北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终9346号上诉人（原审原告）：金丽珠，女，1957年12月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：马岩，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵素云，北京市鑫诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金慷，男，1965年6月9日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：陈海生，北京市江山律师事务所律师。上诉人金丽珠因与被上诉人金慷确认合同无效纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2021）京0101民初5994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金丽珠上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持我一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由金慷承担。事实和理由：位于北京市东城区××街甲×号×楼×单元×号房屋（以下简称涉案房屋）在父亲金志尧去世后，至今未进行析产继承，房屋仍处于共同共有状态，因此，母亲赵淑英与金慷未征得金丽珠同意的处分行为无效，赵淑英与金慷在处理房产后一直对金丽珠隐瞒真相，且金慷对于涉案房屋非赵淑英一人所有是明知的，而赵淑英与金慷就涉案房屋的交易价格仅为1万元，故金慷亦不构成善意取得，赵淑英与金慷恶意串通，损害金丽珠利益，其二人订立的房屋买卖合同应属无效。金慷辩称，同意一审判决，不同意金丽珠的上诉请求、事实及理由。赵淑英有权在生前处分其享有的房产份额，不侵害其他人权益。金丽珠向一审法院起诉请求：要求确认金慷与赵淑英之间就涉案房屋订立的房屋买卖合同无效。一审法院认定事实：金丽珠、金慷系姐弟关系，父亲金志尧，母亲赵淑英。涉案房屋系金志尧、赵淑英夫妻共同财产，登记在赵淑英名下。2016年3月2日，金志尧立有遗嘱，自愿将未来死亡时遗留的个人合法财产做如下处分：将赵淑英名下的涉案房屋中金志尧的份额由金丽珠个人继承45%，由金慷个人继承55%。在本人及赵淑英均去世后，上述继承人方可继承、分割上述财产，健在一方享有在上述房屋中的独立居住权。当日，赵淑英立有同样内容的遗嘱：将赵淑英名下的涉案房屋中赵淑英的份额由金丽珠个人继承45%，由金慷个人继承55%。在本人及金志尧均去世后，上述继承人方可继承、分割上述财产，健在一方享有在上述房屋中的独立居住权。金慷称父母在某服务机构订立上述遗嘱，上述遗嘱本应保留在服务机构，但赵淑英将其书写的遗嘱取回，并以实际行动变更了遗嘱内容。2017年5月25日，显示“金志尧、赵淑英”书写《重申书》，载明2016年3月2日所立遗嘱合法有效，符合客观实际，遗嘱永不改变，永远有效。经质证，金慷否认该《重申书》的真实性，称并非赵淑英本人书写。2017年7月29日，金志尧去世。2018年12月25日，赵淑英与金慷订立《北京市存量房屋买卖合同》，赵淑英将涉案房屋70%产权份额以1万元的价格出售给金慷。双方于次日办理房屋所有权变更登记，现涉案房屋70%登记在金慷名下，30%登记在赵淑英名下。金慷解释称已经将1万元实际支付给赵淑英，相当于以1万元购买涉案房屋42.5%的产权份额，并认为赵淑英有权处分其所有的产权份额，而剩余27.5%的产权份额基于父亲遗产份额继承而来，无需支付对价。金丽珠认为赵淑英以《北京市存量房屋买卖合同》处分了涉案房屋的全部份额，金志尧遗产继承问题不应在买卖合同中一并处理。2020年6月12日，赵淑英去世。诉讼中，金慷提交1、2019年1月20日赵淑英的录音，证明赵淑英遗嘱允许金慷居住涉案房屋至拆迁，父亲遗嘱留给金丽珠的份额仍然有效，但是因为金慷照顾赵淑英晚年生活，因此房屋主要份额要留给金慷。经质证，金丽珠否认该证据的真实性、关联性及合法性，认为从录音形式及声音语气判断该录音非赵淑英的真实意思表示。2、2019年6月15日赵淑英自书遗嘱一份，载明赵淑英曾于2018年12月将涉案房屋70%转卖给金慷，并允许金慷单独居住于涉案房屋直至拆迁，如果姐弟二人不遵守，赵淑英将本人全部合法财产（房产）由金慷继承。经质证，金丽珠否认该遗嘱的真实性，且认为该遗嘱仅陈述了买卖涉案房屋的过程，并未体现赵淑英留有的30%份额中包括金丽珠应继承的份额，也没有体现金慷名下的70%份额中包括继承金志尧的份额，该遗嘱并不能否定赵淑英此前立有的遗嘱。3、金丽珠、金慷之间订立的《出租协议》，载明涉案房屋如果出租，金慷占租金收益的70%，金丽珠占租金收益的30%，证明金丽珠知晓赵淑英的遗愿。经质证，金丽珠认可该证据的真实性，但否认证明目的，称订立该协议时双方仅对租金收益进行分配，无法证明金慷应取得涉案房屋70%产权份额。金慷认可订立协议前未将涉案房屋产权过户一事告知金丽珠。一审法院认为：根据已查明情况，涉案房屋系金志尧及赵淑英的夫妻共同财产，在没有证据证明夫妻约定财产份额的情况下，法院认定双方各占50%产权份额。金志尧及赵淑英虽然于2016年3月2日立有遗嘱将涉案房屋的55%由金慷继承，45%由金丽珠继承，但赵淑英有权在生前处分其享有的房产份额，并不侵犯他人权利。2018年12月25日，赵淑英以房屋买卖的形式将涉案房屋的70%过户给金慷，该处分行为超过了其享有的产权份额。鉴于金慷自认赵淑英将其名下50%份额中的42.5%处分给金慷，系对其不利后果的自认，法院不持异议。基于赵淑英与金慷订立《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，因此赵淑英将其份额中42.5%转让给金慷的行为有效。但赵淑英无权处分金志尧享有的50%产权份额，赵淑英与金慷明知金志尧留有遗嘱的50%产权中涉及金丽珠的利益，仍然订立买卖合同，构成恶意串通，损害了金丽珠的合法权益。因此法院认定房屋买卖合同中赵淑英处分超过其42.5%部分无效。但合同部分无效，不影响赵淑英对其个人合法财产部分的真实意思表示。金慷认为其在金志尧去世后以买卖的形式继承金志尧遗产的抗辩意见，缺乏依据，法院不予采信。在未经析产继承的情况下，也无法认定金丽珠自金志尧继承的房产份额涵盖在登记于赵淑英名下的30%份额中。应当指出，买卖合同部分无效后，涉案房产57.5%产权份额，应由金丽珠、金慷双方根据金志尧、赵淑英留有的遗嘱继承析产予以解决，与本案非属同一法律关系。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民法典﹥时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、金慷与赵淑英就北京市东城区××街甲×号×楼×单元×号房屋于2018年12月25日订立的《北京市存量房屋买卖合同》中涉及赵淑英处分该房屋42.5%份额部分有效，剩余部分无效；二、驳回金丽珠其他诉讼请求。本院审理期间，金丽珠提供了：1、金慷家暴金丽珠及虐待赵淑英的照片，证明金慷为了侵占涉案房屋殴打金丽珠，生活中，金慷也有虐待老人的行为，赵淑英是受胁迫才签订的房屋买卖合同；2、视频，2019年4月18日赵淑英在医院住院时，表示将涉案房屋的30%留给金丽珠，70%留给金慷。金慷表示上述证据不是新证据，不认可上述证据与本案的关联性。本院二审审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为赵淑英与金慷在涉案房屋处于共同共有状态下转让房屋份额，是否存在恶意串通，损害金丽珠合法权益的情形。《物权法》规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，共有人之间另有约定的除外。涉案房屋原属于赵淑英与金志尧的夫妻共同财产，且赵淑英与金志尧的遗嘱中均写明遗嘱在其二人均去世后金丽珠、金慷方可按遗嘱继承。故在金志尧去世后，涉案房屋未继承之前，属于赵淑英与金丽珠、金慷共同共有。因此，赵淑英与金慷处分涉案房屋时，应当经金丽珠同意方可以处分。结合本案事实，赵淑英与金慷、金丽珠均知晓赵淑英与金志尧遗嘱存在，故赵淑英与金慷在签订涉案房屋的买卖合同时，未经金丽珠同意的情形下，对涉案房屋进行处分违反了法律规定，赵淑英与金慷在明知金丽珠对涉案房屋享有权益的情况下，对金丽珠隐瞒分割涉案房屋权属的行为，存在恶意串通情形；其二人未经金丽珠同意，擅自处分共同共有的财产，亦损害了金丽珠的合法权益，故赵淑英与金慷就涉案房屋所签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。原审法院认定赵淑英与金志尧对涉案房屋系按份共有的事实依据不足，据此认定合同部分无效不妥，本院对此予以纠正。综上所述，金丽珠的上诉请求有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市东城区人民法院（2021）京0101民初5994号民事判决；二、确认金慷与赵淑英之间就位于北京市东城区××街甲×号院×号楼×层×单元×号房屋订立的《北京市存量房屋买卖合同》无效。一审案件受理费25元，由金慷负担（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费50元，由金慷负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审判长  杨志东审判员  刘丽杰审判员  王 佳二〇二一年七月三十日书记员  李 丽