北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京01民终4422号上诉人（原审原告）：刘慧，女，1980年10月19日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：吴昕丹，北京本同律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡燕，北京本同律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：车润盟，男，1960年12月1日出生，汉族，住北京市西城区。被上诉人（原审被告）：王晖，女，1969年4月9日出生，汉族，住北京市西城区。原审第三人：北京银行股份有限公司建国支行，住所地北京市东城区建国门内大街乙18号。负责人：杨左红，行长。委托诉讼代理人：陶姗姗，北京市大嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张依伦，北京市大嘉律师事务所律师。上诉人刘慧因与被上诉人车润盟、王晖、原审第三人北京银行股份有限公司建国支行（以下简称北京银行建国支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初9150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人刘慧及其委托诉讼代理人胡燕、吴昕丹，被上诉人车润盟、王晖，原审第三人北京银行建国支行代理人陶姗姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘慧上诉请求：撤销一审判决，改判支持刘慧一审诉讼请求第一项、第三项、第四项，支持刘慧有权就全部代清偿款项向车润盟、王晖直接追偿，以及车润盟、王晖按一审诉讼请求中列明的计算标准向刘慧支付延期利息、物业费。事实和理由：1.刘慧代车润盟、王晖清偿后从北京银行建国支行受让该债权，原审法院未认定刘慧有权直接向车润盟、王晖直接追偿，也未说明另行起诉的权利；2.刘慧与车润盟、王晖对“延期利息”明确约定，其二人也承诺承担赔偿责任，其二人未能证明违约金过高；3.对物业费的承担已有明确约定。车润盟、王晖辩称，同意一审判决。北京银行建国支行述称，同意一审判决。刘慧向一审法院起诉请求：1．刘慧代车润盟、王晖清偿车润盟、王晖所欠付第三人贷款债务（包括剩余贷款、利息、罚息、案件受理费、诉讼保全费、公告费、律师费，以车润盟、王晖与第三人之间的合同，车润盟、王晖应向第三人偿还债务数额为准），第三人协助刘慧办理房屋贷款债务偿还接收及北京市昌平区137号1至2层全部房屋（以下简称137号房屋）解押、解封手续出具结清证明，车润盟、王晖配合刘慧办理解押、网签、税款结清手续，刘慧有权就全部代清偿款项向车润盟、王晖直接追偿；2．车润盟、王晖继续履行刘慧、车润盟、王晖之间签署的《二手房屋买卖合同》《二手房屋买卖合同之补充协议》，立即办理137号房屋权属转移登记手续；3．车润盟、王晖向刘慧支付延期利息（以人民币50万元为基数，自2019年3月19日起算；以人民币250万元为基数，自2019年3月25日起算；以人民币330万元为基数，自2019年4月19日起算；以人民币271万元为基数，自2019年4月22日起算；以人民币100万元为基数，自2019年4月24日起算；以人民币90万元为基数，自2019年5月17日起算；以人民币10万元为基数，自2019年5月18日起算；以人民币99万元为基数，自2019年6月13日起算；以人民币160万元为基数，自2019年7月8日起算；以人民币50万元为基数，自2019年7月26日起算；以人民币100万元为基数，自2019年8月2日起算；以上款项均按年利率24％标准计算，均计算至房屋权属转移登记手续实际办理完毕之日止）；4．车润盟、王晖向刘慧支付自2020年1月1日起至房屋权属转移登记手续实际办理完毕之日止的物业费；5．车润盟、王晖向刘慧支付律师费人民币10万元；6．本案诉讼费由车润盟、王晖承担。一审法院认定事实：2019年4月18日，车润盟、王晖（甲方）与刘慧（乙方）签订《二手房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定甲方将137号房屋出售给乙方；该房屋已设定抵押，抵押权人为北京银行建国支行；该房屋除抵押外不存在任何瑕疵（包括被第三方占有使用、法院等机构保全、执行等）；房屋成交价格为15600000元，乙方于3月24日前将首付款3000000元以自行支付的方式支付甲方，乙方于4月24日前办理好个人购房核验资格并支付第二笔房款7000000元，甲方办理二抵解押手续，之后甲乙双方共同于4月24日办理网签手续，乙方于5月30日前支付第三笔房款5600000元，乙方在领取房屋所有权证本当日支付给甲方；甲方收到房款后即刻办理钥匙等房屋交接手续。双方在该合同中约定了其他权利义务。该《买卖合同》尾部甲方由车润盟签字，乙方由刘慧签字。2019年7月25日，车润盟、王晖（甲方）与刘慧（乙方）签订《二手房屋买卖合同之补充协议》（以下简称《补充协议》），对《买卖合同》中的相关条款和房产的交付等流程做出进一步约定。具体内容为“……1.款项支付及抵押担保。1.1双方一致确认并同意，乙方此前已经向甲方提供的人民币1360万元，连同根据本协议提供的人民币150万元，合计人民币1510万元，在标的房产完成所有权变更登记到乙方名下并取得更新后的房屋产权证之前，应当视为乙方向甲方提供的借款，除非本协议另有约定或双方另行书面协议，现有借款期限至2019年12月31日，且应当根据本协议约定条款由甲方进行偿还或抵销乙方在原协议项下应当支付的购房款……2.房产的交付。2.1双方一致同意，本协议签署之日甲方应当已经完成向乙方（并令乙方满意的方式和结果）实际交付标的房产，包括但不限于下述事项：（1）甲方已经向乙方交付标的房产的全部钥匙，且标的房产的所有附属物和其他物品（包括家具等）视为全部交付给乙方……2.2房产交付完成后，甲方保证乙方即可以进入房屋并对房屋进行装修和使用等；如果因房产过户尚未最终完成导致乙方无法完成装修和实际使用标的房产，则在房产过户之前和标的房产相关的其他费用，包括但不限于物业费应当由甲方承担，或甲方就此对乙方进行补偿和赔偿……3.银行贷款偿还以及房产过户。3.1甲方确认，在本协议签署之日，与标的房产相关的银行按揭还款余额为本金人民币490万元，甲方应当于2019年10月31日前（如果因为不可抗力或者其他原因延迟，甲方应当立即通知乙方，且最迟不应当晚于2019年12月28日前），遵照以下条款清偿银行贷款：……（2）银行贷款的剩余全部本息，甲方应当于2019年10月31日前（但因特殊情况，不得晚于2019年12月28日）分期或一次性向北京银行偿清，并向乙方提供相应的还款凭证以兹证明……3.3在上述事项均已完成的前提下，甲方应当于2019年10月31日前（但因特殊情况，不得晚于2019年12月28日）向乙方出示资金已经到账的证明……3.4双方应当于上述第3.3条约定的偿还银行贷款之日起7日内（但因特殊情况，不得晚于2019年12月31日），完成房产过户的全部手续（包括二次抵押的解除登记，以及甲方完成纳税义务并获得纳税凭证），并确保乙方可以取得更新后的标的房产的房屋产权证明。上述房产过户手续全部完成后当日，乙方同意把剩余应付的人民币50万元购房尾款打入车润盟账号。3.5为避免疑义，在甲方并未违反本协议其他约定，且房产过户完成的同时，双方根据本协议第1.1条所确认的现有借款，应当视为乙方根据原协议向甲方支付的购房款项，并自动抵销甲方向乙方承担的相应债务；在此情形下，现有借款的金额以及乙方根据第3.4条支付的人民币50万元尾款，即合计人民币1560万元作为乙方支付的全部购房款项，乙方不再向甲方承担任何其他付款义务和责任。4.其他约定。如果甲方未能根据本协议约定完成全部银行贷款的偿还以及房产过户手续，则双方确认：（1）如甲方最终未能根据本协议约定在2019年12月31日之前完成房产过户全部手续，则视为甲方放弃要求乙方支付人民币50万元的尾款，亦即标的房产总价应当自动调整为人民币1510元；如届时乙方已经向甲方支付上述尾款，则甲方应当在乙方要求退款之日向乙方全额退还该笔尾款，否则应当就该笔款项适用下述第（2）的延期利息，由甲方向乙方承担还款责任；（2）就现有借款（即人民币1510万元）而言，甲方每延期一日办理完毕房产过户手续，则乙方有权要求甲方按照每日千分之六的标准支付延期利息，从乙方实际支付每笔现有借款之日起算……6.违约责任。6.1双方一致同意，本协议的签订以及对于买卖合同条款的调整和修订不视为任何乙方在原协议项下的违约；为免疑义，甲方确认豁免乙方就原协议项下第六条第（3）款项下延迟付款所可能承担的所有责任或义务（包括但不限于原协议约定的违约金），且甲方不会再基于原协议项下的条款对乙方的延期付款以任何方式追究其责任或以任何方式向乙方提出任何诉求。6.2如果任何一方（“违约方”）违反本协议约定，导致其他方因此承担损失的，则该违约方应当对其他方作出相应的赔偿或补偿（就乙方而言，包括但不限于其为标的房产承担的装修费、物业费，以及为解决争议承担的诉讼费、律师费等相关费用），以避免其因为违约方的行为承担任何损失和损害。6.3双方进一步同意，在不影响本协议其他约定的前提下，如果因甲方原因导致乙方不能最终获得标的房产的所有权（或乙方有合理理由认为其无法获得标的房产的所有权），或者甲方明确表示或者默示不再履行买卖合同和本协议，或者甲方未能根据本协议约定办理完毕房产过户手续超过30日，则视为甲方严重违约，乙方有权单方面解除和终止原协议和补充协议且不承担任何责任，并进一步要求甲方退还全部已支付款项，并依照按以下两者较高的价格承担违约金：（1）买卖合同项下购房款总额的30%；或者（2）乙方实际向甲方支付款项（包括现有借款）总额，按24%年利息计算的金额，自乙方支付每笔款项之日起算。刘慧向车润盟支付款项明细如下：2019年3月19日50万元、2019年3月25日250万元、2019年4月19日330万元、2019年4月22日271万元、2019年4月24日100万元、2019年5月17日90万元、2019年5月18日10万元、2019年6月13日99万元、2019年7月8日160万元、2019年7月26日459658元、2019年8月2日100万元，以上共计15059658元。刘慧表示自己代车润盟支付137号房屋物业费40342元，该笔款项折抵房款。2019年7月25日，车润盟与刘慧签订《主债权及不动产抵押合同》，约定137号房屋抵押担保主债权金额1510万元。2019年7月26日，车润盟、王晖将137号房屋交付刘慧。2019年7月29日，刘慧与车润盟办理相关不动产抵押登记，不动产登记证明号为京（2019）昌不动产证明第0011461号。截止2019年12月31日，车润盟、王晖未办理137号房屋解押手续，无法继续办理产权转移登记等合同义务。2020年5月，刘慧向法院申请财产保全，法院依法查封137号房屋，查封期限自2020年5月26日至2023年5月25日。另查，2014年，北京银行建国支行与车润盟签署《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》，车润盟向北京银行建国支行借款777万元，以137号房屋提供担保，于2016年3月21日办理抵押登记，不动产登记证明号为京（2016）昌平区不动产证明第0016733号。北京银行建国支行称，因车润盟自2019年11月起未能按照合同约定履行还款义务，已以金融借款合同纠纷为由，将车润盟、王晖起诉至北京市东城区人民法院（以下简称东城法院）。经法院依法调取137号房屋登记档案，东城法院依据（2020）京0101财保290号民事裁定书，轮候查封137号房屋，查封期限自2020年9月11日至2023年9月10日。诉讼过程，刘慧为实现合同权利，减少其购房损失，明确表示自愿代车润盟、王晖偿还尚欠北京银行建国支行的贷款本金、利息、罚息以及因诉讼所产生的诉讼费、保全费、公告费、律师费。北京银行建国支行同意由刘慧代偿，在刘慧代偿后同意配合解除抵押登记及解除保全。就北京银行建国支行诉车润盟、王晖金融借款合同纠纷一案，东城法院于2020年12月21日作出（2020）京0101民初14271号民事判决书，判决车润盟于该判决生效后十日内向北京银行建国支行偿还剩余贷款本金4776673.82元并支付截至2020年6月19日的逾期利息、罚息133830.91元，自2020年6月20日起至实际给付之日止的利息、罚息按双方借款合同约定计算；北京银行建国支行有权以137号房屋折价或者拍卖、变卖的价款在第一项债务范围内优先受偿；王晖对车润盟的上述债务承担连带保证责任；王晖承担连带保证责任后，有权向车润盟追偿。同时，东城法院判决车润盟、王晖负担案件受理费23042元、保全费5000元及公告费560元。该案件宣判后，北京银行建国支行及车润盟、王晖均未提出上诉，现案件已经生效。2020年4月27日，刘慧向北京本同律师事务所支付律师费100000元。一审法院认为，依法订立的合同具有法律拘束力。车润盟、王晖与刘慧签订的《买卖合同》《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当全面及时按合同约定履行各自的义务。根据《买卖合同》及《补充协议》约定，刘慧已向车润盟支付购房款1510万元，车润盟、王晖应当按照合同约定履行解除抵押、办理产权转移登记等义务。但截止合同约定的最后期限，车润盟、王晖未履行相应义务，已构成违约，应当承担违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。车润盟、王晖出售137号房屋虽未经抵押权人北京银行建国支行同意，但受让人刘慧愿意代为清偿债务消灭抵押权，抵押权人对此亦无异议，故刘慧要求车润盟、王晖继续履行合同协助其办理房屋产权过户登记的诉求，具有事实和法律依据，法院予以支持。因车润盟、王晖未按约定清偿贷款解除抵押，刘慧为履行合同要求代为清偿贷款、利息及罚息的诉求具有法律和事实依据，法院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。虽然双方签订的《补充协议》第4条将1510万元表述为借款，但其实质为刘慧应支付的购房款，刘慧并未另行向车润盟、王晖借款1510万元。支付延期利息的前提为车润盟、王晖未能按照约定偿还银行贷款及办理房屋过户，以房屋买卖为基础法律关系，因此该条款实质为房屋买卖合同的违约金条款。关于违约金计算标准，刘慧主张按照年利率24%计算，车润盟、王晖主张过高。法院认为当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。法院以刘慧实际遭受的经济损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金数额酌定为200000元。关于物业费，根据《补充协议》中的相关约定，现刘慧并未提供证据证明“因房产过户尚未最终完成”而导致其无法完成装修和实际使用137号房屋，而137号房屋在2019年7月26日已经实际交付刘慧占有使用，且车润盟已经将相关物业费交纳至2019年12月31日，故法院对刘慧的该部分诉讼请求不予支持。关于律师费，鉴于《补充协议》明确约定，刘慧亦提交了充分的证据，法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，判决：一、刘慧于本判决生效后十日内代车润盟、王晖偿还北京银行股份有限公司建国支行剩余贷款本金4776673.82元，截至2020年6月19日的逾期利息、罚息133830.91元，自2020年6月20日起至实际给付之日止的利息、罚息（按双方借款合同约定计算），案件受理费23042元，保全费5000元以及公告费560元；二、北京银行股份有限公司建国支行于刘慧付清本判决第一项款项后十日内注销不动产登记证明号为京（2016）昌平区不动产证明第0016733号的抵押登记，并向北京市东城区人民法院申请解除财产保全；三、车润盟、王晖继续履行与刘慧于2019年4月18日签订的《二手房屋买卖合同》及于2019年7月25日签订的《二手房屋买卖合同之补充协议》。车润盟、王晖于北京银行股份有限公司建国支行解除抵押权及财产保全后十日内协助刘慧办理北京市昌平区安四路99号院一区137号1至2层全部房屋所有权转移登记手续；四、车润盟、王晖于本判决生效后七日内给付刘慧违约金200000元；五、车润盟、王晖于本判决生效后七日内给付刘慧律师费100000元；六、驳回刘慧的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，刘慧提交了网页截图，证明137号房屋月租金在30000元以上，至今损失远超过200000元，车润盟、王晖不认可刘慧提交的上述证据。北京银行建国支行表示不发表意见。经审查，对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人承担相应违约责任的，应予支持；买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，经法院释明后仍坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持，但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的除外。刘慧要求代为清偿贷款及相关费用消灭抵押权，一审法院予以支持正确。双方对于逾期过户情况下物业费的承担，特别约定了前提条件“如果因房产过户尚未最终完成导致乙方无法完成装修和实际使用标的房产”，该约定不够明确，亦无充分证据证明未过户与未使用之间的因果关系，在刘慧已实际接收控制该房屋的情况下，要求对方承担相应物业费，法院不予支持。同理，对于刘慧主张的房屋空置损失，法院不予支持，据此一审法院将违约金数额酌定为200000元，数额合理，本院予以确认。刘慧代为清偿贷款后，有权向车润盟、王晖追偿，但现刘慧尚未代为清偿，因此相关追偿权尚未产生，该款项追偿及相关的利息等损失，本案中暂不予以处理，可另行解决。综上所述，刘慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费48474元，由刘慧负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 磊审 判 员  刘秋燕审 判 员  赵 蕾二〇二一年七月二十一日法官助理  李昊婷书 记 员  张 一