吉林省通化市中级人民法院民事判决书（2021）吉05民终589号上诉人（原审被告、反诉原告）：李丽丽，女，1981年6月20日出生，汉族，住吉林省通化市东昌区。    诉讼代理人：池成烈，吉林昱诚律师事务所律师。    被上诉人（原审原告、反诉被告）：通化市东昌区金宝贝亲子乐园，住所：吉林省通化市建设大街210-955／439-233号。    经营者：赵艳，1963年8月25日生，汉族，住通化市东昌区民主街民主委七组。    诉讼代理人：邱金香，吉林辰德律师事务所律师。    诉讼代理人：罗小倩，吉林辰德律师事务所律师。    上诉人李丽丽因与被上诉人通化市东昌区金宝贝亲子乐园（以下简称金宝贝乐园）租赁合同纠纷一案，不服吉林省通化市东昌区人民法院于2021年4月25日作出的（2020）吉0502民初3702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李丽丽，被上诉人金宝贝乐园的负责人赵艳及其诉讼代理人邱金香、罗小倩等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。    金宝贝乐园一审起诉请求，1．解除李丽丽与金宝贝乐园签订的《租赁合同》的租赁关系；2．判令李丽丽立即赔付金宝贝乐园经济损失15300元；3．判令李丽丽立即给付拖欠金宝贝乐园摊位租金2200元；4．判令李丽丽立即给付金宝贝乐园违约金1万元；5．案件受理费、鉴定费由李丽丽承担。事实与理由：2017年7月15日，金宝贝乐园与李丽丽签订《租赁合同》，该合同第二条第5款约定：合同终止，乙方（李丽丽）对场内、外的装饰，不得拆除；第一条1款约定：甲方（金宝贝乐园）将通化市建设大街42号商场的部分场出租给乙方，租期5年；第2款约定：每季度租金6000元，以后每三年租金在上年的标准上递增10％；第五条违约责任第1款乙方违约：如不能按时交纳租金或擅自转租房屋时，甲方有权提前收回房屋，终止合同执行，除乙方需赔偿甲方违约金伍万元外，所造成一切经济损失由乙方承担责任。因金宝贝乐园向李丽丽催要2020年2-4月的1.5个月房租租金时，李丽丽告知金宝贝乐园不再承租该房屋。2020年11月2日李丽丽单方面解除合同，李丽丽违反约定拆除室内地板，门，窗，暖气片两组，灯，插座等。李丽丽在拆除前金宝贝乐园已经当面告知，室内所有装修不得拆除，李丽丽不予理睬强行拆除。2020年11月5日全部拆除完。合同第5条1款约定：乙方违约，如不能按时交纳租金或擅自转租房屋时，甲方有权提前收回所出租的房屋，终止合同执行。除乙方需赔偿甲方违约金1万元外，所照成的一切经济损失由乙方承担责任。因李丽丽拆除行为导致金宝贝乐园直接经济损失15300元。金宝贝乐园为维护自身合法权益，根据相关法律规定诉至贵院，请求法院依法支持金宝贝乐园诉讼请求。    李丽丽一审辩称，一、李丽丽同意金宝贝乐园解除《租赁合同》确立的租赁关系的诉讼请求；二、李丽丽愿意将租赁金宝贝乐园房屋被拆下的玻璃、地板恢复原状；三、李丽丽未拖欠金宝贝乐园摊位租金；四、李丽丽不应给付金宝贝乐园违约金1万元。因为目前处于新冠肺炎疫情阶段，系不可抗力原因导致李丽丽与金宝贝乐园《租赁合同》不能实际履行。（一）不可抗力是指合同当事人在签订合同时不可预见，在合同履行过程中不可避免且不能克服的自然灾害和社会性突发事件，如地震、海啸、瘟疫、骚乱、戒严、暴动战争和专用合同条款中约定的其他情形。（二）全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟于2020年2月10日表示，当前我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府采取相应疫情防控措施，对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。（三）《合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。（四）《民法总则》第一百八十条规定，“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”（五）不可抗力的概念主要出现以下法律中。1．《民法通则》第一百五十三条“本法所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”2．《合同法》第一百一十七条第二款“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”3．《民法总则》第一百八十条第二款“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”4．不可抗力的定义是统一的，都是指客观情况，都是指同时满足不能预见、不能避免、不能克服三个特性的客观情况。（1）不能预见，指当事人在订立合同时不可预见的，它是在合同订立后才发生的具有偶然性的事件。（2）不能避免，指出现了不可预见的客观情况后，当事人无法采取任何措施加以避免。（3）不可克服，指当事人对该事件的后果无法加以克服，即毫无办法加以阻止。综上，金宝贝乐园请求法院判令李丽丽给付其违约金1万元的诉求于法无据、于理相悖，法院应驳回其诉讼请求。五、金宝贝乐园应返还李丽丽签订《租赁合同》时交付的抵押金人民币5000元。    李丽丽一审反诉请求：1．金宝贝乐园返还李丽丽抵押金5000元；2．金宝贝乐园返还李丽丽因疫情期间没有经营的月份租赁费和递增的房租3600元。事实与理由：2017年7月15日，双方签订了租赁合同，合同期限为五年。在租赁期间李丽丽一直按合同约定交纳租金及费用。李丽丽租赁金宝贝乐园的场地作为课外培训。一、因为疫情影响，政府管控，李丽丽从疫情开始长达半年多没有经营，根据《最高法人民法院指导意见（二）》第6条2款，“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”公平原则，是指合同双方当事人之间的权利义务要公平合理，要大体上平衡，强调一方给付与对方给付之间的等值性，合同上的风险承担要进行合理的分配。二、因为目前处于新冠肺炎疫情阶段，系不可抗力原因导致《租赁合同》不能实际履行。基于双方合法解除《租赁合同》，金宝贝乐园返还李丽丽抵押金。    金宝贝乐园一审针对反诉辩称，疫情期间已经让了一个半月房租，不可抗力因素早已解除了，金宝贝乐园已经承担风险，如果真的是因为疫情原因导致不能继续经营，在疫情期间就应该提出来，后期再交房租就充分说明你可以继续经营，所以不能成为不交房租、拖欠房租的理由，因为疫情的原因不能无止境的拖延成为不交房租的理由，减免房租国家对国企是强制性的，对个体经营者是号召性的，金宝贝乐园已经响应国家号召给你减免了一个半月房租，李丽丽是因为自己经营不善导致经营困难，不能交付房租，不能以疫情为由偷换概念。    原审法院查明，2017年6月23日，李丽丽与金宝贝乐园签订了《租赁合同》。约定，“甲方（金宝贝乐园）将通化市建设大街42号商场的部分场地共40平方米出租给乙方（李丽丽），租赁期5年，2017年7月15日起至2022年7月14日止；李丽丽以每月每平方米50元，每季度向甲方交纳三个月租金即人民币6000元，以后每三年整（即2020年、2023年、2026年）租金在上年的标准上递增10％。按照先付款后租用的原则，乙方应在签订本合同时和以后每季度期满前两个月向甲方支付下一季度租金。如不能按时交纳租金，按违约处理合同自行解除；乙方应当向甲方交纳抵押金5000元；甲方给予乙方22天的免租装修期，免租装修期间原告免收租金和综合服务费，但乙方应当承担水、电、垃圾清运费等费用；乙方在经营期间需要每月向甲方交纳水费40元；合同终止，乙方对场内、外的装饰，不得拆除；乙方违约，如不能按时交纳租金或擅自转租房屋时，甲方有权提前收回所出租的房屋，终止合同执行。除乙方需赔偿甲方违约金1万元外，所造成一切经济损失由乙方承担责任。甲方违约，如甲方终止合同或擅自变更合同内容时，甲方除退还乙方抵押金1万元外，对乙方所购置的设备、设施，甲方按实际经营时间折价付给乙方，对乙方所造成的一切经济损失由甲方承担责任。”合同签订后，李丽丽对所租赁场地进行了装饰装修并经营。2020年11月2日，李丽丽擅自将所租赁场地的装饰装修物予以了拆除，并搬离租赁场地。李丽丽拆除的装修装饰物价值经司法鉴定价值为6916元。李丽丽按照合同约定交纳了抵押金5000元，金宝贝乐园在诉讼中花销了司法鉴定费3000元。案涉场地金宝贝乐园于2020年11月16日与他人重新签订了租赁合同，合同约定装修期限45天，装修期限内不收取租金，租金起算时间为2021年1月1日。    原审法院认为，本案争议焦点为，金宝贝乐园的本诉和李丽丽反诉的各项诉讼请求有无相关法律事实？是否应当支持？《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释（2009）5号）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除《租赁合同》，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第九十一条规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”金宝贝乐园与李丽丽签订的租赁合同约定租赁期限届满期限为2022年7月14日，李丽丽主张已在2020年7月26日通知金宝贝乐园解除了合同，但金宝贝乐园认为系李丽丽单方面违约，不能证明金宝贝乐园同意解除合同。通过李丽丽提交的微信聊天记录，只能证明李丽丽向金宝贝乐园主张退还8、9、10月租金，但不能证明金宝贝乐园同意并解除了合同，且李丽丽仍然在履行合同使用租赁场地，故李丽丽主张合同已经解除无事实依据。2020年11月2日，李丽丽擅自拆除装修物并搬离租赁场地，终止了合同的履行，属“以自己的行为表明不履行主要义务”的情形，李丽丽的行为致使金宝贝乐园不能实现合同目的，金宝贝乐园诉讼至法院要求与李丽丽解除租赁合同，李丽丽同意解除合同，故法院确认解除双方签订的租赁合同。李丽丽单方面终止合同的履行并擅自拆除装饰装修造成金宝贝乐园经济损失，按照合同约定其应当承担支付金宝贝乐园拖欠的租金、赔偿拆除装饰装修损失的民事责任，李丽丽应支付金宝贝乐园装饰装修物损失6916元，占用两天房屋的租金146.67元。双方签订租赁合同后均应当全面履行合同义务，金宝贝乐园诉讼请求李丽丽解除租赁合同、承担违约责任非合同正常履行状态下，金宝贝乐园以李丽丽没有按照约定的期限支付租金为由要求李丽丽解除租赁合同、承担违约责任，而系李丽丽擅自拆除装饰装修，已先行单方面终止了合同的履行，不符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定的情形，故李丽丽应当承担违约责任。双方合同约定的违约金为1万元，李丽丽未要求适当减少，故李丽丽应当承担违约金1万元。2020年发生了新冠肺炎疫情，属不可抗力因素，金宝贝乐园已经考虑了疫情原因，在2020年2至7月期间为李丽丽减免了一个半月的租金，递增10％租金是双方合同约定，李丽丽已经实际交纳，故李丽丽反诉要求金宝贝乐园为其减免2至4月期间每月1000元租金及递增的600元租金计3600元的请求无事实及法律依据，不予支持。综上，李丽丽应支付金宝贝乐园装饰装修物损失6916元、租金146.67元、违约金1万元，合计17062.67元。李丽丽交纳的抵押金5000元折抵上述费用后，李丽丽应再行支付金宝贝乐园12062.67元。综上所述，依照上述法律的规定，遂判决：一、解除金宝贝乐园与李丽丽于2017年6月23日签订的租赁合同；二、李丽丽于判决生效后立即支付金宝贝乐园装饰装修物损失、违约金计12062.67元；三、驳回李丽丽反诉的诉讼请求。一审案件受理费132元、司法鉴定费3000元、反诉费25元，由李丽丽负担。    李丽丽上诉请求，1．撤销通化市东昌区人民法院作出的（2020）吉0502民初3702号民事判决书第二项判决、第三项判决，改判李丽丽不承担赔偿责任，金宝贝乐园返还李丽丽押金5000元；2．一二审案件受理费、司法鉴定费由金宝贝乐园承担。事实与理由，一、李丽丽不应当向金宝贝乐园支付装修损失6916元。李丽丽在搬离时拆除的装饰物是李丽丽装修的，所有权属于李丽丽，并非是金宝贝乐园的财物。李丽丽与金宝贝乐园签订的《租赁合同》约定场内、场外装饰物不得拆除，合同约定的装饰物是金宝贝乐园在承租时所带的装饰物，并不包括李丽丽承租后自己装修购买的装饰物，所以金宝贝乐园在一审以恢复原状到李丽丽装修时的状态为依据所作出的鉴定认定金宝贝乐园的损失没有依据，而且该合同是金宝贝乐园提供的，对于合同约定有歧义的条款不应理所当然的作出对金宝贝乐园有利的解释，而且李丽丽拆除装饰物对房屋没有造成损坏，不影响房屋承租的价值，也不影响下一位承租者再次进行装修，所以金宝贝乐园没有实际损失。二、李丽丽不应当向金宝贝乐园支付违约金、两天房租146.67元。李丽丽与金宝贝乐园签订的《租赁合同》约定只有逾期缴纳房租、转租两种情况上诉人才承担违约责任，而李丽丽在2020年7月份就多次向金宝贝乐园提出不再续租房屋，并且在2020年10月也反复提出不再续租，金宝贝乐园也同意解除合同，并且李丽丽在2020年11月2日就搬离了房屋，这两天是合理的搬家的时间，不是续租的时间，一审法院以此认定李丽丽拖欠两天房租没有依据，所以李丽丽没有违约行为，不应当承担违约金与两天的房租。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”一审法院在金宝贝乐园没有实际损失的情况下，判决李丽丽同时承担实际损失与违约金于法无据。三、金宝贝乐园应当返还李丽丽押金5000元。一审法院已经查明金宝贝乐园处有李丽丽交纳的押金5000元，现双方已经解除租赁合同，按照合同约定，金宝贝乐园应当返还押金。    金宝贝乐园辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回李丽丽的上诉请求。    二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。    本院认为，本案案由是租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案李丽丽没有提供证据证明，其与金宝贝乐园通过协商一致，解除了《租赁合同》，其也没有提供证据证明金宝贝乐园存在双方约定的和法律规定的，其可以与金宝贝乐园解除合同关系的情形，故金宝贝乐园作为租赁关系的守约方，并不能因李丽丽单方面通知而解除双方的《租赁合同》关系。李丽丽主张双方租赁关系早已解除，且其不存在违约及占用行为的上诉理由，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”金宝贝乐园与李丽丽之间《租赁合同》明确约定，合同终止，乙方对场内、外的装饰，不得拆除。其中并未区分租赁房屋原有部分装饰和李丽丽为经营自行投入的装饰部分，故应当理解为包含李丽丽自行投入的装饰部分也不得拆除。李丽丽未按照合同约定，擅自拆除租赁房屋内的装饰，属于违约行为，经鉴定损失数额为6916元，李丽丽应当赔偿损失。    综上，李丽丽的上诉理由均不成立，其上诉请求本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：    驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费177元，由上诉人李丽丽负担。    本判决为终审判决。    审判长吴兴彦审判员王立武审判员修勇二〇二一年七月二十二日书记员刘瑄子凡