北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终10080号上诉人（原审原告）：北京国硅投资有限公司，住所地北京市门头沟区石龙南路6号1幢5A-163。法定代表人：梁国强，执行董事。委托诉讼代理人：李家祥，北京市汇源律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋春阳，北京市汇源律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京市外文书店有限责任公司，住所地北京市东城区王府井大街235号。法定代表人：吴惟，董事长。委托诉讼代理人：徐波，北京潮音律师事务所律师。上诉人北京国硅投资有限公司（以下简称国硅公司）、北京市外文书店有限责任公司（以下简称外文书店）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市东城区人民法院（2021）京0101民初5537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年7月15日公开开庭进行了审理。上诉人国硅公司委托诉讼代理人李家祥、宋春阳，上诉人外文书店委托诉讼代理人徐波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。国硅公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持国硅公司一审诉讼请求。事实和理由：1.原审法院以国硅公司未将涉案房屋内留存物品搬离，国硅公司应负担一定金额的租金或房屋占有使用费，属于认定事实错误。应当支持国硅公司要求返还租金的全部金额主张。根据北京市东城区人民法院（2020）京0101民初6161号民事判决书，国硅公司于判决生效后30日内腾退涉案房屋。而国硅公司于2020年8月24日收到判决，国硅公司自收到判决书45天内腾退并交还房屋符合判决书确定的义务。原审判决认定外文书店于2020年9月29日自行收回房屋，应当认定国硅公司返还房屋的时间在北京市东城区人民法院（2020）京0101民初6161号民事判决书确定的期限内。《房屋租赁合同》第六条第6项约定“合同解除、终止时，乙方（国硅公司）添置的新增设施（动产）可自行收回”，合同并未约定国硅公司必须收回添置的新增设施。因此，国硅公司对不能实际利用涉案房屋不具有过错，外文书店应当返还北京聚广汇商贸有限公司（以下简称聚广汇公司）、北京市敏志宾馆有限责任公司（以下简称敏志宾馆）合作协议到期后的全部租金。2.原审判决国硅公司与外文书店根据公平原则分担疫情期间的租金损失，没有依法参照国家政策确定的免除租金期限，酌定免除租金金额过低。3.原审法院认定国硅公司要求外文书店赔偿装修损失与合同约定相悖，属认定事实错误。首先，涉案合同提前解除并非国硅公司违约所致，国硅公司不应承担恢复原状义务；其次，装修装饰部分属于附合在涉案房屋上的物品，无法收回；第三，双方《房屋租赁合同》即使约定了装修装饰部分处理方法，但并未约定恢复原状或放弃收回后的损失如何承担；第四，外文书店没有要求国硅公司恢复原状，国硅公司也没有表示放弃收回。因此，应当根据公平原则，合理确定国硅公司的装修装饰损失。4.原审法院认为国硅公司要求提前解除合同造成的经济损失，于法无据，属适用法律错误。国硅公司根据《民法典》第六条规定，要求按公平原则确定外文书店承担赔偿提前解除合同的经济损失，于法有据。针对国硅公司的上诉，外文书店辩称，不同意国硅公司的上诉请求，答辩意见同外文书店上诉意见。外文书店上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判外文书店退还国硅公司租金883326.9元（2020年9月29日至2020年12月31日的租金）。事实及理由：原判认定事实错误，应予纠正。1.国硅公司在2020年9月28日之前并未腾退并返还案涉房屋，外文书店不应退还2020年7月10日至2020年9月28日期间的租金310000元。外文书店与国硅公司之间的租赁房屋纠纷已经经历过一次诉讼。生效的北京市东城区人民法院（2020）京0101民初6161号民事判决书确认了纠纷的基本事实，并判决解除租赁合同、国硅公司于该判决生效后30日内腾退并返还案涉房屋。上述判决是2020年8月20日作出，国硅公司未上诉，也未如期腾退案涉房屋。2020年9月18日向外文书店邮寄送达大部分案涉房屋钥匙（缺少几个房间的钥匙），但未派员与外文书店进行交接。外文书店无奈于2020年9月29日自行收回案涉房屋；但案涉房屋内有大量垃圾和部分遗弃物品，另外，国硅公司还给几个房间加了锁，制造障碍。由于国硅公司不配合，且故意制造障碍，外文书店直到2020年9月29日才实际接收案涉租赁房屋。在9月29日之前，国硅公司并未腾退并返还案涉房屋，案涉房屋的实际控制权还在国硅公司手里，国硅公司无权要求退还9月29日以前的租金。加之外文书店对国硅公司没有在9月29日之前腾退并返还案涉房屋无任何责任，所以酌定退还9月29日之前的租金310000元，无事实及法律依据。2.国硅公司不符合减免租金的条件，外文书店不应退还（减免）2020年上半年租金420000元。首先，外文书店与国硅公司于2019年12月即沟通要求国硅公司腾退房屋，此时疫情尚未发生，双方解除合同原因与疫情无关。其次，根据外文书店提供的证据可以证明，即使国硅公司要求减免租金，亦必须符合“按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少减员的”要求，同时配合提供第六项减免工作程序第3款中规定的“承租单位配合向出租方提供营业执照、职工社保信息等佐证材料和对不减员、少裁员的承诺及经营困难情况说明等”材料。但国硅公司并未提供任何证据证明其符合上述要求，不能一概而论地依据政府措施要求外文书店直接予以减免租金。3.一审判决对2020年9月29日至12月31日的租金数额计算错误。针对外文书店的上诉，国硅公司辩称，不同意外文书店的上诉请求。1.外文书店所述与事实不符，其应退还2020年7月10日至2020年9月28日的租金。2020年2月外文书店已经发函要求解除双方合同，后又起诉到法院要求解除合同。我公司的两个合作方知道我公司无法继续使用房屋，在合同到期后不会与我公司续租，导致房屋无法使用的原因在于外文书店。2.我公司收到前述（2020）京0101民初6161号民事判决书后，第一时间于2020年8月26日函告外文书店不上诉，要求其立刻收房，外文书店找各种理由拒绝办理房屋交接，这与之主张解除合同时要求立刻解除合同的理由相悖。据了解涉案房屋没有开工进行整治提升。2020年8月26日、9月2日，我公司两次发函要求外文书店办理手续，其拒绝办理，我公司将钥匙邮寄给外文书店。我公司没有迟延交付房屋的理由，每迟延交付一天，会损失一天的租金。我公司不可能像外文书店所述的不配合、设置障碍、不交房。我公司不应该承担合作商户合同到期后的租金。此外，法院另案判决生效后30日内，腾退房屋，这期间是法院依法给予我公司合理腾退的期间，占用房屋并非我公司本意。法定的期间内，我公司没有错误，外文书店要求我公司承担租金，不公平。3.关于2020年上半年因疫情租金减免，这是国家给的政策，这是国有企业房屋，我公司上半年交纳了租金，疫情期间响应政府号召，我公司停业了，没有经营，有损失。根据相关部门的意见，应该减免3个月租金。4.关于外文书店上诉所述的一审判决计算错误，经我公司核对，没有计算错误。国硅公司向一审法院起诉，请求判令外文书店向国硅公司：1.退还房屋租金1544366.2元（包括2020年7月10日至2020年8月17日租金136867.15元和2020年8月18日至2020年12月31日租金1407499.05元），并以此为基数，按照LPR的标准支付2020年11月13日至实际付款之日的利息；2.免除2020年上半年3个月租金836000元，将上述租金退还国硅公司；3.赔偿装修损失585600元；4.按照六个月租金标准赔偿提前解除合同造成国硅公司经济损失1747240元。一审法院认定事实：坐落于北京市东城区东安门大街16号房屋（层数4层，规划建筑面积1018.04平方米）系国硅公司经北京市城市规划管理局建设工程规划审批建设房屋。其中建筑面积约566平方米的房屋为北京京诚集团东华门房屋管理有限公司（原北京市东城区房屋土地经营管理一中心东华门分中心，以下简称东华门公司）直管公房，由外文书店承租使用。2006年3月24日，外文书店（甲方）与国硅公司（乙方）签订《合同书》，约定甲方同意将位于北京市东安门大街16号1-3层房屋使用权出租给乙方，面积约1000平米，乙方作为商业用房。双方确认为长期合作关系，租赁合同三年一签，本期租赁期限自2006年6月1日至2009年5月30日，年租金2400000元。2006年6月22日，双方签订《补充协议》，主要内容为，因涉案房屋自身因素对外文书店经营造成一定影响，双方协商一致，外文书店同意国硅公司进行转租经营，年租金增加100000元。此后，双方多次续签租赁合同，最后一期房屋租赁合同于2018年12月3日签订，该合同约定，涉案房屋为商业用房，目前国硅公司以现经营形式经营超市和旅馆。双方确认为长期合作关系，本次续租合同期限为五年，自2018年7月1日至2023年6月30日。在合同期满的前60天内，双方签订延续租赁合同；如遇规划开发时双方终止协议，按实际开工时间为准，本场地在规划开发后的同等条件下国硅公司有优先承租的权利。租金标准：首年租金3200000元，每年按上一年度数额递增4.5%。租金每半年支付一次，每年6月5日和12月5日前为下一个半年房租交纳日期。国硅公司根据经营需要装修时，外文书店按国硅公司提出的书面装修申请，在没有特殊情况下外文书店应在10日内签字确认，并与国硅公司同时签订安全施工协议。国硅公司自行承担装修费用。合同解除、终止时，国硅公司添置的新增设施（动产）可自行收回，而对于国硅公司装饰装修部分，具体处理方法为（国硅公司恢复原状/国硅公司放弃收回）。国硅公司不得擅自将该房屋进行转租（引厂进店，合作经营的除外）。如涉案房屋因规划、开发、改造被依法列入房屋拆迁范围，本合同终止，双方互不承担违约责任。合同履行期间，国硅公司已依约支付租金至2020年12月31日。2019年11月1日，北京发行集团有限责任公司发出《关于王府井外文书店落实全面升级提升的工作通知》，要求外文书店必须于2020年3月底前对包括国硅公司在内的店内出租房屋全部清理完毕，未到合同期限的租赁合同依法提前解约，已到租赁期限的合同不再续租。随后，外文书店向国硅公司提出对承租房屋进行清理的要求，国硅公司表示其能配合业态升级改造后的经营模式要求，希望考虑双方长期友好合作关系，在升级改造后按原合同约定期限将升级改造停业时间顺延后，继续履行。2020年2月24日，外文书店向国硅公司发出《北京市外文书店有限责任公司通知书》，载明根据相关指示精神，上级主管单位北京发行集团研究决定，对外文书店进行整体规划升级改造，双方房屋租赁合同于国硅公司收到通知书之次日起第20日后终止，国硅公司应于合同终止日前腾退涉案房屋。国硅公司回函表示不同意。2020年5月15日，外文书店在法院起诉国硅公司、聚广汇公司、敏志宾馆房屋租赁合同纠纷一案，请求确认外文书店和国硅公司于2018年12月3日签订的房屋租赁合同于2020年3月15日解除；判令国硅公司及敏志宾馆、聚广汇公司立即腾退并返还北京市东城区东安门大街16号一层、二层、三层共计约1000平米的房屋；要求国硅公司支付律师费75000元。在该案件审理过程中，法院依法进行了现场勘验，经勘验，涉案房屋位于东安门大街16号四层楼房中的一至三层。一层南侧及东北侧区域现由聚广汇公司经营超市，一层西北角及二层、三层房屋由敏志宾馆经营，均处于正常营业中。国硅公司及敏志宾馆、聚广汇公司均表示双方系合作经营关系，由国硅公司出场地，敏志宾馆、聚广汇公司负责经营，国硅公司收取固定利润。外文书店表示国硅公司与敏志宾馆、聚广汇公司之间实为转租关系，外文书店知情亦同意转租。经审理，法院于2020年8月20日作出（2020）京0101民初6161号民事判决书，认定双方合同约定如遇规划开发时双方终止协议，按实际开工时间为准。鉴于2020年5月，外文书店与案外人签订招标委托协议，委托案外人就王府井外文书店整体升级改造（一期）项目公开招标，故此时王府井外文书店升级改造工作进入实施阶段，故根据现有证据足以证明上述解除条件已经成就，涉案房屋租赁合同应予解除，判决：一、解除北京市外文书店有限责任公司与北京国硅投资有限公司于2018年12月3日签订的房屋租赁合同；二、北京国硅投资有限公司、北京敏志宾馆有限责任公司、北京聚广汇商贸有限公司于判决生效后30日内腾退北京市东城区东安门大街16号一层、二层、三层共计约1000平米的房屋并返还北京市外文书店有限责任公司；三、驳回北京市外文书店有限责任公司的其他诉讼请求。上述判决作出后，各方均未上诉，现已生效。本案审理过程中，国硅公司向法院提交了其与聚广汇公司、敏志宾馆的《合作协议书》，其中与聚广汇公司合作期限至2020年7月9日，与敏志宾馆合作期限至2020年8月17日。国硅公司表示2020年7月9日合同到期后将聚广汇承租部分房屋收回。国硅公司在2020年8月25日将敏志宾馆承租部分房屋收回。上述合作协议到期后，国硅公司已经无法继续利用涉案房屋了，租赁目的已经无法实现，故国硅公司不应该承担合作协议到期后的租金。另，国硅公司数次曾经通知外文书店办理房屋交接，但因为涉案房屋室内尚有物品，国硅公司与外文书店未能办理房屋交接。2020年9月18日，国硅公司向外文书店公司邮寄了涉案房屋钥匙。2020年9月29日，外文书店自行收回涉案房屋，并于2020年10月14日函告国硅公司，明确涉案房屋内尚遗留大量物品和垃圾，外文书店要求国硅公司于10月25日之前清理物品。国硅公司庭审中表示依据生效文书，国硅公司有腾退义务但并无腾空义务，只要外文书店实际占用并控制涉案房屋应视为国硅公司履行了判决义务。至于腾退房屋是否造成外文书店损失，外文书店可另行主张。同时，国硅公司表示对于室内遗留物品，国硅公司同意外文书店自行处理，但国硅公司保留要求外文书店赔偿的权利。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规强制性规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定如遇规划开发时双方终止协议，按实际开工时间为准。现生效文书已经认定2020年5月，外文书店与案外人签订招标委托协议，委托案外人就王府井外文书店整体升级改造（一期）项目公开招标，故此时王府井外文书店升级改造工作进入实施阶段，故根据现有证据足以证明上述解除条件已经成就，涉案房屋租赁合同应予解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，外文书店同意退还国硅公司2020年9月29日至2020年12月31日的租金，法院对此不持异议，但外文书店计算金额有误，法院将参照双方合同约定租金标准酌情调整为899948.27元。至于国硅公司主张的2020年7月10日至2020年9月28日租金，虽国硅公司将涉案房屋钥匙邮寄外文书店，但国硅公司并未将涉案房屋内留存物品搬离，国硅公司应负担一定金额的租金或房屋占有使用费，外文书店应退还剩余租金。法院考虑国硅公司将涉案房屋交由聚广汇公司以及敏志宾馆经营，同时外文书店亦表示同意国硅公司转租的事实，根据承租人是否实际占有使用房屋、房屋是否符合合同约定的使用条件、当事人过错程度等因素酌定应退还金额为310000元。至于国硅公司主张的逾期付款利息，因国硅公司并未将涉案房屋内物品搬离，该项诉讼请求，法院不予支持。自2020年1月新冠肺炎疫情发生以来，为防止疫情的扩散、保护公众健康，全国、特别是北京市行政辖区均采取了较为严格的疫情防控措施。本案中，疫情发生对国硅公司经营构成一定影响，双方应根据公平原则分担疫情期间的租金损失，故法院将对国硅公司应负担租金予以酌定，外文书店应退还超过部分。生效文书认定双方合同解除原因系满足合同约定如遇规划开发时双方终止协议的解除条件，外文书店并无违约行为，国硅公司要求外文书店按照六个月租金标准赔偿提前解除合同造成经济损失，于法无据，法院不予支持。另，双方合同约定，合同解除、终止时，国硅公司添置的新增设施（动产）可自行收回，而对于国硅公司装饰装修部分，具体处理方法为（国硅公司恢复原状/国硅公司放弃收回），故国硅公司要求外文书店公司赔偿装饰装修损失，与双方合同约定相悖，该项诉讼请求，法院不予支持。判决：一、北京市外文书店有限责任公司于判决生效后七日内退还北京国硅投资有限公司租金1209948.27元（包括2020年9月29日至2020年12月31日的期间应退还的899948.27元和2020年7月10日至2020年9月28日期间应退还的310000元）；二、北京市外文书店有限责任公司于判决生效后七日内退还北京国硅投资有限公司上半年租金420000元；三、驳回北京国硅投资有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人未提交新证据。经双方当事人确认，一审判决认定事实中“坐落于北京市东城区东安门大街16号房屋……系国硅公司经北京市城市规划管理局建设工程规划审批建设房屋”存在笔误，应为“系外文书店经北京市城市规划管理局建设工程规划审批建设房屋”，本院予以更正。另经本院核实，一审判决认定事实中“2006年6月22日，双方签订《补充协议》，主要内容为，因涉案房屋自身因素对外文书店经营造成一定影响……”存在笔误，应为“对国硅公司经营造成一定影响”，本院予以更正。对于一审判决认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，关于外文书店是否应当退还国硅公司2020年7月10日至2020年9月28日期间的租金一节，首先，对于国硅公司而言，虽然其主张2020年8月24日收到双方另案一审判决腾房的判决书后及时函告外文书店收房并于2020年9月分两批向外文书店邮寄房屋钥匙，但是，客观上涉案房屋内的物品并未完全搬离，且另案判决腾退房屋的期限是对国硅公司确定的义务，不能仅据此免除腾退房屋之前占用房屋的法律责任；其次，对于外文书店而言，其在收到国硅公司分批邮寄的房屋钥匙后，亦应尽可能采取措施及时收回房屋，避免损失扩大；再次，双方合同约定如遇规划开发时双方终止协议，根据生效判决的认定，双方合同的解除系因合同约定的解除条件成就，非双方当事人违约导致；最后，国硅公司从外文书店承租涉案房屋后将房屋交由聚广汇公司、敏志宾馆经营，外文书店同意国硅公司转租，而聚广汇公司、敏志宾馆的合同分别于2020年7月、8月期满。综合上述情况，本院认为，一审判决认定国硅公司应负担2020年7月10日至2020年9月28日期间的部分租金或房屋占用费，并酌情判决外文书店退还剩余租金，处理结果并无不当，本院予以维持，国硅公司、外文书店就此提出的上诉，依据均不充分，本院均不予采纳。关于外文书店是否应退还国硅公司2020年上半年租金一节，一审判决考虑疫情对国硅公司经营的影响，根据公平原则确定由双方分担疫情期间的租金损失，判令外文书店退还国硅公司已付的部分租金，并无不当，国硅公司上诉主张免除租金数额过低，外文书店上诉不同意减免租金，依据均不充分，本院亦均不予采纳。关于国硅公司上诉要求外文书店支付租金利息、赔偿装修损失、提前解除合同损失一节，一审判决对此作出的认定和处理并无不当，国硅公司就此提出的上诉意见并不充分，本院不予支持。关于外文书店上诉主张一审判决对2020年9月29日至12月31日租金数额计算错误一节，经本院核算，一审判决计算结果并无不当，本院予以维持。综上，国硅公司、外文书店的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37306元，由北京国硅投资有限公司负担30164元（已交纳），由北京市外文书店有限责任公司负担7142元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 何江恒二〇二一年七月三十日法官助理 云 姣书 记 员 祝 石