陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕04民终2002号 上诉人（原审原告）：刘军妮，女，汉族，1984年11月17日出生，住所地西安市雁塔区，身份证号码：610XXXXXXX********。 委托诉讼代理人：刘建明，男，汉族，1956年2月2日出生，住所：地乾县，身份证号码：610XXXXXXX********。 被上诉人（原审被告）：西安联贸商业运营管理有限公司乾县分公司，住所地：陕西省咸阳市乾县，统一社会信用代码：91610424MA6XM16N7Q。 负责人:赵联社，系该公司经理。 委托诉讼代理人：张鹏哲，陕西古渡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓天，陕西古渡律师事务所实习律师。 上诉人中刘军妮因与西安联贸商业运营管理有限公司乾县分公司委托合同纠纷一案，不服陕西省乾县人民法院（2021）陕0424民初5号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案受理后，依法组成合议庭对案件进行了审理。上诉人刘军妮的委托诉讼代理人刘建明、被上诉人西安联贸商业运营管理有限公司乾县分公司的委托诉讼代理人张鹏哲、张晓天均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人请求：1、撤销一审判决，发回原审人民法院重审或者查清事实后改判，支持上诉人的上诉请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实与理由：一、一审庭审能证明涉案商铺租赁租金未支付，也未抵扣过购买商铺的价款，但一审法院仅根据格式合同，在形式上以双方有合同约定为由驳回上诉人上诉，属于认定基本事实不清。1、双方在《商铺委托经营合同》中约定：被上诉人（乙方）与上诉人（甲方）签订《房屋买卖合同》时，已经一次性支付甲方前两年合同额的15％的租金费用（第一年7％，第二年8％），本合同乙方无须支付甲方前两年租金。还约定自签订《商品房买卖合同》之日起至2016年9月30日止，期间为商铺的招商期和装修期，租金正式从2016年10月1日商场正式开业后计算。综上，租金收益应从2016年10月1日开始计算，但被上诉人在一审中辩解该租金是抵扣了购买商铺的价款。因此，存在上诉人购买涉案商铺并非来自于被上诉人，其不是房屋买卖合同当事人的矛盾之处，并且房屋买卖合同签订方以及如何一次性支付等事实不清。2、一审中，被上诉人称租金作为购房款抵扣与双方签订《商品房买卖合同》中约定支付租金的方式不符，同时，被上诉人只是合同的代理人，无权向上诉人主张抵扣房款，因此，被上诉人称其租金在合同中已支付与开庭中辩解说已抵扣购买商铺的价款自相矛盾。二、一审中被上诉人承认未支付涉案商铺租金而辩解租金已抵扣涉案商铺购房款无事实依据。1、一审中上诉人提供与咸阳盛通万联置业有限公司的《商品房买卖合同》约定由上诉人一次性支付合同总价款26.6万元，但没有任何免除或抵扣购房款的约定。因此，上诉人与商铺出售方属于房屋买卖合同，与被上诉人属于委托合同关系，作为商铺委托经营合同中应支付的租金债权，向上诉人抵扣，需要三方协议，涉及不同的法律关系及合同主体，即被上诉人实际上认为双方与商铺出售方存在债权债务转移的法律关系，但被上诉人并未举证。2、被上诉人应举证上诉人和商铺出售签订协议约定的相关证据。三、一审判决中上诉人提供的证据未被法庭采纳，也未在判决书中说明理由，属于基本事实认定不清。 被上诉人对此答辩意见为：一、本案中《商铺委托经营合同》是双方协议后自愿签订，合法有效。2016年8月14日，上诉人与被上诉人签订《商品委托经营合同》，答辩人就该合同条款向上诉人进行了解释说明，不存在欺诈，胁迫与重大误解的情况。因此，该合同合法有效，对双方具有约束力，应按照合同约定履行各自义务。二、一审上诉人提供的证据不足以证明涉案商铺租金未支付，一审判决认定事实清楚。答辩人就该《商铺委托经营合同》签订时对上诉人就合同格式条款进行了提示和说明，上诉人确认并签字。上诉人称我方未进行提示说明缺乏证据证明。同时，双方签订的《商品房买卖合同》、《商铺委托经营合同》及通话记录也能够证明该商铺的前两年租金已经抵扣房款。三、本案中咸阳盛通万联置业有限公司与西安联贸商业运营管理有限公司乾县分公司存在委托合同法律关系。前两年租金抵扣购房款这一招商对策对外公开，上诉人应当知晓这一销售方式。四，上诉人所引用的司法解释无法证明一审判决事实认定不清。对于当事人无争议的证据，是否采纳理由也可以不在裁判文书中表述，上诉人无法律依据证明一审判决事实认定不清。 上诉人在一审的诉请为：1.判令被告支付合同约定的自2016年10月1日到2017年9月30日期间商铺经营收益18620元；2.判令被告支付合同约定的自2017年10月1日到2018年9月30日期间商铺经营收益21280元；3.判令被告支付违约金11970元；4、本案诉讼费用由被告承担。 经一审审理查明，2016年8月14日，原告在咸阳盛通万联置业有限公司开发的乾县万联家居建材博览中心(商城)购买7号楼1层(建筑面积41.33平米)商铺，双方签订商铺买卖合同(总价款266000元)；同时，与商城运营管理方西安联贸商业运营管理有限公司签订《商铺委托经营合同》；《合同》第三条第一款约定:委托期限以甲方（原告）与开发商签订的《商品房买卖合同》第八条规定的房屋交付之日后三个月(装修期)起三年+七年,共计十年期限为准,即前三年，乙方(被告)负责按甲乙双方商定委托点位返还甲方租金费用；后七年，乙方负责本合同约定的商铺托管工作，并负责每年向甲方通知商铺经营情况。第二款约定:委托期限前三年期为2016年10月1日至2019年9月30日止；后七年为2019年10月1日至2026年9月30日止。第三款约定:甲乙双方同意在委托经营期内，本合同为不可撤销合同。《合同》第五条约定租金支付:第一款第一项约定,乙方在合同期前三年以返点方式支付甲方租金，后七年租金根据市场评估而定;第二项约定,乙方在甲方签订《商品房买卖合同》时，已经一次性支付甲方前两年合同额的15%的租金费用(第一年7%。第二年8%)。本合同乙方无须支付甲方前两年租金。第三项约定，本合同第三年，乙方在2019年9月30日前支付给甲方的租金为《商品房买卖合同》房款的8%。审理中，原告诉称被告承诺前两年房租和第三年商铺经营收益一起支付，又提出被告在签订合同时有诱骗行为，且合同为格式合同，没有详细说明；但无充分事实证据证明。 一审法院认为，本案原被告双方签订的《商铺委托经营合同》，真实合法，且双方均予以认可，应予认定。原告的诉讼请求、事实和理由，与双方合同约定不符，无充分事实依据证明，难以支持。双方在合同中明确约定“本合同乙方无须支付甲方前两年租金”。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条之规定，判决如下：驳回原告刘军妮的诉讼请求。本案诉讼费1096元减半收取548元，由原告刘军妮承担。 二审中，被上诉人提交四组新证据。 第一组：《商品房买卖合同》四份。证明：咸阳盛通万联置业有限公司在2016年8月共销售四套同类型商品，反映出公平交易的情况。 第二组：《商品委托经营合同》四份。证明：西安联贸商业运营管理有限公司与刘军妮、刘一寒、李艳、丁景峰四人达成《商铺委托经营合同》，关于前两年租金抵扣购房款的合同条款，西安联贸商业运营管理有限公司乾县分公司尽到了解释与说明义务，其他合同当事人无异议，证明不存在针对上诉人刘军妮损害其利益的特殊约定，且以商铺前两年租金抵扣房屋款对于所有商铺购买者是一致的，第一组证据相配合，证明商铺前两年租金抵扣购房款是所有商铺购买者公认的客观事实。 第三组：《乾县万联家居建材中心运营管理及委托招商合同》一份。证明：咸阳盛通万联置业有限公司与西安联贸商业运营管理有限公司乾县分公司具有委托合同法律关系，西安联贸商业运营管理有限公司乾县分公司全权负责该市场的运营管理及统一招商。 第四组：《关于刘军妮起诉案的情况说明》一份。证明：咸阳盛通万联置业有限公司与西安联贸商业运营管理有限公司乾县分公司之间用商铺租金抵扣购房款的销售方式和合作方式对外公开，商铺购买人应当明晓。 上诉人的质证意见为对上述证据的证明目的不予认可，上诉人对此情况不知情。 合议庭对被上诉人证据的第一组和第二组证据的真实性予以认定。 本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为：本案的争议核心是上诉人主张的欠付租金是否应当由被上诉人予以支付?上诉人主张的依据是双方之间签订的商铺委托经营合同，因此该合同属于证据审查的重点。 该合同中已经明确约定：乙方在甲方签订《商品房买卖合同》时，已经一次性支付甲方前两年合同额的15%的租金费用(第一年7%。第二年8%)，本合同乙方无须支付甲方前两年租金。如果说上诉人对此条款没有注意到，认为被上诉人应当按年支付租金。那么在第一年、第二年租赁期满时就应当主动向被上诉人提出支付第一、二年租金的请求。但其并没有在第一年、第二年租赁期满时向被上诉人主张权利，应视为其在当时没有对第一年、第二年租金免于支付提出异议，应认定其知晓双方委托经营合同中第一、第二年租金免于支付的约定，该约定在上诉人签字认可时即产生拘束力。而委托经营合同中免于支付租金的原因是上诉人购买商铺的部分房款与应收的租金进行了冲抵，上诉人对此原因在签订委托经营合同当时以及第一年、第二年租赁期满亦未提出异议，应视为上诉人以其自身行为已经认可该原因属实。上诉人现在2020年9月起诉时对该租金免除的原因提出异议，要求被上诉人进行举证并不合理。该租金与购房款冲抵冲抵的事实已经无需由被上诉人举证而再次确认。 综上，一审法院事实清楚，适用法律正确，判处结果得当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本二审案件受理费1096元由上诉人刘军妮承担。 本判决为终审判决。 审判长  陈军伟 审判员  王 磊 审判员  王 葆 二〇二一年七月八日 书记员  赵茜儒 —1—