苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0591民初4987号原告：苏州工业园区青剑湖置业有限公司，住所地苏州工业园区唯华路3号12幢1801室。法定代表人：蔡勇，董事长。委托诉讼代理人：徐旭，北京中银（苏州）律师事务所律师。被告：苏州格林精益企业咨询管理有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇尧峰西路66号2幢。法定代表人：伍健。委托诉讼代理人：强瑜，上海住总集团退休职工。被告：伍健，男，1966年4月6日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：强瑜，上海住总集团退休职工。被告：孙金娟，女，1982年2月23日出生，汉族，住苏州。原告苏州工业园区青剑湖置业有限公司（以下简称“青剑湖置业公司”）与被告苏州格林精益企业咨询管理有限公司（以下简称“格林精益公司”）、伍健、孙金娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年6月1日公开开庭进行了审理。原告青剑湖置业公司的委托诉讼代理人徐旭，被告格林精益公司、伍健的委托诉讼代理人强瑜，被告孙金娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青剑湖置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间签订的房屋租赁合同；二、被告支付原告免租期租金87608.43元；三、被告支付原告2021年1月1日至2021年4月20日的租金105900.3元及物业费15510元；四、被告支付原告违约金372897.42元；五、判令原告无需返还被告承租保证金58730元；六、被告支付原告律师费损失5000元；七、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年8月15日，原被告签订《联合生活广场租赁合同》，约定被告承租原告位于苏州工业园区联合生活广场1栋02233、02234、02235的商铺，承租期限为2019年8月15日至2024年8月14日。自2021年1月1日起，被告一直拖欠租金不予支付，故原告起诉至法院。被告格林精益公司、伍健答辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据。原告诉请要求解除房屋租赁合同没有依据，被告已经于2020年12月28日提出退租申请，双方于2021年4月20日完成房屋交接手续；关于支付免租金租金，此项政策出台本就针对租户，原告无权要求被告支付免租期房租；对于要求支付的租金和物业费，原告没有权利收取被告的物业费，且被告于2021年1月14日发函给原告愿意承担没收保证金和支付违约金的责任申请解除合同，但原告仍然不予理睬诉至法院；本案中被告并无恶意违约情形，故违约金主张应被法院驳回；保证金应该退还原告；原告律师费损失没有合同依据，故被告要求法院驳回原告全部诉讼请求。被告孙金娟答辩称：我方不是合同相对方，不应该为本案被告。经审理查明，2019年8月15日，青剑湖置业公司作为甲方与孙金娟作为乙方签订《联合生活广场租赁合同》、《联合生活广场租赁合同补充条款》，合同甲方处有青剑湖置业公司加盖公章，乙方处有孙金娟签字。后乙方变更为格林精益公司，青剑湖置业公司作为甲方与格林精益公司作为乙方重新签订了《联合生活广场租赁合同》、《联合生活广场租赁合同补充条款》。《联合生活广场租赁合同》中1.2条约定，承租人(乙方)：指签订本合同的承租商业用房的法人、其他组织或自然人伍健和苏州格林精益企业管理咨询有限公司，作为本合同的承租人，共同承担本合同项下乙方的所有义务。合同第2.1条约定：乙方同意按照本合同的条款从甲方承租位于苏州工业园区“联合生活广场”1栋02233、02234、02235(公安编号)的商铺(以下简称“租赁标的”)，商铺租赁建筑面积约为534.85平方米。合同第3.1条约定承租场所的承租期为60个月，自交付日起计算。合同第6.1条约定：本合同承租期内从2019年8月15日——2019年12月31日，租金为45248.31元人民币；从2020年1月1日--2022年8月14日，每天的租金为每平方米建筑面积1.8元人民币；从2022年8月15日--2024年8月14日，每天的租金为每平方米建筑面积2元人民币；以上每年的租金标准不含物业管理费及承租人所使用的水、电、空调、气、电话等其它费用。合同第7.1约定，乙方须在承租期接受甲方指定的物业单位服务，甲方指定的物业单位与乙方在开业前另行签署物业合同。合同第8.2条约定：租金每季度支付一次，首次租金支付日期为2019年8月14日，其后各次租金分别于每季度首月的1日前，即每年的1月1日、4月1日、7月1日和10月1日前予以支付，其它费用如水电气等于每个日历月的第五个工作日之前缴付款，应以现金、支票或以汇款、转帐方式支付。合同第8.3条约定，若乙方未能按本合同的规定向甲方支付租金、水电气费、空调费或其他费用，甲方有权向乙方按所欠缴付费用总额的日万分之五计算收取延期付款违约金，直至乙方全数付清其所应付的租金、管理费或其他费用之日为止。合同第9.1约定，乙方须向甲方缴纳数额相当于2个月的租金作为保证金(“承租保证金”)计为58730元人民币。合同第10.1约定，承租场所仅限苏州工业园区爱智道尔顿培训中心有限公司作为办学场所经营使用，双方约定试营业时间暂定为2019年12月15日：乙方须持有与本合同约定经营范围相一致的有效证照，合法经营。合同第17.1约定，除非甲、乙双方协商一致，在承租期满之前，任何一方不得擅自终止本合同。本合同因甲方原因而终止的，按甲方解除合同之日起到合同期满之间租金的30%作为违约金支付给乙方，违约金少于六个月租金的，按照六个月租金计算；保证金返还乙方。本合同因乙方原因而终止的，乙方从解除合同第二天起到合同期满之间租金的30%作为违约金支付给甲方，违约金少于六个月租金的，按照六个月租金计算；押金不返还乙方。本合同因不可抗力原因或政策原因而终止的，双方互不承担违约金责任。合同第18.9约定，一方严重违约或者单方面提前终止合同的，导致另一方根据本合同约定解除本合同的，违约方支付解除方三个月租金的违约金。合同第21.9条约定，乙方签署人如为个人或公司尚未设立完成时的暂定名，公司自取得营业执照后自动成为本合同承租人，且其应及时通知甲方，并在取得营业执照后一周内在本合同文本上盖章。在本合同“乙方”一栏上签字或盖章的个人和公司均是本租赁合同的承租人，共同享有和承担本合同中约定的所有权利义务，在违约时须承担连带责任。合同甲方处有青剑湖置业公司加盖公章，乙方处有格林精益公司加盖公章，法定代表人伍健签字，代理人孙金娟签字。《联合生活广场租赁合同补充条款》中第2条约定，自实际交付日起，乙方享有3个月的免租期(含装修期)。双方特别约定：如果本合同由于乙方原因提前终止或者解除，视为乙方不再享有上述免租期，乙方须在本合同终止或解除后3日内向甲方补交前述免租期限内的所有租金(按本合同租赁期内第一年的租金标准计算)。第3条约定，免租期内乙方无须向甲方支付租金，但乙方仍须按本合同的规定交纳免租期间的物业管理费、装修用的水电费用及所发生的一切其他费用。乙方在装修免租期后再进行装修的，不再享有任何免租的权利。2019年8月15日，原告向被告交付案涉房屋。后被告按照合同约定向原告缴纳房租至2020年12月31日。2020年12月22日，青剑湖置业公司通过微信向孙金娟发送《租金通知函/催租函》照片，《租金通知函/催租函》载明：鉴于上述情况，我司郑重通知贵司如下：按合同约定，租金每季度支付一次，各次租金分别于每季度首月的1日前，即每年的1月1日、4月1日、7月1日和10月1日前予以支付。与此同时，我司善意提请您注意贵我双方签订之如下合同条款……如您发生拖欠租金之违约行为的，我司有权按照上述签订之合同条款对您实施包括停水、停电等在内的相关制约措施。鉴于上述情况，我司郑重通知贵司如下：1、请您务必于2020年12月31日前交清2021.1.1-2021.3.31期间的房租共计86645.70元。2、如您逾期未按上述第1项履行的，则我司将根据上述合同条款约定之内容对您实施包括停水、停电在内的各项制约措施，届时将不再另行通知。2020年12月28日，苏州工业园区爱智道尔顿培训中心有限公司向青剑湖置业公司发出《退租申请》，其中载明：现正式向贵公司提出从2021年1月1日起退租。庭审中青剑湖置业公司表示收到上述退租申请，但未同意承租人的退租申请。2021年1月29日，青剑湖置业公司向格林精益公司发送《律师函》，其中载明：贵方应当按照租赁合同约定使用商铺并按期支付租金。贵方于2020年12月28日提出自2021年1月1日起退租离场，委托人未予同意并要求贵方继续履行合同，但贵方擅自退租，属于违约行为……贵方应当按照合同约定承担违约责任。请贵方于收到本函7日内：1、支付违约金405277.239元，贵方的租赁保证金58730元予以没收；2、支付自2021年1月1日起至实际搬离商铺之日止的占有使用费；3、注销以商铺为注册地址的工商登记信息。该律师函于2021年2月16日被格林精益公司签收。起诉后，在本院的组织下，2021年4月20日，苏州工业园区爱智道尔顿培训中心有限公司法定代表人孙金娟将案涉商铺交付归还至原告，双方签署了《房屋交接确认书》。另，庭审中原告陈述合同签订后收到被告缴纳的58730元保证金，且在起诉前未向原告发出解除合同的通知。被告陈述其于2021年5月3日收到本案起诉状副本。以上事实，由《联合生活广场租赁合同》、《联合生活广场租赁合同补充条款》、《租金通知函/催租函》、《退租申请》、《律师函》、EMS邮单、《房屋交接确认书》等证据及原被告庭审陈述予以证实。本院认为，原告与孙金娟签订租赁协议后，就案涉店铺另行与格林精益公司、伍健签订租赁合同，确认为承租人格林精益公司、伍健，故原告主张格林精益公司的代理人孙金娟承担责任，于法无据，本院不予支持。青剑湖置业公司已将涉案房屋交付承租人格林精益公司、伍健使用，格林精益公司、伍健交纳租金至2020年12月31日，未缴纳2021年1月1日起的租赁期限内的房租，其申请退租并未取得原告同意，故承租人已构成根本违约，青剑湖置业公司有权解除合同。对合同解除的时间，本院认为，庭审中双方确认已经于2021年4月20日办理了房屋交付手续，本院确认租赁合同于2021年4月20日解除合同。故原告要求被告支付至该日之前的租金，本院予以采纳，经过核算为104938元（1.8元/平方米/天*109天*534.85平方米）。关于原告主张的物业费，因合同中未约定被告向原告缴纳物业费的义务，且原告并未提供其代为缴纳物业费的依据，故要求被告向其缴纳物业费的主张本院不予支持。关于原告主张的违约金及退还免租期租金，本院认为本案中被告违约，原告有权按照合同约定收取被告违约金，但双方对于免租期的约定应当视为承租人因违约而应承担的违约责任，被告抗辩原告诉请的违约金过分高于实际损失，本院依法将支付违约金及免租期租金一并进行处理，酌定被告支付原告违约金及免租期租金合计115527.6元。关于原告主张的律师费损失，具有合同依据，本院依法予以确认。另，因被告向原告支付了租赁保证金58730元，因被告的违约责任本院已经予以考量，故原告没收保证金的主张本院不予支持，原告应将该租赁保证金予以抵扣上述的房屋租金后被告支付原告租金为46208元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十七条、第一百二十条、第二百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原被告之间签订的《联合生活广场租赁合同》、《联合生活广场租赁合同补充条款》于2021年4月20日解除；二、被告苏州格林精益企业咨询管理有限公司、伍健于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区青剑湖置业有限公司房租46208元（已经抵扣保证金）；三、被告苏州格林精益企业咨询管理有限公司、伍健于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区青剑湖置业有限公司免租期房租及违约金合计115527.6元；四、被告苏州格林精益企业咨询管理有限公司、伍健于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区青剑湖置业有限公司律师费损失5000元；五、驳回原告苏州工业园区青剑湖置业有限公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取计8474元，由原告苏州工业园区青剑湖置业有限公司负担4000元，由被告苏州格林精益企业咨询管理有限公司、伍健负担4474元，此款原告已经预交，本院不予退还，被告苏州格林精益企业咨询管理有限公司、伍健于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区青剑湖置业有限公司4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 柳蓓菁二〇二一年七月二十八日法官助理 陈 菁书 记 员 吴亚星