陕西省大荔县人民法院   民事判决书      （2021）陕0523民初1297号      原告：王江**，男，1976年6月28日出生，汉族，住所地西安市雁塔区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：郑孝军，系陕西秀林律师事务所律师。   委托诉讼代理人：郑楠，系陕西秀林律师事务所律师（实习律师）。   被告：刘小龙，男，1985年11月17日出生，汉族，住所地陕西省大荔县，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：刘同文，男，1960年2月22日出生，汉族，住所地陕西省大荔县，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX，系被告刘小龙的父亲。   被告：师红军，男，1971年7月1日出生，汉族，住所地陕西省大荔县，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。   被告：顾青春，男，1982年12月11日出生，汉族，住所地陕西省渭南市大荔县，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。   被告：大荔鸿鼎置业有限公司，住所地：陕西省渭南市大荔县，统一社会信用代码：。   法定代表人：李鸿江，系该公司执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：常长锁，陕西谏言律师事务所律师。   原告王江**诉被告刘小龙、师红军、顾青春、大荔鸿鼎置业有限公司（以下简称鸿鼎公司）买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王江**及其委托诉讼代理人郑孝军、郑楠、被告刘小龙委托诉讼代理人刘同文、被告师红军、被告顾青春、被告鸿鼎公司委托诉讼代理人常长锁到庭参加了诉讼。被告刘小龙、被告鸿鼎公司法定代表人李鸿江经本院传票传唤因故未到庭。本案现已审理终结。   原告王江**向本院提出诉讼请求：一、要求被告刘小龙立即支付房价剩余款18万元，被告师红军立即支付房价剩余款15万元，被告顾青春立即支付房价剩余款8万元；二、由被告大荔鸿鼎置业有限公司返还已收取三被告的房款;三、本案诉讼费由四被告承担。（在庭审过程当中，原告王江**变更诉讼请求如下：一、要求刘小龙向原告支付房价剩余款84896元，被告师红军立即支付房价剩余款150000元，被告顾青春立即支付房价剩余款180000元；二、由被告大荔鸿鼎置业有限公司应返还已收取的房款95104元，并对被告刘小龙、师红军、顾青春剩余房款承担连带责任;）三、本案诉讼费由四被告承担。事实与理由：原告王江**因其父母出借款于被告鸿鼎公司，双方结算后达成以物抵债协议，原告因此取得被告鸿鼎公司开发的大荔县XX小区XX单元房屋，原告为了实现变现的目的，于2016年1月5日委托被告鸿鼎公司代为销售20套房屋，被告刘小龙、师红军、顾青春分别于2017年4月份与被告鸿鼎公司签订了商品房买卖合同，被告刘小龙购买了其中的3-1-702号房屋、被告师红军购买了其中的的4-1-1403号房屋、被告顾青春购买了其中的4-1-1103号房屋。原告仅收取了被告刘小龙购房款84395元、师红军购房款99136元、顾青春购房款201632元，剩余房款三被告均以其与被告鸿鼎公司签订买卖合同为由拒绝向原告支付，故此原告提起诉讼。   被告刘小龙辩称，应驳回原告诉请。原告不应向其主张房款，涉案房屋房号为3-1-702系其从被告鸿鼎公司处购买，房屋总价款为264395元，合同签订后，其按约向鸿鼎公司偿还房款，截至2021年5月份，共向被告鸿鼎公司偿还涉案房款183275元。   被告师红军辩称，涉案房屋房号为4-1-1403，系其从被告鸿鼎公司处购买，房屋总价款为249136元，该房屋目前只付了首付款99136元，剩余150000元房款未付，房屋钥匙其并未拿到。2019年冬天得知涉案房屋系原告委托被告鸿鼎公司代为销售，购买房屋之前其并不知晓涉案房屋系原告所有。   被告顾青春辩称，涉案房屋房号为4-1-1103，系其从被告鸿鼎公司处购买，房屋总价款为281632元，房款已向被告鸿鼎公司付清，且已于2019年正式入住。其购买该房屋时，并不知晓为原告王江**所有。   被告鸿鼎公司辩称，涉案三套房屋系鸿鼎公司所有并正常销售给被告刘小龙、师红军、顾青春的，不存在以物抵债的情形;因被告师红军未付房款，故未向其交付房屋。本案不存在委托销售关系，因鸿鼎公司与原告没有法律关系，与原告父亲王沧海系民间借贷关系，当初将部分房屋登记在原告名下只是为了借贷提供担保。被告师红军的4-1-1403号房屋不在原告提供的证据之内，且其仅支付了房屋首付款99136元，剩余房款未支付，被告顾青春已交清全部房款，被告刘小龙所付房款属实。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告王江**为证明自己的诉讼主张，向本院提交了下列证据材料：   证据一，房源一览表;欲证明，本案诉争的三套房屋系原告出售给被告刘小龙、顾青春、师红军的。   证据二，陕西省大荔县人民法院出具的（2019）陕0523民初3026号民事判决书;欲证明，原告王江**对房源一览表中载明的20套房屋享有所有权，包括本案诉争被告刘小龙3-1-702号、师红军4-1-1201号、顾青春4-1-1103号购买的房屋。   证据三，王某某、刘某乙出示的书面证明。   证明目的：证明被告刘小龙、顾青春、师红军购买的房屋系原告房源一览表中20套房中的房屋。   证据四，证人高某某、刘某甲出庭作证;证人证明，其系鸿鼎公司的房屋销售人员，其负责销售鸿鼎公司开发的溪园小区的房屋，鸿鼎公司与原告达成的用溪园小区20套房屋以房抵债的事情属实；原告王江**委托被告鸿鼎公司代为销售该20套房屋，涉案三套房屋系该20套之中的房屋，其中因其他原因经被告鸿鼎公司同意将房号为4-1-1201置换为4-1-1403号房屋，并将4-1-1403号房屋出售给被告师红军。   证据五，《个人客户交易明细》;欲证明，2021年4月13日，本案第一次庭审时被告顾青春称其已将涉案剩余房款全部向鸿鼎公司付清的陈述不实;因2021年4月14日，被告顾青春向被告鸿鼎公司法定代表人李鸿江儿子李某某名下通过银行转账给付25000元房款。    对于原告提供的证据，被告鸿鼎公司的质证意见：   对于证据一房源一览表，因原告未提供原件，故对该房源一览表的真实性与证明目的均不认可;对于证据二（2019）陕0523民初3026号民事判决书真实性认可，证明目的不认可，理由是：因该判决当中已对原告本次起诉的诉请予以驳回，故原告本次属于重复起诉，同时该判决还能够证明，原告王江**与被告鸿鼎公司之间的委托合同关系已经解除，故原告本次诉请不应成立; 对于证据三，王某某、刘某乙出示的书面证明的真实性认可，证明目的不认可，理由是：该证明从证据本质上系证人证言，证人应当出庭作证，故该书面证明不符合证据形式，同时证人王某某、刘某乙系原告王江**的父母，与原告存在利害关系;对于证据四证人高某某、刘某甲的证言不予认可。   对于原告提供的证据，被告刘小龙的质证意见：对于原告提供的证据及证人证言，质证意见与被告鸿鼎公司一致。   对于原告提供的证据，被告顾青春的质证意见：对于原告提供的证据一、证据二、证据三及证人证言，质证意见与被告鸿鼎公司一致;对于原告提供的证据五《个人客户交易明细》的真实性表示认可。   对于原告提供的证据，被告师红军的质证意见：对于原告提供的证据及证人证言均予以认可。   被告鸿鼎公司为证明其主张向本院递交证据如下：   《商品房买卖合同》三份;欲证明，诉争的三套房屋系被告鸿鼎公司正常销售给三被告刘小龙、顾青春、师红军的，不是原告所说的委托销售。   对于被告鸿鼎公司提供的证据，原告的质证意见：   1.对鸿鼎公司与刘小龙之间的商品房买卖合同的真实性、关联性、合法性认可，对证明目的不认可;理由是：因刘小龙的房屋买卖合同是被告鸿鼎公司受原告王江**的委托将抵债给原告的20套房屋其中的3-1-702号房屋出售给刘小龙;2.对鸿鼎公司与顾青春之间的商品房买卖合同的质证意见与刘小龙的质证意见一致;3.对鸿鼎公司与师红军之间的商品房买卖合同的真实性认可。   被告顾青春为证明其主张向本院递交证据如下：   《商品房买卖合同》及收据4张;欲证明，涉案4-1-1103号房屋系其在被告鸿鼎公司处购买，并与鸿鼎公司签订了房屋买卖合同。   对于被告顾青春提供的证据，原告的质证意见：对被告顾青春所提交的商品房买卖合同及4张收据的真实性、客观性、关联性均认可。   被告师红军为证明其主张向本院递交证据如下：   《商品房买卖合同》及收据1张;欲证明，涉案4-1-1403号房屋系其从被告鸿鼎公司处购买，并与鸿鼎公司签订了房屋买卖合同，并于2017年3月30日其向被告鸿鼎公司交纳了涉案4-1-1403号房屋的首付款99136元。   对于被告师红军提供的证据，原告的质证意见：对被告师红军提交的商品房买卖合同及1张收据的真实性及证明目的均认可。   被告刘小龙为证明其主张向本院递交证据如下：   证据一，商品房买卖合同、收据14张;欲证明，涉案3-1-702号房屋系其从被告鸿鼎公司处购买，并与鸿鼎公司签订了房屋买卖合同，共向鸿鼎公司交纳房款183275元;   证据二，协议一份;欲证明，被告鸿鼎公司让刘小龙将涉案3-1-702号房屋剩余的10万元房款达成协议，双方约定从2020年9月份起，其每月向鸿鼎公司还款1888元。   对于被告刘小龙提供的证据，原告的质证意见：对被告刘小龙提交的证据商品房买卖合同、14张收据及1份协议的真实性及证明目的均认可。   对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：   对原告提交的证据一房源一览表,因证人高某某、刘某甲对该房源一览表的真实性予以认可，结合被告对原告提交的证据三真实性的认可意见，故本院对原告提交的证据一的真实性予以认定；对证人高某某、刘某甲的证言，被告虽不予认可，但其未提供其他证据佐证，依据本院已查明之事实，本院对证人证言的真实性予以认可。   经审理，本院确认事实如下： 2013年，被告鸿鼎公司法定代表人李鸿江向原告王江**父亲王某某、母亲刘某乙借款，至2015年9月，经结算，共欠本金及利息共计5031567元;后原告与被告鸿鼎公司双方约定将鸿鼎公司开发的XX小区XX单元房抵做原告父亲、母亲的借款5031567元，被告鸿鼎公司与原告王江**签订20份商品房买卖合同并出具收款收据,被告鸿鼎公司协助将该20套房屋在房管局进行网签登记至原告王江**名下。原告父亲王某某将原借款的借条交由被告鸿鼎公司。后原告王江**与被告鸿鼎公司于2016年1月5日签订《王江**20套房屋补充协议》，协议约定由被告鸿鼎公司代为销售此20套房，并对提成费用、按揭费用的承担、销售数量等进行了约定。被告鸿鼎公司法定代表人李鸿江在协议书上签字并加盖被告公司印章。鸿鼎公司开发的溪园小区销售负责人为高某某，刘某甲为销售工作人员。   又查明，原告与被告鸿鼎公司抵债的20套房屋中包含了涉案的三套房屋，房号为3-1-702、4-1-1201、4-1-1103的房屋。   在对4-1-1201房屋销售过程中因其他原因经鸿鼎公司同意，将 4-1-1201号房屋置换为4-1-1403号房屋， 2017年4月12日，被告鸿鼎公司与被告师红军签订了《商品房买卖合同》，被告鸿鼎公司将位于大荔县XX大道XX段XX小区XX幢XX单元XX层XX号（以下简称4-1-1403）号房屋出售给被告师红军，房屋总面积为108.32平方米、总价款为249136元。被告师红军已向被告鸿鼎公司支付涉案4-1-1403号房屋首付款99136元，被告鸿鼎公司已将被告师红军交付的房屋首付款99136元给付了原告，剩余房款150000元（总价款为249136元-已付首付款99136元）未支付。    2017年4月24日，被告鸿鼎公司与被告刘小龙签订了《商品房买卖合同》，由被告大荔鸿鼎置业有限公司将位于大荔县XX大道XX段XX小区XX幢XX单元XX层XX号（以下简称3-1-702）房屋出售给被告刘小龙，房屋总面积为99.78平方米、总价款264395元。被告刘小龙已向被告鸿鼎公司支付涉案3-1-702号房屋房款共计183275元， 剩余房款81120元（总价款264395元-已付房款183275元）未支付，但被告鸿鼎公司仅将被告刘小龙交付的房屋首付款84395元给付了原告。   2017年5月11日，被告鸿鼎公司与被告顾青春签订了《商品房买卖合同》，由被告大荔鸿鼎置业有限公司将位于大荔县XX大道XX段XX小区XX幢XX单元XX层XX号（以下简称4-1-1103）房屋出售给被告顾青春，房屋总面积为108.32平方米、总价款为281632元。被告顾青春已向被告鸿鼎公司将涉案4-1-1103号房屋的房款全部付清，但被告鸿鼎公司向原告交付的被告顾青春的房款数额为201632元。   再查明，原告王江**与被告大荔鸿鼎置业有限公司委托合同纠纷一案，经大荔县人民法院审理作出了(2019)陕0523民初3026号判决书，现该判决已产生法律效力，该判决认为，2015年9月，王某某（原告之父）与李鸿江（被告鸿鼎公司法人）就前期借款进行结算，确定债务本息共计5031567元。为了清结该笔债务，经双方重新协商，达成以房抵债协议，后与原告分别签订了二十份房屋买卖合同，办理了预售商品房备案登记，被告同时收回了其向原告父母出具的借款凭据。该二十份房屋买卖合同，系三方协商一致，将借款本息转为已付购房款，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系；并非为之前的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期被告公司难以清偿债务时，通过将被告公司所有的商品房出售给原告的方式，实现权利义务平衡的一种交易安排。..... 2016年1月5日，原、被告签订补充协议，双方约定由被告代理销售上述20套房屋，同时约定了销售价款的给付条件及费用的负担等。该协议系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，协议成立且生效，且该协议已部分履行......。并判决解除了原告王江**与被告大荔鸿鼎置业有限公司于2016年1月5日签订的《王江**20套房屋补充协议》，(2019)陕0523民初3026号判决书生效后，经原告索要，被告大荔鸿鼎置业有限公司、刘小龙、师红军、顾青春未给付剩余房款，故原告提起诉讼。   本院认为，王某某（原告之父）与李鸿江（被告鸿鼎公司法人）、被告鸿鼎公司之间的借款关系，经协商双方达成以房抵债协议，用借款抵作了20套房屋的房款，后被告鸿鼎置业与原告王江**签订20份商品房买卖合同，并办理了预售商品房备案登记，应认为已完成房屋交付，该20套房屋属原告所有。后原告王江**与被告鸿鼎公司于2016年1月5日签订《王江**20套房屋补充协议》，协议约定由被告鸿鼎公司代为销售此20套房，而本案涉案房屋3-1-702、4-1-1103亦属于该20套房屋内，而4-1-1201房屋在销售过程中因其他原因经鸿鼎公司同意，将 4-1-1201号房屋置换为4-1-1403号房屋，故应认为4-1-1403号房屋亦属于该20套房屋内，依照《中华人民共和国合同法》第四百零四条规定，“受托人处理委托事物取得的财产，应当转交给委托人。”本案被告鸿鼎公司接受原告王江**的委托代为销售涉案三套房屋，该三套房屋的销售房款，应当转交原告。现因原告王江**与被告鸿鼎公司之间的委托关系已予解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因原告与被告鸿鼎公司的委托关系已经解除，尚未履行的房款，故依法应由被告刘小龙、师红军直接给付原告。对被告鸿鼎公司受原告王江**的委托出售涉案三套房屋所取得的财产，并未按照约定全部转交给原告王江**的部分亦应给付原告;但因房屋系被告鸿鼎公司开发，其亦应向被告刘小龙、师红军、顾青春交付房屋并协助办理产权登记。综上， 1.应由被告鸿鼎公司给付原告王江**已收取被告刘小龙3-1-702号房屋的房款98880元（已付房款183275元-原告已收取84395元）；该房屋剩余房款81120元（总价款264395元-已付房款183275元），应由被告刘小龙支付给原告王江**;2. 应由被告鸿鼎公司给付原告王江**已收取被告顾青春4-1-1103号房屋的房款80000元（已付房款281632元-原告已收取201632元）;3.应由被告师红军支付原告王江**涉案4-1-1403号房屋剩余房款150000元（总价款为249136元-原告已收取99136元）。因原告王江**与被告鸿鼎公司之间的委托代理关系已解除，故原告要求被告鸿鼎公司应对被告刘小龙、师红军剩余房款的支付承担连带责任的诉请，缺少法律依据，其请求本院不予支持。同时，涉案三套房屋的房款尚未履行完毕，故本案不属于最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十七条所规定的重复起诉的情形。   综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百三十条、第三百九十六条、第四百零三条第一款、第四百零四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款之规定，判决如下：   一、由被告大荔鸿鼎置业有限公司在本判决生效之日起十五内向原告王江**支付XX小区3-1-702、4-1-1103号房屋购房款共计178880元;   二、由被告刘小龙在本判决生效之日起十五内向原告王江**支付XX小区3-1-702号房屋剩余购房款81120元;   三、由被告师红军在本判决生效之日起十五内向原告王江**支付XX小区4-1-1403号房屋剩余购房款150000元;   四、驳回原告王江**的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费7450元，由原告王江**负担1850元、由被告大荔鸿鼎置业有限公司负担5600元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于渭南市中级人民法院。            审 判 长 张百锁   审 判 员 王永红   人 民 陪 审 员 张 宏          二〇二一年六月二十五日       书 记 员 王 维       1