北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终5449号上诉人（原审被告）：北京京港昌盛水产品商城有限公司，住所地北京市海淀区四道口2号1号楼4层401、402。法定代表人：黄义乐，总经理。委托诉讼代理人：申彦宝，北京市创然律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京炙城武圣餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区农光东里34号楼34-11内402房间。法定代表人：王**，执行董事。委托诉讼代理人：孔繁越，北京市中通策成律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩雪莹，北京市中通策成律师事务所律师。上诉人北京京港昌盛水产品商城有限公司（以下简称京港昌盛公司）因与被上诉人北京炙城武圣餐饮管理有限公司（以下简称炙城武圣公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2021）京0108民初6175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员单国钧独任审理，于2021年7月15日公开开庭审理了本案。上诉人京港昌盛公司的委托诉讼代理人申彦宝、被上诉人炙城武圣公司的委托诉讼代理人孔繁越、韩雪莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。京港昌盛公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审一、二审诉讼费用由炙城武圣公司承担。事实和理由：一、一审判决支持炙城武圣公司退还2020年2月1日至24日的租金诉请没有法律依据。一审判决侵害了合同当事人的契约自由权。遇有不可抗力致使承租房屋无法正常经营，可以免除承租人的迟延支付租金的违约责任，但除非经出租人同意，否则依据约定承租人应当履行支付租金的义务。房屋所有权人因疫情免除京港昌盛公司的租金，并不必然意味着京港昌盛公司也应当免除炙城武圣公司的租金义务。国家关于疫情期间降低租金的政策只是针对国有企业的，是指导性意见，京港昌盛公司有自己的经营风险和经营成本，有权自行决定是否免除承租人的租金支付义务。二、一审判决关于炙城武圣公司多支付的10万元钱构成不当得利并判令京港昌盛公司予以返还是错误的。炙城武圣公司要转租办理执照等要求京港昌盛公司配合出据各种手续，京港昌盛公司要求炙城武圣公司支付15万元的费用，后炙城武圣公司分三次支付了上述费用。该费用绝对不是炙城武圣公司所说的因业务人员疏忽多打的。京港昌盛公司另上诉请求，炙城武圣公司支付2020年2月25日至2020年5月18日的租金126126元，因该上诉请求超出一审审理范围，且炙城武圣公司不同意调解，依法可由京港昌盛公司另行诉讼。炙城武圣公司辩称，不同意京港昌盛公司的上诉请求和理由。一、京港昌盛公司应退还我公司2020年2月1日至2020年2月24日期间租金。我公司在2020年2月1日至2020年2月24日期间因疫情处于停业状态。我公司承租房产的性质符合北京市2月免租的政策。根据疫情期间《北京市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》第一条第二款规定，“中小微企业承租京内市及市属国有企业房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持经营或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收2月份房租”，该条款明确规定是承租国有企业房产从事经营活动，而不是从国有企业处承租房产从事经营活动，所以该条款对免租与否的标准为房屋性质而非租赁合同出租人的主体性质。并且，如果京港昌盛公司不退还我公司2020年2月1日至2020年2月24日期间的租金，在产权人免除其2月份租金的情况下京港昌盛公司继续收取我公司的租金，就会在疫情情况下双重获利，严重不符合北京市政府发布的政策精神。二、京港昌盛公司应退还我公司2018年和2019年两年多支付的10万元。我公司充分说明了该笔费用构成不当得利，京港昌盛公司未提供任何证据证明该笔费用是配合转租办理执照出具手续的费用，且对该10万元的性质前后主张不一。炙城武圣公司向一审法院起诉请求：1．判令京港昌盛公司退还自2020年2月1日至2020年2月24日的租金36036元；2．判令京港昌盛公司返还租赁保证金12万元并按照年利率3．85%的标准支付该款项自2020年4月25日至实际支付之日的利息；3．判令京港昌盛公司返还2018年、2019年多支付的房租10万元；4．本案诉讼费由京港昌盛公司承担。一审法院认定事实：京港昌盛公司自北京市果品有限公司（以下简称果品公司）承租了包括涉诉房屋在内的京果商厦A座地上一至三层（每层6000平方米，总计18000平方米），租赁期限为2009年1月1日至2028年12月31日，京果公司同意京港昌盛公司在租赁范围内转租。2012年6月6日，炙城武圣公司（乙方）与京港昌盛公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁涉诉房屋用于商业经营，涉诉房屋建筑面积210平方米，租赁期限为2012年5月25日至2020年4月24日，2012年5月25日至2015年4月24日的租金标准为6．5元/日/平方米，2015年4月25日至2020年4月24日的租金标准为7．15元/日/平方米，乙方须将12万元作为保障合同履行的保证金支付给甲方，在双方合同期满或双方协商一致解除合同，乙方按合同规定将建筑物完整移交甲方，双方无其他异议，甲方原数退还乙方。签约后，炙城武圣公司向京港昌盛公司交纳押金12万元，并已支付截至2020年2月24日的租金，但未按约定于2020年2月19日支付2020年2月25日至4月24日的租金90090元。2020年5月18日，京港昌盛公司签署《房屋交接书》，内容为：炙城武圣公司于2020年4月24日腾退涉诉房屋，钥匙已交与我司，我司特此确认。另，根据果品公司与京港昌盛公司的《减免租金协议》，2020年2月份租金及物业费共计1466294．81元，果品公司为京港昌盛公司减免租金及物业费共计1466294．81元。双方确认：2020年2月至4月期间，炙城武圣公司因疫情导致招工困难等原因停止营业。炙城武圣公司已于2020年11月11日向京港昌盛公司交纳水电费11360．75元。庭审中，炙城武圣公司主张双方已于2020年4月24日完成了房屋交接，仅因双方对租金退还有争议5月18日才签订交接单。京港昌盛公司则主张炙城武圣公司2020年4月24日仅腾空了房屋，5月18日才交还涉诉房屋的钥匙。双方未就此提交其他证据。炙城武圣公司主张其返还涉诉房屋后京港昌盛公司即应退还保证金。京港昌盛公司则主张双方全部争议解决后方可退还保证金。另，京港昌盛公司主张炙城武圣公司应支付2020年2月25日至4月24日的租金，炙城武圣公司则主张受疫情影响，该期间的租金应予免除。京港昌盛公司先就上述租金提起反诉，后拒绝交纳反诉案件受理费并要求撤回其反诉请求。炙城武圣公司主张其2017年将涉诉房屋的一部分对外转租，应京港昌盛公司要求支付了协助次承租人办照的费用5万元，此后因业务人员疏忽，2018年及2019年均向京港昌盛公司付款5万元，上述10万元京港昌盛公司应予返还。京港昌盛公司先称未收到租金之外的其他款项，后称双方约定转租需要交纳15万元的费用。京港昌盛公司未就双方约定提交证据。炙城武圣公司提交的付款凭证等显示除向京港昌盛公司或其财务人员支付租金外，炙城武圣公司于2017年5月12日向京港昌盛公司多付费用5万元，于2018年5月21日多支付5万元，于2019年5月20日多支付5万元。京港昌盛公司认可上述付款凭证的真实性但称无法区分哪些款项系双方约定的转租费用。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，双方合同系当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。现有证据显示炙城武圣公司已于2020年4月24日腾退涉诉房屋，京港昌盛公司虽主张炙城武圣公司迟至2020年5月18日方完成返还房屋之义务，但未就此提交充分证据，则该院对京港昌盛公司的该项主张不予采信。合同履行期间，我国发生新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件，为应对此事件，相关部门采取了一系列疫情防控及应急处置措施，相应措施确对炙城武圣公司的经营活动造成了不利影响，结合京港昌盛公司未向房屋所有权人交纳2月份房租、炙城武圣公司2月至4月期间未开业经营的情况，该院对炙城武圣公司请求退还2020年2月1日至24日的租金的诉请予以支持。至于2020年2月25日至4月24日的租金，双方存在争议，而京港昌盛公司明确表示不对此提起反诉，则该院在此不予处理。双方合同约定合同终止、“完整移交”、“无其他异议”后退还保证金，现双方合同已因租期届满而终止，炙城武圣公司亦已依约返还涉诉房屋，而双方的其他争议可以在本案中一并解决，但京港昌盛公司作为享有收取租金权利的一方，在明知双方就2020年2月25日至4月24日期间的租金存有争议的情况下，拒绝提起反诉，考虑到上述期间的租金总额低于保证金金额，依据诚实信用原则，应推定京港昌盛公司拒绝在本案中提起反诉已不正当地阻止了退还保证金的条件的成就，应视为退还保证金的条件已经成就。故对炙城武圣公司请求京港昌盛公司退还保证金的诉请，该院予以支持。本次诉讼前双方对租金负担方式、房屋交接等问题均有争议，京港昌盛公司可依约暂不退还保证金，故对炙城武圣公司请求支付保证金利息的诉请，该院不予支持。炙城武圣公司在租金及其认可的办证费用外，于2018年、2019年另行支付了10万元，并就上述10万元系错误支付作出了合理解释，京港昌盛公司虽称上述10万元系双方口头协议中的应付款项，但未就此提交充分证据，双方均同意在本案中一并处理上述款项，则该院据现有证据认定京港昌盛公司持有上述10万元构成不当得利、应予返还。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民法典》第一百五十九条之规定，判决：一、北京京港昌盛水产品商城有限公司于判决生效后7日内退还北京炙城武圣餐饮管理有限公司2月份租金36036元；二、北京京港昌盛水产品商城有限公司于判决生效后7日内退还北京炙城武圣餐饮管理有限公司押金120000元；三、北京京港昌盛水产品商城有限公司于判决生效后7日内返还北京炙城武圣餐饮管理有限公司100000元；四、驳回北京炙城武圣餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人双方没有提交新证据。本院二审期间依法补充查明：1．一审2020年11月3日庭审中，京港昌盛公司对炙城武圣公司2018年、2019年共支付的10万元称，多支付的10万元是之前拖欠的房租，如对方能够证明之前已经支付租金，同意退还多支付的10万元；2020年11月10日庭审中，京港昌盛公司称该10万元是收取的分割转租费。2．《北京市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》第一条第二款规定：“中小微企业承租京内市及市属国有企业房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持经营或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收2月份房租。”3．炙城武圣公司系小微企业，果品公司系国有企业，京港昌盛公司系有限责任公司。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，京港昌盛公司与炙城武圣公司签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。根据京港昌盛公司的上诉请求及双方的陈述，本案二审争议焦点为：1．京港昌盛公司是否应退还炙城武圣公司2020年2月份租金。2．京港昌盛公司在租金外收取的炙城武圣公司2018年、2019年共计10万元是否应予返还。关于京港昌盛公司是否应退还炙城武圣公司2020年2月份租金。炙城武圣公司主张受疫情影响，请求免除2020年2月1日至2020年2月24日的租金36036元。对此本院认为，2020年发生的疫情属双方签订合同时不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，即属于不可抗力。双方均确认因疫情影响，炙城武圣公司2020年2月至4月期间停止营业。此种情形下，继续按《房屋租赁合同》的约定支付租金对炙城武圣公司明显不公平，炙城武圣公司在与京港昌盛公司协商不成的情况下有权向人民法院提出变更租金的要求。而因疫情影响和政策要求，果品公司作为国有企业为京港昌盛公司免除了2020年2月份租金，此种情况下，基于落实帮助中小微企业度过难关的政策精神，并且更符合法律的公平精神，炙城武圣公司亦有权要求京港昌盛公司免除相应的租金。否则，京港昌盛公司在享受免租利益的同时又继续收取炙城武圣公司的租金，既不能让免租政策实际惠及政策所指向的中小微企业，又会使京港昌盛公司在疫情之下获得不应有的收益。故一审法院支持炙城武圣公司退还2020年2月1日至24日租金的诉请，判决京港昌盛公司退还2020年2月份租金36036元,并无不当。京港昌盛公司的上诉理由不能成立。关于京港昌盛公司在租金外收取的炙城武圣公司2018年、2019年共计10万元是否应予返还。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”京港昌盛公司对在2018年、2019年收取炙城武圣公司共计10万元并无异议，其一审诉讼中主张该款项为炙城武圣公司支付的房租，后又称是双方约定的分割转租费用，二审中主张系因配合炙城武圣公司转租出具手续而收取的费用。对此本院认为，对该笔10万元款项的性质京港昌盛公司的主张前后不一，且对其主张亦未提交证据予以证明，其应当承担举证不能的不利法律后果，一审法院认定其构成不当得利并判决其返还上述10万元并无不当。综上所述，京港昌盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民法典》第五百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3020元，由北京京港昌盛水产品商城有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 单国钧二〇二一年七月二十八日法官助理 张 岩书 记 员 刘姊婕