广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1284民初2250号原告：广东中奥物业管理有限公司。住所地：广东省广州市番禺区××××××××国奥林匹克花园北奥一路4区5座2层12号（自编之二房）。统一社会信用代码：914××××××××××××699。法定代表人：刘建，该公司董事长。委托诉讼代理人：何荣香，男，1964年7月7日出生，汉族，住湖南省宁远县×××××××××，系该公司员工。公民身份号码：432××××××××××××218。委托诉讼代理人：杜雨潇，女，1990年2月19日出生，汉族，住广东省肇庆市高新开发区城区×××××××××××××××××，系该公司员工。公民身份号码：370××××××××××××289。被告：罗乾敏，女，1988年11月25日出生，汉族，住云南省昭通市永善县××××××××××××××××，公民身份号码：532××××××××××××021。原告广东中奥物业管理有限公司（以下简称“中奥物业公司”）与被告罗乾敏物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月29日立案后，依法由审判员卢经和适用小额诉讼程序，公开开庭进行审理。原告中奥物业公司的委托诉讼代理人杜雨潇到庭参加诉讼，被告罗乾敏经本院传票传唤后，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告中奥物业公司向本院提出诉讼请求，要求判令被告罗乾敏：1.判令被告支付2019年07月1日至2021年3月31日期间，单元的物业管理服务费￥3173.1元给原告（详细见欠费名细表）。2.判令被告向原告偿付单元从2019年07月1日起至实际清还全部物业管理服务费之日止的违约金￥289.3元（暂计至2021年3月31日，按每日3‰计算，详见欠费明细表）。3.判令被告支付单元的代收开发商公摊水费￥0元、公共分摊水费￥0元、公共分摊电费￥159.07元（1至3项诉讼请求的标的额总合计￥3621.5元）。4.判令被告承担本案的全部诉讼费用和法院诉讼文书送达的公告费用。事实和理由：2013年10月10日，开发商与原告签订肇庆四季金谷项目《物业管理服务合同》（下称该合同），开发商将肇庆四季金谷项目委托原告进行物业管理服务，该合同对委托管理事项、物业管理服务费用等事项作详细的约定，明确了各方的权利和义务。自2013年10月10日起，原告对肇庆四季金谷项目提供物业管理服务，全面履行该合同约定的权利和义务。被告以各种理由拒交物业管理服务费，欠交2019年07月1日至2021年3月31日期间的物业管理服务费及其它关联的费用。根据2013年10月10日原告与开发商签订的《物业管理服务合同》第四条的约定：“房屋由广东中奥物业管理有限公司按建筑面积2017年每月1.7元/㎡向罗乾敏收取”……、第四条约定违约金的收取标准。确认原告有权向被告收取欠缴的物业管理服务费和违约金。经查证：被告名下物业建筑面积88.88㎡，2019年7月起每月开始应缴交物业服务费￥151.1元，每月应缴交的其它关联费用￥/元（详细情况见欠费明细表）。截至2021年3月31日，被告拖欠四季金谷项目南区27栋501单元的物业管理费服务费为￥3173.1元、违约金￥289.3元（违约金若超过欠费本金的，按实际欠费本金计算）、代收开发商公摊水费￥0元、公共分摊水费￥0元、公共分摊电费￥159.07元，其它关联费用￥/元，以上费用合计￥3621.5元。被告拖欠上述物业服务费和其它关联费用的行为已构成违约，为维护原告的合法权益不受侵害，特向贵院提出起诉，请依法判允原告所请求。被告罗乾敏未作答辩。原告中奥物业公司提交了如下证据：1.《收楼通知书》，证明被告已达到收楼条件，可及时收楼的事实；2.《商品房买卖合同》，证明被告已购买此房产，并遵守本协议相关内容的事实；3.《前期物业管理服务协议》，证明被告认同并同意物业服务企业并遵守本协议相关内容的事实；4.《欠费明细表》，证明被告应缴的费用明细及金额；5.《催缴函》，证明原告已向被告发出书面催缴；6.业主资料卡、房屋交接确认表，证明被告已收楼；7.房屋交楼确认表，证明业主已按程序收楼。被告罗乾敏没有提交证据。经审理查明：被告是四会市×××××××××××季金谷（南区）27栋501号房屋（以下简称“涉案房屋”）的业主，原告是该小区的物业管理企业，案外人肇庆市东基团星投资开发有限公司（以下简称“东基团星公司”）是该小区的建设单位。2013年10月10日，东基团星公司（甲方）与原告（乙方）签订了《四季金谷前期物业服务委托合同》，约定东基团星公司聘请原告为其开发的四季金谷项目提供物业管理服务，其中高层住宅物业按2.10元/平方米/建筑面积/月收取物业服务费（高层物业自首户买卖合同交付日期或实际交楼日期之日起，两者以先发生时间为准，首两年按照优惠价格1.70元/平方米/建筑面积/月收取），以上费用未包含公共能耗分摊电及电梯运行电费；物业服务费用按每6个月为一周期计收，单元物业买受人或物业使用人应在每周期开始之日起30日内按时向原告交纳当期物业服务费用，履行缴纳义务；单元物业买受人或物业使用人未能按时交纳物业服务相关费用的，从逾期之日起按每日加收应交金额万分之三的标准向原告支付逾期付款违约金；开发商与单元物业买受人签订的物业《商品房买卖合同》，应当包含本合同约定的内容，单元物业买受人签订《商品房买卖合同》即为对接受本合同内容的承诺等内容。2017年11月15日，被告罗乾敏与东基团星公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告购买涉案房屋，建筑面积共89.50平方米、套内建筑面积为75.46平方米等内容。2019年6月13日，东基团星公司向被告罗乾敏发出《收楼通知书》，载明“敬请您于2019年6月20日，请按《四季金谷收楼须知》携带相关资料亲临四季金谷项目物业中心办理相关收楼手续，若逾期3日未办理收楼手续，四季金谷将按照《商品房买卖合同》及《四季金谷前期物业管理服务协议》的约定，视为已按合同约定向您交楼，物业服务费等相关费用将于2019年7月1日起计收”。该《收楼通知书》没有被告的签名，也没有证据证明被告收到该《收楼通知书》。2020年8月4日，被告罗乾敏在东基团星公司出具的《房屋交接确认表》中签名，确认收到钥匙、《质量保证书》、《使用说明书》、《前期物业管理服务协议》、《业主临时规约》等物品。2021年4月6日，原告出具一份《催缴函》，载明“四季金谷27栋501业主罗乾敏欠缴尚未清付，2019年7月1日至2021年3月31日物业服务费3173.10元、公摊（能耗）费用159.07元、违约金289.30元，合计3624.50元”等内容。该《催缴函》没有被告的签名，也没有证据证明被告收到该《催缴函》。原告庭审中称涉案房屋建筑面积在不动产查询资料的结果为88.88平方米，也以建筑面积88.88平方米主张权利。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故原告与东基团星公司签订的《前期物业服务委托合同》对被告具有约束力。原告为被告提供了物业管理服务，被告未提供证据证明原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵或构成其他拒交、少交物业费的正当理由，被告应向原告支付物业管理服务的对价。本案中，原告主张物业管理费自2019年7月1日起计收，本院认为，根据原告提交的《房屋交接确认表》，被告实际收楼时间应为2020年8月4日，物业管理费也应从2020年8月起缴纳。对于原告依据合同约定所主张的物业管理费的计价标准（1.70元/㎡/月）、建筑面积（88.88㎡），被告未提出抗辩，因此本院认定被告应向原告支付自2020年8月1日起至2021年3月31日止的物业管理费1208.77元（88.88平方米×1.70元/月×8个月＝1208.77元）。关于原告主张被告应以每期逾期的物业费按每日3‰的标准支付违约金的问题。根据上述《解释》第六条的规定，物业服务企业起诉业主支付物业费时应以书面催收为前提，之所以作出如此规定，主要是考虑到业主欠交物业费的具体情况，为了平等保护当事人利益，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通的机会。因此，违约金应从原告书面催交后被告无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳之日起开始计算。综合本案案情，由于原告没有提供证据证明已向被告送达了《催款函》，本院依法向被告邮寄送达了起诉状及证据副本等诉讼材料，直至庭审之日，被告仍未向原告交纳拖欠的物业费，已经超出催告的合理期限，故本院认定违约金应从庭审之日（即2021年6月24日）起开始计算。虽然《前期物业服务委托合同》约定违约金按每日万分之三的标准计算，但在原告未能举证存在其他损失的情况下，被告迟延支付物业管理服务费给原告造成的损失是资金占用期间的利息损失，因此，本院酌定被告自2021年6月24日起以1208.77元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付违约金至款项支付完毕之日止。关于原告主张被告支付代收公共分摊电费的诉求。由于《前期物业服务委托合同》没有约定上述费用的支付方式和计算标准，且原告提供的《欠费明细表》中载明的公共分摊费用仅是原告单方制作的数据，未能提供证据证明每位业主的实际用水或电量、收费标准及原告已向相关职能部门缴纳了费用，因此，原告要求被告支付公共分摊电费，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告罗乾敏应于本判决生效之日起十日内支付自2020年8月1日至2021年3月31日期间的物业管理服务费1208.77元，并自2021年6月24日起以1208.77元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付违约金至款项支付完毕之日止给原告广东中奥物业管理有限公司；二、驳回原告广东中奥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元（原告已预交），由被告罗乾敏负担。本判决为终审判决。审判员  卢经和二〇二一年七月十九日书记员  刘如宁