河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0192民初2528号原告：郑州航空港区绿地航程置业有限公司，住所地郑州航空港区梅河路与黄海路交汇处东南角绿地香湖湾4号楼。法定代表人：董静，总经理。委托诉讼代理人：张珍珍，河南千业律师事务所律师。委托诉讼代理人：王沛沛，河南千业律师事务所律师。被告：王金环，女，1979年4月18日出生，汉族，住河南省新密市。原告郑州航空港区绿地航程置业有限公司（以下简称绿地置业公司）与被告王金环房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿地置业公司的委托诉讼代理人张珍珍到庭参加了诉讼，被告王金环经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿地置业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除双方于2020年6月10日签订的备案编号G2××6的《商品房买卖合同》及补充协议，由被告协助原告办理该商品房买卖合同备案信息的注销手续；2.判令被告协助原告办理位于郑州××区规划工业一×××五街以东××号预售商品房预告登记和抵押权预告登记的注销手续及维修基金的过户；3.判令被告向原告支付自2020年11月28日至全部款项还清之日止期间的违约金（违约金为总房款的10%和以代偿金额819,890.85元为基数按日利率5‰计算）；4.案件受理费由被告负担。事实与理由：2020年6月10日，原告与被告签订备案号G2××6的《商品房买卖合同》及补充协议，主要条款约定1、被告购买原告开发的位于郑州××区规划工业一××五街以东××号房屋；2、房屋面积为145.94㎡，单价7890元/㎡，房屋总金额1,151,467元；3、付款方式及期限：约定金额345,467元，付款方式现金，约定付款时间2020年6月10日，交纳比例30%；约定金额806,000元，付款方式商业贷款，约定付款时间2020年8月10日，交纳比例70%；4、出卖人为买受人承担担保责任后，买受人迟延向出卖人付清全部款项，构成严重违约，出卖人有权解除合同，扣除代买受人向银行支付的全部款项及被扣划款项日千分之五的违约金，且买受人应向出卖人支付合同总房款10%的违约金。商品房买卖合同签订后，原告已依约向房地产登记机构办理了此合同的信息备案及案涉房屋的预告登记手续。商品房买卖合同签订后，被告向原告支付部分首付款10,000元，另通过银行贷款方式支付806,000元，并且由原告就该部分贷款为被告提供阶段性连带责任保证。银行放款后因被告多次逾期还款，致使原告承担了阶段性保证责任，代被告偿清其所欠银行的贷款本息共计819,890.85元。被告违反合同约定的义务，导致原告承担了保证责任，严重侵犯原告的合法权益，属于严重违约，致使原告合同目的不能实现，造成《商品房买卖合同》无法继续履行。王金环未到庭应诉，亦未提交答辩状及相关证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，王金环未到庭应诉，放弃了答辩和质证的权利。本院经审理认定事实如下：2020年6月10日，绿地置业公司与王金环签订G2××6号《商品房买卖合同》，双方约定王金环购买绿地置业公司开发建设位于郑州××区规划工业一××五街以东××号面积约145.94㎡的商品房一套，房屋单价7890元/㎡，房屋总价1,151,467元；付款方式及期限为：2020年6月10日按照30%比例以现金方式交纳首付款345,467元，2020年8月10日按照70%比例以商业贷款方式交纳剩余806,000元。双方还在合同附件四的补充协议中约定，如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。（2）买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。同日，绿地置业公司与王金环另签订《（三期）购房合同补充协议》，双方约定出卖人解除合同后，买受人须在出卖人的要求下配合出卖人前往房产登记部门办理商品房买卖合同备案注销手续，在备案注销手续办理完毕、出卖人可以进行另行出售前，出卖人有权不予退还在扣除各项违约金后买受人的剩余购房款，本条款单独有效，不因商品房买卖合同的解除而受任何影响。如买受人违反按揭贷款合同，被银行或司法机关从出卖人处划扣保证金或者其他款项导致出卖人承担保证责任的，买受人须向出卖人承担被扣划金额日千分之五的违约金且出卖人有权解除合同；出卖人主张解除合同的，买受人尚须承担合同总房款10%的违约金，并须支付出卖人被扣划款项及被扣划款项日千分之五的违约金；如出卖人解除合同的，在合同解除办理完毕商品房备案信息注销手续及预告登记手续后，对买受人已付房款，在扣除出卖人承担保证责任的金额、出卖人处理此事时支付的律师费等正常费用及买受人承担的违约金后将买受人已付款的余款无息归还买受人。2020年6月19日，王金环作为借款人与贷款人中国工商银行股份有限公司郑州××区支行（以下简称工行××支行）、保证人绿地置业公司共同签订2020××号《个人购房借款/担保合同》，约定王金环向工行××支行借款806,000元用于购买案涉房产，绿地置业公司为王金环的上述借款提供阶段性连带责任保证。2020年11月30日，工行××支行向绿地置业公司出具《贷款本息代偿证明》，证明由于借款人王金环未按照合同约定履行还款责任，根据合同约定，绿地置业公司已于2020年11月27日代为偿还借款本金805,139.95元、利息14,750.9元，合计819,890.85元。绿地置业公司于2021年2月4日向王金环送达《告知函》，告知王金环已代其偿还银行贷款本息819,890.85元，要求其接到催款通知书起5个工作日内偿还代偿的按揭款项。王金环未在指定期限内偿还代偿贷款本息。双方由此发生纠纷。另查明，王金环实际向绿地置业公司支付购房款共计10,000元，另支付维修基金9486元。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。绿地置业公司与王金环在《商品房买卖合同补充协议》及《（三期）购房合同补充协议》中均约定了如果王金环未能及时偿还按揭贷款导致绿地置业公司承担保证责任的，绿地置业公司有权解除合同。依据庭审查明事实，王金环逾期偿还按揭贷款，导致银行提前收回全部贷款，并由绿地置业公司履行了全部欠款的保证责任，绿地置业公司依约享有合同解除权，对绿地置业公司要求解除双方于2020年6月10日签订的备案编号为G2××6号《商品房买卖合同》及补充协议的诉讼请求予以支持。依照双方约定，合同解除后，王金环依约应当配合绿地置业公司办理《商品房买卖合同》备案信息注销手续，对绿地置业公司要求王金环配合办理《商品房买卖合同》备案信息的注销手续的诉讼请求，本院予以支持。王金环应当履行合同解除后的附随义务，对绿地置业公司要求王金环配合办理案涉房产维修基金过户的诉讼请求，本院亦予支持。贷款人在按揭贷款中要求借款人以房产作为抵押物进行抵押权预告登记是为了保证资金安全。贷款人因王金环断供要求绿地置业公司承担阶段性保证责任提前收回贷款，主债权消灭，抵押权亦即消灭，贷款人应向抵押人出具贷款结清证明涂销抵押权登记，而非由抵押人自行办理抵押权涂销登记。因此对于绿地置业公司要求王金环协助办理抵押权预告登记注销手续的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据绿地置业公司陈述，王金环实际向绿地置业公司支付购房款10,000元及维修基金9486元，合计19,486元。绿地置业公司履行保证责任偿还王金环所欠借款本息819,890.85元。因王金环违约导致合同解除，应当依照约定承担相应的违约责任，双方约定违约金为总房价款10%及被扣划款项日千分之五的违约金过高，绿地置业公司亦未提供证据证明其实际损失程度，应予调整。结合双方的违约程度，本院认定王金环应承担总房价款的5%违约责任计为57,573.2元。依照双方约定，绿地置业公司有权对以上款项予以抵扣，王金环尚应向绿地置业公司支付违约金51,978.05元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告郑州航空港区绿地航程置业有限公司与被告王金环于2020年6月10日签订的备案编号为G2××6号《商品房买卖合同》及补充协议；二、被告王金环应于本判决生效之日起十日内配合原告郑州航空港区绿地航程置业有限公司办理G2××6号《商品房买卖合同》备案信息的注销手续；三、被告王金环应于本判决生效之日起十日内配合原告郑州航空港区绿地航程置业有限公司办理位于郑州××区规划工业一××五街以东××号商品房维修基金的过户手续；四、被告王金环应于本判决生效之日起十日内向原告郑州航空港区绿地航程置业有限公司支付违约金51,978.05元；五、驳回原告郑州航空港区绿地航程置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,452元，减半收取计8726元，由被告王金环负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到诉讼费用交纳通知书之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  石青峰二〇二一年七月五日书记员  郑兴茂