陕西省延安市中级人民法院 民事判决书 (2021)陕06民终1120号 上诉人（原审原告）：王世岗。 委托诉讼代理人：刘攀，陕西北望律事务所律师。被上诉人（原审被告）：任飞飞。委托诉讼代理人：周玉娥，陕西德齐律师事务所律师。委托诉讼代理人：白金梅。原审第三人：郭浩。委托诉讼代理人：郭红珠。上诉人王世岗因与被上诉人任飞飞、原审第三人郭浩案外人执行异议之诉一案，不服陕西省子长市人民法院（2021）陕0623民初77号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。  王世岗的上诉请求：1、请求依法撤销陕西省子长市人民法院(2021)陕0623民初77号民事判决书，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。2、请求依法判决撤销陕西省子长市人民法院(2020)陕执恢56号执行裁定书，停止对湫沟里小区9号楼商业面积的执行。3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定的事实错误，适用法律不当，判决应予撤销，上诉人的起诉请求应当支持。一审判决“认为王世岗、郭浩双方通过书面形式转让农村土地”，这个认定与事实不符。事实是双方交易的是土地上的建筑物，而不是该土地，所以该案的审判不适用《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、《中华人民合同法》第52条和第八项《全国法院民商事审判工作会议(民事部分)纪要》的通知第二十条之规定。一审判非所请，上诉人请求的是保护购买房产的权利，而判决认定的却是土地。子长市人民法院查封执行的标的物也是上诉人购买的商业用建筑面积，而不是土地。一审法院判决适用的法条均十分明确地指出涉及的纠纷标得物是土地，而不是土地上的建筑物，一审判决既损害了法律的尊严，又损害了当事人的合法利益。二、上诉人确确实实地交付了全部购房款，在一审提交了交款票据、购房合同，足以证实上诉人的诉讼请求完全可以排除人民法院的强制执行，请求二审改判或发回重审。因此，上诉人当然也没有房产证。三、上诉人购买的商用面积是与村民共同使用的营业面积，无法单独分制，也没有给全体村民任何人办理房产登记。四、涉案房产所在地的村委已经在2003 年就由当时的子长县人民政府确定城镇规划区，XX户XX镇居民，只是土地性质的名称没有改变，早已被政府划分为建设用地，建设用地上的建筑物交易是符合物权法和国家大政策的。综上所述，原审认定事实错误，适用法律错误。为此，上诉人提出上诉，请二审法院依法查明事实，撒销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。任飞飞辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，望二审法院查明事实，维持原判。一、王世岗与郭某乙同一集体经济组织成员，双方签订的《房屋、商铺、车位转让协议》无效。郭浩系子长市XX镇XX村村民，王世岗非该村村民，根据最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》（法办[2011]442号）第15条第2款及最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要（民事部分）（法[2016]399号）第30条的规定，买卖农村私房所有权及其宅基地使用权的，如买受人为出卖人所在集体组织以外的人，则应认定买卖行为无效，就本案而言，王世岗与郭某乙同一集体经济组织成员，故双方签订的《房屋、商铺、车位转让协议》无效。二、郭浩和王世岗签订《房屋、商铺、车位转让协议》系恶意串通，虚构事实，逃避债务。虽然王世岗向法庭提供了其与郭浩于2016年3月17日签订的《房屋、商铺、车位转让协议》、收条及2017年9月12日刘家沟村委会出具的“郭浩在我村无房产、无分红”的证明，拟证明2016年3月17日郭浩已将案涉9号楼2102室房屋、商铺和车位一并转让给了王世岗。但事实上，案涉2102号房屋至今未交付给王世岗，由郭浩母亲高某某居住，物业处登记的该房屋的电表用户也是郭浩母亲高某某。而刘万家沟村委会的证明则是郭浩父亲郭红珠以“郭某甲有在刘家沟无房产、才能在延安买房”为由，骗取刘家沟村委会会计出具的，刘家沟村委会对郭浩现今是否在该村有房产和分红并不知情，所以该《证明》的内容完全缺乏客观性（真实性），不能证明郭浩已经地基转让给王世岗，现今在刘家沟无房产和分红的事实。案涉转让价款高达82万元，已付的77万元全部以现金方式支付，完全不符合常理，且王世岗、郭浩在2017年子长县法院执行局谈话时，均供述第一次支付了52万元，但在之后的庭审中，又述称第一次王世岗只付了二十万元或三十万元，前后矛盾，完全与客观事实不符。综上所述，答辩人认为，郭浩和王世岗签订《房屋、商铺、车位转让协议》完全系恶意串通，虚构事实，逃避债务。原审法院认定事实清楚，适用法律准确，判决得当，望二审法院依法查明事实，维持原判，以维护答辩人的合法权益。郭浩辩称：我已经卖给王世岗了。王世岗向一审法院起诉请求：1.依法判决撤销子长市人民法院（2020）陕0623执恢56号执行裁定书，停止对申请人所有的购买第三人郭浩及妻子师某某名下的湫沟里小区9号楼商业面积的执行；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：案涉商业面积份额系分配给农村集体经济组织成员郭浩及其妻师某某、其子郭子轩。2017年2月22日，本院就任飞飞与郭浩财产损害赔偿纠纷案作出（2016）陕0623民初683号民事判决书，该判决生效后，郭浩未按期履行。任飞飞向本院申请强制执行未果后，任飞飞于2018年7月14日申请恢复执行，本院于2020年7月28日作出（2020）陕0623执恢56号执行裁定书，查封被执行人郭浩所有的位于子长市XX街道办XX村XX沟台郭浩（注：含妻子师某某、儿子郭子轩）所有的9号楼商业面积份额，查封期限为三年。案外人王世岗向本院提出执行异议，本院于2020年12月27日作出（2020）陕0623执异48号执行裁定书，裁定驳回案外人王世岗的异议请求。王世岗依法提起案外人执行异议之诉，形成诉讼。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，案外人的诉讼请求应否支持，取决于案外人是否就执行标的即案涉商业面积份额享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，王世岗、郭浩双方通过书面形式转让农村集体土地,并就该土地上修建的分配给郭浩夫妻的商业面积份额进行了买卖。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”的规定,本案中,王世岗与第三人郭浩所签订的XX村委XX沟XX号楼地基的协议,违反了前述强制性规定,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项的相关规定,该协议无效。根据法〔2016〕399号最高人民法院关于印发《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》的通知第二十条“在涉及农村宅基地或农村集体经营性建设用地的民事纠纷案件中，当事人主张利润分配等合同权利的，应提供政府部门关于土地利用规划、建设用地计划及优先满足集体建设用地等要求的审批文件或者证明。未提供上述手续或者虽提供了上述手续，但在一审法庭辩论终结前土地性质仍未变更为国有土地的，所涉及的相关合同应按无效处理。”的规定精神,应该认定王世岗与第三人郭浩之间的地基转让协议无效，即该地基转让协议所涉商铺转让协议亦无效。依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第九条第二款、第六十三条,《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：驳回王世岗的诉讼请求。案件受理费2300元，由王世岗负担。二审中，王世岗向法庭提交了9#商住楼可行性报告批复、地下车库可行性报告批复、建设用地规划许可证、留地安置用地批复、调整9#商住楼建设项目的通知、建设项目选址意见书、人防结建工程审核批准书、建设项目初步设计批复各一份。证明目的：涉案房屋、商铺、车库修建时已履行了建设前的程序，获得了相关部门的审批，施工过程中也取得了施工所需的手续，修建所使用的土地是居民用地，土地用途为留地安置用地，因此涉案房屋、商铺、车库属于郭浩的合法财产，郭浩有权转让，王世岗与郭浩之间的《房屋、商铺、车位转让协议》合法有效。经质证，任飞飞对上述证据的真实性没有异议，对关联性、证明目的有异议。王世岗提供的证据，只能证明案涉土地是农用地转化为建设用地，但是仍然属于集体用地，案涉房屋属于郭浩的基于宅基地分配的房屋，根据法律规定，不得出卖于集体组织成员以外的人。王世岗非刘家沟村民，所以郭浩与王世岗签订的转让协议无效。郭浩对此没有意见。任飞飞向法庭提交了两组证据。第一组：视频资料，第二组：视频资料、第三组：居民房屋修建责任认可书。证明目的：1、王世岗和郭浩称2016年3月17日双方签订了《房屋、车铺、车位转让协议》，郭浩将案涉9号楼2102室房屋转让给了王世岗，但直到2021年2月份，该房屋仍由郭浩母亲居住，且物业处登记的该房屋的电表用户是郭浩母亲高某某，足以证明郭浩并没有将案涉房屋、商铺转让并交付给王世岗。2、2017年9月12日，郭浩父亲郭红珠以“郭某甲有在刘家沟无房产、才能在延安买房”为由，骗取刘家沟村委会会计出具了“郭浩在我村无房产、无分红”的证明，事实上，刘家沟村委会对郭浩是否在刘家沟有房产和分红并不知情，该证明的内容完全缺乏客观性（真实性），不得作为定案依据，不能证明郭浩现在刘家沟无房产和分红的事实。3、既然2016年3月17日郭浩已将案涉9号楼2102室房屋、商铺和车位一并转让给了王世岗，9号楼已无郭浩的房产，此后分配方案上的签名都是由王世岗签署的， 2016年9月19日，郭浩及其妻子师加璐仍以9号楼户主的身份在居民房屋修建责任认可书上签名，足以证明2016年3月17日郭浩并未将案涉9号楼2102室房屋、商铺和车位一并转让给王世岗。经质证，王世岗对第一组证据的关联性、证明目的有异议，第一，房屋钥匙已交付，但房屋的现在居住情况我们并不清楚。第二，电费登记用户不能证明房屋是否交付。第三，王世岗按约支付款项，已履行了义务。对第二组证据的合法性、关联性、证明目的均有异议，该视频是未征得被录制人同意的情况下录的。村委会会计不是该村法定代表人，无法发表代表村委会的言论，且该证明与本案无关。对第三组证据的证明目的有异议，材料记载全体修建人签名，所以郭浩和师某某作为修建人签字合情合理。郭浩认为，大队会计所说的在一审法院作了证明，自己不清楚，子长法院有村委会书记和会计的证言证词。经审查，王世岗所提交的证据不能证明其诉请目的，不予采信。任飞飞所举证据中对王世岗没有实际占有、入住的证据及证明目的予以采信，其他证据不予采信。 本院认为，本案的争议焦点为：王世岗对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。审理查明，郭浩和王世岗签订《房屋、商铺、车位转让协议》，但并未实际入住仍然是由郭红珠（郭浩之父）实际占有使用。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。”结合本案已查明的事实，不能确认王世岗系案涉房屋的登记权利人，亦不能确认其享有物权期待权来排除执行。故王世岗的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人王世岗负担。本判决为终审判决。    审  判  长   周 海 龙审  判  员   樊    宁审  判  员   李 欣 南 二〇二一年七月二十三日 法 官 助 理   刘 丹 媛书   记  员  王    霞  1