广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终2012号上诉人（原审原告）：林慧莲，女，1964年12月3日出生，汉族，住广东省江门市，公民身份号码：440××××××××××××。委托诉讼代理人：温昕乐，广东华商律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江门万达广场投资有限公司，住所地：广东省江门市。法定代表人：肖广瑞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高慧嫦、余颖诗，均系广东凌志律师事务所律师。上诉人林慧莲因与被上诉人江门某1广场投资有限公司（以下简称万达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初10929号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林慧莲上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令万达公司向林慧莲赔偿因延迟履行修复责任导致房屋使用损失40852.58元（自2018年8月14日至2020年7月21日，按房屋租金评估价5857元/月并乘以30%计算）;3.判令万达公司向林慧莲赔偿房屋未能正常使用期间林慧莲支付的物业管理费损失57314.89元（自2018年8月计至2020年7月）；4.本案全部诉讼费用由万达公司承担。事实和理由：万达公司未履行涉案房屋的保修义务。万达公司出具《回复函》的时间是2019年5月28日，（2020）粤07民终1534号案件的现场勘验时间是2020年6月，而在2019年5月28日和2020年6月履行保修义务有本质区别。即使万达公司在2020年6月已履行保修义务，2018年8月14日至2020年6月林慧莲仍存在涉案房屋无法使用的损失。而且《回复函》仅系万达公司单方意思表示，无证据证明万达公司已完成保修义务。涉案房屋质量问题并未解决。一审认为林慧莲应举证证明2020年6月（2020）粤07民终1534号案件现场勘验之前万达公司的保修义务尚未履行完毕的事实是对举证责任的错误分配，万达公司应对其主张己履行保修义务的事实承担举证责任。涉案房屋墙体裂缝以及排风系统高低不一，影响正常使用。一审未进行鉴定和现场勘查，就认定房屋墙体裂缝以及排风系统高低不一未达到影响房屋正常使用的程度没有事实依据。房屋已经达到影响正常使用的程度，万达公司应承担赔偿责任。万达公司辩称：一、涉案房屋于2017年8月24日竣工验收合格，并于2017年8月30日办理竣工验收备案手续，符合法定和合同约定的质量要求。2018年8月14日，林慧莲查验房屋后在《房屋交接单》上签名确认“本人同意接收此房屋”。“墙壁有裂痕、排风系统抽风口高低不一”问题未达到影响房屋正常使用的程度，不属于质量问题。双方签订的《合同补充协议》第十条关于房屋质量及保修的补充约定对房屋质量问题进行了明确约定。林慧莲主张的问题未经建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定为质量问题，也未经万达公司复核确认确属保修期内开发商依法应保修范围，不属于质量问题。万达公司在林慧莲未经约定程序对涉案房屋是否存在质量问题进行鉴定前，已为林慧莲完成房屋维修。林慧莲出具的《律师函》及前案二审勘查现场期间，均确认万达公司维修的事实。二、林慧莲无使用房屋是其故意行为，与房屋质量问题无关。前案生效判决已认定万达公司不存在逾期交房的情形，林慧莲拒绝接收房屋钥匙，不影响万达公司履行交付房屋的义务。三、林慧莲要求万达公司赔偿“租金损失”和“物管费损失”实际为“逾期交房”应承担的违约责任，但前案生效判决已认定万达公司不存在逾期交房的事实，不存在逾期交付的损失。《合同补充协议》第六项第4条第2款的约定，房屋自交付之日起，物业服务费及其他费用均由业主承担；且根据《合同补充协议》第十项第8条约定，万达公司承担保修责任期间赔偿责任仅为维修费用，不包括租金和物管费。林慧莲主张万达公司赔偿租金损失和物管费损失没有事实和法律依据。林慧莲向一审法院起诉请求：1.判令万达公司向林慧莲赔偿因延迟履行修复责任导致林慧莲对房屋的使用损失40852.58元（自2018年8月14日至2020年7月21日按涉案房屋租金评估价5857元/月×30%计算）；2.判令万达公司向林慧莲赔偿涉案房屋未能正常使用期间林慧莲支付的物业管理费损失57314.89元（自2018年8月计至2020年7月）；3.判令万达公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年6月28日，林慧莲和万达公司签订《商品房买卖合同（现售）》，约定林慧莲向万达公司购买位于江门市某1广场2幢2613室房屋，价款1208000元。合同第十二条约定：“出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房；买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范，标准自查验次日起X日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。合同第十五条约定：“商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等问题。在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人×日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。”同日，双方签订《合同补充协议》，第十条第三款约定：“如该房屋存在地基基础和主体结构工程以外的质量问题，经该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定，确属保修期开发商依法应保修范围，并经甲方复核确认的，甲方应当按照本合同约定承担保修责任，但乙方不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付执行。”以及第十条第八款约定：“对于在保修期内确属甲方应当承担保修责任的质量问题，甲方除履行保修义务外，仅对由此造成的乙方直接损失承担赔偿责任，无需赔偿其他不属于直接损失范畴的其他责任。为免疑义，双方明确乙方直接损失仅指质量问题造成的维修费用支出。”合同签订后，林慧莲支付了房款。2018年8月8日，万达公司出具入伙通知书，通知林慧莲办理入伙和交付手续。2018年8月14日，林慧莲在查验房屋时，认为房屋存在“墙壁有裂缝，排风系统抽风口高低不一”的质量瑕疵，但其在房屋交接单上上签名同意接受房屋。2019年5月17日，广东某2（江门）律师事务所接受林慧莲委托就逾期交付房屋的事宜向万达公司发出《律师函》，称万达公司虽对房屋进行多次修复，但未能彻底解决墙体开裂问题，并于2019年3月15日向江门市12345政府服务热线投诉。万达公司再次对房屋修复，但仍未修复至约定标准。万达公司于2019年5月28日出具《回复函》，称万达公司已对地面开裂问题进行维修，但林慧莲仍不满意并要求重新修复，其要求已经超出万达公司的保修范围。2020年7月21日，林慧莲签订《房屋验收表》确认裂缝已维修好并同意验收。2020年8月3日，林慧莲委托广东诺诚房地产土地评估工程咨询经济鉴证有限公司对涉案房屋的租金价值进行评估，该鉴证公司于2020年8月5日出具《房地产租金估价报告》认定涉案房屋于价值时节点2018年8月30日的月租金总价为每月5857元。另查明：本案楼房已于2016年8月11日出具不动产测量报告，于2017年8月24日竣工验收，并于2017年8月30日办理备案手续。一审法院认为：本案为商品房销售合同纠纷。林慧莲与万达公司签订的《商品房买卖合同（现售）》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。本案的争议焦点为涉案房屋修复期间的租金损失、物业管理费损失应否赔偿的问题。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”的规定，修复房屋存在的质量问题是出卖人的法定义务。出卖人交付的房屋不符合合同约定的质量要求，但通过修复的方式可以补救的，出卖人应当及时予以修复。但是当买受人提出质量问题后，出卖人拒绝修复或者在给予一定的修复时间后仍不予修复，买受人可自行或者委托他人修复，修复的费用或修复期间所发生的其他费用及造成的损失，均应由出卖人承担。林慧莲提交的《律师函》称万达公司于2019年3月15日前已对涉案房屋进行多次修复，但未能彻底解决墙体开裂问题，并于2019年3月15日向江门市12345政府服务热线投诉。结合万达公司提交的《回复函》，万达公司对房屋质量问题已进行维修。林慧莲认为维修不达标要求继续修复，万达公司则认为已经完成修复，结合林慧莲在（2020）粤07民终1534号案件的勘查现场再次确认万达公司进行维修的事实，且同时表示对维修结果是否达到标准不清楚，却未能举证证明质量瑕疵仍然存在。万达公司已经履行保修义务，林慧莲未能举证证明维修结果不达标，应当承担举证不能的法律后果。其次，根据涉案《合同补充协议》第十条第八项：“对于在保修期内确属甲方应当承担保修责任的质量问题，甲方除履行保修义务外，仅对由此造成的乙方直接损失承担赔偿责任，无需赔偿其他不属于直接损失范畴的其他责任。为免疑义，双方明确乙方直接损失仅指质量问题造成的维修费用支出”的约定，万达公司承担保修责任期间的赔偿责任为修复费用损失，不包括租金损失。林慧莲主张涉案房屋存在裂缝以及排风系统抽风口高低不一的质量问题，未达到影响房屋正常使用的程度，为一般的质量问题，万达公司维修期间，不影响林慧莲房屋正常使用；且林慧莲主张的租金损失尚未实际发生，一审法院不予支持。关于林慧莲主张万达公司赔偿物管费损失，如前所述，林慧莲主张的质量问题未达到影响房屋正常使用的程度，万达公司履行保修义务期间，并不影响林慧莲正常使用，林慧莲主张万达公司赔偿物管费损失缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回林慧莲的全部诉讼请求。本案诉讼费用2254.18元，诉讼保全费1001.67元，合计3255.85元，由林慧莲负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经二审审理，依法确认一审法院查明的事实。另查明：2019年7月2日，林慧莲以万达公司不履行房屋质量维修义务为由，起诉至江门市蓬江区人民法院，请求万达公司承担保修义务。案经江门市蓬江区人民法院审理并驳回林慧莲的诉讼请求。林慧莲不服，提出上诉，本院二审期间进行现场勘查，林慧莲确认万达公司已进行多次修复，对修复结果是否达标不清楚。本院于2020年6月28日作出维持原判的终审判决。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。本案二审围绕林慧莲上诉请求进行审查。结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：（1）万达公司是否已经履行涉案房屋的瑕疵修复义务；（2）万达公司是否应当赔偿林慧莲房屋维修期间的租金和物业管理费损失。一、关于万达公司是否已经履行涉案房屋的瑕疵修复义务的问题。买卖合同签订后，万达公司于2018年8月8日向林慧莲出具入伙通知书；2018年8月14日林慧莲查验并签名同意接收房屋。2019年5月17日广东某2（江门）律师事务所接受林慧莲委托出具《律师函》，称万达公司虽对房屋进行多次修复，但未能彻底解决墙体开裂问题。2019年7月2日林慧莲诉至一审法院，请求万达公司履行修复义务。一审法院驳回诉讼请求后，林慧莲不服上诉至本院，本院二审期间进行现场勘查，林慧莲确认万达公司维修房屋的事实，并称对修复结果是否达标不清楚。本院于2020年6月28日作出维持原判的判决后，林慧莲于2020年7月21日签订《房屋验收表》确认墙体裂缝已修复并同意验收。因此，万达公司自2018年8月14日林慧莲接收房屋至次年5月17日，已对房屋瑕疵进行多次修复；本院（2020）粤07民终1534号民事判决因林慧莲称不清楚是否存在质量瑕疵而没有支持其诉讼请求。万达公司在争议过程中并无明显怠于履行瑕疵维修义务的行为。林慧莲本案主张万达公司未履行瑕疵修复义务，实际已经蓬江区人民法院（2019）粤0703民初6179号案以及本院（2020）粤07民终1534号案审查处理，本院不予确认。二、关于万达公司是否应当赔偿林慧莲房屋维修期间的租金和物业管理费损失的问题。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期间，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。上述法条规定的是出卖人对房屋质量问题的保修义务及怠于履行保修义务应承担的赔偿责任。如前所述，万达公司并无明显怠于履行维修义务的情形，且房屋已经维修完毕，不应承担怠于履行维修义务的法定赔偿责任。其次，万达公司与林慧莲签订的《合同补充协议》第十条第八项约定，万达公司在房屋保修期内除履行保修义务外，仅对林慧莲的直接损失承担赔偿责任，且明确约定直接损失是指维修费用。因此，林慧莲请求万达公司支付租金损失及物业管理费损失不属于合同约定的范围。最后，租金损失具有不确定性，林慧莲未举证证明期间已与第三人签订租赁合同而无法履行，不能认定为预期利益损失。因此，林慧莲上诉请求万达公司支付租金损失和物业管理费损失不符合法定或者合同约定的赔付条件，本院不予支持。综上所述，林慧莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2254.18元，由林慧莲负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴春梅审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二一年七月八日法官助理 黄世勇书 记 员 区健敏