安徽省舒城县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1523民初4167号 原告：安徽安天物业管理有限公司，住所地舒城县城关镇花桥路盛世名城物业会所，统一社会信用代码：91341523764756596R。 法定代表人：许明仙，公司总经理。 委托诉讼代理人：刘启山，舒城县城关镇法律服务所法律工作者。 被告：韩立新，男，1963年10月15日出生，汉族，舒城县人，住舒城县。 委托诉讼代理人：韩晶晶，女，1988年8月25日出生，汉族，住上海市宝山区。系被告韩立新女儿。 原告安徽安天物业管理有限公司（以下简称安天物业）与被告韩立新物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月23日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年7月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘启山、被告韩立新委托诉讼代理人韩晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安天物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2014年7月1日至2019年12月31日期间物业管理服务费共计4533元。2、判令被告按拖欠物业费总金额的30%支付滞纳金即1360元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告与安徽安天国际置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买安徽安天国际置业有限公司开发的舒城县房屋，住宅建筑面积117.92㎡。原告系安天盛世名城小区的前期物业管理服务公司。依据《前期物业管理委托合同》约定及2008年舒城县物价局、2016年舒城县发改委的文件规定，2016年前原告按建筑面积0.55元／㎡／月向被告收取物业管理费，2016年2月18日后原告按建筑面积0.6元／㎡／月向被告收取物业管理费，逾期缴费的，原告按逾期总金额每日0.5%收取滞纳金。被告在享受原告物业提供服务的同时，自2014年7月1日开始拖欠原告物业管理费至2019年12月31日。在被告欠费期间，原告仍对其物业安全、垃圾及维护等进行了一系列的物业管理工作，所欠费用经原告工作人员多次催讨均无果。为维护原告自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如诉请。 原告为了证明其主张，向本院提交下列证据：证据1、原告营业执照、法定代表人身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格。证据2、《前期物业管理服务协议》、物业费缴款收据，证明原、被告之间存在管理服务合同及被告前期缴纳物业管理费的事实。证据3、舒城县发展和改革委员会文件，证明原告收取物业管理费的标准和依据。 被告韩立新辩称，2013年至2019年期间，20幢业主董某不顾本小区其他业主的反对，执意将其拥有的卖鱼的大货车停放在18幢、20幢、21幢之间的道路交汇处，存在重大交通安全隐患及造成噪声和环境污染，被告等多名业主向原告反映，要求原告出面解决问题，但是原告在长达六年的时间里，始终未能给我们一个满意的答复。由于原告未能达到物业服务合同中对管理服务质量的规定，被告在2014年5月告知原告，如果不能在两个月内解决问题，被告不再缴纳物业管理费。原告违反了物业服务合同第五章第二十二条、二十九条的规定，应当承担违约责任。 被告韩立新为了证明其主张，向本院提交照片及视频资料。 本院对原、被告所举证据的证明效力予以认定。 本院经审理认定事实如下：安天物业于2006年11月18日与安徽安天国际置业有限公司签订安天盛世名城前期物业管理委托合同，后又于2010年12月1日续签前期物业管理委托合同，委托期限自合同签订之日起至小区业主委员会成立并重新选聘物业公司止。被告购买舒城县房屋，住宅建筑面积117.92㎡。2007年2月26日，双方签订《舒城县安天盛世名城业主临时公约》。2014年1月22日，被告缴纳2014年7月1日之前的物业服务费707元，自2014年7月1日至2019年12月31日，被告拖欠物业管理费4554元，其中2014年7月1日至2016年2月17日，物业管理费1269元（117.92平方米×0.55平方米／月×19.56月），2016年2月18日至2019年12月31日，物业管理费3285元（117.92平方米×0.6平方米／月×46.43月）。2020年1月1日，安天盛世名城小区业主委员会成立，重新选聘物业公司，原告安天物业停止物业服务业务。 本院认为，本案争议的焦点是原告是否完全履行物业服务合同约定提供规范服务的义务，其提供的物业服务质量与其收取的服务费用是否匹配。物业服务企业提供的服务质量决定了业主对物业服务企业的满意度与其交费的积极性，同时业主是否按约交纳物业服务费又影响了物业服务企业对提高服务质量的热情度与其管理运营的顺畅性。居住环境的美化和改善，离不开物业服务企业的尽职尽责，也离不开小区业主对公共秩序的自觉遵守和对美好环境的自觉维护。物业服务企业与业主之间互为依存、相互促进。只有物业服务企业和业主相互配合和支持，才能创造和谐美好的人居环境。物业服务费只有一部分是物业服务人的营收，而大部分用于物业管理区域内的绿化养护、清洁卫生、秩序维护，公共部位等公用设施设备的日常运行、维护，这部分费用只有通过业主缴纳物业费才能够正常养护、运行和维护。部分业主不缴纳物业费，对已缴纳物业费的业主来讲不公平、不合理，是不缴纳物业费业主借已缴纳物业费业主的费用来服务自己。原告安天物业系安天盛世名城小区的前期物业管理服务单位，为安天盛世名城的业主提供前期物业管理服务，与被告形成事实上的物业服务合同关系,被告应当按约定的金额、时间缴纳相关物业服务费。被告购买房屋后，也一度履行了如期缴纳物业管理费的义务，但自2014年7月起便没有再交费，已违反合同约定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任,被告依法应承担继续履行支付物业服务费的合同义务。原告请求判令被告支付拖欠物业服务费的诉讼请求，符合法律的规定及合同约定，本院予以支持。 被告以物业管理不到位为由拖欠物业管理费没有法律依据，被告未向本院提供证据证明其有足够理由拒交物业服务费，被告的抗辩理由，本院不予支持。因被告未按合同约定支付物业费，已构成违约，原告请求判令被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，符合法律的规定及物业服务合同的约定，本院亦予以支持，但原告计算的违约金偏高，应予调整，调整为以逾期交纳金额的20%为宜，即4554元×20%=911元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下： 被告韩立新于本判决生效之日七日内向原告安徽安天物业管理有限公司支付舒城县2014年7月1日至2019年12月31日期间物业服务费4554元、违约金911元，合计5465元。 汇款至户名：舒城县人民法院综合办公室；开户行：安徽舒城农村商业银行；帐号：2000××××0018。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告韩立新负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人应依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款既为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信人名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  余本兵 二〇二一年七月十九日 书记员  晋 尧 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。