辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终1528号上诉人（原审原告）：刘金垚，女，1990年3月31日出生，汉族，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：秦亚东，男，1981年3月25日出生，汉族，住抚顺市顺城区。（远洋城社区推荐）委托诉讼代理人：王海艳，女，1975年1月11日出生，汉族，住抚顺市顺城区。（远洋城社区推荐）被上诉人（原审被告）：抚顺德创置业有限公司，住所地抚顺市顺城区将军北街**。法定代表人：杨洪山，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑奇福，该公司员工。委托诉讼代理人：周冠豫，该公司员工。上诉人刘金垚与被上诉人抚顺德创置业有限公司（以下简称德创置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初3184号民事判决向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘金垚上诉请求：1，一审法院判决认定事实不清，对于此案债务计算日期有误，判令被上诉人(一审被告）除支付一审法院支持赔偿金和赔偿日期外，承担自2015年06月30日起至2017年07月22日期间的违约金，合计：13,342.29元。2,请求二审法院判令被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：事实和理由:本案曾发生过多次“诉讼时效”中断情形,其具体表现如下:1,上诉人自2015年06月30日收房日起至2019年05月09日,被上诉人公司在园区内张贴具备办理产权证通知书止,曾多次向抚顺德创置业有限公司驻抚顾售楼处咨询办理产权证事宜,虽没留下相关证据,但是试想一下,如果买受人购买的房子四年办不下来产权证,上诉人有没有可能不闻不问?根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条下列事实,当事人无须举证证明:(二)众所周知的事实:(四)根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实。买房办证,人之常情,业主在几年内不能对自己所拥有的物权行使权力,不可能不主张权利。而且,最高人民法院都不需要对众所周知的事实举证,为什么人民法院要强迫业主拿出证据?2,2017年,远洋城小区业主委员会成立,上诉人曾在业主委员会的号召下,以委托的形式,授权业主委员会工作人员在2017年11月30日工作会议上向本案被上诉人(一审被告)主张权利。此会议有详细的会议纪要和视频纪要。可一审法院却以业委会不能代替业主主张权利,不是业主本人来裁定了原告的请求不予支持,还拿不出响应的法律依据。上诉人觉得,这种判决有失公正。2021年01月01日实施的《中华人民共和国民法典》第195条第二款,终于对“诉讼时效”的中断的情形做了进一步的完善。其中“义务人同意履行义务”不需要任何前提条件,换而言之,即使权利人不发出请求权,义务人有同意履行义务的表示,也应视为诉讼时效中断的依据。本案的义务人为“抚顺德创置业有限公司”即本案被上诉人(一审被告),其公司项目负责人王旭在会议上非常清晰的表达了愿意承担相应的责任,并且通过业委会主任李凤馈的发问,详细的回答了房产证下达的时间和房产证下达后对约定合同履行的责任。3,根据一审过程中证人证言的记录,将军街道远洋城社区白秀丽书记出庭作证,证明了2017年11月30日会议的真实性,并且证明了会上被上诉人(一审被告)公司在会上对全体参会人员的承诺。并由社区书记在会议纪要上亲自签字确认的真实性。远洋城社区作为远洋城居民的基层政府服务机构,出庭作证意义重大,不偏不向。同时,白秀丽书记在证词中也提到,在2017年11月30日这次协调会之前,就曾有大量业主希望通过社区的帮忙协调地产公司尽快解决办理产权证事宜。正是因为有此引发的矛盾重大,才有了由将军街道信访办牵头的这次协调会。所以,会议的答复与业主的诉求是完全的因果关系。4,根据上诉人提供的录音证据可以证明:本小区业主代表曾到顺城区法院立案的证据。顺城区法院当时并未予立案,同时顺城区立案庭庭长田笑对“诉讼时效”的概念已经给予业主代表明确的答复,并告知业主,此案件已经由顺城区法院通知市政府、市委和住建主管部门备案,不会因为未来业主立案的时间而受“诉讼时效”的影响。截至今日,还有上千份符合立案材料的业主一直联系德创置业协商解决方案,但赔偿方案始终未能达成一致,所以,导致包括上诉人在内的大量业主逼不得已而使用诉讼程序,而被上诉人所提及的“诉讼时效”的计算日期是以立案日期为基准倒推三年,与顺城法院立案庭工作人员给予业上的答复发生冲突。综上所述,本案及类案业主曾多次以“个人、业委会、社区、法院”等方式向被上诉人(一审被告)主张过办理产权证的事宜,而被上诉人一方始终无法履行办证义务,造成的产权证办理逾期。被上诉人应按合同约定的方式赔偿违约企上诉人请求被上诉人赔偿违约金也完全属于合法行为,应受法律保护。一审法院判决书中以《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条作为本案的审判依据不应被采纳。应适用于《中华人民共和国民法典》第一百九十五条第二项:义务人同意履行义务视为诉讼时效从新计算的情形。违约金的产生是对违约人的一种处罚方式,其在违约行为发生之日才产生,而带有继续性债权的诉讼时效功能是为了保证违约金的实现而在其无法实现时启动的。若持续发生的违约金的“诉讼时效”按照一审法院判决的结果被支持,那对债务人来说就属于一种保护,违背了司法的公平性原则。对上诉人是有失公正的。望终审法院查明事情真相,撤销一审判决,给予依法改判,以保护公民合法权益。德创置业辩称，双方签订的商品房买卖合同中明确约定违约金按照日计算，则应分别适用诉讼时效，一审法院判决并无不当。业主委员会其职责仅可代表业主主张园区物业的相关权利，非所有权利，如代理则需要通过业主大会并出具决议方可代理。同时上诉人所称录音及社区均不能表明上诉人曾向被上诉人主张过权利，被上诉人也未承诺过相关事宜。刘金垚向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期办理房产证的违约金32259.29元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年4月17日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于顺城区房屋，总价款为577606元。按照商品房买卖合同第九条及补充协议第7条约定，被告应自房屋实际竣工使用之日起365日内，向房屋所在地房屋登记机构提出办理房屋所有权证的申请，提交房屋登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿，如因被告的责任，未能按期提交申请，并记载于抚顺市房屋登记薄的，按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期在365日（含）之内，被告按日向原告支付已付房价款万分之零点一的违约金；逾期超过365日后，被告按原告已付房款日万分之零点五支付违约金。合同签订后，原告按约定支付房款，被告按约定于2014年6月30日交付房屋。2019年5月9日，被告发出《抚顺远洋城办理产权证通知书》，内容主要为：项目已于2018年年底安排办理房屋产权证。根据房产局要求，您需配合提供相关资料预约办理房屋产权证及领取相关办理材料，并按照房产局要求的时间到房产局办理手续。收到本通知后，请您尽快准备相关材料并于我司进行核对，如因个人原因导致办证延迟，一切后果由个人承担。现原告以被告逾期办证为由来院主张权利，因双方调解意见差距较大，故未能达成调解协议。一审法院认为，本案原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。被告未按合同约定将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，应按合同约定向原告支付违约金。本案的争议主要焦点为：一、违约金计算的起止时间；二、双方约定违约金是否过高。关于争议焦点一：首先，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案原、被告在商品房买卖合同中明确约定了逾期办证的违约金的计算方法为以日为单位累计计算，该约定的债权属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，原告应在诉讼时效期间内主张逾期办证违约金。原告于2020年7月22日来院起诉，并在庭审中提交相关证明材料，但上述材料并非其本人向被告主张给付逾期办理房屋产权证违约金的权利，也不能认定被告对违约金问题有明确承诺，不足以证明本案存在诉讼时效中断情形，故原告要求被告给付2017年7月22日之前的按日计付逾期办理房屋产权证的违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。又，原告向本院起诉之日即视为其主张权利之日，而非被告所称其收到传票及原告诉状之日，故本院对被告此项辩称理由不予采信。其次，关于违约金计算的截止时间认定问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，“买受人未能如期取得房屋权属证书”作为认定出卖人承担逾期办证违约责任的法律依据，而非被告所称以取得大产权证时间作为认定逾期办证违约金截止时间的依据。出卖人在完成初始登记后，买受人未必知情，出卖人还应当履行通知义务，只有在出卖人领取初始权属证书具备办证条件并向买受人发出通知，出卖人的办证义务才算完成。故被告关于违约金计算截止日期应为大产权证取得之日的辩称本院不予采信。被告于2019年5月9日在园区公告栏内张贴《抚顺远洋城办理产权证通知书》，通知原告办理产权证，故应以2019年5月8日作为违约金计算的截止日期。关于争议焦点二：房屋权属证书是权利人行使占有、使用、收益、处分权利的证明。因逾期办证，原告无法对案涉房屋充分享有物权。被告以原告一直实际占有、使用案涉房屋，不存在实际损失为由，主张案涉违约金过高，缺乏事实和法律依据，故对被告此项辩称理由本院不予采信。综上，被告应向原告支付2017年7月23日至2019年5月8日的逾期办证违约金，按已付房款的日万分之零点五计算，即被告应向原告支付的违约金数额为18917元（577606元×0.05‰×655天）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告抚顺德创置业有限公司于本判决生效后十五日内一次性给付原告刘金垚2017年7月23日至2019年5月8日的逾期办证违约金18917元；二、驳回原告刘金垚其他诉讼请求。案件受理费606元，原告刘金垚负担333元，被告抚顺德创置业有限公司负担273元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院查明的事实与一审法院相同。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，房屋买受人刘金垚起诉抚顺德创置业有限公司要求其按照双方签订的商品房买卖合同及补充协议的约定支付逾期办理房产证的违约金。本案争议焦点系该违约金是否应适用诉讼时效及本案诉讼时效是否存在中断的情形。首先，关于违约金债务性质，商品房买卖合同约定，逾期办理产权证，出卖人按买受人已付房款的日万分之一支付违约金。违约金是按“日”持续计算，随着时间的延续而产生，应视为继续性债权，但此期间的违约金数额可以确定，违约金债权与普通的债权性质没有区别，相同时间段违约金数额相同，计算违约金诉讼时效应当以每一个违约金债权产生的日期分别计算，违约金分段计算诉讼时效符合诉讼时效法律制度。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。其次，关于刘金垚上诉主张其所在的远洋城小区业主委员会曾于2017年11月30日代表全体业主向被上诉人主张过权利、被上诉人亦答复尽快办理，符合“权利人向义务人提出履行请求、义务人同意履行义务”的诉讼时效中断情形，引起诉讼时效中断一节，本案系刘金垚作为债权人向德创置业主张债权，相关法律规定并没有赋予业主委员会不经授权即可代表各主业行使违约金的债权请求权，刘金垚也没有提交证据证明其授权业主委员会行使该权利。而二审审理查明的情况，尚不能认定2017年11月30日德创地产同意履行义务的事实。刘金垚主张在一审审理中曾出示过2017年11月6日向李凤荷、陈凯出具的授权委托书，委托其二人在2017年11月30日召开的会议上代其主张产权证逾期办理的违约责任一节，经查该会议上受托人并未出示委托书亦未向被上诉人说明其受刘金垚委托，不能认定刘金垚于该日向被上诉人主张过权利。而刘金垚不能提交证据证明其主张的2017年年中曾到一审法院要求立案，故对其主张的事实本院无法认定。故本案不能认定存在诉讼时效中断的情形。综上所述，刘金垚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费133.5元,由上诉人刘金垚负担。本判决为终审判决。审 判 长 尹立威审 判 员 张 秦审 判 员 刘晓菲二〇二一年七月二十日法官助理付晶代书记员 宋 洋