河南省南阳高新技术产业开发区人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫1391执异20号异议申请人：王怀亮，男，1950年3月15日出生，汉族，住南阳市卧龙区。异议申请人：全素芳，女，1950年3月15日出生，汉族，住南阳市卧龙区。二申请人的委托代理人：田琼、刘彪，河南大为律师事务所律师，代理权限为特别授权。异议被申请人（保全申请人）：南阳高新区张衡街道办事处茹楼社区居民委员会，住所地南阳市两相东路。统一社会信用代码：55411303MEA433542Q。法定代表人：高翔，任主任。委托代理人：殷淦宇，杨向，河南昊宏律师事务所律师，代理权限均为特别授权。被申请人：南阳市瑞丰房地产开发有限责任公司，住所地南阳市张衡路（公安大厦对面金龙商业楼**）。统一社会信用代码：91411300755171035R。法定代表人：冯得英，任总经理。委托代理人：马勇，南阳市卧龙区梅溪法律事务所律师，代理权限为特别授权。异议被申请人南阳高新区张衡街道办事处茹楼社区居民委员会（保全申请人，以下简称茹楼社区）与异议被申请人南阳市瑞丰房地产开发有限责任公司(保全被申请人，以下简称瑞丰公司)财产保全一案,本院于2021年3月9日作出(2020)豫1391民初366号民事裁定书,并在保全过程中，对瑞丰公司名下位于南阳市两相东路瑞金福邸1号楼1单元102室房屋一处（预售证号2020149）予以查封，期限为三年，自2021年4月1日至2024年3月31日止。异议申请人王怀亮、全素芳以查封的房屋为其向瑞丰公司购买，并支付相应房款，其为该案涉房产的实际所有人为由向本院申请异议。本院受理后,依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。异议申请人王怀亮、全素芳向本院提出异议请求，请求依法解除对异议申请人位于南阳市××相东路××福××楼××单元××室房屋一处的查封。事实与理由：位于南阳市××相东路××福××楼××单元××室房屋一处是被申请人瑞丰公司开发的，2017年7月30日，该公司与异议人签订瑞金福邸认购协议书，约定将案涉房屋以1400万元的价格卖给异议人，协议签订前，异议人支付了全部房款1400万元。协议签订后，被申请人向异议人交付了案涉房屋。后异议人要求该房产公司办理过户更名手续，但因案涉房屋暂时无法办理产权证，只有等房权证等手续办理之后，另行办理过户。现案涉房屋被法院查封，根据相关法律规定，异议人对法院查封的房屋拥有排除查封的权利，法院查封房屋属于查封错误，故请求法院依法解除对案涉房屋的查封。异议被申请人茹楼社区辩称，1.异议申请人与瑞丰公司签订的是认购协议而非买卖协议，从确认认购协议的公证书来看，认购协议没有因签订买卖合同而失效，双方应为认购的预约合同关系，不产生买卖所有权变更的法律后果；认购书是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，不是对商品房买卖结果进行直接确认，认购书的效力必须区别于本约即商品房买卖合同的效力；2.异议申请人并未提供双方签订认购协议或瑞丰公司出具收据当时的转款凭证，无法证明其已交纳购房款；3.该涉案房屋所有权归答辩人所有，且该房屋未交付异议申请人；根据答辩人与瑞丰公司2013年9月28日签订的《合作开发建设协议书》及2018年1月8日签订的《转让协议》明确约定了涉案房屋归答辩人所有，且案涉房屋并未交付异议申请人，该房屋至今仍在闲置。4.异议申请人在申请书中主张适用的法律错误。综上，异议申请人的异议请求不能成立，请求人民法院依法驳回其申请。被申请人瑞丰公司辩称，异议人所主张事实与理由属实，其主张成立，法院应对王怀亮、全素芳的案涉3201房屋解除查封。异议申请人提交南阳市宛都公证处公证书复印件及银行交易明细各一份，证明异议人与瑞丰公司之间存在案涉房屋的买卖关系且购房款已支付完毕的情况。异议被申请人茹楼社区对上述证据提出异议，认为该公证书为复印件且未加盖公证处印章真实性无法核实，如该公证真实存在且公证事项应该是对双方认购协议的公证，而非买卖协议；关于认购协议对其真实性有异议，结合其提交的转账凭证，不管其协议签订时间为2017年，其转账时间为2014年，这与认购协议中约定的付款方式和瑞丰公司出具的收据均不一致；即使双方之间转账情况属实，双方也可能存在其他法律关系，关于转账记录真实性由法院核实，我方认为与本案无关。被申请人瑞丰公司对上述证据均无异议，认购协议书是双方真实意思表示，应为有效，且该协议经过公证机关公证；转账凭证真实无异议，且我公司自2014年到2015年期间收到异议人购房款1400万，并由公司出具了收据。异议被申请人茹楼社区提交以下证据：1.转让协议及合作开发建设协议书各一份，证明证明涉案房屋所有权归茹楼社区，瑞丰公司无权处处置；2.照片2张，证明2017年茹楼社区已将该商业门面用于电子商业电子创业园项目，且社区一直占有使用，异议人称案涉房屋已经交付的情况不属实。异议申请人主张上述合作开发协议、转让协议均系内部协议，不能约束案外人。被申请人瑞丰公司对上述证据提出异议，对转让协议及合作开发建设协议书真实性无异议，但不能证明茹楼社区对涉案房产拥有所有权，该房产属于瑞丰公司开发，涉案房产仍处于瑞丰公司名下；照片的真实性无异议，也是目前涉案房屋的现状，但涉案房屋现在是由王怀亮占有使用。现查明，茹楼社区与瑞丰公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2021年3月9日作出(2020)豫1391民初366号民事裁定书,并在保全过程中，本院对瑞丰公司名下位于南阳市××相东路××福××楼××单元××室房屋一处（预售证号2020149）予以查封，期限为三年，自2021年4月1日至2024年3月31日止。现案外人王怀亮、全素芳以法院查封财产系其所有为由向法院提出保全异议申请，请求解除对案涉位于南阳市××相东路××福××楼××单元××室房屋一处的查封。本院认为，一、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用证登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”。案涉位于南阳市××相东路××福××楼××单元××室房屋一处（预售证号2020149）登记在被申请人瑞丰公司名下，人民法院查封被申请人王文辉名下的不动产即涉案房产，符合法律规定，其异议请求不能成立，本院不予支持。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，异议申请人购买的案涉房屋为商品房，其虽提交收据及银行流水，但该银行流水显示账户交易频繁，且银行流水记录中也未显示支付款项的双方账户信息，异议申请人提交的证据不足以证明其已支付了案涉房屋的款项。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下：驳回异议申请人王怀亮、全素芳的异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  冯新霞审判员  雷 川审判员  范元军二〇二一年七月五日书记员  艾行雨