芜湖市湾沚区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖0221民初2264号 原告：芜湖雨辰物业管理有限公司，住所地芜湖市湾沚区安徽新芜经济开发区阳光半岛南区34幢203室，统一社会信用代码91340221MA2NMYTD54（1-1）。 法定代表人：江小震，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周利杰，安徽青弋江律师事务所律师。 被告:姜彬，男，1963年5月5日出生，汉族，芜湖市人，居民身份证住址芜湖市湾沚区。 原告芜湖雨辰物业管理有限公司与被告姜彬物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告芜湖雨辰物业有限公司的委托诉讼代理人周利杰，被告姜彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告芜湖雨辰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付物业服务费4766元;2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：芜湖雨辰物业管理有限公司与芜湖县明珠花园业主委员会签订了《物业管理服务合同》为该小区提供物业服务。被告购买了芜湖县××花园小区××室房屋一套。依据《物业服务合同》的约定，被告应缴纳住宅物业管理费562元／年。从2015年至2019年止，被告应交纳物业管理费及能耗费合计4766元。原告多次要求被告给付上述物业管理费未果。故向人民法院提起诉讼，请求判如诉请。 被告姜彬辩称：1、原告不按合同约定提供物业服务，违约在先，如对被告家水费乱分摊；不履行安全保卫和公用设施维护的义务、小区公共区域收费不予公布等。2、原告收取的能耗费应当包含在物业费内，原告单独收取没有依据，且具体怎么分摊没有依据，也没有经业主委员会同意和公示；3、原告诉讼主体不合格，请求驳回原告诉讼请求。 原告围绕其诉讼请求依法提交了证据,并经被告当庭审质证。被告对其辩称理由未能提交相关证据，闭庭后提交了一份2021年4月16日湾沚镇人民政府下发“关于芜湖雨辰物业管理有限公司在文明创建工作中存严重问题的通报”，原告对此提交了书面质证意见。本院认为：对原、被告所举证据内容真实、来源合法、与本案具有关联性，应予以确认，并在卷佐证。 结合本案庭审中当事人的举证及质证，本院审理认定事实如下： 被告系芜湖县明珠花园小区3－1003室的业主，其房屋建筑面积为93.81㎡。2009年5月25日，芜湖金伟物业管理有限公司与湾沚区（原芜湖县）明珠花园小区业主委员会签订了“业委会物业管理委托合同”，合同约定：委托管理期限为9年，即2009年5月25日至2018年5月25日；物业服务费收取标准为高层、商铺按建筑面积每月每平米0.50元，多层按建筑面积每月每平米0.35元。合同到期后，芜湖金伟物业管理有限公司退出该小区提供物业服务。2018年5月26日，湾沚区（原芜湖县）明珠花园小区业主委员会与原告签订了“业委会物业管理委托合同”，委托管理期限为1年，即2018年5月26日至2019年5月25日；物业服务费收取标准为高层、商铺按建筑面积每月每平米0.58元，多层按建筑面积每月每平米0.45元。该合同签订后，原告实际收费仍按高层、商铺按建筑面积每月每平米0.50元，多层按建筑面积每月每平米0.35元向业主收取物业费。 2019年5月26日，湾沚区（原芜湖县）明珠花园小区业主委员会与原告再次签订“业委会物业管理委托合同”时，将物业服务费收取标准恢复为：高层、商铺按建筑面积每月每平米0.50元，多层按建筑面积每月每平米0.35元。2019年9月6日，芜湖金伟物业管理有限公司将其在湾沚区（原芜湖县）明珠花园小区服务时所享有的物业费全部转让给芜湖雨辰物业管理有限公司，两公司将加盖公章的债权转让通知书粘贴在被告的住处。债权转让通知书的内容为：“姜彬：我单位自2015年11月26日开始向你户提供物业服务至2019年11月26日止，然而，你户仍欠我公司物业服务费共计人民币肆仟柒佰陆拾陆元整（￥4766元），我公司现将上述物业服务费债权全部转让给芜湖雨辰物业管理有限公司所有。现特通知你方上述转让事实，此后你直接向芜湖雨辰物业管理有限公司履行付款义务。特此通知。”此后，被告并未履行交纳物业费的义务。故原告诉至本院请求依法支持其诉讼请求。 另查明；截止2019年11月，被告欠原告物业费为2248元、能耗费（含电梯运行所产生的电费、维护费，年检费；二次供水的电费；）2223元，合计4471元。 被告闭庭后提交的2021年4月16日湾沚镇人民政府下发“关于芜湖雨辰物业管理有限公司在文明创建工作中存在严重问题的通报”，该通报指出：小区存在机动车、非机动车未划线停放、飞线充电、楼道乱堆放、绿化带有垃圾等问题。 本院认为，湾沚区（原芜湖县）明珠花园小区业主委员会与芜湖金伟物业管理有限公司以及与本案原告签订的“业委会物业管理委托合同”系当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的禁止性规定,合法有效。根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条规定,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。故上述合同对原、被告均具有法律约束力。案外人芜湖金伟物业管理有限公司在与湾沚区（原芜湖县）明珠花园小区业主委员会签订的“业委会物业管理委托合同”合同到期后，将小区内所有欠交物业费的到期债权转让给原告，并通过上门粘贴的方式将债权转让通知书告知被告，符合《中华人民共和国合同法》债权转让的法律规定。原告芜湖雨辰物业管理有限公司作为受让人取得了案外人芜湖金伟物业管理有限公司所有权利。因此，被告抗辩的原告诉讼主体不适格的问题，不能成立；原告请求被告支付物业费的诉讼请求，于法有据，本院应予以支持。关于原告诉请的能耗费问题？被告辩称：这些费用已包含在物业费当中，原告另外单独收取没有依据，且具体怎么分摊既没有依据，也没有经业主委员会同意和公示，故请求驳回原告的该项诉讼请求。本院认为，从原告与业主委员会签订的合同来看，合同中只规定了物业费的收取标准，没有规定物业费具体包含哪些内容。但在通常情况下，电梯运行所产生的电费、维护费，年检费；二次供水的电费等费用是每位业主在小区正常生活所产生的费用。物业服务人将这些费用分摊到每位业主，并将这些费用收取后再支付给电梯年检、维护的单位和供电单位，只是起着一个代收代付作用，并非是属于物业服务人擅自向业主所收取的费用。本案原告对收取这些费用提供了收款收据，且是根据住在高层、使用电梯的业主总户数分摊而来的，这些费用是客观存在的，符合当前小区物业服务的正常做法。故被告抗辩能耗费包含在物业费当中，不应当交纳的理由，本院不予采纳。当然，原告对这些费用的收取没有公示，是属于服务不完善的情况之一。关于被告辩称的原告不按合同履行服务义务，违约在先的问题？一是被告没有提供证据予以证明，其二是即便如被告所述，也只能说是原告存有服务不到位的地方，属服务瑕疵问题。但这些服务不到位的问题，业主可以向业主委员反映，由业主委员会与物业服务人协商解决、或依法通过正当程序解聘物业服务人，但这不能作为业主拒交物业费的充分理由。故被告的抗辩理由本院不予采纳。考虑到原告在履行物业服务过程中确有瑕疵服务的存在，故可适当减交物业费150元为宜。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十一条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题若干法律问题的解释》第一条、第六条之规定,判决如下： 被告姜彬于本判决生效后十日内给付原告芜湖雨辰物业管理有限公司物业费4321元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 员 滕永龙 二〇二一年七月十二日 法官助理 张思敏 书 记 员 崔慧琴 附： 一、原告芜湖雨东辰物业管理有限公司提交证据和证明目的如下： 1、原告营业执照复印件，证明原告身份信息； 2、前期物业管理服务合同（复印件），证明芜湖金伟物业管理有限公司与该小区业主委员会签订物业服务合同，约定物业服务费用的收取标准委托管理期限为9年，即2009年5月25日至2018年5月25日；物业服务费收取标准为高层、商铺按建筑面积每月每平米0.50元，多层按建筑面积每月每平米0.35元。 3、物业服务合同（复印件），证明原告与该小区业主委员会签订物业服务合同，约定物业服务费用的收取标准委托管理期限为9年，即2009年5月25日至2018年5月25日；物业服务费收取标准为高层、商铺按建筑面积每月每平米0.50元，多层按建筑面积每月每平米0.35元。 4、债权转让通知、债权转让协议（复印件）证明芜湖金伟物业管理有限公司将其债权全部转让给原告，并通知了被告的事实。 5、催费通知单及照片（复印件），证明原告对欠交的物业费用曾到被告住处上门粘贴的事实； 二、被告提供的证据 九张照片（打印件），证明被告房屋有渗水印的现象以及原告服务不到位的情况。 二、本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外： （一）根据合同性质不得转让； （二）按照当事人约定不得转让； （三）依照法律规定不得转让。 第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。 第一百零九条当事从一方未支付价款或者报酬的，对方可要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。