天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0112民初2520号原告：陈磊，男，1971年7月14日出生，汉族，住天津市河西区。原告：杨颖，女，1973年10月28日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：陈磊（杨颖之夫），简况同前。被告：程德凯，男，1983年4月6日出生，汉族，户籍地山东省乐陵市，现住北京市密云区。委托诉讼代理人：杨娜（程德凯之妻）1984年9月13日出生，汉族，住北京市密云区。委托诉讼代理人：齐郑翕，天津银河律师事务所律师。第三人：杨祺，男，1982年10月5日出生，汉族，户籍地天津市河西区，现住天津市津南区。原告陈磊、杨颖与被告程德凯、第三人杨祺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈磊、杨颖，被告程德凯的委托诉讼代理人杨娜、齐郑翕到庭参加诉讼。第三人杨祺经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。陈磊、杨颖向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院依法解除原、被告签订的《房屋买卖居间合同》；2．判令被告赔偿原告7.3万元（依据合同违约条款按总房价的5%计算）；3.判令被告赔偿原告房屋跌价损失14万元；4.判令被告赔偿原告2万元中介费；5.判令被告赔偿144万元房款一年银行理财利息7万元；6.诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求：1．解除原、被告签订的《房屋买卖居间合同》中房屋买卖部分的内容和《天津市存量房屋买卖协议》；2．判令被告赔偿原告违约金7.2万元（总房价的5%）并赔偿原告经济损失298850元，此项合计370850元；3．诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年9月13日，在经天津麦之屋房地产经纪有限公司（以下简称“麦之屋经纪公司”）双港新家园华联店，原、被告就坐落于天津市津南区××镇××号房产的交易签署《房屋买卖居间合同》。原告签署合同前当面询问被告是否有天津市购房资格，被告表示有购房资格后，三方才签署了合同。后原告根据中介安排全程配合。原告另支付中介2万元中介费。2019年11月30日双方在不动产登记部门签署了《天津市存量房屋买卖协议》，该协议中被告承诺如有虚假申报行为愿意承担一切法律责任。2020年7月4日，双方曾前往不动产登记部门办理过户手续，中介工作人员称系统故障，未能办理。后原告通过朋友查出被告购房资格有问题，去找第三人，并于2020年8月11日报警。被告无在津购房资格，经原告多次要求，仍不能履行合同，给原告造成严重经济损失，被告支付的定金3万元不应退还被告。原告损失主要包括：房屋市值损失，参照同小区同户型**-1-1001号房屋2021年6月2日评估结果126.5万元，比合同成交价144万元下跌17.5万元；利息损失，2019年10月至2021年6月，144万元按理财产品固定利率年4.5%计算，计11.34万元；物业费，2019年10月至2021年6月，21个月，每月150元，计3150元；取暖费，2020年度1910元、2021年度报停390元，计2300元；处理涉案事务误工费，按10人次，每人次500元计算，计5000元，共计298850元。原告保留追究中介服务合同中与中介方麦之屋经纪公司及相关联人王洪荣、杨祺、李艳萍的责任的权利。程德凯辩称，同意原告第一项诉讼请求，原告应退还定金3万元。签署《房屋买卖居间合同》时，原告的确问过是否有购房资格，被告回答的是第三人杨祺正在为其补办社保。第三人杨祺是麦之屋经纪公司的实际经营者，其母亲只是该公司名义上的法定代表人。第三人为被告出具了证明，证明原被告的买卖交易未能成功是中介方的责任，被告没有违约行为，没有责任。第三人的行为构成表见代理，能够代表麦之屋经纪公司，故麦之屋经纪公司应承担相应的法律后果。原、被告通过麦之屋经纪公司介绍促成交易，该公司不仅起到中介作用，还承担着为被告办理购房资格的义务，而购房资格是在天津买房的前提，麦之屋经纪公司实际已参与到双方的买卖交易中，所以该公司的责任不应仅仅以中介义务去评判。事实上，买卖未能成交也是因为该公司未能成功办理购房资格导致，其没有履行为被告办理购房资格的义务，致合同目的没有实现，是违约方，应承担全部责任。第三人杨祺作为中介代表理应承担全部责任。民法典规定中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。故麦之屋经纪公司应把双方真实信息如实相告。中介为促成交易，左右欺骗，嘱咐被告少和原告说话。现原告并无证据证明在订立合同时被告清楚原告对购房资格正在办理中的情况不知情，应推定原告是知情的。故在三方知情并默认的情况下，合同目的最终没有实现，又没有约定特别的违约条款，应各自承担各自的损失。被告与麦之屋经纪公司达成的办理购房资格的委托约定虽违背天津市政府规章的相关要求，但不违反法律和行政法规的强制性规定，是有效的。麦之屋经纪公司有为被告办理购房资格的义务，本应约定在《房屋买卖居间合同》中，但并未写入合同，而是提供了一份格式合同，属于不合理地免除自己责任的行为。《房屋买卖居间合同》中关于违约责任方面的约定属于无效条款，《房屋买卖居间合同》是麦之屋经纪公司提供的自己常用的格式合同，相关条款为格式条款。该合同中，麦之屋经纪公司没有把为被告办理购房资格的义务写入，反而将没有购房资格导致合同目的不能实现等情形的违约责任归于被告，不合理地免除其责任，加重买方责任，属无效条款，故原告不能依据该合同违约责任条款来主张被告责任。原、被告及第三人都参与到了房屋买卖的交易中，涉案的两份合同应看做一个整体，是同一法律关系，原告不应仅就买卖双方合同条款主张被告责任。被告按时履行付款义务及其他义务，首付款押在监管中心两年无法取出，造成被告极大损失，如让被告承担责任，也是不公平的。原告主张的损失，不应以当前评估价与订立合同时的差价为依据，依据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条的规定，损失不应超过可预见和应当预见的损失。涉案房屋价格的涨跌本就是不可控，属于不可预见的损失，只有原告出售了房屋，成交价低于订立合同时的价格差才是原告真正的实际损失，故对此原告以后应另行起诉。原告主张的物业费、暖气费、误工费等损失因未提供确凿的证据，不应予以支持。原告目前的实际损失及可得利益应为从确定的房产过户日计算至可得卖房款日的利息。被告在《天津市存量房屋买卖协议》第八页中承诺如有虚假申报行为愿意承担一切责任，应理解为过户的行政责任，与本案的违约责任无关，且该页内容是第三人杨祺弄虚作假，如有责任也应由第三人承担。原告房屋与同小区业主高波（另案原告）不在一栋楼，也不在一个楼层，房型也不同，高波的估价报告不适用本案原告。原告撤回评估申请，应承担相应法律后果。原告因为涉案交易不能履行，已经从案外人王浩东处得到补偿5000元，在计算损失时应把5000元计算在内。第三人杨祺未提交书面意见。本院经审理认定事实如下：被告程德凯户籍地山东省。2019年9月13日，原告陈磊、杨颖作为甲方（卖方）与被告程德凯作为乙方（买方）经丙方（居间方）麦之屋经纪公司居间介绍，签署了《房屋买卖居间合同》。该合同约定，甲方将名下位于天津市津南区××镇××路××号房屋，建筑面积93.6平方米，以144万元价格出售给乙方，乙方于2019年9月13日支付甲方定金3万元，在交易中转为购房款；乙方承诺于2019年12月13日前筹齐首付款84.6万元，剩余房款56.4万元通过贷款形式支付；甲、乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明，并各自及时支付各项应付税费；如因任何一方书面材料、相关证明证件不齐或税费不足导致双方无法办理或丙方无法代为办理产权转让等与履行本合同有关的手续，则该过错方应承担相应的责任；丙方作为居间服务方的合同义务是应当按照《合同法》关于居间合同的法律规定向甲方和乙方提供居间服务，即居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬；若甲方或乙方违反本合同的约定，违约方应向守约方支付相当于本合同约定的该房屋的实际成交价的5%的违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应该就该损失承担赔偿责任；其他约定中双方补充了“甲方承诺此房过五年有二套，甲方配合乙方办理所有手续”。第三人杨祺在该合同落款丙方经办人处签名。2019年9月13日，被告支付原告定金3万元，原告为被告出具收条1份。2021年11月30日，原、被告在不动产登记部门签署了《天津市存量房屋买卖协议》，该合同约定房屋价款为141万元，买方首付款85万元，申请银行贷款56万元，乙方应于2020年1月30日前将首付款存入天津市房地产交易资金监管中心账户，于2020年3月18日前办理完毕贷款手续；协议签订后，双方应在2020年3月20日前到不动产登记机构办理不动产转移登记手续，并缴纳相关税费；如因一方原因造成另一方未能及时办理不动产转移登记造成损失的，应依法承担违约责任；补充协议中约定“首付款85万元，余款按揭贷款下来后付清”。购房人家庭情况申请表中，程德凯子女情况填写与实际不符。程德凯签字承诺如有虚假申报行为愿意承担一切责任。2019年12月2日，被告向资金监管账户支付首付款85万元。2020年七月，双方至不动产登记部门办理产权转移登记手续未果，2020年8月，原告发现交易存在问题报警。诉讼中，原告认可案外人王浩东支付了5000元，但表示因被告不同意协商的赔偿数额，调解未果，王浩东支付的款项与本案无关。被告称案外人王浩东因未能给被告成功办理在津购房资格，于2020年8月11日出具欠条，承诺退还被告交纳的办件费5万元并退还购房定金、中介费；同日，第三人杨祺也出具书面证明，证明王浩东未成功办理房屋买卖手续，与被告无关，被告无违约行为。就涉案房屋贬值价格，原、被告未能协商一致，原告向本院提出评估申请，后因另案原告（同小区同户型业主高波）在诉讼中申请评估房产价格，原告可参考该评估结果，撤回评估申请。本院在另案中委托天津同章房地产土地资产评估有限公司对另案原告高波位于天津市津南区××镇××号××市场价值进行评估，该单位于2021年6月8日出具《房地产估价报告》，评估该房屋在2021年6月2日价值时点的市场价值为126.5万元，单价13517元／每平方米。另查明，2017年3月31日，天津市人民政府办公厅发布《关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》自4月1日起非天津户籍居民家庭在天津范围内购买住房的，需提供在津3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。本院认为，本案案由为房屋买卖合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”涉案合同成立于民法典施行前且在民法典施行前履行合同发生争议，故本案应适用当时的法律、司法解释的规定。原、被告签订的《房屋买卖居间合同》中房屋买卖部分内容与《天津市存量房屋买卖协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告未能取得在天津市购买住房的资格，无法办理产权转移登记手续，致使该合同无法继续履行。现原告提出解除合同，被告亦表示同意解除，本院准予。关于被告是否应承担违约责任的问题。被告明知自己尚不具备在天津购买住房的资格，仍与原告签署《房屋买卖居间合同》、《天津市存量房屋买卖协议》，后因该情形无法办理产权转移登记手续，致合同无法继续履行而解除，被告应承担违约责任。针对被告的抗辩理由：1.被告对其主张的事实，负有举证责任。被告未能举证证明在签署合同前将正在办理在津购房资格的情况告知原告且原告明确表示原意等待。2.《房屋买卖居间合同》、《天津市存量房屋买卖协议》虽为格式文本，但系居间人提供，对买卖双方约定了同等的违约责任，并未不合理地免除或减轻一方责任、加重另一方责任，不符合《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定的格式条款无效的情形。3.两份合同文本末尾“补充约定”、“补充协议”处均可补充填写经双方协商一致的其他内容，且实际也填写了一些补充条款，但双方并未补充被告正委托居间人办理购房资格且原告愿意等待的相关内容。4.被告仅以居间人依法应当就订立合同的事项向委托人如实报告，来推定原告已从中介人处获悉此情况，缺乏法律依据，本院不予采纳。5.《房屋买卖居间合同》对居间人的义务已有明确约定，即提供订立合同的媒介服务，被告所称委托居间人办理购房资格的内容并未在合同中书面约定。被告与案外人是否存在委托关系，以及案外人对被告是否应承担违约责任，与原、被告之间房屋买卖合同的履行、违约责任的承担无关。故对被告的抗辩理由，本院不予采纳。关于违约责任承担方式问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”现原告同时选择适用定金罚则、违约金、赔偿损失不符合法律规定，应依法选择适用。考虑依法选择适用不同种违约责任承担方式后，被告承担的违约责任金额相同，为便于一次性解决原、被告之间的买卖合同纠纷，减少当事人的诉累，本院确定原告不退还定金3万元，因定金不足以弥补原告的实际损失，被告应赔偿原告超过定金数额的实际损失。另，被告有权取回向资金监管账户存入的首付款。原告主张的损失包括：房屋贬值损失17.5万元、售房款利息损失11.34万元、物业费3150元、取暖费2300元、误工费5000元，共计298850元。对于房屋贬值损失，房屋贬值价格属于合同履行后原告可以获得的利益。综合考虑如下情况，另案中对涉案房屋同小区同户型、面积、朝向的房屋当前（即本院判决解除合同时）房屋市场价格评估结果为126.5万元，涉案房屋位于五层（总十八层），评估房屋位于十层（总十八层），又结合同时期（两套房屋签订合同时间均为2019年9月）两套房屋成交价15-1-1001号房屋为146万元，涉案房屋为144万元，涉案房屋现值较另案房屋市场价相当或略低。现原告主张按该评估计算合理，与合同成交价相比下跌17.5万元；守约方（原告）积极履行合同待被告确实无法履行合同后又主动提起解约之诉，不存在恶意拖延；而违约方（被告）2020年8月时已明知受骗无法取得在津购房资格，仍未积极与原告协商解决或及时采取其他法律途径解决以防止损失进一步扩大，结合被告订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力，本院酌定11万元。对于原告主张的售房款利息损失，以理财产品收益率作为计算依据缺乏合理性，且因涉案房屋未转移占有，原告仍可对涉案房屋使用、收益，可弥补相应的利息损失，故对该项主张不应支持。因涉案房屋并未转移占有，原告占有使用房屋期间，物业费、取暖费应由原告负担，不应算作原告的经济损失。对于误工费，原告未提供充分的证据证明实际产生损失的金额，故对该项主张不予支持。除原告已收取3万元定金外，被告应赔偿损失8万元。对于被告所称原告已从案外人王浩东处收到5000元，应扣减损失，原告则认为此款与被告无关，对此被告未能举证证明该款系王浩东替被告赔偿原告的损失。故对被告这一抗辩理由，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第九条、第二十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释〔2012〕7号第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告陈磊、杨颖与被告程德凯签订的《房屋买卖居间合同》中房屋买卖部门的内容，解除原告陈磊、杨颖与被告程德凯签订的《天津市存量房屋买卖协议》；二、被告程德凯于本判决生效后七日内赔偿原告陈磊、杨颖经济损失8万元；三、驳回原告陈磊、杨颖的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6862元，减半收取计3431元。原告陈磊、杨颖负担2689元，被告程德凯负担742元。被告于本判决书生效后七日内向本院交纳案件受理费742元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 国 艳二〇二一年七月二十四日书记员 左家欢附相关法条：《中华人民共和国民法典》第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第九条民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定。第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释〔2012〕7号第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。