辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终12034号上诉人（原审被告）：周昊苏，女，1971年9月24日出生，汉族，住沈阳市铁西区。被上诉人（原审原告）：沈阳瑞志城建物业管理有限公司，住所地沈阳市大东区东逸街19号。法定代表人：潘江，该公司经理。委托诉讼代理人：杨玉梅，辽宁松岩律师事务所律师。上诉人周昊苏因与被上诉人沈阳瑞志城建物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2021）辽0106民初2400号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周昊苏上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判被上诉人承担2018至2020年上诉人遭受的油烟、下水道油污、物业人员无理侵扰等多方面损失30000元，并恢复车库、下水道、单元门前灯等设施原有功能，将前期没解决的一系列问题妥善解决；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一是物业与我没签订任何物业服务合同。二是合同是在物业采取欺骗、利诱下形成，没人在场监督，不签时间，字迹模糊。三是据说业主委员会与沈阳鑫逸物业管理有限公司签物业管理合同是在我与原沈阳鑫龙物业公司2001年6月签订合同没终止情况下进行，事后我没得到重新签订或变更合同信息。四是业主委员会合法性存在异议。五是法律主体不适当。起诉的主体应是业主委员会。六是收费依据没合法性。物业收费标准必须事前与业主协商后确定。七是物业管理极其混乱。擅自变更园区既有设施：三期单元门前灯不亮就擅自拆除，三期临街楼下饭店，将车库改成厨房排油烟、餐厨油污直接改入居民排污井，多次堵塞；物业公司从来没有向业主公示过物业收支情况，出租房子做快递站、培训班及广告收入。车随便进院停放；物业到凌空街道九社区和业主委员会补办证明文件，街道办事处在不知情情况下伪证。我没得到任何催费通知。沈阳瑞志城建物业管理有限公司辩称，请求维持原判。沈阳瑞志城建物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.被告支付物业费4217元及迟延付款违约金1000元；2.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，2018年10月30日沈阳鑫逸物业管理有限公司将鸿凯花园小区2005年11月30日至2018年10月24日的债权转让给原告。2018年11月10日原告与沈阳市铁西区鸿凯花园业主委员会签订《物业管理服务合同》与《鸿凯花园委托物业服务补充合同》，合同约定由原告为鸿凯花园小区全体业主提供物业服务，物业服务费用按每月每平方米1元交纳。被告系沈阳市铁西区南滑翔路28号2-3-1住宅（建筑面积140.58平方米）业主。从2018年1月1日起至2020年6月30日被告共拖欠原告物业管理费4217元，经原告多次催缴，仍拒绝交费，故诉讼一审法院。另查，2018年10月30日沈阳鑫逸物业管理有限公司将鸿凯花园小区物业费从2005年11月30日至2018年10月24日的债权转让给原告沈阳瑞志城建物业管理有限公司。一审法院认为，原告与沈阳市铁西区鸿凯花园业主委员会签订《物业管理服务合同》与《鸿凯花园委托物业服务补充合同》，及沈阳鑫逸物业管理有限公司与沈阳瑞志城建物业管理有限公司债权转让协议，均不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效。依法签订的合同具有法律约束力，双方均应恪守履行。协议签订后，原告为小区提供了物业服务，被告作为业主享受了物业服务应当履行交纳服务费的义务。原告诉讼一审法院要求被告给付物业费，被告为维护自身的权利应当依法采取正确的方式，而不应采取拒交物业费的方式，被告拒交物业服务费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理会造成影响，影响小区全体业主的利益。一个园区环境的良好运转与物业公司的规范服务、全体业主的整体素质、园区的自然老化、园区规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、物业费标准的高低、交费率等多重因素密切相关，无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。原告和业主均应按照物业服务合同约定履行各自义务。原告为小区提供了物业服务，被告享受了物业服务即应当履行交纳物业服务费的义务，被告拖欠不给行为构成违约，一审法院对原告要求被告给付物业服务费的诉求予以支持。被告自2018年1月1日至2020年6月30日期间共欠缴物业费4217元，故对原告诉请的4217元，一审法院予以支持。关于被告提出的关于楼下车库改厨房，油污直接改入居民排污井等，因系另一法律关系，一审法院不予处理。一审法院判决：一、被告周昊苏于判决生效后三日内给付原告沈阳瑞志城建物业管理有限公司2018年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费4217元；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，已减半收取25元，由被告承担（原告已预交，由被告于判决发生法律效力起三日内直接给付原告）。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故应当依照当时的法律、司法解释的规定进行审理。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，被上诉人与沈阳市铁西区鸿凯花园业主委员会签订的《物业管理服务合同》与《鸿凯花园委托物业服务补充合同》，及沈阳鑫逸物业管理有限公司与沈阳瑞志城建物业管理有限公司债权转让协议，系各方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。被上诉人已为园区提供了物业服务，作为业主的上诉人享受了物业公司提供的服务即应履行交纳相应费用的义务，故一审对被上诉人要求上诉人给付物业费的诉讼请求予以支持并无不当。关于上诉人主张合同是在物业采取欺骗、利诱下形成，物业到凌空街道九社区和业主委员会补办证明文件，街道办事处在不知情情况下伪证的问题，上述主张均系上诉人推断，上诉人并无证据证明上述主张成立，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张其对业主委员会合法性存在异议的问题，业主委员会的合法性并非本案审查范围，与本案亦非同一法律关系，本院不予审理。关于上诉人主张物业管理极其混乱，擅自变更园区既有设施，未公示过物业收支情况等问题，因上诉人并未提交充分证据证明该项主张，且即便被上诉人服务存在瑕疵，亦不构成上诉人拒付物业费的合理事由，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张被上诉人承担2018至2020年上诉人遭受的油烟、下水道油污、物业人员无理侵扰等多方面损失30000元，并恢复车库、下水道、单元门前灯等设施原有功能，将前期没解决的一系列问题妥善解决的上诉请求，因该请求已超出被上诉人一审诉讼请求范围，本院不予审理。综上，上诉人周昊苏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周昊苏负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年七月二十八日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。