江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0505民初4678号原告：胡飞，男，1985年12月12日生，汉族，住苏州市虎丘区。原告：盖芸瑚，女，1987年10月27日生，汉族，住苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：边学梁，北京市盈科(苏州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张昕琰，北京市盈科(苏州)律师事务所实习律师。被告：苏州港龙吴中置业有限公司，住所地苏州高新区长江路556号4幢248号。法定代表人：罗杰，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李学淼，公司员工。委托诉讼代理人：朱波，公司员工。原告胡飞、盖芸瑚与被告苏州港龙吴中置业有限公司（以下简称：港龙吴中公司）、苏州喜临门企业管理有限公司（以下简称：喜临门公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月5日受理后，依法适用简易程序，由审判员龚春华独任审判。2020年11月3日，本案进行了听证，原告胡飞、盖芸瑚的共同委托诉讼代理人边学梁，被告港龙吴中公司的委托诉讼代理人李英到庭参加诉讼，被告喜临门公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。后原告申请撤回对被告喜临门公司的起诉，本院口头裁定予以准许。2021年1月27日、7月1日，本案公开开庭进行了审理，原告胡飞、盖芸瑚的共同委托诉讼代理人边学梁，被告港龙吴中公司的委托诉讼代理人李学淼、朱波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡飞、盖芸瑚向本院提出诉讼请求：1、判令被告港龙吴中公司协助原告办理案涉房屋的权属登记；2、判令被告港龙吴中公司赔偿原告房屋差价损失暂计110000元；3、判令被告港龙吴中公司赔偿原告契税差价损失暂计4200元；4、判令被告港龙吴中公司赔偿原告逾期办理权属登记的违约金（以544320元为基数，按照每日0.001%，自2015年7月5日起计算至实际办理权属登记之日止）；5、判令被告承担本案的诉讼费和鉴定费。事实与理由：2015年5月2日，原告与被告港龙吴中公司签订《商品房买卖合同》，将被告港龙吴中公司所有的位于苏州市××新区××室房屋出售给原告，面积为37.98平方米，合同价款为544320元。2015年5月2日，原告支付了50%首付款并通过银行贷款的方式付清了余下房款。但由于被告港龙吴中公司的原因，案涉房屋至今未办理房屋权属登记。在签订购房合同时，被告港龙吴中公司采取售后包租方式统一委托第三方对涉案房屋进行出租管理。2019年6月，原告通过其他业主得知，其购买的房屋不属于商铺，而是属于行政办公用房。被告港龙吴中公司以商铺名义对外宣传和销售，但实际交付的却是行政办公用房，其在宣传和销售涉案房屋过程中存在明显的欺诈行为，存在严重违约行为，因此，被告港龙吴中公司的违约行为给原告造成了严重的经济损失。综上，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告港龙吴中公司辩称：第一、在符合法律法规的情况下，被告是同意协助和配合原告办理案涉房屋的权属登记。第二、原告要求被告赔偿房屋差价损失没有法律依据，理由如下：首先，被告不存在任何违约行为，合同约定的标的物房屋性质及用途符合被告规划审批的土地性质及用途，合同签订后，被告依约履行了合同义务，房屋也经验收合格并向原告交付，至此，被告的合同义务已经履行完毕，不存在任何违反合同约定的违约情形。其次，被告五证齐全，并按要求在销售及宣传时进行公示、公告，被告无违约的主观意识，也无客观的行为。原告作为合格的购房主体，具有完全的民事行为能力以及辨识能力，理应在购房之初认真阅读并查看购买房屋有关的房屋预售许可、规划许可等相应材料，应当知晓该房屋的相关手续。即使原告当时误认为系商铺用房而购买，其行为本身也具有主观上的过错，应当为自己的行为承担责任，且被告早已完成房屋交付的合同义务，从逻辑上可以推断原告在收房时确已知晓该房屋的性质。再次，关于差价损失，被告房屋出售单价符合房管局备案单价，原被告在备案价内所达成的买卖协议是双方基于平等、自愿、协商一致的结果，原告主张差价损失无法律依据。案涉房屋用途为经营用途，原告购买房屋的损失实际是经营价值的减损，导致案涉房屋价值减损的客观事实，为案涉地段政府路面改造或者轨道交通建设等因素，至于案涉房屋是否产生更多收益，具有可期待性，而非不可能事件。退一步讲，即便存在损失的承担，也需要考虑原告的自身过错。原告在购买案涉房屋时误认为是商铺，其没有仔细阅读案涉房屋的规划信息，所谓的差价损失，原告自身不当行为与造成损失之间有一定的因果关系，对损失应该承担相应的责任。最后，案涉房屋于2015年已经交付，至此原告理应知晓房屋相关手续。原告事隔几年才主张违约，已经超过诉讼时效。第三，契税是原告根据相关规定应自行承担的费用，且契税并非被告收取，系相关部门收取，原告要求被告退还契税差价损失没有依据。第四，原告要求被告支付逾期办证权属违约金，该项请求已经超过了诉讼时效，不应该被支持。且如果法院支持原告的诉讼请求，那涉案的计算基数不应该是544320元，而应该根据法院判决的实际的房屋价值为计算基数。第五，原告要求被告承担诉讼费和鉴定费，没有任何事实和法律依据的。经审理查明，2011年6月，苏州喜临门地产投资有限公司通过拍卖取得苏地2011-B-27号地块的土地使用权。土地出让合同显示：出让宗地面积为33112.1平方米，用途为批发零售和商务金融用地。合同补充条款约定，该地块批发零售建筑面积不得超过总计容建筑面积的30%。2011年11月18日，苏州市国土资源局与港龙吴中公司签订《补充协议》，约定：经出让人同意，苏地2011-B-27号地块的土地使用权由苏州喜临门地产投资有限公司变更为港龙吴中公司。后港龙吴中公司于2012年2月20日取得土地使用权证，土地用途为批发零售用地和商务金融用地。2012年1月6日，上述地块取得《建设用地规划许可证》，用地面积33112.1平方米，用地性质商业、办公。许可证附件包括用地红线图及规划设计条件表，其中规划设计条件表载明的规划设计要求是计入容积率面积内，商业建筑面积不得超过总建筑面积的30%。2012年5月17日，上述地块取得《项目设计方案规划审查批复》，其中：A楼（高层办公，现4、5幢），地下二层、地上十八层，建筑面积36313平米；B楼（多层商业，现3幢），地下二层、地上四层，建筑面积29800平米；C楼（高层办公、现1幢），地下二层、地上十八层，建筑面积22192平米；D楼（多层办公，现2幢），地下二层、地上四层，建筑面积11025平米；地下层，地下二层，建筑面积51880平米。2012年6月29日，案涉苏州新区港龙城市商业广场A楼、C楼、B楼、D楼取得《建设工程规划许可证》，载明：A楼（现4、5幢），办公、物业，2栋裙房四层、塔楼十八层；C楼（现1幢），办公，1栋十八层；B楼（现3幢），商业、影院，1栋四层；D楼（现2幢），卸货平台、办公、开闭所，1栋四层。2012年9月7日，苏州新区港龙城市商业广场一期、二期项目（A、B、C、D楼及地下部分）取得《建筑工程施工许可证》。2012年12月14日，苏州新区港龙城市商业广场2、3幢房屋取得《商品房预售许可证》，共1407套；2013年6月8日，苏州新区港龙城市商业广场1、4、5幢房屋取得《商品房预售许可证》，共1528套。2014年11月20日，案涉苏州新区港龙城市商业广场取得《建设工程消防验收意见书》，载明：建筑地下部分2层，建筑面积51957.64平方米，使用功能地下二层为汽车库、设备用房，地下一层为商业、汽车库、设备用房；A楼（现4.5幢）18层，建筑高度79.3米，建筑面积35636.15平方米，使用功能为办公；B楼（现3幢）4层，建筑高度22.47米，建筑面积29632.98平方米，使用功能为商业、电影院；C楼（现1幢）18层，建筑高度79.3米，建筑面积要22127.31平方米，使用功能为办公;D楼（现2幢）4层，建筑高度17.96米，建筑面积11394.27平方米，使用功能为办公。涉案房屋在销售时，被告在销售现场公示了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《出让土地使用权证》、《商品房预售许可证》。被告向原告等业主发放的宣传广告等资料大都以“苏州新区港龙城市商业广场”的名义宣传，其中B1层宣传为“优雅邻里——世界500强大卖场/停车场”，1F宣传为“国际臻品——精品街区/世界500强大卖场/特色餐饮/金融/超市卸货平台”，2F宣传为“潮流触感——3C卖场/咖啡厅/国际名品/特色餐饮”，3F宣传为“童心梦境——特色餐饮/时尚生活馆/儿童主题城/电玩城”，4F宣传为“影音饕餮——星级影城/量贩式KTV/大型餐饮/轻餐饮/美食广场”。宣传资料中，多次以“双轨旺铺”、“综合体旺铺”、“金质旺铺”等名义宣传。2015年5月2日，原告胡飞、盖芸瑚（买受人）与被告港龙吴中公司（出卖人）签订《苏州市商品房买卖合同》（合同编号为：苏房商新合同201505020094）一份，合同约定：出卖人依法取得位于苏州××新区××为3205120060460102国有土地使用权，土地用途为批发零售用地和商务金融用地；买受人购买被告开发的长江路556号2幢335室房屋（所属自然层为3层），商品房用途为非住宅，建筑面积37.98平方米，商品房总价款为544320元；买受方首期支付本合同第四条约定房屋总价款的50%，其余部分房价款由买受人贷款支付。出卖人定于2015年1月5日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外。合同第二十二条约定：因出卖人的原因，买受人无法在双方实际交接之日起180日内取得房地产权属证书的，买受人可按下列第1项处理：1、出卖人继续完成申领权属证书，并按本合同第四条约定房屋总价款的0.001%向买受人支付违约金……第二十七条约定:出卖人确认在签署本合同前由出卖人、出卖人委托的房地产中介机构所发布或提供的广告、售楼书等房地产广告和宣传资料所明示的并对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的事项作为本合同条款，出卖人予以履行。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款544320元，并于2017年5月12日缴纳契税16329.6元。后被告也按合同约定向原告交付案涉房屋，并由原告委托苏州港龙商业管理有限公司统一对外招商、经营管理至今。2015年9月，苏州新区港龙城市商业广场项目整体开业。B2F为停车场，B1F为大润发、停车场，1F标识为生活服务、时装配饰、餐饮美食，2F标识为时装配饰、餐饮美食、休闲娱乐、美容美发，3F标识为儿童天地、休闲娱乐、餐饮美食、运动休闲，4F标识为餐饮美食、休闲娱乐、中影国际影城。2017年12月，案涉房屋所在的苏州新区港龙城市商业广场部分业主收到新区港龙城的短信告知，内容如下：尊敬的业主，您好：由于您在新区港龙城购买的铺位在17年中，无实际租金产生，因此非常抱歉的通知您，暂无租金分成。在18年我们将重新调整业态布局，尽快将待租商铺完成租赁，并结合路面开通与招商情况，开展二次开业活动。后，苏州新区港龙城市商业广场部分业主遂至档案中心查询相关建设档案，后原告于2019年6月才知晓案涉房屋系办公用房。另查明，中华人民共和国住房和城乡建设部于2012年1月1日施行的《城市用地分类与规划建设用地标准》中明确将城市建设用地分为8大类，35中类，44小类，8大类中包括居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、交通设施用地、公用设施用地、绿地，其中商业服务业设施用地包括商业设施用地、商务设施用地、娱乐康体用地等，商业设施用地又包括零售商业用地、农贸市场用地、餐饮业用地、旅馆用地四类。零售商业用地范围为商铺、商场、超市、服装及小商品市场等用地。2007年8月10日实施的《土地利用现状分类》GB/T21010-2007中将土地利用现状分为12个一级类，57个二级类。一级分类中包括耕地（编码01）、林地（编码03）、商服用地（编码05）等，其中商服用地又明确包括批发零售用地（编码051，主要用于商品批发零售的用地。包括商场、商店、超市、各类批发市场、加油站及其附属的小型仓库、车间、工厂等的用地）、住宿餐饮用地（编码052）、商务金融用地（编码053，指企业、服务业等办公用地以及经营性的办公场所用地，包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地）、其他商服用地（编码054）。又查明，2020年11月3日，原告申请以签约时间为基准日对涉案房屋按土地用途为商务金融的非住宅房屋的市场价值进行司法评估。后我院委托苏州远大房地产土地资产评估有限公司对本案进行司法评估。2020年12月2日，苏州远大房地产土地资产评估有限公司出具远大鉴字第（2020）021号《房地产司法鉴定估价报告》，评估结论为：苏州市××新区××室房屋2015年5月2日的评估总价为434500元。为此，原告垫付评估费用6076元。对于上述评估报告，原、被告均表示无异议。再查明，2019年5月9日，本院分别作出（2018）苏0505民初2274号、2645号、2863号民事裁定书对港龙吴中公司进行财产保全，并于2019年5月13日依据上述裁定对涉案房屋进行查封，查封日期自2019年5月13日至2022年5月12日。此后，涉案房屋又因其他多个案件被本院轮候查封。本院在执行申请执行人孙燕与被执行人港龙吴中公司商品房销售合同纠纷等案中，胡飞、盖芸瑚向本院提出异议申请：请求解除坐落于苏州市××新区××室房产的查封。该案诉讼过程中，胡飞、盖芸瑚陈述：当时贷款下来之后，因为办产证要工作日去，然后我们没时间去，就没有及时去办产证。后来我们2017年交契税的时候准备去办产证的，但是听说港龙公司经营不善，然后我们就主要去咨询要租金、打官司的事情，主要精力就放在要租金这些事情上，就没有想去办产证了，没有想到后续会被查封。我们没有这方面的法律意识，不知道没办产证，房产还是属于港龙公司。2020年7月13日，本院作出(2020)苏0505执异127号执行裁定书，认为，异议人消极行使过户登记的权利，长期不办理过户登记，异议人存在主观过错。故异议人的异议请求不符合法律规定，本院不予支持。故裁定：驳回异议人胡飞、盖芸瑚的异议请求。后胡飞、盖芸瑚不服，提起执行异议之诉。该案诉讼过程中，胡飞、盖芸瑚提交港龙公司出具的书面证明，上载明：港龙公司自2015年4月出售苏州市高新区港龙城2幢335室房产后，未向其业主胡飞、盖芸瑚移交主要办证资料（苏州市高新区商品房初始登记证明、房产分户图、维修基金发票），直至2019年底，业主胡飞联系到高新区港龙城商管公司，在商管公司相关工作人员的协助下，于2020年初拿到上述相关办证资料。2020年12月31日，本院作出(2020)苏0505民初3808号民事判决书，认为，现查明，胡飞、盖芸瑚在购买涉案房屋时，既无查封、抵押，也无法律、行政法规的限制性障碍，购房合同、购房发票等证据真实有效且能够形成证据链证实商品房买卖的真实性，其已经占有处分涉案房屋，足以推翻苏州市××新区××室房屋登记在被执行人港龙公司名下的登记簿记载。本案中，港龙公司出具书面证明陈述商品房买卖经过并证明系因其原因导致未能及时办理房屋过户登记手续，且无证据证明系因胡飞、盖芸瑚的自身客观原因不能办理房屋过户登记。综上，胡飞、盖芸瑚的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。故判决如下：不得查封执行苏州市××新区××室房屋。截止2021年6月24日，案涉房屋已涤除全部查封措施。以上事实，由商品房买卖合同、发票、收据、办证资料先期未移交证明、民事判决书、执行裁定书、不动产登记簿查询记录和本院庭审笔录等证据予以证明。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案中，根据关联案件中部分业主提供的被告销售房屋时的宣传广告资料、房屋交付时被告出具的非住宅商品房使用说明书、房屋交付后商场的楼层规划指引，可以证明被告港龙吴中公司在销售案涉房屋时，确实将其中一至四层房屋（包括案涉房屋）未加区分、整体定位为“商铺”进行宣传销售，也曾经表述该部分房屋可以用于出租、经营零售、餐饮等业态。上述对于房屋用途的说明和允诺，内容具体明确，对房屋价款有重大影响，应当视为商品房买卖合同的组成部分。而根据案涉项目的规划资料，案涉房屋规划性质为办公，土地用途为商务金融用地（即可以作为写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地），上述表述均与被告宣传时所称的“商铺”相差甚远。现原告以案涉房屋在合同签订时土地用途为商务金融的非住宅房屋的市场价格与实际成交价的差额作为衡量标准向被告主张违约责任，符合法律规定。同时，考虑到被告在出售涉案房屋之前已经将包括建设工程规划许可证等材料予以公示，根据上述材料，案涉项目规划用途并非全部是商业，存在办公用房。原告作为购房人，基于审慎义务，理应对销售现场公示的上述材料予以必要关注，详细询问案涉房屋具体性质，本案中原告未履行上述审查义务，原告在此过程中也存在过错，故宜承担20%的责任。根据苏州远大房地产土地资产评估有限公司出具的远大鉴字第（2020）021号《房地产司法鉴定估价报告》，苏州高新区长江路556号2幢335室房屋签约时的市场价值为434500元，房屋差价损失为87856元【计算方式为：（合同价544320元-评估价434500元）*80%=87856元】。而其主张的契税损失，亦属于实际损失，被告应赔偿原告契税损失87856元*0.03=2635.68元。关于原告主张的被告港龙吴中公司协助办理案涉房屋的权属登记的请求，本院认为，鉴于原告已支付完毕全部购房款，现案涉房屋已涤除全部房屋查封措施，对其请求本院予以支持。关于原告主张的逾期办证违约金，根据（2020)苏0505执异127号案件中两原告自己的陈述，两原告在办证过程中确实存在怠于主张权利之不当，故本案中酌情支持被告应以544320元为基数，按照每日0.001%，自2017年7月5日起计算至实际办理权属登记之日止的逾期办理权属登记的违约金。至于被告提出的关于诉讼时效的抗辩意见，本院审查后认为，双方签订的房屋买卖合同中并未将房屋用途表述为办公用房，原告作为一般购房者，即便案涉国有土地使用权证明确载明土地用途为商务金融用地，也无法清楚知晓所购房屋并非“商铺”，故其主张2019年6月通过其他业主得知，其购买的房屋不属于商铺，而是属于行政办公用房，客观合理，其在2020年9月即提起诉讼并未超过诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告苏州港龙吴中置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告胡飞、盖芸瑚办理苏州高新区长江路556号2幢335室不动产权属登记手续。二、被告苏州港龙吴中置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡飞、盖芸瑚房屋差价损失87856元、契税损失2635.68元，合计90491.68元。三、被告苏州港龙吴中置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡飞、盖芸瑚逾期办证违约金（以544320元为基数，按照每日0.001%，自2017年7月5日起计算至被告协助办理完毕权属登记之日止）。四、驳回原告胡飞、盖芸瑚的其余诉讼请求。如采用转帐方式支付，请汇入原告胡飞、盖芸瑚指定的帐户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：中国农业银行苏州新区支行商业街支行，帐号：62×××62。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9244元，减半收取4622元，评估费6076元，合计10698元，由被告苏州港龙吴中置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院，开户行中国农业银行苏州苏福路支行，账号10×××76。审判员  龚春华二〇二一年七月一日书记员  贾文玥