河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫09民终1243号上诉人（原审被告）：张晓芳，女，1958年11月30日出生，汉族，住濮阳县。委托诉讼代理人：郭红，濮阳市华龙区龙城法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：河南省华梦聚网房地产经纪有限公司，住所地濮阳市市辖区振兴北路路东泰和花园21号楼6号。法定代表人：刘东洋，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：管泽超，河南尊严律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河南省华梦聚网房地产经纪有限公司濮阳分公司，住所地濮阳市五一路与长庆路交叉口北100米路西瑞景新城东门70号门面房。负责人：张仁刚，系该公司经理。委托诉讼代理人：管泽超，河南尊严律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩大军，男，1978年3月16日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：胡元元，河南君洁律师事务所律师。上诉人张晓芳、河南省华梦聚网房地产经纪有限公司（以下简称华梦聚网公司）、河南省华梦聚网房地产经纪有限公司濮阳分公司（以下简称华梦聚网分公司）因与被上诉人韩大军房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省濮阳县人民法院（2021）豫0928民初2301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张晓芳及其委托诉讼代理人郭红，上诉人华梦聚网公司及华梦聚网分公司的共同委托诉讼代理人管泽超，被上诉人韩大军的委托诉讼代理人胡元元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张晓芳上诉请求：1、请求二审法院依法撤销濮阳县人民法院（2021）豫0928民初2301号民事判决，改判驳回韩大军的诉讼请求或发回重审；2、由韩大军负担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、审判程序违法。本案一审遗漏当事人，为查明事实应通知陆瑞荣的儿子陆业陵参加诉讼。本案法律关系复杂，不应适用简易程序审理。2、认定事实和适用法律错误。原审法院偏听偏信，全部采信韩大军的意见。韩大军作为完全民事行为能力人未尽到其应尽的责任和义务，应承担责任。华梦聚网公司、华梦聚网分公司作为专业房产中介服务未尽到其应尽的责任和义务。张晓芳没有过错，且根据张晓芳和韩大军及华梦聚网分公司的协议约定：如因政策原因导致的不能正常交易过户，则张晓芳退还韩大军所有已交房款和定金，该条约定是双方的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，各方均应执行。一审法院在未查清事实的情况下，认定张晓芳违背协议约定，判决张晓芳返还定金40,000元无事实根据和法律依据。恳请二审法院依法查明事实，支持张晓芳的全部上诉请求。华梦聚网公司、华梦聚网分公司上诉请求：1、请求撤销河南省濮阳县人民法院（2021）豫0928民初2301号民事判决书，依法改判华梦聚网公司、华梦聚网分公司不承担责任。2、本案一、二审诉讼费用由韩大军、张晓芳承担。事实和理由：华梦聚网分公司为韩大军与张晓芳提供居间中介服务，案涉房屋买卖合同签订后华梦聚网分公司积极提供过户服务，但因涉案房产所有权人陆瑞荣继子的出现导致交易无法完成，华梦聚网分公司在交易过程已经尽到合理审查义务中不存在过错，不应承担任何责任，华梦聚网公司更不应承担连带责任。其次，一审法院依据合同第六条第1项认定华梦聚网分公司未尽到应尽义务明显不当，华梦聚网分公司协助完成交易的前提一是双方材料真实有效，二是双方积极配合。如前所述，张晓芳未能与陆瑞荣继子解决纠纷，华梦聚网分公司得知该情况后多次让张晓芳协商解决，但张晓芳却不予理睬，导致韩大军提起诉讼，华梦聚网分公司始终保持继续为双方提供服务完成交易的态度。因此华梦聚网分公司并不存在未尽应尽义务的过错，而是不能归咎于华梦聚网分公司的客观情况导致华梦聚网分公司无法继续协助完成交易义务。再次，根据合同第五条约定，张晓芳应当按照上述约定承担违约责任，即韩大军的中介费应当由张晓芳承担。综上所述，一审法院适用法律不当，判决错误，请求二审法院依法查明事实，公正判决。韩大军针对张晓芳、华梦聚网公司、华梦聚网分公司的上诉辩称，l、本案系房屋买卖合同纠纷，双方主体适格。合同签订后，韩大军按照合同向张晓芳支付定金20,000元，后因张晓芳隐瞒房子权属实际情况等原因，导致涉案房屋无法正常过户，故张晓芳构成了根本违约。根据相关法律规定，本案适用定金罚则，应当由张晓芳向答辩人返还双倍定金40,000元；2、华梦聚网分公司因未尽到全面审查和报告义务，直接导致涉案房屋买卖合同无法正常履行，损害答辩人的利益，应当退还韩大军支付的中介费用。综上所述，原审法院审判程序合法、事实认定清楚，适用法律准确。被答辩人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。张晓芳针对华梦聚网公司、华梦聚网分公司上诉答辩称，二公司与张晓芳的法律关系是居间合同关系，而本案是房屋买卖合同，因此二者不属于同一法律关系，且张晓芳在房地产买卖过程中没有过错，因此二公司的上诉请求没有事实根据和法律依据，请求依法予以驳回。华梦聚网公司、华梦聚网分公司对张晓芳的上诉答辩意见同其上诉状意见。韩大军向一审法院起诉请求：1、请求依法判决解除韩大军与张晓芳之间的房屋买卖合同；2、请求依法判决张晓芳向韩大军返还双倍定金40,000元；3、要求张晓芳向韩大军支付违约金102,000元；4、要求华梦聚网分公司返还韩大军中介费6,100元；5、要求张晓芳、华梦聚网分公司赔偿韩大军损失58,000元，华梦聚网公司对第4、5两项诉求承担连带责任。韩大军当庭增加诉讼请求：要求张晓芳、承担韩大军因此花费的保全费和购买保函费用共计980元。一审法院认定事实：2020年9月29日，张晓芳作为出卖方，韩大军作为买受方，签订房产买卖合同一份。约定，张晓芳同意将其位于濮阳县中原油田采油五厂东环小区004幢1-102室的房屋一套出售给韩大军。华梦聚网分公司作为居间方在该房产买卖合同上加盖公章，为韩大军和张晓芳提供房产中介服务。合同签订当日，韩大军向张晓芳交付房屋定金20,000元。张晓芳于当日向韩大军出具收款收据一份，载明：今收到韩大军人民币贰万圆整。￥20000.00附注东环小区004幢1-102号房屋买卖定金收款单位盖章处署名“张晓芳410928195811309648”。后在办理案涉房屋产权过户事宜中，因案涉房产系张晓芳与其丈夫陆瑞荣（已去世）共同共有，在调取陆瑞荣的个人档案后，得知陆瑞荣有一子，导致合同无法继续履行。后经韩大军多次催促，案涉房屋至今未办理过户登记手续。一审法院认为，韩大军提起本案房屋买卖合同纠纷，主张适用定金罚则由张晓芳返还双倍定金40,000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20％。本案中，案涉房产交易价值为510,000元，定金应不超过510,000元的20％，即102,000元。张晓芳于签订合同当日收到原告交付的定金20,000元，现因故不能实现房屋买卖合同目的，韩大军诉请解除韩大军与张晓芳所签订的房产买卖合同，法院予以支持。关于韩大军要求适用定金罚则，要求张晓芳双倍返还定金40,000元的诉请，法院亦予以支持。关于韩大军要求华梦聚网分公司返还中介费6,100元的诉请，因合同中第六条第1项约定，在甲、乙双方各自提供的证件等资料真实有效、并积极配合的前提下，丙方按照国家政策规定协助双方完成交易。华梦聚网分公司未尽到应尽的义务，存在一定的过错，但该公司也在极力促成该合同的履行，且为此做出了一定的努力，故该公司应按照中介费的70％予以返还，即华梦聚网分公司返还韩大军居间服务费4,270元，华梦聚网公司承担连带责任。关于韩大军要求张晓芳与华梦聚网分公司承担其购买家具交付的定金50,000元及装修设计费8,000元，共计58,000元的损失的诉求，因案涉房屋处于订立合同阶段，房屋产权未变更的情况下，韩大军对案涉房屋进行装饰设计，采购家具的行为，系其单方行为，故对其所主张的58,000元损失，不予支持。韩大军要求华梦聚网公司对上述损失承担连带责任的诉求，亦不予支持。综上，案经调解无效，故依照《中华人民共和国合同法》第四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、解除韩大军与张晓芳于2020年9月29日所签订的房产买卖合同；二、张晓芳于判决生效后十日内返还韩大军定金40,000元；三、华梦聚网分公司于判决生效后十日内返还韩大军中介费4,270元，华梦聚网公司对上述费用承担连带返还责任；四、驳回韩大军要求张晓芳、华梦聚网分公司赔偿韩大军58,000元的损失，并要求华梦聚网公司对58,000元损失承担连带责任的诉讼请求；五、驳回韩大军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,196元、保全费680元，共计2,876元，由韩大军负担2,244元，由张晓芳负担577元，由华梦聚网分公司负担55元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张晓芳提交张晓芳及其儿子与华梦聚网分公司员工齐巧丽通话录音证据。欲证明张晓芳在案涉房屋的买卖过程中没有过错，已经尽到了如实的告知义务。但张晓芳提交的录音内容是在与韩大军签订房屋买卖合同以后，与齐巧丽沟通，怎样规避其他继承人，并不能用于证明张晓芳合同签订前释明了仍有其他继承人，故对上述证据本院不予采纳。本院审理查明事实与一审法院审理查明事实一致。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。结合各方当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点为：1．张晓芳是否存在违约行为，应否双倍返还所收取的定金；2．华梦聚网分公司、华梦聚网公司应否向韩大军返还中介费；3．一审程序是否合法。一、关于张晓芳是否存在违约行为，应否双倍返还所收取的定金的问题。首先，张晓芳作为案涉房屋出卖方，出售案涉房屋之前理应知悉房屋产权归属及陆瑞荣继承人情况，确保案涉房屋能够正常办理过户登记手续。在涉案房屋具有其他继承人的情况下，张晓芳单独与韩大军签订房屋买卖合同，导致韩大军作为买受人无法按照合同约定获得房屋所有权，合同目的无法实现，应视为张晓芳存在违约行为。其次，根据定金罚则，张晓芳应向韩大军返还双倍定金40,000元。张晓芳辩称案涉房屋买卖合同第六条第三款其他约定载明：如因政策原因导致的不能正常交易过户，则甲方退还乙方所有已交房款和定金。该条约定是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，各方应予执行。但导致案涉商品房无法正常交易过户并非政策原因，而是张晓芳应当知道存在其他继承人的情况下，单独处分涉案房屋所至，故不能适用该条约定返还房款和定金。张晓芳因存在违约行为，致使涉案的房屋买卖合同无法履行被解除，张晓芳应当双倍向韩大军返还定金。张晓芳的上诉没有事实和法律依据。二、关于华梦聚网分公司应否向韩大军返还中介费问题。首先，华梦聚网分公司作为专业的居间中介机构，应遵守《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“中介方应当就有关订立合同的事项如实向客户业主报告，故意隐瞒或提供虚假情况的，不得要求支付报酬……”根据《房地产经纪管理办法》第21条规定，上文“有关订立合同的事项”应包括需由张晓芳、韩大军协助的事宜、提供的资料、房屋交易的一般程序及可能存在的风险等事项，其中需由张晓芳提供的资料应包括陆瑞荣个人档案，以上事项均应于签订居间合同之前书面告知当事人。华梦聚网分公司并未提交有效证据证明尽到该项义务，故对于张晓芳于合同签订后才查清房屋产权归属的事实中介公司负有过错责任，鉴于该公司积极协助张晓芳办理过户所需材料，具有促成合同履行的意愿及行为，故对一审法院作出的华梦聚网分公司返还韩大军70%居间服务费共计4,270元的判决结果并无不当。本院予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定，本案中华梦聚网分公司以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任可以先以华梦聚网分公司管理的财产承担，不足以承担的，由华梦聚网公司承担，一审判决华梦聚网公司承担连带责任属适用法律不当。三、关于一审程序是否合法的问题。首先，本案并不存在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十七条规定的不适用简易程序的情形，一审法院按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定对本案适用简易程序审理程序合法；其次，案涉纠纷发生在买卖合同双方及居间人之间，期间的权利义务并不涉及涉案房屋的其他继承人，其他继承人并非必须参加诉讼的当事人，一审法院未通知其他继承人参加诉讼程序合法。张晓芳认为一审程序不合法没有事实和法律依据。综上所述，张晓芳的上诉请求不能成立，应予驳回。华梦聚网分公司、华梦聚网公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律存在瑕疵，部分裁判结果不当，本院予以变更。依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持河南省濮阳县人民法院（2021）豫0928民初2301号民事判决第一项、第二项；二、撤销河南省濮阳县人民法院（2021）豫0928民初2301号民事判决第三项、第四项；三、将河南省濮阳县人民法院（2021）豫0928民初2301号民事判决第三项变更为：“河南省华梦聚网房地产经纪有限公司濮阳分公司于判决生效后十日内返还韩大军中介费4,270元，对河南省华梦聚网房地产经纪有限公司濮阳分公司不足以承担部分，由河南省华梦聚网房地产经纪有限公司濮阳分公司承担返还责任”；四、驳回韩大军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费850元，由张晓芳负担800元，由河南省华梦聚网房地产经纪有限公司、河南省华梦聚网房地产经纪有限公司濮阳分公司负担50元。本判决为终审判决。审判长 刘 兵审判员 崔树峰审判员 魏献忠二〇二一年七月十三日书记员 李淑敏