河北省唐山高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0291民初410号 原告：唐山鼎拓商贸有限公司，住所地唐山高新区龙泽北路大陆阳光**。 法定代表人：孙俊杰，职务：总经理。 委托诉讼代理人：蒋彤彤，河北陈玉哲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李易临，河北陈玉哲律师事务所实习律师。 被告：熊野，男，1985年1月13日出生，汉族，住唐山市路**。 委托诉讼代理人：孙婧，河北渡航律师事务所律师。 原告唐山鼎拓商贸有限公司与被告熊野租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月22日作出（2020）冀0291民初152号民事判决。熊野不服该判决，向河北省唐山市中级人民法院提起上诉。河北省唐山市中级人民法院于2020年12月25日作出（2020）冀02民终6926号民事裁定书，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2021年4月21日公开开庭进行了审理。原告唐山鼎拓商贸有限公司的委托诉讼代理人蒋彤彤、李易临，被告熊野及委托诉讼代理人孙婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐山鼎拓商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告租赁费20万元，并自2018年11月1日起，以20万元为基数按照月利率2%的标准向原告支付逾期付款违约金，直至付清全部款项之日止；2.被告立即腾空并返还坐落于，并自2019年11月1日起按照20万元／年的标准向原告支付占用租赁物期间的费用，直至房屋腾空返还给原告之日止；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年11月1日，原、被告签订了一份《租赁合同》，合同约定，原告将坐落于出租给被告，货栈／商铺名称为“老熊精品”，租赁期限3年，自2016年11月1日起至2019年10月31日止。承租费每年16万元，一年一付，被告于合同签订之日支付第一年租金，此后每年到期日前15日内交付次年租赁费。若被告未按时向原告支付租赁费，每逾期一天，被告除付清租赁费外，每天向原告支付所欠租赁费1%的违约金，超过60日，原告有权解除合同，收回货栈／商铺。双方还约定，被告自与原告签订此合同起，与唐山盛华世家仓储购物有限公司签署的原合同作废。若履行合同过程中发生争议的，向原告所在地人民法院提起诉讼。后经原、被告双方协商一致，租赁费由16万元／年变更为20万元／年，但被告仅按时足额缴纳了2018年10月31日前的租赁费。原告虽多次催要，但被告至今未缴纳2018年11月1日至2019年10月31日期间的租赁费。现租赁期限已届满，被告不仅拖欠原告租赁期内的租赁费，而且仍然占有使用租赁房屋不予返还，故被告还应向原告支付占有使用租赁物期间的费用，直至返还租赁房屋之日止。因租赁合同约定的逾期付款违约金过高，原告自愿按照月利率2%的标准向被告主张违约金。 熊野辩称，一、答辩人与被答辩人的合同是在被胁迫的情况下签订的，不是答辩人真实意思表示。答辩人与被答辩人在2016年签订的合同，是在被被答辩人黑恶势力胁迫下签订的，这违反了民法典中的公平公正原则，应属无效合同。2014年答辩人被盛华果品以“交二免三”的优惠政策招商到盛华果品市场，并签署了租赁合同，全额缴纳了两年租金视为交付五年的全部租金40万元，即8万元/年。但在2016年8月初，当时果品的负责人说租金可能还要交，答辩人说凭啥啊，天变了，他说黑社会来了，让答辩人先看看，胡子哥正闹腾呢，可能要挨收拾。没过几天在2016年8月9日晚就发生了租户胡子哥一家被打事件。胡子哥一家几口被打的全身多处骨折之后，被答辩人大肆渲染，每天有十几个社会闲散人员，统一着装，在市场制造恐怖气氛。基于此，商户才被迫在已经交了一份租金的情况下，又不得不补签的合同。在此期间，商户受尽了各种欺辱，并且被答辩人房租想怎么收就怎么收。至此，答辩人才被迫与被答辩人签订了一份与盛华租赁合同租期几乎一致的租赁合同，又交了一份租金，盛华果品的商户也和答辩人一样租一个地方交两份租子，答辩人与被答辩人的租赁合同应为无效合同。被答辩人对于盛华果品商户租金一事上从未有过合理的解决方案，商户被迫签订合同后，被答辩人无视盛华的建议解决重复收租一事，反而是在被答辩人的租赁合同上直接将原盛华的租赁合同作废，并逼迫商户将原来跟盛华签订的合同撕毁，这点也侧面反映了被答辩人胁迫商户签订合同这一情况。作为商户之一，答辩人实在是不能接受交了一份租金再多交一份租金，如果被答辩人再将盛华的出租权再转让给第三方，那商户是不是还得交第三份租金？被答辩人与商户签订租赁合同的行为就是披着合法行为的外衣，实施违法行为，这种行为已经严重扰乱了市场秩序，是不应当受到法律保护的。老百姓交一份钱，为啥还要交一份钱，这怎么从天理、国法上说的过去？难道天下就没有说理的地方；二、被答辩人违反合同约定对答辩人店实施断水断电，并且后期搬空盛华果品市场导致市场经营环境和氛围大受影响，直接造成答辩人重大损失。在2019年6月5日，被答辩人将商户威逼利诱到了由被答辩人经营的天地福农市场进行垄断性经营，导致盛华果品关门，无人敢营业，答辩人没有按照被答辩人的要求搬到天地福农市场，被答辩人将盛华搬空后，答辩人赖以生存的批发市场环境已不复存在，被答辩人的行为使答辩人经营产生了巨大损失，而且也自此被答辩人开始记恨答辩人。答辩人所在区域，实际上是由盛华果品控制，并提供物业服务，被答辩人在明知果品商户经营必须依靠水电的情况下，仍在10月16日强行对答辩人店铺进行断水断电，导致答辩人水果损失十几万元，之后直到现在，被答辩人也没有给答辩人提供过水电物业等服务，是盛华果品人员给答辩人提供的水电，冷库是水果批发的根本，被答辩人的上述行为不但违反了合同约定，还应对其行为造成的损失进行赔偿；三、退一万步说，就按被胁迫实际履行的，答辩人给被答辩人缴纳的是43万元3年的足额租金，答辩人没有违约。第一次交租金是2016年10月28日缴纳23万元，租金为2016年4月1日至2017年10月31日，共计19个月，每年是14万，而在租期开始前就缴纳多达7个月的租金也是被答辩人胁迫的另一个表现。第二次交租金是2017年11月3日，缴纳租赁费20万元，按照实际履行的14万元/年，答辩人已经足额缴纳了3年的租金，不存在违约。被答辩人在2019年9月21日才开始催收租金，被答辩人认定答辩人已缴纳完毕租赁合同全部租金这一事实，被答辩人为什么2018年不催收租金，要在答辩人没有顺从被答辩人的意见搬到南市场后的2019年9月才开始催要租金，这恰恰是被答辩人记恨答辩人后重新索要租金对答辩人进行打击；四、被答辩人违反合同收取七个月租金，该部分应抵顶后期租金或予以退还。答辩人与被答辩人签订的租赁合同期限是2016年11月1日至2019年10月31日。而被答辩人2016年10月28日收取答辩人租赁费23万元，注明该费用为2016年4月1日至2017年10月31日。该费用包含了答辩人与被答辩人订立合同前7个月租金（2016年4月1日至2016年10月31日），该部分租金应抵顶后期租金或退还。被答辩人收款在前，签订合同在后，按照双方租赁合同内容，答辩人根本不拖欠被答辩人租金，甚至存在被答辩人多收租金的情况；五、由于被答辩人违约，不为案涉房产供水供电，市场环境不复存在，水果批发赖以生存的条件不能达成，原有签订合同的商业基础不复存在，被答辩人已经没有为答辩人提供商圈氛围，导致生存环境下降，经济收入减少的不能再少，双方签订租赁协议的合同目的无法实现，答辩人可以不付或少付租金，况且在2021年6月30日后被答辩人不再享有盛华果品市场的出租权，答辩人更无需向没有出租权的被答辩人支付任何费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于原告提交的《场地使用协议》、（2018）冀0291民初580号民事判决书、（2019）冀02民终2029号民事判决书，能够证明原告对案涉租赁物享有经营管理权，有权向被告方收取租金，本院对该证据证明目的予以采信；2.关于原、被告签订的《租赁合同》，被告称该《租赁合同》系在被胁迫的前提下签订的，被告需进一步提供证据证明被胁迫事实，被告未能提供相应证据，本院对该《租赁合同》的真实性予以采信。3.关于原告提交的金额为20万元的收据及刷卡凭条，原告据此主张租赁费经原、被告协商一致由16万元/年变更为20万元/年，被告认为该收据上的交款人不是被告本人，是案外人郭杰，其无权对租赁合同的租金进行变更，本院对该证据的证明目的不予采信；4.关于被告提交的其与案外人唐山盛华世家仓储购物有限公司签订的《租赁合同》，被告主张其已经一次性交付40万元租金，租赁期为2014年4月1日至2019年3月31日，原告认为该合同系被告与案外人签订的，与原告无关，被告不能以其对案外人的抗辩向原告主张权利，因合同具有相对性，本院对被告的证明目的不予采信；5.关于被告提交的金额为23万元的收据，被告认为租赁日期为2016年4月1日至2017年10月31日，租期为19个月，租金标准应为每年14万元多一点，原告在收据中载明19个月租金23万元，是对租金实际履行标准的真实意思表示，同时证明了被告向原告多交了7个月租金。原告对该收据真实性无异议，不认可其证明目的，本院认为，因《租赁合同》明确约定年租金为16万元，对被告主张年租金为14万元多一点的证明目的不予认定，对被告主张原告多收了7万元租金的证明目的予以认定；6.关于被告提交的案涉商铺水电费收据，被告称原告于2019年10月16日不再给案涉房屋供水电，违反了租赁合同约定的义务，原告称案涉的两个商铺仍是由原告管理和经营，认为该证据与本案无关，且不能证实真实性。因收据中显示的收款人为案外人盛唐物业管理部，无法核实收款人与原、被告关系，对该项证据不予认定；7.关于被告提交的盛华果品市场实际经营状况的照片，被告主张由于原告对该市场的控制导致没有批发市场的正常经营状态，原告不认可其证明目的，因被告未能提供证据证明市场萧条是由原告原因造成的，本院对该证据证明目的不予采信；8.关于被告提交的（2018）冀0291刑初90号刑事判决书、（2018）冀02刑终503号刑事判决书，被告称果品商户是基于上述判决等恶性事件，害怕被原告报复，被迫与原告签订的租赁合同，原告称判决内容与原告毫无关系，无法证实其与合同签订有关，本院认为以上两份判决均未涉及到原告，对被告的证明目的不予采信。 经审理查明：2014年4月1日，案外人唐山盛华世家仓储购物有限公司作为出租方（甲方）与被告熊野作为承租方（乙方）签订了《租赁合同》，约定甲方将位于北外环路以北，盛华果品批发市场内，第G-11/12号货栈/商铺出租给乙方，货栈/商铺名称为老熊精品，承租期限五年，自2014年4月1日起至2019年3月31日止，年租金20万元，乙方一次性缴纳两年租金40万元，甲方免收余下三年租金。合同签订后，被告共计向唐山盛华世家仓储购物有限公司支付了租金40万元，并对其租赁的货栈/商铺进行了装饰、装修并经营使用至今。2016年7月1日，案外人唐山盛华果品市场管理有限公司与原告唐山鼎拓商贸有限公司签订《场地使用协议》，约定唐山盛华果品市场管理有限公司将唐山盛华世家果品批发市场整体场地交由原告有偿使用，同意将该场地的经营管理和收益权给原告，同意原告在本场地拥有以对外招商、场地分包、分割转租等方式开展水果批发零售类经营活动，并收取相应费用的权利，期限为自2016年7月1日至2021年6月30日，年度场地使用费500万元。2016年11月1日，原告唐山鼎拓商贸有限公司作为出租方（甲方）与熊野作为承租方（乙方）就货栈/商铺的租赁使用问题，重新签订了《租赁合同》，约定甲方将位于北外环路以北，盛华果品批发市场内，第G-11、12号货栈/商铺出租给乙方，货栈/商铺名称为老熊精品，承租期限三年，自2016年11月1日至2019年10月31日，乙方承租费用每年16万元，一年一付，乙方于合同签订之日支付第一年租金，以后每年到期日前15天内交付次年租赁费；如乙方未按时向甲方支付租赁费，每逾期一天，乙方除付清租赁费外，每天向甲方支付所欠租赁费1%的违约金，超过60日甲方有权解除合同，收回货栈/商铺；附加备注：承租方自与唐山鼎拓商贸有限公司签订此合同起，与唐山盛华世家仓储购物有限公司签署的原合同作废。2016年10月28日，被告通过手机银行向原告转账23万元，原告为被告开具收据一张，内容为今收到老熊精品交来租金（2016年4月1日至2017年10月31日）人民币贰拾叁万元整，该收据收款人处有熊野签字。2017年11月3日，案外人郭杰通过熊野父亲熊振利的中国农业银行账户向原告刷卡支付租金20万元，原告开具了收据一张，内容为：“今收到老熊精品交来租金（2017.11.1-2018.10.31）人民币贰拾万元整。”该收据收款人处及刷卡凭条持卡人处均有郭杰签名。原告分别于2019年9月21日、2019年10月1日、2019年10月9日、2019年10月22日向被告发出《房屋租赁费催缴通知》，通知被告货栈租期即将到期，如需继续租赁请签订续租协议并补缴2018-2019年度所欠20万元租赁费用，否则，市场有权收回货栈。其中，2019年10月9日通知显示如果不续租补缴欠费，原告将于10月16日对被告停止供水供电。2021年2月8日，原告向被告发出《房屋租赁费催缴及调整房租的通知》，通知被告其租赁的客栈已到期，如继续租赁经营，需签订续租协议并补缴欠费，同时对被告租赁的货栈租金调整到30万元。 另查明，2018年7月23日，唐山鼎拓商贸有限公司曾向本院提起诉讼，请求确认唐山盛华果品市场管理有限公司向其发出的《唐山盛华果品市场管理有限公司关于终止与唐山鼎拓商贸有限公司继续履行的函》不发生解除合同的效力，要求唐山盛华果品市场管理有限公司继续履行双方签订的《场地使用协议》。该案审理过程中，唐山盛华果品市场管理有限公司提出反诉，要求解除2016年7月1日与唐山鼎拓商贸有限公司签订的《场地使用协议》，唐山鼎拓商贸有限公司立即返还租赁场地，撤出所有人员。2018年12月19日，本院作出（2018）冀0291民初580号民事判决，支持了唐山鼎拓商贸有限公司诉讼请求，驳回了唐山盛华果品市场管理有限公司的反诉请求。唐山盛华果品市场管理有限公司不服该判决，上诉至唐山市中级人民法院，唐山市中级人民法院于2019年5月13日作出（2019）冀02民终2029号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。 又查明，原盛华果品批发市场内大部分商户现已搬迁至唐山市路南区天地福农果品批发市场，被告现仍在盛华果品市场内经营水果批发生意。 本院认为，当事人对自己的主张应提供证据，证据不能证明待证事实，应承担不利后果。本案中，被告主张其与原告签订的《租赁合同》系受胁迫签订的，被告未能证明其受胁迫的事实，应承担举证不能的法律后果，原、被告均应全面履行《租赁合同》约定义务。 关于被告是否存在欠付租金的问题，原、被告《租赁合同》约定承租费每年为16万元，租赁期间自2016年11月1日至2019年10月31日。原告出具的收据中记载的租金为23万元，租期自2016年4月1日至2017年10月31日。原告称额外收取的7万元系依照原、被告约定，按照每个月1万元标准收取的。本院认为，原告于2016年7月1日取得盛华世家果品批发市场场地使用权，其不能对未取得相应权利土地的承租问题进行约定，也不能仅凭收据认定原、被告就2016年4月1日至2016年10月31日租金达成合意，被告缴纳的7万元租金应当在缴纳后续租金时予以抵扣。原告认为2017年11月3日收据中记载租金（2017.11.1-2018.10.31）为20万元，主张租金由16万元/年调整为20万元/年，本院认为，收据中交款人为案外人郭杰，不能仅凭收据认定原、被告口头约定将租金调整为20万元/年的事实，原告应按照《租赁合同》约定的16万元/年标准向被告收取租金。关于2018年11月1日至2019年10月31日期间的租赁费，该年度租赁费应为16万元，被告已缴纳的7万元租赁费应予以抵扣，被告在上一年度实际缴纳租赁费20万元，多出的4万元费用应予抵扣，截至2019年10月31日，被告欠原告租金5万元。《租赁合同》约定被告应于每年到期日前15日内交付次年租赁费，原告自2018年11月1日主张违约金，不违反法律规定，本院予以支持，原告主张将违约金的计算标准降至月利率2%，本院认为，原告主张的违约金标准过高，参照适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，按照一年期贷款市场报价利率4倍标准支持违约金。 原、被告签订的《租赁合同》约定租期于2019年10月31日到期。承租期间届满，承租人应当返还租赁物，故原告要求被告腾空并返还坐落于，理据充分，本院予以支持。承租期满后，被告仍占有使用租赁物，应按照《租赁合同》约定的标准即16万元／年向原告支付承租期间届满后（2019年11月1日）至腾退之日止的使用费用。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告熊野于本判决生效之日起十日内给付原告唐山鼎拓商贸有限公司租金5万元，并以5万元为基数，自2018年11月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行一年期贷款基准利率4倍支付违约金，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照一年期贷款市场报价利率4倍支付违约金； 二、被告熊野于本判决生效之日起十五日内腾空并返还坐落于；并按照16万元／年的标准向唐山鼎拓商贸有限公司支付自2019年11月1日起至货栈／商铺返还之日止的占用租赁物期间的费用； 三、驳回原告唐山鼎拓商贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5080元，由原告唐山鼎拓商贸有限公司负担4070元，由被告熊野负担1010元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  路新华 人民陪审员  刘国勇 人民陪审员  崔 晓 二〇二一年七月六日 法官 助理  刘 畅 书 记 员  王 丹