北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终4525号上诉人（原审被告、反诉原告）：张传凯，男，1979年11月24日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：于是今，北京嘉传律师事务所律师。委托诉讼代理人：王昶，北京嘉传律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴辉，男，1970年1月31日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王成，北京市中盾律师事务所律师。原审被告（反诉原告）：张蓓，女，1980年5月30日出生，汉族，住上海市黄浦区。原审被告（反诉原告）：张庆生，男，1949年3月6日出生，汉族，住北京市海淀区。二原审被告之共同委托诉讼代理人：于是今，北京嘉传律师事务所律师。二原审被告之共同委托诉讼代理人：王昶，北京嘉传律师事务所实习律师。上诉人张传凯因与被上诉人吴辉、原审被告张蓓、原审被告张庆生房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初62001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张传凯上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审；或改判：1.撤销一审判决第三项，改判驳回吴辉关于要求张传凯向其支付燃气管道费3.2万元的诉讼请求；2.撤销一审判决第四项，改判驳回吴辉关于要求张传凯支付利息损失的诉讼请求；3.撤销一审判决第五项，改判吴辉赔偿张传凯房屋租金损失57.2万元。事实和理由：1.吴辉在明知涉案房屋没有取得房屋所有权证的情况下，坚持与张传凯签订合同，支付合同价款，主动联系物业交纳燃气管道费用，要求租户腾退房屋，明显带有赌博心理，是为了后续可能的拆迁可得利益，其主观过错责任更大，承担责任的比例应当高于张传凯。2.在吴辉明知涉案房屋不能过户的情况下签订合同、交纳燃气管道费，是其自主行为，未与张传凯协商，张传凯不应当承担返还责任，即使承担，也不应当超过50%的责任。3.从2019年8月1日承租人腾退房屋，到一审判决期间，涉案房屋一直空置，空置损失应由过错方承担，计算时间应自2017年4月1日至2020年11月30日，法院酌情认定的租金损失计算时点，没有事实和法律依据，一审判决赔偿的租金损失过低。4.在一审法院认定双方过错均等的情况下，诉讼费用应当按照各自过错承担，一审判决的负担比例不当。吴辉辩称，同意一审判决，不同意张传凯的上诉请求和理由。1.因张传凯是涉案房屋的权利人，因此燃气管道费应由张传凯负担，张传凯应该予以返还。2.买卖合同中约定涉案房屋是可以过户的，张传凯隐瞒了涉案房屋不能过户的事实，并没有按照合同约定把过户手续交给吴辉，也未按照买卖合同约定将房屋租金给吴辉，也没有按照买卖合同约定把房屋交给吴辉使用，导致张传凯长期占有购房款，张传凯应向吴辉承担资金占用损失。3.吴辉不认可一审法院判决认定的赔偿租金损失的期间，但是吴辉没有上诉。张传凯没有按照买卖合同约定将2018年3月9日之后的房租转交给吴辉，还要吴辉赔偿租金损失是显失公平的。张传凯与承租人签订的补充协议中约定承租人在2019年8月1日前退房，互不欠费，并没说免除房租，一审法院仅凭张传凯的陈述和孔子学院的电话回复确认张传凯少收了租金的认定不当。张传凯并未按照买卖合同约定于2018年9月15日配合吴辉办理房屋过户，而且事实上根本无法过户，因此从2018年9月15日起张传凯应该采取措施避免损失扩大，就扩大的损失部分，不应由吴辉承担。张蓓、张庆生述称，同意张传凯的上诉请求和理由。吴辉向一审法院起诉请求：1.确认吴辉和张传凯、张庆生、张蓓于2018年2月4日签订的《小产权房B5楼院买卖合同》为无效合同；2.判决张传凯、张庆生、张蓓向吴辉返还购房款及定金350万元；3.判决张传凯、张庆生、张蓓向吴辉返还燃气管道费3.2万元；4.判决张传凯、张庆生、张蓓向吴辉支付以350万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年3月29日起至实际返还全部房款之日的利息429479.16元（暂计算至2020年10月20日，之后计算至实际返还全部购房款之日）；5.本案诉讼费由张传凯、张庆生、张蓓承担。张传凯、张庆生、张蓓向一审法院反诉请求：1.确认双方之间的《小产权房B5楼院买卖合同》有效并判决解除合同；2.请求吴辉支付张传凯、张庆生、张蓓房屋租金损失100万元；3.本案的诉讼费用及律师费均由吴辉承担。一审法院认定事实：2018年2月3日，张传凯向张庆生出具《委托书》一份，内容如下：“委托人张传凯与受托人张庆生系父子关系，因办理B5号院出售事宜，不便亲自前往，特委托张庆生前去办理，受托人张庆生在此范围内所签订的一切文件委托人均予以承认，由此产生的一切法律后果委托人张传凯均予以承担。特此委托。”2018年2月4日，出卖人（甲方）张传凯与买受人（乙方）吴辉签订《小产权房B5楼院买卖合同》，双方约定如下：一、甲方自愿将其位于北京市海淀区B5号房院（以下简称B5号房院）以人民币玖佰捌拾万元整（9800000元）的总价款出售给乙方，产权属于乙方。二、乙方支付甲方合同保证定金贰万元，如甲方反悔本合同，双方赔偿；如乙方反悔本合同，定金不退。于2018年2月4日付贰万元；之后甲方配合乙方签署孔子书院的因房主变更而转租的合同，确定腾退截止时间；并付第一笔款；签订此协议后，甲方与孔子书院的租金交于乙方。分三次付清房款：第一笔钱于同孔子书院签新的租房协议后付48万元整；2018年3月30日付300万元整；2018年9月15日付330万元整；共付清六佰捌拾万元整，2018年9月15日当日甲方配合把所有的过户变更手续交于乙方；余款等承租方四海孔子书院腾退出所有的房后三日内，付余款叁佰万元整，乙方与孔子书院签订新的出租协议（未定）；三、本合同签定时，甲乙双方都不具备网签过户条件。等网签过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋正规产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。四、本合同签订后，甲方对该房屋产权、使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》；六、违约责任。甲乙双方违反合同的一方补偿另一方壹佰万。如因规划部门、设计部门、国家规划拆迁的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当配合乙方领取有关补偿款发放。……张传凯、张蓓、张庆生、吴辉四人均在该合同结尾处签字确认。上述合同签订后，吴辉分别于2018年2月5日、3月9日、3月29日通过银行转账的形式支付房款共计350万元。2018年3月29日，张庆生代张传凯向吴辉出具《收条》一张，内容如下：今收到吴辉交来的购B5号院的房款叁百万元整。订合同时2万，后有48万两次共50万，于2018年3月29日前共收350万（叁佰伍拾万）。庭审中，吴辉主张2018年4月23日其向小区物业公司交纳了涉案房屋燃气管道费3.2万元，并提交银行转账记录为证。张传凯、张庆生、张蓓认可吴辉缴纳了3.2万元燃气管道费。关于涉案房屋性质，吴辉主张系违法建筑，并提交《北京市海淀区温泉镇人民政府信访事项处理意见书》、北京市国土资源和房屋管理局《关于对海淀区颐西园违法用地处理意见的请示》、北京市海淀区人民政府《通知》、盖有首都图书馆文献检索专用章的报刊、北京市规划和自然资源委员会《政府信息告知书》为证。张传凯、张蓓、张庆生对吴辉提交的上述证据真实性均不予认可，称吴辉提供的上述证据仅能证明2001年至2002涉案房屋系违法建筑，但是在2003年北京市规划委报告已作出了涉案小区违法建筑处理意见报告，报告中允许涉案小区内房屋办理合法手续，国土局找上庄乡协调要求交纳土地出让金，办理房屋产权证，但是乡里一直不肯交纳这笔费用，后来始终没有办理，为证明其上述主张提交《全权委托书》《关于海淀区颐西庄园违法建设处理意见的报告》《海淀区颐西庄园问题协调会议纪要》为证。吴辉对张传凯、张蓓、张庆生提交的上述证据真实性均不予认可，称涉案房屋已经证明了是违法建筑，只是责令相关部门进行处理，但是至今没有处理，没有改变违法建筑的事实。关于涉案房屋出租情况，张传凯、张庆生、张蓓主张涉案房屋在转让给吴辉前正常出租且具有正常租金收入，因吴辉违约无法出租而导致张传凯、张庆生、张蓓承担了损失，为证明其上述主张提交《房屋租赁合同》《解除通知》、租金流水明细为证。吴辉认可上述《房屋租赁合同》真实性，称双方签订的买卖合同第2条和第3条约定了签订合同之后，涉案房屋的房租应当交给我方，不应该是张传凯、张庆生、张蓓收取；《解除通知》真实性不认可，主张并不是解除合同的通知，因为补充协议中已经约定了退房时间为2019年8月1日前退房，互不欠费；租金流水明细真实性认可，称关于租金张传凯、张庆生、张蓓只是提供了一部分的支付明细，按照补充协议的约定，孔子书院是2019年8月前退出，互不欠费，所以租金应当交纳至2019年8月1日，至于之前打了多少钱，我方不清楚。同时，吴辉主张涉案房屋对外出租每月1.3万元，该租金没有按《小产权房B5楼院买卖合同》的约定转交给自己，张传凯、张庆生、张蓓应支付此租金并赔偿损失，为证明其上述主张提交《房屋租赁合同》《补充协议》为证。张传凯、张庆生、张蓓对《房屋租赁合同》真实性认可，对《补充协议》真实性不认可，主张该补充协议上“张庆生”处不是本人签字，签字是吴辉伪造的，实际上吴辉坚持要求承租方腾退房屋，我方在吴辉的要求下跟孔子书院进行的协商，孔子书院并非2019年腾退房屋，实际上是看到无法继续使用房屋之后，在签订房屋买卖合同之后就腾退了。同时，为核实上述补充协议的真实性，张庆生当庭拨打了案外承租方孔子学院副院长冯萍电话，冯萍在电话中当庭回复称：“因为当时涉案房屋没有到期，房屋进行了买卖，房主说让搬走，双方租赁合同涉及违约，张庆生承诺我方提前搬走可以免部分房租，后来我方于2017年下半年就没有交纳房租了，我方是达成协议之后才不交纳的，当时吴辉让我写的补充协议。写补充协议时，吴辉与张庆生都在场，他们两个人没有签字，2019年8月前的房屋租金我方没有交纳。”庭审中，张传凯、张庆生、张蓓主张承租方北京市海淀区四海孔子经典教育培训学校（以下简称孔子学校）于2019年8月初搬走，租金交纳至2017年3月底。吴辉主张孔子学校于2019年8月20日左右搬走，租金其自己认为交纳至2019年8月1日，就其上述主张未向法院提交相应证据。同时，吴辉主张自己在孔子学校搬走后，接到张庆生通知去看房，且要求收房，但张传凯、张庆生、张蓓要求其继续交纳剩余房款400多万元，双方就此未达成一致。另查，张传凯与张蓓系夫妻关系，张庆生系张传凯之父。一审法院认为，本案争议的焦点在于双方交易的涉案房屋的性质。庭审中，吴辉主张涉案房屋系违章建筑，张传凯、张庆生、张蓓认可现涉案房屋因土地出让金缴纳问题尚未办理合法手续，即使政府相关部门曾下发过通知允许涉案小区房屋办理合法手续，但是在现有涉案房屋未办理相关审批手续的情形下，双方就涉案房屋签订的《小产权房B5楼院买卖合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据庭审查明的事实，双方在签订所谓的《小产权房B5楼院买卖合同》时就涉案房屋的性质均系明知，故双方就因此合同签订所造成的各项损失均存在过错，法院认定双方过错均等，各自承担百分之五十的责任。鉴于双方签订的房屋买卖合同无效，现吴辉要求张传凯、张蓓、张庆生返还购房款350万元及燃气管道费3.2万元，于法有据，法院予以支持。关于利息损失一节，鉴于吴辉已于2019年3月29日向张传凯、张蓓、张庆生交纳购房款350万元，现双方合同归于无效，因此产生的利息损失应由双方按照过错比例承担，具体计算方式法院综合判定。关于租金损失，鉴于案外人孔子学校与张传凯就涉案房屋签订的租赁期间自2011年9月1日起至2022年7月20日止，月租金13000元，结合双方提交的《房屋租赁合同》《补充协议》以及庭审中与该学校冯萍电话核实，法院认定孔子学校于2019年8月1日前已搬出涉案房屋，租金交纳至2017年3月底，且双方在孔子学校搬出涉案房屋后就剩余房款交纳问题一直未达成一致意见，该房屋一直空置，合同无法继续履行，张传凯、张庆生、张蓓在双方就涉案房屋剩余房款交纳产生争议且吴辉一直未予收房的情形下，有义务采取适当措施防止损失的扩大，故法院酌情认定租金损失应计算至2019年9月30日，空置期的损失应由双方按过错比例共担，现张传凯、张庆生、张蓓要求吴辉赔偿租金损失，于法有据，吴辉应自2017年4月1日起至2019年9月30日，按照月租金13000元标准，结合双方过错比例，承担此期间50%的租金损失。另，张庆生系基于张传凯的委托代为签署了双方之间的房屋买卖合同并出具了相应收条，故双方之间合同权利义务之承受者仍应为张传凯，吴辉要求张庆生、张蓓承担相应责任，于法无据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，第五十八条之规定，判决：一、张传凯与吴辉于二〇一八年二月四日签订的《小产权房B5楼院买卖合同》无效；二、张传凯于本判决生效后七日内返还吴辉购房款及定金共计三百五十万元；三、张传凯于本判决生效后七日内返还吴辉燃气管道费三万二千元；四、张传凯于本判决生效后七日内支付吴辉利息损失的百分之五十（以三百五十万元为基数，自二〇一八年三月三十日起算至二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、吴辉于本判决生效后七日内赔偿张传凯房屋租金损失十九万五千元；六、驳回吴辉的其他诉讼请求；七、驳回张传凯、张蓓、张庆生的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人均未提交新证据。经审查，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，因涉案房屋尚未办理相关审批手续，双方就涉案房屋签订的《小产权房B5楼院买卖合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。吴辉在签订《小产权房B5楼院买卖合同》后交纳了燃气管道费，现涉案房屋应当返还给张传凯，吴辉所交纳的燃气管道费的相关利益亦会由张传凯所享有，因此一审法院判令张传凯向吴辉返还燃气管道费3.2万元，并无不当，本院予以维持。根据庭审查明的事实，双方在签订《小产权房B5楼院买卖合同》时就涉案房屋的性质均系明知，故双方就签订合同所造成的各项损失均存在过错，一审法院认定双方过错均等，各自承担百分之五十的责任，并无不当。张传凯认为一审法院的责任分担比例不当，于法无据，本院不予支持。对于吴辉交纳的购房款在合同无效期间所产生的损失，应当由双方按照前述比例予以分担，一审法院判令的利息损失计算方式并无不当，本院予以维持。张传凯上诉认为其不应当负担利息损失，于法无据，本院不予支持。对于张传凯主张的租金损失，本院认为，双方签订《小产权房B5楼院买卖合同》并不直接导致孔子学校与张传凯就涉案房屋签订的租赁合同不能继续履行。张传凯与孔子学校协商提前退租事宜，虽有吴辉的相应要求，但仍属于张传凯个人对外作出的商业行为，在孔子学校搬出涉案房屋后双方未就剩余房款交纳问题达成一致意见的情形下，张传凯有防止损失进一步扩大的义务，一审法院酌定的损失计算期间和损失数额，并无明显不当，张传凯主张应由吴辉承担过高的房屋租金损失，本院不予支持。综上所述，张传凯的上诉请求和理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费38492元，由吴辉负担2086.5元（已交纳），由张传凯负担36405.5元（本判决生效后七日内交纳）。一审反诉案件受理费6900元，由张传凯负担5554.5元（已交纳），由吴辉负担1345.5元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费8478.5元，由张传凯负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 王爱红审 判 员 刘国俊二〇二一年七月二十二日法官助理 刘 瑾书 记 员 陈 雪