广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）桂0703执异25号 异议人：潘应玉，男，1980年6月16日出生，汉族，个体户，广西钦州市人，住钦州市钦南区。 申请执行人：钦州市区农村信用合作联社，住所地：钦州市三沿路33号。 法定代表人：陈凤梅，该联社理事长。 委托诉讼代理人：黄其壹，该联社职员。 委托诉讼代理人：张振龙，广西华际律师事务所律师。 被执行人：刘健，男，1971年1月16日出生，壮族，广西钦州市人，户籍地：钦州市钦南区。 被执行人：方明荣，女，1976年12月4日出生，汉族，广西钦州市人，户籍地：钦州市钦南区。 被执行人：刘日松（已故），男，1940年10月25日出生，汉族，广西钦州市人，户籍地：钦州市钦南区。 被执行人：方凤珍，女，1947年9月12日出生，壮族，广西钦州市人，户籍地：钦州市钦北区。 本院在执行钦州市区农村信用合作联社（以下简称钦州市区信用联社）与刘健、方明荣、刘日松（已故）、方凤珍金融借款合同纠纷一案中，异议人潘应玉提出书面异议，本院于2021年6月28日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人潘应玉称，异议人与被执行人于2015年10月21日签订租赁涉案房屋的租房合同，还在有效合同生效期间未终止，请求法院维护有效合同租权人的权益，待租房合同期满后再予以执行。事实与理由：异议人于2015年10月21日租用被执行人钦州市XX园XX栋XX单元XX室，租期未满，也结清了租期的费用，抵押买卖不破租赁，而且是执行之前签的合同。XX园物业也证明了2015年10月21日至今是异议人在租用涉案房屋，所有物业等一切费用都是异议人结清的，有房屋租赁合同和房费收据的证明。 异议人潘应玉向本院提供如下证据： 1、《租房合同》，证明2015年10月21日，异议人与被执行人刘健、方明荣、刘日松签订租赁合同，由异议人租赁涉案的钦州市XX花园XX栋XX单元XX室，租赁期间自2015年10月21日起至2035年10月21日止； 2、收款收据，证明异议人于2015年10月21日将涉案房屋20年的租金交给被执行人刘健； 3、《证明》，证明XX园业主委员会出具证明一份，异议人于2015年10月21日至今在租用钦州市XX路XX号XX园XX栋XX单元XX室，并由其交纳了物业费及水电费等费用； 4、收据，证明异议人于2020年10月21日向XX园业主委员会交纳2015年至2021年共六年的物业费3810元； 5、电费账单（2019年12月、2020年3、6、7月），证明异议人交纳涉案房屋电费情况。 申请执行人钦州市区信用联社称，1、被执行人刘健、方明荣、刘日松、方凤珍向申请执行人申请借款时，于2014年6月5日向申请执行人出具《借款抵押承诺书》，承诺拟用于借款抵押担保的位于钦州市的房产［证号：钦房权证钦城区字第××号］在设定抵押时未出租，上述房产任何时间出租均要取得申请执行人同意，否则出租即视为违约行为，需要承担相应的违约责任。同日，申请执行人与被执行人签订《抵押担保合同》，后申请执行人、被执行人双方到相关部门办理了抵押登记，申请执行人取得了抵押物的他项权利证书。申请执行人认为，依据《中华人民共和国民法典》第二百零五条之规定，抵押权设立前抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响，因此本案不适用“买卖不破租赁”之原则，至于异议人能否继续使用上述房屋，取决于其与该房屋的买受人协商的结果。2、异议人潘应玉认为钦州市的房产［证号：钦房权证钦城区字第××号］自2015年10月21日起由其承租没有事实依据，其所陈述的事实与生活常理严重相悖，具体表现在：按潘应玉提供的2021年6月3日的《证明》和2020年10月21日的《收据》，证实其已交清房屋2015年10月21日至2021年10月21日共6年的物业费及水电费等所有费用。明眼人都知道是虚假的，首先，收款单位是业主委员会而不是物业服务公司，这不符合常理；其次，提前交纳物业费是不符合常理的，而提前交纳水电费更加不可能，况且，异议人也未提供交纳相关费用的转账凭证等客观证据。由此可知，异议人陈述的提前交纳所有费用之事实无充足证据证实，不足以采信；潘应玉提供的2015年10月21日的《租房合同》和《收据》，证实其已一次性交纳20年的房屋租金12万元，这是明显不符合生活常理的，且异议人也未能提供相关的转账凭证证实其一次性付清房屋20年的租金。用12万元现金一次性交纳房屋租金根本不可能；异议申请人潘应玉提供的电费账单，出处不明，根本不能作为有效证据使用。综上，异议人提出的执行异议没有任何事实和法律依据，不能阻却执行行为继续进行，其异议请求依法应当予以驳回。 被执行人刘健、方明荣、方凤珍未对异议人的异议提出意见。 本院查明，2020年6月29日，钦州市区信用联社向本院申请诉前财产保全，同日，本院作出（2020）桂0703财保44号《民事裁定书》，裁定：查封被执行人刘日松名下位于钦州市的房屋［房屋所有权证号：钦房权证钦城区字第××号］，查封价值22万元，查封期限至2023年6月29日止。后钦州市区信用联社向本院起诉，原告钦州市区信用联社与被告刘健、方明荣、刘日松、方凤珍金融借款合同纠纷一案，经本院审理于2020年9月25日作出（2020）桂0703民初1721号民事判决：一、被告刘健、方明荣共同偿还原告钦州市区农村信用合作联社贷款本金15万元及利息【利息包含复利、罚息在内，计至2020年2月27日为64567.17元（其中正常利息16894.19元、复利9156.58元、罚息38516.40元），以后利息按合同约定的利率计算至全部贷款本息实际清偿之日】；二、原告钦州市区农村信用合作联社对被告刘日松名下用于抵押担保的钦州市的房产【证号：钦房权证钦城区字第××号，建筑面积90.44平方米】以协议折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。上述判决发生法律效力后，被执行人未履行生效法律文书所确定的义务。钦州市区信用联社于2021年1月21日向本院申请强制执行。本案进入执行程序后，2021年6月3日，本院作出（2021）桂0703执308号《公告》，责令被执行人及房屋使用人于本张贴之日起十日内迁出、腾空上述房屋并将钥匙交到法院。2021年6月28日，异议人向本院提出书面异议。 另查明，2020年2月16日，被执行人刘日松因病死亡。 本院认为，执行过程中，案外人对执行标的物主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以提出执行异议。异议人主张对涉案房屋享有租赁权，要求停止执行涉案房产。本案中，被执行人未履行生效判决确定的义务，本院在执行过程中对登记在其名下的房产进行拍卖，程序合法，并无不当；其次，根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”的规定，涉案房产在2014年6月11日已抵押给申请执行人并办理了抵押登记，因此，本案拍卖涉案的抵押房产，属于实现抵押权的执行，案外人潘应玉与被执行人签订的租赁合同是在抵押期间签订，属于先抵押后租赁，对于在抵押权登记后才形成的租赁关系，为保障在先设立的抵押权的实现，异议人主张的租赁关系无论真实、合法与否，均不能阻却执行，也不能阻却法院去除租赁关系后移交房产，因此，本院有权要求正在使用涉案房屋的人员在限期内搬迁出涉案房屋。综上，异议人主张其对涉案房屋享有承租权，要求法院停止执行，不符合上述法律规定，其异议请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人潘应玉的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  刘星彬 审 判 员  梁卫兵 人民陪审员  林丽莉 二〇二一年七月九日 书 记 员  章 艳