宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院   民事判决书   （2021）宁0104民初7854号   原告：李万恩，男，1952年4月5日出生，汉族，宁夏对外运输有限公司退休职工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。   委托诉讼代理人：李晨（系李万恩女儿），住宁夏回族自治区银川市金凤区。   被告：宁夏物润置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区南门中煌广场负一层102室。   法定代表人：魏永东，该公司经理。   委托诉讼代理人：刘晓燕，宁夏七谏律师事务所律师。   原告李万恩与被告宁夏物润置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告于2021年3月26日诉至本院，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案经诉前调解后，本院于2021年5月26日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李万恩及其委托诉讼代理人李晨，被告宁夏物润置业有限公司的委托诉讼代理人刘晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   李万恩向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《商铺使用权买卖合同》；2.判令被告向原告退还自2005年7月30日至2013年3月17日、自2019年12月28日至2053年7月30日的商铺使用权款45444元，并自2005年7月30日至2013年3月17日、自2019年12月28日至2021年5月21日每日按转让费的万分之二向原告支付违约金34896元，合计80340元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2005年1月15日，原、被告签订《商铺使用权买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于银川市兴庆区某号商铺一间（5.3平方米）的使用权转让给原告，转让价格54000元，优惠后转让费52920元，期限40年，被告承诺只需投资上述资金，即可获得年8%的稳定收益，8年即可收回成本。原告基于被告以国家人防工程的宣传，对利益回报的承诺深信不疑，与被告签约并支付了商铺全款。合同签订后，被告未按合同履行义务，没有向原告移交店铺。2007年4月11日，被告声称因消防改造需要变更商铺设计，与原告签订了《商铺使用权买卖合同补充协议》，将原告所有商铺变更为负一层某号商铺，但始终未告知原告具体位置及交付时间，且未交付商铺钥匙，甚至在原告不知情的情况下将商铺全部拆除，并把大门全部封堵。2013年10月25日，被告向原告出具商铺使用权证明一份，载明原告依法享有商铺使用权自2005年11月10日起至2053年7月30日止。2013年3月18日，原、被告签订《出租商铺委托协议》、《委托出租商铺授权书》各一份，约定原告将上述商铺委托被告整体出租，委托期限20年，并约定了租金，但被告拒不向原告支付租金，经原告起诉至法院，兴庆区人民法院判决被告向原告支付2014年6月11日至2017年6月30日期间的租金损失11618.63元，但至今未执行完毕。综上，被告的行为使得合同已无法履行，应当解除合同，被告应向原告返还转让费并承担违约责任。为了维护原告的合法权益，现原告诉至法院，请求依法判如所请。   宁夏物润置业有限公司辩称，原告的诉讼请求及事实和理由无事实根据与法律依据，依法不能成立，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。1.双方签订的《商铺使用权买卖合同》已实际履行完毕，不存在法定解除事由，且已超过法定解除权行使期限，原告主张解除合同于法无据。双方签订的《商铺使用权买卖合同》系双方的真实意思表示，合同真实、合法、有效，对双方当事人均有约束力，合同第十二条（二）明确约定“合同一经签订，乙方不得提前终止合同，否则预缴的转让费不予返还”，被告已按合同约定将商铺交付于原告，且2018年原告向兴庆区人民法院诉请租金，也能够证实原告对于《商铺使用权买卖合同》被告已实际履行完毕。原告在实际接收商铺十多年后，以“没有给原告交付商铺，原告没有使用过……造成商铺没有效益…”等理由为由主张解除合同，于法无据。商铺面积的划分是以合同中约定的面积和位置确定的，商铺隔断仅为便于商户经营无偿提供的附属设施，并非商铺使用权的界定标志，即便隔断被拆除也可通过另行加装隔断予以恢复，并不影响原告对商铺占有、使用等合同目的的实现。本案为系列案件之一，通过已审结案件查明的事实可知，在被告与华联超市签订租赁合同后，被告对商铺隔断的拆除也是经原告在内的99%以上业主同意而为的，现原告以此为由起诉被告要求解除合同，与客观事实不符；2.原告于2005年与被告签订了《商铺使用权买卖合同》，无论之后是否签订了《出租商铺委托协议》，原告在2018年向兴庆区人民法院提起诉讼主张租金，足以证明原告以“没有给原告移交或交付商铺”的解除理由无法成立，而且原告怠于行使解除权，原告主张解除合同已超过法定解除权行使合理期限，解除权已消灭。原告对于合同已履行完毕且不存在解除事由的情形下，超过法定解除期主张解除《商铺使用权买卖合同》并要求返还商铺使用费的诉讼请求，无事实、合同和法律依据；3.被告不存在违约行为，不应承担违约责任。涉案买卖合同已实际履行完毕，被告对涉案商铺的使用、出租及收益再无任何法律和合同约定上的义务，在被告不存在任何违约行为的情况下，不应当承担违约责任。原、被告之间所签订的《商铺使用权买卖合同》已由银川市中级人民法院认定为租赁法律关系，原告向被告支付的商铺使用权转让费用属于租金，而且原告已起诉租金并由法院判决由被告给付，涉案商铺出租不能，并非被告的行为所致，被告就本案而言并无过错，不应当承担违约责任。   当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告围绕诉讼请求依法提交了《商铺使用权买卖合同》、补充协议、公证书、《出租商铺委托协议》、《委托出租商铺授权书》、《中煌商业广场商铺委托书》、《宁夏银川市服务业发票》各一份、收据三份、（2018）宁0104民初14395号民事判决书一份，被告对《商铺使用权买卖合同》、补充协议、公证书、发票、收据的真实性、合法性、关联性无异议，对《中煌商业广场商铺委托书》、《出租商铺委托协议》、《委托出租商铺授权书》、判决书的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。经本院审查，原告提交的以上证据，具备证据的真实性、合法性、关联性，结合本院查明事实予以采信。   根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年7月，被告与银川市人民防空办公室签订《银川兴庆区南门二期人防工程投资建设使用合同》，约定银川市兴庆区南门广场地下人防工程建设，本工程属于国有资产，由被告负责投资建设，并由被告取得非战时30年使用权，使用用途为地下人防工程、商贸、娱乐、餐饮、地面广场、休闲广场。2005年1月，被告与银川市人民防空办公室签订《南门二期人防工程投资建设补充协议》，约定被告的使用权年限由30年变更为40年。   2005年1月15日，原、被告签订一份《商铺使用权买卖合同》，约定被告将位于银川市兴庆区某号商铺使用权转让给原告，面积为5.3㎡（实用面积），仅作商业经营使用，转让期限40年，自2005年7月30日起至2045年7月30日止，转让价格为54000元，优惠后转让费52920元，被告保证于2005年7月30日前将商铺交付原告，如被告未按约定交付商铺，每延期一日须按交付租金的万分之二向原告支付违约金，若延期超过3个月，原告有权退还商铺。商铺达到交付使用条件后，被告应当以书面形式通知原告办理交付手续。合同签订后，原告向被告支付了52920元转让费。2005年11月11日，原、被告签订一份《中煌商业广场商铺委托书》，原告将上述商铺委托被告中介出租，租金为400元每月，租赁期限为三年，委托期限自商场开业起10年为止，前三年免半年租金，三年后根据市场行情原告自订租金。2007年4月11日，原、被告签订一份《商铺使用权买卖合同补充协议》，约定将原告所购的负一层某号商铺变更为负一层某号商铺。2013年3月18日，原、被告签订《出租商铺委托协议》、《委托出租商铺授权书》，约定原告将其享有使用权的中煌商业广场负一层某号商铺委托给被告整体出租给北京华联商厦股份有限公司，委托期限为20年，年租金3800元，租金每3年递增5%，租金每季结算一次，支付期限为每季开始后的15日内，由被告代为结算，原告同意对商铺进行统一规划和改变商业装修格局，服从整体出租合同约定，租赁期限内不干扰、影响、阻碍华联超市银川分公司的正常经营。2013年10月25日，被告向原告出具商铺使用权证明一份，载明原告于2005年11月10日与被告签订《商铺使用权买卖合同》，依法享有银川市兴庆区南门中煌商业广场负一层A区268号商铺使用权自2005年11月10日起至2053年7月30日止。2018年11月27日，原告以被告严重违约为由诉至本院，要求判令：1.被告向原告支付商铺自2005年11月11日至2018年11月11日，13年产生的租赁收入共计54548元；2.被告于2019年5月1日前恢复原告商铺原貌，并移交原告，否则向原告双倍退还转让费共计105840元，并自2005年7月31日起每日按转让费的万分之二向原告支付违约金；3.诉讼费由被告承担。后本院作出（2018）宁0104民初14395号民事判决，判决被告宁夏物润置业有限公司于该判决生效之日起七日内向原告支付租金损失11618.63元。   另查明，2011年，被告与华联超市银川分公司签订《租赁协议》一份，约定华联超市银川分公司承租被告拥有40年使用权的位于银川市兴庆区的“中煌商业广场”项目地下一层和地下二层的整体商业用房，租赁期限为20年，自2013年1月1日起至2032年12月31日，租金标准为每日每平方米0.95元，租金每3年递增5%，合同签订后的两个月内，被告应完成上述场地使用权人的清理签约工作并拆除场地内的现有隔断，以保证承租人的正常使用。后被告拆除涉案租赁场地内所有商铺的隔断，至今未恢复。2011年10月28日，华联超市银川分公司向被告支付订金5000000元。2016年9月9日，因被告与华联超市银川分公司、北京华联综合超市股份有限公司（以下简称华联超市）在履行上述《租赁协议》过程中发生纠纷，被告以华联超市银川分公司、华联超市违约为由起诉至银川市中级人民法院，要求华联超市银川分公司、华联超市继续履行与被告宁夏物润置业有限公司签订的《租赁协议》，并赔偿被告损失19600000元，华联超市及华联超市银川分公司应诉后提出反诉，要求解除《租赁协议》，并由被告返还原告定金10000000元，该院经审理于2017年10月24日作出（2016）宁01民初754号民事判决书，判决：一、解除被告与华联超市银川分公司签订的《租赁协议》；二、华联超市于本判决生效之日起十日内支付被告租金损失21269400元（自2014年6月11日起至2017年6月30日止，共计1115日）；三、驳回被告的其他诉讼请求；四、驳回华联超市、华联超市银川分公司的其他诉讼请求。华联超市不服提出上诉至宁夏回族自治区高级人民法院，该院经审理认为一审法院判决解除《租赁协议》并无不当，且认定起租日期为2014年6月11日符合实际情况，华联超市在被告承诺签约率已达99.1%并要求接受场地的情况下拒不接受租赁场地，应对《租赁协议》不能履行负主要责任，而被告未能按约定将涉案租赁场地整体交付华联超市，亦应对《租赁协议》不能履行负一定责任，遂于2018年7月11日作出（2018）宁民终153号民事判决书，判决：一、维持银川市中级人民法院（2016）宁01民初754号民事判决第一项、第四项；二、撤销银川市中级人民法院（2016）宁01民初754号民事判决第三项；三、变更银川市中级人民法院（2016）宁01民初754号民事判决第二项为：上诉人华联超市于本判决生效之日起十日内支付被告租金损失17328990元；四、驳回被告的其他诉讼请求。   本院认为，被告与银川市人民防空办公室签订《银川兴庆区南门二期人防工程投资建设使用合同》、《南门二期人防工程投资建设补充协议》，约定由被告投资建设银川市兴庆区南门二期人防工程，该工程属于国有资产，被告建成后享有40年的使用权，被告投资的目的在于对涉案人防工程使用、收益，其投资行为即是其获得使用、收益权利所需支付的对价，故被告与银川市人民防空办公室签订《银川兴庆区南门二期人防工程投资建设使用合同》、《南门二期人防工程投资建设补充协议》符合房屋租赁合同的特征，其合同性质亦应为房屋租赁合同。原、被告签订的《商铺使用权买卖合同》约定被告将涉案商铺使用权转让给原告，该份合同虽名为“使用权买卖”，实为“转租”行为，故原、被告签订的《商铺使用权买卖合同》的实质为转租合同。《商铺使用权买卖合同》约定的租期为40年，自2005年7月30日起至2045年7月30日止，后被告向原告出具商铺使用权证明，载明商铺使用权自2005年11月10日起至2053年7月30日止，应为对租期的变更，变更后租期为2005年11月10日起至2053年7月30日止，超过了法律关于最长租期的规定，故该份合同在2005年11月10日起至2025年11月10日期间合法有效，超出部分（2025年11月11日至2053年7月30日）无效。原、被告签订《中煌商业广场商铺委托书》、《出租商铺委托协议》及《委托出租商铺授权书》，可以证明原告已接收了商铺。原、被告签订的协议约定委托被告管理和开展招商，被告在受托期间对商铺进行统一规划和改变商业装修格局，并整体租赁。被告也根据委托协议的约定目的，对商铺进行了改造。由于被告与承租方发生纠纷导致合同被解除，致委托出租商铺的目的不能实现，该行为不是被告的行为所导致。原告就其与被告签订的《商铺使用权买卖合同》提起诉讼，请求解除合同并返还商铺使用权转让费，而《商铺委托租赁合同》的签订目的不能实现，不是导致《商铺使用权买卖合同》解除的约定条件，也非法定条件。虽涉案商铺隔断已被拆除，但商铺隔断均可以通过加装隔断予以恢复。根据原、被告双方约定的合同期限，其中符合法律规定的使用权20年仍为有效，该有效合同部分，原告超过法定解除期主张解除《商铺使用权买卖合同》，无合同依据和法律依据，不予支持。基于无效合同取得的财产应当予以返还，故被告应将收取原告的合同无效期间，即自2025年11月11日至2053年7月30日的租金30741.78元（52920元÷47年8.67个月×27年8.67个月）返还原告。关于违约损失，因被告实际已将涉案商铺进行了交付，原告在接收商铺后委托被告出租，被告出租不能，不是被告的行为所致，不能因此导致涉案《商铺使用权买卖合同》的解除，因此，被告就本案而言并无过错，不应承担违约责任。   依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、第五百六十四条、第七百零三条、第七百零五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：   一、被告宁夏物润置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告李万恩租金30741.78元；   二、驳回原告李万恩的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1808元，已减半收取904元，由原告李万恩负担604元，由被告宁夏物润置业有限公司负担300元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 周 娟   二〇二一年七月九日   书记员 张易依   附：与本案相关的法律条文   《中华人民共和国民法典》   第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。   第五百六十四条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。   法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。   第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   第七百零五条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。   租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》   第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。   民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。   民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   履行告知书   本判决生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。