黑龙江省牡丹江市东安区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黑1002民初987号 原告：顾景江，男，1957年6月4日出生，汉族，无职业，住黑龙江省牡丹江市。 委托诉讼代理人：鄂恒志，黑龙江占云律师事务所律师。 被告：牡丹江银邦房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市。 法定代表人：李成斌，该公司经理。 委托诉讼代理人：王金城，男，该单位工作人员。 第三人：傅巧英，女，1969年5月8日出生，汉族，无职业，住浙江省。 委托诉讼代理人：齐晓杰，黑龙江建纲律师事务所律师。 原告顾景江与被告牡丹江银邦房地产开发有限公司（以下简称银邦公司）、第三人傅巧英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用简易程序。于2021年7月1日公开开庭进行了审理。原告顾景江及其委托诉讼代理人鄂恒志、被告银邦公司的委托诉讼代理人王金城、第三人傅巧英的委托诉讼代理人齐晓杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顾景江向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告于2012年6月12日所签订的商品房《认购书》有效，并要求被告银邦公司和第三人傅巧英撤销房屋买卖合同备案证明及协助原告办理房屋所有权登记转移手续；2.被告、第三人承担诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2012年6月12日签订商品房《认购书》，原告购买被告开发的牡丹江市爱民区怡美嘉园小区房屋，交付全部购房款50万元。原告在2014年11月1日办理了入户手续，居住该商品房至今。在此期间，多次要求被告办理过户手续未果。于近日得知被告与第三人就涉案房屋签订了合同编号《商品房买卖合同》，并办理了商品房买卖合同备案登记。但在2016年3月1日被告和第三人签订了和解协议，自愿解除上述《商品房买卖合同》，及在2016年5月18日经牡丹江市中级人民法院调解，并下发(2016)黑10民初58号民事调解书，确认双方自愿解除该《商品房买卖合同》，但被告和第三人应自动撤销商品房买卖合同备案证明，但其至今没有撤销备案登记。 被告银邦公司辩称，原告所述购买房屋一事属实，我们同意帮助原告办理产权过户手续。 第三人傅巧英辩称，第三人傅巧英对原告诉状陈述的事实的真实性有异议，包括2012年6月12日与被告签订案涉房屋《认购书》，并交付全额购房款，2014年11月1日办理入户；第三人与被告达成的（2016）黑10民初58号民事调解书是依据双方2016年3月1日签订的协议书进行的调解，协议书中明确约定了被告先给付第三人980万元，给付后15日内第三人配合被告到产权处办理备案登记的注销事宜，因被告至今未履行付款义务，所以第三人不同意注销案涉房屋备案登记，在被告履行完毕付款义务后才能注销备案登记。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对于原告顾景江提交的有争议证据，本院认定如下： 证据一，1.原告于2012年6月12日同被告银邦公司所签订的商品房《认购书》复印件一份、房款交款收据复印件三张、中国农业银行交易明细现金流水单一份;2.被告及牡丹江天和物业管理有限公司于2014年11月1日给原告出具的商品房入户通知单1份；3.2014年11月1日、2016年12月11日、2017年10月25日、2018年10月23日供热费票据4张；4.2014年11月1日、2016年7月12日、2017年10月25日、2019年10月12日、2020年10月14日物业费收据5张；5.2016-2019年用水清单及交电费流水清单两份；6.原告装修及使用房屋照片4张。上述证据均为原件，意在证明：1.原、被告于2012年6月12日签订了商品房认购书，但该认购书具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，所以双方所签订的认购书应认定为商品房买卖合同；同时原告交付了购房款，该合同合法有效；2.被告银邦公司及小区物业管理公司在2014年11月1日为原告办理商品房入户手续。在此时被告将诉争房屋转移交付给原告，原告从2014年11月1日起占有、使用该房屋至今；3.本案诉争房屋直到至今，被告银邦公司应履行为原告办理所有权登记的附随合同义务，但其没有办理，构成违约。 被告银邦公司无异议。 第三人傅巧英认为，对原告的《认购书》真实性有异议，而且不具备商品房销售管理办法第十六规定的商品房买卖合同的主要内容，因为该《认购书》没有经过登记备案，其签订时间的真实性不能确定；因被告发生多起一房多售，销售后或抵押之后再进行抵押，制作虚假的房屋认购书来损害债权人或者其他购房人的财产权益，所以该认购书不排除存在虚假性。房款50万元整这个也不符合房屋总价款的通常规律，因为房屋总价款是一个整数的很少。这个整数的房屋价款特别像借款，使得原、被告之间应当是借贷关系，房屋《认购书》其实质也是一个借贷关系的担保。房屋首付款是以10万元现金交付，10万元属于大笔的现金，不符合交易方式。原告没有提供银行取款的记录，一般家里不会保存大量的现金，所以其交款的事实不真实。入住手续也是被告委托物业公司办理，被告委托的物业公司肯定是听从被告的指示，这个是否真实第三人是有异议的，也是因为被告一贯不守信的原因，被告会为了达到逃避债务而制作虚假的进户通知单。物业管理费收据是一样的道理，同入住手续质证意见一致，被告会恶意制作，原告没有提供银行流水，只是票据。2014年的供热收据并非供热公司开具，而是由被告向原告开具的供热费收据，这份收据不具有真实性，2014年案涉房屋并没有实现供热，供热公司出具的供热费增值税发票是从2016年开始，可以证明案涉房屋是从2016年才开始供暖，原告称其2014年开始交付至今的事实虚假。照片证明不了是案涉房屋，第三人承认案涉房屋是被抢先入住，2014年、2015年第三人经常去看涉案房屋，2016年以前去看该房屋是空房屋，并没有人居住。因为该房屋没有供暖供水供气，居住不了，所以原告的证据证明不了想要证明的问题。原告在2012年6月18日从银行卡转账27万元和13万元，但是银行的流水没有显示该两笔资金的去向，是否转支到被告的账户不能证明。 本院认为，结合庭审询问及庭后原告向本院提交的资金流水核实，原告提供的该组证据具有客观真实性，故本院对该组证据予以采信。 证据二，2014年1月22日被告银邦公司同第三人傅巧英签订商品房买卖合同及房产备案证明各1份，意在证明：1.被告银邦公司同第三人傅巧英之间是民间借贷的法律关系，被告将出卖给原告的房屋以《商品房买卖合同》并申请房产备案登记的方式作为上述借款的担保；2.申请办理房产备案登记是以签订商品房买卖合同为条件，但被告和第三人虽然解除了商品房买卖合同，并没有申请注销房产备案登记，二人的行为对原告取得房屋所有权登记的行为构成妨碍，故二人应申请撤销备案登记，并协助原告办理产权登记。 被告银邦公司无异议。 第三人傅巧英认为，对真实性没有异议，但对意在证明的问题有异议，认为证明不了第三人与被告之间是民间借贷关系。 本院认为，该份证据系合法有效的书证，故本院对该份证据予以采信。 证据三，（2020）黑10执异207号执行裁定书一份，意在证明：被告和第三人因民间借贷纠纷一案于2016年5月18日经牡丹江市中级人民法院调解并作出了（2016）黑10民初58号民事调解书，被告和第三人自愿解除本案诉争的商品房买卖合同，后因被告无力支付借款，第三人申请执行将涉案房屋予以查封；对此原告提出执行异议，经牡丹江市中级人民法院审理认定《认购书》具备商品房买卖合同的重要内容，原告已将房款全部交付，并实际占有使用该房屋，故认定原告的执行异议成立，中止对涉案房屋的执行。 被告银邦公司无异议。 第三人傅巧英认为，第三人从未收到过（2020）黑10执异207号执行裁定书，不知道该份裁定书的存在。 本院认为，该份证据系生效法律文书，故本院对该份证据予以采信。 被告银邦公司无证据向法庭提供。 对于第三人傅巧英提供的有争议的证据，本院认定如下： 证据一，2016年3月1日被告与第三人签订协议书复印件一份、2016黑10民初58号民事调解书复印件一份，意在证明：调解书中的调解意见的达成是根据双方签订的协议书的内容，调解书已经对协议书的内容予以认定。即在被告全部返还购房款和支付赔偿款项之日起15日内第三人配合被告将本协议第一条约定的商品房买卖合同到产权处办理注销事宜。也就是被告应当给付第三人980万元，之后15日内第三人才有义务办理备案合同的注销手续。 原告顾景江认为，对形式要件没有异议，对其证明问题有异议。1.被告和第三人所签订的商品房买卖合同实质是双方之间只发生了借贷的法律关系，是用商品房买卖合同作为抵押担保的一种方式，其行为侵犯了案外人原告的合法权益，对原告没有约束力；2.通过牡丹江市中级人民法院调解的调解书的内容可以看出双方自愿解除了商品房买卖合同，那么备案登记是以签订商品房买卖合同为前提条件，所以涉案合同已经自愿解除，第三人应该履行撤销备案登记的法定义务；3.通过调解书明确确认了被告和第三人之间的债务，同备案登记没有履行顺序之分，虽然在调解之前双方在协议书中曾经约定了履行顺序，但在之后双方通过牡丹江市中级人民法院调解时，第三人自愿放弃此项权利，现在以此为由妨碍原告办理产权过户，其行为应该是一种违约行为，因此被告和第三人应该协助原告办理产权过户手续。 被告银邦公司无异议。 本院认为，因原告、被告对该组证据的形式要件无异议，故本院对该组证据的形式要件予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月12日，原告顾景江与被告银邦公司签订《认购书》一份，认购书的主要内容载明:“原告顾景江以500000元价格购被告银邦公司开发建设的位于牡丹江市爱民区怡美嘉园小区、房屋一处，房屋单价为每平方米3425.36元，2012年6月12日前交付定金额10万元，2012年6月19日前付100%楼款（含定金)。”合同签订后，原告分别于2012任何6月12日、2012年6月18日分三次向被告支付购房款10万元、27万元、13万地，以上共计50万元，被告于收到上述款项的同日给原告出具了收款收据。2014年11月1日，被告将涉案房屋交付原告，原告一直占有使用至今。 另查明，被告银邦公司向第三人傅巧英借款490万元，约定借期1至2个月，傅巧英按照银邦公司的指示替银邦公司还徐海英360万元，另向银邦公司的法定代表人李成斌支付了130万元。双方于2014年1月22日就银邦公司开发建设的位于爱民区新华路东、圣林街以北的包含本案诉争房屋在内的怡美嘉园小区的11户商品房签订了商品房买卖合同，作为上述借款的担保，2016年3月1日，银邦公司与傅巧英签订《协议书》，协议书主要内容载明，银邦公司与傅巧英解除于2014年1月22日签订的包含本案诉争房屋在内的11户房屋《商品房买卖合同》；银邦公司于2016年3月15日前返还傅巧英购房款4901万元，……并承诺于2016年3月15日前赔偿傅巧英490万元，以上合计980万元……在银邦公司全部还购房款和支付赔偿款项之日起十五日内，傅巧英到产权处办理《商品房买卖合同》注销事宜……”；2016年5月18日，银邦公司与傅巧英在牡丹江市中级人民法院调解下签订了（2016）黑10民初58号民事调解书，主要内容载明：“一、解除傅巧英与银邦公司签订的11份商品房买卖合同……银邦公司于2016年5月19日前给付傅巧英购房款及赔偿金共计980万元……”。因本案诉争房屋被傅巧英查封，原告顾景江书面向牡丹江市中级人民法院提出执行异议，牡丹江市中级人民法院于2020年12月17日作出（2020）黑10执异207号执行裁定书，主要内容载明：“……案外人顾景江与被执行人银邦公司在本院查封前签订了合法有效的商品房买卖合同，交付了全部购房款，并在查封前使用该房屋，未办理过户非案外人自身原因，其权利能够排除执行。综上，案外人顾景江提出的异议理由成立，其异议请求本院予以支持……裁定如下：中止对牡丹江市爱民区怡美嘉园小区（房屋的执行”。现被告银邦公司至今未协助原告顾景江办理不动产权登记变更手续。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务……”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，原告顾景江与被告银邦公司于2012年6月12日签订的《认购书》的内容没有违反法律禁止性规定，原告已按双方约定向被告支付购房款500000元，该认购书应当认定合法有效，依法受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案中，被告银邦公司作为出卖人协助买受人顾景江办理涉案房屋权属登记是房屋所有权转移的有效要件，也是被告作为出卖人应当履行的合同义务。原、被告签订的认购书加盖被告公司合同专用章，根据合同相对性原则，被告应当按照约定全面履行协助原告办理涉案房屋不动产权登记的义务。 关于原告顾景江要求第三人傅巧英协助其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，本院认为，经庭审查明，第三人傅巧英并未实际购买本案诉争房屋，真实情况是本案诉争房屋系被告银邦公司向傅巧英借款490万元的担保，即银邦公司与傅巧英签订的《商品房买卖合同》名为买卖，实为借贷的担保，故被告与第三人之间不存在真实的房屋买卖合同关系；另外，在被告与第三人签订房屋买卖合同之前，原告与被告已经签订了房屋《认购书》且原告已经占有使用该房屋，且被告于第三人之间于2014年1月22日签订的《商品房买卖合同》已于2016年3月1日解除，故第三人与被告之间的房屋买卖合同亦不存在，综上，本院依法认定被告与第三人之间并不存在真实的买卖合同关系，且该房屋买卖合同已经解除。但根据合同相对性原则，原告和第三人傅巧英之间并不存在合同关系，故第三人傅巧英没有协助原告办理房屋产权变更登记的民事义务。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 一、原告顾景江与被告牡丹江银邦房地产开发有限公司于2012年6月12日签订的《认购书》合法有效； 二、被告牡丹江银邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告顾景江办理位于牡丹江市爱民区怡美嘉园小区房屋的不动产权登记变更手续，将该房屋产权变更至顾景江名下； 三、驳回原告顾景江的其他诉讼请求。 案件受理费8800元，由被告牡丹江银邦房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  郭彦军 二〇二一年七月七日 书记员  李 阳