沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0104民初957号原告：贺桂玲，女，汉族，1980年5月19日出生，住址：沈阳市皇姑区。被告：沈阳和嘉投资有限公司,住所地：辽宁省沈阳市大东区小东路9号大悦城购物中心D区5层503。法定代表人：李瑞。委托代理人：李菲、马灿，系辽宁卓政律师事务所律师。原告贺桂玲与被告沈阳和嘉投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贺桂玲、被告沈阳和嘉投资有限公司委托代理人李菲、马灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金（自2020年5月25日起以2180586元为基数，按照日万分之一点五计算违约金至房屋符合交付标准之日止）；2、判令被告承担本案一切诉讼费用。事实与理由：原告曾购买被告开发的位于（沈阳市大东区），建筑面积为147.93平方米房屋，双方于2020年4月25日签订了《商品房预售合同》。在原告购买该房屋前，被告在销售阶段对房屋的优势进行了广泛宣传，最重要的一点优势，就是该房屋属于全国范围内最标准的洋房，即最高六层的花园洋房。原告也是看中这一点，选择了被告，也选择了未来精致、低密的生活品质。按照合同约定，被告应当于2020年5月25日交付给原告房屋，但交付房屋后，原告步入小区后才发现，园区内的洋房顶楼存在违法建筑行为，几乎所有的洋房顶楼都搭建了一整层，使本来最高六层的洋房从外观上变成了七层，要知道，七层的房子就不叫洋房而叫小高层了，但在收房时，被告对于原告上述质疑，仅表示先让原告把房收了，后续问题被告会处理和协商。原告认为，被告作为开发商有义务交付给原告符合建筑规则和约定的房屋，不论是销售时的承诺，还是在房产局的备案情况，均可以得出被告销售的洋房是地上六层顶的结论，但交付时和销售时完全不一样。洋房的层高，不仅影响着房屋价值、房屋采光，更影响着房屋容积率，居住在园区内的业主生活品质，面对这些问题，开发商在最终选择了将责任推给购买洋顶的业主，原告认为这是非常不负责任的表现，原告是从开发商处购买房屋，开发商有义务交付符合标准的房屋，如果存在违法建筑行为，开发商应当制止并将该房屋恢复原状。因开发商上述问题，导致影响原告进入房屋内装修，面对着自己的房子，自己和家人却无法进入居住生活，给原告造成巨大损失。原告认为，被告未交付符合标准的房屋，应当按照合同约定承担延期交付的违约责任且违约行为至今仍存在。原被告无法通过协商解决此事，原告无奈诉至贵院，望判如所请。被告辩称：一、答辩人已按照合同约定如期向被答辩人交了合格房屋。1、涉案房屋于交付前已经达到合同约定的交付标准。2020年4月25日，答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》（以下简称购房合同），约定被答辩人购买答辩人开发的位于沈阳市大东区花溪项目（以下简称涉案小区）2-5-1室（以下简称涉案房屋）。购房合同第九条约定:“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房经验收合格；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”以上竣工验收手续等材料答辩人均在交付前取得。可见，涉案房屋在合同约定交付日期前已经达到合同约定的交付条件。2、被答辩人已经收房进行装修，被答辩人不存在逾期交房的违约情形。根据双方的购房合同约定，出卖人应当在2020年5月25日前向买受人交付该商品房。2020年5月25日，被答辩人至现场验房收房，签署了《房屋交付通知书》、《房屋交付验收单》、《物品领用登记表》并缴纳了相关的物业费，后入住进行装修。二、被答辩人因收房后涉案小区其他业主的违建行为要求答辩人承担逾期交房的违约责任没有事实依据及法律依据。1、涉案小区的其他业主的违建行为为被答辩人收房后产生，其他业主的违建行为不属于答辩人的违约行为。如上所述，涉案小区于2020年5月25日进行首批交付，被答辩人亦于2020年5月25日收房。自2020年6月开始，入住业主出现违建行为，此时答辩人已经完成合同约定的交房义务，被答辩人亦已经收房开始装修。涉案小区其他业主的违建行为与答辩人无关，不属于答辩人的违约行为。答辩人不应承担逾期交房的违约责任。2、根据法律规定，违建行为应当由行政部门依法处理，答辩人没有行政执法权。《中华人民共和国城乡规划法》第十一条规定“国务院城乡规划主管部门负责全国的城乡规划管理工作。县级以上地方人民政府城乡规划主管部门负责本行政区域内的城乡规划管理工作。”第六十八条规定“城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。”因此，答辩人无行政执法权，无法做到被答辩人所要求的“将房屋恢复原状”。3、对于涉案小区的违建行为，答辩人委托的物业已经尽到了必要的劝阻及举报等义务。涉案小区已经在首批交付前整体移交给物业管理，根据双方签订的合同，物业负责小区内违建的管理。对其他业主的违建行为，物业多次制止，包括不限于约谈规劝违建业主、向违建业主下发书面整改函件，向相关行政执法部门投诉举报等种种措施。2020年8月，相关行政执法部门开始现场执法，对违建业主下发了相关行政执法告知单，并采取了没收工具，要求物业对违建业主停水停电等措施制止违建行为，强制拆除了园区内的大部分违法建筑，被答辩人所述的“违法建筑使六层洋房变成七层洋房”与事实情况不符。因此，园区物业及答辩人已经尽到必要的义务，并协助相关行政执法部门制止了违建行为。综上所述，答辩人认为被答辩人的诉讼请求依据不足。请贵院依法查明事实，依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，维护答辩人的合法权益。本院经审理认定事实如下：2020年4月25日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定被告将位于沈阳市大东区，建筑面积147.93平方米房屋出卖给原告，房屋总价款为2180586元。合同第九条关于商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条同时约定了关于基础设施设备的交付条件。交付时间为2020年5月25日。被告于2020年1月13日取得房屋建筑工程竣工验收备案书，且取得大东区房屋面积测算报告。并于2020年5月25日将案涉房屋交付给原告，由原告对房屋交付验收单签字确认，原告已实际入住该房屋。在原告入住后，发现其他楼存在顶楼违建情况。该小区物业服务中心请求执法部门制止该违建行为，2020年8月17日，沈阳市大东区房产局、沈阳市大东区城市管理综合行政执法局向该小区x号楼x单元x楼x室业主下发“纠正违法建设行为告知书”，要求该业主停止违法行为，自行拆除违建并恢复原样等。上述事实，有商品房买卖合同、照片、录音、竣工验收备案表、房屋测绘报告、住宅质量保证书、住宅使用说明书、房屋交付通知书、房屋交付验收单、物品领用登记表、入住缴费确认单、前期物业服务合同等证据及庭审笔录经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为,原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。合同签订后，原告向被告交纳了购房款等相关费用，被告于2020年5月15日为原告开具了入住通知书，原告办理了入住手续并占有使用案涉房屋。被告所交付的房屋已具备合同约定的交付条件，已履行完毕合同约定义务，故原告主张逾期交房违约金并无事实及法律依据，本院不予支持。至于原告所主张的其所购房屋顶楼存在违建问题，由于该违建行为已由行政执法部门介入，并发布告知书要求业主拆除，与被告房屋交付行为并非同一法律关系，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决如下：驳回原告贺桂玲的诉讼请求。案件受理费511元，由原告贺桂玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  贾雪艳二〇二一年七月七日书记员  郭 爽