河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫14民终1576号上诉人（原审被告、反诉原告）：孟丽娟，女，1989年11月25日出生，汉族，住河南省虞城县。委托诉讼代理人:左洋，河南宇言律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孟洪超，男，1974年7月26日出生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人:房青，河南向东律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、反诉被告）：商丘市方圆房地产中介有限公司，住所地河南省商丘市睢阳区文化西路南侧华亿综合楼北楼底层东数第3间，统一社会信用代码914114003176340447。法定代表人：王汉英，该公司总经理。委托诉讼代理人：张美霞，女，1986年4月16日出生，汉族，住河南省商丘市，该公司员工。上诉人孟丽娟因与被上诉人孟洪超、商丘市方圆房地产中介有限公司（以下简称方圆公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省商丘市梁园区人民法院（2021）豫1402民初1201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孟丽娟及其委托诉讼代理人左洋、被上诉人孟洪超及其委托诉讼代理人房青、被上诉人方圆公司的委托诉讼代理人房张美霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟丽娟上诉请求：1.撤销河南省商丘市梁园区人民法院（2021）豫1402民初1201号民事判决；2.改判撤销孟丽娟与孟洪超、方圆公司签订的商丘市存量房屋居间买卖合同（以下简称《房屋居间合同》）；3.改判孟丽娟不承担违约金；4.本案所有诉讼费由孟洪超、方圆公司承担。事实和理由：一审法院对《房屋居间合同》约定的续按揭的理解有误。续按揭是指，购房者自愿承担（续）卖房者的银行按揭贷款，待房屋产权证办出后双方再进行过户。续按揭期间购房者承担的银行按揭贷款是否包含在总购房款里，需双方约定，否则为约定不明。三方签订合同中没有明确约定续按揭款项是否包含在总购房款里，根据房屋买卖的交易习惯,续按揭期限一般是续到房屋产权证办理之日。孟洪超请求续按揭到房产证满两年，可以少交40000元契税，在此情况下孟洪超应承担续按揭期间的银行按揭贷款，这也是孟丽娟答应孟洪超房证满两年再过户的请求且不出租案涉房屋的原因。孟丽娟在签订合同次日就携带相关材料履行合同责任,被中介告知续按揭款项包含在总购房款中，这与孟丽娟的认识存在重大误解，依据《中华人民共和国民法典》第一百四十七条规定,孟丽娟有权请求法院撤销案涉合同。孟洪超辩称，在续按揭之前，孟丽娟失联不履行合同已构成违约。合同签订后，孟洪超向孟丽娟支付30万元首付款时，孟洪超和方圆公司多次电话、短信联系孟丽娟，孟丽娟均未回复并拉黑孟洪超和方圆公司，孟丽娟拒不履行合同的行为导致合同目的无法实现。案涉房屋尚未办理房产证，无法办理过户，所以孟洪超和孟丽娟约定按揭购房，但前提是续按揭银行贷款应包含在总购房款内。关于办理房产证满两年过户的原因，是因为按照合同约定孟洪超需先行交付30万元首付款，在此情况下，案涉房屋仍登记在孟丽娟名下，孟洪超承担着巨大风险。方圆公司辩称，一审法院认定事实清楚。孟丽娟和孟洪超签订合同时已经就续按揭事项进行协商，由于案涉房屋房产证尚未办理，且孟洪超要求公积金按揭银行贷款，所以约定案涉房屋房产证办理后再进行过户，孟丽娟要求孟洪超先支付30万元还银行贷款。孟洪超向一审法院起诉请求：1.判令解除孟丽娟与孟洪超、方圆公司签订的《房屋居间合同》并判令孟丽娟支付孟洪超违约金15198元；2.本案诉讼费由孟丽娟承担。孟丽娟向一审法院反诉请求：1.撤销孟丽娟与孟洪超签订的《房屋居间合同》；2.判令孟洪超赔偿孟丽娟房租损失1167元；3.本案诉讼费由孟洪超承担。一审法院认定事实：2021年1月11日，孟洪超（乙方）、孟丽娟（甲方）、方圆公司（丙方）签订《房屋居间合同》一份，主要约定：甲方将座落在海亚金域湾西苑25号楼1单元2305室的房屋出售给乙方，总房款为759920元，付款方式：按揭贷款，乙方于2021年1月11日交付定金10000元，定金暂时由丙方代为保管；甲、乙双方应在签订本合同后5个工作日内，共同到政府有关部门办理续按揭手续并同时支付房款；违约责任：如甲、乙任何一方拒绝履行合同或者解除合同，违约方向另一方支付本合同确定的房屋实际成交价的百分之二作为违约金；因此房证不满两年，甲乙双方走续按揭手续，甲方负责解压公积金贷款，乙方首次付款叁拾万首付给甲方，等证满两年过户时走正常按揭流程；等条款。合同签订当天，孟洪超向方圆公司交付定金1万元。后因续按揭问题当事人发生意见分歧，孟丽娟拒绝与孟洪超、方圆公司联系，形成本案纠纷。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案孟洪超、孟丽娟、方圆公司签订的房屋买卖合同，是当事人真实意思表示，为有效合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应全面、诚实地履行各自的合同义务。孟洪超、孟丽娟双方在合同中约定的总房款为759920元，按此约定孟洪超应支付给孟丽娟的购房款总额为759920元。因双方约定付款方式为续按揭，即孟洪超支付给孟丽娟的购房款及偿还按揭贷款本息的总额为759920元，与过户前按揭贷款由谁偿还无关。孟丽娟称孟洪超变更了合同约定，理由不能成立，不予支持。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项规定，当事人一方延迟履行债务或者有违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案合同约定“双方应在签订本合同后5个工作日内，共同到政府有关部门办理续按揭手续并同时支付房款”，而孟丽娟在签订合同后拒绝与孟洪超、方圆公司联系，迟延履行合同义务，属违约行为，致使孟洪超合同目的无法实现，孟洪超依法可以解除合同。因此，对孟洪超要求解除合同的请求，予以支持。合同解除后，其违约责任条款仍然有效，按照双方合同约定，孟洪超要求孟丽娟承担总房款2%的违约金15198元的请求，予以支持。孟丽娟提交证据不能证明双方对合同条款存在重大误解，因此，孟丽娟主张因重大误解而要求撤销合同的请求，不予支持。孟丽娟为出售房屋，未将房屋出租，是为了自己利益自愿作出的选择，与孟洪超无关，因此产生的损失应由孟丽娟自行承担。对孟丽娟主张房租损失1167元的请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决：一、解除孟洪超、孟丽娟和方圆公司于2021年1月11日签订的《房屋居间合同》。二、孟丽娟支付孟洪超违约金15198元，于判决生效之日起十日内履行完毕。三、驳回孟丽娟的反诉请求。一审案件受理费179.94元，减半收取89.97元；反诉费100元，减半收取50元，合计139.97元，由孟丽娟负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，本院业已查明，《房屋居间合同》系双方在协商房屋买卖过程中为方便办理房屋续按揭一事而找方圆公司订立，故该合同仅是买卖合同的一部分。《房屋居间合同》签订后，买卖双方因2021年1月至2021年10月间按揭费用由谁承担问题发生争议，系对买卖合同中部分细节的进一步交涉。双方提交的证据证明双方确已进行协商变更《房屋居间合同》第八条第4项约定，但协商不成，故孟丽娟、孟洪超在房屋续按揭问题上没有达成合意。首先，《房屋居间合同》没有明确2021年1月至2021年10月间按揭费用由谁承担；其次，孟洪超2021年10月31日之后办理按揭贷款、交付尾款是双方进步商定的结果，目的是减少孟洪超税费承担。基于上述情况，买卖双方发生争议后，孟丽娟认为己方利益受损而怠于接听方圆公司或者孟洪超电话，不能认定孟丽娟根本违约或者有其他故意毁约的意思表示。在同等价值判断上，本案亦不能认定孟洪超根本违约或者有其他故意毁约的行为。《房屋居间合同》中虽有“双方应在签订本合同后5个工作日内，共同到政府有关部门办理续按揭手续并同时支付房款”的约定，事实上双方变更了办理续按揭手续的时间即迟延至2021年10月31日，因此，一审判决依据该条约定认定孟丽娟违约支付违约金，与事实不符，不予支持。双方因补充协商不能，孟丽娟不再出售房屋，孟洪超诉讼请求解除《房屋居间合同》，一审判决解除《房屋居间合同》并无不当。本案买卖双方在协商订立合同过程中，不存在重大误解事实，孟丽娟撤销《房屋居间合同》请求，于法无据，一审判决未予支持正确。综上所述，孟丽娟的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实部分错误，判决结果部分不当，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持河南省商丘市梁园区人民法院（2021）豫1402民初1201号民事判决第一项，即“解除孟洪超、孟丽娟和方圆公司于2021年1月11日签订的商丘市存量房屋居间买卖合同”、第三项，即“驳回孟丽娟的反诉请求”；二、撤销河南省商丘市梁园区人民法院（2021）豫1402民初1201号民事判决第二项，即“孟丽娟支付孟洪超违约金15198元，于判决生效之日起十日内履行完毕”；三、驳回孟洪超的其他诉讼请求。一审案件受理费179.94元，减半收取89.97元，由被上诉人孟洪超负担；反诉费100元，减半收取50元，由上诉人孟丽娟负担。二审案件受理费179.94元，由上诉人孟丽娟负担。本判决为终审判决。审判长  许长峰审判员  王颖萍审判员  李念武二〇二一年七月二日书记员  段 培