广西壮族自治区马山县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0124民初202号 原告：中国农业银行股份有限公司马山县支行,住所地马山县白山镇中学路397号,统一社会信用代码91450124735166335M。 负责人：梁道通，该行行长。 委托诉讼代理人：韦桂锋。 被告：方相发，男，1990年1月23日出生，壮族，住广西平南县。 被告：马山县华御堂置业投资有限公司，住所地马山县白山镇江滨东路593号鸿福人家三楼，统一社会信用代码91450124591312048D。 法定代表人：林凤鸾，执行董事。 委托诉讼代理人：莫维锋，男，壮族，1974年2月25日出生。 原告中国农业银行股份有限公司马山县支行(以下简称“农行马山县支行”)与被告方相发、马山县华御堂置业投资有限公司(以下简称“华御堂公司”)金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年7月7日公开开庭进行了审理。原告农行马山县支行的委托诉讼代理人韦桂锋、被告华御堂公司的委托诉讼代理人莫维锋、窦大全到庭参加诉讼，被告方相发经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告农行马山县支行向本院提出诉讼请求：1、判决解除被告方相发与原告签订的编号为45020120170059638的《个人购房担保借款合同》；2、判决被告方相发偿还该合同项下的尚欠借款本金126394.40元及其相应利息；3、判决原告有权从处置合同编号为45020120170059638的《个人购房担保借款合同》项下的抵押物所得价款中优先受偿；4、判决被告华御堂公司对被告方相发之债务承担连带责任保证担保。事实与理由如下：2015年1月31日，原告作为甲方，被告华御堂公司作为乙方,双方签订了编号为2015001的《一手房贷款业务银企合作协议》,双方同意就合作项目“马山·鸿福人家”的个人住房贷款业务进行合作。合作协议第十三条约定：乙方为购房人因购买本合作项目下房屋而依借款合同所产生的债务提供连带责任保证。乙方提供连带责任保证的，有关保证责任的具体内容以甲方、乙方与购房人签订的借款合同为准。2017年8月3日，被告方相发与原告签订了编号为45020120170059638的《个人购房担保借款合同》。合同约定：借款金额为人民币14.8万元，期限15年，还款方式为等额本息还款，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率确定，借款用途为购买马山县鸿福人家Ａ单元1003号房屋。合同11.4款还对被告方相发如违反合同约定应承担的责任进行了约定。借款合同签订后，被告到登记机关办理了抵押登记手续，并将抵押登记取得的抵押登记权证交由贷款人保管。2017年10月18日，原告依约向被告方相发提供了14.8万元贷款。自2020年11月以来，被告方相发没有按照合同约定履行还本付息义务，截止2021年1月6日，该笔借款已连续逾期2期，逾期本息2635.10元（其中：本金1308.40元、利息1326.70元），被告的行为已经构成违约。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 原告农行马山县支行在举证期限内向本院提供了下列证据证明自己的主张： 1、《中国农业银行个人信贷业务申请表》，证明被告方相发自愿向原告申请贷款； 2、《个人购房担保借款合同》，证明原告与被告方相发、华御堂公司签订了借款合同； 3、《预抵押登记证明》（马房预字第××号），证明原告已取得被告方相发购买商品房预抵押权利； 4、《中国农业银行借款凭证》，证明原告已依约向被告方相发发放贷款； 5、《一手房贷款业务银企合作协议》，证明被告华御堂公司与原告同意就“马山·鸿福人家”的个人住房贷款业务合作项目进行合作的事实； 6、中国农业银行贷款还款试算信息，证明截止2021年7月5日止被告方相发尚欠贷款本息情况的证明。 被告方相发未作出答辩，在举证期限内也未向本院提供证据证明自己的主张。 被告华御堂公司称，原告主张的其与被告方相发及被告华御堂公司签订借款合同属实，被告华御堂公司作为开发商，承担阶段性担保责任是事实，被告华御堂公司愿意按照与原告签订的担保合同中约定的担保责任条款及抵押担保条款承担担保责任。 被告华御堂公司在举证期限内也未向本院提供证据证明自己的主张。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告方相发经本院送达开庭传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。被告华御堂公司对原告提供的证据没有异议，原告提供的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，佐证了原告的陈述，原告提交的证据应确定为本案的定案依据。 综合全案证据及当事人的陈述，本院查明以下法律事实： 2015年1月31日，原告农行马山县支行作为甲方，被告华御堂公司作为乙方,双方签订了编号为2015001的《一手房贷款业务银企合作协议》,双方同意就合作项目“马山·鸿福人家”的个人住房贷款业务进行合作。合作协议第十三条约定：乙方为购房人因购买本合作项目下房屋而依借款合同所产生的债务提供连带责任保证。乙方提供连带责任保证的，有关保证责任的具体内容以甲方、乙方与购房人签订的借款合同为准。2017年8月3日，被告方相发、华御堂公司与原告签订了编号为45020120170059638的《个人购房担保借款合同》。合同约定：借款金额为人民币14.8万元，期限15年，还款方式为等额本息还款，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率确定，借款用途为购买马山县鸿福人家Ａ单元1003号房屋。合同11.4款还对被告方相发如违反合同约定应承担的责任进行了约定。还约定贷款的担保有阶段性保证和抵押两种方式，其中阶段性保证的保证人为被告华御堂公司，保证方式为连带责任保证，保证期间为借款到期之日起两年；抵押的抵押物为位于马山县鸿福人家Ａ单元1003号房屋，并办理了申请抵押预告登记。借款合同签订后，被告到登记机关办理了抵押预告登记手续，并将抵押预告登记取得的《预抵押登记证明》交由原告保管。2017年10月18日，原告依合同约定将贷款14.8万元转到指定的被告华御堂公司的账户。自2020年11月以来，被告方相发没有按照合同约定履行还本付息义务，截止2021年1月6日，该笔借款已连续逾期2期，逾期本息2635.10元（其中：本金1308.40元、利息1326.70元）。2021年1月18日，原告向本院起诉，要求本院支持其诉讼请求。 另查明，至2021年7月5日止，被告方相发欠原告的尚欠本金126,394.40元，利息4,127.01元。截至2021年7月5日,原告从被告华御堂公司保证金账户扣了37,631.99元用于偿还本案贷款。 本院认为，原告农行马山县支行与被告方相发、华御堂公司签订的《个人购房担保借款合同》，系当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原告在与二被告签订合同后，已依照合同第二十八条的约定将借款14.8万元转到被告华御堂公司的账户。但至2020年11月，被告方相发已逾期2期未按合同约定偿还借款本息。其行为已违反三方所签订的《个人购房担保借款合同》合同11.4款的约定，构成违约，现原告根据《个人购房担保借款合同》的11.4款约定，要求解除原告与二被告签订的《个人购房担保借款合同》，有事实和法律依据，本院予支持。现原告主张截止2021年7月5日，该笔借款欠原告的本金为126,394.40元，利息4,127.01元。原告提供了相关证据证明，被告方相发没有到庭质证，到庭的被告华御堂公司没有异议，为此，本院对原告主张被告方相发所欠的上述逾期本息予以确认。 由于被告华御堂公司在本案的《个人购房担保借款合同》签字同意作为被告方相发向原告贷款的阶段性保证人，保证方式为连带责任保证，保证期间为借款到期之日起两年。《中华人民共和国民法典》第六百八十一条规定：“保证合同是为保障债权的实现，保证人和债权人约定，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，保证人履行债务或者承担责任的合同。”现被告方相发违约不能偿还原告的余下借款本息，为此，原告要求被告华御堂公司按照《个人购房担保借款合同》第九条的规定对被告方相发所欠的余下贷款本息承担连带偿还责任，有事实和法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国民法典》第七百条规定“保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。”据此，被告华御堂公司在偿还被告方相发所欠的余下贷款本息后，有权向被告方相发行使追偿权。 因被告方相发向原告借款时被告方相发同意用其购买的位于马山县鸿福人家Ａ单元1003号房屋作为借款的抵押担保并办理了预购商品房抵押预告登记，对此，双方均没有异议，该抵押担保合同合法有效，但由于上述抵押物尚未办理产权登记手续，双方尚未正式办理抵押登记手续，原告尚未取得抵押权，因此对原告提出的其对位于马山县鸿福人家Ａ单元1003号房屋进行拍卖、变卖、折价后所得价款享有优先受偿权的主张，因没有法律依据，本院不予支持。但根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条关于“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，未经原告同意，被告处分本案抵押预告登记的房屋，不发生物权效力。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第五百七十七条、第六百六十七条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十一条、第六百八十八条、第七百条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司马山县支行与被告方相发、马山县华御堂置业投资有限公司于2017年7月10日签订的编号为45020120170059638的《个人购房担保借款合同》； 二、被告方相发欠原告中国农业银行股份有限公司马山县支行借款本金126,394.40元及其相应利息(利息计算：①截止2021年7月5日尚欠利息4,127.01元；②2021年7月6日起的逾期利息和罚息、复利按照双方签订的《个人购房担保借款合同》计算)，限于本判决生效之日起10日内付清； 三、被告马山县华御堂置业投资有限公司对上述第二项判决的债务承担连带偿还责任，被告马山县华御堂置业投资有限公司偿还上述第二项判决的债务后，有权向被告方相发行使追偿权； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司马山县支行的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案生效判决规定的履行期限内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2,854元，由被告方相发、马山县华御堂置业投资有限公司负担。本案公告应诉材料费350元及如需要公告送达判决书的费用由被告方相发负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦惠昌 人民陪审员  陆新平 人民陪审员  黄淑京 二〇二一年七月七日 书 记 员  陈 彬 附：适用相关法律规定 《中华人民共和国民法典》 第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第六百六十七条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 第六百八十一条保证合同是为保障债权的实现，保证人和债权人约定，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，保证人履行债务或者承担责任的合同。 第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。第七百条保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。