辽宁省沈阳市和平区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0102民初9654号 原告：远洋亿家物业服务股份有限公司沈阳分公司（统一 社会信用代码：912101006671537502），住所地：沈阳市和平区 长白街17号。 法定代表人：关杰，系该公司总经理 委托代理人：刘畅，系辽宁成功金盟律师事务所律师。 被告：王宏斌，男，1975年3月19日出生，满族，住沈阳市沈河区。 被告：姜爱华，女，1977年8月14日出生，汉族，住沈河区。 原告远洋亿家物业服务股份有限公司沈阳分公司诉被告王宏斌、姜爱华物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘畅和被告王宏斌、姜爱华均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称：原、被告双方于2011年11月签订了《前期物业服务合同》。合同约定沈阳远洋和平府小区物业服务管理费收取标准为每月1.9元每平方米。被告系原告管理的园区业主，该房建筑面积79.78平方米。原告一直积极按照合同约定履行权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业服务。但被告自2017年11月1日起至2021年12月31日便无故拖欠物业费，原告多次催费，但被告未予理睬。为保护原告合法权益，督促被告履行支付义务，原告起诉至法院。诉讼请求：1、请求被告支付拖欠的物业管理费7579.1元；2、请求被告支付拖欠的电梯费576元；3、本案全部诉讼费由被告承担。 被告王宏斌、姜爱华辩称：我们不同意原告的诉讼请求。我方已缴纳了2018年10月31日之前的物业费及电梯费，2018年11月1日之后的物业费原告不收取，他们认为我方之前拖欠了物业费，所以不收，我方不存在故意拖欠物业费的行为，且原告物业服务有瑕疵，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，被告王宏斌、姜爱华系位于沈阳市和平区长白四街，建筑面积为79.78平方米房屋的所有权人。原告系二被告房产所在园区的物业服务公司。 2010年6月22日，万祥置业（沈阳）有限公司（甲方）与北京远洋基业物业管理有限公司沈阳分公司（乙方、原告原名称）签订《前期物业服务合同》。合同约定，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对沈阳远洋和平府提供前期物业服务事宜，订立本合同；本物业管理区域内物业服务费用实行包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：物业服务费标准为1.90元/建筑平方米/月，物业服务费每年度预交纳一次，第一年度的物业服务费，业主于房屋交付前交纳，以后每年度的物业服务费，业主必须于每年计费起始日起的首个十日内缴纳；逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千万之叁的滞纳金，乙方有权对拖欠物业服务费的业主提出诉讼或做出其他救济措施，直至该欠费业主清偿全部欠费、滞纳金及手续费为止，乙方为追缴物业服务费而发生的各项费用由物业管理账户支出；乙方按照上述标准向业主收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担，甲方不承担付款义务；物业管理费用构成包括但不限于：共用部位共用设施设备日常维护保养费、物业区域内保洁费、绿化养护费、秩序维护费、公共区域能源费用、公共区域秩序维护费、服务人员工资及福利、公共区域财产和公用设施设备保险费和行政办公费用、共用部位、共同设施设备及公众责任保险费用、法定税费、物业服务企业的利润等；物业服务期限为本协议自签订之日起生效，至沈阳远洋和平府项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效，且该物业服务公司实际接管该物业之日终止；违约责任约定：因为下列事由所导致之损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，乙方不承担赔偿之责:（1）本物业内因发生治安或刑事案件所致之损害，由相应的违法者或犯罪者承担责任；（2）因业主或第三者之故意或过失所致，或业主、使用人违反《临时管理规约》和其他物业管理规定所致的一切相关损害；（3）自业主迟延支付物业管理费等服务费至实际支付日之间产生之任何损害；（4）因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；（5）因业主违反《临时管理规约》及相关物业管理规定，使乙方未完成规定管理标准，乙方不承担违约责任，造成乙方重大损失的，相关业主应给予乙方经济赔偿；（6）业主、物业使用人未经乙方同意，擅自委托乙方工作人员提供服务所致之任何损害；（7）除上述各项外，其他不可归责于乙方之事由造成的任何损害和损失；合同还对物业的基本情况、物业服务内容、物业管理质量要求、双方权利义务、合同变更、解除和终止的规定等进行了约定。《临时管理规约》约定，本临时管理规约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力，电梯费标准为144元/人/年，电梯费每年交纳一次，首次交纳电梯费，业主于房屋交付前交纳，以后每年的电梯费，业主必须于每年计费起始日起的首个十日内缴纳，房屋交付后，不论是否实际入住，均应交纳电梯服务保养费，未按时缴纳物业服务费、代收代缴费用等任何一项费用的，自逾期之日起，业主应当承担应交费用每日3‰的滞纳金，物业服务企业有权督促其限期缴纳；超过1个月仍不缴纳物业服务费、代收代缴费用的，有权采取书面通知等措施予以催缴；超过1个月仍不缴纳物业服务费、代收代缴费用的，有权采取书面通知等措施予以催缴。合同签订后，原告开始为该小区提供物业服务。现二被告未缴纳2018年11月1日至2021年12月31日期间的物业费5760元（79.78平方米×1.9元/平方米/月×38个月）；2017年11月1日至2021年12月31日期间的电梯费600元（12元/月×50个月）。 上述事实，有前期物业服务合同、临时管理规约、缴费收据等证据以及原告、被告当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。 本院认为：原告与万祥置业（沈阳）有限公司签订的《前期物业服务合同》及《临时管理规约》均不违反我国法律、法规的规定，合法有效，本院予以确认。二被告系涉案园区的业主之一，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条之规定“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”以及《中华人民共和国民法典》五百零九条第一款之规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，前述合同对原、被告双方均具约束力。原告基于前述合同对涉案房产所在小区提供物业管理服务，享有向作为业主的二被告收取物业服务费和电梯费的权利。现二被告未履行2018年11月1日至2021年12月31日期间物业费及2017年11月1日至2021年12月31日期间的电梯费缴纳义务属违约，应承担相应的民事责任，故本院对原告主张该期间费用的诉求予以支持；本案原告仅主张电梯费576元，系其对自己权利的处分，本院准许。对于原告主张的2017年11月1日至2018年10月31日期间物业费的请求，经查，庭审中二被告提供2017年6月13日的缴费收据上载明，二被告缴纳了2016年11月1日至2017年10月31日期间的物业费和电梯费；二被告提供的2018年4月3日缴费收据上载明二被告缴纳了物业费1818.98元，但该收据上没有注明缴纳的期间，庭审中原告虽然不认可二被告缴纳的系2017年11月1日至2018年10月31日期间的物业费，但原告亦说不清楚2018年4月3日二被告所缴纳的系何期间的物业费，故本院依据上述缴费的事实认定2018年4月3日缴纳的物业费为二被告缴纳的系2017年11月1日至2018年10月31日期间的物业费。 关于二被告提出的我们已缴纳了2018年10月31日之前的物业费及电梯费，2018年11月1日之后的物业费和电梯费原告不收取，因此我方不存在故意拖欠物业费的答辩意见，经查，2017年11月1日至2018年10月31日期间被告并未缴纳电梯费，对于二被告提出的系原告不收取2018年11月1日之后物业费的辩解，因被告未提供相应的证据且原告对此予以否认，故本院对二被告的该项答辩意见不予采纳；对于二被告提出物业服务有瑕疵的辩解，本院认为物业服务具有公共性，业主拒付物业费会影响整个小区物业服务水平，也侵犯了按时交费业主的共同利益，此种方法于法不符，不宜提倡，原告作为小区的实际管理者，亦应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，努力提高服务质量；本案从二被告提供的证据看，不足以认定为二被告不缴纳物业费的理由，故本院对二被告的该项辩解不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款，第九百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告王宏斌、姜爱华于本判决生效后十日内给付原告远洋亿家物业服务股份有限公司沈阳分公司2018年11月1日至2021年12月31日期间的物业费5760元； 二、被告王宏斌、姜爱华于本判决生效后十日内给付原告原告远洋亿家物业服务股份有限公司沈阳分公司2017年11月1日至2021年12月31日期间的电梯费576元； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由原告远洋亿家物业服务股份有限公司沈阳分公司负担5元，被告王宏斌、姜爱华负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审判员  刘静明 二〇二一年七月二十日 法官助理李明阳 书记员夏子晴 本判决所适用的法律依据 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国民法典》第九百三十九条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。