海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2021）琼97民终1145号   上诉人（原审原告）：石会英，女，1974年3月5日出生，汉族，住海南省儋州市。   上诉人（原审原告）：龙顺生，男，1971年8月9日出生，汉族，住海南省儋州市。   委托诉讼代理人：周猛，海南儋耳律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张传恒，海南儋耳律师事务所实习律师。   被上诉人（原审被告）：张万周，男，1954年1月4日出生，汉族，住海南省儋州市。   上诉人石会英、龙顺生因与被上诉人张万周房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2021）琼9003民初248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   石会英、龙顺生上诉请求：1.撤销海南省儋州市人民法院（2021）琼9003民初248号民事判决，并改判支持石会英、龙顺生一审诉讼请求，或者将本案发回重审。2.判决本案的一审、二审全部诉讼费用由张万周承担。事实与理由：一审判决认定事实不清、概念定义错误导致判决结果错误。一审遗漏认定石会英、龙顺生提供《房屋出租合同》、营业执照等材料才符合领取条件的事实。自改经营性用房补助款属于经营损失，应归于石会英、龙顺生。一审法院认定石会英、龙顺生租赁张万周的涉案房屋，并在涉案房屋上依法注册、实际经营，已认定石会英、龙顺生对涉案房屋依据《房屋出租合同》而依法享有占有、使用权益，是涉案房屋拆迁时的实际经营者。自改经营性用房补助、搬迁补助、设施迁移补助等费用的性质决定享有该补助的主体应为决定拆迁时仍实际占有被拆迁房屋的经营者。一审法院仅考虑张万周的权益保护，忽略石会英、龙顺生合法权益的保护，有失偏颇。根据《房屋租赁合同》第9条约定及张万周与石会英、龙顺生共同向征收部门提供材料以申报自改经营性用房补助、搬迁补助、设施迁移补助等的实际情况，张万周也认可上述补助由石会英、龙顺生享有。在涉案房屋被拆迁时，张万周已享有所有者的建筑物补偿，其在拿到自改经营性用房补助等费用后，拒不向石会英、龙顺生交付，严重违反《房屋出租合同》的约定，有违诚实信用原则。另，涉案房屋拆迁前一直由石会英、龙顺生使用，搬迁补助也应归石会英、龙顺生所有。   张万周辩称，涉案房屋共三层八个房间，出租给石会英、龙顺生后，被用来经营租车厂和麻将馆。石会英、龙顺生已支付两年的房租，但之后两人超过六个月未付房租，使张万周损失30000元，因石会英、龙顺生违约，张万周不再将房屋出租给石会英、龙顺生。后因为涉案房屋涉及拆迁问题，政府说十月份回来的农户有60000元补助，但由于石会英、龙顺生不搬走导致张万周损失该笔60000元补助，则因为石会英、龙顺生的行为造成张万周损失共90000元。   石会英、龙顺生向一审法院起诉请求：1.依法判令张万周向石会英、龙顺生支付自改经营性用房补助、搬迁补助、设施迁移补助等费用共计101949元；2.案件诉讼费由张万周承担。   一审法院认定事实:石会英、龙顺生是夫妻关系。张万周（甲方）与龙顺生（乙方）于2018年3月9日签订《房屋出租合同》。双方约定甲方将位于儋州市那大镇王桐村宅基地自建房整栋楼及楼前场地出租给乙方，期限6年，自2018年6月1日至2024年6月1日止。租金每年50000元，6年租期内提价一次即第四年租金每年55000元。合同签订后，乙方付10000元租房押金，6年合同期满，甲方把押金退回乙方。合同签订后，乙方要把一年租金50000元付给甲方。房租金第二年及以后付款方式要在正式计算租房日期之日，乙方把全年租金一次性付清给甲方，最迟不得超期20天；如果到期乙方不交房租金，甲方有权无偿收回楼房及室内设备，押金也不退回给乙方。合同第9条约定：“合同期内，如果政府拆迁房屋致使乙方终止经营，政府赔偿的房屋拆迁费归甲方所有，政府赔偿的室内乙方所购设备及经营损失费归乙方所有。乙方所交的押金及预交的房租费甲方按实际使用天数收取，多余部分要退回给乙方”。   合同签订当日，龙顺生交付张万周10000元租房押金及一年房租50000元。张万周将房屋交付石会英、龙顺生使用，石会英、龙顺生用于经营儋州那大祥梦园旅馆，经营者为石会英。石会英、龙顺生经营旅馆时，购买了9台空调进行安装。后因旅馆经营者为石会英，石会英即与张万周补签一份《房屋出租合同》，内容与上述合同基本一致。至2019年6月2日，龙顺生交付张万周一年（2019年6月1日至2020年6月1日）房租50000元。此后，石会英、龙顺生未向张万周支付房屋租金。   2020年5月20日，因儋州市那大镇王桐王龙城中村改造项目需要，儋州市土地和房屋征收局（甲方）与张万周（乙方）签订《集体土地征收补偿安置协议》，乙方被征收房屋建筑面积229.55㎡，征收补偿款包括宅基地补偿款、房屋补偿款、简易及附属物补偿款，补助款包括临时安置补助款、搬迁补助款、设施迁移补助款、自改经营性用房补助款，奖励及补贴款包括提前签约奖励和补贴。其中，搬迁补助款按房屋面积229.55㎡，每平米25元计算补助款为5739元；设施迁移补助款包括三相电表补助1500元、空调9台补助1800元；自改经营性用房补助款按62.94㎡，每平米1500元计算补助款为94410元。政府已将上述补偿安置款发放张万周。一审庭审中，石会英、龙顺生明确其诉请张万周支付的自改经营性用房补助、搬迁补助、设施迁移补助共计为101949元（94410元+5739元+1800元），并主张该部分补助款分是基于石会英、龙顺生经营旅馆因房屋被征收产生的经营损失，应归石会英、龙顺生所有。   石会英、龙顺生因张万周未支付其经营损失费，即使用涉案房屋经营旅馆至2020年11月11日。2020年11月19日，涉案房屋被政府强制拆迁。   一审法院认为，石会英、龙顺生与张万周签订的《房屋出租合同》是双方真实意思表示，合法有效。根据合同第9条约定，张万周房屋被政府拆迁后，政府赔偿的室内乙方所购设备及经营损失费归乙方所有。一审法院认为，涉案房屋室内空调9台为石会英、龙顺生购买安装，根据约定，政府补助该设施补助款应归石会英、龙顺生所有。石会英、龙顺生主张张万周支付空调补助款1800元有事实根据和法律依据，予以支持。关于自改经营性用房补助，一审法院认为该补助款的发放是基于张万周房屋处于临街位置，且用于出租经营，政府据此按照首层房屋实际用于经营的部分给予适当补助，且是按照固定标准1500元/㎡计算补助。该补助款与该房屋是否用于承租人经营旅馆无关，不是由于房屋用于经营旅馆而给予的经营损失款。石会英、龙顺生主张该自改经营性用房补助是给予其的经营损失费，没有依据，不予采信。石会英、龙顺生诉请张万周支付其该部分补助款，没有依据，不予支持。关于搬迁补助款，是基于张万周房屋被征收，需要搬迁而补助给张万周的款项，按照房屋面积给予的特定补助款。该款项与房屋是否用于经营无关，不是因石会英、龙顺生经营损失而给予的补偿款。石会英、龙顺生诉请张万周支付该部分补助款，没有依据，不予支持。   综上所述，石会英、龙顺生的诉请部分成立。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、张万周于判决生效之日起十五日内向石会英、龙顺生支付设施迁移补助费用1800元；二、驳回石会英、龙顺生的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。石会英、龙顺生预交案件受理费2150元，一审法庭调查终结前，石会英、龙顺生明确诉请标的金额，一审法院依法退还石会英、龙顺生980.5元。余下1169.5元案件受理费由张万周负担25元，1144.5元由石会英、龙顺生负担。   二审期间，张万周未提交新证据。石会英、龙顺生提交的证据为照片，拟证明涉案房屋在石会英、龙顺生使用前，原本不是临街商铺，后因石会英、龙顺生的经营行为才为自改经营性用房。张万周对该证据的真实性无异议，但认为石会英、龙顺生系后面才搬来。经审查，本院对石会英、龙顺生提交证据的真实性予以确认，但该组照片系2021年3月22日拍摄，并不能证明拍摄前涉案房屋的情况。   二审中，张万周自认涉案房屋租赁给石会英、龙顺生经营前系张万周自己居住使用，没有办理过营业执照。二审查明的其他事实与一审相一致，本院予以确认。   石会英、龙顺生二审中向本院申请：1.向儋州市土地和房屋征收局调取该局将涉案房屋认定为自改经营性用房所依据的全部材料；2.依职权要求儋州市土地和房屋征收局书面说明自改经营性补助是否属于经营损失及属于何种性质的款项。本院认为，张万周在二审中已自认涉案房屋租赁给石会英、龙顺生经营前系张万周自己居住使用，没有办理过营业执照，故石会英、龙顺生的第一项申请并无调取的必要，而第二项申请不属于调取证据的范围，故对石会英、龙顺生的上述两项申请均不予准许。   本院认为，因石会英、龙顺生与张万周对于一审判决张万周向石会英、龙顺生支付设施迁移补助费1800元均无异议，故本案二审争议焦点为：石会英、龙顺生主张张万周向其二人支付自改经营性补助及搬迁补助是否应予支持。   本案系因政府征收拆迁事由引起的被拆迁人与承租人之间的房屋租赁合同纠纷，应根据房屋租赁合同享有各自的权利，承担各自义务。因涉及房屋拆迁造成承租人的损失应恪守合同相对性主张权利，合同有约定从约定，无约定根据相应法律法规主张权利，应基于公平原则处理。本案中，张万周作为甲方和龙顺生作为乙方在双方签订的《房屋出租合同》第九条约定“合同期内，如果政府拆迁房屋致使乙方终止经营，政府赔偿的房屋拆迁费归甲方所有，政府赔偿的室内乙方所购设备及经营损失费归乙方所有”。其中，明确约定经营损失费归龙顺生一方所有，但对于经营损失的范围并无明确约定。自改经营性补助系针对在被拆迁场地经营而因拆迁造成的损失的补偿,石会英、龙顺生承租涉案房屋后实际进行了经营,张万周将涉案房屋进行出租,出租也可认为是经营行为的一种,故即使从公平原则考虑，自改经营性补助亦应当在石会英、龙顺生和张万周之间合理分配。一审对石会英、龙顺生主张的自改经营性补助未予支持,显然是不公平的,本院对此予以纠正。涉案房屋租赁给石会英、龙顺生经营之前系自住房，租赁给石会英、龙顺生经营后才成为经营性用房，且结合石会英、龙顺生与张万周租赁合同对于经营损失的约定、合同约定租赁期限剩余期限的长短等，本院酌情确定石会英、龙顺生分得自改经营性补助的50%即47205元（94410元×50%）。对于搬迁补助,石会英、龙顺生实际占有涉案场地并主要由石会英、龙顺生进行搬迁腾退,但从双方房屋租赁合同看，涉案房屋中部分设备、设施由张万周提供，张万周亦存在搬迁腾退的问题，故本院酌情确定石会英、龙顺生分得搬迁补助的70%即4017.3元（5739元×70%）。另，对于一审判决张万周向石会英、龙顺生支付设施迁移补助费1800元，双方均无异议。故张万周向石会英、龙顺生支付自改经营性补助、搬迁补助、设施迁移补助共计53022.3元（47205元+4017.3元+1800元）。   另，张万周辩称石会英、龙顺生尚欠其租金及造成其其他损失，因张万周未在一审中提起反诉，亦未上诉，故对张万周主张石会英、龙顺生尚欠其租金及造成其其他损失的问题本院在二审中不予处理，张万周可就此另行起诉。   综上所述，石会英、龙顺生的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：   一、撤销海南省儋州市人民法院（2021）琼9003民初248号民事判决；   二、张万周于本判决生效之日十五日内向石会英、龙顺生支付自改经营性补助、搬迁补助、设施迁移补助费用共计53022.3元；   三、驳回石会英、龙顺生的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费1169.5元，由张万周负担600元，由石会英、龙顺生负担569.5元；二审案件受理费2303元，由张万周负担1175元，由石会英、龙顺生负担1128元。   本判决为终审判决。   审判长 雷琼艳   审判员 管 娜   审判员 王天琳      二〇二一年七月三十日   法官助理 涂盼盼   书记员 陈小科   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。   第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。