广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)桂08民终638号 上诉人（原审被告）：桂平市华源化工建材有限公司，住所地桂平市桂金路口中山南路东侧鑫盛家园。 法定代表人：程燕，该公司经理。 委托诉讼代理人：屈建国，广西和清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑燕君，广西佑成律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄庆霞，女，1962年11月17日出生，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人：李羡辉，广西万大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖江剑，广西万大律师事务所律师。 上诉人桂平市华源化工建材有限公司（以下简称华源公司）因与被上诉人黄庆霞商品房预售合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2020）桂0881民初2330号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人屈建国、郑燕君，被上诉人的委托诉讼代理人李羡辉、廖江剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华源公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、华源公司不应承担违约责任， 2 无需支付逾期办证违约金。一审判决虽然查明因政府职能部门的原因导致了逾期办证，但却没能正确判定归责，错误判定上诉人承担违约责任支付违约金，损害了上诉人的利益，二审应予纠正。二、上诉人主张的小区绿化和停车位违约金，属于建筑物区分所有权纠纷，与本案商品房预售合同纠纷不属于同一法律关系，不应合并审理，一审合并审理作出判决错误。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 黄庆霞辩称，一、未能按时办理不动产权证的责任在上诉人，上诉人应承担100%的违约责任。二、小区绿化是商品房预售合同的一部分约定，商品房预售合同纠纷是解决因商品房预售合同而产生的纠纷，并不只是解决逾期办证或者逾期交房的问题。综上，请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求。 黄庆霞向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判决被告桂平市华源化工建材有限公司支付延迟办证违约金（以购房款368916元为基数，从2017年1月1日起至被告将坐落于桂平市的产权证书办理至原告名下之日止，按日万分之零点五计付）给原告黄庆霞。2、请求法院依法判决被告桂平市华源化工建材有限公司支付小区绿化和停车位违约金（自2018年8月16日起至小区绿化和停车位建成日止，按每日10元计付）给原告黄庆霞。3、本案诉讼费由被告桂平市华源化工建材有限公司负担。 一审法院认定事实:原告与被告于2014年9月9日签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告销售的坐落于桂平市，总价款为368916元。签订合同后，原告己依约支付清购房款给被告。此后，被告于2015年12月31日将涉案商品房交付给原告。原告收房后，被告至今未能协助原告办理好案涉商品房 3 的产权证，亦未能依约按照规划建设好公共绿地。 双方签订的《商品房预售合同》关于逾期办证违约责任的约定为：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列第(2)种方式处理:(2)买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付己付房款的万分之零点五的违约金。”第十一条第(二)款第1项约定：“公共绿地:按规划报建图实施......以上设施如果因出卖人原因在约定期限内未达到交付使用条件或者未竣工的,双方同意按照第(2)种方式处理:(2)每逾期一项，出卖人按日支付10元违约金于买受人”。 2018年4月12日，被告华源公司出具了一份《关于开发商、鑫盛物业对华源大市场有关问题处理方案》，该方案第3条、第23条载明，华源公司未能在2018年8月15日前完成方案中的绿化和停车位建设的，应按每日10元计算支付违约金给全体业主。该处理方案有8位业主签名。 2018年9月4日，被告华源公司和桂平市鑫盛物业服务有限公司共同出具了一份《关于华源大市场业主诉求的答复》，其中第四条载明：关于2018年4月12日与业主达成协议事宜，现除不动产证未能及时办理问题外，其余问题都已落实且已开展施工。 本案在审理过程中，经该院向桂平市自然资源局发出调查函，桂平市自然资源局于2020年9月15日出具浔自然资答复（2020）353号《桂平市自然资源局关于桂平市华源化工建材有限公司办理不动产权证书有关情况的复函》，其主要内容如下： 1、浔住建规(2010)11号规划设计条件用地范围图所标规划出让地块与桂政土批函(2010)183号用地批文所标报批地块，在面积、用地界线范围上均不一致； 4 2、桂平市华源化工建材市场项目出让用地范围与桂平市农产品产地批发市场桂土出[桂平001]2011003号国有建设用地使用权出让合同项下用地范围存在重叠，面积达14794.29平方米； 3、导致华源大市场小区地块重叠主要原因是当时测绘技术落后，以致出让地块存在重叠以及在面积、用地界线范围上均不一致； 4、桂平市华源化工建材有限公司在建设过程中发现用地范围重叠，于2015年1月请求桂平市人民政府协调处理地块重叠问题。由于在政策上一直没有明确的依据，所以一直未能得到妥善解决。直至2019年9月4日广西壮族自治区自然资源厅办公室印发《广西壮族自治区土地供应数据专项整改工作方案》（桂自然资办（2019）324号）后，桂平市自然资源局才对原发现的问题进行纠错，同时，桂平市自然资源局同步核对了桂平市华源化工建材有限公司对桂平市华源化工建材市场项目用地的土地登记发证办理情况，该公司共办有浔国用（2011）第××号和浔国用（2011）第××号两本国土证。其中:浔国用（2011）第××号国土证登记的用地范围存在错误，将不列入桂政土批函（2010）183号用地批文范围，夹在地块一与地块二、地块三之间的8208.71平方米地块，错误登记在浔国用（2011）第××号国土证均用地范围内； 5、2020年9月4日桂平市人民政府下达《桂平市人民政府关于更正华源化工建材市场项目桂土出[桂平001]2010020号国有建设用地使用权出让合同的批复》[浔政函(2020)56号],同意桂平市自然资源局根据纠错成果与桂平市华源化工建材有限公司签订补充协议和更正相关错误，桂平市自然资源局遂于2020年4月2日与桂平市华源化工建材有限公司签订了出让合同补充协议。目前，上述两本国有证还没有办理更正手续，只是新办了3本国 5 有土地不动产证，面积分别是33636.66平方米、2592.03平方米、27009.42平方米。 一审法院认为，1、原、被告订立的《商品房预售合同》，属平等民事主体经协商一致签订的合同，意思真实表示，且没有违反法律强制性规定，合同合法、有效。双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。被告声称《商品房预售合同》约定日万分之零点五的逾期办证违约金过高，要求适当调低，但被告对此未能提供充足的证据予以证实其主张，该院对其该项意见不予采纳。 2、关于被告应否支付逾期办证违约金的问题。涉案商品房于2015年12月31日交付，被告依合同约定应在365日内即2016年12月31日前办讫房屋所有权转移登记，但被告至今未履行该项义务，已违反合同约定，理应承担违约责任。根据本案案情，该项违约金属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告所提出的该项请求已有部分款项超过诉讼时效，鉴于被告已提出诉讼时效抗辩，该院对原告提出的超过诉讼时效的部分违约金请求不予支持，只支持本案立案之前三年内直至涉案商品房产权证书实际办理至原告名下之日止的违约金请求，亦即被告应当从2017年7月3日起至涉案商品房产权证书实际办理至原告名下之日止按照合同约定计付逾期办证违约金给原告。此外，根据桂平市自然资源局浔自然资答复（2020）353号《桂平市自然资源局关于桂平市华源化工建材有限公司办理不动产权证书有关情况的复函》的相关内容，考虑到本案所涉桂平市华源大市场项目存在地块重叠、报批地块面积和用地界线范围不一致等问题，出现迟延办证的情况不能完全归责于被告，综合本案实际情况，该院认为应适当减轻被告的违约责任，由被告按合同违约条款的约定内容承担70%的责任为宜。因此，被告应以购房 6 款368916元为基数，从2017年7月3日起至案涉商品房的产权证书办理至原告名下之日止，按日万分之零点五的标准计付违约金给原告（被告只承担该项违约金的70%）。由于该项违约金在涉案商品房产权证书实际办理至原告名下之日止均持续计算，根据公平原则和诚实信用原则，被告支付逾期办证违约金的总额不能超过已付购房款总额的30%。 3、关于小区绿化和停车位违约金的问题。2018年4月12日的《关于开发商、鑫盛物业对华源大市场有关问题处理方案》和同年9月4日的《关于华源大市场业主诉求的答复》应视为被告向涉案小区一期全体业主所作的承诺，理应诚实履行，如果不履行或者瑕疵履行均应承担违约责任。被告在本案中所提交的证据并不能证实其已依照规划设计及其承诺在2018年8月15日前完成小区绿化，因此原告主张被告支付未完成小区绿化的违约金，该院予以支持。被告应支付违约金（按照每日10元的标准，自2018年8月16日起计至本案判决生效之日止）给原告，判决生效以后被告仍未能全部履行完毕的，由原告另行起诉。 一审判决：一、被告桂平市华源化工建材有限公司应支付迟延办证违约金（以购房款368916元为基数，从2017年7月3日起至桂平市华源大市场3幢1单元第4层03号商品房的产权证书办理至原告名下之日止，按日万分之零点五计算,由被告承担该项违约金的70%，且被告最终所支付的违约金总额不能超过购房款368916元的30%）给原告黄庆霞；二、被告桂平市华源化工建材有限公司应支付未及时完成小区绿化的违约金（自2018年8月16日起至本案判决生效之日止，按每日10元计算）给原告黄庆霞；三、驳回原告黄庆霞的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。经查，一审查明的事实属实,本院予以 7 确认。 本院认为，根据华源公司的上诉请求和被上诉人的答辩意见，本案争议焦点为：一、被上诉人未在合同约定期限内取得案涉房屋权属证书是否为华源公司原因所致，其公司应否承担违约责任；二、一审法院将被上诉人主张的华源公司未依约完成小区绿化、停车位建设违约与逾期办证违约主张合并审理、判决是否错误。对以上争议焦点，分述如下： 关于争议焦点一。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。本案中，华源公司提供的《桂平市自然资源局关于更正华源化工建材市场项目桂土出[桂平001]2010020号国有建设用地使用权出让合同的有关请示》（浔自然资报[2020]55号）、《桂平市人民政府关于更正华源化工建材市场项目桂土出[桂平001]2010020号国有建设用地使用权出让合同的批复》（浔政函[2020]56号）,以及桂平市自然资源局致一审法院的《桂平市自然资源局关于桂平市华源化工建材有限公司办理不动产权证书有关情况的复函》（浔自然资答复[2020]353号）等证据证明：华源公司案涉项目用地的实际规划与用地批文所示面积、界线不一致，与相邻项目用地存在重叠，面积达14794.29平方米。华源公司在开发建设中发现地块重叠后，于2015年1月29日书面报请桂平市人民政府协调处理。由于纠错政策不明确，直至2019年9月4日《广西壮族自治区土地供应数据专项整改工作方案》下发后，桂平市自然资源局始得对上述错误予以纠正并报桂平市人民政府批准实施， 8 桂平市人民政府于2020年3月5日批复同意对案涉项目用地规划、华源公司持有的案涉项目地块浔国用（2011）第××号、第2045号国土证等予以更正登记。此后，桂平市自然资源局组织了有关纠错。2021年4月7日，桂平市自然资源局应本院要求作出的《桂平市自然资源局关于桂平市华源大市场办理不动产权证书有关情况的函》（浔自然资函［2021］80号）明确，纠错后，浔国用（2011）第××号不需要更正登记，浔国用（2011）第××号需要更正登记。桂平市华源大市场现有10幢建筑全部坐落在浔国用（2011）第××号及新办理的桂（2020）桂平市不动产权第××号不动产证土地范围内，不影响办理竣工验收备案。综上可知，由于政府部门的原因，直至2021年4月7日，华源公司案涉项目办理产权登记的客观条件始成就。华源未能依合同约定期限为买受人办理房屋权属证书，非因其自身原因所致，一审法院认定华源公司对迟延办证存在过错为认定事实错误，判决其承担70%违约责任缺乏法律依据，本院予以纠正。 关于争议焦点二。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条规定，当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。本案中，被上诉人主张华源公司未按约定期限完成小区绿化及车位建设问题，均属建筑物区分所有权中业主共有权部分内容，而主张逾期办证违约等属于合同纠纷范畴，二者不是同一法律关系，不宜在本案一并处理，且华源公司也予以反对。因此，一审法院将被上诉人主张的涉小区绿化及车位建设问题违约的诉请与主张逾期办证违约的诉请合并于同一案处理不当，本院予以纠正。对被上诉人主张的涉小区绿化及车位建设问题违约的起诉，本院予以驳回。 综上，华源公司上诉理由成立，对其上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院 9 关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，判决如下： 一、撤销桂平市人民法院（2020）桂0881民初2330号民事判决； 二、驳回黄庆霞关于支付小区绿化和停车位违约金的起诉； 三、驳回黄庆霞关于支付迟延办证违约金的诉讼请求。 一审案件受理费256元，二审案件受理费403元，均由被上诉人黄庆霞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈伟民 审 判 员  李庚华 审 判 员  陈燕霞 二〇二一年七月十五日 法官助理  梁露露 10 书记员廖海伦