青海省大通回族土族自治县人民法院   民事判决书   （2021）青0121民初2259号   原告：沙小龙，公民身份号码XXX，男，1990年12月31日出生，回族，青海省大通回族土族自治县桥，住大通回族土族自治县。   委托诉讼代理人：马生福，青海雷占有律师事务所律师。   被告：靳颖，公民身份号码XXX，女，1988年1月17日出生，汉族，青海省大通回族土族自治县村民，住该村。   委托诉讼代理人：陈得福，青海展飞律师事务所律师。   原告沙小龙与被告靳颖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告沙小龙及其委托诉讼代理人马生福，被告靳颖及其委托诉讼代理人陈得福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告沙小龙向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2020年4月18日签订的《房屋出售合同》，并判令被告返还原告购房款70万元;2.判令被告承担违约金20万元，财产保全费5000元；3.判令被告赔偿因其违约给原告造成的经济损失10万元；4.本案诉讼费用由被告承担。   事实及理由：2020年4月18日，原告与被告就坐落于大通县八一路天麒华庭xx号楼x单元xxx室，建筑面积138.5平方米房屋签订《房屋出售合同》。合同约定：成交价为108万元，协议签订当天付70万元，余款38万元于2021年4月18日付30万元，8万元待过完户后一次性付清。而且，被告在该合同第三条保证案涉房屋产权清晰，无争议；未被判决、裁定限制出售，也未设置抵押，不在建设拆迁范围内并已取得其他共有人同意。房屋出售前出现贷款一切损失由被告负责赔偿与原告方无关。第四条约定：如甲方（被告）与其他第三方发生产权纠纷或债权债务关系使得乙方（原告）无法如本协议约定获取该房产所有权，即甲方（被告）违约：第八条规定：如有一方违约，则付给对方违约金20万元整。于是，原告按照合同约定在签订合同当天向被告支付70万元（其中，61万元通过手机银行渠道转出、9万元以现金形式交付），被告向原告出具《收条》一张予以佐证收到此款的事实。待上述民事行为实施完毕后的二周，被告将该房屋上的《商品房买卖合同》交付于原告。基于双方之间的诚信，原告也没看、也没多想。时至2021年3月间原告才得知案涉房屋在中国银行大通县支行处抵押贷款。于是，原告多次找被告协商处理此事，但均未果。现如今，原告了解到案涉房屋贷款日期为2019年7月4日至2031年7月4日，尚欠本金367124.6元。被告将原告支付的房款并没有用于偿还抵押权人的债务；更有甚者，依据《民法典》第二百零九条之规定，案涉房屋并未办理所有权过户登记（案涉房屋不动产权证书至今未办理），被告仅享有依据《商品房买卖合同》要求案外人开发商相关合同义务的请求权，尚不享有案涉房屋所有权：况且，案涉房屋已被抵押。所以，被告之行为致使不能实现原被告之间买卖房屋的目的。综上，原告为了维护自己的合法权益不再被继续侵害，依据《民事诉讼法》以及《民法典》第五百六十三条以及相关司法解释之规定，特向贵院提起诉讼。   被告靳颖辩称，1.不同意解除双方之间签订的房屋买卖合同,案涉房屋的房贷已经还清，案涉房屋已被已注销抵押预告登记；2.被告对原告的诉讼请求不予认可,纠纷产生的原因是原告一直没有支付剩余购房款，被告并没有违约，被告对原告的违约行为保留另案起诉的权利。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本案组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人没有异议的原告沙小龙提交的证据《房屋出售合同》《收条》《商品房买卖合同（预售）》、青海省人民法院诉讼收费专用票据、通话录音光盘一张（附文字资料），本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认证如下：1.原告对被告提交的微信聊天记录的真实性无异议，对证明方向有异议，认为原告不知道案涉房屋否有按揭贷款。本院认为，原告对该证据的真实性没有异议，对合法性和关联性未提出异议，结合原告自己提交的《商品房买卖合同（预售）》第七条约定案涉房屋的付款方式为按揭贷款，故本院认定原告沙小龙知晓案涉房屋存在按揭贷款的情况，对该份证据的证明效力本院予以确认；2.原告对被告提交的《中国银行还款流水明细清单》的真实性无异议，对证明方向有异议，认为原、被告于2020年4月18日签订《房屋买卖合同》时，案涉房屋上就有抵押，被告在双方签订房屋买卖合同时对抵押情况予以隐瞒；对被告提交的被告靳颖向中国银行大通县支行申请提前还款《申请》的真实性、合法性和关联性均有异议，认为该申请为复印件，且在没有其他证据予以佐证的前提下对其真实性无法核实；对被告提交的《中国银行个人贷款结清证明》的真实性无异议，对证明方向有异议，认为该证据证实被告于2019年7月4日从银行贷款，直到2021年6月1日还清贷款，双方签订合同时被告隐瞒案涉房屋存在抵押贷款的事实，被告存在根本违约。本院认为，被告靳颖提交的《中国银行还款流水明细清单》，被告靳颖向中国银行大通县支行申请提前还款《申请》和《中国银行个人贷款结清证明》能够相互印证，证实被告靳颖于2021年6月1日已清偿案涉房屋的贷款，对上述三份证据的证明效力本院予以认定；3.原告沙小龙对大通县不动产登记服务中心出具的不动产预告抵押登记《回执》的真实性和证明方向有异议，认为《回执》单上的盖章在前，“予以注销”字样在后，该证据印证了被告在2020年4月18日双方签订《房屋买卖合同》时对该房屋上存在贷款的情况予以隐瞒的事实。本院认为，该证据上加盖了“大通县不动产登记服务中心”的公章，原告沙小龙在没有提交相反的证据予以反驳的情况下，对该证据的证明效力本院予以确认，能够证实案涉房屋的预告登记予以注销的事实。   根据原、被告的当庭陈述及上述有效证据，本院认定事实如下：2019年4月11日，被告靳颖与青海天麒置业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买了青海天麒置业有限公司开发的位于大通县桥头镇园林路（天麒华庭）付13号52号楼1单元1层112室房屋一套，房屋面积138.12平方米，单价为4268元，共计589496元。被告靳颖支付首付款179496元，余款410000元以按揭贷款方式支付。2019年7月4日被告靳颖在中国银行股份有限公司大通支行办理按揭贷款手续，向银行借款410000元，银行也如期发放贷款，贷款期限为2019年7月4日至2031年7月4日。2020年4月18日原告沙小龙与被告靳颖就案涉房屋达成协议，签订《房屋出售合同》，约定：被告靳颖将该房屋以108万的价格出售给原告沙小龙，原告沙小龙于2020年4月18日支付房款700000元，余款380000元于2021年4月18日付300000元，剩余80000元过完户一次性付清。同时该协议还约定了“双方于房产证办理完成后到相关部门办理过户手续，契税由乙方（沙小龙）承担，个人所得税由甲方（靳颖）承担”“甲方保证上述房地产权属清晰，无争议；未被判决、裁定限制出售，也未设置抵押，不在建设拆迁范围内并已取得其他共有人同意。房屋出售前出现贷款一切损失由甲方负责赔偿与乙方无关”“如有一方违约，则付给对方违约金贰拾万元整。”等内容。2020年4月19日，被告靳颖将案涉房屋交付原告沙小龙使用。2021年4月12日被告靳颖向中国银行股份有限公司大通县支行提出申请，申请提前偿还剩余贷款365410.04元。2021年6月7日中国银行股份有限公司大通县支行出具《中国银行个人贷款结清证明》，证实被告靳颖结清贷款410000元。2021年6月18日，大通县不动产登记服务中心出具《回执》，对案涉房屋预告抵押登记予以注销。现案涉房屋不动产权证书尚未办理。原告沙小龙未向被告靳颖支付剩余购房款380000元。   在案件审理过程中，本院向案外人青海天麒置业有限公司调查诉争房屋的产权登记情况，青海天麒置业有限公司于2021年7月21日回复：“兹有我公司开发建设的天麒华庭小区（大通县园林路付13号）52号楼正在上交相关资料，案涉房屋可以办理房屋权属证书，预计2021年9月（具体时间以相关部门办理时间为准）起我公司将逐户为业主办理相应的权属证书”。   另查明，案涉房屋网签备案在原告靳颖名下。   根据原、被告的诉辩主张，本案争议的焦点是：原告能否要求解除案涉《房屋出售合同》并由被告返还房款，被告是否承担违约金及相关经济损失。   本院认为，依据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告要求解除合同是根据《民法典》第五百六十三条，认为被告在双方签订《房屋出售合同》时隐瞒案涉房屋上存在抵押贷款的事实，且被告截止目前也尚未办理房屋权属登记，被告存在根本违约，合同目的不能实现。经查，第一，根据原告提交的《商品房买卖合同（预售）》第七条明确约定案涉房屋的付款方式为按揭贷款，《房屋出售合同》第五条“双方于房产证办理完成后到相关部门办理过户手续，契税由乙方（沙小龙）承担，个人所得税由甲方（靳颖）承担”，故原告沙小龙在购买时知晓案涉房屋存在按揭贷款以及被告靳颖尚未办理房屋产权登记的事实；第二，在本案法庭辩论终结前，被告靳颖已经清偿了案涉房屋的银行贷款，并解除案涉房屋的抵押预告登记；第三，虽因案涉房屋的权属登记尚未办理完毕，导致被告至今未能协助原告办理案涉房屋的过户手续，原告亦未向被告交齐全部购房款，双方合同尚未履行完毕，但结合双方所签《房屋出售合同》第五条，说明对发生上述情况双方已经有所预见。本案中，鉴于原告已向被告交纳了大部分房款，并实际占有使用房屋，且原告也没有提供充分的证据证明案涉房屋确已无法过户，双方合同无法继续履行，合同目的不能实现，故原告要求解除与被告之间的房屋出售合同，并要求被告退还已经支付的购房款、承担违约金20万元的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另，抵押预告登记和抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案案涉房屋办理的是抵押预告登记，并非原告所称在案涉房屋上设立了抵押权。   综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   驳回原告沙小龙的全部诉讼请求。   案件受理费13846元，减半收取6923元，保全费5000元，由原告沙小龙负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审判员 刘晓燕   二〇二一年七月二十三日   法官助理 华 娟   书记员 李积霞   附相关法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。   《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。