河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终8065号上诉人(原审被告)：河南壹玖捌零企业营销策划有限公司，住所地河南省郑州市金水区北环路南、渠东路东19幢1单元17层东户。法定代表人：陈亮，总经理。委托诉讼代理人：马文昌、王昱涣（实习），河南景焱律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：马**军，男，1980年11月29日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：崔永卫、卢慧君，河南路德律师事务所律师。原审被告：陈亮，男，1981年11月15日出生，汉族，住河南省原阳县。上诉人河南壹玖捌零企业营销策划有限公司（以下简称“壹玖捌零公司”）因与被上诉人马**军、原审被告陈亮房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初2780号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。河南壹玖捌零企业营销策划有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，予以改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人同意缴纳租金，但案涉房屋应当由上诉人继续承租。因疫情原因属不可抗力，上诉人不存在违约，双方合同不存在解除条件；2、被上诉人应当承担房屋装修部分残值损失；3、一审判决对1203及1204房间欠付租金金额计算错误。马**军辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈亮发表意见称，同上诉人意见。马**军向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告壹玖捌零公司于2016年5月13日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告壹玖捌零公司、陈亮向原告支付1203、1204房屋自2020年2月20日起至2020年12月11日止期间的租金212054元（2020年2月20日至2020年5月20日，以458平方米的面积为基数，租金为每天每平方米1.5元计付，自2020年5月21日起至2020年12月11日，以458平方米的面积为基数，租金为每天每平方米1.6元计付）及逾期付款违约金106元（按照欠付租金的万分之五计付）；3、判令被告壹玖捌零公司、陈亮向原告支付违约金65952元；4、判令被告壹玖捌零公司、陈亮向原告支付1204房间2020年9月16日至2020年12月13日期间的物业费8866.6元；5、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年5月13日，原告（出租方、甲方）与被告壹玖捌零公司（承租方、乙方）签订合同编号为2016003的《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落在郑州市郑东新区商鼎路78号升龙广场3号楼1单元12层1201、1202、1203、1204的房屋出租给乙方作为办公使用，房屋总面积共计1029.78平方米。甲方租赁给乙方的房屋为毛坯。甲方同意乙方对租赁房屋进行办公所需的装修及添加附属设施。在租赁期内，乙方不允许转租该房屋。甲方于2016年5月17日前向乙方交付该房屋。租赁期自2016年5月13日起至2022年5月12日止。其中，2016年5月13日起至2016年8月20日止为甲方给予乙方的免费装修期。在租赁期内，第一阶段的期限为2016年5月13日至2019年5月12日，租金为每天每平方米1元；第二阶段为2019年5月13日至2020年5月12日，租金为每天每平方米1.5元；第三阶段为2020年5月13日至2021年5月12日，租金为每天每平方米1.6元（以上租金不包含物业管理费和房屋租赁税金）。租金支付遵循先支付后使用原则，每半年支付一次租金（租金为6个月），在双方合同签字并加盖印章生效后，首期租金，乙方3个工作日内付清，乙方应支付甲方一个月的租金31322元作为押金，押金合同签署3个工作日内付清。其余各期租金应于上期期满前一个月由甲方通知乙方，乙方于期满前10个工作日内支付。如合同提前解除，乙方预付的未实际租赁期间的租金，在抵扣应由乙方支付的违约金后，剩余部分由甲方返还乙方。合同到期或解除后，甲方应按照合同约定，在十日内退还乙方缴纳的房屋租赁押金31322元，否则，视为违约，将承担违约责任。租赁期间，使用该房屋所发生的水费、电费、通讯费、物业管理费、停车费用由乙方承担。租赁期间，使用该房屋所发生的乙方逾期不支付租金超过15天的，视为违约，另一方可告知违约方解除合同，违约方应向对方支付三个月租金作为违约金。若乙方未能如期支付所有根据合同应由乙方支付的费用，则乙方需按照当期未能支付租金的万分之五计付逾期付款违约金。甲方指定收款账号为62×××58（开户行：上海浦东发展银行郑州分行营业部，开户名：马**军）。双方另对其他权利义务进行约定。合同签订后，被告按约向原告支付押金31322元。2016年11月2日，被告陈亮向原告出具《担保书》一份，载明：鉴于房屋承租方（壹玖捌零公司）与马**军于2016年5月13日签订了《房屋租赁合同》，该合同编号为2016003，承租位于郑州市郑东新区××广场××楼××单元××室、××室、××室、××室，承租方已入住承租房屋。为了保证承租方依约及时履行合同条款，陈亮愿意就承租方依约履行合同条款的义务提供担保，直至承租方对该房屋租赁合同条款履行结束为止。2020年3月25日，被告陈亮向原告出具《承诺书》一份，载明：本人承租马**军升龙广场3号楼1单元1204房间，承诺2020年4月25日交纳1204房间房租30000元，2020年5月25日交纳1204房间房租55994元，本人承诺不能按时交纳1204房间房租，愿意承担一切法律责任。如按时付完，不承担任何法律责任。庭审中，原、被告共同确认1203号的房屋面积为154平方米，1204号房屋的面积为304平方米。原告称上述两房屋自2020年2月20日起被告均未再支付租金。被告认可1204号房屋，其自2020年2月20日开始未再支付租金，但称因当时将该房屋转租给第三方，第三方于2020年9月16日搬离房屋，自此其没有再使用该房屋，之后租金不应再计算。1203号房屋，被告称其将该房屋转租给第三方，因原告经常去锁门，自2020年2月20日开始，第三方将该房屋的房租直接支付给原告，原告不予认可。另查明，2020年12月11日，原告以微信及短信通知的形式向被告发出“解除函”，告知被告因其拖欠1203号、1204号房屋的房租，1204号房屋2020年9月16日至今的物业费8671.6元，原告将对该房屋进行收回，要求被告在两日内将房屋所有物品全部清理搬出，如不按期搬离将视为其放弃上述权利，原告将私自处理。同日，原告将1203号、1204号房屋收回，并于2020年12月12日将1203号房屋另租他人，于2020年12月14日将1204号房屋另租他人。2020年12月15日，原告向河南升龙物业管理有限公司郑东新区分公司缴纳1204号房屋自2020年9月16日至2020年12月13日期间的物业费8866.6元。又查明，被告自2016年开始将1204号房屋转租给新湖财富投资管理公司有限公司使用，其中2019年9月，新湖财富投资管理公司有限公司向其缴纳了1204号房屋自2019年9月16日至2020年9月15日的租金266711.18元。1203号房屋，被告也转租他人使用，其称收到该房屋自2020年1月20日至2020年7月20日的租金4万元左右。2020年8月14日，卢毅向原告尾号4958的账户转款89936元，原、被告均认可该款项系1202号房屋实际承租人支付的该房屋租金。庭审中，原告称对于1201号、1202号房屋，次承租人因将房租交于被告壹玖捌零公司被挪用后，自2018年起便直接将租金支付给原告，其已与原告形成了事实上的租赁关系。被告壹玖捌零公司就1201号、1202号房屋的租赁关系因不存在继续履行的基础导致合同目的无法实现。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，按照约定全面履行各自的义务。本案中，原告与被告壹玖捌零公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行各自合同义务。《房屋租赁合同》约定租期自2016年5月13日至2022年5月12日止，租赁期间，被告使用该房屋逾期不支付租金超过15天，视为其违约，原告可告知解除合同。合同签订后，原告依约交付房屋，被告未按照约定支付1203号、1204号房屋的租金，已经构成违约；原告于2020年12月11日以微信及短信通知的形式告知被告其欠付房租，将收回房屋，并于当日收回1203号、1204号房屋，且于2020年12月12日将1203号房屋另租他人，于2020年12月14日将1204号房屋另租他人；1201号、1202号房屋房租也由次承租人向原告支付，基于以上种种情形，被告违约在先，双方合同也无法继续履行，故原告主张解除与被告壹玖捌零公司于2016年5月13日签订的《房屋租赁合同》，理由成立，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。原、被告双方租赁合同解除后，被告应结清拖欠租金。因2020年初突发新型冠状病毒感染肺炎疫情，××的标准采取了相应疫情防控措施，属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力。被告亦以此为由称受疫情影响，对于房屋的实际使用及经营均产生极大影响，希望延期缴纳房屋租金，但根据庭审查明的事实，被告壹玖捌零公司将1203号、1204号房屋转租他人使用，其中收取1203号房屋自2020年1月20日至2020年7月20日的租金4万元左右，并于2019年9月收取1204号房屋自2019年9月16日至2020年9月15日的租金266711.18元，有一定的经济能力向原告支付租金。综合考量疫情影响因素、被告的违约程度、双方的损失大小，结合本案的整体情况，基于公平原则，本院支持原告主张的未付租金及欠付的物业费，对于逾期付款违约金及违约金，本院均不再支持。关于租金，庭审中，原、被告共同确认1203号房屋面积为154平方米，1204号房屋面积为304平方米，共计458平方米，经庭审查明，被告自2020年2月20日未再支付上述房屋租金，鉴于原告于2020年12月11日将涉案房屋收回，故被告壹玖捌零公司应向原告支付自2020年2月20日至2020年12月11日期间的租金212008.2元。另被告向原告缴纳房屋押金31322元，《房屋租赁合同》约定合同到期或解除后，原告应当按照合同约定退还被告缴纳的房屋押金。故上述押金31322元可以抵扣部分未付租金，综上，被告壹玖捌零公司应支付原告租金180686.2元。关于物业费，合同约定租赁期间，使用该房屋所发生的物业管理费由承租方承担，1204号房屋自2020年9月16日至2020年12月11日产生物业费8671.6元，在此期间承租方为被告壹玖捌零公司，因原告已代为向物业公司缴纳该笔费用，故被告壹玖捌零公司应向原告支付上述物业费8671.6元。关于原告主张被告陈亮承担共同支付租金的问题。本院认为，涉案《房屋租赁合同》系原告与被告壹玖捌零公司签订，涉案房屋由被告壹玖捌零公司租赁使用，被告陈亮并非涉案合同的相对方。但被告陈亮于2016年11月2日向原告出具有《担保书》，承诺对承租方即被告壹玖捌零公司依约履行涉案房屋租赁合同条款的义务提供担保，直至承租方对该房屋租赁合同条款履行结束为止。故被告陈亮应对涉案债务承担连带保证责任。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告马**军与被告河南壹玖捌零企业营销策划有限公司于2016年5月13日签订的《房屋租赁合同》；二、被告河南壹玖捌零企业营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马**军房屋租金180686.2元、物业费8671.6元；三、被告陈亮对本判决第二项确定的债务承担连带保证责任；四、驳回原告马**军的其他诉讼请求。二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审审理中，被上诉人马**军向本院提交情况说明一份，称1203房屋的次承租人郝勇义向被上诉人支付五万元保证金，郝勇义自愿将该保证金转化为1203房屋2020年8月20日至2020年12月11日期间的房租，故该期间的租金28089.6元可在上诉人未付租金中予以扣除。二审经审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，《房屋租赁合同》、《租房补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。本案中，上诉人河南壹玖捌零企业营销策划有限公司将案涉1203、1204房屋转租给他人并收取租金，但却未按照合同约定向被上诉人马**军支付租金，其行为已经构成违约，故一审法院判决解除案涉合同有事实及法律依据。上诉人称其不应当支付1204房屋2020年9月15日之后的房租，但该期间处于案涉合同租赁期限之内，上诉人也未提交证据证明其将1204房屋于2020年9月15日之前交还给被上诉人或提交证据证明双方就此曾进行过协商并达成一致意见，故该上诉请求不能成立。上诉人主张被上诉人赔偿现存装修部分残值损失及家具磨损费，但其在一审审理中并未对此提出反诉请求，本院不予处理。被上诉人马**军认可次承租人郝义勇向其支付过1203号房屋2020年8月20日至2020年12月11日期间的租金28089.6元并同意在上诉人未付租金中扣除，本院予以确认，故上诉人应支付被上诉人租金152596.6元。综上所述，河南壹玖捌零企业营销策划有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初2780号民事判决第一项、第三项、第四项；二、变更郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初2780号民事判决第二项为“河南壹玖捌零企业营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内支付马**军房屋租金152596.6元”；三、驳回河南壹玖捌零企业营销策划有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2851元，由上诉人河南壹玖捌零企业营销策划有限公司、陈亮负担。二审案件受理费1161元，由河南壹玖捌零企业营销策划有限公司负担900元，由马**军负担291元。本判决为终审判决。审判长 朱 凯审判员 周 蕾审判员 蒋德军二〇二一年七月三十日书记员 段亚欣