云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0112民初590号原告：朱芷萱,女,汉族,1981年12月10日生，身份证住址：云南省昆明市西山区。委托代理人:黄治策、高琳,泰和泰(昆明）律师事务所律师,特别授权代理。被告：甘文露,女,汉族,1995年8月18日生，身份证住址：云南省曲靖市罗平县。委托代理人:刘姝、张凌瑶,云南千和律师事务所律师,特别授权代理。第三人:昆明新亚房地产经纪有限公司。法定代表人:李中东。统一社会信用代码:91530100727311619B。住址:中国（云南）自由贸易试验区。委托代理人：于娅娇，女，汉族，1997年11月19日生，系公司员工，特别授权代理。委托代理人：郑俊，女，汉族，1995年6月16日生，系公司员工，特别授权代理。原告朱芷萱诉被告甘文露、第三人昆明新亚房地产经纪有限公司（以下简称新亚房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2021年2月23日公开开庭进行了审理，原告朱芷萱的委托代理人黄治策、高琳，被告甘文露的委托代理人刘姝、张凌瑶，第三人的委托代理人于娅娇到庭参加了诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序审理，根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定，由法官一人适用普通程序于2021年7月8日再次公开开庭进行了审理，原告朱芷萱的委托代理人黄治策、高琳，被告甘文露的委托代理人刘姝、张凌瑶，第三人的委托代理人郑俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱芷萱提出以下诉讼请求，依法判令：1、解除原被告间就昆明房屋订立的房屋租赁合同；2、被告将昆明房屋返还原告；3、被告支付自2020年8月30日起至实际腾还之日止按每月31237元计算的租金；4、被告支付滞纳金5万元；5、被告承担本案诉讼费。事实及理由：原告与被告、第三人于2019年4月29日签订房屋租赁合同，约定将位于昆明房屋出租给被告，租期20年，其中2019年8月30日至2024年8月29日期间月租金31237元。合同订立后，被告仅支付了2019年8月30日至2020年8月29日租金，第二年租金至今尚未支付。2020年9月29日，原告向被告发出律师函，要求解除双方的租赁合同，并要求被告将租赁房屋腾还原告，但至今被告未履行。被告的行为给原告造成了极大损失，特诉至法院，望判如所请。被告甘文露辩称：1、被告正当行使其先履行抗辩权，原告主张要求解除合同并支付滞纳金于法无据；2、原告未完全履行其作为出租人应承担的房屋适租义务；3、原告未在合同约定期间办理房屋的不动产权变更登记事项，应承担相应违约责任。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人新亚房地产公司述称：第三人与原、被告双方签订的房屋租赁合同合法、真实，有效，该合同符合房屋租赁及中介合同的法律特征，现在租赁关系不能履行，请法庭查明哪一方违约的事实，应该由租赁双方违约的一方承担责任，作为中介方已经提供了中介服务，原、被告签订了租赁合同，第三人有权收取中介报酬。因本案属于租赁合同的法律关系，与第三人无关，请法庭依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，本院认定如下：对于被告提交的遗漏问题统计（2019年总台账）、收据，经质证，原告及第三人不予认可，本院认为以上证据尚不能证明是对诉争房屋漏水的修复，不具有直接关联性，故本院在本案中不予确认其证据效力。对于被告提交的对账单、收据，经质证，原告不予认可，本院认为该证据尚不能直接证明被告对承租房屋装修墙面、地板的实际支出，故本院在本案中不予确认，被告若有损失，可另行另案解决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件法律事实如下：2019年4月29日，原告朱芷萱（甲方）与被告甘文露（乙方）及居间方新亚房地产公司签订《房屋租赁合同》，约定朱芷萱将位于云南省昆明市房屋租赁给甘文露，（一）租赁用途为教育、办公，建筑面积520.62平方米。（二）租赁期限为240个月，自2019年8月30日至2039年8月29日；（三）租金及支付方式：2019年8月30日至2024年8月29日租金为60元／平米，即人民币31237元／月，2024年8月30日至2029年8月29日租金为人民币65元／平米，即人民币33840元／月，2029年8月30日至2034年8月29日租金70元／平米，即人民币36443元／月,2034年8月30日至2039年8月29日租金75元／平米，即人民币39046元／月，房屋租金支付方式为年付，每隔一年一付，首次支付租金支付时间为2019年8月30日。乙方若逾期支付租金，每逾期一日，则乙方需按月租金的8%支付滞纳金，拖欠租金超过7天，甲方有权收回此出租物，解除本租赁合同，乙方需按实际占用时间缴纳租金并承担违约责任，并无条件放弃装修残值及留置物品；（四）关于押金：乙方向甲方缴纳人民币100000元（大写壹拾万元整）作为押金。（五）违约处理：甲方未按合同规定时间将功能完备及附属设施完好的房屋提供乙方使用，每逾期一天，甲方按月租金8%向乙方支付违约金。拖欠房租7天以上，乙方应向甲方支付已付租金的10%作为违约金，若违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应另行据实赔偿，甲方有权终止合同。被告于2019年8月30日至2019年9月5日以银行转账方式向原告账户支付第一年租金（2019年8月30日至2020年8月29日止）。庭审中，原告陈述被告自2020年8月30日至今尚未缴纳租金。被告辩称涉案租赁房屋存在漏水无法正常使用情况，原告未尽到租赁房屋的适租义务及维修义务。因双方意见分歧，致调解无果。本案主要争议的焦点为：1、《房屋租赁合同》是否解除；2、租金及滞纳金是否应予支付？本院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案为施行前的法律事实持续至民法典施行后引起的民事纠纷案件，适用民法典规定。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”本案原告朱芷萱与被告甘文露签订的《房屋租赁合同》是双方在平等自愿、协商一致、意思表示真实的基础上所订立，合同不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗，为有效合同。关于租赁合同是否解除的问题。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案被告自2020年8月30日至今未缴纳涉案房屋租金，致使合同目的不能实现。故原告要求解除该合同，本院予以支持，被告并应将租赁房屋返还原告。对于租金支付问题，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十一条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”本案双方签订的租赁合同已约定2020年8月30日支付第二年租金，每月租金31237元，经审理查明，被告至今尚未缴纳房租，故本院对原告要求支付自2020年8月30日起至实际腾房之日止以双方约定的每月31237元计算租金的诉讼请求予以支持。对于被告辩称涉案租赁房屋存在漏水无法正常使用情况，原告未尽到租赁房屋的适租义务及维修义务的观点，根据民法典规定，上述情形下出租人应减少租金或延长租期，但被告并未充分举证证明原告对出租房屋未尽到适租及维修义务，故本院对被告的辩称不予采信。若被告因维修及装修涉案房屋产生费用可另行另案处理。对于滞纳金，双方租赁合同中约定逾期支付租金，每天按照月租金的8%支付滞纳金，该约定过高，现原告酌情主张被告支付违约金50000元，符合本案事实及法律规定，本院予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告朱芷萱与被告甘文露于2019年4月29日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；二、被告甘文露于本判决生效十日内支付原告朱芷萱自2020年8月30日起至实际腾房之日止的租金（每月按31237元计算），并将租赁房屋腾还交由原告管理使用。三、被告甘文露于本判决生效十日内支付原告朱芷萱滞纳金50000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币3174元（原告已预交），由被告甘文露承担（被告于本判决生效十日内支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年。审判员  李培伟二〇二一年七月十五日书记员  王 敏