河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终7496号上诉人（原审原告）：深圳华强物业管理有限公司郑州分公司，住所地郑州高新技术产业开发区电厂路46号华强城市广场南区2号楼2楼。法定代表人：叶小春，该公司负责人。委托诉讼代理人：谷莉娜，大沧海律师事务所郑州分所律师。委托诉讼代理人：马晓雪，大沧海律师事务所郑州分所律师。上诉人（原审被告）：卢广斌，男，1962年10月7日出生，汉族，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：赵园艺，河南文中律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞路，河南文中律师事务所律师。上诉人深圳华强物业管理有限公司郑州分公司与上诉人卢广斌物业服务合同纠纷一案，均不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初6243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月16日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月30日公开开庭审理了本案。上诉人深圳华强物业管理有限公司郑州分公司的委托诉讼代理人马晓雪，上诉人卢广斌的委托诉讼代理人赵园艺、庞路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。深圳华强物业管理有限公司郑州分公司上诉请求：1、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2021)豫0191民初6243号民事判决书,改判被上诉人支付上诉人2018年2月1日至2020年12月31日的物业管理服务费83632.5元及违约金(违约金以83632.5元为基数自2018年1月1日起以日千分之一为标准计算至实际支付之日止);2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人为包括案涉房屋在内的华强城市广场小区提供的物业服务符合合同约定,一审法院酌定被上诉人按60%支付上诉人2018年2月1日至2020年12月31日的物业管理服务费,无事实和法律依据,应予以纠正。理由如下:第一,上诉人提供的物业服务符合合同约定,被上诉人应当全额支付物业费及违约金。上诉人提交的《郑州高新区石佛办事处华威社区居民委员会证明材料》及业主向上诉人赠送的锦旗等照片,已经充分证明上诉人提供的物业服务符合合同约定,且获得了广大业主的认可,被上诉人应当全额交纳物业费及违约金。第二,一审法院认定“上诉人未完全履行清洁卫生、垃圾清运的合同义务,且该处垃圾的位置较被上诉人地下室较近,会对被上诉人产生一定影响。”属于认定事实错误。根据上诉人与被上诉人签订的《商铺物业服务协议》第二条(二)乙方应履行的权利和义务第13项约定:“乙方的生活垃圾必须袋装,自行运送至指定的公共垃圾站;装修产生的建筑垃圾由乙方清运至指定的装修垃圾堆放点;商业经营活动中产生的垃圾,如餐饮商户、医疗服务等,由乙方自行清运出物业管理区域”,在被上诉人反映过问题之后,上诉人提交的证据三的照片可以证明上诉人及时对垃圾等进行了清理,同时也告知了业主及物业使用人自己也要注意维护物业区域内的卫生等。被上诉人提交的照片中尚未清理的物品系被上诉人商户自己堆放的,包括商户台球厅的广告牌,酒瓶等。根据合同约定,该物品(或垃圾)应由被上诉人运送至指定的垃圾堆放点,因此并不能证明上诉人未完全履行垃圾清运的合同义务。第三,地下室曾经安装的油烟机并未对被上诉人产生影响。上诉人与被上诉人签订物业服务协议时抽油烟机已经存在,且被上诉人向上诉人反映后,上诉人积极协调督促油烟机使用者进行整改,且油烟机问题不是由于上诉人的原因造成的,上诉人在油烟机问题的处理上已经尽到了合同义务,不构成酌定减少物业费的理由。物业服务是一个长期持续、不断完善的过程,服务存在瑕疵并不构成根本违约,即使被上诉人认为上诉人提供的物业服务存在瑕疵需要改进的,应当向上诉人及时告知整改,而不应当拒交物业费,被上诉人在未向上诉人交纳物业费的情况下享受了物业服务,侵害的不仅仅是上诉人的利益,更是侵害了已经交费业主的利益。且上诉人提供的物业服务符合合同约定,被上诉人应当全额支付物业费及违约金。综上，上诉人认为原判决认定事实不清，应予以撤销，改判被上诉人支付上诉人2018年2月1日至2020年12月31日的物业管理服务费83632.5元及违约金（违约金以83632.5元为基数自2018年1月8日起以日千分之一为标准计算至实际支付之日止）。卢广斌发表答辩意见：一、被答辩人不仅没有清理地下室公共区域垃圾，也没有对地下室公共管道尽到维修义务，还擅自允许油烟管道安装在地下室，导致地下室根本无法使用。因此，被答辩人无权要求答辩人支付物业费，还应当赔偿因无法使用地下室对答辩人造成的损失。地下室楼梯间属于公共区域范围，清理公共区域的垃圾既是被答辩人的约定义务也是被答辩人的法定义务。但自双方签订《商铺物业服务协议》以来，被答辩人从没有打扫过地下室楼梯间内的垃圾，对楼梯间内被答辩人员工长期堆放的垃圾也是置之不理。被答辩人在一审庭审中称“根据合同约定，垃圾是日产日清，每天有人打扫卫生”，但从被答辩人在一审中提交的照片可以看出，被答辩人仅在2020年10月31日，对地下室楼梯间内的垃圾进行了部分清理，但是没有完全清理完毕，一审开庭结束时仍有大量垃圾堆放在地下室楼梯间，并且因被答辩人未对地下室公共区域管道进行维修，导致地下室楼梯间一直漏水，至今无人清理和维修。现被答辩人为逃避责任，便在上诉状中强行称垃圾是答辩人的商户自己堆放的，毫无事实根据，假使垃圾是答辩人的商户自己堆放的，被答辩人也应及时通知答辩人清理或采取相应措施，而不是放任垃圾一直堆积如山。因此，被答辩人无权要求答辩人支付物业费。2017年7月份，被答辩人在未经答辩人许可的情况下，允许楼上一家饭店将油烟管道安装在地下室内，油烟机安装在地下室隔壁，油烟机设备很大、油烟管道又长又粗，每次油烟机打开，都会从油烟管道中散发大量刺鼻的浓烟、发出巨大噪音，导致答辩人根本无法使用地下室，一审庭审中，被答辩人已认可地下室安装油烟管道的事实，并且从答辩人在一审中提交的2020年7月14日拍摄的视频可以看出，2020年7月14日油烟管道仍然安装在地下室，而不是被答辩人所谓的在2017年便已经拆除油烟管道，实际上，被答辩人为了起诉答辩人要求支付物业费，在2020年底起诉前才将油烟机和油烟管道拆除。由此可以看出从2017年7月份至2020年底，因被答辩人允许地下室安装油烟机导致答辩人根本无法使用地下室，由此给答辩人造成了巨大的经济损失。根据相关法律规定，被答辩人应赔偿由此对答辩人造成的损失。二、《中华人民共和国民法典》第九百四十三条明确规定“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。”但是关于地下室被答辩人从未提供任何服务，更不用说公开地下室服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况等。答辩人从未享受被答辩人对地下室提供的物业服务，而被答辩人却要求答辩人按照4.5元/月的高额标准支付物业费，明显违反质价相符原则，这不仅侵犯答辩人的合法权益，更是无视法律规定，不利于维护和促进社会公平正义的实现。综上，被答辩人要求答辩人支付物业费无任何事实与法律依据，依法应当驳回被答辩人的诉讼请求。卢广斌上诉请求：1、依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2021)豫0191民初6243号民事判决,改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审;2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、被上诉人没有履行《商铺物业服务协议》的约定和法律规定的基本义务,对地下室没有提供过任何物业服务,致使地下室楼梯间长期堆放大量垃圾以及排污管道多次发生污水外流等事件,地下室一直处于无人管理状态,被上诉人无权要求上诉人支付物业费。自上诉人与被上诉人在2017年7月20日签订《商铺物业服务协议》以来,被上诉人没有指派员工对地下室的公共区域提供卫生清洁服务,不仅如此,被上诉的员工还把大量垃圾堆放在地下室的楼梯间内,导致楼梯间经常发出刺鼻的异臭味,令人恶臭难忍,因该楼梯间是上诉人通往地下室的唯一途径,且靠近地下室,严重影响地下室的使用,一审法院已认定该事实。因被上诉人疏于对地下室履行基本的维护义务,导致地下室排污管道在2017年10月份及2018年2月份多次发生污水外流事件,污水淹没地下室,水深达十几厘米,不仅造成地下室墙面损坏,还对承租人李光辉存放在室内的物品造成损害,且至今没有对承租人李光辉进行任何赔偿。根据《商铺物业服务协议》第三条“被上诉人物业管理服务包括物业共用部位及共用设施设备的日常运行维护、维修及保养,物业公共区域的环境卫生、绿化养护、秩序维护等服务”的约定,清理地下室公共区域的环境卫生、维护、维修及保养地下室排污管道的日常运行是被上诉人的法定义务以及约定义务,但被上诉人没有尽到任何物业服务职责致使地下室长期处于无人管理状态,被上诉人的上述行为严重违反了法律规定的基本义务及约定义务,无权要求上诉人支付物业费。二、被上诉人在没有经过上诉人许可的情况下,擅自允许他人将油烟管道穿过地下室,将油烟机安装在地下室隔壁,一审庭审中,被上诉人亦认可安装油烟机的事实。油烟机自2017年7月份至2020年底一直安装在地下室,在此期间,油烟机的运行导致地下室根本无法使用,被上诉人的行为也严重侵害了上诉人的合法权益。2017年2月19日,上诉人将14#地下室(4号商铺正下方)出租给李光辉,随后李光辉对地下室进行了砌墙、粉刷等装修工作,2017年7月份地下室装修完毕通风晾晒期间,被上诉人在没有经过上诉人许可,也没有通知承租人李光辉的情况下,擅自允许楼上饭店将油烟管道安装在地下室,油烟机安装在地下室隔壁。因地下室是封闭空间,无任何采光、通风功能,每次油烟机打开,地下室烟雾缭绕、噪音很大,气味刺鼻,久久不能散去,导致地下室根本不能使用。为此,上诉人多次向被上诉人反映上述情况,被上诉人均置之不理,从上诉人在一审中提交的2020年7月14日拍摄的视频可以看出,2020年7月14日上诉人仍没有拆除油烟管道及油烟机,后被上诉人为了起诉上诉人要求支付物业费,才对油烟机进行了拆除。由此可以看出,因被上诉人擅自允许他人在地下室安装油烟机,导致地下室从2017年7月份至2020年底根本无法使用和出租,被上诉人的上述行为严重侵害了上诉人的合法权益。三、上诉人从郑州华强广场置业有限公司处购买地上2号商铺和4号商铺各一套,为此,郑州华强广场置业有限公司将地下室无偿赠送给上诉人使用。从上诉人在一审中提交的地上商铺的《商铺物业服务协议》可以看出,地上商铺也是由被上诉人提供的物业服务,物业管理收费标准为4.5/元/月/平方米,上诉人一直按时向被上诉人支付物业费。但是,地下室无论是在实际使用价值上,还是在被上诉人的实际管理成本上均大大低于地上商铺的成本,被上诉人却按照地上商铺物业管理收费标准向上诉人收取地下室的物业费既没有法律依据,也没有事实根据,更违反了我国《民法典》基本的诚实信用原则和公平原则,被上诉人按照地上商铺的物业收费标准收取地下室的物业费明显不合理,应当予以减少。综上,被上诉人不但没有对地下室履行过任何物业服务职责,还严重侵害上诉人的合法权益,被上诉人的诉讼请求无任何事实与法律依据,依法不应予以支持。深圳华强物业管理有限公司郑州分公司辩称，答辩人已经履行了合同义务，卢广斌应当支付答辩人2018年2月1日至2020年12月31日的物业管理服务费83632.5元及违约金（违约金以83632.5元为基数自2018年1月1日起以日千分之一为标准计算至实际支付之日止）。理由如下：第一，根据答辩人与卢广斌签订的《商铺物业服务协议》第二条（二）乙方应履行的权利和义务第13项约定：“乙方的生活垃圾必须袋装，自行运送至指定的公共垃圾站；装修产生的建筑垃圾由乙方清运至指定的装修垃圾堆放点；商业经营活动中产生的垃圾，如餐饮商户、医疗服务等，由乙方自行清运出物业管理区域”，卢广斌所述的地下室楼梯间长期堆放大量垃圾无工作人员清理与事实不符，卢广斌一审中提交的照片显示尚未清理的物品系卢广斌商户自己堆放的，包括商户台球厅的广告牌，酒瓶、毛线等。根据合同约定，该物品（或垃圾）应由卢广斌运送至指定的垃圾堆放点，因此并不能证明答辩人未完全履行垃圾清运的合同义务。而且，在卢广斌反映过问题之后，答辩人及时对垃圾等进行了清理，同时也告知了卢广斌及物业使用人自己也要注意维护物业区域内的卫生等。第二，关于卢广斌所述的安装的油烟机影响其正常使用与事实不符。答辩人与卢广斌签订物业服务合同的时间是2017年7月20日，而卢广斌所述其在2017年2月19日就将案涉的部分房屋出租，该油烟机的安装是在卢广斌与答辩人签订物业服务合同之前，且在卢广斌向答辩人反映问题之后答辩人就积极协调解决该油烟机问题，已经尽到了合同义务，该理由不能构成卢广斌不交物业费的理由。第三，答辩人按照4.5元/月/平方米向卢广斌主张物业费符合合同约定和法律规定。首先，答辩人与卢广斌签订的《商铺物业服务协议》是双方的真实意思表示，对双方均具有约束力；其次，涉房屋地的电梯维修、养护、年检，涉及的共用管道，保洁等等都是由答辩人负责；再次，答辩人是为包括案涉房屋在内的整个华强城市广场南区和北区提供物业服务，是一个整体的，不存在卢广斌所述的案涉房屋的管理成本低于地上商铺的管理成本。即使其不使用案涉房屋，答辩人的各项支出也不会减少。且据答辩人了解，置业公司并未全部将案涉房屋赠送给卢广斌使用。第四，物业服务是一个长期持续、不断完善的过程，服务存在瑕疵并不构成根本违约，即使卢广斌认为答辩人提供的物业服务存在瑕疵需要改进的，应当向答辩人及时告知整改，而不应当拒交物业费，卢广斌在未向答辩人交纳物业费的情况下享受了物业服务，侵害的不仅仅是答辩人的利益，更是侵害了已经交费业主的利益。综上，请二审法院依法改判卢广斌支付答辩人2018年2月1日至2020年12月31日的物业管理服务费83632.5元及违约金（违约金以83632.5元为基数自2018年1月1日起以日千分之一为标准计算至实际支付之日止）。深圳华强物业管理有限公司郑州分公司向一审法院起诉请求：被告支付原告物业费83632.5元及违约金（暂计至2021年1月31日为57071元，之后的违约金以83632.5元为基数，按日千分之一的标准继续计算至实际支付之日止）。一审法院认定事实：被告在华强城市广场购有商铺，开发商并向其附赠有位于华强城市广场北区5号楼的地下室。2017年7月20日，原告作为甲方，被告作为乙方，签订《商铺物业服务协议》，约定：物业类型为商业，坐落位置为华强城市广场5号楼地下室2#、9#、13#、14#，建筑面积为531平方米。物业服务管理费按房屋建筑面积计收，收费标准为4.5元每平方米每月。费用到期前一个月按半年度交费，交费时间为每半年度第一个月的1-15日。本物业的物业管理服务费包括以下费用：共用部位、公用设施设备的日常运营维护、维修及保养费用；公共区域的清洁卫生、垃圾清运费用；公共区域的绿化养护费用；公共区域的秩序维护费用；双方商定的其他费用。乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方及时交付并可自逾期之日起按日加收该项费用千分之一的滞纳金。上述合同签订后，被告向原告支付了半年的物业费，自2018年2月1日起未再支付物业费。另查明，被告提交的拍摄时间为2020年10月27日的照片显示通往涉案地下室所途经的左手边楼梯间过道内堆放有大量垃圾。原告提交的拍摄时间为2020年10月31日的照片显示其进行有相应清理。被告提交的拍摄时间为2021年3月的照片显示该处仍堆放有垃圾。被告提交的照片另显示在该地下室其他区域（非涉案物业面积内）安装有一台油烟机。庭审中双方均认可该油烟机问题已得到整改，但对整改时间陈述不一致。一审法院认为，原被告签订的《商铺服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行各自合同义务。该协议约定的物业面积为531平方米，物业费标准为4.5元每平方米每月，按该标准计算，2018年2月1日至2020年12月31日期间的物业费为83632.5元。该协议另约定，物业费的收取用于共用部位、公用设施设备的日常运营维护、维修及保养、公共区域的清洁卫生、垃圾清运、公共区域的绿化养护、公共区域的秩序维护。本案中，在通往被告地下室所途经的一处楼梯间过道内堆放有大量垃圾，该垃圾应系长时间未清理所形成，原告虽在2020年10月31日进行过清理，但此后仍存在有未清理完毕的垃圾，故原告并未完全履行清洁卫生、垃圾清运的合同义务，且该处垃圾的位置较被告地下室较近，会对被告产生一定影响。同时，该地下室其他区域曾安装过油烟机，该油烟机在较为封闭的地下室区域内亦会对被告产生一定影响。综合考虑物业协议所约定的服务事项、该处垃圾及油烟机对被告产生的影响，以及原告需对该小区提供整体物业服务的具体情况，就该期间被告应向原告支付的物业费数额原审法院认定以按60％的比例计算为宜，经计算为50179.5元，应由被告支付给原告。对于原告请求数额过高部分以及所请求违约金部分，原审法院不再予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告卢广斌于判决生效后10日内，支付原告深圳华强物业管理有限公司郑州分公司2018年2月1日至2020年12月31日期间的物业费50179.5元。二、驳回原告深圳华强物业管理有限公司郑州分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1557元，由原告负担1030元，由被告负担527元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经二审审理查明的事实与一审查明的相一致。本院认为，依法订立的合同应受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，按照深圳华强物业管理有限公司郑州分公司与卢广斌签订的《商铺服务协议》约定的物业面积为531平方米，物业费标准为4.5元每平方米每月计算，2018年2月1日至2020年12月31日期间卢广斌应支付的物业费为83632.5元。物业费的收取用于共用部位、公用设施设备的日常运营维护、维修及保养、公共区域的清洁卫生、垃圾清运、公共区域的绿化养护、公共区域的秩序维护。本案中，在通往卢广斌地下室所途经的一处楼梯间过道内堆放有大量垃圾，因深圳华强物业管理有限公司郑州分公司并未完全履行清洁卫生、垃圾清运的合同义务，且该地下室其他区域曾安装过油烟机，该油烟机在较为封闭的地下室区域内亦会对卢广斌的地下室产生一定影响的实际情况,原审法院酌定卢广斌按60%支付2018年2月1日至2020年12月31日的物业管理服务费,过高部分以及违约金部分，原审法院不再予以支持，并无不当。卢广斌提出的物业公司提供的服务存在不足，属于合同履行瑕疵，不属于合同法中的根本违约，卢广斌不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。根据物业公司服务中存在瑕疵，可酌情减除卢广斌未支付的物业费。卢广斌上诉称深圳华强物业管理有限公司郑州分公司对地下室没有提供过任何物业服务,致使地下室楼梯间长期堆放大量垃圾以及排污管道多次发生污水外流等事件,地下室一直处于无人管理状态,无权要求卢广斌支付本案中的物业费，不符合地下室的实际使用情况和物业合同的约定，无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，深圳华强物业管理有限公司郑州分公司、卢广斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3114元，由深圳华强物业管理有限公司郑州分公司负担2060元、卢广斌负担1054元。本判决为终审判决。审判员 丁 亮二〇二一年七月二十日书记员 李奕曈