广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终1894号上诉人（原审被告、反诉原告）：阳山县×××××××坪心第一经济合作社，住所地：广东省阳山县××××××××××。法定代表人：陈某4。上诉人（原审被告、反诉原告）：阳山县×××××××坪心第二经济合作社，住所地：广东省阳山县××××××××××。法定代表人：陈某3。上诉人（原审被告、反诉原告）：阳山县×××××××坪心第三经济合作社，住所地：广东省阳山县××××××××××。法定代表人：陈某2。上诉人（原审被告、反诉原告）：阳山县×××××××坪心第四经济合作社，住所地：广东省阳山县××××××××××。法定代表人：陈某1。上列四上诉人的共同委托诉讼代理人：包文泓，广东安国律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗健华，男，1971年6月30日出生，汉族，住广东省佛山市南海区×××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××374。委托诉讼代理人：曾维政，广东金桥百信律师事务所律师。原审第三人：李星华，男，1964年7月13日出生，汉族，住广东省阳山县×××××××××××××，公民身份号码：4410××××××××××××511。上诉人阳山县×××××××坪心第一经济合作社（以下简称“坪心第一经济合作社”）、阳山县×××××××坪心第二经济合作社（以下简称“坪心第二经济合作社”）、阳山县×××××××坪心第三经济合作社（以下简称“坪心第三经济合作社”）、阳山县×××××××坪心第四经济合作社（以下简称“坪心第四经济合作社”）因与被上诉人罗健华、原审第三人李星华土地租赁合同纠纷一案，不服广东省阳山县人民法院（2020）粤1823民初1544号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人坪心第一经济合作社、坪心第二经济合作社、坪心第三经济合作社、坪心第四经济合作社上诉请求：1.撤销一审判决第一项，驳回被上诉人要求上诉人继续履行《坪心村小组一、二、三、四联队场地租赁合同》的诉讼请求；2.撤销一审判决第三项，并依法改判为确认上诉人与被上诉人于2015年4月13日签订的《坪心村小组一、二、三、四联队场地租赁合同》已解除、被上诉人将承租土地恢复原状并返还给上诉人；3.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，依法应予撤销。一、一审法院认定涉案租赁合同对于租金支付时间没有明确约定属于认定事实错误。涉案租赁合同明确约定了租金的数额、支付时间。1.《坪心村小组一、二、三、四联队场地租赁合同》（以下称“合同”）4.3约定了明确的租金数额，2015年7月13日至2020年7月12日期间每年的租金为93000元，2020年7月13日至2025年7月12日期间每年的租金为102300元。2.合同4.4约定“租金每年分两次支付，乙方应于签订合同后在十五个工作日内支付第一次租金，支付第一次租金后在第六个月内支付第二次租金”、“第一年按全年一次性支付玖万叁仟元人民币租金”。该约定已明确约定了租金的支付的次数和时间：次数限于每年两次：合同于2015年4月13日签订，而被上诉人于2015年4月底前缴纳了合同年度第一年的全年租金，以此类推。合同租金的支付时间及数额应为：序号租金支付时间节点当期支付租金期间应付租金金额（元）第一次2015.4月底2015.7.13-2016.7.1293000第二次2016.4.30前2016.7.13-2017.1.1246500第三次2016.10.31前2017.1.13-2017.7.1246500第四次2017.4.30前2017.7.13-2018.1.1246500第五次2017.10.31前2018.1.13-2018.7.1246500第六次2018.4.30前2018.7.13-2019.1.1246500第七次2018.10.31前2019.1.13-2019.7.1246500第八次2019.4.30前2019.7.13-2020.1.1246500第九次2019.10.31前2020.1.13-2020.7.1246500第十次2020.4.30前2020.7.13-2021.1.1251150第十一次2020.10.31前2021.1.13-2021.7.1251150二、一审法院认定被上诉人在2020年8月15日收到上诉人发出的《土地租赁合同违约终止函》不发生解除合同的效力属于认定事实错误，适用法律不当。《土地租赁合同违约终止函》应当发生解除合同的效力。1.被上诉人没有按照涉案租赁合同所约定的期限缴纳租金，已构成逾期缴纳租金。（1）从被上诉人在一审所提交的租金缴纳记录可得知，在租赁期间，被上诉人从未按合同约定的次数（每年限两次）、时间节点及金额（每次16500元或51150元）向上诉人缴纳租金，历年都存在逾期缴纳租金的行为。（2）针对2020年7月13日至2021年1月12日期间的租金51150元，被上诉人应当于2020年1月30日前缴纳，但截止至2020年8月18日，被上诉人仍未向上诉人缴纳，逾期达3个多月。合同法第226条第l款规定“承租人应当按照约定的期间支付租金”，被上诉人未按照合同的约定支付租金，因此，被上诉人存在逾期缴纳租金的行为。2.被上诉人逾期缴纳租金的违约行为已经达到解除合同的条件。合同4.4约定“若遇特殊情况或客观原因甲方同意下可作适当延长，延长超过60天后甲方可终止合同”。合同6.3约定“乙方未按时支付租金并逾期二个月仍未支付的，甲方可停止乙方使用其土地”。合同4.4、6.3的约定明确了合同解除条件，即逾期支付租金最长60天（二个月），出租房即可终止（解除）合同、停止承租方使用土地，而被上诉人逾期缴纳租金达3个多月之久，已经达到合同解除条件，上诉人可以解除合同。3.被上诉人违反合同目的使用土地、违法用地、违法建筑的行为事实存在，已经达到解除合同的条件。（1）合同一约定乙方承租场地必须符合国家有关法律规定的行业和环保标准：合同4.2约定乙方租赁场地需用于“商业项目开发”；合同5.2（1）约定乙方使用土地需在国家法律、法规和政策允许范围内。合同一、4.2、5.2（1）明确了被上诉人承租土地经营需符合我国法律法规的规定，并且应当用于商业项目开发。而被上诉人却在承租地块上搭建了临时建筑，并且已经超过法律规定的期限，按规定应当拆除，超期未拆的为违章建筑。首先，被上诉人的行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第41条第2款的规定“临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。”、《中华人民共和国土地管理法》第57条第2款、第3款的规定“临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。临时使用土地期限一般不超过二年。”、《广东省国土资源厅关于加强临时用地管理的通知（粤国土资利用发〔2016〕35号）》第四条“临时用地的期限一般不超过2年。因特殊情况确需延长使用期限的，临时用地单位应当在使用期满前2个月内，持申请书等有关材料到原审批部门重新办理临时用地审批手续。临时建设应当在批准的使用期限届满前自行拆除。”的规定，属于违反了合同一、5.2（1）的约定。其次，被上诉人的行为违反了合同4.2的约定，未将租赁场地用于“商业项目开发”。上诉人的合同目的除出租场地收取租金外，也要求被上诉人能够盘活土地，进行合法合规的商业开发，建设大型综合商业体，借以带动村域的繁荣及村民的就业。被上诉人的行为明显违反了合同约定，也与上诉人出租土地的合同目的完全不相符。（2）合同法第217条第1款规定“承租人应当按照约定的方法使用租赁物”、第219条规定“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”根据合同法第93条第2款的规定“解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第96条的规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”因此，涉案租赁合同于2020年8月15日被上诉人收悉解除通知时已解除。根据合同法第97条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”上诉人要求被上诉人将承租土地恢复原状并返还合法合规。综上，请求二审法院查清事实，正确适用法律，支持上诉人的上诉请求。被上诉人罗健华答辩称：一审法院认定事实清楚，并有充分证据支持。一、原合同关于租金支付约定不明，租赁双方在实际履行中形成相对固定的交租交易习惯。从合同文本上看，合同第4.4条仅约定“第一次”、“第二次”租金支付时间，并未约定后续支付租金的固定时间节点，也没有“以此类推”等表述。因原合同是双方协商一致达成的，在出现纠纷后，除歧义外，应严格按照文义解释，禁止对合同文本的扩大解释或类推，故一审法院对合同文本文义认定清楚。从实际履行上看，租赁双方在过去4年时间内，租金交收稳定，金额准确且时间节点高度统一。尤其在最近2年内，更是没有任何大的差异或变化。依据《租金收据》显示，出具时间均在次年1月31日前，确认收取的租金均为前一年度7月13日至下一年度7月12日的租金。也印证答辩人主张的，双方在后续履行中，形成的稳定交租时间节点为农历春节前。从证据上看，一审法院认定上述事实有充足的证据支持。反观上诉人，其对合同文本随意扩大解释和类推解释，其结论的倾向性明显侵害答辩人合法权益，更重要的是其主张没有任何证据支持。二、答辩人没有逾期交租或违法违约用地等违约行为，上诉人主张答辩人的违约行为皆无实际证据。关于租金支付问题，答辩人自始至终依约缴纳租金，上诉人也按时出具《租金收据》以认可答辩人的履约行为，期间（长达5年多）双方从未发生租金纠纷或异议。从上诉人的主张看，其提出在合同签订之日就认为答辩人逾期交租，但在过去5年多时间内从未以口头或书面形式向答辩人提出异议或催缴通知，反而稳定、准时、准确出具《租金收据》。由此可知，上诉人在本案中的主张跟证据反映出来的事实截然相反，明显是罔顾事实。关于用地问题，答辩人在合同约定的范围内使用土地，没有违约。根据合同第一条“合同宗旨”约定，答辩人可将土地用作生产经营而非“房地产商业开发”，经营范围包括但不限于休闲娱乐和工商业等。在过往的履行过程中，答辩人在土地上的经营模式从未改变，也没有违法用地行为，完全符合合同约定。上诉人作为权属人，从未表示异议，也没有任何证据证明所谓的违法用地行为。三、上诉人无权解除合同，其解除合同通知不发生效力。从合同的约定解除看，因答辩人没有违约行为，没有出现涉案合同第六条第6.3条以及第七条的情况，上诉人也无权引用该条取得合同解除权。从合同的法定解除看，涉案解除合同通知也不符合合同法第九十四条规定的法定解除情形，故上诉人的合同解除通知不发生效力。综上所述，答辩人认为一审法院认定事实清楚，有充足的证据支持，适用法律准确，理应予以维持。上诉人主张的事实与证据所反映的事实完全相背，其在一审和二审期间皆没有围绕主张提出证据，没有实事求是，有违诚信原则。恳请法院驳回上诉人全部诉讼请求，维护一审判决的公平公正。原审第三人李星华述称：对于一审判决没有意见。罗健华向一审法院起诉请求：1.判令坪心第一经济合作社、坪心第二经济合作社、坪心第三经济合作社、坪心第四经济合作社继续履行《坪心村小组一、二、三、四联队场地租赁合同》；2.判令坪心第一经济合作社、坪心第二经济合作社、坪心第三经济合作社、坪心第四经济合作社在租赁场地所在地的村委信息发布中心继续履行合同公告，并向涉案合同的次承租人送达公告，消除不良影响；3.判令坪心第一经济合作社、坪心第二经济合作社、坪心第三经济合作社、坪心第四经济合作社承担本案全部诉讼费用。坪心第一经济合作社、坪心第二经济合作社、坪心第三经济合作社、坪心第四经济合作社向一审法院提出反诉请求：1.确认坪心第一经济合作社、坪心第二经济合作社、坪心第三经济合作社、坪心第四经济合作社与罗健华于2015年4月13日签订的《坪心村小组一、二、三、四联队场地租赁合同》已解除；2.判令罗健华将承租土地恢复原状并返还给坪心第一经济合作社、坪心第二经济合作社、坪心第三经济合作社、坪心第四经济合作社；3.本案诉讼费用由罗健华承担。一审法院认定事实：2014年11月30日，阳山县×××××××委会坪心第一经济合作社、坪心第二经济合作社、坪心第三经济合作社、坪心第四经济合作社对涉案土地的土地使用权的租赁事项（权利类型：国有建设用地使用权）召开村民大会，会议通过了涉案土地租赁事项。后来，通过委托阳山县×××××××××××发布涉案土地的租赁信息。罗健华竞得涉案土地的使用权。2015年4月13日，坪心第一经济合作社、坪心第二经济合作社、坪心第三经济合作社、坪心第四经济合作社作为甲方（出租方）与罗健华作为乙方（承租方）签订了《坪心村小组一、二、三、四联队场地租赁合同》，其中主要约定了“一、合同宗旨。本合同宗旨系乙方承租甲方场地进行生产经营，包括但不限于休闲娱乐、工商业等其它一切经营行业，但必须符合国家有关法律规定的行业和环保标准。二、土地位置及面积。……三、双方的资格及权限。……四、期限、租金付款方式。4.1，本合同期限为十年，从2015年7月13日起至2025年7月12日止。4.2，甲方同意的乙方提前三个月进驻场地开展商业项目开发，具体时间为2015年4月13日起至2015年7月12日，乙方不需支付此期间内的租金。4.3，2015年7月13日至2019年7月12日的租金为每年93000元人民币整（大写：玖万叁仟元人民币整）；2020年7月13日至2025年7月12日的租金为每年102300元人民币整（大写：壹拾万零贰仟叁佰元人民币整）。4.4，支付方式：租金每年分两次支付，乙方应于签订合同后在十五个工作日内支付第一次租金，支付第一次租金后在第六个月内支付第二次租金，以银行转账到甲方联队账务管理人账户方式支付租金，若遇特殊情况或客观原因甲方同意下可作适当延长，延长超过60天后甲方可终止合同（第一年按全年一次性支付玖万叁仟元人民币租金）。五、双方权利及义务。5.1，甲方权利及义务……（6）在租用期间，若上级政府部门需要征用该段土地时，土地使用补偿款归甲方所有，乙方所搭建的棚、建造的建筑物及水电基础设施等地上附着物等补偿归乙方所有；…（8）甲方保证其所做的决定系村民会议讨论并经三分之二多数以上村民决定通过（另附村民会议记录及村民签到表）；5.2乙方权利及义务……（2）按本合同约定及时向甲方交纳土地租金……。六、违约责任。……6.3，乙方未按时支付租金并逾期二个月未支付的，甲方可停止乙方使用其土地。七、合同变更、解除及终止。7.1，经双方当事人双方协商一致，且不损害国家、集体和个人利益的；7.2，订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的；7.3，一方提出变更合同，经双方协商，可解除或终止本合同；7.4，因不可抗力使合同无法履行的；7.5，合同期满或终止后，土地内属于乙方租赁期间内投资产生的不动产归甲方所有（如地上建筑物、门、窗、灯光照明、供水管），动产归乙方所有（如机械、设备、空调、生活用品及其他动产附着物等仍为乙方所有）。八、特殊及其他约定事项。8.1……（1）乙方所搭建的棚、建造的建筑物及水电基础设施等地上附着物等补偿归乙方所有；……8.6，本合同一式四份，甲、乙双方、村小组、镇政府各执一份，具有同等的法律效力，自甲、乙双方签订或盖章之日起生效”。该合同甲方代表一栏有陈某4等17名村民代表签名，乙方签字盖章一栏有罗健华签名并按捺指模，村小组盖章一栏有坪心第一经济合作社、坪心第三经济合作社、坪心第四经济合作社加盖公章，村委会盖章一栏有阳山县××××××××民委员会加盖公章。关于坪心第二经济合作社未在村小组盖章一栏盖章的问题，双方均确认虽然缺乏坪心第二经济合作社的盖章，但涉案合同是双方的真实意思表示，该合同依法成立并生效。2015年7月13日，罗健华与第三人李星华签订《授权委托书》，约定罗健华委托第三人为涉案合同所取得权利的代理人，代理权限为代为进行管理及进行出租。委托期限自签订本委托书之日至2025年7月12日止。委托人一栏有罗健华签名及按捺指模。落款时间：2015年7月13日。另查明，李天成是第三人李星华的儿子。涉案合同签订后，坪心第一经济合作社、坪心第二经济合作社、坪心第三经济合作社、坪心第四经济合作社依约将涉案土地交付给罗健华使用，罗健华在租赁期间每年均支付租金给坪心第一经济合作社、坪心第二经济合作社、坪心第三经济合作社、坪心第四经济合作社。罗健华已支付2015年7月13日至2020年7月12日期间的租金，坪心第一经济合作社、坪心第二经济合作社、坪心第三经济合作社、坪心第四经济合作社每年均出具收据给罗健华。罗健华委托第三人李星华代其支付自2016年7月13日起至2020年7月12日的租金，支付租金方式有现金支付、银行柜台现金存入、银行转账支付、微信转账支付、他人代支付等，现能提供有证据证明租金支付的有：罗健华提交的证据（部分租金的支付具体情况）序号支付租金时间支付金（元）方式支付人收款人1二〇一八年二月十三日50000银行转账李天成陈某422018年5月31日6468微信转账李星华陈某432018年7月17日10000微信转账李星华陈某442019年1月31日1000微信转账李星华陈某452019年4月27日1468微信转账李星华陈某462019年4月27日5000微信转账李星华陈某472019年12月8日5000微信转账李星华陈某482019年12月8日5000微信转账李星华陈某492019年12月8日5000微信转账李星华陈某4102019年12月8日5000微信转账李星华陈某4112019年12月20日5000微信转账李星华陈某4122020年1月9日5000微信转账李星华陈某4132020年1月9日5000微信转账李星华陈某4142020年1月9日5000微信转账李星华陈某4152020年1月9日5000微信转账李星华陈某4162020年1月15日5000微信转账李星华陈某4172020年1月23日50000银行转账李星华陈某4182020年2月6日6468微信转账李星华陈某4坪心第一经济合作社、坪心第二经济合作社、坪心第三经济合作社、坪心第四经济合作社每年出具租金《收据》，记载的具体情况如下：《收据》记载的具体情况序号出具时间支付租金的时段支付人支付金额（元）收款单位出具人12017年1月22日2016年7月13日至2017年7月13日李星华93000第一经济合作社陈有志（经手人）22018年5月15日2017年7月12日至2018年7月11日李星华93000第一经济合作社陈某4（出纳）32019年1月31日2018年7月12日至2019年7月11日李星华93000第一经济合作社陈某4（出纳）42020年1月23日2019年7月12日至2020年7月11日李星华93000陈某4（出纳）2020年7月3日，坪心第一经济合作社、坪心第二经济合作社、坪心第三经济合作社、坪心第四经济合作社向坪心抵征地块商铺各租赁户发出《搬迁公告》，内容为：“鉴于我村经济合作社地块现需进行开发，各商户请于即日起两个月（60天）内自行搬迁。逾期未搬迁的商户，责任自负。不便之处，敬请谅解。特此通告。”2020年8月15日，坪心第一经济合作社、坪心第二经济合作社、坪心第三经济合作社、坪心第四经济合作社向罗健华发出《土地租赁合同违约终止函》，主要内容有，由于贵方未按《坪心村小组一、二、三、四联队场地租赁合同》第六条第三项“未按时支付租金并逾期二个月仍未支付租金，甲方可停止乙方使用其土地”的规定，现约定期间已过（2020年4月13日前），且逾期已经超过三个多月。鉴于贵方历年都存在拖延缴纳租金现象的行为，经我方联队各村长组织全体村民代表召开会议讨论决定：1.请贵方即日起七个工作日内与我方当面解除租赁合同，停止使用该场地。2.拖欠我方的租金即滞纳金需补缴。3.两个月内平整场地，按原地块交还我方。现发函催促贵方，请尽快配合我方完成各项交接。庭审中，罗健华确认在2020年8月15日收到《土地租赁合同违约终止函》。2020年8月19日，第三人李星华到广东农村商业银行存款54000元至陈某4银行账户以支付2020年7月12日至2021年1月12日的租金。随后，陈某4将54000元退回给李星华。庭审中，双方均确认的有：1.合同期限为十年，从2015年7月13日起至2025年7月12日止；2.2015年7月13日至2020年7月12日的租金为每年93000元，2020年7月13日至2025年7月12日的租金为每年102300元；3.罗健华提前三个月进驻场地开展商业项目开发，罗健华不需支付2015年4月13日起至2015年7月12日的租金；4.罗健华已支付2015年7月13日至2020年7月12日的租金；5.罗健华于2015年一次性支付2015年7月13日至2016年7月12日的租金93000元；6.罗健华委托第三人李星华支付租金，支付租金的方式有现金支付、银行柜台存入支付、委托他人支付、微信转账支付等，实际每次支付租金的方式不定、次数不定、时间不定、数额不等；7.坪心第一经济合作社、坪心第二经济合作社、坪心第三经济合作社、坪心第四经济合作社每年均出具收取租金的收据给罗健华。一审法院认为：本案立案案由“农村土地承包合同纠纷”不当，经审理，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，因涉案合同是将土地使用权交付给承租人使用收益，承租人交付租金，因此本案的法律基础关系是土地租赁合同关系，案由应适用土地租赁合同纠纷。本案中，罗健华与坪心第一经济合作社、坪心第二经济合作社、坪心第三经济合作社、坪心第四经济合作社签订的《坪心村小组一、二、三、四联队场地租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并合法有效，双方均应依约履行。本案的争议焦点为：一、罗健华是否存在违法用地、违法建筑等违约、违法行为，罗健华所建造的建筑物是否存在消防安全隐患、噪音扰民、乱停乱放等违约、违法问题，坪心第一经济合作社、坪心第二经济合作社、坪心第三经济合作社、坪心第四经济合作社是否可以据此解除合同；二、罗健华是否存在逾期支付租金的行为；三、坪心第一经济合作社、坪心第二经济合作社、坪心第三经济合作社、坪心第四经济合作社发出的《土地租赁合同违约终止函》是否已发生解除合同的效果。关于争议焦点一。坪心第一经济合作社、坪心第二经济合作社、坪心第三经济合作社、坪心第四经济合作社称涉案合同目的是开展商业项目开发，但罗健华承租后没有进行商业项目的开发，而是用于建设临时建筑，罗健华的行为是违约用地，坪心第一经济合作社、坪心第二经济合作社、坪心第三经济合作社、坪心第四经济合作社还称涉案土地上的临时建筑的临建手续已到期，罗健华未重新办理相关手续，罗健华存在违法用地、违法建筑的行为；坪心第一经济合作社、坪心第二经济合作社、坪心第三经济合作社、坪心第四经济合作社称罗健华所建造的建筑物至今没有消防安全设施设备，临近坪心小学、村舍，给学校师生、村民带来严重的消防安全隐患，对其生命财产安全有严重的威胁，且建筑物的部门店面加工场所噪音极大，极大影响学校上课和村民正常作息生活；乱停乱放现象普遍，给师生和村民的日常生活造成不便，据此坪心第一经济合作社、坪心第二经济合作社、坪心第三经济合作社、坪心第四经济合作社有权解除合同。本院认为，首先，涉案合同第一条约定“本合同宗旨系乙方承租甲方场地进行生产经营，包括但不限于休闲娱乐、工商业等其它一切经营行业，但必须符合国家有关法律规定的行业和环保标准”、第四条第二项约定“甲方同意的乙方提前三个月进驻场地开展商业项目开发……”、第五条第一项约定“……乙方所搭建的棚、建造的建筑物及水电基础设施等地上附着物等补偿归乙方所有”、第八条第一项约定“乙方所搭建的棚、建造的建筑物及水电基础设施等地上附着物等补偿归乙方所有”，根据上述约定，罗健华可建造建筑物开展商业项目开发进行生产经营，故罗健华租赁坪心第一经济合作社、坪心第二经济合作社、坪心第三经济合作社、坪心第四经济合作社土地，在土地上建造建筑物后，将其中的商铺出租收取租金的行为无违反合同约定。其次，涉案合同并无约定罗健华应建造何种属性的建筑物，故罗健华在租赁期间在涉案土地上建造临时建筑物无违反合同约定。再次，涉案合同没有约定如罗健华在涉案土地上建造的建筑物存在消防安全隐患、噪音扰民、乱停乱放等行为，坪心第一经济合作社、坪心第二经济合作社、坪心第三经济合作社、坪心第四经济合作社可解除合同的相关条款。最后，直至庭审辩论结束时，坪心第一经济合作社、坪心第二经济合作社、坪心第三经济合作社、坪心第四经济合作社仍未能提交相关证据证明罗健华建造的建筑物存在消防安全隐患、噪音扰民、乱停乱放行为，且上述问题均属于行政管理范畴，因此应由行政主管部门认定，不属于民事诉讼审查范围，故本案不作审理。坪心第一经济合作社、坪心第二经济合作社、坪心第三经济合作社、坪心第四经济合作社可另循途径处理。因此，对于坪心第一经济合作社、坪心第二经济合作社、坪心第三经济合作社、坪心第四经济合作社主张的因罗健华存在违反合同目的使用土地、违法用地、违法建筑的行为，以及建造的建筑存在消防安全隐患、噪音扰民、乱停乱放等违约、违法问题而要求确认涉案合同已解除的反诉请求，一审法院不予支持。关于争议焦点二。首先，根据涉案合同第四条第四款的约定，罗健华应于签订合同（即2015年4月13日）后在十五个工作日内（即2015年5月4日前）支付第一年租金93000元，因双方均认可罗健华已按合同约定支付第一期租金93000元，但双方均无提供证据证明第一次支付租金的具体时间，因此2015年5月4日可视为罗健华第一次支付租金之日。其次，涉案合同约定“支付第一次租金后在第六个月内支付第二次租金”，但联系该约定的上下文，并没有“以此类推”、“依此类推”等内容，因此一审法院认定双方仅对第一次、第二次租金支付时间进行了约定，并无对其他租金的支付时间进行明确约定。再次，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，本案中，双方均确认罗健华自2016年7月13日至2020年7月12日期间支付的租金的支付方式有现金支付、现金存入经济社账户、银行转账支付、微信转账支付、他人代支付等，且每次支付租金的数额不等。坪心第一经济合作社、坪心第二经济合作社、坪心第三经济合作社、坪心第四经济合作社抗辩认为罗健华多次迟延支付租金且多次催促并多次口头表示要追究其违约责任，但坪心第一经济合作社、坪心第二经济合作社、坪心第三经济合作社、坪心第四经济合作社并无提交证据证明，而从坪心第一经济合作社、坪心第二经济合作社、坪心第三经济合作社、坪心第四经济合作社多次向罗健华出具《收据》确认收取租金的行为，应视为坪心第一经济合作社、坪心第二经济合作社、坪心第三经济合作社、坪心第四经济合作社对此并无异议。根据坪心第一经济合作社、坪心第二经济合作社、坪心第三经济合作社、坪心第四经济合作社向罗健华出具的确认收取租金的四张《收据》可知，其中有三张《收据》的出具时间均在次年1月31日前，确认收取的租金均为前一年度7月13日至下一年度7月12日的租金，据此，一审法院认定双方之间形成了交易习惯为“罗健华每年支付一次租金，于每年1月31日前支付前一年度7月13日至本年度7月12日的租金”。因此，罗健华应在2021年1月31日前支付2020年7月12日至2021年7月11日的租金，故罗健华在2020年8月19日支付2020年7月12日至2021年1月12日的租金54000元，并没有逾期，不构成违约。关于争议焦点三。基于前述理由，坪心第一经济合作社、坪心第二经济合作社、坪心第三经济合作社、坪心第四经济合作社没有证据证明罗健华存在违反合同目的使用土地、违法用地、违法建筑的行为，罗健华也没有存在逾期支付租金的行为，因此，坪心第一经济合作社、坪心第二经济合作社、坪心第三经济合作社、坪心第四经济合作社在2020年8月15日向罗健华发出《土地租赁合同违约终止函》，不符合涉案合同第六条第6.3条以及第七条的约定，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定。因此，罗健华在2020年8月15日收到该《土地租赁合同违约终止函》，不发生解除合同的效力。综上，罗健华与坪心第一经济合作社、坪心第二经济合作社、坪心第三经济合作社、坪心第四经济合作社签订的《坪心村小组一、二、三、四联队场地租赁合同》，双方均应继续履行。因此，对罗健华起诉要求坪心第一经济合作社、坪心第二经济合作社、坪心第三经济合作社、坪心第四经济合作社继续履行《坪心村小组一、二、三、四联队场地租赁合同》的诉讼请求，一审法院依法予以支持。坪心第一经济合作社、坪心第二经济合作社、坪心第三经济合作社、坪心第四经济合作社反诉要求罗健华确认《坪心村小组一、二、三、四联队场地租赁合同》已解除以及要罗健华将承租土地恢复原状并返还给坪心第一经济合作社、坪心第二经济合作社、坪心第三经济合作社、坪心第四经济合作社的反诉请求，没有法律依据，一审法院不予支持。关于罗健华主张的坪心第一经济合作社、坪心第二经济合作社、坪心第三经济合作社、坪心第四经济合作社在租赁场地所在地的村委信息发布中心继续履行合同公告，并向涉案合同的次承租人送达公告，消除不良影响的诉讼请求。本案中，涉案合同没有对此进行约定，且本案系合同纠纷，不适用“消除影响，恢复名誉”的承担民事责任的方式。因此，对罗健华的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第六十一条，第九十四条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2020年12月31日作出（2020）粤1823民初1544号民事判决：一、阳山县×××××××坪心第一经济合作社、阳山县×××××××坪心第二经济合作社、阳山县×××××××坪心第三经济合作社、阳山县×××××××坪心第四经济合作社继续履行《坪心村小组一、二、三、四联队场地租赁合同》；二、驳回罗健华的其他诉讼请求；三、驳回阳山县×××××××坪心第一经济合作社、阳山县×××××××坪心第二经济合作社、阳山县×××××××坪心第三经济合作社、阳山县×××××××坪心第四经济合作社的反诉请求。案件受理费100元、反诉费100元，由阳山县×××××××坪心第一经济合作社、阳山县×××××××坪心第二经济合作社、阳山县×××××××坪心第三经济合作社、阳山县×××××××坪心第四经济合作社负担。二审期间，被上诉人罗健华向本院提交四组证据，1.关于收租账户咨询函；2.咨询函邮寄回单；3.结算业务申请书；4.租金收据。拟证明罗健华一审诉讼后，积极联系上诉人且及时履行2020年7月至2021年7月的交租义务，上诉人对罗健华履约情况表示认可。经上诉人质证，其认为并未收到咨询函且近两个月一直催促被上诉人缴纳租金，亦发送律师函予以催促。另上诉人认为被上诉人缴纳租金的时间已经远远超出合同约定的60日，构成根本违约，证明被上诉人没有能力继续履行租赁合同，因此应当解除双方之间的租赁关系。经第三人质证，其同意被上诉人提交的证据及认可证据的证明目的。本院经审理查明，一审认定的基本事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案是土地租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案二审的审理应当围绕上诉人上诉请求的范围进行审查。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、涉案租赁合同是否明确约定租金支付时间；二、罗健华在2020年8月15日收到《土地租赁合同违约终止函》是否发生解除合同的效力。关于第一个争议焦点问题。根据双方所签合同4.4条约定：“支付方式：租金每年分两次支付，乙方应于签订合同后在十五个工作日内支付第一次租金，支付第一次租金后在第六个月内支付第二次租金，以银行转账到甲方联队账务管理人账户方式支付租金，若遇特殊情况或客观原告甲方同意下可作适当延长，延长超过60天后甲方可终止合同（第一年按全年一次性支付玖万叁仟元人民币租金）。”而本案双方均确认罗健华自2016年7月13日至2020年7月12日期间支付的租金的支付方式有现金支付、现金存入经济社账户、银行转账支付、微信转账支付、他人代支付等，且每次支付租金的数额不等，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案应适用当时的法律进行处理，因此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条规定及被上诉人支付租金、上诉人收取租金的情况，认定双方仅对第一次、第二次租金支付时间进行了约定，并无对其他租金的支付时间进行明确约定并无不当。上诉人该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于第二个争议焦点问题。上诉人认为被上诉人逾期交付租金，因而向被上诉人发出《土地租赁合同违约终止函》。而如前所述，被上诉人并无违反双方所签合同约定，且在诉讼期间，被上诉人亦向上诉人支付租金，上诉人亦收取了被上诉人的租金，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案应适用当时的法律进行处理，因此，一审法院认定上诉人向被上诉人发出的《土地租赁合同违约终止函》不符合涉案合同第六条第6.3条以及第七条的约定，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，进而认定《土地租赁合同违约终止函》不发生解除合同的效力并无不当。综上所述，上诉人的上诉理据不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人阳山县×××××××坪心第一经济合作社、阳山县×××××××坪心第二经济合作社、阳山县×××××××坪心第三经济合作社、阳山县×××××××坪心第四经济合作社负担。本判决为终审判决。审判长黄春明审判员房晔审判员王凯二〇二一年七月二十六日法官助理钟子晴书记员何叶附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。