河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终3206号上诉人(原审原告)：胡立可，男，汉族，1989年8月28日出生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：樊显坤，河南国敏律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜丹丹，河南国敏律师事务所实习律师。上诉人(原审原告)：胡金保，男，汉族，1953年9月20日出生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：樊显坤，河南国敏律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜丹丹，河南国敏律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：南阳市君恒房地产开发有限公司，住所地南阳高新区仲景北路五里堡。法定代表人：张少青，任公司总经理。上诉人胡立可、胡金保因与被上诉人南阳市君恒房地产开发有限公司（以下简称君恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳高新技术产业开发区人民法院（2021）豫1391民初841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡立可、胡金保上诉请求：一、撤销南阳高新技术产业开发区人民法院（2021）豫1391民初841号民事判决第二、三项，改判为:“二、被告南阳市君恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告胡立可、胡金保购房款674183元，并以674183元为基数,按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率支付自2016年5月10日起至2019年8月19日止的利息，和按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年8月20日至实际履行完毕之日止的利息。三、被告南阳市君恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告胡立可、胡金保损失暂定50000元”。二、上诉费由被上诉人负担。事实和理由：一、原审法院部分事实没有查清，部分事实认定有误，部分裁决有误。1、本案原审原告有两个:胡立可与胡金保，原审判决主文第二项中遗漏了“胡金保”。2、胡立可、胡金保共向被上诉人支付的购房款是674183元,其中的20000元定金首付款是2016年5月7日通过胡金保邮政储蓄银行支付的，2016年5月10日胡立可与被上诉人签订《商铺认购协议》一份，2016年5月10日通过胡立可农业银行向被上诉人支付了124183元、于2016年5月10日通过胡金保邮政储蓄银行向被上诉人支付了530000元,被上诉人将上诉人的20000元定金单收走了并于2016年5月10日向胡金保出具了“收据”，该“收据”明确载明金额为“674183元”、“收款事项:购房款14号楼B-1120号”。上诉人的解释符合事实与商铺认购过程，且20000元数额不大,原审法院未认定该20000元购房款缺乏依据。3、被上诉人应赔偿上诉人损失50000元（暂定)。理由如下:首先，办理预售证是被上诉人的法定义务,过错方是被上诉人;其次，原审卷宗无任何证据证明上诉人在购房时“明知涉案房产无预售证”;再次，《商铺认购协议》第六条购房补贴约定“甲方在2017年5月31日向乙方支付第一年补贴53935元;甲方在2018年5月31日向乙方支付第二年补贴60676元;甲方在2019年5月31日向乙方支付第三年补贴67418元”,上述补贴被上诉人均未支付，该《商铺认购协议》因被上诉人未办理预售证而被确认无效，上诉人应得而未得的补贴是上诉人的损失之一;第四，购房时商铺单价为33907.56元/平方米，涉案楼盘现价为46000元/平方米,《商铺认购协议》因被上诉人未办理预售证而被确认无效，上诉人购房目的不能实现，商铺差价是上诉人的损失之二。综上,原审法院部分事实没有查清,部分事实认定有误，部分裁决有误。望二审法院予以纠正，以维护法律权威及上诉人的合法权益。胡立可、胡金保向一审法院起诉请求：1、确认双方于2016年5月10日签订的“商铺认购协议”无效；2、君恒公司返还购房款674183元；3、君恒公司赔偿损失暂定50000元；4、本案诉讼费由君恒公司负担。一审法院认定事实：2016年5月10日，胡立可与君恒房地产公司签订《商品房认购协议》，君恒房地产公司将其开发的位于南阳市人民路与光武路交汇处东【君恒?世界里】第14幢B【单元】1120号房屋一套出售给胡立可，总价款为1664183元。该协议第五条付款方式及期限预定，买受人按下列第三种方式按期付款，“3、银行按揭贷款。买受人于签约日支付首期购房总价款的40％，人民币陆拾柒万肆仟壹佰捌拾叁（小写：674183元），剩余房款做银行按揭”。双方约定交房日期为2019年12月31日，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合交付条件的商品房交付买受人使用。该协议第六条约定，“甲方按照乙方实际缴纳房款金额给予购房补贴，为期三年；具体支付周期与补贴金额：甲方在2017年5月31日前向乙方支付第一年补贴53935元整；甲方在2018年5月31日前向乙方支付第二年补贴60676元整；甲方在2019年5月31日前向乙方支付第三年补贴67418元整；若银行按揭贷款到位或乙方追加补齐购房款，补贴金额则以累计实际支付购房款重新计算”。胡立可于2016年5月10日通过刷卡向君恒公司分别支付购房款124183元，胡金保刷卡支付530000元，以上共计654183元。君恒房地产公司于当日向胡立可开具了金额为674183元的收据。上述协议约定的交房期限到期后，南阳市君恒公司未能交付房屋。胡立可、胡金保起诉至法院。截止至本案起诉前，南阳市君恒公司开发的【君恒·世界里】项目未取得商品房预售许可证。一审法院认为，双方于2016年5月10日签订的《商品房认购协议》中，对房屋位置、面积、价款、付款方式、交付日期进行了约定，且君恒公司已收取房款674183元，该认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条规定，“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，故案涉《商品房认购协议》的性质为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，认购协议所指向的房屋至起诉之日止仍未取得商品房预售许可证明，故订立的《商品房认购协议》应当认定无效。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”在案涉合同被认定为无效后，胡立可、胡金保要求君恒房地产公司返还购房款的请求，于法有据，法院予以支持。关于购房款具体数额，因胡立可、胡金保提交的支付凭证和收据中金额不一致，胡立可、胡金保亦不能作出合理解释，该数额应以支付凭证中的654183元为准。对于上述购房款，君恒房地产公司应予退还。君恒房地产公司在没有取得商品房预售许可证的情况下签订认购协议书，对导致该认购协议书无效具有一定的过错，胡立可、胡金保应当知道君恒房地产公司没有取得商品房预售许可证明，而自愿认购君恒房地产公司开发的楼盘，对导致该认购协议书无效也具有一定的过错，且胡立可、胡金保没有提供损失的证据。因此胡立可、胡金保要求赔偿损失50000元，证据不足，法院不予支持。但君恒公司自2016年5月10日起占有胡立可、胡金保资金，给胡立可、胡金保造成了利息损失。君恒房地产公司应当以654183元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率支付自2016年5月10日起至2019年8月19日止的利息，和按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年8月20日至实际履行完毕之日止的利息。综上，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二条、第五条，《最高人民法院〈关于适用简易程序审理民事案件的若干规定〉》第三十条，之规定，判决如下：一、确认胡立可与南阳市君恒房地产开发有限公司于2016年5月10日签订的《商品房认购协议》无效。二、南阳市君恒房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内退还胡立可购房款654183元，并以654183元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率支付自2016年5月10日起至2019年8月19日止的利息，和按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年8月20日至实际履行完毕之日止的利息。三、驳回胡立可、胡金保的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11142元，减半收取计5571元，由南阳市君恒房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交了以下证据：1、户口簿及村委证明一份，拟证明胡立可是胡金保的长子。2、君恒房地产出具的定金单复印件，拟证明2016年5月7日认购的是13号楼1层100号房，当场刷卡支付了2万元定金，该定金与一审提交的中国邮政银行的账户对账单一致。本院认为，被上诉人经法院传票依法传唤无正当理由拒不到庭，视为对该证据放弃质证的权利，本院对上述证据的真实性予以认可。本院二审审理查明，2016年5月7日胡金保通过中国邮政储蓄银行消费支出20000元，同日君恒公司给胡金保出具定金单一份，显示订购房屋房号为13号楼1层100号，定金额为20000元。二审另查明，2016年5月10日君恒公司向胡金保开具了金额为674183元的收据。原判认定君恒公司向胡立可出具674183元的收据错误，本院予以纠正。本院对一审查明的其他相关事实予以确认。本院认为，本案的主要争议焦点为：1、被上诉人是否应当向胡金保返还购房款？2、是否应当返还2万元定金？3、是否应当赔偿上诉人5万元的损失？关于被上诉人是否应当向胡金保返还购房款的问题，案涉的商铺认购协议是上诉人胡立可与被上诉人君恒公司签订，虽然被上诉人出具的收据中交款人是胡金保，但收据中明确显示收款事由为“购房款14号楼B-1120号”，与商铺认购协议中显示的房号一致。二审中上诉人在询问中也认可因胡金保与胡立可是父子关系，该款是胡金保替儿子胡立可支付的购房款，并明确案涉房屋的购房人是胡立可。故一审法院依据合同相对性原则，判令被上诉人将购房款退还给胡立可的做法并无不当，上诉人的该上诉理由不能成立。关于被上诉人是否应当返还2万元定金的问题，虽然定金单上的房号与认购协议中的房号不同，但上诉人的确通过转账向被上诉人支付了2万元，被上诉人出具的收据中记载的金额与上诉人后续转账金额刚好也是差2万元，从侧面印证了上诉人的说法，即13号楼1层100号房屋的2万元定金已经转化为14号楼B-1120号房屋的购房款。因此，该2万元定金包含在被上诉人出具的674183元收据中，被上诉人理应予以返还，上诉人的该上诉理由成立。但考虑上诉人在二审中提供的定金单并非一审判决后新产生的证据，上诉人本应在一审举证期间内提交该证据，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条的规定，本院对上诉人进行训诫并责令其自行负担本案二审的诉讼费。关于被上诉人是否应当赔偿上诉人5万元损失的问题，《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，上诉人作为购房者，在购买房屋时理应审查开发商是否取得商品房预售许可证，然而上诉人在未经审查的情况下就与被上诉人签订购房合同，自身亦存在一定过错。案涉的商品房认购协议被确认无效后，理应按照合同无效的法律后果来处理双方的损失，一审法院判令被上诉人支付资金占用期间给上诉人造成的利息损失，该处理适当。因此，上诉人依据已被确认无效的合同中的约定，要求被上诉人赔偿5万元损失，缺乏事实及法律依据，该上诉理由不能成立。综上所述，胡立可、胡金保的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持河南省南阳高新技术产业开发区人民法院（2021）豫1391民初841号民事判决第一项；二、撤销河南省南阳高新技术产业开发区人民法院（2021）豫1391民初841号民事判决第二、三项；三、被上诉人南阳市君恒房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内退还上诉人胡立可购房款674183元，并以674183元为基数支付利息（利息自2016年5月10日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付，自2019年8月20日至实际履行完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付）；四、驳回上诉人胡立可、胡金保的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5571元，由南阳市君恒房地产开发有限公司负担；二审案件受理费1550元，由胡立可、胡金保负担。本判决为终审判决。审判长  屈云华审判员  王 彬审判员  李晓伟二〇二一年七月九日法官助理周罡书记员李壮壮