北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终10525号上诉人（原审被告、反诉原告）：龚战，男，1991年7月14日出生，汉族，住四川省仪陇县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张剑宇，女，1973年11月2日出生，汉族，中国工商银行纽约分行职员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：尤宏旭，北京天驰君泰律师事务所律师。上诉人龚战因与被上诉人张剑宇房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2021）京0102民初8317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。龚战上诉请求：撤销一审判决第一、三、四项，发回重审或依法改判龚战向张剑宇支付租金86000元，张剑宇向龚战赔偿物品损失222680.76元；诉讼费由张剑宇承担。事实和理由：一、一审法院对龚战实际使用租赁房屋的期限及租金认定错误。龚战与张剑宇第二次签订的《北京市住房租赁合同》约定的租赁期限为2019年9月3日至2020年6月3日，但实际上张剑宇在2020年4月份就将涉案房屋的钥匙抢走，且在2020年5月份就开始对房屋进行拆卸和装修，龚战在2020年4月就因张剑宇的原因无法使用房屋，其实际租赁期限应计算至2020年4月底，与之相对应的租金也应计算至2020年4月底。二、一审法院对赔偿修复情况的认定不清。1.张剑宇使用的涉案房屋，铺设的是功能性地胶、减震地胶，其只需要放在地面即可，无需通过胶水等方式固定，并不存在地板铺设地胶需要清理之情形，其地板存在状态与张剑宇交付时一致，并不存在张剑宇所谓的有地胶需要清理之情形。2.关于壁纸的损毁，张剑宇并未对壁纸的损毁提供相应的证据，实际上，龚战并未损毁壁纸，而证人陈某所言的更换壁纸并无必要，为不必要的支出，上述费用并不能由龚战承担。三、张剑宇没有处分涉案物品的权利基础，且龚战从未表示过放弃涉案物品，甚至还对此采取了积极行动，租车前往出租房屋搬运涉案物品。故，一审法院认为张剑宇通知龚战取回物品，龚战并未向张剑宇主张取回物品，并以此为由驳回龚战的反诉请求，属于认定事实及适用法律错误。1.龚战从未放弃涉案物品的所有权。在张剑宇通知龚战取物品之后，龚战已及时通过58同城网站租赁了车辆准备前往涉案房屋搬运屋内物品，但张剑宇以未交房租为由进行阻拦，因而才导致龚战没有将涉案房屋中的物品搬出。2.张剑宇的行为存在恶意，不属于受法律保护的行为。涉案物品价值人民币十几万元，张剑宇在明知的情况下，故意拒绝了龚战取回物品的要求，事后又擅自处分了龚战的物品，具有明显恶意。3.张剑宇缺乏处分龚战物品的权利基础。龚战基于自身享有的物品所有权要求张剑宇返还物品，张剑宇应当返还。未经龚战同意或事后追认，张剑宇处分龚战物品的行为属于无权处分，侵害了龚战的合法权益，应对此承担损失赔偿责任。四、一审法院判令龚战向张剑宇支付违约金23000元，适用法律错误。张剑宇辩称，同意一审判决，不同意龚战的上诉请求和理由。张剑宇向一审法院起诉请求：1.龚战向张剑宇支付租金181000元，水费408.4元，违约金23000元；2.龚战赔偿张剑宇房屋装修损失33710元；3.龚战承担本案的诉讼费。龚战向一审法院反诉请求：1.张剑宇返还反龚战房屋租赁押金26000元；2.张剑宇赔偿龚战物品损失222680.76元；3.张剑宇承担本案诉讼费用及律师费。一审法院认定事实：西城区广成街4号院1号楼11层1102号房屋（以下简称诉争房屋）的所有权人为张剑宇，房屋建筑面积127.25平方米。2017年5月24日，张剑宇（出租人、甲方）与龚战（承租人、乙方）签订了《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将诉争房屋出租给乙方，租赁用途为办公，租赁期限自2017年6月3日至2018年6月2日，租金每月26000元，按季度支付，各期租金支付方式为押一付三、押金26000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。次日，张剑宇向龚战交付了诉争房屋，龚战向张剑宇支付押金26000元。2019年12月4日，双方再次签订《北京市住房租赁合同》，内容有：租赁期限自2019年9月3日至2020年6月3日，租金每月23000元，按季支付。出租人不同意承租人装饰装修、增设附属设施、增设设备。因承租人保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属用品、设施设备发生毁损的，承租人应当负责维修、更换或承担赔偿责任。承租人有不按照约定支付租金达7日的，保管不当或不合理使用导致附属用品、设施设备损毁并拒不维修、更换或赔偿等情形的，应按月租金的100%向对方支付违约金，出租人并可要求承租人将房屋恢复原状或赔偿相应损失。上述合同签订后，龚战于2020年1月23日向张剑宇支付租金23000元，于2020年3月30日向张剑宇支付租金3000元，此后未再支付。合同到期后，张剑宇自行收回了诉争房屋。龚战主张其承租诉争房屋用于经营康复训练业务，因新冠疫情导致诉争房屋所在小区封闭管理，无法经营，故未交按时交纳租金，并申请法院对租金标准进行调整。张剑宇表示其逾期支付租金事实发生在疫情之前，不同意进行减免。此外，因房屋地板、墙纸毁损、厨房安装的衣柜要拆除，龚战需赔偿损失33710元。张剑宇提交的微信聊天记录显示：张剑宇通过其弟于2020年4月向龚战催要租金，并表示如果能将1月之前拖欠的租金补齐可以考虑续约、减少疫情期间的租金；于5月告知龚战地板损毁、全是地胶、衣柜未拆除、壁纸损毁，要求恢复原状或赔偿损失，龚战回复称没有找到工人让张剑宇自己拆。龚战认可微信聊天记录的真实性，表示其在诉争房屋壁纸上粘贴了公司标识，同意赔偿壁纸修复费用，地板并非其损毁、地胶容易清理不同意赔偿相关费用，衣柜系经张剑宇代理人同意安装不同意赔偿拆除费用。张剑宇另提交了与案外人陈某的微信聊天记录、银行转账记录、照片，证明其房屋毁损及费用支出情况。龚战认可照片及银行转账记录的真实性，表示照片能反映出张剑宇收房时诉争房屋内遗留物品情况，但不能显示出房屋毁损，对微信聊天记录，龚战表示因内容删减对话缺乏逻辑性，对真实性不予认可。张剑宇另申请证人陈某出庭作证，陈某到庭陈述：其于2020年7月中旬到张剑宇家装修，内容为拆除木地板、厨房柜子，更换壁纸，处理垃圾，共收费33700元，当时房屋内有一些健身器材，让收垃圾的清理了。对于上述证言，张剑宇认可其真实性，龚战不予认可，龚战表示房屋损坏并非其不合理使用所致，此前一直存在，即使存在一些小问题需要修复，费用也过高。龚战主张因张剑宇强行收回诉争房屋钥匙，其无法搬离遗留物品，要求张剑宇赔偿其物品损失222680.76元，龚战就此提交了报价清单、收据、托运单、交易记录、物品照片及视频予以证明。张剑宇对该组证据的真实性均不认可，表示不能证明交易的真实发生及其收房时上述物品尚遗留在诉争房屋，且经其通知，龚战未取回物品，其于2020年7月17日才清理诉争房屋内物品，已经尽到保管义务。龚战表示其应张剑宇弟弟要求提前交还了钥匙，当时并未搬离物品，对于张剑宇主张的取回物品通知，龚战表示因报警后民警封存了手机，故未收到张剑宇发送的微信，后其回老家办事一直未向张剑宇主张取回物品。一审法院认为，张剑宇与龚战签订的《北京市房屋租赁合同》《北京市住房租赁合同》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。龚战承租诉争房屋系用于经营康复训练业务，双方合同履行过程中发生新冠肺炎疫情，由于新冠疫情及国家针对疫情采取的相应管控措施，客观上对龚战正常使用房屋造成一定影响，张剑宇提交的微信聊天记录中亦能显示出双方曾对租金减免进行协商但并未能达成一致，故法院根据公平原则及双方举证情况，酌情确定免除龚战2个月的租金，龚战应向张剑宇支付欠付租金135000元，并对张剑宇诉讼请求中的合理部分予以支持。依照合同约定，龚战已交纳的押金26000元应在欠付租金中扣减，故法院对龚战要求张剑宇返还押金的反诉请求不予支持。龚战同意支付水费408.40元，法院不持异议，对张剑宇的相应诉讼请求予以支持。关于张剑宇主张的修复费用，根据合同约定、结合双方当事人陈述及举证情况，法院认定龚战占用房屋期间造成壁纸损毁、在厨房增设衣柜未予拆除、在地板铺设地胶需要清理，因龚战在微信中明确表示不予恢复由张剑宇找人替代履行，故法院对张剑宇要求龚战赔偿修复费用的诉讼请求予以支持，具体金额法院根据查明事实予以确定。关于张剑宇主张的违约金，由于龚战未按照合同约定交纳租金的事实在疫情发生前已经出现，且根据上文分析，龚战存在损毁房屋且不予维修的情形，构成违约，故法院对张剑宇的该项诉讼请求予以支持。龚战主张张剑宇赔偿诉争房屋内遗留物品损失，但其并未举证证明物品未取回系张剑宇拒绝或阻挠所致，张剑宇提交的微信聊天记录等能够证明张剑宇通知龚战取回物品，并保管至2020年7月后自行处理，龚战虽表示未收到微信通知，但其亦自认在本次诉讼前，未向张剑宇主张取回物品，故法院对其该项反诉请求无法支持。据此，一审法院判决：一、于判决生效之日起七日内，龚战支付张剑宇租金109000元（已抵扣押金26000元）；二、于判决生效之日起七日内，龚战支付张剑宇水费408.40元；三、于判决生效之日起七日内，龚战赔偿张剑宇修复费用20000元；四、于判决生效之日起七日内，龚战支付张剑宇违约金23000元；五、驳回张剑宇的其他诉讼请求；六、驳回龚战的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，龚战提交其与安东物流的微信聊天记录、安东物流与其工作人员的微信聊天记录，并申请证人张某出庭作证，证明龚战曾欲于4月30日和5月28日搬家，4月30日因疫情原因物业公司阻止而没有搬走，5月28日也没有搬走。张剑宇不认可微信聊天记录的真实性、合法性和关联性，认为微信聊天记录的内容不能证明龚战的证明目的；张剑宇不认可证人证言，证人证言不能证明龚战的证明目的，且与本案没有关联性。本院二审查明的事实与一审法院查明一致。本院认为，张剑宇与龚战签订的《北京市房屋租赁合同》《北京市住房租赁合同》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。龚战承租诉争房屋系用于经营康复训练业务，双方合同履行过程中发生新冠肺炎疫情，客观上对龚战正常使用房屋造成一定影响，一审法院根据公平原则及双方举证情况，酌情确定免除龚战2个月的租金，龚战应向张剑宇支付欠付租金135000元，并将龚战已交纳的押金26000元在欠付租金中扣减，并无不当。龚战上诉不同意支付20000元修复费用，根据合同约定、结合双方当事人陈述及举证情况，一审法院认定龚战占用房屋期间造成壁纸损毁、在厨房增设衣柜未予拆除、在地板铺设地胶需要清理，且龚战在微信中明确表示不予恢复由张剑宇找人替代履行，并判令龚战赔偿修复费用20000元，并无不当。因龚战未按照合同约定交纳租金的事实在疫情发生前已经出现，且龚战存在损毁房屋不予维修的情形，构成违约，应当支付相应的违约金。龚战上诉主张张剑宇赔偿诉争房屋内遗留物品损失。虽然二审中，龚战举证证明其曾联系搬家公司搬走物品，而未能搬走。但龚战并未举证证明物品未搬走系张剑宇拒绝或阻挠所致，同时考虑到龚战在一审中自认在本次诉讼前未向张剑宇主张取回物品。现亦无法确定遗留物品的具体情况。另外，张剑宇提交的微信聊天记录等显示，张剑宇通知龚战取回物品，并保管至2020年7月后自行处理。可知张剑宇一方也希望龚战搬走物品。故对于龚战要求张剑宇赔偿遗留物品损失的上诉请求，本院不予支持。综上所述，龚战的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5630元，由龚战负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵胤晨审 判 员 梁立君审 判 员 刁久豹二〇二一年七月三十日法官助理 孙国栋书 记 员 赵 越