河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1503民初3251号原告关连兵，男，汉族，1987年12月13日生，住罗山县。委托代理人张亚、徐威，河南精致律师事务所律师。被告方应哲，男，汉族，1964年6月22日生，住浉河区。被告彭显辉，女，汉族，1974年6月20日生，住平桥区。被告河南省德辉畅想地产营销有限公司（下称畅想地产公司）。法定代表人彭显辉，执行董事兼总经理。原告关连兵诉被告方应哲、彭显辉、畅想地产公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告关连兵的委托代理人徐威，被告方应哲、彭显辉、畅想地产公司到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提出以下诉讼请求：一、判令解除原告与被告1签订的《房屋买卖合同》；二、判令三被告共同退还原告已付购房款358000元；三、判令三被告以358000元为本金向原告支付资金占用利息，按年息6%自2018年6月21日计算至本息付清之日；四、判令被告1向原告支付律师代理费8000元；五、本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2018年5月8日,原告与被告1签订《房屋买卖合同》,约定原告购买被告1位于平桥区平西路锦绣名城路南九层3单元六层的电梯安置房，原告按照约定向被告2支付了购房款358000元,其中手机转账223000元，现金给付135000元，被告2向原告出具了盖有被告3印章的收据一张。2019年12月28日，贵院作出（2019）豫1503民初6627号民事判决，确认被告2与平西路锦绣名城路南九层3单元六层电梯安置房房主余静（余元琴）签订的《房屋买卖中介代购协议》无效，余静向被告2返还购房款285000元，因此，三被告事实上已不可能交付原告所购买分房屋，三被告的行为严重违约，根据《民法典》第563条、第566条，第584条、《民事诉讼法》第119条之规定，原告诉至贵院，望判如所请。被告方应哲辩称，一、答辩人不是真正的房屋出售人,仅仅是被答辩人彭显辉的代理人,答辩人与被答辩人关连兵之间的《房屋头卖协议》,实际是受彭显辉的指定代表她(房主)出售的一份名实不符合的协议。彭显辉于2018年5月8日购买了余元琴的房屋,出售权只有彭显辉,答辩人没有取得房屋的产权,当然也无权作为卖方出售该房屋。现只是代表房屋所有人彭显辉将房屋岀售。事实是在被答辩人彭显辉在场的情况下,答辩人只是在卖方一栏签名按手印。合同的履行过程,收款、交房等全部没有参与。答辩人属于代理他人出售,依法民事代理行为的后果,由被代理人彭显辉来承担后果。二、答辩人与被答辩人关连兵之间的《房屋买卖合同》,依法属无效合同,应当由收到房屋款的单位或个人来返还房屋价款。首先,双方买卖的房屋属于集体土地上的房屋,属于法律禁止交易的标的物，如今实际发生买卖行为,法律应当促使双方退回到合同前的原始状态。即合同无效返还货款,赔偿损失。房屋已经无须交付，房屋价款由收款人返还,答辩人没有收到房屋价款，当然无法返还其价款。不存在三方共同返还价款的情况。其次如中间购买方彭显辉不同意出售，答辩人与关之间签订的《房屋买卖协议》也是无法兑现的。对此。买方关连兵的父母都十分清楚。也就是说答辩人房屋是个挂名的卖方、不直实的卖方,在该交易中无过错与责任。最后,商业交易以获利为目的,答辩人在这个过程中没有获利,没有权利,也无义务承担相应的赔偿责任。三、被答辩人关连兵要求答辩人赔偿其律师费的诉讼请求不能成立。被答辩人要求律师费损失没有法律依据。律师参与诉讼致使原告的权利，不是原告一方的义务。可以请律师，也可不请，被答辩人借故扩大损失的，就扩大的部分损失，无权主张赔偿。这是道理，也是民法规定的精神。综上，被答辩人针对答辩人的诉讼请求，全部不能成立，请求人民法院驳回其诉求。被告彭显辉、畅想地产公司共同答辩称，一：案件基本事实，2018年4月13日,案外人余元琴(又名：余静)委托答辩人帮助销售其投资所得的位于平西路锦绣名城后面的9层楼的几套集体土地上的小产权房屋,持有开发商张良友《合建房协议》。被答辩人父母经过多次查看相中了位于3单元6层拐角东南的一户。商定价格以388万元成交。2018年5月8日,余元琴将该房屋以34万元的价格出售给答辩人彭显辉,双方签订有《房屋买卖中介代购协议书》。同日,被答辩人父母与答辩人指定的代表方应哲也签订了该房屋的买卖合同。约定该房屋以38.8万元出售给被答辩人,因指定的代表方应哲并没有实际购买该房屋,只是代表答辩人签名的,所以,被答辩人要求答辩单位和答辩人签字盖章给予担保。于是双方签订了《房屋买卖合同》,合同结尾处,答辩人变成了卖方方应哲的担保人。合同签订后,被答辩人所支付的购买房屋款都是答辩单位收到。且于5月10日、6月27日分别支付给余元琴10万元、18.5万元。因在收房过程中,发现卖方余元琴的房源不可靠,甚至是虚假的,一房二卖的。答辩人立即诉讼到法院,平桥区法院作出（2019）豫民初6627号民事判决。对此,被答辩人也知晓并充分了解上述情况。二：判决执行过程中,在被执行人余元琴以案外人王宏开发的房屋抵偿答辩人的债时,因被答辩人明确表示愿意进行房屋置换,所以才有答辩人与被执行人的担保人王宏之间的执行和解协议。2021年1月22日,答辩人与被执行人余元琴的担保人王宏达成有《执行和解协议》,约定王宏以其开发的位于光明路小学西头东西向九层楼房第七层135平方的房屋抵偿执行款。而在此前,答辩人与被答辩人母亲多次一起去平桥执行局,经沟通,他明确表示愿意接手该房屋。有微信聊天记录,和电话录音为凭。等到实际接手后,被答辩人又反悔不要房屋，明确要钱。因此,被答辩人的诚信度有问题，违反了《民法典》中的志愿原则，因而双方产生纠纷,才诉至法院。三：被答辩人的诉讼请求,相当一部分不成立1:双方买卖合同标的物属于集体土地上的房屋,法律不保护交易。故此,合同无效,且双方的过错与责任同等。因无效合同而返还财产是正当的,因此,原告诉求第一项无需解除合同,只需依法宣告合同无效。2:依法无效合同有返还财产的责任。答辩单位收取的房价款,只能也只需由答辩单位负责返还,无须所谓的卖方方应哲来返还。3:关于原告诉请房价款的银行利息及律师费损失,依法应当分清责任与过错后,双方来分担。而律师费完全是被答辩人不遵守双方达成的约定,反悔不接受房屋才造成的损失,属于被答辩人自行、故意造成的损失,与答辩人无关。4:所谓卖方方应哲,实际是答辩人的代理人。他所卖出的房屋属于余元琴卖出给答辩人的房屋,要求其承担共同返还购房款的责任,无法律依据。我国《民法总则》等法律规定,承担共同责任或连带责任必须有法律依据。5:本案发生在民法典生效前的民事活动,不适用民法典的规定综上,被答辩人不诚信,在答辩人将其购房款转换成房屋后,却不要房屋,非要返还现款,其过错与责任更大。请求人民法院查明事实,依法公正判决。经审理查明，2018年5月8日,原告关连兵与被告方应哲签订《房屋买卖合同》,约定原告关连兵购买被告方应哲位于信阳市××桥区××路××名城××单元××层的电梯安置房，原告关连兵按照约定向被告彭显辉支付了购房款358000元,被告彭显辉向原告关连兵出具了收据并加盖上被告畅想地产公司的印章。实际上卖给原告关连兵的这套房屋是被告彭显辉从余静手中购买的安置房，被告彭显辉购买后委托被告方应哲转卖给原告关连兵。2019年12月28日，信阳市平桥区人民法院作出（2019）豫1503民初6627号民事判决，确认被告彭显辉与余静（余元琴）签订的购买信阳市平桥区平西路锦绣名城路南九层三单元六层电梯安置房的《房屋买卖中介代购协议》无效，余静向被告彭显辉返还购房款。法律文书生效后，在执行过程中，原告关连兵及母亲还表示愿意要房屋，所以又将该房屋执行给被告彭显辉。本院认为，原告关连兵与被告方应哲、彭显辉、畅想地产公司签订的《房屋买卖合同》违反了国家的强制性规定，是无效合同。导致合同无效双方均有过错，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告请求被告支付购房款占用期间的利息，但原告在被告彭显辉申请执行余静一案中，坚持要房屋，误导了被告彭显辉，该请求本院不予支持。原告请求被告支付律师代理费8000元，没有法律依据，亦不予支持。被告方应哲不是售房人，仅是被告彭显辉、畅想地产公司的代理人，不应当承担返还款这种责任。根据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、原告关连兵与被告方应哲、彭显辉、畅想地产公司签订的《房屋买卖合同》无效。二、被告彭显辉、河南省德辉畅想地产营销有限公司限于判决生效后三日内返还给原告关连兵购房款358000元。三、驳回原告关连兵其他诉讼请求。若未按本判决指定的时间履行上述给付金钱义务，则依照《中华人民共和囯民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3335元（已减半），由被告彭显辉、河南省德辉畅想地产营销有限公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  刘长江二〇二一年七月六日书记员  李 婉