湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终1612号上诉人（原审被告）：荆本忠，男，1966年3月21日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。委托诉讼代理人：欧阳英萍，湖南铭慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：何明辉，湖南铭慧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李军茂，男，1977年3月18日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。委托诉讼代理人：邝俊中，湖南盛仁律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：王成贵，男，1972年11月20日出生，汉族,湖南省宁远县人，农民。被上诉人（原审第三人）：王苏梅，女，1980年9月14日出生，汉族，湖南省宁远县人，农民。原审第三人：王国万，男，1968年5月8日出生，汉族，湖南省宁远县人，农民。上诉人荆本忠因与被上诉人李军茂、王成贵、王苏梅、原审第三人王国万执行异议之诉一案，不服湖南省宁远县人民法院作出的（2020）湘1126民初3389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月11日立案后，依法组成合议庭，因本案事实清楚，本院通过阅卷、询问等方式，进行了书面审理。上诉人荆本忠及委托诉讼代理人欧阳英萍、被上诉人李军茂及委托诉讼代理人邝俊中、被上诉人王苏梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荆本忠上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人李军茂的原审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审判决采信证据错误认定事实错误。（一）原判采信证据错误。1.原审判决采信被上诉人王成贵的陈述明显错误。2.原审判决采信证人江小明、李其樊的证言错误。（二）原审判决认定事实错误。1.原审判决认定《房屋买卖协议》有效，明显错误。首先，涉案房屋土地是国有划拨土地，依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》第四十五条规定，被上诉人之间签订的《房屋买卖协议》没有经过县政府土地管理部门和房产管理部门批准，也没有交纳土地出让金，明显违反了《合同法》第五十二条第（五）项规定。其次，被上诉人属于恶意串通，损害了上诉人的合法权益，违反了《合同法》第五十二条第（二）项规定。再次，原判认定被上诉人李军茂实际占有了涉案房屋，进行出租和管理使用明显错误。最后，原判认定涉案房屋没有过户非被上诉人李军茂的原因明显错误。二、原审判决错误。1.原判认为上诉人与被上诉人王成贵的民间借贷纠纷案件可以通过其他途径、方式执行，这只是主观臆想。2.本案的事实根本不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。李军茂辩称：一、一审认定答辩人与原审第三人王成贵、王苏梅夫妻签订并已实际履行的《房屋买卖协议》合法有效，认定事实清楚，采信证据正确。二、一审适用法律正确，上诉人对法律规定理解错误，法律思维混乱。三、关于上诉人诉称交纳土地出让金问题。答辩人何时办理土地使用权过户登记，属于另案行政管理法律关系范畴，与本案无关联，上诉人无职权干涉。四、上诉人称答辩人与原审第三人王成贵、王苏梅签订《房屋买卖协议》属恶意串通，无任何证据证实。五、上诉人之所以要求执行本案涉案房屋，是因为上诉人与答辩人的房屋相邻，上诉人为了谋取答辩人从原审第三人王成贵、王苏梅处购买的房屋，而实施的手段。六、一审程序合法。王成贵未参加询问亦未提交书面答辩意见。王苏梅辩称，同李军茂答辩意见一致。李军茂向一审法院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告从第三人王成贵、王苏梅处购买的位于宁远县湾井镇原工商所的房屋（《宁权房字第XXXXXXXX所有权证》）的执行，并解除对该房屋的查封；2.判决确认原告与第三人王成贵、王苏梅于2019年11月26日签订的《房屋买卖协议》合法有效，并确认位于宁远县湾井镇原工商所的房屋，归原告所有；3.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：第三人王成贵、王苏梅系夫妻关系。第三人王成贵、王苏梅夫妻因向宁远县湾井镇农商银行借款到期未还，在该行催促还款的情况下，于2019年11月26日与原告签订《房屋买卖协议》，将其位于宁远县湾井镇湾井村原湾井工商所的房屋卖给原告（该房屋与原告于2003年购买的原湾井镇工商所房屋属整体结构）。《房屋买卖协议》约定该房屋总价款为482,680元；双方还对房屋四至界限、楼层、交付、产权过户等进行了约定。协议签订当天，原告委托《房屋买卖协议》签订见证人江小明支付了第三人王成贵、王苏梅夫妻购房款280,000元偿还给了湾井镇农商银行；同年11月29日，原告通过父亲李明安将剩余购房款202,680元转账给了第三人王成贵、王苏梅。至此，原告将购房款全部支付完毕。同年12月20日，第三人王成贵按《房屋买卖协议》约定将该房屋及《宁房权证字第XXXXXXXX号房屋所有权证》等交付给了原告，随即原告实际行使对该房屋所有权的权能，进行出租和管理使用。因王成贵经常在外地以及新冠肺炎疫情影响，第三人王成贵、王苏梅未能协助配合原告办理产权过户登记手续。被告因与第三人王成贵、王国万存在民间借贷纠纷涉诉。经一审法院判决后，被告向一审法院申请执行，并对涉案房屋申请财产保全，要求执行。一审法院于2020年2月24日，作出（2020）湘1126民初329号民事裁定书，查封了权属第三人王成贵所有的涉案房屋。该案进行执行程序后，一审法院于2020年12月1日作出（2020）湘1126执恢276号执行裁定，裁定拍卖涉案房屋。原告于2020年3月2日，向一审法院提起执行异议。一审法院作出（2020）湘1126执异98号执行裁定，裁定驳回原告的异议请求。一审法院认为：本案系案外人执行异议之诉，该案争执的焦点是：一、关于原告李军茂与第三人王成贵、王苏梅签订的《房屋买卖协议》的效力问题。1、是原告李军茂与第三人王成贵、王苏梅在2019年11月26日签订的《房屋买卖协议》，系双方真实意思表示，原告李军茂给付了全额房款，第三人王成贵、王苏梅交付房屋给原告，原告实际占有了房屋并进行管理和出租；2、是双方虽未办理过户手续，除有第三人王成贵、王苏梅的原因及新冠疫情的影响导致未及时办理过户手续的因素外，是否办理过户手续也不影响合同的效力，合同本身在未损害合同外的第三人的利益的情况下，合同外的第三人并不能以合同的双方未办理过户手续抗辩合同的效力。综上，原告李军茂与第三人王成贵、王苏梅签订的《房屋买卖合同》是合法有效的。二、关于原告李军茂是否享有足以排除强制执行原告从第三人王成贵、王苏梅处购买的位于宁远县湾井镇原工商所的房屋（《宁权房字第XXXXXXXX所有权证》）的民事权益问题。1、原告李军茂通过《房屋买卖协议》，实际占有并管理了涉案房屋，根据买卖合同的特定性，买卖合同交付的标的是涉案房屋，具有唯一性和特定性，即物权的排他性；2、被告荆本忠与第三人王成贵是借贷关系，实现权益并不具有唯一性，可通过多途径得以执行，不能因实现其权益而致使原告的合法权益受到损害，致使合法有效的《房屋买卖协议》因此丧失履行标的，这样会造成合法有效的《房屋买卖协议》不能实际履行。综上，原告李军茂享有足以排除强制执行原告从第三人王成贵、王苏梅处购买的位于宁远县湾井镇原工商所的房屋（《宁权房字第XXXXXXXX所有权证》）的民事权益。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，在人民法院查封之前，本案原告李军茂与第三人王成贵、王苏梅签订了书面买卖合同，支付了全部价款并实际占有该房屋，未办理过户手续，是因第三人王成贵、王苏梅的原因，故原告的诉请，于法有据，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决：不得执行原告李军茂从第三人王成贵、王苏梅处购买的位于宁远县湾井镇原工商所的房屋（《宁权房字第XXXXXXXX所有权证》）。案件受理费80元，由被告荆本忠负担。本院二审期间，双方均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系执行异议之诉，双方当事人的争议焦点：被上诉人李军茂对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。经查，被上诉人李军茂与被上诉人王成贵、王苏梅在2019年11月26日签订的《房屋买卖协议》，系双方真实意思表示，李军茂给付了全额房款，被上诉人王成贵、王苏梅交付房屋给李军茂，李军茂实际占有了房屋并进行管理和出租。根据买卖合同的特定性，买卖合同交付的标的是涉案房屋，具有唯一性和特定性，即物权的排他性。上诉人荆本忠与被上诉人王成贵是借贷关系，实现权益并不具有唯一性，可通过多途径得以执行，不能因实现其权益而致使李军茂的合法权益受到损害，致使合法有效的《房屋买卖协议》不能实际履行。故被上诉人李军茂对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，上诉人荆本忠的上诉请求不能成立，一审认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费80元，由上诉人荆本忠负担。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  陈久余审判员  宋争文二〇二一年七月二十三日书记员  骆 源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。