四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终9804号 上诉人（原审被告）：陈莲，女，1970年8月28日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 被诉人（原审原告）：四川省海纳物业管理有限责任公司，住所地：四川省成都市解放路一段4号绿宇环保大厦8楼8-10号。 法定代表人：杨琴，总经理。 委托诉讼代理人：陈柏霖，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 上诉人陈莲因与被上诉人四川省海纳物业管理有限责任公司（以下简称海纳公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初11267号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人陈莲上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、本案的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：小区业委会已于2020年9月与被上诉人终止了物业合同关系，被上诉人拒不退出小区，仅收费不服务，未尽合同责任；非上诉人自身原因造成家中漏水，多次通知被上诉人处理但一直未得到处理；上诉人的电瓶车在小区多次被人为扎破是被上诉人管理不当造成；被上诉人擅自提高物业费标准没有经过业主协商属于不合法；被上诉人的诉讼请求以超过三年的诉讼时效，一审判决适用法律不当。 被上诉人海纳公司二审未提交书面答辩状。 海纳公司向一审法院起诉请求：1.判决陈莲立即向海纳公司支付2010年7月到2020年4月的物业服务费8614元，并从起诉之日起以物业服务费本金8614元为基数按年利率24%计算至付清之日止的违约金，暂计8614元；2.判决陈莲承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2003年6月22日，四川省环保建设房地产开发有限公司（以下简称环保建设公司）（甲方）与海纳公司（乙方）签订了物管合同，前期物业管理指自房屋出售之日起至业主委员会与业主大会选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。甲方将××的物业服务项目委托给乙方，并详细约定了双方的权利义务、委托管理事项等等内容。双方约定委托管理期限暂定为3年（不超过3年），自2003年6月22日18时起至2006年6月21日18时止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。双方约定了住宅由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米0.9元向乙方交纳。本物业管理公共服务费每半年交纳一次，每次交纳费用时间为6月、1月。从逾期之日起按每天应交管理服务费的万分之五交纳滞纳金。该合同签订后，海纳公司即为××小区提供物业管理服务。合同到期后，海纳公司仍一直为该小区提供物业服务。2004年5月10日，海纳公司与陈莲签订《前期物业管理服务协议》（以下简称物管协议），约定了住宅按建筑面积每月每平方米0.8元/月，陈莲住宅面积为73.46平方米。2008年10月28日，成都市金牛区物价局金价函【2018】18号《关于同意“××”物业服务收费备案的函》，明确高层住宅物业服务收费按建筑面积每月每平方米1元备案，三楼以下（含三楼）按业主和物业公司双方约定收费标准执行（不含城市生活垃圾处理费）等。2019年10月28日，成都市金牛区××街道××社区居民委员会发布《关于代管××小区物业服务的公告》，载明：海纳公司于2003年6月22日受托对××小区进行前期物业管理，因小区未成立业主委员会和业主大会也没有聘请新的物业公司，故自2006年6月21日至今一直是由海纳公司代为管理服务。另查明，金牛区××村××组××栋××单元××楼××号房屋产权登记人为陈莲，面积为73.17平方米。一审庭审中，双方一致认可海纳公司于2020年6月30日从案涉小区退场。海纳公司提交了《关于催收物业服务费用的通知》和《催缴通知单》，拟证明其积极催缴的事实。陈莲提交了前期物业管理服务协议终止的公告和物管协议，拟证明其与海纳公司物业服务合同关系终止。陈莲提交了照片，拟证明海纳公司提供的物业服务不符合合同约定。海纳公司提交减少诉讼请求申请，表明暂只主张从2015年7月1日开始的物业服务费，其余期间的相关权益其另行主张处理。以上事实，有前期物业管理服务协议、前期物业管理服务合同、关于催收物业服务费用的通知、催缴通知单、房屋信息查询记录、关于同意“××”物业服务收费备案的函、公告、照片和庭审笔录等在案予以证实。 一审法院认为，《前期物业管理服务协议》系海纳公司与陈莲双方的真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。双方一致认可海纳公司于2020年6月30日从案涉小区退场，足以证明海纳公司在合同到期后仍为案涉小区提供物业服务的事实，合同到期后，海纳公司与陈莲之间形成事实服务关系。参照《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……。”的规定，结合海纳公司的主张，陈莲应当向海纳公司支付2015年7月1日至2020年4月30日的物业服务费，金额按照备案标准、欠付时间、房屋面积认定为4243.86元（1元/月/㎡×73.17㎡×58月）。海纳公司自愿在本案中放弃向陈莲主张2015年7月1日之前的物业服务费并保留另行主张的权利，不违反法律规定，予以准许。关于海纳公司主张的违约金，因原物业合同终止后，双方并未有关于违约金的约定，同时根据审理中陈莲的抗辩举证，也可见陈莲未及时交纳相关费用确系双方因物业服务发生较大争议所致，确系事出有因，不宜认定陈莲具有违约情形，对海纳公司主张的违约金，一审法院依法不予支持。陈莲辩称其已经交清所有物业服务费，不存在欠费的事实。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一款第二项“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：……（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”之规定，陈莲主张其结清所有物业服务费，实际是主张其对海纳公司债务因其全部履行而消灭，应当对引起该法律关系消灭的基本事实承担举证证明责任。陈莲以时间久远，未留存票据，海纳公司未提供票据等事由表示无法提交证据，但长达十年时间内，无法提交任何一份交费票据，不尽合理，一审法院难以采信该抗辩理由。陈莲辩称海纳公司提供的物业服务质量不达标，设备设施存在问题等。一审法院认为，物业服务费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支。无法按时足额收取物业服务费的情况，客观上可能会影响物业服务公司的服务水平和质量，会损害小区全体业主的共同利益。根据《最高人民法院》第三条第一款之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权起诉请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，业主认为其合法权益因海纳公司不当履行物业服务合同受到损害，应及时予以救济，可以采取起诉或者其他法定方式主张权利，而陈莲要求直接拒交、扣减物业服务费于法无据，不予支持。陈莲辩称海纳公司私自提高物业服务费收费标准。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”的规定，海纳公司提交的《关于同意“××”物业服务收费备案的函》，可以确定海纳公司已将物业服务费提高的事项进行备案，并且已得到金牛区物价局的同意。海纳公司将物业服务费从0.8元/平方米/月提高到1元/平方米/月的行为，不属于违规收费的行为，对于该抗辩理由，一审法院不予采纳。关于诉讼时效的问题，《最高人民法院》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”的规定，物业服务费是分期履行之债，海纳公司至退场前一直在为案涉小区提供物业服务，陈莲欠交物业服务费的事实一直持续，期间对陈莲也有催收行为，故本案海纳公司主张案涉物业服务费债权的诉讼时效应自其退场之时起计算，对于陈莲的该辩解意见，不予采纳。陈莲辩称案涉小区第一届业主委员会在2010年9月2日已经张贴公告，终止与海纳公司的物业服务合同关系，海纳公司在根据合同要求陈莲交纳物业服务费没有依据。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……”，且该公告也明确了“等业主大会决议通过后，再进行退场交接”，陈莲未提交业主大会关于解聘海纳公司的会议决议，案涉小区业主委员会也未选聘其他物业服务公司，故仅凭该公告不能发生解聘海纳公司的法律效力。对陈莲的该抗辩理由，不予采纳。综上所述，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条，《最高人民法院》第五条的规定，判决：一、陈莲于判决生效之日起十日内向海纳公司支付2015年7月1日至2020年4月30日的物业服务费4243.86元；二、驳回海纳公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由陈莲负担。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审法院一致。 本院认为，海纳公司与环保建设公司签订的《前期物业管理服务合同》及与陈莲签订的《前期物业管理服务协议》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条之规定对包括陈莲在内的案涉小区全体业主均具有约束力，双方当事人均应按约履行。物业服务合同关系不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。如任何一个业主均凭自己对物业服务的感受和评价，以物业公司提供的某项服务存在不足为由，拒交物业费，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业费的其他业主也不公平。若业主认为物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，可通过及时告知、督促改正或提起诉讼等方式解决。关于诉讼时效的问题，因物业服务合同关系具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分割性，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十九条之规定，诉讼时效应从最后一笔物业费履行期限届满之日起计算，故本案未超过诉讼时效。 综上，上诉人陈莲的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人陈莲负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二一年七月七日 书记员  陈 悦