陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2021）陕01民终10256号上诉人（原审原告）：西安市沙鑫物业管理有限公司，住所地长安区西街十字北200米路西喜居园小区院内。法定代表人：伍卫刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：雷建普，陕西维恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：关益，陕西维恩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冯建辉，男，1973年10月12日出生，汉族，无业，住西安市长安区。上诉人西安市沙鑫物业管理有限公司（以下简称沙鑫物业公司）因与被上诉人冯建辉物业服务合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2021）陕0116民初1775号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。沙鑫物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，将本案发回重审或改判为支持其全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由冯建辉负担。事实和理由：冯建辉自2018年1月1日至2020年6月30日期间未交纳物业服务费、垃圾处理费、电梯费、公摊费，应当依照双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，从逾期之日起按每天欠费总额的千分之五交纳违约金，一审对此认定事实错误。本案中，一审判决适用《民法典》规定，不符合《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》的规定，本案应适用《合同法》的相关规定。冯建辉辩称，沙鑫物业公司没有履行合同义务，物业服务内容不达标，存在小区绿化管理不到位，占用公共空间的收益未公示，业主满意度不高，小区巡查管理松懈，外来人员随意进出，小区停车混乱，公共服务不到位等情况，严重影响业主的生活质量。业主和业委会多次向沙鑫物业公司及有关部门反映，但问题一直没有得到解决。基于沙鑫物业公司的违约行为，根据《合同法》的规定，业主行使先履行抗辩权，拒交物业费，合理合法,不同意承担违约金。沙鑫物业公司向一审法院起诉请求：1.冯建辉立即支付沙鑫物业公司自2018年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费2589.8元、垃圾处理费180元、电梯费900元、公摊电费160元，共计3829.8元，并支付违约金17444.74元（违约金按3829.8元之日5‰，自2018年1月1日计算至2020年6月30日）；2.冯建辉负担本案诉讼费。一审法院认定事实：冯建辉系圣合家园二期1号楼1单元7层10701室的业主，其房屋建筑面积为95.92平方米。2011年12月18日，沙鑫物业公司（甲方）与冯建辉（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定沙鑫物业公司为圣合家园二期提供物业服务。该协议约定，甲方的权利和义务为：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《业主手册》并书面告知乙方；依据本协议向乙方收取物业管理服务费用等。乙方的权利和义务为：监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理有关问题向甲方提出意见和建议；依据本协议向甲方交纳物业管理服务费用等。物业服务的内容为：房屋共用部位的维护与管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；公共环境卫生、公共绿地、花木、建筑小品的管理和养护；公共秩序维护等。物业服务费的缴费标准为高层、小高层按住宅面积0.9元/㎡/月。乙方交纳费用时间为每个季度第一个月15日前。该协议第十一条约定了违约责任，即甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天欠费总额的千分之五交纳违约金。圣合家园二期业主手册记载小区服务收费标准为：住宅0.9元/㎡/月，电梯运行费7-9层30元/户/月，生活垃圾处置费为6元/户/月。西安市物业服务及代收代缴价费公示牌载居民生活公摊电费收费标准为0.0567元/㎡/月。协议签订后，沙鑫物业公司为涉案小区提供了物业服务。冯建辉自2018年1月1日起，未交纳物业服务费、垃圾处理费、电梯费、公摊电费。现沙鑫物业公司诉至法院，请求判如所请。冯建辉以沙鑫物业公司不作为为由抗辩，并表示沙鑫物业公司主张的物业费用如符合标准，其即同意支付，但不同意支付违约金。一审法院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。双方订立的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。沙鑫物业公司应按照合同的约定提供相应的服务，冯建辉亦应按照合同的约定交纳物业服务费用。现沙鑫物业公司为圣合家园二期提供了物业服务，冯建辉即应按约交纳物业服务费用。对沙鑫物业公司主张的各项物业费用的计算期间一节，因冯建辉认可其自2018年1月1日起未交纳物业费用，故予以支持，即物业服务费、垃圾处理费、电梯费、公摊电费，自2018年1月1日起计算至2020年6月30日为30个月。物业服务费、垃圾处理费、电梯费、公摊电费的收费标准，依据《前期物业管理服务协议》、业主手册、西安市物业服务及代收代缴价费公示牌所载，计算如下：物业服务费0.9元/㎡/月×95.92㎡×30个月﹦2589.84元，沙鑫物业公司主张2589.8元，予以认可；垃圾处理费6元/月/户×30个月﹦180元；电梯费30元/户/月×30个月﹦900元；公摊电费0.0567元/㎡/月×95.92㎡×30个月﹦163.16元，沙鑫物业公司主张160元，予以认可；以上总计3829.8元依法予以支持。对沙鑫物业公司主张按3829.8元之日5‰计算自2018年1月1日至2020年6月30日的违约金17444.74元一节，因冯建辉现同意向沙鑫物业公司支付物业费用，且冯建辉未交纳物业费用的原因系对沙鑫物业公司提供的物业服务质量存有异议，而沙鑫物业公司作为该小区的物业服务单位，与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，双方产生纠纷后，理应加强沟通、履行各自的义务，故沙鑫物业公司该项诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告冯建辉于本判决生效之日起十日内向原告西安市沙鑫物业管理有限公司支付物业服务费2589.8元、垃圾处理费180元、电梯费900元、公摊电费160元，共计3829.8元；二、驳回原告西安市沙鑫物业管理有限公司的其余诉讼请求。如冯建辉未按本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费329元，西安市沙鑫物业管理有限公司已预交，减半收取计164.5元，由西安市沙鑫物业管理有限公司负担139.5元，由冯建辉负担25元，于本判决生效之日起十日内直接给付西安市沙鑫物业管理有限公司。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，沙鑫物业公司与冯建辉签订的《前期物业管理服务协议》为有效合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。物业服务协议签订后，沙鑫物业公司为涉案小区提供了物业服务，而冯建辉自2018年1月1日起，未交纳物业费、垃圾处理费、电梯费、公摊电费。本案沙鑫物业公司要求冯建辉支付2018年1月1日至2020年6月30日物业费2589.8元、垃圾费180元、电梯费900元、公摊电费160元，共计3829.8元，事实清楚，符合合同约定，依法予以支持。关于沙鑫物业公司要求冯建辉支付违约金的诉讼请求， 一审考虑到冯建辉未交纳物业费用的原因系对沙鑫物业公司提供的物业服务质量存有异议，而沙鑫物业公司作为该小区的物业服务单位，对于业主反映问题未能妥善解决或有效沟通等，据此对沙鑫物业公司的该项诉讼请求不予支持，并无不妥。综上所述，沙鑫物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费236.12元，由西安市沙鑫物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二一年七月二十日 法官助理    高  喜  平书 记 员  朱  琳  婧         1