广东省韶关市曲江区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0205民初744号原告：深圳市众佳好物业管理有限公司。住所地：广东省深圳市福田区××××××××××××××××××××。法定代表人：叶惠明，董事长。委托诉讼代理人：张丽萍，公司员工。委托诉讼代理人：王艺芳，公司员工。被告：赵海龙，男，1988年8月20日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区×××××××××。原告深圳市众佳好物业管理有限公司与被告赵海龙物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案后，依法适用小额诉讼程序，后转为适用简易程序的其他规定，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张丽萍、王艺芳，被告赵海龙到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交纳物业费用共计1033.9元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2014年5月23日，原告与建设单位韶关市曲江区半山豪园开发有限公司（以下简称半山豪园开发公司）签订《前期物业管理服务委托协议》，约定半山豪园开发公司委托原告对半山豪园小区实行专业化、一体化的物业管理，该协议签订后原告已向韶关市曲江区住房和城乡建设局办理了物业服务合同备案。该协议第一章第三条约定：原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业使用人均应对履行合同承担相应的责任。第五章约定：电梯住宅楼物业服务费收取标准为按建筑面积每平方米1.2元/月计收，电梯及二次供水水泵加压，电费按实际发生由业主分摊，费用交纳时间为每月10日前。被告作为半山豪园小×××××电梯楼房业主，建筑面积为112.46㎡，每月应向原告交纳物业费135元，从2020年10月至2020年12月，合计为405元；2020年9月至2020年12月的电梯及二次供水水泵加压电费、公摊水费及户内水费共计628.9元，以上合计为1033.9元。经书面催交，被告无正当理由拒绝交纳上述物业费用，原告遂提起本案诉讼。被告辩称，一、原告诉讼主体不合法。原告与半山豪园开发公司签订的前期物业委托协议的合同期限为2014年5月1日至2019年4月30日，该协议同时约定：合同约定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在合同期满六个月前向对方提出书面意见。原告因未履行该合同条款已被开发商终止合同，原告在当地住建部门的物业服务合同备案也显示期满，该合同的权利和义务已终止，原告并非本案适格主体。二、无法认定事实物业服务约定的成立。1、半山豪园小区业主委员会于2019年8月19日依法成立后，已于2019年11月2日向原告发函，明确告知原告前期物业合同终止，因此原告目前仅是业主大会确定正式物业服务企业前临时物业服务的延续。2、原告未遵循诚实信用原则，前期物业合同即将终止时未履行告知、通知义务，其所谓的“事实物业服务约定”并未征得业主的同意，属于明显违法。原告声称的“事实物业服务约定”只是其单方意愿，并未得到业主和业委会的认同，因此事实物业服务约定是否成立无法认定。事实上，前期物业管理合同期限届满后，原告所提供的物业管理服务质量及品质均已大打折扣，小区的安保、保洁服务等各方面均事故、隐患不断，业主拒绝按前期物业服务协议约定的标准支付物业费有法可依。综上，请求依法驳回原告的起诉或诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并记录在案。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:被告系坐落于韶关市曲江区马坝镇沿堤路的半山豪园小区×××××电梯房的业主，房屋建筑面积为112.46㎡。2014年5月23日，半山豪园开发公司与原告签订了一份《物业管理委托协议》，约定半山豪园开发公司委托原告对半山豪园小区实行专业化、一体化的物业管理。协议约定：合同期限为5年，自2014年5月1日至2019年4月30日，协议满由业主大会选聘，业主清缴物业服务费，否则，该协议继续生效；物业服务费的收取及支出采用包干制的方式，其中电梯住宅楼的物业服务费收取标准为按建筑面积每平方米1.2元/月计收，电梯及二次供水水泵加压电费按实际发生由业主分摊，费用缴纳时间为每月10日前；合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见；如小区成立业主大会，则依照《物业管理条例》有关规定执行。协议还约定了委托管理事项、双方权利义务、双方责任等其他事项。2015年7月29日，原告在韶关市曲江区住房和城乡建设局办理了物业服务合同备案。上述协议签订后，原告即对半山豪园小区进行物业管理和服务，并依约对小区业主进行收费。2019年8月19日，半山豪园小区业主委员会成立，但当时并未召开选聘物业的业主大会。2020年7月23日，半山豪园小区第二次业主大会召开，该次会议以书面征集授权表决方式通过了选聘物业企业的议题。经过招投标，半山豪园小区业主大会选聘出广东新粤物业有限公司为新物业服务企业，并由半山豪园小区业主委员会与广东新粤物业有限公司签订了《物业管理服务合同》，该合同于2021年1月1日起正式生效。原告认为2020年12月31日前仍由其为半山豪园小区提供物业管理与服务，业主仍应向其交纳物业费用。被告从2020年10月开始未按约支付相关费用，其中包括：1、物业服务费405元（取整数，2020年10月至2020年12月共计3个月，按房屋建筑面积112.46㎡，每平方米1.2元/月计算）；2、原告向供水部门代付的户内水费414.6元、公摊水费51.2元、公摊电费24.9元、加压抽水电费138.2元，共计628.9元（从2020年9月至2020年12月，共计4个月），以上合计1033.9元。原告经催收未果，遂提起本案诉讼。另查明，2021年1月6日，半山豪园小区业主委员会向小区全体业主及租住户发出《关于停止向深圳市众佳好物业管理有限公司缴费的通告》，内容为：“根据本小区第二次业主大会会议书面征集授权表决结果，依法通过公开邀请招投标方式，选聘出广东新粤物业有限公司为本小区的正式物业服务企业。深圳市众佳好物业管理有限公司（以下简称众佳好公司）的前期临时物管合同也早已于2019年4月30日终止，但其一直以小区未选聘出新的物业公司为由拒不撤场。业主大会的表决结果已于11月10日向众佳好公司送达（见半山业委[2020]025号）；撤场告知函也已于12月28日向其送达（见半山业委[2020]027号），要求其于2020年12月31日前撤离小区并移交相关资料和物品。为保护所有业主和租住户的合法利益，现就有关缴费问题通告如下：1、根据《物业管理条例》第三章第26条：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业合同终止。和根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：物业合同解除后，前物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。众佳好公司收取的各项费用截止于2020年12月31日，请所有业主和租住户停止向众佳好公司缴纳2020年12月31日后的任何费用！2、……”2021年1月13日，半山豪园小区业主委员会向小区全体业主及租住户发出《关于清缴前期物业公司物业费的通告》，其内容为：“深圳市众佳好物业管理有限公司（以下简称前物业公司）的前期物管合同已于2019年4月30日终止，本小区业主大会已依法选聘出广东新粤物业有限公司为新物业服务企业，并签订了《物业管理服务合同》，该合同于2021年1月1日起正式生效。本业委会已于2021年1月6日发出《关于停止向深圳市众佳好物业管理有限公司缴费的通告》，为进一步保护业主和租住户以及前物业公司各方的合法利益，现就有关物业服务延续、过渡期间前物业公司的物业费清缴事项通告如下：1、2019年4月30日至2020年12月31日为物业服务延续期，在此期限内所产生的物业费理应由前物业公司收取。请各位业主及租住户按照各自产生的物业费实际情况，与前物业公司进行对接，办理清缴手续。2、……”以上事实，有物业管理委托协议、物业合同备案表、物业服务收费备案表、韶关市曲江区供水证明、未交费用明细表、半山豪园公摊水电费计算说明、催缴物业费通告、终止前期物业服务合同告知函、半山豪园小区物业企业公开邀标告知函、新旧物业移交协议、庭审笔录等证据证实，并经审理在案。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。”之规定，本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。半山豪园开发公司与原告签订的《物业管理委托协议》于2019年4月30日到期，而直至2021年1月1日半山豪园小区业主委员会与新物业公司签订的《物业管理服务合同》才正式生效，在此期间内，仍由原告继续对半山豪园小区提供物业服务。《广东省物业管理条例》第五十条第四款规定：“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。”在未选聘新的物业公司之前，原物业服务合同自动延续，继续有效，原告对半山豪园小区进行物业管理并没有违法。依照《物业管理条例》第七条第五项：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第六条有关“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”之规定，被告已实际享受了原告提供的物业服务，应履行交纳物业管理服务费的义务，原告诉请被告支付2020年10月至2020年12月的物业服务费405元及2020年9月至2020年12月的公摊电费24.9元和加压抽水电费138.2元，有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张的户内水费414.6元及公摊水费51.2元虽不在《物业管理委托协议》约定的管理服务费用之列，但因半山豪园小区供水是实行抄表到小区，而非抄表到户，户内水费一直由原告“代收代缴”，被告2020年9月至2020年12月的户内水费已由原告代付，原告诉请被告支付该时间段内的户内水费应予支持。韶关市曲江区供水管理处每月向半山豪园小区抄表的用水量大于原告向小区业主抄表的总用水量，鉴于原告是“代收代缴”，因此，对于多出的用水量产生的水费由半山豪园小区用水业主共同分担亦属公平合理，而且这也符合半山豪园小区一直以来的操作习惯，原告诉请被告支付公摊水费应予支持。至于被告所提出的原告自前期物业管理合同期限届满后，所提供的物业管理服务质量及品质大打折扣，被告不应当按前期物业服务协议约定的标准支付物业费的抗辩。物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务。被告提交的原告物业服务不到位的证据，不能全面、客观地反映原告提供物业服务的全部内容，仅凭现有证据不能形成完整的证据链条，不能证明原告存在长期的、持续性的物业服务缺陷，尚不足以认定原告所提供的物业服务存在重大瑕疵，现有证据不能充分证明原告物业服务存在的瑕疵已经达到减交或不交物业服务费的程度，故对于被告该项抗辩，本院不予采纳。因此，原告诉请被告支付2020年10月至2020年12月的物业服务费及2020年9月至2020年12月的户内水费、公摊水电费、加压抽水电费合计1033.9元，理据充分，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款,《物业管理条例》第七条第（五）项，《广东省物业管理条例》第五十条第四款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：限被告赵海龙于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市众佳好物业管理有限公司1033.9元。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告赵海龙负担,于本判决生效之日起五日内径行支付给原告深圳市众佳好物业管理有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 员 颜少珠二〇二一年七月九日法官助理 张玉琴书 记 员 李彦霖