贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初8183号 原告：重庆点滴物业服务有限责任公司，住所地：重庆市巴南区李家沱正街169号商3，统一社会信用代码：915001136965692612。 法定代表人：陈利，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：张庆敏，女，1988年8月14日出生，汉族，住贵州省毕节市黔西市。 委托诉讼代理人（特别授权）：敖祥琴，女，1971年9月20日出生，住重庆市巴南区。 被告：谭魏，男，汉族，1985年4月27日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告重庆点滴物业管理有限责任公司（以下简称点滴物业）与被告谭魏物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告点滴物业的委托诉讼代理人张庆敏、敖祥琴，被告谭魏均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告点滴物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告谭魏立即支付拖欠的物业服务管理费，共计3749.10元，欠费明细如下：从2018年9月1日起至2018年12月31日，共4个月的物业服务费，每月155.91元（建筑面积141.74㎡×1.10元／月）合计623.64元。从2019年1月1日起至2021年1月15日，共24.5个月的物业服务费，每月127.57元（建筑面积141.74㎡×0.90元／月）合计3125.46元；2、本案全部诉讼费用由被告谭魏承担。事实与理由：被告系原告管理的毕节市七星关区XX室业主，从2018年9月1日一直未按照合同约定向原告缴纳物业管理服务费及其他相关费用。截止2021年1月15日，被告共欠缴物业管理服务费共计3749.10元，原告多次催收均遭到被告拒绝。为维护原告的合法权利，特依法向贵院提起诉讼，请法院依法公正审理，支持原告诉讼请求。 被告谭魏口头辩称，我与原告无合同关系，原告的起诉没有依据，诉讼主体不适格，应是业主委员会与我对接；原告的物业服务管理不到位，只是安排几个保安在值班，其工作人员的工作态度及服务态度相当不满意，小区对外停车收取公共停车费原告不公开，其称该费用是交到社区；原告的车位管理相当混乱，经常消防通道及人行横道都是拥堵的，物业办公室也无人值守；原告的卫生管理是按建筑面积收费的，应按照公摊面积收取。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月18日，七星关区业主委员会与原告点滴物业签订《毕节市七星关区物业服务合同》，合同就物业服务基本情况、服务内容与质量、服务费用、经营与管理、物业的承接与验收、专项维修基金使用以及其他事项进行约定，其中，原告点滴公司提供的服务标准应达到《普通住宅项目物业管理服务等级标准（试行）》三级标准，物业服务费用实行包干制，电梯房为1.10元／月·平方米，步梯房为0.70元／月·平方米，商业物业为2.00元／月·平方米。业主应从2015年8月1日起，在每月10日前缴纳物业服务管理费。合同履行期限从2015年8月1日起至2018年12月31日止，其中2015年8月1日至2015年12月31日止为试用期。试用期届满前一个月，七星关区业主委员会应书面征求已经入住的住宅业主意见，如果点滴公司的服务未达到合同约定的标准，且二分之一以上已入住的住宅业主对点滴公司的服务工作不满意并书面要求重新选聘物业服务企业时，滨湖小区业主委员会有权中止本合同，重新选聘物业服务企业。2019年1月3日，碧阳街道滨湖社区居委会向小区发出通知，载明：经社区与点滴物业协商，因第三届业主委员会仍在筹备阶段贴纸期间暂由点滴物业继续为小区提供服务，请各位居民到物业公司缴纳2019年第一季度的物业服务费用。2019年4月26日，毕节市七星关区业主委员会向小区业主发出公告，载明：现任物业管理公司服务至2019年12月31日。此外还载明其他事项。2019年12月29日，七星关区业主委员会与原告点滴物业签订《毕节市七星关区物业服务合同》，合同就物业服务基本情况、服务内容与质量、服务费用、经营与管理、物业的承接与验收、专项维修基金使用以及其他事项进行约定，其中，原告点滴公司提供的服务标准应达到《普通住宅项目物业管理服务等级标准（试行）》三级标准，物业服务费用实行包干制，高层住宅为0.90元／月·平方米，步梯房为0.50元／月·平方米，商业物业为2.00元／月·平方米。业主或物业使用人应在每月10日前缴纳物业服务管理费。合同期限至2020年12月31日，此外合同还约定其他事项。 另查明，被告谭魏系居住在七星关区XX室，住房建筑面积141.74平方米（电梯房），属于原告点滴公司物业服务管理区域内的业主。从2018年9月1日至2021年1月15日，被告谭魏未按照《毕节市七星关区物业服务合同》的约定每月向原告点滴物业缴纳物业服务管理费。 又查明：物业服务合同签订后，原告便入住该小区从事物业服务，原告在履行物业服务过程中，主要履行了对小区安全管理及消防进行相关巡逻并制作签到表，小区垃圾清运、相关设施的查检、维护、保洁、客户反映情况的记录及报修、回访、小区存在问题向相关部门反映、通知小区部分业主的违规行为进行整改等主要管理服务，但原告在管理服务过程中也存在瑕疵，如管理不到位（如车辆管理等）、设施损坏未及时候修理等未及时处理等情形。被告以其与原告之间不存在物业服务合同关系、原告起诉主体不适格，应由业委会对接、收费应按公摊面积计算等为由拒绝支付原告物业费。 上述事实，有原、被告双方当事人的陈述及双方所举各项证据加以证明，这些证据经开庭举证、质证，已记录在卷为凭。 本院认为，综合原、被告的诉辩主张，本案双方争议的焦点主要是：被告谭魏应否向原告点滴物业交纳物业服务费及金额。对双方争议的焦点，原告要求被告交纳物业服务费，其提供物业服务合同及相关证据证明原告与小区业委会签订物业服务合同及履行了合同约定的义务。被告以与原告之间未签订物业服务合同等为由拒绝交纳物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案中，七星关区业主委员会与原告签订的《毕节市七星关区物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，属有效合同。该合同对原、被告具有约束力。原告点滴物业及该小区业主均应当全面履行义务。故被告以其与原告未签订合同为由拒绝交纳物业服务费的抗辩意见与法律规定相悖，其理由不成立，本院不予支持。因此，原告与案涉小区业委会签订物业服务合同及履行了合同约定的主要义务，原告要求被告缴纳物业服务费的诉讼请求，本院应予以支持。被告从2018年9月1日起至2021年1月15日未缴纳物业服务费，根据物业服务合同的约定，从从2015年8月1日至2018年12月21日期间缴纳物业服务费的标准为电梯房1.10元／月·平方米，从2019年1月1日至2019年12月31日期间继续由原告提供服务，对标准未作明确修改，从2020年1月1日后，缴纳物业服务费的标准为电梯房0.90元／月·平方米。因此，从2018年9月1日至2019年12月31日收费标准均应为电梯房1.10元／月·平方米。本案中，原告主动将2019年1月1日的收费标准按0.90元／月·平方米收取，系原告行使处分权的行为，未违反合同的约定，本院予以支持。因此，被告应向原告缴纳的物业服务费为，从2018年9月1日至12月31日，共4个月，以被告房屋的面积141.74㎡计算为623.66元（1.10元×141.74×4＝623.66元）；从2019年1月1日至2021年1月，24.5个月，则物业服务费为3125.37元（0.90元×141.74×24.5＝3125.37元）以上两段合计为3342.62元（623.66元＋3125.37元＝3749.03元）。本案中，因原告在履行合同过程中存在一定的瑕疵，原告未举证证明其已完全按合同履行完毕相关义务，故应承担相应的责任。综合全案考虑，本院酌情认定原告点滴物业承担10%的责任，被告承担90%的服务费。故本院支持3374.13元（3749.03元×90%＝3374.13元），原告诉讼请求超出部分，本院不予支持。被告以应按公摊面积计算的抗辩意见，无事实依据和法律依据，且与双方签订的物业服务合同不符，其抗辩意见，本院不予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条、第九百四十八条、《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条之规定的规定，判决如下： 一、被告谭魏于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告重庆点滴物业管理有限责任公司2018年9月1日起至2021年1月15日期间的物业服务费3,374.13元； 二、驳回原告重庆点滴物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由被告谭魏负担20.00元，原告重庆点滴物业管理有限责任公司负担5.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  詹伟 二〇二一年七月五日 书记员  罗蒙