昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初6044号原告：张银，男，汉族，1969年2月8日生，住四川省筠连县。被告：云南浙滇置业有限公司住所地：云南省昆明经开区经开路3号科技创新园A7-71号法定代表人：洪月琴统一社会信用代码：91530100690891241H。委托诉讼代理人：张伟明，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。原告张银与被告云南浙滇置业有限公司（以下简称：浙滇公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年10月21日立案受理后，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十条之规定，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序于2020年12月3日公开开庭,由审判员进行独任审理。原告张银，被告浙滇公司的委托诉讼代理人张伟明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张银向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告赔偿原告房屋按10元／天计算，自2016年2月28日起至原告取得不动产证书之日止的违约金（暂计算2020年1月17日止为人民币14180元整）大写：壹万肆仟壹佰捌拾元整）。2.要求被告履行房屋买卖合同，并尽快办理原告的不动产证书；3.本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。事实与理由：原被告于2012年8月2日签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的位于云南省昆明市经开区，原告于2014年1月3日付清所有房屋费用，原告向被告缴纳契税、印花税、维修基金、配套费、产权登记费后，被告交付了该房屋。依照合同约定原告应多次向被告催促仍未取得不动产权属证书。被告违反了原、被告签订的《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定。为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼。被告浙滇公司辩称：第一、案涉房产未能如期办证是由于部分业主阻挠规划项目中的垃圾中转站的建设，以及私搭乱建致使项目无法完成规划核实、行政验收，不能完成竣工备案，这是答辩人无法预见、不能控制，且无法避免的原因，其过错在于业主一方。第二，依据城市房地产开发经营条例第32条，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。对此，商品房销售管理办法，城市房地产权属登记管理办法均有明确规定，不动产权证书的申办主体一方应当为业主一方，开发商的业务仅仅是完成初始登记。案涉商品房销售合同第12条是独立的预约合同条款，合同明确约定被告的义务是协助义务，且原告必须将委托被告代为递交办理房屋所有权证书、授权委托书、申请书、相关费用及其他资料提交给被告。第三、原、被告合同之间关于产证办理的约定是独立的委托代理关系，原告应当按照合同约定递交相关资料，双方的委托代理合同关系才能够成立。而且双方签订合同之时，双方预约合同约定办理的为房屋所有权证书，这一证书于2016年6月30日停止办理变更为不动产所有权证书，双方因政策原因对变更后的产权证书一直没有形成委托代理关系的合意，直至相关授权委托递交至被告处，在其提交授权委托书，手续是双方的新的委托代理关系才成立，新的委托代理关系中双方并未约定任何的办证期限以及违约责任。原告本案主张被告存在违约显然是错误的。第四、被告的义务仅仅是完成初始登记，依约仅仅是受托代原告向产证登记机构提交办证申请资料，因原告已经另行委托第三方，答辩人代为办证义务在法律上和事实上都已经履约，即使认为答辩人存在违约，因情势变更，答辩人的办证义务应当予以免除，违约金的计算期间最多只能计算至2016年的7月1日，且该违约期间违约金约定过高，应当予以调整或免除。第五，原告违约金的主张属于债权请求权，应当适用诉讼时效的规定，原告在起诉之时已经超过诉讼时效。第六，因产证办理涉及第三方行政机关职责，原告能否或者核实或证，并非是答辩人能够控制的。原告本案主张违约金计算至其获证之日，也是增加了答辩人的责任，应当予以驳回。第七，本案遗漏了必要参加的诉讼，第三人即原土地证办证机构，原告的诉请也不符合最高人民法院商品房买卖合同纠纷司法解释，因开发商原因导致延迟办证的法定条件。总之答辩人依法依约都不应当承担相应的违约责任，请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织双方当事人进行了质证。双方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证，至于证明观点应否采纳的问题，本院在说理部分予以综合评述。本院经审理认定事实如下：被告浙滇公司（甲方）与原告张银（乙方）于2012年8月2日签订了《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买东盟森林小区B11幢第12层1205号房，价款为381202元。合同第七条关于交付期限的约定为：甲方应于2013年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第十二条关于产权登记的约定为：甲方协助乙方办理房屋产权登记手续，于2016年2月28日前将乙方所购房屋的产权证办理完毕，如因甲方原因导致乙方在以上期限届满未办理房屋产权证的，甲方应向乙方按每天壹拾元支付逾期办证违约金，合同继续履行。但乙方必须在接房时履行以下义务：1、乙方必须按约定支付购房相关款项；2、乙方正常办理完按实测面积补差价及接房等有关手续；3、乙方已签订有关委托甲方代办产权的委托书；4、乙方提供由乙方亲笔填写的申请办理产权证的申请书；5、乙方按政府有关规定交清办理房屋产权证所需的有效资料及费用，清单由甲方提供。因乙方未按约定履行上述义务，导致甲方未按期办理房屋产权证的，甲方不承担违约责任，一切责任均由乙方自行承担。原告付清了全部购房款，并于2014年1月13日向被告支付了产权登记费、产证代办费、维修基金等费用，并办理了接房手续。被告浙滇公司于2020年1月17日已将案涉房屋所有权证办理完毕。本院认为，原、被告双方在《商品房购销合同》中约定甲方（被告）协助乙方（原告）办理房屋产权登记手续，于2016年2月28日前将乙方所购房屋的产权证办理完毕。原告向被告支付了房款，交纳了相关办证费用，已履行了合同义务，而被告并未按约履行合同义务，已构成违约。被告答辩中提到的业主私搭乱建影响项目验收备案的，系建设方及物业方对小区管理不到位造成的，亦不能成为免除被告合同义务的理由。对原告要求被告按合同约定承担违约责任即每天按10元支付逾期违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本院结合原告实际损失，兼顾合同的履行情况及预期利益等综合因素，酌情认定被告浙滇公司每天按5元向原告支付逾期违约金。因双方合同约定了于2016年2月28日前将乙方所购房屋的产权证办理完毕，且原告是已经付清全部购房款并于2014年1月13日缴清了产权登记费、产证代办费、维修基金等费用，办理了接房手续，本院认为结合双方合同约定应当自2016年2月28日为逾期办证违约的起算期限，截止期限亦应按照合同约定为所购房屋的产权证办理完毕止，即2020年1月17日，故被告应支付逾期办证违约金7095元（1419天×5元/天）。对于被告本案已过诉讼时效及遗漏当事人的辩称，因无相关事实及法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告云南浙滇置业有公司在本判决生效之日起十日内向原告张银支付逾期办证违约金7095元；二、驳回原告张银的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费155元，由被告云南浙滇置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审判员  刘姣姣二〇二一年七月十二十一日书记员  王 娟