河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫14民终3030号上诉人(原审原告)：永城市宏达置业有限公司，住所地永城市东城区。法定代表人：韩旗，总经理。委托诉讼代理人：刘震，河南天翔鲲鹏律师事务所律师。上诉人(原审被告)：永城市艺坤装饰工程有限公司，住所地永城市东城区。法定代表人：姜素英，经理。委托诉讼代理人：黄红杰，河南正剑律师事务所律师。上诉人永城市宏达置业有限公司因与上诉人永城市艺坤装饰工程有限公司租赁合同纠纷一案，不服永城市人民法院（2021）豫1481民初3853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月22日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人永城市宏达置业有限公司委托诉讼代理人刘震，上诉人永城市艺坤装饰工程有限公司委托诉讼代理人黄红杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永城市宏达置业有限公司上诉请求：依法撤销永城市人民法院(2021)豫1481民初3853号民事判决第三项驳回原告永城市宏达置业有限公司的其余诉讼请求的部分,判令增加赔偿租金差额损失55755元。事实和理由:依照双方及第三人(买房人戚浩飞)于2020年4月10日签署的《补充协议》第4条约定:永城市宏达置业有限公司已经于协议签署当日将上海春天项目5号楼106商铺的租金向买房人(戚浩飞)支付至2023年10月9日。永城市艺坤装饰工程有限公司向永城市宏达置业有限公司支付租金至2020年10月9日。永城市宏达置业有限公司依照上述《补充协议》约定提前向买房人支付的2020年10月9日至2023年10月9日租金是415950元。永城市艺坤装饰工程有限公司在租赁期内单方面终止租赁合同,给永城市宏达置业有限公司造成直接经济损失415950元;永城市宏达置业有限公司为了最大限度减少损失允许永城市艺坤装饰工程有限公司对外转租,但永城市艺坤装饰工程有限公司对自己的过错不积极采取任何补救措施;为尽量减少损失,依照法律规定与合同约定将106商铺对外招租,于2020年11月16日成功将106商铺租赁给承租人李昊,依照与李昊签署的《房屋租赁合同》约定,2020年11月16日至2023年10月9日租赁期间可获得租金收入360195元;尽管采取了积极的减损措施,但是仍然存在55755元的租金差额损失。因该差额损失是永城市艺坤装饰工程有限公司的违约行为造成的,对此应予赔偿。一审对此未予判决,显属错误,依法应予纠正。永城市艺坤装饰工程有限公司辩称，同质辩意见。永城市艺坤装饰工程有限公司上诉请求：1、依法撤销永城市人民法院(2021)豫1481民初3853号民事判决书判决,依法改判驳回全部诉讼请求或者驳回起诉,或依法发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定部分事实不清,本案《商铺租赁合同》已经因新冠疫情这一不可抗力情形导致装修行业经营极其困难,导致合同不能继续履行,并且经双方协商一致终止合同,依法应当部分或者全部免除上诉人的责任。众所周知,因新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件,政府为了保护公众健康采取了相应疫情防控措施,小区封闭、隔离、闭环管理等紧急措施,这些防控措施是属于不可预见、不可避免和不可克服的。全国人大常委会法工委明确指出:因疫情防控不能履行合同属不可抗力。作为主要开展住宅装饰装修工作在2020年长达七八个月时间内无任何装修订单,无任何业务,甚至雇用不到装修工人,经营收入为零甚至举债给员工发放工资,经营极其困难难以为继,濒临破产注销。在这样的情况下,实在无力承担每年高达二十几万的房屋租金,因此在2020年10月9日年度到租期之前的半年,就向对方履行了通知义务,及租赁合同因不可抗力不能履行而终止作出了充分的协商和通知义务,同时采取了补救措施，自愿提前了4个月，即在2020年的6月份搬离了房屋,自愿放弃了已经缴纳的4个月的租金不作任何主张,就是为了让对方有充分的时间另行出租他人,就是为了避免和减少对方的损失。对方也于2020年6月份就开始联系招租另行出租他人,最终也将房屋转租他人,正是在上述客观事实情况下，对方也没有任何损失。如果双方没有协商一致终止合同,那么不会提前4个月搬离房屋,对方更不会于2020年6月份就开始联系招租出租事宜。依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》有关规定和精神，本案应当依法适用不可抗力的规定,根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除上诉人的责任。二、在2020年租期到期之前,双方已经协商一致终止租赁合同,对方也已经从2020年6月份即开始招租另行出租,对方在一审审理时故意隐瞒了房屋的一半在2020年10月9日之前就出租给福鼎白茶，福鼎白茶开业及营业时间均早于大象地产,对方没有损失，永城市艺坤装饰工程有限公司不应当承担任何违约责任。三、一审程序违法,本案遗漏当事人,房屋所有权人未参与诉讼,对方已经将该房屋出售他人,仅是代收房租,如果房屋不能继续承租,对方应当将房屋交给房屋所有权人,并停止支付相应的返租金,对方没有任何损失,不具有原告的诉讼主体资格。四、即使法院认定永城市艺坤装饰工程有限公司需要承担违约责任时,一审判决将对方的违约损失重复评判评价,即判决合同履约保证金又判决违约金,显失公平且违反法律规定,应当纠正。《商铺租赁合同》中第9.2条明确约定了:双方确认本合同有效期内，如果乙方违约,甲方将没收乙方合同履约保证金;如果将甲方违约,甲方将返还乙方所缴纳的履约保证金。这说明了双方在合同中有明确的违约损失赔偿方法,就是没收履约保证金。因此在适用时,履约保证金与违约金不能重复适用。根据《民法通则》第一百一十二条规定和《民法典》第五百八十五条规定:“当事人一方违反合同的赔偿责任,应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定,一方违反合同时,向另一方支付一定数额的违约金;也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。”由此可知,给对方所造成的损失赔偿,双方可以约定具体数额,也可以约定计算方法。如上所述,履约保证金具有违约金的性质,应当与损失相当,两者不可重复适用。因为履约保证金31667元(两个月的租金)远远大于租赁空档期37天的实际租金损失。根据违约金相关的法律规定,赔偿违约金应当相当于另一方因此所受到的损失为准,赔偿损失系填平规则。即使法院认定上诉人需要承担违约责任时,一审第一项判决和第二项判决也明显矛盾,不符合法律规定,至少应当选择“二选一”判决,请求二审法院依法予以纠正改判。永城市宏达置业有限公司辩称，同质辩意见。永城市宏达置业有限公司向一审法院起诉请求：1、判决被告支付租金及损失109974.5元；2、判决被告交付的保证金31667元归原告所有。一审法院认定事实：2014年4月10日，原告永城市宏达置业有限公司（甲方）与被告永城市艺坤装饰工程有限公司（乙方，原为永城市艺坤装修材料销售有限公司）签订《商铺租赁合同》，约定：‘……甲方将位于永城市东城区上海春天商业项目5-105、5-205、5-106、5-206号商铺租赁给乙方，商铺建筑面积为407.13平方米，租期从2017年4月10日至2026年10月9日；约定租金：第一年95000元，第二年190000元，第三年199500元，第四年209475元，第五年219949元，第六年230946元，第七年242493元，第八年254618元，第九年267349元，第十年280717元；租金交付方式：以半年（六个月）为一个交租期……；……乙方向甲方缴纳31667元，相当于第一租约年2个月的标准租金作为租赁保证金；……在合同有效期内，如乙方违约，甲方将没收乙方合同履约保证金……’。2019年12月14日，原告永城市宏达置业有限公司（甲方），案外人姚伟（乙方），被告永城市艺坤装饰工程有限公司（丙方）签订《关于上海春天项目商铺的补充协议》，约定：‘上海春天项目5号楼105号商铺，乙方于2019年12月6日已付清该商铺首付款并签署商品房买卖合同，该商铺承租期限为自2017年4月10日至2026年10月9日止，共计120个月，承租期内该商铺租金收益由甲方向丙方收取，2020年2月10日至2020年10月9日期间租金计55922元，该租金已于房款中减去；返租金支付方式为：以一年为单位（十二个月）为一个返租期，甲方应当在每年12月30日前向乙方足额支付下个返租期的返租金；……该商铺合同承租期内，甲、丙双方签订的商铺承租合同继续生效，由丙方继续承租，租金收益归甲方所有，与乙方无关；该商铺在承租期内，丙方不得转租他人，如丙方不能继续承租，甲方提前将该商铺交于乙方使用，并停止支付相应的返租金’。2019年12月30日，原告永城市宏达置业有限公司（甲方），案外人戚浩飞（乙方），被告永城市艺坤装饰工程有限公司（丙方）签订《关于上海春天项目商铺的补充协议》，约定：‘上海春天项目5号楼106号商铺，乙方于2019年12月28日已付清该商铺总房款，该商铺承租期限为自2017年4月10日至2026年10月9日止，共计120个月，承租期内该商铺租金收益由甲方向丙方收取，2020年1月10日至2023年10月9日期间租金计510208元，该租金甲方一次性已在乙方购买房产时总房款中优惠减去返给乙方；返租金支付方式为：以一年为单位（十二个月）为一个返租期，甲方应当在每年12月30日前向乙方足额支付下个返租期的返租金；……该商铺合同承租期内，甲、丙双方签订的商铺承租合同继续生效，由丙方继续承租，租金收益归甲方所有，与乙方无关；该商铺在承租期内，丙方不得转租他人，如丙方不能继续承租，甲方提前将该商铺交于乙方使用，并停止支付相应的返租金’。原、被告签订《商铺租赁合同》后，被告永城市艺坤装饰工程有限公司经营至2020年6月份离场，租金交付至2020年10月9日。2020年11月16日，涉案商铺由原告永城市宏达置业有限公司重新对外出租。一审法院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方约定租期自2017年4月10日至2026年10月9日，被告因经营不善至2020年6月份离场，租金付至2020年10月9日。被告主张合同终止的原因系新冠疫情影响，属不可抗力。原审认为，公司经营虽存在疫情影响的客观事实，但并非不可抗力，可通过降低租金标准等方式予以解决，故其抗辩意见，不予采纳。双方约定，如被告违约，被告缴纳的合同履约保证金不予退还，故原告主张被告所交合同履约保证金31667元归其所有，予以支持。由于被告单方违约终止双方签订的《商铺租赁合同》，致原告于2020年11月16日将涉案房屋又重新出租，故被告应承担自2020年10月10日至2020年11月15日计37天的租金损失22296.2元（年租金219949元/365天X37天）。原、被告及案外人签订的《关于上海春天项目商铺的补充协议》第八条约定：如被告不能继续承租，原告提前将该商铺交于丙方使用，并停止支付相应的返租金。被告虽没有提供充分证据证明其告知原告不能继续租赁的时间，但原告已于2020年11月16日将涉案房屋重新出租，故原告主张租金差损失无依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告永城市艺坤装饰工程有限公司于本判决生效后十日内支付原告永城市宏达置业有限公司自2020年10月10日至2020年11月15日期间的租金22296.2元；二、被告永城市艺坤装饰工程有限公司缴纳的31667元的合同履约保证金归原告永城市宏达置业有限公司所有；三、驳回原告永城市宏达置业有限公司的其余诉讼请求。案件受理费1566元（已减半），由原告永城市宏达置业有限公司负担966元，被告永城市艺坤装饰工程有限公司负担600元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。永城市宏达置业有限公司二审提交如下证据：发票一张，证明一张，收据一张，计算方式依据一张。以上证明在疫情期间给永城市艺坤装饰工程有限公司免除一个月租金后合同继续履行。针对永城市艺坤装饰工程有限公司单方违约，给永城市宏达置业有限公司造成的损失提供计算方式，其实际损失数额为55755元。永城市艺坤装饰工程有限公司质证认为，即使减免租金一个月，也是受新冠疫情及周边商铺市场行情所致。从提交的证据可以看出永城市艺坤装饰工程有限公司交付租金日起到2020年10月9日，但是永城市艺坤装饰工程有限公司在交付租金之后，于6月份就办理了搬离了商铺，这也是双方协商一致的结果，也是因为无力再承担高额租金，也是疫情这一不可抗力所导致。永城市艺坤装饰工程有限公司二审提交如下证据：三张照片，是因为永城市艺坤装饰工程有限公司在2020年6月份搬离商铺是这个照片。第二张照片是在2020年10月9日之前，对方就另外招租福鼎白茶，并再次开业营业。第三张照片是对方将另外一半商铺另外出租给大象地产，也就是现在的现状照片。这三张照片能够证明双方是于2020年6月份协商一致解除合同之后，永城市艺坤装饰工程有限公司才搬离了商铺，并且留给了对方四个月的待租期间。正是利用这四个月的待租期出租给了福鼎白茶，还出租给了大象地产。这两个出租行为均是在2020年10月9日之前完成的，因此对方是无权主张租金损失的，也没有任何损失，收取租金是连贯的。永城市宏达置业有限公司质证认为，该组证据并不能达到其证明目的，首先该组照片并不能客观地反映出来其拍摄时间，不能作为有效证据使用。依据一审提供的证据可以有效的证明双方约定支付租赁金的时间系每年的10月9日，从已提供的发票可以明确地看出，双方在10月9日出具该发票过之后该合同继续履行，从而能够更好地证明永城市艺坤装饰工程有限公司单方违约后，永城市宏达置业有限公司已为减少损失于2020年11月16日对外出租该商铺。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：当事人二审提交的证据非新证据,二审提交的照片不足以推翻原审判决关于转租时间的认定,故本院不予采信。本院二审查明的事实与一审认定的事实相同。本院认为，新冠肺炎疫情属于重大突发公共卫生事件，永城市艺坤装饰工程有限公司经营状况受到明显影响，永城市宏达置业有限公司免除一个月租金后主张继续履行合同，根据众所周知的疫情爆发时间，永城市宏达置业有限公司该主张明显也不利于后续合同的履行，永城市艺坤装饰工程有限公司不能履行合同既有自身原因,也有客观因素。案涉合同的实际终止时间距离约定的终止时间较长，虽有疫情的客观情况，但并非导致合同必然不能继续履行，故永城市艺坤装饰工程有限公司也有一定自身原因及过错，合同的提前终止造成永城市宏达置业有限公司一定预期利益损失，根据双方合同约定及实际转租时间，原审判决履约保证金不予退还、支付间隔时间内租金并无不当，永城市艺坤装饰工程有限公司关于对损失重复评价的理由不能成立。租金高低与一定的市场因素和个体谈判经营能力有关，合同具有相对性，综上，对永城市宏达置业有限公司关于将前后租金差额作为损失主张赔偿的请求不予支持。根据合同相对性，永城市艺坤装饰工程有限公司关于原审遗漏案件当事人而程序违法的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，永城市宏达置业有限公司与永城市艺坤装饰工程有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费总计2343元，由上诉人永城市宏达置业有限公司负担1194元，上诉人永城市艺坤装饰工程有限公司负担1149元。本判决为终审判决。审判长  李清振审判员  张学朋审判员  宋 健二〇二一年七月二十七日法官助理朱文欣书记员彭兰