辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终9970号上诉人（原审原告）：辽宁建和物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区岐山中路55-1号。法定代表人：魏东红，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：郑海川，男，1952年12月7日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审被告）：郑智，男，1980年8月20日出生，汉族，住沈阳市沈河区。上诉人辽宁建和物业管理有限公司因与被上诉人郑海川、郑智物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初11349号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。辽宁建和物业管理有限公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判被上诉人缴纳2013年7月1日至2014年6月30日及2015年7月1日至2017年4月15日车库物业费计530元或2013年7月1日至2015年6月30日及2016年7月1日至2017年4月15日车库物业费计530元，依法改判被上诉人支付上诉人原上诉状诉讼金额1653元，判令其欠缴物业费期间的违约滞纳金632元（按日千分之一计算）或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：上诉人一审提供充分证据证明被上诉人欠付上诉人房屋及车库物业费的时间和金额。一审法院以上诉人与现代家园业委会官司败诉为名，任意将物业费打折，侵害上诉人经济利益及合法权益。郑海川、郑智未答辩。辽宁建和物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.被告支付物业费2219.60元（物业费1653元、电梯费228元、车库费338.60元）及滞纳金632元（滞纳金按日千分之一计算，自2016年7月1日计算至2017年4月15日）；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2014年9月27日，原告辽宁建和物业管理有限公司通过债权转让的方式，取得沈阳现代家园小区所有业主拖欠的2005年以来的物业管理费。原告于2015年1月22日与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，合同自2014年10月1日起，该园区物业费标准为小高层住宅及部分多层住宅为1元/平方米/月，地上车库为0.4-0.5元/平方米/月。委托管理事项包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务等。物业服务费用半年交纳一次，每年2月1日前交纳当年1月1日至6月30日的物业管理服务费；每年8月1日前交纳当年7月1日至12月31日的物业管理服务费。交费期限过一个月后仍未交纳物业管理服务费的，视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的0.3%计算向乙方支付的违约滞纳金，如补交及时可以免除滞纳金。2015年12月28日，沈阳市沈河区现代家园业主委员会作为原告向沈阳市沈河区人民法院提起诉讼，要求解除与辽宁建和物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议，要求辽宁建和物业管理有限公司退出现代家园物业服务区域、清腾物业服务用房和返还相关设施以及物业服务相关资料，对单元门锁、刨开的路面恢复原状，按照合同约定支付收益分配款，对多收取的物业费用返还业主。2016年5月30日，沈阳市沈河区人民法院作出（2015）沈河民二初字第01037号民事判决书，判决解除沈阳市沈河区现代家园业主委员会与辽宁建和物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议；辽宁建和物业管理有限公司返还沈阳市沈河区现代家园业主委员会停车费20万元（2015年2月至2016年2月期间）；移交全部物业服务相关资料。辽宁建和物业管理有限公司对判决不服提起上诉。2017年3月30日，本院出（2016）辽01民终8159号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决于2017年4月7日送达给原告。原告于2017年4月15日撤离现代家园小区。被告郑智为坐落于现代家园小区内的沈阳市车库的房屋所有权人，房屋建筑面积为174.63平方米，车库建筑面积为31.51平方米。该房屋由其父亲被告郑海川居住并交纳物业费。被告郑海川于2017年2月15日曾交纳欠付的物业费、电梯费及车库管理费，其提供的交费收据上载明交纳费用对应的期间为2015年7月至2016年6月期间。被告拖欠2016年7月1日至2017年4月15日期间的物业费欠款1653元，电梯费欠款228元以及车库管理费未付。原告催收无果，诉至一审法院。一审法院认为，原告物业公司与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订有《物业管理服务合同》，原告已履行合同义务，为现代家园小区提供物业管理服务，现合同虽已被解除，但对合同解除前原、被告双方权利义务仍具有约束力。现原告要求被告作为相对人在接受了服务后承担支付合同约定的相应价款的义务，具备事实及法律依据。根据查明事实，案涉住宅及车库均登记于被告郑智名下，由被告亲属居住使用。因此交纳物业费的义务主体应为被告郑智。被告提交的物业费收据明确记载2017年2月15日交纳的物业费对应的服务期间为2015年7月至2016年6月。被告未能提供此日期后交纳住宅及车库的物业费的相关证据，不足以认定2016年7月至2017年4月15日期间物业费已经交纳。关于车库管理费,被告提交的上述物业费收据上只写明交纳费用对应的期间为2015年7月至2016年6月。原告主张上述收据中的车库管理费为2014年7月至2015年6月的费用，之后的费用没有交纳。但原告提供的收据与被告提供的上述收据为同一收据的复写联。原告提供的收据联中上述期间的字样为原告在开收据后单方添写，与被告提供的复写收据联内容不一致,同样不足以证实原告主张的车库管理费区间。故一审法院确定被告交纳住宅及车库的物业费以及电梯费均交纳至2016年6月。根据《物业管理服务合同》约定的标准，结合小区业委会起诉本案原告要求解除物业服务合同的终审判决书于2017年4月7日送达原告，物业交接日为2017年4月15日的事实。原告按照物业服务合同的约定标准1元/平方米/月以及0.5元/平方米/月的标准向被告主张2016年7月1日至2017年4月15日的住宅物业服务费及车库的服务费，上述物业费对应期间为9.5个月。住宅物业费为1658.98元（174.36平方米×1元×9.5个月），车库物业费149.67元（31.51平方米×0.5元×9.5个月）。考虑到原告物业因与现代家园小区业委会之间因小区物业服务的问题产生过纠纷，且人民法院最终支持了业主委员会要求解除与原告物业服务合同关系并返还相关费用的诉讼请求。说明原告履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，其要求被告全额交纳物业费并不公平。鉴于原告服务有瑕疵应当适当酌减物业服务费，根据收取费用与服务质量相适应的原则，一审法院认为由被告按欠费金额的80%向原告交纳住宅物业费较为公平。故被告应交住宅物业费1327.18元（1658.98元×80%），车库管理费149.67元，合计1476.85元。关于电梯费，电梯系小区业主的公共设施，业主应依照相关规定缴纳电梯运行费。参照沈阳市物价局沈价发[2004]125号文件的规定，电梯运行服务费标准为每月每人12.00元，按月或按季度收取，人数按常住人口计算，学龄前儿童免收。高层住宅楼设有地下停车场的，一层住户应交纳电梯运行费，高层住宅楼无地下停车场的，一层住户可不交纳电楼运行服务费。在物业管理服务费中已经明确含有电梯运行服务费的，不得另行收取电梯运行服务费。本案原告主张电梯费228元的诉讼请求,具备事实及法律依据,一审法院予以支持。关于原告主张的滞纳金，根据查明事实，原告服务于案涉小区，业委会曾向一审法院提出诉讼，认为原告物业公司的服务存在重大问题，要求解除与物业公司的服务合同，一审法院亦作出生效判决，支持了业委会的诉讼请求。这足以说明物业公司的服务管理存在着一定的问题。虽然双方约定了滞纳金,但该滞纳金实质应为违反协议的违约金。原告物业公司于2017年4月15日退出了所服务的小区,在一定程度上也反映出其提供服务尚有不足，并未完全达到了物业服务协议上的要求。因此根据对等原则，一审法院对原告要求被告支付逾期缴纳物业服务费滞纳金的诉讼请求不予支持。一审法院判决：一、被告郑智于判决发生法律效力之日起十日内给付原告辽宁建和物业管理有限公司2016年7月1日至2017年4月15日期间的住宅物业服务费及车库管理费1476.85元；二、被告郑智于判决发生法律效力之日起十日内给付原告辽宁建和物业管理有限公司2016年7月1日至2017年4月15日期间的电梯费228元;三、驳回原告辽宁建和物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告郑智负担。二审中，上诉人辽宁建和物业管理有限公司提交了收据三张，证明被上诉人未缴纳车库的物业费的时间2013年7月1日至2014年6月30日，2015年7月1日至2017年4月15日共计530元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人作为案涉园区业主，应按上诉人与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订的《物业管理服务合同》的约定交纳物业费、电梯费及车库费用。关于上诉人要求被上诉人给付2015年7月1日至2017年4月15日车库费用338.6元的诉讼请求，一审已支持2016年7月1日至2017年4月15日期间的车库费用的诉讼请求，关于2015年7月1日至2016年6月30日期间的车库费用，被上诉人已提交收据证明该期间车库费已交纳，虽然上诉人主张该笔车库费实为2014年7月至2015年6月期间的，但上诉人二审中亦自认该时段的书写系上诉人后填的，故对上诉人该项主张不予支持，本院根据被上诉人提交证据认定该期间车库费其已交纳，故一审对上诉人要求被上诉人交纳2015年7月1日至2016年6月30日期间车库费用的诉讼请求不予支持并无不当。关于上诉人提出物业费不应打折的主张，一审考虑到上诉人因与现代家园小区业主委员会之间因小区物业服务的问题产生过纠纷，且人民法院最终支持了业主委员会要求解除与上诉人物业服务合同关系并返还相关费用的诉讼请求，认定上诉人履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，应适当酌减物业服务费，根据收取费用与服务质量相适应的原则，酌定按欠费金额的80%交纳住宅物业费较为公平，理由充分，并无不当，上诉人该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人要求被上诉人给付欠缴物业费期间的违约滞纳金632元的诉讼请求，因上诉人提供的物业服务自身存在瑕疵，被上诉人拖欠物业费亦非恶意，故一审对该诉讼请求未予支持并无不当。综上，上诉人辽宁建和物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人辽宁建和物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年七月二十二日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。