辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终4429号上诉人(原审原告)：王梓，女，1967年7月2日生，汉族，住大连市中山区。被上诉人（原审被告）：大连圣杰房地产开发有限公司，住所地大连市旅顺口区龙头街道盐厂新村盐厂家园**。统一社会信用代码9121021277728660XF。法定代表人：陈阳，该公司经理。委托诉讼代理人：马辉，女，该公司法务经理。上诉人王梓因与被上诉人大连圣杰房地产开发有限公司（简称圣杰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2020）辽0212民初4073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王梓上诉请求：撤销一审判决，改判圣杰公司赔偿王梓逾期办证违约金35,013.83元。事实和理由：1.一审判决逾期办证违约金的标准适用法律条款不当。一审引用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、合同法解释第二十九条作出裁决，但上述法律条款是指普通合同，针对房地产商逾期办理产权证的违约金标准，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款明确规定了赔偿金的标准：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。依照2020年12月23日颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。上述法律并没有规定违约金需要按照实际损失处理，而是规定按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。2.案涉《商品房买卖合同》没有约定逾期办证违约金标准，且上诉人的损失难以确定。案涉房屋应在2013年2月之前办理完产权证，但圣杰公司直到2020年5月22日才将办理产权证手续交给王梓，拖延了近十年时间。无房产证，房屋不能抵押、买卖，房屋的价值不能全部体现。王梓同意一审给予圣杰公司90天的准备时间，但不同意按照购房款日万分之0.1的标准支付逾期办证违约金。3.在2018年2月之前，圣杰公司无交房资格，无收取物业管理费资格。2014年-2017年的物业管理费5267.81元应由圣杰公司承担。4.同一小区逾期办证违约金案件裁判文书如：（2018）辽0212民初3171号、（2018）辽0212民初3188号、（2020）辽02民终1452号民事判决等，均依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，利息都是年息6%或者高于6%。上诉人也是同样的诉讼请求，应适用同样的法律条款判决。即圣杰公司按照年息6%赔偿上诉人2019年2月20日至2020年5月22日期间的逾期办证违约金35,013.83元。5.一审不认可旅顺口区住房和城市建设局出具的通知书，认为是复印件且没有相关单位的调档盖印。但该通知书是大旅住建处理意见书的信访回单，上面虽然是小区其他业主的名字，但从内容上可以看出圣杰公司在2020年4月14日前要求业主写保证书才给出具办理房产证的手续。该信访回单上载明信访回复号，请求法院向旅顺口区住房和城市建设局查证。该证据表明，圣杰公司曾经设置障碍，拖延办理产权证，与2020年初新冠疫情没有关系。关于圣杰公司要求业主写保证书才给出具相关手续办理房产证一事，多名业主已就此问题起诉，此类起诉和判决在中国裁判文书网同样可以查到。圣杰公司辩称，不同意王梓的上诉请求，服从一审判决。圣杰公司并没有给王梓造成实际损失。圣杰公司及时向王梓交付案涉房屋，使王梓及时行使对房屋占有、使用、收益的权益，在签订合同之初也答应了给予王梓一次免费更名的条件。关于逾期办证的时间，王梓对其所造成的损失有过错，应该减轻圣杰公司的责任。王梓向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告给付从2018年11月19日起至2020年5月15日已经产生的逾期办证的违约金41,617.31元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2011年8月28日,原告王梓与被告大连圣杰房地产开发有限公司签订《旅顺口区商品房买卖合同》（合同编号：WHT201105223）,原告购买被告开发的位于大连市旅顺口区房屋。双方约定:出卖人应当在商品房交付使用后180日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的,双方同意由出卖人继续办理相关手续。原告向被告支付购房款人民467,107元。2014年6月13日,被告向原告交付房屋。2011年8月23日,被告向原告出具了增值税普通发票。现原告要求被告给付从2018年11月19日起至2020年5月15日已经产生的逾期办证的违约金。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。原被告双方签订的《旅顺口区商品房买卖合同》第十五条中关于超过180天后继续办理手续的约定是双方真实的意思表示,该约定对双方具有约束力。在约定的180天期限届满后，原告可以随时要求被告履行办理房产证的协助义务，但应当给被告必要的准备时间。根据办理房产证的实际需要，一审法院认为将必要的准备时间确定为三个月较为合适。因此，在超过180天的办证期限后，在原告要求被告履行协助义务的情况下，如被告在三个月内未适当履行协助义务，就应当承担违约责任。庭审中双方确认案涉房屋于2014年6月13日交付，原告提供的录音材料显示时间为2018年11月19日，被告虽对此不予认可，但无证据予以推翻，且王晓音在一审法院审理的案件中多次以大连圣杰房地产开发有限公司的员工出庭应诉，原告有正当理由相信王晓音系代表公司行使职务行为，故被告承担违约责任的时间应从2019年2月20日起算。被告认为违约金过高，应予调整，一审法院认为，确认违约金是否过高，应当以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，被告的过错程度，根据公平原则，予以衡量，而且在没有证据证明原告损失额的情况下，参照银行同期贷款利率的标准，违约金确实过高。结合本案的实际情况，酌情予以调整，以被告按已收房款的日万分之零点一向原告支付违约金为宜，其违约金数额为2102元（467,107元×日万分之零点一×450天）。一审法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：被告大连圣杰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告王梓支付逾期办证违约金2102元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取420元，由被告大连圣杰房地产开发有限公司负担。二审中，王梓提交电话录音一份，拟证明其于2020年4月27日与圣杰公司总经理王晓音通话要求办证，其要求必须签永不起诉的协议，王梓不同意签。圣杰公司质证认为不能证明待证事项，双方并没有签订永不起诉的协议，该证据不能证明王梓没有怠于请求办证。因圣杰公司未对该录音的真实性提出异议，故本院对其真实性予以采信，该通话内容表明圣杰公司对购房人提出的办证申请附条件才予办理，且该条件并非办证所需合理条件。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：圣杰公司应否按年利率6%标准赔偿王梓逾期办证违约金，及违约金的起止期限。圣杰公司未按照《商品房买卖合同》约定时间办理案涉房屋的产权登记手续，存在违约行为，应依法承担逾期办证违约责任。关于逾期办证违约金的计算标准，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日修正）第十四条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”考虑到圣杰公司的违约行为，给王梓造成的损失等因素，王梓主张按照年利率6%标准计算违约金，并不违反上述规定，应予支持，一审调整至日万分之0.1不当，亦与此前生效的类案二审判决关于违约金标准的认定存在冲突，故本院予以纠正，本案应按照年利率6%标准计算逾期办证违约金。关于逾期办证违约金的起始时间，原审结合王梓提供的录音证据，再给予圣杰公司三个月的必要准备时间，认定圣杰公司承担违约责任的时间从2019年2月20日起算，王梓对此予以认可，本院予以确认。一审将违约金的截止时间计算至2020年5月15日，圣杰公司未提出上诉，应视为对该截止时间的认可，且王梓提供的电话录音表明圣杰公司对购房人提出的办证申请提出了不合理条件，故本案现有证据不能证明王梓对2020年5月15日前的逾期办证存在过错，故圣杰公司应向王梓支付2019年2月20日至2020年5月15日逾期办证违约金34,553元（467,107元×6%÷365天×450天=34,553元，取整）。另，王梓在二审期间提出的物业费损失，经调解不成，依法不属于本案审理范围，其可依法另行主张权利。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、变更大连市旅顺口区人民法院（2020）辽0212民初4073号民事判决为：大连圣杰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向王梓支付逾期办证违约金34,553元；二、驳回王梓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费420元，由王梓负担71元，大连圣杰房地产开发有限公司负担349元。二审案件受理费675元，由王梓负担115元，大连圣杰房地产开发有限公司负担560元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  张 钱审判员  刘 畅二〇二一年七月二十七日书记员  王 亮附相关法律规定《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。