黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终6233号诉人（一审被告）：穆山，男，1970年8月27日出生，汉族，住黑黑龙江省哈尔滨市道外区。被上诉人（一审原告）：哈尔滨景阳物业管理有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松**美域江岛小区**楼26-27中间层（**）（住宅）法定代表人：冯欣，职务董事长。委托诉讼代理人：田丽丽，该公司客服部经理。委托诉讼代理人：康轶乔，北京大成（哈尔滨）律师事务所执业律师。上诉人穆山因与被上诉人哈尔滨景阳物业管理有限公司（以下简称景阳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2020）黑0104民初9508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月8日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。上诉人穆山，被上诉人景阳物业公司的委托诉讼代理人田丽丽、康轶乔到庭参加询问。本案现已审理终结。穆山上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：1.景阳物业公司作为物业服务企业，是否按照相关法律法规及双方合同约定，全面履行了相应的物业服务义务。黑龙江省住宅《物业管理条例》第44条：业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业费，物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。穆山2013年4月16日与景阳物业公司签订了《物业管理服务合同》。在2013年-2018年的五年里，穆山不欠任何管理费用。可穆山房屋外墙渗水，墙体长毛，门窗封闭不严，透水、透气。多次找到景阳物业公司寻求解决，可景阳物业公司以各种借口推脱敷衍。头两年找开发商不归景阳物业公司管，以后就是过了保修期，景阳物业公司管不了。无奈穆山只能自行维修，至今未能完全修复。穆山在家中，常常在深夜被电梯异响吵醒，同时在报修群报修。穆山多次请求景阳物业公司到家做实地考察，可无人理会。还在连续报修六天后，被踢出报修群，时至今日穆山依然被电梯的噪音困扰着。作为业主的穆山这还享受什么权利。这样不能算按照相关法律法规全面履行相应的物业服务义务。2.《中华人民共和国民法典》第525条：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。作为业主的穆山只承担义务而没有享有接受物业服务企业提供服务的权利，也不符合公平原则。业主缴纳物业费不是法定义务，而是合同约定的义务。业主向物业服务企业交纳物业费，是向物业企业购买服务。你为我服务，我付你薪酬，你不为我服务，我还要付给你薪酬。哪有这样的道理和法律规定。3.《消防法》第60条：单位违反本法规定，有下列行为之一的，责令改正，处5000元以上5万元以下罚款：一、消防设施、器材或消防安全标志的配置、设置不符合国家标准，行业标准，或者未保持完好有效的；二、损坏，挪用或者擅自拆除，停用消防设施器材。可小区内消防箱上锁，消防管道无水，整栋住宅楼找不到任何可用的消防设施。这不但是对业主生命财产安全的无视，更是违法行为。根据《最高人民法院关审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定。穆山有权请求物业服务企业承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约职责，并且在景阳物业公司全面按照相关法律法规及双方合同约定，全面履行相应的物业服务义务之后，在履行约定的义务。景阳物业公司辩称，景阳物业公司为穆山提供了物业管理服务，穆山作为该小区的业主享受了相应的物业服务，理应对其所享有的服务支付物业费。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。景阳物业公司向一审法院起诉请求：1.判令穆山给付2018年度至2019年拖欠的物业服务费及电梯费共计人民币2890元；2.判令穆山给付景阳物业公司因逾期缴纳物业费、电梯费的违约金（以1198为基数，从2019年1月1日起，以1692为基数，从2020年1月1日起，分别按日千分之三计算至给付时止）；3.由穆山承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：穆山为滨港水岸小区D1栋2单元2904室业主，穆山与景阳物业公司签订物业管理服务合同，约定高层物业费为1.40元/月，电梯运行基础费15元/户/月，第二层站起每增加一层加1元。物业服务费用、电梯费及其他费用由穆山按年度交纳，在合同签订之日交纳第一年的上述费用，以后则每满一年的首月之内由穆山交纳下一年度的上述费用。景阳物业公司有权依照本合同向穆山收取物业管理费，如因政策、物价涨幅发生变化，经双方协商一致收费标准可做相应调整。穆山逾期不缴纳物业管理费，应自逾期之日起按3‰的标准向景阳物业公司交纳违约金。2015年3月，涉案房屋所在小区的业主委员会与景阳物业对该小区的物业费收费标准重新约定，高层住宅物业费调整为1元/月×平方米（建筑面积），电梯费收费标准不变。穆山拖欠景阳物业公司2018年4月16日至2018年12月31日物业服务费及电梯费1198元，拖欠景阳物业公司2019年1月1日至2019年12月31日物业服务费及电梯费1692元，共计2890元。一审法院认为，双方当事人签订的物业管理服务合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方形成物业服务合同关系。景阳物业公司作为物业服务企业，应按照相关法律规定及双方合同约定，全面履行相应的物业服务义务，而穆山作为接受服务的业主，应接受景阳物业的管理、遵守相关规定，并按时如数向景阳物业公司交纳物业服务费及电梯费。关于穆山主张景阳物业公司物业服务不到位，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据该规定，穆山可以请求景阳物业公司继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，但不能成为拒付物业管理费及电梯费的理由，故景阳物业公司诉请穆山支付拖欠的2018年4月16日至2019年12月31日物业服务费及电梯费共计2890元，应予支付。综合一审法院受理的该小区其他业主的陈述，结合景阳物业公司实际提供的物业服务水平，可以说明景阳物业公司对业主所反映的物业服务方面的问题未能妥善解决或有效沟通，故一审法院对景阳物业公司主张违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：一、待判决发生法律效力后，穆山立即给付景阳物业公司2018年4月16日至2019年12月31日物业服务费及电梯费共计2890元；二、驳回景阳物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元(景阳物业公司已预交)，由穆山负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，穆山与景阳物业公司签订的《物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，合法有效，应予确认。经审查双方所举证据及双方所签订的物业服务合同，应认为景阳物业公司在物业服务过程中虽存在瑕疵，但已提供了基本的物业服务，针对瑕疵服务的情况，一审法院并未支持景阳物业公司要求穆山支付违约金的诉求，平衡了双方的利益关系。关于穆山主张其房屋外墙渗水，墙体长毛，门窗封闭不严等问题，因其在一、二审诉讼过程中均未举示充分证据予以证实，故其可待证据充分后依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条另行主张权利。关于穆山主张其电梯异响问题，其可依据上述法律规定请求景阳物业公司继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，其提出的拒付物业管理费及电梯费的请求无法得到支持。关于穆山主张案涉小区消防设施配备不符合《消防法》要求的问题，其可举示证据向相关行政管理部门反映问题，本院不予处理。综上所述，穆山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（穆山已交纳），由穆山负担。本判决为终审判决。审判长 许 静审判员 蔡耘耕审判员 齐 跃（）二〇二一年七月二十六日法官助理杨航书记员于凯华