河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终7406号上诉人（原审被告、反诉原告）：郑州泰得商业管理有限公司，住所地郑州市二七区嵩山南路19号新生活广场地上1-3层。法定代表人：张丹旭，该公司总经理。委托诉讼代理人：周驰，河南博之律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡延勇，河南博之律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑州市家顺物业管理有限公司，住所地郑州市金水区南阳路300号。法定代表人：朱洪任。委托诉讼代理人：桂涛，该公司员工。委托诉讼代理人：刘振江，河南扬善律师事务所律师。上诉人郑州泰得商业管理有限公司（以下简称泰得公司）因与被上诉人郑州市家顺物业管理有限公司（以下简称家顺公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院(2021)豫0103民初2622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泰得公司上诉请求：1、撤销河南省郑州市二七区人民法院(2021)豫0103民初2622号民事判决，依法改判支持上诉人的反诉请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定被上诉人向上诉人提供了物业服务及对公共设备进行维护和保养的义务，实属认定事实错误。在本案中，《新生活广场房屋租赁合同》对家顺公司提供物业管理的服务标准及范围进行明确约定，对设备设施管理责任进行了明确划分。其中，物业管理标准之空调系统中冬季供暖卖场和办公区温度达到16+/-2℃；夏季供冷卖场和办公区温度达到26+/-2℃；维修及时率达95％以上。物业管理标准之消防系统中每天24小时运行监控和值班;每天两次对末端设备巡视。在设备设施管理责任清单之物业责任中空调系统管理责任为中央制冷机组、冷却塔、各类水泵、空调机房4台空调机组的运行、维护、保养。消防系统中管理责任为消防水泵房、稳压水箱间、消防控制室及消防主机运行。《物业管理服务协议》中被上诉人的义务是负责编制公共设备设施的年度维修养护计划，并组织实施，同时该协议又对公共设备维修保养管理标准进行了明确约定，其中，空调系统之标准为空调主机系统保持良好运行，维修及时率达95％以上。消防系统之标准为每天24小时运行监控和值班每天两次对末端设备巡视，维修及时率达95％以上。据此，被上诉人应当严格按照上述约定提供物业管理服务，但是上诉人泰得公司提供的微信聊天记录、整改通知函、听证告知、消防维修协议、消防系统存在故障及维修照片等证据，充分证明被上诉人家顺公司提供的物业管理服务一直没有达到约定的服务标准，且不具有相应的专业技术人员，不具备提供专业服务的能力。在提供物业服务过程中存在消防监控室无人值班、直燃机不能正常开启、供暖季节不能正常供暖等情形，及工作人员在消防监控室聚餐、抽烟、喝酒的现象。故此，一审判决认定被上诉人向上诉人提供了物业服务及对公共设备进行维护和保养的义务，实属认定事实错误。2、一审判决认定上诉人提起的反诉请求，因主张的事实与理由均不能成立，不予支持，明显认定错误。第一，在本案中，上诉人提供的证据能够证明被上诉人家顺公司并未严格按照约定提供管理服务，且提供的物业管理服务一直没有达到约定的服务标准，不具有相应的专业技术人员，不具备提供专业服务的能力。依据《物业管理条例》第四十条规定，上诉人泰得公司只需要支付与被上诉人家顺公司服务水平相适应的物业管理费及公共设备管理服务费，泰得公司要求降低收费标准至原约定收费标准的70％，合理正当。第二，在本案中，上诉人与被上诉人签订的《物业管理服务协议》中针对泰得城商场公共设备维修保养管理标准作出明确约定，而被上诉人家顺公司并未按照该管理标准履行义务，因其未对消防系统进行维修、保养，未能及时有效的检查，导致消防系统存在故障，不能正常运行。并且因此而被郑州市二七区消防救援大队行政处罚。对此，上诉人提供了听证告知、河南省政府非税收入财政票据、消防维修协议、消防系统存在故障及维修照片等证据加以证明。同时，被上诉人家顺公司在一审庭审中提供员工的证件也充分证明，其不具备消防系统维修资质，不具有相应的专业技术人员，不具备提供专业服务的能力。并且庭审中其自认不具备消防系统维修资质和能力。故此，上诉人诉请解除《物业管理服务协议》及要求赔偿上诉人额外支付维修费用和经济损失，合法有据。二、一审判决认定上诉人诉请被上诉人支付物业办公用房租金、电费主张的事实与理由不能成立，实属认定事实错误、适用法律错误。一审判决已经查明，2017年1月1日，郑州嵩山路阳光新生活购物广场有限公司与被上诉人家顺公司签订的《郑州嵩山路项目商业项目物业管理委托合同》约定，郑州嵩山路阳光新生活购物广场有限公司向被上诉人家顺公司无偿提供物业管理用房。而被上诉人家顺公司所用的物业办公室用房是上诉人泰得公司承租郑州嵩山路阳光新生活购物广场有限公司的房产，并且一直由上诉人泰得公司向出租方支付租金、物业管理费。且依据《物业管理条例》第30条、《河南省物业管理条例》第11条、《郑州物业管理条例》第31条之规定，物业用房是由建设单位无偿配置的。由此，上诉人泰得公司没有义务为被上诉人家顺公司提供物业用房，被上诉人家顺公司没有合法理由使用该房屋，应当向上诉人泰得公司支付其使用期可所发生的费用。综上，一审判决认定事实错误、适用法律错误。二审法院查明事实，作出公正的裁决。家顺公司辩称：上诉人所述上诉理由不属实。上诉人长期以资金紧张，过一段时间支付等理由，长期拖欠支付物业管理费、公共设备管理费等，已构成严重违约。上诉人应赔偿被上诉人相应的利息损失。一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。家顺公司向一审法院起诉请求：1、判令郑州泰得公司向家顺物业公司支付涉案购物广场2019年7月1日至2019年12月31日物业管理费445965.96元、2019年6月份剩余公共设备管理服务费9328.24元、2019年7月1日至2021年1月31日公共设备管理服务费237500元，共计692794.20元及利息（以692794.20元为基数，从2019年7月1日起至支付日止，按照4.2%的拆借利率计算利息）；2、本案诉讼费用由郑州泰得公司承担。泰得公司向一审法院提出反诉请求：1、判令解除双方签订的《物业管理服务协议》;2、判令家顺物业公司向郑州泰得公司支付自2018年9月起至2021年3月物业办公用房租金195300元、电费54126元，共计249426元；3、判令降低物业收费标准为《郑州嵩山路阳光新生活购物中心[新生活广场房屋租赁合同]三方协议6》约定收费标准的70％；4、判令家顺物业公司赔偿郑州泰得公司经济损失50000元；5、本案诉讼费用由家顺物业公司承担。一审法院认定事实：郑州嵩山路阳光新生活购物广场有限公司（甲方、出租方）、郑州泰得公司（乙方、承租方）与家顺物业公司（丙方、物业管理方）签订一份《郑州嵩山路阳光新生活购物中心[新生活广场房屋租赁合同]三方协议6》。该协议主要内容：根据甲乙双方签订的“租赁合同”，乙方租赁甲方郑州市嵩山南路19号郑州嵩山路阳光新生活购物广场地上1—3层，建筑面积15726.63平方米，停车场面积3052.36平方米，地上一层A18，建筑面积90平方米；地上一层C区，建筑面积40平方米；地上一层B区，建筑面积300平方米。上述合同期内2019年1月1日—2019年12月31日的租金进行物业管理费用拆分。2019年1月1日—2019年12月31日租金费用减少992794.20元，2019年租金标准变更明细甲方、乙方可参看附件一，另2019年物业管理费变更为992794.20元；租金与物业费分开支付。租金支付给甲方，物业费支付给丙方家顺物业公司，丙方收款后3个工作日内需向乙方提供相应金额的增值税专用发票。乙方应在向甲方交纳租金的同时向丙方交纳物业费。本三方协议约定的物业费交纳方式的变更，并不免除乙方在租赁合同中应承担的未按期足额缴纳租金、物业费等费用的违约责任。如乙方逾期缴纳物业费的，甲方有权按租赁合同约定追究乙方的违约责任；自2019年4月1日开始，外围广场使用及管理工作转至乙方。鉴于丙方与原委托的保安、保洁公司所签合同约定，需要向外广场保安、保洁公司提前一个月书面通知与其解约，故2019年4月1日—2019年4月30日期间，外围广场管理中的保安、保洁工作仍使用丙方安排人员，相应管理职能丙方负责，人员费用共计人民币26400元，乙方于2019年6月20日前支付给丙方，丙方收款后3个工作日内需向乙方提供相应金额的增值税专用发票。2017年1月1日，郑州嵩山路阳光新生活购物广场有限公司（委托方、甲方）与家顺物业公司（受托方、乙方）签订一份《郑州嵩山路项目商业项目物业管理委托合同》，主要内容：在服务期限内，甲方向乙方提供满足开展工作所需要的物业管理用房，物业管理用房的所有权属于甲方；前述物业管理用房的具体位置由双方另行商定；前述物业管理用房由乙方在服务期限内无偿使用。2017年6月23日，郑州嵩山路阳光新生活购物广场有限公司（出租人、甲方）与深圳中影泰得院线发展有限公司(承租人、乙方)签订一份《[新生活广场]房屋租赁合同》。深圳中影泰得影业股份有限公司于2017年10月16日给郑州嵩山路阳光新生活购物广场有限公司出具一份《承诺函》，证明深圳中影泰得院线发展有限公司与郑州泰得公司均是深圳中影泰得影业股份有限公司的子公司。深圳中影泰得院线发展有限公司的主要经营范围是影院项目的投资；郑州泰得公司主要经营范围是商业运营管理，主要负责郑州项目的整体运营与管理事宜。2017年10月20日，郑州嵩山路阳光新生活购物广场有限公司（甲方）、深圳中影泰得院线发展有限公司（乙方）与郑州泰得公司（丙方）签订一份《三方协议》。主要内容：甲、乙、丙三方确认，自2017年10月1日起乙方将《新生活广场房屋租赁合同》和全部附件、《[新生活广场房屋租赁合同]补充协议书》、《[新生活广场房屋租赁合同]补充协议书2》以及《[新生活广场房屋租赁合同]补充协议书3》（以下合称为“原合同”）中的权利义务全部转移给丙方。丙方完全了解原合同的内容及其所享有的权利和承担的义务，并同意上述权利义务转移；租赁期间，丙方向甲方缴纳的一切款项（包括但不限于租金、物业管理费等其他款项），甲方均须开具或协助开具相应款项金额的增值税专用发票给丙方；甲、丙双方之间不再另行签订新合同，双方仍须按照原甲、乙双方签订的原合同享受权利、履行义务。2019年4月16日，郑州泰得公司（甲方）与家顺物业公司（乙方）签订一份《物业管理服务协议》。该协议的主要内容：根据有关国家法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方委托乙方实行郑州嵩山路项目的公共设备的管理服务；公共设备管理服务主要是对公共设备进行维护和保养，公共设备管理服务费用每年150000元（含税）；本物业的公共设备管理服务费用采用月度支付的方式，甲方在每个月10日前向乙方支付当月管理费12500元。乙方收到甲方每月支付的款项后5个工作日内，应向甲方开具相应金额“物业费”的增值税专用发票；本协议期限为2018年4月1日起至2033年3月31日止；甲方应按本合同约定的时间向乙方支付物业公共设备管理服务费用；本合同期满，甲方决定不再委托乙方进行管理，应提前二个月书面通知乙方。乙方决定不再接受委托，应提前二个月通知甲方；本合同期内，若乙方无过错，甲方单方面解除合同或虽继续执行本合同，但未经乙方同意擅自变更本合同约定的收费标准，甲方除双倍支付乙方此前本合同约定的费用中应支付但未支付的费用外，尚须赔偿乙方由此遭受的一切损失（包括经济损失和名誉损失）；因甲、乙双方之任何一方违约，导致对方未能完成其相应的义务，受影响一方有权要求违约方在三十日内解决，逾期不解决的，守约方有权单方解除本合同并要求违约方赔偿守约方由此遭受的全部损失。根据上述双方签订的相关合同及协议，郑州泰得公司应向家顺物业公司支付2019年的物业管理费992794.20元、2019年4月1日至2019年4月30日期间外围广场管理中的保安保洁人员费26400元、2018年4月1日至2021年1月31日的公共设备管理服务费425000元，以上共计1444194.20元。在上述合同履行过程中，家顺物业公司曾向郑州泰得公司下发付款通知书、物业费催缴通知书及催款通知书后，郑州泰得公司向家顺物业公司支付物业费、物业管理费和外围广场保安保洁费共计821400元，即：2019年7月26日支付物业费200000元、2019年10月30日支付物业费50000元、2019年11月28日支付物业管理费100000元、2019年12月23日支付物业费50000元、2020年1月20日支付物业费80000元、2020年5月19日支付物业费50000元、2020年6月24日支付物业费25000元、2020年7月28日支付物业费15000元、2020年8月14日支付物业费15000元、2020年9月22日支付物业费20000元、2020年10月28日支付外围广场保安保洁费26400元、2020年11月30日支付物业费50000元、2020年12月23日支付物业费70000元、2021年1月29日支付物业费70000元。综上，郑州泰得公司尚欠家顺物业公司2021年1月31日之前的物业费及公共设备管理服务费共计622794.20元。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案双方所签订的涉案合同，均是在双方当事人平等自愿、协商一致的基础上签订的，且不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同。在涉案合同履行期间，双方应当按照约定全面履行自己的义务。家顺物业公司向郑州泰得公司提供了物业服务及对公共设备进行维护和保养的义务，但是郑州泰得公司在家顺物业公司多次书面催促下至今未足额向家顺物业公司支付相关费用，故对家顺物业公司要求郑州泰得公司支付其截止到2021年1月31日之前的物业费及公共设备管理服务费共计622794.20元的诉讼请求，该院予以支持。本案双方在签订的涉案合同中未约定逾期支付物业费及公共设备管理服务费的具体违约金责任，故家顺物业公司要求郑州泰得公司支付利息的诉讼请求，该院不予支持。针对郑州泰得公司提起的反诉请求，因其主张的事实和理由均不能成立，故该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百零二条、第五百零九条、第五百八十四条、第九百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告郑州泰得商业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付原告郑州市家顺物业管理有限公司2021年1月31日之前的物业费及公共设备管理服务费共计622794.20元；二、驳回原告郑州市家顺物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告郑州泰得商业管理有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5364元，由原告郑州市家顺物业管理有限公司负担350元，由被告郑州泰得商业管理有限公司负担5014元。反诉费2896元，由被告郑州泰得商业管理有限公司负担。二审期间，上诉人泰得公司提交以下证据：证据1民事判决书三份。证明内容:被上诉人在提供物业服务期间，因被上诉人不具备提供专业物业服务的能力，泰得城商场的商户因物业服务不到位拒付租金、物业费，给上诉人造成经济损失，给上诉人泰得城商场招商招租带来负面影响，根据公平原则，应当降低物业管理收费标准。证据2照片三张(2019年5月13日、2020年11月20日)。证明内容:被上诉人在提供物业服务期间，在供冷季节不能供冷，供暖李节不能供暖，达不到服务标准，不具备提供专业物业服务的能力。与第一组证据相互结合，根据公平原则，应当降低物业管理收费标准，《物业管理服务协议》具备解除的条件。证据3照片九张(2021年5月10日、5月18日、5月21日、5月24日、5月26日、5月27日、5月28日、5月31日)。证明内容:在室外温度达到50℃、室内温度达到37、39℃时，被上诉人不能开启空调供冷，并且在5月27日被上诉人强行拆除空调主板，至今未给上诉人经营的泰得城商场供冷，引发商户强烈不满，肆意破坏商场正常经营秩序，违反法律规定及涉案房屋租赁合同约定。证据4通知函、工作联系单各一份。证明内容:2021年5月19日始，被上诉人以接到业主方通知为由对上诉人经营的泰得城商场停止提供物业服务，违反法律规定及涉案房屋租赁合同约定。证据5监控设备下线通知截图一张、监控视一份(2021年6月4日)。证明内容:被上诉人对上诉人经营的泰得城商场停止提供物业服务后，被上诉人的员工强行控制监控室，并关闭监控设备，严重扰乱安保管理秩序和项目商户安全生产经营。证据6发票四张。证明内容:2021年5月31日，上诉人向被上诉人支付物业管理等费用共计311394.2元。被上诉人家顺公司对上述证据发表意见：首先上述六组证据当中，第一组证据、第二组证据均是一审判决前的，不符合新证据的要件。民事判决书三份无原件，对真实性不予认可。对3424号判决书的质证意见是，上诉人与被上诉人之间约定的物业管理服务范围是被上诉人提供外围的物业管理服务。案涉判决所显示内容均系上诉人的物业服务范围与被上诉人无关。且判决所载明的依据主要是上诉人采用暴力对租户进行断电，未进行正式书面通知、不提供卖场内的充足的物业服务等，因此与被上诉人毫无关系。并且该证据恰恰能证明上诉人在商业活动中采取非正当手段，干扰其合同相对人的正常的经营。第二组证据未有原件，且其中有一张2020年11月20日照片在一审时交过，属于重复提交证据，其他均无原件，对真实性、证明目的均不予认可。第三组证据无原件，其真实性、证明目的不予认可。第四组证据中的工作联系单与本案无关，且该联系单及通知函表明上诉人不仅欠被上诉人60余万元的物业管理费等费用，而且拖欠阳光公司即业主方的租金多达五百余万，构成严重违约，足以证明上诉人没有商业信誉，企图少支付物业费，不能证明他的证明目的。第五组证据没有原件，对真实性、证明目的均不予认可。对第六组证据的真实性、证明目的予以认可，该笔费用属于上诉人应当支付的物业管理费，恰恰证明上诉人认可其欠被上诉人物业费的事实，以及对被上诉人物业管理的认可。本院经审查认为，上诉人提交的证据与本案关联性不强，不足以支持其证明目的，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，泰得公司与家顺公司签订的《物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人均应当依约全面履行各自的义务。家顺公司提供的工作联系单、设备运行记录、巡查记录以及客户满意度调查表等证据，可以认定家顺公司向泰得公司提供物业服务及对公共设备进行维护和保养的义务，且根据泰得公司与郑州嵩山路阳光新生活购物广场有限公司签订《补充协议7》的约定，泰得公司对相应的空调设备、消防系统也有维护和检修的义务，泰得公司要求降低物业收费标准及请求解除《物业管理服务协议》和赔偿经济损失的反诉请求，缺乏事实根据和法律依据，一审法院予以驳回并无不当。关于泰得公司诉请被上诉人支付物业办公用房租金、电费的主张。本院认为，家顺公司的原物业办公用房系由郑州嵩山路阳光新生活购物广场有限公司无偿提供使用，后泰得公司向家顺公司发出《关于办公区域调整的函》，家顺公司原物业办公室、动力值班室、保安宿舍区域开拓为经营性区域，泰得公司为家顺公司提供新办公室，并由泰得公司负责对办公区进行装修，现泰得公司又以家顺公司占用其承租房屋为由要求支付租金的理由不足，且其要求家顺公司支付电费的主张未有充分证据证明，故泰得公司要求被上诉人支付物业办公用房租金、电费的反诉请求不成立，本院不予支持。综上所述，泰得公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10728元，由上诉人郑州泰得商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 黄智勇审判员 张晶晶二〇二一年七月九日书记员 董琳斐