北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2021）京民终340号上诉人（原审被告）：中信富通融资租赁有限公司，住所地北京市通州区安顺北里18号楼安顺2街1号。法定代表人：张毅，董事长。委托诉讼代理人：王志强，北京市大嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓黎，北京市泽和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李瑞超，男，1991年3月14日出生，汉族，住山西省临汾市尧都区。委托诉讼代理人：郑秋芳，山西中正平律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琴琴，山西中正平律师事务所律师。原审第三人：临汾市洋洲房地产开发有限公司，住所地山西省临汾市尧都区新开路北口。法定代表人：郭月明，经理。委托诉讼代理人：郭宝平，北京市信格律师事务所律师。上诉人中信富通融资租赁有限公司（以下简称中信富通公司）因与被上诉人李瑞超、原审第三人临汾市洋洲房地产开发有限公司（以下简称洋洲房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2020）京02民初587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。中信富通的委托诉讼代理人张晓黎，李瑞超的委托诉讼代理人郑秋芳、赵琴琴，洋洲房地产公司的委托诉讼代理人郭宝平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中信富通公司上诉请求：1.请求依法撤销（2020）京02民初587号民事判决书，依法改判驳回李瑞超的诉讼请求或裁定发回北京市第二中级人民法院重新审理；2.由李瑞超承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院关于李瑞超与洋洲房地产公司之间系商品房买卖合同关系的认定错误。根据《洋洲房地产以房抵顶工程款房屋明细表》《建设工程施工合同》、一审法院调取的《情况说明》以及一审庭审笔录中各方当事人陈述、证人证言，说明洋洲房地产公司与临汾市建筑工程总公司第五建筑分公司（以下简称临汾五建公司）、临汾五建公司与徐国强之间两两存在明确的以房抵债的意思表示。从整个交易过程来看，洋洲房地产公司以涉案房屋作价抵顶其欠付临汾五建公司的工程款，临汾五建公司又以案涉房屋抵顶其欠付徐国强的材料款，充分说明洋洲房地产公司与临汾五建公司、临汾五建公司与徐国强是以物抵债关系。临汾五建公司不具备商品房代销资格，也未与洋洲房地产公司签订代销协议，并非代销人。根据《房屋转让合同》《收条》并结合证人证言等证据，徐国强将其以物抵债方式取得的享有处分权的案涉房屋出售与李瑞超，李瑞超与徐国强之间形成了二手房的买卖合同关系。洋洲房地产公司同李瑞超签订的盛世华庭·福苑认购协议书（以下简称《认购协议书》）只是一种形式，目的是方便李瑞超将来办理过户登记手续、而非买卖。因此，李瑞超与洋洲房地产公司间不存在实质上的买卖合同关系。洋洲房地产公司及临汾五建公司、临汾五建公司与徐国强以房抵债行为目的是债务的清偿、债权的实现，而非房屋的买卖。因此临汾五建公司、徐国强基于以物抵债关系享有的是一种债权请求权，对涉案房屋不享有物权期待权。徐国强在临汾五建公司与洋洲房地产公司的以物抵债基础上、通过再次以物抵债方式实现自己的债权，取代临汾五建公司后对洋洲房地产公司享有的亦是债权请求权，而非对案涉房屋物权期待权。因临汾五建公司、徐国强均对案涉房屋不享有物权期待权，李瑞超亦无物权期待权的受让基础，其基于《房屋转让合同》对徐国强享有债权请求权，但对案涉房屋不享有物权期待权。即使其基于《认购协议书》对洋洲房地产公司享有权利，亦是一种债权请求权。基于债的平等性原则，李瑞超对洋洲房地产公司的债权并不较本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条的规定，因李瑞超仅对洋洲房地产公司享有债权请求权、对涉案房屋不享有物权期待权，不能排除强制执行。二、一审判决关于本案存在执行异议和复议规定第二十八条的四种情形的认定错误。1.一审判决对于“涉案房屋被查封前签订了合法有效的书面买卖合同”的事实认定及法律适用均错误。《认购协议书》缺少商品房买卖合同应当具备的其余10项主要内容，且《认购协议书》第四条已明确约定协议当事人旨在设立预约合同并非本约合同，一审法院的认定违反了《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第二条的规定。预售许可证有效期满至2012年5月31日，《认购协议书》签订于2015年8月，说明涉案房屋处于无证预售状态。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，《认购协议书》属无效合同；《认购协议书》未进行备案，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条和《城市商品房预售管理办法》第十条及《山西省建设厅关于加强商品房预（销）售管理的通知》第六条的规定，《认购协议书》不具有合法性。根据与本案有关的其他61个案件的证据及一审庭审情况，加之《认购协议书》无落款时间，不能认定《认购协议书》签订于案涉房屋被查封前2.一审判决对于“李瑞超在查封前合法占有涉案房屋”的事实认定及法律适用错误，且违反法定程序。与本案相关的案件中，洋洲房地产公司出具的费用收据存在虚开问题；与自然人有关的6个案件、与山西古县农村商业银行股份有限公司有关的14个案件、与临汾五建公司有关的另外10个案件中，洋洲房地产公司均是在未实际收到房款的情况下开具收据。因此本案中洋洲房地产公司出具的费用收据不真实，不能单独作为认定事实的证据。李瑞超未提交与洋洲房地产公司办理房屋交付的证据，其提供的购气流水户名可随意更改且无用气量发生；购货单非正式发票同时不具有关联性；物业单位出具的《证明》无经办人签字不具有合法性。2013年的费用收据系单一性证明材料、无法证明费用已实际发生；未提供物业服务合同和2013年后、查封之前的水电气暖物业费的支付凭证。李瑞超提交的证据不能形成完整有效的证据链条，未达到高度盖然性的证明标准，一审法院认定李瑞超已在查封前占有涉案房屋证据不足。在李瑞超未提出书面申请、现场勘验亦不属于法院依职权调查收集的证据的情况下，一审法院未通知中信富通公司即进行的现场勘验行为，有悖审判中立原则且违反法定程序，并且一审法官只是进入涉案小区并未进入涉案房屋，现场勘验不能作为认定“占有”的依据。即使李瑞超占有了涉案房屋，但一审法院亦不应无视有关未经竣工验收的房屋系非法占有的规定，作出“合法”占有的错误认定。3.一审判决对于“涉案房屋被查封前李瑞超支付全部价款”的事实认定不清。洋洲房地产公司房款收据的开具非常随意，存在配合李瑞超诉讼的情况，且是在未实际收款的情况下开具，房款收据没有证明力。临汾五建公司以抵房偿还与徐国强材料款这一主张只是当事人陈述，各方均未提交任何其他有效证据。关于李瑞超支付徐国强的房款中，李永斌以转账方式代中信富通公司支付的38万元不符合常理，且所转款项性质不能说明是房款；主张以现金方式支付的房款，没有现金来源、交付时间、地点、接受人情况、财产变动情况等证据佐证。4.一审法院关于“未能办理涉案房屋的过户登记非购房人自身原因所导致”的认定系错误认定。李瑞超没有提供其有向房屋登记机关办理过户登记材料、或向洋洲房地产公司提出了办理过户登记的请求的有效证据。李瑞超购买案涉房屋时距开始预售已过5年，其作为二手房屋买受人理应了解到案涉房屋无法办理过户登记手续。李瑞超在明知案涉房屋存大重大瑕疵却无视风险仍然购买，说明其自身存在重大过错，属于“未能办理涉案房屋的过户登记是购房人自身原因所导致”的情形。除涉案房屋在内的64套被查封房屋外的该栋楼房其他房屋购买人，已同洋洲房地产公司签订了买卖合同并办理了合同备案手续。李瑞超自购买至今从未要求洋洲房地产公司同其签订商品房买卖合同，以创造出办理过户登记的前提条件，说明其对于房屋过户登记未尽到合理注意义务或处于放任态度。一审法院不应因为竣工验收问题而无视涉案房屋未办理过户登记是李瑞超未尽合理注意义务问题。综上，中信富通公司认为，一审判决认定事实错误，认定基本事实不清，适用法律错误，违反法定程序，请求二审法院依法支持中信富通公司的上诉请求。李瑞超辩称，一、一审法院认定的李瑞超与洋洲房地产公司存在真实的商品房买卖合同关系，完全正确。根据已查明的事实，洋洲房地产公司欠付临汾五建公司工程款，双方协商由临汾五建公司收取购房款，即由购房人将房款支付给临汾五建公司，以清偿洋洲房地产公司欠付临汾五建公司的工程款债务。房屋买卖合同由购房人与洋洲房地产公司签订，房屋的交付等手续也均由洋洲房地产公司与购房人办理。由此可见，洋洲房地产公司与临汾五建公司之间仅是以房款抵顶工程款，而非以房屋抵顶工程款。徐国强按照其与洋洲房地产公司之间的协议占有了房屋，但并未取得房屋所有权，因此其转卖房屋给李瑞超的行为，实质上转让的主要是其基于《认购协议书》而对洋洲房地产公司享有的权利。故中信富通公司所称的李瑞超与徐国强形成事实上的二手房买卖合同关系，根本不能成立。李瑞超对涉案房屋享有物权期待权，是因为李瑞超符合执行异议和复议规定第二十八条规定的条件，而非仅仅基于房屋转让合同。中信富通公司仅仅以合同来判断是否具有物权期待权，明显曲解法律，歪曲事实。二、一审法院认定李瑞超符合执行异议和复议规定第二十八条规定的情形，享有足以排除对涉案房屋执行的权益，完全正确。1.查封前，李瑞超已就涉案房屋签订合法有效的书面买卖合同。李瑞超与洋洲房地产公司签订的《认购协议书》已包含了交易双方、涉案房屋基本情况、房款及付款方式等商品房买卖合同的基本内容，同时根据临汾五建公司开具的收据，以及一审法院调查的临汾五建公司收款情况，可以证明李瑞超也已支付全部房款，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，《认购协议书》应认定为书面房屋买卖合同。中信富通公司所称的《认购协议书》第四条表明双方旨在设立预约合同，纯属其臆想。至于预售许可证过期问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定的关于商品房预售合同无效的情形，仅指自始未取得商品房预售许可证，这与商品房预售许可证过了有效期有本质区别。国家之所以规定商品房预售许可证是签订商品房预售合同的条件，是因为预售合同订立时，买卖的房屋尚在建设之中，故而国家对商品房预售行为有特殊的要求和规定，旨在保护消费者的利益。取得商品房预售许可证的企业，自取得许可证之日起即具备商品房预售资格，这种资格不单因时间??的经过而改变，相关部门设定预售证期限，也只是为了便于行政管理。预售许可过期违反也仅是管理性规范，未违反法律法规的效力性规定，因而，商品房预售许可证过期不影响合同的效力。中信富通公司所称的《城市商品房预售管理办法》第十条及《关于加强商品房预（销）售管理的通知》第六条规定的备案，更是管理性规范，即使违反也并不会导致协议无效。2.查封之前，李瑞超已合法占有涉案房屋。首先，中信富通公司所称的收据虚开问题，是其主观臆想，其一再辩称收据的开具时间虚假，却又不敢申请鉴定证明其主张，足以证明其只是在狡辩。何况，本案中，李瑞超提交的用户充值/购气流水，加盖有公共服务部门的印章，且能够相互印证，故应认定查封之前，李瑞超已入住涉案房屋。第二，关于现场勘验，完全是一审法院本着对事实负责的精神，依职权而为，完全符合法定程序。第三，执行异议和复议规定第二十八条规定的“已合法占有该不动产”中的“合法占有”是指买受人通过合法的方式取得对不动产的占有，有合同依据，也指出卖人自愿将不动产移交买受人占有，并非买受人非法强占不动产。本案中，虽然涉案楼盘未经竣工验收，但李瑞超是基于合法有效的《认购协议书》占有涉案房屋，洋洲房地产公司是正常办理交房手续的，故而不存在非法之说。对此，（2020）最高法民终760号民事判决也作出“合法占有”的认定。3.李瑞超已支付全部房款。徐国强以其对临汾五建公司享有的债权抵顶应交给临汾五建公司的房款后，临汾五建公司认可收到徐国强的房款，并以此抵消了对洋洲房地产公司的等额工程款债权，即洋洲房地产公司以房款清偿了其债务，已就案涉房屋实际收到房款。另外，李瑞超提供了向徐国强账户转账的凭证、徐国强开具的收据、洋洲房地产公司开具的收据等，也足以证明李瑞超支付了全部房款。中信富通公司所称的李瑞超的大伯李永斌代李瑞超支付38万元不符合常理，完全是中信富通公司的主观认为，且是对人之亲情的质疑，根本不能成立。4.未办理过户登记，非因李瑞超自身原因。执行异议和复议规定第二十八条第四项规定的是“非买受人自身原因未办理过户登记”，而非要求买受人必须向登记机关要求办理过户登记。本案中，根据一审法院调查核实的情况，涉案房屋之所未能办理过户登记，是因涉案房屋所在楼盘未能通过竣工验收，房屋过户登记存在客观障碍，该障碍并非李瑞超导致的，不能归结于李瑞超原因。对此，（2020）最高法民终760号民事判决也有认定，因未办理竣工验收导致的不能办理产权，非买受人自身原因。中信富通公司所称理由，过分加重了李瑞超义务，超出法律规定的限度。洋洲房地产公司述称，不同意中信富通公司的上诉请求、上诉理由，同意李瑞超的答辩意见及理由，洋洲房地产公司认为应驳回中信富通公司的上诉，维持一审判决。李瑞超向一审法院起诉请求：1.排除对山西省临汾市尧都区解放东路盛世华庭小区1号楼3单元1102号房屋的执行，并解除查封；2.诉讼费由中信富通公司承担。一审法院认定事实如下：一、关于涉案房屋执行及执行异议的相关情况一审法院在审理（2018）京02民初70号中信富通公司与临汾市洋洲石油供应有限公司、临汾市亿鑫源混凝土搅拌有限公司、临汾市尧都区尧尔欣经贸有限公司、吉文杰、许六斤、郭亮芳、吕建斌、赵志芳、洋洲房地产公司、海南兴隆太阳河投资有限公司融资租赁合同纠纷一案中，依据中信富通公司的诉讼保全申请，作出（2018）京02民初70号民事裁定书。一审法院据此于2018年6月21日查封了洋洲房地产公司位于山西省临汾市解放东路洋洲花园盛世华庭包括涉案房屋在内的64套房屋。一审法院于2018年11月26日作出（2018）京02民初70号民事判决书，判决临汾市洋洲石油供应有限公司、洋洲房地产公司等承担相应的法律责任。临汾市洋洲石油供应有限公司不服该判决，向北京市高级人民法院提起上诉。本院于2020年4月21日作出（2019）京民终495号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”2020年6月17日，一审法院对涉案房屋进行续封。之后，中信富通公司向一审法院申请强制执行。李瑞超向一审法院提出案外人执行异议，一审法院作出（2020）京02执异236号执行裁定书，裁定驳回了李瑞超的异议请求。后李瑞超提起本案诉讼。二、关于李瑞超主张其享有足以排除强制执行权益的情况（一）关于李瑞超与案外人徐国强之间买卖涉案房屋情况李瑞超主张，其于2015年8月6日自案外人徐国强处购买了涉案房屋，约定涉案房屋总价款为639436元，并向徐国强实际支付购房款62万元。李瑞超提供了如下证据以证明其主张：1.徐国强与李瑞超于2018年8月6日签订的《房屋转让合同》，约定：涉案房屋转让给李瑞超；房屋转让价款为603360元。物业管理费、电梯使用费3167元，暖气、煤气、笔录接口费12623元，转移登记费、共有权证书费、交易费、测绘费、咨询服务费、档案报关费、契税共10230元、专项维修费10056元，合计639436元，李瑞超于2015年8月8日将购房款一次性交付给徐国强；2.李瑞超的大伯李永斌分别于2015年7月30日、2015年8月4日、2015年8月7日、2015年8月12日向徐国强账户共计支付38万元的个人活期明细信息；3.李永斌证人证言，证明其上述付款为替李瑞超支付购房款；4.徐国强于2018年8月6日出具的收到购房款639436元的收条；5.徐国强的证人证言，证明因临汾五建公司欠付徐国强工程款，以案涉房屋还款603360元。（二）关于签订《认购协议书》情况李瑞超称，其向徐国强购买了涉案房屋后，于2015年8月与洋洲房地产公司补签了《认购协议书》。李瑞超提交了落款时间洋洲房地产公司作为出卖方、李瑞超作为认购方签订的《认购协议书》，载明：一、认购物业：认购方通过对出卖方所开发的“盛世华庭˙福苑”项目充分的了解后，选择购买该项目1号楼3单元1102号房。建筑面积约125.7平方米（注：最终面积以房产部门测绘数据为准）。二、房款：单价4800元/m2；总价603360元。上述价格以建筑面积计算。三、付款方式：认购方按以下第1种方式付款。1.一次性付款：选择该付款方式，认购方须在签署本《认购协议书》时支付全部总房款。四、双方承诺共同遵守如下约定：3.本认购协议为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订《商品房买卖合同》后，认购协议书自动作废。洋洲房地产公司与李瑞超均认可双方后续未签署正式的《商品房买卖合同》。中信富通公司对《认购协议书》的形式真实性认可，但是对其关联性、合法性和证明目的均不认可。中信富通公司认为，《认购协议书》的签署时间、内容均与常理不符；《认购协议书》属于商品房预约合同，并非商品房预售或买卖合同；即使《认购协议书》被认定为《商品房买卖合同》，该《认购协议书》并未备案，也不具有合法性。李瑞超主张，虽然洋洲房地产公司没有与其签订《商品房买卖合同》，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，《认购协议书》已经具有了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且洋洲房地产公司已经按照约定收受了购房款，《认购协议书》应当认定为商品房买卖合同。洋洲房地产公司认可涉案《认购协议书》就是商品房买卖合同。（三）关于支付购房款情况李瑞超主张其大伯李永斌向案外人徐国强转账支付购房款38万元，剩余房款以现金形式支付。洋洲房地产公司向其开具了购房款收据，收据载明：入账日期为2015年8月12日，金额为603360元，交款单位为李瑞超，收款事由为盛世华庭小区1号楼3单元1102号房。（四）关于涉案房屋占有使用情况李瑞超主张，其于2015年8月21日与洋洲房地产公司签订认购协议后即占有涉案房屋。李瑞超提交了其于2015年8月12日分别交纳涉案房屋的暖气接口费、煤气集资费、有线电视初装费、物业管理费、电梯使用费、装修垃圾清运费、维修基金、转移登记费、测绘费、契税等费用的收据，涉案房屋的装修单据、购气流水等费用收据以及涉案房屋的室内照片。李瑞超还提交了其本人的结婚证以及不动产登记材料查询结果证明，用以证明其与配偶在山西省临汾市没有其他房产，涉案房屋系李瑞超及其配偶唯一居住的房屋。（五）关于未办理过户登记的原因经洋洲房地产公司申请，山西省临汾市建设局于2010年11月29日向洋洲房地产公司颁发了涉案楼盘的预售许可证，有效期限为2010年11月29日至2011年5月25日，又于2011年7月19日向洋洲房地产公司出具了商品房预售许可证延期决定书，将上述期限延期至2012年5月31日。后该预售许可期限未再延期。洋洲房地产公司、李瑞超均未办理涉案房屋的物权登记手续。对于未办理涉案房屋的物权登记手续的原因，李瑞超主张系因洋洲房地产公司的原因所致。洋洲房地产公司主张，由于山西省临汾市当地的房产局变更为不动产局，业务停办了很长时间，后来又因房产局移交业务，直至后来出现房屋查封，综合导致了涉案房屋未能办理网签，涉案房屋所属的楼盘至今未能竣工验收，因此未能办理物权登记手续。为此，一审法院于2020年11月17日至19日前往山西省临汾市就涉案房屋所属楼盘未竣工验收、涉案房屋未办理网签及未办理物权登记手续的原因等情况进行调查并对涉案小区进行了现场勘验。山西省临汾市规划和自然资源局相关工作人员反馈，因2009年7月洋洲房地产公司未按照规划审批建设涉案楼盘，于2016年3月14日被规划执法部门处以729483.3元的罚款，洋洲房地产公司缴纳了罚款，至今洋洲房地产公司未提交涉案楼盘的竣工验收规划方面的申请。山西省临汾市房地产服务中心相关工作人员反馈，2012年确实存在过一次系统升级，但在很短的时间内就恢复相关网签业务办理，不存在洋洲房地产公司所述的很长一段时间未能办理网签的情况。同时根据网签登记系统显示，山西省临汾市自2011年至今，每月都有办理网签的记录；涉案楼盘当时可以办理网签，并且查询到在2011年6月、9月涉案楼盘大量办理网签的记录。洋洲房地产公司和李瑞超均认可，涉案楼盘已办理网签的房屋未在（2018）京02民初70号案件被查封房屋范围内。一审法院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据一审法院查明事实，涉案房屋系被执行人洋洲房地产公司开发建设，因洋洲房地产公司欠付临汾五建公司工程款，双方协商由临汾五建公司收取购房款，即由购房人将房款支付给临汾五建公司，以清偿洋洲房地产公司欠付临汾五建公司的工程款债务，因此购房人向临汾五建公司支付购房款的行为应当认定为系向洋洲房地产公司支付。中信富通公司主张徐国强与洋洲房地产公司之间不存在商品房买卖合同关系，涉案房屋被洋洲房地产公司向临汾五建公司以房抵债后，临汾五建公司以涉案房屋抵顶所欠徐国强工程款，故徐国强对临汾五建公司享有的是债权请求权。一审法院认为，洋洲房地产公司与临汾五建公司之间不存在转移涉案房屋所有权的意思表示，洋洲房地产公司、临汾五建公司、徐国强协商一致由洋洲房地产公司与徐国强直接签订《认购协议书》，将涉案房屋出售给徐国强，又由于临汾五建公司与徐国强之间另有债权债务关系，双方协商一致将临汾五建公司对徐国强的债务与徐国强支付部分购房款的债务予以抵销，洋洲房地产公司对此予以认可。因此，徐国强和洋洲房地产公司之间存在真实的商品房买卖合同关系。洋洲房地产公司将房屋出售给徐国强后，徐国强在办理物权登记前又转卖给李瑞超，洋洲房地产公司与李瑞超补签了《认购协议书》，但双方亦未办理物权登记，故涉案房屋仍属于洋洲房地产公司所有。现案外人李瑞超主张其符合执行异议和复议规定第二十八条的情形，对执行标的涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其应承担举证证明责任。执行异议和复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”一审法院参照上述规定，具体分析如下：一、李瑞超是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。首先，从法律关系来看。涉案房屋系洋洲房地产公司先卖与徐国强，徐国强又转卖给李瑞超，因徐国强转卖房屋时并未办理物权登记取得房屋所有权，故洋洲房地产公司与李瑞超补签了《认购协议书》。根据各方的交易模式，徐国强的房屋“转卖”行为，系将其与洋洲房地产公司之间房屋买卖合同项下的权利义务转移给李瑞超。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。洋洲房地产公司与李瑞超补签《认购协议书》，应视为其同意徐国强转移权利义务。故《认购协议书》对洋洲房地产公司与李瑞超具有约束力，双方成立合同关系。其次，从合同性质来看。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。涉案《认购协议书》虽为认购协议，但已经包含了交易双方、涉案房屋基本情况、购房款及付款方式等商品房买卖合同的基本内容，体现了李瑞超与洋洲房地产公司之间买卖涉案房屋的真实意思表示。同时，李瑞超提供了向徐国强账户转账的银行凭证、徐国强出具的收条以及洋洲房地产公司向其补开的购房款收据等，足以认定洋洲房地产公司已经收取了李瑞超的购房款。故涉案《认购协议书》可以认定为书面房屋买卖合同。再次，关于合同签订时间。洋洲房地产公司与李瑞超补签的《认购协议书》载明付款时间为2015年8月12日，洋洲房地产公司给李瑞超出具的收据亦显示收到房款时间为2015年8月12日，可以认定洋洲房地产公司与李瑞超签订《认购协议书》的真实时间亦系在法院查封之前。最后，因洋洲房地产公司与李瑞超实际签订的《认购协议书》系双方真实意思表示，且内容不存在我国法律、行政法规规定的无效之情形，故一审法院认定李瑞超与洋洲房地产公司在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。二、李瑞超是否在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋。李瑞超主张，其于2015年8月向徐国强支付购房款以及与洋洲房地产公司签订《认购协议书》当天即占有涉案房屋。经一审法院审查，李瑞超提交的临汾燃气公司北城管理站的单户充值/购气流水显示，李瑞超的账户在2014年10月30日办卡，在2014年11月11日至2019年5月1日间多次进行充值。结合李瑞超提交的交纳物业费、电费、水费等的相关证据以及一审法院对实际居住使用状况进行现场勘验的情况，可以认定李瑞超在法院查封之前已合法占有涉案房屋。三、李瑞超是否已支付全部价款。如前所述，根据李瑞超提供的向徐国强账户转账的银行凭证、徐国强出具的购房款收据以及洋洲房地产公司向其开具的购房款收据等，一审法院认定李瑞超已支付房屋价款。四、本案是否系因买受人自身原因未办理过户登记。李瑞超主张《认购协议书》签署后，其多次要求洋洲房地产公司配合办理网签及过户登记，但洋洲房地产公司始终未能予以配合。根据一审法院调查取证的情况，涉案楼盘因未按照规划审批违法建设，被相关部门予以行政处罚，至今洋洲房地产公司也未提交涉案楼盘的竣工验收规划申请，故涉案楼盘未能通过竣工验收，亦因此未能办理涉案房屋的过户登记。因此，未能办理涉案房屋过户登记不是李瑞超自身原因导致。综上分析，本案现有证据能够证明李瑞超符合执行异议和复议规定第二十八条规定的情形，享有足以排除对涉案房屋执行的权益。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”现李瑞超要求一审法院停止对涉案房屋的执行并解除对涉案房屋的查封，理由成立，一审法院对其诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决：停止对位于山西省临汾市尧都区解放东路盛世华庭小区1号楼3单元1102号房屋的强制执行。本院二审审理期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审期间的争议焦点依然是李瑞超对执行中查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。对此，一审法院认定正确，本院予以确认。根据已经查明的事实，洋洲房地产公司欠付临汾五建公司工程款，双方协商以购房人将购房款直接向临汾五建公司支付的形式清偿洋洲房地产公司欠款。因此，洋洲房地产公司与临汾五建公司之间没有要将涉案房屋所有权转让给临汾五建公司用以抵偿欠款的意思表示，故双方之间并未形成以房抵债的法律关系。另外，从洋洲房地产公司、徐国强、临汾五建公司三方的交易模式看，洋洲房地产公司与临汾五建公司之间仅是以购房款抵顶工程款，临汾五建公司从未享有涉案房屋的所有权，其与李瑞超之间并非二手房买卖合同关系。此后，因临汾五建公司与徐国强之间存在债权债务关系，双方约定将临汾五建公司对徐国强的债务与徐国强支付部分购房款的债务予以抵销，洋洲房地产公司对此亦予以认可。洋洲房地产公司并与李瑞超补签了《认购协议书》，房屋亦交由洋洲房地产公司向李瑞超交付，因此李瑞超与洋洲房地产公司之间系商品房买卖合同关系。对于中信富通公司关于《认购协议书》无效的上诉理由，本院认为，李瑞超与洋洲房地产公司签订的《认购协议书》的内容具备商品房买卖合同中关于房屋位置、面积、房屋价款、付款方式等主要条款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，李瑞超已支付了《认购协议书》约定的全部价款，洋洲房地产公司对该事实亦予以认可。据此，应当认定《认购协议书》的性质为商品房买卖合同。因商品房预售实行预售许可制度及《城市商品房预售管理办法》第十条、《山西省建设厅关于加强商品房预（销）售管理的通知》第六条关于备案登记的规定，均是规制房地产开发商的销售行为，故《认购协议书》虽未进行备案登记，并不当然致使合同无效。李瑞超与洋洲房地产公司签订的《认购协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效。故中信富通公司的此项上诉理由不成立，本院不予采信。对于中信富通公司关于一审判决错误认定李瑞超支付全部价款以及错误认定李瑞超在查封前合法占有涉案房屋的上诉理由，本院认为，李瑞超提交了洋洲房地产公司出具的购房款收据，以及涉案房屋的燃气费、物业费、电费、水费等证据。上述证据相互印证，可以认定李瑞超支付了案涉房屋的购房款并于案涉房屋被查封前已实际占有使用涉案房屋。至于涉案房屋未经竣工验收，则是因洋洲房地产公司违反相关规定所致，不能因此推翻李瑞超已对涉案房屋实际占用的事实，亦不能阻却李瑞超基于《认购协议书》占有涉案房屋的合法性。一审法院审理程序亦无不当之处。中信富通公司的上述上诉理由不成立，本院不予采信。对于中信富通公司关于李瑞超对于房屋过户登记未尽到合理注意义务或处于放任态度的上诉理由，本院认为，因洋洲房地产公司未按规划审批进行违法建设，导致被相关部门予以行政处罚，而且洋洲房地产公司至今仍未提交竣工验收申请，导致案涉楼盘不具备办理产权证的条件。案涉房屋未办理产权证并非李瑞超的原因。中信富通公司的此项上诉理由不成立，本院不予采信。综上所述，中信富通公司的上诉请求及上诉理由均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由中信富通融资租赁有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  陈 丰审 判 员  魏 欣审 判 员  龚晓娓二〇二一年七月三十日法官助理  龚亚东法官助理  宋 莹书 记 员  于 静书 记 员  张佳慧书 记 员  辛 硕