广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终5510号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈刚，男，1956年5月11日出生，汉族，住广东省深圳市××××××××××××，公民身份号码为360××××××××××××018。委托诉讼代理人：肖斐斐，广东海涵律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯帏，广东海涵律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：卢云，女，1984年11月20日出生，汉族，住浙江省宁波市××××××××××××××××××××××，公民身份号码为421××××××××××××626。原审第三人：东莞市金置房地产中介有限公司。住所地：广东省东莞市××××××蓝山××××××××1幢、2××××商铺。统一社会信用代码：914××××××××××519XY。法定代表人：陈某1。上诉陈刚因与被上诉人卢云、原审第三人东莞市金置房地产中介有限公司（以下简称金置公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初11890号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。卢云向一审法院起诉请求：1.陈刚继续履行卢云、陈刚、金置公司于2019年11月26日签订的《房地产买卖合同及居间服务合同》,配合办理一次性付款交易手续，即办理一次性付款尾款冻结手续后立即办理过户手续；2.陈刚支付卢云违约金（违约金从2020年5月19日开始计算，按照每日购房款的千分之一计算，暂计算至落款之日13950元）；3.陈刚承担卢云律师费45000元、担保费10500元；4.本案诉讼费由陈刚承担。陈刚向一审法院提起反诉请求：1.解除卢云与陈刚签订的《房地产买卖及居间服务合同》；2.卢云向陈刚支付违约金558000元；3.陈刚罚没卢云定金10000元；4.卢云承担陈刚律师办案费3000元、前期律师费17000元、后期律师费35000元以及定金损失50000元；共计673000元；5.本案案件受理费由卢云承担。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、陈刚应继续履行卢云、陈刚、东莞市金置房地产中介有限公司三方于2019年11月26日共同签订的《房地产买卖合同及居间服务合同》（编号：CK0000730），具体如下：陈刚应于判决发生法律效力之日起7日内协助卢云到房屋管理部门办理位于东莞市××××××××××××××××××××××××××××（房产证号：粤房地权证莞字第2300303191号）的产权过户手续，由此产生的税费由卢云承担；二、驳回卢云的其他诉讼请求；三、驳回陈刚的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费14926元、保全费5000元，由卢云负担597元，陈刚负担19329元；一审反诉案件受理费17252元，由陈刚负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初11890号民事判决。陈刚上诉请求：1.撤销（2020）粤1973民初11890号民事判决第一、三项，解除双方签订的《房地产买卖合同及居间服务合同》；2.卢云向陈刚支付违约金558000元；3.陈刚罚没卢云定金10000元；4.卢云承担陈刚律师办案费3000元、前期律师费17000元、后期律师费35000元以及定金损失50000元。以上合计673000元；5.本案一、二审案件受理费、反诉案件受理费及保全费均由卢云承担。事实和理由：一、因卢云未按照《房地产买卖合同及居间服务合同》约定时间取得同贷书，已构成违约。即使双方协商将支付房款的方式变更为一次性付款，也不影响认定卢云存在违约的客观事实，一审认定卢云不构成违约属于事实认定错误。案涉合同第九条第三款备注“2020年2月8日须要出同贷书”的条款有效，卢云未按该约定取得同贷书，构成重大违约。在2020年1月15日，卢云因征信问题不能取得同贷书，称变更为全款支付以及案涉合同同贷书条款作废。占慧娟回复称“确认改为全款支付2020年2月24日至2020年3月1日完成交易。”该回复内容指“房屋需在2020年2月24日至2020年3月1日完成交易”的前提下同意变为全款支付，并非作废同贷书条款，也未放弃追究违约责任。实际上，房屋也未能在2020年2月24日至2020年3月1日完成交易。此外，依据《中华人民共和国合同法》第七十八条的规定，只有双方对合同变更内容约定明确的前提下，才发生合同变更效果。一审认定双方对一次性付款流程存在争议，应推定双方未变更合同内容，案涉合同第九条第三款约定仍然有效。因此，卢云未取得同贷书构成严重违约是事实，也是纠纷发生的根本原因。二、因卢云违约导致房产迟延交易，至限购政策出台后，陈刚置换新房的合同目的无法实现。一审判决案涉房产继续交易，对陈刚不公平。陈刚出让案涉房产的目的为购置东莞市××××××××××××新房，改善生活环境且方便上下班，但因卢云逾期取得同贷书、逾期交易导致陈刚被新房开发商罚没50000元，更导致陈刚因2020年7月25日限购政策出台无法在东莞购置新房。卢云的违约行为，不仅侵害陈刚的预期利益、造成实际损失，更是导致陈刚购置新房的合同目的无法实现。陈刚特意要求在备注中约定“买方同贷书需要在2020年2月8日前出来”，在协商变更支付方式时也强调“需在2020年2月24日至2020年3月1日完成交易”上述约定是为了保障预期利益，确保取得购置新房的资金。若一审法院仍然支持将案涉房产转让给卢云，陈刚无法在东莞地区、深圳龙岗区买房，相当于将因卢云的违约导致案涉房产迟延交易的风险，全部转移给陈刚承担。三、卢云提起本案诉讼后，限购政策出台时段才付清尾款，存在明显恶意。卢云提起本案诉讼时，其除了违反案涉合同第九条第三款的约定外，还违反案涉合同第三条第二款“第二部分房款人民币1020000元于转移登记当天以现金或银行转账方式支付给卖方”的约定，卢云在未取得同贷书、未按案涉合同第三条第二款约定付清房款的情况下，提起本案诉讼并保全案涉房产。陈刚认为卢云起诉时要求陈刚配合过户案涉房产明显不合理，陈刚在限购令出台前三次催促卢云限期付清房屋尾款，但是卢云无故拖延，直至限购令出台时段于2020年7月13日支付剩余1950000元房款，在付清前陈刚已三次要求卢云付清房款，否则一次性付款承诺收回。可见，卢云存在明显恶意。四、一审未查明案涉合同是否可以继续履行，直接判令继续履行缺乏事实和法律依据。一审法院判令继续履行合同属于法律适用错误，会导致合同无法实际履行，也违反公平原则。1.2020年7月25日，东莞市住房出台限购政策《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，卢云属于限购范围内，丧失了购房资格。一审法院判令双方继续履行合同，违反广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法【2012】240号）第一条第11项规定。若双方继续履行合同，因东莞市的限购政策将导致案涉房产事实上无法过户至卢云名下，无法从根本上定纷止争。2.一审判令继续履行合同显失公平。在卢云未能取得同贷书时，陈刚有权立即解除合同并追究卢云的违约责任。但陈刚持宽容态度在未影响购置新房的情况下选择不解除。然而，正因卢云上述的严重违约行为致使案涉房产交易严重逾期，导致2020年7月25日限购政策出台时仍未交易，该政策变化非双方能预见，若继续履行合同将导致不利后果均归于诚信履行合同的陈刚。卢云辩称：一、卢云没有违约，依法不应承担违约责任。1.未能取得同贷书不构成违约。在卢云提出变更支付房款方式时，陈刚的妻子占慧娟明确回复“确认改为全款支付”故根据《中华人民共和国合同法》第七十七条、《中华人民共和国民法典》第五百四十三条的规定，合同条款已经双方协商同意变更。2.卢云支付后期房款没有违约。卢云分三次支付了房款2790000元，已经付清全部房款。2020年5月18日，卢云和中介机构为了保证购房资金的安全，要求办理资金冻结后过户，待买家新房产证出来后解冻资金，合情合理，且对陈刚的利益没有影响，陈刚单方提出先付款后过户系恶意阻止卢云付款，陈刚提出付清房款后过户未经卢云同意，卢云于2020年7月13日付清房款尾款1950000元，不构成违约，陈刚应协助卢云办理房屋过户手续。二、一审判决陈刚继续履行合同合法。地方政府出台相关限购政策，非卢云能够预见，经咨询当地政府有关部门，本案房屋过户不受该政策影响。若2020年5月18日陈刚按此前金置公司工作人员告知的一次性付款流程办理，能够在限购政策出台前办结所有手续。陈刚怠于履行协助房屋过户义务，导致无法购买房屋系其自身过错，与卢云无关。金置公司未在法定期限内向本院提交书面陈述意见。陈刚二审期间向本院提交以下证据：高德导航截图，拟证明陈刚的工作地点与案涉房产相距不到两公里，陈刚转让房产为了购买的新房位于东莞市××××××，与陈刚的工作地点相距两公里，但因限购政策不能购置新房，若判令案涉房产继续履行，将导致卢云违约产生的迟延交易的政策风险全部归于陈刚承担。卢云、金置公司均未对此发表质证意见，亦均未向本院提交新证据。另查明，2021年2月27日出台的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（东建[2021]6号）规定，自本通知施行之日起，非本市户籍居民家庭在本市购买第二套商品住房（新建商品住房或二手商品住房），须在购房之日前四年内在在本市逐月连续缴纳社保满三年。本院认为,本案系房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据当事人的上诉意见，本案的争议焦点是:案涉房屋买卖合同应否继续履行。对此，本院分析如下：卢云、陈刚、金置公司三方于2019年11月26日签订的《房地产买卖合同及居间服务合同》是各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同约定的付款方式为签订合同当日支付定金100000元，首期款1020000元于转移登记当天支付，余款1670000元由买方采取银行按揭贷款支付，并约定买方同贷书需在2020年2月8日前出。卢云按期向陈刚支付了定金，双方未按照前述约定办理转移登记并支付首期款，而是先行办理银行按揭贷款手续，但办理贷款未果。关于办理贷款未果的原因，根据微信聊天记录显示，陈刚一方不同意在农业银行办理贷款手续，而更换的其他银行以卢云银行流水问题未审批通过。在此情况下，经卢云提议，陈刚一方同意双方变更付款方式为一次性付款。由此可见，双方经协商一致对《房地产买卖合同及居间服务合同》关于付款方式等合同内容进行了变更。陈刚上诉主张卢云未按合同约定期限支付首期款及办理同贷书构成违约，缺乏理据，本院不予采信。在变更付款方式后，双方对一次性付款的具体流程未进行明确约定，卢云为保障其合法权益，在陈刚一方未按金置公司的要求先做资金监管再进行过户的情况下，暂不支付剩余房款，并无过错。后卢云分别于2020年5月18日、2020年7月13日向陈刚一方支付了全部剩余房款共计2690000元，履行了其全部付款义务。根据《房地产买卖合同及居间服务合同》的约定，陈刚应当在收到全部购房款3日内交付房屋。陈刚上诉主张因卢云违约，在2020年7月25日东莞市限购政策出台后，导致其出售案涉房屋置换新房的合同目的无法实现。承前所述，卢云并不存在违约情形，且卢云支付全部购房款是在2020年7月25日东莞市限购政策出台前，并不影响陈刚实现案涉合同目的，故对陈刚的该主张，本院亦不予采信。综上所述，卢云在已经支付全额购房款的情况下有权要求陈刚继续履行案涉房屋买卖合同。案涉《房地产买卖合同及居间服务合同》及卢云支付全部购房款的时间均早于东莞市限购政策，且卢云明确表示在清楚限购政策及自愿承担相应风险的情况下仍要求继续履行案涉合同，故卢云要求陈刚继续履行合同并协助其办理过户手续，合法有据，一审认定并无不当，本院予以维持。陈刚主张解除案涉合同并要求卢云承担违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人陈刚的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34504元，由上诉人陈刚负担（已预交）。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  邓潮辉审判员  林 静审判员  陈美苑二〇二一年七月十九日书记员  李慧英曾梓珊