北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终10069号上诉人（原审原告）：北京啄木鸟木业有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇鹅房村村委会东100米。法定代表人：康荣喜，经理。委托诉讼代理人：张磊，北京圣伟律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京市顺义区李遂镇陈庄村村民委员会，住所地北京市顺义区李遂镇陈庄村。法定代表人：黄立华，主任。委托诉讼代理人：王**，北京盛友律师事务所律师。上诉人北京啄木鸟木业有限公司（以下简称啄木鸟公司）与上诉人北京市顺义区李遂镇陈庄村村民委员会（以下简称陈庄村村委会）确认合同无效纠纷一案，双方均不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初18853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。上诉人啄木鸟公司之委托诉讼代理人张磊，上诉人陈庄村村委会之委托诉讼代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。啄木鸟公司上诉请求：1.撤销一审判决第三、四项，改判陈庄村村委会赔偿啄木鸟公司损失2079155元；2.本案一、二审诉讼费由陈庄村村委会承担。事实和理由：1.一审法院在确定涉案租赁合同无效的前提下，对合同双方责任认定不清。一审判决本院认为部分第二段表述为“陈庄村村委会与啄木鸟公司签订合同时应当知晓土地规划用途，应当知晓能否建造建筑物，故双方均有过错，因合同无效造成的损失应当由双方按主次责任分担”，但是谁主谁次，以及责任比例均未明确。2.一审法院未明确其酌定涉案财产总体价及酌定损失的依据。一审判决本院认为部分第三段仅对房屋情况、评估情等进行描述，并表示酌情参照啄木鸟公司的评估报告。但对于其综合本案基本事实酌的财产价值，并未予以说明。在上述双方责任比例认定不清，酌定涉案财产体价值不清的情况下，啄木鸟公司实难理解法院酌定陈庄村村委会赔偿啄木鸟公司损失500000元的事实依据及法律依据。啄木鸟公司系在陈庄村村委会招商引资的背景下与陈庄村村委会签订租赁合同，租用涉案土地作为工厂。陈庄村村委会在双方洽商合同时，告知土地为坡地，可以进行建造，对啄木鸟公司起到了巨大的误导，其作为土地所有权人，应当知晓土地性质及规划用途，应承担合同无效的主要责任。而啄木鸟公司签订租赁合同后，在涉案土地上建造有厂房、库房、工具房、办公区用房、员工宿舍等设施，并为经营购置了设备、器等。2020年，在属地镇政府突然将涉案建筑认定为违建，并要采取强制拆除的情形下，啄木鸟公司也仅能通过自行委托评估公司做出评估报告以佐证财产总体价值。而该评估报告系对房屋现状进行折旧后的价值评估，实际啄木鸟公司投入的资金远大于评估价值，法院应在充分考虑陈庄村村委会主观过错及啄木鸟公司总体投入费用判决陈庄村村委会赔偿损失，现一审判决酌定的500000元明显过低。综上所述，啄木鸟公司认为一审法院责任比例及涉案财产总体价值认定不清，其判决酌定陈庄村村委会赔偿损失过低。因此，特向二审法院提出上诉，请二审法院依法维护啄木鸟公司的合法权益。陈庄村村委会辩称，不认可啄木鸟公司的上诉请求，坚持陈庄村村委会的上诉请求。陈庄村村委会上诉请求：1.撤销一审法院判决第三项；2.二审案件受理费由啄木鸟公司负担。事实和理由：一、对于涉案地上物，啄木鸟公司应当仅享有拆除后建筑材料的所有权。涉案地上物，是啄木鸟公司违反法律法规关于建筑行为的相关规定，在未合法取得土地使用权和（或）有关行政机关颁发的建设许可证下所建造的建筑及附属设施。涉案地上物已经被依法认定为违法建设，并予以强制拆除。根据我国《民法典》第二百三十一条的规定（因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力），啄木鸟公司不因建筑的事实行为产生所有权。二、对于涉案地上物建筑材料的残值应当依法扣除，一审法院未予以考虑。涉案地上物被依法认定为违法建设，组织实施强制拆除以前，行政机关已经依法向啄木鸟公司告知，其享有处置建筑材料并占有残值的权利，同时负有自行清除其它建筑垃圾的义务。如其自行回收清理，应在强拆前向行政机关提出书面声明，并在本行政机关强制执行后的指定期限内将建筑材料清理完毕。未提出书面声明或未在限定期限内及时处置完毕的，视为放弃建筑材料，行政机关将予以清理。前述情形，系《北京市城乡规划条例》第六十七条第二款之规定，系行政机关的法定告知义务，亦是啄木鸟公司的法定权利。啄木鸟公司根据上述规定，享有了建筑材料残值利益，应予以扣除。未主张或者放弃残值利益，系该公司过错导致的损失扩大。因此，对于建筑材料残值利益损失均应从赔偿范围内予以扣除。三、啄木鸟公司在建造涉案违法建设的过错程度明显更大，其应当承担主要的过错责任。对于一审法院指出的陈庄村村委会未对土地尽管理职责，默示甚至同意违法建筑的建造，应当负有相应的过错责任，陈庄村村委会无异议。但是涉案地上物系由啄木鸟公司违反法律规定而擅自建造。由于涉案土地规划用途为基本农田保护区、一般农地区的本质属性，涉案地上物“天然地”不可能获得合法建筑物审批手续。因此，啄木鸟公司对此负有不容推卸的过错责任。四、一审法院对于双方履行无效合同的收益部分未充分查明。1.啄木鸟公司获得的收益却是直观可见的，租金标准为每亩每年1000元，判决结果可以预见啄木鸟公司的实际收益金额为50000元。2.涉案地上物建成以后，一直由啄木鸟公司经营使用。在这一问题上，一审法院虽未查明，但是陈庄村村委会有理由相信啄木鸟公司取得数额可观的经营收益。综上，陈庄村村委会认为，一审法院确定陈庄村村委会承担损失赔偿责任未充分考虑双方因履行土地租赁合同的收益因素，责任分配结果不当，从判决结果看，导致了陈庄村村委会与啄木鸟公司双方权利义务的严重失衡，对于禁止违法建设的正确社会价值导给予了某种程度的否定。因此，特提出上诉，恳请依法撤销一审判决第三项，或者对损失数额给予必要调整，以实现双方实质上的公平。啄木鸟公司辩称：1.关于涉案土地啄木鸟公司仅享有拆除后建筑材料所有权的上诉意见，陈庄村村委会在一审中并未主张，并且其上诉意见表达的目的不明。本案一审系啄木鸟公司起诉双方签订的土地租赁合同无效，并追讨相关损失，与涉案房屋所有权无关。2.对于涉案建筑材料的残值应当依法扣除，陈庄村村委会在一审中并未予以主张，并且因涉案建筑系政府认定违建进行强制拆除，其中大部分财产为构筑物或添附物，无法进行转移或拆除后价值，陈庄村村委会在属地镇政府强制拆除后也未予以处置啄木鸟公司获取建筑材料残值的问题。3.对于啄木鸟公司在建造涉案违法建设的过错程度明显更大，其应当承担主要过错责任的上诉意见。涉案地上物并非啄木鸟公司擅自建造，陈庄村村委会在一审中认可双方合同系其以政府招商引资名义进行，并在合同签订时隐瞒了土地性质，承诺可以进行建设经营的背景下，双方签订的租赁合同，其行为对啄木鸟公司产生了巨大的误导作用。根据这个事实，应当由陈庄村村会承担主要责任。4.对于一审法院对双方履行无效合同的收益部分未充分查明这一点，陈庄村村委会在一审中从未主张，也未就相关请求提起过反诉，陈庄村村委会主张可以预见啄木鸟公司每年实际收益金额为50000元等意见，没有任何依据，完全是其主观臆想，一审判决的赔偿金额并非根据啄木鸟公司的收益计算，啄木鸟公司也从未主张过经营收益损失，收益部分本身与本案的诉讼请求无关。一审法院判决的赔偿金额也是根据双方责任比例分担后得出，远远不能弥补啄木鸟公司的实际投入损失。陈庄村村委会对于一审法院未查明经营收益的上诉主张没有任何依据。啄木鸟公司向一审法院起诉请求：1.请求确认啄木鸟公司、陈庄村村委会双方签订的《土地租赁合同》无效；2.判令陈庄村村委会退还租金100000元；3.判令陈庄村村委会赔偿啄木鸟公司损失2079155元；4.判令陈庄村村委会赔偿啄木鸟公司评估费10000元；5.判令本案诉讼费由陈庄村村委会负担。一审法院认定事实：2010年9月27日，出租方（甲方）陈庄村村委会与承租方（乙方）啄木鸟公司签订土地租赁合同，主要内容为：甲方将4亩出租给乙方，租期30年，自2010年10月1日至2040年9月30日至，每亩每年租金1000元，30年租金为120000元，双方签字生效之日起乙方一次性付清。乙方有权自行在该地块建设厂房和其他办公用房。2010年10月11日，出租方（甲方）陈庄村村委会与承租方（乙方）啄木鸟公司签订土地租赁合同，主要内容为：甲方将1亩出租给乙方，租期30年，自2010年10月1日至2040年9月30日至，每亩每年租金1000元，30年租金为30000元，双方签字生效之日起乙方一次性付清。乙方有权自行在该地块建设厂房和其他办公用房。2020年9月28日，北京市顺义区李遂镇人民政府向啄木鸟公司出具强制拆除公告，内容为：2020年9月22日，本行政机关对啄木鸟公司在北京市顺义区李遂镇陈庄村村南侧集体土地上建设一层砖混钢架结构建筑物4处（建筑面积1020.62平方米）作出了《限期拆除决定书》，责令于2020年9月24日前将该违法建设自行拆除，到期未自行拆除。2020年9月25日，本行政机关送达了催告通知书，逾期仍未自行拆除，本行政机关决定于2020年9月30日8时后对上述违法建设进行强制拆除，请在上述强制拆除时间之前清理违法建设内的财物。2020年11月5日，啄木鸟公司委托北京东审资产评估有限公司（以下简称评估公司）出具资产评估报告一份，主要内容为：评估公司对啄木鸟公司2020年8月17日申报的固定资产、生产性生物资产、无形资产的价值为1321300元。啄木鸟公司支出评估费10000元。经一审法院与北京市规划和自然资源委员会顺义分局核实，涉诉地块：依据《顺义区土地利用总体规划（2001-2010年）》，土地规划用途为基本农田保护区、工业用地区；依据《顺义区土地利用总体规划（2006-2020年）》（调整完善前），该地块土地规划用途为基本农田保护区、一般农地区；2017年12月，《顺义区土地利用总体规划（2006-2020年）》调整完善批复后，该地块土地规划用途均为一般农用地；在《顺义分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》中，该地块土地规划用途主要为林草保护区和生态混合区。一审庭审中，双方明确涉诉土地于2020年9月30日拆除后，现为一片空地，不涉及腾退问题，啄木鸟公司于2020年9月30日拆除后即不再使用土地。啄木鸟公司已支付租金150000元，双方对2020年10月1日至2040年9月30日的租金100000元的计算及退还达成一致意见。一审庭审中，啄木鸟公司述称，地上有厂房、库房、工具房、办公区房等，按照评估报告建筑面积共计1230.8平方米，按拆除公告中记载建筑面积是1020.62平方米，建筑面积以拆除报告中的建筑面积为准。一审庭审中，啄木鸟公司明确：第一项诉讼请求为确认两份土地租赁合同无效，第三项诉讼请求为根据评估报告结果估算得出。一审法院认为，我国实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。根据《顺义区土地利用总体规划（2006-2020）》，涉诉土地规划用途为基本农田保护区、一般农地区，双方约定使用涉诉土地建设厂房和其他办公用房，在合同履行过程中啄木鸟公司建设了1020.62平方米的砖混钢架建筑物，故双方签订的土地租赁合同因约定内容及实际履行行为违反土地规划用途，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现双方签订的土地租赁合同无效，双方对退还租金达成一致意见，一审法院不持异议。陈庄村村委会与啄木鸟公司在签订合同时应当知晓土地的规划用途，应当知晓能否建造建筑物，故双方均有过错，因合同无效产生的损失应当由双方按主次责任分担。关于啄木鸟公司的具体损失数额的确定一节，地上物已经被拆除，现场已经灭失。对于啄木鸟公司单方委托评估机构作出的评估报告，系对固定资产、生产性生物资产、无形资产的价值评估，并非啄木鸟公司的直接损失数额，且存在记载数据与强制拆除公告不一致，无相应的照片、视频体现等瑕疵，陈庄村村委会亦不予认可。故对于评估报告中的物品明细及价值，一审法院酌情参照但不作为损失确定依据。关于啄木鸟公司主张的评估费一节，因此项费用并非涉诉合同无效所产生的直接损失，且陈庄村村委会不同意支付，故一审法院不予支持。据此，一审法院于2021年3月判决如下：一、确认啄木鸟公司与陈庄村村委会于二〇一〇年九月二十七日、二〇一〇年十月十一日签订的两份《土地租赁合同》无效；二、陈庄村村委会退还啄木鸟公司租金十万元，于判决生效之日起七日内执行；三、陈庄村村委会赔偿啄木鸟公司损失五十万元，于判决生效之日起七日内执行；四、驳回啄木鸟公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，啄木鸟公司向本院提交涉案评估报告所附勘验照片及现场照片一组，用以证明涉案评估报告的记载客观，评估报告中记载的厂房、公寓及道路等财产是客观存在的，评估也是客观公正的。陈庄村村委会认为上述证据不属于二审新证据，对真实性和证明目的均不认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综合全案案情及双方当事人诉辩称意见，本案二审争议焦点为涉案合同无效后，陈庄村村委会应赔偿啄木鸟公司相应损失的认定问题。首先，根据一审法院的调查结果，涉案土地规划用途为基本农田保护区、一般农地区；而本案双方签订土地租赁合同，约定使用涉案土地建设厂房和其他办公用房并实际进行了相应建设，故双方所签涉案土地租赁合同违反了土地规划用途，应属无效，一审法院对此认定正确。关于双方的过错，在签订涉案土地租赁合同时，陈庄村村委会对于土地性质及能否进行非农建设应属明知，啄木鸟公司亦应尽到相应的审查义务；且虽然合同约定啄木鸟公司可以进行相应建设，但啄木鸟公司在进行相应建设时并不具有合法的建设规划手续，致使最终被政府认定为违法建设，故双方对于合同无效均具有过错，对于因合同无效产生的损失，陈庄村村委会应承担主要责任，啄木鸟公司应承担次要责任。陈庄村村委会主张啄木鸟公司应承担主要过错责任，其不应承担赔偿责任，依据不足，本院不予支持。其次，啄木鸟公司单方委托的评估，系对啄木鸟公司的固定资产、生产性生物资产、无形资产价值的评估，该项评估价值并非本案所涉啄木鸟公司直接损失的价值数额，故不能作为认定啄木鸟公司涉案损失的直接依据。因啄木鸟公司在相应建设后，对其所建建筑物进行了实际使用，在确定相应价值时应根据使用年限进行折旧，故啄木鸟公司主张应按照其建设时的投入确定相应损失数额，依据不足，本院不予采纳。根据已查明的事实，涉案土地地上物已被拆除，现场已灭失，在此情况下，一审法院酌情参照啄木鸟公司单方委托评估的部分结论，并根据啄木鸟公司确认的拆除报告中的建筑面积以及双方的过错程度，所酌情确定的陈庄村村委会应赔偿啄木鸟公司的损失数额，并无明显失当之处，本院予以维持。啄木鸟公司主张一审法院确定的赔偿数额过低，依据不足，本院不予采纳。陈庄村村委会主张拆除后的建筑材料残值应予扣减，但陈庄村村委会并未举证证明拆除后的建筑材料的价值，故本院对此不予采纳。陈庄村村委会主张啄木鸟公司在履行合同期间已获取了相应收益，但啄木鸟公司亦依约向陈庄村村委会支付了相应租金的对价，陈庄村村委会的利益并未受损，且啄木鸟公司在履行合同期间所获收益与因合同无效所产生的损失并无关联，陈庄村村委会的该项主张并不能构成免除其承担相应赔偿责任的合法事由，故本院对此不予采纳。综上所述，啄木鸟公司、陈庄村村委会的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32233元，由北京啄木鸟木业有限公司负担23433元（已交纳），由北京市顺义区李遂镇陈庄村村民委员会负担8800元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  鲁 南审 判 员  贾 旭审 判 员  姜 君二〇二一年七月二十六日法官助理  杨 扬法官助理  李圆圆