河北省承德县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0821民初1511号 原告：付豪，男，1990年2月4日出生，汉族，职工，住河北省承德县。 委托诉讼代理人：付文学，男，1962年8月16日出生，汉族，教师，住河北省承德县，系付豪之父。 委托诉讼代理人：张蕾，承德县冀北法律服务所法律工作者。 被告：承德智鸿房地产开发有限公司，住所地承德县下板城镇下板城村。 法定代表人：舒明星，职务，董事长。 被告：郝福帅，男，1983年10月26日出生，汉族，自由职业者，住北京市平谷区。 委托诉讼代理人：马金升，北京市方桥律师事务所律师。 原告付豪与被告承德智鸿房地产开发有限公司、郝福帅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付豪经本院合法传唤未到庭参加诉讼，原告付豪委托诉讼代理人付文学、张蕾，被告承德智鸿房地产开发有限公司法定代表人舒明星，被告郝福帅及委托诉讼代理人马金升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告付豪向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告与被告承德智鸿房地产开发有限公司、郝福帅之间关于承德县滦河湾二期3号楼1单元2层202室商品房买卖合同；2、要求二被告连带返还原告支付的购房款699870.24元及利息（利息按照年息6%计算，自2019年9月19日至全部返还之日止）；3、本案所有费用由二被告承担。事实和理由：2016年12月23日二被告签订商品房预售合同，约定被告郝福帅购买被告承德智鸿房地产开发有限公司（以下简称智鸿公司）开发的承德县滦河湾二期3号楼1单元2层202室商品房，购房价款为505108.00元，被告郝福帅向被告智鸿公司缴纳了首付款155108.00元，并办理了贷款350000.00元。二被告没有办理房产证等手续。2019年9月18日被告郝福帅将购买的上述楼房卖给原告，价款为人民币699870.24元。被告郝福帅与被告智鸿公司经协商同意给原告走一手房手续，原告的母亲于亚军于2019年9月18日用工商银行尾号为0168的银行卡分三次微信转账给被告郝福帅人民币20000.00元、向被告郝福帅贷款账号04×××92转账人民币337470.24元用于提前还款、向被告郝福帅6215590200010177814账号转账人民币340400.00元，之前通过中间人王某微信支付给被告郝福帅定金人民币2000.00元。之后被告智鸿公司与原告补签《商品房买卖合同》（合同编号ＧＦ-2014-0171），并于2021年3月21日给原告开具了505108.00元的购房发票。原告拿到合同和发票后到承德县不动产登记中心办理房产证时被告知原告购买的承德县海口市中级人民法院（2018琼01民初547号民事裁定书、2018琼01执保83号协助执行通知书）和河北省承德市中级人民法院（2020冀08民初26号民事裁定书、2020冀08民初26号协助执行通知书）查封，不能办理产权证书。本案二被告明知承德县滦河湾二期3号楼1单元2层202室商品房在2018年就已经被查封，不能办理产权登记，却恶意合伙出售给原告，不动产的所有权以登记为准，现在原告购买的商品房不能登记办理房产证，致使原告与二被告关于上述商品房的买卖合同无法实现合同目的，根据《民法典》第209条、563条、566条之规定，请贵院查清事实，支持原告的诉讼请求。开庭时原告将第一项诉讼请求具体明确为，要求解除原告与被告郝福帅之间关于涉案商品房的口头买卖合同，要求解除原告与被告承德智鸿房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同。 被告承德智鸿房地产开发有限公司辩称，原告要解除与我们公司签订的合同，我们公司没有收到原告的购房款，原告跟我们公司签订的合同，实际上是原告和郝福帅之间买卖合同的二手合同，我们给他们走的一手合同价。所以说原告跟我们解除合同，我们不承认。 被告郝福帅辩称，首先我方不同意原告的诉讼请求，我们认为本案确实存在两个法律关系，但是并不是两个商品房买卖合同的关系，开发商也承认签订的是一手合同，这样本案就不存在一个二手房的买卖关系。由于原告方与开发商之间补签的合同，又进行了更名，开发商又给原告开了发票，所以法律性质应定性为债权转让合同。我们认为这个债权已经履行完毕。原告在阐述中由于房子被法院查封，这是因为开发商的原因造成合同履行不成，这个义务并不是由我方履行的义务，我方不再享受合同中任何权利和义务，而我方对于房子被查封也是不知情的。所以在本案中我方没有任何过错，我们的合同已经履行完毕。该案发生在《民法典》实施前，不应该适用《民法典》规定。 本院经审理认定事实如下：2016年12月23日，被告郝福帅与被告承德智鸿房地产开发有限公司签订了《商品房预售合同》，郝福帅购买被告智鸿公司开发的滦河湾第3幢1单元2层202号房屋，房屋建筑面积141.98平方米，单价每平方米3557.60元，房屋价款505108.00元，首付款155108.00元，贷款350000.00元，合同签订后，郝福帅按合同约定交纳了首付款，办理了贷款，被告智鸿公司于2017年将涉案房屋交付给了郝福帅。 被告郝福帅购买上述房屋后欲出售涉案房屋，大约2019年8月，原告付豪母亲于亚军在王某的微信朋友圈得到郝福帅欲出售涉案房屋的信息后，于亚军要为付豪购买涉案房屋，后付豪与郝福帅就涉案房屋达成口头买卖协议，房屋价款70万包更名，付豪母亲于亚军代付豪于2019年9月10日转账给中间人王某购房定金5000.00元，后付豪与郝福帅协商郝福帅只收取2000.00元定金，其余3000.00元定金王某又退还给付豪母亲于亚军，2019年9月18日付豪母亲又转给被告智鸿公司的销售人员李伟光更名费20000.00元，转给郝福帅购房款340400.00元，替郝福帅偿还银行贷款337470.24元。付豪最后实际支付购房款及更名费699870.24元。 原告付豪和郝福帅达成口头房屋买卖协议付豪支付购房款及更名费后，双方共同找到被告智鸿公司要求走一手房买卖合同手续，被告智鸿公司同意，为此付豪和被告智鸿公司签订了《商品房买卖合同》（预售），标的房屋为滦河湾二期3幢1单元2层202号房屋（即滦河湾第3幢1单元2层202号房屋），签订合同时间落为2017年2月18日，合同约定房屋价款仍为505108.00元，被告智鸿公司还为付豪开具了505108.00元的发票，但付豪并未向被告智鸿公司支付购房款505108.00元。 2018年7月27日，因天津众天鑫德投资发展有限公司与北京智乔投资有限公司、智鸿公司、舒明月、承德智乔体育休闲投资有限公司借款合同纠纷一案，天津众天鑫德投资发展有限公司于2018年7月6日向海南省海口市中级人民法院申请财产保全，海南省海口市中级人民法院对智鸿公司包括涉案房屋在内的房屋进行了查封。查封期限自2018年8月2日起至2021年8月1日止。 2021年1月22日，因中电建建筑集团有限公司与智鸿公司建设工程施工合同纠纷案，中电建建筑集团有限公司于2020年12月2日向承德市中级人民法院申请财产保全，承德市中级人民法院对滦河湾住宅小区二期2号住宅楼、3号住宅楼等包括涉案房屋在内的房屋进行了查封。 认定上述事实的证据有：《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》（预售）、海南省海口市中级人民法院（2018）琼01民初547号民事裁定书及协助执行通知书及公告、承德市中级人民法院（2020）冀08民初26号民事裁定书及协助执行通知书、承德县不动产登记信息查询、证人王某证言及原、被告陈述。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。原告付豪与被告郝福帅于2019年9月达成的关于滦河湾二期3幢1单元2层202号房屋的口头买卖合同系当事人真实意思表示，且未违反法律强制性规定，为有效合同，合同当事人应依约定履行。付豪与郝福帅达成口头房屋买卖合同后，付豪给付郝福帅购房定金2000.00元，转给郝福帅购房款340400.00元，替郝福帅偿还银行贷款337470.24元，转给被告智鸿公司的销售人员李伟光更名费20000.00元，付豪已完全履行了合同义务，郝福帅也将涉案房屋交付给付豪，当付豪到房产登记部门去办理登记时，由于房屋被法院查封无法办理登记，致使原告付豪的合同目的无法实现，所以本院对原告付豪请求解除与被告郝福帅于2019年9月达成的涉案房屋的口头买卖合同的主张予以支持。对于原告付豪请求解除与被告智鸿公司签订的《商品房买卖合同》（预售）的主张，因原告付豪与被告智鸿公司签订的《商品房买卖合同》（预售）只是原告为实现“一手房”手续的目的签订的，原告与智鸿公司双方相互均未实际履行《商品房买卖合同》（预售），原告付豪与郝福帅之间的口头房屋买卖合同被依法解除，该合同也就失去了存在的意义，故对原告请求解除与被告智鸿公司于2017年2月18日签订的《商品房买卖合同》（预售）的主张本院予以支持。对于原告主张二被告连带返还原告支付的购房款699870.24元的主张，由于原告与郝福帅之间达成的口头房屋买卖合同被解除，且根据合同相对性原则，房屋买卖合同实际出卖人为郝福帅，收取原告全部购房款的也是郝福帅，因此郝福帅应返还收取原告的购房款，包括返还收取的购房款340400.00元、返还原告替郝福帅偿还的银行贷款337470.24元、对原告仅请求被告返还购房定金2000.00元的主张本院予以支持，所以郝福帅合计应返还原告购房款679870.24元。对于郝福帅辩称该案属于债权转让合同纠纷的意见，从该案整个交易过程看，原告和郝福帅之间交易的标的物为房屋，所以原告与郝福帅之间成立的是房屋买卖合同关系而非债权转让合同关系。对于原告给付李伟光的更名费20000.00元，因李伟光为被告智鸿公司销售人员，李伟光收取20000.00元更名费行为应视为职务行为，所以被告智鸿公司应返还原告付豪更名费20000.00元。对于李伟光是否将20000.00元更名费上交被告智鸿公司，属被告智鸿公司内部管理问题，本案不予审理。对于原告请求被告智鸿公司与被告郝福帅连带返还购房款的主张，被告智鸿公司对涉案房屋对原告不负有交付义务，且被告智鸿公司并未收取原告付豪679870.24元购房款，因此，对原告此项诉讼请求本院不予支持。对原告请求被告给付利息的主张，本院予以支持，被告付豪应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准以679870.24元为基数给付原告自2019年9月19日起至实际给付之日止的利息。 综上所述，本院为保障当事人的合法权益，维护正当的交易，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告付豪与被告郝福帅于2019年9月达成的滦河湾二期3幢1单元2层202号房屋的口头买卖合同； 二、解除原告付豪与被告承德智鸿房地产开发有限公司于2017年2月18日签订的滦河湾二期3幢1单元2层202号房屋的《商品房买卖合同》（预售）； 三、被告郝福帅于本判决生效后十日内返还原告付豪购房款679870.24元及利息（利息自2019年9月19日至给付完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、被告承德智鸿房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告付豪更名费20000.00元； 五、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取5399.35元，由被告郝福帅负担5249.35元，被告承德智鸿房地产开发有限公司负担150.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员  刘书兰 二〇二一年七月五日 书记员  于海航