湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终7745号上诉人（原审原告）：石理林，男，汉族，1979年3月23日出生，户籍地，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：田志平，湖南中楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹进，湖南中楚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨文新，女，汉族，1967年3月15日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：曹**刚，湖南华湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴一山，湖南华湘律师事务所律师。上诉人石理林因与被上诉人杨文新房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初13299号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人石理林提出上诉请求：1.依法撤销（2020）湘0104民初13299号民事判决书，并改判支持上诉人的一审诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、原审判决认为“上诉人未提交证据证明”，错误分配举证责任，适用法律错误，被上诉人关于其手中没有《订购合同》原件的主张依法不能成立，其应向上诉人交付涉案房屋的“开发商花园协议”即《订购合同》、附件图纸原件。二、上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》合法、有效，被上诉人未履行合同约定的义务，已经构成违约，故应当承担20万元的违约责任。原审判决认定被上诉人已经将涉案房屋过户至上诉人名下履行了合同约定的主要义务，未考虑涉案花园对上诉人合同目的实现的地位和作用。且被上诉人在一审阶段未要求调整违约金，一审法院主动降低违约金系法律适用错误。被上诉人杨文新答辩称：上诉人的诉讼请求第一项无法执行，且20万元违约金明显高于实际损失，一审法院判决一万元我方认同。石理林请求一审法院判令：一、判令杨文新立即将长沙市岳麓区麓山恋迪亚溪谷205栋101号房屋相关的文件资料原件（杨文新与房屋地产开发商协商的文件资料）移交给石理林；二、判令杨文新支付石理林违约金和赔偿石理林损失合计20万元（违约金暂从房屋过户之日计算至2020年8月31日，后期违约金日计算至资料实际移交之日）；三、本案诉讼费、保全费等由杨文新负担。一审法院认定事实：2019年11月28日，石理林（乙方，买受方）、杨文新（甲方，出售方）、案外人湖南华诺房地产经纪有限公司（居间方）签订了《房屋买卖合同》（合同编号：HN000243）（以下简称“合同”），约定由石理林购买杨文新的长沙市岳麓区麓山恋迪亚溪谷205栋101房，房屋面积199㎡，房屋总价2118000元，房屋已经抵押给长沙中国银行，抵押金额约400000元，由甲方赎楼，合同并约定了付款方式、付款步骤、手续办理方式等；合同第八条约定：合同一方未按本合同约定条款履行其义务，除本合同另有约定外每逾期一日违约方向守约方支付200元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十个工作日的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金；合同第十二条附加协议约定：甲方不承担任何费用，丙方承担过户当前物业费；甲方提供开发商花园协议及房屋所有手续发票相关资料；由丙方承担过户之前所有物业费。合同签订后，石理林当日向杨文新支付定金200000元，杨文新向石理林开具《定金收条》，后石理林按照合同约定履行付款义务，杨文新已协助石理林将涉案房屋过户到石理林名下。2020年4月18日，因杨文新未向石理林交付合同第十二条附件协议约定的开发商花园协议等相关资料，石理林通过微信聊天的方式向杨文新发送：“杨姨：要辛苦你抽时间找一下图纸！”后杨文新向石理林发送一张图片，该图片内容系《定购合同》的复印件，该合同载明：购房人杨文新与长沙鼎力置业有限公司开发的迪亚溪谷A205幢101、102号房（为现房）购买预定达成如下：一、杨文新定购二套A205幢101、102号房按每套105万元交付房款，共计210万元，无面积增减差额，保证一年内办理好产权手续。二、杨文新定购A205幢101、102号房的东边绿化中线以内归杨文新所有权，西边绿化及溪水景、外台景至马路边线以内归杨文新所有权，南面绿化至马路边线内全部归杨文新所有权，杨文新有改变权，具有全权使用权。（见图）三、杨文新定购的A205-102号房所改变花园增加面积及车辆停放都不再另行收取物业管理费。四、杨文新定购的A205-101、102房自收到该合同之日起三日内支付定金10万元，并配合办理一切购房手续。《定购合同》中有开发商长沙鼎力置业有限公司的盖章。发送该《定购合同》图片后，杨文新向石理林发送微信：我只找到了这个复印件了，我当时买房子的时候是朋友帮我买的，都是朋友办理好了给我的。石理林向杨文新发送微信：要图纸，原件和图纸辛苦您想办法找到，谢谢。杨文新至今未将《定购合同》及其附件图纸移交给石理林。上述事实，有双方的陈述，石理林提供的房屋买卖合同、定金收条、函告、快递面单、物流信息查询、双方微信身份信息截图、微信聊天记录、证人证言等证据证实，一审法院予以认定。一审法院认为：本案争议焦点为：一、杨文新是否应向石理林交付涉案房屋的开发商花园协议原件；二、杨文新是否应承担违约金。一、石理林、杨文新与案外人湖南华诺房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖合同》，该《房屋买卖合同》系各方自愿签订，合法、有效。各方应按照合同约定履行合同义务，石理林支付购房款后，杨文新除应配合石理林办理房产过户外，还应按照合同第十二条附加协议第三款“甲方提供开发商花园协议及房屋所有手续发票相关资料”的约定，履行交付“开发商花园协议”的义务。杨文新辩称其与开发商之间没有花园协议，只是开发商的销售人员在销售过程中向其出具了一个《订购合同》复印件，且杨文新采取微信方式将该复印件提供给了石理林。一审法院认为，杨文新认可双方在房屋买卖商谈过程中曾告知石理林涉案房屋东西南三面有空地可以做花园使用，由此可见，双方是在充分沟通、磋商的基础上将“甲方提供开发商花园协议”写入《房屋买卖合同》的补充协议的，故双方应当严格按照协议约定履行。根据庭审查明的事实，一审法院认为涉案房屋开发商向杨文新出具的《定购合同》即为附加协议约定的“开发商花园协议”。《定购合同》系开发商向杨文新出具，内容是对杨文新购买的开发商的房屋的产权办理、花园权属、定金支付等双方重要权利义务的约定，是一份合同，从常理推断，杨文新应获得了原件，结合附加协议中关于“开发商花园协议”的表述，并未注明为“复印件”，故一审法院认为双方在签订房屋买卖合同时约定的“开发商花园协议”应当是《定购合同》原件，杨文新应当按照《房屋买卖合同》附件协议的约定向石理林移交《定购合同》原件。现杨文新称手中没有《定购合同》原件，石理林亦未提交证据证明杨文新现在仍持有《定购合同》原件，故一审法院认为杨文新事实上已无法履行交付《定购合同》原件的义务，故石理林诉请杨文新交付涉案房屋的“开发商花园协议”即《定购合同》、附件图纸原件，一审法院不予支持。二、因杨文新不能向石理林履行交付“开发商花园协议”原件的义务，已经构成违约，故杨文新应向石理林承担违约责任。本案中，杨文新已经按照《房屋买卖合同》的约定将涉案房屋过户至石理林名下，履行了合同的主要义务，故一审法院认为，石理林主张按房屋买卖合同中约定的违约金标准计算违约金，该标准过高，综合本案案情，一审法院酌情确定杨文新应向石理林支付10000元的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、杨文新在本判决书生效之日起十日内向石理林支付违约金10000元；二、驳回石理林的其他诉讼请求。如果杨文新未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行金。案件受理费4300元，因适用简易程序减半收取2150元，财产保全费1520元，共计3670元，由石理林负担1670元，杨文新负担2000元。二审期间，双方均未提交新证据，对一审法院查明的案件事实本院予以确认。本院认为，本案双方争议的焦点为违约金是否过低的问题：人民法院认定违约金应当根据案件具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同的履行程度、当事人的过错，预期利益等各项因素，根据公平原则与诚实信用原则予以综合衡量。本案中，双方在签订《房屋买卖合同》在附加协议中明确约定杨文新应当提供开发商的花园协议，且杨文新认可双方在房屋买卖商谈过程中曾告知石理林涉案房屋东西南三面有空地可以做花园使用，故双方应当严格按照约定履行。另从杨文新所发《定购合同》复印件中载明的内容是对案涉房屋开发商的房屋的产权办理、花园权属、定金支付等双方重要权利义务的约定，该订购合同的内容，对石理林是否购买案涉房屋具有重大影响，故杨文新应当按照《房屋买卖合同》附件协议的约定向石理林移交《定购合同》原件，因杨文新未履行交付《定购合同》原件的义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。鉴于双方对案涉房屋已经完成过户登记，而上诉人交付房屋并协助办理产权登记的主要义务已经完成，综合衡量本案案涉合同的履行程度、当事人的过错等各项因素。本院认为，一审法院认定本案的违约金为10000元过低，应予调整，但是上诉人未能提交证据证明被上诉人未交付《定购合同》原件所产生的实际损失的相应证据，根据公平原则以及诚实信用原则，本院酌情认定杨文新应当向石理林支付违约金50000元，超过部分本院不予支持。综上所述，上诉人李雪银的上诉请求部分成立，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初13299号民事判决书；二、杨文新在本判决书生效之日起十日内向石理林支付违约金50000元；三、驳回石理林的其他诉讼请求。如果杨文新未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行金。一审案件受理费因适用简易程序减半收取2150元，财产保全费1520元，共计3670元，由石理林负担1670元，杨文新负担2000元，二审案件受理费4300元，由石理林负担2000元，杨文新负担2300元。本判决为终审判决。审判长  柳江**审判员  姚贤辅审判员  符建华二〇二一年七月二十七日书记员  孙 娇