广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初38982号原告刘泽文，男，汉族，1967年6月6日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人宋银娥，广东壹顺律师事务所律师。被告李国磊，男，汉族，1979年1月3日出生，身份证住址山东省昌邑市。委托诉讼代理人马丽娟，系其配偶。被告深圳市锐璞精密五金有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道平湖新区石井头****，统一社会信用代码91440300306272324Y。法定代表人李国磊。原告刘泽文与被告李国磊、被告深圳市锐璞精密五金有限公司（以下简称锐璞公司）的房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋银娥、被告李国磊的委托诉讼代理人马丽娟到庭参加诉讼，被告锐璞公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求（变更后）：一、两被告支付原告2019年6月1日-2020年9月30日期间房屋占有使用费340000元（人民币，下同）、电费18399元、水费649元、物管费24750元、环卫费9600元及利息（以393298元基数，按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率，自2020年10月1日起至计算至被告付清之日为止）；二、本案诉讼费、保全费、担保费由二被告承担。事实和理由：2012年12月10日，原告与被告李国磊签订《租赁合同》，约定将深圳市龙岗区平湖街道平湖新区石井头33号大院内左侧厂房（约1200平方米）及宿舍第三层租赁给被告李国磊使用，月租18000元，合同期限为2013年1月10日-2016年2月10日。第一份《租赁合同》到期后，考虑到被告锐璞公司生产经营需要，二被告经协商由被告锐璞公司授权公司代表李长青与原告继续签订了3年《租赁合同》，月租22000元，合同期限为2016年2月10日-2019年2月10日。第二份《租赁合同》到期后，原告考虑到涉案厂房面临拆迁，决定不再出租给二被告。但二被告坚持不同意，且被告锐璞公司继续在涉案厂房生产经营，被告李国磊继续缴纳房租及相关费用。原告迫于无奈，只得同意约定房租每月25000元，物管费每月2250元，环卫费每月600元，水电费在收取基本分摊费用基础上据实收取。但从2019年6月1日起，二被告便拒绝缴纳房租及相关费用。期间，经原告多次催讨，二被告仍未履行缴纳租金的义务。原告认为，二被告在2019年2月11日起至今实际占有使用涉案厂房，且在租赁期间，因被告锐璞公司拖欠工人工资导致涉案场地被深圳市龙岗区人民法院查封。综上，二被告拒不支付占有使用费的行为严重损害了原告的合法权益。原告为维护其合法权益，特诉至法院。被告李国磊辩称，其不同意利息那么高，然后这个合同不是其签的，不能支付这么多。被告锐璞公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2012年12月12日，原告作为甲方（出租方）与被告李国磊作为乙方（承租方）签订《租赁合同》，内容为：一、甲方同意将石井路33号大院内左侧厂房（约1200平方米）及宿舍第三层租赁给乙方使用。二、租金为每月18000元。三、租赁期限为三年，即从2013年1月10日起至2016年2月10日止。合同签订时甲方将收取乙方租赁保证金二个月租金即36000元（合同到期时保证金甲方无息退还乙方），同时乙方缴付上期租一个月18000元，共计54000元。租金至2015年1月10日前不变，后一年随市场变动而调整。四、甲方提供50KVA电量给乙方作生产经营使用，费用由乙方自付（电费0.85元/度，加变损费）。乙方每月交付城管卫生费、人员管理费600元及物管费。五、乙方每月于10日前将租金交付甲方。逾期缴交，甲方将收取乙方月租金每日3%作滞纳金，依此类计，不能跨月拖欠，违者，甲方有权单方无条件终止合同，并保留追讨权。六、甲、乙双方真诚合作，守望相助，积极协助，不能违约。若甲方违约，甲方赔偿两个月租金给乙方，若乙方违约，甲方不退还押金给乙方（非甲方意愿所为除外）。合同到期时，在同等条件下，乙方有优先续租权。原告与被告李国磊均向本院提交一份《租赁合同》，该份合同显示甲方（出租方）处有刘娟签名及深圳市泽深海实业发展有限公司公章、乙方（承租方）处有李长青签名，内容为：一、甲方同意将石井路33号大院内左侧厂房（约1200平方米）及宿舍第三层租赁给乙方使用。二、租金为每月22000元。三、租赁期限为三年，即从2016年2月10日起至2019年2月10日止。合同签订时甲方将收取乙方租赁保证金二个月租金即44000元（合同到期时保证金甲方无息退还乙方），同时乙方缴付上期租一个月即22000元，共计66000元。租金至2018年2月10日前不变，后一年随市场变动而调整。该合同的第四至六条与2012年12月12日的《租赁合同》的内容相同。原告另提交一份由深圳市泽深海实业发展有限公司出具的《情况说明》，内容为“因我司总经理刘泽文工作事物繁忙，因此刘泽文曾授权我司工作人员代其处理部分个人事务。其中刘泽文与李国磊、深圳市锐璞精密五金有限公司房屋租赁合同纠纷一案中，我司工作人员刘娟曾代表刘泽文与李长青签署《租赁合同》，我司财务人员代为收取过深圳市锐璞精密五金有限公司财务人员交来的房租（仅收取现金及支票：支票系其他公司支付给深圳市锐璞精密五金有限公司的货款），我司工作人员刘娟再将上述款项转存至刘泽文银行账户中”。原告提交的转账记录显示，被告李国磊于2019年1月3日向原告转入20000元，2019年1月4日转入13146元，2019年1月5日转入8892元、2019年2月18日转入12000元、2019年4与4日转入20000元、2019年4月5日转入8000元、2019年5月3日转入20000元、2019年6月16日转日50000元。原告提交了2019年5月-2020年9月的缴款通知书，显示：1、2019年5月电费总额为1002元、水费为124元；2019年6月电费总额为1105元、水费为40元；2019年7月电费总额为889元、水费为358元；2019年8月电费334元、水费39元；2019年9月电费307元、水费34元；2019年10月电费523元、水费27元；2019年11月电费289元、水费27元；2019年12月至2020年9月期间电费、水费均为0。2、2019年6月租金25000元，物管费2250元，人头环卫管理费600元；2019年7月至2020年9月的租金均为21000元/月、物管费为1500元/月、人头环卫管理费600元/月、基本电费分摊850元/月。被告李国磊的代理人庭审时，对上述缴款通知书无异议。庭审时，原告陈述，自2012年12月10日将案涉的厂房及宿舍第三层交给被告李国磊，自2014年开始被告锐璞公司也在使用直至2020年9月30日。自2019年7月1日开始，两被告退了W栋304、305两间宿舍。原告另陈述，李长青系锐璞公司的员工及隐名股东。被告李国磊的代理人陈述，2016、2017、2018年被告锐璞公司有在使用，但只用了一层和二层的一半，使用到2018年年底；之后公司没有生产了，就没有再使用了；否认李长青系被告锐璞公司的员工及股东。庭审时，本院询问被告李国磊的的代理人对原告所诉请的房屋占有使用费、电费、水费、物管费、环卫费总金额共计393398元是否确认，该代理人表示不能接受，其要等公司全部核算一下具体是多少；并对原告所述的使用期限、使用人、租金等费用标准表示不清楚。本院责令其在庭审后三个工作日内向本院提交对上述不清楚的问题（使用期限、使用人、租金标准、对原告诉请的各项费用金额是否确认等）的书面回复意见。该代理人庭审后，向本院邮寄一份《申请资料》，内容为“1、签合同时有五万元的押金。2、现在对方已经拆迁，我方所有的办公用品以及三楼的设备不知去向，向法院申请找回。3、当时签合同签发人为李长青。4、租赁合同第五条“不能跨月拖欠，违者甲方有权单方无条件终止合同”，原告在没有履行合同而且事先知道拆迁的情况下收取我方(2019年6月1日-2020年9月30日)长达15个月的租赁费用。”原告主张被告锐璞公司2019年12月开始停工，停工不久，租赁物内的机器设备被本院查封，直至2020年9月30日在法院解除查封措施后才收回涉案的租赁物。原告提交的（2019）粤0307执18533号的《执行裁定书》、《确定财产处置参考价通知书》、《网络竞价成功确认书》显示，被告锐璞公司的员工因被告锐璞公司未支付其工资，现本院申请强制执行，本院于2020年4月3日裁定拍卖、变卖已查封的被告锐璞公司名下位于深圳市龙岗区平湖街道平湖新区石井头33号W栋的机器设备一批，2020年9月25日以120538元网络拍卖成交。关于押金的问题：原告主张其收取的押金是44000元，因被告在2019年6月1日之前存在拖欠费用的情况，故该押金已抵扣了2018年下半年到2019年6月1日期间的费用。被告主张押金是50000元。另查，涉案厂房未取得产权证、建设工程规划许可证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告提交的其与被告李国磊2012年12月12日所签订的《租赁合同》、被告李国磊于2019年1月3日至6月16日期间曾向原告转账的事实，并结合被告李国磊的代理人庭审时所确认及陈述的使用房屋的时间、被告锐璞公司的住所地、机器设备被查封地址及被告李国磊庭审后关于其“所有的办公用品以及三楼的设备不知去向”的陈述等内容，足以证明2012年12月12日的《租赁合同》到期后，被告李国磊及被告锐璞公司仍在继续占有使用涉案的房屋，与原告存在房屋租赁的关系。因涉案房屋没有办理房屋所有权证，也没有取得建设工程规划许可证等合法报建手续，因此双方签订的《租赁合同》是无效合同，原告与两被告之间的租赁关系应为无效的法律关系。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”。关于被告使用涉案房屋至何时的问题，原告主张其于2020年9月30日起收回涉案厂房，并提交《执行裁定书》、《确定财产处置参考价通知书》、《网络竞价成功通知书》为证，本院认为两被告并未向原告办理房屋交接手续，故本院对原告主张于2020年9月30日收回涉案房屋予以合理采信。关于房屋占有使用费，两被告自2019年6月1日起未再向原告支付租金，则根据缴款通知书中的租金标准，两被告应向原告支付自2019年6月1日起至2019年9月30日期间的房屋占有使用费共计为340000元（25000元+21000元×15个月）。因合同无效，原告收取被告的押金应退还给被告，虽被告主张押金为50000元，但未能提供证据予以证明，而原告确认的押金为44000元，原告未能举证证明该押金抵扣了之前的租金，故本院认定押金为44000元，该费用用于抵扣被告应支付的房屋占有使用费，经抵扣后，被告还应向原告支付房屋占有使用费296000元。对于环卫费、物管费，因原告陈述被告锐璞公司系2019年12月停产，并被查封机器设备，故本院仅支持2019年6月1日至2019年12月31日的环卫费4200元（600元×7个月）、物管费9150元（2250元+1150元×6个月）。原告诉请的电费18399元及水费649元，合法有据，本院予以支持。原告关于利息的请求，于法无据，本院不予支持。被告锐璞公司经本院合法传唤未庭参加诉讼，视为其放弃相关抗辩权，本院依法缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告李国磊、深圳市锐璞精密五金有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告刘泽文支付2019年6月1日至2020年9月30日期间的房屋占有使用费296000元；二、被告李国磊、深圳市锐璞精密五金有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告刘泽文支付2019年6月1日至2019年12月31日期间物管费9150元、环卫费4200元、水费649元、电费18399元；三、驳回原告刘泽文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7200元及保全费2487元（原告已预交），由原告负担485元，由被告李国磊、深圳市锐璞精密五金有限公司负担9202元。原告已预交的9687元，由本院予以退回9202元。被告李国磊、深圳市锐璞精密五金有限公司应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳受理费6840元及保全费2362元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 吕 亮二〇二一年七月十三日书记员 方雯婷