青海省西宁市中级人民法院执行裁定书(2021)青01执异229号案外人：段宏财，男，汉族，1985年7月20日出生，公民身份号码：XXX，住青海省互助县威远镇兰家村314号附1号。申请执行人:江苏恒健建设集团有限公司，统一社会信用代码91320923678955863U，住所地：江苏省盐城市阜宁经济开发区协鑫大道15号（A）。法定代表人：孙荣，该公司董事长。被执行人：青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司，统一社会信用代码91630122595012018K，住所地：青海省西宁市湟中县鲁沙尔镇和平路152号。负责人：阳宗林，该公司总经理。被执行人：青海合盛房地产开发有限公司，统一社会信用代码91630000698506432Q，住所地：青海省西宁市城北区柴达木路6号2号楼122室。法定代表人：张明，该公司副总。委托诉讼代理人：汪发玉，该公司员工。在本院执行申请执行人江苏恒健建设集团有限公司与被执行人青海合盛房地产开发有限公司、青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司建设工程合同纠纷一案中，案外人段宏财对执行青海合盛房地产开发有限公司名下位于青海省互助土族自治县威远镇天佑德大道8号18号楼8层3单元3082室不动产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人段宏财称，西宁市青海省西宁市中级人民法院于2021年3月11日作出（2020）青01执437号公告，查封了被执行人青海合盛房地产开发有限公司名下位于青海省互助土族自治县威远镇天佑德大道8号18号楼8层3单元3082室房屋。该案涉房产是互助县房地产管理局于2015年11月16日从青海合盛房地产开发有限公司购买，于2017年梅增智签订购房合同，梅增智向房地产管理局当面付清所有购房款，2017年12月17日，案外人段宏财与梅增智签订购房合同，并一次性付清所有房款，经装修后案外人一家入住案涉房产，且房产系案外人一家唯一住房。根据《最高人民法院》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，具体到本案，案外人与互助县房地产管理局在法院查封之前签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。另外，案外人已履行支付全部购房款的义务，并在法院查封前合法占有使用该房屋，且并非其自身原因未办理房屋过户登记。至此，案外人的具体情况符合上述规定，故应当认定案外人对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。请求解除对互助土族自治县威远镇天佑德大道8号18号楼8层3单元3082室的查封。申请执行人江苏恒健建设集团有限公司与被执行人青海合盛房地产开发有限公司、青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司均未提交书面意见。本院查明，江苏恒健建设集团有限公司与青海合盛房地产开发有限公司、青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司建设工程合同纠纷一案，青海省高级人民法院作出的（2020）青民终133号民事判决书判令：青海合盛房地产开发有限公司、青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司于本判决生效后十五日内支付江苏恒健建设集团有限公司工程款30543249元及逾期利息（以30543249元为基数自2017年9月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际付清时止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费303788.83元，由江苏恒健建设集团有限公司负担9113.66元，由青海合盛房地产开发有限公司、青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司负担294675.17元。反诉案件受理费59722.05元，由青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司负担。二审案件受理费607577.66元，由青海合盛房地产开发有限公司、青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司负担243031.06元，由江苏恒健建设集团有限公司负担364546.6元。判决书生效后，被执行人青海合盛房地产开发有限公司、青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司未按法律文书履行义务，申请执行人江苏恒健建设集团有限公司向本院申请强制执行，本院于2020年8月3日立案执行，于2020年8月13日作出（2020）青01执437号报告财产令、执行裁定书等法律文书，本院于2021年1月28日向互助县不动产登记服务中心发出了（2020）青01执437协助执行通知书，将被执行人青海合盛房地产开发有限公司坐落在互助县威远镇天佑德大道8号的不动产予以查封、冻结（详见业务编号2021012800898，房屋状况：18号楼9层1单元1092室、8号18号楼8层3单3082室、8号18楼-1层8-115、2层8-124、8-125、8-126、8-127；8号19楼-1层8-128、2层8-137号、8-138号、8-139、8-140；8号20楼-1层8-141、8号20楼1层8-144室；8号20楼2层8-150室、2层8-151室、2层8-152室、2层8-153室）期间不得办理任何手续，查封期限三年（自2021年1月28日至2024年1月27日止）。2021年3月11日本院发出公告，公告内容如下：本案在执行过程中，本院依法查封、冻结被执行人青海合盛房地产开发有限公司名下坐落于互助土族自治县威远镇天佑德大道8号18号楼9层1单元1092室（西）住宅114.02平方米、8号18号楼8层3单元3082室（西）住宅114.02平方米、8号18号楼-1层8-115号库房885.84平方米、8号18号楼2层8-125号商业用房170.36平方米、8号18号楼2层8-126号商业用房170.36平方米、8号18号楼2层8-127号商业用房118.01平方米、8号19号楼-1层8-128号库房602.74平方米、8号19号楼2层8-137号商业用房234平方米、8号19号楼2层8-138号商业用房167.80平方米、8号19号楼2层8-139号商业用房167.80平方米、8号19号楼2层8-140号商业用房234平方米、8号20号楼-1层8-141号库房596.03平方米、8号20号楼1层8-144室商业用房75.69平方米、8号20号楼2层8-150室商业用房280.49平方米、8号20号楼2层8-151室商业用房201.86平方米、8号20号楼2层8-152室商业用房201.86平方米、8号20号楼2层8-153室商业用房280.49平方米。因被执行人未履行法律文书确定的义务，现本院将对上述不动产委托评估、拍卖机构予以评估、拍卖。如对产权存有异议，可以在本公告张贴、送达之日起五日内向本院提出异议申请并提供相关证据。案外人得知后向本院提出执行异议。另查明，案外人段宏财提供其作为乙方与梅增智、祁颖作为甲方于2017年12月25日签订《房屋转让协议》，协议约定，转让房屋位于互助县威远镇七彩明珠小区18号楼8层3单元3082室。转让价格双方商定该房屋转让价格为每平方米2720元整，总房价参拾壹万零壹佰参拾肆元整（310134.00元），另外加壹万元整（10000.00元），共计房款参拾贰万零壹佰参拾肆元整（320134.00元）。房款方式：当日乙方将房款一次性给付甲方并当面付清。甲方保证在交接前对该房屋没有产权甲方和债权债务，如签约或交接后，发生于甲方有关的产权甲方或债权债务，概由甲方负责清理并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，均由甲方负责赔偿。梅增智认可案外人已将购房款交付给自己。案外人段宏财提交的《房屋产权登记信息》，载明其名下无产权登记。本院认为，本案系案外人段宏财对本院执行被执行人青海合盛房地产开发有限公司名下位于青海省互助土族自治县威远镇天佑德大道8号18号楼8层3单元3082室不动产提出的异议，属案外人对执行标的提出的异议。本案争议的焦点为案外人段宏财对执行的该不动产，是否享有足以排除强制执行的权益。首先，本院查封的青海省互助土族自治县威远镇天佑德大道8号18号楼8层3单元3082室不动产系被执行人青海合盛房地产开发有限公司名下登记的不动产。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本院查封登记在青海合盛房地产开发有限公司名下的房产，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”的规定，查封措施并无不当。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条明确规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人；该权利的合法性、真实性；该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，案外人段宏财在本院查封案涉房产前已签订了书面买卖合同；根据案外人提交的证据证明其在青海省互助土族自治县威远镇没有其他用于居住的房屋，该房屋案外人已实际入住，案外人已交清全部购房款310134元。故案外人段宏财提出的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行的三个法定情形，其对执行标的享有足以排除强制执行的权益，案外人段宏财提出的异议理由成立，应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款规定，裁定如下：中止对被执行人青海合盛房地产开发有限公司名下位于青海省互助土族自治县威远镇天佑德大道8号18号楼8层3单元3082室不动产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 卓 玛审判员 许正芳审判员 司世江二〇二一年七月二日法官助理 王思思书记员 马 蓉附：本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内进行审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。