河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0802民初1642号原告：神华国能集团有限公司焦作电厂，住所地：焦作市解放区建设西路一号。法定代表人：蒋军成，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：曹阳，河南达成律师事务所律师。委托诉讼代理人：李岩，河南达成律师事务所实习律师。被告：赵艺，女，汉族，1965年12月3日出生，住河南省焦作市。委托诉讼代理人：王娟，焦作市城乡一体化示范区正德法律服务所法律工作者。被告：焦作市解放区小小幼教，住所地：焦作市解放区。法定代表人：赵艺，园长。委托诉讼代理人：王娟，焦作市城乡一体化示范区正德法律服务所法律工作者。原告神华国能集团有限公司焦作电厂（以下简称焦作电厂）与被告赵艺、焦作市解放区小小幼教（以下简称小小幼教）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案，并依法适用简易程序，于2021年5月18日公开开庭进行了审理。原告焦作电厂委托诉讼代理人曹阳、李岩，被告赵艺及其委托诉讼代理人王娟，被告小小幼教的法定代表人赵艺及其委托诉讼代理人王娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告焦作电厂向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告之间的不定期房屋租赁合同，被告搬离原告位于焦作市焦电一号院原焦作电厂幼儿园的房屋，并返还该房屋钥匙；2.依法判令二被告向原告支付对涉案房屋占有期间的使用费（占有期间使用费参照原租赁合同约定的租金，自原、被告双方合同解除之日起计算至被告返还租赁房屋之日止），暂计算为90000元（其中欠付2020年房屋占有期间使用费为55000元。2021年房屋占有期间使用费，暂计算至2021年3月31日为35000元）；3.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2018年3月20日，焦作丽泽物业管理有限公司与被告赵艺签订了《房地产租赁合同》，合同约定：焦作丽泽物业管理有限公司将其代理的原告所有的原焦作电厂幼儿园之房产及设施承租给被告做幼儿教育及开办补习班之用，租赁期限为两年整，自2018年1月1日起至2019年12月31日止。合同生效后，焦作丽泽物业管理有限公司依约向被告交付了租赁物，被告在租赁物内经营幼儿教育（焦作市解放区小小幼教）。2018年12月19日，因政策原因，原告、焦作丽泽物业管理有限公司及被告赵艺三方又签订了《房地产租赁合同》履约主体变更协议，将出租方变更为原告。二被告在租赁期限届满30日前并未依约通知原告要续租案涉房产，双方也未就续租期限、租赁价格等核心条款进行协商。因此，原、被告《房地产租赁合同》双方已依约于2019年12月31日终止。合同终止后，二被告仍非法占有租赁物，原告多次找二被告要求其停止侵权，但二被告不予理财，现仍非法占有租赁物经营幼儿教育（小小幼教）。原告诉至焦作市解放区法院之后，二被告于2021年3月份与原告协商，原告同意2020年因被告侵权造成的损失按照国家相关政策，减免疫情期间（三个月）租金损失，二被告仍应支付原告2020年房屋占有期间使用费105000元，二被告已向原告支付50000元，至今仍欠付2020年房屋占有期间使用费55000元。同时，二被告至今仍未停止侵权，搬离租赁物，二被告的侵权行为造成原告2021年的房屋占有期间使用费，暂计算至2021年3月31日为35000元。综上所述，二被告的行为已侵犯了原告的合法权益，给原告造成极大的经济损失。根据《中华人民共和国民法典》的有关规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定，原告特诉至法院，望判如所请。被告赵艺、小小幼教辩称，一、二被告没有非法占有租赁物，不存在侵权行为。原租赁合同期满后，原告为获得高额租金，以各种理由推诿、拒绝与二被告续签租赁合同，拒收二被告缴纳的租金，给二被告的投入造成巨大损失。其所主张的经济损失系其自身过错所致，应由其自行承担。赵艺原系焦作电厂幼儿园的园长，2008年2月，焦作电厂改制时，将焦作电厂幼儿园向社会公开招标，二被告基于对电厂幼儿园深厚的感情，最终以35万元的最高价竞标获得了幼儿园的租赁权。2008年2月25日，焦作丽泽物业管理有限公司代表焦作电厂与被告签订了《房地产租赁合同》，租期为5年2个月，自2008年3月1日至2013年2月28日；2013年双方再次签订《房地产租赁合同》，租期为3年，自2013年3月1日至2016年2月29日；期间，双方在合同未履行完毕的情况下，于2015年又重新签署了《房地产租赁合同》，租期为5年，自2015年5月1日至2020年4月30日。期间，焦作丽泽物业管理有限公司于2017年9月6日向解放区人民法院提起解除房屋租赁合同的诉讼。2018年3月20日，双方重新签订《房地产租赁合同》，租期为2年，自2018年1月1日至2019年12月31日，并最终将租金确定为每年14万元整。在被告租赁电厂幼儿园的13年间，投入了大量的人力物力财力，将原本破败不堪的园舍改造一新，并添置置换了全新的教具及设施，选配具有较高素质的幼教老师进行教学，并经解放区教育局考核被确定为解放区普惠性民办幼儿园，解决了多年来附近幼儿的入园难问题。而焦作丽泽物业管理有限公司却在租赁期内，不断毁约制造麻烦和事端，不是断通讯，就是断水、断电、断气，甚至将二被告原租用的场地大部分分割外包，只给二被告留下了不到三分之一的面积，导致幼儿园不能正常经营。2018年3月签署合同时，焦作丽泽物业管理有限公司将租期缩短为2年，二被告提出租期太短，合同没有保障，没有办法规划投资发展。焦作丽泽物业管理有限公司负责人王瑶明确表态，只要二被告愿意租赁，每年到期续签合同就可以了，也不会随便涨租金。2019年12月15号，二被告联系焦作丽泽物业管理有限公司负责合同签订、收取租金的范红军缴纳下年租金，续签租赁合同。范红军却拒收下年租金，拒签租赁合同，让二被告等待通知。之后，新冠疫情暴发，全员封闭在家。再后来，接到焦作丽泽物业管理有限公司的缴费通知，便是要涨租金，但未明确具体租金数额。2020年9月下旬，范红军将评估报告送至二被告处，并告知租金涨至36万元。二被告当即表示租金过高，无法承受。之后，经双方多次协商，于2021年3月与焦作丽泽物业管理有限公司负责人王瑶达成口头协议，2020年仍按原合同约定的租金标准执行，不再涨价，并根据国家政策减免租金3个月。因疫情原因，二被告提出分期缴纳，焦作丽泽物业管理有限公司也表示同意。二被告于2021年3月8日，通过银行汇款缴纳租金5万元。由此可见，原告所诉不是客观事实，二被告并没有非法占有租赁物，不存在任何侵权行为。是原告为获取高额租金，以各种理由推诿、拒绝与二被告续签租赁合同，拒收被告缴纳的租金。其所主张的经济损失系其自身过错所致，应由其自行承担，其所诉没有事实和法律依据，依法不应得到支持。二、原告在租赁合同期满，二被告继续使用租赁物时，并未提出异议，原租赁合同继续有效，二被告不是非法占有租赁物，不存在侵权行为。《民法典》第七百三十四条规定：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。该条款是关于租赁期限届满承租人继续使用租赁物及房屋承租人的优先承租权的规定，也是对长期租赁租赁物，对租赁物投入过大的承租人的法律保护。虽然涉案《房地产租赁合同》于2019年12月31日期满，租赁物由二被告继续使用，而原告在期满后一直未提出异议，应视为原租赁合同继续有效，二被告不是非法占有租赁物，不存在侵权行为。三、原告在房屋租赁合同履行期间，数次违约毁约，并为了获取高额租金，违背诚实信用的民法原则，其主张不应得到法律的支持。四、鉴于原告当庭变更诉讼请求，请求解除与二被告之间的不定期租赁合同，也就是说，在今天庭审之前二被告与原告是合法的房屋租赁关系，也是按照原租赁合同履行的，二被告不存在侵权行为，也不存在非法占用行为，其租金标准仍应按照原租赁合同执行，原告既然当庭才提起解除与二被告之间的不定期租赁合同，说明双方之间仍存在租赁合同关系，二被告仍请求继续按照原租赁合同履行合同义务，不同意解除。综上，请依法驳回其诉讼请求。原告焦作电厂为支持自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.《房地产租赁合同》一份，以证明：原、被告之间就原焦作电厂的房地产租赁期间为2018年1月1日至2019年12月31日，在租赁期间届满后，二被告仍持续占有房屋，双方之间没有另行签订合同，原告随时有权解除合同。2.《返还原物通知书》一份两页、邮政EMS快递单一份一页、快递查询信息一份一页，以证明：原告于2021年1月通过EMS特快专递向二被告邮寄送达了相应通知书，要求二被告返还租赁物。被告赵艺、小小幼教对原告焦作电厂提交的证据质证后，发表质证意见如下：对证据1的真实性不持异议，对证明指向有异议，该租赁合同虽然已经在2019年12月31日期满，但租赁物由被告继续使用，而原告在期满后一直未提出异议，应视为原、被告之间的房屋租赁关系继续存在，并合法有效。合同期满未在续签新的租赁合同的责任在原告，二被告系合法使用，而非非法占有，也不存在任何侵权行为。该合同中第四条关于续租，明确约定租赁期限届满被告如需继续租用，双方重新协商房屋租赁价格，由此可以看出对房屋租赁价格应是双方共同协商商定的结果，而非原告一家之言。在该合同第十一条，甲方义务第三项，甲方对乙方交付的所有费用提供合法票据，但原告向二被告所出具的均不是正式税票，甲方未按合同约定义务履行义务，虽然合同期满，双方没有签订正式房屋租赁合同为不定期租赁，也就是说，双方对损失也没有具体的书面约定，原告应对在此期间其默认同意二被告使用其租赁物并在该租赁物上所进行的改造装修投入所造成的损失进行赔偿。原告于当庭才提出解除双方之间的不定期租赁关系，在此之前二被告使用租赁物均为合法使用，不存在经济损失之说。对证据2的返还原物通知书不持异议，对证明指向有异议，因为二被告系合法使用租赁物，不是非法占有，返还原物通知书应当是在原告在被告仍继续合法使用租赁物的情况下发出的，在二被告合法使用期间不存在返还原物之说，更不存在通知书中所列的被告租赁期满合同终止，非法占有标的物，侵占原告物权，致使原告造成重大经济损失之说，该返还原物通知书不合法，不能作为其合法通知被告搬离租赁物予以返还的合法依据。被告赵艺、小小幼教为支持自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.被告赵艺的身份证、户口本一份3页、被告小小幼教的民办非企业单位登记证书一份1页、幼儿园办园许可证一份1页，以证明：二被告的主体身份；2.2008年2月25日《房地产租赁合同》一份9页、2013年《房地产租赁合同》一份8页、2015年《房地产租赁合同》一份10页、2018年3月20日的《房地产租赁合同》一份9页、焦作市解放区人民法院（2017）豫0802民初3237民事判决书一份7页，以证明：2008年2月，焦作电厂改制时，将焦作电厂幼儿园向社会公开招标，被告基于对电厂幼儿园深厚的感情，最终以35万元的最高价竞标获得了幼儿园的租赁权。2008年2月25日，焦作丽泽物业管理有限公司代表焦作电厂与被告签订了《房地产租赁合同》，租期为5年2个月，自2008年3月1日至2013年2月28日；2013年双方再次签订《房地产租赁合同》，租期为3年，自2013年3月1日至2016年2月29日。期间，双方在合同未履行完毕的情况下，于2015年又重新签署了《房地产租赁合同》，租期为5年，自2015年5月1日至2020年4月30日。期间，焦作丽泽物业管理有限公司于2017年9月6日向解放区人民法院提起解除房屋租赁合同的诉讼。2018年3月20日，双方重新签订《房地产租赁合同》，租期为2年，自2018年1月1日至2019年12月31日，并最终将租金确定为每年14万元整。原告所诉不是客观事实，被告并没有非法占有租赁物，不存在任何侵权行为。3.照片24张，以证明：租赁物由被告承租时的原始状况，在被告租赁的13年间，投入了大量的人力物力财力，将原本破败不堪的幼儿园改造一新，被告投入巨大。4.收据28份15页、发票2份2页，以证明：被告租赁租赁物13年间缴纳租赁费的情况。5.中国工商银行电子回单一份1页、交易详情一份1页，以证明：2021年3月8日，被告通过银行汇款向原告缴纳租金5万元。双方签订的原《房地产租赁合同》继续履行。6.解放区教育局约谈记录一份1页，以证明：二被告就校舍整改，产生投入。7.解放区普惠性民办幼儿园协议书一份2页，以证明：被告小小幼教经解放区教育局考核被确定为解放区普惠性民办幼儿园。8.解教防组（2020）8号文件一份2页、新闻截图一份5页，以证明：××疫情影响，小小幼教至2020年6月份才组织返校复园，损失巨大，已无力承担高额租金。9.短信截图一份1页、微信截图一份2页、光盘一张（通话录音及谈话录音共6段）及录音整理文字6份，以证明：二被告答辩事实为客观事实，是原告为获取高额租金，以各种理由推诿、拒绝与被告续签租赁合同，拒收二被告缴纳的租金。其所主张的经济损失系其自身过错所致，应由其自行承担。10.国家发改委、工业和信息化部、财政部、人民银行联合下发《发改运行（2021）602号文》，以证明：该文件第13条明确规定，鼓励受疫情影响较大的地方，对承租国有房屋的服务业、小微企业和个体工商户减免租金。现原告不仅不减免，还要成倍上涨租金，明显与国家政策相悖，依法不应得到支持。原告焦作电厂对被告赵艺、小小幼教提交的证据质证后，发表质证意见如下：对证据1的真实性无异议。对证据2的真实性无异议，但除了2018年3月20日的租赁合同以外，其他租赁合同与本案无关。对原告所称证明指向有异议，2018年3月20日的租赁合同上显示，租赁期限已经租赁期满，合同自动终止，双方在租赁期满后双方重新协商租赁价格，现双方并未签订新的租赁合同，也无法就租赁价格协商一致，原告有权要求解除在租赁期满后的不定期租赁合同。对证据3的真实性有异议，不清楚拍摄地点和时间，该证据与本案无关。对证据4的真实性无异议，但是之前的缴费情况与本案无关，且对于2020年租金，被告除了双方协商过后缴纳的50000元之外没有再缴纳。对证据5的真实性无异议，该50000元系原告起诉到法院后，在法庭调解下双方对2020年租金进行协商后，减免2020年疫情期间3个月的租金，后被告支付原告50000元，剩余55000元未支付，这仅是对2020年租金的协商，并不代表原告同意继续履行合同。对证据6的真实性无法判断，且与本案无关。对证据7的真实性无法判断，且该证据与本案无关。证据8与本案无关，原告已经减免2020年3个月的租金。对于证据9，无法确认通话记录和聊天记录的对象，且其所说的对象无权代理原告作出决定，原告未与被告对租赁合同达成新的合意。证据10与本案无关。本院对于当事人提交的证据分析认定如下：原告提交的证据1、2，被告质证后对其真实性无异议，能够证明本案事实，故本院予以采信。被告提交的证据1原告质证后对其真实性无异议，故本院予以采信。被告提交的证据2，其中的2018年3月20日《房地产租赁合同》，与原告提交的租赁合同系同一份证据，本院予以采信；其余3份租赁合同，虽原告质证后对其真实性无异议，但与本案双方诉争事实无关，故本院不作为本案证据采信；其中的（2017）豫0802民初3237号民事判决书，系本院作出的生效法律文书，但判决内容系对焦作丽泽物业管理有限公司与赵奂之间的房屋租赁合同纠纷所作出的认定与判决，与本案双方诉争事实无关，故本院不作为本案证据使用。被告提交的证据3，无法确定其真实性，且与本案诉争事实无关，故本院不予采信。被告提交的证据4、5，原告质证后对其真实性无异议，故本院对其真实性予以采信。被告提交的证据6、7、8，缺乏与本案诉争事实的关联性，故本院不作为本案证据使用。被告提交的证据9，谈话对象及聊天对象的实际身份无法确认，且即便相关人员的身份属实，相关人员也并非能够有权代表原告作出决定的原告的法定代表人或者经原告授权委托的人，故本院不予采信。被告提交的证据10，系能够公开查阅到的政府部门文件，其真实性可以确认，但与本案诉争事实缺乏关联性，故本院不作为本案证据使用。本院根据当事人的举证、陈述及诉辩意见，对本案事实确认如下：2018年3月20日，焦作丽泽物业管理有限公司（甲方）根据原告焦作电厂的授权，与被告赵艺（乙方）签订《房地产租赁合同》一份，约定：乙方承租原焦作电厂幼儿园之房产及设施，以现有围墙为界，用于开办幼儿教育及补习班；租赁期限为两年，自2018年1月1日起至2019年12月31日止；租赁期限届满，合同自动终止，乙方如需继续租用，需在租赁期届满30日前通知甲方，双方重新协商租赁价格，在同等条件下，乙方优先租用；租赁费每年14万元整，乙方承诺于2018年6月15日15时前将2018年度租金14万元的70%9.8万元一次性交清，于2018年9月15日15时前将2018年度剩余租金4.2万元全部交清，于2018年12月15日15时前将2019年度租金14万元一次性交清；租赁期内，甲方承担主体结构及主下水向外排水的检查、养护、维修工作，其他维修工作由乙方负责，非经甲方同意，乙方不得改动房屋内部结构、设计和在院中增设附属建筑物，水电以表计为维修分界点，表前由供电和供水部门负责，表后由乙方负责；水、电、暖、物业管理等费用由乙方自行承担；以及安全责任、双方的权利及义务、违约责任、转让与转租、争议的解决等其他合同条款。2018年12月19日，根据焦作电厂的工作安排，焦作丽泽物业管理有限公司、赵艺、焦作电厂三方，就焦作丽泽物业管理有限公司与赵艺签订的前述《房地产租赁合同》履约主体变更事项签订协议一份，焦作丽泽物业管理有限公司将其作为相应《房地产租赁合同》履约主体的责任全部转让给了焦作电厂。涉案《房地产租赁合同》签订后，赵艺在所租赁的房地产范围内经营其所开办的幼儿园，即被告小小幼教。合同履行期间赵艺将2018年度、2019年度租赁费用分别向焦作丽泽物业管理有限公司、焦作电厂交纳完毕。2019年12月31日，涉案租赁合同租赁期限届满后，焦作电厂与赵艺未再签订新的租赁合同，赵艺继续使用相应房地产经营小小幼教至今。2021年2月1日，焦作电厂通过EMS邮政特快专递的形式向赵艺邮寄了《返还原物通知书》，告知因双方的租赁合同已于2019年12月31日租赁期满，但赵艺自2020年1月1日起仍一直占用租赁物，已构成无权占有，故要求收回租赁物的使用权、赵艺于15日内将放置在房屋内的所有物品清出，否则视为自愿放弃所有物品，如赵艺未在要求期限内腾出房屋的，焦作电厂将采取包括但不限于诉讼的方式予以解决，并有权要求赵艺承担因此给焦作电厂造成的损失。赵艺于2021年2月2日收到该通知书后，遂找到焦作电厂协商，双方经协商后，焦作电厂同意因疫情原因减免赵艺三个月的租赁费，将赵艺2020年度应付的租赁费确定为105000元。后赵艺于2021年3月8日向焦作电厂支付了50000元，下余55000元租赁费至今未付。且因双方就2021年1月1日起的租赁费用无法达成一致意见，焦作电厂向本院提起本案诉讼。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告焦作电厂与被告赵艺就涉案房屋所签订的《房地产租赁合同》约定的租赁期限于2019年12月31日履行届满后，赵艺继续占有使用涉案房屋，焦作电厂并未提出异议，故双方原签订的《房地产租赁合同》租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2021年2月2日，赵艺收到了焦作电厂邮寄的《返还原物通知书》，从该通知书的内容来看，实质是焦作电厂要求解除与赵艺之间就涉案房屋的不定期租赁关系，并要求赵艺返还涉案房屋，支付所欠租赁费，但其后经赵艺与焦作电厂协商后，双方确定赵艺应付的2020年度租赁费为105000元，也就意味着双方之间的不定期租赁合同并未因焦作电厂的该份通知书而解除，赵艺继续对涉案房屋进行不定期租赁。而对于双方就涉案房屋存在的不定期租赁合同关系，焦作电厂依法有权随时解除。焦作电厂本次直接向本院起诉，虽其起诉时的诉讼请求为要求判令赵艺、小小幼教停止侵权、搬离涉案房屋、返还房屋钥匙，并支付无权占用涉案房屋期间的使用费，后在开庭期间当庭变更诉讼请求为解除双方之间的不定期租赁合同，赵艺及小小幼教搬离涉案房屋、返还房屋钥匙，并支付占用涉案房屋期间的使用费，但焦作电厂起诉时的原诉讼请求的实质亦是解除双方之间就涉案房屋的不定期租赁关系，赵艺及小小幼教返还涉案房屋并支付欠付的租赁费。故根据民法典的规定，涉案《房地产租赁合同》自焦作电厂的起诉状副本送达赵艺之日即2021年4月28日已解除。合同解除后，赵艺已无权继续占有使用涉案房屋，故焦作电厂要求赵艺搬离涉案房屋，交还房屋钥匙的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。焦作电厂要求赵艺支付欠付的涉案房屋2020年度剩余租赁费55000元，并按照原租赁合同约定的14000元/年的租金标准支付自2021年1月1日起至实际返还房屋之日止的租赁费及占用费的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。赵艺一方亦认可在涉案《房地产租赁合同》约定的租赁期限届满后，双方就涉案房屋为不定期租赁合同关系，故赵艺、小小幼教提出的涉案租赁合同应当继续履行，不同意解除合同的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。小小幼教系赵艺成立并为法定代表人的民办非企业单位，赵艺签订涉案租赁合同的目的就是为了其开办的小小幼教经营所用，涉案房屋实际由小小幼教进行占有和使用，租赁合同的权利义务实际也由赵艺及小小幼教共同享有和承担，故焦作电厂要求小小幼教与赵艺共同承担返还房屋、支付欠付租赁费及占用费的诉讼主张，具有事实和法理依据，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第五百五十七条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第七百三十四条之规定，判决如下：一、原告神华国能集团有限公司焦作电厂与被告赵艺之间关于租赁原焦作电厂幼儿园房屋及设施的《房地产租赁合同》于2021年4月28日已解除，被告赵艺、被告焦作市解放区小小幼教于本判决生效后三十日内从合同约定的原焦作电厂幼儿园房屋内搬出，并将相应房屋及房屋钥匙返还给原告神华国能集团有限公司焦作电厂；二、被告赵艺、被告焦作市解放区小小幼教于本判决生效后三十日内向原告神华国能集团有限公司焦作电厂支付欠付的租赁费及占用费（其中，2020年度欠付的租赁费为55000元，自2021年1月1日起至实际返还之日止的租赁费及占用费，按照年租金140000元的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，及迟延履行金。案件受理费减半收取计1075元，由被告赵艺、被告焦作市解放区小小幼教负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于焦作市中级人民法院。审判员  郑连生二〇二一年七月十二日书记员  王雨宁附：相关法律及司法解释条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第五百五十七条有下列情形之一的，债权债务终止：（一）债务已经履行；（二）债务相互抵销；（三）债务人依法将标的物提存；（四）债权人免除债务；（五）债权债务同归于一人；（六）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。合同解除的，该合同的权利义务关系终止。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第七百三十四条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。