安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终1505号上诉人(原审原告、反诉被告）：程红燕，女，1971年10月14日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。委托诉讼代理人：岳旭辉，安徽易润律师事务所律师。委托诉讼代理人：王国蓉，安徽易润律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：仲雪梅，女，1968年5月6日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。委托诉讼代理人：李文革(系仲雪梅丈夫)，住址同上。上诉人程红燕因与上诉人仲雪梅房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2021）皖0303民初387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭，于2021年6月24日公开开庭进行了审理。上诉人程红燕的委托诉讼代理人岳旭辉、上诉人仲雪梅及其委托诉讼代理人李文革到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程红燕上诉请求：1.撤销安徽省蚌埠市蚌山区人民法院(2021)皖0303民初387号民事判决第三项，改判支持程红燕一审的全部诉讼请求。2.一审、二审的诉讼费由仲雪梅承担。事实与理由：一、仲雪梅迟延支付租金的行为已构成违约，一审判决认定仲雪梅不构成违约与案件查明事实不符。程红燕有权解除合同，仲雪梅应立即腾退房屋，并按照租赁合同约定的租金标准继续向程红燕支付房屋使用费至租赁房屋实际交还程红燕之日。仲雪梅在支付2020年第二季度租金及第三季度租金时，应当分别于2020年3月1日和6月1日按季度支付，但仲雪梅实际系按月支付租金，已经构成违约。2020年9月1日支付2020年9月23日至2020年12月22日租金，仲雪梅未按合同约定的租金数额和租金支付方式支付租金，构成违约。3月23日至6月22日的季度租金，仲雪梅迟延支付。仲雪梅的违约事实依法认定其构成违约，程红燕有权解除合同，仲雪梅应立即腾退房屋，交还程红燕。二、仲雪梅拖欠租金的行为构成违约，依约应向程红燕支付违约金10000元。依据租赁合同约定，如仲雪梅逾期支付租金超过十天，则视为仲雪梅自动退租，构成违约，仲雪梅应按照合同约定向程红燕支付违约金10000元。综上，请二审法院査明事实，依法改判支持程红燕的全部诉讼请求。仲雪梅辩称，在疫情前我方从未欠付过房租，疫情期间双方协商的房租，程红燕同意降低疫情期间三个月的房租，我方及时支付了房租，程红燕也收取了。该交2020年9月份房租时，双方协商按月或按季度交房租，有微信记录，我交9月份房租时，程红燕又不同意按月收了，我方没有违约。仲雪梅上诉请求：一、撤销安徽省蚌埠市蚌山区人民法院(2021)皖0303民初387号民事判决第一项、第四项；二、程红燕赔偿仲雪梅经济损失5万元。事实和理由：原审法院判决仲雪梅承担后续租金系事实认定错误，仲雪梅支付2020年9月后的两期租金，程红燕拒收，仲雪梅不存在违约。租赁合同的租金已变更，原审法院按原租金标准判决仲雪梅支付剩余租金错误。因疫情影响，仲雪梅与程红燕就租金达成新的约定将原租金标准降低，即使双方无明确约定2020年9月之后的租金标准，也应在合理范围内调整租金，应参照2020年6月份的租金标准进行调整。程红燕给仲雪梅造成损失客观存在，原审判决认定仲雪梅的反诉请求的事实错误。综上，原审法院判决仲雪梅承担后续租金及不支持仲雪梅的反诉请求系事实认定错误，应予改判，请求依法支持仲雪梅的上诉请求。程红燕辩称，一、仲雪梅一审不同意解除《房屋租赁合同》，原审法院在判决合同继续履行的情况下，判决仲雪梅按照合同约定继续支付后续租金，合理合法。二、双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，仲雪梅关于租赁合同的租金已变更的抗辩，没有事实根据，其单方要求参照2020年6月份的租金标准支付租金，没有任何合同及法律依据。三、仲雪梅关于要求程红燕赔偿其2020年9月至2021年1月的经营损失5万元的主张，没有事实根据和法律依据，不能证明其存在经营损失5万元。综上，仲雪梅的上诉请求及理由没有事实根据和法律依据，依法应予驳回。程红燕向一审法院起诉请求：1.解除程红燕、仲雪梅双方于2018年6月24日签订的《房屋租赁合同》，仲雪梅立即腾退房屋交还程红燕，仲雪梅已付押金3500元不予退还；2.仲雪梅立即向程红燕支付拖欠的租金9750元、物业费700元（租金和物业费暂计算至2020年12月22日）及滞纳金（滞纳金以3250元为基数，自2020年9月8日起按照5%/日计算至实际清偿之日止），并自2020年12月23日起按照每月3250元标准向程红燕支付房屋占有使用费至退还租赁房屋之日止；3.仲雪梅向程红燕支付违约金10000元；4.仲雪梅承担本案诉讼费等诉讼相关费用。仲雪梅一审反诉请求：1、判令程红燕赔偿仲雪梅2020年9月至2021年1月经营损失5万元；2、判令程红燕退还仲雪梅押金3500元；3、本案诉讼费用由程红燕承担。一审法院认定事实：2018年6月24日，程红燕（甲方）与仲雪梅（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：程红燕将商铺（南侧）房屋及其附属设施租赁给仲雪梅使用，合同约定：“……二、租赁期限:自2018年6月23日起至2023年6月22日止，为期5年。三、租金：（一）数额：双方商定租金为2018年6月23日-2020年6月22日每月3000元整，2020年6月23日-2021年6月22日每月3250元整，2021年6月23日-2023年6月22日每月3500元整，该款为甲方实际取得数字（不包含管理费、税费），其他费用由乙方承担。（二）租金支付：租金按季度支付，乙方应于每季度1日前付清当季租金，先付后用，甲方收到租金后予以书面签收。（三）如乙方逾期支付租金超过七天，则每天以月租金的5%支付滞纳金；如乙方逾期支付租金超过十天，则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任。四、押金：（一）为确保房屋及其附属设施之安全与完好及租赁期内相关费用之如期结算，乙方须于2018年6月22日前支付给甲方押金3500元整，甲方在收到押金后予以书面签收。……六、乙方义务;……(五)乙方应承担租赁期内的水、电、煤气、电话费、收视费、物业费、宽带费等一切因实际使用而产生的费用，并按单如期缴纳，乙方应保护好房屋内的现有设施，不得损坏和移动，若造成损坏，乙方应承担全部法律和经济责任。……八、违约及处理：（一）甲乙双方任何一方在未征得对方谅解的情况下，不履行本合同规定条款，导致本合同中途终止，则视为该方违约，双方同意违约金10000元整，若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。……”上述合同签订之日仲雪梅向程红燕支付押金3500元，程红燕将涉案商铺交仲雪梅使用。仲雪梅按照合同约定向程红燕支付租金至2020年3月22日。因受新冠××疫情影响，双方协商对第二、第三季度的租金数额及支付方式进行了变更，即2020年3月1日应支付第二季度优惠过的租金为4500元，2020年6月1日支付第三季度优惠过的租金为6000元。仲雪梅已支付完毕，但并非按季度支付，而是按月支付。2020年9月1日仲雪梅应支付2020年9月23日至2020年12月22日租金时双方就租金数额及支付方式协商未果。仲雪梅通过微信于2020年9月30日支付程红燕租金2300元、2020年10月6日支付程红燕租金2400元，程红燕不同意减免租金，对该两笔款项均未接收。2020年10月25日，程红燕向仲雪梅发出《合同违约告知函》，要求仲雪梅“于2020年10月31日前支付拖欠的季度租金，如逾期支付我方将通过法律途径解除合同、收回房屋并要求你方承担违约责任，届时你方将承担更大的损失。”仲雪梅于2020年10月27日收到该函。仲雪梅至今未支付拖欠的租金。一审法院认为，程红燕、仲雪梅于2018年6月24日签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性、禁止性规定，合法有效，双方应按合同约定享有权利、履行义务。仲雪梅按照合同约定支付租金至2020年3月22日，因受新冠××疫情影响，双方协商对第二、第三季度的租金数额及支付方式进行了变更，仲雪梅也履行完毕。在2020年9月1日应支付该季度租金时双方就交纳租金、减免租金等事宜进行协商，却无法确定应当实际交纳的租金额、交纳时间。仲雪梅也向程红燕支付了两次租金，但程红燕不予接收，仲雪梅不存在恶意拖延。故仲雪梅不存在违约。因仲雪梅不同意解除合同，故对程红燕要求解除租赁合同、腾退房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。因双方需继续履行合同，故押金不予处理。因双方没有签订补充协议，仍应按双方签订的《房屋租赁合同》履行，仲雪梅应支付自2020年9月23日至本案法庭调查结束之日（2021年3月22日）期间的租金，但至今未付，理应支付,计19500元。关于物业费，程红燕交纳了700元，按照合同约定该费用应由仲雪梅承担。关于违约金，因仲雪梅不存在违约，一审法院不予支持。关于滞纳金，系行政机关对不按期履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法。故自然人之间无权要求支付。仲雪梅反诉请求的损失，其提交的证据无法证明其损失的数额及损失与程红燕之间具有关联性，不予支持。综上所述，对程红燕的诉讼请求，其合理部分，一审法院予以支持；对其他诉讼请求，一审法院不予支持。对仲雪梅的反诉请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告（反诉原告）仲雪梅于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）程红燕房屋租金19500元；二、被告（反诉原告）仲雪梅于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）程红燕物业费700元；三、驳回原告（反诉被告）程红燕的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）仲雪梅的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费399元，减半收取200元，原告负担50元，被告负担150元；反诉费569元，由被告负担，均于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳。二审中，仲雪梅提交以下证据：证据一、告知书、2021年4月28日胜利派出所的报警短信回复记录、《告知书》（邮寄给程红燕）2020年4月26日交寄凭证及交寄物流跟踪查询截屏复印件。证明鉴于一审判决后仲雪梅腾退房屋后，采用了电话、微信、告知书、报警登记备案等方式与程红燕沟通协商，均被拒绝，至今无回复，导致房屋空置时间延长，完全是由程红燕的过错导致。证据二、2021年4月25日的房屋腾空视频及该日张贴告知书在租赁的房屋门上的证据。证明仲雪梅房屋腾空后张贴告知书。程红燕质证认为，对证据一的三性均有异议，达不到其证明目的，邮寄单看不到邮寄内容，不能证明邮寄的是告知书。报警短信回复达不到证明目的，看不出报警内容，我方对此也不知情。对证据二的三性均有异议，照片和视频均没有送达给程红燕。本院认证，证据一报警短信回复达不到证明目的，《告知书》、交寄凭证的真实性予以认定；证据二的真实性予以认定。经审查，一审判决认定事实属实，予以认定。另查明，一审判决后，仲雪梅于2021年4月25日腾空房屋，并在租赁房屋的大门张贴告知书，内容：房东程红燕您好，……鉴于程红燕在一审时的诉求，仲雪梅立即腾退房屋交还程红燕的请求，承租人已将该房屋腾空并搬出，我以多种方式与你联系，微信不回复，电话不接，按照你的身份证地址到你家找你两次，均未找到你，承租人在百般无奈的情况下到你所辖派出所登记备案。请你务必在2021年4月30日前办理该房屋移交事宜，逾期再不办视为承租人已移交出租人，在此后所发生的一切不良后果均由出租人承担。本院认为，对当事人争议焦点评判如下：一、关于合同是否解除。根据本院查明的事实，仲雪梅已于2021年4月25日腾空房屋并在房屋大门张贴告知书，要求移交房屋。仲雪梅的行为表明其已同意解除《房屋租赁合同》，程红燕不接收房屋系程红燕的过错造成的，《房屋租赁合同》应于2021年4月30日解除。故仲雪梅上诉称《房屋租赁合同》应予解除的上诉理由成立，仲雪梅应支付房租至2021年4月30日，程红燕收取的押金应冲抵仲雪梅应交的房租。二、2020年9月23日至腾退之日2021年4月30日的房租金额。本案当事人对疫情期间2020年第二、三季度的租金进行协商，仲雪梅按照优惠的租金支付了房租。对2020年9月23日之后的租金，仲雪梅要求优惠，双方多次协商未果。仲雪梅通过微信交纳优惠的租金但程红燕未予接收。一审法院认定仲雪梅不存在恶意拖延租金，不构成违约，对程红燕要求支付滞纳金及违约金的诉请予以驳回并无不当。对程红燕上诉称仲雪梅应支付违约金的上诉理由不予采纳。因双方对租金优惠未能协商一致，对2020年9月23日之后的房租应按合同约定的租金数额支付，一审法院对此判决并无不当，但因一审判决后即自2021年3月23日起，仲雪梅继续占用房屋至2021年4月30日，故该期间（一个月零8天）的占用费仲雪梅亦应按合同约定的租金数额支付3250+867=4117元。仲雪梅合计应支付房租19500+4117-3500（押金）=20117元。三、仲雪梅要求程红燕赔偿造成的损失。因仲雪梅在一审中未能提供证据证明其损失的数额及损失与程红燕之间具有关联性，一审法院不予支持并无不当。仲雪梅上诉要求程红燕赔偿损失的上诉理由不能成立。综上，因一审判决后新发生的事实，仲雪梅同意解除合同并腾退房屋，故对一审判决予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2021）皖0303民初387号民事判决第二项；二、变更安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2021）皖0303民初387号民事判决第一项为，仲雪梅于本判决生效之日起七日内支付程红燕房屋租金20117元；三、撤销安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2021）皖0303民初387号民事判决第三、四项；四、程红燕与仲雪梅签订的《房屋租赁合同》于2021年4月30日解除；五、驳回程红燕的其他诉讼请求；六、驳回仲雪梅的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费399元，减半收取200元，由程红燕负担50元，仲雪梅负担150元；反诉费569元，由仲雪梅负担，均于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳。二审案件受理费1638元，由程红燕负担100元，仲雪梅负担1538元（均已交纳）。本判决为终审判决。审判长  李丰年审判员  唐红旭审判员  张 青二〇二一年七月二十三日法官助理祁克轩书记员余蝶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。