河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终2947号上诉人（原审被告）：董守海，男，汉族，1953年10月18日出生，住河南省信阳市平桥区。委托诉讼代理人：张伟，信阳市浉河区民权街道法律服务所法律工作者。特别授权。被上诉人（原审原告）：李梦想，男，汉族，1992年7月1日出生，住河南省息县。委托诉讼代理人：徐小倩，河南晓燕律师事务所律师。一般代理。上诉人董守海因与被上诉人李梦想租赁合同纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院(2021)豫1503民初3807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人董守海及委托诉讼代理人张伟和被上诉人李梦想及委托诉讼代理人徐小倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人董守海上诉请求：1.撤销河南省信阳市平桥区人民法院(2021)豫1503民初3807号民事判决中第二项判决或发回重审；2.被上诉人承担本案的诉讼费、二审的上诉费及代理费。事实与理由：一、原审法院查明事实不清。上诉人与被上诉人双方于2018年3月10日签订了一份房屋租赁协议，约定每年租金为24000元，电费为壹元壹度，水费每月20元(水、电费由被上诉人承担)。按照双方的合同约定，从2018年3月10日到2021年3月10日租期为三年，计算方式：24000元×3年=72000元(不含水、电费在内)。双方认可2019年3月10日前的房租费均由案外人(原合同转让汤治已支付)。双方只是计算2019年3月10日——2021年3月10日止两年的租赁费48000元。另外被上诉人租赁仓库的租金一年半计3000元。水费每月20元从2018年3月10日起至2021年3月10日720元电费从2018年9月——2021年3月10日止，共计30个月，一块电表度数5872度，另一块电表6408度计12280度，按合同每一度电壹元计是12280元。被上诉人实际应该支付上诉人的款数是64000元。而原审认定（判决书第4页）2018年3月11日至2019年3月10日、2019年3月11日和2021年2月10日期间分十次共向上诉人转帐支付房屋租赁费及水、电费共计54000元，漏掉了被上诉人在2021年3月8日补交的10000元，实属被上诉人应当交纳的款数。所以这才是双方实际结算的具体款数。那么原审法院判决上诉人退还被上诉人24000元实属错误认定。而实际应退还给被上诉人的是2021年3月16日转的14000元。这笔14000元上诉人并没有让被上诉人转帐是属于被上诉人自己故意转的款项后另行起诉为目的。上诉人认为，被上诉人的行为，首先从合同上和转帐付房租的时间上能够确定被上诉人存在违约，而不是上诉人违约，按照合同约定被上诉人其应支付仓库租金3000元和水、电费，该判决书中并未表述清楚。而实际上上诉人在与被上诉人结算时出据有一张条子包括仓库租金水、电表度数的款数在内合计是64000元。被上诉人未提交，原审法院也没追要，导致查明事实不清。综上，被上诉人存在违约行为，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条及第七百二十二条之规定，双方合同解除，由于被上诉人故意把上诉人与他结算的帐单不交于法院，又多转14000元为达到起诉之目的消耗司法资源，存在虚假诉讼，为此一、二审的诉讼费和代理费由被上诉人承担。请二审法院依法作出判决。被上诉人李梦想答辩称：原审判决认定事实清楚。理由如下：董守海声称李梦想拖欠2018年3月至2021年3月的水电费，不是事实。事实情况是李梦想并不拖欠水电费，其中2018年3月至2018年9月份的水电费已经由案外人汤治支付给董守海，2018年9月至2021年3月期间，李梦想与董守海每年都对水电费进行了结算并支付了水电费。既然双方每年都对水电费进行了结算，董守海又怎会让李梦想拖欠几年的水电费至今，并且董守海在原审答辩状中声称李梦想拖欠的水电费金额是10220元，在上诉状中又说是12280元，故董守海的说法不是事实，毫无依据，也不符合常理。李梦想于2021年3月8日向董守海转款的1万元，是支付的2021年度至2022年度的租金，对此，李梦想在原审中提交的与董守海的短信记录可以证实。李梦想于2021年3月16日向董守海转款的14000元，是支付的2021年度至2022年度租金，目的是想继续承租董守海的房屋，而董守海却将房屋租赁给他人，导致李梦想的合同目的无法实现，故李梦想在原审开庭中，无奈才将诉讼请求变更为解除双方签订的《租房协议》，并要求董守海退还2021年至2022年度的租金。而董守海在原审中声称，这14000元不是租金，董守海现在为了上诉、拖延时间，在上诉状中却又承认这14000元是租金。综上，请求驳回上诉，维持原判。李梦想向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行2018年3月10日签订的《租房协议》；2、判令被告支付违约金1200元并赔偿原告经营损失(以评估为准)；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告李梦想变更第一项诉讼请求为：依法解除原被告双方所签的《租房协议》，判令被告返还原告房屋租金24000元。事实与理由：2018年3月10日，原被告经协商一致签订《租房协议》一份。协议约定：原告租赁被告位于平桥中心大道中段东侧的门面房两间。房屋产权登记证号为106132；租房期限为5年，自2018年3月10日起至2023年3月10日止，三年之间不涨房租，三年之后按市场价再行约定，涨幅不得超过5%；年租金为24000元。协议签订后，原告如约履行，因租赁房屋是毛坯房，原告在经过被告许可之后，为装修花去费用6万元左右。2021年3月8日、3月16日原告分两次向被告转账支付了2021年度租金24000元，谁知，被告却背信弃义，在没有做任何通知的情况下，突然违约，将该房屋另租他人。原告得知后，多次要求被告继续履行协议，但被告不予理睬。综上，原告认为，与被告签订的租房协议是有效协议，被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益，给原告造成重大经济损失，为此，特诉至贵院，请依法裁决。一审法院认定事实：2018年3月10日，汤治将其承租的位于信阳市平桥中心大道中段东侧被告董守海的门面房转租给原告李梦想使用。当日，原告李梦想作为承租方(乙方)与被告董守海作为出租方(甲方)就上述商铺签订《租房协议》，双方约定：第二条租赁期限、用途。1、该房屋租赁期为五年，自2018年3月10日起2023年3月10日止。双方约定三年之间不涨房租，三年之后按市场价再行约定，涨幅不得超过5%。2、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。3、甲方保证该房屋无产权纠纷，乙方因经营需要，要求甲方提供房屋产权证明或其他有关证明材料，甲方予以协助。4、下年租金乙方须提前一个月付清。第三条租金及支付方式。1、租金：(1)租金起算日为2018年3月10日。(2)双方一致同意，所租房屋租金按年计租。租金为：贰万肆仟元整每年。2、租赁期间甲乙双方若违反合同，违约方应按年租金5%支付违约金。第四条租赁期间相关费用的缴纳水电费、煤气等费按政府相关规定标准由乙方自行缴纳。电费为壹元壹度，水费每月20元。第五条本房地面承重问题，由甲方负责。地面漏水问题，由乙方负责。乙方不再续租时，拆除屋内装修须经得甲方同意。固定物品不动，可移动物品可以搬走。第六条租赁期间乙方有权将该房屋转让给第三方。原告李梦想和被告董守海均在合同上签字按手印。合同签订后，被告董守海依约将房屋交付原告李梦想使用。其中，2018年3月11日至2019年3月10日期间的租赁费已由案外人汤治支付。原告自2019年3月11日至2021年2月10日期间分十次共向被告转账支付房屋租赁费及水电费共计54000元。庭审中，原告提交其与被告董守海的短信记录显示，被告董守海在短信中催要租金，原告李梦想于2021年3月7日在短信中承诺“明后两天”，并于2021年3月8日向被告转款10000元。其后，董守海在短信中称“你说两万多吗怎么一万说了又改怎么租房我看不行”。3月9日，董守海在短信中称“租房交全钱你不高兴我也没办法”，原告李梦想于2021年3月10日在短信中承诺“下午给你转钱”，被告董守海回复称“下午转钱按合同规定是两万伍仟贰佰元您看合同就知道了”“我现在不欠钱转少了没用”。2021年3月11日，被告董守海在短信中表示“梦想：你不要想多了，我是租房的以租房为生，没有想那么多，我和他人合同写了收不回来，没办法你自己也想得到，不要想多了把事情搞多了都不好，对不对，你自己也不是小孩，把事情办好就是了”，并称“把房租给人家了不用抄心了”。2021年3月12日，被告董守海报警处理本案纠纷。3月13日，原告李梦想向被告交付案涉房屋钥匙。3月16日，原告另向被告董守海转账14000元。原告在庭审中称案涉房屋已被董守海转租他人，要求解除双方签订的《租房协议》，并要求被告退还租金24000元、支付违约金及赔偿装修损失。上述事实有原告提交的《租房协议》、短信记录、转账凭证等证据及当事人陈述等在卷佐证。一审法院认为：原、被告签订的《租房协议》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律法规的禁止性规定，属合法有效。双方均应遵照履行。根据双方签订的《租房协议》约定，原告应当于每年的2月10日前向被告一次性付清下一年的租金，而本案原告在2021年2月10日之前并未向原告支付2021年至2022年度的租金。经被告催告后，原告仍未在被告要求的期限内足额支付租金，构成违约。被告于2021年3月11日通知原告“把房租给人家了不用抄心了”应当视为向原告发出解除合同的通知。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”，第五百六十五条：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”及第七百二十二条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，本院确认原告与被告签订的《租房协议》自2021年3月11日起解除。对于原告要求被告返还房屋租金24000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”的规定，原告与被告签订的《租房协议》解除后，原告要求被告退还2021年至2022年的租金24000元，理由正当，本院予以支持。被告辩称该24000元中的10000元是补交2020年至2021年期间的租金，另外14000元是装修损失赔偿费，但未提交相关证据予以证实，原告亦不予认可。根据原告提交的短信记录的相关内容、转账金额及时间，结合一般生活认知及通俗习惯，原告主张该24000元系2021年至2022年租金的事实具有高度盖然性，本院予以认定，对被告的抗辩意见不予采纳。对于原告要求被告支付违约金1200元并赔偿经营损失的诉讼请求，本院认为，原告未按约及时、足额交纳房租，属于违约在先，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。鉴于此，对于原告提出的装修损失评估申请，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第七百二十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决；一、确认原告李梦想与被告董守海签订的《租房协议》于2021年3月11日解除；二、被告董守海于本判决生效之日起十五日内退还原告李梦想租金24000元；三、驳回原告李梦想的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用减半收取225元，由原告李梦想负担25元，被告董守海负担200元。二审中，被上诉人李梦想提交了两份新证据。证据1：上诉人董守海签名的水电费结算条；证据2：被上诉人李梦想转给上诉人董守海水电费转账凭证。拟证明：被上诉人李梦想与上诉人董守海之间水电费每年均予结算，被上诉人李梦想已付清水电费，案涉上诉人董守海所称的10000元系支付水电费的事实不成立。上诉人董守海对被上诉人李梦想提交的新证据质证称：对该新证据真实性无异议，但结算单上有四块电表，被上诉人李梦想使用有两块电表，被上诉人李梦想于2021年3月8日转款10000元，系付之前结算的水电费。上诉人董守海对于被上诉人李梦想提供的新证据“结算条和转账凭证”的真实性不否认，该结算条有2018年9月28日电费结算和2020年6月8日电费结算，转账凭证4000元系被上诉人李梦想于2020年6月11日转给上诉人董守海，电费结算时间与付款前后相差三天，时间相吻合。对于该新证据，本院予以采信。二审查明的事实和证据与一审相同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案争议焦点：被上诉人李梦想于2021年3月8日转给上诉人董守海10000元的性质如何认定。经查：案涉存在争议的被上诉人李梦想于2021年3月8日转给上诉人董守海10000元，被上诉人李梦想称该10000元系向上诉人董守海预交的房租费，上诉人董守海称该10000元系被上诉人李梦想交纳欠付的水电费，双方陈述意见不一致。从卷宗中被上诉人李梦想于2021年3月8日转给上诉人董守海案涉争议的10000元之后双方微信聊天记录显示：上诉人董守海认为被上诉人李梦想预交的房租费不足合同约定的房租费，发微要求被上诉人李梦想按合同约定预交全额房租费，否则按25200元（合同约定5%违约金1200元）交纳房租费，上诉人董守海该行为明确表明被上诉人李梦想所转给的该10000元性质系房租费而不是水电费。结合二审中被上诉人李梦想提交的新证据，本院认为，原判认定案涉争议的10000元系被上诉人李梦想预交上诉人董守海的房租费事实清楚，证据确实充分。而上诉人董守海对反驳被上诉人李梦想诉讼请求所依据的事实，未提供证据加以证明，应承担举证不能的不利后果。故上诉人董守海的上诉请求不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人董守海负担。本判决为终审判决。审判长  吴孔玉审判员  汪 涛审判员  吴 斌二〇二一年七月二十八日法官助理黄涛书记员李青