北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终10618号上诉人（原审被告）：陈小江，男，1979年5月5日出生，汉族，北京八面当道餐饮管理有限责任公司菜户营分店职员，住北京市西城区。被上诉人（原审原告）：岳琼良，女，1971年3月3日出生，汉族，河南省方城县广阳镇燕庄村农民，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：吴洋旭，北京市京师律师事务所律师。上诉人陈小江因与被上诉人岳琼良租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初6739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月22日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年7月29日公开开庭审理了本案。上诉人陈小江、被上诉人岳琼良之委托诉讼代理人吴洋旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈小江上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回岳琼良的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由岳琼良承担。事实和理由：一、北京哈特科技发展有限公司（以下简称哈特科技公司）为涉案租赁房屋的所有权人，其有权收回对北京哈特商务酒店有限公司（以下简称哈特商务酒店）的授权，亦有权要求岳琼良向其支付租金，在岳琼良拒不向哈特科技公司支付租金的情况下，哈特科技公司有权收回岳琼良承租的房屋。二、岳琼良在接到哈特科技公司的《告知函》和《通知书》后，仍未向涉案房屋所有权人哈特科技公司支付租金，岳琼良与哈特商务酒店签订的《租赁合同》面临被解除的风险，陈小江得知该事实后，为保护自身合法权益，依法行使不安抗辩权。三、一审法院认定事实及适用法律错误，陈小江系依法行使不安抗辩权，不构成违约，岳琼良无权解除合同，陈小江亦无需承担违约责任。岳琼良辩称，同意一审判决，不同意陈小江的上诉请求和理由。岳琼良向一审法院起诉请求：1.确认岳琼良与陈小江于2020年5月27日签订的《租赁合同》于2021年1月28日解除；2.要求陈小江腾退位于北京市丰台区菜户营东街60号一层房屋北侧及其附属设施，交由岳琼良使用；3.判令陈小江按日租金1643元标准向岳琼良支付自2020年11月20日至租赁房屋实际交付之日止的房屋租金；4.判令陈小江支付违约金150000元。一审法院认定事实：北京市丰台区菜户营东街60号（建筑面积10643.15平方米）房屋所有权人为哈特科技公司，该公司于2000年将酒店经营管理全权交付集团子公司哈特商务酒店，哈特商务酒店负责北京哈特商务酒店的经营管理以及对外出租的相关工作。2020年4月22日，哈特商务酒店与岳琼良签订《租赁合同》，约定哈特商务酒店将北京哈特商务酒店一层北侧出租给岳琼良，租赁期限自2020年5月21日至2023年5月20日。在原有合同条款不变的情况下，若岳琼良因经营问题无法继续履行本合同时，哈特商务酒店同意岳琼良在合同期内进行转租。2020年5月27日，岳琼良与陈小江签订《租赁合同》，约定陈小江承租位于北京市丰台区菜户营东街60号一层房屋北侧及其附属设施，建筑面积约150平方米，使用面积约125平方米，另赠送味多美南侧10平方米。陈小江承租该租赁房屋用于经营八面当道（餐饮类），营业执照名称北京八面当道餐饮管理有限责任公司丰台菜户营餐饮分店。租期共3年，自2020年5月20日起至2023年5月19日止。第一年租金600000元，第二年、第三年租金均为630000元。上付款，采取每半年支付一次，提前20天支付。签订合同当日内，支付首笔租金。押金（违约金）50000元，押金于本合同终止后7日内全额退还给陈小江。如陈小江违约，该押金冲抵违约金，岳琼良不予退还，如押金（违约金）不足实际损失，以实际产生数额予以补齐。岳琼良的权利义务为保证提供的租赁房屋及附属设施设备处于可适用状态。并写明岳琼良并非产权方，如产权方房产处于查封（抵押）状态，如因司法行为或行政行为、岳琼良或产权方对出租房产进行重新规划或处置及其他岳琼良不可抗拒因素致使本协议无法履行时，本协议即视为期满自行终止及解除，岳琼良不承担任何责任，陈小江不予追究，合同终止10日内岳琼良退还陈小江押金及剩余租金。陈小江无正当理由未支付租金超过10天以上的，岳琼良通知陈小江解除本合同，自通知送达后3日内解除本合同，陈小江支付岳琼良三个月租金作为违约金。签订合同后，陈小江向岳琼良交纳50000元押金并支付租金至2020年11月19日共计300000元，后陈小江未再支付租金。庭审中，陈小江向法院提交（2018）京0105民初65276号民事判决书（判决主文为：一、北京哈特新型建材投资管理有限公司配合将其持有的对第三人哈特科技公司出资24000万元（出资比例为80%）变更至宋雨名下；二、北京哈特新型建材投资管理有限公司向宋雨支付违约金448万元；三、北京哈特新型建材投资管理有限公司向第三人哈特科技公司补缴出资1840万元；四、张大成、宁波兴远联融投资中心（有限合伙）就本判决第二项北京哈特新型建材投资管理有限公司的付款义务向宋雨承担连带清偿责任；五、驳回宋雨的其他诉讼请求）、（2019）京03民终10847号民事判决书（维持原判）和（2018）京0105民初65284号民事判决书（判决主文为：一、哈尔滨工成房地产综合开发有限责任公司配合将其持有的对第三人哈特科技公司出资6000万元（出资比例为20%）变更至高阳名下；二、哈尔滨工成房地产综合开发有限责任公司向高阳支付违约金112万元；三、哈尔滨工成房地产综合开发有限责任公司向第三人哈特科技公司补缴出资460万元；四、宁波兴远联融投资中心（有限合伙）就本判决第二项哈尔滨工成房地产综合开发有限责任公司的付款义务向高阳承担连带清偿责任；五、驳回高阳的其他诉讼请求）、（2019）京03民终10848号民事判决书（维持原判），表示高阳、宋雨将上述判决书交付给陈小江，称哈特科技公司的内部股东有变化，欲证明岳琼良无权出租北京市丰台区菜户营东街60号房屋。另，案件审理过程中，陈小江向法院提交2020年11月23日《告知函》（载明：经法院判决哈特科技公司100%股权归高阳、宋雨所有，高阳、宋雨作为新股东接管哈特科技公司名下全部资产，高阳、宋雨将与租户协商租金收取及后续租赁事宜）、2020年12月16日《通知书》（载明：哈特科技公司决定收回北京哈特商务酒店的经营管理权），表示高阳、宋雨将股东变更事宜告知给陈小江。经查，截止至2021年5月14日，陈小江仍占有使用承租房屋。截止至2021年3月29日，哈特科技公司的法定代表人为范鸿斌，股东为北京哈特新型建材投资管理有限公司和哈尔滨工成房地产综合开发有限责任公司。再，法院于2021年3月17日第一次开庭审理本案时，岳琼良当庭变更诉讼请求，要求解除与陈小江签订的《租赁合同》。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人可以解除合同。本案中，岳琼良与陈小江签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。陈小江称因哈特科技公司股东内部变更，故其与岳琼良的《租赁合同》应为无效一事，本案系租赁合同纠纷，岳琼良根据其与哈特商务酒店签订的《租赁合同》将已登记有房屋所有权的涉案房屋转租给陈小江，未违反相关法律规定，且陈小江至今仍在涉案房屋内正常经营，而哈特科技公司的股权变更系经法院判决确认，现尚未办理工商变更登记，岳琼良无法获知此情况，且陈小江提供的哈特科技公司新股东通知函等亦发生在哈特商务酒店与岳琼良及岳琼良与陈小江签订《租赁合同》后，根据合同相对性原则，陈小江应向岳琼良支付租金。综上，对陈小江的此项辩称，法院不予支持。现陈小江未支付自2020年11月20日始的租金，早已逾期超过10天，故按照《租赁合同》约定，岳琼良有权要求解除合同。因岳琼良系2021年3月17日通知陈小江解除合同，故按照约定，双方签订的《租赁合同》应于2021年3月20日解除，陈小江应将涉案房屋腾退交予岳琼良并支付岳琼良违约金150000元。因合同约定若陈小江违约，押金50000元冲抵违约金，故陈小江应支付岳琼良违约金100000元。现岳琼良按每日1643元标准向陈小江主张房屋租金，低于双方约定的租金价格，对此法院不持异议。据此，一审法院判决：一、确认岳琼良与陈小江于二〇二〇年五月二十七日签订的《租赁合同》于二〇二一年三月二十日解除；二、陈小江于判决生效之日起七日内将位于北京市丰台区菜户营东街60号一层房屋北侧及其附属设施腾退并交予岳琼良；三、陈小江于判决生效之日起七日内向岳琼良支付自二〇二〇年十一月二十日至二〇二一年三月二十日房屋租金共计198803元，并按每日租金1643元标准支付自二〇二一年三月二十一日至实际腾退之日止的房屋占有使用费；四、陈小江于判决生效之日起七日内支付岳琼良违约金100000元；五、驳回岳琼良其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，陈小江申请证人何某出庭作证，证明岳琼良无权对外出租房屋，无权收取房屋租金；岳琼良不认可证人证言，认为何某不是哈特科技公司的员工，只是高阳和宋雨的员工，何某不能代表哈特科技公司，且该证人证言不属于二审新证据，另，哈特科技公司不是本案的出租人，陈小江不应当把租金交付给哈特科技公司，事实上陈小江只是将应该交付给岳琼良的租金交付给了高阳和宋雨，高阳和宋雨无权收取陈小江的租金。经询问，何某未与哈特科技公司签订劳动合同。本院二审查明的其他事实与一审法院查明一致。本院认为，岳琼良与陈小江签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，双方均应依约履行。岳琼良根据其与哈特商务酒店签订的《租赁合同》将已登记有房屋所有权的涉案房屋转租给陈小江，未违反相关法律规定，陈小江承租涉案房屋后亦正常经营使用。哈特科技公司的股权变更系经法院判决确认，现尚未办理工商变更登记。陈小江提供的哈特科技公司新股东通知函等亦发生在哈特商务酒店与岳琼良及岳琼良与陈小江签订《租赁合同》后。基于上述事实，一审法院认定陈小江应向岳琼良支付租金，并无不当。陈小江未按照约定支付租金，构成违约，应支付违约金。岳琼良有权要求解除合同。因岳琼良系2021年3月17日通知陈小江解除合同，故双方签订的《租赁合同》应于2021年3月20日解除。陈小江应将涉案房屋腾退交予岳琼良，并支付至实际腾退之日止的房屋占有使用费。根据合同约定，押金50000元冲抵违约金，故陈小江应支付岳琼良违约金100000元。一审法院关于解除合同、腾退房屋、房屋占有使用费、违约金的认定，均无不妥，本院予以维持。综上所述，陈小江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17940元，由陈小江负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 赵胤晨二〇二一年七月三十日法官助理 孙国栋书 记 员 赵 越