文书内容河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫04民终2148号上诉人（原审原告）：铁满满，女，1992年12月22日出生，回族，住河南省平顶山市新华区。委托诉讼代理人：蔡红颖，河南光法律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鹏飞，河南光法律师事务所律师。上诉人（原审被告）：平顶山市万商义乌小商品市场运营有限公司，住所地河南省平顶山市新华区平安大道与四矿路交叉口义乌商贸城A座11楼05号。统一社会信用代码：914104020909412844。法定代表人：王亚超，董事长。委托诉讼代理人：侯智红，河南金豫律师事务所律师。上诉人铁满满与上诉人平顶山市万商义乌小商品市场运营有限公司（以下简称平顶山义乌小商品公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省平顶山市新华区人民法院（2021）豫0402民初220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人铁满满的委托诉讼代理人蔡红颖，上诉人平顶山义乌小商品公司的的委托诉讼代理人侯智红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。铁满满上诉请求：1.依法判令解除铁满满与平顶山义乌小商品公司签订的《房屋租赁管理合同》；2.依法增加一审判决中平顶山义乌小商品公司退还铁满满房屋租金6428.8元、履约保证金5000元，共计增加赔偿11428.8元，并支付利息；3.本案一、二审诉讼费用等由平顶山义乌小商品公司承担。事实与理由：一、不能仅凭平顶山义乌小商品公司交付了商铺而认定其履行了双方签订的合同。义乌国际商贸城招商之初以海洋馆和儿童乐园为卖点，宣称海洋馆和儿童乐园能和商贸城同步开业，因铁满满经营品类为童装，正是看中这点才签订案涉租赁管理合同。平顶山义乌小商品公司虽交付了商铺，但其交付并不完整，其于2020年1月1日宣称商贸城开业，但开业未达到正常的标准，三楼以上没有商铺，一、二楼商铺也寥寥无几，海洋馆和儿童乐园并未同期开业，因此，铁满满入场后大部分时间关门歇业，处于亏损状态。二、铁满满租赁商铺的目的是通过经营获得收益，但因平顶山义乌小商品公司的原因，铁满满长时间亏损，已违背了合同订立目的，根据《中华人民共和国民法典》第563条第4项规定，应解除合同。三、履约保证金应随合同解除而返还缴纳方，案涉租赁管理合同存在客观的履行不可能，因此应解除合同，返还铁满满履约保证金。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。平顶山义乌小商品公司辩称，铁满满与平顶山义乌小商品公司约定待海洋馆和儿童乐园建成后搬至三楼商铺，在此之前在二楼营业，平顶山义乌小商品公司向铁满满交付了二楼商铺，铁满满正常入驻，且缴纳了六个月房租15000元，双方就租赁情况达成了合意，该租赁情况也不排除海洋馆建成后铁满满搬至三楼营业的约定。铁满满要求解除合同没有法律依据。平顶山义乌小商品公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项（不服判决的金额为8571.2元）；2.本案一、二审诉讼费用等由铁满满承担。事实和理由：一审判决认定铁满满每月应缴纳的房租数额错误，平顶山义乌小商品公司不应向铁满满返还任何房租。首先，案涉《租赁管理合同》第1条明确约定，铁满满租赁的A3226号商铺的套内建筑面积为50平方米。第4.1条明确约定，铁满满以租金每月40／平方米，物业费每月10元／平方米，合计费用2500元／月的标准支付经营管理费。根据以上规定可知，涉案商铺每月租金应为2500元，不是一审判决认定的约人民币1071.4元。其次，铁满满共缴纳租金15000元，对应的租期为2020年1月1日至2021年2月28日。根据合同约定，2020年7月1日至2021年2月28日为免租期，故铁满满缴纳的租金实为2020年1月1日至2020年6月30日这6个月的租金，即每月租金2500元，6个月租金15000元，平顶山义乌小商品公司并未收取2020年7月1日至2021年2月28日期间的租金，故不应退还铁满满任何租金。铁满满辩称，平顶山义乌小商品公司的上诉请求无任何事实和法律依据，应予以驳回。案涉租赁合同明确约定，开始计租时间是“三楼入住率70％以上，搬至三楼A3226位置，海洋馆和儿童乐园开业之后”，也明确写明了“原优惠政策延后”，可见，达成上述标准后，租金才开始计算，本案中，至一审开庭，海洋馆和儿童乐园并未开业，故案涉商铺租金未开始计算，平顶山义乌小商品公司应返还铁满满交付的全部租金15000元。铁满满向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令解除铁满满与平顶山义乌小商品公司之间签订的《房屋租赁管理合同》；2.请求平顶山义乌小商品公司返还铁满满房屋租金15000元、履约保证金5000元及相应利息；3.本案的诉讼费用由平顶山义乌小商品公司承担。一审法院认定事实如下：2019年11月13日，铁满满（经营方、乙方）与平顶山义乌小商品公司（管理方、甲方）签订了租赁管理合同，约定“1、乙方经营商铺位于平安大道与××路交叉口西北角亲橙MALL项目三层，编号A3226，租赁套内建筑面积约为50平方米的房产；2.1、租赁经营管理期限自2020年1月1日至2022年1月1日止，共计24个月；3.1、乙方适用该商铺从事的经营品类为童装，经营品牌为羽成扉；4、经营管理费及其他费用支付方式，4.1、为规范商场管理，提高商场竞争力，共同营造良好的购物氛围，乙方服从甲方商场管理并按照经营商铺套内建筑面积以租金每月40元／平方米，物业费每月10元／平方米，合计费用2500元／月的标准向甲方支付经营管理费，其中包含商场策划、商业运营、日常商场管理等。4.2、经营管理费按季度缴纳，乙方须在装修进场前向甲方预付第一个收费季度：2020年1月1日至2021年2月28日的经营管理费，共计人民币（小写）15000元（大写壹万伍仟元整）；4.3、乙方应于本合同签订之日支付甲方经营保证金5000元；4.5、优惠政策，2020年7月1日至2021年2月28日免8个月房租，等三楼入住率70％以上，搬至三楼A3226位置，海洋馆和儿童乐园开业之后开始计租，原优惠政策延后；4.8、甲方须在本合同终止及乙方把该房产腾空交还甲方6个月后，把经营保证金无息退还给乙方”。合同签订当日，铁满满向平顶山义乌小商品公司支付店铺A3226租金15000元及店铺A3226保证金5000元。另查明，在上述租赁合同签订后，平顶山义乌小商品公司向铁满满交付的商铺并非A3226号，而是向铁满满交付了A219号商铺，铁满满对A219号商铺进行了装修，经营项目为羽成扉童装。再查明，租赁管理合同中载明的海洋馆和儿童乐园截至庭审时（即2021年4月13日）仍未开业。一审法院认为，铁满满与平顶山义乌小商品公司签订的租赁管理合同是双方的真实意思表示，该租赁管理合同不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应按照合同约定履行合同。根据合同约定，铁满满承租的商铺为A3226号，而在合同的实际履行过程中，平顶山义乌小商品公司向铁满满交付使用的商铺为A219号，铁满满也接收了该商铺并进行装修。对此，法院认为，平顶山义乌小商品公司与铁满满在合同履行过程中已对合同约定的商铺进行了变更，变更行为系双方的真实意思表示，也不违反合同中“等三楼入住率70％以上，搬至三楼A3226位置”的约定。故对于铁满满主张解除租赁管理合同的诉讼请求，法院认为并无事实与法律依据，其一，双方签订的合同中并无约定解除的情形，其二，合同双方已通过变更合同约定的方式使得平顶山义乌小商品公司完成了交付租赁物的主要义务，而铁满满也向平顶山义乌小商品公司按约支付了租金，双方在履行合同过程中并不存在合同的法定解除事由，对于铁满满主张解除租赁管理合同和退还保证金的诉讼请求，法院不予支持。但根据合同约定，2020年1月1日至2021年2月28日的经营管理费即房租为15000元，每月租金约合人民币1071.4元，而双方又约定“2020年7月1日至2021年2月28日免8个月房租，等三楼入住率70％以上，搬至三楼A3226位置，海洋馆和儿童乐园开业之后开始计租，原优惠政策延后”，则按照合同约定2020年7月1日至2021年2月28日期间不应计取房租，故平顶山义乌小商品公司应向铁满满退还2020年7月1日至2021年2月28日期间的租金8571.2元。而铁满满已于2019年11月13日向平顶山义乌小商品公司缴纳了前述期间的租金，故平顶山义乌小商品公司应当向铁满满支付占用该租金期间的利息，利息以8571.2元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算自2019年11月13日至实际退还租金之日止。对原告其他过高的诉讼请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百四十三条、第七百零三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、平顶山市万商义乌小商品市场运营有限公司于判决生效之日起十日内退还铁满满房屋租金8571.2元并支付利息（利息以8571.2元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算自2019年11月13日至实际退还租金之日止）；二、驳回铁满满的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由平顶山市万商义乌小商品市场运营有限公司负担130元，铁满满负担170元。本院二审期间，当事人没有新证据提交。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，本案二审的争议焦点是：一、案涉租赁合同应否解除；二、一审判令平顶山义乌小商品公司返还铁满满房屋租金8571.2元并支付利息是否适当。对此，本院具体评析如下：关于案涉租赁合同应否解除的问题。铁满满和平顶山义乌小商品公司签订的案涉租赁管理合同系有效合同，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。双方签订案涉租赁合同后，平顶山义乌小商品公司虽未向铁满满交付约定的A3226号商铺，但向铁满满交付了A219号商铺，铁满满在明知义乌国际商贸城的经营状况及海洋馆和儿童乐园未开业的情况下，接收了该商铺并进行了装修，双方在合同中也增加了何时入驻三楼的约定，双方以实际行动变更了合同履行内容，该变更不违反合同约定和法律规定，应属有效，平顶山义乌小商品公司已履行交付租赁物的义务，铁满满也履行了交付租金的义务，合同已实际履行，尚未达到解除条件，铁满满也不享有合同约定和法律规定的单方解除权。故铁满满要求解除案涉租赁管理合同缺乏事实和法律依据，一审未支持铁满满解除案涉租赁管理合同和退还保证金的诉讼请求并无不当。关于一审判令平顶山义乌小商品公司返还铁满满房屋租金8571.2元并支付利息是否适当的问题。案涉租赁管理合同中约定：“租金每月40元／平方米，物业费每月10元／平方米，合计费用2500元／月的标准向甲方支付经营管理费……4.2、经营管理费按季度缴纳，乙方须在装修进场前向甲方预付第一个收费季度：2020年1月1日至2021年2月28日的经营管理费，共计人民币（小写）15000元（大写壹万伍仟元整）；4.5、优惠政策，2020年7月1日至2021年2月28日免8个月房租……”。从以上约定中可看出，铁满满的月租金2500元，2020年7月1日至2021年2月28日免8个月房租，2020年1月1日至2021年2月28日的第一收费季度费用共15000元，平顶山义乌小商品公司按照合同约定收取租金15000元，不存在多收取铁满满租金的情况。铁满满依据“三楼入住率70％以上，搬至三楼A3226位置，海洋馆和儿童乐园开业之后开始计租，原优惠政策延后”的约定，主张A219商铺免费使用，平顶山义乌小商品公司应退还已收取的租金并支付利息。本院经审查认为，该条款系对铁满满搬至三楼A3226商铺的计租时间和优惠政策进行约定，无法推断出平顶山义乌小商品公司同意铁满满免费使用A219商铺，铁满满也未提供其他证据证实二楼商铺由其免费使用，且在庭审中，平顶山义乌小商品公司对此予以明确否认，铁满满对此应承担举证不能的法律后果。因案涉租赁管理合同尚未解除，仍在履行中，故铁满满要求返还房屋租金的理由不能成立，一审判令平顶山义乌小商品公司返还铁满满房屋租金8571.2元并支付利息不当，本院对此予以纠正。综上所述，铁满满的上诉请求不能成立，不予支持。平顶山市万商义乌小商品市场运营有限公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省平顶山市新华区人民法院（2021）豫0402民初220号民事判决；二、驳回铁满满的诉讼请求。一审案件受理费300元，由铁满满负担。二审案件受理费136元，由铁满满负担。本判决为终审判决。                                                  审判长   宋红彦      审判员    叶跃辉           审判员   李泉钦                  二〇二一年七月二十九日                  法官助理   张霞苗      书记员   朱林