湖南省华容县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0623民初282号 原告：宗健夫，男，1942年5月9日出生，汉族，居民，住湖南省华容县。 委托诉讼代理人：王文涛，华容县华民法律服务所法律工作者。 被告：华容县鸿鑫房地产开发有限公司，住所地湖南省华容县章华镇城兴居委会036号。 法定代表人：王其兵。 委托诉讼代理人：刘启伟，男，该公司工作人员。 原告宗健夫与被告华容县鸿鑫房地产开发有限公司(以下简称鸿鑫地产)合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宗健夫及其委托诉讼代理人王文涛、被告鸿鑫地产委托诉讼代理人刘启伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宗健夫向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告所签《土地置换房屋协议书》有效；2.判令被告按《土地置换房屋协议书》履行向原告交付位于华容县××镇××路××号××层门面房517平方米和第二层商业用房668.5平方米；3.由于新房设计主楼在原告房屋土地上，现原告一楼门面内设有15处立柱，占用面积37平方米之多，请求法院考虑分摊；4.判令被告赔偿原告违约金20万元；5.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年10月8日，原告与被告签订《土地置换房屋协议书》，原告将自己有使用权的划拨土地160平方米和580平方米的宅基地和自留地以及该土地上的三层楼房、厂房等建筑物一并交与被告用于房地产开发。双方约定被告还建原告共计1640平方米面积的临街门面与商业用房，其中包括一楼临街面门面房长度49.5米，深度为13米，计面积643.5平方米。二楼商业用房面积为996.5平方米，其中22Ｆ、26Ｆ、27Ｆ、28Ｆ、31Ｆ、8Ｆ等六套住房，折抵580平方米二楼商业用房面积后，二楼商用房面积尚应交付416.5平方米。合同约定一楼楼梯踏步、电梯、通道及活动范围所占用原告门面范围内的面积，被告在二楼商业用房面积中按1:2的比例补偿给原告。经实地测量，上述占用面积126平方米被告须在二楼商业用房中双倍补偿。所以被告共应交付原告二楼商业用房面积668.5平方米。合同约定交房日期为2019年12月底。合同约定违约金50万元。房屋建成后被告应交付的六套住房已交付给原告进入装修，因该楼盘总共只有30层，故31Ｆ换成30Ｆ。但被告违约，至今未履行《土地置换房屋协议书》将一楼门面房和二楼商业用房交付给原告，给原告造成损失。为了维护自身的合法权益，原告曾于2020年10月9日向法院提起民事诉讼，后因故撤诉，现再次起诉。 被告鸿鑫地产辩称，承认2015年2月9日与原告签订的《以房以地换房协议》，不认可2018年10月8日与原告签订的《土地置换房屋协议书》。现在房子的所有权均属于华容县鸿鑫房地产开发有限公司，被告办理土地审批支付了100多万元，花费了一年多的时间，目前没有交房没有超过时间，被告不存在违约，20万元的违约金不予认可。 经审理查明：2018年10月8日，原告宗健夫（甲方）与被告鸿鑫地产（乙方）签订了《土地置换房屋协议书》，协议主要内容为“甲方将现有位于××路××号××地共计740平方米（其中包括160平方米划拨土地和580平方米的集体宅基地）的土地以置换临街门面和商业大厅的方式，全权委托乙方开发承建……一、置换房屋面积和界线。1、经双方协商划拨土地换置比例为1比3（160×3＝480ｍ2），宅基地比例为1比2（580×2＝1160ｍ2，共计1640ｍ2）新房建成后，乙方应当无偿还建甲方1640平方米的一层临街门面和二层商业大厅。甲方不承担商业面积的任何公摊面积。2、界线：河港路从张青起到港东南路人行道止长33米，港东南路临街门面抵唐建华门面，长16.5米（共计49.5米）。新房建成后，乙方必须归还甲方原同等长度。一层临街门面进深为13米。由于一层临街门面与二层商业大厅的价格不同，乙方在甲方一层门面中所设计的楼梯踏步、电梯、通道及活动范围所占用的面积。乙方必须按1：2补偿给甲方（例如：楼梯踏步、电梯、通道及活动范围约100平方米，那么乙方必须在甲方总面积上另外补偿200平方米，准确占用面积以实测为准），补偿面积可同剩余商业面积转至二层商业大厅。3、甲方将用580平方米的商业大厅面积置换乙方六套商品住房，此580平方米面积将在甲方总商业面积中减去（其中包含六套商品住房的所有公摊面积，甲方不再承担任何公摊面积），六套住房楼层靠张青南北向大户型22Ｆ、26Ｆ、27Ｆ、28Ｆ、31Ｆ、8Ｆ，乙方必须负责办理所有临街门面、二层商业大厅及六套住房面积的所有不动产证的合法手续，甲方不负责任何费用……二、甲方的权利和义务。乙方在房屋建成验收合格后一年内负责将不动产权证办好给甲方，所需费用由乙方负责……四、违约责任。如有一方违约，将处罚伍拾万元的违约金……”，原告宗健夫与被告鸿鑫地产时任法定代表人刘启伟在协议书上签名捺印并加盖了鸿鑫地产公章。后鸿鑫地产办理了相应的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、华容县商品房预售许可证等相关证件，工程项目名称为朝阳佳苑。目前朝阳佳苑主体工程基本完工，但工程项目尚未通过竣工合格验收。 另查明，朝阳佳苑工程项目还占用了唐建华等人的土地，并进行了房屋拆迁。 上述事实，有原告宗健夫提交的《土地置换房屋协议书》、华容县章华镇城兴街社区居民委员会证明、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、华容县商品房预售许可证、华容县人民法院（2019）湘0623民初2063号民事判决书复印件等证据及当事人在庭审中的陈述在卷证实。 本院认为，原告宗健夫将房屋及土地交被告鸿鑫地产用于拆迁还建及房地产开发，双方签订《土地置换房屋协议书》，系宗健夫与鸿鑫地产的真实意思表示，不违反法律规定，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条的规定，依法成立的合同，自成立时生效，故宗健夫与鸿鑫地产签订的《土地置换房屋协议书》合法有效。现宗健夫要求鸿鑫地产交付面积为517平方米的第一层门面房和668.5平方米的第二层商业用房，但因鸿鑫地产在朝阳佳苑项目施工前与各拆迁户签订合同，约定还建门面及2楼商用房面积时，未结合现实情况全面考虑，朝阳佳苑项目在建设时受建筑规划约束，致使工程面积与合同约定的面积不相符，导致目前案涉门面及商用房与其他拆迁户还建门面及商用房互有交叉，若仍按宗健夫与鸿鑫地产约定的面积交付将会损害他人利益，对其余拆迁户而言有失公允。目前朝阳佳苑项目主体工程虽已完成，但有些建设还在继续，工程项目尚未通过竣工合格验收，故宗健夫与鸿鑫地产约定的交付房产的条件还未成就，宗健夫可待条件成就后再处理。宗健夫诉求新房设计主楼在其房屋土地上，现一楼门面内设有15处立柱，占用面积37平方米之多，请求法院考虑分摊。立柱为房屋建筑所必须的承重主体，是必要性结构。鉴于宗健夫仅主张分摊，而无具体意见，属于诉讼请求不具体，本院不予支持。宗健夫要求鸿鑫地产赔偿违约金20万元，但未提供证据加以证明，因朝阳佳苑项目尚未竣工合格验收，且未来房屋交付面积与合同约定面积可能存在不相符的情形，现不能确定违约所造成的损失，宗健夫可在房屋交付后以自身实际受到的损失向鸿鑫地产请求违约金。鸿鑫地产抗辩仅承认2015年2月9日与宗健夫签订的《以房以地换房协议》，不认可2018年10月8日与宗健夫签订的《土地置换房屋协议书》的意见。因对该意见鸿鑫地产没有提供相关证据予以证实，且宗健夫不认可，按照交易习惯和日常生活经验法则，时间在后的协议效力优先于时间在前的协议，故对该意见本院不予采纳。 综上所述，对原告宗健夫的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百一十一条、第五百八十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告宗健夫与被告华容县鸿鑫房地产开发有限公司签订的《土地置换房屋协议书》有效； 二、驳回原告宗健夫的其他诉讼请求。 本案案件受理费4600元，由被告华容县鸿鑫房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 长  廖 文 人民陪审员  刘行文 人民陪审员  李 军 二〇二一年七月五日 法官助理李必胜 书记员刘蕾 附相关法条： 《中华人民共和国民法典》 第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。 依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。 第五百一十一条当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定: (一)质量要求不明确的，按照强制性国家标准履行;没有强制性国家标准的，按照推荐性国家标准履行;没有推荐性国家标准的，按照行业标准履行;没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 (二)价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的，依照规定履行。 (三)履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行;交付不动产的，在不动产所在地履行;其他标的，在履行义务一方所在地履行。 (四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行，但是应当给对方必要的准备时间。 (五)履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 (六)履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担;因债权人原因增加的履行费用，由债权人负担。 第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。