广东省惠来县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤5224民初153号原告：林辉，男，1972年4月5日出生，汉族，户籍地址：广东省惠来县×××××××××××××××××。委托诉讼代理人：林伟群，广东耀景律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴海瑜，广东耀景律师事务所律师。被告：郑指标，男，1974年10月8日出生，汉族，户籍地址：广东省惠来县×××××××××××××××。原告林辉与被告郑指标建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用普通程序，于2021年4月7日公开开庭进行了审理。原告林辉及其委托诉讼代理人林伟群、被告郑指标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林辉向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即退还原告购地款人民币8.5万元；2.请求判令被告承担本案全部诉讼费、保全费。事实与理由：原告林辉与被告郑指标于2017年4月17日签订《厝地转卖契约》，约定被告将其位于中沃村后坑池肚第四行厝地壹栋（厝地方向四至：东接空地，西接林金贞，南接林庆大，北接空地）转让给原告，该厝地转让价款为8.5万元。《厝地转卖契约》还约定如因该厝地引起的纠纷，均由郑指标负责解决到底。签约当天，原告以现金支付的方式将转让价款8.5万元支付给被告，被告出具收据确认已经收到原告支付的全额转让价款。然而，经原告多番催促，被告至今都未将该厝地正式交付给原告使用，也未向原告退还该厝地的转让价款。原告认为，根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）的相关规定，原告与被告签订的《厝地转卖契约》为无效合同，且被告至今都无法将该厝地交付给原告，被告应当向原告退还该厝地的转让价款8.5万元。综上，原告请求法院支持其诉讼请求。被告答辩请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。事实和理由：1.本人虽有开具收据给被答辩人，但至今并无收到被答辩人的购地款。被答辩人称签约当天以现金支付的方式将转让价款8.5万元付给本人的情况不属实，本人愿意与其当面对质。2.本案已过追诉时效期限，本人向人民法院提出诉讼时效已过的抗辩。综上所述，本人强烈恳请贵院主持公道，驳回被答辩人的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。对存在争议的证据认定如下：1、原告与被告的身份证复印件、《户籍证明》，证明原告与被告双方身份。经审查，该证据均与原件核对无异，本院予以采信。2、《厝地转卖契约》复印件1份，证明原、被告签订厝地买卖契约约定被告将涉案土地转卖给原告，原告于签约当日一次性付清款项，被告向原告出具收据，确认收到原告款项8.5万元。被告承认该证据和签名的真实性，但主张至今尚未收到原告的8.5万元。经审查，被告提出的异议与证人证言及其本人陈述相矛盾，本院对该异议不予采信。该《厝地转卖契约》经双方当事人及证人确认，本院对该证据予以采信。3、原告于2021年2月9日向本院申请证人吴汉龙、方贞财出庭作证，本院予以准许并依法通知二位证人分别出庭作证。证人吴汉龙称：其与原告为一般朋友，与被告有生意往来，当时以公证人身份在《厝地转卖契约》上签名。这块地是林庆大转卖给被告。被告当时因生意欠本人货款11.3万元，需要卖地还款，本人便介绍了原告买地。当时原告与被告签订了契约后，被告将收款收据、林庆大转让该地给被告的手续一并交给原告，说把转让款还给本人，原告就直接把8.5万元交给本人，现场还有原告及其妻子、被告和另外一个姓方的朋友。本人并没有收取其他任何费用，且已跟原告说明土地的来源等情况。证人方贞财称：其与原告是邻居和朋友关系，与被告是一般认识关系。当时原告与被告买卖土地的合同签订地点在惠来县鳌江镇老办公地址本人家中，签好合同后，被告将收据和他向他人购买的合同交给原告，让原告将款项交给吴汉龙就走了，原告确有将款项交给吴汉龙。原告对二位证人的陈述无异议；被告在庭审中承认了两位证人陈述的经过，但主张其没有收到钱，也没有委托吴汉龙收取，只是开了收据，当时确有欠吴汉龙货款。经审查，二位证人的陈述得到双方当事人的确认且能够相互印证；被告主张其既没有收款也没有委托吴汉龙收款，但承认开了收款收据且确有欠吴汉龙货款，本院对被告提出的没有委托吴汉龙收款的主张不予采信。对上述证人证言，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告林辉与被告郑指标于2017年4月17日在惠来县鳌江镇老办公地址的方贞财家签订《厝地转卖契约》，约定被告将其位于惠来县鳌江镇中沃村后坑池肚第四行厝地一栋（四至：东接空地、西接林金贞、南接林庆大、北接空地）转卖给原告所有，转卖金额人民币8.5万元，原告于签约之日一次性付清款。吴汉龙在该契约上的公证人处签名。被告将其持有的有关该地的收款收据（证明林庆大与被告的收付款关系）、被告与林庆大所签的《厝地转卖契约》交给原告，并出具“收到后坑池肚第四行厝地一栋（四至：东接空地、西接林金贞、南接林庆大、北接空地）的地金人民币85000元”的《收据》给原告存执后，让原告把钱交给吴汉龙（因被告做生意欠吴汉龙货款）后先行离开。原告将购买该地的现金款项8.5万元交给吴汉龙。2017年7、8月，原告准备到涉案厝地进行建设时发现涉案厝地种有所有权不明的荔枝树，怕引起纠纷就不敢进行建设。2021年1月25日，原告向本院起诉，请求被告退还厝地转让款8.5万元。案件在审理期间，原、被告私下就移交涉案厝地协商无果。另查明，原、被告签订的《厝地转卖契约》中所涉的位于惠来县鳌江镇中沃村后坑池肚第四行的土地属惠来县鳌江镇中沃村的农用地，该地未规划为村民宅基地或其他建设用地，也没有履行报批程序。本院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷。原告与被告所签的《厝地转卖契约》，双方的本意为宅基地的转让，但所涉的位于惠来县鳌江镇中沃村后坑池肚第四行的土地属该村集体所有的农用地，未经过规划作为村民宅基地或其他建设用地并履行报批手续，涉案土地的类型并未转为宅基地或其他建设用地，且被告郑指标也不是鳌江镇中沃村村民，不具有在该村拥有宅基地的资格，故本案的转让行为违反法律、行政法规的强制性规定，根据《民法典》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第十三条第一款、第四十四条第一款的规定，原、被告签订的《厝地转卖契约》为无效合同。被告答辩主张本案超过诉讼时效，根据《民法典》第一百五十五条“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力”的规定，本案不存在诉讼时效的问题，对被告提出本案超过诉讼时效的主张，本院不予采纳。被告提出其虽有开具收据给原告，但至今并没有收到原告的购地款，经本院查明，被告因做生意结欠吴汉龙货款，原、被告签订《厝地转卖契约》后，当面口头说让原告将购地款交给吴汉龙，并开具《收据》给原告，足以认定被告已经确认收到原告的购地款8.5万元，故本院对被告提出的没有收到原告购地款的主张不予采纳。根据《民法典》第一百五十七条的规定，原告请求被告退还购地款8.5万元，理由充分，应予支持，但原告应将其向被告收取的被告郑指标与林庆大于2016年2月21日所签的涉案土地的《厝地转卖契约》和《收据》退还被告。依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条、《中华人民共和国土地管理法》第十三条、第四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款之规定，判决如下：一、原告林辉与被告郑指标于2017年4月17日签订的《厝地转卖契约》无效；二、被告郑指标应于本判决生效之日起十日内退还原告林辉厝地转让款人民币8.5万元；三、原告林辉应于本判决生效之日起十日内将其向被告收取的被告郑指标与林庆大于2016年2月21日所签的涉案土地的《厝地转卖契约》和《收据》（证明林庆大与被告之间发生的收付款关系）退还被告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1925元，由原告林辉负担925元，被告郑指标负担1000元。原告向本院预交了案件受理费1925元，可在本判决生效后向本院申请退回1000元；被告应于本判决生效后五日内向本院葵潭人民法庭领取《缴纳受理费通知书》，并按通知书中指定的开户银行及其对应的开户名和账号向本院交纳本案受理费1000元，逾期本院将强制执行。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省揭阳市中级人民法院。上诉的当事人，应在接到本院《交纳上诉费通知书》之次日起七日内向广东省揭阳市中级人民法院预交上诉案件受理费，上诉费按通知书中指定的开户银行及其对应的开户名和账号进行交纳。审 判 长  王宏文人民陪审员  黄志荣人民陪审员  温小华二〇二一年七月十四日书 记 员  黄瑞霞附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国土地管理法》第十三条农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地，采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式承包，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。家庭承包的耕地的承包期为三十年，草地的承包期为三十年至五十年，林地的承包期为三十年至七十年；耕地承包期届满后再延长三十年，草地、林地承包期届满后依法相应延长。国家所有依法用于农业的土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当依法订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。