湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终8397号上诉人（原审被告）：陈奇权，男，1980年2月24日出生，汉族，住湖南省双峰县。委托诉讼代理人：陈奕宏，男，1979年9月23日出生，汉族，户籍地长沙市开福区，住长沙市岳麓区，系上诉人陈奇权胞兄。被上诉人（原审原告）：深圳市勤诚达物业管理有限公司长沙分公司，营业场所长沙市望城区金星大道518号勤诚达新界D1栋负110房。负责人：李北安。委托诉讼代理人：王蕾，湖南天地人律师事务所律师。上诉人陈奇权因与被上诉人深圳市勤诚达物业管理有限公司长沙分公司（以下简称勤诚达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2021）湘0112民初1760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈奇权向本院提出上诉请求：1.撤销长沙市望城区人民法院（2021）湘0112民初1760号民事判决；2.上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：1.被上诉人提供内部的《突发事件处理记录表》多处明显错误，与事实完全不吻合，不具备可信度，不能作为证据采纳。2.被上诉人违反了《中华人民共和国民法典》关于物业服务公司的义务，依法应承担相应赔偿责任。被上诉人没有履行物业服务合同的约定，导致上诉人房屋发生火灾时，因消防通道堵塞、消防栓损坏，无法实施消防救援。双方当事人曾就火灾赔偿问题进行了两次协商，但分歧较大，没有达成协议，被上诉人只愿意减免部分物业费。3.被上诉人存在故意刁难上诉人的行为，自2019年12月开始每次只给上诉人充值水费10元，导致上诉人房屋内经常停水，明显违反了物业服务合同约定的义务。4.被上诉人还存在其他没有履行义务的违约行为。被上诉人房屋楼上业主在装修期间三次漏水，同时安装的护窗严重影响上诉人的生活，上诉人多次向物业公司反映，被上诉人未对此进行相关告知、劝阻，也没有向辖区城管或街道办反映或报告，未履行物业服务合同的约定义务。勤诚达物业公司辩称：1.上诉人所述均无任何证据予以证明，也与事实不符，被上诉人一审提交的《突发事件处理表》是火灾发生当天，物业工作人员对火灾发生后处理经过的描述，是事发后的第一手资料，能客观、正确地反映出当时的真实情况。2.上诉人要求被上诉人承担赔偿责任，没有任何事实和法律依据，火灾是由于上诉人自身原因引发的，而被上诉人的工作人员也第一时间到达火灾现场扑灭火情，并对上诉人家人进行慰问，被上诉人尽到了物业管理职责，不应当承担任何责任。上诉人所述的“消防通道堵塞、消防栓损坏”没有任何证据予以证明，因上诉人一直以火灾为由欠交物业费，为敦促上诉人交费，被上诉人多次与上诉人沟通，尽到了义务，不存在过错。3.被上诉人已严格按照合同约定履行了物业管理服务义务，物业服务已达到合同约定的服务标准和要求，即使上诉人拖欠物业费，其也享受到了被上诉人提供的物业服务，根据民法典第944条规定，上诉人应按照合同支付物业费。4.上诉人与邻居之间的纠纷，被上诉人不是侵权人，被上诉人多次与其邻居沟通协商，也履行了物业管理职责，不存在违约情形。勤诚达物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决陈奇权向勤诚达物业公司支付物业管理服务费6902元（截止2020年9月30日），并向勤诚达物业公司支付相应的逾期付款违约金2501.8元（暂计算至2020年9月30日，2020年10月1日至全部物业费付清之日的违约金会继续计算），共9403.8元（以欠付的物业管理服务费为基数，自2018年6月1日起至2019年12月31日止，按照每日千分之一的标准计算；自2020年3月1日至全部物业管理服务费付清之日止，按照每日万分之二的标准计算）；2.判决陈奇权承担勤诚达物业公司因本次诉讼需支付的律师代理费；3.本案的诉讼费用由勤诚达物业公司承担。一审法院认定事实：陈奇权系位于长沙市望城区××道××号××幢××房的业主，房屋建筑面积155.15平米。2013年1月1日,湖南勤诚达地产公司与勤诚达物业公司签订了《勤诚达新界前期物业管理服务合同》。2020年1月13日，勤诚达新界业主委员会与勤诚达物业公司签订了《物业服务合同》。约定勤诚达物业公司为案涉小区的物业提供物业管理服务，并对物业服务的内容、收费标准、违约责任等方面做了约定，物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.6元收取。合同履行期间，勤诚达物业公司为陈奇权及其所在小区提供了物业服务。2017年4月3日晚，陈奇权的案涉房屋发生火灾，陈奇权认为其小区消防栓损坏，消防通道堵塞致其损失扩大，勤诚达物业公司未尽到物业服务责任，应赔偿损失，双方协商未果，陈奇权自2018年6月1日起未缴纳物业费。勤诚达物业公司于2020年9月18日向陈奇权发出《物业服务费缴费通知书》，载明自2018年5月31日至2020年9月30日应缴纳28个月物业费6902元，违约金2501.8元，两项合计9403.8元。因勤诚达物业公司催收未果诉至法院。一审法院认为：本案事实清楚，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。勤诚达物业公司按照签订的相关物业服务协议的约定向陈奇权及其所在的勤诚达新界小区的物业提供了物业管理服务，双方成立物业服务合同关系。勤诚达物业公司、陈奇权均应按照合同约定履行各自的义务。物业管理费是物业公司提供物业服务的经济基础，是维系物业公司正常运转的前提条件，也系业主应当承担的合同义务。故陈奇权应向勤诚达物业公司缴纳2018年6月1日至2020年9月30日止物业费为6942元（155.15平方米×1.6元/平方米/月×27个月29天），现勤诚达物业公司要求陈奇权支付物业费6902元未超过陈奇权实际欠缴的数额，故对勤诚达物业公司的该主张，该院予以支持。关于勤诚达物业公司主张的逾期付款违约金和律师费，结合案涉小区实际情况，物业公司存在服务瑕疵，为缓和物业公司与业主的矛盾，共建和谐家园，对勤诚达物业公司主张违约金的诉讼请求不予支持；勤诚达物业公司主张律师费的依据不足，对勤诚达物业公司的该诉讼请求，该院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十九条、第五百八十二条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十三条、第九百四十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，原审判决如下：一、陈奇权于本判决生效后十日内向勤诚达物业公司支付自2018年6月1日起至2020年9月30日止的物业管理费6902元；二、驳回勤诚达物业公司其他的诉讼请求。本案本诉受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由陈奇权负担。二审中，上诉人陈奇权向本院提交了7张收款收据以证明被上诉人勤诚达物业公司自2019年12月27日起对其每次购水均限额为10元。本院组织双方当事人进行了质证。经审查，上诉人陈奇权提交的上述证据真实、合法，且与本案相关联，本院予以采信。本院二审查明的事实与一审认定事实一致。另查明：1.勤诚达新界业主委员会与勤诚达物业公司签订的《物业服务合同》第十一条第10项载明：“正常满足业主水电基本生活，小区住宅业主欠物业费半年内不得限制业主购水，欠物业费半年以上不足一年，一次购水不得低于100元，欠费一年以上单次不得低于20元水费”；2.上诉人陈奇权于2019年12月27日、2019年12月30日、2020年1月2日、2020年1月7日、2020年1月10日、2020年1月13日、2020年1月15日从被上诉人勤诚达物业公司均仅购得用水10元；3.案涉《物业服务合同》所附《物业服务质量标准》中的“消防系统”载明：“消防栓每月巡检一次并做好记录，消防栓箱内配件完好……按需配备灭火器，每月检查一次灭火器……消防泵每月启动一次，每年保养一次，保持其正常运转……”；4.勤诚达新界F8栋多位业主（含参与灭火的业主）在微信“邻居群”中聊天记录显示，201房屋起火时，消防水管接头是坏的、消防栓没水；5.勤诚达物业公司在一审中提交的《突发事件处理记录表》系电脑截屏打印件。本院认为，本案的争议焦点为：上诉人陈奇权应否向勤诚达物业公司交纳物业服务费以及该费用金额应如何确定。本院认为，案涉《勤诚达新界前期物业管理服务合同》《物业服务合同》对勤诚达新界小区的全体业主均具有约束力，勤诚达物业公司作为物业服务企业应依约依质量向小区业主提供物业管理服务，作为业主的陈奇权亦应依据约定交纳物业管理费。根据案涉合同约定，上诉人陈奇权自2018年6月1日至2020年9月30日止应交物业费6942元，勤诚达物业公司在本案中主张陈奇权支付物业费6902元。经审查，上诉人陈奇权未交纳物业费的原因系勤诚达物业公司提供的物业服务质量不符合案涉《物业服务合同》所约定的标准，以致其房屋起火时未能使用应有的消防设施进行扑火，从而造成其损失的进一步扩大；而被上诉人勤诚达物业公司认为其提供的物业服务符合合同约定，但并未提交证据证明其按约定对勤诚达新界小区的消防设施进行了检查、维护，且未提交证据证明陈奇权房屋起火时是使用经其维护并能正常运行的消防栓等设备进行扑救。本院综合考虑勤诚达物业公司提供的物业服务的瑕疵、瑕疵服务对陈奇权房屋起火损失扩大的关联度、限制陈奇权每次购水10元对其生活造成的实际影响等因素，酌情确定上诉人陈奇权应向勤诚达物业公司支付自2018年6月1日至2020年9月30日止的物业服务费为3451元（6942元×50%），对勤诚达物业公司超出此金额的诉请，本院不予支持。陈奇权自2020年10月1日起的物业服务费支付金额按案涉物业服务合同约定及实际履行情况确定。综上所述，上诉人陈奇权在二审中提交的新证据足以证明其上诉请求部分成立，本院予以支持；原审判决认定基本事实清楚，但适用法律处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市望城区人民法院（2021）湘0112民初1760号民事判决；二、陈奇权于本判决生效后十日内向深圳市勤诚达物业管理有限公司长沙分公司支付自2018年6月1日起至2020年9月30日止的物业管理费3451元；三、驳回陈奇权的其他上诉请求；四、驳回深圳市勤诚达物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。本案一审受理费25元，二审受理费50元，共计75元，由深圳市勤诚达物业管理有限公司长沙分公司负担25元、陈奇权负担50元。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  何 鑫审判员  黄红萍二〇二一年七月十九日书记员  胡颖超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。