北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终10139号上诉人（原审被告）：穆俊平，女，1982年4月15日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：韩宝贵，北京明润丹律师事务所律师。委托诉讼代理人：冷光强，北京市景春律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张晓华，女，1985年9月20日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：付亚钦，北京金问律师事务所律师。上诉人穆俊平因与被上诉人张晓华排除妨害纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初5642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月12日立案后，依法组成合议庭公开对本案进行了审理。本案现已审理终结。穆俊平上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回张晓华的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审判决未查明案件事实，裁判依据不足。本案中，我是北京市丰台区望园东里29号楼16层1606室（下称涉案房屋）租户是事实，我自2012年一直在该房屋承租，且一租20年。一审法官仅从张晓华的链家网的月租金推断十年期租金明显不符合事实。支付租金的多少不是衡量租赁合同是否真实的条件，我自2012年是否一直居住在涉案房屋才是租赁合同是否真实的依据。二、一审判决对北京丰台城建物业管理有限公司（下称物业公司）出具的《证明》没有质证即作为证据认定并据此裁判，程序违法。一审法院让我提交宽带申请的书证，但却未安排庭审和质证。三、2016年之后的物业费欠交是有原因的，当时涉案房屋楼上漏水，我找到物业公司要求维修，但物业公司态度不好，所以物业费一直没交。一审法院不问相关情况便把欠交物业费作为我承租合同虚假的依据。四、一审法院在执行涉案房屋时，曾三次到现场，我一直在房屋内居住，从而认定我是实际居住人。在法院的拍卖公示上，也列明了涉案房屋有租赁，在法院的执行异议上也认定了我与李伟成的租赁关系，而本案法官未到现场调查便否认了丰台法院的裁判文书，也推翻了法拍网上的公示信息，缺少公信力，没有事实与法律依据。五、张晓华在竞拍时认可了涉案房屋有20年的租期才出价竞拍，在拍得房屋后，又不认可该租赁合同，明显对其他竞拍人不公，也违背网上竞拍的公信力。六、我是承租方是不争的事实，租赁合同不存在恶意串通，有新的证据足以佐证。七、一审判决违法法定程序。1.遗漏了必须参加诉讼的当事人，租赁合同的效力涉及到李伟成、周丽娟，属于必须参加诉讼的当事人，应予发回重审。2.一审判决结果超出了张晓华诉讼请求的范围。八、张晓华的利益未受到损失，无权以“双方恶意串通，损害第三人利益”的理由主张租赁合同无效，我与李伟成、周丽娟不存在恶意串通的动机。张晓华辩称：同意一审判决，不同意穆俊平的上诉请求和理由。穆俊平在一审中未提交证据证明其在该房屋抵押前存在真实租赁关系的相关证据。穆俊平根据链家网的月租金推断十年期租金不符合事实是对一审判决的曲解，一审中我提交租赁合同显示租期20年，租金625000元，因此即便该租金真实支付，年租金也不过3万多，明显不符合事实。穆俊平主张一审判决仅从李伟成与李维新是兄弟来臆断承租合同虚假没有依据。我在竞拍中出价4918835.6元并非是对租期的认可，而是根据起拍价酌情出价。关于遗漏诉讼当事人，法律有明确规定，且一审中穆俊平也未申请追加当事人，因此该主张不成立。关于穆俊平提出的一审超出我的诉讼请求裁判的问题，一审判决并未判决穆俊平及其家人一起搬离，只是根据我的请求判决穆俊平搬离并腾空涉案房屋，因为穆俊平才是其主张的租赁合同的承租人，如果穆俊平缺乏租赁权益，那其他人更无权在涉案房屋内居住。租赁合同的无效或解除应以租赁合同的真实存在为前提，因此一审法院查明的是穆俊平与原房主之间没有证据证明存在真实的租赁关系，而不是认定真实存在的租赁关系无效，因此穆俊平的该项主张系混淆视听。目前，穆俊平居住在我的涉案房屋内，损害的是我的利益，因此我有权提起本案诉讼。穆俊平未提供证据证明租赁合同的真实性，对涉案房屋不享有租赁权益。因此，本案一审法院判决正确，应予维持。张晓华向一审法院起诉请求：1.判令穆俊平搬离涉案房屋；2.判令穆俊平支付自2020年10月15日至实际搬离之日止，按每日320元标准计算非法占有房屋对我造成的损失。一审法院认定事实：涉案房屋原登记在李伟成名下。2016年11月8日，李伟成、周丽娟与大业信托有限责任公司（下称大业公司）签订《贷款合同—房屋抵押》，约定李伟成、周丽娟向大业公司贷款4780000元。2016年11月30日，北京市长安公证处（下称公证处）出具（2016）京长安内经证字第40663号公证书，对上述《贷款合同—房屋抵押》进行公证并赋予其强制执行效力。2017年11月20日，公证处作出（2017）京长安执字第146号执行证书，载明申请执行人大业公司对被执行人李伟成、周丽娟提供抵押的涉案房屋，可以依照法定程序以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。2018年1月26日，大业公司向法院申请强制执行，执行案号为（2018）京0106执1938号。法院依据已经发生法律效力的（2017）京长安执字第146号执行证书于2020年9月14日在京东网上依法对李伟成所有的涉案房屋进行了拍卖（拍卖公告中写明瑕疵情况为租赁期自2016年9月18日起至2036年9月17日止，已付十年租金）。2020年9月15日，张晓华以4918835.6元的最高价竞得涉案房屋，法院于2020年10月15日出具（2018）京0106执1938号执行裁定书，裁定涉案房屋的所有权及相应的其他权利归张晓华所有，房屋的所有权自本裁定送达张晓华时起转移。2020年10月27日，张晓华取得该房屋的所有权证，该房屋建筑面积为129.03平方米。另查，2017年3月1日，内蒙古自治区乌兰察布市商都县人民法院对李伟成名下涉案房屋予以查封。2019年3月18日，该院向法院出具（2019）内0923执95号移送执行函，将上述查封财产移送法院执行。2019年7月16日，法院作出（2018）京0106执1938号公告，责令李伟成、周丽娟在2019年7月26日上午8时前将涉案房屋腾空。现张晓华以其系涉案房屋所有权人为由要求实际居住人穆俊平腾退房屋并支付房屋使用费。穆俊平表示其夫李维新与李伟成系兄弟关系，并向法院提交2012年9月18日、2016年9月18日《房屋租赁合同》、银行转账凭证、收条、汇款凭证、使用期限自2016年10月30日至2022年10月29日的《互联网及移动通信接入服务申请登记表》、2015年1月12日、2016年10月28日和2017年1月22日的购电发票、2016年11月20日燃气费收据、2019年7月31日的停车费发票及照片，拟证明其自2012年9月18日始在涉案房屋内居住，租期至2016年9月17日，其于2012年9月27日向周丽娟转账2笔各50000元、2013年8月25日向周丽娟转账100000元用于支付2012年9月18日至2016年9月17日房租共计200000元。并表示2016年8月，周丽娟缺钱用，跟穆俊平商量将涉案房屋继续让其承租，故穆俊平于2016年8月17日向周丽娟转账400000元。因租赁合同未到期，所以转账备注中是借款。2016年9月18日，租赁合同到期后，穆俊平与李伟成签订租期20年（至2036年9月17日）、一次性支付租金625000元的《房屋租赁合同》。2016年9月29日，穆俊平向李伟成转账225000元，备注为房款，穆俊平表示其系向李伟成支付的房屋剩余租金。庭审中，穆俊平表示2016年9月18日的《房屋租赁合同》虽约定租期20年、租金为625000元，但实际625000元租金为10年租金。张晓华对穆俊平提供的证据均不予认可，认为穆俊平之夫李维新与李伟成是兄弟关系，上述证据均涉嫌恶意串通。另，涉案房屋所在的物业公司出具《证明》，显示涉案房屋欠费情况为：欠缴2015年9月1日至2021年8月31日物业费共计17001元，欠缴2015年度至2020年度供暖费共计23225.4元。本案审理过程中，张晓华向法院提交链家网查询截图，显示丰台区望园东里3室1厅（建筑面积99平方米）月租金7800元（季付价），3室2厅（建筑面积129平方米）月租金为9600元（季付价），3室2厅（建筑面积145平方米）月租金为11000元（季付价），故按每日320元标准主张占有使用费。一审法院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，2020年9月15日，法院在京东网上对李伟成所有的涉案房屋进行了拍卖，张晓华以4918835.6元的最高价竞得涉案房屋，后张晓华依法取得涉案房屋的不动产权证，张晓华作为该房屋的所有权人，对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。现涉案房屋由穆俊平使用，其主张占有房屋的依据是其与李伟成就该房屋签署的为期20年的租赁合同。对此法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。穆俊平向法院提交的《房屋租赁合同》写明使用期限为20年，一次性交纳租金为625000元，租金支付方式是2016年8月17日穆俊平向周丽娟转账400000元及2016年9月29日穆俊平向李伟成转账225000元，现穆俊平表示625000元系10年房屋租金，但依据穆俊平两次转账的时间及备注可见，即使穆俊平于2012年9月曾自李伟成处承租涉案房屋，但在租期未到时先向李伟成转账400000元、备注为借款系用于支付未来10年租金的解释与常理不符，且现穆俊平无法提供相关证据证明其自2012年9月始连续居住在涉案房屋内，在法院已通知李伟成、周丽娟于2019年7月26日上午8时前将涉案房屋腾空的情况下，仍于2019年7月31日交纳停车费，有悖常理。法院拍卖中虽将穆俊平与李伟成的租赁合同列为瑕疵情况，但司法拍卖中对涉案房屋权利负担的公示系法院在执行中对涉案房屋做初步调查后进行的公示，对涉案房屋是否存在租赁以及其他权利限制情况仅作形式审查。租赁关系真实性的判断，应当考虑租赁合同内容、租金支付情况、房屋占有状况、租赁期限、出租人与承租人之间关系等因素予以综合判断。鉴于穆俊平与李伟成的亲属关系及穆俊平提供的相关证据，可见穆俊平与李伟成之间并不存在真实的租赁关系，因此穆俊平以其与李伟成之间存在租赁合同为由拒绝腾房的辩称，于法无据，法院不予采信。现张晓华要求穆俊平支付自2020年10月15日始的房屋占有使用费一事，因法院拍卖中将房屋租赁情况列为瑕疵，张晓华以较低的价格竞买取得涉案房屋的所有权，且自2020年10月15日起负有向张晓华交付房屋义务的人为李伟成，而穆俊平是房屋的实际占有人，其占有是否有据是本次诉讼解决的问题，因此，张晓华主张穆俊平自2020年10月15日起支付房屋占用损失的诉讼请求，法院难以支持。如本判决生效后穆俊平逾期腾房，则需向张晓华支付房屋占有使用费，具体数额法院按同区域、相仿户型的租金标准酌定为每日280元。据此，一审法院于2021年4月28日判决：一、穆俊平于判决生效之日起七日内将位于北京市丰台区望园东里29号楼16层1606号房屋腾退，交予张晓华；二、如穆俊平未按上述期限腾退房屋，则自逾期之日起按照每日280元标准向张晓华支付房屋使用费，至腾退完毕之日止；三、驳回张晓华其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审查明事实与一审查明事实无异。本院二审期间，穆俊平围绕其上诉意见依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。穆俊平提交：1.涉案房屋所在居委会为李维新、穆俊平开具的居住证明，用以证明李维新、穆俊平在涉案房屋内居住；2.物业公司出具的涉案房屋交纳物业费的情况说明，用以证明李维新、穆俊平自2012年至今在涉案房屋内居住，并交纳了2012、2013、2014年度的物业费，2015年至今的物业费没有交纳；3.物业公司经理向李维新催缴物业费的电话录音，用以证明李维新、穆俊平在涉案房屋居住；4.2012、2014年度穆俊平交纳物业费的刷卡单，用以证明穆俊平在涉案房屋内居住；5.电费缴费通知单、农业银行账户明细，用以证明自2014年至2021年所有的电费都是穆俊平交纳的；6.燃气卡缴费明细及银行电子回单，用以证明2018年穆俊平交纳的燃气费，2020年是穆俊平的妹妹交纳的燃气费；7.纱窗的收据一张，床垫票据，用以证明穆俊平在涉案房屋内居住；8.新生儿疾病筛查采血卡，用以证明李维新、穆俊平在涉案房屋内居住；9.李维新租赁涉案房屋所在小区车位发票及停车管理企业开具的证明，用以证明李维新、穆俊平在涉案房屋内居住；10.李维新个人的个体工商户营业执照、穆俊平的个人独资企业营业执照，用以证明穆俊平租赁涉案房屋的合理性；11.法拍网截屏一页，用以证明涉案房屋实际价值为700余万元。针对上述新证据，张晓华的质证意见为：对证据1的真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可，该证据没有开具人的签字，不符合证据形式的相关规定；对证据2的真实性予以认可，但这个证据也是缺乏开具人的签字，该证据与本案缺乏关联性，该证据只能证明李维新、穆俊平交纳了2012年至2014年的物业费，但不能证明2014年至2016年的物业费交纳情况；同时，由于李维新与李伟成是兄弟关系，即使存在李维新交纳费用的情况，也不能证明其在涉案房屋内居住；对证据3的真实性无法核实，无法证明通话中的人为物业公司经理，且该通话内容与穆俊平在本案中主张的其不交物业费的原因矛盾，与本案没有关联性，催缴物业费不能证明其实际居住；对证据4的真实性认可，但不认可关联性；对证据5的真实性予以认可，但不认可合法性、关联性，该通知单仅能证明涉案房屋的缴费情况，但不能证明是谁交纳的费用；对证据6的真实性予以认可，但缺乏与本案的关联性，该证据系2018年7月之后的燃气费缴费情况，根据该证据显示，涉案房屋在2015年、2017年、2019年从未缴纳过燃气费，与穆俊平主张其在涉案房屋内居住明显不相符，电子回单付款人是穆俊平的妹妹，恰恰可以证明兄弟姐妹之间存在代替缴纳费用的情况，属于现实生活中非常常见的情况，因此在本案中即使存在李维新缴纳费用的情况，也不能证明其实际居住在涉案房屋；对证据7的真实性无法核实，不认可关联性、合法性、证明目的，该票据中地址不详，不能证明缴费人是谁，也看不出与本案的关联；对证据8的真实性认可，但不认可关联性、证明目的，仅有该证据也不能证明穆俊平的居住情况；对证据9的真实性合法性、关联性不予认可，该证据没有开具人的签字，对发票的真实性予以认可，但不认可关联性、证明目的；对证据10的真实性认可，但不认可证明目的、关联性，李维新并非本案当事人，其营业执照与本案无关，穆俊平的营业执照显示公司成立时间为2018年6月，所以该证据并不能证明其自在2016年之前就在涉案房屋内居住；对证据11的真实性认可，我认可确实存在差价。本院认为：本案中，张晓华通过司法拍卖成为涉案房屋产权人，享有对涉案房屋占有、使用、收益、处分的相关权利。现涉案房屋由穆俊平占有使用，虽其主张与李伟成存在租赁合同关系。首先，租赁合同应以出租人实际将房屋交付给承租人占有、使用，承租人实际支付租金为判定标准。本案中，穆俊平提交的房屋租赁合同中写明租期为20年，一次性交纳租金为625000元，但其中400000元在2016年9月18日租期起始日之前交纳，且银行转账备注为借款，与租赁合同关系明显不符；在法院已经通知李伟成、周丽娟腾退涉案房屋后仍存在交纳停车费一事，亦有悖常理；其次，虽司法拍卖中对涉案房屋标注有租赁合同，但该执行程序仅作形式审查。综合本案查明事实及现有证据，对李伟成与穆俊平之间存在真实的租赁合同关系一事，本院难以认定，穆俊平以其与李伟成就涉案房屋存在租赁合同关系为由拒绝腾退涉案房屋的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予支持。一审法院依据张晓华诉请，判决穆俊平将涉案房屋腾退交予张晓华，法律依据充分，亦未超出张晓华诉请，对此，本院予以维持。关于房屋占有使用费问题，一审法院综合张晓华以较低价格通过司法拍卖取得涉案房屋产权等因素，酌情确定穆俊平按照每日280元向张晓华支付房屋占有使用费，并无不当。关于穆俊平上诉称本案应追加李伟成、周丽娟的问题。因本案系排除妨害纠纷，现李伟成、周丽娟并非涉案房屋实际占有使用人，故穆俊平以此为由要求将本案发回重审的上诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，穆俊平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1088元，由穆俊平负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 何江恒审 判 员 孟 龙二〇二一年七月二十三日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪