广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0105民初10198号原告：广州市海珠区凯印食品交易市场经营管理有限公司，住所地广州市海珠区怡海路42、44、46号二楼自编C24号。法定代表人：骆篆，总经理。委托诉讼代理人：黄妙春，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：李爱琳，女，1985年9月8日出生，汉族，住广东省吴川市。原告广州市海珠区凯印食品交易市场经营管理有限公司诉被告李爱琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄妙春、被告李爱琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付铺位租金、广告位租金、电费、水费、租赁税费等合计375273元给原告；2、被告支付滞纳金112582元给原告（按所欠租金和费用的30%主张）；3、没收被告支付的租赁保证金和水电保证金共109000元；4、由被告负担本案的诉讼费用。事实和理由:原告与被告于2019年1月8日签订《租赁合同》。约定原告把广州市海珠区滨江东路鸭墩水地段（现广州市海珠区怡海路42、44、46号）其中的44号101铺、106铺、107铺、108铺、109铺、110铺、111铺、112铺、113铺、114铺共550平方出租给被告作英语教育培训使用，期限自2019年1月9日起至2023年1月31日止。合同签订后，原告依法把铺位交付给被告使用。在履行过程中，被告拖欠原告2019年11月至2020年7月的铺位租金、广告位租金、电费、水费、租赁税费等合计375273.4元。双方于2020年8月25日签订《补充协议》，确认上述欠费项目和金额375273元，约定被告于2020年9月1日至2021年1月30日支付不少于20万元；2021年2月至6月每月支付29212元，7月支付29213元；逾期支付，按逾期支付金额每日1%向原告计付滞纳金。补充协议签订后，被告拖欠的375273元，至今分文未付，经原告多次催讨，被告仍不支付，甚至拒绝接听电话，逃避债务。被告辩称：我承认拖欠租金，对第一项诉讼请求的数额没有异议，但希望考虑疫情的原因给予减免两个月的租金99000元。希望广告位租金9000元可以扣免，因为疫情原因，我没有开门，对外的广告实际上是没有意义的，我也不知道怎么撤掉广告。去年疫情爆发后，其他机构就搬离了场地，我于2019年4月份开张，才开了半年，不想影响孩子上学，想等疫情过去可以恢复运营，2020年1月-7月校区都是闭门的状态，也面临着退费的压力，南沙校区到7月才开门，两个校区的员工工资、租金等的成本很高，没有招生，没有上课，家长也要退费，我实在给不出租金。关于拖欠原告的租金和费用，我与原告后来签订了协议，约定我分期支付，我当时想着疫情过去就可以正常经营，但疫情一直持续，各项成本都很高，南沙校区当时转让了部分的股份，我处于没有收入的状态，南沙校区因为疫情直接关门了，导致了积压的退款债务很多，还拖着老师的工资没给，我也处于无业的状态，我承认拖欠了海珠校区的租金，但我需要时间去挣钱偿还租金。对于原告的第二项诉讼请求，我没办法支付滞纳金，我支付的押金、装修保证金共114000元，我之前有跟原告谈过，用押金、装修保证金来抵扣所欠租金和费用，剩下的欠款我愿意按照每月工资逐步归还给原告。经审理查明：2019年1月8日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《租赁合同》，约定：甲方享有出租权的广州市凯印食品交易市场位于广州市海珠区滨江东路鸭墩水地段（现广州市海珠区怡海路42，44，46号）海景苑B幢首、二层物业，租赁店面位于广州市海珠区怡海路44号101铺、106铺、107铺、108铺、109铺、110铺、111铺、112铺、113铺、114铺物业（以下简称涉案房屋），该物业建筑面积550平方米；甲方同意乙方租赁该物业作为英语教育培训用途使用；本合同租赁期限自2019年1月9日起至2023年1月31日止，免租装修期限自2019年1月9日起至2019年3月31日止，自2019年4月9日起以该物业建筑面积550平方计租；2019年4月9日至2019年12月31日的月租金为49500元，2020年1月1日至2020年12月31日的月租金为55000元，2021年1月1日至2021年12月31日的月租金为57750元，2022年1月1日至2022年12月31日的月租金为60638元，2023年1月1日至2023年1月31日的月租金为63670元；以上租金不含国家规定甲方应缴付的租赁税、印花税和发票税等，一切有关租赁所发生的税费（含本合同所发生的税费）均由乙方负责支付；乙方应当于本合同签订时，向甲方缴纳该物业保证金为99000元，水电周转保证金为10000元，租赁期限届满后乙方负责办理经营证照注销后15日内凭经营证照注销依据和保证金凭证予以无息退回乙方保证金；乙方租赁甲方该物业采用先交费后使用的原则，租金每一个月支付一次，第一次缴款在本合同签订之日支付，以后每月租金及管理费缴款应在该租期开始前十日付清，如逾期交付租金及管理费的，每逾期一日，乙方须按当月金额的3‰向甲方支付滞纳金，如果逾期超过三十日，乙方仍未向甲方支付租金、管理费及违约金，视作乙方放弃租赁该物业及自动放弃该物业内的全部财物，甲方有权自行收回租赁物业……甲方将按照水、电表使用数，以每度电1.3元、水每吨5.5元向乙方收取水、电费，公共水电费的分摊按照乙方租赁建筑面积占甲方出租经营总面积比例收取费用；乙方在每月支付月租金的同时，将上个月应当交纳的水电费一并支付给甲方；乙方依时交纳该物业租金、管理费、水电费，逾期交付的，每逾期一日，乙方须按当月金额的3‰向甲方支付滞纳金；11.4如乙方拖欠租金超过一个月（包含一个月），甲方有权单方面解除合同，不予退还租赁保证金和水电周转保证金，并且该房屋内所有物品归甲方所有；等。同日，被告向原告支付了租赁保证金99000元、水电保证金10000元和装修保证金5000元。2020年8月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，约定：因乙方经营问题及受疫情的影响，乙方自2019年12月起至2020年7月31日期间未按期缴交租金及水电费等所有费用，已拖欠甲方自2019年12月起至2020年7月31日期间的租金及水电费等费用合计375273元，具体详见以下附表；一、乙方于2020年9月1日至2021年1月30日期间向甲方缴纳欠费金额不少于20万元，并分五期缴纳如下……二、乙方于2021年1月30日至2021年7月30日期间向甲方缴清余下欠款金额175273元，并分六期缴纳如下……三、乙方按上述分期约定日期向甲方缴纳约定金额，如逾期一日甲方收取逾期金额的1%作为滞纳金，如逾期超过三十日，甲方有权收回该租赁物业并追究乙方的违约责任；等。附件维思顿欠费明细表记载被告欠2019年12月至2020年7月的租金共338400元、2019年12月至2020年3月的广告位租金共9000元、2019年11月至2020年2月的广告位电费共8645元、2019年11月至2020年6月的电费共8167.9元、2019年11月至2020年6月的水费共1622.5元、租赁税费共9438元，合计375273.4元；备注：2020年2月、3月、4月、5月租金及广告位租金按八折计算；其中2020年6月、7月的租金均为49500元。原告为证明其出租权的合法性，提交了租赁补充合同、房地产预售契约、收据、发票、关于滨江东海景苑B幢门牌号码证明予以证明。被告对上述证据的真实性、合法性和关联性均没有异议。本案庭审中，原、被告均确认以下事实：原、被告的租赁合同于2020年7月31日解除，原、被告于2020年8月25日签订的《补充协议》就是双方在解除合同时对被告所拖欠的租金及其他费用进行的结算；原告同意用装修保证金5000元抵扣被告所欠租金及其他费用。原告表示其已于2020年8月1日将涉案房屋另行租赁给了案外人。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应切实履行。根据查明事实，因被告拖欠租金和其他费用，被告无法继续经营，原、被告于2020年7月31日解除了租赁合同。经双方结算，于2020年8月25日签订了《补充协议》，确认被告拖欠自2019年12月起至2020年7月31日期间的租金、广告位租金、电费、水费、租赁税费合计375273元。故原告要求被告支付上述拖欠的费用共375273元合法有理，本院予以支持。被告支付的装修保证金5000元，原告尚未退还给被告，原、被告均同意在上述拖欠费用中抵扣，故本院予以采纳。抵扣后，被告尚需向原告支付370273元。被告拖欠租金及其他费用的行为已经构成违约，且原、被告双方因此解除了租赁合同，被告应当承担相应的违约责任。根据《租赁合同》约定，如被告拖欠租金超过一个月（包含一个月），原告有权单方面解除合同，不予退还租赁保证金和水电周转保证金；被告依时交纳该物业租金、管理费、水电费，逾期交付的，每逾期一日，被告须按当月金额的3‰向原告支付滞纳金。《补充协议》约定，被告按分期约定日期向原告缴纳约定金额，如逾期一日原告收取逾期金额的1%作为滞纳金。故原告要求没收租赁保证金和水电周转保证金共109000元合法有理，本院予以支持。因原告已于2020年8月1日将涉案房屋另行租赁给了案外人，则原告没收保证金已足以弥补原告的损失，原告再要求被告支付滞纳金112582元导致违约金过高，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告李爱琳于本判决生效之日起十日内支付拖欠的租金、广告位租金、电费、水费、租赁税费共370273元给原告广州市海珠区凯印食品交易市场经营管理有限公司；二、原告没收被告支付的租赁保证金和水电周转保证金共109000元不予退还；三、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费4885元，由原告负担921元，被告负担3964元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 钟 琴二〇二一年七月六日书记员 杜彦泽莫敏琪