贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0112民初1844号原告：唐亮，男，汉族，1980年12月8日生，户籍所在地四川省广安市广安区，现住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：涂丹，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号15201201111608138，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：许亚丽，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号15201202011213600，代理权限为特别授权代理。被告：贵州德鑫置业有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区大坡路36号城市魔方1幢负1层1号，统一社会信用代码915201120760208844。法定代表人：汪政波，职务：执行董事。委托诉讼代理人：何旖，女，汉族，1986年5月23日生，该公司员工，代理权限为特别授权代理。原告唐亮与被告贵州德鑫置业有限公司（以下简称德鑫置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月30日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告唐亮的委托诉讼代理人涂丹、许亚丽，被告德鑫置业公司的委托诉讼代理人何旖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交付商品房转移登记所需文书违约金24444.24元及资金占用费（违约金自2018年12月27日起至2020年11月16日，按购房款354264.43元的万分之一每日的标准支付；资金占用费自2020年11月17日起计算至履行完毕之日止，暂计算至2021年1月28日为210.66元）；二、判令被告偿还原告2017年1月1日至2018年10月31日的物业费5375元以及资金占用费,2018年11月1日至2019年4月17日的物业费1075元由被告承担（资金占用费自2018年10月15日起计算至履行完毕之日止，暂计算至2021年1月28日为534.45元）；三、判令被告返还原告有线开户费、燃气初装费2955元及资金占用费（资金占用费自2018年10月15日起直至履行完毕之日止，暂计算至2021年1月28日为293.83元）；以上资金占用费截止2019年8月19日的按同期中国人民银行贷款利率计算，2019年8月20日至实际履行之日止的按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、本案的诉讼费由被告承担。被告德鑫置业公司辩称：一、被告已于2019年1月17日登报通知办理产权证等手续，故原告主张的逾期交付商品房转移登记所需文书的违约金及资金占用费不应支持；二、原告要求赔偿物业费及资金占用费于法无据，且部分已过诉讼时效，不应支持；三、原告要求返还有线开户费、燃气初装费等的诉请已过诉讼时效，不应受法律保护。本院经审理认定：2015年2月9日，原告向被告购买位于贵阳市乌当区，签订了《商品房买卖合同》，合同对房屋面积、房屋价款及付款方式等进行了约定。其中房屋的总价款为354264.43元，原告已向被告全额支付该款项。合同第二十二条约定：出卖人承诺于2018年12月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能按约交付的，约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。被告于2019年1月11日取得案涉小区的初始登记，并于2019年1月17日在《贵阳晚报》刊登办理产权通知,通知原告进行产权办理。自2018年12月27日至2019年1月17日共计23天，被告按已付房价款的日万分之一承担违约责任即354264.43元×0.0001×23天＝814.81元。被告支付违约金系对违约行为承担责任，不应再另行支付资金占用费，故原告主张被告支付违约金的资金占用费的诉请，本院不予支持。被告于2016年12月26日登报通知业主进行收房，原告于2018年10月15日实际收房，在收房时向物业公司交纳了2017年1月1日至2018年10月31日的物业费。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，可视为被告于2018年10月15日向原告交付使用该商品住房。此外，物业公司也已向原告实际提供了物业服务，故2018年10月15日后的物业费，应由原告自行承担。对于2017年1月1日至2018年10月15日期间的物业费，根据《物业管理条例》第四十一条第二款：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”的规定，未交付房屋的物业服务费用由建设单位承担，应由被告德鑫置业公司承担。本案在诉讼中被告答辩物业费部分已过诉讼时效，因原告向本院起诉的时间为2021年3月30日，且原告未提交证据证明其在向本院起诉之前向被告主张过权利，民事权利的诉讼时效为三年，被告的答辩部分有理，2017年1月1日至2018年3月30日期间的物业费已过诉讼时效。2018年3月31日至2018年10月15日期间的物业费为122.16平方米*2.2元/平方米*6.5个月=1747元。对于资金占用费，本院酌情按照中国人民银行同期存款利率为标准予以支持,计算期限从资金收取之日即2018年10月15日起计算至被告赔偿原告物业费之日止。2018年10月15日，原告向被告交纳有线电视开户费265元，燃气初装费2690元，共计2955元。本案中的《商品房买卖合同》采用的是由贵州省住建部门制定的示范文本，《附件十二补充协议》第二条系被告提供的格式条款，依据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十七条的规定，应属于无效条款。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……。”的规定，因被告收取有线电视开户费、燃气初装费系依据双方签订的补充协议，该补充协议属无效合同，因合同当事人不具有确认合同无效的权利，原告的诉讼时效应自本院确认该协议条款无效时起算，故原告的诉请没有超过诉讼时效，被告关于原告的诉请超过诉讼时效的答辩，本院不予采信。被告以代收代缴名义向原告收取的有线电视开户费265元、燃气初装费2690元于法无据，应予退还。关于资金占用费的问题，因被告收取有线电视开户费、燃气初装费缺乏合法有效依据,其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失,本院酌情按照中国人民银行同期存款利率为标准予以支持,计算期限从资金收取之日即2018年10月15日起计算至实际退还之日止。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百九十六条、第四百九十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第六十条、《物业管理条例》第四十一条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告贵州德鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告唐亮支付逾期交付商品房转移登记所需文书违约金814.81元；二、被告贵州德鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告唐亮赔偿2018年3月31日至2018年10月15日期间的物业费1747元，并以1747元为基数，自2018年10月15日起按照中国人民银行同期存款利率计算资金占用费至实际赔偿原告物业费之日止；三、被告贵州德鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告唐亮退还有线电视开户费及燃气初装费共计2955元，并以2955元为基数，自2017年5月26日起按中国人民银行同期存款利率计算资金占用费至实际退还之日止；四、驳回原告唐亮的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费336元，由原告唐亮负担283元，由被告贵州德鑫置业有限公司负担53元（此款原告唐亮已预交，被告贵州德鑫置业有限公司在履行上述金钱给付义务时一并支付给原告唐亮）。本判决为终审判决。审判员  陈琛二〇二一年七月十五日法官助理钟玉婷书记员杨承志