广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终14487号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：肖秋德，男，汉族，1969年7月13日出生，身份证住址：深圳市龙岗区。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：封汉勤，男，汉族，1967年2月4日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区。上诉人肖秋德因与上诉人封汉勤房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初34849号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人肖秋德上诉请求：1.判决封汉勤向肖秋德多支付一个月房屋租金3500元。2.判决封汉勤向肖秋德支付交通费30元、复印费20元，共计50元。3.判决封汉勤因故意诬告肖秋德致肖秋德精神损失，费用共计1000元。4.判决封汉勤向肖秋德支付马桶配件费100元。5.判决封汉勤向肖秋德支付房屋墙体及地砖维修费2000元。6.维持一审判决第二项。事实与理由：肖秋德与封汉勤签订租房合同，且封汉勤在签署涉案合同前已确认房屋完备，虽天花板出现涉水状况，但并不影响房屋内洗手间的正常使用。知悉此事后，肖秋德已及时让相关管理人员进行维修，并同意问题解决后再行收取相应租金。然封汉勤以此为由拒绝交纳租金，故肖秋德提请上诉。上诉人封汉勤上诉请求：1.判令肖秋德向封汉勤支付7000元合同违约金。2.改判并驳回肖秋德要求封汉勤支付10500元租金的请求。3.改判并驳回肖秋德要求封汉勤支付2102.13元管理费的请求。4.改判肖秋德按比例承担诉讼费用。事实与理由：首先，一审法院认定事实不清，未调查审核证据，致事实认定不正确。涉案房屋从签订合同始一直存在多项问题，封汉勤一直在反映问题，但肖秋德和物业公司一直未处理。涉案租赁合同是通过万科工作人员签订的，但是内容是肖秋德自行撰写的。涉案房屋内的洗手间漏水情况严重，环境恶劣，且出现天花板锈蚀、地板破裂的严重情况。鉴于此，封汉勤欲搬离涉案房屋，但遭致物业公司经理刘芳芳的阻拦，甚至还要求封汉勤支付两个月的管理费用。其次，一审判决法律适用错误。肖秋德在5月24日将封汉勤赶出涉案房屋。然由于肖秋德多次阻拦，致使封汉勤无故滞留涉案房屋。最后，关于物业管理费，因封汉勤一直是向物业公司支付物业费，故物业费的支付与肖秋德无关。肖秋德向一审法院提出诉讼请求：1.判令封汉勤支付肖秋德2019年12月至2020年9月16日止的电费1029.54元、燃气费577.5元、管理费3437.2元。2.判令封汉勤支付肖秋德3个月房租10500元。3.判令封汉勤支付肖秋德误租费1500元、损坏维修费2000元、精神损失费4000元、交通费100元、复印费50元、书写文书费300元、人工费500元。封汉勤向一审法院提出反诉请求：1.肖秋德支付封汉勤违约金7000元。2.肖秋德退还封汉勤押金7000元。3.肖秋德支付封汉勤精神损失费10000元。4.肖秋德承担律师费、反诉受理费。一审法院经审理查明，2019年8月13日，肖秋德、封汉勤签订一份《租房合同》，约定肖秋德将位于深圳市龙岗区房屋出租给封汉勤作为住宅使用；租期为一年，从2019年8月20日至2020年8月19日止；月租金为3500元，租金先交两押一付，月交租金应先交后住，以后月租金支付应在月租金内最后十天内支付；租期内所产生的管理费、水电等费用当月结清；租期内封汉勤退租将不退还押金；房屋所有设备、地板、墙面等设施均是完好无损交付使用，经封汉勤验收查看完好无损确定可正常使用，所有设施设备如因封汉勤使用造成损坏应按价赔偿；租期内，如肖秋德中途不租给封汉勤，肖秋德赔偿两个月租金。合同签订后，封汉勤向肖秋德缴纳7000元押金，肖秋德将房屋交付给封汉勤使用。后肖秋德主张封汉勤并未向其缴纳相关费用，并造成房屋损坏，故诉至一审法院提出上述诉讼请求；封汉勤则主张肖秋德存在违约行为，并在本案中提起反诉。肖秋德、封汉勤在庭审时确认封汉勤已向肖秋德缴纳7000元押金，并已缴清截至2020年5月19日止的租金。一审法院认为，根据肖秋德、封汉勤之间的陈述及提交的证据，可以确认双方存在房屋租赁合同关系。肖秋德主张封汉勤直至2020年9月16日才搬离，要求封汉勤支付租金；封汉勤则辩称其在2020年9月8日开始搬家，3天内已搬完，但认为肖秋德、封汉勤之间产生纠纷，肖秋德不愿意配合解除合同，且原本找好的房屋也由于肖秋德和案外人的原因被租赁给其他人，导致其无法及时搬离。一审法院认为，虽然原封汉勤之间因租赁问题产生争议，但封汉勤在该期间仍继续使用租赁房屋，其应对该期间所产生的费用承担清偿责任。封汉勤主张租赁房屋存在地板损坏、漏水等问题，导致其无法正常居住，但根据合同约定，房屋所有设备、地板、墙面等均系完好无损交付给封汉勤使用，若封汉勤入住前或居住时发现问题，其应当及时反馈，但其并未提交直接证据予以佐证。鉴于其一直使用租赁房屋，故封汉勤称房屋存在严重问题无法正常居住的答辩意见，一审法院无法采纳。此外封汉勤主张因肖秋德与案外人的原因导致其长期滞留无法搬离房屋亦无证据予以佐证，一审法院不予采纳。同时因封汉勤已无法提交证据证明其实际搬离情况，故一审法院采纳肖秋德的主张，认定封汉勤实际搬离时间为2020年9月16日。结合双方确认封汉勤已缴纳的租金情况，现肖秋德要求封汉勤支付该期间的三个月租金10500元的诉讼请求，一审法院予以支持。另一审法院根据肖秋德提交的电费清单以及燃气费费用清单予以核算，肖秋德要求封汉勤支付电费1029.54元和燃气费577.5元有证据佐证，一审法院予以支持。而根据一审法院认定的封汉勤实际搬离时间，结合肖秋德提交的管理费及水费等费用清单予以核算，认定封汉勤应支付2020年4月至2020年9月16日期间的管理费用2102.13元[（339.93元+21.9元）×5个月+（339.93元+21.9元）÷30天×16天+100元]、水费441.22元。关于肖秋德主张要求封汉勤支付误租费及损坏维修费。一审法院认为，因肖秋德所提交的证据无法直接证明房屋内损坏的物品系封汉勤所造成，且肖秋德并未及时进行维修所导致的误租损失不应由封汉勤承担，同时相关维修费也未实际支出。故肖秋德的上述两项请求，一审法院不予支持。关于肖秋德主张要求封汉勤支付精神损失费。肖秋德的该项诉讼请求没有法律依据，一审法院不予支持。关于肖秋德主张要求封汉勤支付交通费、复印费、书写文书费、人工费。肖秋德的上述四项诉讼请求没有证据佐证，一审法院不予支持。关于封汉勤反诉要求肖秋德支付违约金。封汉勤主张双方在发生争议时，肖秋德曾要求其搬离，故肖秋德应按协议约定支付其赔偿金。一审法院认为，肖秋德、封汉勤虽然在2020年5月发生争议，但封汉勤实际一直使用涉案房屋直至租赁期满后才搬离，应认定双方正常履行完租赁合同。因此封汉勤的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于封汉勤反诉要求肖秋德退还押金。一审法院认为，肖秋德、封汉勤虽然在2020年5月发生争议，但封汉勤实际一直使用涉案房屋直至租赁期满后才搬离，应认定双方正常履行完租赁合同，故肖秋德应当退还封汉勤押金7000元。关于封汉勤反诉要求肖秋德支付精神损失费。封汉勤的该项反诉请求没有法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，一审法院判决如下：一、封汉勤应于判决生效之日起五日内支付肖秋德三个月租金10500元；二、封汉勤应于判决生效之日起五日内支付肖秋德电费1029.54元、燃气费577.5元、管理费用2102.13元、水费441.22元；三、肖秋德应于判决生效之日起五日内退还封汉勤押金7000元；四、驳回肖秋德的其他诉讼请求；五、驳回封汉勤的其他反诉请求。上述付款义务人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费200元（肖秋德已预交），由肖秋德承担78元，由封汉勤承担122元，封汉勤应于判决生效之日起五日内将其应承担的受理费迳付给肖秋德。本案反诉受理费200元（封汉勤已预交），由封汉勤承担142元，由肖秋德承担58元，肖秋德应于判决生效之日起五日内将其应承担的受理费迳付给封汉勤。本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本案另查明，本案二审中，肖秋德向本院提交了两份收款收据，时间均为2021年6月26日，项目分别为：万科天誉一期2栋1单元3101房维修地砖和墙面2000元，樱井马桶配件60元。封汉勤对于上述证据不予认可。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。对于封汉勤及肖秋德的上诉主张，本院分述如下：对于封汉勤关于合同违约金的主张。本院认为，首先，依据双方签订的《租房合同》中明确约定的条款，即“租期内，如甲方中途不租给乙方，甲方赔偿乙方两个月的租金”，除非肖秋德在租赁期间中止向封汉勤出租涉案房屋，否则违约金条款不会被触发。在双方租赁合同存续期间，肖秋德一直与封汉勤维持租赁关系。虽然双方在2020年5月发生争议，但封汉勤一直使用涉案房屋直至租赁期限届满，双方正常履行完毕租赁合同，因此适用违约金条款的条件并未成就。故封汉勤关于肖秋德须支付合同违约金的请求于法无据，一审认定正确，本院予以维持。对于封汉勤不支付租金的主张。封汉勤以涉案房产存在严重损坏、影响正常居住及其搬离受到阻碍作为不支付租金的理由。本院认为，如前所述，双方虽然就涉案房产租赁曾发生争议，但封汉勤在发生争议后一直使用了涉案房产，其应支付居住期间的租金。对于租金标准，根据封汉勤提交的录音、照片等证据，涉案房产在租赁期间确实存在洗手间上方渗漏、影响居住的情形，肖秋德作为出租人未能保证出租房产在租赁期间完全处于适用状态，租金应相应减少，本院根据涉案房产影响居住的具体情形酌定租金支付标准为2800元/月，封汉勤应向肖秋德支付的三个月租金共计8400元（2800元/月×3个月=8400元），肖秋德请求中超过部分，本院不予支持。对于封汉勤关于不支付物业管理费的主张，由于《租房合同》中已明确约定封汉勤须向肖秋德支付因实际居住所产生的物业管理费，封汉勤主张仅能向物业公司支付管理费的主张缺乏相应依据，本院不予支持。一审对此认定正确，本院予以维持。对于肖秋德要求封汉勤多支付一个月房屋租金的主张，由于肖秋德在起诉时仅请求了三个月的租金，其在二审中新增加的多支付一个月租金的主张，未在一审中提出，故对此本院不予处理，肖秋德可另寻法律途径解决。对于肖秋德要求封汉勤支付墙面、地砖的维修费用的主张，本院认为，根据双方签订的《租房合同》，其中已明确房屋所有设备、地板、墙面等设施均是完好无损交付使用。封汉勤认为地砖破损系交房时即已存在，其未能就此举证，其应对涉案房屋在完全交由其管理使用期间发生的损坏负赔偿责任。对于地砖的维修费用，肖秋德提交的证据为2021年6月26日案外人出具的收据，距封汉勤搬离已有9个月之久，因此，难以证明该费用系因维修租赁期间地砖损坏所产生，肖秋德主张2000元维修费的依据不足。鉴于地砖确实存在破损，本院酌定封汉勤向肖秋德支付1000元维修费。对于肖秋德要求封汉勤支付交通费、复印费的主张，因无合同依据，本院不予支持。一审认定正确，本院予以维持。对于肖秋德要求封汉勤支付马桶配件费的主张，因肖秋德未能提交证据马桶存在问题系封汉勤租赁期间导致，故对于该主张，本院不予支持。对于肖秋德要求封汉勤支付精神损害赔偿费的主张，因该主张于法无据，本院不予支持。一审认定正确，本院予以维持。综上，封汉勤、肖秋德的上诉请求部分成立，就成立部分，本院予以支持。一审判决认定部分有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十条、第二百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初34849号民事判决第二、三项；二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初34849号民事判决第四、五项；三、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初34849号民事判决第一项为：封汉勤应于本判决生效之日起五日内支付肖秋德三个月租金8400元；四、封汉勤应于本判决生效之日起五日内支付肖秋德维修费1000元；五、驳回肖秋德的其他诉讼请求；六、驳回封汉勤的其他反诉请求。本案一审本诉受理费200元（肖秋德已预交），由肖秋德负担87.05元，由封汉勤负担112.95元，封汉勤应于本判决生效之日起五日内迳付肖秋德。一审反诉受理费200元（封汉勤已预交），由封汉勤负担142元，肖秋德负担58元，肖秋德应于本判决生效之日起五日内迳付封汉勤。本案二审案件受理费共340元（封汉勤已预交290元、肖秋德已预交50元），由封汉勤负担306元，由肖秋德负担34元，封汉勤应于本判决生效之日起五日内迳付肖秋德。本判决为终审判决。审判长 彭 安 明审判员 许 莹 姣审判员 黄 玮 娜二〇二一年七月十二日书记员 区琳（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。