广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1284民初2065号原告：广州海伦堡物业管理有限公司四会分公司。住所地:广东省四会市××××××××××××××。统一社会信用代码:914××××××××××××240。负责人：徐正海，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘景超，男，1979年4月28日出生，汉族，住广东省四会市××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××812。系该公司员工。委托诉讼代理人：曾嘉意，女，1984年4月27日出生，汉族，住广东省四会市××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××425。系该公司员工。被告：李玉珍，女，1983年9月16日出生，汉族，住广东省四会市×××××××××××××。公民身份号码：441××××××××××××423。原告广州海伦堡物业管理有限公司四会分公司（以下简称“四会海伦堡物业”）诉被告李玉珍物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年6月17日公开开庭进行了审理，原告四会海伦堡物业的委托诉讼代理人曾嘉意到庭参加了诉讼，被告李玉珍经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四会海伦堡物业向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告立即向原告支付自2020年8月起至2021年2月28日止所拖欠的物业管理费、水费、污水处理费、生活垃圾费和滞纳金，暂计为人民币1748.96元，如下：管理费以房屋建筑面积为单位，按每月1.5元/平方米，暂计至2021年2月为1288.28元；管理费滞纳金从逾期之日起每日按应交费用总额的3‰计至全部清偿之日止，暂计至2021年2月28日为425.68元）。生活垃圾费暂计至2021年2月28日为35元；2.判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告是四会市海伦堡房地产开发有限公司委托的四会市东城区×××××××××的物业管理单位，被告是该海伦堡花园5栋404室商品房的业主，该房屋建筑面积为122.69平方米。被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，原告为被告在内的整个小区提供物业管理服务，根据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定：被告须按月向原告缴纳物业管理服务的有关费用包括水电费、污水处理费、生活垃圾费及其他相关费用；物业管理费按建筑面积计收，每月每平方米1.5元，被告需在每月10日前缴交前述费用；被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告从逾期之日起每天按欠费总额的千分之三缴纳滞纳金等。上述《前期物业管理服务协议》签订后，原告依约为包括被告在内的全部小区业主提供了完善、优质的前期物业管理服务。然而，被告从2020年8月起却一直未依约按时足额缴纳物业管理费。虽经原告多次催收，被告一直未予支付物业管理费及其他应缴纳费用，截至2021年2月28日被告已累计欠费共计人民币1748.96元。被告未按照协议的约定向原告支付物业管理服务相关费用的违约行为，给原告造成了较大的经济损失。鉴于以上事由，原告为维护自身的合法权益，现特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，向贵院提起诉讼，请求依法支持原告如上述之诉讼请求事项。原告四会海伦堡物业提交了如下证据：1.身份证复印件，证明被告诉讼主体资格；2.《前期物业服务协议》，证明一、双方存在物业服务合同关系；二、被告应缴交物管费的时间及标准；三、物管费及违约金的计收依据；3.核准变更通知书，证明原告名称进行变更；4.欠费明细表，证明被告欠物管费、违约金的具体数额；5.寄送的律师函及快递单，证明原告书面催缴记录。被告李玉珍没有向本院提交书面答辩意见及证据。经审理查明：2013年12月19日，广州中颐物业管理有限公司四会分公司（以下简称“中颐物业四会分公司”）与被告李玉珍签订了《前期物业管理服务协议》，约定：中颐物业四会分公司为被告购买的四会市×××××××××××的房屋提供物业管理服务，房屋建筑面积为122.69平方米；高层住宅（带电梯）的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.50元收取；首次管理费以购房合同约定交楼日起计算（含业主个人原因造成逾期收楼的）；物业管理服务费不包含公共水费、电费（楼梯及大堂照明、路灯、景观照明、电梯、二次供水用电按实际用量向业主分摊）；交纳费用方式为银行划扣，被告每月10日前确保指定划扣的银行账户有足够余额支付本月物业管理服务费，上月的水电费及其他公共分摊费等，业主（住户）未按时缴纳物业管理服务费用的，按逾期每日加收欠缴金额3‰的滞纳金；提供的前期物业管理服务包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施、设备、公共场地及其运行、维护和管理、环境卫生和绿化管理、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放和房屋装饰装修管理等；受有关部门或单位的委托，中颐物业四会分公司可提供公共水电费、煤气费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用）等。被告李玉珍拖欠原告2020年8月至2021年2月的物业管理费。2021年2月4日，原告通过EMS全球邮政特快专递的方式向被告李玉珍发出《律师函》，该邮件于2021年2月21日退回妥投。另查明，广州中颐物业管理有限公司四会分公司于2014年1月21日被核准变更为原告广州海伦堡物业管理有限公司四会分公司。再查明，本院于2021年2月1日作出的（2020）粤1284民初3553号民事判决书，判决：“一、被告李玉珍应自本判决生效之日起五日内，向原告广州海伦堡物业管理有限公司四会分公司支付2019年5月至2020年7月的物业管理费2760.53元及逾期缴纳上述物业管理费的滞纳金（滞纳金以2760.53元为本金，自2020年8月11日起按照每天3‰的标准计至被告李玉珍缴清相应的物业管理费之日止）；二、驳回原告广州海伦堡物业管理有限公司四会分公司的其他诉讼请求。”该文书已于2021年6月7日发生法律效力。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，原告依约提供了相应的物业服务就享有要求被告李玉珍依约支付物业管理费的权利，交纳物业管理费及相关费用是业主应承担的一项基本合同义务，原告为被告李玉珍提供了物业管理服务，且被告李玉珍未对原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵或构成其他拒交、少交物业费的正当理由提出抗辩意见，故被告李玉珍应向原告支付物业管理服务的对价。故被告李玉珍应向原告支付2020年8月至2021年2月的物业管理费1288.25元（122.69㎡×1.50元/㎡×7个月＝1288.25元）。关于滞纳金问题。《前期物业管理服务协议》约定被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按逾期每天3‰交纳滞纳金。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业必须经过书面催交方可起诉欠费的业主，之所以作出如此规定，主要是考虑到业主欠交物业费的具体情况，为了平等保护当事人利益，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通的机会。滞纳金应从原告书面催交后被告无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳之日起开始计算。虽然原告一直有向被告催收物业管理费，但原告提供的证据不足以证明被告已知悉或收到其书面催缴通知。本院向被告依法送达了起诉状及证据材料副本等诉讼材料，直至庭审之日，被告李玉珍仍未向原告交纳拖欠的物业管理费，已经超出催告的合理期限，故滞纳金应从庭审之日，即2021年6月17日起计算为宜。关于原告主张从逾期之日起每日按应付物业费的3‰支付违约金的诉求，但在原告未能举证证明存在其他损失的情况下,被告迟延交纳物业服务费给原告造成的损失是资金占用期间的利息损失，故本院酌定违约金按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。故被告应自2021年6月17日起以1288.25元为基数按全国银行同业间拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付违约金至款项付清之日止。关于生活垃圾费。双方签订的上述《前期物业管理服务协议》并未约定原告代缴生活垃圾费，也未有约定物业管理费不包括生活垃圾费，且原告未提供其已代被告缴纳生活垃圾费的相关证据，故对原告主张生活垃圾费的请求，本院不予支持。被告李玉珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为自动放弃抗辩权利，不影响本院对本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李玉珍应自本判决生效之日起五日内，向原告广州海伦堡物业管理有限公司四会分公司支付2020年8月至2021年2月的物业管理费1288.25元及逾期缴纳上述物业管理费的滞纳金（滞纳金以1288.25元为本金，自2021年6月17日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至被告缴清相应的物业管理费之日止）；二、驳回原告广州海伦堡物业管理有限公司四会分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元（原告已预交），由被告李玉珍负担。本判决为终审判决。审判员  卢经和二〇二一年七月一日书记员  刘如宁