安徽省舒城县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1523民初3968号 原告：六安市水岸物业服务有限公司，住所地六安市裕安区城南镇，统一社会信用代码：91341500562175224N。 法定代表人:左常年，公司总经理。 委托诉讼代理人：王玉林，安徽永诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘中梅，安徽永诚律师事务所实习律师。 被告：张宇军，男，1972年10月26日出生，汉族，舒城县人，住舒城县。 被告：余春燕，女，1982年2月15日出生，汉族，舒城县人，住舒城县，经常居住地舒城县。 原告六安市水岸物业服务有限公司（以下简称水岸物业服务公司）与被告张宇军、余春燕物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月15日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年7月6日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王玉林、刘中梅、被告张宇军、余春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 水岸物业服务公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告限期支付原告2017年7月1日至2019年7月1日，相约河畔小区A4栋805室物业服务费3242元（103.9㎡×1.3元/㎡×24个月）。2、判令被告承担逾期付费违约金6419元，两项合计9661元。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告为舒城县城关镇相约河畔小区A4栋805室业主，房屋面积103.9㎡。根据原告与舒城锐达置业有限公司2016年1月1日签订的《物业服务合同》，原告作为前期入驻物业服务企业，提供服务的受益人为相约河畔小区的物业所有人（业主）或物业使用人。管理期限为业主委员会成立并选聘新的物业服务管理单位之日止。原告入驻后一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依约对被告居住的小区实施规范化物业管理，为被告提供较完善的物业管理服务。但自2017年7月1日始，被告就停止缴纳物业服务费用，截止2019年7月1日，被告计欠缴24个月物业管理费，实际拖欠物业费3242元。依据《物业服务合同》第六十一条“物业管理服务费每年交纳一次，逾期未交纳有关费用的，乙方有权要求业主或物业使用人补交，并从逾期之日按每天应交款千分之三交纳滞纳金”的规定，被告应承担逾期违约滞纳金6419元。被告拒付物业费行为显已违约。为维护自身合法权益，原告现依据《民事诉讼法》第一百一十九之规定，特具状起诉，望能依法支持原告诉请。 张宇军、余春燕辩称，被告家空调外机下水道堵塞，导致家中木地板和墙面受损，被告向物业反映，物业不管不问，至今没有解决，之后被告就没有再缴纳物业费。 原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1、《营业执照》、《法定代表人身份证明书》及法定代表人身份证、物业服务企业《资质证书》。2、两被告身份证、《商品房买卖合同》补充协议。3、舒城腾逸相约河畔《物业服务合同》。4、《服务价格登记证》。 被告张宇军、余春燕为了证明自己的主张，向本院提交手机视频，证明被告家中木地板和墙面受损的事实。 本院经审理认定事实如下：2014年1月22日，舒城县物价局舒价[2014]3号文件核定，舒城腾逸相约河畔小区高层住宅物业综合服务费暂按每月每平方米1.5元标准收取。该小区前期物业服务单位是合肥昌泰物业管理有限公司。2015年12月31日，该小区楼盘的开发商舒城锐达置业有限公司与合肥昌泰物业管理有限公司协商解除前期物业管理服务协议。2016年1月1日，舒城锐达置业有限公司与水岸物业服务公司签订《物业服务合同》，水岸物业服务公司开始为舒城腾逸相约河畔小区业主提供物业服务，按每月每平方米1.3元标准收取该小区高层住宅物业综合服务费。 因业主对开发商舒城锐达置业有限公司不满，以水岸物业服务公司的股东与舒城锐达置业有限公司的大股东均是滕安保为由，部分业主拒绝向水岸物业服务公司缴纳物业服务费。另外，水岸物业服务公司在提供物业服务过程中，对小区公用设施设备以及公共区域的管理和维护上亦存在瑕疵，对业主反映的小区管理上存在的问题，没有及时回应与积极改善。 2018年12月初该小区业主委员会成立，就小区的管理问题，业委会多次约谈水岸物业服务公司负责人。此后业委会另行选聘了物业服务单位。2019年7月1日，水岸物业服务公司停止提供物业服务。 被告张宇军、余春燕为舒城县城关镇相约河畔小区A4栋805室业主，房屋面积103.9㎡。因其认为原告在日常管理时严重失职，没有做到小区物业管理的基本要求，原告未解决被告家中木地板和墙面受损问题，从2017年7月1日起没有缴纳物业费。 本院认为，本案争议的焦点是原告是否完全履行物业服务合同约定提供规范服务的义务，其提供的服务质量与其收取的服务费用是否匹配。物业服务企业提供的服务质量决定了业主对物业服务企业的满意度与其交费的积极性，同时业主是否按约交纳物业服务费又影响了物业服务企业对提高服务质量的热情度与其管理运营的顺畅性。居住环境的美化和改善，离不开物业服务企业的尽职尽责，也离不开小区业主对公共秩序的自觉遵守和对美好环境的自觉维护。物业服务企业与业主之间互为依存、相互促进。只有物业服务企业和业主相互配合和支持，才能创造和谐美好的人居环境。被告接收案涉房屋后，自2017年7月便没有再交费，已违反合同约定，依法应承担继续履行支付物业服务费的合同义务。原告在提供物业服务期间，对小区公用设施设备以及公共区域的管理和维护确实存在瑕疵，对业主反映的小区管理上存在的问题，没有及时回应与积极改善。原告在管理和服务上的瑕疵与业主拒交物业服务费具有关联性。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”。因此，对业主主张的原告提供的服务质量与其收费标准不匹配的观点，本院予以采纳，依法酌情对原告的收费数额予以减少。 就案涉小区部分业主拖欠至2018年6月份的物业服务费纠纷，2018年11月，原告曾向本院提起诉讼。本院在处理该类纠纷时，考虑原告在物业服务过程中存在诸多瑕疵，认为欠费业主可以不承担逾期交纳违约金、不予全额支付物业服务费，酌定欠费业主按所欠物业服务费的90%支付。前期本院在处理该类纠纷时，综合判断原、被告在履行合同中的过错大小，酌情降低了欠费业主的交费数额。参照本院处理同一小区同类纠纷的处理原则，考虑小区业主拖欠物业费时间长短不同，其在履行合同中的过错大小各不相同，所应承担的法律后果应当也不一样，本院酌定被告按照所欠物业服务费的90%支付物业费。 综上所述，被告张宇军、余春燕应向原告交纳物业服务费2918元（103.9㎡×1.3元/㎡×24个月×90%）。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告张宇军、余春燕于本判决生效之日十日内向原告六安市水岸物业服务有限公司支付舒城县房屋2017年7月1日至2019年7月1日期间的物业服务费2918元; 二、驳回原告六安市水岸物业服务有限公司的其他诉讼请求。 汇款至户名：舒城县人民法院综合办公室；开户行：安徽舒城农村商业银行；帐号：2000××××0018。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张宇军、余春燕负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人应依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款既为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信人名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  余本兵 二〇二一年七月六日 书记员  晋 尧 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。