天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0105民初4567号原告：张赛娥，香港特别行政区居民，女，1953年6月23日出生，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：高月，天津允善律师事务所律师。委托诉讼代理人：张琳，天津允善律师事务所律师。被告：马麟，女，1981年12月18日出生，汉族，住天津市河北区。被告：刘志霞，女，1972年4月2日出生，汉族，住天津市南开区。被告：天津海博课外教育学校有限公司，住所地天津市河北区鸿顺里街黄纬路二马路39号（1-2）。法定代表人：马麟，校长。被告：崔宸，男，1985年12月25日出生，汉族，住天津市河北区。原告张赛娥与被告马麟、刘志霞、崔宸、天津海博课外教育学校有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张赛娥的委托诉讼代理人高月、张琳到庭参加诉讼，被告崔宸、马麟、刘志霞、天津海博课外教育学校有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。张赛娥向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令四被告将原告名下位于天津市河北区××路××路××号××楼××层，面积约520平方米）房屋立即腾空并返还原告；2.请求判令四被告支付自2019年8月1日起至实际腾房之日止的房屋使用费，按照年租金40万元计算；3.请求判令四被告支付原告自2019年8月10日起至2021年1月21日水费2793.1元，2019年8月20日起至2020年12月21日电费30888元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告名下拥有位于天津市河北区××路××路××号房××。原告于2017年7月28日与被告崔宸签订《房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋中北楼一层（面积约520平方米）出租给被告崔宸使用,租赁期限自2017年8月1日起至2019年7月31日止，年租金为195300元。被告崔宸将上述房屋擅自转租给被告马麟和被告刘志霞。且二被告在此经营天津海博课外教育学校有限公司和天津海博文化传播有限公司。原告与崔宸签订的租赁合同已到期，原告不再出租该房屋，但各被告拒绝腾退房屋，也未交纳房屋使用费。为了维护原告的合法权益，请求法庭在查明事实的基础上，判决支持原告的全部诉讼请求。马麟和天津海博课外教育学校有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，水电费和房租我们都已经交给崔宸了，房租交至2020年2月。签订租赁合同的时候，我们不知道张赛娥，崔宸告诉我们他是张赛娥的代理人。马麟、刘志霞与崔宸签订了一份合同，合同期是三年，马麟、刘志敏与崔宸签订了一份合同，合同期是五年，开始我们想签五年期的，但是崔宸说先签订三年，之后再续，后来我们要办营业执照的时候教育局告知需要有五年的租赁合同且不能是转租的，所以又签了第二份五年期的合同，实际履行中，是按照第一份合同履行，第一年租金35万元，第二年和第三年的租金是40万元。刘志霞辩称，不同意原告的诉讼请求，我们签的合同还没有到期，崔宸当时签订合同的时候说他是张赛娥的代理人，也出具了代理书。崔宸未作答辩，崔宸因刑事犯罪被羁押期间，本院于2020年12月8日对其进行询问，崔宸表示不认识张赛娥，涉案房屋是从一个物业公司租赁的，也不认识马麟、刘志霞，并表示被羁押前不欠租金，被羁押前自己经营学校，但对于其他合同相关事宜。学校的名称等表示记不清了。当事人围绕诉讼请求和抗辩意见向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落河北区××路××路××号房屋系登记在原告张赛娥名下的私产房屋，原告于2007年10月16日取得该房屋产权证。2017年7月28日，原告张赛娥与被告崔宸签订《房屋租赁合同》，原告将××路××号房产中的北楼一层（建筑面积520平方米）出租给被告作为商业经营使用，租赁期限自2017年8月1日至2019年7月31日止，年租金是195300元，月租金是16275元。合同第九条约定，承租期内，承租方继续使用出租方的供水、供电设施，水电费按月缴纳，水费按照每吨8.9元标准计费，电费按每度1.3元计费，并按出租方所通知日期准时向甲方缴纳，如遇水电部门水电收费标准上调，承租人同意随时调整计费标准。合同并约定不得擅自将承租的房屋转让、转租等。合同期内，被告崔宸不欠租金。合同到期后，原告不再与崔宸续签合同，原告称提前三个月通知崔宸家属，因崔宸已被羁押，无法通知到本人，合同到期后，原告要求马麟、刘志霞和天津海博课外教育学校有限公司腾房，并于2020年7月4日张贴《通知书》，通知崔宸、马麟、刘志霞、天津海博课外教育学校有限公司等，原告对转租行为不予认可，转租行为无效，租赁合同到期后要求各被告腾房未果，现要求七日内腾房，否则原告将采取法律途径维护自己合法权益，同时将即刻停止水电供应。2017年9月26日，崔宸与马麟、刘志霞签订《商业房屋租赁合同》，崔宸将涉案房屋转租给马麟和刘志霞经营教育培训，租赁期限自2017年10月15日至2020年10月14日，第一年租金35万元，第二年和第三年租金40万元。2017年10月10日，崔宸与马麟及案外人刘志敏签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2017年10月15日至2022年10月14日，每月租金33400元，马麟和刘志霞称，涉案房屋内自始无刘志敏物品，涉案房屋实际系天津海博课外教育学校有限公司和马麟、刘志霞使用，合同履行中租金实际按第一份合同执行，第一年租金35万元，第二年和第三年租金40万元。马麟称水电费已交给崔宸，租金已经交至2020年2月，但未提交证据。原告提交收据一张，显示崔宸母亲于2019年9月4日给付原告2019年7月10日至2019年8月10日的水费129元和2019年7月20日至2019年8月20日的电费2827.5元，故崔宸向原告交付水费至2019年8月10日，2021年1月21日原告停止对涉案房屋供水，此期间共用水310吨，每吨8.1元，每月消防水费15.6元，共计2793.1元。崔宸向原告交付电费至2019年8月20日，2020年12月21日原告停止对涉案房屋供电，此期间电费共计30888元。本院认为，坐落河北区××路××路××号房屋北楼一层系原告所有，原告与被告崔宸签订的《房屋租赁合同》已于2019年7月31日期满，期满后，双方未续签合同，原告未再收取租金，从原告的陈述、原、被告协商腾房的过程及原告发出的通知书的内容看，原告表示不再出租，应当认定原告与被告崔宸签订的《房屋租赁合同》因期满而终止。合同期满后，被告崔宸负有交还房屋的义务。被告马麟分别与崔宸签订两份租赁合同，后一份合同应视为对合同租期的变更，而实际履行中系按照第一份合同约定的租金标准执行，虽然转租合同的合同期尚未届满，但已超过原告与崔宸之间的租赁期限，超出的部分无效，实际占用房屋的被告马麟、刘志霞、天津海博课外教育学校有限公司亦具有腾交房屋的义务，故原告要求四被告腾房的诉讼请求，本院予以支持。关于房屋使用费，被告崔宸作为负有返还房屋义务的承租人，被告马麟、刘志霞、天津海博课外教育学校有限公司作为房屋实际使用人均负有支付使用费的义务，原告参照转租合同的租金标准每年40万元，属于合理要求，本院予以支持。关于原告主张的水费和电费，结合原告与崔宸之间租赁合同中约定的水电费单价，崔宸母亲最后一次交付水电费中显示的月用水、用电消费水平，本院对原告主张的水电费数额予以认定，四被告亦应给付原告。马麟、刘志霞辩称签订转租合同时崔宸是作为张赛娥的代理人，无事实根据，本院不予采信。综上所述，当事人的合法民事权益受法律保护，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、第二百四十条、第七百一十七条、第七百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告马麟、刘志霞、崔宸、天津海博课外教育学校有限公司将坐落天津市河北区××路××路××号北楼一层（建筑面积约520平方米）房屋腾空并返还原告张赛娥；二、本判决生效后十日内，被告马麟、刘志霞、崔宸、天津海博课外教育学校有限公司按照每年40万元的标准连带给付原告张赛娥自2019年8月1日至实际腾房之日止的房屋使用费；三、本判决生效后十日内，被告马麟、刘志霞、崔宸、天津海博课外教育学校有限公司连带给付原告张赛娥水费2793.1元、电费30888元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，由被告马麟、刘志霞、崔宸、天津海博课外教育学校有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  赵国海审 判 员  王 健人民陪审员  郜海霞二〇二一年七月二十三日书 记 员  刘 荻附：本裁判文书适用条文一、《中华人民共和国民法典》第二百三十五条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第二百四十条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第七百一十七条承租人经出租人同意，将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。第七百三十三条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。