湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终830号上诉人(原审被告)：湖南柒星管理集团有限公司，住所：湖南省怀化市经开区天星西路柒星广场六楼，统一社会信用代码：91431200788045473D。法定代表人：施方全。委托诉讼代理人：黄勇，湖南宏峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵永翠，女，苗族，1968年7月14日出生，住湖南省沅陵县。被上诉人（原审原告）：李明友，男，汉族，1968年9月28日出生，住湖南省沅陵县。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘飞跃，湖南溆江律师事务所律师，执业证号：××。上诉人湖南柒星管理集团有限公司（以下简称柒星公司）因与被上诉人赵永翠、李明友商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初4467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。柒星公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一审、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定“被上诉人可以随时催告上诉人在合理期限内退还面积补差款”明显违背诉讼时效制度。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”本案庭审已经查明“2015年7月20日，被上诉人缴纳的契税票据注明了面积为134.01平方米。”及上诉人提交的证据怀化日报声明及退款名单、领条能够体现上诉人在2015年7月9日至2015年7月21日期间，多次告知了被上诉人房屋实测面积，并告知被上诉人房屋实测面积去交纳契税以及被上诉人的房产登记时间为2015年1月30日。上述证据及查明事实均能体现被上诉人在2015年就已知晓房屋实际面积，应当视为被上诉人知道或者应当知道权利受到损害，依据上述法律规定，诉讼时效至少是从2015年7月21日起算，而非一审认定的被上诉人可以随时催告上诉人在合理期限内退还面积补差款。二、合同约定存在面积差适用多退少补，并未约定违约损失条款，一审法院判令上诉人从起诉之日起承担资金占用利息明显与合同约定不符，与法律规定相悖。综上，法律规定了诉讼时效制度，就是为了防止权利人躺在权利的温床上睡觉，虽本案确实合同面积与房产登记面积存在差异，但是被上诉人的受损是被上诉人自己不注意诉讼时效导致的，因此，上诉人恳请二审法院依法适用诉讼时效制度，而非视法律规定为摆设，视诉讼时效制度如花瓶，望贵院依法支持上诉人的上诉请求。赵永翠、李明友辩称，一、双方在商品房买卖合同第五条约定，以房管局实测面积为准，多退少补，这点可以看出，双方并未对应收款的多退少补具体约定，即被上诉人必须在知道房款多交或者少交的情况下退还或补缴，因此，被上诉人可以随时要求上诉人退还多交的房款。二、被上诉人在知道房屋面积减少，上诉人应该退还多交房款后，多次要求上诉人返还多收的购房款，但上诉人的工作人员，以各种理由拒绝退款，在一审中，被上诉人也明确了曾经于2015年、2016年、2020年三次到上诉人处要求退款。三、上诉人在明知多收了房款但不退还给被上诉人，从2011年交房到现在已经将近十年时间，此种行为，显然是不道德不诚信的行为，到今天还用诉讼时效进行抗辩，是公然不顾事实，也是对法律的无知和误解。综上，不存在超过诉讼时效的问题，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。李明友、赵永翠向一审法院起诉请求：1.由被告返还原告27912.6元（其中购房款本金17201元，利息10711.6元，利息从2011年10月9日计算至2020年8月8日，按同期五年贷款年利率7.05％计算）；2.由被告返还原告逾期支付的利息，从2020年8月9日至清偿完毕之日止，按年利率7.05％计算；3.由被告承担本案件受理费。一审法院认定事实：2011年10月9日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》，双方约定：原告购买被告开发的柒星国瑞第3幢2层03号房，建筑面积为140.12平方米，每平方米2815.27元，房屋总价款为394475元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房管局最终的实测面积为准，多退少补房款。2015年7月20日，被告将原已经代收的房产契税款项退还给原告，同日，原告缴纳了房产契税，该契税票据备注一栏载明计税依据和税率并注明面积为134.01平方米。原、被告因退还超面积房款产生争议，两原告遂诉至一审法院，形成纠纷。另，案涉房屋的不动产证上载明的房屋面积为134.01平方米。一审法院认为，两原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人自愿签订，内容合法有效，双方应全面履行。《商品房买卖合同》中约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房管局最终的实测面积为准，多退少补房款”，合同约定的房屋面积为140.12平方米，而房屋所有权证登记的面积为134.01平方米，与合同约定的面积相差6.11平方米（140.12平方米-134.01平方米），故被告应当向原告返还超面积房款17201元（6.11平方米×2815.27元≈17201元）。因被告未按约定及时退还原告超面积购房款，给原告造成一定的经济损失，故被告应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自起诉之日（2020年8月17日）起至上述款项付清之日止的资金占用期间的利息，原告请求自2011年10月9日起支付资金占用期间的利息，理由不充分，一审法院不予支持。关于被告主张本案已经超过诉讼时效的问题，双方在合同中并未对何时退还多收房款进行约定，故原告可随时催告被告在合理期限内退还，故对被告关于诉讼时效的抗辩理由，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湖南柒星管理集团有限公司于判决生效之日起十日内返还原告李明友、赵永翠购房款17201元，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2020年8月17日起至上述款项付清之日止的资金占用期间的利息；二、驳回原告李明友、赵永翠的其他诉讼请求。案件受理费498元，减半收取249元，由被告湖南柒星管理集团有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是被上诉人向上诉人主张退还因房屋实测面积小于合同约定面积而多收的购房款是否超过诉讼时效及返还该部分购房款时是否应支付利息。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定,当事人就有关合同内容约定不明确，不能达成补充协议，按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，上诉人与被上诉人签订的合同约定关于面积确认及面积差异处理，以房管局最终的实测面积为准，多退少补房款。即双方仅对面积差异的退款金额作出约定，但对什么时候退还，如何退还该笔款项未作约定，事后也没有达成补充协议，故本案符合履行期限不明确的情形，被上诉人可以随时要求上诉人履行。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，上诉人虽于2015年通过通知被上诉人退还多交的契税等方式间接告知被上诉人涉案房屋的实测面积，但并未告知被上诉人如何退还多收的购房款，双方也未就退还多收购房款达成补充协议，且据上诉人陈述，被上诉人于2020年才向其主张退还该笔款项，因此，2020年之前，因双方未就如何退还多收购房款达成补充协议，且上诉人未曾拒绝退还多收购房款，被上诉人请求上诉人退还多收购房款的权利并未受到损害，因此，被上诉人于2020年在两次向上诉人请求退还多收购房款未果后，向一审法院提起本案诉讼，并未超过诉讼时效。此外，上诉人明知多收了被上诉人购房款，但在被上诉人催要的时候仍占用该部分购房款，显然没有法律依据，给被上诉人造成损失，应予赔偿，故一审法院酌情确认上诉人按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向被上诉人支付自起诉之日起的资金占用利息并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费498元，由上诉人湖南柒星管理集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二一年七月六日法官助理颜利华书记员张宝珍