广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤1803民初2139号原告：清远市自然资源局清新分局。住所地：清远市清新区××××××××××××××××××。统一社会信用代码：11441800MB2D17043P。法定代表人：徐某1。委托诉讼代理人：薛蕙蕙，广东大观律师事务所律师。被告：清远市俊鑫房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区××××××××××××××会议中心1层101。统一社会信用代码：914××××××××××××540。法定代表人：湛某1。委托诉讼代理人：汪思奇，该公司职员。委托诉讼代理人：马建琼，该公司职员。原告清远市自然资源局清新分局（下称清新资源局）诉被告清远市俊鑫房地产开发有限公司（下称俊鑫公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2020年5月17日立案后，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人薛蕙蕙、被告汪思奇、马建琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清新资源局向本院提出的诉讼请求：1、俊鑫公司支付国有建设用地使用权出让价款2294万元；2、俊鑫公司支付地上建筑物价款3487万元；3、俊鑫公司支付违约金（以5781万元为基数，从2020年10月25日起至付清款项之日止，按日1‰计算，至2021年5月24日为12197910元）；4、俊鑫公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2020年9月3日，俊鑫公司通过清远市国土资源网上交易系统竞得位于清远市清新区×××××内的一宗土地使用权。2020年9月24日，与俊鑫公司签订《国有建设用地使用权出让合同》约定，出让宗地面积为39376.36平方米，国有建设用地使用权让金为4294万元，出让价款应在合同签订之日起30日内一次性支付。合同补充条款约定，俊鑫公司己交纳的2000万元竞买保证金，其中858.8万元为定金，1141.2万元转为土地出让价款的预存款。出让地块地上建筑物总价款作价为3487万元，在签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起30日内一次性付清地上建筑物价款。俊鑫公司取得该出让地块国有土地使用权时，一并取得地上建筑物。合同签订后，俊鑫公司未依约支付剩余国有建设用地使用权出让价款及地上建筑物价款。2020年10月29日，向俊鑫公司发出《催缴土地出让价款以及违约金通知书》，要求俊鑫公司尽快缴清欠缴国有建设用地使用权出让价款及违约金。2020年11月20日，委托广东大观律师事务所向俊鑫公司发出律师函，要求俊鑫公司见函之日起10日内支付国有建设用地使用权出让价款2294万元、地上建筑物价款3487万元及违约金。2020年11月24日，俊鑫公司收到律师函。俊鑫公司除己交纳的2000万元外，剩余的2294万元土地出让价款及3487万元地上建筑物价款俊鑫公司仍未支付。俊鑫公司的行为已构成严重违约。根据《国有建设用地使用权出让合同》约定，俊鑫公司除应支付国有建设用地使用权出让价款外，还应支付违约金。被告俊鑫公司答辩称：一、《国有建设用地使用权出让合同》是清新资源局提供的格式条款合同，合同约定逾期支付款项，自逾期之日起按每日1‰支付违约金；清新资源局逾期交付土地，仅需赔偿给受让人造成的直接损失。对双方违约责任约定不平等，不合理地免除或减轻清新资源局责任、加重对方责任，属无效条款。每日1‰转化年利率为36%，远远超过《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》保护的民间借贷利率【不超过全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)4倍】。因受市场经济影响，资金回笼困难，未能及时支付土地出让金。请求依法予以调低为按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（年利率为3.85%）计算。三、合同约定的地上建筑物被清新资源局没收后移交清远市清新区财政局，清新资源局不是该地上建筑物的合法所有权人，无权处置该地上建筑物，无权要求支付该地上建筑物价款3487万元。合同没有约定逾期支付地上建筑物价款应承担违约责任，清新资源局要求按照每日1‰标准支付违约金，没有合同及法律依据。即使要支付违约金，应以全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算。综上，合同约定逾期支付国有建设用地使用权出让价款违约金过高，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并进行调减。合同没有约定逾期支付地上建筑物价款的违约责任，应依法合理确定违约责任。原告清新资源局围绕诉讼请求向本院提交的证据：1、统一社会信用代码证书、全国企业信用信息公示系统截图，拟证明诉讼主体资格；2、国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书，拟证明俊鑫公司竞得涉案国有建设用地使用权；3、国有建设用地使用权出让合同，拟证明俊鑫公司应在签订合同之日起30日内付清国有建设用地使用权出让价款2294万元及地上建筑物价款3487万元，逾期支付款项的应按迟延支付款项的1‰向清新资源局缴纳违约金；4、催缴土地出让价款以及违约金通知书，拟证明曾于2020年10月29日要求俊鑫公司支付欠缴的土地出让价款及违约金；5、律师函及邮政快递记录，拟证明委托广东大观律师事务所向俊鑫公司发出律师函，要求俊鑫公司支付土地出让价款、地上建筑物价款及违约金；6、广东省非税收入(电子)票据，拟证明俊鑫公司仅支付地价款2000万元。被告俊鑫公司没有提交证据。本院组织当事人进行了证据交换及质证。当事人没有异议的证据：原告清新资源局提交证据1、2、3、5、6，本院予以确认并在卷佐证。被告俊鑫公司对原告清新资源局提交证据4的真实性、合法性认可，关联性不予认可，受疫情影响向清新资源局申请缓缴未获批准。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告清新资源局提交的证据4，被告俊鑫公司对真实性、合法性没有异议，该证据的内容催促俊鑫公司支付价款及违约金，与本案有关联性，予以采纳。经审理查明，本院认定事实如下：2020年9月3日，俊鑫公司通过清远市国土资源网上交易系统竞得位于清远市清新区×××××内的一宗土地使用权。2020年9月8日，俊鑫公司支付清新资源局2000万元。2020年9月24日，清新资源局与俊鑫公司签订《国有建设用地使用权出让合同》约定，一、清新资源局将位于清远市清新区×××××的国有建设用地使用权出让俊鑫公司，宗地总面积39376.36平方米。二、清新资源局同意在2020年11月2日前将出让宗地交付给俊鑫公司，交付土地时该宗地应未设置除土地所有权以外的其他产权，安置补偿到位，地上有建筑物，开发程度为红线外“五通”(通路、通水、通电、排水、通讯)；出让地块范围有建筑物62套，建筑面积13048.74平方米，土地连同建筑物一并出让。三、国有建设用地使用权出让年期为70年，按交付土地之日起算。四、国有建设用地使用权出让价款为42940000元。五、宗地定金8588000元，定金抵作土地出让价款。六、俊鑫公司同意本合同签订之日起30日内，向清新资源局一次性付清国有建设用地使用权出让价款。七、俊鑫公司不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向清新资源局缴纳违约金，延期付款超过60日，经清新资源局催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，清新资源局有权解除合同，俊鑫公司无权要求返还定金，清新资源局并可请求俊鑫公司赔偿损失。八、受让方已交纳的2000万元竞买保证金，其中858.8万元为定金，1141.2万元转为土地出让价款的预付款。九、地上建筑物总价款作价为3487万元。俊鑫公司取得该出让地块时，一并取得地上建筑物，俊鑫公司在签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起30日内一次性付清地上建筑物价款，地上建筑物价款缴入清远市清新区财政局指定账户。合同签订后，清新资源局将上述国有建设用地使用权及地上建筑物交付俊鑫公司。2020年10月29日，俊鑫公司签收清新资源局发出的《催缴土地出让价款以及违约金通知书》。2020年11月24日，俊鑫公司签收清新资源局委托广东大观律师事务所发出的《律师函》。本院认为：本案是建设用地使用权出让合同纠纷。一、合同的效力。清新资源局与俊鑫公司签订《国有建设用地使用权出让合同》（包括补充条款），虽为规范文本，但经当事人协商一致，是真实意思表示，对逾期缴纳国有建设用地使用权出让价款每日按迟延支付款项的1‰缴纳违约金的约定，符合国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发【2006】100号）第七条第二款关于“土地出让合同征地协议等应约定对土地使用者不按时足额土地出让收入的，按日加收1‰的违约金。”的规定，其他内容不违反法律行政法规的规定，是有效合同。俊鑫公司答辩该合同为格式条款合同及违约金约定过高，不予支持。二、违约责任。合同签订后，清新资源局将上述国有建设用地使用权及地上建筑物交付俊鑫公司。俊鑫公司没有依约向清新资源局支付国有建设用地使用权出让价款及地上建筑物价款，是违约行为，应承担违约责任。俊鑫公司除应支付尚欠的国有建设用地使用权出让价款2294万元及地上建筑物价款3487万元外，还应支付逾期支付国有建设用地使用权出让价款的违约金（以2294万元为基数，从2020年10月25日起至付清款项之日止，按日1‰计算）；清新资源局请求俊鑫公司支付逾期支付地上建筑物价款违约金，清新资源局与俊鑫公司签订《国有建设用地使用权出让合同》（包括补充条款）对违约金约定不明确，应以3487万元为基数，从逾期之日（2020年10月25日）起至付清款项之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付。超过部分诉讼请求不予支持。俊鑫公司答辩，清新资源局对该地上建筑物无处分权，没有提交证据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告清远市俊鑫房地产开发有限公司应付原告清远市自然资源局清新分局国有建设用地使用权出让价款2294万元，于本判决生效之日起10日内付清；二、被告清远市俊鑫房地产开发有限公司应付原告清远市自然资源局清新分局逾期支付国有建设用地使用权出让价款违约金（以2294万元为基数，从2020年10月25日起至付清款项之日止，按日1‰计算），于本判决生效之日起10日内付清；三、被告清远市俊鑫房地产开发有限公司应付原告清远市自然资源局清新分局地上建筑物价款3487万元，于本判决生效之日起10日内付清；四、被告清远市俊鑫房地产开发有限公司应付原告清远市自然资源局清新分局逾期支付国有建设用地使用权出让价款违约金（以3487万元为基数，从2020年10月25日起至付清款项之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付），于本判决生效之日起10日内付清；五、驳回原告清远市自然资源局清新分局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费388949元，财产保全费5000元共393949元，由被告清远市俊鑫房地产开发有限公司负担360098元，原告清远市自然资源局清新分局负担33851元。原告清远市自然资源局清新分局预交受理费388949元，财产保全费5000元共393949元，本院退回360098元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判长  陈兆平审判员  林浩坚审判员  黄伟强二〇二一年六月二十五日书记员  江 健附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责