河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终2802号上诉人(原审被告)：郑文龙，男，1963年9月2日出生，汉族，住南阳市宛城区。上诉人(原审被告)：宋银叶，女，1968年1月10日出生，汉族，住南阳市宛城区。被上诉人(原审原告)：王玉德，男，1963年4月9日出生，汉族，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：王晓东，河南怡和律师事务所律师，特别授权。上诉人郑文龙、宋银叶因与被上诉人王玉德房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳高新技术产业开发区人民法院（2021）豫1391民初42号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑文龙、宋银叶上诉请求：1.撤销（2021）豫1391民初42号民事判决，依法改判。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。郑文龙、宋银叶与王玉德所签安置房转让协议的依据是郑文龙、宋银叶与南阳市城乡一体化示范区白河街道办事处签订的0992号《征收安置住房意向书》，该意向书约定给郑文龙、宋银叶的安置面积为1011.9平方米。现0992意向书被政府公告改变，郑文龙、宋银叶的住房安置补偿面积只剩下422.32平方米。该事实郑文龙、宋银叶无法预见，双方签订房屋转让协议的基础因政府行为而丧失，导致房屋转让协议因情势变更而应依法解除。2.一审法院采信证据违法。一审法院明知《拆迁安置协议项下权利义务转让合同》的签订依据是《征收安置住房意向书》，也依然将协议内容认定为合法成立的民事法律行为作为定案的事实依据加以认定，忽视了意向书的性质。3.一审法院认定事实的错误和采信证据的违法导致其在判决中所使用的法律是错误的。郑文龙、宋银叶所在建的房屋是集体土地，没有政府征收也没有给政府缴纳土地出让金，房屋在房管局也没有备案，郑文龙、宋银叶的安置房是用老宅基地产权所置换，安置房也没有土地证，是集体土地不能买卖，否则合同无效。王玉德辩称，郑文龙、宋银叶收取其他买房人的现金需要查明。郑文龙、宋银叶与白河街道办事处签订的《征收安置住房意向书》，双方2015年9月18日签订的《拆迁安置协议项下权利义务转让合同》有效，王玉德有权利要求郑文龙、宋银叶履行合同。政府的正式文件证明该土地性质已经转变，不是集体土地，本案《拆迁安置协议项下权利义务转让合同》有效，请求驳回上诉，维持原判。王玉德向一审法院起诉请求：1．确认2015年9月18日王玉德与郑文龙、宋银叶签订的《拆迁安置协议项下权利义务转让合同》有效，郑文龙、宋银叶继续履行并协助办理分房、安置房选房手续，交付120平方米房屋；2．郑文龙、宋银叶支付过渡费32640元；3．诉讼费由郑文龙、宋银叶承担。一审法院认定事实：郑文龙、宋银叶系夫妻关系。2015年7月8日，郑文龙与南阳市城乡一体化示范区白河街道办事处签订0992号《征收安置住房意向书》（以下简称0992号意向书），约定安置面积1011.9平方米，意向户型面积为140平方米三套、120平方米四套、111.9平方米一套。安置房过渡期为24个月，自签订补偿协议书和安置意向书之日起，按照房屋合法建筑面积每平方米每月8元计算，一次性支付24个月过渡费，超期未能交房，按双倍支付过渡费，按每平方米每月16元计算。2015年9月18日，王玉德与郑文龙、宋银叶签订了《拆迁安置协议项下权利义务转让合同》，约定郑文龙、宋银叶将南阳市城乡一体化示范区白河街道办事处姜营村城中村改造项目其中一套，建筑面积为120平方米房产转让给王玉德所有；转让价格为252000元，一次性付清；约定郑文龙、宋银叶保证转让房产无纠纷，若发生与郑文龙、宋银叶有关的纠纷，债权债务概由郑文龙、宋银叶负责解决；郑文龙、宋银叶有义务协助王玉德办理该权利义务的变更手续，配合王玉德办理分户、安置选房手续，待本房屋可以办理房屋产权证、土地证等相关手续时，郑文龙、宋银叶应协助王玉德办理；约定安置意向书上的过渡费自2017年7月8日以后归王玉德领取，以王玉德受让的权利义务相对应的房产面积为准。协议签订后，王玉德依据约定向郑文龙、宋银叶支付足额购房款252000元。2019年12月28日，姜营村安置房选房公告（第53号）显示，根据姜营街道办事处姜营村安置房分配方案，经示范区解决姜营村问题专项工作组审核同意，郑文龙（档案号0992号）被列入第53批分房对象，郑文龙宅基地尺寸为211.16平方米，选房日期为2019年12月28日。截止庭审结束之日，郑文龙、宋银叶因实际分房面积与0992号意向书安置面积不一致为由拒绝选房。一审法院认为，王玉德与郑文龙、宋银叶签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，并不违反法律、法规强制性规定，买卖合同真实有效，双方均应按照合同约定恪守履行。关于郑文龙、宋银叶辩称因政府对其安置面积重新认定，致双方签订的转让合同因情势变更而导致合同解除。法院认为，政府第53号选房公告显示郑文龙在分房对象之列，宅基地尺寸为211.16平方米，安置面积也远远超过涉案房产面积。郑文龙、宋银叶安置面积的改变并未导致合同履行不能，郑文龙、宋银叶仍应当按照合同约定履行义务。郑文龙、宋银叶因对安置面积不满拒绝选房履行合同，属于郑文龙、宋银叶为了自己的利益不正当地阻止履行对王玉德合同义务的条件成就，应视为条件已经成就。本案中双方签订的转让合同不具备合同解除的法定或约定情形，故对郑文龙、宋银叶的辩解理由，法院不予采纳。关于郑文龙、宋银叶辩称转让合同没有明确的标的物，只是一种要约的辩解理由，法院认为，合同是双方当事人意思自治的形式表现，根据合同签订时的客观现状以及所要实现的目的，双方签订合同时的真实意思表示是将郑文龙、宋银叶拆迁所得房产中的120平米房产转让给王玉德所有，双方合同中对标的物的约定清楚明确，且根据政府的选房公告，现该标的物确实存在，已符合选房、交付条件，郑文龙、宋银叶理应依约履行，故对郑文龙、宋银叶的辩解理由，法院不予采纳。关于郑文龙、宋银叶辩称案涉房屋所占的土地系村集体土地不能买卖，合同无效。法院认为，本案中协议双方意思表示真实，在协议签订时均明知土地及房屋将被政府征收拆迁，该土地被征收后，现在已经失去认定涉案协议违反强制性规定而无效的情形，故对郑文龙、宋银叶的辩解理由，法院不予采纳。关于过渡费，王玉德在庭审后自愿放弃主张过渡费，系其对自身权利的自由处分，且有利于化解矛盾，并不损害郑文龙、宋银叶的合法权益，法院予以准许。综上所述，王玉德要求郑文龙、宋银叶履行合同并协助王玉德办理相关房屋楼层户型挑选手续、交付房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。考虑到现在可选房屋面积有限且固定，结合本案实际情况，从更有利于解决双方纠纷的角度出发，遵循公平原则，选房面积应在可选面积中以最接近120平方米为准，大于120平方米的由王玉德以现在市场价6000元价格补足差价，小于120平方米的由郑文龙、宋银叶以原合同履行单价每平方米2100元退还差价。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条规定，判决如下：一、确认王玉德与郑文龙、宋银叶于2015年9月18日签订的《拆迁安置协议项下权利义务转让合同》有效。二、郑文龙、宋银叶于判决生效之日起十五日内协助王玉德办理南阳市城乡一体化示范区姜营街道办事处姜营村安置房选房、交付房屋等相关手续，选房面积应在可选面积中以最接近120平方米为准，大于120平方米的由王玉德以现在市场价6000元价格补足差价，小于120平方米的由郑文龙、宋银叶以原合同履行单价每平方米2100元退还差价。如果郑文龙、宋银叶未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5570元，保全费1943元，共计7513元，由王玉德负担490元，郑文龙、宋银叶负担7023元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为涉案双方2015年9月18日签订的《拆迁安置协议项下权利义务转让合同》是否有效，郑文龙、宋银叶应否协助王玉德办理安置房选房交房等相关手续，并以选房的实际面积支付房款。关于涉案双方2015年9月18日签订的《拆迁安置协议项下权利义务转让合同》是否有效问题。根据河南省人民政府土地管理文件豫政土﹝2016﹞59号文显示，河南省人民政府同意南阳市实施转用并征收包含姜营村在内的69.7398公顷，作为南阳市实施2015年度第二批城市建设用地，同意南阳市国土资源局拟定的农用地转用和土地征收实施方案。涉案双方在协议签订时也均明知土地及房屋将被政府征收拆迁，根据上述政府文件显示，土地被征收后，拆迁安置房屋所在土地性质已经发生转变。一审法院据此认为“现在已经失去认定涉案协议违反强制性规定而无效的情形”，对郑文龙、宋银叶抗辩协议无效理由不予采纳并无不当。郑文龙、宋银叶上诉称案涉房屋所在土地系集体性质证据不足，本院不予采信。且郑文龙、宋银叶在其上诉状中同时称“双方签订房屋转让协议的基础因政府行为而丧失，导致房屋转让协议因情势变更而应依法解除”，只有合同在确认有效的情况下，才可以解除。所以，郑文龙、宋银叶在其上诉状中既认可协议有效，又称协议无效，本身自相矛盾。郑文龙、宋银叶上诉称协议无效的理由事实依据和法律依据均不充分，本院不予支持。关于郑文龙、宋银叶应否协助王玉德办理安置房选房交房等相关手续，并以选房的实际面积支付房款问题。合同一经签订，双方当事人均应严格依法全面履行合同内容。按照《拆迁安置协议项下权利义务转让合同》约定，王玉德向郑文龙、宋银叶支付了全额购房款，郑文龙、宋银叶应向王玉德交付房屋。依据2019年12月28日姜营村安置房选房公告（第53号）显示，郑文龙（档案号0992号）被列入第53批分房对象，郑文龙、宋银叶已具备选房资格，涉案双方签订的《拆迁安置协议项下权利义务转让合同》约定的合同标的明确且存在。一审法院认为郑文龙、宋银叶履行合同义务的条件成就，应视为条件已经成就，并判决郑文龙、宋银叶协助王玉德办理安置房选房交房等相关手续，并以选房的实际面积支付房款适当。郑文龙、宋银叶仅以实际选房面积与0992号《安置意向书》所约定房屋安置面积不一致为由，产生不满拒绝选房，进而阻止履行与王玉德签订的协议实为不妥，故郑文龙、宋银叶上诉称一审法院判决其交付房屋，实属枉法裁判的理由，缺乏有效证据印证，本院不予采信。综上所述，郑文龙、宋银叶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5570元，由郑文龙、宋银叶负担。本判决为终审判决。审判长 赵变英审判员尹庆文审判员高璐二〇二一年七月十三日法官助理刘慧书记员李斌