湖南省泸溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘3122民初521号 原告：金裕华，男，1982年12月8日出生，土家族，湖南省泸溪县人，本科文化，教师，住湖南省泸溪县。 二原告共同委托诉讼代理人：杨立新，湖南弘睿律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：陈雪梅，湖南弘睿律师事务所律师。 被告：杨广玺，男，1963年4月3日出生，土家族，湖南省泸溪县人，中专文化，教师，户籍所在地湖南省泸溪县，现住湖南省泸溪县。 被告：杨支碧（系杨广玺妻子），女，1963年11月13日出生，苗族，湖南省泸溪县人，小学文化，务农，户籍所在地湖南省泸溪县，现住湖南省泸溪县。 原告金裕华与被告杨广玺、杨支碧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金裕华及其委托诉讼代理人杨立新、陈雪梅、被告杨广玺到庭参加诉讼，被告杨支碧经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金裕华向本院提出诉讼请求：依法判令二被告在五日内协助原告办理泸房权证白沙字第0××4号房屋的不动产权证手续。事实和理由：被告以出让方式取得位于本县××镇××台地土地使用权，并在该地修建砖混结构八层楼房共16套。2009年3月原告以155000元购得被告所建房屋一套，并办理了泸房权证白沙字第0××4号房屋所有权证，由于被告建房超面积建设70.16平方米，未能及时给原告办理土地使用权证。2020年12月，被告补交了超面积土地出让金并将土地登记在自己名下，该土地应由房屋所有权人共同所有，被告以土地未转让为由一直拒绝协助原告办理不动产权证，导致原告无法办理不动产权证。 原告认为，原告已经取得房屋所有权，房屋占用范围内的土地使用权已经一并转让。由于不动产登记后，原有的国有建设用地使用权和房屋（构造物）所有权分开登记变更为统一登记，属登记制度的改革；根据“地随房走、房随地走”的原则，被告应当协助原告办理不动产权证手续，现被告拒绝配合，并要求原告单独支付土地款，损害了原告依法享有的权益。二被告协助办证是合同附属义务和法定义务。为了维护原告合法权益，故诉至法院。 被告杨广玺辩称，1、涉案房屋买卖时，只卖房不卖地；2、现被告愿意协助二原告办理不动产权证，但原告需分摊土地出让金、房屋维修费和签订今后房屋维护协议。 被告杨支碧未作答辩。 原、被告向本院提交了如下证据（证据目录附后）： 对原告方提交的证据，被告杨广玺对证据1、2、4、5、6无异议，对证据3真实性无异议，但对其合法性及证明目的有异议。被告杨支碧经传票传唤未到庭质证，视为放弃举证质证的权利。本院认为，原告提交的证据1、2、4、5、6符合证据三性，应予以确认；原告提交的证据3，杨广玺有异议，认为与原告签订的房地产转让契约属于无效合同，对原、被告双方没有约束力。本院经审查认为，其符合证据三性，本院依法予以确认。 对被告杨广玺提交的证据，原告对其真实性无异议，仅对其证明目的有异议，本院经审查认为，其符合证据三性，本院依法予以确认。 根据当事人的陈述和采信的证据，本院认定事实如下： 2008年1月30日，杨支碧以出让方式取得位于泸溪县武溪镇（原白沙镇）125台地（原屠宰场）土地使用权证为泸国用（2008）第19-483号的国有土地使用权，使用权面积为121.0平方米，用途为住宅，终止日期为2078年1月25日。后杨支碧、杨广玺在该地修建砖混结构八层楼房共16套。2009年2月4日，原、被告签订甲方为杨支碧、乙方为金裕华的《房屋出让协议》，内容为：“……一、乙方认定购买甲方第四楼层02号住房一套。二、经协商房屋以总价壹拾伍万伍仟元整（人民币）成交。三、双方权利与义务1、乙方在签定本协议时预交总房款约30%计人民币伍万元的预付款后，甲方为乙方办理房产证书。2、本合同签订后乙方如要求退房毁约，应承担甲方损失共计贰万元整。3、乙方若需要公积金贷款应提供办理住房公积金贷款相应材料，并承担相应费用。4、甲方负责为乙方提供房产证。……”2009年3月4日，泸溪县房地产业管理局备案甲方（转让方）为杨支碧、杨广玺，乙方（承受方）为金裕华的《房地产转让契约》，并于同日颁发房屋所有权人为金裕华泸房权证白沙字第0××4号房屋所有权证。《房地产转让契约》是由登记机关提供样板、被告填写。后二被告将房屋交付给原告，但未办理涉案房屋的国有土地使用权证。原土地使用权证面积为121平方米，被告杨广玺、杨支碧实际建房占地面积为191.16平方米，超建面积70.16平方米。2020年12月22日，泸溪县人民政府签发审批单，同意杨支碧以出让地价1603元／ｍ2对超占70.16平方米国有土地补交11.25万元土地出让金。同日，泸溪县自然资源局与杨支碧对超占的70.16平方米签订《国有建设用地使用权出让合同》。杨戴天、申付兰已交土地出让金1.6614万元，杨支碧实补交了9.5886万元土地出让金。泸溪县不动产登记中心为二被告办理了湘（2020）泸溪县不动产权第0××6号不动产权证，并附记权属来源为（2020）政地出字第294号，原土地证号：泸国用（2008）第19-483号。因原告要求办理不动产权证与被告协商未成发生纠纷，诉至本院。 本院认为，本案系原、被告因房屋买卖而引发的纠纷，故本案案由应为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案房屋买卖合同签订、办理房屋所有权证的时间均在民法典施行前，故本案应适用当时的法律、司法解释。本案争议焦点为1、涉案房屋占用范围内的土地使用权是否一并转让；2、被告是否具有协助原告办理不动产权证义务；3、关于原告是否应向被告交纳土地出让金、房屋维修费用以及房屋维护问题。 一、关于涉案房屋占用范围内的土地使用权是否一并转让的问题。 《城市房地产转让管理规定》第五条规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。物权法第一百四十七条规定，建设用地使用权随建筑物等设施的流转而一并处分。由此确立“房地合一”“地随房走”的房地一体转移原则。本案被告杨广玺主张当时买卖双方“卖房不卖地”，其所提供的证据《房屋出让协议》并不能证明其主张。即便约定“卖房不卖地”，该约定亦因违反房地一体转移原则，应认定无效，因此，按照房地一体转移原则，涉案房屋占用范围内的土地使用权亦一并转让。 二、关于被告是否具有协助原告办理不动产权证义务的问题。 1、本案应以《房屋出让协议》作为裁判的依据。根据本院查明的事实，本案双方当事人已经按照双方签订的《房屋出让协议》履行了支付购房款和交付房屋的主要义务，被告并负责办理了原告的房屋所有权证。《房地产转让契约》是登记机关提供、被告填写、目的是为原告办理房屋所有权证时所需，故本案应以《房屋出让协议》作为裁判的依据。原告主张本案应以《房地产转让契约》作为裁判依据的理由不能成立，本院不予采纳。 2、《房屋出让协议》约定被告“不负责办理国土证书”有效。根据本院查明的事实，被告没有为原告办理国有土地使用权证的主要原因是被告违规超面积建房，不具备办证条件，故双方当时的约定符合案情实际，也没有违反法律的强制性规定，故《房屋出让协议》约定被告“不负责办理国土证书”有效。对原告主张该约定无效的理由不能成立，本院不予采纳。 3、被告具有协助原告办理不动产权证的义务 《房屋出让协议》约定被告不“负责”办理国土证书，不等于约定不转让土地，也不等于免除被告在办证条件具备时“协助”办证的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，按照房地一体转移原则，在办证条件具备时，被告“协助”办证也是其法定义务。现超占70.16平方米的国有土地已通过县政府审批，并交齐超占土地面积出让金，具备办理不动产权证的客观条件，且涉案房屋、土地权属清晰，被告应履行“协助”办理国有土地使用权证的义务。 我国在2014年11月24日颁布了《不动产登记暂行条例》，并自2015年3月1日起施行，房屋所有权证、土地使用权证，两证合一，土地的使用权证不再单独办理。原告因没有土地使用权证，无法单方按照二证合一的办法申请办理不动产登记证。不动产登记部门认为，原告办理不动产登记的情形，需要被告协助，才能办理。原告要求被告协助办理不动产权证手续，既符合法律规定，也有利于实现房地登记统一，有利于保护房地交易安全，有利于充分发挥房屋流转、抵押等权能。故被告负有协助原告办理不动产登记的义务。 三、关于原告是否应向被告交纳土地出让金、房屋维修费用以及房屋维护问题。 被告交纳土地出让金，是基于与泸溪自然局签订的国有土地使用权出让合同，是其作为土地受让方的义务。被告提出原告应支付土地出让金的抗辩意见，由于被告未提出反诉，本院不予审查。关于房屋维修费用和房屋维护问题系属其他法律纠纷，本案不作处理。 综上所述，对原告的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 限被告杨广玺、杨支碧在本判决生效后五日内协助原告金裕华办理泸房权证白沙字第0××4号房屋的不动产权证。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告杨广玺、杨支碧负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。 审判员  谢兴武 二〇二一年七月二十三日 书记员  张娥媚 附一相关证据： 原告向本院提交下列证据： 证据1、泸国用（2008）第19-483号国有土地使用权证复印件一份共1页，欲证明：被告于2008年取得了白沙镇125台地的建设用地使用权121㎡的事实。 证据2、泸溪县人民政府国有土地使用权出让审批单、国有建设用地使用权出让合同、缴费收据及湘（2020）泸溪县不动产权第0××6号不动产权证复印件一份共12页，欲证明：被告于2020年12月20日已补交70.16㎡土地出让金，并取得了整栋房屋全部土地使用权证的事实。 证据3、房地产转让契约、泸房权证白沙字第0××4号房屋所有权证复印件各一份（共6页），欲证明：原告于2009年3月4日受让被告修建的位于白沙镇125台地231栋402号房产，并于同日取得房屋所有权证。 证据4、（2021）湘3122民初264号民事裁定书原件一份共4页，欲证明：原告与被告物权确认纠纷一案，因不属于共同诉讼而撤诉的事实。 证据5、登记信息、土地分摊表复印件各一份共2页，欲证明：2021年为住户申付兰办理了不动产证，总土地面积191.16㎡，分摊土地面积12.66㎡，说明本栋房屋具备分摊、办理不动产登记的条件。 证据6、不动产登记中心2021年4月15日回复函复印件一份共2页，欲证明原告为住户办理不动产权证，不动产认为缺乏原土地证和转移登记申请，故暂不予办理，而该土地证被告持有的事实。 被告向本院提交下列证据： 证据1、房屋出让协议和2009年7月16日购房补充协议复印件一份共2页，欲证明：1、合同在房管局备案合同签订之前形成的；2、关于土地转让在合同中没有明确约定，土地转让没有转让合同。 附二法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 《中华人民共和国物权法》 第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。