辽宁省黑山县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0726民初973号 原告：赵靓，女，1975年1月9日生，汉族，户籍地辽宁省黑山县，现住黑山县。 委托诉讼代理人：张红，辽宁锦逸律师事务所律师，执业证号：12107201011228997。 委托诉讼代理人：刘光宇，辽宁锦逸律师事务所律师，执业证号：12107202010219075。 被告：黑山福山时代购物广场有限公司，住所地辽宁省锦州市黑山县黑山镇七街解放南街**福山时代购物广场**商铺**，统一社会信用代码：91210726055697028T。 法定代表人：王忱，该公司经理。 委托诉讼代理人：朱爱颖，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师，执业证号：12101201811041046。 被告：黑山正大房地产开发有限公司，住所地黑，住所地黑山县黑山镇宽广街**信用代码：912107267746381716。 法定代表人：曹洪，该公司经理。 委托诉讼代理人：曹雷，锦州市黑山县黑山法律服务所法律工作者，执业证号：30607181100002。 被告：王正文，男，1966年10月19日生，汉族，户籍地辽宁省黑山县，现住黑山县。 委托诉讼代理人：王忱，男，1989年2月7日生，满族，户籍地辽宁省黑山县，现住黑山县，系王正文之子。 原告赵靓诉被告黑山福山时代购物广场有限公司、黑山正大房地产开发有限公司、王正文租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵靓及其委托诉讼代理人张红、刘光宇，被告黑山福山时代购物广场有限公司法定代表人王忱、委托诉讼代理人朱爱颖，被告王正文委托诉讼代理人王忱、黑山正大房地产开发有限公司委托诉讼代理人曹雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，1、请求依法判令被告黑山福山时代购物广场有限公司和黑山正大房地产开发有限公司，给付合同约定的店铺返租租金款人民币共计141240元并支付违约金105863元，合计247103元；2、判令二被告承担本案的诉讼费。 事实与理由：原告与被告于2012年12月20日签订《福山时代购物广场购房协议》（原告实际支付购房款235400元），并于2012年12月21日签订《“福山时代购物广场”返租协议书》，原告将从被告处购买的坐落于“福山时代购物广场”五层37号铺位（40平方米）返租给被告。租赁方式：以原告房款总额455400元作为基数，被告每年返还原告房款的10%作为返租回报，每年返还45540元，返租日期为2013年9月1日至2023年8月31日，期限10年。被告第一次返租日期为商场开业日期为准，每年固定日期向原告支付该年的返租款。被告如不能按时支付返租租金，每逾期一天，按每月租金的千分之八计算违约金。2014年3月2日支付租金45540元，2015年2月26日支付租金22770元，自2015年起，被告再未支付租金。自2015年9月1日至2021年3月31日被告共计欠原告租金23540元（按实际交款的10%计算）×6年=141240元整。在此期间原告多次要求被告继续履行返租协议，但对方拒不履行，对原告的要求置之不理。原告与被告签订合同的事实清晰、有效，被告违约事实清楚。请求法院依法维护原告的合法权益。 原告为支持其诉讼观点，提供了“福山时代购物广场”购房协议书一份及收款收据一份、返租协议书一份，证明正大公司在购房协议上盖章时代公司收取了相应的房款，证实双方真实买卖关系，房屋应归原告支配和处理。返租协议签订时是双方真实意愿，且不违反法律规定，被告应当按协议内容返租并承担违约责任。 被告黑山福山时代购物广场有限公司辩称，1、我方主体不适格，不应成为本案被告，原告签订的购房协议及返租协议均是与被告黑山正大房地产开发有限公司签订的，我方与原告之间并不存在合同关系，所以不存在拖欠返租承诺即我方不应支付原告任何费用及违约金；2、案涉房屋目前所有权归属是被告黑山正大房地产开发有限公司所有，被告黑山正大房地产开发有限公司作为房屋的所有权人，收取租金的权利由其享有，原告并不享有，再次，据了解案涉房屋一直处于空置状态一直未有人承租，所以不存在租赁问题，最后，即使原告诉讼本案中原告的诉请案由也不正确，原告并没有诉讼房屋的所有权，其只是交付了部分购房款，并没有实际缴纳全部房款，也没有领取钥匙办理收房手续，也没有占有该房屋，更没有备案登记，所以原告对房屋不享有所有权，其无法证明其对房屋享有出租的权利，与被告黑山正大房地产开发有限公司之间存在债权债务关系，原告应按照债权债务关系进行诉讼。 被告黑山正大房地产开发有限公司辩称，黑山福山时代购物广场有限公司借用我公司资质进行房地产开发，该房屋的所有权由黑山福山时代购物广场有限公司所有，正大公司并不享有该房屋的所有权，涉案房屋是原告从黑山福山时代购物广场有限公司购置，购楼款也交给黑山福山时代购物广场有限公司，原告收取返租租金也是由黑山福山时代购物广场有限公司给付，所以原告的诉求与正大公司无关。王正文是黑山福山时代购物广场有限公司的大股东，在法院诉讼的其他案件王正文均已承认商铺由他们返租，并通过法院进行了调解，本案中合同的持续相对方是黑山福山时代购物广场有限公司，与正大公司无关。故原告无权向正大公司主张权利。 被告黑山正大房地产开发有限公司为支持自己的主张，向本院提交了如下证据： 1、黑山县人民法院（2020）辽0726民初2661号民事判决书1份、黑山县人民法院（2020）辽0726民初2286号民事调解书1份、黑山县人民法院（2020）辽0726民初2560号民事调解书1份、黑山县人民法院（2020）辽0726民初2288号民事调解书1份、黑山县人民法院（2020）辽0726民初2287号民事调解书1份、黑山县人民法院（2020）辽0726民初2283号民事调解书1份、黑山县人民法院（2020）辽0726民初2285号民事调解书1份、黑山县人民法院（2020）辽0726民初2618号民事调解书1份、黑山县人民法院（2020）辽0726民初2391号民事调解书1份、黑山县人民法院（2020）辽0726民初2284号民事调解书1份、锦州市中级人民法院（2021）辽07民终678号民事裁定书1份，证明本案被告正大公司不是合同的相对方，不应承担本案的返租租金和违约金； 2、挂靠协议一份，证明涉案正大公司前身诚信公司公章使用范围，使用范围仅开发使用，不得从事其他行为。 被告王正文辩称，与原告签订的合同是福山房地产开发有限公司，根据合同的相对性，应该由福山房地产开发公司承担责任，与被告王正文无关，所以要求驳回原告对王正文的诉讼。 被告王正文未提交证据。 经庭审对事实和证据的分析与认定，本案确认如下法律事实： 被告王正文原系黑山福山时代购物广场有限公司法定代表人。2012年12月21日，福山房地产开发有限公司工作人员王欢与原告签订了《“福山时代购物广场”返租协议书》，原告将其购买的坐落于“福山时代购物广场”五层5－37号铺位（40平方米）返租给福山房地产开发公司；租赁方式：以原告房款总额455400元作为基数，每年返还原告房款的10%作为返租回报，每年返还45540元，返租日期为2013年9月1日至2023年8月31日，期限10年；第一次返租日期为商场开业日期为准，每年固定日期向原告支付该年的返租款；如不能按时支付返租租金，每逾期一天，按每月租金的8‰计算违约金。该协议落款处表明甲方为福山房地产开发公司，加盖黑山县诚信房地产开发有限责任公司的公章，甲方代表处有王欢签字，王欢为福山房地产开发公司的员工。 被告黑山福山时代购物广场有限公司于2014年3月2日向原告支付2013年9月1日至2014年8月31日租金45540元，于2015年2月26日向原告支付2014年9月1日至2015年8月31日租金22770元，此后未再向原告支付过房屋租金。审理中，原告同意按已交纳房款235400元的10%，主张2015年9月1日至2021年8月31日房屋返租租金及按协议约定计算至2021年3月31日止的违约金。 另查，黑山福山时代购物广场有限公司成立日期为2012年12月3日。黑山县诚信房地产开发有限责任公司现变更登记为黑山正大房地产开发有限公司。福山房地产开发公司没有公章，在返租协议书上盖黑山县诚信房地产开发有限责任公司的公章未经授权，事后现黑山正大房地产公司亦不追认。 上述事实，有双方当事人陈述，购房协议、收款收据、租赁合同书在卷佐证，足以认定。 本院认为，原告虽与福山房地产开发公司签订的“福山时代购物广场”返租协议，但被告黑山福山时代购物广场有限公司于2014年和2015年返租租金向原告共支付租金68310元，协议已实际部分履行，因此，原告与被告黑山福山时代购物广场有限公司为返租租赁协议的实际相对方。被告黑山福山时代购物广场有限公司在本案中虽否认原告与其签订返租租赁协议，但给付原告房屋租金的相对方为被告黑山福山时代购物广场有限公司，故被告黑山福山时代购物广场有限公司其否认为本案合同相对方的辩解，本院不予采信。因此，被告黑山福山时代购物广场有限公司应按合同约定给付原告拖欠的房屋租金及违约金。被告王正文原系被告黑山福山时代购物广场有限公司法定代表人，本案民事责任应由被告黑山福山时代购物广场有限公司承担，王正文不承担本案民事责任。本案中，协议虽加盖了黑山诚信房地产开发有限责任公司，但盖章行为非黑山诚信房地产开发有限责任公司所为，经办人亦非黑山诚信房地产开发有限责任公司职工，事后变更后的黑山正大房地产开发有限公司上述行为不予认可，不予追认，被告黑山正大房地产开发有限公司与原告未实际发生房屋买卖和房屋返租租赁关系，不承担本案民事责任。法院的调解书不作为其他案件的判决依据。 关于租金计算问题，原告在庭审中的主张以其实际交纳房款235400元的10%作为房屋返租租金，本院予以支持。关于违约金计算，合同约定2013年9月1日起计租，此后每年的9月1日为本年度租金给付日，被告未按约定给付当年的租金，即应以此日作为当年违约起始日，每逾期一日，按每月租金的8‰计算违约金。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告黑山福山时代购物广场有限公司于本判决生效后三日内一次性给付原告赵靓房屋租金141240元（2015年9月1日至2021年8月31日）； 二、被告黑山福山时代购物广场有限公司于本判决生效后三日内一次性给付原告赵靓违约金106837.37元（2015年9月1日至2021年3月31日32305.71元、2016年9月1日至2021年3月31日25563.17元、2017年9月1日至2021年3月31日20836.32元、2018年9月1日至2021年3月31日15109.47元、2019年9月1日至2021年3月31日9382.62元、2020年9月1日至2021年3月21日3640.08元，以每年9月1日作为计算违约金起始日，标准为每日23540元÷12个月×8‰）； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2503元（已减半收取），由被告黑山福山时代购物广场有限公司负担2178元，原告负担325元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。 审判员  刘雪莲 二〇二一年七月十二日 法官助理邵威 书记员蔡晶静