贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初7248号 原告：重庆点滴物业管理有限责任公司，统一社会信用代码：915001136965692612，住所地：重庆市巴南区李家沱正街169号商3。 法定代表人：陈利，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：敖祥琴（特别授权代理），该公司员工。 委托诉讼代理人：张庆敏（一般授权代理），该公司员工。 被告：邵明朝，男，汉族，1956年1月3日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告重庆点滴物业管理有限责任公司(以下简称“点滴物业公司”)与被告邵明朝物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告点滴物业公司的委托诉讼代理人敖祥琴、张庆敏，被告邵明朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告点滴物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的物业服务管理费，共计1707.16元，欠费明细如下：从2019年1月1日起至2021年1月15日，共24.5个月的物业服务费，每月69.68元（建筑面积139.35平方米×0.5元/月）合计1707.16元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。 事实与理由：被告系原告管理的毕节市七星关区XX室业主，从2019年1月1日一直未按照合同约定向原告缴纳物业管理服务费及其他相关费用。截止2021年1月15日，被告共欠缴物业管理服务费共计1707.16元，原告多次催收均遭到被告拒绝。为维护原告的合法权利，特依法向贵院提起诉讼，恳请人民法院依法公正审理，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告邵明朝答辩称，一、基本情况：购房合同明确（2009年），滨湖小区天钰花园6号楼房屋用途为住宅楼（不为商住楼，附购房合同）。该楼所处位置一不当街，二不当道（人行道）属于小区院坝结构。院坝一楼虽有几个门面，但都不具备开设餐饮服务的功能（无设烟道出口）。起初，小区是由绿地物业公司负责，该公司严格按照住宅楼用途管理，不允许院坝内有任何一家门面用于开餐馆，因此，环境卫生，空气质量都是非常好的。待绿地物业公司退出小区，点滴物业公司接手管理后，管理逐渐放松以至散混乱，导致院坝内陆陆续续出开设了外卖餐馆。本人从2017年就开始向该公司反映其问题，由于该公司抱着不管、不问、只知收费的态度，到目前止，院坝内已达5家外卖餐馆。这几家餐馆每天从早10点过开始到夜晚都在炒菜外卖（甚至有2家至笫二天凌晨1点才关门），并经常把剩汤剩饭水倒入门前排水沟内。本人所住的二楼窗户距餐馆门面高仅为2米，每天地面排水沟里的恶臭气味加上炒菜油烟味往上直熏，十分难闻，更是引来许多苍蝇。就连在阳台上晒的衣服都会有油烟味道，一年四季根本不敢开窗户。简直让人白天黑夜不有安宁之时，使其无法正常生活，长期受这一环境的污染和噪声千扰，本人及家人的身体的健康将会受到影响。（附有关图片）以上问题，我们多次向点滴物业领导反映过，并一直从宽容友好的角度考虑（物管要收钱，开餐馆也是求生活），要求该公司通知其楼下门面的业主，租期若是近期到了的，不再充许租来用于开餐馆，若是租期末到的，应该按照有关规定经过净化处理，住户不再受环境的污染，并与其协商同意后，才可继续开到租期到为止。总之，无论怎样反映，均把合理诉求不当一回事，等于白说，以至院坝的环境脏、乱、差、臭的现象日益凸显。另外，安全方面存在的隐患有2点；一是本人住房挨东面阳台楼下有一家理发店用钢条做的广告牌（箱），固定在本户窗边的架子有一米多宽、6米多长，相当于在本人所住阳台窗外边平行搭建了一个“阳台”，甚是牢固扎实，离地面最高计算仅4米，广告牌（箱）可以承受几百斤的重量，（架子宽度超标比任何一家都宽）。只要有人从地面搭人梯即可爬上来行窃，站到此“阳台”上随意操作，轻而易举破窗而入。该店去年安装时，本人就及时向点滴物业公司反映，要求对这种不顾及楼上住户安全的做法应立即制止，并按规定通知其整改，改用木条，限制宽度，但都没有任何结果，使其合法权益受到侵害，每天也只能是不敢开窗户，心里失衡，没有安全感（附图片）；二是去年天钰4号楼一住户起火（6号楼隔壁），消防队及时赶来救火，居然在该楼设置的消火栓管内没有水，以至延误了最佳救火时间，造成了人员生命财产不必要的损失。不仅仅是4号楼，还有本人所住的6号楼消火栓管道内也是没有水（本人也向物管反映过）。楼下餐馆用的都是然气，每天炒菜煎油锅里时常会燃出明火，一旦发生火灾，首当其冲的就是二楼遭殃。经有关部门检查，消火栓管内没有水的原因是由于物管长年不予维修、养护和管理，导致整个小区消防主机设备全是坏的，不能工作、运行，为此，点滴物业公司已受到七星关区消防队的重罚。该公司宁愿违规也不愿出钱请维保公司来人来维修主机设备，以至消防设施形同虚设（据业主委员会主任讲），后果不堪设想。二、国家颁布的物业管理条例实施细则第四章第四十六条规定，“物业管理区域内违反有关治安、环保、和物业装饰装修使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理服务企业应当制止，并及时向国家有关行政部门报告”（附原文）。《中华人民共和国大气污染防治法》八十一条规定"排放油烟的餐饮服务业经营者应当安装油烟净化设施并保持正常使用，或者采用其它油烟净化措施，使油烟达标排放，并防止对附近住宅居民的正常生活环境造成污染。禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目"（附原文）。三、物管费用与服务水平要相适应的原则：国家发展改委、住建部关于物业服务收费管理办法的通知第二条“物业管理服务收费，是指物业管理企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行养护、管理，维护相关区域内的环保（境）卫生和秩序，向业主所收取的费用，应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”（原文）。对照收费管理办法第二条，我们所交的物管费，包含的服务内容其中就有小区公共环保（境）卫生、排污、设备安全等科目。我们不是无故不交，是交钱要买服务。如交了物管费后，环境污染及安全问题没有得以解决，没有得以根治，这钱不但交得不合理，更是对国家有关法规的不尊重。违背了所交费用与服务水平相适应的原则。综叙以上，鉴于物管极其不作为，从主观上存在放任间接故意行为，至使卫生环境受到极重污染，安全设施形同虚设，安全隐患令人担扰，点滴物业管理公司已构成无作为违约。按照国家有关物业服务纠纷案若干问题解释、对物业管理服务企业不履行或者不完全履行物业服务约定，以及不履行相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月18日，七星关区滨湖小区业主委员会与原告点滴物业公司签订《毕节市七星关区滨湖小区物业服务合同》，合同就物业服务基本情况、服务内容与质量、服务费用、经营与管理、物业的承接与验收、专项维修资金使用以及其他事项进行约定。合同约定，物业服务费用实行包干制，由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，电梯房为1.10元/月/平方米，步梯房为0.70元/月/平方米，商业物业为2.00元/月/平方米。合同期限自2015年8月1日起至2018年12月31日止。合同签订后，原告入驻毕节市七星关区滨湖小区提供物业服务。 2018年10月26日，七星关区碧阳街道办事处滨湖社区居民委员会下发《通知》，在滨湖小区第三届业主委员会成立前，由滨湖社区依法代行业主委员会职责，监督小区物业管理公司履职。2019年1月3日，七星关区碧阳街道办事处滨湖社区居民委员会下发《通知》，因滨湖小区第三届业主委员会仍在筹备阶段，为规范小区秩序，方便居民生活，经社区与点滴物业协商，此期间暂由点滴物业继续为小区提供服务，请各位居民到物业公司缴纳物业服务费用。2019年12月29日，七星关区滨湖小区业主委员会与原告点滴物业公司签订《毕节市七星关区滨湖小区物业服务合同》，约定原告为滨湖小区提供物业管理服务。合同就物业服务基本情况、服务内容与质量、服务费用、经营与管理、物业的承接与验收、物业的使用与维护、专项维修资金使用以及其他事项进行约定。合同约定，物业服务费用实行包干制，由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为0.90元/月/平方米，步梯住宅为0.50元/月/平方米，商业物业为2.00元/月/平方米。合同期限自2020年1月1日起至2020年12月31日止。在合同期限内，原告为毕节市七星关区滨湖小区提供了物业服务。 原告在物业管理服务过程中，履行了主要的管理职责。但原告提供的物业管理服务不充分，小区存在诸如杂物、垃圾处理不及时、部分公共消防设施损坏后未及时修理、部分车辆停放管理不规范、门禁管理不到位。针对前述存在的问题，原告提供的证据并不足以证明其已经充分履行了物业管理服务义务。 被告邵明朝系毕节市七星关区XX号房业主，其房屋建筑面积为139.35平方米。因被告未支付2019年1月1日之后的物业费，原告为此诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”第九百四十四条：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”之规定，被告邵明朝系毕节市七星关区滨湖小区的业主，原告与业主委员会签订的《物业服务合同》对其具有法律约束力。按照《物业服务合同》的约定，原告应付2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业费为139.35平方米×0.5元/月/平方米×24月=1,672.20元。但根据本院查实的情况，原告在提供物业管理服务的过程中并未充分履行合同义务，在涉案小区的物业管理上存在瑕疵且未充分整改，原告应对此承担相应的责任。综合双方的陈述及举证情况，考虑原告就该小区提供的整体物业管理服务情况，对原告诉请的物业费，本院酌情扣减10%。故对原告要求被告支付2019年1月1日至2020年12月31日期间物业费的诉讼请求，本院予以支持1,504.98元（1,672.20元×90%）。对于原告主张2021年1月1日起至2021年1月15日期间物业费的诉讼请求，原告提供的证据并不足以证明原告依法为滨湖小区提供了该期间的物业服务，故对原告主张该期间物业费的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告邵明朝于本判决生效之日起十日内支付原告重庆点滴物业管理有限责任公司2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业费1,504.98元； 二、驳回原告重庆点滴物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告邵明朝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 吴 誉 二〇二一年七月十一日 书记员 何梦思