广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤17民终1011号上诉人（原审被告）：柯志勇，男，1976年8月30日出生，汉族，住广东省阳春市。被上诉人（原审原告）：阳春市公路局。住所地：广东省阳春市春城街道。法定代表人：李参，该局局长。委托诉讼代理人：连清耀，该局办公室副主任。上诉人柯志勇因与被上诉人阳春市公路局房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省阳春市人民法院（2020）粤1781民初2809号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。柯志勇上诉请求：一、撤销一审判决，判决柯志勇支付9600元给阳春市公路局；二、本案一、二审诉讼费用由阳春市公路局承担。事实及理由：一、涉案租赁合同已经于2020年5月31日解除。因为新冠疫情影响，柯志勇经营的X商贸宾馆生意惨淡，无法继续经营，因此，柯志勇以X商贸宾馆名义于2020年4月20日向阳春市公路局提出解除涉案租赁合同。阳春市公路局收到柯志勇的申请后，于2020年5月18日复函同意解除合同，要求柯志勇缴清1-5月份的租金，也就是说，阳春市公路局同意于2020年5月31日解除涉案合同。因此，经柯志勇与阳春市公路局协商一致，涉案合同于2020年5月31日解除，一审法院认定涉案合同未解除属于认定事实错误。二、阳春市公路局加装铁闸的行为，证明阳春市公路局全面管理、使用涉案房屋，也即证明涉案合同已经解除。首先，阳春市创卫办的《提醒函》只是提醒涉案房屋存在“三线”低垂、混乱现象，并没有明确指出涉案房屋保安室大门不符合创建国家卫生城市要求。安装铁闸并不是因为创建国家卫生城市的需要，而是阳春市公路局因其它原因自行安装。如果阳春市公路局未解除涉案合同、未收回涉案房屋，则柯志勇仍然属于涉案房屋的管理人和使用人，则阳春市公路局在保安室安装铁闸的行为必须经柯志勇准许。但是阳春市公路局没有征求柯志勇，而是自行安装铁闸，证明阳春市公路局已解除涉案合同，管理和使用涉案房屋。其次，如果涉案合同未解除，则柯志勇或者X商务宾馆是涉案房屋的管理人，则阳春市公路局应当将阳春市创卫办的《提醒函》转达给柯志勇，让柯志勇处理涉案房屋不符合创建国家卫生城市的相关问题。但阳春市公路局没有将《提醒函》转交给柯志勇或者X商务宾馆，而是直接自行处理，原因是阳春市公路局已解除涉案合同，并直接管理涉案房屋。最后，如果涉案合同未解除，则柯志勇是涉案房屋的管理人和使用人，则阳春市公路局安装铁闸必须经过柯志勇的同意，安装铁闸后也应当将锁匙交付给柯志勇。但是阳春市公路局安装铁闸不但没有经过柯志勇的同意，而且也没有将铁闸锁匙交付给柯志勇。这证明阳春市公路局此前已经解除涉案合同，并将涉案房屋收回自己管理使用。综上，一审法院认定涉案合同未解除，属于认定事实错误。三、柯志勇只需支付9600元给阳春市公路局，首先，由于涉案合同在2020年5月31日解除，柯志勇最多只需支付5个月租金。其次，柯志勇因新冠疫情经营困难，根据国家相关政策，阳春市公路局应当减免柯志勇3个月租金。阳春市公路局开庭时也同意减免柯志勇三个月租金。因此，柯志勇应当支付2个月租金：11300元/月*2月=22600元。最后，合同解除后，阳春市公路局应当退还柯志勇租赁押金：13000元。两相扣减后，柯志勇只需支付阳春市公路局租金为：22600元-13000元=9600元。阳春市公路局答辩称：不同意柯志勇的上诉请求，一审认定事实清楚、适用法律准确，请二审依法维持原判。阳春市公路局向一审法院起诉请求：一、判令柯志勇一次性付清2020年1至8月份租金90400元及利息（以90400元为本金，从起诉日起按年利率6%计至实际付清日止）；二、本案的诉讼费由柯志勇承担。一审法院经审理查明：位于阳春市春城街道X号的阳春市旧公路局X招待所（以下简称X招待所，产权证号：粤房字第X号）的所有权人为广东省阳江公路局阳春分局，即本案阳春市公路局。阳春市公路局租房理事会为阳春市公路局的内设机构。2011年7月22日，出租方阳春市公路局租房理事会（甲方）与承租方柯志勇（乙方）签订《旧局招待所租赁合同》，主要约定：柯志勇承租旧公路局X招待所，租赁期限为2011年8月1日至2021年7月30日止，第一年每月租金为6500元，每隔三周年递增一次，2020年的月租金为11300元，租金按月收取，在每月的1至10号交纳租金。甲方代表刘军、乙方代表柯志勇在上述合同签名确认，阳春市公路局也予以认可。签订合同后，柯志勇接收了X招待所用于经营阳春市X商务宾馆（以下简称X宾馆），双方一直按照合同约定履行义务至2019年12月。2020年1月起，柯志勇开始没有按约定交纳租金给阳春市公路局。2020年4月20日，X宾馆递交了一份申请书给阳春市公路局，主要内容为：为落实中央和阳春市政府对新型冠状病毒肺炎疫情的紧急部署，X宾馆从2020年2月1日暂停营业至今，现X宾馆现金流紧张，恳请公路局免除X宾馆暂停营业期间的场地租赁、管理费等相关费用，并申请提前结束租赁，由于宾馆要处理的物品较多，请求准许至2020年9月搬迁完毕。2020年5月18日，阳春市公路局作出《关于阳春市X商务宾馆的复函》，主要内容为：1.同意X宾馆提前结束合同；2.提前结束合同需履行以下几点：（1）缴清2020年1月至5月的租金56500元；（2）按合同规定所装修的水电、门窗、电梯、天棚灯设施，归阳春市公路局所有，不得拆除；（3）2020年6月30日前，X宾馆须搬空馆内物品，并交楼给阳春市公路局。柯志勇收到上述复函后，至今未交清2020年1月起的租金。庭审时，阳春市公路局表示同意按照相关政策减免柯志勇上半年三个月的租金。柯志勇主张其与阳春市公路局签订的租赁合同于2020年4月20日解除，在柯志勇交还涉案楼房给阳春市公路局后，阳春市公路局还加装了保安室铁闸，但没有提供证据予以证实。阳春市公路局称租赁合同尚未解除，柯志勇现仍支配使用涉案楼房，铁闸是阳春市公路局在2020年9月安装的，柯志勇所述与事实不符。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，本案为房屋租赁合同纠纷。阳春市公路局租房理事会与柯志勇于2011年7月22日签订的《旧局招待所租赁合同》，是双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，阳春市公路局也予以认可。根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，《旧局招待所租赁合同》是有效合同，对阳春市公路局、柯志勇双方均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，阳春市公路局已按合同约定将涉案楼房交给柯志勇使用，柯志勇应履行按合同约定交纳租金的义务。现阳春市公路局同意减免柯志勇三个月的租金，符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条、粤发改投资〔2020〕245号《关于积极应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》第一条第一项的规定，应予以准许。扣减三个月的租金33900元(11300元×3个月)后，柯志勇应支付2020年1月至8月的剩余租金56500元（11300元×8个月-33900元）给阳春市公路局。由于阳春市公路局、柯志勇并无约定逾期付款利息，故阳春市公路局主张从起诉日起按年利率6%计算逾期付款利息的理据不足，应不予支持，利息应从阳春市公路局起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率计算至实际付清款日止。柯志勇虽然提交申请书请求提前解除租赁合同，阳春市公路局也表示同意提前解除，前提条件是柯志勇付清2020年1月至5月的租金，并于2020年6月30日前搬空宾馆内物品，交楼给阳春市公路局。但柯志勇至今未交清2020年1月以后的租金，也未有证据证实柯志勇已将租赁标的物的楼房交还给阳春市公路局；阳春市公路局也称合同至今未解除，涉案楼房至今还是柯志勇在支配使用。故柯志勇主张合同已解除的证据不足，本院不予采纳。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：柯志勇于本判决发生法律效力之日起10日内支付租金56500元及利息（利息从2020年8月26日起按同期全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率计算至债务清偿时止）给阳春市公路局。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2060元，由柯志勇负担。二审审理期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，柯志勇与阳春市公路局签订《旧局招待所租赁合同》后，按合同约定支付13000元押金给阳春市公路局。柯志勇二审称阳春市公路局工作人员叫其将钥匙放在保安室，到时该局工作人员去取；并主张现其承租的房屋已搬空，没有再使用该房屋。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷，《旧局招待所租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律规定，原审认定该合同有效正确，应予以维持。本案争议焦点是：涉案租赁合同是否在2020年5月31日已解除，尚欠的租金应计至何时止；柯志勇支付的押金13000元应否抵作租金在本案中一并处理。本案中，柯志勇上诉主张因发生新冠肺炎疫情，而向阳春市公路局提出申请，请求提前解除合同。阳春市公路局已复函柯志勇同意解除合同，故涉案的房屋租赁合同已于2020年5月31日前解除。而阳春市公路局辩称，其复函同意解除双方签订的房屋租赁合同，但前提条件是柯志勇交清2020年1月至5月的租金，因柯志勇未按复函要求交清租金，涉案合同并未解除。由于柯志勇主张因疫情原因在2020年2月1日停止营业，即柯志勇在疫情发生前已欠缴2020年1月份的租金，其行为已构成违约。柯志勇在疫情发生后主张因此无法继续经营而请求解除合同，而阳春市公路局同意解除合同的条件是柯志勇缴清2020年5月之前的租金。因当时因疫情原因而减免租金的政策不明确，阳春市公路局要求柯志勇按合同约定支付当时尚欠的租金符合法律规定及双方合同约定。阳春市公路局同意柯志勇的解除合同申请是附条件的，在柯志勇未按该通知要求支付租金前，双方对解除合同应是未达成一致意见的；而且柯志勇作为违约方，负有先履行到期的债务的义务，其在到期债务未履行完毕前，主张其发出的解除合同通知到达对方合同即解除，即2020年5月31日前合同已解除的理据不足，应不予采纳。柯志勇一审时称在2020年4月20日写申请时已将钥匙放在阳春市公路局保安室，当时案涉房屋的物品已搬空。而柯志勇递交给阳春市公路局的申请提前解除合同的函件中明确要求阳春市公路局给予一定时间搬迁，即要求缓至2020年9月前搬迁完毕。柯志勇在一审庭审陈述明显与其之前的申请解除函件的内容相矛盾，且其将钥匙放在保安室，而按柯志勇主张保安室亦属其承租期间管理的范围。因此，不能认定柯志勇已将承租房屋的钥匙交还给阳春市公路局。柯志勇主张**春市公路局2020年5、6月间在保安室安装铁闸，视为其已收回出租的房屋并进行管理，租赁合同亦已解除。但柯志勇对其上述主张并未能提供证据证明。因此，柯志勇以上述理由主张合同已解除的理据不足，应不予采纳。原审认定柯志勇主张合同已于2020年5月31日解除的理据不足，并根据阳春市公路局的诉讼请求，判决柯志勇应支付的租金计至2020年8月止并无不当，应予维持。同时，因疫情原因，原审减免柯志勇三个月租金恰当，减免后，柯志勇尚欠阳春市公路局的租金为56500元，对尚欠的租金，柯志勇应予偿付给阳春市公路局。另外，由于疫情原因，柯志勇提出提前解除租赁合同，而阳春市公路局亦同意柯志勇在缴清尚欠租金的前提下解除合同，而现状是柯志勇已搬离承租房屋，双方亦实际上提前解除了租赁合同。合同已解除，对柯志勇已交的押金13000元应一并处理。本案合同解除是由于疫情原因导致，并不是因一方当事人违约造成的，故阳春市公路局收取柯志勇的押金在合同解除时应予退还给柯志勇。为减少讼累，本案对柯志勇已交的押金应一并作出处理，押金13000元抵减柯志勇尚欠的租金后，柯志勇应支付尚欠的租金43500元给阳春市公路局。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，鉴于双方的租赁合同已实际解除，一审未对押金一并处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：变更广东省阳春市人民法院（2020）粤1781民初2809号民事判决为：柯志勇于本判决发生法律效力之日起10日内支付租金43500元及利息（利息从2020年8月26日起按同期全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率计算至债务清偿时止）给阳春市公路局。一审案件受理费2060元，由柯志勇负担1442元，由阳春市公路局负担618元；二审案件受理费973元。由柯志勇负担683元（柯志勇二审多预交的案件受理费290元由本院予以退还），由阳春市公路局负担290元。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二一年七月五日法官助理  詹礼迪书 记 员  曾秋霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。