湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1002民初2675号 原告范红波，男，1972年12月11日出生，汉族，湖南省汝城县人，住湖南省汝城县。 委托诉讼代理人谷腾峰，湖南天地人（郴州）律师事务所律师。 被告桂东县汇银小额贷款有限公司，住所地湖南省桂东县桂花大道（红路灯旁）。 法定代表人何学祥，系公司董事长。 委托诉讼代理人黄亚林，湖南锦昇律师事务所律师。 被告朱振兴，男，1960年3月23日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 被告朱军，男，1983年9月30日出生，汉族，住湖南省汝城县。 原告范红波与被告桂东县汇银小额贷款有限公司（以下简称汇银公司）、朱振兴、朱军执行异议之诉一案，本院于2021年6月2日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告范红波的委托诉讼代理人谷腾峰、被告桂东县汇银小额贷款有限公司的委托诉讼代理人黄亚林到庭参加诉讼。被告朱振兴、朱军经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告范红波向本院提出诉讼请求：1、解除对郴州市北湖区××路××号银光大厦第十层面积为649.18平方米的查封措施；2、请求确认上述房产归原告所有，价值2648000元；3、本案诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，原告增加诉请，确认《房屋转让（抵账）协议》有效。 被告汇银公司答辩要点：1、案涉房屋并未办理产权变更登记手续，物权归被告朱军，法院查封涉案房屋符合法律规定。原告并非被告朱军的债权人，原告与被告朱振兴、朱军达成的抵债协议不符合法律规定，也不能排除执行。2、原告系被告朱振兴的妹夫，原告在被告朱振兴被采取限高等措施后将其诉至法院，原告提供的证据有冲突，双方存在虚假诉讼之嫌。且被告朱军以明显低于市场价格将涉案房屋转让给原告，严重损害债权人合法权益。3、原告提交的租赁合同内容、形式也存在合理怀疑。综上，原告与被告朱军达成的抵债协议，严重损害被告的利益，请求法院驳回原告全部诉请。 被告朱振兴、朱军未作答辩亦未提交证据。 查明的案件事实 根据原、被告的诉辩主张及举证、质证情况，结合庭审中原、被告陈述，本院确认如下案件事实： 一、2019年9月25日，湖南省汝城县法院受理范红波与朱振兴、朱建兴民间借贷纠纷一案，2019年11月7日，该院作出（2019）湘1026民初1743号民事判决书，判决：一、朱振兴在判决生效之日起三日内偿还范红波借款本金1680000元，并从2014年9月30日起按月利率2%计算向原告支付至借款清偿之日止的利息；二、被告朱建兴对上述借款本息承担连带清偿责任。2020年1月7日，范红波（甲方）、朱振兴（乙方）与朱军（丙方）签订《房屋转让（抵账）协议》，主要约定：1、甲方在2013年9月28日共借给乙方1680000元，至今未归还本息。经汝城县人民法院作出（2019）湘1026民初1743号民事判决书。到2020年元月30日止利息2150400元，本金1680000元，合计3830400元。2、乙方为了解决处理以上债务，三方同意将属于朱振兴儿子朱军在郴州市北湖区××路××号银光大厦第十层面积为649.18平方米的房屋产权按二手房评估价格，每平方米4080元，该房屋总价值为2648000元抵账给甲方。朱军本人自愿同意抵账后（3830400元-2648000元＝1182400元）乙方尚欠甲方1182400元。根据先息后本的原则，乙方尚欠甲方的1182400元应继续按月息2%计算，支付利息给甲方，乙方应尽快归还甲方本息。3、乙方和丙方应无条件的协助甲方办理位于郴州市北湖区××路××号银光大厦第十层面积为649.18平方米房屋的产权手续。目前由于朱军与郴州市恒吉房地产开发有限公司尚有半层楼面积有争议，正在北湖区人民法院诉讼中，待该院判决生效后再到不动产中心办理不动产证，故从2020年1月1日起该房屋649.18平方米全部先移交给范红波，租金也由范红波收取。2020年1月9日，范红波（甲方出租房）就涉案房产与郴州印象假日酒店（乙方承租方）签订《房屋租赁合同》。主要约定：甲方将涉案房产面积为649.18平方米的房产出租给乙方做酒店经营用；甲、乙双方约定，从2021年1月1日起至2024年12月31日止每月每平方米18.9元，该房屋月租金为12000元整，租赁期共5年，甲方从2021年1月1日起将该房屋交付给乙方使用，至2024年12月31日。同日，范红波（甲方）与郴州印象假日酒店（乙方）签订《房屋租赁补充协议》，约定2020年1月1日至2020年12月止每月租金11217元整，由于6217元是乙方付给李加平，所以2020年1月1日起乙方每月先付5000元租金给范红波，待朱军与郴州恒吉房地产开发有限公司、李加平诉讼结束后，如果朱军胜诉，根据法院判决生效时间起，再将每月租金6217元由乙方支付给范红波，并从2021年1月1日起每月租金12000元支付给范红波。如果朱军败诉，乙方从2021年1月1日起只付给范红波一半面积的每月租金6000元。合同签订后，乙方支付每月5000元租金给范红波。 二、朱军与郴州市恒吉房地产开发有限公司、李加平商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，于2020年11月18日作出（2020）湘1002民初3257号民事判决书，判决：1、郴州市恒吉房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助朱军办理位于郴州市北湖区××路××号银光大厦第十层面积为649.18㎡房屋的产权手续；2、驳回第三人李加平的全部诉讼请求。 三、桂东县小额贷款有限公司与朱振兴、朱军、朱琳借款合同纠纷一案，郴州市中级人民法法院于2015年12月3日作出（2015）湘郴民二初字第72号民事判决书，判决：一、朱振兴支付汇银公司借款本金4340893.77元，利息897118.05元（计算到2015年12月3日，其后利息继续以月息2%计算到本金还清之日止）；二、朱军对朱振兴以上还款责任中的2/5承担共同还款责任；三、驳回汇银公司的其他诉讼请求。一审案件受理费53541元，诉讼保全费5000元，合计58541元，由汇银公司负担8541元，由朱振兴、朱军负担50000元。朱振兴、朱军不服该判决，上诉至湖南省高级人民法院，该院于2016年8月5日作出（2016）湘民终368号，判决驳回上诉，维持原判。该案于2017年1月10日立案执行，在执行过程中郴州市中级人民法院以（2018）湘10执恢24号之二执行裁定书，指定该案由本院执行。本院于2020年2月21日作出（2019）湘1002执2058号之二执行裁定书，裁定：查封被执行人朱军所有登记在第三人郴州市恒吉房地产开发有限公司名下位于郴州市火车站广场银光大厦10楼（面积为649.18㎡）房产。同日，本院向郴州市不动产登记中心送达协助执行通知书，查查封上述房产（不动产权号：00019076），查封期限为三年，自2020年2月21日至2023年2月20日止。2021年1月4日，本院就涉案房产发布查封公告。 四、范红波就涉案房产向本院提出书面异议，本院于2021年5月8日作出（2021）湘1002执异128号执行裁定书，裁定驳回范红波的异议。范红波不服，向本院提出执行异议之诉。 判决结果及理由 本院认为，本案的争议焦点为原告是否享有足以排除强制执行的民事权益。原告范红波在庭审过程中增加诉请：“确认《房屋转让（抵账）协议》有效”，该项诉请不在执行异议之诉审查范围之内，原告可另行主张权利。依照《中华人民共和国民法典》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”《房屋转让（抵账）协议》以消灭金钱债务为目的,而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，涉案房屋虽由范红波出租给郴州印象假日酒店,但并未转移登记至范红波名下，在完成不动产法定登记之前,范红波对朱振兴、朱军仅享有债权请求权，该《房屋转让（抵账）协议》并不足以形成优先一般债权的利益，不能直接享有物权，故原告对诉争房产不享有足以排除强制执行的民事权益。 依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条之规定，判决如下： 驳回原告范红波全部诉讼请求。 案件受理费27984元，由原告范红波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院 审 判 长  李阳春 人民陪审员  黄迪泽 人民陪审员  刘兰英 二〇二一年七月十五日 法官助理侯婷元 书记员张雨杏 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。 对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。