湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终1526号上诉人（原审原告暨执行案外人）：费永康，男，1994年4月15日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托代理人曹景毅，湖南岳州律师事务所律师。委托代理人易思纯，湖南岳州律师事务所实习律师。上诉人（原审第三人暨被执行人）：岳阳市龙达置业有限公司，住所地湖南省岳阳市君山区景明路（棉麻油脂厂内），统一社会信用代码91430600079190483G。法定代表人：张红元，该公司董事长。委托诉讼代理人：姜慧，湖南毅凌律师事务所律师。被上诉人（原审被告暨申请执行人）：鲍洪文，男，1974年4月20日出生，汉族，住江西省宜春市上高县。被上诉人（原审被告暨申请执行人）：姚斌，男，1968年8月15日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区。被上诉人（原审被告暨申请执行人）：毛亚保，男，1952年11月26日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区。上诉人费永康、岳阳市龙达置业有限公司与被上诉人鲍洪文、姚斌、毛亚保执行异议之诉一案，不服君山区人民法院作出（2020）湘0611民初1088号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。费永康上诉请求：1、撤销君山区人民法院作出（2020）湘0611民初1088号民事判决书，并判决支持上诉人一审请求；2、由被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定案涉房屋买卖合同的合法性存疑是错误的，实际上案涉合同已办理了登记备案手续，对于合同价款也是双方真实意思表示，且购房款已全部支付到房管局监管的账户，虽然合同中约定的交房时间在合同签订之前，但不影响合同的效力；二、一审判决认为上诉人未实际占有案涉房屋错误，事实上上诉人已于案涉房屋被查封冻结前实际占有了该房屋；三、一审不应对案涉合同进行实质审查，其对案涉反应物买卖合同进行实质审查已经超出了本案审查的范围。岳阳市龙达置业有限公司上诉请求：1、撤销君山区人民法院作出（2020）湘0611民初1088号民事判决书，并判决涉案房屋归费永康所有；2、由被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定上诉人与费永康签订的买卖合同的有效性存疑，但并无证据认定该合同为无效合同，因此该合同是有效合同；二、本案商品房买卖合同中约定的交付日期与合同签订的时间存在瑕疵，但上诉人将本案房屋出售给费永康时，诉争房屋就已经实际建成，仅仅是格式合同没有更改日期，不足以认定合同不符合交易习惯；三、上诉人为了将工程尽快完工，维护大多数购房人的合法权益，在没有亏本的情形下出售诉争房屋，不能认定为明显不合理低价；四、一审法院一审法院关于本案房屋合法占有的认定存在错误，虽然上诉人出售的房屋未竣工验收，但不能否认买受人费永康合法占有房屋。原判认定的事实：2019年4月30日，费永康与岳阳龙达公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，合同编号是5807240110201304约定岳阳龙达公司向费永康出售位于君山区××路××幢××层××号商品房××，面积为120.22平方米，按单价1663.62元／平方米计算，房屋总价款为200000元。合同第四条约定：与该商品房有关的抵押情况为未抵押；第十一条约定：出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房；第二十条约定：一次性付款或分期付款购房的，在买受人付清应缴房款30天内，双方共同向房屋登记机关申请预告登记。同日，费永康通过其尾号为3175的中信银行账户向岳阳龙达公司支付了200000元，岳阳龙达公司向费永康出具了一份收款收据，内容为：“今收到费永康购房款20＃1304房，贰拾万元（￥20万）”，收款单位处加盖有岳阳龙达公司财务专用章。另查明，2019年5月20日，鲍洪文、姚斌、毛亚保向本院提起诉前财产保全，本院作出了（2019）湘0611财保22号民事裁定书，依据该裁定本院查封了岳阳龙达公司名下所有的位于岳阳市君山区××路××号楼××号共计12套房屋。2019年6月20日，鲍洪文、姚斌、毛亚保以建设工程施工合同纠纷向本院提起诉讼。2019年8月6日本院依法作出（2019）湘0611民初653号民事调解书。因岳阳龙达公司未按照生效法律文书履行义务，鲍洪文、姚斌、毛亚保向本院申请强制执行，本院于2020年4月22日依法作出（2020）湘0611执96号执行裁定书，裁定拍卖岳阳龙达公司名下所有的之前已由本院查封的12套房屋。2020年7月15日，费永康向本院提出书面异议，要求撤销本院（2020）湘0611执96号执行裁定书并解除对岳阳龙达公司名下景明花苑7号楼1304号房屋的查封冻结。本院于2020年7月28日作出了（2020）湘0611执异14号执行裁定书，裁定驳回费永康的异议请求。还查明，岳阳龙达公司与费永康签订的景明花苑020幢13层1304号房实为本院查封的景明花苑7号楼1304房。目前该楼房建设工程还未竣工验收。费永康向本院提交的与岳阳龙达公司签订的协议载明：“我购买了龙达置业有限公司景明花苑7栋1304房，室内的门、窗、水、电、气和所有房间的墙、梁及粉刷都符合我使用要求，厕所不漏，我同意验收。现在我强烈要求对该房屋进行装修，装修施工开始后发生的所有安全事故及相关房屋质量问题，均由我本人自愿承担，与甲方岳阳龙达公司无关”，岳阳龙达公司在甲方处加盖了公章，费永康在乙方处签名，签订时间显示为2019年5月7日。费永康与岳阳龙达公司在庭审中均表示已于协议签订之日完成涉案房屋钥匙的交付。原判认为：本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”故本案应着重审查费永康提交的证据中其对执行标的1304号房是否享有足以排除强制执行的民事权益。费永康未提交证明其对1304号房享有物权的证据，但提交了1304号房的购买合同，该项民事权益属于债权请求权的内容。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案实际情况，应重点审查该四项内容中的第（一）、（二）项内容。关于第（一）项内容，要重点审查三个要件：合同签订的时间在人民法院查封之前；合同签订的形式是书面，而非口头；合同要合法有效。本案中，费永康与岳阳龙达公司签订《商品房买卖合同（预售）》的时间是2019年4月30日，本院对执行标的的查封时间是2019年5月20日，满足时间、形式要件。合同是否合法有效是重点，亦是双方争议焦点。可以从如下几个方面分析：其一，从合同签订和约定交付房屋的时间来看。合同签订时间是2019年4月30日，合同中约定交付涉案房屋的时间是2018年12月30日前，约定的房屋交付时间在合同签订时间之前，不符合房屋买卖的一般交易方式和交易习惯。费永康的委托代理人提出该合同是格式合同，且是现房，所以未对该项内容进行修改的意见，明显不符合实际，有悖常理，不予采纳。其二，从涉案房屋交易价格来看。该小区同面积的商品房交易价格至少3000元/㎡以上，总房价约40万元，而涉案房屋买卖合同约定的购房款为1663.62元/㎡，总价款20万元，交易价格可视为明显不合理的低价。综上，涉案房屋买卖合同虽为当事人协商一致订立，但其内容的合法有效性存疑。关于第（二）项内容，着重审查费永康合法占有的时间，可以从以下几个方面分析：其一，从涉案房屋状况来看，到目前为止，房屋所涉及的建设工程至今未办理竣工验收的手续，不符合交付条件；其二，从证据提交时间来看，房屋钥匙照片和协议在本院进行执行异议审查时未提交，本案审理过程中突然出现；而该二份证据能直接体现岳阳龙达公司履行了房屋交付义务，若签订协议和交付钥匙确实发生在本院查封涉案房屋之前，费永康在执行异议审查时为支持其主张应当提交亦能够提交。费永康的委托代理人当庭提出因费永康对占有的理解有误导致之前未向法院提交上述证据的理由难以成立。且协议和钥匙照片本身容易伪造，不排除费永康与岳阳龙达公司串通伪造的可能。其三，从费永康提交的协议内容来看，其同意验收涉案房屋，并在协议中作出如下表示：“现在我强烈要求对该房屋进行装修，装修施工开始后发生的所有安全事故及相关房屋质量问题，均由我本人自愿承担，与甲方岳阳龙达公司无关”。上述内容可视为费永康作出了完全排除岳阳龙达公司保障房屋质量及安全居住等义务的承诺，但在涉案房屋至今未办理竣工验收手续的前提下，该承诺行为明显不符合一般理性人的正常行为模式。其四，从房屋的实际装修及入住情况来看，费永康并未对涉案房屋进行装修及入住，与其协议内容不符。综上，难以认定费永康已实际合法占有涉案房屋。由此可知，本案费永康不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情况。故费永康对涉案房屋不享有排除人民法院强制执行的债权请求权。综上所述，费永康就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，亦无法认定其享有涉案房屋的所有权，故对其诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回原告费永康的全部诉讼请求。二审期间，双方当事人没有提供新的证据，原审认定的事实本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记。根据该条规定，案外人提供的证据须同时满足上述条件，否则就不予支持。本案中，上诉人费永康作为案外人提出执行异议，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。费永康与岳阳市龙达置业有限公司均上诉提出一审判决认定案涉房屋买卖合同的合法性存疑是错误的，虽然合同中约定的交房时间在合同签订之前，但不影响合同的效力，且一审判决认为上诉人未实际占有案涉房屋错误，事实上上诉人已于案涉房屋被查封冻结前实际占有了该房屋，上诉人岳阳市龙达置业有限公司另主张其是为了将工程尽快完工，维护大多数购房人的合法权益，在没有亏本的情形下出售诉争房屋，不能认定为明显不合理低价。经查，执行异议之诉作为排除执行的重要程序，对于异议人提交的相关证据的审查程序更加严格，而对于房屋买卖合同是否合法有效这一条件，费永康虽然与岳阳市龙达置业有限公司签订了买卖合同，但涉案合同签订时间为2019年4月30日，合同约定的房屋交付时间为2018年12月30日，即涉案合同签订的时间在合同约定交付房屋的时间之后，不符合房屋买卖的交易习惯，且其在签订合同并进行大额支出时，对于何时能交付房屋这一事关切身利益的重大事项却不进行审核并提出异议，亦不符合常理及日常生活经验。对于房屋价格交易价格，同小区其他房屋总价格约40万，而涉案房屋总价格为20万元，价格相差较大，因此对于第一项条件费永康虽签订了买卖合同，但其证据合法有效性存疑。另外，对于是否符合第二项条件暨在人民法院查封之前已合法占有该不动产，经查，涉案房屋至今并未竣工验收，费永康虽然提供了其与岳阳市龙达置业有限公司于2019年5月6日签订的协议，但该协议仅是其对涉案房屋未验收的情况下认可其在自担风险的情况下收房的承诺，而并未提供其对涉案房屋进行过装修或者实际入住的相关证据，其应当承担举证不能的责任。一审法院认定费永康不享有足以排除执行的民事权益并据此判决驳回费永康的诉讼请求并无不当，本院予以支持。费永康、岳阳市龙达置业有限公司的上诉请求不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由费永康负担80元，由岳阳市龙达置业有限公司负担80元。本判决为终审判决。审判长 杨 丰审判员 陈玉香审判员 周四平二〇二一年七月十二日法官助理石雷书记员邢慧