陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）陕01执异423号案外人：崔彩娥，女，汉族，1957年3月2日出生，住陕西省西安市未央区。案外人：乔树忠，男，汉族，1964年11月13日出生，住陕西省子洲县。申请执行人:王华，男，汉族，1978年3月3日出生，住甘肃省兰州市安宁区。委托诉讼代理人：刘海泉，陕西卓煌律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭晓荣，陕西卓煌律师事务所律师。被执行人：刘涛，男，汉族，1968年9月16日出生，住陕西省西安市未央区。被执行人：夏益方，女，汉族，1968年12月2日出生，住陕西省西安市莲湖区。被执行人：西安荣凯实业集团有限公司，住所地陕西省西安市未央区朱宏路南段10号。法定代表人：刘涛，该公司总经理。王华与刘涛、夏益方、西安荣凯实业集团有限公司（以下简称荣凯公司）借款合同纠纷一案，案外人崔彩娥、乔树忠对本院执行陕西省西安市莲湖区龙首北路西段9号房屋面积为201.81平方米的房产（房产证号：1100112010-24-1-1-11905，以下简称案涉房产)提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。案外人崔彩娥、乔树忠称，其于2012年8月9日全款购买案涉房产，购买后该房产已交付其使用，因刘涛、夏益方躲避债务下落不明，无法配合其进行房产过户，后法院对案涉房产进行了查封，现依据相关法律规定，请求解除对案涉房产的查封。为支持其异议请求，案外人崔彩娥、乔树忠向本院提交了《房屋买卖合同》2份、银行卡取款凭条2张、钥匙照片1张。申请执行人王华称，案涉房产系被执行人财产，对该房产的查封及处置符合法律规定，案外人的请求无事实依据和法律依据，应予以驳回。一、王华与刘涛、夏益方、荣凯公司借款合同纠纷一案进入执行阶段，案涉房产系被执行人刘涛财产，也登记在被执行人刘涛名下，法院的查封符合法律规定，现被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，法院有权进行评估、拍卖。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，必须四个条件全部满足且其权利能够排除执行的，才可以支持。1.案外人与被执行人不存在房屋买卖关系。案外人提交的房屋买卖合同上被执行人的签字与2012年陕西省西安市莲湖区公证处公证的《借款担保合同》上的签字不一致，且据申请执行人了解，按当时的房价，案涉房产每平方米的售价远高于6000元，该房屋买卖合同上的单价远低于市场价。另外，西安市未央区人民法院（2014）未民初字第04053号民事判决书中，崔彩娥称其与李如贵系夫妻关系，房屋买卖合同是被执行人刘涛向李如贵借款时签订的，因此，崔彩娥、乔树忠所称其与被执行人所谓房屋买卖关系是不真实的。2.崔彩娥、乔树忠称其2012年8月9日至今一直在案涉房产居住，是虚假陈述。（2014）未民初字第04053号民事判决书中，案外人自认“待搬家后交房，但是，直到现在，被告（即被执行人）也没有履行交房义务”。申请执行人曾于2020年6、7月份多次去案涉房产、物业处核实居住使用情况，案涉房产并无人居住，且物业明确告知案涉房产至今登记在被执行人名下，已拖欠物业费几万元。3.崔彩娥、乔树忠提交的转账凭证与本案无关。（2014）未民初字第04053号民事判决书中，案外人自认、法院查明被执行人刘涛曾找李如贵借款，李如贵于2012年8月10日向被执行人刘涛转账280万元，并打了借条。三、根据相关法律规定，西安中院2014年4月查封案涉房产，而未央区法院是2014年10月16日作出（2014）未民初字第04053号民事判决书,系查封后作出，如案外人据此请求排除执行，人民法院应不予支持。综上，请求驳回案外人的异议请求。申请执行人王华向本院提交了西安市未央区人民法院民事判决书一份。本院查明，王华与刘涛、夏益方、荣凯公司借款合同纠纷一案，西安市莲湖区公证处作出的（2012）西莲证经字第9931号公证书及（2014）西莲证经字第1748号执行证书已经发生法律效力，因刘涛、夏益方、荣凯公司未履行生效法律文书所确定的义务，王华向本院申请强制执行，本院依法立案执行。首次执行案号为（2014）西中执证字第00005号，恢复执行案号为（2020）陕01执恢226号。执行中，本院于2014年4月4日作出（2014）西中执证字第00005-4号执行裁定，查封被执行人刘涛名下的案涉房产。后于2016年4月3日、2018年4月3日、2019年4月3日分别以（2014）西中执证字第00005-5号、（2014）西中执证字第00005-6号、（2014）西中执证字第00005-7号执行裁定，续行查封了上述案涉房产。2020年7月13日，本院作出（2020）陕01执恢226号查封公告，公告载明：关于王华与刘涛、夏益方、荣凯公司借款合同纠纷一案，本院依据(2014)西中执证字第00005-2号执行裁定书、(2014)西中执证字第00005-4号执行裁定书依法查封了下列房产：1、被执行人夏益方名下西安市未央区纬二十九街经贸小区1号楼1单元西户，面积95.5平方米的房产【房产证号：11001120224-15-1-10501】；2、被执行人荣凯公司位于西安市××号，面积87.5平方米的房产【预售许可证号：2013038，房号2-12606】；3、被执行人刘涛名下位于西安市××北××号，面积为201.81平方米的房产【房产证号：1100112010-24-1-1-11905】；4、被执行人刘涛名下位于西安市未××区××号，面积108.89平方米的房产【1100112024-15-1-3-10402】。现将有关事项公告如下：一、查封期限为三年。二、相关承租人在十五日之内到本院进行登记并提供租赁合同、付款凭证等相关证据。逾期自行承担相关法律责任。三、凡对上述被查封房产有异议的或主张各项权利的应在对上述房产执行完毕之前向本院提出，逾期自行承担责任。四、在查封期间保持查封房产的现状，非经本院同意，任何单位及个人不得对被查封的财产有转移、设定权利负担或其他有碍执行的行为，否则，本院将依法追究其法律责任。本公告自发出之日起，经过六十天即视为送达。另查，刘涛、夏益方（出卖人）与乔树忠、崔彩娥（买受人）于2012年8月9日签订的《房屋买卖合同》约定：出卖人将西安市××北××号11905室201.81平方米以每平方米6450元出卖给买受人，合计人民币130万元整。刘涛、夏益方（出卖人）与乔树忠、崔彩娥（买受人）于2013年3月18日签订的《房屋买卖合同》约定：出卖人将西安市××北××号11905室201.81平方米以每平方米6000元出卖给买受人，合计人民币121万元整。案外人提交的银行卡取款凭条载明：户名李如贵，转入户名刘涛，取款金额280万元整，交易类型银行卡卡卡转账，日期2012年8月10日。再查，案外人乔树忠、崔彩娥与刘涛、夏益方房屋买卖合同纠纷一案，西安市未央区人民法院经审理于2014年10月16日作出（2014）未民初字第04053号民事判决，判决如下：在本判决生效之日起10日内被告刘涛、夏益方协助原告乔树忠、崔彩娥办理位于西安市××北××号11905室（1100112010-24-11905-1号）和西安市经济技术开发区凤城一路24号1幢1单元11102室（1100114013-6-1-11102-1）房屋的过户手续。案涉房产的不动产登记簿载明：房号11905，坐落于西安市××北××室，规划用途为住宅，所有权人为刘涛，不动产权证号1100112010-24-1-1-11905-1，登记时间为2006年12月6日。上述事实有公证书、执行证书、执行裁定书、查封公告、民事判决书、房屋买卖合同、不动产登记簿等证据在卷予以佐证。本院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房产不动产登记簿载明，该房产一直登记在被执行人刘涛名下，案外人与被执行人刘涛、夏益方签订的《房屋买卖合同》未在房屋登记机关办理转移登记手续，且其提交的关于案涉房产的两份《房屋买卖合同》中约定的房款金额不一致，银行转账凭证的金额与合同约定金额不符。另外，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。案外人崔彩娥、乔树忠与刘涛、夏益方之间关于案涉房产的纠纷虽由西安市未央区人民法院作出判决，但该判决的作出时间在本院查封之后。综上，案外人崔彩娥、乔树忠的异议请求不符合上述司法解释的规定，本院依法不予支持。案外人如对案涉房产主张实体权利，可依法通过案外人异议之诉进行确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人崔彩娥、乔树忠提出的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  高甲星审判员  宋 原审判员  黄金华二〇二一年七月二十七日书记员  季 琳