贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初9606号 原告：黄敏，女，汉族，1979年6月28日出生，住贵州省毕节市七星关区，现住广东省深圳市。 被告：毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区环东路**（地（地区交警支队右侧统一社会信用代码915205006884421990。 法定代表人：安美华，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：余进江，系贵州四立律师事务所律师，执业证号：15205201110175971。 原告黄敏与被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司（以下简称龙鑫房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告黄敏、被告龙鑫房开公司的委托诉讼代理人余进江均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄敏向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告龙鑫房开公司立即为原告办理不动产权证书；二、请求法院判令被告龙鑫房开公司支付原告逾期办理不动产证权证书之违约金暂计80,000.00元（具体金额待被告实际交付不动产权证书予原告时确定），支付时间从2014年12月30日起至被告实际交付涉案房屋不动产权证书之日止，计算标准：以总房价款295,420.12元为基数万分之一的标准按日计算；三、请求法院判令被告支付逾期办理不动产权证书给原告所造成的其它经济损失30,000.00元（原告工作地点在深圳往返毕节的交通费及误工费用等）；四、请求法院判令被告支付原告逾期交房违约金39,959.92元（支付时间从2013年12月31日起至2017年8月7日止），计算标准：以总房价款295,420.12元为基数万分之一标准按日计算；五、请求法院判令被告退回该商品房（面积差异）之房价款2,818.00元，计算标准：单价3,659.83元乘以误差面积0.77㎡（2017年11月24日交税发票实测面积为97.05㎡，总价295,420.12元）；六、请求法院判令被告退回原告2020年1月15日到税务部门缴纳之契税、印花税合计4,433.80元；七、请求法院判令被告退回原告为办理不动产权证书所预交的相关税费之扣除已经缴纳剩余部分共计7,800.00元。同时请求法院判令被告以该笔费用为基数，自2012年10月25日起至2021年期间，按照各年中国人民银行公布的同期贷款利率的1.3倍计算利息支付原告。事实和理由：原告与被告于2012年10月24日签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的毕节市七星关区学院路XX号商品房一套，建筑面积为97.82㎡，房屋总价款为297,764.00元。合同第四章第十一条约定出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房。第五章第十五条约定房屋面积发生误差的，以合同第七条第一款中单价为依据，多退少补。第八章第二款约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；第八章第三款约定出卖人于2014年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理该商品房转移登记的有关文书交付给买受人。2012年10月25日原告向被告支付了首付房款89,764.00元；契税、房屋维修基金等相关税费15,296.00元（详见计税清单及收据），合计105,060.00元。2012年11月6日，原告与被告指定的个贷银行（中国建设银行股份有限公司毕节市分行）签订了个人住房借款合同，并支付完购买该商品房剩余房款208,000.00元（详见中国建设银行个人贷款支付凭证）。2017年8月7日，原告收到该商品房并与被告所委托之“贵州创和物业有限责任公司”签订了物业服务协议。2017年8月7日至2019年12月27日期间，原告多次催促被告为原告办理不动产权证书未果。直至2020年1月9日再次电话催促得知可以办理《不动产权证书》后，原告于2020年1月15日到达被告项目办公室准备退预交税费款项交契税等相关费用时，被告方职员告知原告，让原告先自行去税务部门缴纳相关税费等开票回来后预交款项，当日原告便去税务部门交契税、印花税等共计4,433.80元（见税收完税证明）。根据税务部门对于商品房转移登记所需税费种之相关规定：契税、印花税4,433.80元（原告已缴纳）；维修基金7,336.00元及预告登记费80.00元（被告已代原告缴纳）；房屋所有权登记80.00元（后期被告已代原告缴纳），合计7,496.00元。合计签订后原告已按合同约定支付完购买该商品房全款，缴纳了办理不动产权证书之相关税费，履行了相关义务，然被告并按照合同约定履行义务。 综上所述，为维护原告的合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《中华人民共和国民法典》第五百九十八条之规定诉至贵院，望法院判如所诉。 审理中，原告黄敏撤回第六项诉讼请求，将第七项（实际为将第六项和第七诉讼合并）诉讼请求明确为要求被告龙鑫房开退回原告房屋登记及他项权证费160.00元，印花税149.00元，房产测绘费133.00元，房产交易费196.00元，管道煤气入户费2,500.00元，土地使用证33.00元，电开户费529.00元，水开户费750.00元，闭路电视开户费265.00元，契税4,466.00元，维修基金5,955.00元。合计15,136.00元，因被告代原告缴纳维修基金7,336.00元，扣除原告补差1,324.00元，故被告应退还原告7,857.00元（15,136.00元-5,955.00元-1,324.00元=7,857.00元），并以7,857.00元为基数，自2012年10月25日起至2021年6月期间按照各年中国人民银行公布的同期贷款利率的1.3倍计算利息支付原告，同时以维修基金5,955.00元为基数，自2012年10月25日起至2019年8月1日期间按照各年中国人民银行公布的同期贷款利率的1.3倍计算利息支付原告。 被告龙鑫房开公司口头辩称：合同约定被告仅有向原告提交办理不动产权转移登记的相关文书的义务，而不是为原告办理不动产权证书；被告已于2014年12月份取得涉案房屋的初始权登记证书，并于2019年5月20日短信通知原告提交资料为原告办理不动产权转移登记，因此，本案计算逾期交付不动产权转移登记的违约金应为原告起诉之日倒推3年之日起至2019年5月20日；其第三项诉请无事实法律依据，逾期交付不动产权证书的经济损失已在逾期交付不动产权转移登记的违约金予以体现，故第三项诉请不应得到支持；对第四项诉请即使被告存在逾期交房，其诉请也已超过诉讼时效，应当不予支持；对第五、六项诉请待原告举证后再发表答辩意见；对第七项诉请没有相应事实和法律依据，应不予支持。 本院经审理认定事实如下：原告与被告于2012年10月24日签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的毕节市七星关区XX号商品房一套，房号为2-802号房，建筑面积为97.82㎡，套内建筑面积为81.36㎡；价款：按套内建筑面积计算，单价3,659.83元/㎡，房屋总价款为297,764.00元。贷款方式付款，买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款计89,764.00元，余款208,000.00元，以银行按揭贷款支付。合同第四章第十一条约定出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房。逾期交房责任：逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第五章第十五条约定房屋面积发生误差的，以合同第七条第一款中单价为依据，多退少补。第八章第二款，初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；转移登记：（一）出卖人承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理该商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房付款万分之一的违约金。（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按相关部门规定收取，由买受人承担。此外合同还约定其他相关事项。合同签订后，原告于2012年10月25日向被告支付首付房款89,764.00元；其余相关税费15,296.00元（房屋登记及他项权证费160.00元，印花税149.00元，房产测绘费133.00元，房产交易费196.00元，管道煤气入户费2,500.00元，土地使用证33.00元，电开户费529.00元，水开户费750.00元，闭路电视开户费265.00元，契税4,466.00元，维修基金5,955.00元。合计15,136.00元），合计105,060.00元（89,764.00元＋15,296.00元=105,060.00元）。2012年11月6日，原告与被告指定的个贷银行（中国建设银行股份有限公司毕节市分行）签订了个人住房借款合同，并支付完购买该商品房剩余房款208,000.00元（详见中国建设银行个人贷款支付凭证）。2017年8月7日，被告将案涉房屋交付原告管理使用，原告收到该商品房后并与被告所委托之“贵州创和物业有限责任公司”签订了物业服务协议。2020年1月15日，原告又自行向相关部门缴纳契税、印花税合计4,433.80元。被告代原告缴纳维修基金时，因原告缴纳的维修基金不足，被告代原告缴纳1,324.00元。 另查明：2014年12月，被告取得毕节市房权证七星关区字第××号中华人民共和国房屋所有权证。载明：房屋所有权人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司。房屋坐落毕节市．住宅，此外还载明其他相关事项。2019年8月9日，被告已为被告开发的毕节市七星关区XX号商品房权利人张睿办理不动产权证书。2019年5月20日，被告通过短信方式通知原告，载明再次通知你于30日内到我公司提交办证所需资料……，并签署办证委托书及商品房权属转移申请表等，逾期造成的后果将由你自行承担。至法庭辩论终结前，原告未按该通知签署办证委托书及商品房权属转移登记申请表等。被告也未给原告办理案涉房屋的不动产权证。 上述事实，有原、被告的陈述及原告提供的证据：居民身份证、商品房买卖合同、完税证明、增值税发票、收据、贷款支付凭证、银行提款通知书、短信记录、证人张某出庭证言、物业服务协议、补交维修基金收据等，被告提交的证据：企业营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、房屋所有权证、不动产权证、短信记录等在卷为凭，这些证据，经开庭举证、质证，本院予以采信，已收集在卷佐证。 本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，即未给原告办理不动产权登记，愿为原告办理案涉房屋的不动产权证，认可原告主张的契税、印花税系原告重新缴纳，也愿意退还原告，不违反法律规定，本院予以支持。但被告在为原告办理案涉房屋不动产权证时，被告应履行提供相关资料的义务，否则，被告也不能为原告办证。 综合诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点主要是：1、被告支付原告逾期办理不动产证权证书之违约金起止时间及金额；2、被告是否应支付逾期办理不动产权证书给原告所造成的其它经济损失；3、被告是否应支付原告逾期交房违约金及金额；4、被告支付原告案涉房屋面积差价的金额是多少，5、被告是否应退还原告支付的相关税费金额及利息。 对双方争议的焦点1：根据双方签订的商品房买卖合同的约定：“出卖人承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理该商品房转移登记的有关文书交付给买受人”。该约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按此约定履行各自的义务。本案中，被告虽于2014年12月30日取得案涉房屋楼幢的不动产权证，但被告未举证证明其已将办理该商品房转移登记的有关文书交付给买受人，因合同约定系委托办证，故被告取得办证条件后，但应履行通知义务，从本案被告提供的证据来看，其于2019年5月20日通过短信方式履行了通知义务，故计算违约金的截止时间应为2019年5月20日，又根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，而本案中，原告于2021年5月25日向法院起诉，要求被告支付逾期办证违约金，故应从2021年5月25日起倒推三年，即从2018年5月25日之前已超过诉讼时效，从2018年5月25日起未超过诉讼时间，故被告应支付原告逾期办证违约金的计算时间为2018年5月25日至2019年5月20日，共计360日；计算的标准为合同约定的日万分之一，则被告应支付原告逾期办理案涉房屋转移登记有关文书的违约金为10,719.50元（297,764.00元×0.01%×360=10,719.50元），原告诉讼请求超过部分，本院不予以支持。 对双方争议的焦点2：原告要求被告支付逾期办理不动产权证书的其他损失30,000.00元的诉讼请求，因双方签订的商品房买卖合同未有此约定，且因合同约定被告违约应承担的逾期办证违约金已明确约定，原告的该主张系重复主张，况且，被告也不能举证证明其主张的其他损失的证据。因此，原告的该主张无事实依据和法律依据，本院不予支持。 对双方争议的焦点3：根据双方签订的商品房买卖合同的约定：“出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房”。该约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按此约定履行各自的义务。本案中，被告向原告交付案涉商品房的时间为2017年8月7日。已违反了合同的约定，应当承担违约责任，即被告应承担原告逾期交房的违约责任，该逾期交房违约金的计算时间为原告违约的次日，即2013年12月31日的次日，为2014年1月1日，截止时间为被告实际交付房屋的时间，即2017年8月7日，又因被告以诉讼时效抗辩，按《中华人民共和国民法典》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，而本案中，原告于2021年5月25日向法院起诉，要求被告支付逾期办证违约金，故应从2021年5月25日起倒推三年，即从2018年5月25日之前已超过诉讼时效，从2018年5月25日起未超过诉讼时间，而本案中，被告应支付原告逾期交房违约金的时间为2014年1月1日至2017年8月7日，显然是在2018年5月25日之前，已超过诉讼时效，故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予以支持。 对双方争议的焦点4：根据双方签订的合同约定房屋面积发生误差的，以合同第七条第一款中单价为依据，多退少补。而本案中，双方认可合同约定的房屋面积差为0.77平方米（97.82平方米-97.05平方米=0.77平方米），即被告出售给原告合同约定的房屋建筑面积与实际的房屋建筑面积少0.77平方米，因合同约定计算房屋总价款不是按套内建筑面积计算，如按合同约定的总款297,764.00元除以建筑面积97.82平方米，则按建筑面积计算为3,044.00元/平方米（297,764.00元÷97.82平方米=3,044.00元/平方米），原告要求按套内建筑面积3,659.83元/平方米计算，不符合合同的约定，只能按建筑面积计算为3,044.00元/平方米计算，即2,344.00元（3,044.00元/平方米×0.77平方米=2,344.00元）。故被告只能按约定返还2,344.00元，原告要求被告返还房房屋差价2,818.00元的诉讼请求，超过部分，本院不予以支持。 对双争议的焦点5：原告的该主张中，对契税4,466.00元和印花税149.00元，被告已认可，本院予以支持；对管道煤气入户费2,500.00元、电开户费529.00元、水开户费750.00元、闭路电视开户费265.00元，合计4,044.00元（2,500.00元＋529.00元＋750.00元+265.00元=4,044.00元）。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。因此，被告收取原告的各项入户费4,044.00元实质为供电、水等设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。故被告另行向原告收取各项入户费4,044.00元，于法无合理依据，理应予以退还。虽《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，但如原告认为向被告缴纳上述费用的行为不符合法律规定，则其可基于被告代收理由不成立随时要求被告退回。又根据被告与原告的合同约定，原告向被告缴纳的各项开户费，其性质系原告委托被告代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，被告所举证据不能证明已经代原告完成了委托事项，原告在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，被告无需再代原告缴纳该费用，该款项应予退还。故对原告的该诉讼请求，本院予以支持。因此，被告应退还原告各项税费合计8,659.00元（4,466.00元+149.00元+4＋044.00元=8,659.00元）,因原告主张被告代其应缴纳的维修基金合计为7,336.00元（实际只有7,319.00元），原告实际缴纳的维修基金为5,995.00元,被告代原告支付了1,324.00元维修基金,故应扣除该1,324.00元，即7,335.00元（8,659.00元-1,324.00元=7,335.00元），对原告主张的扣除房屋登记及他项权证160.00元、房产测绘费133.00元，房产交易费196.00元,这些费用是否应收取，原告未充分陈述要求退还的事实和理由，况且原告未提供相关证据加以证明该费用应退还原告，故原告可另行主张权利。对原告主张的利息问题，双方合同未有约定，无事实依据和法律依据，本院不予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司在原告黄敏提供完毕办理商品房转移登记的有关文书给被告之日起九十日内为原告黄敏办理案涉商品房不动产权属证书； 二、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告黄敏逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金10,719.50元； 三、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还原告黄敏案涉房屋面积差价款2,344.00元； 四、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还原告黄敏案涉房屋被告收取的管道煤气入户费、电开户费、水开户费、闭路电视开户费、重复收取的契税、印花税共计7,335.00元； 五、驳回原告黄敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,800.00元，由原告黄敏负担1,570.00元,被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司230.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  詹伟 二〇二一年七月二日 书记员  罗蒙