北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终8223号上诉人（原审原告）：马某1，女，1971年9月15日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：张某（马某1之女），住北京市东城区。委托诉讼代理人：霍建杰，北京市中友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：白某1，男，1952年8月9日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张萍，北京家理律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡春青，北京家理律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：马某2，男，1963年9月26日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：马某3（马某2之女），住北京市东城区。上诉人马某1因与被上诉人白某1、马某2共有纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初65275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马某1及其委托诉讼代理人张某、霍建杰，被上诉人白某1及其委托诉讼代理人张萍、蔡春青，马某2之委托诉讼代理人马某3到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马某1上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判由白某1、马某2给付马某1拆迁安置补偿利益折价250万元。事实和理由：一、一审事实审查不清。一审中白某1主张是朝内某1号平房承租人，但根据马某1从北京市东城区住房和城市建设委员会（以下简称东城区住建委）调取的北京市公有住宅租赁合同显示，该平房承租人是马某1的母亲白某2而非白某1。一审中白某1主张只有其在朝内某1号平房居住，该主张与公租房承租合同载明的承租人不符，与马某1从东城区住房和城市建设委员会调取的拆迁档案中北京市城市房屋拆迁分户调查表不符。安置补偿协议及相关拆迁档案中并未明确三套安置房中两套是正常安置，一套一居室为超标安置，一审法院在没有证据支撑的情况下认定一套一居室是超标安置，属于事实认定错误，进而得出三被安置人权利不对等的结论也是错误的。三套房屋安置取得后兄妹三人一直将房屋交由白某1出租，这二十多年的租金收益已经远远超出了其支付的超面积安置费。另外，一审法院也未对已出售两套房屋的交易价格是否真实成交价、是否公平合理，以及是按照房屋出售时市场价格还是按照现在市场价格计算以及按照什么方式分割作出说明，直接酌情得出补偿50万元过于笼统。二、一审法律适用错误。一审法院已经明确马某1作为朝内某1号拆迁被安置人之一，享有被安置人的相应权利。拆迁安置房屋或者房改房价格远低于市场价，其内含有福利性质，是政府部门给与被安置人的权益和福利，而且根据拆迁安置协议和马某1提交的两份拆迁政策、拆迁档案，三套安置房是根据家庭人口情况安置给兄妹三人的，是共有利益。白某1未经马某1同意以成本价购买房屋并高价出售的行为已经构成了对马某1权益的侵犯，应当按照相应的法律规定承担赔偿责任，其标准不应低于市场价格减除成本价。白某1辩称，不同意马某1的上诉请求，马某1对于朝内某1号房屋不享有任何权利，对于拆迁所得的安置利益也没有任何权利，一审法院酌定数额过高，但白某1服从一审判决。马某1的上诉请求和事实理由没有事实和法律依据，请求驳回马某1的全部上诉请求。马某2辩称，与白某1的答辩意见一致。马某1向一审法院起诉请求：1.确认马某1、白某1、马某2对于三套安置房屋享有共同的拆迁利益；2.白某1、马某2赔偿私自出售房屋的经济损失500万元。一审法院认定事实：1996年6月24日，北京市东城区朝内地区危改拆迁办公室（以下简称朝内危改办）作为拆迁人（甲方）与白某1作为被拆迁人（乙方）签署《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，载明：甲方因建设需要对乙方使用的房屋进行拆迁，根据《北京市实施细则》（以下简称《细则》）和有关文件规定，甲、乙双方经协商达成协议如下：乙方住址某号，在拆迁范围内有真实住房1.0间，居住面积11.3平方米，有正式户口叁人，应安置人口叁人，分别是户主白某142岁，之弟马某231岁，之妹马某123岁；直接安置地址：某1号，某2号，某3号，房屋肆间；乙方支付甲方超安置费陆万元整；乙方在1996年6月28日前应将原住房腾空交甲方处理等。依据北京市城市房屋拆迁分户调查表上记载，承租人（户主）白某1，现住地址朝内某**；家庭成员白某1、马某2、马某1，自住房屋1间，使用面积11.3㎡，自建房屋1间（无人居住），使用面积11.2平方米。在危旧房改造工程拆迁户增房审批表中记载：建设单位北京住宅开发建设集团总公司，被拆迁家庭人口及住房情况，户主姓名白某1，有户口人数3，人口情况4，住房间数1，居住面积11.3,住人自建面积11.2，原批准安置间数3间，拟给房人情况马某4，男，76岁，户主之父，户口所在地东内某**，现住地点朝内某**，拆迁工作组组长意见：白某1之父马某4在朝内某1号居住，且身体差，多年患病，需要子女照顾，组里同意马某4与其子女一并安置，拟同意在原审批方案上增加一间。庭审中，白某1表示按照拆迁政策拆迁应安置补偿两套房屋，面积大概100平米左右，但是通过与拆迁方协商，白某1支付了6万元的费用，其获得了上述三套安置房屋。马某1表示其支付了上述费用中2万元，但未能就此举证。经询，白某1表示上述三套安置房屋均是由其作为承租人签署公有住房租赁合同，现某2号仍是承租公房性质。2001年8月1日，白某1作为买方与北京住总集团有限责任公司作为卖方签署《房屋买卖契约》，约定卖方将坐落于朝阳区2居室一套，总建筑面积63.88平方米的房屋，按成本价1485元/平方米出售，房价款为48501元。卖方按照房改售房有关规定应缴纳的各项费用包括房屋实际售价48501元，公共维修基金1892元，房屋产权登记费19元，合计50427元。该房屋于2001年10月29日办理了产权证，所有权人为白某1。2008年11月13日，白某1作为出卖人与案外人马某3签署《存量房屋买卖合同》，约定白某1将位于朝阳区的房屋出售给马某3，房屋成交价格为367693.28元。现登记的所有权人为马某3，登记时间为2015年5月26日。2010年11月30日，北京朝鑫物业管理有限责任公司（甲方）作为卖方与白某1作为买方（乙方）签署《房屋买卖契约》，约定：甲方将某3号壹居室一套，总建筑面积48.08平方米的房屋，按成本价1560元出售，房屋价款为48697元。各项费用包括实际售价48697元，公共维修基金1500元，制证费40元，印花税5元，合计50242元。2011年6月14日，上述房屋登记在白某1名下。2013年3月7日，白某1作为出卖人与案外人任某作为买受人签署《存量房屋买卖合同》，约定：出卖人将位于朝阳区某**房屋出售给买受人，房屋成交价格为100万元。2013年5月6日，上述房屋登记在任某名下。另查，已经《朝内地区危旧房改造拆迁安置办法》中载明，在拆迁范围内有常住户口和正式住房（不含临时建筑）的居民，有正式办公地的机关、团体、事业单位；有正式营业用房的企业和个体工商户为被拆迁人。在本危改区内空挂户即有正式户口、但无住房的居民一律不予安置，在本危改区内有正式住房和常住户口，在本市其他地区还有正式住房的居民，在安置时相应减少安置面积。被拆迁人的回迁安置必须在本危改区内有常住户口和正式住房，同意购房安置并自行周转，原居住面积10平方米以上，19平方米以下的可购买一居室，原居住面积18平方米以上至27平方米之间的可购买贰居室，原居住面积27平方米以上（含27平方米）可购买叁居室。回迁购房的住户，购房款基价按建筑面积每平方米1600元，根据层次、朝向、坐落环境确定价格，购房人可按房改政策购买，差额部分由购房人单位负担，购房人单位不负担的仍由购房人负担。回迁购房一居室暂定建筑面积45平方米，二居室暂定建筑面积56平方米，三居室暂定建筑面积70平方米，回迁安置时按实际安置面积结算购房款等。一审法院认为，依据我国民法总则的规定，民事主体的财产权利受到法律平等的保护。通过《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》上的内容显示，马某1被列为某号拆迁的被安置人之一，故其应享有被安置人的相应权利，对于被安置的房屋有居住的权利。依据双方提交的证据显示，朝内某1号房屋拆迁安置了三套房屋，分别是某1号（两居）、某2号（一居）和某3号（一居）。上述安置房屋中两套（三间）为正常安置，一套一居室（一间）为超标安置，安置款项由白某1出资，虽马某1在庭审中表示其出资两万，但未能向法庭提供相应证据，一审法院不予采信。后某1号房屋和某3号房屋已经由白某1出资购买取得了产权，故一审法院认为三个被安置人对于上述安置房屋享有的权利并非完全等同。现由于某1和某3号房屋已经由白某1出售给案外人，由于马某1一直未能在安置房屋居住，一审法院将结合三套房屋居住情况、出售价格、出资情况，酌情判定白某1支付马某1一定的补偿。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、白某1于判决生效之日起十日内支付马某1补偿款五十万元；二、驳回马某1的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本院二审期间，马某1提交了以下证据：1.张某与任某2021年4月27日的电话录音，证明涉案某3号房屋的成交价格是145万元，一审法院认定该房交易价格为100万元与实际交易价格相差甚远；2.张某与物业工作人员的电话录音，证明涉案某2号房屋已经由白某1签署了购房协议，交纳了购房款，涉案某2号房屋也应一并予以分割。为进一步证明上述主张，马某1同时申请本院到北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）调取诉争的某3号房屋买卖合同及付款凭证，申请本院到北京住总北宇物业服务有限责任公司（以下简称北宇物业公司）调取诉争的某2号房屋的买卖合同及付款凭证。本院据此向马某1的诉讼代理律师霍建杰出具调查令。我爱我家公司为此于2021年6月7日向本院出具《情况说明》载明：“因该公司档案部合同及附属资料留存期限为5年，超出留存期限合同及附属资料会销毁。故提供某3号房屋交易情况如下：合同签署日期2013年2月25日，出售方白某1，买受方任某，成交物业地址某3号，成交价145万元”。北宇物业公司据此于2021年6月8日提供了某2号房屋的《房屋买卖契约》复印件一份及涉案房屋付款客户回单复印件一份。经庭审质证，白某1、马某2质证称，不认可证据1的真实性、合法性，不认可证据2的合法性和关联性，不认可我爱我家公司2021年6月7日《情况说明》的真实性和合法性，不能证明马某1的主张。认可北宇物业公司提供的《房屋买卖契约》及付款客户回单的真实性，但认为《房屋合同契约》的出卖方北京住总集团有限责任公司尚未在合同上盖章，合同尚未成立，所付款项是否是该房屋的全部价款不确定，现该房屋的所有权人仍为北京住总集团有限责任公司，认为马某1提供的证据不能证明其主张的事实成立。关于上述证据的证明效力，本院将结合案件事实予以综合论述。二审中，白某1、马某2未提交新的证据。二审中，马某1向本院提交《房屋价值评估申请书》，请求法院委托鉴定机构对涉案某2号房屋及某1号房屋的市场价值进行评估。本院二审对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，根据《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》的内容，马某1系朝内某1号拆迁的被安置人之一，马某1作为被安置人对于被安置的房屋有居住的权利。根据法院查明的事实，涉案某号房屋被拆迁，安置了三套房屋。现根据法院查明的事实及在案证据，涉案三套安置房屋中的某1及某3号房屋在白某1取得所有权后出售给案外人，且某1号房屋和某3号房屋已经登记在案外人名下。马某1要求白某1向其支付该两套房屋的补偿款，具有事实和法律依据。关于补偿款的数额，首先，涉案某1号房屋和某3号房屋系由白某1出资购买取得产权。其次，根据《危旧房改造工程拆迁户增房审批表》中载明的拆迁工作组的意见内容，可以认定安置房屋中的一套一居室（一间）系基于白某1之父马某4在涉案朝内某1号居住，且其身体差，多年患病，需要子女照顾，进行的超标安置，该房屋的安置款项亦系由白某1支付。第三，该两套房屋系由白某1出资购买取得所有权后出售，在取得相应所有权时亦支付了相应的对价。第四，马某1二审中提交的电话录音及我爱我家公司的情况说明不足以反驳白某1一审提交证据的证明力，故本院对马某1关于某3号房屋交易价格为145万元的主张不予采信。因马某1申请调取的涉案某2号《房屋买卖契约》上没有房屋出卖人的签章、其付款客户回单不足以确定白某1取得涉案某2号房屋所有权应支付的具体价款，且该房屋仍登记在北京住总集团有限责任公司，故马某1要求分割某2号房屋的主张亦无事实和法律依据，本院对此不予支持。综上，一审法院在综合考虑了涉案安置房屋的居住情况、出售价格、出资情况，酌情确定白某1向马某1支付补偿款50万元并无不当，马某1上诉主张要求白某1向其支付补偿款250万元，无事实及法律依据，本院二审对此不予支持。关于马某1所持评估申请，本院认为，根据白某1与案外人马某3签订的《存量房屋买卖合同》及该房屋已经过户给马某3的情况，可以确定该房屋已经交易完成，根据该房屋买卖合同可以认定该房屋的交易价格。因某2号房屋的产权人北京住总集团有限责任公司尚未在《房屋买卖契约》上签章，白某1与北京住总集团有限责任公司签订的《房屋买卖契约》尚未成立，某2号房屋的所有权人还不是白某1，故本案无进行该项评估之必要，本院对马某1的该项申请不予准许。综上所述，马某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由马某1负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨淑敏审 判 员 楚 静审 判 员 闫 慧二〇二一年七月二十三日法官助理 石艳明法官助理 魏 举书 记 员 李星月