湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终1296号上诉人（原审原告）：永州市凤凰物业管理有限公司，住所地永州市冷水滩区创发城15栋17A。法定代表人：黄建东，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴慧芝，该公司员工。公民身份号码431121199602051067。被上诉人（原审被告）：苏晓，女，1973年8月5日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。被上诉人（原审被告）：于致汉，男，1972年4月26日出生，汉族，户籍地湖南省祁阳县。上诉人永州市凤凰物业管理有限公司因与被上诉人苏晓、于致汉物业服务合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初4867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成了合议庭。因本案事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。永州市凤凰物业管理有限公司上诉请求：1.请求依法撤销永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初4867号民事判决第一项；2.依法改判被上诉人向上诉人支付2016年9月1日至2020年9月30日止的物业管理费7387元；3.判令本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定被上诉人只需要向上诉人支付2019年10月12日至2020年9月30日止的物业管理费明显错误。《前期物业管理服务协议》第四条第1项约定：“乙方交纳物业管理服务费，从房地产开发单位书面约定乙方收楼日期或者乙方实际交接所购房屋（以前者为准）之日起计算”。根据2010年6月6日被上诉人与房地产开发单位签订的《创发城商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2011年12月31日前，将本合同约定的商品房交付买受人适用。”房地产开发单位已于2011年12月31日前向被上诉人交房，但被上诉人因为自身原因，直至2019年10月16日才与被上诉人签订《前期物业管理服务协议》并收房。按照协议约定，被上诉人除须按时支付物业管理费外，还应补交2012年1月至2019年10月16日的物业管理费。因被上诉人已于2019年10月16日补交了2012年1月1日至2016年9月30日的物业管理费，被上诉人还需向上诉人支付2016年9月30日至2020年9月30日的物业管理费7387元。《前期物业管理服务协议》是上诉人与被上诉人的真实一审表示，合法有效，上诉人已按协议约定履行物业管理服务，被上诉人亦应按约定支付物业管理费。被上诉人苏晓、于致汉未到庭参加诉讼，亦未作答辩。永州市凤凰物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告苏晓、于致汉支付给原告（自2016年9月1日起至2020年9月30日止），物业管理费7387元，违约金5364.84元，两项共计12,751.84元；2.本案诉讼费由被告苏晓、于致汉承担。一审法院认定事实：被告苏晓、于致汉为创发城9栋1407号房业主，房产证登记建筑面积为151.77平方米。原告永州市凤凰物业管理有限公司与创房城开发商湖南广聚源房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，进驻创发城提供物业服务。2019年10月12日，永州市凤凰物业管理有限公司作为甲方与被告苏晓作为乙方签订《前期物业服务协议》，与本案有关的主要内容为：1.前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。本物业名称为【创发城】；2.乙方所购房屋建筑面积为151.77平方米；3.住宅（多层）按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）每月每平方米0.6元，住宅（高层）按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）每月每平方米1元，乙方每月1日前缴交当月的管理费用；4.乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.1%收取违约金，或终止部分或者全部物业服务直至其缴清应缴费用。合同签订后，原告依约提供了物业管理服务。被告苏晓、于致汉自2016年9月1日起至2020年9月30日止未交物业管理费，经原告多次催收未果，遂酿成本纠纷。另查明，冷水滩区创发城小区于2018年12月20日成立了业主委员会，并于2019年1月3日在永州市物业管理办公室办理了备案登记。一审法院认为,原告与被告苏晓、于致汉签订的《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，合法有效。在原告已按照合同约定提供物业服务的情况下，被告苏晓、于致汉未按合同约定的期限按时交纳物业服务费，其行为已构成违约，应当承担给付物业服务费的责任。合同中约定了住宅（高层）按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）每月每平方米1元，本案中被告苏晓、于致汉房产证上的面积为151.77平方米，故被告苏晓、于致汉物业费计算时的面积应当为151.77平方米。原、被告双方合同是2019年10月12日签订，原告要求从2016年9月1日开始计算物业管理费没有法律依据，故法院仅支持2019年10月12日至2020年9月30日止的物业管理费1765.59元【151.77㎡×1元/㎡/月×（11+19/30）月＝1765.59元】。原告诉请被告支付违约金5364.84元，虽被告未按期缴纳物业费存在违约情形,但原告未能举证给其造成的实际损失,故对于原告主张的违约金法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告苏晓、于致汉在本判决生效后十日内支付原告永州市凤凰物业管理有限公司2019年10月12日至2020年9月30日期间的物业管理费1765.59元；二、驳回原告永州市凤凰物业管理有限公司的其他诉讼请求。双方当事人在二审期间均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，《前期物业管理服务协议》第四条第1项约定：“乙方交纳物业管理服务费，从房地产开发单位书面约定乙方收楼日期或者乙方实际交接所购房屋（以前者为准）之日起计算”。此条款属于损害业主权益的格式条款，依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，应当认定该条款无效。《物业管理条例》第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中上诉人未提供证据证明2019年10月12日之前其已经通知被上诉人收房，也未提供证据证明被上诉人无正当理由拒不收房。故一审法院判决苏晓、于致汉在判决生效后十日内支付原告永州市凤凰物业管理有限公司2019年10月12日至2020年9月30日期间的物业管理费1765.59元并驳回原告永州市凤凰物业管理有限公司的其他诉讼请求并无不当。综上，永州市凤凰物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人永州市凤凰物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李振湘审 判 员 李秋云审 判 员 万竹婷二〇二一年七月十三日法官助理 李 婷书 记 员 齐若凌附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。