江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0682民初1662号原告：程志军，男，1973年10月27日生，汉族，户籍所在地：山西省平定县，现住山西省阳泉市。被告：薛军，男，1968年8月7日生，汉族，住如皋市。第三人：尤学平，男，1962年8月13日生，汉族，住如皋市，现在山西省太原第二监狱服刑。原告程志军与被告薛军，第三人尤学平执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，依法组成合议庭进行了审理。因尤学平尚在山西省太原第二监狱服刑无法到庭，且因疫情防控，不能组织相关当事人至山西省太原第二监狱进行庭审，故本院依法采用分别听证的方式进行审理。原告程志军，被告薛军到庭参加诉讼。后本院法官至山西省太原第二监狱提审尤学平，向尤学平核实了有关情况，向尤学平出示了本案相关证据材料，听取了尤学平的陈述和意见。尤学平同意不参加庭审，将其意见提交其他当事人质证后，由本院依法判决。本案现已审理终结。原告程志军向本院提出诉讼请求：1.判决解除对山西省阳泉市富丽嘉年华1号楼2单元1702室房屋的查封并不得强制执行；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年，原告给如皋市建筑安装工程有限公司承建的阳泉富丽嘉年华1#、2#楼供应加气块，截至2012年6月17日，该公司共欠原告材料款238000元，当日该公司工地负责人尤学平之妻葛社凤给原告出具了欠款条1张。2014年7月18日，如皋市建筑安装工程有限公司与原告签订协议，约定该公司以阳泉市嘉年华1号楼2单元1702室抵算欠款，房屋作价460242元，抵顶欠款238000元后余款由原告支付该公司，次日原告将余款全部支付给如皋市建筑安装工程有限公司，同时该公司向阳泉市益昌房地产开发有限公司出具证明，请求为原告办理相关房产手续。原告一直居住至今。阳泉市益昌房地产开发有限公司与如皋市建筑安装工程有限公司已签订协议，将案涉房屋抵顶给建安公司，在如皋法院查封该房之前，原告与如皋市建筑安装有限公司已经签订合法有效的书面买卖合同，并得到阳泉市益昌房地产开发有限公司追认，即三方达成了房屋买卖协议，原告已支付全部价款，在如皋法院查封之前原告已居住使用该房屋，因阳泉市益昌房地产开发有限公司未能完税，未能开具发票，故原告无法办理房产证。如皋法院查封该房屋错误。故请求判决解除山西省阳泉市富丽嘉年华1号楼2单元1702室的查封并不得执行。被告薛军辩称：对原告提供的证据材料的真实性不予认可。其要求解除查封无合法理由。尤学平是实际施工人，建安公司无权向程志军出售该房子。如皋市建筑安装工程有限公司的侯兵收取原告房款尾款是个人行为。请求驳回原告的诉讼请求。本院法官在山西省太原监狱提审尤学平时，尤学平陈述：我是阳泉富丽嘉年华1#、2#楼工程的实际施工人，我挂靠如皋市建筑安装工程有限公司承建该工程。程志军向我施工的工程项目出售加气块，我前妻葛社凤在收货单上签收，葛社凤与程志军结账，结欠程志军238000元的情况均属实。我也和程志军商量过用富丽嘉年华的房子抵款，但我没有让如皋市建筑安装工程有限公司来操作。富丽嘉年华的房子是阳泉市益昌房地产开发有限公司给我抵算工程款的，当时阳泉市益昌房地产开发有限公司留5套房子抵扣税款和维修款后，另6套房子写好空白商品房买卖合同和房款收据，由如皋市建筑安装工程有限公司侯兵保管，侯兵说帮我处理债务，但侯兵只帮我处理了我欠程志军的20多万元的债务，没有帮我处理其他债务，而擅自处理了有的房子，侯兵没有与我联系。既然嘉年华1号楼2单元1702室给了程志军我也认可，但侯兵应将该房子剩余的钱给我。经审理查明：如皋市建筑安装有限公司（以下简称建安公司）与阳泉市益昌房地产开发有限公司（以下简称益昌公司）就阳泉富丽嘉年华1#、2#楼商住楼工程项目签订了建筑工程施工合同，双方间存在建设工程承揽合同关系，尤学平借用建安公司的资质，系案涉富丽嘉年华商住1#、2#楼工程项目的实际施工人，尤学平其前妻葛社凤在该工程项目中参与管理（2018年11月22日执行法官提审尤学平时，尤学平陈述“我公司的事务基本上由葛社凤在负责”）。尤学平在该工程项目施工过程中向原告程志军购买加气块，葛社凤等在程志军的《发货单》上签收。葛社凤于2012年6月17日向程志军出具书面证明，主要内容为：建安公司富丽嘉年华1#、2#楼项目部欠程志军加气块款238000元。2013年9月29日，益昌公司（甲方）与建安公司（乙方）签订《协议》，载明：乙方承建甲方嘉年华1号楼、2号楼底商住宅工程，已完成竣工验收，甲乙双方达成如下协议：“1.乙方认可造价咨询公司审定的工程总造价60625472.87元，本协议签订前甲方已支付52459213.95元工程款，扣除劳保统筹353661.31万元，扣除甲方代付维修费及材料款283560元，余款7529037元，为了应急突发事件的处理，乙方同意甲方以住宅、汽车形式以物抵债，具体抵顶房屋位置、单价、面积、造价、汽车型号等另附清单（双方签章确认）；2.本协议签订后，甲方将价值3433268元的房屋、价值1055769元的汽车交付乙方，由乙方自行处置，甲方配合办理相关手续；3.其余价值304万元的房屋甲方备案登记在乙方名下，在乙方开具齐全税票后，甲方移交给乙方304万元的房产等”。尤学平在该协议中作为乙方代表人签字确认，侯兵在该协议右下角签署“所有物资甲方交付乙方公司”，并加盖建安公司印章及签字确认。该协议后附的《建安公司（1、2#楼）房源表》载明的富丽嘉年华房屋包含本案所涉的1号楼2单元1702室房屋（面积为99.1平方米，单价为4644.22元，总价为460242元）。尤学平和程志军商量过用富丽嘉年华的房子抵所欠程志军的加气块货款。2014年7月，尤学平的前妻葛社凤帮程志军联系建安公司山西分公司的负责人侯兵办理用富丽嘉年华的房子抵款事宜。2014年7月18日，建安公司（甲方）与程志军（乙方）签订《协议》，主要内容为：乙方提供甲方阳泉嘉年华1号楼、2号楼加气块，经双方结算，甲方欠乙方238000元，双方协商一致，达成协议：1.甲方以嘉年华1号楼2单元1702室，总价460242元的房屋还乙方238000元欠款，超出部分222242元乙方付给甲方（该条款后注明“此款程志军已付”，并加盖建安公司印章确认）；2.本协议签订后，甲方配合乙方在益昌公司办理房屋主体的变更手续；3.本协议签订后，欠款事宜双方一次性了结，以后互不追究。该《协议》由甲方建安公司盖章，乙方程志军签名。2014年7月18日，建安公司向益昌公司出具《证明》，载明：“我公司已将富丽嘉年华1号楼2单元1702室房屋出售于程志军，身份证号：，请益昌公司给以上壹人办理相关购房手续”。次日，程志军向建安公司山西分公司指定的人员蔡海栗转账支付了超出238000元欠款部分的款项。建安公司于当日向程志军提供了盖有益昌公司合同专用章及益昌公司法定代表人印鉴的《商品房买卖合同》，该合同载明买受人所购商品房为富丽嘉年华1号楼2单元1702室，建筑面积为99.1平方米，单价为4644.22元，总价为460242元。建安公司于当日同时向程志军交付盖有益昌公司财务专用章的《收据》，载明收到富丽嘉年华1号楼2单元1702室购房款460242元。程志军作为买受人持有上述《商品房买卖合同》用于办理房产登记。此后，程志军均缴纳了历年富丽嘉年华1号楼2单元1702室的供暖费用。原告程志军曾经向房产登记部门咨询办理房产登记情况，房产登记部门告知益昌公司因未能完税，未能开具发票，故原告程志军未能办理上述房屋的房产登记。薛军与尤学平买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月24日作出（2013）皋石民初字第0867号民事判决，判决：尤学平于本判决生效后十五日内给付薛军欠款共计人民币150万元并承担自2013年1月1日起至本判决确定的履行之日止按同期银行贷款利率本金150万元计算的逾期付款利息，案件受理费减半收取9150元由尤学平负担。上述判决生效后，尤学平未能履行生效法律文书确定的义务，薛军向本院申请执行，本院于2014年1月21日以（2014）皋执字第0551号案件立案执行。执行过程中，本院于2018年11月6日向建安公司破产管理人核实情况，建安公司破产管理人负责人反映：尤学平挂靠建安公司承建益昌公司的富丽嘉年华工程，工程的款项是益昌公司与尤学平处理的，益昌公司有11套房产用于抵算工程款，其中5套已抵算税款，有4套已被建安公司抵算其他款项，剩余2套网签在建安公司名下，该11套房产应当属于尤学平的个人财产，不属于破产资产，管理人已与建安公司原法定代表人核实过上述情况，是尤学平挂靠的。2018年1月25日，本院作出（2014）皋执字第0551号之一执行裁定书，并向阳泉市住房保障和城乡建设管理局送达上述执行裁定书及协助执行通知书，查封了阳泉富丽嘉年华1号楼2单元1702室、4号楼1单元2303室，查封期限三年，自2018年1月25日起至2021年1月24日止。2018年11月23日，本院向阳泉市住房保障和城乡建设管理局送达执行裁定书及协助执行通知书查封富丽嘉年华1号楼1单元1403室、1号楼1单元1703室、4号楼1单元2403室、2503室，查封期限三年，自2018年11月23日起至2021年11月22日止。原告程志军向本院提出执行异议，请求中止对阳泉富丽嘉年华1号楼2单元1702室的执行，因程志军提出执行异议时未向本院提供与益昌公司的《商品房买卖合同》等证据材料，故本院裁定驳回程志军的异议请求。另查，2018年1月25日，本院执行局人员提审尤学平时，其陈述：其挂靠建安公司承建益昌公司嘉年华小区，益昌公司以11套房屋抵扣工程款，其中有5套抵扣税款在益昌公司名下，剩余6套在建安公司，这6套中的4套房屋被建安公司抵扣工程款了，还剩2套在建安公司名下，这2套开票开的是尤学平的名字，所有手续都在建安公司，一开始是和姜万荣签的，后来与侯兵办的手续。再查，本院法官2021年5月27日在山西省太原监狱提审尤学平时，尤学平陈述：既然嘉年华1号楼2单元1702室给了程志军我也认可，但侯兵应将该房子剩余的钱给我。以上事实，有程志军出售加气块的发货单，葛社凤向程志军出具书面证明，益昌公司与建安公司签订的《协议》，建安公司与程志军签订的《协议》，建安公司向益昌公司出具的《证明》，益昌公司的《收据》，程志军的转账凭条，《商品房买卖合同》，供暖收费收据，（2013）皋石民初0867号民事判决书，2018年1月25日、11月22日提审尤学平的《谈话笔录》，（2014）皋执字第0551号之一执行裁定书及协助执行通知书，阳泉市住房保障和城乡建设管理局出具的《回执》，本院与建安公司资产管理人负责人的《谈话笔录》，本院与尤学平的《提审谈话笔录》，（2019）苏0682民初7871号案件的庭审笔录，以及本案的庭审听证笔录及听证过程中向侯兵核实情况的视频，薛军的质证笔录等证据在卷予以佐证。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。根据上述法律规定，人民法院审理执行异议之诉应当对案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审理并作出判断。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。因尤学平在本院2021年5月27日提审尤学平时，尤学平陈述：既然嘉年华1号楼2单元1702室给了程志军我也认可。故应认定尤学平并不反对程志军提出的异议，故尤学平应作为本案的第三人。本案中，原告程志军与益昌公司之间形成的商品房买卖合同应属合法有效的书面买卖合同，且已支付完毕购房款。1.尤学平系案涉不动产的原权利人。建安公司破产管理人向本院确认尤学平挂靠建安公司承建益昌公司的富丽嘉年华工程，包括案涉房产在内的11套房产用于抵算工程款，该11套房产应当属于尤学平的个人财产，不属于破产资产。2.原告程志军通过建安公司山西分公司的负责人侯兵办理案涉不动产抵款及买卖手续，合法有效。原告向建安公司承建的阳泉富丽嘉年华1#、2#楼商住楼工程项目出售加气块，尤学平是该工程项目的实际施工人，尤学平的前妻葛社凤也作为工程项目的负责人签收加气块的发货单，与原告结算并出具欠款证明，尤学平对欠款238000元予以认可，尤学平与原告协商过以房产抵算欠款事宜，后由葛社凤联系建安公司山西分公司的负责人侯兵与原告协商以房产抵算欠款事宜，经协商后，原告与建安公司签订了协议，将所欠货款抵算案涉房产的部分房款，超过欠款部分原告另行给付建安公司，由此应认定原告程志军已支付完毕购房款，尤学平也表示既然按涉房产给了程志军其也认可，尤学平也陈述侯兵用案涉房产处理了其所欠程志军的债务，即是尤学平对侯兵代表建安公司与程志军签订案涉房产的协议表示认可。尤学平仅认为侯兵应将该房子剩余的钱（超过欠款部分的房款）交还给尤学平，尤学平的该请求系其与建安公司或侯兵另行结算的法律关系，不属于本案审查处理的范围。3.原告程志军取得案涉房产及签订《商品房买卖合同》发生在本院查封之前。本案中，程志军持有的商品房买卖合同是在2014年7月18日其与建安公司签订协议，并将超出欠款部分的付款支付给建安公司，建安公司出具请益昌公司办理房产手续的《证明》时，益昌公司收到房款的收据及案涉房产的《商品房买卖合同》已由建安公司交付给了程志军，应当认定原告与益昌公司已达成签订房屋买卖合同的一致，应当认定该《商品房买卖合同》已签订，签订时间即应为2014年7月，而本院执行中查封案涉房产的时间为2018年1月，即原告程志军取得案涉房产及签订《商品房买卖合同》发生在本院查封之前。4.在本院查封之前，原告程志军已实际占有案涉不动产，缴纳了供暖费用。综上，原告程志军是案涉房产的权利人，该权利具有合法性和真实性，原告程志军对案涉被查封房产享有足以排除强制执行的民事权益。原告程志军的诉讼请求依法应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：不得执行本院（2014）皋执字第0551号之一执行裁定书及协助执行通知书所查封的，属于原告程志军的阳泉市富丽嘉年华小区1号楼2单元1702室房屋。案件受理费4100元，由被告薛军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4100元。（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，缴费帐号：62×××63。收款单位：江苏省南通市中级人民法院）。审 判 长  刘 斌人民陪审员  吴建忠人民陪审员  徐亚琴二〇二一年七月五日法官 助理  石 燕书 记 员  刘 敏