广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1971民初6225号原告（反诉被告，以下统称原告）：东莞市兆冠电子有限公司，住所地：东莞市××××××××××××××。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：朱峰，广东憬恒律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：广东廉商智能产业发展有限公司，住所地：东莞市×××××××××××××××××××。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：刘伯达，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁铭希，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。原告东莞市兆冠电子有限公司诉被告广东廉商智能产业发展有限公司及被告广东廉商智能产业发展有限公司反诉原告东莞市兆冠电子有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱峰、被告的委托诉讼代理人刘伯达两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还44项物品（详见后附物品清单），如不能返还，则赔偿损失204765元。2、被告返还押金125250元。3、被告赔偿原告装修损失337806元。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月26日，原告与被告签订《租赁合同》，约定东莞市×××××××××廉商·智造产业园C栋三楼一层1875平方米及I栋职工宿舍二楼套间一间206房出租给原告，期限为三年，原告向被告交押金107250元。2018年10月27日，双方签订《补充协议》，约定退租部分房间。其后，还交付宿舍押金18000元。2019年9月15日，被告与原告签订《欠款协议书》，并约定9月30日前还100000元，12月30日前还清。2019年9月17日，被告发出《解除租赁合同通知书》，并将原告驱赶出厂外，将原告的全部物品予以扣押。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告向本院提出反诉请求：1、原告向被告支付合同解除违约金107250元（35750元/月×3个月）。2、原告向被告支付厂房占用费53625元（35750元/月×1.5个月）。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告向被告承租位于东莞市××××××××××××××××××××厂房和宿舍，自2019年6月起拖欠租金及物业管理费、水电费，至2019年9月15日加上滞纳金合计198910元，有双方在2019年9月15日签订的《欠款协议书》为证。案涉厂房租赁合同因原告无力支付租金和物业管理费、水电费而终止，属于原告单方违约解除租赁合同，原告应按租赁合同第八条第7款承担违约责任，并支付占用厂房期间的损失。被告另针对原告的诉讼请求答辩称，第一、关于赔偿44项物品的损失。首先，物品是否存在，没有证据证实；其次，被告已经停产三个月以上，欠了很多工人工资及供应商货款，如果有物品，也被搬完了或者原告自己已经清空，在被告接手时，仅剩下两条架子。第二、关于押金的问题。因为原告违约逾期交租超过20天，根据合同第五条约定，合同属于自然解除，被告也通知原告前来结算，并且做了结算协议，故原告自己违约，无权请求退还押金。第三、关于装修损失。首先，其装修与否，没有证据证实。其次，应属于原告违约导致租赁终止，原告也无权要求装修补偿。原告针对被告的反诉请求答辩称，原告与被告的租赁合同是否有效，请求法院依法审查。如果是有效合同，因为被告违约，导致原告解除合同，原告不承担违约金。被告将房屋另行出租，在寻找出租人期间的损失与原告无关。被告解除合同的时间是2019年9月17日，并且在当天将原告赶走，原告无需支付场地占用费。经审理查明，2018年3月26日，原、被告分别作为承租方（乙方）、出租方（甲方）签订《租赁合同》（合同编号：2018032621），约定甲方将位于东莞市×××××××××廉商·智造产业园C栋三楼一层、I栋职工宿舍二楼套间一间房号为206室租赁给乙方使用，租赁期限自2018年3月26日至2021年3月25日止，厂房及宿舍总租金自2018年3月26日起为35750元每月（不含税）；合同签定当天，乙方向甲方交纳三个月的费用作为押金，即107250元整（押金以收款收据为准）。《租赁合同》第五条第1点约定，若乙方拖欠甲方租金、管理费及水电等费用超过10天的，每逾期一日乙方需按照当月总交费用金额的千分之五（0.5％）向甲方支付滞纳金（收取滞纳金时间包括信用期间及逾期时间），逾期超过20天则视乙方同意甲方随时可对乙方所租厂房实施断水断电等权限，并自动解除合同，不算甲方违约，租赁押金不退，由此造成的损失乙方全部负责；第八条第7点约定，合同期内，乙方在任何条件下解除合同，押金不退，乙方需提前三个月以书面形式通知甲方并赔偿三个月租金作为甲方损失，乙方缴清所有工资、水电费、通讯费、所有税费等一切欠款、欠费，否则甲方有权不让乙方搬迁生产机械等设备与原材料等；甲方并有权要求乙方自行拆除后置装修物品，修复厂房或宿舍原貌，及清理干净所有垃圾，并不得拆除水电等线路及全部装修；乙方并须在正式确认退租之日起一个月内将营业执照迁出本租赁地址或将注册在本租赁地址的营业执照注销。2018年6月16日，原、被告分别作为乙方、甲方签订《租赁合同补充协议》（合同编号：2018032621-1），约定乙方需加租廉商·高龙科技园D栋宿舍五楼宿舍509、510、511、512、513、514、515、516、517、518室，宿舍单间租金600元/月，租金从2018年6月16日至2021年3月25日每月租金6000元（不含税）；租赁合同补充协议签定当天，乙方向甲方交纳三个月的费用作为押金，即18000元整（押金以收款收据为准）；双方其它未提及的条款条规按原合同（合同编号：2018032621）的约定去执行等。2018年10月27日，原、被告分别作为乙方、甲方签订《租赁合同补充协议》，约定乙方向甲方退租509、510、511、512、513宿舍，保留租赁514、515、516、517、518宿舍，宿舍单间租金600元/月，租金从2018年11月1日至2021年3月25日每月租金3000元。根据原告提交经被告确认的两份收款收据显示，被告分别于2018年3月26日、2018年10月27日向原告出具上述收款收据，记载收到原告租用廉商·智造产业园C栋三楼一层、I栋职工宿舍二楼1间套间的押金107250元、原告租赁高龙科技园宿舍五间押金9000元。原告称，其已按照上述租赁合同及补充协议的约定向被告交付押金共计125250元，其余收款收据未找到。被告对此不予认可，另称原告有退部分宿舍，无法明确有无退还押金。2019年9月15日，被告、原告、梁某1分别作为甲方、乙方、丙方即担保人签订《欠款协议书》，记载乙方欠甲方租金171776元；2019年9月30日前还欠款100000元，如乙方逾期无法归还欠款，每逾期一日需按照当月总交费用的0.3%向甲方支付滞纳金；剩余71776元于2019年12月30日前还清，如乙方逾期无法归还欠款，剩余欠款每逾期一日需按照当月总交费用的0.3%向甲方支付滞纳金；丙方担保人对此欠款承担连带责任保证等。被告曾就原告拖欠的租金及违约金等向东莞市第一人民法院提起诉讼，案号为（2020）粤1971民初1688号。东莞市第一人民法院经审查，认定《租赁合同》、《租赁合同补充协议》及《欠款协议书》合法有效，并做出（2020）粤1971民初1688号民事判决书，判决原告向被告支付拖欠的款项171776元并按照协议书中的约定计付违约金等。（2020）粤1971民初1688号民事判决书已发生法律效力。另，根据原告提交经被告确认的微信账号信息、微信聊天记录显示，原告的法定代表人梁某1与被告的员工在2019年7月至9月期间就租金等事宜进行沟通；被告的员工在2019年9月11日陈述“我在办公室了，你们是已经转租了吗”、“转租是要经过园区同意的哦”，梁某1回复“没有”，被告的员工陈述“好的，你们下午谈好了记得回复一下租金的问题，谢谢”，梁某1回复“好”、“我们不是转租，是工厂转让”、“我们自己不开了”，被告的员工陈述“你们在确认之前先不能拉东西出去哦，谢谢”；被告的员工在2019年9月12日陈述“梁总，钥匙在我这里，过来的时候记得拿哦”；被告的员工在2019年9月15日陈述“梁总早，请问是今天下午有时间过来坐一下是吗”，梁某1回复“早，下午四五点”；被告的员工在2019年9月17日上午陈述“请问你们宿舍还有员工在住吗”，梁某1回复“早，不知道哦”，被告的员工陈述“高龙那边哦，你那边如果不清楚我们直接不让人员进去的拉”、“宿舍有人我们让他搬走的拉”、“梁总，请问今天大概几点方便过来”，后在下午陈述“梁总，这是公司出的通知书，麻烦查收一下，谢谢”；被告的员工在2019年9月24日陈述“梁总，请问什么时候有时间过来一下”。原告主张，双方签订《欠款协议书》系对原告拖欠租金的付款期限的变更，在变更后的期限尚未届满的情况下，被告于2019年9月17日向原告发出《解除租赁合同通知书》，将原告赶出租赁物，抢走原告的钥匙，占有原告的设备，属于违法解除，应向原告退还押金并赔偿原告的物品及装修损失，并提交《解除租赁合同通知书》照片对此予以证明，另提交照片、合同、票据等对其设备及装修情况予以证明。《解除租赁合同通知书》落款为被告，并加盖被告印章，日期为2019年9月17日，记载双方于2018年3月26日签订的编号为2018032621的《租赁合同》，因原告存在租金欠费及经过甲方通知，一直未过来处理，违反合同第五大条第1小条及第八大条第7小条的约定，故通知原告自本通知书发出之日起，双方上述租赁合同解除，合同解除后的物业交接等事宜按租赁合同约定办理，另记载本通知书一式两份，快递邮寄给原告一份，本公司留存一份，内容相同等。照片包括挂有“廉商·智造产业园”招牌的楼房的外观照片、空置的办公室内部的照片、放置有办公桌椅的办公室内部的照片、车间生产的照片、放置有货物的车间的照片等。合同有三份，一份合同所列甲、乙方分别为原告与东莞市新盛和装饰工程有限公司，记载工程地点为东莞市×××××××××××××××××、工程造价为103000元等；一份合同所列乙方（承包方）为个人，记载装修施工地点为廉商·智造产业园C栋3楼、工程造价为54000元，有加盖东莞市××装饰设计工程有限公司印章；一份合同所列甲、乙方分别为原告、友谊装饰工程，记载工程名称为环氧树脂地坪漆、总金额为16020元等，乙方落款处未有签名及盖章。票据包括收款收据、送货单、转账记录截图、现金支出证明单、费用报销单、个人账户交易明细清单等，时间为2017年3月至2019年1月期间。原告另提交固定资产明细、厂房装修费表，固定资产明细记载资产名称、购进日期、数量、单价等，所列资产包括前台桌、三门书柜、电脑椅、空调、6轴绞线机、单轴绕线机、热封机、流水线等，共44项，总金额204765元；厂房装修费表列明厂房装修款、厂房办公照明安装费、厂房刷地坪漆等项目，共计337806元。原告称，上述《解除租赁合同通知书》照片系被告的员工在2019年9月17日通过微信发送给原告的法定代表人，因时间太长，照片无法读取，原告的法定代表人亦删除该聊天记录，故申请法院进行恢复鉴定；另陈述照片系原告的法定代表人从手机和微信中寻找的，无法明确具体的拍摄时间，涉案厂房交付时为框架式毛坯，仅有柱子，后原告对其装修，具体装修项目包括地板和地面进行环氧地坪漆铺刷、无尘车间主电缆安装、10个宿舍的装修、车间墙体进行反刷，并申请对装修费用进行鉴定。被告对原告提交的大部分照片、合同、票据、《解除租赁合同通知书》照片不予认可，对原告所称的装修情况及费用亦不予确认，陈述涉案厂房交付时有打好坯底，原告仅需粉刷即可使用，主张案涉的《租赁合同》在2019年9月15日解除，系因原告无力支付欠缴的费用，且不再继续经营，即原告违约导致合同解除，而《欠款协议书》系双方对此进行结算，即双方口头约定《租赁合同》于当日解除及没收押金，后原告多次通知被告交接厂房及清理物品，但原告不予回应，一直留存两条架子占用涉案厂房，直至2019年10月30日被告将涉案厂房另行出租才由收废品的人员清理，诉求原告向被告支付2019年9月16日至2019年10月30日期间的厂房占用费及赔偿三个月的违约金，提交《租赁合同》（合同编号：2019103175）对涉案厂房现在的租赁及使用情况予以证明。《租赁合同》所列出租方（甲方）、承租方（乙方）分别为被告、东莞市卓茂仪器有限公司，约定甲方将位于广东省东莞市×××××××××××××××××××出租给乙方作为兴办企业使用，租赁期限自2019年11月1日至2022年12月31日止等，尾部甲方、乙方处分别加盖被告、东莞市卓茂仪器有限公司的印章。原告对上述《租赁合同》（合同编号：2019103175）不予认可，表示不清楚涉案厂房现在的使用情况。以上事实，有原告提交的《租赁合同》（合同编号：2018032621）、《租赁合同补充协议》（合同编号：2018032621-1）、《欠款协议书》、收款收据、（2020）粤1971民初1688号民事判决书、微信账号信息、微信聊天记录、《解除租赁合同通知书》照片、照片、合同、票据，有被告提交的《租赁合同》（合同编号：2019103175），以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》（合同编号：2018032621）、《租赁合同补充协议》（2018年10月27日签订）、《欠款协议书》的真实性及效力已经生效的民事判决书审查和认定，2018年6月16日签订的《租赁合同补充协议》（合同编号：2018032621-1）亦经双方认可，本院予以确认。原告向被告交纳厂房及宿舍押金共计116250元（107250元+9000元）的事实，有原告提交的两份收款收据为证，本院予以认可。至于原、被告各自所称的另有交付押金、退还押金的问题，因均未提交任何证据予以证明，本院不予采信。根据双方陈述及本院查明的事实，归纳本案争议焦点如下：关于《租赁合同》（合同编号：2018032621）的解除问题。双方现对《租赁合同》已解除的事实没有异议，本院予以确认。由《欠款协议书》可知，原、被告双方在2019年9月15日对拖欠的租金等数额进行核算，并明确约定延长拖欠租金的交付期限及降低违约金的计算标准，原告主张双方当时已就解除《租赁合同》及没收押金达成合意，符合《租赁合同》的约定，具有一定的合理性。结合原告提交的微信聊天记录来看，被告的员工在此前多次询问和要求原告的法定代表人回复租金问题及返回，并在2019年9月17日询问原告的员工在宿舍的居住情况，原告的法定代表人回复“不知道”，且未就被告员工所述的让员工搬走提出任何异议，亦能佐证上述合同解除的事实。相反，原告称被被告抢走钥匙及赶走等，未提交任何证据予以证明，亦与微信聊天记录中被告员工提出让原告法定代表人返回及拿取钥匙的内容相矛盾，无法证明其主张。即使原告提交的《解除租赁合同通知书》照片确系被告发送给原告，也仅能证明被告要求原告返回办理交接手续等，不足以证明被告存在违约解除合同的行为，故对原告提出的恢复微信聊天记录的鉴定申请，本院不予准许。综上，本院对被告的主张予以采纳，认定双方于2018年3月26日签订的《租赁合同》（合同编号：2018032621）于2019年9月15日解除及双方就没收押金达成合意。原告现诉求被告返还押金125250元，缺乏依据，本院不予支持。关于原告诉求的返还物品或者赔偿损失及赔偿装修损失的问题。原告提交的照片无法明确具体的时间，不能显示即为解除合同当时涉案厂房内部的情况，且部分票据时间为2017年3月，系原告租赁涉案厂房的一年前，无法证明解除合同当时尚存放在涉案厂房内的物品及装修的情况。同时，因双方的《租赁合同》已解除，应办理交接手续，原告未提交任何证据证明其曾向被告提出过返还物品、解决装修等问题的主张，而原告提交的微信聊天记录显示被告的员工在2019年9月17日、2019年9月24日均有询问原告的法定代表人何时过来，表明被告有处理涉案厂房事宜的意向，而原告的法定代表人未作出任何回复。即使尚有部分物品存放在涉案厂房内，结合《租赁合同》中关于解除合同后的设备及装修问题的约定，在被告多次催促的情况下，原告未在合理期限内对此进行处理，相关的法律后果亦应由原告自行承担。因此，对原告诉求的返还44项物品或者赔偿损失204765元及赔偿装修损失337806元，本院不予支持。对原告关于装修费用的鉴定申请，本院亦不予准许。关于被告反诉的占用费及违约金的问题。由上可知，本院已采纳原告的主张，认定双方签订的《欠款协议书》系对租金等问题的结算，原告在（2020）粤1971民初1688号民事判决书中已依照协议书中的约定主张逾期支付租金的违约金，现再按照《租赁合同》的约定诉求违约金107250元，属于重复主张，缺乏依据，本院不予支持。另，被告未提交任何证据证明原告在2019年9月15日后有占有使用涉案厂房，结合微信聊天记录中提到的钥匙问题，如若确有极少量物品存放，被告亦可自行处理，故对其反诉的占用费53625元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回原告东莞市兆冠电子有限公司的全部诉讼请求。二、驳回被告广东廉商智能产业发展有限公司的全部反诉请求。本案本诉诉讼费5239元，原告已预交，由原告负担；本案反诉诉讼费1758.75元，被告已预交，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  徐苗苗二〇二一年六月三十日书记员  胡凤英叶俊彬