湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终7214号上诉人（原审被告）：长沙吾悦房地产开发有限公司，住所地：湖南省长沙县星沙街道望仙东路489号吾悦商业广场5栋501。法定代表人：杨可，公司执行董事。委托诉讼代理人：宣潇然，男，1989年8月2日出生，汉族，住西安市灞桥区，系公司员工。委托诉讼代理人：廖里，男，1994年4月15日出生，侗族，住上海市普陀区（公共户），系公司员工。被上诉人（原审原告）：伍英，女，1987年12月2日出生，汉族，住湖南省长沙县。上诉人长沙吾悦房地产开发有限公司（以下简称吾悦公司）因与被上诉人伍英商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2020）湘0121民初10823号判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。吾悦公司向本院提起上诉请求：请求撤销一审民事判决，或改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审认定上诉人延误维修没有事实和法律依据，上诉人不存在延误维修的情况。根据一审查明双方无争议的事实，保修期内发生的属于保修范围的工程质量问题，被上诉人应当向上诉人提出书面保修通知，同时修复以国家标准为准。涉案商铺被上诉人一直没有实际居住使用，自被上诉人向上诉人反映存在漏水情况后，上诉人多次要求被上诉人配合维修，被上诉人因自身原因无法及时为上诉人提供维修便利，拖延维修与上诉人无关。一审庭审中，法院当庭释明被上诉人是否知道何时维修完好，被上诉人与其丈夫言辞矛盾，两人均长期未至涉案商品房进行查看，对房屋状况应当承担不利后果。二、一审法院认定被上诉人存在租金损失没有事实和法律依据。上诉人和被上诉人签订的《商品房买卖合同》中未约定使用目的，上诉人也从未向被上诉人承诺相应出租及租金支付义务。涉案商品房无论自住还是出租，均系被上诉人自身权利处分，与上诉人无关。一审认定租金损失由上诉人承担没有相应依据。三、根据被上诉人一审当庭自认。2019年12月20日。上诉人已经对于被上诉人房屋漏水情况，履行了维修义务，但是被上诉人没有前往现场，对于维修情况进行验收。上诉人已经完全履行了合同中约定的维修义务，上诉人不存在任何过错，不应承担赔偿责任。退一步而言，即便上诉人对于案涉房屋漏水存在过错，被上诉人怠于对于漏水检修结果进行查验。根据民法典第591条，系放任损害结果的扩大，不得就扩大的损失，请求赔偿，上诉人不应承担被上诉人自2019年12月20日至一审起诉之日期间的损决。此外，一审中，被上诉人要求上诉人赔偿损失，无论是侵权责任或违约责任，均应对于其主张承担举证责任。一审中被上诉人未就案涉商铺实际损失的期间也就是涉案商铺发生漏水具体的起止期间提供相应的证据，应当承担举证不能的法律后果。一审法院却依照被上诉人所提交的无法证明漏水期间，且真实性无法认定的照片基础上，认定漏水期间是对于案件事实认定不清，最后即便本案中上诉人应当承担赔偿责任，其赔偿范围应当为对于被上诉人所造成的实际损失，一审法院以被上诉人提交的真实性，尚待认定的与案外人之间的磋商结果，认定租金系其实际损失，没有事实与法律依据。系对于案件事实认定错误，涉案房屋存在漏水情形，在保修期内，被上诉人可依据合同约定进行报修，该已被修复的房屋瑕疵，并不影响被上诉人房屋使用价值。被上诉人所主张租金损失，与房屋漏水之间并不存在因果关系，并且根据一审庭审中被上诉人的自认，被上诉人2019年12月20日修复该房屋后，由于其本人并不在长沙，因此其并未对于房屋进行装修，而选择将该房屋进行出租，系其对于自身权利的处置，房屋是否能够出租，本身受到多重市场因素的影响。姑且不论被上诉人一审中所提交与他人聊天记录的真实性，由其磋商过程可以看出，被上诉人已经收取拟承租人的定金，根据一般交易习惯可知，拟承租人已经对于涉案房屋进行查验并同意承租涉案房屋漏水情况，并不影响涉案房屋的出租，一审法院认定租金损失系事实认定错误。综上所述，一审法院认定事实不清，判决前后矛盾，适用法律错误，敬请二审法院查明事实，依法裁判。被上诉人伍英答辩称：原审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。一、一审查明双方无争议的事实，涉案商铺确实属于工程质量问题，关于上诉方要求被上诉人书面申请的问题，本人及丈夫一直有微信沟通上诉人进行维修，且上诉方明确回复收到报修问题，也有物业工作人员一同现场查看存在漏水现象的记录，并没有提出要求需要书面报修，上诉方工作人员也明确回复不需要书面申请，我方通过多种途径已告知漏水问题，上诉方也已收到报修。故上诉方理由不成立。因本人2021年3月15日拨打12315市民热线投诉上诉方拖延不处理，2021年3月26日另有住建局易姓工作人员去现场查看，漏水问题还存在，且明显未修复事实。因商铺质量问题被上诉人一直未收房，钥匙一直在物业处，我方多次催促询问，不存在不配合上诉人维修的情况。一审案中，法院当庭释明被上诉人是否知道商铺已维修完好，上诉人未书面通知被上诉人已维修好，故上诉人承担主要责任。因上诉人处理不当，导致商铺一直无法出租或自用，造成经济损失，上诉方负主要责任。应当赔偿除保修期3个月外至今的收益损失，并承担维修妥善后的之前全部物业费。二、一审法院认定的租金损失，被上诉人已提供商户租赁记录，因上诉人长期不解决商铺质量问题所造成的经济损失应当由上诉人进行赔付，被上诉人所要求的经济损失合法合理。伍英向一审法院起诉请求：1、吾悦公司修复商铺漏水问题，并承担后期可能因该原因导致的再次漏水出现的责任；2、吾悦公司赔偿由此原因带来的商铺无法收铺出租的损失（13个月的市场价月租金）45500元；3、吾悦公司赔偿误工费2000元；4、吾悦公司承担在此期间物业费2249元；5、本案诉讼费由吾悦公司承担。一审法院经审理查明：一、双方当事人无争议的事实。1、2018年1月8日，吾悦公司（出卖人）与伍英（买受人）签订《长沙县商品房买卖合同》。该合同约定，出卖人将位于吾悦广场第5幢3层302号房屋。房屋总价656637元。买受人于2017年12月30日向出卖人交付首期房款336637元，剩余房款320000元采取银行按揭方式支付。2、每次在保修期内发生的属于保修范围内的工程质量问题，买受人均须向出卖人书面报修和给予出卖人叁个月维修期及必要配合，买受人仅向物业公司或客服热线报修而未书面向出卖人报修时，出卖人不承担保修或其他法律责任。买受人书面报修后在该叁个月维修期内，出卖人仅承担免费维修责任，不承担租金、房屋使用费或影响使用的其他法律责任，若因买受人过错造成维修延误或损失进一步扩大的，出卖人不承担责任。保修期内，出卖人的修复以国家标准为准，买受人签字确认后视为合格；买受人不签字确认或买受人认为修复不合格的，由买受人出示第三方鉴定机构出具的不合格报告，否则视为修复合格。该房屋及其附属设施设备因不可抗力或者因买受人的责任、使用不当曾经改动、或其他不可归责于出卖人的事由而发生的质量问题与损坏，出卖人不承担责任。该房屋保修期限从出卖人向买受人交付该房屋之日起计算。3、2019年伍英发现涉案房屋发生漏水的情况后，拒绝收房，并向吾悦公司进行报修。4、涉案房屋至今并未进行装修。二、双方当事人有争议的事实。吾悦公司是否应向伍英赔偿损失。伍英认为，房屋多处漏水，存在质量问题，且吾悦公司一直拖延时间，导致问题一直未解决，伍英无法将商铺出租，吾悦公司应赔偿其损失；吾悦公司认为，涉案房屋已经维修完毕，其无需承担赔偿责任。一审法院认为，根据庭审查明的情况，涉案房屋确实存在多次漏水的情况，在伍英向吾悦公司报修的情况下，房屋漏水问题并没有得到及时有效的解决。在房屋没有装修的情况下，可以认定漏水源于房屋本身的质量问题，在吾悦公司维修一处的漏水点后，又出现了第二处和第三处的漏水点，导致修复工作进展迟缓，给伍英造成了一定程度的损失，理应进行赔偿。一审法院认为，一、《长沙县商品房买卖合同》系伍英、吾悦公司双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照诚实信用原则全面履行合同义务。吾悦公司交付的房屋存在漏水情况，伍英要求吾悦公司对商铺漏水进行修复的诉讼请求符合合同约定，一审法院予以支持。关于伍英要求吾悦公司承担后期可能因为该原因导致的再次漏水出现的责任，因该情况并未实际发生，对于该部分诉讼请求，一审法院不予支持。二、伍英要求吾悦公司支付租金及物业费损失的诉讼请求，一审法院予以支持，但应扣除合同约定的3个月维修期时间，即一审法院酌情认定吾悦公司按照3500元/月的标准向伍英支付10个月的租金损失35000元以及10个月的物业费损失1730元。三、伍英要求吾悦公司支付误工费的诉讼请求，无事实与法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限吾悦公司于判决生效后十日内向伍英支付租金损失35000元及物业费损失1730元；二、驳回伍英的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1043元，减半收取521.5元，由吾悦公司负担。本院二审期间，被上诉人伍英向本院提交以下新证据：1、房屋现场漏水照片，拍摄于2021年3月10日，与物业沟通再次漏水截图。拟证明房屋质量问题，证明已告知上诉人漏水问题。2、2021年3月26日房屋漏水现场照片，住建局工作人员沟通记录，拟证明房屋质量问题且一直未修复。上诉人吾悦公司质证称：对被上诉人所提交的第一组证据的真实性不予认可。对于证明目的不予认可。该组证据无法证明涉案商铺持续的存在漏水情况，事实上该商铺漏水的情况，已被修复。对于第二组证据的质证意见同第一组。本院认质如下：伍英提供的二组证据，有漏水现场照片、物业沟通记录及福利彩票时间确定，已形成基本证据链，能够证明在2021年3月份房屋漏水情况。本院二审另查明，伍英自认其于2021年5月25日收房并将房屋出租。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，伍英与吾悦公司签订的《长沙县商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，应认定合法有效，双方均应按照诚实信用原则全面履行合同义务。本案中，伍英已履行了付款义务，吾悦公司应按合同约定按时交房。因吾悦公司原因，导致其延期13个月交房，应承担违约交房的赔偿责任。一审判决扣除3个月维修期，酌情认定吾悦公司按照3500元/月的标准向伍英支付10个月的租金损失35000元，并无不当。综上所述，上诉人吾悦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1043元，由上诉人长沙吾悦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳江**审判员  符建华审判员  姚贤辅二〇二一年七月十五日法官助理范璐书记员陈娇