青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2021）青01执异241号案外人：称多县人民政府，住所地青海省玉树藏族自治州称多县新城区行政中心**楼。法定代表人：艾尼阿更，该人民政府县长。委托诉讼代理人：渭涓，青海西海律师事务所律师。申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司，统一社会信用代码:91260000719038763M，住所地甘肃省兰州市城关区武都路**。负责人：朱立新，该分公司的总经理。委托诉讼代理人：张萍、褚凡，北京大成（西宁）律师事务所律师。被执行人：青海光科光伏玻璃有限公司，统一社会信用代码：91633300579904868C，住，住所地青海省西宁市城中区同安路**/div>法定代表人：赵锐，该公司总经理。被执行人：海南州光科光伏新能源有限公司，统一社会信用代码：916325005950229294，住所地，住所地海南州共和县光伏发电园区iv>法定代表人：赵岩，该公司董事长。被执行人：青海亚楠房地产开发有限公司，统一社会信用代码：916301007104137742，住所地，住所地青海省西宁市城**柴达木路****楼iv>法定代表人：赵岩，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨刚宙，该公司员工。在本院执行申请执行人中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司与被执行人青海光科光伏玻璃有限公司、海南州光科光伏新能源有限公司、青海亚楠房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，案外人称多县人民政府对本院查封青海亚楠房地产开发有限公司名下位于青海省西宁市城西区西川南路47号1号楼47-5号的不动产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人称多县人民政府称，你院于2020年9月10日作出（2020）青01执569号执行裁定，查封案外人位于西宁市城西区西川南路47号1号楼47-5号房屋，对该房屋的查封措施执行错误。理由如下:一、案外人已与亚楠公司签订商品房团购合同并支付该房屋全部价款。你院查封的房产系由亚楠公司开发建设，案外人已于2008年8月4日与亚楠公司签订《商品房团购合同》，案外人作为买受人已向亚楠公司支付全部房款。案外人与亚楠公司签订的合同系双方真实意思表示，不违反法律的规定，是合法有效的合同；二、案涉房屋已交付，并由案外人实际占有；三、根据相关法律法规的规定人民法院不应查封该房屋如前所述，案外人已就该房屋签订商品房团购合同，支付了全部价款并且实际占有该房屋。虽未办理过户登记，但并非案外人过错。因此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，案外人认为你院不应查封该房屋。请求依法撤销（2020）青01执569号执行裁定书，解除对西宁市城西区西川南路47号1号楼47-5号房屋的查封措施以维护申请人的合法权益。申请执行人中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司、被执行人青海光科光伏玻璃有限公司、海南州光科光伏新能源有限公司、青海亚楠房地产开发有限公司均未提交书面答辩意见。本院查明，中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司与青海光科光伏玻璃有限公司、海南州光科光伏新能源有限公司、青海亚楠房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院作出的（2018）青01民初617号民事调解书已发生法律效力，因青海光科光伏玻璃有限公司、海南州光科光伏新能源有限公司、青海亚楠房地产开发有限公司未按期履行义务，申请执行人中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司于2020年9月4日向本院申请强制执行，本案在执行过程中，于2020年9月10日作出（2020）青01执569号执行裁定、执行通知书、申报财产令等法律文书。本院于2020年12月22日向西宁市不动产登记服务中心发出（2020）青01执569号执行裁定、（2020）青01执569号协助执行通知书，查封青海亚楠房地产开发有限公司名下位于西宁市城西区西川南路47号1号楼47-1号、47-3号、47-5号的房屋，建筑面积3159.52平方米不动产予以查封，查封期限三年（自2020年12月22日起至2023年12月21日止），上述查封的不动产包括本案案涉房屋。上述房屋本院已于2021年4月9日委托青海中鼎元品拍辅科技有限公司进行评估，案涉房屋正在评估当中。案外人称多县人民政府得知后，于2021年6月29日向本院提出执行异议。另查明，根据宁房城西区他第039988号，青海亚楠房地产开发有限公司名下位于西宁市城西区西川南路47号1号楼47-1号、47-3号、47-5号的不动产抵押中国建设银行有限公司西宁市城西支行，抵押面积3159.52平方米。抵押期限自2014年3月21日至2022年3月20日。再查明，中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司与中国建设银行股份有限公司西宁城西支行在2019年6月19日签署了《不良资产批量转让协议》编号：CCB2019004-青海包-（光科包），中国建设银行股份有限公司青海省分行将西宁城西支行青海光科光伏玻璃有限公司、海南州光科光伏新能源有限公司、青海亚楠房地产开发有限公司的债权转让给中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司，双方于2019年8月19日在青海日报发布债权转让暨债务催收联合公告。在执行异议审查期间，案外人称多县人民政府提交了其作为乙方与青海亚楠房地产开发有限公司作为甲方于2008年8月4日签订《商品房团购合同》，该合同约定案外人购买的商品房城西区西川南路47号称多大厦，甲方向乙方提供184套商品房和42套还建房，并提供户型与渲染图供乙方选择，同时甲方以每平方米4000元价格将第三层商用房全层出售给乙方。乙方在2008年8月底首付款20%，2009年年底前付40%，2021年付清剩余的房款。案外人还提交了称多县人民政府于2010年2月1日、2010年7月23日、2011年9月15日、2012年7月16日分别向青海亚楠房地产开发有限公司转账支付购房款89万元、73.6万元、8004.9元、736944元、2774132.1元，以上共计5145081元。其中2010年2月1日转账支付89万元，2011年9月15日转账支付736944元，2012年7月16日转账支付2774132.1元，转账明细中包括住户的房款也未注明三层商用房购房款。案外人提交了西宁市房屋测绘技术报告中全楼分层分户明细表，该表载明：“单位名称：青海亚楠房地产开发有限公司，坐落城西区西川南路47号，全楼面积35751.72平方米，总层数32，竣工年代2011，楼盘编码55554769105001，住宅用房**，31293.39平方米；商业用房3套，3159.52平方米；3层房号17-5，面积1264.67平方米……”。同时提交了2013年3月11日、2017年11月14日房屋租赁合同及称多县驻宁老干部服务所出具证明，拟证明实际占用。本院认为，首先，本案系案外人称多县人民政府对本院查封、评估青海亚楠房地产开发有限公司名下位于西宁市城西区西川南路47号1号楼47-5号的不动产提出的异议，属于对执行标的提出异议。本案查封位于西宁市城西区西川南路47号1号楼47-5号的不动产系青海亚楠房地产开发有限公司名下登记的不动产。根据《中华人民共和国民法典》第二百九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，本院查封青海亚楠房地产开发有限公司名下的房产，符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”的规定，查封措施并无不当。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条明确规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人；该权利的合法性、真实性；该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人称多县人民政府虽提交付款凭证,但付款凭证无法区分是否是实际支付了47-5的全部价款,在执行异议审查阶段法院只是形式审查不宜直接作出认定。故案外人称多县人民政府提出的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。案外人称多县人民政府对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，故案外人称多县人民政府的异议理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：驳回案外人称多县人民政府的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 卓 玛审判员 许正芳审判员 司世江二〇二一年七月二十二日法官助理 王思思书记员 岳 林附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行；驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。