重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0111民初3416号原告：重庆岭寓物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区丹龙路88号1栋三楼，统一社会信用代码91500108554071070E。法定代表人：郭勇，总经理。委托诉讼代理人：胥应丽(原告公司员工），女，1987年4月23日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：周良六(原告公司员工），男，1984年8月7日出生，汉族，住重庆市铜梁区。被告：付燕琴，女，1975年3月14日出生，汉族，现住重庆市大足区。被告暨被告付燕琴的委托诉讼代理人：冯光建（系被告付燕琴的丈夫），男，1974年10月24日出生，汉族，住重庆市大足区。（特别授权）。原告重庆岭寓物业管理有限公司与被告付燕琴、冯光建物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年6月22日公开开庭进行了审理。原告重庆岭寓物业管理有限公司的特别授权委托诉讼代理人胥应丽、周良六和被告暨被告付燕琴的特别授权委托诉讼代理人冯光建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2019年10月至2020年12月期间的物业管理费2824.63元；2、判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的违约金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2020年12月31日应支付违约金暂定为2129.1元（庭审中确认主张1500元）。以上费用共计4953.73元；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理的芸峰西贵堂的业主。被告与重庆亿超置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购得西贵堂7-17-2房，建筑面积120.71㎡。重庆亿超置业发展有限公司与原告于2013年5月26日签订《前期物业服务合同》，全面委托原告对其开发建设的“芸峰西贵堂”住宅小区进行物业管理。合同约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积1.8元/㎡的标准向原告交纳物业管理费，如被告逾期付款应根据前款金额按欠费金额×逾期天数×1%的标准向原告支付违约金。原告依约履行了物业服务义务，但被告并未依约向原告交纳物业管理费，自2019年10月1日至2020年12月31日，被告共欠物业费2824.63元，因原告考虑到《前期物业服务合同》约定的计算标准过高，主动调低违约金暂定1500元，原告多次对其书面及上门催交，均无效果。被告拒不交纳物业费的行为已严重违反了《前期物业管理服务合同》，严重侵犯了原告及西贵堂其他业主的合法权益，故原告诉至法院，望判如所请。被告辩称，原告在2019年7月10日至今的强制服务阶段的物业费损失由原告自行承担。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年5月26日，原告(乙方)与重庆亿超置业发展有限公司（甲方）签订《西贵堂前期物业服务合同》，由甲方选聘乙方对其开发建设的西贵堂商住综合小区提供前期物业管理服务。《西贵堂前期物业服务合同》对物业服务内容与质量、物业服务费用标准和交纳时间、物业的承接验收、物业的经营与管理、物业管理用房、专项维修金、违约责任、合同期限等内容作了约定。其中第七条约定：1、住宅物业管理服务费：1.80元/月·平方米（不含电梯费）；.....。5、本物业的水电公摊实行据实分摊。6、业主应于接房之日起交纳物业服务费。第十条约定物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月的10日前履行交纳义务.....。第三十一条约定甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每天百分之一的标准向乙方支付违约金。第三十四条约定本合同期限自2014年6月30日起至2017年6月29日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十五条约定本合同期满，业主大会尚未成立的，本合同期限顺延至业主大会选聘新的物业管理企业时为止。上述前期物业服务合同签订后，原告按照上述前期物业服务合同提供相应物业服务至今。在提供物业服务期间，原告自愿从2020年1月起将住宅物业管理服务费收取标准下调按1.5元/平方米/月计收。二被告系案涉物业西贵堂小区7幢17-2号住宅物业的权利人，该物业建筑面积为120.71平方米。二被告接收使用案涉物业房后，开始尚能按照前期物业服务合同约定交纳物业费。自2019年10月起至今未按约定按时足额交纳物业费。其中，拖欠2019年10月至2020年12月的住宅物业管理服务费，该期间原告本应交纳住宅物业管理服务费2824.68元（其中2019年10月至2019年12月期间的住宅物业管理服务费为120.71平方米X1.8元/平方米/月X3个月=651.84元；2020年1月至2020年12月期间的住宅物业管理服务费为120.71平方米X1.5元/平方米/月X12个月=2172.84元，前述二期间费用之和共计为2824.68元），原告现自愿主张被告拖欠前述期间住宅物业管理服务费2824.63元。经原告书面催收上述拖欠物业管理费未果后，原告现诉至本院，诉如前述。在审理过程中，二被告举示了一系列照片，拟证明原告存在服务服务质量不到位、不作为的事实，但二被告无法说出照片拍摄的时间，同时也承认照片所反映的问题除西贵堂小区幼儿园外的岗亭至今没人值守外，其余问题已得到解决。原告辩解西贵堂小区幼儿园外的岗亭不属于物业服务范围。此外，原告对其起诉主张的违约金，自愿表示酌情收取2019年10月11日至2020年12月31日期间的违约金280元，其余的自愿放弃。上述事实，有原告的营业执照、前期物业服务合同的备案证明、前期物业服务合同、房屋信息查询表、催交依据、消防设施服务合同、清洁服务合同、绿化养护合同、物业服务简报、值班记录、巡查记录、被告缴纳物业服务费用的缴费依据、情景照片以及双方在庭审中的陈述等证据载卷佐证，经当庭质证，予以确认。本院认为，原告在审理过程中自愿放弃部分主张的违约金，系原告对自己诉讼权利的处分，本院予以许可。引发本案纠纷的法律事实发生于民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。本院据此评析如下：房屋的所有权人为业主。物业服务企业签订的前期物业服务合同对全体业主具有约束力。业主应当根据前期物业服务合同的约定交纳相关物业服务费用。本案，原告按照前期物业服务合同约定对二被告所有的物业的小区提供了物业服务，则二被告应当依照前述规定按时向原告交纳相关物业服务费用，二被告拖欠物业服务费用，至今未交清，其行为已构成违约，依法应当承担继续交纳并支付违约金的违约责任。对原告请求判令二被告支付住宅物业管理服务费、违约金的主张，本院予以支持。支持的金额，本院根据查明的事实和证据予以确认。关于住宅物业管理服务费，经审理查明，被告应交纳2019年10月至2020年12月的住宅物业管理服务费2824.68元，现原告自愿主张2824.63元，系其对自己权益的处分，本院予以许可，本院确认被告于本案应支付住宅物业管理服务费2824.63元；关于违约金，原告自愿放弃主张的部分违约金，仅要求被告给付截止2020年12月31日的违约金280元，是其对自己的合法权益的处分，且原告最终主张的违约金金额符合合同的约定和法律规定，故本院予以支持，本院确认被告应支付原告截止2020年12月31日的违约金280元。二被告对其提出2019年7月10日之后原告提供的物业服务属于强制性服务的的抗辩意见未提供证据证明，应当对此承担举证不能的法律后果。况且，在已发生法律效力的（2021）渝0111民初3414号民事判决书中，本院已作出西贵堂小区业主委员会发出的终止前期物业合同的通知无效、案涉前期物业服务合同至今未终止、原告于2019年7月10日之后的服务不构成强制性服务的认定，理由不再赘述。因此，本院对二被告提出的此项抗辩意见不予以采纳。另，二被告在辩论阶段时提出原告主体不适格，前期物业合同上物业服务企业写的是重庆岭寓物业有限公司，加盖的印章却是重庆岭寓物业管理有限公司项目章，项目章在合同中属于无效章，不产生法律效力，双方不存在物业服务合同的辩解，经审查，案涉前期物业服务合同书上的物业服务企业加盖的公章为“原告重庆岭寓物业管理有限公司”，二被告的辩解与审理查明的事实和证据不符，该辩解本院亦不予以采纳。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告付燕琴、冯光建于本判决生效之日起五日内向原告重庆岭寓物业管理有限公司支付2019年10月至2020年12月期间拖欠的物业管理费2824.63元、以及违约金280元，共计支付3104.63元。如果被告付燕琴、冯光建未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（已减半收取），由被告付燕琴、冯光建共同负担。本判决为终审判决。审判员  饶思臣二〇二一年七月十四日书记员  李文思