江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终2403号上诉人（原审原告、反诉被告）：张婷婷，女，1991年3月18日出生，汉族，住淮安市。委托诉讼代理人：姜明月，江苏圣典(淮安)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王冰，江苏圣典(淮安)律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴海霞，女，1975年4月23日出生，汉族，住淮安市。委托诉讼代理人：朱洪兵，江苏昊震翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：季锐,江苏冠文(淮安)律师事务所律师。上诉人张婷婷因与被上诉人吴海霞房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2020）苏0891民初3529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张婷婷上诉请求：撤销原判，改判继续履行《存量房买卖及买卖居间合同》，由吴海霞向张婷婷交付中南世纪城一期4号楼501室房屋并协助张婷婷办理登记过户手续。一、二审诉讼费用由吴海霞承担。事实和理由：1.案涉合同应当继续履行，一审不应主动审查解除通知效力。2.吴海霞明示拒绝办理公证行为构成违约。3.张婷婷迟延支付尾款系行使不安抗辩权，吴海霞未履行催告程序单方解除合同于法无据。被上诉人吴海霞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。张婷婷向一审法院提出诉讼请求：1.判令双方继续履行《存量房买卖及买卖居间合同》，吴海霞向张婷婷交付中南世纪城一期4号楼501室房屋，并协助张婷婷办理登记过户手续；2.判令本案诉讼费、保全费由吴海霞负担。吴海霞向一审法院提出反诉请求：1.解除双方签订的《存量房买卖及买卖居间合同》，10万元定金不退；2.张婷婷承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2020年7月6日，张婷婷（乙方）与吴海霞（甲方）及淮安房先锋房地产经纪有限公司（丙方）签订《存量房买卖及买卖居间合同》，乙方购买甲方所有的中南世纪城一期4号楼501室房屋，面积136.42平方米，总价为159万元。合同约定：合同签订当日，乙方向甲方支付定金10万元，乙方于2020年8月10日前支付首付款25万元，乙方于2020年9月20日前支付剩余房款124万元。合同第五条：甲方应于2020年9月20日前将该房屋内所有户口迁出。合同第六条：1.甲乙双方约定于2020年9月20日前，根据不动产坐落位置准时到达有权部门，共同进行网签，由居间方指导网签流程。届时任何一方未能准时到场的视为违约，违约方需向守约方承担违约责任，同时，守约方有权决定是否单方面解除存量房买卖居间合同。2.任何一方因特殊原因如疾病、交通问题等导致不能按时到达，应提前以对方可知晓的方式通知另一方及居间方，并在现场确认书中备注确认。3.甲、乙、丙三方除特别约定时间外，按全款到指定账户后七个工作日内，共同前往当地房产交易中心办理房屋权属转移登记手续。合同第七条：1.甲方于甲方收到全款当日向乙方移交房屋钥匙。第八条违约责任：2.因甲方或乙方违反本合同约定，如拒不配合或虚假提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：逾期超过十天但不超过三十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担本款约定的责任。守约方解除合同的，守约方应向违约方发出解除合同通知书。合同第十四条：中介手写条款“此房全款，公证给乙方，乙方名下已两套房，公证时间为两年，家具家电全留”。合同签订当日，张婷婷向吴海霞支付10万元定金，7月19日，张婷婷支付首付款25万元。2020年10月7日，吴海霞向张婷婷发出《解除合同通知书》。关于办理公证事宜，张婷婷主张购房时张婷婷名下有两套房屋，因此双方约定涉案房屋办理公证。2020年9月14日、9月18日中介员工吕玉龙电话联系吴海霞，要求吴海霞收取剩余房款并办理公证手续，吴海霞予以拒绝，并表示可以收取房款余款，但是现在没有时间去办理公证，合同约定两年内都可以办理公证，有时间就去办理公证，基于此，张婷婷行使不安抗辩权未能在9月20日前支付余款。吴海霞对此不予认可，辩称双方并未约定公证，签订合同时也未注意到合同十四条手写部分，因吴海霞需另行购买房屋，和中介沟通时也表明其同意过户，张婷婷应在9月20日前支付房款余款，合同约定公证时间两年，现在没有时间去公证。一审法院认为：该房屋买卖合同是双方真实意思表示,并不违反法律规定,为有效合同，双方均应按照合同约定履行相应义务。现双方关于是否公证及办理公证时间产生争议，导致张婷婷未在合同约定时间内支付房款余款，吴海霞据此向张婷婷发出解除房屋买卖合同通知。首先，关于合同第十四条的手写条款，吴海霞虽辩称对此不知情，但其持有的房屋买卖合同中亦有此条款，法院对于吴海霞辩称不予采纳。其次，关于公证时间问题，张婷婷要求在2020年9月20日前办理公证，吴海霞辩称两年之内都可以去公证。因张婷婷无购房资格，双方因而约定公证条款，但合同中并未明确约定办理公证的时间，且合同中亦约定了网签及过户的时间，吴海霞已告知中介要求张婷婷在约定的时间前支付房款余款，且可以配合协助过户，但张婷婷仍未履行支付房款的义务，根据合同第八条违约责任的约定，吴海霞向张婷婷发出解除合同通知书，至此双方签订的房屋买卖合同已解除，故对于张婷婷要求交付房屋、协助过户的诉讼请求，吴海霞要求解除合同的反诉请求不予支持，吴海霞主张适用定金罚则，已收取10万元定金不退还，于法有据，法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条规定，判决：一、吴海霞已收取定金10万元不予退还张婷婷；二、驳回张婷婷的诉讼请求；三、驳回吴海霞的其他诉讼请求。案件受理费15960元，减半收取7980元，保全费5000元，合计12980元，由张婷婷负担；反诉费9555元，由张婷婷负担。二审中，上诉人张婷婷提交证据如下：1.借记卡余额截图，证明上诉人名下余额金额为1300548.12元，具有购买案涉房屋的经济能力。2.不动产权登记证和信息查询登记簿，证明：2021年4月16日后，上诉人名下只有一套房屋，具备购买案涉房屋资格。3.完税证明，证明2021年4月16日我方出售一套房屋后，名下只剩一套房屋。4.购房资格证明，证明上诉人在2021年4月20日取得购房资格证明。上述证据综合证明在一审出具判决书2021年4月30日前，我方已具备购买案涉房屋的所有条件，也具备过户登记的条件。被上诉人吴海霞质证称：对证据1的三性不予认可，理由是该借记卡余额未显示时间，账户没有名称。本案核心是上诉人违反合同约定，没有按期履行付款义务，如果其当时账户上有足够余额而不支付，可见其是恶意违约。对证据2的真实性无异议，关联性有异议，该组证据看不出中南世纪城二期24号楼2606室转移到他人名下。对证据3的真实性无异议，但是不能证明中南世纪城二期24号楼2606室转移到他人名下。对证据4，购房资格证明系复印件，不予质证。本案焦点是上诉人在买卖合同中具有违约行为导致合同解除，上诉人是否具有买房资格的证据不应纳入案件考虑范围内，且这些证据只能证明签订买卖合同当时上诉人不具备购房资格的事实。经审查，本院对于上诉人张婷婷提交证据的真实性予以确认，因本案争议焦点为张婷婷在2020年9月20日未付房款是违约还是行使不安抗辩权，故对上述证据的关联性不予确认。本院经审理，对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力，双方当事人均应按照合同履行各自义务。本案中，张婷婷与吴海霞之间的房屋买卖合同关系合法、有效，双方均应当按照合同约定履行合同义务。因张婷婷未能按照合同约定时间支付剩余房款124万元，且已逾期超过10天，吴海霞于2020年10月7日向张婷婷发出的解除合同通知具有合同和法律依据，应为有效。上诉人张婷婷主张，吴海霞拒绝办理公证手续构成违约，张婷婷未付房款行为系行使不安抗辩权。经审查，双方合同约定了给付房款及办理房屋过户登记的具体内容，对于办理公证的内容、时间约定并不明确，且公证并非房屋买卖及过户所必须手续，吴海霞虽不同意在2020年9月20日前公证但同意履行接受房款及办理过户义务，表明吴海霞有继续履行合同的意思表示，张婷婷主张吴海霞在2020年9月20日拒绝办理公证手续构成违约没有事实和法律依据，张婷婷未在合同约定时间付款构成违约且逾期超过10天，吴海霞主张解除合同并适用定金罚则具有事实和法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人的上诉请求均没有事实和法律依据，不应予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15960元，由上诉人张婷婷负担。本判决为终审判决。审判长 徐 俊审判员 梁新星审判员 刘玉娟二〇二一年七月二十七日书记员 孙 静