河南省洛阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）豫03民申376号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：郑国栋，男，汉族，1964年9月20日出生，住河南省洛阳市涧西区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：河南昌晟置业有限公司.住所地：河南省洛阳市洛龙区王城大道与关林路东南侧昌晟雅居1楼。法定代表人：张晓玲，总经理。委托诉讼代理人：宋叶峰，河南张振龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：马吉祥，河南张振龙律师事务所律师。再审申请人郑国栋因与被申请人河南昌晟置业有限公司（以下简称昌晟公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2020）豫03民终6042号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。郑国栋申请再审称：一、一审和二审法院认定案涉房源认定意向书的性质为商品房预约合同与事实不符，与法律相悖，该房源认定意向书的性质应为商品房买卖合同。1、一、二审法院认定：“意向书并未就房屋位置、户型、余款付款时间、交付使用条件及日期、配套基础设施及公共设施的交付及有关权益、责任、解决争议的办法、违约责任等重要事项进行约定”，这种认定与事实明显不符。申请人与被申请人实际已经对房屋位置明确约定，即洛龙区王城大道与关林路南侧昌晟雅居3号楼1单元401号（2016年9月购房签协议时昌晟雅居的楼盘已经封顶，正在安装门窗、电梯等，有醒目的巨幅销售广告悬挂于楼体外侧，并且河南昌晟置业有限公司在洛阳只有这一个楼盘；户型也是明确的，2016年9月25日销售人员当场出示的也有户型图），故一、二审法院认定：“双方未就房屋位置、户型进行约定”，属于重大而明显的错误，与客观事实根本不符。其次，一、二审法院对房屋交付日期和双方违约金的约定避而不谈，也与事实不符。双方意向书中备注栏写的清楚明白：“买受人需于2016年10月2日前付首付20%共计壹拾万陆千玖佰元整（106900元），买受人已于2016年9月30日付齐首付壹拾万陆千玖佰元整（106900元），承诺于2017年2月28日前完成交钥匙，若未实现按期交付，按正规商品房逾期交房赔偿或选择退房。”2、本案中，双方签订的合同虽然名为房源认定意向书，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。又根据《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间……根据以上法律法规可以看出，判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议能否认定为商品房买卖合同，最主要的是看此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容（不是全部内容），即是否具备了双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间及方式、交付条件及日期，同时出卖人是否已经按照约定收受部分或全部购房款、明确了违约责任。根据双方的意向书，该合同内容指向的房屋是唯一的、具体的，房屋的面积、单价、交付时间是确定的，并且出卖人按照约定收受了部分购房款（20%的首付），且明确了违约责任，完全应该认定此协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件；同时该意向书上第四栏立约意向金为贰万元，壹拾万陆千玖佰元整（￥106900元）是所购房屋总房款的20%，这充分说明当时双方的真实意思表示是确认双方的商品房买卖关系。3、参考省高院于2019年作出的（2019）豫民再374号民事判决书的观点：“本院再审认为，关于案涉两份认购协议的性质，是预约合同还是商品房买卖合同问题。预约合同以缔结义务行为作为标的，合同内容一般并不涉及本约应有的内容。从案涉认购协议约定内容看，虽然也有认购人取得优先购买权及签订商品房买卖合同的内容，但还约定了购买商铺的基本状况、价款、付款方式及时间、商铺交付时间、违约责任等事项，基本包含《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容。且慕建民支付了相应房款，新华富公司亦收取了购房款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该协议应当认定为商品房买卖合同。新华富公司再审称该两份认购协议性质是预约合同，双方之间未成立商品房买卖合同的理由不能成立，本院不予支持”；本案中，申请人与被申请人签订的房源认定意向书上已明确双方当事人基本信息及联系方式即申请人与被申请人、房屋状况及具体位置信息即昌晟雅居3号楼1单元4层1户、房屋面积118平方米、房屋单价4465.2元每平方米及总价526900.00元、付款时间2016年9月30日支付首付（即壹拾万陆千玖佰元整）、交房时间2017年2月28日及逾期交房的违约责任等与购买房屋密切相关的主要信息，并且这些案情与省高院作出的（2019）豫民再374号民事判决书的案情基本相同，本着“同案同判”法治精神，该意向书性质应判定为商品房买卖合同。4、申请人特别想强调的是，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，该条法律的立法目的就是为了防止开发商借用预约合同之名欺诈购房者，避免普通购房者遭受合同陷阱，避免购房者的资金被开发商利用但最终却无法得到买卖合同的应有权利（因为普通购房者无法辨别出房屋预约合同与房屋买卖合同的区别）。如果要求意向书等预约合同必须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的全部内容才认定为本约合同，不仅与该法条的本意不符（该解释第五条，要求具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的“主要内容”），也违背了该法条的立法目的，因为任何一个开发商都不会与购房者签订内容如此完备的预约合同。根据公序良俗，交付使用条件、配套基础设施及公共设施的交付及有关权益、责任，都有国家相关法律法规加以明确规定，这也是房屋买卖双方当时所默认的，这些内容是否写入意向书不是判断预约与本约区别的标准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，是为了平衡房屋买卖双方的利益，而不是仅仅保护某一方的利益！按照一、二审的判决结果来看，其明显偏向开发商一方，对购房者的合法权益直接选择无视、不予保护。综上，双方签订的意向书中约定了标的房源的位置、面积、单价、付款方式（首付20%）、交付时间（2017年2月28日前）、违约责任（2017年2月28日前未实现按期交付按正规商品房逾期交房赔偿或选择退房）等内容，完全符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。双方签订的房源认定意向书符合相关法律、司法解释的规定，该协议应当认定为商品房买卖合同。二、被申请人的行为严重违背诚实信用、公序良俗原则，再审法院应当依法予以纠正。申请人与被申请人在签订房源认定意向书时已经对房屋的位置、面积、单价、付款方式、交房时间、违约责任等内容进行了明确的约定，申请人已经付清购房款的20%为首付及团购费壹万元整，且在房源认定意向书中明确“甲方须在规定时间内为乙方保留房源，并按照本协议所约定，核算该房源价款”，后被申请人见房地产市场价格大幅上涨而心怀不轨、见利忘义，公然违背双方签订的性质为商品房买卖合同的意向书要求涨价，违反民法总则第七条：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺的规定，其行为与社会价值导向和公众认知相悖，人民法院应依法不予支持。2019年9月11日《全国法院民商事审判工作会议纪要》关于合同纠纷案件的审理中明确指出：“合同是市场化配置资源的主要方式，合同纠纷也是民商事纠纷的主要类型。人民法院在审理合同纠纷案件时，要依法审慎认定合同效力。要根据诚实信用原则，合理解释合同条款、确定履行内容，合理确定当事人的权利义务关系……强化对守约者诚信行为的保护力度，提高违法违约成本，促进诚信社会构建”。一审、二审判决不仅没有有效维护购房百姓的合法利益，反而纵容不讲诚信的河南昌晟置业有限公司肆意违约，无视房价急剧上涨的背景、对已经付出20%首付的购房百姓造成极大的伤害。昌晟公司陈述：1、本案所涉的昌晟雅居项目是洛阳确定的重点历史遗留的烂尾楼项目，该项目建设初期使用的是新区开发给每个原村集体预留的集体建设用地，该项目在申请人签订意向书时没有任何手续。昌晟公司现有的股东是后接的该项目，按照洛阳市历史遗留问题解决的方案投入了大量的资金及其他成本。现该项目土地使用权变成国有出让用地，并交纳了出让金，又多方筹集资金将建设工程继续推动，盘活该项目，实现对政府和社会解决问题的目的；2、针对申请人申请书中提出的观点，房源认购意向书的内容清晰的表明双方是预约关系，该意向书只是作为申请人选房的依据，以及在特定时间内双方协商商品房买卖合同关系的依据，该意向书的内容除了原一、二审明确认定的欠缺要件之外，对于房屋的价格也明确载明为估价，而不是确定价，房源号也与房地产管理部门在手续完善后批准的规划和编号不一致，也就是说该房源意向书仅具备作为将来签订商品房买卖合同的预约的法律特征，其内容对标的的确定性、价款的确定性以及商品房销售管理办法第十六条规定的其他条款均没有明确，一、二审对意向书的法律性质认定是正确的；3、在一、二审期间及判决后，昌晟公司及龙门办事处、洛龙区政府等单位组织过不下百余次的沟通，与今天的申请人在判前、判后都进行了协商，按照一、二审的判决履行了继续协商的义务，但未协商成，昌晟公司对双方没有成立正式的商品房买卖合同关系没有过错。申请人称在协商中昌晟公司没有作出任何的让步与事实不符。本项目涉及到的购房人分为两种类型，一种是项目没有手续前的意向人，一种是项目具备合法手续后与公司签订并备案了商品房预售合同的真正购房人。为了解决历史遗留问题，昌晟公司在政府有关部门和公司的努力下，以及公司的各方债权人，包括前期施工方、银行、洛阳政府下属的华泽担保公司等等债权人的理解下，对前期的意向户作出了两个解决的方案，截止目前已经解决了一百多户。两个方案分别为：选择退款的，退一补一，即按一倍的价款予以补偿，选择继续购房的，双方在房管局批准的备案价基础上（这个价款实际上低于目前的市场销售价），按照退一补一的原则折算，同时再给予总价优惠和购买车位半价等优惠措施。目前也解决了一批。这些遗留问题目前仍在政府的协调下逐步解决。因此，申请人称昌晟公司在判决后未与其进行协商及不提供任何解决方案的说法相互矛盾，又不符合事实；4、该项目有自身的特殊性。在申请人签订意向书的时间点，该项目没有任何合法的手续，也就是当时的估价是建立在没有合法产权的前提下，同时确定估价是因为整个洛阳市类似的项目都在争取政府给予政策办理开发手续，一旦政府批准将产生土地出让金、城市配套建设费、交易税金等大额的成本，所以才确定是估价，这个情况所有人都是明知的。综上，一、二审适用法律正确，判决结果无误，昌晟公司在判决后也履行了继续协商的义务，双方没有协商成功，公司没有过错。本院经审查认为，《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案涉及的《房源认购意向书》虽明确了涉案商品房买卖双方的基本情况，但对拟购房屋的面积、单价及总价等均为估价，亦未就房屋的具体位置、户型、余款付款时间、交房条件及日期、配套基础设施及公共设施的交付及有关权益、责任、解决争议的办法、违约责任等重要事项进行约定，不具备商品房买卖合同所应当明确的主要内容。昌晟公司虽收取了郑国栋部分款项，但依据意向书“规条”部分第二项“乙方同意在签定本意向书时，立即付清上述之立约意向金”、意向书签订的时间、款项交付时间，及收据上写明的“购房诚意金”看，该部分款项应为立约意向金。综上所述，该《房源认购意向书》仅表明了双方就条件成就时将进行商品房买卖的主要内容达成合意，是对未来签署正式买卖合同的预先安排，并以书面形式明确了将来要订立正式的商品房买卖合同，故其性质应当为独立的商品房预约合同。再审申请人认为该《房源认购意向书》的性质应为商品房买卖合同的理由不成立，不予支持。综上，郑国栋的再审申请理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，经本院审判委员会研究决定，裁定如下：驳回郑国栋的再审申请。审判长  焦贵福审判员  苏 娜审判员  王鑫杰二〇二一年七月二日书记员  张艳军