广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0114民初1451号原告（反诉被告）：广州市百满物业管理有限公司，住所地广州市花都区花山镇三东大道东，统一社会信用代码91440114783784533M。法定代表人：任浩彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘秋霞，广东南磁律师事务所律师。被告（反诉原告）：李艳梅，女，1976年11月20日出生，汉族，住广州市花都区，原告（反诉被告，以下统称原告）广州市百满物业管理有限公司（以下简称百满物业公司）与被告（反诉原告，以下统称被告）李艳梅物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理后，被告李艳梅提出反诉，本院决定本诉与反诉合并审理。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院依法适用普通程序独任审，于2021年3月3日公开开庭进行了审理。原告百满物业公司的委托诉讼代理人刘秋霞、被告李艳梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百满物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2018年1月1日至2020年10月31日的物业服务费10964元、水费52元、公共水电公摊费778元、弱电保养费340元、垃圾费191元及违约金328.92元（10964元*3%）；2．诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年9月1日，原告与广州市百满房地产开发有限公司签订了《物业服务合同》，约定：由原告为馨泉居物业提供物业管理服务，服务期间为2006年9月1日至2025年5月31日止；小区业主应该按照合同约定支付物业服务费用，如未能按时足额交纳物业服务费用的，应该按照百分之三的标准向原告支付违约金。被告作为小区业主，经原告多次催告，仍拒绝交纳相关费用。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告李艳梅辩称，原告在未征得被告本人同意的情况下，私自允许他人进入私人住宅进行违建，造成被告方的花池及地板破坏以及给被告造成了精神损失，导致原告新装修房屋两年时间不能入住，原告存在违反物业管理合同的违约行为。根据2001年国家质量技术监督总局发布的《国家空调安装标准》，空调的室外机和地面的距离不能低于2.5米（不包括2.5米），且不得占用公共人行道。空调器冷凝水排放不得妨碍他人的正常生活、工作；空调的室外机组尽可能远离相邻方的门窗和绿色植物，与对方门窗距离不得小于3-4米。而原告允许他人在公共区域放置的空调，造成原告人身权、居住权、出行权损害。原告多次与物业沟通拆除违建，但物业公司次次没有拆除。为维护自身合法权益，原告4月26日向物业公司递交告之书，表明在没有解决问题前暂缓缴纳物业管理费。之后在多次与物业公司沟通时也多次表明态度，在没有拆除违建，补偿损失前，暂缓缴纳物业管理费。该小区为原告2011年通过二手房交易购置，自2011年以来，准时缴纳各种费用。物业公司在得知业主更换后，没有与我方签订任何物业服务合同，存在服务缺失。特别是在小区进出人员管理上存在巨大漏洞，造成业主财产损失和精神损失，理应赔偿。被告李艳梅向本院提出反诉请求：1.原告赔偿被告花池地板损失8000元、精神损失5000元。2.原告赔偿被告租金损失30000元。3.原告限期拆除在被告屋前所建的栏杆，并移除安装在公共区域的空调外机。4.原告承担本案诉讼费。事实和理由与本诉答辩意见一致。原告百满物业公司针对被告李艳梅的反诉，辩称，被告说是我方造成其财产及精神损失，没有法律及事实依据，被告没有提出证据证明我方造成的实际损失，包括被告主张的租金损失。被告方提出屋前非法建筑的问题，该建筑并非我方所建，该非法建筑的栏杆是楼下业主搭建的，在其中，我方有与该业主进行协商，我方并不存在不作为的情形。综上，原告认为已尽到物业管理义务，并未造成被告所主张的财产损失及精神损失，请求法院驳回被告的全部诉讼请求。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华街三东大道189号3栋04房，建筑面积214.98平方米，李艳梅于2011年向案外人张太新购买，于2011年9月23日登记至李艳梅名下。涉案房屋所在小区由百满物业公司提供管理服务。2006年9月1日，广州市百满房地产开发有限公司（甲方）与百满物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对馨泉居提供物业管理服务事宜。合同第六条约定，别墅物业服务费为按每月每平方米1.5元计收。物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；（2）物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）法定税费；（7）物业管理企业的利润；（8）以上未列出的公共水电等其它开支，按面积分摊收取。第七条约定物业服务费用按月交纳，业主或者物业使用人应在每月的5日前履行交纳义务。第三十一条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按3%的标准向乙方支付违约金。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。李艳梅购买涉案房屋之后未与百满物业公司签订物业管理服务合同，李艳梅按照1.5元/㎡/月，即322.47元/月的物业服务费标准向百满物业公司支付物业管理费。李艳梅支付物业管理费、水费至2017年12月31日。截至2020年10月31日，李艳梅尚欠百满物业公司水费52元、物业服务费10964元。关于公共水电公摊费、弱电保养费、垃圾费，百满物业公司称没有书面约定，也没有证据提交。李艳梅称对于公共水电公摊费、弱电保养费、垃圾费认为上述费用没有文件支持，且包含在物业服务费中，不应由其负担。诉讼中，李艳梅称其购买之后一直未入住涉案房屋，百满物业公司的办公室在其房屋的斜对面，由于百满物业公司没有尽到安保责任，他人可以通过其家中的两道大门进入其平台焊接栏杆，造成其花池受损，并影响其出行。并且其他业主将空调外籍安装在其平台处，也没有安装防触电装置，李艳梅向百满物业公司提出，百满物业公司一直未予处理。百满物业公司称李艳梅所述的平台属于公共区域，李艳梅在该平台上搭建花池可能导致楼下商铺渗水，因此楼下商铺的业主才会在平台上搭建栏杆。该纠纷属于李艳梅与楼下商铺之间的纠纷，百满物业公司有从中协调。关于空调外机的安装，安装地点也是在公共区域，其有对安装人员进行安全教育。诉讼中，本院组织了双方进行现场勘查，现场勘查情况如下：涉案房屋需从一大门进入，上楼梯之后东西两边各有一米高左右的铁门，其中涉案房屋从东边铁门进入，该铁门未上锁，但挂有一把旧锁。小铁门进入之后为一平台，该平台被一排高170厘米的不锈钢栏杆分成两部分，其中右边平台贴有地砖，左边平台为水泥地面。在该水泥地面的平台的北面及南面砌有一花池，部分被损毁，在该平台的东面墙位置与平台接壤处悬挂有两台空调外机，该空调外机离涉案房屋约4.5米。涉案房屋所在平台为一楼商铺楼面的部分区域，物业管理处位于A4栋的二楼与涉案房屋处于相邻45度角的位置。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外；”由于本案法律事实发生于民法典施行前，因此本案应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规的规定。虽然李艳梅与百满物业公司没有签订物业服务合同，但是涉案小区由百满物业公司提供物业管理服务，李艳梅接受了百满物业公司的服务，并且此前按照1.5元/㎡/月的标准向百满物业公司支付物业服务费至2017年12月31日，说明双方之间形成了事实上的物业服务合同关系，根据等价有偿原则，李艳梅应向百满物业公司支付物业服务费以及水费。百满物业公司主张李艳梅拖欠2018年1月1日至2020年10月31日期间的物业服务费10964元及水费52元，李艳梅对该数额予以确认，因此对百满物业公司要求李艳梅支付2018年1月1日至2020年10月31日期间的物业管理费10964元及水费52元，本院予以支持。关于违约金，由于百满物业公司与李艳梅并未约定违约金，因此本院不予支持。关于弱电保养费、垃圾费及公共水电公摊费，百满物业公司未能提交其向电力公司、供水公司等部门代缴费用的凭证，故对百满物业公司要求李艳梅支付自2018年1月1日起至2020年10月31日止的弱电保养费、垃圾费及公共水电公摊费的主张，本院不予支持。关于李艳梅的反诉请求，首先，关于涉案平台是属于李艳梅的专有部分还是共有部分，李艳梅并未提交证据证明，因此李艳梅在涉案平台上建造花池的行为是否正当存疑。其次，李艳梅所称的花池损害、不锈钢栏杆搭建、空调外机安装均非百满物业公司所为。最后，李艳梅也没有提交证据证明其花池损害情况，即使案外人损害了花池、建造了不锈钢栏杆、空调外机，并未对李艳梅的专有部分造成影响，并不妨碍李艳梅使用房屋。因此李艳梅要求百满物业公司移除不锈钢栏杆、空调外机并赔偿其财产损失、精神损失和租金损失的依据不足，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告李艳梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市百满物业管理有限公司支付2018年1月1日至2020年10月31日期间的物业管理费10964元；二、被告李艳梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市百满物业管理有限公司支付2018年1月1日至2020年10月31日期间的水费52元；三、驳回原告广州市百满物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告李艳梅的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费116元，由原告广州市百满物业管理有限公司负担15元，被告李艳梅负担101元；反诉案件受理费437.5元，由被告李艳梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  何丹二〇二一年七月二日法官助理曹国阳书记员彭小容