北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终10247号上诉人（原审原告、反诉被告）：张淑兰，女，1940年1月26日出生，汉族，住北京市西城区。上诉人（原审原告、反诉被告）：贾颖，女，1962年9月23日出生，汉族，住北京市西城区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈琪，女，1984年12月29日出生，满族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：石晓铃，河北张国庆律师事务所律师。原审被告：李金双，女，1976年11月5日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：石晓铃，河北张国庆律师事务所律师。原审被告：裘湜，女，1993年11月24日出生，汉族，住天津市和平区。上诉人张淑兰、贾颖因与被上诉人陈琪，原审被告李金双、裘湜房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2021）京0102民初6914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张淑兰、贾颖共同提出上诉请求：撤销一审判决第一项，改判陈琪支付张淑兰、贾颖2019年12月8日至2020年6月8日期间房屋租金，受疫情影响减半收取37601.93元；撤销一审判决第二项，改判陈琪支付张淑兰、贾颖2020年9月18日至2021年3月29日的房屋占有使用费41095.89元；撤销一审判决第三项，改判驳回张淑兰、贾颖向陈琪支付违约金32500元的诉讼请求；一、二审诉讼费由陈琪承担。事实与理由：一、一审判决第1页记载的陈琪、李金双的住址有误，北京市西城区前海东沿36号系案涉租赁房屋的地址，陈琪、李金双不是租赁房屋的所有权人，陈琪于2021年3月29日与张淑兰、贾颖办理交接手续，陈琪与李金双的住址并非北京市西城区前海东沿36号。二、一审判决认定“案涉房屋的占有问题，根据现有证据（微信、短信往来及法院调取的报警记录），张淑兰多次给案涉房屋上锁，该时间跨度为2019年12月到2020年6月”，属于认定事实错误。三、一审判决遗漏陈琪未经张淑兰、贾颖同意擅自转租案涉房屋的违约事实，对此陈琪应当承担相应的违约责任。四、仅凭张淑兰与陈琪的短信息内容，不能证明存在张淑兰多次锁门的事实。五、一审判决认定“张淑兰到案涉房屋闹事，导致无法经营”，属于认定事实错误，张淑兰以陈琪将案涉房屋未经其同意交由李金双转租裘湜，第二年需要涨房租为由前往案涉房屋理论，并非“闹事”，也没有导致无法营业。六、一审判决认定“2019年12月21日，张淑兰将案涉房屋从屋外锁住”，属于认定事实错误，一审庭审过程中，法庭宣读了一份派出所出警记录“2019年12月21日，张姓女士报警，西城区前海东沿36号门上了两把锁……问题已经解决，不需要派出所出警”，不能据此判断案涉房屋就是张淑兰上的锁。七、陈琪未及时足额向张淑兰、贾颖支付2019年12月7日后的租金，构成违约，应当按照合同约定支付违约金。八、一审判决认定“《房屋租赁合同》于2020年8月6日解除”，属于认定事实错误。贾颖拒收房租不是陈琪不支付房租的理由，拒绝履行原合同事出有因：1.陈琪未经张淑兰、贾颖同意擅自将案涉房屋交由李金双以23万元/年的租金价格转租给裘湜；2.《房屋租赁合同》第三页背面陈琪手书：“第二年房租金商议，如没有转（赚）到钱不增上租金”并非一审判决认定的“张淑兰多次将案涉房屋上锁，影响陈琪使用房屋”，没有证据证明张淑兰多次将案涉房屋上锁，不存在“陈琪使用房屋”，陈琪已经于2019年5月20日将案涉房屋交由李金双加价8万元，以23万元/年转租给裘湜。陈琪自2019年12月7日以后再未交过租金，构成违约，不享有合同解除权，故一审判决关于合同解除权及解除时间认定有误。张淑兰、贾颖享有合同解除权，案涉《房屋租赁合同》的解除时间应为2020年9月17日（陈琪收到《民事反诉状》之日）。九、一审判决认定“2019年12月8日到2020年8月6日，陈琪应支付房屋租金20000元；2020年8月7日至2021年3月29日，陈琪应支付房屋占用费20000元”，属于认定事实错误。2019年12月，张淑兰多次找陈琪沟通第二年租金上涨事宜，并未多次阻止陈琪继续占有使用案涉房屋，无证据证明张淑兰2021年12月对案涉房屋多次上锁，疫情期间，陈琪一直占有案涉房屋，亦应当承担相应的租金。2020年6月10日，张淑兰对案涉房屋上锁后，第二天就被他人开锁。一审判决酌定“2019年12月8日到2020年8月6日，陈琪应支付房屋租金20000元”过低，未充分考虑陈琪将案涉房屋交由李金双加价8万元转租给裘湜及自2019年12月7日未及时支付租金的严重违约事实。陈琪应支付张淑兰及贾颖2019年12月8日至2020年9月17日房租116712.36元。一审判决酌定“2020年8月7日至2021年3月29日，陈琪应支付房屋占用使用费20000元”过低，陈琪与李金双及裘湜之间亦存在房屋租赁合同纠纷案件，也在一审法院审理，不排除李金双或者裘湜持有红色钢丝锁（2021年3月29日在法院见证下开的锁）的可能，对于张淑兰、贾颖来说，案涉房屋未交接前，陈琪亦应按照租金标准支付2020年9月18日至2021年3月29日房屋占有使用费78904.13元。十、一审判决认定“张淑兰、贾颖向陈琪支付违约金32500元”，属于认定事实错误。陈琪存在两个违约行为：1.未经张淑兰、贾颖同意擅自将案涉房屋交由李金双以23万元/年租金价格转租给裘湜；2.未及时足额支付2019年12月7日以后的房租。基于陈琪上述两个违约行为，其应支付违约金，考虑到疫情影响，张淑兰、贾颖起诉时考虑陈琪支付房租及占有使用费即可，没有主张陈琪支付违约金。陈琪辩称，同意一审判决，不同意张淑兰、贾颖的上诉请求和理由。李金双述称，同意一审判决，不同意张淑兰、贾颖的上诉请求和理由。裘湜未提起上诉，亦未到庭参加诉讼。张淑兰、贾颖向一审法院起诉请求：1.判令陈琪向张淑兰、贾颖支付自2019年12月8日至法院解除之日租金（以15万元/年租金标准，一年365天，按天计算）；2.判令陈琪向张淑兰、贾颖支付法院解除之次日起至2021年3月29日的房屋占有使用费（以15万元/年租金标准，一年365天，按天计算），李金双、裘湜承担连带责任。陈琪向一审法院反诉请求：判令张淑兰、贾颖支付陈琪违约金75000元。一审法院认定事实：2018年12月8日，张淑兰、贾颖（甲方）与陈琪（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：陈琪承租张淑兰、贾颖名下案涉房屋，出租面积40平方米，租赁用途为预包装食品销售、冷藏、冷冻；租赁期限为两年，租金标准为15万元/年，租金支付方式为按季度交费，37500元/季度；乙方擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的，利用承租房屋进行违法活动的，故意损坏承租房屋的，甲方可以终止合同并收回房屋，乙方还需赔偿甲方的损失；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方缴纳年度租金的20%-50%作为违约金。合同履行过程中，陈琪向张淑兰、贾颖支付2018年12月8日至2019年12月7日期间租金。2019年10月23日，张淑兰向陈琪发送短信，内容为：“陈其今天下午2点你去什刹海拿着合同到12月9日你搬走我要装修房自家营业。你与常丽恶意串联欺诈租我房告法院去。你来好说好走不理你，否则先报110。”2019年11月11日，张淑兰向陈琪发送短信，内容为；“陈琪你不接电话，房漏水你不管不修你替常丽合伙欺诈，明天一点到派出所，你不去我将店锁门别营业房坏了。”2019年11月26日，张淑兰向陈琪发送短信，内容为；“陈琪你个骗子和常丽骗我租房坏女人，我通知你在2019年12月1日我开始装房，房漏的墙坏你说修房骗我，墙你装修内全是沙子流出来欺诈修房，我装房你把东西在12月前搬出我锁门，不搬造成损失你自负与我无关。”2019年12月4日，张淑兰向陈琪发送短信，内容为：“陈琪我通知在我房内营业的小李，我在2019年12月6日装房，让他通知你。房内东西不搬出造成损失你自负责任，与甲方无关。管理处听你的拆我挡的铁板，你好大的能力听你们这伙黑货，等着扫黑吧。”2019年12月6日，张淑兰向陈琪发送短信，内容为：“陈琪我给小李通知12月8日到期，9日锁门。东西全搬走将马迭尔房上的牌子全拆走，不拆我装房给拆除扔了。”2019年12月，陈琪向贾颖发送微信，并发送带有张淑兰的视频，内容主要为张淑兰到案涉房屋闹事，导致无法经营，让贾颖说一说张淑兰，否则就起诉。2019年12月21日，贾颖回微信，“说不了，你起诉吧。”2019年12月21日，张淑兰将案涉房屋从屋外锁住。2019年12月25日，贾颖向陈琪发送微信，“我也不知道你现在和我妈那怎么样了，她跟我说别收钱了，我现在也不知所措了。”陈琪回了贾颖语音，内容主要为合同还没到期，不收钱只能起诉。贾颖回微信，“那你就起诉吧，我也没办法我前几天还跟她聊天又跟她吵起来了生了一肚子气我说了我在也不管了”。陈琪再次问贾颖，“那这个房租你收不收呀？”贾颖回微信，“我收不了，因为她跟我说如果收了跟我没完”。2020年6月10日，张淑兰将案涉房屋从屋外锁住（锁是黑色，与2021年3月29日交接时红色的锁颜色不一致）。2020年7月，陈琪起诉贾颖、张淑兰，请求：1．确认陈琪与贾颖、张淑兰于2018年12月8日的《房屋租赁合同》已解除；2．判令贾颖、张淑兰赔偿陈琪装修损失20000元、经营损失120000元；3．判令贾颖、张淑兰支付陈琪违约金75000元。4．判令贾颖、张淑兰返还陈琪租赁屋内的冰柜4个(双开门立式冰柜3个、卧式拉门冰柜1个)，空调2个。该起诉状于2020年8月6日送达张淑兰、贾颖。2020年9月，贾颖、张淑兰提出反诉：1．解除张淑兰、贾颖与陈琪于2018年12月8日签订的《房屋租赁合同》；2．判令陈琪支付张淑兰、贾颖自2019年12月8日至租赁房屋实际交还之日的房租（暂计算至反诉日房租为109583.34元）；3．判令陈琪支付张淑兰、贾颖违约金45000元。该反诉状于2020年9月17日送达陈琪。2020年11月5日，陈琪与贾颖、张淑兰分别向法院提出撤诉申请和撤回反诉申请。法院于2020年11月10日作出(2020)京0102民初24070号民事裁定，裁定：准许陈琪撤诉；准许贾颖、张淑兰撤回反诉。2020年12月15日，陈琪向贾颖发送微信，告知张淑兰、贾颖陈琪未占用房屋，不存在腾退房屋之事实，并要求于2020年12月19日前通知陈琪领回屋内的冰柜、空调。2021年3月29日，经法院主持，陈琪、裘湜将屋内物品搬出，张淑兰、贾颖物理意义上控制案涉房屋。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人有约束力。张淑兰、贾颖与陈琪签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思，不违反法律、行政法规规定，应属合法有效。结合当事人诉讼请求及庭审情况，本案争议焦点为：《房屋租赁合同》何时解除；陈琪如何支付房屋占用的相关费用；张淑兰、贾颖是否以及如何支付违约金；李金双、裘湜是否应承担连带责任。关于焦点一，《房屋租赁合同》于2020年8月6日解除。结合张淑兰、贾颖与陈琪的微信、短信往来，可知张淑兰、贾颖拒收陈琪交纳的租金，同时明确拒绝履行原有合同，且张淑兰多次将案涉房屋上锁，影响陈琪使用房屋，基于此，陈琪享有合同解除权，其要求解除合同的通知于2020年8月6日送达张淑兰、贾颖，解除于该送达之日生效。关于焦点二，2019年12月8日到2020年8月6日，陈琪应支付房屋租金20000元；2020年8月7日至2021年3月29日，陈琪应支付房屋占用费20000元。第一，双方合同并未解除时，陈琪在未向张淑兰、贾颖返还房屋时应支付租金。2019年12月起张淑兰多次阻止陈琪继续占用案涉房屋，并为案涉房屋上锁，其后发生疫情，案涉房屋所处位置使房屋在一段时间内难以继续经营使用。2020年6月10日，张淑兰再次对房屋上锁，此时张淑兰上锁的颜色（黑色）与2021年3月29日现场锁的颜色（红色）不一致。直至2020年8月6日，陈琪无法证明其对张淑兰、贾颖进行了合法交接手续。综上，张淑兰多次上锁、报警等行为严重影响了承租人使用租赁房屋，且考虑到期间疫情的影响因素，从2019年12月8日起至2020年8月6日，法院酌情确定，陈琪应向张淑兰支付租金20000元。第二，双方合同解除后，陈琪理应将案涉房屋及时返还张淑兰、贾颖。陈琪并未造成损失扩大，相反其先后通过起诉、通知对方交接物品等方式解决与张淑兰、贾颖的纠纷。考虑到屋内尚有物品的情况，张淑兰、贾颖自身亦有造成损失扩大的行为，陈琪也尽力按照贾颖要求的方式即起诉解决双方纠纷，据此，法院认定双方合同解除后到2021年3月29日，陈琪向张淑兰、贾颖支付房屋占用费20000元。关于焦点三，张淑兰、贾颖应向陈琪支付违约金32500元。根据上述认定，张淑兰、贾颖在合同履行期间，拒收租金并且以自己行为明确拒绝履行原合同，张淑兰也多次将案涉房屋上锁，据此，张淑兰、贾颖构成违约。按照合同约定，任何一方违约，按照年度租金20%-50%作为违约金，陈琪按照最高即75000元主张。张淑兰、贾颖申请违约金酌减，符合法律规定，法院考虑到当事人的过错程度、合同实际履行情况及张淑兰、贾颖行为对陈琪的实际影响，依据诚实信用原则衡量，其中也考虑陈琪交由裘湜使用的性质，法院酌情认定张淑兰、贾颖应向陈琪支付违约金32500元。关于焦点四，李金双、裘湜不应承担连带责任。连带责任，由法律规定或者当事人约定。李金双、裘湜与张淑兰、贾颖没有合同关系，所以对于连带责任，不可能存在当事人约定的情形。同时，贾颖、张淑兰要求李金双、裘湜承担连带责任，也没有指出相应主张的法律依据。据此，张淑兰、贾颖要求李金双、裘湜承担连带责任缺乏法律依据和事实依据，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、于判决生效后七日内，陈琪向张淑兰、贾颖支付租金20000元；二、于判决生效后七日内，陈琪向张淑兰、贾颖支付房屋占有使用费20000元；三、于判决生效后七日内，张淑兰、贾颖向陈琪支付违约金32500元；四、驳回张淑兰、贾颖其他诉讼请求；五、驳回陈琪的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，张淑兰、贾颖向法庭提交照片若干张，证明房屋被陈琪损坏以及陈琪锁门的事实。陈琪、李金双对照片的真实性、关联性和证明目的均不认可，且该证据不是二审新证据，不能证明陈琪锁门和故意损坏房屋的事实。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，张淑兰、贾颖与陈琪签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思，不违反法律、行政法规规定，应属合法有效。结合张淑兰、贾颖与陈琪的微信、短信往来等在案证据，一审法院认定张淑兰、贾颖有拒收陈琪交纳的租金的行为，拒绝履行原有合同，且张淑兰多次将案涉房屋上锁，影响陈琪使用房屋，该事实认定并无不当。故陈琪享有合同解除权，其要求解除合同的通知于2020年8月6日送达张淑兰、贾颖，《房屋租赁合同》应于2020年8月6日解除。关于2019年12月8日起至2020年8月6日租金的问题，一审法院已作出相关认定并作出论述。一审法院的认定及论述正确，本院不再赘述。一审法院酌情确定陈琪应向张淑兰支付租金20000元，本院予以维持。双方合同解除后，陈琪先后通过起诉、通知对方交接物品等方式解决与张淑兰、贾颖的纠纷。考虑到屋内尚有物品的情况，张淑兰、贾颖自身亦有造成损失扩大的行为，陈琪也起诉解决双方纠纷，据此，一审法院认定双方合同解除后到2021年3月29日，陈琪向张淑兰、贾颖支付房屋占用费20000元，并无不妥。张淑兰、贾颖关于租金及房屋占有使用费的上诉请求，本院不予支持。关于违约金的问题。张淑兰、贾颖在合同履行期间拒收租金，且张淑兰曾将案涉房屋上锁，构成违约。张淑兰、贾颖应当支付违约金。张淑兰、贾颖提出酌减违约金，一审法院考虑到当事人的过错程度、合同实际履行情况及张淑兰、贾颖行为对陈琪的实际影响，依据诚实信用原则衡量，并考虑陈琪交由裘湜使用的性质，酌情认定张淑兰、贾颖应向陈琪支付违约金32500元，并无不当。综上所述，张淑兰、贾颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1580元，由张淑兰、贾颖负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵胤晨审 判 员 梁立君审 判 员 刁久豹二〇二一年七月二十八日法官助理 孙国栋书 记 员 赵 越