河南省商城县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1524民初2391号原告：商城县馨乐物业服务有限公司，住所地河南省商城县粮仓包**，统一社会信用代码91411524MA462DXN42。法定代表人：戴义勇，该公司经理。委托诉讼代理人：邹文娟，河南太平律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷安雨，该公司工作人员。被告：余传义，男，1991年5月15日出生，汉族，户籍所在地河南省商城县，现住河南省商城县。委托诉讼代理人：闵石玉（系被告妻子），女，1990年2月7日出生，汉族，现住址同上。原告商城县馨乐物业服务有限公司（以下简称馨乐物业公司）与被告余传义物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月26日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告馨乐物业公司的委托诉讼代理人邹文娟、殷安雨，被告余传义的委托诉讼代理人闵石玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告馨乐物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费2022元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告是一家物业管理服务公司，在2019年9月1日与商城县佰慧置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为佰慧置业有限公司开发的世纪商城小区全体业主提供物业服务。被告余传义系世纪商城小高层15号楼3单元8-C的业主，其房屋面积是140.42㎡，按约定应向原告支付物业服务费用。原告按照合同约定提供物业服务，被告却未按约定交纳物业服务费，从2020年1月1日至2020年12月31日，被告共欠物业费2022元。被告拒不交纳物业管理费的行为，不仅损害了原告的合法权益，同时也侵害了小区全体业主的共同利益。为维护原告的合法权益，遂向本院提起诉讼，请求判如所诉。被告余传义辩称，1、其曾订有前期物业服务合同，在前期物业服务合同期满后，小区全体业主未续聘原告继续服务，未与原告再续订物业服务合同。原告强行服务，欺行霸市，是无效的行为。所以，前期物业服务合同已经没有效力，对被告没有约束力；2、原告收取的物业费标准没有依据。河南省的物业服务收费有统一标准：一级：每月1.00元（含税、费）、二级：每月0.75元（含税、费）、三级：每月0.45元（含税、费）、四级：每月0.35元（含税、费）。原告在未明示其资质、级别的情况下，擅自确定、提高收费标准，违反了《民法典》有关规定，是无效的行为；3、原告的服务也不符合（以前期合同为标准）合同约定，服务质量差，小区内车辆乱停乱放，垃圾到处都是，天沟（飞檐）堵塞，水排放不掉，漫到室内就不给解决等。前期的物业费0.8元每月就已经很高了，现在的服务质量下降，原告有何理由、何依据上涨收费标准？综上所述，依据有关法律规定，原告欺行霸市，强行服务，是无效的行为，请求法院判其败诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月1日，商城县佰慧置业有限公司（以下简称佰慧公司）与原告馨乐物业公司签订《前期物业服务合同》（以下简称《前期物业合同》），合同约定由原告为位于商城县鲇鱼山街道美人岗路三岔口的大别山建材市场世纪商城提供前期物业管理服务，合同期限自2019年9月1日起至2022年8月31日止。案涉《前期物业合同》约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅1.2元/㎡/月、商业物业0.7元/㎡/月；物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每次缴费的具体时间履行交纳义务；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知物业公司。该合同还约定了其他事项。被告余传义系世纪商城15号楼（即都市公寓，系小高层住宅）3单元8-C室房屋的业主，其房屋建筑面积为140.42㎡。被告自2020年1月1日起至2020年12月31日止（共12个月）拖欠原告物业费合计2022元（1.2元/㎡/月×140.42㎡×12个月≈2022元）。因原告向被告催收物业费未果，故原告诉至本院。另查明，被告曾于2014年7月10日与商城县世纪商城物业管理处签订《前期物业管理协议》一份，其中该协议约定物业费的收费标准为0.8元/月/平方米。以上事实，有原告提交的营业执照复印件、《前期物业合同》、在商城县房地产管理所登记备案的《前期物业合同》、《商品房买卖合同》、交房通知、商城县鲇鱼山街道美人岗社区居委会出具的证明、安全整改申报、小区保洁与设施维护情况等服务照片若干份、物业费收费标准及说明、物业费催缴通知书等，被告提交的小区内物业服务不到位照片若干份、《前期物业管理协议》、世纪商城交房通知书、结婚证复印件以及原、被告当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，世纪商城小区至今尚未成立业主委员会，作为建设单位的佰慧公司可以与其他物业服务企业订立前期物业服务合同，佰慧公司与原告签订的《前期物业合同》合法有效，对原、被告均具有法律约束力，双方均应按照约定履行自己的义务。原告作为依法成立的物业服务企业法人，其为案涉小区提供物业管理服务，被告作为世纪商城高层住宅业主，在其已实际接受原告提供的物业管理服务后，亦应依合同约定按时交纳物业费。现原告要求被告支付2020年1月1日至2020年12月31日期间物业费2022元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称其仅认可与商城县世纪商城物业管理处签订的《前期物业管理协议》，并按照0.8元/月/平方米的收费标准向原告交纳物业费，因原告馨乐物业公司于2019年9月起入驻世纪商城后，由本案原告为被告所在小区提供物业管理服务，而非案外人商城县世纪商城物业管理处抑或其他物业服务人提供物业服务。故对被告的该辩解意见，本院不予采纳。被告辩称其没有与原告签订合同、原告的物业收费标准过高或者没有依据、原告的物业服务不到位等，本院认为，业主拒绝交纳物业费需基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同存在重大瑕疵，对此业主应承担举证责任，但被告提交的证据不足以证实其主张，故对被告的该辩解意见，本院不予采纳。物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于少数业主是否可以物业服务不到位不满意为由拒交物业费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合评判，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些方面做得不能令人满意，存在一般瑕疵，少数业主不可以此为由拒交物业费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，亦损害了其他正常交纳物业费业主的利益，最终将损害包括被告在内的全体业主的利益。但同时需要指出的是，原告作为物业服务企业，应当以业主利益为导向，认真履行物业服务义务，对于业主反映的问题应及时核查处理，加强小区公共秩序维护以及共用设施设备的维修、养护等工作，提高服务质量，提升业主对物业服务的满意度，而作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业服务企业进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业服务企业共同努力，避免双方产生矛盾或者纠纷，共同营造和谐小区。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告余传义于本判决生效之日起十日内向原告商城县馨乐物业服务有限公司支付2020年1月至2020年12月期间的物业费2022元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告余传义负担。本判决为终审判决。审判员  岳昌启二〇二一年七月二十八日书记员  徐 凡