广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1284民初2187号原告：肇庆高新区锦江盛世小区业主委员会。住所地：广东省肇庆市市辖区高新区×××××。机构信用代码：Q994××××××××××990U。法定代表人：黎崇立，该业委会主任。委托诉讼代理人：孔德枫，广东红棉律师事务所律师。被告：邹勇明，男，1970年6月1日出生，汉族，住广东省肇庆市大旺综合经济开发区曙光居委会商业区管委会4座11号，公民身份号码：442××××××××××××719。原告肇庆高新区锦江盛世小区业主委员会（下称“锦江盛世业委会”）诉被告邹勇明物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案受理后，依法适用简易程序于2021年6月24日公开开庭进行了审理。原告锦江盛世业委会的委托诉讼代理人孔德枫、被告邹勇明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年1月1日至2018年7月31日的物业管理费1288元；2.判令被告向原告支付滞纳金2662.3元（计算标准：逾期付款违约金从自2018年8月1日开始计算，以2018年1月1日至2018年7月31日期间拖欠的物业管理费1288元为计算基数，每日按千分之三的标准计至被告清偿之日，暂计至2020年6月20日）；上述第1、第2项共计人民币3950.3元。3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告与肇庆高新区东江房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，购买坐落于肇庆高新区曙光街3号锦江盛世小区商品房。后被告与肇庆高新区安太物业管理有限公司（该公司现更名为：肇庆市安太益物业服务有限公司）签订前期物业管理服务协议，约定肇庆高新区安太物业管理有限公司作为锦江盛世小区物业管理服务企业提供前期物业管理服务，物业服务合同期限自合同签订之日起至业主大会续聘或另聘物业管理服务企业并签订新的物业管理服务协议之日止，并约定物业管理费的收费标准、每月缴费时间及逾期缴费滞纳金。被告无正当理由一直拖欠肇庆高新区安太物业管理有限公司2018年1月1日至2018年7月31日期间的物业管理费，直至肇庆高新区安太物业管理有限公司撤离小区，被告仍未缴纳拖欠的物业管理费。后肇庆高新区安太物业管理有限公司同意将被告拖欠的物业管理费债权转让给原告所有，由原告收取后用作小区公共收益予以开支。根据肇庆高新区安太物业管理有限公司提供的欠费清单，原告依法向小区拖欠物业管理费的业主收取物业管理费，至今已超过三分之二的业主缴纳拖欠的物业管理费，但被告拒不缴纳，原告多次通知被告缴纳物业管理费，但至今无果。原告提交以下证据证实其主张：1.商品房购房合同；2.前期物业管理服务协议；3.承诺书；4.锦江盛世小区物业移交协议书（交接设备查验发现存在的问题）；以上证明一、肇庆市安太益物业服务有限公司（该公司原名为：肇庆高新区安太物业管理有限公司、肇庆市安太顺物业管理有限公司）与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由肇庆市安太物业服务有限公司为被告提供物业服务，被告应当在每月10日前向肇庆市安太益物业服务有限公司支付物业管理费，逾期未支付的，肇庆市安太益物业服务有限公司有权每天加收3‰的滞纳金；二、后肇庆市安太益服务服务有限公司撤出锦江盛世小区管理，因锦江盛世小区有公共设施未来得及维修，肇庆市安太益物业服务有限公司遂将被告的债权转让给原告，由原告负责追收被告拖欠的物业费，收取的物业费将作为锦江盛世小区公共设施设备的维修资金；5.未收费明细查询，证明肇庆市安太益物业服务有限公司将锦江盛世小区部分业主欠缴的物业费债权转让给原告，被告欠缴的物业费债权包含在转让名单内；6.缴纳前期物业欠费通知书，证明被告无正当理由一直拖欠物业服务费，原告委托物管中心于2020年4月向被告书面催缴物业费。补充证据：1.关于缴交物业费的通知；2.前期收费收支情况表；以上2点证明原告于2018年8月起委托新物业公司佛山市泰联物业管理有限公司肇庆高新区分公司追收物业费，收取的物业费用于维修锦江盛世小区内公共设施设备。被告邹勇明辩称：我认为安太物业服务差，认为原告无权起诉我们业主，而且起诉状里没有东江房地产的盖章，认为物管的很多事情应该是由东江房地产开发商处理，不应该由原告处理，认为损坏我们业主的利益，原告的部分成员很多都没有交物管费，而且原告的部分成员故意叫我们业主不交物管费，想通过这种方式逼走安太，所以才导致欠费。被告邹勇明提交如下证据证实其辩称：东江房地产告知书一份，证明2019年9月1日之前开发商提交的东西都是开发商处理的，并不是业委会处理的。经审理查明：被告是肇庆高新区曙光街3号锦江盛世小区的业主，原告是该小区的业主委员会。2016年8月9日，案外人肇庆高新区安太物业服务管理有限公司（甲方，以下简称安太公司）与被告（乙方）就涉案房屋签订了《前期物业服务协议》，约定物业管理服务内容包括：1.房屋共用部位的维护和管理、2.房屋共用设备设施及其运行的维护和管理、3.环境卫生及园艺、4.安防及消防、5.交通秩序与车辆停放、6.房屋装饰装修管理；乙方交纳物业服务费时间为每月10日前；逾期未交，将按每日千分之三标准收取滞纳金的违约金等内容。2018年1月1日至7月31日，被告没有向安太公司缴纳物业服务费，安太公司向被告催收未果。后安太公司撤离该小区，并与原告、佛山市泰联物业管理有限公司肇庆区分公司（小区新物业公司，以下简称泰联公司）签订《锦江盛世小区物业移交协议书》，协议约定安太公司对肇庆市高新区锦江盛世小区应收未收的物业管理服务费折后约100000元，安太公司主动移交该笔债权给原告所有，由泰联公司代理收取，该笔债权移交后泰联公司有权对应交未交的欠费按国家法律法规追收，收取的全部费用归小区公共收益，用于前期物业公司管理小区期间（2018年7月31日以前），由本次物业公司交接过程中上述查验存在问题的设备设施造成损坏、损失等维修及设备费用等内容；协议约定本次小区物业管理交接，由泰联公司和安太公司进行全小区设备、设施查验。上述查验出存在问题的设备、设施由泰联公司进行维修，所产生的费用由协议中安太公司移交的债权并收到后支付等内容。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告与安太公司签订了《前期物业服务协议》，该协议系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。物业服务合同是双务合同，物业服务企业的义务是按照合同的约定提供物业服务，交纳物业管理费及相关费用是业主的基本合同义务，业主不交纳物业管理费及相关费用，物业服务企业可以依照合同约定主张权利，业主亦可依照合同规则进行抗辩。在物业服务企业未按合同约定提供服务或者提供的服务不符合约定时，业主可以拒交相应的物业费或要求减少欠交的物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”被告辩称其拒绝交纳物业费的原因是安太公司没有尽到相关的管理和服务义务。上述司法解释规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。根据现有的证据，不足以证明安太公司在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，被告该理由不足以构成拒交物业费的正当理由。因此，被告拖欠2018年1月1日至7月31日物业管理费的事实，本院予以认定。本案的争议焦点是安太公司与原告的债权转让是否有效和原告是否可以收取所欠的物业管理费。本院认为，业主委员会是经全体业主选举产生的,所做决定对业主具有约束力。本案中,业主委员会代表业主与安太公司、泰联公司签订的《锦江盛世小区物业移交协议书》具备合同成立、生效的实质要件,真实有效，对业主具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第八十条规定：债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销,但经受让人同意的除外。原告已提交的《关于缴交物业费的通知》证明，债权转让已进行公示和通知，被告辩称没有收到通知,但没有提供证据证明，且根据法律规定,原告对被告提起诉讼的行为视为已完成了通知的义务。因此，本院认为安太公司与原告的债权转让有效。原告作为债权的受让人，有权向被告收取所欠的物业管理费。根据案涉的《前期物业服务协议》，被告支付拖欠的物业管理费，符合法律规定和合同约定的情形，本院予以支持。对于原告主张的物业管理费的计价面积、计价标准、逾期缴纳物业服务费的期间，被告没有提出异议和提供相反的证据，故本院认定被告拖欠原告2018年1月1日至7月31日的物业管理费1288元。关于违约金的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业必须经过书面催交方可起诉欠费的业主，之所以作出如此规定，主要是考虑到业主欠交物业费的具体情况、平等地保护当事人利益，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通的机会。因此，违约金应从原告向被告书面催交后，被告无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费之日起开始计算。综合本案案情，虽然原告提交向被告催收物业管理费的催缴通知，但没有提供证据证明被告已知悉或收到原告的书面催缴通知。因此，原告主张自2018年8月1日起计算违约金没有事实和法律依据；诉讼中，本院依法向被告送达了起诉状及证据材料副本等诉讼材料，而直至庭审之日，被告仍未向原告交纳拖欠的物业费，已经超出催告的合理期限，故违约金应从庭审之日（即2021年6月24日）起计算。《前期物业服务协议》约定违约金按每日3‰的标准计付，但在原告未能举证证明存在其他损失的情况下,被告迟延交纳物业服务费给原告造成的损失是资金占用期间的利息损失。由此，本院酌定违约金按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，计算至被告缴清相应的物业管理费之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告邹勇明于本判决生效之日起五日内向原告肇庆高新区锦江盛世小区业主委员会支付2018年1月1日至2018年7月31日的物业管理费1288元及违约金（违约金以1288元为本金从2021年6月24日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至缴清相应的物业管理费之日止）；二、驳回原告肇庆高新区锦江盛世小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元（原告已预交），由被告邹勇明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  卢经和二〇二一年七月十九日书记员  刘如宁