北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终5708号上诉人（原审被告、反诉原告）：任东风，男，1958年12月7日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：周庆领，北京市立康律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京百思特世纪物业管理有限公司，住所地北京市海淀区西三旗建材城中路10号1号楼三层301室。法定代表人：郭志伟，总经理。委托诉讼代理人：李伯鼎，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕萌，北京市鑫诺律师事务所律师。上诉人任东风因与被上诉人北京百思特世纪物业管理有限公司（以下简称百思特公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初6915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人任东风及其委托诉讼代理人周庆领，被上诉人百思特公司的委托诉讼代理人李伯鼎、吕萌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。任东风上诉请求：1.撤销一审判决，改判任东风按照0.24元/平米/月标准向百思特公司支付2017年3月1日至2020年2月28日期间的物业费；2.改判百思特公司将任东风已经交纳的2016年物业费中超出0.24元/平米/月的部分退还，或与2017年3月1日至2020年2月28日期间的物业费折抵。事实和理由：1.任东风与百思特公司签订《北京市***路**号居住区物业管理服务协议》（以下简称《物业管理服务协议》），约定了物业服务的内容和价格，该协议是合法有效的，双方应按照协议履行。百思特公司提供的《**路**号经适房物业服务委托合同》（以下简称《物业服务委托合同》）没有签署日期、没有签署人，也没有适格主体盖章，属于无效合同。即使《物业服务委托合同》有效，也因为百思特公司与业主另行签署《物业管理服务协议》而终止，不能作为判决依据。2.《物业管理服务协议》约定的服务内容中小区公共区域应包括公共区域水电能源、绿地维护保养；公共设施设备服务应包括电梯、门禁等；第七条关于物业服务费用的约定中排除了房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用，应当理解为包含电梯等共用设施设备的小修、日常维护和保养；第六条约定了物业服务质量应当达到《住宅物业服务等级规范（二级）（试行）》的标准；根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《物业承接查验办法》（建房[2010]165号）第十六条规定，小区公共区域应当包括公共区域水电能源、绿地维护保养，公共设施设备应当包括电梯、门禁等。百思特公司所称双方约定的物业服务内容不包括小区能源、电梯维保、电梯年检、绿化费用是不成立的。3.《物业管理服务协议》约定的物业费标准是1.26元/平米/月，但百思特公司在2016年至2020年期间，仅提供了保安、保洁服务，其他约定服务内容都没有提供，百思特公司也认可消防、中控、绿化、电梯不在其服务项目之内。故百思特公司对于未提供的服务不应收取费用，对于多收取的2016年的物业费，应当退还或者折抵2017年至2020年期间的物业费。4.百思特公司在2017年6月20日《致**路**号院全体业主一封信》中明确，2016年的服务项目中不包括电梯维保、电梯年检、小区能源、小区绿化等项目，物业费为1.26元/平米/月，包括上述项目的物业费为2.28元/平米/月，故上述项目的价格应为1.02元/平米/月，因根据《物业管理服务协议》约定，百思特公司的服务项目应当包括电梯维保、电梯年检、小区能源、小区绿化等项目，而百思特公司没有提供上述服务，故将上述服务价值在约定物业费标准中扣减后，百思特物业公司应当按照0.24元/平米/月的标准收取物业服务费。百思特公司辩称，1.在2016年3月，百思特公司通过招投标程序，与某部某局某办公室（以下简称某部某局某办）签订了《物业服务委托合同》，约定的收费标准是1.26元/平米/月，该合同第17条明确约定该费用不含有小区能源、电梯维保、电梯年检、绿化费用，上述物业服务项目由某部某局另行与服务方订立合同。2.《物业服务委托合同》签订后，百思特公司与业主签订了《物业管理服务协议》，该协议约定的服务范围及服务费用均与《物业服务委托合同》一致，1.26元/平米/月的物业费中不包含小区能源、电梯维保、电梯年检和绿化费用。3.《物业管理服务协议》第三条约定的物业服务范围，不包括小区能源、电梯维保、电梯年检、车库管理、绿化等项目，2017年4月某局某区域组织协调组出具的《明确**路**号经济适用住房小区物业管理有关事项》函件，可与《物业管理服务协议》相互印证，证明电梯维保（含年检）、公共区域能源、车库管理等不属于双方物业服务的内容。任东风主张0.24元/平米/月的物业费价格是没有依据的。同意一审判决，不同意任东风的上诉请求及理由。百思特公司向一审法院起诉请求：1.请求判令任东风支付2017年3月1日至2018年2月28日、2018年3月1日至2019年2月28日、2019年3月1日至2020年2月28日物业费共计11100元（其中每年3700元）；2.请求判令任东风支付逾期利息648.2元。任东风向一审法院提起反诉请求：1.解除双方签订并瑕疵履行届满的《物业服务协议》；2.百思特公司公示2016年度、2017年度、2018年度、2019年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、各年度物业服务项目收支预算、各年度利用小区共用部位营收情况；3.百思特公司退还未履行项目部分和瑕疵物业服务物业费；4.百思特公司归还利用小区共用部位的营收（包括但不限于地上、地下公共停车位租赁费、入小区商户管理费、广告费等）；5.百思特公司尊重2019年11月26日小区业主大会表决意见和住委会2019年12月30日送达的《停止物业服务通知书》要求，立即终止对小区的物业服务。一审法院认定事实：任东风系北京市海淀区***路**号院*号楼*单元**室业主，该房屋尚未办理不动产权证书。2016年3月，甲方某部某局某办公室与乙方百思特公司签署《**路**号经适房物业服务委托合同》，就*经济适用住房**路**号小区甲方委托乙方提供物业服务进行约定。主要约定：承包方式为包干制，占地面积及范围为总建筑面积144800平方米，高层住宅面积113434.18平方米，委托管理期限为2016年3月1日至2017年2月28日止，在合同期满前三个月，甲方应以书面形式通知乙方下一年度是否续约或期满终止，物业服务管理费标准为1.26元/建筑平方米/月，高层住宅面积113434.18平方米，每年费用总计1715124元，注（此费用不含小区能源、电梯维保、电梯年检、绿化费用，按招标约定以上四项费用由甲方直接支付），由乙方按上述标准直接向业主收取物业等费用，收取数额由乙方负责，与甲方无关。2016年3月17日，甲方任东风与乙方百思特公司签署《北京市***路**号居住区物业管理服务协议》，主要约定房屋位置为北京市海淀区***路**号*楼*单元**室，建筑面积244.74平方米，物业服务费构成为综合管理费、物业共用部位共用设施设备日常维护费、公共区域清洁卫生费、公共区域秩序维护费，其中包含共用部位、共用设施设备及公用设施设备及公众责任保险（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）、变频水泵维护费、安全防范设施设备日常运行维护费、消防设施设备日常运行维护费。以上费用合计为1.26元/月/建筑平方米。物业服务费按年交纳，甲方或物业使用人应在每年的3月15日前交纳次年度物业服务费。甲方或物业使用人违反本协议约定，未能按时足额交纳物业服务费（物业服务资金）的，应从逾期之日起按日累计所欠费用之千分之三的标准向乙方支付违约金。2017年4月25日，某局某区域组织协调组向百思特公司下发《明确**路**号经济适用住房小区物业管理有关事项》的函件，主要内容为**路**号经济适用住房小区2017年度物业服务继续委托百思特公司承担，服务范围在2016年度物业服务合同内容基础上，增加电梯维保（含年检）、公共区域能源、车库管理等3项内容，2017年度物业服务合同金额待小区物业价格评估后确定并签订合同，物业服务费由百思特公司逐户收取。诉讼过程中，任东风主张小区内公示的房屋面积远远小于物业服务合同中约定的房屋建筑面积，其不予认可百思特公司物业费的计算方式，同时，其主张百思特公司在小区绿化、消防设施维护、车库管理，门禁管理等诸多方面服务不到位，不同意按照1.26元/建筑平方米/月的标准交纳物业费。就涉案小区房屋建筑面积及物业费计算依据问题，经百思特公司申请，某局某处某队于2020年11月23日复函称，2018年《**经济适用住房初步核定面积公示表》中所记载的核定面积为套内面积+1/2阳台面积，仅用于住房超面积处理使用，根据军委政治工作部、后勤保障部下发的《关于实行军队人员住房物业服务补贴制度有关问题的通知》明确，住户应交纳的物业服务费=住房建筑面积*物业服务费收费标准。诉讼过程中，百思特公司另提交消防设备检查结果通知、中控设备检查记录表、安防巡查表、物业服务项目收支情况公示表等，证明其已履行物业服务合同约定的义务。诉讼过程中，经询，涉案小区尚未成立业主委员会，且百思特公司一直为小区提供物业服务。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，某部某局某办公室与百思特公司签订的《物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，未违反国家法律强制规定，合法有效，对小区业主具有约束力。此后，百思特公司在该部队单位委托下，为涉案小区提供物业服务，与任东风另行签订《物业管理服务协议》，该合同系双方真实意思表示，未违反国家法律强制规定，合法有效，双方均应恪守履行己方合同义务。合同期满后，百思特公司继续为涉案小区提供物业服务，任东风与百思特公司之间已形成事实上的物业服务合同关系，故任东风作为房屋业主，应按照原合同约定标准交纳相应的物业费。现任东风未交纳物业费已构成违约，故百思特公司要求任东风交纳物业费的诉讼请求，具备事实和法律依据，法院依法予以支持。任东风对百思特公司物业服务提交的证据不能反映百思特公司所提供物业服务的全部内容，且不足以证实百思特公司提供物业服务存在重大过错并严重影响业主的居住和生活，尚未达到减免物业费的程度，亦不构成其拒交物业费的正当理由，故法院对其辩称不予采纳。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。任东风虽不认可《物业管理服务协议》中关于房屋建筑面积的记载，但根据某局某处某队对《**经济适用住房初步核定面积公示表》中记载的房屋核定面积所做的解释，任东风选择以此作为计算物业费的依据，明显与房屋客观实际不符，故法院对其该项抗辩意见不予采信。关于百思特公司主张的利息损失，因任东风未交纳物业费系对物业服务质量存有异议，并非无故拒交，故法院对百思特公司的该项主张不予支持。就任东风所提反诉请求，法院认为，现代小区规范有序化管理局面的形成，小区业主舒心整洁居住环境的形成，需要全体业主积极参与小区管理，积极参与业主大会与业主委员会的活动，通过合法途径行使法律赋予的权利；需要业主委员会代表全体小区业主的利益，通过法定程序决定影响全体业主权益的事项；需要物业服务公司不断提升服务质量，积极与业主沟通，解决业主面临的实际困难。法院认为，百思特公司已在日常工作中公示物业管理收支情况并同意任东风查询，故百思特公司未对任东风行使业主权利造成障碍。同时，任东风的其他反诉请求，有赖于全体业主依法定程序行使权利，现任东风个人进行主张，于法无据，法院均不予支持。当事人提交的其他证据及发表的意见不影响法院在查明上述事实的基础上依法作出裁判，法院不再逐一赘述。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，一审法院判决：一、任东风于判决生效后七日内向北京百思特世纪物业管理有限公司支付2017年3月1日至2020年2月28日的物业费共计11100元；二、驳回北京百思特世纪物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回任东风的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，任东风应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，任东风向本院提交以下证据：1.**路**号院物业移交、接收单（以下简称物业接收单），任东风主张，物业接收单中写明建筑单位未与百思特公司办理交接，可以证明百思特公司不能提供相应的物业服务；2.其他业主与产权单位负责人韩卫东的电话录音，韩卫东表示不知道百思特公司还与业主签订有物业服务协议，可以证明《明确**路**号经济适用住房小区物业管理有关事项》的函件是基于《物业服务委托合同》出具的，任东风与百思特公司之间的物业服务内容应该以业主和百思特公司签订的《物业管理服务协议》约定为准；3.业主与北京清和绿源物业服务有限责任公司签订的《北京市物业服务合同》，其中载明业主与新的物业服务企业签订合同约定的物业费标准为1.25元/平米/月，用于证明《物业管理服务协议》的价格应该包括任东风主张的服务内容。百思特公司未提交新的证据，针对任东风提交证据的质证意见为：1.认可物业接收单的真实性，但不认可证明目的，且2021年的物业接收单与百思特公司主张的2017年至2020年期间的物业费缺乏关联性。物业接收单签署时百思特公司已经退场，物业接收单中关于建筑单位未与百思特公司交接的内容，是指建筑单位没有将相关的书面资料移交给百思特公司，不代表百思特公司没有提供相应内容的服务。2.不认可电话录音的真实性。韩卫东不能代表某局某区域组织协调组的意见，且电话录音中韩卫东认可前期物业合同服务内容不包含电梯维保、公共区域能源等。3.认可《北京市物业服务合同》的真实性，但不认可关联性，该合同与本案所涉双方之间的物业服务关系无关。本院经审查认为，物业接收单是对于设施设备内容状况的检验及移交证明，百思特公司参与检验、现状确认并移交，可说明百思特公司曾接手相关设施设备，无法证明百思特公司未就相应内容提供物业服务；关于电话录音，其性质属于证人证言，因无法核实证人身份且证人未出庭作证，不符合证据形式，故本院不予认定；《北京市物业服务合同》系业主与其他物业服务企业之间的合同，该合同仅约束双方当事人，该合同约定的服务内容与本案争议的《物业管理服务协议》服务范围的待证事实缺乏关联性，本院亦不予认定。本院经审理认定的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，任东风上诉提出百思特公司未按照《物业管理服务协议》约定提供物业服务，并以此为由要求扣减百思特公司未提供服务部分对应费用；百思特公司则主张其履行了与任东风签订的《物业管理服务协议》，任东风所称未履行内容不属于该协议约定的服务范围。故本案二审中的争议焦点在于，根据《物业管理服务协议》约定，任东风应当支付的物业服务费是否包含小区能源、电梯维保、电梯年检、绿化项目对应的费用。双方当事人对于自己所持事实主张，均有责任提供证据加以证明。百思特公司在一审中提供的《物业服务委托合同》《明确**路**号经济适用住房小区物业管理有关事项》的函件，以及某局某处某队关于公共区域内能源费用的公告等证据可以证明，其与某部某局某办公室约定的物业服务费1.26元/平米/月不包括小区能源、电梯维保、电梯年检、绿化费用。任东风虽主张《物业服务委托合同》没有签署日期、没有签署人，没有适格主体盖章，但上述情形均非导致《物业服务委托合同》无效的法定情形，且其他证据亦可印证房产管理部门对于《物业服务委托合同》约定内容的认可，故对于任东风关于《物业服务委托合同》效力所提出的异议，本院不予采纳。任东风与百思特公司签订的《物业管理服务协议》中，并未约定服务内容包含小区能源、电梯维保、电梯年检、绿化费用，结合百思特公司提供的多份函件内容，同时考虑两份物业合同的签订背景、主体关系、内容约定，本院认定《物业管理服务协议》约定的物业服务费用所对应内容，与《物业服务委托合同》具有一致性，即1.26元/平米/月，不包含小区能源、电梯维保、电梯年检、绿化费用。因法院系依据《物业管理服务协议》认定双方物业服务内容，任东风所持《物业服务委托合同》已终止、不能作为判决依据的上诉理由，不影响对本案的处理，本院不予采纳。针对任东风所持《物业管理服务协议》约定的服务内容应解释为包含小区水电能源、电梯维保、电梯年检、绿化费用的上诉主张，本院分析如下，第一，《物业管理服务协议》第三条物业服务内容项下对于共用部位、共用设施作出了具体的说明，其中不包括公共区域水电能源、电梯维保及年检，第三条第一项中的照明设施，不能等同于小区公共区域内水电能源费用；第二，《物业管理服务协议》第七条关于物业服务费构成的约定，系以正向列举加反向排除的方式共同进行范围的界限，其中列明项目未包含小区能源、电梯及绿化费用，明确排除房屋共用部位、共用设施设备的大中修等费用，亦不能反推共用设施所产生其余费用均包含在物业费中；第三，《物业管理服务协议》第六条系对物业服务质量标准的约定，不能用于解释服务范围或费用范围；第四，任东风上诉提及的司法解释及行政规章关于建筑物共有部分的界定及物业公司查验范围的规定，与双方物业服务合同约定范围均非同一法律问题，不能用于解释《物业管理服务协议》的内容。基于以上分析，本院认为《物业管理服务协议》约定的物业服务费用，不包含小区能源、电梯维保、电梯年检、绿化费用，任东风所持百思特公司未按照《物业管理服务协议》约定内容提供物业服务的上诉主张缺乏依据，本院不予采信。对于任东风要求在《物业管理服务协议》约定服务费用中扣减小区能源、电梯维保、电梯年检、绿化费用，并按照0.24元/平米/月标准计算物业费用的上诉请求，本院不予支持。综上所述，任东风的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费129元，由任东风负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  金 莙审 判 员  刘 婷审 判 员  徐 冰二〇二一年七月二十六日法官助理  孙梦青书 记 员  侯顺淼书 记 员  姜 菲