辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3744号上诉人（原审被告）：孔兆林，男，1957年4月7日生，汉族，大连华夏文化促进会常务会长，现住大连市西岗区。委托诉讼代理人：王玲，辽宁慧之林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨吉连，男，1959年11月17日生，汉族，昌元供暖有限公司退休人员，现住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：陈静，北京市中伦文德（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：喻茹茹，北京市中伦文德（大连）律师事务所实习律师。原审第三人：张德英，男，1959年11月1日生，汉族，住大连市中山区。上诉人孔兆林因与被上诉人杨吉连、原审第三人张德英房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孔兆林上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回杨吉连的一审全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由杨吉连承担。事实和理由：一、一审判决认定事实和采信证据存在错误。本案存在租赁合同无效情形。杨吉连并非案涉房屋所有权人，在孔兆林居住房屋过程中，出现种种妨碍孔兆林正常使用租赁房屋的情形，包括多人主张其是房屋所有权人，对孔兆林进行骚扰，导致当地派出所多次出警。孔兆林已经申请一审法院调取出警记录，证实杨吉连的欺诈给孔兆林占有使用案涉房屋带来困难和损失，但一审法院未予调取，存在程序瑕疵。二、一审中张德英的陈述证明其并非是案涉房屋的真正权利人，也证明杨吉连无权主张租赁权利。1.张德英称案涉房屋是其所在公司欠款而将房屋交给杨吉连使用，由此证明了该公司才是房屋权利人。张德英是名义权利人，不享有物权人的权利。依据物权法的相关规定，在房屋实际所有权人和登记权利人不一致的情况下，应该以实际权利人而不能以登记权利人来认定房屋产权人。2.本案并非普通的租赁合同纠纷，一审确定的案由错误。张德英在一审中自认案涉房屋从2013年交付给孔兆林使用，不存在所谓的租赁合同。所谓的租赁合同只是享有房屋所有权的公司走账使用，杨吉连与孔兆林不存在真正的租赁合同。杨吉连、张德英在一审第二次庭审中自认案涉房屋从2013年开始属于大连龙韬文化产业有限公司所有，基于孔兆林对该产业公司的贡献及合作，该公司的实际控制人董先富将案涉房屋无偿交给孔兆林使用至今。因此，杨吉连与孔兆林不存在租赁法律关系，应驳回杨吉连的诉讼请求。孔兆林是基于合作协议的利润分配及股权分配而居住使用案涉房屋多年，并非基于租赁合同。杨吉连与孔兆林于2017年签订的租赁协议是为了公司充成本、减少税收而形式上写的租赁协议。虽然合作协议没有明确约定，但是张德英的陈述可以证明上述内容。孔兆林提供的证据证明案涉租赁协议存在可撤销事由，故租赁协议应依法撤销。3.在孔兆林使用案涉房屋过程中多个案外人对房屋主张权利，骚扰孔兆林的正常生活，孔兆林保留向杨吉连主张精神和物质损失赔偿的请求权。由此杨吉连在订立租赁合同过程中恶意欺诈且未尽必要注意义务，导致租赁合同无效以及孔兆林遭受巨大损失，依据《合同法》第五十八条规定，一审应当判决杨吉连承担合同无效的责任，赔偿孔兆林的经济损失。杨吉连辩称，不同意孔兆林的上诉请求。一、杨吉连与孔兆林签订的房屋租赁合同不存在无效的情形。孔兆林已经依据案涉房屋租赁合同支付了2017年4月13日至2017年10月13日的半年租金9000元，并出具了押金欠条，实际入住案涉房屋。由此可知，该合同是双方真实意思表示，依法成立并生效。孔兆林主张其是受到杨吉连欺诈而签订租赁合同，但并未提供证据证明，该主张不能成立。二、杨吉连对案涉房屋享有使用权和管理权，有权提起本案诉讼。杨吉连一审中已经提供案涉房屋的权属证明、张德英与杨吉连之间的《房屋借用协议》，证明杨吉连已合法取得案涉房屋的使用权、管理权，有权对案涉房屋进行处分。孔兆林认为杨吉连无权主张租赁权利，不能成立。三、孔兆林主张本案存在撤销事由的观点不能成立，而且与其在本案中同时主张案涉租赁合同无效自相矛盾。四、案涉房屋作为不动产，其权属应当以不动产产权证书记载为准。孔兆林引用的物权法的有关法律规定并不适用于本案。五、孔兆林所称案外人基于合作关系将案涉房屋提供给孔兆林永久无偿使用，不符合客观事实，也没有任何证据证明。案涉房屋产权人是张德英，董先富未经张德英的允许没有权利擅自处分案涉房屋。张德英辩称，不同意孔兆林的上诉请求，同意维持一审判决。杨吉连向一审法院起诉请求：1.解除原被告于2017年4月13日签订的房屋租赁合同；2.被告立即将大连市西岗区房屋腾退返还给原告；3.被告向原告支付拖欠自2017年10月14日起至房屋实际腾退之日止的房屋租金（以月租金1500元计算）；4.被告向原告支付违约金6000元（按照双方合同约定，拖欠租金的话，按照年租金，日百分之一计收违约金，原告只主张6000元）。一审法院认定事实：2013年，被告入住大连市西岗区房屋。2017年4月13日，被告与原告签订租赁合同，约定：被告从原告处承租位于大连市西岗区房屋，租赁合同期限为自2017年4月13日至2018年4月13日，月租金1500元。合同签订后，被告向原告支付了2017年4月13日至2017年10月13日期间的房屋租金。后被告因有案外人催告其腾退案涉房屋，未向原告交付租金。一审法院认为，原被告之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，各方均应按照合同约定履行各自义务。案涉房屋租赁合同至2018年4月13日届满，合同到期后，双方未续签该合同，被告现仍在案涉房屋内居住，应视为房屋租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，现原告主张解除该合同符合法律规定，予以支持。合同解除后，被告应当向原告腾退案涉房屋。原告诉请被告腾退房屋的诉讼请求于法有据，予以支持。原告主张被告按照1500元/月标准支付2017年10月14日起至房屋实际腾退之日止的房屋租金的诉讼请求于法有据，予以支持。关于原告主张的违约金6000元。因被告未及时向原告交付租金系因有案外人向其催要租金，且案外人未向被告出示已取得原告的书面授权或其他有理由让被告认可的代理手续，被告不交租金并非恶意拖延，原告主张被告支付违约金的诉讼请求没有事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，一审法院判决：一、解除原告杨吉连与被告孔兆林于2017年4月13日签订的房屋租赁合同；二、被告孔兆林于判决生效之日起三十日内向原告杨吉连腾退位于大连市西岗区房屋；三、被告孔兆林于判决生效之日起十日内向原告杨吉连支付2017年10月14日起至房屋实际腾退之日止的房屋租金（以月租金1500元标准计算）；四、驳回原告杨吉连其他诉讼请求。被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1038元（原告已预交），由被告孔兆林负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明的“后，被告因有案外人催告其腾退案涉房屋，未向原告交付租金”无有力证据证实，本院不予确认。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。另，根据杨吉连提供的房屋产权证、房屋借用协议，本院补充查明：案涉西岗区安太巷16号3层1号房屋登记的房屋所有权人为张德英。2017年1月4日，张德英（甲方）与杨吉连（乙方）签订《房屋借用协议》，载明“鉴于2017年1月5日，乙方出借给甲方人民币18万元，甲方同意将中山区安泰巷16-1-3-1号房屋出借给乙方抵顶欠款，经甲乙双方协商达成如下协议”，其中约定：借房时间从2017年1月5日起至2027年1月4日止，有效期为10年，年租金18000元。本协议期内，甲方不得干预乙方的合法居住权，不得收回房屋或转租他人，更不得无故终止协议。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，孔兆林在上诉意见中一方面主张案涉租赁合同无效，一方面又提出该租赁合同可撤销。在此情况下，本院要求孔兆林明确表达其对案涉租赁合同效力的意见。庭审中，孔兆林明确表示其主张案涉租赁合同存在可撤销情形，理由是杨吉连存在欺诈，称是为了帮助有关公司走账而让孔兆林签订租赁合同，孔兆林陷入重大误解才配合杨吉连签订的案涉租赁合同。本院认为，孔兆林所称杨吉连在签订案涉租赁合同时向其告知是为配合有关公司走账而签署，对此未提供证据证实；并且，公司走账却以个人名义签署合同，本身有违逻辑，故孔兆林以案涉租赁合同存在欺诈、其存在重大误解为由主张案涉租赁合同应予撤销的上诉意见，本院不予采纳。关于孔兆林提出杨吉连不是案涉房屋的所有权人，张德英也不是案涉房屋实际所有权人一节，本院认为，根据已查明的事实显示，案涉房屋登记的房屋所有权人是张德英。杨吉连基于与张德英签订的《房屋借用协议》，享有对案涉房屋的使用权。故即便杨吉连不是案涉房屋的所有权人，亦不影响其与孔兆林签订的《房屋租赁协议》的效力。至于孔兆林提出案涉房屋的实际权利人是大连龙韬文化产业有限公司，孔兆林是基于参与签署的《合作协议书》约定的利润及股权分配而居住使用案涉房屋的上诉观点，本院认为，孔兆林并无有力证据证实案涉房屋的实际权利人是大连龙韬文化产业有限公司；孔兆林一审提供的《合作协议书》均系案外人签署，不论该协议书真实与否，从该协议书约定的内容来看，并未涉及案涉房屋，更无案涉房屋作为利润分配和股权分配交由孔兆林居住使用的任何约定。故孔兆林该项上诉观点，本院不予采纳。至于孔兆林称房屋使用过程中多个案外人主张权利，影响其居住使用一节，本院认为，张德英系案涉房屋的所有权人，杨吉连基于与张德英签订的《房屋借用协议》占有使用案涉房屋。孔兆林虽称在其承租案涉房屋期间有多个案外人向其主张权利影响其使用案涉房屋，但无据证实案外人对案涉房屋享有合法权利；而且，孔兆林认可未就案外人要求其腾退案涉房屋事宜与杨吉连沟通核实，租期内也一直占有使用案涉房屋。在此情况下，一审法院是否调取孔兆林所称2018年至今的出警记录，并不影响本案处理。孔兆林以其在承租期间有案外人对房屋主张权利为由拒绝支付案涉房屋租金，本院不予支持。综上所述，孔兆林的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1038元，由孔兆林负担。本判决为终审判决。审判长  刘冬艳审判员  刘小南审判员  任 娲二〇二一年七月二十日书记员  张 鑫