河南省郑州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）豫01民终8167号上诉人（原审原告）：河南省仁豪实业有限公司，住所地郑州市。法定代表人：王剑，董事长。委托诉讼代理人：付文秀，女，公司员工。被上诉人（原审被告）：宋红莉，女，1981年5月20日出生，汉族，住郑州市金水区。上诉人河南省仁豪实业有限公司（以下简称仁豪公司）因与被上诉人宋红莉房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2021）豫0104民初3031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年7月5日公开开庭审理了本案。上诉人仁豪公司的委托诉讼代理人付文秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。仁豪公司上诉请求：1．依法撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2021）豫0401民初3031号民事裁定书；2．指令河南省郑州市管城回族区人民法院对本案进行审理；3．本案的诉讼费用由宋红莉承担。事实与理由：原审裁定认定事实和适用法律错误，裁定驳回起诉违反《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定。本案为商品房买卖合同纠纷，仁豪公司依据合同约定解除合同，仅是行使基于合同享有的形成权，以消灭宋红莉的债权，并非处分涉案房产，因此只要达到合同约定解除条件，仁豪公司即可行使解除权而无需得到预告登记权利人同意。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条之规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。说明预告登记并不影响债权的消灭，因此，预告登记并不影响仁豪公司行使合同解除权。其次，案涉房产虽有查封，但根据仁豪公司的诉请可以确认，本案并非确权之诉，一审法院适用《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条的规定，裁定中止审理，驳回起诉，属于适用法律错误。案涉《商品房买卖合同》系合同各方当事人的真实意思表示，合法有效，宋红莉逾期偿还银行贷款行为构成严重违约，严重侵害了仁豪公司的合法权益，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四第三条的约定，仁豪公司诉请解除合同，追偿代偿款及违约金事实清楚，理由充分。综上，一审法院驳回仁豪公司之诉请，认定事实和适用法律错误，恳请二审法院查清事实，依法支持仁豪公司的上述请求。宋红莉未到庭参加答辩，亦未提交书面答辩意见。仁豪公司向一审法院起诉请求：1．确认双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：D190××××4960）解除，并判令宋红莉配合仁豪公司办理《商品房买卖合同》的抵押权注销登记手续、注销预告登记手续和解除备案合同手续；2．判令宋红莉偿还仁豪公司代其向贷款银行偿还的按揭款23698.14元（暂计算至2020年8月24日，实际计算至仁豪公司解除连带责任保证责任之日止）；3．判令宋红莉向仁豪公司支付违约金1527.17元（暂计算至2020年8月24日，实际按合同约定计算至宋红莉实际清偿完毕之日）；以上两项合计25225.31元；4．本案诉讼费、保全费、保全保险费由宋红莉承担。一审法院认定事实：2019年6月25日，仁豪公司（出卖人）与宋红莉（××）签订《商品房买卖合同》一份（编号：D190××××4960）及相应附件，主要约定：宋红莉向仁豪公司购买位于郑东新区××、商都××号房屋，建筑面积为41.63平方米，总房款为854685元；其中首付款434685元于2019年5月20日支付，剩余420000元为商业贷款方式支付；××支付房款逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，解除合同的，××应按累计应付款的2％支付违约金，××愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向仁豪公司支付逾期应付款万分之0.5的违约金。该合同附件四《合同补充协议》第三条第三项约定，如果出卖人为××提供阶段性贷款担保的，××若未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，××应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起至××实际向出卖人支付全部款项之日止，××应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金；××延迟支付达30日，出卖人有权选择解除合同，出卖人选择解除合同的，除有权按照合同约定扣除相关费用外，还有权扣除其代××向按揭银行支付的全部款项。该合同已经在郑州市住房保障和房地产管理局直属分局进行了合同备案。2019年5月23日，仁豪公司（保证人）、宋红莉（借款人）与案外人郑州银行股份有限公司花园路小微支行（贷款人）针对上述《商品房买卖合同》中的按揭贷款事项签订《个人购房贷款合同》一份，主要约定贷款金额为420000元，保证人承担连带责任保证担保等。截至2021年3月，宋红莉多次未按时偿还银行贷款，仁豪公司保证金账户被郑州银行股份有限公司花园路小微支行扣款共计81886.69元。另查明，郑州市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明（房屋）》显示，案涉房屋均没有预售商品房预告登记、预售商品房抵押权登记，权利人分别为宋红莉和郑州银行股份有限公司花园路小微支行，并自2019年12月4日以来有多个被人民法院查封的信息记录，现仍在查封期间。一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”。《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条规定：“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理”。本案中，涉案不动产已经办理了预售商品房预告登记和抵押权登记，宋红莉作为预售商品房预告登记人并未明确表示同意仁豪公司对该不动产的处分，仁豪公司所做解除商品房买卖合同等意思表示均不能发生物权效力。并且，涉案不动产目前是被查封状态，仁豪公司诉请虽未明确要求确权，但是其主张解除商品房买卖合同的目的和效力即为其拥有涉案不动产的物权，其诉请办理变更相应登记手续、交付房屋、赔偿损失等亦是基于物权而产生。因此，仁豪公司上述主张均因法定原因受到阻却，仁豪公司据此提起的诉讼，事实和理由不符合人民法院受理民事诉讼的条件，依法应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第三项规定，裁定：驳回河南省仁豪实业有限公司的起诉。本院二审期间，仁豪公司提交如下证据：郑州银行股份有限公司花园路小微支行的业务受理单复印件一张，证明仁豪公司替宋红莉代偿完其剩余未清偿的全部贷款，宋红莉构成严重违约致使仁豪公司合同目的无法实现，仁豪公司据此可以提出解除合同的诉请。经审查，本院对该组证据的真实性予以确认，但对其证明目的不予认可。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：2019年6月25日，仁豪公司（出卖人）与宋红莉（××）签订《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效。宋红莉于2019年5月20日支付首付款434685元，占总房款854685元的一半以上，以实际行动履行了合同义务，表达了其守约的意愿，且原审查明涉案不动产已经办理了预售商品房预告登记和抵押权登记等事实，并在此基础上作出驳回仁豪公司起诉的裁定，并无不当。至于仁豪公司称其已替宋红莉代偿完其剩余未清偿的全部贷款，对于该权利，仁豪公司可另行主张。综上，仁豪公司的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判员  郑志军二〇二一年七月七日书记员  王一行