辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3793号上诉人（原审被告）：任利灵，女，1972年4月3日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：金胜新（任利灵的丈夫），1965年3月30日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：康波，辽宁征信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：司丽同，女，1989年1月11日生，汉族，住大连市沙河口区。上诉人任利灵因与被上诉人司丽同房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初7735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。任利灵上诉请求：撤销一审判决第一项和第二项，依法改判驳回司丽同的一审全部诉讼请求。事实和理由：本案系房屋买卖合同纠纷案件，双方争议焦点问题是合同效力和合同未能履行完毕的原因，一审法院对此存在认定事实、适用法律及审判程序的错误。一、一审法院审判程序违法。司丽同作为一审原告，其在起诉状及庭审中以欺诈为由主张撤销合同、双倍返还定金，在庭审辩论终结后变更为解除合同，一审法院未依法送达变更诉讼请求后的起诉状副本，也未给予任利灵举证期限、答辩期限，甚至未开庭审理而直接作出了解除合同的判决。二、一审认定事实和适用法律错误。1.认定事实问题。第一，双方签订的房屋买卖合同中对于房屋朝向问题没有约定，不存在就此事宜的违约问题。司丽同在签订合同之前多次实地看房，明确知道房屋朝向等问题，其认可房屋各项客观情况，司丽同不存在被欺诈或不知情的情形。第二，对于贷款方式，合同第四条明确约定“商业贷款”，而非司丽同主张的公积金贷款。一审法院在认定合同合法有效的情况下，却又不顾合同约定是错误的。第三，案涉房屋性质为公寓，司丽同是明确知悉并认可的，在签订房屋买卖合同之前，其本人见到了产权证书原件。2.适用法律问题。一审法院适用的《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十条并非解除合同的法律条款，其判令解除合同没有适用相关法律条款。司丽同一直主张的是其被任利灵欺诈，而不是任利灵违约。欺诈是法律规定的可撤销合同，而非解除合同的事由。如果司丽同的主张成立，应当判决撤销合同；如果其主张不成立，应当驳回其诉讼请求。因此，无论司丽同的主张是否成立，都不应得出解除合同的结果。依据《合同法》第九十六条之规定，除双方同意解除合同以外，判令解除合同的事由是一方当事人违约。而一审判决中未认定任利灵存在违约行为以及违反了房屋买卖合同哪个条款，但却判令解除合同没有法律依据。三、一审法院适用《合同法》第九十四条作为解除合同的法律依据，但具体适用该条款中的哪个情形，一审法院未予明确。一审法院在阐述观点时以合同目的无法实现为由判决解除合同，但本案明显不存在上述两种情形，司丽同在一审中也未主张该项观点，故一审法院判令解除双方合同没有法律根据。即便双方在缔约过程中有过失，依据《合同法》第四十二条规定，应承担损害赔偿责任，而不是一审认定的违约责任。司丽同辩称，不同意任利灵的上诉请求，请求维持一审判决。任利灵陈述的内容与事实不符。2020年5月28日，任利灵邀请司丽同去看房子，告诉司丽同房屋是住宅，朝向南，适合老人居住。看房的时间是在晚上，司丽同一直把任利灵当姐姐看待。2020年5月29日傍晚，双方签订合同，司丽同交付定金49000元。在双方签订合同时，司丽同还询问任利灵房屋是否是南向房屋，任利灵称是南向房屋。任利灵故意隐瞒房屋真实情况，让司丽同作出错误意思表示。依据民法典第147条、第148条、第500条规定，任利灵所称其不存在欺诈行为是不属实的。司丽同向一审法院起诉请求：1.判令被告任利灵返还原告定金49000元的双倍赔偿；2.判令解除买卖合同；3.判令被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：被告任利灵系大连市中山区房屋所有权人。2020年5月29日，原告司丽同（买方）与被告任利灵（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定：卖方所售房屋坐落在大连市中山区，建筑面积35.85平方米；房屋成交价格58万元；本合同签订当日支付给卖方定金49000元，本合同签订后170日内，卖方准备材料备齐首付款241000元，买方商业贷款人民币290000元。2020年5月29日，被告任利灵出具收据一张，内容为收到买方司丽同购买大连市中山区房屋定金49000元。另查，原告提交与被告的微信聊天记录和通话录音，被告均自述出售给原告的房屋系南向，但庭审中双方均认可案涉房屋系北向。再查，原告曾亲自到案涉房屋看过房，原告欲公积金贷款购买案涉房屋，但合同签订并支付定金后，方知案涉房屋系公寓，只能进行商业贷款，无法办理公积金贷款。原告于起诉时主张确认《二手房买卖合同》无效，后经一审法院释明，原告将诉讼请求变更为解除双方签订的《二手房买卖合同》，被告不同意解除。一审法院认为，原告与被告签订的《二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效。双方均应按合同约定履行义务，不履行或履行义务有瑕疵，应承担相应的违约责任。现原告要求解除双方签订的《二手房买卖合同》并要求被告双倍返还定金。一审法院认为，对于案涉房屋的买卖双方均存在过错。首先，原告作为完全民事行为能力人，在购买房屋这一重大问题上未及时了解相关情况，在亲自去现场看房后，仍没有注意到案涉房屋系北向，而非南向。被告作为房屋所有权人，在电话及微信聊天记录中，多次肯定案涉房屋系南向，被告辩称其在案涉楼层有三套房屋，故将案涉房屋与其他房屋混淆，但作为房屋所有权人及卖方，被告更应知晓案涉房屋的朝向，其在买卖合同缔约过程中未如实准确陈述案涉房屋朝向，亦存在过错。其次，原告购买案涉房屋的主要原因系希望借助公积金贷款，但原告于签订合同交付定金前未了解到案涉房屋的公寓性质无法办理公积金贷款。原告在微信聊天及电话中亦多次提到希望通过公积金贷款的方式购买案涉房屋，但双方均未意识到案涉房屋系公寓，无法进行公积金贷款的事宜。综上所述，原告欲通过公积金贷款的方式购买南向房屋的目的无法实现，故原告要求解除与被告签订的《二手房买卖合同》的诉讼请求，予以支持。原告作为买方，在签订房屋买卖合同并交付定金前，未充分了解房屋现状及市场价格，其本身存在过错；被告作为卖方，在签订房屋买卖合同并交付定金前，未准确陈述房屋的基本情况，对买方在意和关心的问题未予以重视，亦存在过错。现案涉房屋既非南向房屋，又无法进行公积金贷款，违背了原告作为买方的初衷，案涉合同的目的已无法实现，被告应将定金返还原告。因双方均存在过错，不支持双倍返还定金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、解除原告司丽同与被告任利灵签订的《二手房买卖合同》；二、被告任利灵于判决发生法律效力之日起十日内返还原告司丽同定金49000元人民币；若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原告的其他诉讼请求；案件受理费1130元，由原告负担565元，被告负担565元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明的“再查，原告曾亲自到案涉房屋看过房，原告欲公积金贷款购买案涉房屋，但合同签订并支付定金后，方知案涉房屋系公寓，只能进行商业贷款，无法办理公积金贷款”有误，应更正为：司丽同认可在购买案涉房屋前曾到现场看过房屋。在任利灵与司丽同于2020年5月29日的微信聊天记录中，任利灵提到“我现在正在给你问公积金这个事儿，完了朋友等一会他才能回话啊，怎么办，需要怎么操作完成我会告诉你啊，一步一步的。”一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方诉辩意见，本案争议焦点是案涉房屋买卖合同是否应予解除。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，案涉房屋买卖合同约定了买卖房屋的房号，对房屋朝向并未体现。但从双方微信聊天记录中显示，任利灵告知司丽同房屋朝向是南向。虽然案涉房屋的朝向实际是北向，但因司丽同认可其在购买房屋前查看过案涉房屋以及房屋产权证，故即便司丽同认为因看房时天色已晚，其方向感不强，导致其对案涉房屋朝向存在错误认知，也不足以认定任利灵存在隐瞒房屋朝向的故意。在此情况下，司丽同以任利灵欺诈导致其作出错误意思表示为由要求解除合同，不能成立。但因案涉房屋买卖合同系双务合同，买方司丽同尚未支付主要房屋价款，也未签订贷款合同；卖方任利灵未向买方交付房屋、房屋亦未过户，双方主要合同义务均尚未履行。而且，从双方微信聊天记录显示，司丽同欲购买的是南向房屋，而非北向房屋。在司丽同坚持要求解除双方买卖合同的情况下，案涉房屋买卖合同不适于继续强制履行，故一审法院判令解除案涉买卖合同，并无不当。至于司丽同要求任利灵双倍返还定金一节，本院认为，本案现有证据虽不足以认定任利灵存在隐瞒房屋朝向的故意，但双方对案涉合同不能继续履行均存在履约义务的瑕疵。任利灵明知案涉房屋是北向房屋，在双方缔约过程中向司丽同告知其所购房屋是南向房屋，客观上容易使司丽同对房屋朝向产生先入为主的错误认知；司丽同作为买受人，在购买房屋这一重大决策问题上，其在已经亲自现场查看房屋后，对房屋朝向仍没有准确认知，从而导致双方产生纠纷。由此来看，案涉房屋买卖合同无法继续履行系双方原因导致。在此情况下，一审判令任利灵向司丽同返还定金49000元，并无不当。综上所述，任利灵的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费565元，由上诉人任利灵负担。本判决为终审判决。审判长  刘冬艳审判员  刘小南审判员  任 娲二〇二一年七月二十二日书记员  孙雨宁