内蒙古自治区鄂托克旗人民法院民事判决书（2021）内0624民初1153号原告：鄂托克旗欣诚物业管理服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市鄂托克旗。法定代表人：刘某某，公司总经理。委托诉讼代理人：张某，公司财务人员。被告：刘某某，男，汉族，现住内蒙古自治区乌海市。原告鄂托克旗欣诚物业管理服务有限责任公司与被告刘某某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告鄂托克旗欣诚物业管理服务有限责任公司委托诉讼代理人张某，被告刘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鄂托克旗欣诚物业管理服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告刘某某支付拖欠的物业费2378元(时间2015年5月1日-2016年12月31日，2020年1月1日-2020年12月31日)；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：蒙西XX小区建成后，受建设单位蒙西镇人民政府的委托，由原告管理小区物业，并签订了《前期物业服务管理合同》。约定住宅房屋按每平米0.75元向业主收取物业费，原告按合同约定履行了义务。2014年，蒙西XX小区依法成立了业主委员会。2015年1月1日，业主委员会与原告签订了《物业管理服务合同》，按季度收取物业费。后因业主委员认为小区基础设施不完善并提出异议，签订合同当日双方又补充签订了协议，约定“由于小区基础设施不完善，小区围栏、大门、监控设备还没有完善，物业公司无法安排保安正常巡视，小区内的治安防范工作无法安排。所以在基础设施不完善以前，物业费按每平方米0.6元收取”。2017年9月18日将已完工的小区围栏、大门交由物业公司维护，2018年重新签订物业服务合同，约定从2018年1月1日开始物业费按照每平米0.65元收取。原告按照约定履行义务。被告于2015年5月1日至2016年12月31日、2020年1月1日至2020年12月31日的物业费2378元，至今未交纳。请求人民法院根据《物业管理条例》第四十二条之规定依法支持原告的诉讼请求。被告刘某某辩称，我不同意给付。XX小区是政府分的，不是我们自己购买的，闭牧后给我们的福利。我是2017年2月20日接收并入住。前期物业公司向我收取过450元。物业的绿化没有做到，服务不到位，楼道脏乱差，外墙破了没有维修。以前都是租房的交，绿化没有服务到，不应当向我们收取，应给我们退。绿化费每年大概180元，2017年至今原告没有绿化，应该从物业费里扣除。物业费过高，环境不好、服务不好。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人提供的证据，本院认定如下：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的房产分户图、楼房分配表房源分配表，本院予以确认并在卷佐证，对双方当事人有争议的证据，本院作如下认定：原告提供的物业服务管理合同两份、补充协议、证明，证明2015年至今原告为案涉小区提供物业服务，因基础设施不完善下调物业费收费标准。被告不认可物业服务管理合同，认为当时没有入住不知道情况，2020年的合同也不是业委会签订的，是跟社区签订的，没有经过业主委员会；被告不认可补充协议、证明，认为一直是原告一家物业，没有通过招投标，社区没有找过被告，不认可收费标准。本院认为，被告不认可，但未提交证据予以反驳，予以采信。原告提供的电费发票和电费明细，证明2015年至今原告为案涉小区提供物业服务。被告对真实性认可，对2015年的认为和被告没有关系，对2020年的认可。本院认为，该组证据不能证明与案涉小区相关，不予采信。原告提供的考勤表和工资明细表，证明服务期间配备了工作人员。被告对2020年期间的认可，之前的不认可，因为2017年之前被告没有接受原告服务。本院认为，该组证据不能证明与案涉小区相关，不予采信。原告提供的物业费收费通知两份，证明向被告催交过物业费。被告对2017年之前的不认可，认为被告没有见过通知，2021年的通知被告认可，但小区没有绿化原告多收物业费。本院认为，被告对2021年的物业服务费通知单认可，予以采信，对2016年的通知，被告不认可，原告未提供其他证据佐证，不予采信。被告提供装修保证金收据一支、垃圾清运费收据一支，证明原告收费之后没有抵顶物业费，应该核减。原告对真实性认可，认为被告可以拿装修保证金收据给原告可以核减，垃圾清运费原告不同意退。本院认为，原告对真实性认可，故予以采信。被告提供照片9张，证明物业服务不到位，绿化费收了没有进行服务，验房是物业验的，但至今没有给维修，房屋内现在还有水泥墙面，楼房外墙破裂，物业没有给维修。原告对真实性认可，证明目的不认可。认为验房物业公司已经向开发商反馈了，工程遗留问题不属于物业服务范围，楼道的问题需要申请维修金维修，楼道内乱堆放的问题，原告尽快安排人清理，绿化不属于物业，应该由开发商种植，原告进行养护，外墙的小型维修原告可以维修，但整体大型涂料的需要申请维修基金，窗台破裂原告可以维修。本院认为，原告对真实性认可，予以采信。本院经审理认定事实如下：刘某某系蒙西XX小区XX号楼X单元X02室业主，案涉房屋面积为120.1平方米。2015年至2020年，鄂托克旗欣诚物业管理服务有限责任公司为案涉小区提供物业服务。2020年1月1日至12月31日案涉小区0.65元/平方米﹒月。本院认为，被告刘某某作为蒙西XX小区XX号楼X单元X02室业主，已接受了原告提供的物业服务，理应向原告支付相应的对价即物业服务费用，按照本案认定的物业服务价格计算，被告欠付原告物业费936.78元，故对原告要求被告支付2020年物业费的请求，本院予以支持，被告主张核减2017年2月20日原告收取的装修保证金300元，原告同意核减，为避免诉累，在本案中予以核减，对其他150元原告不同意核减，本院不在本案中处理，核减后被告应向原告给付物业费636.78元。原告主张被告给付2015年5月1日至2016年12月31日物业费，但未提交有效证据予以证明，故不予支持。关于被告辩称以前都是租房的交，但被告没有提供有效证据予以证明，故不予支持。被告辩称原告物业服务的绿化没有做到，楼道脏乱差，外墙破了没有维修，不应收费，物业费过高等服务不到位情况。本院认为，本案中双方形成双务合同关系，被告主要义务在于按时足额给付物业服务费，原告主要义务在于提供物业服务，在原告已经履行物业服务主要义务的情况下，被告拒绝履行其合同主要义务，其抗辩依据不足，本院不予支持。综上所述，原告的部分诉讼请求，未违反法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告刘某某于本判决生效之日起三日内给付原告鄂托克旗欣诚物业管理服务有限责任公司物业服务费636.78元。二、驳回原告鄂托克旗欣诚物业管理服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20元，由被告刘某某负担15元，由原告鄂托克旗欣诚物业管理服务有限责任公司负担5元。本判决为终审判决。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年。审 判 员 郭 宇 强二〇二一年七月二日书 记 员 乌日古玛拉法条链接《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。