四川省雅安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川18民终421号 上诉人（原审原告）：齐学勤，女，1978年10月12日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 委托诉讼代理人：白朝城，四川凌正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：雅安市正黄置业发展有限公司，住所地：四川省雅安市雨城区熊猫大道********。 法定代表人：佘勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：费文华，四川天责律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张莉，四川天责律师事务所律师。 上诉人齐学勤因与被上诉人雅安市正黄置业发展有限公司（以下简称正黄置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省雅安市雨城区人民法院(2021)川1802民初38号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年4月15日受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 齐学勤上诉请求:撤销一审判决，改判支持齐学勤的全部诉讼请求。主要事实和理由：正黄置业发展公司违反《商品房买卖合同》约定内容和诚信原则，应承担相应的责任。齐学勤按照约定履行了相关义务，但正黄置业发展公司逾期办理初始登记、转移登记、代缴税款等手续，导致齐学勤于2019年5月22日才取得权属证书；不动产登记机构改革及国家对预收代办税金政策的调控，不能免除正黄置业发展公司所负合同义务，也不会对《商品房买卖合同》产生实质性影响。正黄置业发展公司未对格式合同《商品房买卖合同》和《补充协议》中的格式条款内容尽到提示和说明义务，《补充协议》中与本案相关的内容无效。 正黄置业发展公司答辩称，齐学勤认为正黄置业发展公司违反《商品房买卖合同》约定内容，需承担相应责任，请求支付逾期取得“不动产产权证”违约金，不符合客观事实和法律依据。请求依法驳回齐学勤的上诉请求。 齐学勤向一审法院提起诉讼请求：正黄置业发展公司支付延期办理初始登记的损害赔偿金7460.60元，逾期交付不动产产权证书的违约金23368.34元。 一审法院经审理查明：2015年3月30日，正黄置业发展公司作为出卖人同齐学勤作为买受人分别签订一份《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》。该合同约定的主要内容：买受人采取公积金按揭方式并出资人民币616579元向出卖人购买其开发的位于雅安市雨城区（建筑面积122.7平方米），双方还就该房屋付款方式及限期、交付条件、产权登记等事项进行了约定。其中，该合同第十九条第一款第一项明确约定即出卖人应当在2017年9月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，则按照买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起，直至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。该合同第十九条第二款第二项明确约定即因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，则按照买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起，直至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。合同签订次日，雅安市房地产管理局进行了合同登记备案。2015年4月22日，齐学勤向正黄置业发展公司出具委托书一份载明：委托正黄置业发展公司代为向房管和国土部门办理房屋使用权证和国有土地使用权证及他项权证并交与贷款方保管。同日，四川省雅安市安信公证处针对委托内容进行了公证。2016年9月18日，雅安市人民政府发布通知即从2016年9月26日0时起，各类不动产登记业务由雅安市不动产登记中心统一办理，并颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。市国土资源局和市房管局等部门一律停止受理土地、房管登记有关事项，停止颁发土地使用证、房屋所有权证等各类证书。2017年5月8日，正黄置业发展公司正式将涉案住宅房交付给齐学勤，并于同日代为收取齐学勤首套住宅房的契税和贴花税共计人民币9253.69元。2018年4月，正黄置业发展公司根据四川省和雅安市地方税务局“关于彻底清退企业代收办证契税”的文件精神，向所有购房的业主发出书面通知即前往该公司办理退还购房契税款后，自行前往税务机关交税。同月23日，正黄置业发展公司通过邮政快件的方式将该通知向齐学勤进行了妥投。由于齐学勤未按照通知内容立即办理清退税款事项而导致正黄置业发展公司于2018年9月19日才代齐学勤缴纳了相关的购房契税共计人民币9253.68元。2018年11月27日，齐学勤向雅安市不动产管理中心出具一份委托书载明：由正黄置业发展公司全权代其办理位于雅安市雨城区住宅房的《不动产产权证书》。同日，正黄置业发展公司持该份授权委托书代齐学勤在雅安市不动产登记中心进行了登记。同年12月25日，雅安市不动产登记中心为齐学勤办理了川（2018）雅安市不动产权第××号不动产权证和川（2018）雅安市不动产证明第0017595号抵押权证。2019年5月22日，正黄置业发展公司将涉案的不动产权证交付给齐学勤。 另查明，双方在《商品房买卖合同补充协议》中明确约定： 在买受人接受房屋后，由买受人委托出卖人代办房屋所有权证和分户国有土地使用证，并依照国家相关规定各自缴纳办证发生的税费。否则，出卖人代为办理权属登记的时间顺延。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》属于当事人真实的意思表示，内容未违反现行法律和行政法规的强制性规定，合法有效而应予保护，各方均应当全面履约。涉案办证行为系双方应尽义务而非单方行为，正黄置业发展公司接受齐学勤委托在办证过程中遇国家政策调控及机构改革，在客观上分别办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》已经不能实现，从而导致正黄置业发展公司客观上亦无法为齐学勤单独申请办理房屋所有权证书。加之齐学勤未能及时履行清退代收契税自行缴纳的义务和另行签订委托办理不动产权证的相关手续，致使办证时间拖延客观存在。目前，齐学勤尚未举证证明正黄置业发展公司逾期初始登记及办证系该公司所致的事实，亦未提供因逾期办证其所遭受实际损失的证据。为此，齐学勤诉讼请求正黄置业发展公司承担损失赔偿金及违约金的主张不成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回齐学勤的诉讼请求。 二审审理中，齐学勤提交如下证据：第一组、“竣工验收备案书”。拟证明案涉8号、9号、11号楼及地下室于2017年4月24日完成竣工验收备案；第二组、初始登记资料。拟证明正黄置业发展公司故意拖延办理案涉房屋初始登记；第三组、转移登记资料，包括不动产登记申请书、情况说明、正黄置业发展公司委托书、公证委托书。拟证明正黄置业发展公司在2018年11月27日才出具转移登记手续，故意拖延办理；第四组、给张妍的交房通知书。拟证明正黄置业发展公司在交房前已知悉为业主办理不动产产权证书；第五组、补充协议3份。拟证明补充协议是正黄置业发展公司单方拟定的格式合同，未尽到提示和说明义务，补充协议中与本案相关的内容无效。 正黄置业发展公司质证意见：对第一组证据的真实性、合法性异议，与本案无关联性；第二组、第三组证据的真实性无异议，其证明的目的不予认可，双方对重新办理不动产产权达成了新的合意；第四组证据的真实性、合法性、关联性均有异议；第五组的真实性、合法性异议，但达不到证明的目的。 本院认为，正黄置业发展公司对证据的真实性、合法性均无异议，只是对关联性或者证明的目的有异议的证据，本院确认其真实性、合法性，对与本案的关联性，将结合本案全部证据综合认定。对证据的真实性、合法性、关联性均有异议的证据，将结合本案全部证据综合认定。 二审经审理查明的本案基本事实与一审查明的一致，本院予以确认。 本院认为：双方签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》属于当事人真实的意思表示，内容未违反我国法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当全面履行。上述合同中由正黄置业发展公司代为办理房屋所有权证书的目的，是作为出卖方的正黄置业发展公司为了让购买方在合理的期限内及时取得所购买房屋的权属证书，在《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》中增加的一项无偿的义务。此义务的实现，同样需要作为购买人的积极配合，同时要受到办证机关办证政策、报送材料要求等各种因素的影响。 从2016年9月26日起，雨城区中心城区的不动产登记由不动产登记中心统一办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》，并停止颁发房屋所有权证和土地使用证等各类证书，客观上导致正黄公司无法为买受人单独申请办理房屋所有权证书和土地使用证，案涉合同及补充协议关于办理“两证”的期限及其违约责任的约定因政策原因无法继续适用，此后出卖人代为办理的是包括房屋权属信息和国土信息的不动产产权证。张妍依据逾期办理房屋所有权证的违约责任条款主张正黄公司承担违约责任，无合同及法律依据;在2017年5月8日，齐学勤购买的房屋正式交付后，正黄置业发展公司应当及时完成办理房屋的权属证书的义务。期间，因四川省和雅安市地方税务局于2018年1月出台“关于房地产开发企业预收代办契税资金清理工作的通知”。正黄置业发展公司于2018年4月23日，通过邮政快件的方式将书面“通知”向齐学勤邮寄，告知齐学勤办理退还购房契税款，自行前往税务机关交税。由于齐学勤未按照通知内容及时办理清退税款事项，正黄置业发展公司于2018年9月19日代齐学勤缴纳了相关的购房契税。2018年11月27日，因政策调整将原来由房管、国土部门分别办理房屋产权证和国有土地使用证统一由雅安市不动产管理中心办理，齐学勤因此向雅安市不动产管理中心出具一份委托正黄置业发展公司全权代其办理案涉住宅房的《不动产产权证书》的“授权委托书”后，正黄置业发展公司当日即持该“授权委托书”代齐学勤在雅安市不动产登记中心进行了登记。2018年12月25日，雅安市不动产登记中心为齐学勤办理了川（2018）雅安市不动产权第××号不动产产权证。从上述事实可以看出，正黄置业发展公司要顺利代办好不动产产权证需要齐学勤积极配合才能实现。在此过程中，齐学勤并未完全尽到积极配合的义务，导致正黄置业发展公司代办不动产产权证的时间延长。在齐学勤向雅安市的《不动产产权证书》的“授权委托书”后，正黄置业发展公司在不到一个月的时间内，即时为齐学勤办理好了不动产产权证。说明正黄置业发展公司在主观上是积极在履行代办不动产产权证的义务。齐学勤无证据证明正黄置业发展公司在此过程中有故意拖延的行为。一审法院依据现有证据作出的判决，符合本案事实和双方约定及法律规定。 综上，齐学勤的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费570元，由上诉人齐学勤负担。 本判决为终审判决。 审判长 付 屹 审判员 向 明 审判员 伍子刚 二〇二一年七月十二日 书记员 池德娇