湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终1284号上诉人（原审原告、反诉被告）：邓合国，男，1990年5月5日出生，汉族，住湖南省祁阳县。委托诉讼代理人：鲁智，湖南九子龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓金华，女，系邓合国姨妈。被上诉人（原审被告、反诉原告）：曾梅，女，1969年12月23日出生，汉族，住祁阳县。委托诉讼代理人：屈玲燕，湖南靖兴律师事务所律师。上诉人邓合国因与被上诉人曾梅房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省祁阳县人民法院（2021）湘1121民初67号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。邓合国上诉请求：1、不服一审判决第一项，被上诉人主张的购房尾款与实测购房面积的购房款有差别，请求二审法院按照建筑面积差，多退少补，水电开户多退少补，相互抵销后，再相互补回差价款。2、被上诉人赔偿上诉人因被上诉人违规建房超面积建房，造成上诉人损失50,000元（从广东到湖南往返误工费、车油费、餐饮住宿费、劳累引发疾病等）。3、上诉人办证费用，按照国家税收政策、法律规定，由买卖双方各自承担。4、自判决之日起移交涉案房屋不动产权证给上诉人，并配合办证，否则算延期违约，按国家规定赔偿上诉人损失。5、上述请求如不能改判，则请求发回重审。6、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1、直至起诉前，上诉人只知道房屋建筑面积为149.7平方米，拿到判决书后才知道涉案房屋不动产登记证的实测建筑面积是132.17平方米，比合同约定面积少17.53平方米。因此，上诉人不仅不欠被上诉人购房款，还多交房款8914.15元，可以抵扣房屋维修基金6000元和沙子款1500元；被上诉人收取水电开以及费8000元，被上诉人应出示水电开户发票，按水电开户发票实际费用收取，多退少补。2、一审法院认定被上诉人超面积、超规划，影响办证，但未判决被上诉人赔偿上诉人损失。几年来上诉人为办证往返广东湖南两地的误工费、住宿餐饮费等，以及多次奔波劳累引发突发恶性脑胶质瘤，经济及精神上蒙受巨大损失，被上诉人应赔偿上诉人损失50,000元。3、房屋买卖合同系格式合同，未与上诉人协商，亦未向上诉人说明需帮被上诉人承担交易税，对上诉人不利，蒙骗了上诉人，应按国家税收政策各自承担应承担的税费。4、上诉人多交房款多年，被上诉人理应配合上诉人办证，如超过判决确定的时间90日，被上诉人应按国家贷款利率赔偿上诉人损失。曾梅辩称，1、一审判决邓合国给付购房欠款50,500元正确。（1）邓合国提出涉案房屋建筑面积问题、水电开户和材料费问题不是其一审诉请，不是本案审理范围；（2）双方在房屋买卖合同中对房屋面积进行了约定，另，因为是私人建房，在办理不动产证计算公摊面积时，协议中约定的飘窗、天井、公用水池和机房共计18.29平方米未计算；（3）水电开户和材料费实际开支11,450元，目前收取8000元，没有多收取，邓合国如认为费用高了，可自己另行安装的架接。2、邓合国上诉提出的误工费、车油费等费用无事实和法律依据，不应得到支持。3、一审法院根据双方协议约定判决邓合国承担不动产过户所需一切税费正确。邓合国向一审法院起诉请求：1、请求判令原告较2016年以前办不动产证增加的费用40,000元由被告承担。2、请求判令因被告违约延期给原告办理房屋产权证带来的损失39,050元。3、本案诉讼费用由被告承担。曾梅向一审法院反诉请求：请求法院判决解除双方于2015年10月16日签订的《集资建房协议》；2、位于祁阳县城**××路××层××号的住房**归反诉原告所有，反诉原告对该套房有权任意处置；3、由反诉被告向反诉原告支付37500元违约金；4、由反诉被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：被告曾梅与陈铁华、韩述友在位于祁阳县××路××号各自共6宗国有建设用地使用权的土地上联建房屋，三人对各自分得的房屋自行处理。2011年11月动工，2013年9月主体工程完工，2015年6月完成辅助工程。2015年10月16日，原告邓合国与被告曾梅自愿签订《集资建房协议》，协议约定，原告邓合国自愿选择第6层C套即604房屋（以下简称涉案房屋），面积149.7m2，单价2505元/m2（含公摊面积），房屋价款375,000元，原告邓合国在签订协议之日首付集资建房款定金100,000元，2015年12月底交100,000元，2016年10月底前交175,000元，如原告不按合同约定及时付款或毁约，被告有权解除合同，另外处置房产，并扣除房屋总价10％的违约金，原告在未付清全部房款前，不能入户装修和安装防盗门。并约定原告在2015年10月16日支付水、电开户费和材料费8000元每套，在交房时一次性付清物业的电梯和房屋维修基金6000元/户，另原告购买被告的沙子款1500元，原告应给付被告总价款390,500元。土地使用证、房产证(现二证合一，为不动产登记证书)可由被告代办，办理房屋产权证和土地使用权证的各项税、费均由原告承担，由被告按政府部门的相关规定向原告收取，办理后的相关缴费票据交由原告保管，原告拒缴或拖延（以被告通知15个工作日为期限）缴纳相关税费而影响证照办理，被告概不负责。在实际履约过程中，原告分别于2015年10月8日付了定金50,000元、2015年10月16日付50,000元、2016年4月7日付50,000元、2016年10月3日付150,000元、2018年3月21日付4万元，下欠被告50,500元未付。被告于2016年开始办理房屋相关手续。房屋原规划审批6层，实建15层，超登记面积5.74平方米。湖南湘建检测有限公司于2018年7月6日对曾梅、周自安房屋出具结构安全检测鉴定报告。祁阳县集中化解房地产办证信访突出问题专项行动领导小组办公室于2020年8月20日出具交办函决定以有资质的鉴定机构出具的房屋结构安全报告作为建设工程竣工验收备案手续，可办理不动产权证登记。2018年8月23日，原祁阳县国土资源局出函证明曾梅、周自安夫妇已按规定补缴了相应的土地出让金。涉案房屋（6层604）于2020年9月24日已初始登记到曾梅、周自安夫妇名下。该项目所建设的房屋，职能部门确定为自建房。双方因收取房屋尾款及办证涉及的费用未达成一致而产生纠纷。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”之规定，原告邓合国向被告曾梅支付相应价款，待房屋建成后被告交付原告6层604房屋，原告邓合国并不参与房屋修建相关事宜，不承担经营风险，符合房屋买卖合同的相关特点，属房屋买卖合同性质。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖解释》）第一条之规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。由此可见，商品房是由房地产开发企业开发建设并向社会公开销售的房屋，而商品房开发有严格的市场准入机制。房地产开发企业作为房地产市场的经营主体，其开发建造房屋的目的就是向社会出售并获取利润，而且从房地产市场的交易情况来看，大多数的房屋买卖合同标的物都是房地产开发企业建造并出售的房屋，即便有些个人或组织专门在房屋交易市场以买卖房屋投资经营并获取利润，但这仅仅是赚取房屋使用价值差价的交易行为，这与私有房屋的买卖行为基本一致，可根据一般的房屋买卖行为规则加以规范，而不属于法律意义上的商品房买卖。本案中，被告曾梅不具备商品房开发的主体资格，其所建成的房屋并非《商品房买卖解释》所称的商品房，只能是普通意义上的私有房屋，且以个人名义将私有房屋进行出售，其所出售的房屋并非是法律意义上的商品房，不应当适用规制商品房买卖行为的相关规定。上述《集资建房协议》系邓合国与曾梅自愿签订，尽管在签订合同时被告并未取得出售房屋的权属证书，《城市房地产管理法》亦规定“未取得相关权属证书的房屋不得转让”，但根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条明确规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。而“未取得权属证书的房屋不得转让”系对房屋交易过程中为维护交易安全而制定的一种原则意义上的管理性规定，旨在规范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易关系，这一规定在性质上不属于效力性强制性规定，违反上述规定并不必然导致交易行为及缔约合同的无效。对以将来可能取得所有权的财产为标的物的买卖合同，不因出卖人未能取得所有权而导致合同无效，但出卖人在合同履行期限届满时仍未取得标的物所有权致使标的物不能交付的，应当承担违约等相关责任。至于被告曾梅与他人在各自国有土地使用权上开发房地产以及在整个建房过程中是否有违反相关法律、行政法规等的管理性规定的行为，应当由相关的政府行政部门对其行为进行认定并予以处理。关于房屋的建筑质量是否存在问题，属于违约责任和其他相关法律责任的范畴，并不会影响合同的成立与生效。因此，该协议系双方的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同双方均应全面履行合同约定的义务。原告主张被告延期办证造成现在办证增加的费用由被告承担及承担违约责任。因合同具有相对性，原被告之间的合同，对于何时办证，逾期办证承担什么责任都未约定，且本案起诉前，涉案房屋已登记在被告夫妇名下，现只要办理过户登记，就可以实现合同的目的。故对原告的诉讼请求，本院不予支持。该合同约定，原告不按合同约定及时付款或毁约，被告有权解除合同，另外处置房产，并扣除房屋总价10％的违约金，原告在未付清全部房款前，不能入户装修和安装防盗门。在履约过程中，原告存在逾期付款的情形，被告没有按合同及时主张权利，视为对合同付款期限的变更，由于被告存在超面积、超规划，影响办证期限，存在过错，被告要求原告承担违约责任及解除合同的主张，法院不予支持。众所周知办理房屋不动产权证书，需向国家有关部门交纳税和费，具体应交纳哪种税和哪些费，非专业人士不一定清楚，普通人士均会将办证所有的支出理解为办证所需的费用，故原、被告合同中约定的一切费用应当包括所有税和费，这既符合当时的合同本意，也符合当时自建房屋交易过程中税费负担的习惯。根据原、被告双方签订的合同约定，原告支付购房款及若要被告代办证所需税费为先履行合同的一方，故原告应当以一次性付款的方式向被告支付剩余购房款50,500元和办证所需的税费后，再由被告为其代办不动产权证书，被告应当协助提供过户登记的资料，并将涉案房地产实际交付给原告。原告也可以自行办理过户手续，涉案交易所产生的税费应当按照合同的约定由原告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百三十条和《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决：一、原告邓合国在本判决书生效后十五日内给付被告曾梅购房欠款50,500元；二、祁阳县城平安西路6层604房屋不动产权证办理过户所需的税费由原告邓合国承担；三、被告曾梅在原告邓合国交清购房款和办证所需的税费后三十日内为原告邓合国代办祁阳县城平安西路6层604房屋不动产权证书的过户手续；四、驳回原告邓合国的其他诉讼请求。五、驳回被告曾梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1776元，减半收取888元，反诉费737元，由原告邓合国负担888元，由被告曾梅负担737元。二审期间，邓合国向本案提供了如下证据：房屋产权证书。拟证明：第一、购买的房屋是6层604号；第二、不动产权证书已登记在曾梅和周自安的名下；第三、该房屋实际面积是132.17平方米，与双方在合同中约定的149.7平方米，面积相差近17.53平方米。曾梅对邓合国提供的证据质证认为，对真实性无异议，对证明的目的有异议，因为当时未在合同里约定以房产证的面积为准，所以应该以合同上约定的为准。二审期间，曾梅向本院提供了如下证据：一份关于周自安、曾梅祁阳县平安路604号房屋面积计算情况说明，拟证明房产证中的公摊面积11.63平方米不包含飘窗面积、天井公用公摊面积、公用水池公摊面积等。邓合国对曾梅提供的证据质证认为，1、这份证据不是新证据，不应当采信；2、这份情况证明属于证言，应当让证人出庭，如果证人不能出庭，那么该证据也不应当采信；3、不动产证为国家认定的有法律效力的面积认定，而不应当由所谓的工作人员来认定；4、情况说明如果加盖公章应当由该单位的负责人签字才有效；5、该证明并没有说明是向永州市中级人民法院出具的，无法证实是否出具人的真实意思。对邓合国、曾梅提供的证据，本院认证如下，邓合国与曾梅提供的证据属于房屋面积的计算问题，因邓合国一审起诉时无此项诉请。因此，双方提供的与面积相关的证据与本案无关，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款规定，“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”。本案中，上诉人上诉提出面积与合同约定不符、被上诉人多收水电开户费的上诉请求，均属于一审未提出的诉讼请求，本院不予处理。对于上诉人提出的因被上诉人延期办证造成损失的主张，因未提供证据证明，本院不予支持。对于上诉人提出的涉案房屋买卖合同为格式合同、应各自承担应承担的办证税费的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。邓合国并未提供证据证实房屋买卖合同中对税费承担的约定未与其协商。同时，双方在房屋买卖合同中约定办证税费由买方承担，并不违反我国税收相关法律的强制性规定，应属有效。因此，上诉人上诉提出应各自承担办证税费的上诉理由，本院不予采纳。上诉人上诉还提出被上诉人如不配合上诉人办理不动产权证，应按国家贷款利率承担违约责任。本院认为，一审已判决被上诉人在上诉人交清购房款和办证所需税费后30日内为上诉人代办涉案房屋不动产权证过户手续。如被上诉人未按判决履行办证义务，上诉人可以申请法院强制执行，至于被上诉人未按判决确定的期限办证需承担的违约责任，亦属于法院判决后的执行问题，不属于本案二审处理范围。综上，邓合国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1776元，由上诉人邓合国负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  万竹婷审判员  李秋云二〇二一年七月十九日书记员  齐若凌