北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2021）京民终216号上诉人（原审原告）：朱万发，男，1958年12月19日出生，汉族，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：王永锋，北京水波纹律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京银行股份有限公司新源支行，住所地北京市朝阳区北三环东路6号。负责人：薛维，行长。委托诉讼代理人：张伶玉，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：高放，北京天驰君泰律师事务所律师。原审第三人：北京天润诚泽房地产开发有限公司，住所地北京市延庆区延庆经济开发区百泉街10号2栋373室。法定代表人：魏宁，总经理。委托诉讼代理人：陈昕，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳星，北京市隆安律师事务所律师。上诉人朱万发因与被上诉人北京银行股份有限公司新源支行（以下简称北京银行新源支行）、原审第三人北京天润诚泽房地产开发有限公司（以下简称天润诚泽公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市第四中级人民法院（2020）京04民初901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭，于2021年4月26日公开开庭进行了审理。上诉人朱万发本人及委托诉讼代理人王永锋，被上诉人北京银行新源支行的委托诉讼代理人张伶玉，原审第三人天润诚泽公司的委托诉讼代理人陈昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱万发上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判不得执行北京市延庆区天润·和丽嘉苑X号楼X单元X号（规划房号为X-X-X）房屋或者发回重审。2.本案一、二审全部诉讼费用由北京银行新源支行负担。事实与理由：一、一审法院机械的以查封日为时点审查朱万发名下有无住房，事实认定错误。本案应以朱万发购买案涉房屋是否系用于满足居住需求来整体考量，而不是单纯的以某一时间点来确定，一审法院以法院查封之日作为时间节点审查朱万发及其配偶名下有无住房更是毫无依据。1.以查封之日作为时间节点审查买受人名下有无住房无法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》（以下简称执行异议复议规定）第二十八条、第二十九条的规定，第二十八条第（一）项、第（二）项和第二十九条第（一）项都明确规定了以查封作为时间节点，但第二十八条第（三）项、第（四）项和第二十九条第（二）项、第（三）项均未规定以查封为时间节点。之所以作出上述规定系因为考量是否满足基本生活居住需要无法以某一个固定的时点来确定。买房是关乎生存权的大事，对于房价畸高的北京老百姓来说，买房是要规划多年的事情。朱万发购买案涉房屋亦是如此。在现实生活中，买受人购买房屋的原因是多样的，有的是无房，有的是为改善居住条件卖旧换新，有的是为子女购房，有的是为了老有所依共同养老，有的是为投资等。但无论是基于上述哪种原因购房，都是要经过深思熟虑、规划的。因此以某一时间点来衡量买房人的购房动机是不客观现实的。比如说卖旧换新，卖房合同在查封前签订，但是根据卖房合同过户的时间和交纳尾款的时间均在查封后，如果以查封时间考量买受人名下的房产，买受人此时是有房的，但是不能因此否定买受人是卖旧换新、仍是满足基本生活居住需要。因此，是否是满足基本生活需要还是要综合买受人的实际情况而定，不应简单以某一时间点来确定，以查封为时点更是毫无依据。此外，在实践中，因债权人与开发企业之间的纠纷，法院依申请查封开发企业名下的房产，相关查封手续只需要送达被查封的开发企业，房产买受人很难在短时间内知悉查封事实，因此买受人在查封后按照之前的计划对其名下的财产进行处分与本案无关，也不能改变房产买受人购房的初衷，相关法律未规定要进行审查，也无审查的必要。2.朱万发购买案涉房屋系满足居住需求。朱万发及其配偶仅生育一名女儿且长期生活在国外，考虑到年老后的养老问题，于2016年即与其姐姐朱玉萍一家及朱玉萍女儿赵凤霞一家签订《三方共同购房协议》，拟共同出资购买诉争房屋用于三个家庭共同养老、生活居住。后朱万发夫妻作为代表与天润诚泽公司签订《天润·和丽嘉苑认购协议》（以下简称认购协议），缴纳相应款项，朱玉萍夫妻也按照约定不定期的向朱万发支付购房款。2020年3月，朱万发取得诉争房屋钥匙后即开始进行装修准备入住。朱万发与其姐姐等人共同购买诉争房屋的初衷就是为了共同养老，用于生活居住，而非其他原因。优先保护购房人基本居住权利，正是执行异议复议规定等法律规定的本意，且朱万发目前完全满足第二十八条及第二十九条规定的全部条件，其对诉争房屋的物权期待权理应优先于北京银行新源支行的抵押权得到保护。二、在另案房产未做出生效判决并支持朱万发的诉讼请求时，一审法院即认定另案房产亦为朱万发名下的住房，事实认定错误。朱万发为了解决养老问题，于2016年与其姐姐朱玉萍一家及朱玉萍女儿赵凤霞一家签订《三方共同购房协议》，拟共同出资购买两套房屋用于三个家庭共同养老、生活居住。后三家委托朱万发与天润诚泽公司签订了两份认购协议，除了案涉房屋外，还有另案一套房屋。在一审法院做出本案一审判决时，另案房屋仍在诉讼中，朱万发并未得到胜诉且生效的判决，在此情况下，一审法院仍然将另案诉讼中的房屋认定为朱万发名下的房屋，属于事实认定错误。三、朱万发完全符合执行异议复议规定第二十八条的规定，一审法院认定错误。执行异议复议规定第二十八条是关于一般买受人物权期待权保护的规定，第二十九条是关于消费者物权期待权保护的规定。第二十八条的适用范围包含所有类型的被执行人，当然包含登记在房地产开发企业名下的被执行人。第二十八条系此类案件适用的普通性条款，其适用的条件比第二十九条要严格，如要求案外人缴纳全部房款及未办理过户登记无过错；而第二十九条规定的是被执行人为房地产开发企业时，为保护购房者的生存权，以维护民生为出发点，适用条件较第二十八条更为宽松，如只要求首付款缴纳过半。因此，两条的立法宗旨不同，保护的对象亦不同，第二十八条系普通条款，第二十九条系特别条款。本案中，朱万发符合执行异议复议规定第二十八条的规定情形，其享有的物权期待权可以阻止北京银行新源支行对案涉房屋的执行，而这与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2020修正）》第十七条规定的“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的精神亦是相统一的。第二十八条保护的是一般买受人的物权期待权，一般买受人的物权期待权也是优先于被申请人的担保物权优先受保护的。北京银行新源支行辩称，不同意朱万发的上诉请求。执行行为在实施时是否存在错误，应当依据执行行为、保全行为实施时的情况、条件作为判断标准。朱万发名下在查封时有其他住房，并且在查封后进行转移；其与其他人的共有关系，不足以证明相关事实，亦与本案无关。一审法院对此认定正确。另，朱万发并不符合执行异议复议规定第二十八条、第二十九条规定情形，案涉购房款均以借款形式支付，并没有达到付款超过合同约定总价款50%的条件，不能排除抵押权的执行。天润诚泽公司述称，同意朱万发的上诉请求。朱万发与天润诚泽公司房屋买卖交易真实。虽然朱万发名下房产有变动的情况，但还是要综合审查涉案房屋是否有朱万发的生存权益。不管是什么生活水平的购房者，只要涉案房屋上有与其生存状况相匹配的情况，就应该支持其请求。朱万发向一审法院起诉请求：不得执行北京市延庆区天润·和丽嘉苑X号楼X单元X号（规划房号：X-X-X）房屋；诉讼费由北京银行新源支行承担。一审法院认定事实：2017年8月18日，天润诚泽公司与北京银行新源支行签订《借款合同》，向北京银行新源支行申请贷款11亿元。同日，天润诚泽公司与北京银行新源支行签订《抵押合同》，为上述《借款合同》项下北京银行（及按主合同约定取得债权人地位的北京银行系统内其他分支机构）的全部债权提供担保，抵押物为天润诚泽公司名下的北京市延庆新城05街区05-043地块R2二类居住用地。后天润诚泽公司就上述抵押担保为北京银行新源支行办理了抵押登记。京（2017）延不动产证明第0000004号《不动产登记证明》载明，抵押权利人（申请人）为北京银行新源支行，义务人为天润诚泽公司，抵押物坐落于北京市延庆新城05街区05-043地块，不动产单元号为110229100001GB02009W00000000，不动产权证号为京（2016）延庆区不动产权第XXXX号，担保债权数额为11亿元整人民币，抵押方式为一般抵押，土地面积为71373.04平方米，在建建筑物抵押范围为204595.47平方米，债务履行期限为2017年8月18日起至2020年8月18日止。后北京银行新源支行以金融借款合同纠纷为由向一审法院提起诉讼，案号为（2020）京04民初312号。在诉讼过程中，北京银行新源支行向一审法院申请财产保全，一审法院于2020年4月13日作出（2020）京04财保14号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结天润诚泽公司、大童融商企业管理有限公司、北京锦鑫智房地产开发有限公司（以下简称锦鑫智公司）、陈红恩、魏宁、李淑珍、王军的财产，限额817569724.58元，其中，对锦鑫智公司财产的保全措施以其质押的对天润诚泽公司27000万元的股权为限。以上保全措施，冻结银行存款的期限为一年，查封动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年。后一审法院向北京市延庆区不动产登记事务中心、北京市住房和城乡建设委员会分别送达了（2020）京04执保92号协助执行通知书。一审法院（2020）京04执保92号《财产保全清单》第2项内容为：查封天润诚泽公司名下位于北京市延庆新城05街区05-043地块的在建工程房产[详见（2020）京04执保92号查封清单]及上述在建工程房产相应的国有土地使用权[坐落土地权证书号：京（2016）延庆区不动产权第XXXX号]，起止日期为2020年5月14日至2023年5月13日。一审法院（2020）京04执保92号《查封清单》内容为，权利人为天润诚泽公司，查封203套房产，其中包括了涉案房屋，规划房号为X-X-X，建筑面积为110.1平方米，性质为住宅。2016年8月16日，朱万发与林寅房地产经纪有限公司（以下简称林寅公司）签订（050）号《借款协议》，约定朱万发于2016年8月16日借给林寅公司人民币400万元，借款期限2年，借款利息无，林寅公司出具收据。同日，朱万发与天润诚泽公司签订了编号（050）号的《登记表》，向天润诚泽公司登记预购11-4-901房屋，同时在说明3中约定，因个人原因放弃购房的，登记人与公司签订的编号050号《借款协议》第3条“借款利息：无”作废，并按同期银行贷款利率支付利息。2018年10月8日，朱万发（乙方）与天润诚泽公司（甲方）签订认购协议，协议约定朱万发购买天润诚泽公司开发的“天润??和丽嘉苑”项目X-X-X房屋，单价为每平方米人民币38850元，建筑总面积为110.1平方米，房屋总价款为人民币4277384元，付款方式为一次性付款，付款时间为签署买卖合同之前一次性缴纳购房款人民币4277384元等。其中第七条约定乙方已知晓该项目所在土地及在建工程的抵押情况，因项目建设需要，买卖合同签署后房屋所在土地或在建工程甲方可以抵押融资，若房屋所在土地或在建工程存在或发生抵押，甲方应在商品房产权登记办理前及时注销相应抵押权，乙方同意甲方上述抵押行为。此外，该认购协议对双方的其他权利义务、商品房买卖合同的签署、通知与送达等事项作了约定。天润诚泽公司未通知朱万发与该公司签订认购协议中所指的商品房买卖合同，但天润诚泽公司已经向朱万发交付了涉案房屋。天润诚泽公司为朱万发出具了公共维修基金收据，北京天润至诚物业管理有限公司为朱万发出具了物业费、装修保证金、装修管理费等费用收据。根据北京市规划和自然委员会出具的编号：延（2020）126号《查询信息结果告知单（公检法）》显示，自一审法院查封之日至2020年6月17日，朱万发在北京市延庆区恒安小区25号楼3层四单元406有房产一套，建筑面积为114.65平方米，用途为住宅；自一审法院查封之日至查询日2020年11月22日在北京市延庆区庆园街71号院3号楼-1至1层103有房产一套，建筑面积259.73平方米，用途商业、储藏；自一审法院查封之日至查询日2020年11月22日朱万发的妻子吴琳永名下无其他用于居住的房屋。另根据一审法院（2020）京04执异99号执行裁定书及2020年11月16日朱万发在一审法院另案庭审笔录可知，2018年10月8日，朱万发亦与天润诚泽公司签订了另一份认购协议，协议约定朱万发购买天润诚泽公司开发的“天润·和丽嘉苑”项目X号楼X单元X的房屋，该房屋被查封后，朱万发向一审法院提出执行异议，请求中止对该房屋的执行，解除查封。一审法院经审查后，裁定中止执行该房屋的执行。北京银行新源支行对裁定不服，向一审法院提起申请执行人执行异议之诉，形成一审法院的另案，目前该案正在审理中。一审法院另查明，天润诚泽公司开发的“天润??和丽嘉苑”项目于2018年9月21日取得的《北京市商品房预售许可证》[京房售证字（2018）112号]，根据北京市延庆区房屋市场管理中心的公告，预售许可的期限于2019年10月30日到期。涉案房屋被查封后，朱万发向一审法院提出执行异议，请求中止对涉案房屋的执行，解除查封。一审法院经审查后，于2020年9月7日作出（2020）京04执异178号执行裁定，驳回朱万发的异议请求。朱万发对裁定不服，向一审法院提起案外人执行异议之诉，形成本案。上述事实，有《借款合同》《抵押合同》、执行裁定书、民事裁定书、查封清单、财产保全清单、认购协议、委托书、收据、《查询信息结果告知单》等证据和当事人陈述意见在案佐证。一审法院认为，综合各方当事人的诉辩意见，结合本案相关证据和查明的事实，本案的争议焦点为，朱万发就涉案房屋是否享有排除强制执行的实体权利。执行异议复议规定系最高人民法院关于规范保护执行当事人、利害关系人和案外人的合法权益的司法解释。该规定的第二十七条、第二十八条以及第二十九条虽为人民法院办理执行异议和复议案件的审理标准，但其司法解释本意与精神同样适用于对执行异议之诉案件的审理。执行异议复议规定的第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。执行异议复议规定第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定是执行异议之诉案件中判断商品房消费者是否享有排除强制执行的实体权利的参照标准。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，朱万发需对其同时符合执行异议复议规定第二十九条的上述三个要件承担举证责任，否则将承担举证不能导致的不利后果。一审法院结合执行异议复议规定第二十九条，对争议焦点进行论述：首先，朱万发与天润诚泽公司在法院查封涉案房屋前所签的认购协议是否属于合法有效的书面买卖合同。朱万发与天润诚泽公司所签订的认购协议约定双方在一定期限内签订商品房买卖合同，虽因天润诚泽公司的原因，朱万发未能与天润诚泽公司签署认购协议中所指的买卖合同，但该认购协议具备当事人名称、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等商品房买卖合同的主要内容，天润诚泽公司亦已依据该认购协议向朱万发交付了涉案房屋，该认购协议可以认定为书面的商品房买卖合同。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》第一百五十三条对此亦作出同样的规定。本案所涉认购协议系朱万发与天润诚泽公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。其次，朱万发所购商品房是否系用于居住用途且其作为买受人名下是否有其他用于居住的房屋。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条规定之精神，执行异议复议规定第二十九条中的“买受人名下”是指买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女三者之一名下，只要三者之一名下已有居住用房，即可视为已有用于居住的房屋。本案中，朱万发系已婚状态，其配偶吴琳永于一审法院查封之日名下无房。朱万发于一审法院查封之日名下有房屋两套，其中一套房屋位于北京市延庆区恒安小区X号楼X层四单元X，建筑面积为114.65平方米、用途为住宅，朱万发于2020年6月17日将该房屋从其名下转出。朱万发自称该房屋转给其姐夫赵记海并非出于其本人意愿，系因共同购买涉案房屋发生争议所致。另一套房屋位于北京市延庆区庆园街X号院X号楼-1至1层X，建筑面积为259.73平方米，用途商业、储藏。此外，朱万发在购买诉争房屋的同时亦购买了“天润·和丽嘉苑”项目X号楼X单元X房屋（规划房号为X-X-X），该房屋目前被一审法院裁定中止执行，正在以北京银行新源支行作为原告的执行异议之诉案件的审理中。综上，一审法院认为，朱万发于一审法院查封之日后名下至少有一套可用于居住的房屋，能够满足基本居住需要，故可以认定朱万发名下有其他用于居住的房屋，其不符合执行异议复议规定第二十九条第二项规定的条件。对于朱万发主张涉案房屋系朱万发、朱玉萍、赵凤霞等六人共同所有的房屋，用于三家日后共同生活养老，朱万发系根据其妻子吴琳永、其姐朱玉萍、赵记海夫妻及其外甥女赵凤霞、杨桂利夫妻的授权委托而出面办理购买房屋事宜。经查，朱万发为支持自己的主张向一审法院提交了朱万发、朱玉萍、赵凤霞等六人的三方共同购房协议、三方家庭身份信息、收据、人民调解协议书等证据。一审法院认为，即使朱万发、朱玉萍、赵凤霞等六人的三方共同购房协议具有真实性，亦仅在朱万发、朱玉萍、赵凤霞等六人之间发生法律效力。本案中，朱万发以个人名义与天润诚泽公司签订认购协议，且朱万发提供的证据显示其主要以本人对天润诚泽公司及其关联公司的借款、以及天润诚泽公司欠付朱万发实际控制的北京天德佳信会计服务有限责任公司（以下简称天德佳信公司）的业务款等抵顶房款，没有证据证明朱玉萍、赵凤霞等人与天润诚泽公司订立了商品房买卖合同，亦没有证据证明朱玉萍、赵凤霞等人向天润诚泽公司支付了购房款，因此不能认定朱玉萍、赵记海、赵凤霞、杨桂利与天润诚泽公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，亦不能认定朱玉萍、赵记海、赵凤霞、杨桂利系执行异议复议规定第二十九条中的消费者购房人。故朱万发的上述主张缺乏事实和法律依据，一审法院不予采信。由此可见，朱万发之情形不符合执行异议复议规定第二十九条第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定，故一审法院已无必要继续审查朱万发是否符合执行异议复议规定第二十九条第三项规定之情形。朱万发对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。另，执行异议复议规定第二十八条规定之内容系适用于一般不动产买受人物权期待权的保护条件。本案中，北京银行新源支行对涉案房产享有抵押权，朱万发与天润诚泽公司虽然在一审法院查封之前签订了认购协议，且朱万发在一审法院查封之前已占有使用该房屋，但根据朱万发与天润诚泽公司签订的认购协议可知，该认购协议条款中已载明“天润??和丽嘉苑”项目所在土地及在建工程的抵押情况，且买受人同意天润诚泽公司上述抵押行为。因此，朱万发所享有的合同债权不能对抗北京银行新源支行作为申请执行人的担保物权，从而不足以排除北京银行新源支行对涉案房产的执行。因此，朱万发之情形不适用执行异议复议规定第二十八条的规定。综上，朱万发的上述诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。天润诚泽公司关于朱万发享有足以排除强制执行的民事权益，北京市第四中级人民法院应当中止对涉案房屋的执行的意见不能成立，一审法院不予采纳。北京银行新源支行关于其对执行标的依法享有对抗案外人朱万发的担保物权等优先受偿权，人民法院对朱万发提出的排除执行异议的请求不应支持的意见，一审法院予以采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决：驳回朱万发的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。朱万发、北京银行新源支行和天润诚泽公司对于一审法院查明的事实不持异议，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩情况，本案二审期间的争议焦点为：朱万发关于对诉争房屋排除执行的上诉请求是否应当支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。根据一审法院查明的事实，案涉房屋登记在天润诚泽公司名下，北京银行新源支行在案涉房屋上设立了抵押权。因此，从物权公示的角度来看，天润诚泽公司是案涉房产的所有权人，北京银行新源支行是抵押权人。虽然天润诚泽公司与朱万发办理了房屋交接手续，且朱万发实际占有使用案涉房屋，但不能据此认定朱万发取得案涉房屋所有权。案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。案涉认购协议的订立系基于朱万发以本人对天润诚泽公司及其关联公司的借款、以及天润诚泽公司欠付朱万发自称实际控制的天德佳信公司的业务款等抵顶房款，天润诚泽公司以交付房产的方式抵顶其本公司或关联公司欠付朱万发的上述款项。朱万发提供其已支付全部购房款的证据为各种情况说明、借款合同及收据、发票等，证明其与天润诚泽公司之间形成合法有效的债权债务，并以此冲抵涉案房款，完成支付购房款的全部义务。但是，朱万发并未提供任何证据证明其与天润诚泽公司达成协议，约定通过购买房产消灭原借款关系或基于服务产生的金钱债权关系。案涉房屋认购协议未明确消灭朱万发对天润诚泽公司的金钱债权，并非单纯房屋买卖交易。本案双方当事人之间协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且诉争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。本案中朱万发是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，该协议并不形成优于其他金钱债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与天润诚泽公司之间存有债权债务关系的当事人合法权利救济途径，故不能认定依据该协议而产生物权期待权及物权本身，该认购协议的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126、127条规定，案外人系商品房消费者之外的一般买受人，其权利不能优先于抵押权人；案涉房产坐落的地块已设定抵押权，权利人系北京银行新源支行，朱万发基于执行异议复议第二十八条规定，亦不能请求排除北京银行新源支行执行。综上所述，朱万发的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年修正）第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由朱万发负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘春梅审 判 员 杨绍煜审 判 员 龚晓娓二〇二一年七月二十二日法官助理 龚亚东法官助理 宋 莹书 记 员 杜 杰书 记 员 于 静书 记 员 岳 琳