广东省南雄市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0282民初749号原告：胡瑞芳，女，1982年11月27日出生，汉族，住广东省南雄市×××××××。被告：南雄市万豪实业投资有限公司，住所地：广东省南雄市××××××××××××××××店。法定代表人：朱祖龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾祥红，南雄市澜河镇法律服务所法律工作者。第三人：中国农业银行股份有限公司南雄市支行，住所地：广东省南雄市新城区×××××××。法定代表人：王斌，该行行长。委托诉讼代理人：赵受银，男，该行员工。原告胡瑞芳与被告南雄市万豪实业投资有限公司（以下简称南雄万豪公司）商品房预售合同纠纷一案,本院于2021年3月29日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告胡瑞芳、被告南雄万豪公司的委托诉讼代理人曾祥红及第三人中国农业银行股份有限公司南雄市支行（以下简称中国农业银行南雄支行）的委托诉讼代理人赵受银均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告胡瑞芳向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2019年12月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令被告返还原告已付购房首期款97016元；3.判令被告返还原告已付房屋维修基金5049.6元；4.判令被告支付原告违约金3070.16元（总房款的1%）;5.判令被告自2019年12月30日起至实际给付日止按照5.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，以全部房款为本金计算;6.判令解除原告与第三人之间的《个人购房担保借款合同》；7.判令被告返还原告已还贷款13期的本金及利息20711.98元（以实际还贷期数为准）；8.判令被告垫资还清涉案房屋未结清的银行按揭贷金额以及提前还款所涉及的利息与违约金；9.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年12月30日，原告就购买位于南雄市木制品厂“三旧”改造项目宏泰花园A栋1603房房屋事宜与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》。合同约定，房屋总价款为307016元，首付款为97016元，其余210000元采取银行按揭贷款方式支付。2020年1月8日，原告与第三人中国农业银行南雄支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，并于2020年3月11日开始正式还贷，截至起诉之日止，原告已还贷13期，共还款20711.98元。原告于2021年2月16日通过中国邮政邮寄《解除合同通知书》给被告，被告的前台工作人员刘志红于2021年2月18日已签收，原告至今未收到被告的书面回复以及电话沟通。根据原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条、第十二条之规定，被告应于2020年6月30日前交诉争房屋，若被告逾期交房超过180日，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自解除合同通知送达之日起15日退还已付全部房款，并按照5.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，被告按照全部房价款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务，而被告却未按合同约定时间交付房屋。经原告多次催促，截至今日，被告亦未履行交房义务。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。被告南雄万豪公司辩称，不同意原告的诉讼请求，关于原告要求退房的问题，我方没能按时交房是因为2020年疫情影响导致房屋无法交付，还有政府方面的诸多因素，涉及房产等问题。我方会尽快交付房屋给原告。关于原告所提由我方偿还剩余贷款的问题，债权转移需征得债权人同意。第三人中国农业银行南雄支行述称，不同意解除与原告之间的房屋贷款担保合同，原被告之间的争议纠纷不应当损害我方的利益。如果涉案商品房买卖合同被解除，且依据相关法律规定同时解除了贷款担保合同的话，请求法院依法保护我方的合法权益，由南雄万豪公司负责偿还剩余贷款的本息。本院经审理认定如下事实：原告与被告南雄万豪公司于2019年12月30日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买其位于南雄市木制品厂“三旧”项目改造地块宏泰花园A栋16层1603号房。建筑面积84.16平方米，每平方米3648元，总价款307016元。付款方式为：由买受人支付首期房价款97016元，余款210000元通过原告向第三人中国农业银行南雄支行申请贷款支付。原告依约于2019年12月30日向被告南雄万豪公司交付购房首付款97016元，并与第三人中国农业银行南雄支行签订《个人购房担保借款合同》向第三人中国农业银行南雄支行贷款210000元。原告胡瑞芳自2020年3月11日起逐月向中国农业银行南雄支行偿还贷款本息，截至2021年7月11日，共向中国农业银行南雄支行偿还贷款本金9916.61元及利息16978.13元，本息合计26894.74元。目前，尚欠中国农业银行南雄支行贷款本金200083.39元。由于被告未能将合同约定的房屋交付给原告，原告于2021年2月16日遂向被告邮寄送达书面的解除商品房买卖合同通知书，要求与被告解除《商品房买卖合同（预售）》。因被告未履行交房义务，现原告为维护自己的合法权益诉至本院，提出上述诉讼请求。上述事实，有原告提供的原告身份证复印件、商品房买卖合同（预售）、购房首期款收据、购房首期款银行汇款记录、住宅专项维修资金缴款通知书、个人购房担保借款合同、中国农业银行进账单、银行还款证明、银行还款明细清单和本案庭审笔录予以佐证。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点为1.原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》应否解除；2.原告与第三人中国农业银行南雄支行之间的《个人购房担保借款合同》应否解除；3.被告应否向原告返还已付房款等费用；4.被告应否向中国农业银行南雄支行偿还剩余的贷款本息。关于焦点1，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》应否解除的问题。原告与被告南雄万豪公司签订的《商品房买卖合同（预售）》没有违反法律，内容合法有效，双方应当按照约定履行各自的权利义务。原告依约向被告支付了购房款，被告南雄万豪公司应当按照合同约定向原告交付所购房屋。现被告未按合同约定于2020年6月30日前向原告交付房屋，己构成违约。且根据双方关于“逾期超过180日后，买受人有权解除合同”的约定，至原告向被告邮寄书面的解除商品房买卖合同通知书时止，被告已逾期交房超过180日，符合约定解除合同的情形。现原告要求解除其与被告南雄万豪公司签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有据，本院予以支持。关于原告请求解除其与第三人中国农业银行南雄支行之间的《个人购房担保借款合同》。基于原告与被告南雄万豪公司《商品房买卖合同（预售）》已被解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，现原告请求解除其与中国农业银行南雄支行签订的《个人购房担保借款合同》合法有据，本院予以支持。关于原告请求被告南雄万豪公司返还首期购房款97016元并计付利息及返还已还贷款的本金和利息共26894.74元。原告于2019年12月30日向被告南雄万豪公司支付了购房首付款97016元，因被告逾期交房，根据本案《商品房买卖合同（预售）》第十二条关于逾期交房的处理方式为退回买受人已付房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照5.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息的约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，被告南雄万豪公司应向原告退还已付房款（含已付贷款部分）即123910.74元（97016+26894.74），并应以已付房款123910.74元为基数，自2019年12月30日起至实际给付日止按照5.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。关于原告请求被告支付违约金3070.16元（307016元×1%），本案《商品房买卖合同（预售）》已约定被告逾期交付超过180日的，出卖人需按照全部房价款的1%向买受人支付违约金，现原告要求被告支付违约金3070.16元合法有据，本院予以支持。关于原告请求被告被告南雄万豪公司支付住宅专项维修资金5049.6元。住宅专项维修资金属于原告为履行《商品房买卖合同（预售）》所支出的费用，由于被告逾期交房超过180日导致合同解除，其应承担违约责任退还原告，本院予以支持。关于被告南雄万豪公司应否向中国农业银行南雄支行偿还剩余的贷款本息。本案中，原告向中国农业银行南雄支行贷款210000元，截至2021年7月11日，尚欠中国农业银行南雄支行贷款本金200083.39元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，本案担保贷款合同剩余的贷款本息应由被告南雄万豪公司偿还。故被告南雄万豪公司应向中国农业银行南雄支行偿还贷款本金200083.39元及利息（以200083.39元为基数，自2021年7月22日起，按借款合同的约定计收直至还清借款本息止）。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：解除原告胡瑞芳与被告南雄市万豪实业投资有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；解除原告胡瑞芳与第三人中国农业银行股份有限公司南雄市支行签订的《个人购房担保借款合同》；三、限被告南雄市万豪实业投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告胡瑞芳退还已付房款123910.74元，并以123910.74元为基数自2019年12月30日起至清偿全部款项之日止，按年利率5.35%计算利息；四、限被告南雄市万豪实业投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告胡瑞芳退还住宅专项维修资金5049.6元；五、限被告南雄市万豪实业投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告胡瑞芳支付违约金3070.16元；六、限被告南雄市万豪实业投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向第三人中国农业银行股份有限公司南雄市支行偿还贷款本金200083.39元及利息（以200083.39元为基数，自2021年7月22日起，按借款合同的约定计收直至还清借款本息止）；七、驳回原告胡瑞芳提出的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2816.95元，由被告南雄市万豪实业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  刘辉龙人民陪审员  黄小坚人民陪审员  邓龙英二〇二一年七月二十六日书 记 员  陶 勇