河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终7871号上诉人（原审原告）：赵雪侠，女，1980年11月26日出生，汉族，住郑州市金水区。上诉人（原审原告）：刘秋丽，女，1983年7月12日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。上诉人（原审原告）：张风娟，女，1984年4月15日出生，汉族，住河南省原阳县。三上诉人共同委托诉讼代理人：王飞，河南良承律师事务所律师。三上诉人共同委托诉讼代理人：李燕，河南良承律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郑州绿桓置业有限公司，住所地郑州市中牟县新城区文博路与占杨路交叉口绿都褐石街区18号楼1楼褐石街区物业服务中心，统一社会信用代码914101220768172367。法定代表人：路向前，该公司总经理。委托诉讼代理人：林磊，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宜波，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。上诉人赵雪侠、刘秋丽、张风娟因与被上诉人郑州绿桓置业有限公司（以下简称绿桓公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2020）豫0122民初9567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁减分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年7月1日公开开庭审理了本案。上诉人赵雪侠、刘秋丽、张风娟共同委托诉讼代理人王飞、李燕，被上诉人绿桓公司的委托诉讼代理人李宜波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张风娟上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、改判被上诉人限期尽快整修上诉人购买的房屋，解决现存质量问题（如墙体开裂、房顶渗水、地坪沉陷空洞及顶棚材料不符等），继续履行买卖合同义务直至达到双方合同要求；3、改判被上诉人向上诉人支付逾期交付的违约赔偿金331929.33元（暂计），违约金按照购房合同约定，计算至交房为止；4、改判被上诉人向上诉人支付因房屋严重质量问题导致上诉人无法入住正常使用、合同目的无法实现的违约责任赔偿金63000元；5、被上诉人支付需缴纳的物业管理费3076.88元。6、本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。赵雪侠上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、改判被上诉人限期尽快整修上诉人购买的房屋，解决现存质量问题（如墙体开裂、房顶渗水、地坪沉陷空洞及顶棚材料不符等），继续履行买卖合同义务直至达到双方合同要求；3、改判被上诉人向上诉人支付逾期交付的违约赔偿金650026.54元（暂计），违约金按照购房合同约定，计算至交房为止；4、改判被上诉人向上诉人支付因房屋严重质量问题导致上诉人无法入住正常使用、合同目的无法实现的违约责任赔偿金126000元；5、被上诉人支付需缴纳的物业管理费7580.43元。6、本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。刘秋丽上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、改判被上诉人限期尽快整修上诉人购买的房屋，解决现存质量问题（如墙体开裂、房顶渗水、地坪沉陷空洞及顶棚材料不符等），继续履行买卖合同义务直至达到双方合同要求；3、改判被上诉人向上诉人支付逾期交付的违约赔偿金309889.14元（暂计），违约金按照购房合同约定，计算至交房为止；4、改判被上诉人向上诉人支付因房屋严重质量问题导致上诉人无法入住正常使用、合同目的无法实现的违约责任赔偿金63000元；5、被上诉人支付需缴纳的物业管理费3341.25元。6、本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。赵雪侠、刘秋丽、张风娟上诉的事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。原判法院认为，涉案房屋质量已经验收合格，被上诉人向上诉人邮寄了交房通知，被上诉人依约不承担逾期交房责任。然而事实并非如此，被上诉人所交付的房屋存在严重质量问题，至今仍未达到交付条件。双方签订的《商品房买卖合同》第十三条明确提出，被上诉人交付使用的商品房应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，上诉人有权要求被上诉人按合同附件三约定的标准整改，直至达到交付条件。2018年11月25日被上诉人通知上诉人验收房屋进行交付前，涉案房屋存在大量质量问题：地坪多处开裂、地面沉陷且有大面积空洞、墙面粉刷、顶棚、消防管道位置等尽数不符合合同约定，房顶、管道渗水，顶棚材料为混凝土顶而非合同约定的水泥加胶浆顶棚等，完全未达到交付条件（以上情况均有录像照片为证）。因此，案涉房屋未达到合同约定的交付条件，被上诉人应当履行交付质量合格房屋的合同义务，而非其辩称的所谓完成交付后、在房屋正常使用条件下的质量保修责任。上诉人有足量证据（录像照片等）证明，涉案房屋在交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用，因此上诉人有权拒绝接受该商品房。此外，对被上诉人而言，该商品房取得商品住宅交付使用批准文件系商品房交付的必要条件而非充分条件，不能以该商品房已经取得商品住宅交付使用批准文件为由、便认为可以免除被上诉人理应承担的交付质量合格房屋的义务与责任，认为其已完成交付。2．被上诉人未按照《商品房买卖合同》第十一条中的约定，向上诉人提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》，上诉人有权按照合同约定拒绝交接，且由此产生的延期交房责任由被上诉人承担。3．由于被上诉人方邮寄错误，导致张风娟根本没有收到被上诉人声称按照合同约定邮寄的交房通知。被上诉人于2019年7月3日补发了交房通知单，但此时房屋状况仍未达到合同约定的交付条件。原审法院认为，被上诉人已经对案涉房屋存在的消防管道、渗水、地坪裂缝等质量问题进行了维修整改，然而事实却是，上诉人自2018年12月始向被上诉人多次反映涉案房屋质量问题，要求其履行买卖合同义务将其整修至合格可入住正常使用状态并交付房屋，然而被上诉人故意怠于履行合同义务，拖至2020年6月方才开始回应上诉人的正当诉求进行房屋整修，至原审法院起诉时，被上诉人所述已修缮完成的房屋，墙面又已经开裂，2021年6月4日上诉人与被上诉人负责人的聊天记录中显示，房屋仍处于房顶渗水状态，约1米深的地面沉陷及地下大面积空洞仅进行了局部处理和面层批桨的处理，沉陷问题并未彻底解决，有重大安全隐患。被上诉人本应尽快解决因工程质量问题导致的影响房屋使用问题，对上诉人因此受到的无法正常使用房屋的损失进行补救。绿桓公司辩称：一、被上诉人并不存在任何逾期交房行为。被上诉人已经依约按时向上诉人方交付房屋，履行了商品房买卖合同约定的交付义务，而上诉人方单方面拒收房屋，相应的后果应当自行承担。1、案涉合同第八条约定，被上诉人应于2018年11月30日前向××交付房屋。被上诉人依照约定，于2018年11月27日前向刘秋丽、赵雪侠和张风娟邮寄了入伙通知书等资料，告知其应当于2018年11月30日到现场来办入住手续，2018年的11月28日快递显示已被妥投，且三人在一审的诉状中也明确认可了上述事实。由于三人单方拒绝按照约定到现场收房，被上诉人又分别于2019年的7月3日向张风娟邮寄了催交付函、2019年的7月4日又向刘秋丽、赵雪侠邮寄了催交付函，催促尽快收房。2019年7月5日快递均显示已被签收，因此被上诉人已经充分履行了的交房义务，不应承担任何逾期交房责任。2、根据双方签订的商品房买卖合同附件四补充协议第四条关于交付的补充约定第1款明确约定，该房屋到交付条件之后，具体的交付时间以出卖人的书面通知为准。第3款约定××应当在出卖人通知的时间交付房屋，逾期5日的，视为出卖人已合格交付房屋。依照该约定，因上诉人拒不按照约定的时间到现场收房，应视为被上诉人已于2018年11月30日将房屋交付，不存在逾期交房的情形，不应承担任何违约责任。3、《商品房买卖合同》第十一条交接约定，应视为被上诉人已于2018年11月30日将房屋交付上诉人，不存在逾期交房的情形，不应承担任何违约责任。4、上诉人刘秋丽、赵雪侠、张风娟在一审的起诉状也自认被上诉人于2018年11月25日通知其交付房屋。二、案涉房屋已经于2018年10月25日经过验收并取得竣工验收备案表，房屋的质量符合双方合同约定。被上诉人就上诉人反映的房屋质量瑕疵等问题，处于维护业主权益考虑，予以修复完毕。一审法院的主审法官也到案涉房屋的现场进行了现场勘验，并未发现上诉人所谓的各项房屋质量问题，现上诉人在没有充分证明的情况下仍主张案涉房屋存在质量问题，并要求几十万元的赔偿没有任何依据。上诉人混淆了逾期交房责任和房屋质量保修责任，质量问题既包括房屋质量的瑕疵，也包括房屋的主体质量问题。被上诉人在交房时已经取得了竣工验收备案表，主体结构不存在任何的质量问题。退一步说，即使房屋质量瑕疵，被上诉人也应在保修的范围内承担维修义务，而并非没有任何依据的承担违约金及所谓的延期交房损失。根据国务院《建设工程质量管理条例》第四十条的规定，2018年10月25日被上诉人在取得工程竣工验收备案表后，案涉房屋的保修期限应当从2018年10月25日开始计算，被上诉人愿意在上述保修范围内承担保修责任，而被上诉人主张的房屋渗水等质量瑕疵问题，现在仍然在保修期限内，上诉人不应当径自进行起诉。四、关于物业费问题，上诉人未在一审中提出诉请，不应作为上诉请求。综上所述，一审法院认定事实清楚，判决正确合理，请求依法驳回上诉人的上诉请求。赵雪侠向一审法院起诉请求：1．判令被告限期整改修复原告购买的两套房屋，解决房屋现存质量问题，并把房屋交给原告使用；2．判令被告向原告支付违约金暂计491380.75元，按购房合同约定计算至交房为止；3．判令被告赔偿原告延期交房损失24万元；4．被告承担本案诉讼费及其他费用。刘秋丽向一审法院提出诉讼请求：1．判令被告限期整改修复原告购买的房屋，解决房屋现存质量问题，并把房屋交给原告使用；2．判令被告向原告支付违约金暂计234257.45元，按购房合同约定计算至交房为止；3．判令被告赔偿原告延期交房损失12万元；4．被告承担本案诉讼费及其他费用。张风娟向一审法院提出诉讼请求：1．判令被告限期整改修复原告购买的房屋，解决房屋现存质量问题，并把房屋交给原告使用；2．判令被告向原告支付违约金暂计250918.5元，按购房合同约定计算至交房为止；3．判令被告赔偿原告延期交房损失12万元；4．被告承担本案诉讼费及其他费用。诉讼中，赵雪侠、刘秋丽、张风娟均撤回第三项诉讼请求。一审法院认定事实：2017年1月11日，绿桓公司（出卖人）与赵雪侠（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号为ZM17003112753），主要内容为：第三条××购买位于中牟县××城区××路南侧，占杨路东侧20幢1单元1层101铺号房屋一套，建筑面积为58.05平方米。第四条按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米12492.04元，总金额为725163元整。2017年1月11日，绿桓公司（出卖人）与赵雪侠（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号为ZM17003112756），主要内容为：第三条××购买位于中牟县××城区××路南侧，占杨路东侧19幢1单元1层107铺号房屋一套，建筑面积为52.99平方米。第四条按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米12809.62元，总金额为678782元整。2016年12月15日，绿桓公司（出卖人）与刘秋丽（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号为ZM16002992552），主要内容为：第三条××购买位于中牟县××城区××路南侧，占杨路东侧20幢1单元1层107铺号房屋一套，建筑面积为48.96平方米。第四条按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米13670.49元，总金额为669307元整。2017年1月23日，绿桓公司（出卖人）与张风娟（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号为ZM17003145286），主要内容为：第三条××购买位于中牟县××城区××路南侧，占杨路东侧20幢1单元1层110铺号房屋一套，建筑面积为43.69平方米。第四条按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米16409.02元，总金额为716910元整。前述四份合同第八条约定出卖人应当在2018年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付××使用。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于××的原因，未能按期交付的，双方同意按一下方式处理：该商品房已达到合同约定的交付条件，自《商品房买卖合同》约定的交房之日起，视为××同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付××。房屋毁损、灭失的风险等责任转移至××，同时××应向出卖人选聘的物业管理公司缴纳物业管理费及相关费用。附件三：装饰、设备标准1、外墙：涂料；2、内墙：砂浆毛面；3、顶棚：水泥加胶浆顶棚；4、地面：水泥砂浆毛地面；5、门窗：均为铝合金门窗；6、厨房：无；7、卫生间：无；8、阳台：无；9、电梯：无；10、其他：只预留上下水接口，其他无。附件四：合同补充协议四、关于房屋交付的补充约定。1、该房屋达到交付条件后，出卖人发出房屋交付书面通知，××应按通知的时间和地点办理房屋交付手续；具体交付时间以出卖人的书面通知为准（不迟于合同约定的交付日期），××对此无异议。3、××应在出卖人通知的时间交付房屋，逾期5日的，视为出卖人已合格交付房屋。2018年11月27日，绿桓公司按照合同约定的地址向赵雪侠、刘秋丽、张风娟邮寄交房通知书，通知其三人于2018年11月30日办理入住手续。《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，绿都褐石街区19#、20#底商住宅楼于2018年10月25日竣工验收备案。诉讼中，赵雪侠、刘秋丽、张风娟陈述案涉房屋存在共性质量问题，一是顶棚非水泥加胶浆顶棚；二是墙面不符合附件三约定；三是地面下方大面积空洞；另涉案房屋还存在地坪开裂、后墙渗水、马桶下水位于商铺正中位置、消防管道位置错误等问题。故其三人对案涉房屋未予接收。绿桓公司陈述，针对赵雪侠、刘秋丽、张风娟提出的房屋质量问题，公司已进行维修、整改。赵雪侠、刘秋丽、张风娟提供的2020年7月至10月的微信聊天记录显示，三原告与绿桓公司针对涉案房屋存在问题进行沟通，绿桓公司表示其正在进行维修、整改。原审法院对涉案房屋现场进行勘验，涉案房屋的消防管道、渗水、马桶下水位置、地坪裂缝等问题已进行整改。三原告所述的顶棚、墙面、地面下方空洞问题，原审法院无法予以判断。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，三原告认为被告向其交付的涉案房屋存在质量问题而未予接收，并主张被告限期整改修复房屋后交房并支付逾期交房违约金。关于原告主张的逾期交房违约金。根据《建设工程质量管理条例》相关规定，商品房经建设单位组织竣工验收合格后方可交付使用。被告提交有《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》证明交付的涉案房屋质量已经验收合格，可以交付使用。且被告已按合同约定送达地址向三原告邮寄交房通知，根据双方合同约定，原告应办理房屋交接手续，原告未予接收，视为被告已于2018年11月30日交付房屋，被告依约不承担逾期交房责任。故原告要求被告支付逾期交房违约金，原审法院不予支持。关于限期整改修复房屋后交房问题。根据法律规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。三原告提供的聊天记录显示被告对涉案房屋存在问题进行了维修、整改。诉讼中，被告表示已对案涉房屋存在的质量问题进行维修整改。原审法院对涉案房屋现场勘验，涉案房屋的消防管道、渗水、地坪裂缝等问题已进行整改，且三原告所述的顶棚、墙面、地面下方空洞问题无法予以判断，故三原告要求被告限期整改修复房屋并交付房屋，原审法院不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《建设工程质量管理条例》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回原告赵雪侠、刘秋丽、张风娟的诉讼请求。案件受理费18549元，由原告赵雪侠、刘秋丽、张风娟负担。原告赵雪侠、刘秋丽、张风娟预交案件受理费24592元，予以退还6043元（赵雪侠2443元、刘秋丽1800元、张风娟1800元）。本院二审期间，赵雪侠、刘秋丽、张风娟向本院提交如下证据：第一组证据，1.张风娟、赵雪侠于2019年7月3日收到被上诉人补寄的交房通知书，2.张风娟、赵雪侠与被上诉人工作人员的聊天记录。拟证明：被上诉人由于地址电话错误，导致上诉人并未在合同约定的交付日期收到交房通知书，随后被上诉人于2019年7月3日进行了补寄，但此时房屋仍未达到合同约定的交付条件。第二组证据，1.赵雪侠与被上诉人的微信聊天记录；2.张风娟提供的房屋现状录像光盘一份。拟证明：录像及微信聊天记录显示，至2021年6月4日房屋仍处于持续渗水状态，无法正常使用。绿桓公司针对三上诉人提交的证据，发表如下质证意见：对第一组证据交房通知书真实性没有异议，该证据系被上诉人在上诉人未收房的情况下给其补寄的交房通知，被上诉人第一次邮寄的交房通知，快递显示已经妥投；对微信聊天记录真实性无法确认。对第二组证据，微信聊天记录的真实性无法核实，三上诉人购买的案涉房屋相关质量瑕疵问题已经得到修复，可以正常使用，且其相邻的商铺均已正常投入使用；对光盘的真实性无法确认。本院二审经审理查明的事实同一审一致。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。根据当事人双方《商品房买卖合同》第八条：“出卖人应当在2018年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付××使用。”、合同补充协议四：“1、该房屋达到交付条件后，出卖人发出房屋交付书面通知，××应按通知的时间和地点办理房屋交付手续；具体交付时间以出卖人的书面通知为准（不迟于合同约定的交付日期），××对此无异议。3、××应在出卖人通知的时间交付房屋，逾期5日的，视为出卖人已合格交付房屋，同时××应承担该商品房交付后的物业管理费用…”的约定，绿桓公司已取得案涉房屋《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，房屋已符合双方合同约定的交付条件，三上诉人收到绿桓公司交房通知书后拒绝收房，应视为绿桓公司已合格交付房屋。且经一审法院经现场勘验，绿桓公司已对三上诉人提出的质量瑕疵问题完成整改，并未发现三上诉人所称的影响房屋正常使用的质量问题。故三上诉人以案涉房屋不符合交付条件，拒绝收房的理由不能成立。综上所述，赵雪侠、刘秋丽、张风娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25849元，由赵雪侠负担11636元、刘秋丽负担6943元、张风娟负担7270元。本判决为终审判决。审判员  马增军二〇二一年七月十四日书记员  刘佳辉