河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终7279号上诉人（原审被告）：张春霞，女，汉族，1978年7月7日生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：乐积，河南致建律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄治通，河南致建律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：郑州市鑫铭源物业管理有限公司，住所地郑州市金水区丰庆路西、国基路南清华紫光园8号楼103号，统一社会信用代码：91410105764865864U。法定代表人：侯化东，总经理。委托诉讼代理人：徐哲，河南英迪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南优泽汇购物广场有限公司，住所地郑州市金水区丰庆路西、国基路南清华紫光园8号楼109号，统一社会信用代码：91410105MA3XDQK364。法定代表人：皇甫立志，总经理。委托诉讼代理人：张喜才，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦月，北京大成（郑州）律师事务所律师。上诉人张春霞与被上诉人郑州市鑫铭源物业管理有限公司（以下简称鑫铭源公司）、河南优泽汇购物广场有限公司（以下简称优泽汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2021）豫0105民初4930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月18日公开开庭审理了本案。张春霞及其委托诉讼代理人乐积、黄治通，鑫铭源公司的委托诉讼代理人徐哲，优泽汇公司的委托诉讼代理人张喜才、李梦月到庭参加诉讼，本案现己审理终结。张春霞上诉请求：撤销原判，改判驳回对张春霞的全部诉讼请求或发回重审，诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，割裂了二被上诉人之间的高度关联关系，导致一审判决错误且显失公平。鑫铭源公司出场地，优泽汇公司负责运营管理，盈利后彼此分成。优泽汇公司不按时将上诉人营业款及时支付，导致上诉人既要自掏资金支付租金又要另外筹措支付货款。被上诉人承诺减免4月份租金及5-12月租金4折计算，但拒不落实，导致上诉人经营不下去，还被鑫铭源公司单方要求搬离。二、被上诉人承诺减免4月份租金，有众所周知的事实可以认定，一审判决认定错误，导致判决错误。因疫情影响，被上诉人承诺4月免租金，上诉人才开业，且双方达成5-12月租金4折计算，足以证明被上诉人的上述承诺。三、上诉人搬离的原因是被上诉人造成的，一审法院只认定搬离的事实，而未认定系被上诉人原因，事实及判决错误。四、一审未查清上诉人在优泽汇公司处有55120元运营保证金和营业款66936.9元，属事实不清，要求优泽汇公司退还或从租金中扣除，一审判决不予处理错误。五、一审判决上诉人支付违约金错误，被上诉人违约在先，上诉人系履行抗辩权而未交纳租金，不存在违约行为。鑫铭源公司辩称，原审判决认定事实清楚，法律适用正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。优泽汇公司辩称，一审认定鑫铭源、张春霞与优泽汇之间系不同的法律关系，张春霞作为被告无权对优泽汇提起诉请，认定事实清楚，适用法律正确。鑫铭源与优泽汇在人员、资产、业务、财务等方面均不相同，各自独立运作，属于相互独立的法人，不存在高度关联的情形。张春霞存在长期拖欠租金、物业费等费用，擅自撤场并搬离答辩人收银设备等违约行为，不符合合同约定的退还保证金的条件，在其纠正各项违约行为前，答辩人有权暂停返还营业款。鑫铭源公司向一审法院起诉请求：1、判令被告张春霞支付原告租金、物业费、促销费共计248040元；2、判令被告向原告支付违约金100000元；3、判令被告承担本案的保全费、保险费、诉讼费等费用。一审法院认定事实：原告鑫铭源公司（出租方）与被告张春霞（承租方）签订《YOYOPARK购物公园租赁合同》一份，主要载明：原告鑫铭源公司提供位于国基路丰庆路西南角YOYOPARK购物公园三层3F-28号场地，租赁面积106平方米，供被告张春霞租赁使用，开设皇家丽美，经营范围为服装。本合同有效期限至2021年8月31日止。租金标准：至2020年8月31日，每月每平方米基本租金标准为人民币210元；自2020年9月1日至2021年8月31日：每月每平方米基本租金标准为人民币227元。租金支付方式约定：本合同之基本租金每2个月为一个交租金期支付，被告张春霞应当在每个交租期最后一个月的20日前向原告一次性足额支付下个交租期租金。本合同项下租金支付的首期租金应于本项目开业前30个工作日内支付，首期租金为44520元。物业管理费：收费标准为40元/㎡/月，每月物业费合计4240元。缴纳方式与租金交纳方式一致。促销服务费：原告根据公司年度促销计划统一策划组织促销活动及广告宣传，被告张春霞同意分担相关费用，收费标准10元/㎡/月，交纳方式：一次性交纳全年促销服务费，首年促销费用按当年实际月数计算。违约责任的约定：如果被告张春霞未按期支付租金或其他应付的费用或未履行本合同相关条款，则须支付违约金，每逾期一天被告张春霞应按月租金的5%向原告赔付，违约金不足以弥补原告损失的，原告有权要求追加赔偿，且原告可从被告张春霞交纳的保证金及要求运营管理公司从其销售款中扣减相关费用、违约金、损害赔偿金或不予返回保证金；原告有权通知被告张春霞按规定时间撤离所租场地（原告将撤场通知张贴于租赁场地即表明已将通知送达被告张春霞），原告有权随时进入和收回整个租赁场地，并解除本合同。原告有权要求运营管理公司停付被告张春霞的销货款等。原告提交的皇家丽美原合同及政策欠费明细显示：铺位号：3F-28，租金每月22260元、物业费4240元、促销服务费1060元，每月合计27560元，4月到12月共计欠租金200340元、物业费38160元、促销服务费9540元、未缴电费共计2519.23元，共欠费250559.23元。原告提交的其于2020年8月17日向河南优泽汇购物广场有限公司的致函显示，皇家丽美品牌，从开业至今未缴纳任何费用（租金、物业等费用），需在本周三（2020年8月19号）之前进行费用缴纳完毕；请贵公司按照上述时间催促商户如期缴纳上述所欠款项，如未按要求交款，我司会对商户进行断电处理，一切后果有商户自行承担，感谢贵司的配合没协同共进。被告张春霞与河南优泽汇购物广场有限公司签订的《YOYOPARK商业运营服务合同》主要载明：被告张春霞承租位于国基路丰庆路西南角YOYOPARK购物公园三层3F-28号商铺，合同有效期至2021年8月31日止。被告应向河南优泽汇购物广场有限公司交纳相当于2个月租金、物业管理费及促销推广费数额的运营服务保证金，该运营服务保证金不是被告张春霞预付的租金、物业管理费及推广费，仅是被告张春霞履行本合同约定义务的保证。运营服务保证金为55120元。被告张春霞同意接受河南优泽汇购物广场有限公司认可的顾客付款使用的各种银行卡，并承担国内卡0.6%，国际卡5%，储值卡销售额3%的刷卡费，微信×××%，支付宝×××%，其他付款方式手续费根据第三方收取商城费率执行，该费用直接从河南优泽汇购物广场有限公司代收被告张春霞货款中扣除或双方认可的其他方式支付等。被告张春霞提交的《街区缴纳租金方案》主要载明：品牌：皇家丽美，品牌诉求：5-12月，租金4折；租金支付方式：每月付，原告方回复：同意租金方案，物业促销正常缴纳，仝鑫在置业方签字处签名并写日期2010年10月23日。后，仝鑫在该租金方案下方签名并书写：经公司决定皇家丽美品牌，如在合同期内撤铺，我司将按照原合同和实际占用时间，通过法律程序追缴所有费用等。被告张春霞提交的中国民生银行电子银行业务回单（付款）显示，2019年12月12日，朱昌豪向原告付款10174元，含装修押金5000元。庭审中，被告张春霞称2020年12月21日向原告发函主张解除双方的租赁合同，并搬离，搬离时经原告同意，为我方协调东西运出，使用涉案房屋的具体时间为2020年4月1日至2020年12月1日。原告称仝鑫系其公司人员。一审法院认为，原告与被告张春霞签订的《YOYOPAPK购物公园租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告张春霞未按照合同约定按时足额支付房屋租金等费用，构成违约，应履行支付租金等相关费用的义务并承担相应的违约责任。庭审中，被告张春霞称2020年12月21日搬出租赁房屋，故2020年4月1日至2020年12月21日的租金、物业费及促销费被告张春霞应予支付。根据双方租赁合同约定，欠付租金为192920元（210元/月×106平米×8个月＋210元/月×106平米÷30天×20天），欠付物业费为36747元（40元/㎡/月×106平米×8个月＋40元/㎡/月×106平米÷30天×20天），欠付促销费为9187元（10元/㎡/月×106平米×8个月＋10元/㎡/月×106平米÷30天×20天），以上合计为238854元。根据被告张春霞提交的民生银行电子银行业务回单，原告收取装修押金5000元，应予抵扣，扣除后被告张春霞欠付租金、物业费及促销费合计为233854元。关于原告主张的违约金，租赁合同约定为每逾期一天，被告应按月租金的5%支付，该约定过高，原告自愿按照被告未付款项的10%即23385元主张，并无不当，本院予以支持。关于被告主张河南优泽汇购物广场有限公司退还履约保证金、营业款并赔偿违约损失，因原告与被告张春霞系房屋租赁合同关系，被告张春霞与河南优泽汇购物广场有限公司系服务合同关系，三方并非同一法律关系，且被告张春霞作为本案被告无法对河南优泽汇购物广场有限公司提起诉请，被告张春霞与河南优泽汇购物广场有限公司之间的纠纷被告张春霞可另行起诉，本案不予处理。被告张春霞辩称原告承诺免除4月份租金，未提交证据予以证明，本院不予采信。被告张春霞辩称5月至12月的租金按照4折进行结算，因其提交的《街区缴纳租金方案》明确约定，如其撤铺将按照原合同和实际占用时间主张费用，鉴于被告张春霞在合同期内已经撤铺，按照双方约定并不符合优惠方案使用的前提条件，故该辩称本院亦不予采信。被告张春霞辩称原告应退还运营服务费及营业款，因上述费用并非原告收取，其要求退还依据不足，该辩称本院不予采信。判决：一、被告张春霞于本判决生效后十日内支付原告郑州市鑫铭源物业管理有限公司租金、物业费、促销费共计233854元；二、被告张春霞于本判决生效后十日内支付原告郑州市鑫铭源物业管理有限公司违约金23385元；三、驳回原告郑州市鑫铭源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2696元，由原告郑州市鑫铭源物业管理有限公司负担154元，由被告张春霞负担2542元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院认定如下：上诉人提交了鑫铭源公司向其发送的公函一份，对其真实性本院予以采信，对其证明目的被上诉人提出异议，本院结合全案证据材料及当事人各方庭审陈述，综合予以考量。一审认定的案件事实清楚，本院经审理，查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，当事人对自己的主张，应当提供证据支持，否则应当承担举证不力的法律后果。张春霞与鑫铭源公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行自己的合同义务。合同签订后，鑫铭源公司按约交付了房屋，至起诉时，张春霞未按约定支付房屋租金等费用，构成违约，原审法院根据查明的具体搬离房屋的时间，按照张春霞实际占有使用房屋的天数，结合合同约定的租金、物业费及促销费的标准，计算张春霞拖欠的各项费用共计238854元，本院认为处理正确。张春霞辩称，鑫铭源公司未按承诺对其减免4月份租金，未按4折计算5-12月份租金，本院审理后认为，缴纳租金方案确有如撤铺将按原合同主张费用的明确约定，原审法院据此认定此优惠方案条件不符合，鑫铭源公司不予减免费用有据可依，张春霞称被迫搬离房屋的依据也不足，对其辩称理由，本院无法采信。鑫铭源公司、张春霞、优泽汇公司三者之间非同一法律关系，无法进行张春霞所称的款项抵扣，其与优泽汇公司之间的合同纠纷，需另诉解决，原审法院对此处理正确，本院予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2542元，由张春霞负担。本判决为终审判决。审判员  姚振勇二〇二一年七月二十八日书记员  李 妍