北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终8296号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘海印，男，1982年7月18日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：刘金凤，河北照天律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：艾雄健，女，1974年4月3日出生，满族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王宁宁，北京五辰律师事务所律师。上诉人刘海印、上诉人艾雄健因双方房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初1977号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘海印上诉请求：撤销一审判决第三项；维持一审判决第一项，第二项，第四项，第五项；本案一、二审诉讼费用由艾雄健承担。事实与理由：一、案涉的《北京市房屋租赁合同》既约定了违约金，又约定了滞纳金，但是违约金和滞纳金存在重要区别，分别属于两个不同的法律概念。二、案涉合同约定的滞纳金本意是制约和惩罚违约行为，其性质与违约金一致。一审判决既适用违约金又适用滞纳金，属于重复认定，没有法律依据。三、涉案当事人在协商解除租赁行为时，根本没有按照书面合同约定进行，而是重新协商的相关解除条款。四、刘海印在2020年9月29日就及时向工商部门递交了注销登记申请手续，只是工商部门办理手续到最后注销需要一定的时间。刘海印9月29日已经搬离。艾雄健辩称：不同意刘海印的上诉请求和理由。艾雄健上诉请求：撤销一审判决第二项；判令刘海印支付艾雄健租金10402.8元（2020年9月18日至2020年9月30日）及艾雄健垫付的2018年、2019年供暖费8449.02元，共计18851.82元，不得从押金中抵扣；判令刘海印支付艾雄健违约金52736元；本案一、二审诉讼费用由刘海印负担。事实和理由：一、原审判决认为艾雄健与刘海印对解除合同已经通过微信沟通及行动达成一致，属于认定事实错误。艾雄健与刘海印在对《房屋租赁合同》作出口头变更的一致意思表示后，刘海印并未按照约定履行义务，即没有在2020年9月28日搬离房屋，将房屋使用权归还给上诉人。刘海印9月29日仍在营业。鉴于此，艾雄健在此前口头约定中承诺不算刘海印违约的意思表示也就失去了基本的前提条件，双方口头约定的内容应据此归于无效。此外，双方并未就解除合同的退款金额和租金重新达成一致意见，依照合同约定押金不退。二、原审判决认为艾雄健与刘海印对合同条款进行了重新约定及变更，属认定事实错误。虽然艾雄健与刘海印前期对合同条款进行了变更并达成一致意思表示，但后期由于刘海印未按约定履行，已构成违约行为，且双方之后未就解除合同达成新的一致意见。这种情况下，艾雄健有权根据双方签订的《房屋租赁合同》追究刘海印的违约责任。合同解除后，艾雄健另行出租房屋时免除了新租户50天的租金，该损失与刘海印中途退租有直接关联。三、原审判决认为刘海印支付了10月份的物业费，但因其已经搬出，未享受相应服务，故艾雄健应退还刘海印，艾雄健对此不予认可。即使需要退还，也应向物业公司提出。综上，原审法院部分事实认定错误，刘海印应当对其违约行为承担相应违约责任。刘海印辩称：不同意艾雄健的上诉请求和理由。刘海印向一审法院起诉请求：1．判令艾雄健退还房屋押金等各项费用共计7263元；2．诉讼费由艾雄健承担。艾雄健向一审法院提出反诉请求：1．判令刘海印向艾雄健支付租金10402．8元；2．判令刘海印向艾雄健支付违约金258406元；3．判令刘海印向艾雄健支付滞纳金67238．4元；4．判令刘海印向艾雄健支付垫付的取暖费8449．02元；5．反诉费用全部由刘海印承担。一审法院认定事实：坐落于北京市丰台区四合庄中关村科技园丰台东区三期1516-21地块3区一层商业3-114号系艾雄健所有的房屋。建筑面积86．69平方米。2018年5月2日，艾雄健（甲方）与刘海印（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将房屋出租给乙方，租期3年，自2018年6月19日至2021年6月18日。租赁用途：餐饮小吃。第一年租金为9元/天/平米，每月租金23731元，年租金284776元。第二年租金为10元/天/平米，每月租金26368元，年租金316418元。第三年租金为11元/天/平米，每月租金29005元，年租金348060元。租金支付方式：押一付六，付款日期：2018年12月4日，2019年6月4日，2019年12月4日，2020年6月4日，2020年12月4日。合同签订后，刘海印支付押金23731元，艾雄健交付房屋，刘海印支付租金至2020年9月18日。合同约定乙方不按照约定支付租金达7日或欠缴各项费用达2000元的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。乙方中途退租押金不退，乙方中途退租及合同到期应提前30天把注册地址迁走或注销，如不迁走（或不注销）应按每月租金的5%按日结算标准向甲方支付滞纳金。2020年9月21日，艾雄健通过微信通知刘海印催要租金及取暖费和物业费，刘海印表示目前不挣钱没办法继续了，并希望艾雄健寻找新的租户，双方就是否续租、租金标准进行了沟通，艾雄健表示不同意用押金抵扣房租，刘海印如果想继续租就再交一个月的房租，如果退租不会向其他房东那样算违约，到时候退押金，但是不同意押金直接作为房租抵扣，2020年9月23日，艾雄健给刘海印发送微信，表示如果刘海印不再交租金下周就过去收房，刘海印表示如果房屋没有问题就把押金退了，艾雄健称延期几天要扣除，把其他该退的退了，并提醒他执照注册地需要注销，否则下一家注册不了，手续都办完了就把该的都给了，后刘海印于2020年10月21日注销了工商登记。对于合同是否解除及解除时间，刘海印认为双方合同于2020年9月28日解除，其于当日将钥匙交付新的租户并腾退，艾雄健认为双方合同于2020年9月30日解除，因为刘海印未按约定时间交付房屋及腾退，故不同意合同在2020年9月28日解除。庭审中，刘海印表示双方9月28日开始交接东西，腾退房屋，艾雄健表示刘海印9月30日才办理交接手续，双方未签订书面的交接手续，艾雄健委托中介及新的租户进行收房。艾雄健申请证人曲某及周某出庭作证，证人曲某系北京龙祥伟业物业管理有限公司的法定代表人，其表示艾雄健于2020年9月27日委托其出租商铺，9月28日约了新的租户过来，因为还没有退租所以没有签订新的合同，9月28日其到涉案的房屋，看到刘海印还在经营，9月30日上午再过去就已经关门没有再营业了，9月30日开始搬，陆陆续续进行了几天。证人周某系涉案房屋新的租户，其表示与艾雄健9月29日签订的合同，付了房租，租赁期间从2020年10月1日开始，房租也是从10月1日开始起算，每月房租每平米10．5元，与刘海印的交接时间是在9月30日的下午，当时刘海印还有很多东西没有搬走，催促了之后在10月6号左右才彻底搬走。另，刘海印认可艾雄健为其垫付了取暖费8449．02元，同意从押金中扣除。刘海印额外向物业公司交纳了2020年10月份的物业费650．18元，艾雄健认为该费用为物业公司收取，与其无关，不同意退还。上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、微信聊天记录、缴费记录、证人证言及双方当事人的陈述，在案予以佐证。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。故本案应适用民法典施行前的相关法律、司法解释的规定。依法成立的合同具有法律约束力，合同双方均应依约履行，一方不履行或者履行不符合约定的，应当承担相应的违约责任。根据本案查明的事实，刘海印与艾雄健签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定享受权利、承担义务。双方当事人通过微信沟通，刘海印明确解除合同的意思表示，艾雄健表示认可，并另行通过中介寻找新的租户，2020年9月21日、23日双方对解除合同已经通过微信沟通，刘海印于9月30日开始搬离，艾雄健于9月29日与他人另行订立租赁合同，从行动上履行了双方沟通后新达成的协议，故双方签订的《房屋租赁合同》已经解除，关于解除时间，因双方未签订书面解除协议，根据双方交接的时间看，刘海印主张2020年9月28日，艾雄健主张2020年9月30日，综合双方提交的证据及证人曲某和周某的陈述可以显示，刘海印与周某在2020年9月30日对房屋进行了交接，刘海印停止经营，开始搬离诉争的房屋，且周某与艾雄健签订新的租赁合同，自2020年10月1日开始起租房屋并支付租金，故一审法院认定双方合同解除的时间为2020年9月30日。鉴于双方在微信沟通过程中，艾雄健多次明确表示同意退还刘海印押金，但要求扣除相应的费用，故艾雄健应在抵扣了相关费用后返还押金，刘海印交付房屋租金至2020年9月18日，至双方解除合同，刘海印搬出房屋，在此期间应按双方约定的租金标准给付租金，即10元/天/平米*86．69平米*12天=10402．8元，艾雄健为刘海印垫付了两年的供暖费8449．02元，应予以扣除。刘海印支付了10月份的物业费，但因其已搬出，未享受相应的服务，故应退还刘海印。关于艾雄健反诉请求，关于租金、取暖费，已从押金中扣除，不再重复计算；关于违约金，艾雄健在微信中明确向刘海印表示即使其提前终止合同，也不会向其要求违约金，故应视为双方对合同条款的重新约定及变更，且艾雄健在刘海印腾退房屋同时与新的承租人签订了租赁合同，租金标准比原租金标准有所上涨，并未存在实际的损失，故现艾雄健再行要求违约金，一审法院不予支持；关于滞纳金，双方合同中约定刘海印在解除合同前应提前将注册地址迁走，否则应承担相应的滞纳金，刘海印在合同解除后一段时间才将注册地址迁走，确违反了双方的合同约定，应承担相应的责任，鉴于合同对滞纳金约定标准过高且艾雄健并未因注册地未迁走导致房屋无法出租或租金标准下降等，故对滞纳金的金额，一审法院酌情予以调整。一审法院判决：一、刘海印与艾雄健签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年九月三十日解除；二、艾雄健于判决生效后7日内，返还刘海印押金5529．36元；三、刘海印于判决生效后七日内支付艾雄健滞纳金6000元；四、驳回刘海印的其他诉讼请求；五、驳回艾雄健的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是刘海印是否应该承担违约责任；刘海印是否应该支付给艾雄健滞纳金以及艾雄健是否应该返还刘海印2020年10月份物业费。关于刘海印是否应该承担违约责任，刘海印与艾雄健签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人2020年9月21日起通过微信沟通，刘海印明确解除合同的意思表示，艾雄健表示认可且表示不主张违约责任，并另行通过中介寻找新的租户，刘海印亦于9月30日开始搬离，表明双方对解除合同已经通过微信沟通及行动达成一致，一审法院据此认定双方签订的《房屋租赁合同》已经解除。关于解除时间，根据双方交接的时间看，刘海印主张2020年9月28日，艾雄健主张2020年9月30日，一审法院综合双方提交的证据及证人曲某和周某的陈述，认定双方合同解除的时间为2020年9月30日，并无不当，本院予以支持。在双方微信沟通过程中，艾雄健明确表示同意在扣除相应费用后返还押金，刘海印应支付2020年9月18日至2020年9月30日的租金，对于艾雄健垫付的供暖费予以扣除。另外，刘海印支付了10月的物业费，但因刘海印在10月已经搬出，未享受相应的服务，一审法院判定该笔物业费应该退还给刘海印并无不当。艾雄健在微信中明确向刘海印表示即使其提前终止合同，也不会向其要求违约金，故应视为双方对合同条款的重新约定及变更，且艾雄健在刘海印腾退房屋同时与新的承租人签订了租赁合同，虽有免租金期但租金标准比原租金标准有所上涨，不足以认定其存在实际的损失，故现艾雄健再行要求违约金，一审法院不予支持，并无不当。关于滞纳金，双方签订的合同中约定刘海印在解除合同前应提前将注册地址迁走，否则应承担相应的滞纳金，对于滞纳金这一事项，是与违约金并存的明确约定，没有违反法律强制性规定，是双方当事人的真实意思表示。本案中，刘海印在合同解除后一段时间才将注册地址迁走，违反了双方的合同约定，应承担相应的责任，鉴于合同对滞纳金约定标准过高且艾雄健并未因注册地未迁走导致房屋无法出租或租金标准下降等，故对滞纳金的金额，一审法院酌情予以调整，并无不当。综上所述，刘海印、艾雄健的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1778元，由艾雄健负担1728元（已交纳），由刘海印负担50元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张玉贤审 判 员 耿燕军审 判 员 刘 洁二〇二一年七月三十日法官助理 马赫擎书 记 员 岳国英