广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初33498号原告（反诉被告）杨柱宗，男，汉族，1992年11月5日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。原告（反诉被告）梁靖文，女，汉族，1994年10月4日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。两原告共同委托诉讼代理人曾莉，广东瀛尊律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人程月明，广东瀛尊律师事务所实习律师。被告（反诉原告）杨学选，男，汉族，1967年11月4日出生，身份证住址湖南省常德市鼎城区。被告（反诉原告）李春连，女，汉族，1968年3月17日出生，身份证住址湖南省常德市鼎城区。两被告共同委托诉讼代理人冯东洋，广东蓝沃律师事务所律师。第三人东莞市合万家房地产经纪有限公司，住所地东莞市黄江镇北岸社区江南路313号江山花园江山荟2栋商业楼商铺110号。法定代表人陈彩丽。上列当事人之间本诉及反诉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告杨柱宗、原告梁靖文、两原告共同委托诉讼代理人曾莉、被告杨学选、被告李春连、两被告共同委托诉讼代理人冯东洋到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告杨柱宗与被告李春连、杨学选、第三人东莞市合万家房地产经纪有限公司于2019年12月29日签订的编号为Ｎｏ:0000017号《东莞市二手房买卖及居间服务合同》；二、被告一、被告二共同退还原告定金5万元及以5万元为基数从2020年9月1日至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准支付利息。三、被告一、被告二共同向原告支付违约金302000元；四、被告一、被告二共同向原告支付其因本案产生的律师费25000元；五、被告一、被告二共同向原告赔偿中介服务费16000元；六、由被告一、被告二共同承担本案的诉讼费、保全费。事实与理由:1、2020年12月29日，原告杨柱宗与被告李春连、杨学选、第三人东莞市合万家房地产经纪有限公司三方签订《东莞市二手房买卖及居间服务合同》（以下简称：涉案合同），涉案合同约定的与本案有关的条款如下：（1）买卖双方交易的房地产位于东莞市（以下简称：涉案房屋），房地产证号为粤房地权证莞字第××、21××05号，涉案房屋的用途住宅，登记建筑面积为80.64平方米，涉案房屋的成交价为人民币151万元；（2）涉案房屋的交易定金为人民币5万元整，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金人民币5万元整；（3）买卖双方协商一致约定由买方以按揭付款的方式支付房款，合同约定买方需于签订本合同之日起三个工作日内向银行或公积金管理中心递交按揭贷款的资料，关于首期款的支付方式，买卖双方一致同意首期款（不含定金）的支付方式为买方须于办理产权递件过户手续当天支付首期款给卖方；（4）买卖双方约定在银行出具贷款承诺函，卖方赎出房地证原件且注销抵押登记之日起3个工作日内买卖双方须签署《东莞市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；（5）在涉案合同的第六条中卖方承诺涉案房屋没有设定抵押，卖方对涉案房屋享有完全的处分权，卖方应于签署本合同当日将房地产证原件交予居间方；（6）如买卖双方任何一方未按照合同约定期限履行义务，另一方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同。如任何一方逾期履行义务超过15个工作日的，另一方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金或承担定金法则。守约方因维权所支出的律师费、诉讼费等由违约方承担。2、2019年12月29日，原告杨柱宗向被告转账支付了定金5万元，当天，被告李春连向原告杨柱宗收具了收据，确认收到原告杨柱宗支付购房定金5万元。3、2020年4月7日，原告杨柱宗、梁靖文向中国建设银行东莞大岭山支行申请银行贷款，被告按照贷款银行的要求配合银行在贷款合同上面签字及向银行递交了贷款所需的相关材料。4、2020年4月14日，中国建设银行东莞大岭山支行出具了个人住房贷款初审结果通知书，同意向原告发放贷款100万元。5、2020年4月20日，原告梁靖文预约了2020年4月23日去黄江政务服务中心进行网签，2020年4月24日去办理递件过户手续，并且，原告杨柱宗将前述预约情况通过微信告知了被告杨学选。2020年4月23日下午2点55分，原告来到黄江政务服务中心，并发微信告知了被告，被告来到黄江政务服务中心后才发现涉案房屋未注销抵押登记，因此，当天未成功办理网签手续，接下来的递件过户手续也无法办理，原告就取消了2020年4月24日的过户预约手续。6、2020年5月6日，被告解除了涉案房屋的抵押登记手续，按照涉案合同的约定，原、被告双方应于银行出具贷款承诺函且被告赎出房产证原件且注销抵押登记手续之日起三个工作日内签署《东莞市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，由于被告要求过户前就要收到首付款，原告坚持将首付款监管到银行且承诺过户的当天银行可以放款，但是被告不同意，且坚持要过户前收到款项，由于双方未达成一致意见，所以涉案房屋一直未办理网签及递件过户手续。7、2020年6月27日，原告通过微信通知被告协助办理涉案房屋的交易过户手续，当天，被告给原告回复：“主张原告没有按照涉案合同第四条规定，银行出具同贷书5个工作日内将（首付款支付至担保公司或银行或居间方的监管账户）视为违约。卖方有权解除合同，更是卖方多次提示办理一切过户手续，买方故意以疫情为由，请不到假，拖延过户时间直到如今，卖方按照合同条款，已视他违约方。走法律途径。”8、2020年7月29日，原告杨柱宗为了涉案合同能够继续履行，通过第三人的工作人员曾先生向被告转达可以在原合同的基础上加价3.6万元。2020年7月30日，被告通过第三人曾先生向原告进行转达，其不同意继续履行合同，并主张原告构成违约，要求解除合同并没收原告支付的5万元定金。9、截止至今，被告未按照涉案合同第六条的约定将涉案的房产证原件交予居间方保管。鉴于以上事实，原告认为被告已经构成违约，原告从以下几个方面进行论述：首先，被告未按照涉案合同第六条的约定在在签署合同当日将涉案的房产证原件交予居间方保管，截止至今，被告也未将涉案房产证交予第三人保管，被告的行为已超过涉案合同第12条约定的15个工作日，被告的行为已构成违约；其次，按照涉案合同第4条的约定，原告须于办理产权递件过户手续当天支付首期款给被告，截止至今，由于原、被告都未办理递件过户手续，原告未支付首期款给被告，原告并未构成违约，因此，被告以原告未在贷款承诺函出具之日起5个工作日内监管首期款构成违约，从而要求解除合同，不再履行合同，被告的行为构成违约；最后，根据涉案合同第5条的约定，原、被告双方应于银行出具贷款承诺函且被告赎出房产证原件且注销抵押登记手续之日起三个工作日内签署《东莞市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，但是被告在涉案房屋于2020年5月6日注销抵押手续后不配合原告办理递件过户手续，原告于2020年6月27日、2020年7月29日对被告进行催告，但是被告仍然不配合签署《东莞市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，被告的行为构成违约。被告答辩称，一、被告同意解除案涉合同。二、被告并未构成违约，无需支付违约金、律师费、中介服务费、诉讼费等，理由如下：案涉合同约定原告需在按揭银行出具贷款承诺函之日起五个工作日内，支付首期款（不含定金）41万元，但2020年4月14日原告取得同贷书后，一直未向被告支付首期款，已经构成违约被告，在原告未支付首期款的情况下，可以行使先行履行抗辩权，因此未过户不构成违约。三、原被告双方是2019年12月29日签订合同，被告未在合同当日将房产证交付给中介，但后续双方继续履行合同，因此，现在原告再以被告没有交付房产证原件为由解除合同，不符合事实。被告向本院提反诉请求：一、解除反诉原告李春连、杨学选、反诉被告杨柱宗、梁靖文、第三人东莞市合万家房地产经纪有限公司于2019年12月29日签订的《东莞市二手房买卖及居间服务合同》；二、反诉被告向原告支付违约金302000元；三、反诉被告向反诉原告支付其因本案产生的律师费30000元；四、由反诉被告共同承担本案的全部诉讼费。事实与理由：合同签订后，反诉被告向反诉原告支付购房定金5万元，但迟迟未办理按揭贷款手续。直至2020年4月7日，反诉被告才向银行申请贷款，2020年4月14日，反诉被告表示银行已经出了同贷书，但一直未向反诉原告支付首期款。反诉原告认为，本案反诉被告于2020年4月14日取得银行贷款承诺书，反诉原告于2020年5月6日完成抵押注销手续，根据合同约定，反诉被告应在2020年4月21日前将首期款支付给反诉原告，双方在2020年5月13日前去办理过户手续，由此可知，反诉被告支付首期款为在先义务，双方办理过户手续为在后义务，反诉原告在反诉被告未履行先合同义务的情况下拒绝履行后合同义务，不构成违约。相反，反诉被告既未按约在2020年4月21日前支付首期款，在2020年5月6日反诉原告催促其支付首期款时也未支付，已经构成违约。综上，反诉原告认为反诉被告应在2020年4月21日前支付首期款，但截至起诉之日，反诉被告仍未支付，逾期已经超过15个工作日，反诉原告有权主张解除合同并要求反诉被告支付违约金、律师费等损失。原告（反诉被告）答辩称，一、李春连、杨学选要求解除杨柱宗、梁靖文与李春连、杨学选、第三人东莞市合万家房地产经纪有限公司于2019年12月29日签订的编号为No：0000017号《东莞市二手房买卖及居间服务合同》没有事实与法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。二、李春连、杨学选要求杨柱宗、梁靖文支付违约金302000元没有事实与法律依据。三、如前所述，本案是李春连、杨学选构成违约，因此，李春连、杨学选反诉要求杨柱宗、梁靖文支付律师费30000元没有事实与法律依据。第三人未到庭参加诉讼，亦未作书面答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织证据交换和举证质证。根据当事人的举证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：涉案房产为东莞市，登记于被告李春连、杨学选名下，已办理抵押，抵押期限自2012年2月13日至2017年2月13日。2019年12月29日，原告杨柱宗为买方，被告李春连、杨学选为卖方，第三人为居间方，三方签订《东莞市二手房买卖及居间服务合同》，约定被告将位于东莞市1万元转让予原告。合同相关内容包括：（1）涉案房屋的交易定金为人民币5万元，买方应于本合同签订时支付。（2）买卖双方协商一致约定由买方以按揭付款的方式支付房款，合同约定买方需于签订本合同之日起三个工作日内向银行或公积金管理中心递交按揭贷款的资料，配合银行办理贷款审批手续，申请贷款金额为105万元（具体以银行房贷金额为准）。（3）买方须于办理产权递件过户手续当天支付首期款给卖方。（4）买卖双方约定在银行出具贷款承诺函，卖方赎出房地产证原件且注销抵押登记之日起3个工作日内买卖双方须签署《东莞市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；（5）涉案房屋没有设定抵押，卖方对涉案房屋享有完全的处分权，卖方应于签署本合同当日将房地产证原件交予居间方；（6）如买卖双方任何一方未按照合同约定期限履行义务，另一方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同。如任何一方逾期履行义务超过15个工作日的，另一方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金或承担定金法则。守约方因维权所支出的律师费、诉讼费等由违约方承担。同日(2019年12月29日)，原告杨柱宗向被告李春连转账支付定金5万元，被告李春连向原告杨柱宗出具相应的收据。2020年年初，受新冠疫情影响，房产交易手续未能如期办理。2020年4月7日，原告杨柱宗、梁靖文向中国建设银行东莞大岭山支行申请银行贷款。2020年4月14日，中国建设银行东莞大岭山支行出具个人住房贷款初审结果通知书，同意向原告杨柱宗、梁靖文发放贷款100万元。2020年5月6日，被告注销抵押登记手续。此后，买卖双方就过户时间与首期款支付时间发生争议，原告要求银行监管在过户后支付，被告要求过户前支付至。双方未能协商一致，原告催促办理过户，被告未予同意。2020年7月30日，被告以原告违约为由通知解除合同。庭审中，被告主张买方应于银行出具贷款承诺函5个工作日内将首期款41万元支付给被告；此主张与合同勾选条款不一致，原告不予认可。为处理涉案纠纷，原、被告均委托律师维权，原告支出律师服务费用25000元，被告支出律师服务费用30000元。本院认为，原告杨柱宗与被告李春连、杨学选据涉案《东莞市二手房买卖及居间服务合同》所确立的房屋买卖合同关系，系双方真实意思表示，合法有效，双方应遵循合同相关条款全面履行义务。合同签订后，买方未如期办理按揭手续，卖方未如期注销抵押登记，双方均存违约行为，但截至2020年5月6日，买卖双方仍积极履行合同义务，并未解约，视为双方协商一致变更履行期限。此后，原告杨柱宗一直催促被告办理过户手续，被告未予配合，且于2020年7月30日通知解除合同。被告主张买方应于银行出具贷款承诺函5个工作日内支付首期款，与合同约定的付款期限约定不一致，故被告单方解除合同的理由不能成立。原告杨柱宗认可合同已实际解除，双方亦实际长期未再履行合同，故本院确认合同关系于2020年7月30日解除，应由单方解约的卖方承担根本违约责任。根据合同约定，卖方应向买方支付20%的违约金，原告杨柱宗该项诉求，本院予以支持。上述违约金款项足以弥补买方因卖方单方解约遭受的经济损失，原告杨柱宗提出其他经济损失，本院酌情不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告杨柱宗与被告李春连、杨学选据涉案《东莞市二手房买卖及居间服务合同》所确立的房屋买卖合同关系于2020年7月30日解除。二、被告李春连、杨学选应于本判决生效之日起七日内返还原告杨柱宗款项50000元。三、被告李春连、杨学选应于本判决生效之日起七日内向原告杨柱宗支付违约金302000元。三、驳回原告其他诉讼请求。四、驳回被告的反诉请求。本案本诉受理费7195元，保全费用2485元，合计9680元，由两被告共同承担。被告应缴受理费和保全费用部分，已由原告预缴，本院径退原告，被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳其应负担的费用，拒不缴纳的，本院依法强制执行。反诉受理费3140元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 柯   德二〇二一年七月十二日书记员 邱果（兼）书记员 李 玉 婷附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。