江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏12民终1307号上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡德胜，男，1986年1月1日生，汉族，住泰州市海陵区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏威汀喜庆百货有限公司，住所地泰州市铁塔广场人防工程。法定代表人：赵斯明，该公司总经理。上诉人蔡德胜与被上诉人江苏威汀喜庆百货有限公司（以下简称威汀喜庆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州市海陵区人民法院（2020）苏1202民初3002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人蔡德胜的上诉请求：撤销一审判决，依法改判确认双方之间的租赁合同于2020年4月29日解除并判令上诉人支付租金的期间为2020年2月1日至2020年4月29日以及判令被上诉人向上诉人返还押金28128元。事实与理由：一、一审认定“本次疫情未达到导致上诉人合同目的不能实现的程度，其仍可以继续租赁房屋进行经营”不当，事实上，上诉人因为疫情导致企业无法经营，疫情是导致合同不能实现的主要原因；二、一审认定“上诉人开办的并非教育培训机构，以此为由解除合同缺乏依据”不当，上诉人确实是从事幼儿平衡车培训的，其实际经营范围跟营业执照并不完全一致，超经营范围的情况在现实中比比皆是，只要不是特许经营行业，超经营范围是不违法的；三、上诉人已经于2020年4月29日搬出租赁商铺，被上诉人也曾经在2020年6月左右将涉案商铺出租给他人，这说明双方的租赁合同已经实际解除，被上诉人应当将押金返还上诉人，上诉人亦不应当再支付搬走后的租金；被上诉人威汀喜庆公司答辩称：一、新冠疫情的防控措施虽对租赁合同履行产生一定的影响，但尚未达到令合同目的不能实现的程度，疫情结束后，租赁合同仍可继续履行，合同目的可以实现，故上诉人无权要求解除合同；二、上诉人在合同履行期限内单方搬离租赁房屋，通知被上诉人收回房屋的行为属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其搬离房屋的行为不符合法定的解除条件，不具有单方解除合同的效力；三、考虑上诉人单方面搬离房屋，不愿继续履行租赁合同，租赁合同又不宜强制履行，被上诉人的合同目的已经无法实现，故被上诉人同意与上诉人解除合同，时间为2020年7月29日（2020年4月29日为上诉人依照合同8.4条款提前三个月向我司提出解除合同的时间）。综上，上诉人的上诉没有事实和法律依据，其上诉请求应当予以驳回。威汀喜庆公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令蔡德胜支付威汀喜庆公司2020年2月1日至2020年7月31日期间的房租和管理费58722元；2.判令蔡德胜自逾期之日起至实际支付之日以58722元为基数，按同期银行贷款利息的1.3倍支付逾期付款违约金；3.判令蔡德胜修复威汀喜庆公司承租区域内玻璃隔墙；4.判令蔡德胜承担全部诉讼费用。蔡德胜向一审法院提出反诉请求：1.确认双方的租赁合同已于2020年4月29日解除；2.免除2020年2月的租金8939.25元，减半收取2020年3月至4月29日的租金9247.5元，合计减免疫情期间的租金18186.75元；3.威汀喜庆公司返还押金28128元；4.威汀喜庆公司赔偿蔡德胜被水浸泡的地胶和大型组合道具损失20000元；5.本案诉讼费用由威汀喜庆公司承担。一审查明：威汀喜庆公司于2014年取得泰州市铁塔广场地下一层（建筑面积11560平方米）人防工程商铺的租赁使用权。2018年7月28日，（甲方，出租方）威汀喜庆公司与蔡德胜（乙方，承租方）签订商铺租赁合同一份，约定：甲方将位于泰州市铁塔广场人防工程D-1号商铺出租给乙方，面积为342.5平方米；乙方承诺租赁商铺作为经营儿童平衡车销售及培训之用途；甲方应于2018年8月1日前将该商铺交付乙方，乙方在办理该房屋的交接手续之前向甲方支付租赁保证金、首期固定租金、管理费、装修押金及其他费用；该商铺的租赁期为自2018年8月1日至2021年7月31日止，按半年度支付固定租金，首期租金乙方应在双方签署租赁合同时或之前支付给甲方，以后乙方应于每租赁半年度提前30日支付下期租金，日租金为0.9元/平方米，共计308.25元/日；乙方应于签订合同同时，向甲方支付商铺租赁保证金28128元、首期固定租金56256元；如乙方违反本合同之规定，则甲方有权（但无义务）以租赁保证金支付乙方应付款项或违约金，作为甲方因此遭受损失之赔偿，或根据合同规定全部扣收租赁保证金而无须归还给乙方；租赁关系终止时，在乙方办妥以该商铺为注册地址或营业地的工商注销或变更手续并且乙方所交还的该商铺及其装修、设备和设施已按照本合同规定经甲方验收合格且为可租赁状态的前提下，甲方应在乙方交还该商铺后三十个工作日内将租赁保证金[在按照合同约定作出扣除（如有）后]一次性无息退还乙方；商铺管理费为411元/月，乙方应于双方签署本合同时或之前向甲方交纳首期管理费，以后的管理费由乙方按照交纳租金的方式和时间随租金一并交付甲方；租赁期之内，乙方若需要提前解约，应提前三个月向甲方书面提出解约要求，只有在得到甲方的书面同意解约后，双方方可进入解约流程；租赁期间，因甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使商铺毁损，造成乙方和第三方财产损失或人身伤害的，甲方应在责任范围内承担赔偿责任；在租赁期内，乙方逾期支付租金、商铺管理费、水费、电费或甲方提供的设施和设备的开通和/或使用的费用或本合同所列的任何费用或任何应付的违约金、损害赔偿金或逾期补交租赁保证金，每逾期一日，则应按逾期之全部款项的0.5%支付迟延履行违约金。2018年7月18日，蔡德胜以泰州市铁塔广场人防工程D-1号商铺为经营场所，领取了海陵区萌骑士自行车商行的个体工商户营业执照，经营范围为自行车及零配件销售、维修；体育用品销售、租赁；自行车户外活动策划；组织体育赛事活动（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。另蔡德胜于2019年11月29日开始担任动享公司的法定代表人。动享公司的住所地位于南京市江宁区学府世家10幢911室，经营范围为体育赛事活动策化；体育器材、体育用品的销售及售后服务；健身服务；文化艺术交流活动组织、策划；体育场馆管理及租赁；玩具、滑板车、自行车的设计、生产、销售；设计、制作、代理、发布国内种类广告；会务服务；工艺礼品、办公用品的销售；企业形象策划；大型庆典活动策化；摄影器材租赁；广电工程设计（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2019年12月31日，威汀喜庆公司的法定代表人赵斯明向蔡德胜发送微信催要租金，蔡德胜回复：“赵总您好，马上过年了，年后付吧，2月10日一次性付清”。2020年4月29日，赵斯明向蔡德胜发送微信：“蔡总好，看到你们在拆空调”、“什么情况啊？”。回复：“正想找你说，疫情影响太大，三个月颗粒无收，经营不下去了”。审理中，蔡德胜提供地胶照片打印件3张，拟证明其设施因租赁房屋消防管破裂浸水被浸泡损坏，要求威汀喜庆公司赔偿被水浸泡的地胶和大型组合道具损失20000元。经质证，威汀喜庆公司认为该证据仅能说明商铺内道具的现状，不能证明与威汀喜庆公司之间有任何关联。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。威汀喜庆公司、蔡德胜之间的租赁合同系当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的权利义务。本案的争议焦点主要为：一、蔡德胜要求确认双方的租赁合同已于2020年4月29日解除以及要求返还押金28128元的反诉请求有无依据；二、威汀喜庆公司是否应赔偿蔡德胜主张的被水浸泡的地胶和大型组合道具损失20000元；三、蔡德胜应支付威汀喜庆公司2020年2月1日至2020年7月31日的房租和管理费数额，疫情期间租金是否减免。关于争议焦点一，一审法院认为，首先，蔡德胜要求解除合同并不符合双方租赁合同约定的“租赁期之内，乙方若需要提前解约，应提前三个月向甲方书面提出解约要求，只有在得到甲方的书面同意解约后，双方方可进入解约流程”的解除条件，蔡德胜仅依据其曾于2020年4月29日向威汀喜庆公司法定代表人赵斯明发送内容为“正想找你说，疫情影响太大，三个月颗粒无收，经营不下去了”的微信主张解除合同，缺乏合同约定的依据。其次，蔡德胜认为疫情暴发，其无法复工经济损失重大，导致无法继续经营，属于不可抗力，要求解除合同。对此，虽然2020年年初的疫情属于不可抗力，会对蔡德胜的经营造成一定的影响，但泰州本地疫情得到了有效控制，各行业早已复工复产，本次疫情并未达到导致蔡德胜合同目的不能实现的程度，其仍可以继续使用租赁房屋进行经营。至于蔡德胜经营亏损系由多方面原因造成，既有疫情原因也有自身经营原因，其中因自身经营导致亏损，是蔡德胜在签订租赁合同时及履行合同过程中应当预见并承担的风险，蔡德胜以经营亏损为由要求解除租赁合同，没有法律依据。再次，蔡德胜主张其租赁房屋主要从事幼儿平衡车训练项目，租赁房屋属于半地下场所，从2019年开始国家规定教育培训机构不允许在地下、半地下及三层以上房屋内开展，无法实现合同目的为由要求解除合同。对此，一审法院认为，从蔡德胜使用租赁房屋作为经营场所登记的海陵区萌骑士自行车商行的经营范围来看，蔡德胜开办的并非教育培训机构，以此为由解除合同缺乏依据。故对蔡德胜要求确认双方的租赁合同已于2020年4月29日解除的反诉请求，应不予支持。关于蔡德胜要求返还押金28128元的反诉请求，鉴于双方租赁合同尚未解除，仍在履行过程中，蔡德胜现要求返还押金，不符合合同约定，应不予支持。关于争议焦点二，蔡德胜要求威汀喜庆公司赔偿被水浸泡的地胶和大型组合道具损失20000元，仅提供照片打印件3张，不能证明其地胶被水浸泡系威汀喜庆公司管理或维修不到位等原因造成，亦不能证明损失情况，对该项反诉请求，亦不予支持。关于争议焦点三，按照合同约定，蔡德胜应于每租赁半年度提前30日支付下期租金，2020年2月1日至2020年7月31日期间的租金56102元及管理费2466元，合计58568元，已到给付期限，蔡德胜理应及时支付。考虑到2020年新冠××疫情的影响，对蔡德胜关于疫情期间适当减免租金的意见，应予以采纳，酌定2020年2月的租金予以免收，3月及4月的租金减半收取，则蔡德胜应支付威汀喜庆公司主张的2020年2月1日至2020年7月31日期间的租金37761元、管理费2466元，合计人民币40227元。关于逾期付款违约金，威汀喜庆公司主张按照同期银行贷款利率的1.3倍计算，不超出租赁合同约定的日0.5%的标准，予以支持。鉴于自2019年8月20日起中国人民银行不再公布贷款基准利率，以及疫情影响减免租金的情况，蔡德胜应以58568元为基数，自逾期之日即2020年1月2日起至2020年4月30日止；以40227元为基数，自2020年5月1日起至实际给付之日止，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍支付逾期付款违约金。另审理中，威汀喜庆公司自愿撤回要求被告修复承租区域内玻璃隔墙的诉讼请求，系其对自身民事诉讼权利的处分，符合法律规定，应予以照准。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，作出判决如下：一、蔡德胜于判决生效之日起十日内支付江苏威汀喜庆百货有限公司房屋租金37761元、管理费2466元，合计人民币40227元，并支付逾期付款违约金（逾期付款违约金以58568元为基数，自2020年1月2日起至2020年4月30日止；以40227元为基数，自2020年5月1日起至实际给付之日止，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；二、驳回江苏威汀喜庆百货有限公司的其他诉讼请求；三、驳回蔡德胜的其他反诉请求。如蔡德胜未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1348元，反诉受理费1076元，合计人民币2424元，由本诉原告江苏威汀喜庆百货有限公司负担664元，反诉原告蔡德胜负担1760元（此款本诉原告江苏威汀喜庆百货有限公司已预交1348元，反诉原告蔡德胜已预交1076元，反诉原告蔡德胜还应负担的684元于本判决生效之日起十日内迳交本诉原告江苏威汀喜庆百货有限公司）。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，威汀喜庆公司、蔡德胜之间的租赁合同系当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务，不得擅自变更或解除合同。蔡德胜上诉称双方之间的租赁合同于2020年4月29日解除，对此本院认为，首先，租赁合同约定“租赁期之内，乙方若需要提前解约，应提前三个月向甲方书面提出解约要求，只有在得到甲方的书面同意解约后，双方方可进入解约流程”，蔡德胜以2020年4月29日向威汀喜庆公司法定代表人赵斯明发送的微信主张合同于当日解除，缺乏合同约定的依据；其次，蔡德胜认为疫情暴发，其无法复工经济损失重大，导致无法继续经营，属于不可抗力，要求解除合同。对此，虽然2020年年初的疫情属于不可抗力，会对蔡德胜的经营造成一定的影响，但泰州本地疫情得到了有效控制，各行业早已复工复产，本次疫情并未达到导致蔡德胜合同目的不能实现的程度，其仍可以继续使用租赁房屋进行经营。再次，从蔡德胜使用租赁房屋作为经营场所登记的海陵区萌骑士自行车商行的经营范围来看，蔡德胜开办的并非教育培训机构，其以国家规定教育培训机构不允许在地下、半地下及三层以上房屋内开展，无法实现合同目的为由要求解除合同缺乏依据。故蔡德胜上诉所提的双方租赁合同于2020年4月29日解除的主张不能成立。根据威汀喜庆公司二审答辩意见，蔡德胜于2020年4月29日单方向威汀喜庆公司提出提前解约，威汀喜庆公司基于租赁合同不宜强制履行的性质亦同意提前解约，依据租赁合同约定，双方之间的租赁合同应于2020年7月29日解除。现威汀喜庆公司同意房屋租金、管理费等主张至2020年7月29日，对此本院予以照准。蔡德胜应支付2020年2月1日至2020年7月29日期间的租金55485.5元及管理费2439.5元，合计57925元。考虑到2020年新冠××疫情的影响，一审酌定2020年2月的租金予以免收，3月及4月的租金减半收取并无不当，蔡德胜实际应支付威汀喜庆公司2020年2月1日至2020年7月29日期间的租金37144.5元、管理费2439.5元，合计人民币39584元。关于蔡德胜所提的返还押金28128元的上诉请求，蔡德胜单方提出解除合同没有法定理由也没有约定理由，依据租赁合同8.8条“乙方单方提前解除合同，乙方已交租赁保证金、租金、管理费不予退还”之规定，蔡德胜要求返还押金应不予支持。综上所述，上诉人蔡德胜的上诉请求依法不能成立，应予驳回。因威汀喜庆公司主动放弃部分利益，本院对一审判决予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、维持江苏省泰州市海陵区人民法院（2020）苏1202民初3002号民事判决主文第二项、第三项及诉讼费负担部分；二、变更江苏省泰州市海陵区人民法院（2020）苏1202民初3002号民事判决主文第一项为：上诉人蔡德胜于本判决生效之日起十日内支付被上诉人江苏威汀喜庆百货有限公司房屋租金37144.5元、管理费2439.5元，合计39584元，并支付逾期付款违约金（逾期付款违约金以57925元为基数，自2020年1月2日起至2020年4月30日止；以39584元为基数，自2020年5月1日起至实际给付之日止，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）。如上诉人蔡德胜未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1348元，由上诉人蔡德胜负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  王军强审判员  顾连凤审判员  潘贻杰二〇二一年七月十二日书记员  陆超凡