河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终8438号上诉人（原审原告）：雷小线等44人（基本信息详见附表）。委托诉讼代理人：陈亚俊，河南万翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：郜晓倩，河南万翔律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郑州宝力通市场开发管理有限公司，住所地河南省新郑市华南城三路南侧、环西路东侧。法定代表人：林琳。委托诉讼代理人：冯真真，公司员工。被上诉人（原审被告）：郑州华南城有限公司，住所地河南省新郑市华南城三路南侧，环西路东侧。法定代表人：梁丽仪，董事长。委托诉讼代理人：王秀峰，公司员工。原审原告：黄乾坤等70人（基本信息详见附表）。上诉人雷小线等44人因与被上诉人郑州华南城有限公司、郑州宝力通市场开发管理有限公司及原审原告黄乾坤等70人租赁合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初10378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。雷小线等44人上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院对本案的事实审查不清。本案关于非限购对象的请示未得到郑州市人民政府的书面答复。二、原审判决适用法律错误，且判决显示公平、公正。郑州华南城有限公司、郑州宝力通市场开发管理有限公司辩称，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的诉讼请求。雷小线等114人向一审法院起诉请求：1.判令被告宝力通公司返还原告租金（具体金额详见附表），并向原告支付该租金产生的利息（利息自交付租金之日开始计算至被告实际支付之日）；2.判令被告华南城公司对上述债务承担连带责任；3.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年8月-2018年期间，雷小线等114人共112户业主均通过宝力通公司向华南城公司缴纳了一笔款项（具体金额详见附表），宝力通公司为该112户业主均出具了收据，华南城公司并为部分业主开具了河南增值税普通发票，其中收据格式为：兹收到（业主姓名）收款方式人民币（收款金额大小写），系付(郑州华南城×号交易广场+具体位置详见附表)租金（起止日期），该收据上加盖宝力通公司收款专用章；华南城公司开具的发票上货物或应税劳务、服务名称显示为：经营租赁.租金+具体位置标号。2017年的所有收据显示的收款日期与收据上租金的起算时间均为同一天，租赁期限均为两年。2018年的所有收据显示的租金的起算时间均早于收据上的收款日期，有的早了近一年，租赁期限大部分为两年，个别为一年。收据上显示的租赁标的物分别位于郑州华南城4#、5#、6#、7#、9#交易广场，其中大部分位于5#交易广场。该112户中仅李军辉、陈倩（乙方）提交有与华南城公司（甲方）签订的《郑州华南城房屋租赁合同》各一份，两份租赁合同载明的租赁期间、租赁物位置和租金总额均与各自收据上记载的一致，未约定租赁单价；合同在接收和续租中载明：乙方须凭身份资料、本租赁合同及甲方指定的付款凭证在租赁期限起算日，与甲方、物业管理公司办理入驻手续并接收该房屋，甲方届时无需再另行通知乙方。如果乙方逾期接收该房屋的，须承担逾期接收责任，即：租赁期限不变，但从租赁期限起算日起发生的租金、物业管理费等相关应付费用均由乙方承担，且不免除乙方未按期开门营业的责任。乙方逾期15日仍不接收的，属重大违约。其中，李军辉租赁合同显示租赁商铺位于4#区，租赁面积为38.13平方米；陈倩租赁合同显示租赁商铺位于5#区，租赁面积为27.23平方米。现雷小线等112户业主均以华南城公司至今未向其交付租赁商铺为由，主张返还已交付的租金。另查明，1.2017年5月25日，新郑市人民政府新政文（2017）37号文件显示：新郑市人民政府关于将郑州市华南城生活配套用房列为非限购对象的请示，华南城公司提出生活配套用房仅将郑州华南城专业市场的经营业主、租赁商户和市场内商业经营人员作为特定销售对象，销售均价比较周边楼盘目前销售均价下浮10%，销售对象的认定由龙湖镇政府、工商管理部门具体负责，对上述特定销售对象以外的其他购买者，按照郑州市现行限购政策执行。由新郑市人民政府向郑州市人民政府请示报批。2017年6月12日，郑州市住房保障和房地产管理局审批同意上述方案后向郑州市人民政府办理请示。2.雷小线等114人身份证显示除郭润萍、马风娟住址为郑州市××区，张秋葛、杨伟丽住址为河南省外，其他均非郑州市户籍，该114人共112户均购买了华南城公司开发的华南城中园的商品房，并享受了优惠价格。在此之前并非华南城的业主或者商户，也未提供除本案租金收据外的其他符合购房资格的证据材料。华南城公司提交的房管部门备案的《华南城中园项目销售对象认定表》显示114位原告中除徐晓丽、孙培芳、仝松勇、李岩外均系以租户身份购买华南城中园的商品房。3.华南城公司提交的《新郑市房屋建筑工程竣工验收备案证明书》显示，华南城4#区-1#楼竣工验收日期为2016年3月14日，华南城5#区竣工验收日期为2015年7月7日，华南城6#区-1#楼竣工验收日期为2016年3月14日，华南城9#区竣工验收日期为2016年1月26日。华南城7#区在2018年尚未竣工。华南城公司在本院调查时陈述，4号区和6号区一共是四层，现在是家居广场，整个都是郑州鸿辉物业管理有限公司承租的；5号区1层是副食，正在经营，2-5层目前在空着没有经营；9号区交易广场一直没有开业。4.本院审理的（2020）豫0184民初10341号原告陈胆与被告宝力通公司、华南城公司租赁合同纠纷一案中，陈胆缴纳租金的方式与本案情况相同，陈胆在庭审中认可购买华南城中园房屋时其属于限购对象，置业顾问承诺可以解决限购，解决限购的方式即通过缴纳“租金”取得购房资格。以上事实，当事人的陈述、收据、发票、新郑市人民政府和郑州市住房保障和房地产管理局文件、《新郑市房屋建筑工程竣工验收备案证明书》、（2021）豫01民终1533号民事判决书等相关证据及庭审笔录予以证实。一审法院认为，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，因此应适用当时的法律、司法解释的规定。当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，虽然雷小线等112户（114人）业主持有租金收据或增值税普通发票和租赁合同诉请返还租金，但从双方陈述及举证情况看，4#、5#、6#、9#交易广场最晚在2016年3月已经竣工，在本案原告交租金时，位于该区域的商铺早已具备交付条件，本案业主称上述区域商铺至今未交付不符合《郑州华南城房屋租赁合同》载明的交付方式，亦不符合商业交易营利的目的和常理，且2018年的所有收据载明的租赁期间均早于交租日期，亦不符合交易习惯。7#交易广场在2018年尚未竣工，该区域收据约定的租赁期间明显不符合实际情况，无法实际履行，业主对此应为明知。另外，租赁合同仅约定总金额不约定单价，且除李军辉、陈倩外其他业主均无租赁合同的事实，也有违正常租赁关系的常理。再结合本院已生效同类案件当事人陈述的情况和本案114位原告在购买华南城中园房产之前并非华南城的业主或者商户，除徐晓丽、孙培芳、仝松勇、李岩外均以租户的身份购买华南城中园的房产，其中除郭润萍、马风娟、张秋葛、杨伟丽外，其他业主均非郑州市户籍，也未提供除本案租金收据外的其他符合购房资格的证据材料的情况。综合以上情况，本院认为本案原告提交的证据不足以证实其与宝力通公司或华南城公司之间存在真实的租赁关系，但却印证了原、被告双方通过虚构“租赁合同”的方式获取中园购房资格或购房优惠资格的情况。原、被告双方为使原告获得购房资格或购房优惠合谋虚构租赁事实，以虚假的意思表示掩盖非法目的，双方之间并不存在真实的租赁关系，租赁合同亦不成立，原告相应的诉求不符合法律保护民事主体合法权益的原则，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一条、第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下：驳回原告雷小线等114人（详见附表）的诉讼请求。案件受理费28702元，由原告雷小线等114人（详见附表）负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，雷小线等44人诉请返还租金，但其提交的租赁合同仅约定总金额未约定单价，除李军辉、陈倩外其他业主均无租赁合同，且2018年的收据载明的租赁期间均早于交租日期，不符合交易习惯，7#交易广场在2018年尚未竣工，该区域收据约定的租赁期间明显不符合实际情况，结合原审法院已生效同类案件当事人陈述的情况和本案114位原告购买华南城中园房产的情况，原审法院认为本案原告提交的证据不足以证实其与宝力通公司或华南城公司之间存在真实的租赁关系并驳回其要求返还租金的诉讼请求并无不当。综上所述，雷小线等44人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14968元，由雷小线等44人负担。本判决为终审判决。审判长  耿胜利审判员  朱 凯审判员  蒋德军二〇二一年七月二十七日书记员  栗炜然