宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院   民事判决书   （2021）宁0104民初7313号   原告：李艳芳，女，1979年1月25日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。   被告：西安再寓房地产营销策划有限公司宁夏分公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区城市一号6号楼A座12层（北侧）。   负责人：崔志瑞。   被告：西安再寓房地产营销策划有限公司宁夏第二分公司，住宁夏回族自治区银川市金凤区派胜云天商务大厦22层（西侧）。   负责人：张和。   （二被告未到庭，以上身份信息由原告提供）   原告李艳芳与被告西安再寓房地产营销策划有限公司宁夏分公司（以下简称西安再寓公司宁夏分公司）、西安再寓房地产营销策划有限公司宁夏第二分公司（以下简称西安再寓宁夏第二分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，后转为简易程序公开开庭进行了审理。原告李艳芳到庭参加诉讼，被告西安再寓公司宁夏分公司、西安再寓宁夏第二分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   李艳芳向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告西安再寓宁夏第二分公司退还原告已付未用租金壹万肆仟零贰拾伍元（14025）；2.请求依法判决被告西安再寓公司宁夏分公司退还原告保证金壹仟肆佰零贰元伍角（1402.50）；3.请求依法判决被告西安再寓宁夏第二分公司偿还原告按合同支付违约金贰万捌仟零伍拾元（28050.00）；4.请求依法判决解除原告李艳芳于2019年9月9日与被告西安再寓宁夏第二分公司签订的《房屋租赁合同》；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告西安再寓宁夏分公司于2019年7月19日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告承租由被告管理的位于银川市兴庆区某室公寓，租期一年（2019年7月19日至2020年7月18日），租金每月1402元，保证金1402.5元，一次性付清。后原告于2019年9月9日与被告西安再寓宁夏第二分公司又签订了为期二年的《房屋租赁合同》，租期二年（2020年7月19日至2022年7月18日），租金每月1402元，按年一次付清。合同签订后，原告按约向被告按时足额缴纳了房屋2019至2021年租金以及保证金，至2020年，房主问原告是否支付房租给西安再寓公司宁夏分公司，同时告知原告西安再寓公司宁夏分公司拖欠房主租金，后房主持《限期搬离腾空房屋通知》及法院判决通知原告限期腾房，原告联系被告退租无果，故诉至法院。   西安再寓宁夏分公司、西安再寓宁夏第二分公司未作答辩。   原告围绕诉讼请求依法提交了证据，根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月19日，原告（乙方，承租方）与被告西安再寓宁夏分公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方承租甲方出租的位于银川市兴庆区某号房；房屋租赁期限自2019年7月19日至2020年7月18日，共计1年，租赁期满，甲方有权收回该房屋及其附属设施，乙方应如期归还。若乙方提出继续承租的，应在本合同期满前叁拾日向甲方提出书面承租请求，征得同意后甲乙双方就续租事宜及条件达成一致情况下，方可重新签订房屋租赁合同。月租金为1402元，房屋租金交付方式为押一付十二，须提前缴纳。甲方或其代理人收取租金后，应向乙方开具收款凭证，合同有效期内租金标准不变。本合同签订之日起，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为人民币1402元。乙方交付保证金仅作担保用途，1.用于乙方迟交房租的滞纳金与损坏房屋或房间内附属设施的赔偿；2.用于乙方不能按时交纳房间内所产生的水、电、气、电话、宽带等应由乙方所缴纳费用欠付的垫付；3.保证金用于赔偿或垫付后，乙方应在五日内补足保证金，如乙方未在五日内把保证金及造成损失或垫付款补齐，甲方视乙方单方违约，甲方有权终止合同收回房屋。合同同时约定，甲方未按合同约定条款行使甲方义务，乙方有权单方解除合同；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前30日通知乙方并积极给乙方调房。否则将已收取的租金余额退还乙方并按月租金的200%支付违约金。同日，原告向被告西安再寓宁夏分公司支付租金16824元（1402元×12个月）。2019年7月17日，原告向被告西安再寓宁夏分公司支付租赁保证金1402.50元。2019年9月9日，原告（乙方，承租方）与被告西安再寓宁夏第二分公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定乙方承租甲方出租的位于银川市兴庆区民族北街朝阳大厦1号楼803号房；房屋租赁期限自2020年7月19日至2022年7月18日，共计二年，合同内其他内容同上述合同一致。2019年9月9日，原告向被告西安再寓宁夏第二分公司支付租金16824元（1402元×12个月）。   2020年9月10日，被告西安再寓宁夏分公司向原告出具收据三份，收据分别载明“今收到李艳芳交来朝阳大厦803押金，押金1402.5元；今收到李艳芳交来朝阳大厦某号租金16824元，大写：壹万陆仟捌佰贰拾肆元整（2019.7.19-2020.7.18）；今收到李艳芳交来朝阳大厦803租金16824元，大写：壹万陆仟捌佰贰拾肆元整（2020.7.19-2021.7.18）”。三张收据加盖被告西安再寓宁夏分公司财务专用章。   另查明，案外人马俊兰因被告西安再寓宁夏分公司欠付租金、暖气费、物业费等将其诉至本院，本院于2020年11月10日，作出（2021）宁0104民初11647号民事判决书，判决确定西安再寓宁夏分公司于判决书生效之日起七日内向案外人马俊兰返还位于银川市兴庆区某号房屋。2020年11月20日，原告李艳芳与案外人武小宁（委托代理人马俊兰）签订《银川市房屋租赁合同》一份，合同约定案外人武小宁将位于银川市兴庆区某号房屋出租给原告李艳芳，租期自2020年11月20日至2022年7月19日，共计20个月。   本院认为，原告与被告西安再寓宁夏分公司、西安再寓宁夏第二分公司分别签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、法规的效力性强制规定，依法成立并生效，双方均应按约定履行合同义务。本案中，原告与被告西安再寓宁夏第二分公司签订《房屋租赁合同》后，因被告西安再寓宁夏分公司欠付案外人马俊兰房租，被本院已生效判决确认将案涉房屋返还马俊兰，马俊兰受委托与李艳芳亦于2020年11月20日签订了《银川市房屋租赁合同》一份，故原告与被告西安再寓宁夏第二分公司签订的《房屋租赁合同》亦于同日解除。合同解除后，被告西安再寓宁夏第二分公司应返还原告未使用期间的租金。原告实际租赁期间为2020年7月19日至2020年11月19日共计4个月，故被告西安再寓宁夏第二分公司应退还原告未使用的房租共计11216元（1402元×8）。同时，被告西安再寓宁夏分公司收取原告租房保证金1402.50元后，至合同履行完毕和原告签订新的租赁合同，仍未退还原告保证金，故原告有权要求被告退还保证金1402.50元。关于违约金，被告西安再寓宁夏第二分公司未按合同履行，应当承担违约责任，但原被告双方约定的违约金过高，故本院酌情支持违约金282.58元，超出部分本院不予支持。被告西安再寓宁夏分公司、西安再寓宁夏第二分公司经本院依法送达开庭传票，未到庭应诉，视为其自动放弃答辩和质证的权利。   依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条规定，判决如下：   一、解除原告李艳芳与被告西安再寓房地产营销策划有限公司宁夏第二分公司于2019年9月9日签订的《房屋租赁合同》；   二、被告西安再寓房地产营销策划有限公司宁夏分公司于本判决生效之日起三日内退还原告李艳芳租赁保证金1402.50元；   三、被告西安再寓房地产营销策划有限公司宁夏第二分公司于本判决生效之日起三日内退还原告李艳芳租金11216元，支付违约金282.58元；   如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取计443元，由被告西安再寓房地产营销策划有限公司宁夏分公司、西安再寓房地产营销策划有限公司宁夏第二分公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 路 伟   二○二一年七月二日   法官助理 厚小瑾   书记员 金思航   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》   第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。   按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断、适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   履行告知书   负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。