广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂08民终1563号 上诉人（原审被告）：广西标鼎中居房地产开发有限公司，住所地贵港市港北区金港大道908-1号5楼。 法定代表人：叶雪峰，总经理。 委托诉讼代理人：曾德钿，广西南国雄鹰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：雷进旋，男，1964年11月15日出生，壮族，住贵港市港北区。 被上诉人（原审原告）：张爱芳，女，1963年9月13日出生，壮族，住贵港市港北区。 上诉人广西标鼎中居房地产开发有限公司（以下简称标鼎公司）因与被上诉人雷进旋、张爱芳商品房预售合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2021）桂0802民初1084号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 标鼎公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、一审、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。一、案涉工程违约并非上诉人原因。案涉项目系标鼎公司与中国电信合作项目，在施工过程中，因拆迁拖延、疫情期间无法开工等原因导致开工时间延后，并非标鼎公司自身原因所致，标鼎公司不应承担逾期交房、车位的违约责任。二、被上诉人所主张的违约金也过高，过分高于其实际损失。《民法典》第585条第二款规定：“约定的违 2 约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”同时根据《合同法解释二》第29条第2款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30％的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。假如延迟交房是上诉人的原因造成的，上诉人延迟交房给被上诉人造成的实际损失应等于该毛坯房的出租租金，与江湾名苑相同地段、相同面积、相同户型的毛坯房出租价格为1785.84元每月（148.82平，按12元／平／月计算），而被上诉人主张的违约金为3124.56元每月（按每月30天计算5207602/10000×30=3124.56)，高于其实际损失75%，属于过分高于其实际损失，应予调整至每月1785.84元。 雷进旋、张爱芳辩称，一审认定事实清楚，判决正确，上诉人上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 雷进旋、张爱芳向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付从2019年1月1日起至2020年6月20日的逾期交付商品房的违约金（违约金计算：以总房价款520760元为基数，从2019年1月1日起按每日万分之二计付；2.判令被告向原告支付从2019年1月1日起至交付车位之日止的占用资金期间的利息（利息计算：从2019年1月1日起，以90000元为基数，按全国银行间同业拆借年利率3.85%计付，至起诉之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原、被告于2017年7月3日签订了《商品房买卖合同（预售）》，双方约定被告将其开发的位于贵港市房屋出售给原告，房屋总价款为520760元，交付期限为2018年12月30日。还约定被告如逾期交付房屋超60日的，原告要求继续履行合同，合同继续履行，被告以原告支付房款的总额按日万分之 3 二的利率承担违约责任。签订合同前，原告于2017年6月26日向被告支付房屋首付款110760元、车位款90000元，合同签订后于2018年2月6日支付购房款160000元，2018年3月14日支付购房款250000元，购房款已全额付清。原告购买了案涉江湾名苑小区B103号车位使用权转让，合计总价为90000元，该车位交付期限与房屋交付期限一致，原、被告未签订车位使用权转让合同。2020年6月20日，被告将房屋钥匙交给原告，车位尚未交付使用。2021年3月3日原告以被告违约应承担违约责任为由，诉至本院，诉请如前所述。 一审法院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，未违反法律规定，应当遵守合同约定，履行合同义务。原、被告在合同中约定涉案房屋、车位交付时间为2018年12月30日前，但被告于2020年6月20日才将房屋钥匙交付原告，车位至今尚未交付，已经构成违约，现原告要求被告按约定承担违约责任支付违约金，于法有据，该院依法予以支持。被告抗辩因施工拆迁等原因导致不能按时施工完毕，被告作为房地产开发企业，房屋交付日期是其对项目进展有足够认知的情形下做出的预判，且其未能提供证据证实贵港市政府未按时完成拆迁，项目进展进度滞后从而导致逾期交房，违约的责任应被告其承担。被告主张违约金过高，其所提供的证据不足以证实，该院不予采信。综上，被告应当向原告支付逾期交房违约金共56033.78元（违约金计算以原告已支付房款总额520760元为基数按日万分之二利率自2019年1月1日计至2020年6月20日）。原、被告双方虽未签订车位使用权转让合同，但根据该小区与其他业主签订的《江湾名苑车位使用权转让合同》条款约定：该车位交付期限与房屋交付期限一致，按照合同规定将车位交付原告使用，否则原告有权单方解除合同，并要求被告返还全部价款和承担按日支付已付价款的万分之二作为违约赔偿责任。同时约定逾期不超过60日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告须按日向原告支付已付价款的万分之二作为违约金，合同继续履行；逾期超过60日，原告有权解除合同。庭审中，原告明确要求继续履行车位使用权转让合同，且同意逾期交付车位违约金全 4 额按9540元计付，这是原告对其权利的处分，未损害被告的权益，未违反法律规定，该院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决：一、被告广西标鼎中居房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告雷进旋、张爱芳支付逾期交房违约金56033.78元； 二、被告广西标鼎中居房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告雷进旋、张爱芳支付逾期交付车位违约金9540元； 三、驳回原告雷进旋、张爱芳的其他诉讼请求。 二审期间，双方当事人均无提交新证据。对一审认定的事实，经查证属实，本院予以确认。 本院认为，第一，关于标鼎公司逾期交房、交车位应否承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中，标鼎公司未在合同约定期限内向买受人交付房屋、车位构成违约，其上诉主张违约是项目合作方拆迁拖延、疫情期间无法开工所致，而非其自身原因造成，其公司不应承担违约责任。标鼎公司的上诉主张不成立，理由有二：其一，根据合同相对性原则，即便如其所言为项目合作方拆迁拖延所致，也是第三人原因所致，为另一法律关系，不能成为其公司免除案涉合同违约责任的事由。其二，案涉合同约定的房屋交付期限为2018年12月30日，国内新冠疫情发生于2020年1月，标鼎公司违约在先，疫情发生在后，两者并无因果关系。标鼎公司以疫情发生为其违约的免责事由牵强无据。因此，一审判决标鼎公司承担违约责任，向买受人支付违约金正确。 5 第二，关于逾期交房违约金约定是否过高问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十二条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，案涉合同约定，逾期交房的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。标鼎公司上诉主张该约定过分高于买受人的实际损失，实际损失应等于该毛坯房的出租租金。标鼎公司的该主张缺乏合理性和可比性，也与此前其公司与同一项目其他业主就逾期交房达成的按合同约定标准计算违约金的协议不一致。因此，对标鼎公司的该上诉主张，本院不予支持。一审判决确定的逾期交房违约金计算并无不当，本院予以维持。 需要指出的是，雷进旋、张爱芳向一审法院起诉请求标鼎公司支付逾期交房违约金、逾期交付车位违约金，属于两个不同的法律关系，一审法院未向当事人释明，未取得当事人同意，便合并为一案审理不当。但考虑一审法院如此处理没有影响当事人依法行使诉讼权利，判决结果也无不当，且在一定程度上减轻了当事人诉累，降低了诉讼成本，因此，本院予以维持。 综上，标鼎公司上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1439元，由上诉人广西标鼎中居房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈伟民 审判员  黄 奔 审判员  陈燕霞 二〇二一年七月十三日 6 法官助理梁露露 书记员邹贵琦