贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初6877号 原告：毕节市碧阳物业管理有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道办事处流仓桥村委会六楼，统一社会信用代码：91520502337334313Y。 法定代表人：石柱，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：孙俊（特别授权代理），贵州百进律师事务所律师，执业证号：15205201610958227。 委托诉讼代理人：刘政（一般授权代理）。 被告：吕良才，男，汉族，1986年8月10日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告毕节市碧阳物业管理有限责任公司（以下简称：碧阳物业公司）与被告吕良才物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告碧阳物业公司的委托诉讼代理人孙俊、刘政，被告吕良才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告碧阳物业公司向本院提出诉讼请求：1．请求依法判决被告立即向原告支付物业费5,525.14元。2．判决被告自2019年2月1日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准支付资金占用费至债务清偿完毕之日期间的利息，暂计372.00元。3．本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：原告毕节市碧阳物业管理有限责任公司于2015年承接“盛世华都”一期小区物业服务项目，与建设单位毕节兴业房地产开发有限公司签订《盛世华都一期前期物业服务合同》，原告依约为该小区提供物业服务至今。被告作为案涉小区XX房屋的业主，自2019年1月以来未按合同约定缴纳物业费，根据《物业服务合同》约定且依法向相关行政管理部门备案确定的每月1.2元/平方米的单价，结合被告的房屋面积，截止2021年3月被告已拖欠物业费5,525.14元。期间原告经多次催收无果，并于2021年3月向被告发送《律师函》，期满被告仍未支付所欠物业费。原告认为，被告作为“盛世华都”一期业主，应严格按照《盛世华都一期前期物业服务合同》履行自己的义务，在原告依约对案涉小区提供了物业服务的情况下，应按时支付物业费。被告严重超期拒不支付物业费的行为已损害原告的合法权益，其不仅应及时支付物业费，且应承担相应的资金占用费。综上，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规之规定向贵院提起诉讼，恳请人民法院依法支持原告诉讼请求。 庭审时，原告碧阳物业公司补充说明：被告吕良才2018年1月1日至2021年2月28日期间未缴纳物业费。 被告吕良才答辩称：答辩人与原告签订的《盛世华都前期物业合同》约定：“在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理。”但是，原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。原告主要存在以下违反物业服务合同的行业：一、小区环境脏、乱、差，物业管理不到位，具体表现有：有很多区域地面长期积水未及时清理：下水池墙面漏水、滲水，以致变黑、变臭，却长期没有人修理：公共卫生间小便池长期封闭不能使用，大便池因堵塞，搞得便池周围场景肮脏不堪，已经长达几个月也未见修理改善：楼道垃圾经常出现堆成山，没有及时清理；这些事实都暴露出了原告的不作为慢作为。二、不履行安全保卫义务。1．原告没有按照合同约定管理好电梯和楼道照明，给居民居住安全造成了隐患，电梯经常瘫痪不能正常使用，有时业主被关在电梯就几小时，给我们生活带来极大不便；2．很多的消防装置破败不堪，长期处于瘫痪状态，这样一旦发生火灾，将会给我们的生命带来极大的威胁；3．买房的时候，房开承诺小区的绿化面积会占建筑面积的百分之三十以上，而现在几乎没有绿化，并且唯一的能供大家小孩老人休闲的小区坝子，也因管理极为松散，成了很多人的停车场，关键是这样人车混杂，给我们业主带来了太多的安全隐患。因原告不能适当履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便。根据合同法有关于不安抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。三、原告主张支付滞纳金的诉讼请求无事实根据和法律依据。原告的诉讼请求包括支付滞纳金，但原告要求支付滞纳金的依据只能是《盛世华都前期物业合同》。但是《盛世华都前期物业合同》并无对滞纳金的约定，无依据。综上，答辩人请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。 本院经审理确认以下事实：2015年12月30日，以原告碧阳物业公司为乙方，毕节兴业房地产开发有限公司为甲方，双方签订《盛世华都一期前期物业服务合同》约定：“甲方选聘乙方对盛世华都一期提供前期物业管理服务。在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业公共部位和公共设施设备的维修、养护、管理和运行；物业公共部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等。物业服务收费选择包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：多层住宅1.2元/月/平方米，高层住宅2.3元/月/平方米，物业服务费最终以备案为准。业主应于开发商通知的交房之日起交纳物业服务费用及相关费用。合同期限自2014年12月30日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”前期物业服务合同还约定了其他事项。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告便为该小区提供物业服务至今。被告吕良才系盛世华都XX号房业主，2016年3月14日到毕节兴业房地产开发有限公司收房，并签收了《盛世华都住宅入户通知书》，该通知书载明入户时间为2015年12月30日-2016年1月30日。《业主档案》载明涉案房屋的建筑面积为124.44平方米。从2018年1月1日起，被告吕良才未按照《盛世华都一期前期物业服务合同》的约定向原告缴纳物业管理服务费。经核算，2018年1月1日至2021年2月28日期间，被告吕良才应缴纳的物业服务费为5,674.46元（124.44平方米×1.2元/月/平方米×38个月=5,674.46元）。原告向被告催收物业服务费无果后，以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 另查明：原告在提供物业服务过程中，存在部分公共设施损坏未及时维修，环境卫生未及时清扫等物业服务瑕疵问题。 上述事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据，并已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，原告碧阳物业公司与毕节兴业房地产开发有限公司签订的《盛世华都一期前期物业服务合同》，系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，本院依法予以确认。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”及第九百四十四条第一款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”之规定，被告吕良才作为居住在盛世华都XX号房业主，《盛世华都一期前期物业服务合同》对被告吕良才具有法律上的约束力。原告已按照前期物业管理服务合同约定履行了合同义务，被告应当按照约定支付物业服务费。被告未支付2018年1月1日起至2021年2月28日期间的物业服务费，共计欠付38个月的物业服务费，被告应支付。被告辩称原告物业服务管理存在瑕疵，经查明，涉案物业管理存在部分公共设施损坏未及时维修，环境卫生未及时清扫等问题。鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，提供的物业管理服务存在瑕疵，原告应对此承担相应的责任。经综合全案及双方举证情况考虑，本院酌情认定原告承担10%的责任，被告承担90%的物业服务费的交付义务，即5,674.46元×90%=5,107.01元。故原告诉请的物业服务费，本院以5,107.01元为限予以支持。 对原告主张被告支付资金占用费的诉请，因原告履行物业服务合同义务时存在瑕疵，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十二条：“当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，对该诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百九十二条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告吕良才于本判决生效之日起十日内支付原告毕节市碧阳物业管理有限责任公司2018年1月1日至2021年2月28日期间的物业服务费5,107.01元； 二、驳回原告毕节市碧阳物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元（已按简易程序减半收取），由被告吕良才负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇二一年七月五日 书记员  高立