河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初5852号原告：康桥悦生活服务集团有限公司，住所地郑州市二七区大学路80号9号楼24层2421号。统一社会信用代码：914101036659728325。法定代表人：戴卫，董事长。委托诉讼代理人：王慧玲，系该公司员工。被告：曹**松，男，汉族，1987年10月5日出生，户籍所在地：河南省杞县,现住河南省新郑市。被告：付万生，男，汉族，1962年6月1日出生，户籍所在地：河南省许昌县，现住新郑市。被告：于培培，女，汉族，1993年2月11日出生，户籍所在地：河南省荥阳市，现住郑州市。被告：张心静，女，汉族，1980年12月10日出生，身份证地址：河南省邓州市。被告：鲁鹏举，男，汉族，1996年9月10日出生，身份证地址：河南省扶沟县。原告康桥悦生活服务集团有限公司（以下简称“康桥公司”）与被告曹**松、郑军、麻利洁、姜海锋、孙辉、张克锋、卢治霞、付万生、韩静、刘晓兵、于培培、王涛、张心静、雷咸凤、鲁鹏举物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月10日立案后，依法适用小额诉讼程序,公开开庭进行了审理。诉讼过程中，原告申请撤回对郑军、麻利洁、姜海锋、张克锋、雷咸凤、王涛、孙辉、刘晓兵的起诉，本院经审查，已予以照准。原告与被告韩静、卢治霞达成调解，本院予以确认。原告康桥公司的委托诉讼代理人王慧玲，被告曹**松、付万生、于培培到庭参加诉讼。被告张心静、鲁鹏举经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康桥公司向本院提出诉讼请求：1、判令曹**松支付2018年11月26日至2021年4月30日的物业费7390.8元；按照年利率15%的标准向原告支付逾期付款的违约金直至交清全部物业管理费止,暂计算至2021年4月30日为1344.2元;2、判令付万生支付2020年1月1日至2021年4月30日的物业费12118.4元；按照年利率15%的标准向原告支付逾期付款的违约金直至交清全部物业管理费止,暂计算至2021年4月30日为1283元；3、判令于培培支付2020年2月7日至2021年4月30日的物业费11189.7元；按照年利率15%的标准向原告支付逾期付款的违约金直至交清全部物业管理费止,暂计算至2021年4月30日为1129.6元；4、判令张心静支付2017年5月1日至2021年4月30日的物业费11222.4元；按照年利率15%的标准向原告支付逾期付款的违约金直至交清全部物业管理费止,暂计算至2021年4月30日为3436.1元；5、判令鲁鹏举支付2020年1月1日至2021年4月30日的物业费3156.8元；按照年利率15%的标准向原告支付逾期付款的违约金直至交清全部物业管理费止,暂计算至2021年4月30日为334.4元；6、判令诉讼费用由各被告承担。事实和理由：原告与被告签订《前期物业服务协议》，约定原告为康桥九溪郡小区提供物业管理服务。被告曹**松、张心静、鲁鹏举需按建筑面积2.25元/㎡/月支付物业管理费，被告付万生、于培培需按建筑面积3.8元/㎡/月支付物业管理费，物业费每半年预交一次，业主应于上期物业费到期前15日内缴纳下一周期物业费。业主逾期缴纳物业费，应承担应交总额的日千分之三的逾期违约金，现原告对被告应支付的违约金进行减免,按照年利率15%标准计收,暂计算至2021年4月30日。自原告进驻康桥九溪郡小区后，原告依照合同约定提供了各项物业管理服务。但被告未依约向原告缴纳物业管理费，欠费期间原告多次对被告进行催收，被告至今仍未履行交费义务，被告拒不缴纳物业费的行为已严重侵害了原告及其他业主的合法权益。综上所述，原告为维护自身的合法权益。诉至法院。曹**松辩称，房子存在裂缝，如果原告将裂缝问题解决，愿意缴纳物业费，但是需要免除修好之前的物业费。付万生辩称，1、房屋系毛坯房，一直未入住。2、房屋楼梯底层缺两层台阶,房顶漏水，家里价值28000多元的会议桌被浸泡。3、根据物业管理条例，对无入住房东实行30%的优惠。4、要求在一定程度内减免物业费，房屋卖后或者入住后，愿意一次性缴纳剩余物业费。于培培辩称，楼上违建，导致房屋承重受损严重，房屋裂缝，要求免除或者减少违建期间两年的物业费。另外装修押金，被告不退，强行抵扣物业费。张心静、鲁鹏举未作答辩，亦未提交相关证据材料。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：曹**松、付万生、于培培、张心静、鲁鹏举均是新郑市龙湖镇康桥九溪郡小区的业主（乙方），先后与河南新康桥物业服务有限公司（甲方）签订《前期物业服务协议》，协议主要约定：甲方对房屋共用部位、共用设施设备及其运行的日常维护和管理，环境卫生及绿化养护，公共秩序及消防，交通秩序及车辆停放，房屋装饰装修管理及其他公共事务的管理提供服务。张心静、曹**松、鲁鹏举按其拥有物业的建筑面积按照住宅：2.25元/平方米/月的标准缴纳物业服务费，付万生、于培培按其拥有物业的建筑面积按照住宅：3.8元/平方米/月的标准缴纳物业服务费。对甲方的权利义务及乙方的权利义务加以约定。乙方缴纳物业服务费时间：办理交付手续时需预付一年的物业服务费，此后物业服务费按每半年预交一次，每半年第一个月的前15天内缴纳每半年度费用。甲方违反协议，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方未按本协议约定的交费标准和时间缴纳物业服务费及相关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方应自本协议约定的应付款之日起，每日按应付款总额千分之三向甲方支付违约金直至付清费用之日止。协议还详细约定了服务内容和质量，维修基金的使用，广告牌设置及权益等内容。《前期物业服务协议》里详细登记了其他业主的房屋的具体位置和建筑面积，其中曹**松的房屋建筑面积为112.58平方米，付万生的房屋建筑面积为199.32平方米，于培培的房屋建筑面积为199.17平方米，张心静的房屋建筑面积为103.92平方米，鲁鹏举的房屋建筑面积为87.5平方米。河南新康桥物业服务有限公司于2020年4月30日将企业名称变更为康桥悦生活服务集团有限公司。曹**松作为业主未向原告康桥公司缴纳2018年11月26日至2021年4月30日的物业费7390.8元。付万生作为业主未向原告康桥公司缴纳2020年1月1日至2021年4月30日的物业费12118.4元。于培培作为业主未向原告康桥公司缴纳2020年2月7日至2021年4月30日的物业费11189.7元。张心静作为业主未向原告康桥公司缴纳2017年5月1日至2021年4月30日的物业费11222.4元。鲁鹏举作为业主未向原告康桥公司缴纳2020年1月1日至2021年4月30日的物业费3156.8元。原告康桥公司向曹**松、付万生、于培培、张心静、鲁鹏举经催收未果。故诉至本院。另查明，不动产权证显示曹**松的房屋建筑面积为112.61平方米，付万生的房屋建筑面积为199.31平方米，于培培的房屋建筑面积为199.15平方米，张心静的房屋建筑面积为103.92平方米，鲁鹏举的房屋建筑面积为87.69平方米。以上事实，有当事人的陈述，《前期物业服务协议》，企业名称变更登记通知书，入伙文件发放登记表，催缴照片及本案庭审笔录等证据予以证明。本院认为，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，本案系民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后引起的民事纠纷，因此应适用民法典的规定。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利；张心静、鲁鹏举未到庭，怠于行使法律赋予的权利，应视为放弃举证、质证、反驳、辩论等权利。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。河南新康桥物业服务有限公司与各业主所签订的《前期物业服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家相关法律法规，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。河南新康桥物业服务有限公司现更名为康桥悦生活服务集团有限公司（即原告），《前期物业服务协议》对双方仍具有约束力。康桥公司依据《前期物业服务协议》约定为康桥九溪郡小区提供了物业管理服务，曹**松、付万生、于培培、张心静、鲁鹏举作为该小区业主，实际享受了康桥公司提供的物业服务，应当依约缴纳物业服务费。故康桥公司要求曹**松、付万生、于培培、张心静、鲁鹏举支付物业费的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。根据合同所载明的房屋面积、计算标准及支付时间，结合业主交费记录和康桥公司的诉请，曹**松、付万生、于培培、张心静、鲁鹏举应分别向康桥公司支付的物业服务费分别是7390.8元、12118.4元、11189.7元、11222.4元、3156.8元。根据双方订立合同的目的，双方在《前期物业服务合同》中所约定的“违约金”是平等当事人之间的一种违约责任，但依据该标准计算的违约金数额过高，结合本案业主的欠款数额、时间和给康桥公司实际造成的损失，以及本次诉讼业主在庭审中的陈述，本院酌定曹**松、付万生、于培培、张心静、鲁鹏举应支付物业服务费5%的违约金分别为369.5元、605.9元、559.5元、561.1元、157.8元。康桥公司作为物业服务公司,应当按照诚实信用的原则,尽心尽责地履行物业服务义务,不断提升物业服务品质,从而赢得业主的理解、认同和支持。对于服务过程中出现的问题以及业主的投诉,应当及时、积极、认真地予以整改,不断改进、完善自身服务,努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境,从而赢得全体小区业主的信任。同时，物业服务企业,是以业主缴纳的物业服务费维持日常运转,进而提供相应服务的,若业主不缴纳物业服务费,将导致物业服务企业无法及时运转并无法提供相应的服务,最后利益受损的亦是业主自身。因此，原、被告今后只要相互理解,相互配合，才能够使双方和谐相处,共同把小区打造成业主安居乐业的家园，从而达到双方共赢的目的。曹**松、付万生、于培培辩称其房屋有裂缝、漏水等问题，该问题不是本案解决的范围，可以另行主张权利。综上所述，康桥公司诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，判决如下：被告曹**松应当于本判决生效之日起十日内向原告康桥悦生活服务集团有限公司支付2018年11月26日至2021年4月30日期间的物业服务费7390.8元及违约金369.5元，共计7760.3元。被告付万生应当于本判决生效之日起十日内向原告康桥悦生活服务集团有限公司支付2020年1月1日至2021年4月30日期间的物业服务费12118.4元及违约金605.9元，共计12724.3元。被告于培培应当于本判决生效之日起十日内向原告康桥悦生活服务集团有限公司支付2020年2月7日至2021年4月30日期间的物业服务费11189.7元及违约金559.5元，共计11749.2元。被告张心静应当于本判决生效之日起十日内向原告康桥悦生活服务集团有限公司支付2017年5月1日至2021年4月30日期间的物业服务费11222.4元及违约金561.1元，共计11783.5元。被告鲁鹏举应当于本判决生效之日起十日内向原告康桥悦生活服务集团有限公司支付2020年1月1日至2021年4月30日期间的物业服务费3156.8元及违约金157.8元，共计3314.6元。六、驳回原告康桥悦生活服务集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计779元，由康桥悦生活服务集团有限公司负担449元，由曹**松负担40元、付万生负担60元、于培培负担50元、张心静负担50元、鲁鹏举负担30元。本判决为终审判决。审 判 员  刘红欣二〇二一年七月二十六日代理书记员  张勇超