河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0108民初1745号原告：张俊峰，男，1984年12月8日生，汉族，住河南省宁陵县。原告：赵燕秀，女，1984年2月11日生，汉族，住郑州市金水区。以上二原告共同委托诉讼代理人：许呈祥、郭志强（实习），系河南明治律师事务所律师。被告：郑州市惠济区裕华文汇幼儿园，统一社会信用代码：5241010059911517X1，住所地：郑州市惠济区南阳路185号。法定代表人：毛龙。负责人（实际经营者）：贾双青。被告：刘秋芳，女，1968年9月11日生，汉族，住郑州市金水区。被告：贾双青，女，1963年4月10日生，汉族，住郑州市金水区。原告赵燕秀、张俊峰与被告郑州市惠济区裕华文汇幼儿园(以下简称裕华文汇幼儿园)、刘秋芳、贾双青物权保护纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序（独任审理），公开开庭进行了审理。原告赵燕秀及其共同委托诉讼代理人许呈祥、郭志强，被告刘秋芳、贾双青到庭参加诉讼。本案现已审理终结二原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告裕华文汇幼儿园、刘秋芳、贾双青搬离郑州市惠济区南阳路185号1号楼东1单元一楼西户房屋、东户房屋，将上述房屋交还给赵燕秀、张俊峰；2.判令被告裕华文汇幼儿园、刘秋芳、贾双青连带赔偿侵占上述房屋的损失，按租赁合同租金的标准，自2019年12月1日起计至实际交还上述房屋之日止，截止起诉之日为49200元（2019年12月1日至2020年11月30日期间尚拖欠房屋占有使用费19200元；2020年12月1日至2021年3月1日两套房屋占有使用费共30000元）；3.判令诉讼费用由被告裕华文汇幼儿园、刘秋芳、贾双青承担。事实与理由：案外人黄要武（原房屋所有权人）于2015年10月21日将其名下的郑州市惠济区南阳路185号1号楼东1单元一楼西户房屋、东户房屋抵押给郑州市市郊农村信用合作联社庙李信用社。2016年12月16日，刘秋芳与黄要武签订房屋租赁合同租赁该两套房屋用于经营幼儿园，2019年12月3日，原告赵燕秀、张俊峰经司法拍卖以最高价竞得该两套房屋，之后办理了产权过户登记手续，原告赵燕秀、张俊峰成为该房屋所有权人。原告要求案外人黄要武交付房屋，得知黄要武将房屋租赁给被告刘秋芳后，原告多次要求被告刘秋芳办理并交付该房屋，被告刘秋芳均拒绝交付，并将房屋用于幼儿园的经营，2017年11月3日，刘秋芳将幼儿园的实际经营权转让给贾双青，三被告在未与二原告协商的情况下，私自将部分房屋占有使用费打入郑州市金水区人民法院账户，在金水区法院执行法官多次通知原告领取房屋占有使用费，后原告无奈到法院领取房屋占有使用费。原告从未同意将其房屋租赁给三被告，2020年9月15日，原告赵燕秀通过电话、短信等方式通知被告刘秋芳腾空房屋，并将房屋交付原告。2020年9月24日，原告再次通知被告刘秋芳腾空房屋并交付原告。至今三被告仍占有原告所有房屋，拒不归还。综上，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告裕华文汇幼儿园辩称，要求继续履行合同。被告刘秋芳辩称，2017年11月3日，其与被告贾双青签订了关于裕华文汇幼儿园转让的《幼儿园经营权转让协议》，该协议约定幼儿园合同期内经营权、场地使用权及园内设备一次性转让，转让的房屋租赁期自2017年11月1日至2026年10月30日，转让是合法有效的，被告贾双青接手后幼儿园与被告刘秋芳无任何关系，被告贾双青代替被告刘秋芳履行原租赁合同，再出现问题与被告刘秋芳无关，因此，二原告将被告刘秋芳作为本案被告起诉是错误的；本案房屋租赁期限至2026年12月1日，郑州市金水区人民法院拍卖处理本案房屋时，也了解到幼儿园的公益性质，进行了带租拍卖，公示拍品现状为有租赁期限2026年12月1日。幼儿园本身是社会公益性的，幼儿和教师的权益也是受国家法律保护的。本案的四套房屋的租赁同时租赁，四套房屋同时组成“裕华文汇幼儿园”，该四套房屋的租赁使用是不可分割，任何一套房屋的租赁合同解除，都会给其他租户造成严重损失，也会给“裕华文汇幼儿园”造成巨大损失，本案房屋的租赁权是通过协议合法取得的，不存在侵占；本案房屋自2001年开始就约定由裕华文汇幼儿园使用，是合法的办学机构，具有一定社会公益性质的组织，如果租赁权被破坏，会导致幼儿园无法工作，造成幼儿园极大的损失，也会损害幼儿的身心健康，侵害幼儿教师的权益。被告贾双青辩称，要求继续履行合同，履行至2026年12月1日，如果原告把房子收回，幼儿园就没有了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院依据当事人陈述，结合有效证据，对本案事实确认如下:2015年10月21日，案外人黄要武将其名下位于郑州市邙山区××路××单元××层东户、西户房屋抵押给郑州市市郊农村信用合作联社庙李信用社，以承担案外人黄一卓对该信用社的担保责任。后郑州市市郊农村信用合作联社庙李信用社向郑州金水区人民法院申请强制执行，执行中，郑州市金水区人民法院查封黄要武名下该两套涉案房产，并对两套房产进行拍卖。2019年12月3日，原告张俊峰以1306570元以最高价竞得位于郑州市邙山区××路××单元××层东户的房屋，并支付对价；原告赵燕秀以1252120元以最高价竞得位于郑州市邙山区××路××单元××层西户的房屋，并支付对价。郑州市金水区人民法院委托“阿里拍卖”拍卖两套涉案房屋时告知拍卖现状为：“带租拍卖”、“租赁期限至2026年12月1日”。后原告张俊峰、赵燕秀办理了产权过户登记手续。另查明：2016年12月16日，被告刘秋芳与案外人黄要武签订了包括涉案房屋在内的四套房屋的租赁合同，约定黄要武将裕华文汇四套140㎡出租给刘秋芳，租金22万元整，每年递增5000元整。租赁期限为2016年12月1日至2026年12月1日。提前30天付下年租金。2017年11月3日，被告刘秋芳与被告贾双青签订《幼儿园经营权转让协议》，房屋租赁期共9年零1个月，自2017年11月1日起至2026年10月30日止。房屋租赁为每年225000元，支付方式为半年付。2019年11月21日，被告贾双青向郑州市金水区人民法院转账98300元用以支付涉案房屋占有使用费，原告已领取该款项。本院认为，案涉房屋原所有人黄要武在被告刘秋芳承租房屋前，在涉案房屋上设立了抵押权，后抵押权人为实现抵押权，申请人民法院对涉案房屋进行了拍卖，原告赵燕秀、张俊峰通过拍卖取得涉案房屋的所有权。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一款：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”规定，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，案涉房屋经郑州市金水区人民法院依法拍卖抵押权实现后，原告赵燕秀、张俊峰作为抵押财产的买受人有权解除原租赁合同，但该租赁关系并不因此无效，且本案系审理物权保护纠纷，而非审理房屋租赁合同纠纷。现原告赵燕秀、张俊峰起诉要求三被告腾退案涉房屋，应视为其已作出解除原租赁合同的意思表示，故作为实际使用人的被告裕华文汇幼儿园、贾双青应当向原告赵燕秀、张俊峰腾退案涉房屋。二原告取得案涉房屋所有权后，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，根据案涉房屋租赁合同的约定，2019年12月1日至2020年11月30日间的租金标准为117500元，被告贾双青已支付98300元房屋占有使用费，下余19200元占有使用费应向二原告支付。另，根据租赁合同约定的2020年12月1日至2021年11月30日的租金标准为240000元，即10000元/月，故二原告要求被告贾双青自2020年12月日至实际腾退之日止，按照10000元/月的标准支付房屋占用损失的诉请，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十四条、第三十七条、第三十九条、第一百九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郑州市惠济区裕华文汇幼儿园、贾双青于本判决生效之日起三十日内向原告赵燕秀返还位于郑州市惠济区南阳路185号1号楼东1单元1层西户房屋[豫（2020）郑州市不动产权第0025563号]；向原告张俊峰返还位于郑州市惠济区南阳路185号1号楼东1单元1层东户房屋[豫（2020）郑州市不动产权第0025050号];二、被告贾双青于本判决生效之日起三十日内向原告赵燕秀、张俊峰支付涉案房屋2019年12月1日至2020年11月30日间下余房屋占有使用费19200元；并自2020年12月1日起至实际腾退房屋之日止，按照10000元/月的标准支付房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1030元，由被告贾双青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决书规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审判员  王精一二〇二一年七月三十日书记员  史 磊