安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖06民终821号 上诉人(原审被告）：安徽省德城投资发展有限公司，住所地安徽省淮北市南黎路149号水岸碧桂园3#一层。 法定代表人：吴锐，该公司董事长。 委托诉讼代理人：任清华，安徽镜远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王中兴，安徽镜远律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周璐，女，1988年12月4日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被上诉人（原审原告）：周玉龙，男，1988年2月8日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 以上二被上诉人共同的委托诉讼代理人：刘文文，安徽亚星律师事务所律师。 以上二被上诉人共同的委托诉讼代理人：朱旭，安徽亚星律师事务所实习律师。 上诉人安徽省德城投资发展有限公司（以下简称德城公司）因与被上诉人周璐、周玉龙商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2021）皖0603民初1843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人德城公司的委托诉讼代理人王中兴，被上诉人周璐、周玉龙共同的委托诉讼代理人刘文文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 德城公司上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判驳回周璐、周玉龙诉讼请求;2.一、二审诉讼费用由周璐、周玉龙承担。事实和理由:一、周璐、周玉龙主张的逾期办证违约金系债权请求权,具有相对性,周璐、周玉龙未举证证明其存在诉讼时效中断的情形,一审认定确有错误,应当予以撤销。1.根据诉讼时效的相关规定,诉讼时效自权利人向义务人提出履行请求时中断,诉讼时效期间重新计算。诉讼时效的中断,法律明确规定需由权利人向义务人提出,本案中,权利人即是周璐、周玉龙,义务人是德城公司,诉讼时效的中断应以周璐、周玉龙是否向德城公司提出履行请求确定。但一审中,周璐、周玉龙所举证据均无法证明其曾向德城公司提出履行请求,其仅提供一份匿名的网页留言,但该网页留言可以明确是一人留言,且周璐、周玉龙无法证明该留言是其本人,亦无法证明其曾授权留言人为其向德城公司主张履行请求。在周璐、周玉龙无法证明其（或委托他人）曾向德城公司提出请求,要求德城公司支付逾期办证违约金的情况下,本案诉讼时效不能认定中断。2.一审中，德城公司主张周璐、周玉龙诉讼时效经过的原因系网页留言非周璐、周玉龙所留,且其亦无法提供证据证明是周璐、周玉龙授权他人留言,故无法起到诉讼时效中断的效果。但一审对德城公司提出的相关质证意见,并未做任何说明。故周璐、周玉龙主张逾期办证违约金的诉请已经超过诉讼时效。二、德城公司不存在恶意违约,而是存在其他客观原因,且德城公司一直在积极为办证做相关工作,产权证目前已经在为业主办理。一审判决德城公司支付全额违约金不当。德城公司未能及时办理产权登记手续也系各项客观不可抗力因素综合导致,并非有意拖延。淮北“办证难”、“难办证”已经形成一种社会问题,并非德城公司主观违约。自2017年11月开始,淮北市人民政府对淮北市××期10个月的停工,“新天地”项目也被要求停工,造成整体消防验收推迟从而导致逾期办理房产证。另外政府职能部门的改革,职能部门的分拆、合并也影响验收和办证。“新天地”项目从开工到办房产证目前已经盖了235个部门审核公章,德城公司一直在积极配合政府以推进办理房产证问题。另外,“新天地”项目目前已经办理总产权证并在积极协调业主,为其办理分户产权。法庭应结合当下社会背景,酌情减少违约金数额,作出公正判决。三、一审判决德城公司支付周璐、周玉龙契税、维修基金利息于法无据,应当予以撤销。周璐、周玉龙作为房屋买受人是缴纳契税的主体,应当依法缴纳契税。契税征收机关为房屋所在地的财政机关或地方税务机关,德城公司作为开发商代收契税,系基于双方合同约定（详见《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第13条（4）（5））,周璐、周玉龙委托并授权德城公司代为办理产权登记,统一代收契税只是为了各业主办理产权登记时提高效率,周璐、周玉龙自愿委托德城公司代收代缴，双方是一种委托关系,应适用委托合同的相关规定,且在双方委托关系中,德城公司未收取任何费用,系无偿委托。根据委托合同的相关法律规定,无偿委托合同,因受托人故意或者重大过失给委托人造成损失的,委托人可以要求赔偿损失。在此委托中,（1）德城公司并无故意或重大过失,是因产权证无法办理,契税与维修基金等没有部门愿意收取。（2）德城公司并未给周璐、周玉龙造成任何损失。在周璐、周玉龙无法证明德城公司具有故意或重大过失且因此给其造成损失的情况下,一审认定德城公司向周璐、周玉龙支付占用期间利息损失于法无据。综上,请二审依法查明事实,纠正一审错误判决,支持德城公司上诉请求。 周璐、周玉龙辩称，1.关于诉讼时效，一审提交的证据中留言板可以看出在法定期间内周璐、周玉龙主张过权利，诉讼时效中断，该留言系委托留言，代表众多业主的请求，法律效果是各个业主不是一个人，故周璐、周玉龙的请求并未超出诉讼时效。2.关于违约金数额，签订合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同履行，周璐、周玉龙按合同约定交付了购房款及其他费用，但德城公司并未按照合同要求将办理房产证的材料在房屋交付730日内报房屋产权登记机关备案，违反合同义务，应当承担合同约定的违约责任，一审判决违约金数额符合合同约定和法律规定。3.关于契税、维修基金占用期间的利息损失，虽然合同约定德城公司代收契税、维修基金，但德城公司并非最终的有权收取机关，德城公司收到上述费用后，并未交付相关部门，存在占用资金行为，也未按照合同约定为周璐、周玉龙办理产权登记，也未返还上述费用，故应当支付上述费用占用期间的利息损失，综上，一审认定事实清楚,适用法律正确,德城公司的上诉请求不成立，请依法驳回上诉,维持原判。 周璐、周玉龙向一审法院起诉请求：1.判令德城公司支付逾期办理房屋产权证的违约金3985.31元；2.判令德城公司支付契税、维修基金、办证费11956.32元，并支付占用期间的利息损失2418.08元（以11956.32元为基数，自2016年11月2日起计算至2021年3月15日，请求至清偿之日止，其中2016年11月2日至2019年8月20日的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算）；3.本案全部诉讼费由德城公司承担。一审审理过程中，周璐、周玉龙申请撤回其第二项诉讼请求中的“判令德城公司返还契税、维修基金、办证费11956.32元。” 一审法院认定事实：2013年8月25日，周璐、周玉龙与德城公司签订《商品房买卖合同》，约定德城公司将新天地广场5幢15层1502室出售给周璐、周玉龙，房屋总价398531元，采取按揭贷款方式付款，于2013年8月25日前支付房价款的30%即120531元，剩余房款27.8万元于2013年9月3日前申请办理公积金贷款。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第13条第(5)项规定“住房贷款的客户及一次性付款的客户在出卖人书面通知的交房日期前一次性向出卖人交纳办理房产证手续所需的契税、维修基金、交易费、工本费等……” 合同签订后，因交付房屋实际建筑面积大于合同面积，周璐、周玉龙实际支付房款406189元。2014年11月1日，德城公司将涉案房屋交付周璐、周玉龙，周璐、周玉龙向德城公司缴纳了契税3985.31元、维修基金7971元，共计11956.31元。德城公司未按合同约定协助周璐、周玉龙办理涉案房屋权属登记，周璐、朱玉龙于2021年4月25日取得上述房屋产权证书，遂诉至一审法院。 一审另查明，德城公司于2020年3月13日将涉案5幢楼的维修基金汇至淮北市相山区物业管理局物业专项维修资金专户。 一审再查明，因涉案小区交房后未能办理房屋产权证，该小区业主多次维权上访无果，于2018年1月14日在人民网“领导留言板”上进行留言，反映上述问题。淮北市人民政府责成市房管局认真调查，于2018年1月31日作出答复：市房管局已约谈开发企业要求其履行协议，如开发企业未按协议约定赔偿违约金，建议走法律程序解决问题。 一审法院认为，周璐、周玉龙与德城公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行各自的义务，周璐、周玉龙交付了购房款及契税、维修基金、办证费等费用，但德城公司未按合同约定在房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，致涉案房屋于2021年4月25日才办理好产权登记，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。对周璐、周玉龙要求德城公司支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求，予以支持。根据双方签订的合同约定，德城公司应按实际已付房价款的1%支付违约金4061.89元（406189元×1%）。周璐、周玉龙主张德城公司支付违约金3985.31元，未超出上述数额，予以支持。德城公司辩称周璐、周玉龙请求上述违约金已过诉讼时效。从周璐、周玉龙提交的证据可以看出，其在法律规定的诉讼时效期间向德城公司主张过权利，诉讼时效应重新计算，故周璐、周玉龙主张德城公司支付上述违约金的请求未过诉讼时效，对德城公司该项辩称，不予采信。德城公司另辩称未能及时办理产权登记手续系非主观原因造成，而是由于相关政府政策原因各方面导致，属于不可抗力的因素。因德城公司并未提供证据证明其已在约定期限内履行了提交办证资料的义务，也未提供证据证明未能办证的原因属不可抗力或不能归责于其的其他原因，故违约责任应由其自行承担。故对德城公司的该项辩称，亦不予采信。 关于周璐、周玉龙请求德城公司支付契税、维修基金占用期间利息的问题。周璐、周玉龙已于收房时向德城公司支付了契税3985.31元、维修基金7971元，共计11956.31元。德城公司虽基于合同约定有权进行代收代缴，但其并非最终有权收取该费用的机构，其应当及时将代收的费用交至相关部门办理产权登记手续。因德城公司并未按照约定将代收周璐、周玉龙的契税、维修基金交到相关部门，存在占用资金的行为，故周璐、周玉龙请求支付上述费用产生的利息损失，理由充分，予以支持。因合同约定房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，即德城公司应在2016年11月2日前将上述费用交至相关部门办理产权登记。德城公司于2020年3月13日将维修基金交至淮北市相山区物业管理局物业专项维修资金专户，故其应自2016年11月2日起支付占用维修基金的利息损失至2020年3月12日，支付占用契税的利息损失至办理案涉房屋的产权证之日即2021年4月25日止。对周璐、周玉龙主张超出部分，不予支持。 判决：一、德城公司于判决生效后十日内支付周璐、周玉龙违约金3985.31元，并支付利息（以11956.31元为基数，自2016年11月2日起计算至2020年3月12日，之后以3985.31为基数计算至2021年4月25日，2019年8月20日之前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回周璐、周玉龙的其他诉讼请求。案件受理费259元，减半收取计129.5元，由德城公司负担。 二审中，当事人未提交新证据并坚持一审举证质证意见。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点是：1.周璐、周玉龙主张逾期办证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效期间；2.德城公司应否支付周璐、周玉龙逾期办证违约金；3.德城公司应否支付周璐、周玉龙契税、维修基金占用期间利息损失。 关于争议焦点1。根据本案在内的系列案件所查明的事实，小区业主于2018年1月14日就德城公司未能办理产权证及赔偿违约金等相关问题在人民网“领导留言板”上留言，能够证明小区业主在法律规定的诉讼时效期间内向德城公司主张过权利。由于办理产权证是小区业主的共同诉求，并无必要每户业主都分别进行留言，具体由哪户业主进行留言对于其他业主亦发生诉讼时效中断的效果。因此，周璐、周玉龙请求德城公司支付逾期办证违约金未超过诉讼时效。 关于争议焦点2。涉案《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方都应全面遵守履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后730日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。德城公司未在合同约定期限内完成产权证办理手续,已构成违约，应承担相应的违约责任，且合同约定的违约金并非明显过高，故一审认定德城公司按照已付房价款的1%支付逾期办证的违约金并无不当。德城公司上诉称未能及时办理产权登记手续系因相关政策等客观原因，其不应全额支付违约金，但其并未提供充分证据证明未能办证的原因属不可抗力或不能归责于其的其他原因，故违约责任应由其自行承担。其该项上诉理由并非法定或约定的免责或减责事由，不予支持。 关于争议焦点3。周璐、周玉龙向德城公司支付了契税、维修基金，德城公司虽基于合同约定有权进行代收代缴，但其并非最终有权收取该费用的机构，其应当及时将代收费用交至相关部门办理产权登记手续。因德城公司并未及时将代收周璐、周玉龙的契税、维修基金交到相关部门，长期占用上述资金未予代缴，应当向周璐、周玉龙支付利息损失。一审判决德城公司支付周璐、周玉龙契税、维修基金占用期间利息，并无不当。 综上所述，德城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人安徽省德城投资发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王咏梅 审 判 员 王冬宁 审 判 员 化启武 二〇二一年七月二十六日 法官助理 周文锦 书 记 员 谢瑞刚 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。