贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初11868号 原告周春丽，女，1979年2月20日出生，汉族，现住贵州省大方县。 原告居世军，男，1976年12月9日出生，汉族，现住贵州省大方县。 被告毕节市博泰房地产开发有责任限公司（简称博泰房开公司），住所地贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路H2幢302号）。 统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人耿春萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人翟进，贵州本芳律师事务所律师，特别授权代理。 原告周春丽、居世军与被告毕节市博泰房地产开发有责任限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了速裁审理。原告周春丽、居世军、被告毕节市博泰房地产开发有责任限公司委托诉讼代理人翟进到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告周春丽、居世军向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期交房违约金66837.07元；二、判令被告向原告交付七星关区XX商品房转移登记；三、判令被告支付原告逾期办证违约金4875.06元；四、被告返还原告各项开户费人民币2865,00；五、本案诉讼费由被告承担。 经开庭审理查明以下要素事实：原告周春丽、居世军于2014年8月2日与被告博泰房开公司签订《商品房买卖合同》，约定购买被告博泰房开公司开发的位于毕节市七星关区，建筑面积157.26平方米，合同总价487506.00元，合同约定：商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。合同约定：出卖人应当于2015年12月31日前向原告交付商品房。合同约定，除不可抗力外，出卖人未按照期限和条件交付房屋给买受人的，按照下列第1种方式处理：1、根据逾期时间分别处理，（1）、（2）项不作累加：（1）、逾期在60日内，自约定的交付期限界满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房屋价款的1／10000的违约金，并于该商品房交付起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过60日以后，出卖人仍不能交付商品房，买受人有权退房……，买受人要求合同继续履行的，合同继续履行，自约定的交付期限界满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房屋价款的1／10000的违约金，并于该商品房交付起60日内向买受人支付违约金。合同约定：出卖人在商品房交付使用之日起180日内申请该商品房所有权初始登记；出卖人承诺于初始登记之日起180日内前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；还约定：出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理；1、超出约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房屋价款的0.3%承担违约责任；2、超出约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方约定按下列第（1）和（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按买受人已付款的1%支付利息;（2）买受人不退房的，出卖人应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，向买受人支付已交付房款1%的违约金。 合同签订后，原告按约支付了全部房款。被告实际于2019年8月6日向原告交付房屋，至今，出卖人仍未取得办理商品房转移登记的有关文书。另被告博泰房开公司另向原告收取了燃气入户费2,500.00元、闭路电视入户费365.00元，共计2865.00元。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付了购房款，被告应按合同约定的期限向原告交付涉案商品房，取得该商品房所有权初始登记，并按合同约定的期限，如期将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告或向办证机关提交备案，并告知原告已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。被告未在期限内履行上述义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。 关于涉案商品房转移登记证书的问题，根据《中华人民共和中华人民共和国民法典》第五百八十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，因涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，不具备办理转移登记的条件，属于法律规定的事实上履行不能，故对原告的该诉请，本院不予支持，原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书后，另行主张权利。 关于逾期交房违约金问题，被告主张以《关于水韵天颐项目的公告》及《业主身份确认单》证明交房日期为2018年9月1日，但未证明在此之前已具备交房条件，对被告此项主张不予支持。合同约定交房时间为2015年12月31日，实际交房时间应为2019年8月6日，被告已构成违约，交房违约时间原则上应从2016年1月1日起至2019年8月6止。被告在本案中提出违约金诉讼时效的抗辩主张。原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效规定，但被告逾期办证行为系持续性违约行为，该违约金给付，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故从本院登记立案之日2021年6月30日回溯3年，即2018年6月30日起至2019年8月6日的违约金予以支持，计402天，以原告实际支付房款487506.00元基数，按日1/10000计算为487506×402×1/10000=19597.74元。 关于逾期办证违约金问题，出卖人至今仍未取得办理商品房转移登记的有关文书，应当承担相应的违约责任，故对原告要求被告支付办证违约金的诉讼请求，本院予以支持。根据双方约定为原告实际支付房款487506.00元的1%，即4875.06元。 关于“三通费”问题，原、被告订立的《商品房买卖合同》第七条第二款约定：商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。被告“博泰房开公司”司在收取涉案房屋总价款之外，另行收取了原告周春丽、居世军的闭路电视入户费等共计人民币2865.00元建设安装费用，无事实及法律依据，应予退还。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告毕节市博泰房地产开发有责任限公司于本判决生效十日内支付原告周春丽、居世军逾期交房违约金19597.74元。 被告毕节市博泰房地产开发有责任限公司于本判决生效十日内支付原告周春丽、居世军逾期办证违约金4875.06元。 被告毕节市博泰房地产开发有责任限公司于本判决生效之日起十日内返还原告周春丽、居世军燃气入户费等人民币2865.00元； 驳回原告周春丽、居世军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费832.00元由原告周春丽、居世军负担530.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有责任限公司负担302.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  李华忠 二〇二一年七月二十三日 书记员  朱流洋