湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0121民初3026号原告：湖南华商文化商务有限公司，住所地湖南省长沙县黄花镇黄垅村，统一社会信用代码：91430121712108378Q。法定代表人：张光辉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘风光，湖南淡远律师事务所律师。被告：长沙市冰清环保科技有限公司，住所地湖南省长沙县黄花镇黄垅村1××1号，统一社会信用代码：91430105ＭＡ4ＱＲ2ＪＬ36。法定代表人：胡芳。委托诉讼代理人：王琴，湖南华略律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘民族，湖南华略律师事务所律师。第三人：长沙市蔡伦印务有限公司，住所地湖南省长沙县黄花镇财富大道22号，统一社会信用代码：91430121768040018K。法定代表人：刘建行。第三人：张鹏，男，1986年1月11日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。第三人：贺正思，男，1990年9月5日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。原告湖南华商文化商务有限公司（以下简称华商公司）与被告长沙市冰清环保科技有限公司（以下简称冰清公司）、第三人长沙市蔡伦印务有限公司（以下简称蔡伦公司）、张鹏、贺正思租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告华商公司请求判令：1、被告立即支付拖欠的原告租金人民币叁拾万（￥300000）元整；2、被告从2019年9月13日起按人民币叁拾万（￥300000）元/年的标准按年度向原告支付消防通道的租用费；3、被告从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算并向原告给付逾期付款的利息至全部欠款实际付清之日止；4、被告承担本案的全部诉讼费。被告冰清公司答辩要点：1、案涉租赁合同原合同主体系华商公司与蔡伦公司，冰清公司是2019年9月13日通过司法拍卖竞得蔡伦公司位于长沙县黄花镇的不动产，冰清公司并非租赁合同的当事人，且现有证据无法证明租赁合同是否真实、是否履行及履行情况，华商公司要求冰清公司支付案涉不动产所有权转移之前的租金无事实和法律依据；2、按照华商公司提供的证据《解除租赁协议通知书》，华商公司与蔡伦公司的租赁关系也已于2019年11月20日解除，租赁关系解除后，冰清公司与华商公司之间并不存在新的租赁关系，也未实际使用竞得的不动产和华商公司的消防通道，华商公司要求其支付所有权转移之后的租金无事实和法律依据；3、冰清公司拍得的不动产至今未完成腾房和交付，仍被华商公司（占用一楼及仓库）及蔡伦公司、张鹏、贺正思（占用二楼至六楼）实际占有，在租赁关系已经解除的前提下，支付租金的主体也应当是实际使用人，即华商公司和第三人，与冰清公司无关；4、华商公司从2019年8月30日开始使用冰清公司拍得的一楼及仓库，但并未支付任何费用，冰清公司保留向华商公司及第三人主张租金（使用费）的权利。第三人蔡伦公司陈述要点：案涉房屋原系蔡伦公司所有，后被拍卖，冰清公司参与竞拍获得所有权，房屋资产值2000多万元，冰清公司用600万元拍到，未跟蔡伦公司协调，案涉房屋存在很多租赁纠纷，也没到期，蔡伦公司正在维权，现在房屋还是蔡伦公司占有在使用，如果房屋一直由蔡伦公司使用，蔡伦公司愿意付租金，但是如果冰清公司不让蔡伦公司使用了蔡伦公司就不会付了。第三人张鹏陈述要点：其在2013年就跟蔡伦公司签了租赁合同，租了2楼、6楼，消防通道租赁费与其没有关系。第三人贺正思陈述要点：其跟张鹏的情况差不多，在房屋被拍卖之前就跟蔡伦公司签了租赁合同，租金也在之前就付给了蔡伦公司，消防通道的租赁费与其没关系，也不应该由其负担。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：1、原告华商公司主张2010年蔡伦公司在购置案涉土地建设房屋时，因蔡伦公司购置的土地面积较小，在新建厂房和配套房屋的报建过程中不能按消防和规划的要求进行设计并保留消防通道，为顺利办妥报建手续，确保厂房及配套房屋能合法验收并取得相关的权证，提出采取租用原告厂房土地范围内的消防通道予以解决。双方于2010年12月25日签订《协议书》，约定：“甲方湖南华商文化商务有限公司，乙方长沙市蔡伦印务有限公司，由于甲乙双方共同购置黄花工业园土地一块，因双方业务发展需要，进行了土地分割，乙方因土地面积太小，无法通过规划，设计建成工业厂房和房屋，现通过双方友好协商，确定用租赁的方式进行解决。1.从2011年元月1日起至2015年12月31日止，每年乙方向甲方交纳消防通道占用费伍万元人民币；2.从2016年元月1日起至2020年12月31日止，乙方每年向甲方交纳消防通道占用费壹拾万元人民币；3.从2021年元月1日起至2025年12月31日止，乙方每年向甲方交纳消防通道占用费壹拾伍万元人民币；以后不再增加，一直到乙方土地使用期限到期为止……”2、湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102拍378号拍卖公告注明“拍卖标的：长沙市蔡伦印务有限公司名下权证号为长国用（2011）第0465号土地使用权（使用权面积为3632㎡）及地上附属设施、长沙县黄花镇机场口社区财富大道22号全部（权证号为××号）、黄垅村1××1号房产（权证号为7××2号），用途为综合及工业，建筑面积共5164.47㎡。有租赁，整体分三部分出租，租期至2021年11月、2022年10月、2023年2月不等；拍卖厂区租用了相邻公司的消防通道，年租金100000元，2021年起年租金为150000元。……可能存在的物业费、水、电等欠费由买受人自行解决……”后该房屋被冰清公司竞价拍得所有权。3、2019年11月20日，原告华商公司向第三人蔡伦公司发出《解除租赁协议通知书》，载明：“……协议签订后我司严格依照约定履行了自己的义务，但贵司却从前年下半年起一直拖欠租金未支付，至今拖欠的租金本金已达20万元。期间我司曾多次派人上门催讨，但贵司至今仍一直拖欠拒不支付，贵司的行为已经构成严重违约，为此我司书面通知立即解除双方2010年12月25日所签订的租赁协议”。2019年11月26日，刘建行签收该通知书。通过审理查明，蔡伦公司从2017年下半年开始未再支付租金。4、2020年7月27日，原告华商公司向被告冰清公司发出《告知及催款函》，载明：贵司2019年9月经长沙市芙蓉区人民法院司法拍卖取得“长沙县黄花镇长国（2011）第0465号土地使用权及两处房产、地上附属设施”（以下简称“拍卖标的”）的所有权。长沙市芙蓉区人民法院发布的拍卖公告中已明确告知“拍卖标的”已租用了我司的消防通道，并就“拍卖标的”已知及可能存在的瑕疵进行了详细的说明，同时还明确可能存在的物业费、水、电等欠费由买受人自行解决。贵司参与并竞得上述“拍卖标的”，说明对“拍卖标的”现状情况及费用负担是完全知晓并认可的，但贵司取得“拍卖标的”后至今一直未与我司联系并支付所拖欠的租金。现我司为维护自身合法权益，特书面函告贵司如下：一、请贵司收到本函后十日内与我司重新协商并签订有关消防通道租赁事宜的相关协议；二、请贵司于收到本函之日起五日内向我司支付拖欠的租金本金人民币三十万元；……2020年7月30日胡芳签收了该函件。5.被告冰清公司通过竞拍取得第三人蔡伦公司上述房产后，因蔡伦公司不愿腾房，冰清公司尚未实际使用上述房产及涉案消防通道，仍由蔡伦公司实际在使用。判决的理由与结果本院认为：一、原告华商公司与第三人蔡伦公司签订的《协议书》系双方自愿签订且内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效租赁合同。双方应自觉履行合同约定的义务，华商公司已履行提供租赁物的义务，蔡伦公司应按约定履行支付租金的义务。二、第三人蔡伦公司自2017年下半年开始未支付租金，按照《协议书》的约定，截止原告华商公司2019年11月20日向蔡伦公司发出《解除租赁协议通知书》，蔡伦公司尚欠2017年下半年租金5万元、2018年租金10万元、2019年上半年租金5万元，共计20万元未支付给华商公司。拍卖公告中只注明“拍卖标的”上存在租赁，并未要求竞买人承担欠付的租金，华商公司要求被告冰清公司支付蔡伦公司欠付的上述租金没有依据，该欠付的租金应当由蔡伦公司支付给华商公司。三、原告华商公司与第三人蔡伦公司签订的《协议书》对合同解除的情形尚未约定，《民法典》第722条规定：承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，蔡伦公司虽未按约定支付租金，但华商公司未要求蔡伦公司在一定期限内支付租金，径直以蔡伦公司拖欠租金为由向蔡伦公司发出《解除租赁协议通知书》，该通知不能达到解除租赁合同的法律后果，双方应当按租赁合同继续履行。由于冰清公司拍卖取得蔡伦公司相关房产后，因蔡伦公司不愿腾房致使冰清公司并没有实际使用涉案消防通道，而是由蔡伦公司继续在使用，故冰清公司无需承担租金支付责任。华商公司主张如果不能认定由冰清公司承担责任，其要求第三人承担责任，故华商公司主张的2019年下半年的租金5万元仍应当由蔡伦公司向华商公司支付。四、第三人张鹏、贺正思只与蔡伦公司存在关系，并不与华商公司存在关系，无需对华商公司的消防通道租金承担责任。五、蔡伦公司未按合同约定支付租金，华商公司要求支付自起诉之日起至欠款付清之日止的逾期付款利息应予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第七百零三条、第七百零四条、第七百二十一条、第七百二十二条之规定，判决如下：一、限第三人长沙市蔡伦印务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖南华商文化商务有限公司支付欠付的2017年7月1日至2019年12月31日的租金250000元及逾期付款损失（以250000元为基数，按年利率3.85%的标准计算自2021年3月8日起至实际付清之日止）；二、第三人长沙市蔡伦印务有限公司按与原告湖南华商文化商务有限公司签订的《协议书》的约定，向湖南华商文化商务有限公司支付2020年1月1日之后实际租期内的租金；三、驳回原告湖南华商文化商务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5800元，减半收取2900元，由原告湖南华商文化商务有限公司负担375元，第三人长沙市蔡伦印务有限公司负担2525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  周长友二〇二一年七月二日法官助理曾婷书记员曾婷（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百零四条租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。