北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终10245号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵科，男，1989年11月19日出生，蒙古族，中核集团中国核电工程有限公司项目经理，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐云飞，男，1984年3月21日出生，汉族，北京翌宸国际教育科技有限公司总经理，住北京市昌平区。上诉人赵科因与被上诉人徐云飞房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初22005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。赵科未到庭参加诉讼，但提交了上诉状、上诉状说明材料、书面审理申请书。赵科上诉请求：要么判令合同整体有效，要么判令合同整体无效，即使判定合同部分有效、部分失效，失效日期也绝不是2020年4月26日。将本案审理程序由普通程序独任审理改为合议庭审理，发回重审。事实与理由：一、徐云飞不交取暖费违约在先，本案至少是双方违约，一审判决认定一个月租金7100元为赵科的违约金，属赵科负全部违约责任，有失公允。二、关于取暖费的交纳方式双方协商不成，赵科第一时间就看房搬家，徐云飞雇佣黑社会砸锁、堵门是造成赵科不能正常搬家的根本原因，一审判决按照正常房屋租金标准折算房屋占有使用费有失公允。三、一审判决书关于取暖费、违约金、房屋占有使用费的计算标准都不明确清晰，赵科实际支付徐云飞的金额，至少应该与上诉金额1892元倒推出来的标的额83680，财产保全金额83697.03元保持一致，应当发回重审，重新作出清晰的一审判决。四、如果一审法院支持扣除供暖费，肯定是事后倒扣，依然是徐云飞违约在先；如果一审法院连事后倒扣都不支持，有失公允。五、徐云飞砸锁就是阻挠赵科正常搬家的铁证，赵科第二次更换的门锁现在就在门上，也是造成赵科不能正常搬家的铁证，不能正常搬家的主要责任在黑房东。徐云飞辩称，同意一审判决，不同意赵科的上诉请求和理由。徐云飞向一审法院起诉请求：1.判令解除徐云飞、赵科于2019年3月14日签订的房屋租赁合同；2.判令赵科将承租房屋腾退交还徐云飞；3.判令赵科承担违约金7100元；4.判令赵科支付自2020年3月14日起至房屋实际腾退之日止的房屋租金或房屋占有使用费（按每天236.66元计算）；5.赵科承担全部诉讼费用。赵科向一审法院反诉请求：1.判令徐云飞支付2019年及2020年取暖费违约金人民币7597.20元；2.判令徐云飞支付2017年及2018年取暖费违约金人民币7597.20元；3.判令徐云飞支付其毁坏的本案物业两把防盗门门锁费用，第一把门锁9880元，第二把门锁9000元，共计人民币18880元；4.判令徐云飞支付赵科误工费用共计人民币173992.03元（误工费=2019年同期收入上浮10%至15%-2020年同期收入的最大值173992.03元）；5.判令徐云飞退还2份房屋租赁合同中共4年取暖季房租（每年4个月），合计人民币113600元（该金额=每年取暖季共4个月房租×4）；6.判令徐云飞退还2份房屋租赁合同中共4年雨季房租（每年3个月），合计人民币85200元（该金额=每年雨季期间共3个月房租×4）；7.确认徐云飞连续四年主观恶意违约的事实，判令赔偿违约金7100×4=28400元；8.判令徐云飞补偿赵科为本案物业购置的家电费用（冰箱+洗衣机）共计人民币3838元（该金额=洗衣机2139元+冰箱1699元）；9.判令徐云飞赔偿赵科法律顾问费35万元；10.判令本案本诉与反诉的诉讼费、其他相关诉讼费用全部由徐云飞承担。一审法院认定事实：2019年3月14日，徐云飞（出租人，甲方）与赵科（承租人，乙方）就坐落于西城区莲花河北街11号院3号楼6层二单元609的房屋（以下简称涉案房屋）在原有房屋租赁合同基础上续签《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定房屋租赁期共24个月，自2019年3月29日起至2021年3月28日止。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为居住使用。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如果要求续租，则必须在租赁期满前一个月内通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。该房屋每月租金共7100元，租金支付方式为半年付，约定支付时间分别为2019年3月14日、2019年9月14日、2020年3月14日、2020年9月14日。租赁期内，与该房屋有关各项费用的承担方式为：乙方承担水费、电费、燃气费、宽带费等费用，甲方承担供暖费、物业费等费用。在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全，乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如乙方因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应负责修复或给予经济补偿。该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（但乙方使用不当或故意损害除外）。乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行装修装饰，但其设计规模、范围、工艺、用料等方案应事先征得甲方的同意后方可施工。租赁期满后，依附于房屋的装修归甲方所有。对乙方的装修装饰部分甲方不负责又修缮的义务。在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同每月租金的100%作为违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：（1）未经甲方书面同意，擅自将房屋转租给他人使用的；（2）未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构或损害房屋，且经甲方通知，在规定期限内仍未纠正并修复的；（3）擅自改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租累计一个月以上的。租赁期满，乙方应如期交还该房屋。如乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付原日租金的两倍的违约金。甲方违约处理规定：1.甲方未按本合同规定时间，交付房屋供乙方使用的，每逾期一天，甲方应按日租金的两倍向乙方赔付违约金，逾期七天，则视甲方不履行本合同，乙方有权终止履行该合同。甲方除应按规定支付违约金外，还应对违约金以外的实际经济损失进行赔偿。2.在租赁期内，甲方因非本合同第八条第1款规定的情况，擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应退还剩余租金及未使用费用，同时按合同每月租金的100%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应负责赔偿。3.因甲方房屋权属瑕疵及非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应对乙方的实际经济损失进行赔偿。房屋租赁期间，乙方有下列行为的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，擅自转租、转借承租房屋；（2）未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构；（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（4）擅自改变本合同规定的房屋租赁用途；（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；（6）逾期交纳水、电、煤气（天然气）、电话等费用，已经给甲方造成严重损害的；（7）拖欠房租一个月以上。租赁合同签订后，赵科在履行过程中，未按约定时间交付应于2020年3月14日交付的半年租金42600元。经徐云飞催要，赵科于2020年3月31日支付4351.64元、于2020年5月1日支付1893.26元、于2020年9月15日支付1900元，仍未足额履行该期租金交付义务，徐云飞经多次催告后，于2020年4月26日通过手机短信向赵科发送通知，主要内容为“按照合同约定，你应当2020年3月14日把半年的房租一次性交足，到现在为止，你只交给我4000多元，至今拖欠房租已达一个多月，根据合同约定，你已经构成严重违约了。现在正式告知你，解除我们之间的房屋租赁协议，请你尽快搬离我的房屋。逾期不腾，我将与五一期间强制收房，一切后果由你承担。”诉讼中，赵科于2021年3月26日将涉案房屋钥匙四把、电卡、燃气卡等交还徐云飞。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。徐云飞与赵科签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效。双方应依合同约定行使权利、履行义务。根据租赁合同约定，房屋租赁期间，承租人拖欠房租一个月以上，出租人有权解除合同，收回出租房屋。赵科应于2020年3月14日交付下一期半年租金，但其并未按约定履行租金交付义务，经徐云飞给予一定宽限期后其仍未足额交付，已构成违约。徐云飞有权解除合同，收回房租。结合实际通知解除情况，法院确认双方签订的租赁合同于2020年4月26日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于徐云飞主张赵科按每天236.66元标准支付自2020年3月14日起至房屋实际腾退之日止的房屋租金或房屋占有使用费的诉讼请求，结合租赁合同约定的租金支付方式及赵科的租金支付情况，2020年3月14日起至2020年3月28日属于上一期半年租金交纳范围，徐云飞未提供证据证明赵科存在拖欠上一期租金情况，故法院不予支持；赵科后续交付的租金共8144.90元，可以折抵2020年3月29日起至2020年5月1日（计1个月零4天）的租金或房屋占有使用费，剩余128.78元；2020年5月2日起至房屋交付之日2021年3月26日的房屋占有使用费，赵科应参照租赁合同约定的每月7100元租金标准支付，故对于徐云飞诉讼请求中合理部分，法院予以支持。诉讼中，涉案房屋已实际交还徐云飞，故对于徐云飞主张赵科将涉案房屋腾退交还的诉讼请求，法院不再支持。关于双方当事人均主张对方违约的问题。结合当事人提交的证据情况及庭审陈述意见，赵科存在未按租赁合同约定支付租金的行为，已构成违约。赵科租赁涉案房屋系用于居住，其未提供证据证明疫情或疫情防控措施导致其不能按照约定的期限交付租金。根据租赁合同约定，赵科应向徐云飞支付月租金的100%即7100元作为违约金，该违约金标准处于合理范围，且经法院询问后赵科亦不主张调整违约金标准，故对于徐云飞主张赵科承担违约金7100元的诉讼请求，法院予以支持。而对于赵科主张徐云飞支付取暖费违约金的反诉请求，因租赁合同并无该类型违约金的约定，故法院不予支持。关于赵科主张徐云飞连续四年主观恶意违约应支付违约金的反诉请求，因其提供的证据不足以证明其主张，其所述相关情况亦不属于租赁合同约定的出租人应承担违约责任的情形，故法院不予支持。基于此，关于赵科主张徐云飞支付误工费，退还4年取暖季房租和4年雨季房租，以及赔偿法律顾问费的反诉请求，因缺乏事实和法律根据，法院亦不予支持。关于赵科主张徐云飞支付防盗门门锁费用的反诉请求，结合实际情况，第一次门锁被撬开系因赵科拒不配合民警执法所致，相关费用应由其自行承担，第二次门锁被撬开系在赵科经徐云飞多次催告和发出解除通知后仍未交还房屋，拒不开门的情况下发生的，徐云飞撬开门锁系房屋所有权人对其财产的处分行为，在合同解除的情况下，赵科无权基于租赁合同关系要求徐云飞支付换锁费用。故对于赵科的上述反诉请求，法院不予支持。关于赵科主张徐云飞补偿家电费（洗衣机2139元、冰箱1699元）的反诉请求，因相关家电设备不属于已形成附合的装饰装修物，赵科应自行搬离，故法院不予支持。据此，一审法院判决：一、确认徐云飞与赵科2019年3月14日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月26日解除；二、判决生效之日起七日内，赵科向徐云飞支付自2020年5月2日起至2021年3月26日的房屋占有使用费（按每月7100元标准计算，已支付128.78元）；三、判决生效之日起七日内，赵科向徐云飞支付违约金7100元；四、驳回徐云飞的其他诉讼请求；五、驳回赵科的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本院与赵科联系，要求其明确上诉请求。赵科未予明确，并提交了上诉状说明材料。上诉状说明材料列明上诉请求：一审判决事实不清，颠倒黑白。独任法官审理变更为合议庭审理，发回重审。赵科提交上诉状列明的上诉请求：要么判令合同整体有效，要么判令合同整体无效，即使判定合同部分有效、部分失效，失效日期也绝不是2020年4月26日。将本案审理程序由普通程序独任审理改为合议庭审理，发回重审。故本案以赵科提交上诉状及上诉状说明材料中写明的上诉请求为准。本案中，徐云飞与赵科签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。根据合同约定，赵科应于2020年3月14日交付下一期半年租金，但其并未按约定履行租金交付义务，经徐云飞给予一定宽限期后其仍未足额交付，已构成违约。徐云飞有权解除合同。结合实际通知解除情况，一审法院确认双方签订的租赁合同于2020年4月26日解除，并无不妥。本案一审根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，符合法律规定。经查，一审法院亦无其他应发回重审的法定情形，故赵科上诉要求本案发回重审，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，赵科的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1892元，由赵科负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵胤晨审 判 员 梁立君审 判 员 刁久豹二〇二一年七月三十日法官助理 孙国栋书 记 员 赵 越