贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔02民终2087号上诉人（原审被告）：六盘水实地房地产开发有限公司，住所地：六盘水市钟山区明湖路67号，统一社会信用代码：91520200057077201L。法定代表人：杨文杰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：石镇，系贵州黔鹰（南明）律师事务所律师，执业证号：15201202010260108。被上诉人（原审原告）：王爱，男，汉族，1974年1月24日出生，住贵州省六盘水市钟山区。被上诉人（原审原告）：刘文燕，女，汉族，1984年2月24日出生，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：惠天艺，系贵州勤维律师事务所律师，执业证号：15202201710329530。上诉人六盘水实地房地产开发有限公司（以下简称实地公司）因与被上诉人王爱、刘文燕商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初6518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。实地公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，并依法予以改判；2、本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定主合同第二十三条第三款关于“逾期办证”的事实认定错误，判决超出诉讼请求。被上诉人主张的“逾期办证”违约金所指向的系取得房屋初始登记，也就是所谓的大产权，而并非取得房屋权属证书（小产权），一审法院判决上诉人支付“逾期办证”违约金至上诉人实际向被上诉人交付不动产权属证书之日止，没有任何事实和法律依据，“逾期办证”违约金应当改判支付至上诉人将办理不动产权属证书的相关文件（即：初始登记证书）交付至被上诉人之日止。被上诉人也并未请求上诉人支付逾期办理房屋权属证书的违约金，结合被上诉人请求的事实和理由，所指向的系初始登记违约金（即大产权），而并非房屋权属登记违约金，一审法院判决超诉讼请求。二、一审法院认定《委托办理权属登记协议书》第二条、第四条第一款系格式条款无效，系事实认定不清，适用法律错误。涉案争议条款系双方共同签订，其内容并未置原审原告方的利益于不顾，导致其权益处于不确定状态，并没有免除上诉人按时交付房地产权属证书的义务，也没有把一些本应由上诉人承担的责任推向被上诉人，从而加重了被上诉人的责任，没有违公平原则，该条款并非格式条款。合同中已经对相关条款中的相关词语作有明确的释义，在订立合同之时，对方当事人对此内容是明知，且合同签订后被上诉人并未对此提出任何异议，实际上已经接受并签署了合同文本，该条款应当有效，逾期办证违约金也应当按照每日20元计算。参照江西高院印发的《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第五条【逾期办证的认定】“开发商在合同约定期限内未向不动产登记机关报送办理房屋不动产权登记所需的全部资料的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的，应予支持。”第六条【逾期办证违约金的调整】“开发商交房和办证均构成逾期时，购房人主张逾期交房违约金和逾期办证违约金的，应予支持。合同约定的逾期办证违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款万分之零点五至万分之一点五（均含本数）范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的，可按实际损失予以调整。合同约定的逾期办证违约金每日标准低于万分之零点五或高于万分之一点五的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之零点五至万分之一点五的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理，无需调整的除外。”之裁判规定，上诉人与被上诉人补充协议约定上诉人的办证义务系向不动产登记机关报送办理房屋不动产权登记所需的全部资料并无不妥，其逾期办证违约金补充约定为每日20元也并不显著低于被上诉人的损失。综上，请求二审法院撤销一审判决第二项，并依法予以改判。王爱、刘文燕答辩称：一、上诉人将逾期房屋办证违约金直接解释为逾期办理大产权证没有任何依据。上诉人在一审中已经说明是依据合同第二十三条第三款约定，。原审判决对此所作认定并无不当。同时，法院对同类案件已经作出相同思路的判决。二、双方签订的《补充协议》明显属于格式合同，根据《商品房买卖合同》第29条约定，补充协议中约定不合理减轻或免除主合同约定的应当由出卖人承担责任，加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以主合同约定为准。同时《中华人民共和国民法典》第四百九十七条规定：有下列情形之一的，该格式条款无效：“（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利”。《补充协议》中的每天逾期20元的约定显然是违反了法律禁止性规范的，一审法院认定该条款无效并无不当。王爱、刘文燕向一审法院起诉请求：1、请求判决被告实地公司支付迟延交付房屋违约金共计95464.95元人民币(总房款636433元×15％)；2、请求法院判决被告实地公司支付原告迟延房屋办证违约金至实际付清之日，至起诉之日共计50596.4235(总房款636433元×1／10000×795天)；3本案诉讼费由被告承担(诉讼费、保全费等)。（起诉金额合计146061.37元）。一审法院审理查明：2017年5月22日，原告王爱、刘文燕向被告实地公司支付定金10000元。2017年5月25日，二原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号：1705250017，合同约定二原告向被告购买位于六盘水市钟山区九、十号楼底商110铺的房屋，建筑面积70.08㎡，总价款636433元，用途为商业，约定付款方式为一次性付款，买受人应当在2017年5月25日前支付全部房价款。出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房。对逾期交房和逾期办理转移登记的责任合同中约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）；……（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金……出卖人承诺于2018年8月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同签订当日，二原告向被告支付了首付款446433元、物业专项维修基金3504元。同日，二原告与被告签订了一份《补充协议》，内容为：“第三条关于付款方式及期限如买受人选择合同第八条第3种按揭付款方式的，买卖双方一致同意修改为按如下约定方式支付：……（2）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的71.72%给出卖人，即肆拾伍万陆仟肆佰叁拾叁元整，并向贷款银行办理按揭申请手续。（3）买受人必须在2017年6月25日前，付该商品房总房价款的28.28%（银行按揭款项）给出卖人，即壹拾捌万元整……第六条逾期交付责任买卖双方一致同意对合同第十三条进行以下补充和变更：……2、买受人根据合同第十三条第1种方式第（2）款约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%……”。二原告向被告出具了两份委托书，委托被告申办上述商品房的合同备案登记、预告登记、抵押预告登记、他项权利登记、代收代缴契税、物业专项维修资金，申办并领取房屋所有权证、国有土地使用证等。二原告与被告还签订了一份《委托办理权属登记协议书》（附录三），除上述委托事项外，约定二原告自愿同意被告在具备条件之日起270天内将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交相关部门并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门，被告仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的时间应由登记机关确定，与被告无关，被告对此不负任何责任，若被告未按本协议第二条、第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天被告应向二原告支付人民币20元违约金。后二原告与被告签订《协议书》，约定二原告同意一次性将未付购房款180000元在签署本协议时支付给被告，被告同意对二原告在该笔购房款的支付义务全部履行的前提下给予二原告现金折扣92282元。2018年10月31日，二原告向被告支付银行按揭87000元。2020年6月10日，被告向二原告交付了案涉商品房。现原、被告因逾期交房及逾期交付房屋权属证书发生纠纷，故二原告诉至法院。审理中，根据二原告的申请，法院于2020年11月17日作出（2020）黔0201民初6518号民事裁定书，对被告的银行账户依法采取了查封（冻结）措施。一审法院认为，原告王爱、刘文燕与被告实地公司于2017年5月25日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。二原告已按照合同约定履行了支付购房款的义务，被告应按照约定向二原告交付案涉商品房，但被告于2020年6月10日才向二原告交付案涉房屋，已构成违约，按照《补充协议》第六条第2点的约定，被告应支付二原告已交付房价款的15%的违约金。被告辩称二原告主张逾期交房违约金的诉请已超过诉讼时效且计算标准也不符合《补充协议》的相关约定，对此，根据《商品房买卖合同》第十三条关于逾期交房超过90日买受人要求继续履行合同的，出卖人应于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金的约定，被告应于2020年7月10日前向二原告支付违约金，故二原告的起诉未超过诉讼时效。至于违约金的计算标准，《补充协议》明确约定买受人根据合同第十三条第1种方式第（2）款约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%，该《补充协议》系被告拟定并提供，被告应受《补充协议》的约束，故被告的上述辩称不能成立，不予采信。对二原告要求被告支付的逾期交房违约金95464.95元，应计算为（456433元＋87000元）×15%=81514.95元，予以支持81514.95元，超出部分不予支持。关于二原告主张的逾期交付房屋权属证书的违约金50596.4235元，被告辩称应按照主合同约定的交付房屋时间往后顺延270天后按照每日20元的标准计算。尽管附录三《委托办理权属登记协议书》第二条约定二原告自愿同意被告在下列条件同时具备之日起270天内将办理商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交相关部门，第四条第一款约定被告仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得房屋所有权证的时间由登记机关确定与被告无关，若被告未按本协议第二条、第三条的约定履行递交资料义务的，每逾期一天被告应向二原告支付人民币20元违约金。但明显上述格式条款内容免除了《商品房买卖合同》中被告负有的在约定期限内办理初始登记及办理商品房转移登记有关文书交付给二原告的义务，排除了二原告对案涉商品房的重要权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”的规定，应认定《委托办理权属登记协议书》第二条、第四条第一款无效，被告的辩称理由不能成立。被告应按照《商品房买卖合同》第二十二条关于转移登记的约定按日向二原告支付已交付房价款万分之一的违约金，从2018年8月31日计算至2020年11月6日为543433元×0.01%×798天=43365.95元，予以支持43365.95元，超出部分不予支持，2020年11月7日至被告实际交付房屋权属证书之日止的违约金仍按此标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决：一、被告六盘水实地房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告王爱、刘文燕逾期交房违约金81514.95元；二、被告六盘水实地房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告王爱、刘文燕2018年8月31日至2020年11月6日的逾期交付房屋权属证书的违约金43365.95元（以543433元为基数按每日万分之一计算，2020年11月7日至被告六盘水实地房地产开发有限公司实际交付房屋不动产权属证书之日止的违约金仍按此标准计算）。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3221元，保全费1250元，共计4471元，由原告王爱、刘文燕负担671元，被告六盘水实地房地产开发有限公司负担3800元（原告王爱、刘文燕已预交，被告六盘水实地房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内将自己负担的部分连同上述款项一并返还原告王爱、刘文燕）。本案二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。二审查明的事实与原审一致，对原审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案二审第一个争议焦点为：上诉人实地公司在办理房屋权属登记过程中的合同义务应当如何确认。双方当事人在于2017年5月25日签订的《商品房买卖合同》中约定“出卖人承诺于2018年8月30日前，取得该商品房所有权初始等记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”；同日双方在《委托办理权属登记协议书》中再约定“出卖人应在买受人满足约定情形之日起270日内，向相关部门送交办理商品房《房屋所有权证》所需材料于领取商品房《房屋所有权证》之日起210日内，向相关部门送交办理《国有土地使用证》所需材料”，上述约定是各方当事人真实意思的表示，内容未违反法律法规的强制性规定，依法对双方均具有法律约束力。从上述约定可知，上诉人实地公司在办理权属登记过程中应负担的合同义务为：1、按期取得案涉楼盘的初始登记；2、在被上诉人按约定履约的情形下，按期移交办理商品房《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的相关材料。原审法院错误认定上诉人负有向购房者交付房屋不动产权属证书的合同义务。对此，本院予以纠正。本案二审第二个争议焦点为上诉人实地公司在办理房屋权属登记过程中是否存在违约。如前所述，实地公司负有相应合同义务，但其在本院一、二审中既未举证证实其已就案涉楼盘办理初始登记并向相关部门移交办理房屋转移登记的相关材料，亦未就其未履行上述义务存在合理合法依据进行合理说明和举证证实。因此，实地公司应就此承担违约责任。本案第三个争议焦点为违约金计算标准应当如何确认。本案双方当事人以签订《委托办理权属登记协议书》的形式对主合同即《商品房买卖合同》中约定的义务履行方式及违约责任均做出了变更。该变更约定未违反法律法规的强制性规定，依法对双方具有法律约束力。因此，案涉违约金应以变更后的约定即20元/天作为计算标准。上诉人实地公司在二审中虽表示拟增加上诉请求即要求本院调整原审认定的逾期交房违约金，但经本院释明后未完善相关程序。因此，对其该部分请求，本院不再予以审查。综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初6518号民事判决第一项即“六盘水实地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付王爱、刘文燕逾期交房违约81514.95元”；二、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初6518号民事判决第二项；三、六盘水实地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付王爱、刘文燕截止至2020年11月6日的逾期配合办证违约金15960元（自2020年11月7日至六盘水实地房地产开发有限公司向不动产登记部门提交办理商品房转移登记有关文书之日止，违约金以20元/天为标准进行计算）；四、驳回王爱、刘文燕的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3221元，保全费1250元，二审案件受理费2798元，共计7269元，由上诉人六盘水实地房地产开发有限公司负担4851元，由被上诉人王爱、刘文燕负担2418元。本判决为终审判决。审判长  朱会峰审判员  徐 芳审判员  何与芹二〇二一年七月二十一日法官助理王海霞书记员陈玲