北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2021）京民再16号再审申请人（一审被告，反诉原告、二审上诉人）：北京烨欣物业管理有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：赵文山，经理。委托诉讼代理人：史春晓，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：谌来业，北京市京师律师事务所律师。被申请人（一审原告，反诉被告、二审被上诉人）：王会敏，女，住北京市房山区。委托诉讼代理人：刘洋，北京慧策律师事务所律师。再审申请人北京烨欣物业管理有限公司（以下简称烨欣物业公司）因与被申请人王会敏商品房销售合同纠纷一案，不服北京市第二中级人民法院（2019）京02民终496号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年12月31日作出（2019）京民申4109号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，审理了本案。再审申请人烨欣物业公司的委托诉讼代理人史春晓、谌来业，被申请人王会敏的委托诉讼代理人刘洋接受了本院询问。本案现已审理终结。烨欣物业公司申请再审称：一、北京市房山区兴房大街2号兴房苑小区四号楼甲单元102室（以下简称涉案房屋）为无产权证的房屋，原审判决不应在假定有产权的情况下进行评估，与实际价值差距巨大，适用法律错误。二、王会敏明知涉案房屋不是商品房，仍然签订购房合同，并且拖欠近一半房款未支付，王会敏自身存在过错，应承担相应的责任。原审判令烨欣物业公司承担全部责任并赔偿全部溢价损失，同时支付利息损失属于重复赔偿，认定事实、适用法律错误。三、原审判决对我方要求王会敏给付房屋使用费及折旧费的诉讼请求不予支持，判决结果超出王会敏的诉讼请求，适用法律错误。与本案相似的案情，有的法院判决不支持房屋溢价损失，存在同案不同判的问题，请求再审法院依法查明事实，再审改判，维护我方的合法权利。王会敏辩称：一、从购房地点、购房价格还有购房时间均可以证明购房时王会敏不知道涉案房屋不能办理产权证，在合同无效的案件里王会敏多次要求补足房款、办理产权证，是烨欣物业公司不同意坚持诉讼，原审判决判令烨欣物业公司承担全部责任并赔偿全部溢价损失是正确的。二、原审法院参考适用商品房价值进行鉴定，判决结果并无不当。三、案情不同，判决结果不同，与本案案情基本一致判决结果相同的判例也有，不存在同案不同判的问题。综上，烨欣物业公司再审理由及请求不能成立，应当予以驳回。王会敏向北京市房山区人民法院起诉请求：1．烨欣物业公司退还王会敏购房款155878元及利息（以155878元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2005年5月22日至实际全部支付本息之日止）；2．烨欣物业公司支付王会敏房屋溢价及装修损失2552122元；3．烨欣物业公司给付王会敏已付购房款一倍的赔偿金155878元；4．评估费及诉讼费由烨欣物业公司承担。诉讼过程中，王会敏撤回房屋装修损失的诉讼请求。事实和理由：2005年5月21日，王会敏与烨欣物业公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：NO．015406），约定王会敏购买位于房山区兴房大街X号XXX小区的第X幢甲单元XXX号房屋，约定购房面积为134．22平方米，按建筑面积计算单价为每平方米2050元，总价款为275178元，首付款75178元，2005年6月20日前支付8万元，余款12万元通过贷款方式支付。合同签订后，王会敏如约向烨欣物业公司交付了155178元购房款，余款因房屋手续不全无法办理贷款未予以缴纳。北京市房山区人民法院作出（2016）京0111民初17859号民事判决书，业已生效。因烨欣物业公司将未取得商品房开发建设和销售合法手续的房屋出售给王会敏，双方之间的商品房买卖合同违反了国家有关房地产开发建设和销售的强制性规定，判决王会敏与烨欣物业公司于2005年5月21日签订的《商品房买卖合同》无效。我方认为根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十八条及《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第二十五条规定，《商品房买卖合同》被确认无效，烨欣物业公司应当承担全部过错，理应退还购房款并向王会敏承担缔约过失责任，退还购房款并赔偿房屋溢价及装修损失。综上所述，我方为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。烨欣物业公司辩称，不同意王会敏的诉讼请求。涉案房屋是在集体土地上建的，我们双方争议的房屋不是商品房，王会敏的诉讼理由及请求缺乏事实及法律依据，请法庭予以驳回。另外，对于王会敏主张的合理部分，购房款及利息，我们同意退还。烨欣物业公司提出反诉请求：1．王会敏给付烨欣物业公司租金108000元；2．王会敏给付烨欣物业公司房屋折旧费129600元。事实和理由：2005年3月21日，我公司与王会敏签订《商品房销售合同》。北京市房山区人民法院（2016）京0111民初17859号民事判决确认我公司与王会敏签订的《商品房销售合同》无效。从《商品房销售合同》签订至今，王会敏占有该房产给我公司造成租金损失共计108000元（租金每月1500元，每年18000元）、2012年至2018年144000元（租金每月2000元，每年24000元），房屋折旧费129600元（总房款270000元，每年折旧率百分之八），共计237600元。王会敏对烨欣物业公司的反诉辩称，根据法律规定，合同无效或者撤销后，财产应当返还，有过错的一方应当赔偿对方的相应损失。王会敏在合同无效的案件中不承担过错，不应当承担赔偿责任。事实上，王会敏购房时，是在小区售楼处购买的，当时由销售经理接待，售楼处悬挂相应证照。王会敏购买房屋时价格要比同小区其他房屋高，当时均价1700元，王会敏购买时是每平米2050元。另外，王会敏购房时间是在2005年5月21日，出卖人是北京市房山医药公司，在之前合同无效的案件中经过双方质证，该公司在2004年8月注销，当时王会敏不知晓。烨欣物业公司提供的合同中印章明显是出卖人注销前盖好的。依据北京市房山区人民法院（2016）京0111民初17859号民事判决书及庭审笔录可以证实，烨欣物业公司在明知涉案房屋是集体所有土地，并未办理用地手续也未取得建设用地许可证及规划验收的情况下将涉案房屋销售于不特定人群，王会敏对于烨欣物业公司的上述情况不知情，故王会敏认为导致合同无效的全部过错应由烨欣物业公司承担，王会敏不需要赔偿相应损失，请求驳回烨欣物业公司的反诉请求。北京市房山区人民法院一审认定事实：2005年5月21日，烨欣物业公司以北京市房山医药公司名义与王会敏签订了《商品房买卖合同》（合同编号：NO．015406），约定王会敏购买涉案房屋。《商品房买卖合同》约定：该商品房产权登记建筑面积134．22平方米，按建筑面积计算，单价为每平方米2050元，总价款为275178元。首付款75178元，2005年6月20日前支付8万元，余款12万元通过贷款方式支付。《商品房买卖合同》对逾期付款违约责任、房屋交付期限、逾期交房违约责任、房屋交接、产权登记等内容未进行约定。《商品房买卖合同》签订后，王会敏陆续向烨欣物业公司支付购房款共计155178元，最后一笔购房款的支付时间为2006年7月6日，余款至今未付；烨欣物业公司将涉案房屋交付给王会敏，该房屋至今未办理所有权登记手续。涉案房屋使用土地系集体土地，至今未办理相应用地审批手续。涉案房屋至今未取得《建设工程规划许可证》，未申请办理工程规划验收。烨欣物业公司于2016年1月向法院提起诉讼，要求确认其与王会敏于2005年5月21日就涉案房屋签订的商品房买卖合同无效。法院于2017年8月作出（2016）京0111民初17859号民事判决书，判决确认烨欣物业公司与王会敏签订的该商品房买卖合同（合同编号：NO．015406）无效。该判决书已生效。王会敏在本案中申请参照已经取得房屋所有权证书的情形，对涉案房屋的市场价值及装修价格进行评估。法院依法委托北京中资房地产土地评估有限公司对王会敏的委托事项进行了评估鉴定。北京中资房地产土地评估有限公司于2018年8月18日出具《房地产估价报告》，鉴定意见为：估价对象在价值时点2018年8月2日的估价结果为房地产市场价值（总价）282．73万元，房地产市场价值（单价）21065元/平方米。王会敏交纳评估费9500元。北京市房山区人民法院一审认为，王会敏与烨欣物业公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》已经被法院生效的民事判决确认为无效合同。合同被确认为无效后，因该合同取得的财产应当返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。烨欣物业公司未取得开发建设和销售商品房的合法手续，是导致《商品房买卖合同》被确认为无效的原因，烨欣物业公司应当依据其过错，向王会敏承担缔约过失责任。王会敏要求烨欣物业公司返还购房款155178元及相应利息的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。就利息的起算时间，双方皆同意自最后一笔购房款交纳的次日起计算，对此，法院不持异议。王会敏要求烨欣物业公司赔偿房屋溢价损失的诉讼请求，理由正当，于法有据，法院予以支持。房屋溢价损失的具体数额，法院参照涉案房屋在假定取得所有权证书情形下的市场评估价值扣减原房款的差额部分予以确认。本案中，王会敏未提交证据证明烨欣物业公司存在其应当承担已付购房款一倍赔偿责任的法定事由，故王会敏要求烨欣物业公司赔偿一倍购房款损失的诉讼请求，缺乏事实依据，法院不予支持。烨欣物业公司要求王会敏给付房屋租金折旧费的诉讼请求，无法律依据，法院不予以支持。北京市房山区人民法院于2018年10月26日作出（2018）京0111民初14426号民事判决：一、烨欣物业公司于判决生效之日起10日内返还王会敏购房款155178元并赔偿利息损失（以155178元为基数，自2006年7月7日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、烨欣物业公司于本判决生效之日起10日内赔偿王会敏房屋溢价损失2552122元；三、驳回王会敏的其他本诉请求。四、驳回烨欣物业公司的反诉请求。烨欣物业公司不服一审判决，上诉至北京市第二中级人民法院请求：1．撤销一审判决第二项，改判驳回王会敏的诉讼请求。2．改判支持烨欣物业公司的反诉请求，即要求王会敏给付烨欣物业公司涉案房屋使用费108000元及房屋折旧费129600元。3．诉讼费由王会敏承担。事实和理由：1．一审判决判令烨欣物业公司赔偿利息损失及房屋溢价损失属于重复赔偿，在合同无效情形下，损失赔偿不包括履行利益。2．一审判决烨欣物业公司承担全部责任，并赔偿全部损失属于认定事实错误，王会敏明知道涉案房屋的性质不是商品房存在过错，其最低应承担百分之五十的过错责任。北京市第二中级人民法院对一审法院查明的事实予以确认。北京市第二中级人民法院二审认为，王会敏与烨欣物业公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》被法院生效判决确认无效，双方当事人均无异议，法院亦不持异议。合同被确认为无效后，因该合同取得的财产应当返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案合同无效系因烨欣物业公司原因造成，烨欣物业公司无证据证明事先告知王会敏涉案《商品房买卖合同》开发手续不全以及可能因此合同无效，以销售商品房的名义与王会敏签订《商品房买卖合同》，因此，合同无效的责任应由烨欣物业公司承担。关于合同无效后损失赔偿问题，烨欣物业公司应当充分赔偿王会敏损失。一审法院根据烨欣物业公司所应承担的责任，判决烨欣物业公司返还王会敏购房款155178元及相应利息，并参照涉案房屋在假定取得所有权证书情形下的市场评估价值扣减原房款的差额部分予以确认，上述数额基本恰当，法院不予调整。综上，法院对烨欣物业公司上诉称一审法院重复计算损失，以及王会敏应承担合同无效责任的上诉理由，不予采信。王会敏基于与烨欣物业公司合同关系使用涉案房屋，一审法院对于烨欣物业公司要求王会敏给付房屋租金及折旧费的诉讼请求不予支持，并无不当，法院予以确认。综上所述，烨欣物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。北京市第二中级人民法院于2019年1月28日作出（2019）京02民终496号民事判决：驳回上诉，维持原判。本院再审查明的事实与原审查明的事实一致。本院再审认为，本案中烨欣物业公司在未取得商品房开发建设和销售合法手续的情况下即对外销售涉案房屋，导致《商品房买卖合同》被确认为无效，对此烨欣物业公司应当承担主要责任，对其过错，理应承担赔偿责任。2005年5月21日，王会敏购买涉案房屋，合同签订另一方为北京市房山医药公司，王会敏将房款交与烨欣物业公司，合同签订主体与履行主体不一致，《商品房买卖合同》对逾期付款违约责任、房屋交付期限、逾期交房违约责任、房屋交接、产权登记等内容未进行约定，在合同主要条款不明确的情况下，王会敏对购买的涉案房屋能否取得产权证未尽到一般房屋购买人的注意义务，对合同被确认无效后产生的损失应承担次要责任。本院综合考虑2005年时合同约定的房屋单价，涉案房屋所在地区的商品房单价，目前所在地区房屋价格上涨的情况，双方的过错程度，酌情确定烨欣物业公司赔偿王会敏房屋溢价损失200万元。原判判令烨欣物业公司返还王会敏购房款并赔偿利息损失具有法律依据，并无不当。王会敏在购买涉案房屋后未支付全部房款，且长期占有使用，获得相应房屋使用利益，烨欣物业公司请求王会敏支付房屋占有使用费，具有合理性，本院酌情确定为10万元。对于烨欣物业公司主张的房屋折旧费，考虑到烨欣物业公司对造成合同无效负有主要责任，该请求本院不予支持。综上，烨欣物业公司的部分再审理由及请求成立，本院再审予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市第二中级人民法院（2019）京02民终496号民事判决及北京市房山区人民法院（2018）京0111民初14426号民事判决。二、北京烨欣物业管理有限公司于本判决生效之日起10日内返还王会敏购房款155178元并赔偿利息损失（以155178元计算，自2006年7月7日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、北京烨欣物业管理有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿王会敏房屋溢价损失200万元。四、王会敏于本判决生效之日起10日内支付北京烨欣物业管理有限公司房屋占用使用费10万元。五、驳回王会敏的其他本诉请求。六、驳回北京烨欣物业管理有限公司的其他反诉请求。综上，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费9500元，由北京烨欣物业管理有限公司负担9000元，由王会敏负担500元。一审本诉案件受理费14855元，由北京烨欣物业管理有限公司负担1万元，由王会敏负担4855元。反诉案件受理费2432元，由北京烨欣物业管理有限公司负担1432元，由王会敏负担1000元。二审案件受理费34574元，由北京烨欣物业管理有限公司负担3万元，由王会敏负担4574元。本判决为终审判决。审 判 长 高文斌审 判 员 李 晓审 判 员 张学梅二〇二一年七月二十三日法官助理 王 丽书 记 员 栾贺欣