辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终8228号上诉人(原审原告)：辽宁三志物流有限公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人：魏海丰，该公司董事长。委托诉讼代理人：于浩，辽宁东来律师事务所律师。委托诉讼代理人：王冬生，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：沈阳宝象物业有限公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人：武风，该公司总经理。委托诉讼代理人：金希义，男，该公司员工。委托诉讼代理人：山峰，男，该公司员工。上诉人辽宁三志物流有限公司（以下简称“三志物流公司”）因与被上诉人沈阳宝象物业有限公司（以下简称“宝象物业公司”）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初2037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三志物流公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初2037号民事判决书，对本案依法发回重审或予以改判。二、本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决事实认定错误，判决中仅认定上诉人三志物流公司于2019年9月19日向被上诉人宝象物业公司送达了《解除合同通知书》，但实际上有意回避上诉人三志物流公司在2019年9月5日已经向被上诉人宝象物业公司送达了一份整改通知书，该通知书的内容为要求被上诉人宝象物业公司对其存在的违反租赁协议的问题进行整改（如要求被上诉人宝象物业公司按照场地租赁协议中约定增设免费车、月票车快速出口），并通知被上诉人宝象物业公司若在收到通知书后十日内未对存在的问题予以整改，上诉人三志物流公司将解除场地租赁协议，并追究被上诉人宝象物业公司的违约责任。被上诉人宝象物业公司在收到整改通知书后十日内仍未对场地进行整改，园区内道路严重拥堵。对于上诉人三志物流公司从事的物流行业来说，高时效性是行业的基本要求。现如今，物流行业对于时效性要求越来越严格，货主对时效性的要求也越来越高，高效率的不断淘汰低效率的。市场竞争变得更加激烈，物流的高时效也成为物流行业经营的核心竞争力。但由于被上诉人宝象物业公司违反租赁协议约定，导致上诉人三志物流公司连最基本的正常经营都无法进行，更不用说提高物流时效的问题了。上诉人三志物流公司每天都有二百余台车辆千余次频繁的进出百科物流园，上诉人每月都给被上诉人宝象物业公司缴纳1万4千余元的高额月票费，共计支付了20多万的月票费用，而且在签订合同时单独约定被上诉人2018年5月31日前要为上诉人增设免费车、月票车快速出口，目的就是能够保障快速的物流运输，上诉人缴纳了高额的月票费用，但是并没有享受到高效的出入口的畅通，也没有享受到单独设立的快速出入口。依照双方签订的场地租赁协议第四章第4条中约定“如因甲方未及时对库房及附属的设备、设施进行维修，影响乙方使用，甲方应赔偿乙方损失，甲方收到乙方书面通知后，逾期10日后仍未履行的，乙方可解除本合同。”。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”因此无论依据租赁协议还是依据法律规定，上诉人三志物流公司均有权依照场地租赁协议与被上诉人宝象物业公司解除协议，上诉人向被上诉人送达解除合同通知书后与被上诉人解除合同的行为是合法有效的，因此一审判决中存在认定事实错误，直接认定上诉人违法解除合同存在明显错误，上诉人认为依据合同约定解除符合法律规定，解除行为合法有效。二、一审判决关于场地协议解除是否符合法定解除权问题的认定错误。判决中认定“本案系租赁合同纠纷，被告的主要合同义务系为原告提供租赁场地，增设快速出口并非被告的主要合同义务，被告不履行该义务，会对原告的物流经营造成一定影响，但尚不构成“致使不能实现合同目的”，被告系一般违约，而非根本违约，原告不得以该理由主张解除合同。”本案涉及的场地租赁协议中明确约定上诉人三志物流公司租赁场地的用途是作为物流经营使用，保障上诉人运输车辆的通畅，不拥堵，因此被上诉人的主要合同义务不仅仅是提供租赁场地，而且还要提供符合物流行业经营运输的运输道路的通畅，不拥堵的义务。为保证租赁场地符合物流行业经营、运输条件，双方还特意在租赁协议第三章第11条中约定“甲方应确保乙方在正常使用租赁库房的情况下，乙方及乙方指定的车辆、人员、货物等正常出入园区，确保乙方及乙方指定的车辆、人员、货物通行顺畅。甲方承诺2018年5月31日前增设一个免费车、月票车快速出口。”，这一约定更能说明提供符合物流行业经营、运输条件的租赁场地是被上诉人的主要合同义务，而且也是作为物流企业经营的必备条件，如果只提供了租赁场地，不能保障道路的畅通，运输的车辆长期拥堵在厂区内，那么物流企业也就丧失的生存的必备条件。由此可见，被上诉人在收到整改通知书后未对场地进行整改，违反合同约定，不按照约定履行合同义务的行为完全符合《中华人民共和国合同法》第九十四条中第二款、第三款、第四款的规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：。;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;。”。因此上诉人与被上诉人解除租赁合同的是符合法定解除权的，一审判决对此认定错误。三、一审判决关于上诉人主张返还保证金问题认定错误，判决中认定“本案中，原告提前与被告解除租赁合同构成违约，原告主张的保证金应当首先与违约金进行折抵。”。依照上文论述，上诉人与被上诉人解除租赁合同系合法解除，并无违约行为，因此被上诉人应当返还上诉人缴纳的保证金137,400元。四、一审判决关于上诉人主张水泥地面硬化、租赁区域设施改造等损失问题认定错误。判决中认定“因本案系原告违约解除合同，且《场地租赁协议》明确约定，路面混凝土硬化后的产权归出租方，故原告投资改造的损失部分，原告应自行承担。”场地租赁协议的解除是由于被上诉人违约行为导致，虽协议约定路面混凝土硬化后的产权归出租人，但被上诉人的违约行为导致合同提前解除，上诉人无法在租期内正常使用自己投资改造的混凝土路面。无法使用路面损失的赔偿与路面混凝土硬化后的产权归出租人并不矛盾，因此水泥地面硬化、租赁区域设施改造等损失理应由被上诉人赔偿。综上，一审法院在事实认定不清，适用法律错误的情况下作出的错误判决严重损害了上诉人的合法权益，请求二审法院维护上诉人的合法权益，对本案发回重审或依法改判，支持上诉人的诉讼请求。宝象物业公司辩称，一、原审法院认定事实清楚。双方签订的租赁合同和物业服务合同合法有效。双方应严格按照合同约定行使权利、履行义务。宝象物业公司依约履行了合同义务，为上诉人提供了场地及物业服务。上诉人违约在先，从2019年3月25日起即开始拖欠租金及物业费，宝象物业公司在催要无果的情况下，并没有按照合同约定提前与上诉人解除租赁合同，仍然让其继续使用场地、库房及办公室，希望长期合作、互利共赢，已经做到仁至义尽。按照租赁合同约定，上诉人在拖欠相关费用的情况下，无权解除合同。如提前解除合同，需先支付相当于两个月租金款项的赔偿金，并立即结清全部欠款及支付违约金后合同解除。上诉人单方解除合同的行为，既不符合法定解除权的行使条件，也不符合约定解除权的行使，故该解除行为无效,更无权要求返还保证金。宝象物业公司为了保护合法权益不受侵犯，另案起诉上诉人支付拖欠租金及物业费并承担相应损失。于洪区人民法院下达民事判决书，判决上诉人支付拖欠的租金及物业费16万余元，保证金不予退还。宝象物业公司不服一审判决，现已上诉至中院。二、原审法院适用法律准确。《中华人民共和国合同法》第九十四条明确规定四种解除合同的法定情况，上诉人解除合同的理由违背诚实信用原则，在拖欠租金及物业费的情况下恶意解除合同，无任何的法律依据。综上所述，认为原审法院认定事实清楚，适用法律准确，依法应驳回上诉人的上诉请求。三志物流公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令宝象物业公司返还三志物流公司保证金137,400元；2.请求判令宝象物业公司赔偿因违约给三志物流公司造成的损失438,972元；3.诉讼费由宝象物业公司负担。一审法院认定事实：2018年2月6日，三志物流公司（承租方、乙方）与宝象物业公司（出租方、甲方）签订《场地租赁协议》一份，约定乙方自愿租赁甲方位于沈阳市于洪区沈大路87号百科钢铁物流园三号库房C2-C3C5-C8C10-C17B5-B8B10-B18A5-A8A10-A13库房，面积8400平方米，作为物流仓储使用；租期二年，自2018年3月25日至2020年3月24日止；年租金806,400元。该合同另约定，甲方同意乙方对3#库房东侧1620平米、北侧1500平米的路面混凝土硬化，硬化后的产权归甲方；甲方同意乙方在东2、东3、东5、东6、东8、东10、东11、东13、东15、东16侧开门。甲方同意乙方租赁期内免费使用东侧混凝土硬化路面用于物流仓储；甲方同意乙方在东侧、北侧路面硬化、租赁区域设施改造，设施改造期给予优惠，免费延长租赁期限2个月，即2020年3月25日至2020年5月24日；甲方同意给予乙方租赁优惠期一个月免交租金，即2020年5月25日至2020年6月24日；首期租金403,200元，乙方应当于合同签订7日内一次性支付，其余租金按照半年周期支付，应提前30日支付下一期租金；场地履约保证金134,400元，应于合同签订当日支付，在乙方无任何根本违约的情况下，甲方在合同期满将场地履约保证金无息返还乙方；甲方确保租期内乙方能够正常使用租赁库房及附属的设备、设施，如因库房、土地、附属设备、设施的权属或消防等任何原因导致乙方无法正常使用的，甲方应承担违约责任，并应赔偿乙方损失；甲方应确保乙方在正常使用租赁库房的情况下，乙方及乙方指定的车辆、人员、货物等正常出入园区，确保乙方及乙方指定的车辆、人员、货物通行顺畅。甲方承诺2018年5月31日前增设一个免费车、月票车快速出口；如因法定事由一方确需提前解约，须提前三个月书面通知对方，并应于合同提前终止前向对方支付相当于二个月租金的款项作为赔偿金；在租赁期间，因市政设施故障或第三方过失导致停电、停水等情况发生时，甲方可以配合乙方追讨可能产生的损失，但不影响乙方向甲方履行支付租金的责任。当日，三志物流公司（承租方、乙方）与宝象物业公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁协议》一份，约定乙方自愿租赁甲方位于沈阳市于洪区沈大路87号百科办公楼三楼西区场地，面积156平方米，作为办公使用；租期二年，自2018年3月25日起至2020年3月24日止；年租金34,128元，首期租金为半年租金，即17,064元，乙方应当于合同签订7日内一次性支付，其余租金按照半年周期支付，应提前30日支付下一期租金；场地履约保证金3000元，应于合同签订当日支付，在乙方无任何根本违约的情况下，甲方在合同期满将场地履约保证金无息返还乙方。2018年2月6日，三志物流公司、宝象物业公司另签订《物业服务合同》二份，约定宝象物业公司为三志物流公司承租的上述库房及办公场地提供物业服务，物业服务期二年，自2018年3月25日至2020年3月24日止，物业费标准为每月每平方米1元，其中库房年物业费为100,800元，办公场地年物业费为1872元。2018年3月12日，三志物流公司（乙方）与宝象物业公司（甲方）针对2018年2月6日签订的《房屋租赁协议》签订《补充协议》一份，约定甲方同意乙方将原租赁位置变更为沈阳市于洪区沈大路87号办公楼二楼西侧的办公区域，租赁面积变更为326平方米；租期二年，自2018年3月25日起至2020年3月24日止；租金每月5090.67元，年租金61,088元，年租金增长率为5%；物业费为每月326元，年物业费3912元。2018年11月20日，三志物流公司（乙方）与宝象物业公司（甲方）针对2018年2月6日签订的《场地租赁协议》再次签订《补充协议》一份，约定自2018年11月7日起，租赁面积调整至11,475平方米，即增加租赁面积3075平方米，具体位置为：三号库A2-3A15-18B2-3C18；由于乙方需要对新增库房进行整改，东侧改门，甲方同意给予一个月的免租期（仅限于新库房），即新增租赁面积自2018年12月7日计算租金和物业费；新增租赁面积年租金为295,200元，新增租赁面积年物业费为36,900元。上述合同签订后，宝象物业公司将租赁场地交付给三志物流公司，三志物流公司向宝象物业公司交纳库房履约保证金134,400元、办公楼履约保证金3000元，并陆续向宝象物业公司支付租金及物业费。2019年9月19日，三志物流公司向宝象物业公司送达《解除合同通知书》一份，解除租赁合同理由为：1.园区经常停水停电，造成卫生间无法使用，影响正常办公；2.园区内冬季没有采暖设施，造成公司日常办公作业困难；3.合同约定的园区内月票卡通道闸门设施并未按合同履行开设，造成园区内道路每日都存在拥堵情况，严重影响公司正常办公；4.百科物流园因一号库火灾存在消防安全隐患，造成2018年4月18日至2018年7月24日期间停止供电给公司造成巨大损失。园区存在极大的消防安全隐患，并且该问题一旦被查处会导致公司停运。2019年11月8日，三志物流公司撤离租赁场地及房屋。一审法院另查明，沈阳市于洪区沈大路87号百科钢铁物流园的所有权人为案外人百科实业集团有限公司（以下简称“百科实业公司”）。百科实业公司曾与宝象物业公司签订《委托管理协议书》，将百科钢铁物流园的资产委托宝象物业公司宝象物业公司代为管理，委托期限二年，自2018年1月1日起至2019年12月31日止。该协议同时约定，宝象物业公司应按照百科实业公司规定的租金出租房屋、设备，租金汇入百科实业公司账户；宝象物业公司对百科钢铁物流园提供物业服务，收取的物业费归宝象物业公司所有；宝象物业公司如收取承租者押金，应专户保存，退租时扣除损失赔偿部分后，返还承租者。2019年11月5日，沈阳市中级人民法院作出《执行裁定书》《查封公告》《公告》，对被执行人百科实业集团有限公司所有的坐落于沈阳市于洪区土地的全部地上建筑物、附属设施等予以查封，并拟进行评估、拍卖。一审法院再查明，2018年4月17日，百科钢铁物流园1号仓库因电气故障引发火灾，消防部门要求物流园进行整改，百科物流园于2018年4月至7月中断供电。该期间，三志物流公司自行使用发电机发电运营。一审法院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律效力。本案中，三志物流公司、宝象物业公司签订的《场地租赁协议》《房屋租赁协议》《补充协议》《物业服务合同》等均系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律和有关行政法规的强制性规定，应为有效，故双方当事人应依照约定全面履行合同中的权利和义务。关于三志物流公司与宝象物业公司解除租赁合同是否符合约定解除权问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案三志物流公司、宝象物业公司签订的《场地租赁协议》中，关于三志物流公司解除权部分约定为：“如因甲方未及时对库房及附属的设备、设施进行维修，影响乙方使用的，甲方应赔偿乙方损失，甲方收到乙方书面通知后，逾期10日后仍未履行的，乙方可解除本合同”以及“如因甲方未得到产权人授权或产权人取消对甲方的授权导致乙方不能正常使用租赁库房的，甲方应赔偿乙方损失，甲方收到乙方书面通知后，逾期10日后仍未得到产权人授权，乙方可解除本合同并双倍返还履约保证金”。本案中，三志物流公司虽在庭审中主张宝象物业公司并无产权人授权，但宝象物业公司已向法庭提交了产权人百科实业集团有限公司出具的《委托管理协议书》，根据该协议，宝象物业公司具有与三志物流公司签订租赁合同并收取租赁费的权限，且三志物流公司一直能够使用租赁库房及办公室，现三志物流公司以宝象物业公司无产权人授权为由要求解除合同，理由不成立。关于三志物流公司与宝象物业公司解除租赁合同是否符合法定解除权问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，三志物流公司与宝象物业公司解除合同的理由包括：1.园区经常停水停电，造成卫生间无法使用，影响正常办公；2.园区内冬季没有采暖设施，造成公司日常办公作业困难；3.合同约定的园区内月票卡通道闸门设施并未按合同履行开设，造成园区内道路每日都存在拥堵情况，严重影响公司正常办公；4.百科物流园因一号库火灾存在消防安全隐患，造成2018年4月18日至2018年7月24日期间停止供电给公司造成巨大损失。园区存在极大的消防安全隐患，并且该问题一旦被查处会导致公司停运。首先，对于火灾期间导致停水停电问题。本案中，三志物流公司租赁期间确因火灾事故导致物流园在2018年4月至7月期间中断供电。但三志物流公司在该期间并未提出解除租赁合同，且自行购买发电设备进行物流经营，此后物流园正常供电，三志物流公司以此理由要求解除合同，违背诚实信用原则，一审法院不予支持。其次，对于园区内冬季没有采暖设施问题。本案中，三志物流公司向宝象物业公司租赁的为库房场地，并无供暖约定，宝象物业公司也未向三志物流公司收取采暖费用，故三志物流公司以此理由解除合同，一审法院不予支持。第三，对于三志物流公司提出宝象物业公司未按合同约定增设快速出口问题。庭审中，宝象物业公司虽辩称已增设快速出口，但未就其主张向法庭提供相关证据，故一审法院不予采信，宝象物业公司未按合同约定增设快速出口系构成违约。但本案系租赁合同纠纷，宝象物业公司的主要合同义务系为三志物流公司提供租赁场地，增设快速出口并非宝象物业公司的主要合同义务，宝象物业公司不履行该义务，会对三志物流公司的物流经营造成一定影响，但尚不构成“致使不能实现合同目的”，宝象物业公司系一般违约，而非根本违约，三志物流公司不得以该理由主张解除合同。第四，对于三志物流公司提出物流园存在消防安全隐患问题，三志物流公司未能就其主张向法庭提供充分证据，故一审法院不予采信。综上，本案宝象物业公司作为租赁合同的出租方已履行了主要合同义务，三志物流公司与宝象物业公司解除租赁合同的事由不符合法定解除的条件，三志物流公司不享有法定解除权。关于本案租赁合同应否解除以及解除时间问题。本案中，三志物流公司要求与宝象物业公司解除租赁合同的理由虽不符合法律规定，但三志物流公司已实际于2019年11月8日撤离租赁场地及房屋，宝象物业公司也已另案提起诉讼要求三志物流公司支付提前解除合同的赔偿金，即宝象物业公司不再要求三志物流公司继续履行租赁合同，故一审法院认定涉案租赁合同实际于2019年11月8日解除。关于三志物流公司主张返还保证金问题。一审法院认为，履约保证金是合同当事人一方为担保合同的履行，而给付另一方当事人一定的金钱作为债权的担保，是合同履行的一种担保方式。在法律或行政法规没有禁止性规定的情况下，合同当事人可以设定履约保证金，以担保合同的履行。本案中，三志物流公司提前与宝象物业公司解除租赁合同构成违约，三志物流公司主张的保证金应当首先与违约金进行折抵。鉴于宝象物业公司已另案诉讼要求三志物流公司承担违约责任，故三志物流公司主张的保证金部分，本案不予处理。关于三志物流公司主张水泥地面硬化、租赁区域设施改造等损失问题。因本案系三志物流公司违约解除合同，且《场地租赁协议》明确约定，路面混凝土硬化后的产权归出租方，故三志物流公司投资改造的损失部分，三志物流公司应自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费9534元，由原告辽宁三志物流有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。三志物流公司提交证据一、车辆出入明细及缴费明细，证明上诉人每个月在被上诉人处车辆达100多台，每天上千次的出入，上诉人每个月向被上诉人1万多的出入费，给我方开专用通道，钱交付了，但是口一直未开，依据合同约定向被上诉人下整改通知要求被上诉人按照10天内整改。宝象物业公司质证意见：车辆出入收费证明是公司正常的管理行为，租场地与车辆出入不发生任何冲突。不能因为对方提供的这些车辆就证明园区内拥堵。是否增设快速出口的问题并不是合同解除的根本违约行为，况且并没有影响对方的车辆出入，该证据不能证明对方想要证明的问题。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，三志物流公司（承租方、乙方）与宝象物业公司（出租方、甲方）签订的《场地租赁协议》中第五章变更和解除中第1条约定，本合同经双方协商一致可以书面形式变更或解除。第2条约定，如因法定事由一方确需提前解约，须提前三个月书面通知对方，并应于本合同提前终止之日前向对方支付相当于二个月租金的款项作为赔偿金。双方办理交接手续后，结清全部欠款，本合同终止。本院认为，三志物流公司与宝象物业公司签订的《场地租赁协议》、《房屋租赁协议》、《物业服务合同》、两份《补充协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应当按照协议约定履行各自义务。按照双方租赁协议约定，租期至2020年3月24日止。双方租赁协议履行期间，三志物流公司作为承租人于2019年9月19日向宝象物业公司发出《解除合同通知书》,三志物流公司以园区经常停水、停电、冬季没有采暖设施、未开设月票卡通道闸门设施及百科物流园一号库火灾造成2018年4月18日至2018年7月24日停电为由，要求解除与宝象物业公司之间的租赁合同。从双方合同约定内容来看，三志物流公司所提上述事由尚不足以构成宝象物业公司根本违约的情形，现三志物流公司已搬离租赁场地，双方之间的租赁合同已无法继续履行，一审法院认定三志物流公司要求判令返还的保证金应首先与其提前解除合同的违约金予以折抵并无不当。关于三志物流公司要求宝象物业公司赔偿损失的问题。双方于2018年2月6日签订的《场地租赁协议》中约定，宝象物业公司同意三志物流公司对3#库房东侧1620平米、北侧1500平米的路面混凝土硬化，硬化后的产权归宝象物业公司。现三志物流公司向宝象物业公司主张硬化路面的费用损失，因不符合合同约定，一审法院驳回三志物流公司该项请求，并无不当。综上，上诉人三志物流公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9534元，由上诉人辽宁三志物流有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 妍审判员 朱闻天审判员 李 涛二〇二一年七月二十日法官助理金慧光书记员阎玉洁本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。