沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2021)辽0191民初3589号原告：沈阳佰世惠欣物业管理有限公司,住所地沈阳市铁西区。法定代表人:刘玉珍，该公司总经理。委托诉讼代理人：马晓庆，女，2000年1月7日出生，满族，住辽宁省辽中县，该公司员工。委托诉讼代理人：徐晓佳，女，2000年7月15日出生，汉族，住辽宁省昌图县，该公司员工。被告：刘志，男，1981年2月15日出生，汉族，住沈阳市沈河区。原告沈阳佰世惠欣物业管理有限公司与被告刘志物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告沈阳佰世惠欣物业管理有限公司的委托诉讼代理人马晓庆、徐晓佳、被告刘志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳佰世惠欣物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2014年12月18日至2020年8月18日的物业费4851元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理的佰世品德小区的业主，被告所有房产，建筑面积59.45平方米，园区物业费收费标准为1.2元每月每平方米。被告自2014年12月18日至2020年8月18日拖欠原告共68个月物业费，总计拖欠4851元。被告拒不缴纳物业费的行为已经严重影响了原告的经营，故原告诉至法院。诉讼过程中，原告变更诉讼请求第一项为：要求被告支付2014年12月18日至2021年4月18日的物业费5421元。被告刘志辩称，小区物业服务不达标，质量差。楼道里感应灯坏了，大白脱落，多年未粉刷；外墙墙体裂缝；小区安保系统损坏；变电箱、健身器材损坏；小区绿化不合格；物业广告收入未向业主公示，未给业主分钱；6号楼楼体泡水，存在安全隐患；园区路面不及时维修；园区环境差，墙角垃圾长期不清理；物业未向业主公示过收支明细；园区消防栓损坏，未通水；园区路灯灯罩损坏，存在安全隐患；深水井管道长时间不清理，严重影响业主生活；周日值班人员不负责任；园区内自来水未移交水务集团，自来水安全无法保障；园区车位规划混乱，车辆多，物业管理失职；未公示过业主满意调查报告；小区业主对讲机未进行维修；单元门损坏，漏水，门锁损坏，未进行维修；物业公司没有正规合格的管理人员，服务不达标。物业公司将人防设施改建为停车场对外进行出租，对于出租收未向全体业主公示。一楼业主私自占用公共部分，物业未解决。园区业主多次遭盗窃，物业公司未履行安全保障义务。2015年10月1日至2017年8月20日，原告没有与业主委员会签订物业服务合同。2015年被告家楼上公共区域自来水管漏水，导致被告家顶棚及墙面大白脱落，一直未维修。原、被告围绕诉讼请求依法提交了前期物业服务合同、物业服务合同、物业费催缴单、照片等证据。本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告沈阳佰世惠欣物业管理有限公司系依法取得营业执照的物业服务企业，被告系沈阳经济技术开发区梁子湖街XXX号XXXXX房屋业主，房屋面积59.45平方米。原告与案涉房屋的开发建设单位（案外人沈阳佰世基业房地产开发有限公司）签订了前期物业服务合同，约定住宅物业费标准为1.2元/月/平方米，合同期限自2011年10月1日起至2015年10月1日止。原告与佰世品德园区业主委员会签订了物业服务合同，约定住宅物业费标准为1.2元/月/平方米，合同期限自2017年8月21日起至2020年8月20日止。2015年10月1日前期物业服务合同期限届满后，直至2017年8月20日，原告并未续签前期物业服务合同。2020年8月20日物业服务合同期限届满后，因佰世品德园区未再成立新的业主委员会，原告未续签物业服务合同，但持续为该小区提供事实物业服务。庭审中，被告确认原告自2011年10月1日起一直为该小区提供物业服务。被告欠缴自2014年12月18日至2021年4月18日的物业费5421元。本院认为，原告分别与建设单位及业主委员会签订的前期物业服务合同和物业服务合同，均系各方真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故案涉前期物业服务合同及物业服务合同对本案原、被告均具有法律约束力。原告履行了合同约定的物业管理服务义务，被告应当按照合同约定支付物业费。前述前期物业服务合同及物业服务合同期满后，原告虽未续签新的物业服务合同，但原告持续提供事实物业管理服务，故原告参照原合同标准主张服务期间相关物业费，亦无不当。经原告书面催交，被告仍不交纳，已构成违约，原告要求被告支付物业费的诉讼请求符合双方的合同约定及法律规定，本院予以支持。关于被告提出原告未公示广告收入以及未向业主分配利润、未公示收支明细、人防设施改建车位出租问题等抗辩意见，园区广告收入涉及全体业主利益、人防设施亦涉及相关权利人利益，收支明细是否公示、利润是否分配并非业主个人减免物业费的理由，被告可依法另行主张相关权利。关于被告提出深水井管道长时间不清理、周日值班人员不负责任、园区内自来水未移交水务集团导致自来水安全无法保障、园区消防栓损坏、园区业主被盗等抗辩意见，本案中被告并未提交证据加以证明，真实性无法确认，被告以此为由拒交物业费缺乏事实及法律依据。关于被告提出外墙墙体裂缝、6号楼楼体泡水等抗辩意见，均可能涉及房屋质量问题，与本案并非同一法律关系，被告不能以该抗辩为由拒交物业费。关于被告提出楼道感应灯损坏、大白脱落、小区安保系统损坏、变电箱及健身器材损坏、绿化不合格、园区路面不及时维修、墙角垃圾长期不清理、园区路灯灯罩损坏存在安全隐患、园区车位规划混乱、对讲机及单元门未维修等抗辩意见，因物业管理服务具有动态性、持续性，被告提交的证据不能证明原告提供的物业服务持续存在问题且原告怠于履行物业服务义务，故本院不予认可。关于被告提出公共区域漏水致其房屋受损问题，并非本案处理范围，当事人可依法另行主张。综上所述，本案中被告提交的证据不能证明原告不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，被告拒绝支付或者拖欠物业服务费欠缺正当理由，故本院对被告上述抗辩意见不予采纳。需要指出的是，一个园区环境的良好运转与物业服务企业的服务规范程度、业主素质、园区的自然老化程度、房屋建筑质量等多重因素密切相关，业主维护自身权益应当采取正确的方式,物业服务企业提供的物业服务具有公共服务的性质,关系到小区全体业主的切身利益,业主拒付物业管理费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对其他按时交纳物业费的业主也不公平。与此同时，原告作为物业服务企业，在今后的服务过程中应当严格遵守物业服务合同约定的内容，切实增强服务意识、改善服务质量，加强对公共设施维护，进一步提高广大业主满意度，与业主共同打造良好的居住环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告刘志于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳佰世惠欣物业管理有限公司自2014年12月18日起至2021年4月18日期间的物业费5421元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘志承担。本判决为终审判决。审判员  陈柏博二〇二一年七月二十七日书记员  阚 侃本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。