广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0105民初9971号原告（反诉被告）：梁耀民，男，1966年2月10日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：陈伟安，广东诚开律师事务所律师。被告（反诉原告）：毛海龙，男，1982年2月11日出生，住杭州市萧山区，被告（反诉原告）：崔杏梅，女，1983年5月22日出生，住广州市番禺区，两被告共同委托诉讼代理人：张万隆，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。原告梁耀民诉被告毛海龙、崔杏梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告毛海龙及两被告的共同委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2020年3月16日签订《商业用房租赁合同》、《补充协议》；2、被告腾退广州市海珠区宝岗大道宝龙直街3号之九首层商铺（以下简称涉案商铺）给原告；3、被告支付2020年10月起至腾退商铺前止的租金，现暂计算至2021年4月共7个月的租金为17800元；4、2020年10月至2021年2月期间，以每月租金2500元为本金，从每月的4日开始按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算，支付延期支付租金的违约金，直至其缴清租金为止；5、2021年3、4月期间，以每月租金2625元为本金，从每月的4日开始按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算，支付延期支付租金的违约金，直至其缴清租金为止；6、被告赔偿原告12个月的租金31500元；7、被告支付从2020年7月至腾退商铺前止的物业管理费，现暂计算至2021年3月共9个月的管理费为712.35元；8、赔偿律师费12000元；9、案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2020年3月16日签订《商业用房租赁合同》、《补充协议》，原告将名下的涉案商铺出租给被告，被告从2020年10开始未付租金，经屡次追讨被告仍然拒付。被告的长期不断的违约行为令原告的合同目的无法实现，故请判如所请。两被告答辩及反诉称：被告毛海龙在2019年受让广州市海珠区宝岗大道宝龙直街3号2楼房屋（注:建筑面积772.5平方米），取得房屋所有权后两被告准备进行装修并对外出租。但因房屋装修及消防安全需要增加消防楼梯等设施，两被告与原告协商，租赁原告的涉案商铺，经装修改造后用于消防通道使用，供消防局等单位验收。两被告与原告在2019年12月4日开始微信沟通及电话商议租赁事宜。两被告在开始就将目的告知原告，就是在承租房屋安装消防梯，在其二楼装修并经消防验收后对外出租。在承租前，两被告已将需要安装消防梯的图纸和需求告知原告，原告确认后没有提出异议，并经两被告多次沟通催促及支付保证金后，两被告与原告在2020年3月16日签订了《商业用房租赁合同》。租赁合同签订后，两被告按约定支付了合同按金7500元和装修押金30000元。在准备开始装修前，两被告按租赁合同签订前双方已确认的装修细节，如办公室平面图、需要装修的数据等均发给原告申请告知，但这时原告却以种种理由和借口不同意。此后，两被告继续按原告要求提供了有资质单位盖章的施工图、施工方案、建筑资质、营业执照等文件，可原告仍旧不同意开展装修，继续以种种不合理的理由推脱。直至2020年10月份，在两被告承租六个月都不能开展一个简单消防梯的安装。而此时，两被告的二楼装修已经开展，还向第三方支付装修费、消防工程施工费等各项费用。原告种种行为已经严重影响了两被告的二楼施工进度和后续对外出租的工作。因为一楼的消防梯不安装，二楼无法通过消防二次验收，不能取得相应审批文件，也就不能对外出租。这导致两被告巨额的经济损失。两被告不能装修的事实以及存在的损失也多次与原告告知，可原告仍旧不予理睬，在原告违反约定及法律规定的情况下，两被告因此不再支付房屋租金。在2021年3月初，原告也知道其违约行为导致两被告的损失，向两被告发出其起草的《解除租赁合同》，在该合同中可以看出，原告自知其违约行为，仅是约定过往按金、装修保证金扣减2020年10月开始两被告未支付的租金外，并无要求两被告承担租金违约金等其他所谓的违约责任。在《解除租赁合同》中，原告要求两被告提供《商业用房租赁合同》、《补充协议》等原件，并要将原件收回才可退回押金。两被告认为其要求有违常理，双方签订《解除租赁合同》就可达到法定解除的条件，无需将已签订合同再返还给原告。由此可见，原告也是担心其违约行为被追究才要求两被告提供过往合同原件。两被告为避免损失扩大，也准备推进合同解除，但因时间较长租赁合同原件等文件无法找到。在此情况下，两被告告知愿意写说明情况，可原告却以两被告不提供原件为由，不修改不签订《解除租赁合同》。在万般无奈下，两被告也无法推进后续事宜。两被告认为既然租赁房屋在原告万般刁难下已无法推进后续装修，房屋租赁也无实际意义，所以就将此事放下不再过问。可没想到，原告却恶人先告状，起诉两被告要求支付不合理又无约定及法律规定的租金、费用等19万余元。在此情况下，两被告提出起诉原告承担合同违约责任及两被告各项经济损失，如诉所请。两被告向本院提出反诉请求：1、原告承担单方解除合同的违约金即十二个月租金31500元；2、原告退还合同押金7500元；3、原告退还装修押金30000元；4、原告退还进场费9000元；5、被告不予支付2020年10月起的租金；6、原告承担被告委托第三方消防施工损失107950元；7、原告承担被告暂计六个月租金损失217845元（每月租金损失为772.5×47=36307.5元；六个月为217845元）；8、原告支付律师费35000元；9、原告承担本案诉讼费。原告反诉答辩称：不确认被告所称交还房屋的事实，原告曾于2021年3月10日将解除合同的文件发给被告，约定两天内签署合同，但被告一直拖延不签署，经过两三个星期双方也没有签署，故双方之前洽谈的条件均不成立，既没有完成和解文本的签署也没有对涉案商铺进行交接。从对方提交的证据中的移交协议的第三条清楚显示，已经过了约定的期限，原告延后了签署的时间，对方依然没有完成该协议的签署。经审理查明：原告是涉案商铺权利人，涉案商铺为商业用途、建筑面积35.7102平方米。2020年3月16日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订《商业用房租赁合同》，约定：乙方向甲方租赁位于广州市海珠区宝岗大道宝龙直街3号之九首层房屋作商业使用；租赁期从2020年3月16日起至2025年2月28日止；每月的租金为2500元，租金从2021年3月1日起在上一年的基础上递增5%；乙方必须在本合同签订当日一次性向甲方交纳租赁按金7500元；乙方必须在每月三号前向甲方交纳当月租金，乙方如逾期交纳租金，每逾期一天甲方有权按乙方欠交总额的百分之二收取乙方违约金；租赁期内，本房屋的一切水电……物业管理费……全部由乙方自行支付；若甲方代付的，乙方应当月向甲方清还；乙方如需装修必须书面向甲方提出申请，甲方要求乙方聘请有资质的工程单位按照消防、供电及有关部门的要求进行装修；合同生效后，甲方不得单方中途解除合同收回房屋，否则不管乙方是否同意解除均视为甲方单方违约；甲方解除合同收回本房屋后，乙方有权就甲方违约造成乙方损失向甲方追讨赔偿金，赔偿金按本合同存续期租金计算，如果合同存续期超过12个月的最高按12个月计算；合同生效后，乙方不得单方中途解除合同交回房屋，否则不管甲方是否同意解除均视为乙方单方违约；乙方解除合同收回本房屋后，甲方有权就乙方违约向乙方追讨赔偿金，赔偿金按本合同存续期租金计算，如果合同存续期超过12个月的最高按12个月计算；合同履行过程中，如乙方未能按时交纳本房屋租金和相关税费中的两项或两项中任何一项，若拒付或滞纳时间达十五天，则视为乙方违约，甲方有权单方解除合同，收回本房屋，甲方收回本房屋后还有权就乙方违约造成甲方损失向乙方追讨赔偿金，赔偿金按本合同存续期租金计算，如果合同存续期超过12个月的最高按12个月计算；如果一方违约，致守约方为实现债权而支出的相关费用（包括但不仅限于诉讼费、律师代理费……）由违约方承担；租赁期内乙方不得将本房屋转租、分租；等。当天，原告（甲方）与两被告（乙方）还就上述租赁合同签订《补充协议》，约定：在合同期满，乙方所交纳的本房屋租赁按金7500元在乙方租赁期内无违约行为，并已交清全部租金、违约金、水电费、税费……后，按金无息退还乙方；如乙方中途要求解除合同交回本房屋或由于乙方违约而导致被甲方单方解除合同、收回房屋的按金不予退还乙方，无偿归甲方所有；由于甲方在出租给乙方之前已建有铁阁楼，并且乙方明确表示需要进行改造和装修，所以乙方需要向甲方支付装修押金30000元；等。合同签订后，两被告向原告支付按金7500元、装修押金30000元以及2020年3月16日至31日的租金。之后，两被告一直向原告支付租金、管理费、公摊水电费至2020年9月30日。另外，两被告曾在签订合同之前向原告支付了9000元。被告毛海龙曾与原告通过微信磋商、沟通租赁事宜。其中，在合同签订前，被告毛海龙曾表示“我这里的消防梯有点急啊，想早点落实好，后面的装修才可以安排”，并发送了平面图等；原告表示“你先发图纸给王先生我们看看”；合同签订后，原告还与被告毛海龙沟通消防梯的细节问题，被告毛海龙还向原告提供了案外人的《建筑业企业资质证书》；2020年10月，双方开始沟通支付租金事宜；2021年3月10日，原告向被告毛海龙发出一份《解除租赁合同和房屋移交协议》（其中记载两被告缴清2020年10月至2021年3月租金15000元，2020年7月至2021年3月的管理费712.35元；等），与被告毛海龙协商解除合同事宜。原告为此次诉讼支付律师费12000元。被告崔杏梅、毛海龙分别于2021年6月2日和15日签收本案诉讼材料。本案于2021年6月28日开庭审理。庭审中，原告表示：2021年3月9日，原告及被告毛海龙、代理人、王先生四人对涉案商铺进行开锁，原告明确不是对涉案商铺进行交接，仅是在交接前对涉案商铺的情况进行确认，原告也叮嘱被告保持涉案商铺的原状；开锁的人是被告要求王先生联系的，也是王先生联系的；原告委托王先生处理涉案商铺事宜；开锁后没有换锁。两被告表示：向物业公司支付物业服务费、公摊水电费至2020年9月30日；被告接收涉案商铺后每两个月的公摊电费在7、8元左右；2021年3月已经向原告交付了涉案商铺，被告交给消防公司钥匙，消防公司的人员没有到现场，当时原告找了开锁在物业公司的工作人员见证下对涉案商铺开锁，双方对涉案商铺的情况进行确认；涉案商铺内没有两被告的物品，同意返还涉案商铺。庭审中，本院向原告释明：两被告表示涉案商铺没有两被告的物品，且表示同意交还房屋，原告应及时自行收回涉案商铺。本院认为，原、被告签订的《商业用房租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，原、被告双方应按照合同约定以及合同的目的及时履行各自的义务。本案中，根据原、被告的陈述以及微信记录可见，两被告承租涉案商铺的目的是用于消防梯的用途，而开通消防梯需要在首层与二层商铺的楼板间开洞，且原告在签订合同之前已经知晓两被告的上述目的。涉案商铺本身是用于商业用途，改变涉案商铺性质以及做结构性改动是《商业用房租赁合同》的重要内容，双方本应在合同中予以明确，以便合同可以及时履行，双方对重要内容没有明确约定，则应各自承担不利后果。从原、被告的微信记录可见，两被告已提供施工方案以及有资质的施工企业，但双方对于工程细节无法达成一致意见，进而导致上述合同目的无法实现，则应各自承担相应责任，故双方主张对方支付违约金、赔偿损失、支付律师费，依据不足，本院不予支持。现合同无法履行，原告要求解除合同，两被告也明确表示同意交还涉案商铺即无继续履行合同的意愿，则原告的上述诉讼请求，合法有理，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条的规定，合同应自两被告收到诉讼材料时解除。基于两被告之间的关系，被告崔杏梅收到诉讼材料视为两被告收到诉讼材料，故合同解除的时间应为2021年6月2日。因上述合同已经解除，则原、被告应互相返还因合同取得的财产，故两被告要求原告退还按金、装修押金的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。原告并未明确两被告支付的9000元是何用途，则两被告要求原告退还该款项的诉讼请求合理，本院予以支持。两被告在占用涉案商铺期间应按照合同约定的租金标准支付相应对价，故原告要求两被告支付自2020年10月1日起的租金、自2020年7月起的物业管理费（含公摊水电费）的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。两被告自2020年10月起未支付租金，原、被告也在此之后协商解除合同事宜，且在2021年3月9日到涉案商铺开锁、确认涉案商铺基本情况，则两被告应及时履行将涉案商铺交还原告的义务，原告也应及时收回涉案商铺，以免损失扩大，现原、被告均未提交证据证明已尽上述义务，则根据前述情况以及两被告在本案中关于“涉案商铺内没有两被告的物品，同意返还涉案商铺”的陈述，本院酌定租金及物业管理费（含公摊水电费）计至2021年3月31日；原告主张的超出部分以及两被告关于不应支付2020年10月起的租金等费用的抗辩，本院不予支持。按照该时间以及合同约定的标准，两被告应支付的租金为2500元×5+2625元=15125元。两被告主张已支付物业管理费（含公摊水电费）至2020年9月30日，但并未提交证据予以证明，鉴于两被告未对《解除租赁合同和房屋移交协议》中的物业管理费（含公摊水电费）提出异议，且在本案中也认可公摊水电的标准，故本院对原告主张的物业管理费（含公摊水电费）712.35元予以支持。原告本应自行收回涉案商铺，且本案中并未发现两被告有阻碍原告收回涉案商铺的行为，故原告要求被告交还涉案商铺的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条、第七百零三条、第七百二十一条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告梁耀民与被告毛海龙、崔杏梅签订的《商业用房租赁合同》、《补充协议》已于2021年6月2日解除；二、两被告在本判决生效之日起10日内向原告支付租金15125元、物业管理费（含公摊水电费）712.35元；三、原告在本判决生效之日起10日内向两被告退还按金7500元、装修押金30000元以及费用9000元；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回两被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1455元，由原告负担727.5元，两被告负担727.5元；反诉受理费3941元，由原告负担418元，两被告负担3523元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  韩建文二〇二一年七月九日书记员  陆惠敏