贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初8206号 原告：毕节市七星关区房屋征收补偿服务中心，住所地：贵州省毕节市七星关区水西大道56号，统一社会信用代码：12522401789778599R。 法定代表人：蒋卫，系该服务中心主任。 委托诉讼代理人：李朝胜（一般授权代理），贵州众正律师事务所律师。 被告：毕节市鑫城房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村，统一社会信用代码：9152050258412134XE。 法定代表人：彭冬华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：邓俊魁（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：黄少江（一般授权代理），系该公司副总。 原告毕节市七星关区房屋征收补偿服务中心（以下简称：七星关区房征服务中心）诉被告毕节市鑫城房地产开发有限公司（以下简称：鑫城房开公司）合同纠纷一案，本院于2021年4月28日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告七星关区房征服务中心的委托诉讼代理人李朝胜，被告鑫城房开公司的委托诉讼代理人邓俊魁、黄少江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告七星关区房征服务中心向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判令被告退还原告购房款及支付超期过渡费共计2,224,898.92元；二、请求人民法院判令被告支付原告违约金708,708.18元（违约金以2,224,898.92元为基数，按年利率4.75%的中国人民银行同期同类商业贷款利率的两倍，自2017年10月11日起暂计算至2021年1月31日，嗣后至债务清偿完毕之日止）；三、本案的诉讼费、保全费等费用由被告承担。 事实及理由：原、被告于2015年3月13日签订《安置房购买框架协议》，约定原告购买被告修建位于七星关区，Ａ26-4-302，Ａ28-1-201、202、302，Ａ28-3-201、202，Ａ28-4-302，Ａ28-5-301、302的住宅进行征收安置，合计11套，建筑面积1299.96平方米，单价2500.00元每平方米，合计总金额3249900.00元。合同签订后，原告分别于2015年5月7日、5月21日向被告支付90%的购房款2924910.00元，已按约履行了合同义务。后因被告未能及时履行《安置房购买框架协议》约定的交房义务，双方协商一致于2017年10月10日补充签订了《安置房购买框架协议补充协议》。因被告修建的住宅与《安置房购买框架协议》中约定的面积差异较大，导致原告购买房屋仅有三套安置完毕（Ａ26-1-401、Ａ26-1-402、Ａ26-4-302、），其余8套（Ａ28-1-201、202、302，Ａ28-3-201、202，Ａ28-4-302，Ａ28-5-301、302，建筑面积944.26平方米）无法安置。因此，《安置房购买框架协议补充协议》约定被告退还原告此8套房的购房款2124585.00元，承担因被告违约交房导致原告多支付给被征收户的超期过渡费100313.92元，两项共计2224898.92元，且应在补充协议签订后60个工作日内退还上述款项，逾期则按中国人民银行同期同类商业贷款利率的两倍向原告支付违约金。协议签订后，被告至今未向原告履行付款义务，其行为已严重违约，依法、依约都应承担违约责任。综上所述，为维护原告合法权益，原告根据《民法典》《民事诉讼法》特起诉至贵院，望贵院依法支持原告的诉讼请求为谢。 被告鑫城房开公司答辩称，2011年11月11日，毕节市鑫城房地产开发有限公司（以下简称“我司”）与毕节市人民政府签订《毕节市商品综合批发市场项目投资协议书》、2013年我司与毕节市七星关区人民政府签订《毕节市商品综合批发市场项目建设补充协议》约定，我司投资开发位于毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村总面积约545.4亩及相关投资优惠政策。2016年2月23日，由毕节市七星关区投资促进局牵头办理《七星关区招商引资项目优惠政策落实审批表》明确返还我司2,927.06万元。其中1,480.12万元，由毕节市七星关区财政局直接支付给毕节市开源建设投资（集团）有限公司，144694000元支付给毕节市七星关区财政局综合股用于我司项目地块上的拆迁安置等工作。2015年8月5日，因拆迁工作需要，我司支付给毕节市七星关区房屋征收管理局5000000元。2016年9月30日，毕节市七星关区房屋征收管理局文件，七星房征呈【2016】185号，毕节市七星关区房屋征收管理局关于新客运站、排洪沟和草海二道建设用地房屋内房屋征收情况的报告，报告中第一、二、三条明确区人民政府退还我司4059033.75＋1994090.4＋416238.8=6469362.95元。2013年4月2日，毕节市七星关区人民政府文件，七星府复【2013】44号，毕节市七星关区人民政府关于草海大道一期道路两侧环境综合治理暨棚户区改造项目房屋征收安置补偿方案的批复。2013年3月25日，毕节市七星关区房屋征收管理局，毕节市七星关区人民政府关于草海大道一期道路两侧环境综合治理暨棚户区改造项目房屋征收安置补偿方案。证明区房征局在区人民政府指导下开展拆迁工作。并使用我司的专项资金开展工作。关于毕节市鑫城房开公司2013CR-87100地块申请挂牌相关情况说明。我司地块上的采取工作自己负责。2018年4月4日，毕节市七星关区人民政府常务会议纪要，二届（50）次会议。第11页，第十二条（一）终止区政府于2013年4月17日与鑫城房开公司签订的《毕节市商品综合批发市场项目建设补充协议》。由区房屋征收管理局负责，与鑫城房开公司共同精准核实其在未挂牌土地（约270亩土地）内征拆房屋的实际投入资金，以核实的实际投入资金为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算资金占用费，计算时间为实际投入时间至2018年4月4日；经审计复核后与鑫城房开公司进行结算。理由：区房征局是人民政府的一个服务部门，不是盈利机构，我司在区房征局的管辖区内进行投资开发。区房征局在我司项目上开展的征收活动经费是由我司支付给区财政局，区财政局划拨给区房征局。有剩余的拆迁款项，理论上是由区房征局上交给区财政局，区财政局和我司进行核算，区政府常务会议二届50次会议纪要已经明确了的。区房征局在我司投资开发的地块上开展工作，其活动经费已经由我司提前支付了。故我司不存在欠区房征局款项一说。只存在账务核对结算。需要区房征局主持开展核对工作。综述，我司实际支付给七星关区人民政府的相关部门资金分别为：七星关区财政局1446.94万元，区征拆局500万元，小计1946.94万元。我司垫支拆迁支付了646.93万元。以上资金需要毕节市七星关区人民政府退还我司。七星关区房屋征收管理局诉讼请求均不能成立，请人民法院予以驳回。我司申请法院，判决区房征局在20个工作日内，按照区政府常务会议纪要，二届（50）次会议要求。由区房屋征收管理局负责，与鑫城房开公司共同精准核实其在未挂牌土地（约270亩土地）内征拆房屋的实际投入资金，以核实的实际投入资金为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算资金占用费，计算时间为实际投入时间至2018年4月4日；经审计复核后与鑫城房开公司进行结算，判决区房征局20个工作日内向毕节市七星关区人民政府申报。 庭审时，被告鑫城房开公司补充陈述：被告没有欠原告的钱，原告向我公司交付的购房款是我公司提前交付给原告的上级部门毕节市七星关区财政局综合股。具体交付的款项为2016年3月30日交付14,469,400.00元，2015年8月5日我公司现金支付毕节市七星关区房屋征收管理局5,000,000.00元。 本院经审理确认以下事实：2015年3月13日，毕节市七星关区房屋征收管理局（以下简称：七星关区房征局）为甲方，被告鑫城房开公司为乙方，双方签订了《安置房购买框架协议》，该协议约定，由甲方出资购买乙方位于毕节市七星关区，Ａ26-4-302，Ａ28-1-201、202、302，Ａ28-3-201、202，Ａ28-4-302，Ａ28-5-301、302的住宅进行征收安置，合计11套，建筑面积1299.96平方米。按已签定的《房屋征收补偿安置合同》约定的建筑面积计算；单价2500.00元／㎡，合计总金额3249900.00元。付款方式：甲方所购买安置房及安置商铺的款项，甲乙双方核定付款总价后，分三次由甲方支付给乙方。一是甲方与乙方签约后1个月内付50%，二是乙方取得《商品房预售许可证》后1个月内付40%，三是验收交付回迁且办证结束时付10%。建设工期：甲乙双方签约后18个月内竣工，经相关部门验收合格后移交甲方回迁安置。如乙方不能按约定竣工期完成建设的，安置房逾期交付所产生的应支付给区域内被征收户的超期过渡费由乙方承担。甲方所购买的安置房，只能用于浙商城项目涉及的岩脚付修明等6房被拆迁户的安置。合同还对质量验收标准、产权手续的办理等内容进行了约定。该合同签订后，七星关区房征局于2015年5月7日、2015年5月21日分两次共向被告鑫城房开公司支付了90%的购房款2924910.00元。因鑫城房开公司未能及时、完全的履行《安置房购买框架协议》约定的义务。2017年10月10日，七星关区房征局为甲方，鑫城房开公司为乙方，双方经协商签订《安置房购买框架协议补充协议》，该补充协议载明：由于乙方所修建住宅与征收《房屋征收补偿安置合同》中约定的面积误差较大，导致甲方购买的房屋仅有三套安置完毕（房号为：Ａ26-1-401、Ａ26-1-402、Ａ26-4-302，按照原安置房购买框架协议中第三条约定，已签订《房屋征收补偿安置合同》中约定的建筑面积为：355.70㎡），其余8套（房号为：Ａ28-1-201、202、302，Ａ28-3-201、202，Ａ28-4-302，Ａ28-5-301、302，建筑面积944.26㎡）无法安置。双方同意，甲方将该8套房屋退回乙方。甲方已经安置的3套房屋，甲方需向乙方支付房款金额为：355.70㎡×2500＝889250.00元。根据原购买协议第五条的约定，甲方现实际需支付乙方金额为889250.00×90%＝800325.00元，剩余款项88925.00元需在该3套房屋验收交付回迁且办证结束时付清全部款项。由于乙方未按《安置房购买框架协议》的约定建成房屋移交给甲方，导致房屋不能按时回迁而对被征收户产生的超期过渡费需乙方承担。以安置套内面积计算，8套住宅套内面积共计836.22㎡，合同签订日期为2015年3月13日，建设工期为18个月，乙方应在2016年8月建成房屋移交给甲方。2017年8月，乙方仍没有提供工程竣工验收备案表，故乙方需承担超期一年的过渡费，时间为2016年9月至2017年8月，超期过渡费金额为100313.92元。乙方需退还甲方购房款及超期过渡费：2924910.00＋100313.92-800325.00＝2224898.92元。乙方应在本协议签订后60个工作日将需退款项2224898.92元支付给甲方，逾期支付的，按中国人民银行同期同类商业贷款利率的两倍向甲方支付违约金。该补充协议签订后，约定退款的时间届至，被告未向七星关区房征局履行退还款项的义务。2020年5月25日，被告向七星关区房征局出具《关于毕节市鑫城房地产开发有限公司委托毕节市七星关区房屋征收管理局欠款申请书》，被告确认按《安置房购买框架补充协议》约定，应退还七星关区房征局本金2224898.92元以及到2020年5月30日利息530761.99元。 2020年7月1日，毕节市七星关区房屋征收管理局更名为毕节市七星关区房屋征收补偿服务中心。因被告未向原告履行退还购房款及支付超期过渡费的义务，故原告以前述诉请诉至本院。 以上事实，有原、被告陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，原告与被告鑫城房开公司签订的《安置房购买框架协议》及《安置房购买框架协议补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，当事人应当按约定全面履行各自义务。原告已按《安置房购买框架协议》的约定履行了支付90%购房款的义务。据《安置房购买框架协议补充协议》所载内容可知，因被告未能及时、完全履行《安置房购买框架协议》约定的义务，被告需向原告退还购房款及支付超期过渡费共计2224898.92元，故原告主张被告退还购房款及支付超期过渡费共计2224898.92元的诉请，于法于约有据，本院予以支持。对于原告提出没有欠原告的钱，原告向我公司交付的购房款是我公司提前交付给原告的上级部门毕节市七星关区财政局综合股，具体交付的款项为2016年3月30日交付14469400.00元，2015年8月5日我公司现金支付毕节市七星关区房屋征收管理局5000000.00元的答辩意见，经审查，原告于2015年5月7日、2017年5月21日向被告交付了《安置房购买框架协议》约定的90%的购房款2924910.00元。原、被告于2017年10月10日签订《安置房购买框架协议补充协议》，被告于2020年5月25日向原告出具《关于毕节市鑫城房地产开发有限公司委托毕节市七星关区房屋征收管理局欠款申请书》，被告在补充协议及申请书中均明确确认应退还原告购房款及支付超期过渡费2224898.92元的事实，被告的答辩意见与事实不符，本院不予采信。 对于原告主张被告按年利率4.75%的中国人民银行同期同类商业贷款利率的两倍向其支付违约金的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”等规定，本案中，由于被告履行的义务是金钱给付义务，其迟延付款给原告造成的损失为资金的法定孳息损失，即以中国人民银行公布的同期同类贷款的基准利率为标准计算的损失。本案中，《安置房购买框架协议补充协议》确定的违约金的计算方式，远远超越了该实际损失，应确认为“过分高于造成的损失”，应予以调整，本院调整为：以被告应向原告支付的款项为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。但由于为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故对于2019年8月20日之后的违约金，本院按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以支持。对于违约金的起算时间，按《安置房购买框架协议补充协议》的约定被告应于协议签订（2017年10月10日）后60个工作日内将需退款项2,224,898.92元支付给原告，即被告应于2018年1月2日前将上述款项支付给原告，而被告未履行，则从2018年1月3日起被告应向原告支付违约金。综上，违约金的计算方式为：以2,224,898.92元为基数，2018年1月3日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 对于本案法律适用问题。因本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，故本案应当适用《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》的有关规定予以调整。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告毕节市七星关区房屋征收补偿服务中心购房款及支付超期过渡费共计2,224,898.92元； 二、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节市七星关区房屋征收补偿服务中心违约金，违约金的计算方式为：以2,224,898.92元为基数，2018年1月3日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 三、驳回原告毕节市七星关区房屋征收补偿服务中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15,134.00元（已按简易程序减半收取），保全费5,000.00元，合计20,134.00元，由被告毕节市鑫城房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 陆 云 二〇二一年七月二十五日 书记员 付锦梅