天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2021)津0105民初3285号原告（反诉被告）：王月平，女，1967年2月28日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：丁占刚，天津辰斌律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅殿生，天津辰斌律师事务所律师。被告（反诉原告）：齐宝成，男，1982年12月25日出生，汉族，户籍地辽宁省昌图县，现住天津市南开区。委托诉讼代理人：李灿，天津捍正律师事务所律师。委托诉讼代理人：代学浩，天津捍正律师事务所律师。第三人：国网天津市电力公司城东供电分公司，住所地天津市河东区红星路67号旁门。负责人：张志刚，总经理。委托诉讼代理人：林雯，该公司职工。委托诉讼代理人：朱虹，天津唯睿律师事务所律师。第三人：赵永彬，男，1984年10月13日，汉族，户籍地重庆市江津区，现住天津市河东区。原告（反诉被告）王月平与被告（反诉原告）齐宝成及第三人国网天津市电力公司城东供电分公司（以下简称电力公司）、第三人赵永彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王月平及其委托诉讼代理人丁占刚、傅殿生、被告齐宝成及其委托诉讼代理人李灿、第三人电力公司的委托诉讼代理人林雯、朱虹、第三人赵永彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王月平向本院提出诉讼请求：1.依法判决原、被告解除坐落于天津市河北区××公寓××房屋租赁合同（合同编号:100006263659）；2.依法判决被告依照原状返还租赁房屋、水电卡（本）、钥匙及相关家用电器；3.依法判决被告给付自2021年1月19日起至实际返还租赁房屋之日止的租金（以月租金2300元乘以实际天数计算,逾期按日租金的两倍支付违约金）；4.依法判决被告赔偿违约金2300元、窃电造成的电费损失55096.59元（其中包括:应补交电费13970.88元、违约电费41125.71元）,居间服务费1150元,三项合计58546.59元；5、本案案件受理费由被告承担。诉讼过程中，原告将第3项诉讼请求变更为：判决被告赔偿自2021年1月19日起至恢复电表之日止的损失（以月租金2300元标准乘以实际天数计算）。事实及理由:原、被告系房屋租赁合同关系,双方于2020年7月12日,经天津房帮帮房地产经纪有限公司居间签订了《房屋租赁合同》一份,合同约定:原告将坐落于天津市河北区××公寓××的房屋（建筑面积87.79平方米）,租赁给被告居住使用,租赁期限一年,自2020年7月19日至2021年7月18日,原告于2020年7月12日前交付房屋,租金每月2300元,押1付6即每半年交租金13800元整,各期租金提前7天支付,并约定了违约金为月租金的100%（2300元／月）,原告向居间方支付了1150元居间服务费。被告于2020年7月12日入住后,因有窃电行为,被天津市电力公司城东供电分公司于2020年12月19日送达了《用电检查通知书》及《违章用电、窃电通知书》,并当场拆除电表停止供电,责令补交电费13970.88元、违约电费41125.71元,两项合计55096.59元,被告的窃电行为给原告造成了补交巨额电费的经济损失和不能正常供电的严重后果,就上述损失原告曾多次找被告协商赔偿未果,故呈诉贵院,望判如所请。被告齐宝成辩称，不同意原告诉讼请求。理由：1.原、被告订立的房屋租赁合同已于2020年12月19日协商解除，被告也已于2021年1月12日腾空并搬离诉争房屋，不需要法院判令解除。因城东供电公司于2020年12月19日拆除电表，停止供电，导致被告不能正常使用房屋，合同目的无法实现，故被告认为涉案合同已经解除，被告于2021年1月12日通过中介及向原告本人多次表达无法使用房屋，原告表示同意解除合同，被告腾空房屋后，欲将水电卡、钥匙返还原告，原告拒收，故1月12日之后不应再计收租金；2.被告在租赁房屋期间从未窃电，涉案房屋是被告给果乐家食品店员工租赁用于员工宿舍使用，被告本人并不在涉案房屋居住，租金都是果乐家食品店老板缴纳，被告和实际使用房屋的员工没有窃电的动机和必要；3.根据租赁合同约定，被告没有义务负担居间费用；4.被告在本次诉讼过程中提出返还原告水电卡、钥匙等，原告明确拒绝接收，涉诉房屋是由第三人电力公司停电，原告补交电费后即可恢复用电，产生的租金扩大损失应该由原告自行承担。被告齐宝成向本院提出反诉请求：1.请求人民法院依法判令被反诉人返还反诉人租房押金2300元;2.请求人民法院依法判令被反诉人支付反诉人未使用的采暖费921.25元;3.请求人民法院依法判令被反诉人支付反诉人未使用的物业管理费1100元;4.请求人民法院依法判令被反诉人支付反诉人违约金2300元;5.本案本诉、反诉费用均由被反诉人承担。诉讼过程中，被告将第3项反诉请求变更为：请求人民法院依法判令被反诉人支付反诉人未使用的物业管理费1320元，并撤回了第4项反诉请求。事实与理由:反诉人与被反诉人原系租赁合同关系,双方于2020年7月12日经中介订立了《房屋租赁合同》,当天反诉人支付被反诉人109.9元电费。反诉人于2020年12月19日接到国网天津市电力公司城东供电分公司送达的《用电检查通知书》,反诉人随即联系被反诉人,双方一同前往国网天津市电力公司城东供电分公司查看用电量。由于疫情原因,只能由被反诉人一人与工作人员交谈,反诉人一直在门口等着,未了解到实际情况。后经询问被反诉人,反诉人才了解到租赁的涉诉房屋存在电表损坏以及偷电的情况,后于2020年12月21日国网天津市电力公司城东供电分公司强制给涉诉房屋停电,并且更换新的用电表。后反诉人一直联系被反诉人妥善解决该事情,尽快恢复用电,无奈一直没有恢复,故反诉人于2021年1月12日联系中介,并告知被反诉人已经将涉诉房屋腾空,但是被反诉人一直不接收房屋钥匙等资料,并有民警出警为证。反诉人认为,因涉诉房屋电表存在的问题,不能强加于反诉人承担,反诉人在本次事件中不存在任何过错,不应承担任何责任。反而,因被反诉人原因导致《房屋租赁合同》无法继续履行,被反诉人应当将住房押金退还给反诉人。反诉人为维护自身的合法权益,特向贵院提起反诉,望判如所请。王月平对齐宝成的反诉辩称，请求法院驳回反诉请求。理由：本案纠纷是因齐宝成窃电引起的，齐宝成无权要求退还押金及赔偿损失。齐宝成在租赁房屋期间窃电导致被电力公司摘除电表，停止供电是齐宝成自身原因造成，而非王月平过错。反诉请求退还采暖费、物业费没有依据，根据双方租赁合同第四条的约定，水电燃气物业供暖等费用，均是由相关单位收取的，也应当由承租人承担，与本诉原告无关。被告主张2020年12月19日停电后就腾空房屋并要求退还房屋水电卡（本）钥匙及相关家用电器等物品，与房屋租赁合同的约定不符，本案房屋租赁合同至2021年7月18日才到期，被告因自身窃电行为导致不能继续使用租赁房屋，单方违约提出解除合同，相关损失应当由被告承担。第三人电力公司述称，对原被告之间的纠纷不发表意见。2020年12月19日，我公司在例行巡检时发现涉案房屋电表存在在电表下部“加勾”窃电行为，遂将被改动的电表摘除，并向房主发出补交电费通知，补交电费的计算依据为《天津市供电用电条例》和原电力工业部《供电营业规则》。第三人赵永彬述称，对原被告之间的纠纷不发表意见。我曾以个人名义租赁原告王月平涉案房屋，租期为2019年3月15日至2020年3月14日，当时我是中山路蜀留香火锅店的经理，租赁涉案房屋是给火锅店几个女服务员当宿舍用。房子在2020年1月下旬发生新冠疫情之前一直有人居住，后来发生疫情，服务员都返乡了，房子空置了约两个月，直到租期届满。居住在涉案房屋的女服务员自己买电，我没有关注过她们用电的事情，对于为何2019年7月5日之后涉案房屋电表用电读数没有变化，我无法解释。本院经审理认定事实如下：涉案房屋坐落天津市河北区××公寓××，该房屋系原告王月平所有的私产房屋。2020年7月12日,经天津房帮帮房地产经纪有限公司居间，原告王月平与被告齐宝成签订《房屋租赁合同》，约定齐宝成租赁王月平所有的上述涉案房屋，租期一年，自2020年7月19日至2021年7月18日，每月租金2300元，租金押1付6。2020年7月12日，王月平向齐宝成交付了房屋，齐宝成向王月平交付了2300元押金及13800元租金（2020年7月19日至2021年1月18日）。关于当日是否曾将电卡插入电表，齐宝成表示当日曾将电卡插入电表以查看电费余额，王月平表示对于是否将电卡插入电表记不清楚了。齐宝成自述租赁该房屋系用于果乐家食品店员工做宿舍使用。2020年7月15日齐宝成交纳涉案房屋2020年7月至2021年6月物业费2640元。2020年12月19日，第三人电力公司在巡检中发现涉案房屋电表（一户一表）存在加勾窃电的情况（在电表下部搭接电线，与上方电表形成并联电路），当场将电表摘除，停止对涉案房屋供电，并向房屋实际使用人送达了《用电检查通知书》、《违章用电、窃电通知书》。后电力公司向王月平出示了《智能表追补电费及违约使用电费的概算模板》，告知王月平需补交电费13970.88元、补交违约使用电费41125.71元，合计55096.59元。王月平未予补交，电力公司未恢复供电。后齐宝成与王月平协商提前解除合同，未果。2020年12月27日齐宝成在王月平的要求下交纳了涉案房屋2020-2021年度采暖费1842.5元。2021年1月12日，齐宝成及房屋实际使用人自涉案房屋中搬出，当日齐宝成曾通知王月平办理房屋交接手续，王月平表示拒绝。诉讼过程中，本院到涉案房屋实地勘验，被告已自涉案房屋内搬出，屋内留有原属原告的奥克斯柜机空调一台、格力壁挂空调一台、威力洗衣机一台、万家乐热水器一台。第三人赵永彬曾于2019年3月13日与原告王月平签订房屋租赁合同，约定赵永彬承租王月平所有的涉案房屋，租期一年，自2019年3月15日至2020年3月14日。赵永彬称彼时其系中山路蜀留香火锅店经理，租赁涉案房屋系给火锅店服务员做宿舍使用，至2020年1月下旬新冠疫情发生前，房屋内均有人居住。根据第三人电力公司提供的涉案房屋被摘除的电表用电数据，该电表在2019年7月5日的正向有功总数据（总用电量）为4001.85（千瓦.小时），电费余额为10元，至2019年7月15日，电费余额变为110元，但正向有功总数据仍为4001.85不变，此后二数据保持不变，直至2020年7月7日，正向有功总数据变为4001.87，电费余额仍为110。2020年7月12日（王月平和齐宝成交接房屋之日），正向有功总为4001.87，电费余额变为109.99元。至2020年8月26日，正向有功总数据为4205.93，电费余额为10元。此后，正向有功总及电费余额数据均未再变化，直至2020年12月19日，电力公司摘除电表。电力公司表示，电表在电费余额仅剩10元时，会自动断电以提醒用户购电，此时插上电卡即可使电表重新连通，但如果在电表下方加勾，因与上方电表形成并联电路，即使电表断开，电流也会从下方的加勾处通过，造成不影响屋内实际用电，但不产生电表读数（电表不走字）的情况。本院认为，本案争议焦点是被告齐宝成在租赁房屋期间是否实施了窃电行为。对此，评判如下：根据电力公司提供的涉案房屋被摘除的电表用电数据，该电表在2019年7月5日的正向有功总数据（总用电量）为4001.85（千瓦.小时），此后，直至2020年7月7日，该数据始终维持不变，说明在此期间没有电流经过电表。但根据第三人赵永彬的陈述，在2020年1月下旬新冠疫情发生之前，涉案房屋系有人居住的状态，从2019年7月5日至2020年1月下旬，长达半年多的时间，房屋内有人居住，不可能不产生任何用电，有用电发生，而经过电表的电量为0，说明在赵永彬租赁房屋期间，电表已经处于异常状态。同时，没有证据证明被告齐宝成占有房屋后对电表进行过改动。依一般生活经验，在交接租赁房屋时通常会将电卡插入电表以查看电费余额，如在2020年7月12日原被告交接房屋时曾插入电卡，则会重新将断开的电表连通（也不排除在2020年7月7日的时候电表已经连通），此后在房屋使用过程中，一部分电流从电表经过，一部分电流从下方加勾线路流过，电表仍然会走（但计量的用电量比实际用电量少），至电费余额为10元时，电表断开，但电流将从下方加勾线路流过，不影响屋内用电，因此在2020年7月12日齐宝成接收房屋后至2020年8月26日，正向有功总及电费余额数据发生变化，以及2020年8月26日之后数据不再变化，可以得到合理解释。综上，现有证据不能证明电力公司查获的窃电行为是被告齐宝成或其同意的房屋使用人实施。关于本诉请求：因不能认定被告在租赁房屋期间窃电，故被告对房屋停止供电不存在过错。原告作为出租方，应保证房屋能够正常使用，房屋停电后，已不具备正常使用功能，被告作为承租方有权要求提前解除合同，而原告方则不具有要求解除合同的权利。被告在2021年1月12日搬走时，已经通知原告交接房屋，说明当时已经通知原告解除合同，租赁合同自当日解除。因原告表示在窃电纠纷解决前拒绝解除合同，故租赁合同系因被告行使解除权而单方解除，并非双方协议解除。现合同已解除，被告应将房屋、水电卡（本）、房屋钥匙及屋内家用电器返还原告。因租赁合同已于2021年1月12日解除，且被告曾通知原告交接房屋而原告不予配合，原告无权要求被告继续支付2021年1月19日之后的租金。被告在合同履行过程中不存在过错和违约行为，现有证据也不能认定被告存在窃电行为，故原告无权要求被告赔偿电表恢复之前房屋不能使用的损失，以及违约金、应补交电费、居间费的损失。关于反诉请求：因原被告间的租赁合同已于2021年1月12日解除，原告应将收取被告的2300元押金退还被告。被告基于可在涉案房屋居住一年的预期，交纳了涉案房屋2020年7月至2021年6月物业费2640元及2020-2021年度采暖费1842.5元，被告实际使用房屋时间为2020年7月12日至2021年1月12日，超出该期间的物业费和采暖费应由原告负担，故原告应将被告未实际使用房屋期间的物业费1320元及采暖费921.25元支付给原告。被告撤回关于违约金的反诉请求，系自行处分诉讼权利，本院照准。综上，对原告本诉请求，部分予以支持，对被告反诉请求，予以支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第七百零八条的规定，判决如下：一、本判决生效后，被告齐宝成将天津市河北区××公寓××房屋、水电卡（本）、房屋钥匙、屋内电器奥克斯柜机空调一台、格力壁挂空调一台、威力洗衣机一台、万家乐热水器一台返还原告王月平；二、驳回原告王月平其他本诉请求；三、本判决生效后五日内，原告王月平给付被告齐宝成押金2300元、物业费1320元、采暖费921.25元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费632元、反诉案件受理费25元，均由原告王月平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  高治二〇二一年七月二十二日书记员  李晶附：本裁判文书适用法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法典》第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第七百零八条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期内保持租赁物符合约定的用途。