广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终3729号上诉人(原审被告、反诉原告)：中山市板芙镇湖洲村湖三经济合作社，住所地广东省中山市××××××。负责人：刘赞权。委托诉讼代理人：刘宏杰，广东维烈律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝玉玲，广东维烈律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市雅凌电器有限公司，住所地广东省中山市×××××××××××××。法定代表人：王娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟其安，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢红萍，广东广中律师事务所律师。上诉人中山市板芙镇湖洲村湖三经济合作社（以下简称湖三经合社）因与被上诉人中山市雅凌电器有限公司（以下简称雅凌公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院(2019)粤2071民初28804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。湖三经合社上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判湖三经合社无须向雅凌公司返还保证金50000元，首年租金670000元；2.判决撤销一审判决第四项，依法改判为雅凌公司赔偿湖三经合社因其违法损害湖三经合社财产而给湖三经合社造成的经济损失100万元；3.一审、二审诉讼费用由雅凌公司承担。事实和理由：一、湖三经合社有权没收保证金50000元及收取首年租金670000元，无须退还雅凌公司，一审法院认定事实错误，应当予以纠正。（一）根据合同约定，雅凌公司违约或中途退租，湖三经合社有权没收保证金。雅凌公司中途退租，擅自单方解除合同且违反合同约定，擅自拆除涉案土地上原有的厂房、建造地基等行为，严重损害了湖三经合社的利益，湖三经合社有权没收保证金50000元。（二）雅凌公司占有使用涉案租赁物，应当支付相应的租金，湖三经合社无须返还首年租金670000元。雅凌公司在未依法报建的情况下兴建厂房，雅凌公司应当承担全部的过错责任，其占用租赁物期间应当支付租金。二、雅凌公司占用涉案租赁物期间，擅自破坏、拆除地上原有建筑物，应当依法赔偿损失。三、一审法院认定雅凌公司不存在明显过错，系认定事实错误。《中山市海岸线、河岸线退让规划管理办法》于2019年6月28日施行（即涉案租赁合同签订后18天），如雅凌公司依法进行报建，即可及时变更建设规划设计或者与湖三经合社沟通变更/解除合同事宜。但雅凌公司没有这样做，而是明知无法报建，于2019年6月至2019年11月期间依然兴建厂房，一直占有使用租赁物，并破坏、拆除了地上原有的建筑物。直至2019年11月19日，雅凌公司才向法院提起本案诉讼。雅凌公司主张其无法正常使用租赁物，导致合同目的无法实现，很大原因系雅凌公司违法建设，也就是说，无论控规调整与否，雅凌公司违建行为必定导致其无法正常使用违法建筑。由此可见，雅凌公司对双方的损失、合同的解除具有明显过错，应当承担主要过错责任。雅凌公司答辩称，一、湖三经合社存在缔约过失的行为，导致合同无法履行，合同目的无法实现。1.招投标时，雅凌公司向湖三经合社承租上述工业用地及工业厂房用于开办企业用途，其中上述工业用地由雅凌公司以湖三经合社的名义办理报建手续兴建厂房，但因湖三经合社存在下列违约行为导致雅凌公司无法按合同约定的工业用地及工业厂房用途对租赁物进行使用。（1）租赁土地存在控规不符，雅凌公司无法办理在上述土地上兴建厂房的报建手续。（2）上述土地及2000平方米工业厂房供电部门不给予供电，雅凌公司无法正常使用租赁物。（3）上述2000平方米工业厂房无法办理环保手续，雅凌公司无法按工业厂房用途使用上述2000平方米工业厂房。（4）湖三经合社没有向雅凌公司提供上述2000平方米工业厂房的消防设施及消防验收合格的相关资料，导致雅凌公司无法使用租赁物。2.湖三经合社以欺诈手段隐瞒重大事实，导致合同的目的无法实现，雅凌公司无法使用租赁物。3.湖三经合社隐瞒部分土地已被征用的重要事实，湖三经合社向雅凌公司交付的土地面积不足合同约定的12.7亩，实际交付面积为10.2344亩。4.即使按照湖三经合社交付的土地使用权面积为10.2344亩，雅凌公司亦无法按该面积使用。二、雅凌公司不存在过错。湖三经合社并没有提供证据证明涉案土地的控规在2019年6月28日后才调整为二类居住用地，因此，无法办理报建的责任并不在雅凌公司，雅凌公司不存在过错，湖三经合社的违约行为致使不能实现合同目的，雅凌公司有权解除合同。一审判决解除合同是正确的。三、湖三经合社应向雅凌公司返还保证金50000元及首年租金670000元。湖三经合社并没有提供足够的证据证明雅凌公司擅自拆除了2000平方米的厂房，请求雅凌公司赔偿损失100万元缺乏事实及法律依据。请求二审法院维持一审判决，依法驳回湖三经合社的全部上诉请求。雅凌公司向一审法院起诉请求：1.判令解除雅凌公司与湖三经合社于2019年6月10日签订《集体工业用地使用权出租合同》；2.判令湖三经合社向雅凌公司双倍返还保证金100000元；3.判令湖三经合社向雅凌公司返还首年租金670000元；4.判令湖三经合社向雅凌公司赔偿损失848080元。诉讼过程中，雅凌公司明确第一项诉讼请求：判令解除雅凌公司与湖三经合社于2019年6月10日签订《集体工业用地使用权出租合同》，雅凌公司于判决生效之日后七天内将雅凌公司承租湖三经合社位于中山市板芙镇湖洲仔海头地工业用地按现状交还给湖三经合社。湖三经合社向一审法院提出反诉请求：1.判令雅凌公司继续履行湖三经合社与雅凌公司于2019年6月10日签订的《集体工业用地使用权出租合同》；2.判令雅凌公司赔偿湖三经合社因其违法损害湖三经合社财产而给湖三经合社造成的经济损失共计1000000元。诉讼过程中，湖三经合社增加诉讼请求：判令雅凌公司移除涉案租赁物的地基及其他附着物，将涉案土地恢复原状。一审法院认定事实：2014年6月30日，坐落于中山市××××××使用权面积为8126平方米的土地登记土地使用权人为湖三经合社，土地所有权人为中山市××××××民委员会等农民集体所有，地类（用途）为工业。2019年5月16日，湖三经合社通过中山市××集体“三资”管理服务平台发布“湖洲仔海头地招标公告”，内容有：湖三经合社定于2019年5月22日15时对湖洲仔海头地进行招投标，本项目采取竞价方式进行；资产名称为湖洲仔海头地，拟租赁年限20年，面积15亩，资产类型为建设用地，价格下限为600000元/宗.年。2019年5月22日，发包方湖三经合社与竞得人雅凌公司签订《板芙镇农村集体资产交易成交确认书》，内容为：2019年5月22日在板芙镇农村集体资产管理服务中心湖洲村交易工作站举办的竞投会中，雅凌公司竞得湖洲仔海头地经营使用权；资产权属湖三经合社，地点为板芙镇沿江东大道5号，经营用途为工业用地及厂房，占地面积12.7亩，建筑面积为2000平方米，合同期间20年，诚意金50000元，成交单价为670000元/宗.年，每年成交总价670000元；竞得人应当于2019年6月10日前，持本成交确认书到板芙农村集体资产管理交易中心湖洲村交易工作站与发包方签订交易合同，不按期签订的视为竞得人放弃竞得资格，竞得人应承担相应法律责任。2019年6月10日，出租方（甲方）湖三经合社与承租方（乙方）雅凌公司签订《集体工业用地使用权出租合同》，内容有：甲方同意按规划用途租赁土地使用权给乙方使用；甲方出租给乙方的地块位于板芙镇湖洲仔海头地工业用地，出租的土地使用权面积为12.7亩，地块位置及四至范围详见附图，附图经甲乙双方签字盖章确认；租赁期限内，如遇国家建设征用土地时，本合同即行终止，但甲方应提前通知乙方，收取的多余租金应予以退回，且甲、乙双方同政府协商，按政府的赔偿标准赔偿乙方的全部投资损失，但甲方不负赔偿责任，且政府征用土地的补偿费及原厂房建筑物（两幢框架结构厂房）补偿款归甲方所有；本合同项下的租赁地块，按照规划批准的用途为工业用地；土地使用权租赁期限为20年，自2019年11月10日起至2039年11月9日止，2019年6月10日至2019年11月9日为装修期免租金5个月；在签订本合同当天，乙方要交纳合同履行保证金，即交纳保证金为50000元，在承包期满后，如乙方无违约，保证金金额无息退回给乙方，如乙方中途退租或违反本合同有关条款，视作违约处理，保证金归甲方所有，甲方有权单方解除合同，收回乙方租赁上述土地的使用权，如甲方违约，双倍返还保证金，并赔偿乙方的一切经济损失；该土地的土地使用权租金以每宗每年计算，第一期租金标准为每年670000元，租金按年收取；乙方如需改变本合同规定的土地用途，须取得甲方和土地、规划行政主管部门的同意；合同还约定了其他内容。2019年6月11日、2019年6月17日，湖三经合社出具收款收据，载明收到雅凌公司交来湖洲仔海头地合同保证金50000元、2019年11月10日至2020年11月9日租金670000元。2019年11月25日，中山市自然资源局作出《规划业务受理书》，载有：业务类型为办理建筑工程建设用地规划条件变更，项目编号152×××××0004，建设单位湖三经合社，项目名称为工业厂房。2019年11月29日，中山市自然资源局作出《不予行政许可通知书》，对上述申请事项决定不予许可，理由为：不同意办理建设用地规划条件变更，该湖三经合社的工业项目用地的土地使用权证证载地类（用途）为工业，项目用地所在《中山市板芙镇东北片控制性详细规划》中为二类居住用地，土地使用权证证载用途与控制性详细规划的用地性质不一致。另查，对比土地证附图（以下简称图一）、双方签订的《集体工业用地使用权出租合同》中附图（以下简称图二，该附图签有雅凌公司法定代表人王娟以及湖三经合社负责人刘赞权的名并捺印）、雅凌公司提交的测绘图纸（以下简称图三）：图一所载面积8126平方米包含河边道路面积，图二所载面积8471.2平方米不包含河边道路面积，包含约三块无土地证土地面积，图三显示土地面积8126平方米，被征用以及岐江河控制线50米退让面积为2409.2平方米。庭审过程中，雅凌公司称涉案租赁合同约定面积为12.7亩，约8471.2平方米，该面积为土地证面积8126平方米加上围墙外东面没有土地征的土地，高压线在没有土地征的土地上空穿过。再查，依湖三经合社申请，一审法院分别向中山市自然资源局、中山市住房和城乡建设局函问涉案土地相关情况。2020年5月12日，中山市住房和城乡建设局出具《关于板芙镇湖洲仔海头地办理施工报建情况的复函》，内容为：经查询中山市住房和城乡建设局管理信息系统，无以“中山市板芙镇湖洲仔海头地或中山市×芙××××××××”为地址的施工许可报建工程。2020年5月28日，中山市自然资源局出具《关于调查板芙镇湖洲仔海头地有关问题的复函》，内容为：一、经查询房地产档案管理系统，涉诉地块土地证号为集（2014）3000109，总面积8126平方米，位于板芙镇湖洲村，地上厂房未办理房产证；二、该地块权属性质为集体，使用权类型为批准拨用工业用地，该地块在《中山市板芙镇东北片控制性详细规划》中大部分为二类居住用地（5599.79平方米），其余为道路用地（1324.33平方米）和公共绿地（1201.88平方米）。2020年7月13日，一审法院工作人员与双方当事人到涉案租赁土地进行现场勘查，了解现场情况并进行拍照，并记录在案。庭审过程中，湖三经合社称反诉请求中损坏的建筑为锌铁硼和砖。一审法院认为，本案中，雅凌公司与湖三经合社通过招投标方式最终签订《集体工业用地使用权出租合同》，约定湖三经合社将涉案湖洲仔海头地的土地使用权出租给雅凌公司使用，双方由此形成土地租赁合同关系。该租赁合同关系是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定行使权利和履行义务。雅凌公司主张涉案土地存在部分土地面积无法使用、部分土地的使用权属有争议、控规不符、未按约定交付足额土地面积的土地使用权等问题，认为湖三经合社隐瞒重要事实，致使合同目的无法实现，已构成违约，要求解除涉案租赁合同；湖三经合社不予确认雅凌公司的上述主张，并反诉要求雅凌公司继续履行涉案租赁合同。结合现有证据及双方陈述，一审法院认为：首先，涉案土地证上载明的“地类（用途）为工业，使用权类型为批准拨用工业用地”，涉案确认书载明的资产经营用途为“集体工业用地及厂房”以及租赁合同中约定涉案土地的用途为“工业用地”，并根据湖三经合社配合雅凌公司为兴建工业厂房办理的划拨用地申请用地规划条件变更的情况，可看出双方清楚知道雅凌公司租赁涉案土地用于工业用途，但实际情况是涉案土地中大部分面积控规为二类居住用地，导致雅凌公司的合同目的无法实现；其次，如上述认定事实，由于涉案租赁土地的规划变更等政策原因，湖三经合社配合雅凌公司办理的相关规划条件变更申请于2019年11月29日被中山市自然资源局决定不予许可，双方未提前预知该情形，雅凌公司亦未能提供证据证明湖三经合社存在故意隐瞒的行为；再者，经对比，虽涉案土地证上的土地范围及面积与租赁合同上的土地范围及面积并不一致，但双方在签订租赁合同时对租赁标的进行了测绘，该测绘图中未包含河边道路面积，双方在测绘图上签名确认，且雅凌公司确认租赁土地中包含无土地证的土地，故认定雅凌公司知道涉案租赁合同中约定的土地范围及面积，即并不包含已被建设为道路的河边面积范围；另，关于高压线问题，属雅凌公司未尽到审慎注意义务，关于存在权属争议问题，雅凌公司未能提供证据予以佐证。综上所述，双方于2019年6月10日签订的《集体工业用地使用权出租合同》，由于政策原因，导致合同目的无法实现，现雅凌公司主张要求解除合同，予以支持，故对湖三经合社反诉要求继续履行合同的诉讼请求予以驳回。对于合同的解除，雅凌公司与湖三经合社均不存在明显过错，雅凌公司亦未能提供证据证明其主张的湖三经合社存在过错的事实，故认定湖三经合社不构成违约。因此，在合同解除的场合，一审法院对雅凌公司主张湖三经合社返还保证金50000元以及首年租金670000元的诉讼请求予以支持，对其主张双倍返还保证金的诉讼请求不予支持，同时，因合同解除，雅凌公司亦应将涉案租赁土地交还给湖三经合社。关于雅凌公司要求湖三经合社赔偿损失以及湖三经合社反诉要求雅凌公司赔偿经济损失、恢复土地原状的问题。雅凌公司主张其为履行合同、兴建厂房等花费了848080元，并提供了支付凭证予以佐证；湖三经合社则主张雅凌公司未经其允许擅自兴建厂房、建造地基以及拆除厂房，造成了其经济损失1000000元并影响了涉案土地正常使用。从上述认定事实来看，雅凌公司兴建厂房、建造地基过程中湖三经合社虽有配合雅凌公司为兴建工业厂房办理的划拨用地申请用地规划条件变更，但在未完成报建手续的情况下开始着手兴建厂房，相关风险应由其自行承担，对于已建好的地基，因涉案土地需返还给湖三经合社，土地控规发生变化的情形下，该地基湖三经合社无法利用，雅凌公司应自行拆除地基，因拆除产生的费用应由雅凌公司自行负担；湖三经合社主张雅凌公司拆除了2000平方米的厂房，损坏了锌铁硼和砖的建筑，而根据现场勘查情况，土地上现存有两栋建筑，与涉案成交确认书载有的“建筑面积2000平方米”以及租赁合同载有的“原厂房建筑物（两幢框架结构厂房）”大致相符，又有涉案土地上厂房未有报建记录，即使存在被拆除的建筑，亦无法对此进行估值，另从湖三经合社配合雅凌公司办理相关规划条件变更申请的事实来看，认定雅凌公司不存在湖三经合社主张的上述事实，且湖三经合社未能提供证据证明其主张的上述事实。综上，一审法院对湖三经合社要求雅凌公司拆除地基的请求予以支持，对雅凌公司、湖三经合社分别要求对方赔偿损失的请求均不予以支持；在本案租赁合同解除的情况下，该合同解除系由于政策原因导致，若双方在履行合同过程中均存在损失，根据公平原则，该损失应由双方各自承担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除雅凌公司与湖三经合社于2019年6月10日签订的《集体工业用地使用权出租合同》，雅凌公司应于判决生效之日起七日内向湖三经合社返还涉案租赁土地；二、湖三经合社应于判决生效之日起七日内向雅凌公司返还保证金50000元、首年租金670000元；三、雅凌公司应于判决生效之日起七日内拆除由其在涉案租赁土地上建造的地基；四、驳回雅凌公司的其他诉讼请求；五、驳回湖三经合社的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18912.72元，诉讼保全申请费4120元，共计23032.72元（雅凌公司已预交），由雅凌公司承担10228.72元，由湖三经合社承担12804元；反诉案件受理费13800元，减半收取为6900元（湖三经合社已预交），由湖三经合社自行负担。本院二审期间，双方均没有提交新的证据。本院审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，依据民事诉讼相对性审查原则，本案的争议焦点是：一、在合同履行过程中，谁存在违约行为；二、湖三经合社是否应当返还保证金及首年租金给雅凌公司；三、雅凌公司是否应当赔偿湖三经合社经济损失100万元。关于争议焦点一,在合同履行过程中，谁存在违约行为的问题。湖三经合社与雅凌公司签订的《集体工业用地使用权出租合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法有效。依据合同约定，规划批准的土地用途是工业用地，双方在合同履行过程中，湖三经合社以自己的名义向中山市自然资源局申请办理建筑工程建设用地规划条件变更，此行为是依据双方合同约定配合雅凌公司兴建工业厂房之需而办理相关审批申请手续，由此可见，湖三经合社知道雅凌公司承租土地是用于工业厂房用途，其负有在租赁期间保有该用途的义务。现因为控规变化致雅凌公司承租土地后不能用于工业建设，从而导致合同目的不能实现，雅凌公司有权据此解除合同，且导致合同目的不能实现的原因非湖三经合社与雅凌公司双方的过错，湖三经合社认为雅凌公司违约解除的理据不充分，不予采纳。第二，湖三经合社是否应当返还保证金及首年租金给雅凌公司的问题。前述，基于合同解除湖三经合社应当退还雅凌公司交纳的保证金50000元，且由于雅凌公司承租租赁物后并没有能够正常使用，故湖三经合社应当退还预交的首年租金670000元。湖三经合社上诉认为其不应当退还相关款项的理据不充分，不予采纳。第三，雅凌公司是否应当赔偿湖三经合社经济损失100万元的问题。前述，导致合同解除雅凌公司与湖三经合社均无过错，湖三经合社并无证据证明雅凌公司拆除了其2000多平方米的锌铁棚，且即使存在拆除的事实，该拆除的锌铁棚并无合法报建手续，亦无法进行估价，结合湖三经合社以其名义办理相关规划条件变更申请的事实看，即使雅凌公司拆除了锌铁棚也是经过湖三经合社同意所为，故湖三经合社要求雅凌公司赔偿损失100万元没有任何证据支撑，对该上诉请求不予支持。综上所述，湖三经合社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20280元（已由中山市板芙镇湖洲村湖三经济合作社预交），由上诉人中山市板芙镇湖洲村湖三经济合作社负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  赵 娟二〇二一年七月二十日书记员  欧绮琪古莉娟