河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1502民初3897号原告：罗锋，女，汉族，1983年5月28日出生，无职业，住河南省新县。委托代理人：周义强，河南英伦律师事务所律师，特别授权。被告：信阳星利园实业有限公司，统一社会信用代码：91411500053384407L。地址：信阳市金牛山管理区园艺场四组。法定代表人：刘新，该公司董事长。委托代理人：赵天宇，男，汉族，1985年9月28日出生，系该公司运营经理，现住信阳市浉河区，一般代理。原告罗锋与被告信阳星利园实业有限公司(以下简称星利园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人周义强，被告信阳星利园实业有限公司委托代理人赵天宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辛欣向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原被告双方订立的编号为YS0035816和YS0039059的商品房买卖合同；2、请求依法判决被告返还原告购房款人民币252000元及利息（以252000元为基数，按银行同期贷款利率从起诉之日计算至判决确定的履行之日）；3、请求依法判决被告支付原告违约金25200元。事实和理由：2016年起，被告开始虚假宣传（“零风险”、“体量最大”、“业态最全”）、违规销售“龙都广场”项目。2016年9月30日，被告让原告签订了编号为YS0035816和YS0039059的商品房买卖合同，约定被告将2-3071、3072商铺销售给原告；购房款共计252000元；被告须于2016年12月23日将竣工验收合格的商品房交付原告；逾期超过90日，原告有权解除合同；被告应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告按合同支付了购房款，但是被告工程进度和招商进度均严重违反约定，特别是至今未能取得建设工程规划许可证正本、至今未缴纳土地出让金、至今也未测绘面积（误差估计超3%）、至今仍不能向有关部门提交竣工验收资料，仍不能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告承诺的包租按时付租金也成了泡影。各级信访部门给原告的答复均是“通过诉讼解决”。被告的上述行为已严重违反有关商品房销售的法律法规，进而严重损害了原告的合法权益，导致原告合同目的根本不能实现。因此原告诉至法院，请求判如所请。被告信阳星利园实业有限公司辩称：1、双方签订的合同是由河南省工商行政管理局和河南省建设厅共同监制的网签合同，是双方自愿签订的，是双方真实意思表示，合同真实合法有效，具有法律效力。2、龙都商铺五证俱全，为2013年河南省棚改重点项目，已于2016年9月竣工验收合格并投入使用。在购房时，公司已按照合同要求将竣工验收合格后的商品房交付给原告使用，并积极配合原告至信阳市房管中心备案。现此商品房已经备案至原告名下，属原告所有，而且商铺前四年的返租收益，原告已经收到，证明此商铺已经交付给原告使用。3、关于土地出让金问题，公司早已于2015年8月向信阳市财政局缴纳了土地出让金等费用共计3913.7435万元，并已经区审计局审计。综上所述，星利园公司并未逾期交房，无任何违约行为。请求驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年9月30日，原告罗锋与被告信阳星利园实业有限公司签订两份《商品房买卖合同》，合同编号为YS0035816和YS0039059。合同约定：原告购买被告开发的位于河区××号浉河区龙都广场棚户区改造项目2号楼3071、3072号商铺两套。商铺为预售商品房，面积均为13.37平方米，3071号房屋价款为125000元，3072号房屋价款为127000元。其中，合同第八条约定：“出卖人竣工时间2016年12月23日，出卖人须在房屋竣工验收后30日内通知买受人办理交房手续，并依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2、出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3、出卖人应当在商品房交付使用后730日内，为买受人办理房屋权属登记。办理产权证和土地使用证的一切税、费由买受人全部承担，若进行房屋预登记由双方共同申请。”2016年9月9日，被告开发的浉河区龙都广场棚户区改造项目2号楼出具竣工验收报告，原告于2016年9月30日向被告支付了全部购房款252000元。该两套商品房买卖合同均在房管部门进行了登记备案，商品房预售许可证号为：信房预字第2015133号，买受人为罗锋。另查明，2016年8月31日、2016年9月30日，原告与案外人信阳新广盈商业运营管理有限公司分别签订两份《龙都海洋新世界—商铺委托经营管理合同》，合同约定：原告自愿将2号楼3层3072、3071号商铺委托信阳新广盈商业运营管理有限公司代经营管理，委托管理期限分别为自2016年8月31日至2026年8月31日和自2016年10月1日至2026年10月1日，均为10年。3072号商铺2016年9月1日至2019年9月1日，前3年的年租金收益分别按照成交价的6%、7%、8%返还，共计33759元，在购买商铺时一次性返清之后租金按合同约定返还。3071号商铺2016年10月1日至2019年10月1日，前3年的年租金收益分别按照成交价的6%、7%、8%返还，共计33228元，在购买商铺时一次性返清之后租金按合同约定返还。2019年10月17日原告罗锋分别领取了3071、3072号商铺2019年10月1日至2020年10月1日租金13386元、13600元。2020年10月28日，原告领取了3071号商铺2020年10月1日至2021年9月30日的租金14873元，3072号商铺2020年9月1日至2021年9月1日租金15111元。现原告因被告未按时付租金等为由起诉来院。上述事实，有原告提供的购房合同、商品房买卖合同登记备案证明、交款发票以及被告提供的竣工验收报告、五证、委托经营合同、收益领取表等证据在卷佐证，本院予以确认。原告提供的龙都海洋新世界广告宣传页与本案没有直接关系，本院不予采信。原告提供的催告通知书及快递单等证据，被告不认可，认为催告通知书很多内容空白，没有证明效力。经审查，该组证据存在内容瑕疵，本院不予采信。本院认为，本案争议的焦点一：双方签订的《商品房买卖合同》是否应当解除。1、原告购买商铺是为了投资。常言道：“天上不会掉馅饼”，投资有收益更有风险。而原告作为完全民事行为能力人，在利益的驱动下，自主选择与被告签订《商品房买卖合同》，应当承担由此带来的法律后果。原告罗锋与被告星利园公司签订的《商品房买卖合同》为双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，属依法成立的合同，应受法律保护，各方当事人均应按合同约定行使权利履行义务。2、原告称案涉房屋至今未办理不动产权证，不符合合同约定的交付条件，以逾期交付为由要求解除合同。根据双方签订的购房合同第八条的约定可以看出，商品房经验收合格即可交付。被告提供的证据证明2号楼于2016年9月9日竣工验收，原告于9月30日交付了全部购房款，双方签订的商品房买卖合同已经登记备案，买受人为原告，应视为被告按照合同约定交付房屋。且原告又将所购商铺委托第三方公司管理经营收取收益，并已实际收到五年的收益，应视为原告对该房屋的转移占有。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》（法释[2020]17号）第八条第一款规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”。3、合同第十五条明确约定了如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应承担的是支付违约金的违约责任，而非解除合同。因此，原告要求解除合同既未达到约定解除条件，亦无法定解除事由，对原告要求解除合同并退还购房款的诉讼请求本院不予支持。争议焦点二：被告应否承担违约责任。根据合同第十五条约定，出卖人应在房屋交付使用后60日内将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则应按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。本院认为，房屋交付至今，被告未能提供办理权属证书的全部资料，故应承担相应的违约责任。原告提出双方约定的违约金过低，应予以调整，但未提供证据证明造成的损失。本案系原告未收到预期收益引发的纠纷，原告可就应得收益另行主张权利。因此，结合本案实际情况，本院酌定将双方约定的违约金调整至已付房款的1%，即被告应向原告支付违约金2520元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》（法释[2020]17号）第八条第一款之规定，判决如下：一、被告信阳星利园实业有限公司应于本判决生效后十日内一次性支付原告罗锋违约金2520元。二、驳回原告罗锋的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2729元，由原告罗锋承担2229元，被告信阳星利园实业有限公司承担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员 张 玮二〇二一年七月十三日书记员 万海望