北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终8015号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京南郊农业生产经营管理有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇旧宫东路47号。法定代表人：张孝柱，总经理。委托诉讼代理人：冀莹莹，北京泓聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱洪波，北京泓聚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑澎，男，1962年6月23日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：相木森，北京礼矩律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘振宁，北京礼矩律师事务所律师。上诉人北京南郊农业生产经营管理有限公司（以下简称南郊农业公司）因与被上诉人郑澎租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2020)京0115民初11659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。南郊农业公司上诉请求：1.撤销一审第三项，依法改判驳回郑澎的诉讼请求；2.郑澎承担全部评估费和本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、我公司不应向郑澎进行任何补偿。郑澎在租赁合同履行期间，未按照《场地租赁合同》第五条的约定履行新建房屋的审批建设手续，郑澎属于擅自建设，故根据双方签订的《场地租赁合同》第五条的约定，租赁合同到期后，郑澎应为擅自建造的行为自行承担损失。二、一审法院适用法律错误，显失公平。涉案合同系到期正常终止，非因拆除腾退提前解除。而承租人在合同履行期间擅自建造的行为，将给出租方造成巨大损失，我公司在收回涉案场地后，地上物因无法补办合法建设手续，面临不能合法使用的风险；而如果对地上物进行拆除，依照地上物的现状，拆除成本也会巨大。一审法院未能考虑此情节，将可能导致我公司不但要向郑澎支付巨额经济补偿，在收回建筑物后还要承担巨大的拆除成本。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院撤销一审判决第三项并依法改判。郑澎辩称，同意一审判决，不同意南郊农业公司的上诉请求。郑澎向一审法院起诉请求：1、判令南郊农业公司给付郑澎北京市大兴区旧宫镇科技路南侧的地上物折价补偿费21998823元；2、本案诉讼费、评估费由南郊农业公司承担。南郊农业公司向一审法院反诉请求：1、郑澎向南郊农业公司腾退返还北京市大兴区旧宫镇科技路南侧的11.1亩土地；2、郑澎按照年租金77000元的标准向南郊农业公司支付自2020年3月1日起至郑澎实际向南郊农业公司腾退上述租赁土地之日止的场地占有使用费；3、由郑澎承担本案全部诉讼费、评估费用。一审法院认定事实如下：2009年3月1日，北京市南郊农场（甲方）与北京旺兴汽车修理有限责任公司（乙方，以下简称旺兴汽修公司）签订《场地租赁合同》，鉴于原北京市南郊金轮汽运中心所属的汽车修理厂、联运站、停车场三家企业改制为旺兴汽修公司，场地实行租赁使用，由于原合同接近期满，需调整租金及相应条款，并约定甲方将所涉土地(位于北京市大兴区旧宫镇科技路南侧的11.1亩土地)及地上物出租给乙方，租期十年，自2010年3月1日至2020年2月28日。年租金77000元。第五条约定“租赁期间，乙方在租赁场地内新建房屋、设施及修整场地时必须经过甲方书面同意，在不违反政府总体规划要求并办理相关手续后实施”。第11条约定“租赁期满后，本合同终止，届时乙方须将场地交还甲方，地上物资产双方协商解决”。2013年10月14日，北京南郊农业生产经营管理中心（以下简称南郊农业公司）告知旺兴汽修公司其所占土地已划归南郊农业公司管辖，其与北京市南郊农场在2009年3月1日签订的《场地租赁合同》由南郊农业公司履行到期。2017年8月1日，旺兴汽修公司与郑澎签订《场地使用权及地上物转让合同》，旺兴汽修公司将涉案土地及地上物全部转让给郑澎，由郑澎享有旺兴汽修公司与南郊农业公司签订的《场地租赁合同》中应所享有的全部权利及义务。郑澎应在100日内一次性向旺兴汽修公司支付完毕全部转让款项520万元。旺兴汽修公司盖章，并由其全体股东签字确认。2018年1月23日，旺兴汽修公司注销。郑澎提交银行流水证明2018年3月13日和2019年3月11日分别向南郊农业公司转账82243元，南郊农业公司出具的租金收据中付款方为旺兴汽修公司。庭审中，原旺兴汽修公司法定代表人出庭作证证明旺兴汽修公司与郑澎签订合同之后十几天完成了场地及地上物的交付，郑澎于两个月后完成付款。2020年2月13日，南郊农业公司向旺兴汽修公司发出合同到期不再续约的《通知》。2020年3月11日，郑澎向南郊农业公司发出《回复函》，告知南郊农业公司自己因《场地使用权及地上物转让合同》而享受《场地租赁合同》上的全部权利及义务，系涉案场地的实际承租人。请求南郊农业公司继续出租给郑澎使用，如南郊农业公司不同意继续出租，对地上物资产等由双方协商解决。2020年3月20日，郑澎向南郊农业公司发出《洽商函》，希望南郊农业公司按照涉案场地地上建筑物16634.71平方米及附属设施等共计5500万元的标准对郑澎进行补偿。2020年4月16日，南郊农业公司向郑澎发出《回复函》，告知郑澎经上级单位请示，无法就补偿款达成一致，建议郑澎通过司法途径解决该问题。就涉案房屋的地上建筑及附属物的现值，2021年1月6日，中建精诚工程咨询有限公司出具工程造价意见书，结果为：1、确定性意见评估造价为25655963.98元，供选择性意见评估造价为1832565.13元（其中平房残值造价1043324.35元，库房残值造价789240.78元）。就上述供选择性评估造价所涉及的平房、库房系2002年就已存在，双方均无法确定建造时间，系南郊农业公司初始建造后转让于旺兴汽修公司。现涉案地上建筑物中已无南郊农业公司资产。一审法院认为，北京市南郊农场与旺兴汽修公司签订的场地租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在上述合同履行过程中，北京市南郊农场将上述土地划归南郊农业公司管辖，租赁主体变更为南郊农业公司及旺兴汽修公司，在2017年8月1日旺兴汽修公司将租赁及地上物权利转让给郑澎后，本案双方主体之间建立租赁关系。租赁合同到期后，双方未达成一致续租意向，作为承租人一方的郑澎应将涉案租赁场地腾退给南郊农业公司，并按照原合同确定的租金标准给付相应占有使用费。就涉案租赁场所上的建筑物是否应予补偿的问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方归扩建费用的处理没有约定的，按照下列情形处理：（一）办理合法建设手续的，扩建费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。涉案房屋中部分房屋系原有房屋，该部分房屋亦未有合法建造审批手续，后续所建房屋亦未有合法手续，但南郊农业公司未提出异议，且长达数年，在双方合同约定：“租赁期满后，本合同终止，届时乙方须将场地交还甲方，地上物资产双方协商解决”，在此情况下，南郊农业公司抗辩不予补偿，法院不予采信；作为承租方的郑澎亦有过错，法院确定按照百分之七十比例对涉案财产进行补偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零九条之规定，一审法院于2021年3月判决：一、郑澎于判决生效后十日内将基于2009年3月1日北京市南郊农场与北京旺兴汽车修理有限责任公司签订场地租赁合同所占有的场地及其地上物腾退交付给北京南郊农业生产经营管理有限公司（系位于大兴区旧宫镇科技路南侧宗地总面积为11.1亩场地及其地上物）；二、郑澎于判决生效后十日内给付北京南郊农业生产经营管理有限公司场地占有使用费（自2020年3月1日起至实际腾退之日止，按照年占有使用费77000元标准计算）；三、北京南郊农业生产经营管理有限公司于判决生效后十日内给付郑澎补偿款19248970元；四、驳回郑澎的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，南郊农业公司上诉主张其公司不应向郑澎进行任何补偿。根据查明的事实，涉案房屋中部分房屋系原有房屋，该部分房屋未有合法建造审批手续，后续所建房屋亦未有合法手续，但南郊农业公司未提出异议，且长达数年。双方合同约定：“租赁期满后，本合同终止，届时乙方须将场地交还甲方，地上物资产双方协商解决”。故一审法院根据上述情形，对南郊农业公司抗辩不予补偿的意见未予采信；同时，一审法院认定郑澎作为承租方亦有过错，故确定按照百分之七十比例对涉案财产进行补偿。本院经审查认为，一审法院上述认定及处理均符合法律规定及本案的实际情况，并无不当。南郊农业公司所提不应向郑澎进行任何补偿的意见缺乏充分事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，南郊农业公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费138106元，由北京南郊农业生产经营管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 李明磊二〇二一年七月十九日法官助理 黄 骏书 记 员 黄雅楠