河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终2888号上诉人(原审原告)：河南兰庭物业管理有限公司。住所地：固始县城关元宝山社区北莲塘村民组。法定代表人：张全超，总经理。委托诉讼代理人：段刚，河南振蓼律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：祝明才，男，汉族，1968年9月1日出生，住固始县。上诉人河南兰庭物业管理有限公司（以下简称兰庭公司）因与被上诉人祝明才物业服务合同纠纷一案，不服河南省固始县人民法院（2021）豫1525民初2110号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年7月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人兰庭公司的委托诉讼代理人段刚，被上诉人祝明才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。兰庭公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判被告立即支付原告物业费3110.69元、电梯使用费960元、公摊水电310元、电费6100元、水费1476元，合计11956.69元，违约金3587元，总计15543.69元；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:上诉人与被上诉人物业服务合同纠纷一案，不服固始县人民法院于2021年5月28日作出的（2021）豫1525民初2110号民事判决，上诉人认为该判决一审法院判决认定事实有误、适用法律不当。具体理由如下：被上诉人在入住由上诉人提供物业服务的住宅小区房屋时，和上诉人签订了前期物业服务合同，合同双方约定的物业服务范围和价格，上诉人已经按照合同约定提供了全部的物业服务，全面履行了合同义务，故被上诉人应当按照合同约定交纳相关费用，双方之间从来没有就变更物业服务合同达成任何一致意见。双方物业服务合同履行期间，小区业主委员会与上诉人形成补充协议一份，协议约定上诉人在特定时间给予物业费用收费优惠，同时约定了水电费用代收标准，现在优惠收费上诉人已经执行。优惠期限届满，上诉人和被上诉人之间未成新的物业服务协议，原协议未变更和解除，仍然应当执行。综上所述，一审法院判决认定事实有误、适用法律不当，依法应当予以撤销！祝明才答辩称：一、双方签订的《前期物业服务合同》是在物业公司交费、收房钥匙时匆忙签订的，未看内容，对方也未给业主提供一份，对该协议的真实性与合法性存疑。二、上诉人未能提供适当的物业管理服务。1、保洁服务存在的问题，有一审提供的图片证据为证；2、安保与秩序存在的问题有监控室、门卫、车辆停车管理的问题，电梯维修不及时、不作为的问题，有外人随便进入小区的问题。3、小区内违占违建问题严重，物业公司管理存在不及时、不作为的问题。三、物业公司存在乱收费，巧立名目重复收费，擅自提高收费标准的问题。四、关于违约金的计算严重不当，原协议的违约处分不对等，属无效条款。五、上诉人诉讼的依据《前期物业服务协议》已经终止，属无效协议。兰庭公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告立即支付原告物业费3110.69元、电梯使用费960元、公摊水电费310元、水费6100元、电费1476元，合计人民币11956.69元，违约金3587元，总计人民币15543.69元；2、依法判令被告承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：祝明才为固始县秀水御园小区业主，原告兰庭公司为该小区提供物业服务，2017年2月9日，双方签订了《前期物业服务协议》，载明：“物业服务费用，由业主按其拥有的建筑面积交纳：多层住宅1元/月/平方、高层住宅1.2元/月/平方，物业服务费用按年度交纳，交房时预交第一年度的费用，以后则每满一年的首月届满前交纳下一年度的费用；电梯服务费用第1层不收取，第2-4层按16元/户/月收取，第5-7层按23元/户/月收取，第8-11层按30元/户/月收取，第12-18层按35元/户/月收取，第19-25层按40元/户/月收取，第26-33层按45元/户/月收取；物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由业主按照/户；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、租金等代收代缴收费服务（代收代缴费不属于物业服务费用），收费标准执行政府有关规定”等等。2019年1月24日，原告兰庭物业公司与秀水御园业主委员会签订了一份《补充协议》，主要内容为：“2017年10月1日至2018年12月31日期间，物业各项收费标准如下：1、物业费（原定价1.2元/平方/月）及电梯费按原定价的6.5折缴费；2、电费按0.6元/度据实缴费，水费按3.7元/吨据实缴费。说明：1、2017年10月以前的物业相关的各项缴费按原前期物业合同约定标准执行。2019年1月1日以后的各项收费重新协商，经业主代表大会决议后另签物业服务合同。2、已缴费业主可去物业办公室重新按此收费标准核算，多交的部分可冲抵水电费或冲抵以后的物业费。3、对自家水电表有异议的业主，可在公告之日起两日内到物业报备，与物业人员共同拆表、封存、检测，经检测如真有问题，由物业公司承担检测费用，并重新据实核算以往水电费；经检测如无问题，则由业主方承担检测费用。并据实交纳水电费。…本协议为秀水御园小区前期物业服务合同的变更与补充条款。”被告祝明才已按照上述协议约定付清截至2018年12月31日的各项费用。一审法院认为，兰庭公司负有按照物业服务合同约定的及相关法律、法规规定、行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，祝明才作为业主负有按照物业服务合同约定交纳物业服务费的义务。原告兰庭公司与秀水御园小区业主委员会签订的《补充协议》，系双方真实意思表示，对原、被告双方均有约束力，该协议对双方签订《前期物业服务协议》的部分内容进行了补充和变更，且明确约定：“2019年1月1日以后的各项收费重新协商，经业主代表大会决议后另签物业服务合同”，故原告主张以《前期物业服务协议》约定标准计算2019年以后的物业费、电梯使用费、公摊水电费、水费、电费及违约金共计15543.69元的诉讼请求，无事实和法律依据，依法予以驳回。业主如对物业服务公司的服务不满，可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通、协商解决，且业主大会有决定选聘、解聘物业公司的权利，双方应依约尽快协商各项收费标准，避免影响物业公司的正常经营、小区的正常管理和小区业主的共同利益。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告河南兰庭物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费189元，减半收取计94.5元，由原告负担。本院二审期间，上诉人兰庭公司提交了被上诉人祝明才的用水、用电情况统计表，证明上诉人起诉的水电费没有超过被上诉人实际使用的数额。被上诉人质证称，这个数额还需要进一步核实。本院经审理对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，业主交纳相关的费用虽然为其法定义务，但是对于交纳相关费用的标准、时间和条件，则应以当事人的约定为准。2019年1月24日，上诉人兰庭公司与秀水御园小区业主委员会签订的《补充协议》明确约定：“2019年1月1日以后的各项收费重新协商，经业主代表大会决议后另签物业服务合同”，在秀水御园小区业主代表大会未作出决议并另行签订物业服务合同的情况下，上诉人兰庭公司依据《前期物业服务协议》约定标准计算2019年以后的物业费、电梯使用费、公摊水电费、水费、电费及违约金，与双方合同约定内容相悖，由于条件未成就，本院对于主张的相关费用亦不予支持。兰庭公司虽然提出业主委员会怠于按照《补充协议》的约定与其协商相关的收费标准，但是并未提交证据证实。上诉人兰庭公司可在与业主委员会另行协商后，或在有证据证明与业主委员会协商不成后，另行主张相关权利。综上所述，兰庭公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费189元，由河南兰庭物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  买戈良审判员  周振力审判员  付 巍二〇二一年七月二十七日法官助理李艺璇书记员余露