文书内容重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0111民初2844号原告：重庆平顶物业管理有限公司，住所地重庆市大足区龙岗街道办事处国梁路6号商贸中心3幢A单元30层2号，统一社会信用代码91500225673351825G。法定代表人：李红，董事长。委托诉讼代理人：罗加斌（该公司员工），男，1961年8月11日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：张靖鼎，重庆市大足区双龙法律服务所法律工作者。被告：杨五秀，女，1986年8月10日出生，汉族，住重庆市大足区。原告重庆平顶物业管理有限公司诉被告杨五秀物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案受理后，依法由审判员兰斌适用简易程序独任审理，于2021年6月17日公开开庭进行了审理。原告重庆平顶物业管理有限公司的委托诉讼代理人罗加斌、张靖鼎到庭参加诉讼，被告杨五秀经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆平顶物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告杨五秀立即支付欠下的物业管理费5832元（2017年1月1日至2021年4月30日）、违约金2000元，公摊费780元，共计8612元及违约金（从应交物业费之季度末开始按每日千分之三计算至付清时止）；2.诉讼费由被告承担。当庭变更诉讼请求第一项为：被告杨五秀立即支付欠下的物业管理费5832元（2017年1月1日至2021年4月30日）、违约金600元，公摊费780元，共计7212元。事实和理由：原告于2012年8月与重庆市仁人旅业发展有限公司签订前期物业委托合同，由原告为其小区提供物业服务费。合同于2015年8月1日到期，因前期未成立业主委员会，本合同继续有效，原告继续为其小区提供物业服务，同时合同约定了物业服务费的收取以及双方的权利、义务，原告按合同约定提供了服务，但被告不按合同约定交纳相关费用。从2017年1月1日至2021年4月30日欠下物业管理费5832元、违约金2000元、公摊费780元、共计8612元，此款经原告多次催收未果。经查被告杨五秀住大足区棠香街道办事处五新大道XXXX物业的实际使用人。为了维护自己的合法权益不受侵害，现起诉至本院，请求判如所请。被告杨五秀未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见。原告重庆平顶物业管理有限公司为支持其诉讼请求举示如下证据材料：1.前期物业服务合同复印件（已核对原件）一份，物业管理合约复印件（已核对原件）一份，用以证明原告与开发商以及被告签订的物业管理合约对全体业主均有约束力，合同约定了双方的权利义务以及物业费缴纳方式，本案中被告的房屋为高层建筑，按照每月1.2元/平方米收取物业管理费。2.查询证明原件一份，用以证明涉案房屋系被告所有，其房屋面积为93.46平方米。3.催费记录复印件一份，张贴公示照片复印件一份，用以证明原告为其主张的费用依法进行了催收。4.服务记录复印件一份，用以证明原告按照合同的约定对被告所居住的小区进行了物业服务，履行了合同约定的义务。5.（2020）渝0111民初5353号民事判决书复印件一份，用以证明原告就该小区其他业主起诉物业管理费，由人民法院依法认定原告的证据及物业服务资质。被告杨五秀未到庭应诉，亦未向本院举示与本案有关的证据材料。被告杨五秀未到庭应诉，无法对原告举示的上述证据进行质证发言，视为其对自己诉讼权利的处分，经本院依法审核后，原告举示的上述证据符合法律规定的证据形式，本院对上述证据的真实性、关联性、合法性予以确认，对是否能够达到原告的证明目的，本院将结合本案查明的基本事实予以综合认定。本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列法律事实：重庆市仁人旅业发展有限公司是大足区棠香街道XXXX小区的开发商，案外人陈钱、被告杨五秀系该小区房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为93.46平方米。2012年8月1日，重庆市仁人旅业发展有限公司（甲方）与重庆平顶物业管理有限公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，期限为3年，自2012年8月1日起至2015年8月1日止。该合同第六条约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅电梯楼按1.20元-1.50元/月/平方米计算，公摊费按15元/月/户缴纳。自2012年8月1日起至本案审理时止，原告重庆平顶物业管理有限公司一直在XXXX小区进行物业服务，案外人陈钱、被告杨五秀自2017年1月1日起未缴纳物业服务费、公摊费等相关费用，经原告催收未果。本院认为，由于被告杨五秀未到庭参加诉讼，本院视为其放弃对事实的抗辩及对证据质证，据此本院结合相关证据对原告的陈述予以确认，并以此做出如下评述:依照法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》对每位业主具有约束力。重庆市仁人旅业发展有限公司作为大足区XXXX小区的建设单位，其于2012年8月1日与重庆平顶物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，各方当事人均应按照物业服务合同的约定享有权利并履行义务。虽然该前期物业合同已于2015年8月1日到期，但期满后重庆平顶物业管理有限公司一直按照此《前期物业服务合同》的约定向重庆市大足区XXXX小区业主提供物业服务，而案外人陈钱、被告杨五秀作为大足区XXXX的业主，拒绝按照合同的约定交纳物业服务费和公摊费，违背了相关法律规定和物业服务合同的约定，应承担相应的民事责任。首先，关于物业服务费、公摊费。物业服务费，本院认为，案外人陈钱、被告杨五秀所有的位于重庆市大足区棠香街道办事处XXXX小区房屋（不动产权属证号：210房地证2015字第1XXXX号）建筑面积为93.46平方米,被告杨五秀从2017年1月1日起未向原告交纳物业服务费用和公摊费，结合原告的起诉，被告杨五秀下欠物业服务费和公摊费时间应为2017年1月1日起至2021年4月30日止共计52个月，故被告杨五秀实际应支付的物业服务费为5831.90元（1.20元/月/平方米×93.46平方米×52个月≈5831.90元），对原告物业服务费合理部分，本院依法予以支持。公摊费，本院认为，公摊费每月15元/户在前期物业服务合同中有明确约定，被告实际尚欠的公摊费时限为52个月，故公摊费为15元/月×52个月=780元，对原告公摊费的诉讼请求，本院依法予以支持。其次，关于违约金。本院认为，前期物业服务合同中就逾期不交纳物业费和公摊费约定了相应的违约责任和违约金计算方式，现原告在庭审过程中主动要求降低为600元，符合法律规定，本院予以准许。再次，关于原告仅起诉“大足区XXXX小区房屋的产权人即被告杨五秀要求承担相应的支付责任，而不起诉另一产权人陈钱承担责任问题。本院认为，物业费收取是以户为单位进行收取的，故原告仅起诉房屋所有权人中的一个作为被告是符合法律规定的。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、被告杨五秀在本判决生效后十日内给付原告重庆平顶物业管理有限公司自2017年1月1日起至2021年4月30日止的物业服务费5831.90元、公摊费780元及违约金600元，共计7211.90元；二、驳回原告重庆平顶物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果支付义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告杨五秀负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 兰斌二〇二一年七月十三日法官助理 杨飞书 记 员 李丽