广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0112民初3277号原告：李显威，男，1987年3月1日出生，汉族，住广东省梅州市梅江区。原告：曾绮，女，1986年12月9日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：李显威，系原告曾绮的丈夫。被告：广州清大瑞泰信息科技有限公司，住所地广州市高新技术产业开发区彩频路9号1201C部位。代表人：广州清大瑞泰信息科技有限公司管理人。负责人：杨巍。委托诉讼代理人：刘莉、周俊杰，均系北京德恒（广州）律师事务所律师。原告李显威、曾绮与被告广州清大瑞泰信息科技有限公司（以下简称“清大瑞泰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2021年4月21日公开开庭进行了审理。原告李显威（同时作为原告曾绮的委托诉讼代理人）、被告清大瑞泰公司的委托诉讼代理人周俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李显威、曾绮向本院提出诉讼请求：1.判令被告依法按照国家部门相关规定，为广州市高新技术产业开发区科学城伴河路192号建科广场××××的业主办理不动产权属证；2.本案诉讼费由被告承担。庭审时，原告变更诉讼请求为：1.继续履行编号为20181217255X的《广州市商品房买卖合同》；2.判决被告将广州市黄埔区伴河路192号建科广场××××过户到原告名下；3.本案诉讼费由被告承担。李显威、曾绮后撤回了其第1项诉请。事实和理由：位于广州市高新技术产业开发区科学城伴河路192号(即原广州市萝岗区伴河路192号)建科广场由被告投资建设。2019年1月13日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同(一手房现售)》，并选择按揭贷款方式支付房价。2020年1月9日，原告决定变更支付方式，改为全款支付，全款支付后，被告于2020年1月9日开具了全款发票。原被告签订的涉案房屋的《广州市商品房买卖合同》第九条约定：“乙方委托甲方办理产权转移登记工作”。第九条第2款约定：“甲方应当自本合同签订之日起90日内(不超过90日)到房地产登记机构为乙方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的《房地产权证》交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件材料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件材料。甲方未告知或者告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。”原告认购涉案房产后，被告严重违约，不仅在出售时未告知房产的真实情况，拖延网签及预告登记，而且违法违规挪用售楼资金，本应受监管专用的资金至今去向不明且未追回，严重影响了工程建设进度及交楼，目前虽然交楼，也致原告收益受损。《不动产登记暂行条例》第十六条规定：“申请人办理不动产证应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：1.登记申请书，原件。2.申请人、代理人身份证明材料、授权委托书。3.相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书。4.不动产界址、空间界限、面积，房屋测绘报告，原件或经确认的复印件。”上述材料已于2020年4月23日交给被告工作人员李肖霞女士，并提交了565元现金用于办理不动产证。而破产管理人提出：“1.审核流程：符合办证条件的小业主申请办理房产证的，请及时一次性提供如下材料给开发商进行审核，开发商审核后呈报管理人确认。管理人经确认无误后将可以办证的小业主名单抄送给开发商，由开发商负责下一步办证工作。2.资料份数：一式一份，复印件每页签字按手印，原件需提交开发商现场核对。3.不动产查册证明：不动产登记中心正式出具的查册证明文件。4.关于契税：后续办证的契税需要小业主重新自行缴纳，之前已经将契税交给开发商的，可向管理人申报债权。5.关于购房款付款凭证：如遗失或不齐全可到银行打印流水单，如确属找不到，需经审计查账查明后方可办理。”上述五点与国家相关法律规定的办证所需材料毫无关联，可认定为故意刁难业主办证。其次，破产管理人提出有部分业主未交全款金额却有发票，与本案无关，破产管理人如认为原告与被告有勾结，可核查并以金融诈骗或更严重罪名起诉所有相关小业主，但是根据法律疑罪从无的原则，管理人不应以此为要求怀疑并刁难小业主办证，但以此为理由要求小业主提供与办证不关联的材料。最后，被告延期交付、清算破产本身就对小业主利益造成损失，破产管理人不仅不考虑小业主需求，还以各种理由刁难小业主，无理要求小业主配合查询被告账本，超出了小业主所应承担的义务。故原告要求：一、破产管理人按照4月23日小业主提交给被告的资料名单，同意此批小业主批量办证；二、破产管理人赔偿4月23日全体小业主逾期办证期间所产生的经济损失。原告为维护合法权益，维护社会稳定，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告清大瑞泰公司辩称，一、房产证办理涉及继续履行购房合同、处置被告公司财产等重要事项，管理人作为人民法院指定的第三方中介机构，必须勤勉尽责，忠实执行职务，对被告全体债权人负责，在为小业主办理房产证之前，必须核实购房合同签订及履行情况，确保原告已经履行合同主要付款义务。根据企业破产法第二十五条、第二十七条、第六十一条、第一百三十条规定，管理人在接受人民法院指定后应当依法履行管理人职责，全面调查核实债权人的财产情况，维护全体债权人及债务人的合法权益，对全体债权人负责，并接受人民法院及债权人会议的监督。截至广州市中级人民法院受理破产申请之日，原告主张的涉案房屋仍登记在被告名下，属于被告的财产。涉案房屋是在被告进入破产程序之前进行的买卖，商品房预售合同备案或网签、合同签订、房款支付、开具发票等实际情况，管理人并不清楚。管理人在接受广州市中级人民法院的指定后，依法履行管理人职责，调查和管理被告的财产。为切实维护包括原告在内的广大小业主的合法权益，管理人特向债权人会议申请与小业主继续履行合同，协助小业主办理过户及收楼手续。由于办理房产证涉及继续履行购房合同、处置被告公司财产等重要事项，管理人秉着应当勤勉尽责、为全体债权人负责的原则，在为原告办理房产过户之前，必须核实双方合同签订及履行情况，调查清楚双方是否已经签订商品房买卖合同、商品房买卖合同是否已经网签或备案、购房款是否已经付清、是否已开具发票等具体事宜。管理人只能在确认双方已经签订商品房买卖合同、商品房买卖合同已经网签或备案、购房款已付清、发票已全额开具等事宜后，才能协助小业主办理房产证，避免出现不符合办证条件却办理了过户而损害债权人合法权益的情形。二、由于被告的购房合同、财务账簿等资料存在遗失，管理人在客观上无法对原告与被告之间的合同签订、备案、购房款支付等合同实际履行情况进行全面核实，需要原告配合提交相关材料进行审查，共同协作解决办证问题。而且，支付房款是原告的主要合同义务，原告要求办理房产证应当提供证据证明其已经履行合同义务。被告作为广州百嘉信集团有限公司下属项目公司，全部的合同档案等资料由广州百嘉信集团有限公司保管，被告的财务事务由广州百嘉信集团有限公司相关人员代为处理。在被告进入破产程序后，广州百嘉信集团有限公司及相关人员一直拒绝出面向管理人移交其保管的被告的财产、账簿、会计凭证、合同文书等资料，且广州百嘉信集团有限公司及相关人员一直下落不明。管理人只能申请广州市中级人民法院协助搜查到了部分档案资料，部分关键性的合同、财务资料存在遗失。而且管理人在本案办理过程中，发现被告存在未收齐房款而向小业主开具全额发票的情形。管理人从现有搜查到的材料，无法查询到原告与被告签订的合同以及原告支付房款的记录，无法确认原告已经付清了购房款。但是，管理人本着能够及时为原告解决办证问题的初衷和目的，同时秉着勤勉尽责、为债权人负责的态度，曾多次通知原告，希望原告能够向管理人提供商品房买卖合同、合同网签或备案证明、房款支付流水单据、发票等材料，以供管理人审核原告是否符合办证条件，相互协助解决办证问题。但是原告自始至终拒绝向管理人提供任何材料，导致管理人无法对原告的合同签订、房款支付等情形进行审查。而且，支付房款是原告的主要合同义务，原告要求办理房产证应当提供证据证明其已经履行合同义务，在原告无法证明其已经履行合同付款义务的情况下，管理人无法协助其办理不动产权证。三、管理人已经协助230余户小业主成功办理了房产证，不存在恶意刁难不予办证的情形，原告所述内容与事实严重不符。在管理人接受人民法院指定后，已有绝大部分小业主配合向管理人提供了相关的材料。而且，截至目前，管理人已经审核通过确认符合办证条件的近250户，已经成功领取房产证的也达230余户，完成收楼的小业主也近500户。在现有存在客观困难的条件下，管理人本着对债权人勤勉负责、替小业主着想的态度，尽力配合协助为广大小业主解决办证、收楼的难题，不存在恶意刁难不予办证的情形，原告所述内容与事实严重不符。原告拒绝配合提供相关材料的态度和行为，是无法顺利办理不动产权证的主要原因。四、原告拒绝提供网签购房合同、已经交齐房款等符合办证条件的证明，不配合管理人对合同履行情况进行审核，将极大损害被告全体债权人的合法权益，应不予以支持。涉案房屋买卖合同对于买卖双方的权利义务均有规定，各方均应按照合同约定履行各自义务。而且，原告要求办理房产证，应当提交其已经交齐房款等符合办证条件的有效证据，但是原告拒绝提供网签购房合同、缴款凭证流水等已经履行合同主要义务、符合办证条件的证明，不配合管理人对合同履行情况进行审核，将导致无法对包括原告在内的广大小业主的合同签订情况进行及付款情况进行核实，而结合被告存在未收齐房款而开具发票的情况，该种方式将极大损害被告近600户债权人的合法权益，应当不予支持。五、原告构成重复诉讼，应当依法予以驳回起诉。原告于2020年4月28日向人民法院起诉，请求法院判决不通过管理人审核直接办理不动产权证，该案经法院审理，已于2020年12月24日裁定驳回原告起诉。而在2020年11月3日，原告再次向人民法院起诉，请求法院判决被告按照国家部门相关规定为其办理不动产权证，其实质仍是不通过管理人审核直接办理不动产权证。前后两个诉讼的当事人、诉讼标的相同，诉讼请求实质上也相同，即为原告不提供网签购房合同、缴款凭证流水等已经履行合同主要义务、符合办证条件的证明材料而直接办理不动产权证，构成重复诉讼。而且前述裁定在法院受理之日已经生效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》相关规定，本案应当依法驳回原告起诉。综上所述，恳请法院依法驳回原告起诉，维护相关当事人合法权益。本院经审理认定事实如下：2014年7月4日，清大瑞泰公司取得建科广场编号为穗房预（网）字第××号的《广东省广州市商品房预售许可证》。2016年5月28日，李显威、曾绮（乙方、买方）与清大瑞泰公司（甲方、卖方）签订《百嘉信【壹品E?PARK】商品房认购书》，李显威、曾绮购买清大瑞泰公司开发的位于广州高新技术产业开发区科学城伴河路192号××××公寓，该物业的建筑面积为40.17平方米（已含分摊之公用面积），套内面积为29.31平方米（该建筑面积与套内面积最终以测绘所测绘面积为准）；物业原价为660791元，付款方式为商业按揭付款，认购价为528148元，李显威、曾绮于签订本认购书时向清大瑞泰公司支付定金20000元，首期楼款为认购价的50%即248148元须于2016年5月31日前付清（已扣除定金），李显威、曾绮应于2016年5月31日前申办按揭贷款，按揭额260000元，年限10年。2018年12月12日，李显威、曾绮（买方、乙方）与清大瑞泰公司（卖方、甲方）签订编号为20181217255X的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，双方约定：乙方购买甲方开发的位于广州市黄埔区伴河路192号××××（以下简称“涉案房屋”）；该商品房用途为办公，建筑面积共40.1292平方米，其中套内建筑面积29.196平方米，共有分摊面积10.9332平方米；商品房按产权登记的建筑面积计价，单价为每平方米13161.19元，总金额528148元；付款方式为按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的50.77%，金额268148元，剩余房款金额260000元须于2019年2月12日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第九条第2款约定，甲方应当自本合同签订之日起90日内（不超过90日）到房地产登记机构为乙方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的《房地产权证》交付乙方。合同第十一条约定，甲方应当在2017年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。双方在合同中还约定了其他事项。清大瑞泰公司于2018年12月12日向李显威、曾绮开具涉案房屋票面金额为268148元的购房款发票。2019年3月26日，李显威、曾绮向本院提起诉讼，请求判令清大瑞泰公司支付逾期交楼的违约金等。本院于2019年7月8日作出（2019）粤0112民初2388号《民事判决书》，以李显威、曾绮当时实际支付的房价款268148元为基数，判决清大瑞泰公司向李显威、曾绮支付2018年1月1日至2019年3月26日的逾期交楼违约金共计60333.3元，驳回李显威、曾绮的其他诉讼请求。判后，李显威、曾绮、清大瑞泰公司均未提起上诉，该判决现已发生法律效力。2020年1月13日，清大瑞泰公司向李显威、曾绮开具涉案房屋票面金额为260000元的购房款发票。2020年3月17日，李显威、曾绮向税务机关缴纳涉案房屋印花税和契税共计15353.94元。2020年3月19日，广州市中级人民法院作出（2020）粤01破申9号《民事裁定书》，裁定受理案外人何莉对清大瑞泰公司的破产清算申请。同日，广州市中级人民法院作出（2020）粤01破66号《指定管理人决定书》，指定北京德恒（广州）律师事务所为清大瑞泰公司管理人，负责人为杨巍。清大瑞泰公司管理人曾通过短信向李显威发出《办证通知》，载明：“一、符合办证条件的小业主申请办理房产证的，应一次性提供如下材料给开发商进行审核，开发商审核后转管理人确认。管理人经确认后将可以办证的小业主名单抄送给开发商，并逐步开展下一步办证工作：（1）身份证复印件（签字并按手印）；（2）购房合同复印件（签字并按手印）；（3）购房款全额发票复印件（签字并按手印）；（4）购房款全额付款凭证：如POS刷卡单、转账凭证或银行流水复印件（签字并按手印）；（5）名下不动产查册证明复印件（签字并按手印）。小业主应按照要求一次性提交上述材料，因材料不齐全、不规范等原因，影响审核、确认时间的，相应的责任由小业主自担。小业主应如实提供办权证所需材料，并对所提供材料真实性负责。二、小业主还需要提供不动产登记中心所需要的材料，具体以不动产登记中心要求为准。”李显威、曾绮确认收到上述通知，并主张已按要求提交了相关办证材料。清大瑞泰公司管理人则主张其方在接受法院指定后，清大瑞泰公司的部分关键性合同、财务资料存在遗失，此外其方发现清大瑞泰公司存在未收齐房款而向小业主开具全额发票的情形，且从现有搜查到的材料中无法查询到李显威、曾绮与清大瑞泰公司签订合同以及支付房款的记录。鉴于李显威、曾绮主张其方以现金方式支付购房款，无法提供银行流水，管理人再次通知其方可提供现金取款凭证、现场交款照片、录音录像等予以佐证，但李显威、曾绮拒绝提供。由于存在本案情形的小业主将近三十户，涉及金额较大，管理人需要全面核查后制定方案报告债权人会议或者债权人委员会审议表决，以维护清大瑞泰公司所有债权人的合法权益。李显威、曾绮提交的借记卡明细记录显示，其方于2018年12月12日向清大瑞泰公司转账39999元；李显威、曾绮另提交的《中国银行交易流水明细清单》显示，其方于2020年1月13日9:40:47收到薛浪涛附言为“购房款”的银行转账480000元，同日9:49:48在中国银行广州黄埔大道西支行支取了现金480000元；李显威、曾绮还提交了视频片段，显示相关人员清点现金情况，李显威、曾绮主张系其方于2020年1月13日将现金支付给清大瑞泰公司出纳的现场情况。经询问付款的详细经过，李显威、曾绮述称其方于2018年12月12日向清大瑞泰公司转账的39999元中包含2套房屋的购房款，其中涉案房屋为20000元；2020年1月13日向清大瑞泰公司现金支付了240000元。经查，李显威、曾绮曾另案向本院起诉，请求判令清大瑞泰公司将广州市黄埔区伴河路192号建科广场××××过户到其方名下，案号为（2021）粤0112民初9742号。该案中，李显威、曾绮亦提交了清大瑞泰公司于2020年1月13日开具的C栋1108房票面金额为260000元的发票作为证据。又查明，清大瑞泰公司管理人曾在（2021）粤0112民初859号案中确认，现有30户左右的业主存在本案情况，该30户业主向管理人提交了办证申请，且绝大多数提交了取款凭证以及付款的录音、视频、照片。再查明，李显威、曾绮曾另案起诉清大瑞泰公司，请求法院判令其方可不通过清大瑞泰公司直接到相关部门办理涉案房屋不动产权属证，案号为（2020）粤0112民初7574号。该案中，本院于2020年12月24日作出《民事裁定书》，以李显威、曾绮提出的诉讼请求无诉的利益为由，裁定驳回其方的起诉。后双方当事人均未提起上诉。上述事实有《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》、购房款发票、（2019）粤0112民初2388号《民事判决书》《税收完税证明》、（2020）粤01破申9号《民事裁定书》、（2020）粤01破66号《指定管理人决定书》、短信截图、借记卡明细记录、《中国银行交易流水明细清单》及当事人陈述等证据证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，本院予以采信。本院认为，李显威、曾绮自愿撤回其第一项诉请，应视为对自身权利的合法处分，本院依法予以准许。关于本案是否属于重复起诉的问题。李显威、曾绮在本案中的诉讼请求为判令清大瑞泰公司为其办理涉案房屋的过户手续，与其方在前诉（2020）粤0112民初7574号案中请求判令其方可不通过清大瑞泰公司办理涉案房屋不动产权属证的诉讼请求不一致，且也未否定前诉裁判结果，故不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条第一款规定的构成重复起诉的条件。清大瑞泰公司主张李显威、曾绮本案属于重复起诉，本院不予认可。本案的争议焦点在于李显威、曾绮是否有权要求清大瑞泰公司为其办理涉案房屋的不动产登记手续。对此本院分析如下：首先，双方当事人签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。其次，根据李显威、曾绮提供的购房款发票，其方已于2020年1月13日向清大瑞泰公司付清了涉案房屋的尾款。尽管李显威、曾绮未能提交全部银行转账流水，但其方主张该笔款项系分别通过转账和现金方式支付，并为此提交了2018年12月12日的银行转账记录和2020年1月13日的银行取款记录予以佐证。相关转账、取款记录在时间、数额上均与购房款发票以及李显威、曾绮的主张较为吻合。结合清大瑞泰公司管理人确认有30户业主存在本案情形，且其他业主亦提交了取款凭证甚至付款的录音、视频、照片等证据的事实，综合全案情况，本院认为李显威、曾绮提交的证据已形成相应证据链，可证明其已按照合同约定向清大瑞泰公司支付完毕涉案房屋的购房款。现清大瑞泰管理人确认公司的部分合同、财务资料已遗失，其方在未能接管公司全部合同、财务资料的情况下，主张公司存在未收齐房款便出具全部购房款发票的情形，本院不予认可。最后，《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》第九条第2款约定，清大瑞泰公司应当自合同签订之日起90日内（不超过90日）到房地产登记机构为李显威、曾绮办妥产权转移登记手续，并将以李显威、曾绮为产权人的《房地产权证》交付乙方。鉴于李显威、曾绮已按照合同约定向清大瑞泰公司付清了全部购房款，履行了其方的主要合同义务，故其诉请清大瑞泰公司按照合同约定为其办理不动产登记手续，合法合理，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十条之规定，判决如下：被告广州清大瑞泰信息科技有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内协助原告李显威、曾绮办理将广州市黄埔区伴河路192号建科广场××××房产权转移登记至原告李显威、曾绮名下的相关手续。案件受理费50元，由被告广州清大瑞泰信息科技有限公司负担。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 波二〇二一年七月十四日书记员 黄宝茵