大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初4733号原告：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，统一社会信用代码91210211554984603N，住所地大连市甘井子区汇信街16号。法定代表人：王立峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：史晓丹，系辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李威，系辽宁利金律师事务所律师。被告：周德阳，男，1980年10月19日生，汉族，住址大连市甘井子区。被告：安春艳，女，1981年10月24日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：周德阳，系被告安春艳丈夫，即被告周德阳。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司与被告周德阳、被告安春艳物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人李威、被告安春艳的委托诉讼代理人即被告周德阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司向本院提出诉讼请求（当庭增加）：1、判令被告给付原告物业服务费9,200.60元（自2018年11月1日起至2021年9月30日止）；2、判令被告给付拖欠物业费的违约金2,760.18元。事实和理由：2017年10月20日，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定：高层住宅物业服务费收费标准为每月每平方米2.95元；物业服务费每年预缴纳一次，第一年的物业服务费，业主于房屋交付时缴纳，此后按一年一次交纳，具体时间为当年物业服务费到期前一个月内缴纳次年物业服务费；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。被告是大连市甘井子区远洋钻石湾小区D1区1-1-1803号业主，拖欠2018年11月1日至2021年9月30日期间的物业服务费及违约金。虽经原告多次催缴，二被告拒不交纳。故诉至法院，请求维护原告的合法权益。二被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是案涉房屋的业主，对房屋地址、物业费标准均没有异议。产权证中记载的房屋建筑面积是89.11平方米，但被告家的公摊面积被邻居占用了2平方米，故原告向被告收取物业费所依据的房屋面积应减少2平方米。从2018年11月1日开始没有缴纳物业费没有异议，但被告认为应缴纳至庭审当天，不可能提前交，原告起诉被告拖欠物业费，不存在要求被告交到2021年9月30日的问题。在案涉小区居住存在极大的安全隐患，楼外墙挂的空调外机引流水管，刮风容易把空调外机或外机盖、水管、墙皮刮下来，这是安全隐患，水管是后安装的，并没有经被告同意，高层外墙破坏了，墙皮容易脱落，容易砸伤人，被告都不敢走路，都走地下。原告要求把空调外机放在空调井里，被告按要求做，但原告没有要求其他业主这么做，原告还支持其他业主将空调安装在楼外面，还给他们安装下水管，造成安全隐患。被告家的客厅空调井被邻居占用，被告找到原告，原告不给答复解决。安装空调外水管有时被风刮到被告家的窗户上，让原告解决，原告也不解决。原告把上述问题解决了，被告同意缴纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区远洋钻石湾小区提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区远洋钻石湾小区D1区1-1-1803号房屋业主，房屋建筑面积89.11平方米。2017年10月20日，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定：高层住宅物业服务费收费标准为每月每平方米2.95元；物业服务费每年预缴纳一次，第一年的物业服务费，业主于房屋交付时缴纳，此后按一年一次交纳，具体时间为当年物业服务费到期前一个月内缴纳次年物业服务费；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金；协议自签订日起生效，至远洋钻石湾项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务委托合同之日起，本合同终止。原告依约为案涉小区提供了服务，被告未缴纳2018年11月1日至2021年9月30日期间的物业费，原告自行进行了催缴，未果，故诉至本院。本院所确认的上述事实，有前期物业服务协议、查询单、催费通知单照片、物业服务月报、绿化补植照片、被告提供的照片、当事人陈述及本院庭审笔录等在卷为凭，以上证据业经庭审质证及本院的审查，应予采信。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案系民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，故应适用民法典的相关规定。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款、第二款：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”之规定，本案中，原告作为物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主，应按双方签字确认的《前期物业服务协议》中约定的内容交纳物业服务费。关于物业服务费的交纳时间，因上述协议中已明确约定“按一年一次交纳，具体时间为当年物业服务费到期前一个月内缴纳次年物业服务费”，故原告要求被告支付2018年11月1日至2021年9月30日期间物业费9,200.60元（2.95元/平/月×89.11平方米×35个月）的诉讼请求，于法有据，理由正当，予以支持。被告关于物业费交纳时间的抗辩意见，无合同依据，理由不当，不予采纳。关于原告要求被告支付逾期交费违约金一节。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。从被告提供的证据及庭审陈述看，原告向被告提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉前期物业服务协议对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于被告辩称的原告物业服务不到位的问题。本院认为，物业管理是一种持续性服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样。物业服务企业提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位为由，拒绝足额支付物业费，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。但是，对于被告在本案中提出的各种问题情形，原告应在今后的物业管理服务中、在己方义务范围内特别注意并且尽量避免，以提升业主对物业服务的满意度。关于被告辩称的其他业主占用共有部分及被告房屋空调外机井的意见。本院认为，此系相邻权纠纷，与本案不属于同一法律关系，亦并非原告提供物业服务不当所致，如侵犯了被告的相邻权或共有权利，被告应依法向侵权人另行主张。故被告据此拒交物业服务费，于法无据，理由不当，本院亦不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告周德阳、被告安春艳于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司2018年11月1日至2021年9月30日期间的物业费人民币9,200.60元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元（原告已预交），已减半收取，由被告周德阳、被告安春艳负担，应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  富国周二〇二一年七月十二日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。第二款业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。