辽宁省锦州市凌河区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0703民初252号原告：李男，女，1985年3月20日出生，汉族，个体业者，住锦州市太和区。委托诉讼代理人：高杨，辽宁华峰律师事务所律师。被告：盛京银行股份有限公司锦州分行，住所地锦州市太和区凌云里曼哈顿B区43-1号。负责人：王连忠，该行行长。委托诉讼代理人：祖峰、刘晓川，该公司职员。第三人：锦州百炼经贸有限公司，住所地锦州市凌河区解放东路32-8号。法定代表人：陈春玲，该公司总经理。第三人：锦州宝地建设集团有限公司，住所地锦州市太和区凌南东里宝地城C区1号。法定代表人：李恩明，该公司经理。第三人：锦州永利投资有限公司，住所地：锦州市凌河区菊花里5-44号。法定代表人：李恩明，该公司经理。委托诉讼代理人：石胜玉，该公司职员。第三人：徐国瑞，男，1956年2月28日出生，汉族，住锦州市凌河区。第三人：徐晶，女，1978年10月5日出生，汉族，住锦州市凌河区。第三人：徐雅楠，女，1981年11月13日出也，汉族，住锦州市凌河区。第三人：刘宝顺，男，1971年4月16日出生，汉族，住锦州市凌河区。原告李男与被告盛京银行股份有限公司锦州分行（以下简称盛京银行）、第三人锦州百炼经贸有限公司、锦州宝地建设集团有限公司、锦州永利投资有限公司、徐国瑞、徐晶、徐雅楠、刘宝顺案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年1月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李男的委托代理人高杨，被告盛京银行的委托代理人祖峰、第三人锦州永利投资有限公司的委托诉讼代理人石胜玉到庭参加诉讼。第三人锦州百炼经贸有限公司、锦州宝地建设集团有限公司、徐国瑞、徐晶、徐雅楠、刘宝顺经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李男向本院提出诉讼请求：1、判令停止对坐落于锦州市凌河区门市房的执行，并解除查封停止拍卖；2、由被告承担一切诉讼费用。事实与理由：在贵院受理的被告盛京银行股份有限公司锦州分行与第三人锦州百炼经贸有限公司、锦州宝地建设集团有限公司、锦州永利投资有限公司、徐国瑞、徐晶、徐雅楠、刘宝顺强制执行一案中，贵院作出（2020）辽0703执131号执行裁定书，误将原告的财产，即位于锦州市凌河区万年里××号门市的房产，当作第三人的财产予以查封，因该财产属于原告所有，继续执行该财产会侵害原告的合法权益，原告依法向贵院提出执行异议之诉。2020年8月21日，原告对执行标的提出书面异议。辽宁省锦州市凌河区人民法院于2020年11月12日作出（2020）辽0703执异30号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告购买锦州市凌河区门市，2019年4月30日原告与第三人锦州永利投资有限公司签订房屋买卖合同，原告于2019年4月29日通过银行缴纳购房款496000元，2019年9月29日缴纳土建垃圾清运费300元，物业费795元、水电煤气费1868元，上诉费用开具了付款人为原告的收据，办理入伙结算通知单（即入住手续）。入住后原告曾多次找到第三人要求将房屋办理不动产登记证，第三人称暂时无法办理不动产登记证。原告入住后缴纳电费、水费、取暖费，并将房屋出租进行营业。综上所述，原告对上述财产享有合法权利，并且足以排除被告对该财产的执行，现依据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条、《九民纪要》的相关规定及《民事诉讼法》第227条、第119条的规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院查明案件，作出公正判决。被告盛京银行辩称，异议申请人不是案涉房屋的合法权利人，其权利不足以排除法院的强制执行，故请求法院依法驳回异议申请人的申请。第一，异议申请人不是案涉房屋合法的权利人，不足以排除执行。首先《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，《中华人民共和国物权法》第九条的相关规定，依据上述法律规定，对于房屋的权利人的认定，应当依据不动产登记簿进行判决，房产转让的，应当依法进行更名过户，办理更名登记，未办理变更登记的，不发生物权的效力。本案中，房产至今登记在被执行人锦州永利投资有限公司名下，其权利人是锦州永利投资有限公司，虽然异议申请人主张其与锦州永利投资有限公司签署了房屋买卖合同，但其未能办理更名过户，不享有物权，不是房屋的合法权利人。其次《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，对于案外人提出的排除执行异议，首先应当审查异议申请人是否为标的物的权利人，本案，异议申请人虽然与被执行人签署了房屋买卖协议，但其不是房屋的合法权利人，其权利不足以排除法院的执行。第二，异议申请人主张依据《执行异议复议规定》可以排除执行，答辩人认为证据不足。《执行异议复议规定》第二十七条明确规定了，重申了基于担保物权等优先受偿权的强制执行一般不应被排除的基本原则，而《执行异议复议规定》的第二十八条规定了一般不动产买受人在何种情况下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产的强制执行，该规定解决的是在执行程序中买受人对买受不动产的权利保护与基于金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护的目的而设置的特别规定，这在一定程度上已经是对债权平等原则和合同相对性原则的突破，故一般而言，该种情形下的买受人对于所买受不动产的民事权益不能够排除申请执行人合法成立的抵押权的强制执行。结合本案，答辩人依法享有案涉房屋的抵押权，由此，异议申请人虽然与被执行人签署了房屋买卖合同，但其权利不能排除答辩人基于抵押权的强制执行。第三人锦州永利投资有限公司陈述，锦州市凌河区李男购买该房屋，因该房屋我公司在盛京银行有抵押，所以未能给客户办理不动产证。我公司支持解除查封。第三人锦州百炼经贸有限公司、锦州宝地建设集团有限公司、徐国瑞、徐晶、徐雅楠、刘宝顺未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的证据一、房屋买卖合同、收款收据、现金缴款单、锦州银行对公客户回单、入伙结算通知单、缴纳费用收款收据、不动产登记申请书；证据二、房屋租赁合同、门市照片、验房表；证据三、锦州市信访工作联席会议办公室文件、（2020）辽0703执131号执行裁定书、（2020）辽0703执异30号裁定书；被告提交了借款合同、借款抵押合同、借款借据、房屋所有权证、土地使用证、他项权证、土地他项权证（2019）辽诚证执字第55号执行证书、（2020）辽0703执异30号裁定书证据。上述证据具有民事诉讼证据真实性、合法性、关联性的特征，经庭审质证和本院审查，予以采信。根据当事人的陈述和审查确认证据，本院认定下列事实：2014年11月11日第三人锦州永利投资有限公司取得了坐落于锦州市凌河区门市房屋的所有权。2015年4月23日，被告盛京银行与第三人锦州百炼经贸有限公司签订了《盛京银行流动资金借款合同》；同日又分别与第三人锦州永利投资有限公司签订了《借款抵押合同》，上述合同经辽宁省诚信公证处公证并赋予强制执行效力，公证书编号为（2017）辽诚证经字第169号，此后被告盛京银行继续对上述债权进行公证，公证书编号为（2018）辽诚证经字第971号。第三人锦州百炼经贸有限公司依据上述合同的约定向盛京银行股份有限公司锦州分行借款749万元，第三人锦州永利投资有限公司自愿将其享有的合法处分权的房屋（位于锦州市凌河区万年里××号）为上述债务提供抵押担保，并且办理了抵押登记手续（系抵押续期，初始设定时间为2015年4月23日）。2019年4月30日，原告与第三人锦州永利投资有限公司签订房屋买卖合同，购买了第三人锦州永利投资有限公司名下坐落于锦州市凌河区屋。并于2019年4月29日提前通过银行向第三人锦州永利投资有限公司缴纳了购房款496000元，并于同日办理入伙结算通知单。2019年9月29日缴纳土建垃圾清运费300元；物业费795元；水电煤气费1868元。2020年被告盛京银行股份有限公司锦州分行依据（2019）辽诚证执字第55号执行证书，向本院申请强制执行。本院于2020年4月10日作出（2020）辽0703执131号执行裁定，依法查封了登记在锦州永利投资有限公司名下位于锦州市凌河区万年里××号房屋。查封后，本案原告李男向本院提出执行异议，本院于2020年11月12日作出（2020）辽0703执异30号执行裁定书以李男未取得房屋所有权；亦未提供证据证明已实际居住，且名下无其他用于居住的房屋；且被告盛京银行对涉诉房屋享有抵押权即享有优先受偿权为由，驳回李男的异议请求。2018年12月10日，锦州市信访工作联席会议办公室作出锦信联办发（2018）129号文件，即《关于推进落实＜市信访工作联席会议纪要＞纪要精神的会议纪要》，纪要载明：因宝地集团贷款需要，按照银行要求，宝地集团将相关房地产项目的房屋办理了各种形式的房照，上述房屋及所属土地都已经在银行办理了抵押担保，不动产登记中心无法为购房业主办理不动产登记及相关贷款手续。会议议定：由市不动产登记中心按照《市信访工作联席会议纪要》精神，在上述房屋房照、他项权证未收回的情况下，先行办理上述房屋抵押权注销之后，为真实购房户办理新的不动产登记证。现上述房屋的抵押登记已注销。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，判断购房人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，需就上述规定的基本事实予以查明。本案中，原告李男为证明其主张，提供了房屋买卖合同、房屋买卖协议书、收款收据等证据足以证明原告李男在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并已付房款。原告李男提交的2019年购买该房屋后交纳的水费、电费、煤气费、土建垃圾清运费、物业费等收款收据足以证明在法院查封前原告李男已实际占有该房屋。原告提交的锦信联办发（2018）129号关于推进落实《市信访工作联席会议纪要》纪要精神的会议纪要等证据足以证明原告李男非因个人原因未办理房屋过户登记。符合上述法律规定情形，故原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十二条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、不得执行原告李男购买的位于锦州市凌河区万年里××号房产；二、驳回原告李男的其他诉讼请求。案件受理费8740元，由被告盛京银行股份有限公司锦州分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  徐 崇人民陪审员  白锋镝人民陪审员  赵晓龙二〇二一年七月十四日书 记 员  董躬行