河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终3538号上诉人(原审原告)：王金磊，男，1983年9月8日出生，汉族，住河南省方城县。委托诉讼代理人：刘志华,河南九多律师事务所律。委托诉讼代理人：闻博，河南九多律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：南阳宝城房地产开发有限公司，住所地南阳市长江路，统一社会信用代码914113006153142172。法定代表人：郑洪磊，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张洁，河南佑邦律师事务所律师。上诉人王金磊因与被上诉人南阳宝城房地产开发有限公司（以下简称“宝城房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳高新技术产业开发区人民法院（2021）豫1391民初484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月29日立案后，依法组成合议庭，于2021年7月13日公开开庭进行审理。上诉人王金磊的委托诉讼代理人刘志华、闻博，被上诉人宝城房地产公司的委托诉讼代理人张洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王金磊向本院上诉请求：依法撤销一审判决第一项和第二项，改判被上诉人赔偿上诉人经济损失21000元。事实与理由：一审认定案涉房屋存在“一房二卖”但不能证实案涉储藏室存在“一房二卖”属于认定事实错误，法律适用错误。1.上诉人购买的储藏室与案涉房屋系一体购买，虽互相独立存在，但用途具有不可分性。在法律上属主物和从物的关系。2.一审引用买卖合同无效情形认定储藏室购买无效，却抛弃“一房二卖”事实否定储藏室“一房二卖”情形，明显存在断章取义。3.根据上诉人提交的南阳市中级人民法院（2020）豫13民终5011号判决，被上诉人违反合同约定，擅自将上诉人购买的房屋另行出售给案外人，经生效判决认定被上诉人不仅要返还上诉人购房款，还赔偿上诉人经济损失12万元。而案涉储藏室缴纳房款时间与上诉人最初认购房屋时间一致，购买人均是王金磊，可以确定该储藏室与房屋系为居住而一体购买。宝城房地产公司答辩称，一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。上诉人一审要求答辩人退还购买储藏室及赔偿损失，损失参照一房二卖的损失，但本案不存在一房二卖的情形，上诉人也无证据证明案涉储藏室“一房二卖”或因储藏室产生了21000元实际损失，其要求答辩人赔偿21000元无事实及和法律依据。王金磊向一审法院起诉请求：请求依法判令：1、宝城房地产公司返还购买储藏室款15544元，并赔偿经济损失21000元；2、本案诉讼费等由宝城房地产公司负担。一审法院查明事实：2009年11月9日，王金磊与宝城房地产公司签订了编号为BCTRY-2009-00044的《中达·宝城天润苑B区认购协议》，约定王金磊购买宝城房地产公司开发的位于长江东路××天××楼××单元××西××住宅××套。后王金磊于2009年11月13日另支付宝城房地产公司购买地下室款项15544元，宝城房地产公司于当日向王金磊出具收据一份，内容为“今收到王金磊人民币壹万伍仟伍佰肆拾肆元整￥15544系付购B区15号楼4单元5层西户（015号地下室款）”。2015年10月29日，双方经协商变更认购协议，将上述住宅变更为B区12号楼1单元3层03户，对于储藏室部分，双方未明确约定。2019年7月23日，宝城房地产公司将中达宝城天润苑B区12号楼1单元3层03户房屋出售给他人。后王金磊提起诉讼，经一审、二审，南阳市中级人民法院于2020年12月7日作出（2020）豫13民终5011号民事判决，确认双方签订的认购协议无效；判令宝城房地产公司退还王金磊购房款93563元；结合宝城房地产公司两次出卖房屋所获差价361948元，判令宝城房地产公司赔偿王金磊损失120000元；驳回王金磊的其他诉讼请求。后王金磊就储藏室部分提起本案诉讼。宝城房地产公司至今仍未取得涉案储藏室的商品房预售许可证。一审法院认为，双方虽未签订书面的储藏室购买合同，但根据宝城房地产公司向王金磊开具的储藏室收款收据，可以确定案涉储藏室的位置、价款，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。综上，可以认定双方就购买案涉储藏室形成了商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，认购协议所指向的储藏室至起诉之日止宝城房地产公司仍未取得商品房预售许可证明，故双方之间的该合同应当认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。现王金磊主张退还已付购房款15544元，符合法律规定，予以支持。王金磊主张参照（2020）豫13民终5011号民事判决确定其损失，因该案中赔偿损失主要系基于宝城房地产公司“一房二卖”，本案中王金磊无证据证实宝城房地产公司针对案涉储藏室存在“一房二卖”的情形，亦未举证证明其损失依照，对王金磊的该项请求不予支持。在现有证据情况下，王金磊的损失主要体现为资金被占用期间的利息损失，宝城房地产公司应予以赔偿。宝城房地产公司应以15544元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准率支付自2009年11月13日起至2019年8月19日止的利息，和按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止的利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决：一、宝城房地产公司于判决生效后十五日内退还王金磊储藏室款15544元，并以15544元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准率支付自2009年11月13日起至2019年8月19日止的利息和按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止的利息；二、驳回王金磊的其他诉讼请求。案件受理费357元，由宝城房地产公司负担。本院二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。本院认定事实与一审查明事实一致。本院认为，本案争议焦点为：一审认定宝城房地产公司赔偿王金磊的损失数额是否正确。针对争议焦点，作评述如下：关于案涉地下室是否适用从物的法律规定。王金磊在订购案涉地下室时，其与宝城房地产公司并未在购房合同中约定一并购买案涉房屋的地下室，只是在购买地下室时由宝城房地产公司出具收据。因此不能判断系其在购房时必然一体购买的从物。王金磊诉称储藏室与案涉房屋一体购买、具有用途上的不可分割性、属主物与从物的法律关系，但结合本案事实，王金磊购买房屋和地下室的日期比较接近，但合同双方当事人对两次交易的关联并无明确约定，购房协议中也无约定地下室有关事项，购买房屋并不必然购买地下室。从物的属性上看，地下室和房屋是两个独立的物，虽然用途上有一定的关联性，但这种关联性并非必然。地下室有其独立的经济利益和独立的经济效用。从交易习惯来看，购买房屋并不一定要同时购买地下室、储藏室等配套设施。王金磊诉称其因房屋无法购买导致购买地下室的目的亦不能实现。这属于双方缔约情形的变化，并非合同无效和解除合同的法定情形。故其主张案涉争议适用主物从物规定的理由本院不予采信。对于王金磊主张的损失问题，与案涉买卖合同的效力相关。根据NO0065298收据，王金磊向宝城房地产公司支付购买案涉地下室的款项，双方已成立买卖合同法律关系。依照《城市房地产管理法》第二条“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”南阳宝城房地产公司直至二审审理期间仍尚未取得案涉地下室的房屋预售许可证，因此双方之间的房屋买卖合同无效。宝城房地产公司应当返还王金磊已支付款项和赔偿相应损失。王金磊诉称，参照（2020）豫13民终5011号生效判决中宝城房地产公司返还购房款并赔偿上诉人经济损失，宝城房地产公司应当就案涉地下室承担相应的责任。本院对此认为，房屋买卖和地下室买卖合同是两个不同的法律关系，商品房买卖合同依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定确定各方责任。本案的买卖合同无效，依据《合同法》第五十八条规定，对于合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，王金磊在购买地下室时应当明知其不属于地上建筑物，不能办理房产证，仅仅具有使用权，因此其请求对方参照房屋买卖合同赔偿其损失无法律依据，且王金磊对因对方违约造成的损失未提供相应证据，应承担举证不能的法律后果。一审法院根据违约过错程度、合理损失等判令宝城房地产公司赔偿其资金占用期间的利息损失并无不当。综上所述，王金磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费325元，由上诉人王金磊负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇二一年七月二十一日法官助理王秋争书记员尚志向