广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0107民初672号 原告（反诉被告）：广西山水碧园投资有限公司，住所地南宁市西乡塘区明秀西路122号城市碧园C栋413号。统一社会信用代码：91450100739964115E。 法定代表人：黎强，董事长。 委托诉讼代理人：王彦勤，该公司员工。 委托诉讼代理人：甘军辉，该公司员工。 被告（反诉原告）：梁君，男，汉族，1974年12月28日出生，住南宁市兴宁区。 原告（反诉被告）广西山水碧园投资有限公司与被告（反诉原告）梁君租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日受理后，于2021年3月11日第一次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）广西山水碧园投资有限公司的委托诉讼代理人王彦勤、甘军辉以及被告（反诉原告）梁君到庭参加诉讼。本院于2021年3月18日裁定本案转为普通程序审理，于2021年5月24日第二次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）广西山水碧园投资有限公司的委托诉讼代理人王彦勤、甘军辉以及被告（反诉原告）梁君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2 原告广西山水碧园投资有限公司向本院提起诉讼请求：一、请求确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2020年11月24日解除，并返还租赁商铺给原告；二、请求判令被告支付商铺租金49159.88元（自2020年9月1日至2020年11月24日止）；三、请求判令被告支付违约金221219.46元（计算方式：以拖欠租金天数乘以欠缴租金总额的5%，暂计算至2020年11月30日，实际计算至被告实际履行之日止）；四、请求判令被告支付场地占用费4213.7元（计算方式：按解除合同前一个月的租金标准的150%收取，自2020年11月24日起暂计至2020年11月30日，实际计算至被告实际搬离之日止）；五、判令原告不返还被告保证金40000元；六、本案诉讼费用及其他实现债权的费用由被告承担。事实和理由：2018年4月28日，原、被告签订一份《商铺租赁合同》，约定原告将位于南宁市明秀西路122号城市出租给被告，月租金20000元，且该租金自合同签订之日起36个月内不变，租期自2018年5月1日至2023年4月30日止，其中2018年5月1日至2018年7月1日为免租期。被告自2020年6月起不按照合同约定交纳租金。原告多次催交未果，于2020年11月2日向被告发送《关于缴纳商铺租金的函》，被告收到后仍不予理会。随后原告发现被告已将商铺内之前的货物及设备运走，剩余桌椅等物品。原告于2020年11月23日向被告邮寄了《解除合同通知书》，但被告拒收。 被告梁君辩称：1、原告于2019年11月11日向被告发出了《收铺通知》，被告按原告要求交纳有争议的租金后被迫搬离，故不存在2020年9月1日至2020年11月30日的租金及违约金、占用费等，且原告主张的违约金过高；2、《商铺租赁合同》约定合同自双方签字盖章之日生效，被告于2018年4月28日签字，原告 3 直到2018年7月16日才将盖章的合同拍照给原告，合同实际生效日期为2018年7月16日，因合同约定装修期2个月，故计租期应为2018年9月16日；3、合同约定被告要在2018年7月1日完成开业，但原告没有按合同约定盖章，且未将房产证等办理营业执照所需的证件提交给被告，造成被告2018年8月30日才办理营业执照；4、因原告违约，其应向被告返还保证金40000元。为此，被告特提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告返还2个半月租金50000元；2、判令反诉被告向反诉原告支付因开业延误2个月的违约金（延误2个月的租金40000元，造成损失120000元）；3、判令反诉被告向反诉原告退还多收的电费和垃圾清理费5106.4元；4、判令反诉被告向反诉原告双倍退还保证金80000元；5、本案诉讼费由反诉被告承担。 反诉被告广西山水碧园投资有限公司辩称：1、反诉被告按合同约定交付商铺，并多次催促反诉原告交清首期租金、保证金及领取合同原件；2、反诉被告的商铺房产证早已办妥，不存在拒绝交与反诉原告办理营业执照的行为，且合同未约定相关违约条款；3、反诉被告不是收取电费和垃圾处理费的主体；4、合同解除时间应为2020年11月24日，而不是2019年11月11日。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告系西乡塘区明秀西路122号城市碧园B栋1层B1-1号商铺的房屋所有权人。 原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订一份《商铺租赁合同》（商铺B1- 4 1ａ），合同第一条“租赁房产位置、面积及用途”约定：1.1甲方将拥有产权的位于南宁市明秀西路122号城市，建筑面积319.22平方米，套内面积313.74平方米，出租给乙方使用（该商铺位置平面图附后）。第二条“租赁期限及免租期”约定：2.1租赁期为伍年，从2018年5月01日至2023年4月30日止。甲方承诺给乙方2个月装修期，装修期内免收租金。即计租日为2018年7月01日起。2.2甲方于2018年5月01日将该房产交付乙方装修；乙方必须在2018年7月01日前完成装修并正常开业，乙方未能如期开业经营的，每逾一日，按约定第壹年租金的50%支付违约金给甲方；开业后不能正常经营的，按本合同8.5条执行。第四条“租赁费用、承租保证金及支付时间”约定：4.1租金：租金按套收取，具体如下：2018年05月01日至2021年4月30日每月按20000元／月收取；2021年5月01日至2022年4月30日每月按21200元／月收取；2022年5月01日至2023年4月30日每月按22472元／月收取。4.2承租保证金：乙方支付人民币40000元给甲方作为承租保证金。4.3支付时间：（1）双方签订合同时乙方交清2018年7月01日至2018年09月30日的租金及承租保证金，逾期3个工作日甲方有权终止合同并收回商铺。（2）乙方按季度交纳一次租金，乙方需提前十五天交纳下季度的租金。……第五条“物业管理费”约定：5.1物业管理费：物业管理费1.0元／㎡·月，维修基金0.10元／㎡·月（按建筑面积计319.22㎡），乙方应在每月5日前向城市碧园物业管理处交纳。第六条“水电费及公用水电费、垃圾卫生费等代收代缴费用”约定：……（3）水电费按国家有关标准收取，乙方应在通知缴纳电费的期限内将电费存入甲方指定的银行账户。乙方应在城市碧园物业管理处通知缴纳税费的三日内向城市碧园物业管理处支付水 5 费。第七条“租赁期限内甲、乙双方的权利和义务”约定：7.1甲方的权利和义务：（1）按时将租赁房屋交付乙方。（2）为乙方提供甲方拥有的，办理相关证照时所需的相关证件。……第十条“违约责任及合同终止”约定：10.1因乙方原因造成根本违约的，甲方有权单方面提前解除合同，乙方必须即时迁出，由此造成的一切损失由乙方独自承担。乙方所交租金与押金不退回。原由乙方出资增设的所有设备、设施及装修归甲方所有。乙方拒不迁出的，自合同终止或解除的次日起至乙方搬空并迁出商铺期间，甲方按原租金（以合同终止或解除前一个月的租金标准）的150%向乙方收取场地占用费，并有权要求乙方赔偿因延误所造成的甲方的损失。……10.3租赁期内，如乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，金额为拖欠租金天数乘以欠缴租金总额的5%；乙方逾期十日不支付租金，甲方有权停水停电，并终止合同，有权通知乙方限期交回房屋，乙方逾期不交回的，甲方有权将乙方可搬动物品搬出租赁房屋，并不负任何保管、赔偿责任。甲方收回房屋，没收乙方房屋承租保证金，并继续追回乙方所欠租金、滞纳金及其它费用。……第十二条“通知”约定：所有通知均要求书面提出，任何票据、声明或租赁通知，如果直接送交对方或以挂号或快递形式邮寄到其于合同中载明双方的地址，则视为已送达，双方之间的收、付款账单、收据，也可由双方财务部门或指定财务人员办理交接。第十四条“合同生效”约定：本合同一式叁份，甲方执贰份，乙方执壹份，自双方签字盖章之日起生效，具有同等的法律效力。若乙方在签订本协议之日起三日内未按合同约定支付首期租金及履约保证金的，本合同不再生效，甲方有权将本合同商铺重新出租给第三人，乙方要租赁商铺的，应当重新与甲方协商。合同还约定了其他事项。2018年4月28日，被告在合同乙方落款处签名并填写身份证号、联系电话、地址。当日，原告并未在合同甲方落款处盖章 6 。 2018年5月18日，被告向原告支付商铺押金40000元。2018年7月16日，被告向原告支付商铺租金60000元。 2018年7月16日，被告通过微信向原告公司员工索要合同，被告于2018年8月9日签领商铺租赁合同原件及房产证复印件。2018年7月20日，被告通过微信要求原告公司员工安排三相电。 2018年8月15日，被告向城市碧园物业服务中心缴纳2018年5月至7月的物业费用。 2019年11月11日，原告向被告发出《收铺通知》，通知载明：“梁君先生：您租赁的城市碧园B1-1a号商铺已经严重逾期40天未交租金，根据双方签订的《商铺租赁合同》，您已经严重违约，我公司将于2019年11月12日起与您终止《商铺租赁合同》，并限您在2019年11月15日前撤出租赁场所，我公司将追究您所欠的租金、违约金及其他费用。否则我公司将清理该租赁场所，收回商铺，追缴您所欠的租金、滞纳金、违约金及其他费用，由此造成的一切后果由您本人自行承担。” 2020年11月20日，被告通过微信询问原告公司员工：“现在几个月的租金没交了？”原告公司员工答复：“9、10、11三个月，17557.1*3=52671.3”随后被告表示：“我问下转让有没有人要先吧”。庭审中，被告提交一份2020年7月的物业费缴费单据，以证明其支付的电费单价。 另查明，广西原酿商贸有限公司于2018年8月30日成立，住所为南宁市铺面。 7 本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》为双方真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。 关于合同成立、生效的时间。合同第十四条约定合同自双方签字盖章之日起生效。庭审中，原、被告均认可2018年4月28日当天原告未在合同上盖章。依据《中华人民共和国民法典》第四百九十条、第五百零二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。”被告的合同主要义务即为支付押金、租金。被告于2018年5月18日向原告支付商铺押金40000元，原告予以接受，结合被告缴付2018年5月物业费、水电费的行为，本院确认《商铺租赁合同》于2018年5月18日成立并生效，对被告关于合同生效时间为2018年8月9日的主张，本院不予采信。 关于合同解除的时间。原告于2019年11月11日以被告逾期支付租金为由向被告发出《收铺通知》，通知被告合同于2019年11月12日终止，被告接收到该通知并予以认可。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条的规定，原告行使了单方解除权且解除通知已到达被告，《商铺租赁合同》于2019年11月12日解除。 关于合同解除后的法律后果。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。……”根据被告于2020年11月20日与原告公司员工的微信聊天记录，以及庭审中 8 被告提交的2020年7月物业费缴费单据，可知被告自2019年11月15日之后仍在占用涉案商铺，对被告关于其于2019年11月15日搬离涉案商铺的主张，本院不予采信。原告诉请被告返还租赁商铺合法有据，本院予以支持，并酌情确定被告返还商铺的时间为本案判决生效后十日内。 关于场地占用费。如前所述，合同已于2019年11月12日解除，原告主张的2020年9月1日至2020年11月24日期间的租金实为场地占用费，原告诉请的场地占用费标准在合理范围，本院予以支持。至于2020年11月25日之后的场地占用费，原告主张按照每日702.28元（4213元÷6日）计算，未超出合同约定及法律规定，本院予以确认。 关于违约金。原告主张以49159.88元为基数，自2020年9月1日起，按每日5%计算违约金，确属过高，本院酌情调整为按年利率6%计算。 关于保证金。合同第十条第一款约定因被告原因造成根本违约的，被告所交租金与押金不退回。故原告诉请没收被告保证金，符合合同约定，本院予以支持。 关于被告开业延误的问题。被告未能提交充分证据证明因原告原因导致其开业延误，且合同未就此进行违约约定，故对被告主张的开业延误违约金，本院不予支持。 关于被告主张原告退还多收电费和垃圾清理费的问题。收取涉案商铺电费、垃圾清理费的主体为城市碧园物业公司，并非原告，故被告主张原告退还上述费用没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百九十条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十五条 9 之规定，判决如下： 一、确认原告广西山水碧园投资有限公司与被告梁君签订的《商铺租赁合同》于2019年11月12日解除； 二、被告梁君于判决生效后十日内将南宁市明秀西路122号城市返还原告广西山水碧园投资有限公司； 三、被告梁君向原告广西山水碧园投资有限公司支付2020年9月1日至2020年11月24日期间的场地占用费49159.88元； 四、被告梁君按每日702.28元向原告广西山水碧园投资有限公司支付2020年11月25日之后至其实际返还商铺之日止的场地占用费； 五、被告梁君向原告广西山水碧园投资有限公司支付逾期缴纳房屋租金违约金（违约金计算方式：以49159.88元为基数，按年利率6%，自2020年9月1日起计算至本案债务清偿完毕之日止）； 六、原告广西山水碧园投资有限公司没收被告梁君保证金40000元； 七、驳回反诉原告梁君的全部诉讼请求。 上述履行义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 本诉案件受理费15996元、反诉案件受理费2525元，由被告梁君负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业 10 银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  唐 希 人民陪审员  甘祖光 人民陪审员  黄 静 二〇二一年七月六日 书 记 员  黄灵铮