广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1821民初1946号原告：曾水清，女，1962年4月1日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：谢玉良，广东正诺律师事务所律师。被告：佛冈煌盛房地产开发有限公司，住所地：广东省佛冈县石角镇北园路篁胜酒店宿舍楼一楼，统一社会信用代码：91441821077859569N。法定代表人：汤贵华，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗诗琪，该公司职员。委托诉讼代理人：么明雨，该公司职员。原告曾水清与被告佛冈煌盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月23日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年7月16日公开开庭进行了审理。原告曾水清的委托诉讼代理人谢玉良，被告佛冈煌盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人么明雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。案件事实一、原告的诉讼请求：1.判令被告继续履行原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》；2.判令被告向原告支付逾期办理《房屋产权证》的违约金，自2018年5月9日（含该日）起至原告实际取得《房屋产权证》之日止，以全额房款478360元为基数，按年利率2%的标准计算违约金，计算至2020年7月15日（799天）为20942.99元；3.本案诉讼费由被告承担。二、案涉商品房买卖合同的签订时间：2015年1月28日，合同编号：201××××××××7。三、买卖双方：买受人为原告曾水清，出卖人为被告佛冈煌盛房地产开发有限公司。四、预售商品房的位置及成交价：位于佛冈县×××××××××××××××××××××××房，成交价为478360元，原告已依约支付房款给被告。五、商品房交付时间：合同约定2016年3月31日前交付，实际交付时间为2016年7月31日。六、逾期办证违约责任：《广东省商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。附件四《合同补充协议》第七条约定：买卖双方同意将《广东省商品房买卖合同》第十五条修改为：出卖人应当在该商品房项目全部交付使用后360个工作日内，向产权登记机关申请确权，并在该商品房项目确权后120天内，将办理产权转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案办理《房地产权证》，若因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得《房地产权证》，则出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，直至买受人取得该商品房的《房地产权证》。七、商品房竣工验收备案时间：案涉工程于2020年3月11日完成竣工验收备案登记。八、不动产权登记时间：案涉商品房于2020年7月15日转移登记至原告名下。九、双方的争议焦点：1.对于逾期办证违约金的起止时间，原告认为被告应在原告收楼后360个工作日内向产权登记机关申请确权，并在确权后120天内，将办理产权转移登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案办理《房地产权证》，故逾期办证违约金应从2018年5月9日起计算至原告取得该商品房的《房地产权证》之日止。被告则认为根据《合同补充协议》第七条的约定，被告应在该商品房项目全部交付使用后360个工作日内向产权登记机关申请确权，案涉商品房所在项目于2020年3月11日取得竣工验收备案才达到交付条件，因此应从2020年3月11日起计算申请确权和办证的期限，被告已在办证期限届满前履行完相关义务，故不存在违约行为；案涉商品房项目迟延备案是因承建商违约导致，被告也是受害者，如果法院认定被告需要承担逾期办证违约责任，那么违约时间也应计算至被告将办证材料和办证费用交给不动产登记中心之日止为宜，因为被告将材料交给不动产登记中心后，不动产登记中心何时出证非被告所能控制的，该期间不应计入被告违约期间。2.对于逾期办证违约金的计算标准问题，原告主张《合同补充协议》第七条约定出卖人按买受人已付房价款的万分之一支付的违约金是固定数额且明显过低，故请求法院调整为按已付房价款年利率2%的标准计付逾期办证违约金。被告认为《合同补充协议》第七条是双方真实意思表示，即使认定被告存在逾期办证的违约行为，被告也只需按约定向原告支付总房价款万分之一的违约金。3.对于原告是否存在逾期提交办证资料的问题。原告认为，被告提交的《关于提交办理手续资料的通知书》（样本）并非是发给原告的通知书，被告提交的证据无法证明原告何时收到通知、何时向被告提交资料，故不能证明原告存在逾期提交办证资料。被告则认为，案涉商品房竣工验收备案后，被告已分批次通知各业主提交办证资料，因发给各业主的通知书均采用一式一份的形式，因此被告只能提交同一批次的通知书样本予以佐证。被告已通知原告于2020年4月30日前向被告提交资料，但原告是在2020年5月11日才提交，因此，原告未按通知要求提交办证所需资料导致迟延办证的，该期间应予以扣除。裁判结果本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原、被告自愿签订的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容合法，属有效合同，双方应予恪守。原告曾水清已依约向被告佛冈煌盛房地产开发有限公司支付购房款，但被告未能依约在2016年3月31日前将经验收合格的商品房交付给原告使用，继而影响商品房项目确权及产权转移登记，被告应依约承担逾期交房及逾期办证的违约责任。针对诉辩双方的争议焦点，本院分析认定如下：一、关于逾期办证违约责任的起止时间。根据《合同补充协议》的约定，被告应当在该商品房项目全部交付使用后360个工作日内，向产权登记机关申请确权，确权后120天内将办理产权转移登记手续的资料报产权登记机关办理《房地产权证》。被告向产权登记机关申请确权是在该商品房项目全部交付使用后360个工作日内，因原告购买的只是项目中的某一套商品房，对于其他商品房何时交付使用是不能控制的，整个项目中某些商品房可能受多种因素的影响迟迟不能交付使用的，按照该约定被告需要履行的确权及办证义务的期限将遥遥无期，而被告却不需要承担责任，这对原告来说显然是不公平的，因此，本院认为被告向产权登记机关申请确权的期限应认定为原告收楼后360个工作日，360个工作日是一个足够被告向产权登记机关申请并取得确权的合理期限，因此，在原告收楼后360个工作日内被告应取得项目的确权，确权后120天内将办理产权转移登记手续的资料报产权登记机关办理《房地产权证》。原告于2016年7月31日办理了收楼手续，被告应该在原告收楼后的360个工作日内即2018年1月8日前向产权登记机关申请并取得确权，在确权后120天内即2018年5月8日前向产权登记机关提交资料办理《房地产权证》，但案涉商品房所在项目在2020年3月11日取得竣工验收备案后，被告才通知原告提交资料办理产权登记，已超过约定的办证期限，故被告存在逾期办证的违约行为，应按《合同补充协议》的约定自办证期限届满的次日即2018年5月9日起承担逾期办证违约责任，直至2020年7月15日原告取得案涉商品房产权登记之日止。对被告在本案中主张办证期限应自该商品房项目办理竣工验收备案登记后才开始计算的抗辩意见，本院不予支持。另，逾期办证是因被告原因所致，双方在《合同补充协议》第七条明确约定因出卖人原因导致逾期办证的，其违约责任承担期限是“直至买受人取得该商品房的《房地产权证》”，故此，对被告主张逾期违约责任计算截止时间应计算至其向不动产登记中心交齐相关办证资料和办证费用之日止的抗辩意见，本院不予采纳。二、关于逾期办证违约金的计算标准问题。本案中，买受人已经依约足额支付了全部购房款，出卖人却未依约履行办证的义务，导致买受人长期未能取得案涉房屋的房地产权证。违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能，《合同补充协议》约定逾期办证的违约金按照已付房款万分之一计算，该违约金为固定金额，在出卖人长期不履行义务的情形下该违约金计算标准难以实现其设立的初衷，违约金显然过低，不符合公平原则。现原告以违约金过低为由，请求法院调整为每年按已付房款的2%计付逾期办证违约金，综合考虑当事人的过错程度、违约期间及本地的实际情况，对原告的上述请求，本院予以支持。对被告主张按照《合同补充协议》约定的计算标准计付逾期办证违约金的意见，本院不予采纳。故，原告请求被告支付自2018年5月9日起至2020年7月15日止的逾期办证违约金20942.99元（478360元×2%÷365天×799天），于法有据，本院予以支持。三、至于被告主张因原告迟延提交办证资料期间应扣减其违约责任的意见。被告提交的快递单未显示其向原告寄送《关于提交办理手续资料的通知书》的寄件日期及原告的收件日期，无法证实原告何时收到该通知，且被告也未提交证据证明原告何时向其提交资料，不能证明原告存在迟延提交办证资料的行为。故此，对被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、原告曾水清与被告佛冈煌盛房地产开发有限公司继续履行双方于2015年1月28日签订的合同编号为201××××××××7的《广东省商品房买卖合同》；二、被告佛冈煌盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付逾期办证违约金20942.99元给原告曾水清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费324元，减半收取计162元，由被告佛冈煌盛房地产开发有限公司负担，并于本判决确定的义务履行期届满前向本院缴纳，逾期未缴，本院将依法强制执行。原告曾水清预交的受理费324元，其可在本判决生效后向本院申请退回。本判决为终审判决。本判决生效后，如被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  向晓韵二〇二一年七月二十九日书记员  刘 静附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：户名：佛冈县人民法院账号：447×××××××××××051开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行附有关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。