广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初14468号原告（反诉被告，下均称“原告”）：邢艳丽，女，1988年6月25日出生，汉族，住河北省衡水市故城县×××××××××，公民身份号码为131××××***********。委托诉讼代理人：张雄尧，北京德恒（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王剑，北京德恒（东莞）律师事务所律师。被告（反诉原告，下均称“被告”）：胡宏华，男，1985年10月13日出生，汉族，住湖南省临湘市××××××××××××，公民身份号码为430×××××××********。委托诉讼代理人：张艳，广东彰晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧蔼琳，广东彰晨律师事务所实习律师。第三人：东莞市同喜地产有限公司，住所地广东省东莞市××××××××惠沁林山庄****商铺，统一社会信用代码为91441900MA520QDK5B。法定代表人：李某1。原告邢艳丽与被告胡宏华、第三人东莞市同喜地产有限公司（以下简称“同喜公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告胡宏华于答辩期内提起反诉，本院对反诉一并予以受理。本院依法适用简易程序,于2021年1月13日公开开庭进行了审理。原告邢艳丽及其委托诉讼代理人张雄尧、王剑，被告胡宏华及其委托诉讼代理人张艳到庭参加诉讼，第三人同喜公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。原、被告双方有调解意愿，双方庭外和解时间不计入审限。本案现已审理终结。原告邢艳丽向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2020年5月31日签订的《房地产买卖及居间合同》；2.被告向原告返还已经支付的购房定金30000元；3.被告向原告支付违约金384000元；4.被告赔偿原告公证费损失1000元；5.被告赔偿原告律师费损失10000元；6.被告承担本案的诉讼费用以及保全费。事实和理由：经第三人促成，原、被告于2020年5月31日签署了《房地产买卖及居间合同》（合同编为NO：0000072），约定被告将位于东莞市×××××××惠沁林山庄美林苑15#楼2单元401号房产出售给原告，成交总价为1920000元。合同还约定因原告或被告违反本合同约定，或拒不配合提供交易所需资料或无正当理由逾期办理交易过户、按揭等相关手续以及无正当理由逾期交付物业、逾期支付楼款等义务，导致合同无法正常履行的，其中的守约一方可按以下约定追究对方的违约责任：（1）每逾期一日，违约方须按该物业转让价的1‰向守约方支付违约金；（2）逾期十五日仍未履行的，守约方可以书面通知形式解除合同，并可要求违约方承担相当该物业转让价格20%额度的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付购房定金30000元，以及依约去银行办理按揭贷款申请，但由于被告未提供房地产权证复印件等材料，且被告征信存在问题，担保公司均不同意做担保，被告上述违约行为导致原告申请贷款未能成功。2020年8月31日，原、被告双方签署了《协议》，协议约定被告自筹资金赎楼，并且被告须于2020年9月20日前结清贷款。现被告未按约定办理赎楼义务，虽经原告及经纪方多次催促被告履行合同，但被告未依约办理赎楼等相关交易手续，致使合同无法继续履行，被告的行为已经构成根本违约。根据合同约定，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任。综上所述，鉴于被告存在根本违约的行为，违反了合同信守和诚实信用原则，为维护自身合法权益，原告特此提起诉讼，恳请贵院判如所请。被告胡宏华辩称，被告同意解除案涉合同，但被告认为其不存在违约行为，合同并未因被告原因而无法继续履行，而是原告拒不配合签订相关担保手续，才导致交易停止。第一，双方签订案涉合同补充约定如被告征信有问题，或者出现其他原因贷不了款，批不了同贷书，则双方自愿解除合同。第二，合同履行过程中，因被告征信原因无法采用合同约定的快速担保放款赎楼，但是双方希望继续履行合同，因此双方寻求第三方资金垫资赎楼，但是第一家第三方机构不愿意接受委托垫资赎楼，双方拟另寻求第三方机构垫资赎楼，同时双方达成一致意见并签订《协议》，约定通过第三方机构垫资赎楼，买方承担担保费18200元，垫资费用23500元，剩余垫资费用由卖家承担。虽然《协议》载明的是自筹资金赎楼，该表述是双方对交易流程不清楚的表述，实际上双方的真实意思表示所指的赎楼方式是寻求第三方机构垫资赎楼且费用也是由原告分摊。垫资赎楼的交易流程就是原告应当按照赎楼公司的要求办理，即按照垫资赎楼公司的要求签署相关资料文件。签署《协议》后，被告寻找到东莞市锦信非融资性担保有限公司垫资赎楼且由其协助办理了申请银行贷款的相应手续，后银行出具了同贷书，甚至被告为了交易得以继续进行请求朋友作为交易的担保人，但是由于原告拒不配合签订垫资赎楼的相关文件，最后导致担保公司不办理涉案房屋的垫资赎楼手续。因此，案涉房屋交易不能继续履行是原告的原因导致。第三，原告主张被告不提供房产证复印件的事实不成立，双方交易沟通的微信群中可以看出，2020年6月9日，被告即在群里出示了案涉房屋的房产证拍照件，打印出来即可得复印件，可供办理交易使用。2020年7月6日办理按揭的相关资料就已经交齐，事实上案涉房屋的按揭贷款申请并不需要提交房产证原件。综上，原告的行为已经构成违约，而原告口头通知不履行合同以及以诉讼的方式要求解除合同，是根本违约，应当向被告承担相应的违约责任。被告胡宏华提出反诉请求：1.被告没收原告支付的定金30000元不予返还；2.原告支付被告违约金384000元；3.本案的诉讼费由原告承担。事实和理由：同被告的答辩意见，此处不再赘述。原告邢艳丽对反诉答辩称，案涉交易无法继续履行的原因在于被告存在严重的违约情形，原告是守约方，被告要求承担违约责任，没有事实和法律依据。第三人未到庭陈述意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年5月31日，原告作为买方，被告作为卖方，同喜公司作为经纪方，三方签署《房地产买卖及居间合同》一份，主要约定：卖方将其名下位于东莞市××××××××惠沁林山庄美林苑15#楼2单元401房屋出售给买方。第四条约定：购房定金30000元须在2020年5月31日当天支付；首期款（不含定金）370000元，由买方申请银行按揭担保的，依据相应担保公司之规定作冻结或监管处理；尾款（不含定金）1520000元的付款方式为按揭付款（贷款银行实际批准的金额，若因银行或公积金管理中心的审批金额少于买方申请的金额，导致首期楼款不足的，买方应在接到经纪方补交首期楼款通知后15日内自筹资金补足），采取快速担保贷款，由相应担保公司向银行提供担保，并由银行或担保公司提前放款至卖方在该贷款银行开设的账户内（放款时间以银行及担保公司规定为准），到账视为卖方已收取。第五条约定：卖方或买方违反本合同约定；或拒不配合提供交易所需资料或无正当理由逾期办理交易过户、按揭等相关手续以及无正当理由逾期交付物业、逾期支付楼款等义务，导致合同无法正常履行的，其中的守约一方可按以下约定追究对方的违约责任：（1）每逾期一日，违约方须按该物业转让价的1‰向守约方支付违约金；（2）逾期十五日仍未履行的，守约方可以书面通知形式解除合同，并可要求违约方承担相当该物业转让价格20%额度的违约金；（3）导致合同无法实际履行或解除的，违约方还应赔偿守约方因此产生的居间服务费损失。买卖双方约定，如一方违约最终导致诉讼，则守约方因诉讼产生的律师费应由违约方承担。第七条约定：卖方利用买方支付的楼款还贷或买方采用贷款的，买卖双方应于签订本合同后10个工作日内书面委托经纪方或相关按揭公司办理提前还贷、取回资料、过户交易或抵押登记等相关手续的公证委托；买卖双方应提交公证所需之全部资料，公证费用由买卖双方各自承担，在办理委托公证时直接向公证处支付；卖方应在签署本合同当日按经纪方要求将交易所需资料原件托管于经纪方处，作办理转让手续之用；本合同未尽事宜，买卖双方可协商签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。第八条约定：如乙方由于征信不良或其它因素导致贷不了款，批不了同贷书，甲乙方自愿解除合同，甲方退还乙方已收定金。同日，原告向被告支付定金30000元。原、被告及第三人签署上述合同后，组建了微信群，群成员包括原告及其丈夫“阿轩”、被告及其哥哥胡宏云、朋友聂小华、第三人的工作人员以及担保公司的人员等数人，微信群显示的主要内容如下：（1）双方签订合同后找了“南枫担保公司”安排担保赎楼事宜，并去了银行签按揭以及做公证；2020年7月6日，被告的朋友聂小华问被告“房产证什么时候拿过来”；7月15日，被告的哥哥胡宏云回复“房产证的事我在处，今天尚未拿这周内一定会给到你们，事情有些曲折”，第三人对胡宏云称“时间已经给足够你们了，签合同为什么不说，干嘛要隐瞒，导致现在这样”；7月17日，第三人问胡宏云“房产证拿到没有，你说今天会拿到”，胡宏云回复今天太晚了，明天带过来，第三人则称“因为业主征信不好，所以现在只能做垫资赎楼，费用需要6.5万元左右，这个是你们征信问题导致的”。（2）7月18日，聂小华称“房产证今天已经拿给我了，现在就是需要解决赎楼的问题”，第三人称“现在要走垫资赎楼，买卖双方还要过来面谈”；7月27日，第三人称“经过昨天友好协商，由于业主征信不良造成买家担保费增加，为让流程继续走下去，卖方承诺承担2.35万费用，以上买方知悉，胡先生知悉”。之后，双方找了一家担保公司安排做垫资赎楼事宜；8月10日，担保公司工作人员称“请买卖双方早上10点带齐资料到中国银行南城支行”，被告回复“我都说了周一回不来，要到17号左右才能回去”；8月16日（周日），第三人问“业主周一安排什么时候过去？”，担保公司的工作人员回复“业主说周一来不了，大概还需5天左右”；8月19日（周三），担保公司的工作人员问被告“你定在什么时候回来”，被告回复“还没定下来”“没问题的话周五应该可以回来”，担保公司则问“你如果确定周五到，我就要让我同事现在就约号”，被告回复“先约吧”；8月24日，原告问被告“过来时间确定了没”，被告回复“今天晚上确定”，但当天被告没有在微信群回复回来的时间；8月25日，担保公司的工作人员称“由于业主长时间未能到银行签署合同，资料迟迟不到位，我公司研究决定，对这单业务进行退单处理”，第三人称“从月初安排（到银行）签名，到现在月底了，时间太久了”“买方都按时间签名了”；8月27日，被告问“后续怎么处理”，第三人回复“1.买卖双方协商解除合同；2.再找垫资公司，费用会增加”、“时间往后，政策限购给的有明确时间，到时时间会不够”。2020年8月27日，原告向被告发出《履约催促函》，催促函载明：合同签订后，原告依约向被告支付定金并去银行办理按揭贷款申请，但由于被告一直未提供房地产权证复印件等资料，且被告征信存在问题，担保公司均不同意做担保，如此种种原因导致原告申请贷款未能成功，现东莞市对于二手房交易的政策有所调整，原告须在2020年9月2日前办理好所涉物业的按揭贷款申请手续，而相关手续则需要被告予以配合，故原告通知被告务必于2020年9月2日前与原告进行联系沟通，并于2020年9月2日前配合原告办理签署贷款手续及提交相关资料。2020年8月31日，原、被告签订《协议》并约定：卖方自筹资金赎楼，费用决定由买方承担担保费18200元，垫资费用23500元，超出部分由卖方承担；卖方须于2020年9月20日前结清贷款；本协议自双方签字或盖章之日起生效，本协议未尽事宜双方可以签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。庭审中，双方确认上述担保费指的是担保公司收取的服务费。原、被告签署上述《协议》后，又组建了微信群，群成员包括原告及其配偶“阿轩”、被告及其哥哥胡宏云、朋友聂小华、第三人的工作人员以及担保公司的人员等数人，该微信群显示的主要内容如下：（1）签署《协议》当天，双方找了“锦信担保”公司（下称锦信公司）做垫资赎楼等事宜。9月1日，锦信公司工作人员称“明天去（平安）银行签按揭，按揭通过后我们帮业主赎楼”；9月3日，买卖双方去平安银行签按揭；9月15日，锦信公司工作人员称出同贷书了，并叫买卖双方约好时间过来签合同，被告问“买家也需要一起过去吗”“我不懂”，锦信公司工作人员回复“买家（要作为）担保人签（借款合同）”；9月20日，原、被告到了锦信公司，原告看到合同后称“这个是借款合同，我们不会签这种合同的”，原告的丈夫称“我们签不了这个借款合同，赎楼协议或担保协议都可以”“这个借款合同是签担保人的，乙方的任何风险都是由丙方担保，不是赎楼或者担保协议”“这个（借款合同）需要业主找一个担保人”。（2）10月19日，锦信公司工作人员发出《交易赎楼协议》并对原告及其丈夫称“出款前买家签一份赎楼协议，你们看下条款有无问题”；10月21日，聂小华称“通过沟通，买卖双方看看周六过去一起当面把后面的流程讲清楚并明确”，原告的丈夫问“需要谈什么？”，锦信公司的工作人员回复“沟通下，你们（原、被告）双方签一份赎楼协议，赎楼后双方配合过户的协议”，原告的丈夫问锦信公司的工作人员“就是你上次发的那份赎楼协议吗？”，聂小华跟锦信公司的工作人员说“买方已经说了会配合过户，也已经有购买合同、赎楼费用负担协议，赎楼后到了能过户了就联系买家，流程买家会配合”；10月24日，原告及其丈夫到了锦信公司处，聂小华也到了并称等卖家一起上去，过了大半个小时后，聂小华对原告的丈夫称“非常对不起，被告没有过来，我该做的努力都做了，现在我也无能为力了”“这种态度，我也不愿意提供担保了”，胡宏云同时称“我到楼下了，他（被告）在路上”；被告在微信群上问“买家是否愿意签”“买家是否需要签赎楼协议”，锦信公司回复“要”，第三人则回复“每个单的情况都不一样，你这个单特殊”“垫资赎楼，买家要签，保证流程安全顺利走完”，而后，原告的丈夫问“到了吗？”。庭审中，原、被告双方确认，2020年10月24日当天被告没有到锦信公司，但被告主张，当天被告已经在去锦信公司的路上，由于第三人跟被告称原告不愿意签赎楼协议，所以被告最终没有到；被告对其该主张没有提交证据证明。另，原告提交了民事委托代理合同、律师费发票、公证发票、账单详情拟证明其为案涉诉讼产生了律师费损失10000元、公证费损失1000元。诉讼过程中，原告向本院提出财产保全申请，请求查封、扣押或冻结被告价值425000元的财产。本院经审查后予以同意，并裁定予以执行。另，原告提交的起诉状和其他证据材料于2020年11月14日送达被告。以上事实，有原告提交的《房地产买卖及居间合同》《协议》、收款收据、转账记录、公证发票、账单详情、微信聊天记录、履约催促函、快递详情单、民事委托代理合同、律师费发票，被告提交的微信聊天记录，当事人陈述以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告签署的《房地产买卖及居间合同》《协议》均系合同双方真实意思的表示，其内容及形式均不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应遵守约定，诚信、全面地履行各自的合同义务。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、原、被告孰存在违约行为，双方以对方存在违约行为为由主张解除合同是否合法有据；二、违约方的违约责任如何认定。关于焦点一。关于违约事项的争议。第一，从案涉微信聊天记录可知，因被告征信问题，导致无法按案涉合同约定做担保赎楼；后又由于“被告长时间未能到银行签署合同，资料迟迟不到位”导致担保公司不愿意做垫资赎楼，但在这种情况下，原告并未就被告上述行为向被告主张违约责任，而是选择与被告签署《协议》，原告以其行为实际选择了继续履行合同，此时双方应继续按照案涉合同及《协议》的约定履行各自的合同义务。第二，《协议》明确约定由被告自筹资金赎楼，虽根据案涉聊天记录可知，双方签署《协议》后又找了担保公司做垫资赎楼，由担保公司向被告发放借款，用于结清被告案涉房屋的原贷款，但采用垫资赎楼本身并不豁免被告的赎楼义务。因作为被告与担保公司之间借款合同的担保人存在较高的交易风险，原告亦没有该合同义务，故原告不签署相关借款合同以承担担保责任，合乎情理，被告就此主张原告违约，没有依据，本院不予采纳。而且，根据查明的事实可知，后被告的朋友聂小华同意做担保人，故原告不签署借款合同并未导致该垫资赎楼流程无法进行。第三，在2020年9月20日原告曾表示愿意签赎楼协议，后原、被告双方约定在2020年10月24日到担保公司签署赎楼协议，且原告及被告的担保人均已到了担保公司。被告主张原告当天不愿意签署赎楼协议，没有证据证明，本院不予采信。实际上，被告当天未按双方约定到达担保公司，导致该次垫资赎楼流程未能继续进行下去。《协议》约定，被告负有赎楼的义务并应于2020年9月20日前结清贷款，但截至本案庭审时，没有证据证明被告已履行该合同义务，导致案涉合同不能继续履行，被告构成违约。故对于被告提起的全部反诉请求，本院均不予支持。关于焦点二。由于被告违约，故原告诉请解除合同，符合合同约定，本院予以支持。由于原告诉请解除合同的起诉材料于2020年11月14日送达被告，故本院认定案涉房屋买卖合同关系于2020年11月14日解除。合同解除后，被告理应将已收取的定金30000元退还给原告。至于违约责任，合同约定若被告违约，原告有权要求被告承担房屋转让价格的20%支付违约金，现原告诉请被告按照转让价格的20%支付违约金384000元，符合双方合同约定，本院依法予以支持。对于律师费损失，案涉合同明确约定由违约方承担，故原告诉请被告承担该费用10000元，合法有据，本院予以支持。关于原告诉请的公证费损失，案涉合同约定公证费由买卖双方各自承担，且原告诉请的违约金本质上属于损害赔偿的预定，在于填补守约方的损失，故原告诉请公证费损失，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告邢艳丽与被告胡宏华于2020年5月31日签署的《房地产买卖及居间合同》已经解除；二、限被告胡宏华于本判决发生法律效力之日起五日内向原告邢艳丽退还定金30000元；三、限被告胡宏华于本判决发生法律效力之日起五日内向原告邢艳丽支付违约金384000元；四、限被告胡宏华于本判决发生法律效力之日起五日内向原告邢艳丽支付律师费损失10000元；五、驳回原告邢艳丽的其他诉讼请求；六、驳回被告胡宏华的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取本诉受理费12660元、保全费3020元（原告已预交），由原告邢艳丽承担25元，由被告胡宏华承担15655元；反诉受理费3755元（被告已预交），由被告胡宏华承担。如不服本判决，双方当事人可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  伦雪莹二〇二一年七月八日书记员  李蕙儒强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。