山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁14民终1510号上诉人（原审被告）：乐陵市鲁班房地产开发有限公司，住所地山东省德州市乐陵市枣城北大街西侧建材市场。法定代表人：周正东，执行董事。委托诉讼代理人：张锐，山东天衢律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓璐，山东天衢律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈军田，男，1974年6月5日出生，汉族，住山东省德州市乐陵市。委托诉讼代理人：崔述博，山东浩鲁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：顾玉梅，女，1974年7月2日出生，汉族，住山东省德州市乐陵市。委托诉讼代理人：崔述博，山东浩鲁律师事务所律师。原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司乐陵市支行，住所地山东省德州市乐陵市兴隆街**。负责人：侯庆勇，行长。委托诉讼代理人：邱新光，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王登科，男，该公司员工。上诉人乐陵市鲁班房地产开发有限公司（以下简称鲁班公司）因与被上诉人陈军田、顾玉梅及原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司乐陵市支行（以下简称邮储银行）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省乐陵市人民法院（2021）鲁1481民初235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鲁班公司上诉请求：1.撤销（2021）鲁1481民初235号民事判决，依法改判驳回陈军田、顾玉梅的诉讼请求；2.本案一审、二审的案件受理费由陈军田、顾玉梅承担。事实和理由：一审法院认定事实不清且适用法律错误。一审法院认为陈军田、顾玉梅未能在合同约定的时间内取得不动产权证书是鲁班公司的原因所致，并非客观原因。但鲁班公司认为，鲁班公司已向乐陵市住建局提交了办理不动产权证书所需的材料，因政府审批的原因导致未能在约定时间内取得不动产权证书。双方签订的商品房买卖合同第二十条约定：因出卖人的原因买受人未能在约定时间内取得不动产权证书的，买受人可以申请退房。根据这一约定，由于出卖人的原因导致无法办理不动产登记方可解除合同。而本案并非由于出卖人的原因导致无法办理，因此不适用《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”另外，本案诉讼过程中鲁班公司已具备办理房屋权属证书的条件，阻却合同履行的情形已经不存在，陈军田、顾玉梅提起诉讼的主要理由赖以成立的基础事实已经消失。同时，案涉房屋早已交付陈军田、顾玉梅，且陈军田、顾玉梅已装修并将房屋出租，正常使用一年有余，陈军田、顾玉梅解除商品房买卖合同的诉求明显不当。此外，一审判决鲁班公司将收受邮储银行的购房贷款清算后返还邮储银行，但鲁班公司与邮储银行之间并无债权债务关系或者金融借款的法律关系，向邮储银行实际借款的是陈军田、顾玉梅，因此，一审法院的此项判决于法无据。综上，一审法院判决解除双方签订的商品房买卖合同无事实及法律依据。二审调查中，补充上诉理由为，顾玉梅、陈军田提起诉讼时已经超过除斥期间。陈军田、顾玉梅辩称，一、一审法院认定事实正确。1.鲁班公司称已向政府审批部门提交材料，是政府审批原因未能在约定时间内取得不动产权证书的理由不成立。鲁班公司提交审批手续的时间晚于合同约定的办理房屋所有权转移手续的时间，已经违约。鲁班公司作为房地产开发企业，在签订合同时，应当预料到房屋验收、申请、办证等流程所需时间，在约定的办证日期没有交全办证手续，导致我方至今未能取得商品房屋产权证，属于鲁班公司违约。2.鲁班公司称在诉讼过程中已具备办理房屋权属证书的条件，阻却合同履行的情形已经不存在。根据双方合同第二十条约定，我方可以申请退房，该条款系双方对合同解除权的约定，该约定合法有效。我方已经选择合同的解除权向法院提起诉讼，该权利属于形成权，已经选择行使，再出现阻却事由不影响我方主张权利。三、鲁班公司所称案涉房屋早已交付，我方解除商品房买卖合同的诉求明显不当的上诉理由不能成立。我方依据合同第二十条约定行使合同解除权，不受房屋交付状态的限制。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、《中华人民共和国民法典》第五百零九条的规定，鲁班公司将房屋交付给我方，但尚未履行办理房屋所有权转移登记手续的情况下，合同义务尚未履行完毕。鲁班公司不能以履行的其他合同义务以偏概全，不再履行其他义务，不承担违约责任。我方此时依照合同约定行使合同解除权完全符合法律规定。二、一审法院适用法律正确。1.违约责任是指合同当事人违反合同约定，应向合同相对方承担责任。《中华人民共和国民法典》第五百九十三条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷依照法律规定或者按照约定处理。鲁班公司以政府审批原因延误办理，自己不承担违约责任的理由不能成立。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权和买受人。因鲁班公司原因未按照约定期限履行合同义务，致使双方商品房预售合同解除，我方与邮储银行之间的按揭贷款合同目的无法实现，应被解除，鲁班公司应将收取的购房贷款清算后返还给邮储银行，一审法院判决于法有据。基于以上事实与理由，鲁班公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。补充答辩意见如下：鲁班公司的上诉请求存在矛盾，一方面称其没有违约，因政府原因逾期办证，另一方面又认为我方的请求已过除斥期间。因出卖人的原因违约的具体时间只有鲁班公司自己清楚，不属于除斥期间，且法律规定是在知道或应当之日起我方才能行使解除权。我方在2016年12月5日还向鲁班公司缴纳过住宅专项维修资金。我方一直找鲁班公司办证，而不是退房，直到起诉之前鲁班公司说办不了证，我方才起诉要求解除合同。邮储银行述称，对双方证据没有意见，不同意解除借款合同，借款合同解除的前提是结清贷款本息。陈军田、顾玉梅向一审法院起诉请求：1.判令解除陈军田、顾玉梅、鲁班公司签订的SDF-2015-0001合同编号为：201802336号《山东省新建商品房买卖合同（预售）》；2.判令解除陈军田、顾玉梅与邮储银行签订的住房按揭贷款合同，由此造成的违约金及其他损失全部由鲁班公司承担；3.判令鲁班公司向陈军田、顾玉梅返还首付房款及银行按揭贷款301,170.35元（暂计算至2020年12月10日，并按邮储银行扣陈军田、顾玉梅利息标准计算至付清之日止）；4.判令鲁班公司给付陈军田、顾玉梅损失39,291.5元（按照银行贷款基准利率暂计算至2020年12月31日，并按此标准计算至鲁班公司归还陈军田、顾玉梅房款止）；5.判令鲁班公司赔偿陈军田、顾玉梅的装修损失15,600元（此为暂估价，以法院委托第三方评估为准）；6.判令鲁班公司给付陈军田、顾玉梅为购房支出的其他费用6420元；7.判令鲁班公司承担本案诉讼费用。在审理过程中，陈军田、顾玉梅撤回第五项诉讼请求。一审法院认定事实：2018年6月27日，陈军田、顾玉梅、鲁班公司签订了山东省新建商品房买卖合同（预售），合同约定，陈军田、顾玉梅购买鲁班公司开发建造的、位于乐陵市，房屋总价款687315元，其中首付207315元，于2018年7月23日前支付，剩余房款480000元以银行按揭贷款方式支付，于2018年8月15日前通过邮储银行的按揭贷款交付；合同第九条约定，房屋交付时还应同时交付：1.该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；合同第二十条第二、三款约定，鲁班公司应在房屋交付之日起90日内，配合陈军田、顾玉梅办理不动产权属证书，如果出卖人未能在规定时间内，办理商品房房屋产权证（不动产权证）的，买受人申请退房的按照银行同期贷款基准利率赔偿，买受人不申请退房的，买卖双方不予以赔偿，合同继续履行。陈军田、顾玉梅于2018年6月19日、2018年6月22日分别给付鲁班公司购房款10000元、197315元，完成了首期付款，后于2018年9月3日陈军田、顾玉梅完成了向邮储银行的按揭贷款手续，并由邮储银行将陈军田、顾玉梅所贷480000元汇至鲁班公司的账户。陈军田、顾玉梅提供的《鲁班御景龙山业主交房手续流转单》《业主手册》《电费缴费单》显示鲁班公司于2019年7月31日，将涉案房屋交付给陈军田、顾玉梅，陈军田、顾玉梅又向鲁班公司交付物业维修资金4501元，并给付鲁班公司土地分户费、测量费、太阳能款共计1919元。按照合同约定，鲁班公司应在2019年10月31日前配合陈军田、顾玉梅办理不动产权属证书，但至今仍未办理。鲁班公司提供的证据显示：建设工程质量监督报告出具时间为2019年12月2日，建设工程规划核实出具时间为2020年1月19日，建设工程消防验收备案抽／复查结果通知书出具时间为2021年1月25日。后陈军田、顾玉梅从2018年9月10日至2020年12月10日共计偿还房屋按揭贷款本金32373.62元、利息61481.73元，共计93855.35元。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、本案的现状是否符合解除陈军田、顾玉梅、鲁班公司所签合同的条件；二、陈军田、顾玉梅的其他诉讼请求能否得到支持。关于争议焦点一，陈军田、顾玉梅与鲁班公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同的约定履行各自的义务。根据双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，鲁班公司应于商品房交付之日起90日内，即2019年10月31日前协助陈军田、顾玉梅办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件；因鲁班公司的原因买受人未能在商品房交付之日起90日内取得商品房房屋产权证（不动产权证）的，买受人可以申请退房。本案中，鲁班公司未能在2019年10月31日前取得商品房开发项目竣工综合验收备案证明文件，虽然鲁班公司主张是由于政府职能部门审批程序延误导致，但鲁班公司作为房地产开发企业，在签订合同时，应当预料到房屋验收、申请办证等流程所需要的时间，可以在合同中将其申请办证的时间约定较长，可以提前预留房屋验收、办证等流程所需的必要时间以避免迟延履行，另鲁班公司所提交的证据材料均显示其申请时间均晚于应履行办证义务的时间，其该项行为是其人为的原因所致，并非客观原因，故一审法院认定未按约定办证的原因系鲁班公司违约，鲁班公司的该项行为符合合同条款中约定的合同解除的条件，鲁班公司应当返还给陈军田、顾玉梅购房款及其他相关费用，并承担相应的违约责任。关于争议焦点二，因鲁班公司未能在约定期限内协助陈军田、顾玉梅办理房屋产权证，导致解除了陈军田、顾玉梅、鲁班公司签订的商品房买卖合同，返还房款，腾退房屋，而陈军田、顾玉梅与邮储银行签订住房按揭贷款合同的目的是及时交付房款，依约履行商品房买卖合同，即出售人依约取得合同价款，买受人依约取得房屋所有权。双方签订的商品房买卖合同解除后，住房按揭合同目的亦无法实现，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。结合本案，该住房按揭合同也应符合解除条件。按揭贷款合同解除后，考虑到商品房按揭贷款商业模式下商品房买卖合同与按揭贷款合同的密切联系，将会直接导致合同约定的各方权利义务严重失衡，因为鲁班公司的违约导致各方合同的解除，但鲁班公司既收取了房款又未将房屋所有权转移；邮储银行依照合同的约定既享有相应的房屋抵押权，又享有相应的债权；而陈军田等人未实际完全取得房屋所有权，既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。在陈军田等人对合同解除无过错的情况下仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理的加重了其负担，有悖于公平原则，因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故陈军田、顾玉梅请求解除按揭贷款合同的诉讼请求应予支持，鲁班公司应将收受的购房贷款与邮储银行决算后予以退还，并将陈军田、顾玉梅缴纳购房款的本金及贷款利息返还给陈军田、顾玉梅。关于陈军田、顾玉梅主张的利息问题，根据陈军田、顾玉梅、鲁班公司签订的商品房买卖合同第二十条约定，“出卖人未能在规定时间内，未办理商品房房屋产权证（不动产权证）的，买受人申请退房的按照银行同期贷款基准利率赔偿”，该项约定符合《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，一审法院依法予以支持。应以陈军田、顾玉梅所支付房款687,315元为基数，按照银行同期贷款利率计算，自应当办证之日2019年10月31日计算至房款687,315元付清之日止。因为陈军田、顾玉梅、鲁班公司之间产生的法律事实引起的民事纠纷，发生在民法典施行之前，但陈军田、顾玉梅所主张的利息及合同的解除持续至民法典实行之后，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典实行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。故上述两份合同均在一审法院将陈军田、顾玉梅的起诉状分别送达于鲁班公司及邮储银行时解除。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百八十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条规定，判决如下：一、原告陈军田、顾玉梅与被告乐陵市鲁班房地产开发有限公司签订的SDF-2015-0001合同编号为：201802336号《山东省新建商品房买卖合同(预售)》自原告起诉状副本送达于被告乐陵市鲁班房地产开发有限公司时解除；二、原告陈军田、顾玉梅与第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司乐陵市支行签订的住房按揭贷款合同自原告起诉状副本送达于第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司乐陵市支行时解除；三、被告乐陵市鲁班房地产开发有限公司于本判决生效之日十日内，将收受原告陈军田、顾玉梅的购房款301170.35元(含已经给付第三人的按揭贷款本息)、因购房支出的其他费用6420元及起诉后原告给付第三人银行按揭贷款的本息(以起诉后第三人出具的银行流水为准)返还给原告陈军田、顾玉梅；四、被告乐陵市鲁班房地产开发有限公司于本判决生效之日十日内，将收受第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司的购房贷款清算后返还第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司乐陵市支行；五、被告乐陵市鲁班房地产开发有限公司于本判决生效之日十日内，赔偿原告陈军田、顾玉梅相应的利息(以购房款687315元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，给付原告陈军田、顾玉梅自2019年10月31日起至被告实际给付之日止)；六、驳回原告陈军田、顾玉梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10673元，减半收取5336.5元，由被告乐陵市鲁班房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。鲁班公司提交编号为鲁乐备2021-112号《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，本院对该证据的真实性予以确认。顾玉梅、陈军田提交录音证据一份，鲁班公司对其真实性、合法性、关联性均不认可，本院认为，顾玉梅、陈军田未提交其他证据佐证录音中谈话人的身份，该录音证据不能作为认定案件事实的依据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：根据鲁班公司提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，竣工验收日期为2019年9月25日，该工程的竣工验收备案文件已于2021年4月29日收讫，文件齐全。落款日期为2021年4月30日。本院二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实基本一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、陈军田、顾玉梅起诉解除合同是否已过一年除斥期间；二、案涉房屋买卖合同应否解除；三、一审判决鲁班公司将收受邮储银行的购房贷款清算后返还邮储银行是否不当。关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。按照双方签订的合同约定，鲁班公司在2019年10月31日前应当办理不动产登记，超过一年即2020年10月31日起享有解除权，陈军田、顾玉梅于2021年1月起诉，未超过一年的除斥期间。关于争议焦点二，本院认为，鲁班公司与陈军田、顾玉梅已约定，买受人未能在案涉商品房交付之日起90个工作日内取得该商品房屋产权证（不动产权证）的可申请退房。鲁班公司未能在案涉房屋交付之日起90日内（2019年10月31日前）取得商品房开发项目竣工综合验收备案证明文件，构成违约，合同约定解除的条件成就，陈军田、顾玉梅根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，享有解除权。二审过程中，陈军田、顾玉梅仍坚持解除合同，案涉房屋买卖合同应予解除。关于焦点三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，邮储银行作为第三人参加诉讼，一审法院判决解除住房按揭贷款合同后邮储银行未上诉，根据上述法律规定认定出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人未增加出卖人的义务，且实际减少了当事人诉累，应予维持。综上所述，鲁班公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10673元，由上诉人乐陵市鲁班房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 高晓敏审 判 员 张小雪审 判 员 郝全树二〇二一年七月八日法官助理 尚 敏书 记 员 耿树月