云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2021)云2601民初3231号原告：中国农业银行股份有限公司文山市支行，所在地：文山市开化街道沙坝社区开化中路145号。负责人：李明，该行行长。委托诉讼代理人：郭云祥，云南杨柏王律师事务所律师，特别授权。被告：何霁洲，男，1989年3月23日生，彝族，现住文山市。被告：孙晓军，男，1989年3月23日生，彝族，现住文山市。被告：彭一辉，男，1952年1月11日生，彝族，现住文山市。以上三被告共同委托诉讼代理人：赵常梅，云南天信律师事务所律师，特别授权。被告：文山三七房地产开发有限公司，住所地：文山市开化南路文山三七产业园区内。法定代表人：唐修武，系公司执行董事。委托诉讼代理人：徐娟，北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权。原告中国农业银行股份有限公司文山市支行（以下简称农业银行文山市支行）与被告何霁洲、孙晓军、彭一辉、文山三七房地产开发有限公司（以下简称三七房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月7日受理后，依法适用简易程序，于2021年6月15日公开开庭进行了审理。农业银行文山市支行的委托诉讼代理人郭云祥，何霁洲、孙晓军、孙晓军共同委托诉讼代理人赵常梅，三七房地产公司的委托诉讼代理人徐娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。农业银行文山市支行向本院提出诉讼请求：1、请求解除农业银行文山市地产公司2017年6月13日签订的《个人购房担保借款合同》；2、请求依法判决何霁洲偿还农业银行文山市支行借款本金1969931.64元及利息（截止2021年5月6日的利息为0元，实际利息以还清所有本息之止），本息合计1969931.64元；3、请求依法判决孙晓军、彭一辉、三七房地产公司对上述借款本息承担连带清偿责任；4、请求判决何霁洲、孙晓军、彭一辉、三七房地产公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年6月13日，何霁洲向农业银行文山市支行申请个人购房担保借款，农业银行文山市支行与被告何霁洲、孙晓军、彭一辉、文山三七房地产开发有限公司签订编号为53020120170039696的《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告何霁洲向农业银行文山市支行借款2100000元，借款用途为购买住房，购买位于文山三七产业园区河滨住宅小区半岛组团3幢3号房屋。借款期限从2017年6月13日起至2047年6月份12日止，借款利率采用基准利率，即借款执行利率为4.9%，逾期利率为7.35%确定，还款方式为等额本息还款（等额本息还款／等本递减还款）方式，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日（每期末月的20日／每期末的借款发放日对应日）。借款人的还款账户账号／卡号62×××74。如借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款的担保方式为保证＋阶段性保证＋抵押。由保证人孙晓军，阶段性保证人文山三七房地产开发有限公司提供连带责任保证，本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款人承担连带责任。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。被告何霁洲、孙晓军、文山三七房地产开发有限公司向农业银行文山市支行签订了《连带责任保证书》、《同意房地产抵押承诺书》。被告何霁洲与被告文山三七房地产开发有限公司签订了《商品房回购协议》，协议约定：“若乙方违反其与中国农业银行文山个贷中心签订的借款合同时，甲方将对乙方购买的商品房实行回购，以便承担保证人责任义务”上述合同签订后，农业银行文山市支行履行了借款义务。根据《个人购房担保借款合同》第十一条11.4约定：“抵押人未经贷款人书面同意对抵押物作出赠与、转让、再抵押或其他任何方式的处分，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款、有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿”。被告何霁洲未经农业银行文山市支行书面同意对抵押物作出转让的处分行为，已经严重违反了合同约定，三被告均应承担违约责任。综上所述，被告何霁洲不按合同约定履行义务的行为损害了农业银行文山市支行的合法权益，现特提起诉讼，恳请判令如上所请。何霁洲辩称：一、答辩人与农业银行文山市支行签订的《个人购房担保借款合同》应当继续履行。第一，答辩人没有任何逾期还款记录，自合同订立至今，答辩人均按照合同约定按时履行还款义务，没有任何逾期还款的违约行为。第二，《个人购房担保借款合同》中约定的借款期限为2017年6月13日至2047年6月12日，距借款到期尚有36年，不应解除。第三，农业银行文山市支行依据《个人购房担保借款合同》第十一条11.4项主张解除合同的请求不能成立。首先，该条款约定的是抵押人违反约定处分抵押财产导致贷款人无法实现债权和抵押权时贷款人享有的救济途径，但在本案中，答辩人没有对涉案房屋实施任何处分行为，故答辩人没有违反《个人购房担保借款合同》第十一条11.4项的约定，不存在违约行为。第四，答辩人没有丧失合同履行能力，仍然可以按照《个人购房担保借款合同》的约定每月按时履行还款义务，直至合同期限届满。综上，答辩人与农业银行文山市支行签订的《个人购房担保借款合同》不应解除，应当由双方继续履行。二、答辩人愿意按照《个人购房担保借款合同》继续履行还款义务，直至合同期限届满。如前所述，答辩人确实仍欠农业银行文山市支行借款本金1969931.64元，但双方之间的《个人购房担保借款合同》不应解除，应由答辩人按照合同约定履行还款义务至合同期限届满。综上所述，答辩人与农业银行文山市支行签订的《个人购房担保借款合同》应当继续履行；答辩人愿意按照《个人购房担保借款合同》继续履行还款义务，直至合同期限届满。恳请人民法院依法查明本案的案件事实，依法驳回农业银行文山市支行的诉讼请求。孙晓军辩称：一、农业银行文山市支行与何霁洲签订的《个人购房担保借款合同》不应解除，应当继续履行，由何霁洲按照合同约定按时还款。第一，何霁洲没有任何逾期还款记录，自合同订立至今，其均按照合同约定按时履行还款义务，没有任何违约行为。第二，《个人购房担保借款合同》中约定的借款期限为2017年6月13日至2047年6月12日，距借款到期尚有36年，不应解除。第三，农业银行文山市支行依据《个人购房担保借款合同》第十一条11.4项主张解除合同的请求不能成立。该条款约定的是抵押人违反约定处分抵押财产导致贷款人无法实现债权和抵押权时贷款人享有的救济途径，但在本案中何霁洲没有对涉案房屋实施任何处分行为，故何霁洲没有违反《个人购房担保借款合同》第十一条11.4项的约定，不存在违约行为。第四，何霁洲没有丧失合同履行能力，仍然可以按照《个人购房担保借款合同》的约定每月按时履行还款义务，直至合同期限届满。综上，何霁洲与农业银行文山市支行签订的《个人购房担保借款合同》不应解除，应当由双方继续履行。二、农业银行文山市支行要求答辩人承担连带保证责任的条件尚未成就，答辩人不应当承担连带保证责任。如前所述，何霁洲与农业银行文山市支行签订的《个人购房担保借款合同》不应解除，应由农业银行文山市支行按照合同约定履行还款义务至合同期限届满。现何霁洲没有逾期还款行为和其他违约行为，合同不应解除，故答辩人承担连带保证责任的条件尚未成就，答辩人不应当承担连带保责任。综上所述，何霁洲与农业银行文山市支行签订的《个人购房担保借款合同》应当继续履行；农业银行文山市支行要求答辩人承担连带保证责任的条件尚未成就，答辩人不应当承担连带保证责任。恳请人民法院依法查明本案的案件事实，依法驳回农业银行文山市支行的诉讼请求。彭一辉辩称：一、农业银行文山市支行与何霁洲签订的《个人购房担保借款合同》不应解除，应当继续履行，由何霁洲按照合同约定按时还款。第一，何霁洲没有任何逾期还款记录，自合同订立至今，其均按照合同约定按时履行还款义务，没有任何违约行为。第二，《个人购房担保借款合同》中约定的借款期限为2017年6月13日至2047年6月12日，距借款到期尚有36年，不应解除。第三，农业银行文山市支行依据《个人购房担保借款合同》第十一条11.4项主张解除合同的请求不能成立。该条款约定的是抵押人违反约定处分抵押财产导致贷款人无法实现债权和抵押权时贷款人享有的救济途径，但在本案中何霁洲没有对涉案房屋实施任何处分行为，故何霁洲没有违反《个人购房担保借款合同》第十一条11.4项的约定，不存在违约行为。第四，何霁洲没有丧失合同履行能力，仍然可以按照《个人购房担保借款合同》的约定每月按时履行还款义务，直至合同期限届满。综上，何霁洲与农业银行文山市支行签订的《个人购房担保借款合同》不应解除，应当由双方继续履行。二、农业银行文山市支行要求答辩人承担连带保证责任的条件尚未成就，答辩人不应当承担连带保证责任。如前所述，何霁洲与农业银行文山市支行签订的《个人购房担保借款合同》不应解除，应由农业银行文山市支行按照合同约定履行还款义务至合同期限届满。现何霁洲没有逾期还款行为和其他违约行为，合同不应解除，故答辩人承担连带保证责任的条件尚未成就，答辩人不应当承担连带保责任。综上所述，何霁洲与农业银行文山市支行签订的《个人购房担保借款合同》应当继续履行；农业银行文山市支行要求答辩人承担连带保证责任的条件尚未成就，答辩人不应当承担连带保证责任。恳请人民法院依法查明本案的案件事实，依法驳回农业银行文山市支行的诉讼请求。三七房地产公司辩称：第一、答辩人与农业银行文山市支行、何霁洲签订的《个人购房担保借款合同》未经委托人内部决策机构内部决议，依法应该属于无效合同，应根据原告与答辩人之间的过错程度就何霁洲不能承担的债务承担责任。根据《公司法》第十六条“公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。前款规定的股东或者受前款规定的实际控制人支配的股东，不得参加前款规定事项的表决。该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过”。根据《最高人民法院关于印发的通知》（以下简称“九民纪要”）关于公司为他人提供担保的合同效力问题因审判实践中裁判尺度不统一进行规范，九民纪要第17条明确担保行为不是法定代表人所能单独决定的事项，而必须以公司股东（大）会、董事会等公司决议作为授权的基础和来源。法定代表人未经授权擅自为他人提供担保的，构成越权代表，人民法院应当根据《合同法》第50条关于法定代表人越权代表的规定，区分订立合同时债权人是否善意分别认定合同效力：债权人善意的，合同有效；反之，合同无效。九民纪要第18条对于善意认定的标准进行明确，“善意是指债权人不知道或不应当知道法定代表人超越权限订立了担保合同。公司为股东或者实际控制人以外的人提供非关联担保，根据《公司法》第16条的规定，此时由公司章程规定是由董事会决议还是股东（大）会决议。无论章程是否对决议机关作出规定，也无论章程规定决议机关为董事会还是股东（大）会，根据《民法总则》第61条第3款关于“法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人”的规定，只要债权人能够证明其在订立担保合同时对董事会决议或者股东（大）会决议进行了审查，同意决议的人数及签字人员符合公司章程的规定，就应当认定其构成善意，但公司能够证明债权人明知公司章程对决议机关有明确规定的除外。”同时九民纪要第19条对无须机关决议的例外情况进行明确规定“存在下列情形的，即便债权人知道或应当知道没有公司机关决议，也应当认定担保合同符合公司的真实意思表示，合同有效：（1）公司是以为他人提供担保为主营业务的担保公司，或者是开展保函业务的银行或者非银行金融机构；（2）公司为其直接或者间接控制的公司开展经营活动向债权人提供担保；（3）公司与主债务人之间存在相互担保等商业合作关系；（4）担保合同系由单独或者共同持有公司三分之二以上有表决权的股东签字同意。”本案中，答辩人签署《个人购房担保借款合同》并未经过答辩人内部决议，仅加盖合同专用章及法人章，答辩人《公司章程》中虽然并未就提供担保必须经董事会及股东会同意，但是答辩人《公司章程》第三十九条第5款明确规定“执行董事、经理不得以公司资产为本公司股东或其它人债务提供担保”。因此答辩人法定代表人并无担保权限。综上，答辩人签署《个人购房担保借款合同》仅非答辩人真实意思表示，原告未尽合理审查义务，未审查答辩人关于担保事项的内部决议即签订《个人购房担保借款合同》，该担保合同应属无效合同，根据九民纪要第19条规定“担保合同无效，债权人请求公司承担担保责任的，人民法院不予支持，但可以按照担保法及有关司法解释关于担保无效的规定处理。公司举证证明债权人明知法定代表人超越权限或者机关决议系伪造或者变造，债权人请求公司承担合同无效后的民事责任的，人民法院不予支持”。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国有关担保制度的解释》第十七条“主合同有效而第三人提供的担保合同无效，人民法院应当区分不同情形确定担保人的赔偿责任：（一）债权人与担保人均有过错的，担保人承担的赔偿责任不应超过债务人不能清偿部分的二分之一；（二）担保人有过错而债权人无过错的，担保人对债务人不能清偿的部分承担赔偿责任；（三）债权人有过错而担保人无过错的，担保人不承担赔偿责任”。因此，担保合同无效的，答辩人应承担的责任不应该超过债务人不能清偿部分的二分之一。第二、如答辩人承担担保责任，则是对答辩人存在极大的不公平。答辩人为何霁洲购房贷款提供阶段性保证，阶段性保证属于附条件解除担保合同，《个人购房担保借款合同》中关于“办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续2年”应属于合同所附解除条件，而非合同约定的保证期间。《民法典》“第一百五十八条民事法律行为可以附条件，但是根据其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。”第一百五十九条“附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”该条规定：当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。答辩人作为开发商承担的仅是开发阶段保证担保，开发商商品房如期竣工，进行了竣工验收备案登记，按期交房并按约通知购房者办理房屋产权登记手续的，答辩人已经履行全部合同义务，开发阶段已完成，银行贷款开发商阶段性担保转化为房屋抵押担保的条件已成就，开发商与银行间保证合同解除条件已成就，开发商连带保证责任应终止。购房者或银行无正当理由不予配合或拖延办理的，属于当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的情形，应视为合同解除条件已成就，开发商不应再承担保证责任。综上，答辩人不应该再承担担保责任，原告应就怠与履行合同义务，自行承担担保物权不能实现的损失。农业银行文山市支行针对其主张，提交以下证据：1.《个人购房担保借款合同》复印件一份，证明：（1）农业银行文山市支行与何霁洲签订《个人购房担保借款合同》；（2）借款合同约定了期限、利率、还款方式等事实；（3）农业银行文山市支行已按照约定履行义务的事实；（4）被告何霁洲违反个人购房担保借款合同的相关规定构成违约，所以我方主张要求解除合同，要求提前还款；2.《连带还款承诺书》、《同意房地产抵押承诺书》、《商品房回购协议》复印件各一份，证明：（1）借款的担保方式为保证+阶段性保证+抵押。由保证人孙晓军，阶段性保证人文山三七房地产开发有限公司提供连带责任保证，本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款人承担连带责任的事实；（2）何霁洲与三七房地产公司签订了《商品房回购协议》，协议约定：“若乙方违反其与中国农业银行文山个贷中心签订的借款合同时，甲方将对乙方购买的商品房实行回购，以便承担保证人责任义务的事实；（3）孙晓军、彭一辉作为担保的房屋已经被查封拍卖，其构成违约的事实；3.《个人贷款资金支付授权委托书》、《借款凭证》复印件和一份，证明农业银行文山市支行已经履行借款义务的事实；4.《欠息证明》打印件一份，证明截止2021年5月6日，何霁洲尚欠农业银行文山市支行借款本金1969931.64元的事实；5.《股东会决议》、《担保承诺书》复印件和一份，证明三七房地产公司为何霁洲借款担保合法有效的事实。经质证，何霁洲、孙晓军、彭一辉对农业银行文山市支行提交的证据质证意见为：对第1组证据的三性无异议，对第一、二、三个证明观点没有意见，对第四个证明观点不予认可，何霁洲没有违反合同约定，一直按照合同约定进行还款义务，房屋被法院查封也不是何霁洲对房屋的处置行为，且涉案房屋查封至拍卖期间，何霁洲一直按时还款，没有逾期还款记录；对第2组证据的三性无异议，对第一、二个证明观点没有意见，对第三个证明观点有意见，合同的权利义务主要是针对购房者何霁洲设立，孙晓军、彭一辉是在何霁洲未按时还款、存在违约行为时才承担保证责任，现何霁洲没有逾期还款，也没有违反合同约定，孙晓军、彭一辉承担连带保证责任的条件尚未成就；对第3组证据的三性及证明观点没有意见；对第4组证据的三性没有意见，但是需要说明的是自合同签订至今，何霁洲没有任何逾期的行为，欠息本金是尚未到期的本；对第5组证据无异议。经质证，三七房地产公司对农业银行文山市支行提交的证据质证意见为：对第1组证据的真实性、关联性予以认可，对合法性不予认可，主要在于该担保合同未经文山三七房地产开发有限公司股东会或者董事会内部决议机构进行决议，且该担保合同实际签订文山三七地产公司并未至原告银行处进行面签，该担保签订的合同不符合三七房地产开发有限公司的内部程序以及原告方签署担保合同的正常程序，依据公司法的规定，该担保合同应属于无效合同，因此对其证明目的均不予认可，提醒法庭注意原告提供的担保合同16页第三十三行明确规定“签订合同十日内办理设立登记……”,现原告抵押物被他人拍卖导致起诉借款人及担保人，合同明确约定了应该办理抵押登记的时间，但是原告怠于行使权利，不合规的情况下原告拖延办理抵押登记属于恶意损害担保人的权利；对第2组证据承诺书真实性、关联性认可，对于连带责任保证书合法性不予认可，理由在于文山三七房地产开发有限公司属于规范的国有上市子公司对外提供担保应进行内容决议，未经验收的现房提供保证不符合常理，该保证书损害了三七地产公司的权益，应属于无效协议，关于抵押承诺书的三性予以认可，通过该份证据亦可以得知何霁洲同意房地产抵押，但是因为原告与何霁洲之间怠于履行抵押权利，损害担保人的权益，关于第三份回购方协议三性予以认可，对原告与何霁洲之间怠于履行抵押权利，三七房地产目前不能实现回购，原告应自行承担怠于履行抵押手续责任；对第3、4组证据是原告与何霁洲的经济往来，三七地产公司无法确认，请法庭予以核实；对第5组证据认为首先农业银行文山市支行未在举证期限内提供，三七房地产公司不予质证，农业银行文山市支行应自行承担举证不利的责任；其次，以上两份证据的形成时间为2013年，已经无法核实盖章的真伪，因此无法核实文件的直实性；再者即使以上两份文件是直实的，也只能证明三七房地产公司在半岛项目在2013年同意提供阶段性担保，并不代表在2017年的时候仍然同意为该项目提供阶段性担保。本院认为，农业银行文山市支行提交的第1-5组证均客观、真实、合法，与本案相关联，本院予以采信。何霁洲、孙晓军、彭一辉没有书面证据向本院提交。三七房地产公司针对其答辩主张，向本院提交了如下证据：1.《公司章程》复印件一份，证明三七房地产公司《公司章程》明确规定执行董事无权对外签署担保合同，农业银行文山市支行与三七房地产公司签署的《个人购房担保借款合同》只有执行董事的签章但未经公司内部股东会或者董事会决议应属无效合同；2.《竣工验收备案表》复印件一份，证明何霁洲购买的商品房早已于2013年3月21日竣工验收，2017年三七房地产公司出售给何霁洲的房屋为现房，因此三七房地产公司为何霁洲提供阶段性保证不符合常理，且三七房地产公司在竣工验收后未在农业银行文山市支行处办理按揭抵押授信，农业银行文山市支行未审查三七房地产公司提供的担保是否经过内部股东会或者董事会决议即放款给何霁洲存在过错，应该对《个人购房担保借款合同》无效承担主要责任。经质证，农业银行文山市支行三七房地产公司对三七房地产公司提交的证据质证意见为：对第1组证据经查询有没有三七房地产公司决议的事实，我方认为章程的规定并不影响文山三七房地产公司向被告方出具的连带责任保证书以及与原告方签订的个人购房担保合同的内容的保证责任，所以被告公司说的未经股东会或者董事会主张保证合同无效的观点不能成立；对第2组证据的真实性没有异议，但是该份表证明了2013年已经验收竣工，2017年将房屋卖给何霁洲，并且彭一辉及孙晓军同意用该房屋作担保，在合同约定中，因为被告公司将房屋卖给何霁洲以后没有办理办妥抵押登记，该证据不能证明被告方的待证观点。经质证，何霁洲、孙晓军、彭一辉对三七房地产公司提交的证据质证意见为：对第1组证据的三性没有意见，针对其证明观点虽然公司章程明确规定执行董事无权对外签订抵押登记，但是在连带责任保证书中三七房地产向农业银行贷办中心承诺愿意为何霁洲的贷款提供担保，该份保证书是由三七房地产公司加盖公章且有法人的印章，表明三七房地产公司为何霁洲的购房贷款提供担保的行为是有效的；对第2组证据三性没有意见，不认可证明观点，未办理抵押登记的原因是因为现在房屋并未取得产权证，所以无法办理抵押登记。本院认为，三七房地产公司提交的第1-2组证均客观、真实、合法，与本案相关联，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：何霁洲向农业银行文山市支行申请借款，2017年5月22日，孙晓军、彭一辉，三七房地产公司分别向农业银行文山市支行出具《连带还款承诺书》，承诺对何霁洲该笔借款本息承担连带还款责任。2017年5月22日，何霁洲向农业银行文山市支行出具《同意房地产抵押承诺书》，同意用文山三七产业园区河滨住宅小区半岛组团3幢3号房屋提供抵押。三七房地产公司与何霁洲签订《商品房回购协议》，该协议约定：“若乙方（何霁洲）违反其与中国农业银行文山个贷中心签订的借款合同时，甲方（三七房地产公司）将对乙方购买的商品房实行回购，以便承担保证人责任义务。”2017年6月13日，农业银行文山市地产公司签订编号为53020120170039696的《个人购房担保借款合同》，合同约定：“第一部分通用条款：……；第二部分特别条款：第二十三条：借款金额为2100000元；第二十四条：借款用途为购买住房，购买位于文山三七产业园区河滨住宅小区半岛组团3幢3号房屋；第二十五条：借款期限30年，即从2017年6月13日起至2047年6月份12日止；第二十六条：借款利率采用基准利率，即借款执行利率为4.9%，逾期利率为7.35%确定；……；第二十八条：借款提取：借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入三七房地产公司银行账户；第二十九条：还款方式为等额本息还款（等额本息还款／等本递减还款）方式，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日（每期末月的20日／每期末的借款发放日对应日）。借款人的还款账户账号／卡号62×××74；……；第三十一条：借款担保为阶段性保证＋抵押，由阶段性保证人三七房地产公司按照约定提供保证担保，由抵押人按约定提供抵押担保；第三十二条：抵押物为文山三七产业园区河滨住宅小区半岛组团3幢3号房屋；……；第三十五条：阶段性保证＋抵押，阶段性保证人自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后2年为借款人的债务承担连带保证责任；……。”上述合同签订后，农业银行文山市支行按约定向何霁洲发放了借款，何霁洲也按合同约定归还了部分借款本息。文山三七产业园区河滨住宅小区半岛组团3幢3号房屋未办理抵押登记，何霁洲因欠他人债务，文山三七产业园区河滨住宅小区半岛组团3幢3号房屋被本院查封而进行拍卖程序。农业银行文山市支行认为，根据《个人购房担保借款合同》第十一条11.4约定：“抵押人未经贷款人书面同意对抵押物作出赠与、转让、再抵押或其他任何方式的处分，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款。”为此，农业银行文山市支行于2020年5月7日诉至本院，并提出如前诉讼请求。本案争议焦点：1.农业银行文山市地产公司签订的《个人购房担保借款合同》是否合法有效；2.农业银行文山市支行的诉讼请求是否应当得到支持。本院认为，关于农业银行文山市地产公司签订的《个人购房担保借款合同》是否合法有效的问题，农业银行文山市支行、何霁洲、孙晓军、彭一辉主张该借款合同合法有效，三七房地产公司辩解三七房地产公司与农业银行文山市支行、何霁洲签订的《个人购房担保借款合同》未经委托人内部决策机构内部决议，依法应该属于无效合同。庭审中，农业银行文山市支行向本院提交了三七房地产公司股东会决议，能够证明经股东会决议，授权三七房地产公司对购买文山三七产业园区河滨住宅小区的客户提供阶段性保证。故三七房地产公司辩解理由不能成立，农业银行文山市地产公司2017年6月13日签订的《个人购房担保借款合同》系各当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，各方应按约定履行合同义务。关于农业银行文山市地产公司签订的《个人购房担保借款合同》的问题，何霁洲、孙晓军、彭一辉辩解其按照合同约定按时履行还款义务，没有任何逾期还款的违约行为，不应当解除合同，要求继续履行合同约定。借款合同第十一条11.4约定：“抵押人未经贷款人书面同意对抵押物作出赠与、转让、再抵押或其他任何方式的处分，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款”。本案中，虽然何霁洲按照合同约定按时履行还款义务，但何霁洲提供抵押的文山三七产业园区河滨住宅小区半岛组团3幢3号房屋未办理抵押登记，何霁洲因欠他人债务，该房屋已经被本院查封进入拍卖程序。故农业银行文山市支行要求解除合同的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于农业银行文山市支行要求何霁洲偿还借款本金1969931.64元及利息的诉讼请求，何霁洲对截止至2021年5月6日借款本金1969931.64元异议。故农业银行文山市支行的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于农业银行文山市支行要求孙晓军、彭一辉、三七房地产公司对上述借款本息承担连带清偿责任的诉讼请求，孙晓军、彭一辉辩解何霁洲按约定履行还款义务，承担连带保证责任的条件尚未成就，不应当承担连带保证责任。因上述已确认解除农业银行文山市地产公司签订的《个人购房担保借款合同》，故孙晓军、彭一辉辩解理由不能成立，对其辩解主张，本院不予支持。三七房地产公司辩解农业银行文山市支行与三七房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》，三七房地产公司的担保行为无效，不应承担担保责任，庭审中，三七房地产公司对其辩解主张未提交证据证实，其辩解理由不能成立。农业银行文山市支行要求孙晓军、彭一辉、三七房地产公司对上述借款本息承担连带清偿责任的诉讼请求的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条第一款（四）项、第五百六十六条、第六百六十七条、第六百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力问题的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除中国农业银行股份有限公司文山市支行与何霁洲、孙晓军、彭一辉、文山三七房地产开发有限公司2017年6月13日签订的《个人购房担保借款合同》；二、何霁洲于本判决生效之日二十日内返还中国农业银行股份有限公司文山市支行截止至2021年5月6日借款本金1969931.64元，2021年5月7日起至借款实际清偿之日止的利息、滞纳金、复利等按双方2017年6月13日签订的《个人购房担保借款合同》约定计付；三、孙晓军、彭一辉、文山三七房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带保证责任。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45060元，减半收取22530元，由何霁洲、孙晓军、彭一辉、文山三七房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  尹兆瑞二〇二一年七月五日书记员  李方铃