北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终10015号上诉人（原审被告）：北京南郊农业生产经营管理有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇旧宫东路47号。法定代表人：王林，总经理。委托诉讼代理人：冀莹莹，北京泓聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱洪波，北京泓聚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京园囿园投资有限公司，住所地北京市朝阳区水岸庄园351号楼1至5层101室3层(03)301043。法定代表人：熊芳晓，总经理。委托诉讼代理人：徐滟，河南法学汇信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张昉，河南法学汇信律师事务所实习律师。原审原告：北京美泰文化传媒有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇振亚庄南金星园艺场内。法定代表人：陈明华，总经理。委托诉讼代理人：徐滟，河南法学汇信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张昉，河南法学汇信律师事务所实习律师。原审被告：北京市南郊农场有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇旧宫西路15号。法定代表人：刘建波，总经理。委托诉讼代理人：苏菲，女，北京市南郊农场有限公司员工。上诉人北京南郊农业生产经营管理有限公司（以下简称南郊农管公司）因与被上诉人北京园囿园投资有限公司（以下简称园囿园公司）、原审原告北京美泰文化传媒有限公司（以下简称美泰公司）、原审被告北京市南郊农场有限公司（以下简称南郊农场）合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初18423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。南郊农管公司上诉请求：撤销一审判决第一项，发回重审或依法改判南郊农管公司承担70%或以下的赔偿责任；一、二审诉讼费由园囿园公司承担。事实和理由：一、园囿园公司多次违约，过错责任较大。南郊农管公司与园囿园公司签订的《房屋租赁合同》中约定，园囿园公司在使用涉案场地期间，不得将房屋和场地转租，也不得擅自改、扩建原有建筑、新增违法建设。而园囿园公司不但将涉案房屋和场地转租，还擅自改、扩建原有建筑，新增违法建设。园囿园公司应对其自身过错承担相应责任。二、南郊农场与美泰公司在2010年10月9日签订的《合作意向书》第三条及第七条约定，美泰公司在未办理学校用地规划、建设等政府行政机关正式审批手续之前，不得进行任何开工建设；依据园囿园公司和美泰公司在一审中的自述，两家属于“两块牌子，一套人马”；园囿园公司承租涉案场地时，就明知该宗土地依然是农用地，涉案房屋尚无建设审批手续，即便如此，园囿园公司依然对涉案场地及房屋进行了装修改造，存在明显的过错。三、园囿园公司的违约转租行为给南郊农管公司及南郊农场造成了重大损失及不良影响。园囿园公司应当承担主要的过错责任。在园囿园公司将涉案场地违约转租期间，因次承租人的违法经营，导致多起诉讼牵连到南郊农管公司及南郊农场，至今仍有相关诉讼案件尚在法院审理过程中；同时，相关人员的举报信访行为，也给南郊农管公司及南郊农场造成了不良影响。园囿园公司辩称，同意一审判决，不同意南郊农管公司的上诉请求和理由。美泰公司述称，同意一审判决，不同意南郊农管公司的上诉请求和理由。南郊农场述称，不同意一审判决，同意南郊农管公司的上诉请求和理由。美泰公司、园囿园公司向一审法院起诉请求：1.判令南郊农管公司、南郊农场将位于大兴区南中轴路东侧用地范围内的“红星集体农庄”中的地上物四合院等转让给美泰公司、园囿园公司，并共同赔偿美泰公司、园囿园公司损失64765647.25元，工程管理费、财物成本和办公费用11146253.86元；2.判令南郊农管公司、南郊农场对上述请求承担连带责任；3.南郊农管公司、南郊农场承担本案各项诉讼费用。一审法院认定事实：南郊农场的原企业名称为“北京市南郊农场”，改制后企业名称变更为“北京市南郊农场有限公司”；南郊农管公司原企业名称为“北京南郊农业生产经营管理中心”，改制后企业名称变更为“北京南郊农业生产经营管理有限公司”；南郊农管公司系南郊农场下设全资控股企业。自2008年开始，南郊农场与美泰公司就涉“红星集体农庄”等建筑及所涉用地开展合作，先后签订多份合作协议书。2010年10月9日，南郊农场（甲方，当时的企业名称为“北京市南郊农场”）与美泰公司（乙方）就“美泰公司拟依托中国传媒大学在甲方所属大兴区城市南中轴路东侧用地范围内与甲方合作筹建动漫艺术学校、动漫产业基地和外来务工人员子弟学校”事宜签订“合作意向书”（以下简称2010年意向书）。双方约定：“（一）学校建设地点选择甲方所属用地的具体位置为大兴区城市南中轴路东侧、现状为‘红星集体农庄’的地块……在本意向书签订后，由乙方负责办理以上用地调整为学校建设用地的规划变更手续，以为双方正式合作创造条件。（二）甲乙双方合作开办学校的方式为，在实现上述用地规划调整目的后，由甲方依照国家政策、以调整变性后的土地及其现状地上建筑、设施等评估的市场价值作为出资，乙方以人民币货币作为出资，双方合资共同创建动漫艺术学校和动漫产业基地。（三）学校使用的建设用地以调整变性且符合学校用地功能的面积为准。乙方可调整变性土地范围包括但不限于甲乙双方2009年5月所签意向中所述的214亩农用地。乙方办理学校用地规划性质变更过程中的任何费用全部由乙方自行承担；如乙方未在本意向书有效期限内完成规划调整工作，双方终止合作意向时，甲方也不承担乙方开支的任何费用。(四)在乙方负责办理学校用地规划调整过程中，甲方配合乙方办理有关手续的工作。（五）由于考虑到文化产业为新兴产业，可能在学校建成后出现经营亏损或投入资本回收期超过正常水平，为保证甲方利益及国有资产不流失，甲乙双方约定：在正式合作期间，如因乙方原因造成亏损，甲方不承担相应经济损失和不减少甲方权益；如因甲方提出，乙方须按国家政策和市场评估价值对甲方拥有的（包括但不限于甲方作价入资资产和升值成分等）权益进行收购。（六）甲乙双方约定在本意向书项下的用地事项，只限于甲乙双方合作建设学校和文化产业，乙方不得独立用于其它用途。在本意向书有效期内，乙方须定期（每三个月）向甲方提交公司财务状况说明，每年底提交由中介机构出具的审计报告，以使甲方了解乙方的投资能力。在未经甲方书面许可的情况下，乙方不得利用本意向书向第三方获取资金支持，不得向包括乙方关系人在内的其它任何单位和个人转移权利。（七）本意向书签订后，乙方在未办理学校用地规划、建设等政府行政机关正式审批手续之前，不得进行任何开工建设；乙方在未办理政府行政机关批复准许办学手续之前，不得进行招生办学工作。在取得相关手续后，甲乙双方再共同商定正式合作协议。（八）本意向书有效期为自签订之日起两年，甲乙双方应相互配合落实本意向书约定事项，在双方意见不一致时采取协商方式解决。如有效期满时，政府行政机关尚未正式受理和审批学校用地调整规划性质事项时，甲乙双方即行终止双方合作意向关系。（九）本意向书签订之日起，甲乙双方2008年3月31日和2009年5月21日甲乙双方所签的意向、协议等相关文件内容全部废止”。就2010年意向书所涉2008年3月31日签订的协议书，美泰公司、园囿园公司提交“协议书”复印件（以下简称2008年协议书），该协议书载明甲方南郊农场与乙方美泰公司就甲方“红星集体农庄”违章建筑及用地转为乙方教育用地事宜约定：“一、甲乙双方一致同意将‘红星集体农庄’违章建设转为教育用途。二、协议涉及建筑物及土地以国土部门查处项目所列为准，项目总占地约214亩，含绿化占地35亩，各类建筑物35栋，总建筑面积（含固化地面）约68000平方米。建筑占地65亩。三、甲方对项目内的建筑物以评估价或成本价（以三元集团公司批准办法为准）出让给乙方；四、甲方对项目范围内的土地按国家有关政策和市政府有关批示办理给乙方。五、乙方负责协调‘红星集体农庄’转为教育用地所有手续办理工作，甲方协助完成。六、甲乙双方在以上五点原则基础上可进一步探讨深层次合作。合作中，如乙方办学需扩大土地使用面积，甲乙双方协商后，按国家有关政策办理，甲方提供方便和支持。七、未尽事宜，协商解决”。南郊农管公司、南郊农场以该协议书系复印件且已被2010年意向书废止为由，对2008年协议书不予认可。就2010年意向书所涉2009年5月21日签订的合作意向书，美泰公司、园囿园公司提交“合作协议书”复印件（以下简称2009年意向书）。该意向书载明甲方南郊农场与乙方美泰公司约定：“一、根据甲乙双方2008年3月31日、5月21日所签协议内容，甲方同意将位于北京市大兴区西红门镇范围、甲方拥有土地使用权的214亩现状农业用地作为乙方申请建设外来务工子弟学校的备选用地。具体地块为南中轴路东‘红星集体农庄2号地’（见附图）。二、乙方自行出资不少于两亿元人民币在此建设外来务工子弟学校，并独立向北京市有关部门申请审批手续。三、甲乙双方约定乙方获得政府（包括教育、发改、国土、规划等）有关部门同意办学审批正式立项后，甲乙双方开始按照国家规定政策和程序商洽本意向书项下土地使用权和现状地上物的转让事宜，转让价格不得低于当期的市场价格。四、甲乙双方约定本意向书项下的用地事项只限用于乙方申请办学手续使用，乙方不得用于其他用途。乙方应每六个月向甲方提交一份公司财务状况说明，以使甲方了解乙方投资能力。未经甲方书面许可乙方不得利用本意向书向第三方获取资金支持和转移权利。五、本意向书签订后，乙方在未办理土地规划、建设等政府正式批复手续之前，不得进行任何开工建设；乙方在未办理政府批复准许办学手续之前，不得进行招生办学工作。六、本意向书有效期限为2年。七、甲乙双方应相互配合落实本意向书约定事项，在双方意见不一致及有效期内需要提前终止执行本意向书内容时采用协商方式解决。”南郊农管公司、南郊农场以该意向书系复印件且已被2010年意向书废止为由，对2009年意向书不予认可。2012年8月20日，北京南郊农业生产经营管理中心（以下简称南郊农管中心）的分公司北京南郊农业生产经营管理中心金星园艺场（以下简称金星园艺场，后变更为北京南郊农业生产经营管理有限公司金星红色生态农业观光园）与园囿园公司签订“房屋租赁合同”，约定园囿园公司租赁金星园艺场位于南中轴路振亚庄南1.5公里韶善广场东侧的自有房屋用于休闲会所经营，房屋占地面积35.17亩，房屋面积8719.71平方米，租赁期限10年，自2012年9月1日起至2022年8月31日止，前三年每年租金2227886元，后逐步递增，每半年交纳一次，双方并就其他权利义务进行了约定，南郊农管中心在合同后亦盖章予以确认。2014年6月18日，园囿园公司（甲方、出租人）与安阳壮志冶金材料有限公司（乙方、承租人，以下简称安阳壮志公司）签订房屋租赁合同，双方约定园囿园公司将“红星集体农庄”出租给安阳壮志公司使用，房屋坐落于南中轴路振亚庄红星集体农庄内四合院，包括地上所建的游泳池及其他附属设施，院落占地面积为35.17亩，房屋建筑面积为8719.71平方米，承租房屋用途为老年会所，租赁期限为8年，自2014年6月21日至2022年6月20日。2015年1月28日，园囿园公司（甲方、出租人）与中影盛世公司（乙方、承租人）签订房屋租赁合同，双方约定园囿园公司将上述院落出租给中影盛世公司使用，承租房屋用途为老年会所，租赁期限为7年零5个月，自2015年1月28日至2022年6月20日。2015年1月27日，园囿园公司、安阳壮志公司协议确定双方所签订房屋租赁合同作废，并确定将安阳壮志公司向园囿园公司交纳的押金1113943元转给中影盛世公司。该合同签订后，园囿园公司交付租赁房屋，中影盛世公司交纳了首期租金，对于2015年6月21日之后的租金未再交纳。就园囿园公司与中影盛世公司之间纠纷，中影盛世公司在2015年将园囿园公司以房屋租赁合同纠纷的案由诉至法院，要求：1.依法判令中影盛世公司与园囿园公司签订的房屋租赁合同无效；2.园囿园公司返还中影盛世公司押金1113943元；3.园囿园公司赔偿中影盛世公司各项损失19500000元。园囿园公司在该案审理过程中提出反诉请求：1.判令中影盛世公司在判决生效后1周内恢复承租房屋和土地原状，交还原交接的物品，并迁出承租场所；2.判令中影盛世公司因违法和擅自装修、改造以及恢复原状等给园囿园公司造成的财产损失，以鉴定结论为准，明确为2994337.97元；3.判令中影盛世公司支付自2015年6月21日至按照约定恢复原状、交还承租房屋之日止，实际占用房屋期间的租金，截至2016年1月26日金额为842323.99元；4.判令中影盛世公司按照合同约定的日千分之五支付自2015年6月21日以来欠付房租的违约金，截至2016年1月26日违约金290601.77元。在该案审理过程中，法院追加南郊农管公司为第三人。经审理，法院于2018年3月30日作出（2015）大民初字第17423号民事判决书，经审理查明：“2016年11月23日，本院组织园囿园公司、中影盛世公司、南郊农管中心三方至涉案场地内进行现场勘验并记录在案。中影盛世公司提出，其对涉案场地内的房屋及附属设施进行了装修、改造与升级，包括翻新部分室内装修、建造食堂等，该投入应由园囿园公司承担”，认定：“建筑装饰装修施工费。本案审理过程中，经本院依法释明，中影盛世公司向本院申请对涉案场地及房屋的装修、改造等工程造价进行评估鉴定。但在本院于2017年3月20日依法委托求实公司对其申请事项进行评估鉴定后，中影盛世公司未按照求实公司要求提交相关鉴定材料、未参加资料核对，且未缴纳评估鉴定费用，故求实公司未对其申请事项进行评估。后，中影盛世公司于2017年9月7日再次向本院提出评估鉴定申请，经本院与求实公司联系，求实公司再次启动了评估鉴定程序。此次评估过程中，中影盛世公司向求实公司提交了鉴定范围确认、建筑装饰装修合同、养老院4号院和食堂装修鉴定范围等材料，求实公司于2018年2月26日向其发出缴纳鉴定费函件，要求中影盛世公司在3个工作日内缴纳鉴定费；但中影盛世公司收到上述缴费函件后，并未在规定时间内缴纳鉴定费用，且经求实公司及本院催告，无正当理由仍未缴纳鉴定费用。对此本院认为，中影盛世公司未提供证据证明其装修、改造经过园囿园公司同意，亦未提供充分证据证明其装修、改造的具体投入，且在其申请评估鉴定后，两次未按照求实公司要求缴纳鉴定费用，致求实公司未对其申请事项进行鉴定。对此，中影盛世公司应当承担举证不能的不利后果，本院对其要求园囿园公司赔偿建筑装饰装修损失的诉讼请求，不予支持”，该案据此判决：“一、北京中影盛世文化传媒有限公司于本判决生效后10日内，给付北京园囿园投资有限公司房屋占有使用费3087213元；二、北京中影盛世文化传媒有限公司于本判决生效后10日内，赔偿北京园囿园投资有限公司损失2994337.97元；三、驳回北京中影盛世文化传媒有限公司的全部诉讼请求；四、驳回北京园囿园投资有限公司的其他反诉请求。”该民事判决已生效。2019年，南郊农管公司将园囿园公司以房屋租赁合同纠纷的案由诉至法院，要求：1.解除南郊农管公司、园囿园公司于2012年8月20日签订的“房屋租赁合同”，并返还租赁房屋；2.园囿园公司向南郊农管公司支付2018年9月1日至2019年2月28日的租金2864425元租金、逾期滞纳金76516.05元（滞纳金暂计至2019年3月15日）；3.园囿园公司向南郊农管公司支付2019年3月1日起至房屋实际返还给南郊农管公司期间的房屋租金；4.由园囿园公司承担本案的全部诉讼费用。园囿园公司提起反诉，要求：1.确认南郊农管公司、园囿园公司在2012年8月20日签订“房屋租赁合同”的买卖性质；2.南郊农管公司返还园囿园公司已支付的购房款14640393元及利息（按照同期银行贷款利率）；3.南郊农管公司退还园囿园公司保证金100000元；4.南郊农管公司承担本案的诉讼费用。经审理，法院于2019年11月22日作出（2019）京0115民初11012号民事判决书，认定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，南郊农业公司与园囿园公司于2012年8月20日签订的《房屋租赁合同》，从其内容来看，未含有买卖性质，其所涉及的租赁房屋未取得建设工程规划许可手续，土地为耕地性质，故该合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故园囿园公司应将案涉房屋场地腾退并交给南郊农业公司，并以年使用费2864425元为标准，向南郊农业公司支付自2018年9月1日起至实际返还房屋之日止期间房屋占有使用费。就园囿园公司反诉要求给付购房款及保证金之请求，无相关证据予以支持，故该项请求不予支持”，判决：“一、北京南郊农业生产经营管理有限公司与被告（反诉原告）北京园囿园投资有限公司于2012年8月20日签订的房屋租赁合同无效；二、北京园囿园投资有限公司于本判决生效后15日内将位于北京市大兴区南中轴路振亚庄南1.5公里韶善广场东侧的房屋场地腾退并交付给北京南郊农业生产经营管理有限公司；三、北京园囿园投资有限公司于本判决生效后10日内给付南郊农业公司自2018年9月1日起至实际腾退房屋场地之日的房屋占有使用费（以年占有使用费2864425元标准计算）；五、驳回北京南郊农业生产经营管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京园囿园投资有限公司的全部反诉请求”。园囿园公司不服判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院于2020年3月12日作出（2020）京02民终1463号民事判决书，其中认定：“……园囿园公司如因《房屋租赁合同》无效造成装饰装修等损失，可另行解决”，判决驳回上诉，维持原判。根据当事人的陈述意见，诉争“红星集体农庄”位于南郊农管中心金星园艺场（金星三号地），属于国有划拨用地性质，系明确为农场使用的国有土地，但因种种原因未办理国有土地使用权证。庭审中，南郊农管公司、南郊农场主张经其向土地管理主管部门核实，“红星集体农庄”所涉土地为国有农用地，未转为国有建设用地；美泰公司、园囿园公司则主张经其多方努力，“红星集体农庄”所涉土地已转为国有建设用地，但其未提交任何关于上述土地已由划拨用地转为国有建设用地的申请及审批材料。就其在2010年左右对诉争“红星集体农庄”进行装修及扩建，美泰公司、园囿园公司提交其分别与案外人李彦芹、李洪霞、苏红建等人在2010年8月签订的“四合院装修合同”及工程报价单；在上述装修合同的抬头处，注明甲方（发包人）为美泰公司，在落款处，加盖熊芳晓的人名章（熊芳晓系园囿园公司的法定代表人）。就共同合作开发“红星集体化农庄”项目，美泰公司、园囿园公司还提交美泰公司（甲方）、郑州市美中置业有限公司（乙方）、园囿园公司（丙方）在2008年6月25日签订的“项目开发建设协议”；就进行装修及扩建情况，美泰公司、园囿园公司还提交郑州市美中置业有限公司与张洋等人在2009年至2010年期间分别签订的建筑工程施工合同、建筑装饰工程施工合同、景观绿化工程施工合同，以及委托支付通知等证据材料。经美泰公司自行委托，北京中外建工程管理有限公司于2019年8月27日作出“红星集体农庄四合院装修改造工程造价”，确认红星集体农庄四合院的建筑装饰工程造价24468374.66元、园林绿化工程造价3386523.99元、庭院工程造价26951897.94元、电气工程造价5726033.06元、给排水工程造价1372791.53元、采暖工程造价1205836.65元、安装工程杂项造价1654189.42元，合计64765647.25元。对该工程造价，南郊农管公司、南郊农场不予认可。本案原审审理过程中，经美泰公司申请，由法院随机抽取，确定由北京中兴恒信工程造价咨询有限公司（以下简称中兴公司）对“北京市大兴区南中轴路东侧用地范围内的红星集体农庄中的地上物四合院内的房屋、装饰装修造价”进行评估鉴定。经法院制作询问笔录，对于美泰公司所提交大量图纸、项目清单等材料，南郊农场认可美泰公司所提交项目清单中所列明项目没有南郊农场所建造、装修的内容，但是不认可清单中的工程清单项目是美泰公司所建造，主张有一部分内容应系中影盛世公司所建造，其施工图纸上所显示名称为“园囿园项目”，也可以证明涉案场地是园囿园公司建造，并非美泰公司所建设。案件审理过程中，南郊农场主张“红星集体农庄”的地上物四合院主体部分系南郊农管公司所建造，南郊农管公司主张四合院内部分项目设施系其所建造，对此南郊农管公司、南郊农场均未提供证据证明。对“红星集体农庄”的地上物四合院等构筑物，未取得建设工程规划许可证，未经主管部门批准建设。中兴公司于2019年12月27日作出工程造价鉴定意见书，认定：“（1）被告认为非原告施工工程造价鉴定为：7806946.99元；（2）被告认为原告施工部分工程造价为：23773613.83元，（3）设备、家具等杂项统计部分工程造价为：1262560元”，以上房屋、装饰装修的总造价为32843120.82元。此次鉴定，美泰公司支付鉴定费324040元。美泰公司、园囿园公司认为评估数额过低，对于南郊农管公司、南郊农场认为非美泰公司、园囿园公司施工工程部分，南郊农管公司、南郊农场并未提供任何证据证明，对于泳池和相应设备也没有在鉴定结论中体现，维护费、管理费等没有计算在鉴定报告中，但上述费用也属于美泰公司、园囿园公司损失的一部分。南郊农场认为鉴定机构不应当对争议部分及家具进行确认，美泰公司、园囿园公司仅提交其自行编制的施工图纸和造价书，并未提交与施工有关的合同、项目支出等相应证据，因此对于美泰公司、园囿园公司关于涉案院落装饰装修是其所为的主张不认可。南郊农管公司认为其未参与鉴定过程，不认可鉴定报告。在本案审理过程中，法院向中兴公司发出鉴定咨询函，要求中兴公司对工程造价鉴定意见书中涉及评估鉴定项目中的装饰装修工程的现值出具鉴定意见，中兴公司于2021年3月24日出具回复意见，认定：“经评估，装饰装修工程现值为14930248元，其中（1）被告认为非原告施工部分现值为8346167元，（2）被告认为原告施工部分现值为6584081元；其他工程工程造价合计为16670551元；设备家具费用金额为1262560；合计金额为32863359元”。庭审中，经法院释明，美泰公司、园囿园公司不再坚持以房屋买卖合同关系为基础主张权利，要求基于双方之前的合作关系及之后的房屋租赁关系主张赔偿，同时撤回要求南郊农管公司、南郊农场返还购房款14640393元及利息的诉讼请求。南郊农管公司、南郊农场认为南郊农场与美泰公司之间签订的合作协议，合作条件没有成就，南郊农场对于美泰公司没有赔偿义务，南郊农管公司与园囿园公司之间签订的是房屋租赁合同，南郊农管公司基于园囿园公司的装修和园林景观改造可以进行一部分的补偿。经询问，在本案审理过程中，美泰公司、园囿园公司曾将涉案场地内部分办公用品及树木搬走，双方均认可美泰公司、园囿园公司搬走银杏树48株、松树6株、广玉兰4株，并均同意按照同种类树木的平均价值确定搬走的树木的价值。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。美泰公司与南郊农场所签订2010年意向书系双方真实意思表示，应为合法有效。根据2010年意向书的约定，美泰公司负责办理涉案用地调整为学校建设用地的规划变更手续，以为双方正式合作创造条件，美泰公司办理学校用地规划性质变更过程中的任何费用全部由美泰公司自行承担，现并无证据证明已经达成正式合作的条件，且南郊农场在此过程中并无过错，美泰公司要求南郊农场赔偿其经营过程中的工程管理费、财物成本和办公费用1146253.86元及装修损失并无依据，法院不予支持；2010年意向书仅约定在正式合作期间，如因南郊农场提出，美泰公司须按国家政策和市场评估价值对南郊农场拥有的（包括但不限于南郊农场作价入资资产和升值成分等）权益进行收购，但双方并未进入合办学校的正式合作阶段，南郊农场不同意该转让诉求，且未有证据证明涉案地上物已取得建设工程规划许可证，系经主管部门批准所建设，故美泰公司要求南郊农场将涉案地上物四合院等转让给美泰公司，无事实和法律依据，法院不予支持。美泰公司与南郊农管公司并无合同关系，其针对南郊农管公司提出的诉讼请求，法院亦不予支持。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明；生效法律文书的既判力应当受到尊重。本案中，根据生效裁判所认定事实，园囿园公司与南郊农管公司之间就诉争“红星集体农庄”所涉房屋及构筑物成立房屋租赁合同关系，不成立房屋买卖合同关系，且该房屋租赁合同关系已经生效裁判认定无效，法院予以确认。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失；承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，在园囿园公司承租涉案地上物期间，地上物有装修和加建，虽然园囿园公司将部分地上物转租给了案外人，部分装修和加建可能系由案外人所实施，但即使有案外人就装修和加建部分提出主张，该纠纷亦应当在案外人与园囿园公司之间的租赁合同纠纷中解决，对于园囿园公司承租期间发生的装修和加建，园囿园公司有权向南郊农管公司主张权利。根据查明的事实，美泰公司在使用地上物期间确实有部分装修行为，但其装修与园囿园公司承租期间的装修、加建建设成果混同，难以区分，考虑到美泰公司、园囿园公司自认系关联公司，属于利益共同体，而园囿园公司与南郊农管公司之间的房屋租赁合同关系系在美泰公司与南郊农场之间的合作目的无法达成的情况下形成，两者具有一定的延续性，南郊农管公司、南郊农场对于园囿园公司基于鉴定报告所涉及的装修和加建主张权利亦不持异议，故法院将美泰公司的装修计入园囿园公司应获得的赔偿部分一并核算，美泰公司与园囿园公司就赔偿款的分配事宜由其二公司内部自行协商另行解决。对美泰公司所自行委托之装修工程造价结论，因系自行委托，且相应金额与法院委托所作出鉴定意见相差巨大，就差额部分的依据，美泰公司、园囿园公司未提供充分证据证明，故法院不予采信。根据法院委托所作出工程造价鉴定意见书，属于民事诉讼8种法定证据类型中的鉴定意见，具有较强证明力，应作为本案审理依据，但对具体损失认定，还应结合案情综合确定。根据鉴定意见，装修部分现值合计14930248元、其他工程造价合计16670551元、设备家具费用金额为1262560元，以上共计32863359元。就此，法院有以下几点考量；一是对于南郊农管公司所不认可项目，其并未提供充分证据证明系其所建造，而美泰公司、园囿园公司就建房、装修等事实提供大量的合同书、施工蓝图等予以证明，故所涉项目应在确定损失数额时予以考虑；二是设备、家具等杂项具有可移动性（未完全形成附合），应当由园囿园公司自行处理，且园囿园公司已经搬走一部分，故设备、家具费用不应计入损失金额中；三是案件审理过程中，园囿园公司搬走部分树木，对于已搬走树木的对应价值金额应当予以扣除，法院结合鉴定结论，根据同种类树木的总价值、总株树，园囿园公司搬走树木的株树，计算确定应扣除的树木价值金额为490346.5元。据此，对合理的装修、加建损失，综合考虑本案具体情况，法院酌情确定为29500000元；考虑到租赁双方对房屋租赁合同无效的过错程度，以及上述四合院内加建房屋、园林景观等及装饰装修由南郊农管公司取得等因素，法院酌情确定针对上述损失29500000元，南郊农管公司应承担80%的赔偿责任，即赔偿23600000元。园囿园公司主张的工程管理费、财物成本和办公费用系其公司经营过程中产生的费用，其要求南郊农管公司转让涉案地上物四合院等亦无合同依据，对该两项诉求，法院不予支持。园囿园公司与南郊农场并无合同关系，其针对南郊农场提出的诉讼请求，法院亦不予支持。据此，一审法院判决：一、北京南郊农业生产经营管理有限公司于判决生效后十五日内赔偿北京园囿园投资有限公司加建及装饰装修等损失合计23600000元；二、驳回北京美泰文化传媒有限公司、北京园囿园投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明一致。本院认为，对合理的装修、加建损失，一审法院酌情确定为29500000元。经询问，各方对于该数额的认定均予以认可。但南郊农管公司上诉认为其应承担70%或以下的赔偿责任，一审法院认定的责任比例过高。经查，一审法院考虑到租赁双方对房屋租赁合同无效的过错程度，以及上述四合院内加建房屋、园林景观等及装饰装修由南郊农管公司取得等因素，酌情确定针对上述损失29500000元，南郊农管公司应承担80%的赔偿责任。该认定并无明显不妥，本院对此予以维持。综上所述，南郊农管公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30400元，由北京南郊农业生产经营管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵胤晨审 判 员 梁立君审 判 员 刁久豹二〇二一年七月三十日法官助理 孙国栋书 记 员 赵 越