上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初22200号原告：上海复祥房地产有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：李振辉，总经理。委托诉讼代理人：严寒，上海四维乐马律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈瀚，上海四维乐马律师事务所律师。被告：上海贰正商贸有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：王健，总经理。委托诉讼代理人：董伟贤，上海九州通和律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜艳，上海九州通和(杭州)律师事务所律师。被告：邬海波，男，1975年10月11日出生，汉族，住所地上海市浦东新区。原告上海复祥房地产有限公司诉被告上海贰正商贸有限公司、邬海波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告上海复祥房地产有限公司(以下简称“复祥公司”)的委托诉讼代理人严寒、陈瀚，被告上海贰正商贸有限公司(以下简称“贰正公司”)的委托诉讼代理人董伟贤、颜艳到庭参加诉讼。被告邬海波经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告复祥公司向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告三方之间于2014年9月15日签订的租赁合同及2017年12月1日签订的续租合同于2020年5月27日解除；二、判令被告贰正公司向原告复祥公司支付2020年1月1日至2020年5月27日拖欠的租金912,640.26元、物业管理费107,326.59元及推广费18,294.29元，共计1,038,261.14元；三、被告贰正公司向原告复祥公司支付上述费用的滞纳金(从2020年5月28日起算，以1,038,261.14元为本金，按照每日千分之一利率计算，至实际支付本金日止，至2020年5月27日的滞纳金为43,075.06元)；四、被告贰正公司支付原告复祥公司违约金653,316.30元；五、被告贰正公司支付原告复祥公司未复原房屋的违约金132,950元；六、被告贰正公司支付原告复祥公司律师费72,000元；七、被告邬海波对上述第2至6项诉请承担连带偿付责任；八、被告贰正公司已支付的保证金744,553.24元，不予返还。事实与理由：复祥公司与贰正公司于2014年9月15日签订“新天地时尚”商场租赁合同，约定复祥公司将位于上海市马当路XXX号一楼XXX、XXX室房屋出租给贰正公司，租期自2014年9月22日至2017年11月30日，套内面积为265.90平方米。2017年12月在租赁合同到期后，复祥公司与贰正公司、邬海波就该租赁房屋续租事宜订立租赁协议，租期自2017年12月1日至2020年11月30日。上述两份租赁合同，邬海波均作为合同担保方对贰正公司履约承担连带保证责任。贰正公司自2020年1月始欠缴租金至今，仅支付了2020年1月的部分租金，其后再未支付过任何租金及相关费用。复祥公司多次催讨，并给予了疫情期间相应的减免优惠，但贰正公司均未予理睬。复祥公司于2020年5月13日向贰正公司发送催款函，要求其于2020年5月15日下午17时前付清所欠租金、物业管理费、推广费及相关滞纳金，否则将追究违约责任，但贰正公司仍未支付任何款项。鉴于其严重违约行为，复祥公司根据合同约定限制贰正公司的有关租赁权益，但贰正公司于2020年5月15日至17日期间，强行进入租赁房屋擅自将房屋内货品及设备搬离并未再进场，该行为视为擅自退租。根据租赁合同约定，贰正公司拖欠租金及相关费用的行为已经构成严重违约，复祥公司有权提前终止租赁合同并要求其承担违约责任。故复祥公司于2020年5月26日出具解约函，要求贰正公司于2020年5月31日下午17时前按租赁合同约定，将租赁房屋恢复原状返还并付清拖欠租金及费用。但贰正公司至今未采取任何恢复房屋原状的措施，应按合同约定支付复原费用及违约金，邬海波作为履约担保人应对贰正公司各项付款义务承担连带保证责任。故复祥公司为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。被告贰正公司辩称，不同意原告的诉请，因疫情原因贰正公司的经营受到影响，当初系复祥公司主动承诺会对租金予以减免，仅是因为内部流程没有出具书面材料，当时谈好从保证金中扣除相关费用，不存在迟延支付的情况。复祥公司后反悔并怠于磋商，又对房屋进行装修，影响经营。复祥公司5月16日通过强行上锁收回房屋，贰正公司报警后才将物品搬走。2019年的物业费和推广费已支付清楚，不应该计算滞纳金。2020年1月开始确实未再支付费用，但房屋租赁超过2年，虽然约定是月初支付，实际已变更为月底支付当月租金。复祥公司股权结构中有黄浦区国资委参股，应对疫情期间的租金予以减免，但其一直推诿，直至2020年5月才下达通知。被告邬海波未发表答辩意见。本院经审理认定事实如下：2014年9月15日，复祥公司(出租方、甲方)与贰正公司(承租方、乙方)签订《“新天地时尚”商场租赁合同》(合同编号：113-rl-hb-XXXXXXX)。合同附表一约定，该房屋座落于上海市马当路XXX号一楼102室、148室，该房屋套内建筑面积265.90平方米，建筑面积为592.24平方米。附表三约定，返还标准为：内墙，毛坯混凝土墙面；地板，毛坯混凝土地面等。附表五约定，租赁期限自2014年9月22日(起租日)起至2017年11月30日，共计3年又70天。附表七约定，乙方向甲方支付保证金为641,982.31元，乙方应于本合同签署同时向甲方全额支付上述保证金。附表十约定，合同担保方为邬海波，担保方对本合同全部条款及附件已充分阅读，并且在此明确同意作为本合同的担保方，对乙方履行本合同项下的权利义务，承担连带保证责任，包括但不限于乙方在本合同项下的各项付款义务。合同第7.1条约定，乙方应在本合同终止之日或提前终止之日将该房屋按附表三的标准恢复原状(合理磨损除外)并经甲方验收和书面确认后返还给甲方。第13.2条约定，在乙方拖欠本合同约定的租金、物业管理费、推广费或其他合同约定应付费用的，甲方催讨后仍不支付时，无论乙方是否已支付该房屋水、电费用或物业管理费，在不影响甲方其他权利的前提下，甲方有权在提前24小时通知后立即停止向该房屋提供水、电及其他物业管理服务直至乙方付清拖欠费用及逾期利息。由此造成对乙方营业的影响，甲方无需承担任何责任。同时乙方应承担甲方采取本条措施期间的该房屋租金、管理费、推广费和本合同约定的其他任何费用。第13.3条约定，乙方在此明确同意及声明：甲方有权在下列事件发生的任何时间，合法的提前收回该房屋及甲方提供之设备，本合同亦随即终止，乙方已经交付的保证金不予退还，且乙方还应向甲方承担如下违约责任：……(3)向甲方支付相当于乙方剩余租赁期租金(若有保底租金和提成租金，则按保底租金)总额之款项作为违约金。唯双方均应采取必要措施减低损失，如甲方之实际损失(包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、执行费、空置期租金等)得以减少，则乙方所需支付之违约金亦相应减少。该等事件为：13.3.1若乙方拖欠租金、物业管理费或推广费、保证金、公用事业费押金超过七天。第13.8条约定，租赁期提前终止，若乙方未按本合同7.1条的约定将该房屋恢复原状，乙方已支付的保证金不予退还，同时乙方应向甲方支付违约金，违约金按该房屋套内建筑面积乘以500元／平方米计算。2017年12月1日，复祥公司(甲方)、贰正公司(乙方)、邬海波(担保方)签订《续租协议》(合同编号：113-R-mmLW-XXXXXXX)。协议约定，甲方为上海市马当路XXX号地上一层102室、148室的产权拥有人。乙方要求于租赁期限届满后继续租赁该房屋，经三方协商一致，就该房屋此次续租事宜达成协议如下：第1条，乙方继续租赁该房屋3年，自2017年12月1日起至2020年11月30日止，本协议中续租期取代租赁合同中租赁期。该房屋套内建筑面积为265.90平方米。第3条，续租期内，该房屋物业管理费按83.018868元／月／平方米，按该房屋套内建筑面积计算收取。乙方应于每个历月的第一天直接向管理公司支付当月的物业管理费及相应增值税等。第4条，续租期内，乙方另须于每个历月的第一天支付当月的推广费及相应增值税，该房屋推广费为14.150943元／月／平方米(不含增值税)，按该房屋套内建筑面积计算。第5条，续租期内，乙方应付保证金为744,553.24元(相当于第三续租年度3个月保底租金、3个月物业管理费和3个月推广费的总和)以及前述金额所包含各项费用之相应的增值税。第6条，续租期内，乙方应支付公用事业费押金为21,272元。第9条，续租期届满终止或提前终止时，甲方从保证金中扣除乙方根据租赁合同及本协议约定应支付之违约金及其他费用且乙方按租赁合同及本协议约定返还该房屋、提供保证金收据原件、办妥所有以该房屋为注册地址的工商、税务、食品卫生等各类注册登记证的注销手续、付清该房屋的煤气、电话等费用并办理相关账户的注销手续后，保证金如有剩余的，应在三十天内无息返还乙方。第17条，若乙方拖欠租赁合同及本协议约定的应付租金、物业管理费或推广费、保证金、公用事业费押金及其他按租赁合同及本协议约定应当支付的费用及前述相关费用相对应增值税的，乙方应向甲方或商场管理公司支付逾期利息(该逾期利息从乙方应付所欠款项之日起按日息0.1%计算)及甲方因向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等。第20条，续租期届满或本协议提前终止，如乙方逾期归还该房屋，则每逾期一天，应当向甲方支付相当于原日租金2倍的房屋占用费；如乙方逾期返还该房屋的，则甲方有权自行开启该房屋的门锁、更换门锁并进入该房屋，该房屋内遗留的所有装修、设施和可移动物品，均视为乙方放弃对遗留物的所有权。第28条，丙方同意：续租期内，继续作为本协议的担保方，对乙方履行租赁合同及本协议项下的权利义务，承担连带保证责任，包括但不限于乙方在租赁合同及本协议项下的各项付款义务。第32.1条，本合同任何一方向另一方提供的任何通知，包括但不限于本合同项下将要发出的任何材料、文件、信息、通知，应以书面形式，用专人递送、邮寄或特快专递方式递送、传真形式发送，应送到本合同所列的联系地址(乙方的有效联系地址包括本合同正文首页所列地址、该房屋及其联系人的通讯地址)或联系人。第33条，甲乙丙三方同意，除上述变更、补充外，租赁合同所有条款在续租期内维持不变，继续有效，对各方均有约束力。如有不一致的，以本协议为准。本协议签署后，三方之前所作出的与此次续租有关的任何口头或书面协议均同时失效。合同附件一约定该房屋租金、支付及核算方式。续租期内，该房屋保底租金为：……第三续租年度(2019年12月1日至2020年11月30日)，该房屋保底租金为26元／天／平方米(不含增值税)。保底租金按该房屋套内建筑面积为计算基础。乙方应自续租期起始日在起于每个历月的第一天缴付该月的保底租金及相应增值税。该房屋的提成租金按当月营业额的18%计算(不含增值税)。该房屋每月应付租金为上述第1条和第2条二种租金中较高者。2019年12月26日，贰正公司法人确认将马当路XXX号1层103室保证金共计301,100.12元用于支付104(102)、148室租金；2020年1月6日，贰正公司法人王健向复祥公司转账支付188,102.70元。庭审中，复祥公司与贰正公司确认至此租金等费用支付至2019年年底。贰正公司另提供2019年整年的租金支付记录，记录显示贰正公司支付租金的时间不固定且均晚于合同约定支付时间。2020年1月30日，瑞安房地产宣布对包括上海在内的开发运营管理的零售项目：1月24日-2月9日期间，全部商业租户的租金、物业管理费及推广费减半。2020年3月31日、4月2日，贰正公司分别向复祥公司转账50,000元，共计100,000元。庭审中，复祥公司确认已将上述减免及100,000元从诉请中扣除，贰正公司对欠付的租金、推广费及物业管理费金额无异议。2020年4月7日、4月8日，贰正公司工作人员向复祥公司工作人员发送电子邮件，希望对涉案商铺三四五月份的房租及相关费用进行减免。2020年5月13日，复祥公司通过EMS向贰正公司发送函件，称贰正公司大额拖欠租金、物业管理费及推广费的行为已严重违反了租赁约定，通知于2020年5月15日下午17：00前付清所有欠款。期至未付的，将追究其违约责任，包括但不限于有权会同物业管理公司于2020年5月16日上午10：00起停止对该房屋的供水、电、煤气及其他物业管理服务等。该份函件通过EMS发送至涉案商铺地址，于5月14日被签收。2020年5月16日，复祥公司对涉案商铺上锁。后贰正公司报警进入商铺将物品搬离。2020年5月26日，复祥公司向贰正公司再次发送函件，通知双方签署的《“新天地时尚”商场租赁合同》及《续租协议》于2020年5月27日终止；要求贰正公司付清截止至终止日的租金、物业管理费等及逾期利息，房屋保证金、公用事业费押金不予退还；要求贰正公司于2020年5月31日下午17：00前将该房屋按租赁文件的要求恢复原状后返还，如逾期返还或未将房屋恢复原状的，有权追究违约责任，同时亦有权自行开启、更换门锁并进入房屋，届时该房屋内遗留的所有装修、设施和可移动物品均视为贰正公司放弃所有权；自函件发出之日起函件所述内容，取代先前双方关于新冠疫情减免费用事宜的所有安排和通讯，任何关于新冠疫情减免事宜相关的邮件、声明、保证或其他磋商事项均不得视为在追究违约责任方面对双方的约束。复祥公司因新冠疫情出台的减免政策贰正公司不再享有。该份函件通过EMS发送至贰正公司注册地址，于2020年6月2日退回妥投。庭审中，贰正公司提交一份《补充协议》，协议内容为复祥公司与贰正公司就租金减免的约定，复祥公司同意2020年2月10日至2020年2月29日期间，房屋应付保底租金减免金额为96787.60元及该房屋应付提成租金按0%比例计算(不含增值税)。在上述期间内，贰正公司须按租赁文件的约定支付该房屋减免之外的租金、物业管理费、推广费及其他费用，截止日后贰正公司按租赁文件的约定全额支付各项应付费用。复祥公司已主动减免贰正公司于2020年1月24日至2020年2月9日期间的租金、物业管理费和推广费合计69485.82元(含填值税)，该等减免会在2020年3月及后续月份账单中予以扣除。双方约定协议不迟于2020年4月15日之前(含当日)签署盖章的方才生效，若双方未在2020年4月15日或之前签署的，则本协议不生效。届时，双方将另行协商处理。贰正公司、复祥公司均未在上述补充协议中签署盖章，复祥公司对上述协议的真实性不予确认。另查，复祥公司的股东为远祥有限公司(出资比例99%)、上海复兴建设发展有限公司(出资比例1%)。因新冠疫情，复祥公司就2020年1月24日至2月9日期间全部商业租户的租金、物业管理费及推广费减半。又查，复祥公司委托上海四维乐马律师事务所代理本案诉讼，并支付一审阶段律师费用计72,000元。复祥公司与案外人瑞安建筑有限公司签订涉案商铺复原工程承包合同并支付服务费175,557.54元。以上事实，由原告复祥公司提供的租赁合同及续租协议、催款函及邮寄材料、解除函及邮寄单据、欠费及滞纳金清单、律师合同及支付凭证、入账通知书、结算单、企业信息查询、商铺拆除工程报告、发票及支付凭证、产权证；被告贰正公司提供的新闻稿、微信公众号文章、租金支付凭证、电子邮件、2019年租金支付记录；被告邬海波未提供书面证据。以上证据、当事人庭审陈述，经法庭质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。复祥公司、贰正公司及邬海波三方签订的租赁合同及续租协议系当事人的真实意思表示，当事人均应按约履行。租赁合同履行过程中，复祥公司以贰正公司未按约支付租金、物业管理费等构成违约为由，行使合同解除权并要求贰正公司承担相应的违约责任。根据合同约定，租金的支付日应为每个历月的第一天，贰正公司本应恪守契约，严格按照合同约定按时支付租金，但其于2019年全年均存在延迟支付租金的行为且至2020年1月才将2019年的租金支付完毕，逾期日期已超过一个月；贰正公司未按约支付2020年1月的租金，直至上海市政府启动新冠疫情一级响应机制，贰正公司经营受影响要求减免租金，双方未达成一致意见，租金支付拖延至今。在新冠疫情背景下，当事人应以互谅互让的态度，通过真诚协商变更合同条款(如减免租金、延长租期)或调整履行方式(如推迟付租)等办法积极促进合同继续履行，贰正公司延迟支付租金等费用在先，在与复祥公司就租金减免未达成一致意见的情况下，拖欠支付租金等费用在后，贰正公司上述行为构成违约，复祥公司有权依约行使合同解除权。关于合同的解除日期，鉴于复祥公司于2020年5月16日对涉案商铺上锁、贰正公司报警取回物品，应视为复祥公司实际收回房屋，故合同解除日期应以2020年5月16日为宜，贰正公司应支付2020年1月1日起至5月16日止的欠付租金、物业管理费及推广费。贰正公司主张因新冠疫情对其经营的影响，本着风险损失共担原则，复祥公司减免相关的费用具有一定合理性，故在复祥公司向社会承诺2020年1月24日至2月9日期间租金、物业管理费、推广费减半的基础上，本院酌情另行免除贰正公司二月份的租金210,513.03元、物业管理费23,399.20元、推广费3,988.50元，共计237,900.73元。关于违约责任一节，复祥公司主张没收保证金、支付违约金、滞纳金、律师费等，考虑到复祥公司与贰正公司自2014年即建立房屋租赁关系，本次租赁合同为续租且租期已履行超过大半，贰正公司此次拖欠租金确在一定程度上受疫情的影响以及复祥公司的实际损失等因素，没收保证金可弥补复祥公司的损失，故本院认定房屋租赁保证金744,553.24元由复祥公司没收，不予退还，对复祥公司另主张的滞纳金、违约金、复原违约金、律师费等均不再予以支持。复祥公司另主张邬海波按照租赁合同及续租协议约定对贰正公司的付款义务承担连带责任，本院亦予以支持。被告邬海波经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，视为放弃其抗辩的权利。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海复祥房地产有限公司与被告上海贰正商贸有限公司、被告邬海波就上海市马当路XXX号一楼XXX、XXX室房屋签订的《“新天地时尚”商场租赁合同》、《续租协议》于2020年5月16日解除；二、被告上海贰正商贸有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告上海复祥房地产有限公司支付2020年1月1日至2020年5月16日欠付的租金622,277.46元、物业管理费75,624.44元及推广费12,890.52元，共计710,792.42元；三、被告邬海波对被告上海贰正商贸有限公司上述第二项支付义务承担连带责任；四、被告上海贰正商贸有限公司已支付的保证金744,553.24元，不予返还；五、原告上海复祥房地产有限公司的其余诉讼请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33,992元，由原告上海复祥房地产有限公司负担18,026元，由被告上海贰正商贸有限公司、邬海波共同负担15,966元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  沈 晗二〇二一年七月一日法官助理  石韶玮书 记 员  周 玲附：相关法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。