湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终7546号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：曹辉，女，1978年7月3日出生，汉族，住长沙市开福区。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：罗轶，男，1976年9月24日出生，汉族，住长沙市开福区。原审被告（原审反诉原告）：湖南卓伴教育咨询有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望岳街道含光路660号蔚蓝小区三期6栋108号。法定代表人：刘惠。委托诉讼代理人：曹辉，女，1978年7月3日出生，汉族，住长沙市开福区。上诉人曹辉因与被上诉人罗轶及原审被告湖南卓伴教育咨询有限公司（以下简称卓伴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初16369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人曹辉向本院提出上诉请求：1.判令罗轶返还房屋租赁押金10000元；2.判令罗轶因单方强行收回商铺而导致的装修损失60000元；3.判令罗轶承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1.2018年12月1日，双方至物业公司办理手续，罗轶办理的是收房手续，上诉人提前缴纳了物业费，物业费的计算日期是2019年1月1日至2019年12月30日。而按照双方签订的租赁合同需要提前15日缴纳下一季度的租金，所以上诉人于2018年12月14日向罗轶打款的是2019年一季度的资金，不能认定罗轶是2018年12月14日就交房与上诉人。2.罗轶与开发商签订的商品房购房合同约定的收房时间是2019年12月30日，罗轶提前办理了收房手续，而物业公司并没有交房给罗轶，在物业公司办理相关手续时，物业公司也明确表示商铺没有安装水表，不能进场装修。3.上诉人于2018年12月30日才接到物业公司的通知可以办理入场装修手续，之前的15天无法进驻商铺进行装修施工，不能认定罗轶于2018年12月14日就交房与上诉人。4.根据交费记录和微信聊天记录可证明被上诉人罗轶认可房屋租期是从2019年1月1日开始计算，在诉讼中，被上诉人歪曲事实。罗轶辩称：1.上诉人无理由要求退还押金10000元，一审判决查明事实很清楚，双方在合同中作了明确约定。2.上诉人于2020年3月30日主动提出自愿解除合同，根据合同约定，上诉人无理由要求被上诉人赔偿所谓的装修费60000元。3.物业公司表示收房后就可以办理装修手续，但需要提供装修公司营业执照、资质证书、房屋装修设计图纸、装修方案等资料，由物业管理公司工程部进行技术会审，经批准后方可缴纳装修押金进行入场装修，上诉人所说的2019年1月3日是缴纳装修押金时间，并不是收房时间，因为从上诉人接收门面到开始装修是需要走流程的。原审被告卓伴公司述称：2018年9月11日，被上诉人承诺2018年10月就可以交房，实际上2018年10月份开发商交付的是门面上面的住房，并不是商铺。上诉人与被上诉人于2018年12月14日办理收房手续后，物业公司以没有水表为由一直不让卓伴公司办理装修手续，所以一直无法进行入场装修。罗轶向一审法院起诉请求：1.判令曹辉、卓伴公司向罗轶支付免租期房租31600元（2019年1月1日至2019年4月1日）；2.判令曹辉、卓伴公司向罗轶支付空置期房租35550元（2020年4月6日至2020年8月15日）；3.判令曹辉、卓伴公司向罗轶支付出租广告费600元；4.判令曹辉、卓伴公司向罗轶支付物业费964元（2020年4月1日至2020年7月15日）；5.判令曹辉、卓伴公司支付欠付的租金6056.6元（2020年3月14日至2020年4月5日）；6.判令曹辉、卓伴公司支付罗轶的中介费7900元；7.判令曹辉、卓伴公司支付给罗轶造成的水电、墙体修复损失费10000元；8.判令曹辉、卓伴公司承担本案全部诉讼费用。曹辉、卓伴公司向一审法院提出反诉请求：1.判令罗轶退还房屋租赁押金10000元；2.判令罗轶赔偿曹辉、卓伴公司因其单方强行收回商铺所产生的装修损失60000元；3.罗轶承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年5月17日，罗轶从卓越置业集团（长沙）有限公司购得涉案位于长沙市岳麓区××路××号××小区××期××栋××号房。2018年9月11日，罗轶（甲方）与曹辉（乙方）签订一份《房屋租赁合同（商业）》，约定：甲方将上述房屋出租给乙方使用，用途为商业。租赁期限为8年，从2018年11月1日至2026年1月31日止，甲方应于2018年11月1日将门面交付给乙方，供乙方装修。（按实际交房时间推算8年租期）。租金为首年7900元／月，租金从第三年起每年递增5%。付款方式为按季支付。为保证乙方在租赁期间不违反合同约定，在签订合同之日，乙方需要一次性向甲方支付10000元押金。若合同期满，乙方无违约行为，甲方将押金全数归还乙方，若因乙方违约导致合同终止的，押金不予退还，若因甲方违约导致合同终止的，甲方需双倍返还押金给乙方。乙方在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述房屋进行装修，但是需要征得甲方同意，因装修发生的一切费用由乙方自行承担。若乙方根据营业需要对门面进行过拆墙、墙体开门（窗）等破坏门面封闭性或整体性的装修，在租赁期满或者解除合同时，乙方应当对门面的封闭性及整体性进行复原，否则甲方有权在押金中扣除该部分复原费用。租赁期内的经营所产生的所有税、费、安全、水、电、气、物业及因租房而产生的一切费用由乙方承担支付。乙方必须按时交付租金、押金，如有拖欠，按拖欠金额每日收取拖欠金额10%的违约金。乙方对其租赁期间添置的用于经营的所有可以移动、拆除的设备设施，应在租赁期满后3日内搬离，每逾期一日，乙方应按500元／日向甲方支付房屋占有使用费。乙方若未按约定交付租金、押金超过10日的，甲方有权解除合同。合同第七条约定：“其他约定（如果以上条款与本约定事项发生冲突的，则以本条款为准）1.免租期4个月，租金结算时间具体按交铺时间来算，租金方式为第一年按季度支付，从第三年开始按半年支付，在合同期内乙方有转让权，转租权，必须提前30天告知甲方。乙方租期到期后有优先续租权。2.租期第1-2年，租金7900元，租期3-4年8300元，租期5-6年8880元，租期7-8年9600元。3.自签订合同之日起，双方如未按合同执行，如有违约行为，需赔付对方30万元整”。上述租赁合同签订后，曹辉向罗轶支付了10000元押金。2018年12月15日，罗轶将涉案房屋交付给曹辉使用。曹辉同时租赁了与涉案商铺相邻的其他几个商铺，后曹辉将上述几个商铺一起装修后用于经营托管机构。合同履行过程中，曹辉分别于2018年12月15日向罗轶支付了第一季度的租金23700元及一年的物管费3349元，于2019年3月25日向罗轶支付了第二季度的租金7900元（含两个月免租期），于2019年6月25日向罗轶支付第三季度的租金23700元，于2019年9月25日向罗轶支付第三季度的租金7900元（含两个月免租期），于2019年12月31日向罗轶支付第四季度的租金23700元。2020年2月初，新冠肺炎疫情爆发，曹辉经营的托管培训机构因此而停业，曹辉亦未及时向罗轶支付下一季度房屋租金。2020年3月18日，曹辉向罗轶提交免租申请，要求减免部分租金，但罗轶未同意。后因曹辉未及时向罗轶支付下一季度租金，罗轶于2020年4月1日向曹辉、卓伴公司发出《商铺收回告知书》，该份告知书载明：“曹辉、响叮当托管公司：我方与贵司于2018年9月11日签订房屋租赁合同（商业），贵方租赁位于长沙市岳麓区××路××号××小区××期××栋××号商铺经营，现贵方拖欠租金，并明确表态不再承租，已构成违约。现正式通知贵方于告知发出当天解除租赁合同，我方依法保留追究贵方违约责任的权利，贵方需在4月5日内办妥商铺交接手续（包括付清所欠物业费及商铺清空等）。否则，你方遗留在商铺内全部物品视作遗弃物，我方有权自行处理，并收回商铺。”2020年4月5日，曹辉从涉案房屋中撤场并将涉案商铺内的中央空调、厨房用品等部分物品搬走。另查明：1.罗轶向物业公司支付了2020年4月1日至2020年7月14日的物业管理费。2.罗轶已于2020年7月将涉案商铺另行出租。一审法院认为，罗轶与曹辉签订的《房屋租赁合同（商业）》系合同双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，故罗轶主张卓伴公司承担合同义务，缺乏法律依据，该院不予支持。本案的争议焦点在于：租赁合同的起始时间以及合同解除时间的认定问题。根据《房屋租赁合同（商业）》约定，租期计算时间以实际交房时间为准。2018年12月14日，罗轶与曹辉至物业公司办理了交房手续。2018年12月15日，曹辉向罗轶支付了租金和物业管理费。曹辉抗辩认为2018年12月15日房屋水表尚未安装，物业公司不允许进场装修，不应认定为罗轶已履行交房义务。该院认为，曹辉自2018年12月15日起，曹辉即已可以进入该房屋，可以实现对涉案房屋的占有使用；曹辉向罗轶支付了租金，应视为双方已经按照合同履行各自的合同义务。故对曹辉上述抗辩意见,该院不予采信。涉案租赁合同的起算时间应当为2018年12月15日。2020年4月2日，因曹辉未按照合同履行交付租金的义务，罗轶通过微信向曹辉发出解除合同通知，并要求曹辉于2020年4月5日前搬离，曹辉对此予以同意并自行搬离涉案房屋。故该院认定《房屋租赁合同（商业）》于2020年4月5日解除。针对罗轶主张的各项诉讼请求及曹辉、卓伴公司提出的各项反诉请求，该院作出如下阐述：一、关于罗轶要求曹辉、卓伴公司支付房屋租金的诉请。1.关于2020年3月14日至2020年4月5日的租金，根据本案已经查明的事实，曹辉已经向罗轶支付完毕2018年12月15日至2020年3月14日期间的租金，而本案中曹辉于2020年4月5日从涉案房屋中搬离，故对2020年3月15日至2020年4月5日期间的租金，曹辉理应支付给罗轶。关于该期间的租金的具体计算，该院结合双方在合同中约定的租金标准计算为7900元/月÷30天×22天=5793.33元。2.关于罗轶主张的免租期的房屋租金，双方在合同中明确约定免租期为四个月，双方已按照合同约定实际履行。鉴于涉案合同系由罗轶主动解除，其主张曹辉支付免租期房租，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。二、关于罗轶要求曹辉、卓伴公司支付物业费的诉请。根据合同约定，租赁期间内所产生的物业费由曹辉自行承担。曹辉已付清2020年4月1日前的物业费，而曹辉于2020年4月5日从涉案房屋中搬离，故曹辉应当支付2020年4月1日至2020年4月5日期间的物业费。因罗轶已经代替曹辉垫付了该期间的物业费，罗轶要求曹辉支付该期间的物业费，理由正当，该院予以支持。该期间的物业费根据罗轶提交的物业费收据计算为964元÷105天×5天=45.9元。对罗轶主张的2020年4月5日之后的物业费，因自该日之后罗轶已经将涉案房屋收回，曹辉并未实际占有使用该房屋，曹辉无需承担2020年4月5日之后的物业费，故对罗轶该部分诉请，该院不予支持。三、关于罗轶要求曹辉、卓伴公司支付空置期租金、广告费、中介费的诉请。关于空置期租金，本案中，曹辉在合同履行前期已经足额向罗轶支付了房屋租金并不存在恶意拖欠，且考虑到2020年年初新冠肺炎疫情的爆发致使曹辉、卓伴公司无法正常经营的客观实际情况，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条的规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，曹辉、卓伴公司的经营因受疫情的影响而停止，营业收入受到影响，最终导致无力支付租金而提前退租，但是罗轶在曹辉、卓伴公司撤离涉案房屋之前就已经向曹辉、卓伴公司送达了《商铺收回告知书》要求其于2020年4月5日搬离，曹辉亦按照要求于该日搬离，故罗轶主张的空置期租金，理据不足，该院不予支持。关于广告费、中介费，罗轶作为出租人，广告费、中介费并非出租房屋所必须支出的费用，且与曹辉提前退租的行为并无直接的关联，故对罗轶该项诉请，该院亦不予支持。四、关于罗轶要求曹辉、卓伴公司赔偿水电、墙体修复损失的诉请。罗轶并未向该院提交相应的修复票据等证据证明其已经实际对墙体进行修复以及支出的修复费用和修复的具体金额，且其已经将涉案门面另行出租，涉案门面已被案外人占有使用，涉案门面的水电、墙体修复是否由罗轶修复不得而知。另，曹辉尚有10000元押金在罗轶处，该院认为，曹辉支付的该笔押金足以弥补罗轶该项损失。故对罗轶该项诉请，该院不予支持。五、关于曹辉、卓伴公司要求罗轶退还租赁押金的反诉请求。根据双方签订的租赁合同中第二条第四款以及第四条第三款的约定，若因乙方违约导致合同终止的，押金不予退还。乙方在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述房屋进行装修，但是需要征得甲方同意，因装修发生的一切费用由乙方自行承担。若乙方根据营业需要对门面进行过拆墙、墙体开门（窗）等破坏门面封闭性或整体性的装修，在租赁期满或者解除合同时，乙方应当对门面的封闭性及整体性进行复原，否则甲方有权在押金中扣除该部分复原费用。如前文所述，因曹辉、卓伴公司未举证证明其已经对涉案门面的封闭性及整体性进行复原，而根据合同约定，其缴纳的押金可用于抵扣复原费用，故对曹辉、卓伴公司缴纳的该笔押金，罗轶无需再退还。六、关于曹辉、卓伴公司要求罗轶赔偿装修损失的反诉请求。因曹辉、卓伴公司未按照合同约定履行交租义务，罗轶向曹辉、卓伴公司发出了解除通知。曹辉、卓伴公司在收到解除通知后，自行对部分装修设施设备拆除并搬离。对于曹辉、卓伴公司所主张的装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但承租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。曹辉、卓伴公司并未能举证证明罗轶同意利用其装饰装修，对其主张要求罗轶赔偿装修损失，缺乏法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十二条、第一百零七条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决如下：一、限曹辉于本判决生效之日起十日内向罗轶支付租金5793.33元、物业费45.9元；二、驳回罗轶的其他诉讼请求；三、驳回曹辉、湖南卓伴教育咨询有限公司的全部反诉请求。本案本诉案件受理费减半收取759元、反诉案件受理费减半收取775元，由罗轶负担534元，由曹辉负担1000元。二审中，上诉人曹辉向本院提交了一张录像光盘，以证明被上诉人罗轶于2020年3月30日将案涉商铺上锁，致使上诉人无法使用房屋；被上诉人罗轶向本院提交了一份录像光盘，以证明上诉人收房后至入场装修有一段时间差，须由物业公司审核上诉人提交的材料合格后方可进场装修。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。经审查，上诉人与被上诉人提交的证据均真实、合法，本院结合其他证据对其证明力予以综合认定。本院二审查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为罗轶应否向曹辉退还租房押金并赔偿装修损失。经审查，上诉人曹辉（乙方）与被上诉人罗轶（甲方）在案涉《房屋租赁合同（商业）》中明确约定，若乙方违约导致合同终止的，押金不予退还。该合同因曹辉未按约定履行支付租金的义务而在合同期限届满前终止，故罗轶可依双方约定不予退还租房押金给曹辉。另，曹辉在收到罗轶发出的《商铺收回告知书》后，于2020年4月5日搬离案涉租赁商铺，对于装饰装修残值的处理亦未达成一致合意，曹辉亦未举证证明罗轶同意利用其装饰装修，且案涉租赁合同的解除系曹辉不按约定支付租金所致，故曹辉要求罗轶赔偿装修损失的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人曹辉的上诉理由不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。本案二审受理费1550元，由上诉人曹辉负担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  何 鑫审判员  黄红萍二〇二一年七月二十八日书记员  龙国梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。