辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终1534号上诉人（原审原告）：王洪宽，男，1962年5月1日出生，汉族，住鞍山市铁**。委托诉讼代理人：李吉松，辽宁登科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鞍山银行股份有限公司，住所地鞍山市铁**五一路**。法定代表人：黄伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜宏姝，辽宁天博律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘宏亮，辽宁天博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：铁西区万嘉惠服装批发城，，住所地鞍山市铁**人民路**经营者：张俊男，女，1985年12月2日出生，汉族，住鞍山市铁**。委托诉讼代理人：杨爱东，辽宁天博律师事务所律师。上诉人王洪宽因与被上诉人鞍山银行股份有限公司（以下简称鞍山银行）、铁西区万嘉惠服装批发城（以下简称万嘉惠服装城）房屋租赁合同纠纷一案，不服鞍山市铁西区人民法院（2020）辽0303民初4326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王洪宽及其委托诉讼代理人李吉松，被上诉人鞍山银行的委托诉讼代理人杜宏姝，被上诉人万嘉惠服装城的委托诉讼代理人杨爱东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王洪宽上诉请求：一、请求二审撤销一审判决，发回重审。二、被上诉人承担本案诉讼费（标的210万）。事实与理由：一、一审程序存在瑕疵，不利于查明事实，导致对上诉人不公正。二被上诉人签订房屋租赁协议有个前置条件：即鞍山银行和案外人鞍山国美电器公司（以下简称鞍山国美公司）需要解除合同。但是鞍山国美公司与上诉人有合法房屋租赁合同还没有到期（还差18个月），所以鞍山银行与鞍山国美公司要想解除合同必须让上诉人知情并同意，否则合同无法解除。鞍山银行与鞍山国美公司存在《房屋租赁解除协议书》，上诉人认为这份解除协议不是鞍山国美公司的真实意思表示，或者说不是鞍山国美公司签订，而是该公司的员工与他人串通私自签订的，故要求审判庭追加鞍山国美公司为第三人，以便更清楚地查明事实，遭到审判庭拒绝，上诉人认为这程序错误和对自己不公平。二、一审事实没有查明，判决被上诉人合同有效证据不足。1、被上诉人合同“有效期”涵盖上诉人有效期18个月，这种情况作为一份有效合同是不应该存在的。上诉人认为，被上诉人万嘉惠服装城清楚知道上诉人正在合法使用合同标的物（因为现在经营场所就是从上诉人手里转租的，且属于他们合同标的物的一部分，万嘉惠服装城清楚了解上诉人对该房屋的权利义务状况），且没有到期。这种情况下，万嘉惠为什么签订这样的合同（有效期瑕疵）？他们向鞍山银行隐瞒了真相，或者与鞍山银行部分人员串通。不论什么情况，都不能认定是鞍山银行的真实意思表示。2、鞍山银行作为国有企业，其在资产使用和处置的程序制度上应该是诚信、公平、公开的原则。对这么大标的物的出租起码应该公开招标或公开竞价，不能个别人私下决定处分。但本案看不见这些程序，所以上诉人也不认为这是鞍山银行的真实意思表示。上诉人调查得知，万嘉惠服装城为了签订这份合同，其资产实控人王旭通过关系找到行长（时任行长黄伟）疏通并贿赂，向副行长房玲贿赂（人民币40万），向中间人寇烨贿赂（人民币10万）等才得以秘密解除鞍山银行与鞍山国美公司的合同（寇烨，国美工作人员，解除合同出自其人），私下与鞍山银行签订合同。上述情况庭审前和庭审中均向法庭报告或陈述。鞍山银行辩称，第一，上诉人不具有提出本案《房屋租赁合同》效力的主体资格；第二，鞍山国美公司与鞍山银行解除了租赁合同，从合同解除之日起，鞍山国美公司已经无权占有或使用案涉房屋；第三，上诉人认为因鞍山国美公司与鞍山银行解除合同导致上诉人损害的，应向鞍山国美公司主张权利；第四，优先承租权是合同约定权不是法定权，上诉人与鞍山银行没有签订任何书面合同，不享有优先承租权。一审判决驳回上诉人的全部请求符合法律规定。万嘉惠服装城辩称，鞍山银行与万嘉惠服装城签订的租赁合同真实合法有效，上诉人诉请没有事实和法律依据。王洪宽向一审法院起诉请求：1．请求判决确认两被告签订的有关鞍山市铁西区人民路39号房屋《房屋租赁合同》无效；2．请求法院判决确认原告对上述房屋享有优先承租权，并判令被告鞍山银行与原告续签房屋租赁合同；3．被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2005年12月20日，鞍山银行(出租方)与沈阳国美电器有限公司(承租方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：沈阳国美电器有限公司租赁鞍山银行坐落于鞍山市铁西区人民路39号房屋，建筑面积17,360.8平方米，包括地下一层、地、地上**赁期限15年，自2005年12月26日起至2020年12月25日止。2005年12月30日，鞍山银行与鞍山国美公司进行房屋移交，并签订租赁房屋接收确认单。2013年6月5日，鞍山国美公司与王洪宽签订《房屋租赁合同》，约定王洪宽租赁位于上述地址的房屋，计租面积15,360.8平方米。租赁期限从2013年7月1日至2020年12月25日。2019年6月25日，鞍山银行与鞍山国美公司签订《租赁解除协议书》，约定双方于2005年12月20日签订了《房屋租赁合同》，现因国美电器公司主动申请解除原合同，双方协议原《房屋租赁合同》自2019年6月25日解除，自解除之日起，原合同中约定的双方权利义务终止，双方互不承担违约责任。本协议解除前鞍山国美公司将应支付鞍山银行的租金结清(结算至2019年6月25日)，鞍山国美公司应于本协议生效时不拖欠鞍山银行租金。鞍山银行(出租方)与万嘉惠服装城(承租方)签订《房屋租赁合同》，约定租赁上述地址房屋，建筑面积17,360.8平方米。租赁期限自2019年6月26日至2024年6月25日。一审法院认为，鞍山银行与万嘉惠服装城签订的《房屋租赁合同》是签订双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。原告请求确认该《房屋租赁合同》无效，无事实及法律依据，该院不予支持。原告请求确认原告对涉案房屋享有优先租赁权，请求与鞍山银行签订房屋租赁合同，对此原告未提供证据证明原告与鞍山银行有此约定，原告请求无事实及法律依据，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，据此判决：驳回原告王洪宽的全部诉讼请求。案件受理费23，600元，由原告自行承担。二审中，上诉人王洪宽提交商请合同主体变更函一份，由于二被上诉人对该证据的真实性提出异议，且上诉人未能提供证据原件，故本院对该证据不予采信。综上，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、二被上诉人鞍山银行与万嘉惠服装城签订的《房屋租赁合同》是否无效；二、上诉人王洪宽是否对案涉房屋享有优先承租权及鞍山银行是否应与王洪宽续签房屋租赁合同。关于争议焦点一，二被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，故合法有效。关于上诉人主张因该合同的租赁期限（2019年6月26日至2024年6月25日）覆盖其合法租赁使用期18个月，二被上诉人侵犯其合法权益，故该合同无效一节，本院认为，上诉人与案外人鞍山国美公司签订案涉房屋的租赁合同期限确系自2013年7月1日起至2020年12月25日止，但鞍山国美公司已于2019年6月25日与鞍山银行签订了案涉房屋的《租赁解除协议》，双方协商一致，原房屋租赁合同自2019年6月25日解除，故鞍山银行与万嘉惠服装城在原租赁合同已经解除的情况下，又签订新的租赁合同并不属于恶意串通，损害上诉人的利益，且上诉人亦未提供其他确实、充分的证据证明二被上诉人存在恶意串通侵害其利益的情形，故上诉人主张该合同无效本院不予支持。关于争议焦点二，《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”第一千二百六十条规定：“本法自2021年1月1日起施行。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二十一条规定：“民法典施行前租赁期限届满，当事人主张适用民法典第七百三十四条第二款规定的，人民法院不予支持；租赁期限在民法典施行后届满，当事人主张适用民法典第七百三十四条第二款规定的，人民法院依法予以支持。”本案中，上诉人与鞍山国美公司在案涉房屋的租赁合同中约定租赁期限至2020年12月25日止，系在民法典施行前租赁期限届满，故依照上述法律规定，上诉人主张享有优先承租权，本院不予支持。关于上诉人主张鞍山银行应与其续签房屋租赁合同亦没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决驳回王洪宽的全部诉讼请求并无不当，本院予以维持。关于上诉人主张一审程序存在瑕疵，不利于查明事实，导致对上诉人不公正，鞍山银行与鞍山国美公司签订的租赁解除协议不是鞍山国美公司的真实意思表示，应追加鞍山国美公司为第三人一节，本院在二审期间询问鞍山国美公司，鞍山国美公司自认在2019年与鞍山银行签订了解除案涉房屋的租赁协议，故上诉人主张追加鞍山国美公司为第三人没有法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张一审事实没有查明，判决被上诉人合同有效证据不足，万嘉惠服装城向鞍山银行隐瞒真相，该合同不是鞍山银行真实意思表示一节，鞍山银行在《租赁解除协议书》、2019年签订的《房屋租赁合同》中均加盖公章，并在本案中对上述事实予以认可，上诉人的该项主张没有充分的证据予以证明，故本院不予支持。综上所述，上诉人王洪宽上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23,600元，由上诉人王洪宽负担。本判决为终审判决。审判长 王 娟审判员 周 瑞审判员 单琬甜二〇二一年七月二十三日法官助理张瑞虹书记员赵洋