河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0104民初4353号原告：豆中妮，女，1971年2月20日出生，汉族，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人：肖自金，北京市力珉律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖磊金，男，系原告儿子，住河南省淮阳县。被告：河南永威置业有限公司，住所地郑州市管城回族区十八里河镇十八里河村598号院1号楼2层。法定代表人：李伟，执行董事。委托诉讼代理人：赵芳芳，河南九博律师事务所律师。原告豆中妮与被告河南永威置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告豆中妮的委托诉讼代理人肖自金、肖磊金，被告河南永威置业有限公司的委托诉讼代理人赵芳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。豆中妮向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告返还因房屋面积减少导致原告多支付的购房款582472.2元（以房屋单价乘以面积差额据实计算）；2．判令被告赔偿经济损失（损失包括贷款利息及资金占用损失。（1）贷款利息损失以应退还的购房款582472.2元除以贷款总额2070000元乘以截至实际清偿之日原告已偿还的贷款利息计算，暂计至2021年3月1日为71447.45元；（2）资金占用损失以582472.2元为本金，自2019年3月28日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，暂计至2021年3月1日为47214.23元）；3．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年3月18日，原告与被告河南永威置业有限公司（以下简称永威置业）签订了编号为190××××0938的《商品房买卖合同》，根据该合同约定，原告购买永威置业所开发的商用商品房一套（以下简称商铺），商铺建筑面积共133.81平方米，商铺价款按照建筑面积计算，单价为人民币30966.09元，总金额为4143573元。合同签订后原告已按约支付全部购房价款，其中2070000元由原告按照合同约定以按揭贷款方式于2019年3月28日支付至永威置业账户，截至2021年3月1日，原告已偿还的贷款利息为253911.2元。2020年8月原告从永威置业处得知商铺实际面积与合同所约定的面积不符，经房管局实测商铺实际面积为115平方米左右。该实际面积小于合同所约定的133.81平方米，面积差异为18.81平方米，故此，永威置业已构成违约，现原告特根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。河南永威置业有限公司辩称：1．被告不存在违约行为，被告多次催促原告带着银行卡等信息按照合同约定的面价差处理方式进行处理，即被告向原告退款509392元，因原告欲超出约定的金额，因此一直未配合被告履约并诉至法院。原、被告双方于2019年3月18日签订的编号为190××××0938号《商品房买卖合同》第五条明确约定了面积差异的处理方式，即按照合同第四条第1条约定的单价30966.09元据实结算房款，多退少补，该条的约定符合亦非常公平合理，即在预测面积大于实测面积时，出卖人自愿放弃利息损失，在预测面积小于实测面积时，××自愿放弃利息损失。《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应当受该协议的约束。涉案房屋所在小区，不仅只有原告一户存在面积差的问题，有些房屋存在预测面积小于实测面积的情况，被告亦严格依照合同的约定放弃了利息损失，仅要求补齐面积差价。现原告不配合提供银行账户信息履行合同，属于原告违约，被告尝试通过向黄河公证处提存该退款，但黄河公证处回复暂不办理该项业务；2．退一步讲，同一笔金额，原告既主张贷款利息又主张资金占用损失，不符合常理。如将509392元认定属于银行贷款中的款项主张贷款利息损失的，又如何主张产生原告自有资金占用损失？且即便计算损失的，计算期间亦应当截止被告通知原告办理退费之日。本院经审理认定以下案件事实：2019年3月18日，原告豆中妮（××）与被告河南永威置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，主要约定：1．××购买出卖人开发的位于管城××区新州××、××、建筑面积133.81平方米房屋一套用于商业服务，该商品房单价为每平方米30966.09元，总价4143573元，2019年3月18日××以现金方式支付房款50.04%的首付款2073573元，下余49.96%房款2070000元于2019年6月30日以商业贷款方式支付；2．商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以产权登记面积为准，按照合同约定的单价据实结算房款，多退少补。2019年3月26日，原告豆中妮（借款人）、被告河南永威置业有限公司（保证人）与案外人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》一份，主要约定：1．贷款人向借款人发放贷款2070000元用于购买坐落于管城××区新州××、××楼××房产，贷款期限为10年，从2019年3月26日至2029年3月26日；2．本合同贷款利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率的基础上上浮40%计算，签订本合同时的中国人民银行同期同档次贷款基准年利率为4.9%。贷款利率按年调整，分段计息，即从中国人民银行调整利率的次公历年的1月1日起调整；3．本合同贷款资金支付的借款人交易对象户名为河南永威置业有限公司，还款方式采用等额本息还款法；4．本合同项下抵押财产为坐落于管城××区新州××、××楼××房产，建筑面积133.81平方米，抵押财产认定价值为4143573元，保证人提供的保证为阶段性连带责任保证。上述合同签订后，原告向被告支付购房款2073573元，剩余购房款2070000元由上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行于2019年3月28日转入被告账户，被告于2019年4月30日将案涉房屋交付原告，并于2020年6月26日向原告开具票面金额为4143573元的购房发票。2020年9月，郑州市郑房测绘队出具郑州市房屋面积测绘报告书一份，该报告书户计算书载明：申请单位为河南永威置业有限公司，房屋坐落为黄玉街9号11号楼，测绘日期为2020年9月23日，其中户号19-11房屋销售面积为117.36平方米。原、被告双方均认可郑州市郑房测绘队对案涉房屋面积的测定。由于原、被告双方对案涉房屋面积差异的处理未能达成一致，引起争讼。另查明，庭审过程中，原、被告均认可郑州市郑房测绘队出具测绘报告书中房屋坐落为黄玉街9号11号楼、户号为19-11房屋与案涉《商品房买卖合同》约定的11幢1层104号房屋系同一房屋。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》和原、被告与上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行签订的《个人购房担保借款合同》均是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规范，合法有效，受法律保护，各方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，履行了自己应尽的合同义务，由于被告的原因，导致其向原告交付的房屋面积比合同约定的面积减少16.45平方米，远远超出房产交易市场面积误差比绝对值的正常范围，被告的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于应退购房款的数额，案涉房屋的销售单价为30966.09元，减少面积为16.45平方米，故被告应当向原告退还购房款509392.18元，原告请求超出部分，证据不足，本院不予支持。关于原告因此而遭受的经济损失，《商品房买卖合同》虽然约定产权面积与合同约定面积发生差异按照合同约定的单价据实结算房款，多退少补，但没有排除在面积减少的情况下原告主张损失的权利，且法律明确规定当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，故被告不仅应当承担退还多收房款的违约责任，还应当承担原告多支付购房款所造成的其他资金损失。关于被告赔偿原告多支付购房款造成的资金损失数额，诉讼过程中，原告主张其可以缴纳的首付款是不变的，变量产生在剩余房款即按揭贷款上，原告多支付的购房款应认定为银行贷款，理由正当，本院予以采纳。故被告应当向原告支付截止其退还多收取房款之日原告多贷款部分实际支付的利息。在原告已主张多贷款而遭受损失的情况下，原告要求被告赔偿资金占用损失，属于重复请求，本院不予支持。被告辩称，其不存在违约行为，与本案查明的事实不符，本院不予采信。被告辩称，同一笔金额，原告既主张贷款利息又主张资金占用损失，不符合常理，理由正当，本院予以采纳。被告辩称，损失的计算期间应当截止被告通知原告办理退费之日，由于原、被告双方就损失的赔偿数额未能达成一致，被告未退还多收取房款处于持续状态，其该项辩称意见，理由不足，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十八条、第一百四十三条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南永威置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告豆中妮购房款509392.18元并支付利息（利息以509392.18元为基数，自2019年3月28日至实际退还之日，按原告实际向银行支付的利息数额支付）；二、驳回原告豆中妮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10811元，减半收取计5406元，由原告豆中妮负担919元，由被告河南永威置业有限公司负担4487元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王贯一二〇二一年七月十四日书记员  魏子依