长春净月高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0194民初1320号 原告：张雪，女，1970年1月27日出生，汉族，住长春净月高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：方也媛，吉林吉大律师事务所律师。 被告：长春月峰房地产开发有限公司，住所地长春净月高新技术产业开发区净月国际花都商业一期B-16商铺101室。 法定代表人：贾思，总经理。 委托诉讼代理人：马战军，该公司法务经理。 委托诉讼代理人：王美蓉，北京盈科（长春）律师事务所律师。 原告张雪诉被告长春月峰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张雪及其委托诉讼代理人方也媛、被告长春月峰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人马战军、王美蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张雪向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还70,148元及自2019年5月11日至实际支付之日利息（利息以70,148元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.25%计算，自2019年5月11日至2021年2月11日利息为5,217.26元）；2、诉讼费、保全费等所有诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2019年原告购买了被告长春月峰房地产开发有限公司开发建设的预售许可证号为长房售证（2019）第004号楼盘中的一套商品房，总价款1,825,050元。交付定金后，原告按开发商要求交付了首付款并于2019年7月11日签订了商品房买卖合同，之后办理了按揭贷款，办理按揭贷款后，原告经计算发现，被告没有征得原告同意的情况下收总房款后又多收原告房款70,148元。现为了维护原告的合法权益，依据我国法律的相关规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告长春月峰房地产开发有限公司辩称，1、被告按照双方合意的成交价收取的房款，原告称被告多收原告房款70,148元不是事实。2019年5月11日，原告与月峰地产达成合意，原告购买月峰地产开发的睿德上品项目×××房屋，房屋成交价为1,895,198元。同日，原告向被告支付了成交价与拟贷款额1,460,000元之间的差额，共计435,198元，被告并未多收原告房款。2、商品房成交价高于商品房备案价，不违反法律和行政法规的效力性强制规定，不能以备案价否定、推翻双方的协商成交价，买卖双方自愿达成的交易行为合法有效，应当受到法律的保护。商品房买卖合同备案制度的目的是赋予商品房买卖合同准物权的效力，而不是管制交易价格。《商品房销售管理办法》第十七条规定，商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。《城市商品房预售管理办法》第十条规定，商品房预售，开发企业应当与预购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。从以上规定可以知道，商品房买卖合同的备案，本质上不是要管制交易价格，也无权管制交易价格，买卖合同备案的目的是防止开发商一房多卖，赋予商品房买卖合同准物权的效力。备案合同中的价格，既不是政府定价，也不是政府指导价，该规定没有剥夺开发商根据市场行情自主定价的权利，不能以备案价否定、推翻双方的协商定价。《中华人民共和国价格法》第三条规定，国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。价格的制定应当符合价值规律，大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。市场调节价，是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。政府指导价，是指依照本法规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。政府定价，是指依照本法规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。商品房价格既不是政府定价（中央定价商品与地方定价商品），也不是政府指导价，而是属于市场调节价商品，经营者有权自主制定并通过市场竞争形成价格。本案中，被告出售的房屋属于商品房，属于市场调节价商品，被告有权自主定价，在商品房市场上与买受人协商定价基础上确定最终售价。被告与买受人的协商定价不违反任何法律法规，是法律赋予的合法权利。因此，本案原被告双方的房屋交易价款合法有效，应得到法律的保护。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条和第一百五十三的规定，政府限价销售商品房的政策不能作为认定民事法律行为无效的依据，房地产开发企业与购房者之间关于实际交易价格的约定意思表示真实，不违反法律和行政法规的规定，合法有效。3、将房屋成交价格分为备案价与备案外价款，是原、被告双方的真实意思表示。原告的主张违背诚实信用原则。被告所售楼盘并非该地段唯一楼盘，原告具有充分的选择权。所有楼盘的备案价、成交价都是公开的，原告2018年认购房屋，2019年换房成交。原告之所以选择被告所售楼盘，是因为该项目产品质高价低，其产品含精装修的价格远远低于相邻楼盘的毛坯房价格，原告自愿认可所购买房屋的成交价，双方是在信息完全对称完全自由的基础上完成交易的。交易后原告也自愿付款履行了合同，且原告在2020年11月8日收房时再次向被告出具《承诺书》，确认对购房款项无异议。原告在自己自愿签署、且自己自愿履行完毕合同付款义务之后的起诉行为实际上是一种反悔行为，也一种是不诚信的行为。《中华人民共和国民法典》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，格守承诺。社会主义核心价值观第三点：爱国敬业诚信友善。原告的起诉，违背了社会主义核心价值观，违背了民法典的基本原则，法律应当为经济秩序的正常运转保驾护航，应当驳回原告的诉请请求。综上，商品房定价高于备案价，没有违反法律法规的强制性规定，原被告双方基于商品房定价自愿达成的交易合法有效，被告并未多收取原告的房款，双方应当继续履行合同。同时，根据市场行情自主定价自主成交，是市场经济的核心要素，维护企业的自主定价权，保护企业的合法经营权，是发展市场经济的需要，也是建设法治国家的需要，也是民事审判中应当坚持的基本原则。原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，希望法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2018年12月16日，原告张雪向被告交纳购房定金10,000元，欲购买被告长春月峰房地产开发有限公司开发建设的睿德上品×××室房屋，房屋成交总价为1,773,506元。2019年5月11日，原、被告签订换房申请表，被告同意将原告原购房源×××室调换为×××室，调换后的房屋面积为133.87平方米，成交单价14,157元/平方米，成交总价为1,895,198元。备案单价为13,633元/平方米，备案总价为1,825,050元。同日，原、被告签订商品房认购书，认购书中约定×××室房屋折后单价为13,633元，折后总房款1,825,050元，原告采用商业贷款方式向被告支付购房款，首期支付购房总价款的20%，签订认购书当日支付认购定金100,000元。 另查明，原告共向被告付款575,291.4元，被告为原告开具金额为70,148元收据一张（摘由为代收款项）、实收265,050元按揭首付收据一张、总额100,000元定金收据二张、40,093.4元契税及物维基金收据一张。2019年7月16日，原告张雪向案外人招商银行股份有限公司长春分行贷款1,460,000元，此款已支付给被告。原、被告签订备案《商品房买卖合同》中约定原告购买被告开发的长春净月国际花都（即睿德上品小区）×××号房，建筑面积133.87平方米，房屋总价款1,825,050元。 还查明，2020年11月8日，原告向被告出具承诺书，原告对购房支付的所有款项均予以确认。 上述事实，有换房申请表、认购协议书、转款凭证、收款收据、商品房买卖合同等证据及原、被告庭审陈述在卷为凭，足以认定。 本院认为，原、被告签订的换房申请表对调换后的房源成交价及备案价进行了明确约定，该房屋的成交总房款分为两部分，一部分为备案合同中房屋价款1,825,050元，另一部分以代收款70,148元的形式出现，原告明知该两部分均为约定的房款，而且按照被告的指引进行交纳，因此可以确认对总房款1,895,198元的约定是原、被告双方的真实意思表示。另，原告在2020年11月8日出具的承诺书中对购房支付的所有款项均予以确认，更进一步证明原告对所支付款项的性质是明知并认可的，现原、被告双方对房屋的总价款1,895,198元达成了一致，该约定不存在欺诈，未违反法律、行政法规的强制性规定，且双方均已各自履行付款、交房的义务，原告要求被告退还70,148元的请求于法无据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下： 驳回原告张雪的诉讼请求。 案件受理费842元（已减半），由原告张雪承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 员 郑洪波 二〇二一年七月二十一日 法官助理 韩志键 书 记 员 刘 爽