辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终10695号上诉人（原审被告）：周姚杉，女，1972年4月21日出生，汉族，住沈阳市和平区。被上诉人（原审原告）：沈阳瑞志城建物业管理有限公司，住所地沈阳市大**东逸街**。法定代表人：潘江，该公司经理。委托诉讼代理人：杨玉梅，辽宁松岩律师事务所律师。上诉人周姚杉因与被上诉人沈阳瑞志城建物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2021）辽0106民初2405号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周姚杉上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判被上诉人赔偿上诉人损失180000元，并退回2019年8月23日沈阳市铁西区法院强制执行扣划银行存款9619元整，共计189619元；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：1.物业管理混乱，人身安全没保障。案涉房屋一直由父母居住。2008年11月，其父母近70岁，被园区住户打成轻微伤害。打人者不承认。要求调摄像监控，物业说摄像头坏了，无录像。被打时有保安在场，被物业第二天辞退。由于物业不履行职责，造成恶人半夜砸门，现在门上仍有明显砸痕。后父母被迫搬出，无奈租房增加成本每年1万元，12年计120000元。此后一直无人居住。物业公司未履行《物业服务合同》第二章第五款，理亏，至2015年前没要过物业费。2.从2015年10月-2018年6月10日，鸿凯物业强行截断入户主水管道，把到厨房、卫生间两个支管放进沙子造成无法居住。2015年10月，有人要租房，才发现没水，此后找物业要求恢复供水，物业说不知此事，多次推脱，直到2018年6月10日物业才修复入户供水主管道，造成租金损失以每年约20000元计算，3年为60000元。3.从2015年10月-2018年6月10日，鸿凯物业没给办单元门锁钥匙和入门卡。4.没履行物业管理合同，没保证物业房屋设施、设备的维修、养护。外墙墙皮脱落，并有裂纹，卧室内墙窗户周围长毛，后物业调查，原来此窗户为建房时整楼的送料口，后砌砖时存在问题，物业一直没处理，严重影响生活质量，要求彻底修理。5.物业维修楼上自来水管道，造成主管道破裂，发大水，房子没人住，物业没通知，造成厨房橱柜泡坏，，地板翘起电线短路，一度房间无电。现请法院找专业部门鉴定赔偿合理损失。6.上诉人购买此房后，后门保安由每班2个人三班倒，改为二班倒，后改为每班1个人，到2012年保安取消，至今没有保安值班。服务质量下降，但物业费由每月每平方米0.85元提高到1元。7.房门锁芯多次被堵，自行车、太阳能热水器丢失。由于物业公司严重不尽义务，造成我们人身安全得不到保障；没水、不给门卡，造成房屋无法出租。申请人和父母因为此房都大病一场，至今身体不好。8.对铁西区人民法院（2018）辽0106民初6080号民事判决案，铁西区法院未经传票传唤，缺席判决，并强制执行9619元给予退回。9.对方签订物业合同的起始时间与上一个物业合同终止时间不一致，提供物业比物业服务合同签订时间早。楼下水电配制间锁被砸，物业说不清楚。沈阳瑞志城建物业管理有限公司辩称，请求维持原判。沈阳瑞志城建物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.被告支付物业费3720元及迟付款违约金500元；2.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，2018年10月30日沈阳鑫逸物业管理有限公司将鸿凯花园小区2005年11月30日至2018年10月24日的债权转让给原告。2018年11月10日原告与沈阳市铁西区鸿凯花园业主委员会签订《物业管理服务合同》与《鸿凯花园委托物业服务补充合同》，合同约定由原告为鸿凯花园小区全体业主提供物业服务，物业服务费用按每月每平方米1元交纳。被告系沈阳市铁西区腾飞一街57号2-5-1住宅（建筑面积124.298平方米）业主。从2018年1月1日起至2020年6月30日被告共拖欠原告物业管理费3720元，经原告多次催缴，仍拒绝交费，故诉讼一审法院。另查，2018年10月30日沈阳鑫逸物业管理有限公司将鸿凯花园小区物业费从2005年11月30日至2018年10月24日的债权转让给原告沈阳瑞志城建物业管理有限公司。一审法院认为，原告与沈阳市铁西区鸿凯花园业主委员会签订《物业管理服务合同》与《鸿凯花园委托物业服务补充合同》，及沈阳鑫逸物业管理有限公司与沈阳瑞志城建物业管理有限公司债权转让协议，均不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效。依法签订的合同具有法律约束力，双方均应恪守履行。协议签订后，原告为小区提供了物业服务，被告作为业主享受了物业服务应当履行交纳服务费的义务。原告诉讼一审法院要求被告给付物业费，被告为维护自身的权利应当依法采取正确的方式，而不应采取拒交物业费的方式，被告拒交物业服务费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理会造成影响，影响小区全体业主的利益。一个园区环境的良好运转与物业公司的规范服务、全体业主的整体素质、园区的自然老化、园区规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、物业费标准的高低、交费率等多重因素密切相关，无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。原告和业主均应按照物业服务合同约定履行各自义务。原告为小区提供了物业服务，被告享受了物业服务即应当履行交纳物业服务费的义务，被告拖欠不给行为构成违约，一审法院对原告要求被告给付物业服务费的诉求予以支持。被告自2018年1月1日至2020年6月30日期间共欠缴物业费3720元，故对原告诉请的3720元，一审法院予以支持。关于被告提出的要求原告赔偿其损失180000元及退回一审法院强制执行的物业费9619元，因系另一法律关系，一审法院不予处理。一审法院判决：一、被告周姚杉于判决生效后三日内给付原告沈阳瑞志城建物业管理有限公司2018年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费3720元；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，已减半收取25元，由被告承担（原告已预交，由被告于判决发生法律效力起三日内直接给付原告）。二审中，上诉人提交照片证明昨天上诉人回去发现单元入户门水电配制间锁被砸。被上诉人质证意见：真实性法院核实，证明目的没异议。上诉人提交收据证明物业合同是2018年10月25日，收据情况说明写的是2018年6月10日，我方未同意他来服务。被上诉人质证意见：真实性没异议，业委会到期重新选聘，社区走访选定后才签订合同，出现时间断档。我方是2018年4月提供的服务。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人与沈阳市铁西区鸿凯花园业主委员会签订的《物业管理服务合同》与《鸿凯花园委托物业服务补充合同》，及与沈阳鑫逸物业管理有限公司签订的债权转让协议，系各方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。被上诉人已按照合同约定为案涉小区提供了相应物业服务，即享有按约定收取相应物业费的权利。上诉人作为业主享受了被上诉人提供的物业服务即应当履行交纳物业服务费的义务，故一审法院对被上诉人要求上诉人给付物业服务费的诉讼请求予以支持并无不当。关于上诉人主张要求被上诉人赔偿各项损失及退回生效判决执行款的问题，与本案并非同一法律关系，不属于本案审理范围，本院不予处理。关于上诉人主张被上诉人服务质量下降，未履行物业管理合同，未保证物业房屋设施、设备的维修、养护问题，因上诉人未提交充分证据证明该项主张，且即便被上诉人服务存在瑕疵，亦不构成上诉人拒付物业费的合理事由，故对上诉人该项主张不予支持。综上，上诉人周姚杉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周姚杉负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年七月九日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。