广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初470号原告（反诉被告）：罗志飞，男，1974年6月10日出生，汉族，身份证住址广东省四会市。委托诉讼代理人：周剑慧，广东国盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾雯姗，广东国盟律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：黎国章，男，1964年12月30日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：马状立，广东宏普律师事务所律师。原告（反诉被告，下称原告）罗志飞与被告（反诉原告，下称被告）黎国章土地租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗志飞的委托诉讼代理人周剑慧、曾雯姗，被告黎国章的委托诉讼代理人马状立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗志飞向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2020年1月14日签订的《租赁土地合同》自2020年3月31日起解除；2.被告向原告退还租金48000元；3.被告向原告返还保证金48000元保证金；4.被告承担因其违约行为给原告造成的直接经济损失73890元；5.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由如下：原告系外地来穗经商人员，经他人介绍认识被告，得知被告有可提供出租的土地用于堆放沙石，见面后双方对承租地块的租金、用途、租赁时间等确认后，原告与被告于2020年1月14日签订案涉《租赁土地合同》，约定甲方将106国道以东的土地（土名潭料）租赁给乙方（原告），租赁面积总共8000平方米，租金每月每平方米6元整。租赁期限自2020年1月14日至2021年1月14日止。合同签订后，甲方收取乙方48000元作为保证金，保证金合同期满后退回乙方。合同签订当日双方口头约定免租期为两个月，原告自2020年3月份开始缴纳租金。原告在双方合同签订后，按照双方约定向被告支付了一个月（2020年3月）的租金48000元及保证金48000元，履行了案涉《租赁土地合同》约定的义务，但被告却将已收取的租金误写为2020年1月租金，原告曾提出异议，被告却以修改麻烦且表示有其他在场人可以作证为由并未予以修改。双方合同签订后恰逢新冠疫情的影响，原告一直未正式使用案涉地块，后于2020年3月中才开始在案涉地块从事清理、回填等作业，当清场和回填工作将近完成，原告开始使用案涉地块堆放材料时，却被城管阻却。城管告知原告，案涉租赁地块早已进行国家征收，被告无权再行转租，原告无权使用，并发给原告《征拆通知》，要求原告将已堆放的材料限时全部清理。为此，原告无法正常使用案涉地块，就此原告曾多次与被告协商，要求被告解决上述问题，但被告均未予以回应。无奈多次与被告交涉无果，为不影响具体的项目进度产生更大的经济损失，原告只能将已堆放的物品重新安排人员及车辆运走，并支付相关的费用。因被告在租赁期内未能保证承租人租赁的土地可以正常使用，导致原告承租案涉《租赁土地合同》的合同目的无法实现，被告的行为已经构成根本违约，原告有权主张解除合同，并要求被告承担返还保证金、预付租金、赔偿损失的违约责任。被告黎国章答辩并提起反诉称：（2020）粤0111民初11333号民事判决书已判决涉案租赁合同合法有效，合同已于2021年1月14日履行完毕，不存在需要解除的问题。原告的第二项诉讼请求已经在之前的案件中进行处理，原告使用案涉地块，即需要支付租金，不存在需要退还的问题。因原告违约，被告有权不予退还租赁保证金，原告至今仍拖欠租金，故被告有权没收租赁保证金。因双方签订的租赁合同合法有效，合同租赁期已满，被告已完全履行出租方的义务，原告尚未履行给付租金的义务，除去生效判决已处理的租金外，原告至今仍拖欠6至12月份的租金。故提出反诉请求如下：1.确认《租赁土地合同》有效；2.原告向被告支付6至12月份租金共计336000元；3.判令原告向被告支付逾期滞纳金33600元；4.判决被告无须退还原告保证金48000元。针对被告黎国章的反诉请求，原告罗志飞辩称：案涉地块在合同签订以前已经纳入国家征收范围，且被告已经知晓征收的情况，却故意隐瞒原告该实际情况导致合同目的无法实现。因此被告反诉所主张的租金及滞纳金应不予支持。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对当事人提交的《土地承包合同》、《租赁土地合同》、收据、转账记录、民事判决书等予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2001年4月1日，黎国章与新市镇望岗村第十二社签订《土地承包合同》，约定新市镇望岗村第十二社将106国道以东约200米外的土地（土名称谭料）25.2亩转包给黎国章种植花卉使用，承包期二十年，从2001年4月1日起至2021年4月1日。2020年1月14日，罗志飞（乙方）与黎国章（甲方）签订《租赁土地合同》，约定：甲方将106国道以东的土地（土名潭料）【以下简称案涉地块】租赁给乙方。租赁面积8000平方米，租期一年，自2020年1月14日起至2021年1月14日止。每月每平方6元。合同签订之日，甲方收取乙方48000元保证金。租金在每月10号前缴付一次，逾期缴付滞纳金10%。乙方使用地块时，所发生的一切法律上的责任及其他责任由乙方负责，与甲方无关等。上述合同签订后，黎国章将案涉地块交付给罗志飞，罗志飞在案涉地块上进行清理及回填场地等作业，并在案涉地块上堆放沙石。罗志飞提交的收据两份，分别载明“今收到罗志飞2020年1月份保证金48000元”、“今收到罗志飞2020年1月份场地费48000元”，经手人为黎国章。罗志飞主张2020年3月，城管部门工作人员两次到达案涉地块现场阻止其使用该地块，为证明其主张，罗志飞提交视频一段，但该视频时间很短，且无交谈内容，无法证实罗志飞的主张。罗志飞确认城管部门并未向其出具过具体行政文书。罗志飞还陈述，其在2020年4月份之后打算拉走案涉地块上堆放的沙石等物料，但黎国章以其未付清租金为由不允许其拉走。黎国章否认曾限制罗志飞拉走物料。另查明，2017年5月3日，广州市白云区国土资源和规划局发布了穗云国土征预字〔2017〕15号《征收土地预公告》，拟对案涉地块所在的广州市白云区嘉禾望岗周边地块征收作为政府储备用地。2020年1月19日，广州市人民政府征用土地办公室发布了《关于印发广州市白云区嘉禾望岗地铁周边地块及非住宅征收补偿工作方案征收补偿办法的通知》（云府〔2020〕3号）。罗志飞持律师调查令向广州市白云区人民政府嘉禾街道办事处调取了《测绘成果资料》及《嘉禾望岗地铁站周边地块收储项目望岗经济联合社建筑物征收补偿协议》，广州市白云区人民政府嘉禾街道办事处在律师调查令回执中表明：案涉地块属于《征拆通知》的适用范围。《征拆通知》是我街前期开展土地征收工作时所发材料，主要内容为告知相关利益人积极配合征收工作及时撤离退场，属于提示性告知，未创设新的权利和义务。2020年12月8日，广州市白云区人民政府嘉禾街道办事处与广州市白云区嘉禾街望岗经济联合社签订了《嘉禾望岗地铁站周边地块收储项目望岗经济联合社建筑物征收补偿协议》，该协议约定：本协议签订生效后，乙方收到补偿款后30天内，将本协议范围内的建筑物所有租户、商户及相关权益人全部清空，并甲乙双方签订清空场地移交书后交付甲方。本案审理过程中，黎国章陈述广州市白云区嘉禾街望岗经济联合社于2021年2月将案涉地块所在的征收区域移交给广州市白云区人民政府嘉禾街道办事处。2020年4月22日，罗志飞以黎国章为被告诉至本院，诉讼请求为：1.判令原被告签订的《租赁土地合同》无效；2.判令被告返还收取的48000元保证金；3.判决被告返还48000元租金；4.判决被告支付回填费、工人工资等52200元；5.被告承担本案的全部诉讼费用。黎国章在该案中提出反诉请求：1.确认原被告双方签订的《租赁土地合同》合法有效；2.判令原告向被告支付2020年2月份、3月份、4月份、5月份期间的租金共计192000元；3.判决原告向被告支付逾期滞纳金19200元。该案审理过程中，本院曾向广州市规划和自然资源局白云区分局发函查询涉案土地性质。2020年5月20日，广州市规划和自然资源局复函本院称，一、该地块已取得《集体土地所有证》，权利人为广州市白云区嘉禾街望岗村第十二经济合作社农民集体。二、该地块在《白云区功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）调整完善方案》中规划为建设用地。本院于2020年9月18日作出（2020）粤0111民初11333号民事判决书，本院在该案中认为：《租赁土地合同》合法有效，双方应恪守履行。罗志飞主张确认上述《租赁土地合同》无效的诉请本院不予支持。黎国章反诉要求确认上述《租赁土地合同》有效的诉请本院予以支持。基于《租赁土地合同》合法有效，双方应继续履行租赁合同，罗志飞要求黎国章返还保证金48000元及租金48000元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。……关于租金。因原告仅支付2020年1月租金，2020年2月至5月期间的租金并未支付，现被告要求原告支付上述期间的租金192000元（48000元/月×4个月）于法有据，本院予以支持。原告仅提供证人证言证实租金自2020年3月1日起算，并无其他证据予以佐证，本院不予采信等等。该案判决：一、确认罗志飞与黎国章于2020年1月14日签订的《租赁土地合同》合法有效；二、自本判决生效之日起三日内，罗志飞向黎国章支付2020年2月至5月期间的租金192000元及滞纳金19200元；三、驳回罗志飞的全部诉讼请求。罗志飞不服该判决，上诉至广州市中级人民法院，该院于2021年4月16日作出(2021)粤01民终285号民事判决书，该判决书认为：罗志飞向黎国章支付2020年1月的租金后，未支付2020年2月至5月的租金，构成违约，故黎国章诉请罗志飞支付2020年2月至5月的租金及双方约定的逾期付款滞纳金，事实及法律依据充分，一审法院予以支持正确。罗志飞提出租赁期间的前两个月免租，租金从2010年3月1日起计算的诉讼主张，在一、二审诉讼中均证据不足，故一审法院不予采信正确。该院判决驳回上诉，维持原判。本院认为：《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案属于民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，应适用民法典的规定。本院于2020年9月18日作出（2020）粤0111民初11333号民事判决书已确认罗志飞与黎国章于2020年1月14日签订的《租赁土地合同》合法有效，并认为双方应继续履行该租赁合同，并已判令罗志飞向黎国章支付2020年2月至5月期间的租金，现罗志飞要求确认双方《租赁土地合同》自2020年3月31日起解除缺乏事实依据，亦与生效判决的认定相左，本院对罗志飞的该项诉讼请求不予支持。罗志飞主张因涉案地块在双方签署《租赁土地合同》前已纳入国家征收范围，因此主张黎国章未提供合适的、可供使用的地块供其使用，构成根本违约。对此本院认为，征收土地预公告系对拟征收土地情况的预先公告，土地征收尚未正式批准，征地公告中也未禁止被征地人实施土地租赁行为。此外，从涉案《租赁土地合同》签订后黎国章能够向罗志飞交付案涉地块，罗志飞在该地块上进行作业等事实可知，征收土地预公告和征收补偿办法发布后，案涉地块仍未被征收及交付给征收单位。2020年12月8日，广州市白云区人民政府嘉禾街道办事处与广州市白云区嘉禾街望岗经济联合社签订的《嘉禾望岗地铁站周边地块收储项目望岗经济联合社建筑物征收补偿协议》，也约定本协议签订生效后，广州市白云区嘉禾街望岗经济联合社收到补偿款后30天内清空租户及相关权益人，并签订清空场地移交书，由此可知，场地实际移交前并不影响租户的使用。罗志飞现主张其城管部门工作人员阻拦其使用案涉地块，但未能提供证据证实；罗志飞主张黎国章阻拦其将案涉地块上的物品搬离，亦未能提供证据证实，其应当就此承担举证不能的不利责任，故在案涉地块上的物品占用案件地块的情况下，本院对黎国章要求罗志飞支付2020年6月至12月的租金336000元的诉讼请求予以支持。对于黎国章主张的滞纳金，因双方租赁期限届满前，双方就租赁合同的效力及履行问题涉诉，双方权利义务有待法院作出最终判决，故罗志飞未支付2020年6月至12月的租金事出有因，故本院对滞纳金不再支持。关于罗志飞要求退还租金48000元的诉讼请求，以及黎国章要求确认《租赁土地合同》有效的诉讼请求。因在（2020）粤0111民初11333号案件中已对此作出处理，罗志飞和黎国章在本案松再次起诉构成重复起诉，应裁定驳回起诉，本院将就此另行制作裁定书。关于罗志飞要求黎国章退还租赁保证金48000元的诉讼请求，（2020）粤0111民初11333号民事判决书虽然已驳回了罗志飞要求黎国章退还租赁保证金的诉讼请求，但该案中罗志飞系基于合同无效主张要求退还租赁保证金，现本院已认定租赁合同有效，且（2020）粤0111民初11333号民事判决书作出时，双方租赁合同尚未期满，现双方合同已经履行期满，基于新的事实，罗志飞的该项诉讼请求并不构成重复起诉，现罗志飞要求黎国章退还租赁保证金48000元的诉讼请求本院予以支持。因没收租赁保证金的违约责任的承担应当以合同提前解除作为前提，合同履行期满后，并不存在罗志飞违约导致合同提前解除的事实，本案中并不存在合同提前解除的事实，故黎国章要求没收租赁保证金48000元的反诉请求本院不予支持。关于罗志飞要求黎国章赔偿其经济损失73890元的诉讼请求。罗志飞虽然在（2020）粤0111民初11333号案件中亦提出要求黎国章赔偿其回填费、工人工资等52200元的诉讼主张，但其于该案中系基于主张合同无效提出的赔偿损失的诉讼请求，在本案中其系基于主张黎国章存在违约行为而提出要求黎国章赔偿其经济损失73890元的诉讼请求，基于诉的基础不同，罗志飞在本案中本项诉讼请求并不属于重复起诉。但由于黎国章并不存在违约行为，罗志飞的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零七条、第五百七十七条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，黎国章向罗志飞退还租赁保证金48000元；二、在本判决生效之日起三日内，罗志飞向黎国章支付2020年6月至12月期间的租金336000元；三、驳回罗志飞的其他诉讼请求；四、驳回黎国章的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1418.9元(罗志飞预交944元)，由罗志飞负担918.9元，黎国章负担500元；反诉受理费3782元（黎国章预交3782元），黎国章负担612元，罗志飞负担3170元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王丽美二〇二一年七月一日书记员  林嘉仪