广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初16732号原告：郭少洪，男，1982年7月30日出生，澳门特别行政区居民，住澳门黑沙环御景湾4座33B，澳门特别行政区居民身份证件号码5135391（0）。委托诉讼代理人：赵卓凡，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓俊贤，北京市中银（珠海）律师事务所实习律师。被告：中山市南兴房地产有限公司，住所地广东省中山市×××××××××××××××××××1卡，统一社会信用代码914××××××××××××539。法定代表人：马某1。委托诉讼代理人：王随之，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁文骏，广东维纳律师事务所律师。第三人：中山市万略房地产有限公司，住所地广东省中山市×××××××××××综合办公楼三层A307卡，统一社会信用代码91442000MA4UQNU664。法定代表人：胡某1。原告郭少洪与被告中山市南兴房地产有限公司（以下简称南兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月20日立案后，依法追加中山市万略房地产有限公司（以下简称万略公司）作为本案第三人参加诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭少洪及其委托诉讼代理人赵卓凡、卓俊贤、被告南兴公司委托诉讼代理人梁文骏到庭，第三人万略公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭少洪向本院提出诉讼请求：1.被告对（2020）粤2071民初14686号民事判决书中第二、三项承担连带责任；2.被告向原告返还购房款273480元及违约金（以273480元为基数，自2019年10月25日起按每日万分之二计至实际清偿之日止，暂计至2021年4月19日为29699.93元）；3.被告向原告返还装修款286670元。事实和理由：2020年6月5日，原告诉第三人房屋买卖合同纠纷一案，经法院审理后作出（2020）粤2071民初14686号民事判决，判决解除原告与第三人签订的房地产买卖合同、装修工程合同，第三人向原告返还购房款及违约金、装修款。上述判决于2020年10月1日生效，原告亦申请法院强制执行，但第三人名下无任何财产可供执行。经原告了解，案涉房地产从未登记在第三人名下，而是登记在被告名下。从合同实际履行方式来看，被告与第三人之间虽然在法律关系名义上是商品房买卖合同关系，但实质上应认定为商品房委托代理销售关系。也就是说，被告才是实际的商铺出售人，其收取了原告的购房款，应当与被告万略公司就案涉款项承担连带清偿责任。诉讼中，原告郭少洪撤回第二、三项诉讼请求。被告南兴公司辩称，案涉房产并非南兴公司向业主对外出售，而是万略公司作为出售方，与南兴公司无关。而南兴公司与万略公司之间的关系属于另一个房屋买卖合同关系，该性质已经生效判决认定。南兴公司未向万略公司过户房产的事实属实，但责任不在南兴公司，因为万略公司从未向南兴公司提出过户申请且未付清全部款项。并且，现在有个事实障碍就是，南兴公司因为没有从万略公司一方收取足够的房款，导致南兴公司无能力向银行申请解除抵押，导致现在的房子也无法完整向他人过户。第三人万略公司未作陈述，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2018年8月18日，万略公司作为甲方、转让方，郭少洪作为乙方、受让方，签订房地产买卖合同，主要约定：乙方购买广东省中山市×××××××××××皇爵广场1幢三层244号商铺，建筑面积为22.79平方米，套内面积11.57平方米；房地产成交价为273480元，2018年5月25日前支付首期款53480元、2018年8月25日前支付第二期款220000元；乙方授权第三方经营管理公司直接与甲方办理该房地产交接手续，甲方将在2018年12月30日前，将该房地产交付给第三方经营管理公司，甲方负责按第三方经营管理公司的整体经营需要进行装修。委托经营管理合同由乙方与第三方经营管理公司另行签订。装修合同由乙方与甲方另行签订；签订合同后360个工作日内，由甲方负责向中山市×××××××××申办该房地产的交易过户手续。甲方如未按约定的时间申办该房地产交易过户手续的，逾期超过90日后，乙方有权解除合同，若乙方选择解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起90天内退还乙方已付成交价款，并以乙方已付成交价款为基数，甲方按日向乙方支付万分之二的违约金。当日，双方除签订上述房地产买卖合同之外，另签订一份装修工程合同，主要约定：万略公司按照附件装修标准要求进行装修，工程造价为286670元，郭少洪分两期支付工程造价。上述合同签订后，郭少洪分期向万略公司支付上述相关款项，其中有部分款项是向万略公司直接支付并由该司开具收据、有部分款项是按万略公司的指示向南兴公司的账号直接支付并由万略公司开具收据。本案中，郭少洪共计向万略公司一方支付的款项为560150元。2.郭少洪支付上述款项后，万略公司并未依约定在360个工作日向郭少洪办理房产过户手续，郭少洪遂向中山市第一人民法院提起诉讼【案号为（2020）粤2071民初14686号】，要求解除案涉房地产买卖合同、装修工程合同，并要求万略公司返还购房款273480元、装修款286670元和违约金。2020年9月4日，本院作出（2020）粤2071民初14686号民事判决，判决如下：一、解除原告郭少洪与被告中山市万略房地产有限公司于2018年8月18日签订的房地产买卖合同、装修工程合同；二、被告中山市万略房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告郭少洪返还购房款273480元及支付违约金（以购房款273480元为基数，自2019年10月25日起至清偿完毕之日止，按日万分之二计付）；三、被告中山市万略房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告郭少洪返还装修款286670元。2020年10月1日，该民事判决发生法律效力。诉讼中，郭少洪确认于2020年12月29日收到执行款10476.42元，后该案因无执行财产终结本次执行。对于该笔执行款10476.42元，郭少洪认为应予以抵扣违约金，南兴公司则认为应予以抵扣购房款或者装修款。3.关于万略公司与南兴公司就本案房产的相关事实有：包括本案房产在内的相关房产均位于广东省中山市×××××××××××皇爵广场，由南兴公司开发，并于2013年10月、11月左右登记在南兴公司自己名下，随后便向中国工商银行股份有限公司珠海香洲支行申请抵押贷款，将房产抵押给了银行。打印时间为2021年6月××日的中山市不动产登记资料查询结果显示，案涉房产目前仍登记在南兴公司名下、仍处于抵押状态。2018年4月18日，南兴公司与万略公司签订一份二手房买卖合同，主要约定：1.南兴公司将皇爵广场中的429套房屋转让给万略公司，总价款170000000元左右，万略公司需支付的第一笔房款应为60000000元；2.南兴公司同意可在2018年12月30日前将部分或全部房产登记在万略公司或指定的第三人名下。上述合同签订后，因万略公司未能付清首笔款项60000000元，南兴公司向万略公司发出解除合同通知，后经双方确认，一致同意：1.南兴公司确认已收取万略公司房款46300000元；2.南兴公司考虑到万略公司已经销售了210套房产，同意继续转让相应房产给万略公司，每平方米按照12000元计价，总面积为4190.34平方米。之后，双方争议仍未能解决，南兴公司诉至法院，要求解除合同、支付尚欠房款等。后经本院及广东省中山市中级人民法院审理，由广东省中山市中级人民法院作出（2020）粤20民终1498号生效判决，所作认定与本案关键事实相关的有：1.南兴公司与万略公司之间的法律关系性质为房屋买卖合同纠纷；2.双方之间已经确认的210套房产交易合法有效，按照每平方米12000元的单价来计算，总面积为4155.71平方米，总价款应为49868520元，扣除万略公司已付的46300000元，万略公司还应向南兴公司支付3568520元。上述生效判决作出后，万略公司又向南兴公司支付了部分款项，但双方一直没有就相关房产的过户事宜达成一致意见，没有任何一套房产完成了过户手续。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”本案事实发生在民法典实施前，应适用事实发生时的法律、司法解释。本案郭少洪与万略公司之间关于案涉房产的纠纷，业经已于2020年10月1日发生法律效力的（2020）粤2071民初14686号民事判决所认定，该民事判决判决万略公司向郭少洪返还购房款273480元及支付违约金（以购房款273480元为基数，自2019年10月25日起至清偿完毕之日止，按日万分之二计付）、返还装修款286670元，本院对此予以确认。关于南兴公司是否应当承担责任的问题。郭少洪主张南兴公司应当承担连带清偿责任，南兴公司则认为自身无需承担责任。本院审查后认为，南兴公司应就案涉房产在收取万略公司款项的范围内承担责任。理由如下：一、虽然本案房产均由万略公司对外销售，但房产却均是由南兴公司开发，且早于2013年就办理登记至自身名下，并马上进行了抵押贷款。后于2018年才与万略公司签订合同，转让给万略公司并对外销售，但双方又约定房产的过户转移可以按照万略公司的指示直接向最终购买人进行。因此，双方之间的关系并非南兴公司将房屋全部出卖并过户给万略公司、再由万略公司自行对外出售的模式，南兴公司对于案涉房产对外销售情况应当知情，对于本案房产最终能否过户至最终购买人名下、是否存在风险均一一知情。现如今，在万略公司就200余套房产向南兴公司支付了大部分房款4000余万元的情况下，南兴公司却无法解除任何一套房产的抵押，无法向万略公司过户、更无法向万略公司指示的最终购买人过户，南兴公司明显存在过错，势必侵害到万略公司及最终购买人的利益。二、从本案审理情况来看，万略公司、南兴公司虽表示愿意向购买人过户，但案涉房产根本不在万略公司名下，即使万略公司指示南兴公司向购买人过户，但又由于南兴公司一方的责任，导致现在房产均处于抵押状态，根本无法完整向购买人完成过户，故南兴公司从万略公司处收取房款但又不用于解除抵押的行为，亦是对万略公司或购买人权利的侵犯。三、就南兴公司与万略公司之间的房屋买卖合同关系而言，双方之间最终被认可的交易为：南兴公司向万略公司转让210套房产，总面积为4155.71平方米，按照每平方米12000元的单价来计算，总价款应为49868520元，万略公司已付款46300000元，尚余的3568520元也已被生效判决所确认。据此可以看出，对于二者之间的合同，万略公司实际已经履行了超过了92%的绝大部分付款义务，则南兴公司应当向万略公司过户相对应面积的房产，若不能过户也理应承担相应的返还价款或赔偿损失的违约责任。但从二者的具体行为来看，万略公司作为有权要求南兴公司履行过户义务或赔偿义务的债权人，始终没有向南兴公司明确提出过权利主张，更没有通过仲裁或诉讼方式去行使，必将导致万略公司丧失了部分责任财产能力。这也就导致郭少洪会认为，第一，万略公司名下既没有房产、又将从购买人手中收取的房款中的四千余万交给了南兴公司，导致万略公司钱、房双失；第二，南兴公司既可以一直持有案涉房产并出租收益、又从万略公司处收取了四千余万元也不过户房产，导致南兴公司钱、房双收。本院认为，郭少洪作为万略公司的债权人，同时万略公司作为可以请求南兴公司履行过户或赔偿义务的债权人，三者之间存在债权人代位权的请求基础，在万略公司怠于向南兴公司解决房产过户或赔偿问题的情况下，郭少洪在本案中主张南兴公司承担赔偿责任，具有一定的理据。综上，本院认为南兴公司亦应对案涉债务承担责任，但是南兴公司也并未向包括郭少洪在内的购买人收取全部款项，而是仅依照每平方米12000元的价格从万略公司处收取房款，故南兴公司也应在其收款范围内对郭少洪承担责任，应按案涉争议房产的面积以每平方米12000元的总价款为限额。郭少洪主张南兴公司应当承担全部的连带清偿责任，理据不足。综上，南兴公司应当承担的责任限额为273480元（22.79平方米*12000元/平方米）。至于南兴公司认为郭少洪已收取万略公司的款项10476.42元应予以抵扣，但该款项并非由南兴公司支付给郭少洪，故南兴公司的该项抗辩意见缺乏依据，本院不予采纳。万略公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃质证、举证等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上所述，郭少洪的诉讼请求，合理的部分，本院予以支持，不合理的部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告中山市南兴房地产有限公司在273480元的财产限额内对本院（2020）粤2071民初14686号民事判决第二、三判项确定的债务承担连带清偿责任；二、驳回原告郭少洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9698元，减半收取4849元（原告郭少洪已预交），由原告郭少洪负担2601元，被告中山市南兴房地产有限公司负担2248元（被告中山市南兴房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告郭少洪）。如不服本判决，原告郭少洪可以在判决书送达之日起三十日内，被告中山市南兴房地产有限公司可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陆招胜二〇二一年七月十五日书记员  李德莲