四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0105民初8841号 原告：新合作（成都）商业管理有限公司光华东三路店，住所地：成都市青羊区光华东三路586号-1层。 法定代表人：李引，职务不详。 委托诉讼代理人：李宇翔，四川仁厚律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：龙玉林，四川仁厚律师事务所律师。一般代理。 被告：陈兵，男，汉族，1979年6月8日出生，住重庆市江津市。 委托诉讼代理人：伍芳逸，四川坤格律师事务所律师。特别授权。 新合作（成都）商业管理有限公司光华东三路店（以下简称新合作公司）与陈兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月23日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。新合作公司的委托诉讼代理人李宇翔、陈兵及其委托诉讼代理人伍芳逸到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 新合作公司向本院提出诉讼请求：1.解除陈兵与新合作公司签订的《租赁合同》；2.陈兵向新合作公司支付租金39187.5元（暂计算至2021年3月1日）；3.陈兵向新合作公司支付管理费2803.13元、水费18.2元；4.陈兵向新合作公司支付单方面解除合同的违约金27000元及逾期付款违约金7142.61元（暂计算至2021年3月1日）；5.本案诉讼费用由陈兵承担。审理中，新合作公司将诉讼请求变更为：1.解除陈兵与新合作公司签订的《租赁合同》；2.陈兵向新合作公司支付计算至2020年11月17日的租金28125元；3.陈兵向新合作公司支付管理费2803.13元、水费18.2元；4.陈兵向新合作公司支付单方面解除合同的违约金27000元及逾期付款违约金1?443.75元（以欠付的租金28125元为基数，按照年利率15.4%的标准计算至实际付清之日止，暂计算至2020年11月17日）；5.本案诉讼费用由陈兵承担。庭审中，新合作公司明确第二项诉请租金的计算时间自2020年5月8日起至2020年11月17日止。事实与理由：2019年10月8日，新合作公司与陈兵签订《租赁合同》。2019年11月8日，新合作公司与陈兵签订《租赁合同补充协议》。现陈兵未按约向新合作公司履行义务，截止至2021年3月1日，陈兵欠付新合作公司租金、管理费、水电费、违约金共计76151.44元。新合作公司为维护自己的合法权益，诉至法院。 陈兵辩称，1.陈兵同意解除双方签订的租赁合同。合同解除系因新合作公司的违约行为导致的，陈兵不存在违约行为；2.陈兵已足额支付租金及管理费；3.新合作公司应向陈兵退还多收的租金2?770.4元、保证金11250元及电子秤押金3000元。4.除了已缴纳的四个月房屋，未缴纳的期间都属于疫情免租期。故请求驳回新合作公司的全部诉讼请求。 本院认定事实如下：2019年10月8日，新合作公司（出租人、甲方）与陈兵（承租方、乙方）签订《租赁合同》，载明：乙方承租位于成都市青羊区××路××号××层××商铺，商铺编号为×××04，建筑面积为56.25平方米。第三条租赁期限限制，1.租赁期限从2019年10月8日起至2021年10月7日止；2.免租期为3个月（免租期间只免租金，不免管理费、能源费及其他费用）。第四条租金、保证金及其他，1.……合同期限内首年租金单价为100元／平方米，首年每月租金为5625元；乙方应交租金自2019年10月8日起每年度递增／直至合同期满；乙方应按时按半年一次交付租金，首次租金自合同签订3日内付清，且应当于每付款周期开始前30日向甲方交纳下期租金，其余交租日期为2020年3月7日、2020年9月7日、2021年3月7日等以此类推；在2019年10月8日至2021年10月7日租期内，月租金4932.4元；2.乙方应于本合同签订之日，一次性支付甲方保证金11250元。第五条其他费用，1.除租金外，乙方使用租赁场所须按时足额向甲方交纳下列费用，（1）管理费，管理费包括但不限于公共区域的电费、水费、维修费、卫生费、保安保洁费、垃圾清运费等，管理费为5元／平方米，小计281.25元／月；管理费应与租金同时交纳。第七条保证金的扣除与补足，发生下列情形之一，且乙方怠于承担责任履行义务的，甲方有权从保证金中扣除相应款项：1.乙方迟延支付租金、保证金或其他费用；……7.合同期内因乙方违约导致合同解除的，保证金不予退还。第九条返还时间及状态，乙方须在租赁期结束时或提前结束的当日内，把该单元连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，恢复原状（租赁期内该等设施的自然损耗除外）或者甲方书面认可的可租用及良好的使用状态下（现状）交还甲方；同时，须将该项目部分的钥匙交还给甲方。第二十一条乙方的违约责任，1.乙方拖欠甲方租金、管理费、水电能源费及其他乙方应付的费用的，每逾期一天，按拖欠金额的1%支付违约金。乙方欠费超过约定期限15日的，甲方有权解除合同，不退还剩余租赁费及保证金，并要求乙方停业及搬出市场。2.本合同签订后，乙方擅自提前解除合同，乙方应向甲方承担本合同期内约定租金总额20%的违约金。《租赁合同》附件六《智慧菜市场系统使用合同》约定新合作公司向陈兵提供符合技术监督局标准的智能电子秤，陈兵向新合作公司缴纳押金3000元。 新合作公司（甲方）与陈兵（乙方）签订《租赁合同补充协议》，载明：1.原租赁合同“第三条租期之1、2变更为”：原租赁合同的租期期限变更为2年，自2019年11月8日至2021年11月7日止；甲方同意给予乙方90天免租期，即第一次免租期自2019年11月8日起至2020年1月7日止，第二次免租期自2020年6月8日起至2020年7月7日止，免租期内只免租金，不免综合管理费。2.原租赁合同“第四条租金、保证金及其他之1”变更为：乙方应交租金自2019年11月8日起每年度递增/直至合同期满，乙方于2020年4月7日前向甲方支付下次租金，以此类推。 陈兵分别于2019年10月17日向新合作公司支付27187.5元，于2019年8月14日向新合作公司支付10000元、1250元；以上共计支付38437.5元。 同日，新合作公司向陈兵开具《收据》两份，分别载明：新合作公司收到陈兵电子秤押金3000元；新合作公司收到陈兵四个月租金22500元及六个月管理费1687.5元，共计27?187.5元。 庭审中，新合作公司陈述1.确认诉请中的解除合同的依据是根据合同约定21.1条乙方拖欠租金、管理费，甲方有权解除合同；2.陈兵交纳的四个月租金为2020年1月7日至2020年5月7日止四个月的租金；3.陈兵于2020年9月1日腾退案涉房屋；4.新合作公司扣除了陈兵交纳的保证金和电子秤押金。 陈兵陈述其于2020年7月6日腾退案涉房屋。 另查明，成都市青羊区光华东三路586号-1层和光华东三路558号-1层的房屋【成房权证监证字第4××7号】均登记在成都荣富房地产开发有限公司名下。2019年4月1日，成都荣富房地产开发有限公司（出租方）与新合作公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，载明：荣富公司将位于成都市青羊区××路××号××层××路××号××层部分的商业用房出租给新合作公司；租期自2019年4月12日起至2039年4月11日止，共计20年。 以上事实有新合作公司的营业执照复印件、陈兵的身份证复印件、《房屋租赁合同》、《租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《成都市城乡房屋管理局房屋明细清单》、转账凭证、《收据》、《统一票据》等及当事人的陈述和庭审笔录为证，具有真实性、合法性、关联性及相应的证明力，本院予以采信。 庭审中，陈兵还提交了如下证据材料： 1.通话录音1份、谈话录音一份。通话录音是陈兵的哥哥岳某于2021年3月31日与新合作工作人员马店长的通话，其中载明：你们当时说有两个月疫情期间减免优惠，让我们顶下去做。谈话录音是陈兵的哥哥岳某于2021年5月21日与新合作工作人员的谈话。陈兵拟证明陈兵与新合作公司协商一致2020年5月至2020年7月期间免租。新合作公司认为不符合法律规定，不应当被列为庭审举证范围。 2.证人岳某到庭陈述，2020年疫情后，发现电梯不能使用，人流量减少且新合作公司工作人员杨启涛告知疫情免租；岳某于2021年3月31日与新合作公司工作人员的通话是马店长，不清楚此时马店长是否离职；不清楚于2021年5月21日与其谈话的新合作工作人员的名字；2020年7月6日腾退的案涉房屋，提前退租的原因在于电梯停止运行导致缺少人流量，无生意；5月份开始申请解除合同的。陈兵对岳某的证人证言的三性认可，认为能证明解除合同的理由系新合作公司导致电梯不能正常运行；证明新合作公司和陈兵于2020年5月协商解除合同时，新合作公司承诺将2020年5月至2020年7月免租，如果2020年7月电梯仍无法运行合同解除。新合作公司对岳某的证人证言不予认可，认为该证人证言与本案无关联性，也不能证明陈兵主张的解除合同日期及理由。 本院认为，新合作公司与陈兵签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 关于新合作公司要求解除与陈兵签订的《租赁合同》及合同解除的具体时间问题。本院认为，根据《租赁合同》“乙方须在租赁期结束时或提前结束的当日内，把该单元连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，恢复原状（租赁期内该等设施的自然损耗除外）或者甲方书面认可的可租用及良好的使用状态下（现状）交还甲方；同时，须将该项目部分的钥匙交还给甲方。”之约定，陈兵提交的通话录音，双方并未确认房屋的具体腾退时间，同时，证人岳某的证人证言亦无其他相关证据予以佐证。故陈兵虽主张其已于2020年7月6日腾退案涉房屋，但未提交充分有效证据证明其已于2020年7月6日将案涉房屋的钥匙退还给新合作公司。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条第一款“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”之规定，庭审中新合作公司自认陈兵于2020年9月1日腾退案涉房屋，故本院认定新合作公司于2019年10月8日与陈兵签订的《租赁合同》事实上已于2020年9月1日解除。故新合作公司要求解除陈兵与新合作公司签订的《租赁合同》的主张，本院不予支持。 关于陈兵应向新合作公司支付租金的金额问题。第一，陈兵主张案涉房屋月租金为4932.4元，新合作公司主张月租金为5625元，根据《租赁合同补充协议》“原租赁合同“第四条租金、保证金及其他之1”变更为：乙方应交租金自2019年11月8日起每年度递增/直至合同期满，乙方于2020年4月7日前向甲方支付下次租金，以此类推。”的内容来看，案涉房屋的月租金双方未约定，结合《收据》载明陈兵向新合作公司支付四个月租金为22500元，本院认为案涉房屋月租金为5625元。第二，新合作公司主张自2020年5月8日起至2020年11月17日止的租金。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，陈兵承租新合作公司出具的商铺，因疫情防控措施导致其经营困难，营业收入明显减少，庭审中，陈兵要求新合作公司减免两个月房租，该减免行为符合前述司法解释的立法精神及关于房屋租赁合同案件的具体规定，陈兵与新合作公司签订的《租赁合同》亦应依照公平原则进行变更。结合本案争议发生时各方社会经济主体均因疫情遭受到不同程度影响的实际情况，根据民事活动的公平原则，平衡各方民事主体因新冠肺炎疫情影响遭受的利益损失，本院酌定减免陈兵租赁案涉房屋两个半月房租。故新合作公司主张的自2020年5月8日起至2020年11月17日止的房租，本院部分支持为2019年10月8日至2019年11月7日期间加上2020年1月8日至实际腾退之日2020年9月1日减去1个月免租期和疫情减免两个半月即40天【（1个月+7个月+25天-2.5个月-1个月）-4个月】}，具体金额为7500元（5625元÷30天×40天）。新合作公司主张水费，因未提交相应的代缴票据证明其损失，本院不予支持。新合作公司主张的管理费，《租赁合同补充协议》约定免租期内只免租金，不免综合管理费。故从2019年10月8日至实际腾退之日2020年9月1日期间的管理费减去已支付的六个月管理费1687.5元即1?359.38元（281.25元×10个月+281.25元×25天-1687.5元）。新合作公司主张的管理费本院部分支持为1?359.38元。 关于新合作公司主张的违约金问题。虽然《租赁合同》约定“乙方拖欠甲方租金、管理费、水电能源费及其他乙方应付的费用的，每逾期一天，按拖欠金额的1%支付违约金”及“本合同签订后，乙方擅自提前解除合同，乙方应向甲方承担本合同期内约定租金总额20%的违约金”，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，新合作公司也未举证证明因陈兵单方解除合同还产生了其他损失，新合作公司主张的违约金明显超过其损失，且陈兵作出根本抗辩，根据陈兵的违约行为的情节、其存在一定过错以及可能对新合作公司产生房屋空置损失，衡量民法公平原则及诚实信用原则及新合作公司的预期利益，故本院酌定调整单方解除合同违约金为15?000元、逾期付款违约金为1?500元。 据此，新合作公司的诉请部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，参照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条第一款，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、陈兵于本判决生效之日起十日内向新合作（成都）商业管理有限公司光华东三路店支付租金7?500元、管理费1359.38元、单方解除合同违约金为15?000元、逾期付款违约金1?500元，合计25359.38元； 二、驳回新合作（成都）商业管理有限公司光华东三路店的其余诉讼请求。 如果陈兵未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费488元，该款已由新合作（成都）商业管理有限公司光华东三路店预交，由新合作（成都）商业管理有限公司光华东三路店承担223元，由陈兵承担265元，并在履行上述给付义务时一并支付给新合作（成都）商业管理有限公司光华东三路店。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 隋婧二〇二一年七月二十三日法官助理周芹竹书记员黄倩