新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新0103民初758号 原告（反诉被告）：乌鲁木齐市长胜协力养殖有限公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区仓房沟南路长胜二队468号。 法定代表人：吴奕成，该公司总经理。 委托诉讼代理人：成慧，上海市锦天城（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：薛刚，男，1979年8月9日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。 原告乌鲁木齐市长胜协力养殖有限公司（以下简称协力公司）与被告薛刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告协力公司委托诉讼代理人成慧，被告薛刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告协力公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付租金488,083元；2、请求判令被告向原告支付停车场水电费80,000元；3、请求判令被告向原告支付资金占用费68,325.42元（计算至2021年1月13日）；4、请求判令被告按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）向原告支付自2021年1月14日至实际支付之日的资金占用费；5、本案的律师费、案件受理费、送达费用等由被告承担。以上合计636,408.42元。事实与理由：2014年8月27日，原告与被告签订了房屋租赁合同，对出租期限、租金、采暖费、物业费、水电费等进行了约定。该合同第十一条第1款约定：经原告同意进行装修的设施，费用由被告自行承担，退租时被告不得拆除和破坏所有设施和装修，否则押金不予退还。根据2017年6月23日乌鲁木齐市沙依巴克区人民政府出具的《关于征收沙依巴克区长胜大队片区老城区改造提升建设项目范围内房屋和土地的通告》（沙政通【2017】18号），原告与被告所签订合同中的租赁物属于征收范围，因此在2018年1月21日原告与被告对被告所欠租金进行结算时，被告向原告出具的欠条中载明“欠乌鲁木齐市长胜协力养殖有限公司租金488,083元，本人同意此次欠款在本人租用房屋装修赔偿款中扣除”。截至该诉状出具之日，租赁物仍未被征收，也未发生其它原告需向被告赔偿房屋装修款的事项。2019年6月13日，原告与被告就被告所欠停车场水电费用进行了结算，被告出具欠条载明“欠长胜停车场水电费80,000元”。两份欠条出具后，被告均未向原告支付任何费用，故原告诉至法院，请求依法判决。 被告薛刚辩称，原告所述不是事实，实际写该欠条是有前提条件的，本人与原告在还款约定中达成共识，即所形成的欠款的偿还方式，是在本人的装修款中扣除，现在本人还未得到原告分文装修款的补偿，原告就索要所谓的欠款，与事实不符。本人在宾馆的投资，本人单方面请过评估单位，当时评估值100多万元，但是原告违反当时的还款约定，对装修款之事只字不提，只是一味地索要欠款。该欠条既然已约定在装修款中扣除，原告在未与本人协商进行清算评估，针对装修款也未提及，那么该欠条就没有形成事实构成的要件，所以该欠条也就不能成立。那么也就不存在所谓的欠款。原告在履行原合同期间，在合同未到期就单方面私自解除合同，在没有遇到不可抗力以及确实无法经营的其他情况下，单方面提前终止合同，并将宾馆转租给其他人经营，已经违约在前，而且本人不仅没有得到应该补偿的装修款，也未得到分文转让费，就连本人与原告在合同中约定的优先权也被原告无理由的强行剥夺，原告却对自己的违约只字不提，也没有说因其违约要承担的相应法律责任，于理不通，于法不容。基于以上所述事实恳请法院依据事实，根据相关法律规定，驳回其无理诉求，维护当事人的合法权益。 反诉原告薛刚向本院提出反诉请求：1、赔偿反诉原告在宾馆的装修费及相关设施费用950,000元；2、赔偿因反诉被告提前单反面终止合同而应该承担的违约金180,000元；3、反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年反诉原、被告签订了截止日期到2020年11月30日的为期6年的房屋租赁合同。在2019年6月时，反诉被告就禁止反诉原告经营宾馆，单方面撕毁合同，并私自将宾馆转租给其他人继续经营宾馆。反诉被告既不与反诉原告协商也不进行清算，还不允许反诉原告取回在宾馆的所有物品。双方在签订的原合同第9条第3款中明确约定违约方须承担合同年租金的30%违约金。合同中第10条第4款中也约定解约须在双方协商一致的基础上，并要补偿乙方经济损失。反诉被告违约在先，后又不给反诉原告清算及补偿损失，反而追要所谓欠款，于理不通。反诉原告单方面对宾馆装修及设施进行了评估。所值约950,000元。现反诉原告要求对本人在宾馆的资产进行评估，双方进行清算，该返还给本人的费用，要求反诉被告立即返还。 反诉被告协力公司针对反诉原告的反诉答辩称，1、本案涉案协议无法继续履行的原因系反诉原告经营不善导致合同无法继续履行，我方同意自2019年9月1日-2020年11月30日的装修形成的附和物部分按照双方的同等责任划分赔偿；2、反诉原告系涉案违约方，我方不存在违约行为，不应该承担违约金。 本院经审理认定事实如下：2014年8月27日，出租方协力公司（甲方）与承租方薛刚（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定，一、租赁物概况：租赁物：长胜养殖公司8#、9#楼三层、四层房屋；租赁物处所：乌鲁木齐市长胜协力养殖有限公司8#、9#楼三、四层。租赁物用途：宾馆。租赁物面积：3267㎡（总建筑面积）。二、租赁年限：自2014年9月1日起至2020年11月30日止，租赁期6年（2014年9月1日-2014年11月31日为装修期，装修期免收租赁费）。三、租赁费及支付方式：租赁费600,000元/年（大写：陆拾万元）。1、支付方式：本租赁宾馆按照先交费后使用的原则，第一年为每季度交费一次，以后为每半年交一次费用，第一次交费为2014年9月20日前须交清第一季度费用150,000元（大写：壹拾伍万元）。2、乙方在2017年12月1日至2020年11月31日止（后叁年）年租赁费用须增加至650,000元/年（大写：陆拾伍万元整）。4、乙方在承包期限内遇地震、政府征购等（不可抗力）致使乙方无法继续经营，甲方不算违约。7、如遇政府征购赔偿，乙方装修部分补偿归乙方所有。九、违约责任：3、在租赁期内，乙方未经甲方同意擅自转租，乙方须按照合同年租金的30%向甲方支付违约金，甲方有权终止合同，甲方所收乙方的押金不退、同时强制收回租赁物。若乙方支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。十一、其他：1、经甲方同意进行装修的设施，费用由乙方自行承担，退租时乙方不得拆除和破坏所有设施和装修，否则押金不予退还。 2017年6月23日，乌鲁木齐市沙依巴克区人民政府下发沙政通[2017]18号《关于征收沙依巴克区长胜大队片区老城区改造提升建设项目范围内房屋和土地的通告》，涉案房屋被划入征收范围之内。 2018年1月21日，原、被告之间进行结算，薛刚向协力公司出具《欠条》一份，内容载明：“今欠乌鲁木齐市长胜协力养殖有限公司租金（肆拾捌万捌仟零捌拾叁圆整）（488,083元正），本人同意此欠款在本人租用房屋装修赔偿款扣除。 2019年3月19日原、被告之间就历年欠款、经营情况、经营建议等问题形成了一份《2019年3月19日公司管理与薛刚宾馆的会议》，双方约定：截止至2017年12月31日总欠款为488,083元。由公司物业办公室即日起对薛刚宾馆每天进行运营情况了解，根据实际收支，待宾馆盈利后双方再进行协商如何缴纳房租。 2019年6月13日薛刚又向协力公司出具《欠条》一张，内容载明:“今欠长胜停车场水电费80,000元正（捌万圆整）。” 另查明，本案审理期间，为查明案件事实，薛刚向本院提出对位于乌鲁木齐市沙依巴克区仓房沟路长胜大队二队488号长胜温馨快捷宾馆装修及物品价值进行评估，本院依法分别委托新疆国立资产评估有限责任公司、中证房地产评估造价集团有限公司进行评估。2021年5月12日新疆国立资产评估有限责任公司出具新国评报字【2021】第022号《资产评估报告》，评估结论：委托资产的评估价值为81,408.20元，其中62,203.28元为现场清点，19,204.92元为薛刚申报，无实物。2021年6月4日中证房地产评估造价集团有限公司出具中证价鉴字【2021】新疆第0025号《工程造价鉴定意见书》，工程造价鉴定结论意见：确定性意见：乌鲁木齐市沙依巴克区仓房沟路长胜二队488号长胜温馨快捷宾馆屋内的装饰装修工程造价500,801.78元。因本次鉴定薛刚产生鉴定费9,351元。原、被告双方对上述两份报告均未提出异议。 再查明，出租人协力公司就涉案房屋未取得建设工程规划许可证。本案审理中，被告薛刚陈述：2019年6月13日双方进行结算之后，其再未进入涉案房屋。原告协力公司对薛刚自述情况予以认可。2020年6月12日，协力公司曾因本案向本院提起诉讼，后又撤回起诉。自涉案房屋合同约定的租赁期间届满至今，涉案房屋仍未被征迁。 上述事实有《房屋租赁合同》、《关于征收沙依巴克区长胜大队片区老城区改造提升建设项目范围内房屋和土地的通告》、《欠条》、《2019年3月19日公司管理与薛刚宾馆的会议》、《资产评估报告》、《工程造价鉴定意见书》、发票、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷为证。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”结合上述规定以及本案庭审过程中查明的事实，本案原、被告之间的纠纷属《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，因此，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。涉案的租赁房屋未取得建设工程规划许可证，故协力公司与薛刚签订的《房屋租赁合同》应属无效。 关于本诉诉讼请求： 关于本诉争议焦点一，房屋租赁费、停车场水电费问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本院认为，在租赁合同期限内，薛刚实际占有、使用了协力公司交付的房屋，理应按照租金标准支付房屋占有使用费。协力公司主张租金488,083元及停车场水电费80,000元，对此双方进行了结算，并由薛刚出具《欠条》予以确认，薛刚理应予以支付，本院对协力公司的主张予以支持。关于薛刚辩称，其与原告在还款约定中达成共识，即所形成的欠款的偿还方式，是在本人的装修款中扣除，现在本人还未得到原告分文装修款的补偿，原告就索要所谓的欠款，与事实不符。本院认为，根据本案查明的情况，涉案房屋至今仍未被征迁，该付款条件所依赖的客观情况发生变化，属于情势变更。故本院对薛刚的该辩称意见不予采纳。 关于本诉争议焦点二，资金占用问题。本院认为，首先关于租金的占有使用费的问题，根据2018年1月21日薛刚出具的欠条内容为“本人同意此欠款在本人租用房屋装修赔偿款扣除。”以及《2019年3月19日公司管理与薛刚宾馆的会议》约定“待宾馆盈利后双方再进行协商如何缴纳房租”，综上本院认为双方对于双方进行结算的488,083元租金未约定付款履行期限，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”故对于租金的资金占用费的起算时间，本院酌情认定以原告第一次起诉开始计算，即自2020年6月12至2021年1月13日期间的资金占用费，以欠款金额488,083元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算，为11,068.78元。其次关于停车场水电费的占有使用费的问题，自2019年6月13日至2019年8月19日（67日）期间资金占用费，以欠款金额80,000元为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率4.75%，予以计算为697.53元【80,000元×4.75%/365日×67日】。自2019年8月20日至2020年1月13日期间的逾期利息，以欠款金额80,000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算，资金占用费为4,481.2元。综上薛刚应支付协力公司资金占用费为16,247.51元（11,068.78元+697.53元+4,481.2元）。薛刚自2021年1月14日起至付清之日的资金占用费，以实际欠款金额为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。 关于本案反诉请求： 关于反诉争议焦点一，赔偿装修费及相关设施费用的问题。首先关于装修费的问题，本院认为，签订租赁合同过程中，原告协力公司作为租赁房屋的出租人，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证导致案涉合同无效，其应对合同无效的法律后果承担主要责任。薛刚为开展宾馆的经营活动进行装修改造前，理应具备审慎核查义务，在签约过程中，薛刚未经核实即与协力公司签订合同，薛刚就合同履行过程中可能存在的法律风险承担次要责任。综上本院酌情认定由协力公司承担80%的责任，由薛刚承担20%的责任。因承租人在租赁期限内已将装修作为成本分摊到合同履行期内，故薛刚能分得的装修补偿款仅为剩余租期内的装修价值.关于剩余租赁期，因双方合同约定的租赁期限系6年（自2014年11月31日起至2020年11月30日），被告薛刚陈述：2019年6月13日双方进行结算之后，其再未进入涉案房屋。原告协力公司对该情况予以认可。本院酌情认定租赁合同双方履行至2019年6月13日，剩余租期约为17.5个月（2019年6月14日-2020年11月30日）。中证房地产评估造价集团有限公司出具中证价鉴字【2021】新疆第0025号《工程造价鉴定意见书》，工程造价鉴定结论意见：确定性意见：乌鲁木齐市沙依巴克区仓房沟路长胜二队488号长胜温馨快捷宾馆屋内的装饰装修工程造价500,801.78元。双方当事人对该鉴定异议未提出异议，本院对于该鉴定意见予以采纳。综上薛刚应得的装修款为97,378.12元【500,801.78元÷（12个月×6年）×17.5个月×80%】。 其次关于相关设施费用的问题，根据新疆国立资产评估有限责任公司出具新国评报字【2021】第022号《资产评估报告》，评估结论：委托资产的评估价值为81,408.20元，其中62,203.28元为现场清点，19,204.92元为薛刚申报，无实物。对于19,204.92元，薛刚未举证证明，本院不予采纳。故对于62,203.28元资产评估价值予以确认。对于该费用，参照前述认定划分的责任比例予以确认，即协力公司赔偿薛刚相关设施费用49,762.62元（62,203.28元×80%）。 关于反诉争议焦点二，违约金的问题。首先薛刚主张双方在签订的原合同中第9条第3款中明确约定违约方须承担合同年租金的30%违约金。根据查明的情况，涉案合同约定“九、违约责任：3、在租赁期内，乙方未经甲方同意擅自转租，乙方须按照合同年租金的30%向甲方支付违约金，甲方有权终止合同，甲方所收乙方的押金不退、同时强制收回租赁物。若乙方支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。”据此该条款的适用的前提是乙方即薛刚未经协力公司同意擅自转租的情形，薛刚该主张不符合双方合同约定。其次无效合同自始没有法律约束力，综上薛刚该主张于法无据，本院不予支持。 关于反诉争议焦点三，鉴定费的问题。鉴定费9,351元，系为查明本案案情，薛刚在诉讼中产生的诉讼成本损失，本院参照案件受理费处理，按照胜败诉比例依法判决，即协力公司负担1,217.50元，由薛刚自行负担8,133.50元。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十二条第（四）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告薛刚支付原告乌鲁木齐市长胜协力养殖有限公司租金（占有使用费）488,083元； 二、被告薛刚支付原告乌鲁木齐市长胜协力养殖有限公司停车场水电费80,000元； 三、被告薛刚支付原告乌鲁木齐市长胜协力养殖有限公司支付资金占用费16,247.51元； 四、被告薛刚自2021年1月14日起至付清之日的资金占用费，以实际欠款金额为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算； 五、反诉被告乌鲁木齐市长胜协力养殖有限公司支付反诉原告薛刚装修费97,378.12元； 六、反诉被告乌鲁木齐市长胜协力养殖有限公司支付反诉原告薛刚相关设施费49,762.62元； 七、反诉被告乌鲁木齐市长胜协力养殖有限公司支付反诉原告薛刚鉴定费1,217.50元； 八、驳回反诉原告薛刚的其他诉讼请求。 上述原、被告相互履行义务，折抵后，薛刚应付协力公司435,972.27元，应于本判决生效之日起十日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉争议标的636,408.42元，判决给付标的584,330.51元，占争议标的的91.82%。本诉案件受理费10,164.08元,本院减半收取5,082.04元（原告已预交），由反诉原告薛刚负担91.82%即4,666.33元，由反诉被告协力公司负担8.18%即415.71元。 本案反诉争议标的1,139,351元，判决给付标的148,358.24元，占争议标的的13.02%。反诉案件受理费7,527.08元（反诉原告已预交），由反诉被告协力公司负担13.02%即980.03元，反诉原告薛刚负担86.98%即6,547.05元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员  马艳雯 二〇二一年七月六日 书记员  马 悦