贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终5241号上诉人（原审原告）：吕良江，男，汉族，1979年01月03日出生，住贵州省习水县。上诉人（原审原告）：范素梅，女，汉族，1977年12月10日出生，住贵州省习水县。被上诉人（原审被告）：重庆同泽房地产开发有限公司。住所地：重庆渝北区两路双龙大道43号。统一社会信用代码：91500112765907210P。法定代表人：余志军，公司经理。委托诉讼代理人：冯文品，习水县中心法律服务所法律工作者。上诉人吕良江、范素梅因与被上诉人重庆同泽房地产开发有限公司（以下简称同泽房开）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省习水县人民法院（2021）黔0330民初1107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。吕良江、范素梅上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求;2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人的诉请未超过诉讼时效，一审认定错误。上诉人与被上诉人于2017年6月30日均确认应交付办理商品房移转登记的相关手续，被上诉人至今未履行约定义务，其违约状态持续存在，上诉人的诉请未超过诉讼时效;2.一审未查清被上诉人系自身消费工程建设不合规而无法办理产权证，而并非因不可抗力导致延期;3.一审认定违约金过高不符合公平、诚信原则。被上诉人同泽房开未针对吕良江、范素梅的上诉请求和理由作书面答辩。吕良江、范素梅向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告立即向原告交付办理位于习水县产权转移登记的相关文书（即大产权证）;2.请求依法判令被告向原告支付逾期交付商品房转移登记相关文书的违约金159497.04元（以原告交付的购房款443787元为基数，自约定交付日期2017年6月30日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日万分之三计算，暂计算至2020年10月10日）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：二原告系夫妻关系，被告系从事商品房开发销售的房开企业。2015年11月31日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》购买被告开发建设的习水县，该房屋总价为443787元。双方在该合同中第八章房屋登记第三条转移登记中约定“（一）出卖人承诺于2017年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：①买卖人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款利率支付利息；②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款房价款万分之三的违约金。”嗣后，二原告向被告支付了全部购房款，被告亦按向二原告交付了涉案房屋，但因被告开发建设的12号楼至今消防验收未合格，导致未能向二原告交付办理商品房转移登记的有关文书，故二原告持上述请求诉至本院，请求判令所请。一审法院认为，原、被告双方所签订的《商品房销售合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按该合同全面履行各自的合同义务。二原告诉请被告交付办理商品房产权转移登记的相关文书符合双方合同约定，本院予以支持。关于二原告诉请判令被告向原告支付逾期交付商品房转移登记相关文书的违约金159497.04元的问题。庭审中，被告同泽房开辩称违约金应适用诉讼时效，因被告同泽房开至今未能履行向买受人交付商品房产权转移登记的相关文书义务，其行为属于持续违约，违约金请求权是债权请求权，受3年诉讼时效限制，二原告若怠于行使权利，超过诉讼时效的诉请将得不到支持。因二原告于2021年3月3日向本院起诉主张权利，诉讼时效应从该日起计算3年，即2018年3月4日前的违约金已超过诉讼时效，本院不予支持，故对被告的此项辩称意见予以采纳。被告同泽房开辩称因政府为公共利益的需要调整规划而导致被告所开发的项目目前无法办理产权登记，被告不存在过错，但根据合同的相对性原则，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决，故被告仍需对二原告承担违约责任。对于被告辩称其逾期交付产权转移登记的相关文书未给二原告造成损失，要求调减违约金至5000元，本院认为，违约金不仅仅有损害赔偿功能，还具有履行担保功能及督促债务人积极履行债务。综合本案，二原告未就其因被告逾期交付产权转移登记相关文书导致其损失情况进行举证，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，结合本案房屋使用性质及损失、合同履行情况、原告购房的预期利益、被告的过错程度等，本院酌情将违约金调整为以二原告交付购房款443787元为基数，自2018年3月4日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日万分之零点二计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、参照《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条之规定，判决：一、限被告重庆同泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内，将原告吕良江、范素梅购买的位于习水县产权转移登记的相关文书交付原告吕良江、范素梅；二、被告重庆同泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内，向原告吕良江、范素梅支付2018年3月4日至2021年3月3日（1095天）逾期交付产权转移相关文书的违约金人民币9718.94元，2021年3月4日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止以购房款443787元为基数，按日万分之零点二计算；三、驳回原告吕良江、范素梅的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1745元，由原告吕良江、范素梅负担1638元，被告重庆同泽房地产开发有限公司负担107元。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，首先，因同泽房开未向吕良江、范素梅交付产权转移相关文书的事实持续至今，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款关于“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》的相关规定，一审适用法律错误，本院依法予以纠正。其次，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”之规定，本案约定的违约金支付方式是以日为单位累积计算,该违约金的性质属于继续性债权,应当每日分别计算诉讼时效。上诉人于2021年3月3日向人民法院起诉,往前推算3年之内的违约金尚在诉讼时效内,即逾期交房违约金应从2018年3月4日起算。再次，一审法院认定同泽房开开发建设的12号楼至今消防验收未合格，而并未认定其系因不可抗力而迟延交付办理产权的相关手续。对于调减违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释〔2020〕17号第十二条关于“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，一审法院根据同泽房开诉请调减违约金的请求，酌情将违约金的计算标准调整为以实际交付购房款为基数，按日万分之零点二计算标准过低，本院酌情调整为以实际交付购房款为基数，按日万分之零点五计算，即同泽房开向吕良江、范素梅支付2018年3月4日至2021年3月3日（1095天）逾期交付产权转移相关文书的违约金人民币24297.34元，2021年3月4日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止以购房款443787元为基数，按日万分之零点五计算。综上所述，吕良江、范素梅的上诉请求部分成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省习水县人民法院（2021）黔0330民初1107号判决第一项、第三项，即“一、限被告重庆同泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内，将原告吕良江、范素梅购买的位于习水县产权转移登记的相关文书交付原告吕良江、范素梅；三、驳回原告吕良江、范素梅的其他诉讼请求”;二、撤销贵州省习水县人民法院（2021）黔0330民初1107号判决第二项，即“被告重庆同泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内，向原告吕良江、范素梅支付2018年3月4日至2021年3月3日（1095天）逾期交付产权转移相关文书的违约金人民币9718.94元，2021年3月4日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止以购房款443787元为基数，按日万分之零点二计算”;三、由重庆同泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内，向吕良江、范素梅支付2018年3月4日至2021年3月3日（1095天）逾期交付产权转移相关文书的违约金人民币24297.34元，2021年3月4日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止以购房款443787元为基数，按日万分之零点五计算;四、驳回吕良江、范素梅的其余上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1745元（已减半收取），二审案件受理费3490元，共计5235元，由吕良江、范素梅负担4188元，由重庆同泽房地产开发有限公司负担1047元。本判决为终审判决。审判长  谭应勇审判员  杨恩高审判员  施正高二〇二一年七月十五日法官助理侯振伟书记员郑宏愿