北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终9808号上诉人（原审被告）：北京珹玥阁艺术品有限公司，住所地北京市丰台区大成路6号院1号楼22层2211。法定代表人：黄顺，经理。委托诉讼代理人：马忠华，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛兰，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市园林科学研究院，住所地北京市朝阳区花家地甲7号。法定代表人：李延明，院长。委托诉讼代理人：李丽，北京雍文律师事务所律师。上诉人北京珹玥阁艺术品有限公司（以下简称珹玥阁公司）因与被上诉人北京市园林科学研究院（以下简称园林科学研究院）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2021）京0101民初1456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年7月8日公开开庭审理了本案。上诉人珹玥阁公司之委托诉讼代理人马忠华、被上诉人园林科学研究院之委托诉讼代理人李丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。珹玥阁公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回园林科学研究院的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由园林科学研究院承担。事实和理由：一审判决认定事实错误、适用法律不当。本案争议案由应为债权债务纠纷，而非房屋租赁合同纠纷；《内部协议书》被法院认定为无效合同，系园林科学研究院过错所导致；园林科学研究院存在欺诈行为，应当承担全部过错责任；不应按照《内部协议书》约定的租金标准计算占用费。理由如下：1.《内部协议书》实质是“以租抵债”协议，珹玥阁公司并非以租赁为目的而签订，双方争议不应属于房屋租赁合同纠纷。因珹玥阁公司为园林科学研究院建筑了位于东城区龙潭湖畔百果园17号院内房屋及庭院，双方结算应付工程款1989819.04元。工程完工后，经珹玥阁公司多次催要，园林科学研究院均称：“该项目没有经过内部审批立项，申请不下工程款，盖房的钱暂时给不了你，不行你们就使用房子吧。”珹玥阁公司无奈只能接受，但提出一点要求，就是房子要尽快办下产权证，以便珹玥阁公司在案涉房屋注册经营办公地址，开展建筑劳务行业正常经营活动。园林科学研究院承诺会尽快取得案涉房屋的房产证。2014年4月20日园林科学研究院与珹玥阁公司达成以房租抵债协议，签订了《内部协议书》，约定园林科学研究院提供案涉房屋用于珹玥阁公司经营办公用房，珹玥阁公司应支付的租金用于冲抵园林科学研究院的工程欠款1989819.04元。同时，用黑体字加下划线突出提示：“因甲方的房屋产权证现正在办理之中，故无法为乙方提供房屋产权证明，甲方尽快取得房产证，并及时提供给乙方。”上述协议签订后，因园林科学研究院迟迟不予办理案涉房屋产权证，导致珹玥阁公司签订《内部协议书》的合同目的无法实现，双方为此发生争议。根据最高人民法院（2014）民申字第215号民事裁定书的判例思想：《房屋使用权抵债合同》为债权债务合同关系而非房屋租赁合同。因此，园林科学研究院与珹玥阁公司之间就履行《内部协议书》发生纠纷系债权债务纠纷，应按照债权债务纠纷处理。2.《内部协议书》因园林科学研究院的明显过错而被认定为无效合同。《内部协议书》签订后，为实现合同目的，珹玥阁公司多次要求园林科学研究院尽快办理案涉房屋产权证，但园林科学研究院均答复：“很快就会下证，房屋先用着。”截止提起上诉之时，园林科学研究院仍未能提供案涉房屋房产证。一审庭审中，园林科学研究院自认不能提供房产证的原因是因为案涉房屋系未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。因此，《内部协议书》被认定为无效合同，属于园林科学研究院的过错所导致，理应承担过错责任。3.园林科学研究院存在欺诈行为，应当承担全部过错责任。因园林科学研究院明知案涉房屋未取得建设工程规划许可证，也未经过主管部门的批准，根本无法办理案涉房屋产权证；也明知珹玥阁公司是要在案涉房屋处从事经营办公活动，需要使用案涉房屋产权证明办理工商经营地址登记。但园林科学研究院为了达到“以租抵债”的目的，仍欺骗珹玥阁公司“房产证正在办理中，很快就会办下来”，从而欺骗珹玥阁公司与其签订了《内部协议书》。园林科学研究院在以房租抵债事项中缺乏诚信，存在欺诈行为，致使珹玥阁公司的债权并未按照以租抵债的预期希望获得完全清偿。《内部协议书》因园林科学研究院的原因面临无效，园林科学研究院应对合同无效及债务未能全部抵偿承担全部过错责任。4.不应按照《内部协议书》约定的租金标准计算占用费。《内部协议书》约定了冲抵应收工程的租金标准，系建立在园林科学研究院取得案涉房屋产权证的基础上，考虑了园林科学研究院办理房屋产权证的时间因素，以及珹玥阁公司在案涉房屋开展经营办公活动所需要的装饰装修的时间，年租金标准按照六年进行分摊更能反映实际情况。因园林科学研究院在以房租抵债事项中缺乏诚信，存在欺诈行为，致使珹玥阁公司的债权并未按照以租抵债的预期希望获得完全清偿。考虑珹玥阁公司的资金占用利息损失、经营损失、附合物现值损失等，结合园林科学研究院的欺诈行为以及过错责任，如仍按照《内部协议书》约定的租金标准来冲抵珹玥阁公司的应收工程款，对于珹玥阁公司显失公平，法律应对存在民事欺诈、缺乏诚信的一方予以惩罚。同理，亦不应按照《内部协议书》约定的租金标准计算占用费，否则对珹玥阁公司明显不公。园林科学研究院辩称，《内部协议书》实质是房屋租赁合同，珹玥阁公司提到的（2014）民申字第215号民事裁定书案件事实与本案无关。《内部协议书》签订、履行过程中园林科学研究院无欺诈行为、不应承担过错责任。珹玥阁公司理应按照租赁合同约定的租金标准支付占有使用费。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。园林科学研究院向一审法院起诉请求：1.请求判令珹玥阁公司立即腾退并返还位于北京市东城区龙潭湖畔百果园17号院内建筑；2.请求判令珹玥阁公司按照每日1090.31元标准支付自2020年5月31日至实际腾退之日的房屋占有使用费。一审法院认定事实：2014年4月20日，园林科学研究院（甲方）与北京中安海达建筑工程有限公司（乙方，以下简称中安海达公司）签订《内部协议书》，约定就乙方为甲方建筑位于北京市东城区龙潭湖畔百果园17号院内一建筑物（房屋建筑总面积共计484.81平方米）作为乙方经营办公用房一事，达成协议：双方合作期限为6年，自2014年5月1日至2020年4月30日，其中第一年作为甲方赠与乙方优惠免租金使用。房屋租金由乙方为建筑所发生全部费用共计1989819.04元抵充。甲方按期将房屋交给乙方，并保证乙方能够正常使用。因甲方的房屋产权证现正在办理之中，故无法为乙方提供房屋产权证明，甲方尽快取得房屋产证，并及时提供给乙方。乙方在租赁期间，应爱护房屋设施，不得改变房屋结构及其设施、设备。未经甲方许可乙方不得在室外搭建任何建筑物及增添各种大型设备、设施，如需改变原有房屋结构和设备、设施要征得甲方同意，费用由乙方承担。协议期满后乙方不再租用，乙方应保持改装后的不动产状况，并无偿留给甲方。协议期满后，协议自行解除。甲方有权另行出租，在同等条件下乙方享有优先权，双方可根据当时的市场行情重新签订租房协议，确定新的租金。如甲乙双方不再合作，乙方须在本合同到期之日前将房屋及所属配套设施一并交还甲方。合同签署后，园林科学研究院依约向中安海达公司交付房屋。2019年5月10日，中安海达公司名称变更为珹玥阁公司。现涉案房屋依然由珹玥阁公司实际使用。另查，坐落于北京市东城区龙潭湖畔百果园17号土地使用权人系园林科学研究院，地类用途为科教用地，使用权类型为划拨，建筑物类型为平房。2013年，园林科学研究院上述宗地上部分科研用房交由珹玥阁公司翻建，但并未取得建设工程规划许可证。一审法院认为，出租人就未取得建筑工程规划许可证或者未按照建筑工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋均系未取得经建筑工程规划许可建造的房屋，故园林科学研究院、珹玥阁公司之间的《内部协议书》应属无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，园林科学研究院、珹玥阁公司签订的租赁合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。园林科学研究院要求珹玥阁公司腾退涉案房屋的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。现园林科学研究院要求珹玥阁公司参照《内部协议书》约定租金标准支付2020年5月31日之后的房屋占有使用费，于法有据，法院予以支持。具体金额法院将根据冲抵工程款金额以及对应的租期长短确定。综上，一审法院于2021年4月16日判决：一、北京珹玥阁艺术品有限公司于判决生效后十五日内将其占用位于北京市东城区龙潭湖畔百果园17号院内建筑腾退并交还北京市园林科学研究院收回；二、北京珹玥阁艺术品有限公司于判决生效后十五日内按照每日1089.71元标准支付北京市园林科学研究院自2020年5月31日至上述房屋实际腾退之日的房屋占有使用费；三、驳回北京市园林科学研究院其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未就本案事实提交新的证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，双方在二审中争议的主要问题为《内部协议书》的性质，珹玥阁公司主张《内部协议书》实质是“以租抵债”协议，双方之间应为债权债务关系，园林科学研究院则主张《内部协议书》实为房屋租赁协议。本院对此认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方签订的《内部协议书》明确约定园林科学研究院将涉案房屋交由珹玥阁公司作为经营办公用房，珹玥阁公司则向园林科学研究院支付房屋租金，虽然合同约定房屋租金以珹玥阁公司为建筑所发生的全部费用作为抵充，但是上述约定仅是改变了租金的支付形式，因《内部协议书》的其他内容符合房屋租赁合同的基本内容，《内部协议书》约定的双方权利义务亦是房屋租赁合同法律关系中当事人的基本权利和义务，据此，本院认定《内部协议书》实为房屋租赁合同，对于珹玥阁公司关于双方之间实为债权债务关系的主张不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，因涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，也无证据证明涉案房屋的建设经过主管部门批准，因此双方以涉案房屋作为标的物签订的《内部协议书》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因《内部协议书》无效，园林科学研究院有权要求珹玥阁公司返还涉案房屋，一审法院判决珹玥阁公司腾退并交还涉案房屋，有事实与法律依据，本院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。珹玥阁公司租赁涉案房屋用于经营办公，其未向法院提交经营办公因合同无效受到影响的证据，一审法院参照《内部协议书》约定的租金标准判决珹玥阁公司支付2020年5月31日之后的房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。综上所述，北京珹玥阁艺术品有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1500元，由北京珹玥阁艺术品有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  王 磊二〇二一年七月二十一日法官助理  辛明明书 记 员  刘梓晨