辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)辽07民终1815号上诉人（原审原告）：张伟，女，1968年1月18日出生，汉族，退休工人，现住辽宁省锦州市凌河区。上诉人（原审被告）：张石宇，男，1993年3月20日出生，汉族，个体业者，现住广东省东莞市。委托诉讼代理人：侯爽，辽宁一理律师事务所律师。上诉人张伟、张石宇因房屋租赁合同纠纷一案，均不服辽宁省锦州市凌河区人民法院（2020）辽0703民初1454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张伟上诉请求：1、请求依法撤销凌河区人民法院（2020）辽0703民初1454号民事判决，依法改判被上诉人除承担抵押金、装修损失、鉴定费、维修费用，物业费、灯具损失外，同时判决被上诉人承担违约金63000元；2、上诉费用由被告承担。事实与理由：一审法院遗漏了上诉人的诉讼请求，混淆了上诉人要求赔偿损失的概念。2017年6月23日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，约定将位于锦州市凌河区房屋出租给被告使用，租期5年，每年房租63000元。2020年5月24日在被告应当交付第四年房租时，被告毁约，不再续租，按《房屋租赁合同》第十一条约定。提前终止合同租赁期间任何一方不得无故提出终止合同，否则以违约方退回50%的租金，如遇特殊情况，甲乙双方可共同协商解决。被告无故解约，按合同约定，应当承担违约损失，由于协商不成，诉至法院，请求法院依法判决。一审中上诉人的诉讼请求是要求赔偿63000元，该63000元为房屋租金，但是一审法院却混淆了概念，仅判决了装修损失和押金，严重损害了上诉人的合法权益。综上，请求二审法院依法改判。张石宇辩称，违约金63000元超出了一审诉讼范围，一审判决除第二项外，其他项认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回张伟的上诉请求。张石宇上诉请求：一、请求撤销辽宁省锦州市凌河区人民法院（2020)辽0703民初1454号民事判决第二项，依法改判17000元归张石宇所有；二、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院对押金性质认定错误。双方签订合同的时候，真实的合意是第一份《房屋租赁居间合同》，当时对装修没有进行约定。后期上诉人办理营业执照时，因办证大厅说合同不规范，被上诉人又提供了另一份合同，当时上诉人着急办理营业执照对后一份合同没有进行仔细审核就签字交到办证大厅了。在这份协议中标明17000元为押金，这个押金是保障交易安全，是一种担保物权，并非法定或双方议定的罚金或违约金，被上诉人有义务返还或用来抵扣补偿金。故上诉人认为理应优先用未退还的押金进行抵扣，不足部分，再由上诉人支付。综上，恳请二审法院对本案依法改判。张伟辩称，合同约定如果房屋装修拆了，押金不退，张石宇也签字了，给我造成了损害。张伟向一审法院起诉请求：1、请求判令被告给付房租6.3万元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院审理查明：位于凌河区上海路五段科技嘉园3-175号房屋登记在原告名下。2017年6月24日原告张伟与被告张石宇分别作为出租方(甲方)与承租方(乙方)签订房屋租赁合同，合同载明：乙方承租甲方位于凌河区上海路五段科技嘉园3-175号(1至2层)房屋，租赁期限自2017年6月24日至2022年6月23日，房屋租金为63000元按年结算，乙方提前一个月交给甲方，合同生效之日乙方向甲方支付押金17000元；乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方参观且同意，退租时甲方不得以装修风格和房屋布置改变为由迟延或拒绝退还乙方押金。合同另标注：(合同到期如不再续租乙方应将房屋完整无损交给甲方，装修不得随意拆除，否则不退押金)，房屋设施损坏按价赔付。被告交付原告押金17000元。被告租赁后对房屋进行了装修。被告租赁期间，被告曾向原告说明不再租赁该房屋，后双方因腾房时间发生矛盾，被告于2020年6月23日搬出租赁房屋，搬出前损坏了租赁房屋内地砖、楼梯、墙壁、门窗、线路等部分装修设施并摘走了灯具。诉讼中原告申请对房屋被损坏的价值进行评估，经锦州市中级人民法院确定鉴定机构，2020年11月24日和12月17日，辽宁天力渤海房地产土地资产评估有限公司及辽宁勤时资产评估有限公司分别对评估委托作了退件处理；2021年1月25日，辽宁辽西房地产土地评估有限公司作出辽西资评报字(2021)第1003号资产评估报告，结论为锦州市凌河区上海路五段科技嘉园3-175号房屋装修价值损失数额为18369元。原告支付评估费4000元。评估期间原告对损坏的楼梯、卫生房进行了修复，对地暖进行了检查维修，购买沙子、水泥支付142元，购买砖、黑理石支付950元，维修楼梯支付3280元，安装卫生间水箱、门锁支付270元，清运垃圾支付500元，检查维修地暖支付400元；原告出租房屋2020年1-6月的物业费为588.80元，对以上证据被告均无异议。一审法院认为，原被告签订房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，双方应按合同约定履行义务。因被告已于2020年6月23日搬出该租赁房屋，原告自行接收了房屋，故原被告的租赁关系已经解除。虽然押金具有担保物权性质，但根据原被告签订租赁合同时对押金的约定，使押金具有违约金性质，现被告搬出房屋时对房屋装修予以损坏，押金归原告所有，符合双方的合同约定；被告将租赁房屋装修损坏部分应按评估结论及原告修复支出赔偿；被告租赁期间的物业费，应由被告负担；关于原告主张的灯具损失，因按诉讼中原被告提交的证据证明，被告装修的灯具与该房屋的整体装修未形成附和，属于可拆除部分，原告主张按9958元赔偿，无事实及法律依据，原告另主张按出租给被告之前的灯具赔偿，但提交的证据系装修报价和效果图，不是装修已发生的实际支出，被告主张按500元赔偿，系对权益的处分，应予准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十七条、第二百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告张石宇于本判决生效后7日内赔偿原告张伟因损坏房屋装修损失18369元；二、被告张石宇交付给原告张伟的押金17000元归原告张伟所有；三、被告张石宇于本判决生效后7日内给付原告张伟鉴定费4000元；四、被告张石宇于本判决生效后7日内给付原告张伟维修费用5542元；五、被告张石宇于本判决生效后7日内给付原告张伟物业费588.80元；六、被告张石宇于本判决生效后7日内赔偿原告张伟灯具损失500元；七、驳回原告其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1375元，原告负担371元，被告负担1004元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于17000元押金是否应当退还问题。双方当事人签订合同后，为预防争议，将《房屋租赁合同》在锦州市凌河区市场监督管理局进行了登记备案。《房屋租赁合同》第五条约定，乙方（承租人）与合同生效之日向甲方（出租人）支付押金17000元。另合同底部有手写内容如下：合同到期不再续，乙方应将房屋完整无损交给甲方装修，不得随意拆除，否则不退押金。屋设施损坏按价赔付。市场监督部门登记的《房屋租赁合同》中有上述手写内容，基于此事实应当认定该手写部分是双方协商一致对合同内容的补充，是双方当事人的真实意思表示，故对双方均具备约束力。上诉人张石宇搬出租赁房屋时，对房屋装修进行了拆除，并造成了房屋损坏，依据上述合同约定，张石宇已经支付的17000元押金不予退还。故一审法院判决17000元押金不予退还，归张伟所有，有合同依据及法律依据。二审过程中，上诉人张伟向张石宇主张违约损失。经本院询问，张伟明确表示合同约定租赁期限是五年，张石宇实际租用了三年，之后就不再续租，无故违约，依据《房屋租赁合同》第十一条约定，张石宇应当赔偿630000元。《房屋租赁合同》第十一条约定：租赁期间，任何一方不得无故提出终止合同，否则以违约方退还50%租金，如遇特殊情况，双方可共同协商解决。张伟主张的63000元的计算方式是租赁合同共计五年，张石宇只租用了三年，剩余两年的租金共计126000元，50%就是63000元。审查《房屋租赁合同》第十一条“任何一方不得无故提出终止合同，否则以违约方退回50%租金”。按照该条约定的字面意思，如果出租方违约，退回50%租金可以理解，如果承租方违约，如何退回50%租金，可见不论采取何种解释方式，都无法对该条约定作出恰当、合理的解读。另50%租金的基数是整个五年租期，还是一年租期，还是尚未履行的租期，也不明确。因此，《房屋租赁合同》第十一条明显属于约定不明，该合同条款不能作为张伟主张63000元违约金的合同依据。另17000元押金本质上就是违约金，就是一方当事人违约时，违约方支付对方的款项，其性质既带有补偿性，又带有惩罚性。因此当张石宇拆除房屋装修构成违约，给张伟造成的损失已经通过17000元押金不予退还的方式予以调整，因此张伟无权再以张石宇违约为由主张租金损失。综上所述，张伟、张石宇的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1375元，上诉人张伟已预交1375元，由上诉人张伟负担1150元，退还上诉人张伟225元。上诉人张石宇已预交1375元，由上诉人张石宇负担225元，退还上诉人张石宇1150元本判决为终审判决。审判长  赵济伟审判员  王 翔审判员  赵洪全二〇二一年七月二十六日法官助理范玲书记员暴思洋