广东省珠海市斗门区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤0403执异31号 异议人（案外人）：张志英，女，1977年3月6日出生，汉族，住所地：广东省珠海市香洲区。 委托代理人：朱宝兰，广东商达（珠海）律师事务所律师。 申请执行人：高尚文，男，1964年8月23日出生，汉族，住所地：广东省珠海市香洲区。 被执行人：邵国杰，男，1962年8月22日出生，汉族，住所地：广东省珠海市香洲区。 在本院执行申请执行人高尚文与被执行人邵国杰建设工程施工合同纠纷一案中，异议人（案外人）张志英不服本院执行珠海市香洲区拱北华平路2号5单元403房，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 异议人（案外人）张志英称，2001年，邵国杰以珠海岭南建筑（深圳）工程公司为甲方，张志英为乙方签订《房产买卖合同》，约定甲方将位于珠海市中立花园综合楼××房出售给张志英，面积46.5平方米，签订合同时付定金7万元，甲方负责办理好张志英产权证之后，张志英向甲方支付剩余3万元。 张志英分别于2001年7月1日至7月4日向被执行人共交付7万元，之后张志英对房屋进行装修并居住使用至今。在入住后张志英多次向邵国杰表示要办理变更登记，但被邵国杰一直推脱不予配合。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，买受人张志英在法院查封之前就已经签订了合法有效的书面买卖合同，付清大部分价款并合法占有房屋长达二十年以上，也非因本人原因未办理过户登记。 法院在评估拍卖被执行人邵国杰财产时将申请人的财产也列入评估拍卖范围予以执行，明显错误。依照民事诉讼法227条规定，请求法院中止上述财产的执行，维护申请人合法权益。 现异议人（案外人）张志英提出执行异议，请求：1.中止对珠海市香××区××单元××房的执行；2.确认张志英为涉案珠海市香××区××单元××房的不动产所有权人。 异议人（案外人）张志英提交了以下证据材料：1.买卖合同；2.收条；3.聊天记录；4.证人证言；5.租房合同；6.执行裁定书；7.拍卖通知书；8.拍卖网页。 申请执行人高尚文辩称，1.张志英对涉案房屋无真实合法的所有权。根据异议规定第二十四条的内容，其提交的房屋买卖合同卖方是珠海岭南建筑（深圳）工程公司，非邵国杰。珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初4669号虽认定邵国杰是挂靠岭南公司经营，但是直到2001年10月17日才出具证明证实房产属于邵国杰所有，但在此之前邵国杰是否有权出售房屋并不清楚。合同总价是10万，张志英从2001年至今并未完全履行支付全部价款的义务。2.张志英因自身原因未办理过户登记。根据异议规定第二十八条，应审查张志英与邵国杰合同签订、交付使用、房款支付、未办理产权登记的原因。无证据证明岭南公司或邵国杰已经交付给张志英案涉房屋。假设合同真实成立，合同约定由拱北房产公司通知中立花园业主委员会后办理，而2011年8月27日珠海市人民政府办公室《关于中立花园楼盘历史遗留问题会议纪要》（第194号显示），会议明确将开发商欠缴地价和税费问题与确权办证问题分开处理等事项。即2011年9月开始，房屋已经具备办理产权的条件，而张志英未办理过户登记，致使产权是否为本人真实合法所有真伪不明，其应承担由其造成的法律后果。请求法院驳回张志英的异议申请。 申请执行人高尚文未对其辩解主张提交证据。 被执行人邵国杰辩称，对张志英的请求无意见，情况属实，403房是张志英的，拍卖其他房屋已足够偿还所欠债务。 被执行人邵国杰未对其辩解主张提交证据。 本院查明，2001年，广东省岭南工业（深圳）建筑珠海工程公司（以下简称岭南建筑公司）为甲方，张志英为乙方，双方签订《房产买卖合同》，约定甲方将位于珠海市中立花园综合楼××房出售给乙方，面积46.5平方米，成交金额100000元。签订合同时付定金70000元，办理房产权证由拱北房产公司通知及中立花园业主委员会通知后办理，综合楼竣工交付使用。甲方负责办理好乙方产权证（注：办理产权证时，契税规定的双方负责一半），而后支付后30000元房款。 随后，邵国杰出具收条记载张志英在2001年7月左右陆续向邵国杰支付转让款37000元、22000元、11000元，共计70000元。 2018年9月10日，珠海经济特区中港混凝土有限公司向本院申请执行邵国杰、茂名市建筑集团有限公司，经财产查控，本院于2018年9月18日查封被执行人邵国杰名下位于珠海市香××区城郊里××房（权证号码18××35），该房经评估买卖、变卖程序后流拍，当时并未发现被执行人邵国杰名下有其他不动产可供执行。 2019年6月24日，高尚文、邵锦成向本院起诉邵国杰建设工程施工合同纠纷一案[（2019）粤0403民初1996号]，经本院调解，一、邵国杰确认尚欠高尚文建设工程工程款1084420元（包括邵国杰应支付给案外人中山佳信弧形玻璃有限公司的材料款109589元）。二、高尚文在收到邵国杰支付的1084420元之后，于3日内将玻璃材料款109589元支付给案外人中山佳信弧形玻璃有限公司。三、邵国杰定于2019年11月5日前将工程款1084420元及利息50000元支付给高尚文，若邵国杰未按期支付，高尚文有权以工程款1084420元为基数，自2019年11月6日起，按年利率6%计算利息至实际清偿之日止。四、诉讼费减半收取10669元，由邵国杰承担。 2019年12月19日，高尚文向本院申请执行邵国杰[（2019）粤0403执1969号]，本院对邵国杰采取执行查控措施。 2020年5月28日，本院作出（2019）粤0403执1969号执行裁定，载明另案拍卖被执行人名下房产，待拍卖成交后本案参与分配，本案暂不具备执行条件，裁定终结本次执行程序。 2020年10月13日，邵国杰到本院作出执行笔录，本院告知珠海经济特区中港混凝土有限公司申请强制执行过程中进行拍卖的珠海市香××区城郊里××房（权证号码18××35）未能成交。邵国杰向本院明确拱北有三套单身公寓是香洲法院裁定归其所有，但尚未办理过户手续，申请本院裁定拍卖三套房，并明确三套房都是其孩子在出租。 本院根据邵国杰提供的上述拱北三套房的情况进行核查，查明珠海市香洲区人民法院于2019年12月16日向不动产登记中心发出（2018）粤0402执8445号协助执行通知书，载明根据（2016）粤0402民初4669号民事判决确定的事项，请不动产登记中心协助将房屋权属初始登记在珠海经济特区拱北房产公司（以下简称拱北房产公司）名下的珠海市香洲区拱北华平路2号5单元602房共3套房屋过户至邵国杰名下。 2021年3月9日，本院恢复原（2019）粤0403执1969号案件的执行，案号为（2021）粤0403执恢71号。于2021年4月18日裁定拍卖邵国杰名下位于珠海市香××区××单元××、××、××房产（权证号码：200××××0063，房唯一号：384010、384029、384005） 另查明，2017年5月9日，珠海市香洲区人民法院作出（2016）粤0402民初4669号民事判决，判决载明2001年5月16日，香洲法院组织将中立花园E幢503房、403房、602房交付给岭南建筑公司，邵国杰代表岭南建筑公司接收房屋，并在本院笔录上签字。邵国杰提交了岭南建筑公司于2001年10月17日出具的证明，内容如下：“我公司承接的珠海市华飞实业发展总公司的建筑工程，是由我公司邵国杰个人出资承建，因珠海市华飞实业发展总公司无法履行付款义务，则以珠海市中立花园C幢402、E幢503房、403房、602号共四套房抵工程款，所以此四套房屋的所有权归邵国杰个人所有，特此证明”。珠海市工商行政管理局2016年5月18日《商事登记簿》显示岭南建筑公司的企业状态为吊销。该院(1996)珠香执字第452号之四民事裁定书及（1996）珠香执字第452号协助执行通知书，确认涉案房屋由拱北房产公司抵偿珠海市华飞实业发展总公司（以下简称珠海华飞公司）所欠岭南建筑公司的债务。由于历史原因涉案房屋至今未登记至岭南建筑公司名下，邵国杰提交的岭南建筑公司的证明中确认由珠海华飞公司抵债的包含涉案房屋在内的四套房产属于邵国杰个人所有，庭审中邵国杰提交了该证明的原件，结合邵国杰在岭南建筑公司与珠海华飞公司的工程款纠纷中担任诉讼代理人、并在执行案中代表岭南建筑公司接收涉案房屋的事实，本院认定该证明的真实性，采信邵国杰主张的挂靠岭南建筑公司施工及拱北房产公司以涉案房屋抵偿珠海华飞公司拖欠工程款的事实，判令岭南建筑公司、拱北房产公司协助邵国杰办理珠海市拱北华平路2号5单元403房、503房、602房的产权登记手续。 再查明，2021年7月8日，张志英向本院承诺将剩余款项支付进法院账户。 本院认为，本案审查焦点在于异议人（案外人）张志英就案涉房产（珠海市香××区××单元××房）是否享有足以排除强制执行的权益。 参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，根据珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初4669号民事判决载明的内容，在本院查封之前，案涉房产（珠海市香××区××单元××房）由于历史原因至今未登记至岭南建筑公司名下，明确了邵国杰因出资承建而对其享有所有权，并确认岭南建筑公司等相关方协助邵国杰办理产权登记手续。因此，张志英在2001年时与邵国杰（以岭南建筑公司的名义）签订购房的书面买卖合同应认定为合法有效，张志英也在事实上合法占有案涉房产至今。由于合同中已明确是岭南建筑公司负有办理产权证的义务，张志英已按合同约定在办好产权证之前支付了70000元（由邵国杰实际收取），非因自身原因未办理过户登记。经本院释明后，张志英亦承诺剩余30000元按照法院的要求交付执行。 综上，异议人（案外人）张志英对本案的执行标的之一珠海市香××区××单元××房享有足以排除强制执行的权益，据此提出的中止该执行标的请求，符合法律规定，本院予以支持。但张志英请求确认其为上述案涉房产的所有权人，已超出执行异议审查的范围，本院不予审处，异议人（案外人）张志英应另循法律途径解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第(二)项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下： 一、中止对登记在珠海经济特区拱北房产公司（邵国杰）名下位于珠海市XXX区XXX号X单元XXX房（权证号码20XXXX3，房唯一号3XXXX0）的执行； 二、驳回异议人（案外人）张志英的其他异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的；可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  梁海波 审判员  杨海勋 审判员  张 弢 二〇二一年七月九日 书记员  陈宝仪 附：裁判依据法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的；可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； (二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产； (三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； (四)非因买受人自身原因未办理过户登记。