河南省洛阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）豫03民申623号再审申请人（一审原告、二审被诉人）：韩素珍，女，1938年6月22日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：杨强，河南广文律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：李红涛，男，1974年12月29日出生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：郭丽红，河南广泉律师事务所律师。再审申请人韩素珍因与被申请人李红涛确认合同无效纠纷一案，不服本院（2020）豫03民终9589号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成了合议庭进行了审查，现已审查终结。韩素珍申请再审称：依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项，申请再审。二审判决对原《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效第四项“损害社会公共利益”及第五项“违反法律、行政法规的强制性”理解适用错误。经济适用房系国家政策性房屋，具有公共利益属性，国家对经济适用房的买卖有着严格的法律规定，二审判决对经济适用房的相关行政法规理解适用错误，损害了社会公共利益，不符合国家宏观政策精神和要求。1.经济适用房是国家的宏观住房政策，具有公共利益属性。2007年8月7日发布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国发〔2007〕24号是基于住房问题,为切实加大解决城市低收入家庭住房困难工作力度，切实解决城镇居民住房问题而制定的维护社会公共利益和社会经济发展的国家宏观经济政策。国务院发布上述行政法规之后，各部委、各级政府部门也都制定了相应的地方性法规。通过上述行政法规可以看出：社会公共利益是社会全体或者部分成员共同的、整体的利益，凝结着社会公众追求的价值目标，同时也包括促进社会整体发展的因素，如诚信、公益、公平、秩序和稳定等。经济适用房是政府提供政策优惠，限定套型面积、销售价格或租金标准的政策性住房。经济适用房公共利益属性主要体现在：一是购房人资格关涉特定群体公共性利益。申请购买经济适用房具有严格限制条件，购房人的住房面积必须低于规定限额，可支配收入和财产低于规定限额。只有符合特定限制条件的家庭才能进入轮候名册。二是经济适用房性质关涉社会公共利益。经济适用房由国家出资享有一定比例的所有权，但完全让渡了房屋的占有和使用权。由于国家免除了土地使用费，经济适用房比同地段、同类型的商品房价格显著偏低。故由国家财政投入解决住房困难家庭的房屋具有公共福利性。三是经济适用房处分关涉社会公共利益。购房人作为房屋共有人，在处分经济适用房时受到政策限制，如上市交易年限、政府优先回购等。限制经济适用房擅自处分，旨在防止房源流入不具备购房资格的人手中，或投机赚取中间差价，损害其他轮候购房者群体利益。2.购买经济适用房不满五年即转让,损害社会公共利益，当事人从事的私行为关涉社会公共利益的保护，当事人不得逾越合同自由与社会公共利益的价值边界，以维护整体法律秩序。五年内擅自转让经济适用房，一是损害公共福利。国家对经济适用房建设一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，建设用地实行行政划拨方式供应，在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，此为公共福利供给。二是损害不特定困难家庭利益。经济适用房申请购买具有严格的条件限制，大批困难家庭申请轮候，擅自转让经济适用房对按照政策规定轮候的困难家庭造成不公。三是损害了公共财政利益。经济适用房出售时，减免了土地费用，与此对应，购房者取得的权利也应受到限制。取得房地产权证未满五年，确因特殊情况需要转让经济适用房的，应向原住房保障机构提出申请，经审核同意后，由原住房保障机构予以回购，回购价格为原销售价格加同期银行存款利息。对于擅自转让的行为，除认定合同无效外，行政主管部门还应有其他处理措施。3.二审判决没有理解经济适用房的相关行政法规，没有使用穿透性的审判思维，适用法律错误，与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符。二审判决认为《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第十一条仅仅是政府相应职能部门对经济适用房有限产权人转让房产必须满5年交易规定，并没有对合同效力进行明确，二审法院的认定完全是歪曲法律的根本含义，断章取义。国务院制定的上述法规属于效力性强制性规范，同时经济适用房属于国家宏观住房政策，关系到民生问题和社会共同利益。李红涛在明知案涉房产系经济适用住房且不具备上市交易的前提下仍然下与韩素珍签订《房屋买卖合同》，该合同不仅违反了国家对经济适用住房管理的法律规定，还破坏了经济适用房的管理秩序，损害了国家利益和公共利益、违反了公序良俗，合同应属无效。二审法院对国务院的行政法规以及国家对经济适用住房的政策性规定认识不足，理解有误，适用法律错误，破坏了经适房的交易规则，损害了社会公共利益。李红涛在明知自己不具备购买经济适用房的前提下仍然与韩素珍签订购买经济适用房的《房屋买卖协议》，目的在于规避国务院和洛阳市的经济适用房购买政策，通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，势必导致国家经济适用房宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。故韩素珍与李红涛为规避国家经济适用房购买政策签订的《房屋买卖协议》因违背公序良俗而应认定无效。综上所述，韩素珍认为其再审的请求符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项，特申请对本案再审。李红涛陈述意见称：2017年4月24日，在李红涛的代办人刘婷，以及韩素珍聘请的律师郑祺、女儿、亲属的共同见证和担保下，李红涛和韩素珍在周山路房管局服务大厅签订《房屋买卖合同》。合同约定：李红涛先支付房款25万元，韩素珍交付房屋和原购房合同，保证于2020年12月30日前办证并协助过户，李红涛在取得房产证后五日内支付剩余房款。合同签订后，李红涛依约付款并居住至今。2020年3月，开发商洛阳市万家安房地产开发公司公告小区已具备办证条件，李红涛多方联系韩素珍要求办证，韩素珍却于2020年10月向法院诉讼合同无效。案件审理后，二审法院认为案涉房屋在一审起诉时已满5年，符合交易条件，且李红涛居住至今，故依法驳回了韩素珍的诉讼请求。现韩素珍以“二审法院对《中华人民共和国合同法》第52条第四项、第五项理解适用错误”为由申请再审，再审理由不能成立。一、案涉《房屋买卖合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第52条第5项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。关于“强制性规定”的范围，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十四条明确规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案，韩素珍依据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的规定，认为经济适用房五年内交易违反强制性规定，案涉《房屋买卖合同》无效，该理由显然与《中华人民共和国合同法》和最高人民法院关于合同法的司法解释的规定不符。上述国务院意见，不是法律，也不是行政法规，更不属于“效力性强制性规定”，故《房屋买卖合同》不存在违法无效的情形。另外，韩素珍诉讼合同无效的理由之一，是合同违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院审理后，判决中并未采信违法无效的理由，韩素珍也未就此提出上诉，现申请再审时又提出违法无效的理由，程序不当，理由也不能成立。二、李红涛与韩素珍签订的《房屋买卖合同》，不损害其他低收入群体利益，不损害社会公共利益。经济适用房的购房资格，系经政府审核确认，韩素珍于2014年5月与万家安公司签订的《商品房预售合同》，必然符合经济适用房的购买条件。2017年4月，韩素珍隐瞒经济适用房购买后五年内不得交易的限制，将房产转让给李红涛，由于双方约定在2020年12月办理房产证过户，此时已超过购买后五年的限制交易期限，并不损害社会公共利益。事实上，案涉房屋于2020年3月已具备办证条件，至2020年10月韩素珍提起本案诉讼时，案涉房屋在韩素珍购买后已满6年，且不在洛阳市政府回购范围内，完全符合交易条件。因此，二审法院认定案涉《房屋买卖合同》有效，完全正确。三、韩素珍诉求合同无效，是违背诚实信用的行为，其再审请求不应获得支持。李红涛系伊川县农民，在房屋经纪人、专业律师的参与下，在房管局服务大厅内签署《房屋买卖合同》，完全有理由相信房屋买卖的真实性、合法性，主观上没有任何过错。《房屋买卖合同》签订后，李红涛支付25万元房款，居住至今，合同已切实履行。由于案涉房屋已经具备办证过户条件，韩素珍撕毁合同，恶意诉讼，这是违背诚实信用民事原则的行为。如果韩素珍明知经济适用房五年内不得交易，却欺瞒李红涛转让房屋，然后再以违法无效收回房屋，李红涛的利益将荡然无存，社会诚信何在。二审法院不支持韩素珍的诉求，判决正确。综上所述，韩素珍提出的再审申请不成立，二审法院判决正确，请再审法院公正审理，对韩素珍的再审申请依法不予受理。本院经审查认为：案涉房屋为经济适用房，经济适用房是政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。经济适用房的购买需要经过一定审批手续,虽然政府通过部门规章对经济适用房的购买资格作出相关要求,但是对于经济适用房屋买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效。本案中，2014年5月22日韩素珍与洛阳市万佳安房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》,购买案涉房屋。2017年4月24日韩素珍与李红涛签订《房屋买卖合同》，韩素珍将案涉房屋售予李红涛，至2020年10月韩素珍起诉时，韩素珍购买案涉房屋已满5年，符合上市交易条件。且案涉房屋早已实际交付李红涛,李红涛已经居住多年，双方之间的房屋买卖合同应当认定有效。至于李红涛是否具有购买资格,能否通过审批,以及是否能够办理产权登记手续,并不影响合同本身的效力。综上，韩素珍提出的案涉《房屋买卖合同》无效的主张不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，原审判决适用法律并无不当。韩素珍的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回韩素珍的再审申请。审判长 苏 娜审判员 王鑫杰审判员 时志伟二〇二一年七月二十七日书记员 刘家玉