广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0307民初8292号原告：深圳市南岭华业投资有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区南湾街道南岭健民路**文诚广场**F-1，统一社会信用代码：91440300796647087L。法定代表人：郑裕耀。委托诉讼代理人：杨建，广东东深律师事务所律师。被告：江萍菊，女，汉族，1980年11月2日出生，身份证住址：广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：叶明慧，广东仁皓律师事务所律师。上列当事人占有物返还纠纷一案，本院受理后，依简易程序公开开庭进行了审理。原告深圳市南岭华业投资有限公司（以下简称华业公司）的委托诉讼代理人杨建、被告的委托诉讼代理人叶明慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华业公司向本院提出诉讼请求：1.被告江萍菊将位于深圳市龙岗区南湾街道房交还给原告华业公司；2.被告江萍菊向原告支付房屋占用费18万元（自2017年10月1日按5000元/月计至房屋交回之日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告因购买原告开发建设的深圳市龙岗区南湾街道房发生纠纷，经龙岗区人民法院及深圳市中级人民法院判决【案号为（2016）粤0307民初6944号、（2017）粤03民终5359号】确认：江萍菊迟延履行支付购房款及迟延配合办理房地产证，经华业公司催告后在合理期限内仍未履行，该行为构成根本性违约。原告不再继续履行合同的抗辩理由成立。江萍菊诉请华业公司继续履行合同并协助办理涉案房产所有权转移登记手续缺乏事实与法律依据，法院不予支持。上述判决于2018年2月28日生效。被告江萍菊至今仍使用涉案房产，未将房产交回给原告。涉案房产不动产证登记在原告名下，占100%份额。鉴于上述事实，原告认为，生效判决已经确认被告根本性违约，原告不再履行合同的抗辩成立。被告已无任何理由占有使用原告拥有全部产权的房产，理应将涉案房产交回给原告并承担占用费。被告辩称，1、答辩人已积极履行支付房款的义务，但因为原告原因迟迟未能支付完毕。自案涉合同订立后，答辩人即按照合同约定，提供相关材料给原告办理贷款按揭手续，但因为原告方面迟延原因导致到2016年3月原告才告知答辩人已经取得银行贷款承诺书，又在该月向答辩人出具所谓的《限期办理购房手续、逾期解除合同通知函》，答辩人认为该函枉顾基本事实，且没有法律依据，原告属于恶意逃避合同义务，其目的是获取不当利益。答辩人不得已在4月2日及4月23日两次书面通知原告，要求其根据银行已经出具贷款承诺书的事实，尽快配合办理房屋登记手续，但原告仍拒不配合。原告出具的上述函件之所以缺乏事理依据，首先，该材料完全违背事实，答辩人从未有不配合办理过户的事实，相反答辩人通过通话及现场等形式多次要求原告办理相关手续，为再次催促及避免没有证据让原告恶意否认，答辩人还两次书面发函要求原告办理登记手续，如果说有选择性的选择采信原告单方的发函显然会导致无法正确认定案件事实。其次，从原告出具的上述函件内容来看，是要求答辩人办理过户手续，否则解除合同。先不论答辩人是否不配合办理房屋登记手续，原告也不能据此享有合同解除权。买方办证与否属于买方的权利，是否办证也毫不影响卖方向买方主张房款的权利。原告以此解除合同没有任何依据，根本无法起到解除合同的作用。从合同目的能否实现来看，原告的合同目的是收到房屋销售款，而不是能否为答辩人办证，答辩人作为买方是否积极办理过户也不会成为原告主张房款法律上的阻碍。因此，原告上述函件不能起到合同解除的作用，合同应继续履行。2、即便不论逾期付款的原因，以及原告函件内容为催办过户手续而并非催付房款的事实，仅单单从合同解除权的时效来看，按照合同约定，答辩人逾期付款90日的，原告有权自付款期限届满之日起半年内解除合同，双方合同在2013年房产尚属期房时即订立，后房产成为现房时又另签了现房买卖合同，即便是按照2015年7月7日订立的合同，约定付款期限为合同签订之日起30日，那么原告也应在2016年2月7日前要求解除合同，原告未提出的，合同解除权消灭。原告在2016年3月份出具的催办过户手续的函件，显然也已经超过了期限，原告已不再享有合同解除权。3、从情理而言，原告没有逃避支付房款的必要性。自答辩人2013年购买案涉房产时，至2015年补签正式的买卖合同，房价已经有了明显的上涨，答辩人完全没有必要故意逾期付款而去承担高额违约金，甚至冒着被解除合同收回房产的巨大损失进行违约，这显然不符合常理。在房价高涨的情况下，合同解除的获利者是谁很清楚。综上，原告要求返还房产应是基于合同解除为前提，但本案中是答辩人一再要求原告办理银行按揭手续和积极要求办理过户手续，并不存在任何违约事实，原告无权提出解除合同，且原告发出的函件也仅仅是要求办理过户手续，并非要求答辩人支付尾款，不符合法律和合同对合同解除权行使的规定，更为重要的是原告也并未在合同约定的期限内提出解除合同，因此即便其具有合同解除权，也已经消灭。基于上述事由，请求人民法院依法驳回原告的诉求。经审理查明：2013年8月6日，原、被告双方签订《购房承诺书》，被告江萍菊向原告华业公司认购原告开发的房。2013年8月6日，被告江萍菊支付定金10万元，2013年9月26日，被告江萍菊支付首期款57万元。2014年3月底，原告华业公司以毛坯方式向被告江萍菊交付涉案房产，后被告江萍菊对涉案房产进行装修，现涉案房产由被告江萍菊实际居住。2015年7月7日，原告与被告就涉案房产的买卖签订正式的《深圳市房地产买卖合同》，合同约定转让价格为221万元，买方采取按揭方式支付房款，首期款67万元于合同签订之日起0日内，其余价款自签订本合同之日起30日内向银行贷款支付，逾期超过90日，且未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，卖方有权要求买方支付全部价款或者在付款期限届满之日起半年内解除合同。卖方解除合同的，买方按累计应付款的10%向卖方支付违约金，卖方应当返还买方已付的全部购房价款；买方愿意继续履行合同的，经卖方同意，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起实际全额支付应付款之日止，买方按日向卖方支付逾期应付款万分之四的违约金。合同还约定，原告华业公司应当于2015年8月6日前向被告江萍菊交付涉案房产，并在交付之日起90日内书面通知买方共同办理房产证。2016年3月31日，原告华业公司委托律师向被告江萍菊发出《限期办理购房手续、逾期解除合同通知函》，通知被告江萍菊于收到函件之日起五日内办理过户手续，逾期原告解除双方的买卖合同关系。2016年4月2日，被告江萍菊向原告华业公司发出催告函，认为贷款手续办理迟延的原因在于原告方，要求原告华业公司配合办理银行贷款手续。因双方对于办理过户手续、银行贷款等事宜存在争议，江萍菊于2016年向本院起诉华业公司，要求华业公司立即办理江萍菊所购买涉案房屋的所有权转移登记手续，支付延期办理房地产证违约金68952元（暂计至2016年4月28日，并顺延至江萍菊取得房地产之日止）等。本院作出（2016）粤0307民初6944号民事判决，判决驳回江萍菊的全部诉讼请求。江萍菊不服，提出上诉。深圳市中级人民法院作出（2017）粤03民终5395号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决认为，华业公司于2016年3月11日出具《限期办理购房手续、逾期解除合同通知函》，系催告江萍菊继续履行办理房产过户手续的合同义务。然而，从江萍菊提交的短信内容显示，江萍菊在贷款审批通过后未在华业公司催告的合理期限内履行共同办证义务，却于3月14日要求华业公司配合提供贷款申请资料，于3月16日重新申请住房公积金组合贷款。江萍菊迟延履行支付购房款及迟延配合办理房地产证，经华业公司催告后在合理期限内仍未履行，该行为构成根本性违约，华业公司不再继续履行合同的抗辩理由成立。江萍菊诉请华业公司继续履行合同并协助办理涉案房产所有权转移登记手续缺乏事实和法律依据，本院不予支持。涉案房屋的建筑面积为119.95平方米，至今仍登记在华业公司名下，但一直由被告江萍菊占有使用。双方确认被告江萍菊共计向原告华业公司支付购房款67万元。被告江萍菊陈述未支付剩余款项是因原告华业公司拒不配合办理过户手续并进而办理贷款所致，但在2016年案件一、二审审理期间，其多次表示同意以现金方式支付剩余款项，但华业公司拒绝。庭审时被告江萍菊亦表示愿意一次性支付剩余购房款，但原告华业公司表示不同意。案件审理过程中，被告江萍菊曾向原告华业公司转款154万元，但被华业公司退回。原告华业公司表示深圳市中级人民法院作出（2017）粤03民终5395号民事判决后，华业公司未再另行向被告江萍菊发出解除合同通知或要求被告限期交还房屋通知，因为二审判决认可华业公司可以不再继续履行合同，华业公司认为《限期办理购房手续、逾期解除合同通知函》指定的期限届满后合同就解除了。被告江萍菊认为，《限期办理购房手续、逾期解除合同通知函》不能起到通知解除合同的作用。本院认为，原、被告双方于2015年7月7日签订的《深圳市房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，应为合法有效，双方均应严格履行。合同约定买方采取按揭方式支付除首期款67万元外的剩余购房款，于签订合同之日起30日内向银行贷款支付，逾期超过90日，且未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，卖方有权要求买方支付全部价款或者在付款期限届满之日起半年内解除合同。卖方解除合同的，买方按累计应付款的10%向卖方支付违约金，卖方应当返还买方已付的全部购房价款。因被告江萍菊一直未过户并支付剩余购房款，2016年3月31日原告华业公司向被告江萍菊发出《限期办理购房手续、逾期解除合同通知函》，通知被告江萍菊于收到函件之日起五日内办理过户手续，逾期解除双方的买卖合同关系。被告江萍菊未在华业公司催告的合理期限内履行共同办证义务，亦未向华业公司支付剩余购房款，反而于2016年4月2日向原告华业公司发出催告函，要求原告华业公司配合办理银行贷款手续，并向本院起诉，要求华业公司办理过户手续、支付延期办证违约金。深圳市中级人民法院（2017）粤03民终5395号民事判决认定江萍菊迟延履行支付购房款及迟延配合办理房地产证，经华业公司催告后在合理期限内仍未履行，该行为构成根本性违约，华业公司不再继续履行合同的抗辩理由成立。根据上述生效判决，因被告江萍菊已构成根本性违约，原、被告之间关于案涉房屋的买卖合同关系实际上已经解除，被告江萍菊关于其已积极履行支付房款义务但因原告原因未能支付的抗辩理由，理由明显不成立，本院不予支持。被告江萍菊另辩称华业公司未在合同约定期限内行使合同解除权，合同解除权已消灭。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。这是合同约定解除的情形。被告江萍菊本应按约于2015年8月7日向银行贷款支付剩余购房款，但其于2016年3月1日才向中国建设银行申请银行贷款并于2016年3月9日获得审批通过。原告华业公司在被告已违约的情况下于2016年3月31日向被告发出通知函，允许被告在期限内办理过户手续。原告华业公司已充分考虑被告江萍菊办理银行贷款情况而放宽被告履行义务的期限，被告江萍菊因自己的违约行为反而主张原告行使合同约定解除权的期限已超过，明显有违诚实信用原则。另外，根据合同法的规定，存在当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行等情形时，另一方当事人依法还享有法定解除权。被告江萍菊迟延履行主要义务，原告华业公司通知其在期限内履行义务，逾期则解除合同。被告江萍菊在合理期限内仍未履行。原告华业公司依法行使合同解除权，主张不再履行合同，符合法律规定。故被告关于原告无权提出解除合同的抗辩意见，本院不予采信。原告华业公司据此要求被告返还案涉房屋，理由成立，本院予以支持。因被告江萍菊在本案中未提出反诉，故关于原告华业公司是否应当返还被告江萍菊已支付购房款、是否应给予合理的房屋装修补偿及房屋价值上涨补偿等问题，本院不予处理，江萍菊可另循法律途径解决。关于原告主张的房屋占用费。如上所述，2016年3月31日原告华业公司发出《限期办理购房手续、逾期解除合同通知函》后，被告江萍菊未在合理期限内履行义务，该期限届满后，双方的房地产买卖合同事实上就已经解除。但深圳市中级人民法院作出（2017）粤03民终5395号民事判决后，原告华业公司一直未明确要求被告江萍菊限期交还房屋并支付占用费，仅在本次诉讼时才明确该诉请，故原告主张从2017年10月1日开始计算占用费，理由不成立，本院不予支持。华业公司实际于2020年12月17日向本院递交诉状，故占用费可从2020年12月17日开始计算。原告主张按照5000元/月的标准计算占用费，缺乏依据，本院酌定参照同期同地段深圳市房屋租金指导性标准29元/平方米/月计算。按此计算，涉案房屋每月的占用费应为3478.55元（29×119.95）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江萍菊于本判决生效之日起十五日内搬离深圳市龙岗区南湾街道房屋并将该房屋交还给原告深圳市南岭华业投资有限公司；二、被告江萍菊于本判决生效之日起十五日内向原告深圳市南岭华业投资有限公司支付涉案房屋的占有使用费（按每月3478.55元的标准自2020年12月17日起计算至被告实际返还涉案房屋之日止）；三、驳回原告深圳市南岭华业投资有限公司的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，因本案适用简易程序减半收取1950元，由原告负担585元，被告负担1365元。原告已预交1950元，原告可在判决生效后向本院申请退回1365元。被告应在本判决生效后七日内向本院缴纳1365元。拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  刘国欢二〇二一年七月五日书记员  张 慧