河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀08民终1720号 上诉人（原审被告）：承德市鸿坤房地产开发有限公司（以下简称鸿坤公司），住所地承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村劳动沟鸿坤山语墅S1#楼301室，统一社会信用代码91130802094831816C。 法定代表人：李卫锋，职务：总经理。 委托诉讼代理人：岳仁东，北京法绳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：鲁保海，男，1956年3月2日出生，汉族，无业，住承德市双桥区。 委托诉讼代理人：张明军，河北骥腾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁文红，河北骥腾律师事务所律师。 上诉人承德市鸿坤房地产开发有限公司因与被上诉人鲁保海商品房预售合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2021）冀0802民初556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人承德市鸿坤房地产开发有限公司的委托诉讼代理人岳仁东、被上诉人鲁保海及其委托诉讼代理人张明军、丁文红到庭参加诉讼。现已审理终结。 承德市鸿坤房地产开发有限公司上诉请求：l、请求人民法院依法撤销(2021_)冀0802民初556号民事判决书第一项、第二项，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定基本事实不清。第一，一审判决对涉案房屋交付条件认定有误。双方当事人在《附件十一补充协议》第六条关于房屋交付的补充约定已对《商品房买卖合同（预售）》第九条商品房交付条件进行了变更，即涉案房屋的交付条件应为：上诉人取得该房屋所在楼座单体四方验收合格资料证明文件，即涉案房屋符合双方约定的交付条件。上诉人为证明涉案涉案房屋符合约定的交付条件向一审法院提交了《附件十一补充协议》原件及《河北省建设工程竣工验收报告》（四方验收合格资料证明文件）原件予以佐证。该补充协议第十八条对本补充协议内容与本合同正文内容相冲突时，以补充协议为准作出明确约定。所以，涉案房屋的交付条件应以补充协议约定为准。被上诉人虽主张补充协议中“鲁保海”字样并非本人所签，并要求对签字和按手印进行鉴定。经对比，《商品房买卖合同（预售）》、《山语墅车辆使用权协议》、《附件十一补充协议》中被上诉人的签名各不相同，且自认系“其子、其儿媳”所签，即均不是被上诉人本人所签。一审判决未同意被上诉人申请鉴定的请求。上诉人认为，现有证据不能证实被上诉人“补充协议中签字不是原告本人签字”的主张，应承担举证不能的法律后果。据此，一审判决认定上诉人不能出示《商品房买卖合同（预售）》第九条所约定的相关证明文件合同解除条件成就，属于认定基本事实有误。第二、一审判决未对被上诉人解除权消灭进行评判，属于认定基本事实不清。《附件十一补充协议》第六条第3款：“除双方另有书面明确约定外，如出现法定或约定的乙方有权解除本合同及本补充协议的事由，甲方自该事由发生之日起30日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃本合同及补充协议的解除权及责任追究权（如有），双方继续履行合同，并按照本合同及本补充协议约定履行义务”。双方合同约定的涉案房屋交付时间为2020年10月15日，被上诉人于2021年1月27日提起本案主张解除，且上诉人至今未收到被上诉人解除合同的书面通知。所以，根据该约定，被上诉人的解除权消灭，双方继续履行合同。第三，一审判决认定涉案《商品房买卖合同（预售）于2021年1月29日解除，属于认定事实错误。依照《商品房买卖合同（预售）第十一条、第十二条约定，双方约定涉案房屋交付时间为2020年10月15日前，逾期超过60日后，被上诉人才有权解除合同。本案中，因2020年疫情防控逾期交付不应承担逾期责任，一审法院酌定上诉人交付房屋的期限顺延45日即一审判决认定交付时间应为2020年11月30日前，2021年1月30日才有解除权。所以，被上诉人起诉日(2021年1月27日)、一审判决认定解除日(2021年1月29日)合同约定的解除条件尚未成就，即尚不具备解除条件。第四，一审判决认定利息的计算标准有误。依照《商品房买卖合同（预售）第十二条约定，逾期超过60日后，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，即双方约定按年利率4.9%计算给付利息。然，一审判决2019年8月19日前利息按中国人民银行同期贷款利率计算，但利率不低于年利率4.9%;自2019年8月20日起至2021年1月29日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，但利率不低于年利率4.9%。一审判决的利息计算标准与合同约定的利息计算标准并不一致。据此，一审判决利息的计算标准有误；且一审法院未依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条规定就上诉人是否需要主张调整违约金进行释明。二、一审判决适用法律错误。第一，根据《商品房买卖合同（预售）第十二条约定，被上诉人解除合同的，应当书面通知上诉人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。根据上述，无论双方合同约定，还是司法解释规定被上诉人主张解除合同的，均应履行书面通知上诉人义务；即被上诉人未履行书面通知义务，双方合同继续履行。一审法院在被上诉人未履行书面通知的前置义务前，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定直接判决解除涉案合同，属于适用法律错误。 鲁保海辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。二、答辩人与上诉人之间从未签订过《附件十一补充协议》，补充协议的约定不能约束答辩人。答辩人于2020年1月13日与上诉人签订了编号为20200113009的《商品房买卖合同（预售）》，双方就房屋价款、交房条件、交房时间、双方的权利义务以及违约责任进行了明确约定。其中《商品房买卖合同》第十二条第1款第(2)项约定，“逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金”。合同签订后，答辩人遂按照合同约定完全履行了付款义务，但上诉人却未按照合同约定的时间向答辩人交付房屋，合同约定的房屋交付时间为2020年10月15日，而截至一审开庭之日上诉人仍不具备房屋交付条件，在一审庭审中未能出示合同中所约定的交房时的相关证明文件。合同约定的解除条件已经成就，一审判决认定双方解除《商品房买卖合同（预售）》事实清楚、证据充分。上诉人在一审中虽提交了一份补充协议，试图用该补充协议的约定来约束答辩人，但答辩人根本从未与上诉人签订过《附件十一补充协议》。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十一条规定：“（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”。本案中，上诉人既然主张答辩人与上诉人存在补充协议，就应举证证明补充协议确系答辩人所签，但上诉人未提供任何证据证明补充协议中的签字系答辩人所签，在一审法院明确告知上诉人在限定期限内提交鉴定申请进行鉴定的情况下，上诉人不仅未在限定的期限主张进行司法鉴定，还本末倒置，将本该由其举证证明补充协议确系答辩人所签的举证责任推卸给答辩人。由此可见，上诉人根本就没有证据证明补充协议系答辩人所签，也就是说上诉人明知补充协议不是答辩人所签，所以不敢进行司法鉴定。三、关于利息的计算标准。《商品房买卖合同》第十二条第1款第(2)项约定，“买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金”。该约定不违反法律法规关于利息和违约金的上限规定，一审判决判定上诉人支付利息的利率不低于年利率4.9%符合合同约定和法律规定。另外，因一审判决将利息判定到合同解除之日，对于合同解除之后的利息，因该损失是答辩人实实在在所发生的损失，上诉人应支付利息到返还答辩人购房款之日，为避免诉累，节约司法资源，恳请二审法院判令上诉人支付利息至上诉人向答辩人返还全部购房款之日。四、本案适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，应予以驳回。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”本案中，答辩人与上诉人双方在商品房买卖合同第十二条第1款第(2)项中约定，“逾期超过60日，买受人有权解除合同。“《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”。该条明确了当事人一方可以未经通知对方，直接以诉讼或者仲裁的方式解除合同的。本案答辩人通过诉讼的方式要求与上诉人解除合同符合上述的规定，一审判决适用法律正确。被上诉人庭审中补充答辩：本案最核心是否具备交付条件。是否具备条件应看商品房买卖合同，双方对合同真实性均无异议，可以作为交付条件。另上诉人在上诉状中提到的附件11的补充协议，一审查明双方并未签订过。因此本案认定交付条件应为双方签订的买卖合同，上诉人在上诉状中提到的涉案房屋的交付条件已经变更是没有依据的，上诉人虽已经通知被上诉人要交房，但是并不具备约定以及规定的交付条件。所以涉案房屋的交付条件始终是不具备的，正是基于该事实，被上诉人才诉请解除了涉案买卖合同。 鲁保海向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20200113009）和《山语墅车位使用权协议》；2、被告向原告退还购房款1,984,835.00元和车位使用价款674,931.00元，并向原告支付利息32,582.13元（利息暂计算至2021年1月14日，主张计算至《商品房买卖合同（预售）》和《山语墅车位使用权协议》正式解除之日），支付逾期交付房屋的违约金265.97元；3、由被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：原、被告签订的《山语墅车位使用权协议》中约定，原告鲁保海购买位于山语墅小区内5号车库（-151）号，价款674931.00元。协议第七条特别条款约定：1、本协议签订履行中，如因任何立法、司法以及行政行为等原因导致本协议无法履行的，本协议自动解除，双方互不承担违约责任。2、因任何原因造成前述《承德市商品房买卖合同（预售）》解除或终止的，本协议也随之自动解除或终止，甲方不承担任何违约责任。如甲方已将停车位交付乙方使用的，乙方的停车位使用权于前述《承德市商品房买卖合同（预售）》解除或终止日自然终止，停车位由甲方无条件收回并自行处置。因任何原因造成本协议解除或终止的，前述《承德市商品房买卖合同（预售）》也随之自动解除或终止，甲方不承担任何违约责任。2018年11月23日，被告收取原告房款554835.00元、车位款674931.00元。2018年12月8日，被告收取原告房款840000.00元。2019年1月15日，被告收取原告房款590000.00元。2020年1月13日，原告鲁保海与被告鸿坤公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号20200113009），该合同主要约定了，原告鲁保海购买被告鸿坤公司开发建设的承德市双桥区房屋一套，建筑面积154.51平方米，总价款1984835.00元。原告鲁保海采用一次性付款的方式支付购房款，并于签订合同当日前支付全部价款1984835.00元。合同第九条约定，商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件。2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定，（一）出卖人应当在2020年10月15日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理〔（1）和（2）不作累加〕。（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。2、逾期超过60日（该期限应当与本条第1项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金2020年3月2日，承德市住房和城乡建设局转发了省住建厅办公室《转发〈住房和城乡建设部办公厅关于加强新冠肺炎疫情防控有序推动企业复工工作的通知〉的通知》的通知，该通知要求全面推动低风险地区企业和工程项目开复工。2020年12月23日，被告向原告邮寄了《鸿坤•山语墅（承德）项目交付通知书》，通知原告2020年12月29日至2020年12月30日为业主办理入住手续。原告2020年12月25日签收了该邮件。2020年12月28日，原告购买的Ｔ5-9＃楼经勘查单位、设计单位、施工单位、施工图审查机构、监理单位、建设单位验收合格。2020年12月30日，原告向被告送达了房屋拒收通知书。本院于2021年1月29日向被告送达了起诉状。承德市人民政府办公室2020年8月25日印发的承德市工程建设项目竣工验收实施细则的通知第三条规定工程建设项目竣工联合验收是指工程建设项目主体及配套工程竣工并完成相关专业技术验收监测，且具备验收条件后，项目建设单位向联合验收牵头部门（以下简称“牵头部门”）提出申请，牵头部门按照“一窗受理、统一组织、联合测绘、集中验收、限时办结、统一确认”的办理方式，召集行政审批、自然资源规划、城管、住建、人防、教育、园林和供水、供热、燃气、电力等相关部门（单位）成立联合验收工作组，明确验收工作负责人及工作人员并授权到位，按时参加联合验收和出具验收意见，统一组织完成竣工验收工作。 一审法院认为，鲁保海与鸿坤公司双方签订《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。2020年疫情防控期间虽有部分时间在冬季停工期内，且相关行政部门及时通知企业复工，但疫情防控必然对施工进度造成一定影响，综合考量上述因素，本院酌定被告交付房屋的期限顺延45日，至2020年11月30日。被告虽在2020年12月25日通知原告交付房屋，但被告交付房屋时不能出示合同中约定的证明文件，且至开庭审理时，被告尚不能出示合同中所约定相关证明文件。合同中约定的解除条件成就，原告依据合同的约定主张解除《商品房买卖合同（预售）》合法、有据，本院予以支持。《商品房买卖合同（预售）》自本院向被告送达起诉状之日即2021年1月29日解除。依据《山语墅车位使用权协议》的约定，该协议亦于2021年1月29日解除。上述合同解除后，被告应退还原告交纳的相应款项，并按合同约定承担相应的利息。原告请求被告支付逾期交付的违约金无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告鲁保海与被告承德市鸿坤房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号20200113009）、《山语墅车位使用权协议》。二、被告承德市鸿坤房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告鲁保海车位款674,931.00元、购房款1,984,835.00元及购房款的利息（554,835.00元自2018年11月23日起、840,000.00元自2018年12月8日起、590,000.00元自2019年1月15日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，但利率不低于年利率4.9%。自2019年8月20日起，以1,984,835.00元为基数至2021年1月29日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，但利率不低于年利率4.9%）。三、驳回原告鲁保海其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，上诉人承德市鸿坤房地产开发有限公司、被上诉人鲁保海未提交新的证据。一审查明的事实有相应证据佐证，本院依法予以确认。 本院认为，上诉人承德市鸿坤房地产开发有限公司与被上诉人鲁保海签订的《商品房买卖合同》（预售）是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。被上诉人鲁保海按约定已缴纳全部购房款，上诉人应于合同约定时间和交付条件向对方交付房屋，上诉人以疫情影响为由已延迟交房时间，但在其发出交房通知书规定交房日期时，仍不具备合同约定交房条件，上诉人主张双方签订的“补充协议”对交房的标准、时间、交房条件和逾期责任作出变更，上诉人不能提供证据证实补充协议系被上诉人签字，被上诉人不予认可，该“补充协议”对被上诉人不具有拘束力，上诉人的抗辩理由不能成立，被上诉人依据合同约定诉请解除《商品房买卖合同》（预售）及《山语墅车位使用权协议》有事实法律依据，原审判决解除上述合同及上诉人退还购房款和车位款并支付购房款利息并无不当。《商品房买卖合同》第十二条第1款第(2)项约定，“买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息”。该约定不违反法律法规关于利息和违约金的上限规定，一审判决判定上诉人支付利息的利率不低于年利率4.9%符合合同约定和法律规定。上诉人提出原判认定利息计算标准有误的上诉理由不能成立。关于上诉人提出被上诉人主张解除合同应履行书面通知上诉人的前置义务问题，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款：当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。故被上诉人通过诉讼的方式要求与上诉人解除合同符合法律规定。被上诉人要求二审法院判令上诉人支付利息至上诉人返还全部购房款之日，超出其请求范围且被上诉人未提出上诉，对其主张本院不予采纳。 综上所述，承德市鸿坤房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费28340.00元，由上诉人承德市鸿坤房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李海燕 审 判 员 孟路遥 审 判 员 应春明 二〇二一年七月二十五日 法官助理 顾成龙 书 记 员 蔄丽丽