广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂03民终2039号 上诉人（原审原告）：杨敏，女，1988年5月6日出生，苗族，住湖南省城步苗族自治县。 上诉人（原审原告）：邹易辰，男，1988年6月19日生，汉族，住广西壮族自治区兴安县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：崔恩娜，上海秦兵律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：王玲，上海秦兵律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：桂林祺昌置业发展有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区穿山东路18号碧水康城会所及办公楼二楼108号房。统一社会信用代码：91450300MA5K9R6D1J。 法定代表人：宾泽苍，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蒋贤杰，广西君健律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐学东，广西君健律师事务所实习律师。 上诉人杨敏、邹易辰因与被上诉人桂林祺昌置业发展有限公司（以下简称：“祺昌公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2021）桂0305民初680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行 -2- 了审理。本案现已审理终结。 杨敏、邹易辰上诉请求：1.判令撤销桂林市七星区人民法院(2021)桂0305民初680号民事判决，并依法支持上诉人一审的诉讼请求或发回重审；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人为达到快速销售的目的向购房人宣传的内容明确具体，构成要约，应当视为合同内容的一部分。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，本案中，涉案房屋是期房，被上诉人向所有购房者宣传展示的就是沙盘，沙盘显示11栋楼是纯住宅，11栋楼至6栋楼之间属于住宅小区内部绿化及道路，并非对外开放的商业街，小区内人行出入口位于5栋和6栋之间，6栋楼才是住宅小区最外围，且11栋楼与6栋楼楼下无商铺，沙盘展示的内容与规划内容一致。展示内容明确具体，对上诉人签订购房合同及房屋价格有重大影响，已经构成要约，该部分内容虽然没有写进合同，但也是合同内容的一部分，并非一审法院认定的构成要约邀请。此外，关于附件四合同补充协议第十条不应当作为合同内容，第十二条无效。根据《民法典》第四百九十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第九条之规定，被上诉人主张的补充协议第十条宣传资料仅供参考，不构成本合同的组成部分显然不符合上述法律的规定，补充条款第十条由被上诉人提供，其在订立合同时也未采取合理方式提示上诉人，更没有对该条款予以说明，该条款不应成为合同内容。而补充协议第十二条属于格式条款，但被上诉人并没有尽到提示说明的义务，该条应属无效。二、被上诉人实际交付的房屋、配套与宣传、规划条件均不一致，违反已经被认定为合同部分的宣传资料内容。被上诉人实际交付的房屋现状是：11栋住户直接暴露于住宅小区最外围，楼下即对外开放的商业街。11栋楼对外没有屏障，业主的人身和财产安全相对在内部的住宅无法得到保障；商业街属于小区外部，噪音、卫生污染等问题伴随业主终生，房屋现状严重降低包括上诉人在内的11栋业主的生活质量。而规划图纸显示11栋楼1至3单元的单元门出入口方向一致，被上诉人在未根据购房合同的约定通知上诉人的情况下，变更了单元门出入口，导致高空拋物的风险。且单元门出入口有公 -3- 厕这一不利因素在卖房时没有告知上诉人，交付现状与宣传严重不符，构成虚假宣传，违反了合同宣传的内容。三、被上诉人变更规划却没有告知购房人，应当承担违约赔偿责任。被上诉人认可其变更了11栋1单元的入户门厅的设计，但没有将变更情况告知11栋的购房人，没有征求利害关系人的意见。被上诉人庭审时主张涉及到房屋内部的变更才需要通知，其他不需要通知，上诉人不认可该观点。上诉人认为，首先，商品房不仅仅指房屋内部，还包括房屋的配套、小区内的规划，这与商品房司法解释第三条区分规划范围内外的立法精神一致；其次，上诉人想要进入房屋，必须通过单元门的入户门厅，入户门厅的设计是否变更对上诉人的实体权利产生影响，所以才需要变更时被上诉人通知上诉人；最后，购房合同第十条约定的是影响到买受人所购商品房质量或者使用功能的，需要书面通知，入户门厅的设计变更已经已经影响到上诉人的使用，被上诉人应通知而未通知，应当承担违约责任。四、单元门入户门厅旁有公厕却未告知购房人，被上诉人应当承担不利因素未告知的赔偿责任。公厕安置在单元门旁边，只要进出单元门就必然能够感受到，导致上诉人的生活品质大大降低。无论是从交易习惯，还是从民俗习俗来说，购房人都不会选择购买单元门旁存在厕所的商品房。单元门旁是否有厕所属于影响购房人做出是否购房决定的重大决定性因素，但被上诉人卖房时没有告知，应承担赔偿责任。综上，一审法院认事实定不清，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 祺昌公司辩称，不论是沙盘的宣传内容还是公示结果，调整与否都不是合同约定应当通知买受人的事项，只有合同第十条约定的房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变更才需要通知买受人。合同附件3约定了沙盘仅供买受人参考，上诉人提供的规划设计方案不是在买房前获取的，不应该作为合同条件。且上诉人提出的规划设计变更也不会对涉案房屋价格的重大影响。上诉人要求赔偿损失没有合同依据和法律依据，不应当支持。至于上诉人提出的楼道外的煤气管道和公共卫生间的问题，被上诉人已经做出调整。一审中，被上诉人提供了入户门厅和涉案楼房综合规划验收合格的证据，因此，即便被上诉人不改变入户门厅处的煤气管道和公共卫生间，也不存在规划违法的情形。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请 -4- 求二审法院维持一审判决。 杨敏、邹易辰向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿损失100713.6元；2.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年7月11日，原告（作为买受人）与被告（作为出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：ＧＬ2018047616），合同约定如下内容：一、原告购买被告位于桂林市七星区，建筑面积109.5平方米，总金额为1007136元；附件四合同补充协议第十条约定，该商品房交房标准和条件以本合同约定为准，合同未做约定的，以交付时现状为准，出卖人的广告、宣传资料、展板、沙盘、户型模型、楼书、样板房、任何口头介绍和解释（包括但不限于相片、录像、录音等）和互联网上信息及其他宣传资料仅供买受人参考，不构成本合同的组成部分，双方均不受其约束。前述合同签订后，原告依法支付了购房款，并于2020年6月27日收房。原告收房后，认为被告交付的房屋现状与其售前宣传内容不一致，原告与被告多次协商赔偿未果，故原告诉至该院，提出前述诉讼请求。 一审法院认为，原告与被告祺昌公司之间签订的《商品房销售合同》及合同附件是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，自签订之日起即成立并生效，对各方均具有法律约束力。本案中原告认为被告交付的涉案房屋与被告出售期房时宣传内容不一致，侵害了其合法权益，原告认为被告的宣传资料足以影响案涉房屋的价格，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”故被告的宣传资料内容即视为合同内容，原告据此要求被告承担购房款的10％即100713.6元做为损失赔偿。《最高人民法院关于适用〈中华人 -5- 民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告提交的宣传资料有售楼部的沙盘展示及样板间照片复制件，但该证据不能证实被告对原告诉状及庭审陈述意见提及的小区绿化、商业街及楼栋单元门有做出过明确具体的说明及允诺，故原告举证的宣传资料内容不应视邀约，不能做为双方之间商品房预售合同的内容。故原告提供的证据不足以证明其事实成立，应承担举证不能的后果。相反，被告的抗辩有合同依据，其抗辩理由成立，法院予以采信。另外，原告认为《商品房销售合同》系被告提供，经查明，该合同系由原国家工商行政管理局及建设部共同监制，并非被告提供，故原告要求对案涉合同做出对被告不利解释的理由不成立。综上，原告请求判令被告赔偿损失100713.6元的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告杨敏、邹易辰的全部诉讼请求。本案收取案件受理费2314元，因适用简易程序审理，减半收取案件受理费1157元（原告已预付法院），由原告负担。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。 经审理，一审查明的事实基本属实，本院予以确认。 另查明，根据涉案商品房所属楼栋的建设工程规划许可证显示，该楼栋的性质为商业住宅。 本院认为，综合诉辩双方的意见，本案二审争议焦点为：被上诉人的宣传内容是否构成要约以及被上诉人是否违反规划条件交房，上诉人要求被上诉人赔偿其损失有无事实和法律依据。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 -6- 第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，上诉人主张被上诉人出售涉案房屋时沙盘展示的内容具体明确，构成要约，而实际交付的房屋与被上诉人的宣传内容和规划条件不一致，侵害了其的合法权益，被上诉人应赔偿购房款的10%作为损失。本院认为，上诉人提交的售楼部沙盘展示图及样板间照片不能证明被上诉人对涉案房屋的周边绿化、商业街及单元出入口曾作出上诉人所主张的具体说明和明确允诺，无法证实沙盘展示图对涉案商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，依照上述法律规定，沙盘展示的内容不能构成要约。且根据双方签订的商品房买卖合同附件四合同补充协议第十条约定：“该商品房交房标准和条件以本合同约定为准，合同未作约定的，以交房时现状为准。出卖人的广告、宣传资料、展板、沙盘、户型模型、楼书、样板楼、任何口头介绍和解释和互联网上信息及其他宣传资料仅供买受人参考，不构成本合同的组成部分，双方均不受其约束。”经查，商品房买卖合同中并未对涉案房屋的周边绿化、商业街及单元门位置作出明确约定，沙盘展示的内容仅供上诉人参考，上诉人在签订商品房买卖合同及补充协议时应当对此已经知晓，故其主张沙盘展示的内容构成要约无事实及法律依据，本院不予支持。关于被上诉人是否存在违反规划条件交房的问题。本院认为，首先，涉案商品房买卖合同中未对单元门位置及周边配套设施的交付标准作出明确约定；其次，单元门位置的变更及公厕的设置，不会对涉案房屋的结构、户型、大小及朝向产生重大影响，不属于涉案商品房买卖合同第十条规划、设计变更约定的应书面通知买受人的内容；再次，根据上诉人一审提交的规划设计图来看，涉案楼栋一层为商业性质，且涉案楼栋与前面楼栋之间亦标注系商业街，故上诉人主张被上 -7- 诉人存在违反规划条件交房的理由与事实不符，其要求被上诉人赔偿损失无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，杨敏、邹易辰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2314元，由杨敏、邹易辰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 审 判 员 张 芳 二〇二一年七月十二日 法官助理 李灵恒 书 记 员 黄赋鑫