湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)湘01民终4684号上诉人（原审被告）：杜海燕，女，1971年7月12日出生，汉族，住长沙市天心区。委托代理人：霍欣，广东庄阳律师事务所律师。委托代理人：谭琳，广东庄阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长沙金鹏房地产开发有限责任公司，住所地长沙市开福区湘江中路一段**。法定代表人：彭纯其，该公司总经理。委托代理人：袁爱军，女，1959年9月19日出生，汉族，住长沙市开福区，该公司员工。原审第三人：湖南特地投资有限公司，住，住所地长沙市芙蓉区文艺路街道白沙路**（原胜利路**）东风商务楼**/div>法定代表人：梁启明，该公司总经理。委托代理人：梁术，女，1957年1月5日出生，汉族，住长沙市天心区，该公司工作人员。上诉人杜海燕因与被上诉人长沙金鹏房地产开发有限责任公司（以下简称金鹏公司）、原审第三人湖南特地投资有限公司（以下简称特地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服长沙市开福区人民法院于2020年12月9日作出（2020）湘0105民初5556号民事判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。杜海燕上诉请求：1、撤销原审判决，并驳回金鹏公司起诉或驳回其诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审认定事实不清、适用法律错误，导致错误判决。具体如下：一、一审对于“第三人在上诉人与被上诉人之间的合同地位”前后认定矛盾，依法应当撤销并改判。一审判决关于首付款是否免除的问题，在判决第11页第4至5行认为“第三人在上诉人与被上诉人双方的合同关系中并不具备独立主体的地位”，而关于诉讼时效问题，在判决第11页倒数第4至6行认为“由于金鹏公司与第三人之间存在合作关系，且涉案房屋属于第三人分配房屋之列，第三人可自行销售”前后认定矛盾。若以认定首付款是否免除之标准认定诉讼时效，则因第三人不具备独立地位，根据上诉人与被上诉人签订的《长沙市商品房买卖合同》约定，首付款付款时间为2008年9月22日，收取首付款的账户为被上诉人的账户，被上诉人于2008年9月22日即应知晓上诉人是否支付首付款，其在2011年6月22日才提起诉讼，显然超过诉讼时效期间。反之，若以认定诉讼时效之标准认定首付款是否免除，则因第三人可自行销售，即确认了被上诉人赋予第三人全权代理被上诉人销售案涉房屋的权利，在第三人已确认以债务承接方式免除上诉人首付款的情况下，被上诉人应受第三人免除首付款行为的约束。因此，若一审关于“第三人在上诉人与被上诉人之间的合同地位”前后认定一致，不论以何种标准作为认定结论，本案被上诉人的诉讼请求均不应予以支持。二、《付款申请单》是第三人提交给被上诉人用以申请承接首付款付款义务的文件，并非第三人销售房屋的一般流程，被上诉人签字同意第三人代为付款并开出购房发票即证明其对首付款的免除知情，一审对《付款申请单》事实查明不清导致错误判决。(2016)湘01民再91号生效判决已查明“特地公司以金鹏公司名义销售分配给该公司的房屋124套。并非没有销售房屋，且不收首付销售了38套。“第三人并非只销售了免首付款的房屋，其销售的房屋中大部分（86套）是不免首付款销售的，第三人在销售此部分房屋时并不需要向被上诉人提交《付款申请单》即可开具发票，故《付款申请单》并非第三人销售房屋的一般流程，而是特用于因免除首付款或其他原因第三人需申请承接相关付款义务的特殊情形，被上诉人称其签字同意第三人付款申请并据此开具发票时对首付款免除不知情显然不符合常理。若上诉人首付款未转移给第三人承担，被上诉人为何同意由第三人作为付款单位出具《付款申请单》，《付款申请单》由谁付款，属于何种销售流程，第三人与首付款的支付有何种关系，一审法院均未查明，直接以《付款申请单》为由认定“被上诉人出具购房发票时对上诉人未缴纳首付款的事实不知情”，属认定事实错误。三、事实上，另案生效判决及本案一审均已查明第三人与被上诉人之间存在委托销售关系，不论被上诉人对第三人代为免除首付款是否知情，第三人的销售行为对被上诉人产生法律效力，但一审裁判时却严重偏离已查明事实，导致错误判决，首先，一审判决第7页第10至14行查明“长沙市中级人民法院作出的（2015）长中民三终字第02143号生效判决认为，‘所有分配给特地公司名下的房屋面积由金鹏公司按照销售面积制定好户数空白合同交给特地公司，由特地公司自行销售该房屋’之约定属于委托销售”；其次，被上诉人庭审时已自认对第三人销售案涉房屋的行为不做干涉，仅配合办理销售手续，一审判决也认为第三人有权“自行销售”房屋，实际即为被上诉人授权第三人全权代理销售案涉房屋，故在本案房屋买卖过程中，被上诉人与第三人之间为委托代理关系，一审判决第11页第4至5行认定“第三人在上诉人与被上诉人的合同关系中不具备独立主体地位”错误。正是基于与被上诉人之间存在委托销售关系，第三人在自主销售过程中，作为被上诉人的全权代理人，以债务承接方式免除了上诉人的首付款，并取得了被上诉人法人彭纯其签字确认，法人行为即公司行为，被上诉人应当对其自身的授权行为及法人的签字行为负责，不能以后续合作关系破裂否定合作时给予第三人销售权利的事实，让善意的上诉人承担后果。四、一审遗漏认定，长沙中院作出的生效判决已确认案涉首付款由第三人支付给被上诉人，且已实际抵销被上诉人本应支付给第三人的借款600万元，剩余债权被上诉人已申请法院强制执行，被上诉人的利益已有生效裁判保障，其本案诉讼请求不具有诉的利益，应裁定驳回起诉。长沙市中级人民法院作出的（2016）湘01民再91号生效民事判决书认为包括案涉标的在内的15925151元首付款应由被上诉人收取，故不应作为第三人的投资回报，第三人的投资回报为实际销售所得87136088.87元，但第三人已将1500多万元首付款签字领走，即计入第三人账目，第三人应当承担支付首付款的义务，故长沙市中级人民法院判令第三人向被上诉人支付9925151元（即为首付款15925151元扣除600万元借款后数额）。以上，针对同一债权，被上诉人法人彭纯其同意涉案首付款由第三人承接，且已实际抵销被上诉人本应支付给第三人的借款600万元，剩余债权被上诉人已申请法院强制执行，被上诉人的利益已有生效裁判保障，其本案诉求不再具有诉的利益，本案应当驳回起诉。五、一审认定购房款本金不应适用诉讼时效，没有法律依据。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条：“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩”，被上诉人基于合同请求上诉人支付首付款的请求权属于债权请求权，当然适用诉讼时效，一审判决认为首付款是获取房屋所有权的对价则不应适用诉讼时效没有法律依据，属于适用法律错误。事实上，本案诉讼时效应从被上诉人未按照合同约定收到案涉首付款之日起算，即2008年9月22日起算，被上诉人的诉讼请求已超过诉讼时效，应予以驳回。六、上诉人在本案房屋买卖过程中没有任何过错，不应承担违约责任。因第三人与被上诉人存在合作及委托销售关系，且第三人向上诉人承诺免除首付款后，被上诉人即配合开出购房发票结清上诉人付款义务，上诉人有正当合理的理由相信首付款已经优惠。上诉人作为普通购房者无法得知被上诉人与第三人之间如何管理、存在何种纠纷，被上诉人开具发票的行为表明与上诉人之间首付款的债权债务已结清，上诉人没有理由再支付已经优惠的首付款，在此情况下，不论首付款是否应当支付，一审判决上诉人承担2008年至今十余年的违约金实有违公平正义。综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律错误，导致错误判决，依法，应当予以撤销并改判。恳请二审法院依法裁判，维护上诉人的正当、合法权益。金鹏公司答辩称：上诉状第一条认为一审判决有矛盾。我们认为不矛盾，其他所述的首付款优惠、诉讼时效、违约责任等，这些问题已经有很多份生效判决，不做过多赘述。是否交首付款，双方都承认没有交，那是否违约，他们自己也清楚。对方一直所述付款申请单，我请对方律师看清楚一下，付款申请单的内容是特地公司的预收某房号某某人的首付款，这个之前我们也有过质证和生效判决。特地公司述称：一、特地公司可自主销售房屋是有双方合作协议约定的，有权处置所属特地公司的房产，且合法有效，应该受到法律的保护。长沙市开福区人民法院初审，长沙市中级人民法院再审都认定：特地公司与金鹏公司于2005年10月12日签订的《湘春路临江南翼工程（金墅村大厦）项目投资合作协议》是双方意思的真实表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定合法有效，对双方当事人均具有约束力（见法院判决书）。原告是开发商（金鹏公司），第三人是投资商（特地公司），属合作开发，那么双方就应该按《合作协议》执行。协议明文规定：乙方（特地公司）分得第七层至第十四层面积的所有权……由甲方（金鹏公司）按照销售面积制定好户数空白合同交乙方（特地公司），由乙方(特地公司)自行销售该房屋。甲方（金鹏公司）交乙方（特地公司）的八层房屋买卖合同为不可撤销合同。故28户购房业主（包括被告人刘小丽、杜海燕、尹文平房屋都属分配给第三人（特地公司）7一14层的房产，第三人（特地公司）可自主销售，有权处置属于第三人（特地公司）的房产，收不收首付款特地公司有权决定，并应受到合同的约束和法律的保护。二、原告（金鹏公司）谎称免收首付款当时不知情，只到2010年1月10才知道，纯属一派胡言，完全违背了事实的真相。1、不收首付款的业主（包括刘小丽、杜海燕、尹文平）和收首付款业主的付款流程及签约流程是有明显区别的；不收首付款业主的首付款需特地公司法人梁平提交《付款申请单》，金鹏公司法人彭纯其在《付款申请单》上签字同意，财务收齐应交款项并见两位老总签字《付款申请单》后，在《大地金墅交款单》上签字确认，《大地金墅交款单》一式三联，金鹏公司、销售代理公司、出纳室各执一联保存，金鹏公司再依据财务签字确认的《大地金墅交款单》和特地公司法人梁平、金鹏公司法人彭纯其签字的《付款申请单》才与免收首付款的业主（包括刘小丽、杜海燕、尹文平）签订《商品房买卖合同》并开具购房发票；而收首付款业主的首付款不需特地公司法人梁平提交《付款申请单》，也不需金鹏公司法人彭纯其在《付款申请单》上签字同意，只需依据《大地金墅交款单》支付房款，财务收款后在交款单上签字确认，《大地金墅交款单》一式三联，金鹏公司、销售代理公司、出纳室各执一联保存，金鹏公司再依据财务签字确认的《大地金墅交款单》与收首付款的业主签订《商品房买卖合同》并开具购房发票；从以上付款流程及签约流程完全可以证明金鹏公司不收业主的首付款当时是知情的。2、不收首付款的业主（包括刘小丽、杜海燕、尹文平）和收首付款业主的首付款在金鹏公司项目管理工程支出内部流水账中也是有明显区别的。金鹏公司从始至终掌控着银行账户，特地公司已销售的100多套房，收首付款的业主的购房首付款都要进金鹏公司财务指定账户，而这些不收首付款业主的首付款1592.5万元未入金鹏公司账户，但每笔不收的首付款金额（包含2008年后28户业主及刘小丽、杜海燕、尹文平）金鹏公司财务总监袁爱军亲笔都记到了特地公司签字领走的工程支出内部账，实际这笔28户不收的首付款金额（包括刘小丽、杜海燕、尹文平）金鹏公司并未支付给特地公司，但要特地公司承担，这足以证明金鹏公司知晓这些业主是不收取首付款的特殊情况。金鹏公司说当时不知情纯属谎言。3、28户购房业主（包括刘小丽、杜海燕、尹文平）的整个房屋销售流程（购房合同的签订，银行按揭合同的签订，购房发票的开出等相关手续），都是由开发商金鹏公司管控，每份合同都由开发商金鹏公司加盖公章，法人代表签名，完成上述相关手续后银行才会对28户购房业主（包括刘小丽、杜海燕、尹文平）的按揭贷款2000多万直接打进金鹏公司的掌控账户，金鹏公司也收到了这笔2000多万的贷款，这是有银行记录可查的，铁板钉钉的事实（法律上签字盖章就生效），不存在任何弄虚作假，由此可证明金鹏公司对免收业主的首付款是知情的。5、金鹏公司在28户购房业主（李东辉）的交房诉讼案中，以未交首付款为由，行使先履行抗辩权，不同意向李东辉交房，由此也可证明金鹏公司当时是知情的。三、金鹏公司主张收取28户业主（包括刘小丽、杜海燕、尹文平）首付款的债务请求已超过诉讼时效。1、金鹏公司在法庭上以口说为作证，不知情28户购房业主免收首付款的事实，只到打官司才知道，没有任何证据证明。当时有免收首付款28户业主（包括刘小丽、杜海燕、尹文平）与收首付款业主付款流程及签约流程的区别；有金鹏公司与特地公司关于28户业主（包括刘小丽、杜海燕、尹文平）首付款账务记载的区别；有银行对28户购房业主（包括刘小丽、杜海燕、尹文平）2000多万的按揭贷款直接打进了金鹏公司的掌控账户记录；还有业主（李东辉）的交房诉讼案的依据；这些白纸黑字的证据及事实足以证明金鹏公司对不收的首付款当时是知情的，而金鹏公司与28户购房合同签订的时间分别是2008年4月一12月，金鹏公司起诉28户业主官司的时间是2011年6月22日，在此之前金鹏公司从未向法院主张收取28户业主（包括刘小丽、杜海燕、尹文平）首付款的债务请求，时间跨度已超过两年，依据中华人民共和国民事诉讼法第七章第135条规定，法律应不予支持，且购房业主也是无辜的。2、依据金鹏公司与业主签订的《商品房买卖合同》中约定，应于本合同签订之日向开发商交付首付房款，还约定逾期超过30日，金鹏公司有权解除合同，那么金鹏公司超过30日没向28户业主（包括刘小丽、杜海燕、尹文平）追要首付款和解除合同，直到2011年6月才起诉业主，由此更可证明首付款的债务请求已超过诉讼时效。四、金鹏公司在一审中辩称28户业主（包括刘小丽、杜海燕、尹文平）与特地公司串通伪造骗取首付款及银行按揭款是无事实依据的。1、不收的首付款没有开发商金鹏公司的同意和签字认可，28户业主（包括刘小丽、杜海燕、尹文平）是不可能顺利签订购房合同、开具发票和办理银行按揭手续的。2、如何处置不收的首付款，当时特地公司和金鹏公司双方不但在销售流程中约定了区别，还在金鹏公司管理项目工程支出内部流水账中有区别，当时金鹏公司要求特地公司承担未收的首付款金额，金鹏公司财务总监袁爱军并将这笔28户业主不收的首付款金额（包括刘小丽、杜海燕、尹文平）亲笔记入到特地公司领走的工程支出流水明细账中，实际这笔28户不收的首付款金额（包括刘小丽、杜海燕、尹文平）金鹏公司并未支付给特地公司（见金鹏公司提供的工程支出内部流水明细账），证明金鹏公司知晓这些业主是不收取首付款的特殊情况，不存在业主与特地公司串通伪造骗取首付款。3、银行对28户购房业主（包括刘小丽、杜海燕、尹文平）2000多万的按揭贷款是直接打进了金鹏公司的掌控账户（可调查银行打款账）；上述完全可证明金鹏公司对不收首付款的流程及账务记录全程实际管控，根本不存在业主与特地公司串通与骗取，不是一户两户，而是28户业主。五、法院已判决1592.5万元免收的首付款给第三人特地公司且已执行，处置权应在特地公司。依据特地公司与金鹏公司的长沙市中级人民法院“民事判决书”（2016）湘01民再91号判决，特地公司实际销售所得87136088.87元作为其投资回报（此笔销售款特地公司并未领走，全部用于工程建设，见金鹏公司提供的工程支出内部流水明细账），而法院在判决中却以1.03亿元为特地公司的投资回报计算（103061239.87元中包括87136088.87元（特地公司销售收入）+15925151元（优惠的首付款），实际已将未收取的首付款1592.5万元算在特地公司帐上，并已判决执行，证明28户业主（包括刘小丽、杜海燕、尹文平）的1592.5万元未收的首付款已由特地公司承担了，故28户业主（包括刘小丽、杜海燕、尹文平）1592.5万元的首付款是否收取，处置权在特地公司（（2009）开民一初字第01222号判决书中也确认1.03亿元中包括了未收的首付款1592.5万元，这笔未收的首付款应由特地公司主张（见判决书P11，P16）。六、28户业主（包括刘小丽、杜海燕、尹文平）未收的首付款已由特地公司承担，金鹏公司不按购房合同如期交房违约在先，致使部分业主银行按揭断供，其责任完全在金鹏公司，应追究其法律责任和经济损失。七、为什么免收28户业主的首付款（包括刘小丽、杜海燕、尹文平）。1、因为在开盘后不久（2008年）面临金融危机和冰灾，直接影响了房屋销售，然后特地和金鹏公司两位老总协商，特地将拿自己分得的楼层（7-14层）部分房子给身边朋友优惠首付款，促进销售，使项目顺利建成。这些28户业主（包括刘小丽、杜海燕、尹文平）所有的购房合同的签订，银行按揭合同的签订，购房发票的开出等相关手续都是由开发商金鹏公司管控，每份合同都由开发商金鹏公司加盖公章，法人代表签名，而且这部分房子的总销售款（含优惠的首付款）金鹏公司也给销售公司算了提成业绩。2、在当时面临特殊经济环境的形势下，特地将拿自己分得的楼层（7-14层）部分房子给身边朋友优惠首付款，实际上并未低于金鹏公司、特地公司与销售（长沙昊成房产经纪有限公司）公司签订的合同均价（见金鹏公司与长沙昊成房产经纪有限公司）三方签订的合同均价。3、虽然这28户业主（包括刘小丽、杜海燕、尹文平）的首付款免了，但此笔28户业主（包括刘小丽、杜海燕、尹文平）的首付款1592.5万元的金额当时由特地承担，在特地的收益中扣除，实际上金鹏公司没有免。到了2009年金鹏公司以未交首付款为由并未向28户业主（包括刘小丽、杜海燕、尹文平）交房，金鹏公司两年后才向法院起诉了28户业主（包括刘小丽、杜海燕、尹文平），这些都是真实的事实，而我方当时提交的证据法官置之不理，只以金鹏公司的口说为凭。原告金鹏公司在本案中口说为证，完全违背事实真相，对28户业主不按购房合同规定的交房时间交房，严重侵害了购房人的合法权益，被告人刘小丽、杜海燕、尹文平至今还在银行缴纳银行按揭款，这么多年却得不到属于自己的房产，严重损失了购房人的合法权益。还超额冻结业主的资产、并列入黑名单，强行侵占业主的合法权益，应追究其法律责任和经济损失。金鹏公司的行为：一是口说不知情为证；二是与事实不符；三是诉讼时效已超过两年，这不是物权转移请求权，而是购房款支付的债权，应依法适应诉讼时效，金鹏公司已丧失胜诉权；四是严重侵害了购房人的合法权益，法院应依法予以驳回并追究其法律责任和经济损失。据此，答辩人第三人（特地公司）依据法律相关规定，向贵院提出以上答辩意见，恳请贵院以“执政为民”的理念，以事实为依据，以法律为准绳，以反腐倡廉的精神，重事实，重证据，公平、公正、还原事实真相，驳回原告的诉讼请求，来维护被告人（刘小丽、杜海燕、尹文平等28户业主）及第三人（特地公司）的合法权益为盼！金鹏公司向一审法院起诉请求：一、判令杜海燕向金鹏公司支付首付房款320150元及按中国人民银行同期贷款利率向金鹏公司支付利息至全部履行完毕之日止；二、杜海燕承担元违约金16007.5元（按首付房款5%计）；三、本案诉讼费用由杜海燕承担；四、撤回其他诉讼请求。一审法院查明：2005年10月12日，原告（甲方）与第三人（乙方）签订《湘春路临江南翼工程（金墅村大厦）项目投资合作协议》（以下简称《合作协议》）约定的主要内容为：原告在长沙市××道××路××路临江南翼工程（金墅村大厦）项目，除原告已完成的投资外，第三人全资投资该项目全部后续资金，直至项目全部工程竣工，办理完竣工验收手续并交纳完与项目相关的各项税、费；关于第三人的投资收益约定为项目第7层至14层共计8层房产面积的所有权（总面积不低于23000平方米）；关于商品房销售的约定为特地公司商品房销售收入款必须存入双方双控账户且该款特地公司只能用于本项目建设及税费缴纳，不能挪作它用，待该项目主体竣工后并在第三人完成全部投资，第三人向原告预留完销售税和土地增值税办理商品房产权证的税费和特地公司应缴纳的所得税后，第三人的房屋销售资金由第三人自由支配；所有分配给第三人名下的房屋面积由原告按照销售面积制定好户数空白合同交给第三人，由第三人自行销售该房屋，原告交第三人的8层房屋空白销售合同所签订的房屋买卖合同为不可撤销合同，原告负责办理第三人8层房屋的产权手续。2007年12月10日，原告取得开福区湘江大道湘春路口南侧大地金墅（原金墅村）的长房售许字（2007）第6328号《商品房预售许可证》。2008年9月22日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为20076328921，以下简称《买卖合同》）约定的主要内容为：被告购买原告位于开福区××道××栋××层××号商品房××，总价款为1078978元，其中首付款438978元应于合同签订之日支付，剩余房款640000元采用银行按揭方式支付。被告应当按照合同约定如期足额将房价款缴入以原告为户名的预售款监管账户。被告逾期付款超过30日，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的5%向原告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。原告应当在2009年4月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准条件、并符合本合同约定的商品房交付被告使用。原告在被告未交纳首付款的情况下，根据第三人提交的《付款申请单》为被告开具了收取首付款的发票。后被告在长沙市商业银行芙蓉支行办理了房屋的贷款手续。此后，被告未向原告交纳上述房屋的首付款，原告亦未向被告交付上述房屋。另，上述房屋属于《合作协议》约定的第三人分配房产之列。另查明，原告与第三人等人因《合作协议》合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2009年4月14日立案受理，在该案审理过程中，2010年1月10日，第三人向本院提交了由其制作的“大地金墅7-14楼销售统计”、“大地金墅7-14楼部分销售明细”，用以证明其在大地金墅项目中的收入情况，上述两份材料表明特地公司对大地金墅项目中39套房屋的首付款共计15925151元作为优惠未予收取，本院经审理后作出（2009）开民一初字第01222号民事判决，原告与第三人均不服该判决，提出上诉，湖南省长沙市中级人民法院经审理后作出（2015）长中民三终字第02143号民事判决认为，“所有分配给特地公司名下的房屋面积由金鹏公司按照销售面积制定好户数空白合同交给特地公司，由特地公司自行销售该房屋”之约定属于委托销售行为，根据诚实信用原则，金鹏公司应保障特地公司自主销售其分配房屋的权利；关于39套房屋未收取的首付款15925151元，因商品房预售合同的相对人为金鹏公司，根据合同相对性原则，应由金鹏公司向购房者主张。另，涉案的房屋属于上述39套房屋之列。再查明，2008年9月16日，案外人李东辉与本案原告签订《长沙市商品房买卖合同》一份，合同约定，李东辉购买金鹏公司位于长沙市××道××栋××层××号商品房××；合同总价款1045439元；首付款315439元于2008年9月16日支付，剩余房款730000元采用银行按揭方式支付；原告应当在2009年4月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准条件、并符合本合同约定的商品房交付李东辉使用。合同签订后，因金鹏公司未按期向李东辉交付房屋，李东辉遂于2010年3月23日向一审法院提起诉讼，要求金鹏公司依约交房。金鹏公司以李东辉未交付首付款为由，行使先履行抗辩权，不同意向李东辉交房。在该案审理过程中，李东辉向一审法院提交了由特地公司制作的“大地金墅7-14楼部分销售明细”，其中对包括李东辉所购房屋在内的首付款均注明为金鹏公司签字同意优惠部分房款，一审法院经审理后作出（2010）开民一初字第940号民事判决，认为李东辉虽主张首付款系优惠，但未提交证据证明，对其主张不予采信，认定李东辉未向金鹏公司支付全部的首付款，驳回了李东辉要求金鹏公司交付房屋的诉讼请求。李东辉不服该判决，提出上诉。长沙市中级人民法院经审理后作出（2011）长中民三终字第0634号民事判决，驳回上诉，维持原判。后李东辉申请再审，湖南省高级人民法院经审查后作出（2011）湘高法民申字第0744号民事裁定，认为“大地金墅7-14楼部分销售明细”虽注明此表为金鹏公司签字同意优惠部分房款成交明细，但该表仅有特地公司的公章，没有金鹏公司的公章以及金鹏公司的负责人签字，该明细表也没有明确优惠部分就是全部免交首付款，李东辉主张首付款是金鹏公司对其的优惠属于免交缺乏证据证明，李东辉未向金鹏公司支付全部首付款的客观事实，就是违反合同法的相关规定没有尽到先行履约义务，李东辉要得到房屋就应按照合同约定向金鹏公司全面履行自己的义务，故驳回李东辉的再审申请。另，李东辉所购房屋亦属于上述39套房屋之列。还查明，2011年6月22日，金鹏公司就本案诉求向本院提起诉讼。2015年12月14日，本院作出（2011）开民一初字第1804号民事判决。杜海燕对该判决不服，向湖南省长沙市中级人民法院提起上诉。2016年5月18日，湖南省长沙市中级人民法院作出（2016）湘01民终1953号民事裁定认为，杜海燕未在规定时间缴纳上诉费，故裁定按上诉人杜海燕撤回上诉处理，各方权利义务均按原判决执行。杜海燕依然不服该判决，向湖南省长沙市中级人民法院申请再审。2020年5月26日，湖南省长沙市中级人民法院作出（2020）湘01民再85号裁定认为，依据再审查明的事实，杜海燕在一审中的授权委托书系伪造，原审法院剥夺了杜海燕的辩论权利，严重违反法定程序，本案应发回原审法院重审。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（四）项规定，裁定如下：一、撤销长沙市开福区人民法院（2011）开民一初字第1804号民事判决；二、本案发回长沙市开福区人民法院重审。一审法院认为，一、本案系商品房预售合同纠纷，原、被告双方签订的《买卖合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，并经双方签字确认，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应诚实履行合同义务。二、关于首付款是否免除的问题。《买卖合同》约定被告应于合同签订之日即2008年9月22日向原告交纳房屋首付款438978元，双方确认被告一直未交纳该笔款项。对于该款是否应当支付各方存在争议。被告辩称，原告授权第三人全权代理销售，原告应受该授权约束；第三人实际销售案涉房屋时，给予被告免首付款优惠，且原告已签字同意并开出发票，原告与被告关于首付款的债权债务已结清；法院生效判决确认第三人应向原告支付的款项中已包含首付款，原告的利益已有生效裁判保障，故应驳回原告的请求。第三人认为，第三人与原告已就首付款在内部作了债务处理，首付款已记在第三人账上，算作第三人收取了，虽然第三人未实际收取，但这属于第三人与原告内部关系；合同约定首付款要进约定账户但没有进，原告应当知道未收取首付款；涉案房产是第三人的分成房产，第三人有处置权，可不收取被告首付款；第三人系经原告法定代表人彭纯其的口头同意后将首付款优惠给被告的，故被告不需要支付。经查，本案合同的相对方为原告与被告双方，收取首付款的权利人应为原告，原告与被告双方签订的合同没有免除首付款的约定，原告出具购房发票的行为并不能证明其有免除首付款的意思表示。第三人在原告与被告双方的合同关系中并不具备独立主体的地位，其与被告之间的内部约定并不影响原告与被告之间的合同权利义务关系，首付款记入第三人账上，并不代表第三人有权决定免除被告的首付款。关于原告法定代表人口头同意免除首付款的约定也未得到原告的认可，本案亦无其他直接证据证实原告对首付款作出了免除的意思表示，不能认定438978元首付款已经免除，故对于原告要求支付该款的请求，该院予以支持。三、关于诉讼时效问题。依据《中华人民共和国民法通则》的相关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，被告与第三人均称，首付款由第三人优惠给了被告，但没有证据表明原告对该优惠是知情或同意的，由于原告与第三人之间存在合作关系，且涉案房屋属于第三人分配房屋之列，第三人可自行销售，原告根据第三人提交的《付款申请单》为被告开具购房发票的行为符合常理，因此可以认定原告在出具购房发票时对被告未交纳首付款的事实是不知情的，在原告与第三人合资、合作开发房地产合同纠纷一案审理过程中，第三人于2010年1月10日提交了“大地金墅7-14楼销售统计”、“大地金墅7-14楼部分销售明细”，用以证明其未收取被告首付款的情况，原告才知道被告未交纳首付款的事实，原告于2011年6月22日对被告提起诉讼，并未超过诉讼时效期。原告签订合同的目的是获得房屋的对价，被告签订合同的目的是获取房屋所有权，包括首付款在内的购房款是获取房屋所有权的对价，购房款本金不应适用诉讼时效，故被告关于诉讼时效的抗辩意见该院不予采纳。四、关于违约责任。合同约定，被告应于2008年7月2日支付首付款，但被告一直未支付，已构成违约，应当承担违约责任。原告主张以首付款438978元为本金按中国人民银行同期贷款利率计收利息并按首付款5%的比例承担违约金，该院认为，利息和违约金均属违约责任的承担，方式，不应重复计算，该院酌情确定以首付款438978元为本金，2019年8月19日前的违约金以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为标准计算，2019年8月20日起至实际清偿之日止的利息按全国银行间公布的市场贷款利率计算。关于违约金的计算起点，因原告于2011年6月22日向法院提起诉讼，该院酌情确定自原告向法院提起诉讼之日，即2011年6月22日开始计算。违约金的具体计算方式为，以首付款438978元为本金，2011年6月22日起至2019年8月19日的违约金，以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为标准计算；2019年8月20日起至实际清偿之日止的利息按全国银行间公布的市场贷款利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十八条，该院判决：一、被告杜海燕于本判决生效之日起10日内向原告长沙金鹏房地产开发有限责任公司支付购房首付款438978元及违约金（违约金以首付款438978元为本金，2011年6月22日起至2019年8月19日的违约金，以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为标准计算；2019年8月20日起至实际清偿之日止的利息按全国银行间公布的市场贷款利率计算）；二、驳回原告长沙金鹏房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7884元，由被告杜海燕承担。杜海燕在本院二审中，将以下证据材料作为新的证据提交：证据1、情况说明，拟证明付款申请单与大地金墅的的一般客户购房流程不同，付款申请单是只有不付首付款等特殊情况才存在的文件；证据2、《大地金墅缴款单》，拟证明对于一般购房客户，被上诉人凭《大地金墅缴款单》即可开出购房款发票，针对免交首付款且首付款由第三人承担的客户，才需要由第三人另外开具《付款申请单》进行财务处理，故被上诉人称其签字同意第三人付款申请单并据此开具发票时对首付款免除不知情显然不符合常理。证据3、《湘春路临江南翼工程（金墅村大厦）项目投资合作协议》；证据4、领款账本。证据3-4拟共同证明：第一，金鹏公司及特地公司合作期间管理销售收入的模式为销售收入款全部存入甲方账户，特地公司支出款项用于项目建设时需提交《付款申请单》，金鹏公司签字同意后方支出款项，并由金鹏公司财务袁爱军计入特地公司领款账本。第二，因金鹏公司与特地公司合作协议约定特地公司领取款项只能用于项目工程建设，金鹏公司一般仅同意特地公司支出具体工程款项，基本不会允许特地公司直接领走某房屋的房款（仅在项目开盘前因没有预售账户，存在特地公司直接收取部分房款的情况，此种情况金鹏公司均要求购房者出具了书面说明）。故正常收取的房款是不会计入特地公司领款账本的，均是以工程款的形式支出，账本中记载的2008年后（2007年底开盘）房屋房款为免收首付款的特殊情形（包括案涉房屋），特地公司签字领款后金鹏公司并未将对应款项支付给特地公司，证明这是将免除的首付款计入特地公司账上的特殊财务处理方式，金鹏公司作为亲自记账、管理出账账户的一方，不可能不知情。金鹏公司质证称，证据1的三性均不予认可。对证据3-4的三性与证明目的均不予认可。以以前发表的意见为准。对领款账本也有过生效判决，以生效判决为准。特地公司质证称，三性均无异议。本院审查后认为，杜海燕提交的全部证据均不属于新的证据，且证据3-4在一审已经提交，证据1-2不能实现证明目的，均不予采纳。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，一、关于案涉首付款是否应当支付的问题。首先，结合金鹏公司与特地公司订立的《合作协议》分析，案涉房屋属《合作协议》中约定由特地公司享受投资收益的楼层范围，而根据特地公司与金鹏公司《合作协议》的有关约定，案涉房屋系由特地公司根据金鹏公司提供的商品房销售合同空白文本自行销售，故特地公司完全有条件在订立合同时就将免除杜海燕首付款的相关内容记载于商品房销售合同中，但案涉商品房销售合同文本中并无关于免除付海燕首付款的约定。据此，特地公司仅以首付款发票及付款申请单为由主张金鹏公司知情并同意免除杜海燕首付款的依据并不充分且不符合常理。其次，根据特地公司与金鹏公司订立的案涉《合作协议》中的相关约定，案涉项目商品房销售收入款必须存入双控账户以及相应款项只能用于项目建设及税费缴纳，特地公司仅得在向金鹏公司预留完销售税和土地增值税办理商品房产权证的税费和特地公司应缴纳的所得税后，相应房屋的销售资金才能由特地公司自由支配。由此可见，即便案涉房屋属《合作协议》约定特地公司享有投资收益范围，但特地公司在完成《合作协议》约定义务前，并无权独立处分案涉房屋销售款，进而亦无在未取得金鹏公司明示授权情况下免除相应房屋首付款的权利。并且，案涉商品房销售合同系以金鹏公司自身名义与杜海燕订立，杜海燕与金鹏公司就案涉商品房买卖合同关系中的权利义务，包括首付款的支付问题，均应以该书面《商品房买卖合同》为准。故杜海燕的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。二、关于诉讼时效的起算点问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外”。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”。本案中，根据案涉《合作协议》的约定，案涉房屋系由特地公司自行销售，而现有证据并不足以证明金鹏公司在其与特地公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案诉讼之前已经知道杜海燕未实际缴纳案涉房屋首付款，故原审法院以特地公司于2010年1月10日在诉讼中提交“大地金墅7-14楼销售统计”、“大地金墅7-14楼部分销售明细”，作为确认金鹏公司知晓杜海燕未交纳首付款的时间以及本案诉讼时效的起算点并无不当，杜海燕关于金鹏公司起诉已经超过诉讼时效主张依据不足，本院不予支持。此外，原审法院关于购房款本金不应适用诉讼时效的表述有误，本院予以纠正。三、关于违约金问题。本案中，案涉商品房销售合同系金鹏公司与杜海燕之间真实意思，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。该合同约定，杜海燕应于合同签订之日向金鹏公司交付首期房款，但杜海燕作为合同相对人对此应当知情但至今尚未支付，据此，金鹏公司依据合同要求杜海燕支付房屋首付款并承担相应违约责任并无不当，一审判决关于违约金的判处适当，本院予以确认。此外，金鹏公司与特地公司合作开发房地产合同纠纷与本案商品房销售合同纠纷分属不同法律关系，杜海燕主张该案判决致金鹏公司本案起诉已无诉的利益没有法律依据，本院亦不予采纳。综上所述，原审判决结果正确。杜海燕的上诉请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费7884元，由杜海燕负担。本判决为终审判决。审判长  董强强审判员  谢 岚审判员  王 聪二〇二一年七月八日书记员  李 瑜附本案相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。