沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0102民初2412号原告(反诉被告)：郭雨凇，男，汉族，1972年11月27日出生，住沈阳市皇姑区。被告（反诉原告）:冷大伟，男，汉族，1957年7月8日出生，住沈阳市和平区。第三人：冷菊，女，汉族，1986年5月4日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：冷大伟，男，汉族，1957年7月8日出生，住沈阳市和平区。第三人（反诉原告）：冷梅，女，汉族，1982年3月23日出生，住沈阳市和平区。原告郭雨凇(反诉被告)与被告（反诉原告）冷大伟、第三人冷菊、第三人（反诉原告）冷梅房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告郭雨凇诉称，原告与被告在2020年10月5日签订了《房屋租赁合同》，出租日期自2020年10月15日至2021年10月14日，年租金4万元。2020年10月5日，原告按被告指示将租金打入第三人冷菊的支付宝里，第三人冷菊已签字确认收到此款，依据《房屋租赁合同》第三条约定：“付完租金后，合同生效房屋交由乙方使用，乙方可以改造。”原告付完租金后，同日开始投入装修，2020年10月8日，第三人冷梅称自己是原告租赁房屋的产权人，将租赁的房屋上锁，阻碍原告的装修，10月12日原告报警，因属于民事纠纷，应诉请至法院解决。现被告已造成了原告实际投入的经济损失，原告与被告协商无果，为了维护原告的合法权利，请求法院依法作出判决，支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、判令解除原被告双方房屋租赁合同；2、判令被告返还原告已付的租金4万元；3、判令被告给付原告的损失共计2900元（暂计算到起诉之日）；4、判令被告承担本案诉讼费。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令原被告继续履行双方房屋租赁合同；2、判令被告冷大伟、第三人冷梅、冷菊共同给付原告的损失共计58800元（从2020年10月15日到2021年7月9日，294天，每天200元经营利润，系估算。损失费中包含原告的经营利润损失以及每天的房租款）；3、判令被告冷大伟、第三人冷梅、冷菊共同给付原告精神损害赔偿金3000元；4、判令被告承担本案诉讼费。被告冷大伟辩称，1、同意继续履行合同；2、不同意赔偿原告的损失，我和原告签订的房屋租赁合同，房屋是违章建筑没有房证，我没向原告隐瞒任何事情，我主观努力了，在2020年10月7、8号我把钥匙给了原告，合同中约定是15号进驻，给了钥匙后，我就回北京了，因没有在沈阳，我不知道后来发生了什么事情；3、诉讼费不同意承担。第三人冷菊，我是冷大伟的女儿，与此案无关联。我不承担任何责任。第三人冷梅，1、我是房主之一，我没有参与合同的签订，所以不同意继续履行合同；2、不同意赔偿损失，合同2020年10月15日开始履行，我2020年10月8日出示房证并告诉原告房屋不能出租。2020年10月8日至10日期间，我和原告沟通称我是房主之一，第二年房租他应该向我承诺，支付给我本人，但原告不同意，所以我到涉案房屋处把门锁撬开并更换了我带的门锁，我是在合同开始前就已经换锁了，我不认为对原告造成任何损失；3、诉讼费不同意承担。反诉原告冷大伟诉称，1、双方签订的房屋租赁合同有效，双方应按照约定履行协议。反诉人（甲方）与被反诉人（乙方）于2020年10月5日签订房屋租赁合同一份，协议约定甲方将位于沈阳市和平区天津北街9号门市房出租给乙方使用，租期至2020年10月15日起至2021年的10月14日，租金为人民币4万元整，来年支付房屋，房租需提前一个月支付。合同签订当日，反诉人收到被反诉人一年房租共人民币4万元整，反诉人将房屋钥匙交给被反诉人。双方履行协议约定义务，租赁合同系承诺双方有偿合同。该协议在反诉人与被反诉人在房屋租赁合同签字日期成立，又因该租赁协议是双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的禁止性规定，该房屋租赁合同合法有效。反诉人、被反诉人均应按照诚实信用原则履行各自义务，且被反诉人已通过合法方式实际占有并使用该房屋。2、房屋产权清晰并交付使用，位于沈阳市和平区天津北街9号门市房为上世纪80年代的产物。反诉人父亲冷志恒（已故）与反诉人已在该房屋经营居住长达三十余年。2002年，由于反诉人父亲冷志恒将此房屋即沈阳市和平区太原商服联店虹艺美术社交由反诉人冷大伟全权负责，之后该房屋一直由反诉人冷大伟合理使用和租赁。被反诉人郭雨凇在附近为同行经营多年，在合同签订当日承兑房屋情况知情，且被反诉人在收到钥匙后开始使用房屋。3、第三方与被反诉人之间的冲突与本合同无关，房屋所属问题在冷志恒生前已经安排妥当，产权清晰，不存在争议，并于2020年10月至11月由冷淑英及冷大伟、冷菊多次电话告知被反诉人可以继续使用，并可以延长使用期限，被反诉人均不予理会，且拆除房屋内的装修材料并在房屋主体结构用鲜明的油漆写了拆字，该行为给反诉人个人以及该房屋的后续租赁带来了非常不利的影响。综上所述，反诉人与被反诉人签订的房屋租赁合同有效，应受到法律保护。原告提出解除房屋租赁合同，既无约定解除理由也无法解除，请求法院撤回被反诉人诉讼请求。同时，对于被反诉人对房屋恶意涂鸦的行为予以严惩，维护反诉人合法权益。诉讼请求：1、被反诉人郭雨凇应将房屋恢复原状，对被反诉人房屋涂鸦行为公开道歉，消除影响；2、赔偿反诉人房屋租赁所遭受的影响赔偿金人民币4万元（估算）；3、诉讼费、反诉费由被反诉人承担。反诉被告郭雨凇辩称，1、我交租金应该是我拥有房屋的使用权，现在第三人冷梅不让我使用而冷大伟不出面解决，他们一家人是合谋制定好的计划，诈骗我的钱财，请求法律严惩。2020年10月13日，冷梅把涉案房屋上锁，此后我再没有进入过涉案房屋。反诉原告冷梅诉称，2020年10月5日，被反诉人郭雨凇在反诉人冷梅不知情的情况下，与冷大伟签订了《房屋租赁合同》，承租位于和平区天津北街9号113号房产外自建的门市房。此房为冷梅与冷大伟按份共有房屋，其中，冷梅占房屋份额75%，冷大伟仅占房屋份额的25%。作为该房屋的多数份额持有人，冷梅并未收到任何房租。10月8日，反诉人冷梅看到该门市房装修进门询问，才知道被反诉人郭雨凇与冷大伟签订房屋租赁合同一事，且郭雨凇在租房时并未查看任何房产证件。反诉人冷梅要求郭雨淞停止装修，并提出双方解决方案，但遭到郭雨凇的拒绝。反诉人冷梅基于对该房产的所有权，决定收回该门市房，但却遭到郭雨凇的阻挠。被反诉人郭雨凇于2020年10月中旬，使用红油漆对门市房的门、窗、墙体进行涂画，并暴力漆上“拆”等血红油漆字，阻挠反诉人冷梅将房屋对外出租，导致该门市房已经闲置9个月，无法对外出租。为此，反诉人冷梅及其家人于2020年10月中旬、12月中旬多次报警，警方建议走诉讼程序。为此，反诉人冷梅请求法院判令被反诉人郭雨凇赔偿因阻挠该门市房出租而造成的损失22500元，并请求被反诉人郭雨凇将门市房外观恢复原貌，去除掉门市房外的红油漆字。诉讼请求：1、判令被反诉人郭雨凇承担房屋侵权损失20000元，并将房屋外观恢复成原貌；2、反诉费由被反诉人承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令被反诉人郭雨凇承担房屋侵权损失22500元【40000元/12个月*10个月（2020年10月10日至2021年7月9日）*75%】，并将房屋外观恢复成原貌；2、反诉费由被反诉人承担。反诉被告郭雨凇辩称，不同意赔偿损失，她属于违法，让我无法使用房屋，请求法律制裁。经审理查明，位于沈阳市和平区天津北街9号1-1-3窗外自建房屋（建筑面积约15平方米），截至开庭时未取得房屋所有权证。2020年10月5日，原告郭雨凇（乙方，承租方）与被告冷大伟（甲方，出租方）针对涉案房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定“一、日期自2020年10月15日起至2021年10月14日止。二、租金一年为四万元整，来年支付房租需要提前一个月支付。三、付完租金后，合同生效房屋交由乙方使用，乙方可以合理改造，不违反建筑结构……”。合同签订后，原告郭雨凇向第三人冷菊支付房屋租金40000元，并于当日办理收房手续进行装修。2020年10月15日前，因房屋租金问题，冷梅将涉案房屋门锁更换并单独持有钥匙，致原告郭雨凇无法继续使用房屋。后，第三人冷梅欲将房屋另租他人，原告郭雨凇遂在房屋外墙书写了“违建！拆”字迹。被告冷大伟虽认可已收到了原告郭雨凇租金40000元，但针对冷梅更换门锁并欲将房屋另租他人致原告无法使用房屋问题不予处理。另查明，被告冷大伟的父母共育有四名子女，分别为被告冷大伟、冷大成（第三人冷梅之父，已去世）、冷淑华、冷淑英。被告冷大伟与第三人冷菊系父女关系。针对房屋所有及租金问题。被告冷大伟、第三人冷菊认为该房屋系冷大伟所有，应由冷大伟单独享有租金收益权。第三人冷梅则认为该房屋应由其与冷大伟按份共有，租金收益则由冷梅、冷大伟、冷淑华、冷淑英共同分配。上述事实，有原告向法庭提供的《房屋租赁合同》、照片、录音等证据以及原、被告、第三人当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证和审查，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法、有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。关于原告提出的继续履行房屋租赁合同问题。本案中，被告冷大伟作为出租方，庭审中并未提交涉案房屋权属证明，且自述其父母共育有冷大伟、冷大成（第三人冷梅之父，已去世）、冷淑华、冷淑英四名子女。现涉案房屋产权主体不明确且第三人冷梅不同意继续履行涉案合同并占有房屋的前提下，涉案合同无履行的客观条件，故《房屋租赁合同》应予解除。根据“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的法律规定，被告冷大伟应向原告郭雨凇返还房屋租金40000元；关于原告主张的精神损害赔偿金3000元问题，于法无据，本院不予支持；关于原告提出的经营利润损失问题，因其未提交证据予以佐证，故本院不予支持；关于冷大伟提出的郭雨凇应将房屋恢复原状、公开道歉、消除影响并赔偿4万元以及冷梅提出的郭雨凇应承担房屋侵权损失20000元并恢复房屋外观原貌问题。本案中，郭雨凇基于其与冷大伟签订的《房屋租赁合同》而进入房屋，并非非法侵入。本案所涉纠纷系冷大伟在相关近亲属不知情的前提下自行出租涉案房屋，且在纠纷发生后未积极与相关近亲属沟通租金分配问题所致，郭雨凇系守约方，无义务对上述诉求承担责任。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告郭雨凇与被告冷大伟于2020年10月5日签订的《房屋租赁合同》；二、被告冷大伟于本判决生效之日起十日内返还原告郭雨凇房屋租金40000元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。三、驳回原告郭雨凇的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告冷大伟、冷梅的诉讼请求。本诉案件受理费1345元，由原告郭雨凇负担325元，被告冷大伟负担1020元。冷大伟反诉案件受理费800元，由反诉原告冷大伟负担。冷梅反诉案件受理费363元，由反诉原告冷梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张 伟人民陪审员 赵 丹人民陪审员 刘陶然二〇二一年七月十九日书 记 员 孙智萌本案判决依据的相关法律《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。