湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初5367号原告：黄慧敏,女，1994年5月17日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：黄志锋，湖南三浦律师事务所律师。委托诉讼代理人：粟磊，湖南三浦律师事务所律师。被告：湖南欣恬置业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区东岸街道双杨路1118号1栋103房。法定代表人：雷超。委托诉讼代理人：张征，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨奕，湖南欣恬置业有限公司员工。原告黄慧敏与被告湖南欣恬置业有限公司（以下简称欣恬公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄慧敏及其委托诉讼代理人黄志锋、粟磊，被告欣恬公司的委托诉讼代理人张征、杨奕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄慧敏向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告交付符合《长沙市商品房买卖合同》及《委托协议书》约定标准的商品房。2、请求依法判令被告向原告支付逾期交房的违约金8188.8元（违约金以购房款总额为基数，按万分之一/日标准自2020年10月30日起计算至被告完成交房义务之日止，暂计算至起诉之日）。3、请求依法判令被告限期对涉案房屋存在质量问题完成维修整改并承担因此发生的全部费用。4、请求依法判令被告向原告支付怠于履行维修整改义务所产生的违约金26204元。5、请求依法判令被告按合同约定向原告支付合理补偿10000元。6、请求依法判令被告承担其完成涉案房屋维修整改义务前该房屋所产生的物业管理费（暂计算至起诉之日为1301.7元）。7、请求依法判令被告向原告提供涉案房屋装饰装修材料及设备的说明书、保修单、环保说明书、套型平面图及使用面积、选材和设备配置使用说明书、设备接口位置和接口图、套内面积等竣工图、装修明细表、装修平面图和主要材料及部品的生产厂家。8、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告于2018年10月28日与被告签订《长沙市商品房买卖合同》及《委托协议书》，约定由原告出资购买被告位于长沙市芙蓉区××路××号××栋××层××号的房屋，房屋类型为精装房。后因疫情影响，双方同意将房屋交付时间延期至2020年7月30日。但到了约定的收房日，原告发现房屋存在多项房屋质量问题。经原告反映，被告同意对房屋质量问题进行维修整改并解决了部分问题。但截至原告起诉之日，涉案房屋仍存在多项质量问题未能解决，且被告至今未履行约定的“厨房外阳台栏杆改为窗户并取消厨房与阳台间隔墙”义务。原告为此多次找被告协商未果，故诉至法院。被告欣恬公司辩称，1、案涉房屋于2020年1月2日取得了竣工验收备案证明，欣恬公司已通知黄慧敏于2020年7月31日收房，原被告签订的《商品房买卖合同》约定：房屋一经现场交付即视为买受人验收合格，买受人要求整改的，整改期间不视为出卖人逾期交房。因此欣恬公司已向原告履行了交房义务，不存在逾期交房行为。2、案涉房屋没有质量为题，只是存在需要整改的装修瑕疵及细节问题，对此被告应承担保修责任，对此及时更换、重做、修理。原告提交的验房报告中在“合同条款核对及建议”一栏中未提出整改建议。欣恬公司交付的房屋及质量完全符合合同约定且已对涉案房屋完成了整改，故原告要求欣恬公司就此提出的整改房屋等诉求依法全部不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月13日，原告黄慧敏（买受人）与被告欣恬公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：1、原告购买被告所有的位于长沙市芙蓉区××路××号××栋××号房屋；该房屋建筑面积为86.3平方米，其中套内建筑面积72.34平方米，公摊面积为13.95平方米，该商品房单价为9488.79元／平方米（其中毛坯单价为7146元／平方米，毛坯总房价616699元；精装单价为2342.79元／平方米，精装总房价202184元）；2、合同第八条约定，被告应在2020年6月30日前向原告交付该房屋，还应符合以下条件：（一）已经竣工验收备案；（二）满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求；3、合同第九条约定，本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件，供水、供电、燃气于2020年6月30日达到接通条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户；4、合同第十条约定，（一）该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第八条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第八条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十一条处理；（二）由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按照附件六《补充协议》第四条相关约定执行；5、合同补充协议（一）第四条第六项约定，出卖人自身原因造成未在《买卖合同》约定期限内将该房屋交付买受人，则：（1）买受人给予出卖人90日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。（2）如宽展期届满后出卖人仍未将该房屋交付买受人，自《买卖合同》约定的交付期限届满后第91日起，至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。本条可能涉及对出卖人义务或责任的限缩性约定，买受人对此充分知悉且不持任何异议。6、出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均有权委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务。因此发生的检测费用由出卖人承担。7、合同附件三，对于房屋的公摊面积及户内部分的装饰设备标准（包括品牌和规格）进行了约定，户内包括全屋、厨房、墙面、公卫、主卫、客餐厅、卧室、阳台。合同还对其他事件做了约定。8、合同第十七条约定，如不符合工程质量规范，或对人体有害物质超过国家强制性标准，危及买受人健康或出卖人交付的商品房达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、重做、修理。2018年10月28日，原、被告签订《委托协议书》，原告黄慧敏将所购买的房屋，自愿委托被告欣恬公司对该房屋按照本协议附件一进行改造施工。2020年5月11日，原被告签订《装修交付标准变更协议》，原被告双方一致同意在买卖合同约定的原装修交付标准上，对部分材料、设备进行变更。2020年1月23日，占新霞（甲方）与原告黄慧敏（乙方）签订《租房合同书》，约定：甲方将都市春天小区AB栋4单元1709户型租给乙方，租期为2020年1月23日至2022年1月23日止，租金为2200元每月。2020年7月31日，原告黄慧敏委托长沙壹号验房有限公司对房屋的装修质量进行鉴定，该公司出具了《住宅室内装饰装修分户工程质量检验报告》，对房屋的入户门、电气安装、金属门窗、室内木门、柜子、给排水及卫浴设施、墙地瓷砖石材板块、墙面涂裱、顶棚、地面木质板块、墙面花饰与造型、细部、设计功能均进行了检验。在“合同条款核对及建议”方面未提出问题及整改建议。2020年1月2日，案涉房屋所在的长沙市芙蓉区白竹坡路39号7栋房屋通过了房屋建设工程竣工验收，且房屋建设工程竣工验收备案文件已经由长沙市住房和城乡建设局同意备案。2020年5月20日，被告欣恬公司向原告黄慧敏出具《关于受新冠疫情影响导致项目延期交付房屋的通知》，根据湖南省住房和城乡建设厅发布了《关于新冠肺炎疫情防控期间建设工程计价有关事项的通知》(湘建价函【2020】7号)，案涉房屋工期延误长达近两个月，被告欣恬公司会尽全力尽快交付房屋，时间会另行通知。案涉房屋精装修工程施工于2020年7月23日通过了建设单位、监督单位、施工单位和设计单位的验收并进行了备案。2020年7月20日，被告欣恬公司通过邮寄方式向原告发送《入伙通知书》，通知原告黄慧敏案涉房屋已具备交付入住条件，请原告黄慧敏于2020年7月31日来办理入伙手续。原告黄慧敏收到该通知书后，拒绝对案涉房屋进行收房。本院认为：原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，并符合相关法律规定，依法予以保护,双方均应依据约定履行。一、关于原告黄慧敏诉请交付符合标准的案涉房屋本院认为，出卖人交付的房屋符合商品房买卖合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准，买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，一般不予支持，但买受人确有证据证明房屋在交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的除外。买受人接收房屋不影响出卖人对房屋的质量瑕疵承担保修义务。本案中，案涉房屋已经在2020年7月23日通过竣工验收，且供水、供电、燃气达到接通条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路铺设到户，并且提供了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。因此案涉房屋已经达到合同约定的交付条件和质量标准。原告黄慧敏诉请，案涉房屋不符合交付条件主要理由是被告欣恬公司未按照《委托协议书》中第一点委托事项的第1条第（2）项将“厨房外阳台栏杆改为窗户，并取消厨房与阳台间隔墙，厨房布置调整”，未履行整改义务。被告欣恬公司对此辩称，双方约定的具体改造内容应当以《委托协议书》的附件一“改造户型效果图”为准，并且被告欣恬公司已经按照该效果图履行了房屋改造义务。本院认为，原被告双方签订《委托协议书》对房屋改造事项进行了约定，第一点委托事项中约定了改造内容有三项，并有协议附件一“改造户型效果图”进行直观说明。该附件附有案涉房屋户型的改造前后对比平面图，原告黄慧敏在“交付平面图”上签字捺印确认。因此，案涉房屋改造内容应当以直观明了的改造户型效果图为准。原告黄慧敏在庭审过程中也认可被告欣恬公司已按照改造户型效果图对案涉房屋进行了改造。因此，案涉房屋符合交房条件，原告黄慧敏收到入伙通知书后，拒绝对案涉房屋进行收房。原告黄慧敏诉请被告欣恬公司交付符合标准的商品房不予支持。原告黄慧敏基于此诉请被告欣恬公司支付逾期交房违约金，本院一并不予支持。二、关于原告黄慧敏诉请被告欣恬公司履行整改义务及怠于履行违约金本院认为，原告黄慧敏提交的《住宅室内装饰装修分户工程质量检验报告》，系原告单方委托的检验机构所出具，且未提供原告的授权委托书及检验机构的资质证明，被告欣恬公司对此不予认可。因此，该检验报告的证明效力欠缺，不能达到原告黄慧敏的证明目的。被告欣恬公司对此辩称，即使该报告属实，在报告中关于“合同条款核对及建议”一栏中，未提出存在问题及整改建议。原告黄慧敏无法提供充分证据证明房屋在交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用。关于维修整改义务，原被告双方在《长沙商品房买卖合同》中对此有明确约定，被告欣恬公司亦同意履行维修义务。根据民事行为意思自治原则，本院对原被告双方约定的维修条款不予调整。本院对原告黄慧敏的该项诉请不予支持。同时，原告黄慧敏提出的基于此诉请补偿费用（租房损失）、物业费用及要求被告欣恬公司提供装饰装修材料、厂家清单，本院一并不予支持。综上所述，原告黄慧敏的诉讼请求没有事实和法律依据，本院均不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告黄慧敏的诉讼请求。本案受理费6465元（原告已预交471元），因适用简易程序减半收取，由原告黄慧敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  罗长华二〇二一年七月六日法官助理姜雨蓓书记员廖沙