湖南省芷江侗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1228民初713号原告：邓寿华，男，汉族，1962年10月7日出生，住湖南省长沙市天心区。原告：申向红，女，汉族，1968年7月26日出生，住湖南省长沙市天心区（系邓寿华之妻）。二原告委托诉讼代理人：吴泽刚，湖南杰达律师事务所律师。被告：张秀良，男，汉族，1949年12月15日出生，住湖南省芷江侗族自治县，现住湖南省芷江侗族自治县。委托诉讼代理人：龙孝辉，湖南紫鑫律师事务所律师。原告邓寿华、申向红与被告张秀良排除妨害纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓寿华及原告邓寿华、申向红的委托诉讼代理人吴泽刚，被告张秀良及其委托诉讼代理人龙孝辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓寿华、申向红向本院提出诉讼请求：判令张秀良及时腾退所居住的原芷江氮肥厂40平方米左右的房屋。事实与理由：张秀良系原芷江氮肥厂的职工，长期无偿使用原氮肥厂40平方米左右的房屋。芷江氮肥厂因改制而被芷江化肥工业有限公司购买，2017年芷江县人民政府对芷江化肥工业有限公司实施整体退出而关停。2019年4月11日，芷江侗族自治县经信科技和商务粮食局委托怀化市一拍即合拍卖有限责任公司对芷江化肥工业有限公司相关实物资产：机械设备、输电线路、房屋建筑物及存货、办公设备等进行拍卖。邓寿华、申向红夫妻以人民币15176800元的价格竞拍成功，依法取得上述财产的所有权。因该宗土地通过招拍挂被怀化景和置业有限公司取得并用于“中伟·国际公馆”房地产项目开发，所有机械设备及厂房均已拆除完毕，仅剩张秀良等人所居住的房屋不能拆除，严重影响整个项目的推进。综上所述，张秀良对所居住的房屋不享有所有权，企业改制后也不再享有使用权。经原告和项目部的工作人员多次做工作，张秀良提出无理要求而拒绝腾退。张秀良的行为严重侵害原告的合法权益。为保护原告的合法权益不受侵害，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向人民法院提起诉讼。邓寿华、申向红为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：1.二原告身份证及被告户籍信息各一份，拟证明原、被告身份信息；2.结婚证一份，拟证明二原告系夫妻关系；3.政府常务会纪要、县委常委会议纪要各一份，拟证明2018年7月17日，芷江县政府召开第23次常务会议原则同意芷江化肥工业有限公司整体退出方案，该事项具体以县委常委会意见为准。2018年9月9日，县委常委会议第15次集体研究同意芷江化肥工业有限公司整体退出方案；4.整体退出资产补偿协议书一份，拟证明芷江县人民政府与芷江化肥工业有限公司于2019年1月28日签订《芷江化肥工业有限公司整体退出资产补偿协议书》；5.芷江县人民政府批复一份，拟证明2018年10月22日，芷江县人民政府授权县经信科技和粮食商务局对芷江化肥工业有限公司相关资产进行接收和拍卖拆除处置；6.拍卖成交确认书及付款凭据各一份，拟证明2019年4月11日，芷江县经信科技和商务粮食局委托怀化市一拍即合拍卖有限责任公司对芷江化肥工业有限公司相关实物资产、机械设备、输电线路、房屋建筑物及存货、办公设备等进行拍卖，原告竞拍成功，并支付价款15176800元，依法取得上述财产的所有权。7.芷江化肥工业有限公司的通知书一份，拟证明2021年4月8日，芷江化肥工业有限公司通知被告等人就搬迁事宜进行协商，被告拒绝参加；8.房产证一份，拟证明坐落于芷江镇西站路枫木坪的一栋砖木结构，面积为346.88平方米的住宅，登记在芷江化肥有限公司名下，被告不享有所有权；9.现场照片一份，拟证明被告占用现为原告所有的原芷江化肥工业有限公司房屋的现状，被告占用约40平方米。张秀良对邓寿华、申向红提交的证据发表如下质证意见：对1、2、5号证据没有异议；对3号证据没有异议，但是会议纪要里明确写明了要对职工进行妥善安置；对4号证据的关联性、合法性有异议；对6号证据的合法性有异议，拍卖的时候没有将住房列出来，侵害了被告的优先购买权；对7号证据有异议，但是这份证据恰好可以证明原告不具备诉讼主体资格；对8、9号证据没有异议，但是被告在2015年左右添附了部分房屋。张秀良辩称：一、邓寿华、申向红不是本案适格的原告主体。根据原告诉称，被告居住的房屋不能拆除，将影响怀化景和置业有限公司的“中伟国际公馆”房地产项目开发建设。原告提交的拍卖成交确认书显示，被告居住的房屋属于拟拆除房屋、其物权在法律上属于灭失状态。根据法律规定，不动产物权以登记为准，原告提交的产权证书表明，该房屋的权利人为芷江化肥工业有限公司。因此，本案中真正权利受影响的主体为怀化景和置业有限公司，应由该公司主张权利，而非邓寿华、申向红。二、邓寿华、申向红作为芷江化肥工业有限公司的股东，应当履行安置搬迁居住在氮肥厂宿舍的职工的义务。根据原告提交的芷江县委常委会纪要以及芷江县人民政府常委会纪要、芷江化肥工业有限公司应当在后续开发中履行安置搬迁居住在氮把厂宿舍职工的义务，两原告作为该公司股东，应当承担起该责任。但是截至目前为止，没有看到任何相关安置搬迁方案，故被告有权行使先履行抗辩权，拒绝搬离。三、被告自行添附的房屋及附属设施，不属于芷江化肥工业有限公司拍卖资产，如搬迁应予以补偿。根据被告居住的现场状况，被告在原居住房屋的基础上，添附了其他的不动产和附属设施，该部分应当予以补偿。综上所述，两原告起诉主体不适格，如果要求被告进行搬离应对被告进行妥善的安置搬迁和补偿，否则被告可以行使先履行抗辩权拒绝搬离，请人民法院依法驳回两原告的诉讼请求。张秀良为支持其辩称主张，向本院提交下列证据：1．国有土地使用权出让审批单、芷江县人民政府关于依法收回蟒湖北路原芷江氮肥厂国有土地使用权的批复、挂牌成交确认书、国有建设用地交地确认书各一份，拟证明案涉房屋下的土地经过挂牌程序出让给怀化景和置业有限公司，用于中伟国际公馆项目开发建设及被告搬迁影响到的是怀化景和置业有限公司的项目开发，应由其主张权利;2.不动产登记中心登记表一份，拟证明案涉房屋性质为住宅，权利人为芷江化肥工业有限公司，在拍卖时的状态为拟拆除，其房屋产权证在法律层面上已经注销:3.关于芷江化肥工业有限公司公共租赁房维修改造项目建设实施方案的批复(芷发改项【2013】20号)、关于芷江化肥工业有限公司公共租赁房维修改造建设项目招标实施方案核准意见(芷发改招标核字【2013】57号)、芷江县保障性安居工程建设工作领导小组关于确定芷江化肥工业有限公司危旧房维修改造项目为2014年公共租赁房项目的批复(芷住保【2013】5号)、保障性住房永久性公示牌照片各一份，拟证明案涉房屋的性质为职工保障性住房，2013年国家出资与芷江化肥工业有限公司出资相结合对原芷江氮肥厂院内的职工保障性住房132套进行改造，政府在原芷江氮肥厂院内公示的信息为新建保障性住房132套，投资800万元;4.案涉房屋照片三张，拟证明芷江化肥工业有限公司作为保障性住房的实施主体，没有完全按照政府文件进行住房改造，拟拆除的房屋有被告自己添附的部分，该部分应当予以补偿;5.中共芷江县委常委会会议纪要(【2018】第15次(议题之一)、芷江县人民政府常务会议纪要(第23次，2018年7月25日)各一份，拟证明芷江化肥工业有限公司应履行对原居住在芷江氮肥厂院内的职工进行安置搬迁的义务;6.企业信用信息公示报告一份，拟证明芷江化肥工业有限公司仍然存续，两原告均系其股东，邓寿华系法定代表人。邓寿华、申向红对张秀良提交的证据发表如下质证意见：对1、3、4、5、6号证据的关联性及证明目的有异议;对2号证据没有异议，原告是拍卖取得了房屋的残值，有权利予以拆除。本院对原、被告提交的证据进行了审查，认为原告提交的证据均具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；被告提交的证据1、2、4、5、6具有真实性、合法性、关联性，予以采信；被告提交的证据3不具有关联性，本院不予采信。根据本院采信的证据，结合原被告的诉辩称及庭审陈述，本院查明如下法律事实：张秀良系原芷江氮肥厂的职工，经当时厂里领导同意安排其无偿居住××镇××路枫木坪的一栋砖木结构住宅房屋）。2002年芷江氮肥厂因改制而被芷江化肥工业有限公司购买，2017年芷江县人民政府按国家、省文件精神对芷江化肥工业有限公司实施整体退出关停。2018年10月,芷江侗族自治县人民政府授权芷江侗族自治县经信科技和商务粮食局对芷江化肥工业有限公司相关资产进行接受和拍卖拆除处置。2019年1月28日,芷江侗族自治县人民政府与芷江化肥有限公司签订整体退出资产补偿协议书。2019年，芷江侗族自治县经信科技和商务粮食局委托怀化市一拍即合拍卖有限责任公司对芷江化肥工业有限公司相关实物资产包括拟拆除处置的存货、办公设备、机械设备、交通设备、输电线路、以及拟拆除的房屋建筑物进行公开拍卖。2019年4月11日，申向红以15176800元的价格竞拍成功，并于当日与芷江侗族自治县经信科技和商务粮食局、怀化市一拍即合拍卖有限责任公司签订拍卖成交确认书，之后申向红履行了付款等义务依法取得上述财产的所有权。因该宗土地使用权政府通过招拍挂出让，被怀化景和置业有限公司取得并用于房地产项目开发，需及时拆除申向红拍卖所得的地上所有设备及房屋建筑物等，但张秀良以需要安置补偿等为由拒绝腾退居住的原氮肥厂40平方米左右的房屋。申向红、邓寿华夫妻认为张秀良对所居住的房屋不享有所有权，企业改制后也不再享有居住使用权，经原告和项目部的工作人员多次做工作，张秀良提出无理要求而拒绝腾退，为维护其权益特诉至法院。另查明，2015年张秀良对居住在原氮肥厂40平方米左右的房屋旁自建一部分房间设施。本院认为，申向红与邓寿华系夫妻关系，在夫妻关系存续期间，申向红通过拍卖程序取得的财产系夫妻共同财产，对于夫妻共同财产双方有共同处置的权利。为此，邓寿华与申向红共同作为本案原告符合诉讼主体资格。拍卖芷江化肥工业有限公司的相关实物资产是政府行政决定拟拆除处置的存货、办公设备、机械设备、交通设备、输电线路、以及拟拆除的房屋建筑物，2019年4月11日，申向红与芷江侗族自治县经信科技和商务粮食局、怀化市一拍即合拍卖有限责任公司签订的《拍卖成交确认书》明确拍卖标的物为及时需要拆除的标的物，而且拆除工程项目由买受人实施。为此，申向红通过拍卖程序实际取得拟及时拆除房屋建筑物的物权。张秀良经原芷江氮肥厂领导同意，长期无偿居住原氮肥厂40平方米左右的房屋体现的是领导对下属职工生活的关怀，并不能因为长期居住就享有该房屋的所有权。原氮肥厂已经改制，芷江化肥工业有限公司实施整体退出关停，厂里所有建筑物均需及时拆除，张秀良继续无偿居住已经不符合现实条件，张秀良拒绝腾出居住房屋的行为已经妨害了权利人的合法权益。为此，对邓寿华、申向红要求张秀良及时腾退所居住40平方米左右房屋的诉求，本院予以支持。张秀良自建的房屋部分不属于拍卖范围内的财产，芷江化肥工业有限公司应与张秀良另案协商处理好搬迁等相关事宜，不属于本案处理范围。因双方调解意见分歧较大，调解不成。依照《中华人民共和国民法典》第一百七十九条第一款第（二）项、第二百三十六条规定，判决如下：被告张秀良于本判决生效后十日内腾退居住在××镇××路枫木坪的一栋砖木结构住宅房屋）。案件受理费80元，减半收取40元，由邓寿华、申向红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审判员  胡国平二〇二一年七月三十日书记员  李鸣军