湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终1448号上诉人（原审被告）：怀化世雄置业有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰西路团结巷**世雄大酒店**，统一社会信用代码91431200698555971Y。法定代表人：李志勤，该公司总经理。委托诉讼代理人：舒振荣，湖南玉锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾飞，湖南玉锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：向辉，男，1979年7月24日出生，苗族，住湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：曹卓娅（向辉的妻子），女，1990年3月12日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。上诉人怀化世雄置业有限公司（以下简称世雄公司）因与被上诉人向辉商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2021）湘1202民初1668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人世雄公司上诉请求：1.请求依法撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2021）湘1202民初1668号民事判决第二项、第三项，依法改判或者发回重审；2.一、二审案件诉讼费用由向辉承担。事实和理由：1.向辉系“按揭或者公积金贷款”，《商品房买卖合同书》《怀化市商品房买卖合同》均对逾期办证不计违约责任作出明确约定。一审法院判决世雄公司对此承担违约责任，存在错误。2.本案逾期办证一直持续至《民法典》生效后，本案应当适用《民法典》的规定。根据《民法典》第497条的规定，该条款未约定办证期限与违约责任不存在无效情形。一审判决既认可两份合同真实、合法有效，又对两份格式合同文本约定“无效”与“有效”存在自相矛盾。3.案涉房屋直到2020年6月1日才取得商品房竣工验收备案表，导致逾期办证系政府原因造成。综上，请求二审法院依法支持世雄公司的上诉请求。被上诉人向辉辩称：1.世雄公司与相关部门纠纷与业主购买世雄公司的商品房无关，世雄公司应当承担相关违约责任。2.按揭业主自按揭款拨付世雄公司之日起，就已经由银行全部付清购房尾款，应当适用《商品房买卖合同书》第十二条约定的违约金。综上，世雄公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。向辉向一审法院起诉请求：1.判定被告立即办理并给付原告位于怀化市鹤城区××路××栋××单元××房屋的《不动产权证》；2.请求法院判定被告赔偿因延迟办证违约金人民币8000元整（截止起诉），起诉次日至实际办证交付日的违约金按合同约定计算;3.退还不合理的水电开户费3000元、维修基金6692元、契税9449元，共计27141元；4.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年8月4日，原、被告签订《绿海新城售楼合同书》约定：原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于怀化市城区××路××栋××单元××层××号房，总购房款330865元，银行按揭贷款方式支付23万元，余款原告现款支付；原告委托被告办理所购房屋的不动产权证，原告付清全部款项（含房产证、土地证代办费及维修资金等所有费用），该房屋交付给原告后，被告需在365个工作日内代办好房产证，再180个工作日内代办好土地使用证，如因被告原因逾期办证则补偿原告每满一个月100元，以银行按揭和公积金贷款方式的客户不适用此条款的约定。《绿海新城售楼合同书》附件二约定，水源每户一表，电源每户一表且单独开户费用业主自理。原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》（网签备案合同）约定，原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于怀化市××路××幢××号房，购房款330865元，银行按揭贷款方式支付23万元，余款原告现款支付，该商品房（不含工业厂房）售价已包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称“开通户”）。原告依约向被告交付了全部购房款、水电开户费3000元及相关办证税费和代办证服务费用。案涉房屋于2020年6月1日取得了《工程竣工综合验收备案表》。供水、供电均已单独开户到户。原告于2014年10月15日收房。因案涉房屋迟迟未办理好不动产权证，原告等业主向被告主张权利，2018年3月27日及2018年11月12日被告均做出了办理不动产权证的流程计划承诺，并承诺如被告未履行职责兑现承诺而影响办证流程进展，则小区业主有权向被告索取误工费。另查明，原告所购房屋在房产行政管理部门登记房号为“怀化市武陵南路茶园垄（绿海新城12栋）1层103号”。根据《全国年节及纪念日放假办法》（中华人民共和国国务院令第513号）、《关于职工全年月平均工作时间和工资折算问题的通知》（劳社部发〔2008〕3号），全年工作日为250天＝365天-104天（休息日）-11天（法定节假日）。一审法院认为：《绿海新城售楼合同书》《怀化市商品房买卖合同》均为当事人真实意思表示，合法有效，双方应予全面适当履行，原告依约向被告交付了全部购房款及相关办证税费和代办证服务费用，被告应予及时代为原告办理好所购房屋的不动产权证。《绿海新城售楼合同书》系被告提供的格式合同文本，就免除被告逾期办证违约金的约定内容未向原告予以提示或说明，因此，关于逾期办证违约金约定内容中的“以银行按揭和公积金贷款方式的客户不适用此条款的约定”内容无效。原告等业主就被告的逾期办证违约行为于2018年3月主张权利，被告予以了承诺，因此，原告主张逾期办证违约金的诉讼请求没有超过三年诉讼时效期间规定，予以支持。原告于2014年10月15日收房，被告需在之后的545个工作日内为原告办理好不动产权证，即被告应在2016年12月19日为原告办理好不动产权证（545个工作日相当于包含节假日在内的796天，796天＝365天/年×545天÷250天，2014年10月15日796天之后是2016年12月19日）。被告至今未为原告办理好案涉房屋不动产权证，已构成逾期办证违约，应支付原告逾期办证违约金5100元（2016年12月19日至原告主张的2021年3月2日相差1534天，相当于满51个月＝1534天÷30天/月，51个月×100元/月＝5100元）。2021年3月3日之后，被告仍应支付原告每满一个月100元的逾期办证违约金至实际办妥不动产权证之日止。原、被告签订的《怀化市商品房买卖合同》（网签备案合同）约定“该商品房（不含工业厂房）售价已包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称开通户）”，双方对此是明知的，原告于2014年10月15日向被告交纳水电开户费3000元，于2021年3月2日提起本案诉讼，期间并无充分证据证实诉讼时效中断、中止事由，因此，原告要求被告退还水电开户费3000元的诉讼请求已超过法律规定的三年诉讼时效期间，被告据此抗辩于法有据，故，原告要求被告退还水电开户费3000元的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。原告交纳契税、物业专项维修资金是办理不动产权证的必交款项，其委托被告办证，现又要求退还该款项的诉讼请求没有法律依据，不予支持。被告以案外第三人的原因对本案原告诉讼请求予以抗辩没有法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百二十一条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告怀化世雄置业有限公司为原告向辉办理好所购位于怀化市城区××路××栋××单元××层××号房（登记房号为怀化市武陵南路茶园垄＜绿海新城12栋＞1层103号）的不动产权证，于本判决生效后90日内办好；二、被告怀化世雄置业有限公司支付原告向辉逾期办证违约金5100元，于本判决生效后7日内付清；三、被告怀化世雄置业有限公司支付原告向辉逾期办证违约金（按每满一个月100元的标准，从2021年3月3日计算至实际办妥不动产权证之日止）；四、驳回原告向辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取239元，由被告怀化世雄置业有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审法院基本一致，对一审认定的事实予以确认。本院认为，双方当事人均认可所签订的商品房买卖合同的真实性，且已按照合同约定履行大部分权利义务，因此两份合同均合法有效。双方当事人均应全面履行合同义务。向辉依约向世雄公司交付了全部购房款及相关办证税费和代办证服务费用，世雄公司应当及时代为向辉办理好所购房屋的不动产权证。而世雄公司对自己逾期办理不动产权证的行为，应当承担违约责任。世雄公司上诉提出购房合同第12条约定“以银行按揭和公积金贷款方式付款的客户不适用此条款约定。”因此世雄公司不应当承担逾期办证违约金。而《绿海新城售楼合同书》系世雄公司提供的格式合同文本。该合同文本第十二条就免除世雄公司逾期办证违约金的约定内容未向向辉予以提示或说明，而且该条款内容不合理地免除世雄公司办证的违约责任，该条款违反法律规定，该项内容无效。因此，世雄公司的该上诉请求不能成立。世雄公司上诉提出导致逾期办证的原因是政府原因造成，应当按照《绿海新城售楼合同书》第十二条“因政策变动或政府部门的原因所延误的除外”的约定免责。但世雄公司并未提交充分证据证实，故本院不予采信。综上所述，世雄公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人怀化世雄置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  向敦来审判员  龚俊利审判员  夏英姿二〇二一年七月九日法官助理陈若愚书记员丁鼎附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。