江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏12民终1311号上诉人（原审被告）：泰州高港兴福村镇银行有限责任公司，统一社会信用代码913212003309380774，住所地泰州市高港区金港中路135号。法定代表人：樊国清，行长。委托诉讼代理人：万国峰，江苏戚鸭章律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚鸭章，江苏戚鸭章律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常新明，男，1963年12月23日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：陈锦琪，江苏天滋律师事务所律师。原审被告：严强林，男，1968年12月24日生，汉族，住泰州市开发区。上诉人泰州高港兴福村镇银行有限责任公司（以下简称兴福银行）因与被上诉人常新明及原审被告严强林确认合同无效纠纷一案，不服泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2021）苏1291民初63号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。兴福银行上诉请求：撤销（2021)苏1291民初63号民事判决书，改判驳回常新明的诉讼请求；一、二审诉讼费由常新明负担。事实和理由：一审判决事实认定不清，适用法律不当。1.本案适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二）项，适用法律不当。无任何关于该行实施了恶意串通、损害第三人利益的证据。2.该行抵押权系善意取得并具有公示效力。该行在抵押合同签订前尽了审核义务，派员到不动产登记中心审核了被抵押房屋登记状况，该登记无任何产权瑕疵；派员去现场进行了勘查，因为其他原因未能进入抵押房屋。一审原告所称银行关于审查的文件规定，只是银行内部的管理性规定，其效力不能与物权法相提并论。故一审判决认定该行“未尽到其审慎义务”没有依据。该行取得的房屋抵押权是善意的，且进行了不动产抵押权登记，属于善意取得不动产抵押权。3.已登记的抵押权应当受到法律保护。4.关于占有效力和公示效力的利益均衡。常新明可按合同法律关系追究严强林的违约责任，而不应通过损害国家公示力的权威来维护其占有权效力。且造成房屋被抵押的后果是买卖双方的责任，其后果应当由买卖当事人承担。被上诉人常新明辩称，严强林与兴福银行的抵押合同没有法律效力。1.严强林存在隐瞒和欺诈，隐瞒了房屋已经买卖由他人居住、占有、使用的情况。2.兴福银行没有向严强林了解房屋的实际状况，没有进入508房屋进行现场勘察，没有调查评估意见，仅仅看了权属登记的证明，对严强林的抵押未尽到审慎审查义务，不构成善意。原审法院认定事实清楚，适用法律准确，依法应驳回上诉人上诉请求。原审被告严强林述称，其同意上诉人意见。常新明向一审法院起诉请求：1.确认严强林用泰州市房屋与兴福银行签订的《个人借款住房抵押合同》无效；2.兴福银行立即注销泰州市房屋上所设的抵押权登记；3.严强林、兴福银行承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2011年3月5日，严万康、严强林、陈粉兰作为甲方（卖方）与常新明作为乙方（买方）在见证方泰州市联华房地产有限公司（丙方）见证下签订《房屋产权买卖合同》，主要约定由常新明购买严万康、严强林、陈粉兰坐落于泰州市梅兰花园（原西堡小区）12幢508室房屋。正房建筑面积118平方左右，车库20平方左右（以产权证为准，多不退，少不补）。甲方依法取得的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》证号为待办。房屋成交总价为51万元。乙方于签订合同时缴给甲方购房定金10万元整，合同签订后，甲方在一个星期内交车库钥匙给乙方；于2011年6月5日付给甲方房款35万元整，同时甲方交房给乙方；余款6万元整，在甲方办好产权证、土地证后，五年后与乙方办理产权过户当日付清给甲方（其中2万元整乙方按银行利息五年合计5000元整在交房时付给甲方）。甲方保证出售的房屋无产权纠纷，保证上述房地产可以上市，若发生任何与甲方出售的房屋有产权纠纷或有债权债务等，一切责任由甲方负责。上述合同签订后，常新明于合同约定的期限内向严强林通过现金支付及银行转账方式支付购房定金及购房款合计45万元。严强林在收到上述款项后于2011年6月5日将案涉房屋钥匙交付给常新明，常新明入户后，对案涉房屋进行了装修，居住至今。2018年6月1日，严强林、陈粉兰领取不动产权证书，载明：严强林、陈粉兰为案涉泰州市房屋的共同共有权利人，不动产权证号为苏（2018）泰州不动产权第0025450号。2019年10月19日，严强林作为甲方与常新明作为乙方在见证人张某的见证下就案涉房屋重新签订《协议书》，主要约定：双方一致同意在2020年1月15日办理过户手续，其过户的规定仍按原合同规定；甲方现将房屋产权证等手续交由乙方保管，到过户之日必须到场签名，办好过户手续，否则承担违约金3万元人民币赔给乙方；订立本协议后，乙方先给付甲方购房余款7万元中的3万元（其中5000元为双方协议增加给甲方的），作为本协议协商过户的诚意，余款4万元在过户之日全部给付结清。上述协议签订后，常新明于2019年10月19日向严强林现金支付购房款3万元，严强林同日将案涉房屋不动产权证号为苏（2018）泰州不动产权第0025XXX号的产权证交给常新明保管,并向常新明出具相应金额的收条。2019年12月9日，严强林就案涉房屋重新申领不动产权证书，不动产权证号为苏（2019）泰州市不动产权第0087XXX号，权利人严强林单独所有。2020年3月19日，严强林向兴福银行出具《资产抵押承诺书》，承诺对案涉房屋享有物权，并愿意以案涉房屋为其在该行的债务提供抵押担保。同日，严强林与兴福银行签订编号高港村银营业部高借字2020第00XXX号《最高额个人借款合同》，编号为高港村银营业部高抵字2020第00XXX号《最高额抵押合同》，主要约定：严强林向兴福银行借款，最高贷款限额为48万元，额度有效期限自2020年3月19日至2023年3月15日，年利率7.5%。严强林以案涉房屋为主债权提供担保，被担保主债权本金最高限额94万元。2020年3月20日，严强林与兴福银行就上述抵押办理抵押权登记，兴福银行取得编号为苏（2020）泰州不动产证明第0047XXX号的不动产登记证明，载明：证明权利或事项为抵押权，权利人为兴福银行，义务人为严强林，坐落泰州市，抵押方式为最高额抵押，被担保债权数额为94万元，担保范围为详见抵押合同，债务履行期限为2020年3月19日至2030年3月19日。2020年5月15日，严强林与兴福银行签订编号高港村银营业部高借字2020第00XXX号《最高额个人借款合同》，主要约定：严强林向兴福银行借款，最高贷款限额为17万元，额度有效期限自2020年5月14日至2023年4月15日，年利率7.5%。担保方式为抵押，担保人为严强林，担保合同编号为高港村银营业部高抵字2020第00XXX号。另查明，常新明于2020年4月28日因与严强林房屋买卖合同纠纷一案向一审法院提起民事诉讼，一审法院于2020年7月28日作出（2020）苏1291民初787号民事判决，认为：《房屋产权买卖合同》、《协议书》合法有效，严强林行为构成违约。因案涉房屋存在抵押权，不具备不动产过户登记的条件，判决：严强林于判决生效之日起十日内给付常新明违约金30000元；驳回常新明的其他诉讼请求。该民事判决生效后，经常新明申请执行，严强林自动履行给付常新明违约金30000元。一审庭审中兴福银行陈述称，严强林名下有两套房屋，分别为XX花园XX幢507室、508室。银行工作人员去507室进行了实地查看，因严强林称508室钥匙不在家，故未进入查看。严强林陈述称，XX花园XX幢507室、508室均已卖给他人，两套房屋未办理过户手续，均办理了抵押贷款。其带银行工作人员至507室查看过，未告知银行工作人员房屋出卖的情况。上述事实，有（2020）苏1291民初787号民事判决书、不动产权证书、不动产登记证明、《房屋产权买卖合同》、《最高额个人借款合同》、《最高额抵押合同》及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，常新明与严强林于2011年3月5日签订的《房屋产权买卖合同》合法、有效。案涉房屋在合同签订后即2011年6月已交付常新明占有、使用至今，未办理不动产权变更登记的原因系严强林所致。实质上，严强林已非案涉房屋的真实权利人，其隐瞒已将抵押物卖给常新明的事实，于2020年3月19日与兴福银行签订抵押合同，损害了常新明的权利。此外，按照行业惯例和相关规定，银行在签订抵押合同前，应当对抵押物进行实地勘察。抵押人严强林将涉案房屋提供抵押时，登记的权利证书彰显的权利外观与客观事实明显不符。案涉房屋自2011年6月即交付常新明一直占有、使用，交付时间长达九年之久，兴福银行在签订抵押合同前应该对房屋进行实地考察，理应知晓案涉房屋的所有权存在瑕疵，但兴福银行并未尽到其审慎义务，在主观上存在明知涉案房屋的所有权存在瑕疵，签订抵押合同会造成第三人权利损害仍表示接受的恶意。故严强林与兴福银行所签订《最高额抵押合同》应属无效合同，常新明的主张于法有据，法院予以支持。一审判决：一、确认严强林与兴福银行签订的《最高额抵押合同》（编号：高港村银营业部高抵字2020第00XXX号）无效；二、兴福银行于判决生效之日起十日内办理泰州市房屋编号为苏（2020）泰州不动产证明第0047XXX号的不动产抵押登记注销手续。二审中，各方当事人均未提供新证据。一审查明的事实已有相应证据佐证，各方当事人均无异议，本院予以确认。二审归纳双方当事人争议焦点为：案涉房屋设立的抵押行为是否有效。本院认为，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，不动产所有权的善意取得须满足以下要件：一是交易时为善意，二是支付合理对价，三是进行了相关登记。当事人可参照上述规定善意取得其他物权。根据物权的公示公信原则，无权处分人处分登记在其名下的财产时，第三人因信赖物权登记的公信力，善意并无过失地与物权登记簿记载的权利人进行的交易受法律保护。严强林将案涉房屋出售给常新明并进行了实际交付，作为无权处分人，严强林又将该房屋作为抵押财产与兴福银行签订抵押合同，并办理了抵押登记。判断该抵押行为是否有效，关键在于确认兴福银行是否属于善意。何为善意？根据物权法司法解释，受让人不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。本案中，兴福银行仅对案涉房屋的不动产登记状态进行了形式审核，对于不知严强林无处分权这一事实，兴福银行具有重大过失。具体分析如下：《中华人民共和国商业银行法》第三十六条规定，商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。《个人贷款管理暂行办法》第十三条、第十五条规定，贷款人受理借款人贷款申请后，应履行尽职调查职责，对个人贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实，形成调查评价意见。贷款调查应以实地调查为主、间接调查为辅，采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途径和方法。本案涉房屋虽登记在严强林名下，但该房屋被常新明占有、使用长达9年之久，如果兴福银行按照商业银行法和银监会的相关规定，进行实地调查核实，就能够查明案涉房屋的实际所有人是否为严强林，抵押物是否存在真实的权利人，从而避免错误接受已出售房屋作为抵押物。而根据兴福银行在一、二审中的陈述，其在签订抵押合同前并未对作为抵押物的案涉房屋进行实地调查，也没有形成调查评价意见。作为专业金融机构，在法律、行业规定有明确规定的情况下，兴福银行未尽到审慎、合理的注意义务，违反国家贷款管理制度，影响了国家金融秩序的稳定，明显存在重大过失。因此，兴福银行不构成善意取得，严强林就案涉房屋设立的抵押行为无效。关于严强林与兴福银行是否构成恶意串通。所谓恶意串通，是指行为人与相对人互相勾结，为谋取私利而实施的损害他人合法权益的民事法律行为。行为人对行为的客观情况是明知的，且具有损害他人的意图，方构成恶意。本案并无证据证明兴福银行明知严强林对案涉房屋无处分权这一事实，且作为以营利为目的商业机构，追求商业利益最大化是其主要动机，一般不具有加害他人的不良动机，故不宜认定严强林与兴福银行构成恶意串通。综上所述，一审判决认定事实正确，适用法律有误，但裁判决结果正确，故对兴福银行的上诉请求不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13200元，由上诉人泰州高港兴福村镇银行有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王军强审 判 员 顾连凤审 判 员 潘贻杰二〇二一年七月九日法官助理 季江敏书 记 员 黄 璐