北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终6964号上诉人（原审被告）：郝紫薇，女，1987年1月2日出生，汉族，无业，住河北省涿州市。上诉人（原审被告）：刘维，男，1982年6月19日出生，汉族，无业，住湖北省嘉鱼县。二上诉人之共同委托诉讼代理人：李继军，北京冠京律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周建华，男，1976年12月16日出生，汉族，无业，住江西省九江市开发区。委托诉讼代理人：刘小斌，北京鼎章律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭素菊，北京鼎章律师事务所实习律师。上诉人郝紫薇、刘维因与被上诉人周建华房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初17283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郝紫薇、刘维上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.北京市东城区炒豆胡同71号房屋系周建华从他人处承租而来，而后转租给我方作为商业使用。2020年1月开始，新冠疫情爆发，政策导致我方无法经营。据我方了解，周建华的出租方已主动给其减免了两个月的租金。而在此期间，我方的确经营困难，没有收入，在此情况下应判决减免两个月租金。一审判决仅减免1个月租金有失公平。2.根据最高人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情民事案件的指导意见，本案审理时，疫情给我方经营造成严重影响，我方提出变更支付租金的金额和方式，一审法院应当根据实际情况根据公平原则变更合同。3.一审判决我方一次性支付租金240833.33元超出了诉讼请求范围。周建华辩称，同意一审判决，不同意郝紫薇、刘维的上诉请求。周建华向一审法院起诉请求：1.判令解除我与郝紫薇、刘维之间的房屋租赁关系，郝紫薇、刘维将租赁房屋交还我；2.判令郝紫薇、刘维共同向我支付房屋租金87500元（暂计算至2020年9月20日，要求支付至房屋实际交还之日止的租金或房屋使用费）及违约金87500元；3.诉讼费由郝紫薇、刘维负担。一审法院认定事实：2019年6月11日，周建华（甲方），郝紫薇、刘维（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方同意将位于北京市东城区炒豆胡同71号出租给乙方使用。承租房屋的建筑面积约为200平方米，承租房屋作为商业用途。免租期10天。房屋租赁期限自2019年6月21日至2021年6月30日，免租期自2019年6月12日至2019年6月21日。租赁期满，甲方有权收回该出租房屋，乙方应在租期截止日交还甲方。该房屋每月租金为人民币30000元。租金方式为押2付12，每12个月支付一次租金，每次提前7日支付下一期租金。具体支付日期为：2019年6月15日前一次性支付甲方租金共计42万元。2020年6月15日前一次性支付甲方租金共计36万元。押金相当于2个月的租金人民币60000元。租赁期满或合同解除后，已收取租金在扣除应由乙方承担的费用、实际租赁日应承担的租金以及乙方应承担的违约赔偿责任后，剩余部分甲方如数无息返还乙方。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：不支付租金或不按照约定期限支付租金达5日的；欠缴各项费用超过7日的；擅自改变房屋用途或使用性质的。因乙方原因导致甲方解除本合同的，甲方无须退还乙方所交付的押金等。之后，双方约定，将租金降至每年35万元，支付方式不变。合同签订后，郝紫薇、刘维按照约定支付周建华押金6万元，租金35万元。后郝紫薇、刘维未按照合同约定于2020年6月15日前支付下一年度的租金，仅先后于2020年7月22日支付5万元，于2020年9月15日支付1万元，于2020年10月16日支付1万元，2020年11月17日支付1万元，共计支付租金8万元。诉讼中，郝紫薇、刘维不同意解除合同，并要求减免租金，变更支付租金的金额和方式。周建华对此不予同意。一审法院认为：根据查明的事实，周建华与郝紫薇、刘维就租赁诉争房屋签订的租赁合同合法有效，双方均应如约履行。郝紫薇、刘维在签订后向周建华支付了押金6万元及一年的房屋租金35万元。后双方在履行租赁合同期间，发生新冠疫情，给郝紫薇、刘维的经营造成影响。依照合同约定，郝紫薇、刘维应于2020年6月15日前支付下一年度的租金，但郝紫薇、刘维未能按照约定支付房屋租金。截止至2020年11月17日，仅向周建华支付租金8万元。故依照合同约定，郝紫薇、刘维存在违约。现周建华要求解除双方的房屋租赁合同关系。诉讼中，郝紫薇、刘维表示欠租系因受新冠疫情影响，不同意解除双方的房屋租赁合同关系。法院考虑郝紫薇、刘维的违约情况、交纳租金的情况以及新冠疫情给郝紫薇、刘维的经营所造成的影响，以不宜解除房屋租赁合同为宜。故周建华要求解除房屋租赁合同关系的诉讼请求，法院不予支持。关于周建华要求支付房屋租金一节，因郝紫薇、刘维系年付租金，在新冠疫情发生后房屋租金已经交至2020年6月20日。法院考虑新冠疫情对郝紫薇、刘维经营所受的影响，在处理郝紫薇、刘维应付房屋租金时先免除1个月租金。故郝紫薇、刘维应交纳320833.33元租金。扣除郝紫薇、刘维已支付的租金8万元，郝紫薇、刘维实际应向周建华交纳租金240833.33元。关于周建华主张违约金一节，法院根据郝紫薇、刘维的经营性质，考虑新冠疫情发生后，确给郝紫薇、刘维的经营造成影响，郝紫薇、刘维虽未按照合同约定支付租金，存在违约。但不宜由郝紫薇、刘维承担违约责任。据此，一审法院判决：一、郝紫薇、刘维于判决生效后七日内支付周建华租金240833.33元；二、驳回周建华的其他诉讼请求。本院审理中，郝紫薇、刘维称其在2020年12月及2021年3月又向周建华支付了2万元租金。为证明其主张，郝紫薇、刘维向本院提交了汇款明细查询结果，汇款明细中显示付款人为李春燕，分别于2020年12月17日及2021年3月15日各向周建华账户汇款1万元，汇款人附言处载明“炒豆71号房租”。周建华确认收到了上述款项，但认为汇款人李春燕系案外人，不能确认系郝紫薇、刘维支付的房租，故对郝紫薇、刘维的证明目的不予认可。根据郝紫薇、刘维的陈述及一审卷宗中周建华对租金收取情况的说明，2020年期间，李春燕账户曾向周建华转账涉案房屋租金8万元。郝紫薇、刘维另主张周建华没有涉案房屋的转租权，周建华对此不予认可。经询，郝紫薇、刘维称，租赁期间涉案房屋产权人告知其转租权问题，并称将于合同期满后收回涉案房屋。本院经审理查明的其他事实与一审查明事实无异，本院予以确认。本院认为：周建华与郝紫薇、刘维就涉案房屋签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依照合同约定全面履行自己的义务。根据已查明的事实，在合同履行过程中，郝紫薇、刘维未按照合同约定的时间、金额支付涉案房屋租金，存在违约情形，周建华要求解除双方的房屋租赁合同关系，一审法院综合考虑违约情况、交纳租金情况以及新冠肺炎疫情对经营所造成的影响，认为不宜解除房屋租赁合同，未支持周建华的此项诉讼请求。合同虽未解除，但周建华起诉时要求郝紫薇、刘维支付至房屋实际交还之日止的租金或房屋使用费，而按照合同约定的时间节点，郝紫薇、刘维应支付房屋租金至2021年6月30日，故一审法院判令郝紫薇、刘维支付该期间的房屋租金，并无不当。关于房屋租金减免问题，一审法院考虑到新冠肺炎疫情对经营所造成的影响，在处理郝紫薇、刘维应付房屋租金时已免除了1个月租金。郝紫薇、刘维主张因周建华的出租方给周建华减免了两个月的租金，要求亦减免两个月租金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。郝紫薇、刘维另主张周建华无转租权，而根据其陈述，产权人在知悉存在转租的情况下，并未在合同期满前提前收回涉案房屋，故郝紫薇、刘维仍应按照合同约定向周建华支付相应期间的房屋租金。关于2020年12月17日及2021年3月15日的两笔汇款共2万元，本院庭审中，周建华确认已收到相关款项。周建华主张汇款人李春燕系案外人，不认可款项系涉案房屋租金，但本院结合汇款人附言注明的“炒豆71号房租”及此前李春燕就涉案房屋租金向周建华转账的情况，可以认定上述2万元系郝紫薇、刘维向周建华支付的涉案房屋租金，故应从一审判决的租金数额中予以扣除。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，但因在判决后出现新的事实，郝紫薇、刘维的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市东城区人民法院（2020）京0101民初17283号民事判决第二项；二、变更北京市东城区人民法院（2020）京0101民初17283号民事判决第一项为：郝紫薇、刘维于本判决生效后七日内支付周建华租金220833.33元；三、驳回周建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1900元，由周建华负担950元（已交纳），由郝紫薇、刘维负担950元（于本判决书生效后7日内交纳）；二审案件受理费1029元，由郝紫薇、刘维负担610元（已交纳），由周建华负担419元（于本判决书生效后7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  邹 治审 判 员  孟 龙审 判 员  刘苑薇二〇二一年七月二十一日法官助理  廖 慧书 记 员  赵荣华