北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终9273号上诉人（原审被告）：陈亮，男，1979年3月8日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被上诉人（原审原告）：北京金鹏顺发物业管理有限公司，住所地北京市丰台区双庙村125号院1号楼一层7号。法定代表人：闵军，总经理。上诉人陈亮因与被上诉人北京金鹏顺发物业管理有限公司（以下简称金鹏顺发公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2020)京0106民初8642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈亮上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.诉讼费由金鹏顺发公司承担。事实和理由：一、一审法院根据北京博龙置业有限责任公司（以下简称博龙公司）股东会决议及北京石龙房地产开发公司（以下简称石龙公司）与金鹏顺发公司签订的《×××家园物业管理合同》认定金鹏顺发公司属前期物业公司系定性错误，与现行法律法规相违背。博龙公司已于2011年完成注销并将×××家园项目通过股东会决议转给石龙公司，表明此时全体业主与建设单位完成了物业全部部分（不只是共用部分）的移交，只有在前期物业管理阶段签署的《前期物业管理合同》中的北京东光物业管理有限公司（以下简称东光物业公司）才应认定为前期物业公司，故石龙公司与金鹏顺发公司签订的物业管理合同不适用于使用前期物业管理的范畴，应以一般物业管理合同签订的法律、法规进行要求。二、一审法院根据业主公约“开发商权利义务”章节第二条的约定便认定石龙公司与金鹏顺发公司签订的《×××家园物业管理合同》对业主有约束力，是事实认定错误。1.虽然根据业主公约的表述，开发企业有权选聘物业管理企业，但并不表明开发企业可以任意方式选聘物业管理公司，其受到法律、法规以及业主公约的相关条款的要求，业主公约第二章第四条第一款专门对开发企业在业管会成立前物业管理企业的选定和变更进行了明确的约束，根据该约定开发商不具备行使变更物业公司的权利，所谓签订的《物业管理合同》无效，对业主无约束力。2.物业服务合同虽是双方签订，但物业服务企业对建设单位是受托人的身份完全明知，业主才是物业的实际享用者和义务承担者，这是一种商业惯例，因此，物业服务合同是一种特殊的委托合同关系，不能简单地适用合同法中关于委托合同的一般性规定，物业服务合同的签订、解除需要有严格的条件，《物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。且业主公约、前期物业管理合同中没有明确建设单位未经全体业主授权便有权代理全体业主行使选聘物业服务企业的权利，因此开发商单方行为是不具备法律效力的。三、一审法院引用的佐证现场勘验结论发生日期是在2017年9月6日，在现场勘验没有明确2014年6月至2017年8月间是金鹏顺发公司在小区提供物业服务的前提下，无视该段时间内另一物业公司北京东光博龙物业管理有限公司在小区进行物业管理的证据，却依据无效合同判定从2014年6月起业主便享受了金鹏顺发公司服务，属于事实认定不清，超过事实范围认定。综上，请求二审法院查明事实后依法改判支持我的诉讼请求。金鹏顺发公司辩称，一审判决认定事实正确，陈亮的上诉请求没有任何依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、博龙公司作为涉案小区开发商，是由石龙公司与北京鑫企旺物业管理中心组建的项目公司，涉案小区商品房截止2010年12月31日100%售完，其使命已完成，双方股东会决定将小区物业管理在内的权利义务一并移交给石龙公司，并于2012年2月14日完成工商注销登记。石龙公司继受博龙公司的全部债权债务，而此时，×××家园小区并未成立业主委员会，依据《×××家园业主公约》第二章第四条、第六章第二条规定，石龙公司作为建设单位，有权在涉案小区尚未成立业委会以前对外委托物业服务企业、签订物业委托管理合同，其于2014年6月20日和我公司签订的《×××家园物业管理委托合同》合法有效，对全体业主具有约束力。故依据《北京市物业管理条例》《北京市物业管理条例实施办法》和《×××家园业主公约》，我公司依法进驻涉案小区，具有合法的物业服务主体资格。二、关于我公司的资质问题，我公司是在工商局正式备案、具有二级资质的物业服务企业（许可文件编号京物企资二【2014】第0022号）。2016年修改的《物业管理条例》取消了物业管理人员从业资格限制；2017年国务院发布《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》，取消了物业服务企业二级及以下资质认定，全国各地停止审批物业服务企业二级及以下资质审批，同年9月，取消物业一级资质核定。故陈亮以2017年的“政府信息告知书”【市住房城乡建设委（2017）第516号-告】显示“无备案”据此证明我公司没有物业服务资质属断章取义。三、社区证明我公司在涉案小区提供了事实物业服务，该证明与后来判决书现场勘验认定的事实相一致，故我公司有权收取该期间的物业服务费和垃圾清运费。我公司接任前东光物业公司进驻涉案小区继续提供前期物业服务，公司内部事务不应成为陈亮拒不缴费的理由。金鹏顺发公司向一审法院起诉请求：1.判令陈亮支付我公司2016年10月8日至2018年1月7日的物业服务费2579.62元；2.判令陈亮支付我公司2016年10月8日至2018年1月7日生活垃圾费37.48元；3.判令陈亮支付我公司逾期利息，自2020年9月1日起至实际给付之日止（以2617.1元为基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布一年期贷款市场报价利率计算）；4.诉讼费由陈亮承担。一审法院认定事实如下：陈亮系北京市丰台区×××1504号房屋（以下简称1504号房屋）的所有权人，房屋建筑面积100.04平方米。2004年10月8日，陈亮（乙方）与东光物业公司（甲方）签订《×××家园物业合同书》，约定：乙方将其名下1504号房屋交给甲方提供物业服务；物业管理费标准按京价（房）字（1997）第196号文件及北京市物价局批准的收费标准执行，每月每建筑平方米为1.72元，采暖费、有线电视初装费、生活垃圾清运费与消纳费、停车费、公共区域照明能耗费等有关费用根据政府有关规定及收费标准单独收取；乙方办理入住时，一次性预交一年的物业管理费，一年后在每交费年度开始的15日内交纳；乙方不按约定收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并自逾期之日起按每天应交款项的3‰交纳违约金。同日，陈亮作为1504号房屋的业主、博龙公司作为开发商、东光物业公司作为物业管理企业均在经北京市居住小区管理办公室核准的×××家园《业主公约》中的《承诺书》上签字或盖章。东光物业公司制作的《×××家园业主手册》载明的需要交纳的费用中，高层建筑物业费收费标准为1.72元/平方米/月、生活垃圾清运费为30元/户/年。2011年9月24日，博龙公司作出股东会决议：自2011年10月1日起，将×××家园物业配套楼即丰台区×××4号楼全部无偿交给博龙公司股东石龙公司管理、使用，×××5号楼地下一层车位、地下租赁二层人防车位的管理权、出租权全部无偿交给石龙公司管理、出租，2011年10月1日起博龙公司及股东北京鑫企旺物业管理中心不再对以上资产承担任何法律责任，今后×××家园住宅项目包括物业管理权、房屋及设施设备的出租、使用及产权全部归石龙公司，石龙公司承担一切法律责任。庭审中，金鹏顺发公司主张：1.其公司于2014年6月20日始受石龙公司委托对×××院实施物业管理，于2018年1月7日停止收费，提交了石龙公司作为甲方与金鹏顺发公司作为乙方于2014年6月20日签订的《×××家园物业管理委托合同》、北京市丰台区卢沟桥街道芳园社区居民委员会于2015年8月25日出具《证明》及其公司于2018年1月12日向×××家园小区业主委员会及全体业主出具的《关于×××家园小区物业交接事宜遇阻的情况报告》等证据，《×××家园物业管理委托合同》载明：甲方将×××家园小区委托乙方实行物业管理，高层物业服务费价格为1.72元/平方米/月，乙方按年度向业主收取物业费，业主逾期交纳物业服务费的，乙方可自逾期之日起每日加收千分之三的滞纳金；采暖费、有线电视初装费、生活垃圾清运费与消纳费等费用，乙方根据政府有关规定及收费标准向业主收取，楼道、电梯等公共能耗费用根据实际发生额由乙方向业主分摊收取；《证明》载明：我辖区丰台区×××院（×××家园），原物业管理公司为东光物业公司，该公司因经营管理问题于2014年6月退出×××家园，该小区处于无人管理状态，后经×××家园开发商石龙公司于2014年7月聘请金鹏顺发公司对小区进行应急管理至今；《关于×××家园小区物业交接事宜遇阻的情况报告》中载明：金鹏顺发公司同意于2018年1月8日进行移交，定于2018年1月15日撤出物业共用管理区域；2.其公司数次向陈亮进行催缴，最后一次于2019年9月28日通过中通快递形式向陈亮寄出，提交了《催缴通知书》及快递单的复印件；3.物业费标准为1.72元/平方米/月，生活垃圾费标准为30元/户/年。经质证，陈亮不认可石龙公司与金鹏顺发公司签订的《×××家园物业管理委托合同》，不认可《证明》，认可《关于×××家园小区物业交接事宜遇阻的情况报告》的真实性，认为系金鹏顺发公司阻挠小区成立业委会，自己没有收过催缴单。陈亮主张金鹏顺发公司不是适格主体，提交录音、照片、政府信息告知书等证据。经质证，金鹏顺发公司认为开具社区证明用途与录音中陈述一致，是为备案所用，且证明加盖公章，录音中如有与证明相悖的证言不能作为采信依据，对政府信息告知书真实性认可，2018年1月15日其公司撤出小区，是否注销登记是物业管理的手段，不认可证明目的。另，2017年9月6日，法院勘验确认金鹏顺发公司于勘验时在小区提供物业服务，并有物业办公室，业主对物业公司在绿化、公共设施维护等方面的物业服务不满意。一审法院认为，本案需首先明确金鹏顺发公司是否有权作为物业服务公司向陈亮收取物业费。根据×××家园业主公约中开发企业权利第二条规定，管委会成立前，开发企业有权选聘物业管理企业对本物业进行管理与物业管理企业签订管理合同，并依法制定公约和物业管理规章制度。后博龙公司通过股东会决议的方式将×××家园物业住宅项目包括物业的管理权、房屋及设施设备的出租、使用及产权都归石龙公司，由石龙公司承担法律责任，故石龙公司于2014年6月20日与金鹏顺发公司签订的《×××家园物业管理委托合同》性质上属于前期物业服务合同，在×××家园小区成立业主大会并与新的物业服务企业签订新的物业服务合同前，石龙公司与金鹏顺发公司签订的《×××家园物业管理委托合同》对业主具有约束力。故此法院认定金鹏顺发公司于2014年6月21日开始为×××家园小区提供物业服务。陈亮在享受了物业服务后，应交纳相应的物业费。金鹏顺发公司应×××家园小区业主大会要求于2018年1月8日进行移交，现金鹏顺发公司要求陈亮交纳2016年10月8日至2018年1月7日期间物业费，于法有据，法院予以支持。关于生活垃圾清运费，因业主公约中对生活垃圾清运费有明确约定，故金鹏顺发公司要求陈亮给付生活垃圾清运费，法院亦予以支持。陈亮辩称石龙公司与金鹏顺发公司之间签订的《×××家园物业管理委托合同》无效，依据不足，法院不予采信。关于诉讼时效，因金鹏顺发公司履行了相应的催缴义务，法院对陈亮辩称已过诉讼时效的意见，不予采信。考虑到金鹏顺发公司在服务中的瑕疵情形，法院对其主张利息的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院于2020年12月判决：一、陈亮于判决生效之日起七日内给付北京金鹏顺发物业管理有限公司二〇一六年十月八日至二〇一八年一月七日期间的物业费2579.62元；二、陈亮于判决生效之日起七日内给付北京金鹏顺发物业管理有限公司二〇一六年十月八日至二〇一八年一月七日期间的生活垃圾清运费37.48元；三、驳回北京金鹏顺发物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案中，根据查明的事实，可以认定金鹏顺发公司实际上为涉案房屋所在小区提供了物业服务，陈亮亦实际享受了物业服务，故其应交纳物业服务费。经查，现陈亮欠付金鹏顺发公司2016年10月8日至2018年1月7日期间的物业服务费及垃圾清运费，故一审法院依据金鹏顺发公司诉请予以判决，事实及法律依据充分，本院予以维持。陈亮不同意交纳物业费及垃圾清运费的上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，陈亮的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陈亮负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李明磊审 判 员 李俊晔审 判 员 王 元二〇二一年七月二十日法官助理 黄 骏书 记 员 黄雅楠