贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初885号 原告：邓静书，女，汉族，1961年6月11日出生，住贵州省毕节市。 被告：贵州七众置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城10号楼2单元307号房，统一社会信用代码：9152050205908259X2。 法定代表人：韩义，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李娇（特别授权代理)，该公司员工。 第三人：毕节市天厦房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园街道办事处滨河东路，统一社会信用代码：91520502556644557Y。 法定代表人：丁昌泽，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王亚（特别授权代理），该公司员工。 原告邓静书与被告贵州七众置业有限公司（下称“七众公司”）、第三人毕节市天厦房地产开发有限公司（下称“天厦房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2021年1月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告邓静书，被告七众公司的委托诉讼代理人李娇，第三人天厦房开公司的委托诉讼代理人王亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓静书向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告七众公司立即将XX号房商品房转移登记的有关文书交付给原告。2、判决被告立即向原告支付因迟延交付商品房转移登记有关文书的违约金，暂计：10000元（具体计算方式为以189423元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，从2016年11月30日起开始计算至2019年8月18日。2019年8月20日至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止的违约金，以189423元为基数，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、因本案引起的诉讼费等其他费用由被告承担。 事实与理由：2016年11月26日，原告邓静书与被告七众公司签订商品房买卖合同，购买被告位于毕节市城市南部新区（毕节市房产事业局预售许可证号为［2014］商房预字第09号），合同双方约定，第七条第一款，该商品房单价每平方米33028.4元，总造价189423元，第八章第一款，一次性付款，买受人应当在2016年11月30日前支付全部房价款，第十一条第一款，出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房，第二十三条第三一项，出售人承诺于2019年11月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人......。合同签订后，原告于2016年11月26日向被告支付了189423元的金额，并于同年同月30日支付了966元的维修基金，被告贵州七众置业有限公司也于2016年11月26日将该房交付给原告，且于同日将该房介绍租赁给贵州和聚祥商业运营管理有限公司。但到合同约定交付办理商品房转移登记的有关文书时，原告通过查询才得知被告不但未向有关部门按合同的约定办理商品房转移登记的有关文书（即2019年11月3日），就连最基本的网签和预告登记都未办理，于是原告多次找被告要求为原告办理该商品房转移的相关文书交付给原告，但被告总是以种种借口搪塞迟迟不予办理。综上所述，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限内届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任。”第一款“商品房买卖合同约定的办理房屋权登记的期限的”，显而易见，被告已违约应当承担违约责任，立即为原告办理商品房转移的相关文书支付违约金，故原告依法诉到法院，请法院支持原告的诉请为谢! 被告七众公司答辩称：一、双方当事人订立的《商品房买卖合同》对逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，请求法院以双方合同约定为认定案件的依据作出判决。《商品房买卖合同》第八章第二十二条，对出卖人逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，即：“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列（1）项处理——（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”综观该条款，其表述包含前后紧密关联的两项内容：1、即如果出卖人逾期办证超过180日，买受人有权退房。2买受人选择退房的，出卖人还必须承担退款付息责任。由此可知，原告有权主张违约金的前提是要行使其退房的权利。如果原告不选择退房，依据约定，其也没有权利主张相应的违约金。若双方继续履行合同，出卖人当然免除违约责任。由此可知，上述约定对于出卖人逾期办证的处理方式已经做出了明确、具体且唯一的约定。既不是约定不明也不属于没有约定。该合同条款系合同双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）》第十一条：“合同双方约定的关于出卖人逾期交房、逾期办证的免责条款，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，人民法院应予认定。双方对于提供办证资料的时间、办理房屋权属证书的期限、委托办证、交付、违约金等事项有特殊约定的，应当依法事人约定处理。”故答辩人请求人民法院充分尊重双方当事人的合同约定。退一步而言，答辩人也承认确实存在逾期办理产权转移登记的情形。从公平角度而言，在此情况下，答辩人认为即使原告不主张退房，答辩人也愿意参考前述合同条款对于违约金的计算方式，按银行同期活期存款利率计算，向原告支付相应的利息。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”，本案已经在合同中做出明确约定，显然不应错误适用该司法解释的相关法律规定。在民事案件的法律适用上，应当遵循“法无禁止即自由”的原则。即除非法律对某种行为进行了强制性规定，否则应当遵循当事人意思自治原则。当事人有约定的，除非其约定违反法律禁止性规定，否则应当从其约定。如前所述，对于逾期办证的处理方法，双方已进行了明确约定。在此情况下，应当按照合同约定进行处理。而并非无视合同约定，直接引用法律规定，况且原告所依据的法律规定中，也明确指出该法律规定适用的前提是“除当事人有特殊约定外”以及“合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”。因此在对本案判决依据的选择上，应当优先适用双方的合同约定，而非原告所引用的司法解释。三、原告要求答辩人承担违约赔偿金金额明显过高。首先，逾期办证并不会给原告造成过大的实际损失。大多数购房者在接收房屋之后即开始装修使用。其对房屋的相应权能不因未获房屋权属证书受到多少限制或遭受损失。其次，即便原告主张其受到了损失，也应当按照“谁主张，谁举证”的原则，由原告证明损失的发生及其具体金额。若原告没有证据能够证明上述事实，则应当承担举证不能的后果。四、请求法院综合考虑房开商现今困难生存环境，结合公平原则和诚实信用原则综合予以衡量。目前《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且答辩人“圆梦国际”项目涉及两千余户业主，若按被答辩人诉请依据计算违约金，答辩人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于经济社会和谐、健康、有序的发展。鉴于此，原告提出的诉讼请求不符合双方合同约定。望法院从公平原则出发，综合考虑双方的合同约定、答辩人的赔偿能力、判决执行的可能性因素，依法判决只按双方合同约定的同期活期存款利率计算支付违约金，对于原告的其他诉讼请求依法不予支持。 被告当庭补充答辩意见：根据双方签订的商品房买卖合同第八章第22条约定，出卖人承诺于2019年11月30日前取得该商品房初始登记，并将办理该商品房转移登记的有关文书交付给买受人，若不能在前述期限交付相关文书的被告承担违约责任即根据双方合同约定办理商品房转移登记有关文书的违约金的起算时间为2019年11月30日，原告的诉讼请求没有实施完毕。 第三人天厦房开公司陈述称：今天开庭的三家购买的商铺都是备案在我们公司的名下的，是为了维护原告的权益所以备案在我们公司名下，我们公司与被告公司之间不存在商品房买卖关系，我们是为了避免原告购买的涉案商铺被查封，所以才备案在我们名下，我们公司只是负责协助，被告公司向我们提交撤销备案的申请资料我们公司就配合进行协助撤销备案登记。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月26日，以原告邓静书为买受人，被告七众公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市城市南部新区，房屋建筑面积12.88平方米，套内建筑面积5.28平方米。该商品房总价款为189423元，买受人采取一次性付款，买受人应当在2016年11月30日前支付全部房价款。出卖人应当于2016年12月30日前向买受人交付该商品房。合同第二十二条约定，出卖人承诺于2019年11月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”商品房买卖合同还约定了其他事项。合同附件十二《补充协议》约定：“关于产权登记的补充。3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”商品房买卖合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款189423元，同时被告向原告收取维修基金。 2020年9月23日，涉案房屋所在楼栋具备办理转移登记的条件。涉案房屋现备案登记于第三人天厦房开公司名下。 上述事实，有当事人的陈述及提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按照合同约定履行完毕相应的义务。对原告主张被告支付迟延交付商品房转移登记有关文书的违约金的诉讼请求。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，被告承诺于2019年11月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但是，涉案房屋具备办理转移登记的条件时，被告已经构成违约。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应当承担相应的违约责任，违约责任的起算时间为2019年12月1日，被告答辩意见为违约金从2019年11月30日开始计算，原告主张从2016年11月30日开始计算，本院支持从2019年11月30日开始计算违约金，对于违约金计算截止日期的问题。被告向原告收取办证所需费用的行为，表明被告接受原告委托办证，被告将办理商品房转移登记所需相关文书提交到办证部门并通知原告后，还需要撤销第三人天厦房开公司的备案登记方可为原告办理涉案房屋的不动产权证书。故违约金应计算至撤销涉案房屋备案登记于天厦房开公司名下之日。对于违约金计算标准问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告未能交付办理涉案商品房转移登记有关文书时间超过180日，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该标准符合法律及司法解释的规定，本院予以确认。综上，对原告诉请的迟延交付商品房转移登记有关文书的违约金请求，应以原告已付购房款189423元为基数，按照每日万分之一的标准，从2019年11月30日起计算至撤销涉案房屋备案登记于天厦房开公司名下之日止。 关于原告主张被告立即将XX号房商品房转移登记的有关文书交付原告的诉请。根据原、被告约定，若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在被告通知之日7日内将与办理《房屋所有权证》所需要的相关费用及文件资料交给出卖人。原告向被告缴纳了办证所需费用，视为委托办证，被告无需向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，且涉案房屋现备案登记在第三人天厦房开名下，并不具备交付条件，故对原告该诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州七众置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邓静书迟延交付商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以原告已付购房款189423元为基数，按照日万分之一的标准从2019年11月30日起计算至撤销涉案房屋备案登记于第三人毕节市天厦房地产开发有限公司名下之日止； 二、驳回原告邓静书的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告贵州七众置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长 杨 婷 人民陪审员 张 勇 人民陪审员 杨胜龙 二〇二一年七月九日 书 记 员 邓理成