湖南省新化县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1322民初1307号原告：胡永辉，女，1962年5月27日出生，汉族，娄底市盐业公司职工，住娄底市娄星区。委托诉讼代理人：廖媛娴，湖南如顺律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：新化县金色大地歌厅，经营场所：新化县××镇××路（明源阳光购物公园三楼）。经营者：袁叙华。被告：袁叙华，男，1957年7月14日出生，汉族，个体工商户，住新化县。委托诉讼代理人：肖涛，湖南真诚律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：杨海国，湖南真诚律师事务所律师，代理权限：一般代理。第三人：娄底市融通物业服务有限公司，住所地：娄底市娄星区乐坪西街6号。法定代表人：胡永辉。委托诉讼代理人：李黾，男，1960年4月28日出生，汉族，系该公司总经理，住北京市西城区，代理权限：特别授权。原告胡永辉诉被告新化金色大地KTV娱乐中心、袁叙华物权保护纠纷一案，本院于2021年3月12日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。2021年5月11日，原告胡永辉以起诉主体错误为由撤回对被告新化金色大地KTV娱乐中心的起诉、追加新化县金色大地歌厅为被告，并申请追加娄底市融通物业服务有限公司为第三人，本院经审查后，依法予以准许。2021年6月7日，本案第二次公开开庭审理，原告胡永辉及其委托诉讼代理人廖媛娴、被告新化县金色大地歌厅的经营者袁叙华、被告袁叙华、第三人娄底市融通物业服务有限公司的委托诉讼代理人李黾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡永辉请求判令：1、被告新化县金色大地歌厅停止侵害，返还非法占用原告的房屋；2、由两被告共同支付占用原告房屋期间的使用费75万元（自2016年6月1日起至2021年6月1日止按每年15万元的标准计算），并支付至房屋返还之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与翟湘伟、娄底市明源投资有限公司于2005年共同购买、开发了新化明源阳光购物公园商业地产项目，项目竣工后，三股东对项目产生利益按房产投资比例进行了分配。经三方协议将上梅镇天华中路（明源阳光购物公园）A区2层01、09，B区玉石街3层02、03、04，B区4层02、03、04房分配给原告所有，原告于2011年11月21日对上述房产办理了不动产登记，房权证号分别为：新房S01106123、S01106124、S01106125号，被告于2016年6月1日起占用原告的房产作为新化县金色大地歌厅的经营场所，在此期间被告未向原告支付任何占用费用及租金，原告特委托湖南迪坤律师事务所向被告送达了律师函，要求被告及时与原告签订租赁合同和支付房屋租金，但被告对此置之不理。被告占用的房屋属于原告所有，应当将房屋占用费支付给原告,参照同地段、同面积、同一时期同等品质的房产租金计算，被告新化县金色大地歌厅应对占用原告房屋所产生的费用75万元承担支付责任。新化县金色大地歌厅与被告袁叙华答辩要点：被告新化县金色大地歌厅与第三人签订了两份物业租赁合同，第一份是2009年3月5日第三人娄底市融通物业服务有限公司与被告袁叙华签订的，租赁明源阳光购物公园中心广场第三层，租赁面积为852平方米，这一租赁合同的签订有原告胡永辉对娄底市融通物业服务有限公司的授权，授权由第三人娄底市融通物业服务有限公司来签订物业租赁合同，第一份租赁合同的租期到2016年12月31日截止。第一份合同到期之后，被告新化县金色大地歌厅又与第三人签订第二份租赁合同，租赁物为第一份租赁合同的物业，租期从2017年1月1日至2022年12月31日止，在合同履行过程当中，被告严格按照合同的约定缴纳租金并基于两份合法的租赁合同，占用使用阳光购物公园中心广场第3层852平方米的物业，不存在非法占用原告房屋的事实，原告诉请被告新化县金色大地歌厅停止侵害、返还房屋的请求依法不能成立，要求被告支付使用费75万元的诉求没有法律依据。原告胡永辉和新化县金色大地歌厅没有合同关系，其所主张的物权不是被告新化县金色大地歌厅支付房屋使用费的理由。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人娄底市融通物业服务有限公司主要陈述意见：同意原告的诉讼主张。查明的事实根据双（各）方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、双方无争议的事实1、原告因与人合伙开发了新化明源阳光购物公园商业地产项目，在新化县××镇××路（明源阳光购物公园）分得了一些房产。2011年11月21日，原告将其分得的新化县××镇××路（明源阳光购物公园）Ｂ区玉石街4层02、03、04号房产在新化县房地产管理局办理了不动产登记，房屋产权证号为房权证新房字Ｓ××5号，该房产建筑面积为2533.28㎡。2、被告袁叙华在新化县××广场××层经营了一家歌厅，歌厅名称为新化县金色大地歌厅，其注册时间为2013年1月28日，经营场所为新化县××镇××路（明源阳光购物公园3楼），经营范围为卡拉ＯＫ（ＫＴＶ）服务，预包装食品零售。其经营场所系租赁他人的房屋。3、原告与二被告对新化县金色大地歌厅经营场所租赁的房产是否为原告所有存在争议，经新化县房地产测绘管理中心现场核实确认，绘图标注金色大地歌厅经营场所为新化县××镇××路（明源阳光购物公园）Ｂ区玉石街4层04号房产，该房产属于原告所有，总面积为924.716㎡。但二被告对此仍有一定的异议。4、第三人娄底市融通物业服务有限公司成立于2009年3月26日，是一家有限责任公司，经营范围为物业管理服务、房地产营销代理、中介服务；建材、钢材、装饰材料、金属材料（不含贵金属）、化工产品（不含有毒危险品）销售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。5、2009年3月5日，第三人以自己公司为出租方（即甲方）、被告袁叙华为承租方（即乙方）签订了《明源阳光购物公园委托租赁合同》，合同约定，乙方租赁甲方物业位于新化县××广场××层，物业编号为Ｂ3002，计租面积为852平方米；租赁期限为2009年3月1日至2016年12月31日，计收租赁费日期自2009年7月1日起。乙方的经营项目为ＫＴＶ娱乐城。租赁费用及其支付方式：1、乙方租赁甲方物业租赁费用由租金和场地占用费、设备占用费、物业折旧费等构成，第一年租赁年度合计物业总费用为人民币壹拾壹万贰仟肆佰陆拾元整／年（￥112460元）。从第二年开始每年在上年的租金基础上递增8%。2、签订本合同时，乙方向甲方一次性交清本合同约定的第一年租赁年度的物业租赁费。以后乙方必须在每一租赁年度前开始前30天内一次性交清下一年度的物业租赁费用。6、2015年8月7日，第三人（甲方）与被告新化县金色大地歌厅（乙方）签订了《明源阳光购物公园租赁合同》，合同约定：乙方租赁甲方物业位于湖南省新化县××街××层物业编号为04的场地经营休闲娱乐行业，该商铺的计租面积为852㎡。租赁期限为六年，租赁时间从2017年1月1日至2022年12月31日止，租金标准及缴纳时间为：第一年租金为141091元；第二年租金为141091元；第三年的租金为151315元；第四年的租金为151315元；第五年的租金为161539元；第六年的租金为161539元。每一年的房租必须于前一年的12月1日前一次性交清。原、被告及第三人均认可《明源阳光购物公园委托租赁合同》与《明源阳光购物公园租赁合同》所约定的租赁标的物为同一房屋，该房屋位于新化县××镇××路（明源阳光购物公园三楼），从前面（面临新街）数为第3层，从后面数为第4层，该房屋自出租之日起一直由被告袁叙华用于开办新化县金色大地歌厅，2016年前的房租二被告已经支付完毕，对2016年以后的房租是否支付，三方当事人存在争议。7、2010年5月6日，原告胡永辉向第三人出具了《委托书》，委托第三人代为出租其名下房产，该委托书上载明：本人与娄底市融通物业服务有限公司经双方协商一致，现就胡永辉名下资产（具体资产为房屋所有权证号为房权证新房字第Ｓ××5号，位于新化县××镇××路××街××层）委托娄底市融通物业服务有限公司租赁给他人经营，所签委托租赁合同本人均认可同意。委托人胡永辉签名，被委托人娄底市融通物业服务有限公司盖章。经庭审核实，原告对该《委托书》予以认可，同时认为只要第三人审查租赁合同属实则原告也认可其与二被告签订的《明源阳光购物公园委托租赁合同》和《明源阳光购物公园租赁合同》以及二被告提交的第三人盖有公章的房租收据中由第三人收取的房屋租金，对二被告没有支付给第三人的其他房租，二被告应按合同约定向原告或第三人支付，二被告认为《明源阳光购物公园委托租赁合同》和《明源阳光购物公园租赁合同》真实有效，且二被告已按合同约定按时足额交付了房租，第三人对合同上所盖的第三人的公章有异议，但未在法庭规定的举证期限内提交相应的足以证明该公章不是第三人公司公章的证据。8、二被告向本院提交了20张其交纳租金的收据，具体交纳情况为：①2015年7月6日兹收到金色大地交来租金人民币100000元收款人公章为娄底市融通物业服务有限公司新化分公司；②2015年8月7日兹收到金色大地物管费(2015.7.1-2016.6.30号）人民币30672元收款人公章为娄底市融通物业服务有限公司新化分公司；③2015年8月7日兹收到金色大地租金（2015.7.1-2016.6.30号）人民币65246元收款人公章为娄底市融通物业服务有限公司新化分公司；④2016年6月6日兹收到金色大地租金（2016.7.1-2016.12.31号止）交来房租费人民币70546元收款人公章为娄底市融通物业服务有限公司新化分公司；⑤2016年12月21日兹收到金色大地交来2017年度租金人民币40000元收款人公章为娄底市美乐瑞致物业服务有限公司新化分公司；⑥2017年1月12日兹收到金色大地交来2017年年度租金人民币60000元收款人公章为娄底市美乐瑞致物业服务有限公司新化分公司；⑦2017年3月6日兹收到金色大地租金交来（2017.01.01-2017.12.31）人民币41091元收款人公章为娄底市美乐瑞致物业服务有限公司新化分公司；⑧2017年12月31日兹收到金色大地租金交来2018年度人民币100000元收款人公章为娄底市点石房地产开发有限公司新化分公司；⑨2018年3月31日兹收到金色大地租金交来（2018.01.01-2018.12.31号止）人民币41091元收款人公章为娄底市美乐瑞致物业服务有限公司新化分公司；⑩2019年3月4日今收到金色大地交来租金2019年度人民币20000元收款人公章为娄底市美乐瑞致物业服务有限公司新化分公司；9、庭审中，第三人与原告一致认同由原告按合同约定向两被告主张权利。二、双方有争议的事实1、原告起诉二被告侵权的房屋、二被告租赁经营新化县金色大地歌厅的房屋、第三人代为原告租给二被告的房屋是否为同一标的房屋。原告认为，二被告非法占用使用属于原告所有的位于新化县××镇××路（明源阳光购物公园）Ｂ区玉石街4层04号房产，该房屋的房权证号为新房字Ｓ××5号，二被告自2009年3月起一直非法占有使用经营新化县金色大地歌厅，对第三人与二被告签订的《明源阳光购物公园委托租赁合同》和《明源阳光购物公园租赁合同》，如第三人审查后确认属实，原告也认可该合同的效力，该合同上约定的出租房产标的物就是属于原告所有的房权证号为新房字Ｓ××5号房产中的4层04号房产，为证明其主张，原告向本院提交了房产证（产权证号为：房权证新房字第Ｓ××5号）、明源阳光购物公园委托租赁合同、律师函及律师函张贴照、新化县房地产测绘管理中心的测绘图等证据予以证实。二被告认为，被告是根据与第三人签订的《明源阳光购物公园委托租赁合同》和《明源阳光购物公园租赁合同》的约定合法租赁使用位于新化县××广场××层的房屋，该房屋计租面积为852㎡，租赁合同的签订有原告给第三人的授权，二被告也按合同的约定按时足额支付了租金，不构成对原告房产的侵权，亦不存在违约，新化县房地产测绘管理中心绘图标注有“金色大地歌厅”的图纸中标注的“金色大地歌厅”是第4层，总面积为924.716㎡，原告主张的被侵权房产为新化县××镇××路（明源阳光购物公园）Ｂ区玉石街4层04号房产，而被告新化县金色大地歌厅租赁的经营场所是第3层，且租赁面积为852㎡。故原告主张的被侵权房产与二被告租赁经营新化县金色大地歌厅的房产楼层不对，面积数不对，不是同一房产标的，为证明其主张，二被告向本院提交了《明源阳光购物公园委托租赁合同》、《明源阳光购物公园租赁合同》等证据予以证实。第三人认为，原告起诉属实，第三人赞成原告的意见。本院认为，因案涉房屋租赁在前，办理相关产权证书在后，该房屋在办理产权证时，房屋产权证号为房权证新房字Ｓ××5号，房屋建筑面积为2533.28㎡（新化县××镇××路明源阳光购物公园Ｂ区玉石街4层02、03、04号房合计面积），新化县房地产测绘管理中心现场测绘的04号房的面积为924.716㎡，《明源阳光购物公园委托租赁合同》只写明租赁房屋位于新化县××广场××层，没有写明房屋产权证号码，计租面积为852平方米，《明源阳光购物公园租赁合同》也只写明租赁房屋位于湖南省新化县××街××层，没有写明房屋产权证号码，计租面积为852㎡，《委托书》上写明的房屋所有权证号为房权证新房字第Ｓ××5号，但实际上原告给第三人出具委托书时，该委托书上的房产并没有办好房屋产权证，该委托书上所写的房产证号不能作有效依据使用。虽然三方在对案涉房屋的产权证号上存在不同表述，计租面积上也存在差异，但三方对新化县金色大地歌厅的经营场所没有争议，对该经营场所系由第三人按《明源阳光购物公园委托租赁合同》和《明源阳光购物公园租赁合同》的约定交付给二被告占有使用也没有异议。经庭审核实，原告与第三人均认可原告起诉二被告侵权的房屋、二被告租赁经营新化县金色大地歌厅的房屋、第三人代为原告出租给二被告的房屋为同一标的房屋，在计租面积上也没有提出不同的计租要求，被告袁叙华虽然提出其租赁房屋在第3层，新化县房地产测绘管理中心现场测绘现场确认的“金色大地歌厅”租赁房屋为第4层，不能以此确定二被告租赁的房屋是原告起诉所称的被侵权的房屋，但其又认可其租赁的房屋从前面数是第3层，从后面数是第4层，且其一直坚持其所交房租均交付给了第三人，故二被告实际上也认可了原告起诉二被告的侵权房屋、二被告租赁经营新化县金色大地歌厅的房屋、第三人代为原告出租给二被告的房屋为同一标的房屋。基此，本院认定原告起诉二被告侵权的房屋、二被告租赁经营新化县金色大地歌厅的房屋、第三人代为原告租给二被告的房屋是同一标的房屋。案涉房屋虽然在房权证号、计租面积上与租赁合同不一致，但三方对《明源阳光购物公园委托租赁合同》、《明源阳光购物公园租赁合同》的真实性均没有提出相反的证据予以否认，二被告认可上述两份合同合法有效，原告认可第三人的意见，第三人虽然提出合同上的公章不是其公司的公章，但并没有在法庭规定的举证期限内提出相反的证据，且其认可二被告向其支付的租金（以房租收据上的公章为准），故三方实际上对《明源阳光购物公园委托租赁合同》、《明源阳光购物公园租赁合同》的真实性、有效性均予以认可。2、被告袁叙华是否已按照合同约定给付了房屋租金？原告认为，原告对由第三人收取的二被告的租金，予以认可，但二被告提交的房租收据只能证明其交付了2016年12月31日前的房租，对于2016年12月31日以后的租金，二被告既没有向第三人支付，也没有向原告支付，而是支付给了案外人娄底市点石房地产开发有限公司与娄底市美乐瑞致物业服务有限责任公司新化县分公司，原告并未委托上述二公司收取案涉房产租金，故二被告提交的其支付给上述二公司的房租收据对原告不发生法律效力，原告不予认可。二被告认为，被告已经按照合同约定，按时足额支付了房租给第三人，原告没有理由再次要求被告支付租金。被告向法庭提交了2015年至2021年6月份的租金收据20张予以证明。第三人认为，被告没有按照合同约定按时足额支付房租，第三人只认可盖有本公司公章的房租收据，对没有盖第三人公司公章的房租收据，不能证明是第三人收取的房租。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二被告与第三人签订租赁合同并实际使用该房屋后，应当按照合同的约定，及时向第三人支付房屋租金。二被告所提交的房租收据中只有4张盖有第三人公司的公章，房屋租金支付至2016年12月31日止，只能证明其已向第三人支付了2016年12月31日前的房租，二被告提交的其余16张房租收据均没有盖第三人公司的公章，第三人和原告亦不认可二被告支付的上述16张收据中的房租系原告和第三人收取，故二被告所提交的房租收据不能证明其已向第三人或原告支付了2017年1月1日以后的房租，按照《明源阳光购物公园委托租赁合同》、《明源阳光购物公园租赁合同》的约定，二被告尚应支付第三人2017年1月1日至2022年12月31日止的房租，其中2022年1月1日至2022年12月31日的房租可于2021年12月1日前支付，本案中计算支付房租的期限只能确定至2021年12月31日。综上，二被告不能证明其已全面履行了合同约定的支付房租义务，故对被告提出的已按时足额交付了房租的抗辩主张，本院不予支持。判决的理由与结果本院认为，原告以二被告非法占有使用的案涉房屋为原告所有，要求二被告停止侵害返还房屋并支付占用期间的使用费，双方为此发生争议，属物权保护纠纷，经审理查明后，可以认定原告已授权第三人代为出租原告所有的案涉房屋，且原告也认可第三人与二被告签订的租赁合同，并要求二被告按照合同约定支付租金，双方实际上是因租金支付而发生争议，故本案应属房屋租赁合同纠纷。原告委托第三人代为出租其所有的案涉房产，第三人将该案涉房产租赁给二被告并与其签订《明源阳光购物公园委托租赁合同》、《明源阳光购物公园租赁合同》，该合同是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，故该合同合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。原告与第三人已按合同约定将租赁标的房屋交付给二被告使用，履行了合同约定的交付标的物义务，二被告应当及时支付租金，而二被告提交的证据只能证明其仅向第三人支付了2016年12月31日前的房租，没有相应的充足的证据证明其已向原告或第三人支付了2017年1月1日以后的房租，其未及时交纳租金的行为属违约行为，应当承担违约责任并履行合同义务，二被告虽然向本院提交了16张房租收据证明其支付了2017年1月1日至2011年部分时间的房租，但该16张收据上的收款人公章分别为娄底市美乐瑞致物业服务有限公司新化分公司和娄底市点石开发有限公司新化分公司，不是第三人公司公章，不能证明该房租系第三人收取，故对其提出的已按合同约定按时足额支付了房租的主张，本院不予支持。至于二被告已支付的上述房租是否返还的问题，不属本案处理的范畴，二被告可另寻途径解决，按照《明源阳光购物公园租赁合同》的约定，二被告应向第三人支付2017年度的房租141091元、2018年度的房租141091元、2019年度的房租151315元、2020年度的房租151315元、2021年度的房租161539元，合计746351元，对此后二被告应支付的房租，双方可按合同约定履行，第三人与原告已当庭协商一致，由原告自行向二被告主张权利，该协议不违反法律规定，本院予以支持，故二被告依合同约定应向第三人支付的房租可直接向原告支付。二被告按照《明源阳光购物公园委托租赁合同》、《明源阳光购物公园租赁合同》的约定占有使用案涉房屋，不存在非法侵害原告物权行为，原告要求二被告停止侵害返还房屋的诉讼请求，无事实依据和法律依据，本院不予支持。被告新化县金色大地歌厅系被告袁叙华经营歌厅所起的字号，根据《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第四十一条的规定，起字号的个体工商户，在民事诉讼中，应以营业执照登记的户主为诉讼当事人，本案金色大地歌厅只是商铺名称，不具有独立法人资格，不能独立承担民事责任，其经营者袁叙华才是适格的民事责任主体，故应当由被告袁叙华承担相应的民事责任。基此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告袁叙华向原告胡永辉支付2017年度的房租141091元、2018年度的房租141091元、2019年度的房租151315元、2020年度的房租151315元、2021年度的房租161539元，合计746351元，其款限于本判决生效之日起五日内付清；二、驳回原告胡永辉的其他诉讼请求。本案案件受理费11300元，由原告胡永辉负担1775元，被告袁叙华负担9525元。上述款项汇至：新化县人民法院执行款专户，开户银行：长沙银行新化支行，账号8001××××0017。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  康太华人民陪审员  胡立安人民陪审员  张姿兰二〇二一年七月十五日法官助理石杰代理书记员  刘 娟附相关的法律条文：对《中华人民共和国合同法》的适用第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》的适用第四十一条起字号的个体工商户，在民事诉讼中，应以营业执照登记的户主为诉讼当事人，在诉讼文书中注明系某字号的户主。对《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》的适用第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。第二十条民法典施行前成立的合同,依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后,因民法典施行前履行合同发生争议的,适用当时的法律、司法解释的规定;因民法典施行后履行合同发生争议的,适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。对《中华人民共和国民事诉讼法》的适用第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。