安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终1966号上诉人（原审原告）：马培英，女，1970年3月3日出生，回族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。委托诉讼代理人：邹伟军，男，1970年8月28日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。被上诉人（原审被告）：蚌埠汇金商业物业管理有限公司，住所地安徽省蚌埠市汇金商业广场三楼东侧302号，统一社会信用代码91340300674222419R。法定代表人：潘明晖，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王栓继，安徽明锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：周凯瑞，安徽明锐律师事务所律师。上诉人马培英因与被上诉人蚌埠汇金商业物业管理有限公司（以下简称汇金商业物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2021）皖0303民初1364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。马培英上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：一审判决与事实情况不符,上诉人2014年10月1日与汇金商业物业公司签订地下一层美食街项目合同,并支付定金三万元，后因美食项目没有煤气管道，消防检查未能通过，迟迟不能经营，于别人手中盘结汇金商业物业公司二楼2126号商铺，暂时经营。因美食项目最终流产，于2015年2月6日与汇金商业物业公司正式签署2126号商铺合同,汇金商业物业公司收回所有美食项目协议及定金收据,并计算出房租及保证金具体金额，本着多退少补的原则，汇金商业物业公司于2015年2月10日退还当初美食项目的定金的剩余数额6480元，并于摘要及用途标明为（退定金)，所以，此笔退款与被上诉人所称的退铺并退款无任何关系。2015年2月6日签订合同，2015年2月10日退房租，啥房租4天一万四千余元。2016年5月31日马培英向汇金商业物业公司出具申请书，主要内容为:“本人马培英为汇金广场二层2126号原签约人，本人申请并承诺于2016年5月16日一次性将商铺内所有物品整理于净并清理出场,清理完毕后不再进出商场，逾期商场将视为垃圾自行处理,后果自负。望领导批准。”马培英及被上诉人单位招商营运部门工作人员在该申请上签了名。上诉人当时确有退铺想法及申请，后因使用周期及退款金额、方式没有达成一致，最终未能实施，否则也不会有后来的解除合同通知书。2015年12月18日汇金商业物业公司向马培英发出《解除合同通知书》,马培英于2015年12月21日收到,汇金商业物业公司以马培英在商铺使用期内存在迟到、早退、擅自停业3日以上及未按约定时间支付下一租赁年度上半年的租赁费用等情形,通知马培英:“1、解除您与我公司签署的《汇金广场(商铺)租赁合同》,并收回承租的商铺。2、请您在接到本通知之日起2日内,缴清所有欠费。逾期,我公司将按租赁合同的约定按照当年收费项目标准的3倍收取违约金,直至收回商铺为止,同时要求逾期经营户承担违约责任。3、所有费用缴清后,经营户方可将承租商铺内的物品搬离。否则,我公司将按照租赁合同的约定予以处置。”只有商铺在正常经营中,才会有解除合同,如早退铺退款了,还解除什么合同。所以,原判决中认定的上诉人已退铺退款的行为,在时间节点上不能对号入座,对事情发生日期混淆。汇金商业物业公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。马培英向一审法院起诉请求：1.解除双方当事人之间的汇金广场（商铺）租赁合同；2.判令汇金商业物业公司退还商铺租金20520元、保证金3000元；3.判令汇金商业物业公司赔偿人工费用15400元；4.汇金商业物业公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年2月6日，马培英从他人处承接了整理房屋，并与蚌埠汇金投资管理有限公司签订《汇金广场（商铺）租赁合同》，约定：汇金商业物业公司将位于汇金广场（一期）商业楼2层2126号铺位（建筑面积36平方米）租赁给马培英，用于经营服装。合同第三条约定：“租赁期限、免租装修期、开业日：1、租赁期限：三年，自2014年12月21日起至2017年12月20日止（自计租日起每十二个日历月为一租赁年度）。2、租赁标的交付期为：开业日期前第20天，即2014年12月3日（该交付日期暂定，以下简称暂定日），自租赁标的物的交付之日起至开业日前一日为免租期。3、本合同项下的开业日暂定为2014年12月23日，如甲方另行书面或公示通知乙方开业日的，以甲方通知为准；如甲方未通知，乙方应于该日开业，乙方未在该日开业的，不影响计租日的起算。……第四条：收费项目、标准及支付方式：1、租赁费：租金基准价为95元/月/平方米，按照建筑面积计算。第一年租金为20520元；第二年租金为32832元；第三年租金为41040元。2、租赁费的支付方式：（1）乙方应当于9月15日前签订《装饰装修协议》时支付第一年的租赁费用；2015年9月1日前支付第二个租赁年度前半年的租赁费用；2016年3月1日前支付第二个租赁年度后半年的租赁费用，以此类推直至期满。（2）乙方应在本合同签订时向甲方支付的3000元租赁履约保证金（房租押金）不抵充任何收费项目。鉴于双方在签订本租赁协议前已签订定向经营协议，乙方同意将向甲方交付的定金、预付租金自动转为本协议的租赁履约保证金和租金，并依据依法所选商铺的租金标准多退少补。……第十一条：违约责任：……除本合同明确规定的理由外，任何一方单方面解除或终止合同的视为违约。甲方违约，应按本合同约定的当年度月收费项目标准的3倍赔偿乙方的损失，并退还履约保证金；乙方违约，应按本合同约定的当年度月收费项目标准的3倍赔偿甲方的损失，甲方不予退还履约保证金。……”马培英于2015年2月6日向汇金商业物业公司支付一年租金20520元。2015年1月23日，汇金商业物业公司向汇金广场的商户付出通知，载明：“……本公司将定于2015年5月1日正式盛大开业！在试营业期间，本公司将于2015年1月18日停止发放100元/天的补助款，每日考勤正常进行，凡在此期间正常经营并履行本商场各项管理规定的商户将享受免租期至2015年4月31日的优惠政策。……”汇金商业物业公司于2015年5月1日开业。2015年12月18日汇金商业物业公司向马培英发出《解除合同通知书》，马培英于2015年12月21日收到，汇金商业物业公司以马培英在商铺使用期内存在迟到、早退、擅自停业3日以上及未按约定时间支付下一租赁年度上半年的租赁费用等情形，通知马培英：“1、解除您与我公司签署的《汇金广场（商铺）租赁合同》，并收回承租的商铺。2、请您在接到本通知之日起2日内，缴清所有欠费。逾期，我公司将按租赁合同的约定按照当年收费项目标准的3倍收取违约金，直至收回商铺为止，同时要求逾期经营户承担违约责任。3、所有费用缴清后，经营户方可将承租商铺内的物品搬离。否则，我公司将按照租赁合同的约定予以处置。”2015年2月11日汇金商业物业公司退还马培英6480元，并在马培英的20520元的收据下方予以注明“退6480元”。2016年5月13日马培英向汇金商业物业公司出具申请书，主要内容为：“本人马培英为汇金广场二层2126号原签约人，本人申请并承诺于2016年5月16日一次性将商铺内所有物品整理干净并清理出场，清理完毕后不再进出商场，逾期商场将视为垃圾自行处理，后果自负。望领导批准。”马培英及被上诉人单位招商营运部门工作人员在该申请上签了名。一审另查明：汇金商业物业公司于2014年5月制定并下发姚相林的《汇金广场商业管理公约》第六条约定：“本公司负责提供营业时间内商场内公共区域的空气调节，实际空调开放时间，将根据天气情况作出适当调节。”但在姚相林经营期间，商场内空调从未开启。汇金商业物业公司于2015年1月10日在其微信公众号上宣传“汇金广场：二马路汇金批发市场”。2015年6月25日、2015年7月11日汇金商业物业公司微信公众号推送汇金广场业态规划：以家庭餐饮、娱乐、儿童为基础；带动零售的精致体验生活馆。一审再查明：蚌埠汇金投资管理有限公司于2015年12月4日变更为蚌埠汇金商业物业管理有限公司。一审法院认为，双方当事人于2015年2月6日签订的《汇金广场（商铺）租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方应按合同约定享有权利、履行义务。汇金商业物业公司按约交付了租赁物，马培英按约支付一年的租金。在履行合同过程中汇金商业物业公司已退还马培英交纳的剩余租金6480元，另马培英申请并承诺于2016年5月16日搬离涉案商铺，应认定双方已达成一致意见。故对马培英主张退还一年租金，不予支持。马培英主张退回保证金未提供保证金票据，不予支持。对马培英诉请的人工损失费用，马培英未提交有效证据证明其存在损失及损失的数额，故不予支持。综上所述，对马培英的诉讼请求，其合理部分，一审法院予以支持。对其他诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、马培英与蚌埠汇金商业物业管理有限公司于2015年2月6日签订的《汇金广场（商铺）租赁合同》于2016年5月13日解除；二、驳回马培英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1688元，减半收取844元，由双方当事人各负担422元，均于判决生效之日起七日内向一审法院交纳。二审中，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审查明事实均无异议。经审查，2016年4月汇金商业物业公司向马培英发出《通知》，汇金商业物业公司以马培英未按约定时间支付下一租赁年度上半年的租赁费用等情形，通知马培英：“我公司于2016年5月1日解除与您签署的《汇金广场（商铺）租赁合同》，同时依照该合同第12.3条规定，请您在2016年5月10日前，将承租商铺内的物品办理，并返还商铺。否则，按照租赁合同第11.2条约定未清除出场的物品将视为我公司财产，我公司有权任意处置。”一审认定2015年12月18日汇金商业物业公司向马培英发出《解除合同通知书》，与事实不符，本院予以纠正。一审判决认定的其余事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，一审判决对上诉人与被上诉人签订的《汇金广场（商铺）租赁合同》效力认定正确，该合同对双方当事人具有法律约束力。该合同第三条约定：“租赁期限、免租装修期、开业日：1、租赁期限：三年，自2014年12月21日起至2017年12月20日止（自计租日起每十二个日历月为一租赁年度）。2、租赁标的交付期为：开业日期前第20天，即2014年12月3日（该交付日期暂定，以下简称暂定日），自租赁标的物的交付之日起至开业日前一日为免租期。3、本合同项下的开业日暂定为2014年12月23日，如甲方另行书面或公示通知乙方开业日的，以甲方通知为准；如甲方未通知，乙方应于该日开业，乙方未在该日开业的，不影响计租日的起算。”汇金商业物业公司于2015年1月23日发出的通知复印件，明确载明开业日为2015年5月1日，该通知导致可能更长的免租期截止，应视为汇金商业物业公司自认该日为开业日。结合徐永斌和汇金商业物业公司于2015年4月30日签订的《汇金广场（商铺）租赁合同》确定开业日为2015年5月1日，也可以进一步印证开业日为2015年5月1日。马培英2015年2月6日交纳了一年租金20520元，结合2016年5月13日马培英向汇金商业物业公司出具的退铺申请书，可以佐证至2016年5月马培英仍在使用案涉商铺。现马培英上诉要求汇金商业物业公司退还租金，没有事实依据，本院不予支持。因马培英二审陈述其未交纳保证金，其要求退还保证金的主张，本院亦不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费773元，由马培英负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  吴公礼审判员  胡松涛审判员  胡玉巧二〇二一年七月二十九日法官助理丁刘女书记员蔡轶男