广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0307民初16835号原告：冯某某，男，汉族，住址甘肃省白银市平川区。委托代理人：李某，广东丹柱律师事务所律师。被告:廖某某，男，汉族，身份证住址武汉市汉阳区。委托代理人：杜某，广东威豪律师事务所律师。上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李某、被告廖某某及其委托代理人杜某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2020年7月1日，原告接受王某某委托，为其在龙岗区辖区内租赁公办场地，2020年7月15日，原告与被告签订了《办公室租赁合同》，该合同约定被告将位于深圳市龙岗区房产租赁给原告，办公室面积约30平方米（以下简称租赁房屋），租赁期限自2020年7月15日至2024年3月1日止，租金为每月10000元（人民币，下同），三押一租，即押金为30000元，进场费为138000元。合同签订当日，原告向被告支付了以上费用，合计178000元。被告向原告交付房屋后，原告要求被告提供涉案房屋的合法证明材料时，被告只是提供了一份《场所使用证明》，并未提供房产证等合法报建手续。之后原告了解到涉案房屋不具有房产证，也无建设工程规划许可证，也未有合法报建手续，属于违法建筑，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故原、被告签订的《办公室租赁合同》无效。被告因合同无效取得的财产，依法应当返还原告。原、被告签订的《办公室租赁合同》约定租赁的房屋为B栋一楼106号房，而被告向原告实际交付的房屋为C栋106号房，被告实际交付的房屋与合同约定不符，2020年9月6日原告明确通知被告不再租赁该办公室。被告交付的C栋106号房屋原告从未使用过，该房屋自始至终由被告设立的某某事务所占有使用。被告未按合同约定交付房屋，故意隐瞒涉案房屋为违法建筑，其自身存在重大过错，应自行承担责任，且涉案房屋一直由被告使用，被告也没有产生任何损失。因此，原告主张被告应向原告全部返还已收取的租金、押金和进场费，合计178000元。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告签订的《办公室租赁合同》无效；2、被告向原告返还租金10000元；3、被告向原告返还押金30000元；4、被告向原告返还进场费138000元；5、被告向原告支付以上资金占有利息（以178000元为基数，自2020年7月16日起至实际付清之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，暂计至起诉状落款之日的利息为5101.68元）；6、本案诉讼费由被告负担。被告辩称：1、本案的合同不符合民法典的法定解除的条件。2、合同中B栋和C栋的问题系因存在笔误，被告从房东处租赁的合同上载明也是C栋，且租赁的场地是固定的，原告都到现场看过，至于租赁房屋具体是B还是C栋，不影响场地的使用，也不改变场地的位置。3、原告至今没有把钥匙交还给被告，场地空闲至今。4、原告的职业是律师，从原告提供的聊天记录来看，原告另有计划和打算，因此原告系主动违约，依法应当承担相应的违约责任和合同责任。经审理查明，2020年7月15日，原被告签订了一份《办公司租赁合同》，约定：1、被告将位于龙岗区，面积为30平方米的办公室租赁给原告（为精装修），用于法律咨询办公用，不得经营其他行业；2、租期为2020年7月15日至2024年3月1日，租金为每月10000元，三押一租，押金为30000元；3、进场费为138000元，中途退租、转让、单方面违约被告不予退还原告押金及进场费。同日，原告向被告支付了租金、押金和进场费合计178000元。原告提交的日期为2020年7月1日的《授权委托书》显示，原告系接受案外人王某某的委托租赁龙岗区辖区内的房屋用于办公场地。原告提交的《场所使用证明》显示，经深圳市龙岗区某某作站审查，同意被告申请的位于某某第一层拟用作法律咨询，并申报办理工商营业执照。原告提交的拍摄于2020年11月28日的《照片》显示，Ｃ栋105号和106号房屋悬挂了“深圳某某事务所”的名牌。另查，深圳某某咨询有限公司（以下简称某某公司）系由被告投资的自然人独资公司，工商注册地址为深圳市龙岗区某某原告提交的与被告的《微信聊天记录》显示，2020年7月17日，原告称“廖主任你今天不在龙岗吗”，被告回复“来到现场我给他钥匙”，2020年9月6日，原告称“廖主任，我决定不租赁这个咨询室了，面积也不够大，我安排别的事情，以后有机会合作”；2020年9月9日，员工称“廖主任，今天有时间没，约个时间见面聊一下退租的事”；2020年9月10日，原告称“把B栋106号办公室的证明发过来，能用于办公的合法证明”；2020年9月15日，被告回复称“档口106号你可以转租他人”，并将《场所使用证明》发送给原告。被告对上述证据真实性均予以认可，但称：1、办公室租赁租赁合同中的B栋系笔误，因工业园内有许多类似的房屋，被告并不能清楚地分辨B栋或C栋的标记。但原告在签订合同前对C栋106场地进行了多次考察，合同上的B栋或C栋并不影响实际使用；C栋106房产系历史遗留建筑，没有房产证和建设规划许可证，C栋106权利人亦并非被告，被告系从他人处承租后再转租给原告的，在签订合同前被告均将上述情况口头告知过原告；3、原告退租的真正原因系原告认为C栋106房屋不够大，而非原告所主张的C栋106房屋没有合法的产权证明，因此系原告违约在先。4、被告于2020年7月16日将C栋106房屋的钥匙交付给原告，交付时C栋106房屋系精装，但未与105房屋隔断；原告收到钥匙后进去过几次，但确实未搬办公用品进去使用；现原告仍未归还106房屋的钥匙，但被告处也有106房屋钥匙。5、被告确在C栋106房屋上悬挂了某某公司的门牌，但系因原告不缴纳租金被告才将门牌覆盖过去，106房屋一直是锁着的，留给原告使用，被告一直未同意原告退租。原告对被告上述主张不予认可，称：1、原告系签订合同后才知道C栋106房产的情况，因此于2020年9月10日通过微信要求被告提供合法证明；2、原告确于合同签订前对C栋106房屋进行了实地考察，但当时并未注意门牌号问题，签订合同后才发现约定的房产与实际房产地址不符；3、原告于2020年7月17日收到被告交付的C栋106房屋钥匙，但因C栋106房屋未精装修且与被告经营的某某公司未隔断，因此无法使用。4、原告多次与被告沟通退租事宜，但被告均未同意。本院认为，原告确认其在签订合同前实际勘查的房屋系C栋106房屋，实际交付的亦为C栋106房屋，因此虽合同约定的房屋与实际交付的房屋不一致，但并不影响原告使用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，C栋106房屋未取得建设工程规划许可证，因此原告与被告于2020年7月15日签订的《办公室租赁合同》无效。根据合同法第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。关于房屋占有使用费。原告主张被告虽向其交付了C栋106房屋，但原告从未使用过该房屋，且该房屋一直由被告所经营的某某公司占用，因此其无需支付占有使用费。本院认为，原告提交的《照片》仅能证明2020年11月28日后C栋106房屋已悬挂某某公司的门牌，但无法证明2020年11月28日前C栋106房屋由某某公司占有使用，且原告亦确认被告已于2020年7月17日向其交付房屋钥匙，即自2020年7月17日开始C栋106房屋已在原告控制下，即使原告并未实际使用该房屋，亦应视为原告已占有该房屋。原告于2020年9月6日通过微信向被告表达了退租的意思表示，且被告亦确认原告并未实际使用该房屋，被告处亦有C栋106房屋的钥匙，故应视为原告于2020年9月6日已不再占有该房屋，因此原告应向被告支付自2020年7月15日至2020年9月6日的占用使用费17333元（10000元+10000元÷30天×22天）。上述本院确认合同无效后，因合同取得的财产应返还。双方均确认原告已向被告缴纳押金及进场费合计178000元，因此被告应向原告返还该款项。抵扣上述原告应向被告支付的占有使用费后，被告还应向原告返还款项160667元（178000元-17333元），并向原告支付以160667元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率标准，自起诉之日即2021年4月20日开始计算至实际清偿之日止的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告冯某某与被告廖某某于2020年7月15日签订的《办公室租赁合同》无效；二、被告廖某某于本判决生效之日起五日内向原告冯某某返还款项160667元，并支付利息，利息以160667元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率标准，自2021年4月20日开始计算至实际清偿之日止；三、驳回原告的其他诉讼请求。付款义务人应于判决生效之日起五日内履行，如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1981元、保全费1435.51元，合计3416.51元（原告已预交），由被告廖某某承担3116元，由原告冯某某承担300.51元。原告缴纳的3116元，本判决生效后本院予以退回。被告应在本判决生效之日起五日内向本院缴纳受理费3116元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 隋  戎二〇二一年七月十二日书记员 易由页恒