北京市高级人民法院民 事 判 决 书(2021)京民终300号上诉人（原审被告）：中信富通融资租赁有限公司，住所地北京市通州区安顺北里18号楼安顺2街1号。法定代表人：张毅，董事长。委托诉讼代理人：王志强，北京市大嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓黎，北京市泽和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邱爱红，女，1971年8月24日出生，汉族，住山西省临汾市尧都区。委托诉讼代理人：郑秋芳，山西中正平律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琴琴，山西中正平律师事务所律师。原审第三人：临汾市洋洲房地产开发有限公司，住所地山西省临汾市尧都区新开路北口。法定代表人：郭月明，经理。委托诉讼代理人：郭宝平，北京市信格律师事务所律师。上诉人中信富通融资租赁有限公司（以下简称中信富通公司）因与被上诉人邱爱红、原审第三人临汾市洋洲房地产开发有限公司（以下简称洋洲房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2020）京02民初479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭，于2021年5月24日公开开庭进行了审理。上诉人中信富通公司的委托诉讼代理人张晓黎，被上诉人邱爱红的委托诉讼代理人郑秋芳、赵琴琴，原审第三人洋洲房地产公司的委托诉讼代理人郭宝平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中信富通公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判驳回邱爱红的诉讼请求或裁定发回一审法院重审；2.邱爱红承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决关于邱爱红与洋州房地产公司之间系商品房买卖合同关系的认定错误。根据《洋洲房地产以房抵顶工程款房屋明细表》《建设工程施工合同》、一审法院调取的《情况说明》以及一审庭审笔录中各方当事人陈述，说明洋洲房地产公司与案外人存在明确的以房抵债的意思表示。从整个交易过程来看，洋洲房地产公司以案涉房屋作价抵顶其欠付案外人的工程款后，取得了案涉房屋的处分权，充分说明洋州房地产公司与案外人是以物抵债关系。案外人不具备商品房代销资格，也未与洋洲房地产公司签订代销协议，并非代销人。案外人将其有权处分的案涉房屋出售与邱爱红，虽未签订书面买卖合同，但实际上形成了事实上的二手房买卖合同关系。洋洲房地产公司同邱爱红签订《盛世华庭·福苑认购协议》（以下简称《认购协议》）只是一种形式，签订的目的是方便邱爱红将来办理过户登记手续，邱爱红与洋洲房地产公司间不存在实质上的买卖合同关系。洋洲房地产公司及案外人以房抵债行为目的是债务的清偿、债权的实现，而非房屋买卖。因此案外人基于以物抵债关系享有的是一种债权请求权，对案涉房屋不享有物权期待权。邱爱红在案外人与洋洲房地产公司的以物抵债基础上、通过向案外人支付房屋价款后，对案外人享有的是一种债权请求权，而非对案涉房屋的物权期待权。即使邱爱红基于《认购协议》对洋洲房地产公司享有权利，但该权利亦是一种债权请求权。基于债的平等性原则，邱爱红对洋洲房地产公司的债权并不较本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称最高法院执行异议和复议规定）第二十八条的规定，因邱爱红仅对洋洲房地产公司享有债权请求权、对案涉房屋不享有物权期待权，不能排除强制执行。二、一审判决关于本案存在最高法院执行异议和复议规定第二十八条的四种情形的认定错误。1.一审判决对于“案涉房屋被查封前签订了合法有效的书面买卖合同”的事实认定及法律适用均错误。《认购协议》缺少商品房买卖合同应当具备的主要内容，且《认购协议》第四条已明确约定协议当事人旨在设立预约合同并非本约合同。涉讼楼盘的预售许可证有效期满至2012年5月31日，《认购协议》签订于2012年12月30日，说明案涉房屋处于无证预售状态。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称最高法院商品房买卖合同解释）第二条的规定，《认购协议》属无效合同；《认购协议》未进行备案，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条和《城市商品房预售管理办法》第十条及《山西省建设厅关于加强商品房预（销）售管理的通知》第六条的规定，《认购协议》不具有合法性；根据与本案有关的其他案件的证据及一审庭审情况，可以得出《认购协议》实际签署时间并非在案涉房屋被查封前的高度盖然性结论。2.一审判决对于“邱爱红在查封前合法占有案涉房屋”的事实认定及法律适用错误，且违反法定程序。与本案相关的其他案件中，洋州房地产公司出具的收据存在虚开问题，故本案中洋州房地产公司出具的收据不真实，不能单独作为认定事实的证据。邱爱红未提交其与洋洲房地产公司办理案涉房屋交付的证据，其提供的购货单据并非正式发票且不具关联性；购气流水的户名可随意更改；物业水电暖收据系单一性证明材料、无法证明费用已实际发生；未提供物业服务合同。故邱爱红提交的证据不能形成完整有效的证据链条，未达到高度盖然性的证明标准，一审判决认定邱爱红已在查封前占有案涉房屋证据不足。在邱爱红未提出书面申请、现场勘验亦不属于人民法院依职权调查收集的证据的情况下，一审法院未通知中信富通公司即进行的现场勘验行为有悖审判中立原则且违反法定程序，并且法官只是进入案涉小区并未进入案涉房屋，现场勘验不能作为认定＂占有”的依据。即使邱爱红占有了案涉房屋，一审判决亦不应无视有关未经竣工验收的房屋系非法占有的规定，作出“合法”占有的错误认定。3.一审判决对于“案涉房屋被查封前邱爱红支付全部价款”的事实认定不清。邱爱红主张其是以现金方式支付了全部房款，一审庭审中又称以现金方式支付28万元房款，其余房款以工程款与临汾建筑工程总公司第五建筑分公司（以下简称临汾五建公司）相抵，其陈述前后矛盾，其对于抵顶房款的工程款并未提交任何有效证据。邱爱红提交的取款银行交易明细系复印件，且几笔款项取款时间早于《认购协议》几个月，不能证明该款项作为房款支付。另外，临汾五建公司出具的落款时间为2012年11月8日的通知中称邱爱红“房款已清”，而邱爱红又主张现金付款的最后一笔取款时间为2012年12月7日，对此邱爱红未作出进一步解释。4.一审判决关于“未能办理涉案房屋的过户登记非购房人自身原因所导致”的认定系错误认定。邱爱红没有提供其有向房屋登记机关办理过户登记材料、或向洋洲房地产公司提出了办理过户登记的请求的有效证据。除案涉房屋在内的64套被查封房屋外的该栋楼房其他房屋购买人，均已同洋洲房地产公司签订了买卖合同并办理了合同备案手续。邱爱红自购买至今从未要求洋洲房地产公司同其签订商品房买卖合同，以创造出办理过户登记的前提条件，说明其对于房屋过户登记未尽到合理注意义务或处于放任态度。一审判决不应因为竣工验收问题而无视案涉房屋未办理过户登记是邱爱红未尽合理注意义务问题。5.一审判决关于“唯一住房”的认定无证据支持。邱爱红未提交户口簿等证明家庭成员构成的证据，也未提交结婚证原件，不能证明配偶和未成年子女名下没有房屋。其提交的不动产登记查询证明材料证明力不足，只能证明个人名下无不动产登记信息，不能排除有预购的房屋（比如案涉房屋）的情形。在邱爱红未尽到举证责任情况下，应由其承担举证不能的法律后果。综上，中信富通公司认为一审判决认定事实错误，认定基本事实不清，适用法律错误，违反法定程序，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。邱爱红辩称：一、一审判决认定的邱爱红与洋洲房地产公司存在真实的商品房买卖合同关系完全正确。根据一审查明事实，洋洲地产公司欠付五建公司工程款，双方协商由临汾五建公司收取购房款，即由购房人将房款支付给临汾五建公司，以清偿洋洲地产公司欠付临汾五建公司的工程款债务。房屋买卖合同由购房人与洋洲房地产公司签订，案涉房屋的交付等手续也均由洋洲房地产公司与购房人办理。由此可见，洋洲房地产公司与临汾五建公司之间仅是以房款抵顶工程款，而非以房屋抵顶工程款。故中信富通公司所称的临汾五建公司与邱爱红形成事实上的二手房买卖合同关系不能成立。邱爱红对案涉房屋享有物权期待权，是因为其符合最高法院执行异议和复议规定第二十八条规定的条件，而非仅仅基于《认购协议》。中信富通公司仅仅以《认购协议》来判断是否具有物权期待权系对相关法律规定的曲解。二、一审判决认定邱爱红符合最高法院执行异议和复议规定第二十八条规定的情形，享有足以排除对案涉房屋执行的权益完全正确。1、查封前，邱爱红已就案涉房屋签订合法有效的书面买卖合同。邱爱红与洋洲地产公司签订的《认购协议》包含了交易双方、案涉房屋基本情况、房款及付款方式等商品房买卖合同的基本内容，同时根据临汾五建公司开具的收据，以及一审法院调查的临汾五建公司收款情况，可以证明邱爱红也已支付全部房款，故根据最高法院商品房买卖合同解释第五条的规定，《认购协议》应认定为书面房屋买卖合同。至于预售许可证过期问题，最高法院商品房买卖合同解释第二条规定的关于商品房预售合同无效的情形，仅指自始未取得商品房预售许可证，这与商品房预售许可证过了有效期有本质区别。预售许可过期违反的是管理性规范，未违反法律法规的效力性规定，故商品房预售许可证过期不影响合同的效力。2、查封之前，邱爱红已合法占有案涉房屋。第一，中信富通公司所称的收据虚开系其主观臆想，邱爱红本案中提交的用户充值/购气流水，加盖有公共服务部门的印章，且能够相互印证，故应认定查封之前，邱爱红已入住案涉房屋。第二，现场勘验是一审法院本着对事实负责的精神依职权而为，完全符合法定程序。第三，最高法院执行异议和复议规定第二十八条规定的“已合法占有该不动产”中的“合法占有”是指买受人通过合法的方式取得对不动产的占有，有合同依据，也指出卖人自愿将不动产移交买受人占有，并非买受人非法强占不动产。本案中，虽然涉讼楼盘未经竣工验收，但邱爱红是基于合法有效的《认购协议》占有案涉房屋，洋洲地产公司正常办理交房手续的，不存在非法之说。关于未竣工验收不得交付使用的规定，系行政部门对房地产开发商的要求，其目的是保护商品房买受人的权利，所产生的法律后果是开发商是否应当受到行政处罚和业主是否向开发商主张赔偿责任，并不影响开发商向业主交房这一合同履行行为的效力，交房的行为是有效的，业主对房屋的占有也是合法的。3、邱爱红已支付全部房款。邱爱红已将购房款交给临汾五建公司，临汾五建公司认可收到邱爱红支付的房款，并以此抵消了对洋洲地产公司的等额工程款债权，即洋洲地产公司以房款清偿了其债务，应视为其已收到案涉房屋的房款。4、未办理过户登记，非因邱爱红自身原因。最高法院执行异议和复议规定第二十八条第四项规定的是“非买受人自身原因未办理过户登记”，而非要求买受人必须向登记机关要求办理过户登记，本案中，根据一审法院调查核实的情况，案涉房屋之所未能办理过户登记，是因案涉房屋所在楼盘未能通过竣工验收，房屋过户登记存在客观障碍，该障碍并非邱爱红导致的，不能归结于邱爱红原因。5、案涉房屋系邱爱红唯一可居住房屋。邱爱红一审提交了自己及家人的不动产信息查询证明，证明名下在临汾市无登记房产。中信富通公司并未提交相反证据予以反驳，故应认定案涉房屋系邱爱红在临汾市的唯一住房。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，符合法定程序。请求二审法院驳回中信富通公司的上诉，维持一审判决。洋洲房地产公司述称，不同意中信富通公司的上诉请求及意见，认可邱爱红的答辩意见，请求驳回中信富通公司的上诉，维持原判。临汾五建公司是为洋洲房地产公司建设工程的，洋洲房地产公司确实欠付了工程款，故同意让邱爱红向临汾五建公司支付款项。洋洲房地产公司出具的收据不是随便开具的，也是存在一一对应的款项才开具的，洋洲房地产公司不是对方所称配合邱爱红恶意开具的收据。邱爱红向一审法院起诉请求：1.请求排除对山西省临汾市尧都区解放东路盛世华庭小区1号楼3单元702号房屋的执行，并解除查封；2.诉讼费由中信富通公司承担。一审法院认定事实如下：一、关于涉案房屋执行及执行异议的相关情况北京市第二中级人民法院（以下简称北京二中院）在审理（2018）京02民初70号中信富通公司与临汾市洋洲石油供应有限公司、临汾市亿鑫源混凝土搅拌有限公司、临汾市尧都区尧尔欣经贸有限公司、吉文杰、许六斤、郭亮芳、吕建斌、赵志芳、洋洲房地产公司、海南兴隆太阳河投资有限公司融资租赁合同纠纷一案（以下简称70号案件或70号判决）中，依据中信富通公司的申请，作出了（2018）京02民初70号诉讼保全民事裁定书。北京二中院据此于2018年6月21日查封了洋洲房地产公司位于山西省临汾市尧都区解放东路盛世华庭包括涉案房屋在内的64套房屋。北京二中院于2018年11月26日作出70号判决，判决洋洲房地产公司、临汾市洋洲石油供应有限公司等被告承担相应的法律责任。临汾市洋洲石油供应有限公司不服该判决，向北京市高级人民法院提起上诉，该院于2020年4月21日作出（2019）京民终495号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年6月17日，北京二中院对案涉房屋进行续封。2020年8月，中信富通公司向北京二中院申请强制执行。邱爱红向北京二中院提出案外人执行异议，北京二中院作出（2020）京02执异234号执行裁定书，裁定驳回了邱爱红的异议请求。后邱爱红提起本案诉讼。二、关于邱爱红主张其享有足以排除强制执行权益的情况（一）关于《认购协议》签订情况及主要内容。邱爱红提交的落款时间为2012年12月30日、洋洲房地产公司作为出卖方、邱爱红作为认购方的《认购协议》载明：一、认购物业：认购方通过对出卖方所开发的盛世华庭·福苑项目充分了解后，选择购买该项目1楼3单元7层702号房。建筑面积约125.7平方米（注：最终面积以房产部门测绘数据为准）。二、房款：单价3458元/平方米；总价434671元。上述价格以建筑面积计算。三、付款方式：认购方按以下第1种方式付款。1.一次性付款：选择该付款方式，认购方须在签署本《认购协议》时支付全部总房款的90%，剩余10%的房款应于签署《商品房买卖合同》前付清。四、双方承诺共同遵守如下约定：4.本认购协议为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订《商品房买卖合同》后，《认购协议》自动作废。洋洲房地产公司与邱爱红均认可双方后续未签署正式的《商品房买卖合同》。中信富通公司不认可《认购协议》的真实性、关联性、合法性和证明目的，认为《认购协议》的签署时间、内容均与常理不符，鉴于洋洲房地产公司对邱爱红权利毫无保留地认可，中信富通公司怀疑《认购协议》并非于查封前签署。《认购协议》属于商品房预约合同，并非商品房预售或买卖合同。即使《认购协议》被认定为《商品房买卖合同》，该《认购协议》并未备案，也不具有合法性。邱爱红主张当时洋洲房地产公司没有与其签订后续的《商品房买卖合同》，但根据最高法院商品房买卖合同解释第五条规定，《认购协议》已经具有了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且洋洲房地产公司已经按照约定收受了购房款，《认购协议》应当认定为商品房买卖合同。洋洲房地产公司认可涉案《认购协议》就是商品房买卖合同。（二）关于支付购房款情况。邱爱红主张其系通过现金方式向临汾五建公司支付28万元，其余款项系通过临汾五建公司欠付邱爱红的工程款抵债方式支付。邱爱红为证明其主张，提交了编号为4156802的收据一张和中国邮政储蓄银行股份有限公司出具的客户交易明细一张。其中，收据载明的交款日期为2012年12月30日，交款人为邱爱红，金额为434671元，收款事由显示为“盛世华庭1号楼3单元702”，该收据还加盖有洋洲房地产公司的财务专用章。客户交易明细显示户名为邱爱红，账号为6210******7377，该账户分别于2012年7月18日、2012年7月26日、2012年8月10日、2012年8月13日、2012年9月20日、2012年12月7日取现共计28万元。中信富通公司不认可收据的真实性、关联性和证明力，认为该收据的编号早于与本案有关的另案王旭亮的收据编号，但入账日期却在王旭亮案件中收据之后，不符合先签协议、先付款、后出收据的常理。且该收据没有有效的转账凭证予以佐证，不能证明房款已经实际支付。不认可客户交易明细的真实性、合法性、关联性和证明力，认为邱爱红没有提交原件，该明细显示的取现金额与房款总额不符，不能证明用于支付房款，且取现时间早于签订《认购协议》5个月。另外，邱爱红用现金支付大额钱款不符合常理。审理中，一审法院向临汾五建公司调查相关情况，临汾市建筑工程总公司和临汾五建公司向一审法院提交《情况说明》《洋洲房地产以房抵顶工程款房屋明细表》《建设工程施工合同》，均加盖有该二公司公章。其中，《情况说明》内容为：“我公司于2010年7月26日与洋洲房地产公司签订《建设工程施工合同》，承建洋洲房地产公司开发的洋洲花园（盛世华庭）住宅楼。工程于2011年完工后，因洋洲房地产公司未能支付全部工程款，遂商定由我公司代为销售房产，收取房款抵顶工程款，房屋买卖合同由购房人与洋洲房地产公司签订，房屋的交付、产权过户手续也均由洋洲房地产公司与购房人办理。当时洋洲房地产公司欠付工程款约2000万元左右，洋洲房地产公司用80余套住宅房的销售房款抵顶了施工工程款，因许六斤与洋洲房地产公司负责人吕建斌关系较好，洋洲房地产公司仅口头约定由临汾五建公司代收房款，并未出据书面指令。在贵院审理的（2020）京02民初554号等关于中信富通公司、洋洲房地产公司案外人执行异议之诉批量案件中，其中共涉及到12套房的房款由我公司收取，以上房款抵顶我公司的工程款6581010元。具体收取方式包括由购房人一次或分批次向临汾五建公司转账或现金交纳，也包括向公司负责人许六斤转账或现金交纳。以上房款均由我公司向购房人出具了收据，并由我公司将收款事实通知洋洲房地产公司。后附12套房子的房号、交款人、交款数额明细。特此说明。”《洋洲房地产以房抵顶工程款房屋明细表》中与本案相关的部分载明房号为3-702，交款人为邱爱红，交款额为434671元，交款方式为抵账。洋洲房地产公司为证明其公司是和邱爱红直接达成并签订的合同，临汾五建公司只是收取房款以抵偿工程款，向一审法院提交付款通知，该通知由临汾五建公司向洋洲房地产公司出具，落款时间为2012年11月8日，内容为：“邱爱红已将盛世华庭小区3-702号房房款交清，请办理交房手续。”邱爱红、中信富通公司、洋洲房地产公司均认可《情况说明》《洋洲房地产以房抵顶工程款房屋明细表》《建设工程施工合同》和付款通知的真实性，中信富通公司认为，《洋洲房地产以房抵顶工程款房屋明细表》中涉及邱爱红的交款方式明确是抵账，其他人注明的交款方式是转账现金，进一步证明临汾五建公司和洋洲房地产公司是以物抵债的关系，而不是代销关系。《情况说明》的内容也可以证明以物抵债，收款人是临汾五建公司。（三）关于涉案房屋占有使用情况。邱爱红为证明其在法院查封之前即实际占有使用涉案房屋并一直居住，向一审法院提交了如下证据；其2012年12月20日支付暖气接口费、煤气集资费、有线电视初装费的收据1张，支付电梯使用费、公用电费、电费及办卡费、物业管理费、预交水费、装修垃圾清运费收据6张；装修许可证，载明装修地址为涉案房屋，装修时间为2012年12月20日至2013年3月20日；其于2013年至2019年间交纳物业费、水费、电费、供暖费、燃气费等费用的收据25张、加盖临汾燃气公司北城管理站印章的单户充值/购气流水1张、加盖临汾市广播电视网络中心印章的数字电视平移、安装申请表1张；房屋室外和室内照片6张。其中，单户充值/购气流水显示，邱爱红的账户在2014年10月30日办卡，在2014年11月11日至2020年7月27日间多次进行充值。数字电视平移、安装申请表显示，申请时间为2013年12月26日，安装地址为涉案房屋地址。中信富通公司不认可前述收据的真实性、合法性、关联性和证明目的，认为收据不是正式发票，可以随意开具，且在没有签订正式房屋买卖合同之前就交纳了全部费用不符合常理，不能证明实际办理入住。对邱爱红提交的房屋照片，中信富通公司认为不能证明是涉案房屋照片。（四）关于未办理过户登记的原因。经洋洲房地产公司申请，山西省临汾市建设局于2010年11月29日向洋洲房地产公司颁发了涉案楼盘的预售许可证，有效期限为2010年11月29日至2011年5月25日，又于2011年7月19日向洋洲房地产公司出具了商品房预售许可证延期决定书，将上述期限延期至2012年5月31日。后该预售许可期限未再延期。洋洲房地产公司、邱爱红均未办理涉案房屋的物权登记手续。对于未办理涉案房屋的物权登记手续的原因，邱爱红主张其始终要求洋洲房地产公司为其办理涉案房屋产权证，并已于2012年12月20日交纳维修基金10056元、于2013年12月24日交纳房屋登记费、测绘费、契税等7700.1元，但是洋洲房地产公司一直以种种理由拖延。洋洲房地产公司主张由于山西省临汾市当地的房产局变更为不动产局，业务停办了很长时间，后来又因房产局移交业务，直至后来出现房屋查封，综合导致了涉案房屋未能办理网签，涉案房屋所属的楼盘至今未能竣工验收，因此未能办理物权登记手续。为此，一审法院于2020年11月17日至19日前往山西省临汾市就涉案房屋所属楼盘未竣工验收、涉案房屋未办理网签及未办理物权登记手续的原因等情况进行调查并对涉案小区进行了现场勘验。山西省临汾市规划和自然资源局相关工作人员反馈，因2009年7月洋洲房地产公司未按照规划审批建设涉案楼盘，于2016年3月14日被规划执法部门处以72.94833万元的罚款，洋洲房地产公司缴纳了罚款，至今洋洲房地产公司未提交涉案楼盘的竣工验收规划方面的申请；山西省临汾市房地产服务中心相关工作人员反馈，2012年时确实存在过一次系统升级，但在很短的时间内就恢复相关网签业务办理，不存在洋洲房地产公司所述的很长一段时间未能办理网签的情况。同时根据网签登记系统显示，山西省临汾市自2011年至今，每月都有办理网签的记录；涉案楼盘当时可以办理网签，并且在2011年6月、9月查询到涉案楼盘大量办理网签的记录。洋洲房地产公司和邱爱红均认可，涉案楼盘已办理网签的房屋未在70号案件被查封房屋范围内。（五）关于涉案房屋是否系邱爱红的唯一住房。邱爱红为证明涉案房屋为其唯一住房，向一审法院提交了如下证据材料：结婚证复印件，载明邱爱红与王付省在1994年10月7日登记结婚；加盖有临汾市不动产登记中心查询专用章的不动产登记材料查询结果2张，显示邱爱红和王付省在临汾市无不动产信息。该查询结果不包括临汾市各县级的不动产登记情况、房产备案信息；户口本（户主页）复印件，显示户主为邱爱红，住址为涉案房屋地址；第七次全国人口普查短表复印件。中信富通公司认为结婚证没有原件，不认可其证明目的；对于不动产查询结果，不认可证明目的，不能证明邱爱红系为居住而购买，且不包括备案信息，表明存在邱爱红有两套房的可能性；对户口本户主页、第七次全国人口普查短表，认为该两份证据材料没有原件，无法确认真实性，同时该证据也不充分，邱爱红应提交证据证明其所有家庭成员名下均无房产。一审法院认为，本案系邱爱红提起的案外人执行异议之诉。最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案争议焦点是邱爱红对执行中预查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。邱爱红对其享有足以排除执行的民事权益应负举证证明责任。邱爱红主张其诉讼请求同时符合最高法院执行异议和复议规定第二十八条和第二十九条的情形，其享有足以排除中信富通公司基于债权对涉案房屋申请强制执行的权益。最高法院执行异议和复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”一审法院参照上述规定，进行具体分析。关于邱爱红和洋洲房地产公司是否在一审法院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同及是否已经支付全部或超过50%的房款。最高法院商品房买卖合同解释第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”而《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。本案中，《认购协议》载明的签订时间为2012年12月30日，与付款通知、物业费、电费、水费等费用收据、用户充值/购气流水、数字电视平移、安装申请表等证据能够相互印证，故一审法院对《认购协议书》的真实性予以认定。虽然《认购协议》约定“本认购协议为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订《商品房买卖合同》后，《认购协议》自动作废”，洋洲房地产公司与邱爱红并未签署正式的商品房买卖合同，但《认购协议》已经包含了当事人的名称、姓名、涉案房屋基本情况、购房款及付款方式等商品房买卖合同的基本内容，体现了邱爱红与洋洲房地产公司之间买卖涉案房屋的真实意思表示。根据本案一审法院查明的事实，因洋洲房地产公司欠付临汾五建公司工程款，双方协商由临汾五建公司收取购房款，即由购房人将房款支付给临汾五建公司，以清偿洋洲房地产公司欠付临汾五建公司的工程款债务，因此购房人向临汾五建公司支付购房款的行为应当认定为系向洋洲房地产公司支付，洋洲房地产公司亦向邱爱红出具了购房款收据。中信富通公司主张邱爱红与洋洲房地产公司之间不存在商品房买卖合同关系，涉案房屋被洋洲房地产公司向临汾五建公司以房抵债后，临汾五建公司再进行出售，邱爱红与临汾五建公司之间存在二手房买卖合同关系。一审法院认为，洋洲房地产公司与临汾五建公司之间不存在转移涉案房屋所有权的意思表示，洋洲房地产公司、临汾五建公司、邱爱红协商一致由洋洲房地产公司与邱爱红直接签订《认购协议》，将涉案房屋出售给邱爱红，由邱爱红将房款直接支付给临汾五建公司。又由于临汾五建公司与邱爱红之间另有债权债务关系，双方协商一致将临汾五建公司对邱爱红的债务与邱爱红支付部分购房款的债务予以抵销，洋洲房地产公司对此予以认可。因此，邱爱红和洋洲房地产公司之间存在真实的商品房买卖合同关系。综上，《认购协议》可以认定为书面的商品房买卖合同，邱爱红已经向洋州房地产公司支付了全部的购房款。中信富通公司关于涉案《认购协议》系房屋预约合同及未备案不具有合法性的抗辩主张没有法律依据，一审法院不予采纳。关于邱爱红是否在一审法院查封之前实际占有使用涉案房屋。经一审法院审查，邱爱红提交的加盖有临汾燃气公司北城管理站的印章的单户充值/购气流水显示，邱爱红的账户在2014年10月30日办卡，在2014年11月11日至2020年7月27日间多次进行充值。加盖有临汾市广播电视网络中心印章的数字电视平移、安装申请表显示的签订时间为2013年12月26日，安装地址为涉案房屋地址。虽然中信富通公司不认可前述证据的真实性，但前述证据均加盖有相关公共服务部门的印章，且能够相互印证，中信富通公司亦未能提交证据予以推翻，结合邱爱红提交的交纳物业费、电费、水费等的相关证据，一审法院认定邱爱红在一审法院查封之前即已经实际占有涉案房屋。关于未办理房产过户登记的原因。邱爱红主张《认购协议》签署后，其多次要求洋洲房地产公司配合办理网签及过户登记，但洋洲房地产公司始终未能予以配合。根据一审法院调查取证的情况，涉案楼盘因未按照规划审批违法建设，被相关部门予以行政处罚，至今洋洲房地产公司也未提交涉案楼盘的竣工验收规划申请，故涉案楼盘未能通过竣工验收，亦因此未能办理涉案房屋的过户登记。因此，未能办理涉案房屋过户登记不是邱爱红自身原因导致。关于涉案房屋是否系邱爱红的唯一住房。邱爱红主张涉案房屋系其唯一住房，并提交了加盖有临汾市不动产登记中心查询专用章的不动产登记材料查询结果等证据予以证明，该不动产登记材料查询结果显示邱爱红名下在临汾市市本级无其他房产，中信富通公司认可不动产登记材料查询结果的真实性，但是认为该查询结果不包括临汾市县级的不动产登记信息，也不包括不动产备案信息，认为存在邱爱红有两套房产的可能性。一审法院认为，邱爱红提交的证据可以初步证明其在临汾市名下无房产登记信息，中信富通公司否认邱爱红的证明目的，但是并未提交相反的证据予以反驳，因此，综合本案证据情况，一审法院认定涉案房屋系邱爱红在临汾市的唯一住房。综上所述，本案现有证据能够证明邱爱红享有足以排除对涉案房屋执行的权益，其要求一审法院停止对涉案房屋的执行并解除对涉案房屋查封的理由成立，一审法院对其诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决：停止对位于山西省临汾市尧都区解放东路盛世华庭1号楼3单元702号房屋的强制执行。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为：关于邱爱红与洋洲房地产公司之间法律关系的问题。一审判决认定邱爱红与洋洲房地产公司之间系商品房买卖合同关系正确，本院予以确认。根据已经查明的事实，洋洲房地产公司欠付临汾五建公司工程款，双方协商以购房人将购房款直接向临汾五建公司支付的形式清偿洋洲房地产公司欠款。因此，洋洲房地产公司与临汾五建公司之间没有要将涉案房屋所有权转让给临汾五建公司用以抵偿欠款的意思表示，故双方之间并未形成以房抵债的法律关系。另外，从洋洲房地产公司、邱爱红、临汾五建公司三方的交易模式看，洋洲房地产公司与临汾五建公司之间仅是以购房款抵顶工程款，临汾五建公司从未享有涉案房屋的所有权，其与邱爱红之间并非二手房买卖合同关系。《认购协议》系邱爱红与洋洲房地产公司签订，房屋交亦由洋洲房地产公司向邱爱红交付，因此邱爱红与洋洲房地产公司之间系商品房买卖合同关系。关于邱爱红与洋洲房地产公司是否在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同的问题。最高法院商品房买卖合同解释第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案案涉房屋买受人邱爱红与洋洲房地产公司之间虽未最终签订商品房买卖合同，且《认购协议》中约定了“本认购协议为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订《商品房买卖合同》后，《认购协议》自动作废”，但双方签订的《认购协议》具备了双方当事人的基本情况、房屋位置、面积、房屋单价、房屋总价款及付款方式、双方权利义务等《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的基本条款及主要内容，足以使双方的商品房交易行为处于明确稳定的状态，且邱爱红提交了洋洲房地产公司出具的收款收据，证明其已经支付了《认购协议》约定的案涉房屋购房款，洋洲房地产公司对该事实亦予以认可，故本院可以认定涉案《认购协议》的性质为商品房买卖合同。关于邱爱红与洋洲房地产公司是在涉案项目商品房预售许可证到期后才签定《认购协议》，且《认购协议》未进行备案登记的问题，因商品房预售实行预售许可制度规制及《城市商品房预售管理办法》第十条、《山西省建设厅关于加强商品房预（销）售管理的通知》第六条关于备案登记的规定，均是规制房地产开发商的销售行为，故并不当然致使合同无效。《认购协议》系邱爱红与洋洲房地产公司真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。中信富通公司关于一审判决对于“案涉房屋被查封前签订了合法的书面买卖合同”的事实认定及法律适用均错误的上诉意见于法无据，本院不予采信。关于邱爱红是否在人民法院查封前合法占有涉案房屋的问题。本院认为，最高法院执行异议和复议规定第二十八条第（二）项规定的合法占有是指对不动产的支配和管理，应以是否实际控制不动产为标准。一审法院已经查明，邱爱红提交了其自2012年12月起陆续支付暖气接口费、煤气集资费、有线电视初装费、电梯使用费、电费、物业费、水费、装修垃圾清运费、供暖费、数字电视平移费等凭证；以及单户充值/购气流水。前述证据可以形成证据链，足以证明邱爱红在人民法院查封前已实际控制使用了涉案房屋，实现了对涉案房屋的占有。邱爱红基于《认购协议》占有涉案房屋，涉案房屋虽未经竣工验收，但系洋洲房地产公司违反相关规定导致交房行为有瑕疵，不能据此推翻邱爱红已对涉案房屋实际占用的事实，亦不能阻却邱爱红基于《认购协议》占有涉案房屋的合法性。故一审判决认定邱爱红在北京二中院查封案涉房屋前已经合法占有使用涉案房屋正确。中信富通公司该项上诉理由不能成立，本院不予支持。同时，经本院审查，一审法院进行现场勘验，符合法定程序，中信富通公司关于一审法院违反法定程序的上诉意见，于法无据，本院不予采信。关于邱爱红是否已支付了全部价款的问题。据已查明的案件事实，邱爱红与洋洲房地产公司签订的《认购协议》约定，涉案房屋建筑面积约125.7m2、房屋单价3458元/m2、总价434671元。根据临汾五建公司出具的《情况说明》及《洋洲房地产以房抵顶工程款房屋明细表》，洋洲房地产公司同意以12套涉案项目房屋抵顶其欠付临汾五建公司的工程款共计6581010元，该明细表包括邱爱红所购买的价款为434671元的案涉房屋，交款方式为抵账。2012年7月18日至12月7日期间，邱爱红从其银行活期账户提取现金28万元后交付给临汾五建公司，余款以临汾五建公司欠付其工程款抵债方式支付；临汾五建公司认可邱爱红已付清案涉房屋全款，通知洋洲房地产公司办理交房手续；洋洲房地产公司认可临汾五建公司已收取案涉房屋款项并出具收据，缴款单位为邱爱红，款项金额为434671元，收款事由为盛世华庭1号楼3单元702。前述事实足以证明邱爱红在涉案房屋被查封前已经支付了涉案房屋的全部价款。中信富通公司关于一审判决对于“涉案房屋被查封前邱爱红支付全部价款”的事实认定不清的上诉意见亦不成立，本院不予支持。关于是否因邱爱红自身原因未办理过户登记的问题。一审法院查明，因未按照规划审批建设涉讼楼盘，洋洲房地产公司于2016年3月14日被规划执法部门处以罚款，洋洲房地产公司缴纳了罚款，但至今其未提交涉案楼盘的竣工验收规划方面的申请，即涉案项目未办理竣工验收手续，尚不具备产权证办理条件。故涉案房屋未办理所有权证并非买受人邱爱红的自身原因。邱爱红提交的其与配偶名下在临汾市无登记房产的证据，以及上述其已经实际占有、使用案涉房屋的证据，均足以证明案涉房屋为邱爱红用于居住的唯一住房。中信富通公司虽然不认可邱爱红提交证据的证明目的，但未提交反驳证据，故中信富通公司关于一审判决“未对案涉房屋是否系用于居住进行查明和认定”的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上所述，中信富通公司的上诉请求及理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由中信富通融资租赁有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵红英审 判 员 王 肃审 判 员 杨绍煜二〇二一年七月三十日法官助理 王英博书 记 员 王 峥书 记 员 岳 琳书 记 员 刘向楠