北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终9742号上诉人（原审原告）：张旭，男，1979年12月18日出生，汉族，住北京市西城区。被上诉人（原审被告）：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466。法定代表人：熊林，总经理。委托诉讼代理人：李玲，女，北京自如生活企业管理有限公司工作人员。委托诉讼代理人：解紫东，男，北京自如生活企业管理有限公司工作人员。上诉人张旭因与被上诉人北京自如生活企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初65号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张旭上诉请求：1．撤销一审判决第二项，依法改判北京自如生活企业管理有限公司（下称自如公司）继续履行合同并支付房屋租金；2．依法改判自如公司退还张旭已交纳的一审诉讼费200元；3．本案的二审诉讼费用由自如公司承担。事实和理由：一审判决驳回张旭要求自如公司继续履行案涉《资产管理服务合同》的诉讼请求，且判决租金仅支付至2020年12月29日，该判决明显适用法律条款不合理，对事实视而不见，严重偏袒自如公司，严重违背了法律的公平性、公正性。自如公司辩称，同意一审判决，不同意张旭的上诉请求和理由。我公司不同意继续履行案涉合同。张旭向一审法院起诉请求：1．判令自如公司继续履行《资产管理服务合同》；2．判令自如公司给付张旭租金23986．98元（以月租金8085．5元为标准，截至2021年1月22日）；3．判令自如公司给付张旭利息（以未支付租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年10月25日至实际履行之日）；4．判令诉讼费由自如公司负担。一审法院认定事实：2018年8月25日，张旭（甲方）与自如公司（乙方）签订《资产管理服务合同》，约定：“……第1条标的资产交付及管理服务1．1标的资产。甲方委托乙方管理运营的房屋位于丰台区丰桥路。标的资产的用途为居住。1．2资产管理。甲方授权乙方对标的资产进行管理运营供他人居住。乙方为甲方提供资产管理服务。1．3管理期间。本协议管理期间自2018年8月27日起至2027年6月17日止……1．5交付时间。甲方应当在本合同约定的交付日即2018年8月27日交付标的资产……第2条标的资产收益及费用结算2．1预期收益。双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为7850元／月，从第2个管理周期起每个管理周期递增3％……2．2空置期……2．3实际收益。乙方管理运营标的资产所实际代收的租金为实际收益，乙方应根据本合同规定在每个结算周期结束后从实际收益中扣除乙方应得的增值收益分成及各项甲方应付费用，将剩余收益部分支付给甲方……2．7结算方式。双方认可自2018年12月25日开始计收收益，每个履行年度内每月为一次结算周期，如遇需扣减甲方承诺承受的空置期的，则空置期间不计算在结算周期内，每个结算周期最后一日为本期的结算日……第3条标的资产的装修改造3．1标的资产的装修改造。管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏房屋的承重结构，并应符合国家的安全管理规范……第6条合同解除及续期6．1双方协商解除……6．2违约解除权（1）甲方有下列情形之一的，乙方有权随时单方解除合同：（a）延迟交付标的资产达15个工作日的；或交付的标的资产不符合合同约定、隐瞒标的资产重大瑕疵或交验时无法发现的重大隐患（包括但不限于防水层不合格）及其他影响乙方经营标的资产的重大事件的（包括但不限于标的资产内发生过的非正常死亡事件等）；（b）不履行本协议约定的各项义务，或因甲方或其他与甲方有关的任何第三方的行为，影响乙方对标的资产进行管理的或资产使用人使用的（因政府拆迁或征收征用导致的合同无法继续履行，甲方仅承担向乙方支付装修损失费和新配置设施费的违约责任，具体计算标准参照本合同7．2（1）、7．2（2）条）；（c）未经乙方同意，将标的资产擅自委托给第三方管理或者擅自处分标的资产的；（d）其他可能妨碍或影响乙方对标的资产进行管理或第三方正常使用标的资产的情形，或者因为甲方原因导致乙方重大损失的（若因乙方或标的资产实际使用人违反法律法规给乙方或者资产使用人或者第三方造成损失的，甲方不承担责任。）；（e）合同约定的其他乙方可单方面解除合同的情形……第7条违约责任及争议解决办法7．1一般违约责任。违约方违反本合同约定应立即纠正其违约行为，如给对方造成损失的，应予赔偿……7．3乙方违约责任。乙方违反本合同6．2（2）约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失……”。合同附件一载明：案涉房屋建筑面积100平方米，房源类型为毛坯。合同签订后，张旭向自如公司交付了案涉房屋，自如公司依约向张旭支付了截至2020年9月18日的租金。自如公司提交的付款计划显示案涉房屋在2020年2月18日至2021年1月18日期间的月租金标准为8085．5元。2020年10月6日，自如公司向张旭发送如下短信：“尊敬的张旭业主您好。您同自如于2018年8月25日共同签署了编号为BJGYWD187309886的《资产管理服务合同》，感谢您一直以来对自如的信任和支持，现因您房屋中的一间居室被拆除，导致双方服务合同中约定的3居室出租条件客观丧失，且经我公司前期同您沟通，双方无法就房源出租价格调整事宜达成一致，因此公司将同您办理解约手续，大致方案为，双方互不承担违约责任（互不支付违约金），我们装修配置折旧的损失由公司承担，然后租金收益正常计算到解约日，已经打给您的服务保证金需退还公司。”张旭回复：“我不同意解约。贵司单方面解约属于违反合同。”2020年10月11日，张旭收到自如公司发出的《解约通知函》，该函载明：“……服务合同履行过程中，房屋内一间居室被拆除，导致双方服务合同中约定的3居室出租条件客观丧失，且经我公司前期同您沟通，双方无法就房源出租价格调整事宜达成一致，鉴于以上客观事实，我公司特向您发出本解约通知函，通知如下内容：一、我公司决定于2020年11月16日（以下简称“解约日”）与您解除服务合同，解约日前的租金预期收益正常向您支付……”。2020年12月29日，自如公司通过短信向张旭发送案涉房屋的永久密码。张旭认可收到房屋密码，但称其未收回房屋。另，自如公司于2021年11月13日向张旭支付10540．88元。自如公司称上述款项系解约后的结算款。张旭不认可上述款项系解约结算款，认为应当抵扣未付租金。本案审理过程中，自如公司称：其接收房屋后对房屋进行隔断将房屋改造为三居室，双方基于三居室的出租条件确定了房租价格；后房屋隔断被拆除，导致其每月租金收益减少，合同履行的基础已经变更，但考虑公司的运营模式，其依然正常履行合同；后因疫情的影响及类似企业的暴雷事件，公司收紧业务开展，其先行与业主沟通，因双方就租金减少事宜不能达成一致，故发出解除合同的通知。一审法院认为，张旭与自如公司签订的《资产管理服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。合同履行过程中，一方当事人要求解除合同的，应当具有合同约定事由或法定事由。自如公司单方向张旭发送解约通知函并要求解除合同，不符合双方关于合同解除的相关约定，亦不符合法定解除的情形，其单方提出解除合同的行为构成违约。关于张旭要求继续履行合同的诉讼请求，需考虑案涉合同是否具备继续履行的条件。在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。自如公司要求解除合同等一系列行为的起因，一是自合同签订后案涉房屋不具备自如公司预期的以四居室出租的条件，租金收益未达到预期标准；二是2020年疫情对出租行业造成重大影响，存在经营困难。可见自如公司虽是违约方，但其不存在明显恶意违约的情形，继续履行合同，对其显失公平。且双方所签租赁合同作为长期性合同，履行过程需要双方相互配合，在自如公司已经实际腾退房屋的情况下，租赁合同项下债务标的不适于强制履行，故一审法院对于张旭要求继续履行合同的诉讼请求不予支持。关于张旭要求自如公司支付租金的诉讼请求，因自如公司于2020年10月11日向张旭发送了解约通知函，张旭虽不同意解除，但对自如公司的意思表示已知晓，双方沟通无果，自如公司于2020年12月29日将案涉房屋门锁密码告知张旭。在自如公司反复告知解除意愿、腾退房屋并告知张旭房屋密码的情况下，张旭应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。故一审法院对张旭主张的租金，暂支持至2020年12月29日。其中关于自如公司于2020年11月13日向张旭支付的10540．88元，张旭同意抵扣未付的租金，一审法院不持异议。张旭对后续的合理损失，可另行主张权利。关于张旭主张的逾期利息，一审法院根据合同约定予以确定。一审法院于2021年6月判决如下：一、北京自如生活企业管理有限公司于判决生效之日起七日内向张旭支付截至二〇二〇年十二月二十九日的租金16680．3元及逾期利息（以5630．12元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自二〇二〇年十一月十九日至实际履行之日；以8085．5元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自二〇二〇年十二月十九日至实际履行之日；以2964．68元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自二〇二〇年十二月三十日至实际履行之日）；二、驳回张旭的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力。张旭与自如公司签订的《资产管理服务合同》，从合同内容及实际交易模式可以判断该合同实质属房屋租赁合同性质，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行。经审理查明，案涉房屋内所谓的房屋隔断系自如公司单方面设置，并未经过张旭的同意，且自如公司作为专业租赁机构理应知晓禁止改变房屋内主体设计结构的相关房屋出租政策，自如公司以房屋隔断被拆除、企业经营情况客观上发生变化为由主张解除合同不符合法律规定，因不具有合法的单方解除权，故其向张旭发送的单方解约通知函不发生解除合同的效力。自如公司在合同期内通知张旭解除合同、要求张旭收回案涉房屋等不履行合同的客观行为，虽然不符合法律规定和合同约定的解约条件，但租赁合同的履行过程需要双方之间的相互配合，在自如公司已经实际腾退案涉房屋的情况下，租赁合同不适于强制履行，自如公司在衡量违约成本与履约利益损失之后做出的解约决定，在其承担违约责任后果的前提下，应准许解除合同。对于合同解除日的确认，自如公司于2020年10月11日向张旭发送了解约通知函，张旭虽不同意，但对自如公司的意思表示已知晓，双方沟通无果，自如公司于2020年12月29日将案涉房屋的门锁密码告知张旭。在自如公司反复告知解除意愿、腾退房屋并告知张旭房屋密码的情况下，视为其以实际行为解除合同并腾退房屋，故本院认定2020年12月29日为合同解除之日。张旭基于继续履行合同所主张的诉讼请求，本院不予支持。张旭可另行提起合同解除的违约赔偿之诉。在自如公司告知张旭其已经腾退房屋后，张旭应当采取适当措施防止损失扩大。一审法院仅支持了张旭所主张的截止至2020年12月29日的房屋租金以及逾期利息应属合理，本院予以维持。综上所述，张旭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张旭负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林审 判 长 王 琪审 判 员 王艳芳二〇二一年七月二十七日法官助理 朱鑫壤书 记 员 弓梓瑄