湖南省绥宁县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0527民初208号原告（反诉被告）绥宁鸿源物业管理有限公司，住所地：湖南省邵阳市绥宁县长铺镇长征路绿洲大道64号。法定代表人：刘少斌，系该公司总经理。（未到庭）委托诉讼代理人：蒋岭峰，系湖南融厦律师事务所律师。代理权限：一般授权。委托诉讼代理人：谢岳权，系湖南融厦律师事务所律师。代理权限：特别授权。（未到庭）被告（反诉原告）刘先业，男，1954年5月28日出生，汉族，居民。住址：绥宁县。原告（反诉被告）绥宁鸿源物业管理有限公司与被告（反诉原告）刘先业物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月9日公开开庭进行了审理。绥宁鸿源物业管理有限公司委托诉讼代理人蒋岭峰、刘先业到庭参加诉讼。因本案案情复杂，且被告提起反诉，于2021年4月19日转为普通程序，并于2021年7月16日公开开庭进行了审理。绥宁鸿源物业管理有限公司委托诉讼代理人蒋岭峰、刘先业到庭参加诉讼本案现已审理终结。原告（反诉被告）绥宁鸿源物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付欠缴的物业服务费人民币12080元（暂计算至2020年1月1日-2020年12月31日）；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年12月15日，原告与绿洲公寓小区业主委员会签订了《绥宁县绿洲公寓小区物业服务合同》，协议约定原告为绿洲公寓小区提供物业服务，被告所拥有的九崇建筑为商铺使用，实际服务面积为671.09㎡。物业管理服务费按照合同约定1.8元/㎡/月，其中0.3元/㎡属于代收房屋维修基金，因此实际物业管理费为1.5元/㎡/月。在原告为小区物业提供物业服务期间，原告与被告都应该切实履行《绥宁县绿洲公寓小区物业服务合同》，但被告以没有和原告签订物业服务合同，且不知道物业进驻为由拒绝缴费，从2020年1月1日开始无故拖欠物业管理费构成相关违约，被告在原告多次催缴的情况下，仍拖欠不交；为维护原告的合法利益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特向发院提起诉讼，请求法院依法律规定和客观事实作出公正裁判！被告刘先业向本院提出反诉请求及答辩称（没有答辩状）：1、判令被反诉人撤销支付欠缴的物业服务费人民币12080元；2、判令退回反诉人已交自家车库费用1320元；3、判令被反诉人请孙悟空律师事务所电话恐吓威胁本人造成精神损失赔偿费6000元；4、判令被反诉人承担反诉全部费用。事实与理由：1、我九崇建筑公司的建筑使用面积实际174.04㎡，与事实不符，见证据1（房产证及办公室使用照片）。2、绥宁鸿源物业管理有限公司未给我方提供任何服务，早在2019年8月24日起，我方因原万盛物业有限公司负责人被抓无人管的情况下本栋有自行管理。被反诉人刘少斌在2020年1月份进驻时，绿洲公寓小区业主委员会未将本小区四栋业主列入管辖范围，本栋没有任何代表参加同意原告与绿洲公寓小区业主委员会签订的《绥宁县绿洲公寓小区物业服务合同》，他的合同对我方为无效合同。见证据2（我方自行管理会议记录、电梯维保合同及交水、电费发票证明和本栋卫生保洁员合同书。）3、反诉人进入本小区后强行栏杆收取我方车辆停放费，为按有关物业管理条例执行服务，只顾多收钱不花开支，车辆停放经常在车位外及消防通道中，停车坪漏水浸入地下车库未维修。见证据3（收车库费用及近两天现场拍照车位外乱停车及停车坪漏水图片和本栋业主要求撤杆报告）。根据《中华人民共和国物业管理法》第六条、第七条、第八条，及《2019年最新中华人民共和国物权法》第七十四条，第八十一条，特提出反诉，请法院合并审理，依法判决，维护反诉人的合法权益。原告（反诉被告）绥宁鸿源物业管理有限公司针对被告的反诉答辩称：1、被告刘先业名下的九崇建筑公司占地面积为其所在楼栋2楼一半的面积，总面积达671.09㎡，答辩人在2020年入场后，按照物业服务合同的约定，全面履行了合同约定的义务，故被告刘先业应当按照合同约定，支付答辩人物业服务费12080元；2、答辩人依法与被告所在小区的业主委员会签订了物业服务合同，该合同对小区各业主均具备约束力，答辩人自入场以后，按照合同约定积极履行合同义务，对整个小区的消防、垃圾清运、化粪池清理等均提供了相应的服务，被告声称自己所在的楼栋在进行自治，其未参加业主大会、自行管理、聘请保洁等行为系对自己权利的处分，与答辩人无关，且被告所在的楼栋已有多户业主向答辩人积极支付了物业服务费，被告所在的整个楼栋与答辩人负责的小区电力系统、消防设备、管道、化粪池等均是一体的，均由答辩人负责清理和维护，被告的保洁也只是在其公司范围内提供清洁服务；3、关于停车费问题，答辩人对于外来车辆均采取收费制度，对小区业主也只是按年收取260元的车库管理费，地面车位为800元/年的租金（产权系开发商所有），符合物业管理条例规定，且被告长期拖欠答辩人物业费，就车辆停放问题，答辩人有专人巡逻负责，发现乱停放会及时通知车主挪车，发现停车坪漏水也会派专人清理维修。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月15日，原告公司（受委托方即乙方）与绥宁县绿洲公寓小区业主委员会（委托方即甲方）签订的《绥宁县绿洲公寓物业服务合同》约定，甲方将绿洲公寓小区委托于乙方实行物业管理，双方就委托管理事项、委托管理期限（5年）、双方权利义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任等进行了约定。其中物业管理服务费用约定商场门面按1.8元/㎡/月收取物业费，其中0.3元/㎡属于代收房屋维修基金，因此实际物业管理费为1.5元/㎡/月，每一个季度缴纳一次；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，乙方可向法院起诉。被告刘先业所拥有的湖南九崇建筑工程有限公司（个人合伙企业）办公室所用房屋系绥宁县绿洲公寓小区业主刘修平（刘先业的儿子）所有的4栋2层楼房屋（2015年购买的）中的一套，其办公室所占的楼房建筑面积为174.04平方米。绿洲公寓小区业主委员会成立于2014年，有相关审批表及报备备案资料。原告为绿洲公寓小区提供物业服务后，被告以绿洲公寓小区业主委员会未将本小区四栋业主列入管辖范围，本栋没有任何代表参加同意原告与绿洲公寓小区业主委员会签订的《绥宁县绿洲公寓小区物业服务合同》，及被告所在4栋楼没有接受过原告服务为由，在原告公司催交物业费用后拒绝缴纳相关物业管理费用。为此原告起诉要求被告支付欠缴的2020年1月1日-2020年12月31日的物业服务费起诉至本院。另查明被告所在的4栋楼另查明：2021年1月2日刘修平（被告儿子）向原告公司缴纳了湘Ｅ6××××车2021年的停车年费800元和湘Ａ9××××车2021年的停车费260元；2020年1月11日刘修德向原告公司缴纳了湘Ａ9××××车2020年的停车费260元。本院认为，虽然绥宁鸿源物业管理有限公司与刘先业之间未签署书面物业服务协议，但绥宁鸿源物业管理有限公司为刘先业所在小区提供物业管理服务，双方已经形成事实上的物业服务合同法律关系，刘先业实际享受了相应服务，应当交纳物业费。至于刘先业主张绥宁县绿洲公寓小区4栋未与绥宁鸿源物业管理有限公司签订物业服务合同，并自行管理维护公共设施的实际工作，绥宁鸿源物业管理有限公司没有向其提供服务，不符合《民法典》和《物业管理条例》的相关规定，故绥宁鸿源物业管理有限公司要求刘先业交纳物业费，于法有据，本院予以支持。刘先业的问题反映出绥宁鸿源物业管理有限公司提供的物业服务确存在瑕疵，但不能证明绥宁鸿源物业管理有限公司在履行合同存在重大违约行为。从保障小区良性发展的角度出发，对绥宁鸿源物业管理有限公司要求刘先业交纳物业费的诉讼请求，本院予以支持。应当指出，绥宁鸿源物业管理有限公司在进行物业服务过程中，应虚心接受业主提出的合理化建议，针对工作中的不足之处及时整改，提高服务标准。共建和谐幸福安全小区是物业与业主的共同责任。为切实提高小区生活品质，物业与业主应本着相互理解、相互支持、促成共赢的原则，处理好物业管理服务关系。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告刘先业在本判决生效后5日内支付原告绥宁鸿源物业管理有限公司2020年物业管理费1671元。二、驳回原告绥宁鸿源物业管理有限公司其他诉讼请求。三、驳回被告刘先业全部反诉诉讼请求。本案受理费减半收取51元，由被告刘先业负担30元，原告绥宁鸿源物业管理有限公司负担21元；反诉费25元由被告刘先业负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长  钟晓月人民陪审员  李新德人民陪审员  伍根作二〇二一年七月二十九日法官助理罗亭书记员罗文琦《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《物业管理条例》第三十三条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《物业管理法》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第三十四条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第三十七条物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十八条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。