甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2021）甘0602民初6086号原告:张某，男,汉族，甘肃省古浪县人，住甘肃省武威市古浪县。原告：朱某，女，汉族，甘肃省古浪县人，住甘肃省武威市古浪县。委托诉讼代理人:张某，男,汉族，甘肃省武威市人，住址同上，系朱某丈夫。被告：甘肃星光商业管理有限公司。住所地:甘肃省武威市凉州天丰街北侧红星时代广场1-3号楼负一层商业001号。法定代表人：陈某，系该公司总经理。被告：甘肃星泓房地产开发有限公司。住所地：甘肃省武威市凉州区新城区纬四路南侧经二路西侧。法定代表人：蔡某，该公司执行董事。共同委托诉讼代理人：阮某，系甘肃星泓房地产开发有限公司兼甘肃星光商业管理有限公司员工。原告张某、朱某与被告甘肃星光商业管理有限公司（以下简称星光公司）、甘肃星泓房地产开发有限公司（以下简称星泓公司）合同纠纷一案，本院于2021年5月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张某和星光公司、星泓公司委托诉讼代理人阮某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张某、朱某向本院提出诉讼请求：1、判令被告星光公司给付房屋租金61116元及2020年1月至2021年4月30日止的违约金5459元，被告星泓公司承担连带清偿责任；2、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2017年1月17日，我们夫妇二人购买了被告星泓公司开发的位于武威市××区商铺（房号A106），面积为30.91平方米。同日，我们与星光公司、星泓公司签订了《武威红星时代广场-星天地商品房委托经营管理合同》，将上述房屋返租过去用于经营或转租，租期10年（自2017年12月1日起至2027年11月30日止）；租金为：2017年12月1日-2018年11月30日每月支付1元；2018年12月1日-2019年11月30日，每季度租金为11112元；2019年12月1日至2020年11月30日，每季度租金为12501元。租金支付方式为于第二个收费季度的第一个月内支付至我们指定的账户。如星光公司不能按期支付租金，每日按万分之三承担违约金，星泓公司对上述债务承担全权担保责任。自2019年第四季度开始至今，被告星光公司一直未按约定向原告支付房租，被告星泓公司也未承担保证责任。为此我具状起诉,请求人民法院依法判决。星光公司、星泓公司辩称；根据双方合同，星光公司欠付原告2019年9月1日至2020年11月30日的房屋含税租金为61116元；2、由于新冠肺炎的影响，2020年1月至3月底期间，星光公司经营的红星时代广场关门歇业，未获得任何收益，本着公平原则，根据抗击新冠肺炎疫情的相关文件精神和新冠肺炎对本地相关行业的实际影响情况，我们认为2020年2月至4月三个月期间租金应当由张某、朱某自行承担27天的租金及产生的违约金。3、原告主张的违约金过高，请求予以调整。应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算。审理中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张某、朱某出示了武威红星时代广场商品房委托经营管理合同1份，证明涉诉房屋系张某、朱某所有,张某、朱某将商品房出租并委托星光公司经营管理，合同中对房屋租金及违约金进行了约定。经质证，星光公司对该证据的真实性和证明目的均无异议。星光公司出具关于免除2020年2月份租金、物业费的公告1份，证明由于疫情影响，红星时代广场从2020年1月27日至2月22日停止营业，共歇业27天，租金应当减免。经质证，张某、朱某对该证据表示不予认可。本院经审查认为，上述证据客观真实，来源合法，与本案事实具有关联性，本院对其证据效力均予以确认。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实:2017年1月17日，张某、朱某与星光公司、星泓公司签订了武威红星时代广场商品房委托经营管理合同,该合同约定：张某、朱某将位于武威市××区房号为A106面积为30.91平方米的房屋出租并全权委托给星光公司经营管理；该商品房的委托经营管理期限为10年，自2017年12月1日至2027年11月30日止；房屋的租金2018年12月1日至2019年11月30日每季度为11112元，2019年12月1日至2020年11月30日每季度为12501元……上述租金按季支付,由星光公司在代扣张某、朱某应承担的税费后于第二个收费季度的第一个月内将前一个季度的租金支付至张某、朱某指定的银行账户，如星光公司不能按时支付租金，每逾期1日，按应付款项每日万分之三向张某、朱某支付违约金。当星光公司逾期60日后，由星泓公司全权担保负责支付星光公司应付租金及所产生的违约金等。合同签订后，张某、朱某将涉诉房屋交付给星光公司租赁并管理使用。从2019年9月起，星光公司未按约定向张某、朱某支付房屋租金。张某、朱某遂起诉要求星光公司支付2019年9月1日至2020年11月30日期间的房屋租金61116元及违约金。本院认为，张某、朱某与星光公司、星泓公司签订的房屋委托经营管理合同内容合法，意思表示真实，属有效合同，依法具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。星光公司租赁并全权经营管理张某、朱某的房屋，理应按合同约定的期限、数额支付房屋租金及其违约金。鉴于2020年第一季度确属全国及我市新冠肺炎疫情爆发期，星光公司的公告中已明确免除其商户2月份的租赁费和物业费，且星光公司经营的星光购物中心红星时代广场于2020年1月27日至2020年2月22日暂停营业属实，本案存在新冠肺炎疫情的不可抗力因素，故应对星光商业公司应承担的租赁费酌情予以减免，结合当地商业经营状况实际，本院将A106号房屋减免的租赁费数额确定为3750.3元（2020年第一季度租赁费12501元÷90天×暂停营业期间27天）；据上，星光公司应当向张某、朱某偿付租赁费的数额为57365.7元（61116元-3750.3元）。租金减免后违约金应作相应的减免，从2020年1月1日起至2021年4月30日共364天减免的违约金数额为596.12元（5459元×日万分之三×364天）。截止2021年3月31日，违约金总额确定为4862.88元（5459元-596.12元）。综上，星光公司拖欠张某、朱某2019年9月1日至2020年11月30日期间的房屋租金57365.7元及截止2021年4月30日的违约金4862.88元的事实有确实充分的证据予以证实，其合理的诉讼请求本院予以支持；对于不合理的诉求，应予驳回。对于后续违约金，应按合同约定继续计算。对于星光公司抗辩违约金明显过高，请求依法予以调整的辩解理由，因星光公司不能举证证明张某、朱某诉请的违约金超过《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，故该辩解理由本院不予采信。星泓公司作为合同担保方，在合同中承诺了全权担保支付的保证责任，且尚在保证责任承担的期限之内，故应当承担连带保证责任；张某、朱某诉请星泓公司承担连带保证责任有事实依据和法律依据，本院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、甘肃星光商业管理有限公司支付给张某、朱某2019年9月1日至2020年11月30日期间的房屋租金57365.7元；二、甘肃星光商业管理有限公司支付给张某、朱某2020年1月1日至2021年4月30日期间的违约金4862.88元；2021年4月30日以后的违约金继续按合同约定计算；上述两项，限于本判决生效后30日内付清；三、甘肃星泓房地产开发有限公司对上述给付款项承担连带清偿责任；四、驳回张某、朱某的其他诉讼请求。案件受理费1466元，减半收取733元，由甘肃星光商业管理有限公司、甘肃星泓房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审判员 盛 强二〇二一年七月二十七日书记员 任昱婧