江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终2217号上诉人（原审被告）：薛军，男，1969年1月15日出生，住南通市通州区。被上诉人（原审原告）：南通圆融城北置业有限公司，住所地南通市崇川区幸福新城11号楼8318室。法定代表人：薛峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张超男，北京大成（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛蓉蓉，北京大成（南通）律师事务所律师。上诉人薛军因与被上诉人南通圆融城北置业有限公司（以下简称圆融城北公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南通市崇川区人民法院（2020）苏0602民初4832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。薛军上诉请求：撤销原判，发回重审或追加俞金堂为本案诉讼当事人，并判令俞金堂承担租赁房屋产生的费用；一、二审诉讼费用由圆融城北公司承担。事实和理由：1.关于合同解除的原因，一审法院认为系其造成不公正。2020年新冠病毒肆虐，为减少损失，其将所经营的餐馆转让给另一合伙人俞金堂，这是正常的民事行为，为法律所允许。在其与俞金堂签订火锅转让协议书，其实际也将火锅城交付给俞金堂经营管理后，其协助俞金堂到圆融城北公司请求办理变更相关手续时，圆融城北公司明知火锅店已实际转出的事实，却不给办理。这是圆融城北公司故意逼迫其违约，从而能够获得所谓的违约金。故本案解除合同的根本原因在于圆融城北公司。2.关于应当追加案外人俞金堂为本案被告、并承担相应责任，一审法院未依职权追加，亦未法律释明，明显错误。一审中，其已陈述火锅店开始是两人合伙经营，后实际控制和管理人不是其，而是案外人俞金堂。对此俞金堂在另一个案件中也承认该事实。其不知道要追加案外人俞金堂为本案被告，承办法官未释明，一审法院存在枉判行为。3.关于违约金问题，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。一审判决其应支付的租金与物业费合计87699.40元，而判决违约金52619.60元，已超过应支付款的60%，明显违反上述法律规定。4.关于物业费，一审法院并未将物业费与租金区分，圆融城北公司无权为苏州工业园区圆融物业管理有限公司南通分公司主张物业管理费。根据国务院令第698号《物业管理条例》第三十二条规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。其与苏州工业园区圆融物业管理有限公司南通分公司签订了房屋经营管理协议，实为物业管理协议，费用也由苏州工业园区圆融物业管理有限公司南通分公司收取，根据合同相对性原则，圆融城北公司无权主张物业管理费，也无权与其约定物业管理费的标准，应当由其与物业管理企业协商确定。另外圆融城北公司规定的每平方米15元/月的物业收费标准，没有公示或向其告知物业管理费标准如何组成，没有按规定定期公示物业费的使用情况，也没有出示收费的标准和项目已在当地物价部门备案的证明。5.一审法院认定事实错误，适用法律错误。现火锅店早已转给俞金堂，俞金堂至今占用火锅店，迟迟不肯交出房屋，一审法院判决不公正。圆融城北公司辩称，1.租赁合同系薛军与其签署，根据合同相对性原则，应由薛军履行，至于薛军与俞金堂之间的纠纷与其无关，也与本案无关，应由薛军自行解决。其依据租赁合同的约定向薛军主张相应权利及费用，包括租金、物业费、水电费及违约金、律师费等于法有据，且一审判决已考虑疫情原因，酌情扣减两个月租金。2.对于违约金，一审法院已酌情调整。综上，请求驳回上诉，维持原判。圆融城北公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除其与薛军签署的房屋租赁合同。2.请求判令薛军立即将南通市港闸区通宁大道东、永怡路北园融堤调A2栋二层203、204号房屋恢复原状后返还给其，并将案涉房屋登记注册的餐厅迁移他处或注销。3.请求判令薛军向其支付自2020年3月1日起暂计算至2020年8月31日的租金77825.28元、物业费27414元以及2020年1月至2020年3月的水费753.36元，以上共计105992.64元（自2020年9月1日起至2020年9月30日租金标准为每日432.36元，2020年10月1日至2021年9月30日租金标准为每日463.25元，2021年10月1日至2022年9月30日租金标准为每日494.13元，物业费标准为每日152.3元）。4.判令薛军向其支付违约金105239.28元。5.判令薛军向其支付律师费13926.6元。6.本案的诉讼费用由薛军承担。一审法院认定事实：2019年9月25日，圆融城北公司（出租方、甲方）与薛军（承租人、乙方）签订《南通圆融堤调租赁合同》一份。合同约定，甲方出租给乙方的房屋坐落在南通市港闸区通宁大道东、永怡路北，南通圆融堤调A2栋二层203+204号。该房屋计租面积为304.6平方米，租金、物业管理费、推广费、保证金、装修管理费、装修管理押金、水费、电费等公用事业费押金及其他费用以计租面积为计算依据。该房屋只限于用作经营餐饮店铺的用途，并乙方须以“金汉亭”之商业名称经营前述业务。交付日为2019年10月1日或依据合同调整的日期，开业日为2019年11月16日或依据合同调整的日期，起租日与交付日为同一日，租赁期由交付日开起至2022年9月30日止，共计3年。租赁期内，乙方需向甲方支付以下费用：第一部分、履约保证金58178.6元（相当于3个月的租赁期最后一年保底月租金、物业管理费及宣传推广费数额之和），于本租赁合同签署后7日内由乙方向甲方付清。第二部分、租金以保底租金计算，每平方米计租面积的保底租金为：1）自2019年10月1日至2020年2月29日，保底租金为45309.25元；2）自2020年3月1日至2020年9月30日，保底租金为1.4元/日，按计租面积304.6平方米计算，为每月12970.88元；3）自2020年10月1日至2021年9月30日，保低租金为1.5元/日，按计租面积304.6平方米计算，为每月13897.38元；4）自2021年10月1日至2022年9月30日，保低租金为1.6元/日，按计租面积304.6平方米计算，为每月14823.87元。首笔费用：乙方须于交付日向甲方支付从开业日到2020年2月29日期间的保底租金45309.25元、物业费15960.21元，乙方须于2019年11月16日前全额支付到甲方指定账户。支付时间和方式：保底租金采用先付后用的原则按季度支付，乙方应于交付日或之前支付首笔保底租金、物业管理费及推广费，此后乙方应于每季度应缴款月前一个月20日或之前向甲方支付下季度的保底租金，同时按照甲方或管理单位每月5日前发出的通知账单于10日或之前支付上月营业额提成高于上月保底租金部分（如有）。第三部分：物业管理费每平方米面积为15元/月，该房屋共计4569元/月，从开业日起开始计算，采用先付后用的原则支付，乙方应于每月20日或之前向甲方支付下月的物业管理费…第五部分：装修押金每平方米面积50元，该房屋共计15230元，乙方应在该房屋交付时支付。装修管理费每平方米面积15元，该房屋共计4569元，乙方应在该房屋交付时支付给甲方。第六部分：公用事业费从交付之日起计算，在租赁期内该单元所发生的水、电费用由乙方按照管理单位出具的账单支付，因使用公用设施所引起的一切费用均由乙方承担。乙方应于每月10日或之前按照管理单位通知账单将上月水费和电费支付给甲方。公用事业押金每平方米面积为10元，该房屋共计3046元，乙方应在该房屋交付时支付。合同第8-3条约定，若乙方以该房屋为注册地址的，则乙方应在本合同终止或提前解除后10天内向公司登记机关递交变更乙方注册地址的全部合法文件，并应确保在本合同终止或提前解除后30天内完成该等变更手续。8-4条约定，在租赁期内，未获得甲方的同意，乙方不得将该房屋向任何其他企业、个人或品牌作任何形式之转租、分租、转让、转借、交换、委托或承包，也不得以转让股份等方式间接转让本合同，否则甲方有权解除本合同，并有权依法追究乙方或乙方股东的法律责任或连带责任。第12-1条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期满的当日或提前终止当日将己恢复至附件四所列的交付标准或恢复至甲方同意接受的状态之该房屋归还给甲方。第12-3条约定，除甲方同意外，乙方归还该房屋时不得以任何理由要求甲方收购或补偿乙方自置的分隔、装修或任何设施。无论乙方的装修、添附、改建、扩建是否具有剩余价值，是否基于本合同约定或法律规定而归属于甲方所有，甲方也均无需就乙方的装修、添附、改建、扩建给予乙方任何补偿或赔偿。第12-4条约定，因将该房屋恢复原状而造成的乙方之装修设施或设备等价值的折损，甲方无须给予补偿。乙方可自行指定承包商进行恢复原状工程，费用由乙方承担。合同第14-1条约定，下列行为属于甲方可以解除合同的乙方实质性违约行为：(1)乙方逾期不支付租金、物业管理费、推广费、公共事业费及应由乙方承担的其它有关费用之任何一项累计达到一个月或以上的；(2)乙方擅自中断、停止或将中断、停止其业务或者中途擅自退租行为的；(3)因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；(4)乙方擅自将该房屋的全部或部分转租、分租、转让、转借、抵押、交换或委托、承包给第三方使用，或以转让股份等方式间接转让本合同…第14-2条约定，乙方在此明确同意及声明：在发现乙方有上述实质性违约行为之一或者本合同约定及法律规定的甲方可以解除合同的其他乙方违约行为之一后的任何时间，甲方有权书面通知乙方解除本合同，提前收回该房屋，且乙方应同时向甲方承担如下违约责任：(1)按本合同租金标准向甲方支付相当于乙方已经使用的免租期期间之免收减收租金；(2)按本合同租金标准向甲方补足乙方已经享用的租赁期间的减、免的租金额(如有)：(3)按本合同相关费用标准向甲方补足乙方已经享用的减、免的物业管理费、推广费等相关费用(如有)：(4)逾期应付款项的应按照每日万分之五的标准向甲方支付逾期利息；(5)向甲方支付相当于未履行租期内剩余的但最多不超过6个月的租金、推广费和物业管理费之和的金额的违约金。(6)不论所留装修、添附、改建、扩建等是否有利用价值，放弃要求甲方补偿该房屋所留装修、添附、改建、扩建等未摊销完费用的权利。(7)甲方有权不予返还乙方交付的保证金作为其违约的处罚。(8)上述违约金、赔偿金不足以补偿甲方损失的，甲方有权向乙方继续追偿。合同第18-2条约定，因本合同引起的一切争议，甲乙双方应首先通过友好协商解决，若通过友好协商不能解决的，任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼。诉讼费用及律师费全部由败诉方承担。合同签订后，圆融城北公司将案涉商铺交付给薛军，双方于2019年9月27日进行交接并签订《商铺交接验收表》。薛军以店铺所在地址注册了名为“港闸区薛俞火锅店”的个体工商户，对案涉店铺进行了装修、营业，并交纳租金、物业费至2020年2月底，交纳水、电费至2019年12月底。后薛军未再交纳租金等费用，并向圆融城北公司提出提前解约。2020年7月4日，圆融城北公司向薛军邮寄送达《关于“金汉亭”提前解约事宜通知函》，该函载明：贵我双方于2019年9月25日签订了《南通圆融堤调租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定贵方租赁我司开发的位于南通市港闸区永怡路111号的“南通圆融堤调”A2栋二层203和204号房屋，租赁用途为餐饮，合同租赁期自2019年10月1日起至2022年9月30日止。现贵方向我司提出提前解除租赁合同申请，按照租赁合同的约定，贵方单方面无故提出提前解除租赁合同的，我司有权不予返还贵方缴纳的合同履约保证金及要求贵方承担6个月租金、物业费之和的金额的违约金等相应违约责任。经我司核实，贵方已缴纳的费用有：履约保证金58178.6元；装修管理费4569元；装修押金15230元；公共事业押金3046元，装修押金可于店铺恢复后无息返还，公共事业押金可在无任何欠缴费用后无息返还，贵方尚欠缴的费用有：自2020年3月1日至2020年5月31日的租金38912.64元、物业费13707元、2020年1月至2020年3月实际产生的水费753.36元，共计53373元。另外，经我司评估，贵方还需承担店铺恢复费用38280.00元。综上，望贵方在收到函件后5日内与我司联系处理后续事宜，我司亦保留追究贵方违约责任的权利。圆融城北公司于2020年10月23日向薛军邮寄送达《催款函》，该函载明截止至2020年10月20日，薛军欠付固定租金127479.64元，水费、管理费共计45089.84元。薛军对于该催款函上的水费金额没有异议。薛军在一审庭审中陈述，案涉店铺实际上是由其和案外人俞金堂合伙经营，2019年12月26日，俞金堂与薛军签订《火锅店转让协议书》，由俞金堂个人经营案涉店铺，但因圆融城北公司不协助薛军办理变更手续，导致后续俞金堂不再经营，租金、水、电费等也应由俞金堂支付。一审另查明，圆融城北公司本案诉讼聘请北京大成（南通）律师事务所律师，支付律师费13926.6元。一审法院认为，圆融城北公司与薛军签订的《南通圆融堤调租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，应为有效。关于合同的解除，因薛军未交纳租金等费用并提出提前解约，圆融城北公司于2020年7月4日向薛军邮寄送达《关于“金汉亭”提前解约事宜通知函》，并在函中要求薛军承担因解约产生的违约责任。因此一审法院确定双方签订的租赁合同于2020年7月4日解除。对于合同解除的原因，薛军虽提供《火锅店转让协议》等证据证明案涉商铺后续由案外人俞金堂在经营，并提出其解约是因为圆融城北公司不配合办理变更手续导致，但薛军并未提供证据证明圆融城北公司同意薛军将案涉店铺转让给俞金堂，上述理由不造成薛军无法继续履行合同，也不属于合同约定的因圆融城北公司原因造成薛军可单方解除合同的情形。合同的解除系薛军单方提出解约并不再经营案涉店铺，因此合同解除的原因系薛军的原因。关于房屋返还，圆融城北公司主张薛军将案涉店铺恢复原状后返还给其，并将案涉房屋登记注册的餐厅迁移他处或注销，因双方合同中约定：“除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期满的当日或提前终止当日将己恢复至附件四所列的交付标准或恢复至甲方同意接受的状态之该房屋归还给甲方”、“若乙方以该房屋为注册地址的，则乙方应在本合同终止或提前解除后10天内向公司登记机关递交变更乙方注册地址的全部合法文件，并应确保在本合同终止或提前解除后30天内完成该等变更手续”，因此对于圆融城北公司该项诉讼请求，一审法院予以支持。关于欠付租金等费用，因合同解除后，薛军未能将案涉店铺返还给圆融城北公司，因此圆融城北公司主张薛军按照合同约定支付欠付租金等费用，一审法院予以支持。一审庭审中，薛军对圆融城北公司制作的催款函上所载的水费金额没有异议，一审法院对该部分金额予以确认。租金部分，因薛军承租店铺后经历疫情期间，对于圆融城北公司主张薛军支付自2020年3月1日起计算至实际返还之日的租金及物业费，一审法院酌情扣减两个月予以支持。关于圆融城北公司的违约金主张，系圆融城北公司根据双方合同第14-2条第5项约定中最高计算方式所主张，薛军提出免责抗辩。一审法院将违约金计算标准调整为3个月的租金和物业管理费之和，即52619.64元予以支持。此外，关于履约保证金，系保证合同的履行，合同亦约定圆融城北公司有权从履约保证金中抵扣薛军拖欠的租金、费用以及违约金。现合同已解除，履约保证金可用于抵扣薛军未付费用。关于律师费，因双方合同中约定“诉讼费用及律师费全部由败诉方承担”，对于圆融城北公司该项诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定判决：一、确认圆融城公司与薛军之间的《南通圆融堤调租赁合同》于2020年7月4日解除。二、薛军于判决生效之日起三十日内将南通市崇川区通宁大道东、永怡路北，南通圆融堤调A2栋二层203+204号恢复原状后返还给圆融城北公司。三、薛军于判决生效之日起三十日内，变更或注销以南通市崇川区通宁大道东、永怡路北，南通圆融堤调A2栋二层203+204号房屋为注册经营地址的工商信息。四、薛军于判决生效之日起十日内一次性给付圆融城北公司租金和物业费（2020年3月1日至2020年9月30日为87699.4元；2020年10月1日至实际返还之日，2021年9月31日之前按每月18466.38元计算，2021年10月1日之后按每月19392.87元计算）及水费753.36元。五、薛军于判决生效之日起十日内一次性给付圆融城北公司违约金52619.64元。六、薛军于判决生效之日起十日内一次性给付圆融城北公司律师费13926.6元。七、驳回圆融城北公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9628元，由圆融城北公司负担1115元，薛军负担8513元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。经审查，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，依法订立的合同，对当事人具有法律约束力。圆融城北公司与薛军签订的《南通圆融堤调租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照合同约定履行义务。薛军未能按期交纳租金等费用，系根本违约，圆融城北公司有权解除案涉合同，一审法院认定案涉合同解除系薛军违约所致，并无不当。至于薛军主张案涉店铺已转让给俞金堂，要求追加俞金堂为本案当事人并由俞金堂承担相应义务，本院认为，根据案涉合同第8-4条约定，在租赁期内，未获得甲方的同意，乙方不得将该房屋向任何其它企业、个人或品牌作任何形式之转租、分租、转让、转借、交换、委托或承包。薛军未能提供证据证明其与俞金堂签订《火锅转让协议》经过圆融城北公司同意，故根据合同相对性原则，一审法院未追加案外人俞金堂为本案当事人，亦无不当。关于违约金数额的问题。案涉合同解除系薛军违约所致，圆融城北公司依据合同约定主张6个月的租金、物业管理费作为违约金，一审法院考虑违约金数额及双方合同履行情况，酌情调整为3个月的租金和物业管理费，并未超过法律规定的范畴，本院予以支持。关于物业费的问题。案涉合同第4-1-2条约定乙方向管理单位支付清相应的物业管理费后，视为乙方完成相应付款义务，否则将视为乙方违约，且无论甲方是否向管理单位先行垫付了物业管理费，甲方均有权就乙方拖欠的物业管理费向乙方追讨。薛军未能按期缴纳物业管理费，圆融城北公司虽并非物业管理费收取单位，但其有权依据合同约定向薛军主张物业管理费，一审法院支持其该项诉请，并无不当。综上所述，薛军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9628元，由上诉人薛军负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾晓威审 判 员 谭松平审 判 员 王建勋二〇二一年七月一日法官助理 苏 露书 记 员 翟羽佳