沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初7801号原告：白冰，男，1979年10月21日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。原告：李研，女，1979年12月22日出生，汉族，住沈阳市铁**。被告：沈阳航远置业有限公司，住所地沈阳市和平区长白西路****，统一社会信用代码91210102097895874L。法定代表人：肇华庚，系该公司总经理。委托代理人：肖戈霏，系辽宁基源律师事务所律师。原告白冰、李研诉被告沈阳航远置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员郭树琼担任审判长，与人民陪审员海波、周伟丽组成合议庭公开开庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称，2016年12月27日，原告与被告沈阳航远置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同编号E1601177212合同约定原告以1712301元的价格购买被告开发的沈阳市和平区仙岛北路474-16号3-33-1房屋，被告应按照《商品房买卖合同》第八条约定2018年12月30日之前，将取得竣工验收备案证明的商品房交付原告使用，如被告未在合同约定的条件和期限内交房，应当按照合同第九条约定，“逾期超过60日后，要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之五的违约金。”承担违约责任。合同签订前，原告于2016年12月16日向被告支付定金人民币30000万元，2016年12月23日向被告全额一次性支付余款1682301元，至此，原告已按照被告要求以及合同约定履行全部付款义务，但被告未按合同约定将取得竣工验收备案证明的商品房交付原告使用，经原告与其他业主多次催促，被告分别于2019年7月16日和2019年10月30日分别向原告支付违约金155819元和103594元，合计支付259413元，支付的违约金截止至2019年10月30日。被告处工作人员于2019年10月30日电话通知原告办理交房入住手续，并不再支付交房后的违约金。但小区至今未取得竣工验收备案证明，被告也未向原告出示《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》，而且园区内配套、铺装等施工仍未完工，本合同房屋西南侧的钉子户多年仍未搬迁，占据一楼业主私家花园和园区公用绿化带和地下车库的位置，造成园区地下车库施工长期烂尾，不能封闭，园区环路不能闭合，消防通道不能形成环路，影响消防验收。原告认为被告于2019年10月30日通知的实体交房，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，依法依约均应承担违约责任。原告多次向被告主张尽快取得房屋竣工备案验收证明，并将验收合格的房屋交付原告使用，并继续支付相应的违约金。至今未达成一致协商意见。为维护原告的合法权益，现诉至贵院，请求贵院根据《中华人民共和国合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿等违约责任。”以《商品房买卖合同》第八条、第九条之规定，支持原告的全部诉讼请求。诉讼请求：一、请求判令被告立即向原告出示沈阳市和平区仙岛北路474-16号3-33-1号《房屋建筑工程竣工验收备案表》;二、请求判令被告向原告支付从2019年11月1日至起诉日(2020年4月30日）止共182天逾期交房违约金人民币壹拾伍万伍仟捌佰壹拾玖元三角玖分（155819.39元），并按照856.15元/日承担从起诉之日起至实际交付取得综合验收合格房屋之日止的违约金。三、本案全部诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确诉讼请求为：撤销第一项诉讼请求，第二项诉讼请求变更为要求被告支付逾期交房违约金自2019年11月1日起至2020年9月28日（333天）以总房款为基数，按日万分之五计算，违约金为285098.12元。诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、诉争房屋逾期交房系因政府行为导致，非因答辩人原因，故答辩人无须承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第八条约定，如遇不可抗力或因执行国家法律、法规、政策、政府指令；因市政配套设施接通延误或市政府规划变更以及其他非出卖人原因造成的延期，出卖人可以据实予以延期。由于诉争房屋项目地块在土地转让时，政府并未交付“净地”，导致商品房建设完成，各项标准均达到实体交付的条件后，仍无法办理竣工验收备案等相关手续，无法按照《商品房买卖合同》约定的条件交付房屋，最终才导致逾期交房。但诉争房屋现已具备实体交付的客观条件，答辩人多次与原告协商交付事宜，原告均表示拒绝。逾期交房情况发生后，答辩人一直积极与原告及其他业主沟通，寻求解决方案，已尽到合理义务。另外，2017年，国资委要求中航工业集团剥离非主营业务，房地产项目在剥离之列，答辩人沈阳航远置业有限公司系中航工业集团旗下从事房地产开发的子公司，须履行剥离程序，股权转让期间诉争房屋所属楼盘停工。2018年7月股权转让完成后该项目第一时间进行复工建设。综上，无法办理竣工验收备案等相关手续，无法按照《商品房买卖合同》约定的条件交付房屋，系因政府原因，并非答辩人原因，答辩人无须承担违约责任。二、即使答辩人需要承担违约责任，《商品房买卖合同》中针对逾期交房约定按照日万分之五（总房款）的标准支付违约金也属于明显过高，请求法院依法下调至全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准。首先，根据我国《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第27条、28条、29条之相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，虽然答辩人与原告在《商品房买卖合同》中就逾期交房约定了日万分之五（总房款）的违约金，但该约定的标准明显过高。如果逾期交房违约金按照日万分之五计算，那么每年利率高达18.25%，是全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（4.75%）的4倍；同时，如果逾期交房违约金按照日万分之五计算，每年的违约金为总房款的18.25%，也就是说，5年半的违约金就已经超过了总房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，本案中的原告主张符合违约金约定过高的情形，应予下调。且我国《合同法》在违约金标准方面也坚持“补偿性为主、惩罚性为辅”的原则，无论从公平角度，还是损失角度，该违约金约定都属过高，如果机械地按照合同约定违约金标准进行给付，将会导致违约金赔偿数额畸大，压垮开发商，不仅与上述合同法基本原则相背离，更不利于涉案房屋继续进行交付，陷入恶性循环。其次，诉争房屋已经在2020年9月28日取得竣工验收备案等相关手续，已经符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，且已经向原告发出交房通知书，交付义务已经履行完毕，即使计算违约金，也应计算至2020年9月28日。综上，请求法院依法查清案件事实，驳回原告的诉讼请求。关于涉案楼盘整体情况。（一）关于“中航城”2.2期“中航城”2.2期2019年8月30日符合实体交楼条件，2020年1月13日取得竣工验收备案手续。2.2期2019年8月30日符合实体交楼条件后，我司以中国邮政快递的方式向899户业主发出了收楼通知（有快递单号），通知业主实体收楼，截止2020年1月13日取得竣备手续前，共计有601户业主进行了实体收楼。该601户已实体收楼的业主未向贵院起诉逾期交房违约金，不包含在本批次业主起诉范围之内。（二）关于“中航城”2.5期“中航城”2.5期2019年10月30日符合实体交楼条件，2020年9月28日取得竣工验收备案手续。2.5期2019年10月30日符合实体交楼条件后，我司以中国邮政快递的方式向业主发出了收楼通知（有快递单号），通知业主实体收楼，截止2020年6月16日，共计有77户业主进行了实体收楼。该77户已实体收楼的业主未向贵院起诉逾期交房违约金，不包含在本批次业主起诉范围之内。（三）关于“中航城”1.2期“中航城”1.2期13#、16#2019年7月30日符合实体交楼条件，至今未取得竣备手续。1.2期2019年7月30日符合实体交楼条件后，我司以中国邮政快递的方式向72户业主发出了收楼通知（有快递单号），通知业主实体收楼，截止2020年6月16日，共计有70户业主进行了实体收楼。该70户已实体收楼的业主未向贵院起诉逾期交房违约金，不包含在本批次业主起诉范围之内。综上，涉案房屋所在楼盘在未取得竣工备案手续前，共计有748户业主进行了实体收楼，该748户业主均未进行诉讼。请求法院充分考虑上述情况，保护大多数已进行实体收楼且未诉讼业主的利益，对于原告的诉讼请求不予支持。且无论是答辩人之前已预付的赔偿金，还是申请下调后的违约金也足以弥补原告的损失，故答辩人不应再支付原告逾期交房违约金，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，2016年12月27日，原告白冰、李研（买受人）与被告沈阳航远置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市和平区仙岛北路474-16号3-33-1，建筑面积185.85平方米，总房款为1712301元……第六条付款方式及期限：买受人按下列第1种方式按期付款：签订本合同前一次性付清全部购房款。第八条交付期限约定：出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……该商品房取得竣工验收备案证明；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、因执行国家法律、法规、政策、政府指令；因市政配套设施接通延误或市政府规则变更以及其他非出卖人原因造成的延期；3、因买受人存在未付清房款及其他应交费用等先期违约行为。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之伍（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，原告交纳了全部购房款。现涉诉房屋于2020年9月28日取得辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书。2020年10月8日原告办理了涉诉房屋入住手续。另查，被告因未能按照约定期限向原告交付涉案房屋，给付原告2018年12月31日至2019年10月30日期间违约金。案件审理过程中，被告申请楼盘租金标准鉴定。2021年2月3日经辽宁十方房地产土地评估有限公司对2.5期楼盘进行鉴定并于2021年4月28日作出情况说明：2018年12月31日-2019年6月30日，月租金单价24.49元/平方米/月；2019年7月1日-2019年12月31日，月租金单价22.53元/平方米/月；2020年1月1日-2020年6月30日，月租金单价25.88元/平方米/月；2020年7月1日-2020年12月31日，月租金单价25.86元/平方米/月。上述事实，有商品房买卖合同、通知书、辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书、鉴定报告、情况说明等证据以及原、被告的当庭陈述笔录。本院认为：原告白冰、李研与被告沈阳航远置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。原告按照合同约定履行交付房款义务，被告应按照合同约定的期限交付房屋，被告因逾期交房已自行向原告支付了2018年12月31日至2019年10月30日期间的逾期交房违约金，现原告请求被告支付2019年10月31日至案涉商品房取得竣工验收备案证明之日2020年9月28日止的逾期交房违约金。关于被告辩解的原、被告签订《商品房买卖合同》逾期交房违约金按总房款的日万分之五标准支付违约金属明显过高，请求人民法院下调。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十二条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。第十三条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。在开发商逾期交房的情况下，购房者通过租用同地段同类型的房屋，可以实现其对房屋占有、使用之目的，故购房者租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，等同于逾期交房给其造成的损失。日万分之五标准约定过高，应予调整，调整至逾期交付房屋期间有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准的130%。2021年2月3日经辽宁十方房地产土地评估有限公司对2.5期楼盘进行鉴定并于2021年4月28日作出情况说明：2018年12月31日-2019年6月30日，月租金单价24.49元/平方米/月；2019年7月1日-2019年12月31日，月租金单价22.53元/平方米/月；2020年1月1日-2020年6月30日，月租金单价25.88元/平方米/月；2020年7月1日-2020年12月31日，月租金单价25.86元/平方米/月，本院予以确认。关于违约金计算期间，双方合同约定交付条件为该商品房取得竣工验收备案证明，涉诉房屋于2020年9月28日已取得《竣工备案许可》，具备交房条件，故被告向原告支付的违约金应计算至2020年9月27日，即从2019年10月31日至2020年9月27日（333天），按照（22.53+25.88+25.86）/3元/平方米/月标准上浮30%计算违约金为66402元（333/30*24.76*185.85平方米*130%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告沈阳航远置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告白冰、李研逾期交房违约金66402元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费5576元，由被告沈阳航远置业有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  郭树琼人民陪审员  海 波人民陪审员  周伟丽二〇二一年七月二日法官助理何蓉书记员李萌本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条:民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。