河南省郑州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）豫01民申802号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：王琼，女，1985年6月18日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：张熠航，河南国银律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘振增，男，1970年7月24日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：杨京楼，河南银基律师事务所律师。再审申请人王琼因与被申请人刘振增租赁合同纠纷一案，不服本院（2021）豫01民终4829号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。王琼申请再审称，1．请求撤销郑州市中级人民法院作出的（2021）豫01民终4829号民事判决书，依法改判驳回刘振增的一审诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由刘振增承担。事实与理由：一、原审法院事实认定错误。（一）涉案承租房屋未取得建设工程规划许可证，房屋租赁合同应属无效，但原审法院举证责任分配错误，倒置给王琼，实属错误。合同效力的审查，属于人民法院裁判权范围，其应当依职权主动审查，不受当事人诉讼请求的限制。刘振增一审起诉要求王琼支付租金及违约金，其前提条件为租赁合同是合法有效的，根据《民事诉讼法》第六十四条谁主张谁举证的原则，刘振增应当提供涉案租赁物取得相关规划审批手续的证据，且是否取得建设工程规划许可证对于王琼来讲系消极事实，其举证责任应当由刘振增承担。一审法院并未对其进行审查，二审法院在王琼提出合同无效的事由后，将其举证责任错误分配给王琼，在刘振增未提交建设工程规划许可证且自认安置房没有规划许可证的情况下，以王琼未能提供相应证据为由不予采信，显属事实认定错误。现王琼又向郑东新区规划分局申请相关地块的规划信息，经郑东新区规划分局查询并没有涉案房屋所在建筑的规划信息，根本就没有建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋租赁合同应属无效。（二）王琼不应支付刘振增2020年7月1日至2021年1月10日租金。l、关于涉案房屋面积，房屋租赁合同明确约定租金标准为每平方米每月56元，建筑面积为2850平方米，涉案房屋的租金数额与租赁面积直接相关，但王琼经实地测量，实际面积仅为800多平方米，王琼应当按照实际租赁面积交纳租金，减少面积的租金应当予以扣除。二审中王琼书面提交了房屋面积司法鉴定申请书，但二审法院未启动鉴定程序，也未说明其理由。2、王琼承租涉案房屋至今，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证、未经消防验收，导致经常被公安消防部门要求停业整顿，自2020年下半年至今，酒店无法正常经营，一直处于停业状态，系因刘振增原因导致租赁物无法正常使用，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定的立法精神，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任，对违约责任没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任，刘振增向王琼提供的房屋不满足使用条件，王琼不应支付刘振增主张的租金。二审中王琼提供了永平路派出所出具的情况说明予以佐证，二审法院以不属于新证据为由不予采信，但该证据系一审法院送达程序违法导致王琼未参与一审庭审因而无法提交，其属于民事诉讼法规定新证据的种类，应当予以认定。二、原审法院适用法律错误。在案涉租赁合同无效的情形下，其合同中相应的违约条款也应属无效，且王琼未交纳租金系行使先履行抗辩权，并非违约行为，王琼不应支付刘振增违约金。而原审法院判决王琼承担违约金实属法律适用错误。三、一审法院送达程序违法，二审法院根据民诉法规定应当发回重审，但二审法院维持原判，严重违法！二审法院以接收电子送达信息的手机号码是登记在租赁合同上且为王琼同住丈夫使用，据此认定符合最高人民法院的相关送达规定，实属荒谬。根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》相关规定，必须经过受送达人同意，才能适用电子送达的方式，结合到本案，王琼在一审时并未同意电子送达，也不符合上述规定中人民法院可以确定受送达人同意电子送达的任何一种情形，但一审法院将开庭传票使用电子方式送达，违反了相关法律规定，在王琼不知情的情况下违法缺席开庭判决，其直接剥夺了王琼的辩论权及举证、质证的权利。二审法院随意造法，其依据的符合最高院的相关送达规定根本就找不到出处！综上，本案完全符合再审的情形，请求依法再审。庭审中王琼补充称，根据河南省高级人民法院《依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指引》二关于租赁合同中中小微企业请求延长租期、减免租金的处理。受疫情影响，中小微企业因生产经营承租的房屋或场地暂时无法使用，或者虽可正常使用，但经营收益明显减少，损失较大，继续按照原合同履行成本过高，对中小微企业明显不公平的，请求延长租期、减免相应期间租金的，应根据公平原则酌情予以相应支持，合理分担疫情的风险。王琼承租涉案房屋经营的酒店因为疫情原因导致将近三个月无法使用，该疫情期间的房租王琼因为已经提前缴纳，因此对于刘振增主张的相应期间的租金应当予以扣除。王琼在上诉理由当中也已经主张了疫情期间减免房租的请求，但二审法院并未予以考察，对此相关请求进行了遗漏，系事实认定错误。刘振增辩称，一、刘振增与王琼之间签订的房屋租赁合同依法有效。理由如下：案涉房屋系村民安置房，该安置房的建设是经郑州市郑东新区管委会批准，由郑东新区管委会土地规划局依法予以选址同意的城中村改造项目。在集体土地上进行城中村改造后的居民安置住房建设，是全国通用的城中村改造住房安置方式，完全符合国家法律及相关政策的精神。《最高法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，本案房屋租赁合同依法有效。王琼依据的《最高法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建筑规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定不适用于本案，该抗辩理由显然是断章取义，适用法律错误，依法不应得以支持。二、案涉房屋系祭城镇十里铺村的城中村改造村民安置房项目，刘振增也是基于其村民身份从其所属的十里铺村购买。因此，案涉房屋刘振增拥有合法地占有、使用、收益、处分的所有权权能。案涉房产有无房产证，并不影响案涉房屋的合法性及购买人的所有权性质。王琼承租案涉房屋，应当严格依照《房屋租赁合同》之约定履行其合同义务，按时、足额地向刘振增支付租金。王琼所谓的“合同无效，房租不应支付”的主张，显然是对事实的认知错误，且显失公平，依法不应支持。三、关于案涉房屋的面积与用途。从《房屋租赁合同》可以看出，双方订立合同之初，不仅已经就房屋的具体面积达成共识，而且王琼已充分了解房屋的状况。王琼所谓的“订立合同之初不知道具体面积”的说法显然不合情理，更与其前期按合同约定的面积支付租金的行为背道而驰。刘振增在诉讼中提交的案涉房屋的图纸，对案涉房屋的面积予以了充分说明。从《房屋租赁合同》可以看出，房屋租赁之初，双方并未约定房屋的具体用途。所以，王琼应当根据案涉房屋的性质、状况合理、恰当地使用房屋，而不是明知不可为而为之。四、关于疫情期间租金减免问题，刘振增认为，根据国家及地方关于扶持中小微企业的意见，疫情期间可以相应减免租金（一般执行标准为0.5个月—1个月），但应当是建立在承租人依约履行合同义务的前提下，本案在王琼拖延且拒不支付租金的情况下，予以租金减免显然有失公正。况且，本案刘振增所诉的是2020年7月11日至2021年1月10日期间的租金，而非疫情期间的租金。因此，王琼减免租金的理由不应得以支持。五、一审程序并不违法，一审法院庭前依法给王琼送达了应诉手续及开庭传票，临开庭时还专程又通过《房屋租赁合同》上王琼预留的手机号和王琼取得了联系，王琼认可收到法院送达的相应手续但却拒不到庭。因此，王琼所谓的一审程序违法的再审理由完全不成立。庭审中刘振增补充称，我们认为王琼所述不实，原二审庭审审理过程中，王琼提出了关于疫情期间房租的减免问题，二审合议庭充分审查考虑了王琼的该上诉请求，而并不是王琼所谓的二审没有予以考虑。关于疫情期间是否应该减免租金，我们认为对租金的减免，首先，应当建立在王琼依约履行合同的情况下，其次，王琼在原二审审理过程中仅仅是提出了减免租金的请求，而并没有提交关于疫情期间经营困难、收入减少等一系列省高院关于减免租金要求的基本条件的相关证据，二审法院不予支持。我们认为是认定事实清楚，适用法律正确。本案刘振增主张的租金期间并非疫情期间，因此王琼的该诉请不应当支持。本院经审查认为，刘振增与王琼签订的本案所涉《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定行使各自的权利和履行各自的义务。王琼再审申请称其不应向刘振增支付本案所涉的租金，但其并未提交充足的证据加以证明，故本院对其该项再审请求不予支持。王琼再审申请称原审送达程序违法，接收电子送达信息的手机号码是登记在双方的租赁合同上，且为王琼同住的丈夫使用，原审法院据此发送电子信息符合最高人民法院的相关送达规定，故本院对其该项再审请求不予支持。根据各方提交的证据及各方当事人的陈述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。申请人王琼的再审申请理由均不成立，对其再审请求本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回王琼的再审申请。如不服本裁定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零九条第一款第一项之规定，可以向人民检察院申请检察建议或者抗诉。审判长  于岸峰审判员  芦 祎审判员  赵志远二〇二一年七月二十六日书记员  张会敏