陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2021）陕01民终9238号上诉人（原审原告、反诉被告）：苏某某，男，汉族，住西安市新城区。委托诉讼代理人：李寅榕，陕西大宽律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宁，陕西大宽律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郭某某，男，汉族，住西安市未央区。上诉人苏某某因与被上诉人郭某某房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初9223号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏某某上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判郭某某向苏某某足额支付拖欠的房屋租金（含物业费）共计60588元；2.撤销一审判决第三项，改判苏某某无需向郭某某赔偿剩余物品的费用；3.判决郭某某所有的西安秦华天然气公司装设在案涉房屋中的账号为5009191337的天然气账户归苏某某所有；4.判令本案一、二审的诉讼费、鉴定费由郭某某负担。事实和理由：一、一审判决对涉案房屋的设施赔偿和苏某某的仓储费、搬运费的事实认定存在错误。一审判决认定天然气设施被涉案房屋新用户使用是错误的。郭某某搬离涉案房屋后，苏某某为了降低损失，将房屋重新租赁给王玉坤使用，从事的商业内容为制作汉堡、炸鸡等，根本不使用天然气。一审判决认定天然气设施可以直接由苏某某使用，并且抵扣了郭某某应当赔偿给苏某某的相关费用，属于事实认定错误。一审判决所列的郭某某的剩余物品事实完全错误。天然气的相关设施因为郭某某不向苏某某移交权属，导致新的承租人无法使用，一审判决认定上述物品均由苏某某使用并折价给苏某某是完全错误。一审判决对郭某某拒绝搬离涉案房屋的物品产生的仓储费、搬运费的事实认定错误。苏某某向一审法院提交因存储郭某某的物品产生的仓储租赁费、搬运费等证据，苏某某已经向房屋所有权人和劳务人员支付了相关费用，因此，一审法院对这一事实的认定是错误的。二、一审法院审理程序严重违法，重要证据未经质证即作为裁判依据。一审判决所述的郭某某剩余物品价值共109862.92元，一审法院未让苏某某对郭某某提供的剩余物品清单进行质证，错误认为剩余物品价值为6万元，严重侵害了苏某某的诉讼权利和其他合法权利。并且，苏某某也不同意继续留用郭某某的上述物品。三、苏某某与郭某某已经就涉及新冠疫情期间房屋租金缴纳事宜达成一致约定，一审判决明显错误。一审判决让苏某某在已经向大房东交纳房租的基础上给郭某某免除一个月房租，忽略了苏某某与郭某某同样是本次疫情的受害者，同样遭受巨大损失，况且一审判决中所依据的《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》中也并没有针对非国有房屋出租应当减免租金的强制性规定。综上，请求支持其上诉请求。郭某某辩称，不同意苏某某上诉请求的第一项，房屋租金本应交到2020年3月15日再加一个月租金，实际交到了4月15日。5月底所属郭某某的物品被拿走，实际欠房费应是4月15日到5月一个半月，疫情期间的2020年1月20日至4月1日，两个多月没有使用房屋，但其一直积极与苏某某协商房租减免，然而苏某某以各种理由不同意，同意苏某某上诉请求的第二项，一审判决认定事实错误，要求发回重审。并赔偿其价值30万元的物品，其构成如下：装修费、物品明细单、交接单（返还一部分）其对以上诉请要求鉴定，法院没有支持。关于天然气问题，不同意苏某某的上诉请求。苏某某向一审法院起诉请求：1.判令解除苏某某、郭某某于2018年7月14日签订的房屋租赁合同；2.判令郭某某支付苏某某2020年3月16日至2020年5月30日房屋租金（含物业费）共计60588元；3.判令郭某某向苏某某支付违约金29082元；4.判令郭某某承担本案诉讼费。诉讼中，苏某某变更诉讼请求第1项为：确认苏某某、郭某某双方签订的房屋租赁合同已于2020年5月3日解除。郭某某反诉请求：1.判令苏某某赔偿郭某某经济损失316692.92元；2.判令苏某某向郭某某支付违约金27972元；3.判令苏某某返还押金22200元；4.判令苏某某承担本案诉讼费用。一审法院认定事实，2018年7月14日，苏某某（甲方，出租方）与郭某某（乙方，承租方）签订《门面租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的坐落于西安市XX城XX路XX号商铺（西门）的门面房出租给乙方作餐饮经营，商铺面积185平方米，租赁期限为五年，自2018年9月16日至2023年9月15日。合同第四条约定，“乙方应于本合同生效之日向甲方支付租金为每年人民币，大写贰拾陆万陆仟肆佰元整。租金按半年一交付，共计133200元。乙方需提前一个月缴纳下半年租金。乙方多付甲方壹月押金，保证不违反本合同条款，甲方到期如数退还。从第二年起，房屋租金按每年房租的百分之五递增”。合同第十条约定，“乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1.擅自将承租的房屋转租的；2.擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；3.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；4.拖欠租金累计达1个月；5.利用承租房屋进行违法活动的；6.故意破坏承租房屋的”。合同第十一条约定，“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第十条规定的情形，甲方必须终止合同时，一般应提前1个月书面通知乙方。乙方的经济损失甲方不予补偿”。合同第十二条约定，“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方缴纳年度租金10%作为违约金。一方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的10%向乙方加收滞纳金”。合同签订后，苏某某向郭某某交付房屋钥匙，并给予两个月装修期。郭某某向苏某某缴纳一个月租金22200元作为押金，并对案涉商铺进行装修，装修后经营“张勇木桶鱼”餐厅。2019年9月16日至2020年9月15日的租金标准为23310元，物业费为925元。2020年2月7日，郭某某微信联系苏某某，请求对新冠疫情期间的房租进行减免。2020年2月28日，苏某某将其与曲晓光（房屋产权人父亲）的微信聊天截图发送给郭某某，表示不同意减免租金。2020年1月20日至2020年4月1日期间，郭某某所经营餐厅未营业。按照《门面租赁合同》约定，郭某某应于2020年2月15日前缴纳2020年3月16日至2020年9月15日的租金，经苏某某同意将租金缴纳义务延期至2020年4月30日，但郭某某一直未予履行。2020年5月3日，苏某某与郭某某口头商定，郭某某于5月14日前将案涉商铺转租，若无法转出，则腾交商铺、结清房费。郭某某在商铺门上贴上“转让”二字，并附上其联系方式。2020年5月4日，苏某某与郭某某就是否退还押金未协商一致，但双方就招租至5月15日并无异议；苏某某提出招租期间将案涉商铺由双方各上一把锁，郭某某予以同意。2020年5月15日，苏某某通过微信向郭某某送达《租赁物（商铺）终止使用通知书》，内容为：“郭某某你好！你经营的张勇木桶鱼所租赁的坐落于西安市XX城XX路XX号商铺（西区）的商铺，本应在2020年2月15日前缴纳2020年3月16日至2020年9月15日（共计六个月）的租金。因考虑到此次疫情给你们带来的实际困难，经我们双方在平等协商的基础上，达成一致意见，将此房屋租金延期到2020年4月30日之前缴纳，以缓解房屋租金给你们经营带来的压力。但截至今日（2020年5月15日），仍未按照约定缴纳此房屋租金，依据我们所签合同的相关约定，自2020年5月16日起，停止你对该商铺的使用，并限你在2020年5月18日之前，将所欠此房屋租金如数缴纳，并将属于你的所有物品搬离此商铺。逾期后果自负，因此给我们造成的一切损失，由你承担”。2020年5月18日，苏某某向郭某某出具通知，告知“今晚十二点以前如果不将该租赁物中属于你的物品搬离干净，将视为你放弃对该租赁物内所有属于你的物品的所有权，我们将会对该租赁物内属于你的物品予以清理，后果自负”。同日，郭某某向苏某某出具告知函，内容为：“苏某某先生，您好！我从您手上租赁位于西安市XX城XX路XX小区西区XX商铺，用于经营何双餐厅。因疫情影响，我商铺在今年2020年4月1日才开门营业，您把交房租的时间延迟到2020年4月30日。但您于2020年5月3日将房屋大门上锁，导致我不能对所租商铺经营使用。同时您在2020年5月16日把我所租房屋的一部分让他人强行占有使用。接着您又在2020年5月15日向我发送终止合同解除租赁关系的函，意图强行将我们清理出去。您在强行锁门解除合同时并未依据合同约定提前告知我们，给我们充足的准备时间，也未给我们留有合理的时间处理后续事务，我们约定的租期5年，租赁您房屋后我们装修以及购买家具，装天然气等总共花费近六十万元，现租用您房屋仅一年多，您的行为已经给我们造成了重大损失，希望您本着友好协商，谨慎处理此事”。2020年5月20日，苏某某向郭某某发送告知函，告知：“本着理解、同情、包容的态度，我方愿再将拖欠租金的缴纳期限延长至2020年5月31日，若到期再以任何借口拒不缴纳，我们将解除合同并依据租赁合同中的相关规定，追缴违约金、滞纳金等。由此给我方造成的损失，我们将依法追究”。2020年6月1日，苏某某将案涉商铺内物品搬离另行封存保管，并向郭某某发送《告知函》，告知：“为确保我方利益，避免你方的行为给我方带来的损失进一步扩大，我方将对你们经营张勇木桶鱼所租赁的位于西安市XX城XX路XX号商铺内你方经营所用物品予以搬离，由此产生的一切后果及费用由你方承担。对于搬离后的物品，我方将封存保管三个月，由此产生的一切费用由你方承担。在此期间，你方若仍拒不解决问题，三个月后，我方将对这些物品予以处理。对于你方拖欠我方的房屋租金及违反我们双方所签订的房屋租赁合同中相关规定的违约责任，我方将会依据合同中的相关规定，通过法律手段予以追讨、追究”。2020年7月，苏某某将案涉房屋出租给案外人王玉坤使用。2020年11月11日，苏某某将其保管物品返还郭某某，双方确认剩余物品有：软门帘、吊扇/灯一体、射灯、5P空调、消毒柜、鱼池、立式4开门冰柜、油网烟罩、烟管、平冷工作台、水池、单水池带宰杀台、燃气热水器、水表、水表余水、电表、电表余电、天然气表、天然气余气、风幕机、四层不锈钢架子、绿植、厕纸盒、厕刷。苏某某主张由郭某某承担搬运费、储存保管费共计41125.3元。郭某某所列剩余物品包括油烟一体机、烟管道、烟管道隔音海绵、四门冰箱、平冷工作台、三星水池、单水池带宰杀台、双门消毒柜、四层不锈钢大架子、天然气工程款、壁挂炉暖气片、天然气报警器、监控、空调、空调管道、风幕机、吊扇带灯、轨道灯带和射灯及绿植、福字、垃圾桶、防滑垫、纸巾盒等，金额合计109762.92元。另查，案涉商铺所有权人系案外人曲某某。2018年7月13日，曲某某授权苏某某代表其本人办理该房一层（西门）（张勇木桶鱼-何双餐厅）商铺的租赁全部事宜。苏某某向曲某某垫付了租赁期间的租金及物业费。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，因郭某某未依约支付租金，苏某某与郭某某在2020年5月3日和5月4日的沟通中明确在2020年5月14日前或将房屋转租或清缴租金、腾退房屋的意思表示，应视为双方就合同解除协商一致。最终郭某某在2020年5月14日前未能将房屋转租，合同解除条件已成就，苏某某向郭某某送达《租赁物（商铺）终止使用通知书》，故应认定双方之间《商铺租赁合同》已于2020年5月15日解除。本诉部分，案涉房屋的租金已缴纳至2020年3月15日，应由郭某某继续支付苏某某自2020年3月16日至合同解除之日的租金和物业费，以及合同解除后的房屋占用费（参考月租金及物业费标准）至搬离之日。苏某某在郭某某未及时搬离的情况下将其可移动物品于2020年5月底搬离并封存保管，房屋占用费应计算至2020年5月底。同时，考虑郭某某新冠肺炎疫情期间，郭某某所经营餐饮行业所受影响较大，应酌情减免其一个月的租金及物业费。综上，郭某某应支付苏某某一个半月的租金及物业费为36352.5元。关于违约金的诉讼请求，合同解除虽系双方协商结果，但起因是郭某某拒不支付租金的行为所致，客观上也给苏某某造成租金损失，考虑郭某某已支付22200元的押金，该押金抵作违约金，苏某某不再返还，郭某某无需另行支付违约金。反诉部分，诉讼中，苏某某已将其保管的物品返还，就剩余物品，郭某某主张金额为109762.92元，该数额与其提交证据基本一致，但考虑其使用年限，应计算一定折旧，并且郭某某未及时腾退房屋，亦应负有一定责任，综合以上因素，该院酌情认定剩余物品价值为6万元。因剩余物品主要为不可拆除或拆除可能致价值贬损的情形，目前为新租户使用，应判令归苏某某所有，并由其依上述金额赔偿郭某某。苏某某对未搬离物品封存保管，必然产生一定的保管费用，但其提供证据不足，该院酌情认定保管费为1万元，在赔付上述款项时予以扣除。郭某某诉请的装饰装修损失、违约金，因苏某某不存在违约行为，解除合同并对案涉房屋上锁、搬离物品系双方协商的结果，故对郭某某该部分诉请，应不予支持，装饰装修损失应由郭某某自担。关于房屋押金22200元，在本诉部分已作处理，对郭某某该项诉请，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认苏某某与被告郭某某于2018年7月14日签订的《门面租赁合同》已于2020年5月15日解除；二、郭某某于本判决生效之日起十日内支付苏某某租金、占用费及物业费共计36352.5元；三、苏某某于本判决生效之日起十日内赔偿郭某某剩余物品价值5万元（已扣除保管费用1万元）；四、驳回苏某某的其余诉讼请求；五、驳回郭某某的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2041元（苏某某已预交），苏某某负担827元，郭某某负担1214元，郭某某应负担部分于支付上款时一并支付给苏某某。反诉案件受理费3401元（郭某某已预交），由郭某某负担2937元，苏某某负担464元，苏某某应负担部分于支付上款时一并支付给郭某某。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审经审理查明：一、苏某某提交2020年1月13日，涉案房屋所有权人曲某某与苏某某签订《房屋交接确认单》，载明租赁合同约定的租金于2020年5月1日起开始计算租金。（2020年2月1日-4月30日为免租期）。二、2020年7月16日，一审庭审时，苏某某当庭将其诉讼请求第一项变更为确认双方签订的租赁合同于2020年5月15日解除。郭某某称因苏某某于2020年5月3日将店铺上锁，其无法经营，同意解除合同。苏某某对其2020年5月3日上锁的事实予以认可，但是主张上锁是经双方同意，双方各上了一把锁，其锁门的原因是怕郭某某不清偿。郭某某称其正常经营期间下班会锁门，不是终止合同，苏某某于2020年5月16日提出终止合同。双方对郭某某2020年4月1日开始营业无异议。三、2020年11月4日，一审庭审时，郭某某庭审时举证照片、合同、凭证、微信截图等证明其经济损失，苏某某对证据的真实性、证明目的均不认可，认为不能证明是涉案店铺，无法证明装修票据是实际用于装修的实际花费。法庭询问苏某某涉案照片是否系涉案商铺照片，苏某某称是涉案商铺，但拍摄时间无法确定。苏某某认可家具设备在另一个房间保管，7月10日的照片是涉案商铺现在的构造，原来房屋的物品可移动的都封存保管，不可移动的还在原处。在法庭的进一步询问中，苏某某称可移动的物品有桌椅板凳、灶具、厨具、电脑、饮料、电磁炉等，不可移动的有立式空调一台、抽油烟机和烟道、冰柜、灶台、两个洗碗机、暖气片、壁挂炉、风幕机等。其三日之内向法庭提交详细清单并附照片。法庭询问那些物品封存，那些物品继续使用，苏某某称郭某某提交的关于厨房设备报价清单所列项目中第一、二、三、四、十五、十六、十七项物品封存保管，未见第十四项绞肉机，剩余物品部分均在店铺中。四、2020年11月11日，郭某某、苏某某对物品进行交接。显示本清单系郭某某所列共计5页270项，除24项外，苏某某已将其余物品返还给郭某某。二审庭审时，苏某某称一审判决租金的期间为2020年3月16日至5月31日，法院因疫情减免一个月的租金，实际支持一个半月的租金。关于苏某某二审新增加的天然气过户的诉讼请求，苏某某称其一审未提出该诉讼请求。郭某某称该费用由其支出，苏某某未支付其费用。本院对一审法院查明的其余事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、一审判决郭某某支付苏某某租金、占用费及物业费共计36352.5元，是否正确；二、一审判决苏某某支付郭某某剩余物品价值5万元，是否正确；三、一审法院审理程序是否违法。一、关于一审判决郭某某支付苏某某租金、占用费及物业费共计36352.5元，是否正确的问题。根据一审庭审查明的事实，2020年5月15日，苏某某向郭某某送达终止合同通知书。在双方合同解除之前的2020年5月3日，苏某某已经通过对涉案商铺上锁的方式导致郭某某客观上无法继续经营，故苏某某主张2020年5月3日至5月31日期间的损失由郭某某单方承担，依据不足。参照涉案房屋所有权人曲某某于2020年2月1日至4月30日对苏某某免租的事实，一审判决根据疫情的实际情况，酌定郭某某向苏某某支付36352.5元，并无不妥。二、关于一审判决苏某某支付郭某某剩余物品价值5万元，是否正确的问题。根据一审庭审查明的事实，苏某某认可郭某某的物品其一部分封存，一部分留在原地，结合双方在一审庭审后签订的交接单，除了24项未移交外，其余物品已经移交。故一审判决依据庭审查明的事实，酌定苏某某支付郭某某剩余物品价值，并无不妥。三、关于一审法院审理程序是否违法的问题。纵览一审庭审过程及双方庭审后的交接过程，一审法院在庭审时组织双方对证据进行交换并充分保障双方的质证、辩论权，程序合法，不存在违反法律规定的情形。需要说明的是，苏某某在二审时自认其在一审时未对天然气卡的移交问题提起诉讼，故其在二审中请求判决郭某某所有的西安秦华天然气公司装设在案涉房屋中的账号为5009191337的天然气账户归苏某某所有的该上诉请求，本院二审不予涉及。综上所述，苏某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1721元，由苏某某负担。本判决为终审判决。  审 判 长  马 莉  莉                     审 判 员  秦  燕  燕                     审  判  员  卫  婉  莹 二○二一年七月一日                               法 官 助 理  同 江 龙书 记 员  孙  婉  侠 1