北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终8830号上诉人（原审第三人）：吴迪，女，1978年3月13日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：何宁，河北张国庆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘胜杰，男，1966年1月23日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李双龙，北京费隐律师事务所律师。原审被告：付胜利，男，1971年11月25日出生，汉族，无业，住河南省潢川县。委托诉讼代理人：白德根，河南众卓律师事务所律师。上诉人吴迪因与被上诉人刘胜杰、原审被告付胜利房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初27577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人吴迪之委托诉讼代理人何宁、被上诉人刘胜杰之委托诉讼代理人李双龙、原审被告付胜利之委托诉讼代理人白德根到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴迪上诉请求：撤销一审判决第四项及第五项，改判驳回刘胜杰对吴迪的一审全部诉讼请求，本案一二审诉讼费全部由刘胜杰承担。事实和理由：1.一审期间吴迪提交反诉状，一审法院以其第三人身份为由拒不接收，并在庭审中剥夺吴迪的举证、陈述和辩论的权利，一审审理程序违法，一审判决中关于吴迪的相关判项应当予以撤销。2.根据合同相对性原则，刘胜杰无权要求吴迪腾退房屋。3.刘胜杰已经通过非法手段占有了涉案房屋，一审判决腾退涉案房屋没有事实依据。4.一审判决吴迪支付占用费没有事实及法律依据，且不公平，未能考虑吴迪的租期只到2021年4月30日及刘胜杰采取停水断电的过错，未考虑吴迪的实际损失，未考虑房屋的实际占用状态。5.一审法院判决吴迪承担案件受理费18140元没有法律依据。刘胜杰辩称，同意一审判决，不同意吴迪的上诉请求。吴迪实际占用了房屋就应当支付占用费，每月34751元的标准系根据房屋面积及刘胜杰与付胜利之间租赁合同确定的，我方认可。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。付胜利辩称，不同意一审判决，我方认为收费标准不合理要另案起诉。吴迪的上诉请求与我无关，认可吴迪关于诉讼费承担的意见。刘胜杰向一审法院起诉请求：1.确认自2020年10月1日刘胜杰与付胜利签订的《商铺租赁合同》解除；2.判令付胜利向刘胜杰支付2020年7月20日至2020年10月20日租金212760元（三个月租金是312760.2元，扣除已支付的10万元）并支付滞纳金（以212760元为基数，自2020年7月10日按每日5%的标准计算至实际支付日止）；3.判令吴迪支付房屋占有使用费，自2020年10月1日起以每月34751元为标准计算至实际腾退之日止（我方按照与付胜利的租金标准折算出222平方米，付胜利把222平方米租给宋莹，宋莹又转租给吴迪）；4.判令吴迪将丰台区三环新城7号院16号底商商铺腾退交付刘胜杰（付胜利租了690平方米，吴迪实际占有222平方米，付胜利自用468平方米，2020年9月初，付胜利未腾退和交接自行离开，刘胜杰短信通知付胜利解除合同，付胜利自用部分的钥匙给了刘胜杰，但电卡存折、水卡、物业费、供暖费没有交接、结算）；5.诉讼费由付胜利承担。一审法院认定事实：2016年11月1日，刘胜杰（甲方、出租方）与付胜利（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定刘胜杰将丰台区三环新城7号院16号楼底商商铺出租给付胜利使用（商铺的建筑面积为690平方米），合同有效期为4年6个月，从2016年10月20日至2021年4月19日。租金按以下方式计算：2018年10月20日至2020年10月19日年租金1131813.9元（2018年10月20日至2019年1月19日租金282953.5元），2020年10月20日至2021年4月19日年租金1211040.87元（2020年10月20日至2021年1月19日租金302760.2元，2019年10月20日至2021年4月19日租金每年上调2万-5万元，根据经营情况再作具体定夺）。本商铺交付时，乙方应向甲方支付押金，共计176295元，至租赁合同期满后在乙方无违约行为的前提下无息归还给乙方。商铺租金按季度支付，先付后租，乙方须在每个周期首月前10日将周期应付的租金支付给甲方。如无故拖欠租金，甲方有权向乙方每天按欠租金5%加滞纳金。租赁期间，乙方若需将商铺转租给他方使用和经营，必须事先通知甲方，在得到甲方同意后，由甲方与他方按原合同重新签订租赁合同，租赁期间，乙方不得将商铺私自转租、转借。乙方应依约支付租金及相关费用，如发生拖欠，除按月补交外，应按拖欠期限每日向甲方支付所拖欠租金总额的百分之五的违约金。自商铺交付使用之日起，乙方应支付甲方第一期的租金，拖欠租金超出15天视为违约，甲方有权终止合同，收回出租之商铺，并没收其押金，由此造成的一切损失应由乙方自负。租赁期满，乙方必须按时搬出全部物件，将商铺恢复原样。如乙方在租赁未满时提出退租，必须经甲方书面认可，并承担违约责任，违约责任按第九条处理。租赁期满，甲方有权收回商铺另行出租，乙方应如期交还，乙方退房时，须归还甲方电存折及水卡。2018年3月21日，付胜利（甲方）与宋莹（乙方）签订《租赁协议》，约定经营项目为饭店，经营的时间为2018年6月14日至2021年4月19日止，年租金为55万元。后宋莹（甲方、出租方）与吴迪（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定宋莹将16号楼一层C2出租给吴迪使用，合同租赁期为2018年6月14日至2021年4月19日，房屋建筑面积为222平方米，经营权和房屋年租金共计68万元。2020年7月20日，付胜利转账给刘胜杰10万元。刘胜杰于2020年9月28日通过短信向付胜利发出《催款函》，载明“2020年7月20日至2020年10月20日贵方应支付租金312760.2元，但贵方仅支付10万元，经过我催要后，尚欠212760.2元未付，请贵方见函后3日内将上述房屋租金及滞纳金给付给我。若不按期给付，我将解除双方的《商铺租赁合同》，并由贵方承担违约责任，赔偿我的相关经济损失”。付胜利认可收到上述《催款函》短信，但不认可证明目的。后刘胜杰于2020年10月1日通过短信向吴迪发出《腾退通知》，并在吴迪租赁商铺处张贴该通知，载明“因付胜利未按合同约定支付给我房屋租金，已严重违约，我已解除与其合同，现依约收回房屋。请各租户收到本通知之日起五日内（即2020年10月5日前）将房屋腾退并交付给我；如逾期腾退，则届时房屋内如有物品，均视为租户放弃，我有权予以处置且处置费用由租户承担。对于以上要求各租户若不予履行或不完全履行，则我将通过诉讼方式维护合法权益。届时，各租户不仅要交纳房屋占用费，还将承担诉讼费等费用。”付胜利主张其未支付剩余租金的原因系因疫情影响，其与刘胜杰口头协商解除租赁合同，刘胜杰也同意解除，刘胜杰于2020年8月23日接收了该商铺的钥匙，8月24日刘胜杰就在收回的房屋大门上张贴门面出租的广告，与此同时还向外联系进行房屋出租，后刘胜杰将收回的房屋又进行了出租，刘胜杰已用实际行为表示双方的租赁合同已于8月23日正式解除。就此主张，付胜利提交刘胜杰与李宝杰签订的《商铺租赁合同》照片，显示“刘胜杰将丰台区新村街道三环新城7号院16号楼底商商铺150㎡出租给李宝杰，租期自2020年9月1日至2021年4月30日，年租金为40万元”。刘胜杰认可已于8月23日收到钥匙，不认可付胜利的其他主张，认为双方没有达成书面一致解除，付胜利没有得到刘胜杰的书面同意解除合同，并提交其与李宝杰于2020年9月1日签订的《商铺租赁合同》和李宝杰出具的《证明书》，该合同约定刘胜杰将丰台区新村街道三环新城7号院16号楼底商商铺200㎡出租给李宝杰，租期自2020年9月1日至2021年4月30日，年租金为58万元，《证明书》载明“由于本人需要用付胜利的烟草证……便把合同的内容、面积、地址全部都拍了，然后发给了付胜利……我与刘胜杰于9月1日签合同，10月1日开始收租金”。另查，北京市丰台区丰桥路七号院16号楼1层商业，3层商业，2层商业产权人为北京懋源恒泰商业资产管理有限责任公司（以下简称懋源恒泰公司），共有情况为房屋单独所有。出租方北京懋源房屋开发有限公司与承租方阎广利、冯晓宇签订《三环新城商业租赁合同》，约定租赁期限为5年，自2011年5月1日起至2016年4月30日止。（如乙方在租赁期间内完全履行合同中义务，未拖欠甲方任何费用）则甲方同意乙方按照本合同5.2条约定的租金水平续租3年，续租时间为2016年5月1日起至2019年4月30日止。后三方签订《补充协议一》，续租租期为2019年5月1日至2021年4月30日止。2016年10月31日，甲方懋源恒泰公司、乙方阎广利、冯晓宇与丙方刘胜杰签订《权利义务转让协议》约定：自2016年11月1日起，乙方在完成注册于承租地点公司的注销或迁址后，将乙方在《商业租赁合同》及《补充协议一》中所有的权利、义务转让给丙方，该《商业租赁合同》及《补充协议一》中承租方的权利义务全部由丙方承担。经法院与懋源恒泰公司核实，懋源恒泰公司表示知晓刘胜杰转租涉案房屋给付胜利，对该行为不持异议。一审法院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。鉴于本案的法律事实发生在民法典施行之前，应适用当时的法律、司法解释的规定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明其事实主张的，则由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。刘胜杰与付胜利签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，乙方拖欠租金超出15天视为违约，甲方有权终止合同。根据刘胜杰提交的催款函和短信截图，可以认定刘胜杰在2020年9月28日通过短信向付胜利发出《催款函》，要求付胜利3日内支付欠付租金及滞纳金，若不按期给付，其将解除《商铺租赁合同》，付胜利亦认可收到上述短信，故法院确认刘胜杰与付胜利签订的《商铺租赁合同》于2020年10月1日解除。付胜利主张其未支付剩余租金的原因系与刘胜杰口头协商解除租赁合同，且刘胜杰于2020年8月23日接收了付胜利自用部分钥匙，应视为合同已于2020年8月20日解除。就此法院认定如下：付胜利主张因疫情导致超市产生巨额亏损，故其行使解除权，但其提交的证据无法证明本案足以达到“致使不能实现合同目的”的合同解除条件；根据合同约定，如乙方在租赁未满时提出退租，必须经甲方书面认可，并承担违约责任。现付胜利仅将自用部分的钥匙交付刘胜杰，但并未对该部分电卡存折、水卡、物业费等进行交接、结算，亦未经刘胜杰书面认可，且转租吴迪使用部分未进行腾退交付，其主张的合同已于2020年8月20日解除、无需支付剩余租金无事实和法律依据，法院不予采信。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。付胜利未按协议约定支付房租，根据合同约定，应当支付欠付租金及违约金。但考虑到付胜利将自用部分的钥匙交付刘胜杰后，刘胜杰已于2020年9月1日将其中部分店铺出租第三人且已取得收益，法院综合考虑合同实际履行情况等客观因素，根据公平原则，对付胜利应付租金予以适当酌减。鉴于合同约定的违约金过高，付胜利也要求降低，法院结合双方之间的合同约定、付胜利的违约情况及刘胜杰的实际损失情况综合进行酌定。房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。因刘胜杰与付胜利签订的《商铺租赁合同》于2020年10月1日解除，自2020年10月2日起付胜利不再对涉案房屋享有承租权。现吴迪为涉案房屋的使用人，刘胜杰可以要求其腾房并承担承租范围内的房屋占有使用费，吴迪应自2020年10月2日起支付刘胜杰占有使用费。鉴于吴迪主张以刘胜杰与付胜利之间约定的日每平方米租金为标准计算占有使用费，结合刘胜杰的诉讼请求，对刘胜杰要求吴迪以每月34751元作为占有使用费的计算标准法院予以支持。据此，一审法院判决：一、刘胜杰与付胜利于2016年11月1日签订的《商铺租赁合同》于2020年10月1日解除；二、付胜利于判决生效之日起十日内支付刘胜杰2020年7月20日至2020年10月1日期间的租金96436元；三、付胜利于判决生效之日起十日内支付刘胜杰违约金（以96436元为基数，自2020年7月10日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至该款付清之日止）；四、吴迪于判决生效之日起十日内将位于北京市丰台区三环新城7号院16号底商商铺222平方米腾退交还刘胜杰；五、吴迪于判决生效之日起十日内以每月34751元为标准，自2020年10月2日起支付刘胜杰房屋占有使用费至实际腾退之日止；六、驳回刘胜杰的其他诉讼请求。本院查明的事实与一审基本一致。本案二审审理期间，吴迪提交证据如下：证据1为商铺租赁合同，证明目的为吴迪系合法占用涉案房屋，刘胜杰非产权人无权要求腾退；证据2为转让合同及涉案房屋装修现状照片，证明目的为吴迪承租涉案房屋时支付了前任租户装修补偿费38万元，并对涉案房屋再次装修，在装修损失及其他损失未得到补偿情况下吴迪有权拒绝腾退房屋；证据3为涉案餐厅负责人游水东与宋莹微信聊天记录，证明目的为2020年6月14日付胜利将吴迪经营的餐厅上锁导致无法经营；证据4为北京水香阁餐厅营业执照复印件及工商信息，证明目的为宋莹于2020年10月30日将吴迪经营的餐厅营业执照注销，导致吴迪实际上无法正常使用涉案房屋，故无需支付不能正常使用期间的占用费；证据5为北京市丰台区市场监督管理局封条，证明目的为涉案房屋经营的餐厅被注销后被查封，吴迪无需支付不能正常使用期间的占用费；证据6为付胜利同刘胜杰的电话录音，证明目的为刘胜杰认可涉案餐厅注销后吴迪无法经营；证据7为吴迪同李双龙电话录音，证明目的为一审期间吴迪多次联系要求腾退，但因刘胜杰换锁导致无法腾退应当由刘胜杰承担责任；证据8为吴迪同懋源恒泰公司员工短信及电话录音，证明目的为吴迪多次联系产权方最终于2021年5月28日腾退涉案房屋；证据9为反诉状，证明目的为一审法院拒不接收吴迪的反诉状，程序违法。刘胜杰质证意见如下：对证据1真实性、关联性、合法性及证明目的均不予认可，刘胜杰对涉案房屋合法承租享有物权，与付胜利的合同达到解除条件，解除后有权要求腾退，宋莹是否违约不是吴迪拒绝腾退的法定事由；对证据2的真实性、关联性、合法性及证明目的均不予认可；对证据3的真实性、关联性、合法性无法认定，由法院依法核实，对证明目的不予认可；对证据4真实性、关联性、合法性认可，对证明目的不认可，执照是否注销同刘胜杰无关，刘胜杰主张占用费是基于吴迪实际占用涉案房屋与其是否经营无关；对证据5真实性、关联性、合法性认可，对证明目的不认可，吴迪实际经营到2020年11月；对证据6真实性、关联性、合法性认可，对证明目的不认可；对证据7真实性、关联性、合法性认可，对证明目的不认可，刘胜杰2020年1月换锁系经过产权单位同意，涉案房屋另有案外人另行换锁，不存在刘胜杰换锁导致吴迪无法腾退；对证据8真实性、关联性、合法性认可，对证明目的不认可，吴迪联系产权单位但拒不腾房；对证据9真实性、关联性、合法性由法院核实，对证明目的不认可。付胜利质证意见如下：对证据1真实性、关联性、合法性认可，证明目的不认可，要求吴迪腾退房屋系因其长期不交租金；对证据2真实性、关联性、合法性不认可，该证据与付胜利无关；证据3由法院核实，该证据中吴迪无法正常经营是其自身原因导致，与付胜利无关；证据4真实性、关联性、合法性无异议，该证据与付胜利无关，营业执照不是付胜利注销；证据5真实性、关联性、合法性没有异议，与付胜利无关；证据6真实性、关联性、合法性无异议，证明目的不认可。证据7由法院核实，与付胜利无关；证据8由法院核实，与付胜利无关；证据9由法院核实，对证明目的不认可。经本院核实，吴迪已于2021年5月28日将其承租的涉案商铺交还给产权方，刘胜杰认可吴迪已经履行完腾退义务。本院认为，刘胜杰与付胜利签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。付胜利将商铺的部分房屋转租给宋莹，宋莹又将该部分房屋转租给吴迪。合同履行过程中，付胜利未按期支付租金，构成违约，一审法院支持刘胜杰要求付胜利支付租金及违约金的诉请，并确认刘胜杰与付胜利签订的《商铺租赁合同》于2020年10月1日解除，付胜利未提起上诉，视为其认可原审法院判决的结果，本院对前项判决结果予以维持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。刘胜杰与付胜利的租赁合同提前解除后，付胜利丧失了对案涉房屋的使用权，刘胜杰亦将其与付胜利合同发生解除的事项通知了吴迪，吴迪继续占用房屋亦缺乏依据，其负有向刘胜杰腾退房屋的义务；因吴迪未及时履行腾退义务，其应承担向刘胜杰支付2020年10月1日至2021年4月30日的房屋占用费。至于2021年4月30日之后的房屋占用费，超出了刘胜杰与产权人的租赁合同所约之租期，刘胜杰未提供证据证明超出租期的使用权取得了产权人的授权，其无权向吴迪继续主张房屋占用费，故对其主张该期间的房屋占用费，本院不予支持。关于房屋占用费的支付标准，一审法院依刘胜杰与付胜利的租赁合同确定的每月34751元的房屋占用费标准，并无不妥，本院对此不持异议。吴迪于2021年5月28日将其承租的涉案商铺交还给产权方，已经履行完毕腾退义务，原审判决判令吴迪腾退房屋的腾退事项已经执行完毕，刘胜杰亦同意由产权人直接收回涉案商铺，故本院撤销前述判项。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，案所涉法律事实发生在民法典施行前，故本案适用民法典施行前的法律、司法解释规定。综上所述，吴迪上诉请求于法有据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，本院判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初27577号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初27577号民事判决第四项、第六项；三、变更北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初27577号民事判决第五项为：吴迪于本判决生效之日起10日内支付刘胜杰2020年10月2日至2021年4月30日房屋占用费207348元；四、驳回刘胜杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费34006元，由刘胜杰负担26815元（已交纳），由付胜利负担4986元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院），由吴迪负担2205元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）；二审案件受理费4949元，由刘胜杰负担539（于本判决生效之日起7日内交纳），由吴迪负担4410元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 白 松审 判 员 刘慧慧二〇二一年七月十五日法官助理 张增彬书 记 员 张晓鸥