云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2021)云2504民初1484号原告：刘瑾，女，1983年7月2日出生，汉族，居民，住昆明市五华区，现住昆明市五华区。原告：罗惜东，男，1978年5月14日出生，苗族，居民，住昆明市西山区，现住昆明市五华区。二原告的委托诉讼代理人：农琳，云南泓旷律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇仕金街189号。法定代表人：万俊，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张媛，云南白龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告刘瑾、罗惜东与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘瑾、罗惜东的委托诉讼代理人农琳，被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人张媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向二原告支付2016年度、2017年度、2018年度的房屋租金113072.64元和违约金87650.13元，合计200722.77元;2.支付以未付租金113072.64元为基数，按日万分之五计算自2021年5月1日起至租金偿清之日止的逾期付款违约金；3.本案全部诉讼费用及原告实现债权的费用由被告承担。事实和理由：2011年3月16日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的弥勒“湖泉湾1号”住宅区1栋16层1603号房屋，房屋价款为471136元。购买后由被告承租原告购买的该房屋用于酒店经营，双方签订《房屋租赁合同》，约定租期三年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止，年租金按该房屋价款的8％计算，一年一付，在每个租赁年度开始的第一个月内支付，若被告迟延支付租金，则每天按未付款的万分之五的标准承担逾期付款的违约金。后该租赁合同期限届满，原告与被告又签订《补充协议》，双方约定将房屋租期延长三年至2018年12月31日届满，其余内容按原《房屋租赁合同》执行。期间，被告仅向原告支付了2015年前的租金，2016年1月1日至2018年12月31日的租金拖欠至今未付。经原告多次催要，被告均以各种理由拒绝支付，被告的行为已构成违约，严重侵害原告的合法权益。综上，原告为维护自身合法权益，特依法诉至人民法院，请求支持原告的全部诉讼请求。被告辩称，一、双方签订《房屋租赁合同》及《补充协议》时约定的租金标准过高，依据情势变更原则，应将租金予以调整，按照同地段房屋现今实际平均租金每月约1300元进行计算，且未支付的房屋租金，应先由原告前往税务部门缴纳相应税费，被告凭税票票据支付原告房屋租金。1.被告与原告约定，在租赁期限内每年按照原告所购房屋价款的8％支付租金。照此计算，每月含税租金为3140.9元（471136元×8％÷12个月），而同地段房屋实际平均租金每月仅为1300元左右，相差近2000元，这与近年来的经济萧条、我市旅游行业的各种限制、政府城市规划的调整有关，这些不属于商业风险的因素是被告在与原告签订合同时无法预见的，这些重大的变化也导致根本不可能达到双方约定的租金收益，被告在经营中同样遭受了严重的亏损。依据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定的情势变更原则，继续按照合同约定的标准向原告支付租金明显对被告不公平，恳请人民法院对租金予以调整。2.另外，原告应先向纳税机关缴纳房屋租金的税费，后被告凭原告的缴纳凭证向其支付房屋租金。二、原告诉请的违约金计算方式错误，不能得到支持。1.双方签订的《房屋租赁合同》约定租金一年一付，在每个租赁年度开始的第一个月内支付，每迟延一天支付租金，按照未付款额的万分之五计算违约金。原告提交的接房通知明确被告在租赁期限届满时已书面向其送达接房通知，原告实际也完成接房。且自2019年1月1日至2021年4月30日期间的违约金，由于双方已完成交接房手续，双方签订的《房屋租赁合同》已解除，则违约金的计算标准若继续按照合同约定于法无据。基于上述事实，即使按照租赁合同的约定，违约金也应该进行分段计算：(1)2016年度:37690.88元×0.05％×1064天(自2016年2月1日至2018年12月31日)＝20051.548元;(2)2017年度:37690.88元×0.05％×689天(自2017年2月1日至2018年12月31日)＝13154.11元;(3)2018年度:37690.88元×0.05％×333天(自2018年2月1日至2018年12月31日)＝6275.53元，以上三个年度实际违约金共计39481.18元。2.接房后对于原告而言其实际损失除了未付租金的利息外便无其他损失，故2019年1月1日至2021年4月30日期间的利息应当参照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布2021年4月20日贷款市场报价利率(LPR)3.85％计算:113072.64元×3.85％×851天＝10149.7元，以上1、2项合计49630.88元。综上所述，原告的部分诉讼请求缺乏事实及法律依据，恳请人民法院在查明案件事实的基础上，依法作出公平公正判决，以维护被告的合法权益。原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：1.结婚证复印件1份，欲证实二原告系夫妻关系。2.《商品房购销合同》《合同补充协议》复印件各1份、云南省地方税务局通用机打发票复印件2份，欲证实原告向被告购买被告开发的弥勒“湖泉湾1号”住宅区1栋16层1603号房屋，房屋总价为471136元；原告按合同约定向被告交纳了购房款及相关费用；原告系该房屋的所有权人。3.《房屋租赁合同》《补充协议》复印件各1份，欲证实原告将弥勒“湖泉湾1号”住宅区1栋16层1603号房屋出租给被告用于酒店经营，租期自2013年1月1日至2018年12月31日，每年租金按房款的8%计算即37690.88元，合同签订后，原告将房屋交付被告使用，但被告仅支付了2015年以前的房租，2016年至2018年度的租金至今未付，严重违约。4.关于湖泉湾I号返祖公寓租期届满交房公告、湖泉湾一号返租公寓交房确认流程单复印件各1份，欲证实被告一直使用案涉房屋至租赁期限届满，但未按约支付房租，严重违约，损害原告利益。5.被告公司的工作人员吴增龙与原告罗惜东的通话录音、微信聊天记录打印件各1份、被告公司张姓工作人员与原告罗惜东的通话录音2份，欲证实被告认可欠原告房屋租金、违约金未支付。经质证，证据1、2、3，被告无异议；证据4，对真实性无异议，对证明内容有异议，认为不能证明被告未按约定支付房租，恰好能证明原、被告于2018年12月31日完成房屋的交接；证据5，对通话录音无异议，对微信聊天记录的真实性无异议，对关联性及证明内容有异议，认为只能证明被告公司工作人员在与对方协商房租的事宜，不能证明对方就是原告罗惜东。被告未向本院提交证据材料。本院对上述证据审核后认为，原告提交的证据1、2、3，被告无异议，予以采信；证据4，能证明2018年12月21日，被告向原告发出交房公告，2018年12月31日，原告罗惜东代原告刘瑾办理接房的情况，予以采信；证据5，被告对通话录音无异议，予以采信，因原告未提交证据佐证微信聊天记录一方系原告罗惜东，对微信聊天记录不予采信。本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻。2011年3月16日，原告刘瑾与被告签订《商品房购销合同》及补充协议，约定原告向被告购买暂定名称为“弥勒财富新天地综合旅游项目湖景公寓湖泉湾1号”建设的商品房中第1幢第16层03号房，房屋建筑面积为78.81平方米，每平方米价格为5978.12元，房屋总价为471136元。2012年12月，原告刘瑾与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给被告经营管理，租期自2013年1月1日起至2015年12月31日止，被告按房屋价款的8%向原告支付租金，每年支付一次，由被告于每个租赁年度开始的第一个月内代扣代缴租赁税费后向原告支付，若被告迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的万分之五计算承担逾期付款的违约金。2015年5月5日，双方签订《补充协议》，将《房屋租赁合同》约定的租期延长至2018年12月31日，其余约定事项不变。上述合同及协议均系被告提供的格式合同。自2013年1月1日起至2015年12月31日止的租金被告已实际支付。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司；本案所涉房屋的实际购房价款为466772元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。一、关于租金的计付方式。本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订房屋租赁合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，但商品房购销合同约定面积与实测面积存在误差，原告最终付出的购房价款系根据实测面积计算后多退少补，根据公平原则，原告投入的成本与收益应成正比增加或减少，故本案房屋租金应以实际购房价款为基数计算。被告辩解其应支付的租金应扣除相应税费，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，且未提供明确的代扣代缴标准，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故被告的该辩解意见，不予采纳，该税费在双方实际履行时由原告自行缴纳或被告代缴后予以扣除。综上所述，被告应支付原告的房屋租金为112025.28元（466772元×8%×3年）。二、关于违约金的计算。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。再者，被告主张调减违约金，未提供相应证据证实原告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。由于被告违约，其应支付原告的款项为租金与相应违约金。综上所述，被告应支付原告截至2021年4月30日的违约金为86782.25元[466772元×8%×0.0005×（1915天＋1549天＋1184天）]。原告主张违约金计算至租金付清之日止，符合双方的合同约定，对原告的该诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条规定，判决如下：由被告云南昆润高宏投资有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告刘瑾、罗惜东自2016年1月1日起至2018年12月31日止的房屋租金112025.28元及截至2021年4月30日的违约金86782.25元，合计198807.53元；并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2021年5月1日起至租金付清之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4310元，减半收取计2155元，由原告刘瑾、罗惜东负担21元，被告云南昆润高宏投资有限公司负担2134元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员 程 平二〇二一年七月十三日书记员 杨飞龙