辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终1282号上诉人（原审原告）：陈淑华，女，1966年5月5日出生，汉族，住抚顺市望花区。委托诉讼代理人：张雪，抚顺市顺城区城东法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：范广君，男，1971年1月3日出生，汉族，现住抚顺经济开发区。被上诉人（原审被告）：范广彦，男，1956年10月1日出生，汉族，住抚顺县。上诉人陈淑华因与被上诉人范广君、范广彦案外人执行异议之诉一案，不服抚顺市望花区人民法院作出的（2020）辽0404民初2879号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈淑华的委托诉讼代理人张雪，被上诉人范广君,被上诉人范广彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈淑华的上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；二、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认为“原告陈淑华与关福娟之间签订的房屋买卖合同虽有效，但合同有效并不当然的取得物权。因关福娟尚未取得涉案房屋的所有权，原告陈淑华应当预见其与关福娟之间的房屋交易中存在无法取得产权的风险。本院依据范广君申请查抚顺经济开发区号房屋并无不当，据此应当驳回原告的诉讼请求”一节错误，理由如下：首先，《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述法律规定，上诉人对诉争房屋享有完整物权期待权，该权利足以排除一审法院的查封，理由如下：上诉人已经合法占有案涉的房屋，己经支付了房屋的全部价款31.8万元，虽然案涉房屋未办理过户手续，但非是因上诉人自身原因未办理过户登记，而是因为在上诉人与被上诉人范广彦办理案涉房屋产权初始登记当日（即上诉人与范广彦办理过户当日）该房屋被一审法院查封才导致不能过户的，上诉人已满足上述第（二）、第（三）、第（四）项情形。关于第(一)项情形，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同。2012年5月10日，最高人民法院公布的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》第二条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时，对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未实际取得所有权或者处分权，致使标的物所有权不能转移买受人要求出卖人承担违约责任，或者要求解除合同，并主张赔偿的，人民法院应予支持”。该规定从保护交易安全出发，无权处分合同无需原权利人的追认或事后取得处分权的要件成立取得法律保护效力，而仅因受让人基于信赖之善意，具备合同生效要件就应该受到法律保护。本案中的房屋买卖合同已经一审法院确认有效，且上诉人占有涉案房屋符合合法占有的四种情形。同时被上诉人范广彦配合上诉人办理产权登记与过户的行为，充分说明其对上诉人购买案涉房屋及实际占有、使用房屋事实的认可。鉴于在人民法院查封之前，上诉人己签订合法有效的书面买卖合同，因此上诉人就执行标的享有占有排除强制执行的民事权益，上诉人关于人民法院停止对案涉房屋的强制执行，并解除查封诉求应予以支持。其次，本案中一审法院查封案涉房屋时间为2020年9月9曰，被上诉人范广彦与案外人关福娟2019年5月9日签订《房屋买卖协议》，关福娟与上诉人于2020年4月15日签订《房屋买卖协议》。另根据一审（2020）辽0404民初921号生效判决查明事实，上诉人于2020年4月15日已付清案涉房屋全部房款31.8万元，关福娟收款后己将房屋交给上诉人所有。且被上诉人范广君未能提供相反证据推翻生效判决确认的事实，因此应确认上诉人已经付清全部房款并在查封之前合法占有房屋的事实。而房屋未办理过户，是由于房屋被一审法院查封，并非上诉人自身原因。最后，上诉人基于买卖关系，实际取得了涉案房屋的所有权，故该房屋所有权应当归上诉人所有。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人己经支付全部价款并实际占有，并未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封扣押、冻结”。本案中关福娟同被上诉人范广彦签订的协议，给付房屋的价款与关福娟占有房屋的时间，均早于一审法院查封的时间且被上诉人范广君作为一般债权人，其债权的标的是金钱给付，而非特定的涉案房屋。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，上诉人有权要求对涉案房屋停止执行。第十七条规定重点明确了三个条件：一是第三人支付了全部价款；二是第三人已经实际占有了该财产;三是第三人对未过户登记无过错。上诉人对未过户没有过错，因为案涉房屋是在被上诉人范广彦与上诉人办理过户当日，被一审法院查封的，并非是上诉人自身的原因。这种客观原因并非是上诉人所能控制的。综上所述，上诉人对案涉房屋享有包括占有、居住、使用、管理、收益在内的各项用益物权，同时享有对完整物权的期待权。一审法院判决没有法律依据，侵害了上诉人的合法权益。请二审人民法院查清事实，对原审判决依法改判。被上诉人范广君辩称，一、原告主体不适格。原告依据物权法第十五条的规定提出异议之诉，但该规定为：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同……”本案中被执行人范广彦并不是与其签订房屋买卖合同的一方当事人。原告是和案外人关福娟签订《房屋买卖合同》，被告范广彦不是合同的主体和相对人，与被告范广彦没有任何的法律关系。无论是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，还是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，都需要“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，买受人对登记在被执行人名下，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，以上规定原告需要和被执行人签订合法有效的书面买卖合同或符合合同的相对性，才可以提出异议。本案中，望花区人民法院（2020）辽0404民初921号判决，只是确认了原告和案外人关福娟的《房屋买卖协议》合法有效，驳回了原告的其他诉讼请求，所以无论是从判决还是从法律上都可以得出，该份判决效力没有及于被执行人范广彦。异议人在执行程序中对抗查封行为的前提是与房屋所有权人签订房屋买卖合同，而本案中被执行人范广彦作为房屋所有权人，原告并未与被执行人范广彦签订房屋买卖协议，因此原告在执行中提出异议的主体不适格。二、原告的房屋买卖行为不符合解除查封的法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中原告并不是案涉房屋的直接买受人，也没有和房屋所有权人范广彦签订书面合同，也未向范广彦支付价款，所以其行为不符合第二十八条的法律规定。三、原告虽与关福娟签订的《房屋买卖协议》有效，但来源于关福娟与被执行人范广彦的抵押借款行为，属于债权性质，不能对抗人民法院的查封、冻结。从望花区人民法院（2020）辽0404民初921号判决中可以看出，关福娟是因被执行人范广彦无法偿还欠款，才把抵押给其的房屋出售给她，属于金钱债权，而建立在金钱债权基础上的《房屋买卖协议》不属于物权。另外，如果《房屋买卖协议》具有物权效力，依据合同相对性原则也只是及于合同双方的当事人，和被执行人范广彦无关。因人民法院查封的是被执行人范广彦名下房产，在没有任何生效法律文书及和被告范广彦签订书面买卖协议的前提下，（2020）辽0404执268号协助执行通知是合法有效的，贵院应依法驳回上诉人的诉讼请求。四、一审判决正确，我和上诉人没有任何法律关系，本次诉讼不应该列我为被告。上诉人没有跟房主签订合同，上诉人明显违反法律。被上诉人范广彦辩称，对上诉人的上诉请求没有异议。陈淑华向一审法院提出的起诉请求：判令立即停止对位抚顺经济开发区号房屋的强制执行，并解除查封；案件受理费由被告承担。一审法院经审理查明：被告范广彦系李石悦府鑫城4号楼1单元3001室的业主，因被告范广彦夫妇与关福娟之间存在债务关系，双方约定以房抵债。2019年5月9日，刘玉芬、范广彦与关福娟签订《房屋买卖协议书》，约定：刘玉芬、范广彦将李石悦府鑫城4号楼1单元3001室，面积96.18平，一次性出售给关福娟，房屋售价总计人民币贰拾玖万玖千元整（299000元)，范广彦于2020年3月9日前将房屋交付给关福娟。2020年4月15日，被告关福娟与原告陈淑华签订《房屋买卖协议书》，约定：关福娟将李石悦府鑫城4号楼1单元3001室，面积96.18平，一次性出售给原告，房屋售价总计人民币叁拾壹万捌仟元整（318000元），双方签订本协议之日，原告将购房款一次性全部付清，关福娟将房屋手续交给原告，关福娟于2020年4月15日将房屋交付给陈淑华。关福娟向原告出具《收条》一份，载明：本人关福娟收到陈淑华给付的购房款人民币叁拾壹万捌仟元整（318000元）。另查明，范广君与范广彦民间借贷纠纷一案，本院于2019年9月2日作出（2019）辽0404民初2319号民事调解书，双方达成如下协议：“被告范广彦于2019年12月2日之前向原告范广君还清借款100000元。案件受理费1150元，由被告范广彦承担”。调解书生效之后，范广彦未履行上述协议，范广君于2020年1月11日向本院申请执行。本院于2020年9月9日查封抚顺经济开发区号房屋。原告陈淑华向本院提出异议，2020年10月13日，本院因原告无取款、转账凭证，无法证明房款已付清，关福娟虽与刘玉芬、范广彦签订《房屋买卖协议书》，但双方未依照法律规定办理不动产登记，进而致使异议人陈淑华未取得该房屋的所有权，裁定驳回陈淑华的异议请求。一审法院认为，关于原告请求立即停止对位抚顺经济开发区号房屋的强制执行，并解除查封的诉讼请求，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中原告陈淑华与关福娟之间签订的房屋买卖合同虽有效，但合同有效并不当然的取得物权。因关福娟尚未取得涉案房屋的所有权，原告陈淑华应当预见其与关福娟之间的房屋交易中存在无法取得产权的风险。本院依据范广君申请查抚顺经济开发区号房屋并无不当，据此应当驳回原告的诉讼请求。依照《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决：驳回原告陈淑华的诉讼请求。案件受理费100元，由原告陈淑华负担。二审期间，各方没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：上诉人是否享有足以排除强制执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，物权期待权所依据的基础法律关系必须合法有效。物权能够合法变动的前提是以物权变动为内容的债权合同成立并且有效。因此，作为其基础权利的债权必须合法有效，本条关于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的表述是“受让人与被执行人签订有合法有效的书面买卖合同。”具体到本案，上诉人并未与被执行人范广彦签订书面的买卖合同，虽上诉人与案外人关福娟之间的买卖合同有效，但该合同有效并不能直接产生物权变动，故一审所判并无不当。综上，上诉人陈淑华的上诉请求，应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈淑华负担。本判决为终审判决。审 判 长  宫 颖审 判 员  李 艳审 判 员  李依桐二〇二一年七月二十一日法官助理曲靖代书记员  姬雨晨