江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终2831号上诉人（原审被告）：张德生，男，1952年10月16日出生，汉族，住淮安市清江浦区。上诉人（原审被告）：蔡美林（曾用名蔡美玲），女，1953年10月25日出生，汉族，住淮安市清江浦区。两上诉人共同委托诉讼代理人：方晓峰，江苏山师行律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：陶晶，江苏山师行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐崇华，男，1956年8月15日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被上诉人（原审原告）：张云，女，1957年5月26日出生，汉族，住淮安市清江浦区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张元新，江苏典筑律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：中国邮政集团有限公司淮安市分公司，住所地淮安市清江浦区淮海南路130号。负责人：吕雪松，该分公司总经理。委托诉讼代理人：刘厚生，男，该公司综合办公室副主任。委托诉讼代理人：杨阳，女，该公司综合办公室职员。上诉人张德生、蔡美林因与被上诉人徐崇华、张云、中国邮政集团有限公司淮安市分公司（以下至判决主文前简称中国邮政淮安分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2021）苏0812民初2711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张德生、蔡美林上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判变更登记的税费由张德生、中国邮政淮安分公司依据法律规定承担；2.撤销一审判决第二项，依法改判张德生、蔡美林在将淮安市清江浦区淮海南路XX房屋不动产产权变更至其名下后五年内协助徐崇华、张云办理该房屋的变更登记手续；3.被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：虽然2004年的民事调解书约定过户费用由张德生承担，但调解协议距今已经有17年，有可能导致税费比实际发生交易时增长几十倍，一审判令税费由张德生负担，有违公平，剥夺了张德生要求中国邮政淮安分公司承担赔偿责任的权利。根据买卖合同约定，上诉人应在取得产权登记五年后协助办理产权过户，一审无视双方约定，判令上诉人立即协助办理过户错误。徐崇华、张云共同答辩称，一审法院依据生效调解书，判决上诉人承担过户费用并无不当。上诉人如认为中国邮政淮安分公司对未及时办理房产证存在过错，应另案主张。双方在合同中约定，合同签订五年后即2011年上诉人应将产权过户到被上诉人名下，一审判决并未突破双方合同约定。中国邮政淮安分公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。徐崇华、张云向一审法院提出诉讼请求：1.判决张德生、蔡美林立即将登记在中国邮政淮安分公司名下淮安市清江浦区淮海南路XX房屋[不动产证号：苏（2020）淮安市不动产权第XXXX号]不动产权证变更登记在张德生、蔡美林名下，中国邮政淮安分公司予以协助，变更登记的税费由张德生、蔡美林承担；2.判决张德生、蔡美林在取得上述第一项不动产权证后，立即将该不动产权证变更登记至徐崇华、张云名下；3.本案诉讼费由张德生、蔡美林承担。一审法院认定的事实：2004年10月27日，中国邮政淮安分公司（原淮安邮政局）与张德生在原淮安市清浦区人民法院达成调解协议，该院形成（2004）浦民一初字584号民事调解书，写明：淮安邮政局同意将本市淮海南路邮政综合楼的房屋（含水电、铝合金窗等附属设施）出售给张德生，并于2004年10月27日交付给张德生，201室房屋价格确定为14.4万元，张德生已付款12万元，尚余2.4万元，由张德生于2004年10月27日一次付清给中国邮政淮安分公司，对于房屋的产权证、土地证，由淮安邮政局一并办理（如不好办理，应提供办理产权证、土地证的手续给张德生），相关费用由张德生负担。2006年7月11日，张德生、蔡美林（甲方）与徐崇华、张云（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：房屋坐落淮安市厅，按实际面积计算）；价格为人民币31万元，含附属设施费用在内；乙方于2006年7月将房款30万元交付于甲方，同时甲方将该房的钥匙及一切资料移交给乙方。合同第四条约定：余款1万元待甲方将房屋产权过户到乙方名下后一次性付清。甲方以其名义领取产权证，所需要付的一切费用由甲方承担。五年后，该房产权过户到乙方名下，所需的一切费用由乙方承担，但甲方必须协助乙方办理过房手续。合同签订后，双方均在合同上签字。当日，徐崇华、张云即向张德生支付30万元购房款，张德生出具收条。张德生、蔡美林也将案涉房屋交付徐崇华、张云占有使用至今，但一直没有办理过户手续。因涉案房屋为中国邮政淮安分公司职工集资分房，一直未办理房屋不动产权证，张德生、蔡美林遂一直未将涉案房屋过户给徐崇华、张云。后涉案房屋由中国邮政淮安分公司于2020年办理不动产权证，证号为苏（2020）淮安市不动产权第0076727号，登记的房屋坐落于。当事人对“淮海南路128号邮政综合楼”房屋即为“淮安市清江浦区淮海南路”房屋并无异议。一审法院另查明，张德生、蔡美林于2015年9月29日办理离婚登记。一审法院审理过程中，徐崇华、张云申请财产保全，要求查封中国邮政淮安分公司名下位于淮安市清江浦区淮海南路130号201室房屋，并提供了担保，一审法院已依法采取相应保全措施。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，经过法院调解，中国邮政淮安分公司将涉案房屋出售给张德生，双方对此并无异议，该买卖行为合法有效，一审法院予以确认。因涉案房屋当时尚未取得房屋产权证，还不具备过户的条件，但中国邮政淮安分公司已经将房屋交付给张德生，张德生也已付清房款，故张德生已经成为涉案房屋的实际权利人，同时上述行为发生在张德生、蔡美林婚姻关系期间，因此蔡美林也系房屋的实际权利人。2006年7月11日，张德生、蔡美林签订协议书，将涉案房屋出售给徐崇华、张云，因张德生、蔡美林作为房屋的实际权利人，有权作出包括转让在内的处分行为，故该份买卖合同不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。徐崇华、张云已付清30万元的购房款，房屋也已交付徐崇华、张云占有使用，中国邮政淮安分公司也取得了涉案房屋的不动产权证，故涉案房屋已具备变更登记的条件，张德生、蔡美林和中国邮政淮安分公司应当继续履行合同，配合徐崇华、张云办理不动产变更登记手续，因此徐崇华、张云此项诉讼请求不违反法律规定，一审法院予以支持。中国邮政淮安分公司应协助将涉案房屋登记至张德生、蔡美林名下，张德生、蔡美林在前述房屋变更登记至其名下后协助徐崇华、张云办理登记手续。关于变更登记的税费，根据调解协议和徐崇华、张云与张德生、蔡美林之间的买卖合同，中国邮政淮安分公司过户给张德生、蔡美林的费用由张德生、蔡美林承担，张德生、蔡美林过户给徐崇华、张云的费用由徐崇华、张云承担。另外，徐崇华、张云尚有1万元购房款未支付给张德生、蔡美林，应按照合同约定在涉案房屋产权过户到徐崇华、张云名下后一次性付清。关于张德生、蔡美林提出的涉案房屋应当过户到张德生、蔡美林名下五年后再配合徐崇华、张云办理过户手续的抗辩意见，一审法院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质、合同目的、习惯以及诚信原则，确定争议条款的含义。同时，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。买卖合同第四条约定“余款1万元待甲方将房屋产权过户到乙方名下后一次性付清。甲方以其名义领取产权证，所需要付的一切费用由甲方承担。五年后，该房产权过户到乙方名下，所需的一切费用由乙方承担，但甲方必须协助乙方办理过房手续”，对此条款徐崇华、张云的理解是由于当时房屋还没有产权证，遂约定从合同签订后的五年办理房产证，而不是办理产权证后五年过户，张德生、蔡美林则持相反意见。从字面理解，该条并未明确约定涉案房屋需在登记至张德生、蔡美林名下五年后过户，同时考虑到双方买卖合同于2006年订立，徐崇华、张云已实际占有使用涉案房屋十几年，一直未办理不动产变更登记，直至现在，涉案房屋才具备过户条件，如果待登记到张德生、蔡美林名下后五年再过户给徐崇华、张云，对徐崇华、张云并不公平，故对张德生、蔡美林此项抗辩意见一审法院不予采纳。一审法院判决：一、中国邮政淮安分公司于判决生效后三十日内协助张德生、蔡美林将位于淮安市清江浦区淮海南路房屋[不动产证号：苏（2020）淮安市不动产权第XXXX号]的不动产产权变更登记至张德生、蔡美林名下，变更登记的税费由张德生、蔡美林承担。二、张德生、蔡美林于淮安市清江浦区淮海南路房屋的不动产产权变更至其名下后三十日内协助徐崇华、张云将该房屋的不动产产权变更登记至徐崇华、张云名下。办理过户登记后，徐崇华、张云立即向张德生、蔡美林给付购房款1万元。案件受理费40元（已减半收取），保全费5000元，合计5040元，徐崇华、张云自愿负担2500元，张德生、蔡美林负担1270元，中国邮政集团有限公司淮安市分公司负担1270元。二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于中国邮政淮安分公司将案涉房屋不动产产权变更登记至张德生、蔡美林名下的税费承担问题。原淮安市清浦区人民法院（2004）浦民一初字584号民事调解书明确约定，案涉房屋的产权证、土地证由中国邮政淮安分公司一并办理，相关费用由张德生负担。案涉房屋系在张德生与蔡美林婚姻关系存续期间购买，且张德生、蔡美林又将案涉房屋以共同名义出售给徐崇华、张云，则案涉房屋在被处分时实际为张德生、蔡美林的夫妻共同财产，一审法院据此确定该部分税费由张德生、蔡美林共同承担并无不当，符合法律规定。关于涉案房屋应何时过户至徐崇华、张云名下的问题。案涉合同并未明确约定过户时间，双方当事人对过户时间的解释与理解各不相同，一审法院综合案件事实、合同签订及履行情况等，判令张德生、蔡美林在取得案涉房屋不动产权证后三十日内协助徐崇华、张云办理产权变更，所作处理并无不当。相关理由一审法院在判决书中已经作出详细阐述，本院不再赘述。另外，上诉人将产权过户至徐崇华、张云名下，产生的相关税费由徐崇华、张云负担，且上诉人也不存在履行不能或其他正当事由，故对该上诉主张本院不予支持。综上所述，张德生、蔡美林的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40元，由上诉人张德生、蔡美林负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 坚审 判 员  孙 艳审 判 员  王 敏二〇二一年七月三十日法官助理  张 登书 记 员  赵晓文