辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终4082号上诉人(原审原告)：刘金玲，女，1990年8月20日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：刘妍俏，辽宁征信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杜聿瑛，男，1974年12月23日出生，汉族，住大连市西岗区。委托诉讼代理人：庞宏良，辽宁志方联合律师事务所律师。原审第三人：大连科苑文化培训学校有限公司，住所地大连市沙河口区黄河路653号3层。法定代表人：张洪伟，该公司执行董事、经理。委托诉讼代理人：王佳，女，系该公司幼小项目部负责人，住大连市沙河口区。上诉人刘金玲与被上诉人杜聿瑛、原审第三人大连科苑文化培训学校有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市普兰店区人民法院（2021）辽0214民初380号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人刘金玲的上诉请求是：请求撤销一审判决，改判支持上诉人全部诉讼请求或者发回重审。事实和理由：本案系房屋租赁合同纠纷，且是发生在特定时期的特定行业，即我国新冠××疫情爆发时期，教育培训行业因无法线下授课导致合同履行不能，本案的争议焦点应为：一、案涉合同是否应当解除；二、主张解除合同一方是否可以主张无责解除。而一审法院认定事实不清，适用法律严重错误，具体理由如下：一、一审法院认定事实不清。1、首先，上诉人与第三人的合作协议并未实际履行，第三人的股权并未转让给上诉人，而且该份协议已经予以解除，我方已经提交予以证明。其次，该份合作协议的相对方系上诉人与第三人，任何约定均是二者之间的内部约定，对被上诉人并不发生效力。2020年1月31日之前的承租方仍为第三人，不得因为上诉人与第三人的约定进而免除了被上诉人的法定交接义务，因为本案解决的是相对方为上诉人和被上诉人之间的房屋租赁关系，而不是上诉人与第三人之间的，一审法院先入为主，直接突破合同相对性是错误的。2、上诉人从未利用案涉房屋进行宣传。3、上诉人欲接手科苑学校不是因为朴新教育收购科苑才放弃经营的，而是朴新教育收购科苑以后才与上诉人签订的解除合作协议。二、案涉合同已经解除。1、上诉人在疫情开始后就一直与被上诉人协商解除合同事宜，而被上诉人一直无理由予以推脱，拒绝出面解决。而一审法院仅凭案涉房屋上张贴的没有任何原告签字确认的文件即认定杨老师和搂老师是原告的员工明显错误。2、上诉人已经提交证据证明科苑学校的教学资源已经转让给爱贤教育，上诉人之所以以校长名义进行宣传，是为了经营方便。3、上诉人已经向被上诉人发出了解除合同通知，被上诉人明知所寄的文件是解除合同律师函而拒收，足以见其态度的消极。4、案涉房屋早已腾退，被上诉人对此也知情，且上诉人也并未经营任何教育机构，也不具有继续履行合同的能力，一审法院判决继续履行合同也属显失公平。5、教学机构不同于其他行业，可能存在营业收入减少导致合同履行困难等情形，而疫情期间教学机构根本是禁止营业没有任何营业收入的情形，且复课时间无法确定，应认定为不可抗力导致的合同履行不能进而享有法定的解除权，同时，案涉合同对于不可抗力导致合同自行解除的情形也有约定。综上，上诉人已将案涉房屋腾退，而一审法院在明知案涉合同无法继续履行且上诉人也不具有履行能力的情况下判令继续履行合同，既不利于案涉房屋的价值的发挥，同时增加了上诉人与被上诉人之间关于租金的诉累，因此向贵院提起上诉，望予以准许。被上诉人杜聿瑛辩称：我们认为一审判决结果完全是正确的，应当维持。理由是：签订案涉租赁合同前，上诉人已经实际使用案涉房屋经营科苑学校，双方无需另行办理房屋交接事宜。第二，合同签订后，在第一次疫情期间，上诉人利用案涉房屋给学生上线上辅导，此后科苑的多名老师，在2020年不同月份无数次发朋友圈通知宣传科苑学校开展线下授课等内容。通知和宣传当中明确的线下上课的地点就是案涉房屋，配发的图片为案涉房屋的外景图片。一审时其实还查明了案涉房屋的大门是紧锁着，门上张贴疫情期间有关部门的文件以及要求，还张贴了国务院疫情防控的二维码，房屋的室内墙面以及地面上同样也张贴了前述的文件和通知等。那么这些事实说明上诉人不单利用案涉房屋从事了经营活动，还说明疫情并未造成其合同目的无法实现。第三，合同签订前被上诉人已经向上诉人明确了案涉房屋的租赁期限不得低于两年，否则将不租留着自用，上诉人认可后，双方签订了案涉房屋租赁合同，并在合同当中明确约定租赁期限不得低于两年，而且确定租金的价格已经考虑了两年的租赁期限，如果承租期限达不到两年，我方是不会出租的，而且如此便宜的租金价格也考虑了租期的原因。第四点理由是疫情虽然有影响，但并不是解除合同的理由。因为案涉合同约定不可抗力导致合同无法履行的才可以解除。租赁合同的标的物是房屋，只要房屋符合使用条件，那么合同约定的解除条件就不成就。合同约定了致使合同无法履行应当指的是案涉房屋本身存在质量问题或者其他不符合使用要求和目的的，此时才可以解除。疫情对案涉房屋的正常使用目的和质量没有产生任何的影响。上诉人的解除理由是不成立的。至于经营学校因疫情受到影响并不是该条约定的解除情形，而且合同的租赁期限是两年，除了第一次疫情，一定期限内不允许开展线下授课之外，第一次疫情结束，至2020年夏季第二次疫情期间，已经允许开展线下授课。在第二次疫情结束后，至第三次疫情爆发前这期间也是允许开展线下授课的。第三次疫情结束至今，一直是允许开展线下授课的。这些事实说明疫情并不是导致上诉人合同目的无法实现的理由。一审的判决是正确的，应当维持一审判决的结果。第三人大连科苑文化培训学校有限公司述称：同意上诉人的上诉请求。刘金玲向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认解除原告与被告于2020年1月22日签订的《房屋租赁合同》。2.请求依法判令被告返还原告房租押金5万元；3.本案诉讼费。原审法院经审理查明：2020年1月22日，原告刘金玲与被告杜聿瑛签订了房屋租赁合同，被告（合同中的甲方）将位于普兰店市世纪路西段2-8号、普兰店市的房屋出租给原告（合同中的乙方）用于教育培训，双方约定，租赁期限自2020年2月1日至2022年1月31日止，房屋租金为20万元/年，租金交纳方式为按年支付，乙方应于本合同签订当日向甲方一次性交纳第一年度租金20万元，并同时交纳履约保证金5万元；该租赁期限为乙方承租的最低期限，确定租金的价格已充分考虑租赁期限的约定；租赁期限内，甲乙双方任何一方，在对方没有违约的前提下均不得提前终止或解除本合同，否则应全额支付合同剩余期限的租金；甲方应于本合同生效之日起3日内，将该房屋交付给乙方。关于合同解除，双方还约定了经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；甲方因房屋自身质量问题，影响乙方安全、健康时，乙方有权单方解除合同，甲方因房屋自身质量问题，乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同。该合同签订当日，被告向原告出具了原告已交纳了履约保证金5万元的收据。另查，上述案涉租赁房屋，被告曾于2017年12月8日出租给第三人大连科苑用于教育培训，并签订了房屋租赁合同，双方约定租期为六年，自2018年2月1日至2024年1月31日止，其中自2018年1月1日至2018年1月31日为装修期。合同履行期间，第三人于2019年3月31日与原告签订了合作协议，双方约定，由大连科苑将其全资子公司普兰店科苑的全部股权无偿转让给了原告，原告自愿受让，第三人替普兰店科苑租赁的房屋（即案涉房屋）由原告及普兰店科苑继续承租，若原告需要，第三人应积极配合原告同房东（即被告）办理转租手续，由于第三人已实际缴纳了2019年2月1日至2020年1月31日共计20万元的房租，因此在扣除2019年4月1日至2019年8月31日共计五个月的免租期后，原告应向第三人返还剩余租金；第三人向房东缴纳的5万元履约保证金，由原告直接付给第三人，但第三人有义务配合原告向房东办理租赁合同的押金的变更；普兰店科苑现有的电子设备、桌椅板凳等，第三人有偿转让给原告，并允许原告分36期付款，首个付款日为2020年1月1日，对上述资产第三人保留所有权，至2022年12月1日原告还清全部欠款后，所有权转移给原告，若有拖欠，第三人有权行使占有物返还请求权，且不退还原告已支付费用。原告与第三人签订该协议后，自2019年4月1日起实际占有并使用案涉房屋。还查，2020年年初新冠××疫情爆发，根据中央疫情防控工作相关系列部署和省、市、区防指疫情防控相关阶段性命令，在疫情外防输入、内防扩散的关键节点，普兰店区采取了包括延期开学，暂停、禁止校外机构进行线下教育的一系列防控措施，致学校及校外培训机构不能按期开展线下聚集教育。在疫情进入常态化防控阶段后，各级政府统筹推进疫情防控，及时复工、复产、复学，原告亦在此期间利用案涉房屋进行宣传，并通过线上、线下不同方式开展了教育培训活动。原审法院认为：原告刘金玲与被告杜聿瑛签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。本案的争议焦点为该合同是否已解除。原告主张案涉租赁合同未实际履行，且发生了不可抗力，该合同已解除。被告主张合同已实际履行，虽发生疫情但不影响原告的合同目的，该合同未解除。本院认为，合同当事人欲解除已合法订立的合同关系，且无法协议解除时，一方只能以其享有约定或法定的解除权来主张合同的解除，本案中，原、被告无协议解除房屋租赁合同的意思表示，原告以合同未实际开始履行，且发生不可抗力，无法履行来主张其享有合同的约定及法定解除权，经查，案涉租赁合同签订前，原告已经实际占有并使用案涉房屋，且在其对案涉房屋享有合法使用权期间内与被告签订了租赁合同，其对案涉房屋的占有及使用因该合同的签订具有了明显的连续性、不间断性，故原告再行主张被告未与其办理房屋交接手续，无事实和法律依据。原告租赁案涉房屋用于教育培训，合同签订后，新冠××疫情的发生，确实对教育培训活动的开展产生了一定程度的影响，但综观我国2020年新冠疫情防疫进程，禁止线下集中授课等政令具有明显的阶段性，而案涉房屋租赁合同租期为两年，非临时性场地的租赁合同，且各级人民政府颁发的禁令也仅限于线下授课，并不禁止网络教育，教育培训活动仍可以通过线上授课的方式开展，原告以新冠××疫情属于不可抗力为由，主张用于教育培训的房屋租赁合同的目的不能实现，亦无事实依据；2020年4月20日，最高人民法院为贯彻落实党中央关于统筹新冠××疫情防控和经济社会发展工作部署会议精神，依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件，维护人民群众合法权益，维护社会和经济秩序，维护社会公平正义，依照法律、司法解释相关规定，结合审判实践经验，发布了《关于依法妥善审理涉新冠××疫情案件若干问题的指导意见》，其中指导意见（一）第二条中规定，当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。原告当庭提供的证据无法证明案涉租赁合同不能履行，且结合本院已查明的事实及证据，可以认定原告于案涉租赁合同签订后，以及疫情发生后使用案涉房屋从事教育培训活动的事实成立。综上，原告提出的要求确认其与被告于2020年1月22日签订的案涉租赁合同已经解除的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持，对原告基于合同解除要求被告返还房租押金5万元的诉讼请求，亦不予支持。原审法院据此判决如下：驳回原告刘金玲的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计525元，由原告刘金玲负担。经本院审理查明：一审查明的事实属实。二审审理期间，被上诉人表示可因疫情因素考虑，案涉租赁合同延期半年，上诉人不认可被上诉人提出的上述方案，主张自己已经没有能力经营。上诉人陈述自己在搬离案涉房屋时并没有锁门，但案涉房屋的照片显示案涉房屋为锁门状态，案涉房屋外仍悬挂科苑学校的牌子。被上诉人主张因案涉房屋被锁，自己无法进入查看房屋现状。2020年9月份被上诉人在微信里曾向上诉人索要钥匙，上诉人回答为“您也没给我交接过钥匙……”，本案一审审理期间原审第三人大连科苑文化培训学校有限公司陈述主张2019年案涉房屋钥匙已经给付上诉人，上诉人对此不予认可，其仅认可自己在2019年已经实际占有案涉房屋。上诉人二审审理期间陈述2020年大连地区第一次疫情时，线下办学暂停至2020年7月，第二次疫情停课一周半，2020年12月24日第三轮疫开始，2021年2月初结束，结束后可以正常授课。原审第三人大连科苑文化培训学校有限公司主张自己因此变为线上授课，与其房主以协商方式减免房租方式解决疫情影响。上述事实有一、二审审理笔录及双方的微信聊天记录、案涉房屋照片为证。上诉人提供其微信聊天记录及大连市普兰店区教育局出具的证明、承诺书，拟证明普兰店市在疫情期间不允许线上授课的事实。本院认为，上诉人主张案涉合同在2020年疫情发生时即因不可抗力解除，其理由为案涉合同明确约定因不可抗力导致合同无法继续履行，合同自行解除，被上诉人对此不予认可，故本案争议的焦点为2020发生的疫情是否属于不可抗力导致合同不能履行的情形。首先，上诉人主张案涉房屋租赁合同未实际履行，双方当事人于2020年1月22日签订的《房屋租赁合同》，该房屋租赁合同签订前，上诉人已经实际占有、控制案涉房屋且在案涉房屋中经营，被上诉人无需再与上诉人进行案涉房屋钥匙交接，合同履行期限开始即2020年2月1日时，案涉合同自动履行。本院依据上述事实认定上诉人主张案涉房屋租赁合同未实际履行，无事实依据，本院不予支持。其次，在案涉房屋租赁合同开始履行后，2020年疫情确系影响上诉人的经营的因素，但案涉房屋租赁合同租赁期限为两年，第一轮疫情仅影响六个月时间，后期疫情并非长期、不间断的，上诉人可在第一轮疫情结束后积极经营，被上诉人主张延长租赁期限亦为解决该问题的方式之一，故案涉《房屋租赁合同》并非无法履行。上诉人主张自己没有经济能力继续履行合同，即便上诉人无力经营，其也可以转租的形式减轻经济压力及减少损失，现上诉人仅以自己无力经营，已将自己经营的资源转让为由主张案涉协议因不可抗力已经解除，与合同约定不符，本院不予支持。再次，退而言之，双方当事人在《房屋租赁合同》中明确约定合同期限届满当日，双方检查房屋各项设施均完好无损且费用结清后办理交接手续，现上诉人主张案涉合同无法履行，合同自动解除，其应当依照合同的相关约定与被上诉人积极进行交接。上诉人未能提供充分有效的证据证明自己与被上诉人进行过上述交接手续。在被上诉人向上诉人索要案涉房屋钥匙后，上诉人仍未与被上诉人协商交接事宜，且从案涉房屋照片上看，案涉房屋确有用锁封门的事实存在，故被上诉人主张上诉人未与自己交接且案涉房屋有锁，自己无法自行进入，自己因此无法正常使用案涉房屋的事实，本院予以采信，现上诉人主张案涉合同自行解除，自己不承担违约金及租金，故该期间租金损失由被上诉人自行承担，上诉人的该项主张，与理不符。关于上诉人主张案涉房屋早已腾退，被上诉人对此也知情，且上诉人也并未经营任何教育机构的主张，上诉人未提供充分有效的证据证明案涉房屋早已腾退，且被上诉人知情的事实存在，故其此项上诉主张，本院不予支持。上诉人在疫情期间或之后是否经营教育机构，抑或将自己经营的教育资源是否予以转让，均系其自己的经营行为，不能因此即认定案涉《房屋租赁合同》不能履行，故其此项上诉主张，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人刘金玲承担。本判决为终审判决。审判长 陈 薇审判员 王迎春审判员 陈 伟二〇二一年七月二十九日书记员 张 宁