广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤02民终1214号上诉人（原审原告）：深圳市×××××××建材有限公司韶关分公司，营业场所：广东省韶关市×××××××××办公室。委托诉讼代理人：谢涛，广东宜方律师事务所律师。委托诉讼代理人：周嘉莉，广东宜方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张莹，女，汉族，1988年4月18日生，住广东省韶关市浈江区×××××××××××××。上诉人深圳市×××××××建材有限公司韶关分公司（以下简称家之福公司）因与被上诉人张莹租赁合同纠纷一案，不服韶关市浈江区人民法院（2020）粤0204民初3347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭,进行了审理。上诉人家之福公司委托诉讼代理人周嘉莉、被上诉人张莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。家之福公司上诉请求：一、撤销原判，依法改判支持家之福公司的全部诉讼请求；二、本案一、二审全部诉讼费用全部由张莹承担。事实和理由：一、原审法院认定基本事实不清，证据不足。（一）家之福公司从未就原租赁合同签订任何解除协议，原审法院认为2019年12月16日《合同终止协议》（协议一）对双方有约束力与事实不符；（二）张莹在未经家之福公司同意的情况下，2020年1月9日张莹再次提交了一份本人签名的内容不同的《合同终止协议》（协议二），亦表明张莹也认为协议一未生效。（三）张莹按协议在2019年12月16日缴费的行为是依照租赁合同约定缴纳当月正常产生的租金管理费的行为。退一步来讲，即便张莹是依据协议一缴纳的费用，亦是其单方行为，并不因此对家之福公司产生约束。（四）张莹提交的证据显示张莹的经营品牌“酷克家居”招牌与大部分商品仍在涉案柜台内，涉案柜台仍由张莹占用，原审法院认为张莹已停止经营且不需要支付费用无事实和法律依据。二、家之福公司严格依照租赁合同之约定与张莹协商解除租赁合同之事宜，并未违背诚实信用原则，原审判决明显不公，且会对家之福公司的正常经营造成不良影响。首先，家之福公司与张莹签订的租赁合同第五条中明确约定，在承租人需单方解除合同的情况下，须提前六十天向张莹提交书面申请，在征得张莹同意后方可办理相关手续。张莹明知该项约定，在提交协议一时仍要求当月退租，即己明知存在不同意解除的风险。事实上，家之福公司也明确表示不同意协议一之约定。此后，张莹再次提交协议二，并在未取得家之福公司同意和结算的情况下单方离场，该行为不能视为租赁合同解除或终止，家之福公司主张租赁期的相关费用符合法律和合同约定，并未违背诚实信用原则。其次，家之福公司作为商场经营者，区别于一般的出租人，其涉及合同的签订、履行及解除均有严格的程序，并需要报总公司同意，因此，家之福公司在与承租人签订合同时对单方提前解除合同有明确的时间和程序上的约定。如承租人随意离场的单方行为也能认定为租赁合同解除，不仅违反法律规定及租赁合同双方的约定，而且极可能导致其它承租人的效仿，将会对家之福公司与其它承租人签订的租赁合同和商场规章制度造成严重影响，对商场的整体经营产生不良影响，严重损害家之福公司的合法权益。张莹辩称：张莹提交解除合同申请并与家之福公司柯总协商好后，家之福公司员工让张莹去签订《合同终止协议》。2019年12月之前的所有费用都交清了，后一份《合同终止协议》是由于家之福公司阻止张莹搬离货物撤场才补签。家之福公司向一审法院起诉请求：一、判令张莹向家之福公司支付2020年1月至2020年8月租金201285元、管理费57510元，共计258795元；二、判令张莹向家之福公司支付违约金82814.4元；以上合计341609.4元，扣除张莹已支付的租赁保证金69012元，张莹仍需支付272597.10元；三、本案诉讼费由张莹承担。一审法院经审理查明：2018年8月22日，家之福公司作为出租方（甲方）与张莹作为承租方（乙方）签订一份《深业家之福租赁合同书》，约定：第一条：租赁铺位基本情况。1、甲方将位于韶关市浈江区××××23号内编号为2-107、108、109号出租给乙方作为商业经营场地，经双方确认该租赁铺位面积为766.8平方米。2、乙方经营商品的范围是COCO酷克/梦百合，未经甲方书面同意，乙方不得擅自增加或变更约定经营范围。第二条：租赁期限及租赁铺位交付。1、租赁期限：租赁起始日2018年9月1日；租赁截止日：2020年8月15日。第三条：租金、商场管理费及租赁保证金。1、租金：按租赁面积每月每平方米35元计，月租金总额为26838元。2、商场管理费：该商场管理费按双方确认面积每月每平方米10元计，月商场管理费总额为7668元。3、租赁保证金：租赁保证金为月租金总额和月商场管理费总额合计数的两倍，为69012元。第四条：费用支付及发票开具。1、乙方于本合同签订之日起两个工作日内，向甲方全额缴纳租赁保证金、一个月租金及一个月商场管理费，合计103518元。2、乙方应于每月5日前向甲方交纳当月租金、商场管理费及上月水电费等款项。第十二条：违约责任。1、乙方逾期缴纳租金、商场管理费及其它应缴款项的，每延迟一天应按欠款金额的5‰向甲方支付违约金。2、乙方未能依约交回租赁铺位的，应向甲方支付双倍租金及双倍管理费作为违约使用金，支付至乙方实际交回租赁铺位之日止。3、乙方有下列行为之一的属根本违约，甲方有权单方解除合同：（7)拖欠租金或商场管理费超过三十天的。合同签订后，家之福公司按约定将涉案铺位提供给张莹经营，张莹亦向家之福公司支付了租赁保证金、一个月租金及商场管理费，合计103518元。家之福公司、张莹按约履行上述租赁合同至2019年12月，因张莹缺乏经营经验导致亏损无法继续经营，张莹遂向家之福公司提交了撤场申请书拟退出在涉案租赁商铺的经营。2019年12月16日，张莹按照家之福公司的工作人员要求在家之福公司提供的一份《合同终止协议》上签名并按指模，《合同终止协议》约定：“甲方：家之福公司。乙方：张莹。一、自本协议签订生效之日起，甲乙双方于2018年8月22日签订的《租赁合同书》及有关补充协议同时解除，双方就该商场专柜的租赁合同关系终止。二、本协议生效之日，乙方应履行完合同全部义务且结清全部款项并依约交回租赁铺位；乙方同意将缴纳的租赁保证金69012元作为提前终止合同违约金，……三、截止2019年12月31日，乙方须结清所有尚欠甲方的租金、管理费、水电费及其他所有欠款和应缴费用。……五、乙方应当于原合同解除和终止之日前退出全部经营场地，且撤场必须在营业时间外进行，不得影响商场正常经营；……”等内容。该份《合同终止协议》由张莹签名按指模后家之福公司自行保留，当日，张莹还在家之福公司的工作人员带领下交清了至2019年12月31日止的所有租金、管理费和水电费。但张莹按家之福公司的要求在商场元旦活动结束后于2020年1月5日去涉案商铺搬其经营的货物遭到家之福公司的阻拦，张莹无法搬走其货物。2020年1月9日，家之福公司又提供一份《合同终止协议》要求张莹签字，内容为要求张莹自协议签订之日起，于2020年3月1日前结清2020年1月31日前的所有费用，并在结清所有费用后货物方可全部搬走。张莹在家之福公司扣了其货物的无奈之下在该份《合同终止协议》上签字和按指模。此后，张莹一直未在该涉案商铺进行经营活动，也未再到涉案商铺搬运其货物，家之福公司自行放了其所经营的床等货物在涉案商铺。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。根据家之福公司、张莹的诉辩观点和一审法院查明的事实，一审法院归纳本案的争议焦点为家之福公司、张莹双方在何时终止涉案商铺的租赁合同，张莹是否需要向家之福公司交纳2020年1月至2020年8月的租金、管理费等费用。对于该争议焦点，一审法院认为涉案商铺的租赁合同于2019年12月16日双方签订《合同终止协议》之日解除，张莹无需再向家之福公司交纳2020年1月至2020年8月的租金、管理费等费用。理由是：张莹缺乏经营经验导致亏损无法继续经营，向家之福公司提出退出在涉案租赁商铺的经营，解除双方的租赁合同关系的申请，家之福公司于2019年12月16日拟定了《合同终止协议》让张莹签名捺印，该《合同终止协议》约定了解除合同的时间、条件等。张莹在该《合同终止协议》签名捺印后，《合同终止协议》即对家之福公司、张莹双方产生法律约束力，且张莹并已如约履行了该《合同终止协议》的相关合同义务，张莹至2019年12月31日已完全停止经营。但家之福公司却在张莹履行该合同义务后，以“申请后60日内仍应当支付租金，张莹不同意支付租金，违反了合同约定，家之福公司并不同意提前解除租赁合同，没有在该协议上签字”等为由，认为该《合同》没有生效，在张莹按《合同终止协议》向家之福公司交清相关费用后，家之福公司却不允许张莹撤离，致使张莹剩余的货物至今无法搬出。家之福公司的这一行为，完全是毫不讲理，明显违背了诚实信用的基本原则。张莹于2019年12月16日在家之福公司拟定的《合同终止协议》签名捺印后合同即生效，张莹自2019年12月31日到期后，家之福公司没有任何证据证明张莹再继续租用家之福公司商铺，2019年12月31日应认定为双方合同的终止时间。故，家之福公司要求张莹交纳2020年1月至2020年8月的租金、管理费等费用，没有事实和法律依据，一审法院依法不予支持。对于张莹提出家之福公司还扣留了其货物，可另行向家之福公司主张，家之福公司应当允许张莹搬离属于张莹的货物。一审法院经审理后作出判决：驳回深圳市×××××××建材有限公司韶关分公司的诉讼请求。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，予以采纳。另查明，根据一审庭审笔录记载，家之福公司认可张莹签名的两份《合同终止协议》是其公司提供。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，因引发本案纠纷的法律事实均发生在民法典施行前，故本案仍应适用当时的法律、司法解释。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合各方当事人的上诉、答辩意见，本案争议的焦点是张莹应否向家之福公司缴纳租金和商场管理费。本案中，家之福公司上诉认为其公司未在《终止合同协议》上签字盖章，该解除合同协议未生效。对此，本院认为，家之福公司与张莹签订的《深业家之福租赁合同书》未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。在合同履行过程中，张莹因经营不善，遂向家之福公司提出解除合同申请，张莹先后在两份《合同终止协议》上签名确认解除合同，虽然家之福公司未盖章签字，但是在一审庭审中认可两份书面《合同终止协议书》均系其公司提供给张莹签名，应视为其同意解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，上述事实足以证明双方已经协商一致解除了合同，解除合同的时间应当以第二份《合同终止协议书》为准。虽然张莹主张是在家之福公司阻止其搬走货物的情况下被迫签订第二份《合同终止协议书》，但其作为完全民事行为能力人应当明知在第二份《终止合同协议》上签字的法律后果。张莹在签订第一份《合同终止协议书》当日即支付了至2019年12月31日的费用，但未付第二份《终止合同协议》约定的费用。第二份《终止合同协议》约定张莹应于2020年3月1日前结清2020年1月31日前的所有费用，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，其应承担结清2020年1月31日前的所有费用的责任，即张莹还需向家之福公司支付一个月的租金26838元和商场管理费7668元合计34506元。因此，家之福公司要求张莹支付2020年1月的租金和管理费的请求，有事实和法律依据，应予支持，由于第二份《终止合同协议》中未约定逾期支付的违约金，故其请求支付违约金的请求不予支持。至于2020年2月份之后的费用，因双方已于2020年1月解除租赁合同，故其该部分请求无事实依据，本院亦不予支持。综上所述,家之福公司的上诉请求部分成立，予以支持；无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省韶关市浈江区人民法院（2020）粤0204民初3347号民事判决；二、确认张莹与深圳市×××××××建材有限公司韶关分公司签订的《深业家之福租赁合同书》于2020年1月31日解除；三、限张莹于本判决发生法律效力之日起十日内向深圳市深业家之福家居建材有限公司韶关分公司支付26838元租金和7668元商场管理费；四、驳回深圳市×××××××建材有限公司韶关分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2694元，由深圳市×××××××建材有限公司韶关分公司负担2344元，张莹负担350元；深圳市×××××××建材有限公司韶关分公司已经预交一审案件受理费2694元，一审法院应退回多收的350元给深圳市×××××××建材有限公司韶关分公司，张莹应于收到本判决书之日起七日内向一审法院交纳案件受理费350元。二审案件受理费5388元，由深圳市×××××××建材有限公司韶关分公司负担4688元，张莹负担700元；深圳市×××××××建材有限公司韶关分公司已经预交二审案件受理费5388元，一审法院应退回多收的700元给深圳市×××××××建材有限公司韶关分公司，张莹应于收到本判决书之日起七日内向本院交纳案件受理费700元。本判决为终审判决。审判长  张立新审判员  李飞洲审判员  庄少山二〇二一年七月十二日书记员  陈敖明