吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终1509号上诉人（原审原告）：金立茹，女，1958年9月28日出生，回族，住吉林省吉林市船营区。上诉人（原审原告）：金秀杰，女，1962年6月28日出生，回族，住吉林省吉林市船营区。被上诉人（原审被告）：张淑芹，女，1938年3月25日出生，回族，住吉林省吉林市船营区。委托诉讼代理人：曹诗，吉林崇唐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金竑伯，男，1986年6月28日出生，回族，住吉林省吉林市船营区。上诉人金立茹、金秀杰因与被上诉人张淑芹、金竑伯确认合同无效纠纷一案，不服吉林省吉林市船营区人民法院（2021）吉0204民初47号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金立茹、金秀杰，被上诉人张淑芹的委托诉讼代理人曹诗，被上诉人金竑伯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金立茹、金秀杰共同上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持金立茹、金秀杰的原审诉讼请求。事实和理由：一、一审审查事实不清，致使案件争议的主要事实认定错误。1．本案的争议主要为张淑芹与金竑伯之间签订的合同效力问题，应围绕张淑芹与金竑伯之间签订合同的目的、订立过程、合同内容、合同实际履行情况、以及合同履行对他人合法权益的影响进行审查，但一审判决却对以上事项均未审查，而是围绕“案涉房屋是否属于遗产”以及“原审原告是否对案涉房屋享有继承权”进行证据认定和事实审查，致使一审审查基本事实不清。2．一审中金竑伯表示“房子是我奶奶张淑芹自愿卖给我的，是合理合法的，是我奶奶本人自愿的行为”，但同时又在庭审中自认事实，即2019年5月8日张淑芹主动向金竑伯发出买卖房屋的要约、张淑芹与金竑伯于当日即确定交易价格、达成买卖合意、且于当日09点39分完成合同签订、并于当日完成房屋所有权变更登记。以上交易磋商时间、合同签订时间、手续办理时间明显过短，不符合正常的合同签订及合同履行所需的合理时间要求及日常交易习惯，原审中却未对此明显异常进行审查，致使原审审查基本事实不清。3．一审中金竑伯在庭审中自认事实，即张淑芹目前仍在案涉买卖房屋中居住。根据日常生活经验法则，仅拥有一处房产的完全民事行为能力人在将该房产作为自己唯一住处时，不会将该房产所有权转让给他人，而因此损害自己的合法权益。原审中却未对此异常进行审查，对张淑芹与金竑伯之间签订合同的目的未予认定，致使原审审查基本事实不清。4．一审中当事人提交的证据《房地产权登记信息》及《吉林市存量房买卖合同》中存在一系列明显错误，如：卖方张淑芹的证件号码不符合真实身份证号码长度、卖方张淑芹的联系电话非真实电话号码、买卖双方签字处字迹相似等。以上错误可直接证明该买卖合同的订立并非基于张淑芹和金竑伯之间的真实意思表示，原审中对此错误未进行审查，致使原审审查基本事实不清。二、一审裁判逻辑不清，适用法律错误。1．本案原审裁判意见中，由“金秀杰是否对案涉房屋享有继承权没有相关证据予以证实”直接得出“金秀杰要求确认合同无效的诉讼请求没有事实和法律依据”的裁判观点应属逻辑不清。继承权的认定是对金立茹、金秀杰是否享有人身及财产权利的判断，而确认合同无效是对本案张淑芹和金竑伯之间的交易事项进行综合判断的结果。本案裁判观点未说明两者之间的关联性及因果关系，亦未说明从实体法角度或案件事实角度所支撑的具体裁判依据，不能令人信服。2．本案一审中依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，认定本案举证责任在于金立茹、金秀杰，而使金立茹、金秀杰承担举证不能的不利后果。但是，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。本案张淑芹和金竑伯主张买卖合同真实有效，应就存在真实的房屋买卖意思表示这一基本事实承担举证责任。现张淑芹、金竑伯未举证证明本案存在真实的房屋买卖资金往来，未证明该合同双方之间形成合理对价关系，也未证明买卖合同是张淑芹和金竑伯就案涉标的物进行买卖的真实意思表示，应承担举证不能的责任。3．根据以上所提到的案件事实异常、已提交证据中的明显错误、以及合同交易价格过分低于同期市场价格（即约定房款价格为8万元明显不合理）等基本事实，可知案涉合同签订过程中存在虚假意思表示或者恶意串通损害他人合法权益的情况，应根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条第一款规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”或者第一百五十四条规定“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”依法认定案涉买卖合同无效。三、金立茹、金秀杰有新的证据证明案涉房屋系金立茹、金秀杰父亲金满山的遗产，而金立茹、金秀杰作为第一顺序法定继承人对案涉房屋享有共有权。1．新证据可证明案涉房屋在申请按房改政策购买住房时享受了其已死亡配偶的工龄优惠，且工龄优惠按照工作年限计算，金立茹、金秀杰父亲金满山工作年限为35年，高于张淑芹工作年限（30年），因此该住房应当视为其夫妇双方共同购买，进而视为夫妻双方共同财产。2．新证据可证明案涉房屋是从金立茹、金秀杰父亲金满山生前任职的永吉县工商局处购得，该房屋购买需要满足购房人系单位职工的条件。金满山的职务身份是张淑芹能够申请按房改政策以成本价购买该房屋的基础，而张淑芹届时任职于市华新副食总店，无法单独购买该房屋。所购公房中包含了金满山的财产权益，由于该权益是其生前应享受和取得的财产性权益，也是其生前权益的承袭和转化，故其也应视为是夫妻在婚姻关系存续期间的所得财产而认定为夫妻共同财产。3．根据最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第二十五条内容“被继承人死亡后遗产未分割，各继承人均未表示放弃继承，依据继承法第二十五条规定应视为均已接受继承，遗产属各继承人共同共有；当事人诉请享有继承权、主张分割遗产的纠纷案件，应参照共有财产分割的原则，不适用有关诉讼时效的规定”及《中华人民共和国民法典》第一千一百二十七条中对于遗产继承人的规定、第一千一百三十条中对于同一顺序继承人继承财产份额的规定，本案中金立茹、金秀杰虽未在其父亲金满山死亡后对其包括案涉房屋在内的财产进行分割，但未表示放弃继承，所以其主张享有继承权应不受诉讼时效限制。同时，上诉人作为金满山的第一顺序继承人，应根据法定继承规则对案涉房屋享有相应份额根据《中华人民共和国民法典》第三百一十一条第一款规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”，而张淑芹未经共有人金秀杰的同意，将共有物擅自转让给第三人的行为系侵害了共有人在该房屋上的共有权，应属无权处分行为，该行为的民事法律效力待定。而对于张淑芹无权处分共有物的行为，金立茹、金秀杰行使了拒绝权的，则无权处分行为自始无效，张淑芹和金竑伯之间的合同无效。同时金立茹、金秀杰有权主张在案涉房屋上继续享有共有权。综上所述，一审判决事实审查不清，认定主要的案件事实错误。裁判逻辑不清，适用法律错误，而金立茹、金秀杰的上诉请求具有事实及法律依据。故请二审法院公正审理并给予纠正，依法支持金立茹、金秀杰的上诉请求，维护法律公平正义。张淑芹辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二、金立茹、金秀杰的上诉理由没有事实和法律依据。1．依据《民法典》第二百零九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”的规定，涉案房屋登记在张淑芹名下，张淑芹处分个人财产的行为与金立茹、金秀杰没有任何利害关系。2．即便认为张淑芹无权处分涉案房屋，依据《中华人民共和国民法典》第五百九十七条第1款“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任”的规定，无权处分亦不影响合同效力。涉案《吉林市存量房买卖合同》合法有效。3．在办理案涉房屋转移登记手续的过程中，不动产中心会充分询问买卖双方的交易意愿并制作询问记录，并且在交易过程中对交易双方进行拍照，即便《吉林市存量房买卖合同》的内容存在一定瑕疵，但亦不影响双方买卖交易的真实性。综上，金立茹、金秀杰的上诉理由没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回上诉，维持原判。金竑伯辩称，同张淑芹答辩意见。金立茹、金秀杰向一审法院起诉请求：确认张淑芹与金竑伯签订的房屋买卖合同无效。一审法院认定事实：坐落于船营区大东街松北二区16号楼2单元4层41号房屋于2000年4月24日登记为张淑芹名下单独所有的私有住宅。2019年5月8日，张淑芹与金竑伯签订《吉林市存量房买卖合同》，张淑芹将登记在其名下的房屋以8万元出卖给金竑伯，并于同日将该房屋所有权变更登记至金竑伯名下（不动产权证号：吉（2019）吉林市不动产权第XXXX号）。现金立茹、金秀杰要求认定张淑芹与金竑伯签订的《吉林市存量房买卖合同》无效。一审法院认为，根据金立茹、金秀杰陈述，金满山过世后继承人对遗产未进行分割，因此金满山过世后登记在张淑芹名下的私有产权房屋是否属于遗产，如果属于遗产，金立茹、金秀杰是否对该房屋享有继承权均没有相关证据予以证实。因此，金立茹、金秀杰认为张淑芹与金竑伯签订的房屋买卖合同侵害其合法权益，要求确认合同无效的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。一审判决：驳回金立茹、金秀杰的诉讼请求。案件受理费1150元，按金立茹、金秀杰变更后的诉讼请求收取900元，由金立茹、金秀杰负担（已交纳），余额250元退返金立茹、金秀杰。本院二审期间，金秀杰围绕上诉请求依法提交：证据1．吉林市房屋权属交易中心调取的案涉房屋档案信息1份共13页；证据2.2021年6月7日金秀杰与梧桐树地产工作人员通话录音光盘一张；证据3．遗属补助审批表2张和领取明细表1张，共3张（查档件）。本院组织当事人进行了质证。本院对上述证据评判认为，张淑芹、金竑伯、金立茹对证据1、证据3的真实性均无异议，故本院对证据1、证据3的真实性予以确认。证据2中梧桐树地产工作人员属于证人，应出庭作证，因其未到庭，故本院对该证据不予采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，张淑芹与金竑伯均表示双方签订的房屋买卖合同是双方的自愿行为，是真实意思表示。金立茹、金秀杰提供的现有证据不足以证明张淑芹与金竑伯签订的房屋买卖合同存在法律规定的无效情形。因此，一审判决驳回金立茹、金秀杰的关于确认合同无效的诉讼请求，并无不当。至于房屋买卖合同交易磋商时间、合同签订时间、手续办理时间是否过短，现案涉房屋由谁居住，合同交易价格等问题，属于合同的履行问题，鉴于张淑芹是金竑伯的奶奶，双方存在亲属关系，上述问题的存在有其合理性，不必然推断出张淑芹和金竑伯在合同签订过程中存在虚假意思表示或者恶意串通损害他人合法权益的情况。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中张淑芹是否享有处分权，并不影响合同的效力，且案涉房屋是否属于遗产，金立茹、金秀杰是否享有继承权，不属于本案的审理范围。综上所述，金立茹、金秀杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人金立茹、金秀杰共同负担。本判决为终审判决。审判长 王 浩审判员 郭立坤审判员 刘 卓二〇二一年七月二十七日书记员 刘一凝