广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤05民终579号上诉人（原审原告）：杜广澄，男，汉族，住广东省汕头市澄海区。委托诉讼代理人：陈琳武、陈子彦，广东众大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈妙娱，女，汉族，住广东省汕头市龙湖区。委托诉讼代理人：王睦群、谢佩华，广东博能律师事务所律师。原审第三人：汕头市澄海区铭骏工艺制品有限公司，住所地广东省汕头市澄海区。法定代表人：沈金福。上诉人杜广澄因与被上诉人陈妙娱、原审第三人汕头市澄海区铭骏工艺制品有限公司（下称铭骏公司）案外人执行异议之诉一案，不服汕头市澄海区人民法院（2020）粤0515民初1242号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年4月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人杜广澄上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持杜广澄一审全部诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由陈妙娱承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，依法应予撤销改判。1．根据杜广澄与铭骏公司就址于汕头市澄海区莱美工业区铭骏工艺制品有限公司的房地产（房地产权证号：粤房地权证XXXXX号）中的第2幢第一层、第二层、第三层、第四层、第六层、第3幢及第4幢第二层（共计面积约10000㎡，下称案涉房地产）签订的《租赁协议》及案涉房地产的不动产登记情况，本案的租赁关系显然是形成于抵押关系之前的。虽租赁双方确有约定以债权抵销的方式偿付租金，但一审法院在尚未查明债权的形成原因时，便以租赁协议系合同之债而非房屋租赁合同为由，认定杜广澄对案涉房地产不享有租赁权，亦不适用“买卖不破租赁”的原则，这显然存在事实上的认定错误。2．有别于其他以债抵租的房屋租赁合同，本案《租赁协议》系租赁双方在未能就买卖案涉房地产等事宜达成一致的背景下签订的。其中，协议载明的1100万元系杜广澄欲购买位于汕头市澄海区莱美工业区铭骏工艺制品有限公司的不动产全座而向铭骏公司支付的定金，但随后铭骏公司却因生产经营不善等原因导致无法将不动产出卖给杜广澄，甚至因资金紧张而未能退还已付的定金。在此情况下，杜广澄无奈同意放弃与铭骏公司之间关于不动产的买卖，转而通过以债抵租的方式，退一步享有对案涉房地产10年的租赁权。3．至此而言，杜广澄与铭骏公司之间债权债务的形成基础正是本案诉争的执行标的，而非诸如借款、贷款或股权转让款等其他与本案无关的基础法律关系。换句话说，租赁关系之所以会产生，恰是基于杜广澄实际占有、使用、收益、处分案涉房地产的需求无法实现，退而求其次地通过租赁方式享有占有、使用案涉房地产的权利，至于以债抵租则是租金偿还方式的一种。故法院在认定《租赁协议》的性质时，不应仅凭租金的偿付方式简单定性为合同之债，进而忽视了债权形成之前杜广澄对案涉房地产的使用预期，一审法院对《租赁协议》存在事实及性质上的认定错误。被上诉人陈妙娱辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据审查全面客观，程序合法，适用法律正确，应予维持。一审法院认定杜广澄与铭骏公司签订的《租赁协议》实质为房屋使用权抵偿债务的合同之债而非房屋租赁合同，故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。根据合同相对性原则，《租赁协议》仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人，即使杜广澄基于债权取得案涉房地产的使用权，由于没有进行他项权利的登记，也不能对抗陈妙娱对案涉房地产享有的物权等。二、杜广澄上诉理由缺乏事实和法律依据，应予驳回。1．杜广澄与铭骏公司之间不存在真正的有效租赁关系，以租抵债的《租赁协议》不适用“买卖不破租赁”原则。（1）杜广澄提供的《租赁协议》第三条约定杜广澄以其对铭骏公司享有的债权1100万元抵扣租金，协议签订之时，视为杜广澄已通过前述债权抵销方式支付完毕全部租金。可见，该协议是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，不符合租赁合同的法律特征。以租抵债的本质仍是以新的方式清偿债务，属于新债清偿，其基础法律关系为债权债务合同关系，而非真实意义上的有效租赁合同关系，与传统租赁合同差异性明显。杜广澄基于以租抵债合意享有的是请求铭骏公司按照新债的约定来履行旧债的请求权，故本案不适用“买卖不破租赁”原则。（2）铭骏公司与原债权人办理抵押登记前，案涉房地产没有出租。从（2018）粤0515民初1445号《民事判决书》认定事实可以充分证实案涉房地产在2017年12月13日之前没有出租。（3）陈妙娱已依法取得案涉房地产的所有权，即占有、使用、收益、处分的物权权利。排他性是物权的基本属性，即使杜广澄基于债权取得案涉房地产的使用权，由于没有进行他项权利登记，亦不能对抗陈妙娱的物权。因此，杜广澄以租抵债的《租赁协议》提出对案涉房地产享有的使用权优先于陈妙娱享有的物权的理由不能成立，本案不适用民法典第725、405条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定。2．杜广澄与铭骏公司之间不存在所谓债权，也不存在案涉房地产的租金支付。至今杜广澄与铭骏公司均不能提供1100万元债权的资金来源、债权种类、形成时间、交易明细、银行流水或转账凭证等抵债的原始债权存在的依据，更不能提供所谓债权的真实性、合法性依据。3．而且，根据《租赁协议》中“五、承诺与保证”第2条特别约定，可证实双方在签订协议时都明确、清楚知悉案涉房地产已向原债权人办理了抵押登记，预见到随时被起诉、查封或拍卖，随时无法使用，并特别强调租赁协议自行终结，杜广澄主动放弃追讨债权等，也可见双方存在虚构债权、合意串通、虚假约定以租抵债的情况。综上，《租赁协议》不真实不合法，杜广澄不是案涉房地产的真实承租人，不是案涉房地产的利害关系人。三、陈妙娱现已经对案涉房地产行使实际使用、管理和控制等物权权利。四、杜广澄涉嫌虚假诉讼，无法证明原始债权的真实存在，与铭骏公司存在恶意串通、恶意异议等行为，浪费司法资源。原审第三人铭骏公司未陈述意见，经本院传票传唤未到庭参加庭询问话。杜广澄于2020年7月13日向一审法院起诉，请求：1．撤销汕头市澄海区人民法院（2020）粤0515执异58号《执行裁定书》；2．确认杜广澄对案涉房地产享有租赁权；3．在生效判决之前（暂计9个月）不予清场移交涉案房产；4．由陈妙娱承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年11月22日，杜广澄与铭骏公司签订《租赁协议》1份，约定：杜广澄向铭骏公司承租位于汕头市澄海区莱美工业区铭骏工艺制品有限公司的建筑面积约10000㎡的房地产（《房地产权证》证号：粤房地权证XXXXX号）；租赁期限为10年，自协议签订之日起计算；租金总计为1100万元，杜广澄以其对铭骏公司享有的债权1100万元抵扣租金，本协议签订之时，视为双方已通过前述债权抵销方式支付完毕全部租金；铭骏公司前已将上述房地产的第2幢第二、三层面积约3900㎡交给李荣华，签订本协议后，由李荣华将厂房交给杜广澄使用，视为铭骏公司已交付该3900㎡厂房给杜广澄使用，铭骏公司应于本协议签订之日起5日内将上述房地产第2幢第一、二层、第4幢第二层面积约1400㎡移交杜广澄使用，铭骏公司应于2018年2月5日前将上述房地产第3幢、第2幢第一、六层面积约4700㎡移交杜广澄使用，等等。2017年12月13日，铭骏公司以其名下位于汕头市澄海区莱美工业区铭骏工艺制品有限公司的厂房（《房地产权证》列：粤房地权证××××号）作为借款抵押物，向汕头市澄海农村信用合作联社澄城信用社抵押贷款。2017年12月14日，铭骏公司与汕头市澄海农村信用合作联社澄城信用社对上述抵押物办妥抵押登记手续。2020年1月13日，一审法院在执行陈妙娱与铭骏公司金融借款合同纠纷【案号（2020）粤0515执27号】一案中，作出（2020）粤0515执27-1号《执行裁定书》，裁定查封铭骏公司名下位于汕头市澄海区莱美工业区铭骏工艺制品有限公司的房地产（《房地产权证》列：粤房地权证××××号），查封期限3年。2020年5月14日，杜广澄对执行位于汕头市澄海区莱美工业区铭骏工艺制品有限公司的部分土地使用权及地上建筑物向一审法院书面提出执行异议，认为：铭骏公司于2017年11月22日将建筑面积约10000㎡的案涉房地产出租给杜广澄并签订了《租赁协议》，协议约定租赁期限为协议签订之日起计算10年，总租金为1100万元，双方共同确认杜广澄已于协议签订时通过以债抵租的方式支付了全款租金。协议签订后，杜广澄逐月向铭骏公司的法定代表人陈少君支付了水电费、管理费等费用并自租赁合同签订时实际占有使用案涉房地产至今。根据相关法律规定，承租人于抵押合同订立前享有租赁权的，租赁关系不受抵押权的影响。杜广澄享有合法的租赁权，执行拍卖时法院应以带租拍卖的方式确保杜广澄合法享有的租赁权存续于案涉房地产上，依法保障承租人的合法权益。杜广澄作为承租人，对案涉房地产依法享有优先购买权。在租赁期限内，杜广澄有权请求阻止向受让人移交案涉房地产。现杜广澄要求停止对上述财产的执行程序，同时解除对上述两处工业用地及地上建筑物的查封，一审法院经审查认为其异议不成立，于2020年6月19日作出（2020）粤0515执异58号《执行裁定书》，裁定驳回杜广澄的异议。杜广澄不服，提起异议之诉。一审法院认为，本案是杜广澄作为案外人不服法院就执行标的的部分土地使用权及地上建筑物的执行所作裁定而提起的诉讼，是案外人执行异议之诉。本案的焦点是：1．涉案《租赁协议》的性质认定；2．杜广澄对案涉房地产所享有的权利能否对抗陈妙娱对案涉房地产所享有的物权。关于涉案《租赁协议》的性质认定问题。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。承租人缔约的目的是取得房屋使用权，出租人则是为了收取租金。本案中，杜广澄与铭骏公司签订的《租赁协议》约定“租赁物的租金总计为1100万元，乙方（杜广澄）以其对甲方（铭骏公司）享有的债权1100万元抵扣租金。双方确认，本协议签订之时，视为乙方（杜广澄）已通过前述债权抵销方式支付完毕全部租金。”“乙方（杜广澄）要求将享有甲方（铭骏公司）的债权1100万元作为支付甲方（铭骏公司）的租金。”由此可见，该《租赁协议》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此，杜广澄提出确认其对案涉房地产享有租赁权的诉讼请求，理由不成立，一审法院予以驳回。关于杜广澄对案涉房地产所享有的权利能否对抗陈妙娱对案涉房地产的物权问题。杜广澄与铭骏公司签订的《租赁协议》实质为房屋使用权抵偿债务的合同之债而非房屋租赁合同，故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。根据合同的相对性原则，杜广澄与铭骏公司签订的《租赁协议》仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的铭骏公司，即使杜广澄基于债权取得上述案涉房地产的使用权，由于没有进行他项权利的登记，也不能对抗陈妙娱对案涉房地产所享有的物权。故杜广澄提出撤销一审法院（2020）粤0515执异58号《执行裁定书》的诉讼请求缺乏依据，应予驳回。杜广澄关于在生效判决之前（暂计9个月）不予清场移交案涉房地产的诉讼请求，与本案无关，本案不予审理。陈妙娱提出杜广澄与铭骏公司签订的《租赁协议》并非房屋租赁合同，应驳回杜广澄诉讼请求的抗辩意见，理由成立，一审法院予以采纳。陈妙娱提出杜广澄的诉讼行为系虚假诉讼，但未能提供相应的证据证实，一审法院不予采纳。铭骏公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。一审法院遂依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款之规定，判决：驳回杜广澄的诉讼请求；案件受理费11300元由杜广澄负担。二审诉讼过程中，各方当事人均未提交新证据。杜广澄明确其据以对案涉房地产享有足以排除执行的民事权益是依据《租赁协议》所享有的租赁权，该租赁权产生于陈妙娱的抵押权之前，法律依据是买卖不破租赁的相关规定。本院查明，一审查明事实与本案证据一致，本院予以确认。本院另查明，汕头市澄海农村信用合作联社将其对铭骏公司享有的债权转让给中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司，中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司再转让给陈妙娱。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。根据当事人的上诉、答辩主张，本案二审的争议焦点为杜广澄对案涉房地产是否享有足以排除或者阻却强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释﹝2015﹞5号）第三百一十一条的规定，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。同时，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释﹝2015﹞10号）第三十一条第一款之规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”一般而言，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益并由承租人支付租金的合同，租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力。而本案中，根据杜广澄与铭骏公司签订的《租赁协议》的约定，双方明确是以杜广澄对铭骏公司所享有的债权1000万元用于抵作租金，协议签订之时视为杜广澄已通过前述债权抵销方式支付完毕全部租金；同时约定，“除甲方（铭骏公司）主动提出解除协议之外，若乙方（杜广澄）提出解除、终止协议或约定房产因第三方起诉等原因被拍卖或查封导致乙方无法使用，均不视为甲方违约，租赁合同自行终结。乙方不得因此向甲方主张返还已付租金或追讨债权，承诺主动放弃该项权利。以上约定为双方真实意思表示，不存在显示公平情况。”由此可见，该《租赁协议》实系债务人以其房屋使用权抵偿欠款，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，故不适用“买卖不破租赁”的原则，同时也不符合上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释﹝2015﹞10号）第三十一条第一款规定的情形。因此，杜广澄提出确认其对案涉房地产享有租赁权的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。杜广澄请求在生效判决之前不予清场移交案涉房地产。鉴于杜广澄主张的据以排除强制执行的民事权益缺乏依据，因此其请求在租赁期内阻止向受让人移交案涉房地产，同样无法予以支持。一审法院关于杜广澄该请求“与本案无关，本案不予审理”的认定不当，本院予以纠正，但该认定并不影响一审裁判结果。综上所述，杜广澄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释﹝2015﹞5号）第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11300元，由上诉人杜广澄负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 玫审 判 员  林 楠审 判 员  陈晓洁二〇二一年七月六日法官助理  蒋 涛书 记 员  林 敏