青海省海晏县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）青2223民初190号 原告：海北春雨物业管理有限公司，住所地：海北藏族自治州海晏县西海镇明珠小区**楼****，统一社会信用代码：91632200564940276L 法定代表人：韩国锋，该公司经理。 被告：游文学，女，1978年12月21日生，汉族，四川省富顺县古佛镇居民，现住青海省海北州海晏县。公民身份号码：XXX 被告：田冰，女，1973年1月24日生，汉族，住址信息不详，公民身份号码：XXX 被告：杨进云，男，汉族，住青海省海北州海晏县临街铺面**商铺，其余信息不详。 原告海北春雨物业管理有限公司与被告游文学、田冰、杨进云物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月31日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案审理中，原告海北春雨物业管理有限公司向本院提出对被告杨进云的撤诉申请，本院经审查后，裁定准予对被告杨进云的撤诉申请。2021年6月17日本院依法公开开庭审理了本案，原告海北春雨物业管理有限公司的法定代表人韩国锋、被告游文学到庭参加诉讼，被告田冰经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告海北春雨物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法要求被告游文学承担2017年10月至2018年9月底物业费物业费4802元，违约金2160元，被告田冰承担连带责任；2.本案诉讼费由被告承担；3.停止对拒交物业费的业主代缴电费义务。事实与理由：原告与海北州西海镇明珠小区及商业步行街建设单位青海龙昊房地产有限公司签订《前期物业管理服务合同》，由原告对海北州西海镇明珠小区及商业步行街进行物业管理服务，自公司入驻小区至今，原告本着诚实信用的原则，对该小区房屋及其配套设施和相关场地进行了维护、管理，向业主提供了公共设施维修养护、卫生保洁、化粪池清掏、垃圾清扫、清运及处理等服务，长期为该小区提供了完善的物业管理服务，并得到了大多数业主的认可，而被告一直拒绝向原告缴纳物业费，虽经原告多次催缴，被告仍拒绝向原告缴纳物业费，被告田冰作为业主承担连带责任，故诉至法院。庭审中，原告海北春雨物业管理有限公司当庭撤回第三项诉讼请求。 被告游文学答辩称，被告刚承租海北州西海镇明珠小区商业步行街的时候物业服务存在很大的问题，物业公司只是选择性的做了清扫、垃圾及掏废水的工作，其余工作未做，另外，被告刚承租的时候水管爆裂，联系物业公司，物业公司未派人维修，给被告造成了损失，原告未履行自身职责，故拒交物业费。 被告田冰未提交任何形式的答辩意见。 原告海北春雨物业管理有限公司为证明自己的诉讼主张，向本院提交以下证据： 1.前期物业服务管理合同一份，欲证实原告与青海龙昊公司签订了前期物业管理服务合同，约定服务范围及收费标准等的事实； 2.催缴通知书2份，欲证实原告向被告催缴物业费的事实； 3.公告栏公示1份，欲证明原告物业服务范围及收费标准已经公布的事实。 被告游文学对证据1的真实性认可，认为该合同为前期合同，没有签订后期合同，故物业费收费标准不明确；对证据2无异议，但认为被告不应该缴费；对证据3无异议。 被告游文学向本院提交证明1份，欲证明2017年10月其承租的房屋水管爆裂后物业公司未及时关闭水阀，给被告造成损失的事实。 原告质证认为，对该证据的真实性不予认可，被告所称的水管爆裂位置在被告专有面积范围内，不在物业服务范围内，另该证明没有具体日期，有可能是后期补写的，被告应提供给我公司打电话要求维修的电话录音等证据。 对原告提交的证据，被告游文学对真实性均予认可，可以认定原告与青海龙昊公司签订前期物业管理服务合同、原告向被告催缴物业费及原告在公示栏中对物业服务范围及收费标准进行公示的事实。对被告提交的证据，原告不予认可，本院结合庭审查明的事实综合分析认定。 经本院审理查明，2016年1月29日，原告海北春雨物业管理有限公司与海北州西海镇明珠小区及商业步行街建设单位青海龙昊房地产有限公司签订《前期物业管理服务合同》，合同约定物业服务范围、标准，约定商业步行街物业费收取标准为每月0.6元每平方米。2016年3月1日原告入驻该小区提供物业服务。2017年10月至2018年9月底期间，被告游文学租赁被告田冰位于海北州西海镇明珠小区商业步行街西8、西9西、西10商铺用于经营，该部分建筑面积为667平方米。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与青海龙昊房地产有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告为海北州西海镇明珠小区及商业步行街提供物业服务，并明确约定了物业公司与业主的权利义务，该约定系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。原告海北春雨物业管理有限公司与海北州西海镇明珠小区及商业步行街业主均应按照该合同约定履行各自义务。被告游文学认为因原告物业未履行自身职责，故拒交物业费的抗辩意见，本院认为，被告仅提交了证明1份，仅依据该证明无法证实原告提供的物业服务不符合合同要求，故对此不予采信。故本院对原告海北春雨物业管理有限公司主张被告游文学的诉求予以支持。被告游文学作为物业使用人，于2017年10月至2018年9月底在原告提供物业服务的商业步行街内从事经营活动，应按照合同约定向原告缴纳物业费，金额为4802元（667平方米×12个月×0.6元=4802元）。对原告海北春雨物业管理有限公司主张被告游文学支付违约金的诉讼请求，因原告在该小区提供物业服务亦存在一定的瑕疵，故对此请求不予支持。对原告主张被告田冰承担连带责任的诉讼请求，因被告游文学系物业使用人，原告亦未提交应由被告田冰承担连带责任的相关证据，故被告田冰不应承担责任。 有鉴于此，需要特别强调的是，物业服务合同中，业主若对物业公司提供的物业服务不满意，拒付物业管理费非维护权益的正当方式；若对物业管理服务不满，双方又无法协商解决的，可以通过投诉、行使请求权，直至提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益。物业服务公司，应进一步提高物业服务水平，为广大业主和物业使用人提供优质服务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告游文学于本判决生效之日起十日内支付原告海北春雨物业管理有限公司2017年10月至2018年9月底物业服务费4802元； 二、驳回原告海北春雨物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费200.70元，由原告海北春雨物业管理有限公司负担175.70元，被告游文学负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海北藏族自治州中级人民法院。 审 判 员 胡乙西 二〇二一年七月十二日 法官助理 王维强 书 记 员 王 琪 第四条：因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院可以参照关于业主的规定处理。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。