安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖1503民初3518号 原告:六安市蓝天物业管理有限公司，住所地安徽省六安市裕安区兰花路190号，统一社会信用代码913415007690315515。 法定代表人：郑立如，总经理。 委托诉讼代理人：赵会，安徽皋兴律师事务所律师。 被告：余光丽,女,汉族,1982年10月12日出生,住安徽省六安市。 委托诉讼代理人：张海涛，男，汉族，1982年8月6日生，户籍地安徽省六安市裕安区，现住安徽省六安市，系被告丈夫。 原告六安市蓝天物业管理有限公司与被告余光丽物业服务合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员王玲适用小额诉讼程序独任审判,公开开庭进行了审理。原告六安市蓝天物业管理有限公司的诉讼代理人赵会、被告余光丽的诉讼代理人张海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告六安市蓝天物业管理有限公司诉称，1.判令被告支付原告物业管理费合计6766元。2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告系经批准的具有贰级资质的物业管理公司。原告与安徽星辰置业集团有限公司签订《物业服务合同》,约定由原告负责南洋现代城物业管理工作。2015年11月10日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，依照《协议》约定,原告提供物业管理服务,被告有向原告交纳物业管理服务费用、公共照明费的义务。原告按照《协议》约定和相关文件规定收取物业服务费每月1.5元/㎡（含电梯运行维护费）。自2018年1月1日至2020年12月31日,被告拖欠物业管理服务费合计6766元。该费用经原告多次催要未果。 被告余光丽辩称，：第一，17年我的车辆被盗后物业没有给与明确的答复，我跟物业沟通过，查看监控发现小区摄像头损坏多个，我们都是缴纳过物业费的，多处摄像头损坏不维修不能理解，19年去缴纳物业费的时候物业方表示需要从18年开始缴纳，因赔偿未达成共识，物业公司跟我沟通过针对我车辆被盗事件，物业方给予“赔偿我500元，罚款当班保安500元，后调整为赔偿我600元”的解决方案，我没有同意，因为我电频车是新买的，车辆被盗后我也报警处理了；第二，物业管理不到位，主要表现在日常卫生清理方面，安全制度不落实；第三，物业合同是2014年签订的，2019年6月1日至2024年5月31日的合同是物业公司和第三方签订的，没有告知我们。 原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据： 证据一，营业执照；证明目的：原告的主体适格； 证据二，身份证复印件；证明目的：被告的基本信息； 证据三，资质证书、物价局文件；证明目的：原告具有 二级资质及原告按1.5元/㎡收取物业服务费的依据； 证据四：物业服务协议；证明目的：原告与安徽星辰置 业有限公司约定，由原告为小区提供物业服务； 证据五：前期物业管理服务协议；证明目的：被告居住 在南洋现代城小区8#1301室房屋，被告系该房的所有权人； 证据六：发票一份；证明目的：被告缴纳物业费（含电 梯运行维护费）至2017年12月31日； 证据七：缴纳催款通知书、照片；证明目的：原告多次 向被告催收物业费的事实。 被告质证意见：对证据一、二无异议；对证据三的服务价格登记证上的时间有异议，有效期是2014年至2017年，现已过期了，按照登记证的时间，物业方没有办证，我们也不算是拖欠物业费；对证据四无异议；对证据五的协议时间存在异议，未标明有效期，且电梯没有定期检查保养，是后期补上的，绿化带中有杂物和垃圾，经常性的未打扫，消防通道没有保持通畅，始终是紧闭大门的；对证据六、证据七无异议。 被告所举的证据： 证据一，照片7张，证明目的：保洁工具随意乱放，门禁系统长期损坏，电梯破烂不堪，楼道间堆放杂物，应急灯损坏，绿化带卫生未清理，2021年5月29日、5月30日电梯间未打扫，2021年6月6日、6月7日责任单位公示牌日期是后补的； 证据二，收据一份，证明目的：物业费缴纳到2017年12月31日； 证据三，受案回执一份，证明目的：证明电频车于2017年4月10日被盗，并向城南派出所报案。 原告质证意见：对证据一的保洁工具随意乱放做以说明，保洁工人在打扫完卫生后要将保洁工具清洁后晾晒、晾干，并不能达到原告的证明目的；门禁系统从该份证据看不出门禁系统属于损害状态，但是可以说明该小区的业主没有履行合同约定义务，进来出去要随时关门，电梯破烂不堪在照片中也无法看出来，楼道间堆放杂物涉及到个人物品，物业公司无权将他们个人物品移走，对应急灯损坏无异议，对绿化带卫生的事实无异议，但物业公司的保洁人员通常是上午、下午来及时清理小区的卫生，所以对上午至下午区间，小区业主将杂物乱放并不受保洁人员的控制，这仅仅反映当时的一个状况并不能够表明小区长期处于卫生未清理的状态，对2021年5月29日、5月30日电梯间未打扫的质证意见同上个质证意见相同；对2021年6月6日、6月7日责任单位公示牌日期是后补的，图片反映不出是原告后补的；对证据二的三性均无异议；对证据三的真实性无异议，但是被告车辆被盗属于刑事的管理范畴，并不属于本案的处理范围，如果被告对电瓶车被盗事宜有异议，可以通过公安部门予以解决，并且从受案回执也看不出，被告所谓的摄像头坏了的事实，反映不出来。被告未到庭进行质证。 经审理查明，被告余光丽系六安市南洋现代城小区8#1301室房屋业主，房屋面积125.21平方米。原告系经批准的具有贰级资质的物业管理公司。原告与安徽星辰置业集团有限公司签订《物业服务合同》,约定由原告负责南洋现代城物业管理工作。2014年1月28日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告提供物业管理服务,物业服务费按每月1.5元/㎡（含电梯运行维护费）收取。协议签订后，原告履行了物业管理服务义务，但被告自2018年1月1日至2020年12月31日一直未交纳物业服务费,共拖欠物业管理服务费6766元。 另查明，原告有监控设施不到位、物业卫生打扫不到位等情况。 又查明，2018年3月8日，中华人民共和国住房和城乡建设部发布第39号令《住房和城乡建设部关于废止〈物业服务企业资质管理办法〉的决定》，决定废止《物业服务企业资质管理办法》。 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，建设单位依法与物业服务人签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力。业主因对物业服务不满意而拒绝交纳物业费，会导致无法保障物业服务质量的恶性循环，由此影响到全体业主的利益。被告拒交物业费行为违反国家法律规定，应当承担民事责任。结合本案原告物业服务不到位，影响到被告日常生活的实际情况，本院酌情减免被告30%的物业费，被告应向原告缴纳物业管理服务费4732.9元（125.21㎡×1.5元/㎡×36月×70%）。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决如下： 一、被告余光丽于本判决生效之日起十日内支付原告六安市蓝天物业管理有限公司物业管理费4732.9元； 二、驳回原告六安市蓝天物业管理有限公司其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告负担。 本判决为终审判决。 审判员 王 玲 二〇二一年七月二十二日 书记员 丁丹丹 附相关法条： 《中华人民共和国民法典》 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。