湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终10628号上诉人（原审原告）：何红霞，女，1987年5月10日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：王晓龙，男，1984年12月19日出生，汉族，系何红霞丈夫。委托诉讼代理人：文艳，湖南湘鼎律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黄磊，男，1972年9月24日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：熊晖，湖南轩辕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈果，女，1974年2月16日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。被上诉人（原审第三人）：湖南乐有家房产经纪有限公司，住所地湖南省长沙市开福区浏阳河街道福元西路**珠江花城**第******。法定代表人：吴小龙，公司总经理。委托诉讼代理人：周瑶，公司员工。委托诉讼代理人：赵晓凤，公司员工。上诉人何红霞与上诉人黄磊，被上诉人陈果、湖南乐有家房产经济有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，何红霞、黄磊均不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0103民初3507号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何红霞上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判黄磊、陈果返还何红霞购房定金80000元，支付违约金290000元，律师费30000元或将本案发回重审；2、判令黄磊、陈果承担本案一、二审诉讼费用及保全费。事实与理由：一审判决认定事实错误。1、何红霞已支付150000元定金，不存在违约行为，从《补充协议》可知，三方已将按原合同直接支付定金7万元的约定变更为托管，一致同意80000元定金托管在中介（已由中介直接支付），70000元托管在刘宋辉处，一审认定70000元定金应根据合同约定由何红霞直接支付给黄磊、陈果，从而认定何红霞违约不当。二、一审法院虽认定黄磊、陈果违约，但对违约事项的认定与事实不符。2019年5月何红霞向银行申请贷款时，黄磊、陈果配合办理按揭贷款，在相应的书面材料上均签了字，贷款下来130万元，并没有不同意房屋的价格，而是认为赎楼费用过高提出应由买方承担赎楼费用，并质疑合同程序有问题拒绝办理赎楼手续，第二次是因黄磊以高评高贷为由，在银行面签时拒绝签字。三、本案遗漏了保全费的分担问题。综上，一审认定事实不清，本案违约方在卖方，请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审。黄磊上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定“黄磊、陈果不配合按揭贷款审批的行为亦构成违约，应承担违约责任”错误。黄磊不配合贷款的原因是何红霞造假所致，何红霞要求黄磊签署的面签材料中所声称的合同价款都远远高于房屋的市场总价，明显与双方的约定不符，也违背了民法中的诚实信用原则，而且何红霞在银行贷款中存在高评高贷的行为，高评高贷绝对是违法违规行为，严重的可能涉嫌骗取贷款罪的刑事犯罪，黄磊有权拒绝配合何红霞的此种违法行为。二、根据一审查明的事实可以看出何红霞提交贷款申请都提交了虚假资料，以达到高评高贷的目的。2017年9月29日，住建部、人民银行、银监会联合发布《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，其中第二条第五项规定：“银行业金融机构在办理个人住房贷款业务时，要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。”即现在银行审批贷款要对比网签价与评估价，用二者的相对低值来确定贷款额度。从这个文件可以看出，何红霞提供虚假信息的行为并不一定能获得银行贷款。根据一审法院在银行调查获得的信息也可以证明何红霞的第一次贷款申请就因为资料造假而被银行拒绝了。可见黄磊不配合签字的行为向并不是导致银行贷款审批未过的原因。在何红霞第一次向银行贷款时黄磊是配合签字了的，只是何红霞和乐有家公司提供的资料有假，银行才没有审批通过。综上，黄磊不配合签字的行为有正当理由，并且未给合同履行造成严重后果，并不能据此认定黄磊违约。请求二审法院撤销原审判决第二项，改判支持黄磊全部上诉请求。黄磊针对何红霞的上诉请求辩称：刘宋辉作为何红霞的代理人，收取7万元定金与合同约定不符；黄磊、陈果对此之所以无异议是因为黄磊、陈果一直以为刘宋辉是中介工作人员，直至诉讼时才知刘宋辉是何红霞代理人。何红霞针对黄磊的上诉请求辩称：一审认定“黄磊、陈果不配合按揭贷款审批的行为构成违约，应承担违约责任”正确。案涉房屋因黄磊、陈果急于出售低价处理，各方在签订合同时对按市场价格贷款均是清楚的；两次银行按揭贷款未果的原因，结合银行在二份调查令上的回复，可以证明是因黄磊不配合，构成违约。陈果未发表答辩意见。乐有家公司辩称：关于涉案房屋买卖双方有约定，应按约定履行，现黄磊、陈果未按约履行合同，应支持何红霞的上诉请求及理由。何红霞向一审法院请求：1、判令解除2019年4月25日何红霞与黄磊、陈果签订的《二手房买卖及居间服务合同》；2、判令黄磊、陈果连带返还何红霞购房定金80000元，支付违约金290000元，律师费30000元，以上共计400000元；3、判令本案诉讼费、保全费由黄磊、陈果承担。一审法院认定事实：2019年4月25日，何红霞为买方，与作为卖方的黄磊、陈果及居间方乐有家公司签订《二手房买卖及居间服务合同》。约定：交易的房地产位于天心区××路××号××栋××单元××，该房产有抵押；房产转让价格145万元；交易定金15万元，买方同意在合同签订时向卖方支付定金5000元，在合同签订后2个工作日内再支付定金145000元；双方同意将定金8万元交由居间方托管，卖方办理完赎楼委托公证给居间方指定的赎楼公司，经买方书面同意并查档确认产权明晰、有抵押无查封状态后五个工作日内，居间方可直接将上述托管定金（预留交房保证金并扣除卖方应付佣金后）划入卖方账户；双方同意买方将定金7万元直接支付给卖方；买方以按揭付款方式支付房款，卖方须无条件配合提交相关资料及签署相关协议；双方同意买方支付定金时从定金或房款中预留5000元作为交房保证金交由居间方托管；买卖双方同意向居间方支付全额佣金，买方应支付佣金27600元，卖方应支付佣金13800元，佣金应在签订本合同时付清，若双方有款项托管在居间方，且放款时未付清佣金等相关费用的，居间方有权优先从托管款项中扣除相应金额；如卖方未按照合同约定履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权诉支付的律师费、诉讼费等由卖方承担；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权诉支付的律师费、诉讼费等由买方承担。合同还对纠纷的解决、收款账号等进行了约定。同时，双方签订《交易节点确认书》。确认交易流程：1、买方支付定金、居间方收取佣金。2、卖方赎楼准备，由卖方委托赎楼公司赎楼，与赎楼公司签订服务合同，同时向赎楼公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书。3、买方支付首期款。买方于办理产权过户递件手续当天，向卖方支付首期款（不含定金）29万元。4、买方申请按揭贷款。买方须于2019年5月15日之前向银行递交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，卖方须无条件配合提交申请按揭所需资料及法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约。……2019年4月25日，何红霞向乐有家公司支付8万元定金，并出具《放款申请书》，申请将托管于居间方的定金8万元从签署本申请书之日起5日内支付给卖方。黄磊、陈果于2019年4月25日出具金额15万元的收据一份。乐有家公司在收到8万元定金后向黄磊、陈果出具了5000元交房保证金和75000元监管定金的收款收据各一张。2019年4月28日，何红霞向刘宋辉（何红霞的代理人）账户支付7万元，附言处载明“童话里定金”。何红霞于2019年5月向长沙银行天心支行申请二手房按揭贷款并通过初审。黄磊、陈果不同意何红霞提高房屋价款向银行申请按揭贷款。因黄磊、陈果未办理赎楼手续，乐有家公司多次催促办理未果，乐有家公司于2019年6月5日向黄磊、陈果发出《催告函》，提醒黄磊、陈果办理公证委托赎楼及注销抵押登记手续。黄磊、陈果认为高评高贷、首付过低导致其贷款赎楼有很高风险，遂要求增加购房首付款。经多次协商，黄磊、陈果与何红霞、乐有家公司于2019年7月24日签订《补充协议》。约定：1、黄磊、陈果全力配合按房屋的市场总价到银行进行贷款，具体贷款的数额，以银行批复为准。房产证进银行抵押后，买方会全力催促银行放款，银行超30日未放款，买方按第2条承担责任，如若银行未放款，并于2个工作日内全力配合卖方去房管局做产权变更手续，卖方收到全部尾款之日起20日内交房给买方。2、卖方赎楼的担保公司由买方与居间方提供，卖方必须配合提供所需的一切材料。买方必须配合卖方办理一切相关手续，并配合在过户时立即办理公证委托给担保公司做取证并办理抵押等手续，相关流程居间方全程负责到底。赎楼费用由卖方承担1万元，其余剩下部分由买方承担。3、买方承诺在过户当天将三成首付44万元（由已托管的15万定金和当天转账29万元）补齐。卖方立即配合买方办理过户手续。4、买卖双方于2019年8月15日前到银行面签办理贷款手续，贷款审批因银行批复为准。审批通过次日，卖方通过担保公司办理赎楼手续，出证3个工作日内卖方去房管局解除房屋抵押。抵押解除后5个工作日，买卖双方去房管局办理过户手续，买方取得新的房产证后5个工作日内办理抵押登记手续，届时买方需配合卖方催促银行放尾款。5、卖方收到房屋全部款项时，多于原合同的总价款应立即退还给买方。协议签订后，何红霞于2019年8月向长沙银行银德支行申请贷款金额为126万元的二手房住房按揭贷款并进行了初审，因黄磊、陈果不同意在何红霞提供给银行的买卖合同上签名确认，长沙银行银德支行终止了该笔贷款的业务流程。黄磊、陈果认为何红霞申请的贷款属于高评高贷，要求赎楼的费用全部应由何红霞承担。何红霞遂诉至一审法院，要求黄磊、陈果返还定金并承担违约责任。另查明，因此次诉讼，何红霞与湖南湘鼎律师事务所签订《委托代理合同》，并支付律师代理费30000元。湖南湘鼎律师事务所指派律师参加了诉讼。再查明，在庭审过程中，何红霞陈述刘宋辉将收取的定金7万元在起诉后退还给了何红霞。乐有家公司主张其在预留了交房保证金5000元和卖方佣金13800元，将剩余定金61200元支付给了黄磊。一审法院认为，本案所涉《二手房买卖及居间服务合同》、《交易节点确认书》、《补充协议》均系合同当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，合同当事人均应按照合同约定严格履行各自义务。本案争议的焦点是合同履行过程中哪方违约？一审法院审查后认为，何红霞与黄磊、陈果均存在违约行为。一、根据《交易节点确认书》确认，买方支付定金后由卖方做好赎楼准备，与赎楼公司签订服务合同、出具委托赎楼公证书。黄磊、陈果虽未办理好赎楼手续，但何红霞亦未按照合同约定的方式履行支付定金义务：1、何红霞将其中的7万元定金支付至本人的代理人刘宋辉的账户，与《二手房买卖及居间服务合同》第四条第2款“由买方将定金7万元直接支付给卖方”的约定不符。虽黄磊、陈果向何红霞提供了金额为15万元的收据，但该收据出具的时间为2019年4月25日，何红霞此时仅支付了8万元定金至乐有家公司账户，故不能以该15万元的收据证明黄磊、陈果认可了何红霞支付该7万元定金至刘宋辉账户的这一方式。2、虽然双方在合同履行过程中并未因定金的给付发生争议，但从何红霞提交的2019年7月13日录音资料和2019年7月24日签订的《补充协议》可知，何红霞的代理人及乐有家公司的工作人员并未将7万元定金实际支付至何红霞代理人名下的事实告知黄磊、陈果，而黄磊、陈果没有提出异议是基于其并不知晓乐有家公司实际只收到8万元定金这一事实。按照约定支付定金是何红霞应尽的合同义务，不能因黄磊、陈果在合同履行过程中未提出异议即推定何红霞已按合同约定履行。何红霞未按合同约定完全履行支付定金义务，构成违约。二、黄磊、陈果因何红霞的按揭贷款金额与何红霞发生争议，经多次协商后于2019年7月24日签订了《补充协议》，该协议对双方亦具有约束力。根据该《补充协议》约定，买卖双方于2019年8月15日前到银行面签办理贷款手续，黄磊、陈果应全力配合何红霞按房屋的市场总价到银行进行贷款，但黄磊、陈果在银行面签时又不配合导致贷款审批手续未能办理。黄磊、陈果不配合按揭贷款审批的行为亦构成违约，亦应承担违约责任。综上，双方在合同履行过程中均有违约行为，何红霞现诉求解除《二手房买卖及居间服务合同》，黄磊亦同意解除，且黄磊、陈果以其行为表示不继续履行合同，故何红霞的该项诉求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；双方各自损失各自承担。故，何红霞支付的8万元定金应予返还，何红霞诉求黄磊、陈果支付违约金、律师费，不予支持。关于定金的返还，乐有家公司主张收到8万元定金后支付给黄磊、陈果61200元，其预留有5000元交房保证金和卖方13800元佣金。而根据乐有家公司出具给黄磊、陈果的收据可知，乐有家公司是将托管的8万元定金分为5000元交房保证金和75000元定金，并未收取黄磊、陈果佣金，且该定金系何红霞支付，应返还给何红霞，不应抵扣黄磊、陈果的佣金。故，何红霞的定金8万元应由乐有家公司返还18800元，由黄磊、陈果返还61200元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除何红霞与黄磊、陈果于2019年4月25日签订的《二手房买卖及居间服务合同》；二、黄磊、陈果于本判决生效后十日内返还何红霞定金61200元；三、湖南乐有家房产经纪有限公司于本判决生效后十日内退还何红霞定金（含交房保证金）18800元；四、驳回何红霞的其他诉讼请求。本案受理费7300元，减半收取3650元，由何红霞与黄磊、陈果各承担1825元。本院经审理查明：何红霞于2019年8月向长沙银行银德支行提供用于贷款的房屋买卖合同（黄磊、陈果未在该合同上签字）中的房屋价款为185万元。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：一、关于何红霞在定金的交付方面是否存在违约行为的问题。首先，虽然双方在《二手房买卖及居间服务合同》中约定定金15万元中的8万元交由居间方托管，另外7万元直接支付给卖方，而何红霞将另外的7万元支付给了其代理人刘宋辉托管，但从双方及乐有家公司于2019年7月24日签订的《补充协议》中“买方承诺在过户当天将三成首付44万元（由已托管的15万定金和当天转账29万元）补齐。”的表述，以及何红霞提供的有关录音证据等可知，黄磊、陈果对于将7万元定金交给刘宋辉托管是认可的，同时双方在合同履行过程中并未因定金给付发生争议的事实亦可佐证。其次，《中华人民共和国担保法》第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”，因此，在何红霞未按《二手房买卖及居间服务合同》的约定交付定金前，双方关于定金的约定并未生效，故即使何红霞未按《二手房买卖及居间服务合同》的约定支付剩余的7万元定金，在本案中亦不构成违约。故何红霞在定金支付方面并不存在违约行为。二、关于黄磊、陈果未配合办理银行按揭贷款手续是否构成违约的问题。双方于2019年7月24日签订的《补充协议》约定“卖方黄磊、陈果全力配合买方按房屋的市场总价到银行进行贷款，具体贷款的数额，以银行批复为准”；根据该约定，黄磊、陈果配合何红霞到银行进行贷款的前提为“买方按房屋的市场总价”，但本案中，双方约定房屋总价款为145万元，何红霞于2019年8月向长沙银行银德支行提供用于贷款的房屋买卖合同中的房屋价款却为185万元，何红霞并未提供相应证据证明该185万元尚未高于房屋的市场价格，因此，黄磊、陈果未按《补充协议》约定配合何红霞办理银行贷款，并不构成违约。因双方对合同解除均未提出异议，且双方均不构成违约，因此，一审判决解除合同，返还定金，并无不当，应予维持。但一审对财产保全费2520元未处理不当，应予纠正。综上所述，上诉人何红霞与上诉人黄磊的上诉请求均不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人何红霞、黄磊各负担3650元。财产保全费2520元，由上诉人何红霞负担1260元，上诉人黄磊、被上诉人陈果共同负担1260元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇二一年七月十二日法官助理尹宁书记员肖佳敏