广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0105民初209号原告（反诉被告）:陈永鸿，男，1962年3月15日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：叶青，北京德恒（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州星驿公寓管理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：陈丽蓉。委托诉讼代理人：黄婉秋，该公司员工。原告（反诉被告）陈永鸿诉被告（反诉原告）广州星驿公寓管理有限公司（以下简称星驿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员郑素梅独任审判，公开开庭进行了审理。陈永鸿的委托诉讼代理人叶青，星驿公司的法定代表人陈丽蓉及委托诉讼代理人黄婉秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈永鸿向本院提出诉讼请求：1、星驿公司支付2020年2月的租金5400元及租金滞纳金7225.2元；2、星驿公司赔偿房屋维修费2500元；3、星驿公司赔偿代付的2020年2月至5月的物业管理费及2020年3月至4月的水电费合计1277元；4、星驿公司承担全部诉讼费用。事实和理由：陈永鸿与星驿公司于2017年2月28日签订《房屋租赁合同》，约定陈永鸿将广州市海珠区新港东路1020号保利世贸中心D栋3403房出租给星驿公司作为经营酒店或办公室之用，租期从2017年3月1日起至2020年2月28日止。因新冠疫情影响，双方约定如果陈永鸿能减免2020年2月的房租5400元，则星驿公司同意按每月5400元的租金续签合同一年。但之后星驿公司未按交易习惯支付房租及水电费、物业费，陈永鸿多次收到物业管理公司的催告，只能自行支付。因星驿公司不按约履行，故陈永鸿撤销续签的租赁合同，要求星驿公司重新支付2020年2月的房租，并支付滞纳金。当陈永鸿准备接收涉案物业时，发现地板及卫浴设备被损坏，要求星驿公司维修无果，陈永鸿只能先行支付维修费2500元。现陈永鸿无法记清具体收回房屋装修的日期，但是依据合同约定，星驿公司有义务以房屋原状归还陈永鸿或赔偿陈永鸿维修房屋的经济损失，故陈永鸿以房屋维修完毕的日子作为收房终止租赁合同的日期。陈永鸿于2020年6月30日验收装修成果，结清装修师傅费用，故2020年6月30日才能收楼。因此，陈永鸿无需返还2020年3月、4月租金10800元，押金10800元已用于抵扣20220年5月、6月的租金，也无需退还。星驿公司向本院提出反诉请求：1、陈永鸿退回房屋押金10800元；2、陈永鸿退还2020年3月、4月的租金10800元。事实和理由：因双方租赁合同已到期，星驿公司在2020年1月份提出续租请求，但陈永鸿直至2020年4月30日不作任何回复。星驿公司为表达诚意，继续缴交2020年3月、4月的租金10800元，不存在占用。2020年2月的租金是免租的，所以不需要支付2月的租金及滞纳金。陈永鸿以业主身份对涉案物业进行维修，并未对星驿公司进行任何知会，产生的费用应由陈永鸿承担。星驿公司已支付至合同期满的物业管理费，之后因陈永鸿不续租，不需要星驿公司负担。经向管理处了解，陈永鸿5月份已将房屋出租，装修时间是6月10日。租赁合同无法继续履行是陈永鸿造成的，故陈永鸿应返还2020年3月、4月的租金10800元，并退回房屋押金10800元。经审理查明：2017年2月28日，陈永鸿（甲方、出租人）与星驿公司（乙方、承租人，原名广州星驿酒店管理有限公司）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将广州市海珠区新港东路1020号保利世贸中心D栋3403房出租给乙方作为经营酒店或办公室，租期从2017年3月1日起至2020年2月28日止；2017年3月1日起至2019年2月28日止租金5200元/月，2019年3月1日起至2020年2月28日止租金5400元/月；乙方应向甲方交10800元作为房租押金，合同期满后甲方无息退还给乙方；每月日向甲方支付上月房屋租金；出租房屋的房租、物业管理费、水电费的费用由乙方负责交付，乙方必须依照约定日期1-5个工作日缴付租金，如有拖欠租金，每天按租金额千分之三加收滞纳金；未经甲方同意，乙方不得擅自改变房屋的有关装修与结构，乙方因故意或过失造成租用房屋和配套设备的毁损，应恢复房屋原状或赔偿甲方经济损失责任，但房屋在正常的使用情况下，家私家电按年限自然折旧耗损，甲方无需承担责任；如需续租，须提前一个月与甲方协商，如双方有意续约，乙方通知甲方来续约，甲方7天内没来办理续约合同，则按原合同顺延；等。合同签订后，星驿公司将涉案物业用于经营酒店。星驿公司向陈永鸿支付了押金10800元，并正常支付租金至2020年1月，双方的交易习惯是每月1日或2日支付当月租金。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒××防控工作领导小组决定：启动重大突发公共卫生事件一级响应。诉讼中，陈永鸿表示双方口头协商一致2020年2月免租作为续签租赁合同的条件，星驿公司则表示2020年2月是因疫情影响免租；星驿公司于2020年3月17日支付3月一半租金2700元，于2020年4月2日支付3月另一半租金及4月租金合计8100元，之后的租金未支付。陈永鸿提交保利世界贸易中心物业管理处的付款通知书及发票，以证明星驿公司未支付物业管理费等费用，经物业管理处催缴，其于2020年5月8日交纳涉案物业2020年3月、4月的水电费及2020年2月至5月的物业管理费合计1277元。陈永鸿另提交照片及微信聊天记录、转账记录，以证明涉案物业地板、洗手盆损坏，其找人维修，于2020年6月30日支付了2500元。星驿公司提交《关于不可抗力武汉疫情事件导致酒店经营面临巨大危机的告保利世贸全体业主书》及微信聊天记录，以证明其申请减免租金及物业管理费。星驿公司另提交微信聊天记录，以证明陈永鸿于2020年5月8日取回房卡，涉案物业于当日退回陈永鸿。本院认为：陈永鸿与星驿公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。星驿公司在租赁期限届满后继续使用涉案物业，双方之间形成不定期的租赁关系。星驿公司承租涉案物业用于经营酒店，鉴于新型冠状病毒疫情及防控措施对酒店行业正常经营及收益确有较大影响，且双方曾协商一致2月份免租，从共担风险、共克时艰的角度出发，秉承公平合理原则，本院认定2020年2月的租金应予以免除。故陈永鸿要求星驿公司支付2020年2月租金及滞纳金的请求，本院不予支持。根据星驿公司提交的证据可认定陈永鸿于2020年5月8日取回房卡，双方的租赁关系自该日解除。租赁关系解除后，星驿公司应将涉案物业以良好、适租的状态交还给陈永鸿。陈永鸿提交的证据证明涉案物业确存在损坏及维修的事实，故陈永鸿要求星驿公司赔偿维修费2500元，合理，本院予以支持。但陈永鸿作为出租人，对房屋损坏应积极采取措施避免损失扩大，否则对扩大的损失，无权要求星驿公司负担。综合本案情况，本院酌定陈永鸿合理的维修期间至2020年5月31日，陈永鸿要求计算占用费到2020年6月30日，本院不予采纳。因此，星驿公司应负担2020年5月的租金及占用费5400元，以及陈永鸿支付的2020年3月、4月的水电费及2020年2月至5月的物业管理费合计1277元。星驿公司2020年3月、4月实际占用了涉案物业，其要求退还2020年3月、4月的租金，无理，本院不予支持。虽新冠××疫情对涉案物业的经营产生了影响，但系短期影响，星驿公司应承担经营的相应风险，其未按期支付5月租金及物业管理费等费用是导致合同解除的主因，其应承担一定的责任。依据公平原则，本院酌情确定陈永鸿退回一半的押金即5400元给星驿公司，星驿公司要求退还全部押金，本院不予支持。陈永鸿应退还的押金5400元与星驿公司应支付的2020年5月的租金及占用费5400元相互抵销。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十九条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、广州星驿公寓管理有限公司在本判决生效之日起10日内支付房屋维修费2500元给陈永鸿；二、广州星驿公寓管理有限公司在本判决生效之日起10日内支付水电费及物业管理费共计1277元给陈永鸿；三、驳回陈永鸿的其他诉讼请求；四、驳回广州星驿公寓管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费210元，由陈永鸿负担162元，广州星驿公寓管理有限公司负担48元；反诉受理费170元，由陈永鸿负担43元，广州星驿公寓管理有限公司负担127元。本诉受理费已由陈永鸿预交，反诉受理费已由广州星驿公寓管理有限公司预交，双方均同意由对方在履行本判决时将应负担的受理费径付给己方。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  郑素梅二〇二一年七月七日书记员  刘 姗庄婷婷