安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖0705民初3169号 原告：铜陵市金都物业管理有限公司，住所地淮河大道北段28号金都大厦17楼，统一社会信用代码91340705MA2T14HG23。 法定代表人：吴晓军，总经理。 委托诉讼代理人：李晓燕，公司员工。 被告：叶守俊，男，1963年9月8日出生，汉族，住安徽省铜陵市。 原告铜陵市金都物业管理有限公司（以下简称金都物业）与被告叶守俊物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月21日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼程序），公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李晓燕、被告叶守俊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金都物业向本院提出诉讼请求：判令叶守俊支付自2020年4月30日至2021年5月1日的物业费3284元。事实和理由：金都物业2020年物业费收费起止时间为2020年4月30日至2021年5月1日，金都物业已按物业管理合同规定履行了各项物业服务，百分之九十的业主主动积极的缴纳了物业费，叶守俊提出要与去年法院判决的九折来缴纳今年的物业费，金都物业不能同意，2020年物业费其他业主没有一位是打折缴费的；去年叶守俊拒交物业费已经法院判决，以九折缴费结案，但不应作为今年缴费的依据。叶守俊曾是业委会成员，连续三年都以现任业委会不和他沟通和解决之前的问题为由拒交物业费，金都物业多次明确其与业委会之间的矛盾不能成为拒交物业费的理由，多次协调无果之后，前两年金都物业均以诉讼方式向叶守俊追缴物业费，今年已经是第三次通过法律途径维权；望判如所请，维护金都物业的权利。 叶守俊辩称，金都物业在起诉状中所说要求打九折的事属无中生有，三年了，一直在学习法律知识，年年和物业公司打官司，也曾起诉过金都大厦业主委员会，就是要求法院能维护法律尊严，保护业主的正当权益，但由于法律知识欠缺，所以前两年法院在扣减物业费的情况下作出了判决。总结了前两年的判决结论，同时通过向法律从业人员咨询，向铜陵市住建局物业科请教相关物业管理方面的法律知识，通过指点，系统学习了《安徽省物业管理条例》，阅读了物权法和民法典，终于明白了金都大厦业委会和金都物业管理有限公司的物业合同签订程序不合法，物业管理不合规，因此决定拒交金都大厦2020年5月1日至2021年4月30日的物业费，同时要求铜陵市金都物业管理公司返还前二年的不合理收费，其理由和法律依据如下：一、根据《安徽省物业管理条例》第五十九条，业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当将两家以上备选的物业服务企业的基本情况、拟签订的物业服务合同的主要内容在物业管理区域内显著位置公示。业主委员会根据多数业主意见对公示内容调整后，提请业主大会投票表决，《安徽省物业管理条例》第六十一条，物业服务合同签订前，业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内显著位置公示，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过，物业服务合同内容确需调整的，业主委员会应当将调整的内容在物业管理区域内显著位置公示，并按照业主大会规定的程序确认调整合同。但实际上金都大厦业委会与金都物业管理公司签订物业合同时，金都大厦业委会并没有采取招标或议标的方式选聘物业服务公司，金都物业管理公司也没有提供成本核算及收益报表。双方只是根据前任业委会当时临时采取的应急办法而制定的过渡性费用收取，但服务标准和配备人员却没有按照过去的约定管理大厦。依据《安徽省物业管理条例》第十八条第七项确定物业服务内容、标准已经物业服务收费方案应由业主大会审议，签订物业合同，应通过业主大会商定通过，现任金都大厦业主委员会成立三年来从未召开一次业主大会，并在业主大会上决议此事，因此请求法院判决金都大厦业委会与金都大厦物业管理有限公司签订的物业合同为无效合同。二、金都大厦现任业主委员会自身不做任何预决算，也没有要求金都物业公司作出金都大厦管理的费用预决算，甚至不通过业主大会，自作主张将地下车库、一层大厅（见物业管理服务合同第四章第十八条第9款），各区域广告位收益（见物业管理服务合同第六章第二十一条第二款）的经营权及收益全部移交给铜陵市金都物业管理有限公司。根据《安徽省物业管理条例》第十八条第十一项利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用，应由业主大会决定，根据《中华人民共和国物权法》第六章业主的建筑物区分所有权第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据《中华人民共和国物权法》第六章业主的建筑物区分所有权第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑的安全，不得损害其他业主的合法权益。由于金都大厦业主委员会和金都物业管理公司签订的合同侵害业主合法权益，请求人民法院予以撤销金都大厦物业管理服务合同。三、根据《安徽省物业管理条例》第五十八条，物业服务企业应当履行以下义务：（一）按照物业服务合同约定，提供物业服务；（二）按照规定每年公布物业服务费收支情况；根据《安徽省物业管理条例》第六十七条：物业服务企业应当按照国家和省有关规定公布物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等情况，业主委员会应当对所公布的内容进行监督核查，并将核查报告在本物业管理区域内显著位置公布，物业服务企业应当将规定比例的物业公共服务费独立建账，专项用于物业共用部位、共用设施设备维修养护，每年公布一次收支使用情况，接受业主监督。物业服务企业撤出后，将剩余部分按本条例第六十三条规定一并移交。但实际上金都物业管理公司管理不仅没有按照《安徽省物业管理条例》中的法律规定管理大厦，而且管理水平低下，大厦存在脏乱差，消防、电梯带病运转等一系列的安全隐患，在铜陵市××组××小区考核中，金都物业管理公司收费标准最高，每平方米2.78元，排名倒数，得分只有59分，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释》第二条第二项物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费。业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持，业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。据此请求人民法院判决金都大厦物业管理服务合同或者合同相关条款无效，并请求人民法院判决金都物业管理公司退还其已收取的违规费用。四、《安徽省物业管理条例》第八十四条，利用业主共有部位、共有设施设备从事广告等经营性活动的，物业服务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后，依法办理有关手续并公示，利用业主共有部位、共用设施设备从事广告等经营性活动的，还应当经有利害关系的业主同意，但金都物业管理公司曾强行在未征得业主同意的情况下，悬挂城联旅行社和金都房产等招牌并从事旅行社和房产中介等业务，直接给从事相关业务的业主造成经济损失，据此请求法院判决金都物业管理公司违规并退还非法收益。五、在人民社区2019年6月的协调会上，铜陵市人民社区要求金都大厦业主委员会和金都物业公司提供大厦管理成本及收益表，但至今仍未提供。依据《安徽省物业管理条例》第一百零二条违反本条例规定，业主委员会及其成员、物业服务企业及其工作人员挪用、贪污、侵占、擅自处分业主共同利益的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。依据《安徽省物业管理条例》第三十六条业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销，请求人民法院维护公平正义，保护业主的合法权益，依法判决。让金都物业管理能在监督下，透明、规范、合法地为业主提供良好舒适的居住、办公环境。总之，物业合同签订的程序违规，物业合同的签订要经过业主大会，但物业公司没有走这个流程，业委会成立到现在3年了，没有开过一次业主大会。金都大厦的共用部位根据物权法应该是我们业主有共同使用权，但是收益全部归物业公司了。物业服务标准未达到标准，在铜陵市的评比中占倒数。没有定期公布物业成本预算和成本核算。另外，金都大厦的物业费收费标准是每平方米2.78元，定价依据一直不公开，总之，我拒交物业费。 本院经审理认定以下事实：2018年12月20日，铜陵市铜官山区长江路街道人民社区金都大厦业主委员会（以下简称金都大厦业委会）与金都物业签订一份《物业管理服务合同》，合同约定，金都大厦业委会委托金都物业对金都大厦实行物业管理，委托管理期限为叁年，自2018年12月20日起至2021年12月19日24时止，物业类型为商业、酒店、办公、公寓为一体性的综合性大厦，管理费由金都物业按建筑面积每平方米2.18元向业主收取，高层住宅电梯、水泵、公共照明、公共用水、绿化维护等公共运行费用由金都物业按0.6元向业主收取。 另查明，叶守俊系铜陵市金都大厦909室业主，房屋面积98.44平方米，2020年4月30日至2021年5月1日未缴纳物业服务费，金额为3284元（2.78元／月／㎡×98.44㎡×12月）。 本院认为，根据《铜陵市普通住宅区前期物业服务收费管理实施办法》第六条规定，已成立业主大会的普通住宅区、非住宅类的物业服务收费实行市场调节价，按照《安徽省物业管理条例》规定，由建设单位、业主委员会或业主与物业服务企业协商约定，故金都物业与金都大厦业委会约定按每月每平方米2.78元标准收取物业费符合规定；根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，业主委员会、业主大会与依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力，故金都大厦业委会与金都物业签订的《物业管理服务合同》符合法律规定，合法有效，对叶守俊具有约束力，金都物业诉请叶守俊支付物业费3284元符合法律规定，本院予以支持；物业服务企业的服务具有公共性、持续性，收取物业费的目的是对整体物业设施进行维护保养、对正常秩序进行管理，物业服务企业在物业服务中存在瑕疵，并不属于合同中的根本违约，如业主因物业服务受到了损失，可以依据相关法律规定及证据另行向侵害方主张权利，但不缴纳物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理，最终将导致整体物业环境的恶化；因本案系金都物业诉请叶守俊支付物业费的物业服务合同纠纷，叶守俊辩称的物业服务合同不合法请求法院确认合同无效、金都物业应返还其已缴纳物业费、金都物业退还收取经营收益等与本案并不属同一法律关系，故对叶守俊的辩称本院不予采信，其可依据相关法律规定，另行起诉主张权利。 综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第四十一条的规定，判决如下： 被告叶守俊应在本判决生效之日起十日内向原告铜陵市金都物业管理有限公司支付物业费3284元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告叶守俊负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 谢晖 二〇二一年七月二十一日 法官助理 章蕾 书 记 员 叶婧 附：本判决所适用法律条文 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同,受法律保护。 依法成立的合同,仅对当事人具有法律约束力,但是法律另有规定的除外。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。