文书内容湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初4682号原告（反诉被告）：李某，男，1966年1月24日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：刘政雄，律师。被告（反诉原告）：鑫长城（湖南）置业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区八一路399-19号领峰大厦603。法定代表人：朱汉鹏，总经理。委托诉讼代理人：康玲，律师。委托诉讼代理人：李巧红，律师。原告（反诉被告）李某与被告（反诉原告）鑫长城（湖南）置业有限公司（以下简称鑫长城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李某及其委托诉讼代理人刘政雄、被告（反诉原告）鑫长城公司的委托诉讼代理人康玲、李巧红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李某向本院提出诉讼请求：1.判决解除李某与鑫长城公司于2014年8月22日签订的编号分别为0000***和0000***的两份《壹号座品商品房认购书》；2.判令鑫长城公司双倍返还购房定金400万元；3.判令鑫长城公司返还购房款1023520元及利息（利息以1023520元为基数，自2014年8月22日起至2019年8月19日期间的利息按中国人民银行同期贷款利率计算为258461.54元；2019年8月20日起至实际支付完毕之日止的利息按全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率（ＬＲＰ）公告的利率计算）；4.判令鑫长城公司承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，李某将第2项诉讼请求变更为：判令鑫长城公司立即向李某返还所交的定金及购房款共计3023520元；将第3项诉讼请求变更为：判令鑫长城公司立即向李某支付逾期退还定金及购房款的利息（利息以3023520元为基数，自2015年2月21日起至2019年8月19日期间的利息按中国人民银行同期贷款利率3倍计算为1963965元；2019年8月20日起至实际支付完毕之日止的利息按全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率（ＬＲＰ）3倍计算，暂计算至2020年11月2日为446271元）。事实和理由：2014年6月19日，李某之妻蔡某认购鑫长城公司的壹号座品项目Ａ栋写字楼9层14、15、16、18、19、20、21号房源，共875.83平方米，成交单价13000元／平方米，成交总价11385790元。蔡某认购上述9套房屋的首付款5725790元从申忠红于2013年12月26日支付给鑫长城公司告的3000万元中扣除。后蔡某向鑫长城公司出具《承诺函》，载明其自愿将向鑫长城公司己交首付款中的4702270元转换为19层08-21号房之房款（该14套房源户主为肖惠萍），用于抵扣该14套房的未付房款4702270元。2014年8月22日，李某与鑫长城公司签订编号分别为0000452和0000453的《壹号座品商品房认购书》（以下简称《认购书》），约定由李某认购鑫长城公司位于长沙市芙蓉区××路××号［壹号座品］标准地名（领峰大厦）1101-1107号和1201-1207号房屋，建筑面积均为1073.71平方米；每层的认购总价均为1449.5085万元；李某签署认购书时每层支付定金100万元，李某应于__年__月__日前付清每层扣除认购定金后的房款6275085元，李某于签署《商品房买卖合同》时向鑫长城公司指定银行申请办理每层722万元的按揭贷款手续。在上述2份认购协议签订之前，李某己分两次向鑫长城公司支付购房定金共计200万元。上述2份认购协议签订后，鑫长城公司向李某出具《收条》，载明：“今收到李某代蔡某交来鑫长城公司开具的《领峰大厦》项目（壹号座品）Ａ栋9楼914、915、916、918、919、920、921房已交购房款发票原件，总金额为人民币壹仟壹佰叁拾捌万伍仟柒佰玖拾元整（小写￥11385790元），收回发票原因是冲减2014年11月7日三方协议中李某欠肖惠平款和代付款共计人民币肆佰柒拾万贰仟贰佰柒拾元整（小写￥4702270元）转为肖惠平购房款。余款转为蔡某或李某购买《领峰大厦》项目Ｂ栋、11楼和12楼的购房款。《领峰大厦》项目Ｂ栋11楼和12楼己收李某购房定金人民币贰佰万元整（小写￥2000000元），待李某与公司领导商定调整单价后再签订购房合同。已交定金可延至双方购房协议签订之日，购房方李某如未签订购房合同免李某违约责任。此收条及说明复印件与原件具有同等效力，开发商代表签字生效，有效期至余额冲抵B栋的购房款之日，原件收至售楼部备档。”此后，李某多次要求鑫长城公司调整确定商品房单价、签订《商品房买卖合同》,无果后，又多次要求鑫长城公司返还已支付的定金和购房款也无果。鑫长城公司的行为已构成根本违约，李某依法依约有权解除《认购书》，并要求鑫长城公司返还购房定金200万元、购房款1023520元及利息。综上所述，请求判如所请。鑫长城公司辩称，一、关于《认购书》的解除问题。1.李某系违约方，无权行使《认购书》解除权。双方于2014年8月22日签订的两份《认购书》第四条第2款约定，李某应按时付款，并应于本认购书签署之日起7日内凭定金发票、到期款项的交款凭证、有效身份证明原件到[壹号座品]销售中心按鑫长城公司在现场公示的《商品房买卖合同》条款签署《商品房买卖合同》，按揭业主应提前按要求提交按揭文件资料和办理相关按揭手续。但李某没有按照上述约定支付首付款、没有在约定时间内与鑫长城公司签署《商品房买卖合同》，也没有提交按揭贷款资料和办理按揭手续，李某已构成违约，不享有单方解除《认购书》的权利。2.《认购书》已于2015年2月16日解除。由于李某未在约定时间内履行《认购书》约定的付款、签约义务，鑫长城公司已于2015年2月9日发送《催告函》，要求李某于2015年2月15日前付清首付款并签署《商品房买卖合同》，否则鑫长城公司有权另售房源并没收定金。但李某仍未在宽限期内履行自身义务，根据《合同法》第九十三条、第九十四条的规定，《认购书》已于宽限期届满的次日即2015年2月16日解除。二、关于购房定金问题。1.《收条》不能作为本案定案依据，双方应按照《认购书》的约定履行义务、承担责任。首先，《收条》陈述“开发商代表签字生效”，但在收条上签名的“冯世波”未取得鑫长城公司的任何授权，涉案房屋也不在冯世波的负责范围之内，且冯世波也未出庭作证，收条上“冯世波”的签字是否系其本人所签，无法证实。其次，《收条》内容不属实，且存逻辑错误。《收条》载明“收到案外人蔡某购房发票原件，金额为11385790元”不属实，发票实际金额应为5725790元。该《收条》出具日期为2014年8月22日，但内容却提到了“2014年11月7日的三方协议”，显然，该《收条》系虚假制作。再次，《收条》载明的内容与李某提交的《承诺书》的内容自相矛盾。《收条》中载明“余款转为蔡某或李某购买领峰大厦项目B栋11楼和12楼的购房款”，但《承诺书》载明“蔡某剩余购房款1023520元继续作为A栋写字楼9层14、15、16、18、19、20、21号房源之购房定金”。即李某提交的两份证据对剩余1023520元做了两种完全不同的解释，且自相矛盾。由于《承诺函》的形成时间在后，案外人蔡某主张余款用于继续购买A栋写字楼的购房定金，故无法冲抵李某B栋的购房款。2.购房定金已于2015年2月16日挞定。由于李某未履行《认购书》约定的义务，鑫长城公司已于2015年2月9日发送《催告函》，给予李某一定的宽限期履行《认购书》约定的义务，但李某仍未履行，根据合同约定和法律规定，其交纳的定金已于2015年2月16日挞定。三、关于1023520元购房款的问题。蔡某于2014年12月4日明确表示余款1023520元继续作为其购买A栋写字楼的购房定金，而不是涉案房屋的购房款，因此，该款与本案无关，李某无权向鑫长城公司主张。四、李某主张定金、购房款返还的诉讼请求均已超过诉讼时效，不应得到支持。综上，请求驳回李某的全部诉讼请求。鑫长城公司向本院提出如下反诉请求：1.确认鑫长城公司与李某签署的编号分别为0000452和0000453的《认购书》于2015年2月16日解除；2.鑫长城公司有权没收李某的购房定金200万元；3.本案的诉讼费用由李某负担。诉讼过程中，鑫长城公司自愿撤回第2项诉讼请求。事实与理由：鑫长城公司与李某于2014年8月22日签订《认购书》后，李某仅支付了定金200万元，但未按照认购书第四条第2款的约定，在认购书签署之日起7日内履行支付首付款、签署《商品房买卖合同》、办理相关按揭手续的义务。李某的行为已构成违约。鑫长城公司已于2015年2月9日向李某发送《催告函》，要求李某于2015年2月15日前付清首付款并签署《商品房买卖合同》，否则鑫长城公司有权另售房源并没收定金，但李某仍未在宽限期内履行义务。根据合同约定及法律规定，鑫长城公司有权不返还定金。综上，请求判如所请。李某辩称：1.鑫长城公司的全部反诉请求已超出诉讼时效，应当予以驳回。鑫长城公司提交的《催告函》邮寄单上所载明的收件人地址并非李某及其妻子蔡某的地址，李某根本没有收到过该催告函，因此，《催告函》对李某不产生任何法律效力。《认购书》签订后，鑫长城公司在七年多时间内均未就后期购房款的支付事宜对李某提出过要求，故其请求已超出诉讼时效，应予以驳回。2.李某不存在违约行为，鑫长城公司无权没收李某支付的200万元购房定金。《认购书》中就李某支付购房款的日期处是空白的，并未明确约定李某支付购房款的时间，且根据鑫长城公司出具的《收条》，明确载明由双方对涉案房屋的单价进行调整后再签订购房合同，如果价款没有协调成，应当退还定金及购房款。事实上，双方一直就房屋单价调整事宜进行协商，但未协调一致。因此，李某不构成违约。鑫长城公司的反诉请求不能成立，应当予以驳回。根据当事人的举证质证及庭审陈述，本院确认如下事实：2014年8月22日，李某与鑫长城公司签订编号分别为0000452和0000453的《认购书》，约定李某认购鑫长城公司开发的位于长沙市芙蓉区××路××号［壹号座品］标准地名（领峰大厦）1101-1107号和1201-1207号房屋，每层建筑面积均为1073.71平方米，每层的折后成交价格均为1449.5085万元；李某签署认购书时每层支付定金100万元，李某应于__年__月__日前付清每层扣除认购定金后的房款6275085元以及每层预交购房税费591881元；李某于签署《商品房买卖合同》时向鑫长城公司指定银行申请办理每层722万元的按揭贷款手续并交纳按揭费用40150元；李某应按时付款，并应于认购书签署之日起7日内凭定金发票、到期款项的价款凭证、有效身份证明原件到壹号座品销售中心按鑫长城公司现场公示的《商品房买卖合同》条款签署《商品房买卖合同》，按揭业主应提前按要求提交按揭文件资料和办理相关按揭手续，若李某不履行其中任何一项的，鑫长城公司将视为李某违约及自动放弃该商品房，鑫长城公司有权没收李某所支付的定金，并将该商品房另行出售，无需事前知会李某。《认购书》签署前，李某已向鑫长城公司支付了定金共计200万元。《认购书》签署后，李某未向鑫长城公司支付购房款，未提交按揭贷款所需的文件资料等，双方亦未签订书面《商品房买卖合同》。2015年1月21日，李某向鑫长城公司发送《关于购买壹号座品Ｂ栋11、12层的商榷函》，载明“本人于2015年1月19日收到贵司冯世波先生送来的购买壹号座品领峰大厦第1101-1107号及1201-1207号商品房认购书，其中已交定金200万元，且贵司承诺将壹号座品原Ａ栋914、915、916、918、919、920、921的发票退还款项金额除抵扣肖惠平在贵司购房款470.227万元后的余额转为李某购买Ｂ栋11、12层的房款。为协助贵司提高销售业绩，在我原签购买Ｂ栋11、12层的合同时，鑫长城公司领导答应一次性支付房款可给予优惠，现我多次找贵司领导却未作出回复，如贵司同意壹号座品Ｂ栋11、12层按照11000元／平方米的价格，本人承诺将一次性支付所有房款，否则请贵司在30天内退还我所交定金及购房款，如未按时退还，请贵司按银行同期贷款利率的3倍支付我财务费用，直至全额退还本人所交定金及购房款之日止”。冯世波在该商榷函上签名。此后，李某分别于2016年、2017年、2018年、2020年向鑫长城公司邮寄函件，要求返还押金，但李某未提交邮寄回执单，鑫长城公司否认收到相关函件。2015年2月9日，鑫长城公司向李某邮寄《催告函》，载明“双方已于2014年8月22日签署《认购书》，李某须于2014年8月29日前付清购房首付款及签署《商品房买卖合同》，但李某至今仍未按约定付款及签署《商品房买卖合同》，李某的违约行为已给鑫长城公司造成了严重的经济损失。鉴于以上事实，鑫长城公司特函告李某，请李某于2015年2月15日前付清购房首付款并签署《商品房买卖合同》，逾期鑫长城公司将收回该房屋另行出售，同时没收李某已支付的购房定金”。鑫长城公司将该《催告函》邮寄至长沙市开福区××路××号××栋××门503号房，所留电话号码为李某目前仍在使用的电话号码。李某表示从未收到过该邮件。宽限期内，李某仍未付清购房首付款，亦未签署《商品房买卖合同》，鑫长城公司已于2016年将1201-1203房另行出售给案外人。另查明，蔡某系李某的配偶，于2014年6月19日认购鑫长城公司开发的领峰大厦A栋914、915、916、918、919、920、921号房屋，共计875.83平方米，成交总价为11385790元，其中购房款5725790元从申忠红所支付的3000万元款项中扣除。2014年12月4日，李某与蔡某向鑫长城公司出具《承诺函》，载明“本人蔡某认购壹号座品9层14、15、16、18、19、20、21号房源，已交首付款5725790元，余款5660000元约定交房前付清，已签署《商品房买卖合同》，现本人自愿将已交首付款中的4702270元转换为贵司壹号座品19层08-21号房之房款该14套房源户主为肖惠萍），用于抵扣该14套房的未付房款4702270元。本人自愿同意撤销已签署的9层14、15、16、18、19、20、21号房源的《商品房买卖合同》并配合办理相关手续，同时就该房源重新签署认购协议。本人剩余购房款1023520元继续作为A栋写字楼9层14、15、16、18、19、20、21号房源之定金。该批成交房源之余款10362270元，本人承诺于2015年1月31日前付清”。截至法庭辩论终结，蔡某与鑫长城公司未另行签订《商品房买卖合同》，蔡某亦未再向鑫长城公司支付购房款。鑫长城公司已向蔡某开具了总金额为5725790元的预收购房款发票。又查明，冯世波原系鑫长城公司的员工，系包销项目的负责人，于2016年离职。壹号座品（领峰大厦）项目B栋1101-1107号和1201-1207号房屋均未在包销范围之内。冯世波签收的《收条》载明“今收到李某代蔡某交来鑫长城公司开具的《领峰大厦》项目（壹号座品）A栋9楼914、915、916、918、919、920、921房已交购房款发票原件，总金额为人民币壹仟壹佰叁拾捌万伍仟柒佰玖拾元整（小写￥11385790元），收回发票原因是冲减2014年11月7日三方协议中李某欠肖惠平款和代付款共计人民币肆佰柒拾万贰仟贰佰柒拾元整（小写￥4702270元）转为肖惠平购房款。余款转为蔡某或李某购买《领峰大厦》项目B栋、11楼和12楼的购房款。《领峰大厦》项目B栋11楼和12楼己收李某购房定金人民币贰佰万元整（小写￥2000000元），待李某与公司领导商定调整单价后再签订！购房合同。已交定金可延至双方购房协议签订之日，购房方李某如未签订购房合同免李某违约责任。此收条及说明复印件与原件具有同等效力，开发商代表签字生效，有效期至余额冲抵B栋的购房款之日，原件收至售楼部备档。”该《收条》上的骑缝章不能完整对齐还原。蔡某《承诺书》中的“肖惠萍”与冯世波《收条》中的“肖惠平”指代同一人。还查明，李某曾于2019年7月向本院起诉鑫长城公司，诉讼请求如下：1.判令解除李某与鑫长城公司于2014年8月22日签订的编号分别为0000452和0000453的《壹号座品商品房认购书》；2.判令鑫长城公司双倍返还购房定金400万元；3.判令鑫长城公司返还购房款668.352万元及资金占用费。2019年10月，李某撤回起诉。本院认为，李某与鑫长城公司签订的《认购书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当全面履行。《认购书》中明确约定了所购房屋的具体位置、面积、购房款总价及支付方式，虽然支付剩余首付款的时间处为空白，但《认购书》第四条第2款明确约定了“应于认购书签署之日起7日内凭定金发票、到期款项的交款凭证等在壹号座品销售中心签署《商品房买卖合同》”。即李某最迟应于《认购书》签署后的7日内付清首付款并签署《商品房买卖合同》。李某提交《收条》及《商榷函》拟证明双方已另行约定定金延至购房协议签订之日，但由于《收条》上的骑缝章未能完整对齐还原，且《收条》和《商榷函》的内容存在以下几处矛盾和不合常理之处，本院难以认定。1.《收条》的落款时间2014年8月22日与内容中谈及的2014年11月7日相矛盾；2.《收条》中“蔡某914、915、916、918、919、920、921号房已交购房款发票原件总金额为11385790元”与蔡某实际所交购房款5725790元的事实相矛盾；3.《收条》中“余款转为蔡某或李某购买《领峰大厦》项目B栋11楼和12楼的购房款”与蔡某、李某于2014年12月4日出具的《承诺书》中“本人剩余购房款1023520元继续作为A栋写字楼9层14、15、16、18、19、20、21号房源之定金”相矛盾；4.冯世波作为包销项目的负责人，李某所定购的涉案房屋不在包销范围内，而冯世波在未取得鑫长城公司授权的情况下却代表鑫长城公司在《收条》及《商榷函》上签名，与常理不符。因此，由于李某未依约付款，亦未依约赴壹号座品销售中心与鑫长城公司签署《商品房买卖合同》，其行为已构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”的规定。李某无权要求返还定金。故李某要求鑫长城公司退还定金200万元的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。关于蔡某购房余款1023520元，蔡某在《承诺书》中明确表示该款作为A栋914、915、916、918、919、920、921号房源的定金。李某认为该款应作为其认购涉案房屋的购房款，证据不足。因此，李某要求鑫长城公司返还1023520元并支付利息的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。李某未在《认购书》约定的期限内支付购房款，亦未与鑫长城公司签订《商品房买卖合同》，鑫长城公司于2015年2月9日向李某邮寄《催告函》，要求李某于2015年2月15日前付清购房首付款并签署合同，但李某仍未支付房款，亦未签署《商品房买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，鑫长城公司有权解除合同。现鑫长城公司请求本院确认双方签订的《认购书》于宽限期满的次日即2015年2月16日解除，符合法律规定，本院予以支持。李某请求解除双方签订的《认购书》，已无必要，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认李某与鑫长城（湖南）置业有限公司于2014年8月22日签订的编号分别为0000452和0000453的《壹号座品商品房认购书》于2015年2月16日解除；二、驳回李某的诉讼请求。案件本诉受理费48774元，反诉受理费11400元，合计60174元，由李某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。                             审  判  长    伍君芳      人民陪审员    舒  健      人民陪审员    钟金花            二〇二一年七月十六日            法 官 助理    张  依      书  记  员    某  林