湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终4172号上诉人(原审原告)：长沙市雨花区东方新世界小区业主委员会，住所地湖南省长沙市雨花区东方新世界小区。负责人：欧淑琴，主任。委托诉讼代理人：周雁武，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘武，男，1969年5月12日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被上诉人（原审被告）：湖南省新世界置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区新中路3号雨花矿业大厦4楼。法定代表人：杨凤军，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：何亚伟，湖南通程律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓叶周，湖南通程律师事务所律师。上诉人长沙市雨花区东方新世界小区业主委员会因与被上诉人湖南省新世界置业有限公司所有权纠纷一案，不服长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初8857号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人长沙市雨花区东方新世界小区业主委员会提出上诉请求：1.依法撤销雨花区人民法院（2020）湘0111民初8857号民事判决书，并依法发回重审或者直接改判。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1、本案被上诉人提供的《房屋测绘报告》、《户室面积对照表》上均有长沙市房屋产权监理处的公章，这说明房地产行政主管部门对上述文件内容进行了审查。2、根据《城市房屋权属登记管理办法》等有关规定表明，《房屋测绘报告》是申请房屋所有权登记（包括初始登记）时必须提供的材料，是不动产权登记的重要依据之一。户室面积对照表同时载明涉案001、002、003号明确标注“公用面积”。但一审法院对此事实并未查明。3、湘建房[2010]295号文件第5.3.1条规定，避难层以及结构转换层应单独设置户室，但应分摊仅为本幢服务的相关共有建筑面积。4、《关于“东方新世界”项目实测报告的回复》证据的真实性无问题，但该证据内容的合法性和证明目的均有问题。转换层是否分摊并非确定所有权归属的法定依据。5、一审法院在无任何证据的情况下认定被上诉人“支出了诉争建筑的建设成本”没有事实依据。二、一审判决适用法律不当。1、《物业管理条例》第三十八条规定：“物业管理用房所有权属于业主，未经业主大会同意不能改换用途。”被上诉人并未将转换层001号物业管理用房移交业主反而另行出租，已经构成侵权。一审法院认为《物权法》与相关司法解释不溯及既往系适用法律错误。2、《商品房销售面积计算以及公用建筑面积分摊规则（试行）》第八条规定设备间系公用建筑面积组成部分。《物业管理条例》规定物业共用部分建设单位不能随意处分。本案中涉案房屋在《户室面积对照表》上对本案涉及的转换层001、002、003号明确注有“公用面积”。3、一审法院没有全面适用立法法的规定。立法法九十三条允许为了更好保护公民、法人和其他组织权利与利益而对法律进行溯及既往的适用。本案中物权法》与相关司法解释均能够更好地保护业主的权利和利益。其次，立法法第83条规定了新法优于旧法的原则。因此本案应适用制定在后的湘建房[2010]295号文件。4、一审以“被上诉人未交付诉争转换层，且小区业主未使用占有、使用等所有权权能”为理由否认业主对诉争转换层所有权缺乏法律依据，购成侵权。综上，一审案件事实认定不清，适用法律不当，判决不公平。请求二审将本案发回。被上诉人湖南省新世界置业有限公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1、涉案转换层属于结构转换层而非设备用房。商品房买卖合同附件二约定结构转换层系建筑物某楼层因为上部与下部平面使用功能不同采用不同结构类型，借助该楼层进行结构转换。根据当下小区的现状和功能设计可看出，诉争房屋属于结构转换层，不属于业主共有。2、湖南省建设厅湘建房[2004]391号文件规定结构转换层并非各产权人共有部分，也并未列入分摊面积之内。3、《物权法》与相关司法解释并未明确案涉争议结构转换层属于业主共有，因此其诉求无法律依据。业主在购买房屋时并未通过分摊共有面积的方式承担争议房屋的占有和使用成本，且小区建成后答辩人一直合法占有并使用上述房屋，并交纳物业专项维修基金。综上，上诉人主张缺乏事实与法律依据，请求法院驳回其上诉请求。长沙市雨花区东方新世界小区业主委员会请求一审法院判令：1、判决确认长沙市雨花区东方新世界小区转换层001号、转换层002号、转换层003号所有权归小区业主共有，并判令湖南省新世界置业有限公司将全部转换层移交给长沙市雨花区东方新世界小区业主委员会管理；2、判令湖南省新世界置业有限公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：湖南省新世界置业有限公司系长沙市雨花区东方新世界小区（以下简称：案涉小区）的开发建设单位，并委托化工部长沙设计研究院对案涉小区进行工程设计。2005年4月10日，化工部长沙设计研究院出具了《东方?新世界初步设计说明书》，载明案涉小区有塔楼3栋，均为住宅，消防弱电控制室设于地下一层，变配电站设于大楼地下一层，生活贮水池和消防贮水池设于地下二层，三层为原、湖南省新世界置业有限公司诉争结构转换层，结构转换层以上住宅为剪力墙结构，结构转换层以下为框架-核心筒体结构。2005年5月19日，长沙市建设委员会对湖南省新世界置业有限公司出具《关于湖南省新世界置业有限公司东方新世界调整初步设计的批复》，原则上同意了化工部长沙设计研究院对案涉小区作出的调整初步设计，同时要求湖南省新世界置业有限公司予以完善、核实。2006年12月27日，案涉小区完成竣工验收，长沙市房地产测绘队对小区内建筑物进行了测绘，并出具《房屋测绘报告》，其中“测绘说明”第三条第二款载明：本报告为测绘成果不能作为权属证明。“共有建筑面积分摊方案”部分载明：诉争结构转换层作为四功能区，转换层楼梯009计入五、六功能区进行分摊，转换层专用配电房、楼梯004、005、011计入四功能区进行分摊，转换层楼梯007、010计入四、五、六、七、八功能区进行分摊，转换层楼梯001计入一、四、五、六、七、八功能区进行分摊，第1层、2层、转换层、顶层1楼梯003计入三至八功能区进行分摊，第1层、2层、转换层、顶层1、顶层2楼梯002计入二、四、五、六、七、八功能区进行分摊。“户室面积对照表”载明：转换层001建筑面积为1160.28㎡，套内面积988.97㎡，分摊面积171.31㎡；转换层002建筑面积1136.77㎡，套内面积968.93㎡，分摊面积167.84㎡；转换层003建筑面积1797.78㎡，套内面积1532.34㎡，分摊面积265.44㎡。该对照表备注栏内对上述转换层均注有：公用面积。“勘测成果表”载明：转换层01号房为物业管理用房，转换层02、03号房为设备用房。2007年6月1日，案涉小区完成竣工验收备案。2007年6月18日，湖南省新世界置业有限公司分三笔共缴纳了长沙市物业维修基金308709元。湖南省新世界置业有限公司提供的“长沙市物业维修基金缴款凭证”显示的房屋坐落即为本案诉争转换层，物业类型均为商品房。案涉小区竣工后，湖南省新世界置业有限公司未将诉争转换层移交小区全体业主。其中转换层001、002号原由湖南省新世界置业有限公司对外出租，现已停业，转换层003一部分用作物业、长沙市雨花区东方新世界小区业主委员会的办公用房及员工宿舍，另一部分出租给案外人湖南升美电梯设备有限公司使用。另查明：湖南省建设厅于2004年11月10日发布了《湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则》，该规则第二部分“成套房屋的建筑面积和共有建筑面积分摊”第三条第一款第四项规定：避难层（室）及结构转换层内可独立使用的部位不计入共有建筑面积，但应分摊所在幢相关的共有建筑面积；第三部分“名词解释”对结构转换层的规定为：简称转换层，是指建筑物某楼层因上部与下部的平面使用功能不同而采用不同结构类型，通过该楼层进行结构转换。2010年11月3日及2017年4月19日，湖南省住房和城乡建设厅分别对《湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则》进行了2次修订。在审理过程中，湖南省新世界置业有限公司向一审法院提交了一份与案涉小区业主签订的《长沙市商品房买卖合同》。该合同附件二为“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》，载明根据湖南省建设厅湘建房[2004]391号《湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则》等规定进行房屋面积计算。湖南省新世界置业有限公司另向一审法院提交了一份长沙测绘有限公司于2020年9月28日出具的《关于“东方新世界”项目实测报告的回复》，载明：东方新世界项目（实测业务宗号：200703270012，坐落：雨花区曙光中路56号）中“转换层001、转换层002、转换层003”未作为共有分摊建筑面积分摊给业主。长沙市雨花区东方新世界小区业主委员会对上述《回复》的真实性表示认可。长沙市雨花区东方新世界小区业主委员会向一审法院提交了一份《长沙市物业管理方案确认单》，显示湖南省新世界置业有限公司填报案涉小区转换层001号房为物业管理用房，物业监管处对该方案予以确认。本案经由一审法院主持调解，双方当事人未能达成协议。一审法院认为：本案为不动产的所有权确认纠纷。案涉小区建成、销售时，《中华人民共和国物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》尚未施行。根据《中华人民共和国立法法》第九十三条确立的法不溯及既往原则，本案不适用《中华人民共和国物权法》的相关规定，故长沙市雨花区东方新世界小区业主委员会不能按照《中华人民共和国物权法》及相关司法解释中关于建筑物区分所有权的相关规定来主张诉争转换层的所有权，不能凭是否属于设备用房及物业用房而对所有权作出认定。对诉争转换层的权属争议，应当根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款的规定，从双方当事人的约定、建设成本由谁负担、是否完成交付手续等角度进行综合判断。根据本案查明的事实，湖南省新世界置业有限公司在与小区业主签订商品房买卖合同时，已经在附件中明确约定房屋面积计算的依据为湖南省建设厅颁布的湘建房[2004]391号《湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则》等规定。该附件系商品房买卖合同的组成部分，湖南省新世界置业有限公司及签订合同的小区业主均应受其约束。长沙市雨花区东方新世界小区业主委员会主张《湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则》已经作废，与事实不符，一审法院不予认可。诉争转换层以上住宅为剪力墙结构，以下为框架-核心筒体结构，符合《湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则》对于结构转换层的定义，且诉争转换层可以出租使用，具备构造和使用上的独立性，属于《湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则》规定的不计入共有建筑面积的部分。上述判断与案涉小区《房屋测绘报告》中的“共有建筑面积分摊方案”部分及长沙测绘有限公司出具的《关于“东方新世界”项目实测报告的回复》能够相互印证，一审法院予以确认。湖南省新世界置业有限公司作为案涉小区的开发建设单位，支出了诉争转换层的建设成本。案涉小区的共有建筑面积未包含诉争转换层，故小区业主在购房时未通过分摊共有面积的方式承担诉争转换层的建设成本，且自案涉小区建成以来，湖南省新世界置业有限公司并未向小区业主交付诉争转换层，小区业主实际亦未行使占有、使用等所有权的权能。故从权利的取得与行使的视角分析，尚不能确认诉争转换层为小区业主共同所有。长沙市雨花区东方新世界小区业主委员会主张“户室面积对照表”将诉争转换层备注为公用面积并以此为由主张所有权，但“户室面积对照表”属于《房屋测绘报告》的一部分，该报告的“测绘说明”已经明确说明测绘成果不能作为权属证明。在长沙市雨花区东方新世界小区业主委员会未能提供其他证据予以佐证的情况下，其诉讼请求不应予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回长沙市雨花区东方新世界小区业主委员会的诉讼请求。本案受理费1300元，由长沙市雨花区东方新世界小区业主委员会负担。二审期间，长沙市雨花区东方新世界小区业主委员会提交新证据：房屋预售许可证，拟证明东方新世界大厦一期总建筑面积137510.1平米，批准面积是131803.091平米，有五千多平米不允许对外销售。本案所争议的转换层建筑面积4084.83平米，该证据与我方提交的证据一属于公用面积是相对应的，不允许对外销售是包括了转换层在内。湖南省新世界置业有限公司质证称，该证据并非新证据，且真实性也无法核定。即便该证据为真，该证书下发于2005年，也并非新证据。本院认为，该证据不能证明诉争不动产的权属问题，无法达到上诉人的证明目的，本院不予采信。本院认为，诉争不动产在建成时，《中华人民共和国物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》尚未施行。确定诉争不动产的权属应当从双方当事人的约定、建设成本由谁负担。在本案中双方当事人对诉争房产面积测算以及共有面积分摊规章仅有原则性约定，并无明确具体约定，诉争的转换层具有构造和适用上的独立性，属于《湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规章》中列入的不计入共有建筑面积的部分，而被上诉人提交的长沙测绘有限公司出具的《关于“东方新世界”项目实测报告的回复》能够证明，被上诉人支出了诉争转换层的建设成本，该诉争的楼层并未分摊给业主，故上诉人主张本案诉争不动产属于小区全体业主所有的诉请本院不予支持。综上所述，长沙市雨花区东方新世界小区业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由长沙市雨花区东方新世界小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  柳江**审判员  姚贤辅审判员  符建华二〇二一年七月五日书记员  孙 娇