山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终3976号上诉人（原审被告）：太原化学工业集团房地产开发有限公司。法定代表人：杨某1，执行董事。委托诉讼代理人：范某，山西华炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：白某，山西华炬律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘某，住河北省石家庄市。委托诉讼代理人：杨某2，上海市锦天城（太原）律师事务所律师。上诉人太原化学工业集团房地产开发有限公司因与被上诉人刘某房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2021）晋0109民初585号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人太原化学工业集团房地产开发有限公司的委托诉讼代理人范某、白某，被上诉人刘某的委托诉讼代理人杨某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太原化学工业集团房地产开发有限公司上诉请求：一、依法撤销（2021）晋0109民初585号民事判决书；二、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；三、依法判令本案诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审判决事实认定不完整，请求依法改判。一、一审判决对2019年7月23日之前因执行政府指令性文件造成无法施工的期间未予认定，属于认定事实不完整。1、项目开工后至2019年7月23日期间确实发生了执行政府指令性文件导致无法施工的情形。项目自2017年4月5日开工至2020年1月1日交房期间，太原市环保局、太原市政府办公室、太原市城乡管理局、山西省住房和城乡建设厅、太原市改省城环境质量领导小组办公室等单位发布的环保、“二青会”、停止施工、交通管制等通告，内容涉及建筑行业各施工环节，导致项目无法施工共计223天。一审中，上诉人提供了该系列政府文件及监理工作联系单、监理日志予以证明实际停工期限。2、虽然2019年7月23日前发生的停工情形未予通知，但均系政府部门广而告之、众所周知的情形，实际已经形成告知和知晓的效果，应认定为顺延期限。以上情形中的雾霾天气环保通告，是太原市极为常见的管制情形，“二青会”是全国性重大活动，二者均是广大民众明确知晓且广泛遵守的情形，实为“众所周知”的无须证明的事实，应认定为相应顺延的交房期。二、一审判决未对消防报验工作因主管部门机构改革及新冠疫情不可抗力影响无法实施进行依法认定，判令上诉人承担该期间的违约责任，违背客观事实。根据山西省住房和城乡建设厅、山西省××队文件，自2019年5月21日起，建设工程消防设计审查、消防验收、备案抽查工作由各级住房城乡建设部门负责组织开展；本项目消防工程于2019年12月建设完成，并经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位联合自检验收合格，具备消防验收申请条件，之后向主管部门提交消防验收资料，但因变更后的主管机构一太原市住房城乡建设局组织机构尚未完善，窗口未予受理报验申请，至2020年1月25日，新冠疫情全面爆发，直至3月10日，新冠疫情突发公共卫生事件一级响应调整为三级，主管部门仍以机构改革为由不予受理，4月16日，太原市行政审批服务管理局官网公开消防验收审批职能，20日，公布申报清单，才明确主管部门及报验资料，但由于之前积攒的代办项目巨多，本项目消防报验于5月份才正式报请验收。以上受疫情和机构改革的双重影响，2019年12月-2020年5月份期间，消防验收无法推进的责任属于无法预见、无法避免、不可抗拒的情形，应依法排除上诉人的违约责任。综上，一审判决对于顺延交房情形的认定不完整，综合实际情况，依法改判。刘某辩称，一、一审法院认定事实清楚，法律适用正确，程序合法，也充分考虑了被答辩人利益：降低了违约金比例并给予被答辩人近3个月的免责，判决结果应予维持。二、被答辩人违反合同约定违法交付房屋，却拒不承担法律责任是引起纠纷之核心因素。被答辩人违约违法交房的行为才是纠纷根源，一审法院依法判令让其承担责任才是止息纠纷、维护社会稳定的途径，才能让人民群众在每一个司法案件中都能感受到公平正义。三、被答辩人逾期交房的主要原因是房屋存在问题被查处不能依法及时取得规划、消防等认可文件后办理竣工备案，并非天气、二青会、疫情等原因。1、被答辩人交房时应依法经规划、消防、人防验收并及时取得竣工备案。2、被答辩人迟延交付并非天气预警、二青会、疫情等原因停工，据被告提交施工日志以上日期并未完全停工。3、其履行合同约定的通知义务是享有免责的前提条件。4、新冠疫情发生在延迟交付之后，已延迟履行后发生不可抗力不得免责。5、被答辩人所述消防报验主管部门机构改革影响不属实，也没有政府部门的机构改革停止办公的公告或证明文件。四、违约金具有担保合同全面履行、惩罚违约人和补偿无过错方之价值，因此，让被答辩人承担违约责任，才能规范答辩人合法经营，减少后续纷争。综上所述，请求二审人民法院依法驳回被答辩人对答辩人的上诉请求，维持原判。刘某向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付延迟交房违约金，合同约定日万分之六，现按日万分之一点五暂算至2020年12月31日为87710.78元，实际算至被告具备消防、规划、人防等政府认可文件并取得竣工备案表之日止；2.判令被告承担物业费和暖气费暂计3000元，实际据实算至被告取得上述政府批准文件之日；3.本案诉讼费全部由被告承担。一审法院认定事实：2018年7月5日，原告刘某（买受人）与被告太原化学工业集团房地产开发有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20180039628），合同约定，二原告购买被告开发的位于太原市××路房；该商品房层高3米，建筑层数地上32层，地下2层，封闭式阳台，建筑面积131.92平方米；房屋总价1276721.76元；买受人首付房款426721.76元，银行按揭贷款850000元；出卖人应当在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品房住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付原告使用；合同还约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、如遇重大公共问题，经国家相关部门通知停工，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；3、因市政施工或者政府指令性文件，造成无法施工的，且出卖人在发生之日起30日告知买受人；逾期交房的违约责任中约定，1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，二原告依约向被告交付了首付款并办理了按揭贷款，被告向二原告出具了收到首付款及银行按揭款的收据。在被告的施工建设过程中，受太原市污染天气影响，按照相关部门发布的通告，应监理单位要求，采取了停止土石方作业、砂浆现场搅拌、石材切割、渣土运输、喷涂粉刷及拉运沙石、渣土的车辆禁止通行的应急响应措施，造成施工进度延误。2019年8月23日，被告向二原告出具《关于太化、紫景天城一期住户调整交房时间的敬告函》，告知原告因遇到不可抗力的因素，将交房日期延期至2020年1月。2019年8月，小区部分业主要求将楼房标准层公共部分改贴瓷砖，被告进行了变更设计、施工，将二原告所购的A1号楼标准层公共部分改贴为瓷砖，工期自2019年9月13日至2019年10月15日。2020年1月，被告通知二原告交房，二原告经过查验后以房屋条件不符合交房标准为由拒绝收房。2020年1月15日，被告太原化学工业集团房地产开发有限公司向太原市住户和城乡建设局信访处出具了《关于太化紫景天城一期业主上访情况说明》，称与有关业主围绕办理验收手续和产权证问题进行了协商，现已达成共识，关于验收手续办理：紫景天城一期项目，2020年7月1日前完成竣工、人防、消防验收手续，以上手续完善前物业费予以减免。2019年12月25日，被告及监理单位山西诚正建设监理咨询有限公司、设计单位太原市建筑设计研究院、勘察单位山西华晋岩土工程勘察有限公司、施工单位山西宏厦建筑工程第三有限公司出具了《竣工验收证明书》。原被告至今未取得原告所购楼房的消防验收合格证明。认定上述事实的证据有：《商品房买卖合同》、刷卡单据、收据、个人贷款支付凭证、房屋照片、情况说明答复书；关于发布太原市严管建筑工地开复工3月15日前禁止土方作业的通知、关于发布我市冬季采暖期施工错峰生产的通知、太原市人民政府办公厅会议纪要《近期扬尘防控工作安排部署会议纪要》、关于加强重污染天气应对工作的通知、关于发布我市延长重污染天气橙色预警的通知、关于“二青会”期间管控政策的相关通知等24份文件；监理工作联系单41份；监理日志12份；被告向原告发出的敬告函模板及被告收到敬告函的送达回证；太原市建筑设计研究院太化·紫景天城项目A1号楼设计图纸；紫景天城住宅交楼标准；太原市建筑设计研究院设计变更单；搜狐焦点太原站关于业主维权的报导以及业主维权图片；A1公共部分现状照片（瓷砖墙面）；《山西宏厦建筑工程第三有限公司A1号楼公共部分墙砖施工进度计划》；建设工程监理合同；建设工程设计合同；建设工程勘察合同；建设工程施工合同；竣工验收证明书；《山西省物价局关于调整太原市城市居民供热价格的通知》；取暖费缴款单及发票；验楼记录表；装修申请表；装修改造承诺书；太化·紫景天城装饰装修服务协议；竣工验收报告；建设工程消防验收记录；晋建办字【2019】140号文；山西省启动重大突发公共卫生事件一级响应（照片）；山西省突发公共卫生事件相应级别由二级调整为三级；并审管公【2020】5号文件；500人业主群聊天记录（2019年12月1日）；拒绝收房通知书（2020年1月1日）；住建局信访部门关于太化·紫景天城项目一期工程未经验收擅自使用情况说明；关于太化.紫景天城一期业主上访相关问题的情况说明；关于明确太化地产公司针对2020年1月15日作出一期业主上访相关问题情况说明未履行的答复（2020年7月10日）；关于业主信访事项的答复（2020年7月20日），双方当事人陈述及庭审笔录。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，合同约定，出卖人应当在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将取得商品住宅交付使用批准文件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。《中华人民共和国消防法》第十三条规定，国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收……依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。原告购买的房屋所在的楼栋建筑层数为地上32层，层高3米，属于我国规定的一类高层民用建筑，应当进行消防验收，故在取得消防验收合格证明后，方具备《商品房买卖合同》中约定的交房条件。按照合同约定，被告应在无法施工的情形发生之日起30日内告知买受人即二原告，在被告向原告发出的敬告函中告知了原告影响工程进度的原因，并告知了原告若因政府原因导致新的停工，交付日期相应顺延，原告对此未提出异议，故被告在施工过程中因执行太原市环保局等相关部门发布的通告等文件所导致的停工时间符合合同约定可以延期交房的情形，应计算在延期交房时限内，根据被告提交的相关证据，被告在此期间的停工时间为60天；2019年8月，太化紫景天城小区部分业主在小区门前拉起条幅，要求将楼房标准层公共部分改贴瓷砖，被告进行了变更设计、施工，将原告所购的A1号楼标准层公共部分改贴为瓷砖，工期自2019年9月13日至2019年10月15日，因施工的整体性，被告将楼房标准层全部改贴瓷砖，原告因此获利受益，应视为小区全体业主与被告对交房条件的变更，交房期限应予顺延，但此顺延的33天中有12天与被告因执行太原市环保局等相关部门发布的通告等文件所导致的停工时间重复，应予核减，故被告可延期交房共计81天。被告应在2019年12月21日起至该楼房取得消防验收合格之日止期限内支付违约金。关于违约金的计算问题，逾期交房的违约责任中约定，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金。被告在庭审中辩称，被告已代原告垫付物业费、采暖费等费用，应在本案中核减，对此，本院认为，2020年1月15日，被告太原化学工业集团房地产开发有限公司向太原市住户和城乡建设局信访处出具的《关于太化紫景天城一期业主上访情况说明》中明确，在完善竣工、人防、消防验收等手续完善前物业费予以减免，被告在上述期限内未取得消防验收合格证明，房屋不具备交付使用条件，故对被告的该辩解意见不予采纳。被告辩解合同约定的违约金过高，本院综合案件事实适当予以调整，以全部购房款为基数，按照日万分之一点五计算自2019年12月21日至该楼房取得消防验收合格之日止的违约金。被告已取得的《竣工验收证明书》的时间不是双方约定的交房时间节点，原告是否领取房屋钥匙也不是交房的时间节点，只有被告取得消防验收合格证明，其才有权利义务向原告交付钥匙，在取得消防验收合格证明前所产生的物业费、取暖费应由被告自行承担。因原、被告的纠纷系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，应当适用《中华人民共和国合同法》的有关规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款的规定，判决如下：一、被告太原化学工业集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告刘某支付自2019年12月21日至2020年12月31日的违约金72199元；二、被告太原化学工业集团房地产开发有限公司在取得消防验收合格证明后十日内，向原告刘某支付2021年1月1日起至取得消防验收合格证明之日止的违约金（以1276721.76元为基数，按日万分之一点五计算）并在取得消防验收合格证明后三日内向原告刘某出示；三、被告应自行承担取得消防验收合格证明前的物业费、取暖费；四、驳回原告刘某的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人无新的证据向法庭提供，二审审理查明的事实与一审基本一致。本院认为，关于案涉《商品房买卖合同》的效力问题，一审法院认定无误，本院予以确认。该合同中明确约定了可据实予以延期交付的特殊情形且明确了出卖人在发生之日起30日履行告知的义务，一审法院根据查明的事实对应予延期的时间作出认定并无不当，上诉人关于延期时间的主张不能成立。关于上诉人主张未进行消防报验工作是因主管部门机构改革及新冠疫情不可抗力的影响而无法实施，该期间的违约责任不应承担，就其主张未举证证明，一审法院认定上诉人应承担相应的违约责任并无不当。综上，太原化学工业集团房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法近期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。二审案件受理费2068元，由上诉人太原化学工业集团房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李铁柱审判员 唐 璐审判员 成志刚二〇二一年七月七日法官助理 梁 卉书记员 刘 琪