辽宁省黑山县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0726民初980号 原告：李凤山，男，1956年10月6日生，汉族，住址：辽宁省黑山县。 委托诉讼代理人：张红，辽宁锦逸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘光宇，辽宁锦逸律师事务所律师。 被告：黑山福山时代购物广场有限公司，住所地辽宁省锦州市黑山县黑山镇七街解放南街27号福山时代购物广场A区商铺4-A02号。统一社会信用代码：91210726055697028T。 法定代表人：王忱，该公司经理。 委托诉讼代理人：李敬先，辽宁卓政律师事务所律师。 被告：黑山正大房地产开发有限公司，住所地黑山县宽广街38号。统一社会信用代码：912107267746381716。 法定代表人：曹洪，该公司经理。 被告：王正文，男，1966年10月19日生，住址：辽宁省黑山县。 委托诉讼代理人：王忱，男，1989年2月7日生，住址：辽宁省黑山县，系王正文儿子。 原告李凤山与被告黑山福山时代购物广场有限公司、黑山正大房地产开发有限公司、王正文租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李凤山及委托诉讼代理人张红、刘光宇、被告黑山福山时代购物广场有限公司的委托诉讼代理人李敬先、黑山正大房地产开发有限公司法定代表人曹洪、王正文的委托诉讼代理人王忱到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告黑山福山时代购物广场有限公司和黑山正大房地产开发有限公司，给付合同约定的店铺返租租金款人民币共计108000元并支付违约金；2、判令二被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告与被告于2012年9月21日签订《福山时代购物广场购房协议》（原告实际支付购房款180000元），并同时签订《“福山时代购物广场”返租协议书》，原告将从被告处购买的坐落于“福山时代购物广场”五层10号铺位（34.29平方米）返租给被告。租赁方式：以原告房款总额350000.00元作为基数，被告每年返还原告房款的10%作为返租回报，每年返还35000元，返租日期为2013年9月1日至2023年8月31日，期限10年。被告第一次返租日期为商场开业日期为准，每年固定日期向原告支付该年的返租款。被告如不能按时支付返租租金，每逾期一天，按每月租金的千分之八计算违约金。2014年3月2日支付租金35000元，2015年2月26日支付租金17500元，自2015年起，被告再未支付租金。自2015年9月1日至2021年3月31日被告共计欠原告租金18000元(按实际交款的10%计算)*6年=108000元整。在此期间原告多次要求被告继续履行返租协议，但对方拒不履行，对原告的要求置之不理。原告与被告签定的合同事实清晰、有效，被告违约事实清楚。请求法院依法维护原告的合法权益。 被告黑山福山时代购物广场有限公司辩称，1、主体错误，案子本身有开发公司和时代广场，主体不明确，购房和租金的案由错误，2、客体错误，按照原告的诉讼请求是租金，租金前提是原告对产权有收益或者占有的权能，证据显示原告并没有取得房屋占有和收益的权能，根据民事要件外观主义，如果原告取得占有或者收益的权能必须向法庭出示其实际取得房屋的证据，也就是说根据福山广场购房协议的第三条交足全部房款交钥匙，从目前的证据发现原告没有交足全部房款，也没有取得钥匙，其要求给付租金的请求没有法律依据，请法庭驳回原告的诉讼请求。 被告黑山正大房地产开发有限公司辩称，1、原告与福山购物广场有限公司及福山房地产开发公司签订的返租协议，未经我们授权加盖公章，事后也未经追认，故该行为对我们公司是无效的。2、房租返租协议签订和履行过程中黑山正大房地产开发有限公司从未参与，原告也从未向我们主张过权利，因此我们公司不承担本案的民事责任。 被告王正文辩称，与原告签订合同的是福山房地产开发有限公司，根据合同的相对性，应该由福山房地产开发公司承担责任，与被告王正文无关，所以要求驳回原告对王正文的诉讼。 原告为证明自己的主张，向本院提供以下证据： 1、福山时代购物广场购房协议、由福山时代购物广场开具的购房收款收据，证明原告与二被告有真实的购房合同。 2、二被告与原告签订的福山时代购物广场返租协议书，证明承诺支付返租租金是二被告的真实意思表示，并且返租租金已有部分实际履行。 3、福山时代购物广场业主集体群访时，王正文现场承认欠款事实的录像，证明业主主要权利，承认欠租金的事实。 4、2018辽07民终595号，证明黑山正大公司作为原告起诉按照购房协议，要求购房者支付剩余购房款，即证明正大认可购房协议的真实性，和正大有直接关联，同时该份判决中，证明正大自认工程是2014年9月22日竣工验收，2015年7月1日手续齐全才开始合理办理贷款，并且认定双方的商品房买卖协议是合法有效的，因此，事实的认定也能推翻福山时代购物广场称协议第三条13年6月30日前交付房屋领取钥匙是因被告方的过错，不能到指定银行办理按揭贷款，也是由被告方造成的。 被告黑山正大房地产开发有限公司为支持自己的主张，向本院提交了如下证据： 1、挂靠协议，证明公章使用范围。 2、黑山人民法院调解书9份、判决书2020辽0726民初2661号一份，证明返租与黑山正大房地产开发公司无关，我们不承担责任。辽宁省锦州市中级人民法院2021辽07民终678号一份，证明原告诉讼主体错误。 被告黑山福山时代购物广场有限公司、王正文未提交证据。 经庭审对事实和证据的分析与认定，本案确认如下法律事实： 被告王正文原系黑山福山时代购物广场有限公司法定代表人。原告李凤山于2012年9月21日与出卖人福山房地产开发有限公司（甲方）签订《福山时代购物广场购房协议》，加盖了黑山县诚信房地产开发有限责任公司（后变更为黑山正大房地产开发有限公司）公章，并以黑山福山时代购物广场有限公司名义为原告出具了180000元购房款收据。2012年9月21日，被告黑山福山时代购物广场有限公司工作人员马单扬与原告签订了《“福山时代购物广场”返租协议书》，原告将从被告黑山福山时代购物广场有限公司购买的坐落于“福山时代购物广场”五层5－10号铺位（34.29平方米）返租给被告黑山福山时代购物广场有限公司；租赁方式：以原告房款总额350000元作为基数，被告每年返还原告房款的10%作为返租回报，即每年返还35000元，返租日期为2013年9月1日至2023年8月31日，期限10年。第一次返租日期以商场开业日期为准，每年固定同一时间进行返租，向原告支付该年的返租金额；甲方如不能按时支付返租租金，每逾期一天，按每月租金的8‰计算违约金；被告黑山福山时代购物广场有限公司于2014年3月2日支付租金35000元，2015年2月26日支付租金17500元，此后未再向原告支付过房屋租金。审理中，原告同意按已交纳房款180000元的10%主张2015年9月1日至2021年8月31日房屋返租租金及按协议约定计算至2021年3月31日止的违约金。 上述事实，有各方当事人陈述，购房协议、收款收据、租赁合同书在卷佐证，足以认定。 本院认为，原告李凤山与出卖人福山房地产开发有限公司（甲方）签订《福山时代购物广场购房协议》，向被告黑山福山时代购物广场有限公司缴纳房款180000元，购买坐落于“福山时代购物广场”五层10号铺位，签订了返租协议，被告黑山福山时代购物广场有限公司于2014年和2015年向原告支付返租租金共计52500元，协议已实际部分履行，因此，被告黑山福山时代购物广场有限公司为房屋买卖合同和返租租赁协议的实际相对方。被告黑山福山时代购物广场有限公司在本案中虽否认原告与其签订购买房屋和返租租赁协议，但原告交付房款与给付原告房屋租金的相对方均为被告黑山福山时代购物广场有限公司，故被告黑山福山时代购物广场有限公司其否认为本案合同相对方的辩解，本院不予采信。关于租金计算问题，原告在庭审中的主张以其实际交纳房款180000元的10%作为房屋返租租金，本院予以支持。关于违约金计算，合同约定2013年9月1日起计租，此后每年的9月1日应为本年度租金给付日，被告未按约定给付当年的租金，即应以此日作为当年违约起始日，每逾期一日，按每月租金的8‰计算违约金。被告王正文系被告黑山福山时代购物广场有限公司原法定代表人，本案民事责任应由被告黑山福山时代购物广场有限公司承担，王正文不承担本案民事责任。被告黑山正大房地产开发有限公司与原告未实际发生房屋买卖和房屋返租租赁关系，因此，不承担本案民事责任。综上，依据《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告黑山福山时代购物广场有限公司于本判决生效后三日内一次性给付原告李凤山房屋租金108000元（2015年9月1日至2021年8月31日）； 二、被告黑山福山时代购物广场有限公司于本判决生效后三日内一次性给付原告李凤山违约金80964元（2015年9月1日至2016年3月31日15264元、2016年4月1日至2021年3月31日21900元、2017年4月1日至2021年3月31日17520元、2018年4月1日至2021年3月31日13140元、2019年4月1日至2021年3月31日8760元、2020年4月1日至2021年3月31日4380元，以每年9月1日作为计算违约金起始日，标准为每日18000元÷12个月×8‰）； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2040元（已减半收取），由被告黑山福山时代购物广场有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。 审判员  苗仲秋 二〇二一年七月一日 法官助理马冰新 书记员韩婷