辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0103民初9559号原告：李虎，男，1986年1月4曰出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：杨志京，辽宁同方律师事务律师。委托诉讼代理人：刘兴伟，辽宁同方律师事务律师。被告：李惠子，女，1988年2月6日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：帅征，辽宁领帅律师事务所律师。委托诉讼代理人：董帅，辽宁领帅律师事务所实习律师。第三人：沈阳乐风装饰工程有限公司，住所地沈阳市和平区长白四街135号1-2层。法定代表人：汪梅花，系该公司经理。委托诉讼代理人：刘佳，系公司员工。原告李虎与被告李惠子、第三人沈阳乐风装饰工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告李虎及委托诉讼代理人杨志京、刘兴伟，被告李惠子及委托诉讼代理人帅征、董帅，第三人沈阳乐风装饰工程有限公司的委托诉讼代理人刘佳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李虎向本院提出的诉讼请求：1、判令解除原被告之间签订的《沈阳市存量房买卖合同》；2、判令被告双倍返还原告支付的定金，共计10万元；3、判令被告赔偿原告已支付给沈阳乐风装饰工程有限公司的中介费5150元以及服务费3000元，共计8150元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年10月4日，原被告在第三人乐风公司中介下，签订《沈阳市存量房买卖合同》，合同第四条第二款规定“定金：购房定金共计人民币50000元整，于买卖双方交接房款时冲抵房款。1、买受人于本合同签订当日将第一笔定金人民币50000元整以自行支付的方式支付给出卖人”，合同第五条第（一）款约定“出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违约方承担违约责任”，合同第七条第（二）款约定“买卖双方应当按照下列约定办理房屋权属转移登记：买受人申请商业贷款的，买卖双方应在银行贷款审批通过之日起3个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”，合同第九条第（二）款第（2)项约定“出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（2)该房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得所有权的”，合同第十条约定“出卖人和买受人双方支付居间方的居间费用以居间方与出卖人和买受人签订的《居间服务合同》为准。如因出卖人或买受人违约导致本合同解除的，居间方收取的买卖双方的所有费用不予遐还，由违约方直接向守约方赔付”。合同签订后，原告向被告支付定金50000元。同日，原告与第三人签订《居间服务合同》，约定中介费是5150元。同日，原告与第三人签订《保障服务合同》，约定服务费是2500元。合同签订后的当日，原告向第三人支付中介费5150元，支付服务费3000元。2020年10月21日，原告获得中国工商银行的贷款审批，但在办理房屋产权转移登记过程中，发现被告房屋系限售房屋，由于限制出售状态无法办理权属转移登记，后原告与被告、第三人多次协商，仍无法办理，故《沈阳市存量房买卖合同》已无法继续履行，被告违背合同承诺且已根本违约。综上所述，根据原被告签订的《沈阳市存量房买卖合同》约定以及《担保法》第八十九条规定，原告请求解除房屋买卖合同，被告返还原告双倍定金10万元，赔偿原告中介费和服务费损失8150元。请求法院支持原告的诉讼请求，依法维护原告的合法权益。被告李惠子辩称，答辩人同意与原告解除房屋买卖合同，答辩人不同意双倍返还定金，答辩人认为合同不能继续履行原因并非答辩人违约，而是因为第三人欺诈答辩人可以办理过户才签订的合同，答辩人的诉争房屋因房地产政策原因在限制销售期限内，答辩人认为合同无法继续履行，答辩人同意退还原告交纳的伍万元定金，但答辩人要求第三人将我方交纳的中介费予以返还。具体理由如下：答辩人的母亲受答辩人的委托出售案涉房屋，答辩人的母亲李霞代表答辩人与原告在2021年10月4日在第三人居间下签订了房屋买卖合同，签订合同后将诉争房屋全部手续交给第三人审核并保管，第三人审核后告诉答辩人该房屋可以交易，由于答辩人名下共有两套房屋，预出售这套房屋为商品房，如果交易需要等该房屋备案期限满5年后可以正常交易，第三人告诉原告与答辩人如果花费2.6万可以向市局申请办理提前解除限售，答辩人即表示同意，原告签订合同时也知道此事。原告在签订合同后多次通过微信询问答辩人目前案涉房屋限售解完没。原告与答辩人的母亲的聊天记录中原告询问：您这边限售解除完没有？原告若不知晓，不应如此发问。应当质问被告为何还不能办理过户？由此得知原告在发问前已经知悉被告房屋有限售的事实。签订合同后答辩人一直积极配合办理相关事宜，配合办理了查档并与原告在银行办理了贷款审批手续。2020年11月5日起，第三人原承诺只要花2.6万就能解限售正常过户，但是在办理过程中，第三人又说单纯花钱已经无法办理解除限售，需要答辩人配合去大使馆办理关联公证等出国手续，在这种情况下被告经过多方打听，认为风险太大，涉及违法，所以答辩人为了避免违法风险，通知第三人还是正常办理直接解限售，答辩人不参与其他行为。后期第三人又通知原告目前3.8万可以办理，答辩人认为第三人欺诈原被告双方，涉嫌违法犯罪。答辩人认为，答辩人有充分证据可以证明原告、答辩人、第三人签订合同时均知晓案涉房屋限售的事实，答辩人从未隐瞒过房屋处于限售的事实。第三人在了解房屋限售的状态下依然为原被告双方签订房屋买卖合同，并提出索要钱款，故本案系由于不可归责答辩人的原因导致房屋买卖合同无法继续履行。答辩人不能欺骗房产局答辩人没有出国的事实，该行为也同时涉嫌违法犯罪，现答辩人同意退还原告定金，并且要求第三人退回答辩人的中介费，否则答辩人将保留控告第三人涉嫌行贿罪的犯罪的事实。涉案房屋合同无法履行的主要过错在于第三人中介方，对于原告主张的中介费，应向第三人中介主张，答辩人没有义务赔偿。同时答辩人原告缴纳的服务费与被告无关，该服务费没有任何发票都属于人情费。第三人沈阳乐风装饰工程有限公司述称，我方在签合同时是与被告的母亲签订的，当时母亲表示可以自己解决服务限售的问题。我们是中立的，不会偏袒任何一方，被告房屋解除限售有困难，我方只是提供一些协助。没有做任何伪证，我方提交的所有证据证言均属实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年10月4日，原告与被告签订了《沈阳市存量房屋买卖合同》约定：被告将坐落于沈阳市沈河区沈水东路332-6号（1-15-2）房屋出售给原告，房屋成交价格为515000元，定金为50000元。原、被告通过第三人居间介绍成交。房屋产权具体状况的承诺：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违约方承担违约责任。违约责任：该房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的，买受人由权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。同日，原告与被告分别与第三人签订了《居间服务合同》约定：原告的居间服务费为5150元，保障服务费2500元，被告的居间服务费为5150元。合同签订后，原告向被告支付了定金50000元，向第三人支付了居间服务费8150元，被告向第三人支付了居间服务费5150元。后因被告未解决限售问题导致无法进行房屋产权转让，故原告为主张解除合同，双倍返还定金及服务费起诉至法院。庭审中，第三人同意返还原告服务费8150元，返还被告居间服务费5150元。本院认为，原告与被告之间的房屋买卖合同关系依法成立，合法有效。双方应按照合同约定履行权利义务。关于原告主张解除双方签订的《沈阳市存量房屋买卖合同》的问题，现因房屋限售问题导致无法出售房屋，合同无法继续履行，被告亦当庭表示同意解除房屋买卖合同，故原、被告签订的《沈阳市存量房屋买卖合同》应予以解除。关于原告主张被告双倍返还定金10万元的问题，被告在合同签订之前知晓房屋限售的政策，案涉房屋属于限制转让状态，被告系在此情况下签订房屋买卖合同，根据合同约定，“出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违约方承担违约责任。”被告有义务在签订合同时将房屋限售情况告知原告，并在房屋产权交易之前保证案涉房屋未被限制转让，现因被告未履行上述义务导致合同无法继续履行，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。对于原告主张返还双倍定金10万元的请求，本院予以支持。关于被告主张原告在签订合同时知晓房屋存在限售的问题，本案中，被告未提交充分的证据予以证明，且根据原、被告提供的聊天记录及第三人陈述可知，原告在签订合同之时并不知晓案涉房屋处于限售状态。虽然原告在后期知晓房屋限售的情况下未立即主张解除合同，而是催促被告解除限售，但结合各方聊天记录内容，可以推定，原告同意继续履行合同的前提是被告能够顺利解除限售并保证案涉房屋不被限制转让，后期被告并未解除房屋限售，故房屋买卖合同无法继续履行的原因仍系由于被告违约导致。故对被告的此项抗辩，本院不予采纳。关于原告主张返还居间服务费的问题，第三人当庭表示同意返还原、被告居间服务费，故第三人应返还原告居间服务费8150元，返还被告居间服务费5150元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告李虎与被告李惠子于2020年10月4日签订的《沈阳市存量房屋买卖合同》；二、被告李惠子于本判决生效之日起十日内一次性双倍返还原告李虎定金100000元；三、第三人沈阳乐风装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告李虎居间服务费8150元、返还被告李惠子居间服务费5150元；四、驳回原告李虎的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9032元，减半收取4516元，由被告李惠子负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 王 畅二〇二一年七月一日书记员 刘沛鑫