，该份合同的备案时间为2020年12月14日，被告提交的原告（××）与被告（××）签订的备案《商品房买卖合同》（合同载明签订时间为2018年11月30日），约定：被告购买原告开发的位于中原区××东、××西××单元××房；房屋单价每平方米16278.99元，建筑面积113.47元；房款总金额1847177元，2018年11月30日付款557177元，余款1290000的付款方式为商业贷款，付款时间为2018年12月30日。《商品房买卖合同》的附件四中的《合同补充协议》约定：三、对付款方式的补充约定：买受人选择贷款方式的，特作出承诺如下：1.买受人应在签约后10日内办理贷款手续，包括但不限于向贷款人银行/公积金代办机构（以下统称为“银行”）提供符合银行要求的办理贷款时需要买受人提供的全部申请资料，按照银行要求签订贷款合同及配合办理商品房抵押预告登记，缴纳买受人应缴纳的相关费用，向银行提出正式的贷款申请，交纳代办预告登记、预售商品房抵押登记的服务费用，并自行取得并向出卖人或有关单位提供相关材料。出卖人在买受人办理贷款手续时应给予买受人必要的配合。买受人逾期未能办理完毕贷款手续的，每逾期一天应向出卖人承诺应付未付款项的万分之二的违约金。2.买受人应在本合同签订后45日内将贷款部分房款支付至出卖人账户。若非因出卖人原因（包括但不限于买受人不具备贷款银行所要求的条件，或银行的原因，或法律法规政策管理的原因等）导致贷款的房价款未能在本合同签订后45日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付，买受人应自该日期按本补充协议第五条的约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应以【10】日内一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项；五、关于实际付款日期和逾期付款的补充约定：6.逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同……出卖人愿意继续履行合同的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。十八、其他:3.双方在履行合同产生争议，如出卖人通过诉讼处理与买受人争议的，且该争议系由买受人及/或过错导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费等，概由买受人承担，具体金额以律师事务所开具的发票为准。5.如果《商品房买卖合同》及本补充协议、相关附件无法按照约定期限备案的，双方同意顺延至条件具备或障碍排除后办理备案，与备案相关的后续义务相应顺延履行，出卖人不因此承担违约责任。买受人不予配合办理备案手续的（包括但不限于迟延备案导致付款迟延、产权办理迟延等），买受人仍应承担相应违约责任，出卖人对此不承担违约责任。5.被告已就购房余款1290000元向招商银行股份有限公司郑州分行办理了按揭商业贷款，2020年12月24日，原告收到该行转入其账户的1290000元。本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的显示签订时间为2018年11月30日的《商品房买卖合同》（合同编号180××××1078）已经备案，该合同合法有效，双方当事人均应按照约定履行合同义务。2018年11月30日《商品房买卖合同》网签合同形成后，被告应及时配合原告在网签合同上签名，以便原告尽快将形成的《商品房买卖合同》网签合同到相关部门进行合同备案，后由被告办理按揭贷款，以获得按揭贷款银行的贷款，用以支付欠付原告的购房余款，但被告消极履行签名的义务，在原告通过邮寄发函的方式催促被告尽快办理按揭贷的申请手续及要求被告按照合同约定及时支付购房余款1290000元后，被告仍未积极履行签名的义务，直至2020年11月22日才在《商品房买卖合同》网签合同上签名，原告在被告签名后即及时进行合同备案，被告办理按揭贷款后，获得了按揭贷款银行的放款，于2020年12月24日履行了向原告支付购房余款129000元的合同义务。虽被告实际于2020年11月22日在《商品房买卖合同》网签合同上补签签名，但其签名时对合同上载明的签订时间2018年11月30日未提出异议，应视为被告认可自此时间起合同已对其产生法律效力，根据合同中的补充协议约定，被告应自合同签订后45日内将贷款部分房款支付至原告账户，但被告未按期支付，应承担逾期付款的违约金。逾期付款违约金的计算时间应自2019年1月15日（2018年11月30日后45日）起至购房款实际支付完毕之日（2020年12月24日）止；对于原告请求违约金按照约定的日万分之二的标准支付，本院认为被告现已履行了支付购房余款的义务，考虑到被告的违约程度及被告未按期支付购房房款给原告带来的实际损失，本院对违约金的计算标准调整为被告支付购房余款时一年期贷款市场报价利率3.85%，故被告应向原告支付逾期付款违约金96608.63元（1290000元×710天×3.85%÷365），从而对被告关于其没有任何违约情形，不应当承担原告所诉请的支付逾期付款违约金的辩称意见不予采信。原告请求被告支付律师费3500元，原告虽然提供了其与上海市建纬（郑州）律师事务所签订的《诉讼案件委托代理合同》及该律师事务所出具的收取律师代理费3500元的增值税专用发票，但原告认可其尚未向该律师事务所实际支付律师代理费3500元，故本院对原告的该项请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告褚刚于本判决生效之日起十日内向原告郑州鑫岚光房地产开发有限公司支付逾期付款违约金96608.63元；二、驳回原告郑州鑫岚光房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1977元，原告郑州鑫岚光房地产开发有限公司负担951元，由被告褚刚负担1026元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  史艺娜二〇二一年七月五日书记员  李康康