天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终3324号上诉人（原审被告）：金地（集团）天津投资发展有限公司，住所地天津市河**津滨大道**-2413。法定代表人：陈长春，董事长。委托诉讼代理人：刘嘉贝，北京大成（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐策，男，1964年1月10日出生，汉族，住天津市津**。委托诉讼代理人：李爽，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：张可，国浩律师（天津）事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯津华，女，1964年2月6日出生，汉族，住天津市津**。委托诉讼代理人：李爽，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：张可，国浩律师（天津）事务所律师。上诉人金地（集团）天津投资发展有限公司（以下简称金地公司）因与被上诉人徐策、冯津华房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院(2020)津0102民初6393号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问当事人，依据法律规定，不开庭进行审理。本案现已审理终结。金地公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回徐策、冯津华对金地公司的全部诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费由徐策、冯津华承担。事实和理由：第一、涉案房屋不存在房屋质量问题，涉案房屋已经经过竣工验收，合同第2页第三条，房屋的交付条件为商品房竣工，经验收合格后方可交付，即涉案房屋达到合同约定的竣工验收合格为房屋的交付条件，截止至本案起诉时，涉案房屋已远超合同规定的质保期，更不存在一审法院所陈述的可期待性。第二、一审庭审过程中，徐策、冯津华均认可金地公司曾通知徐策、冯津华进行房屋验收，故对于涉案商铺，徐策、冯津华早已占有并使用商铺。第三、金地公司针对一审法院认为现未超过诉讼时效及解除行使期限，金地公司具体意见如下：1、金地公司已于2013年6月28日向徐策、冯津华通知收房，且徐策、冯津华已能自由出入商铺，故金地公司已履行了通知收房的义务。2、补充合同第三条，如买受人未办理接收商品房手续，将视为出卖人已将本合同项下的商品房交付于买受人，该商品房的风险责任转由买受人承担，包括不限于此期间发生的各项费用及房屋毁损、灭失等风险。3、解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，解除权除斥期间应当自徐策、冯津华知晓合同解除事由之日起计算，徐策、冯津华拒绝收房的行为不能中断或者中止解除权除斥期间的计算，其在法律规定的时间内并未行使解除权。第四、涉案房屋所属的金地紫乐广场运营状况不佳，极为萧条，大量业主拒绝收房，涉案房屋所在项目的其他业主亦向法院提出同类诉请，属关联案件。根据最高人民法院发布的关于统一法律适用加强类案检索的指导意见，人民法院可以作为裁判的参考。（2020）津0102民初6393号、（2018）津民申1318号、（2018）津民申1319号、（2020）津民申1370号等判决、裁定书均予以驳回了解除诉请，均属于类案检索范围，应作为作出裁判的参考和依据。第五、如上文所述，徐策、冯津华在2013年即已实际占用涉案房屋商铺，根据本案合同的性质、交易目的、交易习惯所需要的正常时间，应视为已经超过合理期限，故徐策、冯津华起诉已超过法定的诉讼时效，且丧失解除权。第六、金地公司已按约履行了合同各项义务，不存在任何违约行为。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持金地公司的上诉请求。被上诉人徐策、冯津华辩称，请求驳回上诉，维持原判。一、涉案房屋存在质量问题，已经严重影响到徐策、冯津华的正常使用。2013年6月28日至今，每逢下雨、下雪，房屋均会出现反水、渗漏等情况,期间每年徐策、冯津华都会多次找到金地公司要求维修，希望使房屋满足使用条件，金地公司虽进行了多次维修，并多次向徐策、冯津华反馈维修完毕，但转年仍然漏水，问题始终未得到解决。徐策、冯津华认为，如今涉诉房屋的漏水问题已达到“严重影响正常居住使用，无法实现合同目的”的程度，理由如下：1、自2013年至今，徐策、冯津华已经给予了金地公司七年的维修时间,如今徐策、冯津华房屋仍然出现严重的反水、渗漏，甚至地面积水的情况，而金地公司仍未查清漏水原因，修复漏水问题。2、当年负责维修涉诉房屋漏水问题的主办物业经理已经离职，今年物业人员开始以不清楚情况为由推脱维修。3、金地公司庭审中明确以漏水问题已经超过保修期为由，拒绝履行维修义务。为证明漏水事实，徐策、冯津华提交了报修单、报修录音、照片、录像、公证书，显示漏水年份包括2015年、2016年、2017年、2018年、2019年、2020年，在庭审过程中，双方均认可房屋现为毛坯状态，无人使用。可见，涉诉房屋经持续、多次维修后，依然年年漏水，现为毛坯、无人使用的状态，且至今仍未查明漏水原因，能够证明涉案房屋存在严重的质量问题，其程度已经严重影响徐策、冯津华的正常居住使用。故徐策、冯津华有权按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，请求解除合同。针对上诉状第一点，徐策、冯津华认为，根据《建设工程质量管理条例》第四十一条的规定，保修期限是对发生质量问题时间的约束，而非对维修时间的约束。本案涉诉房屋在保修期内发生严重漏水，一直未修好，无论维修时间是否超过保修期，金地公司均具有维修义务，故徐策、冯津华对金地公司负有维修义务且同意维修的事实具有可期待性。针对上诉状第二点，徐策、冯津华认为，正是由于金地公司履行了通知交房的义务，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003）》第十五条第一款，关于出卖人延迟交付房屋解除权的规定。徐策、冯津华主张解除权的理由是涉诉房屋无法满足居住使用条件，与金地公司是否迟延交房无关。此外，在2013年6月28日交房验收当天，徐策、冯津华发现涉诉房屋墙壁存在质量问题，故停止验收房屋。后来在下雨天发现漏水问题，便要求金地公司进行维修。在此期间徐策、冯津华从未占有使用过涉诉房屋，因金地公司这些年一直持续维修涉诉房屋，故涉诉房屋如今仍是毛坯、未使用状态，金地公司也认可毛坯状态。二、本案未超过除斥期间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003）》第十五条的规定，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，解除权发生之日应理解为“房屋质量问题严重影响正常居住使用”之日。1、徐策、冯津华第一次发现墙壁潮湿（2013年6月28日）时尚不满足“房屋质量问题严重影响正常居住使用”的条件。法定解除权的行使须以对方当事人重大违约，导致一方当事人无法实现合同目的为条件。2013年6月28日交房验收时，徐策、冯津华只是发现墙面潮湿，当时尚不清楚墙面潮湿的原因、是否漏水、漏水原因、漏水问题是否严重、是否可修复等问题，因此当时显然不满足法定解除权的行使条件。若人民法院认为行使解除权期限应从第一次发现问题时起算，那么相当于认可“只要买受人发现房屋墙壁潮湿，即可要求退房”，这显然不合理。2、金地公司在徐策、冯津华就漏水问题报修后进行过维修，徐策、冯津华对于维修结果具有可期待性，该期待期间不应计算除斥期间，解除权发生之日应以徐策、冯津华意识到“房屋漏水很难彻底修复，无法达到房屋使用的目的”之日为准。如前所述，房屋自交房验收日至徐策、冯津华起诉前，每年雨雪季，均出现漏水，虽然漏水问题一直未得到解决，但金地公司一直承诺维修也确实进行过维修，直至2020年9月21日，徐策、冯津华与物业工作人员小刘电话沟通，发现物业开始以不清楚情况为由推脱处理漏水问题，一审庭审过程中，金地公司完全否认漏水问题，并以超过保修期为由明确拒绝维修，徐策、冯津华在此基础上，认为涉诉房屋漏水问题已经无法解决，故主张房屋无法达到使用目的而要求解除合同，未超过除斥期间。三、上诉状中提及的案件不属于本案类案，亦非指导性案例，本案一审判决事实清楚，适用法律正确。（2018）津民申1318号案件中，天津市高级人民法院裁决驳回再审申请（支持原审法院驳回解除诉请）的理由是“关于张美丽主张房屋漏水一节，金地公司已经进行了维修，张美丽如认为存在房屋质量问题严重影响正常使用，应提供证据予以证明”。该案中，针对漏水问题，天津市高级人民法院并不是以超过除斥期间为由驳回的。针对涉案房屋存在质量问题严重影响正常使用这一问题，徐策、冯津华提交了报修单、报修录音、照片、录像、公证书等证据，且根据金地公司提交的入住会签单及一审庭审笔录，能够证明涉诉房屋存在质量问题，已经严重影响徐策、冯津华正常居住使用，故两案基本事实不同。（2018）津民申1319号、（2020）津民申1370号案件均不属于因漏水问题引发的纠纷，与本案基本事实、争议焦点、法律适用等方面均不同。因此，上述案件并非本案类案，且均非指导性案例。事实上，在一审庭审过程中，金地公司向一审法官提到了上述案例，一审法官当时要求金地公司庭后将案例交给法院，而后却做出了不同结果的判决，恰恰说明一审判决是一审法院仔细对比两案后作出的公正裁判，并非对其他案例的照搬硬套，也说明了一审判决认定事实清楚，适用法律正确。基于上述事实和理由，恳请人民法院依法查明事实，支持徐策、冯津华的全部答辩请求。徐策、冯津华向一审法院起诉请求：1.解除徐策、冯津华与金地公司双方于2012年4月17日签订的编号为2011-0207559号《天津市商品房买卖合同》；2.本案诉讼费用由金地公司承担。一审法院查明事实：2012年4月17日，徐策、冯津华与金地公司签订《天津市商品房买卖合同》（以下简称:《买卖合同》）及《补充合同》各一份，《买卖合同》约定：徐策、冯津华购买金地公司开发建设的坐落天津市河东区××路××号××广场××。设计用途商业，建筑结构钢混结构，建筑层数为-2层，建筑面积113.78平方米，价款为2554771元。《买卖合同》中约定的交付日期为：金地公司于2013年6月30日前，将符合条件的商品房交付徐策、冯津华使用。《买卖合同》第十一条约定，商品房交付时，金地公司应书面通知徐策、冯津华办理商品房交接手续，交接房屋钥匙。在双方签订的《补充合同》第三条房屋的交付交接第3项约定：“买受人按照《合同》中约定的交房日期办理商品房交付手续，自交付之日或视为交付之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担。如买受人仍未办理接收商品房手续，将视为出卖人已将本《合同》项下的商品房交付予买受人，该商品房的风险责任由买受人承担，包括但不限于在此期间发生的物业管理费、供暖费等费用及商品房损毁、灭失的风险责任。”《补充合同》第七条中对双方的通讯地址和送达有明确详细的规定。庭审中，徐策、冯津华认可金地公司曾于2013年6月28日通知徐策、冯津华进行房屋验收，且徐策、冯津华称当日到场后发现涉诉房屋墙壁有水，因此未在房屋验收单中签字，几天后因下雨发现房屋存在漏水现象，故找到金地公司要求维修。根据金地公司提供的入住会签单显示，徐策、冯津华在验收当日只签署了前三项，后三项未签字。徐策、冯津华表示由于验收房屋存在漏水问题，因此停止验收房屋，要求金地公司进行维修。庭审中，徐策、冯津华就房屋漏水问题提供的光盘中含有报修单、报修录音、照片、录像、公证书，其漏水年份包括2015年、2016年、2017年、2018年、2019年、2020年。庭审中，金地公司认可截至2017年涉诉房屋有过报修，2018年6月28日后超过防水的质保期后，金地公司没有报修记录。庭审中双方均认可涉诉房屋现为毛坯状态、无人使用。一审法院认为，本案争议焦点为：1．徐策、冯津华要求解除商品房买卖合同的理由是否成立；2．其解除权是否超过除斥期间。首先对于解除理由，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。对于涉诉房屋是否严重影响居住使用一节，根据徐策、冯津华提供的证据显示涉诉房屋在验收当日因出现问题徐策、冯津华停止继续收房，入住单签字并不完善，结合徐策、冯津华提供的录音及漏水视频、照片、公证书等内容，可以显示该商铺在每年雨季均存在漏水问题，且漏水程度足以影响徐策、冯津华正常使用，且至今漏水原因不明。故徐策、冯津华以此为由解除商品房买卖合同符合法律规定。对于是否超过除斥期间的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。现徐策、冯津华虽在2013年6月28日收房时发现墙面潮湿，在下雨后发现漏水问题，金地公司亦认可在五年防水的质保期内存在维修记录，同时根据徐策、冯津华提供的报修记录显示，金地公司或涉诉房屋所属物业公司在徐策、冯津华报修后进行过维修行为，徐策、冯津华对于维修结果具备可期待性，且维修后是否正常使用只能在第二年的雨季进行验证，故此时不应计算除斥期间。现涉诉房屋在多次维修后仍存在雨季大面积漏水情况且原因不明，徐策、冯津华在此基础上认为涉诉房屋漏水问题已无法再行解决，故徐策、冯津华现主张涉诉房屋无法达到使用目的而要求解除合同，未超过除斥期间。对于解除合同的法律后果，徐策、冯津华要求另行解决。综上所述，对于徐策、冯津华的诉讼请求予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、第十五条之规定，判决如下：“解除原告徐策、冯津华与被告金地（集团）天津投资发展有限公司签订的编号为2011-0207559号《天津市商品房买卖合同》。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告金地（集团）天津投资发展有限公司负担。”二审审理期间，徐策、冯津华提供证据一、2021年5月26日拍摄的涉案房屋漏水视频的截图；证据二、2021年5月26日拍摄的涉案房屋漏水视频光盘，上述证据证明涉案房屋目前是毛坯未使用，房屋漏水持续到现在依然存在，只要下雨，房屋漏水、开裂严重，基于金地公司如今明确表示拒绝维修，可以证明房屋漏水问题已经无法通过维修解决，徐策、冯津华对维修结果已经不具有可期待性。经质证，金地公司不认可真实性，认为两段视频不连续，第二段视频无法证明是在涉案房屋拍摄的。本院经审查认为，虽然金地公司对上述证据不认可，但没有提供相反的证据予以反驳，本院对上述证据予以认定。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1、双方当事人于2012年4月17日签订的《天津市商品房买卖合同》是否应予解除。2、徐策、冯津华行使解除权是否超过解除权行使期限。关于第一个争议焦点：根据本案的证据可以证实涉诉房屋在徐策、冯津华验收当日即发现存在漏水问题，此后在2015年、2016年、2017年、2018年、2019年、2020年每年的雨季漏水问题仍出现，在此期间，徐策、冯津华多次保修，金地公司亦认可在五年防水的质保期内存在维修记录，但漏水问题至今一直未解决，且漏水的原因亦未查明，而上述漏水问题足以影响徐策、冯津华正常使用，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”故徐策、冯津华请求解除上述《天津市商品房买卖合同》，符合法律规定，应予支持。关于第二个争议焦点：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”就本案来讲，徐策、冯津华购买涉诉房屋的目的是为了使用，但因漏水问题导致无法使用，故徐策、冯津华对于金地公司的维修结果具有可期待性，在徐策、冯津华要求金地公司维修无果后，此时，徐策、冯津华才知道自己的合法权益被侵害，故一审法院认定徐策、冯津华主张涉诉房屋无法达到使用目的而要求解除合同，本案未超过除斥期间，判决解除徐策、冯津华与金地公司签订的编号为2011-0207559号《天津市商品房买卖合同》，并无不当，本院予以维持。对于解除合同的法律后果，因徐策、冯津华在一审时明确表示另行解决，故本案对此不予涉及。综上所述，金地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人金地（集团）天津投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二一年七月十五日书记员  单 珊