辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终8852号上诉人（原审原告）：张健伊，女，1989年1月19日出生，蒙古族，住辽宁省喀喇沁左翼蒙古族自治县。委托诉讼代理人：王明昊，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓彤，上海市海华永泰律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：张雷，男，1987年3月27日出生,蒙古族,住辽宁省喀喇沁左翼蒙古族自治县。委托诉讼代理人：王明昊，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓彤，上海市海华永泰律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：姜宏，女，1970年2月2日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：杨金锁，辽宁翼展律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁锦，辽宁翼展律师事务所律师。上诉人张健伊、张雷因与被上诉人姜宏房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初10024号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张健伊、张雷上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判支持上诉人全部诉讼请求或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、一审法院事实认定错误，本案与不可抗力没有关联。被上诉人系根本违约行为，其解除合同的原因系其自身经营问题，应承担违约责任。通过疫情爆发前双方就减免租金的磋商过程，以及疫情开始被上诉人即解除合同的行为可知，被上诉人早在疫情之前即产生解除合同的理由即经营不善，而并非因疫情影响。通过聊天记录可看出被上诉人早已没有继续承租案涉网点的意愿，2019年12月16日提出将每年30余万的房租降至每年15万元，否则不续租；2020年1月3日姜宏明确告知因经济不景气2020年6月后不再续租，与此同时上诉人向其主张违约责任。且被上诉人早在2019年12月，即在距离案涉网点100米处承租另外的网点。被上诉人解释其为“二部”，一部二部距离如此之近，在招生上没有丝毫优势。加之，被上诉人表明另租房屋“等我一句话就开工了”、“其实我已经有损失了，我别的地方房租都交完了，我基础工作都已经开始了”。以上说明被上诉人解除合同的真正原因与疫情爆发无关。且一审法院对被上诉人疫情之前的经营不善做出认可。二、本案与不可抗力无关，且一审法院对不可抗力规则的适用错误。依据《合同法》117条规定，不可抗力对不同合同有不同影响。在疫情背景下，也要考察合同期限、疫情对合同履行的影响等因素。本案双方签订的为长达五年期的租赁合同关系，被上诉人在租赁期第二年末，于沈阳市教育局下发《关于全市中小学校外培训机构暂缓线下授课的紧急通知》后，经过短短两个月时间，于同年4月即主张解除合同。该解除权的行使将对上诉人的可得利益产生重大影响，故一审法院依据被上诉人经历两个月的疫情，即牺牲上诉人剩余三年的可得利益，进而判决免除被上诉人所有违约责任，严重违反公平原则。另外，根据被上诉人持续经营的“二部”可知，疫情的爆发并未导致被上诉人无法经营，且被上诉人对其疫情之前的经营不善亦表示认可。疫情仅暂时性，疫情结束双方仍可以继续履行合同。姜宏辩称，一、一审法院认定事实清楚，被上诉人解除合同系新冠疫情，符合法定及合同约定的不可抗力情形，被上诉人不存在违约行为。2019年12月11日至2020年1月3日期间，被上诉人一直与上诉人沟通协商案涉房屋的租赁问题，被上诉人希望降低房租，上诉人不同意并要求被上诉人承担违约金，上诉人最终同意被上诉人对外转租，被上诉人继续使用房屋。在2020年4月疫情期间全国教育培训机构停课，4月10日上诉人与被上诉人又一次进行协商。被上诉人表示如果房屋降到每年17、18万时还可以继续承租。4月14日上诉人表示可以仅每年降2万元，结合2020年新冠疫情，教育主管机关严令禁止疫情期间不得开展线下授课，1月至6月没有收入，还支付老师工资，无奈于2020年6月8日解除房屋租赁合同。可见被上诉人一直希望通过协商，达成降低房屋的一致意见继续履行合同。故不存在上诉人所述被上诉人没有继续承租的意愿。另外，根据《商铺租赁合同》第二十条约定，双方可以对合同内容进行协商，被上诉人提出房租降低，是履行合同中双方协商的正常规则，上诉人如有继续出租的意愿可以对此进行回应，而绝非没有丝毫诚意。二、一审法院适用关于不可抗力的法律规定，判决被上诉人解除房屋租赁合同无需承担违约责任，适用法律正确，二审应予维持。第一，国务院教育教导委员会办公室下发的对“校外培训机构顶风作案者将给予最严厉惩处”的通知，辽宁省教育厅下发的《关于推迟中小学校、幼儿园开学的通知》，以及沈阳市教育局下发的《关于全市中小学校外培训机构暂缓线下授课的紧急通知》等通知或文件，均是在新冠疫情在爆发后作出，被上诉人在疫情期间，没有收入，还要承担员工工资，学员退费等支出，被上诉人无奈才将装修花费30余万元只用了一年的案涉房屋放弃。另外，并非上诉人所述的仅仅两个月，直到被上诉人解除合同止，疫情爆发也已有半年，即便到本案二审庭审的当日止，校外教育培训行业也没有恢复到之前的状态。第二，《合同法》第一百一十三条规定的可得利益损失，是基于违约方的违约行为造成的，对于不存在违约行为，没可得利益之说。第三，疫情的爆发导致包括被上诉人在内的所有教育行业均无法正常经营，此为不争的事实。上诉人称“疫情的爆发并未导致被上诉人无法经营”属妄顾事实。第四，直到2020年7月教育主管部门还未下发解禁通知。对于不可抗力对合同履行造成的影响，绝不能以待不可抗力行为结束之后双方还可以履行合同为理由，试图阻却合同解除一方合法行使合同解除权，否则合同法定解除将无法适用，不可抗力规则也将无法甚至永远不能得到适用。三、被上诉人已经足额缴纳房屋租金，并提前搬离房屋，交接完毕，上诉人随时可以另行出租，且被上诉人支付的五万元保证金上诉人至今未返还。张健伊、张雷向一审法院起诉请求：1.被告支付违约金312658元，逾期给付按银行同期贷款利率支付利息；2.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，2018年4月9日，被告姜宏与案外人沈阳中恒天地置业有限公司（以下称“中恒公司”）签订《商铺租赁合同》及《补充协议》，约定被告承租沈阳市铁西区南十中路1号7门网点，租赁面积299.51平米,租赁期限五年，自2018年4月15日至2023年6月14日，免租期自2018年4月15日至2018年6月14日，自2018年6月15日为起租日。租金经《补充协议》调整后为第一年及第二年租金按284235元/年收取，第三年及第四年按312658元/年收取，第五年按343924元/年收取。合同第十二条约定，双方经过协商达到一致可以书面方式修改、变更及提前终止本合同。第十四条约定，如因承租人原因导致合同解除的，承租人须向出租人支付当年全年租金作为赔偿，如未经出租人事先书面许可，被告提前终止本合同，则出租人无须返还承租人已付的保证金。第十五条约定，不可抗力是指严重自然灾害及其他本合同当事人在订立本合同时人力不能预见，其发生或后果不能避免且不能克服的事件，因不可抗力而不能履行本合同项下的全部义务，受影响的当事人一方无须因此承担责任。被告租赁上述网点用于经营校外美术教育培训机构“姜宏美术一部”。2018年10月24日，原告张健伊、张雷购买案涉商铺，中恒公司与原告签订《商品房销售合同补充协议》，约定由原告承接中恒公司在《商铺租赁合同》中作为出租人的权利、义务。2019年12月，被告因经营问题与原告协商降低房屋租金，但双方未能达成一致，原告同意被告转租。后被告于2019年12月在一部附近开办了“姜宏美术二部”。新冠疫情爆发后，沈阳市教育局于2020年1月25日下发《关于全市中小学校外培训机构暂缓线下授课的紧急通知》，国务院督导办、辽宁省教育厅陆续发布通知和要求，校外培训机构全面停止线下授课。2020年4月，原、被告再次协商降低房租事宜，原告同意每年降低房租2万元，但被告表示仍无法承受房屋租金，双方协商未果，被告提出解除合同。2020年6月8日，被告在自行拆除装修，并将案涉商铺恢复原状后搬出，至此双方合同解除。被告在履约期间已经预先缴纳了当年度房租，不存在拖欠原告房屋租金的情形，并有5万元保证金在原告处。原告主张被告系因自身经营问题致使其单方解除房屋租赁合同，被告构成根本违约，应当承担违约责任，故要求被告按照合同约定的当年全年租金标准支付违约金，并要求支付违约金的利息。被告称在疫情爆发以前，“姜宏美术一部”的经营状况就不是很好，故于2019年12月成立了二部，以分担成本（二部成本低教室多），而一部的经营状况在疫情爆发后受到很大影响，在被迫停课后，为很多家长办理了退费，使得疫情开始之前本就不是很好的经营状况雪上加霜，被告为了给员工开资向家人及银行均有借款，故被告主张其解除合同属于合同约定的不可抗力情形，被告不应当承担违约责任。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，原告在购买案涉商铺后承继了《商铺租赁合同》及《补充协议》中出租人的权利义务，其与被告之间形成的房屋租赁合同关系合法、有效，原、被告双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。但2020年伊始，国内爆发的新冠疫情给全国各行各业带来不同程度影响，校外培训机构的经营状况亦普遍因此受到了巨大冲击，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款之规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，而此次新冠疫情的发生符合不可抗力的构成要件，属于法定的不可抗力。被告经营的“姜宏美术”作为校外教育培训机构受疫情影响持续处于全面停课状态，尽管被告在疫情开始之前曾因自身经营状况就降低租金一事与原告进行过协商，但被告在当时未能达成一致的情况下继续履行了房屋租赁合同，而在疫情爆发后，被告再次于2020年4月与原告协商降低租金事宜，在原告仅同意每月降低2万元的情况下，被告因无力继续承受高额租金提出解除合同。原告在疫情期间未能给予被告一定程度上的租金减免，加之疫情所带来的冲击，致使被告无力继续经营，故应当认定被告解除房屋租赁合同与新冠疫情的发生存在直接因果关系，符合法定以及合同约定的不可抗力情形，被告单方解除合同无需承担违约责任，对于原告主张的违约金以及利息，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回原告张健伊、张雷的诉讼请求。案件受理费5990元，由原告张健伊、张雷负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一审认定上诉人在购买案涉商铺后承继了《商铺租赁合同》及《补充协议》中出租人的权利义务，其与被上诉人之间形成的房屋租赁合同关系合法、有效正确，双方均应按合同约定履行各自义务。在合同履行过程中，2020年6月8日，被上诉人在自行拆除装修，并将案涉商铺恢复原状后搬出，上诉人收回房屋，双方租赁合同已实际解除。关于上诉人要求被上诉人支付违约金312658元，逾期给付按银行同期贷款利率支付利息的诉讼请求。上诉人在疫情期间未能给予被上诉人一定程度上的租金减免，加之疫情所带来的冲击，致使被上诉人无力继续经营，虽被上诉人解除房屋租赁合同与新冠疫情的发生存在较大程度关联，但结合其疫情到来之前已提出降低租金等意愿及在经营困难情况下仍另行租赁房屋在一部附近开办了“姜宏美术二部”等事实，被上诉人无法继续经营亦有其自身经营不善因素，合同已约定保证金为5万元，作为被上诉人忠实履行合同各项条款的保证，为减少当事人诉累，本院认定保证金不予退还，对上诉人要求被上诉人支付违约金312658元及利息的诉讼请求不予支持。综上，上诉人张健伊、张雷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5990元，由上诉人张健伊、张雷负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年七月五日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。