湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1302民初3521号原告：廖耀祖，男，汉族，1972年8月26日出生，户籍登记地湖南省娄底市娄星区。原告：王星，女，汉族，1984年10月6日出生，户籍登记地湖南省双峰县，系原告廖耀祖之妻。被告：湖南省荣达房地产开发有限责任公司，公司住所地安化县东坪镇迎春路。法定代表人：贺振兴，该公司执行董事兼总经理。被告：蒋海鹏，男，汉族，1971年10月14日出生，户籍登记地湖南省娄底市娄星区。原告廖耀祖、王星与被告湖南省荣达房地产开发有限责任公司（以下简称荣达房产公司）、蒋海鹏确认合同效力纠纷一案，本院于2021年5月14日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月24日公开开庭进行了审理。原告廖耀祖、王星到庭参加了诉讼，被告荣达房产公司、蒋海鹏经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。原告廖耀祖、王星向本院提出诉讼请求：一、请求确认原告与被告荣达房产公司之间签订的《安化县商品房买卖合同》（合同编号：20150083－22048）有效；二、判令被告荣达房产公司向原告支付从2017年9月1日至房屋交付日止的逾期交房违约金（按已付房款220185元的万分之一每日计算，暂时计算至2021年5月13日为29725元）；三、判令被告蒋海鹏对第二项诉讼请求承担连带清偿责任；四、判令本案诉讼费用由被告方承担。事实和理由：2015年9月16日，原告与被告荣达房产公司签订《安化县商品房买卖合同》，约定原告向被告荣达房产公司购买水韵山城第二期项目中的第3栋3单元22层3－22048号房，房款为220185元，被告荣达房产公司应当于2017年8月31日前向原告交付。第十一条约定：由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。后被告荣达房产公司向原告出具购房款收据并为原告在安化县不动产登记部门办理了商品房买卖合同备案手续。2017年7月16日，被告荣达房产公司的原股东熊园球、傅雪云与被告蒋海鹏签订了《湖南省荣达房地产开发有限公司股权及项目转让协议》，约定被告蒋海鹏对被告荣达房产公司的债权债务承担法律责任。至起诉日止，被告荣达房产公司至今未向原告方交付房屋，已严重违反了合同约定，原告为维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告荣达房产公司、蒋海鹏经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见，也未向本院提交证据，视为其自动放弃诉讼权利。查明的事实经审理查明，以原告廖耀祖、王星为买受人，被告荣达房产公司为出卖人，双方于2015年9月16日签订了一份合同编号为201500083-22048的《安化县商品房买卖合同》。在合同中双方约定：廖耀祖、王星购买荣达房产公司开发的“水韵山城第二期”项目中第xxx栋［幢］x-［单元］xx［层］xx号房，建筑面积为104.85平方米、每平方米2100元，房款总金额220185元，付款方式为合同签订之日一次性付清全款。出卖人荣达房产公司应当于2017年8月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人廖耀祖、王星。由于出卖人荣达房产公司的原因，未按双方约定的期限将上述商品房交付买受人使用的，如逾期未超过90日的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过120日，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同中双方还分别就其他事项进行了约定。合同签订后，原告廖耀祖、王星按约缴纳了购房款。被告荣达房产公司即于2015年9月17日向原告方出具了收到廖耀祖交来（3－22048）购房款220185元的收据。双方并在安化县不动产登记部门办理了商品房买卖合同的网签备案登记手续。但至今被告荣达房产公司仍未向原告方交付上述案涉房屋。为此原告遂起诉至本院要求判决如上所请。另查明，2017年7月16日，以被告公司及其股东为出让方（甲方），与被告蒋海鹏等人为受让方（乙方），双方签订了一份《湖南省荣达房地产开发有限公司股权及项目转让协议》文本。该协议具体内容为：“甲方（出让人既债务人）：湖南省荣达房地产开发有限公司法定代表人熊园球，公司董事长。股东1熊园球，男，汉族，1964年4月8日出生，安化县人，住本县××镇××村，身份证号码432326196404××××。股东2傅雪云，女，汉族，1968年2月14日出生，安化县人，住本县××路××号，身份证号码43232619680214××××。乙方（受让人既债权人）：1、湖南园艺建筑有限公司，法定代表人贺仲安。2、安化县粮食总公司，法定代表人莫凤龙。3、娄底行政区域债权人代表蒋海鹏。4、双峰行政区域债权人代表黄岳光。5、安化行政区域债权人代表谌先进、李莎。6、重庆方陈汝友或熊开友。7、耀厦公司。双方经协商签订本协议：一、股权转让。1.甲方股东熊园球、傅雪云将其湖南省荣达房地产开发有限责任公司的全部股权（按工商注册登记为准）以人民币叁佰万元的价格转让给乙方。2.转让价款在荣达水韵山城项目楼盘销售重新开盘时在销售房屋款中一次性付。3.股权转让后，乙方仍以湖南省荣达房地产开发有限责任公司名义对外经营，由债权委员会核实各债权人的债权数额后，确定公司新的股东、法定代表人，甲方应配合乙方到工商部门办理变更过户登记等手续。4.股权变更登记后，湖南省荣达房地产开发有限责任公司的权利和义务由新的股东享有和承担。二、项目转让。1.荣达水韵山城房地产开发项目由乙方全部接管，该项目的权利和义务均由乙方享有与承担；2.本协议生效后，甲方将荣达公司水韵山城建设项目的各项资料、财产、债权债务列表移交给乙方。包括：（1）荣达公司名称及公司的相关证照、资质、印章等；（2）水韵山城整个开发项目的所有权、开发权（含一、二、三期）；……（4）公司及该项目的所有资产（含房产、物品及房产销售应收款）；……（6）所有的财务资料（含现金往来账、房产销售账、债权债务账等）；……（9）双方到相关主管机关书面报告备案；（10）“双方书面告知所有债权人其债权已经依法转移，其经济责任由乙方承担，甲方不再担责。三、有关问题特别约定：1.交接前甲方在水韵山城项目所产生的债权债务、该项目范围内的事项原股东个人担保及经济纠纷（包括法院诉讼）、房产销售矛盾等均由乙方承担，甲方应予配合。2.自本协议生效后甲方概不承担交接前、后该项目所产生的法律和经济责任（包括因为开发项目由熊园球、傅雪云个人所作的担保责任）。3.本协议成立后三个月之内到工商部门办理股东变更登记手续。四、董事会和监事会的组成及工商股权过户的股东和委托代持人的股东：1.董事会：湖南园艺建筑有限公司贺仲安。【娄底方小债权人全部写委托给蒋海鹏、黄岳光两人带持股权，其中一个人进董事会】、粮食局1人，共3个人。2.监事会：重庆方陈汝友或熊开友、谌先进、李莎、耀厦公司。3.工商过户登记股东为：贺仲安、蒋海鹏、黄岳光、粮食局、陈汝友或熊开友、谌先进、李莎、耀厦公司8个股东及委托代持股东。五、本协议一式12份，甲方执一份，乙方执8份，工商变更登记一份，主管机关备案二份。自甲方熊园球、园艺公司贺仲安、安化县粮食总公司莫凤龙、娄底行政区域债权人代表蒋海鹏、双峰行政区域债权人代表黄岳光、安化行政区域债权人代表谌先进、李莎签章之日起成立，本协议在工商登记机关完成股东过户变更后生效”。湖南园艺建筑有限公司时任法定代表人贺仲安签署了该协议并加盖了公司印章；蒋海鹏、黄岳光、李莎、谌先进签署了该协议并加捺了指印；熊园球在甲方签字栏处签名、荣达公司在甲方签字栏处熊园球签名上盖了印章；见证人签字处签有“陈德华”的字样。还查明，2017年10月13日，熊园球、傅雪云作为转让方（甲方）与受让方（乙方）贺振兴、李莎、谌先进、李红旗、黄恩辽签订《湖南省荣达房地产有限责任公司股权转让协议》，协议中约定：熊园球将其所持有的60%的股权计注册资本3,480万元（实收资本3,480元）分别转让给贺振兴48%的股权（计注册资本2,784万元，实收资本2,784万元），转让给谌先进6%的股权（计注册资本348万元，实收资本348万元），转给李莎6%的股权（计注册资本348万元，实收资本348万元）；傅雪云将其持有的40%的股权（计注册资本2,320万元）分别转让给李莎9%的股权（计注册资本522万元），转让给李红旗15%的股权（计注册资本870万元），转让给黄恩辽16%的股权（计注册资本928万元）；根据2017年8月31日止湖南省荣达房地产开发有限责任公司的财务报表数据，该公司经营亏损累计达6,200万元，超注册资本5,800万元（实收资本额）400万元，结合甲方投入的其他费用情况，乙方同意支付300万元补偿甲方因开发水韵山城项目所造成的损失；自本协议生效之日起，甲方不再是湖南省荣达房地产开发有限责任公司的股东，不享有股东的权益，以上转让的股权在湖南省荣达房地产开发有限公司相应权利义务由乙方承继；本协议自双方签署之日起生效。再查明，2017年11月5日，出让人熊园球、傅雪云与受让人“湖南园艺建筑有限公司贺仲安”、蒋海鹏、黄岳光、李莎、谌先进签订了一份《补充协议》，在该协议中约定：双方于2017年10月13日签订的《湖南省荣达房地产开发有限责任公司股份转让协议》仅供税务、工商办理变更登记之用，不作为双方实际履行的（合同）协议。以双方于2017年7月16日签订的《湖南省荣达房地产开发有限公司股权及项目转让协议》为准。乙方在项目补偿甲方的300万元，甲方不承担还税及交纳其他费用；“安化县粮食总公司以土地置换《联合开发的协议书》资产偿还由受让人与粮食总公司协商落实。重庆程汝友借款3500万元及利息由受让人协商处理。一期耀厦未付清的工程款由受让人协商处理。原公司所有债权人共同接管公司债务，熊园球应无条件配合核实债权债务，经核实实情后共同妥善处理解决，现由受让人接管湖南省荣达房地产开发有限责任公司”；受让人本人由于银行个人信用之原因或其他原因不能担任本公司股东委托他人担任股东的，“由受让人必须向甲方书面委托书，一切责任由乙方承担。在甲方未接到乙方出具书面委托书之前，甲乙双方所签订的所有《转让协议》无效”；本补充协议与2017年7月16日签订的《湖南省荣达房地产开发有限公司股权及项目转让协议》具有同等法律效力。该补充协议还就其他事项进行了约定。熊园球、傅雪云、黄岳光、蒋海鹏、谌先进、李莎分别在《补充协议》签字栏处签名捺指印，贺仲安签字并加盖了湖南园艺建筑有限公司的印章。2017年11月5日，蒋海鹏、黄岳光分别签署授权委托书，蒋海鹏授权委托李红旗、黄岳光授权委托黄恩辽“代表我本人接受湖南省荣达房地产开发有限公司股东熊园球、傅雪云俩人在该公司的股份。并作为我在荣达房地产开发有限公司的股权代持人，并与其他股东以其全面接管水韵山城开发项目，全面履行于2017年7月16日签订的《湖南荣达房地产开发有限公司股权及项目转让协议》和2017年11月5日签订的《补充协议》的内容，本人愿意对受委托人”实施的行为承担全部责任。2017年11月6日，傅雪云（甲方）与李红旗（乙方）签订《湖南省荣达房地产开发有限责任公司股东股权转让协议书》，约定：“甲方将其持有湖南荣达房地产开发有限公司的股权870万元（占公司注册资本的15%，其中实收资本870万元）以人民币870万元的价格转让给乙方”；“乙方付给甲方870万元转让款”；“甲方自本协议生效之日起，不再享有以上股份在湖南省荣达房地产开发有限公司的权益，亦不承担业务，其在湖南省荣达房地产开发有限公司870万元股份的权利及义务由乙方继承”；“本协议一式三份，一份交公司登记机关，另二份由甲乙双方各留一份”；“本协议从签订日起生效”。同日，傅雪云还分别与黄恩辽、李莎，熊园球分别与李莎、贺振兴、谌先进签订了与上述傅雪云与李红旗签订的股权转让协议除了股权金额和转让价款不同，其他内容一致的《湖南省荣达房地产开发有限责任公司股东股权转让协议书》，傅雪云将其在荣达公司的股权928万元（占公司注册资本的16%，其中实收资本928万元）以人民币928万元的价格转让给黄恩辽，将其在荣达公司的股权522万元（占公司注册资本的9%，其中实收资本522万元）以人民币522万元的价格转让给李莎；熊园球将其在荣达公司的股权348万元（占公司注册资本的6%，其中实收资本348万元）以人民币348万元的价格转让给李莎，将其在荣达公司的股权2,784万元（占公司注册资本的48%，其中实收资本2,784万元）以人民币2784万元的价格转让给贺振兴，将其在荣达公司的股权348万元（占公司注册资本的6%，其中实收资本348万元）以人民币348万元的价格转让给谌先进。2017年11月15日，被告荣达房产公司进行了法定代表人和股东变更登记，法定代表人由熊园球变更为贺振兴，股东由熊园球、傅雪云变更为李莎、贺振兴、李红旗、黄恩辽、谌先进。上述事实有《安化县商品房买卖合同》、房款收据、商品房户室信息表、《湖南省荣达房地产开发有限公司股权及项目转让协议》、（2020）湘1302民初1552号、2837号、2841号民事判决书等证据以及当事人在庭审中的陈述在卷佐证，足以认定。裁判理由及结果本院认为，原告廖耀祖、王星与被告荣达房产公司签订的合同编号分为201500083-22048的《安化县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反相关法律法规，应合法有效，合同双方当事人均应秉持诚实信用之原则全面履行合同义务。现原告廖耀祖、王星已按合同约定将全部购房款一次性交付给了被告荣达房产公司。但被告荣达房产公司在收到上述款项后，至今都未能按合同约定将符合条件的房屋如期交付给原告廖耀祖、王星使用。根据双方上述合同的约定：“被告荣达房产公司作为出卖人应在2017年8月31日前交房，逾期超过120日的，如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”现原告方要求被告荣达房产公司向其支付从2017年9月1日起按已付房款220,185元的万分之一每日计算逾期交房违约金至2021年5月13日止，共计为29,725元。符合双方的合同约定，且于理有据，故本院予以采纳。至于原告方诉讼还提出，要求由被告蒋海鹏对被告荣达房产公司的上述债务承担连带清偿责任，因无事实根据，且于法不符，故本院不予支持。被告荣达房产公司、蒋海鹏经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利，但不影响本院根据所查明的案件事实依法作出裁判。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告廖耀祖、王星与被告湖南省荣达房地产开发有限责任公司于2015年9月16日所签订合同编号为201500083-22048的《安化县商品房买卖合同》合法有效；二、由被告湖南省荣达房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内，支付原告廖耀祖、王星逾期交房违约金29,725元（注：按合同约定从2017年9月1日起按已付房款220,185元的万分之一每日计算至2021年5月13日止）。如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向权利人支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告廖耀祖、王星其他的诉讼请求。案件受理费用按法律规定减半收取100元，由被告湖南省荣达房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条的规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员 石 婕二〇二一年七月五日书记员 廖伟豪附：本判决所适用的相关法律规定——《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。