广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0402民初8399号原告：北京仲量联行物业管理服务有限公司珠海分公司（以下简称仲量联行分公司），经营场所：珠海市横琴新区×××××××××-68400（集中办公区）。统一社会信用代码:914×××00××××××276W。负责人：古嘉豪，总经理。委托诉讼代理人：梁永晖，男，1972年5月23日出生，汉族，住址：广东省广州市天河区××××××。公民身份号码：××××××××××××。系原告仲量联行分公司的员工。被告：腾翔（珠海）置业有限公司（以下简称腾翔公司），住所地：珠海市横琴新区×××××××××-41823（集中办公区）。统一社会信用代码：91440400MA515C47XD。法定代表人：李庭，总经理。委托诉讼代理人：连素格，女，1978年5月5日出生，汉族，住址：珠海市香洲区×××××××××××××××××××。公民身份号码：××××××××××××。系被告腾翔公司的员工。原告仲量联行分公司与被告腾翔公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告仲量联行分公司的委托诉讼代理人梁永晖、被告腾翔公司的法定代表人李庭及委托诉讼代理人连素格到庭参加诉讼。本案现已审理终结。仲量联行分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业管理费20666.5元；2.判令被告向原告支付拖欠物业管理费的违约金（以欠费金额为基数，自拖欠之日起算至实际付清之日止，暂计至2021年2月2日为30032.55元）；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告系位于珠海市××××××××××珠海中心物理楼层第20层01、05、06、07、2002-2004单元（以下简称租赁物业）的承租人，租赁物业面积合计2372.82平方米。双方分别于2018年8月1日、2019年2月1日签订了两份《珠海中心物业服务协议》，约定原告为被告提供物业管理服务，物业管理服务费按租赁物业面积计算，每月每平方米27元，被告应于每月5日前一次性足额缴纳当月的物业管理服务费、上一月的加时空调费和上一月租赁区内水电费等各项费用。被告若拖欠费用，视被告违约。被告拖欠2020年6月1日至8月10日的物业管理费148798.78元，经多次催缴，被告一直拒绝缴费。原告于2021年1月12日扣除被告履约保证金128132.28元后，被告仍欠物业管理费20666.5元，截至2021年2月2日，产生违约金30032.55元。为维护原告利益，特提起诉讼。仲量联行分公司为其诉称提交以下证据：1.珠海中心物业服务协议（2018年8月1日）；2.珠海中心物业服务协议（2019年2月1日）；3.付款通知书；4.催款通知书；5.邮件微信催收信息；6.律师函、扣款通知书及邮寄返单；7.珠海中心写字楼项目物业管理服务全委托管理合同；8.欠费明细。腾翔公司答辩如下：一、原告计算物业管理费至2020年8月10日缺乏依据，超出部分（2020年7月31日至8月10日）应予扣除。《珠海中心物业服务协议》第5.3条约定，本协议自签署之日起生效，有效期自乙方与业主的《珠海中心租赁合同》期限起始日开始至乙方与业主签订的《珠海中心租赁合同》终止之日止，或己方不再为本物业提供全委托物业服务之日止（两者以先发生者为准）。协议终止时，甲方有权终止对乙方的全部服务，乙方需向甲方清缴所有欠款。根据上述约定，物业服务协议是附条件解除的，在租赁合同终止之后自动解除并且终止。另案（2020）粤0402民初19613号生效判决已认定《珠海中心租赁合同》于2020年7月30日解除，因此涉案物业服务协议也已经于同日解除并且终止，原告计算物业管理费仅能至2020年7月30日，超出部分缺乏合同依据，应不予支持。二、本案不存在违约金。根据《珠海中心物业服务协议》约定的物业管理费标准，被告拖欠2个月的物业管理费128132.28元，在扣除履约保证金之后，被告不存在拖欠物业管理费的违约情形，因此也不存在计算违约金的问题，原告主张违约金缺乏依据，应予驳回。三、无论被告是否存在拖欠管理费的情形，原告主张的违约金标准都过高。金钱债务中，双方均未提交相应证据证明实际损失的，守约方实际损失为违约金逾期给付价款所造成的资金占用损失。不论被告根本不欠物业管理费的问题，即使原告存在损失，也都是资金损失，千分之一的违约金计算标准相当于年利率108%，已经严重畸高并且极为不公平。被告与业主签订的合同是一份长达五年的租赁合同，被告只是因为受到疫情影响导致经营困难、资金困难，无奈才拖欠原告两个月的租金，结合此前被告履行情况及经营规模、合同时间，被告一直都有诚实履约且按时足额支付，并非恶意拖欠，请求人民法院依法予以衡量。腾翔公司对其辩称提交以下证据：1.收据；2.物业费明细表；3.（2020）粤0402民初19613号民事判决书；4.关于解除租赁合同通知。本院经审理认定事实如下：2018年8月1日，仲量联行分公司（甲方）与腾翔公司（乙方）签订《珠海中心物业服务协议》，约定甲方接受珠海十字门中央商务区建设控股有限公司（以下简称珠海十字门公司）的委托，为位于珠海中心写字楼提供物业管理服务，乙方向珠海十字门公司承租珠海中心物理楼层第20层2002-2004单元物业（建筑面积为992平方米），双方就物业管理服务具体事宜达成协议。双方在协议中约定，物业管理服务费收费标准为每月每平方米27元，乙方应于每月的5日前（节假日顺延）一次性足额缴纳当月的物业管理服务费、上一月的加时空调费和上一月租赁区内电费、水费等各项费用，乙方拖欠任何本协议项下费用，视乙方违约；乙方须在签署本协议后7个工作日内向甲方支付首月物业管理服务费及向珠海十字门公司支付相当于两个月物业管理服务费的履约保证金即53568元；珠海十字门公司与乙方的租赁合同期限届满或终止时，如乙方无任何违约情形，珠海十字门公司于期限届满或终止后30个工作日内，将履约保证金足额无息退还乙方；对于乙方违反本协议规定，拖欠物业管理服务费的，珠海十字门公司有权直接从履约保证金中抵扣相应金额，乙方还必须在接到珠海十字门公司或甲方通知时如数补足履约保证金和装修还原费用；乙方拖欠一切由甲方收取的费用，每逾期一天，按拖欠金额每日千分之一累加计算违约金；协议自签署之日起生效，有效期自乙方与珠海十字门公司签订的《珠海中心租赁合同》期限起始日开始至乙方与珠海十字门公司签订的《珠海中心租赁合同》终止之日终止，或甲方不再为本物业提供全委托物业服务之日止（两者以先发生者为准），协议终止时，甲方有权终止对乙方的全部服务，乙方需向甲方清缴所有欠费。2019年2月1日，仲量联行分公司（甲方）与腾翔公司（乙方）签订《珠海中心物业服务协议》，约定甲方接受珠海十字门公司的委托，为位于珠海中心写字楼提供物业管理服务，乙方向珠海十字门公司承租珠海中心物理楼层第20层01、05、06、07单元物业（建筑面积为1380.82平方米），双方就物业管理服务具体事宜达成协议。双方在协议中约定，乙方应支付履约保证金的数额为74564.28元，除此之外，其他内容与前述2018年8月1日签订的《珠海中心物业服务协议》一致。上述两份物业服务协议签订后，仲量联行分公司按约提供物业服务，腾翔公司亦依约向珠海十字门公司支付了履约保证金128132.28元，并按月向仲量联行分公司支付物业管理服务费至2020年5月31日。另查明，仲量联行分公司于2017年5月18日与珠海十字门公司签订《珠海中心写字楼项目物业管理服务全委托管理合同》，约定仲量联行分公司受珠海十字门公司委托，对珠海中心写字楼项目物业的管理、运营、养护及客户服务等提供全方位服务。腾翔公司先后于2018年5月7日、6月29日与珠海十字门公司签订了两份《珠海中心租赁合同》，约定腾翔公司承租珠海十字门公司珠海中心写字楼对外楼层第22层01-07单元的办公场地。2020年7月20日，珠海十字门公司向腾翔公司发出解除租赁合同的通知，随后向本院另案提起诉讼。本院于2021年3月23日作出（2020）粤0402民初19613号民事判决书（该判决已发生法律效力），认定上述两份租赁合同于2020年7月30日解除，腾翔公司于2020年8月10日将租赁房屋移交给珠海十字门公司。庭审中，仲量联行分公司主张腾翔公司于2020年8月10日才交还钥匙进行交接，期间其有正常提供物业服务，腾翔公司应支付占用场地期间的物业管理费。腾翔公司辩称其在仲量联行分公司催收过程中，已经跟该公司梁总说过用保证金抵扣物业管理费，对方是同意的，故不存在拖欠管理费的违约金。仲量联行分公司自认腾翔公司在2020年8月搬走时有沟通过抵扣保证金的问题，但不同意抵扣，原因是腾翔公司要求将物业管理费和水电费的保证金一起抵扣，而水电费的保证金在业主手上，且物业管理费的保证金不足抵扣。本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，仲量联行分公司与腾翔公司先后于2018年8月1日、2019年2月1日签订《珠海中心物业服务协议》，双方因欠付2020年8月前的物业管理费这一事实引起纠纷，故本案应适用当时的法律、司法解释的规定。仲量联行分公司与腾翔公司签订的《珠海中心物业服务协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，合法有效，双方均应依约全面履行自己的义务。本案争议的主要焦点：一是腾翔公司是否需要支付2020年7月31日至8月10日期间的物业管理费；二是违约金应如何计算的问题。对此，本院作如下评析：关于2020年7月31日至8月10日期间的物业管理费问题。《珠海中心物业服务协议》约定，该协议期限至腾翔公司与珠海十字门公司签订的《珠海中心租赁合同》终止之日终止，或仲量联行分公司不再为本物业提供全委托物业服务之日止（两者以先发生者为准）。本院作出的生效判决认定腾翔公司与珠海十字门公司签订的《珠海中心租赁合同》于2020年7月30日解除，根据仲量联行分公司与腾翔公司的约定，上述物业服务协议的期限亦随之终止，但由于腾翔公司占用房屋至2020年8月10日，且腾翔公司在此之前并未与仲量联行分公司办理相关手续，而仲量联行分公司仍继续提供物业服务，腾翔公司理应支付相应的对价，故仲量联行分公司主张腾翔公司支付2020年7月31日至8月10日期间的物业管理费20666.5元，本院予以支持。关于违约金的问题。根据《珠海中心物业服务协议》的约定，腾翔公司拖欠费用，每逾期一天，按拖欠金额每日千分之一累加计算违约金。腾翔公司未按照约定支付2020年6月1日至8月10日的物业管理费，仲量联行分公司有权向腾翔公司主张违约金。对于违约金的起算时间，腾翔公司在2020年8月10日搬离租赁房屋时已向仲量联行分公司提出用履约保证金抵扣欠付的物业管理费，尽管双方对协议终止后的物业管理费有争议，但并不影响抵扣，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定的减损规则及《珠海中心物业服务协议》中有关履约保证金抵扣欠费的约定，仲量联行分公司完全可以即时以腾翔公司交纳的履约保证金抵扣2020年6月、7月应收的物业管理费，仲量联行分公司直至2021年1月12日才将两项费用相抵，并主张该项费用的逾期违约金计算至2021年1月12日，显然是扩大了损失，因此，本院酌定支持腾翔公司拖欠2020年6月、7月的物业管理费的违约金分别自2020年6月6日、7月6日起计算至2020年8月10日止；拖欠2020年7月31日至8月10日的物业管理费的违约金自2020年8月11日起计算至实际付清之日止。对于违约金的计算标准，腾翔公司主张约定的违约金过高，请求予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本院认为，仲量联行分公司因腾翔公司逾期支付物业管理费受到的损失主要是资金被占用方面的损失，考虑到腾翔公司在签订合同后尚能诚实履约，后因新冠肺炎疫情影响经营导致资金困难才迟延支付租金及物业管理费，其违约的主观恶性并不高，且腾翔公司在欠费后已及时向仲量联行分公司提出用履约保证金抵扣物业管理费，以减少对方的损失，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定调整违约金标准为按欠费金额的每日万分之五计算。综上所述，腾翔公司应向仲量联行分公司支付物业管理费20666.5元及拖欠物业管理费的违约金（其中2020年6月、7月的物业管理费的违约金为3267.37元[（26784+37282.14）元×（66+36）天×0.05%/天]；2020年7月31日至8月10日的物业管理费的逾期违约金以20666.5元为基数，自2020年8月11日起至款项付清之日止，按每日万分之五计算）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告腾翔（珠海）置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告北京仲量联行物业管理服务有限公司珠海分公司支付物业管理费20666.5元；二、被告腾翔（珠海）置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告北京仲量联行物业管理服务有限公司珠海分公司支付拖欠物业管理费的违约金（其中2020年6、7月物业管理费的违约金合计3267.37元；2020年7月31日至8月10日物业管理费的违约金以20666.5元为基数，自2020年8月11日起至款项付清之日止，按每日万分之五计算）；三、驳回原告北京仲量联行物业管理服务有限公司珠海分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取534元，由原告北京仲量联行物业管理服务有限公司珠海分公司负担200元，被告腾翔（珠海）置业有限公司负担334元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  冯丽萍二〇二一年六月二十五日书记员  容景豪徐明蔚