贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初11369号 原告孙艳林，女，1985年2月2日出生，汉族，现住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人游靖奋强，系一般授权代理；杨颖，系特别授权代理。 被告贵州毕节淞阳房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区东园小区A2栋2单元801号，统一社会信用代码：91520500590776633L。 法定代表人刘峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人彭龙雨，贵州本芳（毕节）律师事务所律师，特别授权代理；陈昌雨，贵州本芳（毕节）律师事务所律师，一般授权代理 原告孙艳林与被告毕节淞阳房地产开发有限公司（简称“淞阳房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了速裁审理，原告及委托诉讼代理人杨颖、被告“淞阳房开公司”委托诉讼代理人彭龙雨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告孙艳林向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期交房违约金491.42元，以原告已付房款468015元为基数，按日0.5/10000计算，从2018年6月30日起计算至2018年7月20日止；二、判令被告支付原告逾期办理商品房转移登记的有关文书（不动产权证书）的违约金暂计15000.00元；以原告已付房款468015.00元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍。从2018年10月8日计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止；三、被告返还原告已收取的各项费用3680.00元。四、本案诉讼费用由被告承担。 经开庭审理查明：原告孙艳林于2017年7月10日与被告淞阳房开公司签订《商品房买卖合同》，约定购买被告淞阳房开公司开发的位于毕节市七星关区，房号XX，建筑面积130.33平方米，合同总价468015.00元，实际价款468015.00元。合同第四章第十一条第（一）项约定：出卖人应当于2018年6月30日前向原告交付商品房；第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件交付房屋给买受人的，按照按照下列第1种方式处理：1、根据逾期时间分别处理，（1）、（2）项不作累加：（1）、逾期在180日内，自第十一条约定的交付期限界满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房屋价款的0.5／10000的违约金并于该商品房交付起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过180日以后，出卖人仍不能交付商品房，买受人有权退房……，买受人要求合同继续履行的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限界满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房屋价款的0.5／10000的违约金，并于该商品房交付起60日内向买受人支付违约金。合同第十四条（四）双方约定买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳缴纳相关费用;合同第八章第二十二条三（一）约定出卖人承诺于前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；该项（二）还约定：出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理；1、约定日期起日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房屋价款的承担违约责任；2、约定日期起日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方约定按下列第（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人自收到退房通知之日起日内退还买受人已付款，并按支付利息;（2）买受人不退房的，出卖人应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款的违约金；本条三（四）双方同意按下列第种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2、买受人委托向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，委托费用元由承担。 同日，原、被告双方又签订商品房买卖合同《补充协议》七“对于产权登记的补充约定”：1、按揭贷款购房的，该房屋的所有权证必须由出卖人代为办理，且买受人应在办理房屋交接手续的同时，向出卖人提供经公证的书面委托手续，并缴齐办理产权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），由出卖人向代买受人向相关部门缴纳。如买受人申请出卖人提前将房屋交付占有使用的，应在办理占有使用交付手续的同时提交上述资料并交纳相关费用。出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理完委托手续后的730日内（出卖人承诺办理日期以房产管理部门收妥出卖人提交办理房屋所有权证所有资料的时间为准），代买受人向相关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证。如买受人未完整提供上述资料和费用，出卖人有权推迟该房屋的交付时间和该房屋所有权证的办理时间……。3、合同第二十二条所约定的房屋权属登记不包括买受人所购房屋占有范围内的分户国有土地使用证的办理，双方另行约定，出卖人应当在买受人取得所购房屋的所有权证后一年内协助买受人办理分户国有土地使用证（出卖人承诺办理日期以土地管理部门收妥出卖人提交办理分户国有土地使用证所有资料的时间为准），如因出卖人过错造成买受人不能办理的，逾期一天，出卖人应当按照买受人已付房价款每日万分之0.5的比例向买受人支付违约金。买受人取得房屋所有权证书或者分户国有土地使用权证书，是指买受人所购买的商品房或者买受人取得的分户国有土地使用权登记在买受人名下，完成房屋所有权或者分户国有土地使用权登记，即视为买受人取得房屋所有权证书或分户国有土地使用权证书。” 合同签订后，原告按约交纳了房款468015.00元，被告于2018年7月20日向原告交付商品房，出卖人至今未取得涉案商品房初始登记相关文书。另被告在涉案房屋总价款之外向原告收取了燃气费等人民币3680.00元。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付了购房款，委托代办产权登记。被告应按合同约定的期限向原告交付涉案商品房，取得该商品房所有权初始登记，并按合同约定如期将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。 关于逾期办证问题，原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“按揭贷款购房的，该房屋的所有权证必须由出卖人代为办理，且买受人应在办理房屋交接手续的同时，向出卖人提供经公证的书面委托手续，并缴齐办理产权证所需各项资料及费用，由出卖人向代买受人向相关部门缴纳。出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理完委托手续后的730日内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证。合同第二十二条所约定的房屋权属登记不包括买受人所购房屋占有范围内的分户国有土地使用证的办理，出卖人应当在买受人取得所购房屋的所有权证后一年内协助买受人办理分户国有土地使用证。如因出卖人过错造成买受人不能办理的，逾期一天，出卖人应当按照买受人已付房价款每日万分之0.5的比例向买受人支付违约金。”据此，买卖双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。根据前述《补充协议》的约定，被告应当于原告办理房屋交接手续的三年内（即2018年7月20日顺延三年，2021年7月20日前）为原告办理商品房转移登记。至今被告并未违约，故对原告办证违约金的诉请，不予支持。 对被告因政府行为导致无法取得初始登记主张，因双方约定办证时间达三年，被告在此期间内怠于作为，责任应由其自行承担。 关于逾期交房问题，被告主张以登报通知交房之日2018年6月30为实际交房日期，但未证明在此之前已具备交房条件，对被告此项主张不予支持。合同约定交房时间为2018年6月30日，实际交房时间为2018年7月20日，已构成违约，违约金从2018年7月1日起至2018年7月20日止，计20天，以原告实际支付房款468015.00元基数，按日0.5/10000计算为468015×20×0.5/10000=468.02元。 关于“三通费”问题，原、被告订立的《商品房买卖合同》第七条第二款约定：商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告“淞阳房开公司”在收取涉案房屋总价款之外，另行收取了原告的闭路电视入户费等共计人民币3680.00元建设安装费用，无事实及法律依据，且原告起诉请求返还委托代交款项，系以实际行动终止委托事项，故对原告的诉请应予支持。原告可以基于收取理由不成立随时要求予以返还。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告毕节淞阳房地产开发有限公司于本判决生效十日内支付原告孙艳林逾期交房违约金468.02元； 被告毕节淞阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告孙艳林燃气入户费等人民币3680.00元； 驳回原告孙艳林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费135.00元，由原告孙艳林负担81.00元，由被告毕节淞阳房地产开发有限公司负担54.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  李华忠 二〇二一年七月十六日 书记员  朱流洋