山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终8210号 上诉人（原审被告）：青岛中能文化旅游投资有限公司，住所地青岛市。 法定代表人：乔伟利，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘加伟，男，系该公司员工。 被上诉人（原审原告）：刘守坚，男。 委托诉讼代理人：方太亭，山东雅博律师事务所律师 上诉人青岛中能文化旅游投资有限公司（以下简称中能公司）因与被上诉人刘守坚商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2021）鲁0214民初4672号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人中能公司的委托诉讼代理人刘加伟，被上诉人刘守坚的委托诉讼代理人方太亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中能公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回刘守坚的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由刘守坚负担。事实和理由：一、中能公司在取得房地产权属登记证明之后多次通知刘守坚到中能公司核对办证资料，一直在积极协助刘守坚办理涉案房屋的过户手续，现因刘守坚拒绝按照预售合同约定提交办理产权证的相关资料致使涉案房屋产权证书未能办理。中能公司未怠于履行协助刘守坚办理过户登记手续，一审认定事实错误，导致判决错误。中能公司于2019年12月30日开始直至2020年8月23日期间，通过电话通知、小区张贴、快递送达等多种方式告知刘守坚携带相关办证资料到中能公司沟通办证事宜，在相关材料经受理、核对、理清、补退相关款项后即可办理房产证。但是因刘守坚迟迟不与中能公司联系沟通，更没有向中能公司出示相关办证资料与中能公司确认实测房屋面积、核算面积差价、核实办证资料。中能公司在没有核实上述信息、无法取得并核实上述资料的情况下，根本无法单方面协助刘守坚办理房屋产权证书，未办理房屋产权证书的原因系刘守坚造成的。二、刘守坚未付清涉案房屋的购房款，尚欠房款248519元，未履行完毕《商品房预售合同》（以下简称预售合同）项下的付款义务。双方在认购书及预售合同第六条明确约定，刘守坚应将房款支付到中能公司名下约定账户中，但是经中能公司核对，并未收到刘守坚银行转账方式支付的房款，刘守坚尚欠付涉案房屋首付款。因刘守坚未履行预售合同项下的付款义务，在其付清购房款之前无权要求中能公司协助办证。刘守坚仅提供刷卡小票，但不能证明该费用中能公司已经收到，买房人刘守坚需要进一步举证完整的银行交易明细等证据证明其已经支付了全部购房款，一审仅以刷卡小票认定刘守坚已按合同约定支付全部房款是错误的。三、刘守坚尚未返还中能公司超付的逾期交房违约金13445元，无权要求中能公司协助办证。根据预售合同补充条款第十三条“其他条款”中“甲乙双方一致同意，如甲方出现延期交付情形，甲方承担的违约金最高不超过乙方已支付房款的百分之一”之约定，中能公司实际向刘守坚多支付了13445元，在刘守坚返还之前无权要求中能公司协助办证。双方预售合同合法有效，对双方均有约束力。根据预售合同约定，刘守坚应在中能公司向其提供办理产权登记所需的资料前，与中能公司结清应付给中能公司的所有款项。现刘守坚拒绝向中能公司支付逾期付款违约金，也拒绝返还中能公司预付违约金，其无权要求中能公司向其提供办理房屋产权证书的资料。同时，刘守坚也应该按照中能公司通知内容携带办证材料去中能公司核对材料，现刘守坚未携带材料以供中能公司核对，中能公司无法单方面协助刘守坚办证。综上所述，一审判决中能公司协助刘守坚办理案涉房屋的房产证办理等相关过户登记手续认定事实不清、证据不足，导致错误判决。请求改判支持中能公司的上诉请求。 刘守坚辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回中能公司的上诉，维持原判。一、中能公司要求刘守坚额外提交材料不合理，中能公司已经接收了房产，未能办理产权手续的责任在于中能公司。二、刘守坚已经按照合同约定足额支付了购房款。三、刘守坚无须返还逾期交房违约金，也无须支付逾期贷款违约金，并且违约金的争议不应当作为办理产权手续的前置条件。四、中能公司未提交证据证明房屋的实测面积大于合同约定面积，一审认定合法合理。 刘守坚向一审法院提出诉讼请求：1.判令中能公司协助刘守坚办理位于青岛市城阳区《瑞士小镇（英格堡家园）》xx号楼xx单元xx户房屋的不动产权证；2.诉讼费用由中能公司承担。 一审法院认定事实：2014年8月29日，刘守坚与中能公司签订《青岛市商品房预售合同》（合同编号：201400127234），主要约定：刘守坚购买中能公司开发的位于青岛市城阳区《瑞士小镇（英格堡家园）》xx号楼xx单元xx层xx户房屋，暂测建筑面积69.75平方米，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为3563元，总房价款暂定为248519元；其中第十四条约定在中能公司取得房地产权属登记证明后120日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。双方在签署《房屋交接书》之日起120日内，由双方依法向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。 刘守坚已向中能公司足额支付购房款248519元，中能公司于2016年4月19日为刘守坚出具了发票。 中能公司已将涉案房屋交付给刘守坚使用。中能公司已取 得《房屋权属证明》，并于2019年12月25日具备为刘守坚办理涉案房屋产权证的条件。2020年8月，中能公司向刘守坚发出《关于英格堡家园产权手续办理再次通知》，载明办理产权手续时间自2020年1月3日开始，由于受疫情等原因影响，致使部分业主产权手续还未成功办理，为此通知刘守坚于2020年11月21日前预约办理房屋产权手续，并且要求退还中能公司超付逾期交房违约金13445.08元、补齐面积差价1247元。 一审法院认为，依据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为中能公司应否协助刘守坚办理涉案房屋不动产权证。刘守坚与中能公司签订的《青岛市商品房预售合同》，是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务，且应遵循诚实信用原则。刘守坚已按合同约定支付了全部房款，涉案房屋已经交付使用，现中能公司已经取得《房屋权属证明》，涉案房屋已经具备办理不动产权证的条件，故中能公司应按合同约定协助刘守坚办理涉案房屋的房产证等相关过户登记手续。关于中能公司主张刘守坚应支付中能公司房屋面积差价的问题，一审法院认为，支付房屋面积差价系刘守坚应当承担的付款义务，但因中能公司未举证证明涉案房屋实际实测房屋面积大小，故刘守坚可以在办理房产证时，根据房产证载明的房屋实际面积，支付中能公司相应的房屋面积差价。关于中能公司抗辩刘守坚不具有城阳区的市区户口，不具备购买经适房的资格，根据2012年8月23日公布施行的《青岛市人民政府关于修改和的决定》（青岛人民政府令第219号）规定，限价商品住房要求申请人的条件之一为具有市区（本市市南区、市北区、四方区、李沧区、崂山区、城阳区、黄岛区）常住户口，经一审法院在青岛市中级人民法院法官办案协助单位信息查询系统查询，刘守坚为城阳区常住户口，故中能公司的抗辩不成立。关于中能公司称刘守坚未付清首付款、退还中能公司超付的逾期交房违约金的抗辩意见，一审法院认为，刘守坚已经按照合同约定支付足额购房款，中能公司主张刘守坚未付清首付款与事实不符，且违约金争议不能影响中能公司履行协助刘守坚办证的合同义务，也不能成为中能公司拒绝协助刘守坚办证的合法理由。综上，一审法院对中能公司的上述抗辩意见均不予采纳，中能公司应遵循诚实信用原则行使权利，履行义务。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审判决：青岛中能文化旅游投资有限公司于判决生效后十日内协助刘守坚办理青岛市城阳区《瑞士小镇（英格堡家园）》xx号楼xx单元xx户房屋的不动产权证。案件受理费（已减半收取）50元，由青岛中能文化旅游投资有限公司负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，刘守坚与中能公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。涉案房屋已经具备办理不动产权属登记的条件，依照合同约定中能公司应当协助刘守坚办理涉案房屋的产权登记手续，中能公司以刘守坚拒绝提交办理房屋产权登记的相关资料为由主张不应协助其办理不动产权属登记的理由显然不能成立，本院不予采纳。本案中，中能公司已向刘守坚出具了购房款发票，中能公司亦实际将房屋交付给刘守坚。中能公司现主张刘守坚尚欠购房款248519元，但其未能对该项主张提供证据予以证明，且其对已向刘守坚开具全额购房发票和交付房屋无法做出合理解释。中能公司以此为由主张不应协助刘守坚办理不动产权属登记手续，本院不予采信。中能公司系自愿向刘守坚支付逾期交房违约金，即便如中能公司所述其存在多支付逾期交房违约金的情形，该违约金是否返还与中能公司履行协助办证义务系两个不同的法律关系。中能公司以此为由拒不履行协助办理产权登记的义务，于法无据，本院对此不予支持。 综上所述，上诉人中能公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人青岛中能文化旅游投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  马 喆 审 判 员  孙向东 审 判 员  齐 新 二〇二一年七月二十六日 法官助理  于遨洋 书 记 员  王冉冉 书 记 员  于国英