辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）辽04民终2236号上诉人（原审原告）：马连凯，男，1987年2月3日出生，满族，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：白银东，辽宁煤都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵耀忠，男，1963年10月23日出生，汉族，住抚顺市顺城区。被上诉人（原审被告）：尚旭红，女，1964年2月10日出生，汉族，住抚顺市新抚区。上诉人马连凯因与被上诉人赵耀忠、尚旭红土地租赁合同纠纷一案，抚顺市顺城区人民法院于2019年1月25日作出（2018）辽0411民初2333号民事判决。马连凯不服提出上诉，本院于2019年12月19日作出（2019）辽04民终1382号民事裁定，撤销原审判决，发回重审。抚顺市顺城区人民法院重审后于2021年5月31日作出（2020）辽0411民初180号民事裁定。马连凯不服该裁定，再次向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现己审理终结。马连凯上诉请求：1、撤销（2020）辽0411民初180号民事裁定，依法改判解除《租赁合同》，并判决赵耀忠、尚旭红承担给付租金的义务。2、被上诉人承担本案一审、二审的全部费用。事实与理由：一审判决认定事实不清、法律适用错误。首先，本案的基本事实。1964年7月21日，抚顺市社会主义政治学校将部分土地、房屋等资产移交给中国五金机械公司辽宁省抚顺市公司。1992年4月7日，抚顺市化工原料批发公司申请办理了国有土地使用权证，面积为52739平方米。抚顺市化工原料批发公司在接收的土地上建设房产，并办理了25本房屋产权证。2011年7月，抚顺市化工原料批发公司根据国家土地法规的规定，向抚顺市顺城区国土资源局申报地籍调查，申请土地登记，同时申请原土地使用权证公告丢失作废，申请办理新的国有土地使用权证。2005年至2012年，因抚顺市化工原料批发公司拖欠抚顺XX集团物资流通有限公司的债务，抚顺市顺城区人民法院两次判决，经顺城区人民法院强制执行，抚顺市化工原料批发公司的土地及房产全部依法裁定抵偿拖欠抚顺XX集团物资流通有限公司的所有欠款。2001年，王某通过法院购买获得了抚顺市化工原料批发公司的两套房产产权，并将其出售给赵耀忠，但是上述两套房产对应的土地使用权仍归抚顺市化工原料批发公司所有。2011年11月28日，赵耀忠与抚顺XX集团物资流通有限公司签订《关于因“房地关联”的备忘录》，租用位于X家沟抚顺市化工原料批发公司的土地，租金为每年13122.68元。因赵耀忠在租用土地期间，又多占土地、自建生产经营房产，赵耀忠与抚顺XX集团物资流通有限公司签订《租赁合同》，租用多占用的土地，租金为每年25000元。2013年12月10日，赵耀忠在租赁土地期间，因经营困难，书面申请抚顺XX集团物资流通有限公司，在其租赁的土地与他人合伙经营，抚顺XX集团物资流通有限公司同意变更为，赵耀忠在租赁的土地上可以与他人合伙经营。2013年8月26日至2014年6月，抚顺XX集团物资流通有限公司与马连凯签订协议，将抚顺市化工原料批发公司化工的土地及地上附属建筑整体转让给马连凯，并书面通知了赵耀忠：赵耀忠应从收到《通知》之日起，开始向马连凯支付两份协议的租金。赵耀忠签字确认，并向马连凯支付了部分土地租金。2017年初，因赵耀忠拒绝支付租金，马连凯起诉至法院，抚顺市顺城区人民法院（2017)辽0411民初1995号民事判决，进入强制执行程序后，赵耀忠仍拖欠租金，不予支付。2021年3月，尚旭红向顺城区人民法院提交了抚顺市人民政府抚政地字（2020）122号、123号《关于出让国有土地使用权的批复》，抚顺市自然资源局与尚旭红签订的2113022020BXXX、2113022020B0XXX号《国有建设用地使用权出让合同》，辽（2020）抚顺市不动产权第0042XXX、0042XXX号不动产权证等证据，主张原划拨给抚顺市化工原料批发公司的52739平方米土地中有145.96、365.64平方米土地己经出让给尚旭红。2021年4月，马连凯向不动产服务中心等部门询问，得知是顺城区不动产部门向抚顺市自然资源局、不动产服务中心等部门出具了争议土地为国有土地、无使用权人的说明，最终导致抚顺市自然资源局未经法定程序、错误出让马连凯实际拥有使用权的土地。其次，（2017）辽0411民初1995号民事判决己认定2011年11月28日签订的《租赁合同》合法有效，马连凯有权解除，归还土地。其三，尚旭红应对取得相关房产所使用的涉案土地形成的租金承担给付责任。一审庭审中，尚旭红承认知道其取得的赵耀忠两处房产涉及的土地及《租赁合同》涉及的土地全部土地均为租赁的，仍然愿意承接用于抵顶赵耀忠所欠的债务，并由抚顺市顺城区人民法院在执行阶段进行的裁定。因此，马连凯认为因涉案土地上的两处房屋所有权己全部转让给尚旭红，属于资产转让及《租赁合同》项下租赁权及租金债务的转让，其与赵耀忠的之间的租赁合同已无法继续履行，应当由尚旭红对取得两处房产占用的涉案土地租金承担给付责任。其四，马连凯与尚旭红之间对案涉土地的使用权并无争议，存在争议的只有两处分别为145.96、365.64平方米。土地管理部门为抚顺市化工原料批发公司颁发国有土地使用权证之后，该土地己经确认为抚顺市化工原料批发公司使用。几经流转至马连凯实际使用，并且已经有生效的人民法院判决予以确认，抚顺市自然资源局再次出让给尚旭红使用是错误的。马连凯依据《土地管理法》、《土地权属争议调查处理办法》等相关法律规定，提出土地权属争议申请，请抚顺市自然资源局依法撤销抚顺市人民政府抚政地字（2020）122号、123号《关于出让国有土地使用权的批复》，撤销抚顺市自然资源局与尚旭红签订的2113022020BXXXX、2113022020BOXXX号《国有建设用地使用权出让合同》，撤销辽（2020）抚顺市不动产权第0042XXX、0042XXX号不动产权证。综上，原审判决认定事实不清，法律适用错误，为维护自身的合法权益，请求依法撤销原审裁定，依法改判。赵耀忠未答辩。尚旭红辩称，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，驳回马连凯的起诉与法有据。一、马连凯、赵耀忠之间的租赁关系与尚旭红无关，马连凯所称的涉案土地连环租赁问题均为马连凯与赵耀忠之间的问题。二、涉案房产于2016年12月已由生效判决确权给尚旭红，后于2020年取得了该房产及土地的所有权，马连凯主张尚旭红给付土地租金没有事实与法律依据，因为，马连凯与尚旭红之间没有租赁合同关系，即便在取得土地所有权之前存在租金问题，也是尚旭红与赵耀忠之间的法律关系，马连凯无权向尚旭红主张该权利。不能因为赵耀忠没有钱，马连凯就绑架我。三、马连凯认为抚顺市自然资源局出让尚旭红土地是错误的，并请求撤销与尚旭红之间的《建设用地使用权出让合同》及不动产证，足以说明马连凯对尚旭红取得的土地权属存在争议并寻求司法救济的事实，故一审裁定驳回马连凯的起诉并无不当，换言之，抚顺市自然资源局没有撤销尚旭红的不动产证之前，尚旭红是涉案土地及房产合法所有权人，尚旭红没有向马连凯支付任何费用的义务。马连凯向一审法院起诉请求：1、判令解除原告马连凯与被告赵耀忠之间的于2011年11月28日签订的《租赁合同》，返还租赁的土地。2、判令被告赵耀忠、被告尚旭红支付依据《租赁合同》发生的自2017年1月1日至2021年6月30日的土地租金112500元和自2017年1月1日至给付之日按照同期银行贷款利率计算的利息。3、判令被告赵耀忠、被告尚旭红支付《关于因房地关联的备忘录》中土地2017年1月1日至2020年9月14日的租金48640元和自2017年1月1日至给付之日按照同期银行贷款利率计算的利息。4、判令二被告承担本案诉讼费、公告费。一审法院认定事实：2011年11月28日，案外人抚顺XX集团物资流通有限公司、抚顺市化工原料批发公司与被告赵耀忠签订一份《关于因“房地关联”的备忘录》，主要约定：1、甲方抚顺市化工原料批发公司（主管部门：抚顺XX集团物资流通有限公司）对座落于顺城区X家沟该单位院内的所有土地拥有全部的权力；2、乙方赵耀忠只是依法取得了该土地的地上两处房产，产权证007XXX号322.4平米、0071XX号127.02平米，并未有法律裁定上的土地拥有权；3、乙方赵耀忠取得该两处房产后，对“房地关联”的土地可以在一定的范围内依法生产、生活，但应按相关规定向土地拥有权人的甲方按期交纳土地租用金；4、乙方赵耀忠土地租赁的范围为：产权证007XXX号房屋所在位置及院套，面积为990.2平米，产权证0071XX号房屋所在位置的面积一半，即467.87平米，共计1458.08平米；5、乙方赵耀忠应交纳的租金为每平方米交纳9元，共计应向甲方每年交纳土地租金13122.68元；6、本协议涉及土地及交纳租金事宜，如未遇国家征地，双方又未有新的“协议”产生，将长期有效。2011年11月28日，案外人抚顺XX集团物资流通有限公司、抚顺市化工原料批发公司与被告赵耀忠签订一份《和解备忘录》，主要约定：1、双方依据《关于因“房地关联”的备忘录》的相关规定，乙方赵耀忠补交2005年6月至2011年6月共计六年的土地租金78736.08元；2、乙方赵耀忠在甲方的所有权土地上违法自建生产用房并经营收入六年，乙方赵耀忠给甲方经济补偿6万元；3、甲方同意乙方赵耀忠在甲方所有权属的土地上的违法建筑“生产用房”暂不拆除，并以交纳“租金”的方式另行签署《租赁合同》。2011年11月28日，案外人抚顺XX集团物资流通有限公司与被告赵耀忠签订一份《租赁合同》，主要约定：1、乙方赵耀忠承租甲方抚顺XX集团物资流通有限公司位于抚顺市顺城区X家沟“抚顺市化工原料批发公司仓库”的土地拥有权属内“乙方自建”的生产经营房产所占有的土地，方位为“抚顺市化工原料批发公司仓库”办公室东面部分至东南侧部分；2、租赁期限自2012年1月1日起至2021年12月31日止，共计10年；3、租金每年25000元，每年交纳当年租金，本合同签订之日交纳第一年租金，以后在每年的12月10日前一次性全额交纳，如无故拖欠租金从第2天开始每天按实欠租金1%加收滞纳金（复利计算）。4、合同的解除（第七条第6项），逾期30日未支付租金或租赁保证金。2013年8月26日，案外人抚顺XX集团物资流通有限公司与原告马连凯签订一份《房地产转让合同》，主要约定：1、转让土地使用面积（以新补发土地使用证为准）50293平方米，转让地上建筑总面积7301.3平方米，其中有产权证20份6722.31平方米，无产权证2份578.99平方米；2、上述房地产整体转让价格2000万元，合同签署之日给付1300万元，待乙方马连凯全部（赵耀忠租赁情况除外）接管上述房地产之后五日内，将剩余的转让费700万元一次性全额给付出让方。上述合同签订后，双方未办理房屋及土地的产权手续，原告马连凯尚未取得相关的物权凭证。2014年6月25日，案外人抚顺XX集团物资流通有限公司与原告马连凯签订一份《房地产转让合同》（补充协议之二）第一条第2项原：“上述房地产整体转让价格人民币贰仟萬圆整”本次（补充协议之二）对该条变更为“增加另一块土地及地面建筑物，共计转让价格人民币壹仟捌佰伍拾万圆（18500000元）”。2014年6月25日，案外人抚顺XX集团物资流通有限公司、抚顺市化工原料批发公司及本案原告马连凯向被告赵耀忠发出一份《通知》，主要写明：1、抚顺市化工原料批发公司化工库已整体转让给受让人马连凯，受让人马连凯现已依法完全取得了抚顺市化工原料批发公司化工库的房地产物权；2、依据签署的《关于因“房地关联”的备忘录》，你应在每年的六月份交纳土地租金13122.68元，依据《租赁合同》你应在每年的12月10日前交纳每年的租金25000元，综上两项你每年交纳费用合计38122.68元。因受让人马连凯现已依法完全取得了抚顺市化工原料批发公司化工库的房地产物权，故请你接此通知起将你每年向我交纳费用合计38122.68元向受让人马连凯交纳。被告赵耀忠签字确认。被告赵耀忠接到《通知》后未及时给付原告马连凯租金，被告赵耀忠2015年欠租金15000元，2016年欠租金38000元，共计53000元。原告马连凯于2017年诉至本院，本院2017年6月22日作出（2017）辽0411民初1995号《民事判决书》，判决被告赵耀忠给付原告马连凯租金53122元及违约金。原、被告均未上诉，判决已生效。2020年3月27日，本院依法经《人民法院报》发布公告向被告赵耀忠送达起诉状、传票，公告费260元由原告垫付。2016年10月17日，赵耀忠与尚旭红签订一份和解协议，写明：“判决书已发生法律效力，申请人尚旭红与被执行人自愿达成和解协议。1、被申请人赵耀忠因资金困难，暂无偿还能力，愿意把自己名下的厂房、库房、彩钢房、彩钢大棚抵债给申请人，偿还叁拾万元整。2、申请人同意价格双方认可，不经评估单位，抵债后双方不返悔。抵债前的债权债务由被执行人承担。3、本协议双方签字后立即发生法律效力，本协议一式四份，双方各执一份，顺城法院执行局一份，具有同等法律效力。”同时标注：厂房约600平方米、库房240平方米、彩钢房140平方米、彩钢大棚300平方米、土地4600平方米（约）。赵耀忠在被执行人处签字，尚旭红在申请人处签字，马清华在证明人处签字。另查明，本院于2016年12月29日作出（2014）顺执字第583号《执行裁定书》，裁定：一、将被执行人赵耀忠名下位于抚顺市顺城区房产证号40××22（面积322.4平方米），房产证号40××21（面积127.02平方米）两幢房屋作价329887元，交付申请执行人尚旭红抵偿部分欠款。抚顺市顺城区房产证号40××22（面积322.4平方米），房产证号40××21（面积127.02平方米）两幢房屋自交付时起转移给申请执行人尚旭红。二、申请执行人尚旭红可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。2020年10月20日，本院到涉案房屋现场查看，被告尚旭红表示：“厂房前院有一个批发零售地板木门及六个小厂房都是赵耀忠通过顺城区法院抵顶给她，对应的是赵耀忠名下产权证号为40××22房屋；后院有一个二层小红楼，原来是一层楼，对应的是赵耀忠名下产权证号为40××21房屋，亦是通过顺城区法院抵顶给她，后期由其本人加盖一层。上述两处房屋，被告尚旭红称是2018年10月份交接过来的。前院其中三个仓库由被告赵耀忠使用，后院的厂房及对应的土地由尚旭红个人使用。”2020年9月14日，尚旭红缴纳两笔补缴的土地价款，数额分别为139800元、53900元。2020年9月15日，被告尚旭红（受让人）与抚顺市自然资源局（出让人）签订两份《国有建设用地使用权出让合同》，分别约定出让宗地编号（2020-122）、坐落于顺城区（出让宗地面积145.96平方米）；出让宗地编号（2020-123）、坐落于顺城区（出让宗地面积356.64平方米）。2020年10月30日，被告尚旭红取得上述两处房屋的产权证，产权证登记信息分别为：产权证号辽（2020）抚顺市不动产权第0042131号、权利类型国有建设用地使用权/房屋所有权、土地使用权面积145.96㎡/房屋建筑面积127.02㎡。国有建设用地使用权2060年09月13日止；另一处登记信息为：产权证号辽（2020）抚顺市不动产权第0042135号、权利类型国有建设用地使用权/房屋所有权、土地使用权面积356.64㎡/房屋建筑面积322.40㎡。国有建设用地使用权2060年09月13日止。一审法院经审查认为，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三条第一款：国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。本案中，原告以持有的国有土地使用权证复印件及其与案外人抚顺XX集团物资流通有限公司签订的转让合同，向二被告主张涉案土地的租金。在案件审理过程中，被告尚旭红已经办理了《关于因房地关联的备忘录》项下土地的使用权，并取得了房地合一的不动产权证书。而原告诉称其对《关于因房地关联的备忘录》项下的土地享有使用权。双方对土地使用权存在争议。根据《中华人民共和国土地管理法》第十四条：土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。原告应当先行确认涉案土地的使用权权属，证明其为合法使用权人。现因原、被告对土地权属存在争议，其不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本院依法驳回原告的起诉。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国土地管理法》第十四条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，经本院审判委员会讨论决定，裁定：驳回原告马连凯的起诉。案件受理费3099元，免于收取。公告费260元，由原告马连凯负担。本院认为：马连凯提起的诉讼虽为土地租赁合同纠纷，但本案认定的前提应是土地使用权权属明确。《中华人民共和国土地管理法》第十四条规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。”本案中，马连凯以涉案《租赁合同》、《关于因“房地关联”的备忘录》的承租人赵耀忠及租赁土地的实际使用人尚旭红不履行给付租金义务为由要求解除租赁合同，返还土地，支付租金，并以其持有的权利人登记为抚顺市化工原料批发公司化工库的土地使用权证（复印件）证明其主张成立，但赵耀忠、尚旭红并不认可马连凯对涉案土地的使用权，同时尚旭红亦向一审法院提交了其与抚顺市自然资源局签订的两份《国有建设用地使用权出让合同》及依此合同取得的房地一体的权属证明等以支持自己的主张，即本案所涉租赁土地的部分面积上存在登记为不同权利人的非唯一性权属证明情况，故本案名为租赁合同纠纷，实质是土地使用权权属争议，因此，案涉土地使用权目前权属尚不明确，依法不属于人民法院民事案件的受案范围，应由有关部门对争议土地权属进行界定，一审法院据此裁定驳回马连凯的起诉，并无不当。综上，马连凯的上诉请求不能成立。一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 马开智审 判 员 李依桐审 判 员 张庆敏二〇二一年七月三十日法官助理王琪代书记员 唐瑀琪