陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2021）陕01民终10253号 上诉人（原审原告）：西安市沙鑫物业管理有限公司，住所地西安市长安区西街十字北200米路西喜居园小区院内。法定代表人：伍卫刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：雷建普，陕西维恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：关益，陕西维恩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郝艺花，女，1981年11月24日出生，汉族，博帆联合会计事务所注册会计师，住西安市莲湖区东梆子市，现住西安市长安区。上诉人西安市沙鑫物业管理有限公司（以下简称沙鑫物业公司）因与被上诉人郝艺花物业服务合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2021）陕0116民初2039号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。沙鑫物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判为支持其全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由郝艺花负担。事实和理由：郝艺花逾期2160天未交纳物业服务费、垃圾处理费、电梯费、公摊费，应当依照双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，从逾期之日起按每天欠费总额的千分之五交纳违约金，一审对此认定事实错误。本案中，一审判决适用《民法典》规定，不符合《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》的规定，本案应适用《合同法》的相关规定。郝艺花辩称，沙鑫物业公司怠于履行合同约定的共用设施的维修养护义务，致使其住房受损。沙鑫物业公司提供服务期间，存在安保措施不到位，擅自改变小区规划谋私利，电梯故障频出，事故不断，维修拖沓，绿化不到位，车辆乱停乱放，私自设置项目乱收费，所有收费项目从未给其开具正规发票等问题。双方所签合同权利义务不对等，违反合同法的基本原则。沙鑫物业公司主张其违约，没有事实依据及法律依据。 沙鑫物业公司向一审法院起诉请求：1.判令郝艺花向沙鑫物业公司支付自2014年7月1日至2020年6月30日（共24个季度）物业费4440元[185元（0.9元/㎡/月*68.39㎡*3月/季度）*24季度）]、垃圾费432元（每月6元*3月/季度*24季度）、电梯费3240元（每月45元*3月/季度*24季度）、电费公摊费288元[4元（0.0567元/㎡/月*68.39㎡）*3月/季度*24季度）]（对于前述四项费用以下合称为“物业费用”），以上费用共计8400元，并支付迟延缴费违约金90720元（暂计算至立案之日，共2160天，按每日千分之五计算）；2.诉讼费由郝艺花负担。 一审法院认定事实： 2013年5月19日，沙鑫物业公司作为甲方与郝艺花作为乙方签订《前期物业管理服务协议》，约定：由甲方为乙方圣合家园（二期）10号楼2单元22608号房屋（68.39平方米）提供物业管理服务，乙方按约支付相关物业费用。该《前期物业管理服务协议》第四条约定：“一、乙方缴纳费用时间为每季度第一个月15日之前；二、高层、小高层按建筑面积每月每平方米0.9元；七、物业管理服务费用标准按《陕西省物业服务收费管理办法》收取”。该《前期物业管理服务协议》第十一条第四项约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天欠费总额的千分之五缴纳违约金。”《前期物业管理服务协议》签订时，沙鑫物业公司向郝艺花告知小区服务收费标准：住宅物业服务费每月每平米0.9元；电梯费每月45元；垃圾费每月每户6元；居民生活用电公摊损耗0.0567/平米。郝艺花在收房时，原房屋开发商以及沙鑫物业公司承诺对于郝艺花房屋免收2014年10月1日之前的物业费。郝艺花曾因房屋漏水纠纷向一审法院起诉，要求案外人陕西圣合实业发展有限公司（开发商）以及沙鑫物业公司对房屋予以修复并赔偿损失。2020年8月24日，一审法院作出（2020）陕0116民初5294号民事判决:“1、陕西圣合实业发展有限公司赔偿郝艺花财产损失12000元；2、驳回郝艺花其余之诉讼请求。” 2020年11月27日，沙鑫物业公司向郝艺花送达《对郝艺花履约催告函的复函》，要求郝艺花在三日内交纳物业费。一审法院认为，沙鑫物业公司与郝艺花签订《前期物业管理服务协议》合法有效，对双方均具有约束力，各方均应遵照执行。沙鑫物业公司已经按约提供了物业服务，郝艺花理应按约支付相应的物业费用。现沙鑫物业公司诉请支付，理由正当，依法予以支持。鉴于沙鑫物业公司认可2014年10月之前对郝艺花物业费予以减免，故对沙鑫物业公司多计算部分，依法予以扣除，即拖欠物业费实为4255元（185元/季度*23季度）；沙鑫物业公司计算的垃圾费432元、电梯费3240元、电费公摊费288元、符合双方约定。据此，郝艺花拖欠的物业费用核定为8215元。至于迟延交费违约金，根据法律及相关司法解释规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持；同时，根据沙鑫物业公司提供的《对郝艺花履约催告函的复函》显示，沙鑫物业公司要求郝艺花交纳物业费的最后期限为2020年11月30日，故违约金应自2020年12月1日起予以计算。另外，沙鑫物业公司主张每日按照千分之五计算违约金，计算标准过高，参照借款利率相关法律规定予以合理确定，具体为按照2020年12月1日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率的四倍予以计算。至于郝艺花辩称沙鑫物业公司不予维修违约在先，其享有迟延交付物业费用抗辩权利，缺乏相应的合同约定以及法律规定，不予采纳。郝艺花辩称沙鑫物业公司未提供屋顶漏水物业管理维修服务，由于郝艺花因房屋主卧漏水纠纷曾向法院起诉，且法院生效判决亦未确定由沙鑫物业公司承担民事责任，故其房屋主卧漏水维修义务不应由沙鑫物业公司承担，故对其该辩称不予采纳。郝艺花辩称《前期物业管理服务协议》系被迫签订以及存在格式条款应属无效，缺乏证据证明，且郝艺花在双方履行多年期间并未提出效力异议，故对该辩称不予采纳。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十三条、第九百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，并参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条以及相关民事法律政策规定，判决：一、被告郝艺花在本判决生效后十日内支付原告西安市沙鑫物业管理有限公司物业费（自2014年10月1日计算至2020年6月30日，共23个季度）、垃圾费、电梯费、电费公摊费（自2014年7月1日计算至2020年6月30日，共24个季度）等费用共计8215元；并支付迟延交费违约金（自2020年12月1日起，以8215元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率的四倍，计算至实际付清之日）；二、驳回原告西安市沙鑫物业管理有限公司其余之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2278元，西安市沙鑫物业管理有限公司已预交，减半收取1139元，由西安市沙鑫物业管理有限公司负担500元，由郝艺花负担639元，郝艺花在上述款项执行时，一并支付西安市沙鑫物业管理有限公司。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，沙鑫物业公司与郝艺花签订的《前期物业管理服务协议》为有效合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。物业服务协议签订后，沙鑫物业公司为涉案小区提供了物业服务，而郝艺花自2014年10月1日起未交纳物业费、垃圾处理费、电梯费、公摊电费。本案沙鑫物业公司要求郝艺花支付2014年7月1日至2020年6月30日的物业费4440元、垃圾费432元、电梯费3240元、电费公摊费288元，共计8400元。对此，因沙鑫物业公司认可2014年10月之前对郝艺花的物业费予以减免，故一审对沙鑫物业公司多计算部分予以扣除，核定郝艺花应支付沙鑫物业公司上述物业费等费用共计8215元，并无不当。郝艺花拖欠费用的行为，违反合同约定,对于沙鑫物业公司要求郝艺花支付违约金的诉讼请求，一审根据沙鑫物业公司提供的函件所载其要求郝艺花交纳物业费的最后期限为2020年11月30日，确定违约金应以8215元为基数，自2020年12月1日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率的四倍予以计算，于法有据，并无不妥。  综上所述，沙鑫物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2068元，由西安市沙鑫物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦  君                     审 判 员  赵  羽  嘉                     审  判  员  林      瀚                      二○二一年七月二十三日                                                             法 官 助 理  高 喜 平书 记 员   张  小  赛       1