河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0105民初10053号原告（反诉被告）：高书法，男，汉族，1966年3月26日出生，住郑州市金水区。委托代理人：赵飞龙，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。委托代理人：贺勇岐，上海市浩信（郑州）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：刘宝琴，女，汉族，1969年6月14日出生，住郑州市金水区。委托代理人：张拥军，系被告刘宝琴的配偶。原告（反诉被告）高书法（以下简称“原告高书法”）诉被告（反诉原告）刘宝琴（以下简称“被告刘宝琴”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高书法及其委托代理人赵飞龙、贺勇岐，被告刘宝琴委托代理人张拥军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高书法诉称：2016年被告刘宝琴从河南省生态环境厅处承租房屋后转租于原告高书法，期限为2016年2月15日至2022年2月15日，原告高书法缴纳押金6400元，并按租赁合同约定陆续缴付租金至2021年2月15日。但从2021年开始，河南省生态环境厅解除了与被告刘宝琴之间的租赁合同，被告刘宝琴已无权租赁涉案房屋。原、被告之间租赁合同从2021年1月1日起根本上无法履行，被告刘宝琴应退还原告高书法超付的1.5个月房屋租金5250元。且2020年上半年，新冠疫情期间国家出台政策减免承租国有房屋用于经营的个体工商户3个月房租，作为涉案房屋的最终承租人，原告高书法有权要求被告刘宝琴享受免租政策后，相应退还原告高书法缴付的三个月租金10500元。综上，被告刘宝琴应当退还原告高书法房屋租金15750元并返还押金6400元。原告高书法向本院提出诉讼请求：1、被告刘宝琴向原告高书法返还房屋租金合计15750元；2、被告刘宝琴退还原告高书法押金6400元；3、诉讼费用由被告刘宝琴承担。被告刘宝琴辩称，要求驳回原告高书法的三项诉讼请求。第一、被告刘宝琴与原告高书法2017年2月28日签订的租赁合同第六条，原告高书法再主张的减免三个月租金是无依据的。第二、国家要求减免三个月租金是针对国有单位的，对私营企业和个人是鼓励无强制性，故被告刘宝琴无义务返还租金。第三、原、被告之间因为三个月租金减免产生纠纷，原告高书法以被告刘宝琴未遵守与房东环保厅约定的不允许分租为由，与他人合谋将被告刘宝琴分租一事告知环保厅，从而导致环保厅未与被告刘宝琴续租。环保厅将房屋租给他人，原告高书法又从此人处分租了涉案房屋，原告高书法仍在原场地无偿使用由被告刘宝琴所有的设施设备进行经营。因原告高书法实质违约，所以被告刘宝琴没有义务返还押金和租金。被告刘宝琴反诉称：一、被告刘宝琴于2013年2月18日自李素梅处以388000元的价格受让了郑州市康洁洗衣顺河路店后，对店面进行了分割和重新装修，分割出的约30平方米场地用于分租。二、被告刘宝琴与原告高书法于2017年2月28日签订了《场地租赁合同书》。合同标的即为分租的约30平方米分割场地。租赁期限5年。自2018年6月份-2019年12月电费共计12684元，全部由被告刘宝琴承担，原告高书法应承担的一半即6342元，至今未付给被告刘宝琴。三、2020年双方因减免疫情期间三个月租金一事产生纠纷，原告高书法以被告刘宝琴未遵守与房东约定的“不允许分租”为由，与他人合谋，将被告刘宝琴分租一事告知房东，从而导致房东未与被告刘宝琴续签，并将房屋租给他人。而原告高书法又从此人处分租该涉案房屋，即原告高书法仍在原经营场地、无偿使用由被告刘宝琴所有的设施设备进行经营。原告高书法有义务为其无偿使用而支付补偿费用。被告刘宝琴向本院提出反诉请求：1、解除双方于2017年2月28日签订的《场地租赁合同书》；2、原告高书法支付因其无偿使用涉案房屋内由被告刘宝琴所有的设施设备的补偿费用20000元；3、原告高书法支付2018年6月份-2019年12月电费6342元；4、本案诉讼费用由原告高书法承担。原告高书法辩称，双方的合同因原合同转租无效已经被河南省生态环境厅机关服务中心解除，因此原、被告之间的次合同也于2021年1月1日已经被解除。被告刘宝琴主张补偿费2万元无事实和法律依据。第一，原、被告之间的合同没有约定被告刘宝琴有权利向原告高书法收取设施设备使用费；第二，也没有证据显示被告刘宝琴实际装修了这些设施设备；第三，被告刘宝琴提供房屋租赁应该保证房屋具备基本的使用条件，其在反诉状中陈述的许多地砖、内墙面、吊顶、水电路照明线路、玻璃门、卷闸门等不仅过于笼统无法证明是否实际存在。其次也是临街商铺房屋应该具备的基本使用条件，在提供租赁房屋的同时就应该具备，不应该再收取任何设施设备使用费；第四，被告刘宝琴从前手李素梅处受让康洁洗衣顺河路店，其与李素梅之间的店铺转让与本案无关。原告高书法尚欠付被告刘宝琴6342元电费，因原合同约定电费应由原告高书法自行缴纳，但在实际操作过程中被告刘宝琴垫付了2019年的电费，若合并审理，原告高书法认可总计6342元，其余不欠被告刘宝琴任何费用。诉讼费应由被告刘宝琴承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月1日，原告高书法（乙方）与被告刘宝琴（甲方）签订《场地租赁合同书》一份，主要约定：甲方将位于郑州市顺河路1号院8号楼临街门面房的部分场地（约30平方米）租赁给乙方用于开办文印店面；租赁期限12个月，年租金38400元，乙方须同时一次性缴费两个月押金6400元。同日，被告刘宝琴出具《收条》一份，载明：今收到高书法房租38400元，即2016年2月15日至2017年2月15日止，押金6400元。2017年2月28日，原告高书法（乙方）与被告刘宝琴（甲方）签订《场地租赁合同书》一份，主要约定：甲方将位于郑州市顺河路1号院8号楼临街门面房的部分场地（约30平方米）租赁给乙方用于开办文印店面；租赁期限5年，自2017年2月16日至2022年02月15日止；第1年租金为38400元，第2年至第5年的年租金为42000元；电费由乙方按表实际用电度不收水费；原合同押金仍作押金，本合同结束时甲方把押金退还乙方。原告高书法提交的交易明细显示：2018年2月9日，向被告刘宝琴转款42000元；2019年2月16日，向被告刘宝琴转款42000元；2020年2月19日，向刘宝琴转款20000元；2020年2月26日，向刘宝琴转款22000元。2019年1月1日，被告刘宝琴与河南省生态环境厅机关服务中心签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：河南省生态环境厅机关服务中心将坐落在郑州市顺河路1号院8号楼临街门面房一层6号，计租面积为75平方米出租给刘宝琴，用于干洗果蔬之用，租赁期间自2019年1月1日起至2019年12月31日止，一年租金99000元。2020年4月25日，河南省生态环境厅机关服务中心出具《答复》一份，主要载明：经报请上级批准，我单位坚决执行国家减免政策，同意减免全体商户上半年3个月的租金，已交租金的商户可从下半年租金中减免。关于调整租金的问题，现答复如下……自2020年1月1日租金由原来的110元每平方米调整至125元每平方米，各商户如因我单位的租金价格高低不合适，可按照签订的房屋租赁合同之条约协商解除合同，但决不允许拖欠房租。请各商户本着诚实守信的原则，于本月的27日前将2020年上半年的租金上缴我中心财务，凭缴费凭据到物业科201室签订房屋租赁合同，本月28号还未交租金的商户将停水停电，收回房屋，不再续签。2020年4月28日，被告刘宝琴向河南省生态环境厅机关服务中心转款28125元；2020年5月21日，被告刘宝琴向河南省生态环境厅机关服务中心转款14273元，附言环保厅水电费。2020年8月28日，被告刘宝琴向河南省生态环境厅机关服务中心转款56250元，附言刘宝琴付2020年下半年房屋。庭审中，被告刘宝琴称，其与环保厅的合同于2020年12月31日到期，原告高书法的租金交纳到2021年2月15日。本院认为，原告高书法向被告刘宝琴交纳租金至2021年2月15日，而被告刘宝琴与河南省生态环境厅机关服务中心的合同于2020年12月31日到期后，其不再享有房屋出租权，无权收取原告高书法2021年1月1日至2021年2月15日的租金，对于该期间的租金5250元和其收取的押金6400元，应一并退还给原告高书法。在河南省生态环境厅机关服务中心出具《答复》中，因疫情原因减免全体商户上半年3个月的租金，而刘宝琴未经河南省生态环境厅机关服务中心书面同意转租，造成承租人与商户不一致的情况，河南省生态环境厅机关服务中心出具该通知是为了切实减轻经营商户的困难，并非让转租人赚取收益。在河南省生态环境厅机关服务中心减免了被告刘宝琴的3个月的租金后，其作为转租人亦应减免原告高书法3个月的租金，故原告高书法主张被告刘宝琴返还三个月租金10500元，合法、有据，本院予以支持。原、被告之间的合同因被告刘宝琴丧失出租权而终止，故不存在请求法院判令解除的问题。被告刘宝琴主张的设施设备补偿费用2万元，未提交相关证据，亦无相应依据，本院不予支持。被告刘宝琴主张的电费6342元，原告高书法予以认可，本院予以支持。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十一条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘宝琴于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）高书法租金15750元和押金6400元，共计22150元；二、原告（反诉被告）高书法于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）刘宝琴电费6342元；三、驳回原告（反诉被告）高书法的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）刘宝琴的其他反诉请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取177元，由被告（反诉原告）刘宝琴负担。反诉费229元，由原告（反诉被告）高书法负担55元，被告（反诉原告）刘宝琴负担174元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院；并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  雷海娜二〇二一年七月五日书记员  刘 云