山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终5588号上诉人（原审被告）：赵运祥，男，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：宫皓明，山东国曜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南大有升房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：曾国增，董事长。诉讼代表人：济南大有升房地产开发有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：孙刚泊，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘俊风，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。上诉人赵运祥因与被上诉人济南大有升房地产开发有限公司（以下简称大有升公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2021）鲁0105民初178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。赵运祥上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法改判驳回大有升公司的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由大有升公司承担。事实和理由：原审判决认定赵运祥与大有升公司签订的《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）X）、《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）X）均无效系认定错误。赵运祥与大有升公司签订的上述两份商品房预售合同不存在民法典规定的关于合同无效的情形。2016年2月4日，双方签订《借款合同》约定大有升公司抵押无影山路X号浅水湾三期住宅X号房屋，但双方并未办理抵押登记，而是双方另行签订上述两份商品房预售合同约定将房屋出卖给赵运祥，且双方已办理网签备案，该行为应当视为对100万元借款的让与担保，双方意思表示真实，故原审法院不应判令两份商品房预售合同无效。综上可知，赵运祥与大有升公司签订的预售商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原审判决认定赵运祥与大有升公司签订的预售商品房买卖合同均无效系认定错误。大有升公司辩称，原审判决没有错误，请求驳回上诉，维持原判。大有升公司向一审法院起诉请求：判令赵运祥与大有升公司之间签订的销售（字）201611719386及销售（字）201611719276商品房预售合同无效，并撤销该销售（字）201611719386及销售（字）201611719276商品房买卖合同的网签备案。一审法院认定事实：2016年2月4日，大有升公司作为甲方与赵运祥作为乙方签订《借款合同》一份，约定：“甲方因经营需要向乙方借款，经双方协议，特订立本合同，以便共同遵守。1.借款金额￥1000000.00（大写:人民币壹佰万元整，实际借款金额一到账为准）收款账户……；2.借款利率：月息3%（大写：月息百分之叁）；3.借款期限：2个月（2016年2月4日至2016年4月3日，实际借款日期以实际到账还款日期为准）；4.抵押物名称：无影山路X号浅水湾三期住宅X;5.合同到期甲方还款后，乙方应配合甲方10个工作日内将抵押物解押。”同日，大有升公司与赵运祥签订两份《济南商品房买卖合同》，其中合同编号为销售（字）X合同项下约定赵运祥向大有升公司购买位于济南市天桥区印象圣泽嘉园X室房屋，房屋总价款为743382元；合同编号为销售（字）X合同项下约定赵运祥向大有升公司购买位于济南市天桥区印象圣泽嘉园X室房屋，房屋总价款为908726元。合同签订后，大有升公司协助赵运祥就涉案房屋办理了网签备案手续，大有升公司未将涉案房屋交付给赵运祥。另查明，一审法院于2017年6月13日作出（2017）鲁0105破1号民事裁定书，裁定“受理申请人济南大有升房地产开发有限公司的重整申请。”同日作出（2017）鲁0105破1号决定书，指定山东众成清泰（济南）律师事务所担任大有升公司的管理人，现仍在重整中。对双方当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下：本案的争议焦点为大有升公司与赵运祥签订的两份《济南商品房买卖合同》的合同效力问题。针对该焦点问题，大有升公司主张其与赵运祥之间系民间借贷关系，双方签订《济南市商品房买卖合同》系为涉案借款提供担保，双方并未达成商品房买卖的合意，该商品房买卖合同应属无效。另，大有升公司向法庭提交证据1.客户收付款入账通知一份，证明其已于2016年4月8日将涉案借款归还赵运祥。赵运祥对该证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为该证据中载明的收款方为张秀芹，并非赵运祥，即便认定为偿还赵运祥的款项也并非偿还涉案借款合同中载明的借款，因为双方之间还存在其他借贷关系，大有升公司尚未偿清。为此，赵运祥向法庭提交证据1.2014年10月21日100万元收款收据、2014年12月3日50万元收款收据、2015年2月15日100万元收款收据、2015年6月24日转账凭证、2015年6月24日双方签订的住宅认购书及说明，证明大有升公司在2014年10月1日至2015年6月24日期间向赵运祥借款350万元，并约定如不按时还款按照住宅认购书执行；证据2.2015年10月9日200万元收款收据、2015年10月7日双方签订的住宅认购书及说明，证明赵运祥于2015年11月19日以张秀芹的名义向大有升公司出借200万元，并约定如不还款按住宅认购书执行；证据3.借款协议一份，证明大有升公司于2015年11月19日向赵运祥借款50万元。大有升公司对上述证据的真实性无异议，对关联性不予认可。本院对大有升公司提交证据1，赵运祥提交的证据1、2、3的真实性予以确认，但通过赵运祥提交的证据可以看出其与大有升公司之间存在多笔借贷往来，现大有升公司主张其2016年4月8日的还款系偿还涉案借款合同中载明的100万元，对此赵运祥不予认可。一审法院认为，结合双方当事人提交的《借款合同》、收款收据、《住宅认购书》及说明等证据以及庭审陈述，可以认定大有升公司与赵运祥签订的《济南市商品房买卖合同》系为双方之间存在的借贷关系所提供的担保。理由如下：首先，2016年2月4日的《济南市商品房买卖合同》系在同日签订的《借款合同》基础上签订，并非独立的商品房买卖合同。《借款合同》中约定将无影山路X号浅水湾三期住宅X作为抵押物，合同到期大有升公司还款后，赵运祥应配合大有升公司10个工作日内将抵押物解押，随后双方签订《济南市商品房买卖合同》并办理网签备案手续，《济南市商品房买卖合同》中所涉房产与《借款合同》中约定的抵押房产一致，因此，该《济南市商品房买卖合同》是双方对借款担保进行的约定。其次，根据赵运祥提交的证据1及证据2中可以看出双方之前发生的借贷关系中存在约定以签订商品房买卖合同的形式为借款提供担保的交易习惯。第三，庭审中，赵运祥认可其未支付涉案房屋的购房款，亦未实际占有涉案房屋，不符合一般商品房买卖的正常交易习惯。综上，一审法院认为双方以签订《济南市商品房买卖合同》的形式为借款提供担保，即名为商品房买卖实为担保，双方并不存在真实的商品房买卖的意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”，故一审法院对大有升公司要求确认其与赵运祥签订的两份《济南市商品房买卖合同》无效的诉讼请求，予以支持。关于大有升公司主张撤销涉案合同的网签备案手续的诉讼请求，不属于人民法院审理范围，一审法院不予处理。判决：一、济南大有升房地产开发有限公司与赵运祥于2016年2月4日签订的《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）X）无效；二、济南大有升房地产开发有限公司与赵运祥于2016年2月4日签订的《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）X）无效。案件受理费减半收取计50元，由赵运祥负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。大有升公司提交2017年9月4日赵运祥向大有升公司提供的债权申报表一份，拟证实在申报表证明赵运祥认可该涉案合同100万元已经清偿完毕。赵运祥不认可其证明目的，该表只是对赵运祥与大有升公司之间一系列的借款事实的统计表，且该表中显示的债权金额为859万元，与本案没有关系，且表中显示的还款100万元还款人是张秀芹，并非赵运祥，表中的内容并非赵运祥所写。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2020〕6号）第二十四条规定：“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。”本案中，赵运祥与大有升公司同一天签订《借款合同》、《济南市商品房买卖合同》，《借款合同》约定的抵押物即为《济南市商品房买卖合同》约定的房屋，赵运祥上诉依据的事实和理由中也认可签订《济南市商品房买卖合同》的行为是让与担保，双方签订《济南市商品房买卖合同》的真实目的在于为借款提供担保,商品房买卖合同并非双方真实意思表示，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，因此，一审法院认定赵运祥、大有升公司签订的《济南市商品房买卖合同》无效并无不当。综上所述，赵运祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人赵运祥负担。本判决为终审判决。审判员  焦玉兴二〇二一年七月十二日书记员  朱俞颖