山西省寿阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）晋0725民初638号 原告：山西森强房地产开发有限公司。住所地：山西省寿阳县北外环杜家堙盛世华庭售楼部。 法定代表人：刘秀青，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭永红，该公司副总经理。 被告：聂会兵，男，1986年3月21日出生，汉族。 委托诉讼代理人：任宝花，女，1986年9月19日出生，汉族。与被告聂会兵系夫妻关系。 原告山西森强房地产开发有限公司诉被告聂会兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山西森强房地产开发有限公司委托诉讼代理人郭永红，被告聂会兵及其委托诉讼代理人任宝花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告山西森强房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告聂会兵立即给付原告公司尾欠房款268173元及该款从应付之日的第二日起至全部支付之日期间按日万分之二的违约金，同时承担本案诉讼费用。庭审中，原告对于违约金明确为：从2020年8月1日起以268173元为基数按日万分之二计算至付清之日止。事实与理由：2017年10月17日，被告聂会兵与原告公司签订了7#-2017***号认购协议，双方约定被告聂会兵以2788元／平米的单价买受原告在盛世华庭小区*号楼*单元**层**号房，该房建筑面积为139.23平方米，总价为388173元，付款方式为被告聂会兵在2017年10月17日支付房总价款的30.9%，计人民币120000元，余款268173元做银行按揭。在实际履行该协议时，被告聂会兵仅先支付了120000元之后，就于2017年11月入住该房屋至今。在去年7月份原告公司通知被告聂会兵将余款268173元做银行按揭，2020年9月原告公司多次通知被告在2020年10月26日前办理完按揭手续或一次性交清尾款，到目前为止，被告已入住该房屋三年多，逾期30日未付款，构成严重违约，依据当时双方所签订认购协议，被告还应向原告公司支付从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止按日万分之二计算的违约金。原告为此向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告聂会兵辩称，不同意支付房屋尾款，要求解除合同。因为房屋未达到验收合格，消防验收不合格说明房子存在重大安全隐患，且房屋不能提供最基础的供暖设施。被告认为是原告违约，不同意支付违约金。 本院经审理认定事实如下：2017年10月17日，原告山西森强房地产开发有限公司作为出卖人，被告聂会兵作为买受人，双方签订合同编号为7#-2017174的认购协议，协议第一条、第二条约定，被告购买的房屋为盛世华庭项目*号楼*单元**层**号房，建筑面积共计139.23平方米。第三条约定，房屋单价为每平方米2788元，总金额为388173元。第四条约定，付款方式为按揭：2017年10月17日，支付120000元，余款268173元做银行按揭，协议未约定办理按揭的具体时间。第六条约定，买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。本条中的逾期应付款指本合同第五条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额…。第七条约定，交付期限为出卖人应当在2016年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定交付买受人使用：1、该房屋经验收合格。…。认购协议同时还对交接、面积确认及面积差异处理、出卖人逾期交房的违约责任等作出约定。认购协议连同附件共计9页，其中认购协议第8页附件二对装饰、设备标准进行了分项规定，其中第10条规定采取：集中供热、供热管道入户。协议签订后，被告聂会兵支付房款120000元，原告于2017年11月将房屋交付被告使用，被告经装修入住至今。原告自称购房当时因原告公司手续不完整，剩余房款不能办理按揭。2020年7月29日，原告向被告聂会兵下发关于办理商品房买卖网签合同的通知。被告聂会兵在收到通知后，至今未办理剩余房款按揭手续，也未支付剩余房款。原告为此向法院提起诉讼，请求判令被告聂会兵立即给付原告尾欠房款268173元及从2020年8月1日起至全部支付之日期间以268173元为基数按日万分之二计算的违约金，同时承担本案诉讼费用。审理中，被告聂会兵称因涉案房屋消防验收不合格且房屋不能提供最基础的供暖设施，不同意支付房款，要求解除合同。关于解除合同的主张，被告同意另行起诉。 另查明，原告在起诉前取得涉案房屋的预售许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、不动产权证书。 以上事实有原告提供的认购协议，山西省商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、不动产权证书，被告提供的认购协议（包括附件，与原告提供的认购协议内容一致）以及原、被告庭审陈述予以证实，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的认购协议，约定的内容具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且在协议签订后被告支付了部分房款，原告交付了房屋，认购协议应当认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”的规定,本案原告起诉前已取得案涉房屋的预售许可证，该协议是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。认购协议签订后，原告已于2017年11月交付被告房屋，被告应按协议约定向原告缴纳剩余购房款268173元。关于付款方式，认购协议虽约定“余款268173元做银行按揭”，但对于如何按揭贷款及办理按揭贷款的时间双方没有约定，鉴于本案原、被告对于被告聂会兵是否具备办理按揭贷款条件不能达成一致，且办理房屋按揭贷款需开发商、购房人和银行三方合意，本案民事判决不能直接约束非本案当事人的行为而强制银行发放贷款，故被告聂会兵应按一次性付清剩余房款的方式继续履行。关于违约金，庭审中原告称，依据认购协议第六条第一款第二项“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。”的规定，因被告未按照原告于2020年7月29日下发的通知办理按揭，故要求被告从2020年8月1日起以268173元为基数按日万分之二计算违约金。本院认为，认购协议未约定办理按揭贷款的时间，故对于被告应付款时间无法确定，原告主张的违约金起算时间没有依据，且原告未严格审查被告是否具备办理按揭贷款条件即与被告在认购协议中约定办理按揭，因此产生纠纷原告负有主要责任。综合本案原、被告双方在订立、履行合同过程中的实际情况，对原告要求被告承担违约金的诉讼请求，不予支持。被告聂会兵抗辩因涉案房屋消防验收不合格且房屋不能提供最基础的供暖设施，不同意支付房款，要求解除合同。本院认为，原告已将涉案房屋交付被告使用三年多，被告以上述意见拒付购房款，理由不成立，故本院对被告的抗辩意见不予采信。对于解除合同的主张，被告未提出反诉，且在庭审中同意另行起诉，故本案不作处理，被告就此可另行主张。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下： 一、被告聂会兵于本判决生效之日起三十日内向原告山西森强房地产开发有限公司支付剩余房款共计268173元。 二、驳回原告山西森强房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案法律文书生效后，负有履行义务的当事人须按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，不得有非生活和工作必需的消费行为，不得有转移、隐匿、销毁财产等妨害或逃避执行的行为。当事人如有以上行为，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 案件受理费5322元，减半收取计2661元，由被告聂会兵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。 审判员  韩丽萍 二〇二一年七月十四日 书记员  任亚雪 （校对人：任亚雪）