贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔04民终1235号上诉人（原审原告）：贵州博浩昌宇酒店管理有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区黄果树大街与龙泉路交叉口汇金中央广场**。统一社会信用代码：91520402MA6HC9YK38。法定代表人：文平。委托诉讼代理人：郭涛，贵州汇能辉律师事务所律师。代理权限：特别授权。上诉人（原审被告）：安顺福永恒餐饮有限责任公司，住所，住所地：贵州省安顺市西秀区黄果树大街龙泉路口**门面社会信用代码：91520402MA6HLN3C83。法定代表人：陆良益。原审被告：陆良益，女，1970年12月22日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。原审被告：张忠利，女，1973年12月18日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。原审被告：孙光琴，女，1971年3月2日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。原审第三人：安顺盛筑商业管理有限公司，住所，住所地：贵州省安顺市西秀区龙泉路国际佳缘第******商铺社会信用代码：91520402MA6H5CUY2Y。法定代表人：雍彩芬。委托诉讼代理人：张杰，女，1976年11月14日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。代理权限：一般代理。原审第三人：安顺汇金源商业管理有限公司，住所，住所地：贵州省安顺市西秀区市府路翡翠花园********社会信用代码：91520402MA6ECT8L8Y。法定代表人：汤国新。委托诉讼代理人：张杰，女，1976年11月14日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。代理权限：一般代理。原审第三人：童旺盛，男，1976年4月19日生，汉族，住湖南省新邵县。原审第三人：吴彬，男，1986年9月2日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。上诉人贵州博浩昌宇酒店管理有限公司（以下简称“博浩昌宇公司”）、上诉人安顺福永恒餐饮有限责任公司（以下简称“福永恒餐饮公司”）因与原审被告陆良益、张忠利、孙光琴，原审第三人安顺盛筑商业管理有限公司（以下简称“盛筑公司”）、安顺汇金源商业管理有限公司（以下简称“汇金源公司”）、童旺盛、吴彬租赁合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院作出的(2020)黔0402民初2190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人安顺福永恒餐饮有限责任公司上诉请求：1、依法撤销原判第二项，改判上诉人退还被上诉人贵州博浩昌宇酒店管理有限公司租金共计247664元；2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实及理由：《租赁合同》约定双倍返还被上诉人当年度未使用部分的已付租金是附条件的，仅在上诉人未按合同约定擅自解除或终止本合同的情况下才产生双倍返还的义务。合同第十一条第一款约定载明：双方一致确认，在签订合同之日起，若甲方未按本合同约定擅自解除或终止本合同的，视为甲方违约，须承担如下违约责任：1、双倍返还乙方当年度尚未使用部分的已付租金，并退还乙方的履约保证金。根据上述约定可以看出，上诉人承担双倍返还租金的条件仅在上诉人未按本合同约定擅自解除或终止本合同。而本案中，上诉人从始至终均未主张解除或终止案涉《租赁合同》。合同无法继续履行的客观原因在于第三人盛筑公司在未取得上诉人同意的情况下强行锁门，导致被上诉人无法继续经营。违约损害赔偿以填平损失为基本原则，而违约金本身即属于赔偿损失的一种形式，故针对同一违约行为，守约方不能同时主张损失和违约金。本案中被上诉人的损失应为未使用房屋期间的租金，故原审法院在判决解除合同时仅需判令上诉人返还被上诉人未使用房屋期间租金。上诉人贵州博浩昌宇酒店管理有限公司答辩称，被答辩人存在违约行为，被答辩人依约要保证其对案涉租赁物拥有合法的出租管理权，但因其与第三人盛筑公司租赁纠纷，致使盛筑公司收回了案涉租赁物，使答辩人无法继续使用案涉租赁物。被答辩人要保证其具备继续依法签订、履行租赁合同义务的主体资格，但被答辩人在签订租赁合同后，于2020年4月10日申请注销登记，发生在被答辩人与盛筑公司租赁合同纠纷案件之后，也是在答辩人无法继续使用租赁物后，被答辩人明显是为了逃避继续履行租赁责任，也是在法官劝说下才申请的撤回注销登记。现因被答辩人原因，答辩人客观已经无法继续使用租赁物以实现合同目的。被答辩人因没有如期及时支付盛筑公司租金，致使双方发生纠纷，也导致案涉租赁物被收回，被答辩人失去了对安顺租赁物的管理权，答辩人无法继续正常使用案涉租赁物，因此答辩人有权解除双方签订租赁合同，并要求被答辩人依约承担违约责任，双倍退还剩余租金。上诉人贵州博浩昌宇酒店管理有限公司上诉请求：1、请求依法撤销安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初2190号民事判决书中第四项判决，并依法改判被上诉人向上诉人支付装修折旧费、律师费共计人民币320634元（其中装修折旧费270634元、律师费5万元）。2、本案一审、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决对于装修折旧费、律师费的事实认定不清。上诉人提交的证据足以充分证明租赁物的基础装修系上诉人真实所为。在一审庭审中，上诉人提交了租赁物基础装修工人万荣、白英海的身份信息，以及上诉人向万荣、白英海的支付装修材料及劳务费之后获得的收款收据。且被上诉人、第三人吴彬、童旺盛在庭审中也自认，租赁物基础装修系上诉人独立施工完成，因此租赁物基础装修系上诉人实际施工所为这一事实是客观、真实存在的。上诉人提交的证据也足以证明上诉人因基础装修而向装修工人支付了46800元的装修费。根据装修工人万荣、白英海向上诉人出具的收款收据内容记载，上诉人是因万荣、白英海完成租赁物基础装修施工，才向其支付了46800元的装修费。收款收据上明确了收款事由及收款金额，充分证明了基层装修付款行为的发生事实。对于由第三人吴彬、童旺盛对租赁物完成的部分装修费用，因被上诉人的违约行为，已经成为上诉人将来必然负担的装修损失。在第三人吴彬、童旺盛起诉上诉人的租赁合同纠纷案件中，西秀区人民法院已经分别作出判决要求上诉人向第三人吴彬支付装修折旧损失62924元，要求上诉人向第三人童旺盛支付装修折旧损失155649元，且上诉后二审法院予以了维持。现第三人吴彬、童旺盛已经明确表示不再继续租赁涉案租赁物，并要求上诉人承担装修折旧费。另，上诉人提交的证据足以充分认定其因本案而实际已经支付了5万元的律师费，上诉人提交的律师费收据发票、收款收据已经充分证明上诉人向代理方支付律师费的客观事实。从证据证明力的角度而言，律师费、收款收据已经能够充分相互印证上诉人已经支付律师费的客观事实。上诉人提交的律师费发票系代理方依法出具，出具发票时代理方系一般纳税人，需要承担6%的税率，上诉人支付5万元的律师费后，代理方在支付税费后才出具了收费发票，从律师费发票记载内容可以明确，代理方为开具律师费发票已经支付了3000元的税收费用。事实上，代理方出具给上诉人的律师费发票按照税收程序要求，是要先支付税收才能出发票。按照一般人的常理认识，代理方是要先收到律师费后才能出具税收发票。因为代理方不可能在没有收到律师费的情况下为上诉人垫付开具发票的税费。且律师费发票的抬头名称系本案上诉人，该发票只能是专款专开专用，不可能另做它用。一审法院对于律师费问题，在相互关联的同类案件证据中，证据标准不一致，并没有同案同判，有失公正判决。二、一审判决由上诉人承担诉讼费的事实认定错误，适用《诉讼费交纳办法》错误，一审诉讼费应当全部由被上诉人承担。上诉人与被上诉人已经事先以合同方式约定了诉讼费由违约方承担，本案系租赁合同纠纷，应当充分尊重合同当事人意愿，处理本案纠纷应当优先适用租赁合同约定条款。只有在合同没有约定或约定不明确时，才能适用法律或相关规定。上诉人与被上诉人共同签订的租赁合同第十一条第四款约定，由违约方承担包括但不限于律师费、诉讼费、提存费等相关费用。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条的规定，上述关于诉讼费的约定条款没有违反法律的强行性规定，合法有效，本案上诉人和被上诉人应当受到租赁合同关于诉讼费承担的约定约束，并如实履行其诉讼费负担义务。上诉人安顺福永恒餐饮有限责任公司未作书面答辩。原审被告陆良益、张忠利、孙光琴，原审第三人安顺盛筑商业管理有限公司、安顺汇金源商业管理有限公司、童旺盛、吴彬租均未作书面答辩。原审原告贵州博浩昌宇酒店管理有限公司向原审法院提出诉讼请求：1、请求判决被告安顺福永恒餐饮有限责任公司向原告支付未使用房屋期间租金及物业管理费、履约保证金、装修押金、律师费等费用共计人民币598829元。2、请求判决被告安顺福永恒餐饮有限责任公司向原告支付装修折旧费共计人民币500000元（具体金额以评估公司的评估结果为准）。3、请求判决被告陆良益、张忠利、孙光琴对上述费用合计人民币1098829元承担连带支付责任。4、本案诉讼费全部由被告承担。原审法院受理后，将其诉讼请求第三项“请求判决被告陆良益、张忠利、孙光琴对上述费用合计人民币1098829元承担连带支付责任”变更为“请求判决被告陆良益、张忠利、孙光琴在其未实际出资本息范围内对被告福永恒餐饮有限责任公司在本案中依法应当承担的全部债务中未能清偿的部分承担补充赔偿责任”，并增加以下诉讼请求：1、请求依法判决第三人安顺盛筑商业管理有限公司、安顺汇金源商业管理有限公司对被告安顺福永恒餐饮有限责任公司、陆良益、张忠利、孙光琴应向原告支付的租金、物业费、履约保证金、装修押金、装修折旧费、鉴定费、律师费等共计人民币1118829元债务承担连带赔偿责任。2、请求依法判决解除原告与被告安顺福永恒餐饮有限责任公司2019年5月15日签订的租赁合同。原审法院认定事实：被告福永恒餐饮公司成立于2019年3月29日，核准日期为2020年1月14日；现工商登记状态为存续。封佩言曾为福永恒餐饮公司股东。2018年11月19日，封佩言通过银行汇款5万元到赵若岚名下账户内。2019年3月11日，封佩言与汇金源公司签订了一份《招商租赁合同》，汇金源公司将位于贵州省安顺市角，物业名称为汇金中央广场第1层安顺黄果树大街右侧角临街1号门面出租给封佩言使用，合同约定免租期为6个月。另，封佩言又于2019年4月1日与汇金源公司签订一份《租房合同》，租赁物仍为上述房屋。2019年3月1日，安顺市供水总公司与贵州盛达鼎丰资产管理有限公司签订《安顺市中心城区供水调度中心及应急水源改扩建工程商业部分经营权租赁合同》，约定安顺市供水总公司将位于黄果树大街与××交叉口东北角地块，建筑面积为地上45100.84平方米，共26层（不含第六层）地下1）地下17930方米，共两层及400个停车位租赁给贵州盛达鼎丰资产管理有限公司。2019年3月2日，贵州盛达鼎丰资产管理有限公司出具授权委托书给盛筑公司，委托盛筑公司全权负责处理上述房屋的经营、招商、管理。2019年7月15日，安顺市供水总公司又与贵州盛达鼎丰资产管理有限公司签订《安顺市中心城区供水调度中心及应急水源改扩建工程商业部分经营权租赁合同补充协议》，约定由贵州盛达鼎丰资产管理有限公司控股的子公司盛筑公司（合同甲方）与福永恒餐饮公司（合同乙方）签订《招商租赁合同》，约定盛筑公司将位于贵州省安顺市角，物业名称为汇金中央广场第1层安顺黄果树大街右侧角临街1号门面，建筑面积约1034.33㎡的房屋出租给福永恒餐饮公司经营“音为有你”音乐主题餐吧。租赁期限为5年。合同第四条为租金、商业管理费、履约保证金、其它费用及支付。（一）装修期：甲方给乙方6个月免收租金与商业管理费作为乙方的装修。（二）租金、商品管理费明细表（载明）：第1年免6个月，租金每月86856元，商业管理费每月57904元，合计每月总费用144760元，合计每年总费用868560元；第2年，租金每月86856元，商业管理费每月57904元，合计每月总费用144760元，合计每年总费用1737120元…。（三）履约保证金：1、双方一致确认，甲方将租赁物业交付给乙方之日，乙方支付15万元履约保证金…。（五）租金及其他费用的支付方式：1、双方一致确认，第一年的前6个月为赠送期，租金支付的方式按半年进行支付，乙方于本合同签订之日向甲方指定的本合同银行帐号支付共计20万元整的租金，甲方将物业交付给乙方之日，乙方支付70万元整的租金，剩余837120元的租金自甲方交付物业给乙方之日起的2个月内付清给甲方。2、从第二年起，乙方采取半年度支付制的方式支付甲方租金，并于每年租金届满前，提前10日支付甲方下一半年度的租金。3、若乙方逾期支付租金的，则每逾期一日须按未付租金的5%向甲方支付迟延履行金，且甲方有权在乙方逾期支付期间协调物业管理公司采取停水、停电等强制措施维护和救济甲方的租金收取权利，因此造成的损失由乙方自行承担。当乙方的逾期天数达到本合同约定的解除条件时，则甲方有权单方解除本合同，收回租赁物业，并按本合同第十一条第（二）款约定追究乙方的违约责任乙方应在甲方解除本合同之时无条件的将租赁物业返还给甲方，并在3日内将租赁物业腾空若乙方拒绝或逾期未腾空的，则甲方有权对租赁物业的乙方一切物品进行任意形式的处置，由此产生的一切责任、后果、损失、费用均由乙方自行承担，与甲方无关，且甲方不给予乙方任何形式的补偿或赔偿…。第五条为房屋交付及要求1、双方一致确认，甲方于2019年5月1日之前将租赁物业交付乙方使用，…。第十条为合同的变更、解除与终止…。（二）在租赁期限内，经双方协商一致，可以书面形式提前解除或终止本合同非依本合同明确约定或双方协商一致，任何一方不得提前解除或终止本合同。（三）在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除本合同，收回租赁物业，且不再退还乙方的履约保证金，并按本合同约定追究乙方的违约责任：1、未经甲方同意，拆改变动租赁物业主体结构的；2、利用租赁物业存放危险物品或进行违法犯罪活动的乙方受到国家相关部门需查封物业的，甲方可单方面解除合同，给甲方造成的损失由乙方承担；3、逾期支付租金达10日的；4、逾期交纳应当由乙方交纳的各项费用达7日的。2019年3月11日，汇金源公司出具有一张内容为：“今收到封佩言租赁1层右侧1号临街门面交来租金首期款项20万元”的收款收据。2019年3月12日，宋梅通过银行汇款15万元给盛筑公司法定代表人雍彩芬。盛筑公司认可上述20万元为福永恒餐饮公司支付给盛筑公司的租金；并自认于2019年6月27日将房屋交付给福永恒餐饮公司，福永恒餐饮公司认为交付时间是2019年7月1日。2019年6月27日，福永恒餐饮公司交付租金65万元给盛筑公司，并于同日将物业管理费、装修保证金及其它费用共计49366元交纳给雍彩芬。房屋交付后，盛筑公司分别于2019年9月18日、11月5日向福永恒餐饮公司发送《工作联系函》，并于2019年11月28日发送《款项催收法律告知书》，要求福永恒餐饮公司支付剩余租金。福永恒餐饮公司在收到上述文书后，分别于2019年12月17日支付20万元、2020年1月9日支付20万元租金给盛筑公司。2020年3月18日，盛筑公司在福永恒餐饮公司所租的房屋处张贴《公告》，宣布解除双方签订的《招商租赁合同》，并要求福永恒餐饮公司交还房屋，支付拖欠房屋租金、违约金等。同时，盛筑公司将上述房屋上锁，禁止福永恒餐饮公司使用。同时查明：2019年5月15日，被告福永恒餐饮公司（合同甲方）与原告博浩昌宇公司（合同乙方）签订《租赁合同》，约定福永恒餐饮公司将位于贵州省安顺市角，物业名称为汇金中央广场第1层安顺黄果树大街右侧角临街1号门面，建筑面积约197.50㎡的房屋出租给原告博浩昌宇公司使用，合同约定：租赁用途为便利店、烟酒超市、服装、水果等，租赁期限共计5年（注：除租金之外的，包括但不限于物业管理费、商业运营费、水费、电费、气费、网费、有线电视费、乙方装修垃圾清运费等其他费用均由乙方自行承担及支付。）5年内乙方可以转租；5年后必须经过甲乙双方协商一致才能转租。第一年的年租金和商业管理费为391050元；乙方在签定合同当日支付履约保证金50000元；甲方给乙方6个月免收租金与商业管理费作为乙方的装修。合同第十一条第（一）款约定载明：双方一致确认，在签订合同之日起，若甲方未依本合同约定擅自解除或终止本合同的，则视为甲方违约，须承担如下违约责任：1、双倍返还乙方当年度尚未使用部分的已付租金，并退还乙方的履约保证金；2、赔偿乙方折旧装修损失；合同第十一条第（四）款约定载明：由违约方承担包括但不限于律师费、诉讼费、提存费等相关费用。《租赁合同》签订后，原告向被告支付租金391050元、灭火器费用200元、履约金50000元，交纳装修押金1975元、泄水费500元、物管费7110元，前述款项共计458035元。原告自认被告于2019年7月1日将租赁房屋交付其使用；并自认案涉房屋被锁门的时间为2020年5月13日，其诉请退还的未使用房屋期间的各项费用均自2020年5月14日起算。原告在起诉状第二项中列明的装修折旧费50万元，一开始准备申请鉴定，以评估金额为准，后撤销鉴定，其在庭审中对诉请的该费用进行具体说明：包括三部分，原告公司基本装修、吴彬的装修、童旺盛的装修的四年六个月的装修折旧费总和。再查明：2019年11月17日，第三人童旺盛作为乙方（承租方）、原告博浩昌宇公司作为甲方（出租方）签订《招商租赁合同》（以下简称合同），原告博浩昌宇公司将位于贵州省安顺市角，物业名称为汇金中央广场第1层安顺市黄果树大街右侧角临街门面，建筑面积142㎡的房屋出租给第三人童旺盛，合同约定了租赁期限自2019年11月18日至2024年6月30日止，并约定了租金的金额及支付方式。招商租赁合同签订后，第三人童旺盛向原告博浩昌宇公司支付了履约保证金人民币10000元、第一年商铺租金人民币318000元。第三人童旺盛因经营需要对承租房屋进行装修、装饰支出了相关费用。2019年10月11日，第三人吴彬作为乙方（承租方）、原告博浩昌宇公司作为甲方（出租方）签订《招商租赁合同》（以下简称合同），博浩昌宇公司将位于贵州省安顺市角，物业名称为汇金中央广场第1层安顺市黄果树大街右侧角临街1号门面、建筑面积60㎡的商铺出租给吴彬使用，合同约定租赁期限自2019年10月12日至2024年6月30日止，并约定了租金的金额及支付方式。招商租赁合同签订后，第三人吴彬向原告博浩昌宇公司支付了履约保证金人民币10000元、第一年商铺租金人民币165600元，博浩昌宇公司将房屋交付第三人吴彬。吴彬因经营所需，对承租房屋进行装修支出了相关费用。另查明，盛筑公司于2020年6月2日以福永恒餐饮公司为被告向本院提起租赁合同之诉，诉请如下：1.判令原、被告于2019年3月11日签订的《招商租赁合同)已于2020年3月18日解除，并判令被告将租赁房屋返还原告；2.判令被告向原告支付场地占用费共计284697元(自2020年3月18日起，暂计算至起诉之日，应支付至被告实际搬离租赁房屋之日止)；3.判令被告将其拖欠的原告租金和商业管理费共计637120元支付给原告，并自2020年1月9日起按照未付金额的5%按日向原告支付迟延履行金共计407756.8元(暂计算至起诉之日，应支付至被告实际向原告支付租金和商业管理费之日止)；4.判令被告向原告支付违约金共计1737120元；5.本案的诉讼费用、保全费用由被告承担。本院于2020年8月24日作出（2020）黔0402民初2581号民事判决书，判决驳回盛筑公司的诉讼请求。现该案处于上诉审理阶段，一审民事判决尚未生效。童旺盛将博浩昌宇公司列为被告、将盛筑公司、汇金源公司列为第三人，于2020年7月10日向本院提起租赁合同之诉，诉请如下：1.判令解除原、被告之间签订的《招商租赁合同》；2.判令被告双倍返还原告未使用房屋期间的租金并退还履约保证金共计人民币360235.6元，第三人承担连带偿还责任；3.判令被告支付原告装修损失、员工工资、律师费等共计人民币293270元，第三人承担连带偿还责任；四、本案诉讼费、律师代理费及其他费用由被告承担。2020年9月27日，本院作出（2020）黔0402民初3288号民事判决书，判决：一、解除原告童旺盛与被告贵州博浩昌宇酒店管理有限公司签订的《招商租赁合同》。二、限被告贵州博浩昌宇酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告童旺盛租金人民币284396元及履约保证金人民币10000元。三、限被告贵州博浩昌宇酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告童旺盛装修损失人民币155649元及律师费人民币22000元。四、驳回原告童旺盛的其他诉讼请求。现该案处于上诉审理阶段，一审民事判决尚未生效。吴彬将博浩昌宇公司列为被告、将盛筑公司、汇金源公司列为第三人，于2020年7月21日向本院提起租赁合同之诉，诉请如下：1.判令解除原、被告之间签订的《招商租赁合同》；2.判令被告双倍返还原告未使用房屋期间的租金人民币165600元，并退还履约保证金共计人民币10000元；3.判令被告支付原告装修损失71484元、员工工资6000元、律师费等15000元，共计人民币92484元；第三人对上述二、三项承担连带偿还责任；四、本案诉讼费、保全费、鉴定费用由被告承担。本院于2020年10月14日作出（2020）黔0402民初3289号民事判决书，判决：一、解除原告吴彬与被告贵州博浩昌宇酒店管理有限公司签订的《招商租赁合同》。二、限被告贵州博浩昌宇酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内双倍退还原告吴彬租金共计人民币159808元及履保证金人民币10000元；三、限被告贵州博浩昌宇酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴彬支付装修损失人民币62924元、支付员工工资人民币2000元、支付律师费人民币15000元；四、驳回原告吴彬的其他诉讼请求。现该案处于上诉审理阶段，一审民事判决尚未生效。审理中，原告博浩昌宇公司向本院提出对案涉租赁物室内外装修部分以使用期限为依据进行装修折旧价值鉴定的申请，后又提交《撤销鉴定申请书》，要求撤销前述鉴定申请。庭审中，原告自认提起本案诉讼系基于合同纠纷。原审法院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，且应当遵循诚实信用的原则。原、被告双方于2019年5月15日签订《租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，虽然第三人盛筑公司称福永恒餐饮公司、博浩昌宇公司未经其同意层层转租，但最终房屋由童旺盛、吴彬实际经营眼镜店、超市近6个月，第三人盛筑公司在该物业办公，不可能未看见经营的内容与其与福永恒餐饮公司的租赁用途餐饮娱乐内容不一致，其未提出异议，应视为默许，故该合同为有效合同。原、被告应按约定全面履行义务。合同第八条第(一)款约定载明：甲方声明及保证：甲方保证合法拥有租赁物业的出租管理权。作为本合同的出租人依法成立、存续，具备签订合同和履行本合同的主体资格。因案涉商铺现已被第三人盛筑公司上锁收回，致使原告无法履行其与第三人童旺盛、吴彬之间，其作为出租人应当履行的合同义务。对于原告要求解除其与被告福永恒餐饮公司于2019年5月15日签订的租赁合同的诉请，被告当庭表示同意解除。对原告请求被告福永恒餐饮公司向其支付未使用房屋期间租金及物业管理费、履约保证金、装修押金、律师费等费用共计人民币598829元的诉请，结合其在起诉状“事实及理由”部分的陈述，以及其提交的计算清单，原告的该项诉请实际上是要求被告双倍退还原告未使用房屋期间的租金，并要求被告退还原告交纳的履约保证金、装修押金、物业管理费，以及承担原告支出的律师费。原被告双方签订《租赁合同》约定租赁期限5年，被告于2019年7月1日交付房屋给原告，租期即自2019年7月1日至2024年6月30日止，合同第四条约定：（一）装修期：甲方给乙方6个月免收租金与商业管理费作为乙方的装修；…（五）租金及其他费用的支付方式：1、双方一致确认，签订合同当日，乙方向甲方指定的本合同银行帐号支付第一年前期租金人民币大写：壹拾伍万元整，小写：(￥150000元)。2、第一年的前6个月为赠送期，租金支付的方式第一年按年进行支付，从第二年起，乙方采取半年度支付制的方式支付甲方租金，并于每年租金届满前，提前10日支付甲方下一半年度的租金。…。合同第十一条第(一)款约定载明：双方一致确认，在签订合同之日起，若甲方未依本合同约定擅自解除或终止本合同的，则视为甲方违约，须承担如下违约责任：1、双倍返还乙方当年度尚未使用部分的已付租金，并退还乙方的履约保证金。因原告已履行合同义务，导致商铺被收回的责任不在原告，现原告不能再享受承租人权益，也属于合同已被终止履行的情形，虽然被告辩称系第三人违法锁门致使原告不能使用租赁物，但根据《中华人民共和国民法典》第五百九十三条的规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。”即使因第三人原因导致原告不能使用商铺，也应由被告向原告承担违约责任，而非直接由第三人向原告承担责任。故被告应按合同约定承担违约责任，双倍返还原告尚未使用期间的租金。各方当事人也均认可第三人上锁收回的时间是2020年5月13日，合同约定第一年的前6个月为赠送期，被告于2019年7月1日将房屋交付原告使用，原告已支付的租金391050元、物管费7110元系一年（即2020年1月1日至2020年12月31日）的费用，原告已支付租金和物管费但未得到房屋使用的期间为2020年5月14日至2020年12月31日（共计7个月18天），现原告要求被告自2020年5月14日起向其双倍退还未使用房屋期间的租金的诉请，予以支持；具体计算如下：391050元÷12个月=32588元/月,32588元÷30天=1086元/天,32588元×7个月+1086元×18天=247664元，247664元×2倍=495328元。对于原告要求被告退还履约保证金、装修押金、物业管理费的诉请，予以支持。其中，履约保证金为50000元、装修押金为1975元；未使用房屋期间的物管费计算为：物管费：7110元÷12个月=593元/月,593元÷30天=20元/天，593元×7个月+20元×18天=4511元。原告在庭审中陈述其主张的各项费用以其提交的计算清单中载明的金额为准，其清单中要求的物管费为1526元在未使用房屋期间对应物管费的金额内，予以支持。对于原告要求被告向其支付装修折旧费的诉请，其在庭审中陈述该项费用包括三部分：原告公司基本装修、吴彬的装修、童旺盛的装修的四年六个月的装修折旧费总和。因其提交的证据不能证明原告公司基本装修的事实及支出金额，其亦未实际向童旺盛、吴彬支付二人主张的装修损失，故原告的该项诉请无事实及法律依据，不予支持。对于原告要求被告陆良益、张忠利、孙光琴在其未实际出资本息范围内对被告福永恒餐饮有限责任公司在本案中依法应当承担的全部债务中未能清偿的部分承担补充赔偿责任的诉请，无法律依据，不予支持。对于原告要求被告承担律师费50000元的诉请，虽然原、被告在合同第十一条第(四）款约定载明：由违约方承担包括但不限于律师费、诉讼费、提存费等相关费用，但因原告仅提交了律所收款收据及律师费发票，未提交进账凭证佐证其因实现债权据实确已支出该金额的律师费，故对原告关于律师费的诉请，不予支持。对于原告诉请要求第三人盛筑公司、汇金源公司对被告的上述债务承担连带偿还责任的诉请。原告自认提起本案诉讼系基于合同纠纷，而第三人盛筑公司、汇金源公司并非2019年5月15日《租赁合同》的合同相对人，即使系因第三人上锁收回商铺导致原告不能正常使用，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十三条的规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。”也应由被告向原告承担违约责任，而非直接由第三人向原告承担责任。故原告该诉请不符合法律规定，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第二款，第五百六十二条第一款，第五百六十六条第一款、第二款，第五百九十三条，第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告贵州博浩昌宇酒店管理有限公司与被告安顺福永恒餐饮有限责任公司于2019年5月15日签订的《租赁合同》。二、限被告安顺福永恒餐饮有限责任公司于本判决生效之日起十日内双倍退还原告贵州博浩昌宇酒店管理有限公司租金共计人民币495328元。三、限被告安顺福永恒餐饮有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告贵州博浩昌宇酒店管理有限公司履约保证金人民币50000元、装修押金人民币1975元、物业管理费人民币1526元，前述款项合计人民币53501元。四、驳回原告贵州博浩昌宇酒店管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币14690元，减半收取人民币7345元，由原告贵州博浩昌宇酒店管理有限公司承担人民币2701元，被告安顺福永恒餐饮有限责任公司承担人民币4644元。二审中，上诉人博浩昌宇公司提交了安顺市中级人民法院（2021）黔04民终342号及510号民事判决书，三张银行回单和两张收款收据，拟证明法院生效判决认定博浩昌宇公司向第三人吴彬支付装修折旧损失62924元、向第三人童旺盛支付装修折旧损失155649元，且上诉人已实际支付，该部分折旧损失应由福永恒餐饮公司赔偿上诉人。提交了中国建设银行单位客户专用回单一份，拟证实其向律师事务所支付了5万元代理费。还提交了简易注销全体投资人承诺书和注销公告，拟证实福永恒公司存在违约逃避履行租赁合同义务的实际行为。福永恒餐饮公司及其三股东质证认为，对相关转账回单，需要核实一下，对注销公告等原审庭审中律师已解释过，不再发表。盛筑公司、汇金公司质证认为，对判决书真实性合法性不持异议，对关联性有异议，对收款凭证、律师代理合同等不发表意见。童旺盛认可以上证据证明目的，并表示对方已履行完毕。本院认为，以上两份判决书能证实博浩昌宇公司须向第三人吴彬支付装修折旧损失62924元、向第三人童旺盛支付装修折旧损失155649元，予以采信。律师代理费现有打款凭证，代理合同、发票等印证，予以采信。其他银行转款回单及收款收据因难以分辨是什么款项，不予采信。全体投资人承诺书和注销公告不属于二审新证据，不予认定。二审经审查对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、福永恒餐饮公司应否双倍退还博浩昌宇公司剩余租金？二、福永恒餐饮公司应否向博浩昌宇公司赔偿装修折旧费、律师费？2019年5月15日，福永恒餐饮公司(合同甲方)与博浩昌宇公司(合同乙方)签订《租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，各方均应遵守。合同第八条甲方的责任和义务载明：（一）甲方声明及保证：甲方保证合法拥有租赁物业的出租管理权，作为本合同的出租人依法成立、存续，具备签订和持续履行本合同的主体资格。第十一条第（一)款约定载明：双方一致确认，在签订合同之日起，若甲方未依本合同约定擅自解除或终止本合同的，则视为甲方违约，须承担如下违约责任：1、双倍返还乙方当年度尚未使用部分的已付租金，并退还乙方的履约保证金；2、赔偿乙方折旧装修损失；合同第十一条第（四）款约定载明：由违约方承担包括但不限于律师费、诉讼费、提存费等相关费用。合同还约定了“5年内乙方可以转租”等。本案中，案涉商铺因第三人盛筑公司授权第三人汇金公司上锁导致博浩昌宇公司无法获得案涉商铺管理经营权，虽博浩昌宇公司将案涉商铺又出租给第三人吴彬和童旺盛，但合同亦约定了5年内博浩昌宇公司有转租权，因此，福永恒餐饮公司未履行合同约定的保证合法拥有租赁物业的出租管理权义务，构成违约，导致博浩昌宇公司签订案涉合同目的不能实现，依法依约应承担赔偿责任。虽合同约定双倍返还尚未使用部分的已付租金条件是“福永恒餐饮公司未依本合同约定擅自解除或终止本合同”，但因福永恒餐饮公司主观违约行为，导致合同已终止履行，该情形与合同约定双倍返还尚未使用部分的已付租金条件相当，故一审判决福永恒餐饮公司双倍返还博浩昌宇公司支付剩余租金并无不当。同时，根据已生效安顺市中级人民法院（2021）黔04民终342号及510号民事判决，博浩昌宇公司在符合合同约定情况下将案涉商铺转租第三人吴彬和童旺盛，因未保证商铺出租管理权，须向第三人吴彬支付装修折旧损失62924元、向第三人童旺盛支付装修折旧损失155649元，该两笔支付款项也系因福永恒餐饮公司违约行为导致，故依法依约应由福永恒餐饮公司赔付博浩昌宇公司，博浩昌宇公司也须按生效安顺市中级人民法院（2021）黔04民终342号及510号民事判决及时将以上款项赔付到位给第三人。对于博浩昌宇公司基本装修部分，其提交了装修工人出具的明确载明装修地点和内容的收条金额共计46800元，收条款项有转账记录相印证，应予采信，但依法仅能支持装修后未使用期间残值，福永恒餐饮公司与博浩昌宇公司签订《租赁合同》约定租赁期为5年，福永恒餐饮公司于2019年7月1日将租赁房屋交付博浩昌宇公司使用，故五年租赁期应到2024年6月30日，共1826天，案涉房屋被锁门的时间为2020年5月13日，故剩余租期装修残值为2020年5月14日至2024年6月30日，共1508天，故装修残值为1508/1826*46800=38650元。因此，支持博浩昌宇公司要求福永恒餐饮公司赔偿其装修损失以上三项合计共257223元。另，博浩昌宇公司要求福永恒餐饮公司赔偿其已支付的5万元代理费，该代理费有打款凭证，代理合同、发票等相互印证，并符合双方合同约定，予以支持。对于案件受理费，虽合同约定由违约方承担，但即使由违约方承担，违约方亦只承担其依法应承担的部分，对于守约方超过法律规定保护范围主张权利的案件受理费亦应由其自身承担。综上所述，上诉人贵州博浩昌宇酒店管理有限公司的上诉理由部分成立，应予支持；上诉人安顺福永恒餐饮有限责任公司上诉理由不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，但处理不当，本院依法纠正后改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持贵州省安顺市西秀区人民法院作出的(2020)黔0402民初2190号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、限上诉人安顺福永恒餐饮有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人贵州博浩昌宇酒店管理有限公司装修损失257223元，赔偿案件代理费50000元。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审案件受理费人民币14690元，减半收取7345元，由上诉人贵州博浩昌宇酒店管理有限公司承担345元，由上诉人安顺福永恒餐饮有限责任公司承担7000元。二审案件受理费11124元，由上诉人贵州博浩昌宇酒店管理有限公司承担1124元，由上诉人安顺福永恒餐饮有限责任公司承担10000元。本判决为终审判决。审判长 杨 虹审判员 董伟才审判员 谢 伟二〇二一年七月十四日书记员 郭 敏