湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终1417号上诉人（原审被告）：永州市铭基投资置业有限公司，住所地湖南省江**瑶族自治县沱江镇春江路西侧3号楼29号商铺。法定代表人：胡士良。委托诉讼代理人：朱忠平，该公司工作人员（特别授权）。委托诉讼代理人：奉翔，湖南众睿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾慧，女，1981年10月8日出生，汉族，住湖南省新田县。被上诉人（原审原告）：郑松，男，1978年7月16日出生，汉族，住湖南省新田县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：郑玄，湖南火龙联合律师事务所律师（特别授权）。上诉人永州市铭基投资置业有限公司（以下简称铭基公司）与被上诉人曾慧、郑松商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省新田县人民法院（2021）湘1128民初210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。铭基公司上诉请求：一、撤销湖南省新田县人民法院（2021）湘1128民初210号民事判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人未收到一审法院的开庭通知，严重违反法定程序缺席判决，损害了上诉人的诉讼权利；二、被上诉人拒绝收房，其无权要求上诉人支付逾期交房和逾期办证的违约金；三、一审法院同时计算逾期交房和逾期办证违约金属前后矛盾，且错误认定合同条款为无效条款。曾慧、郑松辩称，一、上诉人收到开庭通知拒不参加诉讼，一审法院缺席判决并无不当；二、上诉人虽有要求被上诉人收房，但未达到合同约定的交房条件，被上诉人有权拒收；一审法院依据合同对上诉人逾期交房和逾期办证的违约行为作出处理并无不当。曾慧、郑松向一审法院起诉请求：一、判令被告将设在原告房门前的消防管道挪开；二、判令被告从2018年6月1日起至实际交房之日止按每日万分之二支付违约金（算至起诉之日71,358元）；三、判令被告从2019年10月20日起至实际办证之日止按每日万分之二支付违约金（算至起诉之日31,968元）；四、请求判令被告对原告所购房屋出现开裂、空鼓、漏水的质量问题予以修复；五、请求法院判令被告向原告支付交通费，误工费，精神损失费10,000元；六、诉讼费用由被告承担。庭审中，二原告撤回了第一、四项诉讼请求。一审法院认定事实：2017年1月23日，原告曾慧、郑松与被告铭基公司签订了《商品房买卖合同》，该合同第三条约定：买受人购买的商品房为第2幢902号房，该商品房预测建筑面积共135.71平方米。第六条约定：按【建筑面积】计算，该商品房单价为（人民币）2872.61元/平方米，总金额389,843.00元。第七条约定买受人应当于2017年1月23日前支付首期房价款人民币79,843元，占全部房价款的20%,余款310,000元向永州市公积金管理中心新田县管理部申请贷款支付。第九条约定：该商品房交付时应当符合下列所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定：（一）出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：1.……。2、合同继续履行，出卖人按日向买受人按已付房款的万分之二支付违约金，违约金总计最高不超过总房款的2%。第十九条约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：1.……。2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之二的违约金，违约金总计最高不超过总房款的2%。合同签订当日，原告按合同约定付清购房款的首付款，并按合同约定向银行按揭贷款，但被告至今未将房屋交付给原告使用，亦未给原告办理房屋不动产权证。另查明，2018年工作日为232天，放假时间133天；2019年工作日为250天，放假时间115天。从2018年6月1日起360个工作日推算至2019年12月4日。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该案中，二原告与被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，系有效合同，原、被告签订的合同系被告提供的格式合同，合同中“违约金总计最高不超过总房款的2%”的条款，系提供格式条款一方免除其责任的条款，该条款无效。现原告方已经履行了付款义务，被告应按约定向原告交付房屋、办理房屋所有权证。被告逾期交房未提供免责证据，其行为已构成违约，应依合同约定承担违约责任。故二原告请求被告从2018年6月1日起至实际交房之日止按每日万分之二(年化利率为7.2%)支付违约金的请求，于法有据，但违约时间过长,违约金相对过高,法院酌情将违约金调整至每日万分之一点五(年化利率为5.4%)予以支持。二原告请求被告从2019年10月20日起至实际办证之日止按每日万分之二支付违约金的请求，因法院经推算办证之日最迟应不超过2019年12月4日，故法院从2019年12月5日起计算被告的违约时间,基于迟延交房相同的理由,法院酌情将违约金调整至每日万分之一点五予以支持。原告在庭审中，放弃第一、四项诉讼请求，系当事人对诉讼权利的处置，法院从其主张。原告要求被告支付交通费、误工费的请求，因未提供证据证实，法院不予支持。原告要求被告赔偿精神损失费的请求，于法无据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十七条第（二）项、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十二条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告永州市铭基投资有限公司从2018年6月1日起至实际交房之日止以商品房总价款389,843元为基数按年利率5.4%支付原告曾慧、郑松迟延交付商品房违约金；二、由被告永州市铭基投资有限公司从2019年12月5日起至实际交房之日止以商品房总价款389,843元为基数按年利率5.4%支付原告曾慧、郑松迟延办理商品房不动产权证违约金；上述一、二项判决义务，限被告永州市铭基投资有限公司在本判决生效后七日内一次性给付原告曾慧、郑松。三、驳回原告曾慧、郑松的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2566元，减半收取1283元，由原告曾慧、郑松负担183元，被告永州市铭基投资置业有限公司负担1100元。二审期间，上诉人向本院提交了三组新证据。证据一，建设工程竣工验收备案表、商品房屋住宅工程质量保证书以及商品房屋住宅工程使用说明书，拟证明涉案房屋符合交付条件；证据二，入伙通知书以及邮寄单，拟证明上诉人履行了通知被上诉人收房的义务，被上诉人以房屋漏水为由拒收不符合合同约定；证据三，上诉人的工作人员与被上诉人曾慧的通话记录，拟证明上诉人通知了被上诉人收房。被上诉人质证认为，对建设工程竣工验收备案表的真实性无异议，对商品房屋住宅工程质量保证书以及商品房屋住宅工程使用说明书的三性均有异议，上诉人通知收房的时候并未通过相关部门验收，不能达到其证明目的；收到了入伙通知书，但上诉人并未向我们提供这些验收合格的证明文件；对证据三的三性均有异议，且不能证明上诉人通知了我们收房。本院认证认为，对证据一的三性予以确认，且能够达到上诉人的证明目的；证据二能够证明上诉人通知了被上诉人收房，但不能达到上诉人向被上诉人提供了相关文件以及被上诉人拒收不符合合同约定的证明目的；对证据三的三性及证明目的均不予认可。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。双方争议的焦点是：一、一审程序是否合法？二、一审判令上诉人承担逾期交房和逾期办证的违约责任及违约金是否恰当？现评析如下：焦点一，一审法院依照法律规定通知了上诉人，其工作人员颜冬杞表示愿意代收法律文书，有短信、微信、通话记录等可以证实。上诉人未按法院送达的法律文书的要求无正当理由到庭参加诉讼，系其对自身诉讼权利的放弃。一审法院缺席审理并无不当，符合法律规定，本院对上诉人主张一审程序违法的上诉理由不予支持。焦点二，《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被上诉人按照合同约定支付了购房款，上诉人也应当按照合同约定履行自己的义务，但上诉人至今未向被上诉人交付房屋及办理房屋所有权证，应承担违约责任。《商品房买卖合同》第九条约定：该商品房交付时应当符合下列所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定：出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房。根据上诉人提交的证明文件，上诉人取得建设工程竣工验收备案表的时间为2018年12月10日。故上诉人在此时间之前通知被上诉人收房的，被上诉人有权拒收。上诉人在满足合同约定的交房条件之后，未及时通知被上诉人收房或出示相关文件，应当对逾期交房承担违约责任。按照合同约定，上诉人应当在商品房交付之日起360个工作日内为被上诉人办理房屋所有权证。现上诉人未按照合同约定履行义务，故其应当向被上诉人承担逾期交房和办证的违约责任。本案中，上诉人既存在逾期交房的违约行为，也存在逾期办证的违约行为。故一审判令上诉人同时承担逾期交房和逾期办证的违约责任并无不当。一审法院认为“违约金总计最高不超过总房款的2%”系提供格式条款一方免除其责任的条款，为无效条款。但该条款系双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力，且该条款并未免除提供条款方的责任。故双方应当按照该条款约定的违约金进行计算，一审法院在逾期交房和逾期办证的违约金计算方式上存在不当，本院依法予以纠正。上诉人应当向被上诉人支付逾期交房违约金为389,843元×2%=7796.68元，支付逾期办证违约金为389,843元×2%=7796.68元。综上所述，上诉人永州市铭基投资置业有限公司的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省新田县人民法院（2021）湘1128民初210号民事判决；二、由上诉人永州市铭基投资置业有限公司在本判决生效之日起十日内向被上诉人曾慧、郑松支付逾期交房违约金7796.68元；三、由上诉人永州市铭基投资置业有限公司在本判决生效之日起十日内向被上诉人曾慧、郑松支付逾期办证违约金7796.68元；四、驳回被上诉人曾慧、郑松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费3849元，由双方当事人各承担1924.50元。本判决为终审判决。审 判 长 李振湘审 判 员 万竹婷审 判 员 李秋云二〇二一年七月十九日法官助理 胡嘉辉书 记 员 杨 能附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。