河北省献县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0929民初1194号 原告：王猛超，男，1987年2月23日出生，汉族，住河北省沧州市献县。 被告：河北金京房地产开发有限公司，住所地献县乐寿镇西大街。 法定代表人：陈金田，职务经理。 委托诉讼代理人：魏海华，河北林风律师事务所律师。 原告王猛超与被告河北金京房地产开发有限公司确认合同有效纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王猛超、被告河北金京房地产开发有限公司委托诉讼代理人魏海华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王猛超向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告与原告履行该商品房预订协议有效，双方根据该预订协议签订正式商品房买卖合同；2.本案费用由被告承担。事实与理由：2018年8月15日，原告和被告签订商品房预订协议书，原告交付了定金2万元房款。在当时被告并没有取得预售许可证书。在2020年8月11日，被告通知原告交房款，被告准时去缴纳房款，但是被告开始坐地涨价，要求原告缴纳更多的房款，否则不予交付房屋，也不收房款。原告与被告交涉未果，原告诉至法院解决，要求被告按照预订房协议履行。望法院支持原告的诉讼请求。 河北金京房地产开发有限公司辩称，1.被告确实与原告王猛超签订了商品房预定协议一份，协议第一条约定，乙方于2018年7月15日交纳定金2万元，于2018年7月16日补齐一次性房款724150元，须在甲方规定时间内办理完毕，该协议约定房款履行时间为2018年7月15日和2018年7月16日，书写有笔误，应当为2018年8月，因此收款时间为2018年8月15日，签订该协议时原告承诺第二天一定补齐。但因为该条款存在笔误，双方对履行期限有异议，根据《民法典》第五百一十一条第四款约定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行，但是应当给对方必要的准备时间。我县房价随着时间的推移，水涨船高，房价不断上涨，因此双方对履行时间及价格协商未果，针对本协议重要条款，约定不明确，事后双方无法达成一致而导致欠缺必要条款，所以该协议不成立。2.即便原告认为该协议有效，依据该协议第二条第二项约定，双方未在协议约定的日期内签署《商品房买卖合同》本协议作废，甲方有权处理该房屋。因双方对履行期限无法达成一致，原告以种种理由拒不支付房款，没有签订《商品房买卖合同》，是原告的原因导致双方买卖协议无法履行，原告存在违约行为，协议无法履行的原因是原告造成的。综上，本案所涉协议不成立，没有法律效力，并且原告违约在先，被告不应按协议履行，依法驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下：2018年8月15日，原告（乙方）和被告（甲方）签订商品房预订协议书,协议书第一条第二款第二项约定，乙方于2018年7月15日交纳购房定金（人民币）2万元整，并于2018年7月16日到甲方售楼处补齐首付/一次性房款724150元，须在甲方规定时间内办理完毕。第二条双方责任第二款约定，若乙方未按该协议上述第1条约定日期与甲方签署《商品房买卖合同》，本协议作废，甲方有权处置该房屋，乙方所交定金不予退还。第三条约定，本协议在甲乙双方签字盖章后生效，并于甲乙双方签订《商品房买卖合同》后自动终止。原、被告双方签字、盖章。原告于签订合同当日交付了定金2万元，被告出具收据并盖章。2020年8月11日河北林风律师事务所向原告发出律师催告函，通知原告未按协议约定支付剩余房款，按协议约定河北金京房地产开发有限公司有权不退定金，并可将所涉楼房另行出售。被告称商品房预定协议中所写的原告补齐首付/一次性房款的时间属于笔误，原告不予认可。原、被告双方一直未对房屋价款达成一致意见。以上事实有原、被告当庭陈述、开庭笔录以及原、被告提交的证据予以佐证。 本院认为，因本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。原、被告在商品房预定协议上签字盖章，该协议也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故原、被告签订的商品房预订协议有效。 《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中商品房预定协议中的履行期限为2018年7月15日交纳购房定金，并于2018年7月16日到售楼处补齐首付/一次性房款。原、被告于2018年8月15日签订商品房预定协议，且原告于2018年8月15日交付定金2万元，被告为原告出具收据一张。虽然根据原、被告签订合同的时间，原告无法按照协议约定的时间履行补齐一次性房款的义务，但是根据商品房预订协议第一条第二款第二项的约定，可以确定原告补齐一次性房款的时间为交付定金的次日。原告于2018年8月15日交付定金，原告应当认识到交付定金的次日即2018年8月16日向被告补齐一次性房款。但原告交付定金后既未向被告补齐剩余房款，也未对协议约定的时间向被告提出异议。商品房预订协议第二条第二款，若乙方（本案原告）未按该协议上述第1条约定日期与甲方（本案被告）签署《商品房买卖合同》，本协议作废。原告未按约定履行补齐一次性房款的义务，未与被告签署《商品房买卖合同》，按约定该协议作废。被告不同意按照商品房预定协议签订正式商品房买卖合同。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办理》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）、装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，原、被告双方在商品房预订协议中仅约定了当事人基本状况，房屋选定及价格等情况，并未就交付使用条件及日期、面积差异、违约责任等其他条款进行约定，预订协议不具备《商品房销售管理办理》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故其预订协议不具备成立商品房买卖合同的要件。 本案中原、被告双方签订商品房预订协议的目的是为将来签订正式的商品房买卖合同所做的事先约定，其实质为预约合同。原、被告签订的商品房预定协议与商品房买卖合同具有关联性，但并不能否认其各自的独立性，商品房预定协议有效并不必然导致双方签订商品房买卖合同。结合本案实际情况，原、被告双方未按双方于2018年8月15日签订的商品房预定协议履行，且原、被告双方就商品房买卖合同无法达成合意，被告不同意依据商品房预订协议内容签订商品房买卖合同。故原告主张原、被告双方根据商品房预订协议签订正式商品房买卖合同的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第五十二条、第六十条、第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原告王猛超与被告河北金京房地产开发有限公司于2018年8月15年签订的商品房预订协议有效； 二、驳回原告王猛超其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告河北金京房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，通过扫描下方二维码自行网上上诉立案及进行其他网上诉讼操作，或者向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审判员  陈春雷 二〇二一年七月九日 书记员  王 倩