河南省洛阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）豫03民申390号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：温富江，男，汉族，1986年7月26日出生，住河南省宜阳县。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：河南昌晟置业有限公司。住所地：河南省洛阳市洛龙区王城大道与关林路东南侧昌晟雅居1楼。法定代表人：张晓玲，总经理。委托诉讼代理人：宋叶峰，河南张振龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：马吉祥，河南张振龙律师事务所律师。再审申请人温富江因与被申请人河南昌晟置业有限公司（以下简称昌晟公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2020）豫03民终6051号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。温富江申请再审称：一、一审和二审法院认定案涉房源认定意向书的性质为商品房预约合同与事实不符，与法律相悖，该房源认定意向书的性质应为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议认定应为商品房买卖合同的条件，之一是此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，而不是全部内容，之二是出卖人已经按照约定收受购房款。案涉意向书符合认定为商品房买卖合同的条件。1、意向书约定，总房款380000元，单价4418.61元/平方米，首付款114000元，余款办理公积金贷款，被申请人也按约收取了该购房款。2、意向书内容已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容：当事人名称或姓名、住所；商品房基本状况：“1号楼2单元1102号”，被申请人向申请人出具的收据也载明“昌晟雅居1-2-1102”，被申请人在洛阳只有这一个楼盘（2017年2月签订意向书时昌晟雅居的楼盘已经封顶，为现房销售），“面积：86m2（最终面积以房管局实测办证为准）”；房屋总价、单价、余款付款方式（公积金贷款）、首付款比例（30%）及交款时间；交钥匙时间（即交付时间2017年7月31日前）、逾期交付的违约责任（若未实现按正规商品房合同日息万分之0.2赔偿）；销售现场有公示的户型图及沙盘，申请人也是基于对户型的认可而购买房屋。3、意向书已明确约定了房屋位置、交付日期、违约责任，一审、二审法院认为没有约定，该事实认定错误；两级法院将余款交付日期认定为合同主要条款是不符合法律规定的；在此基础上，仅仅以交付使用条件、配套基础设施及公共设施的交付及有关权益责任、解决争议办法等这类购房合同非必备条款未约定为由认定意向书性质为预约合同，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的立法目的，也损害了申请人的合法权益，实为偏袒被申请人，违背诚信原则和公序良俗。4、意向书上第四栏立约意向金和规条第四条应于某年某月某日签订商品房预定书，这两个部分都被划掉，也说明当时双方均不认定该意向书的目的是意向立约或以后再重新订立合同，当时双方的真实意思表示是确认双方的商品房买卖关系。特别是被申请人也按约收受了购房款。5、申请人以达成交易签订购房合同为目的，已支付团购服务费8000元。购房团购费是指一定数量的购房者自发组团或者在团购组织的安排下，由选出的代表或者单位，与开发商多次协商，最终在某一时间段内以低于散户市场成交价格签订《合同》的一种消费过程。结合已付团购费的事实也能证明双方签订意向书的目的就是达成交易，而非获得交易机会。6、本案与河南省高院2019豫民再374号案为同类案件，但两案存在完全矛盾的认定。2019豫民再374号民事判决书的观点为：“本院再审认为，关于案涉两份认购协议的性质是预约合同还是商品房买卖合同问题。预约合同以缔结义务行为作为标的，合同内容一般并不涉及本约应有的内容。从案涉认购协议约定内容看，虽然也有认购人取得优先购买权及签订商品房买卖合同的内容，但还约定了购买商铺的基本状况、价款、付款方式及时间、商铺交付时间、违约责任等事项，基本包含《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容。且慕建民支付了相应房款，新华富公司亦收取了购房款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该协议应当认定为商品房买卖合同。新华富公司再审称该两份认购协议性质是预约合同，双方之间未成立商品房买卖合同的理由不能成立，本院不予支持”。本着“同案同判”法治精神，本案该意向书性质亦应认定为商品房买卖合同。7、因为“出卖人按照约定收受购房款”，依据《合同法》第三十六、三十七条之规定，本约合同即告成立。本意向书中载明了本约合同的主要内容，并且申请人已经实际履行付款义务、“出卖人也按约收受了购房款”，即使两级法院把意向书认定为预约合同，2019年9月30日被申请人取得了预售证后，当初限制交易的条件业已消除，此时预约已然转化为本约性质了。故此也应认定意向书为本约合同。二、被申请人的行为严重违背诚信原则和公序良俗，再审法院应当依法予以纠正。1、申请人与被申请人在2017年2月10日签订房源认定意向书，当时洛阳房地产市场正处于低迷状态，现被申请人见房地产市场价格大幅上涨而肆意违约、见利忘义，公然违背双方约定，强行涨价，其行为与社会价值导向和公众认知相悖，根据民法总则的诚信原则及秉持诚实、恪守承诺的规定，人民法院应依法不予支持。2、2019年9月11日《全国法院民商事审判工作会议纪要》关于合同纠纷案件的审理中明确指出：“人民法院在审理合同纠纷案件时，要依法审慎认定合同效力。要根据诚实信用原则，合理解释合同条款、确定履行内容，合理确定当事人的权利义务关系，……强化对守约者诚信行为的保护力度，提高违法违约成本，促进诚信社会构建”。一审、二审判决造成的实际社会效果就是纵容不讲诚信的河南昌晟置业有限公司肆意违约，无视房价急剧上涨的背景、对已经付出30%首付的百姓造成极大伤害。综上所述，一、二审法院认定意向书性质错误、法律适用有误，违背诚信这一社会主义核心价值观。要求意向书必须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的全部内容才可认定为商品房买卖合同属于法理逻辑混乱、违背立法目的、典型的强人所难。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《合同法》第三十六、三十七条等法律法规，申请人的再审请求依法成立，请再审法院依法支持申请人的再审请求。昌晟公司陈述：1、本案所涉的昌晟雅居项目是洛阳确定的重点历史遗留的烂尾楼项目，该项目建设初期使用的是新区开发给每个原村集体预留的集体建设用地，该项目在申请人签订意向书时没有任何手续。昌晟公司现有的股东是后接的该项目，按照洛阳市历史遗留问题解决的方案投入了大量的资金及其他成本。现该项目土地使用权变成国有出让用地，并交纳了出让金，又多方筹集资金将建设工程继续推动，盘活该项目，实现对政府和社会解决问题的目的；2、针对申请人申请书中提出的观点，房源认购意向书的内容清晰的表明双方是预约关系，该意向书只是作为申请人选房的依据，以及在特定时间内双方协商商品房买卖合同关系的依据，该意向书的内容除了原一、二审明确认定的欠缺要件之外，对于房屋的价格也明确载明为估价，而不是确定价，房源号也与房地产管理部门在手续完善后批准的规划和编号不一致，也就是说该房源意向书仅具备作为将来签订商品房买卖合同的预约的法律特征，其内容对标的的确定性、价款的确定性以及商品房销售管理办法第十六条规定的其他条款均没有明确，一、二审对意向书的法律性质认定是正确的；3、在一、二审期间及判决后，昌晟公司及龙门办事处、洛龙区政府等单位组织过不下百余次的沟通，与今天的申请人在判前、判后都进行了协商，按照一、二审的判决履行了继续协商的义务，但未协商成，昌晟公司对双方没有成立正式的商品房买卖合同关系没有过错。申请人称在协商中昌晟公司没有作出任何的让步与事实不符。本项目涉及到的购房人分为两种类型，一种是项目没有手续前的意向人，一种是项目具备合法手续后与公司签订并备案了商品房预售合同的真正购房人。为了解决历史遗留问题，昌晟公司在政府有关部门和公司的努力下，以及公司的各方债权人，包括前期施工方、银行、洛阳政府下属的华泽担保公司等等债权人的理解下，对前期的意向户作出了两个解决的方案，截止目前已经解决了一百多户。两个方案分别为：选择退款的，退一补一，即按一倍的价款予以补偿，选择继续购房的，双方在房管局批准的备案价基础上（这个价款实际上低于目前的市场销售价），按照退一补一的原则折算，同时再给予总价优惠和购买车位半价等优惠措施。目前也解决了一批。这些遗留问题目前仍在政府的协调下逐步解决。因此，申请人称昌晟公司在判决后未与其进行协商及不提供任何解决方案的说法相互矛盾，又不符合事实；4、该项目有自身的特殊性。在申请人签订意向书的时间点，该项目没有任何合法的手续，也就是当时的估价是建立在没有合法产权的前提下，同时确定估价是因为整个洛阳市类似的项目都在争取政府给予政策办理开发手续，一旦政府批准将产生土地出让金、城市配套建设费、交易税金等大额的成本，所以才确定是估价，这个情况所有人都是明知的。综上，一、二审适用法律正确，判决结果无误，昌晟公司在判决后也履行了继续协商的义务，双方没有协商成功，公司没有过错。本院经审查认为，《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案涉及的《房源认购意向书》虽明确了涉案商品房买卖双方的基本情况，但对拟购房屋的面积、单价及总价等均为估价，亦未就房屋的具体位置、户型、余款付款时间、交房条件及日期、配套基础设施及公共设施的交付及有关权益、责任、解决争议的办法、违约责任等重要事项进行约定，不具备商品房买卖合同所应当明确的主要内容。昌晟公司虽收取了温富江部分款项，但依据意向书“规条”部分第二项“乙方同意在签定本意向书时，立即付清上述之立约意向金”、意向书签订的时间、款项交付时间，及收据上写明的“购房诚意金”看，该部分款项应为立约意向金。综上所述，该《房源认购意向书》仅表明了双方就条件成就时将进行商品房买卖的主要内容达成合意，是对未来签署正式买卖合同的预先安排，并以书面形式明确了将来要订立正式的商品房买卖合同，故其性质应当为独立的商品房预约合同。再审申请人认为该《房源认购意向书》的性质应为商品房买卖合同的理由不成立，不予支持。综上，温富江的再审申请理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，经本院审判委员会研究决定，裁定如下：驳回温富江的再审申请。审判长  焦贵福审判员  苏 娜审判员  王鑫杰二〇二一年七月二日书记员  张艳军