北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终9865号上诉人（原审被告）：郭湧，男，1960年4月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘烨，北京嘉润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨旋旋，男，1976年9月6日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王昊（杨旋旋之妻），住北京市丰台区。原审第三人：北京东方嘉亿文化交流有限公司，住所地北京市丰台区万丰路312号。法定代表人：梁海刚，董事长。委托诉讼代理人：高志超，男，北京东方嘉亿文化交流有限公司财务负责人。委托诉讼代理人：高鹏伟，男，北京东方嘉亿文化交流有限公司总经办负责人。上诉人郭湧因与被上诉人杨旋旋、原审第三人北京东方嘉亿文化交流有限公司（以下简称嘉亿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初30490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郭湧上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨旋旋全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院法律适用错误。一审法院在案涉房屋不具备建设工程规划许可证的情形下，以案涉房屋经北京市规划委员会和丰台区办公会议纪要确定暂时保留为由认定案涉《房屋租赁合同》有效，于法无据，属法律适用错误。首先，杨旋旋在一审中并未提供证据证明案涉房屋具备建设工程规划许可证，其提交的市规划委与丰台区政府联合办公会议纪要（丰联会〔2010〕71号）中并未明确提及案涉房屋，该会议纪要与本案可能存在关联性的仅为会议纪要第一条，即“关于西局村规划实施方案。原则同意增加的4.64公顷建设用地，万丰路两侧规划绿地性质不变，其两侧现状建筑暂时保留，由市规划院详规所组织深入研究，规划成果报绿隔大会审议”。假设该会议纪要与本案案涉房屋存在关联性，从该会议纪要内容可以解读出如下两点内容：（1）万丰路两侧用地性质为绿地性质，非建设用地性质，该土地上修建的建筑物不存在取得建设工程规划许可证的可能性；（2）建筑暂时保留的前提必然是该建筑为违法建筑，不具备完善的规划手续，更说明了建筑的不合法性。综上，案涉房屋不具备建设工程规划许可证系不争的事实。其次，北京市丰台区人民政府的会议纪要仅是政府的内部工作文件，并非对外作出的行政行为，其对外不发生效力。且该会议纪要亦未提及对案涉房屋建设规划许可手续的完善，仅认可暂时保留，暂时保留的做法系政府行政行为的安排部署，并非对案涉房屋办理建设规划许可手续的豁免，不能构成杨旋旋未依法办理建设规划许可证的合法抗辩理由。最后，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，郭湧承租的案涉房屋未取得建设工程规划许可证，亦未在一审庭审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，案涉《房屋租赁合同》应依法被认定为无效合同。综上所述，一审法院依据与案涉房屋建设规划手续完善问题并无关联的会议纪要，在案涉房屋并未取得建设工程规划许可证的情形下，认定案涉《房屋租赁合同》合法有效，属法律适用错误。二、一审法院事实认定错误。（一）郭湧作为案涉房屋承租人已按时足额交纳了房屋租金，不存在未支付租金的行为，一审法院以郭湧存在“未支付租金的违约行为”为由判决解除合同，与事实严重不符。案涉房屋在2020年前存在争夺产权的情形，郭湧在本案一审阶段申请追加的当事人“任某”实际控制的北京惠通永源酒店管理有限公司（以下简称惠通永源酒店公司）及杨旋旋作为出租权争夺的双方，在2016年至2020年之间，双方均存在通过控制案涉房屋的水电取得案涉房屋的实际经营管理权的情况。郭湧作为承租人，仅能根据案涉房屋的实际管理权确定租金的收取主体，且郭湧已足额缴纳了承租期间的房屋租金。具体房屋租金交纳情况如下：（1）2016年6月之前，郭湧按照与任某实际控制的惠通永源酒店公司签署的《房屋租赁合同》足额支付租金；（2）2016年6月，任某与杨旋旋之间就案涉房屋发生产权纠纷，杨旋旋通过控制水电的方式实际控制了案涉房屋，郭湧自此开始向杨旋旋交纳房屋租金（实际支付至2018年9月30日）；（3）2018年，任某开始实际控制案涉房屋，同时任某向郭湧出具了《备忘录》，要求郭湧向其交纳2018年9月30日之后的租金。郭湧自此开始向任某支付了2018年至2020年度的全额租金。截至杨旋旋起诉之日，其并未向郭湧主张过该期间的租金；（4）由于杨旋旋与任某之间就案涉房屋多次产生暴力冲突，郭湧无法确定收取租金的合法权利人。2020年8月27日，根据王某某的书面指示，同时本着使用付费的原则，郭湧向案涉房屋的土地所有权人小井村的平台公司账户支付了2020年12月15日至2021年7月14日的房屋租金。综上，郭湧并未拖欠自承租以来任何时段的房屋租金，一审法院认定“郭湧未按合同约定给付租金，其行为构成违约”属事实认定错误。（二）一审法院未查明郭湧与杨旋旋以及案外人惠通永源酒店公司之间的合同关系。一审法院在郭湧与杨旋旋之间、郭湧与案外人惠通永源酒店公司之间的《房屋租赁合同》均未解除的情形下，以偏概全，仅依据郭湧与杨旋旋签署的《房屋租赁合同》判决郭湧按照合同约定承担房屋租金支付义务，对本案关键事实认定错误。2016年9月25日，郭湧与北京惠通永源商场有限公司（以下简称惠通永源商场公司）虽签署《租赁合同终止协议》，但该终止协议并不影响郭湧于2013年6月7日与惠通永源酒店公司签署的《租赁合同》，郭湧与惠通永源酒店公司之间的《租赁合同》以及郭湧与杨旋旋之间的《租赁合同》系并行的，一审法院将惠通永源酒店公司与惠通永源商场公司两个独立的商事主体混为一谈，导致本案关键事实在一审阶段未查清，严重损害郭湧合法权益。（三）一审庭审中杨旋旋否认授权其亲属王某某办理案涉房屋管理及租金收取事宜，与事实严重不符。王某某实际享有代理权。第一，案涉物业自杨旋旋接管后，始终由王某某在管理及对外出租，且各种款项的收款账户也是王某某的账户；第二，杨旋旋及其配偶王昊现居国外，王某某与本案代理人王昊系亲兄妹关系，也即杨旋旋配偶之兄。基于前述情况，郭湧有理由相信王某某享有代理权限。一审过程中，郭湧提交了案外人王某某向其出具的《说明》，该说明中王某某指示郭湧将2020年12月15日至2021年7月14日共计561800元支付至北京市龙汇景源投资管理有限公司账户，并注明已收取100000元。郭湧依照前述说明指示向指定账户支付了租金。（四）一审判决书释法说理前后矛盾。一审判决载明“杨旋旋要求判决解除合同，缺乏依据，本院不予支持”，判决第一项又写明“杨旋旋与郭湧于二〇一六年十月十日签订的《租赁合同书》于二〇二〇年十一月二十日解除”，前后矛盾。杨旋旋辩称，同意一审判决。关于房屋产权是否合法问题，已有生效判决认定。关于付租金，第一段与我无关，第二段也不是租金。王某某是王昊的亲哥哥，出租二楼的行为，没有杨旋旋授权，都是王某某自己的行为。嘉亿公司述称，我公司该交房租，但是现在不知道交给谁。我公司想继续经营。杨旋旋向一审法院起诉请求判令：1.郭湧支付我2018年10月1日至2021年2月1日期间的房屋租金2558100元；2.解除我与郭湧于2016年10月10日签订的《租赁合同书》；3.郭湧及嘉亿公司腾空租赁房屋交还给我。一审法院认定事实：位于北京市丰台区万丰路312号房屋/院落系北京市龙汇景源投资管理公司（以下简称龙汇景源公司）与北京安助消防工程技术有限公司（以下简称安助公司）合作建设经营项目，后安助公司于2011年6月30日将涉案房屋/院落出租给北京九州天昱投资开发有限公司（以下简称九州公司）。2011年12月22日，九州公司（甲方）与惠通永源商场公司（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方承租附件一所示粗线范围内位于北京市丰台区万丰路的房屋/院落，租赁期限自2012年2月9日至2027年2月8日；合同期满或解除时，乙方装修、改造、扩建形成的全部物品无偿归甲方所有，非经甲方同意乙方不得拆除。2011年12月26日，九州公司更名为宝蓝物业服务股份有限公司（以下简称宝蓝物业公司）。2014年12月31日，安助公司（甲方）与宝蓝物业公司（乙方）、候进步（丙方）、北京宝蓝鹏安科技孵化器有限公司（以下简称鹏安公司，丁方）签订《合同主体变更协议书》，约定甲乙双方于2011年6月30日签署的《租赁合同书》，自2015年1月1日，甲方在原合同项下所享有的权利和应负义务一并转让给丙方，原合同项下应履行而未履行的义务及应承担而未承担的责任由丙方承继，乙方在原合同项下所享有的权利和应负义务一并转让给丁方，原合同项下应履行而未履行的义务及应承担而未承担的责任由丁方承继。同日，宝蓝物业公司、惠通永源商场公司、鹏安公司签订《合同主体变更协议书》，约定自2015年1月1日宝蓝物业公司在原租赁合同项下的全部权利义务一并转让给鹏安公司。在租赁合同履行过程中，鹏安公司与惠通永源商场公司发生纠纷，2019年1月31日，法院以（2018）京0106民初26673号民事判决书判决确认鹏安公司与惠通永源商场公司之间《租赁合同》于2016年1月7日解除。后惠通永源商场公司上诉，2019年4月29日北京市第二中级人民法院以（2019）京02民终3347号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。2016年9月2日，候进步（甲方）、鹏安公司（乙方）、蒙逸凡（丙方）签订《合同主体变更协议书》，载明，鹏安公司向候进步承租位于北京市丰台区万丰路312号房屋/院落等，鹏安公司所有的权利归蒙逸凡享有。2016年9月20日，蒙逸凡与杨旋旋签订《北京市房屋租赁合同》，约定蒙逸凡将北京市丰台区万丰路312号房屋出租给杨旋旋使用，租赁期限为2016年9月20日至2026年9月19日。另查，2013年6月7日，郭湧（乙方，承租方）与惠通永源酒店公司（甲方，出租方）签订《租赁合同》，约定甲方出租给乙方的标的物位于北京市丰台区万丰路312号，出租标的物建筑面积为1050平方米，租赁期限为2013年6月9日至2027年2月8日，第一年年租金为人民币1000000元，从第四年开始，每三年环比递增6%。2016年9月25日，惠通永源商场公司与郭湧签订《租赁合同终止协议》，约定：双方于2013年6月7日签署的《房屋租赁合同》，双方至目前为止履行情况良好，现双方均同意终止原《房屋租赁合同》，从2016年9月25日起，尚未履行的合同内容终止执行。2016年10月10日，杨旋旋（甲方）与郭湧（乙方）签订《租赁合同书》，约定杨旋旋将北京市丰台区万丰路312号部分房屋出租给郭湧，面积为1050平方米，租赁期限为2016年10月1日至2027年2月8日，年租金为1060000元，租赁期租金每3年在上一年度租金基础上递增6%，租金支付方式为半年付；未经甲方许可，乙方未能足额向甲方交纳租金，拖延时限超过五日时，甲方届时可以采取（电话、面述或书面邮寄）通知方式，要求乙方立即补交足额费用，如此后乙方仍未足额补交且已拖欠超过十五日的，甲方有权利解除本合同。再查，2014年6月10日，郭湧（出租方，甲方）与北京蝶倾城商务有限公司（以下简称蝶倾城公司，承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定甲方出租给乙方的标的物位于北京市丰台区万丰路312号，见附件二，租赁期限为2014年6月15日至2027年2月8日。同日，蝶倾城公司（甲方）与嘉亿公司（乙方）签订《无偿转让房屋使用协议》，约定甲方将从郭湧名下承租的位于北京市丰台区万丰路312号的房屋无偿提供给乙方使用。另查，位于北京市丰台区万丰路312号房屋/院落，有四层楼房及两层楼房各一栋。审理过程中，经勘验及各方当事人确认，现嘉亿公司在北京市丰台区万丰路312号房屋/院落中使用的房屋系杨旋旋与郭湧签订的《租赁合同书》中的租赁标的，即四层楼中的一层部分房屋及二层部分房屋。庭审中，郭湧主张：1.自2018年7月起，涉诉房屋重新由惠通永源酒店公司实际控制，故其将租金交给惠通永源酒店公司；2.经与杨旋旋协商，郭湧给付杨旋旋2020年1月至6月期间房屋租金561800元，其中100000元于2020年8月14日转账至杨旋旋账户内，其余461800元转账至杨旋旋指定的代收账户（龙汇景源公司账户）中。郭湧就其主张提交了转账记录、郭湧与王某某签订的《说明》及《协议》。经质证，杨旋旋不认可惠通永源酒店公司实际控制涉案房屋，对郭湧所述协商付款情况不知情，且未授权王某某办理相关事宜。嘉亿公司表示对上述情况不知情。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中，杨旋旋与郭湧签订的《租赁合同书》系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，双方均应依约履行。郭湧租赁涉案房屋并实际使用，其应按照合同约定给付杨旋旋租金。郭湧未按合同约定给付租金，其行为构成违约，现杨旋旋以诉讼的方式行使解除权，法院于2020年11月20日向郭湧送达起诉书，故《租赁合同书》于2020年11月20日解除。杨旋旋要求判决解除合同，缺乏依据，法院不予支持。合同解除后，郭湧应将租赁标的交还杨旋旋，现涉案房屋由嘉亿公司实际使用，杨旋旋要求郭湧及嘉亿公司腾空并返还，法院亦予以支持。郭湧未返还租赁物，应继续给付房屋占有使用费。现杨旋旋要求郭湧给付2018年10月1日至2021年2月1日期间的房屋租金2558100元，计算方法不违反合同约定，但合同解除后应交纳费用为房屋占有使用费。涉案房屋经北京市规划委员会和丰台区政府联合办公会议纪要确定暂时保留，现郭湧主张《租赁合同书》无效，于法无据，法院不予支持。郭湧主张与杨旋旋协商一致并给付了2021年1月至6月期间的租金，杨旋旋不予认可，郭湧未提交证据证明杨旋旋授权王某某处理此事，故法院对其上述意见不予采纳。判决：一、杨旋旋与郭湧于二〇一六年十月十日签订的《租赁合同书》于二〇二〇年十一月二十日解除；二、郭湧于判决生效之日起七日内给付杨旋旋二〇一八年十月一日至二〇二一年二月一日期间的房屋租金及房屋占有使用费共计2558100元；三、郭湧、北京东方嘉亿文化交流有限公司于判决生效之日起七日内腾空在北京市丰台区万丰路312号院内占有使用的房屋并返还给杨旋旋。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，郭湧提交以下证据，杨旋旋、嘉亿公司发表了质证意见：1.《说明》。证明郭湧已根据王某某的书面指示，向案涉房屋的土地所有权人小井村平台公司北京市龙汇景源投资管理有限公司账户支付了2020年12月15日至2021年7月14日的房屋租金。杨旋旋认可真实性，但认为郭湧强调这笔钱是其提存的，不是支付给杨旋旋，郭湧不承认和杨旋旋的租赁合同；王某某没有得到杨旋旋的委托，王某某与郭湧写的材料，与本案没有关系。嘉亿公司认可该证据。2.惠通永源酒店公司作为出租人与高某某签署的《房屋使用合同》及房屋租金交纳凭证。证明直至2020年4月2日，惠通永源酒店公司系案涉物业的实际经营管理权人，对案涉物业仍享有管理收益的权利，该期间内杨旋旋对案涉物业不实际享有管理权，无权向郭湧主张房屋租金，郭湧根据案涉房屋的实际管控状态向房屋权利人交纳房屋租金并不当。杨旋旋不认可真实性，认为与本案无关。嘉亿公司认可该组证据。3.惠通永源酒店公司向嘉亿公司下达的《缴费通知单》及嘉亿公司的缴费凭证。证明直至2020年5月，惠通永源酒店公司对案涉物业仍享有管理、使用、收益的权利，案涉房屋的实际使用人嘉亿公司仍在向案涉房屋的实际权利人缴纳物业费、电费、水费等各项费用。杨旋旋不认可真实性和证明目的，主张惠通永源酒店公司没有得到杨旋旋的授权，这个时期内，惠通永源的合同已经解除了，没有人委托惠通永源做物业的管理。嘉亿公司认可该组证据。4.王某某作为出租人与高某某签署的《北京市房屋租赁合同》及房屋租金交纳凭证。证明2020年11月9日，王某某作为出租人与高某某签署的《北京市房屋租赁合同》，明确约定了租金收取账户为王某某的个人账户，高某某也实际向王某某账户支付了房屋租金；从权利外观判断，王某某对案涉物业享有管理收益权；同时，结合王某某的身份关系，郭湧有理由相信王某某享有代理权限，郭湧在2020年8月根据王某某的指示向指定账户支付房屋租金并无不当。杨旋旋认可真实性，不认可证明目的，称王某某确实在现场为商户做服务，但王某某出租给高某某的房屋，是给物业用的，王某某自己没有用，就租出去了，收款人也是王某某自己，没有杨旋旋的授权。嘉亿公司认可该组证据。5.惠通永源商场公司、惠通永源酒店公司（现已更名为北京金盏花酒店管理有限公司）工商信息。证明惠通永源商场公司与惠通永源酒店公司系两个独立的商事主体。杨旋旋认可真实性，不认可证明目的。嘉亿公司对该组证据没有意见。6.惠通永源商场公司与安海波2019年1月23日签订的房屋租赁合同，证明2019年惠通永源商场公司对312号享有实际管理收益的权利，郭湧支付该期间的租金，有事实依据。杨旋旋不认可真实性和证明目的。嘉亿公司认可该组证据。杨旋旋提交以下证据，郭湧、嘉亿公司发表了质证意见：1.2018年10月22日、2018年11月8日的微信聊天记录截图，证明杨旋旋向郭湧催收租金。郭湧不认可真实性、合法性、证明目的，认为该证据仅能说明杨旋旋与郭湧有过沟通，是核实杨旋旋是否向上家付了租金，但没有体现杨旋旋催收租金的表示。嘉亿公司认可该证据。2.2019年1月31日的微信聊天记录截图，证明杨旋旋将惠通永源的判决书通过微信发给郭湧。郭湧不认可真实性、合法性、证明目的，认为一审判决书不是终审判决，二审判决日期是2019年4月29日，郭湧于2019年1月31日无法判断权利归属。嘉亿公司认可该证据。本院对于一审判决认定的事实予以确认。本院认为，关于杨旋旋与郭湧签订的《租赁合同书》的效力问题，根据现有事实，尚不足以认定上述合同无效，本院对于郭湧就此提出的上诉意见不予采纳。关于郭湧上诉主张不存在欠付租金一节，本院认为，首先，2016年10月10日郭湧与杨旋旋签订《租赁合同书》，就涉案房屋成立租赁合同关系，租期自2016年10月1日至2027年2月8日，郭湧作为该合同关系项下的承租人，在双方合同关系未经依法解除的情况下，应当依照合同约定向合同相对方杨旋旋支付租金。郭湧所述的其向案外人任某支付2018年至2020年租金的行为，系其与任某之间的法律关系，在没有证据证明杨旋旋对此认可或者追认的情况下，对于杨旋旋没有法律约束力，且根据现有证据亦不足以证明因郭湧所述的涉案房屋出租权争夺造成郭湧无法使用涉案房屋，故不能据此免除郭湧在其与杨旋旋所签订的《租赁合同书》中应承担的支付租金的法律责任。其次，关于郭湧所述根据案外人王某某的指示支付租金的情节，根据郭湧提交的其与王某某签订的说明、协议，王某某与高某某签订的《北京市房屋租赁合同》及房屋租金交纳凭证等证据，以及王某某与杨旋旋之间的身份关系等情节，尚难以认定王某某有权代表杨旋旋处理杨旋旋与郭湧之间的房屋租金支付事宜，故郭湧亦不能据此免除支付相应租金的法律责任。再次，关于2020年8月郭湧向杨旋旋账户转账100000元一节，一审中杨旋旋同意从本案租金中抵扣，但鉴于郭湧不同意抵扣，本案对此不作处理，当事人可以另行解决。综上，一审判决认定郭湧欠付杨旋旋租金，并无不当，本院对于郭湧就此提出的上诉意见不予采纳。一审判决根据郭湧欠租事实，并根据杨旋旋以诉讼方式行使解除权的情节，确认双方租赁合同于2020年11月20日解除，亦无不妥，一审判决对于合同解除的论述亦不存在矛盾，本院对于郭湧就此提出的上诉意见不予采纳。综上，郭湧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费74170元，由郭湧负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何江恒审 判 员 孟 龙审 判 员 刘苑薇二〇二一年七月三十日法官助理 云 姣书 记 员 祝 石