湖南省沅江市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0981民初778号 原告：刘乐，男，1965年12月24日出生，汉族，住沅江市。 原告：胡小兰，女，1964年3月18日出生，汉族，住沅江市。 委托诉讼代理人：罗生勇、杨梦清，均是湖南晟和律师事务所律师。被告：湖南中建置业有限公司，住所地沅江市桔城大道西侧。 法定代表人：王赛君，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢锐斌，系该公司员工。 委托诉讼代理人：邵虎，系该公司员工。 原告刘乐、胡小兰与被告湖南中建置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘乐、胡小兰的委托诉讼代理人罗生勇、被告湖南中建置业有限公司（以下简称中建公司）的委托诉讼代理人谢锐斌、邵虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘乐、胡小兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金24888元；2.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年8月20日，原告与被告签订《沅江市商品房买卖合同》，合同编号20180024303，合同约定：原告购买被告开发的水岸琼湖项目中的第12幢3层303号房，该商品房建筑面积134.07平方米，单价为每平方米5071.98元，总金额680000元；被告应当在2019年12月30日前，将经验收合格并符合本合同约定及本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付给原告使用；被告未按约定的期限将该商品房交付给原告使用，逾期超过60日，原告要求继续履行的，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告应当按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。 合同签订后，原告依约履行了全部付款义务，但被告并未依约向原告交付该商品房，直至2020年6月30日才将该商品房交付给原告，共逾期183天，其行为已构成严重违约，依法应当承担相应的违约责任。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告中建公司辩称，1.原告所诉称的被告延期交房原因符合《沅江市商品房买卖合同》中第十条的约定，主要因下述两方面原因：2019年3月14日，沅江市住建局下发《关于开展建筑施工安全生产隐患大排查的紧急通知》后，水岸琼湖项目施工自2019年3月15日至2019年5月16日停工，属于“其他非甲方所能控制的延误因素”；2020年1月24日至2020年3月10日，湖南省因新型冠状病毒疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应，水岸琼湖项目在此期间停工，为保障项目防疫要求，直至2020年5月6日复工。2.原告诉称的违约金过高，应依法予以调整。被告不应承担违约责任。 本院经审理认定事实如下：2018年8月20日，原告与被告签订《沅江市商品房买卖合同》，合同编号20180024303，合同约定：原告购买被告开发的水岸琼湖项目中的第12幢3层303号房，该商品房建筑面积134.07平方米，单价为每平方米5071.98元，总金额680000元；被告应当在2019年12月30日前，将经验收合格并符合本合同约定及本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付给原告使用；被告未按约定的期限将该商品房交付给原告使用，逾期超过60日，原告要求继续履行的，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告应当按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。 合同签订后，原告依约履行了全部付款义务，但被告并未依约向原告交付该商品房，直至2020年6月30日才将该商品房交付给原告，共逾期182天。 另查明，中建公司系水岸琼湖项目的房地产开发企业。 2019年3月15日，水岸琼湖项目应沅江市住建局下发《关于开展建筑施工安全生产隐患大排查的紧急通知》文件要求停工进行排查；2020年1月24日，湖南省因新型冠状病毒疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应；2020年3月10日晚调整为二级响应。调整为二级响应后，沅江市人民政府鼓励和引导企业在做好防疫的前提下，积极复工复产。 以上事实沅江市商品房买卖合同、收款收据、《关于开展建筑施工安全生产隐患大排查紧急通知》、调查笔录、施工日志、入伙通知书、住宅质量保证书及原、被告当庭陈述等证据予以证实，足以认定。 本院认为，原告与被告签订的《沅江市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告已按合同约定全面履行了付款义务，被告应当按照合同约定全面履行交付房屋等义务，被告未在双方约定的2019年12月30日前实际交付了房屋。对于双方当事人的争议问题，本院评判如下： 关于中建公司延期交房是否存在免责事由及违约期间，中建公司主张逾期交付房屋是因为受到沅江住建局停工通知和新冠肺炎疫情防控措施的影响，符合与原告签订合同中第十条的规定。经审查本院认为，首先，被告与原告在《沅江市商品房买卖合同》中第十条“其他非甲方所能控制的延误因素”的约定，该条系特别约定，合法有效。其并不与《民法典》第593条相冲突；其系以特别约定的方式内化为合同当事人之间的风险与责任，并不违反合同相对性原则；虽该特别约定属于格式条款，但根据《民法典》第496条的规定，被告已在该条的下方划出下划线，尽到了提示与说明的义务，且原告签约同意，应认定为合法有效。被告提交的沅江市住建局相关文件，能够证明双方签订《沅江市商品房买卖合同》后，在案涉房屋建设过程中，由于政府对安全施工检查排查等原因，致使案涉房屋所在的建设工程停工，上述情形非被告所能够控制的，系双方特别约定的免责事由，故被告依法予以顺延交房日期并无不当；其次，根据《民法典》第一百八十条规定了不可抗力免责原则，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。2020年初出现的新冠肺炎事件系不可抗力免责事由。 关于具体停工天数，双方签订的《商品房买卖合同》约定交房时间为2019年12月30日前。2019年3月14日沅江市住建局发布《关于开展建筑施工安全生产隐患大排查的紧急通知》以及结合施工日志，确定被告因此造成的停工日期2019年3月15日至2019年5月15日，共计天数为62天，相应的交房时间应予顺延。2020年1月24日湖南省人民政府发布《湖南省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应》的通知，所有企事业单位、学校即停工、停产、停课；截止到2020年1月23日已顺延了24天。2020年3月10日湖南省人民政府发布《湖南省新冠肺炎疫情防控突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级》的通知，即可有序的复工复产复课，沅江市人民政府也鼓励和引导企业在做好疫情防控的基础上复工复产，故被告顺延至2020年3月11日之起可以有序进行开工建设，即被告应再顺延37天，即2020年4月18日之前将满足交房条件的涉诉房屋交付原告，可免除逾期交房违约责任。根据被告具备房屋交付条件的时间及被告向原告发出“入住通知书”的时间，本院确认被告承担逾期交房违约责任的期间为2020年4月18日至2020年6月29日，总计73天。 关于违约金的计算问题，中建公司认为合同约定按日万分之二计算违约金过高，根据《民法典》第五百八十五条的规定“……约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少……”，故当事人有权利请求人民法院对合同约定的违约金进行调整，但违约金的调整范围，应在尊重当事人意思自治的基础上，结合因违约而产生的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑。本案中，原告购买的房屋为住房，其虽未举证证明逾期交房对其造成的损失具体数额，但对购房者而言，其按约定支付了全部购房款，却未能如期收房实现房屋的使用价值，同时也存在资金占用利息损失的客观情形，故对原告要求按照合同约定，按照日利率0.02%计算逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。因此，2020年4月18日至2020年6月29日，总计延期73天，故逾期交房违约金计算为9928元（680000元×0.02%×73天）。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条第二款的规定，判决如下： 一、由被告湖南中建置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘乐、胡小兰自2020年4月18日起至2020年6月29日止，逾期交房违约金9928元； 二、驳回原告刘乐、胡小兰的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费211元，由被告湖南中建置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审 判 员 李国宏 二〇二一年七月二日 法官助理 张琳琳 书 记 员 全丽姣 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。