安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖16民终1282号 上诉人（原审原告）：亳州亿都商城商业管理有限公司，住所地亳州市工业园区A区，统一社会信用代码91341600586128457F。 法定代表人：张晓金,该公司经理。 委托诉讼代理人：赵长利，安徽赵长利律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李岩珩，安徽赵长利律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：程效峰，男，1977年3月9日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 上诉人亳州亿都商城商业管理有限公司（以下简称亿都公司）因与被上诉人程效峰房屋租赁合同纠纷一案，不服亳州市谯城区人民法院（2020）皖1602民初594号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 亳州亿都商城商业管理有限公司上诉请求：一、请求维持判决书第一项“被告程效峰于本判决生效之日起十日内腾空位于亳州市光明西路与研发路交汇处的亳州市亿都国际商城A33幢201-206、217-221号399.71平方米的商铺并返还原告亳州亿都商城商业管理有限公司”；二、撤销判决第二项“驳回原告亳州亿都商城商业管理有限公司的其他诉讼请求”，改判：1、程效峰向亳州亿都商城商业管理有限公司支付逾期腾房占有使用费77365元（自2018年11月29日至2019年7月10止按合同项下日租赁费用的2倍计算），2019年7月10日之后的逾期腾房占有使用费按合同项下日租赁费用的2倍且每年递增10%继续计算至被告交出租赁物业为止；2、程效峰向毫州亿都商城商业管理有限公司支付逾期交还租赁物业期间的物业管理费7033元(按合同项下物业管理费的2倍自2018年11月29日起计算至2019年7月10日止),2019年7月10日之后的物业管理费按合同项下日物业管理费的2倍计算至被告交出租赁物业为止;三、诉讼费用由程效峰负担。事实与理由:上诉人对判决书第一项“被告程效峰于本判决生效之日起十日内腾空位于亳州市光明西路与研发路交汇处的亳州市亿都国际商城A33幢201-206、217-221号399.71m的商铺并返还原告亳州亿都商城商业管理有限公司”予以认可,但判决书第二项驳回上诉人主张的逾期腾房占用费及物业管理费的诉求存在错误,应予以改判,理由如下:一、原审部分事实认定不清。1、双方之间的租赁合同系在2018年11月28日到期终止而非解除。原审判决书第6页认定“双方签订的《租赁合同书》2018年11月28日到期,该合同已解除”“原告亿都公司应当知道双方签订的《租赁合同书》于2018年11月28日解除”,上诉人认为该部分事实认定不清，因为依据双方签订的《租赁合同书》,合同到期日是2018年11月28日。那么在2018年11月28日之后,合同系到期终止,而非解除。而“合同终止”和“合同解除”所导致的法律后果是完全不同的:本案中,由于租赁合同到期终止,双方之间便不再存续租赁合同关系,那么作为承租人的程效峰应当及时搬离、腾空房屋以便上诉人向其他人继续出租房屋、享有租金。但程效峰在房屋到期后拒不搬离,导致房屋无法对外出租,这实际上已经侵害了上诉人的财产权益。既然合同终止,自然不存在“按合同约定采取适当措施”的事实基础,原则上而言,上诉人可以使用任何合法措施要求程效峰停止侵权。而实际上,上诉人也一直在试图与程效峰沟通,希望其尽早搬离,只是未成功而已。这种情况下,上诉人主张房屋占有费用既合法又合理。而原审判决却以上诉人“未按合同约定采取适当措施防止损失的扩大”为由不支持程效峰支付房屋占用费,是明显不当的。2、原审判决认定“其采取断电、锁门的方式使被告程效峰无法继续使用商铺进行经营,原告亿都公司就扩大的损失不得要求赔偿”无事实和法律依据。首先,原审判决认定上诉人断电、锁门,但却并未明确断电、锁门具体时间,属事实认定不清。 其次,上诉人即使确有断电、锁门,也是发生2018年11月28 日即双方合同到期终止后。既然合同终止,双方不再存续合同关系。上诉人原则上可以采取任何合法方式要求程效峰停止侵权、搬离房屋,即使断电、锁门也并不违法,这些都属上诉人合法自救行为。原审判决在未查明断电、锁门具体时间的情况下不支持上诉人对程效峰索要房屋占用费的主张显属事实认定不清。二、原审判决部分法律适用错误。原审在驳回上诉人要求程效峰支付房屋占用费及物业管理费的诉讼请求时，适用了《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十九条，其中一百零七条为违约责任、一百一十九条为减损规则。但如前所述，案涉租赁合同在2018年11月28日到期终止后，上诉人不再具有向程效峰交付房屋的合同义务。而在合同存续期间，上诉人已经履行了合同约定义务，合同终止之后的纠纷，并非基于违约而发生，而是侵权，不宜再适用上述第一百零七条、一百一十九条之规定予以调整。因此，原审判决适用法律错误。 被上诉人程效峰辩称：上诉人把我的店面上锁断电导致我无法经营，然后我所有的商品都被锁到房屋里面，我没法处理，这些商品是经常更新换代的，我现在无法处理，成废品了。上诉人现在上诉要求我来支付房屋占用费是不成立的。 亳州亿都商城商业管理有限公司一审诉讼请求：1.依法判令被告立即腾空并向原告返还其租用的位于亳州市光明西路与研发路交汇处的“亳州市××商城××栋××号××商铺；2.依法判令被告向原告支付逾期腾房占有使用费77365元（自2018年11月29日至2019年7月10日止按合同项下日租赁费用的2倍计算），2019年7月10日之后的逾期腾房占有使用费按合同项下日租赁费用的2倍且每年递增10%继续计算至被告交出租赁物业为止；3.依法判令被告向原告支付逾期交还租赁物业期间的物业管理费7033元（按合同项下物业管理费的2倍自2018年11月29日起计算至2019年7月10日止），2019年7月10日之后的物业管理费按合同项下日物业管理费的2倍计算至被告交出租赁物业为止；4.依法判令被告支付原告为实现债权而产生的律师费5000元；5.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告亿都公司受亳州亿都国际商城A33#楼201号、202号、203号、204号、205号、206号、217号、218号、219号、220号、221号商铺所有权人的委托，对该商铺进行经营管理。2017年11月23日，原告亿都公司与被告程效峰签订《亿都国际商城商业物业租赁合同》，合同第一条约定:原告将坐落于亳州市光明西路与研发路交汇处的‘亳州市亿都国际商城’A33栋201-206、217-221号共11间399.71平方米铺位出租给被告进行经营，该物业经营业态为木地板。第二条约定:该物业租赁期限为12个月，合同租赁期限自2017年11月29日起至2018年11月28日止；商铺租赁费用及相关费用实行先缴付后使用的原则；商铺租金、宣传推广费、市场培育费合计63314元；续签合同商铺租金、商铺宣传推广费、商铺市场培育费按每年10%递增。第三条约定:被告所租赁原告铺位市场综合管理费按建筑面积计算为每月1.5元/平方米，乙方共租赁399.71平方米,合计5756元/年度。被告应按年度向甲方交纳市场综合管理费(每年度最后一月的后15日内交纳下一年度物业管理费)，逾期按每日万分之五收取滞纳金。第七条约定：14.本合同到期或其他原因被终止、解除的，被告应在本合同终止或解除后5日内撤出商品,将租赁物业交给原告；否则，原告可在公证处的公证下将商品清点至仓库，仓库的租赁费用由被告自行承担。第八条约定：6.租期届满或合同终止解除后,被告须在原告规定期间内交出租赁物业,如被告逾期不交出物业，原告视为被告自动放弃物业内所有商品的所有权(含室内外装修)，原告有权收回物业自由处置物业内所有物品，拆除原有装修等,产生的费用由被告负责。被告如逾期交还该物业，原告有权按照合同项下日租赁费用、市场物业服务费的2倍向被告收取，直至被告交出租赁物业为止,并保留追诉被告的权利；8.被告须承担原告催讨应收款而引起的所有合理费用和开支(包括但不限于合理的律师费)。合同签订后,原告亿都公司按约定将涉案商铺交付给原告使用。合同到期后,被告程效峰未将其租赁的商铺返还给原告亿都公司。原告亿都公司于2019年7月10日与王善利律师事务所签订《委托代理合同》，委托该律所指派律师提起诉讼，向被告程效峰主张权利，并支付律师费5000元。另，经本院现场勘查，原告确对涉案商铺采取了断电、锁门的措施，物业管理存在卫生等方面的瑕疵。 一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告亿都公司与被告程效峰签订《亿都国际商城商业物业租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，对双方具有约束力。双方签订的《亿都国际商城商业物业租赁合同》于2018年11月28日到期，该合同已解除，被告程效峰应按照合同约定返还其租用的商铺，故对原告亿都公司要求被告程效峰腾空并返还其租用的位于亳州市光明西路与研发路交汇处的“亳州市××商城××栋××号××商铺的诉讼请求，本院予以支持。原告亿都公司应当知道双方签订的《亿都国际商城商业物业租赁合同》于2018年11月29日解除，但原告亿都公司未按合同约定采取适当措施防止损失的扩大，且其采取断电、锁门的方式使被告程效峰无法继续使用商铺进行经营，原告亿都公司就扩大的损失不得要求赔偿，故对原告亿都公司要求被告程效峰支付逾期返还房屋占用费及物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。关于律师费，因双方在合同中明确约定：被告须承担原告催讨应收款而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费），现原告主张的商铺占用及物业管理费并未得到支持，且其履行合同的行为亦存在一定瑕疵，其也应承担一定的责任，故对其律师费的诉讼请求，本院不予支持。被告程效峰以原告亿都公司交付商铺时，商铺不具备交付条件且未按合同约定履行义务，但其提供的证据不足以证明其主张，应承担举证不能的不利后果，故对其抗辩本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告程效峰于本判决生效之日起十日内腾空位于亳州市光明西路与研发路交汇处的“亳州市××商城××栋××号××商铺并返还原告亳州亿都商城商业管理有限公司；二、驳回原告亳州亿都商城商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2035元，由原告亳州亿都商城商业管理有限公司负担1955元，由被告程效峰负担80元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。本院查明事实基本同一审。 本院认为，综合审理中当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一审判决驳回亿都公司其他诉讼请求是否正确。 上诉人亿都公司与被上诉人程效峰签订《亿都国际商城商业物业租赁合同》，该合同于2018年11月28日到期，程效峰未缴纳2018年11月28日以后的租赁费用，应按照合同约定撤出商品,将租赁物业交给亿都公司，一审判令程效峰腾空案涉商铺并返还亿都公司符合法律规定。双方租赁合同虽然已在2018年11月28日到期，在双方没有续签合同的情况下，承租人在出租方无异议情况下的占用行为构成不定期租赁关系，原合同继续有效。即使程效峰拖欠房租，亿都公司也不应采取对租户断电锁门的行权方式，而应寻求正当合理的救济途径。亿都公司的断电、锁门行为客观上妨碍了程效峰对租赁物的正常使用，对于亿都公司要求程效峰承担亿都公司采取断电、锁门措施之后的占有使用费、物业管理费等费用的诉讼请求不应予以支持。程效峰在租赁合同到期后，继续占有、使用案涉商铺，应当支付租赁合同到期后至亿都公司采取锁门措施时的房屋占用费等相关费用。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。在本案中，亿都公司在一审庭审中自认于2019年对案涉商铺锁门，程效峰主张亿都公司是在租赁合同到期后20日左右对案涉商铺进行锁门。亿都公司亦未提交其他证据对该时间进行证明。同时，鉴于亿都公司在履行合同的过程中亦在物业管理、卫生等方面存在瑕疵，故一审法院对亿都公司要求程效峰支付逾期返还房屋占用费及物业管理费的诉讼请求不予支持并无不妥。 综上所述，亳州亿都商城商业管理有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1910元，由亳州亿都商城商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王文伟 审 判 员 刘晓慧 审 判 员 孙浩杰 二〇二一年七月二十六日 法官助理 高辛冉 书 记 员 昝强强