四川省什邡市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0682民初173号 原告：吴正熙，男，1946年11月20日出生,汉族，住四川省什邡市。 原告：张泽惠，女，1945年7月14日出生，汉族，住四川省什邡市。 二原告共同委托诉讼代理人：吴娜，女，系二原告之女。 二原告共同委托诉讼代理人：刘元成，四川三辉律师事务所律师。 被告：吴彭，男，1993年3月19日出生，汉族，住四川省什邡市。 委托诉讼代理人：邹华，四川方纬律师事务所律师。 被告：什邡市万安和谐房地产经纪有限责任公司，住所地：四川省什邡市方亭城区广场后街105号，统一社会信用代码91510682MA6231K739。 法定代表人：周勇，该公司负责人。 委托诉讼代理人：杨兴亮，男，系该公司员工。 被告：杨仪，女，1942年3月8日出生，汉族，住四川省什邡市。 委托诉讼代理人：雷顺兵，四川明炬（什邡）律师事务所律师。 原告吴正熙、张泽惠与被告吴彭、什邡市万安和谐房地产经纪有限责任公司（以下简称万安房产公司）、杨仪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日受理后，依法适用简易程序进行审理。后因本案案情复杂，本院于2021年3月23日将本案转为普通程序进行审理。二原告的委托诉讼代理人吴娜、刘元成、被告吴彭的委托诉讼代理人邹华、被告万安房产公司的委托诉讼代理人杨兴亮、被告杨仪的委托诉讼代理人雷顺兵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：1.判令撤销二原告与三被告签订的房屋买卖合同；2.判令原告将房屋退还被告吴彭、杨仪，三被告一次性退还原告购房款及相关费用484945元；3.判令被告万安房产公司退还原告支付的中介费9400元；4.本案诉讼费由三被告承担。事实与理由，2020年7月17日，二原告在被告万安房产公司介绍下，以47万元一次性够买被告杨仪位于什邡市城区西顺城街51号农行家属区1幢2-1-2号75.52平方米住房一套。被告吴彭持有被告杨仪出具的委托书同二原告进行房屋过户。但被告杨仪、吴彭隐瞒了该小区自2017年就已被什邡市政府划入棚改区，且该小区住户2018年已在什邡市农行签字同意棚改的事实。后经二原告了解，案涉房屋在2017年已被纳入棚改范围，房管部门停止办理案涉房屋所在小区的房产过户手续。什邡市政府按照3474元／平方米对该小区进行货币补偿，但二原告实际以6223.50元／平方米的价格购得案涉房屋，明显显失公平。不动产交易中心存档的合同与本案当事人签订的合同不同，属于阴阳合同。另外，案涉房屋存在漏水、渗水，经多次维修均未改善，二原告至今未能入住。综上二原告认为三被告在二原告购买案涉房屋中未如实告知房屋情况，使二原告产生重大误解，应当撤销原、被告签订的房屋买卖合同。二原告为维护其合法权益，诉至法院。 被告万安房产公司辩称，本案争议为房屋买卖合同，二原告与被告万安房产公司之间属于中介服务合同，不是本案适格主体，请求驳回对被告万安房产公司的起诉。被告万安房产公司不存在隐瞒房屋信息一事，被告万安房产公司作为居间方，不清楚二原告所述事实，二原告陈述相关部门禁止办理案涉房屋过户的事实与实际不符，二原告已经办理了案涉房屋的过户。二原告关于补偿标准与购买价格差距过大的情况，案涉房屋是经过翻新、改造、装饰装修，因此，交易价格较高。关于交易价格与实际过户费用不一致的情况，二原告为节约过户税费要求被告万安房产公司以低价过户。被告在销售案涉房屋中，不存在欺诈，向二原告交付并办理了案涉房屋的权属证书，因此，销售行为合规合法。房屋漏水问题出现后，被告万安房产公司多次协调出售方，出售方也进行了修缮。综上，被告万安房产公司已经完成中介服务，促成合同的成立，不应退还中介费。 被告吴彭辩称，被告吴彭经中介介绍，在2020年3月25日与被告杨仪签订《房屋买卖协议书》，以323000元价格购买了被告杨仪位于什邡市方亭西顺城街51号农行2单元1-2号的房屋，并取得房屋。被告吴彭原计划该房屋由家中老人居住，对房屋进行装修，但因与家人未协商一致，遂决定将案涉房屋转让。在被告万安房产公司介绍下，被告吴彭与二原告在2020年7月17日签订了《不动产交易合同文件》，以47万元将案涉房屋转让给二原告，在2020年7月20日交付房屋，在2020年7月21日将房屋过户至二原告名下。经调查，什邡市住建局、什邡市不动产交易中心没有关于案涉房屋所在小区棚改以及案涉房屋禁止转让的文件，被告吴彭询问被告杨仪及中介公司均不清楚该情况。关于案涉房屋漏水，被告吴彭对房屋进行修缮，但二原告拒绝被告吴彭对房屋进行修缮，房屋漏水也不是撤销合同的理由。《不动产交易合同文件》与《存量房买卖合同》不同，《不动产交易合同文件》是双方的真实意思，并已履行，不存在无效情形。《存量房买卖合同》是各方为了避税签订，不是双方真实意思。被告吴彭以323000元的价格购买了被告杨仪的案涉房屋，花费了127053元装修费后以47万元转让给原告，不存在显失公平，被告吴彭若知晓房屋拆迁，不会花费大额装修费用。二原告有多次房屋交易记录，具有丰富的房屋买卖经验，不存在被欺骗的事实。综上，请求驳回二原告的诉讼请求。 被告杨仪辩称，被告杨仪将案涉房屋以323,000元转让给被告吴彭，被告吴彭将房屋转让给二原告。关于二原告的主张，目前无证据证明案涉房屋属于拆迁房，案涉房屋已经过户至二原告名下，不存在禁止交易的事实。被告吴彭对案涉房屋进行了装修，转让价合理，不存在显失公平。关于两份合同，《不动产交易合同文件》是双方的真实意思，《存量房买卖合同》是各方为了避税签订，应以《不动产交易合同文件》为准。综上，本案不存在合同无效或者可撤销的情形，请求驳回二原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了以下证据：1.《不动产交易合同文件》、《存量房买卖合同》，用以证明二原告与被告吴彭在被告万安房产公司签订房屋买卖合同，合同约定房屋价款47万元，但被告万安房产公司在二原告不知情情况下让二原告签订了《存量房买卖合同》，合同相对方也不是被告，合同价款为25万元，被告万安房产公司在销售案涉房屋中存在“阴阳合同”的行为。2.收条两张，买卖房屋交接清单，收据四张、税收票据3张，被告万安房产公司收据一张，用以证明二原告向被告吴彭支付了47万元购房款，向被告万安房产公司支付了9400元中介费，承担了过户税费5090元，并添置了价值2100元的物品。3.照片多张，用以证明案涉房屋存在漏水、房屋起皮等问题，无法居住使用。4.《什邡市市区危旧房棚户区改造房屋模拟搬迁补偿安置协议》（以下简称《补偿安置协议》）、被补偿安置人声明书及法院调取的《什邡市方亭街道城西片区（农业银行宿舍区）棚户区改造房屋模拟搬迁补偿安置方案（征求意见稿）》（以下简称《模拟搬迁安置补偿方案》）、《房屋模拟搬迁公告》、什邡市人民政府办公室印发关于《什邡市2018年度棚户区（城中村）改造项目房屋补偿安置方案》的通知、证人陈某证言，用以证明案涉房屋已经纳入政府棚改范围，面临拆迁，被告杨仪已经签署了拆迁安置补偿协议，同意房屋拆迁货币补偿的事实。三被告对证据真实性无异议，但认为不能达到二原告的证明目的。被告吴彭提交了房屋买卖协议、转款记录及收条，用以证明被告杨仪以323000元将案涉房屋卖给被告吴彭。不动产权证书，委托书及不动产登记查询结果通知书，用以证明案涉房屋性质可转让，经转让后已登记至二原告名下。维修清单、收据、装修前后照片，用以证明被告吴彭花费了127053元对案涉房屋进行了装修。收条及照片，用以证明被告吴彭对案涉房屋漏水问题进行修复。二原告质证认为，关于装修的费用，被告吴彭父亲从事装修，其父亲开具的收据真实性持有异议。其他证据真实性无异议，但不能达到被告吴彭的证明目的。被告杨仪、万安房产公司质证无异议。被告万安房产公司提交签订合同时视频资料，用以证明被告万安房产公司多次提醒二原告是否确认购买案涉房屋，不存在欺诈的事实。二原告质证认为，视频资料不完整，有剪辑，在视频中，原告吴正熙多次询问被告吴彭及被告万安房产公司案涉房屋是否系拆迁房，被告均表示不是。被告吴彭、杨仪对上述证据无异议。对各方提交的证据，本院综合予以认定。 案件审理中，本院向什邡市住房和城乡建设局发函询问案涉房屋棚改情况，2021年6月17日，什邡市住房和城乡建设局回函表示“2018年，市政府启动了西顺城街什邡农行宿舍棚户区改造工作，由什邡农行负责住户搬迁工作。该行在进行搬模拟迁时，部分住户对补偿安置标准有不同意见。2019年，因棚改政策变化，至今农行宿舍棚户区改造一直处于中止状态。今后，若再进行棚改，将按届时棚改政策执行”。二原告认为回函内容不真实，被告杨仪系房屋所有权人，且其签署拆迁补偿协议，以上重大事项均未告知二原告，原告有权撤销合同。被告杨仪、吴彭、万安房产公司对回函无异议。 本院经审理查明：被告杨仪系位于什邡市方亭西顺城街51号农行家属区1幢2-1-2号房屋的所有权人。2020年3月25日，被告杨仪与彭正翠签订《房屋买卖协议书》，约定将案涉房屋以323000元转让给彭正翠，同时约定各自的权利义务。之后，被告吴彭向被告杨仪支付了购房款323000元。被告吴彭对案涉房屋进行装修后将案涉房屋交给被告万安房产公司销售。2020年4月13日，被告杨仪向被告吴彭出具委托书，委托被告吴彭办理案涉房屋的出售、收款及过户等手续，并对委托书进行了公证。 2020年7月17日，被告吴彭以被告杨仪名义与二原告签订《什邡市存量房屋买卖合同》，将案涉房屋以47万元出让给二原告，双方对付款时间、房屋交付时间、权属转移登记以及违约责任等进行了约定。同时，二原告、被告杨仪（委托诉讼代理人吴彭）与被告万安房产公司签订《什邡市存量房买卖经纪服务合同》，约定二原告向被告万安房产公司支付佣金9400元，被告杨仪支付佣金4700元。同时，原告、被告杨仪与被告万安房产公司签订《过户、按揭代理合同》。2020年7月18日，二原告向被告吴彭支付了购买案涉房屋的定金3万元。2020年7月20日，二原告向被告吴彭支付了案涉房屋的购房款43万元。同日，双方办理了房屋交接，二原告向被告吴彭支付了尾款1万元。2020年7月20日，案涉房屋登记至二原告名下，原告支付了5090元过户税费等。后案涉房屋漏水，被告吴彭对房屋进行了维修。 另查明，1.2017年12月，什邡市住房和城乡规划建设局制定《模拟搬迁安置补偿方案》）、《房屋模拟搬迁公告》，就什邡市方亭街道城西片区（农行宿舍区）棚户区搬迁制定搬迁补偿方案，进行公告。2018年12月27日，什邡市人民政府办公室印发关于《什邡市2018年度棚户区（城中村）改造项目房屋补偿安置方案》的通知。之后被告杨仪签订了《补偿安置协议》），同意以3474元/平方米标准对案涉房屋进行补偿，房屋货币安置费（包括安置补偿费和奖励费）总计262,356元，补偿安置人四川京什建设投资有限公司未在协议上盖章。同时被告杨仪签署了被补偿安置人声明书。现农行宿舍区的棚改工作处于中止状态，若之后进行棚改，将按届时政策执行。2.被告万安房产公司清楚被告吴彭从被告杨仪手中购买了案涉房屋的事实。3.被告万安房产公司让二原告与被告杨仪签订了一份《存量房买卖合同》，合同居间方为四川房外有房房地产策划营销有限公司，合同约定案涉房屋的转让价为25万元，并将该份合同提交什邡市不动产登记中心。 本院认为，本案争议焦点为：1.与二原告建立房屋买卖合同关系的相对方为被告杨仪还是被告吴彭。2.2020年7月17日的《什邡市存量房屋买卖合同》是否存在撤销的事由。 关于争议焦点1，根据2020年7月17日《什邡市存量房屋买卖合同》的内容，被告杨仪系案涉房屋的出让人，但根据查明的事实，在与二原告签订《什邡市存量房屋买卖合同》时，被告杨仪已将案涉房屋出售给被告吴彭，被告杨仪提交了其与彭正翠签订的《房屋买卖协议书》，但根据被告吴彭、万安房产公司以及二原告的陈述，能够认定彭正翠系代被告吴彭购买案涉房屋，被告杨仪出售案涉房屋的相对方为被告吴彭。被告吴彭从被告杨仪处购买了案涉房屋，虽未办理房屋变更登记，但被告吴彭委托被告万安房产公司出售案涉房屋，与二原告协商案涉房屋出让事宜以及收取二原告购房款的行为，均能够认定被告吴彭享有了合同权利，履行了合同义务，因此，应当认定被告吴彭系与二原告建立房屋买卖合同的相对方。对于二原告与被告杨仪在2020年7月20日签订的《存量房买卖合同》，该份合同系为避税所签订，并非双方的真实意思表示，不应以该份合同约束各方。被告万安房产公司让买卖房屋的双方签订虚假合同避税的行为违反行政法规，应受行政处罚。 关于争议焦点2，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”以及《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”的规定，本案是否存在应当撤销合同的情形。关于案涉房屋是否系拆迁房导致二原告产生重大误解，本院认为，根据什邡市人民政府办公室印发的《什邡市2018年度棚户区（城中村）改造项目房屋补偿安置方案》、《模拟搬迁补偿安置方案》、《房屋模拟搬迁公告》的内容，能够证明案涉房屋所在小区属于棚户区改造范围，同时根据上述文件的内容，模拟搬迁协议的签约期限为60日，模拟搬迁协议签订期限届满时，签订协议的户数未达该片区总户数95%的，由模拟搬迁实施单位停止该片区模拟搬迁工作。模拟搬迁期协议签订期限届满时，签订协议的户数超过该片区总户数95%未达到100%时，主管单位可向市政府申请房屋征收决定，模拟搬迁补偿方案即作为征收补偿方案，模拟搬迁协议生效并与征收补偿协议具有同等效力等。本案中，根据证人陈某的陈述，被告杨仪在2019年底在《补偿安置协议》上签字，至今已达一年半之久，补偿安置人四川京什建设投资有限公司也未在协议上盖章，该拆迁安置协议未生效。同时根据本院向什邡市住房和城乡建设局了解的情况，因在模拟搬迁时，部分住户对补偿安置标准持有不同意见，农行宿舍区棚改工作已经中止，相关部门未要求农行宿舍区业主腾退房屋，未进行拆迁安置工作，相关部门也未限制案涉房屋的过户交易，因此，案涉房屋不再受拆迁安置方案以及补偿安置协议的约束，案涉房屋可以买卖。对于被告杨仪、吴彭以及万安房产公司未告知二原告案涉房屋处于棚改范围，被告杨仪已经签署补偿安置协议的事实，并未影响二原告的权益，因此，不存在重大误解。 关于房屋转让款是否显失公平，本院认为，因拆迁安置协议未生效，拆迁安置协议载明的补偿金额不具有可参考性，被告杨仪将案涉房屋以323,000元的价格转让给被告吴彭，被告吴彭在对案涉房屋进行装修后以47万元进行转让，该转让价格系双方协商一致确定，并非显失公平，因此，本案不存在显失公平的事实。综上，二原告要求撤销合同的理由不成立。在合同未撤销的情况下，二原告要求退还购房款、中介费及赔偿损失的请求，无事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告吴正熙、张泽惠的全部诉讼请求。 案件受理费收取为8716元，由原告吴正熙、张泽惠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 长  石 娜 人民陪审员  尤忠芬 人民陪审员  何元琼 二〇二一年七月八日 书 记 员  林小琴