上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初9767号原告：袁芳，女，1978年4月7日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：繆江峰，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙伟，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：单莉琼，女，1970年3月17日出生，汉族，住上海市虹口区。被告：夏寅，女，1986年2月25日出生，汉族，住上海市普陀区。被告：上海德运房地产经纪有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：倪勋华。原告袁芳与被告单莉琼、夏寅、上海德运房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，该院由上海市虹口区人民法院移送本院，本院于2021年6月21日受理后，依法适用简易程序，并于2021年7月14日公开开庭进行了审理。原告袁芳的委托诉讼代理人繆江峰、被告夏寅、被告上海德运房地产经纪有限公司的法定代表人倪勋华参加诉讼，被告单莉琼经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁芳提出诉讼请求：1、判令原告与三被告签署的《不动产买卖意愿书》(合同编号：NO.XXXXXXX)于2021年2月1日解除；2、被告单莉琼、夏寅共同向原告双倍返还购房定金20万元。事实和理由：2020年12月26日，原、被告签署了《不动产买卖意愿书》，约定原告向被告单莉琼购买其位于上海市松江区明华路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋总价款为355万元，被告夏寅作为被告单莉琼的代理人在该《意愿书》签字确认。原告于当日向被告支付购房定金10万元，被告夏寅代被告单莉琼出具了《定金收条》，确认收到上述购房定金，并经双方同意将定金暂存居间方即被告上海德运房地产经纪有限公司处。被告夏寅也出具了《承诺书》，承诺其有权代理被告单莉琼，若由于其代理行为导致《不动产买卖意向书》不成立或该房屋其他产权人原因导致该房屋不能签订买卖合同，被告夏寅愿承担赔偿买方双倍定金的违约责任。但是，被告单莉琼、夏寅均未履行签约义务，原告因此提起诉讼。被告单莉琼未发表答辩意见。被告夏寅辩称：同意第一项诉讼请求，不同意第二项诉讼请求。理由如下：1、被告夏寅虽然得到被告单莉琼的授权处理出售房屋事宜，但仅限于询价、看房、初步磋商，对于最终价格、付款方式等均应当以被告单莉琼的意思为准，原告明知产权人并非夏寅，也没有看到具体的授权，其自身没有尽到合理审慎义务；2、《不动产买卖意愿书》并非正式合同，被告也没有委托权限，故签字无效，该定金合同无效，不应当适用定金罚则；3、原告所支付的10万元系由被告上海德运房地产经纪有限公司保管，应当由居间人直接返还原告。被告上海德运房地产经纪有限公司辩称：同意第一项诉讼请求，对于第二项诉讼请求中的10万元我方庭后即刻向原告返还。被告夏寅委托卖房时，表示涉案房屋实际由其出资购买，只是登记在被告单莉琼的名下，且其持有房屋的购买发票和合同，故可以全权处理。对于定金罚则，作为居间方明确告知被告夏寅若房屋不卖，定金需要双倍返还。经审理查明：2020年12月26日，经被告上海德运房地产经纪有限公司居间，原告袁芳作为买受人(甲方)、被告上海德运房地产经纪有限公司作为居间方(乙方)，双方签订一份《不动产买卖意愿书》，约定，甲方愿意委托乙方居间购买卖方位于上海市松江区新桥镇明华路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积93平方米；甲方同意的成交价为350万元，出售方净到手价；签署《上海市房地产买卖合同》当日支付卖方购房款160万元(含定金)，办理过户手续当日，支付卖方购房款190万元整；交房当日支付卖方购房款5万元整。甲方于签订本意愿书之同时，支付乙方人民币10万元作为出价意向金，并同意授权乙方将该房屋的出价意向金依本意愿书条件转交卖方，等卖方签字确认后，该出价意向金即转为定金，此时买卖双方将遵循定金罚则。甲方同意于签订该意愿书后25日内与卖方依乙方所指定之处所签订《上海市房地产买卖合同》。房屋交付期限为款清交房。意愿书第十条“特别约定事项”约定：为保证交易安全，买卖双方同意将定金暂存居间方，待产证办妥交至居间方当日一次性转交给出售方。在该意愿书第二页的甲、乙双方落款处的下方，有填空式的“卖方签认书”，内容为：本人已收到并知悉不动产买卖意愿书之内容，同意上列买方价位，签订买卖合同日期由中介方依本协议约定时间内通知为准。卖方同意签订本确认书后上列甲方的出价意向金自动转为定金，且同意上列定金由乙方代为收取保管，待卖方将该房屋房地产权证原件交乙方保管时，卖方可以从乙方处取回保管的定金。如卖方签字后不依本意愿书履行时，则卖方应加倍返还已收定金(原意向金)给甲方。“卖方签认书”下方落款处签名为：夏寅代单莉琼。同日，被告夏寅出具《承诺书》，言明：“本人夏寅受单莉琼委托代为出售上海市松江区新桥镇明华路XXX弄XXX号XXX室房屋，代为签订“不动产买卖意愿书”并受托代为收取买方定金，本人保证该房屋产权清晰无纠纷，并本人承诺若由于本人的代理行为导致该“不动产买卖意向书”不成立或该房屋其他产权人原因导致该房屋不能签订买卖合同，则本人愿承担赔偿买方双倍定金的违约责任。”原告于当日支付了10万元定金。该笔定金经原告以及被告夏寅协商由被告上海德运房地产经纪有限公司代为保管。被告夏寅当天出具了定金收条，收款人处签名为：夏寅代单莉琼。另查明：签订《不动产买卖意愿书》时，被告单莉琼系上海市松江区新桥镇明华路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人，原告以及被告上海德运房地产经纪有限公司处均无被告单莉琼签名的授权委托书，《不动产买卖意愿书》签订后，被告单莉琼未能按约定期限与原告签署《上海市房地产买卖合同》。原告遂于2021年1月28日发函告知被告单莉琼、夏寅，解除《不动产买卖意向书》，并要求双倍返还定金20万元。审理中，原告表示被告上海德运房地产经纪有限公司已经将暂存其处的定金10万元返还原告，故变更第二项诉讼请求为要求被告单莉琼、夏寅共同赔偿一倍购房定金10万元。以上事实，由原告提供的《不动产买卖意愿书》、《承诺书》、定金收条、情况说明以及双方当事人陈述所证实。本院认为，虽然《不动产买卖意愿书》以及《承诺书》均签订在民法典实施之前，但双方履行合同发生的争议，发生在民法典实施后，故适用民法典的相关规定。首先，《不动产买卖意愿书》的效力问题，《中华人民共和国民法典》第一百七十一条，行为人没有代理权，超过代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。被告夏寅在签署《不动产买卖意愿书》时并未有被告单莉琼的任何书面授权，而事后单莉琼也未进行追认，故该《不动产买卖意愿书》对被告单莉琼不发生效力。被告夏寅虽然持有《商品房预售合同》原件，给原告的主观判断造成影响，但从被告夏寅本人出具《承诺书》这一行为来看，原告也尚未全部相信被告夏寅具有代理权限，故被告夏寅的代理行为尚不足以构成表见代理，故原告要求被告单莉琼共同承担赔偿责任的主张，本院不予支持。虽然该意愿书对被告单莉琼不发生效力，但并不影响合同效力，《不动产买卖意愿书》仍然为有效合同，现合同的三方当事人在审理中均同意《不动产买卖意愿书》于2021年2月1日解除，本院予以确认。被告夏寅辩称其为无权代理而主张合同无效，缺乏法律依据，本院不予采信。合同解除后，被告夏寅收取的定金应当予以返还，被告夏寅当庭也表示同意返还，而作为定金的保管方上海德运房地产经纪有限公司在审理中也已经向原告返还了定金10万元。此外，虽然被告夏寅的行为不构成表见代理，但原告作为相对人在交易过程中已经尽到审慎义务，并无主观上的重大过失，故仍然属于善意相对人。根据法律规定，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。鉴于被告夏寅并非登记的房屋权利人，双方在交易过程中也预见其代理权限问题可能产生的后果，继而由被告夏寅本人出具了《承诺书》，该承诺书中被告夏寅承诺“由于本人的代理行为导致该‘不动产买卖意向书’不成立或该房屋其他产权人原因导致该房屋不能签订买卖合同，则本人愿承担赔偿买方双倍定金的违约责任”。本院认为，被告夏寅作为完全民事行为能力人，在其明知自己没有代理权限的情况下，仍然向原告方宣称自己具有出售房屋的权限，并承诺由于自己代理权限问题而不能签署买卖协议的情况下赔偿买方双倍定金，该承诺书在被告夏寅和原告之间产生合同效力，系双方对于损失赔偿的约定，理应遵守。因此，现要求被告夏寅按照一倍定金进行赔偿，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国民法典》第一百七十一条、第五百六十六条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认《不动产买卖意愿书》(合同编号：NO.XXXXXXX)于2021年2月1日解除；二、被告夏寅于本判决生效之日起十日内赔偿原告袁芳损失10万元；三、驳回原告袁芳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,300元，减半收取1,150元，由被告夏寅负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  徐晓枫二〇二一年七月三十日书记员  胡 谦附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国民法典》第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。……第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。……第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。