湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终5629号上诉人（原审被告）：湖南金富建设投资有限公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道金富星城小区02#栋101号。法定代表人：雷金云，该公司总经理。委托诉讼代理人：张树森，湖南工总律师事务所律师。委托诉讼代理人：王创，湖南工总律师事务所律师。上诉人（原审原告）：言伽伏，男，1991年7月31日出生，汉族，住长沙市开福区，现住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：钟梦雅，湖南人和律师事务所律师。上诉人湖南金富建设投资有限公司（以下简称金富公司）因与上诉人言伽伏商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2020）湘0112民初4001号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人湖南金富建设投资有限公司提出上诉请求：1.请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院遗漏以下事实，从而导致认定事实错误，适用法律错误，依据遗漏的事实，原审法院应该驳回被上诉人的全部诉讼请求。1、2020年1月初，业主对本项目投诉到市长信箱，信箱回复称“涉案项目验收合格符合建设工程质量管理规定。”即项目交房时已经达到了建筑法规定的交付使用条件。2、原审法院遗漏了《商品房买卖合同》补充协议第十九条加粗的提醒条款，被上诉人在提醒条款下两厘米处签字证明言伽伏对该条款内容十分清楚。3、原审法院遗漏《补充协议》第七条第一款第二段、第十三条第七款、第七条第七款、第十二款、第十三款、第四条第二款约定的对于逾期交房的判断标准和免责事由。4、原审法院还遗漏了涉案《补充协议》第七条第一款约定的一般质量问题可以保修不能拒绝收房的约定。二、事实上，原审法院忽视了部分业主已经在12月31日之前完成了收房手续并签订了相关协议，办理了入伙。原审法院也未注意到2018年全年因为连续阴雨施工受影响天数为138天，2019年因为连续阴雨受影响146天。2020年因为疫情春节延长、复工推迟也影响交房，且望城区月亮岛街道黄都港社区出具《证明》证实，黄金路北段以及星月路道路封闭施工导致项目工程进度受到影响延后45天。综合上述事实，上诉人不构成逾期收房，至少不应当承担逾期交房违约金。被上诉人言伽伏答辩称：一、市长信箱的回复说明，在开发商于2019年通知业主于2019年12月30日收房时房屋不符合收房条件，开发商系违规收房，违约收房。市长信箱回复可知，到期交房时涉案房屋仅经过了五方与开发商相互关联的公司验收，不存在符合合同第八条约定的收房条件。二、涉案《买卖合同》与补充协议系格式条款，开发商合同中约定其对涉案具有最终解释权，且签订合同的过程中，开发商并没有给业主留出足够的补充协议阅读时间，且在补充协议中，就逾期交房方面约定了不合理的减轻或者免除本合同中约定的应当由出卖人承担的责任或者加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的条款，因此仍应适用主合同的约定。三、开发商在通知业主收房时，房屋并不符合收房标准。12月31日之前收房的业主数量十分稀少，开发商强制交房的行为让大部分业主十分不满。且开发商在房屋符合交房条件之后也为及时通知业主，违反了其附随义务。四、开发商仅凭天气预报,预报的阴雨天气无法证明当天是否实际下雨。且阴雨不构成免除开发商拖延工期的事由。黄都港社区作为居民自治组织无权出具证明，且勘察现场的时间为2020年10月21日，超过了合同交房期限。现场勘测结果证明即便道路阻塞，涉案项目一栋、二栋也仍在施工。最后，新冠疫情发生在合同约定的交房时间之后，不能免除开发商责任。言伽伏上诉请求：1.改判金富公司向其支付逾期交房违约金29206元（暂计至2020年8月12日，实际计算至符合交房条件之后开发商通知交房之日止）；2.请求金富公司向其交付房屋的主卧大落地窗、卧房房间隔墙、房屋窗户，并向其支付损失10000元。事实与理由：一、开发商逾期交房严重违约。开发商于2019年通知业主于2019年12月30日收房时房屋不符合收房条件，开发商系违规收房，违约收房。二、涉案《补充协议》系格式条款，其中对逾期交房方面的免责约定属于不合理的减轻或者免除出卖方的责任而应认定无效。综上，被上诉人逾期交房的且所交付房屋不符合约定的行为给被上诉人造成了严重的经济损失。金富公司答辩称：一、被上诉人所交付的房屋符合合同约定的质量标准。2020年1月初，业主对本项目投诉到市长信箱，信箱回复称“涉案项目验收合格符合建设工程质量管理规定。”即项目交房时已经达到了建筑法规定的交付使用条件。二、被上诉人并未延期交房。被上诉人虽然超期交房，但是符合涉案《补充协议》约定的免责标准。且施工以来，被上诉人的工程进度长期受到暴雨、疫情和本区域道路施工的影响，工程无奈延期，不应因此承担逾期交房的违约责任。言伽伏向一审法院起诉请求：1、判令湖南金富建设投资有限公司向言伽伏交房并支付逾期交房违约金29206元（暂计算至2020年8月12日，实际计算至符合交房条件之后开发商通知的交房日期止）；2、判令湖南金富建设投资有限公司依约向言伽伏交付房屋的主卧大飘窗、卧室房间隔墙、房屋窗户、护栏，并向言伽伏支付损失10000元整；3、判令湖南金富建设投资有限公司就小区设施、绿化、停车位、学位问题进行虚假宣传的行为向言伽伏支付损失3000元；4、判令湖南金富建设投资有限公司承担言伽伏为维护自身合法权益产生的交通费损失、误工损失等500元；5、判令湖南金富建设投资有限公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年1月5日，言伽伏（买受人）与金富建设公司（出卖人）签订《长沙市望城区商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：言伽伏购买金富建设公司开发的位于望城区××街道××小区××＃幢××层××号房屋，建筑面积125.80㎡，总房价815813元。合同第八条约定，出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合已经竣工验收备案的条件，满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。合同第九条约定，供水达到管网入户，供电达到主线进分户箱，燃气达到接通使用条件，公共服务设施均是分期建设，分批交付使用。合同第十条约定，商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件；双方进行验收交接时，出卖人应出示满足第八条约定的证明文件。买受人应在收到书面通知后的30日内，办理该商品房的交接手续。合同第十一条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（3）逾期超过150日后买受人有权退房。合同附件六补充协议第四条约定：（一）出卖人为本商品房所作的任何形式的广告宣传资料、售楼处展示资料、样板景观、样板房、照片、沙盘等内容及销售人员的讲解内容均为要约邀请，该要约邀请的内容与本合同正文条款、附件和补充条款不一致的，均以本合同正文条款、附件和补充条款为准。（二）出卖方所建样板房及样板区不属于出卖方的交付标准或交付条件，仅为工艺展示和为买方提供参考，其不构成合同内容；双方也不受其约束。第十三条约定出卖人自身原因造成未在合同约定期限内将房屋交付给买受人，则：（1）买受人给予出卖人30日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。（2）如宽展期后，出卖人仍未将房屋交付买受人，出卖人应向买受人支付购房违约金，违约金按购房款的万分之零点八每日计算。第十九条第（二）款约定如本补充条款与合同正文不一致，以补充条款为准，对本补充条款出卖人拥有最终解释权。前述合同签订后，言伽伏向金富建设公司支付了购房款共计815813元。根据金富建设公司在前期宣传中发放的户型图，言伽伏购买的房屋属于B3户型，宣传单载明：四房（3+1）两厅两卫，建筑面积约125㎡，图纸显示房屋结构为三个房间、客厅、餐厅、两个卫生间及一个设备平台，主卧室的窗户标明为落地窗，设备平台为全赠送面积，户型图上主卧与次卧之间有间墙。根据本院实地勘查的情况为：涉案房屋主卧与次卧之间未砌间墙，设备平台未安装窗户，主卧室的窗户形状与该户型图基本一致。2019年12月14日，金富建设公司向言伽伏邮寄送达交房通知书，同日金富建设公司还在潇湘晨报上刊登了交房公告，通知3#、4#栋业主于2019年12月30日、31日办理交房手续。2019年12月27日，涉案房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位完成五方验收。2019年12月31日，因案涉房屋未办理建设工程竣工验收备案，言伽伏拒绝收房。2020年3月26日，案涉房屋办理竣工验收备案。言伽伏自认2020年10月18日，金富建设公司就交房一事对其进行了二次通知。言伽伏至今未办理收房手续。另查明，2019年8月26日，长沙市望城区市场监督管理局对金富建设公司作出《行政处罚决定书》，认为金富建设公司制作的置业计划书宣传单、样板间展示的窗户形式、间墙等与实际建筑的房屋存在差异且没有逐一告知客户，属于虚假广告，其宣传行为涉嫌违反了《中华人民共和国广告法》第二十八条第（二）款的规定，并对其作出罚款30000元，责令立即停止违法行为的处罚。再查明，2019年12月30日下午，言伽伏到长沙市望城区××房××乡建设局反映案涉房屋未办理竣工验收备案、不符合交房条件的情况。2020年1月10日，言伽伏等业主代表再次到长沙市望城区××房××乡建设局反映案涉房屋不符合交房条件、开发商违约交房。同日，言伽伏、言伽伏等十人向金富公司发出《关于延期交付等事项的问询函》，认为案涉房屋未办理竣工验收备案，未达到合同约定的交付条件，要求金富公司拿出解决方案。2020年1月11日，案涉小区业主向市长信箱反映案涉房屋未办理竣工验收备案不符合交房条件等问题。此后言伽伏多次找金富建设公司工作人员、房屋所在社区干部、规划局了解案涉房屋相关情况。以上事实，有言伽伏提交的《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号201702992701）及《补充协议》、《个人住房公积金借款及抵押担保合同》、户型图、望市监案字[2019]214号行政处罚决定书、寄件订单数据、潇湘晨报交房公告、录音材料、《关于延期交付等事项的问询函》、市长信箱文件截图，金富建设公司提交的建设工程竣工验收备案表及原、金富建设公司当庭陈述及原审法院现场勘察照片等证据予以证实，原审法院予以确认。一审法院认为：言伽伏与金富建设公司签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》依法成立并生效，双方应当按约履行各自的义务。根据双方签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合已经竣工验收备案的条件。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定：交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。金富建设公司在2019年12月27日完成了涉案房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位五方验收，但直至2020年3月26日才办理竣工验收备案。根据合同约定及住房和城乡建设部规定的交房条件均为完成竣工验收备案，故在2019年12月30日合同约定的交房日之前案涉房屋不符合交房条件，言伽伏有权拒绝收房。金富建设公司辩称至合同约定的交房日案涉商品房已经验收合格，不应该承担逾期交房的违约责任，不符合合同约定及住房和城乡建设部规定的交房标准，对金富建设公司的该项辩论意见，原审法院不予采纳。关于逾期交房违约金计算的起止时间及责任承担。因补充协议第十三条约定出卖人自身原因造成未在合同约定期限内将房屋交付给买受人，则：（1）买受人给予出卖人30日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。考虑到合同的上述约定加之疫情的影响，逾期交房的起始时间从2020年1月30日开始计算。建设工程竣工验收备案状况并非仅仅依据开发商、出卖人告知方能得知的信息，而是属于可以公开查询的信息。根据言伽伏提交的证据，言伽伏与小区其他业主在2019年12月30日、2020年1月10日到长沙市望城区××房××乡建设局反映案涉房屋未取得竣工验收备案开发商违约交房的问题，此后言伽伏及小区其他业主多次找相关政府部门及金富建设公司反映、了解案涉房屋相关问题，可见言伽伏对于房屋是否取得竣工验收备案等情况在随时关注。对于案涉房屋何时办理竣工验收备案等关键信息，其他业主也会随时关注，向政府部门咨询相关情况。得知办理了竣工验收备案手续的信息后，一般会有业主在微信群等地方发布消息。另与本案一并开庭审理的言伽伏诉金富建设公司一案中，言伽伏与言伽伏共同在发给金富建设公司的《关于延期交付等事项的问询函》上签名，要求金富建设公司对案涉房屋未达到竣工验收备案条件拿出解决方案，言伽伏已于2020年4月20日实际收房。综上，原审法院认为，言伽伏应当在办理竣工验收备案后的较短时间内知道该信息。案涉房屋在2020年3月26日办理了建设工程竣工验收备案，即符合合同约定的交房条件。在案涉房屋符合合同约定的交付条件后的合理期限内，言伽伏有义务收房。原审法院酌情认定收房的合理期限为一个月，即逾期违约金计算至2020年4月26日。此后言伽伏因自身原因未办理收房手续，由此产生的扩大损失应由其自身承担。关于逾期违约金的计算标准问题。关于逾期违约金的计算标准问题。《长沙市望城区商品房买卖合同》对逾期交房违约金标准的约定为逾期90天以内，按日万分之一计算，逾期90天以后，按日万分之二计算。《补充协议》第十三条约定出卖人自身原因造成未在合同约定期限内将房屋交付给买受人，则：……（2）如宽展期后，出卖人仍未将房屋交付买受人，出卖人应向买受人支付购房违约金，违约金按购房款的万分之零点八每日计算。根据《补充协议》第十九条（二）约定，如本补充条款与合同正文不一致，以补充条款为准。故原审法院按照补充协议约定的日万分之零点八计算违约金。经计算，金富建设公司应支付给言伽伏的逾期交房违约金为5678元（815813×87天×0.08‰，四舍五入取整数）。言伽伏请求金富建设公司依约交付房屋的主卧大飘窗、卧室房间隔墙、房屋窗户、护栏，并向言伽伏支付损失10000元整；判令金富建设公司就小区设施、绿化、停车位、学位问题进行虚假宣传的行为向言伽伏支付损失3000元；判令金富建设公司承担言伽伏为维护自身合法权益产生的交通费损失、误工损失等500元。言伽伏的房屋内两个卧室之间未砌间隔墙，不符合交易习惯，且在原审法院察看房屋现场金富建设公司相关人员也当场承诺可以砌好，故对言伽伏要求加砌两个卧室之间的间隔墙的诉讼请求，原审法院予以支持。言伽伏请求交付主卧大飘窗，根据补充协议第四条约定，广告宣传资料、样板房展示仅为要约邀请，言伽伏根据样板房照片请求交付主卧大窗户没有合同依据。主张交付房屋窗户，经现场察看言伽伏的房屋，言伽伏所起诉的未装窗户的房间设计为设备平台，未计入房屋面积，故言伽伏请求交付房屋窗户没有合同依据。金富建设公司虽因涉案楼盘虚假广告被行政处罚，但被处罚并非因为对小区设施、绿化、停车位、学位进行了虚假宣传，言伽伏提交的其他证据也不足以证明金富建设公司对小区设施、绿化、停车位、学位等进行了虚假宣传。言伽伏主张的相关损失也没有证据予以证明。故原审法院对言伽伏的上述诉讼请求中除加砌间隔墙外的其他诉讼请求，均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、湖南金富建设投资有限公司于本判决生效后十日内向言伽伏支付逾期交房违约金5678元；二、湖南金富建设投资有限公司于本判决生效后十日内在言伽伏所购买的房屋内加砌两个卧室之间的间隔墙；三、驳回言伽伏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取计434元，由言伽伏负担252元，湖南金富建设投资有限公司负担182元。二审期间，双方均未提交新证据，对一审法院查明的案件事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、金富公司是否为逾期交房；2、一审法院认定金富公司逾期交房时间是否正确；3、言伽伏要求金富公司因虚假宣传行为支付损失3000元能否予以支持以及交通费、误工费及其他必要费用5000元能否予以支持；4、言伽伏主张金富公司向其交付房屋的主卧大落地窗、卧房房间隔墙、房屋窗户，并向其支付损失10000元能否支持；5、针对上述争议焦点，本院评判如下：关于争议焦点一：根据双方当事人所签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合已经竣工验收备案的条件。但是上诉人直到2020年3月26日才办理竣工验收备案。即根据合同约定在竣工验收备案后才具备交房条件，故在2019年12月30日合同约定的交房日之前案涉房屋不符合双方约定的交付条件。金富公司辩称至合同约定的交房日案涉商品房已经验收合格，业已达到交房条件，不应该承担逾期交房的违约责任，不符合合同约定的交房标准，本院不予支持；关于争议焦点二：因双方在合同中约定了30日的宽展期，一审法院认定逾期交房的起始时间从2020年1月30日开始计算符合双方合同约定。另根据言伽伏提交的证据可以证明，言伽伏曾在2019年12月30日、2020年1月10日到相关行政机关反映案涉房屋未取得竣工验收备案开发商违约交房的问题，了解案涉房屋相关问题，可见言伽伏对于房屋是否取得竣工验收备案等情况理应清楚。经查案涉房屋在2020年3月26日办理了建设工程竣工验收备案，即符合双方当事人合同约定的交房条件。在合理期限内，言伽伏有义务收房。原审法院酌情认定收房的合理期限为一个月，即逾期违约金计算至2020年4月26日正确，应予维持。此后言伽伏因自身原因拒绝收房，由此产生的扩大损失应由其自身承担，故本院对言伽伏要求支付逾期交房违约金29206元的诉请不予支持。关于争议焦点三：根据双方签订的补充协议第四条约定，广告宣传资料、样板房展示仅为要约邀请，实际执行应当以双方签订的商品房买卖合同为准，现上诉人言伽伏根据样板房照片请求交付主卧大窗户没有合同依据。另言伽伏主张交付房屋窗户，经查言伽伏所起诉的未装窗户的房间设计为设备平台，未计入房屋面积，不属于双方房屋买卖合同所确定的面积范围，故言伽伏请求交付房屋窗户无合同依据。关于维权所产生损失，该损失承担并未在合同中予以约定，而金富公司虽然存在延期交房的行为，一审法院已经以判决支付违约金方式对该违约行为作出了评判，且言伽伏主张的相关损失也没有证据予以证明，故本院对此项上诉意见亦不予支持。关于争议焦点四：金富建设公司虽因涉案楼盘虚假广告被行政处罚，但被处罚并非因为对小区设施、绿化、停车位、学位进行了虚假宣传，言伽伏提交的其他证据也不足以证明金富建设公司进行了虚假宣传。故对言伽伏此项诉请本院不予支持。综上所述，湖南金富建设投资有限公司与言伽伏的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费868元，由言伽伏负担434元，湖南金富建设投资有限公司负担434元。本判决为终审判决。审判长  柳江**审判员  姚贤辅审判员  符建华二〇二一年七月二十七日书记员  孙 娇