河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫16民终2737号上诉人（原审原告）：刘永奎，男，汉族，1953年12月10日生，住河南省郸城县。上诉人（原审原告）：刘亚伟，男，汉族，1991年4月4日生，住河南省郸城县。被上诉人（原审被告）：王洪显，男，汉族，1957年9月16日生，住河南省郸城县。委托诉讼代理人：陈卫东，河南锦实律师事务所律师。原审第三人：卢建军，男，汉族，1971年11月22日生，住河南省郸城县。委托诉讼代理人：赵杨，河南奉献律师事务律师。委托诉讼代理人：张磊，河南奉献律师事务（实习）律师。上诉人刘亚伟、刘永奎因与被上诉人王洪显、原审第三人卢建军房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郸城县人民法院（2021）豫1625民初971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘亚伟、刘永奎，被上诉人王洪显及其委托诉讼代理人陈卫东，原审第三人卢建军及其委托诉讼代理人赵杨、张磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘亚伟、刘永奎上诉请求：1、依法撤销（2021）豫1625民初971号民事判决书，依法改判被上诉人王洪显履行与上诉人签订的房屋买卖协议约定的将房屋交付给上诉人使用的义务或发回重审。2、一二审诉讼费由王洪显承担。事实和理由：原审认定事实错误，王洪显应该履行交付房屋的义务。被上诉人王洪显开发的位于郸城县××××路北鑫源小区（后改名为兰亭小区）因王洪显欠第三人卢建军800000元及相应利息没有偿还。经王洪显和第三人协商，王洪显用其开发的位于郸城县××××路北鑫源小区（后改名为兰亭小区）的五套房屋抵偿欠第左人点建军的借款及利息，上诉人从卢建军处购买了该小区拐角北单院3层北户建筑面积为125平方米的房屋一套，价格为250000元整。上诉人将购房款交给了卢建军，王洪显给上诉人签订了房屋买卖协议并由第三人卢建军作为见证人签了字，王洪显、卢建军第三人将房屋买卖协议交付了上诉人。该房屋买卖协议书系双方自愿签订，系真实意思表示，自双方签字按指印之日成立。双方应该按照约定全面履行自己的义务，王洪显应按照约定履行将该房屋交付给上诉人的义务。王洪显辩称，一、上诉人刘永奎、刘亚伟要求被上诉人王洪显按照房屋买卖协议交付房屋,没有事实依据。1、卢建军为职业放贷人,刘永奎、刘亚伟诉称王洪显欠卢建军80万元与事实不符。2012年3月29日,王洪显向卢建军经营的飞红投资担保公司借款80万元。2013年6月份,王洪显和卢建军一起到郸城“老凤祥金店”,把1000克黄金出售给金店,由金店把35万元交付给卢建军;2013年10月22日,王洪显归还卢建军30万元。2014年5月1日,卢建军逼债,王洪显无奈又把1450克黄金质押给卢建军,该部分黄金当时价值70万左右。因此,王洪显也不可能、也没有必要再把价值130多万元的房产向卢建军抵账。2、2020年10月,卢建军就所谓80万元债务,向郸城县人民法院起诉王洪显,被(2020)豫1625号民事裁定书裁定驳回起诉。该裁定书认为,根据卢建军诉称,王洪显拖欠其80万元债务,此80万元债权由卢建军用刘永奎和刘亚伟、刘静静、卢帅帅、程玉林、陈博因购买王洪显个人开发的房屋款顶替,并且在卢建军作为见证人的情况下,刘永奎和刘亚伟、刘静静、卢帅帅、程玉林、陈博与王洪显签订了《房屋买卖协议》。卢建军起诉王洪显还款,在相关《房屋买卖协议》未被解除或撤销宣告无效前,卢建军主张王洪显还款,无相应的事实、理由,依法予以驳回。3、上诉人刘永奎、刘亚伟所诉的所谓要求王洪显交付房产,与卢建军所称的所谓80万元债务,两者之间不存在任何联系,更不存在王洪显以房抵偿所欠卢建军债务的事实。2017年3月,卢建军找到王洪显，为刘永奎、刘亚伟等五家买房,王洪显就交给卢建军五份没有填写买方主体的空白合同,但王洪显至今没有收到一分钱的购房款,没有发生王洪显向刘永奎、刘亚伟卖房的事实,并不像刘永奎、刘亚伟等人所诉的,是在卢建军的见证下,由王洪显与他们亲自签订合同,该合同并没有实际履行。根据一审庭审查明,刘永奎、刘亚伟没有证据证明向卢建军交付购房款的事实,卢建军也不能提供收到刘永奎、刘亚伟购房款的证据,不能证明交易事实的发生。因此,上诉人刘永奎、刘亚伟与第三人卢建军涉嫌恶意串通,进行虚假诉讼。二、王洪显并未收到购房人的购房款,该购房合同并未实际履行,购房人无权要求王洪显履行房屋交付义务。《中华人民共和国民法典》第五百二十六条规定:“当事人互负债务,有先后履行顺序,应当先履行债务一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行请求。”本案中,刘永奎、刘亚伟并未将购房款交付给王洪显,显然王洪显并没有将房屋交付给刘永奎、刘亚伟的义务。三、如果卢建军收取了刘永奎、刘亚伟的购房款,刘永奎、刘亚伟应当向卢建军主张返还。经一审庭审查明,该份所谓房屋买卖合同,并不是王洪显与刘永奎、刘亚伟当面签定的,刘永奎、刘亚伟和卢建军均没有证据证明合同已实际履行,应当承担举证不能的法律后果。如果卢建军以为刘永奎、刘亚伟购房为名，收取了购房款,应向二上诉人承担偿还的义务。卢建军述称，1、从卢建军提供的证据,包括借款合同、借据、王洪显建行明细单,足以证实:王洪显向康健借款80万元,康健指示张琳向王洪显转账80万元,王洪显与康健之间具有借款的合意，康健完全履行了出借义务,借款合同已经生效。2014年3月6日康健将自己拥有的王洪显没有偿还的这笔80万元借款及利息的债权转让给了卢建军,康健与卢建军的《债权转让协议书》及王洪显与卢建军的聊天记录中多次要账的对话均能证明,债权转让已经生效,故王洪显应当继续向新的债权人卢建军履行偿还债务的义务。2、在以房抵债发生之前,王洪显并没有对该笔80万元的债务进行偿还。该债权转让于卢建军后,卢建军多次向王洪显索要,王洪显对债务存在是认可的,却一直以各种理由推拖,在2014年8月至2016年4月17日期间王洪显与卢建军的微信聊天中,均没有反映出王洪显偿还过借款或者用黄金抵债的事实,王洪显提到的其于2013年10月22日向卢建军的转账发生在卢建军接受转让债权之日也就是2014年3月6日之前,系卢建军经营的生意与王洪显所产生的经济往来,与本案的受让债权80万元没有关系。而王洪显所称的在金店称重之后偿还了35万元不属实，卢建军从来没有收到金店转来的35万元，事实是王洪显拿着黄金去金店称重之后,想再次通过卢建军借款,卢建军当时收下了黄金,出具了收到条,但是没有帮王洪显借到款,就把黄金又还给了王洪显，卢建军没有将收到条收回。而1000克黄金抵债的事更不存在,若真实发生不可能没有任何转账记录。综上,王洪显在卢建军与其达成以房抵债发生之前没有偿还过债务。3、后来双方达成了以房抵债的约定,王洪显将自己开发的5套房屋抵给卢建军,王洪显并将自己签字的抵债的五套房屋的买卖协议书交付给卢建军,房屋买卖协议上出卖人是王洪显的亲笔签名,关于面积、价格均是王洪显所书写,该房屋买卖协议真实合法有效,而房屋买卖合同不是实践性合同,合同成立之日即生效,应按照合同约定履行义务,而且王洪显若不同意以物抵债的事实或者任何房款未能收到的情况,王洪显也不会将自己签好名字的房屋买卖协议书就交给他人,这不合常理,王洪显作为开发商也知道签订房屋买卖协议书并交付协议书所带来的后果,只是在上诉人使用该五套房屋时,王洪显却口头反悔认为当时抵偿的房价太低想让上诉人再补房款,所以干涉上诉人使用该房屋,导致上诉人无法正常使用，故引发本次诉讼。而关于房款交付,因为房款已经由王洪显所欠卢建军的债务进行了抵偿,所以不需要上诉人再次交付房款,而一审法院以上诉人未直接向王洪显交付房款驳回上诉人的诉讼请求是错误的,适用法律上也是错误的。故第三人认为应当支持上诉人的诉讼请求,将本案发回重审或者予以改判。刘永奎、刘亚伟向一审法院起诉请求：1、依法判令王洪显履行签订的房屋买卖协议约定的将该房屋支付给刘亚伟、刘永奎使用的义务；2、本案诉讼费用由王洪显承担。一审法院认定事实：刘亚伟、刘永奎、王洪显签订一份房屋买卖协议，内容为“出售方（以下简称甲方）：王洪显，身份证：，地址：河南省郸城英才巷37号，买受方（以下简称乙方）：刘永奎刘亚伟，身份证：、，地址：河南省郸城城郊乡杨楼行政村刘楼村001号。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方自愿一次性出售房屋使用权长期。甲乙双方就以下列房屋的买卖达成如下协议：第一条房屋的基本情况：甲乙房屋（以下简称该屋）坐落在电视台西鑫源小区拐角北单元3层北户，建筑面积125平方米。第二条付款方式：一次性付清全款。……第三条房屋转让价格为贰拾伍万整。……甲方：王洪显乙方：刘永奎、刘亚伟见证人：卢建军2017年3月20日。”另查明，第三人卢建军与王洪显债权转让合同纠纷一案，一审法院因根据卢建军提供的证据，在相关《房屋买卖协议》未被解除或撤销宣告无效前，卢建军主张王洪显归还欠款，无相应的事实、理由，于2020年12月11日裁定驳回卢建军的起诉。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。刘亚伟、刘永奎与王洪显签订的合同是双方自愿签订，是真实意思表示，合同自双方签字按指印之日起成立。双方应按照约定全面履行自己的义务。请求交付房屋，但未能提供证据证明已交付房款，王洪显亦否认收到房款，第三人也未提供交付房款的证据，因此对于刘亚伟、刘永奎要求王洪显交付房屋的请求不予支持，应驳回刘亚伟、刘永奎的诉讼请求。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回刘永奎、刘亚伟的诉讼请求。案件受理费减半收取计50元，由刘永奎、刘亚伟负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点：上诉人是否已经履行了房款的交付义务，刘亚伟、刘永奎的主张是否应予支持。从一审中刘亚伟、刘永奎提交的房屋买卖合同内容看，出售方为王洪显，买受方为刘亚伟、刘永奎，房屋买卖合同当事人为刘亚伟、刘永奎和王洪显，刘亚伟、刘永奎与卢建军之间的借贷关系与本案房屋买卖不是同一个法律关系，而且卢建军与王洪显之间是否存在以房抵债合意尚存在争议，卢建军对争议房屋并不享有合法的所有权。王洪显作为房屋所有权人，在没有收到购房人刘亚伟、刘永奎支付的房款情况下，有权拒绝履行交付房屋的义务。一、二审中刘亚伟、刘永奎均未提供确凿充分证据证明其已向王洪显履行了支付购房款义务，因此一审不予支持其诉讼请求并无不当。刘亚伟、刘永奎的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，刘亚伟、刘永奎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人刘亚伟、刘永奎负担。本判决为终审判决。审判长  沈华秋审判员  智卫东审判员  曹春萍二〇二一年七月十九日法官助理王秋洁书记员周坚