大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0212民初1450号原告（反诉被告）：大连置中物业管理有限公司，住所地大连旅顺经济开发区滨港路490号。法定代表人：刘琴，该公司经理。委托诉讼代理人：张金光，辽宁沪连深律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丰海，辽宁沪连深律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵波，男，1986年11年01日出生，汉族，住大连市旅顺口区。原告（反诉被告，以下以本诉称谓）大连置中物业管理有限公司与被告（反诉原告，以下以本诉称谓）赵波物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李丰海、被告赵波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连置中物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付物业费3729元，同期贷款利率1271元，共计5000元；2.被告承担诉讼费用。事实与理由：被告王宁购买大连铭诚房地产开发有限公司开发的“铭熙水岸”房屋，面积110.98平方米。现王宁将此房屋卖给被告赵波，大连铭诚房地产开发有限公司与王宁签订《大连市前期物业管理服务协议》，约定选定前期物业公司；物业费标准是住宅物业费每月0.80元/平方米，非住宅每月2.00元/平方米，滞纳金为0.3%按日交纳；物业费由大连铭诚房地产开发有限公司收取或由其委托服务的物业公司收取。原告与大连铭诚房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，约定“铭熙水岸”小区由原告提供物业服务，并按照上述标准收取物业费。被告赵波本诉辩称：不同意支付物业费，我认为原告不合法不合规，没有收费资格。被告赵波向本院提出反诉请求：1.判令《前期物业服务委托合同》无效；2.若第1条请求不能得到法院支持，则判令反诉被告公示小区消防设施年度检测记录、消防设施维保合格证，限期整改物业消防设施，直至消防设施完全达到可使用状态，并经过消防部门检查后，公示检查结果；3.若第1条请求不能得到法院支持，判令反诉被告向业主公布物业服务费收支情况及历年维修资金筹集和使用情况以及利息收支情况；4.若第1条请求不能得到法院支持，判令反诉被告向业主公布物业管理用房的相关资料及相关情况；5.若第1条请求不能得到法院支持，判令反诉被告向业主公示接管小区后，每半年应当向小区业主公示的小区共用部分、共用设施的经营收益和使用情况；6.若第1条请求不能得到法院支持，判令反诉被告向业主公示小区每年度公共区域、公共部位、设施设备维修保养记录，公共区域绿化养护记录；7.若第1条请求不能得到法院支持，判令反诉被告向业主公示2014-2020年度每年度业主满意度调查表；8.若第1条请求不能得到法院支持，判令反诉被告向业主公示物业服务收支项目及收费许可证；9.若第1条请求不能得到法院支持，判令反诉被告向业主公示小区建筑规划详图、区域总平面图、配套设施地下管网竣工图、竣工验收资料；10.若第1条请求不能得到法院支持，判令反诉被告向业主公示小区服务人员的基本情况、职责分工、联系方式、投诉机制；11.若第1条请求不能得到法院支持，判令反诉被告向业主公示管理人员持证上岗证书、特种作业员工作上岗证书；12.若第1条请求不能得到法院支持，判令反诉被告向业主公示质量体系认证证书、小区物业服务方案；13.本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：首先，案涉《前期物业服务委托合同》（以下简称《合同》）委托方系案涉物业开发商大连铭城房地产开发有限公司，约束的是业主入住前或者大部分业主入住前的物业服务内容。但是该物业所有权已经全部转移至各个业主名下。根据《民法典》第二百七十八条第（四）款之规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人等事宜应当由业主共同决定。本案物业公司的选聘并非由业主共同决定，开发商无权代替业主选聘物业公司。《合同》违反法律强制规定，当然无效。其次，大连铭城房地产开发有限公司与原告在签订《合同》时系关联公司。物业公司的选聘没有经过招投标，违反了《民法典》规定的平等、自愿、公平、诚信原则。双方绕过招投标恶意串通签订《合同》损害业主的合法权益，当然无效。再次，原告在签订《合同》时，并未取得物业服务企业资质证书，违反《物业管理条例》（2003年）第三十二条、《物业管理企业资质管理办法》第六条、《大连市物业管理企业资质管理暂行规定》第四条、第五条之规定。《合同》违反法律法规强制性规定，当然无效。若上述请求未能得到法院支持，在案涉合同有效的前提下，反诉被告应当继续履行合同约定的义务，即履行反诉原告提出的诉讼请求内容。原告大连置中物业管理有限公司反诉辩称：不同意被告的全部反诉请求，被告的请求很多不是反诉内容。第2项请求，维修资金系在政府部门管理，并不是由原告管理，如果被告需要提供维修资金情况应向政府部门申请；第3项请求，对物业服务费收支情况，被告应提供相关依据证明需要原告提供，且物业服务费也没有盈利；第5项请求，没有共用部分的经营收益；第8项请求，在庭审过程中可以提供；第10项请示，被告若要投诉，可以联系物业负责人；第4、6、7、9、11、12项请示没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了以下证据：1.大连市前期物业服务协议，用以证明大连铭城房地产开发有限公司与王宁签订物业协议；2.前期物业服务委托合同，用以证明大连铭城房地产开发有限公司与原告签订前期物业服务合同；3.物业服务企业三级资质申报表，用以证明2011年11月1日原告接管铭熙水岸物业管理项目；4.房产查询结果，用以证明案涉房屋现为被告所有；5.欠费情况说明；6.物业催收单、催收短信打印件各两份，用以证明原告向被告催收物业费的事实，原告主张没有超过诉讼时效。被告提交了以下证据：1.企业信息查询2份，用以证明在合同签订时原告与大连铭城房地产开发有限公司系关联企业；2.原告资质证书复印件，用以证明原告在取得资质证书前即已收费；3.旅顺口区政民互动、大连民意网投诉打印件各一份；4.照片打印件共计47张，用以证明原告在管理案涉小区时存在绿化被破坏、共用设施设备未能及时养护、消防设备损毁等诸多问题。经庭审质证，被告对原告证据6有异议，主张没有收到过物业催收，对其他证据无异议。原告对被告证据1、2无异议，对证据3关联性有异议，认为证据4不足以证明被告的主张。本院认为，原告的证据及被告的证据1、2符合证据要求，具有证明力，能够证明与本案相关联的事实。被告的证据3中的部分业主投诉行为与本案的物业服务合同纠纷缺乏关联性，本院不予采信；被告的证据4可以一定程度上反映案涉小区的管理状况，但不足以证明被告提出的物业管理存在重大瑕疵的主张。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于大连市旅顺口区的房屋（建筑面积110.98平方米）原为案外人王宁所有。2008年10月10日，甲方大连铭诚房地产开发有限公司与乙方王宁签订《大连市前期物业管理服务协议》，就铭熙水岸小区的前期物业管理服务达成协议。双方就各自的权利和义务、物业服务内容、保险、违约责任等内容作出约定。其中甲方有权委托物业管理企业实施前期物业管理；乙方应依据协议交纳物业管理服务费用及其它费用，物业管理服务费用由乙方按住宅建筑面积每月每平方米0.8元、非住宅建筑面积每月每平方米2元的标准，向甲方委托的物业管理企业交纳。保修期满后发生的房屋共用部位、共用设备、共用设施的维修养护更新费用，执行维修资金制度。乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金，或向人民法院起诉。另查，2011年11月1日，甲方大连铭诚房地产开发有限公司（委托方）与乙方原告（受委托方）签订《前期物业服务委托合同》，约定甲方将位于大连旅顺开发区的铭熙水岸小区委托乙方实行前期物业服务。其中，第六条约定乙方负责保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理，其中房屋共用部位包括房屋承重结构部位(基础、承董墙体、梁、柱、楼板、屋面)、专用房间、门厅、楼梯间、走廊通道及外墙面，共用设备包括给排水管道、落水管、电梯、避雷装置、公共照明、安全监控、消防设施、邮政信箱、天线、二次加压水泵及水箱。第八条约定委托服务期限自本合同生效之日起至本物业产权人委员会与物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效之日终止。第九条约定乙方有权使用物业服务办公用房（建筑面积267.59平方米、产权归全体物业产权人所有）。第十条约定乙方需每半年向物业产权人、使用人公布一次物业服务服务费收支情况。每年1月份向物业产权人公布全年维修资金利息收支情况。第十二条约定已交付使用物业的物业服务费，由乙方按小高层及高层建筑面积每月每平方米0.8元、公建2元的标准向物业产权人收取；甲方、物业产权人、使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。第十四条约定保修期满后发生的房屋公共部位、共用设备、共用设施的维修养护更新费用，执行维修资金制度，已设立维修资金的物业，按《大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定》（大政发〔1998〕51号）及其配套文件执行。再查，案涉铭熙水岸小区尚未成立业主委员会。案涉顺达路90-X号X层X号房屋于2014年6月9日变更登记至被告赵波名下。2018年5月30日，原告在被告房屋张贴了物业费催缴通知书；2018年9月12日、2020年4月4日，原告向手机号134××××2977发送催缴短信。被告确认上述手机号码由其使用，其于2016年7月1日至2019年12月31日间未交纳物业费。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，建设单位大连铭诚房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务委托合同》对被告具有约束力。关于被告提出请求确认《前期物业服务委托合同》无效的反诉请求。首先，《物业管理条例》（2007年10月1日实施，2016年修订）第二十四条第二款规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”由此可知，招投标并非建设单位选聘物业服务企业的唯一方式，协议方式选聘物业服务企业亦为法律所准许。其次，《物业管理条例》第三十二条第二款规定：“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”据此，对物业企业进行资质管理属于行政管理范畴，该条款属于管理性强制规定而非效力性强制规定，即使原告取得资质证书的时间晚于合同的签订时间，也不必然产生合同无效的法律后果。再次，国务院于2017年1月12日发布《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》（国发〔2017〕7号），取消了物业服务企业二级及以下资质认定；住房城乡建设部于2018年3月8日发布《关于废止的决定》，取消了物业服务企业资质认定。综上，被告请求确认《前期物业服务委托合同》无效的反诉请求缺乏依据，本院不予支持。被告在实际接受原告的物业服务后，逾期不交纳物业服务费用，系违约行为，依法应承担违约责任。关于被告提出的诉讼时效抗辩意见，庭审中原告提交了其于2018年、2020年张贴催缴费通知和发送催缴短信的照片，已完成初步举证责任，且法律设立诉讼时效的初衷并不是鼓励给付义务人借此逃避债务，而是督促权利人及时主张权利。被告虽辩称其未看到催收通知书也未收到催缴短信，但未提供反驳证据推翻原告催收行为的真实性，本院对被告的时效抗辩意见不予采纳。被告应向原告支付2016年7月1日至2019年12月31日的物业费3729元（110.98平方米×0.8元/月/平方米×42月）。关于原告提出的同期贷款利率请求。被告迟延交纳物业费的行为确实会对原告的经营管理以及其他按时交费业主的权益造成损害，但考虑到原告作为物业服务企业，应不断提高服务质量和管理水平，同时为化解物业与业主之间的矛盾，本院对原告的该项请求不予支持。关于被告第二项中要求原告整改消防设施，直至达到可使用状态的反诉请求。因《前期物业服务委托合同》第六条、第十四条已明确约定消防设施属于共用设备，在保修期满后，由原告按照维修资金制度负责维修养护，现并无证据表明案涉小区针对消防设施的维修养护曾启用过维修资金。且赵波以其个人为主体提起反诉，其该项反诉请求涉及整个小区的业主，主体亦不适格。对被告的该项反诉请求，本院予以驳回。被告的其余反诉主张本质上均属于业主知情权的范畴。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条和《物业管理条例》（2018年）第六条第二款的规定，业主享有知情权的范围仅限于建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况、物业服务合同、共有部分的使用和收益情况以及物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况。被告提出的反诉请求中，要求公开维修资金的筹集使用、共有部分的使用和收益，符合上述规定列举的情形，原告应当据此保证业主的知情权，在被告查阅相关文件和资料时予以配合。物业服务是一个持续性的动态的过程，小区环境的好坏既有赖于物业企业尽心尽力的物业服务，也需要全体业主共同的维护，物业企业与业主之间是相互依存的关系。物业企业应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效地反馈和整改，努力提升自身的服务水平，为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可。业主也应对物业企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。业主以拒交物业费或提出反诉的方式来表达自身的不满情绪，极易导致小区的物业服务状况陷入恶性循环。在此希望物业企业与业主双方能够共同努力，营造出和谐美丽的小区环境。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）赵波于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）大连置中物业管理有限公司2016年7月1日至2019年12月31日间的物业费3729元；二、原告（反诉被告）大连置中物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）赵波公布2014年6月9日起至本判决生效之日止的共有部分的使用和收益情况以及房屋专项维修资金的使用情况；三、驳回原告（反诉被告）大连置中物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）赵波的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计25元，原告已预交；由被告负担25元，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳，逾期未缴纳依法强制执行；原告负担0元，应予退还25元。反诉案件受理费减半收取计50元，被告已预交。由原告负担50元，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳，逾期未缴纳依法强制执行；被告负担0元，应予退还50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 岳 媛二〇二一年七月八日书记员 苗雪婷