安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0705民初971号 原告：铜陵市蓝天物业管理有限责任公司，住所地安徽省铜陵市朝阳社区公共服务中心楼内，统一社会信用代码9134070007094156XL。 法定代表人：王能忠。 委托诉讼代理人：姚斌，安徽宪达律师事务所律师。 被告：铜陵市土地储备发展中心，住所地安徽省铜陵市北京西路**，统一社会信用代码12340700732996085K。 法定代表人：汪徽。 委托诉讼代理人：张乃器，安徽众佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郜建设，该公司员工。 被告：铜陵市建设投资控股有限责任公司，，住所地安徽省铜陵市铜都大道与学士路交叉口统一社会信用代码91340700680827238Y。 法定代表人：古劲松。 委托诉讼代理人：余鲲,安徽景旺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈明泽,安徽景旺律师事务所律师。 被告：铜陵市自然资源和规划局，，住所地安徽省铜陵市北京西路**统一社会信用代码113407000030968459。 法定代表人：张和成。 委托诉讼代理人：张乃器，安徽众佳律师事务所律师。 原告铜陵市蓝天物业管理有限责任公司（以下简称：蓝天物业公司）与被告铜陵市土地储备发展中心、铜陵市建设投资控股有限责任公司（以下简称：铜陵建投公司）、铜陵市自然资源和规划局物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蓝天物业公司委托诉讼代理人、被告铜陵市土地储备发展中心委托诉讼代理人，被告铜陵建投公司委托诉讼代理人、被告铜陵市自然资源和规划局委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蓝天物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付原告铜官区立新佳园小区地下车库卫生服务费645*20*31=399900元并支付逾期付款利息（自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至款项付清之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月21日，原告与铜陵市铜官区西湖镇立新佳园小区业主委员会签订《立新佳园小区物业服务合同》一份，合同约定：第八条物业服务收费标准（三）停车费及车位服务费2、车库（含地面、地、地下车库1）中型机动车120元/月/辆；有独立产权的20元/月/辆卫生服务费。（2）小型机动车30元/月/辆，有独立产权的10元/月/辆卫生服务费。上述合同生效后，原告按照合同约定从事立新佳园物业管理服务。经调查了解，2015年1月30日及2015年2月11日，淮矿铜陵投资有限责任公司与铜陵建投公司签订《车口片5-1安置点钥匙交接单》及《车口片3-1安置点钥匙交接单》：根据淮矿集团与铜陵市政府签订的框架协议和一级开发合同，由我公司建设的车口片5-1及3-1安置点现已全部竣工具备交付条件。经铜陵建投公司与淮矿铜陵投资有限责任公司共同协商，于2015年2月10日及11日将车口片5-1安置点684套及3-1安置点754套住宅、配套和物业管理用房、商铺等钥匙移交给铜陵建投公司，移交后安置点小区管理由铜陵建投公司负责。2016年3月29日，原铜陵市国土资源局与原铜陵市铜官山区人民政府签订了《铜陵市国有建设用地使用权出让补充合同》第三条、原铜陵市铜官山区人民政府取得的景观大道以西、翠湖二路南、北侧（立新）。第四条、安置房项目中配建的商业经营用房需上缴的省提基金部分由铜陵建投公司承担，相关产权和经营权归铜陵建投公司所有。2020年11月15日，铜陵建投公司出具情况说明一份，载明：2017年9月15日，铜陵建投公司就土地储备中心工作向市国土局进行了交接，内容包括2013年4月22日至2017年9月15日的土地收储和出让项目，其中就包含了案涉立新佳园小区的安置房及地下车库。据此，为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求！ 铜陵市土地储备发展中心、铜陵市自然资源和规划局辩称，原告诉讼请求要求两被告支付案涉的地下车库的卫生服务费，没有事实和法律依据。两被告不是案涉的地下车库的业主和使用人，所签订的物业服务合同，对两被告没有约束力。另外本案的原告未对涉案的地下车位提供物业服务，所以原告的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，依法不能成立，请求法庭驳回原告对被告的诉讼请求 铜陵建投公司辩称，一、蓝天物业公司主张的卫生服务费没有事实及法律依据。1.收费所依据的合同约定未生效或效力待定。蓝天物业公司提交的《立新佳园小区物业服务合同》系其与立新佳园小区业主委员会共同签订，而立新佳园地下车位并不属于全体业主共同所有。从（2020）皖0705民初3191号判决书也可以看出，业主委员会无权与蓝天物业公司签订停车库卫生服务费等相关约定，该收费事项属于效力待定或者无效约定，因此，蓝天物业公司依据《立新佳园小区物业服务合同》中的约定来主张地下车位卫生服务费，没有事实和法律依据。2.立新佳园的地下车位并未使用，未产生相关费用。蓝天物业公司在（2020）皖0705民初3191号案件中承认，立新佳园地下车位空置未启用，不需要打扫卫生，也就不产生卫生费；同时《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”，蓝天物业公司在未提供相应服务的情况下收取卫生服务费，没有法律依据。二、我公司不是立新佳园小区地下车库的管理主体。2017年9月23日，市土地储备发展中心从我公司中剥离，作为市自然资源和规划局所属事业单位；我公司、市自然资源和规划局在市政府的鉴证下，签署移交清单，立新佳园小区的管理义务，已从市建投公司转移至市土地储备发展中心。因此，即使应当支付卫生服务费，我公司也并非缴费主体。综上，本案缺乏事实及法律依据，请求依法驳回蓝天物业公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年1月30日及2015年2月11日，淮矿铜陵投资有限责任公司与铜陵建投公司签订《车口片5-1安置点钥匙交接单>>及《车口片3-1安置点钥匙交接单>>载明：根据准矿集团与铜陵市政府签订的框架协议和一级开发合同，由我公司建设的车口片5-1及3-1安置点现已全部竣工具备交付条件。经铜陵市建设投资控股有限公司与淮矿铜陵投资有限责任公司共同协商，于2015年2月10日及11日将车口片5-1安置点684套及3-1安置点754套住宅、配套和物业管理用房、商铺等钥匙移交给铜陵建投公司，移交后安置点小区管理由铜陵建投公司负责。 2017年9月13日，铜陵市机构编制委员铜编[2017]87号文件载明：经市委常委会和市编委会研究决定，同意恢复“市土地储备发展中心”单独设置，为市国土局所属副县级公益一类事业单位。市建投公司不再加挂“市土地储备发展中心”牌子。2017年9月15日，铜陵建投公司与市国土局就土地储备中心移交工作签订《土地储备相关工作移交清单》，对2013年4月22日至2017年9月15日的土地收储、出让项目进行了交接，其中就包含了案涉立新佳园小区。 2017年10月27日，蓝天物业公司（乙方）与铜陵市铜官区西湖镇立新佳园小区业主委员会（甲方）签订了《立新佳园小区物业服务合同》，该合同约定：(三)停车费及车位服务费：小区的机动车综合服务费收费标准依照铜陵市物价局的相关文件规定执行，上述停车费及车位服务费由物业公司负责收取并用于补贴物业费支出项目的开支。1、地、地面车位权归全体业主的)：(1)中型机动车50元/月/辆；有独立产权的5元/月/辆(卫生服务费)；(2)小型机动车15元/月/辆；有独立产权的5元/月/辆(卫生服务费)。2、车库(含地面、地、地下车库(1)中型机动车120元/月/辆；有独立产权的20元/月/辆(卫生服务费)。(2)小型机动车30元/月/辆：有独立产权的10元/月/辆(卫生服务费)。3、其他车辆(含地面、地、地下车库(1)摩托车(含燃车)10元/月/辆；(2)电动车10元/月/辆；(3)三轮车10元/月/辆。本合同约定的停车费为场地费和综合服务费，不包含电瓶车充电乙方有义务建立健全车辆停放服务的内部管理制度，做好车辆进管理以及停车场所的保洁、照明、巡视和日常维护等服务工作。第八条物业服务费按月计算，按壹年进行预收，业主应在物业费到期日之前15日内履行交纳下期物业服务费的义务。……等。第九条、物业管理区域内己竣工但尚未售出（分配），或者因产权方的原因未能按时交付物业人的物业，其物业服务费由开发建设单位或产权方全额支付给乙方。……第十七条、合同期限：叁年，自2017年10月1日起至2020年9月30日止。……等。 另查明，在本院（2020）皖0705民初3191号案件中，蓝天物业公司认可案涉地下车库处于空置状态。经本院向市不动产登记中心查询，并无案涉立新佳园地下车库不动产登记信息。 本院认为，本案应明确如下问题：1.蓝天物业公司与铜陵市铜官区西湖镇立新佳园小区业主委员会签订的《立新佳园小区物业服务合同》的效力问题？2.案涉地下车库的管理方问题？3.应否支付卫生服务费问题？ 蓝天物业公司与铜陵市铜官区西湖镇立新佳园小区业主委员会签订《立新佳园小区物业服务合同》，是合同双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉地下车库属于立新佳园小区的配套设施，故该合同对案涉地下车库具有约束力。 案涉小区由淮矿铜陵投资有限责任公司移交给铜陵建投公司，后因机构设置变更，铜陵建投公司不再加挂“市土地储备发展中心”牌子，单独设置“市土地储备发展中心”为市国土局所属副县级公益类事业单位。并就包含案涉小区在内的土地收储、出让项目进行了交接。故目前案涉地下车库的管理方应为铜陵市土地储备发展中心。 蓝天物业公司在本案中并未就其已按物业服务合同的约定履行义务向本院举证，且按物业服务合同约定：(1)中型机动车120元/月/辆；有独立产权的20元/月/辆(卫生服务费)。(2)小型机动车30元/月/辆：有独立产权的10元/月/辆(卫生服务费)。3、其他车辆(含地面、地、地下车库(1)摩托车(含燃车)10元/月/辆；(2)电动车10元/月/辆；(3)三轮车10元/月/辆。蓝天物业公司均按20元/月/辆计算卫生服务费，没有事实依据。且该合同约定的是对有独立产权车位并按每辆车进行收费，而案涉地下车库一直处于空置状态，并未投入使用。经本院查询该地下车库也并未有产权登记。故蓝天物业公司的诉求，因没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回铜陵市蓝天物业管理有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费7299元，由铜陵市蓝天物业管理有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审 判 长  郑宏伟 审 判 员  王 云 人民陪审员  陈 艳 二〇二一年七月八日 书 记 员  陈耀鹏 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。