陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2021）陕01民终10190号上诉人（原审被告、反诉原告）：西安市临潼区秦皇温泉酒店有限公司，住所地西安市临潼区。法定代表人：濮瑞良，该公司总经理。委托诉讼代理人：王**，北京市尚公（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晗琳，北京市尚公（西安）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：西安市临潼区富强物业管理有限公司，住所地陕西省西安市临潼区西北角。法定代表人：王建国，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱军学，陕西昭应律师事务所律师。 上诉人西安市临潼区秦皇温泉酒店有限公司（以下简称秦皇酒店）因与被上诉人西安市临潼区富强物业管理有限公司（以下简称富强物业公司）房屋租赁合同一案，不服西安市临潼区人民法院（2020）陕0115民初5424号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。秦皇酒店上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第六项，改判为驳回富强物业公司全部诉讼请求，支持其反诉请求或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费由富强物业公司负担。事实和理由：一审认为双方签订的合同系富强物业公司与翁某某签订租赁合同的延续，明显突破了合同相对性。其与翁金华系独立的法律主体，一审无权将富强物业公司对翁某某合同义务的履行认定为对其合同义务的履行。即便翁某某是其发起人，一审也不能将股东七年前个人行为所产生的法律后果强加于公司之上。富强物业公司向其提供消防验收合格证明是富强物业公司的合同义务，富强物业公司是否履行该义务对认定是否违约具有重要意义。一审在富强物业公司不具有解除权的情形下，认定其与富强物业公司之间合同已经解除是错误的。一审已经查明富强物业公司无法提供“一消合格证”导致无法履行合同义务，其延迟支付租金一方面是行使先履行抗辩权，另一方面是因为疫情及疫情防控措施导致其资金周转困难。故富强物业公司构成违约，其并无违约行为，不应当承担违约责任。富强物业公司辩称，2011年其与翁某某签订租赁合同，2018年翁某某作为秦皇酒店出资人，以涉案房屋为经营场所，设立秦皇酒店，秦皇酒店承继了翁某某租赁合同的全部权利义务，并依据上述租赁合同向其支付了2018年9月25日至2019年9月18日的租金。2019年9月19日，其与秦皇酒店签订租赁合同，除将租赁期限延长两年，其余条款均与上述租赁合同内容一致。其在一审中提交了西公临清审字（2006）第68号《建筑工程消防设计审核意见书》及临公消安检许字（2014）第016《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，证明涉案房屋消防设计符合相关规范，涉案房屋在投入使用前经消防安全检查合格，其已全面履行了合同义务。在秦皇酒店拖欠租金其多次催要未果后，其向秦皇酒店发出《解除合同通知》，秦皇酒店亦回函称其收到该通知，故双方合同已经解除。双方合同履行过程中，秦皇酒店未提出其存在违约行为，该酒店至今仍在正常经营并收益，由此可知，秦皇酒店已全面接受了原出资人翁某某租赁合同的权利及义务。富强物业公司向一审法院起诉请求：1.秦皇酒店立即交还承租富强物业公司的房屋及设施，具体包括富强购物广场第九层至二十四层及一层大厅；2.秦皇酒店支付2020年9月19日至2020年10月31日共42天的租金计394674元，并按每天9397元的标准计算至房屋交还之日，并按实际用量支付水电费；3.秦皇酒店支付逾期付款的违约金1082528元；4.诉讼费由秦皇酒店负担。秦皇酒店向一审法院反诉请求：1.富强物业公司继续履行合同,向其交付房屋验收合格的相关证明材料（包括但不限于建设工程消防验收合格意见书、房屋竣工验收报告、水电安装图纸、楼层平面图等）；2.富强物业公司向其支付违约金（以3382900元为基数，按照日5‰从2020年9月19日计算至交付房屋验收合格的相关证明材料之日，暂计算至2020年12月8日为1353160元）；3.富强物业公司向其退还不可抗力期间的租金159749元（按照日租金9397元，自2020年1月25日至2020年2月28日共34天，双方各承担17天）；4.富强物业公司向其开具已交租金的发票；5.富强物业公司负担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年9月19日，富强物业公司与秦皇酒店自愿签订《房屋租赁合同》，约定：秦皇酒店承租富强物业公司位于西安市临潼区XX路XX广场XX层XX层及一层大厅用于酒店经营，租赁期限为15年，自2019年9月19日至2034年9月18日止。每年9月19日至下一年9月18日为一个租赁年度。2019年9月19日至2024年9月18日每年租金为3382900元，从2024年9月18日起，年租金以上年度租金为基数每年递增2.5%。秦皇酒店应于每年8月19日前向富强物业公司全额支付下年度租金。同时约定，富强物业公司应保证租赁房屋可用于餐饮、住宿、办公等商业用途，并经相关部门验收合格，秦皇酒店能够办理相关证照和营业手续，富强物业公司应予配合。因房屋本身的原因及富强物业公司原因导致秦皇酒店延迟办理相关证照和营业手续，租期免费顺延并按支付租金的日千分之五支付违约金，如最终根本无法办理，则秦皇酒店有权解除合同，并不承担任何违约责任。富强物业公司应退还秦皇酒店已支付的租金、定金，并支付相应的利息，同时赔偿秦皇酒店的所有损失。在30日内确认不能办理的，按已付租金的日千分之五赔偿秦皇酒店的损失。秦皇酒店未按时交纳租金超过一个月，富强物业公司有权解除合同。双方对合同的其他权利、义务亦有约定。合同签订后，富强物业公司依约将出租房屋交付秦皇酒店，秦皇酒店亦按照合同约定将房屋用于经营酒店。按照合同约定，秦皇酒店应于2020年8月19日前向富强物业公司支付2020年9月19日至2021年9月18日的租金共计3382900元，但因新冠肺炎疫情影响，秦皇酒店未能按照合同约定的时间向富强物业公司支付房租。2020年10月23日，富强物业公司向秦皇酒店发出《解除合同通知》，要求解除《房屋租赁合同》，2020年10月24日，秦皇酒店收到《解除合同通知》，2020年10月26日，秦皇酒店向富强物业公司复函，称受新冠肺炎疫情影响，要求减免房租，不同意解除合同。另查明，2011年11月10日，富强物业公司与翁某某签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2012年8月1日至2032年7月31日。2018年9月25日，翁某某作为出资人成立了西安市临潼区秦皇温泉酒店有限公司。2019年9月19日，富强物业公司与秦皇酒店重新签订了《房屋租赁合同》，变更了租赁期限、租金标准。2019年9月20日，翁某某进行股权变更，对西安市临潼区秦皇温泉酒店有限公司不再进行持股。一审法院认为，本案的争议焦点为，1.富强物业公司要求返还房屋有无事实及法律依据；2.秦皇酒店反诉富强物业公司要求提供房屋验收合格的相关证明材料有无事实及法律依据；3.富强物业公司是否需要退还租金及秦皇酒店需向富强物业公司支付租金及水电费的具体数额；4.富强物业公司与秦皇酒店何方存在违约行为，是否应支付违约金；5.秦皇酒店反诉富强物业公司要求富强物业公司开具已交租金的发票，有无事实及法律依据。关于争议焦点1,《房屋租赁合同约定》：乙方未按时交纳租金超过一个月，甲方有权解除合同。现秦皇酒店未按时支付租金，富强物业公司即享有了合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”2020年10月23日，富强物业公司向秦皇酒店发出《解除合同通知》，秦皇酒店于2020年10月24日收到《解除合同通知》后，未向人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，另外，新冠肺炎疫情并不是拒付租金的理由。故《房屋租赁合同》于2020年10月24日依法解除。合同解除后，秦皇酒店理应返还承租的房屋及设施。关于争议焦点2，经查，2011年11月10日，富强物业公司与翁某某签订《房屋租赁合同》；2018年9月25日，翁某某作为出资人成立了西安市临潼区秦皇温泉酒店有限公司；2019年9月19日，富强物业公司与秦皇酒店重新签订了《房屋租赁合同》，变更了租赁期限、租金标准；2019年9月20日，翁某某进行股权变更，不再持股该公司。依据以上事实足以认定，富强物业公司与秦皇酒店签订的《房屋租赁合同》实为富强物业公司与翁某某签订租赁合同的延续，富强物业公司已按照合同约定向翁某某提供了房屋验收合格的相关证明材料，且翁某某在西安市临潼区XX大队办理了公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、特种行业许可证，并正常经营酒店多年。故秦皇酒店要求富强物业公司再重新提供房屋验收合格的相关证明材料无事实依据，依法不予支持。关于争议焦点3，富强物业公司与秦皇酒店自愿签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且符合法律规定，双方应按照合同约定全面履行义务。秦皇酒店本应按照合同约定于2020年8月19日向富强物业公司支付2020年9月19日至2021年9月18日的租金共计3382900元，现秦皇酒店未按时支付租金，富强物业公司于2020年10月23日行使了合同解除权，并于10月24日送达秦皇酒店，合同于2020年10月24日依法解除。但合同解除前的租金，即2020年9月19日至2020年10月24日租金328895元，秦皇酒店应当支付。合同解除后，秦皇酒店应履行返还承租房屋及设施的义务，现秦皇酒店未履行合同终止后的义务，依法应从2020年10月25日起按9397元/天支付房屋占用费至实际返还房屋之日。富强物业公司主张按照实际用量支付水电费，但未提交任何证据证明具体用水及用电量，依法不予支持。《最高人民法院》第6条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”秦皇酒店经营酒店因疫情和疫情防控措施导致秦皇酒店合同履行困难，故对于秦皇酒店要求双方各承担不可抗力期间（自2020年1月25日至2020年2月28日共34天）房屋租金的50%即159749元的意见予以支持。关于争议焦点4，双方在合同履行过程中，富强物业公司不存在违约行为，故不应支付违约金。秦皇酒店未按合同约定支付租金，依法应承担违约责任。根据合同约定，乙方未按时交纳租金和水、电费，逾期按照欠费总额的日千分之五承担违约责任，直至甲方解除合同。该约定系双方真实意思表示，不违反法律规定，依法予以确认。因该合同于2021年10月24日已解除，故秦皇酒店应按照未付租金328895元为基数，从2020年8月20日起按日千分之五计算违约金至2020年10月24日，即106890.9元。关于争议焦点5，关于是否应开具发票及如何开具发票，负有履行义务的主体应严格遵守税收法律法规的相关规定，并接受税务机关的管理和监督。秦皇酒店并未提出因富强物业公司未开具发票造成其损失，而仅要求富强物业公司开具发票，不属于平等主体之间的民事法律关系。如存在应当开具发票而未开具发票情形的，秦皇酒店可向税务机关申请解决，由税务机关按照相关规定处理，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。综上，合同依法解除后，秦皇酒店应当承担合同终止后的义务，即返还承租的房屋及设施、支付2020年9月19日至2020年10月24日租金328895元，并从2020年10月25日起按9397元/天支付房屋占用费至实际返还之日。富强物业公司其他诉讼请求依法予以驳回；受新冠肺炎疫情影响，秦皇酒店营业收入明显减少，根据公平原则，富强物业公司应退还不可抗力期间的租金159749元。秦皇酒店其他的反诉请求依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第6条第二款规定，判决：一、限判决生效之日起十日内被告（反诉原告）西安市临潼区秦皇温泉酒店有限公司返还原告（反诉被告）西安市临潼区富强物业管理有限公司的房屋及设施，具体包括富强购物广场九层至二十四层及一层大厅；二、限判决生效之日起十日内被告（反诉原告）西安市临潼区秦皇温泉酒店有限公司支付原告（反诉被告）西安市临潼区富强物业管理有限公司2020年9月19日至2020年10月24日的租金328895元，并从2020年10月25日起按9397元/天支付房屋占用费至实际返还之日；三、限判决生效之日起十日内被告（反诉原告）西安市临潼区秦皇温泉酒店有限公司支付原告（反诉被告）西安市临潼区富强物业管理有限公司违约金106890.9元；四、限判决生效之日起十日内原告（反诉被告）西安市临潼区富强物业管理有限公司退还被告（反诉原告）西安市临潼区秦皇温泉酒店有限公司2020年1月25日至2020年2月28日的租金159749元；五、驳回原告（反诉被告）西安市临潼区富强物业管理有限公司其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）西安市临潼区秦皇温泉酒店有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18095元，西安市临潼区富强物业管理有限公司负担13260元，西安市临潼区秦皇温泉酒店有限公司负担4835元；反诉案件受理费9308元，西安市临潼区富强物业管理有限公司负担983元，西安市临潼区秦皇温泉酒店有限公司负担8325元。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。富强物业公司将涉案房屋出租给翁某某，秦皇酒店称翁某某系以个体身份经营西安市秦皇酒店。之后翁某某作为出资人成立了西安市临潼区秦皇温泉酒店有限公司，秦皇酒店继续使用涉案房屋至今。富强物业公司与秦皇酒店签订的租赁合同，系双方真实意思表示，该合同对双方均具有约束力。该合同约定秦皇酒店应于2020年8月19日前支付2020年9月19日至2021年9月18日的租金3382900元，秦皇酒店以新冠肺炎疫情影响为由一直未支付。2020年10月23日，富强物业公司向秦皇酒店发出解除合同通知，秦皇酒店于次日收到该通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，秦皇酒店并未在法定期限内提出异议，故一审确认双方租赁合同于2020年10月24日解除，于法有据。合同解除后，承租人应向出租人返还租赁物，秦皇酒店应将涉案房屋返还富强物业公司。秦皇酒店主张受疫情及疫情防控措施影响，其与富强物业公司应各承担一半的租金159749元（2020年1月25日至2020年2月28日），依法予以支持。但2020年9月19日之后的租金或占用费，秦皇酒店应按照合同约定支付。当事人对自己的主张，有责任提供证据。秦皇酒店上诉称富强物业公司未提供消防验收合格证明，存在违约情形，应支付其违约金1353160元。根据翁某某承租房屋经营酒店多年、出资成立秦皇酒店，翁某某在西安市临潼区XX大队办理了公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证、特种行业许可证等事实，秦皇酒店以富强物业公司未履行合同义务而其享有履行抗辩权的意见不能成立，故秦皇酒店反诉要求富强物业公司提供验收合格的相关证明材料并支付违约金，依法不予支持。富强物业公司主张的水电费，无证据支持，一审驳回该项请求并无不当。因秦皇酒店至今仍在占有使用涉案房屋，自2020年9月拖欠租金及占用费至今，一审根据本案实际情况酌定秦皇酒店承担106890.9元的违约金，并无不妥。关于秦皇酒店主张的开具发票问题，不属于人民法院民事诉讼的受理范围，不予处理。综上所述，秦皇酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9308元，由西安市临潼区秦皇温泉酒店有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二一年七月十六日 法官助理    高  喜  平书 记 员  朱  琳  婧         1