广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初11092号原告（反诉被告）：冯新伟，男，1956年8月26日出生，汉族，住广州市花都区,委托诉讼代理人：张力于，广东广信君达律师事务所律师。被告（反诉原告）：肖伟军，男，1972年9月12日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：喻桂秋，广东君之杰律师事务所律师。原告（反诉被告，以下统称原告）冯新伟与被告（反诉原告，以下统称被告）肖伟军房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告肖伟军提出反诉，本院决定本诉与反诉合并审理，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院依法适用普通程序独任审于2020年11月6日公开开庭进行了审理。原告冯新伟的委托诉讼代理人张力于，被告肖伟军的委托诉讼代理人喻桂秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯新伟向本院提出诉讼请求：1.被告退回原告2个半月房租共45800元、2个半月水电费共9777元和租户押金7600元，合计63177元。诉讼中，原告冯新伟将所有诉讼请求变更为：1.被告向原告支付拖欠的租金200000元及逾期支付利息（以200000元为本金，从2019年4月11日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日起至上述款项清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；2.被告向原告支付自2020年4月11日至6月30日（共81天）的房屋占有使用费60750元及逾期支付利息（以60750元为本金，从2020年7月1日起至上述款项清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；3.被告向原告支付逾期占有使用房屋拖欠的水电费9777元；4.本案的诉讼费由被告承担。诉讼中，冯新伟称其第3项诉讼请求中存在笔误，应为9770元。事实与理由：原、被告之间签订的合同于2020年4月10日到期。2020年4月10日至6月14日，被告仍占有涉案房屋，并向租户收取房租和水电费到6月底，但是却没有支付给原告。被告在2020年6月14日晚上在原告不知情的情况下逃跑，导致原告无法联系被告。变更后的事实和理由：原、被告于2015年4月签订《房屋租赁合同》,约定原告将位于自编新联南路1号共110间房屋出租给被告使用,租期为5年,自2015年4月10日起至2020年4月10日止,按照先缴付租金后使用的原则,租金为每年270000元,在每年的4月10日前缴付年租金;如发生转租行为,被告转租期限不得超过原、被告双方的租赁期限;涉案合同终止时,转租合同同时终止;此外还约定了相关违约责任。合同签订后,原告并没有如期足额缴付年租金,目前被告仍拖欠原告租金200000元。租期届满后,被告亦没有按照约定将涉案房屋归还原告,并逾期占有使用房屋至2020年6月;期间的逾期占有使用费60750元和原告垫付的水电费9777元,被告至今分文未付。被告承租原告物业已逾十年之久,尽管被告逾期不归还房屋且未支付拖欠款项,但原告仍顾念多年情分,没有强行收回房屋,且与被告协商好于2020年6月15日双方当面就使用房屋的相关费用进行结算。令人气愤的是,被告竟为了逃避经济责任,在前一晚半夜逃之夭夭。事后,原告得知被告已收取其租客6月份的租金,另收取的押金合共7600元亦没有退还租客,租客纷纷找上门要求原告退还押金。被告以上种种的违约行为,不但违反了诚实信用的原则,还严重损害了原告的合法权益。综上,被告应向原告支付上述拖欠的各项费用以及承担相应违约责任。原告多次催促被告支付上述拖欠的款项,并要求其回来处理相关交接结算事宜,但被告总以各种理由拖延,更在答辩状上臆想有两个月的免租经营期和捏造新物业管理人强行进场使用涉案房屋的所谓事实,而事实上是被告已明确不续租,仍逾期占有使用房屋,在未按照约定迁空、点清和付清所有费用的情况下溜之大吉,被告严重缺乏诚信、歪曲事实,应承担相应的法律责任。被告肖伟军辩称，原、被告所签合同期已满,2020年4月10日之前的租金已经结完。基于今年疫情灾难,被告被迫停业半年,根据广东省和《广州市人民政府办公厅关于印发支持中小微企业在打赢疫情防控阻击战中健康发展十五条措施的通知》的规定,被告要求原告按照省市规定给予减免房租两个月,原告仅仅只承诺给被告免租延期两个月经营期。但是原告在合同期满时即2020年4月10日前迫不及待的把房子租赁给新的承租人,导致被告使用物业受阻,自称是新的物业管理人强行进场使用物业,被告只得离开。原告诉请被告支付两个月场地使用费没有事实和法律依据。原告扣住被告押金20000元没有退回,被告在本案中反诉请求退回。被告出资在合同期内安装了一台电梯,约定费用由被告垫支172800元,合同只履行了5年,现原告收回了房屋,该电梯初步按照10年折旧余值至少四折也有余值69120元，应由原告支付给被告。被告在2020年应原告的要求垫付工程款3200元,应由原告向被告返还。综上,被告不拖欠原告费用,原告应当返还被告押金、电梯余值、支付被告垫付工程费用等共计92320元,原告依法应当减免2个月租金,被告同时提起反诉。请求花法院驳回原告冯新伟的诉讼请求,支持被告的反诉请求。被告肖伟军向本院提出反诉请求：1.原告返还押金20000元、垫付工程费用3200元（涉案房屋的砌墙费用）共计23200元给被告。2.被告要求拆除搬走涉案房屋的电梯。诉讼中，被告将第2项反诉请求变更为：原告向被告支付电梯余值款项，具体以评估为准，如果无法评估，则原告要求拆走电梯。事实与理由与答辩状意见一致。原告冯新伟针对被告肖伟军的反诉请求，辩称，被告的起诉属于重复起诉，应当予以驳回。理由如下：《广州市人民政府办公厅关于印发支持中小微企业在打赢疫情防控阻击战中健康发展十五条措施的通知》并不适用本案请况，仅适用于承租市属、区属国有企业的物业，用于线下商业实体店经营的中小微企业，而这些企业只是减免2020年2、3月租金。回归本案，原告并没有承诺给被告免租2个月，从原告提交的证据2、3可以佐证。2.被告实际上并没有在2020年4月10日前被赶走，相反被告在明确不续租的情况下反而继续占有涉案房屋，从我方提交的证据证明被告收齐绝大部分租户租金到2020年6月，个别有收到8月份。在聊天记录中，被告提到2020年6月14日晚上有查过涉案房屋的水电费表数，说明被告实际是占有使用房屋到6月底。因此，被告应向原告支付逾期占有使用房屋的费用以及水电费。3.被告诉称的20000元押金的合同依据与本案的租赁合同是不同的两份合同，被告提供的租赁合同租期是从2008年4月10日开始的租期，该份合同的主体，除了肖伟军，还有另一个人，反诉应当基于相同事实、相同法律关系，反诉的当事人也应当限于本诉的当事人范围，所以20000元是不能在反诉中提出。如果法院认可20000元可以在本诉处理，根据租赁合同的第5条第一款第2项的约定，鉴于被告并没有迁空及付清款项，退还押金的条件未成就。4.本诉的房屋租赁合同第11条约定，由被告出资在承租房内建设电梯，相关的费用均由被告承担，原告不承担任何费用租赁期满，被告应将房屋附属设施、设备交付原告。原、被告在2008年4月10日起建立租赁关系，签订房屋租赁合同前，双方已经谈好由被告建设电梯，才有新合同的续租。我方不同意被告拆除电梯搬走。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新联南路1号，冯新伟于2003年11月4日取得集体土地使用证，证号：花集用（2003）字第040916022号，登记的土地使用者为冯新伟。2007年12月3日，冯新伟的儿子冯志聪作为甲方，肖伟军作为乙方，双方签订房屋租赁协议，约定甲方将联合村新联路7号对面一栋七层楼房租给乙方使用，使用前先交定金三万元，竣工后与租金一并计算，如有违约定金不予退回。租赁期间交押金二万元，期满后退还。……本协议在竣工前有效，竣工后和具体细节以鉴定租赁合同为准。2008年4月28日，冯新伟作为甲方，肖伟军、彭军永签订租房合同，约定将位于新联路7号对面楼房共110间出租屋承包给乙方出租，单价为190元/间。租赁期限为4年，即从2008年4月10日起至2012年4月10日止。合同签订时，乙方先付无息押金20000元整并交付半年的租金125000元。合同期满后，双方处理完毕赁权、赁务后，甲方把押金原数退还乙方。该合同到期之后，冯新伟和肖伟军约定续期两年，至2014年4月10日，租金和押金不变。续期到期之后，肖伟军仍继续使用涉案房屋，并于2014年10月10日以冯新伟的名义与案外人签订电梯采购协议，在涉案房屋处安装了一台电梯。2015年4月份，冯新伟（甲方）与肖伟军（乙方）签订一份房屋租赁合同，约定:甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限为5年，从2015年4月10日至2020年4月10日。第四条房屋交付及收回的验收：4.乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。第五条租赁费用：1.租赁保证金：（1）合同签订时，乙方先付无息押金20000元整，于签署本合同时向甲方支付。（2）除合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且乙方迁空、点清并付清所有应付费用后的当天将保证金全额无息退还乙方。2.租金：（1）该房屋每年租金270000元，使用方式以先缴付完毕后使用的原则。（2）租赁期间，如遇到市场变化，双方可另行协商调整租金标准；除此之外，出租方不得以任何理由任意调整租金。4.租赁期间，使用该房屋所产生的费用（水、电、煤气、通讯、有线电视等）中，费用均由乙方承担。第六条付款方式：1.乙方按年支付租金方式，付款时间合同期内的每年的4月10日前。2.乙方延期支付租金，若合同继续履行，乙方除支付拖欠租金外，还应自交租金之次日起到实际交付拖欠租金之日止，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠日数乘以欠缴租金总额的2%。第七条维修养护责任：1.乙方在租赁期限享有租赁物所属设施的专用权。乙方应负责租赁物内专用设施的维护、保养，并保证在本合同终止时专用设施以可靠运行状态随同租赁物归还甲方。3.因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失。第八条装修条款：乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。第十条房屋的转租：2.如发生转租行为，乙方必须遵守下列条款：（1）转租期限不得超过乙方对甲方的承租期限；合同还对其他事项进行了约定。肖伟军在2008年4月份签订第一份合同时向冯新伟支付了押金20000元，该款项尚未退还。冯新伟依约将涉案房屋交付给肖伟军使用，肖伟军承租涉案房屋用于转租给小租户居住。关于2015年4月份签订的房屋租赁合同租金缴纳情况，肖伟军第一年支付了270000元，之后四年每年仅支付了220000元。肖伟军称第二个年度开始经双方协商一致租金调整为每年220000元，为此肖伟军提交了两张收据予以证明。落款日期为2019年12月13日的收据载明：今收到肖伟军租出租房租金总共贰拾贰万元正，由2019年4月10日至2020年4月10日止。经手人：冯新伟。落款日期为2017年5月8日的收据载明：现收到肖伟军租房租金壹拾壹万元正，时间由2017年4月10日至2020年10月10日止（半年）。收款人：冯新伟。冯新伟对上述证据的真实性没有异议，对关联性有异议，认为上述证据只是对收到租金金额的认可，并没有对租金金额的变更。实际上是肖伟军在第二年向冯新伟提出因其资金周转困难要求先支付220000元，待经济宽松之后再缴付足额的租金，冯新伟顾念肖伟军承租涉案房屋多年和自愿出资加装电梯，故同意肖伟军的方案，但这并不等同减租，仅是允许肖伟军迟延支付未足额支付的租金。冯新伟在起诉时没有聘请律师，也是顾念多年的合作关系以及肖伟军生意失败所以没有追讨拖欠的租金，之后收到肖伟军的反诉状及答辩状，发现肖伟军歪曲事实，所以后来才变更诉讼请求追讨拖欠的租金。2015年签订的合同到期之后，肖伟军未将涉案房屋交付给冯新伟，其本人在未告知冯新伟的情况下于2020年6月14日晚离开，但其本人收取了大部分小租户的租金至2020年6月30日。2020年6月25日，冯新伟与案外人签订合同，将涉案房屋出租给案外人，约定了出租期限从2021年1月1日开始计算，合同签订之日起半年内为乙方装修期及招租期，免收租金。2020年6月25日，冯新伟将电费抄表读数及水费通过微信发送给肖伟军。其上显示2020年6月12日，电费上月476000度，本月491700度，用15700度，15700度-8楼电房2000度=13700度，13700度*0.7元=9590元。电费9590元+水费180元=9770元。肖伟军回复：“电表和水表我是14号下午和晚上拿手电筒和梯子去抄的，应该不会有太大误差。水表有少数空白是没找到人，那个也没事都只十来块钱左右。”之后，冯新伟垫付了上述电费。另查，肖伟军因砌墙、批荡、扇灰向案外人支付了3200元工程款。肖伟军称该费用是代冯新伟垫付的费用，并提交了符秋良出具的证人证言和身份证予以证明。符秋良出具的证人证言内容为：本人于2020年5月中旬经肖伟军介绍，帮冯新伟铺位隔墙，包工包料扇灰、隔墙款三千二百元，款项由肖伟军垫付属实。冯新伟对符秋良的证人证言的真实性、合法性及关联性均不予确认，称该笔费用是肖伟军未经冯新伟允许在涉案房屋私自隔墙所产生的费用，按照合同约定该笔费用应由肖伟军自行负担。诉讼中，肖伟军向本院申请对其加装的电梯在2020年6月10日的余值进行评估。本院通过摇珠委托广州德高价格评估有限公司进行评估，评估结论为涉案电梯余值77919元。肖伟军为此支付鉴定费8775元。诉讼中，经本院释明，冯新伟称假如涉案合同无效其将诉讼请求中的“租金”变更为“占有使用费”，占有使用费的标准参照合同约定的标准270000元/年计算。本院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外；”由于本案法律事实发生于民法典施行前，因此本案应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规的规定。关于占有使用费是否变更的问题，本院分析如下：首先，冯新伟于2017年5月8日出具的收据载明2017年4月10日至2017年10月10日半年的租金110000元，以及2019年12月13日出具的收据载明2019年4月10日至2020年4月10日的租金220000元，即明确表明半年租金为110000元，全年租金为220000元。其次，冯新伟立案时的起诉请求中并未追缴租期内的租金，而且诉讼请求明确要求被告向其支付2个半月租金45800元，按照220000元每年的租金标准计算，2个半月的租金为45833元，与冯新伟主张的金额基本相当。最后，冯新伟称其仅是同意肖伟军延期支付租金，并没有提供证据证明，也与其出具的收据内容相悖，因此对其抗辩意见，本院不予采纳。综上，本院认为冯新伟与肖伟军在合同履行过程中将租金标准变更为每年220000元，故冯新伟要求肖伟军补交200000元租金及利息的诉讼请求，本院不予支持。关于合同到期之后的占有使用费，冯新伟与肖伟军签订的房屋租赁合同已经于2020年4月10日到期，由于肖伟军在合同到期之后仍占有使用涉案房屋，因此肖伟军应向冯新伟支付占有使用期间的占有使用费，虽然肖伟军本人在2020年6月14日晚离开了涉案房屋，但是并未将涉案房屋交还给冯新伟，甚至收取了大部分小租客的租金至2020年6月30日，因此肖伟军应向冯新伟支付占有使用费至2020年6月30日。关于肖伟军辩称冯新伟同意合同期满后给予其免租两个月经营期的意见，其并未提交证据证明，冯新伟也不予认可，因此对肖伟军的该项抗辩意见，本院不予采信。2020年4月11日至6月30日的占有使用费按照变更后的占有使用费的标准计算，经核算为48821元（220000元/365天*81天），对冯新伟诉请中48821元的部分予以支持，超出部分不予支持。关于逾期支付利息，由于合同已经到期，双方对合同到期之后的占有使用费支付时间未进行约定，因此利息应从冯新伟通知肖伟军缴纳时开始计算，即从冯新伟提起本案诉讼之日（2020年7月10日）开始按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款项之日止。关于水电费，肖伟军对冯新伟发送的水电费明细清单未提出异议，甚至在微信中表明与其在2020年6月14日抄的水电度数差不多，由于肖伟军主张的是截至2020年6月12日的水电费，因此与肖伟军在2020年6月14日的抄表有差异系正常的，而且根据合同约定，水电费由肖伟军负担，因此冯新伟要求肖伟军支付水电费9770元，本院予以支持。关于电梯余值，根据双方于2015年4月份签订的租赁合同第四条第4款的约定“乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。”电梯作为涉案附属设施，已经固定在涉案房屋中，属于形成附合物，根据双方的约定以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”因此，合同到期之后，涉案电梯归冯新伟所有，肖伟军要求冯新伟赔偿电梯余值损失的依据不足，本院不予支持。关于保证金，根据房屋租赁合同第五条第1款第2项的约定：“除合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且乙方迁空、点清并付清所有应付费用后的当天将保证金全额无息退还乙方。”2015年4月份签订的租赁合同约定的押金为20000元，肖伟军并未支付，但是涉案房屋自2008年起一直由肖伟军承租，肖伟军支付了20000元押金，在2008年的合同到期之后，冯新伟没有将押金退还给肖伟军，肖伟军也没有另行支付押金，说明该笔押金同时作为了2015年的租赁合同的押金。根据上述约定，合同到期后保证金只是作为欠付费用的抵扣及迁空行为的担保，而对于肖伟军的欠付费用，冯新伟已经在本案中提出主张，本院已经支持，而冯新伟将涉案房屋另行出租给案外人的行为，可以视为其已经收回场地，因此肖伟军要求冯新伟返还保证金依据充分，本院予以支持。关于砌墙费，虽然肖伟军提交了符秋良出具的书面证言拟证明其是代冯新伟垫付了隔墙的费用，但是冯新伟不予确认，认为该费用是肖伟军私自对涉案房屋进行隔墙所产生的费用，按照合同约定该笔费用应由肖伟军自行负担。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条第三款的规定：“无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据。”由于符秋良未到庭接受法院的质询，因此对肖伟军提交的符秋良的证人证言本院不予采信。根据租赁合同第八条的约定装修产生的费用由肖伟军自理，因此肖伟军要求冯新伟承担该笔费用依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条第三款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告肖伟军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冯新伟支付2020年4月11日至6月30日期间的占有使用费48821元；二、被告肖伟军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冯新伟支付上述占有使用费的利息，以48821元为本金，从2020年7月10日开始按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款项之日止；三、被告肖伟军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冯新伟支付拖欠的水电费9770元；四、原告冯新伟于本判决发生法律效力之日起十日内向被告肖伟军返还押金20000元；五、驳回原告冯新伟的其他诉讼请求；六、驳回被告肖伟军的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5357.9元，由原告冯新伟负担4197.5元，由被告肖伟军负担1160.4元；反诉案件受理费1161元，由原告冯新伟负担230元，被告肖伟军负担931元；鉴定费8775元，由被告肖伟军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 何 丹二〇二一年七月二十日书记员 方琢华